陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终7393号
上诉人（原审原告）西安景寓置业有限公司，住所地西安市莲湖区丰庆路86号景寓学府12号楼1单元19层4号房。
法定代表人琚保卫，该公司董事长。
委托代理人韩剑锋，陕西润海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵晖，男，1974年8月15日出生，汉族，住西安市莲湖区。
委托代理人刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托代理人张建伟，陕西丰瑞律师事务所实习律师。
上诉人西安景寓置业有限公司（以下简称景寓置业公司）因与被上诉人赵晖商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2016)陕0104民初1146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人景寓置业公司之委托代理人韩剑锋，与被上诉人赵晖之委托代理人刘新功、张建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年3月30日，景寓置业公司签订《商品房内部认购协议》，约定由赵晖购买景寓置业公司开发的位于西安市丰庆路东段“景寓学府”l3幢1单元5层04号商品房。房屋建筑面积为110.4平方米，单价为5900.4元，总房价为651404.16元。协议第四条“面积确认及面积差异处理约定根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。本协议约定的建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方签署经房屋管理局备案的《商品房买卖合同》时，《商品房内部认购协议》约定的房屋位置与楼层、单价、交房日期、装修标准等内容不经乙方同意不得变更，若该房屋测量面积与《商品房内部认购协议》中约定面积有差异，双方同意按照房屋建筑面积的差异由甲方（景寓置业公司）退还多交款项或乙方补交差价，并在《商品房买卖合同》中对面积、总价等项目进行相应调整。协议第五条第2款分期付款约定分两次付清总房款，甲方给以5900.4元/㎡优惠价格。签订本协议时买受人付总房款的50%，计叁拾贰万伍仟柒佰零拾贰元零角捌分。在甲方取得《商品房预售许可证》后，余款一次性付清或转为按揭贷款或住房公积金贷款。赵晖于2010年3月26日向景寓置业公司支付定金10000元、同年3月30日支付房款315702.08元、2013年10月15日房款65702.08元，共计391404.16元。2013年11月13日景寓置业公司向赵晖交付房屋，赵晖收房后进行装修并入住至今。2013年10月15日，双方签订“《景寓学府》房屋保留协议”，约定由赵晖付清60%首付款即391404.16元，剩余26万由赵晖向西安市灞桥区农村信用合作联社业营业部“安居贷”办理贷款。协议第四条第3款第2项约定：甲方（景寓置业公司）承诺，甲方承担自2013年10月15日起至预售证件办理齐全，在甲方通知的时限内向甲方提交办理银行按揭手续申请及相关资料之日期间的“安居贷”置业贷款所产生的全部利息及一切相关费用。庭审中，双方一致认可“安居贷”的本息由景寓置业公司负责偿还。同日，赵晖与西安市灞桥区农村信用合作社（以下简称灞桥合作社）签订《个人借款合同》，向灞桥合作社借款26万元用于购房，借款期限自2013年11月11日至2014年11月10日。景寓置业公司作为担保人与赵晖及灞桥合作社签订了《保证担保合同》，为上述借款合同提供连带责任保证。三方于2013年11月7日在西安市灞桥区公证处对《个人借款合同》及《保证担保合同》进行了公证，并赋予上述合同强制执行效力。景寓置业公司于2013年11月起每月向灞桥合作社偿还利息，2014年11月11日，一次性向灞桥合作社偿还本金26万元。2015年5月，西安市房产测量事务所出具《房产测绘成果报告》，记载本案涉案房屋套内面积93.99㎡、建筑面积118.13㎡。另，景寓置业公司于2015年6月26日取得《西安市商品房预售许可证》。
景寓置业公司于2016年1月诉至西安市莲湖区人民法院诉称，2010年3月20日，其与赵晖签订《商品房内部认购协议》，约定赵晖将其开发的景寓学府13幢1单元5层4号房出售给赵晖，并约定在其取得《商品房预售许可证》后，赵晖一次性付清余款或者选择银行按揭贷款或住房公积金贷款。双方在2013年10月15日签订《房屋保留协议》，约定其预售证件办理齐全且具备银行按揭条件时，赵晖应无条件配合其公司办理相关手续，若超过20日未向其公司提交银行按揭手续申请及相关资料的，视为赵晖单方面解除本协议，其公司有权收回房屋。上述房屋其公司于2013年10月15日交付赵晖使用，但在其公司取得《商品房预售许可证》后通过多种方式告知赵晖办理相关手续，赵晖拒不签订《商品房买卖合同》，也拒不支付其后续应付的各种款项。为维护其公司合法权益，现诉至法院，请求：1、依法解除双方签订的《商品房内部认购协议》，判决赵晖退回景寓学府13幢1单元5层4号房；2、判决赵晖赔付其公司垫付的安居贷利息20589.81元；3、赵晖承担本案诉讼费。
赵晖辩称，双方签订《商品房内部认购协议》属实，但其并未拒绝与景寓置业公司签订正式的《商品房买卖合同》。景寓置业公司解除合同主要系实际面积超出了3%国家强制性规定，其愿意承担3%以内的面积差，起出部分应视为景寓置业公司赠送。景寓置业公司称为其垫付安居贷本息无任何事实依据，安居贷系在景寓置业公司为了套用银行资金自愿承担的贷款的利息，与其无关。故不同意景寓置业公司诉讼请求，请求法院予以驳回。
一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。景寓置业公司与赵晖在签订《商品房内部认购协议》时，景寓置业公司尚未取得商品房预售许可证明，但在起诉前景寓置业公司已取得上述证书，且景寓置业公司已于2013年11月向赵晖交付房屋，赵晖也支付了大部分房款并入住至今，故双方的买卖关系成立，合法有效。景寓置业公司称由于赵晖对剩余款项未一次性付清或办理银行按歇，要求解除双方签订的《商品房内部认购协议》，赵晖未支付剩余款项，系因双方对经测量多出的面积的承担方式未协商一致，且赵晖当庭表示愿意向景寓置业公司支付剩余款项。由于赵晖已实际入住涉案房屋，并缴纳了大部分房款，故景寓置业公司要求解除合同，不符合法律相关规定，也不利于维护社会交易的稳定性，故对景寓置业公司要求解除《商品房内部认购协议》，不予支持。关于景寓置业公司向灞桥合作社偿还的利息，双方在合同中约定该利息由景寓置业公司归还，故景寓置业公司要求赵晖归还利息之请求不予支持。综上，一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告西安景寓置业有限公司要求解除其与被告赵晖签订的《商品房内部认购协议》及要求被告赵晖退回景寓学府13幢1单元5层4号房屋之诉讼请求。二、驳回原告西安景寓置业有限公司要求被告赵晖赔付原告垫付的安居贷利息20589.81元之诉讼请求。案件受理费315元（原告已预交），由原告自行承担。
宣判后，景寓置业公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人违约拒绝支付房屋价款事实清楚，严重侵犯了上诉人的合法权益，原审法院对该事实不予认定显属错误。根据合同约定，上诉人享有解除权，收回房屋。其通过电话、律师函、告知函多次通知被上诉人签订《商品房买卖合同》，办理付款手续，被上诉人一直拒绝办理，其行为严重侵犯了上诉人的合法权益，原审法院认为解除合同不利于稳定社会交易的稳定性明显错误；并且根据《房屋保留协议》第四条约定，被上诉人逾期超过20日向上诉人提交办理银行按揭手续申请及相关材料的，上诉人有权终止本协议、收回房屋，有权要求被上诉人赔偿代为垫付的安居带贷款利息。二、原审法院适用法律错误。根据《合同法》第九十四条第四项规定“当一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人有权解除合同”,上诉人有权解除合同，收回房屋，原审法院忽略被上诉人的违约行为对其请求不予支持明显适用法律错误，故请求：1、依法撤销原审判决；2、依法改判解除上诉人与被上诉人之间签订的《商品房内部认购协议》，判令被上诉人退回景寓学府13幢1单元5层4号房；3、判决被上诉人赔付上诉人垫付的安居带贷款利息20589.81元；4、一二审诉讼费由被上诉人承担。
赵晖辩称，1、双方于2013年签订合同，上诉人不具备售房的五证，所以办理安居贷，这个费用应由上诉人承担。一审认定事实清楚证据确凿。2、上诉人所说被上诉人不履行合同不符合事实，被上诉人按期缴纳了房产涉及的各项费用，愿意按照合同约定签署正式的备案的合同，但是上诉人拒绝按照内部协议的面积签订买卖合同，并非上诉人不履行合同，一审驳回上诉人的诉请是正确的。3、上诉人过错在先，在不具备售房许可的情形下出售，现在要解除合同是违背公平。故请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，景寓置业公司与赵晖签订的《商品房内部认购协议》系双方真实意思表示，且没有违反国家法律法规的内容，为合法有效合同。该协议书签订后双方已经履行了合同的大部分义务，赵晖交纳了大部分房款，景寓置业公司也已将房屋交与赵晖居住使用，赵晖装修后居住使用至今。现因涉案房屋实际测量面积大于《商品房内部认购协议》上约定面积，赵晖与景寓置业公司对多出面积的购房款承担方式发生争议，致使赵晖未能交纳剩余房款，赵晖一二审中均表示愿意交纳房款，故赵晖并非不履行合同义务，双方可通过协商或法律途径解决争议问题，景寓置业公司认为赵晖违约而主张解除双方的《商品房内部认购协议》及赵晖退还房屋的请求，事实依据和法律依据均不充分，故一审未能支持其该请求并无不妥。关于景寓置业公司主张赵晖赔付其垫付的安居贷利息，因该笔贷款赵晖虽为贷款人，但是实际还款人为景寓置业公司，且赵晖仍然欠景寓置业公司的房款，说明该笔贷款并非是赵晖所贷，在双方的合同中也约定由景寓置业公司承担，故其该主张亦不能成立，一审未予支持亦无不妥。综上一审判决认定事实清楚，判决正确，景寓置业公司的上诉不能成立，一审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费315元，由西安景寓置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹守鸣
审 判 员 杨晓昱
代理审判员 张 楠
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 郑 瑜