广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)粤执复256号
复议申请人（利害关系人）：佛山市康键物业管理有限公司，住所地广东省佛山市。
法定代表人：梁兆恒。
委托代理人：胡正方，广东佰德律师事务所律师。
委托代理人：兰盼，广东佰德律师事务所律师。
申请执行人：庞国棉，男，汉族，1970年12月16日出生，住址广东省佛山市。
委托代理人：胡炳华，广东汇联律师事务所律师。
被执行人：李镜志，男，1978年1月20日出生，香港特别行政区居民，。
被执行人：佛山市同键投资有限公司，住所地广东省佛山市
法定代表人：庞国源。
委托代理人：崔春，广东源浩律师事务所律师。
复议申请人佛山市康键物业管理有限公司不服佛山市中级人民法院（2016）粤06执异124号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）执行申请执行人庞国棉与被执行人李镜志、佛山市同键投资有限公司（以下简称同键公司）民间借贷纠纷一案，于2016年7月1日作出（2016）粤06执77号执行裁定，裁定拍卖被执行人同键公司提供抵押的位于佛山市南海区罗村街道乐安乐城一路南20号的房产。利害关系人佛山市康键物业管理有限公司（以下简称康键公司）于2016年7月25日向佛山中院提出执行异议。
康键公司异议称，2012年2月1日，同键公司将案涉房产出租给康键公司。2012年7月9日，双方签订《（合同协议）补充条款》，约定同键公司将案涉房产整体出租给康键公司，租赁期限为2012年8月1日至2017年7月31日。2015年7月1日，康键公司与同键公司再一次就案涉房产签订租赁合同，约定租赁期限为20年，自2015年7月1日至2035年6月30日。因此，从2012年2月1日至2035年6月30日期间，康键公司与同键公司的租赁关系是依法存在的，理应受法律保护。根据上述合同约定，康键公司对案涉房产一直对外出租管理至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书��租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中，同键公司与康键公司签订租赁合同和占有使用房屋的时间是在2012年2月1日，在设定抵押权及法院查封之前，现主张租赁权，法院应当予以支持。又根据我国《物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。因此，康键公司与同键公司的租赁关系在抵押权设定之前，依法可对抗法院执行。综上，请求依法终止对佛山市南海区罗村街道乐安乐城一路南20号房屋的拍卖、执行程序。
申请执行人庞国棉答辩称，庞国棉是抵押权人，而且同键公司在2012年8月设定抵押时，案涉房产并不存在租赁关系，康键公司与同键公司之间是2015年7月1日才发生租赁关系，在此之前，康键公司与同键公司之间是就案涉房产只是代为管理的关系，并不是租赁关系。请法院依法驳回康键公司的异议请求。
被执行人同键公司答辩称，异议人康键公司的请求不符合法律规定，康键公司与同键公司之间真正产生租赁关系是在2015年7月1日，在此之前并不是租赁关系，只是其代为管理以及对外出租关系。暂且不论租赁关系的时间，无论有无租赁都不影响司法拍卖，只不过是带租拍卖还是不带租拍卖而已。而且案涉房产在抵押权登记和法院查封之后才产生租赁关系的，因此法院有权依法在除权之后进行拍卖，请法院依法驳回康键公司的异议请求。
被执行人李镜志未作答辩。
佛山中院查明，2012年2月1日，同键公司向康键公司出具《授权委托书》，授权康键公司对“康键大厦”附楼1-4层（面积为3385.49平方米）进行对外出租场地及日常物业管理，并以康键公司名义对外签订出租合同、收取租金。2012年7月9日，同键公司与康键公司签订《（合作协议）补充条款》，约定将位于佛山市南海区罗村街道乐安乐城一路南20号，自主拥有的工业产权物业一幢1-4层3385.49平方米，委托康键公司进行对外出租场地及日常物业管理，期限由2012年8月1日至2017年7月31日止；在物业出租招商期内，所收取的物业租金，先行用于支付康键公司日常管理经营所发生的工资及费用30000元，余下租金全部由同键公司收取。2015年4月3日，同键公司与康键公司签订《房屋物业管理服务合同》，约定将上述房产委托康键公司对外出租及进行物业管理，物业服务期限为20年，在委托租赁期间，同键公司与康键公司均可对外出租，康键公司需在每月20号前以转账方式将代收租金（不含税）打入同键公司指定账户。2015年5月10日，同键公司与康键公司签订《<房屋物业管理服务合同>之补充协议》，约定2015��7月1日起，变更房屋物业管理合同为房屋租赁合同，并将与其他第三人签订的租赁协议的权利义务转让给康键公司，租赁期限为20年，自2015年7月1日起至2035年6月30日止。
庞国棉与李镜志、同键公司民间借贷一案，佛山中院作出的（2014）佛中法民二初字第92号民事调解书已发生法律效力，因义务人李镜志、同键公司未履行法律义务，佛山中院依据权利人庞国棉的申请立案执行，执行案号为（2016）粤06执77号。在执行的过程中，佛山中院于2016年7月1日作出（2016）粤06执77号执行裁定，裁定拍卖被执行人同键公司提供抵押的位于佛山市南海区罗村街道乐安乐城一路南20号的房产。
又查，案涉房产于2012年8月办理了抵押登记，抵押权人为庞国棉，抵押权证号为0200034654；于2014年6月30日被佛山中院以（2014）佛中法立保字第313-1号民事裁定查封。
佛山中院认为，本案的焦点是利害关系人康键公司认为执行过程中的拍卖行为违反法律规定而提出的异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条规定，有下列情形之一的，人民法院裁定终结执行：（一）申请人撤销申请的；（二）据以执行的法律文书被撤销的；（三）作为被执行人的公民死亡，无遗产可供执行，又无义务承担人的；（四）追索赡养费、扶养费、抚育费案件的权利人死亡的；（五）作为被执行人的公民因生活困难无力偿还借款，无收入来源，又丧失劳动能力的；（六）人民法院认为应当终结执行的其他情形。本案中，康键公司主张其对案涉房产享有租赁权，法院应终止对案涉房产的拍卖并终止执行。显然,执行标的是否存在租赁关系并不属于上述法律规定的“终结执行”的法定事由，故康键公司请求终止对（2016）粤06执77号案的执行缺乏法律依据，佛山中院不予支持。其次，根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条、第六条的规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。本案中，涉案房产属被执行人同键公司所有并于2012年办理了抵押登记，根据登记抵押权人庞国棉的强制执行申请，佛山中院对涉案房产进行公开拍卖，符合法律规定。故此，康键公司关于终止对涉案房产拍卖的请求亦无法律依据，佛山中院不予支持。再者，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条的规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行；一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。本案中，因被执行人同���公司未按法律文书履行义务，根据权利人庞国棉的申请，佛山中院依法立案执行并对同键公司的财产采取强制执行措施，并无不妥。最后，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”因此，案涉房产的拍卖并不影响租赁关系的存续，租赁权人可向新所有权人主张继续履行租赁合同；对于人民法院除权后拍卖的情形，租赁权人可提出执行异议要求带租拍卖，但无权要求终止拍卖和执行程序。故不论康键公司与同键公司之间是否存在租赁关系，均不能阻却对案涉房产的拍卖。综上，康键公司的异议理由缺乏事实和法律依据，不能成立。2016年8月31日，佛山中院作出（2016）粤06执异124号执行裁定，裁定驳回康键公司的异议请求。
康键公司不服佛山中院（2016）粤06执异124号执行裁定书，向本院申请复议，请求法院裁定不予拍卖佛山市南海区罗村街道乐安乐城一路南20号房产。其复议理由是：第一，（2016）粤06执异124号执行裁定书认定事实不清。申请执行人庞国棉与被执行人李镜志故意签订借款合同，并由同键公司用涉案房产对此借款设定抵押，为了阻止康键公司主张承租权，达到赶走租户的目的，申请执行人与被执行人向佛山中院提起虚假诉讼申请调解，利用佛山中院作出的（2014）佛中法民二初字第92号民事调解书，以实现抵押权的名义处分涉案房产。事实上，关于申请执行人庞国棉与被执行人李镜志签订的借款合同是否有真实银行往来凭证，是否有收款证明这些证据都未查实验证��我方现有合理怀疑此出资借款存在虚假出资情形，申请执行人与被申请执行人存在虚假诉讼情形，恳请法院对此借款出资是否真实进行核实。第二，（2016）粤06执异124号执行裁定书执行程序不合法。案件执行过程中，佛山中院不顾出租人康键公司以及各承租人利益，作出（2016）粤06执77号执行通知书直接对各租户进行驱赶，严重影响了租赁关系的存续。退一步讲，即使法院对涉案房产进行拍卖，也应在拍卖的同时，将租赁关系与新的所有权人继续维持，而不是直接对租户进行驱赶。对此违反程序的执行行为佛山中院在本案中未作出纠正。
本院经审查，对佛山中院在（2016）粤06执异124号执行裁定书中查明的事实予以确认。
本院认为，执行程序的功能是实现生效法律文书确定的债权。执行程序必须以生效法律文书为依据，不能审查该依据。（2016）��06执77号执行案有生效的民事调解书为执行依据。本案的复议申请人康键公司提出申请执行人庞国棉与被执行人李镜志的出资借款存在虚假出资情形，请求本院对此借款出资的真实性进行核实，此主张应由申请复议人通过诉讼程序提出，执行程序中不予处理。
本案康键公司的异议，既可以看作是《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的“利害关系人认为执行行为违反法律规定”提出书面异议，也可以归类为《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“案外人认为对执行标的享有足以排除强制执行的权益”提出书面异议。佛山中院按照《民事诉讼法》第二百二十五条进行处理。鉴于申请复议人没有提出反对意见，可以予以维持。但为和适用第二百二十七条相区分，适用第二百二十五条原则上应围绕程序事项审查。在程序事项上，首先，案涉房产2014年6月30日由佛山中院查封，被执行人同键公司与复议申请人康键公司2015年5月10日签订《<房屋物业管理服务合同>之补充协议》，约定2015年7月1日起变更房屋物业管理合同为房屋租赁合同，是在执行法院采取查封措施后处置人民法院的查封物，不能产生以承租权阻却执行的效果。其次，涉案房产属被执行人同键公司所有并于2012年办理了抵押登记，根据抵押权人庞国棉的强制执行申请，佛山中院对涉案房产进行公开拍卖，符合法律规定。即使该房产也涉及租赁，但《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。��高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案涉案房产是出租在先还是抵押在先，因本案适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条审查，在此不予涉及，可由执行法院在后续执行中审查。但即使租赁在先，根据“买卖不破租赁”的原则，申请复议人只能主张在拍卖后继续承租，不能以存在租赁权为由阻止拍卖。
综上，复议申请人佛山市康键物业管理有限公司的复议理由不能成立，其复议请求应当驳回。佛山市中级人民法院（2016）粤06执异124号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《���华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第八条、第九条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十三条第一项规定，裁定如下：
驳回佛山市康键物业管理有限公司的复议请求，维持佛山市中级人民法院（2016）粤06执异124号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 胡志超
审判员 李昙静
审判员 李焱辉
二〇一六年十二月十九日
书记员 刘少娟