浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙嘉民终字第19号
上诉人（原审被告）：嘉善××××纺织品服饰有限公
司。住所地：嘉善县××大道××室。
法定代表人：孔某某。
委托代理人：沈某某。
上诉人（原审��三人）：嘉善××贸易有限公司。住所
地：嘉善县魏塘镇××路××南××楼××室。
法定代表人：陆某。
委托代理人：贺某。
被上诉人（原审原告）：黄某某。
委托代理人：卜某某。
上诉人嘉善××××纺织品服饰有限公司（以下简称神
××公司）、上诉人嘉善××贸易有限公司（以下简称日××
公司）为与被上诉人黄某某房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉善
县人民法院（2009）嘉善民初字第1976号判决，向本院提起上
诉。本院于2009年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2010
年1月18日公开开庭审理了本案。上诉人神××公司的委托代
理人沈某某，上诉人日××公司的委托代理人贺某，被上诉人
黄某某的委托代理人卜某某到庭参加诉讼。本案现已审理��结
。
原审法院审理认定：黄某某与神××公司通过财运中介公某介绍，经充分协商后于2009年4月12日签订房地产转让协
议书，约定神××公司将其所有的位于嘉善县经济开发区××
号地块建筑面积为2932平方米的房地产转让给黄某某，该房地
产房屋产权号为善字第××号、善字第××号，土地
证号为1-160-
21。协议约定该房地产总价为人民币280万元，签约当天黄某
某支付定金10万元，2009年4月20日过户时支付210万元，余款
60万元在办好过户手续后付清。过户费、中介费由黄某某承担
，神××公司保证转让的房地产权属清楚，若发生与其有关的
产权纠纷或债权债务，概由神××公司负责清理，因此给黄某
某造成的经济损失，由神××公司负责赔偿。协议规定在房���
产过户中，神××公司向黄某某提供办理过户手续的所有材料
和证件，无条件予以协助，如神××公司故意拖延时间或者不
及时提供相关材料，黄某某可追究其违约责任。协议明确约定
神××公司必须于2009年5月20日之前搬出该房屋，并自行结
清以往水电费、有线电视费、物业管理费等费用，办好移交手
续。并约定神××公司留下空调7台，原来装修不能拆除的损
失由黄某某按价赔偿。如神××公司不按时搬迁，则黄某某以
每平方7元收取存放机器的租金。协议第六条约定，以上条款
双方必须严格执行，如黄某某违约，赔偿给神××公司10万元
，作为损失费，如神××公司违约则赔给黄某某连定金共20万
元，并且中介费由违约方支付。房地产转让协议书签订后，黄
某某在神××公司出具收到定金的收条后，将10万元定金交付
于某某中介公某，神××公司法定代表人及股东在收条上签名予以确认。2009年4月20日，神××公司与日××公司签订一
份房地产购销协议，神××公司将原本转让于黄某某的嘉善县
经济开发区××号地块房地产转让给日××公司。购销协议约
定转让给日××公司的房地产位于嘉善县经济开发区××号地
块，转让房屋的建筑面积为2962.28平方米，土地使用面积为3
186.2平方米，房地产转让总价为人民币180万元。购销协议还
对付款方法、交付期限、违约责任等作出了约定。现神××公
司在还清银行贷款本息后已将该房地产过户至日××公司名下
，过户后的房地产房屋产权号为善字第s0006488号、善字第s0
006489号、善字第s0006490号。由于转让之房地产评估价为人
民币225.1万元，神××公司与日××公司遂于2009年4月27日
又签订一份房地产购销补充协议，约定房地产转让总价变更为
225.1万元，余款45.1万元日××公司在补充协议签订后3日内
付清。经审理查明，日××公司于2009年4月14日登记成立，
公某注册资本3万元，法定代表人为陆某，系神××公司股东
陆文某某侄女，日××公司股东陆某某是神××公司股东陆文
某某姐姐，且陆某某曾是神××公司的财务负责人，神××公
司法定代表人孔某某与股东陆文某系夫妻关系。
2009年6月10日黄某某向原审法院提起一审诉讼，要求神
××公司继续履行与黄某某的房地产转让协议书，将位于嘉善
县经济开发区××号地块的房地产转让给黄某某并搬离该��，
由神××公司赔偿黄某某违约定金10万元并承担本案诉讼费用
。黄某某于2009年7月1日向原审法院提出申请，要求追加日×
×公司为本案第三人，请求确认神××公司与日××公司之间签订的关于嘉善县经济开发区××号地块（标准厂房）的房地
产购销协议无效。
原审法院审理认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等
价有偿、诚实信用的原则，当事人应当按照约定全面履行自己
的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合
约定条件的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失
等违约责任，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权
要求赔偿损失。合同法又规定，合同是当事人之间设立、变更
、终止民事关系的协议，依法成立的合同���自成某某生效，受
法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履
行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。神××公司与黄
某某签订的房地产转让协议书系双方真实意思表示，合同内容
未违反法律规定，应认为合法有效，依法受法律保护。工业用
地转让主体是否是企业并不构成转让协议的无效，故神××公
司以工业用地的使用权不能转让给个人为由，认为房地产转让
协议尚未生效应予解除的辩解意见不予采纳。黄某某要求神×
×公司继续履行房地产转让协议书，将位于嘉善县经济开发区
××号地块的房地产转让给其的请求，依法予以支持。因黄某
某要求继续履行房地产转让协议书，故对其提出的由神××公
司赔偿违约定金10万元的请求，不予支持。神××公司与日×
×公司之间的房地产购销协议确签订于黄某某、神××公司的
房地产转让协议书之后，且房地产转让价格明显低于黄某某、
神××公司的转让价格，神××公司股东与日××公司法定代
表人又有亲戚关系，故神××公司与日××公司之间签订房地产购销协议的行为属于恶意串通，损害了黄某某的利益，应当
依法确认为无效协议，故对黄某某要求确认神××公司与日×
×公司签订的房地产购销协议无效的诉讼请求，予以支持。黄
某某要求确认神××公司与日××公司的房地产购销协议无效
和要求继续履行与神××公司的房地产转让协议可一并处理，
故对日××公司提出的不能在同一个案件中处理的陈某某见，
不予采纳。据此，依照《中华某某共和国民法通则》第四条、
第八十五条、第一百一十一条、《中华某某共和国合同法》第
八条、第四十四条第一款、第五十二条第二项、第六十条第一
款、第一百零七条之规定，判决：一、嘉善××××纺织品服
饰有限公司与嘉善××贸易有限公司签订的关于转让嘉善县经
济开发区××号地块的房地产购销协议及房地产购销补充协议
无效；二、嘉善××××纺织品服饰有限公司继续履行与黄某
某于2009年4月12日签订的房地产转让协议，将座落于嘉善县
经济开发区××号地块的房地产转让于黄某某所有（该转让之
房地产房屋产权证号为善字第××号、善字第××号
，地号为1-160-
21），房地产过户费用由黄某某承担；三、黄某某已支付的定
金10万元抵作购房款，其余270万元购��款在办理过户时支付2
10万元，余款60万元在取得房屋所有权证及土地使用权证时支
付给嘉善××××纺织品服饰有限公司；四、驳回黄某某的其
他诉讼请求。如神××公司未按本判决指定的期间履行给付金
钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十
九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30000元，诉讼保全费5000元，合计35000元，由黄某某负担30
00元，由嘉善××××纺织品服饰有限公司负担32000元。
判决宣告后，神××公司与日××公司均不服，分别向
本院提起上诉。
神××公司上诉称：一、关于神××公司与黄某某的房
地产转让合同。黄某某未依约交付定金，原审法院有关神××
公司在收到定金后交与中介公某的认定没有依据，从原审庭审
调查中可知，黄某某与中介公某连定金的支付方式都无法说清
说明中介公某出具的收条是虚假的。黄某某也未依约交付210
万元购房款。因此，黄某某存在严重违约行为，双方的合同应
依法解除。同时，按照有关规定，本合同标的不能转让给自然
人，该合同应当被认定为无效。二、关于神××公司与日××
公司的房地产转让合同。神××公司的转让行为是善意的，神
××公司在得知黄某某没有履行合同诚意的情况下才决定再转
让，神××公司再次转让是为了积极清偿银行贷款，并非为了
损害黄某某的利益；神××公司与日××公司没有串通行为，
构成恶意串通一般须有双方通过恶意通谋行为谋取不当利某某
目的，但神××公司与日××公司的交易并未谋取任何非法利
益；神××公司与日××公司转让价高低与恶意串通并无关，
神××公司与日××公司之间的转让价虽然低于神××公司与
黄某某之间的转让价，但也符合市场公平价；神××公司与日
××公司之间的转让行为未损害黄某某的利益。综上，请求撤
销原审判决，依法改判认定黄某某与神××公司之间的协议无
效或依法予以解除，同时认定神××公司与日××公司之间的协议有效。
日××公司上诉称：一、嘉善县国土资源局就“工业用
地能否转让给个人”的问题答复称“嘉善神毛纺织品公某转让
土地必须符合出让合同规定，不能转让给个人”。根据嘉善国
土局的回复，神××公司与黄某某之间的房地产交易是无效的
，是无法履行的，故原审法院有关工业用地转让主体是否是企
业并不构成转让协议无效的认定是错误的。二、黄某某提出的
原审诉讼请求，一是要求继续履行合同，二是适用定金罚则，
这两个诉讼请求是相互矛盾的，但黄某某没有做出选择，原审
法院也未行使释明权，责令黄某某作出选择。现原审法院却在
判决书中代替黄某某作出选择，这是严重的程序错误。三、神
××公司与日××公司之间的房地产转让价格，与黄某某、神
××公司之间的转让价格没有必然关系，神××公司与日××
公司之间的房地产转让价格是税务部门委托有关物价评估部门
作出的评估价格，既是合法的也是符合市场价值规律的，是公
允的价格，故原审法院以黄某某与神××公司的转让价格为参
照，认定神××公司与日××公司之间的转���价格过低没有依
据。我国现行法律并未明文禁止亲属之间进行房地产交易，因
此原审法院以神××公司股东与日××公司法定代表人有亲戚
关系为由认定双方之间的转让协议无效没有依据。四、日××
公司系善意取得神××公司的房地产。根据《物权法》的相关
规定，日××公司对神××公司与黄某某之间的交易并不知晓
，日××公司受让房地产时是善意的；日××公司是以合理的
价格受让本案所涉房地产并且已办理过户手续，取得合法的物权凭证。请求撤销原判，改判驳回黄某某的一审诉讼请求。
黄某某对两上诉人的上诉一并答辩称：一，神××公司
与黄某某之间签订协议后，黄某某一直催促神××公司履行合
同，但神××公司一直未履行，所以是神××公司违约，不是
黄某某违约。二，神××公司与日××公司之间存在恶意串通
，损害了黄某某的利益：神××公司与日××公司达成的交易
价格明显低于神××公司与黄某某之前达成的价格，这显然是
不合理的；神××公司与日××公司在签订协议时，第一份协
议转让价是180万元，在评估后又匆忙达成按评估价格200多万
元履行合同，神××公司与日××公司明知房屋价格远高于18
0万元，所以双方达成这份协议主观上是要转移资产。三、日
××公司未实际付款。现有证据只能证明神××公司归还了银
行180万元的贷款。评估后增加的40几万元，日××公司无法
提供银行凭证，所以不能证明其已经付款，神××公司与日×
×公司之间的交易是虚假行为。四、神××公司与日××公司
存在亲戚关系。陆某某实际上参与了神××公司与黄某某房屋
买卖的协商过程，陆某某明某某毛某某与黄某某之间的交易，
之后再以低价购买神××公司的股份，主观恶意是明显的。五
、日××公司的成立注册资金仅3万元，而且成立的日期在200
9年4月14日，一个注册资金才3万元的公某收购几百万的房产
存有问题。因此，黄某某认为神××公司与日××公司恶意串
通，损害了其利益。谋取不当利益不是构成恶意串通的必要条
件。针对本案房地产是否可以转让自然人的问题，我国法律规
定违反法律、行政法规的合同可以被确认为无效，其他因素都不导致合同无效；神××公司与黄某某之间达成的转让协议明
确约定如遇特殊情况黄某某可以直接将房产转让给他人，神×
×公司无权干涉，���就是说黄某某接受房产转让时可以在登记
时直接转让给其他企业，因此神××公司与黄某某之间买卖合
同并非无效。综上，请求驳回的神××公司与日××公司的上
诉请求，维持原判。
神××公司与日××公司均同意对方的上诉意见。
二审中，日××公司向法庭提交如下证据材料：证据一
、嘉善县国土局出具的《陆某某的信访件情况答复》一份，证
明本案所涉工业土地不能转让给个人，证明神××公司与黄某
某之间的房地产转让合同无效或无法履行。黄某某质证意见：
黄某某与神××公司之间的房地产转让协议约定黄某某有权决
定房产登记到谁的名下，因此本案并不涉及房产无法到国土局
登记的问题。并且信访答复并不能成为认定神××公司与黄某
某��合同无效的依据。神××公司对该份证据无异议。本院认
证意见：嘉善国土资源局的意见仅是对有关规定的解读，缺乏
法律依据，故不予认定。证据二、嘉善县农村信用联社交易明
细单三页，证明日××公司通过其股东陆某某向神毛某支付18
0万元。黄某某与神××公司均对该份证据没有异议，本院依
法予以认定。证据三、郭某的书面证言，证明2009年4月29陆
某某将45.1万元归还神××公司，神××公司出具了收据，加
上陆文某的9000元，神××公司将46万元归还给了郭某。黄某
某质证意见：对该证据真实性不认可，且该份证据形式上不合
法。神××公司对该份证据没有异议。本院认证意见：日××公司的付款得到相对人神××公司的认可，且有郭某对付款经
过与方式予以说明，��本院予以认定。
神××公司向法庭提供证据一份，即郭某出具的收条，
证明神××公司归还郭某46万元的事实。黄某某质证意见：该
证据与本案无关联性。日××公司对该份证据没有异议。本院
认证意见：该证据与本院前述认证能相互印证，故予以认定。
经审理查明，黄某某与神××公司于2009年4月12日签订
房地产转让协议书一份，约定神××公司将其所有的位于嘉善
县经济开发区××号地块建筑面积为2932平方米的房地产转让
给黄某某，该房地产房屋产权号为善字第××号、善字第
00060448号，土地证号为1-160-
21。协议约定该房地产总价为人民币280万元，签约当天黄某
某支付定金10万元，2009年4月20日过户时支付210万元，余款
60万元在办好过户手续后付清。���议还约定，如黄某某违约，
赔偿给神××公司10万元，作为损失费，如神××公司违约则
赔给黄某某连定金共20万元，并且中介费由违约方支付。协议
书签订后，黄某某在神××公司出具收到定金的收条后，将10
万元定金交付于某某中介公某，神××公司法定代表人及股东
在收条上签名予以确认。2009年4月20日，神××公司与日×
×公司签订一份房地产购销协议，该协议约定神××公司将系
争房地产转让给日××公司，转让总价为180万元。购销协议
还对付款方法、交付期限、违约责任等作出了约定。神××公
司当日即收到日××公司支付的180万元，并在还清银行贷款
本息后将系争房地产过户给日××公司，过户后的房地产房屋产权号为善字第s0006488号、善字第s0006489号、善字第s000
6490号。同年4月27日神××公司与日××公司又签订一份补
充协议，约定房地产转让总价变更为评估价225.1万元，除已
支付的180万元外，余款45.1万元日××公司在补充协议签订
后三日内付清。之后该款项由日××公司以代为归还神××公
司债务的方式支付完毕。
本院认为，本案的主要争议在于，神××公司将系争房
产出卖给日××公司是否属合同法第五十二条第二项之无效情
形，即：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同。
恶意串通，是指合同的双方当事人非法串通，共同订立
某种造成国家、集体或者第三人利益损害的合同，其认定应当
符合以下条件：1、行为人的意思表示欠缺效果意思，即表示
行为与其内心真实意思不一致；2、非真意表示���与相对人通
谋实施，即合同相对人之间具有共同的意思联络，有共同的目
的指向，都希望实施某种行为而损害集体与第三人的利益来实
现自己的目的；3、合同双方具有主观上的恶意，即当事人明
知或者应当知道某种行为将造成对集体或者第三人利益的损害
还要故意为之的心理状态。
根据以上认定标准，结合本案事实，黄某某的主张显然
不能成立。理由有二：其一，神××公司与日××公司之间关
于系争房产转让的行为，是否实际损害黄某某的利益，本案尚
没有证据证实。在恶意串通损害第三人利益的情况下，第三人
作为受害人可以主张合同无效。本案中，黄某某以受害人的身
份提起本案诉讼，应首先证明自己的利益受损。神××公司将系争房产转让给日××公司之后，导致黄某某与神××公司的
房产买卖合同客观上履行不能，然由于房产价格完全受市场调
节，存在上下起伏的可能，黄某某与神××公司之间合同的不
能履行则实难认定会致黄某某的利益受损，黄某某亦未对此举
证证实。而且，黄某某还存在怠于履行合同主要义务之情形，
在黄某某与神××公司订立的合同中，相对于神××公司而言
，黄某某并非债权人，并不当然享有债权利益。既然客观上不
存在损害黄某某利益的事实，神××公司与日××公司通过转
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