江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏08执异108号
案外人：齐玉香，女，汉族，1975年5月18日生，职业不详，住淮安市淮阴区。
申请执行人：赵玉梅，女，汉族，1961年4月16日生，淮安市中煤能源贸易有限公司工作人员，住淮安市。
被执行人：武政，男，汉族，1966年6月1日生，住淮安市淮阴区。
被执行人：张娟，女，汉族，1968年9月8日生，住址同上。
被执行人：淮安市投资房地产发展有限公司，住所地淮安市健康东路98号。
法定代表人：武政，该公司董事长。
被执行人：淮安市恒基商贸有限公司，住所地淮安市承德路与东大街交叉口1206室。
法定代表人：武献红，该公司董事长。
被执行人：淮安市世茂物资有限公司，住所地淮安市承德路与东大街交叉口2138-2室。
法定代表人：武献红，该公司董事长。
被执行人：江苏洪泽浦酒业有限公司，住所地淮安市花街36号。
法定代表人：张娟，该公司董事长。
本院在执行赵玉梅与武政、张娟、淮安市投资房地产发展有限公司（以下简称投资发展公司）、淮安市恒基商贸有限公司（以下简称恒基公司）、淮安市世茂物资有限公司（以下简称世茂公司）、江苏洪泽浦酒业有限公司（以下简称洪泽浦酒业公司）民间借贷纠纷一案中，案外人齐玉香对本院查封的淮安市石化新村9幢105室房屋提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
齐玉香提出异议称，本人于2012年7月31日与投资发展公司签订一份《商品房买卖合同》，购买位于淮安市石化新村9幢105室房屋，后异议人按合同约定交纳全部房款64万元，投资发展公司于2012年11月27日开具了收到购房款的发票，并于当日将上述房屋的钥匙交给异议人，将该房正式交付异议人使用。后因投资发展公司一直拒不配合办理过户手续，致该房屋一直未能过户至异议人名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，贵院将异议人的财产予以执行，明显错误，请求立即中止对上述财产的执行，并解除查封措施，切实维护异议人的合法权益。
申请执行人赵玉梅答辩称，2012年6月初，武政代表投资发展公司找淮安市中煤能源贸易有限公司（以下简称中煤公司）借款1050万元，中煤公司同意借出资金。为方便操作，中煤公司决定以我个人名义借款给投资发展公司。为保证借款资金能及时归还，中煤公司提出将石化新村18套门面房网签给公司作为抵押担保。2012年6月14日，投资发展公司将18套门面房网签给中煤公司。同年6月18日由我分几笔将971.7万元汇给武政账户。对于齐玉香所提异议，申请执行人认为，异议人购房不真实，缺少法律依据。2012年房地产市场已是成熟市场，作为异议人购房时应对所购房屋的状态、有无抵押查封、能否办到产权证等有一个正确的评估，这是基本常识。而当时该房的实际状态为开发商有许多费用没有缴纳，异议人所签购房合同已无法备案，根本办不到产权证，在这种背景下，异议人一次性付款购房有悖常理。从异议申请书中看出，异议人知道投资发展公司开发的石化新村房产有商品房预售许可证，异议人一次性交清房款，就应该要求开发商签订市房管部门统一的制式机打合同，并经市房管部门登记备案，还应开具税务发票，而异议人与投资发展公司签订的商品房买卖合同为非备案合同（即手工合同），所付购房款只有一张收款收据。异议人提供的凭据不足以证明所购房屋的真实性，缺少法律依据。综上所述，异议人所提购房一事，其实质是与开发商恶意串通，以逃避债务，请求法院驳回异议人的申请。
被执行人投资发展公司于2016年12月1日答辩称，由于石化新村危房改造时间紧、任务重、压力大，我公司与齐玉香等人签订了《商品房买卖合同》，将淮安市石化新村9幢105室房屋出售给齐玉香，我公司收取了购房人的购房款。收款后，我公司向购房人出具收据一张，并交付了房屋及其他资料。由于我公司的原因，导致购房人暂时无法办理产权证。原借款人网签担保的权利已经用我公司与淮安市顺壤房地产开发有限公司的房屋进行置换。
本院查明，赵玉梅诉武政、张娟、投资发展公司、恒基公司、世茂公司、洪泽浦酒业公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年9月16日作出（2013）淮中民初字第0120号民事判决书，判决：一、被告武政、张娟共欠原告赵玉梅本金971.7万元及利息1988875.34元，于本判决生效后十日内给付，同时从2013年4月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍支付利息至还清之日止（按本金971.7万元计算利息）；二、被告投资发展公司、恒基公司、世茂公司、洪泽浦酒业公司对上述借款本息承担连带还款责任；三、被告武政于本判决生效后十日内给付原告律师代理费87450元；四、驳回原告其他诉讼请求。
因义务人未按判决书确定的期间履行，赵玉梅申请强制执行，本院于2013年10月21日立案受理，执行案号为（2013）淮中执字第0293号。同年11月1日，执行人员找申请执行人赵玉梅谈话时，赵玉梅称：“石化新村有18套门面房网签给我了，但他又卖给别人了，能否查封一下。”2014年7月9日，本院裁定终结该案本次执行程序。同年12月3日，赵玉梅申请恢复执行，本院于12月8日立案恢复执行，执行案号为（2014）淮中复执字第0008号。2015年7月13日，本院查封淮安市石化新村房屋18套，其中包括9幢105室房屋，并于同日向淮安市住建局送达了法律文书。2015年9月1日，本院裁定终结该案本次执行程序。2016年10月14日，本案再次恢复执行，执行案号为（2016）苏08执恢62号。11月4日，本院张贴公告，公告明确：本院在执行过程中，依法查封了中煤公司名下位于淮安市清浦区石化新村6幢101室、102室、105室、106室、107室、111室，9幢101室、102室、104室、105室、106室、109室、110室、111室、112室、114室、115室、117室房屋，共计18套。本院将对上述房屋予以评估、拍卖。如对该房屋享有优先权及租赁权等有异议的，于2016年11月20日前向本院提出。逾期，本院则依法启动评估拍卖程序，因此造成的损失和后果由被执行人自行承担。11月9日，齐玉香向本院书面提出异议。
另查明，2012年7月31日，异议人齐玉香与投资发展公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号栏空白，合同空白栏相关内容为手工填写），购买位于淮安市石化新村9幢105室商铺，双方约定房屋总款为64万元，买受人签订合同时一次性付清全部购房款。为支付上述款项，齐玉香于同年8月1日从其在中国邮政储蓄银行江苏省淮安市化工路支行账户中提取现金372013.78元，加上在手的流动资金67986.22元，另从亲属处借款20万元。异议人向投资发展公司支付购房款64万元后，投资发展公司于2012年11月27日向齐玉香出具发票一张。后投资发展公司将房屋交付给异议人齐玉香，但没有交付该房屋的产权证。本案恢复执行中，投资发展公司给本院的书面材料显示，该公司出售给齐玉香的房屋款项已全部付清。
再查明，2012年6月10日，赵玉梅给投资发展公司出具《商品房网签抵押函》，该函称：“因武政向本人借款1050万元整，同意用贵公司所有的清浦区石化新村6幢、9幢共19套商铺作抵押。现本人要求将19套商铺网签给中煤公司名下。此网签抵押在中煤公司名下的19套商铺即视同在本人名下，如不能按期归还借款资金，本人对19套商铺拥有处置权。武政提出，上述网签的19套商铺，每出售一套，归还等额借款资金后，对出售的商铺予以解押。本人同意武政要求，并承诺归还等额资金后，负责落实中煤公司解押手续。特此致函。”中煤公司在该函上签署“同意”二字，并加盖印章。2012年6月14日，中煤公司与投资发展公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为1018530000238，合同空白栏相关内容为机打），购买位于淮安市石化新村9幢105室商铺，双方约定房屋总款为386235元，买受人应于签订合同时一次性付清全部购房款。合同签订后，中煤公司并未支付房款，亦未向税务部门缴纳契税。
2016年11月17日，本院找赵玉梅谈话，在询问赵玉梅借款给武政为何将房子网签到中煤公司名下时，赵玉梅称：“因我在中煤公司财务科工作，这个钱实际上是中煤公司以我的名义借给投资公司的，所以网签到中煤公司。”11月18日，本院依职权到淮安市不动产登记中心查询淮安市石化新村9幢105室房屋权属登记情况，经查该房屋无产权登记信息。
本院认为，本案的争议焦点为：案外人齐玉香对本案查封的淮安市石化新村9幢105室房屋所提异议能否排除执行。因异议人所购房屋为商铺，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条规定精神，异议人齐玉香属于一般买受人而非消费者，审查其异议是否成立应按第二十八条规定进行审查。《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，中煤公司虽然与被执行人投资发展公司签订了
《商品房买卖合同》，并在房地产管理部门办理了备案手续，但中煤公司并未支付合同约定的款项，该房屋之所以网签到中煤公司名下，申请执行人赵玉梅和中煤公司均认可是赵玉梅借款给武政所作的抵押担保，该抵押担保不符合物权法和担保法的相关规定，据此，中煤公司与投资发展公司之间并无真实的房屋买卖行为，网签给中煤公司的房屋实际上仍属投资发展公司所有。异议人齐玉香于本院查封前与投资发展公司签订了房屋买卖合同，向投资发展公司支付了全部房款，并实际占有所购房屋，因投资发展公司的原因，该房目前尚未办理权属证书，异议人对房屋未过户并无过错。
综上所述，异议人齐玉香所提异议符合《异议复议规定》第二十八条的规定，能够排除本案对该房屋的执行，其异议理由成立，本院予以支持。申请执行人赵玉梅关于异议人购房不真实的答辩理由既无相关证据证实，亦与2013年11月1日执行人员与其谈话时的意见相矛盾，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下:
中止对淮安市石化新村9幢105室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长 董国华
审判员 钱晓明
审判员 李 玲
二〇一六年十二月九日
书记员 庄 行