江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)苏民初字第00031号
原告朱峰。
委托代理人王学茂，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人陈亮，江苏六典律师事务所律师。
被告中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦13层。
法定代表人陈一松，该公司董事长。
委托代理人王和平，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人曹登辉，江苏三法律师事务所律师。
被告昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。
法定代表人胡方云，该公司董事长。
委托代理人黄惠民，上海君康律师事务所律师。
原告朱峰与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年3月4日、8月3日、11月13日公开开庭审理了本案。原告朱峰的委托代理人王学茂，被告中信信托公司的委托代理人王和平、曹登辉，被告红枫房产公司的法定代表人胡方云及委托代理人黄惠民，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
朱峰诉称，2010年10月29日，红枫房产公司取得了2010301号房屋预售许可证。后原告向红枫房产公司购买江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑4号401室房屋，双方签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，并办理了房屋预售网签备案登记。双方约定的房屋总价为1000万元，原告依约支付了全部购房款，红枫房产公司出具了收据予以确认。双方已办理了房屋交付手续并由原告实际占有房屋，因房屋尚不满足过户登记条件故尚未办理过户登记手续。2014年4月9日，江苏省高级人民法院作出（2012）苏执字第0006-4号执行裁定书，裁定对红枫房产公司所有的昆国有（2005）字第12005104051号土地使用权及其地上建筑物进行拍卖。原告购买的房屋在此范围内，原告认为依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条、《最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）的规定，应当停止对涉案房屋的执行。另外，作为本案执行依据的《执行证书》对担保（抵押）合同赋予强制执行效力，不符合法律规定，应不予执行。法院查封涉案土地及房屋也违反了法定程序。原告已提出执行异议，并被江苏省高级人民法院裁定驳回，故依法提起本案诉讼，请求依法判令：1、对原告所购买的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑4号401室房屋停止执行；2、诉讼费用由被告承担。
被告中信信托公司答辩称：一、原告提起本案诉讼超过了起诉期限。本案执行裁定于2014年8月19日作出，原告提起本案诉讼超过了15日的起诉期限，应当驳回。二、原告对涉案房屋不享有所有权，法院有权强制执行。三、原告与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，系“名为买卖，实为借贷”。原告并未提供能够证明其与红枫房产公司之间存在真实房屋买卖关系的证据，而从原告提供的《补充协议书》等证据看，其与红枫房产公司约定的回购条款，属于非典型的担保，故原告与红枫房产公司之间系融资借贷，而非房屋买卖。四、本案不能适用《优先受偿权批复》的规定，该批复的适用有特殊条件，本案应当适用《查扣冻规定》第十七条。五、原告不享有依据《查扣冻规定》第十七条所规定的排除执行的实体权利，本案应当继续执行。首先，原告与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，原告亦未支付全部价款。其次，涉案房屋尚不具备占有使用之条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款之规定，竣工验收是房屋交付之法定前提，涉案房屋尚未竣工验收，从该公司提供的现场公证书来看甚至不具备正常使用条件，故涉案房屋不具备占有使用之条件。再次，原告提交的《房屋交付确认书》签订时间在法院对涉案土地及地上建筑物依法查封后，且涉案房屋尚未办理竣工验收，不具备交付的法定前提。因此，该确认书不具备法律效力，实质是为了对抗本案之执行。综上，原告不享有阻却执行的实体权利，中信信托公司有权申请强制执行，请求驳回原告的诉讼请求。
被告红枫房产公司答辩称，朱峰与该公司之间是借款关系，而非房屋买卖合同关系。林献荣自2010年8月31日至2011年7月11日止，共组织13个人借款给该公司，共计1.4803亿元，后因该公司资金紧张，应债权人的要求签订买卖合同作为担保，朱峰的款项也是包含在上述借款中。朱峰在付款20个月后才与该公司签订购房合同也不符合常理，且双方还签订了补充协议书，购房价明显低于备案合同价格，并约定了回购内容，按回购时间计算价款，该价款折算后就是利息，可以佐证双方实际是借款关系，林献荣、朱峰系采取虚构事实等方法，试图造成购房的假象。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明，2010年10月29日，红枫房产公司开发建设的昆山市巴城镇湖滨南路1098号红枫苑1-17#商品房屋取得（2010）预售准字第301号商品房屋预售证书。
（一）关于红枫房产公司与朱峰之间签订与履行商品房买卖合同的事实
1、合同签订情况。
（1）2012年2月20日，朱峰与红枫房产公司签订《商品房购销合同》，其中约定：红枫房产公司将其开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑401.402#-1-101号（以下简称101号）房屋出售给朱峰。住宅建筑面积531.33㎡，储藏室建筑面积98.6㎡，单价19000元/㎡,商品房总价款11968670元。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2013年6月10日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该《商品房购销合同》于2012年2月20日在昆山市住房和城乡建设局办理了网签备案手续。对该合同的真实性各方当事人均无异议，本院予以认定。
（2）2011年12月，甲方红枫房产公司与乙方朱峰、丙方昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方云顶公司）、胡方云、单建珍签订一份《补充协议书》，约定：鉴于甲方将其开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区的红枫苑4号401室别墅，建筑面积为833.54㎡，总房价为1000万元（如果在建设局备案合同的价格和本协议约定的价格不一致的，则以本合同约定价格为准）出售给乙方，并签订《商品房购销合同》，经各方协商一致达成如下补充条款：一、甲方有权在2012年12月20日前解除以上购房合同（回购上述房屋），在2012年8月20日前回购上述房屋的，需按照1160万元的价款向乙方支付回购款；如超过2012年8月20日后但在2012年12月20日前回购上述房屋的，需按照1280万元的价款向乙方支付回购款。回购款支付完毕3日内乙方需配合办理解除购房手续。二、甲方指定房款由林献荣收取，以林献荣出具的收条即视为甲方收到上述房屋购房款，甲方应立即向乙方开具收受房款收据。……四、丙方在签订本补充协议时已知悉甲、乙双方之间的购房关系，同意为甲方在《商品房购房合同》及本补充协议中一切义务作连带担保，担保期间为合同约定义务成就之日次日起算二年。本担保条款不因主合同无效而无效，如主合同无效的担保人仍应对甲方的义务承担连带责任。……六、本补充协议与《商品房购房合同》具有同等法律效力，若有与《商品房购房合同》冲突之处，均以本补充协议为准。对该协议的真实性各方当事人均无异议，本院予以认定。
（3）2011年12月21日，甲方（林献荣、李剑锋、赵梦圆、孙月娥）、乙方（红枫房产公司）、丙方（东方云顶公司、胡方云、单建珍）、丁方（昆山中超实业投资有限公司、朱峰、方卓君、昆山佳佳实业投资有限公司）签订《协议书》一份（以下简称《四方协议书》），载明：鉴于甲方四人分别向乙方购买其开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑1-3幢、4幢、7幢、10幢共12套别墅，并分别签订《商品房购房合同》及补充协议，现各方再协商达成如下协议：一、现丁方昆山中超实业投资有限公司购买乙方开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑1-3幢的6套别墅；丁方朱峰购买4幢401号别墅；丁方方卓君购买4幢402号别墅；丁方昆山佳佳实业投资有限公司购买7幢701、702号及10幢1001、1002号别墅。二、丁方购买上述房屋的购房款合计为人民币1.2亿元（每套按照1000万元计算），乙方指定收款人为林献荣，丁方将上述1.2亿元支付给林献荣即视为乙方已经收取上述购房款，甲方林献荣和乙方之间的债权债务关系以其签订《备忘录》结算为准，甲方李剑锋、赵梦圆、孙月娥与乙方之间除了本协议约定之权利义务关系外再无任何瓜葛。三、乙方将甲方原来向其购买的房屋予以回购，乙方回购该12套房屋的价格为1.2亿元（每套按照1000万元计算），即甲方同意将其与乙方签订的《商品房购房合同》予以解除，并同意办理房屋解除登记手续。甲方林献荣、李剑锋、赵梦圆、孙月娥共同委托林献荣收取上述1.2亿元的房屋回购款，且乙方同意丁方直接支付给林献荣。四、无论在建设局备案的购房合同中标明的价格数额，丁方购买房屋的价格均为每套1000万元，如果在建设局备案的购房合同与本协议书发生冲突的，则以本协议书及丁方与乙方签订的购房补充协议为准。五、丙方东方云顶公司、胡方云、单建珍为乙方承担连带担保责任，担保期限为二年。对该协议的真实性各方当事人均无异议，本院予以认定。
（4）2011年12月21日，甲方林献荣与乙方红枫房产公司、东方云顶公司、胡方云、单建珍签订了《备忘录》，载明：双方根据之前签订的购房补充协议及借款协议等文件，经过协商达成如下备忘意见：一、双方确认截止本备忘录签订之日乙方欠甲方借款利息及购房违约金款项共计人民币2845万元，现甲方考虑乙方目前经营状况同意乙方暂仅需支付人民币1723万元（其中600万元由徐永飞担保的其担保协议继续有效），乙方分别于2012年5月、8月、12月底前分3次，分笔575万元、575万元、573万元支付给甲方。但如果乙方在2012年12月30日前将其开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的七十余套别墅出售率达80%的（用于融资所签销售合同除外），另外的1122万元应支付给甲方；如果截止2012年12月30日未能达到上述销售业绩，则该1122万元给予免除而不予支付。二、乙方主体均确认上述欠款为共同债务，对该债务承担连带责任。三、产生争议的由原签订的购房合同约定的解决争议方式执行，本协议一式二份，双方各执一份。对该协议的真实性各方当事人均无异议，本院予以认定。
2、款项支付情况。
朱峰提交了昆山市金联塑料制品有限公司（以下简称金联公司）于2011年4月21日、5月18日、6月20日分四次向昆山市玉山镇源豪电线电缆经营部（以下简称源豪经营部）共计汇款900万元的进账单回单四张及李芬兰于2011年5月18日向林献荣汇款100万元的银行凭证一张，并提交了金联公司与李芬兰出具的《划款证明书》各一份，载明上述汇款系代朱峰向林献荣（或林献荣指定的收款账户）划款。朱峰还提交了林献荣出具的收款收据一张，载明“收到朱峰支付购买红枫房产公司的购房款人民币壹仟万元整，用于购买红枫房产公司开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑4幢401别墅”。红枫房产公司于2012年12月20日向朱峰出具红枫苑401别墅购房款收款收据一张。朱峰称金联公司系其家族企业，股东为朱阿根、杨介梅、李芬兰、黄建嘉、朱峰，法定代表人朱阿根系其父亲，李芬兰是其母亲，上述证据可以证明其已向红枫房产公司支付了全部购房款。
中信信托公司认为上述进账单、划款证明书、收款收据的真实性无法确认，即便发生给付行为，也是借款。本院认为，朱峰提交了上述证据原件，故本院对该组证据形式上的真实性予以确认。
3、房屋交付情况。
经查明，朱峰购买的涉案房屋至今未办理竣工验收手续。2012年12月28日，红枫房产公司（甲方）与朱峰（乙方）签订《房屋交付确认书》一份，载明：乙方购买甲方开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑401.402幢401室一套房屋。1、甲方已向乙方提供《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》复印件。2、双方约定，甲方将房屋以现状交付给乙方，并承诺交房后三月内完成外墙装饰等剩余工程，如无法完成的，由乙方自行完工，完工所需工程费用由甲方承担。3、双方约定，该房屋的交付手续全部办理完毕，风险责任从即日起由甲方转移给乙方。
中信信托公司认为该交付确认书的时间为2012年12月28日，在法院查封之后，涉案房屋至今也未办理竣工验收手续，故不产生交付效力。本院认为，朱峰提供了证据原件，故对该证据形式上的真实性予以认可。
4、本院依职权调查的情况。
本案审理过程中，本院就涉案别墅的情况向昆山市住房和城乡建设局的工作人员进行了调查，该局工作人员称“2011年左右地上地下500㎡的别墅，1000万元是好卖的，当时红枫房产公司要卖1500万元是卖不掉的”。对于合同备案时间如何确定的问题，该局工作人员答复“开发商生成合同，自动到该局系统备案后，开发商才能打印合同。”
朱峰对该调查笔录的真实性无异议，对其中关于房屋价格的陈述不予认可。中信信托公司主张涉案别墅的同期市场价为2.9万元/㎡，红枫房产公司主张涉案别墅同期市场价为3万元/㎡，水边的别墅价格更高。
（二）关于中信信托公司与红枫房产公司签订公证债权文书及申请执行的相关事实
中信信托公司和红枫房产公司于2010年3月18日签订《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》）和《抵押合同》，约定由中信信托公司向红枫房产公司贷款，红枫房产公司以其拥有的部分房产及其对应的国有出让土地使用权作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保。上述合同均由当事人向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证书。中信信托公司于2010年3月29日起陆续向红枫房产公司累计发放了人民币552194200元，贷款期限为十二个月。后经红枫房产公司申请，中信信托公司同意就贷款期限展期至2012年9月29日，双方就此于2011年3月29日签订《人民币资金贷款合同之补充合同》。中信信托公司于2011年5月10日向红枫房产公司发放贷款人民币42910000元。中信信托公司累计向红枫房产公司发放贷款人民币595104200元。根据合同约定，截止2012年6月20日，红枫房产公司应向中信信托公司支付贷款利息人民币306294579.72元，但红枫房产公司只向中信信托公司支付贷款利息168936933.06元，尚欠贷款利息137357646.66元未按期向中信信托公司支付。为此，中信信托公司发函要求红枫房产公司立即偿还所有本息并承担抵押担保义务。因红枫房产公司未按照要求履行还款义务，中信信托公司遂向北京市方圆公证处申请执行证书，北京市方圆公证处于2012年7月3日作出（2012）京方圆内经证字第19478号执行证书。中信信托公司于2012年7月20日向本院申请执行，本院于2012年7月23日立案执行。
2012年8月1日、2日，本院通过昆山市住房和城乡建设局查封了登记在红枫房产公司名下的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国用（2005）字第12005104051号面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（包括涉案房屋）。
2014年4月9日，本院作出（2012）苏执字第0006－4号执行裁定，拍卖被执行人红枫房产公司所有的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国有（2005）字第12005104051面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（建筑面积合计21741.40平方米）。案外人朱峰于2014年6月13日对执行标的提出书面异议，本院受理后于2014年8月19日作出（2014）苏执异字第0009号执行裁定书，认为案外人朱峰主张其对涉案房屋已支付全款并实际合法占有，且对未过户登记无过错，因而其拥有实体权利足以阻却本院拍卖行为的异议理由无事实和法律依据，故裁定：驳回案外人朱峰的异议。朱峰不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。
上述事实，有当事人提供的《商品房购销合同》、《补充协议书》、《四方协议书》、《备忘录》、银行转账凭证、收款收据、《划款证明书》、《房屋交付确认书》、（2012）京方圆内经证字第17478号执行证书、本院（2012）苏执字第0006－4号执行裁定书、（2014）苏执异字第0009号执行裁定书、庭审笔录、调查笔录、询问笔录等证据证实。
经当事人确认，本案争议焦点为：1、原告朱峰的起诉是否超过法定期限？2、红枫房产公司与朱峰之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系？3、朱峰有无排除执行的实体权利？本院根据事实与法律对上述争点作如下认定：
（一）关于原告起诉是否超过法定期限的问题。
本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院裁定驳回的，案外人对裁定不服，且其所提异议与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，十五日系提起执行异议之诉的法定期间，逾期起诉的，人民法院不予受理，已经受理的，应当驳回起诉。经审查，本案执行裁定于2014年8月19日作出，原告于8月26日收到本院邮寄送达的裁定，并于9月9日将起诉状邮寄本院。此时，尚未超过裁定送达之日起十五日，故原告的起诉并未超过法定期限。
（二）关于红枫房产公司与朱峰之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。
原告朱峰主张其与红枫房产公司之间成立了房屋买卖合同关系；被告中信信托公司、红枫房产公司则主张，尽管朱峰与红枫房产公司签订了《商品房购销合同》，但双方并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是借贷关系。本院认为，红枫房产公司与朱峰之间法律关系的性质名为房屋买卖实为民间借贷关系。理由是：
1、合同中的回购条款符合借贷融资的特征。朱峰与红枫房产公司在《补充协议书》中明确约定了红枫房产公司有权单方解除合同即享有回购房屋的权利，并明确了不同回购时点的具体回购价格。而该回购时点明显早于双方合同约定的房屋交付时间，双方当事人在补充协议中关注的内容只是开发商在合同解除后应给予买房人多少回购款，而不关注房屋买卖的交易是否实际完成，这显然与一般商品房买卖合同的约定不符，也与商品房买卖的合同目的不符；而回购款的固定化以及其与开发商回购房屋时间的对价关系更说明双方的真实目的是通过签订商品房购销合同实现融资目的，双方约定的回购款或补偿款实属对借款利息的约定。
2、购房合同的签订及履行情况均有违常理。一方面，购房款的支付远远早于合同签订时间。朱峰主张购房款支付时间为2011年4月21日、5月18日、6月20日，而有关涉案房屋买卖的协议最早签订于2011年12月，购房人在未持有任何合同依据的情况下，将1000万元大额款项支付给开发商以外的第三人，不符合商品房买卖的交易习惯。另一方面，购房款支付凭证的取得又严重滞后于合同签订时间。《商品房购销合同》签订于2012年2月20日，而朱峰于合同签订后的10个月才取得了购房款支付凭证。结合回购条款的约定来看，购房人在支付购房款后，并不急于取得有效的合同依据及支付凭证，而是由开发商通过选择支付对价的方式决定合同的履行与否，亦不符合商品房买卖的特征，可以进一步印证双方的借贷融资目的。
3、红枫房产公司存在以预售房屋的形式进行融资的情形。林献荣与红枫房产公司签订的《备忘录》中载明“如果红枫房产公司在2012年12月30日前将其开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的七十余套别墅出售率达80%的（用于融资所签销售合同除外），另外的1122万元应支付给林献荣”，其中“用于融资所签销售合同除外”足以证实红枫房产公司确实存在将其开发的别墅通过签订销售合同的方式进行融资的情形，可以佐证本案中红枫房产公司与朱峰之间的借贷融资关系。
综上，本院认为，综合本案的证据进行分析，红枫房产公司与朱峰签订《商品房购销合同》的真实目的是融资而非买卖房屋，双方签订的《商品房购销合同》以及相关补充协议书仅是为了担保民间借贷的债务履行而采取的一种非典型担保方式，故原告朱峰主张其与红枫房产公司之间系房屋买卖关系的理由无充分证据证明，本院不予采信。
（三）关于购房人有无排除执行的实体权利问题。
本案中，朱峰以最高人民法院《查扣冻规定》第十七条和《优先受偿权批复》第一条、第二条作为依据，主张其对涉案房屋享有停止执行的实体权利。本院认为，无论是《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》的相关规定，其适用的前提均是案外人需与被执行人建立房屋买卖关系，其必须具备房屋购买人的身份。而本案中，如前所述，朱峰与红枫房产公司之间属于民间借贷关系而非房屋买卖关系，因此，朱峰不具备买房人的身份，只能依据借贷关系向红枫房产公司主张债权，而不享有物权期待权，亦不享有排除强制执行的实体权利。
综上，本院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中，红枫房产公司与朱峰的真实意思是建立借款关系，双方签订的《商品房购销合同》及补充协议仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。在双方不具备房屋买卖关系的前提下，朱峰并不具备买房人的身份，故以最高人民法院《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》等相关规定主张其享有排除强制执行的实体权利不能成立，对其主张停止执行的诉讼请求应当予以驳回。至于朱峰提出的执行证书的合法性及查封程序违法的问题，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予理涉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告朱峰的诉讼请求。
案件受理费93612元，由原告朱峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向最高人民法院预交上诉案件受理费，最高人民法院（中央财政汇缴专户）账号11×××07，开户行系农行崇文支行前门分理处。
审 判 长 杨晓蓉
代理审判员 潘军锋
代理审判员 陈 丽
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 闫 朋