海南省第一中级人民法院
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（2017）琼96民终1541号
海南省第一中级人民法院
民事判决书
(2017)琼96民终1541号
上诉人（原审被告）：郭少雄，男，1959年1月8日出生，汉族，现住海南省三亚市。
被上诉人（原审原告）：刘崇敏，女，1947年4月18日出生，汉族，住北京市宣武区。
委托诉讼代理人：王世春,北京天睿(陵水)律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南杰利房地产开发有限公司，住所地:海南省海口市龙昆北路38号华银大厦2012房。
法定代表人：邹杰，总经理。
被上诉人（原审被告）：邹杰，男，1975年3月2日出生，汉族，现住万宁市。
被上诉人（原审被告）：黎家利，女，1956年11月10日出生，汉族，住陵水黎族自治县。
上诉人郭少雄因与被上诉人刘崇敏、海南杰利房地产开发有限公司（简称杰利公司）、邹杰、黎家利房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2017）琼9028民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2017年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人郭少雄、被上诉人邹杰、被上诉人刘崇敏的委托诉讼代理人王世春到庭参加诉讼。被上诉人黎家利经本院传票合法传唤，无正当理由不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
上诉人郭少雄上诉请求：1.依法撤销海南省陵水黎族自治县人民法院（2017）琼9028民初155号民事判决书的第五项判决；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定上诉人也应承担相应装修损失的20%责任错误。（一）上诉人不是本案的适格被告，原审判决上诉人承担责任没有法律依据，本案依法应当判决驳回被上诉人刘崇敏针对上诉人的诉讼请求。本案属房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性原则，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。这是审理合同纠纷的最重要的一项基本原则。合同的相对性原则包括主体的相对性，内容的相对性及责任的相对性。从责任的相对性来说，因合同引发的违约责任及赔偿责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约和赔偿责任。具体到本案，本案《房屋买卖合同》的签订人是刘崇敏与杰利公司，上诉人不是合同的当事人，对合同所引起的债权债务纠纷，不存在任何法定或约定的责任。（二）原审判决认定上诉人应承担相应装修损失的20%责任没有事实依据。1.如前所述，《房屋买卖合同》系刘崇敏与杰利公司所签，上诉人既不是该公司的合伙人，也不是该公司的股东，该公司以自己的名义在外签订合同，应自行承担法律责任。2.上诉人对双方签订《房屋买卖合同》事宜从未知情，也从未与刘崇敏和杰利公司达成过任何房屋买卖协议，也未在双方签订的《房屋买卖合同》上签字，上诉人与被上诉人之间，不存在任何法定或约定的义务。（三）原审判决从《合作兴建商住楼合同书》（以下简称合同）第六条第1项推断上诉人知道邹杰建房用于出售，是违反客观事实的个人主观武断猜测，严重违背判决应”以事实为依据、以法律为准绳”的精神和宗旨。事实上，从签订合作建房协议开始，上诉人就强调了邹杰需办理相关行政审批手续及所建房屋必须符合政策法律规定。上诉人明确禁止邹杰将房屋出售，如果其非得将房屋出售，上诉人不提供任何协助义务。邹杰违法将所建房屋出售，属他个人行为，应由其自行承担相应的法律责任。3.从合同约定的内容看，上诉人是明确禁止其出售的。根据合同第二条第3项约定：”土地使用权（所有权）永久归甲方所有”，如果一旦将房屋出售，将面临土地被分摊的问题，这就无法保证”土地使用权（所有权）永久归甲方所有”。4.对于建房的用途，根据合同第八条的约定：”乙方将房屋向甲方交付后，甲乙双方协商一致，决定将该楼一至五层租给乙方用于酒店经营，......”可见，建房用途并非原审判决认定的出售，而是出租并用于酒店经营。原审判决认定上诉人建房用于出售没有事实依据。二、《房屋买卖合同》是否有效，其法律后果应当由被上诉人刘崇敏与被上诉人杰利公司及邹杰承担。（一）被上诉人刘崇敏在签订《房屋买卖合同》时，具有以下过失：第一、在房屋价格明显低于市场价格的情况下，没有查明原因；第二、在签订的合同文本不是政府部门规范的范本情况下，仍然签订；第三、签订合同时，所购买的房屋已经被确认为违法建筑并已经公告，依然购买；第四、在售房者杰利公司无法提供《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《开发企业资质证书》的情况下，仍然心怀侥幸，签订购房合同。（二）杰利公司及邹杰在明知道其没有《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《开发企业资质证书》，且所出售的房屋已经被确认为违法建筑并被责令拆除的情况下，依然将该房屋出售，存在明显故意。三、认定装修损失为31000元、家具损失1000元没有事实与法律依据。刘崇敏只提供与装修公司签订的装修工程施工合同书，没有提供31000元装修费的正规发票，是否装修、装修费用是多少，是否购买家具、家具费用多少。原审判决在没有证据的情况下认定装修费用31000元、家具损失1000元没有事实与法律依据。
被上诉人杰利公司、邹杰辩称，郭少雄没有履行《合作兴建商住楼合同书》，也没有依据该合同的约定配合邹杰办理法律规定的各种建房证件，造成涉案房屋被拆除，郭少雄应承担返还50%购房款和赔偿50%装修费的责任。
被上诉人刘崇敏辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
被上诉人黎家利未作答辩
刘崇敏向一审法院起诉请求：1.请求法院判决确认原告与被告杰利公司2014年10月10日签订的《海南温馨家园项目房产合同》及2015年12月1日签订的《协议书》无效；2.四被告向原告返还购房款170000元，并连带赔偿原告装修款、物业费、家具款、水电押金等共计损失45000元，以上合计215000元；3.案件受理费由被告负担。
一审法院认定事实：2014年10月10日，被告杰利公司（甲方）与原告（乙方）签订《海南温馨家园项目房产合同》，约定原告购买被告投资建设的”温馨家园”项目中第1幢1单元8层801号房，建筑面积共41㎡。其中合同第二条约定：”乙方经认真反复考虑，对房屋交易的条件、内容等状况已充分了解，在此基础上自愿购买该房屋。”第四条约定于2014年10月10日前付清全部交易款170000元。合同第六条约定”甲方应在2014年12月31日前将房屋交付乙方使用。合同第八条约定：甲方保证该交易房屋符合城市建设规划要求，甲方同时郑重承诺不应其可能出现的合并、分立、撤销、解散或者破产等事由影响乙方合同权利之行使，如不能履行上述义务，甲方承担违约责任；如因市政建设、规划调整等原因政府确需拆迁该项目，甲方应按照乙方所交房款全部予以返还房屋款项。合同签订后，原告于当日向被告杰利公司支付了购房款170000元，杰利公司向原告出具了收款收据。期后，被告向原告交付了房屋，原告接收房屋后立即进行了装修，并购买了家电灶具。之后因涉案楼房被认定为违法建筑，于2015年7月份左右被陵水黎族自治县人民政府强制将十三层半拆除至现在的七层半。2015年12月1日，原告刘崇敏与被告邹杰签订《协议书》，约定邹杰”将自己所有的位于陵水县温馨家园的楼房第3层305号楼房交付于原告所有。”而当原告欲入住上述房屋时，被告郭少雄以该房屋归其所有，邹杰无权处理为由将第三层楼道用铁门封锁，原告无法入住后将上述人员诉至法院。原、被告双方庭审中确认，双方签订《海南温馨家园项目房产合同》时，约定的涉案房屋已经建设完成。
另查明，涉案楼房位于××县，土地面积288㎡，郭少雄为土地使用权人，用地性质为居住用地。2012年8月18日，邹杰（乙方）与郭少雄（甲方）签订《合作兴建商住楼合同书》（以下简称合作兴建合同），约定由甲方出地、乙方垫资共同在上述涉案土地上兴建住宅楼房，甲方享有1-5层房产所有权，6层以上由乙方享有。该合同同时约定：1.乙方已知晓建设用地规划许可证批准建筑最大层数3层，用地性质为居住用地；2.合作兴建商住楼地上共计十五层，建筑面积共计4300㎡；3.甲方协助乙方到政府部门办理必需的证件，甲方只协助办理，不承担未办理好的责任和办理的费用；4.如乙方将房屋出售，甲方不提供协助义务，产生的税、费由乙方承担。上述合作兴建合同签订后，被告邹杰依约垫资并兴建了十三层半的楼房，并在未向有关部门申请并取得相关报建手续的情况下，在成立了杰利公司后将6层以上的房屋对外销售。其中，出售上述房屋所得的购房款一部分打入被告杰利公司账户，一部分打入邹杰个人账户，邹杰无法区分其个人财产与公司财产。
再查明，杰利公司于2013年1月17日成立，经营范围有：房地产开发经营，农业综合开发，旅游项目开发，土石方工程，室内外装饰装修工程，水电安装工程，建筑材料、装饰材料、建筑机械设备、钢材的销售。该公司成立时存在两个股东
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黎家利、邹杰。2014年3月21日，黎家利与被告邹杰、杰利公司签订《协议承担经济责任保证书》，约定”黎家利于二〇一四年三月二十一日，在海南杰利房地产开发有限公司和海南杰利房地产销售代理有限公司的请求下，正式同意退出两家公司和股份。同时免去一切职务，并把一切原来财务上的经济往来账目移交给贵公司的法人代表邹杰，一切账目已结清。海南杰利房地产开发有限公司法人邹杰自愿承担这两家公司的一切往来业务、经济纠纷和责任赔偿。自黎家利退出两家公司之日起，一切业务、经济纠纷和赔偿责任与黎家利本人无关”。
一审法院认为，本案系原告购买被告已竣工的涉案房屋所产生的合同纠纷，因此本案案由应为商品房销售合同纠纷而非合资、合作开发房地产合同纠纷。本案中，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证、施工许可证，故涉案楼房属于违法建筑，因此被告杰利公司出售该楼房不符合《商品房销售管理办法》第七条之规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，涉案《海南温馨家园项目房产合同》无效。另原告与被告于2015年12月1日签订的《协议书》涉及处分被告郭少雄的财产，为无权处分，被告郭少雄未予以追认，故该《协议书》应为无效协议。涉案《温馨家园A栋买卖合同》被认定无效后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告支付给被告的购房款170000元，应予返还。原告诉请的装修费及家具费等属于损失赔偿的范围。依据上述规定，损失责任的承担应视双方的过错情况来确定。
一、关于购房款应由谁来返还的问题。涉案房屋是杰利公司出售给原告，杰利公司是涉案合同的相对人，购房款应由杰利公司退还，而被告邹杰作为杰利公司的法定代表人、股东，其系在以个人名义与被告郭少雄签订《合作兴建商住楼合同书》后，才成立了杰利公司并对外出售涉案房屋，所收取的房款部分打入杰利公司账户，部分打入其个人账户，致使公司的利益与股东的收益不加区分，系明显滥用公司法人独立地位和股东有限责任，造成股东资产和公司资产的混同，公司偿还债务能力明显下降，依据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定”公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，故被告邹杰应当对杰利公司返还购房款的债务承担连带清偿责任。对于郭少雄，既非涉案《海南温馨家园项目房产合同》的相对人，亦非原告支付的购房款的受益人，故原告主张郭少雄承担连带返还购房款的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。
二、关于原告的损失即装修损失数额多少问题。装修费用根据原告与装修公司签订的合同是31000元，因原告未能向该院提交家电、灶具丢失的具体证明，结合涉案房屋被强拆后屋内家具被搬迁的事实，综合当前市场行情，酌定原告家具损失1000元。至于原告诉请被告返还物业费1700元，根据原告提交的证据显示，1700元为物业费和门更换及垃圾清理费，系装修过程中必然产生的费用,已在装修损失中予以体现,不宜重复计算。故对原告要求被告返还物业费的诉请，不予支持。原告要求被告赔偿水电押金，但未提供相关证据予以证明，故对该诉请不予支持。
三、关于原告的装修损失应由谁承担的问题。涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证和施工许可证，未取得预售许可，涉案房屋属违章建筑，不符合商品房销售条件，依法不能上市销售，而杰利公司却对外销售该房屋，属于违法行为，直接导致合同无效，故本案中，杰利公司对涉案《海南温馨家园项目房产合同》的无效存在较大过错，应承担大部分损失赔偿责任；而邹杰和郭少雄作为《合作兴建商住楼合同书》的签订人，在明知涉案房屋所在土地的用地性质为居住用地，不符合开发商品房的条件，以及在未取得建设工程规划许可证和施工许可证的情况下，还合作兴建十三层半的楼房并用于出售，其对原告的经济损失亦存在一定过错，二人均应自行承担相应的过错责任。郭少雄辩称其不知道邹杰合作建房是用于出售，但双方签订的《合作兴建商住楼合同书》明确约定，双方兴建的是商住楼，如邹杰将房屋出售的，郭少雄不提供协助义务，因此郭少雄的这一辩解意见不能成立，该院不予采纳。另一方面，房屋是价值昂贵的不动产，购房者在购买房屋时应当负有合理的审慎注意义务，包括查阅土地性质、售房人主体资质、房屋相关证照手续等，日常生活经验法则说明，所购房屋缺乏必要的证照或手续等，购房者一般不会轻易忽视，而原告作为购房者，在未查阅涉案房屋具有相关合法手续的情况下，便冒然与杰利公司签订购房合同，其未尽到合理的审慎注意义务，因此应自行承担相应的损失。综上，结合各方当事人的过错情况，对原告因涉案合同解除后所受到的损失，酌情认定杰利公司、邹杰、郭少雄及原告承担的责任比例为5:2:2:1。综合本案各个当事人的过错，就装修损失的责任承担问题，酌定杰利公司承担50%的责任（32000元×50%=16000元），邹杰承担20%的责任（32000元×20%=6400元），郭少雄承担20%的责任（32000元×20%=6400元），原告自己承担10%的责任（32000元×10%=3200元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《商品房销售管理办法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、原告刘崇敏与被告杰利公司2014年10月10日签订的《海南温馨家园项目房产合同》及2015年12月1日签订的《协议书》无效；二、限被告海南杰利房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内，向原告刘崇敏返还购房款170000元。被告邹杰对该债务负连带责任;三、限被告海南杰利房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内，向原告刘崇敏赔偿装修损失等费用16000元；四、限被告邹杰于本判决生效之日起3日内，向原告刘崇敏赔偿装修损失等费用6400元；五、限被告郭少雄于本判决生效之日起3日内，向原告刘崇敏赔偿装修损失等费用6400元；六、驳回原告刘崇敏的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4525元，减半收取2262.5元，由原告刘崇敏负担171.5元，由被告海南杰利房地产开发有限公司、邹杰负担2024元，由被告郭少雄负担67元。
本院二审期间，上诉人郭少雄当庭提供现场照片证明刘崇敏已领取涉案房屋内物品，一审判决其承担装修损失总额计算不当。该证据不属于新证据也无法核实其真实性，且该证据无法证明刘崇敏已领取涉案房屋内物品，故对该证据不予采信。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。二审另查明，2014年10月10日，刘崇敏交纳了物业费和垃圾清现费1700元，杰利公司出具收据予以确认。邹杰在二审庭审时承认刘崇敏已对涉案房屋进行装修并入住。
本院认为，本案二审的争议焦点是上诉人郭少雄是否应赔偿被上诉人刘崇敏的装修损失。
从郭少雄与邹杰签订的《合作兴建商住楼合同书》的约定来看，郭少雄并未禁止邹杰将房产进行销售。郭少雄在明知该土地为居住用地，不符合开发商品房的条件，亦未取得建设工程规划许可证和施工许可证的情况下，仍与邹杰合作兴建十三层半的楼房，并允许邹杰将违建的房屋进行销售，以致造成刘崇敏财产损失，其行为存在过错，应对刘崇敏的损失承担相应的责任。由于涉案房屋所在的楼房是由郭少雄出土地、邹杰出资金，双方共同投资建设的，应属于双方共有。虽然根据双方签订的《合作兴建商住楼合同书》约定，郭少雄享有1-5层的所有权，邹杰享有6层以上的所有权。但该约定是双方内部对合作利益的分配，在未经房产部门登记确认之前，双方的内部分配意见不能改变该楼房属于双方共有的性质。郭少雄作为涉案楼房的共有人，亦应对该楼房被拆除造成他人的损失承担相应的责任。故上诉人郭少雄主张其并不知道杰利公司与刘崇敏签订的《温馨花园买卖合同》，不是该合同当事人，不应承担赔偿责任之意见，没有事实和法律依据。最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”刘崇敏提供其于2014年10月10日交纳物业费及垃圾清理费等费用单据、《装修工程施工合同书》，证明其已于2014年10月份就已经接收房屋并进行装修入住。郭少雄未能提供证据证明刘崇敏未对房屋进行装修。且邹杰已当庭承认刘崇敏已装修涉案房屋,故本院对刘崇敏已对涉案房屋进行装修的事实予以确认。由于涉案房屋已被拆除，无法查清当时现场的状况，也无法对装修损失进行评估。在此情况下，一审法院依据《装修工程施工合同书》确定装修损失、并参照市场行情酌情确定家具损失，判决郭少雄承担20%的装修损失、家具损失，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人郭少雄的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郭少雄负担。
本判决为终审判决。
审判长杨洁
审判员陈杰
审判员姜国强
二〇一七年九月六日
法官助理洪学雪
书记员李慧玲
{条文}
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