山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁11民终1159号
上诉人（原审被告）：季兵，男。
委托诉讼代理人：焦中华，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邱林，男。
委托诉讼代理人：董干，山东兆利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：闫维明，男。
上诉人季兵因与被上诉人邱林、闫维明房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第2762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，现已审理终结。
季兵上诉请求：依法撤销原审判决并改判为驳回邱林、闫维明的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院判决解除双方2013年9月17日签订的房屋租赁合同错误。1、季兵仅与闫维明签订过房屋租赁合同，未与邱林签订过任何房屋租赁合同。2、季兵与闫维明签订的房屋租赁合同明确约定，闫维明不得将房屋分租、转租、联营，闫维明违反合同约定，擅自将房屋转租给邱林。在实际经营过程中，邱林是闫维明的工作人员，邱林交租赁费属于职务行为或者是接受闫维明的委托行为。原审法院以季兵为邱林出具收到款项的收据，推定季兵同意闫维明转租或与他人合伙经营错误。3、在房屋租赁合同履行过程中，闫维明主动提出提前解除合同，经协商，双方已经于2014年12月30日解除房屋租赁合同，季兵也按照双方协商内容将剩余租赁期限的租金及保证金退回闫维明，闫维明也同意放弃其他权利。二、一审法院判决季兵赔偿邱林、闫维明装修装饰损失75194元、经营损失126267.75元无事实依据。解除合同时，闫维明仅仅要求季兵退还剩余期限的租赁费以及保证金，其他权利闫维明自愿放弃，闫维明无权向季兵主张合同解除后的其他损失。退一步讲，即使闫维明再次向季兵主张权利，证据也必须是经过法庭质证才能作为认定案件事实的依据。鉴定报告采信的证据均未经过法庭质证。1、装饰装修部分。季兵租赁涉案房屋时即对涉案房屋进行了全面整改和装修。季兵与闫维明签订房屋租赁合同时闫维明仅在季兵装修的基础上对房屋部分进行轻微改善。鉴定机构对房屋进行评估时，双方并未对装修部分进行确认，闫维明也未提供证据证实哪些部分是其装修，且解除合同时，双方并未对房屋进行清点、交接和确认，评估时涉案房屋也已经移交公交公司长达9个月，双方解除合同时的状态已经不复存在，原审法院认定装修装饰部分损失为125323.5元错误。2、经营损失部分。评估报告经营损失共包括租金损失和投资利润。其中租金损失，即2015年1月1日至2015年9月16日剩余租赁期限的租金，鉴定报告评估价格为71111.11元。原审法院亦认定剩余租赁期限租金为70000元，除去季兵已经退还的60000元，还应退回10000元。原审法院既判决季兵退还剩余租金10000元，又判决季兵赔偿经营损失126267.75元，该126267.75元包括租金损失71111.11元，该项损失属于重复计算。其次投资利润，闫维明未提供任何证据证实投资情况。闫维明经营的餐厅无任何餐厅经营必须具备的手续，且经营过程中餐厅多次停业、歇业，时间长达数月之久。看餐厅的收益情况，不能机械的套用公式，认为有投资就有回报，还要考虑餐厅的商业位置、客流量以及历年经营收入情况等。餐厅因经营不善，始终处于亏损状态，闫维明通过违法行为获取其在经营过程中不能取得的收益。
邱林辩称：一审法院判决解除季兵与邱林、闫维明房屋租赁合同并无不当。损失数额已经经过评估且经一审法院认可。
闫维明未答辩。
邱林、闫维明向一审法院起诉请求：解除邱林、闫维明与季兵签订的房屋租赁合同；季兵退还房租10000元并赔偿邱林、闫维明损失300000元；诉讼费用由季兵承担。
一审认定事实：2013年9月17日闫维明（乙方）与季兵（甲方）签订房屋租赁合同，租赁合同约定：1、出租的房屋位于日照市东港区爱舍空间一楼茉莉餐厅出租给乙方作商业使用，装修及设备标准见双方交接详单。2、房屋租金为年租金100000元，由乙方在9月17日交纳给甲方，先付后用。3、租赁期限为36个月，自2013年9月17日至2016年9月16日。4、乙方不得将房屋转租、分租、转让、联营、入股，否则甲方可以终止合同。等等。合同签订的当日，闫维明即将2013年的租金给付季兵，季兵将房屋交付闫维明使用。闫维明交纳2014年9月17日的租金100000元给季兵之后，闫维明在涉案房屋进行营业经营至2015年1月3日，因涉案房屋的一手承租人终止了与季兵的租赁合同而导致闫维明不能继续承租涉案房屋。季兵于2015年5月22日给闫维明退还租金20000元，2015年5月23日退还租金33000元，另外与闫维明抵顶电费7000元，季兵共计退还闫维明租金60000元。庭审中邱林、闫维明主张季兵应退还的租金的计算方式为：自2014年9月17日计算至2015年1月3日，共交付了第二年的租金100000元，但邱林、闫维明共计使用了3个月16天，使用期间的租金为100000元÷365天×106天(实际使用天数)=29041元，除去季兵已经退还的60000元租金，尚未退还的租金为100000元（实收租金）-60000元(已退的租金)-邱林、闫维明实际使用天数的租金29041元(邱林、闫维明按30000元计算)=10000元。邱林、闫维明主张的各项损失为日照信益达价格评估有限公司出具的日信益达评字2015第318号价格评估报告书所认定的邱林、闫维明的装修装饰损失125323.5元、设施设备价值49182.5元、经营损失126267.75元，上述损失总计为300774元，邱林、闫维明主张季兵赔偿各项损失共计300000元。
另查明：涉案房屋系案外人郭兵承租日照市公共交通有限公司的房屋后转租给季兵，郭兵与季兵的租赁期限为2010年1月1日至2015年1月1日止。闫维明与季兵签订房屋租赁合同后对房屋进行了装修并与邱林合伙开办了未进行工商登记注册的日照市东港区鱼渔鱻饭店进行餐饮经营，涉案房屋的所有人日照市公共交通有限公司为闫维明进行工商登记出具的房屋产权证明载明其允许闫维明承租该涉案房屋进行餐饮经营。季兵庭审中不认可其同意闫维明与邱林合伙进行饭店经营，但是邱林提供了2014年9月7日邱林以自己名义交纳给季兵的房屋租金50000元的收条，收条载明：今收到邱林租金现金五万元整。季兵与闫维明签订房屋租赁合同后，按期缴纳了2013年和2014年两年的房租200000元，但2015年1月3日因季兵与郭兵的租期届满而导致邱林、闫维明无法继续在涉案房屋内从事营业活动，因此2015年1月3日后因季兵与第一手承租人郭兵的原因而导致邱林、闫维明无法继续使用涉案房屋从事经营活动而一直停止营业至今。
再查明：邱林、闫维明为证明其在与季兵签订合同时已尽到对涉案房屋产权的归属及是否允许转租的情况而向法庭提交了季兵与日照市公共交通有限公司房屋租赁合同的复印件，证实其与季兵签订租赁合同时曾要求季兵提供其与日照市公共交通有限公司之间的房屋租赁合同，但季兵对该合同的复印件不予认可。庭审中，季兵主张其与闫维明之间在2014年12月31日便已经协议终止了房屋租赁合同并且提交了闫维明签字的保证金收到条一份，该收到条载明：今闫维明提前终止爱舍一楼餐厅承包合同，退回保证金现金贰万伍仟元。闫维明认可收到保证金25000元，但闫维明认为支取保证金不代表协议已终止且闫维明不识字，该内容由季兵工作人员书写。
又查明：一审法院依法委托日照信益达价格评估有限公司对涉案房屋的装修装饰损失、设施设备价值、经营损失进行了司法鉴定，日照信益达价格评估有限公司出具的日信益达评字2015第318号价格评估报告书所认定的邱林、闫维明的装修装饰损失125323.5元、设施设备价值49182.5元、经营损失
126267.75元，上述损失总计为300774元。
一审法院认定上述事实的证据有房屋租赁合同、证明、收到条、评估报告书及当事人陈述等。
一审法院认为：承租人在取得出租人同意后可以将租赁物转租，本案闫维明提供的涉案房屋所有权人日照市公共交通有限公司为其办理营业执照所出具的房屋产权证明可以证实季兵将涉案房屋转租给闫维明的行为是得到日照市公共交通有限公司人认可的，该转租行为是合法的，因此闫维明与季兵签订的房屋租赁合同合法有效。合法有效的合同只有在经过双方协商一致的情况下或者达到法定的解除条件下才可解除，本案季兵与涉案房屋的一手承租人所签订的涉案房屋的租赁期限为2010年1月1日至2015年1月1日止，而闫维明与季兵签订的租赁期限却为2013年9月17日至2016年9月16日，闫维明因季兵与一手承租人签订的租赁期早于闫维明与季兵的租赁期而导致超出部分的租赁期无法实现而导致其合同目的不能实现，因此闫维明主张解除其与季兵签订的租赁合同的主张，一审法院予以支持。虽然庭审中，季兵主张其与闫维明之间在2014年12月31日便已经协议终止了房屋租赁合同并且提交了闫维明签字的保证金收到条一份，但邱林、闫维明对双方协议解除不予认可，且季兵于2015年5月22日才给闫维明退还租金20000元，2015年5月23日退还租金33000元，因此对于季兵主张双方已于2014年12月31日协议解除合同的主张，一审法院不予支持。同时季兵主张闫维明违反了合同约定不得与他人联营经营的约定而季兵可以单方解除，但季兵对邱林、闫维明合伙经营的事实知情且收取了邱林交纳的租金，因此对闫维明、邱林合伙经营的事实季兵是知情和认可的，对季兵的该项主张，一审法院不予支持。
合同解除后，一方存在违约给对方造成损失的，应予以赔偿。邱林、闫维明与季兵的租赁合同解除后，邱林、闫维明的损失主要有两部分，第一部分为租赁费的退还，庭审中邱林、闫维明主张季兵应退还的租金的计算方式为：自2014年9月17日计算至2015年1月3日，共交付了第二年的租金100000元，但邱林、闫维明共计使用了3个月16天，使用期间的租金为100000元÷365天×106天(实际使用天数)=29041元，除去季兵已经退还的60000元租金，尚未退还的租金为100000元（实收租金）-60000元(已退的租金)-邱林、闫维明实际使用天数的租金29041元(邱林、闫维明按30000元计算)=10000元，邱林、闫维明的该部分返还租金主张符合法律规定，一审法院予以支持。第二部分为邱林、闫维明的各项损失，庭审中，邱林、闫维明主张的各项损失为日照信益达价格评估有限公司出具的日信益达评字2015第318号价格评估报告书所认定的邱林、闫维明的装修装饰损失125323.5元、设施设备价值49182.5元、经营损失126267.75元，上述损失总计为300774元，邱林、闫维明只主张300000元，但一审法院认为当事人一方违约给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后的可得利益损失但不得超过违反合同一方订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本案季兵损失中的装修装饰损失125323.5元及设施设备价值49182.5元，因设施设备属于动产可以由邱林、闫维明自行处置，因此该部分损失49182.5元，一审法院不予支持。装修装饰因不可拆除转移且闫维明装修是经过季兵许可的，因此该部分装修装饰损失应根据邱林、闫维明实际使用15个月与总租赁期36个月之间的比例进行折价且该损失超出了季兵在签订该房屋租赁合同时所可能预见到的损失，因此一审法院对该部分按照40%和60%的比例予以调整，因此季兵赔偿邱林、闫维明装修装饰损失为125323.5元×60%=75194元。经营损失126267.75元为邱林、闫维明的预期可得利益损失，一审法院予以支持。综上，季兵应当赔偿邱林、闫维明的各项损失总计为201461元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、解除闫维明与季兵在2013年9月17日签订的房屋租赁合同；二、季兵于判决生效后的三日内给付邱林、闫维明房屋租金10000元；三、季兵于判决生效后的三日内赔偿邱林、闫维明各项损失共计201461元；四、驳回邱林、闫维明在本案中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元，由季兵负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：季兵提交季兵和公交公司交接时的交接清单一份，在清点物品时邱林在场，且对所有清点的物品无异议。当时公交公司、季兵和邱林均同意除部分物品折价给公交公司外，其他物品均由邱林搬走，如不搬走视为邱林放弃所有物品，由公交公司自行处置。证明季兵和邱林之间无租赁协议，邱林是代表闫维明与季兵、公交公司之间办理物品交接，季兵和闫维明之间的租赁合同已经提前解除，且双方在解除合同时对所有物品均已清点清楚无任何异议，不存在要求各方赔偿的问题。同时证明一审评估报告错误，与客观事实不符，评估报告不能作为认定本案事实的依据。邱林经质证认为：对证据真实性有异议，证据未有邱林签字捺印，此证据无法证实季兵所要证明的事实。闫维明未质证。
本院认为:日照公共交通有限公司将其所有的涉案房屋出租给郭兵使用，后郭兵将涉案房屋转租给季兵使用，租赁期限为2010年1月1日至2015年1月1日。2013年3月17日，季兵又将涉案房屋转租给闫维明使用，租赁期限自2013年9月17日至2016年9月16日，年租金为100000元。闫维明、季兵租赁涉案房屋后即对房屋进行装修并在此经营鱼渔鱻川味餐厅。2014年9月7日、22日，邱林分别交纳2014年9月17日至2015年9月16日的租金共计100000元，季兵给邱林出具的收到条载明“今收到邱林租金人民币50000元（￥50000）季兵”。在实际使用过程中，因郭兵与季兵房屋租赁合同于2015年1月1日到期，邱林、闫维林在涉案房屋经营至2015年1月3日。上述事实清楚，本院予以确认。
本案争议焦点问题是：1、一审法院认定邱林与闫维明是合伙关系是否得当；2、一审法院判令解除季兵与邱林、闫维明之间的房屋租赁合同是否得当；3、一审法院判决季兵给付邱林、闫维明装饰装修损失75194元、经营损失126267.75元是否得当。
关于一审法院认定邱林与闫维明为合伙关系是否得当。邱林、闫维明主张邱林、闫维明合伙租赁了涉案房屋，季兵对此予以否认并主张邱林仅仅是闫维明的工作人员且房屋租赁合同明确约定承租人不得擅自将房屋转租、转让、转借、联营等。虽然涉案房屋租赁合同是由闫维明与季兵签订的，但是季兵给邱林出具的收到条明确载明收到邱林租金人民币
100000元，季兵也未能提交证据证实邱林是闫维明的工作人员、邱林交纳租金的行为是履行职务行为，因此季兵对闫维明与邱林合伙租赁涉案房屋是知情并认可的，一审法院认定邱林与闫维明是合伙关系并无不当。
关于一审法院判决解除季兵与邱林、闫维明之间的房屋租赁合同是否得当。季兵与闫维明签订的房屋租赁合同的租赁期限明显超过郭兵与季兵签订的房屋租赁合同期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。因此季兵与闫维明签订的房屋租赁合同自2015年1月2日即始无效，无效合同自始无效，因此一审法院判决解除季兵与闫维明签订的房屋租赁合同错误，本院予以纠正。
关于一审法院判决季兵给付邱林、闫维明装饰装修损失
75194元、经营损失126267.75元是否得当。根据日照信益达价格评估有限公司的评估报告，涉案房屋装修装饰价值为
125323.50元、经营损失126267.75元，其中租金损失为
71111.11元、投资利润为55156.64元。关于装修装饰损失，邱林、闫维明经季兵同意对涉案房屋进行了装修装饰，合同解除时双方对装饰装修物的处理没有约定，且房屋租赁合同无效季兵存在较大过错，因此季兵应当赔偿邱林、闫维明剩余租赁期内装修装饰价值，对于剩余租赁期限内的装修装饰价值原审法院按照邱林、闫维明未使用期限21个月与总租赁期限36个月的比例确定季兵承担60%的赔偿责任，即75194元并无不当。季兵主张邱林是在季兵装修的基础上进行了简单装修，鉴定时双方未对各自装修部分进行确认且鉴定时涉案房屋已不是合同解除时的状态，为此季兵提交其和公交公司的交接清单证实自己的主张，因交接清单无邱林、闫维明的签字确认，不足以证实季兵的主张，且鉴定时鉴定人员会同法院工作人员、双方当事人到涉案房屋进行了现场勘验，季兵未针对上述问题提出异议，因此原审法院采信价格评估机构出具的装修装饰价值并无不当。关于经营损失，经营损失包括租金损失和投资利润损失。剩余租赁期限即2015年1月1日至2015年9月16日的租金损失为100000元÷365天×256天（未使用天数）=71111.11元，因季兵已经通过退还现金、抵顶电费的方式退还60000元，所以邱林、闫维明的租金损失应为11111.11元，因邱林、闫维明只主张10000元，原审法院判决季兵给付邱林、闫维明房屋租金10000元并无不当。关于投资利润损失，价格评估报告认定邱林、闫维明的投资利润为55156.64元，季兵主张邱林、闫维明未提供任何证据证实投资情况，且鱼渔鱻川味餐厅连年处于亏损状态，邱林、闫维明通过违约行为获取收益，因价格评估报告是法院依照法定程序选定的价格评估机构作出，且季兵未能提交证据证实该评估结论依据明显不足。原审法院采信价格评估机构出具的评估报告并无不当。因此邱林、闫维明的经营损失应为65156.64元，其中租金损失10000元，经营利润损失为55156.64元，因此季兵应给付邱林、闫维明租金10000元，赔偿邱林、闫维明损失130351元。一审法院重复计算经营损失中租金，本院予以纠正。
综上所述，季兵的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第2762号民事判决第二、四项。
二、撤销日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第2762号民事判决第一、三项。
三、驳回邱林、闫维明请求解除与季兵签订的房屋租赁合同的诉讼请求。
四、上诉人季兵于本判决生效后三日内赔偿被上诉人邱林、闫维明装修装饰损失75194元、经营利润损失55156.64元，共计130351元。
一审案件受理费5950元，由上诉人季兵负担3100元，被上诉人邱林、闫维明负担2850元；二审案件受理费5950元，由上诉人季兵负担3100元，被上诉人邱林、闫维明负担
2850元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 李 云
代理审判员 汤 阳
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 赵小璐