绵阳市安州区人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)川0724执异17号
案外人：董涛，男，1968年7月16日出生，汉族，住绵阳市安州区。
申请执行人：吴宇明，男，1963年7月13日出生，汉族，住绵阳市安州区。
委托代理人：曾荣，四川西华律师事务所律师。
被执行人：绵阳宏建房地产开发有限公司（以下简称：宏建公司）。
地址：绵阳市安州区花荄镇中心街。
法定代表人：段金花，该公司总经理。
委托代理人：师静，该公司办公室主任。
本院在执行申请执行人吴宇明与被执行人宏建公司民间借贷纠纷一案过程中，于2015年4月13日作出（2015）安执字第311-4号执行裁定书，查封了被执行人宏建公司位于绵阳市安州区花荄镇锦湘宏建中心广场1栋1-1101号房屋。案外人董涛于2016年8月15日对执行标的提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2016年9月6日组织公开听证，案外人董涛、申请执行人吴宇明及其委托代理人曾荣、被执行人宏建公司的委托代理人师静到庭参加听证，现已审查终结。
案外人董涛称：申请执行人吴宇明与被执行人宏建公司纠纷执行一案中，贵院依据（2014）安民初字第1843号民事调解书及（2015）安执字第311-4号执行裁定书，对异议人董涛所有位于绵阳市安州区花荄镇锦湘宏建中心广场1幢11层1101号房产进行查封，并执行。现依法提出异议，理由如下：
2014年4月30日，异议人董涛与宏建房产签订了商品房买卖合同，合同约定：董涛购买宏建公司开发位于绵阳市安州区花荄镇锦湘宏建中心广场1幢11层1101号住宅一套，套内建筑面积81.89平方米，合同总价款280000元，采取一次性付款方式。宏建公司应于2015年5月20日前交房。该商品房为预售商品房，商品房买卖合同已由安县房地产交易监理所网上签约备案，合同编号：2014003926。
同日，董涛根据合同的约定向宏建公司一次性支付房款280000元和房屋维修基金6404元。时至今日，宏建公司仍未向董涛交房。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。具体到本案中，2014年4月30日董涛与宏建公司签订商品房买卖合同并已登记备案，双方签订商品房买卖合同在人民法院查封之前。董涛已按照合同约定支付全部购房款。董涛所购商品房用于居住且董涛名下无其他用于居住的房屋。故根据上述规定异议人的执行异议成立。
综上，贵院查封并执行异议人的房产是错误的，请求依法撤销（2015）安执字第311-4号执行裁定书，解除对异议人所有位于绵阳市安州区花荄镇锦湘宏建中心广场1幢11层1101号房屋的查封，并终止执行。
申请执行人吴宇明答辩称：1、申请人无提出执行异议资格，即主体不适格。首先，申请人没有证据证实人民法院的执行行为违法，即没有《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第5条规定的情形之一。故无权提出异议；2、按照申请人与宏建公司所签订买卖合同约定及合同相对性原则，申请人只能找出卖方而不能对抗善意第三人（申请执行人），申请人是按生效法律文书申请执行；3、截止目前，申请人也没有证据证实其合法权益受到安县人民法院违法行为的侵害；4、申请人所谓在签订买卖合同时在宏建公司的pos机一次性刷卡付清全部房款的申请理由与宏建公司出具的付款情况说明相互矛盾、无法证实房款付清（见申请人证据）；5、按照买卖合同第7条约定：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品不能办理产权登记手续或发生债权债务纠纷的由出卖人承担相应责任，根据民事法律意思自治原则，既然在合同中约定了责任承担，这种约定也不违反法律禁止性规定，当属有效民事法律行为，况且，董涛并未申请撤销、变更该合同条款，故董涛只能要求出卖方担责。更不能对抗善意第三人。同时，按照合同约定自签订合同之日起30日内由出卖人向安县城建局申请办理商品房预售合同备案登记，出卖人未在30日内办理，买受人可以申请预售登记，但申请人与出卖方均未在约定期限内办理；6、通过听证查明，出卖方在签订合同后并未到城建局办理备案登记。他们事后拿着合同到城建局备案时，城建局按流程先在买卖合同上盖了备案印章，然后到网上调阅买卖情况，当网上调出该买卖房屋时，房产交易所应副所长说，该房屋已被人民法院查封无法备案，所以该买卖合同上有备案印章，但无法填写年月日。综上，我们认为安县人民法院在查封扣押该房屋时，该房屋并未出卖，如果出卖了，人民法院是无权查封。如果出卖时就在房产交易中心网上显示并备案，如果当时有备案登记，人民法院就可以对其他房屋进行查封、扣押。显然该房屋在人民法院查封时处于待卖状态，并非申请人所述是他早就买了的，董涛本人也多次承认，他只晓得买房子，备不备案他不清楚，也不是他的责任。我们认为，人民法院依法扣押、查封被执行人的财产于法有据，整个过程无任何违法行为，更不存在侵犯申请人合法权益之说，故对其异议申请应予驳回。
被执行人宏建公司答辩称：本案存在纠纷，是没有异议的，我们公司也在积极解决。在备案的时候才发现法院已将房子查封，至今也未备案。
本院经审查查明：吴宇明诉宏建公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月27日作出（2014）安民初字第1843号民事调解书：一、被告宏建公司欠原告吴宇明借款300万元，利息108万元，合计408万元，原告吴宇明只收取400万元；二、被告宏建公司在5个月内付清，逾期未归还……被告宏建公司自愿用本公司在宏建中心广场的商住楼（以双方签字确定的1号楼、3号楼所列的楼层房屋号清单为准……）每平方米人民币2000元抵偿借款，不足部分用其他财产进行抵偿。针对调解书所附《锦湘.宏建中心广场房源表》中，未涉有1栋1-1101号商住房。2015年4月1日，申请执行人吴宇明向本院申请执行（2014）安民初字第1843号民事调解书。2015年4月13日，本院作出（2015）安执字第311号执行裁定书：“将被执行人绵阳宏建房地产开发有限公司所有的位于安县花荄镇锦湘.宏建中心广场……1栋1-1101，建筑面积98.52㎡……予以查封……”。2015年12月28日，本院作出（2015）安执字第311-3号执行裁定书：“解除对被执行人绵阳宏建房地产开发有限公司位于安县花荄镇中心街宏建广场……1栋1-1101，建筑面积98.52㎡房产的查封”。在解除该房屋当日，本院又作出（2015）安执字第311-4号执行裁定书：“将被执行人绵阳宏建房地产开发有限公司所有的位于安县花荄镇锦湘.宏建中心广场……1栋1-1101，建筑面积98.52㎡房产予以查封……”。当日，本院向安县房地产交易监理所送达了（2015）安执字第311-4号协助执行通知书。本院查封时，安县房地产交易监理所未有锦湘.宏建中心广场1栋1-1101号（案外人称是1幢11层1101号房）房预售合同备案登记。
另查明：案外人董涛与被执行人宏建公司于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》第三条第二款、第四款约定：房屋单元层号为锦湘宏建中心广场1幢×单元11层1101号；该商品房为预售商品房，预测建筑面积共98.52平方米，其中套内面积81.89平方米。该合同第五条第三款第一项约定：房屋总价款28万元。该合同第二十七条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该合同第二十九条约定：自本合同生效之日起30日内，由出卖人向安县城乡规划建设和保障局申请办理该商品房预售合同登记备案手续，出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。
再查明：在签订《商品房买卖合同》当日，案外人董涛通过pos机从农村信用合作社转给被执行人宏建公司人民币9万元。
本案争议焦点是：签订了预售《商品房买卖合同》未登记、产权未过户登记，人民法院是否可以查封。
本院认为：案外人董涛与被执行人宏建公司签订的预售《商品房买卖合同》，约定了双方均有义务向房地产管理部门申请预售合同登记备案，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定了“……房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”，未登记备案不能对抗第三人，参照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）、作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）、被执行人购买的已由房地产开发企业办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（三）、被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”精神，商品房预售合同登记备案的可以查封，对未备案登记的予以查封并无不当。案外人董涛称付清了全部房款，房屋属己所有，但其未实际占有和未办理产权过户登记，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，至少具备交付价款和实际占有两个条件不得查封，本院查封符合该条规定。
综上，本院（2015）安执字第311-4号执行裁定书裁定查封锦湘.宏建中心广场1栋1-1101号房屋的行为合法，案外人董涛的异议不成立。案外人董涛认为本院查封有过错，房屋属己所有，可向人民法院提起异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人董涛的异议。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 刘国通
审 判 员 李 强
人民陪审员 姜久洪
二〇一六年九月十二日
书 记 员 胡依琳