湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0181民初46号
原告：彭劲松，男，1970年12月30日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
被告：贝承林，男，1960年11月2日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
被告：谭碧云，女，1962年4月2日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
原告彭劲松与被告贝承林、谭碧云民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法组成由审判员周立担任审判长，人民陪审员何宗勇、李晓红参加的合议庭，于2017年3月1日公开开庭进行了审理。书记员杨婵担任法庭记录。原告彭劲松到庭参加诉讼，被告贝承林、谭碧云经传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原告彭劲松向本院提出诉讼请求：1、两被告立即偿还原告借款100万元及利息65万元；2、两被告支付自起诉之日至实际履行之日的利息（以100万元为基数，按月利率2%计算）；3、原告对被告所有的位于浏阳市淮川指背冲1号的房屋（权证号为71300XX**）享有优先受偿权；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系。2013年7月两被告因工程建设需要向原告借款100万元，约定月利率2.5%。两被告以其位于浏阳市淮川指背冲1号的房屋（权证号为71300XX**）提供抵押担保。借款后，被告未向原告偿还借款本金及利息，原告只得向法院提起诉讼。
被告贝承林、谭碧云未作答辩。
本案经审理认定事实如下：被告贝承林与谭碧云系夫妻关系。2013年7月，被告贝承林因经营需要向原告提出借款100万元。2013年7月17日，原、被告分别作为甲、乙方就借款事宜签订了《借款协议》，主要内容为：1、乙方因开拓业务需要，以大围山红连寺心诚楼3009房、心境楼1018房和浏阳指背冲19号一单元3号住房一套作借款部分抵押，向甲方借款100万元；2、借款时间自2013年7月17日至2014年7月16日，乙方承诺按月息2.5%支付给甲方固定利息，以实际借款天数计算，付息时间为每月15日前，不得拖欠，逾期未付给甲方，按每天2000元支付甲方逾期资金收益损失，乙方保留付款凭证，作为付款依据；3、乙方须确保按期归还甲方借款，乙方可提前还款，逾期未能归还，按4000元/天支付甲方逾期资金收益损失，或将乙方抵押在甲方处的大围山红莲寺2套房屋及指背冲住房归甲方所有，具体作价以专业机构评估价值8折计算，如不足金额部分乙方以其他资产或现金赔付甲方。乙方无条件为甲方办理好房屋的一切合法手续及大围山的个人入园证；4、如因乙方违约，甲方采取诉讼方式实现债权的，乙方应当承担甲方为此支付的律师费和其他实现债权的全部费用。原告彭劲松，被告贝承林、谭碧云均在协议尾部签名确认。当日，原告将通过浏阳农村商业银行向被告贝承林转账支付100万元后，两被告向原告出具了借条。为确保上述协议的履行，两被告将登记在被告贝承林名下的位于浏阳市淮川指背冲1号的房屋（产权证号为71300XX**）为借款债务提供抵押担保，并于当日在抵押登记机关办理了房屋抵押登记。两被告还于当日将其持有的由浏阳市红莲寺颁发的心境楼1018号及心诚楼3009号房屋使用权证交给原告。借款后，两被告按约定支付利息至2014年10月16日，未向原告偿付借款本金及剩余利息。原告多次催问无果，遂向本院提起诉讼。
以上事实，有原告陈述、借款协议、取款凭证、银行交易记录、借条、房屋产权证及他项权证、房屋使用权证等证据证实，经庭审核实，足以认定。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。被告贝承林、谭碧云向原告彭劲松借款有借款协议、借条和银行凭证等证据证实，债权债务关系明确，两被告应当按约履行还款义务。现两被告逾期未偿还原告借款，对于原告要求两被告偿还借款本金100万元的诉讼请求，本院依法予以支持。双方约定借期内的利率为月利率2.5%，逾期利率为月利率12%，两被告已按月利率2.5%偿付利息至2014年10月16日。两被告已偿付的利息，符合双方约定及法律规定，本院予以确认。两被告未支付的利息，因双方约定超出法律规定的2%月利率上限，本院依法按照月利率2%计算。两被告为其向原告的借款债务提供了位于浏阳市淮川指背冲1号的房屋（产权证号为71300XX**）作为抵押担保，并办理了抵押登记。现两被告未依约向原告偿还借款，原告为实现本案债权对抵押房产处置后所得价款享有优先受偿的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、贝承林、谭碧云于本判决生效后十日内共同偿还彭劲松借款100万元及利息（利息计算方式：以100万元为基数自2014年10月17日起按月利率2%计算至实际履行之日）；
二、彭劲松对登记在贝承林名下的位于浏阳市淮川指背冲1号的房屋（产权证号为71300XX**）处置后所得价款在上述判决第一项及本案受理费范围内享有优先受偿的权利；
三、驳回彭劲松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19650元，由彭劲松负担650元，由贝承林、谭碧云共同负担19000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 立
人民陪审员 何宗勇
人民陪审员 李晓红
二〇一七年三月二日
书 记 员 杨 婵
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
2、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
3、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。