天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终5184号
上诉人（原审原告）:魏志强，男，1968年6月17日出生，汉族，雅马哈中国公司经理，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：刘力熔，天津卫津律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张旭阳，天津卫津律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：刘晓辉，男，1971年7月19日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：李琳，天津鼎双铭月律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡兰飞，男，1973年8月21日出生，汉族，个体工商户，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：段崇阳，北京中济（天津）律师事务所律师。
上诉人魏志强、刘晓辉因与被上诉人胡兰飞房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2017）津0103民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案，依法组成合议庭，于2018年7月26日公开开庭进行审理。上诉人魏志强及其委托诉讼代理人刘力熔、张旭阳，上诉人刘晓辉的委托诉讼代理人李琳，被上诉人胡兰飞的委托诉讼代理人段崇阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
魏志强上诉请求：撤销一审判决第五项，改判支持上诉人原审诉讼请求第四项，即被上诉人给付上诉人自2016年12月1日起至实际腾空交付房屋的房屋占用费300%作为违约赔偿金。一审判决遗漏物业费，物业费应据实结算。事实和理由：合同法规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。刘晓辉、胡兰飞不腾交房屋，给上诉人造成重大损失。
胡兰飞辩称，请求驳回上诉，维持原判。租赁合同没有约定违约金，上诉人主张的违约金比例过高，不符合法律规定。上诉人没有提供新物业费票据。
刘晓辉辩称，赔偿违约金没有法律依据。不同意魏志强的上诉请求，坚持自己的上诉请求。
刘晓辉上诉请求：撤销一审判决，驳回魏志强的一审全部诉讼请求。事实和理由：魏志强知道诉争房屋由刘晓辉实际使用，长期未提异议，应视为对此认可。刘晓辉有权继续使用诉争房屋。刘晓辉不是《房屋租赁合同》的主体，魏志强无权要求刘晓辉腾房及支付费用。一审法院未受理刘晓辉的反诉请求，程序违法。
魏志强辩称，魏志强不知道胡兰飞与刘晓辉的转租事宜。刘晓辉在一审中也主动表示魏志强不知道转租。即使魏志强知道或同意胡兰飞转租，胡兰飞与刘晓辉的合同期限也不能超出原租赁合同。魏志强有权让刘晓辉腾房及交付费用。
胡兰飞辩称，同意刘晓辉的上诉请求。
魏志强向一审法院起诉请求：1、判决被告腾空并交付位于天津市河西区商至原告；
2、判决被告支付自2016年12月1日起至实际腾空交付房屋之日的房屋占用费（房屋占用费比照原租赁合同年租金133000元计算）；
3、判决被告支付自2016年12月1日起至实际腾空交付房屋之日的相关物业费（自2016年12月1日-2017年6月30日物业费为1619.4元）、采暖费（2016-2017年度采暖费4906.4元，扣除2016年半个月的采暖费，数额为4293元）、水费、电费、清洁费（水费、电费、清洁费待被告腾房之日据实结算）；
4、判决被告支付自2016年12月1日起至实际腾空交付房屋之日的房屋占用费300%作为违约赔偿金；
5、判决被告承担所有诉讼费用；
6、判决第三人刘晓辉对第1-5项诉讼请求承担连带责任。
一审法院查明事实：原、被告于2006年10月5日签订《房屋租赁合同》，双方约定将原告所有的坐落于天津市河西区商出租给被告用于服装、鞋的零售。租赁期限为2006年12月1日至2011年11月30日。2008年10月25日，原告将租房押金10000元退还被告。后双方于2010年11月21日、2012年10月5日两次续签合同，租赁期限截止日期为2016年11月30日。租赁合同期内的租金，被告已全部支付。自2016年12月1日始被告未向原告支付租金。
2015年12月6日，被告以其经营的天津市富邦异鸣鞋店的名义与第三人刘晓辉签订《店铺转让协议》，将坐落于天津市河西区商及商铺内商品以360000元的价格转让给第三人刘晓辉经营。自2015年12月始，第三人刘晓辉每月向被告支付租金12000元，其自述租金已支付至2017年7月，未向原告支付过租金。
原、被告之间的租赁合同期限届满前，原告通过短信的方式曾告知被告合同期满后不再续租，双方就此问题曾多次进行交流、沟通，甚至在2016年12月2日报警解决。2016年8月29日，原告向被告身份证地址及底商地址分别邮寄《不续租通知》，明确表示不再续租。后原、被告就房屋租赁事宜始终未达成协议，故原告呈讼一审法院，请求判如所请。
诉讼中，一审法院于2017年7月7日在涉案房屋处张贴通知书，告知如与本案有利害关系，可与一审法院联系。第三人刘晓辉见通知后主动与一审法院联系，要求以第三人身份参加诉讼。
一审法院认为，原、被告就涉案房屋的租赁事宜三次签订《房屋租赁合同》，合同最后截止日期为2016年11月30日。上述合同履行期间，被告与第三人刘晓辉于2015年12月6日签订《店铺转让协议》，被告将涉案房屋及店铺内库存商品转让给第三人刘晓辉经营。由于被告及第三人刘晓辉就转让事宜事先并未通知原告，而第三人刘晓辉也未向原告支付过房租，故原告称其是在第三人刘晓辉主动参加诉讼后才得知上述事实一节真实、可信。被告与第三人刘晓辉之间的经营权转让行为并不仅仅是经营权的转让，亦包含涉案房屋的转租，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，被告与第三人刘晓辉之间的店铺转租行为无效。原、被告之间的租赁合同期限届满前，原告已通知被告合同期满后不再续租，现《房屋租赁合同》履行期限已届满，且双方未续签合同，故被告虽然并未实际占有涉案房屋，但其作为《房屋租赁合同》的承租人应与第三人刘晓辉共同承担腾房义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，第三人刘晓辉作为腾房义务人应与被告共同向原告支付自2016年12月1日起至实际腾空交付房屋之日的房屋占用费（房屋占用费比照原租赁合同年租金133000元计算）。第三人刘晓辉已支付给被告的房屋租金等费用，可另案解决。原、被告在《房屋租赁合同》中约定租赁期间每年的物业费、采暖费由原告承担，但本案中原告主张的是合同履行期限届满后即自2016年12月1日始的采暖费、物业费，因此，该部分费用亦应由被告和第三人刘晓辉承担。鉴于原告并未缴纳2017年1-6月物业费，故原告关于物业费部分的主张，一审法院不予支持。关于水费、电费、清洁费，待被告及第三人刘晓辉腾房之日据实结算。原告其他请求没有法律依据，一审法院不予支持。判决：一、自本判决生效之日始10日内，被告胡兰飞及第三人刘晓辉将坐落于天津市河西区商腾空交予原告魏志强；二、自本判决生效之日始10日内，被告胡兰飞及第三人刘晓辉共同向原告魏志强支付自2016年12月1日起至实际腾空交付房屋之日的房屋占用费（房屋占用费比照原租赁合同年租金133000元计算）；三、自本判决生效之日始10日内，被告胡兰飞及第三人刘晓辉共同向原告魏志强支付采暖费4293元；四、坐落于天津市河西区清洁费，待被告及第三人刘晓辉腾房之日据实结算；五、驳回原告魏志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告胡兰飞、第三人刘晓辉共同承担。司法鉴定费3000元，由被告胡兰飞承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的案件基本事实与一审法院查明的案件基本事实一致，本院对一审查明的案件基本事实予以确认。
本院另查明，魏志强与胡兰飞2006年10月5日签订的《房屋租赁合同》，约定2006年12月1日至2008年11月31日的租金为每年93000元。2008年12月1日至2011年11月31日的租金为每年98000元。2011年11月21日签订的《房屋租赁合同》，约定2012年12月1日至2013年11月31日的租金为每年120000元。2012年10月5日签订的《房屋租赁合同》约定的租金为2013年12月1日至2016年11月31日每年133000元。
本院认为，魏志强与胡兰飞三次签订的《房屋租赁合同》，均合法有效。合同约定胡兰飞改变房屋用途或转让经营权，应征得魏志强书面同意，未经魏志强书面同意转让经营权，魏志强有权立即解除合同。刘晓辉与胡兰飞签订的《店铺转让协议》，包含诉争房屋的转租，未经魏志强同意，故该转让协议无效。刘晓辉主张魏志强早已知晓诉争房屋由刘晓辉实际使用，长期未提出异议，故《店铺转让协议》有效。刘晓辉提供的证据不能证实魏志强早已知晓胡兰飞与刘晓辉签订《店铺转让协议》的事实，魏志强也不予认可。现《房屋租赁合同》已经届满且《店铺转让协议》无效，故刘晓辉作为实际占有人有义务将诉争房屋腾空交付魏志强，并依法承担给付房屋占用费。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判令刘晓辉腾交诉争房屋，支付房屋占用费，正确无误，应予维持。刘晓辉的上诉请求，理由不足，不予支持。
关于刘晓辉提出的一审法院未受理其反诉请求的问题，一审卷宗和庭审过程均未记录刘晓辉的反诉请求，其可另行起诉主张权利，刘晓辉以此为由主张本案发回重审，理由不足，不予支持。
魏志强主张按照房屋占用费300%的标准，由胡兰飞给付自2016年12月1日至实际腾房之日的违约赔偿金。由于魏志强与胡兰飞签订的《房屋租赁合同》未约定明确的违约金标准，故其主张胡兰飞承担违约责任的请求，不予支持。关于魏志强的损失问题，《房屋租赁合同》于2016年11月30日期满，在此之前魏志强已经多次明确告知胡兰飞不再续租，故胡兰飞应在合同到期后及时腾交诉争房屋。胡兰飞擅自转让经营权给刘晓辉，侵犯了魏志强的合法权益，影响了魏志强对诉争房屋的合理使用，依法应承担赔偿责任。租赁期满后，仅以原租金标准计算房屋占用费，既不公平，也不符合魏志强与胡兰飞约定的租金逐渐递增的情况。可按酌情增加占用费的方式，确认魏志强的损失。增加幅度既考虑双方约定的租金增幅，同时考虑本判决生效之后，如不腾交房屋的惩罚。本院确定自2016年12月1日至2018年8月31日，胡兰飞、刘晓辉除按照一审判决支付占用费外，还应按照每年年租金133000元的20%即26600元，承担赔偿责任，此期间的赔偿数额为26600+（26600÷12*9=19950）=46550元。自2018年9月1日之后至实际腾房之日，按照年租金133000的50%，即每年66500元的标准，承担赔偿责任。魏志强关于物业费的上诉请求，由于物业费未实际发生，一审判决不予支持该项请求，并无不妥。
综上所述，上诉人魏志强的上诉请求部分成立，本院依法部分支持；上诉人刘晓辉的上诉请求，理由不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但一审判决对魏志强损失部分的诉讼请求不予支持尚存瑕疵，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市河西区人民法院（2017）津0103民初712号民事判决第一项至第四项；
二、撤销天津市河西区人民法院（2017）津0103民初712号民事判决第五项；
三、本判决生效后十日内，上诉人刘晓辉，被上诉人胡兰飞连带赔偿上诉人魏志强2016年12月1日至2018年8月31日的经济损失46550元；自2018年9月1日至实际腾房之日起，上诉人刘晓辉、被上诉人胡兰飞按照每年66500元的标准，赔偿上诉人魏志强经济损失；
四、驳回上诉人刘晓辉的上诉请求；
五、驳回上诉人魏志强的其他上诉请求；
六、驳回上诉人魏志强在一审的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，由上诉人刘晓辉、被上诉人胡兰飞共同负担。鉴定费3000元，由被上诉人胡兰飞负担。二审案件受理费2941元，上诉人魏志强交纳的80元，由上诉人魏志强负担40元，被上诉人胡兰飞、上诉人刘晓辉共同负担40元。上诉人刘晓辉交纳的上诉费2861元，由上诉人刘晓辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 杨宝华
代理审判员 孙 静
二〇一八年八月三十一日
书 记 员 李珊珊