四川省眉山市东坡区人民法院
行 政 裁 定 书
(2016)川1402行初9号
原告颜知全，男，汉族，1922年6月25日出生，住四川省眉山市东坡区。
委托代理人李君临，四川光沐东轩律师事务所律师。
委托代理人陈卓玲，女，汉族，1953年11月9日出生，住成都市青羊区。系颜知全之侄女
被告眉山市房地产管理局。住所地：眉山市东坡区杭州路北段***号。
法定代表人朱典祺，该局局长。
负责人李玉明，该局副局长。
委托代理人李雪莲，该局法规科科长。
委托代理人刘科，四川达宽律师事务所律师。
第三人颜琼，女，汉族，1975年7月1日出生，住四川省眉山市东坡区。
第三人李军，男，汉族，1972年11月4日出生，住四川省眉山市东坡区。系颜琼之丈夫。
第三人委托代理人余建军，四川中民律师事务所律师。
原告颜知全不服眉山市房地产管理局（以下简称市房管局）房屋转移登记行政行为一案，向本院提起行政诉讼。本院受理后，本院依法组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。经本院审判委员会讨论决定，于2015年9月23日作出判决：一、撤销被告2001年8月作出的将眉山市东坡区正东街75号3楼住宅登记在颜琼名下的房屋登记行为；二、确认被告2001年8月作出的将眉山市东坡区正东街75号1楼商业用房登记在颜琼名下的房屋登记行为无效；撤销被告2012年8月作出的将眉山市东坡区正东街75号1楼商业用房变更登记为颜琼、李军共有的房屋登记行为。被告市房管局不服，上诉于眉山市中级人民法院。眉山市中级人民法院经审理后，作出（2015）眉行终字第62号行政裁定：一、撤销眉山市东坡区人民法院（2015）眉东行初字第25号行政判决；二、发回眉山市东坡区人民法院重审。并向本院发出《关于上诉人眉山市房地产管理局与被上诉人颜知全、原审第三人颜琼、李军房屋行政登记一案发回重审的函》，函告本院因本案涉及两个房屋登记行为，应将此案分为两个案件。发回重审后，本院依法将原一案分立两案，另行组成合议庭，于2016年3月1日、7月22日依法公开开庭进行了审理。原告颜知全之特别授权委托代理人李君临、陈卓玲，被告市房管局之负责人李玉明、委托代理人刘科、李雪莲，第三人颜琼、李军及其代理人余建军到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定。现已审理终结。
原告颜知全于2015年3月26日向被告市房管局提出申请，要求被告撤销其对位于眉山市××区××（××）的3楼住宅（产权证号：东馆0042983，保管号：历0002382）和1楼商业用房（产权证号：监证0141432，保管号：档0056735）的房屋转移登记行政行为。被告市房管局以其办理转移登记和变更登记事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序为由，拒绝了原告的申请。原告颜知全不服，诉至本院。
原告颜知全诉称，2001年7月23日，眉山市东坡区人民法院（2001）眉东民初字第5–73号民事调解书确认原东坡镇正东街36号拆迁安置住房一套、门面一间（即案涉住宅和商业用房）归原告颜知全所有。原告于2015年1月赴被告处查询，得知被告已于2001年将前述房屋全部登记于第三人颜琼名下。眉山市东坡区人民法院（2001）眉东民初字第5–73号民事调解书确认属于原告所有的房屋均未登记在原告名下，被告房屋登记错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年版）第36条、第37条规定，诉争房产未依法登记领取权属证书，不得以赠与、买卖等方式转让。《城市房屋权属登记管理办法》（1997年版）第17条、第30条等规定，即使有赠与书，被告也应当在将诉争房屋登记在原告名下之后，由“受赠人”持原告之房屋权属证书及其他相关材料办理转移登记。被告在第三人未提交原告权属证书的情形下就直接办理了房屋转移登记，是完全无视法律规定的行为。根据《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第3条的规定，既使有赠与书，第三人还须提交赠与公证书以及房屋所有权证，被告才能将诉争房产转移登记至第三人名下，被告在第三人既未提交赠与公证书又未提交房屋所有权证的情况下将本属原告的房产登记至第三人名下，显属违法。综上，被告在房屋登记过程中严重违反法律规定，直接损害了原告的合法权益，请求：1、确认眉山市房地产管理局于2001年作出的将眉山市东坡××××号（原东坡镇正东街36号）3楼住宅（书证号：东馆0042983，保管号：历0002382）登记在第三人颜琼名下的房屋登记行为无效。2、撤销被告于2015年7月7日作出的将眉山市东坡××××号（东坡镇正东街36号）3楼住宅（书证号：东馆0042983，保管号：历0002382）登记在第三人颜琼、李军名下的房屋登记行为；3、诉讼费用由被告和第三人承担。
被告市房管局辩称：就程序问题上,一、在原告起诉之前，涉案房屋使用权、所有权一直是在第三人颜琼名下，原告应当知晓被告作出房屋登记行为，原告起诉已过起诉期限。二、本案的行政行为是发生在新的行政诉讼法之前，而且是实体性的裁判规则，确认无效不适用于本案。
就本案实体问题而言，一、答辩人具有办理本案所涉房屋所有权转移登记和变更登记的主体资格。二、原告因旧房改造并经（2001）眉东民初字第5-73号《民事调解书》确认享有本案房屋所有权后，将本案房屋赠与了第三人颜琼，第三人颜琼申请本案房屋转移登记时提供了原告签字捺印的赠与书原件等证据材料，答辩人办理转移登记证据确凿并尽到了合理审慎审查义务。三、本案住宅系第三人颜琼在婚姻存续期间取得的赠与财产，属夫妻共同财产，答辩人将本案住宅用房变更登记为第三人颜琼和李军共有证据确凿。四、答辩人办理转移登记和变更登记适用法律、法规正确。五、答辩人办理转移登记和变更登记符合法定程序。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。
第三人颜琼、李军述称，同意被告的答辩意见，被告的登记行为尽到了审慎审查的义务，办理正确。针对原告代理人所述房屋是否应该先将房屋登记在颜知全名下，再转移登记在颜琼名下的问题。我方认为不需要，因为有其他权利证书证明产权无异议就可以。是否需要公证的问题，其引用法律法规是商务部与司法部联合发布的一个规范性文件，不能作为裁判依据。原告应在知晓被告行政行为之日起六个月内向法院提起诉讼，有证据证明原告在2003年就知晓了涉案房屋登记在颜琼的名下，其起诉时效已过，法院应当驳回原告起诉。
被告为证明其行政行为合法，向本院提供了下列证据并经庭审质证：
第一组证据：1.事业单位法人证书;2.组织机构代码证;3.法定代表人身份证明书。证明：1.被告主体资格；2.被告属原《城市房屋权属登记管理办法》规定的登记机关和《房屋登记办法》规定的登记机构，具有办理本案所涉房屋转移登记的主体资格。
第二组证据：1.房屋所有权申请登记表；2.原告和第三人颜琼身份证复印件；3.眉房权字第××号《房屋所有权证书》；4.第980164号建设工程规划许可证复印件；5.眉建管（99）050号施工许可证复印件；6.质量验收合格证；7.（2001）眉东民初字第5-73号《民事调解书》；8.拆迁协议书、房屋安置补偿结算清单及安置结算清单；9.赠与书；10.《证明》；11.房屋四面墙界申报表；12.房屋产权登记现场查勘表；13.眉房估（2001）字第2650号《评估通知书》；14.契税完税证。证明：1.被告办理转移登记的原因行为系原告与第三人颜琼的赠与民事法律关系；2.被告将本案所涉房屋办理转移登记至第三人颜琼名下证据确凿、符合法定程序。
第三组证据：1.房屋所有权申请登记表（受理号：105883）；2.第三人颜琼、李军身份证复印件；3.第三人结婚证复印件；4.房屋所有权证（M-010113042983号）；5.《证明》；6.房屋登记询问笔录；7.房屋信用摘要。证明：1.第三人于2015年7月7日将本案住宅登记为夫妻共有，并更换新证；2.被告办理本案住宅的变更登记证据确凿，符合法定程序。
适用法律、法规依据：1.《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条第三款；2.《房屋登记办法》第三条、第四条、第七条、第三十六条、第三十七条；3.原《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款、第十条、第十一条第一款、第十三条第一款、第十七条、第二十六条和第二十七条。证明：被告办理本案所涉房屋转移和变更登记登记适用法律、法规正确。
原告对被告证据的质证意见：对第一组证据无异议；对第二组中：证据1、证据9、证据10的真实性有异议，因为证据1不是原告颜知全的真实意思，是颜琼的意思；证据9中，按原告所述，是颜琼帮助他去办理产权证，叫他在空白的纸上签字，并没有签在赠与书，故真实性不认可。证明10中，真实性不足表现在颜琼系颜知全的继孙女，不是亲孙女；证据3与本案无关联性；其余意见与原审质证意见一致。对第三组证据：其真实性、合法性不予认可。被告第一项登记行为是违法的，在违法行为基础上实施的其他登记行为，也是违法无效的。适用的法律法规，被告是避重就轻。
第三人对被告证据无异议。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供了下列证据并经庭审质证：1.眉山市东坡区人民法院民事调解书，证明对诉争房产原告享有所有权；2.房屋信息摘要（住宅-2016.01.29）；3.房屋信息摘要（住宅-2015.02.04）；证据2、3证明原告变更住宅案的诉讼请求的依据；4.“证明”，证明原原法院调解书上的房产地址正东街36号为现正东街75号；5.不予登记告知书，证明原告要求被告更正错误登记，但被告予以拒绝；6.保全费票据，证明原告为保全所支出的费用1770元，应由被告赔偿；7.房屋信息摘要（住宅-
房管局新设抵押）；8.律师函（要求房管局解除新设抵押）；证据7、8证明被告在原一审诉讼进程中将诉争房屋擅自进行了抵押登记，根据相关法律法规规定所有权有争议的不能进行相关登记行为，原告方发出律师函，后被告予以更正；9.适用的法律法规。
被告对原告证据的质证意见：1.对调解书的真实性没有异议，对其证明内容有异议，该证据不能证明现在原告享有所有权，仅能证明原告在转移给颜琼之前有所有权，恰好证明被告依据赠与办理产权登记给颜琼合理合法；2.住宅新门号是57号，不是75号;3.对不予登记告知书，该事实存在，但原告证明内容不认可，不能证明被告办理转移登记不合法，反而证明被告进行了告知;4.对于保全票据，不应作为证据体现，保全费应由法院按照判决结果依法承担;5.被告办理撤销住宅抵押登记，不是根据原告的律师函办理的，而是第三人颜琼与信用社的借贷关系解除；6.《房地产管理法》36、37条不能作为本案适用的法律法规，该条文是调整民事主体间的法律行为；在东坡区法院出具调解书后已经确定房屋所有权，在房屋所有权明确的情况下应不适用；商务部、司法部的法规是规范性文件，不适用办理登记。
第三人对原告证据的质证意见同被告质证意见。
第三人颜琼于2016年2月26日向法院递交了调取证据申请书，要求法院调取2004年颜知全委托乐嘉律师事务所眉山分所伍吉书律师进行代理的案卷材料，并申请证人出庭作证。本院审查后依法予以调取，并当庭予以出示：1.乐嘉律师事务所眉山分所提供的《说明》一份及附件《民事诉状》原件一份；2.《授权委托书》复印件一份；3.2003年11月5日和2003年11月15日两次《询问笔录》复印件；4.颜知全提供的房产证复印件。
原告对本院依法调取的乐嘉律师事务所眉山分所证据质证意见为：1、对标称具状人为颜知全、落款时间为2004年6月28日的《民事诉状》真实性不予认可；2、标称时间2003年11月5日、2003年11月15日的两份《询问笔录》系复印件，真实性不予认可；3、标称时间2003年11月10日的《乐嘉律师事务所眉山分所授权委托书》系复印件，真实性不予认可；4.对标称所有权人为颜琼的房产证真实性无法确认；5、对加盖乐嘉律师事务所眉山分所公章但无人签名也无具时间的《说明》真实性不予认可；6、若本案需对《民事诉状》上指纹是否颜知全本人指纹进行鉴定，鉴定申请应由第三人颜琼李军提出。
被告对本院依法调取的乐嘉律师事务所眉山分所证据质证意见为：对证据三性无异议。该组证据证明原告在2003年委托伍吉书代理时已经知道了诉争房产已登记在颜琼名下的事实：一是颜知全向律师提供了房产证的复印件；二是笔录上已经可以反映颜知全已经知晓房屋登记在颜琼名下，只是时间记不清而已；三是在2004年民事诉状中颜知全已陈述房屋登记在颜琼名下的陈述。上述三点证明原告已过了两年的诉讼时效。
根据第三人颜琼的申请，本院依法传唤伍吉书（原乐嘉律师事务所眉山分所律师，现为乐嘉律师事务所律师）到庭作证，其证言主要内容为：2003年大概3月，颜知全来乐嘉律师事务所眉山分所找律师，称其儿子颜克美失踪了，房子办理给了颜琼，能不能想办法把房子要回来。其拿来了调解书，上面显示颜知全是产权人。委托我所后我们去进行调查，发现2001年已经将房屋登记在颜琼名下。在询问笔录上，其说法前后不一，第一次说是1998年颜琼办理的产权证，后一次是说2001年调解书出来后办理的，并提供了诉争房产的房产证复印件，产权人为颜琼。后2004年颜知全再来找我，说还是把房子拿回来，后我们到法院立案庭，立案庭协调说你已经将房屋赠与给颜琼，也办理产权证，诉讼风险大。后颜知全就没来了。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：原告、被告、第三人的举证符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》的规定，可以作为本案的证据使用。
经审理查明，原告颜知全与其妻周淑贞在原××镇××套房屋。1995年周淑贞去世，1998年政府对东坡镇正东街的旧房进行改造，颜知全在原××镇××地段（现为××市××区××）实际取得安置住房1套（3楼）、门面1间（底层），后在办理房产权属证书时，颜知全与其子女发生争议诉至法院，本院于2001年7月23日出具（2001）眉东民初字第5–73号《民事调解书》（以下简称《民事调解书》），确认原东坡镇正东街36号拆迁安置还房住房1套、门面1间归原告颜知全所有。2001年7月30日，第三人颜琼持原告与第三人身份证、《民事调解书》、拆迁协议书、房屋拆迁安置补偿结算清单、安置结算清单、赠与书、东坡镇二街居委会证明、原旧房房屋所有权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、合格工程等向被告市房管局申请办理涉案房屋转移登记，被告市房管局经审查后，认为颜琼申请登记房屋权属来源清楚，手续具备，于2001年8月15日向颜琼颁发了房屋所有权证。2015年7月7日，经第三人颜琼、李军申请，被告将涉案房屋变更登记为颜琼、李军共有。原告颜知全于2015年赴被告市房管局处查询，得知其拆迁所有的商业用房和住房登记情况后，要求被告撤销未果。原告遂诉至本院。
另查明，涉案住宅位于东坡××××号。
在审理过程中，因原告对第三人颜琼、李军申请本院调取的乐嘉律师事务所眉山分所的证据中的《乐嘉律师事务所眉山分所授权委托书》、《民事诉状》上的指纹是否颜知全本人指纹提出质疑，并要求由第三人颜琼、李军申请鉴定。本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定，西南政法大司法鉴定中心于2016年7月8日出具了西政司法鉴定中心〔2016〕鉴字第2148号《司法鉴定意见书》，其鉴定结论为：1、送检《乐嘉律师事务所眉山分所授权委托书》原件上委托人处押名指印是颜知全的右拇指指纹捺印；2、认定送检《民事诉状》原件上具状人处押名指印是颜知全右拇指指纹捺印；3、不能认定《民事诉状》原件上“1套”二字处红色指印是否颜知全的指纹所捺印。
原告颜知全对西政司法鉴定中心〔2016〕鉴字第2148号《司法鉴定意见书》的质证意见为：1.西南政法大学司法鉴定中心非经法定程序选出，即使本案重新鉴定具备合理性，也应该由当事人在具备资格的鉴定人库中协商选择，协商不成时，才由人民法院指定；2.检材不具备合法性，均系非法取得，《民事诉状》已被篡改；3、检材保管传递均违反法定程序；4.鉴定程序严重违法；5.鉴定规范子虚乌有；6.鉴定过程极不规范。故认为应不予采信。
被告市房管局及第三人颜琼、李军、区信用社均对西政司法鉴定中心〔2016〕鉴字第2148号《司法鉴定意见书》无异议。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被告的转移登记行为是否属于重大且明显违法的情形，应当确认无效？2、原告起诉要求确认转移登记行为无效、撤销变更登记，是否受起诉期限的限制？
本案中，原告起诉确认被告于2001年作出的将眉山市东坡××××号（原东坡镇正东街36号）3楼住宅（书证号：东馆0042983，保管号：历0002382）登记在第三人颜琼名下的房屋登记行为无效。该转移登记行政行为发生于2001年8月，应适用行政行为发生时的法律法规审查被告行政行为的合法性。
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定，行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。根据原《城市房屋权属管理办法》（1998年1月1日起施行）第四条规定，国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。该办法第八条第三款规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。根据上述规定及被告职责，被告具有办理眉山市行政区域内房屋权属登记的法定职权，其对位于现眉山市东坡××××号涉案房屋进行转移登记和变更登记主体适格。另外，第三人颜琼于2001年7月30日向被告申请办理本案房屋转移登记时，提供了《民事调解书》、拆迁协议书、结算清单、赠与书、居委会证明、原告与第三人身份证、原房屋所有权证等材料，虽第三人颜琼未依据《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字[1991]117号）提交“赠与公证书”，但该通知属规范性文件，不应作为认定行政行为是否违法的依据，故被告依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和原《城市房屋权属管理办法》（1998年1月1日起施行）相关规定办理本案转移登记不属于没有依据的情形。因此，被告办理本案转移登记并无《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定的重大且明显违法的情形，本案不应适用确认无效的判决形式。
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕8号）第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。本案中，因原告对第三人颜琼、李军申请本院调取的乐嘉律师事务所眉山分所的证据中的《乐嘉律师事务所眉山分所授权委托书》、《民事诉状》上的指纹是否系颜知全本人指纹提出质疑，并要求由第三人颜琼、李军申请鉴定。本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定，西南政法大司法鉴定中心于2016年7月8日出具了西政司法鉴定中心〔2016〕鉴字第2148号《司法鉴定意见书》。西南政法大学司法鉴定中心鉴定人员具有鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定依据充分，本院予以采信。本院在原被告、第三人第一次协商选择的四川求实司法鉴定所因客观原因鉴定未果的情况下，本院再次组织三方当事人进行选择，因当事人不能达成一致意见，本院指定西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，符合人民法院关于司法鉴定的相关规定，且所依据的检材系本院依法调取，经庭审质证后依法由合议庭移送本院司法辅助办公室进行委托鉴定，故对原告发表的关于司法鉴定书的质证意见本院不予采信。根据西南政法大学司法鉴定中心西政司法鉴定中心〔2016〕鉴字第2148号《司法鉴定意见书》可以证实，原告在2003年11月10日委托乐嘉律师事务所眉山分所伍吉书代理申请执行一案过程中，于2004年6月20日拟向东坡区人民法院提起诉讼的民事诉状中已明确知道涉案住宅已转移登记到第三人颜琼名下的事实，原告对被告办理涉案房屋转移登记行政行为的起诉期限应当自知道该具体行政行为之日起计算，原告在2015年4月向本院提起行政诉讼已明显超过前述规定的2年起诉期限。另外，由于被告于2012年8月根据第三人颜琼、李军申请将本案住房登记为共同共有属房屋所有权变更登记，并未改变涉案房屋的权属状况，在原告对被告于2001年8月办理本案房屋转移登记提起诉讼已超过起诉期限的情况下，对于该变更登记行为提起的行政诉讼也应认定已超过起诉期限。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕8号）第四十一条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款（二）项之规定，裁定如下：
驳回原告颜知全的起诉。
本案诉讼保全费1770元，由原告颜知全负担。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审 判 长 彭 英
审 判 员 周明光
人民陪审员 夏文安
二〇一六年八月三十日
书 记 员 辛 松