福建省莆田市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2018)闽03行终125号
上诉人（原审原告）昆仑（莆田）物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区延寿路东侧东城1号，统一社会信用代码91350300691917298P。
法定代表人方秀容，总经理。
委托代理人李国锋，福建思阳律师事务所律师，委托权限特别代理。
被上诉人（原审被告）莆田市工商行政管理局，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道办事处濠浦社区三亭路，统一社会信用代码11350300003695063F。
法定代表人沈国顺，局长。
被上诉人（原审被告）莆田市人民政府，住所地福建省莆田市市政府机关大院内。
法定代表人李建辉，市长。
上诉人昆仑（莆田）物业管理有限公司（以下简称昆仑物业公司）因诉被上诉人莆田市工商行政管理局（以下简称市工商局）、莆田市人民政府行政处罚一案，不服莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304行初226号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，莆田市华港房地产开发有限公司系华港东城一号小区开发建设单位。2015年1月1日，甲方莆田市华港房地产开发有限公司与乙方昆仑物业公司（暨本案原告）签订《前期物业服务合同》，约定由原告昆仑物业公司对华港东城一号小区（时尚未成立业主委员会）进行前期物业管理，物业服务期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。原告昆仑物业公司通过与东城一号小区各业主签订的《业主手册》对小区进行管理，并根据服务合同及业主手册对小区业主收取相关物业费用。《业主手册》中约定，物业服务费标准为住宅1.35元/月平方米（不含电梯电费、年检费、维保费）；商铺1.7元/月平方米；低密度联排高档住宅1.5元/月平方米。共用设施设备维护保养费用金额在150元以上的（含150元），按户具实由业主分摊。2016年3月25日，被告市工商局执法人员对位于华港东城一号小区物业进行检查时，发现原告在对该小区进行前期物业管理中，存在向小区业主额外收取电梯维保费和年检费的行为，决定予以立案调查。经调查，2015年度原告昆仑物业公司已向小区业主收取电梯维保费和年检费共计230672.8元。2016年4月28日，被告市工商局向原告昆仑物业公司送达了莆工商处听字[2016]13号《行政处罚听证告知书》，告知原告拟对其作出行政处罚的事实、理由、依据和处罚内容及依法享有陈述、申辩和要求举行听证的权利。2016年5月3日，原告提出听证申请，同日，被告市工商局作出莆市工商听通字[2016]13号《行政处罚听证通知书》并送达原告。2016年5月15日，原告向被告市工商局提出延期听证申请。2016年5月16日，被告市工商局作出莆市工商不延听字[2016]13号《不予延期举行行政处罚听证会告知书》并送达原告。2016年5月17日，被告市工商局举行听证会。2016年6月7日，被告市工商局作出莆工商处字[2016]13号《行政处罚决定书》，决定责令当事人改正，没收违法所得230672.8元，上缴国库。该处罚决定于2016年6月13日送达原告。原告不服，向被告莆田市人民政府申请行政复议。被告莆田市人民政府于2017年9月29日作出莆政行复[2017]61号《行政复议决定书》，决定维持被告市工商局作出的行政处罚决定。原告仍不服，诉至本院。
针对本案争议的焦点，原审法院审查、分析并认定如下：
（一）关于原告昆仑物业公司根据《业主手册》条款内容向东城一号业主收取电梯维保费和年检费是否合法的问题。
本院认为，原告昆仑物业公司根据《业主手册》条款内容向东城一号业主收取电梯维保费和年检费构成使用格式条款免除其所提供的服务应当承担的服务费用的违法行为。理由如下：1.《业主手册》相关条款应认定为格式条款。原告昆仑物业公司与华港东城一号小区开发建设单位莆田市华港房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》后，对华港东城一号小区进行前期物业管理。《业主手册》是原告昆仑物业公司作为物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，明确了双方的权利、责任和义务，应当认定为物业服务合同的组成部分。鉴于该《业主手册》是由原告昆仑物业公司提供的、针对的是不特定对象、且能重复使用，相关条款应认定为《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款第（二）项规定的住宅物业管理合同中的格式条款。2.根据相关条文的规定，原告昆仑物业公司根据《前期物业服务合同》收取的物业服务费用包含了电梯维保费和年检费，且该部分费用依规定应属于原告昆仑物业公司负担。《福建省物业管理条例》第七条第二款的规定，住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅，下同）前期物业服务收费实行政府指导价。第十一条规定实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。物业服务成本按照国家发改委、原建设部《关于印发〈物业服务定价成本监审办法（试行）〉的通知》规定，由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成。第二十八条第一款规定，“前期物业服务事项主要包括以下内容：（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理……”。根据上述规定，原告昆仑物业公司根据《前期物业服务合同》收取的物业服务费中已经包含了作为物业共用部位和物业共用设施设备之一的电梯的维保费和年检费。且根据《福建省电梯安全管理办法》第十四条第二款、第十九条第二款的规定，委托物业服务企业管理的电梯，受委托的物业服务企业为电梯使用单位；电梯的日常维护保养、一般维修和检测等费用由电梯使用单位支付。原告昆仑物业公司作为受托管理电梯的物业服务企业，系涉案电梯的使用单位，应由其支付电梯的日常维护保养费和年检费。综上，原告昆仑物业公司根据《业主手册》条款内容向东城一号业主收取电梯维保费和年检费系利用格式条款额外收取本应由其在提供物业服务时自身承担的电梯维保费和年检费，加重了业主的责任，侵害了业主的合法权益，违反了《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十七条第一款第（四）项关于“经营者向消费者提供商品或者服务所使用的格式条款，不得免除或者部分免除经营者对其所提供的商品或者服务应当承担的修理、更换、重作、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用等责任”的规定，构成了使用格式条款免除其所提供的服务应当承担的服务费用的违法行为。
（二）关于被告市工商局对本案是否享有监督管理的职权的问题。
本院认为，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；……”。第三条规定：“经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务应遵循本法；……”。《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条规定：“下列合同的格式条款有第二十七条第一款所列情形之一的，县级以上工商行政管理部门和其他有关行政主管部门负有监督处理的职责：……（二）住宅物业管理合同……”。本案中，东城一号业主为生活消费需要接受原告昆仑物业公司提供的物业管理服务，系消费者；原告昆仑物业公司为东城一号业主提供物业管理服务，系经营者。因此，原告昆仑物业公司与东城一号业主之间的法律关系可以适用《中华人民共和国消费者权益保护法》和《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》的规定，且被告市工商局作为市级工商管理部门，依法负有对住宅物业管理合同中存在格式条款的违法行为进行监督处理的职责。
综上，原审法院认为，被告市工商局作为工商行政管理部门，依法享有对本区域内物业服务企业利用住宅物业管理合同中的格式条款免除经营者责任、加重消费者责任的违法行为进行监督处理的职权。本案中，原告昆仑物业公司在收取物业服务费后以不公平、不合理的格式条款向小区业主另行收取电梯维修保养费及电梯年检费，系免除经营者责任、加重消费者责任的行为。被告市工商局作出莆工商处字[2016]13号行政处罚决定，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。被告莆田市人民政府对该行政处罚决定予以维持，符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告昆仑（莆田）物业管理有限公司的诉讼请求。
一审宣判后，昆仑物业公司不服，向本院提起上诉称，本案系物业合同收费纠纷，依法应由房地产行政主管部门或者物价部门处理，被上诉人市工商局对本案不具有处罚权，其作出的处罚不能成立。原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决驳回上诉人的原审诉求是错误的。请求撤销原判，改判撤销被上诉人市工商局作出的行政处罚决定及被上诉人莆田市人民政府作出的行政复议决定。
被上诉人市工商局辩称，其对上诉人利用不平等格式条款侵害消费者权益的违法行为作出的行政处罚，事实清楚，证据确凿，程序合法，处罚适当，一审法院判决正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理期间，上诉人昆仑物业公司向本院申请对《福建省电梯安全管理办法》进行合法性审查。因该申请未在一审期间提出且无正当理由，故按照《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释》第一百四十六条的规定，本院不予审查。
经审查，本院对案件事实的认定与原审法院相同。
本院认为，上诉人昆仑物业公司向东城一号小区业主另行收取2015年度电梯维保费和年检费的事实，有被上诉人市工商局调取的证据及上诉人昆仑物业公司的庭审陈述为凭，可予以确认。本案的争议焦点在于上诉人昆仑物业公司收取前述费用的行为是否合法及被上诉人市工商局是否具有作出被诉行政处罚决定的职权。
一、关于上诉人昆仑物业公司收取前述费用的行为是否合法的问题。本案中，因东城一号小区实施的是前期物业管理，按照《福建省物业服务收费管理办法》第七条、第八条的规定，上诉人昆仑物业公司的物业服务收费实行政府指导价下的包干制形式。而按照《福建省物业服务收费管理办法》第十一条第二款的规定，实行包干制的物业服务费的构成中自然包含电梯这一共用设施设备的日常运行维护费用。具体到本案而言，上诉人昆仑物业公司向小区业主收取的物业服务费中依上述规定已经包含了作为日常运行维护费用的电梯维保费和年检费。虽然上诉人昆仑物业公司认为电梯维保费和年检费系单列，独立于物业服务费，但综合上述规定及本案事实可知，电梯作为共用设施设备所涉及的电梯维保费和年检费，并不属于上诉人昆仑物业公司提供物业服务合同约定以外的特约服务费用，毋需另行收取；另按照《福建省物业服务收费管理办法》第十条第一款及《福建省电梯安全管理办法》第十四条第二款及第十九条第二款的规定，电梯维保费和年检费系上诉人昆仑物业公司的服务成本，应由其在收取的物业服务费中予以列支，不得转嫁。其次，涉案《业主手册》系上诉人昆仑物业公司作为物业服务企业作出的服务承诺及制定的服务细则，是物业服务合同的组成部分，但其中将电梯维保费和年检费独立于物业服务费另行收取的相关内容未经平等协商，系上诉人昆仑物业公司利用其在提供物业管理服务过程中形成的优势地位作出的针对不特定对象反复使用的格式条款。因此，上诉人昆仑物业公司依据该格式条款另行收取电梯维保费和年检费，系重复收费，其行为加重了小区业主的责任，侵害了小区业主的合法权益，违反了《福建省实施（中华人民共和国消费者权益保护法）办法》第二十七条第一款第（四）项的规定，构成使用格式条款免除其所提供的服务应当承担的服务费用的违法行为。
二、关于被上诉人市工商局是否具有职权作出被诉行政处罚决定的问题。本案中，上诉人昆仑物业公司与东城一号小区业主的法律地位应为物业管理服务的经营者与消费者，二者符合住宅物业管理合同法律关系的特征，可以适用《中华人民共和国消费者权益保护法》和《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》的相关规定。如前所述，上诉人昆仑物业公司存在使用格式条款免除其所提供的服务应当承担的服务费用的违法行为，故根据《福建省实施（中华人民共和国消费者权益保护法）办法》第二十七条、第二十八条的规定，被上诉人市工商局依法可对上诉人昆仑物业公司的上述违法行为进行监督处理，其在查明案件事实、履行法定程序的基础上亦有职权作出被诉行政处罚决定。
综上，上诉人昆仑物业公司在收取物业服务费后，又以不平等的格式条款向小区业主另行收取电梯维保费和年检费，构成使用格式条款免除其所提供的服务应当承担的服务费用的违法行为。被上诉人市工商局据此作出莆工商处字[2016]13号行政处罚决定并无不当。被上诉人莆田市人民政府经审查后作出维持该行政处罚决定的复议决定是正确的。原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律及判决正确，依法予以维持。上诉人昆仑物业公司的上诉理由不能成立，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人昆仑（莆田）物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 翁奇任
审 判 员 刘开赐
代理审判员 李国洪
二〇一八年七月九日
书 记 员 宋寅颖
附：相关法律依据条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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