广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第2731号
原告张鹏，男，汉族，1973年7月3日出生，身份证住址深圳市福田区。
委托代理人霍艳丽，广东宽和律师事务所律师。
委托代理人纪鹏生，广东宽和律师事务所律师。
被告陈佳斯，女，汉族，1993年12月5日出生，身份证住址深圳市福田区。
委托代理人李凯，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
委托代理人胡梦甜，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。
被告卓继灵，男，汉族，1985年4月14日出生，身份证住址广东省陆丰市。
第三人中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行，地址深圳市罗湖区。
法定代表人廖玉金。
委托代理人康倩兰，广东嘉得信律师事务所律师。
委托代理人吴从振，广东嘉得信律师事务所律师。
第三人林伟忠，男，汉族，1975年3月28日出生，身份证地址深圳市福田区。
委托代理人雷红丽，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人廖湘，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
原告张鹏诉被告陈佳斯、卓继灵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称工商银行）、林伟忠为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张鹏及其委托代理人霍艳丽、纪鹏生，被告陈佳斯的委托代理人李凯、胡梦甜，第三人工商银行的委托代理人康倩兰，第三人林伟忠的委托代理人雷红丽均到庭参加了诉讼。被告卓继灵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年2月11日，原告与被告陈佳斯签订《房地产买卖合同》，约定：1、原告向被告陈佳斯购买位于深圳市龙华特发和平里D栋0××3号房产，购买价207.5万元；2、原告在签订合同当日支付购房定金20万元，第二部分房款（187.5万元）应于被告陈佳斯一手房产证出来后七日内一次性支付；3、被告陈佳斯应于房产证出来的七个工作日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼过户等手续；合同第十五、十六条约定了买卖双方各自违约责任的承担。同时，原告与被告陈佳斯在备注条款中明确约定：……4、在开发商已通知被告陈佳斯办理一手房产证时，被告陈佳斯在七日内去办理相关手续，如被告陈佳斯未按时办理，要承担相应的责任，并且被告陈佳斯一手房产证办理七日内及时通知中介方；5、经双方协商，原告同意第二部分房款在签订合同当日提前支付30万元；6、被告陈佳斯同意在收到原告支付的人民币50万元时，将房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约于签订合同当日（即2015年2月11日）向被告陈佳斯工行账户支付定金20万元，部分购房款30万元，共计50万元，被告陈佳斯向原告出具收款收据，确定收到上述购房款项。同日，被告陈佳斯在收到原告支付的50万元购房款后，将涉案房产交付给原告使用，至原告诉至法院时止，原告已完成涉案房产装修，并已实际入住涉案房产。同时，为保证合同履行，被告卓继灵自愿向原告出具《担保书》，确认：如被告陈佳斯未按合同履行相应义务，则本人（卓继灵）愿意承担此房产交易中因被告陈佳斯违约所产生的相应责任。后经原告了解，至2015年9月，涉案房产已经可以办理一手房产证的相关手续，但被告陈佳斯总以自己长期在外，无法安排时间办理为由，多次拒绝办理；甚至被告以自己在外举高额债务为借口，以不配合办理一手房产证为要挟，要求原告向其再多支付一笔高额的费用偿还被告个人债务，但原告未予理会。原告为尽早取得涉案房产所有权，便多次催促提醒被告陈佳斯，但被告陈佳斯未有任何履行之意思表示，根据双方签订的房产买卖合同，被告陈佳斯拖延办理一手房产证的行为依然构成违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告陈佳斯履行《房产买卖合同》，你协助原告办理深圳市龙华特发和平里D栋0××3号房产的过户手续；2、被告陈佳斯赔偿原告违约金70550元（以购房价207.5万元为基数，自2015年9月1日起暂计至2015年12月25日止，自2015年12月26日，以207.5万元为本金，以日利率万分之4计算违约金至被告陈佳斯履行完毕之日止）；3、被告卓继灵对被告陈佳斯的上述违约行为承担连带保证责任；4、两被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费）。
被告陈佳斯答辩称，第一，涉案房产的买卖行为是被告陈佳斯无权处分行为，涉案房产的实际权利人为本案第三人林伟忠，所以被告认为涉案合同的效力，只有在本案的第三人林伟忠追认之后方为有效；第二，即便在本案中第三人林伟忠对原被告双方之间签署的房地产买卖合同的效力予以追认，那么原告在计算违约金的起算时间上也存在问题，原被告在交易之初就知晓，涉案房产在签订合同时并没有办理房产证，实际上涉案房产的房产证是在2015年12月才办理，即本案的迟延履行的时间起算点最早应该在2016年元月开始，所以被告认为原告在计算违约金的起算点提前了，应当予以纠正。
被告卓继灵未到庭，亦未提交书面答辩状。
第三人工商银行陈述称，一、对于原告及被告之间的买卖行为，第三人中国工商银行均未知晓，也未曾参与，无从核实。二、对于第三人林伟忠所称本案所争议的房产其拥有97%份额的产权，我方不予认可，根据物权法第9条之规定，不动产的设立、变更、转让及消灭均依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，我方作为争议房产的抵押权人，认可被告陈佳斯为其权利人及抵押人，请求法院维护第三人工商银行的合法抵押权。
第三人林伟忠陈述称，一、涉案房产的实际权利人为林伟忠，2013年6月，第三人林伟忠向深圳市特发集团有限公司购买了涉案房产，因个人原因，以被告陈佳斯的名义进行购买，在2013年7月6日第三人林伟忠与被告陈佳斯签署了房屋产权归属协议，约定甲方即林伟忠投资购买涉案房产，并约定所有的首期款和按揭贷款均由林伟忠出资，且约定了陈佳斯不得将涉案房产抵押转让给其他人，此后，2013年6月24日开始，第三人林伟忠委托其他人向涉案房产的开放商即特发集团先后支付定金5万元，首期款47.5789万元，并以被告陈佳斯的名义申请按揭，每月的按揭款项均由林伟忠支付至今，2015年12月涉案房产的过户登记的税费5.2158万元均由林伟忠支付，且目前林伟忠持有购买涉案房产的所有合同、支付凭证的原件，被告陈佳斯目前为在校学生，根本没有购房能力，根据房屋产权归属协议，涉案房产100%的产权所有人为第三人林伟忠。3%的份额权利为林伟忠给予被告陈佳斯的代持费用，由此可见，第三人林伟忠为涉案房产的实际权利人。二、未经第三人林伟忠同意，被告陈佳斯无权将房产对外转让，根据合同法第132条和房屋产权归属协议第2条第5款的约定，被告陈佳斯无权转让、处分涉案房产，对于被告陈佳斯与原告的转让行为，第三人林伟忠对此不予认可，依据合同法第51条的规定，未经权利人追认的无权处分行为，属无效，故原告与被告陈佳斯的转让涉案房产的行为，未经第三人林伟忠同意，且林伟忠不予认可，应当不发生法律效力，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年2月11日，原告张鹏（买方）与被告陈佳斯（卖方）签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将其位于深圳市龙华特发和平里D栋XXXX房（深房地字第××号）房产转让予买方；转让成交价2075000元；定金200000元于合同签订时支付，前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；第二部分房款1875000元，买方须在签署本合同之日起等卖方一手房产证出来五日（含当日）内全部付清，买卖双方须于该期限届满日（若卖方须办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方已将上述第二部分房款存入监管账户之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费，不得延误；该物业属于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起等卖方一手房产证出来的七个工作日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款或贷款的，须在签署本合同之日起六十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；放款时间和方式为房地产过户转让手续办理完毕，即买方领取买方名下的新房地产证后，由监管机构按监管协议的约定支付给卖方；涉案合同履行过程中涉及的所有税费由买方承担；卖方保证对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税费、事宜，卖方应在签署《深圳市二手房买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的法律责任；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定：1、卖方出售此房是毛坯状态；2、买方知情此房屋一手房产证还未出来，卖方自行承担一手房产证所需费用；3、如果卖方月供有逾期和断供情况发生，所增加相关费用由卖方自己承担；4、在开发商通知买方办理一手房产证后，卖方在七日内去办理相关手续，如果卖方未按时办理要承担相应的责任，并且卖方一手房产证办理七日内及时通知中介方；5、合同里条款当中一次性付款条约的第二部分条款，双方协商，买方同意第二部分房款在签合同当日提前支付人民币叁拾万元整；6、双方协商后，卖方同意在买方支付人民币五十万元整时，同时交付房屋给买方使用；7、如果因买方原因导致无法过户，责任由买方承担。
合同签订当日，原告支付了定金20万元，被告陈佳斯出具了收据。同日原告另行支付购房款30万元，被告陈佳斯出具了收据。
同样在签订合同当日，被告陈佳斯将涉案房产交付给原告张鹏，并约定自2015年3月1日起由原告张鹏承担涉案房产的管理费等相关费用。原告张鹏已经实际占有涉案房屋。
2015年2月11日，被告卓继灵出具担保书称：“本人（卓继灵）给陈佳斯就深圳市龙华和平里一期0203房交易担保（卖方陈佳斯、买方张鹏），如果陈佳斯未按合同履行相应义务，则本人愿意承担此房产交易中因卖方陈佳斯违约所产生的相应责任。此担保书在买卖双方交易完成后，自动失效。”
另查，涉案房产于2015年12月11日办理房地产权属登记，登记在被告陈佳斯名下，房地产证号码：50××26。
涉案房产现处于抵押状态，抵押于第三人工商银行处，抵押人陈佳斯，借款金额121万元，借款期限360个月。上述抵押已办理抵押登记。
原告张鹏家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。
再查，2013年7月6日，第三人林伟忠与被告陈佳斯签订《房屋产权归属协议》，约定第三人林伟忠于2013年6月24日投资1735789元购买深圳市和平里花园一期D栋XXX房，其中首付525789元，余款1210000元在深圳市工商银行做按揭贷款，首付款与按揭款项还款均由林伟忠支付；林伟忠为该房屋的投资者和实际所有人，占上述房屋所有权97%份额，因个人原因将上述产权仅登记在被告陈佳斯名下，陈佳斯占上述房屋所有权3%份额；陈佳斯不得将该房屋抵押与第三人，从而获得金钱利益；该房屋所产生的财产权利，陈佳斯只有该房屋所有权3%份额可进行遗产法定继承、遗嘱继承和遗赠；因该房产林伟忠占97%所有权，陈佳斯不得未经林伟忠的书面同意而将该房屋转让与第三人；政府有关部门为陈佳斯办理的房屋产权登记手续原件（房屋产权证明）应由林伟忠保管；自本协议签字确认之日起，林伟忠五年内将上述登记在陈佳斯名下的房产过户更改房屋所有权人登记；陈佳斯对上述房产在同等条件下拥有优先购买权，陈佳斯所拥有的该房屋所有权3%的份额可抵作相应的购房款购买上述房产；房屋的使用权、出租权归林伟忠，林伟忠有权自用或出租本合同约定的房屋；房屋的抵押权归林伟忠，林伟忠有权因经营需要将该房屋用于抵押贷款，陈佳斯应于配合，陈佳斯不得自行抵押该房屋。
上述协议签订后，被告卓继灵于2013年6月24日向案外人深圳市特发集团有限公司支付了定金5万元，于2013年7月6日向案外人深圳市特发集团有限公司支付了首期购房款475789元。案外人深圳市特发集团有限公司出具了顾客名称为陈佳斯的收款收据和购房发票。2015年12月10日，被告卓继灵向深圳市房地产权登记中心（龙华）支付了房屋所有权登记费80元和代征房地产交易税费52073.67元。深圳市不动产登记中心出具了缴款人为陈佳斯的事业性收费统一票据和深圳市地方税务局电子缴款凭证。
被告卓继灵出具书面情况说明称，其支付上述款项均系按照第三人林伟忠指示支付，并自2013年10月起，按照林伟忠的指示每月向被告陈佳斯名下的按揭账户转入按揭款和物业管理费。
以上事实，有《房地产买卖合同》、收款收据、银行同城支付往账凭证、担保书、交楼确认书、门匙收据、个人购房借款/担保合同、居住证明、委托银行代扣款协议、银行存折、物业管理费收据、水费收费通知单、电费发票、不动产资料电脑查询结果表、陈佳斯账户流水、房屋产权归属协议、售楼收款收据、银行转账凭证、售楼发票、房屋所有权登记费票据、深圳市地方税务局电子缴款凭证、情况说明等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。原告张鹏与被告陈佳斯签订的《房产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
被告陈佳斯、第三人林伟忠均以林伟忠为涉案房产真正所有权人，被告陈佳斯为无权处分为由进行抗辩。经审查，本院认为，第三人林伟忠与被告陈佳斯签订的《房屋产权归属协议》系房屋代持协议，其形成的系林伟忠与被告陈佳斯之间的债权关系，并不当然产生物权效力。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，涉案房产经登记的所有权人系被告陈佳斯，且被告陈佳斯在签订涉案合同是已成年，系完全民事行为能力人，有权亦有能力处分涉案房产。被告陈佳斯及第三人林伟忠的上述抗辩不能成立，本院不予支持。如由此引起对第三人林伟忠权益的损害，第三人林伟忠可另寻法律途径解决。涉案合同合法有效，买卖双方应当严格按照合同履行。
合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金、被告陈佳斯并没有在合同约定的时间内办理公证授权委托手续，且在涉案房产依法办理一手房地产证后，被告陈佳斯没有履行告知义务，导致原告无法及时履行支付购房款的义务，已构成根本违约。
关于违约责任，由于被告陈佳斯没有及时办理赎楼手续，且在办理完一手房地产证后没有履行告知义务，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。鉴于被告陈佳斯违反合同约定，原告有权按照合同约定要求被告支付延期履行的违约金并继续履行合同。原被告双方应当履行合同义务。被告陈佳斯应当向第三人工商银行清偿贷款以注销涉案房产的抵押登记，第三人工商银行应予协助配合，相关赎楼费用按照双方合同约定予以负担；鉴于涉案房产已经完成交付，原告应当支付被告剩余房款1575000元。
关于违约金，原告主张因被告陈佳斯没有在办理出一手房产证后履行通知义务，构成违约，原告有权依照合同约定计收日万分之五的违约金。被告陈佳斯抗辩称，虽然被告陈佳斯没有履行通知义务，但原告显然在起诉前已经知道被告办理处了一手房产证，就应当履行付款义务，但原告没有依照合同支付房款，亦构成违约。经审查，本院认为，依照合同约定，在被告陈佳斯办理完一手房产证后，应当在7日内通知中介和原告，原告应当在5日内支付购房款，现被告陈佳斯没有履行通知义务，且购房余款依合同约定应当存入监管账户，故原告支付购房款的条件尚未成就，原告未支付购房款不构成违约。被告陈佳斯应当承担其因不予履行通知义务的违约责任。违约金的起算日期应当自办理出一手房地产证七日后即2015年12月18日起计算，计至判决生效之日止。故对于原告提出的自2015年9月1日起计算违约金的主张，本院予以部分支持。
关于被告卓继灵的连带责任。本院认为，被告卓继灵出具了担保书称如果陈佳斯未按合同履行相应义务，则本人愿意承担此房产交易中因卖方陈佳斯违约所产生的相应责任。因此被告卓继灵应当对陈佳斯所应当承担的违约金承担连带责任。故对于原告主张被告卓继灵对被告陈佳斯的违约行为承担连带责任，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈佳斯于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市龙华特发和平里D栋0××3号（深房地字第××号）房产贷款债务、注销房产抵押登记，第三人中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行予以协助配合；
二、原告张鹏于深圳市龙华特发和平里D栋0××3号（深房地字第××号）房产注销抵押登记之日起十日内支付被告陈佳斯房屋转让余款1575000元（如被告陈佳斯不按期履行第一项义务，原告可以于本判决生效之日起四十日内代为清偿抵押债务并注销房地产抵押登记，赎楼款从原告应当支付的购房款中折抵）；
三、被告陈佳斯与原告张鹏于本判决生效之日起四十日内将上述房屋过户登记至原告张鹏名下（过户登记税费由原告张鹏负担）；
四、被告陈佳斯于本判决生效之日起三日内支付违约金（以转让成交价2075000元为基数，以日万分之四为计算标准，自2015年12月18日计至本判决书生效之日止）；
五、被告卓继灵对陈佳斯应当承担的违约金承担连带保证责任；
六、驳回原告张鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费23964元、保全费5000，由被告陈佳斯、卓继灵负担。上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 郭 映 舜
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一六年四月八日
书 记 员 李 玉 婷
书 记 员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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