河南省沈丘县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）豫1624执异34号
案外人：李荣，女，1962年11月13日生，汉族，住沈丘县，。
申请执行人：王英，女，1956年7月15日生，汉族，住沈丘县。。
被执行人：师衬，女，1958年10月22日生，汉族，住沈丘县。。
被执行人：杨国胜，男，l957年8月25日出生，汉族，住沈丘县。。
在本院执行王英与师衬、杨国胜民间借贷纠纷一案中，案外人李荣于2018年3月21日对本院依照（2015）沈民初字第1145号民事裁定书查封师衬、杨国胜位于沈丘县槐店回族镇新安街62号的房产，以及对该房产的评估拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李荣称，申请人现得知，被申请人王英诉师衬、杨国胜民间借贷纠纷一案，法院查封了沈丘县槐店回族镇新安街62号房屋(以下简称62号房屋)，现予以评估拍卖。申请人系该房地产的所有人，对该房地产依法享有权属，法院执行的司法行为侵犯申请人的合法权益，现依法对法院查封、评估等执行提出异议，理由有以下两点：第一、62号房屋的土地管理使用权归申请人。槐店回族镇新安街62号房产所涉及的土地使用权原本就归申请人享有，1992年申请人与师衬、杨国胜商议以3万元的价格出让给杨国胜，因杨国胜资金困难，加之申请人与杨国胜系亲属关系，土地使用权转让款杨国胜一直未付。因此，该宗地使用权未向杨国胜办理过户登记手续。申请人的原国有土地使用证丢失，后经申请，于2015年7月29日沈丘县人民政府依法为申请人补办了沈国用(2015)第0048号土地使用证书，充分证实申请人对62号房屋所占用的国有土地享有法定使用权。第二、62号房屋的所有权归属于申请人。杨国胜1993年在该土地上建造主房6间，东西偏房各2间。2008年，杨国胜因做生意需要，又向申请人借款7万元，后因无力偿还，杨国胜夫妇将62号房地产抵押给申请人。申请人自2010年3月份搬到62号房屋内居住，直至2014年，杨国胜因无力向申请人清偿欠款，双方商议将62号正屋6间，配房各两间的房屋所有权及所占用的土地转让给申请人，价格为30万元，并于2014年5月7日签订购房协议书。2015年3月份，申请人又投资2万多元在主房上面添附建造了6间平板房，并居住管理至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案申请人全款购买62号房地产、居住、添附的时间在先，被申请人诉师衬、杨国胜民间借贷纠纷一案在后。由于合同已经依法成立生效，申请人已足额支付了购买该房产的正常对价，并实际管理居住至今，申请人并不存在任何的过错。另外，法院查封的国有土地使用权证书登记为申请人，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，申请人是该宗房地产的权属享有人。基于上述事实和法律规定，申请人对法院查封的62号房屋及国有土地使用权享有法定权属，法院对62号房屋的查封及评估执行行为错误，损害了申请人的合法权益。据此，申请人特提出异议，请求法院解除对该房屋的查封。
申请执行人王英称，异议人的异议请求和事实理由不能成立，应依法驳回其异议请求，案件依法继续强制执行。具体理由是：一、1992年李荣与杨国胜、师衬房屋买卖已经完成。即便按李荣所述，1992年将槐店镇新安街62号房产卖给杨国胜，杨国胜即便没付购房款，也只是二者之间存在民间借贷纠纷，如果买卖没有完成，1993年李荣不可能允许杨国胜在该处建主房6间东西偏房各2间。二、杨国胜夫妇将新安街62号房产抵押给李荣不能成立。李荣没有提供房屋抵押手续，也没有办理抵押登记。依法不能对抗第三人，二者如存在借款，也仅是一般债权债务关系。三、李荣与被执行人显属串通阻止执行。在诉讼中沈丘法院于2015年6月5日就作出了财产保全裁定，2017年6月2日执行时又进行了续封，李荣多年就没提出异议，而评估后强制执行时突然提出异议，显然属李荣和杨国胜串通阻止执行。四、不动产应以登记为准。新安街62号房屋杨国胜有房产证和土地使用权证，《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿为准。不动产应以登记为准，居委会证明和邻居证言不能改变不动产登记的证据效力。五、李荣遗失补办国有土地使用证违法。2015年6月5日沈丘县法院就新安街62号房产进行了保全查封，李荣于2015年7月29日以沈国用(1995)第107858号土地证遗失补办沈国用(2015)第0048号国有土地使用证，补办时在法院查封期间，查封期间是不得变动任何不动产信息的，李荣的补办属违法补办，不具有任何证明效力。综上，答辩人认为李荣的执行异议理由不能成立，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应依法裁定驳回李荣的执行异议。
本院查明，一、本院于2016年1月14日立案执行了王英申请执行师衬、杨国胜民间借贷纠纷一案，执行依据为(2015)沈民初字第1145号民事调解书，执行案号为(2016)1624执139号。根据王英的财产保全申请，本院于2015年6月5日作出(2015)沈民初字第1145号民事裁定书，查封了师衬、杨国胜位于沈丘县槐店回族镇新安街62号的房产一处。案件进入执行程序后，又以(2016)豫1624执139号执行裁定书，于20l7年6月2日继续查封了该房产，查封期限为二年。
二、2015年7月29日，沈丘县国土资源局为案外人李荣颁发了沈国用(2015)第0048号国有土地使用权证书。该证书载明：此证由沈国用(1995)第107858号土地证遗失补办而来，原证作废。沈丘县土地管理局土地登记档案显示：沈丘县槐店回族镇新安街62号土地使用者：李荣。地址：新安街。地籍号7-(22)-171。所在图幅号：97.20-98.50。面积：301.05平方米。土地使用权证号：沈国用(1995)第107858号。登记时间：1995年12月9日。
三、案外人李荣持有沈丘县槐店回族镇新安街62号房屋的所有权证。该房产证显示：所有权人杨国胜，房屋间数及面积：6间，149.60㎡；2间，25.99㎡；2间，27.20㎡。使用土地面积291.72㎡合0.44亩(不显示土地使用权人情况)。房产证号：字第××号。发证日期：1998年4月3日。沈丘县房地产管理中心房屋登记档案材料显示：沈丘县槐店回族镇新安街62号房产产权人：杨国胜，共有人：师衬。土地面积0.44亩(不显示土地使用权人情况)。勘丈审核时间：1998年4月3日。复核、批示时间：1998年4月10日。
四、案外人李荣提交了沈丘县槐店回族镇西关居民会2018年3月19日出具的证明，证明李荣自2010年至今在沈丘县槐店回族镇新安街049号居住(原门牌为××)；提交邻居王超桂、李美娥出具的证明，证明李荣自2010年3月至今，一直在沈丘县槐店回族镇新安街62号居住；提交蒋福玉出具的证明，证明其于2015年3-5月在沈丘县槐店回族镇新安街62号给李荣加盖平板房（主房6间，楼梯一间）。
五、案外人李荣提交了与杨国胜2014年5月7日签订的购房协议书及杨国胜出具的300000元的收到条，证明其以300000元的价格购买了沈丘县槐店回族镇新安街62号房产，并已支付了全部房款。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本条是对无过错买受人物权期待权保护的要件，买受人需同时满足以上四个条件，其享有的权利即可排除申请执行人的执行。本案中，案外人李荣提交证据证明在本院查封涉案房产前其已经与杨国胜签订了书面的买卖合同，并于2010年以来即入住至今，且已支付了购房款30万元，但其所举证据不能足以证明已支付了全部房款以及未办理房屋过户登记非因自身原因，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）、（四）项规定的情形，故本院对案外人李荣提出的异议不予支持。本案涉案房屋登记在杨国胜名下，杨国胜依法享有涉案房屋的物权，本院对该房屋采取查封拍卖措施并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人李荣的执行异议。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张志静
人民陪审员 陈心东
人民陪审员 马红旗
二〇一八年七月三十一日
书 记 员 钱 玥