湖南省衡山县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017)湘0423执异9号
异议人（被执行人）罗章义，男，汉族。
异议人（被执行人）高玲清，女，汉族。
二异议人之委托代理人罗国平，男，汉族。
申请执行人湖南南岳农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省衡阳市南岳区祝融路316号。
法定代表人雷小洪，董事长。
委托代理人李建平，男，汉族，系湖南南岳农村商业银行股份有限公司法律顾问。
委托代理人杨琳，女，汉族。
利害关系人郑承义，男，汉族。
利害关系人刘静，女，汉族，系郑承义之妻。
在本院执行湖南南岳农村商业银行股份有限公司申请执行罗章义、高玲清金融借款合同纠纷一案中，异议人(被执行人)罗章义、高玲清对本院（2015）山执恢字第6-1号执行裁定及相关执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2017年4月13日举行了听证。异议人（被执行人）罗章义、高玲清及其委托代理人罗国平，申请执行人湖南南岳农村商业银行股份有限公司的委托代理人李建平、杨琳及利害关系人郑承义、刘静参加了听证。现已审查终结。
异议人（被执行人）罗章义、高玲清称，衡山县法院三次拍卖二异议人共同所有的位于衡山县开云镇金龙北路第97、99、101号房产（以下简称金龙北路房产）。三次拍卖均流拍后，法院发出变卖公告，郑承义、刘静夫妇以第三次拍卖保留价295.8499万元接受了金龙北路房产，法院在拍卖过程中相关执行行为违法且导致金龙北路房产贱卖给第三人郑承义、刘静。法院的违法行为如下：1、衡山县人民法院选择评估、拍卖机构时，没有通知两异议人到场，事后又没有将评估、拍卖机构的选择情况，以书面形式送达两异议人。2、评估、拍卖机构不是衡山县人民法院在评估、拍卖机构名册内采取公开随机的方式选定的。3、评估机构勘验现场时，衡山县人民法院也未通知两异议人到场。4、评估机构未向二异议人送达评估征求意见稿亦未告知二异议人评估结论及对评估结论提出异议的权利；衡山县法院未向二异议人送达评估报告亦未告知二异议人对评估报告提出异议的权利。5、拍卖公司没有张贴拍卖公告就径行拍卖；房屋在拍卖前就已租赁给他人，拍卖公司未在拍卖公告中声明房屋上存在优先购买权，也没有通知优先购买权人参加拍卖。6、衡山县法院在变卖程序中亦未张贴变卖公告。7、二异议人于2014年离婚，法院在相关程序中应分别通知两人。8、房屋的评估价低于市场价，导致房屋经三次流拍后变卖的价格远低于房屋市场价，严重侵害了二异议人的合法权益。二异议人请求衡山县法院依法撤销法院违法的执行行为。
二异议人为支持其异议请求，向本院提交了衡山县民政局填发的离婚证（离婚证字号L430423-2014-000178）、衡山县民政局审核通过的由双方签订的离婚协议书（均系复印件）。
申请执行人湖南南岳农村商业银行股份有限公司述称，法院的程序符合相关法律规定，申请人提出的异议没有事实、法律依据：1、金龙北路房产没有优先购买权；2、金龙北路房产是经三次拍卖流拍后变卖的，故不存在房屋变卖一说；3、评估机构现场评估房屋时不一定要房屋所有权人到场；4、法院在拍卖过程中张贴了拍卖公告；5、二异议人没有及时提出异议，实质是规避执行的行为。综上，法院的拍卖、变卖及相关程序是合法的，请求法院驳回二异议人的异议。
利害关系人刘静、郑承义称，其是通过法院合法合理购买金龙北路房产，请求法院尽快办理房屋过户登记手续。
本院查明，依据本院生效的（2012）山民二初字第37号民事判决书,本院于2013年9月22日立案受理了湖南南岳农村商业银行股份有限公司申请执行高玲清、罗章义金融借款合同纠纷一案［执行案号：（2013）山执字第90号］。在案件执行过程中，本院于2015年1月29日作出（2013）山执字第90号执行裁定，查封了被执行人高玲清、罗章义共同共有的金龙北路房产。因被执行人罗章义多次承诺分期偿还债务，申请执行人同意本院暂缓处置金龙北路房产并同意终结本案的本次执行程序，本院于2015年6月29日作出（2013）山执字第90-1号执行裁定，终结本院（2012）山民二初字第37号民事判决书的本次执行程序。因二被执行人不按执行和解协议履行，本院于2015年8月12日依申请执行人湖南南岳农村商业银行股份有限公司的申请，恢复了（2012）山民二初字第37号民事判决书的执行［执行案号：（2015）山执恢字第6号］。本院于2015年8月17日向被执行人邮寄发送了执行通知书、报告财产令、财产申报表。由于被执行人罗章义、高玲清一直不履行生效法律文书确定的义务，本院于2015年10月12日作出（2015）山执恢字第6号执行裁定，拍卖被执行人高玲清、罗章义共同所有的金龙北路房产。2015年10月14日，本院通知被执行人罗章义到本院执行局办公室制作了执行笔录。被执行人罗章义签收了执行通知书、报告财产令、财产申报表及（2015）山执恢字第6号执行裁定。本院执行局工作人员于2015年10月16日下午到衡山金樱大药房找到被执行人高玲清，由于被执行人高玲清拒绝签收（2015）山执恢字第6号执行裁定，本院依法于当日下午15时21分留置送达（2015）山执恢字第6号执行裁定。2015年11月3日，本院依法移送衡阳市中级人民法院司法技术管理处对金龙北路房产选定评估、拍卖机构。市中院司法技术管理处于2015年11月10日以（2015）衡中法技字第506号选定司法评估、拍卖机构通知书回复本院：“你院将申请人湖南南岳农村商业银行股份有限公司与被申请人高玲清、罗章义金融借款合同纠纷一案移送我院选择评估、拍卖机构。通知时间内，被申请人未到场。我院通过人民法院诉讼资产网上的随机选择程序，随机选定湖南邵房房地产评估有限责任公司为本案的评估机构，湖南飞龙拍卖有限公司为本案的拍卖机构。”本院于2015年12月4日向湖南邵房房地产评估有限责任公司发送（2015）山执恢字第6号价格评估委托书，委托该公司对金龙北路房产进行价格评估。2015年12月9日，湖南邵房房地产评估有限责任公司工作人员及本院工作人员到达金龙北路房产现场进行现场勘验，经本院电话通知，异议人罗章义亦到达现场。湖南邵房房地产评估有限责任公司于2016年1月5日作出邵房估（鉴）字2016第0101号房地产估价报告（以下简称估价报告），对金龙北路房产估价3955201元。2月24日，本院在衡山金樱大药房（两路口店）依法向被执行人高玲清留置送达了估价报告及《湖南省衡山县人民法院通知书》，通知高玲清在估价报告送达之日起10日内行使对估价报告提出书面异议的权利。2月29日，本院在本院执行局办公室向申请执行人湖南南岳农村商业银行股份有限公司、被执行人罗章义直接送达了估价报告和《湖南省衡山县人民法院通知书》，通知他们在估价报告送达之日起10日内行使对估价报告提出书面异议的权利，逾期均未提出异议。2016年3月11日，本院向湖南飞龙拍卖有限公司（以下简称飞龙公司）发出（2016）山执恢字第6号拍卖委托书，委托飞龙公司对金龙北路房产进行拍卖。飞龙公司分别于2016年5月19日、6月23日、8月18日进行第一、二、三次拍卖，均因无人参加竞买而流拍。在本院监督下，飞龙公司每次拍卖均张贴了拍卖公告。在一次拍卖流拍后，合议庭分别两次合议决定第二次拍卖保留价在第一次拍卖保留价（即评估价）基础上降价15%，第三次拍卖保留价在第二次拍卖保留价基础上降价12%，即第三次起拍价为295.8499万元。2016年9月1日，申请执行人湖南南岳农村商业银行股份有限公司以二被执行人有和解意向为由，向本院申请暂缓执行（变卖）。2016年9月20日，申请执行人与二被执行人达成了分期分批还款的执行和解协议。2017年1月2日，申请执行人又以二被执行人没有履行执行和解协议为由，向本院申请恢复执行，合议庭于当日合议决定依法对金龙北路房产进行变卖并于次日作出（2015）山执恢字第6号变卖公告，对金龙北路房产以第三次拍卖保留价进行变卖。2017年1月4日，本院到金龙北路及周边、金盛华城龙泉中路附近、衡山两路口车站附近、原迎宾山庄附近、本院公告栏张贴了变卖公告。2017年2月22日，郑承义、刘静夫妻向本院书面申请以第三次拍卖保留价295.8499万元的价格接受金龙北路房产并缴清了房屋变卖价款。本院于2017年3月14日作出（2015）山执恢字第6-1号执行裁定，将金龙北路房产以295.8499万元的价格变卖给郑承义、刘静。金龙北路房产至今未办理过户手续过户到郑承义、刘静名下，罗章义、高玲清至今未搬出金龙北路房产，未向郑承义、刘静实际交付房产。
另查明，高玲清、罗章义于2014年4月14日在衡山县民政局办理了离婚登记手续。本院于2015年10月14日在本院执行局办公室对罗章义作执行笔录时，罗章义告知本院其已与高玲清离婚。本院要求罗章义向本院提交离婚手续，但罗章义承诺过几天提交法院，但直至本案听证时才向本院提交。
再查明，本院于2015年10月26日在金龙北路房产找谭晓辉做了调查笔录，谭晓辉向本院陈述其于2009年3月15日与罗章义的舅舅刘正吾签订了租赁合同，租赁了金龙北路房产的一楼三空门面，租期为二十年，已支付了十年租金。本院要求谭晓辉于2015年11月2日前向本院提交租赁合同，但谭晓辉至今未向本院提交。金龙北路房产4楼曾由罗章义的舅舅刘正吾居住，现已搬出。金龙北路房产其他楼层无租赁关系存在。
上述事实，有本院（2013）山执字第90号、（2015）山执恢字第6号执行案卷记录在卷，详见本院（2013）山执字第90号执行案件立案审批表、本院作出的（2013）山执字第90号执行裁定书、（2013）山执字第90-1号执行裁定；本院（2015）山执恢字第6号执行案件立案审批表，执行通知书、报告财产令、财产申报表及送达回证，本院于2015年10月14日作的谈话笔录（被谈话人罗章义），衡阳市中院司法技术管理处（2015）衡中法技字第506号选定司法评估、拍卖机构通知书，本院（2015）山执恢字第6号价格评估委托书，湖南邵房房地产评估评估有限责任公司作出的邵房估（鉴）字2016第0101号房地产估价报告，《湖南省衡山县人民法院通知书》、本院（2016）山执恢字第6号拍卖委托书、本院（2015）山执恢字第6号变卖公告，本院（2015）山执恢字第6-1号执行裁定等案卷材料。
本院认为，本案属当事人（被执行人）依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定对本院的执行行为提出的执行异议。被执行人认为本院的执行行为违法之处有八处（本院在二异议人称部分已予以概括，不再赘述）。关于第一、二处：根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》以及湖南省高级人民法院、衡阳市中级人民法院的相关规定，衡阳市中级人民法院所辖两级法院因审理执行案件需要选定评估、拍卖机构时均由衡阳市中级人民法院司法技术管理处选定。本案的评估、拍卖机构是衡阳市中院司法技术管理处依照规定程序选定的，二异议人提出系本院执行行为违法与事实不符，不予支持。关于第三处：本院查明，异议人罗章义在评估公司勘验现场时到达现场，故二异议人的此项异议与事实不符，本院不予支持。关于第四处，本院认为评估公司接受本院委托对金龙北路房产进行评估并以其专业意见向本院负责且受本院监督，但评估公司并无法定义务就评估结果事先征求二异议人意见或告知二异议人就评估结论提出异议的权利；二异议人认为衡山县法院未向二异议人送达评估报告亦未告知二异议人对评估报告提出异议的权利，与本院在衡山金樱大药房（两路口店）向异议人高玲清留置送达了估价报告及通知书，以及在本院执行局办公室向异议人罗章义直接送达了估价报告及通知书的事实不符，本院不予支持。关于第五、六处，异议人认为本院在拍卖、变卖过程中没有张贴拍卖、变卖公告，与事实不符，本院不予支持。二异议人认为拍卖公司未在拍卖公告中声明房屋上存在优先购买权，也没有通知优先购买权人参加拍卖，本院认为谭晓辉未在本院指定的时间内提交租赁合同，本院无法核实该租赁合同的真实性及其他具体情况，认定谭晓辉与二异议人在金龙北路房产上存在租赁合同法律关系无足够的事实依据，而且谭晓辉本人也一直未向本院主张行使优先购买权，对二异议人的此项异议，本院不予支持。关于第七处，本院认为，异议人罗章义虽曾向本院陈述其与高玲清已离婚，但未按本院要求提交相关证明材料，且本院在相关执行程序中已分别送达或通知了二异议人，二异议人提出的此项异议缺乏足够的事实和法律依据，故本院对二异议人第七处异议不予支持。关于第八处，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条、第二十八条规定以及《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条规定:人民法院在拍卖房产时，第一次拍卖保留价即为评估价，第二、三次拍卖可在前次拍卖保留价的基础上酌情降价，降价的数额不超过前次保留价的百分之二十，第三次仍然流拍的，以第三次拍卖保留价进入变卖程序。在本案中，本院以评估价作为第一次拍卖保留价启动第一次拍卖程序，第二、三次拍卖在前拍卖保留价的基础上酌情降价15%、12%，第三次流拍后发出变卖公告，以第三次拍卖保留价进行变卖，最后由第三人（利害关系人）刘静、郑承义买受。虽然最后的成交（变卖）价格与评估价格有一定的差距，但本院的拍卖、变卖行为都是依法依规进行，并无违法之处，二异议人的第八处异议无法律依据，本院不予支持。综上所述，二异议人（被执行人）的异议请求均缺乏事实及法律依据，应予驳回，据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条、第十一条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：
驳回异议人罗章义、高玲清的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向湖南省衡阳市中级人民法院申请复议。
（本页无正文）
审 判 长 廖朝晖
审 判 员 王再新
代理审判员 汪耀华
二〇一七年六月十五日
书 记 员 李经纬
附法律条文
《中华人民共和国民事民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第八条拍卖应当确定保留价。
拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
第十一条拍卖应当先期公告。
拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。
第二十八条对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。
第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；