成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0115民初228号
原告：刘晓月，女，汉族，1987年6月9日出生，住成都市龙泉驿区。
委托诉讼代理人：唐丹，四川印诺律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：李锐，四川印诺律师事务所律师，一般授权代理。
被告：罗泗川，男，汉族，1989年11月19日出生，住云南省昆明市盘龙区。
第三人：寇鸣，男，汉族，1984年9月9日出生，住重庆市。
原告刘晓月与被告罗泗川房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓月的委托诉讼代理人李锐、被告罗泗川、第三人寇鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘晓月向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告罗泗川协助原告刘晓月办理位于成都市温江区房屋的不动产权（不动产权证书编号：川（2017）温江区不动产权第003XXXX号）的转移登记手续；2、请求判令被告罗泗川支付原告刘晓月违约金人民币10万元（大写：拾万元整）；3、请求判令被告赔偿原告支付的公证费用人民币370元（大写：参佰柒拾元整）；4、本案诉讼费、保全费由被告承担；5、请求判令被告结清交房前的全部物业、水电费用。事实和理由：2017年7月31日，原、被告通过中介方康乐地产签订《房屋买卖合同》并约定：1、原告将位于成都市温江区房屋出售给被告；2、上述房屋总价为人民币70万元；3、签订本合同之日起若因甲方（被告）原因不能将房屋出售给乙方（原告），甲方应当赔偿乙方人民币10万元。2017年8月1日，原、被告又在中介方的主持之下签订一份《补充协议》约定：1、原被告共同到公证处办理房屋委托公证，被告全权委托原告代为办理过户手续；2、原告应当在公证办理完毕之日起6到12个月内完成过户手续。上述买卖合同与补充协议签订后，原被告在成都市律政公证处办理了相关的委托公证，原告也按照合同约定先后分三次共向被告支付完毕70万元的购房款。但被告收到全额房款后，在原告积极办理过户的过程中，单方面向律政公证处提出解除委托。违反了原被告双方签订的《补充协议》的约定；同时，被告也向原告明确表示不愿配合原告办理过户手续。我们认为，被告的行为违反《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，原告有权要求其继续履行合同，并要求被告按照合同约定承担相应的赔偿责任。同时，由于被告单方面解除委托。由原告依照《补充协议》办理公证花费的公证费用也应当由被告进行赔偿。
综上所述。原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，向人民法院提起诉讼，望人民法院判如所请。
罗泗川辩称，1、涉案房屋是以低于市场的价格出售给刘晓月，且经温江区房屋管理局查证，成都康乐房地产经纪有限公司根本不存在，也根本没有这个房屋买卖经纪人陈陆民。这纯属一开始就是一起所谓的“中介”牵头，刘晓月参与的典型买卖欺诈行为；2、且《补充协议》第二条明确载明：“由于乙方不具备过户条件。”（乙方即刘晓月）。这是购房主体要件不具备，分明是与成都市房屋限购政策相违背，破坏了房屋购买条令、法规、政策，严重扰乱了房屋买卖正常的市场秩序；3、刘晓月签订合同时，企图逃避政策法规，以真夫妻假借贷签订了《抵押借款协议》。其目的是原告将房屋转卖过户，这是欺诈行为；4、罗泗川从未表示不过户且多次催促刘晓月过户，刘晓月从未实施过户且也从未告知要求过户。这从2017年12月1日刘晓月与罗泗川的聊天记录足以印证；5、由于刘晓月主体购房资格不具备，便前往成都市律政事务所工作人员宋金成办理了公证《委托书》将房屋购买人即刘晓月作为受委托人。显然，受委托人不应该是购房人刘晓月应该是第三人。《委托书》中第五条：受委托人刘晓月可以“代为到银行办理存量房交易资金监管业务及该监管的收款事宜”。这是明文禁止的违法行为。可以给罗泗川造成巨大的经济财产损失。此《委托书》违背了最基本的法理，法规和基本法律常识。罗泗川在知晓了这一情况后，成都市律政事务所公证处于2017年12月5日立即撤销了（2017）川律公证内民字第59695号委托《公证书》。且罗泗川通知了刘晓月；6、刘晓月和所谓的“中介”陈陆民等人以电话、短信、微信方式多次污蔑威胁，散布诋毁言论。伤害被告及亲人人格；7、刘晓月《民事起诉状》的事实与理由不符，自相矛盾。刘晓月惯用弄虚作假、藐视法律、法庭。综上所述，被告从未违反合同及约定。原告不具备购房主体，且处处诱骗被告、恶意串通、违背法律，以欺诈等方式签订合同及约定，严重扰乱房屋买卖市场秩序，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一、二、三款,应视为无效合同。
本院经审理认定事实如下：2017年7月31日，刘晓月与罗泗川在第三人的居间下签订《房屋买卖合同》，于2017年8月1日签订补充协议。《房屋买卖合同》约定罗泗川将位于成都市温江区房屋以70万元的价格出售给刘晓月。签订合同当日刘晓月即向罗泗川支付购房定金5万元。2017年8月1日、2017年8月2日，刘晓月分别向罗泗川支付购房款200000元，400000元，剩余尾款50000元于2017年8月9日支付。2017年8月1日，刘晓月与罗泗川前往中华人民共和国四川省成都市律政公证处办理委托公证，罗泗川委托刘晓月代为办理涉案房屋的销售、不动产权的转移登记等。后于2017年8月2日，刘晓月（借款人）与第三人寇鸣（出借人、抵押权人）、罗泗川（抵押人）签订抵押借款协议，协议约定刘晓月向寇鸣借款700000元，罗泗川将涉案房屋抵押于寇鸣作为担保。2017年12月5日，罗泗川撤销了对刘晓月的授权委托。截止法庭辩论终结前，涉案房屋仍登记在罗泗川名下，为其单独所有。2017年12月4日，刘晓月取得成都市龙泉驿区的户籍，取得在成都市购买房屋的资格。
另查明，抵押权人寇鸣同意涉案房屋转移登记至刘晓月名下。
《房屋买卖合同》第八条违约责任第一款约定“签订本合同之日起，若因甲方（罗泗川）原因不将上述房产出售给乙方（刘晓月）或因甲方违反本合同的约定导致合同无法全部执行或被迫解除，甲方应赔偿乙方人民币10万元（大写拾万元整）；若因乙方原因违约，不购买该房产，则无权要求返还已支付给甲方的购房定金该定金归甲方所有”。
《补充协议》第四条约定“乙方（刘晓月）必须在甲方（罗泗川）全权委托公证办理完毕当日起，6-12个月内需要完成房屋过户，若12个月期满乙方已处于在办理房屋过户手续过程中，乙方应主动告知甲方相关事宜，甲方不得追究乙方责任……”。
以上事实有刘晓月的户口本复印件、房屋买卖合同及补充协议、收条、转账汇款单两张、中国农业银行银行卡交易明细清单、不动产权证书、公证书、声明书、抵押借款协议、聊天记录截图等证据证明在卷佐证。
本院认为,刘晓月与罗泗川签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。本案的争议焦点在于:1、罗泗川是否应当负担继续向刘晓月转移案涉房屋的不动产权转移登记手续；2、罗泗川是否应当向刘晓月继续转移案涉房屋的所有权的基础上承担违约金10万元和赔偿公证费370元、结清交房前的全部物业、水电天然气费。
关于罗泗川是否应当负担继续向刘晓月转移案涉房屋的不动产权的登记手续的问题。
罗泗川于2017年8月1日公证委托刘晓月办理案涉房屋的不动产权转移登记手续，按照双方签订的补充协议第四条约定，刘晓月应当在2018年8月1日前办理完毕涉案房屋的转移登记手续，但是罗泗川于2017年12月5日撤销了对刘晓月的委托授权，导致刘晓月无法办理房屋的不动产权转移登记手续。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第一款关于“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。”的规定，罗泗川在签订房屋买卖合同之后于2017年8月1日办理公证委托，表明罗泗川是在知晓自己与刘晓月签订房屋买卖合同的情况下授权刘晓月代其办理房屋不动产权的转移登记手续，符合上述法律的构成要件，公证授权委托有效。尽管罗泗川撤销公证的授权委托符合《中华人民共和国合同法》第四百一十条关于“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定，但这仅仅表明其不再委托刘晓月代其办理委托事宜，但并不免除罗泗川亲力亲为自行履行合同义务，罗泗川应当根据法律规定和合同约定继续履行合同义务。庭审中罗泗川明确表示不同意继续出售房屋于刘晓月，在罗泗川不履行合同义务的情况下，且案涉房屋上不存在抵押、查封等权利瑕疵和权利障碍，房屋买卖合同能够继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，刘晓月可以要求其继续履行合同。虽然，公证授权委托书中载明了办理房屋过户的时间节点，但授权委托书被撤销，房屋买卖合同中又未约定案涉房屋不动产权转移登记的具体的起止时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项关于“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”及《中华人民共和国合同法》第一百零八条关于“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，刘晓月起诉罗泗川即可视为其要求罗泗川履行合同办理涉案房屋的转移登记手续。
刘晓月虽在签订《房屋买卖合同》时不具有在成都市购买房屋的资格，但其及时进行了处理，消除了合同履行障碍，其在法庭上提交的户口本显示刘晓月截至法庭辩论终结时具备在成都市温江区购买首套房屋的条件，故，《房屋买卖合同》可以继续履行。且抵押权人寇鸣同意涉案房屋转移登记至刘晓月名下，不存在法律上和事实上的履行不能的情况。故，本院对刘晓月的请求判令罗泗川协助刘晓月办理位于成都市温江区房屋的不动产权的转移登记手续的诉讼请求予以支持。
关于罗泗川是否应当向刘晓月继续转移案涉房屋的所有权的基础上承担违约金10万元和赔偿公证费370元、结清交房前的全部物业、水电天然气费的问题。
《房屋买卖合同》第八条第一款关于违约责任约定“签订本合同之日起，若因甲方（罗泗川）原因不将上述房产出售给乙方（刘晓月）或因甲方违反本合同的约定导致合同无法全部执行或被迫解除，甲方应赔偿乙方人民币10万元（大写拾万元整）”，该10万元的性质属于违约金还是损害赔偿金，双方当事人有争议，罗泗川认为10万元的性质属于损害赔偿金，刘晓月则认为属于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于合同解释的规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。故，根据《房屋买卖合同》第八条第一款所使用的词句应将10万元理解为损害赔偿而非违约金。关于损害赔偿，根据我国合同法的规定，损害赔偿和违约金的区别在于违约金可以成为缔约方在缔约时就将来可能因一方违约给另一方造成损失所作出的事先安排，违约金不以合同履行过程中实际造成损失为前提，而损害赔偿必须是直接的既得利益损失或者间接的可得利益损失，且须有证据证明，本案中，刘晓月在未提交任何有关10万元损失的证据而仅以合同中有约定为由主张赔偿10万元违约金没有事实依据和法律依据。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，刘晓月未提供证据证明涉案房屋交房前的是否实际产生了物业费与水电费、天然气费及相应费用的具体金额。故，本院对刘晓月要求罗泗川承担交房前的物业费与水电费、天然气费的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款，判决如下：
一、罗泗川于本判决生效之日起十五日内协助刘晓月办理位于成都市温江区房屋的不动产权的转移登记手续，将涉案房屋的不动产权转移登记至刘晓月名下；
二、驳回刘晓月其他诉讼请求。
案件受理费减半收取5400元，由罗泗川负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 魏义欢
二〇一八年三月二十一日
法官助理 陈 强
书 记 员 陈卓婷