北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0112民初15106号
原告：宗淑兰，女，1941年5月29日出生，汉族，北京市通州区宋庄镇任庄村农民，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：马桂吉，北京创为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任玉山（原告之子），男，1963年5月22日出生，汉族，北京市通州区宋庄镇任庄村农民，住北京市通州区。
被告：王朝省，女，1962年9月17日出生，汉族，退休职工，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李由军，北京市盈科律师事务所律师。
原告宗淑兰与被告王朝省农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告王朝省在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议申请，本院经审查裁定驳回了被告王朝省的管辖权异议，被告王朝省不服裁定，上诉于北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院经审查驳回其上诉，维持原裁定。本案原告宗淑兰的委托诉讼代理人马桂吉、任玉山，被告王朝省及委托诉讼代理人李由军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宗淑兰向本院提出诉讼请求：1．依法判令确认宗淑兰与王朝省签订的《买卖房屋协议书》无效；2．王朝省将位于北京市通州区宋庄镇任庄村后街x号正房四间、厢房四间及院落腾退返还给宗淑兰。事实和理由：宗淑兰与任福财在通州区宋庄镇任庄村后街x号有正房四间，厢房四间及院落一处。2003年6月6日，宗淑兰与王朝省签订《买卖房屋协议书》，宗淑兰将涉案房屋及院落以39500元价格卖给王朝省。因王朝省不属于通州区宋庄镇任庄村农民，其无权使用任庄村宅基地，依法不得买卖任庄村房屋，故双方签订的《买卖房屋协议书》应属于无效合同，特诉至法院。
被告王朝省辩称，不同意宗淑兰诉讼请求，第一、宗淑兰与诉争房屋没有利害关系，其没有诉讼主体资格。诉争房屋已经买卖并实际履行，并全部重建、新建房屋。现在的房屋已经不是宗淑兰当年所售房屋，其要求腾退的房屋已经不存在。第二、宗淑兰因房屋的灭失而丧失物权，其对涉诉房屋已经没有任何权利和利益，且因为丧失物权请求权，故宗淑兰没有诉讼资格，其诉请应当被依法驳回。第三、宗淑兰的行为违反合同法诚实、守信、公平、公正等原则，契约完全是双方真实意思表示。第四、国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》，不属行政规章，不能作为认定合同无效的依据。第五、宗淑兰的主张已经超过法定的诉讼时效且与时代背景相悖。第六、王朝省自2003年购买房屋后不断对诉争房屋投入资金重建和扩建，损失不可估量。综上，该协议的签订系双方真实意思表示，请法院驳回宗淑兰的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
位于北京市通州区宋庄镇任庄村后街x号有院落一处，该院落的集体土地建设用地使用证上登记的土地使用者为宗淑兰。2003年6月6日，宗淑兰与王朝省签订《买卖房屋协议书》一份，该协议载明：“甲方任庄村村民宗淑兰将闲置的前院正房肆间54号院，箱房肆间，包括院墙……总计卖价叁万玖千伍佰元，现款笔下交清……前院房屋四至：东至空地，南至道，西至道，北至任玉山，如果因国家占地拆迁或其他原因动用，一切利益归乙方王朝省所有，任何其他人员不得干涉。如果乙方王朝省将房屋卖出，任玉山优先，此协议一式两份，甲乙双方各一份。2003年6月6日。”王朝省、宗淑兰、任玉山在落款处签字。协议书上还有北京市通州区宋庄镇任庄村民委员会（以下简称任庄村委会）负责人签字，并加盖了任庄村委会公章。
上述协议签订后，双方依约履行了协议，之后该院落一直由王朝省占有使用。2003年10月12日，任庄村委会在涉案院落的集体土地建设用地使用证变更记事事项处登记：原宗淑兰私有财产正房肆间箱房肆间，使用面积210平方米及其它建筑物卖给北京市朝阳区小亮马桥居x号王朝省，此房屋x号院所有权归王朝省所有，特此变更，并加盖任庄村委会公章且村委会负责人签字。
另查，王朝省不是涉案房屋所在任庄村的集体经济组织成员。
本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效规定仅适用于债权请求权，而不适用于物权、形成权。本案中，宗淑兰主张对双方签订买卖合同效力进行确认，其主张的内容并非属于债权请求权，故本案不适用诉讼时效规定。宗淑兰作为涉案合同当事人一方，具有提起合同效力确认的诉讼主体资格，有权提起合同效力确认之诉。
违反国家法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的处分，根据我国土地管理法、物权法的规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，所以农村宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中，王朝省不是涉案宅基地所在任庄村委会集体经济组织成员，不享有对涉案宅基地的使用权资格。虽然双方在签订涉案合同时，经过了任庄村委会的同意，但这并不代表王朝省成为了任庄村委会集体经济组织成员，不能当然获得涉案宅基地的使用权资格。故宗淑兰与王朝省于2003年6月6日签订的《买卖房屋协议书》系无效合同，且宗淑兰、王朝省对合同无效均有过错。
对于宗淑兰要求确认双方签订的农村房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。庭审过程中，宗淑兰向本院提起了关于评估涉案房屋价值的鉴定，在目前宅地一体的格局下本院经综合考虑不予准许。原因如下，第一、鉴定农村房屋市场价值必须有该房屋所在区域的区位补偿价，但目前涉案房屋不涉及拆迁，其所在区域没有明确的区位补偿价，无法直接通过鉴定对房屋价值进行合理评估。第二、通州区正在进行城市副中心建设，涉及大规模的占地拆迁，土地及农村房屋价值涨幅较大，不宜仅参考临近区域价格对涉案房屋进行估值。
对于宗淑兰提出的要求王朝省腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：第一、按照我国法律规定，合同无效后的法律效果需要一并处理，但在农村房屋买卖合同案件中，为保证公平公正，应将赔偿和腾退房屋一并处理。目前由于无法评估涉案房屋的价值，宗淑兰无法对王朝省进行合理赔偿，故对于宗淑兰要求王朝省腾退房屋的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
第二、涉案房屋买卖行为发生在2003年，钱物两清。2003年发生的行为虽在法律上无效，但系双方真实意思表示。该行为发生至今已经十五年，涉案房屋始终由王朝省修缮居住。宅基地使用权作为一种用益物权，具有福利和社会保障功能，防止农民因出卖房屋失去土地及房屋致贫。本案中宗淑兰在出卖房屋后，2017年之前从未主张房屋相关权利，现因其他原因违背曾经自愿订立的契约，不认可2003年的房屋出售行为，虽目前法律上确认房屋买卖合同无效，但宗淑兰的行为不符合诚实守信、公平合理原则。综上，宗淑兰要求王朝省腾退涉案房屋及院落的诉讼请求，本院不予支持。
特别需要指出的是，涉案房屋买卖合同虽然无效，但由于无效后的法律后果尚未处理，且涉案房屋的腾退问题应与补偿问题同时解决为宜，涉案房屋并未实际腾退，应由王朝省继续占有使用。宗淑兰在合同无效法律后果处理之前，无权仅依据合同无效向王朝省或相关机关主张涉案房屋的有关权利。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认宗淑兰与王朝省于2003年6月6日签订的《买卖房屋协议书》无效。
二、驳回宗淑兰的其他诉讼请求。
案件受理费788元，由宗淑兰负担（已交纳）。
公告费260元（以实际票据为准），由王朝省负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李士刚
人民陪审员 梁春友
人民陪审员 詹国辉
二〇一八年六月六日
法官 助理 刘析鹭
书 记 员 张奕轩