湖北省��汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初5672号
原告：王先高，男，1967年6月15日出生，汉族，户籍地湖北省广水市。
委托代理人：张智勤（系原告外甥），男，1989年9月12日出生，汉族，户籍地武汉市江夏区。
被告：胡祖发，男，1938年4月16日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区。
委托代理人：程汉陵，湖北天空律师事务所律师。
被告：杨玉兰（系被告胡祖发之妻），女，1944年5月27日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区。
委托代理人：程汉陵，湖北天空律师事务所律师。
被告：武汉世纪方舟地产营销代理有限公司，住所地武汉市武昌区民主二路7号1层。
法定代表人：刘庆，该公司总经理。
原告王先高与被告胡祖发、被告杨玉兰、被告武汉世纪方舟���地产营销代理有限公司(以下简称方舟代理公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告王先高及委托代理人张智勤、被告胡祖发、杨玉兰共同委托代理人程汉陵、被告方舟代理公司法定代表人刘庆到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原告王先高、被告胡祖发、被告杨玉兰、方舟代理公司均同意在法院主持下进行调解。经本院调解，双方分歧较大，调解无效，调解期间不计算在审限内，本案现已审理终结。
原告王先高诉称：2016年8月22日，王先高与方舟代理公司签订《购房意向书》，约定由王先高购买方舟代理公司代理的胡祖发、杨玉兰所有的位于金沙苑A栋3单元4层4室的房屋〔房屋建筑面积93.65平方米，房屋所有权证号:武房权证昌字第××号，土地使用权证号：武昌国用（商2013）第8794号〕。房屋总价款为123万元，约定中介费为24600元。当日，王先高向方舟代理公司支付了中介费24600元及购房定金2000元。2016年8月23日，王先高与胡祖发、杨玉兰、方舟代理公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定王先高于2016年8月23日一次性将购房定金伍万元整支付给胡祖发、杨玉兰；约定于2016年9月20日前办理此房屋产权过户手续。合同签订后，王先高履行了自己支付定金的义务，但胡祖发、杨玉兰违反合同约定，拒绝办理过户手续，导致本次交易无法继续履行。《武汉市存量房居间（买卖）合同》中约定“本合同一经签订，无论甲乙双方任何一方违约造成交易终止的，约定（定金的两倍）及中介服务费（成交金额的2%）均由违约方支付。”故王先高对胡祖发、杨玉兰享有返还购房定金5万元及10万元违约金的权利。《购房意向书》约定“甲乙双方签订本意向书后，不得违约，否���违约方应支付守约方违约金2000元整作为赔付。”因胡祖发、杨玉兰、方舟代理公司的原因导致合同无法履行，原告为保护合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告胡祖发、被告杨玉兰返还原告购房定金5万元，并支付合同违约金10万元；2、被告方舟代理公司返还原告购房中介费24600元、购房定金2000元，并支付违约金2000元；3、被告承担本案诉讼费。2016年11月24日，在本案审理过程中，原告王先高要求增加一项诉讼请求即解除2016年8月23日原告与三被告签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》。
原告王先高为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、2016年8月22日《购房意向书》一份、《收据》一份。拟证明，原告与被告方舟代理公司签订购房意向合同，并于2016年8月22日支付购房定金2000元。
证据二、《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份、2016年8月23日定金收条一份、2016年8月23日缴纳中介费收条一份。拟证明，原告与被告胡祖发、杨玉兰、方舟代理公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定原告以房屋总价123万元购买位于武昌区中南路街金沙路金沙苑A栋3单元4层4室，房屋建筑面积93.65平方米的房屋，原告于2016年8月23日支付定金5万元（收款人为胡祖发），交纳中介费24600元。
证据三、房屋所有权证及土地使用权证复印件各一份。拟证明，位于武昌区中南路街金沙路金沙苑A栋3单元4层4室（房屋建筑面积93.65平方米，套内建筑面积85.24平方米，所有权人为胡祖发）的房屋所有权人属于胡祖发个人所有，不存在共有情况。
证据四、电话录音7份。拟证明，三被告未按合同履行相应义务，构成违约的事实。
被告胡祖发辩称：1、原告解除三方签订的房屋买卖合同没有法律依据，原告增加解除房屋买卖合同的诉求，证明其已构成新的违约；2、本案“房屋买卖合同”无效，原告诉称其于2016年8月23日与被告胡祖发、杨玉兰、方舟代理公司签订了《存量房居间（买卖）合同》与事实不符，事实是原告与被告方舟代理公司明知被告杨玉兰不在现场且又未授权情况下，采取欺诈并恶意串通，误导胡祖发冒签被告杨玉兰的名字，故原告并非善意购房人，且具有明显过错。根据婚姻法、物权法、合同法相关规定，共同共有的房屋未经另一共有人同意（签字确认），其处置（买卖）无效。且原告王先高购房意思表示不真实，事后得知，王先高虚假购房，隐瞒真相，与中介恶意串通，擅自变更为一个叫“王忠”的向银行申请按揭贷款购房，违反了相关法规；3、不论合同是否有效，原告与被告方舟代理公司明显违约。原告没有依约向银行申请贷款，而是隐瞒真相，变更为一个叫“王忠”的买方向银行申请按揭贷款。违反了房屋买卖合同第三条第二款第（3）项“在办理产权过户前十五个工作日，由乙方（原告）向银行申请商业按揭贷款”的规定。原告隐瞒、变更了购房人及贷款人，违反了合同第十三条“不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”的规定。原告以他人名义贷款骗取国家银行资金，更系违法。故原告无权要求返还定金，还应承担违约赔偿责任。被告方舟代理公司提供虚假信息，串通原告“一房两买”。作为专业经营房产中介的被告方舟代理公司，明知原告不能办理按揭贷款、不是真实的购房人，却欺骗被告胡祖发、杨玉兰并隐瞒真相，与原告串谋以“王忠”名义购房及办理按揭贷款，操控“一房两买”。既与原告共同违反了合同第三条第二款第（3）项规定，也直接违反��合同第十三条“不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”的规定。故被告方舟代理公司除应无条件返还被告胡祖发房屋“二证”原件外，还应承担违约赔偿责任。另，被告方舟代理公司以“保管”名义收取的3万元也应无条件返还。综上事实理由，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，判令其承担违约赔偿责任，维护年逾八十老人的合法权益。
被告杨玉兰辩称：1、原告解除三方签订的房屋买卖合同没有法律依据，原告增加解除合同的诉求证明其已构成新的违约；2、本案“房屋买卖合同”无效。原告诉称其于2016年8月23日与被告胡祖发、杨玉兰、方舟代理公司签订了《存量房买卖合同》不是事实。被告杨玉兰从未与原告签订合同，没见过也不认识原告，不同意也没有委托或授权被告胡祖发代为签字卖房。原告与被告方舟代理公司明知被告杨玉兰不在现场又未授权，仍欺诈、误导被告胡祖发冒签被告杨玉兰的名字，试图恶意造成购房事实。故原告具有明显过错，非善意购房人，因而合同无效。该房属答辩人与被告胡祖发婚后共同财产，根据相关法规，共有人对共同共有的房产，享有平等地处分权，未经其他共有人同意，任何一方擅自处分共有房产是无效的，更何况是在原告与被告方舟代理公司欺诈并恶意串通购房情况下的“处分”；3、不论合同是否有效，原告与被告方舟代理公司明显违约。原告没有依约向银行申请贷款，而是隐瞒真相，变更为一个叫“王忠”的买方向银行申请按揭贷款。违反了合同第三条第二款第（3）项“在办理产权过户前十五个工作日，由乙方（原告）向银行申请商业按揭贷款”的规定。原告隐瞒、变更了购房人及贷款人，违反了合同第十三条“不得故意隐瞒与订立合同��关的重要事实或提供虚假情况”的规定。原告以他人名义贷款骗取国家银行资金，更系违法。故原告无权要求返还定金，还应承担违约赔偿责任。被告方舟代理公司提供虚假信息，串通原告“一房两买”。作为专业经营房产中介的被告方舟代理公司，明知原告不能办理按揭贷款、不是真实的购房人，却欺骗被告胡祖发、杨玉兰，并隐瞒真相，与原告串谋以“王忠”名义购房及办理按揭贷款，操控“一房两买”。既与原告共同违反了合同第三条第二款第（3）项规定，也直接违反了合同第十三条“不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”的规定。故被告方舟代理公司除应无条件返还被告胡祖发房屋“二证”原件外，还应承担违约赔偿责任。另，被告方舟代理公司以“保管”名义收取的3万元也应无条件返还。综上事实理由，请求法院依法驳回原告的全���诉讼请求，判令其承担违约赔偿责任，维护年逾八十老人的合法权益。
被告胡祖发、被告杨玉兰为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据一、《结婚证》（2013.6.3.遗失补发）。拟证明，胡祖发、杨玉兰于1968年3月12日登记结婚。
证据二、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》各一份，拟证明，位于武昌区金沙路金沙苑A栋3单元4层4室的房屋属胡祖发、杨玉兰婚后共同共有的房产。
证据三、2016年8月23日《武汉市存量房居间（买卖）合同》。拟证明，该合同买方签名为“王先高”，卖方签名中“杨玉兰”非本人签字，也非杨玉兰委托或授权他人签字，因而该合同无效。
证据四、2016年9月7日在工商银行武昌支行用手机拍摄的《房地产抵押承诺》、《承诺书》、《谈话记录》、《授权书》、《委托转账付款授权���》5份6页文件的照片。拟证明，1、原告王先高违反合同第三条约定，未到银行办理贷款手续。2、原告与被告方舟代理公司欺诈并恶意申通，隐瞒真相，将买方和按揭贷款人变更为“王忠”，构成实质性违约。3、原告与被告方舟代理公司违反了合同第十三条“不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”的约定。
证据五、2016年8月23日，被告方舟代理公司收取原告购房定金的收据。拟证明，被告方舟代理公司收取原告购房定金5万元，被告胡祖发、杨玉兰实际只收到了2万元，被告方舟代理公司收取的3万元应返还。
证据六、2016年8月23日，《房屋权属原件保管收据》，拟证明，被告方舟代理公司收取的被告胡祖发、杨玉兰的房屋“二证”原件应返还。
证据七、2016年8月23日，被告方舟代理公司收取原告购房定金收取二手房贷款服务费、工本费的收据，用以证明二手房贷款服务费、工本费收取王忠的二手房贷款服务费、工本费共计5870元。
被告方舟代理公司辩称：我公司同意解除房屋买卖合同；第二项诉讼请求与我公司无关；第三项诉讼请求要求我公司返还中介费、违约金、定金我公司不同意。签订合同的事实属实，关于购房意向金2000元，我公司已履行中介服务，收取的2000元不应退还原告；中介服务费是谁违约谁承担，根据三方签订的房屋买卖合同附加条款第一条：本合同已经签订无论买卖双方任何一方违约，造成交易中止的，违约金、定金的2倍及中介服务费成交金额2%均由买卖双方的违约方支付。中介方主要是促成买卖双方的交易，买卖双方签订了合同后，我公司已经履行了合同义务，后期只是中介方负责配合买卖双方办理过户手续。因为该合同中的卖方未办理贷款手续及过户义务，导致买卖合同无法履行，此案中介费是由违约方支付。签合同时卖方胡祖发是一个人带着杨玉兰的身份证，户口本、结婚证到中介处签订的买卖合同。合同附加条款的第五条：买方承诺在签订本合同时，就此房产出售的所有事项，与此房产所有相关人员及家属已协商一致，若因此造成纠纷，导致本合同无法继续履行，则由卖方承担全部相关违约责任。
被告方舟代理公司未向本院提交证据。
经庭审举证、质证，对原告王先高提交的证据一，被告胡祖发、被告杨玉兰认为与其无关，被告方舟代理公司无异议；对原告王先高提交的证据二，被告胡祖发对《武汉市存量房居间（买卖）合同》的真实性无异议，但认为合同中共有权人“杨玉兰”的签字是胡祖发在中介的要求下代杨玉兰签的，合同第六页“杨玉兰”的签字也是胡祖发签的。被告杨玉兰认为自己没有到场签订合同，因此对《武汉市存量房居间（买卖）合同》的真实性有异议。被告方舟代理公司对《武汉市存量房居间（买卖）合同》的真实性无异议，同时认为，胡祖发是拿着所卖房屋的房产证、土地证原件和胡祖发、杨玉兰两人的身份证、户口本、结婚证来签订合同。胡祖发对2016年8月23日定金收条的真实性无异议，但认为，定金收条虽是胡祖发出具的，金额是5万元，但实际只收到了2万元，另外3万元是方舟代理公司收取了。被告方舟代理公司对2016年8月23日定金收条无异议，同时认为，定金5万元，胡祖发委托其代收保管3万元，王先高直接给付胡祖发的是2万元。被告胡祖发认为2016年8月23日缴纳中介费收条与其无关，被告方舟代理公司对中介费收据金额是24600元没有异议，但认为实际中介收到的中介费是22000元；对原告王先高提交的证据三，被告胡祖发对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为该房产属于夫妻共同财产，胡祖发在杨玉兰不知情的情况下向被告方舟代理公司提供了该房屋的两证及结婚证、双方的户口及身份证。被告杨玉兰认为其对胡祖发向被告方舟代理公司提供该房屋的两证及结婚证、双方的户口及身份证均不知情，该房屋属于夫妻共同财产。被告方舟代理公司对该证据的真实性没有异议，同时称现在两证原件还在公司，胡祖发向其提供了该房屋的两证及结婚证、双方的户口及身份证；对原告王先高提交的证据四，因录音1、2份均属于与本案无关人员的录音，不符合证据要件，本院当庭向原告王先高释明不予质证。
对被告胡祖发、被告杨玉兰提交的证据一，原告、被告方舟代理公司均无异议；对被告胡祖发、被告杨玉兰提交的证据二，原告王先高对该证据的真实性没有异议，但认为，房产证登记的时间是2013年7月5日，而胡祖发、杨玉兰的结婚证是2016年6月3日补发的，房产证上是胡祖发一个人的名字。被告方舟代理公司对该证据无异议；对被告胡祖发、被告杨玉兰提交的证据三，原告王先高对该证据的真实性没有异议，但认为，合同上是胡祖发代杨玉兰签字的，合同应该有效。被告方舟代理公司对该证据无异议；对被告胡祖发、被告杨玉兰提交的证据四，原告王先高认可该事实，但认为，王忠是其儿子，贷款是以谁的名义办理与本案无关，买房人是王先高，贷款是以王忠的名义办理的，王先高购买诉争房屋是准备为儿子王忠做婚房，胡祖发事先是知道的，在签订合同的时候原告也跟胡祖发说过。被告方舟代理公司认可该事实，但认为，胡祖发和杨玉兰知道王忠是王先高的儿子，胡祖发和杨玉兰去工商银行武昌支行与王先高的���子王忠签订了二手房按揭房贷款手续，上面有杨玉兰的签字，杨玉兰是知情的；对被告胡祖发、被告杨玉兰提交的证据五，原告王先高对真实性没有异议，但证明目的与其无关，被告方舟代理公司对该证据无异议；对被告胡祖发、被告杨玉兰提交的证据六，原告王先高称其未见过该收据，被告方舟代理公司对该证据无异议；对被告胡祖发、被告杨玉兰提交的证据七，原告王先高对真实性无异议，但认为该证据与本案无关，被告方舟代理公司认为该证据的真实性无法确认。
对上述原、被告无异议的证据，本院确认其证明力。对上述原、被告有异议、有争议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。
根据上述原、被告双方举证、质证、本院认���及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下基本事实：
1968年3月12日，胡祖发与杨玉兰登记结婚。2013年7月5日，胡祖发在武汉市武昌区房屋管理局登记并领取了本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》买卖标的物所涉房屋即位于武汉市武昌区金沙路金沙苑A栋3单元4层4室的房屋房屋所有权证［房屋所有权人登记为胡祖发，房屋所有权证号:武房权证昌字第××号］和国有土地使用证［土地使用权人登记为胡祖发，国有土地使用证号:武昌国用（商2013）第8794号］。
2016年8月22日，买方王先高、中介方舟代理公司签订《购房意向书》，约定，王先高购买方舟代理公司代理的位于金沙苑A栋3单元4层4室的房屋，房屋总价款为123万元，王先高在签订意向书时向方舟代理公司支付购房定金2000元，在与卖方签订《存量房居民（买卖）合同》时向方舟代理公司支付中介费24600元。
2016年8月23日，卖方（甲方）胡祖发、杨玉兰，买方（乙方）王先高，经纪代理方（丙方）方舟代理公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》。该买卖合同约定概括如下：一、甲方所有的房屋坐落于武汉市武昌区金沙路金沙苑A栋3单元4层4室，建筑面积93.65平方米，房屋所有权证号：武房权证昌字第××号，土地使用证号：武昌国用（商2013）第8794号。二、房屋交易成交价壹佰贰拾叁万元整（￥1230000.00）。三、付款方式约定：分期付款：1、甲方委托丙方代收的：甲方于2016年8月23日一次性将购房定金叁万元整一次性支付经丙方保管。2、乙方直接付款给甲方的：(1)乙方于2016年8月23日一次性将购房定金伍万元整一次性支付经甲方；（2）甲乙方双方办理此房产产权过户时，见署名为乙方的《武汉市房屋交易告知书》时，乙方即把房款捌拾万元整一次��支付给甲方；（3）余款叁拾捌万元整，在甲乙方双方办理产权过户前十五个工作日，由乙方向银行申请商业按揭贷款，银行审批通过后，见署名为乙方的《不动产权证书》及它项权证1-15个工作日，贷款银行将此房款一次性支付给甲方，实际贷款额度由所办理贷款手续的银行审批通过批准额度为准，不足部分由乙方以现金的方式在办理过户手续时一次性支付给甲方。由四、在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订之日，乙方按宗需向丙方支付经纪代理费用贰万肆仟陆佰元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%，计贰万肆仟陆佰元，甲乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费的100%，计贰万肆仟陆佰元。五、本合同签订之日，甲、乙方须���供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证，户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙方提供相关证件齐全后叁个工作日内协助办理过户手续。交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方。六、附加条款：1、本合同一经签订，无论甲乙双方任何一方违约造成交易终止，违约金（定金的两倍）及中介服务费（成交金额的2%）均由违约方支付。2、乙方承诺在签订此房产买卖居间合同当天将中介服务费贰万肆仟陆佰元整一次性支付给丙方，否则愿意承担每逾期一日按全额中介服务费1％的违约金。3、甲乙双方约定于2016年9月20日前办理此房产产权过户手续。4、甲方承诺，在签订本合同时，就此房产出售的所有事项与此房产所有相关人员及家属已协商一致，若因此造成纠纷，导致本合同无法继续履行，则由甲方承担全部相关违约责任。胡祖发在“甲方（卖方及配偶）”处及合同第6页“甲方（卖方）”处签名捺印，并在“房产共有权人”处及合同第6页“甲方（卖方）处”签了“杨玉兰”的名字。方舟代理限公司在“丙方（经纪代理方盖章）”处加盖合同专用章。本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》签订后，2016年8月23日，王先高向胡祖发、方舟代理公司支付定金及中介服务费。胡祖发向王先高出具了《定金收条》一份。该《定金收条》载明内容如下:今收到王先高购买位于武汉市武昌区金沙路金沙苑A栋3单元4层4室的房屋定金人民币伍万元整。交易完成后，该定金充当房款。同日，方舟代理公司向王先高出具了《收据》一份。该《收据》载明内容如下:交款单位:王先高，收款方式:现金，人民币贰万肆仟陆佰元整，24600.00，收款事由:中介服务费(购买位于武昌区金沙路金沙苑A栋3单元4层4室)。同日，胡祖��向方舟代理公司支付定金3万元。该《收据》载明内容如下:交款单位胡祖发、收款方式现金、人民币叁万元(30000元)、收款事由购房定金。在本案庭审过程中，王先高、胡祖发、方舟代理公司三方确认:王先高实际支付给胡祖发房屋定金为2万元，另3万元由胡祖发委托方舟代理公司代为保管，并作为胡祖发向方舟代理公司支付定金3万元。王先高、方舟代理公司双方确认:王先高实际支付给方舟代理公司中介服务费22000元(此款含有王先高向方舟代理公司应支付的购房“意向金”2000元)。此后，在上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》履行过程中，因王先高认为胡祖发、杨玉兰、方舟代理公司的违约，导致上述合同无法履行，为保护自身合法权益，故诉至本院，请求判如所请。
另查明，在本案庭审过程中，王先高、胡祖发、方舟代理公司三方自认:王先高以“王��”的名义向工商银行武昌支行申请办理本案二手买卖房屋抵押银行贷款时，因王先高与胡祖发为此发生争议，导致本案二手买卖房屋抵押银行贷款未完成。
本案争议的焦点问题。
关于本案卖方胡祖发与买方王先高、经纪代理方舟代理公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》的法律效力问题。
胡祖发、杨玉兰认为，房屋共有人杨玉兰未同意未授权未签订房屋买卖合同。王先高与方舟代理公司明知杨玉兰不在现场且又未授权情况下，采取欺诈并恶意串通，误导胡祖发冒签杨玉兰的名字，故王先高并非善意购房人，且具有明显过错。根据婚姻法、物权法、合同法相关规定，共同共有的房屋未经另一共有人同意（签字确认），其处置（买卖）无效。且王先高购房意思表示不真实，其虚假购房，隐瞒真相，与方舟代理公司恶意串通，擅自变更为“王忠”向银行申请按揭贷款购房，违反了相关法规，因此，《武汉市存量房居间（买卖）合同》无效。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十八条、第五十九条、第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是��等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定。以上法律规定及司法解释是判断本案房屋买卖合同是否具有法律效力的法律标准。并且还应结合本案已发生的法律事实进行综合判断。另依据本案中卖方胡祖发与买方王先高、经纪代理方舟代理公司签订的上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》合同附加条款中有“卖方胡祖发承诺，在签订本合同时，就此房产出售的所有事项与此房产所有相关人员及家属已协商一致，若因此造成纠纷，导致本合同无法继续履行，则由甲方承担全部相关违约责任”的明确约定。并结合本案中卖方胡祖发在与买方王先高、经纪代理方舟代理公司在签订、履行上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》时，卖方胡祖发由其女儿陪同情形下，向买方王先高、经纪代理方舟代理公司出示了所卖房屋的房屋所有权证及所卖房屋所有权人胡祖发与杨玉兰双方的居民身份证、户口簿、结婚证的法律事实。虽然本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》中“杨玉兰”的签名由其夫胡祖发代签，但买方王先高有理由相信出卖房屋是胡祖发和杨玉兰夫妻双方的共同意思表示。原告王先高在经方舟代理公司中介与被告胡祖发签订购买本案诉争房屋买卖合同前，对所买该房屋进行了实地考察，查验了所买房屋权属两证，了解了房屋权属状况，基本尽到合同的审查义务；原告王先高作为善意买受人，其与胡祖发、方舟代理公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效。故本院确认，���上述签订和履行本案武汉市存量房居间（买卖）合同买卖过程中，均系买卖房屋各方真实意思表示，买卖标的确定，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定。本案武汉市存量房居间（买卖）合同属有效合同。
被告胡祖发、杨玉兰没有提供本案买方王先高与中介代理方舟代理公司有双方串通、骗取卖房人胡祖发、杨玉兰夫妻的情形相应证据和有采取欺诈、胁迫等手段，使卖房人胡祖发、杨玉兰夫妻在违背真实意思的情况签订上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》的相应证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被告胡祖发、杨玉兰应承担举证不能的法律责任。故被告对胡祖发、杨玉兰认为上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》合同无效，请求法院驳回对其诉讼请求的抗辩主张，本院不予支持。
二、关于���案《武汉市存量房居间（买卖）合同》履行过程中，王先高、胡祖发、杨玉兰、方舟代理公司谁违约及导致本案武汉市存量房居间（买卖）合同无法继续履行的根本原因的问题。
被告胡祖发、杨玉兰认为，买方王先高没有依约向银行申请贷款，而是隐瞒真相，变更为一个叫“王忠”的买方向银行申请按揭贷款。违反了合同第三条第二款第（3）项“在办理产权过户前十五个工作日，由乙方（原告）向银行申请商业按揭贷款”的规定。王先高隐瞒、变更了购房人及贷款人，违反了合同第十三条“不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”的规定。王先高以他人名义贷款骗取国家银行资金，更系违法。方舟代理公司作为专业房产中介，明知王先高不能办理按揭贷款、不是真实的购房人，却欺骗胡祖发、杨玉兰并隐瞒真相，与王先高串谋以“王忠”名义购房及办理按揭贷款，操控“一房两买”，既与王先高共同违反了合同第三条第二款第（3）项规定，也直接违反了合同第十三条“不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”的规定。
被告方舟代理公司认为，胡祖发和杨玉兰知道王忠是王先高的儿子，胡祖发和杨玉兰去工商银行武昌支行与王先高的儿子王忠签订了二手房按揭房贷款手续，上面有杨玉兰的签字。
原告王先高则认为，王忠是其儿子，贷款是以谁的名义办理与本案无关，买房人是王先高，贷款是以王忠的名义办理的，王先高购买诉争房屋是准备为儿子王忠做婚房，胡祖发事先是知道的，在签订合同的时候原告也跟胡祖发说过。
关于本案买房人王先高违约问题。本院认为，在履行本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》过程中，买房人王先高欲以其子“王忠”的名义申请诉争房屋的银行贷款的行为，明显与本案上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》的约定不一致，王先高欲以其子“王忠”的名义办理银行贷款，本应与出卖方胡祖发、杨玉兰共同协商达成一致。庭审中，买房人王先高自述其在购买诉争房屋时已告知胡祖发其购买诉争房屋是为其子“王忠”作为婚房使用。中介方舟代理公司也自述买方胡祖发、杨玉兰知道“王忠”是王先高的儿子，胡祖发和杨玉兰去工商银行武昌支行与王先高的儿子“王忠”签订了二手房按揭房贷款手续，上面有杨玉兰的签字。但原告王先高、被告方舟代理公司均不能提供充分证据，予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十六条的规定，原告王先高应承担举证不能的法律责任。对原告王先高、被告方舟代理公司认为，出卖方胡祖发���杨玉兰知道并同意将买方王先高变更为王先高儿子“王忠”和将银行贷款方王先高变更为“王忠”名义办理银行贷款的抗辩主张。本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第一百零七条的规定，原告王先高未经买卖双方协商一致，单方面以“王忠”名义申请、办理本案买卖二手房屋抵押按揭银行贷款并变更上述房屋买卖合同买房人的行为，构成违约行为。原告王先高应当承担相应的违约责任。故对被告胡祖发、杨玉兰要求原告王先高承担违约责任的抗辩主张，本院予以支持。
2、关于本案卖房人胡祖发、杨玉兰违约问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百三十六条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条第一款的规定和��手房屋买卖合同交易的基本目的和交易习惯。本院认为，二手房房屋买卖合同是一种典型的双务合同。卖房人与买房人互为给付，双方都享有一定的权利，又都负有相应的义务。卖房方负有交付二手房房屋并转移其所有权于买房人的义务，买房方也同时负有向卖方支付价款的义务。一方的义务也正是对方的权利。对于卖房人来说交易的基本目的是受领所卖二手房房屋对价价款，同时，卖房人应当按合同约定或者交易习惯向买房人交付买卖标的物(即房屋)和提取标的物单证以外的有关单证和资料(即房屋相关单证和协助买房人办理并提供所卖二手房房屋权属、登记变更、抵押等所需资料)。这也是卖房人的基本合同义务和从合同义务。另依据本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》中关于房款分期支付“(3)余款人民币叁拾捌万元整，在甲乙方双方办理产权过户前十五个��作日，由乙方(即买房人王先高)向银行申请商业按揭贷款，银行审批通过后，见署名为乙方(即买房人王先高)的《不动产权证书》及它项权证1-15个工作日，贷款银行将此房款一次性支付给甲方(即卖房人胡祖发、杨玉兰)，实际贷款额度由所办理贷款手续的银行审批通过批准额度为准，不足部分由乙方以现金的方式在办理过户手续时一次性支付给甲方。”的约定。作为卖房人胡祖发、杨玉兰应当将所卖二手房屋权属资料(办理二手房屋抵押贷款的所需相关资料)主动提供给买房人王先高并协助其到相关贷款银行办理完所卖二手房屋银行贷款手续。从而实现依约受领所卖二手房房屋对价价款38万元的合同权利。卖房人胡祖发、杨玉兰上述应履行的合同义务，属本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》卖房人胡祖发、杨玉兰应当履行的基本合同义务。而且，在房屋交易过程中���卖房人的合同目的是获取房屋价款，买房人的主要义务是按合同约定支付房屋对价款，买房人以第三人名义办理贷款并支付给卖房人，并不必然导致卖房人合同目的的落空。在现今二手房交易市场中履行完成交易的实例中，买房人以第三人名义办理银行贷款后支付全部买房款给卖房人而履行完成合同交易义务的情形，属现今二手房交易形成的普遍交易习惯。结合本案的事实，上述二手房买卖合同约定的买卖标的物即买卖房屋的价款为123万元，银行贷款金额为38万元。因此，买房人王先高单方以“王忠”的名义申请诉争房屋的银行贷款的行为，并不必然影响卖房人胡祖发、杨玉兰获取上述合同价款目的的实现。当买房人王先高为了银行贷款手续顺利进行提出将买房人、贷款人变更为其子王忠时，胡祖发、杨玉兰应当与王先高事前协商处理，就上述买卖房屋合同中约定的原买房人“王先高”变更为“王忠”的相关条款及买卖条件重新协商一致，以促成本案房屋交易的完成。如在双方仍不能协商达成一致意见后，卖房人胡祖发、杨玉兰可要求合同约定的买房人王先高，继续按合同约定以买房人王先高名义办理银行贷款手续。而不应主动采取阻碍买房人王先高为完成合同约定的给付义务而进行的积极履约行为，更不应采取不适当履行的行为即作为本案房屋买卖合同的债权人受领迟延的行为。故意拖延本案房屋买卖合同交易的完成。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条的规定，本院认定，卖房人胡祖发、杨玉兰上述迟延履约行为，也构成违约行为。被告胡祖发、杨玉兰也应当承担相应的违约责任。庭审中，卖房人胡祖发、杨玉兰自述，2016年8月底，胡祖发不愿意卖房子了，因为签完合同后杨玉兰不��意，买房人王先高也没有向胡祖发支付首付款80万元，且买房人王先高没有到银行去办理贷款，胡祖发觉得受骗了。根据本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》的约定，买房人王先高应于双方办理诉争房屋产权过户时，见署名为王先高的《武汉市房屋交易告知书》时，一次性支付给卖房人胡祖发首付款80万元。因双方并未办理本案买卖房屋产权过户，首付款支付的条件并未成就，卖房人胡祖发以买房人王先高未支付首付款80万元为由单方面终止合同，无法律依据。因此，卖房人胡祖发以签订合同后其妻杨玉兰不同意、王先高也未向胡祖发支付首付款80万元、买房人王先高没有到银行去办理贷款为由单方面终止合同的履约行为，无法律依据，其行为也构成违约。被告胡祖发应当承担相应的违约责任。故对原告王先高要求被告胡祖发、杨玉兰承担违约责任的诉讼主张，本院予以支持。
3、关于本案居间方方舟代理公司是否违约问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，方舟代理公司作为本案房屋买卖合同的居间方，应按照该合同的约定及行业管理规则为购房人王先高及卖房人胡祖发、杨玉兰提供合理的居间服务，而且此居间服务还应包括为购房人王先高、卖房人胡祖发、杨玉兰保管交易的房产权属证照并协助办理房产过户、交房等交易事务。根据上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》的约定，方舟代理公司作为居间方，在本案居间房屋交易过程中，方舟代理公司已促成本案房屋买卖双方签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》成立并生效。虽然在本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》签订时有一定的瑕疵，但该公司已尽到作为中介���相应合同义务和协助、审慎义务。被告胡祖发、杨玉兰认为方舟代理公司明知王先高不能办理按揭贷款、不是真实的购房人，却欺骗胡祖发、杨玉兰并隐瞒真相，与王先高串谋以“王忠”名义购房及办理按揭贷款，操控“一房两买”的违约行为应承担违约责任和要求撤销本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》的抗辩主张。因被告胡祖发、杨玉兰并未提供充分证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被告胡祖发、杨玉兰应承担举证不能的法律责任。对胡祖发、杨玉兰的上述抗辩意见，本院不予采信。
综上所述，本院认为，各方于2016年8月22日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效，方舟代理公司已尽到相应服务义务，在上述存量房居间（买卖）合同履行过程中，因买卖双方当事人未就诉争房屋的买��条件及约定重新协商一致，从而导致本案存量房居间（买卖）合同未继续履行，买卖双方当事人均存在违约行为。现买房人王先高要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，对原告王先高要求解除本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》的诉讼请求，本院予以支持。上述存量房居间（买卖）合同解除后，卖房人胡祖发、杨玉兰应返还买房人王先高支付的购房定金。对原告王先高要求被告胡祖发、杨玉兰应返还王先高支付的购房定金50000元的诉请合法有据，本院予以支持。因原告王先高在履行上述存量房居间（买卖）合同中有违约行为，故对原告王先高要求方舟代理公司返还中介费并支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。本案中，买房人王先高于2016年8月22日向方舟代理公司支付购房意向金2000元，已转计入2016年8月23日向卖房人胡祖发支付的购房定金50000元中，故对原告王先高要求方舟代理公司返还该购房意向金2000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。因在本案上述存量房居间（买卖）合同履行过程中，买房人王先高与卖房人胡祖发、杨玉兰双方均存在违约行为，导致本案二手房交易失败，鉴于买受人王先高为本案二手房屋买卖交易向方舟代理公司支付中介服务费22000元，因本案二手房屋买卖交易失败有直接经济损失。故本院根据卖房人胡祖发、杨玉兰和买房人王先高在本案二手房屋交易过程中的违约行为和过错行为，酌情确定由卖房人胡祖发、杨玉兰承担王先高的中介服务费经济损失11000元（22000元×50％=11000元）。
依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华��民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第五十八条、第五十九条、第六十条、第九十四条、第一百三十条、第一百三十二条、第七十七条、第八十八条、第一百零七条、第一百零八条、四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告王先高、被告胡祖发、杨玉兰、武汉世纪方舟房地产营销代理有限公司于2016年8月23日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；
二、被告胡祖发、被告杨玉兰于本判决生效之日起十日内返还原告王先高购房定金50000元；
三、被告胡祖发、被告杨玉兰于本判决生效之日起十日内赔偿原告王先高损失11000元；
四、驳回原告王先高的其他诉讼请求。
本案案件受理费3872元、减半收取1936元，由原告王先高承担2547元，被告胡祖发、杨玉兰承担1325元（此款原告王先高已垫付，由被告胡祖发、杨玉兰连同上述款项于本判决生效之日起十日内一并支付给原告王先高）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市','2018-09-22
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