重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终2471号
上诉人（原审被告）:郭春梅，女。
被上诉人（原审原告）:重庆鼎诺物业服务有限公司，住所地重庆市经开区四公里新民园4F，统一社会信用代码91500108668930494T。
法定代表人：张泽云，执行董事。
委托诉讼代理人：陈思杏，重庆维祯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高玉娟，重庆维祯律师事务所律师。
上诉人郭春梅因与被上诉人重庆鼎诺物业服务有限公司（以下简称“鼎诺公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108民初9441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郭春梅，被上诉人鼎诺公司的委托诉讼代理人陈思杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭春梅上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、判令被上诉人返还侵占、拖欠上诉人及业主公益收益3000多万元；3、判令被上诉人撤离万友七季城小区，依法交还物业管理资料；4、对被上诉人用违法、虚假、过期的证据欺骗法庭，侵占业主巨额财产，违法滞留小区的违法行为予以司法惩处；5、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：被上诉人资质依法不足以服务于万友七季城小区。前期物业服务合同到期后，业委会于2013年多次要求被上诉人撤离,但被上诉人以非法的、虚假的、强迫性的“伪”服务至今，给七季城小区造成了严重损毁（私拆院墙、私开三千院通道，门卫制度形同虚设，地灯音响系统无影无踪...）小区业主积极维权，向主管部门反映，并进行了多次信访，便有了2017年8月长达三天的多部门联合调查，以及被上诉人在小区公示的“整改承诺书”和“关于万友七季城小区重大事项说明”，承诺将侵占多年的3200多万公共收益退还业主，承诺不再收取2013年5月16日至2017年10月15日的物管费。
鼎诺公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。上诉人提出的返还公共收益与本案无关，上诉人请求移交物业资料和移出该小区，但并未收到撤离该小区的通知。根据相关条例规定，选聘、解聘物业服务单位应当由业主大会解除，是全体业主的权利，不能由业委会解除，因此即使存在该通知也是无效的，对被上诉人不具有法律约束力；关于被上诉人的资质问题，重庆市第五中级人民法院于（2017）渝05民终4157号已依法作出终审判决。
鼎诺公司向一审法院起诉请求：一、被告支付拖欠原告的从2014年4月至2017年5月期间的物业服务费5402.70元及滞纳金（以拖欠的物业服务费为基数，从拖欠之日起按每日千分之三的标准计算至本金付清之日止）；二、被告支付拖欠原告的从2014年4月至2017年5月期间的水电公摊费196.70元及资金占用损失（以拖欠的水电公摊费为基数，从拖欠之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本金付清之日止）。
一审法院认定事实：鼎诺公司系具有资质的物业服务企业。2010年9月1日，鼎诺公司作为乙方与重庆康恒置业有限公司作为甲方签订《万友七季城三期前期物业服务合同》，约定由鼎诺公司对万友七季城小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年10月29日起至2013年10月28日止。合同明确了物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、违约责任等事项。其中合同第四章“物业服务费用”中约定，物业服务费选择“包干制”，按建筑面积计算，高层为1.30元/月/平方米，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用，按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前将当月物业服务费及上月的特约服务费用、水、电、气等代收费一并缴清，逾期将按日交纳应交费用的千分之三收取滞纳金。合同签订后，鼎诺公司一直为万友·七季城小区提供物业服务至今。
郭春梅系南岸区回龙路90号（万友·七季城）1幢号房屋业主，房屋建筑面积为109.40平方米。2012年6月17日被告接房，2013年4月15日申请装修。郭春梅拖欠鼎诺公司从2014年4月至2017年5月期间共计38个月的物业服务费5402.70元（109.40平方米×1.30元/平方米×38个月）、水电公摊费196.70元（据实分摊）。现鼎诺公司认为郭春梅无故拖欠应缴纳的物业服务费及水电公摊费，经多次催收未果，遂以前述请求诉至一审法院。
庭审中，郭春梅认为鼎诺公司与开发商签订的前期物业服务合同已于2013年10月28日到期，到期后也未再续签合同，而鼎诺公司拒不撤离，强行为该小区继续提供服务属于“强买强卖”，且服务也存在诸多瑕疵，故鼎诺公司收取物业服务费及水电公摊费没有法律依据。为此，郭春梅向法院提交如下证据：1、2013年5月16日《关于移交物业资料、撤离物业区域的通知》复印件，拟证明2013年5月16日万友七季城业委会书面通知鼎诺公司撤离该小区，并移交相关物业资料；2、《承诺书》、《关于万友七季城小区重大事项的说明》，拟证明鼎诺公司于2017年9月15日向全体业主作出承诺，不再收取2013年5月16日至2017年10月15日期间的物业服务费，如果有业主已缴纳，可以全部返还，同时鼎诺公司还承诺2017年10月15日至2020年10月15日免费向该小区提供物业服务；3、照片若干张，拟证明鼎诺公司服务存在瑕疵，例如垃圾成堆、消防通道上摆摊设点、服务态度差、车库出口经常堵塞等。鼎诺公司对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性不认可，鼎诺公司没有收到，且与本案无关；对证据2三性均不认可，该两份证据的用印不符合正常的用印程序，印章系在文字打印前已经加盖，不符合常理，且该两份文件的落款均是重庆鼎诺物业服务有限公司，但其加盖的印章却未鼎诺公司物业服务中心，该物业中心仅作为鼎诺公司的一个项目部，其无权代表鼎诺公司作出公司重大权利的意思表示，但鼎诺公司对加盖的印章不申请鉴定；从两份证据内容来看，文字表述内容涉及金额达1亿元，鼎诺公司作为一个经营性企业作出长期免收、退收物业服务费的意思表示不符合常理。万友七季城业委会已于2017年9月3日被南塘人民政府确认为不复存在，因此鼎诺公司也不可能在向已被人民政府确认为不存在的业委会作出任何承诺。综上，该两份证据形成方式违背常理，内容表述显失公平，不是鼎诺公司真实意思表示，对鼎诺公司不具有任何法律约束力；对证据3真实性不认可，郭春梅举示的照片不能证实该小区长期性、持续性的情况，且其中也无法排除存在第三人侵权所导致的，不能以该照片由此认定鼎诺公司的服务有重大瑕疵。
鼎诺公司为证实自己并非“强买强卖”，当庭举示了：2016渝01**民初字第12278号民事判决书、2017渝05民终3530号民事判决书，拟证明万友七季城业委会同第三人瑞庭物业管理有限公司签订的物业服务合同及之后签订的补充协议均被法院依法判令撤销。郭春梅认为上述两份判决书与本案无关。
一审法院认为，鼎诺公司与重庆康恒置业有限公司签订《万友七季城三期前期物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括郭春梅均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。2013年10月28日前期物业服务合同到期后，鼎诺公司自愿按照原物业服务合同的约定继续为该小区提供物业服务至今。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，万友七季城小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，郭春梅应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。故鼎诺公司要求郭春梅支付拖欠的物业服务费5402.70元、公摊费196.70元，符合法律规定，法院依法均予以支持。
对于鼎诺公司请求的逾期支付物业服务费的滞纳金，由于前期物业服务合同已到期，该合同中约定的滞纳金不能再约束双方，故鼎诺公司的该项诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。关于鼎诺公司请求的逾期支付水电公摊费的资金占用损失，郭春梅逾期支付的行为已给鼎诺公司造成了损失，鼎诺公司要求按中国人民银行同期贷款利息计算资金占用损失的请求并无不当，法院对此予以支持。
关于郭春梅提出的鼎诺公司在合同到期后拒不撤离该小区，继续提供物业服务，系“强买强卖”，法院认为，万友七季城业委会选聘瑞庭物业管理有限公司作为新的物业公司为该小区提供物业服务，并于2013年5月16日与瑞庭物业管理有限公司签订物业服务合同，由于双方签订的合同已被生效判决撤销，故瑞庭物业管理有限公司不能作为新物业公司进入万友七季城小区，鼎诺公司作为原物业服务企业，在合同到期后为该小区继续提供物业服务，不属于“强买强卖”。关于郭春梅提出的鼎诺公司于2017年9月15日作出承诺，不再收取2013年5月16日至2017年10月15日期间的物业服务费，2017年10月15日至2020年10月15日免费向该小区提供物业服务，由于该两份文件的印章系重庆鼎诺物业服务有限公司万友七季城物业中心加盖，物业中心的印章不能代表鼎诺公司的行为，故该两份文件对鼎诺公司不具有法律约束力。关于郭春梅提出的鼎诺公司服务存在重大瑕疵的问题，由于鼎诺公司提供的物业服务包括小区物业公用部分、共用设施、设备的日常维护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，鼎诺公司提供的物业服务是长期、持续性，且鼎诺公司并未怠于履行物业服务职能，郭春梅并未提交充分证据证明鼎诺公司提供的物业服务存在重大瑕疵。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下：“一、由被告郭春梅于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司从2014年4月至2017年5月期间的物业服务费5402.70元；二、由被告郭春梅于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司从2014年4月至2017年5月期间的水电公摊费196.70元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用损失（以拖欠的水电公摊费为基数，从拖欠之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本金付清之日止）；三、驳回原告重庆鼎诺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭春梅负担（此款暂由原告重庆鼎诺物业服务有限公司垫付，限被告郭春梅于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆鼎诺物业服务有限公司）。”
二审中，郭春梅提交一组照片拟证实鼎诺公司物业服务不到位。鼎诺公司堆该照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院对一审判决查明的其他事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条规定，在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由二审人民法院一并审理的，二审人民法院可以一并裁判。本案一审系由鼎诺物业公司提起诉讼要求郭春梅支付物业服务费用，郭春梅在本院二审审理过程中要求鼎诺物业公司返还公共收益、移交相关物业资料并撤离万友七季城等请求，违反了上述规定，且该请求均关乎小区全体业主的权益，应由小区业主委员会代表小区业主行使诉讼权利，对于该部分上诉请求，本院不予审查。其次，郭春梅上诉认为鼎诺物业公司不具备为万友七季城小区提供物业服务的资质，该问题业已经过了一、二审生效判决进行了处理，本院不予赘述。再次，郭春梅上诉认为物业服务合同早已届满，鼎诺物业公司服务质量差，无权收取物业服务费用。虽然鼎诺物业公司与开发商所签订的前期物业服务合同已届满，但期限届满后鼎诺物业公司依然为万友七季城小区提供了物业服务，一审参照前期物业服务合同的标准判决由郭春梅支付物业服务费并无不当。物业服务具有整体性和连续性，郭春梅所举示的照片不足以证明鼎诺公司所提供的服务违反了其承诺，郭春梅以此为由拒缴物业服务费用无事实依据。最后，郭春梅上诉认为鼎诺物业公司承诺免收物业服务费用，并举示了加盖鼎诺公司万友七季城项目部印章的一份承诺函，该承诺函所涉及的金额高达数千万元，鼎诺公司万友七季城作出该承诺超出了其作为一个项目部的权力范围，对该承诺函的法律效力，本院不予确认。
综上所述，上诉人郭春梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郭春梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡智勇
审判员 芦明玉
审判员 陈 华
二〇一八年六月二十五日
书记员 张远馨