广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤2072民初4090号
原告：中山市古镇镇六坊村民委员会，住所地广东省中山市。
法定代表人：侯毅光。
委托诉讼代理人：梁毅航，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯靖琪，广东保信律师事务所律师。
被告：中山市太古物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：零永富，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蔡丹，广东中元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何燕东，广东中元律师事务所律师。
被告：曾树能，男，1970年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：谢楚宁，广东君品律师事务所律师。
原告中山市古镇镇六坊村民委员会（以下简称六坊村委）诉被告中山市太古物业管理有限公司（以下简称太古公司）、曾树能房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告六坊村委的委托诉讼代理人冯靖琪，被告太古公司的委托诉讼代理人蔡丹、何燕东，被告曾树能的委托诉讼代理人谢楚宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告六坊村委诉称：原、被告于2010年12月16日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于中山市**镇***路**号**商厦整栋物业作经营用途，租赁期限从2011年10月1日起至2023年9月30日止，年租金2680万元（另有递增约定）。2011年11月10日，被告接收租赁物业，对租赁物业进行装修，并在未经原告同意的情况下对五层以上楼层进行了大规模拆改。但被告从2014年4月开始拖欠租金，至2015年8月15日止，被告累计拖欠原告租金3685万元。原告多次向被告催讨租金，并于2015年8月7日向被告发出履约催告及解除合同通知函件，原、被告已于2015年9月23日书面终止租赁关系，并已完成了物业交还手续。原告认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，在租赁关系存续期间，被告未按合同约定支付租金，依法应承担清偿租金及支付逾期利息的责任。被告在未经原告同意的情况下，大规模拆改承租物业负一层以及五层以上楼层，将原来负一层的专用停车场、五层以上的精装修公寓全部拆除，亦未在交还物业时进行复原。根据双方合同约定及合同法有关规定，被告依法应承担恢复原状的责任。另被告曾树能系被告太古公司的实际控制人，亦系涉案租赁合同签订时被告太古公司的法定代表人、签约代表，因此，应对被告太古公司的合同义务承担连带责任。请求判令：1.被告太古公司、曾树能向原告支付租金3685万元（2014年4月至2015年8月15日期间的租金）；2.被告太古公司、曾树能向原告支付逾期违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，自逾期之日起计至清偿之日止，暂计至2016年4月10日为11718702元，具体计算明细详见《逾期违约金计算说明》）;3.被告太古公司、曾树能办理工商登记变更迁址手续；4.被告太古公司、曾树能恢复租赁物原状。诉讼中，原告自愿撤回第3项诉讼请求。
原告对其陈述的事实，提供以下证据：一、租赁合同及附件，证明原、被告之间的租赁合同关系；二、**商厦使用权交接协议及交接单，证明租赁物已于2011年12月1日起移交被告使用及移交时租赁物、设施设备情况；三、租赁终止和交接协议书，证明原、被告之间的租赁合同关系于2015年9月25日解除，并已经完成交接；四、律师函及寄送邮单，证明因被告拖欠租金，原告已于2015年8月通知被告解除合同，并委托律师在2015年12月向被告发出催告；五、通知函，证明因被告拖欠租金，原告已于2015年8月通知被告解除合同，并委托律师在2015年12月向被告发出催告；六、银行流水，证明被告曾树能对债务承担连带责任。
被告太古公司辩称：一、被告与原告是由于市场突变按原租金标准执行已显失公平、在情势变更下双方经协商达成一致而终止房屋租赁合同的，依公平原则被告不应承担违约责任支付逾期违约金。被告于2010年12月16日签署了《租赁合同》，承租位于中山市**镇***路**号的**商厦进行经营。按合同约定，租期从2011年10月1日至2023年9月30日；租金前五年为每年2680万元，自第6年起租金递增。承租后，2014年**镇灯饰市场租赁环境恶化、商铺租金大幅下滑，各大灯饰租赁商户欠租退租严重，各商场亦采取不同程度的降租及免租，被告经营亦深受影响，在此情况下，完全按原租金条件履约已与市场租价相差甚远、显失公平。情势变更下被告在要求减租无果后，向原告提出商谈解决租赁广场问题，并多次发函给原告要求就解决问题而进行协商。由于所承租的物业属村集体所有，同时，被告亦将市场变化经营亏损的情况向**镇政府反映。后经过镇政府的协调，被告与原告在镇政府协调会议上达成处理共识，即先终止合同，再商谈租金及资产处置问题。协商会议后，被告一直积极配合原告提交相关资料，召开太古广场尚存商户会议等等工作。双方于2015年9月25日签署了《租赁终止和交接协议书》，确认2015年9月25日为合同终止日，并确定于2015年10月31日前完成移交工作。2015年11月2日被告按原告要求将太古广场移交退回。按原协调会议的共识，应进入租金问题及资产折算处置商谈阶段，但原告一直拖延不予磋商，继而向法院提起了本案之诉讼。从上述事实可见，被告欠租系因灯饰市场租金急剧下跌，原合同租金约定已明显不符合市场行情，属于合同法之情势变更情形，对被告极为不公平。被告并非故意违约，根据《中华人民共和国合同法》第五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，且双方是在协调会议上达成共识后终止合同的，被告不应承担原告要求的1100万逾期违约金。二、依据第一条事实，双方属协商终止租赁合同，因此，被告在签署《租赁合同》时向原告所缴付的租赁押金1000万元不应被没收，而应冲抵被告所欠的租金。三、租赁物业直到2012年12月7日才由被告办理了建设工程竣工验收备案。按照《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该规定是强制性规定，合同约定不能与其冲突。即租赁物业直到2012年12月7日才符合交付的条件，原告才可以向被告交付租赁物业。原告此时已违反租赁合同关于交付日期不得超过2011年11月30日的约定。租赁物业建设工程综合验收迟迟未能通过，严重影响被告及商户二次改造进场时间，拖延被告招商、交付使用进程。原告于2012年12月7日才使租赁物业通过综合验收，被告认为，未通过建设工程综合验收之前所收取的租金均应冲抵被告现欠的租金。此外，按照合同约定4个月的免租期也必须从2012年12月8日开始起算至2013年4月8日。即租金起算时间应为2013年4月9日。四、原告实际于2011年11月10日将租赁物业“交付”（注意：正如第三点所述，此时租赁物业尚未通过建设工程竣工验收，不符合法定的交付条件）被告使用，但却从2011年12月1日起计收租金，与租赁合同中给予被告4个月免租期的约定不符。退一万步讲，即使交付时间最终认定为2011年11月10日，那么多收部分的租金7342465元也理应抵冲所欠租金。按《租赁合同》第六条约定，“出租物业预计在2011年5月31日全面竣工……经清点确认后于2011年6月1日将出租物业交付给乙方使用”。因工程延期，租赁物业在2011年7月18日才取得消防验收合格，后双方签署协议延迟交付至2011年8月1日，并确认2011年12月1日起租。但事实上，双方是2011年11月10日才签署的《**商厦工程设备、装修移交签收单》。按此，四个月的免租装修期亦应从2011年11月10日起算至2012年3月10日，原告计租应从2012年3月11日起计收。因此，在2011年12月1日至2012年3月10日期间原告无权收取被告租金，该部份租金理应抵冲现欠租金。五、被告承租后对太古广场投入装饰装修总额达40799799.64元，既然双方是在镇政府主持协调下终止租赁，且由第一条所述事实反映并非被告违约，因此，被告认为，该投入的装饰装修总资产应折旧后抵冲所欠租金。六、被告对租赁物业的装修经原告同意及监督，符合合同第六条第2款的约定，被告没有义务恢复租赁物原状。《租赁合同》第六条第2款约定，“出租物业移交乙方后，乙方负责相关二次装修的报建，并按相关部门的要求进行装修施工，不得随意改变出租物业原有结构，装修方案需经甲方认可并接受甲方的监督。”可见，当初被告的装修方案是经过原告同意后方可施工的，且在施工过程中亦是在原告监督下完成的。现原告无权在收回租赁物业后再要求被告恢复原状。综上所述，被告终止租赁合同是因为原租金标准已与市场租价发出巨差，继续履行对被告而言显失公平，双方在情势变更下协商终止租赁合同，恳请法院在查清事实的基础上，依法支持被告的理由，给予公平、公正判决。
被告太古公司为其辩解向本院提交证据有：一、租赁合同，证明原、被告租赁关系及权利义务；二、**商厦使用权交接协议，证明原告工程存在延期；三、建设工程消防复验合格的意见，证明2011年7月18日前，租赁物业未通过消防复验合格；四、六坊商厦工程设备、装修移交签收单，证明（1）双方虽在交接协议中约定变更交付日为2011年8月1日，但事实上双方是在2011年11月10日才正式交接；（2）合同中约定的免租期4个月，亦应该从2011年11月11日起计算；（3）原告从2011年12月1日向太古公司收取租金与合同约定不符，显失公平；五、六坊商厦竣工验收备案审批页面查询，证明2012年12月7日前，租赁物业未通过建设工程竣工验收备案；六、太古灯饰广场在建工程投入汇总，证明（1）太古公司投入资产；（2）资产未折扣对太古公司亦造成巨额损失；七、太古公司向原告支付租金明细表及付款凭证，证明按2011年11月10日移交签收单来计，四个月免租期应到2012年3月10日才届满，原告从2011年12月1日开始收取的租金没有合同依据；八、2015年5月《联络函》及快递单三份，证明租赁合同履行过程中由于市场突变，情势变更下太古公司向原告反馈情况并向其提出协商要求；九、2015年7月《催告函》及快递单，证明（1）太古公司就终止事宜提出与原告协商解决问题；（2）租赁合同履行过程中存在显失公平情形，原告未取得消防验收及综合验收开始收取租金不合理及不公平，有损太古公司利益；十、2015年8月**镇政府《关于经营严重亏损退出“**商厦”的情况反映》，证明太古公司并非故意违约，而是发生情势变更情形，希望与原告友好协商解决问题；十一、原告于2015年8月21日出具的《中山市太古灯饰广场交接工作告知函》，证明（1）双方实际是在镇政府协调下经友好协商一致终止租赁合同；（2）太古公司因租户拖欠租金等费用而无法继续经营，**镇租赁市场发生情势变更；（3）太古公司因次承租人拖欠租金等费用损失惨重；（4）太古公司一直以积极正面态度面对困难，依照《租赁合同》第九条第1款友好协商处理租赁问题；十二、2015年8月26日《关于（中山市太古灯饰广场交接工作告知函）的回复》，证明双方一直在协商操作细则；十三、原告于2015年9月18日出具的《中山市太古灯饰广场交接工作告知函》，证明双方一致对终止租赁合同已无异议，仅就物业交接细节进行实际操作沟通；十四、《租赁终止和交接协议书》，证明双方一致对终止租赁合同已无异议，仅就物业交接细节进行实际操作沟通；十五、2015年11月3日律师函及快递单，证明太古公司积极准备交接；十六、押金单两张，证明太古公司向原告缴纳租赁押金1000万元；十七、**灯饰租赁市场现状，证明当前市场租金标准，原租金标准与市场租金标准差距巨大。
被告曾树能辩称：一、曾树能并非涉案租赁合同的当事人，该合同的承租人义务不能由曾树能承担；二、曾树能并非涉案租赁合同签订时太古公司的法定代表人，在2011年7月30日**商厦交接协议及2011年10月10日**商厦交接签收单的签字均为职务行为，曾树能不应承担责任；三、曾树能并非太古公司的实际控制人，原告也未提供证据予以证明。综上，原告对曾树能诉请，缺乏合同约定和法律依据，其诉讼请求依法应予驳回。
被告曾树能没有证据提交。
经审理查明：涉案租赁物位于中山市**镇***路**号**商厦，该租赁物土地使用权人及房地产权属人为中山市**镇**村股份合作经济联合社。中山市**镇**村股份合作经济联合社将涉案租赁物的出租权、管理权、收益权等相关权利义务授权给原告六坊村委。2010年12月16日，被告太古公司通过竞投方式成为上述租赁物的承租人，原告六坊村委与被告太古公司签订一份《租赁合同》，约定太古公司承租中山市**镇***路**号**商厦用于经营，出租物业概况为租赁物负一层为专用停车场，首层至五层为商铺，第六层为会所及电力网络等设施场所，第七层至二十三层为公寓住所；租赁期限自2011年10月1日起至2023年9月30日止；在租金及缴交方式中约定按照出租物业公开拍卖的结果，物业租金第1-5年的年租金为2680万元，自第6年起租金逐年递增3％；租金按季度缴交，每季度第一个月10日前缴交，先交租金后使用；出租物业的交付时间每顺延一个月，上述缴租时间相应顺延一个月，如不能按上述付款期限付清每季度租金，每逾期一天，须向出租方支付应交租金每日千分之一的滞纳金；逾期15个工作日，出租方有权单方解除合同，没收所交的租赁押金，无偿收回物业及附着装修物，并追收拖欠的租金；在出租物业的交付方式及期限中约定出租物业预计在2011年5月31日全面竣工，出租物业的基建工程竣工后，由出租方负责相关验收手续，经清点确认后于2011年6月1日将出租物业交付给承租方使用，由出租方将出租物业移交给承租方之日起四个月为免租装修期，装修期满后次日为起租日期；如因基建工程未能按计划完成的，交付日期及租赁起止日期作相应顺延，但交付日期不得超过2011年11月30日；如超过2011年11月30日仍不能交付使用，出租方须向承租方双倍退还押金，同时合同自动终止；出租物业移交承租方后，如承租方需对出租物业进行二次装修的，由承租方负责相关的报批手续，并按相关部门的要求进行装修施工，不得随意改变出租物业原有结构，装修方案需经出租方认可并接受出租方的监督。在承租方的权利与义务中约定承租方必需按合同规定的各楼层用途使用出租物业，未经出租方允许不得改变用途；租赁期满后，依附于出租物业的一切固定装修无偿归出租方所有，固定在天花、墙面及地面上的装修物不得拆除，也不得损坏建筑物、设施设备的原貌；若承租方中途退租的，承租方投入的所有装修、装饰、固定设施设备绿化等无偿归出租方所有，均不得拆除，已支付的租赁押金归出租方所有。合同还对合同解除等内容进行了约定。签订合同后，被告太古公司于2011年1月18向原告交纳了押金1000万元。
因原告基建工程延期完成，原告未能按上述租赁合同约定在2011年6月1日将出租物业交付给太古公司使用，双方于2011年7月30日签订一份《**商厦使用权交接协议》，约定出租物交接日为2011年8月1日，2011年12月1日为起租日期，租赁期与租金缴交期作相应调整，其中2011年12月1日至2016年11月30日，年租金为2680万元，自第6年起租期相应顺延，租金逐年递增3％；自双方签订本交接协议，即视同**商厦使用权的交接完成；协议还约定了其他内容。其中被告曾树能作为太古公司的代表人在上述协议上签名。2011年11月10日，原告与太古公司签订一份《**商厦工程设备、装修移交签收单》，载明内容有原告将有关工程、设备（含器材）、各楼层钥匙正式移交给接收方使用和保管，具体设备（含器材）数量附后表。其中被告曾树能作为太古公司的代表人在上述协议上签名。
原告将出租物业交付给被告太古公司使用后，被告太古公司于2012年3月9日支付了第一期租金，收据注明太古公司2011年12月至2012年2月租金670万元。之后，被告太古公司一直足额支付了每季度相应的租金，直至最后一次于2014年8月27日支付了2014年1月至2014年3月的租金670万元，上述租金合计62533333.33元。2015年5月3日，被告太古公司向原告发出一份《联络函》，被告太古公司在该函中称由于灯饰行业竞争激烈，灯饰广场处于经营困难状态，已无力支撑租金，希望原告于本月30日前将出租物业收回处置。经双方多次会谈协商，双方于2015年9月25日签订了一份《租赁终止和交接协议书》，约定终止双方的租赁关系，2015年9月25日为终止日；承租方同意根据2015年9月18日的《中山市太古灯饰广场交接工作告知函》内容清单（该函列明整体移交灯饰广场物业及提供相关资料），在合同终止日前完成文件交接；承租方同意在合同终止日后的2015年10月31日与出租方指定的物业管理公司负责人完成**商厦的物业管理交接工作；本协议未尽事宜，按照原《租赁合同》约定执行。解除合同后，被告太古公司积极移交涉案物业并通知原告安排接收，原告已接收涉案租赁物。2016年3月28日，原告向本院提出上述诉求。
另查明：2011年7月18日，涉案物业**商厦建设工程经消防复验，综合评定工程消防复验合格。2012年12月7日，涉案物业**商厦通过建设工程竣工验收备案。被告太古公司提交一份《太古广场在建工程投入汇总》，载明被告太古公司对太古广场投入资产40799799.64元。
再查明：被告太古公司于2010年12月10日登记成立，住所地中山市**镇***路**号**商厦6楼2卡，法定代表人零永富，投资人零永富、零永贵，分别认缴出资360万元，120万元。
本院认为：本案为租赁合同纠纷，主要涉及租金的计算问题、违约责任的承担问题、租赁物的恢复原状问题及被告曾树能的责任承担问题。
关于租金的计算问题。原告主张租金从2011年12月1日开始计算，2014年4月至2015年8月15日，累计拖欠租金3685万元；被告太古公司则对租金的计算提出异议，其认为：一、涉案物业于2012年12月7日才办理了建设工程竣工验收备案，按建筑法相关规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，未通过建设工程综合验收之前所收取的租金均应冲抵现拖欠的租金。此外，按照合同约定4个月的免租期也必须从2012年12月8日开始起算至2013年4月8日，即租金起算时间应为2013年4月9日。二、如第一点意见未被采纳，但双方事实上是2011年11月10日才签署的《**商厦工程设备、装修移交签收单》。按此，四个月的免租装修期亦应从2011年11月10日起算至2012年3月10日，原告计租应从2012年3月11日起计收。因此，在2011年12月1日至2012年3月10日期间原告无权收取被告租金，该部份租金理应抵冲现欠租金。对此，本院认为，虽然涉案物业于2012年12月7日才办理了建设工程竣工验收备案，但被告太古公司在竣工验收备案前已占有使用出租物，即使不符合交付使用条件，但被告太古公司在合理期限内未提出异议，并且以实际交付租金的行为促成合同履行，从而推定被告太古公司同意接收租赁物现状。另外，未竣工验收备案的出租物也并不能成为免交租金的必要条件，其即使影响到合同效力问题，但仍应按租金标准支付占有使用费。另原告与被告太古公司于2011年7月30日签订的《**商厦使用权交接协议》，明确约定出租物交接日为2011年8月1日，2011年12月1日为起租日期，自双方签订本交接协议，即视同**商厦使用权的交接完成。虽然双方于2011年11月10日签署了《**商厦工程设备、装修移交签收单》，但从内容看，涉及有关工程、设备（含器材）、各楼层钥匙正式移交给接收方使用和保管的问题，不足以证明涉案出租物业于该日才完成交接。实际上，被告太古公司从2011年12月1日开始就已经向原告交纳租金，综合交接协议约定、合同实际履行等因素，本院认定被告太古公司是按交接协议约定的内容来履行的，物业交接日期应为2011年8月1日，租金起算日期为2011年12月1日。被告太古公司的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。
关于违约责任承担问题。租赁合同约定如不能按期付清每季度租金，每逾期一天，须向出租方支付应交租金每日千分之一的滞纳金；逾期15个工作日，出租方有权单方解除合同，没收所交的租赁押金，无偿收回物业及附着装修物。根据上述约定，如被告太古公司逾期交纳租金，应按每日千分之一的标准支付滞纳金。因约定标准过高，原告自愿调整按中国人民银行同期贷款利率四倍标准计算。被告太古公司辩称并非故意违约，双方是由于市场突变按原租金标准执行已显失公平，在情势变更下双方经协商达成一致而签订《租赁终止和交接协议书》，依公平原则被告太古公司不应承担违约责任并支付逾期违约金。对被告太古公司的抗辩意见，本院分析如下：一、情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。被告太古公司通过竞投方式成为涉案租赁物的承租人并从事商业经营活动，应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断；经营过程中出现租金的涨跌、欠租退租等现象是作为一般市场主体可预见的商业风险，该风险程度未超出正常人的合理预期。因此，该情形不能适用情势变更制度。二、被告太古公司因租金过高而无能力承受，要求原告收回出租物处置，即使双方经协商一致而签订《租赁终止和交接协议书》，但该协议书仅就租赁关系的终止、物业及文件交接日期、物业管理交接工作等问题进行约定，并未对被告太古公司的违约责任及欠租事宜达成一致的解决意见，同时约定“协议未尽事宜，按原《租赁合同》约定执行”。可见，关于被告太古公司的违约责任问题，并不因双方签订《租赁终止和交接协议书》而免除，原告仍可以依照原租赁合同进行主张。三、从被告太古公司的履行情况来看，其从2014年4月起拖欠租金至今未付清，该拖欠租金的行为已构成违约，原告有权按合同约定要求被告支付逾期滞纳金。综上，被告太古公司的上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。而原告诉请被告太古公司按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准支付滞纳金，未超出双方约定，又未违反法律相关规定，本院予以支持。被告太古公司同时又提出因双方属协商终止租赁合同，其向原告所缴付的租赁押金1000万元不应被没收，而应冲抵其所欠的租金。本院认为，上述已认定被告太古公司逾期交纳租金存在违约行为，按合同约定应没收所交的租赁押金，故被告太古公司该辩解理由不成立，本院不予采纳。被告太古公司另提出其并非违约，其投入的装饰装修总资产应折旧后抵冲所欠租金。对此，本院认为，第一，从查明事实来看，被告太古公司因经营困难，拖欠高额租金未付，遂要求原告收回出租物，双方协商后解除合同。可见，中途退租根本原因在于被告太古公司。合同约定逾期15个工作日，出租方有权单方解除合同，没收所交的租赁押金，无偿收回物业及附着装修物。另根据《租赁合同》第八条第12点约定租赁期满后，依附于出租物业的一切固定装修无偿归出租方所有，固定在天花、墙面及地面上的装修无不得拆除；及第十一条第2点约定若承租方中途退租的，承租方投入的所有装修、装饰、固定设施设备绿化等无偿归出租方所有，均不得拆除。因此，装修装饰按约定来看，被告太古公司均无权主张抵扣。第二，被告太古公司对其装饰装修提供的投入汇总系单方制作，无法证明其装饰装修实际发生费用，而且其主张折旧后抵冲所欠租金金额也不明确；即使主张也应当反诉或另行起诉，本院对其抗辩主张不予处理。综上，被告太古公司的抗辩理由，理据不足，本院不予支持。
关于租赁物的恢复原状问题。原告称被告在未经原告同意的情况下，大规模拆改承租物业负一层以及五层以上楼层，将原来负一层的专用停车场、五层以上的精装修公寓全部拆除，亦未在交还物业时进行复原，依法应承担恢复原状的责任。被告太古公司则辩称当初被告太古公司的装修方案是经过原告同意后方可施工的，且在施工过程中亦是在原告监督下完成的，但对此未提供证据证明其已告知原告并经原告许可同意，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。故原告该项诉请，理据充分，本院予以支持。
关于被告曾树能的责任承担问题。原告主张被告曾树能承担责任的依据是曾树能系太古公司的实际控制人，其以个人账户收取应属于公司的租金收入，同时未将该收入及时上交公司，个人资产与公司资产存在严重混同，存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，损害公司债权人利益的情形，应当对公司债务承担连带责任。本院认为，根据公司法第二百一十七条的规定“实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或其他安排，能够实际支配公司行为的人”。本案中，原告提供的银行流水摘要一栏虽显示有“太古租金”、“太古房租”等字样，但仅凭该证据不足以证明被告曾树能系上述法律规定实际控制人的情形；也无法证明被告曾树能滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务，损害公司债权人利益。原告该项诉请，证据不足，本院不予支持。被告曾树能的抗辩有理，本院予以采纳。
综上所述，被告太古公司从2014年4月开始拖欠租金，至2015年8月15日止共拖欠租金3685万元。被告太古公司未按约定支付租金已违约，应承担相应的付款责任和违约责任，故原告诉请被告太古公司支付拖欠的租金3685万元及违约金，理据充分，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国公司法》第二百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告中山市太古物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市古镇镇六坊村民委员会支付2014年4月至2015年8月15日期间的租金3685万元及逾期付款的违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，自逾期之日起计至清偿之日止，暂计至2016年4月10日为11718702元，具体计算明细详见《逾期违约金计算说明》）；
二、被告中山市太古物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将原告中山市古镇镇六坊村民委员会位于中山市**镇***路**号**商厦恢复原状（负一层以及五层以上楼层）；
三、驳回原告中山市古镇镇六坊村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费281050元（原告已预交），由被告中山市太古物业管理有限公司负担（在执行中迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 蒋豫波
代理审判员 黎 妙
代理审判员 陈玉珍
二〇一六年九月八日
书 记 员 李迪楣