上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四(民)初字第2267号
原告葛卫良。原告潘飞庆。上述两原告共同的委托代理人田海星，上海市申达律师事务所律师。被告上海仁品实业有限公司。法定代表人余后龙。委托代理人孙鸿书，上海市华联律师事务所律师。原告葛卫良、潘飞庆诉被告上海仁品实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛卫良、潘飞庆的共同委托代理人田海星和被告上海仁品实业有限公司委托代理人孙鸿书到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告葛卫良、潘飞庆诉称，2013年7、8月间，两原告通过拍卖取得上海市杨浦区河间路XXX号房屋产权，该房产原权利人和原告签订了交接书，约定从2013年8月1日起上述房产出租的租金由原告收取并享有，原权利人将与被告签订的房屋租赁合同一并移交给了原告。根据“买卖不破租赁”原则，原告已取代了原权利人的出租人地位。经原告及原权利人与被告多次协商，被告向原告支付了2013年8月至12月的租金。此后，原告多次要求重新和被告签订房屋租赁合同，并要求被告支付2014年1月后的房租，但遭被告拒绝。被告的行为已严重违反了其与原权利人签订的房屋租赁合同的约定，现诉请要求：1、解除房屋租赁合同；2、被告按原合同约定的每月租金人民币104,167元(以下币种均为人民币)的标准，支付2014年1月至被告将租赁房屋交还原告之日止的房屋租金；3、被告支付违约金208,334元。被告上海仁品实业有限公司辩称，被告在两原告取得租赁房屋权利之前就已将房屋整体转租给上海悦雨实业有限公司(以下简称悦雨公司)，悦雨公司又将其中一部分转租给他人开设宾馆，其余房屋由悦雨公司转租给二十余家商户经营。由于租赁房屋曾因涉诉被法院查封，加上房屋的土地性质原系工业用地，以及消防安全等因素，宾馆一直无法取得营业执照，也不能正常经营，故长期拖欠租金，连带被告也无力向原告缴纳租金。2014年11月，后续接手的章某某终于办出了宾馆营业执照，被告、悦雨公司及章某某通过协商，通过减免部分租金，三方达成和解，目前宾馆开始正常经营并交租金。被告拖欠原告租金实属无奈，但不是恶意拒付，2014年被告在十分困难的情况下还自筹资金支付了200,000元的租金。同时原告收取被告之前支付的所有租金均不开具发票，造成被告无法做账，多次交涉均未果，两原告也有过错。现在次承租人的问题刚刚得到解决，租赁各方当事人也开始走上良性发展的轨道，被告有诚意及能力继续履行租赁合同，并可以支付所有拖欠至今的租金及按合同约定应当支付的违约金。经审理查明，系争房屋位于上海市杨浦区河间路XXX号，系原上海冶炼厂所有。2010年2月25日，原上海冶炼厂上级单位上海仪电控股(集团)公司(以下简称仪电集团，甲方)和被告上海仁品实业有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将河间路XXX号内所属的房屋设施、设备和场地按现状租赁给乙方，合同期限为五年，自2010年3月1日至2015年2月28日(按实际移交之日六个月后起算)；乙方在合同履行期内拖欠房租，则合同终止，甲方有权收回河间路XXX号内的房地产，乙方应在30日内做到“人走楼空”，乙方所投入的可移动设备由乙方处理，设备的处理不得损坏甲方的房屋，乙方不可移动设施、设备应保持完好，无偿交给甲方。月租金为104,167元，按一个月为一期支付，支付期限为上月的20日至25日。若乙方逾期交付租金，须每日按租金的0.05%向甲方支付滞纳金，且仍应补交租金，拖欠超过45天，本合同终止，乙方承担违约责任。任何一方违反本合同约定的义务，均应向守约方承担两个月租金的违约金和其他合理损失。甲方交付房地产时，乙方应向甲方支付保证金250,000元，租赁关系终止时，除抵扣合同约定的乙方应付费用外，剩余部分在乙方将房地产返还甲方后30日内无息返还乙方。2011年11月25日，被告和悦雨公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将承租的上述全部房产整体转租给悦雨公司，租赁期限同上，年租金2,100,000元。2012年4月26日，仪电集团和被告签订《河间路XXX号补充协议》一份，明确仪电集团于2012年2月24日向被告移交上述房地产，考虑到被告清退客户垫资850,000元，双方约定被告方从2013年6月1日起向仪电集团支付租金。原合同约定的其他条款不变。《房屋租赁合同》及补充协议签订后，被告向仪电集团交付保证金250,000元。2013年6月23日，悦雨公司和案外人章某某签订《房屋租赁合同》一份，由悦雨公司将上述部分房屋租赁给章某某开设商务综合酒店，租赁期自2013年7月1日至2023年6月30日，实际租赁期限以悦雨公司与上家的租赁期限截止日为准，年租金1,944,000元。2014年11月，开设于河间路XXX号的上海市锦茂酒店有限公司取得营业执照。2013年7月，两原告通过司法拍卖，竞拍得上述房地产及土地使用权。2013年8月15日，仪电集团和两原告、物业管理方上海华鑫物业管理顾问有限公司签订《河间路XXX号物业交接书》，三方商定自2013年8月15日起由两原告正式接管该物业，2013年8月1日起的租金由两原告负责收取并享有,保证金250,000元应自物业移交之日起15日内移交给两原告。上述交接书签订后，仪电集团、两原告及物业管理方按约交接完毕。2013年8月30日，上海市虹口区人民法院裁定河间路XXX号房地产的所有权及相应的其他权利归两原告所有。因被告未支付2013年8月后的租金，两原告屡次发函催讨。2013年11月29日，被告向两原告支付了2013年8-11月的租金。2013年12月19日，被告支付了2013年12月的租金104,167元。2014年5月，两原告委托律师发出律师函，要求被告支付2014年1-5月的租金未果，遂于2014年8月12日具状来院，要求判如诉请。2014年8月19日，被告向两原告支付2014年的租金100,000元。审理中，为表继续履行合同之诚意，2015年1月31日，被告向本院代管款账户支付1,670,833元，表示该款为2014年全年欠缴的租金1,150,000元、2015年1-3月的租金312,500元及相当于两个月租金的违约金208,333元。以上事实，由两原告提供的《长江国际拍卖有限公司拍卖成交确认书》、《河间路XXX号物业交接书》、上海市虹口区人民法院《执行裁定书》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋租赁合同》、《河间路XXX号补充协议》、双方律师函、回函以及当事人的陈述等证据予以佐证，并经法庭质证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。两原告通过司法拍卖，取得河间路XXX号房地产权利，自2013年8月起已继承原权利人仪电集团在房屋租赁合同中出租人的权利和义务，对此被告予以认可，也支付了2013年8月至12月的房屋租金，故原房屋租赁合同及其补充协议对被告仍具有约束力，被告应当按约履行。被告自2014年1月起未按期足额支付租金，违反了租赁合同的有关约定，本应按照合同解除条款的约定解除合同,但本院虑及租赁房屋已层层转租，被告拖欠租金亦属事出有因，现被告为表继续履行合同之诚意，多方筹措1,670,833元，故2014年全年及2015年3月底前的租金已不存在支付障碍；对原告而言，出租房屋获取收益的目的也能达到，故本院对原告要求解除合同之诉请不予支持，但被告应当支付的租金及违约金仍应照付。应当指出，被告拖欠租金确属违约，本院综合各方利益并兼顾社会效果,认为继续履行合同较适宜，未予判决解除合同，但被告应当警醒并予以珍惜，切实履行合同，避免今后违约行为的产生。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、原告葛卫良、潘飞庆要求解除2010年2月25日原房产权利人与被告上海仁品实业有限公司签订的上海市杨浦区河间路XXX号《房屋租赁合同》之诉讼请求，不予支持；二、被告上海仁品实业有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告葛卫良、潘飞庆自2014年1月1日至2015年3月31日的房屋租金人民币1,462,500元(已扣除已付的租金人民币100,000元)；三、被告上海仁品实业有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告葛卫良、潘飞庆逾期付款违约金人民币208,333元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币13,175元，由被告上海仁品实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 崔艺萍
审 判 员 王 莹
人民陪审员 陈铭浩
二〇一五年二月十三日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。?约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。?当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。