福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终1863号
上诉人(原审原告）：许燕桂，女，1977年11月11日出生，汉族，住福建省漳浦县。
委托诉讼代理人陈利仁，福建道周律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：永嘉（漳浦）房地产开发有限公司，住所地福建省漳浦县绥安镇永嘉天地。统一社会信用代码91350623570953321N。
法定代表人：李日强，董事长。
委托诉讼代理人：许育平，福建达峰律师事务所律师。
上诉人许燕桂、永嘉（漳浦）房地产开发有限公司（以下简称永嘉房地产公司）因商品房预约合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院（2017）闽0623民初4437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许燕桂上诉请求：改判永嘉房地产公司应支付双倍定金即40000元。事实和理由：陈晖系永嘉房地产公司原销售经理，关于购买涉案房屋的事宜均在该公司售楼部商谈，并有其他销售人员在场的情况下，在已交20000元定金后，陈晖要求将两笔购房款110000元转入其个人账户。后我方要求按约签订购房合同，而永嘉房地产公司却不认可其已支付110000元购房款导致双方纠纷，永嘉房地产公司应承担过错责任。尽管一审已判决支付相应利息，但仍不足以补偿损失，故一审未判决双倍支付定金，明显错误。
永嘉房地产公司辩称：1.许燕桂在一审诉讼中没有请求支付双倍利息，该上诉请求，不属二审审理范围。2.我方不存在违约，而是许燕桂违约，我方无需承担该110000元购房款，也无需支付双倍定金，反而有权没收定金。
永嘉房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.许燕桂提供的《认购协议书》没有我方的公章，该认购书中的“陈晖”系许燕桂擅自添加的，而我方提供的《认购协议书》有公章，并没有“陈晖”签名，故许燕桂提供的《认购协议书》明显不能作为定案依据，而一审认定许燕桂系通过陈晖与我公司签订认购书，明显错误。2.许燕桂提供的编号为0652562的定金收据没有记载日期，而从我方找到该收款收据的整本账薄原件中，清晰记载收款时间是2013年7月27日，但一审简单认定收款时间为2013年7月，而没有具体认定收款日期，属事实严重不清，导致判决结果错误。3.双方在签订《认购协议书》当天许燕桂交缴定金，该协议书并非事后补签，而一审仅凭许燕桂向陈晖转账110000元即认定协议属补签，忽视了该款项与公司根本无关的重要事实，属事实认定错误。4.陈晖在2013年4月15日已被我公司辞退，许燕桂与陈晖之间的该款项往来并没有注明购房款，应属个人之间经济往来，又陈晖仅是销售经理，不是财务经理，无权收取款取，而我公司只要收取购房款项，无论数额多少，都一概出具加盖公司公章的收款收据，又陈晖与公司有银行账目往来，但不足以证明陈晖收取110000元系涉案房屋的购房款，故一审认定陈晖的行为属表见代理，明显错误。5.许燕桂不按《认购协议书》约定缴交首付及签订本约导致双方纠纷，而许燕桂向陈晖个人转账，我司在一审诉讼时才知晓，后经公司财务核实，并没有收到该款项，一审仅凭许燕桂单方陈述认定双方因核对资金产生纠纷而认定我方存在违约，明显错误。6.本案的《认购协议书》至今已超过四年多，且该合同早已解除，而许燕桂现才提起诉讼，已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。7.一审诉讼中，许燕桂并没有请求返还定金20000元，但一审仍判决其返还，违反了不告不理原则，属程序错误。
许燕桂辩称：1.陈晖系永嘉房地产公司的销售经理，而我方与陈晖洽谈购房事宜均在公司的售楼处，至于公司有否解聘陈晖，我方一概不知，又其于2013年7月11日通过陈晖交缴定金20000元，后又根据陈晖指示汇入110000元，并出具了收款收据，又陈晖与公司之间一直就存在款项来往，陈晖应属职务行为，公司应依法承担该110000元。2.导致本案纠纷在于永嘉房地产公司不认可该110000元购房款而多次要求我方补交，但我方多次找公司协商解决，公司却一直采取拖延态度，公司依法应承担违约责任。3.本案的《认购协议书》系经与陈晖先前多次商谈后并交缴部分购房款后才签订的，我方的《认购协议书》有陈晖的签名确认，另永嘉房地产公司主张该定金收据系2013年7月27日，明显违背事实，虽该定金票据没有记载日期，但我方交款当天有自己备注。4.我方没有收到永嘉房地产公司的解除通知，且该公司系非经法定程序解决，又双方纠纷期间，已多次要求公司解决，但公司一拖再拖，本案并不存在时效超过问题。综上，应驳回永嘉房地产公司的上诉。
许燕桂向一审法院起诉请求：解除双方于2013年7月27日签订的《认购协议书》，永嘉房地产公司返还其购房款190448元及支付自2013年7月27日起至还清上述款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，并赔偿一倍的购房款190448元。
一审法院认定事实：2013年7月，许燕桂通过永嘉房地产公司销售经理陈晖与永嘉房地产公司约定，由许燕桂向永嘉房地产公司购买位于漳浦县漳浦城市生活广场（永嘉天地）2号楼22层01单元房屋，并支付定金20000元。2013年7月11日，许燕桂从中国农业银行的账户向陈晖设立在建行漳浦支行的账号62×××27转入购房款40000元；2013年7月26日，再次向该账号存入购房款70000元。2013年7月27日，双方补签订合同编号为0001011号《认购协议书》一份，主要条款有：一、认购房产。买受方认购的房产位于漳浦县漳浦城市生活广场（永嘉天地）2号楼22层01单元，建筑面积58.94平方米，单价8494.2元，购房款总价500648.15元。二、认购定金。在买受人签署本协议时即向出卖人交付定金20000元。三、购房款的付款方式。按揭贷款：买受人应于2013年8月2日前付清购房款50%计250648.15元，余额250000元申请银行按揭贷款。四、其他约定：1、买受人在办理按揭贷款、分期付款的手续中应当履行的义务以及违约事项的处理按照《商品房买卖合同》附件六相关约定执行。2、买受人应于签订本协议之日起七日内与出卖人签订《商品房买卖合同》，否则出卖人有权在书面告知函送达买受人之后单方面解除本协议，定金不予退还并将该单元另售他人。3、如买受人不履行本协议，则无权要求退还定金；如出卖人不履行本协议，应当双倍返还定金，《商品房买卖合同》签订后，买受人所交购房定金全数转为《商品房买卖合同》规定的购房款。4、交房时间为2013年10月1日前。5、本协议所列买受人通讯地址、联系电话均为准确的，买受人确认其通讯地址为快递函件可送达买受人的地址，若有变更，买受人应及时以书面形式通知出卖人，否则由此造成的责任均由买受人承担。若无变更，快递函件交予公认的快递服务发送后3个工作日内视为送达。6、本协议中买受人所认购单元不得转让、更名。7、本协议一式三份，出卖人二份，买受人一份，经双方签字或盖章且买受人全额缴交定金后生效，且等同法律效力。8、银行根据买受人的资信状况批准贷款，若由于银行批准的贷款额度低于《商品房买卖合同》中双方约定的贷款额度，差额部分应在出卖人发出“补足差额通知书”之日起7日内补足。9、银行根据买受人的资信状况批准贷款，若由于银行未能批准买受人的贷款申请，则买受人须按一次性付款方式补足余款，并且应在“改变付款方式通知书”发出之日起7天内全额交清，成交总价不变。10、买受人应于2013年8月2日前付清以上首期款，否则出卖方有权没收定金，并单方将该单元另售他人，若出卖方同意继续履约，应按逾期款项日千分之三向出卖人支付违约金。11、买受人已知晓并理解《认购协议书》的内容及条款，且无异议。2013年8月7日，许燕桂又向永嘉房地产公司支付购房款60448元。后在核算付款金额时，永嘉房地产公司以陈晖没有将购房款转入公司账户为由对通过陈晖支付的110000元购房款不予认可，双方发生纠纷。2014年7月4日，永嘉房地产公司于2014年7月4日、7月19日两次按双方确认的通信地址、通信方式通过EMS通知许燕桂履行支付首付款余额并签订《商品房买卖合同》义务，但均未果。2014年11月7日，永嘉房地产公司按双方确认的通信地址、通信方式通过EMS通知许燕桂，解除双方于2013年7月27日签订的《认购协议书》。该通知快件以收件人许燕桂拒收被退回。陈晖曾于2013年4月12日，从其个人在建行账户62×××27向永嘉房地产公司转入款项400000元；2013年4月8日、5月28日、7月12日、11月1日又分四次从该账户转账给永嘉房地产公司财务经理朱清堂共计428670元。
一审判决认为，商品房买卖双方应当按照商品房买卖合同示范文本签订正式的《商品房买卖合同》。永嘉房地产公司与许燕桂双方签订合同编号为0001011号《认购协议书》，由许燕桂向永嘉房地产公司认购址在漳浦县漳浦城市生活广场（永嘉天地）2幢2201室商品房，其性质为预约合同，合同目的是为了促成本约的签订。该《认购协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。永嘉房地产公司的销售经理陈晖曾多次向购房户收取购房款后转入永嘉房地产公司账户，陈晖的收款行为足以使许燕桂相信陈晖代表永嘉房地产公司收取购房款，即使没有永嘉房地产公司的授权，陈晖收取购房款的行为仍构成表见代理，应当认定永嘉房地产公司应已通过陈晖收取许燕桂购房款110000元。永嘉房地产公司有能力收集有关职员陈晖劳动合同、社保缴费情况、工资福利发放情况等足以证明陈晖何时被辞退的有力证据却没有提供，故永嘉房地产公司提出于2013年4月15日辞退职员陈晖、在此之后陈晖的任何行为均是其个人行为，与用人单位无关的辩解意见没有事实依据，不予采纳。永嘉房地产公司已按双方约定通信地址、通信方式向许燕桂送达解除《认购协议书》通知，在通知邮件到达之日即2014年11月7日《认购协议书》已解除。许燕桂请求再次解除《认购协议书》没有法律依据，应予驳回。永嘉房地产公司不承认由陈晖向许燕桂收取的110000元购房款导致双方发生纠纷负有过错；永嘉房地产公司二次通知许燕桂签订《商品房买卖合同》未果，因此双方均存违约情形，不能完全归责任何一方。在合同解除后，许燕桂请求判决永嘉房地产公司应返还购房款及定金，并支付银行利息有事实和法律依据，予以支持。《认购协议书》不是商品房买卖合同，许燕桂请求判令永嘉房地产公司赔偿已付购房款及其他款项的一倍65912.18元诉讼请求没有事实和法律依据，予以驳回。永嘉房地产公司提出许燕桂交付的购房款60448元已被抵用到案外人购买房屋的购房款及许燕桂的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见没有事实依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、永嘉（漳浦）房地产开发有限公司应于本判决生效后10日内返还许燕桂购房款及定金190448元并支付自2013年8月7日起至返还款项之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；二、驳回许燕桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7103元，减半收取3551.5元由许燕桂负担1497元，永嘉房地产公司负担2054.5元。
二审中，许燕桂提供常住人口登记卡和绥安镇城北居委会、富源新城小区物业管理处共同出具的《证明》各一份，欲证明其居住地在富源新城小区8栋603室。永嘉房地产公司质证认为该证据无法证明许燕桂现居住地，且许燕桂在一审中的起诉状所列地址与我方特快专递邮寄地址是一致。永嘉房地产公司提供编号为0652562、记载出票日期为2013年7月27日的收款收据，欲证明许燕桂交纳定金的日期是2013年7月27日。许燕桂质证认为永嘉房地产公司出具给我方的收款收据并未记载日期，但我方交款当天自己在票据背面备注交纳时间是2013年7月11日，又永嘉房地产公司在上诉期间提供给一审法院与今天当庭提供的收款收据编号虽都是0652562，但票据的“单位盖章”处印章却不同，一张是公司公章，另一张却是公司财务专用章，说明永嘉房地产公司随时都可以根据自己需要，单方出具票据。永嘉房地产公司补充说明该收款收据的原件最初没有加盖印章，提供给一审法院的收款收据是从原件复印后再加盖上公司公章，而现提供收款收据的财务印章是事后在原件上补盖公司财务专用章。
本院对上述证据分析认定如下：本案的《认购协议书》已明确约定“绥安镇大园巷4号粮食宿舍A幢402室”作为永嘉房地产公司向许燕桂送达快递函件的地址，至于“富源新城小区8栋603室”是否为许燕桂的居住地，与本案无关，不能作为本案的定案依据。永嘉房地产公司出具给许桂燕的定金收款收据未记载收款日期，且该票据存根联系其单方保管，又永嘉房地产公司也未能提供相应证据予以佐证，故永嘉房地产公司提供的该收款收据所记载时间不能作为本案定案依据。
本院二审查明，除许燕桂对一审认定其拒收EMS快件有异议、永嘉房地产公司对一许燕桂通过陈晖签订《认购协议书》及该协议是补签有异议，并提出一审遗漏认定许燕桂交付定金的日期是2013年7月27日。双方对其他事实没有异议，对没有异议的事实予以确认。对有异议的事实分析认定如下：许燕桂主张其未收到EMS快件而非拒收，因本案《认购协议书》已明确约定“绥安镇大园巷4号粮食宿舍A幢402室”系永嘉房地产公司向许燕桂送达快递函件的地址，且在永嘉房地产公司将函件交由快递公司发送的3个工作日后即视为送达，又EMS快件的改退批条明确注明拒收，故许燕桂对该事实的异议不能成立。永嘉房地产公司主张许燕桂不是通过陈晖签订本案的《认购协议书》及该协议不是补签的，因陈晖原是该公司的销售经理，在协议签订前，许燕桂已于2013年7月11日、2013年7月26日向陈晖个人账户分别汇入购房款40000元和70000元，并通过陈晖向该公司缴交20000元定金，说明许燕桂与陈晖先前已多次商谈购房事宜后，并已交纳定金及转账给陈晖110000元后，才于2013年7月27日才与永嘉房地产公司签订本协议，故永嘉房地产公司对该事实的异议不能成立；而主张一审遗漏认定许燕桂交付定金的日期是2013年7月27日，如前所述，其对该事实的异议也不能成立。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、一审程序是否违反不告不理原则；二、一审未判决永嘉房地产公司双倍支付定金是否正确；三、陈晖的行为是否构成表见代理；四、永嘉房地产公司是否存在违约；五、许燕桂请求返还购房款是否超过诉讼时效。具体理由分析如下：
一、一审程序是否违反不告不理原则
许燕桂请求永嘉房地产公司返还“购房款190448元”，虽在起诉状中将定金20000元一并表述为购房款，但从其所主张的事实及庭审中的举证，实际有请求返还定金20000元的意思表示，故永嘉房地产公司主张一审判决其返还定金，违反了不告不理原则，属程序违法，与事实和法律均不符，不予采纳。
二、一审未判决永嘉房地产公司双倍支付定金是否正确
一审诉讼中，许燕桂系请求永嘉房地产公司返还已付购房款190448元，尽管该款项包括已付定金20000元，但其并没有请求双倍支付定金，一审根据不告不理原则，判决永嘉房地产公司返还定金20000元，并无不当，故许燕桂主张一审未判决永嘉房地产公司双倍支付定金错误，与事实和法律均不符，不予采纳。
三、陈晖的行为是否构成表见代理
表见代理是本人过失或本人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权，而与之建立民事法律行为，该代理行为的后果应由本人承受的一种特殊的无权代理。本案中，陈晖系永嘉房地产公司原销售经理，虽该公司主张陈晖在2013年4月15日已被解聘，但并未进行公示，且许燕桂通过陈晖支付20000元定金，永嘉房地产公司也予以出具收款收据，又许燕桂提供2013年7月27日的《认购协议书》虽没有永嘉房地产公司签章，但该协议除有陈晖本人签名外，还有该公司的两名销售人员签名，许燕桂完全有理由相信陈晖享有代理权，至于许燕桂提供的《认购协议书》有否公司签章及“陈晖”签名是否事后补签，均不影响陈晖构成表见代理，故永嘉房地产公司主张许燕桂提供的《认购协议书》不能作为定案依据，与事实和法律均不符，不予采纳。
四、永嘉房地产公司是否存在违约
陈晖的行为属表见代理，许燕桂根据陈晖指示将购房款110000元转入陈晖的个人账户，理应由永嘉房地产公司承担。但永嘉房地产公司却以陈晖未将该笔购房款转入其账户为由，拒不承担责任，并多次要求许燕桂需补交导致双方发生纠纷而未能签订《商品房买卖合同》，故永嘉房地产公司明显存在过错，已构成违约，应依法承担违约责任。
五、许燕桂请求返还购房款是否超过诉讼时效。
永嘉房地产公司于2014年11月7日通过EMS通知许燕桂解除本案的《认购协议书》，虽可视为许燕桂已收到该解除通知，但该通知系在永嘉房地产公司违约状态下的单方解除，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该通知不能产生协议解除的效力，一审对此认定有误，予以纠正为永嘉房地产公司接收一审法院送达起诉状之日为合同解除，故永嘉房地产公司主张本案《认购协议书》于2014年11月7日已解除，许燕桂现请求返还购房款已超过诉讼时效，与事实和法律均不符，不予采纳。
综上所述，许燕桂、永嘉房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7403元，由许燕桂负担300元，永嘉房地产公司负担7103元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 志 忠
审判员 陈天明审判员谢旭耀
二〇一八年九月二十七日
书记员 吴 茵 婷