苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)相民初字第02000号
原告：过爱媛，女，1937年2月23日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：庄景武，江苏永德律师事务所律师。
被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。
法定代表人：董建晶。
被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。
法定代表人：董建晶，总经理。
委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告：荣澳资产管理（上海）有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-110室。
法定代表人：林传洪。
原告过爱媛与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年11月11日依法受理。审理中，本院根据原告的申请，通知苏州东方国际名品城有限公司（以下简称被告名品城公司）、荣澳资产管理（上海）有限公司（以下简称荣澳资产管理公司）作为被告到庭参加诉讼。本院依法适用简易程序于2016年4月16日和12月12日两次公开开庭对该案进行了审理。原告过爱媛的委托诉讼代理人庄景武、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银房产公司、被告荣澳资产管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告过爱媛向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告奥银房产公司在2013年8月31日签订的《认购合同书》以及与被告名品城公司在2013年12月28日签订的《认购合同书》（审理中，原告变更该项请求为解除与被告名品城公司在2014年1月13日签订的《商品房买卖合同》）；2、被告名品城公司和被告奥银房产公司共同退还原告认购款人民币400000元并支付款项占用期间的利息；被告名品城公司、被告荣澳资产管理公司共同退还344250元并支付款项占用期间的利息，上述利息均自原告支付购房款之日起算按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止。事实和理由：2011年4月，原告因理财向被告投资50万元，由于被告未能按期归还本息，被告又欺骗原告追加50万元，后被告未能按期归还，于是被告欺骗原告购买其房产。2013年8月31日，原告与被告奥银房产公司签订了《认购合同书》一份，约定原告委托其购买位于相城区元和街道××单元。合同签订后，原告按约支付了认购款40万元。2013年12月28日，双方又签订《认购合同书》一份，约定原告委托其购买D馆2250号单元。原告支付了认购款344250元。上述两份认购书签订后，原告多次要求与被告签订正式房屋买卖合同，并将该物业交付给原告并办理产证。至今，被告没有履约也不退款，故原告现起诉，请求判如所请。
被告名品城公司辩称，我方不同意原告的诉请，因为针对C-1112号的认购合同系由原告与被告奥银房产公司签订，且所有购房款均由被告奥银房产公司收取，且未入账我方。且法律并未规定、合同也没有约定在此种情形下我方需承担连带赔偿责任。针对D-2250号，该商铺的购房款由被告荣澳资产管理公司收取，且未入账我方，故不同意返还购房款；而且该商铺办理网签，系因原告方未交契税、办证手续材料故没有办理产证，我方已交房且具备办理产证的能力与条件，故要求履行合同。
被告奥银房产公司未作答辩。
被告荣澳资产管理公司未作答辩。
经审理查明，2013年8月31日，原告过爱媛（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号C馆地上一层1112号单元，建筑面积为12.49平方米，用途为商业，合同价款为411383元”。第二条价款与付款方式的2.2载明“双方约定付款方式按照以下第2.2.2款履行，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项”。2.2.2分期付款载明：“如乙方选择分期付款支付，则总价款保持第二条第2.1款约定之总价款不变。乙方应在本合同签署后三日内支付甲方第一期款项为总价款的97%即人民币四十万元。双方约定2014年3月1日为剩余款项支付日，乙方应在剩余款项支付日将余款付清”。第四条买卖合同及产权登记4.1载明：“如乙方按约付足全部款项后，甲方将在剩余款项支付日起15个工作日内通知乙方或乙方指定之第三人与开发商订立正式买卖合同，并按约定开始办理交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延”。4.1.1载明“在乙方订立真实买卖合同后，甲方将为乙方提供物业转让委托服务，如乙方向甲方提出委托将其认购物业转让予第三方的书面申请，甲方应在接受乙方委托后半年内，以不低于本合同总价款为其转让，甲方亦可选择以本合同总价款受让该物业”。4.1.2载明：“上述转让委托服务若成功，不论受让方主体，乙方均应按实际转让总价款的3%支付甲方服务费”。4.2载明：“乙方若未按本合同约定付足全部款项的，应于本合同约定剩余款项支付日前向甲方提出委托将其委托认购协议权利转让予第三方的书面申请，并另行签署单方委托甲方提供权利转让的服务协议，否则视同乙方严重违约，其应承担相应违约责任”。4.2.1载明：“甲方须在接受乙方委托后半年内完成乙方权利转让，如满半年甲方未完成乙方权利转让，甲方须以本合同首付款（即总价款的97%）的121%作为受让价受让该权利”。4.2.2载明：“上述权利转让服务若成功，不论受让方主体，乙方均应按实际转让总价款的3%支付甲方服务费”。第七条“其他约定”7.1约定：“本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元”。
签订当日，被告奥银房产公司向原告开具40万元收据一份予以确认。
2013年12月28日，原告过爱媛（乙方）与被告名品城公司（甲方）又签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号D馆地上二层2250号单元，建筑面积为16.9平方米，用途为商业，合同价款为344250元”。第四条“关于产权登记的约定”4.1载明：甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款。第七条“其他约定”7.1约定：本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元等。
被告荣澳资产管理公司于2013年12月27日向原告出具344250元收据予以确认。
2014年1月13日，原告过爱媛（作为买受方）与被告名品城公司（作为出卖方）签订编号为苏相合同201401130105的《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为经营用房，建筑面积16.9㎡，该商品房总价款344250元整”。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日一次性付足该商品房的全部合同总价款”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2014年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限至第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任”。第十五条关于房地产权属登记的约定，载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。‥‥‥”。
2014年8月19日，原告过爱媛（出租方、甲方）与苏州奥斯卡企业管理有限公司（租赁方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“租赁物业位于江苏省苏州市相城区聚元街233号苏州环球奥食卡城D馆地上2250号单元，建筑面积16.9㎡，本合同履行期间，甲方将该物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动；甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方；该物业租赁期限自2014年1月1日起至2033年12月31日止；‥‥‥”。
另查明，涉案位于相城区元和街道××室的房屋于2009年12月8日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，于2009年12月17日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》。
又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。
庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银房产公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，其所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。
以上事实有当事人举证的《认购合同书》、收据、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、《分割转让许可证》、《苏州市房屋所有权初始登记证明》、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。
本院认为，原告过爱媛与被告奥银房产公司在2013年8月31日签订的《认购合同书》，虽然载明系原告委托被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两被告之间的委托销售等关联关系，本院认为双方签订的该份《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据原告过爱媛举证的收据证明其已经向被告奥银房产公司支付了部分购房款400000元，其没有证据证明其后又支付了尾款，也无法认定原告在约定期间内向被告奥银房产公司提出委托其将认购权利转让的申请。由于该认购合同已无继续履行的意义，应当予以解除。合同解除后，被告方应当将原告在该合同项下的认购款400000元返还原告。同时，由于被告方在此过程中既未予以催讨余款，也未解除合同并归还款项，导致交易处于不稳定状态以及损失的扩大，再结合被告方在类似系列案件中的所表现出的财务、履行等状况，本院认定被告方应支付该笔40万元自原告起诉之日即2014年5月4日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至被告实际返还之日止的利息。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任；同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，而被告名品城公司认为其没有收到被告奥银房产公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于被告奥银房产公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故被告奥银房产公司应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。
对于原告过爱媛与被告名品城公司签订的编号为苏相合同201401130105的《商品房买卖合同》，应系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，该合同合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。原告举证的收据可以证明，原告在与被告名品城公司签订《商品房买卖合同》之前已经由被告荣澳资产管理公司收取了购房款344250元，由于被告名品城公司对于付款的事实没有提出异议，应当认为原告已经完全履行了其付款义务。涉案房屋在双方签订网签之前即已取得分割许可证和初始登记证明，故原告与被告名品城公司在2014年1月13日签订《商品房买卖合同》时应属现房销售。另外，原告在2014年8月19日即将涉案房屋出租给苏州奥食卡企业管理有限公司经营，可以认定被告名品城公司在2014年8月19日之前即已将涉案房屋交付原告，并由原告出租使用。同时，涉案房屋早已具备办理产权登记手续的条件，现在并不存在不可以办理产证而必须解除合同的情况，故对原告解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。同样，对于原告主张的基于解除合同而产生的返还购房款、赔偿利息损失等请求，均已丧失请求基础，本院也不予支持。被告名品城公司称至今未办证的原因为原告未交全相关材料，但对此未予以举证证明。本院认为，由于被告名品城公司没有证据证明其后向原告催讨过相关材料，故对该辩解不予支持。因此导致原告方至今延迟办证的责任应归被告名品城公司承担，本案中，原告经本院释明依然坚持原来的诉请，系其自主处分自己权利，本院应予准许。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：
一、原告过爱媛与被告上海奥银房地产开发有限公司在2013年8月31日签订的《认购合同书》解除。
二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告过爱媛购房款400000元并支付占用期间的利息（以400000元为基准，从2014年5月4日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至被告实际返还之日止），被告上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告过爱媛的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取为人民币5621元，由原告过爱媛负担2600元，被告苏州东方国际名品城有限公司、被告上海奥银房地产开发有限公司共同负担3021元（此款原告已垫付，本院予以退还，两被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审判员 乔宁宁
二〇一六年十二月十四日
书记员 姚丽君