湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘07民终1676号
上诉人(原审第三人)：王凡，女，1988年1月26日出生，汉族，居民，住湖南省桃源县。
委托诉讼代理人：刘南剑，湖南独角兽律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：刘志泉，男，1972年9月27日出生，汉族，居民，住湖南省桃源县。
委托诉讼代理人：商中华，桃源县宏远法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)：谢运均，男，1962年8月10日出生，汉族，农民，住湖南省桃源县。
上诉人王凡因与被上诉人刘志泉、谢运均房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院(2016)湘0725民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王凡及其委托诉讼代理人刘南剑，被上诉人刘志泉及其委托代理人商中华到庭参加了诉讼。被上诉人谢运均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
王凡上诉请求：撤销一审判决，改判确认刘志泉与谢运均之间的房屋买卖合同无效，并确认王凡与谢运均之间的转让是集资建房资格权利的转让，其转让合法有效。事实与理由：王凡与谢运均之间的转让是集资建房资格权利的转让，一审判决认定为房屋买卖行为是错误的；其转让合法有效。刘志泉于2014年12月向谢运均支付的购房款227000元的行为是房屋买卖行为，应属无效。一审判决认定事实和适用法律错误。
刘志泉辩称，谢运均在转让诉争房屋前已实际取得了房屋的所有权。谢运均将房屋先转卖给刘志泉后又转卖给王凡属于一房二卖。刘志泉与谢运均订立房屋买卖合同合法有效，谢运均与王凡的合同无效。刘志泉已实际取得了房屋的所有权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王凡的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
谢运均未作答辩。
刘志泉向一审法院起诉请求：确认刘志泉与谢运均签订的房屋买卖合同有效，原桃源县氮肥厂职工棚户区改造的四栋一单元五楼的安置房归刘志泉所有。
一审法院认定事实：湖南红旗建设有限公司承建八字路居委会桃源县氮肥厂棚户区改造工程，建设形式为自筹共建，系保障性住房，对象为183户桃源县氮肥厂职工，实际共建184套，所占有的土地权证号为桃国用(2013)第2986号，性质为国有划拨土地。因谢运均是该项目施工负责人，八字路居委会便分配给谢运均一套住房指标。2014年底棚户区改造工程基本建成后，八字路居委会将184套房屋编号，以各房主抽取房屋编号的方式进行分房，宋智慧（宋志辉）分得四栋一单元五楼的一套房屋，房号为4-1-5—1号，谢运均分得一栋四单元二楼的一套房屋，房号为1-4-2-1号。双方在摸号分房后进行了互换，桃源八字路居委会在4-1-5—1号住宅分配单证上的业主注明为谢运均，并将住宅分配单证交付给谢运均。2014年12月初，经宋文学介绍，刘志泉与谢运均达成房屋买卖口头协议，刘志泉以227000元购买谢运均上述房屋。2014年12月28日，刘志泉交付房款50000元，31日，付清余款177000元。谢运均即将该房屋的钥匙与业主住宅分配单证交给刘志泉，并带刘志泉实地交付了该房屋，刘志泉自此实际占有该房屋，并于2015年12月1日到八字路居委会缴纳所购买房屋的水电入户费4000元。2015年2月10日，谢运均将上述房屋的147991元集资建房款交给建设单位八字路居委会，由八字路居委会出示收据，同日，谢运均与王凡签订集资建房合同，以集资建房的形式将诉争房屋以147991元的价格出卖给王凡，并将已交付147991元集资建房款的收据转交给王凡。2016年3月2日，宋智慧以宋志辉的名义在明知与谢运均的房屋早已进行互换的情况下，以诉争房屋所有权人的身份与王凡签订调换集资房协议。2016年3月3日，王凡向八字路居委会交纳购房尾款8786元，由八字路居委会出示交款人为王凡的收据，并应其要求由业主代表陈寅虎带领王凡查看了诉争房屋，但未将诉争房屋钥匙交给王凡。2016年3月，刘志泉准备组织房屋装修，发现诉争房屋门锁已被撬换，找到建设单位了解情况，得知谢运均又将房屋出卖给王凡的事实，刘志泉随即重新换了门锁，继续占有该房屋而与王凡发生纠纷。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、王凡与谢运均就诉争房屋的转让性质如何认定；2、谢运均将其所有的保障性房屋先后出卖给刘志泉和王凡的合同效力如何认定；3、诉争房屋归谁所有。
关于焦点一，集资建房指标的转让，是指集资建房资格人尚未取得实际的房屋所有权之前就将其拥有的资格转让，是一种权利的转让。谢运均在分配到的集资房向建设单位交纳建房款后，就实际拥有了该房屋的所有权，尽管是有限产权，此时，谢运均转让的是该房屋而非资格或权利。谢运均与王凡以集资建房的形式将诉争房屋转让，实际上就是房屋买卖合同行为。故对王凡提出的与谢运均之间是集资建房资格的一种权利转让的辩解意见，因无事实和法律依据而不予采纳。
关于焦点二，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，只有合同内容违反法律、行政法规的效力性强制性规定的才无效，仅违反管理性强制性规定的，并不当然无效，应根据具体情况认定其效力。从《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定来看，该法主要规范房地产开发及交易行为，其立法目的是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，以减少房地产交易纠纷，保护购房人的合法权益，属于行政管理性规定。虽然第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。该规定亦是管理性强制性规定，而非普遍效力性强制性规定，且规范的是改变划拨土地使用性质的房地产交易行为。同样，《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第四十五条有类似的规定，亦是针对改变划拨土地使用性质的房地产交易行为。上述规定中的所谓批准，也并非《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定的经批准后合同才生效的批准。谢运均先后与刘志泉及王凡签订的房屋买卖合同，仍为居住而使用房屋及土地，并未改变划拨土地使用性质，不能适用上述规定，以此否定上述两份房屋买卖合同的效力。此外，诉争房屋系单位集资合作建成的保障性住房，是经济适用住房的一种，是具有保障性质的政策性商品住房，房屋所有人虽然具有有限产权，但仍然可以处置。尽管《经济适用住房管理办法》第三十条规定对此类房屋的交易有一定的条件和期限的限制，即：转让此类房屋需满五年，同时缴纳土地收益等价款，且政府有优先收购权，上述系部门规章所规定，属于行政管理强制性规定，而非法律、行政法规规定的效力性强制性规定，且《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条规定，人民法院确认合同无效，应以法律和行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，故上述部门规章不能作为判断本案房屋买卖合同效力的依据。刘志泉未能提供王凡与谢运均恶意串通损害其利益的证据，所提出的谢运均与王凡签订的房屋买卖合同（即集资建房合同）无效的主张因无事实依据而不予支持。谢运均先后与刘志泉及王凡签订的房屋买卖合同，属于一房二买的行为，均为有效合同。
关于焦点三，谢运均将诉争房屋出卖给刘志泉和王凡，又将其表明所分房屋的住宅分配单证交给刘志泉，并带领刘志泉实地交付诉争房屋，自此，刘志泉实际占有了诉争房屋，无论从房屋买卖合同签订的时间，还是房屋的交付占有时间，刘志泉均先于王凡，故诉争房屋应归刘志泉所有。作为房屋买卖合同，交付房屋的应是对房屋具有所有权的出卖人，而非房屋建设单位，建设单位在工程竣工后交付房屋的行为，是履行作为建设方建设义务合同的行为，不能视为房屋买卖合同出卖方交付房屋的行为。即使建设单位向王凡交付诉争房屋，亦是基于其认为或认可谢运均已将诉争房屋出卖给王凡，但这种认可行为，不能否定作为诉争房屋原权利人的谢运均先前将诉争房屋已出卖并交付给刘志泉的事实。谢运均交付房屋的行为与建设单位交付房屋的行为是不同层面的两个概念，不能混为一谈。故王凡提出的桃源八字路居委会作为诉争房屋的建设单位，系安置房建成后的房屋交付方，其在房屋竣工后交付给王凡视为诉争房屋的交付，该房屋应归其所有的辩解意见，因无事实和法律依据而不予采纳。
综上所述，对刘志泉确认其与谢运均签订的房屋买卖合同有效，诉争房屋归其所有的诉讼请求，予以支持，对王凡提出的刘志泉、谢运均之间的房屋买卖合同未经人民政府批准、违反了法律、行政法规的效力性规定，属于无效合同的辩解理由不能成立，故不予以采纳。谢运均经合法传唤，未到庭应诉，应予缺席判决。据此判决：一、刘志泉与谢运均签订的房屋买卖合同有效；二、坐落于桃源县××字路社区居民委员会原氮肥厂职工棚户区、土地使用权证号为桃国用(2013)第2986号的四栋一单元五楼4-1-5-1号房屋归刘志泉所有。案件受理费80元，保全费1000元，合计1080元，由谢运均负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决认定事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1、刘志泉与谢运均订立的《房屋买卖合同》是否合法有效？2、谢运均与王凡签订《集资建房合同》将诉争房屋以147991元的价格转让给王凡的行为，是房屋买卖行为，还是集资建房指标(资格权利)的转让？3、诉争房屋应归谁所有。
关于焦点一，谢运均在分配到的集资房向建设单位交纳建房款后，就实际拥有了该房屋的所有权。谢运均取得房屋所有权后将其出让给刘志泉的行为，并不违反法律、法规禁止性规定，故一审判决认定刘志泉与谢运均订立的《房屋买卖合同》合法有效是正确的。
关于焦点二，从《集资建房合同》的名称看，只有集资人与建设单位，才是签订《集资建房合同》的主体，而谢运均并不是建设单位，不符合《集资建房合同》的主体资格。从谢运均与王凡签订的《集资建房合同》的内容看，类似于集资建房，但更符合房屋买卖合同的要件。从交易习惯，集资建房指标的转让，是享有集资建房资格的人将集资建房资格权转让给他人而获得收益，该收益应是受让人除支付房价款后需另行支付的费用。王凡除支付合同约定的房价款后，并没有向谢运均支付任何费用，故谢运均与王凡签订的《集资建房合同》不宜认定为集资建房指标的转让。且保障性和经济适用住房指标的资格是禁止转让的。一审判决认定为房屋买卖合同是正确的。王凡上诉所提“王凡与谢运均之间的转让是集资建房资格权利的转让”之理由，因与事实不符而不能成立。
关于焦点三，谢运均虽将诉争房屋先后出卖给刘志泉和王凡，但谢运均已将其表明所分房屋的住宅分配单证交给刘志泉，并实地向刘志泉交付诉争房屋，即刘志泉实际占有了诉争房屋，无论从房屋买卖合同签订的时间，还是房屋的交付占有时间，刘志泉均先于王凡。王凡付款147991元还不到刘志泉所付房屋价款227000元的三分之二。故诉争房屋应归刘志泉所有为宜，一审判决归刘志泉所有是正确的。谢运均将房屋出让给刘志泉后，又出让给王凡导致一房二卖。谢运均对王凡所实施的是欺诈行为。王凡可另行向谢运均主张相应的权利。
综上所述，王凡的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由王凡负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱梅安
审判员 柳 萌
审判员 王道万
二〇一七年二月二十七日
书记员 余 芳
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭，的可以缺席判决。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。