重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝04民终470号
上诉人（原审被告）:重庆佳鼎建材有限公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县郁山镇南京街76号。统一社会信用代码：91500243660861949N。
法定代表人：蔡翠，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈刚，系该公司职工。
委托诉讼代理人：罗德清，重庆中庸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道河堡街8号。
法定代表人：李福，系该武装部政治委员。
委托诉讼代理人：殷学竞，系该部后勤科科长。
委托诉讼代理人：邓显兵，重庆渝东律师事务所律师。
上诉人重庆佳鼎建材有限公司（以下简称佳鼎建材公司）与被上诉人中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部（以下简称彭水县武装部）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院(2016)渝0243民初3390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，于2017年5月8日对上诉人佳鼎建材公司的委托诉讼代理人陈刚、罗德清，被上诉人彭水县武装部的委托诉讼代理人殷学竞、邓显兵进行了询问调查。本案现已审理终结。
佳鼎建材公司上诉请求：一、撤销彭水县人民法院((2016)渝0243民初3390号民事判决；二、驳回被上诉人彭水县武装部的一审诉讼请求；三、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.原判认定事实错误。2015年初被上诉人告知，根据现行有关规定该租赁房子不能经营歌城，经过时任彭水县武装部肖军部长、李福政委等负责人与上诉人几次协商，最终达成口头协议，为补偿被上诉人的损失，免除剩余租期的租金。2.本案已超过诉讼时效。3.原判计算的违约金过高。综上，请求二审法院依法判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人彭水县武装部辩称，1.双方并未达成免除租金的口头协议。2.被上诉人一直在催收租金，本案没有超过诉讼时效。3.上诉人根本违约，被上诉人请求解除合同符合法律规定，应该得到支持。综上，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。
彭水县武装部向一审法院起诉请求：一、解除双方2012年3月5日签订的《军队房地产租赁合同(彭水县武装部旧办公楼负三楼及左侧空余场地)》,佳鼎建材公司立即归还所租赁彭水县武装部的房屋及场地；二、佳鼎建材公司立即支付所欠彭水县武装部的房屋租金168406.9元（其中：2015年7月1日至2016年6月30日租金143325元，2016年7月1日至2016年8月31日租金25081.9元）及违约金143325元，共计311731.9元；三、判令由佳鼎建材公司承担本案一审诉讼费。
一审法院认定事实：2012年3月5日，彭水县武装部（甲方）与佳鼎建材公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同（彭水县人武装部旧办公楼负三楼及左侧空余场地）》，协议约定：“第一条：甲方自愿将位于重庆市彭水县绍庆街道8号县人武部旧办公楼负三楼及左侧空余场地（空余场地与县国土局临界）的建筑面积500平方米，场地面积600平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条：租赁用途汽车美容及洗车停车。第三条：租赁期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止。（租金从2012年7月1日起算）第四条：年租金（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）壹拾叁万元（￥130000元）。（从2014年起每年租金按年租金5%递增）。租金第一年一次性结算，以后按年结算，乙方于每年6月1日前十日内交付甲方。付款方式：银行转账或现金支付。…第六条：自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之十六向甲方支付房地产租赁保证金人民币（大写）贰万元（￥20000元）。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。……第九条：……（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。（五）租赁期满，合同解除。第十一条：乙方违约责任：……（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞纳金交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金……第十二条：本合同双方签字盖章后，并加盖合同审核专用章后生效……”2012年3月6日，佳鼎建材公司向彭水县武装部缴纳20000元保证金。
协议签订以后，佳鼎建材公司将租赁的房屋用于经营歌城，取名为“彭水县海上海歌城”。2015年3月20日，彭水县武装部书面通知佳鼎建材公司，要求停止经营“彭水县海上海歌城”，通知内容为：“1.从2015年3月31日起，'海上海'KTV必须停止经营，根据租赁合同第九条第四款之规定，双方均不承担责任。2.停止经营后，贵公司可以申请提前终止也可继续履行合同，但用途必须是军队允许的项目并函告我单位。3.在履行合同期间，租赁的房地产一切安全责任由贵公司负责。”
彭水县武装部出租的房屋房产证号为彭房私字第30252**，佳鼎建材公司从2015年7月1日起未向彭水县武装部缴纳租金。2016年8月以后，佳鼎建材公司没有在租赁房屋内进行经营活动，租赁房屋内由佳鼎建材公司实际占有。审理过程中，彭水县武装部向一审法院书面说明，合同中约定的“每年6月1日十日内前支付”意思为每年6月1日前十日支付下一年租金。
一审法院认为，本案的争议焦点包括租赁合同效力、诉讼时效问题、合同解除时间及租赁物的返还、佳鼎建材公司应否支付租金及租金、违约金数额。
关于租赁合同效力问题。本案中，《军队房地产租赁合同》第十二条虽约定经双方签字盖章后，经加盖合同审核专用章后生效，但在合同签订后，彭水县武装部将租赁标的物交付给佳鼎建材公司使用，双方已经连续多年的租赁关系，该合同已实际履行。案涉合同是双方当事人的真实意思表示，合同的订立不存在以合法形式掩盖非法目的、损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的情形，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对彭水县武装部和佳鼎建材公司均具有法律约束力。
关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期间届满之日起计算。”租金属于定期给付债务，即在租赁期间内持续定期发生的债务。本案中，双方于2012年3月5日签订的租赁合同，租赁时间为2012年7月1日至2017年6月30日止，虽然合同约定租金每年支付，但系预付租金的约定，实质是对于2012年7月1日至2017年6月30日之间总租金的约定，每年租金之间相互具有关联性，并构成合同租金数额。2015年7月至2016年8月之间的租金的诉讼时效，应从合同约定的最后一期履行期间届满之日起计算，即从2016年6月1日起开始计算。彭水县武装部支付租金的诉讼请求没有超过诉讼时效。
关于佳鼎建材公司是否拖欠房租的问题。佳鼎建材公司从2015年7月1日后未向彭水县武装部支付租金的事实客观存在。佳鼎建材公司辩称其与彭水县武装部的时任领导达成口头协议，约定通过免收租金等方式补偿其变更经营范围后歌城装修的损失。但对于该事实的认定仅有部分证人的证实佐证，且佳鼎建材公司举示证人均为歌城的合伙人或员工，其证言无其他证据佐证，系孤证。根据2015年3月20日彭水县武装部向佳鼎建材公司送达的通知，佳鼎建材公司可以申请提前终止合同或者继续履行合同，并将相关情况告知原告。就目前的情况来看，佳鼎建材公司并未要求提前终止合同，而是继续使用、占有租赁房屋，故此，佳鼎建材公司仍应继续支付相应的租金。故佳鼎建材公司主张从2015年7月1日后不再向彭水县武装部支付租金无事实根据和法律依据。
关于彭水县武装部请求解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据查明的事实，佳鼎建材公司从2015年7月1日后无故未向彭水县武装部支付租金，而2015年7月1日至2016年6月30日租金，佳鼎建材公司应最迟于2016年5月31日前一次性支付，但截止法庭辩论终结前佳鼎建材公司仍尚未支付。双方签订的协议第十一条约定，逾期交付租金30日彭水县武装部有权解除合同。故约定的解除条件成就，对彭水县武装部解除合同的请求予以支持。
关于解除合同的时间。彭水县武装部单方面解除合同时间应以其向佳鼎建材公司解除意思到达之日为准。庭审中，佳鼎建材公司陈述未收到彭水县武装部送达的《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，鉴于彭水县武装部未举示相应证据证明该通知书于2016年7月1日送达，故不以2016年7月1日为解除合同的时间。本案能确认的是彭水县武装部于2016年9月1日向人民法院起诉要求解除合同，2016年9月22日佳鼎建材公司收到起诉状副本，故认定彭水县武装部解除《军队房地产租赁合同（彭水县人武部旧办公楼负三楼及左侧空余场地）》时间为2016年9月22日。因双方于2012年3月5日签订的租赁合同已解除，现被告应将其占有的位于重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道八号彭水县武装部旧办公楼负三楼及旧办公楼左侧空余场地（空余场地与彭水县国土局临界）交还给原告彭水县武装部，酌定给予佳鼎建材公司在本判决生效后15日内的搬离时间。
关于租金数额。双方约定租金于每年6月1日前十日内支付，从2014年起每年递增5%，故应是2014年6月1前十日支付的租金比上一年递增5%,往后每年以上一年租金为基数递增5%,该约定系双方真实意思表示不违反法律规定。根据该约定，2012年7月1日至2013年6月30日租金为130000元，2013年7月1日至2014年6月30日租金为136500元，2014年7月1日至2015年6月30日租金为143325元，2015年7月1日至2016年6月30日租金为150491.25元，2016年7月1日至2016年8月31日（两个月）租金为26335.97元，故佳鼎建材公司应向彭水县武装部支付2015年7月1日至2016年8月31日的租金共计176827.22元。因彭水县武装部只请求了168406.9元，故对该请求予以支持。
关于逾期租金利息数额。双方合同中约定逾期租金利率为3‰明显过高，且佳鼎建材公司请求调整，故以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准计算违约金。第一笔2015年7月1日至2016年6月30日逾期租金利息，以150491.25元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2015年6月1日起计算至2016年5月31日止；第二笔2016年7月1日至2016年8月31日逾期租金利息，以176827.22元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2016年6月1日起计算至还清之日为止。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部与被告重庆佳鼎建材有限公司于2012年3月5日签订的《军队房地产租赁合同》；二、被告重庆佳鼎建材有限公司于本判决书生效十日内向原告中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部支2015年7月1日至2016年8月31日租金168406.9元及逾期利息（利息共两笔：1.2015年7月1日至2016年6月30日逾期租金利息，以150491.25元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2015年6月1日起计算至2016年5月31日；2.2016年7月1日至2016年8月31日逾期租金利息，以176827.22元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2016年6月1日起计算至付清之日为止）；三、被告重庆佳鼎建材有限公司于本判决书生效十五日内搬离重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道八号中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部旧办公楼负三楼及旧办公楼左侧空余场地（空余场地与彭水县国土局临界），并将上述房屋和场地交还给原告中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部；四、驳回原告中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部其他诉讼请求。案件受理费5976元，由重庆佳鼎建材有限公司负担。
二审中，上诉人未提交新证据。被上诉人为证明其主张，举示了以下证据：1.梁某、卢某的自书证实，拟证明上诉人和被上诉人之间没有达成口头协议，形成决议的内容是房屋继续租赁做汽车美容用，房租按原合同约定内容执行。2.时任武部后勤科科长于某的电话录音一份，拟证明从2015年5月份开始被上诉人就在向上诉人催收房租。上诉人对此质证认为，不是新证据，证人应当出庭作证，且两份证词并非证人自书；电话录音是其内部的录音，所证实的内容不真实的。本院认为，证据1的两位证人未出庭作证，本院对其真实性不予采信；证据2中的于某与被上诉人具有利害关系，且达不到被上诉人的证明目的，本院对其真实性不予采信。
二审查明的事实与原审判决认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点：一、被上诉人是否免除了上诉人剩余租期的租金；二、在没有免除房租的情况下本案是否已超过诉讼时效；三、关于违约金是否过高的问题。
关于被上诉人是否免除了上诉人剩余租期的租金。根据双方之间签订的《军队房地产租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对彭水县武装部和佳鼎建材公司均具有法律约束力。上诉人称双方通过口头协议变更了原租赁合同关于租金的约定，免除其剩余租期的租金。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定以及第一百零八条的规定，上诉人应对该事实负举证证明责任，并且举示的证据应足以让法院确信该事实的存在具有高度可能性，否则应承担不利后果。本案上诉人仅举示了歌城合伙人或员工的证词，证人与上诉人存在利害关系，且无其他证据印证，故本院不能认定双方通过口头协议免除了上诉人剩余租期的租金。上诉人应当支付欠付的租金，且被上诉人有权根据租赁合同约定解除合同。
关于本案是否已超过诉讼时效。上诉人与被上诉人签订租赁合同约定，租赁期限自2012年7月1日至2017年6月30日止，租金第一年一次性结算，以后按年结算，于每年6月1日前十日内交付下一年租金。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期间届满之日起计算。”本案最后一期租金应予2016年6月1日前支付，诉讼失效应从此日起开始计算，被上诉人于2016年9月1日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
关于违约金是否过高的问题。因上诉人未支付租金构成违约，根据双方签订的租赁合同第十一条约定，以未付租金总额为基数乘以每日千分之三计算违约金，一审法院已调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，因此不存在违约金过高的问题。上诉人的该理由不成立。
综上，重庆佳鼎建材有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5976元，由上诉人重庆佳鼎建材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何庆华
审 判 员 黄 飞
审 判 员 徐婷婷
二〇一七年五月十五日
法官助理 谭昕怡
书 记 员 吴遥祝