湖南省道县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘1124民初1196号
原告彭鸿江，男，1976年1月16日出生，公民身份号码：4329231976********，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县西洲街道办事处奥苑新城XXXX。
委托诉讼代理人张波（特别授权），湖南濂溪律师事务所律师。
被告道县通力房地产开发有限公司。
住所地：道县潇水中路（教育宾馆*楼）。
法定代表人：何昌龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人何军，道县蓝天法律服务所法律工作者。
原告彭鸿江与被告道县通力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人张波、被告道县通力房地产开发有限公司的法定代表人何昌龙及其委托代理人何军到庭参加诉讼，原告彭鸿江经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭鸿江向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋权属（含土地使用）登记手续，交付房地产权属证书；2、给付逾期办理房地产权属证书的违约金7749元；3、给付逾期交房违约金15033元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由为：2011年6月1日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定原告以258300元的价格购买被告的奥苑新城XXXX，交房期限为2012年12月30日，逾期交房超过90个工作日的，按日处购房款的万分之一点五的违约金，房地产权属登记在交房后90个工作日内办理，逾期按已付房款的3%支付违约金等事项。合同签订后，原告如约交清了购房款和房产、国土办证费，但被告直至2014年1月23日才交房，逾期388天，被告向原告交付的房屋也不具备“五证”即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证，“两书”即住宅质量保证书、住宅使用说明书。同时，至今未为原告办理好房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
被告道县通力房地产开发有限公司辩称：被告已经按照约定办理了房屋权属初始登记，目前办证的主体应当是房地产管理部门，而不是被告。被告不应当承担逾期办证的违约金，因为逾期办证的原因是政府相关部门不作为导致，属于不可抗力，而非被告自身的责任造成，故按照法律规定和合同约定，被告不应当承担逾期办证的违约责任。对于原告要求被告承担逾期交房的违约金，无论双方约定的交房期限还是实际交房的期限都已超过了诉讼时效。对于原告主张交房应具备“五证”和“两书”，合同并没有约定，被告向原告交付的房屋具备“五证”，原告收房时未向被告主张提供“两书”。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：对于原告提交的收据，拟证明被告向原告交房的时间为2014年1月23日。被告提出以收取房屋装修押金的时间为准。庭审后，被告补充了原告交房屋装修押金的收据，两张收据显示的日期一致，对该证据，本院予以采信；对于被告提交的证据：1、《会议纪要》、《关于暂停办理地产开发项相关手续的通知》、《道县调整容积率补交土地出让金告知书》；2、《关于奥苑新城未增加容积率的报告》、《关于调整规划方案的请示报告》、《药材公司院内改造规划调整》规管办审批表；3、请示报告、信访登记。原告的委托诉讼代理人张波提出如下质证意见：证据1，是被告自己的事，与本案无关；证2的质证意见同证据1，且对原告的证明目的不予认可，不是不可抗力；证3，被告向有关部门反映是对的，但是应提起行政诉讼解决问题。本院经审查认为，被告所提交的上述证据，具备客观性、合法性、关联性，可以作为本案认定的事实依据予以采信；对于被告提交的天气预报记录，拟证明因天气原因导致工期推迟了157天。经审查，该证据不能证明该原因与原告所购买的房屋所在的单元楼的建设有直接因果关系，本院不予采信；对于被告提交的交房通知，没有原告的签名确认，不能证明该通知已送达给原告，本院不予采信。庭审后，被告补充提交了国有土地使用权证（道国用（2008）第0001486号）、建设用地规划许可证（20080512001）、建设工程规划许可证（建字第201112270123、建字第201112270129、建字第201112280022）、商品房预售许可证（房预许字（2013）第8号、房预许字（2013）第9号、房预许字（2012）第32号），本院依法组织了质证，原告的诉讼代理人张波提出的质证意见为：商品房预售许可证只有优雅居、如意居和1栋，建设工程规划许可证只有1栋、2栋、10栋，对其他证据没有异议。本院经审查认为：被告提供的证据国有土地使用权证（道国用（2008）第0001486号）、建设用地规划许可证（20080512001）、商品房预售许可证（房预许字（2012）第32号）具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，对补充提交的建设工程规划许可证（建字第201112270123、建字第201112270129、建字第201112280022）与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：2011年6月1日，原告彭鸿江与被告道县通力房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，双方约定：原告以258300元的价格购买被告的奥苑新城XXXX，交房期限为2012年12月30日前，被告将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、……（2）、逾期超过90个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）、买受人向出卖人按时交付剩余房款的违约金，超出60天的，出卖人有权解除合同。（2）、视为出卖人已按约交付房屋”。合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，双方同意按下列第1、2、3、项处理；……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金……。”合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告于2014年1月23日向原告交付了房屋，原告于同日接收了被告交付的房屋。被告向原告出售的房屋具备国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房销售（预售）许可证。被告在向原告交付房屋时未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。2014年1月23日，原告向被告交纳了所购买商品房的房产办证费、国土使用权办证费共计人民币7166元。其实，2013年9月3日，道县工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组办公室就下发了道专治办函【2013】3号文件《关于暂停办理房地产开发项目相关手续的通知》。通知规定：“县房产局：经县专治办调查核实，部分房地产开发项目变更规划、调整容积率后，至今尚未补缴土地出让金。按照县委、县政府的统一安排布署，拟请你局自发函之日起暂停办理下列房地产项目（名单附后）的相关手续，待项目方补缴土地出让金并经县专治办核定后，凭县专治办可办证通知单再为其办理相关手续，在此期间如擅自办理相关手续，将严肃追究经办人员、分管领导直至主要领导的责任。”该通知所附名单中包括被告的道县奥苑新城房地产项目。2013年9月，道县房产管理局停办了奥苑新城小区房屋产权证的办理。2015年6月10日，道县国土资源局向被告下达了道县调整容积率补缴土地出让金告知书。告知书内容为:“道县通力房地产开发有限公司;经核实，你公司奥苑新城项目调整容积率增加4.14，增加建筑面积83027平方米，应补缴土地出让金2934.59万元，根据相关法律法规，请你公司于2015年6月24日前缴清上述应补缴的2934.59万元土地出让金，否则，将依法强制征缴……”。被告收到道县国土资源局送达的告知书后，向道县国土资源局提出了书面异议,异议认为没有超容积率，不应当补缴土地出让金。由于上述等原因，被告至今没有为原告办理好诉争房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证。
本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。被告向原告出售的房屋取得了商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为买受人已经按照合同约定向被告支付了房款，并向被告交纳了房产办证费、国土使用权办证费，遵循当事人意思自治原则，被告在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有主动为原告向不动产权属登记机构申请办理权属证书的义务，该义务直至原告取得权属登记机构下发的权证时止。目前，政府相关主管部门下发通知要求暂停办理奥苑新城的房产相关手续，该通知属行政监管范畴，行政管理法律关系受行政法调整，不属本案审查范围。原、被告双方签订的商品房买卖合同，系民事合同，双方当事人应当按照合同约定全面、正确地履行自己的义务。故对原告要求被告办理房屋权属（含土地使用）登记手续，交付房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求被告给付逾期办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求，原、被告签订的合同第十五条明确约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。……本案中，被告辩称逾期办证的原因是政府相关部门不作为导致，属于不可抗力，被告不应当承担违约责任的理由与客观情况不符，民法中的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如战争、自然灾害等，本案是政府相关主管部门认定被告所开发的奥苑新城房地产开发项目超容积率，需补缴土地出让金，进而决定暂停办理奥苑新城的房产相关手续，显然不能构成法律意义上的不可抗力，故对该抗辩意见，本院不予采纳。本案中，双方虽然约定了违约金的计算方式，但是原告没有提供因被告逾期办证所受到的实际损失的证据，故本院酌情确定被告因未能在约定期限内办理房屋所有权证和土地使用权证，向原告承担70%的违约责任；对于原告主张被告在向原告交付房屋时未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，不符合交房条件，本院认为，住宅质量保证书和住宅使用说明书属建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的要求，该规定属部门规章，不属于法律、行政法规的强制性规定。并且,2014年1月23日，被告向原告交付房屋时，原告也没有提出异议，并予以了收房，房屋已完成转移占有，原告接收被告交付的房屋的行为表明其已经认可双方的交接行为，原、被告双方虽然约定了交房的条件，但原告接收被告交房的行为视为双方对合同约定的交房条件进行了变更，原告自愿放弃要求被告按照合同第十一条的约定条件进行交房，原告在接收房屋后又以被告没有提供“两书”为由要求被告承担因不具备交房条件的逾期交房违约责任，与其之前接收房屋的行为有矛盾之处，故对原告的上述主张，本院不予支持。关于被告对原告主张逾期交房违约金提出已超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，原、被告双方约定的交房时间为2012年12月30日前，而被告实际向原告交房的时间为2014年1月23日，被告确实存在逾期交房的违约行为，但被告违约后，原告未提供证据证明其在法定的二年的诉讼时效期间内主张了自己的权利，原告亦未提供证据证明在诉讼时效期间内存在诉讼时效中止、中断的情形，原告的上述主张因超过诉讼时效已丧失胜诉权，故对被告的上述抗辩意见，本院予以采纳。鉴此，对原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、限被告道县通力房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内代为原告彭鸿江办理位于道县西洲街道办事处奥苑新城如意居幢A单元603号房的不动产权证书，并向原告彭鸿江交付不动产权证书；
二、被告道县通力房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内向原告彭鸿江支付逾期办证的违约金5424元；
三、驳回原告彭鸿江的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费370元，由原告彭鸿江负担175元，由被告道县通力房地产开发有限公司负担195元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 叶 红
人民陪审员 柏劲松
人民陪审员 何章保
二〇一七年七月二十日
书 记 员 陈 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百五十三条本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。
……