河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终10570号
上诉人（原审被告）：郑州健达房地产有限公司，住所地郑州市洁云路8号。
法定代表人：吝保风，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周晓萌，河南创力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余友亮，男，1984年10月5日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。
委托诉讼代理人：赵中杰，北京友恒律师事务所律师。
上诉人郑州健达房地产有限公司因与被上诉人余友亮房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初6790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑州健达房地产有限公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，逾期交房违约金认定过高。网签合同约定的逾期交房违约金为日万分之0.1，但一审法院将逾期交房违约金认定为日万分之1，明显侵害了上诉人的合法权利。虽然涉案房屋尚不具备法律意义上的交房条件，但上诉人已于一审期间陆续向被上诉人实际交付房屋，现在各业主均在装修或已入住。涉案房屋已具备实际使用条件，被上诉人的实际损失随着其装修入住已经得到弥补，日万分之一的标准违背事实，对上诉人极其不公平。二、被上诉人存在贷款逾期到账的明显违约行为，一审未予认定。本案中被上诉人存在贷款逾期到账的情况，逾期天数为34天，按照合同条款应当按日万分之0.1的标准支付违约金并将交房日期顺延。一审法院并未依照合同，判决被上诉人承担违约责任，明显违反法律规定。三、关于地暖安装的问题。因安装地暖违反建设施工图纸，导致上诉人不能如约向被上诉人安装地暖，但上诉人采取了相应补救措施，为被上诉人安装了暖气片，一审法院在没有专业机构作出评估的情况下，判决认定的市场价格没有任何客观依据，直接认定上诉人承担6000元的地暖费是错误的。四、关于逾期初始登记违约金的问题。一审判决上诉人按照合同总金额日万分之一承担逾期初始登记违约金，违背事实，显失公平。日万分之一的标准显然超出了被上诉人的实际损失，法院应当酌情予以降低。现实中，房屋产权证书的办理普遍存在滞后性，产权证书的办理涉及多部门的协调与配合，本案中，自交房之日起60日内办理房屋产权证书，存在客观不能，并非上诉人过错造成。综上，一审法院认定事实错误，违反公平原则，请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审。
余友亮辩称，一、一审判决对本案逾期交房违约金认定正确、合理，且有合同和法律依据。违约金按照购房款的日万分之一计算，是买卖双方签订的补充协议第一条的明确约定，具有合同依据；该比例远远低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率，低于郑州市房屋租赁费用的平均水平，因此不存在过高情形。即使按照一审判决认定的违约金按照购房款的日万分之一计算，相应违约金数额仍远远无法弥补被上诉人租房居住所遭受的经济损失。二、部分被上诉人接管房屋，是被上诉人合理的止损、减损行为，不能视为上诉人合法履行了交房义务；案涉房屋在合法竣工验收并依法交付之前，上诉人应持续承担逾期交房的违约责任。部分被上诉人在办理交房手续上签字，事出有因，是被情势所迫。项目施工总包方曾声称将通过强制手段将案涉房屋拍卖、变卖等方式折抵上诉人所欠工程款，部分被上诉人为了避免案涉房屋被上诉人或项目施工总包方非法占有、处置，避免合法权益再次遭受损害，因此采取措施自发的维权、止损，该情形不应认定为上诉人的合法交房行为，上诉人仍应承担逾期交房责任。案涉房屋至今不具备约定和法定的交房条件。案涉房屋仍未通过竣工验收，更未取得《竣工验收备案表》等法律文件，不具备合同第八条约定的交付条件，更不具备法定的交房条件。上诉人任由小区购房人擅自占有未竣工验收的房屋，并且强行要求维权的业主签订相关协议文件，企图将其违约交房的责任转嫁给小区业主，该等行为系严重违法，丧失了企业应有的社会责任。上诉人的以上行为，违反了以下法律、法规的规定：（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。（2）《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。（3）《商品房销售管理办法》第三十条：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。第四十条：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。（4）《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第五十八条第（一）项规定：未组织竣工验收，擅自交付使用的，建设单位应承担工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。综上，上诉人不但不符合合同约定的交房标准，而且严重违反法律法规的规定，现却以一部分被上诉人占有房屋为由，要求将违约金计算至实际占有之日，实属无稽之谈，不应得到支持。三、被上诉人不存在逾期支付房款情形，不应承担违约责任；并且上诉人逾期交房的违约行为，与被上诉人付款行为并非因果关系。上诉人以银行向其发放贷款时间迟延为由，来证明其逾期交房的合理性，是极其错误的。上诉人已经按照合同约定和上诉人的要求及时办理按揭贷款，至于贷款发放时间迟早问题，与被上诉人无关；并且上诉人作为贷款合同中的保证人，其签章、递交贷款资料的时间也直接影响贷款发放进度，上诉人未证明发放贷款与上诉人之间有直接关系。因此，被上诉人对贷款发放问题不应承担任何责任。四、地暖是双方补充协议的明确约定，上诉人违反约定，应根据地暖安装的市场价值赔偿与地暖对应的价款，一审判决合法有据。五、一审判决认定上诉人逾期办证及承担相应的违约责任，合法有据，应依法维持。上诉人至今未按照约定办理产权证，并非客观不能，而是因上诉人开发建设的项目至今未通过竣工验收导致，属于其自身重大违约行为；逾期交房与逾期办证是两项完全独立的违约行为；上诉人逾期办证将直接影响到被上诉人享有完全的房屋所有权，上诉人至今尚未递交产权证所需的任何资料，属于严重的失信行为，因此上诉人应按照合同约定承担全部违约责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果公平合理，请依法予以维持。
余友亮向一审法院起诉请求：1、被告向原告立即交付位于郑州高新技术产业开发区化工路××单元××号房屋；2、被告向原告支付自2016年9月30日起至2017年5月31日的逾期交房违约金7977元；3、被告向原告支付自2017年6月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（按总房款的日万分之一计算）；4、被告向原告支付自2017年7月31日起至房屋实际产权初始登记之日止的逾期登记违约金（按照总房款的日万分之一计算）；5、被告向原告赔偿地暖安装费6540元；6、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年5月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同在房产管理部门进行了备案登记，合同编号为GX16002455855（即网签合同）。合同主要内容包括：1、原告购买的商品房位于郑州高新技术产业开发区化工路××单元××号。2、房屋总价款659622元。3、付款方式：2016年5月24日付款332622元，2016年6月24日付款327000元。4、第七条逾期付款的违约责任。买受人如未按照本合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。5、第八条交付期限。出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。6、第九条逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人，应按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。7、第十三条，出卖人在房屋交接手续办理之日起2个月内按合同附件约定的装饰设备标准继续完善，若超出2个月按照差价对买受人进行补偿（但不视为出卖人逾期交房）。8、第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。
该网签合同附件四《合同补充协议》约定：1、关于按揭贷款付款的补充约定：（1）买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件，贷款方式为公积金贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2016年5月24日前向贷款方提交并签署申请贷款所需要的资料、交清按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。（2）因买受人的原因导致未能获得银行贷款或获得的贷款少于申请贷款额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。逾期参照本合同第七条处理。（3）因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方另行协商变更付款方式或解除合同。（4）因非双方原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议；协商不成的，提起诉讼。2、产权登记的约定：产权初始登记。出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%违约金。3、其它约定。在合同约定交房日期到来时，购房人房款未交齐或按揭款未到账的，房屋交付日期相应顺延到房款交齐或者按揭款到账之日后次日办理。
在签订网签合同的同时，原、被告双方签订一份补充协议，补充协议内容包括：1、双方于2014年9月2日签订《商品房买卖合同》（简称“原合同”），约定被告应于2016年9月30日交付房屋。2、根据工程进度，被告预计在2017年5月31日交房。3、双方于2016年5月24日签订正式《商品房买卖合同》，用于向房管部门提交网签备案。为解决原合同与《商品房买卖合同》约定存在不一致等问题，现双方协商作如下补充：1、出卖人逾期交房的违约责任：（1）双方原合同约定的交房日期至《商品房买卖合同》约定的交房日期之间的逾期交房违约金计算标准为已付款（即首付款）的日万分之一，此项违约金为7977元用于抵充房款。《商品房买卖合同》约定的交房日（即2017年5月31日）之后的逾期交房违约金计算标准为已付款（即总房款）的日万分之一，此项违约金支付方式为现金或者转账支付，支付日期为交房后一个月内。（2）《商品房买卖合同》约定的交房逾期超过九十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。3、地暖入户铺设完毕，交房时打压试验。如有问题，两个月内修复。4、本协议生效后原合同作废，本协议即成为《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。本协议与《商品房买卖合同》有冲突的条款，以本协议为准。
网签合同和补充协议签订同时，原、被告还签订了一份《老客户签约审核单》，审核单载明：原合同总价667599元，网签总价659622元，逾期交房赔付金额7977元冲抵网签合同房款。原告对该审核单不持异议，但认为并未实际冲抵房款。
原告交付房款后，被告向原告开具了两张发票，发票显示预收购房款332622元，西湖颐城（余额）327000元。被告提供的银行业务回单显示，原告的按揭贷款实际到账日为2016年7月28日。原告对按揭款到账日不持异议，但认为原告已按约定及时提交了贷款资料并得到了贷款额度的审批，银行放款时间原告无法控制，并且贷款银行是被告指定的银行，故原告并不构成逾期付款。
庭审中，被告称原告购买的房屋目前仍未完全符合网签合同第八条约定的标准，配套设施和公共设施已经完成，前期物业已经落实，但未进行竣工验收及向主管部门备案。被告提供的工程图纸显示，涉案房屋设计为暖气片结构，不能改变规划安装地暖。原告对工程图纸不持异议，认为被告违反补充协议关于铺设地暖的约定，要求被告向原告赔偿安装地暖费用6540元，并提供了涉案小区业主段明雪的地暖安装协议书、收据、验收单。原告对被告提交的地暖安装证据材料不予认可，认为原告擅自改变暖气结构进行装修，与本案无关。
以上事实，有经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录、证据交换笔录在案佐证：1、网签《商品房买卖合同》一份；2、补充协议一份；3、购房发票两张；4、段明雪的地暖安装协议书、收据、验收单；5、银行业务回单一份；6、《老客户签约审核单》一份；7、工程图纸一份。
被告提交会议纪要、工程竣工验收备案表、天气预报记录、情况证明、增值税（保洁费）发票、致全体业主的一封信（2018年3月1日）等材料，用以证明逾期交房的原因，被告不是故意逾期，不应承担违约责任。经审查，上述证据材料显示涉案房屋仍未能取得竣工验收备案，被告逾期交房事实清楚，但不能证明被告存在免责事由。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（网签合同）及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行合同义务。且根据合同条款，网签合同与补充协议不一致时，以补充协议为准。
关于原告付款问题，根据网签合同的约定，“买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2016年5月24日前向贷款方提交并签署申请贷款所需要的资料、交清按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。”原告已按要求提交贷款资料，并获得了贷款审批，原告的贷款额未能按网签合同约定的付款时间到达被告账户中，并没有证据证明系原告方的过错导致逾期付款，故被告辩称的“原告构成逾期付款，应承担相应的违约金并顺延交房”，理由不成立，不予采纳。
关于被告逾期交房问题，庭审中被告也认可涉案房屋至今未取得竣工验收备案，尚不具备网签合同第八条约定的交房条件，故原告要求被告立即交付房屋，客观上不能实现。补充协议约定的交房时间是2017年5月31日，被告至今未能交房，逾期事实清楚。根据补充协议的约定，“《商品房买卖合同》约定的交房日（即2017年5月31日）之后的逾期交房违约金计算标准为已付款（即总房款）的日万分之一”，故原告要求被告按照总房款的日万分之一支付2017年6月1日起至实际交房之日止的违约金，理由成立，予以支持。对于原合同约定的交房时间至2017年5月31日之间的逾期交房违约金，原、被告在补充协议中约定为7977元，且用以冲抵房款。根据《老客户签约审核单》的记载，“逾期交房赔付金额7977元冲抵网签合同房款”，原告在审核单上签字确认，可以认定该部分违约金已经实际冲抵了房款，故原告请求被告支付该部分违约金，理由不成立，不予支持。
关于房屋初始登记问题，网签合同附件四约定：“出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%违约金。”涉案房屋至今未交房，被告未能履行报送初始登记申报资料的义务，应当按照网签合同的约定向原告支付违约金，故原告要求被告按照总房款的日万分之一支付2017年7月31日起至房屋实际初始登记之日止的违约金，理由成立，予以支持。被告辩称逾期交房违约金和逾期初始登记违约金只能支持一项，因网签合同和补充协议中明确约定了逾期交房和逾期初始登记的违约金计算标准、计算时间，两项违约金系针对两项不同的违约行为，故被告的该项辩称不符合合同约定，不予采纳。
关于地暖问题，原、被告在补充协议中约定被告为原告安装地暖，但庭审中提供的工程图纸显示房屋原设计为暖气片结构，不能改装为地暖，原告因此将诉讼请求变更为要求被告赔偿地暖安装费6450元。因被告不能按照双方的约定安装地暖，原告为此需要自行安装，由此支付的合理费用被告应当予以赔偿。参照原告提交的相关地暖安装协议书、收据、验收单，并结合地暖安装的市场价，该院酌定被告赔偿原告地暖安装费6000元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后10日内支付原告余友亮自2017年6月1日起至实际交付位于郑州高新技术产业开发区化工路××单元××号房屋之日止的逾期交房违约金（以总房款659622元为基数，按日万分之一的标准计算）。二、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后10日内支付原告余友亮自2017年7月31日起至实际办理位于郑州高新技术产业开发区化工路××单元××号房屋初始登记之日止的逾期初始登记违约金（以总房款659622元为基数，按日万分之一的标准计算）。三、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告余友亮地暖安装费6000元。四、驳回原告余友亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费677元，减半收取338.5元，由被告郑州健达房地产有限公司负担。
二审中，郑州健达房地产有限公司提交了如下证据：1、移交房屋告知书原件一份；2、前期物业管理服务协议原件一份；3、房屋装饰装修管理服务协议原件一份；4、西湖颐城工程结算书原件一份、情况说明；5、郑州自来水投资控股有限公司供应水合同原件一份；6、国网河南省电力公司郑州供电公司高压供应电合同原件一份。7、余友亮私自撬锁装修补充房屋装修照片一份。拟证明被上诉人与上诉人已就交房条件进行了变更和重新约定，被上诉人已实际占有使用争议房屋，逾期交房的违约责任在被上诉人接收房屋后应当终止计算。向业主移交的房屋已具备正式供水供电设施，暖气片的造价为1号楼单方指标71元每平方；2号楼单方指标66元每平方；3号楼单方指标68元每平方。余友亮与郑州健达房地产有限公司已就交房条件进行了变更和重新约定。余友亮虽然没有收房，但已经私自换锁装修，实际控制使用房屋。
余友亮发表意见称，对第一份证据真实性认可，证明目的不认可。该份证据恰恰证明上诉人所开发的房屋没有得到竣工验收，上诉人却违法交付。该交付行为不符合合同约定，也不应得到法律的认可。对第二份、第三份证据综合发表质证意见，真实性认可，证明目的不认可。上诉人交房行为违法。该两份证据无法证明上诉人不应承担逾期交房的违约责任。对第四份证据，该份证据无法证明是被上诉人同意后实施。上诉人与第三方的有关结算文件不应对抗被上诉人。对第五、六份证据，真实性认可，证明目的不认可。本案中上诉人违约交房，被上诉人追究其违约交房、违约办证的法律责任，与自来水公司、供电公司没有任何关系。因此该证据与本案没有关联性。对第七份证据，真实性不认可，无原件予以核对，不认可其证明目的。
据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，上述证据与本案基本事实不具有关联性，故对其证明目的，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方当事人签订的《商品房买卖合同》、“《商品房买卖合同》补充协议”系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，双方均应按约履行。关于逾期交房违约金是否过高的问题，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，交付的房屋应当竣工验收合格并由上诉人提供达到交付条件的有关证明资料，现上诉人未能提交相应证明资料，应当承担违约责任；双方当事人签订的“《商品房买卖合同》补充协议”约定，2017年5月31日之后逾期交房违约金为总房款的日万分之一，故逾期交房违约金并不过高。关于是否应当判决被上诉人承担贷款逾期到账的违约责任问题，上诉人一审未提出反诉，未提交充分有效证据证明被上诉人存在逾期支付房款、且逾期支付房款的原因系因被上诉人自身原因造成，故上诉人的该项上诉理由不能成立。关于未能安装地暖的赔偿问题，上诉人作为专业从事房地产开发的企业，明知根据工程设计图纸不能变更采暖设施为地暖，仍与被上诉人签订“《商品房买卖合同》补充协议”，约定安装地暖，作出不实承诺，应当承担相应责任，一审法院酌定上诉人予以赔偿，并无不当。关于逾期产权初始登记违约金是否过高问题，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，“出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01％违约金。”因上诉人至今未能履行报送初始登记申报资料的义务，应当按照合同的约定支付违约金，且上诉人无证据证明违约金过高。综上所述，郑州健达房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费677元，由郑州健达房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 金
审判员 谢宏勋
审判员 扈孝勇
二〇一八年九月十三日
书记员 董琳斐