吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第350号
上诉人（原审被告）：吉林兆丰房地产开发有限公司，住所：长春市宽城区长江路经济技术开发区长江路57号五层065段。
法定代表人：吴兆俊，总经理。
委托代理人：李云东，吉林紫荆花律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：闫亚芹，女，1976年10月9日出生，汉族，现住长春市南关区。
委托代理人：张凤珍，女，1953年2月25日出生，汉族，系闫亚芹的母亲，现住长春市南关区。
上诉人吉林兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年5月9日，闫亚芹与兆丰公司签订合同编号为0000000000692823的《商品房买卖合同》，约定兆丰公司将位于长春市宽城区兆丰·凯旋明珠小区二期第8幢2单元1806号、建筑面积62.26平方米的房屋以24万元的价格卖给闫亚芹，2013年10月30日前兆丰公司向闫亚芹交付房屋。该合同第九条约定：兆丰公司如未按合同规定的期限将房屋交付给闫亚芹使用，逾期不超过90日，兆丰公司自约定交付期限的第二天起至实际交付之日，按日向闫亚芹支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，闫亚芹有权解除合同；如闫亚芹要求继续履行合同，兆丰公司自约定交付期限的第二天起至实际交付之日，按日向闫亚芹支付已付房价款万分之一的违约金。该合同附件四的补充协议第二项载明：闫亚芹应按合同约定时间或兆丰公司通知领钥匙时间及时接收房屋，交清房屋交付使用的相关费用，并办完交付手续；逾期接收期间所发生的物业管理费、采暖费及其他费用由闫亚芹承担。
2014年5月19日，闫亚芹向一审法院起诉称：原、被告于2013年5月9日签订商品房买卖合同，合同规定被告于2013年10月30前将经验收合格并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的房屋交付原告使用。经原告多次催要而被告至今拒不提供《商品房验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，也不交付房屋，违反了合同第十一条交接条款中所规定的交接程序，致使原告从2013年11月1日至2014年5月长期租房居住，每月房租1200元，至今已达8400元，故请求判令被告按双方签订的商品房买卖合同第九条承担违约责任，赔偿原告经济损失8400元。
兆丰公司辩称：被告已按合同约定时间交付房屋，不存在违约延期交房，故不存在赔偿原告逾期交房租金问题。被告于2013年10月30日前交付原告房屋时，该商品房已经验收合格，且有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。原告没有如期办理入住是其自身原因所造成，被告没有过错。
一审庭审中，兆丰公司称未给闫亚芹办理入住手续的主要原因是闫亚芹要求只交纳20%的取暖费但未在规定时间内提出申请，如若不在规定时间内申请，闫亚芹则必须缴纳全额取暖费才能入住。闫亚芹对此说法不予认可，称兆丰公司未通知其在指定时间内提出申请，同时兆丰公司没有证据证明其已对申请相关事宜通知闫亚芹。
一审法院审理后认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。关于合同附件四补充协议的第二条系被告的格式条款，同时被告未提供其已对提交供暖费申请相关事宜通知原告的证据，且被告以捆绑收取取暖费方式拒绝给原告办理房屋入住手续，已构成合同违约，应按合同约定向原告支付房款日万分之一的违约金。原告关于违约房屋租金的请求缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告兆丰公司赔偿原告闫亚芹购房款240000元日万分之一的违约金（时间从2013年11月1日至被告实际交付原告房屋之日止）；二、驳回原告闫亚芹其他诉讼请求。案件受理费50元，由兆丰公司负担。上述款项于本判决发生法律效力后十日内给付。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，兆丰公司不服，向本院上诉称：1.一审判决认定事实错误。首先，双方签订的合同补充协议第二条并非格式条款，并且该条款不存在无效情形，应当作为双方履行合同的依据；其次，双方签订的合同补充协议第二条约定：被上诉人应按合同约定时间或上诉人通知领取钥匙时间及时接收房屋，交清相关费用并办完交付手续，逾期接收期间所发生的物业管理费、采暖费及其他费用由买受人承担。上诉人于2013年9月11日（合同约定交房时间为2013年10月30日前）通知被上诉人办理入住手续，但其询问入住手续情况下并未办理入住，而是在2014年4月初才来办理入住手续。上诉人依据上述合同约定为其办理入住手续时，让其交纳物业管理费和采暖费及其他费用完全是履行合同行为，不存在合同违约行为。上诉人没有义务告知其可以申请交纳20%采暖费，况且也不允许交20%采暖费，合同更没有约定上诉人的通知义务。上诉人未通知不违反合同约定，一审判决让上诉人承担此通知义务没有事实和法律依据；第三，上诉人将采暖费与物业费捆绑收取是双方合同约定的，并且首次办理入住时采暖费由开发商代热力公司收取符合市场交易习惯且不违反法律规定，上诉人有权收取，不构成违约。被上诉人不按合同约定交纳采暖费的行为才构成违约；2.一审程序违法。被上诉人诉讼请求是要求上诉人赔偿租房损失8400元，一审已经认定这一诉请缺乏依据，不予支持，其结果应当是驳回被上诉人诉讼请求，但一审却判决上诉人向其支付逾期交房违约金，违法保护其没有请求的利益，程序违法；3.一审判决适用法律错误。上诉人已经按照合同约定时间提前通知被上诉人办理入住手续，不存在违约行为，不应承担违约责任。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。
闫亚芹二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：
1.兆丰公司于2013年9月11日在报纸上公告通知各购房户于2013年9月13日办理入住手续后，闫亚芹曾于2013年9月15日持兆丰公司销售处签章出具的办理入住通知单到物业公司办理入住手续，但因闫亚芹未按兆丰公司要求交纳2013年度的全额采暖费，物业公司拒绝为闫亚芹办理入住手续、拒绝交付房屋。2014年1月份和4月份，闫亚芹又先后多次到兆丰公司要求办理入住手续、交付房屋，但均因闫亚芹不交纳2013年度全额采暖费，兆丰公司拒绝交付房屋。闫亚芹的母亲张凤珍也曾向新闻媒体曝光并以跳楼相威胁，但兆丰公司至今仍未向闫亚芹交付房屋。二审中，兆丰公司代理人自述：如果闫亚芹不交纳2013年度欠缴的采暖费，兆丰公司坚决不向其交付房屋。
2.兆丰公司二审陈述：闫亚芹在2013年9月15日并未办理入住手续，而是在2014年4月1日才到兆丰公司要求办理的入住手续，此时2013年度采暖期已过，兆丰公司已经为闫亚芹全额垫付了采暖费，闫亚芹拒绝补交采暖费，兆丰公司有权不向其交付房屋。但兆丰公司并未提供任何证据证明闫亚芹仅于2014年4月1日才要求办理的入住手续，而闫亚芹向法庭提供了兆丰公司销售部门于2013年9月15日、2013年1月4日、2014年4月1日为其开具的办理入住通知单，证明其曾多次要求办理入住手续但均因不交纳2013年度全额采暖费而遭兆丰公司拒绝。
3.一审庭审中，法庭向闫亚芹释明：“根据你们合同违约交房的约定第九条，延期交房，出售人承担日万分之一违约金，你是否按约定主张违约责任。”闫亚芹回答：“要求按违约责任，同时主张房屋租金。”
4.长春市公用局和长春市发展和改革委员会于2013年9月3日发布的《关于规范长春市城区供热价格有关问题的通知》（长公联字（2013）8号）第4条规定：“关于当年新建住宅缴纳热费问题。当年新建住宅，办理入住手续并申请用热的用户自行承担热费。办理入住手续而申请不用热的用户只需缴纳20%的基本热费，其余80%热费由开发商承担，未办理入住手续的用户，由开发商承担全额热费。”
本院认为：1.闫亚芹与兆丰公司签订《商品房买卖合同》后按约定足额支付了购房款，适当履行了合同义务，而兆丰公司仅因闫亚芹未能交纳尚未使用房屋期间的2013年度采暖费就拒绝履行合同义务向闫亚芹交付房屋，兆丰公司构成合同违约，应当承担违约责任，按闫亚芹已付购房款的日万分之一标准向闫亚芹支付逾期交房违约金；2.兆丰公司主张闫亚芹拒不交纳2013年度全额采暖费其有权拒绝向闫亚芹交付房屋。因闫亚芹已经向兆丰公司足额支付购房款，履行了买受人的全部合同义务，兆丰公司即应履行合同义务向闫亚芹交付房屋，未交纳采暖费并不构成兆丰公司拒付房屋的合法抗辩，况且兆丰公司没有证据证明其要求闫亚芹交纳尚未使用房屋期间的全额采暖费具有合法依据，而据长公联字（2013）8号《关于规范长春市城区供热价格有关问题的通知》第4条规定，在购房人未办理入住手续前应由开发商缴纳当年的采暖费而非购房人，兆丰公司强迫闫亚芹缴纳2013年度全额采暖费属于将其法定义务转嫁他人的行为，不受法律保护，故兆丰公司以闫亚芹不缴纳2013年度采暖费违约为由拒绝交付房屋没有事实和法律依据，本院不予支持；3.兆丰公司主张闫亚芹逾期办理入住手续，按照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条约定闫亚芹应当承担2013年度采暖费。因闫亚芹举证的由兆丰公司销售部门开具的办理入住通知单能够证明闫亚芹已经按照兆丰公司指定的时间接收房屋、办理入住手续，并且闫亚芹要求办理入住的时间在2013年采暖期之前，闫亚芹不存在合同补充协议所约定的“逾期接收房屋”事实，而兆丰公司虽然主张闫亚芹在2013年采暖期之后才要求交付房屋却未提供任何证据证明，故兆丰公司主张系闫亚芹逾期接收房屋才导致其为闫亚芹垫付2013年度采暖费并要求闫亚芹支付欠款（代缴采暖费），否则不交付房屋缺乏事实依据，本院不予支持；4.关于兆丰公司主张一审法院超请求判决程序违法一节。因闫亚芹在一审法院依职权释明后已经当庭变更诉讼请求，明确要求兆丰公司给付逾期交房违约金，一审法院不存在超请求判决之程序问题，故兆丰公司以此主张一审程序违法本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，兆丰公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人吉林兆丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 李 迪
代理审判员 张新华
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 周宏伟