北京市第三中级人民法院
刑 事 判 决 书
（2014）三中刑初字第00164号
公诉机关北京市人民检察院第三分院。
被告人李奇，男，32岁，博×（北京）国际投资有限公司法定代表人；因涉嫌犯合同诈骗罪于2013年6月19日被逮捕；现羁押在北京市第一看守所。
辩护人温新明、张迺光，北京市华策律师事务所律师。
北京市人民检察院第三分院以京三分检刑诉（2013）019号起诉书指控被告人李奇犯合同诈骗罪，于2014年2月8日向本院提起公诉。2014年6月30日，北京市人民检察院第三分院以京检三分刑字（2013）019号追加起诉书向本院提起追加起诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。北京市人民检察院第三分院指派检察员王大东出庭支持公诉，被告人李奇及其辩护人温新明、张迺光到庭参加诉讼。现已审理终结。
北京市人民检察院第三分院指控：
2010年11月至2011年6月间，被告人李奇在明知北京空×物流有限公司拥有使用权的北京市顺义区天竺镇府前一街×号地块国有土地为工业用地，尚未取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关基本建设审批手续，且《建设工程规划许可证》已失效的情况下，隐瞒真相，以在该地块建设“东×国际公寓”住宅楼项目名义，对外预售住宅公寓，后在该项目被北京市公安局顺义分局、北京市顺义区住房和城乡建设委员会等部门责令停止销售的情况下，变更项目名称为“银×公寓”，采取“内部认购”、“以租代售”等手段继续对外出售，先后以博×（北京）国际投资有限公司名义与陈×2、李×1、赵×1等人签订合同，骗取陈×2等40余人购房款、定金共计人民币1300余万元。
北京市人民检察院第三分院追加指控：
2010年11月24日，被告人李奇在明知北京空×物流有限公司拥有使用权的北京市顺义区天竺镇府前一街×号地块国有土地为工业用地，尚未取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关基本建设审批手续，且《建设工程规划许可证》已失效的情况下，隐瞒真相，以在该地块建设“东×国际公寓”住宅楼项目名义，对外预售住宅公寓，以博×（北京）国际投资有限公司名义与陈×1签订合同，骗取购房款人民币49万余元。案发后，尚有人民币39万余元未能归还。被告人李奇作案后被查获归案。
在本院开庭审理过程中，北京市人民检察院第三分院当庭变更指控的数额为人民币1460.31389万元，案发后退还李×1、陈×1共计人民币20万元。
针对上述指控的事实，北京市人民检察院第三分院向本院移送了被害人陈述、证人证言，书证，被告人供述等证据材料。公诉机关认为，被告人李奇无视国家法律，以非法占有为目的，通过签订合同骗取被害人财物，数额特别巨大，其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十四条第（五）项之规定，应当以合同诈骗罪追究其刑事责任。提请本院依法判处。
被告人李奇当庭对公诉机关指控的罪名予以否认，辩称博×公司对外销售房屋的过程中，博×公司及其本人均没有对购房人隐瞒真相，其公司按照政府有关部门要求停止销售后，已经向部分购房人返还了购房款，其没有非法占有的主观故意，其行为不构成合同诈骗罪。
被告人李奇的辩护人的辩护意见是：博×公司和李奇本人没有非法占有涉案款项的主观故意，客观上没有虚构事实或者隐瞒真相的行为，亦没有对涉案款项进行占有的行为和事实，博×公司与购房人签订的房屋买卖合同、房屋内部认购合同及租赁合同，应适用民事法律和行政法律调整，不属于刑事法律调整范围，李奇的行为不构成合同诈骗罪。
经审理查明：
2010年11月至2011年6月间，被告人李奇在明知北京空×物流有限公司（以下简称空×公司）拥有国有土地使用权的北京市顺义区天竺镇府前一街×号地块为工业用地，尚未取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关基本建设审批手续，且《建设工程规划许可证》已失效的情况下，未经北京市顺义区发展和改革委员会、北京市规划委员会顺义分局、北京市顺义区住房和城乡建设委员会等国家有关主管部门批准，隐瞒真相，以在该地块建设“东×国际公寓”住宅楼项目名义，对外预售住宅公寓，后在该项目被北京市公安局顺义分局、北京市顺义区住房和城乡建设委员会等部门责令停止销售的情况下，变更项目名称，采取“内部认购”、“以租代售”等手段继续对外出售或变相出售房屋，先后以博×（北京）国际投资有限公司名义与被害人秦×、陈×2、李×1等人分别签订房屋买卖合同、房屋内部认购合同或租赁合同，骗取陈×2等45人购房款、定金共计人民币1460.31389万元。案发后，李奇退还李×1、陈×1共计人民币20万元。
2013年6月19日，被告人李奇被北京市公安局顺义分局抓获归案。
2011年5月9日，公安机关从周×1处扣押了北京农商银行金额为人民币500万元的转账支票1张；2011年8月18日，公安机关扣押了王×1家属代其退缴的涉案款项人民币30万元。另，公安机关先后冻结了李奇、李×3（李奇之弟）、博×（北京）国际投资有限公司、李×4、王×1、崔×共12个银行账户内的存款共计人民币19万余元。
上述事实，有下列经庭审举证、质证的证据予以证实：
1、证人李×4的证言证明：2007年，我通过朋友认识了崔×。2009年八九月份，崔×找到我，让我帮他做贷款。崔×说他是空×公司的副总，法人是周×1，他们公司在北京市顺义区天竺镇府前街有块地，共38亩，已经过国土局审批，发改委立项，规划局也批了，准备在这块地上建一座7万平方米的科研楼。因为他们公司资金困难，无力建设，想让我通过关系帮他们申请银行贷款或者找私人借款，并给了我一整套该土地的手续复印件。我看了以后发现是工业用地，面积小，贷款额高，我就说办不了贷款，这件事就过去了。大概两个月后，我和崔×、王×1一起吃饭时，崔×问王×1做什么，王×1说做房屋销售，崔×就提出天竺这块地要出售的事，王×1经过计算，认为可以做。之后崔×就带我和王×1去找周×1，经过多次谈判，周×1要1.3亿元，首付3500万元，因为首付太高，王×1就没有做。2010年8月，我通过朋友认识了李奇，李奇是博×公司的法人代表。有一次我和王×1、李奇、崔×一起吃饭时，王×1提出天竺有地，李奇有实力做这件事，但首付太高，这样由我出面，又找周×1谈了很多次，最后谈好李奇以1.3亿元的价格收购空×公司，是以股权转让的形式取得该公司和公司所有财产及项目经营权。李奇当初说购买这块地一部分盖科研楼租给别人办公，一部分盖成公寓，具体没细说。前期运作这个项目时，我和王×1、李奇、崔×约定，李奇负责投资建设开发，王×1负责销售，崔×负责介绍，我负责介绍双方签订合同及协调与周×1的关系。销售都是王×1负责组织，有两个销售点，一个在亮马桥，一个在该地块现场。项目名称一开始叫东×国际公寓。2010年11月，我代表博×公司和空×公司签订了股权转让协议，协议约定了股权和建设科研楼项目的转让及转让金额，总金额为1.3亿元，同时还约定了分期付款的方式，首付500万元，后期怎么付款我记不清了。签完协议后，李奇向我账户汇入500万元，我把其中的200万元汇给周×1，又将150万元给了崔×，剩下的150万元我用于办理建行金卡，办完金卡后，我用其中50万元偿还了我个人债务，另外100万元给了崔×。李奇是用很多银行账户给我汇的钱，包括中国银行、建设银行、兴业银行和农业银行，我都是用对应银行我的账户收的款。我给周×1汇款是汇到他农业银行账户，汇给崔×是汇到他建设银行、农业银行和中国银行账户。我归还个人债务的50万元给了湖南衡阳的罗涛。
签完协议后，李奇付款的同时，李奇他们就开始在现场售房了，项目名称是东×国际公寓。过了一段时间，王×1给我打电话，说现场售楼人员被派出所带走了，还做了笔录，但没处理。后来周×1找我说博×公司没有实力，公安局都来了，博×公司肯定不行，让我帮他另找买主。因为李奇还想做，我就和崔×商量，崔×让我找银×公司，我就找到银×公司的副总夏晓芳，经过夏晓芳向她公司汇报同意后，我参照以前的合同重新制作了股权转让协议，并代表银×公司与空×公司的周×1重新签订了股权转让协议，协议内容与前一份内容基本一致。之后银×公司又和李奇签了一份协议，内容大意是由博×公司出资开发空×公司的科研楼项目，所有责任由博×公司承担。实际上还是李奇投资这块地，但我没有和周×1说过实际上还是李奇在做。之后李奇让我问问周×1能不能继续卖房，我就和崔×一起去周×1家里找他，我问周×1能不能继续卖房，周×1说现在卖房肯定不行，但如果是内部认购或者排号做市场调查是可以的，出租也行，这样我就告诉李奇都协调好了，不能卖房，但可以内部认购做市场调查排号或者出租。这样李奇就让售楼人员在市场上排号。确实是周×1说可以内部认购、排号或者出租，是崔×告诉我的，崔×说他问了周×1，周×1说可以做这些手续，后来我为了确定一下，才和崔×去的周×1的家里找他。
这样李奇第二次卖房是以认购的方式，项目名称改为银×公寓。快到春节时，周×1要合同规定的第二笔款，我和周×1协调后，周×1同意在春节前先给500万元，我就去找李奇，但李奇说没钱，后来执法机关就介入了，认购也不能进行了。春节过后，李奇就开始往外租房，李奇说他认识一个房屋销售公司，这个公司卖过工业用地的房子，而且做的很好。李奇和该公司签了协议，并给了我出租合同的样本、代理合同及一份空白合同，说是他和房屋销售公司之间拟定的合同样本。2011年4月10日，周×1起诉我们，主张合同无效，起诉人是胡×，胡×是空×公司的新法人代表。2011年5月，李奇在房山被抓，2011年8月17日，我也被拘留了。关于改变天竺这块地的土地使用性质的问题，李奇对此不感兴趣，李奇说改变土地性质没有意义，崔×总是说要改变土地性质，我没参与意见，也没问过这方面的事。
李奇一共给我汇款800万元，没有给过我现金。我分两次或三次给了周×1500万元，给了崔×约250万元左右，我归还个人债务用了60万元，后来我又给了李奇47万元，有李奇的收条，我还借给李奇五六万元，帮他垫付了2万元的律师费。
2、证人崔×的证言证明：2005年，我认识了空×公司的法人代表周×1。我和周×1的关系不错，我知道周×1的公司在天竺镇府前街有一块38亩的土地，性质是工业用地，47年使用权，已在政府部门办理了盖2栋办公楼的手续，建筑面积约7万多平方米。因空×公司资金不足，无力开发，周×1便想将公司股权和土地相关手续打包转让。我知道这个消息后，想帮周×1转让出去，从中挣手续费，便开始寻找有实力的公司。2009年，我认识了李×4，别人都叫他李秘，他具体做什么不清楚。在交往中，我将土地的事告诉了他。2010年5月，李×4给我打电话说博×公司的法人代表李奇想收购空×公司，后我代表空×公司，李×4代表博×公司，在空×公司内，经过几次谈判，最终确定空×公司的转让费为1.3亿元。在谈判过程中，周×1对我有口头授权，我可以对外称自己是空×公司的副总，我主要的工作是找买家、谈价格，但最终确定价格的是周×1。李×4代表博×公司谈判也有博×公司的授权书。2010年11月3日，在周×1的办公室，周×1与李×4签订了股权转让协议，当时在场的还有我和李奇。协议的主要内容是空×公司的全部股权及天竺镇府前街这块地的相关手续一并转让给博×公司，价格1.3亿元人民币，转让费分期付给空×公司，首付500万元，然后按照合同约定的日期支付余款。协议签完后，李×4将协议拿回博×公司，由李奇补签好后将完整的协议给了周×1。这份股权转让协议实际上没有履行，因为博×公司资金不足，无法支付转让费。2010年12月，在未经政府相关部门批准的情况下，博×公司私自委托中介王×1销售博×公司开发的空×公司的科研楼，销售方式是对购房人宣称是住宅楼，或者租用47年的住宅楼。在销售时，楼并没有盖起来，我没有参与销售。因为博×公司违规销售住宅楼，又无资金实力，周×1便撤销了与博×公司签订的转让协议。2010年11月底，李×4又以银×公司的名义与空×公司签订了转让协议，转让费1.25亿元。之所以又转让给银×公司，是因为博×公司的名声不好，以银×公司的名义做此事好干一些，而且银×公司答应出资300万元，但实际控制的还是李奇。
博×公司一共给了空×公司800万元，其中500万元给了周×1，240万元给了我，60万元李×4说他在用。给我的240万元，分别是2010年11月4日，李×4从他兴业银行账户转账给我150万元，2010年12月中旬，李×4在北京右安门附近的一家建设银行或者中国银行内给了我90万元现金，当时只有我和李×4在场，我没有给李×4打过条。之所以给我钱，是因为周×1答应在股权转让后，他给我和李×（4）1000万元，扣除200万元税款，我和李×4各得400万元。这240万元中，2010年11月，我还给石家庄天远工程机械有限公司63万元，钱汇入了石家庄光大银行一个账户，是我买机械时欠的货款，2011年1月底，我给我儿子买车，花了11万元，还给韩志宾40万元本金及23万元利息，还给池宗林27万元，借给王守军10万元，其他钱被我花了。
3、证人王×1的证言证明：2010年3月，我新认识的朋友李×4、崔×说顺义天竺有块地是空×公司的，共38亩，想开发，我说我没资金就搁置了。2010年9月，我见到博×公司的李奇，我就对李奇说了天竺这块地的事，李奇对这块地很感兴趣，于是我介绍李奇认识了崔×和李×4。之后我、李奇、李×4、崔×四人就商量如何运作这块地，最后商量的结果是，李奇负责出资开发，设计图纸及找施工单位，李×4代表李奇与周×1洽谈土地转让及协调相关事宜，李奇没有与周×1见面，都是由李×4和崔×转达相关信息，崔×负责工地施工时的水电协调，并给李×4打下手。转让协议都是李×4代表李奇与周×1签的，签订协议时，我和李奇都不在场，价格为1.3亿元，李奇预付定金500万元。2010年11月初，李奇交给李×4500万元定金，其他的钱以后分期付款。项目确定后，李奇和李×4就开始弄这块地，李奇就找人开始收拾这块地，约4.5万平米，共7栋5层的楼，户型面积40多平方米至80多平方米，均价每平方米6000元，总价约2亿元，公寓名称为东×国际公寓。我负责销售，我找王×1做销售总代理，又找了李×5、罗×、丁×三个做王×1下一级代理。李奇最开始说代理费是售房款的10％，我拿2个点，王×1拿8个点，后来公安局的人让我们停止销售，我们也没有停止销售，当时周×1也一直催要余款，李奇就说给我加钱，给售房款的15％，我拿5个点，王×1拿10个点，李×4说换个合同就没事了，还可以继续卖，之后李×4就找了银×公司，李×4代表银×公司与周×1重新签订了土地转让合同，但实际上还是李奇的博×公司负责开发，之后我和王×1就不再给李奇做销售代理了，后期销售都是李奇自己找的人，我不是博×公司的员工，也不是华×公司的员工。我知道东×国际公寓项目不具备预售条件，这块地是工业用地，开发公寓也不允许对外销售，不是商住楼。李奇一共给我约23万元的中介费，是2010年12月份通过银行转账给的我。
4、证人周×1的证言证明：我是空×公司总经理。空×公司注册地址在顺义区天竺府前一街×号，注册资本200万元，性质为有限责任公司，占地30亩，该地块的土地性质为工业用地，土地使用年限50年，属于国有土地。2010年11月3日，我公司与博×公司签订股权转让合同，约定该地块以1.3亿元转让，分期付款。签订合同时，在场的有我，对方签合同的代表是李×4，对方一个叫崔×的男子也在场。李×4是银×公司的负责人。签合同时，李×4说银×公司是搞老年艺术的，所以委托博×公司搞建设开发，并说土地用途是公司内部分房，剩下一栋楼留着办公。当时我把该地块的基本情况都对李×4讲了，并提供了相关手续的复印件，原件在我处保存。按合同约定，款项付清后办理相关手续。我公司于签订合同后分两次收到对方付款共计500万元，但对方付款后，我公司得知对方向外出售该地块的公寓用房，因该地块为工业用地，规划许可证也是科研楼，不允许建商品房，我感觉对方有问题，就派人到现场贴传单，内容为卖房是骗子，并把李×4找来问他是怎么回事，他解释说他们就是想调研一下市场，具体卖房是中介的事。后来他说不和博×公司合作了，直接用银×公司来签合同，并由银×公司筹集2000万资金给我。2010年11月29日，我和李×4重新签订了一份股权转让合同，原合同作废。新合同转让费改为1.25亿元，分7次付款，合同上盖的章是银×公司的章。但银×公司一直未付款，合同一直没有履行。我与博×公司及银×公司签订的两份股权转让合同，都是我与李×4签订的。按照合同约定，对方未能在规定期限内履行合同，合同终止。2011年3月，李×4和李奇找到我想继续履行合同，我说既然没有资金实力，合同没法继续履行，还是解除吧，他们就走了。当时也没有签解除协议，后来李奇就安排人在工地上赖着不走，因为没有开工手续，这些施工人员整天在工地上呆着不走，影响我方工作。因出现这种情况，我也没办法再进行下去了，便与空×公司原股东陈×6、高×洽谈，他俩同意将公司股权收回，并将我付的款退给我。我将空×公司的股权退给他二人后，该公司和我就没有关系了。后来我听说他们想开发这块地，但李奇安排的人还是在工地上不走，他们就通过法院来解除合同了。李奇、李×4一共给我500万元，余款一直未付，后来我才知道他们根本没钱。
5、证人陈×6的证言证明：2007年，空×公司取得顺义区天竺镇府前一街×号地块，是工业用地，面积约2.4万平方米，使用年限为50年，行政部门批复的该地块是科技研发楼，2007年批的，后来延长了2年，当时我是该公司法人。2007年8月，空×公司与北京空×投资有限公司签订股权转让协议，空×公司原股东陈×6、何×将全部股份以7400万元转让给空×投资公司，公司法人变更为周×1。因空港投资公司仅付款4315万元，经协商，2011年1月18日，空×公司与空×投资公司解除上述合同，空×公司退还空×投资公司4515万元，将空×公司法人变更为胡×1，股东变更为陈×7、何×。后来听说有人卖房，房屋地址在我公司的地块上，经我公司派人了解，售楼地址在朝阳区大山子燕东大厦××，售楼单位是博×公司，是小产权房，每平方米7000元左右，是公寓楼，计划2012年建成，售楼联系人王×1。周×1担任空×公司法人后，将空×公司以1.3亿元转让给了博×公司，对方付款500万元定金，但余款未付。空×公司向顺义法院起诉，要求解除与博×公司的股权转让协议。
6、北京市顺义区人民政府颁发的中华人民共和国国有土地使用证【京顺国用（2007）出字第00125号】、宗地图、北京市宗地登记表，北京市国土资源局顺义分局出具的关于北京空×物流有限公司（顺义区天竺镇府前一街×号土地）土地使用情况的说明，北京市规划委员会顺义分局出具的关于北京空×物流有限公司建设项目有关规划情况的说明及附件照片、北京市规划委员会规划意见书（条件）（2007规（顺）意条字0048号】及附图、北京市规划委员会建设工程规划许可证、建设工程规划许可证附件（建筑工程）（2008规（顺）建字0080号】及附图、关于北京空×物流有限公司继续使用规划相关文件申请的复函，北京市顺义区发展和改革委员会出具的项目备案通知书【京顺义发改（备）2008第7号】、关于北京空×物流有限公司科技研发楼项目备案的通知【顺发改（2008）47号】，北京市顺义区民防局出具的人民防空工程设计审核批准通知单（2008顺防工准字0030号】及人防工程建设规划设计条件意见书等证明：2007年5月30日，北京市顺义区人民政府对空×公司颁发国有土地使用证，该公司取得顺义区天竺镇府前一街×号的土地使用权，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，面积为24234.8平方米，终止日期为2057年6月15日；2007年6月15日，空×公司与北京市国土资源局顺义分局签订《北京市国有土地使用权出让合同》（合同文号：京顺地出［合］字2007第补9号），出让金总额：1817610元；该公司拟在该地块建设科技研发项目，2007年12月17日，北京市规划委员会顺义分局对其核发规划意见书；2008年1月31日，北京市顺义区发展和改革委员会对其核发科技研发楼项目备案通知书；2008年6月7日，北京市顺义区民防局对其核发人民防空工程设计审核批准通知单；2008年7月11日，北京市规划委员会顺义分局对其核发建设工程规划许可证；建设单位为北京空×物流有限公司，审批内容为科技研发楼项目研发中心1号楼、研发中心2号楼，总建筑规模为70784平方米（地上38370平方米，地下32414平方米），均为地上4层、地下2层。
7、博×公司出具的授权委托书证明：2010年11月1日，博×公司委托李×4为该公司项目经理，全权负责该公司开发北京市空×科技研发楼项目的合同签订及其他经营性工作。委托时限自2010年11月1日至2011年12月31日。
8、空×公司提供的股权转让合同证明：2010年11月3日，空×公司（法定代表人：周×1）与博×公司（委托代理人：李×4）签订股权转让合同，空×公司将该公司全部股权及名下位于天竺镇府前街空×物流科技研发楼项目的相关手续及土地转让给博×公司，转让费为1.3亿元，分七次付款，付款达到80%时，空×公司将法定代表人变更为李奇；签订合同后三日内，博×公司向空×公司支付定金500万元。如博×公司不能按本合同所规定的时限付款，空×公司有权解除合同，空×公司所收款项不退，因此造成的损失由博×公司自行承担。
9、空×公司出具的北京市空×物流有限公司科技研发楼项目开发建设委托书等证明：2010年11月3日，空×公司（委托人：周×1）全权委托博×公司（受托人：李奇）开发北京空×物流有限公司科技研发中心项目（项目地址：北京市顺义区天竺镇府前一街×号）进行建设、经营及管理。委托时限至此项目土地使用终止时间2057年6月15日。
10、李×8（李×4之妻）提供的承诺书证明：2010年11月3日，周×1向李×4、崔×出具承诺书，内容为：空×科研楼项目转让给博×公司一事，由李×4、崔×从中介绍并达成交易，周×1承诺支付李×4、崔×中介费1000万元。付款时间为收到定金时付300万元，收到第二笔款项时付200万元，2011年第三季度收到款项时付500万元。
11、中国建设银行北京顺义东兴路支行提供的账户交易明细，中国银行股份有限公司北京顺义支行新线存款历史交易明细清单，中国银行股份有限公司北京顺义光明街支行提供的新线存款历史交易明细清单，中国农业银行股份有限公司北京中山北大街支行提供的借记卡账户历史明细查询单，兴业银行股份有限公司北京顺义支行提供的交易流水，兴业银行个人客户回单、中国建设银行转账凭条、中国银行客户回单、中国农业银行银行卡取款业务回单等证明：2010年11月4日，李奇兴业银行账户（账号：×××）向李×4兴业银行账户（账号：×××）转账200万元；同日，李奇建设银行账户（账号：×××）向李×4建设银行账户（账号：×××）转账200万元；2010年11月6日，李奇中国银行账户（账号：×××）向李×4中国银行账户（账号：×××）转账40万元；同日，李奇农业银行账户（账号：×××）向李×4农业银行账户（账号：×××）转账60万元；2010年11月29日，李奇农业银行账户（账号同上）向李×4农业银行账户（账号：×××）转账300万元。
12、裴×提供的收条复印件证明：2010年11月28日，李×4出具收条，确认收到李奇支付的空×物流项目转让款800万元。
13、证人王×1（别名：姜×）的证言证明：我是北京华×投资顾问有限公司（以下简称“华×公司”）的法定代表人，全面负责公司的管理和经营。我公司代理博×公司在顺义天竺开发的东×国际公寓的推广和销售业务，这个项目是王×1介绍给我的。2010年11月4日，王×1打电话告诉我说李奇在顺义开发东×国际公寓楼盘项目，希望我做该项目的推广和销售。2010年11月5日，王×1带我到顺义天竺看了该项目的地块，当时王×1说这块地是工业用地，内有住宅项目，开发后可以卖，并给我看了这块地的开发审批文件和图纸以及空×公司与博×公司签订的开发项目协议。王×1说代理费是总房款的9％，约1800万，我是总代理。2010年11月初，我和博×公司的李奇签订代理合同，代理销售合同是我起草的。签订合同时，在场的有我、李奇、张×3、王×1。合同签订后，我安排张×3负责现场的销售工作，王×1为我公司推荐介绍销售人员。合同的主要内容是我公司代理博×公司开发的东×国际公寓的推广和销售，该项目建筑面积4万平方米，约500套公寓房屋，代理费是房屋总价的9％。我公司推广和销售的方式就是通过网络、报纸广告，销售采用先排号、选房、收房款进行。推广宣传的内容是东×国际公寓坐落在顺义天竺，为商住楼，每套24万元起价。我公司开始代理工作后，仅进行到排号阶段，排号到40号左右，收取排号费约40万元，排号每户收取不超过1万元，后来这部分排号费都退给客户了，因为该项目不具备商住开发条件，预售条件不具备，商住预售的五证不全，顺义建委给终止了。当时我公司共设了两个办公地点，一个在该项目现场，另一个在三元桥附近的鹏润大厦，2010年11月15日，顺义建委告知销售人员该项目的手续不全，违反国家商住楼销售政策，我就跟李奇说不做总代理了。
14、博×公司提供的委托策划及销售代理合同书证明：2010年11月5日，博×公司（法定代表人：李奇）委托华×公司（法定代表人：王×1）全权策划代理销售博×公司位于顺义区天竺镇府前一街×号东×国际公寓项目，总销售面积5万平方米，佣金为总成交额的8%。
15、华×公司提供的解除协议合同书证明：2010年11月17日，博×公司与华×公司解除双方于2010年11月5日签订的委托策划及销售代理合同。
16、空×公司提供的股权转让合同证明：2010年11月29日，空×公司（法定代表人：周×1）与银×实业投资有限公司（委托代理人：李×4）（以下简称“银×公司”）签订股权转让合同，空×公司将该公司全部股权及名下位于天竺镇府前街空×物流科技研发楼项目的相关手续及土地资产转让给银×公司，转让费为1.25亿元，分7次付款，付款达到80%时，空×公司将法定代表人变更为银×公司法定代表人；签订合同时，银×公司向空×公司支付500万元。如银×公司不能按本合同所规定的时限付款，空×公司有权解除合同，空×公司所收款项不退，因此造成的损失由银×公司自行承担。
17、博×公司提供的银×公寓项目委托书证明：2010年12月11日，银×公司全权委托博×公司（受托人：李奇）负责开发、建设、经营位于北京市顺义区天竺镇府前一街×号银×公寓项目。此项目的开发建设、经营、管理，由博×公司自负盈亏，并由博×公司支付空×公司项目全部股权转让费用。委托时限至此项目土地使用终止时间2057年6月15日。
18、崔×提供的协议影印件证明：2010年12月1日，银×公司（委托代理人：李×4）与博×公司（法定代表人：李奇）达成如下协议：1、银×公司全权委托博×公司经营管理空×公司科研楼项目；2、博×公司按照银×公司所签合同内容严格执行；3、博×公司在经营管理过程中发生的一切债权债务及法律责任均由博×公司自行承担，与银×公司无任何关系。
19、李×8（李×4之妻）提供的承诺书证明：2010年11月29日，周×1向李×4、崔×出具承诺书，内容为：空×科研楼项目转让给银×公司一事，由李×4、崔×从中介绍并达成交易，周×1承诺支付李×4、崔×中介费500万元。付款时间为2010年春节前付200万元，2011年第三季度收到银×公司款项时付300万元。
20、证人王×9的证言证明：2010年6月起，我担任北京富×投资咨询有限公司（以下简称“富×公司”）法人代表，我公司在朝阳区京朝大厦×室办公，此处有一个租赁销售团队。我公司曾代理销售博×公司开发的空×物流科研楼，该项目共7栋楼，2012年10月1日交付，销售面积约7万平方米，售价7000元／平方米，销售价格是博×公司定的，售楼处用的沙盘、宣传资料都是博×公司制作的，我们主要负责租赁（销售）。我公司与博×公司曾签订代理合同，甲方是博×公司，乙方是我公司，销售内容是甲方开发的顺义天竺镇府前一街×号，项目名称为空×物流科研楼，代理范围是1号楼和8号楼，但双方口头约定是全部楼盘代销，佣金5%，签订时间是2011年3月13日，房屋租赁方式为每平方米7000元（均价），租期20年，送30年使用权，我公司按照代理合同的约定，由博×公司支付我公司佣金。此项目没有销售许可证，我只看过博×公司给的土地证和规划许可证。
21、王×9提供的代理合同证明：2011年3月13日，博×公司（法定代表人：李奇）与富×公司（法定代表人：王×9）签订代理合同，约定由富×公司代理租赁顺义区天竺镇府前一街×号空×物流科研楼项目1号、8号楼。代理费为销售额的5%。
22、证人张×5的证言证明：我是东×国际公寓售楼处的项目经理，我的上级是王×1，他是华×公司的老板。我主要负责将卖出去的房屋进行记录，防止卖重复。我们向买房人介绍小区的名字叫东×国际公寓，开发商是博×公司，小区地址在天竺镇府前街，要盖7栋5层高的楼，2010年11月25日开始盖，2011年10月底交房，每套房预定要交1万元预定金。我见过这个项目的国有土地使用证、建设规划使用证以及顺义区发改委的批件，还有一个公司把这块地委托博×公司开发的委托书。其中委托书是原件，其他都是复印件。我们没有预售许可证，我们的房之所以便宜，是因为我们没有预售许可证，不是大产权房，所以便宜，但我听别的销售向客户介绍时说的是大产权房。之所以向客户说是大产权，是为了把房子预定的多一点。我不知道谁说的房子是大产权，大家就都那么说的。王×1知道房子是50年的使用权，不是大产权。房屋预售是从2010年11月11日开始的。
23、证人丁×的证言证明：我在博×公司开发的东×国际公寓负责销售工作，我是一个销售点的经理。我不是博×公司的人员，只是负责销售挣佣金。东×国际公寓在天竺镇府前街邮局对面，是一个住宅项目，是给单位建的家属楼，也对外销售。2010年11月5日左右，我听说东×国际公寓这个项目是李奇开发的，而且李奇让姜×的经纪公司来销售，因为我认识李奇和姜×，就做了姜×公司的分代理，负责销售这个楼盘，主要任务是找客户来买房。11月10日，姜×将楼房资料都给了我，楼房资料主要有楼房价格、户型、图纸。11月11日，我们正式接待客户，就有人来看房了。东×国际公寓一共开盘7栋楼，约4万平方米，户型是从40平方米到80平方米的楼房，全是5层的板楼，图纸是博×公司提供的，我不知道是哪个单位设计的，房屋均价六千一二每平方米。这个楼盘不是大产权房，购房人买到后只有50年的使用权，实际上这个楼房的开发手续不全，只有国有土地使用证、建设工程许可证及顺义区发改委的批复。这个项目虽然没有合法手续，但博×公司并不是收了客户钱而不盖房，博×公司是要把房子盖起来给客户住，并且能使用50年，价格也很便宜，博×公司也能挣钱。从11月11日开始，我部门接待了三四批客户，大约七八个人，有一个交了订金，订金每户1万元，11日当天整个销售共收到八九个客户交来的订金，11月12日，我们就都被派出所带走了。我们宣传这个项目是通过宣传单、报纸广告等手段宣传的，内容为这个项目的名称、所在位置、价格、效果图。宣传上没说是50年的使用权，这个问题在咨询时再向客户讲清楚。因为有些客户如果看到宣传上写着使用权50年，他们就认为是农村的小产权房，就不购买了，所以就没有这么宣传。东×国际公寓这个楼盘的开发商是博×公司的李奇，总销售代理是姜×，下面就是我这种类型的分销部门，大约有10个，分代理下面就是销售人员了，一个分销部门有四五个人。因为手续不全，政府有关部门不让销售了。因为我是王×1介绍来的，之后我又到三元桥鹏润大厦的东×国际公寓售楼处继续上班，该销售处由王×1负责，王×1说可以继续售楼，我在此处上了一个星期的班，之后就离开了。我们一共销售了20多套房，售房款900多万元，房款都打入李奇指定的账户里了。
24、证人姚×、王×9、张×9、罗×、张×5、刘×6、胡×2、侯×、黄×、曹×、李×5、赵×6、杨×、杜×、白×、粟×、蒋×、王×10、魏×、刘×9、张×10、侯×2、汪×、李×11、汪×2、白×2、汪×3、吴×、孙×7、杨×8、王×14、李×13、王×15、胡×3、岳×、田×、崔×2、刘×11、马×、王×16、张×12、张×13、刘×12、郝×、李×9、李×10、白×4、刘×13、钱×、郑×、鲁×、张×14等人的证言证明：2010年11月初，上述人员先后来到“东×国际公寓”项目（后更名为“银×公寓”项目）售楼处，担任销售人员。其销售方式为对外宣传（主要是通过手机短信、互联网、制作宣传彩页等方式发布售楼信息）及接待客户、收取定金、开具收据及与购房人或承租人签订合同等工作的情况。
25、证人程×2（博×公司出纳）的证言证明：我曾在博×公司任出纳，我公司的法定代表人是李奇，我公司曾销售过顺义区天竺镇东×国际公寓的房子，我负责给部分购房人开收据，每次都是李奇给我打电话，告诉我如何开收据以及如何签购房合同，购房人都是将钱交给李奇，我不收现金。
26、被害人韩×2的陈述证明：2010年11月份，有个朋友向我介绍天竺有人出售公寓，价格便宜，手续齐全，又带我到工地转了转，我觉得可以，就决定购买了。2010年11月28日，我朋友带我去了博×公司位于三元桥的办公地点，见到了博×公司的法人代表李奇，李奇说一年后一定交房，购房没问题，是大产权房。我就与李奇签订了房屋买卖合同，李奇在合同上盖了博×公司的章，我把房款打入李奇的个人账户，我一共交了48.9028万元，购买东×国际公寓7号楼×单元×号，77.97平方米，售价6272元／平方米。
27、被害人杨×4的陈述证明：2010年11月17日，我收到一条短信，内容为空港产权房一套22.6万元，我打电话询问，对方是一个姓刘的女孩，她说房子在顺义区天竺镇府前街，是博×公司出售的大产权房，2011年11月份交房。2010年11月19日，我在朝阳区燕东大厦交了1万元定金，是给李奇北京银行账户转的账，2010年11月20日，我在燕东大厦签订了房屋买卖合同，购买东×国际公寓1-××，并转账给李奇21.6万元，博×公司给我出具了收据。
28、被害人秦×的陈述证明：2010年11月下旬，我在赶集网上看到一家中介公司正在销售博×公司开发的东×国际公寓住宅楼，我给该公司打电话说了我想购房的想法，几天后，该中介公司让我去天瑞大厦二层看房，我到了以后，是一位叫张×3的销售经理接待的我，张×3说博×公司买下该地块，目前博×公司正在办理建设用地许可证，该住房无大小产权，是集体产权，且博×公司实力雄厚，在他的劝说下，我交了6万元购房订金，张×3给我写了收条。几天后，张×3通知我到朝阳区鹏润大厦×室交房款。2010年11月30日以电汇方式向博×公司付款12万元，2010年12月1日又汇了20万元。2010年12月1日，在鹏润大厦×室，我签了房屋买卖合同，以38万元购买东×国际公寓7-2-×，张×3给我开了收据，是该中介公司财务人员开的。之后我一直在等房子下来，因房子不下来，我心里一直不踏实，后来我给顺义区建委打电话询问此事，对方告诉我博×公司开发的这个住宅楼不可能盖起来，我就报案了。
29、被害人王×17的陈述证明：2011年5月，我在车里发现一张博×公司印发的小广告，内容为该公司在顺义区天竺镇开发了科研楼项目，现对外销售，因为房价比较低，所以想去看看。我在网上搜索该公司情况，没有发现问题，遂决定购买。2011年5月25日，我来到朝阳区东四环外的该项目售楼处，当天交了1万元定金。2011年5月31日，我和博×公司销售处的一个工作人员（男，20多岁）在东四环外签订了一份《空×物流科技研发楼租赁合同》。我知道这个项目没有产权证，是集体产权，不能对外销售，所以双方签订租赁合同。合同约定我以46万元租赁位于顺义区天竺镇空×物流科技研发楼7座1单元×号的房子，66.94平方米，20年的使用权，对方再送给我30年的使用权，相当于我花了46万元租了该房子50年的使用权。签完合同当天，我将剩余的45万元汇到李×3（工作人员介绍其系公司财务总监）工商银行账户。2011年8月，我发现该项目仍然没有开工，后听说项目是假的，我就报案了。
30、被害人张×18、石×、武×、陈×2、王×18、王×19、王×20、徐×4、雷×2、于×2、李×1、葛×、徐×3、赵×6、程×2、韩×2、纪×、王×21、艾×、吕×、王×22、赵×7、王×23、王×24、李×19、寇×、姚×、王×25、刘×20、李×20、李×21、赵×8、沈×2、黄×、韩×3、杨×4、闫×、刘×21、赵×、吴×3、陈×1的陈述，认购协议书，房屋买卖合同及附件，房屋内部认购合同及附件，空×物流科技研发楼租赁合同及附件，空×物流科研楼研发用房租赁订单及租赁交款协议，东×国际公寓认购定金单，收据，南京银行结算业务申请书（回单），中国工商银行个人业务凭证，北京农村商业银行存款回单，中国建设银行转账凭条，北京银行业务回单，中国民生银行储蓄取款回单，中国建设银行客户回单，中国银行个人业务交易单等证明：上述购房人或承租人通过空×物流科技研发楼项目售楼处工作人员或李奇的介绍、宣传，了解到博×公司在对外销售或租赁北京市顺义区天竺镇府前一街×号，项目名为东×国际公寓（后更名为银×公寓）的住宅房屋，购房人在交纳全部房款后，即可享有50年的住宅所有权，购房人在此期间享有自由使用、交易、转让、继承等权利，购房人入住后3个月内，博×公司为购房人办理产权证明；承租人在交纳20年房屋租金后，即享有20年的房屋使用权，博×公司还自愿将房屋的产权无偿赠与承租人所有，不附加任何条件。后上述购房人或承租人先后与博×公司签订房屋买卖合同、房屋内部认购合同或租赁合同，购买或租赁了上述住宅房屋，但该项目一直未开工建设，给上述被害人造成经济损失的有关情况。
31、证人李×22、曾×、黄×2、刘×24的证言证明：2010年11月11日，李×22、曾×、黄×2、刘×24来到东×国际公寓售楼处购房，上述4人共计交纳人民币7万元购房定金，后怀疑被骗报警；次日，东×国际公寓售楼处工作人员将7万元退还上述4人。
32、证人赵×9的证言证明：我是中×集团华×有限公司银×公寓项目部负责人。2010年10月，博×公司法人代表李奇与中×集团华×有限公司北京负责人潘×3签订协议，由我公司负责银×公寓项目，当时李奇说要盖7栋公寓楼，但一直没有给我公司图纸。2010年11月，我公司来了5个人先期准备，但一直没有开工。
33、证人贾×4的证言证明：我是中×华×分公司银×公寓项目部工程师，2010年12月5日，我进入银×公寓项目工地。银×公寓是博×公司的项目，该公司的法人代表是李奇，听说银×公寓项目要建8栋公寓楼，但施工图纸一直没有拿到。
34、北京市顺义区住房和城乡建设委员会房屋交易市场管理科出具的移交材料说明及移交材料清单证明：2010年11月17日至2011年4月29日，北京市顺义区住房和城乡建设委员会联合北京市建设工程和房屋管理监察执法大队、顺义区公安局经侦大队、顺义区天竺镇人民政府，对博×公司非法销售空×科研楼项目的4个销售场所进行查处，查处的4个销售场所分别为：顺义区天竺镇天瑞商务楼、朝阳区三元桥中旅大厦×层、朝阳区大山子燕东大厦×室、朝阳区团结湖京朝大厦×室。收缴物品：销售收据2本、房屋买卖合同1本、房屋内部认购合同1本、空×物流科技研发楼租赁合同1本、空×物流科技研发楼答客问1册、客户来电来访登记本1本、空×物流科技研发楼租赁销控表1册、销售人员笔记本1本、销售人员销售资料3册、空×物流科技研发楼整体效果图2份、东×国际公寓宣传单2张、银×公寓宣传单2张、顺×宣传单1张、空×SOHO宣传单1张。收取的上述材料已移交顺义分局经侦大队。
35、北京市顺义区住房和城乡建设委员会出具的关于天竺镇东×国际公寓违规销售的调查结果及处理意见、改正违法行为通知书【京建法改（顺建）自（2010）第660390号】、停售通知等证明：2010年12月7日，北京市顺义区住房和城乡建设委员会经过调查，认定博×公司在顺义区天竺镇开发“东×国际公寓”项目并销售商品房的行为，不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的行为，违反《商品房销售管理办法》第22条第1款的规定。2010年12月31日，北京市顺义区住房和城乡建设委员会责令博×公司于2011年1月10日前改正该行为，并将改正违法行为通知书送达该公司法定代表人李奇；2011年4月29日，北京市顺义区住房和城乡建设委员会向博×公司下达停售通知，责令其停止销售“东×国际公寓”项目房屋。
36、北京市国土资源局顺义分局出具的关于北京空×物流有限公司（顺义区天竺镇府前一街×号土地）土地使用情况的说明、关于顺义区天竺府前一街×号地块用地情况的说明等证明：顺义区天竺府前一街×号地块，位于北京市顺义区天竺镇府前街北侧。2007年6月15日，空×公司以协议出让的方式与北京市国土资源局顺义分局签订《北京市国有土地使用权出让合同》，土地规划用途为工业，截止2013年4月10日，该公司未向北京市国土资源局顺义分局提出改变该宗土地用地性质的申请，北京市国土资源局顺义分局也未给该公司办理过变更该宗土地用地性质的手续。
37、北京市规划委员会顺义分局出具的关于北京空×物流有限公司建设项目有关规划情况的说明证明：2008年7月11日，北京市规划委员会顺义分局对空×公司核发建设工程规划许可证；审批内容为科技研发楼项目研发中心1号楼、研发中心2号楼，总建筑规模为70784平方米（地上38370平方米，地下32414平方米），均为地上4层、地下2层。经现场核实，建设用地内曾有过场地平整开挖痕迹，目前处于停滞状态；经核实，空×公司在法定期限内未获得建设工程规划许可证延续批准，也未取得建设工程施工许可证，故北京市规划委员会顺义分局核发的建设工程规划许可证已于2010年7月11日失效。
38、北京市顺义区发展和改革委员会出具的关于北京空×物流有限公司科技研发楼项目立项情况说明证明：北京市顺义区发展和改革委员会于2008年1月31日以备案方式对北京空×物流有限公司科技研发楼项目立项。根据项目备案通知书，该项目的建设内容为科技研发楼，建筑面积72400平方米，总投资5141万元。该项目单位将建设内容变更为房地产住宅项目未向北京市顺义区发展和改革委员会提出重新备案申请。
39、北京市顺义区天竺镇人民政府出具的天竺镇人民政府关于东×国际公寓处理情况的报告证明：2010年11月23日，天竺镇人民政府将博×公司违法销售东×国际公寓项目的相关情况上报顺义区人民政府。
40、空×公司出具的解除授权委托通知书证明：因博×公司未按双方签署的合同履行义务，2011年5月3日，空×公司向博×公司出具解除授权委托通知书，取消对博×公司的授权。
41、北京市顺义区人民法院（2011）顺民初字第4469号民事判决书证明：2011年5月26日，北京市顺义区人民法院判决：原告空×公司与被告博×公司签订的股权转让合同无效；判决生效后七日内，博×公司将北京市顺义区天竺镇府前一街×号地块腾退空×公司。
42、北京市公安局顺义分局刑事侦查支队出具的接受刑事案件登记表、北京市公安局顺义分局立案决定书等证明：2010年11月12日，李×5向北京市公安局顺义分局天竺派出所报案；2010年11月19日，北京市公安局顺义分局对李奇等人合同诈骗案立案侦查。
43、北京市公安局','2018-09-22
19:42:35',0,'web',NULL),(11405477,'78842d32-50cd-4423-ad1a-a79900c2bff0','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：77次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院ID\":\"3328\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":null,\"审判程序\":\"一审\",\"案号\":\"（2017）宁0121民初1408号\",\"不公开理由\":\"以调解方式结案的\",\"法院地市\":\"银川市\",\"法院省份\":\"宁夏回族\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":null,\"文书ID\":\"78842d32-50cd-4423-ad1a-a79900c2bff0\",\"案件名称\":\"徐某某与王某某买卖合同纠纷一审民事调解书\",\"法院名称\":\"永宁县人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"永宁县\",\"补正文书\":null,\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":\"1\",\"诉讼记录段原文\":null,\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1498060800000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"徐某某与王某某买卖合同纠纷一审民事调解书\");$(\"#tdSource\").html(\"徐某某与王某某买卖合同纠纷一审民事调解书
（2017）宁0121民初1408号\");$(\"#hidDocID\").val(\"78842d32-50cd-4423-ad1a-a79900c2bff0\");$(\"#hidCaseName\").val(\"徐某某与王某某买卖合同纠纷一审民事调解书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2017）宁0121民初1408号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"永宁县人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"3328\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"永宁县人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value: \"\"
},{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"一审\" },{ name: \"裁判日期\",
key: \"trialDate\", value: \"2017-05-10\" },],LegalBase: []};if
($(\"#divTool_Summary\").length > 0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({
data: dirData });}});$(function() {\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"徐某某与王某某买卖合同纠纷一审民事调解书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-06-22\\\\\",\\\\\