黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)南民二民初字第498号
原告（反诉被告）哈尔滨新巴黎物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区。
法定代表人刘若申，职务董事长。
委托代理人宋超，黑龙江辰晖律师事务所律师。
被告（反诉原告）马丽，女，1971年11月16日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人刘润邦，黑龙江恒辰律师事务所律师。
原告（反诉被告）哈尔滨新巴黎物业管理有限公司与被告（反诉原告）马丽租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人宋超、被告马丽及其委托代理人刘润邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，原、被告于2009年4月1日签订《租赁合同》，被告自2009年4月1日起，租用原告所有的位于哈尔滨市南岗区中山路177号新巴黎大酒店五层、六层作为KTV使用。双方约定，合同期限5年，自2009年4月1日至2014年3月31日止。第一年、第二年租金皆为110万元；第三年至第五年上年租金基础上按3%递增，即第三年租金为113.3万元，第四年为116.7万元，第五年为120.2万元；每年租金分两次支付，每次缴纳金额为当年租金的50%，即第一年第一次于本合同签订之日交纳55万元，第二次于2009年9月1日交纳余款55万元，以后各年首次交付租金时间为当年的3月1日，第二次为当年的9月1日交付；被告未按期或未足额支付租金，原告有权解除合同，并要求被告支付拖欠租金。同时，被告承担本合同约定的拖欠当年年租金总额50%的违约金，或者要求被告继续履行合同，同时要求被告承担延迟履行金，根据延迟时间，每日按累计拖欠租金总额的3%计算延迟履行金。合同签订后，原告按照约定将标的物交付被告使用。但是被告却没有按照合同约定交纳租金，至今尚欠租金1743908.88元。本租赁合同期满后，被告继续使用租赁标的，但从2015年1月至3月23日止，尚欠煤气费、电费、供热费、员工宿舍租金、洗涤费、员工餐费、电话费及维修人工费等共计人民币64737.83元却未能给付。鉴于此，原告请求1、判令被告给付原告拖欠的租金1743908.88元（截止2015年4月24日）；2、判令被告给付拖欠的2015年1月至3月23日止的电费及供热费、电话费、洗涤费共计人民币64737.83元；3、判令被告赔偿原告房屋修复费用166624.71元；4、判令被告支付原告违约金；5、判令被告承担案件受理费。另，原告不同意被告的反诉请求。双方没有变更过租赁协议，2009年4月1日双方签订的租赁合同生效且全面履行，原告依据该合同将租赁标的交付被告使用，被告自认已支付原告528万元。从被告的自认内容看被告主张的第二份合同是不存在也是没有履行的。被告提供的这份合同除了和被告实际履行不相符以外，合同当中所记载的原告的法定代表人职务和身份也不符合事实。因此，双方并不存在变更原合同的过程。被告主张的第二个合同不真实，并且没有实际履行。
被告（反诉原告）辩称，请法院驳回原告的全部诉请。被告只需支付原告从2015年1月起至2015年3月止的各项费总计10888.60元，根据合同的约定可从10万的押金中扣除；本案诉讼费用被告不承担。一、关于合同约定五年期满之后，作为合同的最主要条款之一的租金有大幅度的变化，是否是延续原租赁合同的问题。依照《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案当中能否适用《合同法》的第二百三十六条，是确定本案原告的诉请是否存在的问题。被告与原告签订的租赁合同在五年履行完毕后，原、被告双方就租赁问题重新进行谈判，将租赁合同中最重要的条款租赁价款进行了重大修订，约定2013年至2014的租金定为70万元，作为租赁合同来讲出租屋是确定的，是否是新的租赁关系主要取决于租金的变化，本案即是这样的实例。作为合同成立的最重要的内容进行了大幅度的变动，当然不能适用《合同法》的第二百三十六条的规定。因为双方合作多年，并未签订书面合同，按照法律规定应视为不定期的租赁合同，是一个新的合同关系；二、关于原告的诉请是否超过诉讼时效的问题。首先，被告与原告的合同关系已经履行完毕，本不存在原告诉请中所主张的拖欠租金的问题。其次，即使存在拖欠的问题，根据《民法通则》第一百三十六条规定:“下列的诉讼时效期间为一年:(一)身体受到伤害要求赔偿的;(二)出售质量不合格的商品未声明的:(三)延付或者拒付租金的;(四)寄存财物被丢失或者损毁的”。根据此法律的规定租赁合同的诉讼时效为一年没有问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。该规定结合的本案，租金为每年一交，既是分期履行。原告主张被告给付第三年、第四年、第五年（2011年、2012年、2013年）的租金，已经过了诉讼时效，当然就不会得到法律的保护；三、原告的诉讼请求是如何计算的问题。在原告目前提交的材料中并未有任何关于诉讼请求是如何计算的依据，请求法庭要求履行原告必须尽的义务，让我们知道其诉讼请求的计算方式；四、被告在五年合同租期内，并不欠原告租金，且已经多给付了租金。因为被告与原告在2009年4月1日签订合同之后，在2009年12月31日又重新签订了租赁合同，合同约定租期为五年，从2009年4月1日至2014年3月31日，第一年的租金为60万元，以后每年按20%递增，第二年72万元，第三年86.4万元，第四年103.68万元，第五年124.42万元，共计446.5万元。现在被告已经支付给原告租金528万元；五、被告在后一年不定期租赁的过程中也已经按照双方的约定将租金如期如数的交纳；六、被告在2015年1月至2015年3月期间还有10888.60元的费用未交，是事出有因。被告对于应该交纳的费用从营业到2015年1月前都如期交纳，只有1-3月的费用因为根据合同的约定，可以从被告的保证金中扣除，所以没有交纳。在原合同约定中并未约定任何的取暖费由谁来承担问题，从2009年营业到2014年底，原告并没有提出过取暖费的问题，现在原告提出要收取被告的取暖费，依据什么收取未有约定。因此，原告在诉请中所主张的取暖费是原告一厢情愿杜撰出来的，当然不可能得到法律的支持；七、关于谁违约的问题。违约是指合同当事人完全没有履行合同或者履行合同义务不符合约定的行为。被告在履行合同过程中不存在任何瑕疵，并且合同已经履行完毕。因此，被告不应承担任何的违约责任；八、关于被告是否需要承担原告所提到的赔偿原告租赁房屋的修复费用的问题。1、我们有必要先理清装修的概念，以及装修和装饰是一种什么的关系。装修一般是指对建筑结构进行的拆、改、换、造等项目的施工。在装修活动前，要经过房管部门或物业管理部的审批才能开工，以确保工程施工方案的科学性和合理性。拆：是对给日常生活造成不便的部分，如不必要的门、非承重的隔断墙等给予拆除。改：是对门、隔断、电路、上下水管，暖气等的位置进行移动和改换。换：是对原有的门窗、卫浴设施、厨房设备等进行更换。造：是在结构上营造永久性的造型，如包暖气罩、顶部吊顶、做灯池等。装饰，也成为“软装饰”一般是指对建筑物的表面进行的包装处理，以提高生活环境的质量和突出各个家庭的个性，一般是以粉刷、裱糊、贴挂等手段完成。2、本案当中被告是否违反了合同约定。本案所诉争的合同4.1款明确约定：“本合同解除后，装修部分无偿归原告所有，配备的营业设备如音响等折价归原告或协商其他方式处理”。根据装修的定义可以看出，被告完全是按照合同的约定在履行合同。原告在不同意继续让被告承租之后，不同被告进行协商配备的营业设备如音响等折价问题，而是想不花一分钱就得到这些设备，也正是由于此方面原因才造成了本案。被告拆除了营业设备部分，当然就要对设备的附属线路进行拆除，这是理所应当的，也是符合合同约定的。被告并未对装修进行任何改动和破坏，装饰部分合同并未做约定，那么根据民事法律的最基本的规定，合同未约定，法律未规定，装饰本身本就是被告所投资，理所当然就应该归被告所有，怎样处分完全由被告来决定，因此，被告无任何违约之处。现被告反诉原告1、判令原告返还被告多交付的租金81.5万元；2、判令原告返还被告剩余的保证金10万元；3、判令原告承担本案的全部诉讼费。原告在本诉中诉称的被告与原告于2009年4月1日签订的《租赁合同》约定：“原告将位于哈尔滨市南岗区中新巴黎大酒店第五层、第六层租给被告，建筑面积2450平方米；被告用于经营康乐，包括健身房、乒乓球室、棋牌、美容美发、桑拿洗浴等；租期五年，自2009年4月1日至2014年3月31日止。第一年租金110万元，第二年租金110万元，后三年按3%递增，第三年113.3万元，第四年116.7万元，第五年120.2万元；健身器材、乒乓球等设施到位后租金减10万元整；每年租金分两次支付，每次交纳金额为当年租金的50%；被告应于本合同签订之日起向原告交纳保证金10万元；合同期满后，依据实际发生的费用和履行合同情况结算，不足部分由被告另行承担和支付；合同期满后，双方确认被告不存在拖欠租金和用水、电、气、电话、空调、宽带使用费、热水费等费用及违约金的情况下，原告将保证金10万元人民币无息如数退还给被告”。合同履行过程中，因为市场的原因经原、被告双方协商一致后，在2009年12月31日另行签订《租赁合同》对2009年4月1日签订的《租赁合同》的约定内容进行修改。该合同约定：“租期五年，自2009年4月1日至2014年3月31日止；第一年租金60万元，以后每年按20%递增，第二年72万元，第三年86.4万元，第四年103.68万元，第五年124.42万元；每年租金分两次支付，每次交纳金额为当年租金的50%，被告应于本合同签订之日起向原告交纳保证金20万元；合同期满后，依据实际发生的费用和履行合同情况结算，不足部分由被告另行承担和支付；合同期满后，双方确认被告不存在拖欠租金和用水、电、电话、宽带使用费、热水费等费用及违约金的情况下，原告将保证金20万元人民币无息如数退还给被告”。根据合同的效力，后合同效力优于前合同，这既是常识也符合法理。被告在给付原告租金时，财会人员仍然按照2009年4月1日签订的合同予以给付。经过核对，被告现支付给原告的租金总额为528万元。按照2009年12月31日签订的《租赁合同》约定，被告应给付原告的租金应为446.5万元整，现被告多支付租金81.5万元。根据民法通则的规定，原告应当返还被告多交付的租金。因在开始履行合同过程中，被告按照2009年4月1日签订的《租赁合同》的约定交纳了10万元保证金，后修改合同后，双方并未在就补交保证金进行履行，现合同早已履行完毕，原告应当返还被告保证金10万元。
原告（反诉被告）哈尔滨新巴黎物业管理有限公司为证明其主张的事实成立，向本院提交证据及被告（反诉原告）马丽质证意见如下：
证据一、原、被告于2009年4月1日签订的《租赁合同》一份。证明原、被告为房屋租赁合同关系。双方于2009年4月1日签订一份租赁合同，合同就租赁标的、租金及给付、其他费用的承担、装修归属、违约责任等内容进行了明确的约定，即原告将位于哈尔滨市南岗区新巴黎大酒店五层、六层租给被告经营使用；租赁期限5年，自2009年4月1日至2014年3月31日；第一年和第二年房屋租金为每年110万元、第三年至第五年在上年租金基础上按3%递增，即第三年租金113.3万元、第四年116.7万元、第五年120.2万元；租赁期间水、电、空调、电话、宽带使用费、热水费等费用由被告承担，逾期未结原告有权停止供应，并且每天以被告欠费总金额的3%为标准计收逾期付款违约金；被告交接时应保有租赁标的原装修，不得损毁，若有损毁应恢复原状或承担修复费用；合同期满后，被告在租赁期内对租赁标的装修部分无偿归原告所有；被告若未按约定的时间和金额支付租金，原告有权要求解除合同，并要求被告承担拖欠年租金50%的违约金。
被告对原告出示的证据一的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该份合同是原、被告双方达成租赁合议后签订的第一份租赁合同，在合同履行过程当中因市场的变化又签订了第二份合同，应当以2009年12月31日签订的第二份合同约定的租金支付标准为准。合同上约定租赁期间水、电、电话、宽带使用费、热水费等费用由被告承担，并没有约定供热费用。
证据二、被告实际从租赁房屋搬离的照片八张。证明，被告于2015年4月24日从租赁房屋搬离的事实，也证明被告应支付原告租金至2015年4月24日。
被告对原告出示的证据二的真实性和证明问题均有异议，认为在2015年4月6日之前被告根据双方达成的协议进行搬家，在2015年4月6日新巴黎大酒店把电梯关掉、房间锁掉，阻止被告搬家。被告给新巴黎大酒店有个复函，会在证据当中提交，并不像原告所要证明的是在4月24日被告才搬离，而是在搬离过程当中原告设置重重阻碍，不让被告搬家，不让被告搬家的车辆进入楼区，使得被告搬家工作严重受阻。搬家时间迟延的责任应该由原告来承担。
证据三、租赁房屋室内原装修照片、黑龙江省哈尔滨国信公证处（2015）黑哈国证内经字第xxxx号公证书及其附件、黑龙江远大司法鉴定服务有限公司黑远大社技鉴字[2015]第xxx号鉴定意见书及其附表。证明，被告在搬离租赁房屋时，对租赁房屋室内的装饰、装修进行了破坏的事实，其违反了应保有租赁房屋装饰、装修的约定，依据《租赁合同》规定被告应承担修复费用。经鉴定修复费用为166624.71元，该损失被告应予赔偿。
被告对原告出示的证据三中照片的真实性和证明问题均有异议，认为从照片上看不出是在什么地方，哪个部位。两组照片上体现的内容并不是对装修部位的损坏，而是对装饰部分及音响设备拆除必须导致的部位有破损，这不违反合同当中关于装修部分留给原告的约定。对公证书的真实性无异议，对证明内容有异议，质证意见同对照片的质证意见。对黑龙江远大司法鉴定服务有限公司黑远大社技鉴字[2015]第xxx号鉴定意见书有异议，该鉴定委托单位为哈尔滨新巴黎物业管理有限公司，作为原告一方委托的鉴定被告不予认可，对其真实性及所要证明的问题均有异议，不能作为定案的依据。第二，被告本身并没有违反任何合同的约定，也不应该承担任何修复赔偿责任。
证据四、被告尚欠原告电费、燃气费、热费、固定电话费、洗涤费、员工餐费、工程维修费、员工宿舍费明细表，及分项欠费明细。证明，租赁期间，被告于2015年1月至3月份拖欠原告电费、燃气费、热费、固定电话费、洗涤费、员工餐费、工程维修费、员工宿舍费等费用共计64737.83元，上述费用被告应偿还原告。
被告对原告出示的证据四有异议，认为对明细表中电、煤气、水上面的数额被告不认可，上面没有被告人员的签字。该表是由原告一方制作，并没有经过被告认可，也没有被告工作人员签字。2015年1月份之前的话费已经支付完了，原告提交的是2014年12月份的话费，已经结算不拖欠。名人国际洗涤数量统计表三张，这三张有被告总经理马丽的签字被告认可。2015年1月份的话费单据被告承认。费用统计表里的热费租赁合同当中没有约定，在前五年的租赁合同履行过程当中也没有进行热费缴纳，热费的缴纳应该由原告来承担，不应该由被告来承担。
证据五、原告的工商档案。证明2009年5月18日变更公司法定代表人，原告于第三届股东会通过，免去虞某某公司执行董事兼法定代表人的职务，任命刘某某先生为公司执行董事兼作为法定代表人，并办理了工商变更登记，此后虞某某已不在是原告的法定代表人。被告出示的《租赁合同》的落款时间为2009年12月31日，而此时虞某某已被免去原告法定代表人的职务，但被告出示的这份《租赁合同》中仍载明原告法定代表人为虞某某，显然是矛盾的，据此可以说明此份《租赁合同》是不真实的，也是没有法律效力的。
被告对原告出示的该证据五的真实性无异议，认为对证明问题有异议。该证据证明不了租赁合同是虚假的，因为2009年12月31日的租赁合同是由原告起草的，上面有原告的公章，也有原法定代表人的名章。合同的最后一页有原告的合同专用章，也有原法定代表人的名章。被告完全有理由相信该合同是有权利签署的人签署，至于工商档案的变更是原告自己的内部行为，并不能起到对外的公示作用，对于签订合同的相对方也是无从知晓，该份证据证明不了2009年12月31日的租赁合同是不真实的。
被告（反诉原告）马丽为证明其辩诉主张的事实成立，向本院提供证据及原告（反诉被告）哈尔滨新巴黎物业管理有限公司质证意见如下：
证据一、2009年4月1日租赁合同一份。证明该份合同是在2009年4月1日签订，原告将位于哈尔滨市南岗区中山路177号新巴黎大酒店第五层、第六层租给被告，建筑面积2450平方米；被告用于经营康乐，包括健身房、乒乓球室、棋牌、美容美发、桑拿洗浴等；租期五年，自2009年4月1日至2014年3月31日。第一年租金110万元，第二年租金110万元，后三年按3%递增，第三年113.3万元，第四年116.7万元，第五年120.2万元；健身器材、乒乓球等设施到位后租金减10万元整；每年租金分两次支付，每次交纳金额为当年租金的50%；被告应于本合同签订之日起向原告交纳保证金10万元；合同期满后，依据实际发生的费用和履行合同情况结算，不足部分由被告另行承担和支付；合同期满后，双方确认被告不存在拖欠租金和用水、电、气、电话、空调、宽带使用费、热水费等费用及违约金的情况下，原告将保证金10万元无息如数退还给被告。
原告对证据一的真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，应以合同自身的条款为准。
证据二、2009年12月31日租赁合同一份。合同签订后履行过程中因为市场的原因经甲乙双方协商一致后，在2009年12月31日另行签订《租赁合同》对2009年4月1日签订的《租赁合同》的约定内容进行修改：“租期五年，自2009年4月1日至2014年3月31日。第一年租金60万元，以后每年按20%递增。第二年72万元，第三年86.4万元，第四年103.68万元，第五年124.42万元。每年租金分两次支付，每次交纳金额为当年租金的50%。被告应于本合同签订之日起向原告交纳保证金20万元。合同期满后，依据实际发生的费用和履行合同情况结算，不足部分由被告另行承担和支付。合同期满后，双方确认被告不存在拖欠租金和用水、电、电话、宽带使用费、热水费等费用及违约金的情况下，原告将保证金20万元人民币无息如数退还给被告”。根据该份合同约定被告应给付原告的租金共计为446.5万元。
原告对证据二的真实性、合法性及证明问题均有异议，认为原告于2009年5月18日由原法定代表人虞某某变更为现法定代表人刘某某，而被告出示的合同落款时间为2009年12月31日的租赁合同中原告法定代表人仍然写明的是虞某某，显然与事实不符，因此该份合同既没有虞某某本人的签字，也没有刘某某本人的签字。被告在答辩中自认其实际支付原告五年租金共计528万元，而根据被告出示的该份合同计算，租金五年共计为446.5万元，其实际支付的租金远多于合同规定的租金达80余万元，这显然不符合一般事实和正常逻辑。如果按照被告反诉中所诉，因为市场原因降低了租金标准，被告还会多支付原告这么多租金吗？因此原、被告双方实际履行的是原告出示的2009年4月1日签订的租赁合同，不是被告出示的这份租赁合同。即使被告出示的这份合同存在，双方也并没有实际履行。本合同第一页加盖了原告的公章，合同结尾处加盖了原告合同专用章，两枚印件并不统一，如果该份合同为同一时间形成，两枚印章加盖也不符合正常逻辑。因此对该份合同的真实性、合法性及证明的问题均有异议。
证据三、被告给付原告租金的明细及凭证。证明被告共计给付原告的租金共计为528万元整。
原告对证据三中2008年9月12日由温某某出示的收据的关联性有异议，双方的租赁合同签订于2009年，租金起算于2009年4月1日，该收条与本案没有关联性，温某某出示的是收条并不是借条；对其他没有异议。
证据四、协议及付款凭证各一份。证明名人会所从2009年至2014年水电费、洗涤费、电话费、客用品费新巴黎大酒店算账为71万多元，因为存在重大异议经过协商确定名人会所一次付款15万元，视为2009年至2014年期间所有费用结清。从该份协议中可以看出名人会所从2009年至2014年结算的费用当中并不包含供热费。同时也能证明，新巴黎大酒店在计算费用时多算了，数字是不准确的。
原告对证据四的真实性无异议，对证明问题有异议。双方本次结算没有将热费一并结算水电费、客用品等费用，虽然没有包括供热费，但不代表供热费不应由被告承担，被告在租赁期间实际受益的各项费用应由被告承担，而热费也是被告在经营期间实际受益的费用，所以应由被告支付。本案原告主张的热费是从2015年1月份至3月份期间的。
被告（反诉原告）马丽为证明其反诉主张的事实成立，向本院提供证据及原告（反诉被告）哈尔滨新巴黎物业管理有限公司质证意见如下：
证据一、2009年4月1日租赁合同一份。证明问题同本诉的证据一。
证据二、2009年12月31日租赁合同一份。证明问题同本诉的证据二。
原告对被告出示的反诉证据一、证据二的质证意见同本诉的质证意见。
证据三、被告给付原告租金的明细及凭证。证明被告共计给付原告的租金共计为528万元整，按照2009年12月31日签订租赁合同被告应给付原告的租金共计为446.5万元整，多付了81.5万元应当返还；另外，被告交纳的保证金10万元，依据合同约定原告应当返还。
原告对被告出示的反诉证据三中的10万保证金被告交付了，原告认可，按照合同约定应冲抵被告尚欠原告的租金、水电费、违约金等费用；被告并未多支付原告81.5万元的租金，根据原告出具的合同，双方签订的租赁合同五年租金共计570.2万元，按被告自认支付了528万元，仍然尚欠原告租金。对被告关于多付租金的证明内容有异议。
分析原、被告提供的证据，被告对原告出示的证据一真实性无异议，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据二被告搬离租赁房屋的现场照片，照片中已体现搬家地点、搬家车辆、搬家人员及搬运的物品，真实性可以确认，被告虽有异议，但未提供其最后搬离现场的证据，故本院对此证据予以采信。被告对原告出示的证据三中的公证书真实性无异议，本院对其真实性予以采信；对该证据中租赁房屋原始样貌照片，因被告不予认可，且无法确认，本院不予以采信；远大司法鉴定书系原告单方委托，且被告不予认可，本院不予采信。被告对原告出示的证据四中名人国际洗涤数量统计表三张金额为3057.10元及2015年1月份的电话费金额为207.20元予以承认，本院予以采信；2014年12月份的电话费和2015年1、2、3月份的电费、热费，被告有异议，原告又无其他证据证明，本院不予采信。被告对原告出示的证据五真实性无异议，本院予以采信。原告对被告出示的证据一的真实性无异议，本院予以采信。被告出示的证据二有原告的公章、合同专用章，虽然原告对其真实性持有异议，但无证据证明，本院予以采信。被告出示的该证据三中温举宝出具的收据（金额20万元）时间为2008年9月12日，早于原、被告签订的租赁合同，且原告不予认可，与本案没有关联性，本院不予采信；其他被告出示的收据、付款凭据，原告无异议，本院予以采信。原告对被告出示的证据四的真实性无异议，本院予以采信。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）反诉出示的证据一、证据二、证据三与其本诉反驳证据一、证据二、证据三为同一份证据，本院对证据一、证据二及证据三中的凭证予以采信，对证据三中温某某出具的收条，与本案没有关联性，本院不予采信。
分析原、被告的诉辩主张，提供的证据及质证意见，本院确认如下事实：
2009年4月1日，原告以其公司原有名称哈尔滨斯乐芬房地产开发有限公司与被告以哈尔滨市南岗区新巴黎名人桑拿会所之名签订了《租赁合同》一份。合同约定：乙方（被告）租用甲方（原告）所有的位于哈尔滨市南岗区新巴黎大酒店五层、六层用于经营名人桑拿会所（包括健身房、乒乓球、台球室、棋牌、美容美发、桑拿洗浴等）；租期5年，自2009年4月1日至2014年3月31日止；第一年租金110万元、第二年租金110万元，后三年按3%递增，第三年113.3万元，第四年116.7万元，第五年120.2万元，健身器材、乒乓球等设施到位后租金减10万元；每年租金分两次支付，每次缴纳金额为当年租金的50%，即第一年第一次于本合同签订之日缴纳55万元，第二次于2009年9月1日缴纳余款，以后各年首次交付租金时间为当年的3月1日，第二次为当年的9月1日交付，依此类推；乙方应于本合同签订之日向甲方交纳保证金10万元；保证金用于保证支付履行过程中乙方拖欠的租金和用水、电、气、电话、空调、宽带使用费、热水费等费用，用于保证乙方支付违约金等；合同期满后，依据实际发生的费用和履行合同情况结算，不足部分由乙方另行承担和支付；合同期满后，双方确认乙方不存在本合同3.2项下约定的保证责任情形后，甲方将保证金10万元无息如数退还给乙方，若乙方存在本合同3.2约定的保证责任情形，则甲方在扣除相关费用、赔偿金和违约金后再将余额保证金退还给乙方；租赁期间水、电、空调、电话、宽带使用费、热水费等费用由乙方自行承担。乙方必须于每月5日前向甲方据实结清上述费用，逾期未结，甲方有权停止供应，并且每天以乙方欠费总金额的3%为标准计收逾期付款违约金；乙方未按约定的时间和金额支付租金，甲方有权解除合同，并要求乙方支付拖欠租金，承担本合同约定的拖欠当年年租金总额50%的违约金，或者甲方要求乙方继续履行合同，同时要求乙方承担延迟履行金，根据延迟时间，每日按累计拖欠租金总额的3%计算延迟履行金；乙方交接时应保有租赁标的的原装修，不得损毁，若有损毁，应当恢复原状或承担修复费用；合同解除或者合同期满后，乙方在租赁期内对租赁标的的装修部分无偿归甲方所有。配备的营业设备、设施等折价归甲方或协商其他方式处理；合同签订后，原告按照约定将标的物交付被告使用，被告对租赁房屋进行了装修、装饰。2009年12月31日，原告又以其公司原有名称哈尔滨斯乐芬房地产开发有限公司与被告以哈尔滨市南岗区新巴黎名人桑拿会所之名签订了一份《租赁合同》。合同约定：乙方（被告）租用甲方（原告）所有的位于哈尔滨市南岗区中山路177号新巴黎大酒店五层、六层用于经营名人桑拿会所（包括健身房、乒乓球、台球室、棋牌、美容美发、桑拿洗浴等）；租期5年，自2009年4月1日至2014年3月31日止；第一年租金60万元，以后每年按20%递增，第二年72万元，第三年86.4万元，第四年103.68万元，第五年124.42万元；每年租金分两次支付，每次交纳金额为当年租金的50%，即第一年第一次于合同签订之日交纳30万元，第二次于2009年6月1日交纳余款。以后各年首次交付租金时间为当年的1月1日，第二次为当年的6月1日交付，依此类推；乙方应于本合同签订之日向甲方交纳保证金20万元；保证金于保证支付履行过程中乙方拖欠的租金和用水、电、电话、宽带使用费、热水费等费用，用于被告保证支付违约金等，合同期满后，依据实际发生的费用和履行合同情况结算，不足部分由乙方另行承担和支付；合同期满后，双方确认乙方不存在本合同3.2项下约定的保证责任情形后，甲方将保证金20万元无息如数退还给乙方，若乙方存在本合同3.2约定的保证责任情形，则甲方在扣除相关费用、赔偿金和违约金后再将余额保证金退还给乙方；租赁期间水、电、电话、宽带使用费、热水费等费用由乙方承担，被告必须于每月5日前向甲方据实结清上月费用，逾期未结，甲方有权停止供应，并且每天以乙方欠费总金额的3%为标准计收逾期付款违约金。2011年3月18日被告交付原告保证金10万元。租赁期间，被告共支付原告租金508万元。租赁期满后，被告继续使用租赁物，原告未提出异议。2015年4月24日，被告搬离租赁房屋。被告搬离租赁房屋时，将室内配备的营业设备（含音响、墙内的线路及附属设施等）进行拆除。另查明，被告在租赁该房屋期间，尚欠原告三个月洗涤费3057.10元、固定电话费207.20元，共计3264.30元未付。
基于上述事实，本院认为，2009年4月1日及2009年12年31日，原、被告签订的两份租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。两份合同的内容除了年租金不同以外，其他实质性条款均未有变更，故不应认为新合同，应认定为12月份的合同是对4月份的合同内容的部分变更，双方应按12月的合同执行。原告主张12月份的合同无实际履行，无证据证明，本院不予支持，被告应按12月的合同约定标准向原告支付租金。关于租赁合同期满后，被告继续使用租赁房屋至其实际搬离，是原租赁合同的延续，还是新租赁合同建立的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期”。?原租赁合同期满后，被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，应认定为原租赁合同的继续延继，但租赁期限为不定期，被告仍应按原租赁合同约定每年上浮20%标准的计算方式支付原告租金。被告主张原租赁合同期满后，双方口头重新商定了租赁合同，无证据证明，不能成立，本院不予确认。依据2009年12年31日双方签订的租赁合同，被告共应支付原告租金6075803.83元[446.5万元（2009年4月1日至2014年3月31日期间的租金总额）+149.3万元（2014年4月1日至2015年3月31日期间，以上一年度的租金标准124.42万元×1.2系数计算）+117803.83元（2015年4月1日至4月24日期间的租金，以上一年度的租金标准149.3万元×1.2系数÷365天×24天）]，被告实际支付508万元，尚有995803.83元未支付。现原告要求被告给付拖欠的租金，本院应予支持。但应以被告交付的保证金10万元先行抵付后，不足的部分继续支付。关于原告的诉请是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案原租赁合同期满后，被告继续使用租赁房屋，原告没有异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，因此诉讼时效并不起算。虽然原告诉请给付第三年、第四年、第五年的上浮的租金，但双方原租赁合同为期五年，每年分两次支付租金，属于同一债务分期履行，故被告主张原告诉请已超过诉讼时效，没有法律依据，本院不予支持。关于供热费的承担问题。双方租赁合同第5.2条规定，“租赁期间所有水、电、空调、电话、宽带使用费、热水费等由被告承担”。没有约定供热费用由被告承担。故原告主张被告承担供热费，无法律依据，本院不予支持。原告要求被告给付拖欠的固定电话费、洗涤费共计3264.30元之主张，证据充分，本院应予支持。关于原告要求被告赔偿其租赁房屋修复费166624.71元之主张。原告虽自行委托鉴定机构对修复费用进行了鉴定，但在鉴定过程中被告并未参加，且被告对鉴定结论也不予认可，故原告主张被告赔偿修复费用166624.71元，证据不足，本院不予支持。关于违约的问题。双方12月的租赁合同第2.3条规定，每年租金分两次支付，每次交纳金额为当年租金的50%，以后各年首次交付租金时间为当年的1月1日，第二次为当年的6月1日交付。第7.1条规定，被告若未按期或未足额支付租金，原告有权解除合同，……。或者要求被告继续履行合同，同时要求被告承担迟延履行金，根据迟延期间，每日按累计拖欠租金总额的3%计算迟延履行金。依据12月的合同，2009年4月1日至2014年3月31日期间租金总额为446.5万元，截止2013年9月24日被告实际支付了438万元，尚欠8.5万元，以保证金10万元抵扣。2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金149.3万元，被告于2014年4月15日支付35万元、于2014年9月5日支付35万元，扣除尚余1.5万元保证金后尚欠77.8万元。因被告未按期、足额支付租金，已构成违约，理应承担违约责任，但双方约定的违约金标准过高，应以中国人民银行同期贷款利率年6%计算为宜（暂截止2015年9月1日），即被告应支付原告违约金68352.26元{[（149.3万元÷2-35万元-1.5万元）×6%÷12个月×20个月]+[（149.3万元÷2-35万元）×6%÷12个月×15个月]+[117803.83元×6%÷365天×24天]}。故原告主张被告支付违约金，依法有据，本院予以支持。原告其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告反诉要求原告返还其多交付的租金81.5万元，证据不足，本院不予支持。关于被告反诉要求原告返还其保证金10万元之主张，因该保证金已冲抵其欠付的租金，且冲抵后无剩余，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告马丽于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨新巴黎物业管理有限公司房屋租金895803.83元(已扣除被告交纳的保证金10万元);
二、被告马丽于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨新巴黎物业管理有限公司洗涤费、固定电话费计3264.30元；
三、被告马丽于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨新巴黎物业管理有限公司违约金68352.26元；被告自2015年9月2日起以899068.13元为基数按中国人民银行同期贷款利率同期贷款利率计算继续支付原告违约金至履行届满日止；
四、驳回原告哈尔滨新巴黎物业管理有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告马丽反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13474元，由被告马丽负担，反诉费6475元，由被告马丽自行负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 孙迎梅
人民陪审员 陈淑华
人民陪审员 马 娜
二〇一六年四月五日
书 记 员 霍喜双