北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京01民终5816号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京喜神生日酒楼有限公司，住所地北京市石景山区八角北里（原八角西单商场）。
法定代表人：康维海，董事长。
委托诉讼代理人：殷国华，北京市英格律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：康维海，男，1973年12月31日出生，北京喜神生日酒楼有限公司董事长。
委托诉讼代理人：殷国华，北京市英格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:北京宏润投资经营公司，住所地北京市石景山区八角西街商业1号楼。
法定代表人：胡志勇，董事长。
委托诉讼代理人：任福臣，北京群拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ庆，男，1981年8月24日出生。
上诉人北京喜神生日酒楼有限公司（以下简称喜神公司）、康维海因与被上诉人北京宏润投资经营公司（以下简称宏润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2014)石民初字第8632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。宏润公司的委托代理人任福臣、ＸＸ庆，喜神公司的法定代表人康维海及委托代理人殷国华，康维海及其委托代理人殷国华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
喜神公司、康维海上诉请求：支持我方全部反诉请求（其中装修赔偿按照评估价格15389435元计算），驳回对方全部诉讼请求。事实和理由：一、我方不存在违约转租的事实；二、宏润公司有两点违约行为，一是2011年1月宏润公司及其上级单位告诉喜神公司涉案房屋要改造所以让喜神公司停业，二是2014年3月宏润公司在喜神公司交纳租金后仅一个月即单方面解约；以上违约行为造成我方各种损失，宏润公司应当予以赔偿。
宏润公司辩称：同意一审法院判决。
宏润公司向一审法院起诉请求：1、判令我公司与喜神公司签订的《房屋租赁协议》及补充协议于2014年3月24日解除，如法院不支持则要求判令解除上述合同；2、判令喜神公司将租赁房屋，即位于北京市石景山区八角北里原八角西单商场房屋（房屋所有权证号：京房权证石国字012**）腾空并归还；3、判令喜神公司支付2013、2014年度用电权租金4万元，并由康维海承担连带清偿责任；4、判令喜神公司支付拖欠的房屋租金736288元及利息（自2014年3月24日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），并由康维海承担连带清偿责任；5、判令喜神公司支付违约金8750元（按照年度租金175万元的0.5%计算），并由康维海承担连带清偿责任；6、判令喜神公司赔偿律师费损失10万元，并由康维海承担连带清偿责任；7、诉讼费用由喜神公司承担。
喜神公司、康维海提出反诉请求：1、宏润公司赔偿因违约解除合同直接导致喜神公司向合作方赔偿的损失600万元以及拆除装修的损失35万元；2、宏润公司赔偿二次装修设计费损失30万元、重新修改电路配电室费用35万元；3、宏润公司返还已收取的600万元继续履约的合同对价中的300万元；4、宏润公司赔偿因2011年政府文件安排拆迁而导致喜神公司停业5年，喜神公司支付留守人员工资每年40万元、遣散100多名员工费用200万元，合计400万元；5、宏润公司赔偿提前8年解除合同给喜神公司造成的房屋装修损失1600万元（以鉴定结论为最终数额）；6、宏润公司赔偿提前8年解除合同给喜神公司造成的预期收益损失1300万元；7、宏润公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：
宏润公司系原石景山区八角西单商场房屋所有权人（房屋所有权证号：京房权证石国字第012**号）。
2002年9月12日，宏润公司（作为出租方，即甲方）与刘洋（作为承租方，即乙方）签订《房屋租赁协议》。协议内容为：第一条合同主体乙方的变更：经甲乙双方商定，为了达到在石景山纳税和招商引资的目的，乙方需在石景山注册一个注册资本超过200万元的公司，待该公司注册完毕将乙方的合同主体变更为该公司，甲方协助乙方办理注册工作，如果乙方自合同签订之日起三个月内完成该公司的注册、变更合同主体工作，本合同其他条款自动生效，否则本合同自动终止，双方互不承担责任。第二条租赁物及用途：甲方出租给乙方使用的房屋座落于石景山区八角北里，原八角北里百货商场作为经营餐饮娱乐的场所，但不包括甲方已另行出租的两块地方，即甲方与大明眼镜公司、合力电信集团分别签订合同所规定的场所，此外经甲乙方协商，甲方已另行出租的美妍妍美容院、孔俊芳的租金，由乙方收取，甲方协助乙方处理是否收回此两处门面的事宜；除双方另有规定外，未经甲方同意，乙方不得改变租赁物的用途或转租、转让、转借，经甲方同意乙方可出租总面积20%以内，不在违约之内。第三条租赁期限：本协议有效期为十五年，即从2003年1月12日起至2018年1月11日止，自本协议签订之日起至2003年1月12日甲方将房屋交付乙方，为乙方的装修期，房租不计；除本协议另有规定外，任何一方不得在租赁期内终止本协议。第四条租金数额及交纳办法：租金定为前五年每年168万元，中间五年每年172万元，后五年每年175万元，采取每年每季度交纳一次租金的办法，以现金或转帐支票形式支付，上一季度末最后三天之前支付下一季度的租金，年度以1月12日起计算，具体为合同签订之日预交一个季度的租金42万元，2003年4月9日前交纳2003年第二季度租金，以后年度租金的交纳以此类推。第五条风险抵押金：乙方需向甲方一次性交纳风险抵押金14万元；风险抵押金担保的范围包括（1）欠交租金及违约金；（2）合同期满应付未付的水、电、暖等费用；（3）提前终止合同给甲方造成损失；（4）未在规定的期限内上报装修改造方案（含图纸），未经甲方同意擅自拆、改房屋结构及房屋内外设施造成损失的；乙方如在承租期内正常履约，甲方于合同期满后20天后退还风险抵押金。第六条交付房屋期限：甲乙双方应于本协议生效之日起，将该房屋交付给乙方使用，并交接水、电、暖等。第七条水、电、暖、煤气及其他费用问题：甲方交付房屋时一并交接水、电、暖、煤气等问题，乙方可根据经营需要自主确定水电等的增容问题，相关费用自理。第八条与房屋相关的装饰、修缮、增加设备：乙方因经营需要，对房屋进行改造、装修的，需在规定期限内提出申请，经甲方审核批复后到有关部门办理相关手续方可动工；改造装修费用乙方自理，自房屋交付乙方使用日起，消防、安全、环保等问题一切由乙方负责；当本协议规定的甲方收回房屋的条件成立时，甲方给予乙方10天时间处理房屋的装修及其他资产，逾期视为乙方自动放弃财产的所有权，甲方无条件收回进驻，乙方自已承担相关损失。第十条协议的终止与续约：……４、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，无条件收回房屋并要求乙方赔偿相应损失：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）乙方不按照规定时间、规定金额支付租金，滞后达两个月的；（4）因乙方拖欠水电暖费用给甲方造成损失的；（5）擅自拆改房屋结构或故意损坏承租房屋的。第十一条违约责任：１、租赁期间，双方必须信守协议，任何一方违反本协议规定的，应于20日内支付本年度租金的0.5%作为违约金；２、乙方逾期未交付租金的，除应及时如数补交外，每逾期一日，甲方有权按应付租金的0.5%向乙方加收滞纳金；４、乙方违反合同，擅自改变承租房屋结构或者擅自将承租房屋转租、转让、转借给他人使用的，应支付违约金，即本年度租金的15%，如因此造成承租房屋毁损或人员伤害的，还应负责赔偿。第十四条附则：本协议未尽事项，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本协议不一致的，以补充协议为准。
《房屋租赁协议》签订后，宏润公司依约将石景山八角北里原八角北里百货商场（以下简称涉案房屋）房屋交付。2002年10月11日，以涉案房屋为住所地注册成立北京大东北喜神生日酒楼（以下简称大东北喜神酒楼）。
2002年11月1日，宏润公司做出《关于八角西单商场装修装饰情况说明》，说明了涉案房屋装修原因、装修基本方案、工程预算等情况。大东北喜神酒楼在情况说明上盖章。此后，大东北喜神酒楼对涉案房屋进行了装修。
2002年11月11日，宏润公司与大东北喜神酒楼签订《补充协议（二）》，约定：根据双方2002年9月12日签订的《房屋租赁协议》，大东北喜神酒楼由于经营需要需办理的用电增容手续及费用应由大东北喜神酒楼负责，由于八角西单商场有限责任公司在以前年度办理电力增容手续时发生供电欠款45万元的问题，使大东北喜神酒楼不能直接办理用电增容，双方就此问题经友好协商达成以下补充协议：1、由宏润公司偿还区供电局45万元欠款，并享有用电产权，大东北喜神酒楼以支付租金的形式承租用电权；2、根据宏润公司与区供电局达成的协议，上述欠款须在一年之内分两期偿还，每期偿还50%，即22.5万元，鉴于宏润公司接管八角西单商场后资金缺口大、大东北喜神酒楼前期投入资金紧张的客观实际，双方相互谅解与配合，于先期共同偿还欠款，第一期还款宏润公司支付70%即15.75万元，大东北喜神酒楼支付30%即6.75万元，第二期还款宏润公司支付30%即6.75万元，大东北喜神酒楼支付70%即15.75万元；3、大东北喜神酒楼先期支付的22.5万元为房屋租赁前10年（即2003年元月12日至2013年元月11日）支付宏润公司的用电权租金；4、大东北喜神酒楼在房屋租赁后5年（即2013年元月12日到2018年元月11日）每年向宏润公司支付用电权租金2万元，具体支付办法是于每年年初随房屋租金一次性预交全年用电权租金。
2003年10月28日，宏润公司与大东北喜神酒楼签订《补充协议》，约定：根据出租方与承租方2002年9月12日签订的《房屋租赁协议》之约定以及在协议履行过程中发生的客观情况，双方就以下问题协商达成补充协议如下：一、鉴于承租方已在石景山区开办了注册资金为399万元的股份制（合作）的餐饮企业—大东北喜神酒楼，根据《房屋租赁协议》第一条的约定，承租方合同主体由刘洋变更为大东北喜神酒楼；鉴于承租方对原协议起租时间（2003年1月12日开始起租）对租赁房屋装修改造所需资金和时间考虑不足以及2003年“非典”期间影响工程进度的因素，经出租方同意免承租方五个月的租金，即70万元（从2003年1月12日至2003年6月11日）；根据承租方的要求，宏润公司同意将承租期顺延五个月，即从2003年1月12日至2018年6月11日；大东北喜神酒楼在合同签订之日已预交一个季度的租金42万元，在2004年1月11日之前应交纳租金56万元（4个月），从2004年1月12日起交纳下次季度租金42万元，2004年4月12日起再交纳下次季度租金，以后租金的交纳以此类推。宏润公司、大东北喜神酒楼、变更前的承租人刘洋均在补充协议上签字或盖章予以确认。
大东北喜神酒楼于2006年变更名称为北京喜神生日酒楼。2009年8月7日，大东北喜神酒楼变更名称为喜神公司。2011年1月，喜神公司得知其经营地点将要进行开发建设，并欲参与该区域的开发，自动停止经营。2011年7月1日，北京龙泰房地产评估有限责任公司受北京市土地整理储备中心石景山区分中心的委托对北京市石景山区八角西街38号（即涉案房屋）的地上物装饰及附属物以及由现场勘查确认的由喜神公司自建的房屋进行了评估，估价时点为2011年1月6日的价格为1532.46万元，评估报告有效期自估价报告提交之日起为一年，即自2011年7月1日至2012年6月30日。此后，涉案房屋所在区域未再进行下一步的开发建设，喜神公司也未继续经营，长期停业至今。宏润公司多次起诉喜神公司要求其支付租金，相关法律文书均已生效。2012年5月31日，宏润公司再次起诉喜神公司要求解除双方之间的《房屋租赁协议》及其补充协议，将租赁房屋腾空交还，并支付自2012年7月12日起至租赁房屋腾退之日止的房屋使用费。该案因双方在诉讼期间达成以下协议，宏润公司撤回起诉。
2014年2月21日，宏润公司与喜神公司、康维海签订《协议书》，约定：鉴于宏润公司与喜神公司于2002年9月12日就喜神公司承租使用宏润公司所有的房产（房产证所载房屋名称为石景山区八角西单商场，房屋所有权证号为石国字01255）事宜签订了《房屋租赁协议》；《房屋租赁协议》履行过程中，喜神公司2008年3月起持续性欠付房屋租金，为解决欠租问题，宏润公司分别于2009年、2010年、2011年、2012年就欠租问题向北京市石景山区人民法院提起四次诉讼，要求喜神公司支付截至起诉之日止所欠租金。之后，石景山法院分别作出（2009）石民初字第1482号民事调解书、（2010）石民初字第1749号民事调解书、（2011）石民初字第218号民事调解书及（2012）石民初字第524号民事判决书，现均已发生法律效力。前述四项生效法律文书确定，喜神公司应向宏润公司支付自2008年3月11日至2012年7月11日房屋租金共计7418519元（不含利息损失），喜神公司迄今仍未予清偿。现上述案件均已进行强制执行程序；鉴于喜神公司长期拖欠租金未付，宏润公司于2012年再次向石景山区法院提起诉讼，要求判令解除甲、乙双方之间的《房屋租赁协议》及其补充协议，并将租赁房屋腾空交还，支付自2012年7月12日起至租赁房屋腾退之日止的房屋使用费。现此案仍处于一审诉讼期间；康维海系喜神公司的控股股东、实际控制人及法定代表人，自愿就喜神公司所欠全部债务（含全部租金及逾期付款的利息损失、迟延履行利息），向宏润公司提供担保，并承担不可撤销的连带保证责任；现三方就喜神公司长期欠租问题的清偿方案及有条件地适当延长其房屋租赁期限等事宜达成一致，并签署本协议。一、关于历史欠租问题（截至2014年3月11日止）的解决方案。1.1关于历史欠租金额：双方确认，截止至2011年1月11日喜神公司停业前，喜神公司累计欠付宏润公司租金人民币3995455元；自2011年1月12日至2014年3月11日期间，喜神公司欠付宏润公司租金人民币5481667元，即截止至2014年3月11日止，喜神公司累计应支付宏润公司租金人民币9477122元。1.2租金清偿方案：对于第1.1款确定之欠租金额，喜神公司承诺将向宏润公司分期清偿租金人民币6736288元，宏润公司同意在喜神公司履行前述还款义务的情况下，对2008年3月11日至2014年3月11日期间喜神公司所欠其余租金予以豁免，具体方案为：1.2.1喜神公司于本协议签订前向宏润公司一次性支付人民币600万元，并于2014年12月30日前向宏润公司支付人民币736288元；1.2.2在喜神公司切实履行第1.2.1款所规定之还款义务后，同时考虑到喜神公司目前尚处于停业状态的实际状况，为扶持企业进一步发展，宏润公司同意对喜神公司于2011年1月12日停业后至2014年3月11日期间欠付的租金总额（人民币5481667元）的50%予以豁免，即喜神公司可享受的租金豁免金额为人民币2740833元。债务豁免后，喜神公司于2014年3月11日前所欠租金、利息及迟延履行利息即视为全部清偿完毕。1.2.3如喜神公司未履行或未能全部履行第1.2.1款所规定之还款义务，则喜神公司得享受债务豁免的条件未成就，宏润公司仍有权要求其支付2008年3月11日至2014年3月11日期间的全部租金，并申请石景山区法院依据已生效法律文书确定的租金、利息金额对喜神公司采取强制执行措施，并可要求喜神公司依法支付迟延履行期间的利息。1.3本协议签署后，双方将依据本协议第1.1款及第1.2款规定的欠租清偿及豁免方案前往石景山区法院执行庭签署相关的执行和解协议，并中止已生效法律文书的执行，一旦喜神公司未履行本协议或协议和解协议所确定的分期还款义务，宏润公司将立即申请对相关案件恢复执行；1.4本协议签署后，宏润公司同意与喜神公司继续按照双方所签《房屋租赁协议》及其补充协议履行，并撤回于2012年提起的单方解除合同之诉。二、关于适当延长喜神公司租期问题。2.1如喜神公司切实履行本协议第1.2.1款确定的分期清偿欠租的义务，则宏润公司同意在双方所签《房屋租赁协议》及其补充协议约定的租赁期限届满后，对租期予以适当延展。2.1.1考虑到喜神公司重新开业确需斥资对承租房屋进行二次装修，需要一定期限的经营后才有可能收回各项成本，在喜神公司严格恪守本协议第1.2.1款确定的还款义务的前提条件下，宏润公司同意将喜神公司的租期延长3年；宏润公司同意自本协议签订之日起至2014年9月11日期间喜神公司自行筹集资金对租赁房屋进行重新装修，期间应计房租予以全部豁免。但是如果双方约定的租期延展条件未能成就，则喜神公司不享有本款约定的免租待遇，仍应按双方约定的租金标准计付此期间的房屋租金或房屋使用费；综上考虑，将双方所约定的租期届满日自2018年6月11日延展至2022年1月11日。2.1.2租期延长期内的租金及支付方式。在双方约定的租期展期条件成立后，在延展的租期内，年租金确定为人民币250万元，实行上交租金办法，并采取按季付款方式，即喜神公司应当于2018年6月12日之前交纳2018年6月12日至2018年9月11日租金62.5万元，2018年9月12日之前交纳2018年9月12日至2018年12月11日租金62.5万元，依此类推；2.2如喜神公司未能履行本协议第1.2.1款确定的分期还款义务，则双方约定的租赁期限将不作任何变更。2.3本协议签署后，双方签署的《房屋租赁协议》及其补充协议继续履行。2.4如喜神公司与其他企业进行合作经营，需重新办理经营等手续，可向宏润公司提出申请、提交具体材料后，经宏润公司审核同意后变更合同。三、履约担保。3.1风险担保金（租赁保证金）之补足。3.1.1双方一致确认，双方所签《房屋租赁协议》第五条第1款约定，承租方应于合同签署时向出租方交纳风险抵押金人民币14万元，该风险抵押金实为担保承租方履行租赁义务之保证金，但喜神公司一直未按约定交纳该笔押金。3.1.1本协议签署后，喜神公司承诺于2014年12月30日前将该笔风险抵押金14万元一次性交付宏润公司；3.2本协议签署后，康维海自愿对喜神公司于本协议及或《房屋租赁协议》及其补充协议项下所欠全部债务向宏润公司提供连带责任保证。3.2.1为督促喜神公司切实履行本协议、《房屋租赁协议》及其补充协议规定的各项义务，并避免喜神公司今后再次出现新的欠租现象及或其他违约行为，并保证国有资产之安全及保值增值，康维海作为喜神公司控股股东、实际控制人，作为保证人，自愿就喜神公司对宏润公司所负全部债务向宏润公司提供连带责任保证，如喜神公司未按时履行本协议、《房屋租赁协议》及补充协议规定的各项债务，宏润公司有权要求康维海按照本协议的约定承担连带责任。3.2.2康维海的保证范围为宏润公司依据本协议、《房屋租赁协议》及其全部补充协议对喜神公司享有的全部主债权及利息、违约金、损害赔偿金和宏润公司实现债权的费用；保证期间为债务履行期限届满之日起二年。四、违约责任。在本协议生效后，如喜神公司在继续履行《房屋租赁协议》及其补充协议的过程中再次出现违约行为，包括但不限于欠付租金、未按期清偿积欠的电费及相关费用等情形，则宏润公司有权立即单方解除双方之间签署的《房屋租赁协议》及补充协议以及双方为解决欠租问题及延展租期等问题所达成的全部协议及相关文件，同时有权要求喜神公司立即腾退租赁房屋，并将该房屋完好地交还予宏润公司。如逾期喜神公司未予腾退，则宏润公司有权对喜神公司采取强制腾退措施，同时有权要求喜神公司赔偿由此给宏润公司造成的全部经济损失，包括但不限于喜神公司强占房屋期间的房屋使用费（参照双方约定的租金标准的2倍计收）、宏润公司因办理强制腾退房屋及或追究喜神公司违约行为而支出的诉讼费、律师代理费、调查费用及其他相关费用，因此所产生的任何不利后果均由喜神公司自行承担。六、其他。双方确认，本协议签署后，《房屋租赁协议》及补充协议继续履行，如前述协议与本协议相关规定不符，则优先适用本协议。在延展的租期内，租金标准及支付方式、延展的租赁期限等均按本协议执行。喜神公司给付宏润公司600万元之后，各方在协议书上盖章确认。
2014年2月9日，喜神公司（甲方）与徐志强（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方以位于北京市石景山区八角北里（原八角西单商场），面积约6000平方米房屋与乙方合作开发经营，乙方负责全部投资；合作期限八年，自2014年2月12日至2022年2月11日，其中2014年3月1日至2014年6月30日4个月为免租期，由乙方进行装修；乙方承诺房屋仅用于宾馆、餐饮和部分商业经营模式；乙方每年支付甲方合作费用500万元，自2014年7月1日起计算；设备使用费100万元，包含电梯、供暖制冷设备及供电设施，以现状情况进行交接，一次性收取，不予退还；此协议签订时，乙方先支付设备使用费100万元和第一年合作费用中的100万元作为订金，待甲方取得产权单位书面同意合作文件后，乙方在10日内再支付剩余合作费400万元；合作期间，甲方确保合同顺利履行，否则甲方赔偿乙方所花费的装修费用及经营损失费；甲方应提供乙方办理消防、特行、工商、税务等相关手续时所需的合法有效的产权证明、原始消防合格意见书、出具的书面同意合作经营授权书、建设规划意见书；甲方违反本合同约定，提前收回合作房屋的，甲方支付乙方装修费用及一年合作费用作为违约金。
2014年2月10日、3月4日、3月11日，徐志强、孙玉贵分别给付喜神公司500万元。2014年2月底，喜神公司将涉案房屋交付徐志强、孙玉贵，并由徐志强、孙玉贵开始进行装修施工。
2014年3月17日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会向喜神公司出具停工单，涉案房屋内部装修工程未取得建筑工程施工许可证，根据北京市人民政府令139号《北京市建筑工程施工许可办法》的要求，责成喜神公司立即停止施工，并接受处理。现场施工人员停止装修施工后，北京市石景山区住房和城乡建设委员会未作处理。
2014年3月21日，宏润公司向喜神公司发出《解约通知》，以喜神公司在没有事先征得宏润公司意见的情况下搭建施工围档擅自装修施工，相关的装修施工方案未经宏润公司审核，更未向相关部门办理有关施工报批手续为由，提出自2014年3月21日起解除与喜神公司签订的《房屋租赁协议》及相关补充协议。3月24日，喜神公司回函，以宏润公司提出的解约理由不构成解除合同条件为由，要求继续履行协议。
2014年8月28日，喜神公司与黑龙江省金漫投资有限公司（以下简称金漫公司）签订《债权转让协议》，喜神公司将其与宏润公司之间享有的合同债权转让金漫公司。2015年5月22日，喜神公司与金漫公司再次签订《债权转让协议书》，金漫公司将受让的合同债权转让回喜神公司。
本案在审理期间，徐志强、孙玉贵起诉喜神公司、中康酒店管理有限公司，要求判令解除其与喜神公司签订的《合作协议》及《补充协议》；并要求喜神公司返还500万元及利息、支付违约金500万元；中康酒店管理有限公司承担连带责任。本院于2015年11月27日作出（2015）石民初字第154号民事判决书，认定徐志强、孙玉贵与喜神公司签订的《合作协议》及《补充协议》中内容均为喜神公司向徐志强和孙玉贵提供房屋、徐志强和孙玉贵支付相关费用的约定，并无合作协议风险承担、利润分配等内容，且《补充协议》亦存在租金表述。因此，本院认定徐志强、孙玉贵与喜神公司形成了有效的租赁合同法律关系，并判决：一、解除徐志强、孙玉贵与喜神公司、中康酒店管理有限公司于二零一四年二月九日签订的《合作协议》；二、解除徐志强、孙玉贵与喜神公司于二零一四年三月四日签订的《补充协议》；三、喜神公司于本判决生效后七日内返还徐志强、孙玉贵五百万元；四、喜神公司于本判决生效后七日内按中国人民银行同期贷款利率计算赔偿徐志强、孙玉贵利息损失；五、喜神公司于本判决生效后七日内赔偿徐志强、孙玉贵违约金二百万元；六、中康酒店管理有限公司对本判决书主文第三项、第四项、第五项承担连带责任；七、驳回徐志强、孙玉贵的其他诉讼请求。喜神公司、中康酒店管理有限公司不服判决，提出上诉。2016年5月30日，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终332号民事判决书，认定喜神公司、中康酒店管理有限公司的上诉理由部分成立，判决：一、维持（2015）石民初字第154号民事判决书第一项、第二项、第五项；二、撤销（2015）石民初字第154号民事判决书第四项、第六项、第七项；三、变更（2015）石民初字第154号民事判决书第三项为：喜神公司于本判决生效后七日内返还徐志强、孙玉贵四百五十万元；四、中康酒店管理有限公司对以上各项承担连带责任；五、驳回徐志强、孙玉贵的其他诉讼请求。
涉案房屋交付徐志强、孙玉贵之后，其二人在对房屋原内部装修及附属设施进行了拆除。本案在审理过程中，基于喜神公司的申请，本院委托北京筑标建设工程咨询有限公司对于涉案房屋装修及附属设施的重置成新价（残值）进行鉴定。北京筑标建设工程咨询有限公司现场勘察时，涉案房屋内部装修及附属设施三层已全部拆除，二层拆除50%，部分工程已无法进行实测实量。北京筑标建设工程咨询有限公司于2015年12月4日出具ZB022015-046-（鉴审）001号《鉴定意见书》。鉴定意见书载明：由于鉴定标的物部分已经拆除，依据现状进行现值鉴定的事项不具备鉴定条件，鉴定结论中不包含此项结果；鉴定依据包括现场勘验记录、北京龙泰房地产评估有限责任公司于2011年7月1日出具的房地产评估报告及工程量附表、附件等材料；鉴定基准日2014年2月21日的鉴定结果为：房屋装修及附属设施重置成新价格为16396449元；鉴定基准日2015年10月10日的鉴定结果为：房屋装修及附属设施重置成新价格为15389435元。鉴定意见书特别说明：徐志强、孙玉贵20**年3月对涉案房屋进行的拆除改造工程鉴定结果为214491元，房屋装修及附属设施重置成新价格未包括该项费用。喜神公司支付鉴定费三十万元，宏润公司支付鉴定人员出庭费六千元。宏润公司于鉴定报告做出后，对喜神公司在鉴定期间提交的2008年3月21日喜神公司与泛华工程有限公司签订的《建筑装修工程合同》提出异议，宏润公司提出喜神公司变更名称的时间为2009年8月7日，不可能在2008年3月21日签订的《建筑装修工程合同》上加盖喜神公司的印章。喜神公司对此解释为合同系事后补签，并提交了泛华工程有限公司出具的收据以及北京京汉置业股份有限公司作为委托人、北京农村商业银行股份有限公司石景山支行作为受托人、喜神公司作为借款人三方于2008年5月9日签订的《委托贷款协议书》。《委托贷款协议书》约定，贷款金额为1000万元；贷款用途为购经营用品。
诉讼期间，喜神公司提交2014年3月11日宏润公司出具的证明，载明：“座落于石景山区八角西单商场的北京喜神生日酒楼有限公司使用的房产是我公司房产（房产证编号：石国字第012**号）是我司于1993年七月从北京市石景山区经济开发总公司处购买。今我司派人去石景山档案馆查档均无规划、消防底档材料。此处房产为国有资产，房屋结构和产权合法有效，特此证明。”喜神公司提出该份证明系其向宏润公司申报装修后，宏润公司协助办理消防验收时出具的证明材料。宏润公司对证明的真实性无异议，但提出该证明是因为涉案房屋长期空置，消防设施闲置，要求房屋实际控制人办理消防设施合格认定手续而向喜神公司出具。
庭审中，宏润公司放弃《协议书》中约定的在喜神公司未履行或者未能全部履行支付历史欠租的还款义务的情况下，有权要求喜神公司支付2008年3月11日至2014年3月11日期间的全部租金，并申请法院恢复执行依据生效法律文书确定的租金、利息及迟延履行期间利息的权利。双方均确认喜神公司在涉案房屋有自建。喜神公司提供其与北京晓鑫东发五金建材销售中心签订的《加工定做合同》及付款凭证、与北京市银光供用电工程安装处签订的《预防试验协议》及试验报告、付款凭证等证据材料证明喜神公司重新修改电路配电室支出费用35万元。喜神公司提供其与斯艾文建筑设计顾问（北京）有限公司签订的《室内设计合同》及斯艾文建筑设计顾问（北京）有限公司出具的28万元设计费用收据证明喜神公司已支付设计费的事实。
2016年4月27日，由于涉案房屋存在安全隐患，宏润公司在涉案房屋周边搭建围挡。6月16日，经喜神公司同意，宏润公司正式接管涉案房屋。
上述事实，有房屋租赁协议、补充协议、补充协议（二）、协议书、企业变更（改制）登记（备案）申请表、名称变更通知书、停工单、解约通知、回函、关于八角西单商场装修装饰情况说明、工商银行业务回单、八角西街地块开发建设工作专题会议纪要、证明、北京龙泰房地产评估有限责任公司房地产评估报告、合作协议、债权转让协议书、债权转让通知书、黑龙江省金漫投资有限公司出具的债权转让说明、北京筑标建设工程咨询有限公司于2015年12月4日出具ZB022015-046-（鉴审）001号《鉴定意见书》、鉴定异议回复函、（2015）石民初字第154号民事判决书、房屋产权证、《加工定做合同》及付款凭证、《预防试验协议》、试验报告及付款凭证、原、被告各方陈述意见等证据材料在案佐证。
一审法院认为：2002年9月12日，宏润公司与刘洋签署《房屋租赁协议》约定，待刘洋完成公司注册，将合同主体变更为该公司。2003年10月28日，宏润公司与喜神公司签订的《补充协议》，确定将宏润公司与刘洋于2002年9月12日签订《房屋租赁协议》的承租方合同主体由刘洋变更为喜神公司。诉讼中，喜神公司自认其作为承租方，承继了宏润公司与刘洋签订的《房屋租赁协议》的合同权利义务。宏润公司、喜神公司、康维海于2014年2月21日签订的《协议书》，以2002年9月12日宏润公司与喜神公司就涉案房屋签订的《房屋租赁协议》为基础，解决了历史欠租问题，延长了租期，并增加了履约担保、违约责任等方面双方权利义务以及康维海的担保责任。《协议书》明确约定：“双方确认，本协议签署后，《房屋租赁协议》及补充协议继续履行，如前述协议与本协议相关规定不符，则优先适用本协议。”因此，《协议书》虽然增加了部分权利义务，但并非系宏润公司与喜神公司重新确立新的房屋租赁合同关系，而是对之前合同的补充。喜神公司提出《协议书》系双方重新达成的房屋租赁合同，与2002年9月12日《房屋租赁协议》无关的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。2014年2月21日宏润公司与喜神公司、康维海签署的《协议书》与2003年10月28日宏润公司与喜神公司签署的《补充协议》、2002年11月11日签署的补充协议（二）均系对《房屋租赁协议》的补充，上述协议均为合同当事人真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应属有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行合同约定的义务。
《合同法》确立了合同解除制度，其目的在于保障合同解除的合法性。法律限定合同在有效成立以后，没有履行或者履行完毕以前，任何一方在没有法定或者约定事由的情况下都不得随意解除合同，享有解除权的当事人一方行使解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方如有异议，可以请求人民法院确认解除合同的效力。本案中，宏润公司于2014年3月21日向喜神公司发出《解约通知》，以喜神公司没有向宏润公司提出申请、相关装修方案未经审核和报批的情况下，搭建施工围档，擅自进行装修施工，违反了合同约定为由，要求解除双方之间的房屋租赁合同。宏润公司主张喜神公司收到《解约通知》未在三个月内向法院提起诉讼，符合最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，要求确认其与喜神公司的房屋租赁合同于2014年3月24日解除。据此，法院认为，《合同法司法解释（二）》第二十四条规定了合同解除异议权。该条款规定的异议期限只针对享有合同解除权的一方，如果对方无解除权，则不受异议期限条款的限制。因此，宏润公司于2014年3月21日发出的《解约通知》提及的喜神公司违约行为是否存在、合同解除条件是否成就直接关系到宏润公司该项诉求的成立，法院分别予以阐述：首先，喜神公司是否存在违约行为。2002年9月12日，宏润公司与喜神公司签订的《房屋租赁协议》第八条约定：“乙方因经营需要，对房屋进行改造、装修的，需在规定期限内提出申请，经甲方审核批复后到有关部门办理相关手续方可动工”。根据该条款约定，喜神公司在装修前需要履行相关手续。喜神公司提出涉案房屋初装修时亦未履行申请、报批等程序，应视为双方修改了合同条款。宏润公司对喜神公司的上述意见予以反驳，并提交2002年11月1日宏润公司出具的盖有喜神公司印章的《关于八角西单商场装修装饰情况说明》，该说明从内容上有涉案房屋的装修方案，应为宏润公司根据喜神公司的初步装修方案向有关部门出具的情况说明。虽然，现有证据不能证明宏润公司向有关部门提出过审批，但不能否认喜神公司曾将自己的初步装修方案告知宏润公司。2014年2月21日，宏润公司与喜神公司签订的《协议书》约定了喜神公司自行筹集资金对租赁房屋进行重新装修的期限，喜神公司仍应按照《房屋租赁协议》的约定，履行装修之前的相关手续，即向宏润公司提出申请，宏润公司审核后再报有关部门审批。而喜神公司未向宏润公司提出装修申请，亦未报有关部门审批，致使喜神公司违规装修施工行为被有关部门责令停止施工。虽然，喜神公司在收到《停工单》后，自行拆除了围档，停止了装修施工，有关部门亦未进行处理，但其擅自装修施工的行为确属违约。其次，宏润公司在《解约通知》中提及的喜神公司违约行为是否达到合同解除条件。2014年２月21日，宏润公司与喜神公司签订的《协议书》第四条违约责任约定“在本协议生效后，如喜神公司在继续履行《房屋租赁协议》及其补充协议的过程中再次出现违约行为，包括但不限于欠付租金、未按期清偿积欠的电费及相关费用等情形，则宏润公司有权立即单方解除双方之间签署的《房屋租赁协议》及补充协议以及双方为解决欠租问题及延展租期等问题所达成的全部协议及相关文件，同时有权要求喜神公司立即腾退租赁房屋，并将该房屋完好地交还予宏润公司”。该条款虽然确立了宏润公司享有的单方合同解除权，但对于轻微违约行为能否解除合同没有明确约定。由于《合同法》立法宗旨意在维护合同的稳定性，禁止当事人在没有任何法定或者约定事由的情况下任意解除合同，鉴于《协议书》中约定的合同解除事由不明确，而喜神公司上述违约行为又不符合法定解除条件，合同解除条件不成就。宏润公司在其提出解约理由不成就的情况下单方行使合同解除权，不符合《合同法司法解释（二）》的规定。况且，喜神公司收到宏润公司《解约通知》后，亦回函不同意解除合同，应视为喜神公司已行使合同解除异议权。综上，宏润公司在出具《解约通知》时，其提出喜神公司的违约行为尚不满足法定的合同解除条件，故宏润公司主张自发出《解约通知》时，其与喜神公司之间的房屋租赁合同解除的主张不能成立，法院不予支持。
宏润公司提起本案诉讼时，除《解约通知》提及的喜神公司违约行为之外，另一合同解除的理由为喜神公司有未依约交纳用电权租金的违约行为。对此，法院认为，根据宏润公司与喜神公司于2002年11月11日签订的《补充协议（二）》的约定，喜神公司应于2013年1月12日到2018年1月11日期间，每年向宏润公司支付用电权租金2万元，于每年年初随房屋租金一次性预交全年用电租金。诉讼中，喜神公司确认其未交纳2013、2014年度的用电权租金，但提出2014年2月21日的《协议书》中未约定用电权租金，喜神公司不应再负有给付义务，且2013年度用电权租金早已拖欠，不应是宏润公司现在主张合同解除的理由。对此，法院认为，《补充协议（二）》、《协议书》均属《房屋租赁协议》的补充合同，对合同当事人具有同等效力，《协议书》并不排除《房屋租赁协议》及其补充协议的继续履行，只是在补充协议与《协议书》相关规定不符时，才优先适用《协议书》，而在《协议书》中并未涉及用电权租金，故喜神公司仍负有向宏润公司支付用电权租金的合同义务。喜神公司未按照《补充协议（二）》约定的时间交纳用电权租金已构成违约。但喜神公司未依约支付用电权租金的违约行为尚不构成合同解除的法定条件。
诉讼期间，喜神公司为支持其反诉请求，向法庭提交其与徐志强签署的《合作协议》，宏润公司遂提出喜神公司有擅自转租涉案房屋的违约行为。对此，法院认为，《房屋租赁协议》约定，“除双方另有规定外，未经甲方同意，乙方不得改变租赁物的用途或转租、转让、转借，经甲方同意乙方可出租总面积20%以内，不在违约之内”。据此，喜神公司在未征得宏润公司同意的情况下，不得转租涉案房屋。而喜神公司于2014年2月21日与宏润公司签署《协议书》之前，与徐志强签订《合作协议》。根据《合作协议》确定的权利义务，即喜神公司提供房屋、徐志强支付相关费用的约定，合同条款中并无合作协议应当具备的风险承担、利润分配等内容，且生效判决已认定徐志强、孙玉贵与喜神公司形成了有效的租赁合同法律关系。宏润公司提起本案诉讼时，并不知道喜神公司转租涉案房屋的事实。因此，喜神公司存在擅自转租的违约行为。喜神公司主张其与徐志强签署协议的性质为合作协议，并非房屋租赁协议的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。根据《房屋租赁协议》约定，喜神公司擅自将房屋转租、转让或转借的，宏润公司可以终止合同，无条件收回房屋并要求喜神公司赔偿相应损失。喜神公司擅自将涉案房屋转租，已满足合同约定的解除合同条件。诉讼中，宏润公司以此为由要求解除合同。喜神公司虽不同意宏润公司提出的合同解除理由，但考虑合同已无法继续履行，同意解除合同，法院确认双方签署的《房屋租赁协议》及补充协议解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权主张返还或者赔偿损失。
合同解除后，喜神公司应当将涉案房屋（位于北京市石景山区八角北里原八角西单商场，房屋所有权证号：京房权证石国字012**）腾空，归还房屋所有权人宏润公司。鉴于涉案房屋现已由宏润公司接管，故宏润公司要求喜神公司腾退房屋的主张，本案不再处理。
依据宏润公司与喜神公司签订的《补充协议（二）》约定，喜神公司应当支付2013、2014年度用电权租金，而喜神公司未能依约履行，故宏润公司要求喜神公司支付2013年度、2014年度用电权租金4万元的请求，合法有据，法院予以支持。
2014年2月21日，宏润公司与喜神公司签署的《协议书》约定了喜神公司历史欠租的解决方案，即以6736288元折抵截至2014年3月11日止的历史欠付租金9477122元。虽然《协议书》赋予宏润公司在喜神公司不全部履行欠租还款义务时，有权要求喜神公司支付全部欠付租金以及申请恢复执行的权利，但宏润公司放弃了该项权利，仍同意依据《协议书》约定的数额及期限解决历史欠租问题，法院对此予以确认。虽然《协议书》确定的履行期限届满前，宏润公司已提起本案诉讼，但该款为历史欠租的解决方案，且合同解除是对合同尚未履行的终止履行，合同履行过程中所产生的权利义务仍对合同当事人产生法律效力。喜神公司在缔约前已支付600万元，剩余736288元仍应依约给付宏润公司，故宏润公司要求喜神公司给付欠付租金736288元及利息的请求，合法有据，法院予以支持。宏润公司主张利息的起算日为2014年3月24日，但《协议书》约定的欠付租金736
288元履行期限为2014年12月30日之前，应当据此确定利息的起算时间。
《房屋租赁协议》关于违约责任约定：“租赁期间，双方必须信守协议，任何一方违反本协议规定的，应于20日内支付本年度租金的0.5%作为违约金”。喜神公司履行合同中存在违约行为。依据合同约定，应当承担支付违约金的违约责任，故宏润公司要求喜神公司支付违约金的请求，合法有据，法院予以支持。
2014年2月21日，宏润公司与喜神公司、康维海签订的《协议书》关于违约责任约定：“在本协议生效后，如喜神公司在继续履行《房屋租赁协议》及其补充协议的过程中再次出现违约行为，包括但不限于欠付租金、未按期清偿积欠的电费及相关费用等情形，则宏润公司有权立即单方解除双方之间签署的《房屋租赁协议》及补充协议以及双方为解决欠租问题及延展租期等问题所达成的全部协议及相关文件，同时有权要求喜神公司立即腾退租赁房屋，并将该房屋完好地交还予宏润公司。如逾期喜神公司未予腾退，则宏润公司有权对喜神公司采取强制腾退措施，同时有权要求喜神公司赔偿由此给宏润公司造成的全部经济损失，包括但不限于喜神公司强占房屋期间的房屋使用费（参照双方约定的租金标准的2倍计收）、宏润公司因办理强制腾退房屋及或追究喜神公司违约行为而支出的诉讼费、律师代理费、调查费用及其他相关费用，因此所产生的任何不利后果均由喜神公司自行承担”。鉴于喜神公司的违约行为导致合同解除，宏润公司依据《协议书》约定，主张喜神公司赔偿其聘请律师参与本案诉讼而支付的律师费10万元的请求，合法有据，法院予以支持。
宏润公司与喜神公司、康维海三方签订的《协议书》约定，康维海作为喜神公司的控股股东、实际控制人自愿对喜神公司于《协议书》、《房屋租赁协议》及其补充协议项下所欠全部债务向宏润公司提供连带责任保证；如喜神公司未按时履行本协议、《房屋租赁协议》及补充协议规定的各项债务，宏润公司有权要求康维海按照本协议的约定承担连带责任；康维海的保证范围为宏润公司依据本协议、《房屋租赁协议》及其全部补充协议对喜神公司享有的全部主债权及利息、违约金、损害赔偿金和宏润公司实现债权的费用。故宏润公司要求康维海对保证范围内喜神公司的债务承担连带清偿责任的请求，合法有据，法院予以支持。
喜神公司未经宏润公司同意，擅自将涉案房屋转租他人，喜神公司为此产生的损失，理应由其自行负担。故喜神公司要求宏润公司赔偿因合同解除导致喜神公司向次承租人赔偿的经济损失600万元以及预期收益损失1300万元的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
喜神公司依据《协议书》给付的600万元系其在缔约前拖欠的房屋租金，而非《协议书》重新设立的新的债权债务，且喜神公司历史欠租的事实有法院生效文书和合同约定为据，现喜神公司要求返还其中300万元的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。
石景山区政府曾有意对涉案房屋在内的地段开发建设，喜神公司也愿积极参与，主动停止经营，但是开发项目停滞之后，喜神公司应当在租赁期限内尽早恢复经营以减少经济损失，但其仍纠缠于开发项目工程的推进以及责任承担，放任损失扩大。喜神公司主张的自2011年开始停业5年的留守人员工资、遣散员工费用等损失，系自身过错所致，与宏润公司无关，故法院对喜神公司要求宏润公司赔偿上述损失的请求，不予支持。
喜神公司提出的要求宏润公司赔偿拆除装修损失、二次装修设计费损失、重新修改电路配电室费用、原房屋装修损失等反诉请求，均属于装饰装修损失。对此，法院认为，承租人根据其租赁房屋的用途，考虑租赁期限的长短对于租赁房屋可以进行适当装饰装修，当房屋租赁合同履行期限届满后，附合的装饰装修物的价值已经在租赁期限内使用完毕，而在房屋租赁合同期限届满之前，合同解除的，对于剩余租赁期内装饰装修残值应当根据双方当事人的过错程度确定。喜神公司的违约行为直接导致合同解除，但宏润公司未谨慎行使单方合同解除权的行为亦有一定的过错。关于剩余租赁期内装饰装修残值的认定，由于喜神公司将涉案房屋交付徐志强、孙玉贵之后，其二人对涉案房屋原装修部分已拆除，原装修状况无法确定，鉴定机构经现场勘察后亦不能对涉案房屋现有装修残值进行鉴定。考虑喜神公司对涉案房屋装饰装修投入、自建、重新装修期间对配电室的改造以及对原装饰装修拆除等各种因素，依据公平原则，法院酌情确定宏润公司补偿喜神公司的损失数额。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决：
一、解除北京宏润投资经营公司与北京喜神生日酒楼有限公司于二ＯＯ二年九月十二日签订的《房屋租赁协议》、于二ＯＯ二年十一月十一日签订的《补充协议（二）》、于二ＯＯ三年十月二十八日签订的《补充协议》、北京宏润投资经营公司与北京喜神生日酒楼有限公司、康维海于二Ｏ一四年二月二十一日签订的《协议书》；二、北京喜神生日酒楼有限公司于本判决生效后十日内给付北京宏润投资经营公司房屋租金七十三万六千二百八十八元及利息（自二Ｏ一四年十二月三十一日起至实际付清之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、北京喜神生日酒楼有限公司于本判决生效后十日内给付北京宏润投资经营公司用电权租金四万元；四、北京喜神生日酒楼有限公司于本','2018-09-23
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