上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四(民)初字第879号
原告上海晟昌服装服饰有限公司。住所地上海市青浦区金泽镇。法定代表人张美华。委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。委托代理人魏建平，上海汇鼎律师事务所律师。被告上海古象大酒店有限公司。住所地上海市九江路XXX号。法定代表人李煜建。委托代理人孙文超，上海东弘律师事务所律师。被告上海客特努西服有限公司。住所地上海市松江区佘山镇天马山天新路XXX号XXX区。法定代表人盛成伏。委托代理人孙文超，上海东弘律师事务所律师。委托代理人刘球光，上海东弘律师事务所律师。被告上海弗兹餐饮管理有限公司。住所地上海市闵行区元江路XXX号第1幢E793室。法定代表人ＸＸ。委托代理人孙文超，上海东弘律师事务所律师。委托代理人刘球光，上海东弘律师事务所律师。原告上海晟昌服装服饰有限公司诉被告上海古象大酒店有限公司(下称古象酒店)、被告上海客特努西服有限公司(下称客特努公司)、被告上海弗兹餐饮管理有限公司(下称弗兹公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨晔及魏建平、三被告共同委托代理人孙文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海晟昌服装服饰有限公司诉称：2013年1月14日，原告与被告古象酒店签订租约，约定原告向被告古象酒店承租位于上海市九江路XXX号酒店大堂内靠总台左侧CF-1单元商铺用于服装销售，租期至2013年12月31日，另原告在同等条件下享有优先续租权。租赁期间届满之前，被告古象酒店致函原告，称酒店将对大堂区域进行统一规划，故暂不与原告续签租约，并要求原告于租期届满日前返还房屋。2014年1月11日，被告古象酒店在原告不在场情形下，擅自将原告物品搬离系争商铺，导致原告无法经营且遭受巨大经济损失。近期，原告发现被告古象酒店将系争商铺另行出租予被告客特努公司用于服装销售。现鉴于被告古象酒店与被告客特努公司之间租赁行为剥夺了原告在同等条件下所享有之优先续租权，而被告古象酒店擅自搬动原告物品亦导致原告无法正常经营并遭受损失，鉴此，原告诉请要求(1)确认被告古象酒店将系争商铺出租予被告客特努公司之行为无效；(2)确认原告就上述两被告所确立之房屋租赁条件享有优先续租权；(3)被告古象酒店将擅自扣押之原告放置于系争商铺内物品返还予原告；(4)被告古象酒店赔偿原告2014年1-4月营业损失人民币1,107,460元。原告提供以下证据：
1、2013年10月31日及2013年11月29日被告古象酒店致原告《通知》，以证明被告古象酒店以酒店大堂拟统一规划为由告知原告暂不续签租约，并要求原告于2013年12月31日前返还系争商铺。2、2014年2月1日原告委托律师致被告古象酒店函件，以证明原告书面明确要求行使优先续租权。3、2014年2月7日被告古象酒店委托律师致原告《律师公函》，以证明被告古象酒店复函称因系争商铺拟用于餐饮经营，故原告不享有优先续租权，并确认被告古象酒店亦将原告放置于系争商铺内之物品移至被告古象酒店仓库。4、照片，以证明系争商铺现实际由被告客特努公司承租并用于服装销售。5、2012年1月19日原告与被告古象酒店所签《房屋租赁协议》，以证明双方之间就租赁所作约定，并称2013年所签租约内容与该份协议一致，但原告未予留存2013年租约。6、2014年1月6日被告古象公司致原告《企业公函》，以证明被告古象酒店要求原告限期腾空系争商铺。7、2014年1月29日被告古象酒店致原告《函》，以证明被告古象公司告知原告已将原告物品移至仓库。8、2014年1月20日报警记录及被盗物品清单，以证明原告就物品被擅自搬离曾报警，警方告知诉讼处理。9、银行帐单，以证明原告2013年度经营收入情况，即原告诉请营业损失之依据。10、被告客特努公司下属分公司工商登记资料，以证明被告客特努公司之前即知晓原告在系争商铺内经营且经营状况尚佳，同时证明被告古象酒店之前即拟将系争商铺出租予被告客特努公司。11、2011年11月7日系争商铺保证金收据及2012年3月28日礼品屋保证金收据，以证明双方就系争商铺及礼品屋分别签订租约，上述租赁事项并非签订在同一个租约内。被告古象酒店、被告客特努公司、被告弗兹公司辩称：鉴于(1)原告与被告古象酒店曾签订2013年度租约，其中明确原告不享有优先续租权，原告在诉讼过程中却未予提供该份租约，另即使按照之前租约，原告亦须在租期届满前2个月提出续租事宜，但原告并未按此期限提出续租要求。就此，对原告诉请1、2不予认可。(2)被告古象酒店系在多次书面告知原告腾空房屋无果情形下，为避免损失扩大而将原告物品予以移仓保管，且当时录制摄像并有警方人员在场，现被告同意原告取回物品以避免仓库费用继续发生。(3)原告在租期届满后拒绝迁离系争商铺系违约行为，被告古象酒店将原告物品移仓保管并无不当，故对原告诉请4不予认可。三被告对原告提供证据1-3、5-8、10、11形式真实性予以确认；对原告证据1称被告古象酒店在租期届满前2个月已通知原告限期迁离；对原告证据2称原告在此函件中首次提出续租要求；对原告证据3称公函中提及优先续租权一节，系因被告古象酒店原保管合同原件人员当时离职，律师在书写公函时仅阅见旧租约所致；对原告证据4形式真实性无法确认，但确认系争商铺现由被告客特努公司实际使用；对原告证据5称该份租约已经履行完毕，与本案争议存在关联的系2013年度租约；对原告证据6、7称被告古象公司就原告腾空系争商铺已多次给予宽限期，因原告拒绝迁离，被告古象酒店方将原告物品予以移仓；对原告证据8称原告系恶意报警，双方系租赁合同纠纷，并非原告所称被盗，至于原告提交物品清单中所涉物品内容及价值，被告古象酒店无法确认；对原告证据9称原告尚有其他商铺经营，该证据中所涉款项无法证明系所涉系争商铺之营业收入；对原告证据10称据此无法证明被告古象酒店与被告客特努公司之间存在恶意；对原告证据11称不同意原告证明内容。三被告提供以下证据：
1、2013年1月14日《房屋租赁协议》(下称《租赁协议》)，以证明协议约定原告须提前2个月书面提出续租要求，同时证明原告并无优先续租权。2、2013年10月31日被告古象酒店致原告《通知》(同原告证据1)，以证明被告古象酒店通知原告在租期届满后将系争商铺恢复原状。3、2013年11月29日被告古象酒店致原告《通知》(同原告证据1)，以证明在被告古象酒店再次书面通知情形下，原告仍无异议或者续租意向。4、2014年1月6日被告古象酒店致原告《企业公函》(同原告证据6)及2014年1月29日被告古象酒店致原告《函》(同原告证据7)，以证明原告在租期届满后对商铺内滞留物品不管不问，而被告古象酒店在将物品移仓后已尽到通知义务。上述证据1-4同时证明(1)原告未曾按约提出续租要求；(2)原告在租期届满后拒绝迁离系争商铺；(3)被告古象酒店为减少损失而将原告物品予以移仓，该行为并无不当。5、2013年4月10日被告古象酒店与被告弗兹公司所签《租赁合同》，以证明合同内容系租赁商铺进行酒店经营，故原告并不具备同等条件。6、被告弗兹公司经营期间照片及消费单据，以证明被告弗兹公司系从事餐饮经营，原告对其在系争商铺内经营并未提出异议。上述证据5、6同时证明被告古象酒店根据经营计划与被告弗兹公司签订租约，之后在原告租期届满后履行与被告弗兹公司所签租约。7、2014年2月1日原告委托律师致被告古象酒店函件(同原告证据2)，以证明原告于该日方才提出续租要求。原告对三被告证据1中打印内容予以确认，对其中添加及修改内容不予认可；对三被告证据2、3称其中暂不签约内容亦体现优先续租权内容；对三被告证据4称可证明原告始终在使用系争商铺；对三被告证据5称据签约日期及租金数额可见被告古象酒店存在恶意；对三被告证据6称系争商铺装修格局并无变化，所涉照片系摆置物品后再予拍摄，存在造假情形；对三被告证据7称据此可予证明原告已经积极主张优先续租权。经审理查明：2012年1月19日，原告与被告古象酒店签订《房屋租赁协议》一份，约定(1)被告古象酒店将位于上海市九江路XXX号酒店大堂内靠总台左侧CF-1单元商铺出租予原告作为经营洋服等使用；(2)租期自2012年1月1日起至2012年12月31日止，月租金为人民币25,000元；(3)合同期满，原告应提前2个月书面提出续租请求，在同等条件下，原告有优先续租权；(4)原告在签约后7日内支付保证金人民币50,000元。签约后，原告与被告古象酒店履行各自合同义务。2013年1月14日，原告与被告古象酒店再行签订《租赁协议》一份，约定(1)被告古象酒店将之前原告承租系争商铺及酒店大堂内靠后门礼品屋一并出租予原告使用；(2)租期自2013年1月1日起至2013年12月31日止，月租金为人民币30,000元；(3)合同期满，原告应提前2个月书面提出续租请求并另行签订租赁合同；(4)原告应在签约后7日内支付保证金人民币60,000元。该协议中将“在同等条件下有优先续租权”之条款内容予以划除。2013年10月31日及11月29日，被告古象酒店致原告《通知》，称因酒店大堂须进行统一规划，故拟不再续签租约，并要求原告于租期届满日返还系争房屋。2013年12月31日，原告未予迁离系争商铺。2014年1月6日，被告古象酒店再次致原告《企业公函》，要求原告在收函后1日内腾空系争商铺，否则被告古象酒店将对系争商铺内物品及设备予以自行处理。2014年1月11日，被告古象酒店将原告放置予系争商铺内物品移至酒店一楼小仓库内，原告放置予系争商铺内之橱柜因体积较大，被告古象公司未予移位。2014年1月29日，被告古象酒店致函原告，告知物品移仓事宜。2014年2月1日，原告委托律师致函被告古象酒店，明确要求对最初承租之系争商铺进行续租。2014年2月7日，被告古象酒店委托律师致原告《律师公函》，称(1)被告古象酒店有权在约定租期届满后收回系争商铺；(2)系争商铺拟用于经营餐饮娱乐项目，故原告对系争商铺并不享有同等条件下之优先续租权；(3)移仓系被告古象酒店基于原告怠于腾空系争商铺所采取之无奈行为，被告古象酒店对此不应承担侵权责任。另查明：2011年11月7日，原告就系争商铺租赁支付保证金人民币50,000元。2012年3月28日，原告就礼品屋租赁支付保证金人民币10,000元。再查明：2013年4月10日，被告古象酒店与被告弗兹公司签订《租赁合同》一份，约定被告古象酒店将系争商铺出租予被告弗兹公司作为餐饮管理使用，租期自2014年1月1日起至2028年12月31日止，被告弗兹公司享有转租权。2013年11月18日，租赁双方另行签订《补充协议》一份，对增设休闲区域及支付浮动承包费事宜进行约定。被告弗兹公司承租期间，将系争商铺转租予被告客特努公司作为经营服装使用。现原告以其对系争商铺享有优先续租权为由起诉来院，要求确认被告客特努公司承租系争商铺行为无效，并要求确认原告就被告客特努公司承租系争商铺之条件对系争商铺享有优先续租权，同时原告要求被告古象酒店将原告之前放置予系争商铺内之物品返还原告，并且赔偿原告遭受之经营损失人民币1,107,460元。审理中，原告对被告古象酒店移仓至一楼仓库内之物品拒绝清点。另对被告客特努公司在系争商铺内所使用之木质展示柜(除中间1个展示柜)及门两边之2个矮柜，被告古象酒店及被告客特努公司均确认系原告物品。以上事实，由原告提供的往来函件、照片、《房屋租赁协议》、保证金收据、三被告提供的《租赁协议》、往来函件、《租赁合同》、《补充协议》、照片、消费单据，以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告古象酒店于2012年1月19日所签《房屋租赁协议》及于2013年1月14日所签《租赁协议》均系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原告及被告古象酒店作为签约方均应恪守协议约定之义务。就原告与被告古象酒店之间租赁关系而言，双方所签的最后一份租约系2013年1月14日《租赁协议》，对于该份协议，原告对其中修改及添加内容均不予确认，鉴于(1)原告确认曾于该日签有租约，原告应当提供租约原件以对其中修改及添加内容予以否定，但原告始终未予提供该份租约原件；(2)原告对礼品屋之租赁系在该份租约中以添加书写方式予以约定，原告提供的礼品屋保证金收据亦对礼品屋租赁一节予以证明，故原告对添加内容一概予以否认显然与实情不符。鉴此，本院对被告古象酒店所提供的《租赁协议》真实性依法予以确定，而据该份《租赁协议》，原告并不享有在同等条件下之优先续租权。针对原告前2项诉请，鉴于(1)2013年1月14日《租赁协议》中并未约定原告对系争商铺在同等条件下享有优先续租权；(2)即使如原告所称，原告享有优先续租权，但所涉租约均明确约定原告就续租事宜须提前2个月提出书面要求，目前并无证据显示原告曾在约定期限内书面提出续租要求；(3)原告认为享有之优先续租权，系指同等条件下之优先续租权，现被告古象酒店在与原告租期届满后系将系争商铺出租予被告弗兹公司，而被告弗兹公司经营范围系餐饮管理，故就经营内容而言，原告与被告弗兹公司并非同等条件。鉴此，本院对原告诉请1、2均依法予以驳回。对于原告要求被告古象酒店返还之前放置于系争商铺内所有物品之诉请，目前所涉物品包括系争商铺内现由被告客特努公司实际使用之木质展示柜及2个矮柜，以及被告古象酒店移仓至一楼仓库内之布匹、成衣等。对于展示柜及矮柜，所涉当事人均确认系原告物品，故被告古象酒店作为出租方、被告客特努公司作为实际使用方，两被告对展示柜及矮柜均负有返还义务。对于布匹、成衣等，因原告拒绝进行清点，导致本院对属于原告之物品无法确认，故本院对布匹、成衣等返还诉请依法予以驳回。对于原告诉请之经营损失，鉴于原告就2013年1月14日《租赁协议》而言并不享有优先续租权，即使就2012年1月19日之《房屋租赁协议》亦已丧失优先续租权，由此，原告在租期届满后应当腾空并返还系争商铺，被告古象酒店在要求腾空商铺未果情形下将原告物品移仓保管并无不当，原告现就被告古象酒店该移仓行为而要求被告古象酒店赔偿经营损失缺乏法律依据，本院对此诉请依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海古象大酒店有限公司、被告上海客特努西服有限公司于本判决生效之日起十日内将放置于上海市九江路XXX号酒店大堂内靠总台左侧CF-1单元商铺内的木质展示柜(除中间1个展示柜)及门两边2个矮柜返还予原告上海晟昌服装服饰有限公司；
二、驳回原告上海晟昌服装服饰有限公司要求确认被告上海客特努西服有限公司租赁行为无效、要求确认原告上海晟昌服装服饰有限公司享有优先续租权、要求被告上海古象大酒店有限公司赔偿经济损失人民币1,107,460元并返还布匹、成衣的诉讼请求。案件受理费人民币14,767元、财产保全费人民币5,000元均由原告上海晟昌服装服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
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审 判 长 严 奇
审 判 员 李 慧
人民陪审员 肖 阳
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 薛文辉
附：相关法律条文
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一、《中华人民共和国合同法》第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十五条??租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。