广东省肇庆市端州区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017）粤1202执异68号
案外人：陈伟生，男，1968年3月6日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，。
申请执行人：广东南粤银行股份有限公司，住所地广东省湛江市海滨大道南52号和平大厦1-3层，组织机构代码19441821-X。
申请执行人：广东南粤银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区临江大道5号保利中心第1层02单元、第2层02单元、第18、19层，组织机构代码68769052-9。
被执行人：广州现代医学新技术推广中心，住所地广东省广州市珠海区新港东路1068号1905房，组织机构代码71249838-8。
被执行人：肇庆显嘉经济发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区127区端州科技工业园内，组织机构代码74918899-X。
被执行人：肇庆市东晟置业有限公司，住所地广东省肇庆市端州区黄塘西路黄塘花园第10幢首层（K幢）44号商铺，组织机构代码08681583-2。
被执行人：肇庆市汇信贸易有限公司，住所地广东省肇庆市端州区黄塘西路黄塘花园第7幢首层（G幢）58号商铺，组织机构代码0845490-9。
被执行人：肇庆市汇农贸易有限公司，住所地广东省肇庆市端州区黄塘西路黄塘花园第8幢首层（H幢）3号商铺，组织机构代码08675026-6。
被执行人：肇庆市汇民医用设备有限公司，住所地广东省肇庆市端州区黄塘西路黄塘花园第8幢首层（H幢）2号商铺，组织机构代码08454992-1。
被执行人：江卫东，男，1970年7月31日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区，。
被执行人：刘璇，女，1988年12月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区，。
被执行人：樊丽华，女，1987年12月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区，。
本院在执行申请执行人广东南粤银行股份有限公司、广东南粤银行股份有限公司广州分行与被执行人广州现代医学新技术推广中心、肇庆显嘉经济发展有限公司、肇庆市东晟置业有限公司、肇庆市汇信贸易有限公司、肇庆市汇农贸易有限公司、肇庆市汇民医用设备有限公司、江卫东、刘璇、樊丽华金融借款合同纠纷一案【案号：（2016）粤1202执30号】，案外人陈伟生提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人陈伟生称：2014年1月23日，案外人陈伟生与本案被执行人肇庆市东晟置业有限公司、肇庆市汇东贸易有限公司、肇庆市汇金贸易有限公司、肇庆市汇民医用设备有限公司、肇庆市汇农贸易有限公司、肇庆市汇盛贸易有限公司、肇庆市汇信贸易有限公司分别签订《房屋租赁合同》，合同约定上述被执行人将其各自名下位于肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层03号商铺及首层04号商铺、肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼二层201号商场，肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼二层202号商场之一、肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层08号商铺、肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层09号商铺、肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼二层202号商场之三、肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层07号商铺及肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层13号商铺、肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼二层202号商场之二、肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层05号商铺及肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层06号商铺出租给案外人，租赁期限为2013年1月1日至2030年12月31日，租赁期限为2014年1月23日至2034年1月23日。同日案外人与上述被执行人签订了《补充协议》，补充约定案外人于合同签订之日起3日内向被执行人支付定金，房屋租金应于合同签订之日起半年内全额支付，且在合同签订之日起3个月内最少支付60%。合同签订当日，案外人即向上述被执行人支付定金共5000000元人民币，并于2014年6月付清上述房产的全部租金款项，各被执行人于2014年6月5日向案外人出具《租金收据》。
依据《合同法》及司法解释，双方在自愿、平等的基础上签订上述涉案房产的租赁合同及补充协议，是双方的真实意思表示，并没有违反相关的法律规定，该租赁合同及补充协议合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。故案外人陈伟生对上述涉案房产拥有合法的使用权，并且享有优先购买权。贵院查封并准备以拍卖、变卖处理该房产，将侵犯案外人陈伟生的合法权益。
综上所述，贵院对上述涉案房产进行查封，并准备对房产进行委托评估、拍卖，将会损害到案外人作为物权人的合法权益。根据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等有关法律规定，案外人特向贵院提出执行异议，恳请贵院解除对上述涉案房产的查封，终止委托评估、拍卖等执行程序。
申请执行人广东南粤银行股份有限公司广州分行辩称，申请执行人对借款人广州现代医学新技术推广中心、江卫东、担保人肇庆市东晟置业有限公司、肇庆市汇信贸易有限公司、肇庆市汇农贸易有限公司、肇庆市汇民医用设备有限公司、肇庆显嘉经济发展有限公司、刘璇、樊丽华执行案件中，2014年3月14日被执行人肇庆市东晟置业有限公司提供位于肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层03、04号商铺、肇庆市汇信贸易有限公司提供位于肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层05、06号商铺、肇庆市汇农贸易有限公司提供位于肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层07号商铺、13号商场、肇庆市汇民医用设备有限公司提供位于肇庆市××岗××“中××”××楼××、××号商铺为申请执行人的债权提供了抵押担保，并于2014年3月17日办理了抵押登记手续。现关于上述财产贵院在执行过程中，案外人陈伟生提出执行异议，现申请执行人认为案外人陈伟生的执行异议申请缺乏事实和法律依据，故不同意解除上述商铺的查封措施，同时请求法院继续对上述商铺进行评估、拍卖，理由如下：
一、申请执行人在2014年3月14日与相关被执行人签订《最高额抵押合同》以及2014年3月17日办理抵押登记时上述商铺尚不存在租赁关系，申请执行人从发放贷款、至诉讼、查封上述抵押物都没有收到过任何关于商铺已经租赁的主张或相关资料，故案外人主张已经租赁该物业是与事实不符的。
二、案外人主张本案的相关商铺在2014年1月23日签订租赁合同，租赁期限自2014年1与23日至2034年1月23日并于2014年6月付清所有的租金款项是没有事实依据的。
1、案外人没有证据证明其所谓签订的租赁合同已经相关政府部门进行了租赁备案；
2、没有证据证明案外人所称的租赁合同签订后相关商铺已经移交给其进行使用并提供相关水电费用缴纳依据；
3、申请执行人的抵押物一直都是空置无人使用,若相关商铺租赁后一直空置不符合常理；
4、本案所涉的商铺租赁期限20年不符合常理且明显是以合同法中租赁不得超过20年期限的规定进行虚构租赁合同对抗相关债权人的执行。案外人并不是经营大型的连锁企业，按行业惯例一般不会签署20年的长期租赁合同，所以申请执行人认为案外人所称的租赁合同不真实。
5、关于案外人所称在2014年6月前付清所有的租赁租金并由各被执行人出具了《租金收据》也是没有客观事实依据。租赁合同约定的租赁租金支付方式按照行业惯例都是每月进行支付租金，不可能一次性付清20年的租赁租金，且租金支付方面，案外人也没有提供相关划款凭证,仅凭《租金收据》并不能证明租金支付和租赁的事实，且从近期相关执行异议案件中，虚假的租赁关系都是没有租金支付的对应银行支付凭证，租金通过银行支付是简捷方便且安全可靠，案外人选择以现金方式支付不符合常理,所以可以看出案外人所称的租赁关系是没有相关事实与法律依据的。
三、陈伟生虚构租赁关系阻挠法院执行的行为已经涉嫌犯罪，应当依法追究其刑事责任，以严惩层出不穷的此类妨碍司法执行的情况发生。
综上所述，请贵院依法驳回案外人陈伟生的执行异议，并依法尽快对本案的商铺进行评估拍卖。
申请执行人广东南粤银行股份有限公司未向本院提出书面意见。
被执行人广州现代医学新技术推广中心、肇庆显嘉经济发展有限公司、肇庆市东晟置业有限公司、肇庆市汇信贸易有限公司、肇庆市汇农贸易有限公司、肇庆市汇民医用设备有限公司、江卫东、刘璇、樊丽华均未向本院提出书面意见。
经审查查明，关于申请执行人广东南粤银行股份有限公司、广东南粤银行股份有限公司广州分行与被执行人广州现代医学新技术推广中心、肇庆显嘉经济发展有限公司、肇庆市东晟置业有限公司、肇庆市汇信贸易有限公司、肇庆市汇农贸易有限公司、肇庆市汇民医用设备有限公司、江卫东、刘璇、樊丽华金融借款合同纠纷一案，在诉前阶段，广东省湛江市中级人民法院根据申请执行人广东南粤银行股份有限公司、广东南粤银行股份有限公司广州分行的保全申请于2014年11月28日以（2014）湛中法立保字第9号民事裁定书对肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层03号商铺及首层04号商铺、肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层08号商铺、肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层09号商铺、肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层07号商铺及肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层13号商铺、肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层05号商铺及肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层06号商铺办理了轮候查封手续。上述房产已被广东省普宁市人民法院于2014年11月14日以（2014）揭普法民二初字第252号民事裁定书首轮查封，查封终止日期为2016年11月14日。广东省湛江市中级人民法院（2014）湛中法立保字第9号民事裁定对上述房产的查封于2016年11月15日发生效力，查封终止日期为2018年11月14日。广东省湛江市中级人民法院于2015年6月3日作出（2015）湛中法民三初字第2号民事判决，并已发生法律效力。因被执行人广州现代医学新技术推广中心、肇庆显嘉经济发展有限公司、肇庆市东晟置业有限公司、肇庆市汇信贸易有限公司、肇庆市汇农贸易有限公司、肇庆市汇民医用设备有限公司、江卫东、刘璇、樊丽华逾期未履行该民事判决确定的法律义务，申请执行人广东南粤银行股份有限公司、广东南粤银行股份有限公司广州分行向湛江市中级人民法院申请执行。在执行过程中，湛江市中级人民法院委托肇庆市中级人民法院代为执行（2015）湛中法民三初字第2号民事判决，后肇庆市中级人民法院指定本院执行（2015）湛中法民三初字第2号民事判决。本院立案受理后并编立案号：（2016）粤1202执30号。在执行过程中，本院拟对上述财产进行评估、拍卖。但案外人陈伟生认为本院处置上述财产损害了其合法权益，于2017年6月22日向本院提出案外人执行标的异议，请求解除对上述涉案房产的查封，终止委托评估、拍卖等执行程序。
另查明，根据肇庆市不动产登记中心出具的《不动产档案详细资料》所载，坐落于肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层03、04号商铺的权属人为肇庆市东晟置业有限公司；坐落于肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层05、06号商铺的权属人为肇庆市汇信贸易有限公司；坐落于肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层07、13号商铺的权属人为肇庆市汇农贸易有限公司。坐落于肇庆市××岗××“中××”××楼××、××号商铺的权属人为肇庆市汇民医用设备有限公司；坐落于肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层03、04、05、06、07、08、09、13号商铺均已抵押给权利人广东南粤银行股份有限公司广州分行，抵押金额80000000元，设定期限为2014年3月11日至2015年3月11日。
根据案外人陈伟生提供的四份落款时间为2014年1月23日签订的《房屋租赁合同》(上述《房屋租赁合同》均采用同一格式合同签订),其中：(1)据案外人陈伟生与肇庆市东晟置业有限公司签订的《房屋租赁合同》所载，肇庆市东晟置业有限公司同意将坐落于肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层03、04号商铺出租给案外人陈伟生作商业用途使用，期限为2014年1月23日至2034年1月23日，月租金额见补充协议。2014年1月23日，肇庆市东晟置业有限公司出具《定金收据》言明收到案外人陈伟生租赁“中源名苑”24-29号楼首层03、04号商铺支付的定金186786元。同年6月5日，肇庆市东晟置业有限公司又出具《租金收据》言明收到案外人陈伟生租赁“中源名苑”24-29号楼首层03、04号商铺支付的租金1811824元。
（2）据案外人陈伟生与肇庆市汇农贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》所载，肇庆市汇农贸易有限公司同意将坐落于肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层07、13号商铺出租给案外人陈伟生作商业用途使用，期限为2014年1月23日至2034年1月23日，月租金额见补充协议。2014年1月23日，肇庆市汇农贸易有限公司出具《定金收据》言明收到案外人陈伟生租赁“中源名苑”24-29号楼首层07、13号商铺支付的定金1528142元。同年6月5日，肇庆市汇农贸易有限公司又出具《租金收据》言明收到案外人陈伟生租赁“中源名苑”24-29号楼首层07、13号商铺支付的租金14822965元。
（3）据案外人陈伟生与肇庆市汇信贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》所载，肇庆市汇信贸易有限公司同意将坐落于肇庆市黄岗一路“中源名苑”24-29号楼首层05、06号商铺出租给案外人陈伟生作商业用途使用，期限为2014年1月23日至2034年1月23日，月租金额见补充协议。2014年1月23日，肇庆市汇信贸易有限公司出具《定金收据》言明收到案外人陈伟生租赁“中源名苑”24-29号楼首层05、06号商铺支付的定金181912元。同年6月5日，肇庆市汇信贸易有限公司又出具《租金收据》言明收到案外人陈伟生租赁“中源名苑”24-29号楼首层05、06号商铺支付的租金1764550元。
（4）据案外人陈伟生与肇庆市汇民医用设备有限公司签订的《房屋租赁合同》所载，肇庆市汇民医用设备有限公司同意将坐落于肇庆市××岗××“中××”××楼××、××号商铺及二层202号商场之三出租给案外人陈伟生作商业用途使用，期限为2014年1月23日至2034年1月23日，月租金额见补充协议。2014年1月23日，肇庆市汇民医用设备有限公司出具《定金收据》言明收到案外人陈伟生租赁“中源名苑”24-29号楼首层08、09号商铺及二层202号商场之三商铺支付的租金488870元。同年6月5日，肇庆市汇民医用设备有限公司又出具《租金收据》言明收到案外人陈伟生租赁“中源名苑”24-29号楼首层08、09号商铺及二层202号商场之三商铺支付的租金4742040元。
再查明，上述商铺尚未用于经营，且属空置未装修状态,仅03号商铺用于“唐宝创意园”招商。
本院认为，本案的焦点是案外人陈伟生对上述财产是否享有足以排除强制执行的权利，换言之，案外人陈伟生对上述财产是否享有租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”的规定，就案外人陈伟生提出的异议来讲，案外人陈伟生就上述财产是否享有租赁权，并且该租赁权是否合法和真实。尽管案外人陈伟生向法院提交了其与相应被执行人之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》以及相应被执行人出具的定金收据和租金收据，但案涉商铺位于肇庆市××州区城东，城市开发、商业环境尚未成熟，人流量较小，在此情形下，案外人陈伟生仍与六被执行人公司签订长达二十年租期的合同，并约定在半年内一次性付清全部租金，此与普遍的房屋租赁合同的交易习惯、常理明显不同，且商铺至今尚未用于经营，绝大部分均为空置状态，尚未装修,仅03号商铺用于“唐宝创意园”招商。最后，据案外人陈伟生支付的1700万元及刘幼贤支付的600万元均转入江卫东的账户，以及余下的款项均是广州意比贸易有限公司、广州裕泰投资管理有限公司分别转入肇庆市天鸿实业有限公司、广州丛林国际贸易有限公司，但上述款项均非直接支付给合同相对方的公司，且双方既没有提供有关款项委托支付的手续，亦没有提供足够证明支付该款项的性质。故案外人陈伟生提供的证据不足以证实其对上述商铺享有租赁权，从而对上述商铺不享有足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；”的规定，本案中，因案外人陈伟生涉案的上述商铺不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求，理据不足，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人陈伟生的异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 谭 松
审判员 刘国标
审判员 李伟青
二〇一七年十二月五日
书记员 梁敬通