广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3123号
上诉人（原审被告）：内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区天骄南路维邦奥林花园公建3号楼。
法定代表人：贾国龙，职务经理。
上诉人（原审被告）：广州西贝餐饮有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街迎宾路xxx号首层。
法定代表人：贾文军，职务经理。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：曾祥敏、何丽嫦，均为广东诺臣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市惠亚物业有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街沙溪村迎宾路xxx号迎宾惠信商业园九层。
法定代表人：张汉辉，职务董事长。
委托诉讼代理人：黄彪、郑永成，均为广东唯杰律师事务所律师。
原审第三人：交通银行股份有限公司广东省分行，住所地广东省广州市天河区冼村路11号（裙楼、地下室）负一层A区、B区、1层101、102、113至117房、5层501、502房，天河区冼村路11号之一（南塔）14至16层、20至21层、23至33层、35至37层。
法定代表人：周宝志，职务行长。
委托诉讼代理人：徐艳丽、冯燕媚，均为广东华之杰律师事务所律师。
原审第三人：广州道煦贸易有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街沙溪村迎宾路xxx号首层。
法定代表人：蔡叶，职务总经理。
上诉人内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司（以下简称内蒙古西贝公司）、广州西贝餐饮有限公司（以下简称广州西贝公司）因与被上诉人广州市惠亚物业有限公司（以下简称惠亚公司）、原审第三人交通银行股份有限公司广东省分行（以下简称交行广东分行）、广州道煦贸易有限公司（以下简称道煦公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初2014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人内蒙古西贝公司、广州西贝公司的共同委托诉讼代理人曾祥敏，被上诉人惠亚公司的委托诉讼代理人黄彪、郑永成，原审第三人交行广东分行的委托诉讼代理人冯燕媚到庭参加诉讼。原审第三人道煦公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
上诉人内蒙古西贝公司、广州西贝公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判内蒙古西贝公司、广州西贝公司向惠亚公司支付自2016年3月1日至9月25日的场地占有使用费342325元；2、撤销一审判决第四项，改判内蒙古西贝公司、广州西贝公司无须再向惠亚公司支付违约金；3、撤销一审判决第五项，驳回惠亚公司该项诉讼请求；4、本案诉讼费由惠亚公司承担。事实和理由：一、我方自2016年1月5日撤场，根本没有占用场地，场地由惠亚公司自己控制、占有，惠亚公司无权再主张我方使用部分场地的场地占用费。二、我方与惠亚公司之间的合同约定的恢复原状只是结构的恢复，我方是整体承租，由于分租给两第三人，对结构己进行了改变，惠亚公司同意并接收了改变后的结构事情，因此事实上惠亚公司同意不恢复原状了，并且惠亚公司在我方离场后实际己控制场地，也无权要求恢复原状的费用。我方对场地进行恢复也是我方诚信履行合同的表现，不能计算我方在恢复场地期间的租金。道煦公司使用的部分在其离场后也被惠亚公司实际控制和对外出租，根本不存在恢复原状的必要，并且改变结构有利于增加惠亚公司的出租收入，而这部分改变结构的成本是由我方支付的，惠亚公司节约了该部分成本。三、惠亚公司自2016年2月23日至3月4日进行了停水停电，在涉及原审第三人交行广东分行、道煦公司的其他租赁纠纷案件中法院认定原审第三人在停水停电期间的租金无需支付，该部分租金应在我方应向惠亚公司支付的租金中扣除，扣除后我方应支付的2016年2月1日至8月23日的租金为233032元。四、一审判决我方承担相当于四个月租金标准的违约金过高，我方根据合同约定解除，并非恶意违约，导致本合同解除的原因是我方申请解除合同，而非因拖欠租金导致合同解除。1、本案导致合同解除的原因是由于我方经营亏损依约申请解除导致。2、退一万步讲，即使认定我方有违约行为，我方己通过由惠亚公司没收保证金的实际行为承担了自身的违约责任，不应再承担其他违约责任，法院有权依法对违约金进行调整。
被上诉人惠亚公司辩称：不同意内蒙古西贝公司、广州西贝公司的上诉请求，请求维持原判。一、关于场地占有使用费问题，我方虽有避免损失扩大的责任，但不代表可免除内蒙古西贝公司恢复原状、返还场地的义务。内蒙古西贝公司作为承租人且存在转租的情况下，有责任对场地进行复原，事实上我方已尽力避免损失扩大，与交行广东分行达成新的租赁关系，将可以回收的场地复原出租，而内蒙古西贝公司未回收的部分存放了大量餐具、家具，还有大量因装修形成的包厢、厨房设备，对我方而言无法处置。对于迟延交付物业的责任，一审法院认定我方应承担80%的过错比例，我方认为内蒙古西贝公司的过错更大，其在2016年初曾入场施工，此后就无再积极商讨归还场地问题，其态度消极。我方已经允许内蒙古西贝公司将大部分贵重设备搬离现场，我方已履行充分配合义务，内蒙古西贝公司应按照一审判决支付全部占用费。关于违约金的问题，我方认为违约金不存在过高，内蒙古西贝公司当时同意支付违约金并按合同约定执行。关于律师费的问题，合同第13.7条对此有明确约定。
原审第三人交行广东分行述称：内蒙古西贝公司、广州西贝公司的上诉请求与我方无关，对此不发表意见。
原审第三人道煦公司经本院合法传唤未到庭表明意见。
惠亚公司向一审法院起诉请求：1.依法确认惠亚公司与内蒙古西贝公司在2011年7月1日签订的《惠信商业园物业租赁合同》和《惠信商业园物业租赁合同之补充协议》和在2015年6月22日签订的《惠信商业园物业租赁合同之补充协议之二》已于2016年3月9日由惠亚公司依法通知解除；2.内蒙古西贝公司、广州西贝公司向惠亚公司支付2016年2月份租金220184.2元、管理费135072.1元；3.内蒙古西贝公司、广州西贝公司向惠亚公司支付2016年3月1日至3月9日的租金101304.06元、管理费40521.63元、水费50元、电费15684元；4.内蒙古西贝公司、广州西贝公司向惠亚公司支付广告招牌位占用费70904.54元，从2016年3月计起，按每月10129.22元的标准计算至广告牌实际拆除日，现暂计算至2016年9月25日，合共70904.54元；5.内蒙古西贝公司、广州西贝公司向惠亚公司支付2015年12月25日至2016年1月24日的停车位费9579元；6.内蒙古西贝公司、广州西贝公司向惠亚公司支付违约金1350720.8元；7.内蒙古西贝公司、广州西贝公司向惠亚公司支付2016年2月5日至2016年2月25日滞纳金94550.46元，以所欠租金和管理费472752.3元为基数每天按1%计算；8.内蒙古西贝公司、广州西贝公司向惠亚公司支付2016年2月26日至2016年3月4日滞纳金24867.94元，以所欠租金和管理费人民币355256.3元为基数每天按1%计算；9.内蒙古西贝公司、广州西贝公司向惠亚公司支付2016年3月5日起至清偿全部租金之日为止的滞纳金，以所欠租金和管理费472752.3元为基数每天按1%计算，现暂计算至2016年3月9日为19883.28元；10.确认惠亚公司无需退还内蒙古西贝公司支付的租赁保证金796773.6元；11.内蒙古西贝公司、广州西贝公司向惠亚公司支付搬迁期间场地占用费，自2016年3月10日起至2016年9月25日止，按每月472752.3元标准支付共计2099759.37元，2016年9月25日后对未回复原状部分的占有使用费按每月43610元的标准计算至回复原状并返还惠亚公司之日止；12.内蒙古西贝公司、广州西贝公司向惠亚公司支付因对租赁场地恢复原状产生的费用支出100000元；13.内蒙古西贝公司、广州西贝公司承担本案中惠亚公司为主张权利而支出的律师费100000元；14.本案的诉讼费用由内蒙古西贝公司、广州西贝公司承担。
一审法院认定事实：一、关于涉案物业的租赁情况
（一）涉案物业位于广州市番禺区洛浦街迎宾路xxx号，房地产权属人登记为广州市番禺区洛浦街沙溪村经济合作社（沙溪村经济合作社），建筑面积26867.14平方米，层数为8层。
（二）沙溪村经济合作社于2011年3月30日出具的《证明》载明，广州市番禺区迎宾路xxx号国有土地使用权，由我社租给惠亚公司，租赁期限自2003年10月1日起至2035年9月30日止，惠亚公司承租后自行投资开发“迎宾惠信商业园”，在租赁期限内，惠亚公司拥有对所承租地块上建筑物及附着物完全的出租权、收益权、使用权，承担所有的安全责任、经济责任。
（三）2011年7月1日，惠亚公司（甲方、出租方）与内蒙古西贝公司（乙方、承租方）签订《惠信商业园物业租赁合同》[以下简称租赁合同（一）]，合同约定：
1.甲方将位于广州市番禺区迎宾路xxx号即惠信商业园首层出租给乙方，租用总面积为3794.16平方米（含公摊部分），出租物业为毛坯房；租赁期限共10年，自2011年7月7日起至2021年7月6日止，2011年7月7日至2011年12月6日为免租期，免租期届满后开始交纳租金；乙方的租用用途为商业用途（经营中式餐厅）；每月租金为75元/平方米（不包含水电费等其他费用，仅为物业场地租金，含税），每月租金总额为284562元，管理费每月30元/平方米，共计每月113824.8平方米，租金和管理费从免租期后第二年开始递增（即从2012年12月7日起开始递增），第二年租金和管理费在第一年度基础上递增2.5%，从第三年开始，每年租金和管理费在上一年度基础上递增5%；甲方从2011年12月7日开始向乙方收取租金和管理费，乙方需于每月5日前向甲方足额支付当月租金及管理费，租用范围内的水、电费根据实际用水、电量，按广州市的相关收费标准执行，公用水、电费（含公共照明、消防）按租用面积分摊，水电损耗则按实际用电、用水量比例分摊，乙方每月5日按管理处发出的水电缴费通知及时向管理处支付水电费，否则，乙方应按相关部门规定承担因迟延缴纳水、电费而产生的一起责任；
2.乙方向甲方缴纳796773.6元作为租赁保证金，租赁期满或双方协商提前解除合同时，乙方缴清全部应缴费用且无严重违约后，甲方于乙方撤场之日起30日内将租赁保证金无息全额退还乙方；本合同签订之日起2个工作日内，乙方需向甲方一次性支付水电押金100000元；双方协商一致可变更本合同条款，变更内容以双方另行签订的书面补充协议为准，否则按本合同条款执行；乙方在租赁期内确需中途退组，应提前3个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方；乙方逾期缴纳租金超过10天的，经书面通知后5天内仍不支付的，甲方有权解除合同，并不退还乙方已缴纳的保证金；
3.合同提前终止、解除及租赁期满，乙方按下列条款将物业交还甲方：依附于该物业的装修归甲方所有，可移动的设备、物品由乙方自行搬走；租赁期间，若乙方改变甲方的物业结构，交付时则须按甲方的要求将物业恢复原状；合同提前终止、解除及租赁期满之日起30天内，乙方应无条件搬出该物业并应按照合同约定标准交付物业给甲方，搬迁期内，乙方应按合同约定的标准缴纳租金，如逾期不搬，乙方所交的保证金等款项概不退回，甲方有权处置物业内的一切物件，由此造成的经济损失及因保管货物的保管费等损失均由乙方承担，每延误1个月应按延误月份租金的三倍赔偿甲方；
4.甲、乙任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，本合同有约定的按本合同的约定，本合同未做约定按法律规定承担违约责任，甲、乙双方中的任何一方未能履行合同规定的条款，经守约方书面通知改正后10日内仍不改正的，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由违约方承担，守约方有权向违约方收取相当于四个月租金的违约金，如违约金不足以支付守约方损失，余额由违约方承担；乙方不按时交付租金的，视为违约，乙方除须补缴所欠的费用外，自逾期之日起，每日按拖欠租金和管理费的1%向甲方缴纳滞纳金，逾期10日（从欠费第一天开始计算），经书面通知乙方仍不支付的，甲方有权终止本合同，视为乙方违约，并对该物业停水停电等强制措施，并不退还保证金和未扣完的乙方预付的1个月的租金和管理费；本合同所称之损失包括实际损失和合同履行后可以获得的利益、诉讼或仲裁费以及合理的调查费、律师费等相关法律费用；
5.甲方在物业外立面提供两个招牌位置给乙方使用（具体约定见补充协议）；甲方应提供停车位给餐厅的用餐客户使用（具体约定见补充协议）等。
同日，双方签订《惠信商业园物业租赁合同之补充协议》[以下简称补充协议（一）]，约定：甲方同意乙方在租赁物业楼南侧从左边数第二、三、四、五块空格位置的4块招牌位有乙方在租赁期内有偿使用（租赁期限与物业租赁合同一致），每年的使用费为100000元，使用费从2012年12月7日起每年递增5%，乙方需于每年的1月5日前支付使用费给甲方，甲方收到后开具发票给乙方；甲方提供地面停车位，停车位为甲方统一向所有驻户提供的公共附属设施，目前免费提供给所有驻户使用，甲方将视该商业园的发展制定车位配置及收费标准，并向所有驻户公布，甲方承诺在2014年7月7日前乙方可免费使用上述地面停车位。
2015年6月22日，惠亚公司与内蒙古西贝公司签订《惠信商业园物业租赁合同之补充协议之二》[以下简称补充协议（二）]，惠亚公司同意内蒙古西贝公司将租赁房屋的一部分转租给第三人，转租所获取收益，全部归属内蒙古西贝公司，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。
（四）2015年8月12日，内蒙古西贝公司（出租人，甲方）与交行广东分行（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》[以下简称租赁合同（三）]，约定：甲方将位于广州市番禺区洛浦街迎宾路xxx号首层自编A3转租给乙方用于金融业商业经营用途，建筑面积合计474平方米；租赁期限自2015年7月1日至2021年6月30日，租金自2015年8月1日开始计收，2015年8月1日至2016年6月30日租金标准为每月60293元，2016年7月1日至2017年6月30日租金标准为每月63308元，该租金仅为该房产使用费，不包含水电费、有限电视费、停车费等费用；租赁期限内，乙方在所承租房产外墙门沿上方高3米宽18米的范围内设置广告牌或招牌，使用费为每月3000元。
（五）2015年，内蒙古西贝公司（出租人，甲方）与道煦公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》[以下简称租赁合同（二）]，约定：甲方将坐落于广州市番禺区洛浦街迎宾路xxx号首层自编A2的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积合计350平方米；租赁期限自2015年7月1日至2021年6月30日，租金自2015年8月1日开始计收，2015年8月1日至2016年6月30日的租金标准为每月49000元，2016年7月1日至2017年6月30日的租金标准为每月50950元；招牌租赁费用每月10000元，已含在租金内。其后，广州西贝公司又与道煦公司签订《广州市房屋租赁合同》补充协议，合同约定的租赁物、面积、期限、租金标准与前述合同一致，该合同明确租金仅为房产使用费及广告位使用费，不包含税费、水电费、有限电视费、停车费等费用。
（六）租金、水电费等费用支付情况
惠亚公司确认内蒙古西贝公司已支付2016年1月前（含1月）的租金及相关费用。
广州西贝公司于2016年2月25日向惠亚公司转账117496元，用途备注为西贝租赁费。其后，内蒙古西贝公司、广州西贝公司未再支付任何款项。
交行广东分行确认未支付2016年2月、3月的租金。
惠亚公司确认内蒙古西贝公司、交行广东分行无拖欠相应租赁物的水电费，但主张内蒙古西贝公司、广州西贝公司应支付道煦公司在2016年6月至2016年8月20日期间的水费50元、电费15684元，提交以下证据：1.惠信商业园整体2016年6月、7月、8月的电费发票三张，2016年6月28日至2016年8月28日的水费发票两张，缴款人为惠亚公司；2.2016年12月31日至2016年4月20日、2016年4月21日至2016年5月20日的电费发票复印件两张，购买方名称为广州融翔圆汽车销售服务有限公司(以下简称融翔圆公司)，销售方名称为惠亚公司，金额分别为18438元、6855元。经质证，道煦公司确认上述发票的真实性，但否认关联性，认为其已于2016年2月23日离场。内蒙古西贝公司、广州西贝公司对上述证据无异议，并同意在水电押金中予以扣除。
（七）内蒙古西贝公司与广州西贝公司的关系
内蒙古西贝公司租赁涉案物业后，在涉案物业上设立登记广州西贝公司用于经营餐饮业，经营地址登记为广州市番禺区洛浦街迎宾路xxx号首层。
惠亚公司主张虽然由内蒙古西贝公司与其签订租赁合同，但由内蒙古西北公司、广州西贝公司共同使用，故应由两公司共同承担责任。
内蒙古西贝公司认为其与广州西贝公司为委托关系，提交《三方协议》，签订人为内蒙古西贝公司（甲方）、交行广东分行（乙方）、广州西贝公司（丙方），约定：甲方委托丙方根据甲方与乙方签订的租赁合同及补充协议的约定收取租金、广告使用费、停车费及固定车位使用费等费用并开具发票。交行广东分行确认该协议的真实性。
道煦公司认为在道煦公司的租赁合同关系中，内蒙古西贝公司、广州西贝公司属于共同出租、共同管理。
在合同履行过程中，由广州西贝公司负责向惠亚公司支付租金等费用及收取交行广东分行、道煦公司的租金等费用。
二、关于合同解除的情况
（一）关于惠亚公司与内蒙古西贝公司之间租赁合同的解除时间，双方存在争议，惠亚公司主张租赁合同于2016年3月9日由惠亚公司依法通知解除，内蒙古西贝公司则认为双方协商租赁合同于2015年12月31日解除，由于收尾工程于2016年1月离场。一审法院根据当事人提交的证据，将相关证据内容摘录如下：
1.2015年9月30日，内蒙古西贝公司向惠亚公司发出《关于解除<惠信商业园物业租赁合同>的函》，以中央出台八项规定后，餐饮业受到重创致企业经营困难为由，请求提前解除上述租赁合同，租赁合同解除后，同意按照租赁合同有关条款的约定执行。
2.2015年10月29日，惠亚公司发出《关于西贝解除<惠信商业园物业租赁合同>的复函》，载明内容如下：乙方于2015年9月30日递来的《关于解除<惠信商业园物业租赁合同>的函》甲方已收悉，根据原合同约定，租赁期限至2021年7月6日，乙方提前解除合同属于单方面违约，必须遵守以下条款：乙方所提交将于2015年12月31日解除原合同，并交回物业给甲方，缴清费用，保证金无偿归甲方；乙方2015年12月的租金为472828.22元，乙方必须向甲方缴纳相当于四个月租金的违约金1891312.88元；由于原合同将于2015年12月31日提前解除，乙方作为次租户的资格届时会消失，所以乙方转租的次租户合同必须在2015年12月31日前与甲方办理变更移交完毕；鉴于乙方已确定于2015年12月31日将物业交回给甲方，甲方为了减少物业空置的损失，将在乙方书面提出解除合同之日后向外招租，可以在物业上设置招商横幅，也可以带客户进入该场地参看物业，乙方须给予配合；为了约束2015年12月31日解除本合同后30日内乙方搬迁，乙方须向甲方缴纳相当于4个月租金的搬迁保证金，即1891312.88元，在30日内完成搬迁，甲方将按确认日数核算租金及水电费，剩余部分无息退回乙方；除以上5点，其余未在本函提及到的均按原合同所有相关条款执行；希望乙方在收到本函后7个工作日内确认，回复是否解除合同条款落实撤场。
3.2015年11月，内蒙古西贝公司向惠亚公司作出《复函》，载明：贵司于2015年10月29日的复函已收悉，至此，我司与贵司间关于提前解除租赁合同事宜，经协商达成了提前解除合同的一致意见，为了双方协商解除合同后便于进行费用结算、物业移交及招租等事宜，我司确定解除合同的具体时间为2016年1月31日，请贵司在收到本复函的10日内，就该物业在我司承租期间尚未支付的各项费用书面通知我司，经双方确认后，我司将尽快付清，并移交该物业（已转租部分另行协商处理），该租赁合同在履行及解除后所发生的一切争议，须按照租赁合同的约定执行。
4.2016年1月7日，惠亚公司发出《招牌费用催缴通知书》，载明：贵司承租了我司位于广州市番禺区迎宾路xxx号惠信商业园南侧从左边数第二、三、四、五块空格位置的四块招牌位，根据合同约定，贵司应于每年1月5日前向我司缴纳招牌位使用费，即2016年1月5日前需缴纳的费用为121550.63元。
5.2016年1月18日，惠亚公司向内蒙古西贝公司发出《告知函》，就内蒙古西贝公司违约事项致函如下：1.关于解除合同所需要缴清的费用，包括所缴纳的保证金无偿归我司，向我司支付1891312.88元违约金和缴纳1891312.88元搬迁保证金，经多次复函催缴，至今仍未收到上述费用；2.我司于2016年1月7日发出《招牌费用催缴通知书》，至今未收到121550.63元的款项，根据双方签订的租赁合同及补充协议，贵司已严重违约；3.如双方解除或终止租赁合同，我司有权立即清退次承租人，收回租赁物业（包括广告招牌）且不负任何违约责任；综上，请贵司在收到本函之日起3日内付清上述费用以便解除合同，否则，按照合同约定，我司有权单方解除合同，没收贵司已付租赁保证金，没收该物业内一切物品，要求贵司将该物业恢复原状及收回租赁物业，并要求贵司支付四个月租金作为违约金及相关的一切费用。
6.2016年2月16日，惠亚公司再次通知内蒙古西贝公司缴纳招牌位使用费121550.63元，及通知缴纳2016年2月份的租金、管理费、水电费共计509606.61元，如超过2016年2月19日仍未缴纳，将进行停水停电并锁门处理。
7.2016年3月9日，惠亚公司委托广东唯杰律师事务所向内蒙古西贝公司发出《律师函》，载明：贵司于2016年1月起没有按时缴纳租金、管理费、水电费、停车费及广告费，其中，拖欠的租金、管理费、水电费连同滞纳金513664.9元，停车费连同滞纳金12548.49元，广告费连同滞纳金164093.35元，共计690306.74元（租金、管理费暂计到2016年2月29日，水电费暂计到2016年2月20日，停车费未2015年12月25日至2016年1月24日，滞纳金暂计到2016年3月7日），贵司逾期缴纳租金等费用已超过15天，且经惠亚公司多次电话及于2016年2月16日发函催促，贵司至今仍未如约全额支付所欠费用，同时，贵司已停业，种种迹象表明贵司已无诚意继续履行租赁合同，根据法律及合同约定，贵司的上述行为已构成根本性违约且严重损害我司的合法权益，应承担由此引起的法律责任，就此声明：1.惠亚公司决定于2016年3月9日起解除双方于2011年7月1日签订的租赁合同及补充协议，并收回贵司所承租之物业；2.贵司付清所有拖欠的费用，同时惠亚公司将没收贵司缴纳的租赁保证金即水电押金，惠亚公司有权继续按照合同约定追究贵司违约责任；3.贵司缴纳相关费用及违约责任后，履行将场地恢复原状之义务并办理交接手续；等等。
三、关于恢复场地的相关事实
根据上述租赁情况，涉案物业实际上分为三部分租赁使用，一部分为内蒙古西贝公司、广州西贝公司经营的“西贝餐饮”，一部分为交行广东分行设立的“沙溪支行”，一部分为道煦公司经营的车行。
（一）关于“西贝餐饮”部分：
1.内蒙古西贝公司提供《场地清理委托合同》、《收款收据》、《说明》、2016年2月8日拍摄的视频资料等证据。其中，《场地清理委托合同》载明内蒙古西贝公司于2016年2月3日与广州市海珠区晟晨建筑装饰工程部签订合同，对西贝餐厅场地需要清理成毛坯状态，总工程款135000元，工期为2016年2月15日至2016年2月28日。《收款收据》载明广州市海珠区晟晨建筑装饰工程部收取拆旧人工费1600元。《说明》由广州市海珠区晟晨建筑装饰工程部出具，内容为证明其与内蒙古西贝公司签订场地清理合同，将西贝西餐厅恢复成毛坯状，2016年2月8日其派工人到现场处理，在拆除过程中，物业保安不予许工人工作，将工人轰赶，又将场地大门上锁，导致不能完成拆除、清理工作。视频内容显示2016年2月8日，有人阻止工人对西贝餐厅进行施工。对此，惠亚公司确认视频资料的真实性，否认《场地清理委托合同》、《收款收据》、《说明》的真实性，惠亚公司对于2016年2月8日阻止工人施工的理由是，租赁合同尚未解除，当天是大年初一，相关施工人员没有提供授权证明其真实身份，惠亚公司的安保人员履行的是安保义务。
2.2016年5月5日，惠亚公司与东莞博源家具有限公司（以下简称博源公司）签订《惠信商业园租赁合同》，约定由博源公司承租位于广州市番禺区迎宾路xxx号的一层（901平方米）、二层北塔（3498平方米），租赁期限自2016年5月5日至2026年5月4日。惠亚公司确认博源公司租赁的一层901平方米原属于内蒙古西贝公司租赁的范围内，并确认该901平方米于2016年5月5日前自行收回。
3.诉讼过程中，内蒙古西贝公司于2016年5月13日向一审法院提交《关于立即清场、返还场地的申请》，广州西贝公司于2016年5月16日亦向该院提交上述申请。2016年5月19日，一审法院传唤惠亚公司、内蒙古西贝公司、广州西贝公司就上述申请了解相关情况，并制作询问笔录。在该份笔录中，惠亚公司确认内蒙古西贝公司、广州西贝公司于2016年1月7日、1月22日已将重要物品搬离，且确认其在2016年5月16日开始施工，并拆除大门的锁，将现场物品搬离堆放在一边。内蒙古西贝公司、广州西贝公司确认剩余在现场的为可以移动的桌椅餐具等，认为惠亚公司是于2016年2月8日实际施工。一审法院责令双方于庭外协商解决场地恢复的事项。
4.2016年7月1日，惠亚公司（甲方）与内蒙古西贝公司、广州西贝公司（乙方）签订《协议书》，就场地清场事项约定如下：1.根据租赁合同第12.2.1条、12.2.2条的约定，由乙方按附件《拆除还原清单》对场地进行清理，因本次施工所产生的费用由乙方承担；2.乙方施工进场时间为2016年7月26日，工程估计用时40日，最迟应该于2016年9月5日退场；3.为尽快解决争议，乙方愿意按照甲方要求支付保证金20000元，待施工完毕后经甲方验收后三个工作日内无息归还乙方；等等。
2016年9月28日，惠亚公司对西贝拆除及还原工程予以验收。
（二）关于交行广东分行租用场地的返还情况
内蒙古西贝公司发函惠亚公司要求提前解除合同后，惠亚公司回函中要求内蒙古西贝公司配合交行广东分行必须在2015年12月31日前当面交涉办理签订新合同手续。2016年1月29日，惠亚公司向交行广东分行发出《知会函》，告知“如2016年2月1日前西贝公司未能缴清应缴费用弥补我司损失，我司将收回相关出租物业和广告位，以保障我司合法权益”。其后，交行广东分行使用租赁物，直至2016年7月14日，惠亚公司与交行广东分行签订《广州市房屋租赁合同》，约定由交行广东分行承租位于广州市番禺区洛浦街迎宾路xxx号首层自编A3房号的房地产，建筑面积474平方米，租赁期限自2016年4月1日至2021年1月31日。
3.关于道煦公司租用场地的返还情况
惠亚公司主张道煦公司2016年8月20日离场，提供了以下证据：（2016）粤广南方第xxx号《公证书》及公证拍摄的录像，公证事项为惠亚公司申请现场证据保全，保全时间为2016年5月10日，公证书现场拍照说明第12项内容为“走出该餐厅，对上述‘慧信商业园’大楼一楼的一家‘BYUCAR佰优伽汽车体验馆’门口及内部进行了拍照，共取得照片六张（见附件241至244）”，241至244号照片显示“BYUCAR佰优伽汽车体验馆”大门敞开，内部装饰灯正常打开，有一辆黑色车辆停在大厅中间，旁边的显示屏正常播放，在“BYUCAR佰优伽汽车体验馆”招牌上方的电子显示屏播放“JEEP大切诺基”的商业广告。2016年8月20日的监控视频，惠亚公司拟证明有人在该天将道煦公司停放车辆驶出场地。两枚用电发票载明，广州融翔圆汽车服务销售服务有限公司（以下简称融翔圆公司）于2016年12月31日至2016年4月20日的电费为18438元，2016年4月21日至2016年5月20日的电费为6855元，发票的签收人为xxx，惠亚公司陈述xxx为融翔圆公司的工作人员。《企业信用信息公示报告》载明融翔圆公司为法人独资，股东为道煦公司，注册地址为广州市番禺区洛浦街沙溪村迎宾路xxx号首层（部位：自编A2）。经质证，道煦公司对公证书及录像、监控视频的真实性予以确认，但对合法性、关联性不予确认；对发票的真实性不予确认，并否认xxx是道煦公司的员工；对《企业信用信息公示报告》的真实性、合法性、关联性予以确认。内蒙古西贝公司、广州西贝公司对上述证据无意见。交行广东分行认为上述证据与其无关。道煦公司主张已于2016年2月23日离场、财产被惠亚公司扣押，未提交相应证据。
道煦公司提供的《员工花名册及工资签收表》载明，xxx为融翔圆公司的员工，工资签收表最后一期为2016年6月。
惠亚公司、道煦公司均确认双方未办理场地交接手续。
惠亚公司确认2017年春节后，其将道煦公司租赁的场地已经重新出租给案外人。
四、关于广告招牌位的返还情况
内蒙古西贝公司提供惠亚公司的招商照片，该照片拍摄于2016年1月，该照片显示，内蒙古西贝公司在餐厅外墙玻璃上张贴西贝餐饮“搬迁至白云凯德广场于1月18日营业”的广告，在相邻的墙体上挂着整幅招商宣传广告，“招商对象写字楼、餐饮、教育、培训、……”。
惠亚公司于2017年6月15日的询问笔录中确认已于2016年2月收回内蒙古西贝公司、广州西贝公司及交行广东分行使用的3个广告位的招牌，自2016年2月开始，只有道煦公司正常使用1个招牌广告位。
道煦公司认为其自2016年2月23日后包括招牌在内的所有财物均被惠亚公司强行收回，无法对招牌进行拆除，而道煦公司与内蒙古西贝公司、广州西贝公司签订的租赁合同中，招牌使用费已经包含在租金标准内。
内蒙古西贝公司、广州西贝公司认为其在2016年7月、8月恢复场地的过程中，确定道煦公司在正常营业，正常使用广告招牌。但不清楚道煦公司具体离场时间。
五、关于停车费
惠亚公司主张内蒙古西贝公司、广州西贝公司应支付2015年12月25日至2016年1月24日的停车位费9579元，内蒙古西贝公司、广州西贝公司于2017年6月8日的询问笔录中陈述对停车费9579元无异议。
六、关于因恢复场地产生的费用
惠亚公司主张内蒙古西贝公司、广州西贝公司支付因对租赁场地恢复原状产生的费用100000元，并明确该100000元针对的是对道煦公司所租赁场地离场后需要恢复原状所需要费用的估算。在2017年6月15日的询问笔录中，惠亚公司明确实际上并未支出该费用，以道煦公司返还场地时的现状于2017年2月左右出租给案外人。
七、关于律师费
惠亚公司提供民事委托代理合同及发票，拟证明惠亚公司为主张权利而支出的律师费100000元。
一审法院认为：惠亚公司与内蒙古西贝公司签订的租赁合同（一）及补充协议，是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，内容合法有效，对当事人具有约束力。
根据租赁合同（一）的约定，内蒙古西贝公司可以将租赁物进行转租。内蒙古西贝公司将原租赁物分割后，将其中一部分出租给道煦公司，一部分出租给交行广东分行，并分别签订租赁合同（二）、租赁合同（三），上述合同内容均没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，当事人应当遵照执行。
关于惠亚公司第一项诉讼请求，即确认租赁合同（一）及补充协议（一）、（二）于2016年3月9日由惠亚公司解除的问题。内蒙古西贝公司主张合同于2016年1月31日已经解除。
依据租赁合同（一）的约定，内蒙古西贝公司可以单方解除合同，但必须提前3个月提出，并经惠亚公司同意。内蒙古西贝公司于2015年9月30日提出解除合同的请求，惠亚公司于2015年10月29日对此复函，复函内容主要涉及：1.同意提前解除合同，根据合同约定合同将于2015年12月31日解除；2.告知提前解除合同按照约定将承担的后果，包括没收保证金及支付违约金；3.告知对方惠亚公司在合同解除后将对外招租，可以在物业上设置招商横幅；4.要求对方先行支付相当于4个月租金的搬迁保证金。内蒙古西贝公司于2015年11月复函确认了双方对解除合同达成一致意见，并确定具体解除时间为2016年1月31日，要求惠亚公司将未清偿的费用书面结算，但认为因合同履行和解除合同发生的争议应当按照合同约定来执行。惠亚公司未正面回复是否同意合同于2016年1月31日解除，但其于2016年1月7日书面通知内蒙古西贝公司缴纳招牌使用费时，未对合同解除时间提出异议。相反，双方自2016年1月初为解除合同开始了各项准备工作。首先，惠亚公司在诉讼过程中确认已于2016年2月收回内蒙古西贝公司、交行广东分行使用的3块广告位招牌，同时，根据内蒙古西贝公司提供的照片显示，惠亚公司在2016年1月11日已经对外招租，就在距离惠亚公司对外招租广告牌几米远的地方，内蒙古西贝公司张贴将于2016年1月18日搬迁至其他地方营业的广告。其次，惠亚公司向内蒙古西贝公司出具的电费表显示，自2016年1月开始，用户名称为“西贝餐饮”的用电量非常少，大幅度少于正常营业状态。再次，广州西贝公司于2016年1月7日、22日向惠亚公司书面申请搬运相关餐饮设备到新店使用，而事实上，“西贝餐饮”的大部分重要设备已经搬离涉案租赁物。可见，双方对解除合同一事已经做好了充足的准备。内蒙古西贝公司提前告知惠亚公司解除合同，并确定2016年1月31日解除合同，符合合同约定提前三个月提出申请合同解除的条件，而惠亚公司对于内蒙古西贝公司提出的合同于2016年1月31日解除不持异议，且予以积极配合，因此，本案合同的解除时间应为2016年1月31日。惠亚公司请求确认租赁合同（一）及补充协议（一）、（二）于2016年3月9日解除，理据不足，不予支持。
关于惠亚公司诉讼请求第二项、第三项、第十一项，针对的是2016年2月1日以后的租金及场地占有使用费、管理费、水电费等，在此一并论述。租赁合同（一）解除后，根据合同约定，合同提前终止、解除的，依附于租赁物的装修归惠亚公司所有，可移动的设备、物品由内蒙古西贝公司自行搬走，改变租赁物物业结构的，须将物业恢复原状。物业恢复期间，因仍然占用场地需支付场地占用费。场地占用费可以参照原租赁合同的租金、管理费标准支付。本案中，总租赁面积为3794.16平方米，实际上分三部分使用，一部分是内蒙古西贝公司经营的“西贝餐饮”（使用面积2970.16平方米），一部分是交行广东分行经营的“沙溪支行”（使用面积474平方米），一部分是道煦公司经营的车行（使用面积350平方米）。租赁合同（一）解除后，内蒙古西贝公司应当将3794.16平方米的租赁物返还给惠亚公司，由交行广东分行、道煦公司继续使用的面积，内蒙古西贝公司也应对使用期间产生的费用承担责任，故本案可以按照各租赁面积分以下几个阶段计算场地占有使用费。
“西贝餐饮”场地部分的占有使用费：
1.第一阶段（2016年2月1日至2016年2月29日）：租赁合同（一）约定，合同解除之日起30天内，内蒙古西贝公司应当搬出租赁物业并将物业按约定标准交还给惠亚公司，搬迁期内内蒙古西贝公司应当按合同约定的标准支付租金。租赁合同（一）于2016年1月31日解除，按照合同约定，“西贝餐饮”应在2016年3月1日前恢复原状返还给惠亚公司。2016年2月，“西贝餐饮”未交付给惠亚公司管业，故内蒙古西贝公司应参照租金标准支付占有使用费，合计370081.94元（124.6元/平方米×2970.16平方米）。
2.第二阶段（2016年3月1日至2016年9月28日）：“西贝餐饮”于2016年7月26日才对恢复场地进行施工，但在2016年5月5日，惠亚公司已将“西贝餐饮”使用面积中的901平方米另行出租给博源公司，由此可见，该901平方米的租赁场地在2016年5月5日前已经被惠亚公司收回管业，不需要另行恢复。惠亚公司、内蒙古西贝公司确认未对该部分场地办理交接手续，惠亚公司属自行收回该部分场地。一审法院认为，租赁合同（一）解除后，惠亚公司应当及时收回租赁场地，以避免更多的损失，因其怠于收回场地而导致损失扩大，扩大部分的损失由惠亚公司自行承担。现惠亚公司没有提供证据证明内蒙古西贝公司阻止收回该部分场地，租赁合同（一）约定合同解除后有30天的搬迁期，根据公平合理原则，惠亚公司最迟于2016年3月1日应收回可以自主管业的901平方米的场地，自应收回管业之日，内蒙古西贝公司不需要就此部分场地另行支付费用。
对于未返还部分的2069.16平方米（2970平方米-901平方米）的场地，仍需要支付占有期间的占有使用费。“西贝餐饮”场地最终自2016年7月26日开始恢复场地，则2016年3月1日至2016年7月25日期间的占有使用费为1246117.12元（124.6元/平方米×2069.16平方米×4个月+124.6元/平方米×2069.16平方米/30天×25天）。恢复场地期间自2016年7月26日至9月25日共60天，该期间占有使用费为515634.67元（124.6元/平方米×2069.16平方米/30天×60天）。该阶段费用的争议焦点为，内蒙古西贝公司是否应当支付全部的占有使用费。首先，恢复场地前即2016年3月1日至2016年7月25日期间的费用，造成“西贝餐饮”场地未能及时恢复及交还，双方均有过错，内蒙古西贝公司提前解除合同，未与惠亚公司结清相关费用，本身存在过错，而惠亚公司在明知内蒙古西贝公司定于2016年1月31日解除合同，已经搬离大部分设备且已实际停止营业的情况下，其本可以及时收回场地避免损失的扩大，但因其不配合内蒙古西贝公司恢复场地，导致场地恢复迟迟不能施工，直到本案诉讼过程中，内蒙古西贝公司向一审法院提出申请，双方才就恢复场地一事正式开展，因此，对于迟延交付涉案物业，惠亚公司的过错大于内蒙古西贝公司，一审法院酌情确定双方的过错程度，惠亚公司为80%，内蒙古西贝公司为20%，该期间的占有使用费，按照双方各自的过错程度承担，故内蒙古西贝公司应当支付249223.42元[（1246117.12元×20%]，剩余部分的费用损失由惠亚公司自行承担。其次，恢复场地期间2016年7月26日至2016年9月25日共60天的费用，由于合同约定了30天的搬迁期，内蒙古西贝公司也举证证明在2016年2月份准备恢复场地，因惠亚公司不配合未能恢复场地，该30天搬迁期的占有使用费在前述第一阶段内容中已经论述应由内蒙古西贝公司支付，应对该部分面积的占有使用费予以扣除，则恢复场地期间的占有使用费应计算为30天，共257817.34元（124.6元/平方米×2069.16平方米）。综上，内蒙古西贝公司应支付2016年3月1日至2016年9月28日的占有使用费共507040.76元（249223.42元+257817.34元）。
交行广东分行经营的“沙溪支行”占有使用费：
租赁合同（一）解除后，内蒙古西贝公司应将该部分租赁面积474平方米同时交还惠亚公司管业。但由于交行广东分行与惠亚公司于2016年7月14日签订新的租赁合同，租赁期限确认为自2016年4月1日开始起租，则自2016年4月1日起，可视为内蒙古西贝公司已返还该部分物业，而该日之前因交行广东分行使用租赁场地所产生的费用，根据合同相对性，应由内蒙古西贝公司参照租赁合同（一）约定的租金、管理费标准支付占有使用费。一审庭审中，交行广东分行确认未支付2016年2月、3月的租金、管理费，故内蒙古西贝公司应向惠亚公司支付该两个月由交行广东分行占有使用474平方米的费用118120.8元（124.6元/平方米×474平方米×2个月）。
道煦公司经营的车行占有使用费：
惠亚公司主张道煦公司于2016年8月20日离场，提交了公证书、《企业信用信息公示报告》、用电发票、监控视频等证据，内蒙古西贝公司也确认道煦公司在2016年7月左右正常经营，虽然道煦公司离场未与任何人办理交接手续，不能确认具体离场时间，但是结合惠亚公司提交的证据及当事人的陈述，惠亚公司主张2016年8月20日离场较为接近客观事实，道煦公司主张其于2016年2月23日撤场，未提交相应证据，应承担举证不能的责任，故对于惠亚公司该项主张，予以支持。
租赁合同（一）解除后，道煦公司未与惠亚公司签订新约，又未将租赁场地交还内蒙古西贝公司或是惠亚公司，占用期间应支付占有使用费。根据合同相对性，应由内蒙古西贝公司参照租赁合同（一）的租金、管理费标准向惠亚公司支付。道煦公司于2016年8月20日离场，自2016年2月1日起至2016年8月20日的占有使用费为290733.33元（124.6元/平方米×350平方米×6个月+124.6元×350平方米/30天×20天）。
综上，内蒙古西北公司应向惠亚公司支付合同解除后即2016年2月1日至2016年9月25日的租赁场地的占有使用费共1285976.83元（370081.94元+507040.76元+118120.8元+290733.33元）。内蒙古西贝公司于2016年2月25日向惠亚公司支付117496元，扣除该笔费用后，内蒙古西贝公司还应向惠亚公司支付占有使用费1168480.83元。
关于惠亚公司','2018-09-22
09:15:03',0,'web',NULL),(10349177,'59764b7d-882e-4dad-8a0e-1f2c0aae6836','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：65次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院ID\":\"618\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"审判程序\":\"\",\"案号\":\"（2016）吉0102执204号\",\"法院地市\":\"长春市\",\"法院省份\":\"吉林\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"文书ID\":\"59764b7d-882e-4dad-8a0e-1f2c0aae6836\",\"案件名称\":\"石越群与张强其他案由执行裁定书\",\"法院名称\":\"长春市南关区人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"南关区\",\"补正文书\":\"2\",\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":\"1\",\"诉讼记录段原文\":\"\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1475078400000)\\\/\",\"案件类型\":\"5\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null,\"不公开理由\":null});$(document).attr(\"title\",\"石越群与张强其他案由执行裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"石越群与张强其他案由执行裁定书
（2016）吉0102执204号\");$(\"#hidDocID\").val(\"59764b7d-882e-4dad-8a0e-1f2c0aae6836\");$(\"#hidCaseName\").val(\"石越群与张强其他案由执行裁定书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2016）吉0102执204号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"长春市南关区人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"5\");$(\"#HidCourtID\").val(\"618\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"长春市南关区人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"执行案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value: \"\"
},{ name: \"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2016-08-16\" },{ name:
\"当事人\", key: \"appellor\", value: \"石越群,张强\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法》\',Items:[{法条名称:\'第二百四十二条\',法条内容:\'第二百四十二条
系统尚未收录或引用有误
\'},{法条名称:\'第二百四十四条\',法条内容:\'第二百四十四条
系统尚未收录或引用有误
\'},{法条名称:\'第二百四十七条\',法条内容:\'第二百四十七条
系统尚未收录或引用有误
\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
{$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"石越群与张强其他案由执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-09-29\\\\\",\\\\\