湖南省衡阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)湘04执异317号
案外人：刘娟。
委托代理人：尹文科。
申请执行人：李绍勋。
被执行人：衡阳市日鑫置业有限公司，住所地衡阳市华新开发区日鑫建材市场内。
法定代表人：刘清华，该公司董事长。
被执行人：衡阳市丰一置业有限公司，住所地衡阳市华新开发区日鑫建材市场内。
法定代表人：陆一天，该公司董事长。
被执行人：姚克江
在本院执行李绍勋与衡阳市日鑫置业有限公司（以下简称日鑫公司）、衡阳市丰一置业有限公司（以下简称丰一公司）、姚克江借款合同纠纷一案中，案外人罗唯琦、罗振瑞对本院执行衡阳市蒸湘区青峰街日鑫建材市场A区的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人刘娟异议称，日鑫建材市场A区A1栋102、103号房屋系案外人于查封前合法购买，是案外人的合法财产，请求解除查封。
本院查明，本院在审理李绍勋与日鑫公司、丰一公司、姚克江借款合同纠纷一案中，于2005年7月28日以（2005）衡中法民二初字第48-1号民事裁定，查封、扣押日鑫公司、丰一公司价值500万元的财产。并于2005年8月3日向衡阳市产权监理处作出（2005）衡中法民二初字第48号协助执行通知，要求协助查封日鑫公司位于华新开发区日鑫建材市场A区1-5栋开发项目一层门面房屋。同日，本院向衡阳市产权监理处留置送达协助执行通知，原由为衡阳市产权监理处以查封房产未办理初始登记和预售登记，不能查封为由，拒绝签收协助执行通知。
2005年11月22日，本院对李绍勋与日鑫公司、丰一公司、姚克江借款合同纠纷一案作出（2005）衡中法民二初字第48号民事判决（以下简称48号判决），判令日鑫公司向李绍勋偿付借款本息320.3577万元，姚克江对其中118万元承担连带清偿责任；丰一公司向李绍勋偿付借款本金367万元。
2006年1月6日，本院受理执行48号判决。2006年3月28日，本院以（2006）衡中法执字第4号民事裁定，查封、扣押、冻结、拍卖日鑫公司325万元或同等价值的房屋等不动产；查封、扣押、冻结、拍卖丰一公司370万元或同等价值的房屋等不动产。2007年7月30日，本院以（2006）衡中法执字第4-1号民事裁定，继续查封、扣押、冻结、拍卖日鑫公司325万元或同等价值的房屋等不动产（详见查封清单）；继续查封、扣押、冻结、拍卖丰一公司370万元或同等价值的房屋等不动产（详见查封清单）。
2016年2月29日，本院以（2006）衡中法执字第4-2号执行裁定，冻结、划拨日鑫公司、丰一公司、姚克江银行存款1000万元或查封、拍卖价值相当的其他财产。2016年3月22日，本院依据（2006）衡中法执字第4-2号执行裁定，向衡阳市产权处作出（2006）衡中法执字第4-2-1号协助执行通知，要求协助查封日鑫公司名下的相关房产。2016年6月28日，本院作出（2016）衡中法执字第4-2号通知，通知内容为：本院依据（2006）衡中法执字第4-2号执行裁定于2016年3月22日查封了日鑫公司名下位于蒸湘区青峰街21号日鑫建材大市场A1栋102-107、109、111、120、121，蒸湘区青峰街23号日鑫建材大市场A2栋106、206、110、210、116、216，蒸湘区青峰街25号日鑫建材大市场A3栋101、201、103、203、108、208、109、209、110、210、112、212、127、227，蒸湘区青峰街27号日鑫建材大市场A4栋101、201、104、204、106、206、118、218、119、219、125、225，蒸湘区青峰街29号日鑫建材大市场A5栋102、202、105、205、107、207、110、210、111、211室共52套房产。上述房产的相关权益人如果认为本院的查封有误，可向本院提出执行异议。
另查明，2001年11月22日，杨其英与日鑫公司签订《商品房预售合同》，约定杨其英向日鑫公司购买位于衡阳市华新开发区日鑫建材市场内A1栋9－13号房（后编号为A1栋102号），建筑面积57.45㎡，价款287480元（签约当日支付270000元、余款17480元以所购房屋为条件由银行提供按揭贷款）。2010年8月31日案外人刘娟以560000元从杨其英处购买该门面。2001年5月14日，张燕丽与日鑫公司签订《商品房预售合同》，约定张燕丽向日鑫公司购买位于衡阳市华新开发区日鑫建材市场内A1栋8－13号房（后编号为A1栋103号），建筑面积182.8㎡，价款230269元（签约当日支付25000元、2001年5月31日前支付25000元，余款160263元以所购房屋为条件由银行提供按揭贷款）。2010年9月6日案外人刘娟以248000元从张燕丽处购买该门面。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与被执行人就案涉房屋签订了买卖合同，已按约支付了价款且在本院查封之前合法占有使用该房屋，未办理房屋过户登记并非案外人的原因。故案外人刘娟对案涉房屋所享权益，足以排除本案的强制执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于衡阳市蒸湘区青峰街日鑫建材市场A区A1栋102、103号房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 雷 玲
审判员 姚贤辅
审判员 张 健
二〇一六年八月二十九日
书记员 高 源
校对责任人：雷玲 打印责任人：高 源
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。