青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崂民一初字第685号
原告于燕平。
委托代理人王鹤霖，山东友华律师事务所律师。
被告张艳。
被告吴晓明。
被告贺彩娥。
原告于燕平与被告张艳、吴晓明、贺彩娥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告于燕平之委托代理人王鹤霖到庭参加了诉讼，被告张艳、吴晓明、贺彩娥经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月27日，原、被告签订房屋买卖协议，原告购买被告位于青岛市崂山区李山东路22号2号楼2单元806户的房屋，房款人民币50万元，被告贺彩娥、吴晓明为合同履行提供担保。协议订立后原告依约付款，但被告违约将房产多次抵押，致使房屋至今无法过户。鉴于合同已经实际履行不能，原告于2013年5月2日向被告邮寄送达解除合同通知书，解除了双方合同，现请求依法判令：1、被告返还购房款人民币6万元；2、被告双倍返还定金人民币2万元；3、被告赔偿原告已支付中介费5000元；4、被告承担违约金人民币47037元；5、本案的诉讼费、保全费、差旅费、律师费由被告承担。
被告张艳、吴晓明、贺彩娥均未做答辩。
原告提交证据情况如下：
证据1、购房合同一份，欲证明2010年9月18日原告和被告张艳签订购房合同。
证据2、收条一份，欲证明原告于2010年9月8日支付定金一万元。
证据3、购房收据二份，欲证明原告于2010年9月27日、10月20日向被告张艳支付购房款共计34万元。
证据4、中介费收据一份，欲证明原告为购房支付中介费5000元。
证据5、代理合同及律师费发票各一份，欲证明原告为本案支付律师费11000元。
证据6、备忘录一份，欲证明被告认可违约事实，承诺退还房款并约定了违约金的计算方式，被告吴晓明对上述约定提供担保。
证据7、贺彩娥的承诺函一份，欲证明贺彩娥对本案的相关诉讼请求提供保证责任。
证据8、解除合同通知书两份，欲证明原告已履行了解除合同的通知义务。
经审理查明，原告于燕平、被告张艳、案外人青岛同悦吉房地产经纪有限公司于2010年9月18日签订《房屋认购合同》一份，合同主要内容为：第一条、甲方（张艳）同意将所拥有的位于青岛市崂山区深圳路168号（原李山东路22号）2号楼806户住宅出售给乙方（于燕平），此房权属为商品房，建筑面积70.62平方米，房地产权证号为20××79。第二条、甲方保证此房屋一切情况介绍属实，承诺和保证此房屋无任何权属等经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍及相关亲属同意出售，同时需付清过户前的所有物业管理、水电、有线、通讯费及相关费用。第三条、甲方承诺在双方签订此合同2013年12月31日之前，迁出全部在此房屋中的户口，否则每延误一天按照100元／天赔偿给乙方作为滞纳金，并且乙方可以以甲方违约为由解除双方交易关系，在房屋产权转变办理过程中，甲方保证积极配合乙方办理与甲方有关的所有权转移手续，甲方应于过户当日将房屋空出并交给乙方。第四条、乙方已对甲方上述房屋状况作了充分了解，同甲方协定房屋交易成交价格为50万元（大写人民币伍拾万元整），此价格包括房屋的配套价格。付款方式为分期付款：此协议签订当日乙方付给甲方10000元（大写人民币壹万元整）为购房定金，定金将在最后一次付款时冲抵房款，房屋余款：第一笔房款人民币壹拾伍万元整于2010年9月30日之前支付甲方，同时甲乙丙三方共同去银行办理该房产解押手续，房产证由丙方代为保管，第二笔房款人民币叁拾贰万元整于过户当日一次性支付，第三笔房款人民币贰万元整于甲方将户口迁出此房产之日乙方支付给甲方。第五条、交易税费、手续费及其他费用担负：办理一手房所产生的相关税费由甲方承担，办理二手房所产生的相关税费由乙方承担。第六条、本协议签订之后，乙方中途毁约，应书面通知甲方，甲方在毁约当日将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有，同时乙方支付丙方中介费用，甲方中途毁约，应书面通知乙方，并于毁约当日将双倍定金及已付款返还给乙方，同时向乙方支付乙方已支付给丙方的中介费用。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方付购房价款万分之三的违约金。任何一方逾期七日以上未履约的，视为毁约，违约方应按本条中的有关规定承担责任，但双方另有约定的除外。第七条、甲方、乙方承诺2010年10月18日前在丙方协助下到相应房产部门办理房屋所有权转移手续，甲乙双方任何一方延迟，每天按照100元／天赔偿给对方作为补偿金。第八条、如果由于各种外力不可抗原因导致交易失败，甲方退还定金给乙方，此合同自然解除。第九条、此房屋所有权转移后不得拆除（或附带）的设备有：固定装修。第十条、鉴于丙方为甲乙双方签署本协议所提供的中介服务，乙方同意向丙方支付中介费用，中介费为人民币10000元，并于甲方与乙方签订本认购协议之同时一次付清。第十一条、备注：甲方承诺对此房屋拥有处置权，若因甲方原因产生的民事、刑事纠纷由甲方自行解决。第十二条、未尽事宜由各方协商解决，相关补充文件与此协议同具法律效应，如不能解决，则提请地方法院诉讼解决，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。第十三条、本协议一式三份，甲、乙、丙各执一份，签章生效。该合同落款甲方处有张艳签名捺印，乙方处有于燕平签名捺印，丙方处盖有青岛同悦吉房地产经纪有限公司印鉴，签约地点载明为青岛同悦吉房地产经纪有限公司，签约日期载明为2010年9月18日。
合同签订当日，原告向被告张艳支付定金人民币1万元，张艳为原告出具定金收条一份。2010年9月27日，原告向被告张艳支付购房款13万元，张艳为原告出具房款收条一份；原告于当日向青岛同悦吉房地产经纪有限公司支付中介费5000元，青岛同悦吉房地产经纪有限公司为原告出具了中介费收条一份。2010年10月20日，原告向被告张艳支付购房款21万元，张艳为原告出具了房款收条一份。
2010年12月25日，原告作为乙方、被告张艳作为甲方、青岛同悦吉房地产经纪有限公司作为丙方、被告吴晓明作为担保人签订《补充协议》一份，主要内容为：甲乙丙三方于2010年9月18日签订购房合同，由乙方购买甲方位于青岛市崂山区深圳路168号（原李山东路22号）国际名都2号楼806户房产，双方约定乙方订立合同时支付定金壹万元整，2010年9月30日前支付壹拾伍万元整，同时甲方解除抵押丙方保管房产证，并于2010年10月18日双方到房产交易中心办理过户手续。（实际付款方式：2010年9月18日支付甲方定金壹万元整，2010年9月28日支付甲方壹拾叁万元整，2010年10月8日支付甲方贰拾壹万元整，总计乙方支付叁拾伍万元整被用于该房产的解押款）。在银行撤押后通知甲方、丙方取证时，甲方应同丙方一同取证，但甲方将房产证自行取走，私自将房产证再次抵押借款叁拾万元整，导致该房产至今不能过户给乙方。今各方协商达成如下协议：1、甲方对该房产再次抵押表示道歉并尽快还款撤押，办理解押同时甲乙丙三方同时到场，产权证由乙方保管，甲方积极配合乙方办理过户手续；2、若甲方在2011年1月20日前未能办理该房产的解押，甲方应按200元／天作为违约补偿金，同时乙方强烈要求甲方同意为自己的合同履行提供吴晓明、刘颖为担保人为甲方的所有合同义务承担保证责任并追究张艳及其担保人违约责任；3、乙方预先多支付的壹拾玖万元整由甲方按贷款利息支付资金使用费；4、甲乙双方协商在过户前，甲方将该房屋的户口空挂在该房产上；5、丙方做好风险防范作用，并负责办理核税、过户等事宜；6、未尽事宜由各方协商解决，相关补充文件与此协议同具法律效应，如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则提请地方法院诉讼解决。该《补充协议》落款甲方处有张艳签名捺印，乙方处有于燕平签名捺印，丙方处盖有青岛同悦吉房地产经纪有限公司印鉴，担保人处有吴晓明、刘颖签名捺印，签约地点载明为青岛市崂山区，签约日期为2010年12月25日。
2011年1月25日，张艳作为甲方、于燕平作为乙方签订《备忘录》一份，主要内容为：甲乙双方在《房屋认购合同》、《补充协议》的前提下，根据实际情况确认以下事项：1、甲方确认其违反《房屋认购合同》的约定致使该房产不能办理过户手续，甲方承认违反《补充协议》的约定未在约定时间完成出售房屋的30万元解押事宜，导致乙方不能取得该房屋的产权登记；2、双方确认为保障乙方已付款项的安全，甲方自2011年1月20日开始立即将乙方已付款项退交乙方保管；3、甲方承诺在将全部已付款退交乙方前，乙方对是否解除《房屋认购合同》享有选择权；4、因甲方存在违约等原因，如乙方解除合同，甲方应根据约定承担包括赔偿房屋差价损失在内的全部违约责任。该《备忘录》落款处有于燕平及张艳签名捺印。2011年1月26日，被告贺彩娥出具《承诺书》一份，内容为：我贺彩娥自愿为张艳与于燕平签订的《房屋认购合同》、《补充协议》、《备忘录》项下张艳的全部合同义务包括本金、违约金、补偿金、房价差价损失、诉讼费、律师费等提供连带责任担保，担保方式为房屋抵押。
《备忘录》签订后，被告张艳陆续向原告返还房款共计28万元，剩余款项至今未予返还。2013年5月8日，原告以邮政特快专递的方式向被告张艳邮寄发出解除合同通知书，要求解除《房屋认购合同》，该两份邮政特快专递的收件人均为张艳，收件地址分别为张艳的户籍地青岛市李沧区湘潭路67号18号楼2单元402户和涉案房屋所在地青岛市崂山区李山东路22号2号楼806户，该两份特快专递均被退回，退回原因均为“无人”。
另查明，2011年2月1日，涉案的崂山区李山东路22号2号楼806户房屋办理了抵押权他项登记，原告于燕平取得了他项权证（青房地权市他字第20119860号），该证载明房地产他项权利人为于燕平（该房屋第一抵押权人为案外人张奉鑫，第二抵押权人为案外人刁元基，于燕平为第三抵押权人），房地产权利人为张艳，房地产权证号为市20××79，他项权利种类为房地产权抵押，债权数额为12万元，登记时间为2011年2月1日。当日，被告贺彩娥以其名下位于胶州市兰州东路龙秀山庄小区A1号楼东段2单元301户的房屋办理抵押权登记，原告取得了他项权证（房他证胶监字第0415**号），该证载明房屋他项权利人为于燕平，房屋所有权人为贺彩娥，房屋所有权证号为胶私转79726号，他项权利种类为抵押，债权数额为58000元。
再查明，原告为进行本案诉讼支出律师费11000元。
以上事实，有原告提交的本院确认的《房屋认购合同》、收条、中介费收据、《补充协议》、《备忘录》、承诺书、解除合同通知书、代理合同及律师费发票、房屋他项权证等证据以及本院法庭审理笔录和当事人的陈述记录在案，可以采信。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告于2010年9月18日签订的《房屋认购合同》系双方真实意思表示，其内容合法有效，不存在违反法律规定的情形，本院予以确认。原告已按约定履行了支付部分购房款的义务，被告张艳亦应按照合同约定履行交付房屋并协助办理过户手续的义务。根据《补充协议》及《备忘录》的内容，足以认定被告张艳没有按照双方的约定履行交付房屋并办理过户手续的义务，其行为已构成违约，因此原告要求解除其与被告张艳之间的《房屋认购合同》，其理由正当，于法有据，本院予以支持。由于《备忘录》中明确约定“甲方承诺在将全部已付款退交乙方前，乙方对是否解除《房屋认购合同》享有选择权”，而原告于2013年6月17日起诉要求解除双方之间的《房屋认购合同》，应视为原告已行使了合同解除权，故《房屋认购合同》应自原告起诉之日起解除。
对原告要求被告张艳返还购房款人民币6万元及双倍返还定金2万元的请求，本院认为，根据原告与被告张艳之间的合同约定，结合张艳出具的收条及《补充协议》和《备忘录》所载明的内容，可以认定原告已向被告张艳支付购房款共计人民币35万元，其中包含定金1万元，因原告自认被告张艳已返还其购房款28万元，因此被告张艳仍需返还原告购房款6万元。关于双倍返还定金的问题，我国《合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方当事人不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，如前所述，根据《补充协议》和《备忘录》的内容，可以认定本案中系被告张艳违约，因此现原告要求被告双方返还定金2万元于法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿其已支付的中介费5000元，因本案中系被告张艳违约致原告要求解除合同，双方签订的《备忘录》中也明确约定如原告解除合同，被告张艳应根据约定承担违约责任，依据青岛同悦吉房地产经纪有限公司出具的中介费收条，原告为履行合同已向该公司支付中介费5000元，故被告张艳应赔偿原告的中介费损失5000元。
对原告主张的违约金人民币47037元，本院认为，根据双方签订的《补充协议》，如被告张艳在2011年1月20日前未能办理涉案房产的解押手续，则其应按照每天200元的标准向原告支付违约金，由于原告已向被告张艳支付购房款共计35万元整，故双方约定的该违约金标准并不过高。根据双方签订的《备忘录》，被告张艳明确认可其未能按照上述期限办理涉案房屋的解押，故其应自2011年1月21日起按照每天200元的标准向原告支付违约金。另一方面，因双方在《备忘录》中约定“双方确认为保障乙方已付款项的安全，甲方自2011年1月20日开始立即将乙方已付款项退交乙方保管”，且原告自认被告张艳在签订《备忘录》后一两个月内陆续退还了原告房款28万元，尚欠7万元没有退还，此时每天200元的违约金标准明显过高，本院应予酌情调整，即自2011年1月21日起至2011年3月25日止违约金按每天200元计算，自2011年3月26日起至2013年6月17日违约金以尚欠款7万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，上述违约金总额应以原告主张的数额47037元为限。
对原告主张的律师费11000元，本院认为，原、被告之间签订的《房屋认购合同》第十二条载明“违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用”，由于本案中系被告张艳违约，且原告提交了委托代理合同及律师费发票，原告主张的律师费数额亦不超出法律允许的范围，故对原告的该项请求本院应予支持。
关于被告吴晓明和被告贺彩娥的担保责任，首先，《补充协议》中已明确约定被告吴晓明作为担保人为被告张艳履行所有合同义务承担保证责任；其次，根据贺彩娥出具的承诺书，结合房他证胶监字第0415**号他项权证，被告贺彩娥系以其名下位于胶州市兰州东路龙秀山庄小区A1号楼东段2单元301户的房屋为被告张艳履行合同义务提供连带责任担保；第三，我国《物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。因本案被告张艳将涉案房屋已办理抵押登记，原告为第三顺序的抵押权人，因此如被告张艳不履行上述付款义务，原告有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿，不足清偿债权的剩余部分被告张艳应继续支付，超过部分归被告张艳；对该不足清偿债权的剩余部分，被告吴晓明承担连带保证责任，被告贺彩娥以其名下位于胶州市兰州东路龙秀山庄小区A1号楼东段2单元301户的房屋承担连带保证责任，该二被告在承担保证责任后，有权向被告张艳追偿。
被告张艳、吴晓明、贺彩娥经本院合法传唤后无正当理由均未到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告于燕平与被告张艳于2010年9月18日签订的《房屋认购合同》自2013年6月17日起解除；
二、被告张艳于本判决生效之日起十日内返还原告于燕平购房款人民币6万元；
三、被告张艳于本判决生效之日起十日内双倍返还原告于燕平购房定金人民币2万元；
四、被告张艳于本判决生效之日起十日内赔偿原告于燕平中介费5000元；
五、被告张艳于本判决生效之日起十日内赔偿原告于燕平违约金（自2011年1月21日起至2011年3月25日止违约金按每天200元计算，自2011年3月26日起至2013年6月17日违约金以尚欠款7万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，违约金总额以47037元为限）；
六、被告张艳于本判决生效之日起十日内赔偿原告于燕平律师费11000元；
七、原告于燕平有权就被告张艳已经设定抵押的青岛市崂山区深圳路168号（原李山东路22号）2号楼806户房屋（他项权证为青房地权市他字第20119860号）享有优先受偿权（作为第三抵押权人），即有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿，不足清偿债权的剩余部分被告张艳应继续支付，超过部分归被告张艳；
八、原告于燕平就上述房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿后，不足清偿债权的剩余部分被告吴晓明承担连带保证责任，被告贺彩娥以其已经设定抵押的胶州市兰州东路龙秀山庄小区A1号楼东段2单元301户的房屋（他项权证为房他证胶监字第××号）承担连带保证责任，在承担保证责任后，被告吴晓明、贺彩娥有权向被告张艳追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3153元，保全费1233元，合计人民币4386元，由被告承担（此款原告已预交，被告应于本判决生效后10日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 王 鹏
人民陪审员 陈正云
人民陪审员 王悦海
二〇一四年三月五日
书 记 员 韩彦青