山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁01民终3290号
上诉人（原审原告）：济南阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王健，董事长。
委托诉讼代理人：于德华，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈婧婧，山东豪才律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：山东马兰拉面快餐连锁有限公司，住所地济南市。
法定代表人：杨雪松，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1975年3月23日出生，汉族，该单位员工，住济南市。
委托诉讼代理人：江建骥，男，1957年10月21日出生，汉族，该单位员工，住济南市。
上诉人济南阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称阳光壹佰公司）、山东马兰拉面快餐连锁有限公司（以下简称马兰拉面公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2017)鲁0104民初4340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
阳光壹佰公司上诉请求：1、请求法院将本案发回重审，或依法改判；2、一、二审诉讼费由马兰拉面公司承担。事实与理由：一、一审法院对合同解除、保证金质保金抵扣、租金诉讼时效已过等事实认定错误，具体如下：首先，一审法院认定合同于2017年3月l5日解除存在错误，合同解除的时间应是马兰拉面公司收到阳光壹佰公司一审诉状时。依据租赁合同的基本原则和精神，解除行为不仅要有明确的解除意思表示，而且要有解除的行为表示，虽然马兰拉面公司2017年3月11日发出的《停业通知》记载3月15日停业，但是并未明确解除合同，在3月15日也没有任何搬离物品等实质解除行为。同时，作为承租方的马兰拉面公司采用发出各类通知的方式向作为出租方的阳光壹佰公司表达各类诉求是很正常的，曾就以商场氛围影响经营发出要求租金减免、无法经营等内容，在这种特定的环境下，阳光壹佰公司无法将停业通知视为解除合同通知。另外，对于停业的通知，阳光壹佰公司收到后也于2017年3月30日作出过回复，表明了双方无法就租金减免协商一致是由于马兰拉面公司的原因。因此，合同真正解除的时间应是阳光壹佰公司一审起诉解除合同的诉状送达马兰拉面公司的时间。其次，一审法院认定质保金、保证金可在管理费中抵扣存在错误，依据合同约定不应抵扣。合同约定不予返还保证金等前提是马兰拉面公司主动解除合同或被动违约导致合同解除，因此，即使双方建立的是不定期租赁关系，马兰拉面公司有权随时解除，但是这种解除也必须是在不侵害对方利益的情况下作出，否则就应承担相应的违约责任。然而，本案阳光壹佰公司解除合同正是由于马兰拉面公司违约逾期交纳管理费导致，所以上述费用符合不予返还的条件。退一步，即使按照一审法院认定合同解除是马兰拉面公司3月15日单方作出，但是这种单方解除已经违反合同约定，且侵害阳光壹佰公司利益，因此，保证金等也不应抵扣，否则存在鼓励违约方违约且不承担责任的行为。最后，一审认定管理费为定期给付之债错误，2016年4月28日-10月28日的管理费并未超过诉讼时效。虽然租赁合同中约定了每期管理费的交纳时间，各期管理费的支付看似具备一定的独立性，但是该独立性不能否认管理费债务的整体性，一审法院将每期管理费单独计算诉讼时效的行为，割裂了同一租赁合同的整体性，没有法律依据。同时将管理费认定为定期给付之债，将直接导致出租人频繁主张权利，动摇双方之间的信任，不利于维护市场交易的稳定，因此，管理费属于同一债务的分期履行，诉讼时效并未超过。退一步讲，即使为定期给付之债，对于2016年4月28日-2016年10月28日的管理费，阳光壹佰公司也在诉讼时效内催收过，停业通知的回复能够证明。同时，鉴于马兰拉面公司一直租赁涉案房屋使用，阳光壹佰公司在常理上也不可能不进行催收，因此诉讼时效未超过。二、一审法院适用法律错误，虽然依据合同法规定双方为不定期租赁关系，当事人一方可随时解除合同，但法律并未扩大解释随时解除就等同于不承担违约责任，一审法院对此适用错误。
马兰拉面公司辩称，1、马兰拉面公司已在2017年3月11日向阳光壹佰公司发了停业通知书，该通知书已明确表示至2017年3月15日关闭店铺，双方之间的租赁关系于2017年3月15日解除，该通知书已明确表示房屋交回阳光壹佰公司任意处理，同时告知阳光壹佰公司马兰拉面公司不再承担任何责任和义务，这中间的言词已经向阳光壹佰公司表明了解除租赁合同的真实意思表示。2、马兰拉面公司于2017年3月15日雇佣了历下区大金众搬家公司去阳光壹佰公司现场撤离拆除设备，阳光壹佰公司以马兰拉面公司欠前期的管理费用为由阻止搬运公司到现场进行搬运，导致成为现在这种现状，一切的责任归阳光壹佰公司。3、如果按阳光壹佰公司说没有解除的行为，马兰拉面公司不会派人及搬家服务部去阳光壹佰公司的现场撤离设备，同时马兰拉面公司也不会将该店营业执照、税务登记证进行注销，以上的事实完全可以证明无论从解除的意思表示或者解除的行为马兰拉面公司均已经成立，并付诸了实施。保证金和质保金的抵扣一审法院的判决没有任何问题，双方第一期合同到期后双方未再签订商铺租赁合同，双方于2016年4月28日以后如果形成这种租赁关系也应该是不定期租赁合同关系，双方都可以随时解除商铺租赁合同，阳光壹佰公司要求不返还保证金没有任何依据，同时就本案来说阳光壹佰公司侵害了马兰拉面公司的合法利益，致使马兰拉面公司受到了较大的损失，阳光壹佰公司应承担本案的违约责任，就本案的租赁价格如何租赁、租赁的时间应签订租赁合同等等，马兰拉面公司多次寻找阳光壹佰公司进行沟通协商，直至合同解除后。4、一审法院认定已超过诉讼时效符合法律规定。
马兰拉面公司上诉请求：一、撤销一审判决的第一至第四项。二、本案的相关诉讼费用由阳光壹佰公司承担。事实与理由：一审法院核查部分事项的事实不清，对马兰拉面公司提供的答辩意见(证据)及适用相关法律、法规错误。1、马兰拉面公司于2017年3月15日即将该商铺交回阳光壹佰公司，不存在再腾空将商铺交给阳光壹佰公司：该判决书确认2017年3月11日马兰拉面公司向阳光壹佰公司递交的《停业通知书》视为系马兰拉面公司向阳光壹佰公司发出的解除租赁合同通知，并认定2017年3月15日合同关系解除。同时该通知书明确告知阳光壹佰公司商铺交回贵司任意处理(这里说的任意处理，指商铺交给阳光壹佰公司后，即可任意做出任何处理)，马兰拉面公司不再承担任何责任和义务，也就是说，从解除之日起(2017年3月15日)，马兰拉面公司已将该商铺交回阳光壹佰公司，该商铺的一切权利和义务与马兰拉面公司无关，事实认定清楚，故马兰拉面公司不存在再将商铺交给阳光壹佰公司。如果说，阳光壹佰公司现在同意马兰拉面公司将设施、设备拉回，可以随时书面通知马兰拉面公司。2、一审判决马兰拉面公司支付2017年3月15日至2017年9月27日期间管理费是错误的。(1)2017年3月15日马兰拉面公司与阳光壹佰公司合同关系解除，马兰拉面公司即从该商铺撤出并办理工商、税务等相关注销手续，且商铺交回了阳光壹佰公司任意处理。一审法院判决马兰拉面公司支付2017年3月15日至2017年9月27日期间的管理费，无事实根据和法律规定。(2)阳光壹佰公司在第一期租赁合同到期后，向马兰拉面公司口头承诺，如果马兰拉面公司能够留下来，第二期租赁合同给予马兰拉面公司一定的优惠，并在第二期租赁合同未正式签订之前，一切费用予以免除，并承诺第二期商铺租赁价格给予一定的优惠(在这种情况之下，马兰拉面公司才被留下来进行等待)，就此情况，一审开庭审理过程中，阳光壹佰公司的代理人也认可口头承诺的事实(认可阳光壹佰公司有领导承诺过)。本案件的焦点就在于阳光壹佰公司故意造成以上这种混乱情况，乱中取利，法院不应支持这种不规范行为，否则会有失公平，损害马兰拉面公司的合法权益。3、一审判决马兰拉面公司支付2017年9月27日起至实际腾房之日止期间的管理费，每月按照14997元为标准，缺乏事实根据和法律规定。一审法院判决马兰拉面公司支付2017年9月27日起至实际腾房之日止期间的管理费，每月按照14997元的标准，显然违背事实根据，上诉状第一、第二条已将商铺的现状及实际管理掌控情况称述明确，且有相关的证明、证据如实说明了问题的根源及阳光壹佰公司不积极履行承诺、未签订租赁合同等违约行为所致，商铺已完全交回由阳光壹佰公司经营管理，马兰拉面公司自合同解除后再未经营，故马兰拉面公司不应承担合同解除后的任何管理费用。4、一审判决马兰拉面公司分五期，在不同的时间支付拖欠管理费用的滞纳金是错误的。造成本案件纠纷的主要责任在于阳光壹佰公司，属于阳光壹佰公司的违约，马兰拉面公司无须承担该滞纳金，事实如下：1、由于阳光壹佰公司未能将口头承诺的相关优惠价格、及部分减免与马兰拉面公司签订租赁合同，导致双方认可的权利义务不能明确，阳光壹佰公司对马兰拉面公司多次申请签订租赁合同的请求，一直不应不理，一拖再拖，致使双方的租赁合同关系解除之日也未能签订。2、马兰拉面公司从未称不交纳阳光壹佰公司口头承诺优惠减免部分管理费，而是阳光壹佰公司不履行承诺，致使马兰拉面公司不明确按照什么标准履行，从而导致马兰拉面公司无法缴纳合理的管理费用，本案确定马兰拉面公司拖欠管理费应承担滞纳金是错误的。3、阳光壹佰公司从未向马兰拉面公司收取过应该缴纳的合理管理费用。另外，阳光壹佰公司一直表达同意减免部分管理费，但始终未能以书面形式确认，造成现在这种混乱现象。综上所述，一审法院认定事实缺乏依据，且判决使用法律、法规存在错误，为此，望二审法院依法支持马兰拉面公司的上诉请求。
阳光壹佰公司辩称，1、马兰拉面公司于2018年4月12日腾房，根据租赁合同的法律关系和法律性质，马兰拉面公司是否停业、是否注销工商登记均不是解除合同的意思表示，作为承租方其应当在解除合同后向阳光壹佰公司返还房屋，而根据一审判决认定的事实及记载，马兰拉面公司在整个庭审过程中拒绝腾房，虽然其在停业通知里告知房屋交会阳光壹佰公司任意处理，但是实际情况是其并没有将房屋交还给阳光壹佰公司。2、根据合同法的规定，租赁合同到期后双方没有续签合同承租方继续占用房屋的视为不定期租赁，并且原租赁合同继续有效，只是租赁时间改为不定期。马兰拉面公司应向阳光壹佰公司支付不定期租赁过程中的房屋管理费。3、根据最高院审理民事案件诉讼时效的若干规定第5条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期届满之日起计算，而根据目前司法实践以及最高院的判决对于租金诉讼时效的认定基本适用该条，因此本案中不存在有过诉讼时效的问题。
阳光壹佰公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决马兰拉面公司向阳光壹佰公司支付管理费254949元、滞纳金80384元（均自2016.4.28暂计算至2017.9.27），并承担至实际腾还商铺之日；2.马兰拉面公司向阳光壹佰公司支付能源费9147.6元；3.请求解除双方签订的商铺租赁合同，马兰拉面公司立即向阳光壹佰公司腾还阳光壹佰美乐汇311、312号商铺。
一审法院认定事实：对于当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。2010年11月5日，阳光壹佰公司与马兰拉面公司签订《济南阳光壹佰美乐汇商铺租赁合同》一份，约定：马兰拉面公司承租阳光壹佰公司所有的坐落于济南市槐荫区阳光新路19号阳光壹佰美乐汇311.312号商铺，租赁期限自2011年1月22日起至2016年1月21日止，第一至四年的的管理费为14313元/月（包含房屋租赁费5700元/月，设备使用费5700元/月，物业服务费2913元/月）、第五年的管理费为14997元/月（包含房屋租赁费6042元/月，设备使用费5700元/月，物业服务费2913元/月），管理费每叁个月支付一期，马兰拉面公司应在2010年12月22日前向阳光壹佰公司交付首期管理费；马兰拉面公司须在每期到期前五日内向阳光壹佰公司支付下一期管理费，马兰拉面公司应在签署合同时向阳光壹佰公司一次性交纳管理费保证金28626元以及质量保证金3000元；马兰拉面公司如果拖欠管理费、能源费、各项保证金等应当向阳光壹佰公司支付的任何费用，每日应按照拖欠费用5‰向甲方缴纳滞纳金，从应付日至实付日止，合同亦约定了其他事项。2011年4月27日，阳光壹佰公司（甲方）与马兰拉面公司（乙方）签订《补充协议》一份，载明：“甲乙双方就2010年11月5日签订的济南阳光100美乐汇311、312号商铺的《商铺租赁合同》（以下简称主合同），合同号为：JNYG100-HY016，经协商一致，达成以下补充协议：1、乙方同意将主合同租赁起始日期变更为2011年4月28日，租赁终止日期相应顺延。乙方不就此事追究甲方任何责任。2、本协议与主合同具有同等法律效力。3、本协议一式四份，自双方签字或盖章之日起生效。”双方的租赁合同及补充协议签订后，阳光壹佰公司将涉案商铺交付给马兰拉面公司使用，马兰拉面公司按约定向阳光壹佰公司支付了管理费保证金28626元、经营质量保证金3000元和2011年4月28日至2016年4月27日的管理费。2016年4月27日合同到期后，马兰拉面公司并未将涉案房屋交还给阳光壹佰公司，一直占有至本案一审法庭辩论终结前，但未向阳光壹佰公司支付相应的管理费。2016年6月30日，马兰拉面公司向阳光壹佰公司递交《关于免除马兰拉面阳光壹佰美乐汇店租金及物业管理费的申请》一份，载明：“尊敬的济南阳光壹佰房地产开发有限公司领导：您好！首先非常荣幸能够和贵公司保持长期良好的合作关系，在此特向贵司表示诚挚的感谢。自2011年我店入驻贵商场以来，受周边地区商业业态的变换以及商场在对外宣传、自身活动等方面没有较好的措施等原因，使得我店长期处于经营亏损状态。但本着遵循合同约定的原则以及对贵司商场发展前景的期望，我店克服资金等重重困难坚持经营，但自2016年4月28日双方商铺租赁合同到期后，贵司由于对美乐汇商场内部商铺进行调整，未能在原有合同约定期限内与我店洽谈商铺续约事项，而期间由于沃尔玛超市闭店前后，商场内客流急剧减少，且贵司至今也无具体措施予以应对，更促使我店经营无以为继，无力承担由此造成的巨额亏损。鉴于此，本着双方能继续合作的宗旨，我店特向贵司提出如下申请：一、双方新合作协议签署及生效前，免除此阶段我店商铺及物业管理费。二、新合同签订之时能考虑到我店实际贡献给予我店较大的优惠力度和宣传支持，三、。请贵司尽快解决沃尔玛超市退出后产生的负面效应，尽快将超市项目恢复起来，拉动商场人气。以上妥否？请贵公司尽快回复，我店将根据相关情况做下一步安排。”2017年3月11日，马兰拉面公司向阳光壹佰公司递交《停业通知》一份，载明：“尊敬的阳光美乐汇领导：您好！首先，非常荣幸能够和贵公司保持长期良好的合作关系，在此特向贵公司表示诚挚的感谢。2010年贵我双方启动租赁洽谈，就我司租赁贵方位于阳光新路19号阳光壹佰美乐汇311、312号商铺租赁事宜进行多次沟通，当时由于世界500强之著名超市品牌沃尔玛已与贵方签约入驻，受此影响，我司最终于2010年11月5日签订入驻租赁协议。但自2011年我店入驻贵商场以来，受周边地区商业业态的变换，以及商场在对外宣传、自身活动等方面没有较好的措施等原因，使得我店长期处于经营亏损状态。本着遵循合同约定的原则以及对贵司商场发展前景的期望，我店克服资金等重重困难坚持营业，直至2016年4月28日双方商铺租赁合同到期。在此期间由于沃尔玛超市突然闭店，造成商场人气持续下降，尤其二、三层商户受损严重，蜀香缘、金春禧、英雄煮等餐饮品牌先后关闭，大量商业铺面空置，我司也蒙受了巨大损失。在此情况下，我司曾多次以书面、口头形式向贵方表达由于上述情势的变更，已经造成我司经营严重困难，并提出在贵司未能有效扭转因沃尔玛超市退场造成的负面影响之前，减免我方90%的管理费（按协议约定，该管理费分为房屋租赁费、设备设施使用费和物业服务费三个内容），并要求贵方鉴于新的情况尽快提出重新签订租赁协议的草案。但不知是何原因，尽管贵方同意减免部分管理费，但始终未以正式书面形式告知我司，且对续签合同事宜也是一拖再拖，超市招商工作也毫无进展。时至今日，我司实在无力承担如此巨额亏损，经我司研究决定自2017年3月15日关闭该店，房屋交回贵司任意处理，我司不再承担任何责任和义务。另，贵我双方于签署租赁协议时，我司向贵方缴纳管理费保证金28626元，质量保证金3000元，两笔款项请贵司在10个工作日内返还我司。以上内容特此通知！”。
对当事人有争议的事实，一审法院认定如下：1、关于阳光壹佰公司主张的2016年4月28日至实际腾还商铺之日的管理费是否超过诉讼时效的问题。阳光壹佰公司以其主张的管理费属于同一债务分期履行之债为由主张其要求马兰拉面公司支付管理费并未超过诉讼时效，马兰拉面公司辩称阳光壹佰公司主张的部分管理费已经超过了一年的诉讼时效期间。经审查，根据双方之间签署的商铺租赁合同，阳光壹佰公司主张的2016年4月28日起至马兰拉面公司实际腾房之日止的管理费，系每叁个月支付一次，需于每期到期前五日内支付下一期的管理费，即马兰拉面公司应于2016年4月27日前支付2016年4月28日起至2016年7月27日期间的管理费、于2016年7月27日前支付2016年7月28日至2016年10月27日期间的管理费、于2016年10月27日前支付2016年10月28日至2017年1月27期间的管理费，截至阳光壹佰公司于2017年9月5日向一审法院提起诉讼要求马兰拉面公司支付2016年4月28日起至实际腾房之日止的管理费时，距2016年4月28日至2016年10月27日期间的管理费应付日期已经超过一年，距2016年10月28日至实际腾房之日止期间的管理费的应付日期未超过一年。一审法院认为，双方签署的商铺租赁合同属于继续性合同，双方约定的管理费系在合同履行过程中持续不断定期发生的债务，在各期租金清偿期届满后，均为独立债务，属于定期给付债务；而同一债务分期履行是指债务在签订合同之时已经产生，其债务具有同一性和整体性，属于分期给付债务，两种债务根本的区别为定期给付债务虽为同一合同项下约定同一类债务，但各债务为独立债务，而分期给付债务实质为同一债务。因此，阳光壹佰公司主张的管理费不适用同一债务分期履行的诉讼时效期间自最后一期履行期间届满之日起计算的规定，涉案的每期管理费属于独立债务，应以每期应付时间作为计算诉讼时效的起算点。截至阳光壹佰公司向一审法院提起诉讼时，距马兰拉面公司应支付2016年4月28日至2016年10月27日期间管理费的日期已经超过一年，应适用《中华人民共和国民法通则》关于租金的诉讼时效为一年的规定，另，阳光壹佰公司未提交证据证明其在提起本次诉讼前向马兰拉面公司主张过涉案的管理费，因此，在阳光壹佰公司起诉时，马兰拉面公司已经取得了不履行支付2016年4月28日至2016年10月27日期间管理费的诉讼时效的抗辩权，阳光壹佰公司已经丧失了主张2016年4月28日至2016年10月27日期间管理费的胜诉权。对于2016年10月28日至实际腾房之日止的管理费因距其起诉之日和2017年10月1日尚未超过一年，该期间的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效为三年的规定，故其主张该期间的管理费并未超过诉讼时效。2、关于2016年4月28日之后与马兰拉面公司之间是否存在租赁关系的问题。阳光壹佰公司主张其与马兰拉面公司之间形成不定期租赁合同关系，马兰拉面公司辩称双方之间的租赁关系已经于2016年4月28日终止。经审查一审法院认为，阳光壹佰公司与马兰拉面公司之间的《济南阳光壹佰美乐汇商铺租赁合同》于2016年4月27日到期后，马兰拉面公司继续占有使用涉案商铺，阳光壹佰公司未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，阳光壹佰公司与马兰拉面公司之间自2016年4月28日起形成不定期租赁合同关系。3、关于阳光壹佰公司是否存在拒绝马兰拉面公司腾房的问题。马兰拉面公司主张其分别于2016年7月7日和2017年3月15日委托历下区大金众搬家服务部到涉案商铺搬家腾房，而阳光壹佰公司予以阻拦致使其相应的经营物品仍存放在涉案商铺内，阳光壹佰公司予以否认，经审查，本案审理过程中，马兰拉面公司申请了历下区大金众搬家服务部的负责人刘爱军到庭作证，根据刘爱军在庭审中陈述，2016年7月7日，其并未亲自到涉案商铺进行搬家事宜，其只是听其职工说因为有人阻扰所以未搬成，至于是何人阻挠，其表示不清楚；2017年3月15日是其亲自参与的搬家事宜，但其陈述称因有一个工作人员阻扰其车辆未能进入涉案商场，其不清楚阻挠其进入的人是保安还是物业工作人员，阳光壹佰公司否认证人刘爱军所称的阻挠其单位两次搬家的人系其工作人员，且否认其拒绝马兰拉面公司腾房，马兰拉面公司未提交其他证据证明阳光壹佰公司存在阻扰其腾空涉案商铺的行为，且马兰拉面公司在本案审理过程中明确表示拒绝腾交房屋。经审查一审法院认为，马兰拉面公司提交的证据不足以证明阳光壹佰公司存在阻扰其腾房的行为，其主张系由于阳光壹佰公司的原因造成其经营所用物品截至本案一审法庭辩论终结前仍然存放在涉案房屋内的意见，依据不足，一审法院不予采信。4、关于马兰拉面公司在签署涉案商铺租赁合同时所交纳的管理费保证金28626元、质保金3000元能否折抵其应承担的相关费用的问题。阳光壹佰公司以双方签署的商铺租赁合同第11.2条之规定主张马兰拉面公司无权要求返还上述费用，马兰拉面公司提出异议，经审查，双方签署的《济南阳光壹佰美乐汇商铺租赁合同》第十一条约定“提前解除11.11除本合同约定情形外，本合同不得提前解除（包括在本合同签署后至起租日期前解除的情形）。11.2因乙方单方面提出解除合同或乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方除应补交免租期的管理费外，还应承担下述违约责任。…”，该条的规定是相对于提前解除合同的约定，而双方已经于2016年4月28日后形成不定期租赁合同关系，双方都可以随时解除双方之间的商铺租赁合同，故阳光壹佰公司主张依据双方之间的商铺租赁合同第11.2条的约定有权不返还马兰拉面公司已付的管理费保证28626元、质保金3000元，依据不足，一审法院不予支持。对于马兰拉面公司支付的管理费保证金28626元与质保金3000元，应冲抵马兰拉面公司对阳光壹佰公司所应承担的相关费用。5、阳光壹佰公司是否有权要求马兰拉面公司支付占有使用涉案房屋期间的物业费的问题。阳光壹佰公司主张其有权要求马兰拉面公司向其支付物业费，马兰拉面公司辩称阳光壹佰公司无权要求其交付物业费。经审查一审法院认为，双方签署的《济南阳光壹佰美乐汇商铺租赁合同》中明确约定管理费中包含物业服务费，因此，阳光壹佰公司要求马兰拉面公司向其支付物业服务费，合法有据，一审法院予以支持。6、双方之间的租赁合同关系是否已经解除的问题。阳光壹佰公司主张租赁关系尚未解除，马兰拉面公司辩称其已经于2017年3月11日向阳光壹佰公司送达了《停业通知》，双方之间的租赁关系于2017年3月11日解除。经审查一审法院认为，2017年3月11日马兰拉面公司向阳光壹佰公司递交的《停业通知》中“经我公司研究决定自2017年3月15日关闭该店，房屋交回贵公司任意处理，我司不再承担任何责任和义务”的言辞已经向阳光壹佰公司表明了解除双方租赁合同的意思，该《停业通知》可以视为系马兰拉面公司向阳光壹佰公司发出的解除租赁合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，可以认定阳光壹佰公司与马兰拉面公司之间自2016年4月28日后形成的不定期租赁合同关系已经解除，合同关系解除的时间一审法院认定为2017年3月15日。
一审法院认为，马兰拉面公司承认阳光壹佰公司的诉讼请求部分，不违反法律规定，一审法院予以支持。阳光壹佰公司与马兰拉面公司签署的《济南阳光壹佰美乐汇商铺租赁合同》合法有效，在双方的商铺租赁合同到期后，马兰拉面公司继续占有使用涉案房屋，阳光壹佰公司未提出异议，双方之间的《济南阳光壹佰美乐汇商铺租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人均应按照合同的约定履行相应的义务，而马兰拉面公司未按照合同的约定向阳光壹佰公司交纳不定期租赁合同关系期间的占有使用涉案房屋的管理费构成违约，现阳光壹佰公司请求马兰拉面公司支付尚欠的管理费及滞纳金，有事实和法律依据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，双方当事人均可以随时解除双方之间的租赁合同。2017年3月11日马兰拉面公司向阳光壹佰公司发出《停业通知》，明确表示其于2017年3月15日关闭该店，视为马兰拉面公司向阳光壹佰公司发出了解除租赁合同通知，双方之间的租赁关系于2017年3月15日解除，在双方之间的租赁合同关系已经解除的情况下，阳光壹佰公司再次要求法院解除双方之间签订的商铺租赁合同的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。双方的租赁合同解除后，马兰拉面公司不再具有使用涉案商铺的合法理由，其应将涉案商铺交还给阳光壹佰公司，而马兰拉面公司截至本案一审法庭辩论终结前仍占用涉案商铺，故对于阳光壹佰公司要求马兰拉面公司立即腾还位于济南市槐荫区阳光新路19号阳光壹佰美乐汇311、312号商铺的请求及支付占有商铺期间的管理费的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。对于阳光壹佰公司主张的2016年4月28日起至实际腾房期间的管理费问题，因阳光壹佰公司向马兰拉面公司主张2016年4月28日至2016年10月27日期间的管理费时已经超过了法律规定的一年的诉讼时效，且马兰拉面公司亦明确表示因该期间的管理费已经超过诉讼时效不同意支付，阳光壹佰公司对该期间的管理费及相应滞纳金已经丧失了胜诉权，故对于阳光壹佰公司要求马兰拉面公司支付2016年4月28日至2016年10月27日期间的管理费及相应滞纳金的请求，一审法院不予支持；对于阳光壹佰公司主张2016年10月28日起至2017年9月27日的管理费一审法院认定为164967元；对于2017年9月28日其至实际腾房之日止的管理费以14997元/月作为计算标准乘以自2017年9月28日起至实际腾房之日止的时间予以确定。马兰拉面公司的违约行为主要造成阳光壹佰公司应收管理费的利息损失，庭审过程中阳光壹佰公司也未提供证据证明因马兰拉面公司违约行为造成其可得利益损失的数额，结合本案的实际情况及阳光壹佰公司提供的证据，可将本案的滞纳金调整为按年利率24%计算。双方的租赁合同约定马兰拉面公司应在每期到期前五日内向阳光壹佰公司支付下一期管理费，并约定如果马兰拉面公司拖欠管理费等相关费用，“从应付日至实付日止”向阳光壹佰公司支付滞纳金，一审法院认为，根据双方的约定，马兰拉面公司只要在每期到期前五日内的任何一天向阳光壹佰公司支付下一期的管理费即可，下一期管理费交付的截止时间为每期的最后一日，故双方约定的滞纳金支付的起始时间系以上一期到期日作为起始时间，阳光壹佰公司主张以上一期到期日之前的第五日作为计算滞纳金的起始时间，依据不足，一审法院不予支持。综上一审法院认为，2016年10月28日至2017年1月27日期间的管理费应于2016年10月27日前支付，2017年1月28日至2017年4月27日期间的管理费应于2017年1月27日前支付，2017年4月28日至2017年7月27日期间的管理费应于2017年4月27日前支付，2017年7月28日至2017年10月27日期间的管理费应于2017年7月27日前支付，2017年10月28日至2018年1月27日期间的管理费应于2017年10月27日前支付，以此类推，该五期的管理费的滞纳金起算时间分别为2016年10月27日、2017年1月27日、2017年4月27日、2017年7月27日、2017年10月27日，其他的滞纳金以上一期到期日作为起算时间。阳光壹佰公司主张马兰拉面公司拖欠能源费为9147.6元，并提供相应的水电费证据予以证明，马兰拉面公司表示没有异议，经审查，阳光壹佰公司的该项主张合法有据，一审法院予以支持。为了计算的方便，对于马兰拉面公司在双方签署商铺租赁合同时支付的管理费保证金28626元与质保金3000元应从马兰拉面公司应负担2016年10月28日至2017年9月27日的管理费164967元中予以扣除，即马兰拉面公司还应向阳光壹佰公司支付2016年10月28日至2017年9月27日期间的管理费133341元。
综上所述，对于阳光壹佰公司要求解除与马兰拉面公司之间的签订的商铺租赁合同的请求，一审法院不予支持；对于阳光壹佰公司关于马兰拉面公司腾还阳光壹佰美乐汇311、312号商铺的请求，一审法院予以支持；对于阳光壹佰公司要求马兰拉面公司支付2016年4月28日起至2016年10月27日止期间管理费的诉讼请求，一审法院不予支持；对于阳光壹佰公司请求马兰拉面公司支付拖欠的2016年10月28日起至2017年9月27日止期间管理费，一审法院支持为133341元，2017年9月28日起至实际腾还商铺之日止的管理费按照每月14997元为标准乘以占有的天数计算；对于阳光壹佰公司关于马兰拉面公司支付2016年4月28日起至2016年10月27日止期间拖欠管理费的滞纳金的请求，一审法院不予支持；对于阳光壹佰公司请求马兰拉面公司支付拖欠的自2016年10月28日起至实际腾还商铺之日止管理费的滞纳金的请求，一审法院予以支持（第一期以44991元为基数，自2016年10月27日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；第二期以44991元为基数，自2017年1月27日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；第三期以44991元为基数，自2017年4月27日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；第四期以44991元为基数，自2017年7月27日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；第五期以44991元为基数，自2017年10月27日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；2018年1月28日之后每期的管理费的滞纳金以实际拖欠的该期的管理费数额为基数，自上一期管理费到期日作为计算时间至实际给付之日止，按年利率24%计算）；阳光壹佰公司要求马兰拉面公司支付能源费9147.6元的请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、马兰拉面公司于判决生效之日起十日内将济南市槐荫区阳光新路19号阳光壹佰美乐汇311、312号商铺腾交给济南阳光壹佰房地产开发有限公司；二、马兰拉面公司于判决生效之日起十日内向济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付2016年10月28日起至2017年9月27日止期间的管理费133341元(164967-28626-3000);三、马兰拉面公司于判决生效之日起十日内向济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付自2017年9月27日起至实际腾房之日止期间的管理费（按照每月14997元为标准乘以占有的天数计算）；四、马兰拉面公司于判决生效之日起十日内向济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付拖欠的自2016年10月28日起至实际腾还商铺之日止期间的管理费的滞纳金（第一期以44991元为基数，自2016年10月27日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；第二期以44991元为基数，自2017年1月27日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；第三期以44991元为基数，自2017年4月27日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；第四期以44991元为基数，自2017年7月27日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；第五期以44991元为基数，自2017年10月27日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；2018年1月28日之后每期的管理费的滞纳金以实际拖欠的该期的管理费数额为基数，自上一期管理费到期日作为计算时间至实际给付之日止，按年利率24%计算）；五、马兰拉面公司于判决生效之日起十日内向济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付能源费9147.6元；六、驳回济南阳光壹佰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7744元，减半收取3872元，由济南阳光壹佰房地产开发有限公司负担100元，马兰拉面公司负担3772元。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。马兰拉面公司提交以下证据：1、2017年3月15日马兰拉面公司派员工和搬家公司到现场搬家的视频录像，证明马兰拉面公司付诸实施去腾房和搬家的过程。2、2016年7月1日马兰拉面公司员工钱勇去阳光壹佰公司递交要求阳光壹佰公司刘旭东（招商经理）尽快签约，按照承诺对前期的房租给予减免的录音，证明刘旭东同意给马兰拉面公司减免房屋管理费用及租金，按照约定租赁的10%计算。3、2017年2月11日马兰拉面公司员工钱勇到阳光壹佰公司与招商经理曹军的录音，证明曹军承诺按上次约定的10%的方案上报公司应没有什么问题，可以批准。4、2018年3月至4月9日期间马兰拉面公司与阳光壹佰公司协商搬家的录音，及双方微信的沟通意见的书面材料。证明只有阳光壹佰公司同意才可以搬，不同意搬不了。5、2018年2月26日沟通函，亦证明只有阳光壹佰公司同意才可以搬，不同意就搬不了。2018年3月9日马兰拉面公司给阳光壹佰公司又发了函，想确定时间搬东西。经质证，阳光壹佰公司对证据1的真实性有异议，证明内容也有异议，实际情况是马兰拉面公司一直拒绝腾房，一直到2018年4月12日腾房完毕。对证据2、3的真实性有异议，马兰拉面公司无法核实录音的真实性，即使是确有员工作出承诺也并不是公司的意思表示，阳光壹佰公司与马兰拉面之间没有任何减免租金的承诺。对证据4的真实性有异议，对证据5的真实性没有异议，但是证明内容有异议，马兰拉面公司在2018年4月12日腾房，阳光壹佰公司一直发函要求马兰拉面公司腾房。
阳光壹佰公司提交以下证据：1、2018年3月7日对2018年2月26日马兰拉面公司沟通函的回复，要求马兰拉面公司立即腾房，2018年3月30日的告知函，再次要求马兰拉面公司腾房，以上证据证明马兰拉面公司虽向阳光壹佰公司发函但是一直拒绝腾房。2、2018年4月12日马兰拉面公司员工钱勇腾房的视频，证明腾房时是由钱勇拿钥匙开的门，并没有把钥匙交给阳光壹佰公司，从现状看并不是设备问题，整个房屋桌椅都没有搬动过。是在4月12日将房屋腾还给阳光壹佰公司。经质证，马兰拉面公司认为1、不是马兰拉面公司一直不搬离，不是马兰拉面公司拒绝腾房，而是2月28日同意马兰拉面公司搬离设备。3月30日的告知函是根据马兰拉面公司3月9日发的函的回复，阳光壹佰公司确定了他们的联系人张丹丹，不存在再次催促马兰拉面公司的告知函。2、对录像的真实性没有异议，对证明目的不认可，不是腾房，是拉设备。2018年3月13日也去现场搬过设备，不是钱勇拿的钥匙开的门。对此，本院认为，马兰拉面公司提交的视频录像仅仅可以证明马兰拉面公司于2017年3月15日派员工和搬家公司到现场搬家，但不足以证明已将所涉案房屋完全腾退。且在一审当中，马兰拉面公司认可其在一审辩论终结前尚未完全腾退房屋的事实。录音证据因证人未出庭接受询问，本院不予采信。本院确认马兰拉面公司未腾退房屋的事实，二审查明的事实与一审一致。
本院认为，根据法庭查明事实，阳光壹佰公司与马兰拉面公司之间的《济南阳光壹佰美乐汇商铺租赁合同》于2016年4月27日到期后，马兰拉面公司继续占有使用涉案商铺，阳光壹佰公司未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，阳光壹佰公司与马兰拉面公司之间自2016年4月28日起形成不定期租赁合同关系。鉴于马兰拉面公司于2017年3月11日向阳光壹佰公司送达了《停业通知》，《停业通知》中“经我公司研究决定自2017年3月15日关闭该店，房屋交回贵公司任意处理，我司不再承担任何责任和义务”的言辞已经向阳光壹佰公司表明了解除双方租赁合同的意思，该《停业通知》可以视为系马兰拉面公司向阳光壹佰公司发出的解除租赁合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，可以认定阳光壹佰公司与马兰拉面公司之间自2016年4月28日后形成的不定期租赁合同关系已经解除，合同关系解除的时间本院认定为2017年3月15日。
关于管理费用的计算期限如何认定的问题，马兰拉面公司一审诉讼中认可至本案一审法庭辩论终结前，其经营所用的物品仍然存放于涉案房屋内，不定期租赁合同虽于2017年3月15日解除，但从不定期租赁合同成立之日2016年4月28日起至一审法庭辩论终结前，马兰拉面实际占有使用该涉案房屋，理应支付占有使用费，占有使用费可比照管理费计算。对于马兰拉面公司主张其未能腾退涉案房屋的原因是阳光壹佰公司阻扰所致，以现有证据不足以证实阳光壹佰公司的工作人员存在阻扰其腾退房屋的行为，因此对其主张不予采信。一审法院判决马兰拉面公司支付2017年9月27日起至实际腾房之日止期间的管理费，每月按照14997元为标准并无不当。
关于滞纳金的支付，双方签订的《济南阳光壹佰美乐汇商铺租赁合同》合同中约定的计算标准过高，参照借贷纠纷中有关利率计算标准的相关规定，一审法院将本案的滞纳金调整为按年利率24%计算符合法律规定，计算起始时间、计算方式认定适当，本院予以确认。
关于保证金、质保金是否应予抵扣，双方签订的《济南阳光壹佰美乐汇商铺租赁合同》合同中3.4.3约定：“如乙方违反本合同任何条款，甲方可扣留全部或部分保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的直接和间接损失……。”一审法院认定的管理费、滞纳金以及各项费用数额适当，足以弥补因马兰拉面公司拖欠管理费、能源费的损失，对于保证金阳光壹佰公司应予以返还。为了计算的方便，对于马兰拉面公司在双方签署商铺租赁合同时支付的管理费保证金28626元与质保金3000元应从马兰拉面公司应负担2016年10月28日至2017年9月27日的管理费164967元中予以扣除。
对于阳光壹佰公司主张的2016年4月28日起至实际腾房期间的管理费问题，马兰拉面公司虽因不及时支付管理费导致合同违约，但阳光壹佰公司怠于行使自己的权利，导致请求马兰拉面公司支付2016年4月28日至2016年10月27日期间的管理费的权利已超过了法律规定的诉讼时效，且马兰拉面公司亦明确表示因该期间的管理费已经超过诉讼时效不同意支付，阳光壹佰公司对该期间的管理费及相应滞纳金已经丧失了胜诉权。一审认定事实及适用法律正确，本院予以确认。
综上所述，阳光壹佰公司、马兰拉面公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7744元，由济南阳光壹佰房地产开发有限公司、山东马兰拉面快餐连锁有限公司各负担3872元。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年七月二十日
书记员 徐 敏