广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终1537号
上诉人（原审原告）：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地：广州市越秀区。
负责人：陈戎。
委托代理人：陈慧婵，该公司职员，联系地址。
委托代理人：曾晓亮，该公司职员，联系地址。
被上诉人（原审被告）：廖自立，身份证住址：广州市越秀区。
委托代理人：谢添星，北京市立方（广州）律师事务所律师。
上诉人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红公司）因与被上诉人廖自立居间合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年4月22日，廖自立向满堂红公司出具《买卖代理费支付承诺书》，载明内容包括：“本人独家委托贵司代理承购位于广州市越秀区云海通津11号2801房的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述居间服务及《合同法》规定‘居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）当天支付买卖代理费共为40000元整。否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。本人知悉并同意下列情形，对此并无异议：1、贵司可向买卖双方收取买卖代理费。2、贵司已经就现行房地产政策（限购、限贷）的内容向本人进行说明。3、就本次交易所产生的买卖代理费均以本承诺书为唯一依据。4、贵司的意思表示均须加盖满堂红（中国）置业有限公司广州分公司印章为准……承诺人确认阅读并同意本文件的条款内容。”
另查明：2015年4月22日，廖自立（为乙方）与案外人江思聪，林朝晖（为甲方）签订《广州市存量房买卖合同（示范文本）》，约定内容包括：买卖房屋地址为越秀区云海通津11号2801房，建筑面积91.02平方米，按整套出售并计价总金额2850000元，付款方式详见《付款协议》等。在该合同第十六条其他约定处约定有：“3、甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司广州分公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易”，第十七条约定“本合同与任何在此之前甲乙双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同（正式版）》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力”等。同日，上述双方还签订有《存量房买卖合同附件》，约定内容包括：一次性付款（物业无抵押适用），定金50000元乙方须在2015年4月22日前支付给甲方；首期楼款（不含定金）2800000元乙方于递件成功当天支付甲方；甲乙双方应于2015年5月1日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续等。另，上述双方还于2015年4月24日签订有《补充协议》，内容为：“经甲乙双方友好协商，就成交广州市越秀区云海通津11号2801房达成以下协议：因为乙方个人原因，原约定2015年4月23日签网签，现双方一致同意将网签日期延迟到2015年4月30日前。双方并无异议。”
满堂红公司于2015年8月6日向原审法院提起本案诉讼，以廖自立至今尚未支付代理费40000元为由，请求判决：廖自立向满堂红公司支付代理费40000元。
廖自立在原审中答辩称：不同意满堂红公司的诉讼请求，理由为：一、《买卖代理费支付承诺书》为满堂红公司恶意引诱廖自立签署，且是在未促成买卖双方交易签订正式《三方协议》的情况下签署，不符合行业规则，也违反诚实信用原则，应认定为无效。二、即使上述《承诺书》有效，满堂红公司也应当促成2015年4月30日《房屋买卖合同三方协议》正式达成才算完成居间服务。但是由于满堂红公司在该《三方协议》中强行限定买卖双方必须委托其关联公司办理房屋过户、按揭等一系列手续，并收取比普通公司高很多的费用，因此导致廖自立与房屋卖主最终未达成正式的房屋买卖协议。三、廖自立与涉案房屋卖主并未达成正式买卖协议，涉案房屋买卖最终也并未成交，要求廖自立支付中介费显失公平。
原审过程中，满堂红公司称：上述合同签订后没有继续履行，因为廖自立的资金不足，没有办法按照合同约定一次性付款，后来改成商业贷款时因为条款协商不成故没有继续履行，廖自立没有与卖方签订网签合同，最后交易也没有完成。廖自立则称：房屋交易最后没有完成，因为最后签订合同之前双方都要求去掉廖自立所提交的证据《存量房买卖合同》（草稿合同）第十九条的约定，因为当时满堂红公司没有同意去除该条款，故最终交易没有达成一致意见。为此廖自立提交一份各方均未签署的《存量房买卖合同》（草稿合同）作为证据，该文本第7处显示“5、甲乙双方于签订本合同后60天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用”等。对此，满堂红公司表示：该合同是满堂红公司在网签前草拟的买卖合同，但最终因协商条款没有达成一致意见故没有最终签订，满堂红公司促成的第一份买卖合同是合法有效的；当时买卖双方可以委托满堂红公司继续办理网签手续，也可以自行办理，如果廖自立认为对条款有异议，可自行办理网签，故该条款是否去除不是合同最终有无履行的原因。
原审法院认为：廖自立在本案未能举证《买卖代理费支付承诺书》系非其自愿签订、亦或违背自身真实意思表示，故廖自立抗辩《买卖代理费支付承诺书》无效的意见，理据不足，不予采纳。基于《买卖代理费支付承诺书》，结合买卖双方签署的《广州市存量房买卖合同（示范文本）》，双方之间在本案成立的是居间合同法律关系。本案中，满堂红公司作为居间人，为廖自立提供了订立合同的居间服务促成廖自立与卖方签订《广州市存量房买卖合同（示范文本）》，有权依据《买卖代理费支付承诺书》收取居间服务费。廖自立抗辩满堂红公司并未促成买卖双方签订正式合同并成交，继而满堂红公司无权收取居间服务费的意见，既有悖于前述《买卖代理费支付承诺书》的约定，廖自立亦未有证据证明系满堂红公司过错致使买卖不能，故对此不予采纳。与此同时，虽本案居间服务费的收取并不以买卖是否达成为必要条件，但综合考虑本案满堂红公司提供的居间服务情况以及后续各方就买卖事宜的履行进度，从公平合理以及鼓励居间方勤勉尽责角度，本案《买卖代理费支付承诺书》项下约定的代理费40000元应酌情予以扣减四分之一为宜，即酌定廖自立应向满堂红公司支付的代理费为30000元。另，本案讼争因廖自立未依约支付代理费而起，故本案受理费理应由廖自立承担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，于2015年11月17日作出判决：一、廖自立在本判决发生法律效力之日起十日内，向满堂红公司支付咨询及中介服务费30000元；二、驳回满堂红公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由廖自立负担。
判后，上诉人满堂红公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原审法院在审理过程中，已经认定本案所涉的《买卖代理费支付承诺书》及《广州市存量买卖合同》是合法有效，并非满堂红公司过错致使买卖不成，但原审法院无故扣减四分之—代理费，没有事实和法律依据。首先，原审法院已认定满堂红公司作为居间人，为廖自立提供了订立合同的居间服务促成廖自立与卖方签订《广州市存量房买卖合同(示范文本)》，有权依据《买卖代理费承诺书》收取居间费用。满堂红公司提供的居间服务，根据《买卖代理费承诺书书》第二项第5条亦已明确服务内容：提供交易信息、市场行情交易信息、市场行情咨询、协助察看物业、致最终促成双方签署合同，即向买卖双方提供订立合同的机会、媒介服务，至促成双方签订合同为止，满堂红公司提供的居间服务即完成，根据《合同法》第四百二十六条，满堂红公司有权收取全额的居间费用。而本案满堂红公司提供居间服务的对价为代理费40000元。居间合同作为—个独立的合同关系，并不从属于买卖合同，只要满堂红公司促成合同成立，廖自立就应全额支付居间费用，买卖合同是否履行不影响居间合同的权利义务，况且本案中买卖合同履行不能的原因更非满堂红公司的过错造成。本案中在满堂红公司提供的居间服务已完毕，买卖合同履行进度不影响居间合同权利义务的情况下，原审法院考虑上述情况仍旧要扣减满堂红公司应得的代理费，没有事实和法律依据。其次，原审法院判决结果违背法律，《合同法》已有明文规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。从公平合理的角度考虑，原审法院应支持满堂红公司的全部诉讼请求，但原审法院扣减居间费用，明显忽视法律明文规定，滥用自由裁量权。综上所述，满堂红公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令廖自立向满堂红公司支付代理费费40000元。3、案件的全部费用由廖自立承担。
被上诉人廖自立答辩称：同意原审判决，请求驳回满堂红公司的上诉请求，维持原判。
经二审审查，双方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
二审庭询中，满堂红公司确认由于买卖双方对于《存量房买卖合同》（草稿合同）贷款部分以及第十九条第5点委托亿达按揭服务有限公司办理转名手续条款协商不一致，导致用于网签的草稿合同没有签成；委托亿达按揭服务公司不是买方改为商业贷款必须办理的手续，买方可以自行委托任何按揭公司去办理；买卖双方协商不一致主要是因为如果买方自行委托其他按揭公司满堂红公司无法跟进交易的流程、把控相关交易风险，因此卖方要求委托亿达按揭公司。廖自立则述称当时买卖双方都要求更换按揭公司，因为指定的亿达按揭公司收取的费用比一般按揭公司收取的费用高一倍，但满堂红公司表示如果更换按揭公司就不签订三方协议，只签订双方协议，且后续的事宜满堂红公司不负责跟进相关业务，包括联系业主与买方协商办理转名过户手续，买卖双方坚持要求更换按揭公司并要求满堂红公司在三方协议上签字，但满堂红公司不同意。
关于买卖双方签署合同后，满堂红公司是否会提供后续服务的问题上，满堂红公司述称法律上没有这项规定，但其司会在亿达按揭公司提供按揭服务过程中以电话通知双方，告知双方进度以及告知双方准备资料，带领双方到房管局办理转名过户等相关手续。如果不是由亿达按揭公司提供按揭服务的话，其司无法知道贷款进度也就无法跟进，当买卖双方要求时满堂红公司可以协助。
本院认为：廖自立向满堂红公司出具的《买卖代理费支付承诺书》无证据显示是违背其真实意愿或非自愿签署，承诺书内容亦无违反法律、行政法规的强制性规定，故原审法院认定廖自立应受该《买卖代理费支付承诺书》约束及依约履行，并无不当。本案二审争议焦点在于原审法院酌减《买卖代理费支付承诺书》项下约定代理费40000元的四分之一是否妥当。本院分析如下：首先，本案中，因买卖双方未能就网签合同达成一致意见，最终导致交易不成，满堂红公司确因此而免于继续为买卖双方的交易行为提供诸如网签、协助过户递件等服务，事实上的服务内容有所减少；其次，更为重要的是，满堂红公司不否认其在买卖双方磋商网签合同条款过程中，曾以减少或不提供后续服务为由限制买方选择按揭代理方的权利，对交易的继续履行施加了不利的实质影响，由此引致各方对条款磋商不成，并进而导致交易无法继续履行，明显有悖于中介方促进交易的职业操守。为此，原审法院从公平合理及鼓励居间方勤勉尽责的角度，对代理费予以酌减四分之一，并无明显不当，本院予以维持。满堂红公司的上诉请求理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元,由满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一六年四月十八日
书记员 杨银桃