湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益赫民一初字第1769号
原告：陈威，男，1986年2月13日出生，汉族。
委托诉讼代理人：陈积科，男，1959年12月25日出生，汉族，系原告陈威之父。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：王军，湖南公言律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告：益阳赫山区经济适用住房开发有限公司。
法定代表人：孙国荣，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘子龙，湖南激扬律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：曹文卿，湖南激扬律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告陈威（以下简称原告）与被告益阳赫山区经济适用住房开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王军、陈积科，被告委托诉讼代理人潘子龙、曹文卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告为原告办理国有土地使用权证，办证所需税、费由被告承担；二、判令被告支付原告违约金58434元（暂计算至2015年10月21日，2015年10月21日后的违约金每逾期一个月按494288元的3‰递增支付至被告为原告办结国有土地使用权证止）。事实和理由：原、被告于2010年6月7日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的全丰小区一间房屋,双方对该房屋的面积、价格、付款方式、产权登记、违约责任等予以约定。其中付款方式约定：乙方在合同签订之日首次付清256800元；合同签订之日起六个月内甲方为乙方办结房屋所有权证，2010年12月31日前乙方付足应付总价款的90%，付清该90%之日起十二个月内甲方办结国有土地使用权证，后十五日内乙方付清全部购房款。其中产权登记约定：乙方委托甲方办理房屋所有权证、国有土地使用权证，用地性质为出让土地，办证所需税、费已包含在总购房款中。其中违约责任约定：甲方在合同签订之日起六个月内未办理好产权证，每逾期一个月按首次付款（256800元）的3‰递增支付违约金，付清房款之日起十二个月内未办好国土证，每逾期一个月按所付款（房款的90%）的3‰递增支付违约金。原告于2010年6月18日付房款256800元，于2011年4月22日付房款179054元，总共支付房屋款的90%，至此原告已按合同的约定履行应尽义务，但被告仅于2011年3月16日办结房屋所有权证，国有土地使用权证却至今未办，因双方多次协商未果，特诉至法院，请求依法判决。
诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告为原告办理房屋的《国有出让土地使用权证》，办证所需税、费由被告承担，如被告不能办理上述权证而只能办理国有划拨土地使用权证，则要求被告返还相应的出让土地与划拨土地的差价64025元。
被告辩称，原、被告签订的房屋买卖合同客观真实，已经办理了房屋所有权证，国有土地使用证至今没有办理。合同中关于用地性质为出让地的约定无效，因该地是划拨土地，经济适用房的划拨土地不能变更为商业用地，该约定违反了政策和土地管理法的规定，不具有法律效力，不应计算逾期办证违约金，只应计算损失。关于损失，原告明知不能办理出让土地使用权证也存在过错，应适当分担损失。根据合同约定，原被告双方对该损失的预期估计是48000元，而且该48000元应包含办证所需税费，该损失应参照出让住宅地与划拨住宅地之间的差价较为适宜。被告已为原告办理了房屋所有权证，只是没有办理国有土地使用权证，合同约定的违约金计算标准过高，不能按合同约定支付违约金，原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求应当予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2010年6月7日，原、被告签订《益阳市全丰小区房屋买卖合同》，约定原告（乙方）向被告（甲方）购买坐落在全丰小区的商业用房具体权界见测绘平面标注，购买标的限作商业、办公用途。关于计价及付款方式约定：乙方所购房屋建筑面积约120㎡，按4280元/㎡计价，分摊面积同价计取，总购房价款约为513600元。以登记机关确定的建筑面积按实结算；乙方在合同签订之日首次付清256800元，合同签订之日起六个月内，甲方为乙方办结《房屋所有权证》，2010年12月31日前，乙方付足应付总价款的90%；付清该90%之日起十二个月内，甲方办结国有土地使用权证后十五天内乙方付清全部购房价款。关于交付及产权登记约定：乙方委托甲方办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，用地性质为出让土地。办证所需税、费已包含在总购房价款中；建设面积包含门面梯间，消防通道等公共部分的分摊面积，以产权部门核定的面积为准；土地使用权登记面积以国土部门核定的分摊登记面积为准，不进行计价。关于违约责任约定：甲方在合同签订之日起六个月内未办理好产权证，每逾期一个月按首次付款（256800）的3‰递增支付违约金，付清房款90%之日起十二个月内未办好国土证，每逾期一个月按所付款（房款的90%）的3‰递增支付违约金；合同签订并生效之日起一年半内，如乙方提出退房，甲方退还全部已交房款，乙方承担期间发生的费用，并按前款之规定向甲方支付违约金。
原告于2010年6月18日向被告支付购房款256800元,2011年4月22日支付购房款179054元，两次共支付购房款435854元。2011年3月16日，被告为原告办好诉争房屋的所有权证，登记的建筑面积为113.15㎡。登记的土地使用权人为被告，地类（用途）为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为45633.25㎡。诉讼过程中，就诉争房屋所占土地价值，本院委托湖南正大房地产评估经纪有限公司作出正大估字2016081802号房地产估价报告，估价结果房屋所占土地按商业划拨性质下的土地价格为81486元，按商业出让性质下的土地价格为145511元，按住宅划拨性质下的土地价格为35484元，按住宅出让性质下的土地价格为63364元。上述估价报告，原、被告均无异议，应当作为本案定案依据。原告提供的益阳万源评估咨询有限公司出具的《关于赫山区全丰小区B12栋第一层商业铺面用地所处基准地价的说明》因不具备评估报告的合法形式，不予认定。
另查明，因被告自身以及本地政策原因，诉争房屋所在小区已无法办理划拨土地使用权转出让土地使用权手续。
本院认为，依法成立的合同,自成立时生效。诉争房屋所占土地虽登记为划拨土地，但根据《城市房地产管理法》第四十条之规定，经有批准权的人民政府审批，并按规定缴纳土地使用权出让金后，可以转为出让地，故被告辩称经济适用房用地是划拨土地，不能变更为出让地因而此项约定无效的主张没有法律依据，本院不予支持。原、被告所签房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。原告已按约支付90%购房款，故被告应当为原告办理房地产权属登记手续，并按约定承担办证所需税、费。现因诉争房屋所在小区已不能办理土地性质变更手续，合同中关于被告为原告办理用地性质为出让土地的《国有土地使用权证》的约定已无法履行，原告据此将第一项诉讼请求变更为办理划拨国有土地使用权证并要求退还出让地与划拨地之间的差价，本院予以支持。合同约定购买标的限作商业、办公用途，用地性质为出让土地，被告没有证据证明购房款是按划拨用地住宅标准收取的，故其关于应按住宅划拨用地价格计算损失的主张，本院不予支持。涉案房屋所有权证登记的建筑面积为113.15㎡，该地块商业出让性质下的土地价格与商业划拨性质下的土地价格之差为145511－81486=64025元，应由被告退还给原告。
被告未按约定期限办理国有土地使用权证，应当承担违约责任，被告关于驳回支付逾期办理国有土地使用权证诉讼请求的主张，本院不予支持。双方约定的违约金计算标准明显过高，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告以已付房款435854元为基数,每月按2‰的标准向原告支付违约金较为适宜。被告应自2012年4月23日起向被告支付逾期办理国有土地使用权证的违约金，按原告请求支付的期限计算至2015年10月21日应为36553.7元，余按上述标准计算至实际办妥权证之日止。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告益阳赫山区经济适用住房开发有限公司于本判决生效之日起30日内办理好原告陈威名下益房权证赫山字第7110018**号房屋、用地性质为划拨用地的国有土地使用权证，并承担办证所需税、费；
二、被告益阳赫山区经济适用住房开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告陈威土地款差价64025元；
三、被告益阳赫山区经济适用住房开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告陈威支付自2012年4月23日至2015年10月21日期间的逾期办理国有土地使用权证违约金36553.7元，并以435854元为基数按每月2‰的标准自2015年10月22日起计算违约金至实际办妥国有土地使用权证之日止；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7430元，减半收取3715元，由被告益阳赫山区经济适用住房开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审判员 孙黎丽
二〇一六年九月二十二日
书记员 皮 霞
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。