北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终10008号
上诉人（原审原告）：北京成远房地产开发有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街2号1号楼B1205室。
法定代表人：程子良，总经理.
委托诉讼代理人：孙红彦，北京贝邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王振宏，男，1963年6月26日出生，汉族，内蒙古卓资县光远煤炭运销有限公司职员，住山西省大同市城区。
委托诉讼代理人：裴化军，北京博贤律师事务所律师。
上诉人北京成远房地产开发有限公司（以下简称成远公司）因与上诉人王振宏房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初9919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
成远公司上诉请求：请求撤销一审判决第四项、第六项，依法改判支持成远公司一审诉讼请求；一、二审诉讼费由王振宏承担。事实和理由：一审法院对违约金的酌减没有法律依据；因王振宏的违约行为，导致成远公司的多套房产被查封，成远公司一直为王振宏垫付着购房款，王振宏将房屋出租获取租金，致使成远公司遭受了巨大损失，王振宏应当赔偿成远公司租金损失；一审法院判决成远公司退还王振宏首付款超出了王振宏的一审诉讼请求。
王振宏辩称，双方之间的合同已经全部履行完毕，不具备解除条件，并且已经超过了解除权行使的期限。王振宏与成远公司存在的是债权债务关系，购房款已经通过银行贷款偿清，成远公司承担了保证责任后，可以向我方主张债权，并非基于合同的权利。
王振宏上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回成远公司一审诉讼请求；一、二审诉讼费由成远公司承担。事实和理由：本案属于商品房销售合同纠纷，王振宏支付了购房首付款，剩余购房款通过银行贷款支付给成远公司，王振宏已经完成了支付全部房款的义务，现已经取得房屋所有权，并且已经实际入住，王振宏无法归还银行欠款，成远公司作为保证人通过法院调解履行了保证责任，王振宏与成远公司之间仅存在债权债务关系；根据合同法规定，解除权行使的期限是1年，王振宏已经使用涉案房屋近10年，成远公司不应再解除合同；王振宏购买房屋，因与银行的贷款发生纠纷，却导致王振宏不仅要失去房屋，而且还需要支付巨额的贷款及违约金，而成远公司没有损失，还获得已经升值的房屋，违反了合同法最基本的公平原则。
成远公司辩称，答辩意见同上诉意见一致。
成远公司向一审法院起诉请求：1.判令解除成远公司与王振宏于2010年3月13日签订的《商品房现房买卖合同》（合同编号：XF222243）；2.判令王振宏立即腾空北京市朝阳区×房屋，并将该房屋交还成远公司；3.判令王振宏偿还成远公司代偿款2431970.16元及利息（以2431970.16元为本金，自2013年4月8日起计算至上述款项实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.判令王振宏支付成远公司违约金486394.03元；5.判令王振宏向成远公司支付由成远公司代交的（2012）西民初字第188号民事调解书中的诉讼费8041.5元以及利息（以8041.5元为本金，自2013年4月8日起计算至王振宏实际付清上述本金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；6.判令王振宏向成远公司支付涉案房屋产生的租金（租金按每月10000元计算，自2014年1月1日起计算至王振宏实际将涉案房屋交成远公司之日止）；7.判令王振宏给付成远公司律师费80000元。
一审法院认定事实：成远公司、王振宏于2010年3月13日签订了《商品房现房买卖合同》（合同编号：XF222243），约定：王振宏向成远公司购买位于北京市朝阳区×房屋，房屋价款2802379元，首付款为562379元，贷款为2240000元。该合同附件八补充协议还约定：如应买受人申请，出卖人为其购房借款合同提供了担保，则买受人应按借款合同要求履行还款义务。在出卖人根据借款合同相关规定承担了保证责任，代买受人清偿贷款本金、利息、罚息及其相关费用的情况下，买受人应保证自出卖人承担了借款合同上的保证责任之日起7日内将前述代偿款一次性全部偿还出卖人，若买受人违反前述规定，按逾期时间分别处理：逾期在30日内，买受人按日向出卖人支付代偿款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人不得以任何方式加以阻碍，并应于收到解约通知书后10日内，无条件将房屋腾空交回出卖人，同时按上述代偿款的20%向出卖人支付违约金。2010年4月19日，成远公司、王振宏以及案外人中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：王振宏向建行借款用于购买位于北京市朝阳区×商品房，借款金额224万元，借款期限为2010年4月19日起至2032年4月18日止，担保方式为抵押加阶段性保证。后王振宏将首付款付清给成远公司，建行也依合同约定放款，成远公司将诉争房屋交付给了王振宏。后王振宏未能按时偿还贷款，建行将成远公司、王振宏起诉至北京市西城区人民法院，2011年12月16日，北京市西城区人民法院出具（2012）西民初字第188号民事调解书：一、王振宏于2011年12月31日前偿还建行剩余借款本金2176464.31元并清偿相应利息、复利及罚息；二、成远公司对本调解书第一项确认王振宏的还款付息义务承担连带清偿责任，成远公司承担连带清偿责任后有权在已经清偿的连带清偿责任范围内对王振宏进行追偿。后王振宏未履行调解书，经法院执行，成远公司代王振宏向建行偿付各项款项共计2431970.16元，成远公司还代王振宏支付诉讼费8041.5元。现诉争房屋王振宏表示处于出租状态。就装修问题，王振宏表示，房屋交付时是精装房，我自己没有再进行过装修。
一审庭审中，成远公司向法院提交了如下证据：1，商品房现房买卖合同；2.个人住房（商业用房）借款合同；3.（2012）西民初字第188号民事调解书；4.中国建设银行个人付款支付凭证；5.2013年4月8日中国建设银行个人贷款结清证明；6.2013年2月28日成远公司代王振宏还款100万元的中国建设银行转账支票存根及个人贷款还款凭证；7.2013年4月8日成远公司代王振宏还款14731970.16元的中国建设银行转账支票存根及个人贷款还款凭证；8.2013年4月诉讼费现金缴款单及一审退费票据；9.（2014）朝民初字第20984号民事裁定书；10.2017年1月23日解除房屋买卖合同通知书；11.成远公司向王振宏送达解除通知的照片；12.律师费发票；13.业主入住通知书；14.业主入住资料移交书；15.收楼委托书；16.王振宏交纳物业费的银行账单；17.秦皇岛中级人民法院介绍信；18.秦皇岛公安局经济犯罪侦支队介绍信；19.房租价格参考；20.收款收据及账单。王振宏表示，对证据1-8认可，证据8真实性无异议，但是包含在成远公司第三项诉讼请求中了；对证据9真实性认可，但是可以证明成远公司没有通知过王振宏，行使解除权；对证据10不认可，我们没有收到；对证据11不认可，没有看到过；对证据12不认可；对证据13只有签字，没有年月日期，说明交房日期有问题；对证据14没有日期；对证据15、16认可；对证据17、18与本案没有关系，证明目的不认可；对证据19不认可，与本案无关；对证据20与本案无关。
一审庭审中，上述事实，有成远公司、王振宏当庭陈述、相关书证等在案佐证。
一审法院认为，成远公司、王振宏于2010年3月13日签订的《商品房现房买卖合同》（以下简称合同）及其附件系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。王振宏不按时偿还建行的贷款，后经北京市西城区人民法院出具调解书后，王振宏仍不履行相应义务，致使成远公司被迫代王振宏向建行偿付了相关款项,而至今王振宏也未向成远公司支付代偿款项，王振宏之行为显属违约。现成远公司依合同附件八之约定条款要求解除合同，并交还房屋，于法有据，法院对成远公司第一项、第二项诉讼请求，均予以支持，但应给予王振宏一定腾退时间。就成远公司的第三项诉讼请求，代还款应由王振宏偿还给成远公司，但利息没有相关约定，法院对利息不予支持。就成远公司的第四项诉讼请求，符合合同约定，但考虑到诉争房屋现已大幅升值，房屋收回后足以弥补成远公司损失，且合同对违约金比例约定过高，故对违约金法院酌定为10万元。就成远公司的第五项诉讼请求，诉讼费部分法院予以支持，但利息没有约定，法院不予支持。就成远公司的第六项诉讼请求，于法无据，法院不予支持。就成远公司的第七项诉讼请求，不属于直接损失，法院对此不予支持。就成远公司支付的首付款，王振宏应予退还。
据此，一审法院于2018年6月19日判决：一、解除成远公司与王振宏于二○一○年三月十三日签订的《商品房现房买卖合同》（合同编号：XF222243）；二、王振宏于判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区×房屋腾空并交还成远公司；三、王振宏于判决生效之日起三十日内偿还成远公司代偿款二百四十三万一千九百七十元一角六分；四、王振宏于判决生效之日起三十日内给付成远公司违约金十万元；五、王振宏于判决生效之日起三十日内给付成远公司代交的诉讼费八千零四十一元五角；六、成远公司于判决生效之日起三十日内退还王振宏已付首付款五十六万二千三百七十九元；七、驳回成远公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，成远公司与王振宏签订的《商品房现房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据《商品房现房买卖合同》附件八补充协议约定，王振宏应当在成远公司承担保证责任之日起七日内支付代偿款，逾期超过30日，成远公司有权解除合同，并有权要求支付违约金。依据本院查明的事实，王振宏未按时偿还建行的贷款，经北京市西城区人民法院出具调解书后，王振宏仍未付款，成远公司承担保证责任代王振宏偿还了贷款，至今王振宏未向成远公司支付代偿款，构成违约，按照双方之间的约定，成远公司有权行使解除权。王振宏主张《商品房现房买卖合同》已履行完毕，成远公司承担保证责任后，双方仅系债权债务关系，且已经超过解除权行使期间，成远公司无权解除合同,对此本院认为，《商品房现房买卖合同》附件八中就成远公司对王振宏应付贷款承担保证责任后的权利义务，双方对此进行了约定，即成远公司承担保证责任后，王振宏负有按约支付代偿款的义务，该约定属于双方之间《商品房现房买卖合同》的一部分，王振宏关于《商品房现房买卖合同》已履行完毕，成远公司承担保证责任，双方仅成立债权债务关系的主张，与事实不符，本院不予采信。王振宏至今仍未向成远公司支付代偿款，违约行为持续存在，合同解除的事由一直未消失，故本院对王振宏提出的解除权已超过法定期限的主张不予采信。
王振宏与成远公司于2010年3月13日签订《商品房现房买卖合同》后，涉案房屋现已大幅升值，合同解除后，成远公司将涉案房屋收回获得的房屋增值部分价值足以弥补成远公司的部分损失，一审法院考虑到上述情形，对违约金进行调整，数额合理，本院不再予以调整。关于成远公司主张的租金损失问题，成远公司通过法院判决解除合同并收回房屋，但在合同期间，王振宏依据与成远公司签订的《商品房现房买卖合同》仍然对涉案房屋享有居住使用的权利，成远公司提出的王振宏支付租金的请求，于法无据，本院不予支持。合同解除后，成远公司应当将收取的购房款返还王振宏，返还首付款属合同解除的后果，一审判决对购房首付款进行处理，并无明显不当，本院予以维持。
综上所述，成远公司、王振宏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45319元，由北京成远房地产开发有限公司限公司负担18199元（已交纳），由王振宏负担27120元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
审 判 员 石 煜
二〇一八年八月三十一日
法官助理 孟 磊
书 记 员 李 峥