重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初14377号
原告：周建发，男，1978年12月23日出生，汉族，无固定职业，住重庆市大渡口区。
委托诉讼代理人：刘四海，重庆公鸣律师事务所律师。
被告：林成功，男，1947年4月9日出生，住台北市大安区，暂住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：章亭立，女，无固定职业，住台北市大安区，暂住重庆市北碚区。
原告周建发与被告林成功房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告周建发及其委托诉讼代理人刘四海，被告林成功及其委托诉讼代理人章亭立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周建发提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告保证金40000元；2、判令被告立即赔偿原告经济损失27820元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年5月2日，原被告签订《租赁合同》，约定由原告承租被告位于重庆市沙坪坝区XX***号商铺。2014年7月7日，因被告怠于履行修缮义务，租赁房屋发生管道漏水，造成房屋次承租人冯骏装修损失27820元。该损失已由重庆市沙坪坝区人民法院作出的（2015）沙法民初字第06562号民事判决予以确认，并判决由原告向次承租人冯骏支付该笔装修费用。但次承租人冯骏的装修损失是因为被告未履行房屋修缮义务造成的，造成该损失的责任应由被告承担，原告有权向被告主张该笔赔偿。同时，原被告的租赁合同已由法院判决解除，但被告至今未向原告退还租赁保证金40000元，被告的行为已损害原告的合法权益。
被告林成功辨称，第一、原被告签订的《租赁合同》约定，若“乙方未能依约按期向甲方支付租金，经甲方通知仍未缴纳，乙方已付的租赁保证金不退”。原被告签订的《租赁合同》已经重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第05370号判决解除，解除的原因系原告未按约按期向被告支付租金。故被告不应退还原告缴纳的租赁保证金40000元。第二、原被告签订的《租赁合同》约定的租金标准为40000元/月，而原告按44000元/月的租金标准将房屋转租，获利4000元/月，根据原被告签订的房屋租赁合同补充协议，一切责任由原告承担。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：林成功系重庆市沙坪坝区沙坪坝XX***号商业用房的所有权人。2013年5月2日，林成功（甲方）与周建发（乙方）签订《租赁合同》。合同约定周建发承租林成功所有的位于沙坪坝区沙坪坝XX***号商铺；租赁期限为2013年5月1日起至2017年4月30日止；乙方同意每月以40000元（甲方净拿租金）价格向甲方承租该房产，（此租金不包含物业管理费，水、电、气费及使用水电公摊费，清洁处理费，房屋租赁税费等，以上费用均由乙方自行承担）；租金按一季度（每3个月）支付一次，乙方须在每季度前1O日支付下季度租金。第一期租金乙方应于2013年5月2日以现金支付；乙方同意在2013年5月2日以现金方式向甲方缴纳租赁保证金40000元；若乙方未能依约按期向甲方支付租金或租赁保证金或任何应付款，并经甲方通知后仍未缴纳，则甲方或甲方授权的代理人有权要求乙方立即予以缴付，否则甲方将采取收回房产并解除合约等措施，乙方已付的租赁保证金不退，因此导致的所有责任及经济损失由乙方自行承担。合同第六条，双方对承租方的权利与义务约定为：1、乙方有责任保持该房产及公用区域内的清洁及设备、设施的完好。乙方有必要适当的采取预防措施，以防该房产遭致破坏。2、如因乙方对该房产及公用区域使用、管理、维修不当而致该房产及公用区域受到损坏时，乙方在该房产及该公用区域受损一周内通知甲方，并应承担由此而致的修缮费用及赔偿费用。3、除得到甲方书面同意及现况使用外，乙方不得改变该房产用途或将该房产的全部或部分转让、转租或以其他方式与他人使用或共同使用该房屋。
同日，原被告签订《补充协议》，约定“就原租赁合同第六条第3款解释为甲方允许乙方将该房屋转租第三方，但一切责任仍由乙方承担”。同时，双方还对保证金及支付方式进行了补充约定。
合同签订后，林成功将租赁物交付周建发。周建发将其中65平方米转租给案外人冯骏经营“你好漂亮”理发店，每月租金为20000元。2014年7月7日，因理发店内排污管道漏水，导致店内积水，店内吊顶、墙纸、地板损害。周建发因此一直未交纳该部分租金。周建发将其中另外的65平方米转租给了他人。
2014年9月2日，林成功向本院起诉，要求解除与周建发签订的《租赁合同》，并要求周建发支付租金60000元。2014年12月1日，本院作出了（2014）沙法民初字第08207号民事判决书，判决周建发给付原告林成功2014年8月31日至2014年10月31日期间的房屋租金23835.85元；驳回原告林成功的其他诉讼请求。林成功在法定期限内就该判决向重庆市第一中级人民法院提起了上诉，2015年8月18日，重庆市第一中级人民法院作出了（2015）渝一中法民终字第01229号判决：驳回上诉，维持原判。
2014年9月15日，周建发向本院起诉，要求林成功赔偿因租赁房屋漏水给其造成的经济损失100000元（其中包括2014年7月24日周建发自行聘请维修人员对漏水管道进行维修更换支付的维修费用10000元；因漏水造成次承租人重新装修的装修损失20000元；因漏水造成次承租人营业损失30000元；因次承租人拒向周建发缴纳租金，造成周建发租金损失40000元）。2014年12月1日，本院作出（2014）沙法民初字第08526号民事判决书。关于涉案租赁物的维修义务，该判决书认定为，“我国合同法规定，除当事人另有约定外，出租人对租赁物有维修的义务。林成功辩称租赁合同第六条第2款的约定是关于维修义务的特别约定。对此，本院认为当事人对法律规定本应由出租人承担的维修义务通过特别约定的方式转而由承租人承担时，其约定应当是明确、清楚的。本院对租赁合同的该条款以及第六条第1款，理解为是承租人对租赁物在正常使用中所应尽的妥善使用的义务，而非租赁物的维修义务应当由承租人承担。故本案的维修义务应由林成功承担”。关于装修费、停业损失费，该判决书认为，“周建发所要求林成功赔偿的次承租人要求周建发承担的店面重新装修的装修费、停业损失费，因该损失尚未实际发生，故对周建发该项诉讼请求，本院不予支持”。本院判决林成功赔偿周建发维修费10000元；驳回周建发的其他诉讼请求。林成功在法定期限内就该判决向重庆市第一中级人民法院提起上诉，后林成功撤回上诉。现（2014）沙法民初字第08526号民事判决已发生法律效力。
2015年2月2日，林成功通过EMS向周建发邮寄了催告函，邮寄的地址分别为重庆市沙坪坝区沙坪坝XX***号及重庆市大渡口区XX村XXX号，前一个地址的EMS回执查询显示2015年2月3日本人签收，后一个地址的EMS回执查询显示2015年2月3日单位收发章签收。该函载明涉案房屋每月租金40000元，周建发应按季度支付，但周建发已拖欠2014年9月至2015年1月租金100000元，2015年2月至4月的租金120000元，共计220000元，现要求周建发于2015年2月3日前一次性付清。2015年2月5日，林成功通过EMS向周建发邮寄了关于解除租赁合同的通知，邮寄的地址分别为重庆市沙坪坝区沙坪坝XX***号及重庆市大渡口区XX村XXX号，前一个地址的EMS回执查询显示2015年2月6日本人签收，后一个地址的EMS回执查询显示2015年2月6日单位收发章签收。该通知载明周建发拖欠林成功租金220000元，经多次催收仍未交纳，林成功要求解除与周建发签订的《租赁合同》，并返还租赁房屋。
2015年5月15日，林成功向本院起诉，请求法院确认原告与被告签订的《租赁合同》已于2015年2月5日解除，并判令被告立即将承租房屋交还原告；请求判令被告按照20000元/月的标准支付2014年11月1日起至2015年2月4日的租金；请求判令被告向原告支付自2015年2月5日起按照租金标准即40000元/月向原告支付房屋占用费至被告实际交还承租房屋时止。2015年10月10日，本院作出（2015）沙法民初字第05370号民事判决书。该判决认为，“合同约定承租方未按约定日期交纳租金，经出租方通知后，出租方有权要求其立即支付租金，并收回房屋、解除合同。原告起诉本案时，（2014）沙法民初字第08207号民事判决书尚未生效，被告不交纳2014年8月31日至2014年10月31日期间‘你好漂亮’理发店房屋的租金23835.85元有法律依据。但2014年11月1日起被告应继续交纳房屋的租金，因为房屋一直由被告在承租，另被告抗辩不交纳租金的事由已在另外的案件中予以了处理，被告不能再以该理由作为本案不交纳租金的依据。2015年2月2日，原告向被告邮寄了催告函，要求被告及时交纳租金，但被告仅支付了部分租金，并未按催告函的要求按时足额支付全额的租金。2015年2月5日，原告向被告邮寄了关于解除租赁合同的通知。2015年2月6日，被告本人签收了该解除租赁合同的通知，那么自该通知达到被告时《租赁合同》解除。租赁合同解除后，被告无任何法律及事实上的依据再继续占用房屋，理应及时将涉案的房屋返还给原告”。本院判决，“一、确认原告林成功与被告周建发签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除。二、被告周建发在本判决发生法律效力后十日内将重庆市沙坪坝区沙坪坝XX***号的房屋返还给原告林成功。三、被告周建发于本判决发生法律效力后立即支付原告林成功自2014年11月1日起至2015年2月5日止的租金63287.65元；参照20000元/月支付自2015年2月6日起至2015年4月30日的房屋占用费；并参照40000元/月支付自2015年5月1日至房屋返还之日止的房屋占用费。四、驳回原告林成功其他诉讼请求”。周建发不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2016年4月21日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终76号民事裁定：准许上诉人周建发撤回上诉。
2015年6月9日，原告周建发起诉房屋次承租人冯骏，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由冯骏立即将重庆市沙坪坝区沙坪坝XX***号房屋返还周建发，同时支付房租及房屋占用费。冯骏反诉周建发，要求继续履行房屋租赁合同，赔偿装修损失37000元、停业损失138000元。审理中，冯骏申请对涉案房屋因2014年7月7日漏水产生的修复费用进行评估。2016年3月8日，重庆平正保险公估有限公司作出平正司法鉴定中心【2016】鉴字第0002号价格鉴定（认证）报告书，鉴定结论为：价格鉴定标的沙坪坝XX***号商铺室内因漏水产生的修复费用，在价格鉴定基准日鉴定修复费用为27820元。2016年7月29日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2015）沙法民初字第06562号民事判决书，判决周建发赔偿冯骏维修费用27820元，驳回了冯骏关于要求周建发赔偿停业损失的诉讼请求。后，双方均未上诉，该判决已生效。
上述事实，有双方当事人提交的（2014）沙法民初字第08206号、（2014）沙法民初字第08207号、（2015）沙法民初字第05370号、（2015）沙法民初字第06562号民事判决书、《租赁合同》、《补充协议》，以及双方当事人的陈述等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，原被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现就原告的诉讼请求分项评述如下：
关于原告要求被告退还保证金40000元问题。原被告签订的《租赁合同》中明确约定，若原告未按约按期向被告支付租金，被告有权收回租赁物、解除合同并不退还租赁保证金。该租赁保证金的约定实为违约金约定。本院于2015年10月10日作出的（2015）沙法民初字第05370号生效民事判决已经确认原告在2014年11月1日后存在逾期交纳租金的违约行为，并判决确认双方签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除，同时判决周建发将涉案房屋返还林成功并支付2014年11月1日后的房租及房屋占用费。本院的生效判决已确认了原告的违约行为。原告并未举示证据证明该40000元的违约金约定过分高于造成的损失，本院不予调整。故本院对原告关于要求被告返还保证金的诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告赔偿维修费27820元问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本院于2014年12月1日作出的（2014）沙法民初字第08526号民事判决已经确认，被告林成功应对2014年7月7日发生的次承租人冯骏经营的“你好漂亮”理发店内排污管道漏水承担维修义务。本院于2016年7月29日作出的（2015）沙法民初字第06562号民事判决已经确认，次承租人冯骏因涉案商铺漏水产生的维修费用为27820元。该维修费已由原告周建发支付次承租人冯骏。现原告周建发要求被告林成功承担该笔费用，具有法律和事实依据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告林成功于本判决发生法律效力之日支付原告周建发27820元。
二、驳回原告周建发的其他诉讼请求。
如果被告林成功未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。
案件受理费1496元，减半收取748元（原告已预交），由原告周建发负担500元，被告林成功负担248元，此款限被告林成功于本判决生效之日给付原告周建发。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
代理审判员 陈劲松
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 张 伟