陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终7524号
上诉人（原审原告、案外人）：桂小齐，男，1973年8月28日出生，汉族，无业，住陕西省武功县。
委托诉讼代理人：王建锋，陕西稼轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马广耀，陕西稼轩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：李道风，男，1950年5月7日出生，汉族，西安教学仪器厂退休职工，住西安市莲湖区。
委托诉讼代理人：李潇，男，1963年5月1日出生，汉族，西安教学仪器厂退休职工，住西安市莲湖区。
原审第三人（被执行人）：汤宇坤，男，1982年11月24日出生，汉族，住西安市莲湖区。
原审第三人（被执行人）：孙雅丽，女，1982年12月16日出生，汉族，住西安市莲湖区。
原审第三人（被执行人）：汤庆安，男，1955年8月1日出生，汉族，住西安市莲湖区。
上诉人桂小齐因与被上诉人李道风、原审第三人汤宇坤、孙雅丽、汤庆安案外人执行异议之诉一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
桂小齐上诉请求：1.撤销原判，改判不得对位于西安市长安区货集团公司住宅小区1幢10506室的房屋强制执行，并解除对该房屋的查封；2.一、二审案件受理费由李道风负担。事实与理由：桂小齐在与汤宇坤就以房抵债达成一致意见时起就已经实现了对该房屋的占有控制。只是因为桂小齐在杨凌居住，没有在西安居住的需要，其以房抵债的目的主要是为了实现债权而不是居住使用，所以应汤宇坤的请求，没有及时让汤宇坤腾房而已，让汤宇坤暂时居住也是占有权人即桂小齐对自己权利的处分。另外，汤宇坤欠付桂小齐的工程款远远大于该房屋价款，可以视为桂小齐已经支付了全部价款。桂小齐将该房屋让汤宇坤暂时继续使用，系桂小齐对其实际占用权益的处分，且桂小齐在以房抵债及办理过户登记中并无过错，根据法律规定，法院不得查封、扣押、冻结该财产。
李道风辩称，桂小齐仅支付了房款100元，未支付全部价款，也未占有该房屋，以房抵债的行为是一般性债权，不具有优先权，况且欠条中的债务真实性也缺乏证据。桂小齐不具备法院不得查封房产的条件，不能排除强制执行。一审法院认定事实清楚，使用法律正确。请求：维持原判，驳回桂小齐的上诉请求。
第三人孙雅丽、汤宇坤、汤庆安未到庭，未答辩，提交书面意见称，孙雅丽和汤宇坤是陕西天兔实业股份公司的实际控制人，因天兔公司2014年在甘肃建厂，欠付桂小齐工程款600余万元，欠款由天兔公司承担，之后以涉案房屋抵债，并将房产证交给了桂小齐，约定房子当天就交给了桂小齐，随后就离开西安，没有在涉案房屋居住过。
桂小齐向一审法院起诉请求：1.判令不得对位于西安市长安区货集团公司住宅小区1幢10506室的房屋强制执行，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由李道风负担。
一审法院认定事实：2016年11月29日，桂小齐与第三人孙雅丽、汤宇坤就桂小齐在甘肃省民勤工程的工程款进行清算，陕西天鑫兔业股份有限公司（以下简称天鑫兔业公司）、孙雅丽、汤宇坤向桂小齐出具欠条，确认总工程款为9026000元，已付桂小齐工程款2980200元，尚欠桂小齐工程款6144000元。2016年12月23日，桂小齐与第三人汤宇坤签订《西安市二手房买卖合同》，约定第三人汤宇坤将其位于西安市长安区货集团公司1幢10506室的房屋一套（建筑面积163.98平方米、房屋所有权证号：41-35595号）以100元的价格出卖与桂小齐。合同签订当日，桂小齐向西安市存量房交易结算资金监管账户存入100元，并交纳了交易费656元、登记费80元。2017年1月13日，桂小齐向西安市长安区住房保障和房屋管理局提交了转移登记申请书、房屋所有权证、身份证等资料，申请办理房屋权属登记业务，并按602785.56元的房产价格缴纳了契税9059.87元、个人所得税6039.92元。后汤宇坤未向桂小齐交付该房屋，桂小齐也未实际占有。另查明，2016年9月8日，李道风以民间借贷纠纷为由将汤宇坤、孙雅丽、汤庆安诉至本院，要求三人清偿其欠款2240000元及相应的利息。审理中，李道风向本院提出财产保全申请，并提供担保。经审查，本院2017年1月11日作出（2016）陕0104民初5987号民事裁定书，裁定查封汤宇坤名下位于西安市长安区货集团公司住宅小区房屋（产权证号：西安市产权证长安区字第41-××5）一套，查封期限三年。2017年1月13日，本院作出（2017）陕0104执保2号执行裁定书及协助执行通知书，并于2017年1月17日在西安市长安区住房保障和房屋管理局办理了该房屋的查封手续。2017年2月22日，经本院主持调解，李道风与汤宇坤、孙雅丽、汤庆安达成调解协议，确认三人向李道风偿还借款本金2608000元、利息357600元，共计2965600元，并对分期还款的时间和金额进行了约定。本院作出（2016）陕0104民初5987号民事调解书对该调解协议予以确认。2017年9月，李道风向本院申请强制执行，保全措施转为执行措施，继续查封涉案房屋。2017年11月24日，桂小齐向本院提出书面的执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。2017年12月20日，本院作出（2017）陕0104执异200号执行裁定书，裁定驳回桂小齐的异议请求，并于2017年12月22日向桂小齐进行送达。桂小齐不服，于2018年1月8日诉至本院，形成本案诉讼。
一审法院认为，本案争议的焦点是：桂小齐对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除本院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，桂小齐虽在法院查封之前与第三人汤宇坤签订书面的《西安市二手房买卖合同》，但从合同约定的过低的交易价格以及双方此前对工程款的结算可以认定，该买卖合同实为用涉案房产的给付替代原债务中金钱给付的代物清偿行为，其效力并不优先于李道风对第三人享有的金钱债权，且桂小齐并未在查封之前合法占有涉案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。故桂小齐对涉案房屋享有的民事权益不足以排除法院的强制执行，其要求停止对位于本市长安区北长安街119号百货集团公司住宅小区1幢10506室房屋的强制执行，并解除查封的诉讼请求，理由不能成立，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，判决如下：驳回原告桂小齐的诉讼请求。案件受理费100元，由桂小齐负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，桂小齐虽在法院查封之前与第三人汤宇坤签订书面的《西安市二手房买卖合同》，但从合同约定的过低的交易价格以及双方此前对工程款的结算可以认定，该买卖合同实为用涉案房产的给付替代原债务中金钱给付的代物清偿行为，其效力并不优先于李道风对第三人享有的金钱债权。桂小齐于一审庭审中称，汤宇坤并未将钥匙交付，并称当时协商在办完过户之后再交房；但其于二审审理中又称，汤宇坤已于签订房屋买卖合同之前将钥匙交付，自己只是让汤宇坤暂时居住，该说法不仅与其本人在一审中陈述自相矛盾，且与汤宇坤在二审中关于“没有在涉案房屋居住过”的说法不一致，故对其已合法占有房屋之诉称，依法不予采信。因此，桂小齐对涉案房屋提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，即桂小齐对涉案房屋享有的民事权益不足以排除法院的强制执行。故原审判决依法驳回桂小齐的诉讼请求，并无不当。
综上所述，桂小齐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由桂小齐负担。
本判决为终审判决。
审判长 马莉莉
审判员 马延环
审判员 秦燕燕
二〇一八年九月三日
书记员 孙婉侠