上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1494号
上诉人(原审原告)王荣芳。委托代理人陈帆、郭志宇，上海市汇盛律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海壮品投资有限公司。法定代表人苏军。委托代理人李建。上诉人王荣芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2014)静民一(民)初字第3693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年7月29日公开开庭进行了审理。上诉人王荣芳及其委托代理人陈帆、被上诉人上海壮品投资有限公司(以下简称“壮品公司”)的委托代理人李建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年5月，壮品公司从案外人上海九百(集团)有限公司处租得上海市愚园路XXX号一层至三层房屋，租期至2024年5月28日为止。上海市愚园路XXX号1-5商铺(以下简称“系争房屋”)属于上述房屋范围内。2014年8月19日，王荣芳(乙方)与壮品公司(甲方)签订了《承租意向书》，约定：甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用，使用面积为298平方米，仅限用于餐饮用途；租赁期限自2014年9月1日至2024年8月31日，其中营业免租期为90天；租金实行先付后租的方式，除租赁期首月基本租金于起租日给付外，以后乙方须于每月25日前向甲方支付下个月的租赁费用；第1-2租赁年度每月租金为人民币(以下币种均为人民币)181,283元，自第3租赁年度起在上一年租金的基础上每年递增4.5%；为确保乙方全面履行本意向书，在双方签署本意向书时，乙方须向甲方支付意向金181,283元，双方签订租赁合同并正式起租后，自动转为租赁合同项下的首期租金；双方在本意向书签署之日后2014年8月30日前须签署预租/租赁合同，无论什么原因，乙方未按时签署预租/租赁合同，该商铺将不作保留，甲方有权解除本意向书并另行出租该商铺，且上述定金不予返还以补偿被告的商机损失；如甲方在规定期限内不签署预租/租赁合同，乙方有权解除本意向书，且甲方须双倍退还保证金；若因乙方原因双方未能在本意向书规定的期限内签署《租赁合同》，甲方有权以书面形式知会乙方签署《租赁合同》的最后期限，并保留发出书面通知乙方终止本意向书的权利，因乙方原因《租赁合同》尚未签署的，甲方有权没收乙方已缴付之意向金，另行处置该房屋；若因甲方原因双方未能按照本意向书约定的时间起租，则起租日往后顺延，租赁期不变，若延期超过60天，乙方有权收回意向金，本意向书自动作废；双方同意，本意向书列明的条款和条件构成双方将来签署的租赁合同的主要条款，在双方租赁合同一经签署，将取代本意向书；本意向书所列该物业商业条款至2014年8月30日之前有效。该《承租意向书》签订后，王荣芳向壮品公司支付了181,283元，壮品公司开具的收据上记载款项名目为“愚园路XXX号1-5号租赁意向金”。此后双方未能在2014年8月30日之前签署正式租赁合同，系争房屋亦未实际交付。双方对于导致租赁合同未能签订的原因各执一词，因未能协商解决纠纷，王荣芳遂诉至法院，要求判令壮品公司返还王荣芳租赁意向金181,283元。原审中，壮品公司辩称，双方签订的《承租意向书》合法有效，对双方均具有法律约束力，该意向书明确约定：双方必须于2014年8月30日之前签署租赁合同，无论什么原因，王荣芳未按时签署租赁合同，该商铺将不作保留，壮品公司有权解除本意向书并另行出租商铺，且上述定金不予返还以补偿壮品公司的商机损失。现由于王荣芳不愿继续承租，虽经多次沟通均未果，直至9月1日王荣芳仍表示拒绝签订正式租赁合同，壮品公司有权按照约定不予返还意向金。另外，在壮品公司与王荣芳签订意向书前，有多个商家都在向壮品公司询价，但在王荣芳交纳意向金后，壮品公司回绝了这些商家，之后由于王荣芳拒绝签订租赁合同，壮品公司又在9月份重新招租，此后虽然已将系争房屋分割成两部分出租，但造成了壮品公司招租成本增加及空租损失，故壮品公司不同意王荣芳的诉讼请求，认为意向金应由其没收以弥补损失。原审审理中，对于双方未能就系争房屋签订正式租赁合同的原因，王荣芳认为，在签署《承租意向书》后，王荣芳得知系争房屋未通过消防验收，壮品公司应于王荣芳正式承租前交付完整可供营业的商铺，未通过消防验收的商铺无法经营，王荣芳遂于2014年8月25日口头通知壮品公司不签租赁合同了。之后又多次向壮品公司提出要求退还意向金，壮品公司工作人员一开始称不会扣留意向金，之后又称先重新招租看看，如果招租成功再协商退款，至9月份壮品公司工作人员明确告知王荣芳不退还意向金。王荣芳已付给壮品公司181,283元的性质为意向金而非定金，双方仅签订了意向书而未签订正式租赁合同，壮品公司要求没收意向金没有依据。对上述说法，王荣芳未提供相关证据。壮品公司则认为，壮品公司收到过王荣芳不签租赁合同的口头通知，但当时王荣芳并没有提到是未通过消防验收的原因。系争房屋的消防验收是在双方签署《承租意向书》后通过的，在签订意向书时壮品公司已明确告知各商户系争房屋所在的大厦是具备消防验收条件的，证书还在办理过程中，营业场所的消防验收要在装修并投入试运营后才能进行，前期仅仅是办理相关备案及试营业批复，故即使王荣芳认为当时系争房屋未通过消防验收，也不应以此为理由拒绝签署租赁合同。并且，壮品公司已将正式租赁合同文本交付给王荣芳，在正式租赁合同中也有约定，如果消防验收证书等没有按时办理导致承租方经营损失的，壮品公司将承担相应的赔偿责任。而壮品公司于2014年8月30日通知王荣芳签约时，王荣芳并未出现。壮品公司无奈只得于9月份将系争房屋分别出租给其它两家商户经营餐饮。壮品公司认为王荣芳系因其自身原因拒绝签署租赁合同，并造成了壮品公司重新招租成本增加及空租损失，要求按照意向书的约定没收181,283元。原审法院认为：双方当事人签订的《承租意向书》性质属于预约。预约是指将来订立一定契约的契约。根据《承租意向书》的内容可知，双方签订该意向书的目的在于按照一定的条件，在一定的期限内签订房屋租赁合同，以最终明确在双方之间形成房屋租赁法律关系。该《承租意向书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据约定，双方应于2014年8月30日之前签署房屋租赁合同。同时还约定王荣芳在签订意向书当日支付181,283元的意向金，并且明确因任何一方原因导致未按时签订租赁合同该笔款项应作如下处理：若由王荣芳所致则意向金不予返还，若由壮品公司所致则意向金双倍返还。可见该笔款项的性质属于定金，目的在于保证《承租意向书》的全面履行。然而双方未能按时签订租赁合同，究其原因，应认定系王荣芳所致，理由如下：首先，王荣芳自认其先于2014年8月25日通知壮品公司不再签订租赁合同，虽然提出系争房屋未通过消防验收的理由，然而，《承租意向书》的目的仅在于按照一定的条件签订租赁合同，系争房屋未通过验收并不会造成租赁合同无法签订的结果，王荣芳还可以在租赁合同中对若系争房屋无法通过消防验收壮品公司应负的法律后果进行约定，以保障自身合法权益，王荣芳以此为由拒绝签订租赁合同，其行为显然已构成违约；其次，虽然在签订《承租意向书》时系争房屋尚未通过消防验收，但是系争房屋所在的大楼在2014年9月23日整体通过了消防验收，若能按时在2014年8月30日前签订租赁合同，壮品公司按约应给予王荣芳90日免租期，通过整体消防验收的时间尚在免租期内，并且双方还约定了若无法按时交付起租日将顺延。因此，即使在签订《承租意向书》时系争房屋未通过消防验收，也不会造成王荣芳无法履行将要签订的租赁合同，或者履行租赁合同发生损失的结果，王荣芳以系争房屋未通过消防验收为由拒绝签订租赁合同于法无据。因此，王荣芳在签订《承租意向书》后，无正当理由拒绝签订租赁合同，其行为已构成违约，并且造成了壮品公司产生重新招租及房屋空租的损失，其已支付的181,283元依法应当不予退还，故对王荣芳要求壮品公司返还租赁意向金181,283元的诉讼请求不予支持。据此，原审法院作出如下判决：王荣芳要求壮品公司退还租赁意向金181,283元的诉讼请求不予支持。原审法院判决后，上诉人王荣芳不服原审判决，向本院提起上诉称：第一，本案中王荣芳支付的是意向金，原审法院认为王荣芳支付的意向金的性质属于定金，没有事实和法律依据。双方签订的《承租意向书》中明确说明王荣芳支付的181,283元是意向金，壮品公司向王荣芳出具的收据上也明确记载为意向金。而且，《承租意向书》是壮品公司提供的格式条款，壮品公司一直告知王荣芳收取的只是意向金，从未向王荣芳说明这意向金就是定金。第二，由于系争房屋尚未通过消防验收和环保验收，妨碍了租赁合同的签署，未能签署租赁合同是因壮品公司的原因造成。《商品房租赁管理办法》第六条明确规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。系争房屋尚未通过消防验收，依法不得出租。故王荣芳未在2014年8月30日前与壮品公司签署租赁合同是有理由的，而造成租赁合同未按时签订的责任应由壮品公司承担。第三，壮品公司拒绝退还意向金，没有事实和法律依据。租赁合同最终未能签署的原因在于壮品公司，而且即使壮品公司认为是因王荣芳的原因造成未能签署租赁合同，壮品公司也未以书面形式知会王荣芳“最后期限”，而是对王荣芳一开始称不会扣留意向金，之后又称须协商退款，壮品公司的做法不符合合同约定，也未证明其实际损失，无权主张没收意向金。第四，壮品公司并非系争房屋的所有权人，其在《承租意向书》中称系争房屋系其合法拥有，与事实不符。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判壮品公司向王荣芳返还租赁意向金181,283元。被上诉人壮品公司辩称：不同意王荣芳的上诉请求。消防验收会有一个审批过程，但是并不影响承租人装修与正常营业。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：关于意向金的处理，双方签订的《承租意向书》第十四条明确约定，若因王荣芳的原因导致租赁合同未能签署，则壮品公司有权没收王荣芳已缴付之意向金；若因壮品公司的原因导致起租时间延期超过60天，则王荣芳有权收回意向金。据此，本案争议的核心即双方未依约签署正式租赁合同是由何方违约所致。对此，王荣芳称因其在签订《承租意向书》后获知系争房屋尚未通过消防验收，故其向壮品公司表示不打算再承租系争房屋有正当理由，双方未能签署租赁合同的责任在于壮品公司。但系争房屋暂未通过消防验收并不等同于系争房屋客观上不能通过消防验收，且根据已查明的事实，系争房屋已于2014年9月23日整体通过了消防验收，因此，系争房屋暂未通过消防验收的事实并不能构成王荣芳有权单方解除《承租意向书》的依据。王荣芳以此拒绝签署正式租赁合同的行为，构成违约。王荣芳称壮品公司曾承诺不会扣留意向金，但未提供相应证据予以证明，故本院难以采信。且在王荣芳已明确表示不打算再承租系争房屋的情况下，王荣芳认为因壮品公司未以书面形式知会王荣芳签约最后期限，故壮品公司无权没收意向金的主张，不能成立。综上，原审判决并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,925元，由上诉人王荣芳负担。本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一五年八月二十七日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……