上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）��一中民二（民）终字第281号
上诉人（原审原告）葛军材。
上诉人（原审原告）杜丽。
委托代理人葛军材，系杜丽丈夫。
上诉人（原审被告）上海润旅投资管理有限公司。
委托代理人王恩峰，上海市群成律师事务所律师。
上诉人葛军材、杜丽、上海润旅投资管理有限公司（以下简称润旅公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2013）金民三（民）初字第1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人葛军材（兼杜丽委托代理人），上诉人润旅公司的委托代理人王恩峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2010年3月12日，葛军材、杜丽购买了坐落于上海市金山区朱泾镇金龙新街472号1层商铺，建筑面积为41.38平方米。同日，葛军材、杜丽与润旅公司签订《��托管理合同》，葛军材、杜丽为委托人，即合同的甲方，润旅公司为受托人，即合同的乙方。甲方将其名下的金龙新街472号1层商铺委托乙方统一经营。委托经营期限自2010年4月30日至2018年4月29日。合同约定，前两年租金一次性从商铺总价人民币（下同）827，000元中扣除；第三年至第四年回报率按总价的7%回报，第五年至第六年回报率按总价的8%，第七年至第八年回报率按总价的9%每半年返还。在委托经营期限内，双方不得解除、终止委托关系，否则按本合同第5条处理。合同第5条约定违约责任，其中5.1约定，委托经营期间，甲方应保证乙方对该商铺的经营权和收益权。在委托期限内，如发生商铺所有权主体变动的情形，甲方承诺在产权变更前取得受让方遵守并继续履行本合同约定的承诺书，并会同受让方与乙方共同订立本合同的权利、义务转让协议。甲方擅自解除、终止委托关系，或者转让该商铺等其他因甲方原因使乙方丧失经营权和收益权，或有其他阻碍乙方行使经营权行为的，乙方有权要求甲方继续履行本合同。若甲方无法继续履行的，甲方同意向乙方支付总房款20%的违约金，甲乙双方的违约责任相等。5.2约定，委托方不得以违约金的多少向法院要求减免。嗣后，润旅公司因经营不善未能按合同约定的时间支付租金。
2012年8月6日，《金龙新街》191户商铺业主代表陈波出具收条，载明，今收到名谷桑拿、酒店所有钥匙，已移交完毕，物资清单已确认。
2012年8月7日，移交人李贵峰和接收人业委会四位代表在见王继洪见证下办理了交接书。名谷大酒店、名谷浴场、名谷宾馆及内部装潢、设备自2012年8月7日起移交给金龙新街润旅公司的全体业主。
2012年8月14日，润旅公司与《金龙新街》191户商铺业主代表（或《金龙新街》业委会筹备组）、上海名谷餐饮有限公司及上海名谷实业投资有限公司签订协议，润旅公司为协议的甲方，《金龙新街》191户商铺业主代表（或《金龙新街》业委会筹备组）为协议的乙方，上海名谷餐饮有限公司及上海名谷实业投资有限公司为协议的丙方。协议载明：甲乙双方借助于朱泾镇的政府平台，经过多次协商，于2012年7月10日形成会议纪要，明确：甲方与朱泾镇《金龙新街》191户商铺业主的委托经营管理合同解除；甲方及其关联企业上海名谷餐饮有限公司、上海名谷实业有限公司投资的名谷大酒店、名谷浴场、名谷宾馆内的装潢及经营设备折抵甲方欠付日起至解除委托经营管理合同之日止191户商铺业主的拖欠租金、和解除委托经营管理合同甲方理应承担的违约金；上述协议由每户业主与甲方分别签订。本月7日甲方及乙方代表对名谷大酒店、名谷浴场、名谷宾馆��的经营设备进行清点并移交，同时办理了所涉全部房屋及其装潢的交接手续。但是鉴于目前部分业主联系不上等原因，无法按会议纪要约定在短时间内全部完成协议签订，居于局部利益需服从整体利益的原则，由乙方代表与上海润旅投资管理有限公司全部解约的业主与甲方签约，乙方负责完成后续解除委托管理合同事宜。甲方表示同意上述操作办法，双方就此达成如下协议：
一、甲乙双方一致同意在本协议签订之日起解除朱泾镇《金龙新街》商铺（铺号详见清单）的委托经营管理合同。
二、甲方确保对甲方本身及其关联企业上海名谷餐饮有限公司、上海名谷实业有限公司投资的名谷大酒店、名谷浴场、名谷宾馆享有没有瑕疵的所有权，甲方同意将甲方及其关联企业上海名谷餐饮有限公司、上海名谷实业有限公司投资的名谷大酒店、名谷浴场、名谷宾馆中的装潢��经营设备（以下简称为“移交的资产”），全部折价赔抵甲方欠付乙方租金之日起至解除委托经营管理合同之日止拖欠的金龙街348弄及436弄全体业主的租金和解除委托经营管理合同的违约金。
三、移交的资产另列清单，双方在本月7日已经办理交接手续，在办理手续时朱泾镇司法所监督人员在场，由甲方员工及乙方集体推荐的业主代表人员签字，甲方加盖公章为准，该清单作为本协议的附件。甲方向乙方移交“移交的资产”之后，移交的资产的所有权随之转移给金龙街348弄及436弄全体业主，另将属于移交的资产的相关资料（如业主资料，水电管道图，设备发票，售后保修、维修卡等）同时一起移交给乙方。金龙街348弄及436弄全体业主任何人不得私自动用上述经营设备和物品。
四、在移交前甲方及其关联企业产生的各种须缴费用，包括水电费、煤气费、物业管理费���费用必须由甲方负责结清。
五、甲方确保将移交的资产的所有权移交给乙方时不侵犯任何第三方的权益，任何第三方无权对移交的资产主张权益。
六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，另一份于见证方朱泾镇司法所备案。
2013年6月26日，葛军材、杜丽提起诉讼，要求判令：1、请求解除《委托管理合同》。2、要求润旅公司原状返还房屋。3、判令润旅公司支付葛军材、杜丽自2012年4月30日起至判决生效日止，按每月4，824元计算的租金。4、要求润旅公司支付不履行合同的违约金165，400元（827，000元×20%）。
2013年9月18日，通过金龙新街业主委员会的努力，与上海柳鸿企业管理有限公司签订商铺整体租赁合同，将191户业主的商铺整体出租给上海柳鸿企业管理有限公司，租赁期限为15年，自2013年8月6日至2028年6月30日止。合同对租金支付金额、免租期及违约责任等均��了约定。此后，大部分商铺业主领取了2013年8月至2014年8月的租金。
原审认为，葛军材、杜丽与润旅公司签订的《委托管理合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律规定，应当认定为合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现润旅公司未按合同约定履行义务，显属违约，应承担相应的违约责任。润旅公司因经营不善无法继续履行委托经营合同，如果维持现状不采取适当措施，所涉的191户商铺业主将面临损失不断扩大的危险。2012年8月6日及次日，润旅公司将全部房产及设备交付业主代表。同月14日，润旅公司与《金龙新街》191户商铺业主代表签订解除委托管理合同的协议。上述行为均属于维护全体小业主的整体利益，采取防止损失扩大的有效措施，故解除合同的协议对全体讼争小区内的业主均有效。同时法院注意到8月14日的解除协议中由商铺内���装潢和经营设备折抵租金和违约金针对全体业主，但未明确折抵金额和每位小业主经折抵后所得资产，故葛军材、杜丽向法院诉讼要求润旅公司支付租金和违约金具有合理性。法院根据本案的实际情况认定所欠租金自第三年租赁期限开始日起至2012年8月14日办理协议解除之日止计16，885元，违约金经与装潢和设备折抵后酌定房屋总价的10%。关于葛军材、杜丽要求润旅公司原状返还房屋的诉讼请求，虽然葛军材、杜丽认为未直接与润旅公司解除合同，业主代表的行为不能代表葛军材、杜丽，但葛军材、杜丽在购买商铺的同时，与润旅公司签订委托管理合同，属明知售后整体包租，且涉及众多商铺。因此，各业主在与润旅公司签订委托管理合同时，亦明知应按有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间的关系。现葛军材、杜丽要求润旅公��原状返还房屋，将影响其他众多业主的整体利益，故此请求难以准许。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二○一三年十二月十二日作出判决：一、葛军材、杜丽与润旅公司于2010年3月12日签订的《委托管理合同》于2012年8月14日解除；二、润旅公司于判决生效之日起十日内支付葛军材、杜丽2012年4月30日至2012年8月14日欠付的租金16，885元；三、润旅公司于判决生效之日起十日内支付葛军材、杜丽违约金82，700元；四、驳回葛军材、杜丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费经减免后收取684元，由润旅公司负担，润旅公司所负之款于判决生效之日起七日内缴纳法院。
原审判决后，葛军材、杜丽和润旅公司均不服，上诉于本院。上诉人葛军材、杜丽诉称：葛军材和杜丽从未委托所谓的业主代表处理纠纷事项，其行为只能代表他们本人或者其他人而不能代表葛军材和杜丽。解除合同的协议对葛军材和杜丽无效，以商铺内装潢和经营设备折抵租金和违约金的约定亦对葛军材和杜丽无效。所谓的业主代表在没有得到葛军材和杜丽授权、委托的情况下，擅自将房屋租赁给第三方并大幅调低租金金额，令葛军材和杜丽的利益受到巨大损失。现根据合同约定，润旅公司违约，理应按约支付违约金。据此，请求撤销原审判决，支持葛军材和杜丽的全部原审诉讼请求。
上诉人润旅公司诉称：上诉人与191户业主代表所签订的协议明确约定，将装潢和经营设备折抵所拖欠的租金以及解除委托经营合同所产生的违约金。该协议虽未明确折抵的金额及每位小业主经折抵后所得资产，但各小业主可按照191户商铺内的装潢及经营设备按照评估总价的方式依据各自所拥有的商铺面积占总商铺面积的比例享有装潢和设备资产。原审法院酌定房屋总价的10%作为违约金，数额过高且没有事实和法律依据，侵害了上诉人的利益。现已有业主同意装潢和设备折抵的方案，若支持按照房屋总价的10%支付违约金，将引发不稳定因素，亦影响后续公司对上述商铺的整体管理。据此，请求撤销原审判决第三项，依法改判或驳回葛军材和杜丽要求支付违约金的原审诉讼请求。
两上诉人互不认可对方的上诉请求及上诉理由。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，葛军材、杜丽与润旅公司签订的《委托管理合同》，于法无悖，双方均���恪守。润旅公司未依约履行合同义务，理应承担相应违约责任。本案双方对于业主代表是否有权与润旅公司签订2012年8月14日的协议存有争议，对此本院评述如下：首先，购买房屋时，葛军材、杜丽将涉讼商铺委托润旅公司统一经营，可见其对商铺的整体出租、今后发生纠纷后的整体处理有相应的预见；其次，葛军材、杜丽虽未明确授权业主代表签订解约协议，然依据本案发生之经过，可知其对于业主代表的产生及对外统一协调后续事宜应为明知；再次，业主代表与润旅公司签订的协议并未损害小业主的利益，考虑涉讼商铺之状况，解约协议显然有利于纠纷之解决。综上而言，原审结合本案的具体情况、综合考量业主利益所作的处理并无不当。
对于润旅公司提出其无须再支付违约金的上诉请求，本院认为，润旅公司虽与业主代表达成协议，以装潢、设备折抵所欠��金及违约金，但并未明确折抵金额，原审根据本案中双方当事人的合同约定、被上诉人的损失情况及小业主整体利益的平衡等相关因素综合考虑，酌情由润旅公司按照房屋总价的10%承担违约金，所作处理尚属合理，本院予以维持。
综上所述，上诉人葛军材、杜丽及润旅公司的上诉请求事实和法律依据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2，551.50元，由上诉人上海润旅投资管理有限公司负担1，867.50元；经本院院长批准，准予上诉人葛军材、杜丽免缴案件受理费684元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年四月十四日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……