北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0108民初34192号
原告：王婷，女，1984年4月24日出生，汉族，住北京市海淀区。
身份证号：×××
委托诉讼代理人：王燕（王婷之父），男，住同王婷。
被告：任利香，女，1961年2月28日出生，汉族，住北京市海淀区。
身份证号：×××
委托诉讼代理人：任爱丽（任利香之姐），女，住北京市西城区华仁路*号楼3门401。
原告王婷与被告任利香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王婷之委托诉讼代理人王燕，被告任利香及其委托诉讼代理人任爱丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王婷向本院提出诉讼请求：1、判令任利香向我支付违约金25万元；2、判令本案诉讼费由任利香承担。事实与理由：我和任利香于2016年1月17日签订《北京市存量房屋买卖合同，以总价款515万元的价格购买其位于北京市海淀区×××房屋（以下简称涉案房屋）。签订房屋买卖合同前，任利香称涉案房屋有其本人、丈夫及女儿三人的户籍，承诺在完成房屋产权转移后即可将户口全部迁出。中介方将合同中关于户籍迁出的规定向任利香释明，任利香称已知晓该规定，并承诺能够顺利完成户籍迁出。合同签订后，我依约向任利香支付定金、首付款及部分房款，双方约定于2016年5月25日办理房屋产权转移事宜。后，任利香告知我由于其现有住房尚未取得不动产权证书，无法依约迁出户口。希望宽限半年的时间，并愿意继续履行主合同义务，按照房屋所有权转移之日起计算违约金。2016年5月23日，双方签订《补充协议》，协议规定：甲方任利香承诺户口迁出时间延期到2016年11月25日，逾期后按主合同执行。2016年5月25日，我与任利香、中介三方到海淀区不动产登记中心办理完成房屋权属转移登记手续。2016年11月25日后，我多次催告任利香依约迁出户口，其均以现住房未获得产权登记证为由拒绝迁出，并拒付违约金。后，我向任利香邮寄《告知书》，要求她履行合同义务。我认为任利香在签订房屋买卖合同时，故意隐瞒户籍的真实情况，为顺利签订买卖合同承诺按时迁出户口，并同意签署违约条款。后由于其个人原因拒不迁出户口，违反合同约定，违背诚实信用原则。由于我的父母要来北京养老，我也已怀孕，有迫切更换房屋的需要。任利香等人户籍未迁出，影响房屋出售价格，给我造成严重经济损失。
任利香辩称，我与爱人及父母都是首钢的职工，我们户口要迁入的房子是首钢分给我家的，单位一直没有给我们办理房产证。以前有单位的证明，就可以到派出所迁户口。我拿着单位证明当天就到甘家口派出所办理户口迁出事宜，派出所说迁入的房屋没有房产证和建筑性质，无法办理户口迁入。为户口迁出一事，我多次找单位、派出所、房管所、建委、国土资源局、信访部门等。自签完合同后，我多次找相关部门办理户口迁出事宜，逾期迁户口不是我的原因。涉案房屋里有我、我的爱人陈昕、我们的孩子陈雨轩、我的侄女任扬的户口。2017年6月30日，我、陈昕、陈雨轩的户口迁出至阜光里六号楼D14,2017年7月2日任扬的户口迁至其母亲的丰台区的房屋内。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年1月17日，任利香（出卖人）与王婷（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：由王婷购买任利香名下涉案房屋，建筑面积为77.56平方米，房屋成交价220万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价295万元，共计515万元。合同第十条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付2万元的违约金；逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”2016年5月23日，任利香（甲方）与王婷（乙方）签订《补充协议》，协议第二条约定“甲方户口迁出时间延期到2016年11月25日。逾期后按主合同执行！”合同签订后，双方依约履行了给付房款、交付房屋、办理房屋所有权转移登记等合同义务。2016年5月25日，涉案房屋登记至王婷名下。2017年2月26日，王婷向任利香发送《告知书》，催促其履行迁出户口之合同义务。2017年6月30日，任利香、陈昕、陈雨轩之户口迁出涉案房屋；2017年7月2日，任扬之户口迁出涉案房屋。
庭审中，任利香主张其需要落户的房屋具有特殊性，其未能如约迁移户口非其自身原因，其已积极履行迁移户口之义务。任利香为此提交了东城区北新桥房屋的房租收据、住房保证金收据、公证书、单位给派出所出具的落户证明两份、房屋租赁合同和相关证明、通话记录、信访告知书、信访答复书、复查意见书、复核意见书、答复意见书、拆迁安置协议、登记回执、信息公开申请答复告知书、规划许可证附件稿、联系方式、单位为居委会出具的证明、居委会为派出所出具的证明、北京首钢吉泰安新材料有限公司企管部副部长史克军的证人证言、王利香之夫北京首钢吉泰安新材料有限公司退休职工陈昕的证人证言。王婷认可上述证据真实性。
关于违约金标准，王婷主张按照合同约定。任利香则认为约定的违约金过高，请求法院予以调整。
关于因任利香未迁户口之行为给王婷造成的实际损失，王婷主张由于任利香等人户口未迁出，其为改善住房出售涉案房屋时，其他买家不愿意买或者要求降价30-50万元；其还承受了房屋调控政策风险；由于无法正常出售、改善住房，其父母在外租房居住，造成一定经济损失。王婷为此提交其母邵云与北京市海淀区住房保障事务中心签订的《公租房租赁合同》、其已怀孕的诊断证明。任利香认可上述证据的真实性，但主张王婷未实际发生经济损失，其未影响王婷落户、买卖房屋，且房屋价格一直上涨。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王婷与任利香签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中明确约定任利香应当办理原有户口迁出手续的期限及延迟办理户口迁出的违约责任，现任利香虽已将原有户口全部迁出，但超出了约定的时间，应当承担相应的违约责任。故对于王婷要求任利香支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，王婷已取得房屋所有权，任利香取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的。任利香已依约履行将房屋过户并交付给王婷之主要合同义务，现亦将原有户口全部迁出。王婷的户口已迁入涉案房屋内，王婷的主要合同目的已获实现。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。任利香已于庭审中明确提出违约金过高之主张，王婷现无确切证据证明该房屋上尚有户口未迁出影响其重大利益的情形存在。为此，本院结合本案的实际履行情况、任利香的过错程度及王婷的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定违约金的具体数额。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、任利香于本判决生效后七日内支付王婷违约金人民币二万元；
二、驳回王婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千零五十元（王婷已预交），由王婷负担四千六百四十六元，已交纳；由任利香负担四百零四元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 陈穆颜
人民陪审员 任艳辉
人民陪审员 卞海虹
二〇一八年五月二十三日
书 记 员 梁 贺