天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)津0101民初4772号
原告：天津市天泰置业发展有限公司，住所地天津市和平区浙江路1号。
法定代表人：邸达，董事长。
委托诉讼代理人：陈中华，天津德利信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓艳，天津德利信律师事务所律师。
被告：北京中海成阳商贸有限公司，住所地北京市朝阳区芍药居甲4号东侧1号1层。
法定代表人：李岩，经理。
委托诉讼代理人:张晓光,天津宝德律师事务所律师。
被告：天津市柏翠行酒类贸易有限公司，住所地天津市和平区大沽北路194号。
法定代表人：高阳，经理。
委托诉讼代理人：刘伟，男，该公司员工。
原告天津市天泰置业发展有限公司（以下简称天泰公司）与被告北京中海成阳商贸有限公司（以下简称北京中海成阳公司）、被告天津市柏翠行酒类贸易有限公司（以下简称柏翠行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3作出（2016）津0101民初7495号民事判决。北京中海成阳公司不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2017年7月12日作出（2017）津01民终3940号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告天泰公司的委托诉讼代理人陈中华、李晓艳、被告北京中海成阳公司的委托诉讼代理人张晓光、被告柏翠行公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天泰公司向本院提出诉讼请求：1.二被告将天津市和平区大沽北路194号泰安道商业广场三号院C0-1号房屋腾空后交还原告；2.二被告连带向原告支付自2012年1月1日起至2016年6月30日止的租金4141156.8元；3.二被告连带向原告支付迟延交付租金的违约金3113917.35元；4.二被告连带按照日租金2726元的标准向原告支付自2016年7月6日起至实际腾房之日止的占房使用费；5.二被告按照占房使用费日万分之五的标准连带向原告支付自2016年7月6日起至实际腾房之日止的逾期腾房违约金；6.本案诉讼费、鉴定费由二被告连带承担。事实和理由：原告与被告北京中海成阳公司于2011年5月12日签订《泰安道商铺租赁合同》，约定由被告北京中海成阳公司承租原告位于天津市泰安道项目商业广场三号院大沽北路194号商铺，租赁用途为经营酒、烟、雪茄、咖啡，合同期限为5年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止。经过原告多次催缴租金，被告拒不支付。原告于2016年6月22日，向被告北京中海成阳公司送达《租金催缴通知书》，但被告未能按期缴纳所欠租金。后原告于2016年8月2日向被告北京中海成阳公司送达《通知书》，告知其在接到通知书之日起三日内与原告办理完毕租赁合同终止手续，包括不限于结清租金及各项费用、办理相关资产交接、腾空承租物业等。本案成诉后，柏翠行公司自认是涉诉房屋的实际使用人，并自愿承担合同项下的权利义务，据此，原告要求二被告承担原告诉请中的相关费用。
北京中海成阳公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案涉诉房屋的承租方已由北京中海成阳公司变更为柏翠行公司，原告对此是同意并认可的，因此该租赁合同的承租方的权利义务已全部转移至柏翠行公司，北京中海成阳公司不应承担连带责任。原告主张的部分数额已超过诉讼时效，主张的违约金和占房使用费存在一定冲突，且违约金明显过高。
柏翠行公司辩称，不同意原告的全部诉请。认可原告所述的租金支付标准,但原告口头承诺要求我方保持开业状态，不缴纳租金，以维持良好的商业环境。虽然没有文字材料，但从欠租的时间可以推测我方的陈述是属实的，从2012年1月开始拖欠租金，如果不是让免，不可能一直不催缴租金。另外，原告的催缴也超过了一年的诉讼时效。因未接到原告要求腾房的通知，不同意支付逾期腾房违约金，原告主张的违约金过高。我公司多次被盗，原告未尽到招商时承诺的条件，花费的26万元门头制作费用及多次被盗的损失、墙体漏水的损失均没有充分解决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案房屋坐落于天津市泰安道项目商业广场三号院C0-1号商铺，建筑面积309.06平方米，系原告所有。2011年5月12日，原告与被告北京中海成阳公司签订《泰安道商铺租赁合同》，约定原告将涉案商铺租与被告北京中海成阳公司经营使用，租期五年，自2011年7月1日至2016年6月30日，免租期为180天。2011年7月1日至2014年6月30日的年租金为890092.8元，2014年7月1日至2015年6月30日的年租金为934597.44元，2015年7月1日至2016年6月30日的年租金为981327.36元。每三个月为一个计租期，在每个计租期满十五天前支付，第一个计租期租金，应当在开始装修前且在签订合同后十五日内向原告支付。迟延履行违约金以迟延应付款项或费用金额每日万分之五计算，从应付之日至实际全额付清之日。合同终止后五日内，被告应当将商铺腾空并完好的交还给原告。如被告未按照约定将商铺交还原告的，每延期一天，被告向原告支付合同终止时的日租金水平双倍的违约金。
被告柏翠行公司成立于2012年6月18日。2012年5月14日，北京中海成阳公司授权柏翠行公司无偿使用涉案房屋，其之后的房屋纠纷由柏翠行公司承担。
北京中海成阳公司作出《合同转让通知书》，内容为：“出租方天津市天泰置业发展有限公司与承租方北京中海成阳商贸有限公司已于2011年5月签订了《泰安道商铺租赁合同》，现双方协商一致，就原合同所有内容条款不变的情况下，承租方由北京中海成阳商贸有限公司（法人：李岩）变更为天津市柏翠行酒类贸易有限公司。天津市柏翠行酒类贸易有限公司享有原承租方的权利义务，出租方自通知方签订日起对天津市柏翠行酒类贸易有限公司履行权利及义务。特此说明。”原告在该通知书落款处加盖公章。该通知书未注明日期。原告对其加盖的公章真实性提出质疑，经司法鉴定，鉴定结论为该公章真实有效。对鉴定结论，原告及二被告均无异议。庭审中，二被告均认可双方之间的权利义务转移时间为柏翠行公司成立的时间即2012年6月18日。原告对二被告之间的合同转让不予认可，认为只有原告的公章，而二被告均没有加盖公章，未产生权利义务的转移效力。
庭审中，二被告均认可未向原告缴纳过任何租金和押金。经本院现场勘验，涉案房屋内部为两层，现由被告柏翠行公司占用，房屋内物品为柏翠行公司所有，与北京中海成阳公司无关。
本院认为，本案争议焦点之一为《合同转让通知书》是否发生法律效力。根据法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案涉案房屋的租赁合同系原告与北京中海成阳公司签订，后北京中海成阳公司将该租赁合同中的权利义务一并转让给柏翠行公司，原告在该通知书上盖章的意思表示，可以确定原告知晓并认可北京中海成阳公司将涉案房屋租赁合同的全部权利义务转让给柏翠行公司的行为，且该通知书的原件由北京中海成阳公司持有，更进一步说明该通知书得到了原告的同意，故该转让行为合法有效，原告认为二被告未加盖公章未产生转让的法律效力，于法无据，本院不予采纳。对于二被告转让合同的时点，二被告均认可为2012年6月18日，该时间点为柏翠行公司成立的时间，系柏翠行公司作为法人享有权利承担义务的开始，故在该时间点转让行为发生效力，符合法律规定，本院予确认。原告要求二被告承担连带责任的主张，本院不予支持。
本案争议焦点之二为诉讼时效的起算点问题。根据法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。本案原、被告之间因欠缴租金产生的纠纷，租金属于继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，属于定期给付债务，在履行中具有双务性，虽在同一合同项下约定同一类债务，但各债务为独立债务，故本案涉及的租金，不属于同一债务分期履行的情形，故原告向二被告主张租金的诉讼时效起算点应为每期租金应缴纳租金的次日起算。原告向北京中海成阳公司主张的租金，根据《合同转让通知书》的约定，应当承担2012年1月1日至2012年6月17日期间的租金，根据合同约定，北京中海成阳公司应当于2011年5月27日、2012年3月16日分别缴纳，诉讼时效的起算点分别为上述日期的次日起算，现被告北京中海成阳公司在原审和重审中均提出时效抗辩，经庭审查明，本案成讼于2016年12月6日，被告北京中海成阳公司于2016年6月29日收到原告向其邮寄的《租金催缴通知书》，因租金为每一个计租期即每三个月提前15天支付下一期租金，故原告对2015年9月30日前计租期内的租金无权主张。现原告没有证据证明原告曾就北京中海成阳公司欠付的租金存在中止、中断或延长情形的证据，故对被告北京中海成阳公司的抗辩意见本院予以采纳。对原告的该项请求，本院不予支持。
对被告柏翠行公司承担的租金期间，如前所述，原告两次邮寄《租金催缴通知书》均向北京中海成阳公司主张，未向柏翠行公司进行过主张，原告对此解释为不知柏翠行公司在使用涉案房屋，但经庭审查明，通过原告出具的《住所租赁使用证明》、在《合同转让通知书》上加盖的公章、原告向柏翠行公司缴纳电费开具的往来收据，可以证明原告应当知道涉案房屋的承租人变更为柏翠行公司。柏翠行公司应自2012年6月18日承担给付租金的义务，现柏翠行公司在原审和重审中均提出时效抗辩，本案成讼于2016年12月6日，2017年2月13日原审中第二次庭审中原告追加柏翠行公司作为被告，故原告对2016年3月31日前计租期内的租金无权主张。经审查，柏翠行公司应当承担最晚应于2016年3月17日缴纳的2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金245331.84元及自2016年3月18日至原告主张的2018年3月15日期间按照日万分之五计算的违约金89300.79元。
本案争议焦点之三为二被告是否应当连带承担腾房义务。现原告与被告柏翠行公司之间的租赁期限已于2016年6月30日届满，双方租赁关系已经终止，柏翠行公司应当腾空诉争房屋交还原告。因北京中海成阳公司已经将诉争房屋交由柏翠行公司使用，庭审中北京中海成阳公司亦自认涉案房屋内没有其物品，原告猜测二被告共同使用涉案房屋没有事实依据，故原告要求北京中海成阳公司腾房的请求本院不予支持。
关于逾期交房的使用费，柏翠行公司应当按照约定在租赁期届满后按期交房，柏翠行公司未交房，故应承担自2016年7月6日按照月租金81777.28元标准至实际腾房日的使用费，以及按照日万分之五标准给付自2016年7月6日至实际腾房日的违约金。关于被告抗辩违约金过高，经本院审核，原告主张的日万分之五违约金并非过分高于实际损失，根据法律规定，被告的该抗辩意见，本院不予采纳。对于柏翠行公司抗辩原告曾口头承诺免租金，但原告予以否认，对该抗辩意见，本院不予采纳。对于柏翠行公司所述的商铺被盗，属于其自身管理问题，与原告无关，墙体漏水、商铺招牌重新制作损失等问题，柏翠行公司并未提交证据予以证实，故对上述抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，天津市柏翠行酒类贸易有限公司将天津市泰安道项目商业广场三号院C0-1号商铺腾空交还原告天津市天泰置业发展有限公司；
二、本判决生效之日起十五日内，天津市柏翠行酒类贸易有限公司给付天津市天泰置业发展有限公司2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金245331.84元；
三、本判决生效之日起十五日内，天津市柏翠行酒类贸易有限公司给付天津市天泰置业发展有限公司2016年4月1日至2016年6月30日期间欠付租金产生的违约金89300.79元；
四、本判决生效之日起十五日内，天津市柏翠行酒类贸易有限公司按照月租金81777.28元标准给付天津市天泰置业发展有限公司2016年7月6日至实际腾房之日的房屋使用费；
五、本判决生效之日起十五日内，天津市柏翠行酒类贸易有限公司以欠付的房屋使用费为基数按照日万分之五的标准给付天津市天泰置业发展有限公司2016年7月6日至实际腾房之日的逾期腾房违约金；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费75735元，由天津市天泰置业发展有限公司负担54029元，由天津市柏翠行酒类贸易有限公司负担21706元，鉴定费16000元由原告自行负担（被告天津市柏翠行酒类贸易有限公司负担部分于本判决生效后十五日内分别直接给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 张向林
审 判 员 陈亚洁
人民陪审员 刘立梅
二〇一八年五月二十二日
书 记 员 王 翠
附：本裁判文书所依据的具体法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。