陕西省澄城县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0525民初75号
原告：赵燕燕，女，汉族，住所：西安市临潼区代王陕鼓路。
委托代理人：马超，陕西骊剑律师事务所律师。委托权限：特别授权。
委托代理人：吕莎，陕西骊剑律师事务所实习律师。委托权限：特别授权。
被告：陕西盛基府实业有限公司，住所：陕西省西安市高新区科技二路。
法定代表人：胡虓军，任该公司执行董事。
委托代理人：弥小强，陕西秦澄律师事务所律师。委托权限：特别授权。
第三人：陕西新立保温防水工程有限公司，住所：西安市临潼区人民西路。
法定代表人：朱立民（已故），任该公司执行董事兼总经理。
原告赵燕燕与被告陕西盛基府实业有限公司（以下简称盛基府公司）、第三人陕西新立保温防水工程有限公司（以下简称新立公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵燕燕及其委托代理人马超、吕莎，被告盛基府公司委托代理人弥小强均到庭参加了诉讼，第三人新立公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赵燕燕诉称，2014年5月4日，第三人公司法定代表人朱立民以公司承包的澄城县棚户改造项目惠安苑小区的防水保温工程资金紧张为由，向原告及原告之姐赵丽丽借款5万元，双方约定月息2分，未约定还款时间。至2014年5月15日、2014年10月1日、2014年12月18日、2015年3月1日，朱立民再次以同样理由向原告及原告表妹李嫚分别借款20万元、10万元、10万元和5万元，利息约定为3分、2.5分、2分不等，但均未约定借款期限。上述借款发生初期，第三人法定代表人朱立民按约定时间向原告清息，但自2015年开始，第三人公司及法定代表人朱立民不能依约足额支付借款利息。后经原告多次催要，第三人同意将被告盛基府公司为其抵顶工程款的位于澄城县常宁街盛基府小区的三套房中的1－2－3003号、1－2－3004号共计2套房屋按照市场价折抵为拖欠原告的借款本息679455元。期间，经被告盛基府公司同意并确认，盛基府公司于2017年8月3日为原告开具了上述2套抵账房屋的购房收款收据，并承诺随时配合原告办理房屋买卖登记手续。原告亦考虑到自身长期在西安市生活，而该房屋位于渭南市澄城县，故为方便出售转让房屋，当时便未与盛基府公司签订商品房买卖合同。2017年11月份，原告要求被告履行签订商品房买卖合同并办理房屋备案登记手续，被告却一再推脱，其后更是以第三人新立公司所雇佣的农民工为工资闹事上访为由，明确表示拒绝为原告办理房产手续。因此，原告赵燕燕提起诉讼，请求法院判令：一、被告立即向原告交付位于陕西省澄城县常宁街盛基府小区1－2－3004号（建筑面积105.81平方米）的单元房，并配合原告办理房屋产权登记手续；二、本案诉讼费由被告承担。
被告盛基府公司辩称，原告没有购买商品房的真实意思，原被告双方未就买卖商品房进行要约承诺，双方不存在商品房买卖合同的事实关系，请求驳回原告诉请。
第三人新立公司未提出答辩意见。
原告赵燕燕向本院提交了以下证据：
第一组证据：借条5张、汇款凭证1张、手机银行转帐记录1张、银行流水单12张，证明朱立民代表新立公司多次从原告处借款共计50万本金的事实，原告与新立公司存在合法的借贷关系。
第二组证据：证明书一份，证明新立公司因未能依约偿还原告借款本息，便与原告协商并达成一致协议，新立公司愿用其所有的盛基府小区1－2－3003号、1－2－3004号两套房产折抵所拖欠原告的借款本息；第三人新立公司对朱立民向原告借款的行为予以追认，认可该借款用于公司经营，朱立民的行为是职务行为。
第三组证据：证明一张及盛基府公司收款收据一张，证明原告与新立公司及其法定代表人达成以房抵债的协议后，盛基府公司将登记在新立公司工作人员于洋名下的1－2－3004号房产更名至原告名下，且盛基府公司在收回为于洋开具的证明原件后，同时向原告出具了全款购买1－2－3004号房产的收款收据。
第四组证据：载有视频、录音的光盘一张，证明盛基府公司已认可其所开具发票的真实性，并承诺随时可向原告交付房屋，办理更名、入住等手续。
第五组证据：照片十六张，证明涉诉抵债房屋所在的盛基府小区已实际交付使用，该小区已有大量业主入住，该房符合向原告交付的条件。
被告盛基府公司的质证意见为：第一组证据与本案没有关联性，且在借条上可以看出，没有第三人公司公章，不能证明是新立公司的借款行为；对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对证明目的亦有异议，该证据是为原告的起诉书写的，违背了客观事实，法人是不能出证人证言的，只能依靠其记载证明案件事实；对第三组证据的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，原被告之间不存在商品房买卖合同关系，于洋没有完成付款行为，没有取得房子的产权；对第四组证据的真实性有异议，该证据不能反映出时间、人物、地点；对第五组证据的关联性、证明目的有异议。2015年8月盛基府小区已交付使用，原告没有真实的购买意愿，双方不存在交付的问题。
被告盛基府公司向本院提交了以下证据：
第一组证据：1、澄城县采煤沉陷办文件复印件一份，证明因第三人新立公司的工人讨要工资，沉陷办要求富恒巨公司停止出售诉争房屋的事实，富恒巨公司至今未向被告支付诉争房屋房款，引起合同履行不安；2、承诺书五份，其中新立公司承诺书二份，证明新立公司与职工没有工资纠纷，不拖欠农民工工资，新立公司农民工承诺书三份，证明农民工与富恒巨、福建土木之间协商，支付讨薪者每人2000元返乡费，在规定期限内不上访，证明目的：新立公司承诺不拖欠农民工资，富恒巨公司才承诺以房抵债。
第二组证据：澄城县劳动监察大队询问笔录一份，证明第三人所承包工程的开发商为富恒巨公司，施工单位为福建土木公司，第三人从福建土木公司处承包防水保温工程，原告债权的设立、转移过程中，不牵扯本案被告；第三人公司的工人在澄城县上访讨要工资的行为违背了第三人给富恒巨公司出具的承诺书；原告向法庭出具的证明书具有虚假的成份，因于洋清楚地知道本案的开发商是富恒巨公司，而给被告出具的证明书上说本案被告是开发商，违背事实。
原告赵燕燕的质证意见为：对第一组证据的真实性予以认可，但沉陷办文件的日期是2017年10月13日，被告开票的时间为2017年8月3日，说明在沉陷办发文之前，原被告之间的商品房买卖交易已经完成，文件所说的对三套房屋采取保全措施，在解决完拖欠工资后可以处理这三套房屋。本院与惠正民的谈话可以看出，拖欠农民工工资一事已处理完毕，且还有30万元左右的保证金和7万元的未结款，这足以支付农民工工资，所以福建土木公司没有额外的支出。从五份承诺书内容上看，只要有纠纷由朱立民自行处理，和本案没有关联性，承诺书并不影响原被告之间房屋买卖的效力。对第二组证据的真实性没有异议，但此笔录中没有被告代理人证明的内容，于洋只是承诺在2017年10月25日前处理欠薪问题。
本院依原被告申请，制作了两份调查笔录并当庭宣读：第一份为被告申请的本院于2018年3月13日与富恒巨公司副总经理惠正民的调查笔录，原被告的质证意见均为对涉及事实的部分没有异议，对处理折抵工程款的态度有争议；第二份为原告申请的本院于2018年4月24日与新立公司原项目经理于洋的调查笔录，原告对该调查笔录没有异议，被告不发表质证意见。
原被告提交的证据符合真实性、合法性、关联性特征，予以认定。
根据上述认定的证据，本院查明以下法律事实，澄城县惠安苑小区的发包方为陕西富恒巨房地产开发有限公司，施工单位为福建土木建设实业有限公司，防水保温工程分包给第三人新立公司。2014年至2015年，第三人新立公司通过原告赵燕燕从赵丽丽、李嫚、赵燕燕处共计借款50万元，该借款部分约定月利率为2%、部分约定月利率为2.5%、部分约定月利率为3%，用于惠安苑小区防水保温工程，后第三人新立公司不能按约支付借款利息。2017年7月17日，被告盛基府公司出具证明：“兹有盛基府商住小区房号为1－2－3003（145.84㎡）、1－2－3004（105.81㎡）、2－1－2304（133.32㎡）由于洋（性别：男身份证号：230622198405291054）购买，总房款为壹佰零叁万玖仟肆佰壹拾玖元（￥1039419.00）整。该房屋由于洋自行处置，我公司配合办理相关房产手续。特此证明”；2017年8月3日，被告盛基府公司开具收款收据一张，该收款收据载明：“兹收到赵燕燕人民币叁拾玖万叁仟柒佰陆拾捌元，小写￥393768，系付盛基府住宅1－23004一次性房款”。2017年11月1日以后，原被告双方因交付涉诉房屋发生纠纷，涉诉本院。在诉讼过程中，经原告赵燕燕申请，本院对涉诉房屋进行了查封，期限为三年。
同时查明，案外人于洋为第三人新立公司原澄城惠安苑项目负责人，盛基府商住小区房号为1－2－3004（105.81㎡）的房产实际不归于洋所有，为福建土木建设实业有限公司通过陕西富恒巨房地产开发有限公司、被告盛基府公司折抵给第三人新立公司的工程款，第三人新立公司又将该房用以抵顶所欠原告赵燕燕、案外人赵丽丽、李嫚的借款本息。
本院认为，综合考虑原被告的意见、庭审调查的证据与查明的事实，根据法律规定，就相关问题分别评判如下：
（一）关于涉诉房屋的交付问题。第三人新立公司出具的证明书载明，原告赵燕燕、案外人赵丽丽、李嫚和第三人新立公司同意用涉诉房屋折顶所欠其借款本息，并同意将涉诉房屋所有权转让给原告赵燕燕，亦表示了案外人赵丽丽、李嫚同意将涉诉债权转让给赵燕燕。合同法规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。被告盛基府公司出具的收款收据表明，原被告双方均同意第三人新立公司将债务转移给案外人福建土木建设实业有限公司、案外人福建土木建设实业有限公司又将债务转移给案外人陕西富恒巨房地产开发有限公司，至此原告与陕西富恒巨房地产开发有限公司之间形成债权债务关系。陕西富恒巨房地产开发有限公司用其购买的涉诉房屋向原告抵账，应陕西富恒巨房地产开发有限公司的要求，被告盛基府公司直接将该房屋的收款收据出具给原告，此时，原被告之间的商品房销售合同成立，合法有效，即被告负有向原告交付房屋的义务。至于被告盛基府辨称的因沉陷办文件导致富恒巨公司至今未向其支付诉争房屋房款、第三人新立公司承诺不拖欠农民工工资，富恒巨公司才承诺以房抵债的理由，既不符合合同性质不得转让、当事人约定不得转让等法定情形，又无法证明出具收款收据并非其真实意思的表示，本院不予支持。被告可在向原告交付房屋后，根据其与陕西富恒巨房地产开发有限公司的约定，主张自己的权利。
（二）关于涉诉房屋的协助义务问题。合同法规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。涉诉房屋已经具备交付条件，被告应当将该房交付给原告赵燕燕。因房屋买卖必须进行登记，按照相关法律法规规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，故被告有交付涉诉房屋的协助义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第七十九条、第八十条、第八十四条、第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告陕西盛基府实业有限公司在本判决生效后十五日内将位于澄城县长宁街盛基府小区1－2－3004号商品房（105.81㎡）交付原告赵燕燕，并协助原告赵燕燕办理该房屋转移登记手续。
案件受理费7206元，由被告陕西盛基府实业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。
审判长 成俊盈
审判员 韩进刚
审判员 王 纯
二〇一八年六月二十二日
书记员 李 猛