上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第6757号
原告上海申花假日酒店管理有限公司。法定代表人周春宝。委托代理人卢杰。委托代理人段占朝，上海明伦律师事务所律师。被告上海悦目绿化服务有限公司。法定代表人陈惠忠。委托代理人峦宝坤。委托代理人隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。原告上海申花假日酒店管理有限公司(以下简称申花公司)诉被告上海悦目绿化服务有限公司(以下简称悦目公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月20日公开开庭进行了审理，后依法转入普通程序，组成合议庭，于2015年7月14日再次公开开庭进行了审理。原告申花公司的委托代理人卢杰、段占朝，被告悦目公司的委托代理人峦宝坤、隋好平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申花公司诉称，2012年1月11日，原告和被告签订了《场地租赁合同》，约定如下：被告租赁原告位于浦东新区三林路XXX号内部分区域场地，该场地作为办公楼及停车场使用，场地租赁期自2012年1月15日至2017年3月31日止。年租金为人民币(以下币种相同)陆万元整，租金起算日为2012年4月1日，租金自2015年4月1日起开始每年环比递增5%；如被告方在该场地上自行搭建临时性简易房，按实际使用的建筑面积0.35元/平方米/天支付原告方简易房租赁费，其中100平方米租赁期内免房租费，超过100平方米的租赁费在租赁期内不作递增；关于房屋建筑租赁费用，待建筑完工后，按实际丈量面积以第1条结算方式进行结算，结算时间最晚不得超出完工后一个月，第一次结算至2013年3月31日，之后与场地租金一同结算；被告方如有逾期支付租金，逾期满15天的，视为被告方自动放弃放在该场地所有设施设备的所有权，原告方可单方面终止合同并收回场地。被告方违约的，每日将支付1,000元/天的场地费及建筑物的日租金的3倍的费用作为延期搬离的占用费用，直到搬离为止。超过30日仍未搬离的，视作被告方自动放弃在原告场地上的一切物品所有权，原告有权采取强制方式对被告方进行撤离，同时场地所有遗留设施设备建筑归原告方所有，原告方可对其进行任何形式处理。2012年3、4月间，未经原告书面同意，被告擅自搭建临时用房，且未按原合同之约定，超出原合同约定之土地使用面积，侵占原告土地，原合同约定东侧和甲方相邻距离为2.70米，而被告只保留了1米，妨碍了原告车辆从该位置的正常通行。自2013年4月1日起，被告仅支付了场地使用费，但未根据合同约定支付在场地上使用的超出100平方米的面积为143.60平方米的房屋租金。此外，被告方在场地范围养鸡、鹅等小动物，而且不听从原告方现场管理人员的多次规劝；西大门双方有车辆进出，被告方车辆在进出后一直未能遵守自觉关门的要求，无形中加大了不安全隐患存在；且被告方自行接入的水源能耗有异常情况。鉴于以上种种，2014年11月25日，原告已发函被告，并要求被告进行整改，但2014年12月3日，被告回复原告拒不纠正。故原告起诉来院，要求：1、判令解除原告与被告之间的《场地租赁合同》；2、判令被告于2015年3月31日前搬离三林路XXX号租赁场地；3、判令被告按照每日50.26元的标准支付原告自2013年4月1日起至2015年7月31日止场地上搭建现使用房屋的租金40,137.72元；4、判令被告支付原告自2014年12月4日计算至2015年3月31日的违约金135,792.04元；5、案件受理费由被告承担。被告悦目公司辩称，双方于2012年1月11日所签订的《场地租赁合同》合法有效，合同期限自2012年1月15日至2017年3月31日，被告依据合同履行合同义务，并未有任何违约行为，原告要求解除双方之间的《场地租赁合同》并要求被告搬离系争的租赁场地缺乏事实和法律依据。合同第3.1条明确约定原告允许被告搭建简易房屋，现被告使用的河道边的简易平房和导航台南侧的简易平房在双方签订《场地租赁合同》时即已经存在，该房屋属于被告的承租范围，且房屋租金已经包含在合同约定的场地租金内，之后被告于2012年搭建的简易房屋占地面积约40平方米，并未超过合同约定的免租面积100平方米，故被告无需另行向原告支付房屋租金。关于新建造的简易房屋与原告房屋间距2.70米的问题，因原约定间距2.70米的前提是被告建造两层简易房屋，而被告实际仅建造了一层简易房屋，且被告自行搭建的简易房屋并不影响相邻的原告房屋的光照，预留间距也符合合同约定，自2012年搭建后使用至2014年12月原告均未提出过任何异议。故不同意原告的全部诉请。经审理查明，系争场地登记的权利人系案外人上海浦江水泥厂。2005年2月16日，原告申花公司(乙方)与案外人上海浦江水泥厂(甲方)签订《房屋土地租赁合作合同》一份，约定甲方将拥有的三林路XXX号全部厂房、附属建筑物和场地(通道和大门双方共用)，出租给乙方作经营假日酒店使用，合计土地面积7,500平方米，房屋建筑面积2,880平方米。其中外环线济阳路泵站南侧场地约1,500平方米由甲方独用。租赁期限20年，自2005年2月16日起至2024年12月31日止，考虑到乙方装修工程时间较长，甲方同意从2005年7月1日起算租金。年租金为柒拾万元整，从2010年7月1日起每一年在上年租金基础上递增3%。2012年1月11日，原告申花公司(甲方)与被告悦目公司(乙方)签订《场地租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市浦东新区三林路XXX号内部分区域(详见附图)租赁给乙方作为办公楼(河道边2层、近原建筑1层且不影响光照)及停车场使用。场地租赁期自2012年1月15日至2017年3月31日止。场地年租金为60,000元，免租期自2012年1月15日至2012年3月31日，租金起算日为2012年4月1日，租金自2015年4月1日起开始每年环比递增5%。合同第3.1条约定：如乙方在该场地上自行搭建临时性简易房(非砖墙结构。建筑物的安全性、合法性等问题由乙方负全责与甲方无关。合同终止、遇到拆迁等乙方将在收到通知的15日内拆除)，按实际使用的建筑面积0.35元/平方/天支付甲方简易房租赁费(其中100平方租赁期内免房租费)超过100平方的租赁费在租赁期内不作递增。合同第3.3条约定：2012年1月15日前，乙方支付捌万元整(含第一年度租金陆万元整及保证金贰万元整)；关于房屋建筑租赁费用，待建筑完工后，按实际丈量面积以第1条结算方式进行结算，结算时间最晚不得超出完工后一个月，第一次结算至2013年3月31日，之后与场地租金一同结算。2013年3月31日前，乙方支付场地租金陆万元整，简易房多余面积另计；2014年3月31日前，乙方支付场地租金陆万元整，简易房多余面积另计；2015年3月31日前，乙方支付场地租金陆万叁仟元整，简易房多余面积另计。以后每年依此类推。合同第4条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可以立即终止合同并无条件收回场地，乙方构成违约，按照第6条第4款处理：1、擅自转租、部分转租或出租、交换使用或变相转借的。2、乙方利用承租场地进行非法活动，损害甲方利益或公共利益及违反合同约定的条款。3、未经甲方书面同意擅自改变租赁用途、擅自搭建房屋及设施。合同第5.4条约定：如乙方在合同到期或因违约导致合同终止的需立刻搬离，不肯搬离的，每日将支付1,000元/天的场地费及建筑物的日租金的3倍的费用作为延期搬离的占用费用，直到搬离为止。超过30日仍未搬离的，视作乙方自动放弃在甲方场地上的一切物品所有权，甲方有权采取强制方式对乙方进行撤离，同时场地所有遗留设施设备建筑归甲方所有，甲方可对其进行任何形式处理。合同第6.2条约定：乙方如有逾期支付租金，逾期满15天的，视为乙方自动放弃放在该场地所有设施设备的所有权，甲方可单方面终止合同并收回场地，将按照第5条第4款处理。合同附图上标注的红线范围为租赁范围，导航台与河道边的红线的间距标注为2.70米，导航台南侧红线范围内标注有“房子”一处。2014年11月25日，原告向被告发送了一份《关于合作期间存在的问题的公函》，内容为：关于贵方与我方签订的三林路XXX号场地的《场地租赁合同》，在合同期间出现了以下问题：问题一、……目前未经甲方书面同意，乙方擅自搭建临时用房，且未按原合同之约定，超出甲方原合同约定之房屋占地面积，原合同约定东侧和甲方相邻距离为2.70米，目前只保留了1米，导致甲方车辆目前未能按原设计从该位置行驶通过；问题二、……目前乙方自2013年起仅支付了场地使用费，但未根据合同约定支付在场地上使用的房屋共计243.60平方米，累计欠甲方租金：2013年4月1日至2014年3月31日为18,345元/年(使用房屋面积243.60平方-100平方)*0.35元/平方*365天=18,345元)；2014年4月1日至2015年3月31日止为18,345元/年，共计2年为36,690元，请乙方于2014年12月10日前支付到合同约定的账号。另自2015年起按合同约定请乙方及时支付；问题三、……目前，乙方在甲方场地范围养鸡、鹅等小动物，而且不听从甲方现场管理人员的多次规劝；请乙方自觉遵守使用区域范围的同时，并且不得在租借的使用范围内散养小动物影响整体环境及卫生状况；问题四、西大门双方有车辆进出，乙方车辆在进出后一直未能遵守自觉关门的要求，无形中加大了不安全隐患存在，要求乙方进行管理上的整改，进出关门，保证安全；问题五、……目前甲方在友好互助的情况下让乙方接入了水电能源，但是在使用过程中，乙方未能配合甲方调查水资源能耗有异常情况。目前经双方友好协商，甲方同意让乙方继续接入水管，但是水表要求使用浦东水厂的正规水表，否则甲方将停止让乙方继续使用相应的水和电，并要求乙方补足原使用的水电费。以上这些问题，我方已多次向贵方提出，希望贵方能够引起足够的重视。请贵方于接到本函后的两周内对上述问题进行整改(未能立刻整改的，请拿出书面整改方案和承诺期限)，否则将视为贵方违约，我方将有权单方面终止合同，望贵方慎重对待。2014年12月3日，被告向原告发送了一份《回复函》，内容为：一、关于临时建房，场地北侧临建经测量后确实存在越界的问题。但此处临建建于2012年3月至4月之间，整个建造过程均有贵司派员监督，稍有出入之处，双方亦早已谅解与认可，故应视为对合同之合理修正变更。纵若建房时无人监督，则若有违合同及贵司意图，且影响贵司车辆进出之情形，谅贵司必于临建完成后不久即向我司提出整改和交涉，岂有隐忍不发两年零捌个月之理？若真如此，岂不奇哉？二、关于租金，我司从未有欠付之事，至本次来函前，贵司亦从未有相关异议，事实上贵司的年租金里已考虑了原场地内临建的问题，故合同约定我方可增建100平米以内之临建，且在此范围内不增加租金。诚如前述，临建成于2012年3、4月间，若需增加租金，贵司最迟于次年(2013年)即会提出，何待今日？况原临建达143.60平米，若依贵方算法，我司纵不建一房亦需增加租金，如此则与原合同自相矛盾。鉴于合同签订双方人员均智识正常，贵司之说自不能成立。三、关于养鸡，据查，我司个别个人确于场地上养过少量家禽，经贵司提醒后，我司已敦促该人自行处理，现已不存在此问题。需说明的是，我司经营项目为绿化工程，并不存在养殖个别家禽的必要。故相关行为不是我司的公司行为，无论如何，对贵司的提醒，我司万分感谢。对我司管理上的问题，我司虚心接受贵司的批评。四、我司一贯注重场地安全问题。针对贵司的提点，我司亦会进一步加强管理，但目前尚不存在车辆进出而一直不关门的普遍问题。五、我司同意从速依贵司要求重新购买安装浦东水厂之水表。另查明，被告已向原告支付了截止至2016年3月31日的场地租金和押金2万元。2015年2月9日，原告上海申花假日酒店管理有限公司向本院提起诉讼，诉请如前。庭审中，关于被告自行搭建简易房屋的情况，原告称双方签订《场地租赁合同》时场地上已有的简易房屋仅为河道边的一处简易房屋(面积约为130平方米)，之后被告于2012年1月至3月期间自行搭建了导航台南侧两处简易房屋(面积约为40平方米、60平方米)、河道边的一处车棚(面积约为43平方米)及一处简易厕所(面积约为13.60平方米)，合计搭建简易房屋面积为113.60平方米。被告则称双方签订《场地租赁合同》时场地上已有的房屋为两处，分别为河道边的一处简易房屋(面积约为97平方米)和导航台南侧的一处简易房屋(面积约为60平方米)，之后被告于2012年1月至3月期间自行搭建了导航台南侧的一处简易房屋(面积约为40平方米)、河道边的一处车棚(面积约为34平方米)及一处简易厕所(面积约为8.40平方米)，合计搭建简易房屋面积为48.40平方米。以上事实，由原、被告提供的《房屋土地租赁合作合同》、房屋所有权证、《场地租赁合同》及附图、《关于合作期间存在的问题的公函》、《回复函》、银行交易凭证以及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《场地租赁合同》，系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。原告称被告自行搭建了113.60平方米的简易房屋，即导航台南侧两处简易房屋(面积约为40平方米、60平方米)及一处简易厕所(面积约为13.60平方米)，遭被告否认，原告对此亦未能提供充分证据予以证明，且从合同附图上来看，导航台南侧的系争租赁场地上在双方签订合同时就已存在一处房屋，原告在被告自行搭建简易房屋完毕后直至2014年11月25日期间并未就简易房屋的超建及房屋租金问题向被告提出过任何异议，故本院对此不予采信。综合本案查明的事实来看，本院认为被告自行搭建的临时性简易房屋的面积并未超过合同约定的100平方米的免租面积，故被告无需向原告支付房屋租金。且合同中约定的简易房租赁费系针对被告在租赁场地自行搭建的临时性简易房屋，原告要求被告按照场地上现使用的超出100平方米免租面积的143.60平方米的房屋面积，以0.35元/平方米/天为计算标准，向原告支付自2013年4月1日起至2015年7月31日止的房屋租金，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。现原告以被告未经其同意擅自搭建房屋及设施、逾期支付房屋租金满15天、被告搭建的简易房屋与原告房屋的间距未达到合同约定的2.70米为由，要求解除双方签订的《场地租赁合同》并要求被告搬离系争租赁场地、支付自2014年12月4日起至2015年3月31日止的逾期搬离违约金135,792.04元，缺乏事实和合同依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告上海申花假日酒店管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币3,749元，由原告上海申花假日酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 曹 璐
二〇一五年七月十六日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。