北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9136号
上诉人（原审原告）：陈修霞，女，1976年4月17日出生。
委托诉讼代理人：张峰，北京市时开律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王利，女，1959年7月9日出生。
委托诉讼代理人：张道忠。
原审第三人：北京市第九十四中学机场分校，住所地北京市朝阳区首都机场燕翔西里**号。
法定代表人：ＸＸ，校长。
委托诉讼代理人：王志刚，北京威诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐良久，北京威诺律师事务所律师。
上诉人陈修霞因与被上诉人王利及原审第三人北京市第九十四中学机场分校（以下简称九十四中分校）委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初12972号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈修霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判并支持陈修霞的一审诉讼请求；诉讼费用由王利承担。事实与理由：1．一审认定双方没有退房委托关系，事实认定错误。双方有书面委托授权书，明确记载王利负责办理租房事宜，天竺美容院向学校出具了书面委托书多份，授权王利处理房屋租赁事宜，而非仅仅租赁房屋的事项。王利代表天竺美容院不仅具有租房委托的内容，还有缴纳房租、签订消防协议、同房主日常沟通和联系、出席学校关于租户的会议等。本案王利具有委托退房的义务，并且实施了退房的实际行为。陈修霞虽没有明确含有“退房”两字的委托书面材料，但是一系列事实证明王利进行了委托退房行为。天竺美容院于2011年10月9日搬离后，将钥匙交给王利，由其交给学校。2014年王利仍然以受委托人的身份出席学校的房屋腾退会议。2．生效的判决书证明天竺美容院和王利是委托关系，且天竺美容院搬离后王利实际控制房屋，根据（2017）京03民终3261号判决书，天竺美容院于2011年10月9日搬离后由王利实际控制房屋，（2017）京03民再95号判决书查明涉案房屋由王利交还给学校，九十四中分校也认为王利为天竺美容院的代表占有房屋。一审法院却认为在此期间天竺美容院同陈修霞没有委托关系，与生效判决认定的事实相矛盾。3．王利利用委托关系获得房屋钥匙，但是未实际履行委托事项而将房屋非法占为自己使用，对学校仍然以委托人的身份出席租户会议，其拒绝腾房，超出了委托权限，有表见代理行为。王利作为实际使用房屋者，支付房屋的使用费理所应当，否则显失公平，故陈修霞要求王利承担实际控制房屋期间的房租389568元，并要求其赔偿未及时交付房屋、未完成委托事项造成的损失5341元。4．本案纠纷源自委托关系，委托关系是基础法律关系，所以按照委托合同纠纷确定案由，但是一审的诉求并非仅仅局限于委托关系，而包括物权法的非法占有房屋和民法的不当得利，一审法院未依法行使释明权就实体驳回，程序有误。
王利辩称：同意一审判决，不同意陈修霞的上诉请求。
九十四中分校述称：我方系第三人，不涉及实体责任的承担，所以对于一审判决及陈修霞的上诉请求不发表意见。
陈修霞向一审法院起诉请求：要求王利向陈修霞支付2011年10月9日至2017年4月30日的房租389568元及损失5341元，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2009年、2010年，天竺美容院分别出具两份委托书，均载明：兹有天竺美容院法人陈修霞委托王利办理与九十四中分校房屋租赁事宜，望九十四中分校给予工作支持。
2010年1月1日，九十四中分校作为出租房（甲方）与承租方（乙方）天竺美容院签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市朝阳区机场燕翔西里（路）19号，房屋（平房、楼房）面积150平方米，场地120平方米的房屋场地使用权出租给乙方使用。乙方租赁该房屋场地作为女子生活馆使用，并对其经营的合法性承担全部责任，承租期内承租方不得将该房屋场地全部或部分转租、转借、转包、转让、抵押给第三方、除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋场地用途。租期2010年1月1日至2010年12月31日。该房屋租金7万元，分2次交清，于2010年1月1日交纳3．5万元，于2010年7月1日交纳3．5万元。甲方应于本合同生效之日起7日内，将该租赁标的交付乙方使用。甲方有权依据合同约定收取租金和相关费用；对乙方拖欠的租金，甲方每天按年租金的3‰收取滞纳金。合同终止，乙方应交清租金和其他应缴费用，将房屋归还甲方。超过五日房屋内仍有余物，视为乙方自动放弃所有权，甲方可自行处置。
2014年，九十四中分校将陈修霞以租赁合同纠纷为由诉至法院，要求陈修霞腾退房屋并按照每日192元的标准支付自2011年1月1日起至实际腾退之日止的房屋场地使用费。法院经审理查明：2010年1月1日，陈修霞与九十四中分校签订房屋租赁合同，租期至2010年12月31日。2014年3月3日，王利参加了九十四中分校组织的出租房屋清退工作会议。因陈修霞一直未腾空房屋，继续占用租赁房屋，故法院作出（2014）朝民初字第19857号民事判决书，判决陈修霞腾退租赁房屋交还给九十四中分校，并自2011年1月1日起按照每日一百九十二元的标准支付房屋使用费至实际腾退之日止。
2017年，陈修霞申请再审，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民再95号民事判决书，维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第19857号民事判决。
另查一，陈修霞以房屋租赁合同纠纷为由将王利、九十四中分校诉至法院，要求确认陈修霞与王利的房屋租赁关系于2011年10月9日终止。法院经审理查明：2010年10月22日，王利将涉案房屋租赁给天竺美容院，租期至2011年10月9日。2011年10月9日陈修霞搬离涉案房屋之后，涉案房屋由王利控制。法院认为，陈修霞与王利之间超出2010年12月31日的部分应认定为无效，其要求确认合同于2011年10月9日终止的诉讼请求，应予驳回。陈修霞不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民终3261号民事判决书，驳回上诉，维持一审判决。
另查二，天竺美容院成立于2006年9月26日，系个体工商户，经营者为陈修霞。2012年7月16日，天竺美容院经北京市工商行政管理局机场分局核定准予注销。
本案中，陈修霞主张天竺美容院于2009年委托王利办理与九十四中分校的房屋租赁事宜，后于2010年委托王利进行续租，其认为租赁事宜应当既包括签订租赁合同，也包括退租事宜。陈修霞认为，天竺美容院在2011年10月9日委托王利进行退租，但王利并没有将房屋退租给九十四中分校，王利在履行委托事项时存在过错。王利对此不予认可，称陈修霞未委托其办理退租事宜。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈修霞主张王利受其委托办理退租事宜，在王利否认存在委托关系的情况下，陈修霞应就其与王利之间存在委托关系负有举证责任。关于陈修霞主张其出具的委托书中应包含办理退租事宜一节，首先，根据委托书的内容来看，委托书仅载明办理租赁事宜，并未载明退租相关内容；其次，根据委托书出具的时间来看，委托书出具于2009年和2010年，退租的事实发生于2011年10月，两者相隔时间最短的也有近两年的时间，天竺美容院或陈修霞在出具委托书时不可能预知天竺美容院的经营情况，亦不可能预知在近两年后会办理退租事宜；再次，从实际履行情况来看，王利持该委托书已与九十四中分校办理了租赁房屋事宜。综合上述理由，法院认为，委托书出具时，双方当事人的真实意思表示应仅为委托王利办理租房事宜。现陈修霞并未举证证明其与王利之间存在退租的委托合同关系，故其主张在委托关系存在的前提下，王利未完成受托事项应承担责任的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。如陈修霞与王利存在其他法律关系，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年5月判决：驳回陈修霞的诉讼请求。
二审中，当事人均未提交新证据。在陈修霞与王利、九十四中分校房屋租赁合同纠纷一案中，法院经审理查明：2010年10月22日，王利（甲方）与天竺美容院（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落在机场宿舍区机场中学教学楼一层东面临街房屋租给乙方，面积共计150平方米，仅作为天竺美容院经营；租期为一年，自2010年10月10日至2011年10月9日。
诉讼中，陈修霞、王利均称，天竺美容院与王利曾分别于2005年、2010年签订过两份《房屋租赁协议》，约定王利将涉案房屋出租给天竺美容院。陈修霞称，天竺美容院于2011年10月9日将涉案房屋交由王利向九十四中分校办退房手续。王利称，天竺美容院在房屋租赁期间将租金先支付给王利，再由王利支付给九十四中分校，天竺美容院已将2011年10月9日之前的房屋租金交给王利，其已将陈修霞交付的房屋租金全部给付九十四中分校；其与陈修霞之间系有利益的委托关系，双方之间委托关系于2011年10月9日终止；其没有陈修霞的联系方式，联系不到陈修霞，因学校找不到陈修霞，而其之前受陈修霞的委托，故让其参加了2014年的出租房屋清退工作会议；王利否认天竺美容院将涉案房屋交由其控制，并称在九十四中分校与陈修霞租赁合同纠纷案的执行过程中，不是由其向九十四中分校交还的涉案房屋。九十四中分校称，不清楚王利与陈修霞就涉案房屋签署的两份房屋租赁协议的情况，2009年至2010年，一直是王利作为天竺美容院的代理人跟九十四中分校联系房屋租赁事宜，因此根据惯例，九十四中分校于2014年通知王利参加出租房屋清退工作会议；在法院就九十四中分校与陈修霞房屋租赁合同纠纷案作出生效判决后，因当事人未能自动履行，故向法院申请强制执行，后由王利于2017年4月30日将涉案房屋交还给九十四中分校。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
上述事实，有房屋租赁合同、委托书、（2014）朝民初字第19857号民事判决书、（2017）京03民再95号民事判决书、（2017）京03民终3261号民事判决书及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。根据查明的事实，能够据以认定王利作为天竺美容院与九十四中分校办理房屋租赁事宜的受委托人，具有受托办理涉案房屋租赁及腾退之义务且未完成受托事项。具体理由如下：
其一，王利受委托与房屋出租人办理涉案房屋租赁的各环节事项。在天竺美容院向九十四中分校租赁涉案房屋过程中，天竺美容院分别出具了两份委托王利办理涉案房屋租赁事宜的委托书，委托书虽未逐项载明受托办理事项以及委托期限，但涉案房屋租赁的过程包括签约、交纳房租、腾退等相关事宜，结合天竺美容院与九十四中分校履行房屋租赁合同的具体情形，相关涉案房屋租赁合同签署、交纳房屋租金等房屋租赁环节均由王利与九十四中分校进行联系、办理。王利虽主张其与天竺美容院之间的委托关系自2011年10月9日即天竺美容院搬离涉案房屋时终止，但未提供充分有效证据予以证实，且未表明其占有涉案房屋的合理事由，现无证据表明王利与天竺美容院之间关于涉案房屋的委托合同关系在该房屋向九十四中分校进行腾退前终止。
其二，王利接收并实际控制委托人天竺美容院腾退后的涉案房屋。王利在受托办理天竺美容院房屋租赁事项的情况下，本人亦作为出租方与天竺美容院签订了房屋租赁协议，该协议所约定的租赁期间与九十四中分校同王利所代理在天竺美容院签订的房屋租赁合同时间存在重合及超出该合同约定的期间。天竺美容院已于2011年10月9日搬离涉案房屋且不再经营，其所腾退涉案房屋的时间即为其与王利所签订房屋租赁协议终止时间，对于该协议超出九十四中分校认可的有效租赁期间的部分，虽在当事人产生争议后被人民法院生效判决认定无效，但足以认定王利当时明知受托办理涉案房屋租赁事项，且王利在与天竺美容院房屋租赁合同到期的情况下，接收天竺美容院腾退的房屋并实际控制该房屋，且自此未将房屋向九十四中分校腾退。二审中，王利否认天竺美容院腾退房屋后涉案房屋由其控制，但该陈述与人民法院生效判决所认定的王利在其与陈修霞、九十四中分校房屋租赁合同纠纷一案中的陈述相矛盾，有悖于民事诉讼禁反言原则，且王利未就该主张提供相应证据予以证明，本院对此不予采信。
其三，王利直接经办与出租方协调处理交还涉案房屋的相关事宜。王利在九十四中分校2014年3月3日召开出租房屋清退工作会议时，接受该校通知并代表天竺美容院出席会议，能够据以认定王利系以天竺美容院受委托人的身份与房屋出租方商讨腾退房屋事宜，王利在明知九十四中分校要求腾退涉案房屋后，仍未向该校腾退交还房屋，且未将该情况告知天竺美容院。王利在未有委托人授意的情况下，私自占有涉案房屋未予退还，未履行受委托人交其腾退房屋之义务，存在过错。王利主张其并未受委托办理退房事宜，与其接收控制房屋、接受出租方通知并参与九十四中分校腾房会议等履行委托合同行为的事实明显不符，故其上述主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上，王利除受委托代理天竺美容院签署房屋租赁合同外，亦负责办理及联系接洽涉案房屋租赁事宜。王利在履行受托事项的过程中，在天竺美容院将房屋交与其控制后，明知天竺美容院已于2011年10月9日搬离该房屋且不再经营的情况，却未与九十四中分校办理退租手续并将天竺美容院向其腾退的房屋向九十四中分校及时腾退，而是持续占有控制涉案房屋，致使天竺美容院经营者陈修霞因未及时完成退租而被九十四中分校起诉，并由此产生了生效判决确定的陈修霞对九十四中分校承担的支付房屋使用费之债务。王利在履行委托合同过程中，因未完成受托事项造成美容院经营者陈修霞产生损失，应承担赔偿责任。陈修霞上诉主张王利向其支付2011年10月9日至2017年4月30日房租389568元，该款项属于陈修霞因王利过错行为而遭受的损失；陈修霞上诉主张王利承担其损失5341元，系（2014）朝民初字第19857号民事判决确定的陈修霞对诉讼费用的负担，亦属其因王利过错行为所致损失，故陈修霞的上述主张合法有据，本院予以支持。一审判决仅依据委托书未载明退租相关内容及天竺美容院或陈修霞在出具委托书时不可能预知天竺美容院的经营情况及在近两年后会办理退租事宜等，认定双方之间不存在退租的委托关系，系事实认定错误，据此所作判决有误，本院依法予以纠正。
综上所述，陈修霞的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初12972号民事判决；二、王利于本判决生效后7日内赔偿陈修霞损失共计394909元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3612元，由王利负担（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费7224元，由王利负担（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 何灵灵
审 判 员 玄明虎
二〇一八年八月三十一日
法官助理 张 立
法官助理 李海龙
书 记 员 高 媛
书 记 员 刘 欣