福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终312号
上诉人（原审原告）：林常青，男，1957年8月15日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：林丽萍，福建律海律师事务所执业律师，代理权限为特别代理。
上诉人（原审被告）：港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区凤凰山，组织机构代码证代码61125667-0。
法定代表人：林光岩，总经理。
委托诉讼代理人：林志广，福建普阳律师事务所执业律师，代理权限为特别代理。
上诉人林常青与上诉人港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司（以下简称港峰公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方当事人均不服福建省莆田市城厢区人民法院（2014）城民初字第3499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日和10月31日二次公开开庭进行了审理。上诉人林常青及其委托诉讼代理人林丽萍、上诉人港峰公司的委托诉讼代理人林志广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2004年3月1日，林常青与案外人陈志新签订《旧房地买卖合同》一份，约定陈志新将坐落在莆田市城厢区凤凰山街道新塘居委会新梅村占地面积约160.81平方米的旧房（含搭盖房）以人民币146000元出卖给林常青等。之后，林常青按约付清购房款，陈志新也把房屋交付给林常青使用。2006年3月，林常青的该房屋列入拆迁人港峰公司的新梅片区拆迁范围。同年3月1日，莆田市建设局发布《房屋拆迁公告》，规定该片区的拆迁期限为自2006年3月2日至同年9月2日；拆迁补偿方式为货币补偿或产权调换安置，安置地点为本拆迁改造区范围内；过渡时间为24个月等。《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》规定：第二条[补偿项目]，房屋拆迁实行货币补偿和货币化产权调换方式，被拆迁人可以任选一种方式。1、实行货币补偿方式的，补偿项目为：旧房补偿款、附属物补偿款、搬迁补助费、其他项目补助费；2、实行货币化产权调换方式的，补偿项目为：旧房补偿款、附属物补偿款、搬迁补助费（二次）、临时安置补助费、其他项目补助费。第三条[旧房补偿金额]1、旧房补偿价格，根据莆田市建设局、物价局公布的莆田市住房平均交易价格，结合地段区位、房屋结构、成新、拆迁地点等因素，对拆迁区域内各类房屋的补偿价格作相应的修正：住宅用户补偿标准，框架结构的每平方米补偿1420-1620元，砖混、石混结构的，每平方米补偿1380-1580元，砖木、石木结构的，每平方米补偿1340-1540元，土木结构的，每平方米补偿1300-1500元。被拆迁房屋主屋为一层平房的，按建筑面积每平方米另加100元；补偿单价低于每平方米1463元的，按每平方米1463元计。2、搭盖补偿价格：以1999年与凤办联合摸底有编号的房屋，并对照99年地形图中存在的、但无法提供建房合法手续的搭盖房，空心砖结构和砖混结构按每平方米40元补偿，在10日内签约并拆除的给予空心砖结构每平方米310元、砖混结构每平方米410元的奖励，超过规定时间没有签约并拆除的一律不予补偿……，1999年与凤办联合摸底后再搭盖的违章建筑一律不予补偿。第四条[附属物补偿价格]1附属物补偿标准按《莆田市城市房屋拆迁补偿安置标准》表三执行，果树、树木补偿标准按《莆田市征地补偿安置暂行规定》表4执行。2、有合法用地手续的埕空地给予每平方米200元的补助；3、对有合法用地手续的畜舍、禽舍、室外厕所、杂物间等构筑物、除埕空地给予补助外，另按其建筑面积给予每平方米100元的补偿，但不予安置。第五条[搬迁补助费]搬迁补助费按旧房建筑面积计算，住宅、仓储、办公用户每次每平方米3元，生产营业用房每平方米每次4元；搬迁补助费每次少于200元的，按200元计。实行产权调换，按往返两次计算。第六条[临时安置补助费]对实行货币化产权调换的，实行自行过渡，过渡期限为24个月，临时安置补助费按旧房建筑面积计算，每平方米每月3.5元。……第九条[补偿安置的条件]被拆迁人应凭合法的房屋所有权证或土地使用权证补偿安置。对虽无合法产权证件但符合以下条件之一的，给予补偿安置：1、确系建国前建造的旧房或1984年1月5日国务院《城市规划条例》实施前建造的房屋；2、无法提供产权证书，但经有关部门确认为合法来源的房地产；3、1984年1月5日后至1990年4月1日前建房（新建、翻建、扩建、改建）手续不完整，但经历次清房（1982年、1986年、1991年）处理，并补办有关合法手续和补交有关款项的房地产。第十条[安置地点和安置办法]4、套房计价标准为：在规定的时间签约并按时交付旧房地，安置房面积与旧房面积相等的部分，按安置价每平方米1980元计；安置房面积超过旧房建筑面积的20%以内（含20%）的部分按优惠价每平方米2280元计；其余面积按市场价每平方米2680元计；……第十二条[结算办法]1、选择货币补偿方式的，在达成协议并按时办理交房手续后五日内，一次性支付拆迁补偿款。2、选择货币化产权调换方式的，旧房拆迁补偿款与安置房价款对抵后，剩余款在签约并办理交房手续后五日内付给被拆迁人；不足款项由被拆迁人按安置房建设进度支付给拆迁人，具体办法为（1）安置房工程开工时补交差价款的50%；（2）安置房主体工程完成三层楼面的补交差价款的25%；（3）安置房主体工程封顶时补交差价款的20%；（4）安置房竣工验收合格交付使用前按实结算，付清余款。2006年7月下旬，林常青上述向陈志新购买的房屋（编号××号）被港峰公司拆除。林常青为此向城厢区有关部门上访。2012年9月12日，城厢区凤凰山街道对林常青的上访作出莆城凤信访复字[2012]07号《关于林常青信访事项处理答复意见书》，该《意见书》第二部分调查核实情况2内容为：“反映编号××号的房屋系1981年原城郊公社筱塘大队批准基建，有土木结构建筑面积89㎡和空心砖木结构建筑面积80㎡，以及50㎡的埕地。经调查核实，我办于1999年对新梅片区进行调查摸底，拆迁摸底情况表中标明编号××号的房屋户主为陈志新，建筑占地面积70.26㎡，建筑面积73.19㎡，搭盖面积26.84㎡，尚未认定的面积15.34㎡，建筑总面积115.37㎡”。同年10月30日，城厢区人民政府作出莆城信复查[2012]43号《信访事项处理复查意见》，说明新梅片区拆迁改造项目业主为港峰公司，认定编号××号的房屋系1981年原城郊公社筱塘大队批准基建，有土木结构建筑面积89㎡和空心砖木结构建筑面积80㎡以及50㎡的埕地，户主为陈志新，建筑占地面积70.26㎡，建筑面积73.19㎡，搭盖面积26.84㎡，尚未认定的面积15.34㎡，建筑总面积115.37㎡。项目业主以林常青殴打业主亲属未赔偿为由，不愿对林常青的4座房屋进行赔偿，并建议林常青通过司法途径解决。2013年7月，林常青向莆田市建设局申请裁决，要求港峰公司对林常青该被拆除的房屋进行安置补偿。同年7月25日，莆田市建设局告知林常青提出的申请不符合裁决条件。2014年8月21日，林常青向一审法院提起诉讼。庭审时，港峰公司说明其现无房屋可供安置。本案诉讼期间，一审法院根据林常青的申请，通过莆田市中级人民法院委托福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司对坐落在莆田市城厢区荔城大道市国税局办公楼以西与东圳渠道之间的拆迁安置房（房屋为套房；朝向、结构等可设定为较差的）分别以2006年7月28日和2014年11月28日为基准日进行市场大致价格评估。该公司于2015年5月18日作出榕联评字（2015）第110、111号《评估报告书》，结论为该地段安置房2006年7月28日（评估基准日）的单价为每平方米人民币2097元；2014年11月28日（评估基准日）的单价为每平方米人民币6637.81元。林常青分别花费评估费人民币2323元和7352元。
一审法院认为，林常青向案外人陈志新购买坐落在莆田市城厢区凤凰山街道新塘居委会新梅村的房屋，已取得该房屋的合法使用权，港峰公司作为拆迁人拆除了林常青的上述房屋，依法应对林常青进行安置补偿。根据《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》第二条的规定，房屋拆迁实行货币补偿和货币化产权调换方式，现林常青请求以货币化产权调换的方式进行安置补偿，符合规定，予以支持。《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》规定，实行货币化产权调换方式的，补偿项目为：旧房补偿款、附属物补偿款、搬迁补助费（二次）、临时安置补助费、其他项目补助费。根据《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》“旧房价格补偿单价低于每平方米1463元的，按每平方米1463元计”的规定，林常青被拆除的旧房可按每平方米1463元计算补偿。根据城厢区人民政府作出的莆城信复查[2012]43号《信访事项处理复查意见》的认定，林常青上述被拆除的房屋建筑面积73.19㎡，搭盖面积26.84㎡，尚未认定的面积15.34㎡，建筑总面积115.37㎡，另有埕地50平方米。故林常青73.19㎡的旧房的补偿款应为73.19㎡×1463元/平方米=107076.97元；根据《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》第三条[旧房补偿价格]2：以1999年与凤办联合摸底有编号的房屋，并对照99年地形图中存在的但无法提供建房合法手续的搭盖房，空心砖结构和砖混结构按每平方米40元补偿……的规定，林常青搭盖的26.84㎡的补偿款应为26.84㎡×40元/平方米=1073.6元；尚未认定的15.34平方米依法不予安置补偿；林常青要求房屋按149.98平方米补偿安置，缺乏依据，不予支持；林常青的埕地50平方米按《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》第四条[附属物补偿价格]2：有合法用地手续的埕空地给予每平方米200元的补助的规定，补偿款应为50平方米×200元/平方米=10000元，现林常青要求埕地面积按45.44平方米计，系对自己民事权利的处分，予以支持，故港峰公司应付给林常青的埕地补偿款应为45.44平方米×200元/平方米=9088元；林常青要求港峰公司支付搬迁补助费115.37平方米×3元×2次=692元，因其中尚未认定的15.34平方米不得要求补偿，故林常青的搬迁补助费应为100.03平方米×3元×2次=600.18元；林常青要求港峰公司支付临时安置补助费115.37平方米×4.5元×24月+115.37平方米×4.5元×2倍×17+115.37平方米×7元×2×55月=118942.51元。因林常青可安置补偿的房屋面积为100.03平方米，港峰公司未为林常青安置房屋，故林常青的临时安置补助费应为100.03平方米×4.5元×24月+100.03平方米×4.5元×2倍×72月=75622.68元。上述费用合计人民币193461.43元。林常青同时要求港峰公司赔偿其围墙12米×45元/平方米=540元；龙眼树1棵×12平方米/棵×55元/平方米=660元，但其未能提供证据证明其存在上述物品，故对林常青的该要求，不予支持。因港峰公司说明其现无房屋可供安置，故林常青要求港峰公司按评估价支付安置房折价款有理，应予以支持。因未给予林常青安置补偿的责任在于港峰公司，故港峰公司应按林常青旧房所在片区安置地点即坐落在莆田市城厢区市国税局办公楼以西与东圳渠道之间的安置房的现市场价给予林常青补偿。经评估该地点的安置房现市场价为每平方米人民币6637.81元。林常青被拆除的房屋可认定即可安置的面积为100.03平方米，故港峰公司应支付给林常青安置房折价款人民币663980.13元。根据《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》第十条的规定，林常青依法应支付给港峰公司安置房建设价款人民币100.03平方米×1980元=198059.4元。该款与港峰公司应支付给林常青的应安置房屋折价款、旧房拆迁补偿款、搬迁补助费、临时安置补助费对抵后，港峰公司应再支付给林常青人民币663980.13元+193461.43元－198059.4元=659382.16元。林常青要求港峰公司支付安置房折价款、搬迁补助费、临时安置补助费等的利息，缺乏依据，不予支持。港峰公司辩解无理，不予采纳。据此，为维护公民的合法财产权益，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给林常青应安置房屋折价款、旧房补偿款、搬迁补助费、临时安置补助费共计人民币659382.16元；二、驳回林常青的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币13656元，由林常青负担4520元，港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司负担9136元；评估费人民币9675元，由林常青负担2323元，港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司负担7352元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期限为二年。
一审宣判后，上诉人林常青和上诉人港峰公司不服，均向本院提出上诉。
上诉人林常青上诉称：1、林常青诉求按115.37平方米认定房屋建筑总面积，并进行旧房安置补偿，是合法有据的，一审未能予以全部支持，是错误的。莆城凤信访复字【2012】07号《关于林常青信访事项处理答复意见书》及莆城信复查【2012】43号《信访事项处理复查意见》，均明确了林常青所有的编号为“96号房屋”建筑面积为73.19平方米，搭盖面积26.84平方米，尚未认定的面积15.34平方米，建筑总面积115.37平方米；但一审却认定：“尚未认定的15.34平方米不予安置补偿”。林常青房屋中尚未认定15.34平方米的建筑面积，在上述两份意见书中明确计入建筑总面积之内，也明确了该面积房屋的存在，该15.34平方米房屋也应参照旧房的补偿标准予以安置补偿。2、港峰公司应根据拆迁补偿安置方案，并参照其他拆迁户的安置标准进行拆迁补偿安置，林常青诉求中的各项拆迁安置补偿金额，均有事实和法律依据，应予支持。根据省、市城市房屋拆迁管理的有关规定，以及城厢区新梅片区项目的拆迁安置补偿方案，并参照城厢区新梅片区项目中其他拆迁户的安置补偿标准，林常青有权选择产权置换的安置方式，所以，林常青要求港峰公司赔偿房屋征迁的安置房折价款、埕地征迁补偿费、围墙征迁补偿费、龙眼树征迁补偿费、拆迁安置补助费、临时安置补助费等诉求，均有事实和法律依据，应予支持。首先，林常青有权选择产权置换的拆迁安置补偿方式，由于港峰公司没有提供安置房，因此造成林常青的损失，以安置房的折价给予赔偿，并支付利息，是合法合理的，应予支持。根据原《城市房屋拆迁管理条例》第23条第2款的规定，现林常青选择以产权置换的方式进行拆迁补偿和安置，同时，根据《莆田市征地拆迁补偿安置标准》的相关规定，林常青被强拆的一层房屋总面积为115.37平方米，且均为一层主房，应按1.3倍的征迁标准计算安置房面积，故林常青可获得置换位置位于城厢区荔城路南段西侧南湖路北侧靠西新梅片区的安置房面积为115.37平方米×1.3＝149.98平方米。经委托评估，该安置房的单价为每平方米6637.81元，所以，港峰公司应向林常青支付安置房折价款为6637.81元×149.98平方米＝995538.74元，但一审只认定林常青的安置面积为100.03平方米，存在明显错误，应改判港峰公司应支付的安置房折价款为995538.74元。此外，港峰公司逾期支付该安置房折价款，也给林常青造成了经济损失，港峰公司还应当支付该安置房折价款自起诉之日起的利息。其次，围墙征迁补偿费540元及利息，应予以支持。2004年3月1日，林常青与第三人陈志新所签订的《旧房地买卖合同》明确约定：第三人陈志新转让给林常青的房屋中，包括了12米长的围墙。根据《莆田市新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》的规定，并参照港峰公司与同地段其他被拆迁户签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，该围墙的补偿标准为每米45元，因此，林常青诉求被强拆的围墙征迁补偿款为12米×每米45元＝540元及其利息，应予支持；一审以上述围墙不存在为由，驳回了林常青的上述请求，系认定事实错误，应予改判。其三，龙眼树征迁补偿费660元及利息，应予支持。2004年3月1日，林常青与第三人陈志新所签订的《旧房地买卖合同》明确约定：第三人陈志新转让给林常青的房屋中，包括了一棵大龙眼树。根据《莆田市新梅片区建设项目拆迁补偿安置房实施细则》的规定，对于已产果的荔枝树的补偿费补偿标准为每平方米55元。林常青被拆迁的龙眼树是栽种多年的老树，枝繁叶茂，且已产果。该龙眼树在林常青于2004年向原产权人陈志新购买时的价格就为600元，所以，林常青要求港峰公司赔偿龙眼树征迁补偿费每棵12平方米×每平方米55元＝660元，是合理合法的，应予支持，一审以上述龙眼树不存在为由，驳回了林常青的上述请求，系认定事实错误，应予改判。其四，搬迁补助费692元及利息，应予支持。根据《莆田市新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》的规定，并参照港峰公司与同地段其他被拆迁户所签订的《房屋拆迁补偿安置协定书》的约定，拆迁安置补助标准为每平方米6元。同时，根据《福建省城市房屋拆迁管理条例》第二十六条的规定，林常青请求的搬迁补助费为115.37平方米×每平方米6元＝692元及利息，是有理有据的，应予支持，一审只按100.37平方米计算搬迁补助费，系认定事实错误。最后，临时安置补助费118942.51元，应予支持。根据莆政综【2002】104号《莆田市人民政府关于颁发〈莆田市城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费标准〉的通知》的规定，临时安置补助费的补偿标准为每平方米每月4.5元；同时，根据莆政综【2010】3号《莆田市人民政府关于调整莆田市城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费标准的通知》的规定，临时安置补助费的标准为每平方米每月7元，结合《福建省城市房屋拆迁管理条例》第二十九条的规定，港峰公司应支付给林常青的临时安置补助费为115.37平方米×每平方米每月4.5元×24月＋115.37平方米×每平方米每月9元×17月＋115.37平方米×每平方米每月14元×55月＝118942.51元。一审只认定林常青的临时安置补助费的补偿面积为100.03平方米，造成一审判决存在明显错误，应予改判。综上所述，请求：1、撤销一审判决，并改判港峰公司支付给林常青各项拆迁安置补偿款合计1294247.56元及该款自起诉之日起至实际还清之日止、按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、本案诉讼费及评估费由港峰公司承担。
针对上诉人林常青的上诉，上诉人港峰公司未提供书面答辩意见，庭审时辩称：1、一审对本案诉争房屋的基本性质、归属问题，缺乏合法有效的认定，导致本案基本事实未能查清。2、一审对该讼争房屋是否应以林常青作为被拆迁人给予赔偿的认定错误，导致作出错误的判决，请求改判驳回林常青的诉讼请求或将本案发回重审。
上诉人港峰公司上诉称：1、一审未能据实认定“新梅片区建设项目”拆迁摸底情况表中标明编号××号房屋的形成时间，也没有区分该房屋是否属于不应赔偿的违章建筑或临时搭盖物，就含糊套用《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》中的最高补偿标准予以认定，有悖客观事实，损害了港峰公司的合法权益。“新梅片区建设项目”拆迁摸底情况表中标明编号××号房屋的形成时间的据实认定，是认定本案房屋拆迁补偿安置标准的基础，然一审并未予以据实查明并认定。首先，林常青提供的“社员群众用地计划申请表”所体现的申请人陈国坤的申请用地基建时间为1981年3月20日，这与林常青曾提供的新塘居委会于2002年6月6日出具的《证明》所确认的关于“张志新于86年建房占地面积2.5分，94年以交罚款上报乡政府办理审批手续…”的事实是相互矛盾的。其次，即使该“新梅片区建设项目”拆迁摸底情况表中标明编号为96号的房屋系陈志新的，也应查明该房屋的性质，即是否属于临时搭盖、违章建筑，还是属于合法建筑。其三，一审时，港峰公司已提供莆田市88年的航拍图，可以证实在88年政府有关部门航拍时，并没有林常青讼争的该“96号房屋”。据港峰公司了解，只要调取莆田市88年该“新梅片区建设项目”的土地地形勘察图，就可核实当时根本就不存在该讼争的“96号房屋”。其四，根据港峰公司一审提供的莆市公（2004）第4号《莆田市人民政府征用土地方案公告》第七条、《新梅片区一期（辽后）拆迁改建项目违章建筑处理办法》第一条和《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》第三条、第九条的规定精神，港峰公司只要对符合以下情形之一的被拆迁房屋均有权拒绝赔偿：a、土地所有权人、使用权人在规定期限内不办理征地补偿登记将被视为放弃其应有的权益；b、88年航拍图中没有标识的房屋，但经99年摸底时有编号及丈量面积的；c、超过2006年4月15日不交房的或未经99年摸底编号及丈量的房屋。其五，根据“谁主张、谁举证”的原则，林常青应当提供证据证实该“96号房屋”系符合港峰公司应给予拆迁补偿安置的范畴，然林常青仅提供内容互相矛盾的《社员群众用地计划申请表》和《证明》，不足以证实其主张，且该两份证据所确认的事实也相互矛盾。总之，鉴于林常青无法提供直接的证据证实该“96号房屋”系符合港峰公司应给予拆迁补偿安置的范畴，如提供房产证、土地证、以罚代批的证明等，那么林常青就应提供证据证实该“96号房屋”并非属于港峰公司不予赔偿的违章建筑、临时搭盖物的范畴。否则，林常青就应担“举证不能”的法律后果。2、一审对该“96号房屋”归属的认定，缺乏法定证据证实。首先，林常青提供的“社员群众用地计划申请表”所体现的申请人为陈国坤。那么，究竟陈国坤与一审认定的“陈金坤”是否同一个人、以及陈国坤与陈志新之间的关系等基本事实，均缺乏证据证实。其次，公安民警于2006年8月20日所做的调查笔录、城厢区凤凰山街道办事处莆城凤信访复字（2012）07号《关于林常青信访事项处理答复意见书》与莆田市城厢区人民政府莆城信复查（2012）43号《信访事项处理复查意见》，均不能作为认定陈志新拥有“新梅片区建设项目”拆迁摸底情况表中标明编号××号房屋的依据。房屋、土地的权属的法定认定机构是房管局和土地局，其他任何机构包括本案的公安机关、街道办事处、区信访局均无权作出。而一审采信公安机关、街道办事处、区信访局所作出的证明，并予以认定该“96号房屋”归属于林常青的卖家，该认定缺乏法定依据。3、一审没有据实认定林常青与陈志新之间的房屋买卖合同是无效的，也是有悖事实和法律的。首先，从林常青和陈志新的法定住址可以看出，二者之间并非同属一个村庄或居委会。从司法实践分析，对于不同村、居委会之间的村民、居民之间就划拨的宅基地及其所属房屋的买卖行为，应认定为无效。何况，本案讼争的“96号房屋”是否是合法建筑，也存在质疑。其次，若林常青与陈志新之间的房屋（宅基地）买卖合同被依法认定无效的，则林常青就不可能依凭该无效的买卖合同，而非法获得本案的拆迁补偿的权益（若能补偿的），并非法获利。总之，一审遗漏认定林常青与陈志新之间的房屋（宅基地）买卖合同的效力，是错误的，应予纠正。4、本案讼争房屋价格的《评估报告书》的内容有悖客观，依法不应采信。综上所述，请求：改判驳回林常青的原审诉讼请求。
针对上诉人港峰公司的上诉，上诉人林常青答辩称：1、关于“96号房屋”建造（形成）的时间。1981年3月20日，陈志新的父亲陈国坤为了建房，向当时的生产队提交了“社员群众用地计划申请表”，并于同年3月27日和8月22日，分别获得生产队和筱塘大队的同意后才开始施工。至1986年间，建成一幢座北朝南的一间大厅和二间厢房共三间主屋，并在三间主屋靠北、西处，各搭盖了一间后房和小厅（详见附图和2002年6月6日新塘居委会出具的《证明》一份，1999年凤凰山办事处组织拆迁丈量，三间主屋共量得面积73.19平方米，一间后房面积26.84平方米，一间西小厅面积15.34平方米，总面积为115.37平方米）。1994年间，陈国坤向城郊乡人民政府交纳了罚款，并要求补办审批手续，但在1995年间城郊乡分乡时，经办人把“96号房屋”的相关审批材料给弄丢失了。2002年6月6日，新塘居委会出具《证明》证实“96号房屋”系在1986年建成五间、总占地2.5分（165平方米）以及资料丢失等事实。2003年，陈志新在上述三间主屋靠南处的埕地上围墙搭盖了48.76平方米的房屋（六间房屋总建筑面积为73.19+26.84+15.34+48.76＝164.13平方米）。2004年3月1日，林常青与陈志新（其父亲陈国坤已死亡）签订购房合同时，约定购房6间建筑总面积为160.81平方米（双方在164.13平方米中的南埕地上，划出约4平方米给邻居陈金水作为出入的通道）。2、“96号房屋”并非属于临时搭盖的违章建筑物，是合法的建筑物。“96号房屋”内的南埕地上的该48.76平方米建筑物于2004年6月被有关部门组织的“强制清理”中被拆除（一审法院把这一部分作为埕地补偿），其他留下来的这5间房屋是在《规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》和《莆田市建设局房屋拆迁公告》之前的建房，虽然有一间西小厅未认定，一间后房认作搭盖房,但根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条的规定，上述“96号房屋”的五间房间，都是在莆田市建设局对港峰公司新塘片区开发商品房的房屋拆迁公告之前建的，故不属于违章建筑和超过批准期限的临时建筑，属于“应补偿”的合法建筑。“96号房屋”留下来的这5间房屋的面积为115.37平方米，虽无产权证，但历经了1986年、1991年、1997年清房，并已交纳了罚款，也经新塘居委会、凤凰山办事处、城厢区人民政府确认，符合莆田市政府规定的“集体土地的房屋征迁安置条件”。一审仅按100.03平方米计算安置面积，对一间西小厅，即凤办未认定的面积15.43平方米不予安置，也不计算相应的围墙（12.5米）和埕地面积（15.43平方米）的补偿款，是错误的。3、“莆田市88年航拍图”不能作为拆迁安置的依据。国务院、省、市政府相关拆迁安置文件中，均没有用“莆田市88年航拍图”来作为拆迁安置依据的规定，因此，用88年航拍图来核实“96号房屋”是否客观存在，是港峰公司提出的霸道标准。况且，“96号房屋”是1986年以前建的，88年航拍图上肯定会有“96号房屋”的图像。港峰公司无法提供相关证据来证实“96号房屋”不存在，也不提供88年航拍图的原件，其主张不能成立。4、港峰公司强拆“96号房屋”后，又拒绝安置和赔偿，是严重的侵权行为，应当受到法律制裁。1999年间，凤凰山街道办事处已经对“96号房屋”进行丈量和登记。2009年10月，林常青向新塘居委会谢玉森书记办理土地房屋征迁安置补偿登记。港峰公司没有提供“96号房屋”使用权人没有办理征迁安置补偿登记的相关证据，不能说明“96号房屋”没有办理征迁安置补偿登记。况且，港峰公司提供莆市公（2004）第4号《莆田市人民政府征用土地方案公告》中，没有说明办理征迁安置补偿的时间和期限、办理登记的单位和地点，也没有进一步解释房屋使用权人没有办理“登记”会影响拆迁的安置补偿，更没有说明如港峰公司提到的“没有办理登记”便“拒绝赔偿”。“96号房屋”是林常青的私有合法财产，港峰公司要拆迁“96号房屋”，就必须依法拆迁，并做好相应的安置补偿，这是宪法和国务院《城市房屋拆迁管理条例》赋予林常青对“96号房屋”的权益。港峰公司所提供的《新梅片区一期（辽后）拆迁改建项目违章建筑处理办法》和《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》，是港峰公司私自炮制的，其中，有些条款不符合国务院《城市房屋拆迁管理条例》和省、市相关的规定，属非法的“标准”，不能作为“96号房屋”安置补偿的依据。如：“88年航拍图中没有标识的房屋”、“超过2006年4月15不交房”等，明显是港峰公司私下制定的霸王条款，没有任何的法律和事实依据，不能作为本案安置补偿的依据。2006年7月26日傍晚七时，港峰公司趁林常青外出吃饭之机，组织人员对“96号房屋”进行强拆，随后发生争吵，港峰公司董事长的弟弟在争吵中被人打成轻微伤，7月28日，港峰公司就指使公安拘留林常青达42天，林常青出狱后，“96号房屋”已被拆成平地。港峰公司在没经人民政府许可或法院授权、没有与林常青达成拆迁补偿安置协议、没有将“96号房屋”的有关事项向公证机关办理证据保全的情况下，就擅自强拆“96号房屋”，已构成严重的侵权。现在，港峰公司又以“超过2006年4月15日不交房”为由，拒绝进行赔偿，这完全是凌驾于法律之上的行为，应当受到法律的严厉制裁。5、林常青已向一审提供足够的证据，来证实“96号房屋”的所有权归林常青所有。林常青提供的1996年房屋建房审批表、购房合同、收据和新塘居委会于2002年6月6日出具的《证明》各一份，证明“96号房屋”属于林常青所有及该房屋的来源；莆城凤信访复字【2012】07号、莆城信复【2012】43号各一份，证明林常青已向当地政府信访，当地街道、区政府证明林常青被强拆房屋的面积；2006年8月26日，城厢区公安分局向被拆迁房屋原产权人陈坤平（陈志新母亲）所做的笔录，证明“96号房屋”在被拆迁前已经转让给林常青所有。林常青提供的上述证据，足够证实“96号房屋”的所有权人就是林常青，一审认定事实清楚，证据充分，是完全正确的。6、港峰公司所提供的《新梅旧村改造拆迁户名单》中“96号房屋”的房主陈金坤，实为陈国坤，系同一人，是港峰公司自己打印错误导致的。“96号房屋”原所有人陈国坤，系陈志新的父亲，陈志新是陈国坤唯一的儿子，陈国坤于2002年前去世，子承父业是天经地义的事，原来的村、乡，现在的新塘居委会、凤凰山办事处、城厢区人民政府均证实“96号房屋”原权属归陈志新所有。港峰公司所提供的《新梅旧村改造拆迁户名单》中“96号房屋”的房主是陈金坤，那是港峰公司自己打印错误，实际的房主是陈国坤而不是陈金坤，如果港峰公司坚持认为“96号房屋”是陈金坤的，那么请港峰公司提供陈金坤本人及其妻子、儿子的相关情况，否则，港峰公司必须承担主张不能的法律后果。7、林常青与陈志新之间的房屋转让协议，是合法有效的，应受法律保护。林常青的住址是城厢区凤凰山街道南门西路，陈志新一家人的住址是凤凰山筱塘8组，两人同属于凤凰山街道筱塘居委会，新塘居委会是从筱塘居委会分离出来的，新塘居委会的新梅片区地界，原来就是属于筱塘居委会的，林常青受让购买同一居委会的居民房屋，不违反法律规定，是合法有效的，应受法律保护。综上所述，请求：依法驳回港峰公司的上诉请求。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
上诉人林常青提供如下证据：1、2002年6月6日新塘居委会出具的《证明》复印件一份，用于证明：本案涉案旧房共五间房间，均是1986年前起盖的，且已经以罚代批，历年来也都有经过清房，原有的手续在1995年城郊乡分乡时被丢失了。2、自绘现场示意图一份，用于证明：涉案旧房拆迁前的原状，该原状情况与《证明》所载明的内容是相一致的。3、城厢区凤凰山街道办事处出具的《新梅小区各拆迁户摸底情况》复印件一份，用于证明：陈志新确曾拥有编号为96号的该旧房，上诉人林常青也确实曾向陈志新购买该旧房，因此，上诉人林常青对该编号为96号的旧房享有所有权。并说明：该摸底情况所登记的编号为96号旧房属陈志新所有及房屋面积等情况，以及编号为97号旧房属于邻居陈金水所有等情况，与城厢区凤凰山街道办事处莆城凤信访复字（2012）07号《关于林常青信访事项处理答复意见书》第二条第2款中的“调查核实的情况”的内容是一致的，也于2002年6月6日凤凰山街道办事处新塘居委会出具的《证明》内容是相一致的。4、城厢区凤凰山街道办事处出具的《新梅小区拆迁户调查摸底情况表》复印件一份，用于证明：编号为96号的旧房归陈志新所有，编号为97号旧房系邻居陈金水所有的，因陈志新已把旧房卖给上诉人林常青，而上诉人林常青由于当时被公安机关关押，无法配合城厢区凤凰山街道办事处进行该房屋的摸底登记，因此，该情况表上编号为96号的陈志新旧房并没有相关的摸底登记情况。5、莆田市公安局城厢分局《公安行政处罚决定书》、《拘留通知书》、《取保候审决定书》、《解除取保候审决定书》、《释放证明书》复印件各一份，用于证明：上诉人林常青于2006年7月26日因拆迁问题与黄志文发生争执，被莆田市公安局城厢分局治安处罚。2006年8月8日，莆田市公安局城厢分局又以上诉人林常青涉嫌聚众扰乱社会秩序犯罪为由，对上诉人林常青进行刑事拘留，并于2006年9月6日释放，在上诉人林常青被关押的42天里，上诉人港峰公司派员将涉案的编号为96号的旧房全部非法拆除。6、《刑事不予赔偿决定书》复印件一份，用于证明：上诉人林常青申请国家赔偿的项目为：被错误刑拘期间的损失2800元，以及上诉人林常青被错误刑拘期间，上诉人港峰公司派员将涉案的编号为96号的旧房全部非法拆除，所造成的经济损失685685元及其利息，进一步证实了上诉人林常青被关押期间，涉案编号为96号的旧房遭到非法拆除的事实。7、提供公安机关向陈坤平、林金水、汤巧云的询问笔录复印件七张，用于证明：陈国坤的老婆陈坤平已经确认涉案的96号旧房已卖给林常青，涉案的96号旧房于2006年7月26日被上诉人港峰公司拆除，双方因此发生争执，上诉人林常青被公安机关采取强制措施的事实。
上诉人港峰公司质证认为：第1组证据的真实性应由法庭依法确认，对该证据所要证明的内容有异议，认为1986年建房时，陈志新才几岁，根本不可能建房，涉案旧房虽登记在陈志新名下，但不是陈志新的，且根据上诉人林常青提供的申请表来看，户主也不是陈志新，因此，该证明内容是不客观的。对第2组证据有异议，认为该证据是属于以证人证言的形式进行陈述，因此，作为证人证言的证人，应当出庭作证。第3、4、5组证据的真实性应由法庭依法确认，并对第3、4组证据所要证明的内容有异议，认为即使陈志新有被拆迁的房屋，该拆迁房屋是否属于应该予以赔偿的范畴，以及该房屋的性质是否属于违章建筑、临时搭盖等，上诉人林常青应当提供证据予以证实；对第5组证据所要证明的内容有异议，认为在拆迁范围内拆除房屋都是由莆田市荔城区建工房屋拆迁中心进行，并不是由上诉人港峰公司去实施；对第6组证据的真实性没有异议，但对该证据所要证明的内容有异议，认为该证据无法证明上诉人林常青所要证明的内容。对第7组证据的真实性应由法庭依法确认，并认为该证据只能证实陈坤平有卖房给上诉人林常青，无法证实该房屋的性质，以及是否属于应补偿的范围内，也无法证实上诉人林常青所要证明的内容。
本院经审查认为，因上诉人林常青提供了第1、3、4组证据的原件，并经本院核对无异，本院对该三组证据的真实性予以确认；由于上诉人林常青所提供的第2组证据系其单方制作的，故该证据不予确认；由于上诉人林常青所提供的第5、6组两组证据的所能证明的内容，涉及到上诉人林常青因与上诉人港峰公司发生其他纠纷，而被莆田市公安局城厢分局采取刑拘及其后续事件，与本案没有直接的因果关系，故该两组证据不作为本案证据予以确认。由于上诉人林常青提供了第7组证据的原件，并经本院核对无异，因此，本院对该证据的真实性予以确认。
上诉人港峰公司提供如下证据：1、经莆田市住房和城乡建设局备案的《关于莆田市城厢区新梅片区改造项目房屋拆迁计划和补偿安置方案的报告》和莆田市城市房屋拆迁管理办公室的《通知》复印件各一份，用于证明：本案拆迁补偿只有约定和法定两种情形，只有在符合拆迁补偿条件的情况下才可予以补偿，而上诉人林常青一审所述的拆迁补偿要求，不符合补偿条件的要求；2、1988年和2004年制作的“地形图”各一张，用于证明：编号为96号旧房在1988年间尚未存在的事实。
上诉人林常青质证认为：对第1组证据的真实性没有异议，并认为该组证据中的“报告”，只能证明上诉人港峰公司已将该“报告”进行了备案，该“报告”不是新梅片区拆迁所实施的文件，实施文件应该以政府发布的有关文件执行。而证据中的“通知”，因上诉人林常青没有签约，因此，与上诉人林常青无关。并认为上诉人林常青的旧房，已经1999年的编号确认，且该旧房也符合上述证据所要求的相关规定，上诉人港峰公司陈述旧房是由专门拆迁单位实施拆除的，不是事实，该旧房是被上诉人港峰公司强拆和偷拆掉的。对第2组证据的真实性有异议，认为不清楚该两张“地形图”是哪个国家机关于什么时间制作的，更无法体现是1988年和2004年制作，法庭是要求上诉人港峰公司提供航拍图，但这两张图可能是上诉人港峰公司自行制作的，根本就不是航拍图，不能作为本案证据使用。
本院经审查认为，因上诉人林常青对上诉人港峰公司提供的第1组证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认；由于上诉人林常青对上诉人港峰公司提供的第2组证据的真实性有异议，现上诉人港峰公司未能提供该证据的原件供本院校核，故本院对该证据的真实性不予确认。
经审理查明，上诉人林常青对一审查明的事实中的“之后，原告按约付清购房款，陈志新也把房屋交付给原告使用”有异议，认为陈志新当时还把2002年6月6日凤凰山街道办事处新塘居委会所出具的证明也一并交付给林常青；上诉人林常青对一审查明的其他事实没有异议。上诉人港峰公司对一审查明的事实中的“2004年3月1日，原告林常青与案外人陈志新签订《旧房地买卖合同》一份，…2006年3月，原告的该房屋列入拆迁人为被告港峰公司的新梅片区拆迁范围”有异议，认为林常青与陈志新签订合同的事实未能查明，所有原件都没有陈志新的证明，对合同中约定的160.81平方米的面积也有异议，港峰公司于2006年3月在新梅片区拆迁范围内对地上建筑物及青苗都予以了拆迁，至于该房屋的面积，以及其与林常青之间的关联性，没有有力的证据予以证实；上诉人港峰公司对一审查明的其他事实没有异议，但认为一审遗漏查明新梅片区建设项目拆迁摸底情况表中标明编号为“96号房屋”是否系违章建筑、临时搭盖物，以及该房屋的所有权归属问题，也遗漏了查明陈志新与林常青之间的房屋宅基地的买卖合同效力问题。本院对一审查明的事实中，双方当事人均没有异议的事实予以确认，对双方当事人有争议的事实，在下文中予以分析认定。
本院认为，上诉人林常青曾于2004年3月1日，以146000元价款，向案外人陈志新购买位于莆田市城厢区凤凰山街道新塘居委会新梅村的旧房一处，该事实有双方签订的《旧房地买卖合同》及其付款收据等为据，事实可以认定。之后，该旧房被列入上诉人港峰公司作为拆迁人主体的新梅片区拆迁范围内，拆迁编号为96号，并于2006年8月间被拆除。现双方当事人均确认该旧房至今未能安置补偿到位，因此，作为拆迁主体的上诉人港峰公司，负有向上诉人林常青安置补偿该旧房的义务。
本案中，由于该旧房没有相关的房产或用地的权属证书确权，且早在2006年8月间即被拆除完毕，旧房原状已不复存在，因此，该旧房实际面积及其建筑物性质的争议，成为本案的焦点问题。
上诉人林常青虽然提供了该旧房1981年3月2日的建房手续----《社员群众用地计划申请表》复印件为据，但由于上诉人林常青无法提供该“申请表”的原件供本院校核，故该证据的真实性无法得到确认。而在该旧房所在的新梅片区开发之前，凤凰山街道办事处曾于1999年间对新梅片区各拆迁户的房屋及其用地情况进行摸底，并造册《新梅小区各拆迁户摸底情况》进行登记。根据《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》的规定，上诉人港峰公司对1999年凤凰山街道办事处摸底调查的房产及其用地状况也是认可的，况且，在之后的上诉人林常青信访期间，凤凰山街道办事处或城厢区人民政府的相关答复意见，也是以该摸底调查的情况为依据。因此，鉴于本案的实际情况，涉案旧房的房产及其用地的性质和面积等基本情况，以凤凰山街道办事处的《新梅小区各拆迁户摸底情况》所登记的数据进行认定，相对来说，更为原始和公平。故根据凤凰山街道办事处1999年摸底调查的《新梅小区各拆迁户摸底情况》，本院认定涉案旧房拆迁编号为96号，旧房建筑占地面积为70.26㎡，建筑总面积为73.19㎡，搭盖建筑物面积为26.84㎡，尚未认定性质的建筑物面积为15.34㎡（其中，该情况表中“面积15.34㎡”的建筑物性质描述不是很清晰，综合凤凰山街道办事处和城厢区人民政府的信访答复，可以认定为该面积上的建筑物性质属于“尚未认定”），埕地总面积42.44㎡。其中，由于上诉人林常青无法举证证实上述“面积为15.34㎡的建筑物”有合法的建房手续，因此，该面积的建筑物性质也应认定为搭盖物。一审法院对该旧房上的搭盖物及埕地面积认定上有误，应予调整。上诉人林常青还主张该旧房还有一棵龙眼树及围墙，并据此主张补偿权益，由于上诉人林常青无法举证证实该旧房存在有一棵龙眼树及围墙的事实，一审法院据此不予认定，是正确的。
根据以上认定，依据《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》的相关规定，经计算：该旧房中建筑总面积为73.19㎡的建筑物的补偿款为：73.19㎡×（1463元/平方米＋100元/平方米）﹦114395.97元；该旧房中建筑面积为26.84㎡﹢15.34㎡﹦42.18㎡的搭盖建筑物的补偿款为：42.18㎡×40元/平方米﹦1687.2元；该旧房中的埕地面积虽超过42.44㎡，现上诉人林常青在一审期间，主张该埕地面积按45.44㎡计算，在二审期间，只主张该埕地面积按42.44㎡计算，系对自己民事权利的处分，故上诉人林常青的埕地补偿款应为：42.44㎡×200元／㎡＝8488元；上诉人港峰公司应支付的搬迁补助费为：73.19㎡×3元/㎡×2次﹦439.14元。此外，依据《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》第六条“对实行货币化产权调换的，实行自行过渡，过渡期限为24个月，临时安置补助费按旧房建筑面积计算，每月3.5元/㎡。因拆迁人的责任造成逾期安置的，拆迁人对自行过渡的被拆迁人从逾期安置之日起支付双倍的临时安置补助费。…”的规定，经计算：上诉人港峰公司还应支付的临时安置补助费为：自2006年8月份起至2008年7月份止的临时安置补助费应为：73.19㎡×3.5元／㎡×24个月＝6147.96元；自2008年8月份起至2010年1月份止的临时安置补助费应为：73.19㎡×3.5元／㎡×2倍×17个月＝8709.61元；自2010年2月份至2014年8月份止的临时安置补助费应为：73.19㎡×6.5元／㎡×2倍×55个月＝52330.85元【根据莆政综（2010）3号《莆田市人民政府关于调整莆田市城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助标准的通知》的规定，自2010年2月份起的临时安置补助费标准调整为6.5元／㎡·月】,合计为67188.42元。综上，上诉人港峰公司应支付的安置补偿款项合计为：旧房补偿款114395.97元＋搭盖物补偿款1687.2元＋埕地补偿款8488元＋搬迁补助费439.14元＋临时安置补助费67188.42元元＝192198.73元。
由于该旧房自2006年8月间被拆除至今，上诉人港峰公司未能予以安置，鉴于该旧房为一层平房结构，根据莆政综（2011）27号《莆田市人民政府关于印发调整莆田市征地拆迁补偿安置标准》第四条第（三）项“…选择产权调换方式的，被征迁人应选择与被征迁房屋面积最接近的安置房进行产权调换。被征迁房屋为一层的，按被征迁主房建筑面积的1.3倍面积予以安置；…”的规定，上诉人港峰公司应安置的套房面积为：73.19㎡×1.3倍＝95.147㎡。由于上诉人港峰公司确认其无现房供本案安置，故上诉人林常青要求上诉人港峰公司按评估价支付安置房折价款，应当予以支持。经一审法院委托评估，截至上诉人林常青提起本案诉讼时的同地段安置房市场价为6637.81元／㎡，因此，上诉人港峰公司还应支付给上诉人林常青安置房折价款为：95.147㎡×6637.81元／㎡＝631567.71元。
此外，根据《莆田新梅片区建设项目拆迁补偿安置实施细则》第十条第4点“套房计价标准为：在规定的时间签约并按时交付旧房地，安置房面积与旧房面积相等的部分，按安置价1980元／㎡计价；…”的约定，上诉人林常青应支付给上诉人港峰公司安置房的房价款为：95.147㎡×1980元／㎡＝188391.06元。这样，对抵后，上诉人港峰公司应支付给上诉人林常青的款项为：安置补偿款项192198.73元＋安置房折价款631567.71元－安置房房价款188391.06元＝635375.38元。
综上所述，一审法院在旧房、搭盖建筑物和埕地的面积及其补偿标准，以及安置房的面积上，认定有误，予以纠正；对双方各自上诉有理部分，予以支持，无理部分，不予支持。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2014）城民初字第3499号民事判决；
二、上诉人港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给上诉人林常青拆迁编号为96号旧房的安置房折价款、安置补偿等款项合计635375.38元，并支付该款自2014年8月21日起至还清之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；
三、驳回上诉人林常青的其他上诉请求和一审的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期间为二年。
本案二审案件受理费13656元，由上诉人林常青负担4760元，上诉人港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司负担8896元；一审案件受理费13656元，由上诉人林常青负担4760元，上诉人港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司负担8896元；司法鉴定评估费9675元，由上诉人林常青负担3373元，上诉人港峰（福建）恒隆房地产开发有限公司负担6302元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"赵国安与李文波民间借贷纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-12-14\\\\\",\\\\\