山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终4081号
上诉人（原审被告）：山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人：于加弋，总经理。
委托诉讼代理人：王丽，山东崇宪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许娇，山东崇宪律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：国美通讯设备股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人：宋林林，董事长。
委托诉讼代理人：郭辉，女，1977年12月19日出生，汉族，该单位法务员工，住济南市。
原审被告：济南时代工业品市场管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张荣健，董事长。
委托诉讼代理人：张海峰，女，1979年9月10日出生，汉族，该单位员工，住济南市。
上诉人山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司（以下简称鲁建公司）因与被上诉人国美通讯设备股份有限公司(以下简称国美公司)、原审被告济南时代工业品市场管理有限公司（以下简称时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初5039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
鲁建公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，导致判决错误。1.2009年8月28日，时代公司与三联商社股份有限公司（以下简称三联商社公司，后变更为国美公司）签订房屋租赁合同及补充协议约定将济南市时代商业广场一、二层房屋出租给国美公司，租赁期限至2018年12月31日止，租赁费2015年度为300万元/年，自2016年度至2018年度，租赁费每年递增10万元。合同签订后，时代公司完全履行了合同义务，将租赁物交付给国美公司使用。在合同履行期间，国美公司于2016年10月10日和同年10月20日单方告知时代公司解除合同终止合作，其行为严重违反合同的约定，亦给时代公司造成了巨大损失。本案庭审中国美公司仅提交了其单方面出具的2016年9月30日、2016年10月11日的两份“公函”及无法证实内容的谈话录音、视频，并没有直接证据证明时代公司存在根本违约的行为，一审法院就以此认定鲁建公司存在根本违约，让鲁建公司承担违约责任，鲁建公司不认可。自2016年10月1日起，国美公司已经欠付时代公司租金，其欠付租金的违约行为，与时代公司2016年10月17日向国美公司发函的内容相吻合，正是国美公司欠付租金的根本违约行为才导致小业主不再续签租赁合同，要求回收商铺，进而导致时代公司要求国美公司撤离，解除《租赁合同》。对于存在小业主刘广勇的维权问题，其是通过诉讼的方式理性维权，并没有妨碍到国美公司的实际经营，且时代公司也在一直积极协调小业主的房租问题，后因国美公司欠付租金，直接导致时代公司无法向小业主及时支付房租，才导致小业主的维权，该《租赁合同》解除。国美公司欠付租金是《租赁合同》解除的根本原因，其有过错，存在根本违约的情形，应当向时代公司承担违约责任，而时代公司并没有根本违约行为。一审法院在以上事实认定错误且没有查清事实的情况下，让鲁建公司、时代公司承担违约责任，没有事实依据。于加弋是鲁建公司的法定代表人，不是时代公司的法定代表人，时代公司认定其为以上两公司的法定代表人错误。即使国美公司将《解除〈房屋租赁合同〉及补充协议函》邮寄给于加弋，也只能证明于加弋收到该函，并不发生解除的法律效力。退一步讲即使认定鲁建公司违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》(二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。故原审法院按照上限百分之三十判决鲁建公司支付国美公司90万元违约金，明显过高应当予以降低。2.对于经营损失：鲁建公司认为时代公司不存在违约行为，不应当承担损失，退一步讲如果法院认定应当承担，国美公司认可2016年10月17日解除合同，己经不再经营。但是其在鉴定申请中报告的时间段为2016年9月1日至2016年10月20日，国美公司提交的报告多计算三天，导致损失数额增加，对多增加的数额鲁建公司不应当承担。国美公司提出时间段为2016年9月1日至2016年10月20日没有依据，从2016年9月30日国美公司向时代公司发函应当更符合案情。3.对于搬迁费11000元、仓储费3万元已经包含在违约金内，鲁建公司不应当再另行承担。二、一审法院适用法律错误。原审庭审中，国美公司提交了《证明》一份，对该证明鲁建公司认可其委托时代公司将涉案房屋租赁给国美公司使用，委托内容明确，因租赁物产生纠纷，应当由国美公司与时代公司承担，鲁建公司不予承担。据此,国美公司与时代公司签订《租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护，该合同的当事人是国美公司与时代公司，双方应按照约定履行合同义务，因履行该租赁合同所产生的一切债权债务亦应当由国美公司与时代公司承担。且依据合同相对性原则，国美公司不是该合同主体，没有参与合同的签订、履行，该《房屋租赁合同》对鲁建公司没有约束力。同时鲁建公司亦没有参与涉案租赁物的经营、管理，因涉案租赁物所发生的一切事务鲁建公司也不知情，所以鲁建公司不应当承担责任。三、一审程序严重违法。在原审法院审理过程中，因国美公司提出了鉴定申请，一审法院受理后，鲁建公司始终没有收到选择鉴定机构的通知，鉴定机构和鉴定报告是如何产生的，鲁建公司不知情，在鉴定程序违法的情况下，鉴定报告的公正性、公平性受到严重质疑，程序公正受到损害，亦影响到实体判决的公平。综上，恳请二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判或者发回重审。
国美公司辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回鲁建公司不合理且不合法的上诉请求，其事实及理由：1.鲁建公司及时代公司严重违反《房屋租赁合同》及其补充协议之约定，构成根本违约，给国美公司的经营造成严重影响，导致国美公司无法正常使用租赁房屋，国美公司按照租赁合同及相关法律之规定解除租赁合同，并要求鲁建公司及时代公司赔偿经济损失及违约金符合法律及租赁合同之规定。2009年8月，国美公司与鲁建公司委托的时代公司签订《房屋租赁合同》及其补充协议，约定国美公司承租鲁建公司位于济南市的时代商业广场一层部分、二层部分房屋（“租赁房屋”），租赁期限截止至2018年12月31日。租赁费用2015年度租赁费用为人民币300万元/年，自2016年度至2018年度租赁费用每年递增人民币10万元。因签署《房屋租赁合同》补充协议时，国美公司已作为被告多次参加购买商铺的小业主诉讼案件，因此，在该补充协议中，为了防止发生小业主聚众妨碍国美公司经营的情形，补充协议第四条及第十条之约定，鲁建公司与时代公司应在2014年12月31日前，取得租赁房屋全体产权人同意出租函或与产权人签订续租协议，续签期限不得少于本补充协议双方约定的租赁期限。若鲁建公司与时代公司未按上述约定履行其业务，国美公司有权暂停支付房屋租赁费用，且国美公司可选择解除租赁合同，鲁建公司应按《房屋租赁合同》第58条约定向国美公司承担违约责任。补充协议签署后，鲁建公司与时代公司一直未取得“租赁房屋全体产权人同意出租函或与产权人签订续租协议”，鲁建公司与时代公司严重违反租赁合同约定，构成根本违约。因鲁建公司与时代公司严重违反租赁合同约定，自2016年7月16日以来，每逢周六就有部分产权人到国美公司卖场聚集，采取在卖场地面写字、堵门、拖拽商品、敲砸地面等各种违法形式扰乱国美公司卖场经营。国美公司多次函告鲁建公司及时代公司，要求其限期与部分产权人协商解决，保证国美公司对租赁房屋的正常使用，但因鲁建公司及时代公司对该事件的放任且严重不履行其合同义务的行为，导致国美公司长期无法正常经营，只好停业闭店。2016年10月17日，国美公司根据相关法律及租赁合同之规定向鲁建公司及时代公司送达《解除及其补充协议函》，依法解除双方之间的房屋租赁合同及其补充协议。2016年10月20日国美公司与时代公司办理了租赁房屋交接手续，并签署了《房屋交接单》。因鲁建公司与时代公司严重违反租赁合同及其补充协议之约定，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百一十三条及相关法律法规之规定，鲁建公司与时代公司应向国美公司赔偿因根本违约给国美公司造成的经济损失（包括经营损失、搬迁费、仓储费）并承担违约金。故，一审法院认定事实清楚、鲁建公司上诉理由没有事实依据，应依法予以驳回。2.一审法院适用法律正确，一审法院在查明事实的基础上，根据本案的事实，依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《关于适用若干问题的解释》（二）、最高法《关于适用的解释》等法律法规之规定判决本案，并无不当。故，鲁建公司上诉理由没有依据，应依法予以驳回。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回鲁建公司的上诉请求，维持原判。
时代公司述称：同意鲁建公司的上诉请求，时代公司不同意赔偿。
国美公司向一审法院起诉请求：一、判令鲁建公司赔偿国美公司经济损失135.42万元；二、判令鲁建公司支付违约金310万元；三、判令时代公司对上列一、二项诉讼请求承担连带赔偿责任；四、请求依法判令鲁建公司、时代公司承担诉讼费用。审理过程中，国美公司又变更诉讼请求第一项为：判令鲁建公司、时代公司赔偿国美公司经营损失17.5万元、装修费损失30.6万元、搬迁费损失11000元、仓储费损失3万元、人工费损失9.34万元、样机损失15万元，合计76.54万元；并增加一项，要求赔偿鉴定费26000元。
一审法院认定事实：2009年8月28日，时代公司（甲方）与三商社公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条，租赁房屋地址：济南市时代商业广场。第二条，租赁房屋范围：一层部分、二层部分。第五条，甲方出租权证明：产权证（见附件一）、租赁协议、授权委托书（见附件二）。第六条，甲方确认本租赁物符合乙方使用要求，就租赁基本状况，甲方出具《承诺函》。第七条，租赁房屋抵押状况：部分抵押。第八条，本合同项下租赁期限为6年，自计租日开始计算，至次年当月的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。第九条，本合同项下承租房产的计租面积3603.82平方米。第十条，租赁费用所含费用项目：房屋租金+物业管理费+设备使用费+维修保养费+房屋租赁关系中乙方应交纳的税费+广告位使用费+车位使用费。第十二条，租赁费每月153462.7元；第1-2年184.16万元/年;第3-4年189.68万元/年；第5-6年195.37万元/年（6年中两次递增3%）。第十三条，租赁费按季支付，前一季度期满前10日内支付。第十六条，租赁房屋配有停位25个，面积352平方米。第十七条，租赁房屋配有房屋门头房、楼顶、外墙面、门口等广告位，总面积222.5平方米。第二十九条，租赁房屋交付时间：2009年9月16日前交付。第三十二条，甲方交付的房屋不符合本合同约定的条件的，视为未交付。甲方没有按本合同约定的时间向乙方交付符合本合同约定的房屋的，免租，甲方应承担迟延交付的责任。第三十八条，本租赁房屋妨碍第三方相邻权或其他合法权益的，由甲方承担责任。第五十一条，乙方有权从应支付给甲方到期租金中扣除甲方因违约应当支付给乙方的迟延履行金、违约金、损失赔偿金、房屋设施的修复费用及主张权利的各种费用。乙方在在扣除上述款项时应当向甲方发出书面通知。第五十八条，甲方有下列情形之一的，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用（含按银行同期贷款利率计算的利息），赔偿乙方的全部损失（包括装修、广告费等），同时向乙方支付以一年租赁费用为标准的违约金：（1）未按约定时间交付符合合同约定的房屋达30日的；（2）甲方将承租房屋的其他部分出租或出售给乙方经营范围相同或者类似的第三方或甲方自营与乙方经营项目相同的产品的（房屋整体性的判断依据以本合同所附附件为准）；（3）因甲方交付房屋的产权、出租权、房屋用途、消防验收、房屋质量、债权债务纠纷、虚假附件等问题影响乙方开业或正常经营的；（4）甲方提前收回租赁场地；（5）甲方发生其他严重违反合同约定的行为，经乙方书面催告7日后仍不改正的。第五十九条，本合同任何一方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应继续严格履行合同约定的义务，并赔偿给对方造成的实际损失，同时承担一个月租赁费用金额为标准的违约金。第六十二条，因本租赁房屋妨碍第三方相邻权或其他合法权益而影响乙方正常经营或使乙方涉诉的，甲方应向乙方支付以六个月的租金为标准的损失赔偿。第六十八条，因该租赁房屋周边经营环境（包括但不限于所有影响乙方正常经营的人为及市场因素）发生变化，致使乙方无法经营或继续经营造成亏损的，乙方有权解除合同，但需提前一个月书面通知甲方。第七十条，经甲乙双方协商一致并签署书面文件，本合同可以提前终止或解除。第七十二条，甲乙双方租赁关系终止的，自终止日起15日内乙方将自己的商品清理完毕并将房屋交还给甲方，该15日不计算租金。乙方已书面通知甲方接收房屋，甲方拒绝接收的，自乙方书面通知甲方接房之日起，视为乙方已交还房屋。甲方在此不可撤销声明：对甲乙双方所签署的该合同的任一条款均充分的理解和认识，不存在误解和歧义。双方还对其他事项进行了约定。
国美公司提交了合同附件：核对无异的济房权证槐字第1120**号房产证，证明出租的济南市时代商业广场一层、二层房屋，所有权归鲁建公司所有；共同盖章的《计租面积确认单》，证明确认租赁房屋计租面积总计为3603.82平方米；共同盖章的“甲方对提供房屋做如下承诺”，证明甲方承诺对房屋建造质量、使用功能保证，甲方负责公共设施等管理维修、供电设施配备；提供济南市公安局消防分局建筑工程消防验收意见书复印件证明验收合格；提供时代公司与鲁建公司共同出具的证明，证明由鲁建公司代开收租赁费、物业费发票。
2009年9月10日，三联商社公司与鲁建公司、时代公司共同出具1份“证明”，证明：鲁建公司委托时代公司将位于济南市时代商业广场一层、二层部分房屋出租给三联商社，具有合法的出租权利。
时代公司还向三联商社公司出具一份“承诺书”，承诺：现贵公司与我公司签订《房屋租赁合同》，贵公司承租济南市时代商业广场事宜承诺如下：由于租赁区域部分小业主产权存有抵押，我公司承诺，如因该部分产权、出租权、抵押权等问题而影响贵公司经营的，我公司将退还贵公司已经支付但尚未到期的费用，赔偿贵公司的全部损失（包括装修费、广告费等），同时向贵公司支付以一年租金为标准的赔偿金。我公司认可本承诺函为独立的、不可撤销的。特此承诺。
签订合同后，时代公司将出租房屋交付给了三联商社公司，三联商社公司按合同约定支付了租金。
2011年9月1日，时代公司（甲方）与三商社公司（乙方）签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》，约定：“1、甲方同意将原主合同中出租房屋南门出入口门头出租给乙方。2、南出入口门头面积总计为56.99平方米。3、租金每年10万元整，交纳方式按年度一次性支付。4、租赁期限为2011年9月1日至2015年9月15日。本协议与原房屋租赁合同具有同等法律效力。
2014年1月17日，时代公司（甲方）与三商社公司（乙方）签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》，约定：一、变更《房屋租赁合同》第八条约定的租赁期限，变更后的租赁期限至2018年12月31日止。二、因租赁期限变更，租赁费用相应的予以变更，变更后的租赁费为：2014年度租赁费用为280万元/年，2015年年租赁费为300万元/年，自2016年度至2018年度，租赁费用每年递增10万元。四、甲乙双方同意并确认，甲方应于补充协议签署后至2014年12月31日前，取得租赁房屋全体产权人同意出租函，该函件中应表明：租赁房屋全体产权人同意甲方作为承租人将租赁房屋转租予乙方，且甲方作为承租人承租房屋的期限不得少于本补充协议约定的期限。如甲方在2014年12月31日前，仍未取得租赁房屋全体产权人同意出租函，乙方有可能继续使用租赁房屋且暂停支付房屋租赁费用，同时，甲方不得以此解除租赁合同，否则视为甲方违约。五、经甲乙双方确认，计租面积为4243.82平方米。九、因甲乙双方将房屋租赁合同约定的租赁期限及租赁费进行了变更，截止2013年12月31日，乙方已向甲方结清之前房屋租赁期间的所有费用（包括但不限于房租及能源费等费用），甲方不得因上述费用向乙方主张任何权利，否则甲方应向乙方支付10万元违约金。十、因本协议签订时，甲方与部分房屋产权人的租赁期限未达到本补充协议甲乙双方约定的租赁期限，甲方承诺，将于2014年12月31日前取得该部分房屋产权人出具的《同意出租函》，或与该部分产权人签订续租协议，续签期限不少于本补充协议甲乙双方约定的租赁期限。如甲方未按照上述约定履行义务，或者在租赁有效期内，因全部或部分产权人不再向甲方出租、续租房屋或因甲方与全部或部分产权人发生其他任何纠纷，而影响乙方正常使用租赁房屋的，在此情况下，乙方有权根据实际情况选择解除合同或要求继续履行合同，如乙方选择解除合同，甲方应按照《房屋租赁合同》第五十八条约定向乙方承担违约责任；如乙方选择继续履行合同，甲方每日应向乙方支付壹万元作为违约金，如遇法定节假日或销售节点，甲方每日应向乙方支付壹拾万元作为违约金；且乙方有权拒付此期间的房屋租赁费，影响乙方正常经营的天数由乙方根据其实际经营情况确定。双方还对其他事项进行了约定。
国美公司提交山东省工商行政管理局出具的“企业变更情况”、国美公司核对无异的营业执照复印件1份，证明于2014年12月30日，由三联商社公司更名为国美公司。
国美公司提交2015年1月至2015年12月31日，时代公司收取租赁费机打印发票6张、及转账支票付款存根4张，证明向时代公司支付2015年全年租赁费300万元。
国美公司提交2016年9月30日，向时代公司、鲁建公司发的“公函”1份，载明：在房屋租赁合同履行期间，贵公司出售房产的部分产权人多次以种种理由到我公司卖场聚集，严重影响我公司正常经营。每次小业主聚集时，我公司均已告知贵公司，让贵公司按合同约定妥善处理小业主事宜，但贵公司至今也未解决。自2016年7月16日以来，愈发严重，每逢周六就有部分小业主来我公司卖场表示要收回房屋，并采取在卖场地面写字、堵门、拖拽商品、敲砸地面等各种违法形式（后附照片），扰乱我公司经营，我公司多次停业闭店并拨打110报案，均未得到彻底解决。现部分小业主表示其与贵公司的《租赁协议》将于2016年9月30日到期，到期后将采取一切手段到我公司卖场收回租赁房屋。现正值十.一销售旺季，小业主屡次要求收回租赁房屋，势必导致我公司停业闭店，给我公司造成严重经济损失。由于贵公司未能按《照房屋租赁合同补充协议》的约定，在2014年12月31日前取得租赁房屋全体产权人（即小业主）同意出租函或与部分产权人签订续租协议，续租期限不得少于补充协议贵我双方约定的租赁期限，贵公司上述违约行为，导致部分小业主经常在我公司卖场聚集，严重影响我公司对租赁房屋的正常使用，且给我公司造成了重大的经济损失，属于根本性违约。请贵公司在收到此函后立即向我公司履行如下合同规定的法定义务：1、严格履行《房屋租赁合同》及其补充协议约定的义务，妥善解决部分小业主出租权到期事宜，并提供切实可行的方案，保证我公司在租赁合同有效期内对租赁房屋的正常使用与经营。2、我公司保留因贵公司与其业主之间的纠纷影响我公司正常经营并造成损失追究责任的权利。”并附有小业主在国美公司经营场所闹事的照片4张。国美公司说明，让时代公司的负责人何毅在该公函的落款处签名以证实时代公司已收到该公函。时代公司认为，公司有无何毅这个人不清楚，是否是其签名不清楚。
国美公司还提交2016年10月11日，三联商社公司人员王诚、刘元强、张钦玥与时代公司负责人何毅，一起到鲁建公司法定代表人于家弋在章丘的办公室谈话录音带一盘、根据录音资料整理书面资料1份，证明：就部分小业主多次到国美公司卖场聚集闹事采取各种手段干扰其正常经营一事，协商解决问题的办法，对三方的发言谈话内容进行了记录。鲁建公司、时代公司认为，对该录音不认可，因听不清楚，不能证明谈话内容。
2016年10月11日，国美公司再次向时代公司、鲁建公司发“函”1份，载明：2016年9月30日，我公司向贵公司发函，就部分小业主多次到我公司卖场聚集闹采取各种手段干扰我公司正常经营，---。贵公司收悉函件后至今未采取有效措施。因贵公司对该事件的放任且严重不履行其义务，导致几十名小业主在十.一期间多次到我公司卖场聚集，要求收回房屋，并用锁将我公司营业大门锁上，不允许我公司营业。同时警告我公司，不允许私自拆掉门锁，如若不搬离，将拿我公司租赁房屋内的商品抵扣房屋租赁费。发生此事件后，我公司第一时间告知贵公司，告知其事态严重性，督促其尽快解决，但贵公司未采取实际有效措施。为防止进一步扩大损失、危害人身安全及财产安全的情况发生，我公司操持警惕，不能开门营业。除上述小业主采取干扰经营行动外，前期亦有小业主古真到槐荫区人民法院起诉我公司，要求我公司腾退房产、支付非法占用房屋期间损失770713.68元，并承担诉讼费用。贵公司的上述行为，已给我公司造成重大的经济损失，属于根本性违约，请贵公司在收到此函后三日内，立即向公司履行如下合同法定义务：1、严格履行《房屋租赁合同》及其补充协议约定的义务，尽快恢复我公司正常经营。2、针对部分小业主多次聚众干扰我公司经营事宜，赔偿因此给我公司造成的经济损失，并向我公司承担违约责任。3、与业主古真协商解决涉案房屋使用费支付事宜，并要求小业主撤销对我公司的起诉。请贵公司收到函件三日内履行上述义务，否则追究贵公司法律责任。国美公司说明由时代公司负责人何毅在该“函”的落款处签名，证明时代公司已收到该函。时代公司认为，公司有无何毅这个人不清楚，是否是其签名不清楚。
国美公司还提交2016年10月17日，三联商社公司人员王诚、刘霞、张钦玥与时代公司负责人何毅、鲁建公司宁汝荣谈话录音带一盘、根据录音资料整理书面资料1份，证明：就部分小业主多次到国美公司卖场聚集闹事采取各种手段干扰其正常经营，要求退回房屋一事，以及国美公司退场后损失赔偿问题协商解决办法，对三方的发言谈话内容进行了记录。鲁建公司、时代公司认为，对该录音不认可，不能证明谈话内容。
国美公司提交2016年10月17日，发函落款单位名称为时代公司，并由何毅签名的“函”注明：“三联商社公司：我公司与业户租赁合同于2016年9月30日到期，因拖欠业户租金，业户决定不再与我公司签订后期租赁合同，要求回收各自的商铺。并于2016年10月4日锁了商场大门，导致贵公司商场无法经营，经多次协商未果。2016年10月15日，业户群体坚决要求收回各自商铺，并想更换商场大门锁芯，经我公司多次劝阻并在驻地派出所、办事处协调下，同意在18日之前给业户明确贵公司撤离时间，如到期仍不搬离，业户将强行进入，甚至有个别业户鼓动强行开门哄抢货物。所以贵公司要明确撤离时间，在18日前给业户答复，确保各方利益、社会安全。”
2016年10月17日，国美公司向鲁建公司、时代公司发出1份《解除〈房屋租赁合同〉及补充协议函》说明：2009年8月，贵我双方签订《房屋租赁合同》，约定我公司承租贵方位于济南市时代商业广场一层部分、二层部分房屋，租赁面积3603.82平方米，租赁期限2009年9月至2015年9月。2014年1月，贵我双方签订补充协议，租赁面积变更为4243.82平方米，租赁期限延长至2018年12月31日止。《房屋租赁合同》及补充协议签署后，我方按照协议的约定按期向贵方支付了房屋租金。在《房屋租赁合同》及补充协议履行期间，因贵方未严格履行《房屋租赁合同》及补充协议约定的义务，取得全体小业主的同意出租函或续租租赁协议，导致部分小业主多次聚众、锁门等事件的发生，严重影响我公司正常经营，为防止损失进一步扩大，保护人员及财产安全，我公司已被迫停业。我公司已多次函告贵方要求尽快解决小业主租赁事宜，贵方收悉后至今未解决，属于根本违约。现我公司根据《房屋租赁合同》及补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，特向贵方通知如下：1、解除双方于2009年8月签订的《房屋租赁合同》及2014年1月签订的《〈房屋租赁合同〉补充协议》。2、请贵方于2016年11月3日前向我公司支付《房屋租赁合同》约定的违约金310万元，并赔偿我公司造成的全部经济损失267.49万元。3、请贵方于2016年10月31日前与我公司办理交接手续，将房屋收回。4、同时，我公司保留依法向贵方追索违反《房屋租赁合同》及补充协议而应承担的违约及赔偿责任之权利。国美公司提交的该解除合同函落款处由何毅签名，并提交将该《解除〈房屋租赁合同〉及补充协议函》邮寄给鲁公司法定代表人于家弋特快专递回单及2016年10月19日本人签收的查询回单，证明鲁建公司、时代公司已收到该解除函。
2016年10月20日，三联商社公司（交付方）与时代公司（接收方）签订《房屋交接单》，约定：自2009年8月起，双方签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定交付方承租接受方位于济南市时代广场一层、二层部分房屋4243.82平方米。因接收方根本违约，交付方于2016年10月已解除双方《房屋租赁合同》及补充协议，双方针对上述房屋办理交接手续如下：一、交付方自2016年10月20日，将上述租赁房屋全部交接给接收方。二、房屋基本建筑状况及设备运转良好，接收方予以认可。三、交付方已结清全部租赁费用。四、水、电及设备交接详见物业双方交接单。五、本交接单签署后，交付方已将租赁房屋交接给接收方，接收方对交接事项无异议。国美公司还提交于当日三联商社公司（交付方）与济南华业物业管理有限公司（接收方）签订《物业交接单》，证明已将承租房屋的物业服务项目办理完交接，双方均无异议。
国美公司提交（2013）槐民重字第20号民事判决书、（2014）济民四终字第800号民事判决书，证明：2006年10月12日，鲁建公司将原位于济南市鲁建世纪大厦2号楼二层1-272号商铺出售给刘广勇，刘广勇支付了全款。后刘广勇以鲁建公司未经其同意，将包括其购买的商铺在内的鲁建世纪大厦一、二层改建为时代广场，出租给国美电气公司和三联商社公司。为此，刘广勇以特权保护纠纷，于2008年诉至一审法院，诉讼请求判令三被告限期将所侵占的原告的商铺恢复原状后归还给原告；判令三被告连带赔偿自违法侵占原告商铺之日起至归还原告之日止的全部经济损失（含应付款的利息）。经一审法院审理作出（2008）槐民初字第1730号民事判决。刘广勇不服提出上诉，经济南市中级人民法院审理，作出（2011）济民一终字第963号民事裁定书，裁定撤销了该判决，发回重审。经一审法院重新审理认为，刘广勇要求恢复原状后返还其商铺的诉讼请求暂不予支持。对于刘广勇要求赔偿以司法鉴定评估意见3.59元/日/平方米作为计算商铺经济损失的标准，自2007年3月1日起至判决生效之日止予以支持。对要求的利息不予支持。作出（2013）槐民重字第20号民事判决。刘广勇、鲁建公司不服该判决提出上诉，经济南市中级人民法院审理，作出（2014）济民四终字第800号民事判决，其中该判决认为，三联商社公司与鲁建公司签订合同时，鲁建公司并未将涉案房屋已出售给刘广勇的信息告诉给三联商社公司，三联商社公司对承租的房屋产权状况也充分尽到了注意义务，刘广勇无证据证明三联商社公司与鲁建公司之间恶意串通损害其利益，故其要求三联商社公司承担连带赔偿责任的理由不成立。维持（2013）槐民重字第20号民事判决第一、二项，撤销判决第三项，改判为：鲁建公司于判决生效之日起十五日内将涉案商铺恢复原状，并返还给刘广勇。
国美公司提交（2016）鲁0104民初3940号民事判决书，证明：2016年8月29日，刘广勇因鲁建公司未履行两级法院作出的判决义务，仍未将商铺恢复原状并予以返还，刘广勇再次以房屋租赁合同纠纷诉至一审法院，要求鲁建公司、国美公司（由三联商社公司变更后的名称）赔偿三项经济损失赔偿金，并要求国美公司承担连带赔偿责任。经一审法院审理，作出（2016）鲁0104民初3940号民事判决，依法判决鲁建公司赔偿刘广勇三项经济损失赔偿金；驳回刘广勇对国美公司的诉讼请求。
国美公司提交2015年4月7日三联商社公司济南家电分公司与济南金滨装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》、工程测量检测报告、支付工程款发票，证明支付外装修工程款300659元。提交2015年4月7日三联商社公司济南家电分公司与济南金滨装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》、工程测量检测报告、支付工程款发票，证明支付内装修工程款86173元。提供三联商社公司济南家电分公司与济南金滨装饰工程有限公司签订《LED显示屏购买合同》、支付款发票，证明付款20290元；提交三联商社公司济南家电分公司与济南金瀚装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》、照明节能测量报告、支付款发票，证明支付工程款81605元；两项节能灯改造工程款合计101895元，但国美公司主张的金额为79228.16元。国美公司提交三联商社公司济南家电分公司与济南市天桥区锋尚展示工作室签订《加工承揽合同》、支付款发票，证明支付槐荫区苹果专区工程款77906元。上述各项扣除截止2016年10月公司已摊销金额：工程款300659元摊销金额150329.52元、工程款86173元（国美公司认为决算值为92714）摊销金额46357.01元、节能灯工程款79228.16元摊销金额4401.56元、工程款77906元摊销金额43281.2元；剩余残值分别为150329.48元、46356.99元、74826.6元、34624.8元，合计306137.87元。国美公司要求赔偿装修费损失30.6万元。鲁建公司、时代公司认为，国美公司提供多份装饰装修合同不符合常理，不能证明实际产生，与我方没有关联性，不予认可。一审法院限国美公司5日内对该装饰、装修损失进行司法鉴定，但国美公司未提出申请。
国美公司提交2016年10月19日，三联商社公司济南家电分公司与济南大正物流有限公司签订的《协议书》、收款收据各1份，证明搬家支付搬迁费11000元。
国美公司提交2016年10月19日与沈文瑞签订的租赁仓库《合同书》、收款收据，证明因搬家需承租仓库支付仓储费30000元。
国美公司提交标有品名、单价、数量、金额的撤店样机明细单4份，要求赔偿样机处理费15万元；提交经营损失计算清单9份，要求赔偿经营损失30.14万元;提交因撤店造成人工费损失计算表5份，要求赔偿人工费损失9.34万元。国美公司提交广告发布合同5份、广告费收据6份，要求赔偿广告费50.36万元。鲁建公司、时代公司对国美公司提交的上述证据有异议，均不认可。国美公司除对广告费、经营损失提出司法鉴定外，对其他损失未提出司法鉴定申请。
另查明，诉讼过程中，国美公司向一审法院递交鉴定申请书，要求对鲁建公司根本违约造成的广宣费、经营损失进行司法鉴定。一审法院依法委托烟台天平价格评估事务所有限公司进行鉴定，于2017年11月17日作出《价格评估报告书》，鉴定意见为：在鉴定基准日因鲁建公司根本性违约给国美公司造成的经营损失价值为17.5万元。对于国美公司要求对违约造成的广告费损失问题，鉴定单位于2017年6月1日的“函”中注明：3、违约不会对广告宣传造成直接伤害，广宣费的收益体现在业务收入上，根据规范，广宣费不属于可变成本，计算生产经营的损失时不予扣除，也就是说在生产经营损失中已包含广告宣传对业务收入的影响，按正常无法进行单独鉴定评估。国美公司支付鉴定费26000元。经开庭质证鉴定报告和函，国美公司没有异议。鲁建公司、时代公司认为，有异议，对评估报告的真实性、合法性、关联性均不认可。委托程序不合法，没有收到法院组织选鉴定机构的通知，鉴定机构如何产生我方不知情。第一、报告中经营时间段为2016年9月1月1日至2016年10月20日，国美公司在诉状中称2016年10月17日解除了双方签订的房屋租赁合同和补充协议，国美公司搬家的三天不能承担经营损失。第二、根据鉴定程序第十四条第二款规定，对于鉴定材料不完整、不充分，不能满足鉴定需要的，司法鉴定机构可以要求委托人补充，经补充后能够满足鉴定需要的，应当受理，所以鉴定机构应当经法院补充鉴定材料，而不是要求国美公司补交，补交的材料没有经过质证，程序违法，不应作为定案依据，不认可经营损失17.5万元。经一审法院调查核实，一审法院负责鉴定工作的技术室提供了当时通知鲁建公司、时代公司的录音光盘，证明当时选鉴定机构时通知了鲁建公司、时代公司，但鲁建公司、时代公司没有到法院选鉴定机构。对于当时根据鉴定单位要求提交的补充检材，也有当时的质证笔录，且补充检材只是参考证据。
对于国美公司诉讼请求鲁建公司、时代公司支付违约金310万元，国美公司认为，国美公司提交的大量证据足以证明时代公司构成根本违约，根据双方签订的房屋租赁合同第五十八条约定，时代公司应赔偿一年的租赁310万元。时代公司法定代表人等对部分小业主严重影响国美公司经营、聚众闹事的事实予以认可，时代公司应承担违约金310万元。鲁建公司、时代公司辩称，合同明确约定是因甲方交付的房屋产权等影响到乙方开业或正常经营的，我方承担违约责任，本案中没有以上情形，即使法院认定时代公司违约，违约金的法律性质是弥补损失，而不是让其受益，国美公司要求310万元的违约金属明显过高，显失公平，请求法院予以降低调整。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。根据国美公司提交的出租的位于济南市时代商业广场一层部分、二层部分房屋产权证，归鲁建世纪公司所有；且鲁建公司、与国美公司、时代公司三方共同盖章出具“证明”，鲁建公司将该房屋委托时代公司对上述房屋出租给国美公司。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。时代公司出租上述房屋，并与国美公司的前身三联商社公司签订《房屋租赁合同》及补充协议，是经鲁建公司授权委托准许的合法行为，且双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。据此，应认定时代公司与三联商社公司签订《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，予以采信。
《中华人民共和国民法通则》第六十五条：民事法律行为的委托代理人，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托应当载明代理人的姓名或者名称，代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。因鲁建公司、时代公司与三联商社公司三方共同盖章出具的“证明”中，仅注明鲁建公司委托时代公司将有出租权的位于济南市时代商业广场一层部分、二层部分房屋出租给三联商社公司，但委托代理出租房屋的代理事项、权限和期间等授权不明，根据上述规定，应当由鲁建公司对由时代公司代理出租房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议及一切处分合同权利行为承担民事责任，应由代理人时代公司承担连带责任。
对于鲁建公司、时代公司是否构成根本违约的问题。根据国美公司提交的（2013）槐民重字第20号民事判决书、（2014）济民四终字第800号民事判决书中，法院认为：三联商社公司与鲁建公司签订合同时，鲁建公司并未将涉案房屋已出售给刘广勇的信息告诉给三联商社公司，三联商社公司对承租的房屋产权状况也充分尽到了注意义务。故双方在《房屋租赁合同》第五十八条约定：甲方有下列情形之一的，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方应通给乙方已支付但尚未到期的租赁费用（含按银行同期贷款利率计算的利息），赔偿乙方的全部损失（包括装修广告费等），同时向乙方支付以一年租赁费用为标准的违约金：（3）因甲方交付房屋的产权、出租权、房屋用途、消防验收、房屋质量、债权债务纠纷、虚假附件等问题影响乙方开业或正常经营的；（5）甲方发生其他严重违反合同约定的行为，经乙方书面催告7日后仍不改正的。为有效约定。时代公司对上述合同约定以“承诺书”的方式，再次承诺，如出租房屋出现小业主房屋产权、出租权等问题影响国美公司经营的，赔偿乙方的全部损失（包括装修广告费等），同时向乙方支付以一年租赁费用为标准的违约金。自2016年9月30日，三商社公司两次向鲁建公司、时代公司发函，告知其购买商铺产权的小主业多次要求退回房屋，到国美公司经营卖场聚众闹事，并附有现场小业主闹事的图片，该两份函件均有时代公司负责人何毅签名认可，应作为有效证据予以采信。该两份函件与何毅签名的《解除〈房屋租赁合同〉补充协议函》、以及何毅以时代公司名义给三联商社公司发函、2016年10月20日三联商社公司与时代公司签订《房屋交接单》相互印证，该房屋交接中时代公司自认“因接收方根本违约，交付方于2016年10月已解除双方《房屋租赁合同》及补充协议。”2014年1月17日，时代公司与三商社公司签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》时，三联商社公司已作为被告参加过购买商铺的小业主刘广勇作为原告的诉讼案件，因此，在该补充协议中，为防止在租赁包括小业主的商铺在内的房屋时，发生小业主聚众妨碍经营的情形，双方特别约定：甲方应于补充协议签署后至2014年12月31日前，取得租赁房屋全体产权人同意出租函，该函件中应表明，租赁房屋全体产权人同意甲方作为承租人将租赁房屋转租予乙方，且甲方作为承租人承租房屋的期限不得少于本补充协议约定的期限。如甲方在2014年12月31日前，仍未取得租赁房屋全体产权人同意出租函，乙方有权继续使用租赁房屋且暂停支付房屋租赁费用，同时，甲方不得以此解除租赁合同，否则视为甲方违约。但之后，时代公司一直未取得“租赁房屋全体产权人同意出租函”。上述证据足以认定，鲁建公司、时代公司严重违反双方合同约定，构成根本违约。
由于鲁建公司、时代公司严重违反双方合同约定，致使国美公司无法继续经营，只好停业，将经营货物搬离承租房屋。根据《房屋租赁合同》第五十八条约定：甲方根本违约，乙方有权解除合同。国美公司于2016年10月17日，向鲁建公司、时代公司发出了《解除〈房屋租赁合同〉补充协议函》，该函已由何毅签名确认，国美公司并提交向于家弋邮寄该解除函的回单及送达收到确认单，可以认定两公司的法定代表人于家弋已收到该解除函，并与《房屋交接单》、物业交接单相印证。国美公司提前解除双方补充协议中约定的应租赁至2018年年底的租赁合同，符合双方约定，应予确认。由于鲁建公司、时代公司根本违约，造成国美公司经营严重受影响，提前解除租赁合同，另行承租经营场所，给国美公司造成的损失是巨大的。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失的赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。国美公司诉讼鲁建公司、时代公司赔偿因根本违约造成的经济损失，并承担违约金，符合法律规定和合同约定，但具体赔偿金额、违约金数额应根据国美公司提交的证据予以确定。
关于国美公司要求赔偿装饰装修损失、节能改造工程费、苹果专区承揽工程费合计30.6万元，双方虽然在租赁合同中约定了国美公司为经营需要有权对承租房屋装饰、装修，并在违约条款中约定鲁建公司、时代公司违约应赔偿国美公司装饰、装修费用，但国美公司仅提交了装饰、装修合同及支付工程款发票、收据和本公司会计摊销计算方法，没有经过与鲁建公司、时代公司协商确认，也未经过评估机构对现值进行评估，一审法院限期国美公司提出评估鉴定申请，国美公司也未提出申请鉴定，因此，国美公司要求赔偿装饰装修等损失30.6万元，证据不足，不予支持。可另行处理。对于国美公司要求赔偿人工费损失9.34万元、样机损失15万元，虽然提供了相关计算清单，但未经双方协商确认，也未经相关评估机构评估。一审法院限期国美公司提出评估鉴定申请，国美公司也未提出申请鉴定，因此，国美公司要求赔偿人工费损失9.34万元、样机损失15万元，证据不足，不予支持，可另行处理。
对于国美公司根据《价格评估报告书》评估意见，要求鲁建公司、时代公司赔偿经营损失17.5万元。鲁建公司、时代公司提出没有通知其出庭选鉴定机构，鉴定程序违法。经调查核实，一审法院技术室提交了当时通知鲁建公司、时代公司的电话录音带作为证据，电话通知鲁建公司、时代公司代理人到庭核实，但鲁建公司、时代公司一直未到庭。据此，一审法院认为，在选定鉴定机构时本院已尽了通知义务，鉴定程序合法，鲁建公司、时代公司无故未到庭，应自行承担法律责任。对于在鉴定过程中鉴定单位直接向国美公司索取的部分检材，鉴定单位为评估三联商社公司槐荫店的经营损失只是要求参考其他店的辅助材料，并不必然影响双方质证的其他检材的使用和评估结论的做出。且一审法院征询鲁建公司、时代公司是否申请对该评估报告进行重新鉴定，鲁建公司、时代公司表示不申请。因此，鲁建公司、时代公司没有提供足以反驳的证据，也不要求重新鉴定查清事实。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定：人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，人民法院可以确认其证明力。应认定一审法院委托作出的《价格评估报告书》评估意见，为有效证据。国美公司依据该鉴定意见要求鲁建公司、时代公司赔偿经营损失17.5万元，证据充分，应予支持。国美公司要求赔偿鉴定费26000元，应予支持。
对于国美公司要求赔偿搬迁费损失11000元、仓储费损失3万元，国美公司提交了相关《搬迁协议》和收款收据、租赁仓库合同和收款收据，鲁建公司、时代公司虽有异议，但未提出反证，证据确实充分，应予支持。
对于国美公司要求赔偿违约金310万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。双方在《房屋租赁合同》中约定了因小业主聚众闹事影响国美公司经营、构成根本违约时承担相当于一年租金的违约金，时代公司在“承诺书”的形式对该违约金进行了承诺。但以那一年的租金计算违约金没有注明，国美公司要求按2016年应支付租金310万元计算违约金，一审法院认为，国美公司提交的证据实际支付了2015年租金300万元，应以该实际支付的租金为计算依据。结合鲁建公司、时代公司对国美公司该项请求的答辩意见，即使存在违约，认为违约金过高，要求适当降低。一审法院认为，根据国美公司变更后的要求赔偿的损失76.54万元，（2013）槐民重字第20号民事判决书、（2014）济民四终字第800号民事判决书认定的事实，国美公司自承租鲁建公司的房屋之后，就被购买商铺的小业主提起诉讼。根据国美公司提交的“函”记载，在2014年济南市中级人民法院作出终审判决后，就有业主阻碍经营。对此国美公司不存在过错。在兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定鲁建公司、时代公司应承担国美公司违约金90万元。国美公司多请求部分，证据不足，不予支持。
综上所述，国美公司要求鲁建公司、时代公司赔偿经营损失17.5万元、鉴定费26000元、搬迁费损失11000元、仓储费损失3万元，要求鲁建公司、时代公司支付违约金90万元；鲁建公司承担赔偿责任，时代公司承担连带责任，合法有理，应予支持。国美公司的其他诉讼请求，证据不足，理由不充分，不','2018-10-08
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