江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏02民终998号
上诉人（原审原告）吴建国。
委托代理人陈晓军、虞松涛，上海天尚（苏州）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）朱惠霞。
委托代理人陈晓军、虞松涛，上海天尚（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）无锡市锡山区东港镇人民政府,住所地无锡市锡山区东港镇金港大道8号。
法定代表人张盛，该镇镇长。
委托代理人过静、薛静，江苏漫修律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）无锡泳运房产置业有限公司,住所地无锡市锡山区东港镇。
法定代表人宋云，该公司董事长。
委托代理人邹武，江苏智和律师事务所律师。
委托代理人林华，江苏智和律师事务所实习律师。
上诉人吴建国、朱惠霞因与被上诉人无锡市锡山区东港镇人民政府（以下简称东港镇政府）、无锡泳运房产置业有限公司（以下简称泳运公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2015）锡法民初字第00642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴建国、朱惠霞一审诉称：2003年4月，与无锡市港下村镇建设服务公司（以下简称村建公司）签订商品房销售协议，购买了位于港下镇步行街东侧的商品房一套。村建公司虽交付了房屋，但始终未提供所购房屋的国有出让土地使用权证。因村建公司系镇办集体企业，东港镇政府于2006年将其进行改制，由宋云、陈正新购买了村建公司的整体资产，村建公司后更名为无锡市港下村镇建设服务有限公司（以下简称村建有限公司），村建有限公司后又更名为泳运公司，但国有出让土地使用权证一直未办妥。故请求法院判令东港镇政府、泳运公司依法办理所购房屋的国有出让土地使用权证。
东港镇政府一审辩称：东港镇政府不是房屋买卖合同的相对方，合同相对方村建公司虽是镇集体企业，但该企业具备独立法人资格，且转制后权利义务均由转制后企业承担，故请求驳回对东港镇政府的诉请。
泳运公司一审辩称：请求驳回对泳运公司的诉讼请求，理由为：第一，办理土地使用权证的主体不是泳运公司，泳运公司没有该职能和经营范围，无权办理；第二，所涉房屋的土地性质不是由泳运公司决定，泳运公司是由原来的集体企业转制而来，该房屋买卖是在集体企业期间发生的，故原来土地的性质泳运公司无权改变；第三，开发时土地性质属国有划拨土地，泳运公司已尽最大努力，和政府一起协助房屋买受人办妥了房产证和国有划拨土地证；第四，本案诉请已经超过了诉讼时效期间，该房屋买卖发生于2003年，早已超过两年。
原审经审理查明：2006年10月28日，吴建国与村建公司签订售房协议一份，约定吴建国自愿向村建公司购买坐落于港下步行北街的住宅房，建筑面积为312.86平方米，售价每平方米550元，房屋总价172073元。协议还约定，房屋所有权证的办理村建公司给予协助，办证费用由买受人承担。并明确原协议于2002年5月签订，此协议为补订协议。在审理过程中，吴建国与泳运公司明确双方于2006年10月28日签订的售房协议中的购房金额及原协议签订时间均非事实。从吴建国提供的付款收据看，付款总金额为48万元。
因无法办妥房产证及土地使用权证，20多名买受人多次信访。经多方协调，至2007年4月，作为历史遗留问题补办了所购房屋的产权证及国有划拨土地使用权证，房屋的产权人为吴建国、朱惠霞，土地使用权人为吴建国。但房屋买受人自2007年5月起，继续信访，要求将土地使用权证上土地性质由国有划拨转为国有出让。因协商未果，遂诉至原审法院。
另查明：村建公司系具有独立法人资格的集体所有制企业，经营范围含房产开发。2006年4月28日，东港镇政府批复同意由宋云、陈正新购买村建公司的整体资产，企业转制后村建公司更名为村建有限公司。2009年4月28日，村建有限公司经无锡市锡山工商局核准，更名为泳运公司。
各方当事人对以上事实无争议，主要对下列事实持有异议：
（一）关于房款。吴建国认为协议约定的金额是不真实的，其事实上支付了48万元。泳运公司陈述购房款因时间较长无法核实，并明确办证费用均已由泳运公司缴纳，具体办证费用亦无法核实。原审法院经审核，村建公司收取了吴建国现金48万元，在收据的收款事由中明确是步行街房款。
（二）关于销售时的土地性质。吴建国认为土地性质应是国有出让土地，对面的西步行街同时期开发，也属国有出让性质，即使当时还不是国有出让土地，开发商也应该补交土地出让金，这是房地产开发企业应尽的法定义务。东港镇政府、泳运公司则认为，村建公司在开发东步行街时，土地性质属国有划拨土地，因无法办妥国有出让土地使用权证，买受人一直信访，为解决历史遗留问题，经多方协调，才补办了国有划拨土地使用权证，已尽了最大努力。原审法院经查证，2004年9月16日，无锡市规划局锡山分局颁发2004第374号建设用地规划许可证，准予该地块办理征用划拨土地手续，用地单位东港镇人民政府，用地项目名称为业务综合用房。因村建公司在开发该项目时，未办理合法的立项、用地等手续，无锡市锡山区国土局在明确系非法占地并作行政处罚的基础上，作为历史遗留问题补办了所购房屋的国有划拨土地使用权证。
上述事实，有房屋销售协议、付款凭证、房产土地档案、规划许可资料、东港镇政府文件、信访答复意见书及当事人陈述等在案佐证。
原审法院认为：吴建国所购房屋由村建公司开发，村建公司具有房地产开发资质，但当时开发用地性质属国有划拨土地。村建公司在未进行合法审批，未办理立项、用地、建设施工许可等审批手续的情况下，擅自改变土地用途，将规划为业务综合用房的项目进行房地产开发，并进行销售。但办理国有出让土地使用权证，除买卖双方相互配合外，还要符合国家有关规定，该规定具有法定性，非当事人双方意志协商或行为努力所能克服。村建公司未取得合法建设许可即进行房地产开发，其行为违反了办理国有出让土地使用权证的有关强制性规定，而且这一规定非其自身行为所能排除，故吴建国、朱惠霞提出的要求东港镇政府、村建公司更名后的泳运公司办理国有出让土地使用权证的请求，在客观上不能实现，其请求不能支持。对泳运公司已过诉讼时效的抗辩，因办证请求权与一般债权请求权不同，该项请求权具有物权属性，故不适用诉讼时效，该院对此不予采信。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：驳回吴建国、朱惠霞的诉讼请求。案件受理费80元，由吴建国、朱惠霞负担。
吴建国、朱惠霞不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。东港镇政府作为主管单位，泳运公司作为房产开发公司，未按法律法规的规定履行房产开发公司的相关法定义务以及办理相关许可手续，违规开发销售房产，导致业主支付商品房购房款却未能取得相应的国有出让土地使用权证，是造成本案纠纷的根本原因。对于本案地块为何没有办理相关建设开发手续，是原本就准备在划拨土地上违规开发，还是当初未缴纳土地出让金导致相关手续未能办理产生的遗留问题，原审未能查清。二、原审适用法律错误。客观上，东港镇政府和泳运公司的违规行为导致业主不能取得国有出让土地使用权证，应当认定为违约行为，理应承担相应违约责任，故吴建国、朱惠霞要求继续履行合同义务（即履行房地产开发建设相关手续，办理并交付国有出让土地使用权证）的诉讼请求应当得到法律支持。请求二审法院撤销原判，依法改判。
东港镇政府答辩称：一、涉案房屋买卖合同已经履行完毕，已经办妥了以吴建国、朱惠霞为产权人的权属证书。房屋买卖合同中仅约定了房产证办理事宜，没有对土地使用权以及土地性质进行约定，各方均应尊重合同，对合同中没有约定的内容，无权另行设定新的合同义务。二、村建公司取得的建设用地规划许可明确土地性质为划拨，该用地规划许可经过公示，故吴建国、朱惠霞在购买房屋时已经知道土地性质是划拨而非出让，其现要求东港镇政府将划拨土地办理成国有出让土地，没有法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
泳运公司答辩称：一、涉案房屋买卖中，未涉及到土地问题。二、泳运公司由村建公司转制而来，其权利义务只能在原有基础上进行，因原土地性质为国有划拨，故泳运公司无权也无义务变更其性质为国有出让。三、根据相关规定，2003起无锡市的土地出让必须以招拍挂的方式取得，招拍挂是公示的，涉案地块没有经过招拍挂的方式，不可能是国有出让土地，吴建国、朱惠霞购买房屋时对此应当知情。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理，对原审查明的事实予以确认。
二审中，吴建国、朱惠霞为证明涉案房屋买卖合同指向的土地是国有出让土地而提供同地块上购房人为金惠江、蒋新君的房屋买卖合同一份，其中第一条载明“根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法规、规章的规定，村建公司同锡山区国土资源局签订土地使用权转让合同（合同编号为号），取得国有土地使用证，编号为号，使用年限为年。规划用途为住宅用地，村建公司经批准在上列地块上建造商品房，定名为。已取得无锡市锡商预字第号《无锡市商品房预售许可证》并批准上市预售”。
东港镇政府质证认为：１、包括吴建国在内的其他20余户业主的售房合同，没有一个版本与该合同相同，说明该合同版本不具有普遍性，与本案也无关联性。２、该合同中有关土地使用权转让合同编号、土地证编号、使用年限等信息均为空白，说明仅是借用了其他房屋销售合同的文本，并不能因此认定讼争房屋的性质是商品房。３、该合同尾部也写明此为预售合同，最终要以正式的销售合同为准。４、涉案建设用地规划许可证显示批准用途为“业务综合用房”，泳运公司将原业务综合用房建成商住用房的违规行为并不代表其建成销售的房屋性质就是商品房。
泳运公司质证认为，该合同第一条多处空白，内容不完整，对土地性质、土地证并未作明确约定，不具有参照性和可比性。
二审中，泳运公司提供以下证据，证明吴建国、朱惠霞知道或应当知道所购房屋的土地不是国有出让土地：1、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，证明2003年开始所有土地的出让都需经过招拍挂的方式获得，而招拍挂是公示的。2、锡土资出合（2002）42号《国有土地使用权出让合同》，该合同涉及的是步行街西侧土地，证明与本案情况不同，西侧土地在2002年已经办理了国有土地使用权出让手续。合同第11条还规定每平方米每年需缴纳土地权属管理费。3、2003年11月5日泳运公司代理人邹武与其他房产开发公司签订的《国有土地使用权转让合同》，证明同一时期购买国有出让土地上的房屋，在签订购房合同时也必须签订土地使用权转让合同，且需逐年缴纳土地权属管理费。
经质证，吴建国、朱惠霞认为：１、对国土资源部针对招拍挂行为颁布的部门规章无异议。２、对步行街西侧土地的出让合同的真实性和合法性无异议，但作为同期开发的步行街东西两侧，泳运公司仅办理了西侧土地的出让手续，显然存在为谋取不当利益而逃避法定义务的故意。３、对邹武律师购房时的土地转让合同的真实性和合法性无异议，该合同恰好证明就个别房屋进行转让时，转让方可以通过与国土部门签订土地使用权转让合同，缴纳出让金的方式获得70年的土地出让使用权。
本院认为：吴建国、朱惠霞要求判令东港镇政府、泳运公司办理并交付国有出让土地使用权证的诉讼请求，缺乏可行性，不能予以支持。１、关于土地性质变更的决定权。涉案房屋的土地性质至今仍是国有划拨土地，对国有划拨土地申请转为国有出让土地的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定，需经县级以上人民政府批准，并非仅仅取决于房屋买卖双方的合意，故此环节因涉及行政行为而不具有直接对民事合同强制履行的可能。2、关于土地性质变更的申办主体。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，购房后申请办理房产证和土地证的法定义务人是房屋买受人，开发商负有协助义务。该协助义务的法理基础在于原房屋产权和土地使用权均在开发商名下，房屋出售后自然应由开发商协助购房人办理权属转移登记。而本案中，涉案房屋的产权证及国有划拨土地使用权证均已经办理到吴建国、朱惠霞名下，故无论购房时对土地性质是否有约定，目前要实现土地性质的变更，其申办主体只能是登记权利人吴建国、朱惠霞。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由吴建国、朱惠霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡利娜
审 判 员 费益君
代理审判员 包梦丹
二〇一六年六月二日
书 记 员 尹 慧