广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤01民终8379号
上诉人（原审原告）：徐翔，住广州市海珠区。
上诉人（原审原告）：徐羽冲，住广州市海珠区。
上诉人（原审原告）：徐敏，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：徐园园，住广州市海珠区。
上诉人（原审原告）：叶鸿基，住广州市海珠区。
五上诉人共同委托诉讼代理人许勇，广东孚道律师事务所律师。
五上诉人共同委托诉讼代理人黄锋，广东孚道律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：保利房地产（集团）股份有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：宋广菊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄碧洲，广东华之杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马力伟，广东华之杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社，住所地广州市海珠区。
负责人：徐志恒，该社社长。
被上诉人（原审被告）：广州昊丰投资有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：陈俊亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：钟炜，北京市康达（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周俊文，北京市康达（广州）律师事务所律师。
原审第三人：徐羽丰，住广州市海珠区。
上诉人徐翔、徐羽冲、徐敏、徐园园、叶鸿基（下称徐翔等五人）因与被上诉人保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利公司）、广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社（以下简称琶洲联社）、广州昊丰投资有限公司（以下简称昊丰公司）、原审第三人徐羽丰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第299号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年6月3日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月11日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人徐翔等五人上诉请求：撤销原裁定，指令一审法院对本案进行审理。事实理由如下：一、《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》（以下简称《安置方案》）的内容已经超越了村民自治的范围，一审认定其属于村民自治范围存在事实认定错误。（一）依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款的规定，村民自治是对涉及“村集体经济组织财产和成员权益”的事项进行自我管理，表现为村民大会或代表会议，无需再与村民签订任何协议。（二）根据《物权法》第六十四条、第六十五条、第六十六条、第一百五十二条等相关规定，社员对宅基地享有使用权，对地上房屋等私有财产享有排他的所有权，任何人都无权干涉。《安置方案》涉及被拆迁房屋、阳台、超建面积、临迁费、弃产的补偿以及复建安置、办理产权证等事宜，归根结底是关于上诉人房屋的方案，不包括对所有权属于集体的宅基地的处理，完全是对村民私有财产相关权益作出补偿的约定，超越村民自治的范围。另外，本系列案部分上诉人不是琶洲联社的成员，其诉求根本谈不上村民自治的问题。二、即使《安置方案》属于村民自治，村民自治也并不绝对排斥社员权益受到侵害时司法的介入。（一）《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]6号)第一条规定：“下列涉及农村土地承包民事纠纷，人民法院应当依法受理：(一)承包合同纠纷；……”。据此，即使明显属于村民自治范畴的承包经营权与相关主体发生纠纷，除法律特别规定的情形，法院都应当受理。“村民自治”应当用来维护村民的利益，而不是用于限制甚至剥夺村民的权益。（二）一审法院认为本案是履行《安置方案》过程中产生的纠纷，从而认定本案属于村民自治的范围，不属于法院受案范围，与生效判决自相矛盾。广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见(穗府(2009）56号，现己失效)的附件2《关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见》第五条之第(二十四)规定：“对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。”参照上述规定，法院就琶洲联社因履行《安置方案》起诉琶洲村民的案件进行审理并作出判决，要求村民拆除房屋，并没有以《安置方案》属于村民自治范围而驳回琶洲联社的起诉。现在到了回迁阶段，村民同样因拆迁方不履行《安置方案》的义务提起诉讼，一审法院却以《安置方案》属于村民自治范围为由驳回村民的起诉，明显违背了权利义务对等的原则。法院以所谓村民自治驳回起诉，实质上属于同案不同判。三、保利公司与琶洲联社不是委托代理关系，双方建立的合同关系不属于村民自治范围。（一）保利公司与琶洲联社不是委托代理关系。保利公司与琶洲联社签署《“琶洲村”项目合作合同》（以下简称《合作合同》），约定合作共同开发改造琶洲城中村，鉴于该合作关系，一审时上诉人把双方共同列为被告。保利公司一审提交与琶洲联社签订的《授权委托书》明确约定：“保利公司代替琶洲联社履行与被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议中的义务，享有拆迁补偿安置协议约定的权利，并具体实施各项拆迁补偿安置工作。”“代替”不同于“代理”，实际上是权利义务的概括承受，琶洲联社应当与保利公司共同承担责任。（二）琶洲城中村改造的主体实为保利公司。在琶洲城中村改造过程中，地块一、三、四、五的建设用地使用权为保利公司受让所得，用于商业开发，地块十一的建设用地使用权为保利公司划拨所得，用于回迁安置。上述地块的使用权人均为保利公司，而不是琶洲联社。该村改造过程中，从项目规划、设计、立项申报、报建、施工建设到最后回迁安置房屋的分配与回迁均由保利公司负责，可以看出，整个城中村项目改造，一直由保利公司主导，就《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》）履行，负有当然义务。（三）即使《安置方案》属于村民自治范围，上诉人与保利公司之间的合同关系不属于村民自治范围。首先，《安置协议》为上诉人与保利公司共同签署，并未提及保利公司为受托签署协议的问题。《安置协议》不是约束琶洲联社与上诉人或者上诉人与其他村民之间的关系，与村民自治的主体不一致。其次，即使保利公司与琶洲联社之间存在代理关系，也不妨碍相关各方之间的关系由村民自治关系转化为平等主体之间的合同关系。即使《安置方案》属于村民自治的范围，为了实施《安置方案》，双方签订了《安置协议》，该协议具有法律上的约束力，应当切实履行，一方不得以村民自治为由拒不履行或延迟履行协议。再次，即使《安置方案》属于村民自治的范围，由于《安置协议》的具体内容不限于《安置方案》，《安置协议》超越了村民自治的范围，法院应当审理。四、保利公司必须履行《安置协议》中关于确定回迁户型的预约条款以及其他本约条款，一审法院将当事人未签订确定户型的补充协议等同于当事人达不成拆迁补偿安置协议属于事实认定错误。（一）《安置协议》第一条第(一)款关于确定回迁户型应另行签订补充协议的条款属于预约条款，上诉人的诉讼请求就是要求保利公司履行该预约条款，即要求其就具体回迁户型与上诉人协商，完全属于法院的受案范围。《安置协议》第二条第(一)款约定：“保利公司在上诉人签订本协议之日起壹年内向上诉人提供回迁安置房屋户型及面积做选择，具体回迁户型由甲乙双方以补充协议形式另行约定。”本条属于预约条款，保利公司有义务履行预约条款，即提供户型供上诉人选择，并就具体回迁户型与上诉人协商，但是由于保利公司建设的住宅不足，导致保利公司必然无法就回迁户型与全部村民进行协商确定，从而构成违约。鉴于此，上诉人才提起诉讼，要求保利公司履行合同义务，包括预约条款项下的义务。（二）任何合同都有一定的预约条款，以此认定双方根本没有达成合同显然不符合维护交易安定性的合同法精神。合同中不可能把履行中的所有细节进行事先确定，如同本案，《安置协议》签订时回迁户型根本都没有确定，当然无法就具体回迁户型直接作出约定。鉴于此，合同一般都有未尽事宜另行协商并签订补充协议的条款，如果按照一审法院的逻辑，那么这些合同都应当被认定为双方根本没有达成，这显然不利于维护交易的安定性。（三）保利公司于2010年9月印发《琶洲村回迁户型宣传册》及《琶洲村回迁安置户型面积申请统计表》，就相关户型与上诉人进行协商并形成书面文件，但隐瞒了公寓的商业性质和回迁安置区的设计变更，导致关于户型的约定最终无法履行，法院不能以此认定双方未达成安置协议。（四）鉴于保利公司违反预约条款未就回迁户型与上诉人签订补充协议，法院也应当受理本案，并判决其承担违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”；《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”据此，上诉人有权要求保利公司继续履行预约条款及承担违约责任。因此，上诉人关于要求保利公司履行预约条款的请求属于法院的受案范围。即使双方未达成补充协议，根据《合同法》第六十一条的规定，法院也应当按照原合同有关条款或者交易习惯确定双方的权利义务，而不是直接认定双方没有达成安置补偿协议。（五）《安置协议》具备安置补偿的具体标准等核心内容，回迁户型不属于合同的核心内容，即使一时无法确定，也不应当以此否定《安置协议》的成立。郴州市中级人民法院审理的(2014)郴民一终字第175号案，同样是拆迁补偿安置合同纠纷，同样对回迁户型没有达成一致意见，但是法院并没有以此否定拆迁安置补偿合同的成立。（六）《安置协议》第十二条约定因履行本协议(包括预约条款和本约条款)发生争议应由人民法院审理解决。一方面说明保利公司在签订合同时已经明确确认本案不属于村民自治范围，另一方面也说明因履行预约条款发生争议的也应当由法院处理。五、保利公司与上诉人达成的《安置协议》属于法院受案范围。（一）拆迁安置补偿合同纠纷是独立案由，属于民事案件管辖的范畴。本案系因保利公司等被上诉人未全面履行《安置协议》而引起的纠纷，上诉人起诉要求被上诉人履行《安置协议》，属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，是最高人民法院印发的《民事案件案由规定》第四部分合同纠纷中规定的民事案由之一，系公民与法人、其他组织之间因财产关系提起的诉讼，完全符合《民事诉讼法》第三条、第一百一十九条等条款的规定。（二）相关法规特别规定《安置协议》属于法院受案范围。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼”，《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》第二点规定：“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”本案中，上诉人与保利公司签订的《安置协议》即是所谓的“补偿协议”，上诉人有权利提起民事诉讼。《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知[穗府办(2015)56号]》之《广州市旧村庄更新实施办法》第三十三条第二款规定：“合作改造、自主改造项目，村集体经济组织与村民之间就已签订的补偿安置协议产生争议的，村民理事会可进行协调；协调无果的，可依法提起民事诉讼。”（三）《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》([2007]民立他字第54号，下称《54号复函》)载明“由于双方当事人已经签订《城市房屋拆迁补偿安置协议(货币补偿)》，因此一审裁定依照最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》，认定在双方未达成土地补偿协议的情况下，法院不应受理此案，裁定驳回上诉人的起诉，属适用法律不当。上诉人的起诉符合民诉法第一百零八条(注：现第一百一十九条)规定的属于人民法院受理民事诉讼范围条件，应予受理。”本案中，上诉人与保利公司已经签订了《安置协议》即达成了拆迁补偿安置协议，法院应当予以受理并就实体问题作出判决。（四）《安置协议》约定相关争议由人民法院审理解决。《安置协议》第十二条明确约定：“上诉人与保利公司双方履行本协议过程中发生争议的，应协商解决，协商不成的，任何一方均有权向本协议签订地有管辖权的人民法院起诉解决。”六、上诉人与保利公司达成了《安置协议》，一审法院适用《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》(法释[2005]9号，即“《9号批复》”)，属适用法律错误。《9号批复》明确规定：法院应当告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条(注：现为《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条)的规定向有关部门申请裁决。但是，本案属于“城中村”改造，不属于土地征收，村民也没有收取土地征收款，无法就补偿安置事宜申请行政裁决。为此，本案应适用《54号复函》确定人民法院应当受理并审理本案。另外，双方已就补偿安置的条件和对价作出约定，也无需行政裁决，而且本案上诉人追究相对方的违约责任也不属于行政裁决的范畴。七、法院已受理并审结大量同类案件，一审法院的裁定导致同案不同判，损害了法律的统一性。同类案件如(2015)黑民终字第17号、(2014)三中民终字第7236号、(2012)穗海法民三初字第608号、(2012)穗中法民五终字第3111号案等，就拆迁安置补偿协议进行了实体审理。本案与(2012)穗海法民三初字第608号、(2012)穗中法民五终字第3111号案都是因琶洲城中村改造引发的拆迁安置补偿合同纠纷，所依据的《安置协议》完全一致，被告也是保利公司，一审法院没有驳回起诉，而是进行了实体审理。为此，在本案中，一审法院反而驳回起诉，导致同案不同判，严重损害了法律的统一性。八、上诉人不应成为城市化进程中的埋单者，而应当是城市化红利的分享者。涉案琶洲城中村项目改造，从2008年启动至今已快八个年头，上诉人奔走于政府及法院各部门，法院不应当回避当事人通过法院司法途径解决社会矛盾的权利。综上，一审法院事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院判如所请。
被上诉人保利公司二审答辩称：一、上诉人提起本案诉讼实质上是要求调换房源、重新向其分配房源的行为，而回迁安置房如何分配、调换属于村民自治的范畴，不属于民事诉讼的受案范围。上诉人起诉时隐瞒了关键事实：其并非在没能获得回迁安置房的情况下提起本案诉讼，也并非只能通过诉讼途径获取回迁安置房。事实上，虽然上诉人未按安置协议的约定选择（申报）户型、并拒绝参加摇珠，但我司在摇珠分房结束后，仍为其随机指定了足额面积的回迁安置房，并通知其收楼。该回迁安置房既可自住，也可用于出租获取收益，且不计算土地使用年限（不同于商品房住宅、公寓存在土地使用年限的差异），在价值上远远高于原被拆迁的宅基地房屋，已充分保障了上诉人的合法权益。上诉人提起本案诉讼，实质上是对其已获分配（指定）的回迁安置房不满意，从而要求调换其他房源、重新向其分配房源的行为。而回迁安置房的分配、调换涉及村集体重大资产的处分，依据我国《村民委员会组织法》第二十四条等规定，应由村民会议讨论决定，必然属于村民自治的范畴，应当在村民自治的框架内统筹解决。退一步而言，即使上诉人对村集体的决定有异议，也应当依据《村民委员会组织法》第二十七条等规定，请求相关政府予以解决；该事项不属于法院民事诉讼的受案范围。事实上，在本市杨箕村等城中村改造项目中，对于村民依据安置协议对村集体经济组织提起的多宗类似案件，法院均裁定驳回起诉，与本案处理原则是一致的。二、目前琶洲村已有多套可供调配的房源，但上诉人拒绝申报；如法院要对本案进行实体审判，则意味着由法院来分配这些房源，但司法审判无法解决房源分配中的矛盾。上诉人在本案的核心诉求是获得住宅性质的回迁安置房。事实上，摇珠分房结束后，部分已收楼的被拆迁人自愿以其取得的住宅房源弃产或以住宅房源置换剩余未分配的公寓房源，从而新产生了部分可供调配的住宅房源。截至目前，琶洲村地块十一可供调配的住宅房源共46套，如加上公寓房源22套、以及我司另行提供的位于磨碟沙的住宅安置房54套，则总共有122套可供调配的房源。然而，虽经政府、琶洲联社及我司多次公示房源并通知各上诉人申报房源，上诉人却一直拒绝申报。可见，上诉人一方面否认我司已为其指定房源的事实，甚至对新产生的调配房源也拒绝申报；另一方面却谎称其没能获得回迁安置房并提起诉讼；一审法院裁定驳回其起诉具备充分的事实和法律依据。如法院要对本案进行实体审判，则意味着法院要对该些房源进行分配，这显然是司法审判无法解决的。三、对于村民自治存在的问题，上诉人可依法通过行政途径解决；且相关政府部门已经介入，并与琶洲联社、我司共同解决了剩余多数被拆迁人的回迁问题；故法院不应再就本案进行实体审判。对于琶洲村改造、分房等村民自治事项，如上诉人认为其违法、侵犯自身合法权利的，依据《村民委员会组织法》第二十七条等规定，可以且应当请求乡、镇等相关政府解决，并非没有救济途径。事实上，一方面，摇珠分房结束后，各上诉人已多次到各级政府部门信访，请求政府解决其诉求。另一方面，以广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处（以下简称琶洲街道办）为代表的政府部门也早已介入解决纠纷；且在部分村民强烈要求政府搭建分房平台的情况下，琶洲街道办已与琶洲联社、我司共同发布《琶洲新村回迁安置调配房源公示公告》，共同负责剩余房源的调配工作。因此，在上诉人可以通过行政途径解决其诉求、且相关政府也已经介入的情况下，法院显然不应再就本案进行实体审判；否则极有可能适得其反，造成行政处理与司法处理的矛盾。应当指出的是，在2014年11月我司依据琶洲联社的授权组织的户型申报、摇珠分房工作中，90%以上的被拆迁人均按时参加并取得意向房源，充分证明摇珠分房符合琶洲村绝大多数村民的意愿。此外，摇珠分房结束后，在总共约200户未参加摇珠分房的被拆迁人中，通过以琶洲街道办为代表的政府部门以及琶洲联社、我司的共同努力，已妥善解决约150户被拆迁人的回迁问题，目前基本上仅剩本案各上诉人未回迁。上述事实足以反映琶洲联社及我司有能力在村民自治的框架内、以及政府部门的共同参与下统筹、妥善解决纠纷。综上所述，一审裁定查明事实清楚、适用法律准确，请求贵院依法驳回上诉，维持一审裁定。
被上诉人琶洲联社经本院合法传唤没有到庭，二审庭后于2016年9月23日向法院提交书面答辩意见如下：该系列案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不属于村民自治范围，二审法院应当指令一审法院依法进行实体审理。一、保利公司与村民之间建立了房屋拆迁安置补偿合同法律关系，不属于“村民自治”范畴，我社没有义务循村民自治的路径解决安置补偿合同纠纷。保利公司以获得融资地块为对价，承诺对我社拆迁户进行拆迁安置，并于2010年陆续与村民签订《安置协议》。《安置协议》对保利公司与村民的权利义务进行了明确约定，法院应当根据《安置协议》定纷止争，依法进行实体审理并作出判决。我社非《安置协议》的合同主体，我社没有义务代保利公司履行该协议。二、琶洲村改造项目由保利公司承包，保利公司应当承担责任。自2008年8月5日，我社与保利公司、昊丰公司签订《合作合同》后，琶洲村的改造项目已承包给保利公司负责，保利公司对承包后产生的权利义务关系应当承担责任。三、我社没有额外的财产向村民交付拆迁利益，法院要求我社通过“村民自治”方式解决拆迁户的回迁利益在客观上是不可能的。保利公司在分配回迁安置房屋过程中产生的纠纷，属于保利公司与村民的纠纷，我社无力解决。更何况，我社集体物业具有独立的法律地位，没有权利以集体利益向个别村民交付回迁利益，这是违法的，也是无法取得其他村民同意的。也就是说，我社根本没有能够用来供村民回迁的财产。法院要求我社通过“村民自治”方式解决拆迁户的回迁利益在客观上是不可能的，这种判决只会徒增社会矛盾，不仅不能解决问题，而且会使问题恶化。综上，琶洲联社恳请二审法院查明事实，正确适用法律，撤销原裁定，责令一审法院对本系列案进行审理。
被上诉人昊丰公司二审答辩称：坚持一审答辩意见，即昊丰公司与本案无关，不是本案适格被告，如果上诉人坚持认为昊丰公司为本案当事人，昊丰公司同意保利公司的答辩意见。
原审第三人徐羽丰二审未作答辩。
徐翔等五人于2015年3月24日向一审法院提起本案诉讼，主张：2008年5月26日，保利公司、琶洲联社、昊丰公司三方签订《合作合同》，约定由各方共同开发改造琶洲城中村，并明确各方的权利义务。2010年8月17日，徐翔等五人与保利公司签订《安置协议》，约定徐翔等五人将其房屋交由保利公司拆迁，保利公司以“拆一补一”为准则向徐翔等五人交付回迁安置住宅房屋；保利公司保证自完成拆迁工作并在琶洲村城中村改造项目所涉及安置地块实际交付之日起36个月内向徐翔等五人交付回迁安置住宅房屋，并向徐翔等五人履行其他相关义务。双方签订的《安置协议》载明拆迁房屋实测建筑面积、回迁安置面积、院地面积、违约责任等等。协议签订后，徐翔等五人依约向保利公司交付了拆迁房屋，但保利公司至今未向徐翔等五人交付回迁安置住宅房屋，已构成违约。为此，徐翔等五人诉请法院判令：1、保利公司交付回迁安置住宅房屋面积250.5平方米（不含公摊面积，价值约11261250元），并就具体回迁户型与徐翔等五人进行协商；2、保利公司支付临时安置补助费10%的差额（自2013年9月29日起计至2015年1月2日为4792.75元）；3、保利公司按约定标准上浮10%支付临时安置补助费（自2015年起于每季度第一个月15日前支付，暂计至2015年第一季度为10544.05元）；4、保利公司支付未按时交付回迁安置住宅房屋的违约金（自2013年9月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计至保利公司实际交付回迁安置住宅房屋之日止，暂计至2015年3月为人民币4142905.89元）；5、保利公司支付因逾期支付临时安置补助费的违约金（自2015年1月起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计至保利公司实际交付回迁安置住宅房屋之日止，暂计至2015年3月601821.16元）；6、保利公司支付拆迁保证金250250元暂存至徐翔等五人名下，并向徐翔等五人支付拆迁保证金利息（自补偿安置协议签约之日起按照中国人民银行同期同类定期存款利率计至保利公司实际交付回迁安置房屋之日止，暂计至2015年3月，保利公司已支付人民币24824.58元，尚需支付人民币24111.29元）；7、保利公司在办理国有房地产权证时向政府相关机构缴纳国有土地出让金461110.65元；8、琶洲联社、昊丰公司与保利公司共同承担上述责任，以上共计5495535.79元；9、琶洲联社、昊丰公司与保利公司共同承担本案诉讼费。
一审诉讼中，徐翔等五人变更上述第一项诉请为：保利公司交付琶洲地块十一就近地块的一手商品房住宅面积为252.49平方米，交付地块十一的一手商铺22.52平方米，合计面积275.01平方米（按实测建筑面积的115.39%计算，不含公摊面积），并就具体回迁户型与徐翔等五人进行协商；并增加以下诉请：琶洲联社、昊丰公司与保利公司向徐翔等五人交付一个与回迁安置住宅房屋配套使用的车位；琶洲联社、昊丰公司与保利公司支付收回徐翔等五人宅基地的补偿金559740.93元（依照《拆迁补偿安置协议》，本村其他村民得到更高的同类拆迁补偿标准的，徐翔等五人有权享有同样的补偿标准）。
一审法院经审查查明，琶洲联社与保利公司于2008年5月26日签订《合作合同》。2008年8月28日，琶洲联社公告《安置方案》，并于2008年9月4日经村民大会表决通过，对琶洲村进行城中村改造。2010年1月4日，琶洲联社出具《授权委托书》，委托保利公司与被拆迁人依据《安置方案》签订拆迁补偿安置协议。之后，徐翔等五人及第三人徐羽丰与保利公司签订《安置协议》，该协议对拆迁房屋实测建筑面积、回迁安置面积、回迁的时间、违约责任等等进行了相关约定。同时《安置协议》第二条第（二）项约定“具体户型由双方以补充协议形式另行约定”。之后，双方没有另行就回迁房屋性质、户型、楼层座向、房号等条款另行达成协议。
一审法院认为，从上述事实可以认定，在整个琶洲村“城中村”改造项目中，安置方案是琶洲联社通过村民民主投票确定，同时也是由琶洲联社为主体实施的村集体重大经济建设发展项目，这显然是属于村民自治的行为。之后，琶洲联社将村民认可的安置方案委托给保利公司具体实施，即琶洲联社与保利公司之间形成了委托关系。受托人保利公司只要是在委托权限范围内依法实施委托行为，产生的法律后果最终应由委托人享有和承担。本案是双方在履行《安置协议》过程中产生的纠纷。如前述，双方订立《安置协议》的依据是经村民大会讨论通过的《安置方案》。因此，本案讼争的纠纷本质是双方在履行《安置方案》过程中所产生的纠纷，均属于村民自治的范畴，不属于人民法院的受案范围。另外，虽然徐翔等五人与保利公司签订《安置协议》，但该协议没有就回迁房屋的性质、户型、楼层座向、房号等主要条款进行约定，之后也没有就上述事项另行达成协议。根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”，本案也不属于人民法院的受案范围，依法应予驳回。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，一审法院于2016年3月23日作出裁定如下：驳回徐翔、徐羽冲、徐敏、徐园园、叶鸿基的起诉。一审案件受理费54287元退回给徐翔、徐羽冲、徐敏、徐园园、叶鸿基。
本院二审期间，上诉人徐翔等五人提交了（2014）郴民一终字第175号（贺克多与郴州市鲲鹏房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案）民事判决书，拟证明就回迁户型暂时无法达成协议不影响拆迁安置补偿合同的成立。保利公司质证称：该证据只是复印件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可；该案案情与本案有本质区别，该案认定双方没有对回迁房屋的具体情况达成一致意见，法院无法做出判决，依法驳回原告的诉请。
保利公司二审当庭提交证据如下：证据一、《琶洲新村回迁安置调配房源公某公告》，证明目前琶洲村有多套可以供调配的房源，但是上诉人仍拒绝申报，琶洲街道办等政府部门已介入本系列案，并主导剩余房源的调配工作，本案纠纷可依法通过行政途径解决。证据二、公某照片，证明琶洲街道办以及琶洲联社分别对上述《琶洲新村回迁安置调配房源公某公告》进行张贴公某。证据三、（2015）穗中法民五终字第3993号民事裁定书，证明杨箕村城中村改造项目中的同类案件，法院依法驳回起诉，与本案处理原则一致。上诉人徐翔等五人质证称：保利公司要求申报户型时并没有说明公寓是商业性质的，申报户型之后，有些申报住宅有些申报公寓，保利公司更改规划后未再要求申报；对证据一的真实性不予确认，安置协议对公告送达方式也没有约定且现在村民居住分散；对证据二的真实性、合法性不予确认。对证据三的关联性不予确认，该裁定补偿的是宅基地使用权，本案诉请补偿的是宅基地上附着的私产。
本院二审经开庭审理确认一审查明事实。
另查明，一、琶洲联社一审书面答辩称徐翔等五人至今未取得回迁房完全是其无理拒绝申报户型、拒绝参加摇珠并收楼的结果，保利公司及我社均不存在违约行为。为维护琶洲村改造项目的大局，保障村集体及全体社员的共同利益，恳请法院依法查明事实，驳回徐翔等五人的诉讼请求。琶洲联社后补充答辩：2008年9月4日，我社三分之二以上多数社员表决通过了《安置方案》，该方案确定了按有证面积“拆一补一”的拆迁安置原则。2010年我社委托保利公司与被拆迁人签订《安置协议》，该合同在贯彻前述拆迁安置原则的同时，约定具体回迁户型由双方以补充协议形式另行约定。此后，由于该项目回迁房屋存在户型、朝向、楼层的区别，为保障全体被拆迁人能公平、公开、公正的选择合意回迁房，我社和保利公司借鉴其他城中村改造的经验，制定了《琶洲村城中村改造回迁安置房摇珠分房方案》（以下简称《摇珠分房方案》）并于2014年11月3-9日在《南方日报》、《广州日报》等媒体和琶洲村回迁安置、回迁接待中心、保利世贸博览馆负一层等地点持续公示。90%以上被拆迁人认可了该摇珠分房方案并在2014年11月18-26日期间参与了摇珠分房。我社认为，本案所涉琶洲城中村改造项目，是政府领导的、以我社为主体实施的村集体重大经济建设发展项目，本质上属于村民自治事务范畴。在实施该项目过程中，我社依法对项目涉及的回迁安置方案提交全体社员表决通过，而摇珠分房方案是对回迁安置方案未尽事项的补充，该方案得到90%以上社员认可并实际履行。现徐翔等五人及少数人不同意摇珠分房方案、拒绝参加摇珠分房并提起本案诉讼，其诉讼请求实质是对绝大多数社员认可的摇珠分房方案的否定，与大多数社员自主达成的回迁安置分房方案相悖。依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条第三款、《广东省实施<中华人民共和国村民委员会组织法>办法》第二十五条的规定，本案纠纷不应属于人民法院民事案件管辖范围。因此，请求法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项的规定，裁定驳回徐翔等五人的起诉。
二、2008年5月26日，琶洲联社（甲方）与保利公司、昊丰公司（乙方）签订《合作合同》。约定：琶洲联社拟对琶洲城中村进行改造建设，为更好更快推进旧村改造建设等，甲方与乙方进行合作。一、项目概况。整个项目地块约716亩，目前均为集体土地，包括用于兴建回迁用房和甲方发展用房的安置用地（下称安置地块），其余为用于房地产开发的地块（下称开发地块），具体数据均以政府最终批复为准。……三、关于回迁安置补偿标准原则及集体经济发展用房。……1.1现状拥有合法产权证明的房屋面积（包括社民住宅及甲方经济联合社、经济合作社厂房、商铺）按照“拆一补一”原则确定回迁面积，社民住宅以住宅面积安置回迁，甲方联社、经济合作社厂房、商铺等均以商业面积安置回迁七、双方其它职责。1、甲方（琶洲联社）职责。（1）以甲方名义向政府提交城中村改造申请。（2）负责整个合作项目地块的拆迁安置工作，费用由项目公司负担，保证整个项目顺利开发建设，乙方予以配合。（3）负责回迁安置房的分配工作和协调村民的回迁安置工作……2、乙方职责。（1）以合作项目公司为平台，负责回迁安置用房及甲方集体经济发展用房的规划、设计、立项申报、报建和施工建设全程管理工作……
2008年8月28日，琶洲联社作出《安置方案》，主要内容有：琶洲城中村改造项目由琶洲联社与合作方保利公司、昊丰公司成立项目公司具体实施；城中村改造拆迁安置原则上按有证面积“拆一补一”为准则。该安置方案未明确回迁安置房的具体分配方式。
2010年8月17日，徐翔等五人及第三人徐羽丰（共同作为乙方）与保利公司（甲方）签订《安置协议》，约定为切实做好琶洲村城中村改造工作，并鉴于：一、根据《广州市琶洲村改造规划》和《关于申请琶洲村改造项目地块规划设计条件的复函》（穗规函【2009】6932号），琶洲村“城中村”改造地块规划用地面积757639平方米，总建筑面积1850000平方米，分为十三宗地块，其中一、三、四、五地块为甲方竞得，其余地块为村民复建安置用地和广场、公共绿化用地。二、为实施琶洲村城中村改造项目，甲乙双方同意由甲方负责实施琶洲村房屋拆迁补偿安置工作、审核及发放房屋拆迁补偿安置款项，并在完成全部拆迁工作后，按约定负责回迁安置用房等城中村改造建设全部开发工作。故甲乙双方经平等、自愿协商，就乙方房屋拆迁补偿安置事宜达成以下协议条款，以供双方共同遵照执行：第一条乙方的房屋现状……乙方同意将其坐落于广州市海珠区琶洲村朝阳右四巷13号产权证号码为穗郊新字第006380号的房屋交由甲方组织拆迁；根据宅基地证或农村集体房地产证记载，该房屋为框架结构，建筑面积为180.0平方米。按海珠区房管局核准或甲乙双方重新复核确认的数据，乙方被拆迁的房屋实测建设面积为286.0平方米。第二条房屋拆迁补偿安置。（一）甲方按以下标准向乙方提供回迁安置房屋：根据《安置方案》，以房屋合法产权建筑面积“拆一补一”为准则，回迁安置房屋按照国家一级一类标准装修（具体标准见附件二）。经实测乙方被拆迁房屋的合法面积为180.0平方米，住宅建筑面积为262.58平方米，商业建筑面积为23.42平方米，其中乙方选择回迁安置的面积为300.3平方米，选择货币补偿的面积为0.0平方米。甲方在乙方签订本协议之日起壹年内向乙方提供回迁安置房户型及面积作选择，具体回迁户型由甲乙双方以补充协议形式另行约定。甲方应尽最大能力增大乙方回迁安置房的实用面积。（二）甲方按如下标准向乙方支付房屋的拆迁补偿款：1、乙方被拆迁房屋的超建面积为0.0平方米，甲方按单价1000元/平方米给予补偿，共计人民币0.0元，甲方在乙方腾空搬出并将房屋交付甲方之日起五个工作日内支付给乙方。2、乙方选择货币补偿的合法产权面积为0.0平方米，甲方按4500元/平方米给予补偿，共计人民币0.0元，甲方在乙方腾空搬迁并将房屋交付甲方之日起五个工作日内支付给乙方。乙方选择货币补偿的合法产权面积在获得上述补偿后此面积归甲方所有。第三条临时安置补助费（房屋合法产权建筑面积）。（一）乙方宅基地证或农村集体房地产证建筑面积为180.**平方米，其中住宅建筑面积为156.58平方米，甲方按住宅建筑面积每月20元/平方米的标准给予乙方临时安置补助费；其中商业建筑面积为23.42平方米，甲方按商业建筑面积每月30元/平方米的标准给予乙方临时安置补助费。故甲方每月给予乙方的临时安置补助费合计为人民币3834.2元。（二）临时安置补助费自乙方腾空搬出并将房屋交付甲方之日起五个工作日内向乙方发放，补助费自乙方签订本协议之日起计至甲方将安置房整体环境全部完善并符合合格条件后30日止。以分期预付方式支付，首期预付一年，之后按季度支付，在每季度第一个月的15日前支付。（三）自甲方完成拆迁工作并在琶洲村城中村改造项目所涉及安置地块交付之日起(以甲方与琶洲联社签订的交地确认书的日期为准)，甲方保证在36个月内向乙方交付回迁安置房屋。甲方在36个月内未能向乙方交付回迁安置房屋的，自第37个月起每逾期1个月临时安补助费按本协议的约定的标准上准1O％。（四）甲方与琶洲联社共同向政府协商在区政府的11亿监控资金中按乙方选择回迁安置房屋面积1000元／平方米作为拆迁保证金，款项落在乙方名下，乙方在回迁安置房交付之日将保证金全部退回给甲方，利息归乙方所有。……第七条保障条款。为更好地保障乙方的合法权益以及琶洲村城中村改造项目的顺利进行，甲方同意，乙方签订本协议并依约交付房屋后，如有本村其他村民得到更高的同类拆迁补偿标准的，则乙方有权享有同样的补偿标准。第八条甲方的权利义务。（二）负责回迁安置房屋的复建工作，整体移交回迁安置房屋，与琶洲联社共同做好回迁安置房屋的分配工作。（四）负责在交付回迁安置房屋之日起420个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥国有房地产权证（未付土地出让金的），并负责按乙方要求以亲属类别进行分证，办证费用由甲方负责。第十条违约责任。（一）甲方的违约责任。1、甲方违反本协议第二、三、四条的约定，逾期支付相应款项的，每逾期一天，按乙方回迁安置房屋面积，以同地区房产价格（不低于10000元/平方米）以及逾期支付款项的千分之二向乙方支付违约金。2、甲方未能按本协议第三款第（三）项约定的36个月期限向乙方交付回迁安置房屋的，甲方除按该项约定承担责任外，每逾期一天，应按乙方回迁安置房屋面积，以同地区房产价格（不低于10000元/平方米）的千分之二向乙方支付违约金……
另据已生效的（2010）穗中法民五终字第3859号民事判决，还查明以下事实：2009年3月23日，琶洲街道办向广州市海珠区人民政府作出海琶办[2009]17号《关于提请对琶洲村整村改造方案进行审议的请示》。该文载有，我街琶洲联社城中村改造方案经多次修改，特别是最近根据广州市规划局《关于琶洲村改造规划方案意见的复函》（穗规[2009]115号）的意见和区政府关于琶洲村改造工作会议的精神，琶洲联社组织社员对市规划局的复函意见进行了认真讨论，并在原改造规划设计方案的基础上，对该方案部分内容进行了调整，提出了新的改造方案。经我街领导班子会议讨论审议，认为新的改造方案符合琶洲村的实际情况，具有较强的可操作性，现将琶洲联社报来的《关于提请组织对琶洲城中村改造方案进行联合初审的请示》上报区政府，恳请区政府组织有关部门进行审议。
2009年3月24日，广州市海珠区人民政府向广州市建委、市规划局、市土地开发中心作出海府函[2009]39号《关于请求审批琶洲村整村改造方案的函》。该函载有：我区政府收到广州市海珠区琶洲街道办事处的来文《关于提请对琶洲村整村改造方案进行审议的请示》（海琶办[2009]17号）。经研究，我区政府同意琶洲联社编制的琶洲“城中村”改造规划方案。按照《广州市城中村改造规划工作流程》的要求，现将方案报给你们组织联合初审，争取早日报市城中村改造领导小组审定实施。
广州市规划局2010年6月12日发出穗规批【2010】160号《关于原则同意琶洲村改造方案第十一地块修建性详细规划的复函》，载明：用地面积158451平方米，其中可建设用地面积146631平方米，代征市政道路用地面积11820平方米；计算容积率建筑面积670000平方米，包括住宅（含阳台）建筑面积322000平方米，配套公建建筑面积8580平方米，公寓或商务楼、办公写字楼、商业类建筑面积共339420平方米，均为规划建设建筑……
2011年12月10日，保利公司与琶洲联社签订了《土地移交确认书》，将讼争房屋改造的土地移交给保利公司。
保利公司于2014年11月6日发出《摇珠分房方案》，具体内容如下：一、回迁安置房的具体情况。附表载明住宅15种户型、共3116套，公寓12种户型共3246套以及地下停车位的情况。二、分房的基本原则。（一）与本公司签订了《安置协议》并约定有回迁安置面积的被拆迁人均应按本方案的规定参加摇珠分房。（二）在2010年提交了《琶洲村回迁安置户型面积申请统计表》的琶洲村民（含琶洲社员、原居民以及现侨居海外、港、澳、台的原属本土地村民的，下称“优先村民”）可以在第一次摇珠时优先摇珠分房，剩余房源由未中签的优先村民与其他琶洲村民一起参加摇珠分房，随后非琶洲村民的被拆迁人就剩余房源按照本方案参加摇珠分房……三、分房的规则。（一）申报规则……（二）摇珠规则。为了体现公平及公正性，做到公开、透明，本公司参照其他村的做法，制定具体的摇珠规则如下：1.本公司根据以上27种户型（住宅、公寓合计）将被拆迁人分为27组，申报同一户型的被拆迁人为一组，每组按公布的时间分别进行摇珠……3.被拆迁人必须按时参加各户型的摇珠并接受其中签的结果，一经摇珠确定不得改变。（三）其他规定……四、回迁安置面积及临迁费的结算原则。（一）被拆迁人先对具体房号进行摇珠。经摇珠确认具体房号后，本公司同时向被上诉人送达中签及收楼通知，并尽快向被拆迁人送达回迁安置面积补差款及临迁费结算通知。……（三）临迁费计算至回迁安置房交楼后30日（即2015年1月2日）止，被拆迁人应根据收楼通知的时间到回迁安置房自编18号首层办理完毕相关的收楼手续。……（五）本公司将在摇珠现场通知未中签的被拆迁人就其他剩余房源根据本方案重新申报户型。（六）本公司自2014年11月28日起组织被拆迁人办理收楼及回迁安置面积、临迁费结算等相关手续。本方案最终解释归本公司所有。绝大部分被拆迁人通过此后的摇珠方式选择了回迁安置房予以回迁。
徐翔等五人未按照摇珠分房方案参与摇珠。关联案件上诉人李俊等人于2015年2月13日向保利公司发出《拒绝收楼通知书》，提出：一、李俊等人没有参加申报及摇珠选房是因为保利公司在2014年12月2日前未提供相关验收合证书及综合验收合格证书，不符合分房条件；二、根据双方约定，保利公司在协议签订一年内应提供户型和面积作选择，双方另行约定，但目前双方未就此达成约定，保利公司也没有提供资料供选择，摇珠分房只是保利公司单方面的行为，不予支持认可；三、保利公司应按“拆一补一”的原则，分配住宅面积，现保利公司单方摇珠分房，分给我方的是商业建筑面积（公寓）不合理，不予接受。
另外，保利公司一审称：保利公司于2014年12月3日前取得了回迁安置房的《规划验收合格证》、《竣工验收备案表》并通知徐翔等人收楼，不存在逾期回迁，保利公司已付临时安置补助费至2015年1月3日，符合双方协议约定的“临时安置补助费计至甲方将安置房整体环境全部完善并符合合格条件后30日止”。
本案一审诉讼中，广州市规划局于2015年6月1日向一审法院作出穗规【2015】900号《广州市国土资源和规划委员会关于协助调查的复函》，内容如下一、广州市土地开发中心为推进琶洲村全面改造公开出让工作，2009年8月7日向当时的市规划局申请琶洲村改造项目地块规划设计条件。市规划局根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八的规定，经审查，2009年8月25日作出《关于申请琶洲村改造项目地块规划条件复函》(穗规函【2009】6932号)。其后，保利公司以出让方式取得琶洲村改造建设项目，负责按照规划条件进行村民住宅回迁房的建设。二、《关于原则同意琶洲村改造方案第十一地块修建性详细规划的复函》(穗规批[2010]160号)已明确住宅的建筑面积，“公寓式商务楼”不能改为“住宅”用途。三、《关于原则同意琶洲村改造方案第十一地块修建性详细规划的复函》(穗规批[2010]160号)中的“公寓式商务楼”指的是办公用房，后续的规划许可与商业用房一同报建，建筑物各楼层的使用性质以《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》为准。四、琶洲村改造项目地块十一的《国有建设用地划拨决定书(编号：410100—2012—0010)，载明土地的用途为城镇住宅用地、经济发展用地，故该地块为国有土地。现琶洲村改造项目的尚未初始登记。根据《广州市城镇房地产登记技术规范》第四十九条、第五十条规定，琶洲村的改造项目如办理房地产权证，房地产权证土地使用权性质一栏将按照国有土地使用证或建设用地批准书记载的土地用途填写。
广州市国土资源和房屋管理局于2015年7月7日向一审法院作出穗国房协查【2015】227号《关于琶洲“城中村”改造项目土地出让金计收问题的复函》，内容如下：按现行政策，琶洲村城中村全面改造项目地块十一拆迁安置房的土地出让金计收标准按照《国有建设用地划拨决定书》（编号：440100-2012-0010）第二十四条第（四）款“……安置房交易转让时按相应用途基准地价的30%计收土地出让金”的规定执行。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。本院二审针对上诉人徐翔等五人提起本案诉讼是否属于法院民事诉讼受案范围、应否由法院进行实体审理这一焦点进行审查。对此，本院认定如下：
首先，关于徐翔等五人与保利公司是否已就本案讼争的回迁安置补偿事宜达成协议的问题。其一，徐翔等五人与保利公司已签订的《安置协议》约定了保利公司应提供回迁安置房屋的标准以及违约责任，双方对此并无争议，但协议亦明确约定具体回迁户型由双方以补充协议形式另行约定，现涉讼争议各方未能就具体回迁房屋的性质、户型、楼层座向、房号等核心条款协商一致，应视为未就本案讼争的回迁安置补偿问题达成补充协议。其二，对于双方未能协商一致的关于回迁补偿安置房屋的户型、楼层座向、房号等核心条款，法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条等法律规定亦无法予以补正。综上，原审法院认定徐翔等五人未能与保利公司就本案讼争的回迁安置补偿事宜达成协议，并无不妥。其三，《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释〔2005〕9号）规定“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”。据此，徐翔等五人以其已与保利公司签订《安置协议》为由主张一审法院裁定驳回其起诉属于适用法律不当，缺乏理据，本院不予采信。
其次，关于徐翔等五人主张案涉纠纷属于其与保利公司之间平等民事主体纠纷故应由司法裁决的问题。其一，《合作合同》已载明琶洲联社负责整个项目地块的拆迁安置补偿，保利公司承担配合义务。琶洲联社一审答辩亦明确保利公司受其委托承担代建回迁安置房以及与被拆迁人签订补偿安置协议的义务。因此徐翔等五人及第三人徐羽丰虽与保利公司签订了《安置协议》，但该签约行为只是保利公司受琶洲联社委托而具体实施安置方案过程中的一个步骤，实质上仍是琶洲联社与众上诉人建立补偿安置关系。并且，上述《安置协议》亦明确约定由保利公司负责回迁安置房屋的复建工作，整体移交回迁安置房屋，与琶洲联社共同做好回迁安置房屋的分配工作。同理，摇珠分房方案虽由保利公司发布，','2018-10-07
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