四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民终856号
上诉人（原审原告）：付秀林，男，1956年9月11日出生，汉族，住四川省广汉市。
上诉人（原审原告）：侯莉，女，1963年7月15日出生，汉族，住四川省广汉市。
上诉人（原审原告）：付立西，男，1982年2月17日出生，汉族，住四川省广汉市。
上诉人（原审原告）：付莉琪，女，1986年10月7日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
上诉人（原审原告）：广汉市嘉园房地产开发有限公司。住所地四川省广汉市广东路中段。
法定代表人：付秀林，董事长。
上述五名上诉人共同委托诉讼代理人：邹海涛，国浩律师（成都）事务所律师。
上述五名上诉人共同委托诉讼代理人：荣清金，四川谦益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：文利云，男，1963年10月14日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
被上诉人（原审被告）：杨芮，女，1970年10月11日出生，汉族，住四川省成都市成华区。
上述两名被上诉人共同委托诉讼代理人：李乾，四川汇圣律师事务所律师。
上述两名被上诉人共同委托诉讼代理人：彭家颖，四川汇圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都文安瑞科技有限责任公司。住所地四川省成都市青羊区清溪街府南新区*期**号*栋*单元*层***号。
法定代表人：文利云，总经理。
委托诉讼代理人：康祝，四川汇圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭家颖，四川汇圣律师事务所律师。
上诉人付秀林、侯莉、付立西、付莉琪、广汉市嘉园房地产开发有限公司（以下简称嘉园公司）因与被上诉人文利云、杨芮、成都文安瑞科技有限责任公司（以下简称文安瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第2804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人付秀林、侯莉、付立西、付莉琪、嘉园公司的共同委托诉讼代理人邹海涛、荣清金，被上诉人文利云、杨芮的共同委托诉讼代理人李乾、彭家颖（同时为文安瑞公司的委托诉讼代理人），被上诉人文安瑞公司的委托诉讼代理人康祝到庭参加诉讼。因本院依职权调取新的证据，依照《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第九条第五项的规定，本院决定延期审理一个月。本案现已审理终结。
付秀林、侯莉、付立西、付莉琪、嘉园公司（五名上诉人以下合称付秀林等五人）上诉请求：1.撤销一审判决并改判解除双方《房屋买卖合同》，确认本案900万元定金归上诉人所有，文利云、杨芮、文安瑞公司（三名被上诉人以下合称文利云等三人）无权收回定金；2.文利云等三人承担全部案件诉讼费用。事实和理由：1.一审判决对合同履行过程存在认定事实错误；2.一审判决有意回避文利云等三人不履行合同义务的事实；3.一审判决关于解除权的判定存在错误。
文利云、杨芮辩称，1.一审判决已经确认，双方协商一致解除合同；2.本案争议核心是900万元定金是否返还。对方要求不予返还，没有法律和事实依据；3.涉案合同是预约合同，不是本约，是附条件附期限合同；4.文利云等三人未付款是行使顺序履行抗辩权；5.文利云等三人未给付房款不构成违约，因为付款条件不成就，付款期限和付款方式约定不明，不适用定金罚则，合同约定的出卖人也与房屋所有权人不一致；6.合同约定的定金是成约定金，因首期房款4100万元，按法定20%计算，定金上限是820万元，而不是约定的900万元；7.付秀林等五人依法不享有合同解除权。
文安瑞公司辩称，答辩理由与文利云、杨芮一致。
付秀林等五人向一审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的关于成都市××龙舟××号的《房屋买卖合同》；2.判令付秀林等五人收取的文利云等三人交纳的定金900万元归付秀林等五人所有，不予退还；3.案件诉讼费由原审被告承担。
一审法院认定事实：2014年5月14日，付秀林等五人作为出卖人（以下均称甲方），文利云等三人作为买受人（以下均称乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：“第一条：房产基本状况：一、甲方出售的房产（在该《房屋买卖合同》中均简称‘该房产’）位于成都市××龙舟××号，包括：1.1栋1楼××号，建筑面积1045.44㎡,房产用途为商业；2.1栋3楼××号，建筑面积1209.22㎡,房产用途为商业；3.1栋4楼××号，建筑面积1209.22㎡,房产用途为商业；4.地下停车位97个（其中：子母车位12个，计24个车位），另第124号－13××号共8个车位无产权。该房产除注明无产权的8个地下车位外，其余房产已依据国家有关规定取得产权证书，房产面积以现有房产证记载为准，土地使用年限以现有土地使用权证记载为准。因乙方需要进行房产分割，分割后房产证面积与现有产权证不一致的，以现有产权证记载面积为准。详见附件一。二、该房产商业部分现状为无装修出租，由租赁方使用；地下车位甲方安排专人管理，该房产权属转移时，房屋和相关设备、设施以现状为准。乙方已到该房产现场查看，具体情况已经充分了解，并愿意购买（租赁合同见附件二）。三、甲、乙双方经协商一致，同意该房产成交总价为人民币陆仟陆佰万元整（6600万元），其中：1栋1楼××号成交价格为人民币肆仟壹佰万元整（4100万元）；1栋3楼××号和1栋4楼××号成交价格为人民币贰仟二佰伍拾万元整（2250万元）；地下车位97个成交价格为人民币贰佰伍拾万元整（250万元），无产权车位不计算出让金额，双方交易全部完成后，其使用权一并转让给乙方。第二条：付款方式：一、乙方分两期购买该房产，第一期乙方文利云和杨芮购买该房产的1栋1楼××号；第二期乙方文安瑞公司或指定的单位和个人购买该房产的1栋3楼××号、1栋4楼××号和地下车位97个。二、在签订本合同2个工作日内，甲、乙双方到成都市房地产交易管理部门对该房产1栋1楼××号查档后，乙方向甲方指定账户支付定金人民币玖佰万元整（900万元），该定金待第一期房产在成都市房地产交易管理部门核准过户手续后，自动转为乙方的购房款。甲方指定账户信息如下：户名：侯莉；开户行：德阳银行股份有限公司广汉市西园支行；账号：62×××69。三、甲方收到乙方支付定金之日起2个工作日内，向房地产交易管理部门申请办理分户及准备房产过户资料。甲方备齐经乙方、中介机构和办证窗口认可的该房产1栋1楼××号（分户后仍称1栋1楼××号）的过户资料双方签字后，乙方支付给甲方首期购房款人民币壹仟陆佰万元（1600万元）；双方领取过户后房产证的当日，乙方向甲方支付首期购房款余款人民币壹仟陆佰万元（1600万元）。首期购房款余款的担保方式：a.若新房产证取件日期在递交申请后3日内（含3日）,乙方为甲方开立银行卡，并存入人民币壹仟陆佰万元（1600万元），甲方保管银行卡，乙方保管账户密码；b.若新房产证取件日期在递交申请后超过3日，乙方出具欠甲方购房款人民币壹仟陆佰万元（1600万元）欠条，欠条须经乙方资金出借人签字担保和承担连带责任。甲、乙双方于取得过户后房产证的2个工作日内，向房地产交易管理中心递交该房产1栋1楼××号土地使用权证过户资料。四、甲、乙双方拟于2014年6月26日前（具体时间以乙方和银行的对接为准），到成都市房地产交易管理部门对该房产1栋3楼××号、1栋4楼××号和地下车位查档后，乙方支付给甲方第二期购房款定金人民币伍佰万元（500万元），该定金待第二期房产在成都市房地产交易管理部门核准过户手续后，自动转为乙方的购房款。五、甲方收到乙方支付的第二期购房款定金后，甲方首先办理地下车位过户事宜。甲方备齐经乙方、中介机构和办证窗口认可的该房地产1栋3楼××号、1栋4楼××号的过户资料双方签字后，乙方支付给甲方第二期购房款人民币壹仟万元（1000万元）;双方领取过户后房产证的当日，乙方向甲方支付第二期购房款余款人民币壹仟万元（1000万元）。第二期购房款余款的担保方式：a.若新房产证取件日期在递交申请后3日内（含3日）,乙方为甲方开立银行账户，存入人民币壹仟万元（1000万元）作为第二期购房款余款的担保方式；b.若新房产证取件日期在递交申请后超过3日，乙方出具欠甲方购房款人民币壹仟万元（1000万元）欠条作为第二期购房款余款担保，欠条须经乙方资金出借人签字担保和承担连带责任。甲、乙双方于取得过户后房产证的2个工作日内，向房地产交易管理中心递交该房产1栋3楼××号和1栋4楼××号的土地使用权证过户资料。六、甲乙双方约定自本合同签订之日起60个工作日内完成该房产的全部交易，包括但不限于办理商业房过户及办理贷款、付款等。第三条：权属过户事项及相关税费：一、甲方收到定金之日起2个工作日内，向房地产交易管理部门申请办理过户及准备房产过户资料，因房产分户产生的费用由乙方负责承担。甲方备齐乙方、中介机构和办证窗口均认可的该房产1栋1楼××号的过户资料后，乙方支付首期购房款给甲方并履行余款担保手续，同时甲、乙双方共同（或委托中介机构）向房地产交易管理部门递交该房产1栋1楼××号的房产证过户资料；乙方于取得过户后房产证的当日，支付给甲方首期购房款余款，解除担保。双方于取得过户后房产证的2个工作日内向房地产交易管理部门递交该房产1栋1楼××号的土地使用权证过户资料。二、由于乙方拟用该房产1栋1楼××号向银行申办二手房按揭贷款，按揭款按规定由银行发放到甲方指定收款账户，为配合乙方贷款流程，在支付购房款人民币叁仟贰佰万元（3200万元）前甲、乙双方与相关单位工作人员和银行工作人员一起办完银行相关手续（不包括办理房产抵押和他项权证），甲方向乙方出具欠银行按揭贷款的欠条，将银行按揭款收款账户的银行卡、网银U盾和密码交由乙方保管。乙方划转银行按揭款的当日，将欠条和甲方按揭款收款账户的银行卡、网银U盾和密码退还甲方，并出具收到银行按揭款的收条。银行按揭甲方指定收款账户信息如下：户名：侯莉；开户行：兴业银行成都解放路支行；账号：62×××17。三、甲方收到乙方支付的第二期购房款定金后，甲方首先办理地下车位过户事宜。甲方备齐乙方、中介机构和办证窗口均认可的该房产1栋3楼××号、1栋4楼××号的过户资料后，乙方支付第二期购房款给甲方并履行余款担保手续，同时甲、乙双方共同（或委托中介机构）向房地产交易管理部门递交该房产1栋3楼××号、1栋4楼××号的房产证过户资料；乙方于取得过户后房产证的当日，支付给甲方第二期购房款余款，解除担保。双方于取得过户后房产证的2个工作日内向房地产交易管理部门递交该房产1栋1楼××号的土地使用权证过户资料。车位过户按本条第四款的约定执行。四、甲、乙双方根据《物权法》的相关规定，以乙方所购商业用房为基础，将现行法律、法规允许转让的地下车位约10个（以房地产交易管理部门核定为准），先过户到乙方指定单位，甲方允许乙方派人参与和监督车位过户工作。对于不能直接过户到乙方指定单位的地下车位，甲方负责办理，乙方配合。甲方承诺在60个工作日内（因政策原因超过60个工作日除外）采取仲裁或诉讼方式由相关职能部门裁定或判定给乙方。若通过仲裁或诉讼等方式办理车位过户，所产生的费用由甲、乙双方各承担一半。五、本合同履行期间，因乙方办理贷款事宜产生的所有费用，包括但不限于公证费、评估费、担保费、保险费、抵押登记费等，均由乙方自行承担，甲方不承担由此产生的任何费用。六、本合同履行期间，合同约定费用承担方的，按合同约定执行；合同未约定的，甲乙双方按国家及地方相关规定各自缴纳应承担的各项税、费；因办理房产过户聘请中介机构的费用由双方各占50%。第四条：房产交付：一、甲方同意在收到乙方分期购房的当期全部房款之日起7个工作日内移交相应房产的收益权，将相关租赁方介绍给乙方，并协助衔接，甲方收到当期全部房款之前，相应房产租金收益归甲方所有。二、房产权利和风险责任转移日期以甲方收到当期全部购房款之日为准；相应房产转让给乙方后，与之对应的土地使用权出让合同的权利、义务也一并转移给乙方，乙方向甲方出具收房收条。三、因该房所产生的水、电、煤气等费用，由使用方承担；该房产的物业费用，房产交付前由甲方承担，交付后由乙方承担。第五条：甲、乙双方义务：一、甲方义务：1.甲方保证所提供该房产资料的真实性和完整性。2.在签订本合同后，甲方应按约定时间（不可抗力除外）与乙方共同到房地产管理部门办理产权交易过户手续，提供乙方办理银行按揭时所需房产权属资料，按时完成房产的交付，及时支付甲方该缴纳的税、费。3.提供该房产交易过户时所需的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理交易过户手续时按时到场。4.甲方保证该房产在交易时没有权利瑕疵。交易前如有上述未清事项，导致乙方（第三方）主张权利，由甲方承担相关责任。二、乙方义务：1.乙方承诺提供的相关资料真实有效。2.乙方应按照本合同第二条的约定，按期如数支付购房定金，并保证在合同约定时间内足额支付购房款，及时支付乙方该缴纳的税、费。3.提供该房产交易过户时所需的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理交易过户手续时按时到场。4.本合同履行期间，乙方承担因办理贷款事宜产生的所有费用，以及合同约定的其他应由乙方承担的费用。第六条：违约责任：一、自收到定金之日起，若因甲方原因不将上述房产出售给乙方，视为甲方违约，甲方应按乙方所交定金双倍返还乙方；若因乙方未在约定时间内分期购买甲方出售的成都市××龙舟××楼××号、1栋3楼××号、1栋4楼××号和地下车位97个，或乙方未按约定支付房款，视为乙方违约，则乙方无权要求返还已付定金，该定金归甲方所有。二、甲方将向房地产交易管理部门递交过户资料，并将相应房产的租赁合同移交给乙方，视为甲方完成向乙方交付房产。若甲方逾期交付当期成交房产，则每逾期一日，甲方应按逾期交付房产成交价的千分之二向乙方交付违约金。三、若乙方未按期支付当期全部房款，则每逾期一日，乙方应按未付款金额的千分之二向甲方支付违约金。四、在办理房产过户手续和交付过程中，若因甲、乙任何一方单方延误，则视为违约，由违约方支付房产成交总价的1%作为违约金给守约方。五、若乙方未在2014年7月25日前完成该房产全部购买事宜，甲方有权将剩余房产另行销售。六、若因甲方账户原因，导致乙方未在约定时间内收到银行按揭贷款，则每逾期一日，甲方按银行实际发放按揭贷款的千分之二支付给乙方违约金。第七条：合同的终止与解除：本合同履行期间，因不可抗力如地震、洪水等，致使本合同无法履行，则本合同自行终止，双方互不承担责任，甲方在本合同终止后三个工作日内将已收房款全额退还乙方。第八条：解决争议的方式：本合同在履行中产生的争议事项，双方应协商解决。如协商不成，双方同意向房地产所在地的人民法院提起诉讼。第九条：本合同附件作为本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。第十条：为减少双方费用负担，甲乙双方同意按政府指导价另行签订房产买卖合同，该合同仅用于到成都市房地产交易中心办理房产过户手续，该合同约定与本合同不符的，以本合同为准。第十一条：本合同一式肆份，双方各持两份。自甲方收到定金人民币玖佰万元（900万元）之日起生效。”
合同签订后，文利云于2014年5月19日通过银行转账方式向侯莉支付第一期900万元定金。之后，文利云等三人未向付秀林等五人支付剩余购房款。
2014年8月18日，嘉园公司向文利云等三人发出《关于〈房屋买卖合同〉继续履行的让步意见》，载明：“根据贵我双方2014年5月14日签订的《房屋买卖合同》的约定，我方已经如期履行合同义务，贵方也按合同约定支付了定金，后虽经我方多次催告，直至合同约定的最后期限2014年7月25日贵方也未履行后续义务。现贵方提出资金周转出现暂时困难，要求终止合同。经我方董事会研究决定，我方希望继续履行合同，若贵方确有困难，我方对合同继续履行提出以下让步意见：1.贵方未按合同约定履行相关义务已经属于单方违约，如贵方要求终止合同，我方将就合同相关条款追究贵方的违约责任。2.贵方资金周转出现暂时困难，我方表示理解，同意给予贵方延期两个月履行合同的时间，即贵方在2014年9月25日前履行《房屋买卖合同》，我方将不追究贵方违约责任。3.如果贵方按合同约定购买全部房产确有困难，我方为减轻贵方损失，同意贵方2014年9月25日前，在再支付350万元前提下，我方将成都市××龙舟××号1栋1楼1层××号房屋（建筑面积211.07㎡）转让给贵方；贵方也可选择在再支付750万元前提下，我方将成都市××龙舟××楼××号房屋（建筑面积1209.22㎡）转让给贵方，转让后双方终止合同其他部分，我方亦不再追究贵方违约责任。如果贵方同意选择上述让步方案，由贵我双方另行签订补充协议；如贵方不同意上述让步方案，则贵我双方仍按原《房屋买卖合同》约定执行。以上意见为我方董事会慎重研究之决定，请贵方在收函后5日内及时回复为盼！若逾期未回复，我方视为贵方默认仍按原《房屋买卖合同》履行。”文利云等三人于2014年8月21日向嘉园公司出具《委托书》，委托文安瑞公司员工高卫东前往嘉园公司领取了该《让步意见》。
2014年8月21日，文利云等三人向嘉园公司发出《关于〈房屋买卖合同〉继续履行的意见》，载明：“根据贵我双方2014年5月14日签订的《房屋买卖合同》的约定，我方按合同约定支付了定金，贵方在办理分户产权过程中亦耽搁了一个月，到合同约定的最后期限2014年7月25日我方因资金周转困难未履行后续付款义务，现根据贵方提出的让步意见，经我方研究决定，对合同继续履行提出以下意见：一、我方资金周转出现暂时困难，请贵方同意给予我方延期三个月履行合同的时间，即我方在2014年10月25日前履行合同后续付款义务。二、如果我方按合同约定购买全部房产确有困难，贵方同意我方于2014年10月25日前，在再支付350万元的前提下，贵方将成都市××龙舟××楼××号房屋（建筑面积211.07㎡）转让给我方或贵方同意我方于2014年10月25日前在再支付750万元前提下，贵方将成都市××龙舟××楼××号房屋（建筑面积1209.22㎡）转让给我方，转让后双方终止合同其他部分，贵方亦不再追究我方违约责任。三、贵方同意我方将《房屋买卖合同》项下的权利义务包括前期支付的900万元全部变更在四川御通非融资担保有限公司（执行注册号：510000000070689）名下，贵方应和四川御通非融资担保有限公司重新签署《房屋买卖合同》。以上意见为我方慎重研究之决定，请贵方在收函后5日内及时回复，特此致函。”
另查明，《房屋买卖合同》所涉房产的产权所有人及产权登记时间分别如下：
1.位于成都市××龙舟××楼××号的商业用房，建筑面积1045.44㎡，于2007年12月5日登记于侯莉、付立西、付秀林名下；后因同一所有权人房屋分割，于2014年6月11日进行变动登记；
2.位于成都市××龙舟××楼××号的商业用房，建筑面积1209.22㎡,于2007年12月5日登记于侯莉、付莉琪、付秀林名下；
3.位于成都市××龙舟××楼××号的商业用房，建筑面积1209.22㎡,于2007年10月30日登记于嘉园公司名下；
4.地下停车位97个（其中：子母车位12个，计24个车位），除第124号－13××号共8个车位无产权之外，其余车位的登记权利人均为嘉园公司。
再查明，胡泽奇于2015年5月27日向四川省成都市金牛区人民法院提起债权人代位权纠纷之诉，列付秀林等五人为被告，列文安瑞公司为第三人，案号为（2015）金牛民初字第3777号。胡泽奇的诉讼请求为，请求判决解除付秀林等五人与文安瑞公司签订的房屋买卖合同，以及判决付秀林等五人向文安瑞公司返还购房定金900万元及资金利息损失。一审判决作出时，该案尚在审理中。
一审庭审中，付秀林等五人明确表示，其主张解除案涉《房屋买卖合同》，是认为该合同符合双方约定的解除条件，即《房屋买卖合同》第六条第五项的约定；同时，该合同亦符合法定解除条件，具体法律依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定。文利云等三人对付秀林等五人要求解除《房屋买卖合同》予以同意，但不认可付秀林等五人主张合同解除的事由，且认为《房屋买卖合同》第六条第五项并非双方对合同解除的约定。
一审庭审过程中，文利云等三人申请法院向兴业银行成都分行调取三份《业务审批通知书》，拟证明双方约定了付秀林等五人应以案涉房屋作抵押为文利云等三人办理贷款提供担保，但付秀林等五人未履行该义务。对此，一审法院认为，根据文利云等三人提交的《业务审批通知书》的复印件，仅表明兴业银行经审批同意向文利云、杨芮提供个人二手商用房贷款，即使该通知书属实，根据其所载内容，并不能证明付秀林等五人应以案涉房屋作抵押为文利云等三人办理贷款提供担保的事实，该证据不能达到其证明目的，且与本案不具有关联性，一审法院对该调查取证申请，依法不予准许。
上述事实有《房屋买卖合同》、银行转账凭证、《关于〈房屋买卖合同〉继续履行的让步意见》、《关于〈房屋买卖合同〉继续履行的意见》、房屋信息摘要、庭审笔录及各方当事人的陈述等证据在卷为证。
一审法院认为，双方于2014年5月14日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。
一、关于案涉《房屋买卖合同》应否解除的问题。付秀林等五人请求解除《房屋买卖合同》的理由之一，是认为双方约定的合同解除条件已经成就。对此，一审法院认为，根据《房屋买卖合同》第六条“违约责任”第五项的约定，即：“五、若乙方未在2014年7月25日前完成该房产全部购买事宜，甲方有权将剩余房产另行销售。”该内容约定于合同第六条“违约责任”项下，而非约定于合同第七条“合同的终止与解除”项下，应系对合同履行过程中出现违约情形时产生后果的约定，而非双方对解除权行使的约定。故付秀林等五人主张依该约定解除合同，缺乏事实依据，一审法院不予支持。
付秀林等五人请求解除《房屋买卖合同》的理由之二，是认为案涉合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款所规定的法定解除条件，即“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”，据此，付秀林等五人认为，文利云等三人仅支付了第一期购房款中的900万元定金，之后未支付剩余房款，且经催告仍拒不付款，因此合同应予解除。对此，文利云等三人抗辩认为，文利云等三人未支付剩余购房款的原因是付秀林等五人违约在先，具体表现为：1.付秀林等五人未按约定提供抵押担保物，致使文利云等三人无法办理银行贷款，因此无法按约支付剩余购房款；2.案涉房屋在出卖前已出租给第三方，合同履行中，付秀林等五人拒绝提供承租人放弃优先购买权的说明，致使合同无法继续履行。一审法院认为，《房屋买卖合同》第三条“权属过户事项及相关税费”中，双方虽然约定文利云等三人拟用案涉房产中的1栋1楼××号向银行申办二手房按揭贷款，应予配合办理贷款事宜，但并未约定付秀林等五人需为文利云等三人提供抵押担保物。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，文利云等三人关于付秀林等五人未按约提供抵押担保物致使合同不能履行的主张不成立。此外，《房屋买卖合同》第一条“房产基本状况”中，已经载明案涉房屋部分现状为无装修出租，由租赁方使用，文利云等三人已到现场查看并愿意购买。但合同中，双方并未约定付秀林等五人具有向文利云等三人提供承租人放弃优先购买权说明的义务，同理，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，文利云等三人关于付秀林等五人未按约定提供承租人放弃优先购买权的说明、致使合同无法继续履行的主张亦不成立。
关于付秀林等五人主张法定解除权能否成立的问题。一审法院认为，根据《房屋买卖合同》第三条“付款方式”的约定，文利云等三人分两期购买案涉房屋，其中，第一期为成都市××龙舟××号1栋1楼1层××号房屋，第二期为1栋3楼××号、1栋4楼××号和地下车位97个；第一期的购房款定金900万元，自合同签订2个工作日内支付；第一期的其余购房款3200万元，分两次支付，由付秀林等五人收到文利云等三人支付定金之日起2个工作日内，向房地产交易管理部门申请办理分户及准备房产过户资料，且在付秀林等五人备齐经文利云等三人、中介机构和办证窗口认可的该房产1栋1楼××号（分户后仍称1栋1楼××号）的过户资料双方签字后，由文利云等三人支付1600万元；双方领取过户后房产证的当日，再支付1600万元。根据上述约定，文利云等三人向付秀林等五人支付第一期购房款，应以付秀林等五人备齐经文利云等三人、中介机构和办证窗口认可的该房产1栋1楼××号的过户资料并经双方签字确认作为支付条件。对此，付秀林等五人并未提交任何证据证明其已按约备齐了经双方签订确认的相关过户资料；付秀林等五人关于文利云等三人拒绝前往房地产交易管理部门办理过户手续的主张，亦无证据佐证，在此情况下，文利云等三人支付剩余购房款的条件尚未成就。故，文利云等三人未按约履行付款义务具有合理理由，付秀林等五人以文利云等三人迟延履行付款义务构成违约的主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。
故，付秀林等五人请求解除案涉《房屋买卖合同》既无合同约定，又不符合法律规定，但鉴于文利云等三人在庭审中明确表示对付秀林等五人要求解除《房屋买卖合同》予以同意，能够认定双方对解除合同达成合意，故案涉《房屋买卖合同》因双方协商一致解除，一审法院予以确认。
二、关于付秀林等五人要求没收文利云等三人交纳的定金900万元不予退还的主张是否成立的问题。一审法院认为，付秀林等五人的该项主张，是基于《房屋买卖合同》在履行中文利云等三人存在违约行为，致使合同不能继续履行，进而请求判令解除合同。而根据前述第一个争议焦点的分析，付秀林等五人要求解除合同的主张，因证据不充分，一审法院未予支持，故其请求确认900万元定金不予退还的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
三、关于本案应否中止审理的问题。文安瑞公司向一审法院申请对案件中止审理，理由是案外人胡泽奇向四川省成都市金牛区人民法院提起了债权人代位权纠纷之诉，该案的判决结果将直接影响到本案的审理结果。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十三条的规定，债权人的代位权是指债务人怠于行使自己的到期债权，因此对债权人造成损害时，债权人为保全自己的债权，可以诉请法院以自己的名义行使债务人对第三人享有的债权。胡泽奇与文安瑞公司之间基于借款合同关系而以债权人身份提起的债权人代位权纠纷之诉，其诉讼请求不是本案双方是否建立了房屋买卖合同关系认定的必要前提，也不影响本案中《房屋买卖合同》应否解除的认定，因此，本案的审理并不必须以该债权人代位权纠纷案件的审理结果为依据。文安瑞公司主张本案应当中止审理，一审法院不予支持。
四、关于本案应否追加胡泽奇作为第三人参加诉讼的问题。一审法院认为，虽然胡泽奇基于与文安瑞公司之间的借款合同关系提起债权人代位权纠纷之诉，但本案中付秀林等五人请求解除《房屋买卖合同》的主张是否成立的处理结果，与胡泽奇并无法律或事实上的利害关系，胡泽奇也非承担义务的责任主体，故不符合当事人的条件。文安瑞公司主张本案应追加胡泽奇作为第三人参加诉讼，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回付秀林等五人的诉讼请求。一审案件受理费416800元，由付秀林等五人负担。
本院二审期间，付秀林等五人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
付秀林等五人提交了以下证据材料：
证据材料一：房屋信息摘要，为2014年5月14日自动查询及打印。拟证明本案房屋无权利瑕疵，能够正常办理过户。
证据材料二：嘉园公司的回函（并附圆通速递详情单）和文安瑞公司继续履行的回函。拟证明，付秀林等五人同意宽限文利云等三人付款期限，但文利云等三人无力履行付款义务的事实。
证据材料三：公证书（四川省广汉市公证处（2014）广证字1622号）。载明公证事项为保全送达行为，并附“关于《房屋买卖合同》违约处理的函”和邮政特快专递详情单复印件。拟证明文利云等三人未按双方同意的宽限期付款，构成违约，付秀林等五人于2014年10月31日函告对方不予退还定金。
证据材料四：电话短信截屏21页。称为嘉园公司经理李红军与“庞云文总”（电话号码138××××0145）从2014年5月13日至8月26日之间的电话短信记录。拟证明付秀林等五人一方多次催促文利云等三人履行付款义务，文利云多次表示“快了”，实无资金。
证据材料五：（2015）金牛民初字第3777号案件材料复印件两份，包括“情况说明”和成都市公安局高新技术产业开发区分局成公（高）诉字〔2015〕13号起诉意见书。拟证明文利云公司资金链断裂无法还款，导致杨芮被巫自强、林晓君采取非法拘禁方式讨要借款。
文利云等三人质证认为，1.以上证据并非一审后形成的新证据，不能认定为新证据；2.对证据材料二，嘉园公司回函无已送达的证明，文安瑞公司回函中盖的是文利云印章而不是签名，因此对真实性有异议；3.对证据材料三公证书载明的内容有异议；4.对证据材料四电话短信真实性有异议；5.对证据材料五，因是复印件，对真实性有异议。并认为以上证据与本案没有关联性。
本院认证认为，1.证据材料一，为房屋登记部门自动查询机打印，反映涉案2014年时房屋权利情况，且与一审证据相互印证，予以采信；2.对证据材料二，嘉园公司的回函与文安瑞公司的回函内容前后相互呼应，且文安瑞公司回函有其公司印章，文利云等三人对公司印章真实性未提出异议，该证据材料真实性、合法性，本院予以确认，能够证明嘉园公司同意文利云等三人付款期限宽限至2014年10月25日，文安瑞公司请求嘉园公司进一步变更合同权利义务的事实；3.对证据材料三，公证书系公证机关作出，本院予以采信。能够证明嘉园公司向文利云及文安瑞公司送达“关于《房屋买卖合同》违约处理的函”的事实；4.对证据材料四，因电话短信通信记录中的对方电话号码属于谁，以及显示的“庞云文总”的身份无法核实，未在举证期限内提交相应证据佐证，且对方不予认可，故本院不予采信；5.对证据材料五，为其他案件材料复印件，并与本案无直接关联，不予采信。
本案双方当事人对一审判决查明的案件事实无异议，本院予以确认。结合一审、二审举证质证情况，本院另查明：
嘉园公司于2014年8月22日向文利云邮寄回函，回函对文利云等三人表示：已收到对方2014年8月21日《关于〈房屋买卖合同〉继续履行的意见》，并回复称：“一、贵方资金周转出现暂时困难，若贵方同意继续全部执行合同，我方同意给与贵方延期叁个月履行合同的时间，即同意贵方在2014年10月25日前全部履行《房屋买卖合同》。二、如果贵方按合同约定购买全部房产确有困难，我方同意贵方2014年9月25日前，在再支付350万元（人民币叁佰伍拾万元）前提下，我方将成都市××龙舟××号1栋1楼1层××号房屋（建筑面积211.07㎡）转让给贵方，转让后双方终止合同其他部分，我方亦不再追究贵方违约责任。三、贵我双方签订的房屋买卖合同系贵我双方真实意愿的表达，我方不同意将此合同进行变更，也不会与其他单位重新签署。四、请贵方尽快确定执行方案，由贵我双方另行签订补充协议，否则我方视为贵方默认仍按原《房屋买卖合同》履行。”
文安瑞公司2014年8月30日回函嘉园公司称，根据对方的回函，回复如下：“一、同意签署《房屋买卖合同补充协议》。因文利云、杨芮均为成都文安瑞科技有限责任公司股东，希望贵方同意我方将《房屋买卖合同》项下的权利义务包括前期支付的900万元人民币全部变更在成都文安瑞科技有限公司名下。贵方与成都文安瑞科技有限公司签署《房屋买卖合同补充协议》，将权利义务进行变更。二、感谢贵方同意给与我方延期叁个月履行合同的时间，即我方在2014年10月25日前履行合同后续付款义务。三、希望贵方能再次考虑如我方在2014年10月25日资金未到位不能如期购买原合同约定房屋时，同意我方于在再支付350万元（大写：叁佰伍拾万元整）的前提下，贵方将成都市××龙舟××楼××号房屋（建筑面积211.07㎡）给我方，或贵方同意我方在再支付750万元（大写：柒佰伍拾万元整）的前提下，贵方将成都市××龙舟××楼××号房屋（建筑面积1209.22㎡）转让给我方，转让后双方终止合同其他部分，贵方亦不再追究我方违约责任。”
2014年10月27日付秀林等五人向文利云等三人具函，并于2014年10月30日通过邮政特快专递向文利云邮寄送达。该函称：“根据贵我双方2014年5月14日签订的《房屋买卖合同》（以下简称合同）的约定，贵方按合同约定支付定金后，我方已如期履行合同义务，但贵方直至合同约定的最后期限2014年7月25日也未履行合同后续义务。后经双方协商合同延期叁个月继续履行，但截至双方约定的延期期限2014年10月25日贵方仍未履行合同后续义务。据此，我方根据双方签订的《房屋买卖合同》，就贵方违约通知如下：1.贵方未按合同约定履行后续义务，已构成违约；2.依据《合同法》及贵我双方签订的《房屋买卖合同》第六条第一款之规定：‘若因乙方未在约定时间内分期购买甲方出售的成都市××龙舟××楼××号、1栋3楼××号、1栋4楼××号和地下车位97个，或乙方未按约定支付房款，视为乙方违约，则乙方无权要求返还已付定金，该定金归甲方所有。’因贵方已经违约，故我方不予退还贵方支付的定金。”
一审、二审提交的房屋登记信息显示，2014年6月11日成都市××龙舟××楼××号进行了分户，分户前成都锦江区龙舟南街108号1栋1楼××号建筑面积为1045.44㎡，分户后，成都市××龙舟××楼××号、2号、3号的建筑面积分别为211.07㎡、394.09㎡、440.29㎡。房屋登记权利人在分户前后均为付立西、付秀林、侯莉。成都市××龙舟××楼××号建筑面积1209.22㎡，登记权利人为侯莉、付莉琪、付秀林。成都市××龙舟××楼××号建筑面积1209.22㎡，登记权利人为嘉园公司。
本院再查明，胡泽奇与付秀林等五人、第三人文安瑞公司代位权纠纷一案，四川省成都市金牛区人民法院2016年11月16日作出（2015）金牛民初字第3777号民事裁定，准许胡泽奇撤回起诉。
本院认为，付秀林等五人一审起诉、二审上诉均请求解除双方《房屋买卖合同》，文利云等三人在一审、二审庭审中明确表示同意解除《房屋买卖合同》，只是对解除合同的事由和依据主张不同。本院二审审理期间，文利云等三人不再主张追加第三人、中止审理。因此本案主要争议焦点是，文利云等三人是否有权请求付秀林等五人返还本案900万元定金，即该定金的权利归属。
本案《房屋买卖合同》的性质。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”付秀林等五人与文利云等三人订立的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方合同第十条明确约定，双方为减少费用负担，同意按政府指导价另行签订合同，与《房屋买卖合同》不符的，仍以《房屋买卖合同》为准。因此该《房屋买卖合同》买卖标的物、价款、付款期限、违约责任等主要权利义务是明确的。文利云等三人答辩认为该合同为预约合同，非买卖合同本约的理由不成立，本院不予采信。
本案《房屋买卖合同》双方的主要权利义务。在买卖合同中，出卖人的主给付义务是转移标的物所有权，买受人的主给付义务是支付价款。本案《房屋买卖合同》买卖标的物是房屋，为不动产。根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。在办理房屋登记过程中，出卖人准备登记所需的材料为从给付义务，买受人在登记过程中依诚实信用原则积极配合，为合同附随义务。根据房屋登记信息显示，2014年6月11日涉案房屋进行了分户，与《房屋买卖合同》第二条第三款提到的分户相互印证，可认定付秀林等五人完成了履行本案合同必需的房产分户手续。本案涉案房屋登记信息能够显示，付秀林等五人完成了合同约定的分户手续，合同约定的房屋无权利瑕疵，具备交付条件。本案各涉案房屋登记的权利人名称虽有不同，但均在合同约定的出卖人付秀林等五人的范围内。因此付秀林等五人作为出卖人，具有涉案各房屋合法、无瑕疵的产权，文利云等三人关于房屋登记权利人与出卖人不一致构成违约的抗辩，与事实不符，不予采信。另外，《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条规定的同时履行抗辩权、顺序履行抗辩权，其前提是双方互负债务，该互负债务是指构成对待给付关系的合同主给付义务。备齐有关资料及单证，属从给付义务，与给付价款非对待给付关系。故文利云等三人关于未支付合同价款是行使顺序履行抗辩权的理由不成立，本院不予支持。
关于出卖人准备房屋登记所需材料的义务是否履行的认定。文利云等三人主张付秀林等五人未履行备齐房产过户的全部资料。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。出卖人准备房屋登记所必须的材料，是为服务于房屋物权转移这一主给付义务履行的从给付义务，其目的是保障房屋物权适于转移的状态。按照房产交易常识，在正常状态下，出卖人具备合法、无瑕疵的房屋产权，即产权转移登记的全部资料处于齐全状态，而准备材料的行为客观上难以证明。从诉讼经济和诚实信用原则考虑，在该义务履行的证明责任分配上，出卖人只需证明对房屋享有无瑕疵的合法权利，标的物所有权适于转移，即完成举证。此种状态下，买受人如认为出卖人拒不履行准备有关资料的从给付义务，由买受人提供必要的证据，符合交易常识和经济原则。本案付秀林等五人已举证证明享有涉案房屋的合法权利，此种情形下应当推定其履行了准备转移权利登记全部资料的从给付义务。且文利云、文安瑞公司在2014年8月时已逾期付款，但在向嘉园公司多次发函中，均未提出付秀林等五人未备齐有关资料导致不支付价款的事实。文利云等三人如认为付秀林等五人虽对标的物享有无瑕疵的合法权利但拒不履行或未履行该从给付义务，应当举证予以证明但未予举证，应当承担举证不能的后果。因此，文利云等三人关于付秀林等五人未备齐房产转移登记材料，构成违约，付款条件不成立的主张不能成立，本院不予支持。一审法院对双方举证责任分配不当，因此认定文利云给付房屋价款条件不成就，应予纠正。
关于本案出卖人是否有提供担保物的义务。依照双方《房屋买卖合同》第三条第二款、第五条第一款的约定，买受人拟用涉案房屋作为抵押向银行申请二手房贷款，出卖人有义务予以配合。但该二手房抵押贷款属于买受人履行支付价款义务的范畴。买受人取得买卖合同标的物后，再以有关标的物向银行提供抵押物。从一审中文利云等三人提交的三份“兴业银行成都分行信用业务审批通知书”复印件看，也不能得出出卖人负有向银行或其他金融机构提供担保物义务的结论。一审法院对此认定正确。文利云等三人关于付秀林等五人不履行提供担保物义务，构成违约的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于付秀林等五人是否有权依约定解除合同。根据《房屋买卖合同》约定内容的含义，文利云等三人作为买受人，应当在支付定金900万元后，再分两次支付房屋的价款共计3200万元。文利云等三人最迟应当在2014年7月25日前完成合同约定的房产全部购买事宜，否则付秀林等五人“有权将剩余房产另行销售”。经双方来往函件确认，文利云等三人承认本方因资金周转困难而未履行后续付款义务，付秀林等五人同意将价款给付期限宽限至2014年10月25日。但直到2014年10月25日宽限期届满时，文利云等三人仍未支付价款。合同条款中“有权将剩余房产另行销售”的表述虽然出现在合同条款的违约责任项下，但其文意及逻辑关系是明确的。即，出卖人有权解除买卖合同并与他人就该标的物订立买卖合同。综合全案证据，文利云等三人未按合同约定支付价款，并在付秀林等五人同意的宽限期内也未支付价款。是不履行合同主给付义务的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，付秀林等五人有权按合同约定解除合同。一审法院在解释上述合同条款时，以该条款约定在违约责任项下，否定出卖人约定解除权不当，本院予以纠正。本案一审、二审诉讼中，付秀林等五人认为文利云等三人违约，依照合同约定有权解除合同。文利云等三人同意解除合同，视为诉讼中对对方要求解除合同诉讼请求的同意，但不认可对方系依照合同约定解除合同。双方虽在解除合同这一点上达成一致，但其法律基础认识不一致。因此不能认定为双方协商一致而解除合同。一审判决认定本案系双方协商一致解除合同，因此未在判项中判决解除合同不当，应予纠正。
关于本案定金的处理。根据《房屋买卖合同》第六条第一项的约定，若文利云等三人未在约定期间内分期购买合同项下的房屋及车位，或未按约定支付房款，视为文利云等三人违约，文利云等三人无权要求返还定金，该定金归付秀林等五人所有。该合同条款文意是明确的，其约定的定金性质为违约定金，文利云等三人辩称合同约定定金为成约定金，本院不予支持。如前所述，因本案文利云等三人未按约定支付价款，在宽限期内也未支付价款，且《房屋买卖合同》明确约定，买受人未在约定时间内分期购买成都市××龙舟××楼××号、1栋3楼××号、1栋4楼××号和地下车位97个（即合同约定项下的全部标的物），则定金不予退还，并未约定900万元定金为第一期房屋买卖的定金。因此，双方约定并履行的900万元定金未超过《中华人民共和国担保法》第九十一条规定的主合同标的额20%的上限。文利云等三人关于双方约定的定金为双方第一期买卖的定金，超过法定上限的抗辩不成立，不予采信。因此，文利云等三人不履行合同主给付义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，','2018-09-22
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