广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0304民初13839号
原告：深圳和记黄埔中航地产有限公司，住所地深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼B区，组织机构代码75760604-7。
法定代表人：周伟淦。
委托代理人：朱良均，广东深金牛律师事务所律师。
委托代理人：马昊，广东深金牛律师事务所律师。
被告：深圳市冰语艺术品有限公司，住所地深圳市坪山新区坑梓金沙社区金沙工业一路6-7号，注册号44030110355817。
法定代表人：王安群。
委托代理人：邹湘雩，广东华途律师事务所律师。
委托代理人：胡海军，广东华途律师事务所律师。
原告深圳和记黄埔中航地产有限公司与被告深圳市冰语艺术品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱良均，被告委托代理人邹湘雩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同及相关补充协议；2、被告向原告支付：经营保证金5076元、租金162122.5元、推广费3101.45元、POS机租金4583.33元、物业服务费17039.18元、电费5320.8元、违约金14612.43元，合计211855.69元，上述费用计算截至2016年4月30日，其后另计；3、被告在合同解除当日向原告交付房产，被告延期交房的，应按双倍租金标准向原告支付延期交付房产期间的租金以及延期交付房产期间的推广费、物业管理费；4、被告拆除装修，按原状交付房产，被告未按原状交付房产的，应承担恢复原状费用14950元。审理中，原告明确诉讼请求为：1、解除原、被告签订的租赁合同及相关补充协议；2、被告向原告支付：经营保证金5076元，2014年12月至2015年9月6日的基本租金162742.8元（其中2014年12月至2015年4月每月租金为16917元、2015年5月至8月每月18609元，2015年9月1日至6日3721.8元）、推广费3112.73元（每月338.34元）、POS机租金4600元（每月500元）及上述欠款逾期付款期间的违约金（违约金按未缴付款项每日万分之五标准计算）；3、被告拆除装修、按原状向原告交付房产，若被告未按原状交付房产，应承担恢复原状费用14950元。事实和理由：原告与被告于2014年4月28日签订了《深圳市房屋租赁合同书》（以下称租赁合同）及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》（以下称补充协议），上述合同约定：被告承租原告位于深圳市福田区××大道××世纪××广场商场××号商铺（以下称涉案商铺），租赁期从2014年5月1日起至2017年4月30日；第一年基本租金每月16917元，第二年基本租金每月18609元，第三年基本租金每月20470元；每月提成租金按每月总营业额的24%减去每月基本租金的差额部分，若差额部分为负数，则每月提成租金为零；每月推广费338.34元。同时对质量保证金、经营保证金进行了约定。同时就经营保证金进行了约定。补充合同15.5条约定，被告逾期付款的按每日万分之五支付违约金。补充合同12.1条约定被告应在合同终止日将房产原状交付或者按原告要求交付给原告。在履约过程中，被告自2014年12月起拖欠租金、推广费、POS机租金等费用，已构成违约，多次催缴未果。
被告口头答辩称：1、原告未尽义务提供正常的营业环境，保证合理的整体开业率，导致合同目的无法实现，应属于根本违约。被告不予支付相应租赁费用，系行使先履行抗辩权，不存在违约情形。对于一个商场而言，整体开业率，正常的营业环境，以及适当的人气等因素，都应当是一个商场应具备的最基本的先决条件。也是原告应履行的最基本的合同义务，否则势必会严重影响商场内所有商铺的经营，最终导致合同目的无法实现。这些不利的影响不是单凭一个或多个商铺能够以一己之力予以扭转或改善，况且包括被告在内的所有商铺，在此情况下根本无法正常经营，在巨额亏损面前更无力承担高额成本。如果将因原告未尽到合同基本义务，而导致的损失，转嫁由被告在内的所有商户承担，显然不合理、不合法。2、原告在招商时以虚假的品牌签约信息、开业率等进行虚假宣传，并且向被告在内的商户口头承诺，以及向卡尔丹顿服饰股份有限公司等个别商户书面承诺开业率能够达到70%以上，否则仅需要支付提成租金。但原告至今都未兑现该承诺，显然原告存在严重违约的情形。其按照基本租金主张相关租金等请求，于法无据。被告有权行使先履行抗辩权，不予支付相应租赁费用。3、原告主张的2014年12月1日至2015年9月6日的租金，严重超过诉讼时效。原告在2016年5月30日起诉，根据民法通则第136条规定，2015年5月31日之前（含当日）的租金已超过诉讼时效。4、原、被告之间早已解除合同关系，被告于2015年2月10日已撤柜。原告通知解除合同时间为2015年9月6日，因此原告主张被告撤柜后或合同解除后的相关租赁费用于法无据。5、因原告未及时行使合同解除权，而扩大的损失，应由原告自行承担。被告在2015年1月20日，书面送达关于世纪汇608商铺退租的申请，向原告表示提前终止合同的意思表示，并在2015年2月10日正式撤场，原告也知悉被告无继续履行合同的意思表示。因此，原告应及时行使合同解除权，以避免损失继续扩大，但原告直至2015年7月29日才发函通知2015年9月6日正式解除合同，未及时行使合同解除权所扩大的损失，应由原告自行承担。6、原告应将被告预付的租赁费用扣减相关欠款，2014年4月24日被告向原告转账84825.71元，该费用包括经营保证金50751元、一个月租金16917元、一个月推广费338.34元、一个月POS机租金500元，合计68506.34元的租赁预付费用，以及16319.37元的物业预付费用。根据合同约定，原告应将被告预付的上述费用予以抵扣。
经审理查明，2014年4月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用；租金为每月16917元，乙方应于每月5日前向甲方交付租金；租赁房屋的期限自2014年5月1日起至2017年4月30日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即50751元。
同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定：本补充协议是甲乙双方签订的租赁合同的补充；租赁合同如与本补充协议有不一致的，应以本补充协议的约定为准；租赁期为3年，租赁期开始日为2014年5月1日，免租装修期为30天，从租赁期开始日起算，免租装修期内免交租金，但乙方须按补充协议约定向甲方支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用；乙方应从免租装修期届满之日或实际营业之日（按较早日期为准）起按本补充协议第5条的约定支付租金、推广费、销售终端收银机（以下简称POS机）租金以及实际发生的杂项费用；租金包括基本租金和提成租金，乙方应当自本补充协议附件二约定的免租装修期届满之日或开业日（以较早日期为准）起向甲方支付，租赁期第一年每月基本租金为16917元，第二年每月基本租金为18609元，第三年每月基本租金为20470元；提成租金为任何公历月的总营业额的24%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付推广费为每月338.34元；自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，经营保证金为57010.29元（相当于三个月的基本租金以及物业服务费），其中50751元向甲方支付，剩余6259.29元向受托管理人支付；如乙方需租用POS机，应向甲方支付押金并按月支付租金，POS机租金为每月每台500元；乙方应于每个公历月第5日或之前，向甲方支付当月基本租金、推广费及POS机租金，并向受托管理人支付当月物业服务费、水费、电费、燃气费及其他有偿服务费；租赁期内之提成租金，按公历月支付，乙方须于每个公历月的第5日或之前向甲方支付该公历月倒数第二个月的提成租金（如本年5月5日或之前，乙方须支付本年3月的提成租金）；若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算，若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约；除本补充协议另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，乙方应负责弥补因将该房产恢复原状而直接或间接对第三人造成的损害，由此产生的费用由乙方自行承担；若乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的，甲方有权书面通知乙方终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人无需返还乙方已付的经营保证金；若甲方及受托管理人授权的经营保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿（即本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施，下同）；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；乙方违反约定未经甲方的书面批准而中途停业的，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；本补充协议中，公历月指公历每月1日至本月最后一日，公历年指公历每年1月1日至本年12月31日，自租赁期开始日起每一年为一个租赁年度（如2013年7月1日至2014年6月30日为第一个租赁年度；2014年7月1日至2015年6月30日为第二个租赁年度，以此类推）。补充协议附件四载明，甲方将处于毛坯状况的房产交付给乙方，其内部装饰如下：地台（结构面交工），墙身（毛坯），天花（混凝土面）。
2014年5月6日，原告向被告交付了商铺，双方签署了商铺验收记录。
2014年7月15日，涉案商铺开业。
2014年7月21日，原告向被告发出《深圳世纪汇商场按期开业优惠确认函》，函载：我司将免除贵司2014年8月份的租金，但其他费用包括物业服务费、推广费、POS机租金以及其他费用仍应按租赁合同约定缴纳；贵司2014年9月份的租金按租赁合同约定的提成租金收取，但其他费用包括物业服务费、推广费、POS机租金以及其他费用仍应按租赁合同约定缴纳。
被告主张其在2015年1月20日向原告发出退租申请，申请于2015年1月31日前退租撤离。原告不予确认，表示未收到被告的退租申请。
2015年2月10日，涉案商铺停业闭店。此后，商铺未再恢复营业。
2015年7月29日，原告向被告发出《深圳世纪汇商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》，载明：按被告与原告签订的租赁合同及补充协议，被告在未取得原告同意的情况下，于2015年2月10日起开始停止经营，在此期间该违约使原告蒙受损失，为避免原告的损失进一步扩大，原告根据租赁合同第15.4以及15.5条款约定，现书面通知被告于2015年9月6日正式解除双方签订的租赁合同（含补充协议），请被告于合同解除当日或之前将该房产恢复至首次交付时的原状交还给原告，原告保留追究被告违约责任的权利，被告已缴纳的一切费用不予退还；若被告未在合同解除之日起7日内清理遗留在商铺内的物品，则视为放弃物品的所有权，原告有权留置或以其它方式处理前述物品。
另查，租赁合同签订前的2014年4月24日，被告已向原告支付了84825.71元，其中含租赁经营保证金50751元、一个月基本租金16917元、一个月推广费338.34元、一个月POS机租金500元。2014年9月20日，原告向被告发出2014年10月份的付款通知书，载明：涉案商铺2014年10月1日至2014年10月31日期间的基本租金16917元、POS机租金500元、推广费338.34元，POS机租金往期欠款1000元，推广费往期欠款676.68元，合计19432.02元，扣除预付款17755.34元后，应付款1676.68元。2014年9月30日，被告向原告支付了1676.68元。2014年11月5日，被告向原告支付了2014年11月份的基本租金、POS机租金、推广费合计17755.34元，2014年9月份的提成租金2211.62元。双方均确认涉案商铺2014年12月1日前的提成租金、基本租金、推广费、POS机租金已结清（被告2014年4月24日预付的一个月基本租金、推广费、POS机租金已抵扣）。
被告庭审中主张已向原告交还涉案商铺钥匙，但没有证据予以证明，原告否认被告已交还涉案商铺钥匙。
再查，2014年7月至2016年1月期间，原告与多家广告、传媒公司签订合同举行世纪汇广场商场的各类推广活动。
本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
关于合同解除的问题。合同履行过程中，被告长期拖欠租金以及其它费用，且在未经原告书面同意的情况下中途停业，构成违约，依据合同约定，原告据此有权单方终止合同，行使合同解除权。原告于2015年7月29日发函通知被告租赁合同及补充协议于2015年9月6日解除，本院认定涉案租赁合同与补充协议于2015年9月6日解除。被告辩称涉案合同应自被告2015年2月10日撤店之日解除，但被告撤店的情形是经营亏损和商场未达原告承诺的开业率，此种情形不是合同约定可以由被告单方解除的情况，应以原告同意解除的时间点为准，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。
关于原告主张被告拖欠的各项费用，本院作如下认定：
1、经营保证金。被告已依约向原告支付相当于三个月租金的经营保证金，且原告已发函解除双方的租赁合同，原告再次主张被告应支付经营保证金5076元，没有依据，本院不予支持。
2、基本租金。在合同于2015年9月6日解除之前，被告仍应向原告依约支付基本租金。根据被告提交的付款证据以及双方的陈述，本院确认2014年12月1日前的基本租金（含被告预付的一个月基本租金）已经结清的事实。故被告还应支付2014年12月1日至2015年9月6日期间的基本租金。根据补充协议第20条第20.8款约定，因合同租赁期开始日为2014年5月1日，则协议第一个租赁年度为2014年5月1日至2015年4月30日，该年度涉案商铺的月租金为16917元；第二个租赁年度为2015年5月1日至2016年4月30日，该年度涉案商铺的月租金为18609元。根据补充协议第15条第15.5款约定：“乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施”，据此，对于被告拖欠的租金和违约金，原告自被告逾期支付之日的第30日起有权在经营保证金中予以扣除以减少损失，具体为：2014年12月租金16917元，应于2014年12月5日前缴纳，被告可于2015年1月5日从被告交纳的50751元经营保证金中扣除该月份租金16917元及逾期付款违约金253.76元（16917元×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为33580.24元；2015年1月份的租金，应于2015年1月5日缴纳，被告可于2015年2月5日从其余经营保证金中扣除该月份租金16917元及逾期付款违约金253.76元，扣除后还剩余经营保证金16409.48元；2015年2月份的租金，应于2015年2月5日缴纳，被告可于2015年3月8日从其余经营保证金中扣除该月份租金16917元及逾期付款违约金253.76元，完全扣除剩余经营保证金后，该月份尚有基本租金507.52元及逾期违约金未支付。同时，根据补充协议第5.8款约定“若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算。若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算”，至2015年9月6日，被告应支付的基本租金为2015年2月份剩余租金507.52元+（2015年3月至2015年4月共2个月）×16917元+（2015年5月至2015年8月共4个月+2015年9月的5天/30天）×18609元=111879.02元，对原告诉请的基本租金超出部分，本院不予支持。被告提出关于原告所主张的2015年5月31日之前的租金已经超过拒付或延付租金一年的诉讼时效期间。经查，原告于2015年7月29日向被告发出《深圳世纪汇商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》，通知被告支付欠缴费用、解除合同、清理物品、返还商铺，诉讼时效因原告提出要求而中断，一年的诉讼时效期间自2015年7月29日起重新计算，故原告于2016年6月15日起诉，未超过诉讼时效期间，被告关于超过诉讼时效期间的抗辩，本院不予采纳。
3、推广费。原告已就其对商场进行推广活动完成了基本举证义务，原告要求被告支付推广费，符合合同约定，在合同解除之前，被告仍需支付推广费。2014年12月1日前的推广费已结清，原告主张的推广费自2014年12月1日开始计算，没有超出其可主张权利的范围，本院予以照准，但推广费应计至2015年9月合同解除之时，即被告应支付2014年12月至2015年9月5日的推广费共计338.34元×（9个月＋5天/30天）=3101.45元，对原告诉请的推广费超出部分，本院不予支持。
4、POS机租金。2014年12月1日前的POS机租金已结清，原告主张的POS机租金自2014年12月1日开始计算，没有超出其可主张权利的范围，本院予以照准，但2015年2月10日涉案商铺停业闭店后，商铺内的POS机即未再实际使用，被告无需再支付POS机租金，POS机租金应计算至2015年2月10日闭店之时，即被告应支付2014年12月1日至2015年2月10日的POS机租金共计500元×（2个月＋10天/28天）=1178.57元，对原告诉请的POS机租金超出部分，本院不予支持。
5、逾期付款违约金。其中，因原告要求被告支付经营保证金及2015年2月11日至2015年9月6日的POS机租金缺乏依据，相应地，原告要求被告支付上述两项费用的逾期付款违约金，本院不予支持。对于基本租金、推广费、2014年12月1日至2015年2月10日期间的POS机租金的逾期付款违约金，该主张符合合同约定，被告应以每月应付款项为基数，以每月应付款之日为起算日期，按日万分之五计算至实际履行之日止（详见判决附表）。
关于原告要求被告拆除涉案商铺的装修、恢复原状及赔偿恢复装修费用的请求。依补充协议约定，被告在合同提前终止时有义务将房产恢复原状并交还给原告，当被告未恢复原状时，被告构成违约，原告有权要求被告赔偿违约损失，但原告未证明为恢复原状而实际发生的损失，恢复原状所需支出尚不可知。故原告要求被告拆除装修、恢复原状符合合同约定，本院予以支持；但原告根据不确定的事实要求被告承担恢复原状的费用损失，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告深圳和记黄埔中航地产有限公司与被告深圳市冰语艺术品有限公司之间的《深圳市房屋租赁合同书》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》于2015年9月6日解除；
二、被告深圳市冰语艺术品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳和记黄埔中航地产有限公司支付截至2015年9月5日的基本租金111879.02元、推广费3101.45元，截至2015年2月10日的POS机租金1178.57元及上述费用的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算至实际履行之日止）；
三、被告深圳市冰语艺术品有限公司应于本判决生效之日起三十日内将深圳市福田区深南大道3018号的世纪汇广场商场第六层608号商铺恢复原状并向原告深圳和记黄埔中航地产有限公司交付；
四、驳回原告深圳和记黄埔中航地产有限公司的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4702元（原告已预交），由原告负担2079元，被告负担2623元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚 璇 娟
人民陪审员 杨 海 涛
人民陪审员 叶 钧 如
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 雷小勇（代）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
判决书附表：单位：元（人民币）
租金、推广费、POS机租金的违约金计算明细
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序号
|
费用名称
|
发生期间
|
费用金额（即违约金计算基数）
|
相应违约金起算日期
|
相应违约金计算截止时间
1
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基本租金
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2015年2月份
|
16917
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2015年2月6日
|
2015年3月7日
2
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基本租金
|
2015年2月份
|
507.52
|
2015年3月8日
|
均计至实际履行之日止
3
|
基本租金
|
2015年3月份
|
16917
|
2015年3月6日
4
|
基本租金
|
2015年4月份
|
16917
|
2015年4月6日
5
|
基本租金
|
2015年5月份
|
18609
|
2015年5月6日
6
|
基本租金
|
2015年6月份
|
18609
|
2015年6月6日
7
|
基本租金
|
2015年7月份
|
18609
|
2015年7月6日
8
|
基本租金
|
2015年8月份
|
18609
|
2015年8月6日
9
|
基本租金
|
2015年9月1日至9月5日
|
3101.5
|
2015年9月6日
10
|
推广费
|
2014年12月份
|
338.34
|
2014年12月6日
11
|
推广费
|
2015年1月份
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338.34
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2015年1月6日
12
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推广费
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2015年2月份
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338.34
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2015年2月6日
13
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推广费
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2015年3月份
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338.34
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2015年3月6日
14
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推广费
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2015年4月份
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338.34
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2015年4月6日
15
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推广费
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2015年5月份
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338.34
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2015年5月6日
16
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推广费
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2015年6月份
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338.34
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2015年6月6日
17
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推广费
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2015年7月份
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338.34
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2015年7月6日
18
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推广费
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2015年8月份
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338.34
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2015年8月6日
19
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推广费
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2015年9月1日至9月5日
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56.39
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2015年9月6日
20
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POS机租金
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2014年12月份
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500
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2014年12月6日
21
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POS机租金
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2015年1月份
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500
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2015年1月6日
22
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POS机租金
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2015年2月1日至2月10日
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178.57
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2015年2月6日