北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0108民初13976号
原告（反诉被告）：司慧媛，女，1969年12月20日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：李中山，北京市中关律师事务所律师。
被告(反诉原告)刘卫克，男，1956年1月8日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：侯安春，北京市博盟律师事务所律师。
第三人：于社会，男，1958年5月14日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：侯安春，北京市博盟律师事务所律师。
第三人：李培英，女，1974年3月18日出生，回族，工作单位、职务、住址等自然情况不详。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托代理人：孙凤起，男，该单位员工，住单位宿舍。
原告（反诉被告）司慧媛与被告（反诉原告）刘卫克，第三人于社会、李培英、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。司慧媛及其委托诉讼代理人李中山与刘卫克及其委托诉讼代理人侯安春（兼第三人于社会之委托诉讼代理人）、第三人链家公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。第三人李培英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
司慧媛向本院提出诉讼请求：1、判令刘卫克继续履行双方于2016年1月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、协助我办理位于北京市海淀区八里庄路x号院x号楼x层x单元x号房屋产权转移登记手续，将该房屋过户至我名下。2、判令刘卫克向我交付北京市海淀区八里庄路x号院x号楼x层x单元x号房屋。3、判令刘卫克向我支付自2016年1月31日至实际办理房屋产权过户之日止的逾期过户违约金（以460万元为基数，按照��万分之五的标准计算）。4、判令刘卫克向我支付自2016年4月1日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（以460万元为基数，按照日万分之五的标准计算）。5、判令我方在刘卫克将北京市海淀区八里庄路x号院x号楼x层x单元x号房屋过户到我名下并交付上述房屋当日，将剩余房款374万元支付给刘卫克。本案诉讼费用由刘卫克承担。事实及理由：北京市海淀区八里庄路x号院x号楼x层x单元x号房屋（以下简称x号房屋）和北京市海淀区八里庄路x号院x号楼x层x单元x1号房屋（以下简称x1号房屋）属于一套住宅分割办证的房屋，其中x号房屋的不动产权利人为刘卫克，x1号房屋的不动产权利人为于社会。2015年12月27日，上述两套房屋的权利人刘卫克、于社会委托李培英与链家公司签署《房屋出售委托登记表》，独家委托链家公司整体出售x1号房屋和x号房屋，委托出售价格不低于980万���。2016年1月5日，李培英代理于社会和刘卫克与签署两份《买卖定金协议书》，将x1号房屋和x号房屋作为一套住宅整体出售给我。2016年1月6日，我与刘卫克经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》等房屋交易合同，约定我以460万元的总价购买刘卫克名下x号房屋。同日，李培英代于社会与我签署x1号房屋买卖合同及补充协议。2016年1月7日，我与刘卫克签署《合同变更申请单》，约定房款支付方式由全款变更为商贷，定金增加为86万元，2016年1月9日前支付38万元到链家公司指定的资金托管账户，过户前三个工作日将第一笔首付款112万元以建委资金监管方式支付给刘卫克。合同签订后，我依约向刘卫克支付购房定金86万元。春节后，房屋价格大涨，刘卫克为经济利益，逾期办理房屋解除抵押手续，之后又不配合我办理银行贷款手续及过户手续，致使��同无法继续履行。我为购买涉案房屋已将自己的房屋低价出售，现居无定所不得不租房居住，刘卫克的行为严重侵犯了我的合法权益，已构成根本违约。为维护我的合法权益，故起诉请求法院依法判决。
刘卫克辩称，司慧媛的诉讼请求，没有事实和法律依据，现我不同意其全部诉讼请求。根据双方买卖合同第4条约定，剩余房款如全部或部分通过存量房交易账户资金监管和划转，应签订协议，但双方一直未对定金、首付款交付日期协商一致，司慧媛于2016年1月7日、1月28日两次修改房屋买卖合同内容，由全款支付变为商贷支付，使我想要尽快收回房款的合同目的造成重大影响，在此情况下，应当给我延长办理涉案房屋解押手续的期限，据此，我在1月31日未完成解押手续，不构成根本违约，此外，根据相关法律、政策，出售二手房，在没有办理完解押手续前也可以办理网签，在2016年1月29日，链家公司也为x号房屋办理了网签手续，网签合同编号为xxxxxxx，故我逾期办理解押手续不会影响司慧媛继续履行买卖合同，我没有构成根本违约。此外，我也不认可不配合司慧媛办理银行贷款的主张，合同未约定要我配合其办理银行贷款，主要是司慧媛自身行为影响了合同的履行，支付剩余款项是司慧媛首要、根本的合同义务，我享有相应的抗辩权利。司慧媛称我不配合办理过户手续与事实不符，根据补充协议第2条第4款，我应在司慧媛将购房全款打入账户后三日内，或至少第1、2笔款项打入监管账户后三日内再办理房屋过户手续，但司慧媛至今未支付上述款项，在此情况下，我不可能为其办理过户手续，这是正常的交易习惯，故我没有配合司慧媛办理过户手续，不构成根本违约，而是行使合同履行的抗辩权。
刘卫克向本院���出反诉请求：1、判令解除与司慧媛签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》及《含合同变更申请单》。2、判令司慧媛向我支付违约金92万元。本案反诉费用由司慧媛承担。事实和理由：2016年1月6日，我与司慧媛签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日签订《补充协议》。2016年1月7日、2016后1月28日，双方两次签订《合同变更申请单》。依据上述合同的相关条款规定，先付清房款再做权属转移登记是双方已达成的共识，也是合同基本原则，司慧媛在网签后三日内未完成216万元和194万元两次付款义务，其行为已构成严重违约，应承担全部违约责任。基于上述事实，特提出反诉，以维护我的合法权益。
司慧媛对刘卫克之反诉辩称，刘卫克的反诉请求与事实不符，合同签署后，我通过链家理房通分别于2016年1月6日、2016年1月11日向李培英提供的刘卫克银行账户支付定金47万元、38万元，但刘卫克及李培英并未按合同约定履行义务，刘卫克于2016年3月10日才还清贷款，且拒绝配合我申请贷款，刘卫克的行为构成违约，我没有违反合同约定，请求法院驳回刘卫克的反诉请求。
第三人于社会述称，我不知道司慧媛买房的事，我是被李培英冒名签订的房屋买卖合同，李培英属于无权代理行为，我不认可，我要求确认相关房屋买卖合同无效。签订房屋买卖合同过程中，司慧媛明知李培英无权订立买卖合同，存在重大过错，应承担相应后果。司慧媛委托中介购买房屋，中介公司在我未到场，也未出具授权卖房手续的情况下，司慧媛仍相信中介公司和李培英，冒险签订合同，其自身存在过错。中介公司未对房产产权状况、当事人定约权利进行核实，违反了忠实义务，应承担相应法律责任。
第三人链家公司述称，我公司同意司慧媛主张继续与刘卫克履行买卖合同。
本院经审理认定事实如下：刘卫克系x号房屋所有权人，于社会系x1号房屋所有权人。2015年12月27日，李培英（委托人、甲方）与链家公司（受托人、乙方）签署《房屋出售委托登记表（独家）》，李培英独家委托链家公司整体出售x1号房屋和x号房屋(房屋面积180平方米)，委托期限自2015年12月27日至2016年6月26日，委托出售价格不低于980万元。2016年1月5日，经链家公司居间服务，司慧媛与刘卫克、李培英分别签署x1号房屋、x号房屋《买卖定金协议书》，协议约定买卖x号房屋的交易价格为460万元，约定买卖x1号房屋的交易价格为500万元。
2016年1月6日，司慧媛（买受人）与刘卫克（出卖人）就x号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，司慧媛以460万元（其��房屋成交价216万元;房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价244万元）购买刘卫克名下x号房屋（建筑面积82.56平方米）。
在司慧媛与刘卫克签订的相关合同中，双方就成交方式、房屋产权及具体状况的承诺、房屋的交付、违约责任等具体条款进行了约定，其中合同第二条第（四）款约定：“……该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押登记日期为2016年1月1日……该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年1月30日前办理抵押注销手续”;合同第四条第（三）款约定：“买受人向出卖人支付定金480000元，定金支付方式为直接支付给出卖人”;合同第五条约定：“（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权……”;合同第六条第（一）第四项约定：“按照本项约定时间或约定条件：收到全款后3个工作日内将该房屋交付给买受人”;第七条约定：“(一)逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方法处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补��协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。(三)出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付��约金。”合同第九条约定：“(—)当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后15个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付……”。《补充协议》第二条约定：“1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。(1)乙方于2016年1月5日���第一笔定金人民币1万元自行支付甲方;（2)乙方于2016年1月7日之前将第二笔定金人民币47万元以理房通托管方式支付甲方。2、甲方（刘卫克）应于2016年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年1月31日前办理完毕解除抵押登记手续。3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方（司慧媛）于网签合同后三个工作日内将第一笔首付款人民币贰佰壹拾陆万元整以建委资金监管的方式支付甲方;（2）乙方于网签合同后三个工作日内将第二笔首付款人民币壹佰玖拾肆万元整以理房通托管的方式支付甲方。4、权属转移登记：甲乙双方同意，在资金监管后三个工作日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。5、物业交割：甲乙双方应当在2016年4月1号之前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币贰万元整作为物业交割保证金；该保证金应按照以下第1种方式支付：甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。《补充协议》第四条约定：“1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1)甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得屋所有权的；(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;（3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日���;（4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；(2)拒绝购买该房屋的；（3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。”
2016年1月6日，司慧媛与刘卫克签订《定金托管协议》，司慧媛通过理房通向刘卫克名下银行账户内支付备付金47万元。2016年1月7日，司慧媛（买方、乙方）与刘卫克（卖方、甲方）签订《北京链家房地产经纪有限公司合同变更申请单》，双方约定将原房款支付方式由全款（支付）变更为商贷（支付），定金由48万元变更为86万元，2016年1月9日之前支付38万元于丙方（链家公司）指定的资金托管账户。网签价格由216万元变更为372万元。购房款的支付由乙方于网签后三个工作日内将第一笔首付款人民币216万元以建委资金监管的方式支付甲方;第二笔首付194万元以理房通托管的方式支付甲方变更为乙方于过户前三个工作日将第一笔首付款112万元以建委资金监管方式支付给甲方。卖方（刘卫克）承诺配合把八里庄路62号院3号楼1层5单元201、202临时建筑使用权合同转移给买方。2016年1月11日，司慧媛与刘卫克签订《定金托管协议》，司慧媛通过理房通向刘卫克名下工商银行账户内支付38万元。2016年1月28日，刘卫克与司慧媛再次就买卖x号房签署《北京链家房地产经纪有限公司合同变更申请单》，双方约定将原房款支付方式为全款（支付）变更为商贷（支付），网签价372万元、贷款260万元变更为网签价330万元，贷款230万元。之后，链家公司协助双方办理x号房屋网签事宜。
由于刘卫克未按合同约定期限办理后续房屋交易手续，链家公司于2016年3月4日向刘卫克发出书面《催告函》。2016年3月10日，刘卫克结清x号房屋银行贷款本息209万元。此后，刘卫克拒绝配合司慧媛办理其他房屋交易手续，司慧媛于2016年4月22日以房屋买卖合同纠纷为由来院起诉。在此期间，刘卫克将x号房屋作为孙文珂起诉王宝峰房屋买卖合同纠纷一案孙文���申请保全的担保财产，据此，北京市丰台区人民法院于2016年5月3日作出（2016）京0106民初8715号民事裁定书，查封了刘卫克名下x号房屋。现该案已经北京市第二中级人民法院审理终结。
另查，在司慧媛与刘卫克签订x号房屋买卖合同的同时，司慧媛与李培英就x1号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》等相关协议，李培英代表于社会将x1号房屋以500万的价格出售给司慧媛。之后，司慧媛按照与李培英的约定向李培英提交的于社会银行帐户中支付购房定金96万元，但于社会并未按照李培英签订的合同内容履行。
本案诉讼中，刘卫克于2017年5月27日提交书面陈述意见，称其所有的x号房屋与于社会所有的x1号房屋不是同时购买，于社会并不常在其房屋内居住，于社会将其房屋钥匙交由其托管。经核实，x1号房屋与x号房屋现共用x1号房屋的大门，在该大门上并排安装了两套房屋的门牌号码，房屋内为整体装修，两套房屋之间的隔断已被打通，其中在刘卫克所有的x号房屋内没有对外开门，且缺少厨房、燃气管道等基础设施，与相关图纸内容不符。刘卫克称两套房屋系其出资装修，房屋装修结构与购买时基本一致，现上述房屋由其居住使用。于社会对刘卫克所述情况未提出相反意见。于社会承认与李培英系老乡关系，但否认委托李培英或他人出售其所有的x1号房屋。
庭审中，司慧媛就诉讼请求提交杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司评估报告及户型图、《房屋出售委托登记表》、刘卫克身份证复印件、不动产权利证书复印件、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《合同变更申请单》、收据、《定金托管协议》、招商银行明细、网签合同、催告函、��丰快递单、北京市工作居住证等材料予以证明。刘卫克对司慧媛提交证据的真实性没有异议，但对司慧媛所要证明的内容提出异议，不予认可。于社会否认委托他人出售x1号房屋，对司慧媛所要证明的内容不予认可。刘卫克提交个人购房借款合同、2010年2月5日《存量房屋买卖合同（自行成交版）》等材料证明其与于社会并未同时购买x1号和x号房屋，双方无利害关系。于社会对刘卫克提交的证据予以认可。司慧媛对刘卫克所要证明内容不予认可。链家公司对双方提交的证据均无意见。经释明，司慧媛坚持要求与刘卫克履行双方签订的x号房屋买卖合同，司慧媛提交招商银行存款证明书证明其可以履行支付剩余购房款的责任。李培英经本院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证���。依据查明事实，刘卫克、于社会分别对x号房屋、x1号房屋享有独立的所有权，二人有权按照房屋所有权证登记的产权面积处分各自名下房产。尽管李培英持相关材料与链家公司签订《房屋出售委托登记表（独家）》，整体委托链家公司出售x1号房屋与x号房屋，但在刘卫克、于社会未向李培英共同出具书面委托整体出售上述房屋的情况下，刘卫克、于社会应当分别与购房人签订书面买卖合同。本案中，司慧媛与刘卫克就x号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《合同变更申请单》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同履行中，司慧媛按合同约定向刘卫克支付了购房定金86万元，尽管刘卫克经链家公司催告于2016年3月10日办理结清x号房屋银行贷款209万元的手续，但刘卫克之后并未再按协议约定的期限履行出售x号房屋的义务，且其自行又将x号房屋为他人诉讼提交保全担保，刘卫克的行为已明显构成违约。由于x1号房屋与x号房屋现为一套整体住宅，尽管司慧媛在与刘卫克签订x号房屋买卖合同的同时，也与李培英就x1号房屋签订了房屋买卖合同，但李培英在与司慧媛签订x1号房屋买卖合同时，并未向司慧媛出具x1号房屋所有权人于社会的书面授权，在明知x1号房屋与x号房屋分别属于不同所有权人，且两套房屋目前不具备单独拆分条件的情况下，司慧媛仍与李培英签订x1号房屋买卖合同，现于社会对李培英代其签订x1号房屋买卖合同的效力不予认可，导致司慧媛与李培英签订的x1号房屋买卖合同无法履行，司慧媛对此亦有过错。在司慧媛与李培英签订的x1号房屋买卖合同不具有合法效力的情况下，司慧媛坚持主张刘卫克继续履行x号房屋买卖合同，协助其办理x号房屋买卖、过户及交付等手续，与查明事实不符。由于司慧媛已不可能依据与刘卫克签订的x号房屋买卖合同实现其合同目的，故本院对司慧媛上述诉讼请求，无法予以支持。据此，司慧媛起诉主张刘卫克支付逾期过户违约金及逾期交房违约金等诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。
刘卫克反诉称司慧媛未按合同履行付款义务已构成违约，与查明事实不符，本院不予采信，据此，刘卫克反诉主张解除与司慧媛签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》及《含合同变更申请单》，并判令司慧媛支付违约金92万元之请求，于法无据，本院不予支持。
在签订、履行上述合同中，如司慧媛与刘卫克、李培英等当事方仍有纠纷，可另行予以解决。
李培英经本院合法传唤，无正当理由，拒不出庭应诉，本院依法缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、驳回司慧媛之诉讼请求；
二、驳回刘卫克之反诉请求。
案件保全费五千元（司慧媛已预付），由司慧媛负担二千元，已交纳;由刘卫克负担三千元，于本判决生效后七日内交纳。
案件公告费九百一十元（司慧媛已预付六百五十元，刘卫克已预付二百六十元），由刘卫克负担二百六十元，已交纳;由于社会负担二百三十元，李培英负担四百二十元，均于本判决生效后七日内交纳。
本诉案件受理费四万六千八百元（司慧媛已预付），由司慧媛负担一万元，已交纳;由刘卫克负担三万六千八百元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费二万五千二百二十元，由刘卫克负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 林宇军
人民陪审员 刘松庆
人民陪审员 张占春
二〇一八年五月二十五日
书 记 员 苏 宇