广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终9431号
上诉人（原审被告、反诉原告）：马春雨，女，1975年11月20日出生，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：杨宏伟，男，1976年5月3日出生，汉族，系马春雨配偶。
委托诉讼代理人：李伟军，广东宏力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州领越市场管理有限公司，住所地广州市白云区北太路1633号广州民营科技园科盛路8号配套服务大楼B407房。
法定代表人：吴晓亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：方雅兰，该公司员工。
上诉人马春雨因与被上诉人广州领越市场管理有限公司（以下简称领越公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初15378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
马春雨上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项、第五项、第七项；2.确认领越公司与马春雨签订的《绿地中心租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议》、《<商铺租赁合同>变更补充协议》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议三》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议五》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议六》于2017年8月21日解除；3.驳回领越公司要求马春雨支付租金39985.8元及违约金的诉讼请求；4.驳回领越公司要求马春雨支付使用费58068元及违约金的诉讼请求；5.领越公司退还租赁保证金25480元；6.领越公司赔偿因涉案租赁物业内的所有物品被领越公司扣押无法搬出及重新投入使用而产生的经济损失104360元；7.领越公司向马春雨赔偿涉案租赁物业的装修损失78000元；8.一、二审诉讼费由领越公司承担。事实和理由：（一）一审法院对领越公司阻拦搬迁、扣押店内物品的基本事实没有查清，对马春雨所举证据视而不见，判令早已退场、没有实际使用涉案商铺的马春雨承担使用费及违约金，对马春雨因物品无法搬迁遭受的经济损失也不予支持，该判决认定事实不清，显失公平。（二）一审法院对于合同解除的时间认定错误，进而错误加算2017年8月21日之后的租金及违约金，且对于已经优惠的租金折扣也重复计算，既不尊重实际和商场惯例，也属于对违背商业诚信行为的变相怂恿。（三）一审法院对于双方解除合同的真实原因没有查清，便草率认定马春雨违约，错误支持领越公司没收保证金、错误免除领越公司赔偿装修损失的法律责任。（四）关于领域公司是否有阻拦马春雨搬迁退场的事实问题，一审判决书第8页第1段载明领越公司的辩解意见，从领越公司的该辩解意见可以证实马春雨之所以未能搬迁退场是因为领越公司没有为马春雨办理退场手续，阻拦马春雨搬迁。
领越公司二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
领越公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《白云绿地中心租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、五份补充协议予以解除，解除时间为2017年10月2日；2.马春雨立即办理解除涉案租赁物业租赁备案的手续、办理营业执照迁址或注销手续、食品经营许可证注销手续；3.领越公司有权没收马春雨缴纳的租赁保证金；4.马春雨向领越公司支付租金39985.80元、违约金176072.10元（每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之五支付违约金，暂计至2017年11月30日，直至马春雨支付所有款项为止）；5.马春雨向领越公司支付逾期交还期间（逾期交还期间为2017年10月7日至2017年11月30日）的使用费26614.50元、违约金39921.75元（使用费及违约金暂计至2017年11月30日，计至马春雨支付所有款项为止）；6.马春雨立刻腾空租赁物业并清空租赁物业内的物品，并将物业恢复成毛坯状态，否则领越公司有权自行处置，由此产生的费用由马春雨承担。7.诉讼费用全部由马春雨承担。
马春雨向一审法院反诉请求：1.领越公司返还马春雨租赁保证金25840元；2.领越公司立即向马春雨交还被扣押在涉案租赁物业内的所有物品（见证据物品清单），配合马春雨搬迁该物品，不得以任何方式阻拦；3.领越公司赔偿因涉案租赁物业内的所有物品被领越公司扣押无法搬出无法重新投入使用而产生的经济损失104360元；4.领越公司向马春雨赔偿涉案租赁物业的装修损失78000元；5.本诉及反诉受理费由领越公司承担。
一审法院认定事实：2015年4月3日，领越公司（甲方）与马春雨（乙方）签订了《白云绿地中心租赁合同》，约定：1.1甲方将座落于广州市白云区云城两路880号白云绿地中心的b1层b111号（自编）物业（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用。1.3租赁期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止，共计36个月。2.1.1乙方应按A、基本租金方式计付租金：2015年5月1日至2016年4月30日，每月基本租金12920元；2016年5月1日至2017年4月30日，每月基本租金13695元；2017年5月1日至2018年4月30日，每月基本租金14517元。2.1.2租金结算从计租日起，乙方须于每月5日（交租日）前按约定的金额向甲方交付当月租金，若当月5日为法定公众假日，则顺延至假日后的第一个工作日，租金期限按自然月计算。2.1.3计租日为装修、免租期结束之日。2.1.5最后一个月的基本租金：以乙方在该月实际租赁天数乘以日基本租金金额计算得数，最后一个月的日基本租金额为最后一年月基本租金除以30天的得数。2.2.1乙方应向甲方缴纳25480元保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、物业管理费，仅是乙方履行本合同约定的义务的担保。2.8甲方接受乙方的租金及其他任何费用，不得被视作甲方放弃其向乙方追究乙方违反、不遵守、不履行本合同项下乙方须遵守及履行的任何协议、条文、规定及条件的权利。4.1.5乙方应在场地开业前自行申请并取得二次消防验收意见（合格）及消防安全检查合格证，若乙方未能办妥上述证照而坚持开业，由此造成的甲、乙双方的一切损失，均由乙方承担。7.2.1合同结束时（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方按下述方式之一交还租赁物：7.2.1.1乙方自费将该租赁物内所有动产搬离该租赁物，该租赁物交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间的状况一致；租赁物之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，如乙方原因导致租赁物的装修或附属设施遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。7.2.1.2乙方自费将租赁物内的所有物品搬离该租赁物，并将租赁物恢复至租赁物交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）。7.4.2乙方逾期交还租赁物，除应该依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的使用费、物业管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该租赁物或甲方依照本合同第10.2.4条的规定收回该租赁物。10.2.1在租赁期内，乙方逾期交付租金、物业管理费及其它费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付违约金。10.2.4.5租赁期内，乙方拖欠支付租金、物业管理费及其他费用累计达到30天的，甲方有权单方面解除本合同，收回该租赁物、没收租赁保证金并追究乙方的违约责任，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。10.2.9甲方一次或多次原谅、宽恕乙方违反或不履行任何其在本合同项下的任何义务，不构成甲方放弃追究乙方任何日后持续违反或不履行义务的依据，亦不得在任何方面减损或影响甲方追究乙方任何日后持续违反或不履行义务的依据，除非甲方以书面形式作如此表示。10.2.10甲方对乙方做出的任何同意，只构成甲方对某一特别事件的同意，并不构成放弃追究或豁免本合同任何条款的执行，亦不得理解为甲方在日后同类型事件中放弃须获得特别同意的要求，除非甲方以书面作如此表示。等等。
同日双方签署了《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议》，对装修期物业管理费等进行了约定。
此后双方签署了《广州市房屋租赁合同》，该合同内容与《白云绿地中心租赁合同》内容基本一致。双方主张该合同系在租赁登记备案机关备案的合同。
上述合同签订后，领越公司将涉案商铺交付给马春雨，马春雨在涉案商铺内注册了广州市白云区三元里马大嫂凉皮店（个体工商户），并申请了餐饮服务许可证。
2015年9月7日，马春雨向领越公司提交《商户开业申请书》，申请2015年9月22日开始试营业。上述申请书并载明“消防验收证明也尽快在09月10日前递交，若无法在承诺时间内递交相应资料，将会提前与贵司沟通，并尽量配合贵司的安排。在二次消防证未拿到期间发生的任何问题将由本公司承担全部责任”。
2015年12月2日，双方签署《<商铺租赁合同>变更补充协议》，约定乙方经营免租期共计30天，即自2015年10月1日起至2015年10月30日止，租赁期限调整为自2015年10月1日起至2018年9月30日止。
此后，双方签订了《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议三》，约定甲方同意另行给予乙方租金折扣优惠：2016年1月1日至2016年1月31日期间基本租金为9044元；2016年2月1日至2016年2月29日期间基本租金为9044元；2016年3月1日至2016年3月31日期间基本租金为9044元。若乙方每月租金没有在当月5日前完成交付，则不享受当月租金优惠并按《白云绿地中心租赁合同》10.2.1约定每逾期一日，按逾期交付金额的5‰支付违约金。
2016年4月1日，双方签订了《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议四》，约定甲方同意另行给予乙方租金折扣优惠：2016年4月1日至2016年6月30日期间基本租金为9044元。2016年第二季度租金即4月、5月、6月租金共计27132元需在2016年6月5日前完成一次性缴清。若乙方每月租金没有在当月5日前完成交付，则不享受当月租金优惠并按《白云绿地中心租赁合同》10.2.1约定每逾期一日，按逾期交付金额的5‰支付违约金。
2016年10月19日，双方签订了《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议五》，双方约定甲方给予乙方租金优惠：2016年7月1日至2016年9月30日，该期间基本月租金为9044元；2016年10月1日至2016年12月31日，该期间基本月租金为10956元。乙方需每月5日（交租日）前按照上述条款约定的金额向甲方交付当月租金。若乙方每月租金没有在当月5日前完成交付，则不享受当月租金优惠并按《白云绿地中心租赁合同》10.2.1约定每逾期一日，按逾期交付金额的5‰支付违约金。
此后，双方签订了《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议六》，双方约定甲方给予乙方租金优惠：2017年1月1日至2017年3月31日，该期间基本月租金为10956元。2017年第一季度即1月、2月、3月租金共计32868元需在2017年4月15日前一次性缴清。若乙方每月租金没有在当月5日前完成交付，则不享受当月租金优惠并按《白云绿地中心租赁合同》10.2.1约定每逾期一日，按逾期交付金额的5‰支付违约金。
马春雨于2015年4月15日向领越公司缴纳了租赁保证金25480元。领越公司陈述马春雨于2015年12月2日缴纳了2015年10月31日的租金430.66元；2015年12月2日缴纳2015年11月租金12920元；2015年12月28日缴纳2015年12月租金12920元；2016年3月11日缴纳2016年1月租金9044元；2016年4月28日缴纳2016年2月租金9044元；2016年5月24日缴纳2016年3月租金9044元；2016年6月8日缴纳2016年4月至6月租金27132元；2016年9月30日缴纳2016年7月至9月租金27132元；2016年12月1日缴纳2017年10月租金10956元；2016年12月15日缴纳2016年11月租金10956元；2017年1月1日缴纳2016年12月租金10956元；2017年4月21日缴纳2017年1月至3月租金32868元；2017年5月28日缴纳2017年4月至5月租金27390元；2017年7月11日缴纳2017年6月租金13695元；2017年8月10日缴纳2017年7月租金13695元。
2017年8月14日，马春雨向领越公司提交退铺申请。
2017年9月28日，领越公司向马春雨发出《租赁合同解除通知书》，主要内容为“截止至2017年9月28日，经我司多次催缴，贵方仍未缴交2016年4-6月少交的租金11628元及违约金98967.2元（违约金暂计至2017年9月28日）、2017年8-9月租金27390元及违约金5272.58元（违约金暂计至2017年9月28日），之前未按时缴纳租金的违约金50724.09元。为维护我司合同权益，现郑重通知贵方：自贵方收到本通知书之日起，《租赁合同》及全部《补充协议》正式解除，同时与此相关的法律文件（如有）一并解除。贵方应在2017年9月30日前缴纳欠付的租金及违约金共计193981.87元。贵方应在收到本通知书之日起5天内按照《租赁合同》及《补充协议》的约定向我司交还该租赁物业。否则，我司有权自行处置租赁物业内的物品，并将租赁物业恢复之交付时的状态，由此产生的费用由贵方承担。逾期交还租赁物业的，贵方需向我司支付逾期期间使用费及违约金。”领越公司于2017年9月30日将上述通知邮寄至马春雨身份证地址，邮政速递投递证明显示相关邮件于2017年10月2日由马春雨本人签收。
2017年9月13日，广州市白云区工商行政管理局核准了马春雨提交的广州市白云区三元里马大嫂凉皮店注销登记申请。2017年9月26日，广州市白云区食品药品监督管理局决定注销广州市白云区三元里马大嫂凉皮店的餐饮服务许可证。本案一审庭审过程中，领越公司撤回要求马春雨办理营业执照迁址或注销手续、食品经营许可证注销手续的诉讼请求，一审法院当庭口头裁定予以准许。
2018年2月6日，领越公司与马春雨在一审法院主持下办理了商铺交接手续，马春雨已自行将商铺内物品搬出。
一审法院认为：领越公司与马春雨签订的《白云绿地中心租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议》，《<商铺租赁合同>变更补充协议》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议三》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议四》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议五》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议六》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照履行。领越公司已将涉案商铺交付马春雨使用，马春雨提出领越公司交付的商铺存在漏水、油烟无法排出、消防无法通过等违约行为。对于消防，双方约定马春雨应在场地开业前自行申请并取得二次消防验收意见（合格）及消防安全检查合格证，故二次消防并非领越公司义务，马春雨主张的该项违约不能成立。对于房屋漏水、油烟无法排出等问题，马春雨未能提供证据证实其曾就此问题向领越公司反映及要求解决，亦未能举证涉案商铺因为漏水及油烟问题导致完全无法使用，故房屋漏水、油烟问题即使存在亦不能视为领越公司根本违约，马春雨并不能因此要求解除合同。根据本案查明的事实，马春雨系因自身经营不善于2017年8月14日向领越公司单方面提出退铺申请，由于该种情况并非合同约定的承租人有权解除合同的情形，双方虽然曾就提前解除合同、合同押金退还、拖欠租金等问题的处理等进行协商，但现有证据不足以证实双方就合同解除达成一致意见，马春雨提出退铺、自行停止营业，均不能达到解除合同的效力。故本案租赁合同未经双方协商一致解除。因此，马春雨主张双方租赁合同已在2017年8月21日予以解除，领越公司对此不予认可，故马春雨的该主张缺乏理据，一审法院不予采纳。
租赁合同履行中，有无缴交租金以及租金缴交的日期应由作为缴交义务人的承租人承担相应的举证责任。本案一审审理过程中，马春雨未对租金缴交情况进行举证，一审法院对领越公司陈述的马春雨缴纳租金的情况予以确认。根据双方约定，马春雨应当于每月5日前缴交当月租金，拖欠租金达到30天的，领越公司有权单方解除合同。由于马春雨在租赁合同履行过程中多个月份的租金拖欠时间均超过30天，并拖欠2017年8月1日开始的租金，故领越公司有权单方解除双方的租赁合同。领越公司于2017年9月30日向马春雨寄送解除租赁合同的通知，领越公司提交的妥投证明显示邮件已于2017年10月2日由本人签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除合同的，自解除合同的通知到达对方时解除，因此双方的商铺租赁合同已于马春雨收到领越公司解除合同通知之日即2017年10月2日解除。领越公司要求对此予以确认的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。
根据双方约定，租赁期内，因马春雨拖欠租金累计达到30天，领越公司单方面解除合同，领越公司有权没收保证金并追究马春雨的违约责任，现领越公司要求没收租赁保证金25480元的诉讼请求一审法院予以支持。马春雨反诉要求领越公司返还租赁保证金25480元的诉讼请求一审法院不予支持。
对于马春雨拖欠的租金。首先，对于2016年4月1日至6月30日租金，马春雨于2016年6月8日按照《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议四》约定的租金标准即每月9044元缴交了该期间租金合计27132元。但根据双方在该份补充协议的约定，马春雨需在2016年6月5日前完成一次性缴清。双方并约定若马春雨每月租金没有在当月5日前完成交付，则不享受当月租金优惠。因马春雨未能在2016年6月5日前缴付该期间的租金，领越公司现要求马春雨按照12920元的标准计收该期间的租金符合双方约定。故马春雨拖欠2016年4月1日至6月30日租金11628元。2017年8月1日开始至2017年10月2日双方租赁合同解除之日的租金，根据双方租赁合同的约定，2017年5月1日至2018年4月30日，每月租金为14517元，现领越公司要求按照13695元的标准计付2017年8月1日至9月30日的租金系对自身权益的处分，一审法院予以准许，故2017年8月1日至2017年10月2日的租金为28357.8元（13695元/月×2月+14517元/月÷30天×2天=28357.8元）。以上租金合计39985.8元。对于租赁期内马春雨未按时缴付的违约金，双方约定每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付违约金，该违约金标准过高，且领越公司未举证证明马春雨逾期交租对其造成的除款项孳息以外的损失，故一审法院酌情将违约金计付标准调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（在中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%）计算，从应付租金之日计算至实际付清之日止。
对于逾期交还期间的使用费。马春雨主张其在2017年8月23日准备将涉案商铺内物品搬出时被领越公司工作人员阻拦，但其提交的证据不足以证实其主张，其就此应当承担举证不能的责任，一审法院对该主张不予确认。领越公司与马春雨双方于2018年2月6日在一审法院主持下办理了商铺交接手续，领越公司要求马春雨按照每月14517元的标准支付自2017年10月7日开始至交还商铺之日即2018年2月6日的使用费，一审法院予以支持，使用费合计58068元。双方另约定逾期交还租赁物，除应该依照合同最后一个月的标准交付逾期交还期间的使用费、物业管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的1.5倍向领越公司支付违约金，双方约定的违约金标准过高，且领越公司未举证证明马春雨逾期交租对其造成的除款项孳息以外的损失，故一审法院酌情将违约金计付标准调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（在中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%）计算，从应付租金之日计算至实际付清之日止。
对于领越公司要求马春雨办理解除租赁物租赁备案手续的诉讼请求，双方合同已经解除，马春雨应当协助领越公司办理房屋租赁登记备案的注销手续，故领越公司的该项诉讼请求一审法院予以支持。
对于领越公司要求马春雨腾空并交还商铺，并将商铺恢复成毛坯状态，否则领越公司有权自行处置，由此产生的费用由马春雨承担的诉讼请求。领越公司与马春雨双方已于2018年2月6日办理了商铺交接手续，故领越公司要求马春雨腾空交还商铺已无判决的必要。对于领越公司要求马春雨将商铺恢复成毛坯状态的诉讼请求，因为马春雨经过领越公司的同意对商铺进行了装修，涉案商铺事实上已经无法恢复至毛坯状态，马春雨交还的商铺与其在最后一段正常营业时间的状况一致，故马春雨已经履行完毕租赁物交还的义务，领越公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。
对于马春雨反诉要求领越公司交还涉案商铺内的物品的诉讼请求，领越公司与马春雨双方已于2018年2月6日办理了商铺交接手续，马春雨已经将商铺内物品取回，故马春雨的该项反诉请求已无判决的必要。
对于马春雨反诉要求领越公司赔偿其经济损失104360元的诉讼请求，本案是因为马春雨违约导致合同解除，马春雨已经取回商铺内的物品，现有证据不足以证实领越公司扣押马春雨物品，马春雨要求领越公司赔偿物品被扣押无法搬出导致无法重新投入使用而产生的经济损失104360元依据不足，该项反诉请求一审法院不予支持。
对于马春雨反诉要求领越公司赔偿其装修损失78000元的诉讼请求。本案由于马春雨的违约导致租赁合同提前解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”之规定，马春雨的该项反诉请求一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，于2018年2月26日作出如下判决：一、确认广州领越市场管理有限公司与马春雨签订的《白云绿地中心租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议》，《<商铺租赁合同>变更补充协议》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议三》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议五》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议六》于2017年10月2日解除；二、马春雨协助广州领越市场管理有限公司办理《广州市房屋租赁合同》的租赁登记备案的注销手续；三、广州领越市场管理有限公司有权没收马春雨缴纳的租赁保证金25480元；四、在本判决生效之日起三日内，马春雨向广州领越市场管理有限公司支付租金39985.80元及违约金（违约金分段计算，以430.66元为本金，从2015年10月6日起算，计算至2015年12月2日；以12920元为本金，从2015年11月6日起算，计算至2015年12月2日；以12920元为本金，从2015年12月6日起算，计算至2015年12月28日；以9044元为本金，从2016年1月6日起算，计算至2016年3月11日；以9044元为本金，从2016年2月6日起算，计算至2016年4月28日；以9044元为本金，从2016年3月6日起算，计算至于2016年5月24日；以27132元为本金，从2016年6月6起算，计算至2016年6月8日；以9044元为本金，从2016年7月6日起算，计算至2016年9月30日；以9044元为本金，从2016年8月6日起算，计算至2016年9月30日；以9044元为本金，从2016年9月6日起算，计算至2016年9月30日；以10956元为本金，从2016年10月6日起算，计算至2016年12月1日；以10956元为本金，从2016年11月6日起算，计算至2016年12月15日；以10956元为本金，从2016年12月6日起算，计算至2017年1月1日；以32868元为本金，从2017年4月16日起算，计算至2017年4月21日；以13695元为本金，从2017年4月6日起算，计算至2017年5月28日；以13695元为本金，从2017年5月6日起算，计算至2017年5月28日；以13695元为本金，从2017年6月6日起算，计算至2017年7月11日；以13695元为本金，从2017年7月6日起算，计算至2017年8月10日；以11628元为本金，从2016年6月6日开始计算至实际付清之日止；以13695元为本金，从2017年8月6日起算，计算至实际付清之日止；以13695元为本金，从2017年9月6日开始，计算至实际付清之日止；以967.80元为本金，从2017年10月6日开始，计算至实际付清之日止；违约金均参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计付）；五、在本判决生效之日起三日内，马春雨向广州领越市场管理有限公司支付使用费58068元及违约金（违约金分段计算，以14517元为本金，从2017年10月6日起算，计算至实际付清之日止；以14517元为本金，从2017年11月6日起算，计算至实际付清之日止；以14517元为本金，从2017年12月6日起算，计算至实际付清之日止；以14517元为本金，从2018年1月6日起算，计算至实际付清之日止；违约金均按照参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即在中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计付）；六、驳回广州领越市场管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回马春雨的全部反诉请求。本诉受理费2769.5元，由广州领越市场管理有限公司负担1384.5元，马春雨负担1385元；反诉受理费2211.50元，由马春雨负担。
本院二审期间,各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、马春雨关于涉案《白云绿地中心租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议》，《<商铺租赁合同>变更补充协议》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议三》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议五》、《<白云绿地中心租赁合同>变更补充协议六》于2017年8月21日解除的理由是否成立；二、马春雨关于领越公司应退还租赁保证金的主张是否成立；三、马春雨关于其无需向领越公司支付租金39985.8元以及违约金的主张是否成立；四、马春雨关于其无需向领越公司支付使用费58068元以及滞纳金的主张是否成立；五、马春雨要求领越公司赔偿物品损失、装修损失的主张是否成立。
关于争议焦点一。关于合同解除的原因，马春雨认为是因为领越公司提供的商铺存在共性的瑕疵、市场宣传方面的缺位和取消停车优惠等不良影响，然而马春雨提供的证据并不足以证明马春雨曾就上述问题曾向领越公司提出过异议，马春雨无充分证据证明因领越公司的原因无法正常使用涉案商铺，一审法院认定其在2017年8月14日向领越公司单方面提出退铺并非合同约定的承租人有权解除合同的情形并无不当。根据本案现有证据，虽然马春雨单方提出解除合同后，其与领越公司也就合同提前解除、押金退还等问题进行过协商，但双方并无就合同解除达成合意，一审法院认定马春雨提出退铺、自行停止经营均不能达到解除合同的效力并无不当，马春雨主张其与领越公司之间的租赁合同于2017年8月21日解除，依据不足，本院不予支持。一审法院根据领越公司发出的《租赁合同解除通知书》的投递情况，认定领越公司与马春雨之间的商铺租赁合同于2017年10月2日解除并无不当，本院予以认可。
关于争议焦点二。虽然马春雨、领越公司签订的几份补充协议中约定领越公司给予马春雨一定的租金优惠，但是几份补充协议中均作出“若乙方（马春雨）每月租金没有在当月5日前完成交付，则不享受当月租金优惠并按《白云绿地中心租赁合同》10.2.1约定每逾期一日，按逾期交付金额的5‰支付违约金”的约定。从马春雨缴纳租金的情况来看，其并没有按照上述约定在每月5日前完成交付租金的义务，依约不再享有租金优惠，应按原合同标准缴纳租金。虽然领越公司仍通过与马春雨签订补充协议的形式就后续的租金缴纳给予优惠，但领越公司并无明确作出放弃向马春雨主张合同约定的租金标准与优惠租金标准的差额部分的意思表示，故马春雨认为其并无拖欠2016年4月1日至6月30日止的租金11628元，依据不足，本院不予支持。马春雨拖欠租金已累计达到30天，领越公司有权依照合同约定行使解除权并没收租赁保证金，马春雨关于领越公司应向其返还租赁保证金的上诉理由依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点三。如前所述，马春雨未按补充协议约定的时间支付租金，其依约不能享有租金折扣，仍需按合同标准支付租金；马春雨与领越公司之间的商铺租赁合同于2017年10月2日解除，马春雨理应支付合同解除前欠付的租金，一审法院判令马春雨支付2016年4月1日至6月30日租金11628元、2017年5月1日至2018年4月30日的租金28357.8元并无不当，本院予以维持。马春雨在租赁期内未按时缴付租金，领越公司有权要求马春雨支付相应的违约金，一审法院根据马春雨缴纳租金的情况判令马春雨支付逾期付款的违约金并酌情对违约金标准作出调整，该处理并无不当，本院予以认可。马春雨在一审期间并未提出诉讼时效的抗辩，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，本院对其于二审期间提出的2015年12月11日之前的违约金已超过诉讼时效的抗辩，不予支持。
关于争议焦点四。马春雨主张其在2017年8月23日拟搬走涉案商铺内的物品时遭领越公司工作人员的阻扰，但对该主张未能提供充分的证据，本院对此不予采信。领越公司发出的《租赁合同解除通知书》已在2017年10月2日到达马春雨处，该通知书明确要求马春雨在收到该通知书之日起5天内按约定交还租赁物，马春雨并无充分证据证明其因领越公司的原因未能在上述通知书规定的时间内办理商铺交还手续，马春雨、领越公司直至2018年2月6日在一审法院的主持下办理了商铺的交接手续，一审法院判令马春雨向领越公司支付2017年10月7日开始至2018年2月6日的使用费58068元，并酌情对于其交还租赁物的违约金标准作出调整，该处理并无不当，本院予以认可。
关于争议焦点五。马春雨已经取回其放置于涉案商铺内的物品，其并无充分证据证明领越公司扣押其物品，一审法院驳回其要求领越公司赔偿物品被扣押无法搬出导致无法重新投入使用而产生的经济损失的反诉请求，并无不妥，本院予以维持。涉案商铺租赁合同系因马春雨违约而提前解除，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，驳回马春雨要求领越公司赔偿装修损失的反诉请求，合理有据，本院予以维持。
综上所述，马春雨的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5888.41元,由马春雨负担。
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇一八年七月十九日
书记员 贾妍
游瑞娜