江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2014)阜城民初字第1523号
原告王庆英，市民。
委托代理人成永生，盐城市东城法律服务所法律工作者。
被告胡晨光，市民。
委托代理人陈新，江苏众想律师事务所律师。
被告刘必文，市民。
本院于2014年10月8日立案受理原告王庆英诉被告胡晨光、刘必文房屋买卖合同纠纷一案后，依法组成合议庭，并于2014年12月12日、2014年12月29日公开开庭进行了审理。原告王庆英及其委托代理人成永生，被告胡晨光及其委托代理人陈新，被告刘必文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王庆英诉称，我与被告刘必文于1985年10月结婚，2012年8月3日补办结婚登记手续。我户于2002年10月和其他15户一起在阜城镇大关南路联建房屋，2012年11月在领取土地使用证和房屋产权证，该房产系我和刘必文的共同财产。联建楼建成后，我一直居住他处，要求刘必文将房屋出租。直至2014年8月26日，阜宁县公安局通知刘必文询问，我才得知两被告在没有告知我并征得我同意的情况下，已于2006年1月28日私定售房协议，出售该房屋。我认为，该处房产是我与刘必文的共同财产，没有经过我的同意，两被告签订的买卖协议无效，我多次要求胡晨光返还房屋未果，故具状贵院，要求确认两被告签订的售房协议无效，并判令被告胡晨光向原告返还房屋，并由两被告承担本案诉讼费用。被告胡晨光辩称，1998年下半年，我和被告刘必文等联建户将房屋承包给李成林施工建筑，因被告刘必文未按时支付工程款，1999年春节前李成林到被告刘必文家索要工程款，并发生争执，原告王庆英也在场。因被告刘必文没有钱，李成林提出退出联建户的建筑，将工程转给我施工。后我与刘必文、李成林达成口头协议，李成林所形成的承建联建楼的账目由我与李成林结算，被告刘必文将诉争门市房给我抵工程款，我给5万元段面费给被告刘必文。2001年工程结束后，被告刘必文多次找我协商5万元的支付问题，2003年10月2日双方达成补充协议，对原口头协议内容通过书面形式固定，并约定还款时间。2003年后我将诉争的门市房卖给了他人一直使用至今，被告刘必文与原告王庆英也从未主张过任何权利。2006年被告刘必文向我要钱，双方再次达成协议，协议约定我给4.4万元给被告刘必文（签订协议时已经交付），另0.6万元于产权过户时给付，办理过户费用由我承担，被告刘必文必须提供协助义务，协议同时约定刘必文、胡晨光、李成林签订的协议全部作废。2013年我听说被告刘必文办理了权属证书，就找到被告刘必文要求过户，被告刘必文一直拖延。后我将被告刘必文、王庆英诉至贵院，要求协助办理过户手续。我认为，被告刘必文与我达成的买卖协议，原告王庆英是知晓的，本案明显为原告王庆英与被告刘必文夫妻俩恶意串通，故原告王庆英要求确认房屋买卖协议无效，无事实、法律根据，请驳回原告的诉讼请求。被告刘必文辩称，诉争的房屋起源于1999年我与被告胡晨光等16户联建户建筑联建楼，我购买了两间段面。后被告胡晨光找了李成林来施工，当时我与李成林约定在我的两间段面建上下三层，其中一层两间门市归我，二楼、三楼作为施工费抵给李成林，我不另外给付工程款。中途李成林施工到基础已经基本完成时（+-0层），因资金不足停止施工，由被告胡晨光接手施工。被告胡晨光与我约定只给我一间门市，其余二楼、三楼、一楼一间门市都作为工程款，不另外要我给付工程款，但是另又收取我一间门市的其他费用近0.4万元（包括公巷分摊、水电开户费用、建筑税金等）。房屋建好后，所有的有关办理产权证手续都在被告胡晨光手中，2006年被告胡晨光与我商谈让我将由南向北第四间门市房（即本案诉争门市房）出售给他，价格为5万元，但是胡晨光只交付4.4万元，同时约定由胡晨光在一年内将房屋产权证书办好后给付剩余0.6万元，但是一年过后被告胡晨光没有办理产权证书，我找他要钱，他也没有给。当时我卖房给胡晨光时也没有通过我家属，我告诉我家属是出租给他人的。后直到公安经侦大队通知我及家属，说我们涉嫌一房多卖，我家属才知道。因此我同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告王庆英与被告刘必文系夫妻关系。1999年至2002年，被告刘必文与胡晨光等16户根据阜宁县县城规划的要求，在大关南路（新阜宁大桥南首东侧）自筹资金建设联户住宅楼，该工程由李成林施工，其中被告刘必文购买两间段面，为胡晨光联建楼由北向南第四间、第五间。1999年8月7日，被告刘必文与陈建雄签订一份协议，约定被告刘必文将联建楼由南向北第五间以7万元价格出售给陈建雄，房款由李成林收取冲抵建房款，李成林作为见证人在协议上签名。同日，李成林向被告刘必文出具一份7万元收条。因被告刘必文拖欠工程款，李成林与被告刘必文发生矛盾。后李成林将工程转给被告胡晨光施工。2003年10月2日，被告刘必文与胡晨光签订一份协议，载明：刘必文购买的位于联建楼由南向北第四间、第五间原由李成林承建，现由胡晨光承建，以前刘必文同李成林所签协议，以及第五间出售款7万元都由胡晨光与李成林处理，胡晨光在春节前给刘必文地皮款5万元（由胡晨光出具借条），其余一切与刘必文无关。2006年1月28日，被告刘必文与胡晨光又签订一份协议，约定：刘必文将位于大关南路路东门市房一间出售给胡晨光，房款为5万元，签订协议时付款4.4万元，余款0.6万元在过户后付清，办理权属证书费用由胡晨光负担，刘必文提供协助义务，此前刘必文与胡晨光、李成林所签协议全部作废，并约定了违约金为1万元。另查明，2012年11月5日，原告王庆英与被告刘必文办理了位于阜宁县阜城镇大关南路胡晨光等户联建楼面西由南向北第四间门市的房屋产权证书。2012年11月22日，原告王庆英与被告刘必文办理了诉争房屋的国有土地使用权证书。2013年3月13日，原告王庆英与被告刘必文向姜方借款，并将诉争房屋抵押给姜方，同时办理了抵押登记手续，它项权证书为阜房他证阜城字第000213**号。现原告王庆英诉至本院，认为被告刘必文未经其同意出售共有房屋，要求确认两被告签订的售房协议无效，并判令被告胡晨光向原告返还房屋，并由两被告承担本案诉讼费用。以上事实，有原告王庆英、被告刘必文、胡晨光的身份证、诉争房屋的国有土地使用权证书、房屋产权证书、他项权证书、被告胡晨光、刘必文签订的协议两份、被告刘必文与李成林的协议、李成林的证人证言等相关证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。被告刘必文与胡晨光于2006年1月28日签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同应为合法有效合同。关于原告王庆英诉称被告刘必文未经其同意，私自处分共有财产，该合同系无效合同的意见，本院认为，结合庭审中双方的诉辩称意见，以及李成林的证人证言，可以看出原告王庆英对被告刘必文当年出售诉争房屋应当是知情的。诉争房屋已出售并由他人居住多年，原告王庆英辩称对出售毫不知情，与常理不符，故对原告王庆英的该点意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
驳回原告王庆英的诉讼请求。
案件受理费2100元，由原告王庆英负担。（原告已预交）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（开户行：江苏省盐城市农行中汇支行营业部，账号：40×××21）预交上诉案件受理费。
审 判 长 周剑
人民陪审员 汤滢
人民陪审员 祖旭
二〇一五年二月二十日
书 记 员 于绘
附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。