广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7659号
上诉人（原审原告）：张晓君，女，1964年11月19日出生，汉族，住广州市。
被上诉人（原审被告）：黄杏缘，女，1981年4月28日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：石桂林，广东恒生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ军，广东恒生律师事务所律师。
上诉人张晓君因与被上诉人黄杏缘房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初9304号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人张晓君上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉请；2.一、二审诉讼费由黄杏缘承担。事实和理由：（一）一审认定事实错误。根据双方签订租赁合同第七条的约定，张晓君不按时交租，黄杏缘应及时发挂号信催租通知书，但张晓军从未收到过黄杏缘的催租通知书，可见黄杏缘并不认为张晓君有不按时交租。同时，张晓君最后交租日期为2014年10月9日，并非黄杏缘所说的最后转租金是2014年9月份。（二）一审认定张晓君自编的家私清单不能作为证据认定，缺乏事实依据。黄杏缘在张晓君正常缴纳租金的时间内，未知会和征得同意张晓君的情况下，擅自进入张晓君承租的荔湾区汾水花园7栋1204房（以下简称涉案房屋）。且于2014年12月张晓君准备续交租金时，发现涉案房屋已被黄杏缘非法占有，其还占有房屋内的所有物品及现金。张晓君要求开门查看并收回物品，但黄杏缘拒不开门，当时张晓君已经报警，警察也在现场，双方均有口供可作为参考，对张晓君承租房屋肯定放置大量家私家电和物品等，一审没有认定，也无要求黄杏缘提供证据，反而以时间过了三年，查不清为由不予追究黄杏缘不当。（三）一审认定诉讼时效的适用错误。根据新法优于旧法的原则，本案应依据民法总则适用诉讼时效为三年。张晓君在2017年12月21日到一审法院立案，工作人员告知由于内部工作原因当天未能及时立案，导致本案于2017年12月22日立案。此外，由于张晓君在起诉前遗失了租赁合同，从而无法行使请求权。在2017年12月10日找到该租赁合同，起诉才具备就基本条件，因此，即使不适用三年的诉讼时效，本案也涉及诉讼中止的情况。而根据民法总则194条规定，本案诉讼时效应从2017年10月后计算，至2018年6月9日届满。（四）一审以张晓君未依约在7天内没交物业管理费和水电费为由，认定张晓君违约并据此作出判决错误。根据黄杏缘提交的电费单可知，其抄表日期是2014年9月29日，开票日期是2014年10月23日，物业管理费的开票时间是2014年11月20日，黄杏缘称电费是其本人交的，说明黄杏缘在2014年10月23日已实际占有张晓君租用的房子。事实上，合同中约定有关管理费、电话费、水电费等费用的缴费方式。但在张晓君租赁期间，从未见过黄杏缘上门收取过上述费用，也无收到黄杏缘有关指引，所以出现迟交或没交，完全是由于黄杏缘的的失职导致的，与张晓君无关。（五）一审适用法律错误。根据合同法第8条、第93条规定，不能履行合同约定的义务是由于黄杏缘自身失职导致的，且张晓君没有解除合同的意愿，黄杏缘在没有正当理由的情况下，无理由解除该租赁合同，其擅自收回房屋解除合同，构成违约。
被上诉人黄杏缘二审辩称，同意一审判决，不同意张晓君的上诉请求、事实和理由。同时认为一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张晓君向一审法院起诉请求：1.黄杏缘赔偿违约金3800元，返还押金3800元，返还室内存放金20000元，返还非法占有的家具的孳息（出租金三年）18000元和现金利息。共计45600元及三年银行利息；2.黄杏缘返还非法占有张晓君的家私、家电、衣物等物品；3.案件诉讼费由黄杏缘承担。
一审法院认定事实：2013年10月18日张晓君（承租方）与黄杏缘（出租方）在广州市铖安信地产中介代理服务有限公司促成下签订No:0001480《房地产租赁合同》，约定：黄杏缘将荔湾区汾水花园7栋1204房出租张晓君使用。租赁期限：二年（自2013年10月25日起至2015年10月24日止）。每月租金1900元，租金按月结算，由张晓君在每月的第27日前支付至黄杏缘的提供的银行帐号。保证金3800元在合同终止时，张晓君在付清租金及其他费用并按期迁出时，黄杏缘应即时将保证金无息退回给张晓君。如张晓君违约造成黄杏缘的经济损失，黄杏缘有权从保证金中扣除。在合同第七条第（一）款约定：张晓君依时交纳租金及管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。逾期交付租金的，每逾期一日，张晓君须按当月租金的10%向黄杏缘支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达柒日视为张晓君违约，黄杏缘有权解除合同，收回房屋，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。
合同签订后，张晓君按约定向黄杏缘支付保证金3800元、一个租金1900元，黄杏缘将房屋交付张晓君使用。2014年10月27日及2014年11月27日张晓君没有按约定支付次月租金给黄杏缘，黄杏缘收回上述房屋。张晓君于2014年12月23日报警处理，协商未果。张晓君遂提起诉讼。
审理过程中，张晓君提供存放在涉案房屋自编《家私、家电、衣物和生活用品清单》，拟证实黄杏缘在收回涉案房屋时，张晓君有物品存放在涉案房屋。黄杏缘对此不予确认，认为在收回涉案房屋时房屋没有上锁，经检查房屋内没有张晓君的物品，才自行收回房屋。张晓君确认涉案房屋现为他人在使用，黄杏缘确认现涉案房屋已交还给业权人管理。
一审法院认为，张晓君、黄杏缘与中介代理公司签订的《房地产租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，是合法有效的。在合同履行过程中，由于张晓君没有按约定的时间向黄杏缘支付租金构成违约，才导致黄杏缘自行收回涉案房屋管理。根据合同约定张晓君要求黄杏缘赔偿违约金3800元，返还押金3800元诉讼请求，一审法院不予支持。张晓君于2014年12月23日报警证实其不能使用涉案房屋，黄杏缘也确认已经收回涉案房屋。因此，张晓君、黄杏缘双方的《房地产租赁合同》已于2014年12月23日终止。对于张晓君在案件中提出要求黄杏缘返还占有张晓君的家私、家电、衣物等物品及返还室内存放金20000元及利息、家具的孳息的诉讼请求，张晓君在庭审中只提供自编《家私、家电、衣物和生活用品清单》作为证据，由于黄杏缘收回涉案房屋已经达三年，且张晓君的证据也不能证实黄杏缘在收回涉案房屋时，是否真实存有张晓君清单所列物品。故张晓君上述诉讼请求，一审法院不予支持。
对于黄杏缘在答辩中提出诉讼时效问题。张晓君向一审法院申请立案时间在2017年12月22日。1987年1月1日施行的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。从张晓君举证报警时间，可确认双方发生纠纷时间在2014年12月23日。根据《中华人民共和国民法通则》诉讼时效的规定，张晓君请求保护民事权利的最后时间应为2016年12月22日，而《中华人民共和国民法总则》在2017年10月1日才施行，故张晓君在2017年12月22日才提起诉讼应适用《中华人民共和国民法通则》诉讼时效的规定，张晓君起诉提出适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效规定的理由一审法院不予采纳。黄杏缘的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第(一)款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年1月28日作出如下判决：驳回张晓君全部诉讼请求。一审案件受理费810元，由张晓君负担。
上诉人张晓君与被上诉人黄杏缘对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，各方当事人均无提交新证据。
二审审理过程中，张晓君表示确认双方合同有效，并认为其上诉状中提及2014年10月9缴纳的租金是指2014年10月份的租金。而黄杏缘陈述其在收回涉案房屋之前一直通过电话以及发信息的方式联系张晓君，但无法找到张晓君。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合张晓君的上诉请求和理由以及黄杏缘的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《房地产租赁合同》实际解除的责任认定；2.张晓君主张黄杏缘返还涉案房屋存放金、家具的孳息等诉请应否支持；3.本案是否已过诉讼时效。现评析如下：
关于涉案《房地产租赁合同》实际解除的责任认定问题。根据《房地产租赁合同》第七条第1款的约定，如张晓君逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达七日视为其违约，黄杏缘有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。而张晓君在2014年10月27日、及2014年11月27日未依约向黄杏缘缴纳次月的租金，明显超过合同约定七日期限，因此，一审法院认定张晓君没有按约定的时间向黄杏缘支付租金构成违约，才导致黄杏缘自行收回涉案房屋管理，并据此判决驳回张晓君要求黄杏缘赔偿违约金、返还押金的诉请，并无不当，本院予以维持。张晓君上诉以黄杏缘收回房屋没有正当理由与事实不符，其以此认为黄杏缘应承担合同解除的违约责任、返还押金，缺乏充分理据，本院不予支持。
关于张晓君主张黄杏缘返还涉案房屋存放金、家具的孳息等诉请应否支持问题。张晓君就其该主张除了提供其自编的《家私、家电、衣物和生活用品清单》外，并未提供其他证据予以佐证，对此，黄杏缘不予确认。而仅凭上述证据不足以证明张晓君的诉请，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由张晓君承担举证不能的法律后果，因此，在张晓君未能充分举证证明其上述主张的情况下，本院对其主张黄杏缘返还涉案房屋存放金、家具的孳息等诉请，难以支持。
关于本案是否已过诉讼时效问题。根据一审查明的事实可知，双方纠纷发生在2014年12月23日，即张晓君知道其权利受到损害至《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行早已超过二年，且张晓君认为其起诉之前存在诉讼时效中止的情形也未能提供证据予以证实，因此，本案诉讼时效不因《中华人民共和国民法总则》的实施而变更。一审法院认定本案应适用《中华人民共和国民法通则》诉讼时效的规定正确，本院予以确认。张晓君上诉认为本案应适用《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效三年以及本案诉请未超过诉讼时效的抗辩，依据不足，本院不予支持。
综上所述，张晓君的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1620元，由张晓君负担
本判决为终审判决。
审判长 余 盾
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一八年五月二十二日
书记员 李志康
游瑞娜