广东省肇庆市端州区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017）粤1202执异75号
案外人：邵金英，女，1941年4月15日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区，。
申请执行人：广东南洋投资集团有限公司（原广东南洋投资有限公司），住所地肇庆市端州区天宁北路75号之一23E01写字楼之三卡，统一社会信用代码914412005645672137。
被执行人：高要市西江侨联实业开发公司，住所地肇庆市端州六路13号第一幢，组织机构代码195473587。
被执行人：高要市农工商联合总公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸镇大桥��5号，组织机构代码195472410。
本院在执行申请执行人广东南洋投资集团有限公司（原广东南洋投资有限公司）与被执行人高要市西江侨联实业开发公司、高要市农工商联合总公司金融借款合同纠纷一案【案号：（2017）粤1202执127号】，案外人邵金英提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人邵金英称：案外人邵金英的丈夫梁沛润（已故）在工作期间，梁沛润所在的单位自建楼房，并分配文明路19幢301房给梁沛润居住。1985年10月入住。1986年3月份交第一次放改款2173.50元（高要县住房改革办公室出具收款收据壹份）。1988年5月份通知，第一次交款不算数，省不批，认为房价定得太低，房子因此未能得以房改，钱不能退，改为租赁，并以所交款项利息抵房租（高要县租赁住房使��证为证）。1990年，被告知目前所居住的房屋不能参加房改的原因，是公司用楼房作抵押贷款，不能卖给职工，不能享受房改福利。但公司与银行达成一个协议：房屋由我们居住到死为止，然后银行才能收回。但目前居住的房屋被法院拍卖，损害了案外人邵金英的合法权益，故案外人邵金英提出异议，异议请求：一、维持原状，案外人邵金英住到死后交房；二、如果认为条件执行困难，可按案外人邵金英现在住房标准（三房一厅，配备空调、电视、冰箱、家俱一应俱全），另付租房子款十年（年平均12000元）共12万元，一次补偿给案外人邵金英。案外人邵金英退还房屋，再不作争议。
申请执行人广东南洋投资集团有限公司辩称：一、肇庆市文明路××（××）房屋的所有权归高要市农工商联合总公司。根据肇庆市不动产登记中心查档��料反映，坐落在肇庆市文明路××（××）的房屋，权属是高要市农工商联合总公司，房产证登记字号：粤房字第××号。根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的财产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”的规定，坐落在肇庆市文明路××（××）的房屋是高要市农工商联合总公司所有，贵院对此房屋所作查封是符合法律规定的。
二、异议人邵金英也没有对肇庆市文明路××（××）的房屋提出权属归属高要市农工商联合总公司的意见，只是提出拍卖房屋的前置条件问题。根据《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”规定，我公司认为，贵院裁定拍卖坐落在肇庆市文明路××（××）的房屋符合法律规定，异议人应提供当时的租赁合同，若租赁关系具有法律效力的，请贵院带租或以其他合适合法的方法继续拍卖。
三、异议人提出的标的物是否就是本执行案的标的物，请法院审查。异议人邵金英主张其租住房屋地址是肇庆市端州区文明路六巷19幢301，面积是86平方米；而贵院查封拍卖房屋的地址是文明路六巷××第十九幢（三层），面积是100.6386平方米。
综上所述，端州区人民法院对肇庆市文明路××（××）的房屋的查封和裁���拍卖是符合法律规定。异议人异议没有事实依据，请依法驳回。
被执行人高要市西江侨联实业开发公司、高要市农工商联合总公司均未向本院提交书面意见。
经审查查明，关于申请执行人广东南洋投资集团有限公司（原广东南洋投资有限公司）与被执行人高要市西江侨联实业开发公司、高要市农工商联合总公司金融借款合同纠纷一案，本院（2015）肇端法民二初字第668号民事判决已发生法律效力。该民事判决确认：被执行人高要市西江侨联实业开发公司、高要市农工商联合总公司应本判决生效之日起十日内向申请执行人广东南洋投资集团有限公司连带偿还借款本金750000元及至2009年8月19日的利息及复息共3244576.45元，并负担案件诉讼费用43756元。因被执行人广东南洋投资集团有限公司逾期未履行上述法律文书确定的法律义务，申请执行人广东南洋投资集团有限公司向本院申请执行。执行过程中，本院以(2017）粤1202执127号执行裁定书查封了被执行人高要市农工商联合总公司名下的肇庆市端州区文明路六巷××第19幢（三层）（房产证号：25××52），并向被执行人高要市西江侨联实业开发公司、高要市农工商联合总公司发出执行通知书，责令其在指定的期间履行本院（2015）肇端法民二初字第668号民事判决所确定的法律义务，但被执行人高要市西江侨联实业开发公司、高要市农工商联合总公司逾期至今未履行。根据申请执行人广东南洋投资集团有限公司的申请，本院于2017年5月31日作出（2017）粤1202执127号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人高要市农工商联合总公司名下的肇庆市端州区文明路六巷××第19幢（三层）（房产证号：25××52）以抵偿本案相应数额的��务。案外人邵金英认为法院处置上述房产损害了其合法利益，向本院提起执行异议。本院以利害关系人执行行为异议的案由受理后编立案号为（2017）粤1202执异75号。
另查明，案外人邵金英的丈夫梁沛润（已故）是被执行人高要市农工商联合总公司的职工，被分配在肇庆市文明路六巷门牌××第3层楼房号301居住，在工作期间参与所在单位的房改，并缴纳款项2173.51元购买坐落肇庆市文明路六巷门牌××第3层楼房号301。后来因无法购买，便于1988年5月份变更为租赁住房。案外人邵金英及其家人一直居住至今，期间梁沛润已于2015年3月18日死亡。
本院认为，被执行人高要市西江侨联实业开发公司、高要市农工商联合总公司未履行生效法律文书确定的义务，以致申请执行人广东南洋投资集团有限公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院通过查询，发现到被执行人高要市农工商联合总公司名下的肇庆市端州区文明路六巷××第19幢（三层）（房产证号：25××52），并依法对该财产进行查封。但被执行人高要市西江侨联实业开发公司、高要市农工商联合总公司仍不履行法律义务，为维护申请执行人广东南洋投资集团有限公司的合法权益，依法拍卖被执行人高要市农工商联合总公司名下的上述财产。上述的执行行为，符合法律规定，并无不当。
案外人邵金英提出执行异议是案外人执行标的异议，还是利害关系人执行行为异议。案外人执行标的异议是案外人认为法院的执行行为侵害了其实体权利，是基于执行标的主张实体权利提出的异议，即实体异议。利害关系人执行行为异议是因执行行为本身违反程序性规定，侵害了执行案件当事��以外第三人的合法权益，由利益受损的第三人以法院违反执行程序为由提出的异议，即程序异议。判断一个异议是实体异议还是程序异议，也就是说判断实体异议和程序异议的标准，只能是看异议所依据的基础权利的性质。如果异议指向的对象是执行标的物，且所提异议依据的是所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利的，就构成实体异议。反之，如果案外人（利害关系人的身份）所提异议所依据的基础权利为程序权利，则构成程序异议。
基于案外人邵金英的“维持原状，住到死后交房”的异议请求和案外人邵金英陈述的事实及理由，考虑到案外人邵金英认为自己对被执行人高要市农工商联合总公司名下的肇庆市端州区文明路六巷××第19幢（三层）（房产证号：25××52）享有租赁权，足以排除对上述房产的执行，故案外人绍金英的“维持原状，住到死后交房”的异议指向的是执行标的物，且所提异议依据的是执行标的物的租赁权，构成实体异议，法院应依法适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。故本案的案由应由利害关系人执行行为异议纠纷变更为案外人执行标的异议纠纷。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”和第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，案外人邵金英提交在案的邵金英身份证复印件、常住人口登记卡复印件、梁沛润���要县人民政府工作证复印件、高要县住房改革办公室折价补贴出售住宅收款收据复印件、梁沛润退休证复印件、高要县租赁住房使用证复印件等证据材料足可以证明，涉案的房屋从1988年起由梁沛润承租，梁沛润及案外人邵金英一直居住至今，期间梁沛润已于2015年3月18日死亡。尽管梁沛润签订的租赁合同没有约定租赁期限，但梁沛润居住在涉案房屋已超过二十年，并且出租人没有提出异议，故梁沛润超过二十年后对涉案房屋享有租赁权，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”的规定，因梁沛润已于2015年3月18日死亡，但案外人邵金英一直在涉案房屋居住至今，故案外人邵金英对涉案房屋享有租赁权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，由于案外人邵金英对涉案房屋享有租赁权，故案外人邵金英请求“维持原状”即带租拍卖，合法有理，本院予以支持。由于梁沛润超过二十年后对涉案房屋享有租赁权，但租赁期限为不定期，所以案外人邵金英享有的租赁权也是不定期的。故案外人邵金英请求“其死后交房”，不符合法律规定，本院不予支持。
案外人邵金英的第二项“如果认为条件执行困难，可按案外人邵金英现在住房标准（三房一厅，配备空调、电视、冰箱、家俱一应俱全），另付租房子款十年（年平均12000元）共12万元，一次补偿给案外人邵金英。案外人邵金英退还���屋，再不作争议。”异议请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人邵金英的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 谭 松
审 判 员 刘国标
代理审判员 李伟青
二〇一七年十月十一日
书 记 员 梁敬通