四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川14民初65号
原告：洪雅县农村信用合作联社，住所地洪雅县洪川镇北街**号。
法定代表人：陈月刚。
委托诉讼代理人：祝晓珂，四川弘齐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨珊，四川尚上律师事务所律师。
被告：洪雅县鑫泽苑度假酒店有限公司，住所地洪雅县柳江镇玉屏南街69号。
法定代表人：文会，董事长。
委托诉讼代理人：徐军，四川上凯律师事务所律师。
被告：四川雅源房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区二环路南优四十八号1栋3楼12号。
法定代表人：文会，董事长。
委托诉讼代理人：徐军，四川上凯律师事务所律师。
被告：文会，女，1964年11月12日出生，汉族，住四川省西充县。
委托诉讼代理人：徐军，四川上凯律师事务所律师。
被告：何泽均，男，1965年8月17日出生，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：徐军，四川上凯律师事务所律师。
原告洪雅县农村信用合作联社（以下简称洪雅信用社）与被告洪雅县鑫泽苑度假酒店有限公司（以下简称鑫泽苑公司）、四川雅源房地产开发有限公司（以下简称雅源公司）、文会、何泽均金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月31日进行了公开开庭审理。原告洪雅信用社委托诉讼代理人祝晓珂，被告鑫泽苑公司、雅源公司、文会、何泽均的委托诉讼代理人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪雅信用社起诉请求：1、判令被告鑫泽苑公司立即归还原告贷款人民币2500万元；2、判令被告鑫泽苑公司向原告支付贷款利息及罚息暂定为2296892元（利息及罚息计算方式：以2500万元为本金，从2016年7月21日起至2016年8月4日按年利率11.52%计算；2016年8月4日至2016年10月23日按年利率7%计算，2016年10月23日借款逾期时起至付清时止按年利率10.5%计算）；3、确认原告对雅源公司提供的抵押物：产权证号为洪雅房权证监证字第××、0010990-××5、0014391-××6的商业房和土地使用权证号为洪国用（2013）第1162、1166、1167、1178-1183号的国有土地使用权享有优先受偿权，并对抵押物在拍卖后所得的价款享有优先受偿权；4、被告鑫泽苑公司、文会、何泽均向原告支付第一次诉讼的相关费用（受理费、保全费、律师代理费）共计295773元；5、被告鑫泽苑公司承担原告因本案支出的律师代理费80000元；6、雅源公司、文会和何泽均对鑫泽苑公司向原告承担的所有债务承担连带保证责任；7、鑫泽苑公司承担本案诉讼费和保全费。
被告鑫泽苑公司、雅源公司、文会、何泽均答辩，1、眉山信用社主任向被告称可向原告贷款40000万，利率比工行低，但签订的借款合同只约定借款2800万元，且利率高，被告为此受骗造成巨大损失；原告实际向原告放贷2100万元后就拒绝再发放贷款。2016年初原告起诉了答辩人并主动找答辩人协商，要求答辩人找400万元归还利息后再办理转贷手续，于是答辩人向洪雅县政府借了400万元归还原告，原告又用答辩人归还的400万元再借给答辩人还给政府。原告违约给答辩人造成的损失已超过其应得利息且答辩人归还的400万元应抵作本金。2、答辩人的房产只有部分抵押给了原告，原告只对抵押房产享有优先权。3、上一次诉讼产生的费用295773元不属于本案产生的费用，不应在本案中处理。请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，鑫泽苑公司作为甲方与洪雅信用社作为乙方于2013年10月24日签订合同编号为洪雅信公借（2013）000026号《借款合同》，主要约定：甲方向乙方申请贷款2800万元用于归还股东借款和置换工行借款；借款期限三年，即从2013年10月24日至2016年10月23日；贷款利率为月息9.6‰；借款逾期的罚息利率为贷款利率上浮30%；按月结息，结息日为每月第20日；还本计划：2014年10月30日还本100万元、2015年10月30日还本200万元、贷款到期日还本2500万元；借款的担保方式为保证和抵押。其中合同第七条还款（一）还款原则约定：本合同项下甲方的还款按照下列原则偿还：乙方有权将甲方的还款首先用于偿还本合同约定的应由甲方承担而由乙方垫付的各项费用以及乙方实现债权的费用，剩余款项按照先还息后还本，利随本清的原则偿还。
同日，雅源公司作为甲方与洪雅信用社作为乙方签订合同编号为洪雅信公抵（2013）000026-1号、000026-2号《抵押合同》，主要约定：为确保2013年10月24日鑫泽苑公司与洪雅信用社签订的洪雅信公借（2013）000026号《借款合同》项下债务人义务得到切实履行，保障乙方债权的实现，甲方愿意为债务人与乙方依主合同所形成的债务提供抵押担保；甲方以合同附件二“抵押财产清单”所列之财产设定抵押；担保范围：主合同项下本金2800万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应对乙方支付的其他款项（包括但不限于有关后续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）……(2013)000026-1号抵押物清单载明的抵押物包括：产权证号分别为：洪雅房权证监证字第××、00××90、00××91、00××92、00××93、00××94、00××95、00××93、00××94、00××92、00××95、00××96、00××91号房屋，以上房产对应的土地使用权证号均为洪国用（2011）第592号。（2013）000026-2号抵押财产清单载明的抵押财产包括：坐落于洪雅县××镇红星村的洪国用（2013）第1162、1166、1167、1178、1179、1180、1181、1182、1183号国有土地使用权，面积共计1860.42平方米。后双方办理了他项权人为洪雅信用社的洪雅房他证他权字第××号房屋他项权证，该证上备注：由监证号0010973、00××90、00××91、00××92、00××93、00××94、00××95、00××94、00××95、00××96、0014391、00××92、00××93共同担保；双方还办理了土地他项权人为洪雅信用社的洪他项（2013）第3-027号土地他项权证，载明义务人为雅源公司，座落洪雅县××镇红星村，使用权面积1860.42平方米。
同日，雅源公司作为甲方与洪雅信用社作为乙方签订合同编号为洪雅信公保（2013）000026-1号《保证合同》，主要约定：为确保2013年10月24日鑫泽苑公司与洪雅信用社签订的洪雅信公借（2013）000026号《借款合同》项下债务人义务得到切实履行，保障乙方债权的实现，甲方愿意为债务人合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围：主合同项下本金2800万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应对乙方支付的其他款项（包括但不限于有关后续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证期间自合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止……。
同日，文会和何泽均作为甲方与洪雅信用社作为乙方签订合同编号为洪雅信公保（2013）000026-2号《个人保证合同》，主要约定：为确保2013年10月24日鑫泽苑公司与洪雅信用社签订的洪雅信公借（2013）000026号《借款合同》项下债务人义务得到切实履行，保障乙方债权的实现，甲方愿意为债务人合同项下的债务提供连带责任保证；保证范围：主合同项下本金2800万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应对乙方支付的其他款项（包括但不限于有关后续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证期间自合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止。
2013年11月1日鑫泽苑公司向洪雅信用社申请支用借款1200万元，同日洪雅信用社发出放款通知书，向鑫泽苑公司发放1200万元，鑫泽苑公司在借款借据上签章、法定代表人文会签名；2013年11月21日鑫泽苑公司申请放贷500万元，洪雅信用社于同日向鑫泽苑公司放贷500万元，鑫泽苑公司在借款借据上签章、法定代表人文会签名；2013年11月28日鑫泽苑公司申请放贷400万元，同日洪雅信用社向鑫泽苑公司放贷400万元，鑫泽苑公司在借款借据上签章、法定代表人文会签名；2016年8月18日鑫泽苑公司申请放贷400万元，同日洪雅信用社向鑫泽苑公司放贷400万元，鑫泽苑公司在该借款借据上签章、法定代表人文会签名。以上借款的借据上载明的借款到期日均为2016年10月23日。
2017年6月6日洪雅信用社向鑫泽苑公司发出逾期利息催收通知书，载明：根据编号为洪雅信公借（2013）000026号《借款合同》项下借款借据，贵方在我社的2500万元借款，截止2017年6月6日尚欠利息1680963.33元，请贵方按上述合同的约定准备资金，如期偿还。该通知书上鑫泽苑公司作为借款人盖章，雅源公司作为担保人签章。同日洪雅信用社还向鑫泽苑公司和雅源公司、何泽均、文会发出贷款到期通知书，鑫泽苑公司、雅源公司在该通知书上签章，文会、何泽均签名。
另查明，原告曾因本案案涉借款于2016年提起诉讼，并缴纳案件受理费80773元、诉讼保全费5000元，并支付律师代理费210000元。2016年8月3日鑫泽苑公司与洪雅信用社签订《协议书》，内容为：鑫泽苑公司于2013年11月11日在我社签订了借款合同（合同号ARH3012013000042），截止2016年7月21日贷款余额2100万元，拖欠利息4035329.71元，由于鑫泽苑公司未按约定支付贷款，于2016年2月17日洪雅信用社就鑫泽苑公司拖欠利息一案向眉山市中级人民法院提起诉讼，经鑫泽苑公司与洪雅信用社协商如下：洪雅信用社同意鑫泽苑公司付清利息后，撤销法院诉讼；2、鑫泽苑公司承担洪雅信用社诉讼相关费用：受理费80773元、律师代理费21万元、诉讼保全费5000元，三项合计295773元，鑫泽苑公司必须在2016年10月30日前付清。
再查明，2016年8月3日洪雅信用社向鑫泽苑公司发出《利率调整通知书》，载明：鑫泽苑公司于2013年11月11日在我社签订借款合同（合同号：ARH3012013000042），截止2016年7月21日贷款余额2100万元，拖欠利息4035329.71元，2016年8月1日鑫泽苑公司申请调整贷款利率，协商如下：1、鑫泽苑公司在2016年8月3日前结清拖欠利息；2、我社同意鑫泽苑公司结清拖欠利息后，调整借款合同（合同号：ARH3012013000042）贷款年利率11.52‰调整为年利率7%，从2016年8月4日至2016年11月10日止借款合同（合同号：ARH3012013000042）执行新的调整利率，到期后逾期利率按10.5%执行；3、我社同意鑫泽苑公司在结清欠息后撤销对鑫泽苑公司民事诉讼一案；4、本通知生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力，除本合同明确修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议的违约责任及争议解决参照双方签订的《借款合同》（合同号：ARH3012013000042）约定执行。
2017年4月13日原告与四川弘齐律师事务所因本次诉讼签订《委托代理合同》，合同约定的律师代理费为80000元，2017年7月14日原告向四川弘齐律师事务所支付律师代理费40000元。
以上事实，有借款合同、保证合同、抵押合同、他项权证、借款支用申请书、借款借据、逾期利息催收通知书、协议书、委托代理合同、代理费发票等证据以及双方当事人的陈述为证。
本院认为，原告与被告鑫泽苑公司签订的《借款合同》、与雅源公司签订的《抵押合同》、《保证合同》以及与文会、何泽均签订的《个人保证合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，抵押合同签订后也按照规定办理了抵押登记，取得了他项权证书，故以上合同均为合法有效，各方当事人均应按合同约定严格履行各自的义务。原告按约向被告发放了贷款，被告应按约定的期限偿还本金和利息。在被告未按约还款的情况下，原告要求被告偿还尚欠的借款本息的主张成立，同时原告主张对雅源公司提供的抵押物享有优先受偿权的主张成立，原告要求提供保证的雅源公司、文会和何泽均对尚欠的借款本息等承担连带偿还责任的主张也成立。鉴于双方对于原告共计放贷25000万元以及鑫泽苑公司偿还了400万元均无异议，本案双方争议的焦点是：1、鑫泽苑公司偿还的400万元是偿还的利息还是借款本金；2、原告因第一次诉讼缴纳的案件受理费、财产保全费和律师代理费共计295773元可否在本案中一并主张；3、本次诉讼原告主张的律师代理费80000元是否应支持。
关于第一个焦点，本院认为，首先，鑫泽苑公司与原告签订的《借款合同》明确约定：本合同项下甲方的还款按照下列原则偿还：乙方有权将甲方的还款首先用于偿还本合同约定的应由甲方承担而由乙方垫付的各项费用以及乙方实现债权的费用，剩余款项按照先还息后还本，利随本清的原则偿还。同时《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条也规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充以；（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”因此原告主张被告鑫泽苑公司已偿还的400万元，原告作为被告尚欠的借款利息扣收至2016年7月20日符合双方合同约定，也不违反法律规定。故对被告抗辩称已偿还的400万元应作为偿还借款本金的主张不成立，不予支持。基于以上认定，被告鑫泽苑公司尚欠原告借款本金应为2500万元，利息已结至2016年7月20日，故原告主张从2016年7月21日起2016年8月4日按照约定的年利率11.52%（合同约定为月息9.6‰，折算为年利息则为11.52%）符合合同约定。因原告于2016年8月3日向鑫泽苑公司发出了《利率调整通知书》，将原约定的合同期内的利率下调为年利率7%，到期后逾期利率按10.5%执行，该通知确定的利率低于双方合同约定利率，应予准许。故2016年8月5日至2016年10月23日的利息按下调后的年息7%计算，逾期后2016年10月24日起至付清之日止按照年利率10.5%计算。
关于第二个争议焦点，原告因本案所涉借款曾于2016年向法院起诉，并缴纳了诉讼费、保全费并支付律师代理费共计295773元，后经与鑫泽苑公司协商后于2016年8月3日双方达成协议，约定由鑫泽苑公司付清利息，原告撤诉，同时约定由鑫泽苑公司负担以上费用295773元。该费用系因鑫泽苑公司未按约定偿还本案所涉借款致原告起诉而产生，属原告为追索本案所涉借款导致的损失，可在本案中一并处理，被告关于该部分费用应另行主张的抗辩主张不成立，不予支持。但2016年8月3日的该协议系原告与鑫泽苑公司之间达成，雅源公司、文会和何泽均个人均未作为保证人参与，虽然该费用也是基于追索案涉借款产生，但系原告与鑫泽苑公司协议后原告自愿撤诉，故对该295773元，雅源公司、文会和何泽均不承担连带责任。
关于第三个焦点，本次诉讼的律师代理费的认定问题，原告主张按照其与律师事务所的代理合同约定应支付的律师费为8000元，故在本案中主张该费用由被告支付。被告则主张根据原告提供的票据，原告实际只支付了40000元，故被告也只应当负担40000元。对此本院认为，虽然合同约定的代理费金额为80000元，但原告实际只支付了律师事务所40000元代理费，另40000元尚未实际发生，故不应支持。原告可在实际发生后另行主张。
综上，原告诉请要求鑫泽苑公司偿还尚欠的借款本息、对雅源公司提供的抵押物享有优先受偿权并要求雅源公司、文会、保泽均在鑫泽苑公司所欠借款本金、利息及本次诉讼律师费等费用的范围内承担连带责任的理由成立，应予支持，被告雅源公司、文会、何泽均在其承担担保责任的范围后有权向被告鑫泽苑公司进行追偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条、第四十六条、第五十三条、第五十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告洪雅县鑫泽苑度假酒店有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告洪雅县农村信用合作联社借款本金2500万元及利息。利息的计算方式为：以2500万元为基数，从2016年7月21日起至2016年8月4日按年利率11.52%计算；2016年8月5日起至2016年10月23日止按年利率7%计算，2016年10月24日起至本判决确定的本金偿还之日止按年利率10.5%计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，前述利息计算至本金付清之日止；
二、被告洪雅县鑫泽苑度假酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告洪雅县农村信用合作联社律师代理费损失4万元；
三、原告洪雅县农村信用合作联社对被告四川雅源房地产开发有限公司提供的抵押物：（产权证号为：洪雅房权证监证字第××、00××90、00××91、00××92、00××93、00××94、00××95、00××93、00××94、00××92、00××95、00××96、00××91号房屋所有权和洪国用（2013）第1162、1166、1167、1178、1179、1180、1181、1182、1183号国有土地使用权）在前述第一、二项判决确定的债务范围内享有处分后的优先受偿权，并在承担抵押责任后，有权向被告洪雅县鑫泽苑度假酒店有限公司追偿。
四、被告四川雅源房地产开发有限公司、文会、何泽均对前述第一、二项判决确定的债务承担连带责任，并在其承担责任后有权向被告洪雅县鑫泽苑度假酒店有限公司进行追偿。
五、被告洪雅县鑫泽苑度假酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告洪雅县农村信用合作联社诉讼损失295773元。
六、驳回原告洪雅县农村信用合作联社其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费179763元，由被告洪雅县鑫泽苑度假酒店有限公司、四川雅源房地产开发有限公司、文会、何泽均共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉人于四川省高级人民法院。
审判长 陈晓华
审判员 李 迪
审判员 孙春红
二〇一七年九月十五日
书记员 陈乐奕