福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽07民终787号
上诉人（原审第三人）：南平市都市悦家商务酒店有限公司，住所地南平市延平区解放路首联花园二、三层。
法定代表人：游建华，经理。
委托诉讼代理人：陈宗晨，福建永普律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福建省沙电水利水电工程有限公司，住所地南平市延平区东山路179号凯丽花园4号楼204室。
法定代表人：陈照辉，总经理。
委托诉讼代理人：梁火金，福建杰列律师事务所律师。
原审被告：福建省南平市凌智电器有限公司，住所地南平市延平区天河巷商业城二楼2-4号。
法定代表人：胡瑞麒，经理。
上诉人南平市都市悦家商务酒店有限公司（以下简称都市悦家酒店）因与被上诉人福建省沙电水利水电工程有限公司（以下简称沙电水利公司）、原审被告福建省南平市凌智电器有限公司（以下简称凌智电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2016）闽0702民初3370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人都市悦家酒店的法定代表人游建华，被上诉人沙电水利公司的委托诉讼代理人梁火金到庭参加诉讼。原审被告凌智电器公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
都市悦家酒店上诉请求：撤销（2016）闽0702民初3370号民事判决第二项。事实和理由：都市悦家酒店合法承租诉争房屋并按约缴纳租金，并不知晓该诉争房屋存在层层转租的情形，不存在过错，都市悦家酒店可按租赁合同承租至2017年9月30日。
沙电水利公司辩称，一、凌智电器公司系未经其同意，违约将诉争房屋转租他人，都市悦家酒店实际占有使用诉争房屋亦未经沙电水利公司的同意；二、都市悦家酒店承租诉争房屋前没有查明房屋所有权人及出租人是否有权出租等问题，未尽审查义务，存在重大过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
沙电水利公司向一审法院起诉请求：1、判令解除沙电水利公司与凌智电器公司于2009年12月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令凌智电器公司和都市悦家酒店支付给沙电水利公司自2016年2月份起至判决生效之日止所拖欠的房租（截止2016年11月30日凌智电器公司拖欠租金61800元）；3、判令凌智电器公司于判决生效之日将所租房屋返还给沙电水利公司，都市悦家酒店应协助履行返还房屋，且都市悦家酒店应支付沙电水利公司自判决生效次日起至房屋返还之日止按月租金6400元计算的房屋占有使用费。
凌智电器公司未作陈述。
一审法院认定事实：2009年12月1日，沙电水利公司（合同甲方）与凌智电器公司（合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》。合同主要约定：甲方将坐落在南平市首联花园三楼房屋，面积276.82平方米（房屋产权证号：南房权证字第××号）租赁给乙方作为办公使用，租赁期限为八年，即从2009年12月1日起至2017年11月30日止，乙方承租前须交押金10000元，如乙方违约，甲方没收其押金；如无违反租赁条款，双方在终止租赁合同后，甲方将押金退还给乙方。……从2015年12月1日起至2017年11月30日止，每月租金6400元，乙方必须在每季度第一个月20日前向甲方账户缴交三个月租金，不得以任何借口拖欠房租，否则每超过交款期限一日，乙方应缴纳2%的滞纳金，拖欠房租超过一个月，甲方有权单方解除租赁协议，押金不予退还。合同第五条约定：乙方在租赁期内，未经甲方同意不得转租或改变用途，不得无证经营，不得违反国家相关法律法规，否则甲方有权单方终止协议，由此产生的一切责任，由乙方承担。合同还约定了其他条款。沙电水利公司在合同落款的甲方处盖章确认，凌智电器公司及其法定代表人胡瑞麒在该合同落款的乙方处签名盖印予以确认。
合同签订后，沙电水利公司将租赁房屋交付给凌智电器公司使用。凌智电器公司于2016年3月1日前尚欠沙电水利公司房租4200元，于2016年3月1日起至今未支付房租。沙电水利公司于2016年8月17日委托福建杰列律师事务所向凌智电器公司发送律师函，要求凌智电器公司在收到律师函十五日内将所拖欠房租及滞纳金转账汇入沙电水利公司账户，否则沙电水利公司将向法院起诉。凌智电器公司的法定代表人胡瑞麒签收了律师函，但至今未向沙电水利公司缴纳房租。沙电水利公司多次催讨未果，遂提起诉讼。
一审法院另查明，都市悦家酒店于2014年11月实际占有使用部分诉争房屋。本案一审审理过程中，经沙电水利公司与都市悦家酒店共同确认，都市悦家酒店占有使用本案诉争房屋实际面积为252.82平方米，且沙电水利公司与都市悦家酒店均同意按每平方米23.12元计算占用费。
一审法院认为，沙电水利公司与凌智电器公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其主要内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。
关于拖欠租金的问题。支付租金是承租人的主要义务。凌智电器公司作为承租人，未按约向出租人沙电水利公司支付租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任。《房屋租赁合同》第三条约定“……从2015年12月1日起至2017年11月30日止，每月租金6400元”。截止至2016年3月1日前，凌智电器公司尚欠沙电水利公司房租4200元，2016年3月1日起至今凌智电器公司未支付房租，故凌智电器公司应支付沙电水利公司截止至2016年2月29日的拖欠的租金4200元，并支付沙电水利公司自2016年3月1日起至判决生效之日止按月租金6400元计算的租金。《房屋租赁合同》是沙电水利公司与凌智电器公司签订的，根据合同的相对性，该《房屋租赁合同》的约定对都市悦家酒店没有约束力，故沙电水利公司要求都市悦家酒店共同支付自2016年2月起至判决生效之日止所拖欠的租金，没有事实和法律依据，不予支持。
关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，沙电水利公司与凌智电器公司在《房屋租赁合同》第三条中约定：“……乙方必须在每季度第一个月20日前向甲方账户缴交三个月租金，不得以任何借口拖欠房租，否则每超过交款期限一日，乙方应缴纳2%的滞纳金，拖欠房租超过一个月，甲方有权单方解除租赁协议，押金不予退还”。现凌智电器公司拖欠租金至今，双方约定的合同解除条件已经成就，故沙电水利公司要求解除沙电水利公司与凌智电器公司于2009年12月1日签订的《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，予以支持。《房屋租赁合同》解除后，凌智电器公司应当将其租赁房屋返还给沙电水利公司，因目前部分诉争房屋由都市悦家酒店实际占有使用，故都市悦家酒店应协助履行返还租赁房屋。
关于占用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。本案中，都市悦家酒店辩称从首联三层所租场所是从南平市致永商贸有限公司承租来的，其取得本案诉争房屋具有合同依据，但都市悦家酒店实际占有使用诉争房屋未经诉争房屋产权人沙电水利公司的同意，沙电水利公司有权要求都市悦家酒店支付自判决生效（合同解除）次日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费，但应以其实际占有使用的面积为限。本案诉争房屋产权面积276.82平方米，《房屋租赁合同》中约定2015年12月1日起至2017年11月30日止每月租金6400元，即每平方米租金约为23.12元。都市悦家酒店实际占有使用诉争房屋的面积为252.82平方米，故都市悦家酒店应支付沙电水利公司自判决生效（合同解除）次日起至房屋返还之日止按每月5845.20元（252.82平方米×23.12元/平方米）计算的占用费，沙电水利公司关于要求都市悦家酒店支付房屋占用费的诉请，属上述部分，予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、解除沙电水利公司与凌智电器公司于2009年12月1日签订的《房屋租赁合同》；二、凌智电器公司于本判决生效之日起十日内将坐落在南平市首联花园三楼房屋返还沙电水利公司，都市悦家酒店协助履行返还房屋的义务；三、凌智电器公司于本判决生效之日起十日内支付沙电水利公司尚欠租金4200元，并支付自2016年3月1日起至判决生效之日止按月租金6400元计算的租金；四、都市悦家酒店于本判决生效之日起十日内支付沙电水利公司自判决生效次日起至房屋返还之日止按每月5845.20元计算的占用费；五、驳回沙电水利公司的其他诉讼请求。一审案件受理费513元，由凌智电器公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，沙电水利公司与凌智电器公司签订的《房屋租赁合同》第三条中明确约定了，如凌智电器公司拖欠房租超过一个月，沙电水利公司有权单方解除租赁协议，现双方约定的合同解除条件已经成就，故沙电水利公司要求解除该合同于法有据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同解除，次承租人有腾房义务，沙电水利公司作为所有权人要求都市悦家酒店返还诉争房屋，于法有据。都市悦家酒店以合同租期尚未届满请求继续占有、使用诉争房屋，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，都市悦家酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1026元，由南平市都市悦家商务酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
审 判 员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一七年九月五日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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