广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤0783民初179号
原告：李国权，男，1962年6月27日出生，汉族，住广东省开平市。
委托诉讼代理人：劳冬莹、冯铭，均系广东星辉律师事务所律师。
被告：冉金梅，女，1975年11月29日出生，汉族，住广东省开平市。
委托诉讼代理人：关有文，男，1975年11月14日出生，汉族，住广东省开平市。系被告的丈夫。
被告：何锦胜，男，1990年3月22日出生，汉族，住广东省开平市长沙光明路海港城。
原告李国权诉被告冉金梅、何锦胜租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年2月12日公开开庭进行审理，原告李国权的委托诉讼代理人劳冬莹，被告何锦胜、被告冉金梅及其委托诉讼代理人关有文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李国权向本院提出诉讼请求：
1、判令被告冉金梅、何锦胜向原告支付2017年1月1日至2017年12月14日的租金150800元和逾期支付租金的违约金15080元，上述款项合计165880元；
2、判令被告何锦胜向原告支付占有使用费11900元（2017年按每月13000元计算，2018年按每月13600元计算，自2017年12月15日起，暂计至2018年1月10日，余下占有使用费计至被告何锦胜将开平市××卫民路榕树头北侧二号的临时商铺交还原告李国权之日止）；以上两项合计177780元。
3、判令两被告承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：2009年10月20日，开平市三埠街卫东腾龙经济合作社（以下简称为“卫东腾龙村”）与原告签订《土地租赁合同》将位于开平市××卫民路北侧的土地及二号铺位（使用面积988平方米）出租给原告使用，租赁期限为十年（自2010年1月1日起至2019年12月31日止）。2012年7月11日，原告将上述地块上的二号铺位（现为“牛X味”新X海鲜楼）出租给被告冉金梅使用并约定必须在每月5日前将租金缴清，逾期加收20%的滞纳金。2014年5月6日，被告冉金梅将上述房屋转租给被告何锦胜，并签订《房屋转租合同》：自2014年5月6日起至2019年12月31日止，并将原《房屋租赁合同》约定“必须在每月5日前将租金交清，逾期加收20%的滞纳金”更改为“必须在每月15日前缴清租金，逾期加收10%的滞纳金。”。2014年5月7日，原告就转租事宜签订了同意确认书。合同签订后，被告何锦胜开始实际占有使用房屋，并直接向原告支付租金。2017年1月5日，因被告冉金梅、何锦胜拖欠2016年6月至12月租金公86800元，原告李国权将冉金梅、何锦胜起诉至法院。开平市人民法院经审理后作出（2017）粤0783民初82号判决书，判决：一、解除原告李国权与被告冉金梅于2012年7月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告冉金梅、被告何锦胜应于判决生效之日起六十日内返还坐落开平市××卫民路北侧二号的临时商铺交还给原告李国权；三、被告冉金梅于本判决生效后十日内支付2016年6月至2016年12月租金86800元和逾期支付租金的违约金给原告李国权；被告冉金梅不服上述判决，上诉至江门市中级人民法院，后以被告何锦胜已将租金支付给了原告李国权为由，于2017年12月12日书面撤回上诉，江门市中级人民法院作出（2017）粤07民终3337民事裁定书裁决准许被告冉金梅撤回上诉。一审判决自2017年12月15日起发生法律效力。
至此，原告李国权多次向被告冉金梅、何锦胜追讨2017年1月1日以后的租金，两被告均以各种借口拒绝支付。且被告何锦胜在上诉一审判决生效后，拒绝将开平市××卫民路榕树头北侧二号的临时商铺交还给原告李国权，继续占有使用涉案商铺。因此，原告为了自身的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至贵院，请贵院依法判决。
被告冉金梅辩称，原告李国权与我及我与被告何锦胜所订立的两份合同中的租赁物情况及租赁物承租、转租的事实已经开平市人民法院作出的（2016）粤0783民初6号民事判决确认。在原告李国权将租赁物转租给我后，经原告李国权的同意，我又将租赁物转租给被告何锦胜。在我承租及转租租赁物的两份合同中，对合同的租赁物、承租期限、租金数额、权利义务等条款均为一致。2014年6月10日，我与李国权、何锦胜三方对于租金问题，共同协商一致租赁物的租金由何锦胜直接向李国权支付。但由于签订《收款协议》时书写错误，将甲方、乙方的顺序调换，但在合同租金交付的实际履行中，是由何锦胜直接支付给李国权。因此，在两份合同中租赁物、租金、权利义务等条款不变的情况下，李国权直接向何锦胜收取租金，我在何锦胜承租后已享受不到合同的任何利益，并且合同的主要目的租金支付的债务已由我转移至何锦胜，我在租赁物转租中的债权债务已全部转移给他们双方，我不应承担任何的法律责任。另外，因李国权、何锦胜已自行交付租金，我已不清楚对于何锦胜的租金交付与否。并在（2017）粤0783民初82号案中，何锦胜也是与李国权自行交接租金的，因此该判决所认定的事实及适用的法律错误，但我认为该案的权利义务已结清，所以在二审期间我撤回了上诉。对于李国权要求我支付租金的请求，我已在上文表述了理由，希法院予以驳回。
被告何锦胜辩称，一、关于租金问题，李国权与我方没有合同租赁关系，无权向我方索取租金，而且租金我方只是代冉金梅交付。二、关于实际占用问题，2017年8月23日台风“天鸽“导致租赁物的屋面坍塌至今，出租方一直没有进行维修，我方已无法经营，按照合同法规定，出租方应当免除租金。我方仅仅认可1月到8月23日的租金。三、我方按签订合同的租赁面积来交付租金，但出租方故意隐瞒已出租四米铺的事实，没有交付四米铺位给我方，我方认为应当扣除四米铺每月两千元的租金。（2014年5月至2017年8月共40个月，合计40×2000=80000元）应当扣除租金8万元。（未计每年递增）
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。对于有争议的证据本院认定如下：对于被告何锦胜提交的证据：证据3、信息、微信打印件内容，该证据不能证据是被告何锦胜与原告之间的信息、微信通讯记录，且原告对该证据不予确认，本院认为，该证据不具真实性，本院对该证据不予确认；证据4、照片打印件5份，被告何锦胜提供的该证据证明涉案铺位因台风而发生坍塌的事实，虽然该证据为打印件，但台风是自然灾害，客观发生于涉案铺位租赁期间，被告冉金梅对台风造成铺位坍塌的事实亦予以确认，且被告何锦胜提供的原告出具的《收款收据》亦载明“因台风‘天鸽’影响，归还款的日期推迟”的意思表示与该证据的待证事实相印证，本院对该证据予以确认。《出租合同》复印件，该证据是复印件，不具真实性，且与本案纠纷无关联性，本院对该证据不予确认。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2009年10月20日，卫东腾龙村与原告李国权签订《土地租赁合同》，将位于开平市XX卫民路汽车训练场北侧的土地及二号铺位（使用面积约988平方米）出租给原告李国权使用。租赁期为十年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止。2012年7月11日，李国权将其中位于开平市XXX卫民路汽车训练场北侧二号的铺位转租给冉金梅，租赁期间：2012年8月1日至2019年12月31日止，2012年每月租金为10000元，从2013年起以10000元为基数，租金每年增幅6%。其中2016年每月租金为12400元，2017年每月租金为13000元，2018年每月租金为13600元，2019年每月租金为14200元。冉金梅必须在每月五号前将租金缴清，逾期加收20%的滞纳金，合同还约定合同期内，一切维修费用，由冉金梅负责。被告冉金梅将上述房屋转租给被告何锦胜，并签订《房屋转租合同》，租赁时间：自2014年5月6日起至2019年12月31日止。冉金梅租赁给何锦胜的租金与李国权租赁给冉金梅的租金相同，其中2016年租金为每月12400元，2017年租金为13000元，2018年每月租金13600元，2019年每月租金14200元。何锦胜必须在每月十五号前将租金缴清，逾期加收10%的滞纳金。合同还约定在租赁期间若出现非乙方（何锦胜）的原因导致租赁房屋的损坏或损毁，甲方（冉金梅）应当承担房屋损坏或损毁的风险，在能修复的情况下及时修复保障何锦胜的使用权利。2014年6月10日，原告李国权与被告冉金梅、何锦胜对租赁合同的付款方式进行了约定，三方签订《收款协议》，原告李国权同意冉金梅将涉案铺位转租给被告何锦胜，租赁期间的租金由被告何锦胜直接支付给原告李国权。
原告李国权认为被告冉金梅、何锦胜拖欠涉案铺位的租金，于2017年1月5日向在本院起诉冉金梅、何锦胜房屋租赁合同纠纷一案，立案号为(2017)粤0783民初82号，李国权在该案中请求法院判令：“1、判令解除原告李国权与被告冉金梅签订的《房屋租赁合同》、被告冉金梅与被告何锦胜签订的《房屋转租合同》；2、判令被告冉金梅、被告何锦胜返还原告位于开平市××卫民路汽车训练场北侧二号的房屋；3、判令被告冉金梅、被告何锦胜向原告支付2016年6月起暂计至2016年12月底止租金86800元、自2016年6月15日起暂计至2017年1月4日止违约金2686.67元及后续违约金（以86800元为本金，自2017年1月5日起，至还清款项止按中国人民银行同期同类逾期贷款利率上浮50%计算），上述款项合计：89486.67元；4、本案的诉讼费用由两被告承担。”本院于2017年7月13日作出民事判决：“一、解除原告李国权与被告冉金梅于2012年7月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告冉金梅、被告何锦胜应于本判决生效之日起六十日内返还坐落于开平市××卫民路榕树头北侧二号的临时商铺给原告李国权；三、被告冉金梅于本判决生效后十日内支付2016年6月至2016年12月租金86800元和逾期支付租金的违约金（自2016年6月15日起计至2017年1月4日止为2686.67元，自2017年1月5日起，以86800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至本判决确定的还款日止）给原告李国权；四、驳回原告李国权的其他诉讼请求。”被告冉金梅不服本院作出的(2017)粤0783民初82号民事判决，向广东省江门市中级人民法院提起上诉。(2017)粤0783民初82号在二审审理过程中，被告何锦胜于2017年10月17日向原告支付了租金86800元，被告冉金梅据被告何锦胜已履行了(2017)粤0783民初82号的支付租金的义务，向江门市中级人民法院申请撤回上诉。江门市中级人民法院作出（2017）粤07民终3337民事裁定书裁决准许被告冉金梅撤回上诉，并于2017年12月15日起发生法律效力。
另查明，涉案铺位因2017年8月23日“天鸽”台风自然灾害造成建筑物坍塌，涉案铺位在“天鸽”台风后未予以维修，被告何锦胜在台风后暂停经营。原告主张涉案违约金15080元按其主张的拖欠租金150800元的10%计算，即依据(2017)粤0783民初82号民事判决书确认的冉金梅、何锦胜对原告在该案主张违约金按10%÷360的利率计算方法无异议计算所得。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点：1、被告冉金梅、何锦胜应否支付2017年1月至2017年12月14日的租金及违约金给原告；2、被告何锦胜应否支付自2017年12月15日至交还涉案铺位给原告之日止的占用费给原告。原告李国权与被告冉金梅签订的《房屋租赁合同》及被告冉金梅与被告何锦胜签订的《房屋转租合同》是当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反法律规定，上述两份合同合法有效，应受法律保护。
关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同》第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。”原告李国权与被告冉金梅签订的《房屋租赁合同》约定租赁期间为2012年8月1日至2019年12月31日止，但上述《房屋租赁合同》已于2017年7月13日经(2017)粤0783民初82号民事判决予以解除合同关系，并于2017年12月15日发生法律效力。原告已收取涉案铺位截至2016年12月的租金。原告主张涉案租金的期间仍在其与冉金梅合同约定的租赁期间内，被告冉金梅负有向原告支付2017年1月1日至2017年12月14日相应租金的义务。但是，涉案铺位于2017年8月23日因“天鸽”台风自然灾害造成建筑物坍塌，铺位在“天鸽”台风后未予以维修，被告何锦胜在台风后暂停经营，涉案铺位因不可抗力致不能正常使用，不能实现合同目的。虽然涉案《房屋租赁合同》仅约定“一切维修费用，由冉金梅负责”，但是没有约定在租赁期间涉案铺位出现损毁情况的，由承租人被告冉金梅，或次承租人、实际使用人直接予以维修，涉案铺位为原告出租的租赁物，原告对涉案铺位在租赁期间出现损毁情况的仍负有相应的维修协助义务，保障租赁物的正常使用以实现合同目的。原告在本案中没有提供任何证据证明在涉案铺位因台风造成坍塌后协助被告冉金梅或次承租人、实际使用人何锦胜对铺位予以维修。当然，被告冉金梅、何锦胜在台风对涉案铺位造成损毁后，为减少损失，对铺位亦可以先行及时予以维修，确保铺位可以正常运营，实现合同的目的。但被告冉金梅、何锦胜在台风过后，均对铺位未予以维修，被告何锦胜在台风过后停止营业。根据《中华人民共和国合同》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”的规定，结合公平原则，本院酌定被告冉金梅在2017年8月23日“天鸽”台风后，应按合同约定的租金金额的50%支付租金给原告。被告冉金梅应支付2017年1月1日至2017年8月23日的租金为100645元（13000元/月×7月+13000元/月/31天×23天）；被告冉金梅应支付2017年8月24日至2017年12月14日的租金为24113元（13000元/月/31天×22天×50%+13000元/月×3月×50%）。即被告冉金梅应向原告支付的租金共计为124758元（24113元+100645元）。本院对原告主张超出部分的租金不予支持。另关于违约金的问题。《中华人民共和国合同》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”涉案《房屋租赁合同》约定被告冉金梅逾期支付租金的加收20%的滞纳金，该滞纳金的约定实质是关于违约金的约定。原告主张涉案违约金按10%计算，是其自主处分权的行使，本院对原告主张予以确认，即被告冉金梅向原告支付的违约金为12475.8元（124758元×10%）。关于被告何锦胜对2017年1月1日至2017年12月14日涉案铺位的租金及逾期违约金是否需要承担责任的问题。由于原告与两被告于2014年6月10日签订的《收款协议》只是对租金支付方式的约定，而原告与被告何锦胜不存在直接的合同关系，按照《中华人民共和同合同法》第八条第一款的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”被告何锦胜在(2017)粤0783民初82号在二审审理过程中支付了租金86800元给原告，属其自主处分权的行使，不是何锦胜基于其与原告合同关系履行相应的合同义务。原告李国权和被告何锦胜之间不存在合同关系，原告主张、被告冉金梅抗辩由何锦胜向原告支付从2017年1月1日至2017年12月14日涉案铺位的租金及违约金，于法无据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。”以及第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”原告与被告冉金梅就涉案铺位签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月13日经(2017)粤0783民初82号民事判决解除合同关系，并于2017年12月15日发生法律效力。由于涉案铺位在本案法庭辩论结束前仍由次承租人被告何锦胜承租并实际占用，被告何锦胜负有支付涉案铺位相应占用期间的占有使用费给原告的义务。如前文所述，根据《中华人民共和国合同》第六十条、第一百一十一七条的规定及结合公平原则，本院酌定被告何锦胜在2017年8月23日“天鸽”台风后，应参照《房屋租赁合同》、《房屋转租合同》约定的租金金额的50%支付占有使用费给原告。被告何锦胜应支付从2017年12月15日至2018年1月10日的占有使用费为5758元（13000元/月/31天×17天×50%+13600元/月/31天×10天×50%；），及其后实际暂用期间的占有使用费（从2018年1月11日起至归还涉案铺位给原告之日参照《房屋租赁合同》、《房屋转租合同》约定的租金金额的50%计算）给原告。案经庭审调解，原、被告无法达成调解协议，本院依法作出判决。
依照《中华人民共和国合同》第八条第一款、第六十条、第一百一十四条、第一百一十一七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定，判决如下：
一、被告冉金梅应自本判决生效之日起十日支付租金124758元及违约金12475.8元给原告李国权；
二、被告何锦胜应自本判决生效之日起十日支付占有使用费5758元（暂算至2018年1月10日）及其后占有使用费（从2018年1月11日起至被告何锦胜归还位于开平市XX卫民路榕树头北侧二号的铺位给原告李国权之日止，参照《房屋租赁合同》、《房屋转租合同》约定的租金金额的50%计算）给原告李国权；
三、驳回原告李国权的其他诉讼请求。
如果被告冉金梅、何锦胜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3854元，减半收取1927元，由被告冉金梅负担1488元，由被告何锦胜负担62元，原告李国权负担377元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 司徒艺贞
二〇一八年三月十六日
书记员 郭 雪 银
谭丽娜