重庆市梁平县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0228民初2791号
原告唐先秀，女，1989年11月28日出生，汉族，重庆市梁平县人，住梁平县。
委托代理人王明全，男，1947年12月11日出生，汉族，重庆市梁平县人，住梁平县。
被告重庆鹏奕房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号3幢20-5#，组织机构代码55903497-3。
法定代表人张晓燕，该公司总经理。
原告唐先秀与被告重庆鹏奕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理。依法由审判员白在勇适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告唐先秀及其代理人王明全到庭参加了诉讼，被告重庆鹏奕房地产开发有限公司经本院的传票传唤向本院递交了答辩状后，无故拒不到庭参加庭审，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。
原告唐先秀诉称，2013年2月17日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。约定：被告将位于重庆市梁平县××街道××新区“鹏奕·东方天籁小区”×栋×房屋出售给原告，原告支付购房款。预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得登记受理单。逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至被告实际提交资料并取得登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之四的违约金。合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告已于2014年7月4日将房屋交付原告使用，但一直未向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请并取得登记受理单。虽经原告多次催收，被告仍以各种借口拒绝办理房地产权登记手续，致使原告至今未取得房地产权证。同时，被告承诺的退还原告物管费3950.00元一直未兑现，装修保证金1400.00元也应予以一并退还。因此，向人民法院提起诉讼，请求判令被告立即支付延期办理房产证违约金5151.00元，退还装修押金1400.00元，退还物业费3950.00元，诉讼费由被告承担。
被告重庆鹏奕房地产开发有限公司辩称，由于被告公司资产被查封，现已无力再请律师进行诉讼，请法院公平缺席判决，本计划将A2-103住房的销售款全部用于退给业主装修保证金，此装修保证金一部分是2015年3月以前收取的，另一部分是后来收的，全部用于了赔偿业主和小区的各种开支，还远远不够。本计划先销售此房后，就退给业主装修保证金，但是现已被相关个人业主查封，请法院先将装修保证金退回业主，另外业主的赔偿等到由公司的资产进行拍卖赔付。我公司与业主的延期办证违约纠纷一案，现业主又索要延期办证的高额赔偿，请求法院酌情考虑。另：公司早在2014年给全小区业主赔款时，曾与业主签订过赔款协议，协议规定当时的赔款就作为了购房买卖合同里的全部违约赔偿，业主不得再索要基于购房买卖合同内的任何其它赔偿。
本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年2月17日签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充合同，约定被告将其开发建设的坐落于梁平县××街道××新区鹏奕·东方天籁小区×栋×号房屋出售给原告，商品房的建筑面积为91.43平方米，其中套内建筑面积75.33平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.1平方米。约定的房屋总成交金额为410338.00元，建筑面积单价4488.00元/平方米，套内建筑面积单价为5447.21元/平方米。付款方式为按揭付款，由原告于2013年2月17日付清首付房款123338.00元，余款287000.00元由原告申请办理银行按揭。该合同的第十三条关于办理产权登记的约定，第2条约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第4条约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之4（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充合同还约定了原、被告双方的其他权利和义务。合同签订后，原告按约定支付了首付款、房屋契税、大修基金等款项，并办理了银行按揭。原告于2014年7月4日接房，原告于2014年7月4日接房的同时，向被告缴纳了办证费217.00元，用于委托被告办理涉案商品房的房屋产权证。此后，由于被告未及时按规定将代收原告等购房户的房屋契税上交有关部门等其他问题，一直未及时向土地房屋登记机构递交办证的有关材料，直至2016年1月11日，才取得梁平县国土资源和房屋管理局出具的本案所涉房屋的办证业务受理通知书。
另查明，2014年11月24日，被告向原告出具承诺，内容为“一、已经收取的物管费大写：叁仟玖佰伍拾元正，在二〇一四年十二月3日前退还；二、物管费免一年，第二年按每平方米每月1.2元减半收费；三、对房屋保证按照国家规定标准维修。”2014年11月27日原告与被告签订《协议书》，协议第一条约定由被告一次性支付给原告违约金贰万玖仟叁佰叁拾壹元整（小写29331.00）。于2014年11月27日前付清。第三条约定原告收到被告支付违约金，即为被告已履行全部违约赔偿责任，在此之后，原告不得再向被告提出任何赔偿要求。第四条约定原告确认被告履行合同符合合同要求，没有其它任何违约行为。原告若再向被告提出任何赔偿要求或主张其它任何权利均视为原告违约，原告应当双倍返还被告支付的一切违约金。《协议书》签订后，被告支付了协议约定的违约金29331.00元。2014年11月27日，原告缴纳了2000.00元装修保证金，被告委托进行物业管理的重庆正知物业服务公司出具了收据，后在原告装修过程中被扣600.00元，余下1400.00元至今尚未退还给原告。现原告唐先秀起诉至本院，请求判令被告立即支付延期办理房地产权证违约金5151.00元，退还装修押金1400.00元，退还物业费3950.00元，诉讼费由被告承担。
上述事实有原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、购房发票、大修基金收据、契税收据、房地产权证、《协议书》、“承诺”、装修保证金收据、装修管理协议、“梁平县国土资源和房屋管理局”信访回复以及本院依法调取的“梁平县国土资源和房屋管理局业务受理通知书”等证据在案佐证，结合原告的当庭陈述以及被告的书面答辩状，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2013年1月23日签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充合同，系双方真实意思表示，不违背法律规定，原、被告应按合同约定享有相关权利、承担相关义务。《重庆市商品房买卖合同》中约定，如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的。至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之4（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。
原告接房时间为2014年11月25日，并于当天向被告缴纳了办证费用委托被告办证，则被告应当在2015年1月25日前提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但被告因未及时按规定将代收原告等购房户的房屋契税上交有关部门等其他问题，一直未及时向土地房屋登记机构递交办证的有关材料，直至2015年11月30日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，延期209天。因此，被告存在延期办证的违约行为属实。
被告抗辩所称曾与业主签订过赔款协议，协议规定当时的赔款就作为了购房买卖合同里的全部违约赔偿，业主不得再索要基于购房买卖合同内的任何其它赔偿。协议中的“全部违约赔偿”从逻辑上该协议书所涵盖的被告全部违约行为只能涉及到签订协议之前被告的违约行为，并不涉及此后被告新增的违约行为。同时，被告通过与原告签订协议书的形式来达到为此后被告新增的违约行为免责的做法在法律上和道德上是不被允许的。故，被告因延期办证的违约行为仍应当承担相应的违约责任。
根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决的规定。本案中，被告在书面答辩状中明确表示“我公司与业主的延期办证违约纠纷一案，现业主又索要延期办证的高额赔偿，请求法院酌情考虑。”因原告未提供证据证明其因逾期取得房地产权证是否产生具体损失，其要求的违约金过高，故对原告要求被告支付其违约金的诉讼请求，本院只能酌情予以支持。此外，关于原告要求被告退还物业管理费3950.00元，装修保证金1400.00元，由于被告明确通过承诺明确表示退还原告物管费3950.00元。同时，在答辩书中明确表示退还装修保证金是被告自己的义务。因此，对原告该两项诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告重庆鹏奕房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告唐先秀违约金2000.00元（因逾期取得土地房屋登记机构出具的涉案房屋办理房地产权证的登记受理单）；
二、由被告重庆鹏奕房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告装修保证金1400.00元、物业管理费3950.00元，两项共计退款5350.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费62.00元，减半收取32.00元，由被告负担。
本判决为终审判决。
审判员 白在勇
二〇一六年八月二十九日
书记员 王娅君