湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘03民终265号
上诉人（原审原告）刘新平。
上诉人（原审原告）刘竹芬。
委托代理人刘新平，系上诉人刘竹芬之兄。
上诉人（原审原告）刘新学。
上诉人（原审原告）刘信，男，1992年3月15日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市岳塘区栗塘村**栋**号。
上诉人刘新学、刘信共同委托代理人张利元。
被上诉人（原审被告）肖江波。
委托代理人刘路兵，湘潭市岳塘区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）刘新志。
上诉人刘新平、刘新学、刘竹芬、刘信因与被上诉人刘新志、肖江波确认合同无效纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第1402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘新平、上诉人刘竹芬的委托代理人刘新平、上诉人刘新学、刘信的共同委托代理人张利元、被上诉人肖江波及其委托代理人刘路兵、被上诉人刘新志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告与第一被告的父母刘忠杰、许桂珍于2004年相继去世，留有坐落于湘潭市岳塘区霞城乡和平村三组67号房屋一栋。2006年11月29日，被告刘新志与非涉案房屋所在村村民、享有城镇户口的被告肖江波签订《转让房屋协议》一份，约定被告刘新志自愿将刘忠杰的私房一栋作价4.8万元转让给被告肖江波。上述协议签订后，被告肖江波向被告刘新志支付了购房款，由湘潭市岳塘区霞城乡和平村民委员会在协议上盖章，并在湘潭���国土管理局办理了变更登记，变更后户主姓名为肖江波。被告肖江波受让房屋后，对二楼房屋进行了翻建，并进行了外墙加贴瓷砖等装修。2015年5月9日，湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务所向被告肖江波下发《集体土地上房屋拆迁补偿安置通知书》，确定本案所涉房屋的各项拆迁补偿费合计403075.6元。原告以《转让房屋协议》应认定无效为由多次与被告协商未果，遂诉至法院并请求判如所请。另查明，刘忠杰之子刘新敏已于1998年去世，原告刘信系刘新敏的第一顺序唯一继承人。
原判认为，本案争议的焦点有二：一、原、被告之间《转让房屋协议》的效力问题。四原告诉称，父母死亡后遗产即涉案房屋没有进行分割，属于共同共有财产，被告刘新志在未征得原告的同意下，擅自处分共有财产，被告肖江波与其签订的房屋买卖协议无效，同时，土地属于集体所有，未征得村组同意，违反法律的规定，土地转让亦为无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，四原告以被告刘新志在与被告肖江波签订《转让房屋协议》时对房屋没有处分权为由主张合同无效没有法律依据，法院不予支持；被告肖江波辩称房屋系被告刘新志与前妻共建，其没有提供证据证实，本院对该辩称亦不予采信，但根据《中华人民共和国民法通则》的规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案所涉房产系农村集体土地上的农民住宅，根据“房地一体主义”的要求，建筑物占有范围内的土地随建筑物所有权的变更而一并处分，城市居民受让农民的房屋后，���与农村集体经济组织成员一起享有农村集体土地的使用权，这种转让行为是我国相关土地法律和行政法规严格禁止的，故两被告之间的《转让房屋协议》因违背了法律和政策的禁止性规定，而应被认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，被告肖江波以起诉没有时效中断情形，超过了诉讼时效为由主张合同有效的答辩意见，法院不予采纳。二、《转让房屋协议》被认定无效的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告刘新志与被告肖江波于2006年《转让房屋协议》，双方合同履行时间较长，作为买受人的被告肖江波在合同签订后对该房屋进行了翻建、装修且所添���的设施无法与原房屋进行区分，加之湘潭市人民政府发布了征收决定，向被告肖江波发放了《集体土地上房屋拆迁补偿安置通知书》，致该房屋不能返还。故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，法院依法不予支持。因涉案房屋所产生的拆迁补偿款项，应依《集体土地上房屋拆迁补偿安置通知书》所载明的内容，在扣除被告肖江波所支付的购房款外，按原、被告的过错程度进行分配。依据《中华人民共和国民法通则》的规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。被告刘新志隐瞒了房屋系其与四原告共有财产的事实向买受人肖江波出售房屋，被告肖江波基于相信原告享有处分权而与其签订《转让房屋协议》，而四原告在两被告签订协议后长达近十年时间内，怠于行使自己的权利，四原告与被告刘新志的共同行为致被告肖江波在受让本案所涉��屋后不能作为房屋的所有权人来主张权利，有违诚实信用原则。从对被告肖江波信赖利益保护的考虑，法院酌情认定四原告与被告刘新志对本纠纷中因合同无效导致被告肖江波信赖利益受损的情形承担75%的责任，故此享有25%的利益分配。按照两被告所签订的《转让房屋协议》及湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务所发放的《集体土地上房屋拆迁补偿安置通知书》确定的房屋拆迁补偿费用之间的价格差，四原告与被告刘新志应获得的拆迁补偿款为（403075.6元*25%）-48000元=52768.9元，被告肖江波所应获得的拆迁补偿款为403075.6元-52768.9元=350306.7元。基于涉案房屋已经变更登记至被告肖江波名下，且湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务所已向其发放《集体土地上房屋拆迁补偿安置通知书》的事实，被告肖江波在获得拆迁款后应将相应的拆迁款份额支付给四原告及被告刘新平。因此，对原告要求两被告返还房屋的诉讼请求，法院不予支持，对被告肖江波认为原告及被告刘新志应当保护其信赖利益的答辩意见，法院予以采纳。关于被告肖江波向被告刘新志所支付的购房款48000元，应认定为四原告和被告刘新志的共有财产，法院在本案中不予处理。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百零六条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，遂判决：一、确认被告刘新志与被告肖江波之间签订的《转让房屋协议》为无效合同；二、被告肖江波应于拆迁补偿款发放之日起十日内一次性支付原告刘新平、刘新学、刘竹��、刘信、被告刘新志拆迁补偿款52768.9元；三、驳回原告的其他诉讼请求。一审本案案件受理费1000、财产保全费1070元，合计2070元，由原告刘新平、刘新学、刘竹芬、刘信负担1242元；被告刘新志负担414元，被告肖江波负担414元。
一审宣判后，刘新平、刘新学、刘竹芬、刘信不服，向本院提起上诉称:一、原审程序违法，上诉人在一审立案后并申请了财产保全，于2015年7月10日交纳了财产保全费1070元，但在判决后，上诉人都没有收到原审法院的民事裁定书，也没有在本判决中列明财产保全费用的承担，其行为损害了上诉人的合法权益，属于程序违法。二、原审认定事实错误。1、原审认定湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务所发放的集体土地上房屋拆迁补偿安置通知书，系国家机关依职权制作的公文书证系错误的。因岳塘区土地和房屋征收事务所是中介组织，不具有国家机关赋予的行政职权，它制作的相应文书不具有行政行为，只是一种民事行为。2、原审认定岳塘区土地和房屋征收事务所向被上诉人发放了房屋拆迁补偿安置通知书为由，致房屋不能返还是错误的。据上诉人了解，该通知书发放后被上诉人并未签收，更没有与拆迁事务所签订补偿安置协议，该房屋及征收范围目前并没有拆迁，上诉人在一审立案时已申请了财产保全，完全有时间、有条件做到该房屋返还给上诉人。3、原审认定购房款48000元为共有财产是错误的，且自相矛盾。原审一方面认定被上诉人肖江波支付被上诉人刘新志购房款48000元，是与上诉人的共有财产；一方面又认定在本案中不予处理。三、原审认定的责任分担及利益分配原则是错误的。原审认定上诉人怠于行使自己的权利及有违诚实信用原则与被上诉人刘新志共同承担75%的责任是错误的。��诉人在知道拆迁消息后，立即与事务所进行了联系，在得知该房屋被转让后，多方寻找被上诉人刘新志，得到证实后马上进行了诉讼，没有怠于行使权利。房屋转让发生在两被上诉人之间，上诉人不知情更没有违反诚实原则。因此上诉人在该案中没有任何过错，不要承担责任，原审认定上诉人承担75%责任，无事实和法律依据。综上所述，原审判决程序违法，部分事实认定错误，责任分担及利益分配原则没有事实和法律依据，请求依法撤销或改判，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人肖江波答辩称：1、关于原审认定的合同无效后财产不能返还，2016年双方签订了转让合同，肖江波将房屋加层由1层变为2层，进行了装修添置了设施，且房屋已经变更到肖江波名下。在征收后，肖江波与拆迁办达成了拆迁协议。现在合同无效，按照法律规定也不能���还，因此一审认定房屋不能返还是正确的。2、原审认定责任分担正确。2006年肖江波与刘新志签订了房屋转让协议，上诉人在10年间都没有提出异议，上诉人刘信的母亲就住在本案涉案房屋不到20米的地方，该房屋已经发生了大变化，但都没有提出异议。在房屋征收后，才提出合同无效，要求返还财产，因此上诉人应承担主要责任。
被上诉人刘新志未发表意见。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被上诉人肖江波在购买房屋时依循农村购买房屋的习俗，与被上诉人刘新志签订了《转让房屋协议》，并向被上诉人刘新志支付了48000元购房款，当地村民委员会在协议上盖章确定，湘潭市国土管理局办理了变更登记，变更后户主姓名为肖江波。但被上诉人刘新志、被上诉人肖江波于2006年11月29日签订的农村房屋转让协议因违反法律、行政法规的强制性禁止规定而无效，被上诉人肖江波本应承担返还该房屋的义务，但房屋已被湘潭市人民政府征收，因此导致房屋已经不能返还。因相隔十年物价上涨等因素，被上诉人肖江波用48000元已不足以购买同类住房，且其对涉案房屋进行了翻建、装修等，增加了房屋的价值。2015年5月5日，湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务所下发了集体土地上房屋拆迁补偿安置通知书，确定涉案房屋拆迁款为403075.6元。被上诉人刘新志隐��房屋系其与四上诉人共有财产的事实向被上诉人肖江波出售房屋，被上诉人肖江波基于相信被上诉人刘新志享有处分权而与其签订了《转让房屋协议》，被上诉人肖江波因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，被上诉人刘新志也因此而获得巨额利益。同时，根据诚信原则，被上诉人刘新志也不能从其先过错行为中获得巨额利益，因此，其对被上诉人肖江波的巨额信赖利益损失应承担主要责任。而四上诉人在两被上诉人签订协议后长达近十年时间内，怠于行使自己的权利，尤其是被上诉人肖江波在购房后即对房屋进行翻建，四上诉人在当时肖江波对房屋进行修缮时都没有主张权利，其行为有违诚实信用原则。基于信赖利益保护考虑，原审法院认定四上诉人与被上诉人刘新志导致被上诉人肖江波信赖利益受损承担75%的责任，并无不当。因此，四上诉人诉称原审判���认定房屋不能返还以及对责任分担大小、利益分配多少认定错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。四上诉人诉称原审未向其送达财产保全的民事裁定书以及未在判决书中列明财产保全费用的承担问题，经审理查明，原审法院依法向四上诉人送达了民事裁定书，以及湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第1402-2号民事裁定书裁定“本案案件受理费1000、财产保全费1070元，合计2070元，由原告刘新平、刘新学、刘竹芬、刘信负担1242元；被告刘新志负担414元，被告肖江波负担414元。”因此，四上诉人诉称原审程序违法的上诉理由不成立，本院不予采纳。被上诉人肖江波在购房时支付的48000元，依法应属于四上诉人与被上诉人刘新志共同所有，但四上诉人与被上诉人刘新志之间如何分配的问题属于另外的法律关系，不宜在本案中处理，原审法院认定正确。四上诉人���称原审判决认定购房款48000元为共有财产又在本案中不予处理是错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用1000元，由上诉人刘新平、刘新学、刘竹芬、刘信负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 亮
审 判 员 王 芳
代理审判员 刘娇琳
二〇一六年六月二十日
代理书记员 谭 茜
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按���下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；