陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终6511号
上诉人（原审原告、反诉被告）：潘涛，男，1984年12月5日出生，汉族，住西安市长安区。
委托诉讼代理人：宋亚林，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何洁，陕西丰瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：包晓青，男，1964年12月16日出生，汉族，住上海市闸北区。
委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李佳斌，陕西法智律师事务所律师。
原审第三人：西安海城房地产营销策划有限公司。住所地：西安市曲江新区雁南三路曲池坊*******室。
法定代表人：朱继红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何红波，男，1985年10月6日出生，汉族，法务，住。
上诉人潘涛因与被上诉人包晓青、原审第三人西安海城房地产营销策划有限公司（以下简称海城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初6307号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人潘涛及其委托诉讼代理人宋亚林、何洁，被上诉人包晓青的委托诉讼代理人王禾、李佳斌，原审第三人海城公司的委托诉讼代理人何红波，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘涛上诉请求：1、依法撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初6307号民事判决。2、依法将本案发回重审或者改判支持上诉人的诉讼请求。3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人潘涛已按合同约定支付了全部购房定金并且从未拒绝承担契税及大修基金，其履行并不存在瑕疵，并未违反合同约定。一审判决认定事实错误。被上诉人自行认缴大修基金和契税，不能成为其拒绝履行合同的理由。2、被上诉人在取得房产证后，不积极履行合同义务，才是合同不能履行的根本原因，被上诉人的行为构成违约。3、买卖合同的签订时间早于西安市房产新政颁布施行日期，涉案房屋的买卖不存在履行不能的问题。一审法院认定合同因受到该政策的影响无法履行，属认定事实错误。4、一审判决依据《合同法》第九十四条规定解除合同缺乏事实依据，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，应当予以纠正。
包晓青答辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法予以维持。1、因双方和中介并未约定定金托管条款，上诉人向中介公司支付定金的行为不具有定金给付的法律效力。被上诉人至今并未收到上诉人应依约给付的6万元定金，上诉人明显违反合同约定及法律规定。2、被上诉人为推进合同的履行，于2017年2月20日垫付了涉案房屋的大修基金及契税，上诉人至今未向被上诉人支付相关费用，上诉人行为系严重违反合同约定的行为，已构成根本违约。3、因政策因素涉案房屋不具有上市交易的资格，合同已实际无法办理网签过户等手续，合同理应予以解除。涉案房屋自购房之日既未满5年，自取得不动产权证书也未满两年，涉案房屋不具有上市交易的资格，三方订立房屋买卖合同的目的已不能实现，故房屋买卖居间合同应予以解除。上诉人的上诉请求无事实和法律依据不能成立，应依法予以驳回。
海城公司述称，定金是当时在包晓青的同意下委托其公司保管，大修基金及契税需要用包晓青本人的身份证缴纳，拿到房本之后被上诉人一直不配合办理网签不过户。上诉人的上诉能够成立，不认可一审判决。
潘涛诉至一审法院请求：1、判令包晓青继续履行《房屋买卖居间合同》，协助潘涛办理房屋所有权转移登记手续，潘涛同意一次性支付房屋尾款（合同未履行部分174万元）。2、判令包晓青向潘涛支付违约金18万元；3、由包晓青承担诉讼费用。
包晓青反诉请求：1、解除包晓青与潘涛、海城公司于2017年1月19日签订的《房屋买卖居间合同》，并判令潘涛按照合同约定承担逾期付款的违约金；2、本案全部诉讼费由潘涛承担。
一审法院经审理查明，2017年1月19日，潘涛（乙方）与包晓青（甲方）、海城公司签订《房屋买卖居间合同》，约定潘涛购买包晓青所有的位于西安市金地湖城大境4号地28号楼1单元10202号房屋。房屋现状为无房屋所有权证但有购房合同，待办出房产证后过户。该房屋交易价格为人民币一百八十万元整。其中购房定金为人民币六万元，2017年1月19日前已由乙方实际支付给甲方。合同第三条约定：甲乙双方协商一致，乙方申请商业银行按揭贷款付款（备注：如买房按揭贷款，除定金及贷款部分外的首付款于过户前在房地局资金监管账户进行监管）。合同第四条交易税费约定，该房屋交易过程中产生的所有交易税费由乙方承担，并由乙方自行缴纳到房地产管理机关及税务机关。合同第七条违约责任第一款约定：本合同签订后，甲方拒绝将房屋出售给乙方，视为甲方违约，乙方有权单方面解除合同并要求甲方承担违约责任。甲方应在违约责任发生之日起5个工作日内，向乙方退还已收取的房款和定金，并支付本合同约定交易价格10%的违约金，丙方收取甲、乙方的中介费不予退还，由甲方直接赔付乙方。第五款约定：乙方若未按本合同第二、三、四之约定向甲方履行义务的，每逾期一日，乙方应支付甲方本合约约定交易价格百分之一的滞纳金，逾期超过30日，乙方应额外向甲方支付本合同约定交易价格10%的违约金。合同第八条补充约定为：该房屋产权证在尚未办出，待办出房产证后过户；买方承担交易产生的而所有税费（包括甲方办证之契税、大修基金）共计197946元，如甲方办理契税按1.5%，则按实缴费用从总费用中扣除。丙方协助甲、乙双方在40日内办出房产证（缴契税后算起甲乙双方须在办出产证10日内办理过户手续）。该房屋买卖居间合同签订后，包晓青向潘涛出具收条一张，上载明收到本案涉案房屋定金60000元。但该定金实际由潘涛通过银行转账方式，支付给第三人海城公司员工叶锦东。海城公司收到该定金后向潘涛出具收款收据一张，该收据日期为2017年1月9日，上载明为定金托管，未将该定金交付与包晓青。对于该收款收据日期与潘涛实际交付日期不一致问题，海城公司主张系笔误造成。2017年2月20日，包晓青自行缴纳涉案房屋契税26365元及大修基金25486.65元。根据合同第八条约定，涉案房屋大修基金及契税由潘涛承担，但潘涛并未向包晓青缴纳该部分费用。另查，涉案房屋位于西安市曲江新区，系包晓青于2014年10月10日购买，该房屋进行不动产权登记时间为2017年3月16日。2017年4月，潘涛要求包晓青继续履行合同时，包晓青拒绝履行，潘涛遂将包晓青起诉至一审法院，要求包晓青继续履行合同，办理涉案房屋的不动产权登记转移手续。
一审法院认为，依法成立的合同合法有效。潘涛与包晓青双方所签订的《房屋居间买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定的义务履行。本案中，潘涛与包晓青就购买涉案房屋达成合意，在海城公司的居间协调下签订《房屋买卖居间合同》。但在该合同签后，潘涛与包晓青双方均未完全按照合同约定履行。根据合同约定，潘涛应向包晓青支付定金60000元，且合同付款方式明确约定如买方按揭贷款，除定金及贷款部分外的首付款于过户前在房地局资金监管账户进行监管。根据该约定，60000元定金应直接支付与包晓青本人，排除由居间方进行定金监管。但根据法庭调查，潘涛实际将定金支付与海城公司员工，并未向包晓青支付，包晓青虽向潘涛出具定金收条，但实际未收到该定金。故潘涛交付定金的行为，存在瑕疵。合同同时约定，买方承担交易产生的而所有税费（包括甲方办证之契税、大修基金），包晓青在缴纳契税、大修基金后，潘涛也未将该费用向包晓青支付。但当事人在履行合同中，应遵守诚实信用原则，潘涛交付定金以及未及时向包晓青支付大修基金、契税的行为虽存在瑕疵，但该瑕疵尚不足以导致合同无法履行，包晓青及海城公司应督促潘涛及时按合同约定履行，积极促成合同约定的义务。现因潘涛的履行瑕疵以及包晓青及海城公司的怠于履行、拒绝履行，导致涉案房屋受本市房产新政影响，因购房未满五年，且潘涛未按合同约定缴纳定金而无法履行。故对于潘涛要求继续履行该合同，并要求包晓青承担违约金的诉请，依法不予支持。该合同应依法予以解除。同时，对于包晓青要求潘涛支付违约金的诉请，潘涛已根据合同约定交付定金，包晓青在未收到定金的前提下，向潘涛出具收到定金的收条，海城公司在明知合同约定定金不能由居间方托管的前提下，仍收取潘涛交付的定金，故潘涛支付定金的行为虽存在瑕疵，但并非潘涛本人原因所致，海城公司及包晓青亦存在过错。包晓青另主张因潘涛未交付涉案房屋的契税、大修基金而要求潘涛支付违约金，因涉案房屋契税、大修基金不属于合同第四条“该房屋交易过程中产生的所有交易税费”，而系双方在合同第八条中的单独约定，故包晓青据此要求潘涛承担违约责任，缺乏合同依据，依法不予支持。一审法院遂判决：一、解除原告（反诉被告）潘涛与被告（反诉原告）包晓青与2017年1月19日签订的《房屋买卖居间合同》。二、驳回原告（反诉被告）潘涛的诉请请求。三、驳回被告（反诉原告）包晓青的其余诉讼请求。本案本诉案件受理费22080元，保全费5000元，由原告（反诉被告）潘涛承担，本案反诉案件受理费10500元，由被告（反诉原告）包晓青承担。
二审中，潘涛提交证据：1、金地湖城大境2018年5月至6月房屋市场价格资料。以证明因房价大幅上涨，被上诉人违约。2、《华商报》关于二手房买卖纠纷的有关报道。以证明法律应保护守约方的利益，被上诉人应承担违约责任。包晓青质证称：1、对房价上涨资料的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，没有提供截屏的原件，对于所反映的情况不予认可，该证据与本案涉及的合同是否解除没有关联性。本案不存在对房价的争议，是上诉人没有按照合同约定履行义务，故此双方之间合同依法解除的责任应当由上诉人承担，由于上诉人在交付定金和交付相关大修基金及契税过程中的违约行为，导致了新规出台时已经丧失了房屋出售资格，故此责任应由上诉人自行承担。2、对报纸的真实性、证明目的均不认可，上诉人自身的违约行为应当由上诉人自己承担责任。海城公司质证称，对房价上涨资料的真实性及证明目的认可，对于《华商报》的报道的真实性及证明目的均认可。经审理查明，本案《房屋买卖居间合同》签订后，包晓青向潘涛出具收条一张，载明收到本案涉案房屋定金60000元。该定金实际由潘涛通过银行转账方式，由海城公司员工叶锦东收取，一审中，海城公司提交收款收据一张，称其公司收到该60000元定金后向包晓青出具收款收据，该收据日期为2017年1月9日，上载明为定金托管。对于该收款收据日期与潘涛实际交纳日期不一致问题，海城公司称系笔误造成。一审庭审中潘涛表示愿意一次性向包晓青支付174万元房屋尾款。其余事实与原审判决认定一致。
本院认为，潘涛与包晓青于2017年1月19日签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，当事人均应按照合同约定的义务履行。双方合同约定2017年1月19日前潘涛向包晓青支付定金60000元，合同签订当日，潘涛通过银行转账支付给海城公司员工叶锦东60000元，海城公司收到该定金后向包晓青出具收款收据一张，该收据上载明为定金托管，同时，包晓青向潘涛出具收条一张，上载明收到涉案房屋买卖的定金60000元。故应当认定潘涛与包晓青及海城公司就支付定金方式达成一致意见，潘涛已经履行了支付定金的合同义务。虽双方合同第八条补充约定该房屋产权证尚未办出，待办出房产证后过户，买方承担交易产生的所有税费（包括甲方办证之契税、大修基金）共计197946元，但并未约定甲方办证之契税、大修基金的缴纳方式，事实上办理包晓青名下房屋产权证时缴纳契税、大修基金需包晓青本人或者本人配合缴纳，2017年2月20日，包晓青自行缴纳涉案房屋契税26365元及大修基金25486.65元后，其也无证据证明要求潘涛承担而潘涛拒绝履行义务。包晓青于2017年3月16日取得涉案房屋产权证，潘涛于2017年4月要求包晓青继续履行合同时，包晓青拒绝履行。本院认为，本案中潘涛并未违约，本案纠纷应是因包晓青违约所致。2017年7月4日《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》第七条规定：“2017年6月28日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签订购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。”本案房屋买卖合同签订日期为2017年1月19日，当日买方潘涛通过银行转账支付定金60000元，故本案房屋买卖不受上述规定第一条关于商品住房自购房之日起满5年、二手房自房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易规定的限制。原审判决认定本案合同因政策原因无法履行，应认为适用法律有误。潘涛要求继续履行合同的诉讼请求应予支持。包晓青要求解除合同并由潘涛承担违约责任的请求不能成立。关于潘涛主张包晓青支付违约金问题，因双方合同仅约定合同签订后卖方拒绝将房屋出售给买方，买方有权单方解除合同并要求卖方承担违约责任，但合同中并未约定卖方违约而买方不解除合同时卖方应否承担违约责任，故对潘涛要求包晓青承担违约责任的请求不予支持。一审中，潘涛愿意一次性支付174万房屋尾款，依法应予准许。对于包晓青办理涉案房屋《不动产权证书》时缴纳契税、大修基金已产生的费用，潘涛也应依合同约定支付包晓青。综上，原审判决依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初6307号民事判决；
二、潘涛与包晓青于2017年1月19日签订的《房屋买卖居间合同》继续履行；
三、本判决生效后15日内潘涛向包晓青一次性支付剩余房款174万元及已产生的缴纳契税和大修基金费用51851.65元，包晓青协助潘涛办理位于西安市金地湖城大境4号地28号楼1单元10202号房屋的过户相关手续；
四、驳回潘涛其余诉讼请求；
五、驳回包晓青的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22080元、保全费5000元共计27080元(潘涛已预交)，由潘涛承担4080元，由包晓青承担23000元；反诉费10500元（包晓青已预交），由包晓青承担。二审案件受理费22080元(潘涛已预交)，由潘涛承担4080元，由包晓青承担18000元。
本判决为终审判决。
审判长 邹守鸣
审判员 杨晓昱
审判员 张 楠
二〇一八年十一月十二日
书记员 郑 瑜