呼和浩特市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2017)内01民终50号
上诉人（原审被告）：呼和浩特市国华房地产开发有限公司。
法定代表人：靳喜成，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：田建全，内蒙古伊敏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杜二军,农民，住内蒙古托克托县。
委托诉讼代理人：陈浩，内蒙古立浩律师事务所律师。
上诉人呼和浩特市国华房地产开发有限公司（以下简称国华公司）因与被上诉人杜二军房屋买卖合同纠纷一案，不服托克托县人民法院（2016）内0122民初154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人国华公司的委托诉讼代理人田建全、被上诉人杜二军的委托诉讼代理人陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国华公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杜二军的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误，国华公司不存在违约行为。一、国华公司开发的××苑，是可以办理房屋产权证书的。每一位业主都可以在支付税金后开具发票，自行申请办理房屋产权证，也可以在交清费用后向国华公司申请代办房屋产权证；二、国华公司开发的坤和家苑16号楼开发资质及开发手续五证齐全，与杜二军之间签订的《商品房买卖合同》也已网签备案。国华公司与杜二军合同约定需由国华公司提供的备案资料已于2012年10月30日备案完毕。2013年4月11日向杜二军交房前，国华公司已向政府管理部门提交了各种相关资料。根据现国家政策规定，业主申请办理产权证无需国华公司办理房屋的初始登记，而且是否办理房屋初始登记与是否将办证手续备案是两个不同性质的概念，因此国华公司不存在违约情形；三、假设国华公司存在违约情形，其与杜二军在本案合同中也有特别明确的处理约定，即：逾期办房本的违约责任是0%，也是杜二军放弃追究违约责任的自主选择，一审法院不顾合同约定判令国华公司承担违约责任没有事实及法律依据，且杜二军是于2013年4月11日付清款，一审法院计算违约的起始时间有误；四、一审法院审理程序存在过错。杜二军至今没有取得房屋产权证与行政机关的行政不作为行为直接关联，未查明事实，本案应由人民法院依职权追加行政机关作为本案当事人参加诉讼。综上，一审法院判决认定的事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或者发回重审。
杜二军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，国华公司的上诉理由不能成立。杜二军与国华公司签订了《商品房买卖合同》，并在合同中明确对房屋面积、价款、付款方式、缴款期限、违约方式进行了约定，在合同第十五条对产权登记进行了约定，这是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，并且作为买受人按合同约定支付了全部购房款，但因国华公司自身原因导致房屋产权证一直无法办理，显然违反合同第十五条约定，因此一审判决是正确的。关于上诉状中提到的涉案房屋可以办理房屋产权证的问题，据了解，到目前为止，涉案房屋并不能办理房屋产权证书。关于上诉状中提到五证齐全问题，一审时，国华公司并未提供五证的原件，而是复印件，涉案房屋所在项目是因为容积率问题而迟迟未能办理房屋产权证书。对于一审程序是否违法的问题，国华公司要求追加行政机关为本案当事人参加诉讼的理由是错误的，按照合同相对性原理，本案审理的是房屋买卖合同，行政机关是否作为并不影响双方履行合同义务，且行政机关未参与到本案也不影响民事案件的审理。
杜二军向一审法院起诉请求：一、国华公司履行法定义务，将办理杜二军房屋产权登记应由国华公司提供的全部资料报产权登记机关备案；二、国华公司支付杜二军因在规定期限内不能取得房屋产权证的违约金每月1918.5元（255804元×9%÷12），违约金自2013年7月12日起计算至国华公司备案完毕，杜二军取得产权证之日止；三、国华公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2013年5月5日，杜二军与国华公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013-9000241）。合同详细约定房屋的面积、价款、付款方式、交付期限及其他事项。合同签订后，杜二军于2011年3月20日向国华公司支付了首付购房款155804元，2012年7月26日杜二军向国华公司支付了40000元二次购房款，2013年4月11日杜二军向国华公司支付了剩余购房款60000元整。杜二军已将购房款255804元全部付清。国华公司于2013年4月11日向杜二军履行了交房义务。但至今，国华公司未能协助杜二军办理房屋所有权证书。为此，双方发生争议，杜二军诉至托克托县人民法院。
一审法院认为，杜二军与国华公司于2013年5月5日签订的合同编号为2013-9000241《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。本案中，杜二军作为购房者已经按约全部履行了付款义务，国华公司也应按约履行其自身的义务。国华公司作为房地产开发企业，将办理房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案是其法定义务，杜二军应当在合理期限内办理备案手续，因此一审法院对杜二军要求国华公司办理备案的诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：...（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；...合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中国华公司于2013年4月11日交付房屋。对于杜二军诉讼请求中的违约金额，一审法院认为应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、国华公司于本判决生效之日起三日内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报房屋产权登记机关备案；二、国华公司于本判决生效之日起十日内给付杜二军违约金（以购房款255804元为本金，从2013年4月11日起计算至起诉之日2016年2月3日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由国华公司负担。
二审中，国华公司向本院提交两份新证据：一、《托克托县人民政府会议纪要》【2016】24号。拟证明：涉案房屋证件齐全，迟延办证系政府原因所致；二、坤和家苑16号楼网签花名。拟证明：该花名上记载购房合同已网签的住户有：张冬冬、许晓燕（李道震）、杜二军、弓吉龙、张茂全、王彩霞（王志刚）、李晓红、李磊，南书明与焦二平二人拒绝网签，不属于国华公司的责任。杜二军的质证意见为：对于上述证据的真实性认可，证明问题不认可。本院对前述两份证据的真实性予以确认，对于拟证明的问题不予确认。杜二军向本院提交一份新证据：呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终1446号民事判决、呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终3454号民事判决。拟证明：呼和浩特市中级人民法院所作生效判决已经认定国华公司在涉案房屋所在的16号楼中的其他房屋在办理房屋产权证书过程中存在违约情形。国华公司的质证意见为：对于证据的真实性认可，证明问题不认可。本院对该证据的真实性以及拟证明的问题均予以确认。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案中是否存在遗漏当事人的情形；二、一审法院判决国华公司办理相关房屋产权登记备案手续及向杜二军支付相应的违约金是否正确。
针对第一个争议焦点，本案是因房屋买卖合同纠纷引起的诉讼。国华公司称杜二军至今未取得房屋产权证是与行政机关的行政不作为有关，但其并未提供相关证据加以证明，且行政机关行政不作为行为不属于民事案件审理范围，故国华公司申请追加相关行政机关参加本案诉讼的上诉理由不能成立，本院不予支持。
针对第二个争议焦点，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:”出卖人（即国华公司）应当在商品房交付使用后（90日内），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：”房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”由此可以看出，开发商向相关部门提交必要的手续、完成房屋权属的初始登记是办理权属登记流程的首要程序。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：...（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”杜二军在与国华公司签订合同时房屋尚未竣工验收，因此属于尚未建成房屋，现查明国华公司未在上述法律规定的期间内完成初始登记，故已构成违约，应当承担相应的违约责任。杜二军于2013年4月11日向国华公司付清了所有购房款，国华公司上诉称其与杜二军签订的《商品房买卖合同》中约定了国华公司因逾期办理房本的违约责任是0%，一审法院判决其向杜二军承担违约金责任没有事实依据和法律依据。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院判决国华公司向房屋产权登记机关提供资料并承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任并无不当。对于国华公司关于因行政机关原因导致迟延办证的上诉理由，本院认为，首先，国华公司所举《托克托县人民政府会议纪要》并不能证明系行政机关原因导致迟延办证。其次，本案系关于买卖合同的违约之诉，应当遵照合同相对性原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，即”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故即便因行政机关原因导致迟延办证，国华公司亦应当向杜二军承担违约责任。本案中，国华公司向杜二军交付房屋的时间为2013年4月11日，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定及杜二军的诉讼请求，逾期办理房屋权属证书的违约金应当从2013年7月12日开始计算。
综上，国华公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持托克托县人民法院（2016）内0122民初154号民事判决第一项，即：”被告呼和浩特市国华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记机关备案”；
二、变更托克托县人民法院（2016）内0122民初154号民事判决第二项”被告呼和浩特市国华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杜二军违约金（以购房款255804元为本金，从2013年4月11日其计算至起诉之日2016年2月3日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）为：上诉人呼和浩特市国华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人杜二军违约金（以购房款255804元为本金，从2013年7月12日其计算至起诉之日2016年2月3日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）。
二审案件受理费50元（呼和浩特市国华房地产开发有限公司已预交），由呼和浩特市国华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长马国民
审判员鄂晓红
审判员孙昊
二○一七年三月十日
书记员乌日汗