湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂1202民初570号
原告：陈继勇，男，汉族，1967年5月8日出生，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：胡穆、贾西红，湖北和开胜律师事务所律师，代理权限:特别授权。
被告：咸宁太乙温泉酒店管理有限公司，住所地：咸宁市咸安区浮山办事处太乙村八组。
法定代表人：张小平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余隆盛，湖北佳成律师事务所律师，代理权限：一般代理。
原告陈继勇与被告咸宁太乙温泉酒店管理有限公司（以下简称咸宁太乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈继勇委托代理人胡穆、贾西红、被告咸宁太乙公司委托代理人余隆盛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈继勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠租金7972元及违约金15259元；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年2月27日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于咸宁市咸安区太乙村温泉公寓3-105号房屋一套，总价254315.62元。同日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将上述房屋租赁给被告作为酒店经营，租期5年，即从2010年3月1日至2015年2月28日止。合同到期后，双方续签合同从2015年7月1日至2016年11月1日止。合同期内，被告仅支付13个月租金，下欠2015年第3季度租金1993元。期满后，双方再次续签租赁合同即从2016年11月1日至2017年10月31日，合同履行期间被告拒付2017年前三季度租金5709元。根据合同约定违约金计算方式，被告应支付违约金15259元。经原告多次催讨未果，原告遂诉至法院。
被告咸宁太乙公司辩称，2017年10月26日，咸宁太乙公司酒店公寓部分业主成立太乙温泉公寓业主委员会，原告系其中业主之一，授权业务委员会推举的代表杨某与被告咸宁太乙公司于2017年12月1日签订太乙国际温泉度假村温泉公寓房屋租赁合同补充协议，该份协议第三条约定双方一致同意将2017年12月前所欠业主租金暂时搁置，同时也对后期租金支付方式、支付金额进行了明确约定。债务履行期限届满前，债权人即被告提前要求被告履行债务违反了协议约定期限，故请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告为支持自己主张的事实向本院提交三组证据：第一组，原告身份证复印件、被告企业登记信息表复印件，证明原告具有诉讼主体资格，被告身份适格；第二组，商品房买卖合同复印件一份、房屋租赁合同复印件三份，证明原告已按约履行了出租人义务将房屋交付给被告使用，被告未能按约履行承租人义务向原告支付租金，被告迟延履行合同主要义务应按约定支付违约金的事实；第三组，房屋产权证复印件一份、被告应付租金清单一份，证明原告系房屋所有权人及租赁期间被告欠付租金的事实。被告对原告提交的证据真实性、合法性无异议。被告咸宁太乙公司为抗辩原告主张的事实向本院提交二份证据，证据一、业主委员会备案表、业主委托签名表，证明吴卿系业主委员会业主，其以授权太乙温泉公寓业主委员会委员代表其实施相关民事法律行为；证据二、2017年12月1日，太乙温泉公寓业主委员会（甲方）与咸宁市太乙温泉酒店管理有限公司（乙方）签订国际温泉度假村温泉公寓房屋租赁合同补充协议，该协议第三条约定，甲方为配合乙方的正常经营，同意将2017年12月前所欠租金暂时搁置，双方已达成一致意见，变更了债务履行期限，在债务履行期限届满前，原告提前要求被告履行债务违反了协议约定。原告对被告提交的二份证据真实性、合法性无异议，但对证明目的持不意见，认为业委会与被告签订的补充协议，并不影响原告行使主张租金的诉权；业委会的成立是否符合法律程序有待证明，且业委会只是受业主委托行使管理范围内的相关权利，并不能代表业主放弃主张租金的诉权，业主与业委会系委托法律关系，若受托人损害委托人利益，委托人可以随时解除委托合同。对于当事人无异议证据，本院依法予以确认，并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下:2010年2月27日，原告陈断勇与湖北通圣太乙旅游实业有限公司（下称通圣太乙公司）签订商品房买卖合同，合同约定，陈继勇购买通圣太乙公司开发的位于咸宁市××区××办事处××号房屋，建筑面积43平方米，每平方米5492.52元，房屋总价236178元，通圣太乙公司应当在2010年9月30日前将房屋交付陈继勇使用。同日，陈继勇（甲方）与通圣太乙公司（乙方）签订租赁合同，租赁经营内容：甲方充分了解并认可乙方的度假经营模式，自愿将其在太乙国际酒店温泉度假村房屋（含房屋内配置设施、设备和用具）租赁给乙方进行酒店式经营，在租赁期内，乙方按约定支付租金。在租赁期内乙方如需将房屋用于酒店经营之外其它用途，须提前30日内征得甲方同意；租赁房屋概况：房号3-105室，物业类型，温泉公寓；租赁期限五年，自2010年3月1日起至2015年2月28日止；租金及支付方式：乙方第一年、第二年向甲方支付年租金人民币14171元，每季度3543元；乙方第三年、第四年向甲方支付年租金18894元、每季度4724元；乙方第五年向甲方支付租金23618元，每季度5904元，乙方以季度为时间单位支付租金，每季度最后一个月的15号前将本季度租金汇入甲方指定账户。该份合同双方已履行完毕。2015年7月1日原告陈继勇（甲方）与咸宁太乙温泉度假村管理有限公司（乙方）签订租赁协议，约定租赁期限为壹年四个月即从2015年7月1日起至2016年11月1日止。租金支付方式：每平方米15元，具体以房产证或购房合同所标注房间面积核算；乙方按季度支付租金，本季度租金在下季度的第一个月15日内存入甲方指定账户。违约责任：甲乙双方如有以下情形之一的视为违约，由违约方承担房屋总价的百分三赔付违约金。（1）、甲方因不能保证房屋及其租赁行为的合法性和运营性导致乙方正常经营行为受到干扰或处罚等产生损失的；（2）、甲方有违反本合同规定的其他应履行义务的行为；（3）、乙方违反合同约定期限提前终止本租赁合同；（4）、乙方违反本合同规定的其他应履行义务的行为；合同的变更与终止，有下列情形之一的，甲乙双方可以变更或者终止合同（1）、任何一方有证据表明对方已经、正在违约，可以中止履行本合同，应及时书面通知对方。若对方继续不履行、履行不当或者违反本合同，该方可以解除本合同并要求对方赔偿违约责任。书面通知以信函、报纸、传真等形式，若违约方在通知之日起，30日内未作回复的，视作对方已送达；（2）、因不可抗力而无法履行合同的，但应在不可抗力消除后的3日内及时通知另一方；（3）、一方因不可抗力确实无法承担责任，而造成损失的，不负赔偿责任。双方对合同其他权利也作了明确约定。2016年10月28日，陈继勇与咸宁太乙温泉度假村管理有限公司续订租赁合同，合同约定租赁期限1年，即从2016年11月1日至2017年10月31日止，该份合同仅重新约定租期，未对合同其他内容进行变更。2017年10月21日，原告以业主身份参加太乙温泉公寓业主委员会，并授权委托太乙温泉公寓业主委员会代为经营管理酒店，并对业主委员会在权限范围内签署的一切有关文件及办理的相关手续均予以承认。2017年12月1日，太乙温泉公寓业主委员会（甲方）与咸宁太乙公司（乙方）、鉴证方咸安区旅游发展委员会签订太乙国际温泉度假村温泉公寓房屋租赁合同补充协议，协议约定，一、原五年期租赁合同未履行完毕的，按合同继续执行，直至终结；二、五年期租赁合同到期后续签合同，双方同意在2017年12月开始将原合同条款的第四条第一款的租金：每平方米15元上调16元，按双方核定的面积统一核算，另对于所有主业的租金支付，太乙委托业主委员会统一发放；三、甲方为配合乙方的正常经营，同意将2017年12月前所欠租金暂时搁置，在2017年12月1日以后产生的公寓租金及办公费用按以下方式核算及支付：（1）、乙方同意将酒店客房每月的客房收入80%用于支付当月所发生的公寓租金及业主委员会的办公经费，20%用于乙方支付人员工资和日常维护和开支；（2）、乙方同意每分二次（15号及30号）与甲方进行收入结算（每十五天），节假日顺延；（3）、乙方每月按客房收入的80%所支付给甲方的公寓收入在结算当月租金后的余额部分，在冲抵上月不足部分租金自动转为乙方支付给甲方所欠2017年12月以前所欠公寓租金，由业主委员会分别出具收款凭证；四、乙方为甲方提供办公场所，并承担甲方每年壹拾肆万元的办公经费，该经费从乙方每月支付甲方80%客房收入中分月按比例列支，甲方指定专人入住乙方，负责统计公寓入住情况和营收数据并与乙方财务核对后进行结算；五、甲方代表所有公寓业主意愿和一切决定，负责对各个业主进行解释和协调，并代表业主行使合法的权利和义务，乙方只与甲方指定代表对接，乙方不与公寓任何业主签太乙公寓房产返租协议；乙方所支付的租金由乙方财务定时汇入甲方指定专用银行账户，所有资金的分配和使用甲方负责与业主结算，一切纠纷等均由甲方自行承担，支付情况须报乙方存档；本协议有效期为一年（2017年12月1日至2018年11月30日）协议到期如双方达成一致意见，可重新签订延期；本协议与原租赁协议具备同等法律效力。因被告未能按约支付2017年12月之前租金，其中差欠2015年第3季度租金1993元、2017年第1季度租金1993元、第二季度租金1993元、第三季度租金1993元，共计7972元，经原告多次催讨未果，遂诉至法院。
另查明，2015年6月18日，咸宁太乙温泉度假村管理有限公司经工商部门登记将企业名称变更为咸宁太乙酒店管理有限公司。同年7月21日，咸宁太乙酒店管理有限公司企业名称变更为咸宁太乙酒店温泉管理有限公司。
本院认为：原、被告分别于2015年7月1日、2016年10月28日及2017年12月1日签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规效力性强制性规定，均为有效合同，当事人各方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。原告依约履行了出租人义务将租赁物按期交付被告咸宁太乙公司占有使用，被告理应按约履行承租人主要义务按期支付租金，被告迟延履行支付租金的行为已构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。原告向本院诉请要求被告咸宁太乙公司支付租金7972元的诉求，于法有据，本院应予支持；对于原告诉请要求被告支付违约金15259元的诉求，经查，原、被告约定违约金计算方式为按房屋总价3%承担违约责任，原告陈继勇房屋总价为254315.62，违约金为7629元，其中双方签订的2015年7月1日至2016年11月1日，合同期限为1年4个月，租金总额为10629元。双方约定违约金超过造成损失的百分三十的属于约定过高，应对双方过高约定违约金予以调整，调整后违约金为3189元；相应的双方于2016年10月28日续订的租赁合同中对违约金部分也应作适当调整，调整后违约金为2392元；被告咸宁太乙公司辩称，双方于2017年12月1日所签订的补充协议，对2017年12月之前欠付租金已明确约定暂时搁置，既然双方已对债务履行期限作了变更，债务履行期限届满前，债权人要求债务人提前履行债务的，应当具有合理理由，否则违背了协议约定，请求法院驳回原告全部诉求的意见，经查，虽然业主委员会委员代表业主与被告签订补充协议并约定变更债务履行期限具体为要求业主对2017年12月前被告欠付租金暂时搁置，双方对搁置债务的意定并未对债务履行期限作出明确约定，对债务履行期限约定不明确的，应视为不定期履行，债权人可随时主张债权，但应给予被告必要的准备时间，原告在给予被告一定宽限期后，被告仍未履行的，应当承担违约责任，被告的该项辩称意见，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、<最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）>第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告咸宁太乙公司于本判决生效之日起三日内给付原告陈继勇租金7972元、并支付违约金5581元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告咸宁太乙公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
审判员 王义超
二〇一八年六月十五日
书记员 范 婷