上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第453号
上诉人（原审原告）上海斯曼尔针织时装有限公司。法定代表人。委托代理人陈敏涛，上海市恒信律师事务所律师。委托代理人曾庆仁，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）胡宋从。被上诉人（原审被告）胡小娥。被上诉人（原审被告）胡立庆。被上诉人（原审被告）赵晓叶。上列四被上诉人之共同委托代理人ＸＸ之，上海瑞富律师事务所律师。上列四被上诉人之共同委托代理人邵建波，上海瑞富律师事务所律师。上诉人上海斯曼尔针织时装有限公司（以下简称斯曼尔公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月30日立案受理后依法组成合议庭，于同年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人斯曼尔公司的委托代理人陈敏涛、曾庆仁，被上诉人胡宋从、胡小娥、胡立庆、赵晓叶的共同委托代理人ＸＸ之、邵建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，斯曼尔公司(甲方)与胡宋从、胡小娥、胡立庆、赵晓叶（以下简称胡宋从方）(乙方)于2013年1月13日签署了《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《买卖合同之补充协议》（以下简称《补充协议》）。《买卖合同》约定：甲乙双方通过居间介绍，由乙方受让甲方的上海市浦东新区周浦镇1571-1577号房屋（以下简称系争房屋）；转让价为2,300万元；甲方于2013年2月5日前将系争房屋交接给斯曼尔公司及办理房屋转让过户手续；乙方未按本合同协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起至实际付款之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20%。合同附件三约定，乙方应在甲、乙双方签订本合同并申请办理合同之公证手续（若需）后，乙方分三次支付给甲方房价款，第一期房价款在甲、乙双方签订买卖合同当日，乙方直接支付给甲方房价款计50万元；甲方应于签订本合同后3日内，向贷款银行申请提前还贷手续，且于甲方偿还贷款当日，乙方直接支付给甲方房价款1,500万元作为第二期房价款，该款项仅用于偿还甲方尚欠银行外滩支行的贷款余额，该款项专款专用；待上述事项完成后，且甲方从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、委托书、还款凭证交保管，并由代为办理抵押注销手续；待甲乙双方签订本合同且公证处出具本合同之公证书（若有），且甲方名义之抵押登记已经注销后5个工作日内，甲乙双方亲自或委托赴交易中心办理产权过户手续（送件），收执收件收据后，且甲方将该商铺的租赁合同变更给乙方，房租和押金结算清楚后当日，乙方应支付给甲方第三期房价款计750万元，同时对该房屋进行验看、清点，确认无误后甲方将该房屋交付给乙方。《补充协议》约定，系争房屋的实际成交价为4,550万元，合同标价2,300万元与实际成交价4,550万元之间的差额部分2,250万元，作为装修补偿费，由乙方在办理产权过户当日先以现金（银行转帐方式）支付给甲方一部分（具体数额以甲方应付的有关交易税费为准）；待甲方履行完有关完税手续后，双方再行办理有关产权过户手续，乙方同时将余款全部支付给甲方（打入甲方指定的帐户内）。该房地产的交易税费及手续费等按规定由甲乙双方各自承担。若买卖合同中标价2,300万元不能被税务部门审核通过，则双方同意按核准的最低价格办理交易过户手续，以确保房屋买卖的顺利进行。无论最低核准交易价格是多少，双方均各自承担交易税费，及甲方均应按约及时与乙方办理产权过户手续。签署《买卖合同》及《补充协议》时，斯曼尔公司通过中介人员向胡宋从方提交了系争房屋的《租赁合同》，该份合同租期自2006年1月20日至2014年1月19日，2013年度租金为250万元。次日，斯曼尔公司代理人张某向中介补交了《委托书》，胡宋从方向斯曼尔公司支付了首期房款50万元，斯曼尔公司出具了收据。2013年1月28日斯曼尔公司向居间方提交了承租方放弃优先购买权的《声明》，但同时又提交了一份租期自2012年10月20日至2022年10月19日的《租赁合同》，并称之前的租赁合同拿错了。居间方将《声明》和新的一份《租赁合同》转交给了斯曼尔公司。同年1月30日，胡宋从方向斯曼尔公司发律师函，要求斯曼尔公司按约履行提前还贷，并提前二个工作日告知具体还贷期日，以便共同前往办理银行转帐汇款手续。同年2月1日胡宋从方向斯曼尔公司发律师函，称已新开设招商银行帐户，备好第二期房款1,500万元，但斯曼尔公司仍未通知何时偿还银行贷款，要求斯曼尔公司尽快确定办理贷款注销手续之时日。同年2月3日，胡宋从方再次发催告履行的律师函。同日，斯曼尔公司向胡宋从方发《通知》，告知已得到银行回复，可在2013年2月7日前办理提前还贷，斯曼尔公司拟在2月5日下午1点会同胡宋从方及中介前往指定银行办理。同年2月25日，胡宋从方向斯曼尔公司发律师函，称胡宋从方已按约履行，而斯曼尔公司未于2月5日前往银行办理相关手续。2013年4月18日，斯曼尔公司缴纳了交易的营业税等税款，《税收通用缴款书》载明计税金额为28,671,041元。2013年5月13日，胡宋从方向斯曼尔公司发律师函回复：在斯曼尔公司按照300万元一年、租期至2022年的条件移交租赁合同、就给买方的补偿事宜达成一致（之前的180万元可以调整）的前提下，胡宋从方可斯曼尔公司已经核准的交易价格及就本次交易应缴纳的税费。胡宋从方希望最迟于5月25日前办理产权过户手续，并希望斯曼尔公司不再提任何超出合同约定的不合理要求。2013年6月6日，胡宋从方向斯曼尔公司再发律师函，函告：“请贵方务必配合以下事项，以尽快办理产权过户：1、请贵方于2013年6月15日前提交租金为300万元/年、租期至2022年的该店铺租赁合同。2、在之前的交易过程中，双方谈妥的贵方给予买方180万元的补偿事宜，现因贵方提出审核交易税费超出原合同约定价格之税费，希望适当减少，现买方愿意就此事商谈，在原值基础上略有下调。但请贵方于2013年6月15日前就此事给出要求，以便买方考虑是否能够接受。3、在前述两项达成一致的前提下，我方愿意就贵方于2013年5月21日发出的函件中所列第1条中，对装修补偿费可能产生的税收与贵方均等承担。若由于贵方原因导致不能顺利办理产权过户的，本条款不再有效。4、我方再次明确要求，请贵方办妥上述事项并最迟于2013年6月20日前办理产权过户手续。双方的交易进程早已逾期，我方愿意同贵方进一步商谈，不代表我方放弃相关权利，请贵方尽快按约行事，免再生事端”。2013年10月16日，胡宋从、胡小娥、胡立庆、赵晓叶起诉（2013）浦民一（民）初字第35847号案件，要求斯曼尔公司将系争房屋产权过户给胡宋从方及支付违约金。2013年12月，斯曼尔公司起诉至原审法院，要求判令：1、确认胡宋从方违约，解除斯曼尔公司与胡宋从方之间的《买卖合同》、《补充协议》；2、胡宋从方向斯曼尔公司支付违约金2,032,500元（每日按照逾期付款金额的万分之五，自2013年3月7日算至2013年12月3日）。本案审理中，胡宋从否认签订过2013年2月4日《协议书》，本案双方均表示不申请对该份《协议书》上“胡宋从”签名的真实性进行司法鉴定。原审认为，《买卖合同》及《补充协议》系斯曼尔公司与胡宋从方的真实意思表示，除《买卖合同》中约定房价款为2,300万元的合同条款系为做低房价以少交税款，违反了法律强制性规定，应确认无效之外，《买卖合同》及《补充协议》整体应确认为有效，斯曼尔公司与胡宋从方双方均应恪守有效的合同约定履行。斯曼尔公司主张胡宋从方逾期未支付第二期房款1,500万元，因而斯曼尔公司有权解除合同，而按照合同约定的履行顺序，斯曼尔公司首先应于合同签订后3日内向贷款银行申请提前还贷手续，之后在斯曼尔公司偿还贷款之日，胡宋从方才向斯曼尔公司支付第二期房款。斯曼尔公司直至2013年2月3日才在胡宋从方多次催促下通知胡宋从方可在2月7日前办理提前还贷手续，并通知胡宋从方于2月5日下午1点前往指定银行，即使斯曼尔公司此时确实申请了提前还贷，也已晚于合同约定期限，2月5日按期过户已不可能，且斯曼尔公司未能举证证明其于2月3日发出通知时已向贷款银行申请提前还贷手续。而胡宋从方的招商银行帐户情况显示，其在2月5日确已备齐1,500万元款项，故胡宋从方系在积极履行合同，而斯曼尔公司未按约履行。斯曼尔公司与胡宋从方买卖系争房屋系带租约买卖，斯曼尔公司在合同签订后又提交一份与签订合同时所提交合同的租期、租金存在重大差异的《租赁合同》，导致双方在合同履行中产生争议，责任在于斯曼尔公司。之后双方为租赁合同事宜协商过程中，胡宋从方也始终表示愿意履行合同。关于斯曼尔公司提交的2013年2月4日署名为“张某、胡宋从、张A”的《协议书》，胡宋从否认签订了该《协议书》，斯曼尔公司不申请司法鉴定，斯曼尔公司称2013年2月5日通知胡宋从方去指定银行办理提前还贷、斯曼尔公司前往而胡宋从方未去的陈述与该《协议书》内容相矛盾，故根据现有证据，法院难以确认该份《协议书》系胡宋从方所签。再者，即使该《协议书》真实，斯曼尔公司也无证据证明其于2013年3月7日前向银行申请了提前还贷并通知胡宋从方。因此在斯曼尔公司未履行向银行申请提前还贷并通知胡宋从方的义务，且就其提供新一份租约引起争议未与胡宋从方协商一致之前，胡宋从方未向斯曼尔公司支付第二期房款1,500万元不构成违约。斯曼尔公司要求解除《买卖合同》、《补充协议》及要求胡宋从方支付违约金的诉讼请求均缺乏依据，应予驳回。原审法院审理后于2014年11月24日作出判决：驳回原告上海斯曼尔针织时装有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币11,530元，由原告上海斯曼尔针织时装有限公司负担。判决后，斯曼尔公司不服，上诉至本院称，《回复函》、《通知》证明上诉人斯曼尔公司在签约三天内履行了申请提前还贷的义务，在银行同意后及时告知被上诉人胡宋从方提前还贷日，上诉人没有违约。《买卖合同》明确约定“乙方直接支付甲方”的付款义务，付款划账无需陪同，所以无论2013年2月5日下午上诉人是否去银行，都不妨碍被上诉人付款。本次买卖是带租约的房屋，由于上诉人工作出错，先后两次给被上诉人内容差异的租赁合同，但这并不导致被上诉人有权违反合同约定不付款。故对于《买卖合同》没有按约履行，被上诉人应负主要责任，请求二审撤销原判，并依法改判为支持上诉人的原审诉请。被上诉人胡宋从方辩称，其不同意上诉人斯曼尔公司的上诉请求。上诉人未按时注销抵押贷款办理产权过户构成违约，其上诉理由不能成立。2013年2月3日《通知》明确双方共同到银行办理还贷手续，被上诉人备足款项到银行，上诉人没有去银行，被上诉人无法付款帮助其还贷。被上诉人没有签署过2013年2月4日的《协议书》，并且该协议表明提前还款手续需要双方一起到银行办理，但上诉人没有向被上诉人发过通知，被上诉人一直催告上诉人要求过户，但上诉人仍然没有履行义务，故违约方为上诉人。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实除胡宋从方未提供2013年5月13日、2013年6月6日胡宋从、胡小娥、胡立庆、赵晓叶向斯曼尔公司发的律师函之外，其余事实认定无误，本院依法予以确认。本院审理中，上诉人斯曼尔公司提供招商银行的《回复函》，证明上诉人在合同约定期间内即2013年1月15日向银行提出还贷申请。经质证，被上诉人胡宋从方表示，《回复函》形式上属于第三方的证人证言，理应由银行经办信贷员到场接受法庭及双方当事人询问，且该证据与上诉人在原审中的陈述不一致。本院审理中，被上诉人胡宋从方提供银行明细，证明被上诉人有足够能力购买系争房屋。同时称，2013年2月5日下午1点，上诉人斯曼尔公司未前来与被上诉人共同办理付款还贷，等候两小时无果之后，被上诉人胡宋从为方便管理，将1,050万元转入其名下的工行普卡，将450万元转入其名下的工行金卡中，虽从招行卡中转出，但仍在被上诉人胡宋从名下持有。经质证，上诉人对证据的真实性无异议，但表示2013年2月5日下午被上诉人去银行是划钱，将钱款划到其他账户。本院审理中，双方当事人对于2013年2月4日署名为“张某、胡宋从、张A”的《协议书》是否为胡宋从所签意见不一，经胡宋从申请，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对《协议书》上“胡宋从”签名是否胡宋从所写进行笔迹鉴定。2015年6月30日的《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书》载明的鉴定意见为，检材上需检的“胡宋从”签名不是胡宋从所写。（检材即为2013年2月4日《协议书》）。经质证，上诉人斯曼尔公司对鉴定结论有异议，其表示2013年2月4日协商时胡宋从在场，即使《协议书》不是其签字，是其他人签字，也能代表胡宋从的意思。被上诉人胡宋从方对鉴定结论没有异议。原审中，胡宋从方提供租期为2012年10月20日至2022年10月19日，出租方为斯曼尔公司的《租赁合同》，欲证明斯曼尔公司不讲诚信，以拿错为由重新提交租期截至2022年的《租赁合同》，开始为履约设置障碍。该合同约定租金按照以下方式计付：第一年至第二年为250万元/年，第三年至第五年为260万元/年……本院认为，上诉人斯曼尔公司与被上诉人胡宋从方就系争房屋于2013年1月13日签订《买卖合同》及《补充协议》之后，在履约过程中双方发生争议，故本案的争议焦点为上诉人还是被上诉人哪一方在履行《买卖合同》过程中存在违约行为。对此，本院认为，《买卖合同》约定上诉人应于签订合同后3日内向贷款银行申请提前还贷手续，于2013年2月5日前将系争房屋交接给被上诉人胡宋从方及办理房屋转让过户手续。而事实上，在被上诉人的再三催促之下，上诉人在2013年2月3日向被上诉人发《通知》，告知拟在2月5日下午1点会同被上诉人及中介前往指定银行办理提前还贷手续。此时，系争房屋已不可能在2月5日按期过户，上诉人的行为已构成违约。嗣后，被上诉人按约于2月5日下午前往指定银行，但上诉人未能提供证据证明其亦前往。对此，虽然上诉人辩称被上诉人在收到《通知》后说钱可能有问题，双方于2月4日碰头签订《协议书》约定3月7日还贷款，但一则根据2015年6月30日的《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书》载明的鉴定意见，《协议书》上“胡宋从”签名不是胡宋从所写，二则根据被上诉人胡宋从的银行明细显示，其在2月5日当天的银行账户资金充裕，因此上诉人的辩称意见，本院不予采信。至于上诉人称合同约定“胡宋从方直接支付给斯曼尔公司房价款1,500万元作为第二期房价款，该款项仅用于偿还斯曼尔公司尚欠银行外滩支行的贷款余额，该款项专款专用”，故被上诉人应直接将该款支付上诉人，上诉人无须同去银行办理银行贷款余额注销的辩称意见，本院认为，一则上诉人在2月3日的《通知》中明确其拟在2月5日会同被上诉人及中介前往银行办理还贷手续，故上诉人理应按约前往银行；二则合同约定第二期房价款1,500万元仅用于偿还银行贷款余额，系专款专用，如被上诉人直接将该款支付上诉人，一旦上诉人将钱款挪作他用，被上诉人的合同目的难以实现，因此对于如此一笔巨款，双方应当同去银行并办理偿还贷款余额手续才是合乎情理的，故上诉人的辩称意见，本院难以采信。鉴于上诉人未能在2月5日前往指定银行会同被上诉人办理提前还贷手续，致被上诉人无法支付第二期房价款1,500万元，系争房屋至今未能办理过户手续，故本案系上诉人违约。综上，被上诉人在《买卖合同》履行过程中并未违约，上诉人要求解除《买卖合同》、《补充协议》及要求被上诉人支付违约金的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币23,060元，由上诉人上海斯曼尔针织时装有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……