贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔0526民初2023号
原告（反诉被告）李鸿洋，男，汉族，住贵州省威宁县。
委托代人陈龙，贵州草海律师事务所专职律师，执业证号：1522420151072482。特别授权代理。
委托代人吕溪，贵州草海律师事务所实习律师，执业证号：230713011110440。一般授权代理。
被告（反诉原告）李祝薇，女，白族，1982年7月4日生，住威宁县。
委托代理人戴永鹏，贵州浩锐律师事务所专职律师，执业证号：15224201510725553。特别授权代理。
原告李鸿洋诉被告李祝薇租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，被告李祝薇提起反诉，本院依法合并审理，由审判员马芬团适用简易程序于2018年5月16日公开进行了审理。原告李鸿洋的委托代理人陈龙、吕溪，被告李祝薇及其委托代理人戴永鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李鸿洋诉称：2015年9月26日，我与被告签订《威宁县大贝步行街项目租赁合同》，约定我将合法拥有的威宁县大贝步行街5号楼1-1-17、1-1-18号铺面出租给被告使用，租赁期限为2015年9月26日至2018年1月31日止。第一年2015年9月26日至2016年9月26日租金108065元，第二年2016年9月26日至2017年9月26日租金114068元，第三年2017年9月26日至2018年1月31日租金42107元。2015年9月26日缴纳第一年租金54032元，2016年1月1日缴纳第一年租金剩余部分54032元，2016年7月26日缴纳第二年租金114068元，2017年9月26日缴纳第三年租金42107元。被告已支付第一年的租金108065元，现缴纳第二年和第三年租金期限已过，被告拒绝缴纳，为维护我的合法权益，请求法院判令被告支付我下欠第二年和第三年的租金156175元，并支付违约金46852.5元，合计203027.5元。本案诉讼费由被告承担。
被告李祝薇辩称：我租用原告的铺面是事实，我已支付第一年租金。2016年初，因受市场经济的影响，经威宁县大贝步行街全体商户申请，贵州深弘房地产开发有限公司威宁分公司同意给全体商铺租户免租期延长自2016年6月1日至2017年12月31日，原告李鸿洋同意在此期限内对被告进行免租，且在2017年12月23日原告同意返还被告所缴纳的保证金67503元，因此，原告方的诉请无法律事实依据，恳请驳回原告的诉讼请求。
被告李祝薇反诉称：2015年9月26日，我与被反诉人李鸿洋签订门面转租合同，并向被反诉人交纳67503元保证金，双方约定合同期限届满时，被反诉人无条件退还我保证金。在履行转租合同的过程中，反诉人并无违约行为，现合同期限已届满，反诉人多次向被反诉人返还上述保证金无果，请求判令被反诉人返还我保证金67503元，由被反诉人承担反诉费用。
原告李鸿洋反诉辩称：反诉原告只支付第一年租金，剩下租金未支付，已构成违约，保证金不予退还，且根据双方签订的合同约定，反诉被告合同到期后无条件返还保证金中的50000元，关于该条款，虽是双方签订的，但明显对反诉被告不公平，我方不应退还该笔保证金。
在举证期限内，原告李鸿洋提交以下证据：
1、原告李鸿洋与贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司签订的大贝步行街5号楼1-1-17、1-1-18号铺面租赁合同，用以证明原告合法拥有该铺面的相关权益。2、原告李鸿洋与被告李祝薇签订的大贝步行街5号楼1-1-17、1-1-18号铺面租赁合同，用以证明原告将铺面出租给被告的事实。3、原告与被告签订的铺面租赁合同第7页，用以证明违约责任中明确约定乙方违约不退还保证金，乙方需付清所拖欠的租金及违约，违约金按照拖欠房屋租金总额的百分之三十计算。4、贵州深宏房地产开发有限公司起诉原告李鸿洋租赁合同纠纷一案的诉状副本、应诉通知书、法院调解书，用以证明贵州深宏房地产开发有限公司没有免除原告租金，所以原告答应被告免租金无从存在。
经被告质证，对证据1无意见。对证据2“三性”不持异议，该证据同时证明被告方向原告方缴纳了67503元保证金，该证据不能达到原告方的证明目的，因原被告双方在履行合同的过程中，双方达成口头协议，若贵州深弘房地产开发有限公司威宁分公司对原告进行减免租金，原告方以同样的方式优惠被告。对证据3质证意见同证据2意见，被告方无违约行为。对证据4“三性”无异议，但不能达到原告的证明目的，原告之所以向深弘房开承担租金责任，是因为其怠于行使自己的合法权益所导致的，且该份调解书不是原告最终承担的租金额，深弘房产多次要求原告方与公司进行商谈，对其租金进行减免，因此，该调解书不能达到原告方的证明目的。经本院审查，原告提交的以上证据具有证据三性，本院予以采信。
在举证期限内，被告李祝薇提交以下举证：
1、申请书以及两份补充协议，用以证明经威宁县大贝步行街全体商户申请，贵州深宏房地产开发有限公司同意将租大贝步行街承租人承租期间2016年6月1日至2017年12月31日期间定为免租期，免除租户的租金。2、光碟两张（通话录音），用以证明贵州深宏房地产开发有限公司已对全体商户进行上述期限的免租，而原告李鸿洋怠于行使自己的合法权益，未与贵州深宏房地产开发有限公司签订补充协议，对于其的损失，应当由其自行承担。3、光碟两张，用以证明原告方同意将2016年1月1日至2017年12月31日期间定为免租期，对商铺进行免租，且2017年12月23日，原告方同意返还被告方的保证金67503元，充分证明被告方在合同履行期间无违约行为。
经原告质证，对证据1对该申请书三性不予认可，该申请书未经贵州深宏房地产开发有限公司同意，且对我方无约束力，对两份补充协议对我方无约束力，且贵州深宏房地产开发有限公司并未免除我方租金，并以生效法律文书确定了我方的租金，达不到被告的证明目的。对证据2“可以码”的录音意见如下：真实性无意见，对关联性、合法性有意见，来源不合法，未经相对人同意，该组证据中的录音内容均是被告方的主观意识，从该份录音中体现出我方要求被告支付租金。对第二张光碟的录音意见如下：真实性无意见，对关联性、合法性有意见，该光碟录音体现大贝步行街工作人员所述提到一句房开没有明确大贝步行街里面的所有商铺都免租，被告方再一次承认我方要求其交付租金，上述两张光碟均达不到被告方证明目的。对证据3第一张光碟真实性、关联性无意见，对合法性有意见，该证据来源不合法，未经当事人同意，从录音中可以体现我方是在贵州深宏房地产开发有限公司免除我方租金的基础上，贵州深宏房地产开发有限公司免除我方多少，我方免除被告方多少，但至今贵州深宏房地产开发有限公司并未免除我方租金，并以生效法律文书确定。第二张光碟真实性无意见，关联性及合法性均有意见，证据来源不合法，未经当事人同意，我方所称的是按合同办事，而按合同约定被告方违约不退还保证金，被告方未支付剩余租金已构成违约，我方不应退还其保证金。经本院审查，被告提交的录光盘虽未经谈话相对方同意，其谈话内容真实，具有证据三性，本院予以采信。
被告方反诉举证：原被告双方签订的合同，证明反诉人向被反诉人缴纳了67503元保证金，且其中有50000元被反诉人必须无条件退还。经质证，原告有对证明目的有异议。经本院审查，该证据具有证据三性，本院予以采信。
经审理查明：2015年8月11日，原告李鸿洋与贵州深宏房地产开发有限公司威宁县分公司签订铺面租赁合同，李鸿洋租用威宁县大贝步行街5号楼1-1-17、1-1-18号铺面，租期自2015年8月11日至2018年1月31日，免租期自2015年8月11日至2016年5月11日。第一年2015年8月11日至2016年8月11日除免租期9个月后租金22514元，第二年租金2016年8月11日至2017年8月11日租金90054元，第三年租金2017年8月11日至2018年1月31日租金42683元。合同还约定了双方的其他权利义务。
2015年9月26日，原告李鸿洋与被告李祝薇签订房屋租赁合同，李鸿洋将其从贵州深宏房地产开发有限公司威宁县分公司承租来的威宁县大贝步行街5号楼1-1-17、1-1-18号铺面转租给被告李祝薇，租期自2015年9月26日至2018年1月31日，免租期自2015年9月26日至2016年5月1日。第一年2015年9月26日至2016年8月11日租金108065元，除免租期228天，免租金额67503元，第二年租金2016年9月26日至2017年9月26日租金114068元，第三年租金2017年9月26日至2018年1月31日租金42107元。双方商定以李鸿洋从第一年度收取的租金中扣除的免租金67503元作为李祝薇缴纳的租赁保证金，合同期满后，李祝薇无任何违法行为时，李鸿洋无息全额退回保证金67503元，如李祝薇未能按时交足租金，李祝薇必须按所欠租金金额的5%/天向李鸿洋支付违约金。双方特别约定，合同期满后，李鸿洋无条件退回保证金67503元中的50000元，与李祝薇是否违约无关。合同还约定了双方的其他权利义务。
合同签订后，被告李祝薇交付第一年的租金108065元给原告李鸿洋，租期届满后被告李祝薇将房屋将还给原告李鸿洋。
在租赁期内，因受市场经济影响及大贝步行街偏僻，二楼招商不理想，配套设施不完善，人流量不大，大贝步行街生意面临难以维持的局面。2016年4月7日，包括李鸿洋在内的全体商户联名写出书面申请，请求贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司将租户免租期间延长自2016年10月1日至2017年10月1日。2016年8月11日，贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司与其中的租户卯全签订补充协议，同意将卯全的免租期从2016年6月1日起至2017年12月31日止，2016年8月14日，贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司与其中的租户彭艳签订补充协议，同意将彭艳的免租期从2016年6月1日起至2017年12月31日止。李祝薇曾打电话要求原告李鸿洋与贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司协商延长租期事宜，原告李鸿洋口头答应但未实际行动，合同到期前，李祝薇与李鸿洋通电话，要求原告李鸿洋退还其保证金67503元及找贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司协商延长租期及免租金的事宜，李鸿洋口头答应李祝薇同意退还保证金67503元，但因手头太紧，待合同期满后再退还，同时承诺贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司对其免多少租金，其将对李祝薇免除相同金额的租金。
2018年1月25日，贵州深宏房地产开发有限公司向威宁县人民法院起诉要求李鸿洋支付其承租的大贝步行街5号楼1-1-13、1-1-14、1-1-15、1-1-17、1-1-18、1-1-19、1-1-20、1-1-21、1-1-22、1-1-23号门面、4号楼1-1-1、1-1-2、1-1-3、1-1-33、1-1-34号门面、1号楼1-1-32至1-1-41号门面租金153768元，经威宁县人民法院调解达成协议，由李鸿洋于2018年5月3日前支付贵州深宏房地产开发有限公司租金1323644元。
上述事实，有原告陈述、被告答辩及原告提交的租赁合同、民事诉状、应诉通知书、威宁县人民法院（2018）黔0526民初1001号民事调解书、被告提交的录音光盘在卷相互印证，经庭审质证和本院审查，事实清楚，可以采信。
本案争议焦点：1、贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司延长租户免租金期限是否包括原告李鸿洋承租后转租给被告李祝薇的威宁县大贝步行街5号楼1-1-17、1-1-18号铺面，李鸿洋不主动与贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司签订免租协议是否损害被告李祝薇的合法权益。2、被告李祝薇反诉请求原告李鸿洋返还保证金67503元是否成立。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，原告李鸿洋将其向贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司承租的威宁县大贝步行街5号楼1-1-17、1-1-18号铺面转租给被告李祝薇使用，其转租行为贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司未否认，视为同意转租，其转租行为合法，故其与李祝薇签订的铺面转租合同受法律保护，双方应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同的相对性原则，贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司延长租户免租金期限应只针对原承租人李鸿洋，该合同产生的权利义务也应由李鸿洋享有及承担，且至今贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司未与李鸿洋签订延长免租期的协议，还以诉讼的方式要求李鸿洋支付租金，故被告李祝薇主张贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司延长租户免租金期限应包括原告李鸿洋承租后转租给被告李祝薇的威宁县大贝步行街5号楼1-1-17、1-1-18号铺面，李鸿洋不主动与贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司签订免租协议损害被告李祝薇的合法权益的辩解理由不成立，本院不予以采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十六规定，承租人应当按照约定支付租金。本案中，原告李鸿洋将其向贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司承租的威宁县大贝步行街5号楼1-1-17、1-1-18号铺面转租给被告李祝薇使用，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告李鸿洋已将房屋交付被告李祝薇使用，被告李祝薇应当按约定向原告李鸿洋支付租金，被告李祝薇未按约定支付租金已构成违约，故原告李鸿洋请求被告李祝薇支付下欠租金的诉讼请求成立，本院予以支持，三年租金共计264240元，扣除被告李祝薇已支付的108065元，还应支付156175元。
被告李祝薇反诉请求原告李鸿洋返还其保证金即已支付的第一年租金中的67503元，在双方签订的租赁合同第十二条第2项约定，“租赁期间，因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金按租赁保证金的百分之九十计算，除违约金外，如甲方违约，甲方退还乙方所交租赁保证金（不计利息），如乙方违约，乙方所交租金保证金不予退还。”。双方特别约定，本合同到期时，甲方必须无条件退还乙方免租金67503元中的50000元，与乙方是否违约无关。根据双方以上约定，原告全额退还被告67503元的前提条件是被告李祝薇没有违约行为并按照约定支付租金，但双方又特别约定，不论李祝薇是否存在违约，原告李鸿洋都应当返还被告李祝薇保证金50000元，在合同履行过程中，被告李祝薇未按约定支付租金是因为出现原出租人贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司承诺给部分租户延长免租期的情形，被告李祝薇也要求原告与原出租人协商延长免租的事实，被告李祝薇未存在故意违约行为，且在被告李祝薇与原告李鸿洋通话录音中原告也同意退还其保证金，故被告李祝薇反诉请求原告李鸿洋返还其保证金67503元的理由成立，本院予以支持。原告请求被告支付违约金46852.5元，也是因为双方在履行合同过程中出现了原出租人对租户免租金的情形，被告无重大过错，故对原告请求支付违约金的诉讼请求，本院不予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告李祝薇支付原告李鸿洋威宁县大贝步行街5号楼1-1-17、1-1-18号铺面租金156175元。限判决书生效后10日内履行。
二、由原告李鸿洋（反诉被告）返还被告（反诉原告）李祝薇保证金即免租金额67503元。限判决书生效后10日内履行。
三、驳回原告李鸿洋的其他诉讼请求。
案件受理费2173元，由原告李鸿洋负担1000元，被告李祝薇负担1713元，反诉费744元由原告（反诉被告）李鸿洋负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，应自接到判决书之日起，15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 马芬团
二〇一八年五月二十三日
书记员 杨 堃