宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2O14）甬东民初字第164号
原告：郑学祥。
委托代理人：严永斌，浙江诚意律师事务所律师。
委托代理人：毛海斌，浙江诚意律师事务所律师。
被告：杨佩琴。
原告郑学祥为与被告杨佩琴房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月15日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员施益适用简易程序独任审判。后因被告杨佩琴下落不明，本院依法适用普通程序，组成合议庭于2014年1月24日公开开庭进行了审理。原告郑学祥的委托代理人严永斌、毛海斌到庭参加诉讼，被告杨佩琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告郑学祥起诉称：2010年10月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租位于宁波市江东区百丈路90号房屋，租期十年，自2010年12月1日起至2020年11月30日止，第一年租金780000元，第二年租金800000元，第三年租金820000元，租金6个月支付一次，先付后用，双方还约定若被告不按时支付租金、水电费等费用，原告有权单方解除协议，收回房屋，并有权向违约方索取违约金等内容。该合同生效后，被告按约向原告支付租金至2012年5月30日，但之后的租金仅于2013年1月28日、2013年1月29日支付63800元、60800元，剩余租金至今拖欠。现被告的行为已构成违约，故起诉至法院，请求法院判令：一、依法解除原告与被告之间的租赁合同关系；二、被告将涉案房屋腾空后返还原告；三、被告向原告支付从2012年5月30日起至实际腾空承租房屋之日止的租金（至2013年5月30日累计拖欠租金人民币1095400元）；四、被告支付违约金199500元。案件审理过程中，原告明确第三项诉讼请求，要求被告支付原告自2012年5月30日起至合同解除之日止的租金及合同解除之日至房屋腾退之日的房屋占有使用费（至2013年5月30日累计拖欠租金1095400元）。
被告杨佩琴未作答辩。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告郑学祥提供原告身份证（原件）、被告身份证（复印件）、《房屋租赁合同》（原件）各一份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，以及双方合同中的各自权利义务的相关约定。原告郑学祥提供涉案房屋的房屋产权证、土地证各一份（均系原件），拟证明原告对涉案的房屋拥有产权。上述证据经庭审出示，被告无正当理由拒不到庭，自行放弃了质证权利。经本院审查，上述证据符合证据的真实性、关联性、合法性的要求，故本院对上述证据的真实性和证明力予以认定。
2.原告郑学祥提供短信内容（打印件）一份，拟证明被告分别于2013年1月28日支付租金63800元，1月29日支付租金60800元，之后的租金未支付。同时原告庭审陈述称，双方签订租赁合同之后，被告按约向原告付清至2012年5月30日的租金，但之后的租金仅支付124600元，剩余款项至今未支付，经原告多次催讨，被告以经营不善拒绝，而后也无法联系被告。上述证据经庭审出示，被告无正当理由拒不到庭，自行放弃了质证权利。结合上述证据及原告庭审陈述，可以证明被告已向原告支付2010年10月10日至2012年5月20日的房屋租金，对该事实本院予以认定。因被告对原告陈述的其分别于2013年1月28日、1月29日支付租金63800元、60800元的内容未提出反驳，故本院对该事实予以认定。
被告杨佩琴未向本院提交证据材料。
本院经审理，认定事实如下：2010年10月10日，原告郑学祥与被告杨佩琴签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将座落于宁波市江东区百丈路90号房屋出租给被告，租赁期限十年，自2010年12月1日至2020年11月30日止，第一年租金780000元，第二年租金800000元，第三年租金820000元，依次类推年递加20000元（此租金不含所有税费），按6个月支付一次，先付后用。自合同签订后即产生法律效力，任何一方均不得无故终止协议，如发生违约情况，违约方应支付守约方三个月租金，并按时结算房租。被告不按时交付租金，水电费等应付费用，原告有权单方解除协议，收回房屋，并有权向被告收取违约金。合同还对其他事项作了明确约定。
另查明，原告系位于宁波市江东区百丈路90号房屋的所有权人。被告已向原告付清2010年10月10日至2012年5月30日的房屋租金，并分别于2013年1月28日、2013年1月9日支付房屋租金共计124600元。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，原告郑学祥与被告杨佩琴签订的《房屋租赁合同》系双方自愿签订，对当事人均具有约束力，双方均应按约履行。根据《房屋租赁合同》的约定，被告杨佩琴应及时足额向原告支付相应的房屋租金，因被告超过约定时间未足额交纳租金，符合双方约定的合同解除条件，故原告据此主张解除合同及要求被告从涉案租赁物内腾退的请求，可予支持。其次，被告作为承租人，其实际支付租金可使用租赁房屋的期限已届满，故原告有权要求被告支付拖欠的租金，考虑到被告仍占用涉案房屋，其应支付原告实际占用涉案房屋期间的费用，原告主张拖欠租金及占有使用费按照十年租赁期的年平均租金计算，但该项计算标准有误，本院依法予以调整，具体可按被告实际占有涉案房屋的当年年度租金计算为宜。因被告已向原告支付2012年5月30日之后的房屋租金共计124600元，且原告主张的房屋租金亦按月计算，故扣除该笔费用后，被告应支付原告2012年6月1日起至2013年11月30日的房屋租金共计1095400元。2013年12月1日至合同解除之日止的租金、自合同解除次日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，可按年租金840000元的标准计算支付。第三，根据合同约定，被告未按时交付租金，原告有权向被告索取三个月的租金作为违约金，但原告主张违约金的标准有误，考虑到违约金的惩罚性质及原告预期利益的损失，违约金标准可按合同实际解除年度的月租金计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告郑学祥与被告杨佩琴于2010年10月10日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告杨佩琴于本判决生效之日起十日内从位于宁波市江东区百丈路90号房屋内腾退；
三、被告杨佩琴支付原告2012年6月1日起至2013年11月30日的房屋租金1095400元，于本判决生效后十日内付清；被告杨佩琴按年租金840000元计算支付原告自2013年12月1日起至本判决确定的合同解除之日止的租金，并按年租金840000元标准计算支付自合同解除次日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，于本判决生效后十日内付清；
四、被告杨佩琴支付原告违约金210000元，于本判决生效后十日内付清；
五、驳回原告郑学祥的其他诉讼请求。
如被告杨佩琴未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16554元，公告费650元，合计17204元，由被告杨佩琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 杨锦晶
代理审判员 施 益
人民陪审员 梅碧玉
二〇一四年二月十日
代书 记员 徐贤聪