江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0826民初3984号
原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司，住所地涟水县涟城镇安东路南路226号。
法定代表人郑淮，该公司董事长。
委托代理人曾威，该公司办事员。
被告谷通桥。
被告周大平。
原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司诉被告谷通桥、周大平金融借款合同纠纷一案,本院于2016年6月21日受理后，依法由审判员翟春花适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾威，被告谷通桥到庭参加诉讼，被告周大平经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告谷通桥、周大平立即归还原告贷款本金250000元，利息和逾期利息44231元，合计294231元（利息算至2016年6月17日，以后产生的利息按合同约定计算）；2、原告对被告抵押的房屋（所有权证号为12878-2）以折价、变卖、拍卖方式所得的价款享有优先受偿权。事实与理由：2012年7月26日，原告与被告谷通桥、周大平签订了最高额借款合同，该合同约定：自2012年7月26日起至2015年7月25日止，原告根据被告谷通桥、周大平的需要、资信状况和担保情况向被告提供最高贷款余额不超过25万元的贷款，每笔贷款的金额、期限、用途、还款方式以借款凭证为准，借款按季结息且应在结息日向原告支付利息，贷款到期后收回全部本金。同时原告与被告又签订最高额抵押合同，该抵押合同约定，被告谷通桥、周大平自2012年7月26日起至2015年7月25日在原告处办理的贷款所实际形成的债务的最高本金余额25万元提供担保，抵押物为被告谷通桥、周大平名下的位于涟水县涟城镇金城北路西侧的房屋及土地，双方办理了抵押权登记，原告取得了涟房他证涟城字第L12032**号、涟他项（2012）第472号证书。上述担保的债权范围为：主债权本金、利息、罚息、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于诉讼费）和所有其他应付费用。
被告谷通桥、周大平因业务需要于2014年7月21日向原告贷款10万元，期限为2014年7月21日至2015年5月20日，年利率为10.44%，逾期利率上浮40%。2014年8月14日，被告又向原告贷款15万元，期限为2014年8月14日至2015年5月20日，年利率为10.44%，逾期利率上浮40%。贷款到期后，被告谷通桥、周大平未能按照约定还款，已经构成违约，原告有权按照合同约定要求被告谷通桥、周大平立即归还贷款本金25万���及相应利息，且承担原告实现债权的诉讼等费用，原告对被告提供的抵押物，即房屋所有权证号为12878-2的涟城镇金城北路东西侧的房屋以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
被告谷通桥辩称，原告所诉的欠款是事实，被告所欠的贷款本息也应该予以偿还，但希望原告能够免除罚息。
经审理查明：2012年7月26日，借款人谷通桥、周大平与贷款人原告签订了一份最高额借款合同，该合同约定自2012年7月26日起至2015年7月25日止，由贷款人根据借款人的需要、资信状况和担保情况等向借款人提供最高贷款余额不超过（金额大写）贰拾伍万元整的人民币贷款，每笔贷款的金额、期限、用途、还款方式以借款凭证为准，借款凭证是本合同的组成部分，具有同等法律效力。在该合同约定的期限内发生的业务，其贷款到期日的具体约定均不得超过2015年7���25日。还款方式为按季结息，到期还本。违约责任约定，不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起借款人按合同约定利率加付40%的利息。同日，原、被告因上述借款签订了最高额抵押合同，约定抵押担保的范围包括全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及实现债权的费用等。2014年7月21日、2014年8月14日，原告与被告分别签订了个人担保借款合同，贷款金额分别为10万元、15万元，贷款年利率均为10.44%，逾期还款加收40%的罚息，贷款到期日均为2015年5月20日。截止2016年6月17日，被告谷通桥、周大平共欠原告贷款本金250000元，利息44231元。
另查明：被告谷通桥、周大平抵押给原告的涟城镇金城北路西侧的房屋（所有权证号为12878-2）已办理了他项权证，他��权证号为涟房他证涟城字第L12032**号，债权数额为25万元。
上述事实，有原告所举的借款借据、个人贷款申请书、个人担保借款合同、最高额借款合同、最高额抵押合同、他项权证、房产证、身份证、结婚证以及庭审笔录等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为：原告与被告谷通桥、周大平之间订立的借款合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。被告谷通桥、周大平应按照合同的约定向原告承担还本付息的责任。合同签订以后，被告谷通桥、周大平未能按合同的约定全面履行还本付息的义务。截止2016年6月17日，被告谷通桥、周大平欠原告贷款本金250000元，利息44231元。现还款期限已届至，被告未履行还款的义务，故原告有权要求被告立即归还贷款本息294231元，并承担自2016年6月18日起至还清之日止，按合同约定计算的利息。被告谷通桥、周大平因上述借款将涟水县涟城镇金城北路西侧的房屋（所有权证号为12878-2）抵押给原告，并已办理了他项权证，他项权证号为涟房他证涟城字第L12032**号，债权数额为25万元，故原告在抵押房屋25万元的价值范围内享有优先受偿权。被告周大平经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谷通桥、周大平在本判决生效后立即给付原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司贷款本息合计294231元，并承担自2016年6月18日起至还清之日止，按合同约定计算的利息。
二、原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司对被告谷通桥、周大平所抵押的房屋（所有权证号为12878-2）以折价或者拍卖、变卖方式所得价款在25万元范围内享有优先受偿权。
三、驳回原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5714元减半收取2857元，由被告谷通桥、周大平负担。被告应负担的部分在本判决生效后十日内付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审判员 翟春花
二〇一六年九月十九日
书记员 于海玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一��的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。