江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏12民终2191号
上诉人（原审原告）：张霞芳，女，1964年10月8日生，住靖江市，
委托诉讼代理人：倪文渊，江苏倪文渊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄腾，男，1982年4月7日生，住靖江市。
委托诉讼代理人：黄银南，系黄腾之父，1955年10月6日生，汉族，住。
上诉人张霞芳为与被上诉人黄腾房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院于2017年07月10日作出(2017)苏1282民初2341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销靖江市人民法院（2017）苏1282民初2341号民事判决，发回重审。事实与理由：一、事实不清。我要求确认房屋买卖合同无效，2017年7月4日下午3时30分第二次开庭时，我要求被告黄腾返还房子，我返还房款并有庭审记录签字，一审法院认为“讼争房屋十年之久，进行装修，已是被告家庭稳固生活所必须，原告享有经济适用房，并对转让房屋风险明知等理由，故对原告要求返还讼争房屋诉求，本院不予支持。”一审判决结论错误，一审判决没有明确张霞芳是农村集体经济组织的成员，也未明确黄腾是集体经济组织以外的居民，更没有把房子土地性质确定，尤其在本院认为部分，前面讲“2007年4月11日签订的《房屋买卖协议》违反了国家法律禁止性规定，依法确认为无效”，后面又为黄腾取得该房寻找合法借口不予返还，无效是没有时间限制，永远无效，城市居民购买农村集体经济组织的房子，集体土地是违背国家法律、行政法规的强制性规定，不受法律保护。一审法院确认合同无效后面又不讲不予返还前后矛盾，结论不一。该房屋买卖违反国家强制性规定，因该合同取得的财产应当返还。不返还房屋的原因是因为被告已经住了十年并且装修，返还后无房居住，因为张霞芳由经济适用房是福利享受2014年4月购买在后，2007年4月11日出卖农村房屋240平方米在前，无房居住我住在亲戚家，2014年4月我购买经济适用房连公摊面积77平方米在后，二者没有法律上的因果关系；被上诉人黄腾房屋返还后，无房居住，不是判决被上诉人黄腾房屋不返还的法定理由。以此变相为被上诉人不返还房屋合法取得房屋寻找合理根据，将土地使用权由本村农民变为城镇居民合法使用有悖法律和行政法规的强制性规定，彻底颠覆集体土地使用权性质，一审判决认定事实不清。二、适用法律不当。《土地管理法》规定，“一宅一户”由农村集体经济组织成员使用，集体经济组织以外人员不得购买农村集体经济组织房屋土地的强制性规定。最高人民法院法办（2011）442号第五十二条和土地管理法第四十三条规定，“该房屋买卖合同无效，将宅基地上建造的房屋出售给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。”《全国民事审判工作会议纪要》2015年4月第35条也明确规定，“农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同应当认定无效。”“农村房屋买卖合同确认无效后，出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人，买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人。”国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，“农民的住宅用地实能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地。”《关于加强农村宅基地管理的意见》国土资源部（2004）234号第十三款重审，“严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的房屋发放土地使用权证。”城镇户口不能受让农村的宅基地以及地上的建筑物。农村宅基地的性质是属于集体所有，且仅限于农村村民建造房屋所有，城镇居民不能购买农村宅基地。《合同法》第五十六条，“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当拆价补偿。
国务院办公厅2004年《合同法》规定，判决无效而不返还房屋，是指房屋因地震、火灾、拆迁等因素物权已经不存在的房子，事实是被上诉人还居住在我房屋内，事实存在，没有发生房屋质的变化。该讼争房屋现在依然存在，也不是不能返还或者没有必要返还，应当拆价补偿的情况，因此该土地系农民集体土地自建房屋，土地性质已经确定，不符合被上诉人黄腾购买房屋不予腾让返还给出卖人的法定条件。
如果允许被上诉人黄腾购买的房屋，依然合法存在，通过判决形式变非法为合法性质偷梁换柱，前后关系显然与法有悖，但是一审判决引用法律条款是真，又不依法律条款是实，前后适用法律自相矛盾背道而驰，各取所需任意割舍。有违判决的严肃性。
被上诉人黄腾答辩称，案涉房屋所在地已经变更为街道办事处，早已无田可种。上诉人张霞芳也不是农民。按照协议，张霞芳应当为黄腾办理权属证明，现反悔买卖有违诚信。被上诉人黄腾到国土部门咨询，案涉房屋只要缴纳相关费用，该处的集体土地是可以变更为国有土地的。被上诉人黄腾一家已居住十年有余。上诉人张霞芳应当停止恶意侵害行为。
张霞芳一审诉讼请求：1、判令张霞芳与黄腾签订的《房屋买卖协议》无效；2、黄腾返还张霞芳位于靖江市靖西村5组31号两间三层房屋及一间三层小屋，张霞芳返还黄腾已支付的购房款398000元。3、本案诉讼费由黄腾承担。事实与理由：2007年4月11日，张霞芳与黄腾签订《房屋买卖协议》，约定张霞芳将其所有的位于靖江市靖城镇靖西村5组31号的两间三层房屋及一间三层小屋出售给黄腾，价款422800元。后黄腾陆续支付了398000元，余款双方约定待办理房屋过户等手续后支付。因房屋无法办理过户，黄腾余款至今未付。张霞芳当时不懂法律将讼争房屋出售给黄腾，后张霞芳了解由于农村宅基地是集体所有，农村宅基地不可转让，该宅基地上的房屋不能办理房屋产权过户手续，故双方签订的房屋买卖协议无效。为此，特请求法院支持张霞芳的诉请。
黄腾一审辩称：双方签订《房屋买卖协议》情况属实。事实上双方在2006年5月10日已商谈房屋买卖事宜，并签订过房屋买卖协议。张霞芳已将变更登记在黄腾名下的房产证交付黄腾，后张霞芳找借口索回该房产证，然经查该房产证是伪造的。黄腾于2006年5月12日给付张霞芳购房款22800元及房屋过户费5500元。后双方于2007年4月11日重新签订协议，原有协议作废。黄腾向有关部门咨询，讼争房屋根据现行当地政府政策性文件规定可以办理土地产权性质变更及房屋过户，需张霞芳协助。黄腾已陆续支付购房款共计412800元及房屋过户费5500元。黄腾为购买讼争房屋筹集资金将原居住的位于本市渔婆北路53号204室唯一住房出售，张霞芳交付房屋后黄腾即对讼争房屋重新进行了改造和装修，自此黄腾一家五口人一直居住在讼争房屋内。张霞芳出售讼争房屋后，享受国家优惠政策，在本市购买保障性住房一套。据此，请求驳回张霞芳的诉讼请求。
一审张霞芳补充陈述：张霞芳从未将变更为黄腾姓名的房产证交与黄腾。2007年4月11日协议签订后，张霞芳即将讼争房屋交付黄腾，张霞芳在外租房居住。黄腾确实对讼争房屋进行了装修改造。因张霞芳将原有的唯一住房出售，无住处，后享受政府政策，购买本市城北裕安苑4幢806室经济适用房，现居住该处，但张霞芳的户籍仍在讼争房屋处，未迁出。
张霞芳为证明其主张，一审提交证据：1、2007年4月11日《房屋买卖协议》复印件一份；2、村民建房用地批复通知书及报告复印件一份；3、登记在黄腾名下的案涉房屋所有权证复印件一份；4、（2001）靖生民初字第69号民事判决书复印件一份；5、2015年7月20日靖江市靖城街道靖西村村民委员会出具的证明复印件一份（主要内容：张霞芳长期居住在靖西村五组31号，房屋所有权证靖房权证村字第××号，土地性质属集体土地）；6、张霞芳户籍信息证明复印件一份，载明张霞芳户籍地在讼争房屋处。
黄腾为证明其主张，一审提交证据有：1、2007年4月11日房《屋买卖协议》原件一份；2、收条原件九张；3、（2008）靖生民初字第516号民事裁定书及和解协议；4、（2015）泰靖生民初字第501号民事裁定书；6、靖江市土地登记收件单一份；7、所有权人为黄腾的房产权证复印件一份。
一审质证，黄腾对张霞芳提供的证据真实性无异议。张霞芳对黄腾提供的证据6、证据7真实性有异议。其余证据真实性无异议。2013年12月6日收条载明的15000元不是房款，是电费等其他费用。如果归还的是房款，黄腾应该会写房款而非还款。黄腾认为该15000元除电费800元左右外其余均为房款。
一审经审理查明：2007年4月11日，张霞芳与黄腾签订《房屋买卖协议》，约定张霞芳将其所有的位于靖江市马桥镇靖西村五组31号两间三层及一间三层小屋（靖房权证村字第××号）出售给黄腾，该房屋内土地及天井、围墙也一并转让给黄腾，价款422800元。黄腾已给付张霞芳房款22800元及过户费5500元，协议签订后付房款100000元，黄腾入住后付房款150000元，余款在房产证、土地证过户给黄腾名下后一个月内全部付清。上述协议签订后，张霞芳将房屋交付黄腾居住。2007年12月至2009年1月期间黄腾给付张霞芳购房款397800元。2013年12月6日黄腾又出具收条，载明：“今收到还款加电费壹万伍仟元正”。后张霞芳在本市购买裕安苑4幢806室经济适用住房一套，现居住在该房屋中。黄腾购买讼争房屋后即对该房屋进行改造装修，并一直居住该处。黄腾在本市无其他住房。
一审另查明，2008年10月15日，张霞芳向一审法院提起诉讼，要求黄腾返还讼争房屋。审理中，双方于2008年10月30日达成和解协议，约定黄腾结欠张霞芳购房款15万元，约期于2008年11月5日前付6万元，2009年1月20日前付6.5万元，余款2.5万元在房产过户后付清。2008年11月6日，张霞芳申请撤回起诉，靖江市人民法院作出（2008）泰靖生民初字第0516号民事裁定，准许张霞芳撤回起诉。2015年8月7日，张霞芳再次提起诉讼。同年9月8日申请撤回起诉，靖江市人民法院作出（2015）泰靖生民初字第00501号民事裁定，准许张霞芳撤回起诉。
一审法院认为：讼争房屋系在农民集体地上建造的房屋，依法只能在同一村集体经济组织成员之间进行流转。本案黄腾与张霞芳并非同一村集体经济组织成员，故黄腾不符合农民集体土地自建房屋买受人的条件，双方于2007年4月11日签订的《房屋买卖协议》违反了国家法律禁止性规定，依法应确认为无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。张霞芳将讼争房屋转让给黄腾，清楚黄腾购买讼争房屋的目的是居住使用，对其转让讼争房屋后将丧失居住的风险亦是明知的。张霞芳因转让讼争房屋而享受国家相关政策在本市另行经济适用房居住，已有固定住所。现黄腾已支付大部分购房款，占有使用讼争房屋十年之久，且对讼争房屋进行了改造装修，讼争房屋已属黄腾家庭在本地稳固生活所必须。讼争房屋转让至今，房屋价值已发生重大变化。讼争房屋已符合法律规定的没有必要返还的情形，故对张霞芳要求黄腾返还讼争房屋的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定判决：一、张霞芳与黄腾于2007年4月11日签订的《房屋买卖协议》无效。二、驳回张霞芳的其他诉讼请求。本案受理费7642元，减半收取3821元，张霞芳、黄腾各负担1910.5元（黄腾负担部分张霞芳已交纳，黄腾于本判决生效后10日内给付张霞芳）。
二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方当事人争议的焦点：张霞芳与黄腾所签售房契约被确认无效后，黄腾是否负有返还房屋的义务。
依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》亦规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，张霞芳与黄腾所签订的售房契约，违反了法律、法规的强制性，依法应认定为无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因合同无效取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，张霞芳与黄腾在双方签订协议后，黄腾已在讼争房屋内实际居住使用十年，黄腾购买讼争房屋后即对该房屋进行改造装修，并一直居住该处。黄腾在本市无其他住房。该房成为黄腾家的稳定住所。张霞芳也因为无房居住，方购得经济适用房。为保护交易安全，维护诚实信用，减少当事人的损失，维护基本生活居住需要，从本案产生的社会效果角度而言，该讼争房屋不适宜返还。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人张霞芳提出的上诉事实和理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7642元，由上诉人张霞芳承担。
本判决为终审判决。
审判长 高 云
审判员 吴 玫
审判员 丁万志
二〇一七年九月二十六日
书记员 刘 阳
农村房屋买卖合同的效力认定问题，在审判实践中常见争议。主要表现在非本农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋问题。农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。
但需要指出的是，认定合同无效助长了出售方受利益驱动而恶意毁约的无理行为，不利于经济秩序的健康发展。同时，发生纠纷时交易大多已经完成多年，买房者购房后已实际入住甚至已对原有房屋进行翻新或装修，由于房屋是事关农民的生存问题，也极易导致矛盾激化。
随着经济的发展，农村富裕劳动力选择到城市就业，一些富裕了的农民也向环境更好的城区靠近，于是广大农村地区的劳动力结构越来越老龄化，空壳村随之出现，多年没人使用的农房也越来越多。很多城市居民却愿意回归田园生活，这种互补式的供给与需求正是促进中国城乡结构调整的难得契机。
······附录：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。