浙江省杭州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)浙01执异16号
案外人浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道南大街72号。
法定代表人来煜标。
委托代理人梅勇刚、倪剑，该公司员工。
申请执行人魏月芬，女，汉族，1971年1月16日出生，住杭州市拱墅区。
委托代理人邱新军、刘振华，浙江浙元律师事务所律师。
被执行人杭州百居易地板制造有限公司，住所地杭州市余杭区仓前街道海曙路1号，组织机构代码75440450-3。
法定代表人陈风花。
委托代理人（特别授权）李德成，杭州市众大法律服务所法律工作者。
委托代理人（特别授权）王闻瑛，浙江融哲律师事务所律师。
本院在执行申请执行人魏月芬与被执行人杭州百居易地板制造有限公司（以下简称：百居易公司）借款合同纠纷一案中，拟对已查封属被执行人百居易公司名下涉案抵押物即位于余杭区仓前街道海曙路1号的房产依法拍卖变现以偿还债务，因案外人浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司（以下简称：余杭农商行）作为该标的物的部分房产使用人未能提供任何产权或租赁权的书面材料。为此，本院于2018年1月3日作出（2017）浙01执898号通知，拟涤除案外人余杭农商行对该部分房产的使用。该行不服于2018年1月28日向本院提交执行异议书，请求暂停对余杭区仓前街道海曙路1号不动产的拍卖变现。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人余杭农商行称：我行与百居易公司签订了《房屋出售意向协书议》和《房屋转让款先行付款协议》，均明确百居易公司转让绐我行的房屋位于余杭区××××号中间部分裙楼1-4层，转让总建筑面积为4500平方米，转让价格为每平方米8500元，以套内面积3908平方米计价。我行依据《房屋转让款先行付款协议》的约定于2014年12月24日向百居易公司支付总购房款的90%，计人民币29896200元，剩余10%房款待双方办理房产证转让过户之日后15天内一次性付清。百居易公司在收到90%的购房款后即已交付房屋，现该房屋经我行装修后已于2016年2月19日投入使用。对此，我行依据《房屋转让款先行付款协议》的约定在抵押和查封之前已经占有了案涉不动产，但房屋至今未登记在我行名下的责任完全在申请执行人魏月芬和百居易公司，我行不存在过错。故我行请求排除对案涉房产的执行。
申请执行人魏月芬辩称：根据法律规定其对案涉的抵押物享有担保物权，可对抗合同债权。即使案外人余杭农商行关于购房协议的主张和买卖行为是真实的，也只能说明案外人余杭农商行与被执行人百居易公司之间是房屋买卖的债权关系，该债权只能在案外人余杭农商行与被执行人百居易公司之间具有法律约束力，无法对抗申请执行人魏月芬所享有的担保物权，对此，案外人余杭农商行的排除执行的异议不能成立。
被执行人百居易公司陈述，案外人余杭农商行根据《房屋转让款先行付款协议》的约定，购买我司位于余杭区××××号中间部分裙楼1-4层的房产先于抵押担保和查封之前，故法院在执行案涉房屋时不应涤除其对该部分房产的使用权。
经审查查明：百居易公司于2016年9月29日将其名下坐落于余杭区××××号的房地产作为其借款合同项下债务的抵押担保抵押给魏月芬，并办理了不动产抵押登记［抵押权人魏月芬，登记证明号浙（2016）余杭区不动产证明第0001419号］。因百居易公司未履行还款义务，遂产生纠纷诉至法院。诉讼期间，本院于2017年1月11日作出（2017）浙01民初44号民事裁定。同月12日对百居易公司名下坐落于余杭区××××号的不动产及银行帐户存款实施了保全措施。2017年7月6日，本院作出（2017）浙01民初44号民事判决，“一、百居易公司于本判决生效之日起十五日内向魏月芬归还借款2.3亿元，并支付自2016年12月30日起至款项还清日止按年率24%标准计算的逾期付款利息损失。二、魏月芬对百居易公司提供的位于浙江省杭州市余杭区仓前街道海曙路1号的不动产［登记证号为浙（2016）余杭区不动产证明第0001419号］经折价、拍卖或变卖所得款项在上述债权范围内享有优先受偿权。三、驳回魏月芬的其他诉讼请求。”判决生效后，因百居易公司未履行还款义务，魏月芬向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，本院拟对百居易公司名下位于浙江省杭州市余杭区仓前街道海曙路1号的抵押房产依法拍卖变现以偿还债务。但为保障拍卖房产使用人的租赁权和优先购买权，本院公告责令房产使用人在2017年12月8日前提供房产租赁合同、租金支付凭证原件等书面材料以供审查鉴定。嗣后，因余杭农商行未向本院提供书面材料，本院于2018年1月3日依法作出（2017）浙01执898号通知，将涤除余杭农商行对该部分房产的使用权。为此，余杭农商行向本院提出执行异议。
另查明：余杭农商行与百居易公司曾于2012年1月10日签订《房屋出售意向协议》，约定“升佳未来城”第一期竣工验收后可以分割交易时，百居易公司将一至四层3700平方米左右的房屋出售给余杭农商行，价格为8500元/平方米。2014年12月23日，双方又签订一份《房屋转让款先行付款协议》，明确约定百居易公司转让其名下位于余杭区××××号中间部分裙楼1-4层，总建筑面积为4500平方米，价格为每平方米8500元，以套内面积3908平方米计价，并保证转让给余杭农商行的屋为可分割的商务建筑。余杭农商行应于该协议签订后支付房屋总价款的90%，剩余10%房款待办理房产证转让过户之日后15天内一次性付清。同时，还约定交房时间为2015年4月30日前，交房时按规定签订正式购房合同。协议还对双方的违约责任等事宜作了约定。
2014年12月24日，余杭农商行依约支付90%的购房款计人民币29896200元。嗣后，该行即对余杭区××××号中间部分裙楼1-4层进行装修，并于2016年2月19日搬入使用、占有该房屋至今。
还查明：双方未按协议规定在交房后签订正式购房合同，也没有办理相关的备案、登记手续。嗣后，因百居易公司的原因导致该房屋的产权一直未变更登记在余杭农商行名下。故该行就剩余10%的房款计人民币332.18万元也未支付。在审理期间，本院向余杭农商行释明，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项之规定，“……应将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，但该行也不愿按照法律规定的要求将剩余价款交付执行。
本院认为,本案的争议焦点为，案外人余杭农商行基于《房屋转让款先行付款协议》从被执行人百居易公司名下购买位于余杭区××××号中间部分裙楼1-4层的房产后，既没有签订房屋买卖合同，也没有在相关部门办理备案和过户登记手续，却对标的物的主张所有权以对抗申请执行人魏月芬基于已登记的房屋抵押权要求评估拍买后优先受偿的执行申请。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条及《中华人民共和国物权法》第九条的规定，申请执行人魏月芬与被执行人百居易公司在签订借款合同时，被执行人百居易公司即将位于余杭区××××号不动产作为其借款项下的债务的抵押担保，并办理抵押登记，对此，申请执行人魏月芬对案涉的抵押物享有担保物权。案外人余杭农商行与被执行人百居易公司签订的《房屋转让款先行付款协议》并从被执行人百居易名下购买位于余杭区××××号中间部分裙楼1-4层的房产的时间虽然先于抵押担保和查封之前，但由干没有签订合法有效的《房屋买卖合同》，也没有在相关登记部门办理备案、登记手续；在本案审理期间，也不愿将剩余价款按我院要求交付执行，对此，其对案涉标的物没有形成物权上的请求权，不能对抗申请人魏月芬基于抵押权所要求优先受偿的执行申请。综上所述，案外人余杭农商行的异议理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 杨 捷
审判员 王海峰
审判员 孙 辉
二〇一八年三月十四日
书记员 :孙亮