上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第1459号
原告(反诉被告)潘雯，女，1993年2月21日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。委托代理人孙玮(系原告母亲)，住上海市闵行区。委托代理人施克俭，上海市东旭律师事务所律师。被告(反诉原告)上海建工诚闵房产有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人朱忠明，董事长。委托代理人王然，女。委托代理人周小青，男。原告潘雯与被告上海建工诚闵房产有限公司(以下简称建工房产)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邹巧弟独任审判，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。庭审中，被告建工房产当庭提起反诉，本院受理后，与本诉合并进行审理。2015年7月20日，本院对本案进行第二次公开开庭进行审理。原告委托代理人孙玮、施克俭，被告委托代理人王然、周小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘雯诉称，原、被告于2014年4月6日签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买上海市闵行区浦晓路XXX弄XXX号XXX室房产(以下简称涉案房产)，总房价为3,258,453元(人民币，下同)。双方约定，被告应于2014年6月30日前交房，如逾期交房则应按已付款的每日万分之五承担违约金。原告于2014年3月9日向被告支付定金50,000元，于4月6日支付首付款928,453元，于8月1日以银行贷款方式支付2,280,000元。然而，被告直至2014年8月30日才向原告交房。现要求被告向原告偿付逾期交房违约金62,413.58元(按每日万分之五，以978,453元为本金，计算自2014年7月1日至7月31日；以3,258,453元为本金，计算自2014年8月1日至8月30日)。被告建工房产辩称，预售合同的附件一中明确约定房款付清后交付房屋。被告于2014年8月1日才收到原告通过银行按揭方式支付的最后一笔房款2,280,000元。被告开发建设的涉案房屋在2014年6月30日已具备了交付条件，不存在故意逾期交房的理由。按照预售合同的补充条款第2.2条、第2.3条约定，原告应在签订合同后一个月内将申请的银行贷款支付至被告账户。然而在办理预告抵押登记过程中，由于原告未能及时提交完整资料，导致办理预告抵押登记手续延迟办理。被告于2014年8月4日核查确认收到原告的贷款后，开始办理涉案房屋的交房手续，并多次通知原告交接房屋。期间原告曾两次至被告售楼处提出要求被告偿付违约金，且拒绝接收房屋。由于被告不存在逾期交房的违约行为，故不同意原告的诉讼请求。按合同约定，原告应当在签订合同后一个月内以贷款方式支付2,280,000元房款，即贷款到帐的日期应当是2014年5月6日。事实上，原告的贷款直至2014年8月1日方才到位，故原告应当承担逾期付款的违约责任。现提起反诉，要求原告支付逾期付款违约金91,200元(以2,280,000元为本金，按每日万分之五计算80天)针对被告建工房产的反诉，原告潘雯辩称，合同附件一中仅约定款清后交房，但没有约定贷款的最后付款日期，故被告主张贷款应于2014年5月6日到帐的事实缺乏依据。原告提供了齐全的贷款资料，对于贷款迟延发放并非原告过错所致，原告不存在违约行为，故不同意被告的反诉请求。原告潘雯向本院提供了下列证据：一、原、被告于2014年4月6日签订的《上海市商品房预售合同》1份，原告以此证明合同约定被告应于2014年6月30日前交房，如逾期交房则应承担按原告已付款的每日万分之五计算的违约金；二、上海市浦东新区民政局分别于2014年4月4日、4月8日、6月10日开具的关于潘雯的《无婚姻登记记录证明》三份，原告以此证明其为申请银行贷款，及时开具了《无婚姻登记记录证明》，未拖延提供贷款所需的资料；三、被告建工房产于2014年8月30日开具的《商品房入户通知单》1份，原告以此证明被告直至2014年8月30日才交付房屋；四、被告建工房产开具的房产发票二张，原告以此证明其已支付了全部购房款；五、原告潘雯与中国建设银行股份有限公司上海市分行(以下简称建设银行)于2014年5月15日签订的《个人住房(商业用房)抵押借款合同》1份，原告以此证明其申请的贷款已获建设银行审核批准，但此后由于被告建工房产内部人事变动，导致贷款未能及时发放；对于上述证据，经质证，被告建工房产对于原告潘雯提供的证据一预售合同无异议；对证据二《无婚姻登记记录证明》，被告表示其于2014年7月2日才收到原告提供的落款为2014年6月10日的证明，用于办理预告抵押登记手续；对证据三入户通知书无异议，并表示原告在8月30日办理房屋交接手续，故被告于当天开具此通知书；对证据四房款发票无异议；对证据五抵押借款合同真实性无异议，但表示在办理预告抵押登记手续时，原告迟延提交未婚证据，导致预告抵押登记手续相应推迟。被告建工房产向本院提供了下列证据：一、农业银行大额支付入账通知书，被告以此证明原告以贷款方式支付的房款于2014年8月1日到账；二、签约信息单1份，被告以此证明原告的贷款应到账期限为2014年5月6日；三、上海市新建住宅交付许可证1份，被告以此证明涉案房屋于2014年6月6日即已符合交付条件，被告不存在逾期交房的理由；四、房屋登记费收据，被告以此证明原告于2014年7月2日提供其未婚证明以办理预告抵押登记手续。对于被告提供的上述证据，原告对真实性均无异议，但表示，银行贷款手续由被告代为办理；虽然被告于2014年6月6日取得新建住宅交付许可证，但被告未通知原告交房。被告建工房产向本院申请证人许某出庭作证。证人许某陈述：证人是A公司(以下简称A公司)员工，A公司为被告代为销售涉案房屋所在的楼盘。原告申请的贷款手续由原告自行办理，建设银行将预告抵押登记手续委托证人办理。2014年7月，原告补交了未婚证明后，证人协助办理了预告抵押登记手续。在2014年8月，被告通知原告交接房屋。2014年8月中旬，原告父亲至被告售楼处主张违约金，但未接收房屋。对于证人证言，原告表示其将贷款手续委托给被告代办。被告对证人证言无异议，并表示A公司是被告的房产代理销售方，证人是专职办理预告抵押登记、交房和办理产权的相关工作。原告为了证明证人许某是被告的员工而非A公司员工，向本院提供了被告内部的涉案房屋客户信息表1份，该信息表的审核人一栏中签署人为“许某”、被告出具的涉案房屋销售结算单1份，结算单的经办人一栏中签署人为“许某”。对此，被告对真实性无异议，但表示，许某是代理销售公司即A公司的员工。对于原、被告提供的证据，本院认证如下：原告提供的全部证据，被告对真实性、合法性均无异议，而上述证据均发生于涉案房屋的买卖过程中，与本案具有关联性。原告对被告提供的证据之真实性、合法性亦无异议，且证据同样发生于涉案房屋买卖过程中，证据与本案亦具有关联性。本院确认原、被告提供的证据具有证明力。对于证人许某的证言，关于其7月2日收到原告未婚证明后代办涉案房屋预告抵押登记、被告通知原告交房后，原告于2014年8月中旬至被告售楼处索赔违约金而未接收房屋的事实，原、被告均无异议，故对此上述事实，本院予以确认。另，被告表示证人许某系A公司工作人员，A公司代被告进行销售房产的代理公司，也即表明被告与A公司之间存在代理关系，而代理人在履行代理活动时以被告代理人的名义进行，因此，证人许某是A公司职员还是被告的职员不影响本案案情的认定。结合上述证据及当事人陈述，查明，被告建工房产是上海市闵行区浦晓路XXX弄“浦江B”楼盘的开发商。2014年3月9日，原告潘雯向被告建工房产预订涉案房屋，并支付了50,000元定金。2014年4月6日，原告潘雯作为买受方(合同乙方)、被告建工房产作为出售方(合同甲方)，双方签订一份《上海市商品房预售合同》，约定，甲方向乙方购买上海市闵行区浦晓路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款为3,258,453元；甲方定于2014年6月30日前将房屋交付给乙方；甲方如未在约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的每日万分之五计算，违约金自合同约定的最后交付期限的第二天起算至实际交付之日止。合同附件一“付款方式和付款期限”约定：付款方式为分期付款；贷款方式为商业贷款；乙方于2014年4月6日与甲方签约，并支付首付款978,453元；尾款2,280,000元，乙方向银行办理按揭贷款。房款付清后交付。合同的“补充条款一”第二条第2款第2项规定：凡乙方在甲方推荐银行办理贷款手续时，须在签署本合同后两周内提供齐全贷款所需资料并办妥贷款手续，甲方应积极配合乙方办理贷款手续；若因乙方原因导致贷款银行不能在本合同签署之日起一月内放款至甲方账户，乙方须于七日内自行支付或补足。若乙方在非甲方推荐银行办理贷款手续时，则乙方承诺所贷款额应在本合同签署之日起二个月内至甲方账户。因办理贷款而发生的所有相关费用均由乙方自行承担。第3项规定：如因乙方原因(含其提供的贷款资料不齐全或不符合要求、资信不良及其他不符合贷款政策要求的因素)导致贷款不成或不足，乙方须在本合同签署之日起一个月届满日后的七天内自行支付或补足剩余未支付的购房款。否则即视为乙方逾期付款，甲方可追究乙方的逾期付款违约责任。合同对房屋建筑结构、装修设备标准、前期物业管理等事项亦作了约定。同日，原告潘雯向被告建工房产支付房款928,453元。2014年5月15日，原告潘雯与经被告推荐的建设银行签订了《个人住房(商业用房)抵押借款》，申请借款2,280,000元。该合同签订后，建设银行将合同以及办理预告抵押登记的相关资料转给了被告建工房产，由建工房产代办预告抵押登记手续。在办理预告抵押登记手续中，由于原告潘雯提供的《无婚姻登记记录证明》已失效，故被告又要求原告重新提供《无婚姻登记记录证明》。原告于2014年6月10日又向民政部门申请开具了《无婚姻登记记录证明》，并于7月2日提供给了被告。被告凭建设银行提供的合同、原告提供的《无婚姻登记记录证明》等资料，办理了预告抵押登记手续。2014年8月1日，建设银行向被告的银行账户发放了原告申请的购房贷款2,280,000元。2014年8月中旬，原告父亲至被告的销售处，以被告未按合同约定期限交房为由要求被告支付违约金，双方协商未果，原告未交接房屋。2014年8月30日，被告开具了《商品房入户通知单》，原告与被告交接了涉案房屋。现原告以诉称理由诉至本院。本案的争议焦点为：1、被告建工房产于2015年8月30日交房是否构成逾期交房；2、原告潘雯申请的贷款于2014年8月1日发放是否已构成逾期付款。本院认为，诚实守信是社会活动的基本原则。原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方应当按约履行各自义务。针对争议焦点一，本院认为，合同附件中明确约定“款清后交付”，原告亦明知房屋交付的条件是房款全部结清。虽然合同第十一条约定被告应于2014年6月30日前履行交房义务，但在合同附件中双方约定款清后交房的内容，即双方变更了合同第十一条规定的交房条件和期限，重新约定了交房条件。因此，被告履行交付义务的前提是原告支付了包括贷款在内的全部房款。原告申请的贷款于2014年8月1日到达被告的银行账户，即原告于该日付清全部了房款，被告应于该日向原告交付房屋。然而被告实际交付房屋日期为2014年8月30日，显然已迟延交房。原告父亲于2014年8月中旬曾至被告销售处向被告主张迟延交房违约金，双方未协商一致，原告拒绝接收房屋。原告在8月中旬拒绝接收房屋，在拒收房屋之后至实际交接房屋期间，不应认定为被告迟延交房违约期间，故自8月中旬至8月30日期间迟延交接房屋的责任不在被告。由于被告无证据证明其在8月1月至8月中旬期间通知原告交接房屋，应当承担8月2日起至8月中旬期间迟延交房的违约责任，至于8月中旬中的具体日期，双方均未能提供确切证据证明，故本院酌定为8月15日。逾期交房违约金为8月2日至15日计14天，按已付房款3,258,453元为本金，以每日万分之五计算，共计22,809.17元。原告主张62,413.58元的逾期交房违约金，因其计算的期限有误，故本院予以调整。关于争议焦点二，合同附件一中没有约定银行发放贷款的期限。在补充条款第二条第2款第2、3项中约定，银行的贷款应当于签订预售合同后的一个月内发放至被告账户。如因原告原因导致贷款不成或不足的，原告应当于预售合同签署后一个月届满起的七天内自行支付或补足贷款不足部分。否则即视为原告逾期付款。上述条款中，可以认定，如果原告申请的贷款未获得银行审核通过或银行批准的贷款额少于原告申请的贷款额，则原告需要在约定的期限内以现金方式支付或补足贷款不足部分。本案中，原告申请的2,280,000元贷款已获建设银行批准通过，虽然贷款放发由于原告婚姻证明资料的原因未能在原、被告约定的期限内到位，但期间被告并未要求原告以现金方式支付相应房款，而是仍然协助原告办理贷款发放所必需的相关手续。被告的上述行为表明要求原告继续履行合同的意思表示，双方以自己的行为对合同约定的贷款期限作了延期变更。故现在被告反诉要求原告承担逾期支付房款的违约责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海建工诚闵房产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)潘雯逾期交房违约金人民币22,809.17元；二、驳回被告(反诉原告)上海建工诚闵房产有限公司要求原告(反诉被告)潘雯偿付逾期付款违约金人民币91,200元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,360.34元，减半收取计680.17元，由潘雯负担431.91元，上海建工诚闵房产有限公司负担248.26元。反诉案件受理费人民币1,040元，由上海建工诚闵房产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一五年八月六日
书记员 钱 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。