福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）闽0102执异73号
异议人（案外人）：李开颜，男，汉族，1972年6月2日出生，住福州市仓山区。
委托代理人：张巧亮，福建卫理律师事务所律师。
申请执行人：王新，男，汉族，1971年12月12日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人：张旭东、陈才添，福建康立律师事务所律师。
被执行人：张榕强，男，汉族，1971年5月15日出生，住福州市鼓楼区。
本院在执行申请执行人王新与被执行人张榕强民间借贷纠纷执行一案中【案号为（2015）鼓执字第158号】，异议人李开颜对本院查封座落于福州市鼓楼区洪山镇西洪路322号西洪小区房屋（房产证号：榕房权证Ｒ字第××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
异议人李开颜的异议请求：请求法院解除对被异议人张榕强名下座落于福州市××镇××西××＃楼××单元房屋（房产证号：榕房权证Ｒ字第××号）的查封，并中止对该房屋的处置。
事实与理由如下：2014年8月6日，异议人李开颜与被异议人张榕强及其妻子张丽华签订了一份《房屋买卖协议》，约定被异议人张榕强将其名下座落于晋安区岳峰镇连江北路566号汇诚和源居单元（榕房权Ｒ字第××号号）、座落福州市××镇××西××＃楼××单元元（房产号：榕房权证Ｒ字第××号号）出售给异议人李开颜，两套房屋的售价分别为71.6万元及78.4万元，总计150万元。
上述协议签订后，异议人向张榕强支付了全额购房款。此后，双方交易正常进行，张榕强将上述两套房屋交付给了异议人，且座落于晋安区岳峰镇连江北路566号汇诚和源居单元也顺利办理了交易过户手续。但不料座落福州市××镇××西××＃楼××单元元的房屋在办理交易过户手续时，该房屋被鼓楼区人民法院查封。
现异议人了解到，张榕强因与王新之间存在民间借贷纠纷，被王新起诉至鼓楼区人民法院（案号：2014鼓民初字第438号），其名下的案涉房产才被查封。现该案已进入执行阶段。异议人认为，根据相关法律规定，异议人在案涉房屋被查封之前，已经与张榕强签订了《房屋买卖协议》且支付了全额购房款，该房屋应当属于异议人所有，异议人依法有权要求贵院排除对该房屋的执行。
申请执行人答辩如下：1、异议人提出2014年8月6日与被执行人张榕强签订了所谓关于诉争房屋（被查封冻结的位鼓楼区××镇××西××＃楼××单元））的买卖协议，但该买卖协议至今未被法院依法认定为合法有效合同。从2014年8月18日诉争房屋被鼓楼法院依法裁定查封之日起，异议人应当知道其与被执行人关于诉争房屋买卖合同就无法办理房产转让手续，该买卖行为是否合法有效应当通过司法途径予以确认，但至今（将近4年时间）异议人未提出任何的关于诉争房屋买卖合法有效的诉请以及提交生效的法律文书。
2、异议人提出其已向被执行人张榕强全额支付了购房款，但该陈述并无合法有效的证据予以证明且亦无得到生效法律文书予以确认。
3、异议人至今未对诉争房屋行使有效的合法占有。如果诉争房屋已由异议人合法占有，异议人应当提交相应的证明在法院查封之前已实际合法占有该诉争房产，但异议人在申请执行人以及其他债权人对被执行人张榕强诉讼及执行阶段对该诉争房屋送达文书、查封收房进行拍卖过程中，异议人均未实际占有在诉争房屋内。
4、申请执行人与被执行人张榕强民间借贷纠纷于2014年7月10日诉至法院，至今已4年时间在此期间异议人从未向法院提出确认与被执行人张榕强关于诉争房屋买卖合同有效的诉请，也未出现申请执行人（包含其他债权人）提出诉讼或申请法院执行中由经办法官及执行法官发现异议人已实际合法占有诉争房屋的事实，直到2018年8月才提出执行异议明显不符合常理，况且申请执行人在向法院申请诉讼保全中是要求同时对上述两套房产进行查封冻结但原经办法官认为查封2套房产的价值超过了诉讼标的，因此只查封其中一套房产，而另一套在申请执行人再次起诉后就被转移了。因此申请执行人有理由相信其与被执行人张榕强为达非法转让诉争房屋目的，采取弄虚作假方式签订买卖合同，目的是配合阻止生效判决的执行。
综上，申请执行人认为异议人的排除对诉争房屋的执行申请不符合事实和法律应依法予以驳回。
异议人李开颜向本院提交如下证据：
证据A1、《房屋买卖协议》；
证据A2、《房屋产权证书》；
证据A3、《银行转账流水光大银行还款凭证》；
证据A4、《不动产抵押查封状况》。
申请执行人针对异议人李开颜提交证据发表质证意见如下：对A1真实性有异议，无法确认。证明对象也存在异议。对A2真实性没异议，对证明对象有异议，不足以证明已经交付异议人使用。对A3真实性和关联性有异议，款项来往不能证明是用于购买诉争房屋的购房款，款项支付人并不是异议人。对A4真实性没异议，对证明对象有异议，被鼓楼法院查封后不能证明诉争房屋的款项交付是在查封之前，且不能证明是善意购买，在此4年期间内异议人在任何程序中都均未出现，不可能现在才进行提起异议。且该案法院原经办人多次前往诉争房屋进行告知程序，直到今年才提出房屋已被购买。
本院查明：2014年8月6日，案外人李开颜与被执行人张榕强的委托代理人李朝晖签订房产买卖合同，房产买卖合同约定，案外人购买被执行人张榕强座落福州市××镇××西××＃楼××单元元房屋及晋安区岳峰镇连江北路566号汇诚和源居单元房产，两套房屋的售价分别为78.4万元及71.6万元，总计150万元，案外人一次性付款现金人民币150万元给被执行人。2014年8月8日，李朝晖向被执行人张榕强转账20万元，2014年8月13日李朝晖向被执行人张榕强转账122万元。
另查，本院依据申请执行人王新在诉讼阶段的诉讼保全申请，作出（2014）鼓民保字第438号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，于2014年8月20日查封了被执行人张榕强名下座落福州市××镇××西××＃楼××单元元的房产。因被执行人未按照生效判决确定的义务履行，本院于2018年1月19日作出（2015）鼓执字第158号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人张榕强名下位福州市××镇××西××＃楼××单元元的房产。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人提出异议，必须满足四个条件，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人虽在本院查封前已签订了《房产买卖合同》，但异议人提交的汇款凭证中，均为房屋买卖合同中被执行人张榕强的委托代理人李朝晖向被执行人张榕强汇款共计142万元，与常理不符，且汇款上均未明确用途，不足以认定为系异议人李开颜在支付购房款。且根据异议人李开颜提交的《房屋买卖协议》第五条约定：福州市××镇××西××＃楼××单元元暂时借给被执行人张榕强、张丽华夫妻两人居住半年（时间从2014年8月1日起算）”可以看出，案外人在本院查封之前并没有实际占有该不动产。故，异议人的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持。本案涉案房屋登记在被执行人张榕强名下，本院据此予以查封、拍卖合法有据，并无不当。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人李开颜的执行异议请求。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
审 判 员 张莉珍
人民陪审员 薛洁云
二〇一八年七月二十六日
法官 助理 李 榕
书 记 员 张哲敏
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。