湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一初字第26号
原告滕树军，男，汉族，1963年12月14日出生，住湖南省怀化市鹤城区。
委托代理人崔小龙，湖南五溪律师事务所律师。
被告怀化钰林房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区红星南路86号。
法定代表人聂东溆，系该公司董事长。
委托代理人聂花菊（特别授权），女，1956年3月10日出生，土家族，住所地湖南省怀化市鹤城区，系该公司股东。
委托代理人李光家，湖南五溪律师事务所律师。
第三人怀化东联房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路。
法定代表人李传东，系该公司董事长。
第三人彭先兵，男，汉族，1960年9月9日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
第三人彭福妹，女，汉族，1971年11月18日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
第三人彭祖洪，男，汉族，1939年11月19日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
第三人彭宏福，男，汉族，1969年5月25日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
第三人周爱玉，女，汉族，1943年6月11日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
第三人彭光松，男，汉族，1962年11月26日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
第三人彭春美，女，汉族，1969年1月9日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
第三人彭光忠，男，汉族，1966年11月9日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
第三人彭光玉，男，汉族，1969年1月9日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
第三人廖三红，男，苗族，1968年12月15日出生，住所地湖南省洪江市。
第三人廖多权，男，苗族，1973年12月5日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
第三人彭鸣球（又名彭明球），男，汉族，1953年3月14日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
第三人丁桂香（彭鸣球之妻），女，汉族，1953年4月16日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区。
第三人彭某，女，1975年7月7日出生，土家族，现住湖南省怀化市鹤城区碧海苑小区。
第三人彭凯，男，2006年6月6日出生，汉族，系第三人彭某之子，现住湖南省怀化市鹤城区。
法定代理人彭某（第三人彭凯母亲），女，1975年7月7日出生，土家族，现住湖南省怀化市鹤城区。
上述十五位第三人共同委托代理人杨阳（特别授权），北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。
原告滕树军因与被告怀化钰林房地产开发有限公司、第三人怀化东联房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服本院2012年4月28日（2011）怀中民一初字第25号民事判决，向湖南省高级人民法院提起上诉。湖南省高级人民法院于2013年1月17日作出（2013）湘高法民一终字第18号民事裁定，将该案发回本院重审。本院于2013年4月15日立案重审，于2013年11月21日作出（2013）怀中民一初字第9号民事裁定，裁定该案按撤诉处理。后滕树军就该案再次向本院起诉，本院确定案由为所有权确认及合同纠纷，并于2014年7月4日作出（2014）怀中民一初字第1号民事判决。滕树军不服，向湖南省高级人民法院提起上诉。湖南省高级人民法院以2014年12月21日（2014）湘高法民一终字第195号民事裁定书裁定将该案发回本院重审。本院于2015年4月7日立案受理，形成本案。本院在审理本案过程中，原告滕树军就工程造价相关问题向本院申请司法鉴定，本院遂对外委托怀化泰信资产评估事务所进行鉴定。2016年7月10日怀化泰信资产评估事务所作出“怀泰评字（2016）第006号”《怀化市中级人民法院委估资产评估报告书》。后滕树军以原已与彭鸣球、丁桂香、彭先兵、彭福妹、彭祖洪、彭宏福、廖三红、廖多权、彭光松、彭光忠、彭光玉、彭光五、周爱玉、彭春美（即彭光春）签订相关拆迁安置补偿协议后才取得上述案外人的土地使用权进行本案房地产开发，上述案外人与本案存在利害关系，是必须参加诉讼的当事人为由向本院申请追加为本案当事人，本院予以准许，并书面通知各方当事人。后第三人彭光五死亡，彭光五的妻子彭某和儿子彭凯作为继承人参加诉讼。之后，第三人彭鸣球、丁桂香、彭先兵、彭福妹、彭祖洪、彭宏福、廖三红、廖多权、彭光松、彭光忠、彭光玉、周爱玉、彭春美、彭某、彭凯在诉讼中，又以有独立请求权的第三人身份向本院提出了的诉讼请求，本院予以受理，并依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。原告滕树军及其委托代理人崔小龙，被告怀化钰林房地产开发有限公司的委托代理人聂花菊、李光家，有独立请求权的第三人彭鸣球、丁桂香、彭先兵、彭福妹、彭祖洪、彭宏福、廖三红、廖多权、彭光松、彭光忠、彭光玉、周爱玉、彭春美、彭某、彭凯的共同委托代理人杨阳和有独立请求权的第三人彭鸣球、丁桂香、彭先兵、彭福妹、彭祖洪、彭宏福、廖三红、廖多权、彭光松、彭光忠、彭光玉、周爱玉、彭春美、彭某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告滕树军向本院提出的诉讼请求为：一、确认2008年3月30日原告被告及第三人签订的《解除资质借挂协议书》、2008年11月7日原告被告签订的《挂靠协议》、2008年11月8日原告被告向第三人出具《承诺书》无效。二、确认原告是怀化市景华楼项目所有的怀国用（2009）第出451号《土地使用权证》土地的实际购买人和实际土地使用权人。三、判令被告返还上述土地使用权给原告。若不能返还，则由被告向原告补偿上述土地使用权对应的价值,该价值以诉讼中市场评估价格为准。四、判决被告补偿原告在景华楼项目中购买土地、拆迁安置、基础施工、水电开户、办理各项规划许可等实际投入的各种费用共24354601.14元，判决原告与景华楼项目拆迁安置户签订的安置补偿协议中约定的原告义务由被告履行。五、判决被告赔偿因双方之间《房产开发合作协议》等协议无效所导致原告的损失，具体包括:1、原告所借被告并投入项目的693万元的利息损失，自借款之日起按商业银行同期贷款利率计算，直至利息全部支付完毕。2、原告上述实际投入1807万元的利息损失，自2010年7月30日起按商业银行同期贷款利率计算，直至利息全部支付完毕；六、判决被告给予原告补偿景华楼房地产开发项目的利润700万元。七、判决被告承担原告诉讼所支出的差旅费等共计20万元。八、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：因合作开发房地产合同纠纷，原告(以下称“滕树军”)于2010年7月向怀化市中级人民法院起诉被告(以下称“钰林公司”)，该院生效的(2010)怀中民二初字第25号民事判决确认双方《房产开发合作协议》无效、《挂靠协议》解除，滕树军返还钰林公司借款693万元本息。本案是基于该案民事判决的延续。
2006年开始，滕树军拟进行房地产开发，出资收购位于怀化市××中心××南侧××从××中学土地，又出资购买怀化市鹤城区盈口乡红星村村民部分土地、鱼塘、宅基地，除已经支付部分现金外，滕树军和部分村民签订安置补偿协议，滕树军承诺以新开发的房屋进行补偿，共计应无偿交付房屋23户（套）共2500㎡给村民。
2008年2月29日滕树军与第三人怀化东联房地产开发有限公司（以上简称“东联公司”）签订《挂靠协议》，借用东联公司开发资质进行房地产开发。而后滕树军本人出资3049859.4元、并以东联公司名义竞买得上述土地，土地使用权登记在东联公司名下（证号：怀化市怀国用(2009)第出383号），其中使用权面积2790.28m2、道路用地面积1004.01m2。开发项目名称为郡元湖天（景华楼）。
竞买后，滕树军本人出资进行了景华楼项目前期准备和开挖基础桩工作，包括三通一平、基础工程、围墙、工棚、塔吊、水电开户等。
2008年3月30日东联公司、滕树军、钰林公司签订《解除借挂协议书》，约定东联公司退出挂靠，开发项目转由钰林公司。该协议前后的2008年3月23日至2008年10月20日，滕树军向钰林公司借款152万元用于该项目。
2008年11月4日滕树军和钰林公司签订《房产开发合作协议》(以下简称《合作协议》)，名为合作，实际内容实为钰林公司借款给滕树军并承包滕树军的景华楼工程施工，并约定滕树军应将上述土地过户到钰林公司名下。
2008年11月7日，滕树军和钰林公司签订《挂靠协议》约定：钰林公司只向滕树军提供房地产开发所需证照和经营许可，滕树军挂靠在其公司名下，借用其资质以钰林公司名义，从事房地产开发，滕树军完全自主经营，独立核算、自负盈亏，一切正常利润归滕树军所有，钰林公司不得干涉。开发中合同、保险、税务、财务、银行等事项由滕树军自行办理和负责，滕树军一切法律责任均与钰林公司无关。
2008年11月8日，滕树军、钰林公司向东联公司出具《承诺书》，承诺：“郡元湖天景华楼房地产项目开发过程中产生的所有法律和经济责任，全部转由钰林公司承担，东联公司对该项目无需承担任何经济与法律责任。”
为履行《合作协议》和《挂靠协议》，滕树军出资于将上述土地使用权从东联公司名下更名到了钰林公司名下，钰林公司无偿取得怀化市怀国用(2009)第出451号《土地使用权证》，该土地证原件一直由滕树军持有。2008年11月4日至2010年4月27日滕树军向钰林公司借款541万元（含担保还款55万元）投入景华楼项目。滕树军前后投入景华楼项目2500万元，含怀化市中级人民法院确认的滕树军先后所借钰林公司的693万元。
后因钰林公司违反《合作协议》和《挂靠协议》，剥夺了滕树军实际享有项目收益的权利，双方诉诸法院。滕树军和钰林公司签订的《合作协议》已被生效的怀化市中级人民法院(2010)怀中民二初字第25号民事判决确认为无效，双方签订的《挂靠协议》已经解除。
因为钰林公司、滕树军、东联公司三方签订的《解除借挂协议书》中有约定由钰林公司接替挂靠及转移开发项目的内容，滕树军、钰林公司签订的《挂靠协议》有滕树军挂靠钰林公司从事开发建设的内容，滕树军、钰林公司给东联公司的《承诺书》中有钰林公司接替挂靠后自担责任、与东联公司无关的内容，所以《承诺书》实际是对《解除借挂协议书》的补充，是其组成部分。该《解除借挂协议书》违反了房地产开发资质不能挂靠、借用的法律禁止性规定等，依法应属于无效。
《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
因上述合同无效,钰林公司应当返还怀国用（2009）第出451号《土地使用权证》土地。如果不能返还，景华楼项目开发权利实际由钰林公司开发建设并享有权益，钰林公司无偿取得该土地，并在滕树军投入的基础上继续开发，那么钰林公司应当：1、向滕树军补偿上述土地使用权对应的价值（该价值以诉讼中市场评估价格为准），2、补偿滕树军在景华楼项目中购买土地、拆迁安置、基础施工、水电开户、办理各项规划许可等实际投入的各种费用共2500万元，3、滕树军与景华楼项目拆迁安置户签订的安置补偿协议中约定的滕树军的义务应当由钰林公司承继，继续履行。同时，因钰林公司违约售房等行为，导致滕树军无法实际享有房地产开发权益，则滕树军投入全部资金的利息损失（含滕树军向钰林公司所借693万元的利息损失）应当由钰林公司赔偿。另外，若景华楼项目权益由钰林公司享有，应补偿滕树军项目利润700万元。
综上所述，原告滕树军是上述土地的实际购买人和项目投资人，本应当是景华楼项目的实际权利人，滕树军也从未转让和放弃该权利。没有原告滕树军所购土地及项目投入，景华楼项目无从谈起，钰林公司也无法实际取得项目权利并获益。现滕树军的基本权利被钰林公司剥夺，滕树军要求返还土地，或者要求补偿和赔偿损失是最基本的、也是法律规定应予支持的。请贵院依法支持原告的诉讼请求，以示公平和公正。
第三人廖三红、廖多权诉讼请求为:1、判令被申请人按照《联营建房协议》的约定向申请人交付景华楼住房共三套，并办理房屋产权证书，并赔偿损失；2、判令申请人对前述景华楼住房共三套享有优先权；3判令被申请人向申请人支付房屋搬迁补偿费￥100000.00元；4、判令被申请人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年5月28日滕树军与申请人签订《联营建房协议》，《联营建房协议》约定由申请人提供土地（该土地上的被拆迁房屋归滕树军），滕树军提供资金等，并约定滕树军向申请人交付住房共三套等。2007年5月28日滕树军向申请人父亲廖光明出具欠条，欠廖光明房屋搬迁补偿费￥100000.00元。后因景华楼项目由被申请人钰林公司承继，权利由其享有，义务由其承担。根据前述事实，被申请人应按《联营建房协议》的约定向申请人交付景华楼住房共三套，并办理房屋产权证书；应向申请人支付房屋搬迁补偿费￥100000.00元。而被申请人至今既未向申请人交付合同约定的住房，也未向申请人支付房屋搬迁补偿费￥100000.00元，申请人为维护其合法权益不受侵犯，根据法律的规定特向本院提出如上独立诉讼请求，请予以支持。
第三人彭福妹诉讼请求为：1、判令被申请人按照《联营建房协议》、《补充协议》的约定向申请人交付景华楼门面一间、住房共二套（每套建筑面积各100-110平方米）、车库一个，并办理房屋产权证书，并赔偿损失；2、判令申请人对前述景华楼门面一间、住房共二套（每套建筑面积各100-110平方米）、车库一个享有优先权；3、判令被申请人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2006年6月21日滕树军与申请人签订《联营建房协议》，《联营建房协议》约定由申请人提供土地，滕树军提供资金等，并约定滕树军向申请人交付门面一间、住房共二套（每套建筑面积各100-110平方米）等。2006年12月19日滕树军与申请人签订《补充协议》，《补充协议》对增加车库一个等进行了补充约定。后因景华楼项目由被申请人钰林公司承继，权利由其享有，义务由其承担。根据前述事实，被申请人应按《联营建房协议》的约定向申请人交付景华楼门面一间、住房共二套（每套建筑面积各100-110平方米）、车库一个，并办理房屋产权证书，而被申请人至今未向申请人交付合同约定的门面、住房、车库，申请人为维护其合法权益不受侵犯，根据法律的规定特向本院提出如上独立诉讼请求，请予以支持。
第三人彭宏福诉讼请求为：1、判令被申请人按照《联营建房协议》的约定向申请人交付景华楼门面一间、住房共一套（每套建筑面积最大面积选一套），并办理房屋产权证书，并赔偿损失；2、判令申请人对前述景华楼门面一间、住房共一套（每套建筑面积最大面积选一套）享有优先权；3、判令被申请人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年4月27日滕树军与申请人签订《联营建房协议》，《联营建房协议》约定由申请人提供土地，滕树军提供资金等，并约定滕树军向申请人交付门面一间、住房共一套（每套建筑面积最大面积选一套）等。后因景华楼项目由被申请人钰林公司承继，权利由其享有，义务由其承担。根据前述事实，被申请人应按《联营建房协议》的约定向申请人交付景华楼门面一间、住房共一套（每套建筑面积最大面积选一套），并办理房屋产权证书，而被申请人至今未向申请人交付合同约定的住房，申请人为维护其合法权益不受侵犯，根据法律的规定特向本院提出如上独立诉讼请求，请予以支持。
第三人彭鸣球、丁桂香诉讼请求为：1、判令被申请人按照《协议书》、《补充协议》的约定向申请人交付景华楼住房三套（125-130平方米的住房两套和130-133平方米的住房一套）、门面一个、车库一个，并办理房屋产权证书，并赔偿损失；2、判令申请人对前述景华楼住房三套（125-130平方米的住房两套和130-133平方米的住房一套）、门面一个、车库一个享有优先权；3、判令被申请人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年8月8日滕树军与申请人签订《协议书》，《协议书》约定滕树军向申请人交付住房三套（125-130平方米的住房两套和130-133平方米的住房一套）、门面一个、车库一个等。2009年9月14日滕树军与申请人签订《补充协议》，《补充协议》对相关事宜进行了补充。后因景华楼项目由被申请人钰林公司承继，权利由其享有，义务由其承担。根据前述事实，被申请人应按《协议书》、《补充协议》的约定向申请人交付景华楼住房三套（125-130平方米的住房两套和130-133平方米的住房一套）、门面一个、车库一个，并办理房屋产权证书，而被申请人至今未向申请人交付合同约定的住房，申请人为维护其合法权益不受侵犯，根据法律的规定特向本院提出如上独立诉讼请求，请予以支持。
第三人彭先兵诉讼请求为：1、判令被申请人按照《联营建房协议》的约定向申请人交付景华楼住房一套（建筑面积100-110平方米），并办理房屋产权证书，并赔偿损失；2、判令申请人对前述景华楼住房一套（建筑面积100-110平方米）享有优先权；3、判令被申请人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2006年6月21日滕树军与申请人签订《联营建房协议》，《联营建房协议》约定由申请人提供土地，滕树军提供资金等，并约定滕树军向申请人交付住房一套（建筑面积100-110平方米）等。后因景华楼项目由被申请人钰林公司承继，权利由其享有，义务由其承担。根据前述事实，被申请人应按《联营建房协议》的约定向申请人交付景华楼住房一套（建筑面积100-110平方米），并办理房屋产权证书，而被申请人至今未向申请人交付合同约定的住房，申请人为维护其合法权益不受侵犯，根据法律的规定特向本院提出如上独立诉讼请求，请予以支持。
第三人彭祖洪诉讼请求为：1、判令被申请人按照《联营建房协议》的约定向申请人交付景华楼住房共三套（每套建筑面积各100-110平方米），并办理房屋产权证书，并赔偿损失；2、判令申请人对前述景华楼住房共三套（每套建筑面积各100-110平方米）享有优先权；3、判令被申请人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2006年9月20日滕树军与申请人签订《联营建房协议》，《联营建房协议》约定由申请人提供土地，滕树军提供资金等，并约定滕树军向申请人交付住房共三套（每套建筑面积各100-110平方米）等。后因景华楼项目由被申请人钰林公司承继，权利由其享有，义务由其承担。根据前述事实，被申请人应按《联营建房协议》的约定向申请人交付景华楼住房共三套（每套建筑面积各100-110平方米），并办理房屋产权证书，而被申请人至今未向申请人交付合同约定的住房，申请人为维护其合法权益不受侵犯，根据法律的规定特向本院提出如上独立诉讼请求，请予以支持。
第三人周爱玉、彭光松、彭春彭某光忠、彭光玉、彭铁妹、彭凯诉讼请求为：1、判令被申请人按照《联营建房协议》的约定向申请人交付景华楼住房共一套（每套建筑面积最大平方米），并办理房屋产权证书，并赔偿损失；2、判令申请人对前述景华楼住房共一套（每套建筑面积最大平方米）享有优先权；3、判令被申请人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年5月20日滕树军与申请人签订《联营建房协议》，《联营建房协议》约定由申请人提供土地，滕树军提供资金等，并约定滕树军向申请人交付住房共一套（每套建筑面积最大平方米）等。后因景华楼项目由被申请人钰林公司承继，权利由其享有，义务由其承担。根据前述事实，被申请人应按《联营建房协议》的约定向申请人交付景华楼住房共一套（每套建筑面积最大平方米），并办理房屋产权证书，而被申请人至今未向申请人交付合同约定的住房，申请人为维护其合法权益不受侵犯，根据法律的规定特向本院提出如上独立诉讼请求，请予以支持。
怀化钰林房地产开发有限公司对原告的诉讼请求答辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应该予以驳回，理由如下：原被告之间没有任何协议以及书面或者口头约定，原被告开发房子需要无条件返回本金，法律上有合伙法律关系和委托法律关系以及双方共同联合开发，这都是要承担风险的，没有利润的话成本是收不回的，双方之间和合伙关系，如果要成本和利润必须要证明项目已经做完，才能有利润可谈，法律上没有规定一方投入必须收回成本。
怀化钰林房地产开发有限公司对第三人的诉讼请求辩称：第三人的诉讼请求是不能成立的，应该予以驳回，理由如下：第三人按自己的诉状称用自己的宅基地与原告建房，那就必须履行程序，滕树军是进行商品房开发，本案被告是按照程序接受商业用地，直接向开发商主张权利是没有依据的。当时土地上是没有住房的，第三人的主张没有事实依据。
滕树军为证明其诉讼主张，举证如下：
一、滕树军陈述在本次重审前原在诉讼中所举证据均仍作为本此重审的证据。
本院认为：对于滕树军在本次重审前原在诉讼中所举证据，已经本院开庭质证，第三人对此亦无异议，故本院对该类证据的采信情况仍然如前。
二、滕树军在本次重审中提出，其向本院申请，经本院对外委托怀化泰信资产评估事务所所作2016年7月10日“怀泰评字（2016）第006号”《怀化市中级人民法院委估资产评估报告书》一份作为其本次重审所举证据，拟证明：景华楼项目土地使用权、桩基础、碧海苑加固工程、土石方工程、项目前期费用和相关零星工程等在2016年2月28日的市场价值为：怀国用2009第出451号土地使用权证土地使用权价值11,975,881.76元；桩基础价值为：5,661,406.20元；碧海苑加固工程价值：465,500.00元；景华楼负一层和一层的土石方工程价值1,324,553.23元；景华楼项目前期费用（楼盘模型设计制作安装费用、工地办公场地、售楼部以及工程项目报建费等）1，288，419.40元；景华楼相关零星工程（包括地面硬化、建围墙、搭工棚、建挡土墙、购买排污管）价值99,500.00元。以上合计20,815，260.59元。该费用被告怀化钰林房地产开发有限公司应当补偿给滕树军。
怀化钰林房地产开发有限公司对原告出示的上述司法鉴定书发表质证意见为：对该证据真实性、合法性和关联性都不予认可，该证据的工程量本来就不是原被告双方对已经确定的工程量，因为工程价款有争议而共同委托鉴定，是对原被告有争议的工程量单方委托法院，法院再委托鉴定机构做的鉴定，原告委托的工程量本来就存在争议，因此结果也不具有合法性和关联性，应该是双方共同委托机构鉴定。
第三人对原告出示的上述司法鉴定书发表质证意见为：与第三人没有关系，没有意见。
本院认为：原告所举上述怀泰评字（2016）第006号《怀化市中级人民法院委估资产评估报告书》是经原告申请，由本院司法技术室委托所进行，程序合法，与本案事实存在关联，第三人无异议，被告虽有异议，但无充分有效的反驳证据予以否定，故应予采信。
第三人为证明其诉讼主张，举证如下：证据一、房产开发合作协议、挂靠协议，签订主体均是钰林公司与滕树军，拟证明钰林公司与滕树军签订了前述协议；证据二、钰林公司的宗地图，拟证明案涉土地的状况；证据三、第三人与滕树军签订的联营建房协议（实质是拆迁安置协议）是滕树军与彭先兵等7户拆迁户签订的，彭先兵提供土地滕树军负责修建，彭鸣球、丁桂香还在此组举补充协议、协议书及收款收据各1份，彭福妹还在此组举补充协议1份，主要证明内容就是用土地和房屋置换新的房屋。廖三红、廖多权还在此组举欠条1份，证明滕树军欠廖三红房屋搬迁费10万元；证据四、关于联合申请对景华楼18号予以查封的报告，在报告中有红星办事处、盈口乡政府、钰林公司、鹤城区维稳办的公章对18套房屋进行查封，拟证明钰林公司是认可拆迁户的。（具体举证意见，祥见证据7户拆迁户的证据目录及说明）。另外，第三人补充提交怀化市鹤城区盈口乡红星村民委员会出具的《证明》1份，拟证明7户拆迁户的土地在案涉的钰林公司宗地图范围内，证明7户拆迁户的土地在案涉土地的范围内（钰林公司宗地图）。
原告对第三人所举上述证据发表质证意见为：都是真实的，没有意见。
被告对第三人所举上述证据发表质证意见为：对前两份证据的真实性合法性没有异议，关联性不能证明其主张，对证据三的真实性合法性关联性都不予认可，真实性不认可是因为签协议的时候被告就不知道，被告接管之后开发人也没有与被告反映过，钰林公司去国土局受让的时候也没有人告知过是国有土地，原告与第三人双方之间认可我方也不认可，两个人之间是可以共同串通，如果有宅基地，至少需要举证国土证，我方认为这些应该是由原告来举证的。按照协议内容是联营建房，联营建房是要承担风险和亏损的。对于拆迁的房屋或者土地要出具证明至少要出具房产证或者土地使用证，但是鉴于农村土地的特殊如果是自留地，没有证的要提供土地承包合同，如果也没有肯定要证明当时划分的基本情况，对合法状态都要进行核实。
本院认为：第三人所举上述证据，能够形成证据链条，原告认可，被告虽有异议，但无充分有效的反驳证据予以否定，故应予采信。
被告为证明其反驳主张，本次重审举证如下：
一、被告方陈述在本次重审前原在诉讼中所举证据均仍作为本次重审的证据。
第三人对被告方的上述证据发表质证意见为：被告方之前提交的证据与第三人无关，不发表质证意见。
本院认为：对于被告方在本次重审前原在诉讼中所举证据，已经本院开庭质证，第三人对此不发表质证意见，故本院对该类证据的采信情况仍然如前。
二、被告在本次重审中补充证据如下：证据一、是从国土局复印来的双方争议土地的图纸（复制件），拟证明钰林公司从国土局受让土地的时候不存在第三人所称的拆迁房屋；证据二、是钰林公司受让土地的图纸（复制件），拟证明钰林公司受让这块土地时候是一块空地没有建筑物；证据三、2009年6月30日做的一份怀化市国土局档案室的调查结论（复制件），拟证明本案争议的土地当时是没有任何建筑物，并且能表现出四周的相邻关系；证据四、原被告双方共同制作，有滕树军签字以及钰林公司盖章的一份俊园湖天销售控制表（复印件）原件还在钰林公司档案室，拟证明当时在移交项目的时候所涉土地没有牵扯到任何拆迁户；证据五、建筑设计院设计图纸中桩基图纸（复印件），拟证明这个桩有部分有用，有一部分没有用。
原告对被告提交的上述五份补充证据发表质证意见为：对证据一真实性合法性没有异议，图纸是2008年7月18日的图纸，拆迁时在2007年就拆迁完了，关联系有异议，这个图反映不出被告所说拆迁户不在其中的目的。对证据二对三性均不予认可。对证据三真实性无异议，关联系有异议，证据三，恰恰够证实被告对土地来源以及真实性的追认，该土地一开始是滕树军以东联公司的名义购买，东联公司更名到钰林公司名下，钰林公司没有在该土地上花一分钱。对证据四关联性有异议，不能证明这些房子中是不是有拆迁户的房子，这仅仅是每个房间的价格表。对证据五真实性合法性关联性都有异议，没有显示来源，并且被告方说“证明滕树军做的桩基础废了”，刚好说明了被告承认项目桩基础是滕树军出资做的，如果被告方认为桩基础是废的应该提供相应证据。
第三人对被告提交的上述五份补充证据发表质证意见为：1、认同原告方质证意见。2、对前四份证据，是有瑕疵不符合相关规定以及要求的。证据一加盖了红章，但是根据法律规定复印出来的必须有单位负责人和制作人签字，证据形式有瑕疵，内容也如滕树军所说，拆迁的时间在图纸的制作时间之前，体现不出拆迁户房屋的现场状态，廖三红的房子现在都还在图纸范围内。对证据二没有红章也没有单位负责人和制作人签名，其他意见同证据一的意见。证据三也没有制作人和负责人签名同时没有加盖红色的骑缝章。证据四同原告方意见，证据五也同原告方的质证意见，前述证据都不能证明其证明目的。
本院认为：对于被告所举上述证据中的证据一、二，因系复印件，不符合举证法定要求，原告、第三人亦均不认可，故不予采信；对被告证据三中能够证明本案所涉土地来源一开始是滕树军以东联公司的名义购买、东联公司更名到钰林公司名下、钰林公司没有出资购买土地的事实予以认可，其他内容因不能达到被告拟证明的目的，即与待证事实不能关联，故不予采信；对于被告所举上述证据中的证据四，因房屋拆迁事实在前，该证据图纸形成在后，即与待证事实不能关联，又系复印件，不符合举证法定要求，原告、第三人亦均不认可，故不予采信；对于被告所举上述证据中的证据五，除能够证明原告已做桩基工程外，其他内容原告、第三人亦均不认可，故不予采信。
本院确认本案的事实为如下：
2008年2月29日，滕树军与东联公司签订挂靠协议，东联公司同意滕树军挂靠在其名下，从事东联公司经营许可证范围内的经营项目。2008年3月13日，滕树军以东联公司名义，竞标获得怀化市榆树中心完小南侧2790.28平方米土地使用权。2008年3月15日，滕树军与东联公司达成《解除〈资质挂靠协议书〉的协议》。2008年3月30日，东联公司、滕树军、钰林公司三方订立《解除〈资质挂靠协议书〉的协议》，协议中确认已支付土地购买款217万元，工地已动工修建，基础已完工，同时进一步确认东联公司与滕树军的挂靠协议于2008年3月20日解除，东联公司退出怀化市榆树中心完小南侧2790.28平方米土地使用权范围内的“郡元湖天（景华楼）”房地产项目开发，该房地产开发项目转由钰林公司开发经营。
2008年11月4日，滕树军（甲怀化市××××开发区乙方）就位于怀化市湖天开发区盈口小学旁、碧海苑后一处面积约3万平方米的楼盘（即“郡元湖天（景华楼）”项目）开发事宜签订《合作协议》（全称为《房产开发合作协议》），双方约定：１、滕树军负责土地、房开、报建、施工图、设计、质检监理及相关手续与费用，钰林公司负责建筑施工（双包性质，包工包料）；２、由滕树军向钰林公司支付工程款，工程款按湖南省1999年预算定额相关取费标准下浮4％；３、滕树军的土地过户到钰林公司名下，过户费由滕树军负责（钰林公司代付）；４、钰林公司同意给滕树军先期借款400万元为滕树军前期办理相关手续费用（由钰林公司代付），借贷时限18个月，还款总额为658万元，借款支付方式：滕树军首先将土地过户到钰林公司，滕树军必须先取得因桩基础施工影响临（邻）房的补偿、加固协议及一些相关资料后，钰林公司先借100万元给滕树军，其他资金由滕树军办理相关房开手续（钰林公司代付）；５、滕树军的售楼资金全部用于该项目施工，作为工程专用款。售楼资金必须由滕树军与钰林公司双方监控（指定账号由钰林公司开户，滕树军负责密码）。双方另就停工损失的赔偿、建筑工期及工程款的支付方式、售楼价格溢价部分利润分配等其他事宜做了详细约定。
2008年11月7日，滕树军（乙方）与钰林公司（甲方）签订《挂靠协议》约定：１、经双方协商，一致同意滕树军挂靠在钰林公司名下，从事钰林公司经营许可证范围内的经营项目；２、钰林公司在本协议生效后，只向滕树军提供相关经营业务所需的手续证件和经营许可，同时对滕树军提出的合理要求尽可能提供良好的服务；３、滕树军完全自主的开展相关产品经营业务；４、滕树军经营上实行内部独立核算，自负盈亏；５、一切正常利润归滕树军所有，不受钰林公司干涉。2011年3月23日，为清理各自对外签订的售房合同及收受的房款，滕树军（甲方）与钰林公司（乙方）签订《协议》约定：双方确定购房户备案登记截止日期为2011年4月18日，双方共同制作并签字确认《景华楼前期销售情况登记表》，除该《登记表》所确认的售房合同及所收房款外，如果甲方或者乙方还有售房或者收取房款行为的，按其所收房款金额的1.5倍向对方支付违约金。钰林公司确认自己截止2011年4月18日止收取了303万元的房款。
2008年11月8日，钰林公司作为承诺方向东联公司出具《承诺书》：滕树军为开发湖天开发区盈口中心小学旁的“郡元湖天”房地产项目，2008年2月至2008年3月15日期间，借挂东联公司开发资质，2008年3月15日后“郡元湖天”房地产项目转由钰林公司开发。现钰林公司郑重承诺：“郡元湖天”房地产项目开发过程中产生的所有法律和经济责任，全部转由钰林公司承担，东联公司对该项目无需承担任何经济与法律责任。该《承诺书》加盖了钰林公司公章，滕树军也作为经手人签了名。协议订立前后，滕树军进行了该项目的土地前期准备和开挖基础桩工作。
2009年6月1日,怀化市国土资源局与东联公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，怀化市榆树中心完小南侧2790.28平方米土地使用权过户至东联公司名下，东联公司就该土地办理的国有土地使用权证号为怀国用（2009）第出383号。2009年7月28日，怀化市榆树中心完小南侧2790.28平方米土地使用权，即怀国用（2009）第出383号土地使用权，由东联公司过户至钰林公司名下，并在怀化市国土资源局办理了怀国用（2009）第出451号《国有土地使用权证》，钰林公司未向东联公司支付土地转让费等费用。之后钰林公司设立了“怀化钰林房地产开发有限公司景华楼项目部”，授权滕树军对外代表钰林公司和项目部全权负责景华楼项目的一切事务。怀化市榆树中心完小南侧2790.28平方米土地使用权出让金2890730.4元、契税115629元、交易费43500元，实际由滕树军出资缴纳，票据由滕树军持有至2009年９月交给钰林公司时止。
2009年9月8日及2009年9月30日，钰林公司出具收条二张，收到滕树军原始票据金额共计6630590.48元。滕树军称该票据为：含支付购买土地费用及税费发票3049859.4元,以及景华楼项目基础工程及材料发票、报建费的一部分发票共计3580731.08元，上述费用均为滕树军出资支付，以钰林公司名义办理报建。在本院审理的（2010）怀中民二初字第25号案于2011年4月25日进行证据交换时，钰林公司对滕树军所交上述票据发表陈述意见为：系滕树军交钰林公司财务保管但尚未经企业法定代表人审核同意列账的票据，证明该票据存在许多问题，因为其中存在虚假单据。
2009年8月20日，钰林公司与湖南省第三工程有限公司签订《施工承包合同》，将“郡元湖天（景华楼）”项目建筑工程承包给湖南省第三工程有限公司承建，工程款按湖南省1999年预算定额相关取费标准下浮11.5％。因该合同约定垫资建至第三层始付工程款，但工程在建期间，自2010年2月房屋修至二楼始，滕树军与钰林公司分别开始预售房屋及预收房款，双方未按《合作协议》约定，将预收房款存于特设银行账户，用于支付湖南省第三工程有限公司建筑工程款。其中，滕树军预售房屋约31套，预收房款约481万元，钰林公司预售房屋约72套，预收房款约303万元。现景华楼项目主体已经封顶。
2009年12月22日和2010年4月16日，“郡元湖天”项目分别在怀化市规划局办理了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，2010年5月31日在怀化市建设局办理了《建筑工程施工许可证》，项目名称核准为“郡元湖天（景华楼）”，建设单位均为“怀化钰林房地产开发有限公司”，以上三证及怀国用（2009）第出451号《国有土地使用权证》，共计“四证”原均为滕树军持有，后本院于2013年12月4日作出的（2012）怀中民一终字第20号民事判决已判决该“四证”由滕树军返还给钰林公司，滕树军陈述该“四证”现已由钰林公司持有。
2011年8月10日，本院作出（2010）怀中民二初字第25号民事判决，认定自2008年3月23日至2009年11月26日止，滕树军分23次共向钰林公司借款693万元。该判决同时认定：滕树军与钰林公司订立的《合作协议》，明确约定工程建筑施工方为钰林公司，且该工程的土地使用权并未登记在滕树军名下，不符合该协议明确的滕树军以负责土地、房开、报建、施工图、设计、质检监理及相关手续与费用的方式参与合作开发的约定，故应认定该协议名为合作开发合同，实为建设施工承包合同；因钰林公司不具备工程建设施工资质，故该《合作协议》无效，并判决由滕树军偿还钰林公司借款本金6930000元及利息（其中1500000元从2008年3月23日起以银行同类贷款利率的4倍计算至2011年7月28日；4000000元从2008年11月4日起以银行同类贷款利率的4倍计算至2011年7月28日；1430000元从2010年7月30日以银行同类贷款利率的4倍计算至2011年7月28日）；此款限本判决生效后10日内付清；如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述（2010）怀中民二初字第25号民事判决向各方当事人送达的时间均为2011年9月22日，送达后各方当事人均未上诉。2011年12月12日，滕树军向钰林公司发出《解除〈挂靠协议〉的函》，钰林公司已收悉并表示同意解除《挂靠协议》。至此，滕树军与钰林公司订立的《合作协议》已经生效判决确认无效，《挂靠协议》经双方同意也已经解除。
另查明：2011年4月25日，本院审理的（2010）怀中民二初字第25号案进行证据交换时滕树军提交了东联公司2009年7月16日出具的《证明》，拟证实：滕树军挂靠在东联公司竞买得盈口小学南土地，所有购地费用及项目拆迁、基础工程、围墙、工棚、塔吊、水电开户等均由滕树军实际出资办理，相关权利义务均由滕树军享有和承担。钰林公司发表质证意见表示对此没有异议。本院上述(2010)怀中民二初字第25号判决还已确认“土地使用权出让金2890730.4元、契税115629元、交易费43500元，实际均由滕树军个人出资缴纳，票据均由滕树军持有”。
本次重审中，原告向本院提出鉴定申请，要求对其所做上述所有购地费用及项目拆迁、基础工程、围墙、工棚、塔吊、水电开户等均由滕树军实际出资完成的工程项目造价进行司法鉴定，本院依法将上述鉴定事项对外委托怀化泰信资产评估事务所进行，怀化泰信资产评估事务所作出2016年7月10日怀泰评字（2016）第006号《怀化市中级人民法院委估资产评估报告书》一份，结论为：土地使用权价值11,975,881.76元，桩基础价值为5,661,406.20元，碧海苑加固工程价值465,500.00元，土石方工程价值1,324,553.23元，项目前期费用1，288，419.40元，相关零星工程价值99,500.00元；以上合计20,815，260.59元。
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