上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三(民)初字第637号
原告(反诉被告)李全娣，女，1957年6月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托代理人杨凤莲，女，1978年4月13日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告(反诉原告)薛阿明，男，1975年6月22日出生，汉族，户籍所在地江苏省兴化市。原告(反诉被告)李全娣诉被告(反诉原告)薛阿明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理后，依法由代理审判员段美玲适用简易程序独任审理。本案于2014年3月11日第一次公开开庭进行了审理，原告李全娣及其委托代理人杨凤莲、被告薛阿明到庭参加了诉讼。被告薛阿明提出反诉，本院经审查依法于2014年5月12日受理。本案于2014年6月3日第二次公开开庭进行了审理，原告李全娣及其委托代理人杨凤莲、被告薛阿明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李全娣诉称：2010年11月18日，原告与被告签订房屋租赁协议，约定被告向原告租用本区华新镇新凤北路XXX号门面房，租赁期限自2011年2月1日至2014年1月31日止，年租金人民币35,500元。2013年12月，原告在合同届满前一月有余，当面通知被告：合同租赁期将满，如需续租将重新签订租赁合同，2014年2月1日，年租金5万元，如不能承担租金，可不续租，必须腾退房屋，归还原告。后双方就租金反复协商，未能达成一致意见。2014年2月1日合同期满后，被告继续占用房屋，双方仍旧无法达成一致意见，故原告起诉到法院，要求：1、被告立即腾出青浦区华新镇新凤北路XXX号门面房;2、要求被告支付原告侵占房屋期间造成的损失，截至2月18日约2,959元(该房屋市场年租金为6万元，按侵占天数计算；如造成房屋损坏的，要求被告承担房屋损坏的损失)；3、要求被告支付侵占期间以及先前租赁期间拖欠的水、电、物业、清洁等一切费用；4、诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第3项诉讼请求。原告变更第2项诉讼请求为：要求被告支付房屋占用期间的使用费，按照年租金6万元的标准，从2014年2月1日计算到被告实际腾退之日止。被告薛阿明辩称：不同意腾退。因为双方签订合同时约定租金要与左右邻居相仿，邻居的年租金分别为39,000元、34,000元。另外，被告所有资产都在系争房屋，被告做五金生意的，积压了很多货，不过这些东西可以搬动。被告还在系争房屋上做了防盗窗和玻璃门，在卫生间和厨房铺了瓷砖、还安装了空调。虽然原来签订的合同租期确实到了，但是被告与原告商量过要续约，但是原告开出的租金太高，没有达成一致意见。被告愿意按照39,000元的年租金标准与原告续签合同。同意支付占用期间的房屋使用费，但是对标准有异议，愿意按照年租金39,000元的标准支付房屋使用费。被告认为原告违背市场价格，任意提高租金，违背了租房前协商达成的与左右邻居相仿的租金价格。原来在华新镇司法科曾经就租金和付款方式协商一致，但是后来反诉被告反悔。反诉被告在合同到期前没有提前三个月书面通知反诉原告搬离。被告承租系争房屋后进行了装修，假如腾退，要求原告补偿被告相应的钱款，分别是：防盗窗1,000元、玻璃门4,000元、卫生间和厨房瓷砖1,000元、空调2,800元。故被告提起反诉，要求：要求反诉被告支付反诉原告搬离系争房屋的损失，包括：1、货架的费用8,000元；2、搬迁的人工费4,000元；3、搬迁的租车费2,000元；4、玻璃柜台的费用1,600元；5、电话移机费500元；6、搬迁后租房、整理和摆放货物期间的营业损失8,000元；7、玻璃易碎品、油类、塑料易损件的损耗3,000元。反诉被告李全娣辩称：不同意反诉原告的所有诉讼请求。玻璃柜台装上去是好的，不可能一搬走就必然会坏掉。货架不是为系争房屋现做的，是从其他房屋搬来的。反诉被告按照房屋租赁合同确定双方的权利义务，合同约定之外的不愿赔偿。货架、玻璃柜台、电话、玻璃易碎品、油类、塑料等，都是可以移动的，反诉原告可以一并搬走。双方签订的合同中并未约定租金与左右邻居相仿，也没有在华新镇司法科达成过一致意见。合同中并未约定要提前三个月通知承租人搬走。经开庭审理查明，彭纪兴(系原告丈夫)与薛阿明签订租房合同，约定彭纪兴将系争房屋租赁给薛阿明经营，租期从2008年1月31日起至2009年1月31日止，年租金为25,000元，到期后乙方享有优先租房权，房价与左右邻居相仿，另行商议等。2010年11月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于本区新凤北路XXX号门面房，面积约76平方米，租期为三年，自2011年2月1日起至2014年1月31日等。被告确认租期至2014年1月31日，此后没有签订过租赁合同。该房屋现由被告租赁使用，用于经营。双方一致确认租金付至2014年1月31日，2014年2月开始没有支付租金。原告认为双方租期届满要求被告腾退无果致讼。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、证明等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告表示该房屋为徐谢村集资建造的农村集资房，建造后原告向村里购买了该房屋，青浦区华新镇徐谢村村民委员会提供证明，载明“兹由华新镇新凤北路XXX号门面房产权属李全娣所有。特此证明”。原告陈述该房屋没有房地产权证，村里建造是否有批复原告不清楚。原告表示愿意按照年租金39,000元的标准主张自2014年2月1日起至被告实际腾退之日止的房屋使用费。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案房屋并无房地产权证，因此双方签订的租赁合同无效。被告已如约使用系争房屋满三年，原告要求其腾退，于法无悖，本院予以支持。原、被告2010年11月18日签订的房屋租赁合同中并未约定系争房屋租金要与左右邻居相仿，彭纪兴签订租赁合同的租金标准与被告是否腾退无关，被告以此为由拒不腾退，于法无据，本院不予采信。被告应承担租期届满至实际腾退之日止的房屋使用费，双方一致确认以年使用费39,000元为标准计算，本院予以确认。被告对涉案房屋内不可移动的装修等投入作为成本应摊销在租期内，被告要求原告赔偿损失的主张，依据不足，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿货架费用，因货架为可以移动的物品，且租期届满，反诉原告该项请求于法无据，不予支持。反诉原告要求反诉被告支付搬迁的人工费、租车费，因该笔费用尚未发生，且即使已经发生，因合同约定的租期已经届满，该笔费用也不应由反诉被告承担，故对反诉原告该项请求本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付玻璃柜台、玻璃易碎品、油类、塑料易损件、电话移机的费用、租房和整理货物期间的营业损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告薛阿明应于本判决生效之日起十日内从上海市青浦区华新镇新凤北路XXX号门面房内迁出；二、被告薛阿明应于本判决生效之日起十日内按照年使用费39,000元的标准支付原告李全娣自2014年2月1日起至被告实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费；三、反诉原告薛阿明的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币562元，减半收取计281元，由由原告李全娣负担84元，由被告薛阿明负担197元；反诉受理费238.75元，由反诉原告薛阿明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 段美玲
二〇一四年七月十六日
书 记 员 汪宇婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的额，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。