中华人民共和国上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四(民)初字第633号
原告E，女，1945年1月27日出生，美国籍，现住德国。原告N，男，1945年9月14日出生，美国籍，现住美国。原告A，女，1947年3月1日出生，美国籍，现住美国。原告H，男，1948年5月6日出生，美国籍，现住美国。原告D，男，1951年4月10日出生，美国籍，现住美国。五原告共同委托代理人祝天强、刘萍萍，上海理德律师事务所律师。被告张健，男，1971年4月1日出生，汉族，住所地中国上海市。原告E、N、A、H、D与被告张健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。五原告的共同委托代理人祝天强、被告张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告E、N、A、H、D共同诉称，五原告通过继承公证的形式取得上海市巨鹿路XXX号房地产权利。五原告共同委托案外人王伦出租该房屋。2014年5月11日，王伦与被告张健签订了《房屋租赁合同》，约定将巨鹿路XXX号一楼东间(实为西间)、主楼二楼东、中、西三间及副楼二、三层的房屋出租，由于被告拖欠租金，原告向被告发函解除合同，被告收到函件后仍未予搬离。2014年11月19日原告再次向被告发送律师函，提出合同已解除，要求被告搬离，但被告还是置之不理。故原告诉至法院要求判令1、确认原、被告双方租赁合同于2015年3月13日解除；2、被告支付原告少缴付的租金人民币(以下币种均为人民币)168，080元(2014年8月租金5，500元；2014年10月1日至2015年3月13日的租金，按每月3万元计)；3、被告支付原告使用费(2015年3月14日起至被告实际搬离日止，按每月3万元计)；4、被告支付原告合同违约金45，000元；5、被告搬离本市巨鹿路XXX号主楼(3号楼)一楼东间(产证为西间)、主楼二楼东、中、西、附楼(2号楼)二层、三层房屋。被告张健辩称，对解除时间及欠租费用没有异议，但对解除后的违约责任有异议。巨鹿路XXX号房屋权利分为两部分，故被告除与原告签订合同外，另与案外人杜某(产权人)签订了房屋租赁合同。从装修到营业遇到业主方杜某的很多阻碍，经与本案原告多次沟通，要求原告给予被告大门钥匙一把，方便被告进出，经原告授权但受到影响，后来因此问题多次报警，到目前为止被告未获得钥匙；杜某在被告经营过程中多次不分时间、场合地带中介方上门看房，影响被告正常使用，并与被告方的人员发生争议，互相推搡；杜某与被告的一方合伙人擅自达成协议另行签订合同，书面终止了和被告的承租。被告无法经营，被迫退出。由于房东无法保证被告正常经营，故未履行付费义务，9月份开始因为经营受阻只能关门，被告前后投资200多万元。经查明，上海市巨鹿路XXX号2幢二、三层(建筑面积72.28平方米)、3幢底西厢、二层(建筑面积48.42平方米、108.58平方米)房屋权利人原为五原告的父亲杜仲(房地产权证号：沪房卢字第XXXXX**号)。上海市徐汇公证处根据五原告的申请及杜仲遗嘱，于2012年10月11日出具(2012)沪徐证字第5504号公证，上述房屋为杜仲遗产，由五原告共同继承。上海市巨鹿路XXX号另一半房产为案外人杜某(即杜仲之弟)所有，杜某除保留三层房屋自用外，也曾将其名下的部分房产出租给被告的合伙人。2014年5月11日，五原告的委托代理人王伦(甲方)与被告张健(乙方)就五原告共有的房产签订《房屋租赁合同》，约定出租面积229平方米，租赁期限自2014年5月11日至2017年4月30日，租金每月3万元，支付方式为银行转账，每月一付，第一期租金应于2014年5月25日支付，以后每期租金支付时间为每月的25日支付下一月的租金，2015年4月30日前，按照付一押一，之后按照付三押一进行支付；合同还约定，如乙方逾期支付租金超过五日，则每逾期一日按应付租金的千分之一向甲方支付滞纳金，如逾期超过十五日，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任，2014年5月份实际支付租金2万元；保证金为2.25万元，租赁关系消除且乙方迁空并付清所有应付费用后的当天甲方将保证金无息返回乙方；因乙方违反合同规定而产生的违约金、损害补偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中扣除，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后的十日内补足；乙方承担租赁期间的水、电、煤费用，以及电讯、有线电视费等一切费用，按单如期交付；甲方义务：保证房屋以及附属设施交付乙方使用等；乙方义务：按约支付租金，保证金以及其他各项费用，经甲方同意，可在承租用房内进行装修及添加设备，租赁期满后，乙方可将添置的可拆动的动产部分自行拆运，并保证不影响房屋的完好及正常使用等；甲、乙任何一方未按合同的条款履行，导致中途终止合同，并且过错方在未得到对方谅解情况下，则视为违约，双方同意违约金为4.5万元，若违约金不足弥补无过错方的损失，则违约方还需支付赔偿金等。合同另对其他事项予以约定。合同履行期间，由于双方发生矛盾，原告自述大门被锁，原告方接被告方通知后，曾向公安机关报案等。为此，双方签订《补充协议》，确认、区分巨鹿路XXX号整幢房屋中原告、杜某出租部位、被告与合伙人承租部位及租金金额、承租人，其中原、被告的租金为每月3万元；按照合同，业主方未经承租方同意，不得将人带至承租方使用的房间，考虑到出租房需出售的情况，承租方同意每天上午可以带人看房，需征得承租方同意方可进入房间，不得对外宣称房屋出租，如发现带客看房目的系出租，扣业主租金2，000元；未经承租方同意，杜某不能进入承租方的厨房，不能与承租方的工作人员攀谈，更不能进入承租方房屋内及业主方不得妨害承租方正常的经营活动，如发现违规扣租金；合同付款方式为付一押一、保证金为一个月租金，每月25日前支付下一月租金；在2014年5月、6月由于出租方与另一半权利人协调原因，造成承租方无法正常开业，出租方同意免除一个月的房租作为补偿。该协议页眉外书写“已免20天租金(2014年5月11日－30日)”。原告代理人王伦向被告张健出具书面承诺“本人于巨鹿路XXX号主楼一楼西厢、二楼全层，以及副楼二、三层，已租与张健使用。租赁期为2014年5月11日至2017年4月30日。租赁期间任何人如需进入上述房屋，应先知会张健，并得到他同意。各中介友好，如需看房，必须在对张健的房屋使用不造成影响前提下，进行安排。另外，对以上房屋的内部设计和装修，在不影响房屋结构和间隔下，张健有主导权。”2014年6月28日，王伦出具“按照产权字沪XXXXX**号，美国杜家在巨鹿路XXX号房子有一半产权。为此我代理美国杜侃怡先生要求杜仲先生给予大门钥匙一把，方便进出。”2014年9月29日、10月13日、10月14日、2015年1月13日，被告张健向公安机关报案，称与房东有纠纷、房东将其锁于巨鹿路XXX号内等。另查，由于被告未按时支付租金，故原告委托律师于2014年10月16日向被告寄送律师函，指出应被告要求原告免除了5月租金，并答应保证金为2万元；8月份，被告通过滕亮与王伦联系，称近期会所生意不好，资金紧缺，用已支付的2万元保证金抵充9月份租金，将于9月25日缴纳保证金和10月份的租金；9月25日，因被告未支付任何费用，王伦提出退租，但未获被告同意。关于代交税金问题，被告未提供任何纳税凭证。故原告提出被告逾期支付租金为自动退租，解除双方2014年5月11日签订的租赁合同；考虑到被告需要时间搬离，要求于2014年10月31日搬离，但要承担合同解除之日至实际搬离日止等同于租金金额的房屋使用费；补足2014年10月29日前未足额支付金额5，500元，并支付10月的租金3万元等。诉讼中，原告称其按被告承租房屋地址送寄，其中一份由杜某代收转交张健，但被告称未收讫。2014年11月19日，原告再次向被告寄送律师函，称2014年10月20日函经杜某转交，但被告拒绝签名；为此，王伦及律师(刘萍萍)短信或通话联系重申2014年10月16日函件内容。要求被告搬离和支付拖欠租金等。该函一式两份，一份寄至被告承租房屋处，遭拒；另一份寄至被告住处本市中山南二路988弄龙山新村XXX号401－402室，根据邮局查询该件于2014年11月20日由被告家人收讫。合同成立后，被告于2014年5月26日、31日向原告支付1万元、2万元(对应6月租金)、6月27日支付6万元(对应7月租金及押金)、7月24日支付1.45万元(对应8月份部分租金，实欠8月租金5，500元)，其中：5月租金双方协商免除、押金抵冲9月份的租金。被告对租金支付无异议；被告自述承租用于经营会所，现已停业。诉讼中，原告提出被告支付其应付租金，合同可以继续履行，但被告虽要求履行，却不愿支付欠租。再查，被告张健与杜某于2014年5月11日签订《房屋租赁合同》，约定张健承租杜某名下的巨鹿路XXX号主楼一楼中、西间、副楼一层房屋，租期自2014年5月11日至2017年4月30日止；2014年6月30日双方协议解除合同。诉讼中，被告张健出示装修合同设备设施清单，因未提供装修装饰费用凭证，对此原告不予认可。庭审中，被告提出在本案中不提出主张，收集证据后另行主张。以上事实，由五原告提供房地产权证、公证书、《房屋租赁合同》、委托书、招商银行户口交易明细表、律师函、邮局查询记录；被告提供《补充协议》、王伦书写的承诺书、字据、图片、报警记录、与杜某间的合同、解除协议、装修合同及设备设施清单。以上证据及当事人的当庭陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告于2014年5月11日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律规定，应认定合法有效。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。审理中，被告确认存在延付租金事实，但提出承租期间，存在案外人杜某在被告营业时间与被告的员工、客户聊天、带领中介看房及关闭大门等行为，影响其经营。原告承认案外人杜某曾有锁闭大门行为，但该问题经沟通已解决；且被告所述问题均与案外人有某。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。诉讼中，被告所出示的图片及报警记录，仅能证明曾经发生锁门现象，但不能反映时间段；而所有报警除一份记为被锁，且处理结果为当场解决，其他四份记录仅能证明有纠纷，但未具体记载纠纷对象、事由。鉴于，原告对被告证据的证明力提出异议，被告也未能证明上述事实对其造成的实际影响及后果，且诉讼中被告虽不同意解除合同，但并无积极履约的行为，即支付欠租或与原告协商支付欠租事实。另，从被告欠租行为分析，合同保证金实质为履约保证，但被告支付的保证金3万元已抵付2014年9月租金，且之后在接到原告律师函后，又未及时补付保证金，该事实足以就原告对被告能否继续履行合同能力产生怀疑。综上，对原告要求解除双方合同之诉请，本院予以支持。关于合同的解除日，诉讼中原告要求以本案立案之日确定，被告对此无异议，故本院确认2015年3月13日为合同解除日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同被确认解除后，被告继续占有系争房屋已无合同依据，故原告要求被告迁出系争房屋符合法律规定。原告要求被告支付2014年8月份之前欠租5，500元及2015年10月至合同解除日租金，以及合同解除日后至实际搬离日止，按租金标准承担房屋使用费的诉请，查无不当，本院予以支持。关于原告主张违约金4.5万元，鉴于合同履行中，原告也有协调不力等因素，故本院酌情判定。关于装修费用一节，因被告提出另行处理，本院对此准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、确认原告E、N、A、H、D与被告张健就中国上海市巨鹿路XXX号签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2015年3月13日解除；二、被告张健应于本判决生效之日起十五日内迁出中国上海市巨鹿路XXX号主楼(3号楼)一楼东间(产证为西间)、主楼二楼东、中、西、附楼(2号楼)二层、三层房屋(含物品)；三、被告张健应于本判决生效之日起十五日内支付原告E、N、A、H、D2014年8月欠付租金人民币5，500元；及按每月租金人民币30，000元标准支付自2014年10月至2015年3月13日止的租金；四、被告张健应于本判决生效之日起十五日内按每月租金人民币30，000元标准支付原告E、N、A、H、D自2015年3月14日起至实际搬离日止的房屋使用费；五、被告张健应于本判决生效之日起十五日内赔付原告E、N、A、H、D违约金人民币25，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2，310元，由原告E、N、A、H、D共同负担人民币500元，由被告张健负担人民币1，810元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
审 判 员 霍 毅
人民陪审员 王铿华
二〇一六年六月十五日
书 记 员 周 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。