辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
[2014]沈中民二终字第151号
上诉人（原审被告）温景荣，女，1940年5月3日出生，汉族，系农民，住址辽宁省昌图县。
委托代理人宫妍红，系辽宁国制律师事务所律师。
委托代理人刘金辉，女，1969年5月12日出生，满族，系被告温景荣女儿，农民。
被上诉人（原审原告）王晓龙，男，1989年11月26日出生，汉族，系辽宁事成律师事务所律师，住址沈阳市大东区。
委托代理人万弘林，系辽宁事成律师事务所律师。
委托代理人徐风，系辽宁事成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宋庆芬，女，1954年1月26日出生，汉族，系原沈阳汽车发动机厂退休工人，住址：沈阳市大东区。
被上诉人（原审被告）宋庆敏，女，1956年11月4日出生，汉族，系沈阳波纹管制造集团退休工人，住址：沈阳市大东区。
上诉人温景荣因与被上诉人王晓龙、被上诉人宋庆芬、被上诉人宋庆敏房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院[2013]大东民二初字第4220号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员赵明静担任审判长（主审），与审判员周海鹏、代理审判员王虹组成合议庭，于2014年2月13日公开开庭审理了本案，上诉人温景荣及其委托代表人宫妍红、刘金辉，被上诉人王晓龙及其委托代理人万弘林、徐风，被上诉人宋庆芬、宋庆敏到庭参加了诉讼。
原审法院查明，2013年6月20日，本案被告宋庆芬、被告宋庆敏作为原告，向本院起诉本案另一被告温景荣法定继承纠纷一案，经本院主持调解，当事人双方达成了如下协议，“一、位于沈阳市大东区新生路18-1号3-2-3室房屋的所有权归被告温景荣所有，被告温景荣于2013年8月31日前一次性给付原告宋庆芬、宋庆敏房屋折价款20万元；二、被告温景荣未付清原告宋庆芬、宋庆敏房屋折价款20万元之前，位于沈阳市大东区新生路18-1号3-2-3室房屋所有权归原告宋庆芬、宋庆敏、被告温景荣共同所有，原告宋庆芬、宋庆敏占50%份额，被告温景荣占50%份额。”本案原告王晓龙为被告宋庆芬、被告宋庆敏在该法定继承案件中的委托代理人。在本院调解后，三被告协商一致，同意在被告温景荣给付被告宋庆芬、被告宋庆敏15万元后，涉案房屋归被告温景荣所有。2013年9月13日，原告王晓龙与三被告签订房屋买卖合同一份。合同约定，由原告购买三被告共同所有的坐落于沈阳市大东区新生路18-1号3-2-3室房屋（面积为61.88平方米），约定成交价格为30万元，首付15万元于房地产交易中心缴纳税费当日给付三被告，剩余款项通过原告办理贷款支付，如原告无法取得贷款，可以以现金方式补齐房款。房屋继承后新产权证办理后7日内办理更名过户，房屋产权过户的相关费用和各项税费由原告承担，更名过户后10日内，三被告需将房屋交付原告。合同同时约定，原告如筹款困难，可以解除合同。原告如未按规定时间付款，三被告有权追究原告的违约责任。三被告如未按合同约定的期限交付房屋，三被告应按原告已交付房款日0.5%向原告支付违约金，逾期60日，原告可以解除合同。三被告如未按约定的方式和期限配合原告办理房屋过户及贷款手续，应按原告已付房款的日1%向原告支付违约金，逾期30日，原告可以解除合同。合同上有原告及三被告的签名和按印。合同签订后次日，被告温景荣向原告表示不同意出卖房屋。2013年9月17日，被告温景荣向原告所在律师事务所发去信件，要求解除原告与三被告签订的房屋买卖合同。2013年9月17日，被告宋庆敏自认收到原告定金5万元，2013年9月20日，被告宋庆敏自认收到原告购房款5万元。2013年9月23日，原告给三被告发去律师函，催促三被告及时配合原告进行办理涉案房屋的更名过户，三被告于当天均已签收。原告与被告宋庆芬、被告宋庆敏现均认可该份买卖合同的效力并希望继续履行合同。另查明，被告温景荣不服沈阳市大东区法院（2013）大东民一初字第818号调解书，于2013年10月29日向沈阳市中级人民法院提起再审，现沈阳市中级人民法院已受理该案。
上述事实，有原告提供的民事调解书、房屋买卖合同、律师函、收条，被告温景荣提供的沈阳市中级人民法院再审案件通知书、门诊病历与检查报告及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，本案的争议焦点为原告王晓龙与被告温景荣、被告宋庆芬、被告宋庆敏所签订的房屋买卖合同是否有效。关于被告温景荣提出订立买卖合同主体显失公平的抗辩主张。依据《中华人民共和国合同法》第九条的规定：“当事人订立合同，应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力。”被告温景荣虽提供了其2013年10月24日的就诊病历，显示被告一脑部“右侧基底节区见斑点状低密度灶，边界欠清。余脑实质内未见异常密度灶，脑室及脑沟、脑池系统正常，中线结构居中。”但该份病历无法证明被告温景荣在订立合同之时的精神状态存在限制自身民事权利、行为能力的客观事实。故被告温景荣的此项抗辩主张本院不予支持。被告温景荣提出原告作为上一案件中被告宋庆芬和被告宋庆敏的委托代理律师，因掌握涉案房屋的信息而订立合同存在显失公平可能的抗辩主张于法无据，本院亦不予支持。关于被告温景荣提出的房屋售价显失公平的抗辩主张。在本案审理过程中，经本院查明，被告温景荣确已同意不按本院作出的民事调解书中的调项予以执行，而是按照被告温景荣享有15万元份额，被告宋庆芬、被告宋庆敏各享有7.5万元份额来执行涉案房屋，由此可知，被告温景荣在合同签订时对约定的房屋售价为30万元并不存在异议。故被告温景荣的此项抗辩主张本院不予支持。关于被告温景荣提出原、被告所签订的买卖合同中的条款显失公平的抗辩主张。《中华人民共和国民法通则》第五十九条规定，“对重大误解或显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。”最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》对显失公平的认定作了司法解释，即“一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”合同作为交易的法律手段，应当深刻反映交易的公平本质。而一般来说，当事人出于真正自愿的交易才是平等的，只有平等的交易才可能是公平的，换句话说，合同双方完全出于真意而达成的合同，尽管以通常的、普遍的价值标准和公平标准来评价，双方利益出现了失衡，但对合同当事人来讲，只要当事人认为是公平的，法律应该尊重当事人的意思自治，而不应加以干涉。在合同关系中，公平可以理解为当事人自愿作出利益上的选择，即使一方对另一方付出的代价是低廉的，如果当事人自愿接受也是一种公平和对价。显失公平原则中所讲的“公平”是指当事人并不是完全出于真意而签约所导致的利益失衡，其所以签约，是因为其欠缺交易经验和判断力，或是在对方有某些方面的明显优势的情况下做出的，显失公平的合同对于利益受到损失的一方表现为并未充分表达其意志。所以，从这个意义上讲，显失公平的合同是一方意思表示不真实的合同，是在订立合同阶段，订立各方因特殊的情况，在对合同条款的认知水平上存在差异及信息不对称所造成的对其中一方的突出权利、排除义务。但经过本院的查明，被告温景荣在具备民事行为能力且承认房屋价款为30万元的前提下，在买卖合同上签名和按印，即表明被告温景荣知晓并认可了该份合同的约定。综上，在被告温景荣未提供确实有效的证据证明该份合同存在显失公平特征的情况下，依照现有的证据，无论从买卖合同签订的主体资格上，还是从实际交易的价格上，及具体合同的约定上，该份合同均符合有效合同的性质及特征，故本院认定原告与三被告签订的房屋买卖合同为有效合同，签订合同各方应按照合同中条款之约定严格履行。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现被告温景荣在签订合同后拒不履行合同义务，系违约行为，原告依法有权要求被告温景荣承担继续履行合同之权利，故本院对原告要求被告温景荣协助原告办理位于沈阳市大东区新生路18-1号3-2-3室的房屋过户手续的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付迟延办理房屋过户手续违约金的诉讼请求。在原告与三被告签订房屋买卖合同后，被告温景荣明确表示不同意出卖涉案房屋，拒不履行合同义务，在此情况下，原告向被告温景荣发去律师函，督促被告温景荣履行合同，故违约金的计算期间应从被告温景荣接到律师函时起算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告合同约定，被告如未按约定的方式和期限配合原告办理房屋过户及贷款手续，应按原告已付房款的日1%向原告支付违约金，该违约金计算标准显著过高，依据上述法律规定，应适当予以调低，结合本案实际情况，被告温景荣的违约行为主要造成了原告对涉案房屋预期取得和使用的妨碍，可以通过涉案房屋的使用价值之一，即房屋的出租所得予以衡量，通过查询与涉案房屋在地段、面积及房屋本身情况相差不大的房屋在目前出租市场的行情，普遍的租金价格区间在800元/月至1,000元/月之间，本院酌定计算标准以800元/月为宜，依此，被告温景荣给付原告王晓龙迟延办理房屋过户手续违约金的计算方式为800元/月*130%，因原告诉讼请求为1万元，故违约金累计计算不得超过1万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及第一百零七条之规定，判决如下：一、被告温景荣于本判决发生法律效力之日起10日内配合原告王晓龙办理房屋过户登记手续；二、被告温景荣于本判决发生法律效力之日起10日内，给付原告王晓龙迟延办理房屋过户手续违约金（计算期间自2013年9月23日至本判决确定的履行之日，计算标准为800元/月*130%，但累计总额不得超过1万元）；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,950元，减半收取2,975元，由被告温景荣负担。
宣判后，上诉人温景荣不服，上诉至本院，以原审判决认定事实错误，适用法律不当为由，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，撤销上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同。事实与理由：1、上诉人与被上诉人王晓龙签订的《房屋买卖合同》是一个显失公平的合同，应当依法撤销。王晓龙是一名律师，他曾经在被上诉人宋庆芬、宋庆敏与上诉人温景荣的继承纠纷案件中担任宋庆芬、宋庆敏的代理人，被上诉人王晓龙明知（2013）大东民一初字第818号调解书中确认争议房屋价格为40万元，却哄骗70多岁高龄的温景荣老人以30万的价格签订了房屋买卖合同，该价格远远低于其调解书中确定的价格，该房屋买卖合同在订立合同时是显失公平的，应当依法撤销。原审判决审理查明“在本院调解后，三被告协商一致，同意在被告温景荣给付被告宋庆芬、宋庆敏15万元后，涉案房屋归温景荣所有”与事实不符；2、上诉人与被上诉人王晓龙签订的房屋买卖合同中约定的条款不公平，该合同保护了购买方被上诉人王晓龙的权利，而加大了出售方的义务；3、原审法院判决上诉人承担迟延办理房屋过户手续违约金是错误，没有合同依据，也没有法律依据。被上诉人没有证据证明其给付被上诉人宋庆芬、宋庆敏10万元钱，原审判决对本案三名被告作为一个整体进行认定是错误的，被告宋庆芬、宋庆敏与被告温景荣的利益是不一致的。按照合同约定被上诉人王晓龙应当在房地产交易中心缴纳税费当日将首付款人民币15万元交付给被告方，现在房屋根本没有办理相关手续，没到交付房款时间，被上诉人王晓龙怎么可能将购房款交给被上诉人宋庆芬、宋庆敏。按照合同法的规定，违约金必须在合同中明确规定，合同中没有规定的，不支付违约金，而且违约金属于补偿性质，不具有惩罚性，在原审中被上诉人王晓龙没有提供任何租房费用，因此原审判决上诉人支付迟延履行违约金1万元没有合同依据，也没有法律依据，原审对被上诉人宋庆芬、宋庆敏是否应承担赔偿责任及相关原因均没有论述，违反了法律规定，属于漏判；4、原审法院对上诉人与被上诉人在庭审中提交的各项证据是否予以认定、证据是否有效没有在判决书中进行论述，违反了相关法律规定。
被上诉人王晓龙辩称：本案中合同不存在显失公平的问题。在合同的主体方面，被上诉人王晓龙与上诉人温景荣之间是平等的，不因为被上诉人王晓龙是一名律师就认定为被上诉人王晓龙与上诉人温景荣存在不公平的现象，显失公平的合同时一方表示不真实的合同。被上诉人王晓龙认为上诉人温景荣的请求的内容实为反诉请求，依据二审程序应当调解，调解不成应当发回。被上诉人王晓龙不同意调解。请求法院驳回上诉人温景荣的诉请。
被上诉人宋庆芬辩称：房屋确实归上诉人温景荣居住，但是所有权归我和上诉人温景荣、被上诉人宋庆敏的。原审判决法院限定期限更名过户，但是到期了也没有更名过户，而且上诉人温景荣想卖房子，而且我们也想分割财产。我们和上诉人温景荣之间没有矛盾。卖房子是真实的意思表示，就解决问题了。房子没有过户的原因是因为上诉人温景荣没有给我们15万元，我们就没有把房子过户到上诉人温景荣名下。我们同意卖房子。房子不能总让上诉人温景荣住着。
被上诉人宋庆敏辩称：卖房子是上诉人温景荣要卖房的，我们同意卖房子，上诉人温景荣卖得便宜了我们也认。我们和上诉人温景荣之间没有矛盾。而是现在房子也不值40万元。
本院认为，原审判决认定事实不清，证据不足。存在如下问题：一、关于上诉人与被上诉人王晓龙签订的《房屋买卖合同》是否存在显失公平的问题。在另案（2013）大东民一初字第818号，宋庆芬、宋庆敏与上诉人法定继承纠纷一案中，被上诉人王晓龙作为宋庆芬、宋庆敏的委托代理人，对本案诉争房屋在另案民事调解书中确认价格40万元，及对上诉人温景荣为70多岁老人和诉争房屋共有人宋庆芬、宋庆敏与上诉人对诉争房屋存有争议等事实应为明知。在此情况下，被上诉人王晓龙与上诉人以30万元的价格签订房屋买卖合同，上诉人作为一个70多岁老人，其思辨能力和对合同条文的理解能力本不如常人，更不及身为律师的被上诉人王晓龙，在上诉人无子女或近亲属陪伴下，被上诉人王晓龙与其签订房屋买卖合同，价格低于民事调解书中确认的40万元价格，其行为存在违背诚实信用原则的嫌疑。同时，在被上诉人王晓龙与上诉人签订的房屋买卖合同，为被上诉人王晓龙提供的打印件，合同中约定了被上诉人王晓龙有可选择性解除合同的权利，对上诉人约定的违约责任明显偏重。重审时应审查《房屋买卖合同》是否符合《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，是否符合《民法通则》的诚实信用原则。
二、关于被上诉人王晓龙给付被上诉人宋庆敏10万元，是否应视为履行合同义务的问题。本案，被上诉人王晓龙与上诉人和宋庆芬、宋庆敏签订的房屋买卖合同中，约定给付房款日期为房地产交易中心缴纳税费当日，被上诉人王晓龙给付首款15万元。而2013年9月13日四方当事人签订《房屋买卖合同》，上诉人于2013年9月17日，已经发信件给被上诉人王晓龙，要求解除《房屋买卖合同》，被上诉人王晓龙在明知上诉人要求解除合同的情况下，于2013年9月17日、9月20日两次单独给付被上诉人宋庆敏10万元，其给付行为是否属于善意。四方签订的房屋买卖合同中，也未约定被上诉人宋庆敏享有单独收取房款的权利，被上诉人王晓龙在明知上诉人与二被上诉人宋庆芬、宋庆敏因继承纠纷诉至法院得到解决的情况下，还单独将10万元购房款给付被上诉人宋庆敏，能否认定为履行合同义务行为，原审法院应据此，查明事实，重新认定。
三、关于原审认定上诉人支付迟延办理房屋过户手续违约金的问题。在被上诉人王晓龙与上诉人和宋庆芬、宋庆敏签订的房屋买卖合同中，约定了“双方承诺，该房屋继承后新产权证办理之后7日内到房产局办理更名过户手续”，可见，四方办理房屋过户手续的时间节点应为办理新产权证之后，但本案中，上诉人并未完成办理新产权证手续，四方签订的房屋买卖合同中也未对办理新产权证进行约定，上诉人拒不履行合同义务的行为，是否构成违约，原审以此判令上诉人给付迟延办理房屋过户手续违约金，依据是什么。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市大东区人民法院[2013]大东民二初字第4220号民事判决；
二、发回沈阳市大东区人民法院重审。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一四年二月十八日
书 记 员 张 莹
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。