北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10733号
上诉人（原审原告）：孙继才，男，1953年8月15日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：卿正科，北京大成律师事务所律师。
被上诉人:李士英，女，1940年9月27日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：张振忠，男，1954年1月31日出生，住北京市顺义区。
被上诉人：孙连和，男，1969年11月11日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：张振忠，男，1954年1月31日出生，住北京市顺义区。
被上诉人：孙艳霞，女，1965年7月29日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：孙连和，男，1969年11月11日出生，住北京市顺义区。
被上诉人：孙二艳，女，1967年10月8日出生，住北京市顺义区。
法定代理人：李士英，1940年9月27日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：孙连和，男，1969年11月11日出生，住北京市顺义区。
上诉人孙继才因与被上诉人李士英、孙连和、孙艳霞、孙二艳确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初10669号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理了本案。本案现已审理终结。
孙继才上诉请求：一、判决撤销顺义区人民法院（2018）京0113民初10669号民事判决，改判确认孙继才与孙继德之间签订的《房屋及宅基地转卖协议书》无效；二、判决一审、二审诉讼费等由孙继德承担。
事实和理由：孙继才居住在北京市顺义区北小营镇上辇村，拥有宅基地及房屋五间。孙继才和孙继德都系农民，不了解集体土地和房转让相关专业法律法规。1994年3月4日，孙继才与孙继德签订《房屋及宅基地转卖协议书》（证人孙某1执笔），该协议书约定：孙继才将宅基地及地上原有房屋共五间以5000元人民币转卖给孙继德。当时双方真实的意思表示，孙继才将宅基地及房屋所有权转让给孙继德，孙继德支付5000元对价。孙继才之所以将唯一的宅基地出售给孙继德，原在于顾及兄弟之情和不懂宅基地禁止私自交易。上述土地买卖协议签订之后，孙继才丧失了唯一的宅基地和房屋，多年来只好出去租赁土地使用。在农村，宅基地意味着特殊的村民身份和许多集体权益的归属分配。孙继德实际占用孙继才宅基地和房屋（后被拆除重建）至今。由于属于私自买卖宅基地，村委会也不可能同意违法交易，双方也一直无法办理宅基地和房屋过户手续，宅基地仍然登记在孙继德名下。1、一审法院未能查明和确认孙继德在购买孙继才宅基地时已经拥有顺义区北小营镇上辇村向阳路二巷××号宅基地的事实；也不核实村委会是否批准当事人之间的宅基地交易。孙继德在拥有一处宅基地的时候又私自购买孙继才的宅基地和房屋，依据我国集体土地相关法律法规孙继才当时不符合购买和取得新宅基地的资格条件。2.当事人之间当初的真实合同目的应当系基地和房屋所有权利转让，并非一审法院错误认定当事人仅仅进行使用权转让。因为，孙继德提供的证人证言中，其中一人证人（孙某1）作证证实：孙继才将宅基地及房屋所有的一切出售给孙继德，当庭法官追问是否包括所有权出售？证人答复全部宅院一切都出售。综合《房屋宅基地转卖协议书》的协议内容和孙继德全部占用房屋（后翻盖）及宅基地多年的事实，可以认定：当时当事人之间真实意思明显系买卖房屋及土地所有权，当事人作为农民也无法知悉专业的法律法规，也不能区分专业的所有权和使用权区别的；民间习俗中，村民之间交易合同都是出于所有权的买卖意思，俗称“一手交钱一手交货”。一审法院主观性认为：所有权转让“与农村般习俗相悖”，认为双方买卖的不是房屋和土地所有权。而事实上，参考“地随房走原则”，当事人之间交易包括房屋和土地一起转让，房屋转让也必然导致土地转让效果，其真实意思必然是追求实现所有权变更的交易目的的。这当然违背了宅基地所有不能买卖交易的强制性规定。3.一审法院错误认为：宅基地买卖双方只要属于同村村民，买卖宅基地就没有违反法律强制性规定，所以宅基地买卖合同就有效。这样，孙继德在村实际同时拥有两处宅基地及房屋多年，而孙继才在村里长期无宅基地、无房可建，严背离我国宅基地的基本原则，也背离公序良俗。按照一审法官的法律适用逻辑：中国农村中，同村村民之间可以随意买卖宅基地，有钱的村民可以从同村村民中随意购买多处宅基地，一审法院认为这些村民之间的买卖合同为有效合同。既然系有效合同，那购买人就可以申请宅筹地和房屋过户，这样一个村民能够通过购买行为拥有同村多处宅基地和相应房屋。事实上，依据土地管理法等法律和国家有关规定，村集体经济组织成员之间转让宅基地，需要征得村集体组织的同意和办理完毕过户手续，方为有效。村民申请新的宅基地或购买宅基地时，必须其名下没有基地，这样保证“一户一宅”原则不被破坏。本案当事人属于典型的农村中私自转让宅基地和房屋行为，恰恰严重违反了土地管理法等法律法规。孙继才所在的村委会也一直不认可当事人之间的私自交易，一直不给孙继才宅基地办理各项手续至今，多年孙继才的宅基地及房屋也一直未被分配正常的门牌号，孙继才申请二审人民法院可以向宅基地所在村委会核实该情况即可。4.一审判决书中法官认为：宅基地买卖合同过去24年了，所以合同也不能被认定无效。按照我国诉讼法和合同法原理，违法的合同自始无效的，不适用诉讼时效制度，不能因为时效而让无效合同变为有效。5.一审法院仅凭孙继德提供的两名证人证言，便确认交易的过程和合同费用5000元支付的事实，明显违反民事诉讼证据认定规则。
李士英、孙连和、孙艳霞、孙二艳辩称：1.不同意孙继才的上诉请求。2.孙继才与孙继德系亲兄弟，1994年3月，因孙继才资金紧张，其愿意将房屋五间以5000元出售给孙继德，后通过双方友好协商并请孙某2、孙某3作为证人，于1994年3月4日孙继才亲自画押签字。依照合同的相关规定，合同有效。3.不认可孙继才认为宅基地并未过户并登记在孙继才名下的观点，孙继才并没有宅基地的相关权属文件，所以不存在过户的情形。顺义区只有北小营镇没有办理确权，没有红本及宅基地使用权证，也没有进行丈量。4.孙继才认为双方房屋买卖协议及土地使用权的转让需经过村委会同意，这种说法没有依据。依据物权法第39条及土地管理法第2条、第8条的相关规定，本村集体土地规集体所有，土地使用权人可以依法转让，符合法律规定。5.关于孙继才谈到的一户一宅问题，所谓的一户一宅是村居民申请宅基地，土地局针对一户批准一块宅基地，具体到本案，是私人之间的房屋买卖，并非重新申请另一处宅基地。根据物权法的规定，地随房走，有一方发生了转移，另一方使用权随之转移，当事人与第三人房屋买卖与上诉人陈述的一户一宅是两个概念，两者之间不存在关联性。23年前，是历史遗留的民风习俗，家里有多个子女的，向其他村民购买房屋是常见现象，购买了房屋，必然是地随房走。6.一审中同胞兄弟孙某2向法庭陈述了证言，孙继德认可其证言。
孙继才向一审法院起诉请求：1.确认孙继才与孙继德之间签订的《房屋及宅基地转卖协议书》无效；2.案件受理费由孙继德承担。
一审法院认定事实：孙继才与孙继德均系顺义区北小营镇上辇村村民。1994年3月4日，双方签订《房屋及宅基地转卖协议书》（以下称《协议书》）。
审理中，双方均认可：涉诉宅院位于顺义区北小营镇上辇村向阳路二巷××号西侧。因整个村子都没有办理红本，故涉诉宅院也没有红本。
孙继才称：《协议书》中约定的宅基地所有权买卖，违反法律强制性规定。孙继德对此则称：宅基的所有权是国家的，孙继才是把宅基地使用权卖给孙继德。
审理中，对孙继才所称孙继德未给付钱款，孙继德申请证人孙某3、孙某2到庭作证。孙某3、孙某2与孙继才、孙继德均系兄弟关系。两位证人均称孙继才买米的钱是从孙继德的工程款里扣除5000元，就抵了卖房款。孙继才对此不予认可。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案《协议书》系双方真实意思表示，转让行为符合法律规定，故其《协议书》属于合法有效。至于孙继才所称宅基地所有权买卖的异议，与农村一般习俗相悖，一审法院不予采纳。虽然《协议书》上没有写使用权，但同时也没有写所有权买卖。对孙继才所称孙继德未给付钱款的异议，一审法院亦不予采纳。其理由为：其一，是否给付钱款是协议履行问题，与本案协议效力问题不是同一个问题；其二，协议签订至今已有24年，房屋宅院已实际交付多年，难以想象兄弟间这样数额的钱款至今未解决完毕；其三，孙继才称证人与孙继德系亲属，有利害关系，但同时证人与孙继才亦系亲属。鉴于本案证人的特殊性（与双方均有亲属关系），无法一概因亲属关系否认证人证言的效力。综上，双方系同村村民，签订涉诉协议书并未违反法律强制性规定。故对孙继才的请求，一审院不予支持。据此，一审法院判决：驳回孙继才的诉讼请求。
二审中，孙继才围绕上诉请求提交了新证据。孙继才提交的证据为：2018年8月28日孙立新（村党支部书记）与孙继才、孙立军（孙继才之子）的对话录音。其证明目的为：涉案宅基地系私自转让，村委会对转让行为不同意。李士英、孙连和、孙艳霞、孙二艳的质证意见：不认可真实性及证明目的。录音中的内容无法核实，即使录音内容真实，但录音中也是个人的意见，不能代表村集体组织的意见。本院经审查认为：由于该录音内容系孙立新与孙继才、孙立军之间的对话，鉴于孙立新未到庭，且李士英、孙连和、孙艳霞、孙二艳对于真实性又予以否认，故对于证据的真实性本院不予确认。
本院另查明：1994年3月4日孙继才作为卖方与孙继德作为买方签订了《房屋及宅基地转卖协议书》，协议载明：卖主孙继才经协商自愿将其村内原有房屋五间及宅基地转卖给大哥孙继德。买主孙继德自愿以人民币五千元收买孙继才五间房屋及宅基地。孙某4、孙某1作为中证人在协议上签字。后孙继德对于涉案院落内的房屋进行了翻建。现涉案院落内有五间北房、三间西厢房。
2018年8月13日孙继德死亡。孙继德与李士英系夫妻关系。共生育有三个子女。分别是长女孙艳霞，次女孙二艳，儿子孙连和。孙二艳系智力残疾，现随同李士英共同生活。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：本案争议的焦点是涉案协议的效力问题。首先，根据我国土地管理法的相关规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。村民向他人出卖农村私有房屋有着严格限制，究其原因，主要是宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，在房地一体的格局下，处分房屋的同时必然对宅基地使用权的流转作出处分，可能会损害本集体经济组织成员的权益。从立法本意上分析，亦是为了严格控制集体土地的非法流转。本案中，双方当事人均系同一集体经济组织成员，从其买房的真实目的和实际用途来看，均是为其家庭成员居住使用，可以认定孙继才与孙继德转让房屋的行为并未导致宅基地使用权流转至该集体经济组织以外，亦未影响到其他集体经济组织成员的权益，应属合法有效。其次，根据本案已查明的事实，结合我国农村“熟人关系”中签订契约的现状，强调言行统一的道德规则，双方系亲属关系且为同村村民，即使未写明诚实信用条款，亦应当尊重双方签订契约时的真实意愿履行，不得事后反悔。本案中，涉案协议由孙某1书写，中证人孙某1、孙某4在场见证并签字，交付房屋后孙继德在涉案房屋居住多年，期间对房屋进行大规模的修缮和翻建，孙继才从未提出过异议。现孙继才作为出卖人又诉至法院，主张合同无效，出于诚实信用和禁止反言原则，亦不应予以支持。
此外，虽然本案中涉案房屋并未办理房屋所有权和宅基地使用权变更登记，但不应仅以此理由作为否定双方所签合同效力的依据。原审法院考虑个案的不同情况，根据尊重历史、照顾现实以及综合权衡买卖双方利益等处理原则，依法驳回孙继才的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。
综上，孙继才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由孙继才负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 闫 慧
审 判 员 何灵灵
二〇一八年八月三十一日
法官助理 禹海波
书 记 员 高 媛
书 记 员 刘 欣