福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0504民初401号
原告：泉州五金机电商城房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安安吉路泉州五金机电商城内。
法定代表人:杜德森，执行董事。
委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛莱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱小芳，福建瀛莱律师事务所律师。
被告：泉州聚源尚雅商业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路五金机电商城二期五楼。
法定代表人：姚生财，执行董事兼总经理。
被告：泉州丰泽乐宴投资管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区浦西江滨体育公园内东侧。
法定代表人：姚生财，执行董事兼总经理。
被告：姚生财，男，1981年5月23日出生，汉族，住福建省泉州市永春县。
以上三被告共同委托诉讼代理人：谢黎芳，福建顺济律师事务所律师。
以上三被告共同委托诉讼代理人：徐栋，福建顺济律师事务所律师。
第三人：泉州居然之家家居建材有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路五金机电商场内。
法定代表人：时仲昶，总经理。
委托诉讼代理人：马永举，男，公司物业部经理。
原告泉州五金机电商城房地产开发有限公司（以下简称五金机电公司）与被告泉州聚源尚雅商业管理有限公司（以下简称聚源公司）、泉州丰泽乐宴投资管理有限公司（以下简称乐宴公司）、姚生财、第三人泉州居然之家家居建材有限公司(以下简称居然之家公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月18日、6月7日、7月7日、9月20日四次公开开庭进行了审理。原告五金机电公司委托诉讼代理人林丽惠，被告聚源公司、乐宴公司、姚生财共同委托诉讼代理人谢黎芳、徐栋，被告居然之家公司委托诉讼代理人马永举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
五金机电公司向本院提出诉讼请求：1.判令聚源公司、乐宴公司、姚生财返还泉州市洛江区安吉路中段五金机电商城内的中心商城第五层建筑面积约为21403.54平方米的商业用房；2.判令聚源公司、乐宴公司立即向五金机电公司支付截至2016年12月8日的租赁费用8036622.94元，并支付自2016年12月9日起至聚源公司、乐宴公司交付符合合同约定的房屋之日止的房屋占有使用费，房屋占用使用费标准按合同约定的标准计付（暂计至2017年2月8日为1386949.39元）；3.判令聚源公司、乐宴公司立即向五金机电公司支付合同保证金70万元；4.判令聚源公司、乐宴公司支付自欠款之日起至实际清偿全部租赁费用之日止，以实际欠付的租赁费用总额为基数按每日万分之二点一计付的逾期付款违约金（暂计至2017年2月8日止为476252.3元）；5.判令聚源公司、乐宴公司向五金机电公司支付违约金4160848.18元；（以上合计14760672.8元）6.判令姚生财对前述全部债务承担清偿责任。事实和理由：2015年2月1日起，聚源公司、乐宴公司向五金机电公司承租了泉州市洛江区安吉路中段五金机电商城内的中心商城第五层建筑面积约为21403.54平方米的商业用房，先后分别以聚源公司、乐宴公司的名义与五金机电公司签订租赁合同。合同约定免租期自2015年2月1日起至2015年11月30日止，2015年12月1日起开始计租，至2018年7月25日租赁费用每月每平方米32.4元，但聚源公司、乐宴公司并未依约缴纳租赁费用，截至2016年12月8日止，聚源公司、乐宴公司尚欠租赁费用8156622.94元，且合同约定的保证金200万元，聚源公司、乐宴公司尚有70万元未支付。以上欠款，五金机电公司屡次催讨未果。聚源公司、乐宴公司的行为已构成根本违约，五金机电公司有权提前解除合同。五金机电公司委托律师发出了解除合同的通知，本案合同已于2016年12月8日解除，聚源公司、乐宴公司除应付清解除合同之日止的租赁费用及逾期付款违约金外，还应支付自2016年12月9日起至实际返还符合合同约定的租赁房屋之日止的房屋占有使用费，且聚源公司、乐宴公司的保证金不予退还，并承担其他依法依约应承担的违约责任。姚生财系聚源公司、乐宴公司的法定代表人及全资或控股股东，应对公司的债务承担责任。故起诉，恳请判如所请。
聚源公司辩称，一、涉案商业用房原由乐宴公司与五金机电公司于2015年2月1日签订租赁合同进行承租。2015年6月29日，答辩人登记成立后，由答辩人与五金机电公司签订合同进行承租，并将租赁合同日期倒签至2015年2月1日，承租主体已由乐宴公司变更为答辩人，乐宴公司已不是涉案商业用房的承租主体，应依法驳回五金机电公司对乐宴公司、姚生财的起诉；二、合同约定五金机电公司应于2015年2月1日把涉案商业用房交付给乙方，但涉案商业用房中原出租给吴魁用于经营新都汇足浴城的1725㎡场地，直至2016年6月五金机电公司才通过诉讼途径收回并交付给答辩人，因此该1725㎡场地自2015年12月1日起至2016年5月31日止的租金，五金机电公司无权向答辩人收取；三、《租赁合同》第18.3.1条约定，五金机电公司在答辩人开业后2年内，未能向答辩人提供合法有效的房产证明，答辩人有权提前解除本合同，五金机电公司除赔偿答辩人遭受的一切实际损失外，还应赔偿答辩人相当于6个月租赁费用的违约金。五金机电公司自交付涉案商业用房给答辩人至今已逾2年，仍未提供合法有效的房产证明，答辩人享有后履行抗辩权，有权拒付租金，答辩人未付租金的行为不构成违约；四、《租赁合同》第23条约定：“本合同经甲乙双方签字盖章且租赁物业的平面设计方案经双方书面确认后生效。”但双方至今未对涉案商业用房的平面设计方案进行书面确认，本案的租赁合同未生效，合同约定的答辩人逾期支付租金的违约条款也不生效。即使双方约定的逾期支付租金的违约条款有效且答辩人存在逾期支付租金的情况，但双方约定答辩人违约应支付相当于6个月租赁费用的违约金并由五金机电公司没收保证金200万元，且答辩人对欠付租金按日万分之二点一计算违约金，明显太高，远远高于五金机电公司造成的损失，答辩人请求人民法院予以减少并按欠付租金的同期银行贷款利率计算违约金；五、《租赁合同》第10.1.2条约定：“甲方承诺的两部客梯安装完成交付乙方使用后10个工作日内乙方向甲方支付100万元保证金。”五金机电公司并未举证证明已完成两部客梯安装并交付答辩人使用，无权要求支付剩余70万元保证金。况且租赁保证金不具有惩罚性质，其存在是为了担保租金的履行以及房屋和物品的完整性，因答辩人逾期支付租金，五金机电公司就没收租赁保证金既不符合交易习惯也不符合司法实践，亦显失公平。请求将答辩人已付租赁保证金130万元充抵答辩人欠付的租金。
乐宴公司辩称，同意聚源公司的答辩意见。另，乐宴公司与五金机电公司签订租赁合同尚未实际履行时，即2015年6月29日就由聚源公司与五金机电公司另行签订了租赁合同，合同的承租方变更为聚源公司。故应依法驳回五金机电公司对乐宴公司的诉讼请求。
姚生财辩称，与聚源公司、乐宴公司的答辩意见一致。另外答辩人虽是乐宴公司的法定代表人及出资人，但乐宴公司是有限责任公司，是独立的民事主体，可以承担独立的民事责任，答辩人不应当对乐宴公司的债务承担责任，更不应该对聚源公司的债务承担责任。
诉讼中，本院依职权追加居然之家公司作为本案第三人参加诉讼。
居然之家公司述称，2015年2月1日，居然之家公司与五金机电公司签订《补充协议》一份，约定：“自2015年2月1日起，居然之家公司（乙方）不再承租五金机电公司（甲方）物业的第五层（建筑面积21403.54㎡），并把该物业第五层退还给五金机电公司。因此，自该日起，居然之家公司不再对五金机电公司物业的第五层交付租金及物业费，同时也不再承担五金机电公司第五层包括但不限于设备维护、消防设施维护等物业管理的责任。”依据上述约定，自2015年2月1日起，居然之家公司已将涉案商业用房以书面形式退还给五金机电公司，五金机电公司同意不再收取租金及物业费。居然之家公司基于合同相对性，起诉福州名居投资有限公司（以下简称名居公司）、吴魁腾空返还场地，只是配合交接、使用诉争场地，并不意味着居然之家公司仍负有交还场地的义务，更不会导致居然之家公司与五金机电公司签订的补充协议无效。补充协议签订后至本案起诉前的合理期限内，任何一方均未就涉案场地的退还、交接及租金、物业费支付等事宜向居然之家公司提出过任何主张。
诉讼中，经本院释明，五金机电公司表示要求居然之家公司在诉讼请求范围内承担相应责任。
经庭审，双方对下列事实无争议，本院予以确认：聚源公司、乐宴公司分别与五金机电公司签订《租赁合同》各一份。本案争议的焦点：1.与五金机电公司存在租赁合同关系的主体是谁，五金机电公司对乐宴公司、姚生财的诉求是否有事实和法律依据；2.涉案商业用房中1725㎡场地2015年12月1日起至2016年5月31日止的租金，应由谁支付；3.聚源公司、乐宴公司是否有权拒付租金；4.五金机电公司诉求的违约金是否有事实依据，标准是否过高；5.五金机电公司是否有权要求聚源公司、乐宴公司补交保证金。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。五金机电公司为支持自己的主张，向本院提供如下证据：
1.聚源公司、乐宴公司企业信用信息公示报告各一份，证明聚源公司、乐宴公司的诉讼主体资格，姚生财系聚源公司、乐宴公司的法定代表人和全资或控股股东，应对公司的债务承担责任；
2.租赁合同二份，证明五金机电公司与聚源公司、乐宴公司之间关于涉案商业用房租赁的权利义务关系等，聚源公司、乐宴公司都是租赁合同的主体，双方应共同承担责任，聚源公司与五金机电公司的合同虽是日期倒签，但属增加承租主体的情况，因聚源公司在2015年6月29日前尚未成立，所以聚源公司、乐宴公司是分别签订租赁合同，属共同承租，应根据各自签订的合同承担责任，合同第9、10、18条的约定分别证明了五金机电公司的所有诉求依法成立；
3.律师函一份、EMS快递单二份及回执一份，证明五金机电公司向聚源公司、乐宴公司催讨租金，因聚源公司、乐宴公司违约，五金机电公司取得了合同解除权；
4.通知函一份、EMS快递单二份、快递单号查询及回执各二份，证明两份涉案租赁合同已于2016年12月8日解除；
5.房屋所有权证一份，证明涉案租赁合同合法有效，聚源公司、乐宴公司关于未提供合法有效的房产证明，其有权拒付租金的抗辩不能成立；
6.电梯设备及未取证先使用移交手续、新装电梯移交清单及电梯钥匙移交须知各一份，证明租赁合同约定的两部电梯已于2015年9月15日移交使用，并于2015年11月20日补充移交验收合格证等材料，聚源公司、乐宴公司支付第二笔保证金的条件已成就；
7.补充协议、居然之家五楼物业设施三方协议书及工程移交清单，证明：①涉案商业用房原为居然之家公司承租，后居然之家公司推荐乐宴公司承租；②2015年2月1日，居然之家公司与五金机电公司签订《补充协议》，约定自2015年2月1日起将涉案商业用房退还给五金机电公司同时移交给乐宴公司，居然之家公司承诺在用水用电等物业配套方面给予乐宴公司密切配合和支持，原由居然之家公司招商的新都汇（即1725㎡足浴城）、大丰收鱼庄、华夏影院等商户，由居然之家公司负责与乐宴公司直接进行协调、交接；③五金机电公司、乐宴公司、居然之家公司三方对涉案商业用房设备设施办理了交接；④涉案商业用房的租赁费用根据租赁合同的约定由聚源公司、乐宴公司向五金机电公司支付，涉案商业用房原商户的租金（含1725㎡的新都汇足浴城）由居然之家公司转由聚源公司、乐宴公司收取，聚源公司、乐宴公司有权向1725㎡新都汇足浴城商户收取自2015年12月1日起至2016年5月31日止的租金，若商户已将判决执行款交付给居然之家公司的，则聚源公司、乐宴公司有权向居然之家公司追索；
8.租金、保证金转入明细各1张，证明聚源公司、乐宴公司交付保证金及租金的情况；
9.部分租赁场地交接确认书一份，证明聚源公司、乐宴公司于2017年5月31日将新都汇足浴城所处区域，使用面积1214.94㎡的场地返还给五金机电公司，五金机电公司同意该部分面积的房屋占有使用费计算至2017年5月31日；
10.租赁场地移交确认书一份，证明2017年9月1日，聚源公司、乐宴公司返还涉案商业用房面积为15115.94㎡的场地，该部分场地的房屋占有使用费计算至2017年9月1日止，加上之前返还的1189.6㎡场地，聚源公司、乐宴公司承租的涉案商业用房已共计返还16305.54㎡场地，所余5098㎡场地尚未返还。
聚源公司、乐宴公司及姚生财共同质证认为，对证据1的真实性无异议，但关联性有异议，聚源公司、乐宴公司都是有限责任公司，都能独立承担民事责任，公司以其全部财产对公司债务承担责任，故姚生财作为聚源公司、乐宴公司的法定代表人及股东不需要对聚源公司、乐宴公司的债务承担责任；对证据2的真实性无异议，但关联性有异议，不能证明聚源公司、乐宴公司共同承租涉案商业用房，聚源公司成立于2015年6月29日，其与五金机电公司签订的租赁合同存在倒签日期的情况，实际签订时间在2015年6月29日之后，聚源公司与五金机电公司签订租赁合同的时间晚于乐宴公司与五金机电公司签订的租赁合同，所以承租主体已由乐宴公司变更为聚源公司，租赁合同第14条第一款明确约定承租方是唯一承租人，如果涉案商业用房同时出租给聚源公司、乐宴公司，显然五金机电公司存在违约，故不存在聚源公司、乐宴公司共同承租涉案商业用房的事实；对证据3、4的真实性及关联性均无异议；对证据5的真实性无法确认，且无法确认该房屋所有权证为五金机电商城二期的权属证书；对证据6的真实性无异议，但是该组证据可以证明五金机电公司向聚源公司移交电梯设备，说明本案的承租主体是聚源公司，而不是乐宴公司，而且移交的电梯没有取得验收合格证，说明移交不符合合同约定；对证据7中补充协议的真实性无法确认，聚源公司不是补充协议的签约主体，该协议第五条由居然之家公司确保新都汇足浴城、大丰收鱼庄、华夏影院等商铺与乐宴公司进行交接的约定，对乐宴公司没有约束力，乐宴公司与五金机电公司签订的租赁合同约定，五金机电公司应交付五金机电商城五层的全部面积，对证据7中居然之家五楼物业设施三方协议书及工程移交清单的真实性无异议，但仅能证明各方交接的是五楼的水电、消防、空调及电梯系统等附属设施，并没有明确约定移交五层面积共21403.54㎡的商业用房；对证据8的真实性无异议，可证明支付保证金及租金的账户是聚源公司的账户，姚生财的账户也是聚源公司在使用，本案租赁合同的承租主体是聚源公司，并不包括乐宴公司；证据9的真实性无异议，该份证据也可证明返还涉案商业用房部分场地是聚源公司办理的交接，故本案的承租主体是聚源公司，不包括乐宴公司；对证据10的真实性无异议，但仅能证明与五金机电公司办理场地交接的是聚源公司，因为移交人处只有聚源公司的盖章确认。
居然之家公司对五金机电公司提供的证据均质证无异议。
聚源公司、乐宴公司、姚生财为证明其主张，向本院提供如下证据：
1.聚源公司企业信用信息一份，证明聚源公司成立于2015年6月29日；
2.（2015）洛民初字第1576号民事判决书一份，证明聚源公司于2016年6月份才实际接收约定承租范围内其中的1725㎡场地，该部分场地原由吴魁承租用于经营足浴城；
3.聚源公司与泉州华夏天泓影城管理有限公司签订的租赁合同一份，证明五金机电公司将涉案商业用房出租给聚源公司，并由聚源公司实际经营使用。
五金机电公司质证认为，对证据1的证据三性均无异议；对证据2的真实性无异议，但证明目的不能成立，且与本案不具有关联性；对证据3的真实性由法院认定，但对关联性及证明目的有异议，只能证明聚源公司是涉案商业用房的经营管理者，无法证明乐宴公司不是涉案租赁合同的承租主体。
居然之家公司质证认为，对证据1-3的真实性无异议，但自2015年2月1日起新都汇足浴城范围内的1725㎡已移交清楚。
居然之家公司未提供证据。
本院依职权调取了（2015）洛民初字第1576号民事判决书及法律文书生效证明，各方当事人均质证无异议。
对当事人提供的上述证据，本院分析认证如下：
五金机电公司提供的证据1-4、6、7中的居然之家五楼物业设施三方协议书及工程移交清单、8-10，各方当事人均质证真实性无异议，本院予以确认并在倦佐证；五金机电公司提供的证据5，有加盖泉州市洛江区不动产登记中心印章，其真实性可以确认，且该房屋所有权证载明的房屋坐落与本案房屋租赁合同约定的涉案租赁房屋的位置一致，故对该证据，本院予以确认；五金机电公司提供的证据7中补充协议，经居然之家公司质证无异议，本院予以确认。聚源公司、乐宴公司、姚生财提供的证据1，与五金机电公司提供的证据1相一致，本院予以确认；聚源公司、乐宴公司、姚生财提供的证据2，与本院依职权调取的证据相一致，本院予以确认；聚源公司、乐宴公司、姚生财提供的证据3，其真实性无法确认，且与本案不具有关联性，本院不予确认。本院依职权调取的证据，经各方当事人质证无异议，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
五金机电公司系泉州市洛江区万安开发区安吉路中段泉州五金机电商城房地产开发有限公司泉州洛江中心商城的所有权人。乐宴公司系一人有限责任公司，其自然人股东为姚生财。2015年2月1日，五金机电公司与居然之家公司签订《补充协议》一份，约定:1.自2015年2月1日起，居然之家公司（乙方）不再承租涉案商业用房（面积21403.54㎡），并把该物业退还给五金机电公司（甲方）；2.居然之家公司推荐乐宴公司承租涉案商业用房（面积21403.54㎡），并负责督促该承租方履行与五金机电公司签订的租赁合同条款;3.涉案商业用房以前由居然之家公司招商的新都汇足浴城、大丰收鱼庄、华夏影院等商户，居然之家公司负责做好协调和沟通工作，确保这些商户与乐宴公司做好交接与过渡。同日，五金机电公司与乐宴公司签订《租赁合同》一份，约定：1.五金机电公司（甲方）将位于泉州市洛江区安吉路中段五金机电商城内的中心商城第五层建筑面积约21403.54㎡的商业用房出租给乐宴公司（乙方）；2.五金机电公司于2015年2月1日将租赁物业交付给乐宴公司；3.五金机电公司承诺于2015年6月1日之前交付3号门客梯（货梯改客梯，承重1600KG，选用奥的斯品牌）及前中庭加装一部客梯（承重800KG）；4.租赁期限为2015年2月1日起至2032年7月25日止，其中免租期限为2015年2月1日起至2015年11月30日止；5.租赁费用包含租金、设备使用费等，标准为2015年12月1日至2018年7月25日租赁费用32.4元/㎡/月，2018年7月26日至2021年7月25日租赁费用35元/㎡/月，2021年7月26日至2024年7月25日租赁费用37.8元/㎡/月，2024年7月26日至2027年7月25日租赁费用40.8元/㎡/月，2027年7月26日至2030年7月25日租赁费用44.3元/㎡/月，2030年7月26日至2032年7月25日租赁费用47.6元/㎡/月；6.2017年1月1日前租赁费用按月支付，应于每月的月底前将下个月的租赁费用以支票或银行划款方式支付，2017年1月1日以后租金按季度支付，应于每季度最后一个月的26日前支付下一个季度的租金，如遇周末或法定节假日则顺延，未按约定时间及额度支付租赁费用时，每月按未付金额的万分之二点一承担利息；7.乐宴公司向五金机电公司支付200万元合同保证金，于本合同生效后10个工作日内支付100万元合同保证金，于五金机电公司承诺的两部客梯安装完成交付使用后10个工作日内支付100万元合同保证金；8.乐宴公司无正当理由逾期不支付租赁费用及其它费用超过3个月，五金机电公司有权提前解除本合同，乐宴公司除赔偿五金机电公司遭受的一切实际损失外，还应支付相当于6个月租赁费用的违约金（以合同终止之前6个月的租赁费用标准为依据），并取消合同保证金，五金机电公司提前解除合同时，应书面通知乐宴公司；9.五金机电公司在乐宴公司开业后2年内，未能向乐宴公司提供合法有效的租赁物业房产证明的，乐宴公司有权提前解除本合同，五金机电公司除赔偿乐宴公司遭受的一切实际损失外，还应赔偿乐宴公司相当于6个月租赁费用的违约金（以合同终止之前6个月的租赁费用标准为依据）；10.因乐宴公司违约导致本合同解除的，乐宴公司欠付租赁费用等费用的，应在合同解除后10个工作日内一次性付给五金机电公司，乐宴公司未按上述约定补交费用的，按日万分之二点一支付违约金，超过30日的，按日万分之六承担违约金；11.本合同经五金机电公司、乐宴公司签字盖章且租赁物业的平面设计方案经双方书面确认后生效。2015年2月16日、17日、3月16日（两次），姚生财分四次支付给五金机电公司合同保证金1万元、49万元、20万元和30万元，合计100万元。2015年4月9日，五金机电公司、居然之家公司和乐宴公司签订《居然之家五楼物业设施三方协议书》，对涉案商业用房的配电系统、给排水系统、消防系统、中央空调系统及电梯系统的权属、交接、使用、费用承担及维修保养责任进行了约定。2015年4月24日，乐宴公司与五金机电公司、居然之家公司完成涉案商业用房消防水、消防电、强电系统、空调通风及雨水系统的交接。2015年6月29日，聚源公司注册登记成立。之后，聚源公司与五金机电公司签订《租赁合同》一份，除承租主体外，内容与乐宴公司和五金机电公司签订的《租赁合同》一致，落款时间则倒签为2015年2月1日。2015年9月15日，聚源公司与五金机电公司签订《电梯设备及未取证先使用移交手续》，约定五金机电公司已安装完成的2台电梯交付聚源公司自行开梯。2015年11月20日，聚源公司签署《新装电梯移交清单》和《电梯钥匙移交须知》，接收2台电梯的钥匙、产品合格证等相关资料。2015年12月31日，聚源公司支付给五金机电公司合同保证金20万元。2016年6月15日，聚源公司出具回执函，确认结欠五金机电公司租金4854322.87元。2016年7月6日，姚生财支付给五金机电公司合同保证金10万元。2016年9月14日、10月14日、11月21日、12月21日，聚源公司分别支付给五金机电公司租金8万元、7万元、8万元、8万元；2016年9月19日、10月25日、11月21日、12月30日，姚生财各支付给五金机电公司租金4万元。2016年10月20日，五金机电公司向乐宴公司发出《律师函》，要求乐宴公司在收到律师函之日起三日内，向五金机电公司付清所有欠款并承担相应的违约责任。2016年12月7日，乐宴公司、聚源公司收到五金机电公司邮寄的要求提前解除涉案房屋租赁合同的《通知函》。2017年5月31日，五金机电公司与聚源公司签订《部分租赁场地交接确认书》一份，确认聚源公司将涉案商业用房中的1214.94㎡场地返还给五金机电公司。2017年9月1日，五金机电公司与聚源公司又签订《租赁场地移交确认书》一份，确认聚源公司再次向五金机电公司返还涉案商业用房中的15115.94㎡场地，加上之前移交的1189.6㎡场地，共计返还涉案商业用房中16305.54㎡的场地。至今，五金机电公司共计收到合同保证金130万元、租金47万元。
另查明，居然之家公司与名居公司、第三人吴魁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理。2016年3月7日，本院作出（2015）洛民初字第1576号民事判决：一、名居公司应在本判决生效之日起十日内偿付居然之家公司自2014年11月1日起至2014年12月31日止的租金1449360元；二、名居公司、吴魁应在本判决生效之日起十日内将址在泉州市洛江区安吉路中段五金机电商城二期五层面积为1725平方米的房屋腾空返还给居然之家公司；三、名居公司和吴魁应在本判决生效之日起十日内共同偿付居然之家公司自2015年2月14日起至2015年9月15日止的场地占有使用费487278元，并以建筑面积1725平方米、按每天每平方米1.32元为基数计付自2015年9月16日起至本判决生效之日止的场地占有使用费；四、驳回居然之家公司的其他诉讼请求。该份判决于2016年3月30日发生法律效力。该份生效判决认定部分事实如下：五金机电公司同意居然之家公司将涉案商业用房的部分场地转租给名居公司；经居然之家公司同意，名居公司将涉案商业用房中面积为1725㎡的场地转租给吴魁用于经营足浴城，租赁期间自2013年7月15日至2032年7月25日。
关于本案的争议焦点：
1.与五金机电公司存在租赁合同关系的主体是谁，五金机电公司对乐宴公司、姚生财的诉求是否有事实和法律依据。
本院认为，五金机电公司提供的两份《租赁合同》，有聚源公司、乐宴公司及其法定代表人姚生财的签字盖章确认，且两份合同的内容一致，故可证实聚源公司、乐宴公司与五金机电公司存在租赁合同关系。虽然聚源公司成立于2015年6月29日，且双方均认可聚源公司与五金机电公司所签订《租赁合同》存在日期倒签的事实，但该事实并不能印证聚源公司、乐宴公司关于聚源公司取代乐宴公司成为涉案商业用房实际承租人的主张。相反地，从聚源公司注册登记成立前，乐宴公司法定代表人姚生财向五金机电公司支付合同保证金100万元及乐宴公司与五金机电公司、居然之家公司进行涉案商业用房相关设施、设备移交的事实，却可证实乐宴公司已按其与五金机电公司所签订《租赁合同》的约定，实际履行了合同义务，双方之间的租赁合同已生效，并已在实际履行中。同时，从聚源公司与五金机电公司签订《租赁合同》后，其依合同约定履行电梯交接、支付租金、返还部分涉案商业用房场地的义务，亦可认定聚源公司与五金机电公司签订的《租赁合同》也已生效并已在实际履行中。故可认定与五金机电公司存在租赁合同关系的主体系聚源公司、乐宴公司。因聚源公司、乐宴公司未能提供证据证明聚源公司倒签《租赁合同》是为取代乐宴公司成为涉案商业用房的实际承租人，依法应承担举证不能的法律后果，对聚源公司、乐宴公司的该项主张，本院不予采信。涉案两份《租赁合同》第23条均约定：“本合同经甲乙双方签字盖章且租赁物业的平面设计方案经双方书面确认后生效。”本案中，五金机电公司虽未能提供经双方书面确认的平面设计方案，但从双方已实际履行涉案《租赁合同》义务的事实，可认定双方已对涉案商业用房的平面设计方案进行确认，双方之间的《租赁合同》已生效，聚源公司、乐宴公司关于涉案《租赁合同》未生效的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。乐宴公司作为涉案商业用房的共同承租人，依法依约应与聚源公司共同承担合同责任。五金机电公司提供的企业信用信息公示报告，可证实乐宴公司的公司类型系一人有限责任公司，其自然人股东为姚生财。在本案诉讼过程中，姚生财未能提供证据证明乐宴公司的财产独立于其自己的财产之外，且从姚生财以其个人名义支付涉案合同保证金的事实，亦可认定姚生财的个人财产与乐宴公司的财产存在混同。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，姚生财应对乐宴公司的本案债务承担连带责任。
2.涉案商业用房中1725㎡场地2015年12月1日起至2016年5月31日止的租金，应由谁支付。
本院认为，五金机电公司提供的两份《租赁合同》，虽约定聚源公司、乐宴公司承租涉案商业用房面积21403.54㎡的场地，且2016年6月15日聚源公司确认所欠租金4854322.87元，实际上也是以总面积21403.54㎡进行的结算（即21403.54㎡×32.4元/月×7月=4854322.87元），但聚源公司、乐宴公司、姚生财提供的本院（2015）洛民初字第1576号生效民事判决书，却可证实该涉案商业用房中的1725㎡场地原承租人为居然之家公司，至少于2016年3月30日前，该1725㎡场地并未移交给聚源公司、乐宴公司占有使用，该场地的实际使用人为吴魁，有权行使转租人权利的主体为居然之家公司。根据五金机电公司与居然之家公司于2015年2月1日签订的《补充协议》，居然之家公司应负责做好其之前所招商商户与乐宴公司的交接，现因居然之家公司未能举证证明其在未实际移交该1725㎡场地的情况下，已将有关转租人的权利转让给聚源公司、乐宴公司享有，且五金机电公司也未能提供证据证明就该1725㎡场地已向聚源公司、乐宴公司完成了交付。故本院认定五金机电公司在与聚源公司、乐宴公司签订涉案《租赁合同》后，仅将涉案商业用房中面积为21403.54㎡-1725㎡=19678.54㎡的场地移交给聚源公司、乐宴公司。诉讼中，聚源公司、乐宴公司承认于2016年6月份实际接受了该1725㎡场地，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”的规定，本院予以确认。综上，本院认定2015年2月1日起至2016年5月31日止，聚源公司、乐宴公司承租了涉案商业用房中19678.54㎡的场地，自2016年6月1日起，聚源公司、乐宴公司承租涉案商业用房面积为21403.54㎡的场地。因涉案两份《租赁合同》约定免租期为2015年2月1日起至2015年11月30日止，故本院认定涉案商业用房中1725㎡场地2015年12月1日起至2016年5月31日止的租赁费用，不应由聚源公司、乐宴公司承担，该部分租赁费用应由原承租人居然之家公司依其与五金机电公司之间的约定承担。因五金机电公司未能举证其与居然之家公司之间承租涉案商业用房中1725㎡场地的有关约定，本院无法确定居然之家公司应承担的租赁费用数额，五金机电公司依法应承担举证不能的法律后果，且与本案不属同一法律关系，本院不宜作出处理。对该部分诉求，五金机电公司可另行主张。
3.聚源公司、乐宴公司是否有权拒付租金。
本院认为，涉案两份《租赁合同》，虽约定五金机电公司在聚源公司、乐宴公司开业后2年内未能提供合法有效的租赁物业房产证明的，聚源公司、乐宴公司有权提前解除合同并要求支付违约金，但并未约定聚源公司、乐宴公司可拒付租金。事实上，五金机电公司提供的房屋所有权证，可证实五金机电公司于2013年8月14日就已取得了涉案商业用房的权属证书，且未出现因权属问题影响聚源公司、乐宴公司使用所承租的涉案商业用房，故聚源公司、乐宴公司无权拒付租金。
4.五金机电公司诉求的违约金是否有事实依据，标准是否过高。
本院认为，五金机电公司诉求的违约金包括逾期付款违约金及违约导致提前解除合同而依约应承担的违约金两部分。首先，逾期付款违约金问题。涉案两份《租赁合同》约定，聚源公司、乐宴公司未按约定时间及额度支付租赁费用的，每月应按未付金额的万分之二点一承担利息。合同同时约定，因聚源公司、乐宴公司违约导致合同解除的，聚源公司、乐宴公司应在合同解除后10个工作日内一次性付给五金机电公司所欠付的租赁费用，未按约定补交租赁费用的，按日万分之二点一支付违约金，超过30日的，按日万分之六承担违约金。根据上述约定，聚源公司、乐宴公司对欠付的租赁费用应承担的逾期付款违约金存在3个标准，即在涉案两份租赁合同解除后10个工作日前，应按月利率万分之二点一计算，合同解除后满10个工作日起至合同解除30日内按日万分之二点一计算，合同解除后满30日起按日万分之六计算。本案中，因聚源公司、乐宴公司无正当理由超过3个月未支付租金，根据涉案租赁合同的约定，五金机电公司解除合同的条件已成就。为此，五金机电公司向聚源公司、乐宴公司发出了解除合同的通知，该通知于2016年12月7日到达聚源公司、乐宴公司，且乐宴公司、聚源公司亦未在收到解除合同通知之日起三个月内提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，涉案两份租赁合同于解除通知到达聚源公司、乐宴公司时（即2016年12月7日）解除。现五金机电公司对合同解除前后的标准不作区分，统一按日万分之二点一请求计付逾期付款违约金，不符合双方合同的约定。对合同解除后10个工作日前的逾期付款违约标准，双方的约定明显低于五金机电公司所诉求的标准，可视为五金机电公司请求增加标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方所约定的合同解除后10个工作日前的逾期付款违约金标准为月利率万分之二点一，该标准明显低于人民银行同期同类贷款利率，不足于弥补聚源公司、乐宴公司逾期支付租金给五金机电公司造成的利息损失。故本院将合同解除后10个工作日（即2016年12月21日）前的逾期付款违约金的计算标准调整为按人民银行同期同类贷款利率计算。至于合同解除后满10个工作日（即2016年12月22日）起的逾期付款违约金标准，双方合同的约定等于或高于五金机电公司诉求的标准，现五金机电公司请求按日万分之二点一计付，是其民事权利的合法处分，本院予以照准。因涉案两份租赁合同约定，2017年1月1日前的租金按月支付，于每个月的月底前支付下个月的租金（即2015年11月30日前支付2015年12月份的租金），且涉案两份《租赁合同》已于2016年12月7日提前解除，故五金机电公司主张的逾期付款违约金应以月租金为基数（已支付的租金部分应先支付或补足前期未支付或未足额支付的租金），分别自各月租金逾期支付之日（即所欠租金月份的当月1日）起计算至实际付清之日止，其中2016年12月21日前按人民银行同期同类贷款利率计付，2016年12月22日起至实际付清之日止按日万分之二点一计付。其次，因违约导致合同解除的违约金问题。根据涉案两份《租赁合同》的约定，聚源公司、乐宴公司无正当理由逾期不支付租赁费用超过3个月的，五金机电公司有权提前解除合同，聚源公司、乐宴公司应支付相当于合同终止前6个月租赁费用标准的违约金。本案中，聚源公司、乐宴公司无正当理由超过3个月未支付租赁费用，五金机电公司解除合同的条件已成就，且五金机电公司也已行使了解除权，故聚源公司、乐宴公司依约应支付五金机电公司6个月租赁费用标准的违约金，即21403.54㎡×32.4元/月×6月=4160848.18元。聚源公司、乐宴公司虽主张违约金标准过高，但未能提供证据加以佐证，依法应承担举证不能的法律后果。
5.五金机电公司是否有权要求乐宴公司、聚源公司补交保证金。
本院认为，根据涉案租赁合同的约定，本案合同保证金为200万元，支付的条件为：合同生效后10个工作日支付100万元、合同约定2台电梯安装交付使用后10个工作日再支付100万元。诉讼中，经双方确认，聚源公司、乐宴公司仅支付保证金130万元，尚有70万元未支付。聚源公司、乐宴公司虽主张五金机电公司未交付合同约定的2台电梯，其支付70万元保证金的条件尚未成就，但从五金机电公司提供的《电梯设备及未取证先使用移交手续》《新装电梯移交清单》及《电梯钥匙移交须知》，可证实2015年11月20日五金机电公司已向聚源公司完成了2台电梯的移交。故聚源公司、乐宴公司支付尚欠70万元保证金的条件早已成就。如前所述，涉案两份租赁合同虽已因五金机电公司行使解除权而提前解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，聚源公司、乐宴公司尚未履行的70万保证金依法应终止履行。但涉案两份租赁合同同时约定，在聚源公司、乐宴公司违约导致涉案租赁合同被提前解除的情况下，五金机电公司有权取消该保证金。此约定使本案保证金具有惩罚性违约金的性质','2018-10-10
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