上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第1875号
原告汤奕笠。委托代理人凌娇娇，上海金澄律师事务所律师。委托代理人王赟，上海金澄律师事务所律师。被告刘萼。原告汤奕笠与被告刘萼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，因被告刘萼下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。原告汤奕笠及其委托代理人凌娇娇到庭参加诉讼。被告刘萼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汤奕笠诉称，2015年2月5日，原、被告就租赁位于闵行区金汇南路XXX弄XXX号XXX室房屋之事宜签订了《租赁合同》。同年2月6日，原告即向被告交付了租赁房屋，并同意其仍按照合同约定自2015年2月20日起算租金。但被告入住后至今未支付房租，且于2015年3月21日未作任何交代无故搬离，直至2015年3月24日，原告在租赁房屋的物业及中介陪同下方进入租赁房屋。根据双方《租赁合同》的约定内容及《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告有权终止合同、要求被告支付未付租金，并承担相应的违约责任。原告据此诉至法院要求判令：1、解除原、被告于2015年2月5日签订的《租赁合同》；2、被告支付自2015年2月20日起至2015年3月19日期间的租金人民币(下同)13,000元；3、被告支付解约违约金13,000元。被告刘萼未作答辩亦未向本院提供证据。经审理查明，位于闵行区金汇南路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为原告汤奕笠及案外人张某某。2015年2月5日，原告汤奕笠(作为出租方，签约甲方)与被告刘萼(作为承租方，签约乙方)签订《租赁合同》1份，约定由甲方将位于闵行区金汇南路XXX弄XXX号XXX室房屋(登记面积为142.22平方米)出租给乙方作为居住使用。租期自2015年2月20日起至2016年2月19日止，甲方应于2015年2月6日将房屋交付乙方。租金为13,000元/月。租金按2个月为一期支付，第一期租金于2015年2月20日前付清；以后每期租金于每应付月15日前缴纳，先付后用。如乙方逾期支付任何一期租金超过5日，则每逾期一日以月租金的0.5%支付滞纳金，如乙方逾期支付任何一期租金超过10日，则视为乙方自动退租，构成根本性违约，甲方有权收回房屋，追究乙方违约责任。乙方于2015年2月20日前支付甲方保证金13,000元整。甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将保证金全额无息退还乙方。因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金以及其他相关费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方书面付款通知后10日内补足。乙方应按合同的规定按时支付定金、租金及保证金。甲、乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途中止，则视为该方违约，违约金为13,000元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同还对其他事项作了约定。上述合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告向原告支付了租赁保证金13,000元。因被告对承租房屋后的租金及水电费等分文未付，原告曾于2015年5月4日诉至本院要求被告支付自2015年3月20日至同年3月22日期间拖欠的租金1,300元及自2015年2月6日至同年3月22日期间的电费、燃气费、电话费、宽带费合计4,098.13元。后经审理，本院于2015年7月1日出具(2015)闵民五(民)初字第1152号民事判决书认定：被告在履约过程中拖欠租金及其他费用不付，已构成违约。因此，原告诉请被告支付自2015年3月20日至同年3月22日期间拖欠的租金及自2015年2月6日至同年3月22日期间的电费、燃气费、电话费、宽带费等费用之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。但要指出的是，原告对主张的租金金额计算有误，本院对此予以纠正。据此，本院一审作出“被告刘萼于本判决生效之日起十日内支付原告汤奕笠自2015年3月20日至2015年3月22日期间拖欠的租金1,258元；被告刘萼于本判决生效之日起十日内支付原告汤奕笠自2015年2月6日至2015年3月22日期间拖欠的电费、燃气费、电话费、宽带费合计4,095.69元”的判决。一审判决后，双方均未提起上诉，该案已经生效。现因被告于2015年3月自行搬离租赁房屋后原告已于同年3月23日收回了房屋，被告对剩余租金仍未支付，原告遂要求按诉称解决。以上事实，由原告提供的原、被告签订的《租赁合同》，涉案房屋的《上海市房地产权证》，原、被告之间的微信往来截图，原告通过代理人向被告催款的律师函及邮寄凭证，物业公司及中介公司分别出具的说明以及原告的当庭陈述等为证。被告刘萼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约履行。本案中，在原告按约向被告交付租赁房屋后，被告理应按约足额支付租金。但在合同履行过程中，被告先是拖欠原告租金不付，后又擅自搬离了租赁房屋，根据双方合同约定，被告逾期支付租金超过10日，则视为被告自动退租，原告有权收回房屋。因此，被告上述拖欠租金及擅自搬离的行为已构成违约，原告要求解除双方签订的《租赁合同》，符合双方的约定，本院予以支持。合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。就本案而言，法院以本案公告期满日即2015年11月8日作为合同解除日。租赁合同解除后，被告仍应向原告付清使用房屋期间拖欠的费用，故对于原告要求被告支付拖欠的租金之诉请，本院予以支持。另根据租赁合同约定，双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途中止，则视为该方违约，违约金为13,000元，故原告要求被告支付提前解除合同违约金之诉请，符合双方约定，本院亦予以支持。此外，考虑到双方的租赁关系已经解除，对被告先前向原告支付的租赁保证金，原告应在与被告结清相关费用后予以返还。被告刘萼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告汤奕笠与被告刘萼签订的《租赁合同》于2015年11月8日已经解除；二、被告刘萼支付原告汤奕笠自2015年2月20日起至2015年3月19日止欠付的租金13,000元；三、被告刘萼支付原告汤奕笠提前解除合同违约金13,000元；四、原告汤奕笠退还被告刘萼租赁保证金13,000元。上述第二至第四项条款相抵后，被告刘萼于本判决生效之日起十日内支付原告汤奕笠13,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452.50元，由被告刘萼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
审 判 员 陈 洁
人民陪审员 徐 洋
二〇一六年三月八日
书 记 员 陈晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。