黑龙江省齐齐哈尔农垦法院
民 事 判 决 书
[2016]黑81**民初119号
原告岳德仁，男，汉族。
委托代理人陈文革，黑龙江陈文革律师事务所律师。
被告齐齐哈尔市天伦王朝房地产开发有限公司。
法定代表人崔英德，该公司总经理。
委托代理人陶志明，该公司职工。
原告岳德仁与被告齐齐哈尔市天伦王朝房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告岳德仁于2016年2月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告岳德仁委托代理人陈文革、被告齐齐哈尔市天伦王朝房地产开发有限公司委托代理人陶志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月17日原告岳德仁与被告齐齐哈尔市天伦王朝房地产开发有限公司（以下简称齐市天伦王朝房地产开发公司）签订商品房买卖合同。合同约定原告购买被告开发建设的齐齐哈尔市铁锋区齐齐哈尔种畜场千禧名仕小镇13号楼2单元601号楼房，面积为78.39平方米，同时赠送阁楼，阁楼面积不在产权面积内，被告承诺所赠送阁楼免除取暖费等一切费用，房屋总价款376,601.00元。原被告同时在合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权权属证书的，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。原、被告签订合同后，原告支付了全部房款，被告于2014年4月24日将该房交付原告入户居住。但自原告入户后至今已经远远超出了365天，被告齐市天伦王朝房地产开发公司并没有给原告办理产权权属证书。原告现诉至法院，要求被告依据合同约定支付原告违约金11,298.03元，要求被告停止或协调停止收取阁楼取暖费等费用。
被告辩称：目前小区一期已经可以开据销售发票，马上就可以办理产权了，小区二期目前正处于省农垦工程质量监督站备案验收阶段，目前还没有来验收，被告也经常与验收单位联系，如果验收结束，被告就可以备案，备案之后就可以办理销售许可，再进行交纳税款之后就可以办理房屋产权证书了。被告不同意支付违约金，因为行政机关验收手续没有办理，责任不在于我们。阁楼不收取取暖费的事情我们不清楚，被告也不知道是谁承诺的这件事情，而且合同上也没有体现不收取阁楼取暖费用，楼房建完后的两年我公司代供热企业收取取暖费，实际上被告只是按照房照的面积收取的取暖费，而且2014年被告和供热公司结算的时候都把阁楼的取暖费交给供热公司了。2015年取暖费就由供热公司直接收取了，与被告没有关系了，但阁楼没有收取物业费，因为物业公司是按楼房的面积收取的物业费。
庭审中，原告提供证据及被告质证情况：
1、买受人为岳德仁、廉桂娟，出卖人为齐市天伦王朝房地产开发公司的商品房买卖合同一份。证明2013年9月5日原告岳德仁在被告齐市天伦王朝房地产开发公司购买诉争房屋事实，同时证明被告未在交付房屋后365内给原告办理房屋权属证书，违约事实成立，应支付所付房款3%的违约金。被告对证据的真实性无异议，对证明支付3%违约金持有异议，认为未能办理房屋权属证书是行政机关的原因，与被告没有关系。
2、购房人为岳德仁、廉桂娟的商品房销售预收款专用发票两张。证明原告已交付全部购房款376,601.00元。被告无异议。
3、业主为廉桂娟的准迁证一张。证明被告于2014年4月24日已将房屋交付原告使用，至起诉时至交付房屋已超过365日，已构成违约。被告无异议。
4、廉桂娟、岳德仁结婚申请书复印件一份及廉桂娟出具的声明一份。证明原告岳德仁与廉桂娟为夫妻关系，诉争房屋为二人购买，廉桂娟同意岳德仁以原告身份进行诉讼。被告无异议。
庭审中，被告提供证据及原告质证情况：
[2012]房预（销）售证第08号商品房预（销）售许可证、[2013]房销售证第10号商品房销售许可证。证明被告有权对诉争房屋进行预售、销售。原告无异议。
综上，原告所举证据1能够证明原告及廉桂娟二人购买被告所开发的房屋以及双方就原告不能按期取得房屋产权权属证书约定违约责任的事实，本院予以采信。原告所举证据2能够证明原告与廉桂娟交付全部购房价款的事实，本院予以采信。原告所举证据3为原告与廉桂娟在物业管理单位办理入户手续的时间，能够证明该时间原告已实际占有其所购买的房屋的事实，即能够证明被告已将诉争房屋交付原告实际占有、使用，本院予以采信。原告所举证据4能够证明原告与廉桂娟为夫妻关系，且廉桂娟同意原告一人进行诉讼的事实，本院予以采信。被告所举证据能够证明诉争房屋已办理商品房预售、销售许可证的事实，本院予以采信。
根据上述采信的证据以及原告委托代理人、被告委托代理人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
2013年9月5日原告岳德仁同廉桂娟夫妻二人与被告签订商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发建设的齐齐哈尔市铁锋区齐齐哈尔种畜场千禧名仕小镇13号楼2单元601室，建筑面积78.39平方米，并赠送阁楼，每平方米价格为4,804.20元,总价款为376,601.00元。双方在合同中同时约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权权属证书的，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。原告于签订合同日交付被告购房款116,601.00元，2013年6月30日交付被告剩余房款260,000.00元。原告于2014年4月24日在齐齐哈尔秀水物业有限公司办理房屋进户手续。
另查明被告于2012年9月20日取得[2012]房预（销）售证第08号齐齐哈尔种畜场千禧名仕小镇1-28号楼商品房预售许可证，于2013年11月1日取得[2013]房销售证第201310号齐齐哈尔种畜场千禧名仕小镇1-28号楼商品房销售许可证。
本院认为，原被告签订商品房买卖合同合法有效，原告依约支付了房款，被告也依约将原告所购买的房屋交付原告使用。原被告在商品房买卖合同中约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权权属证书的，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故原被告的上述约定不违反法律规定。被告已于2014年4月24日将诉争房屋实际交付原告使用，至原告诉讼时2016年2月24日时止，被告交付原告使用房屋已超过原被告所约定的365日，被告亦未能将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案致原告不能办理房屋权属证书，责任不在于原告。被告辩解“不能及时办理房屋权属证书的原因是行政机关办理程序的问题，与被告无关”的辩解意见无证据支持，且被告为合同的相对方，应当向原告承担违约责任，被告和第三人之间的纠纷依照法律规定或者按照约定解决，故被告应依约按原告已支付房屋价款376,601.00元的3%承担违约责任，向原告支付违约金11,298.03元，本院予以支持。原告无证据证明原被告双方有就阁楼不收取取暖费等费用的约定,原告要求被告停止或协调停止收取阁楼取暖费等费用的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告齐齐哈尔市天伦王朝房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告岳德仁违约金11,298.03元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告齐齐哈尔市天伦王朝房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费82.00元，由被告齐齐哈尔市天伦王朝房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审 判 长 马 勇
审 判 员 张 伟
代理审判员 高靖锋
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 王 倩