陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终537号
上诉人（原审被告）陕西上和商业广场有限公司，住西安市公园南路9号。
法定代表人苏新雷，该公司总经理。
委托代理人金恩宇，陕西国友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈嘉亮，西安曲江秀水云台茶叶有限公司总经理。
委托代理人张增光，陕西静远新言律师事务所律师。
上诉人陕西上和商业广场有限公司因与被上诉人陈嘉亮租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2015)新民初字第01026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陕西上和商业广场有限公司的委托代理人金恩宇、被上诉人陈嘉亮的委托代理人张增光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈嘉亮于2015年3月向原审法院起诉称，2014年4月15日，双方签订了《商铺租赁合同》及《补充协议书》，约定陕西上和商业广场有限公司将其位于公园南路9号上和商业广场一层B1104号商铺出租给陈嘉亮用于茶业、茶具的经营，合同期限为10年，自2014年6月18日到2024年6月17日止，租金总额为157193无。合同签订当日陈嘉亮依约全额支付了商铺的租金，但由于陕西上和商业广场有限公司商铺未能通过消防验收、没有按时向陈嘉亮交付商铺，并且改变了整个的经营业态，将专业茶城改为综合性商业广场，导致陈嘉亮用于经营的合同目的无法实现。陕西上和商业广场有限公司的上述行为违反了合同法的有关规定及双方的合同约定，陈嘉亮多次与陕西上和商业广场有限公司协商解决合同履行及违约责任承担事宜，均遭陕西上和商业广场有限公司拒绝。为了维护陈嘉亮的合法权益，特提起诉讼，请求：解除双方签订的商铺租赁合同及补充协议书；判令陕西上和商业广场有限公司返还陈嘉亮支付的房屋租金157193元及违约金47157.9元；诉讼费由陕西上和商业广场有限公司负担。
陕西上和商业广场有限公司辩称，《商铺租赁合同》是双方协商一致签订的，上和商业广场于2014年11月19日经陕西省公安消防局验收合格，并非陈嘉亮所称未通过消防验收。2014年10月16日，陈嘉亮签收了陕西上和商业广场有限公司发放的进场装修通知书，并领取了铺位平面图，故陈嘉亮已经接受了该商铺。陕西上和商业广场有限公司从未向陈嘉亮描述过茶叶类的经营面积和规模，只是称以茶叶为主，建设综合性的商城。陕西上和商业广场有限公司在履行合同中没有违约行为，未出现解除合同的约定或法定事由，陈嘉亮要求解除合同，意在规避商业风险，故陈嘉亮要求解除合同的请求不能成立，请求驳回陈嘉亮的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年年底至2014年年初，陕西上和商业广场有限公司进行招商宣传时使用的招商宣传单中载明“和记茶世界是西部第一大专业茶城。单体商用面积10万平米，是首个以茶叶、茶品、茶事为主，囊括紫砂、陶瓷、红木等茶产业延伸产品的大型专业茶城。打造第一个以茶产业、茶文化为主体的城市综合体。”陈嘉亮通过网络及陕西上和商业广场有限公司宣传时使用的宣传单得知陕西上和商业广场有限公司的招商信息。2014年4月15日，陈嘉亮与陕西上和商业广场有限公司签订了《商铺租赁合同》，该合同约定，陕西上和商业广场有限公司将位于西安市斯城区公园南路9号上和商业广场壹层B1104号建筑面积105.5平方的商铺出租给陈嘉亮，用于经营茶叶、茶具，租赁期限为2014年6月18日始至2024年6月17日止，租金总额为157193元，若一方违约应赔偿另一方合同租金总额30%的违约金。同日，双方签订补充协议书，该协议书载明陈嘉亮向陕西上和商业广场有限公司共支付了共计271572元合同款。2014年5月至6月期间，陕西上和商业广场有限公司在进行商场的宣传时已经确定用于经营茶业的面积不足20000平方米，并且该商场已经变更为综合性的经营业态。庭审中，陕西上和商业广场有限公司称陈嘉亮向其缴纳的271572元合同款为租金157193元、房屋设施和履约保证金8273元，下余106106元为物业服务合同的合同款。另查明，2014年3月26日，西安市发展和改革委员会向陕西上和商业广场有限公司颁发了重点建设项目绿卡，该绿卡载明，陕西上和商业广场有限公司系上和商业广场项目的业主，总建筑面积约9.8万平方米。
原审法院经审理认为，商业广告为要约邀请，但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。陕西上和商业广场有限公司在对“和记茶世界”进行前期宣传时所使用的宣传单上明确表明“和记茶世界是西部第一大专业茶城。单体商用面积10万平米，是首个以茶叶、茶品、茶事为主，囊括紫砂、陶瓷、红木等茶产业延伸产品的大型专业茶城。打造第一个以茶产业、茶文化为主体的城市综合体”，就“和记茶世界”的功能定位及招商业态做出了具体确定的说明和允诺，该内容对该租赁合同的订立及市场发展前景有重大影响，其内容具体明确，应视为要约。陈嘉亮基于陕西上和商业广场有限公司以上宣传“和记茶世界”的整体业态，与陕西上和商业广场有限公司签订了商铺租赁合同。虽然宣传单上对“和记茶世界”的说明未载入陈嘉亮、陕西上和商业广场有限公司签订的合同，但仍应当视为该合同的内容，对双方均有约束力，双方均应信守承诺，依约履行。《商铺租赁合同》签订后，陕西上和商业广场有限公司变更了招商范围，将“大型专业茶城”变更为综合性质的商业广场，陕西上和商业广场有限公司对招商业态的改变，致使陈嘉亮经营茶叶、茶具的初衷所依托的市场业态、规模发生了重大变化，二者的市场影响力及市场前景有重大不同，且陕西上和商业广场有限公司没有证据证明其就该改变与陈嘉亮协商一致，继续履行该合同明显对陈嘉亮不公平，与陈嘉亮签订合同之初衷不符。陕西上和商业广场有限公司抗辩称虽然“上和商业广场”现确定的用于经营茶叶类商品的面积不到20000平方米，亦承诺以经营茶叶为主，且以茶叶为主不能以面积来表现，双方签订的合同不存在解除的约定或法定事由，陈嘉亮要求解除合同意在规避商业风险，请求法庭驳回陈嘉亮的诉讼请求。陕西上和商业广场有限公司之抗辩与其前期的宣传明显不一致，且陕西上和商业广场有限公司改变招商业态不属于应由陈嘉亮承担的商业风险范畴，亦有违诚实信用原则，故陕西上和商业广场有限公司上述抗辩没有事实和法律依据，依法不予支持，陈嘉亮要求解除《商铺租赁合同》及《补充协议书》并返还陈嘉亮缴纳的租金有事实和法律依据，依法予以支持。陈嘉亮要求陕西上和商业广场有限公司按照合同约定支付违约金之请求，陕西上和商业广场有限公司对陈嘉亮违约金的计算依据和数额当庭予以认可，故陈嘉亮对违约金的主张，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除陈嘉亮与陕西上和商业广场有限公司于2014年4月15日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议书》。二、陕西上和商业广场有限公司于本判决生效后十日内返还陈嘉亮租金157193元，并支付陈嘉亮违约金47157.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4523元，由陕西上和商业广场有限公司负担（此款陈嘉亮已预付，陕西上和商业广场有限公司随上述钱款一并支付陈嘉亮）。
宣判后，陕西上和商业广场有限公司不服上述判决向本院提起上诉称，陕西上和商业广场有限公司前期宣传使用的宣传单，只是要约邀请，而不是要约，其内容表达的含义与陈嘉亮是否签约之间没有必然联系，陈嘉亮应自行判断并承担商业及市场风险。且宣传单已载明“（上和商业广场）是以茶产业、茶文化为主体的城市综合体”，这表明陕西上和商业广场有限公司可以引进其他的商家入驻，即涉案商城本身就是综合性质的商业广场，不存在变更招商范围和业态的情况。陈嘉亮为了转租赚取差价，是出于投机心理租赁商铺，即无法取得贷款，也未能自筹资金交清余款，为减少其自身损失才起诉要求解除合同，实质上是转移风险的行为。请求：撤销原审判决，改判驳回陈嘉亮全部诉讼请求；一、二审案件受理费由陈嘉亮负担。
陈嘉亮辩称，陕西上和商业广场有限公司的宣传已经符合要约的构成要件，陈嘉亮租赁涉案商铺正是基于上和商业广场为专业茶城这一核心因素。陈嘉亮要求解除合同是因为商铺没有交付，而且业态发生改变，无法履行，至于陈嘉亮是否打算将商铺转租与本案无关。请求：维持原判，驳回陕西上和商业广场有限公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条之规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，并表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案中，陕西上和商业广场有限公司为吸引客流、扩大招商，于2013年底印发商业广告称：“和记茶世界是西部第一大专业茶城。单体商用面积10万平米，是首个以茶叶、茶品、茶事为主，囊括紫砂、陶瓷、红木等茶产业延伸产品的大型专业茶城。打造第一个以茶产业、茶文化为主体的城市综合体”。该宣传单向包括陈嘉亮在内的不特定人群发出，该商业广告虽然就“和记茶世界”的功能定位即“大型专业茶城”做出了说明，但同时表明其招商业态及经营目标为“打造第一个以茶产业、茶文化为主体的城市综合体”，且该宣传用语就双方具体权利义务等细节内容未做具体明确约定，因此该商业宣传广告认定为要约邀请为宜。但陈嘉亮基于上述宣传广告内容，以在“专业茶城”经营茶叶、茶具为目的签订了《商铺租赁合同》。该商城投入运行后，招商范围及业态显示为综合性商业广场，与其宣传广告侧重点有一定差距，且《进场装修通知书》仅为装修、开业等日程安排的统一告知，并未明确载明具体商铺接收事宜，且装修电路图及装修效果图均无陈嘉亮的签字认可。因此，现有证据并不能证明陈嘉亮已接收涉案商铺，且陈嘉亮不愿继续经营。结合以上案情，陕西上和商业广场有限公司与陈嘉亮所签《商铺租赁合同》及《补充协议书》实际上已经无法履行，应予解除。因陈嘉亮并未进行任何装修，即未做经营，故已缴租金应予返还。但陈嘉亮主张因陕西上和商业广场有限公司擅自改变经营业态而要求支付违约金一节于法无据，应予以驳回。综上，原审判决应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市新城区人民法院(2015)新民初字第01026号民事判决第一项；
二、变更西安市新城区人民法院(2015)新民初字第01026号民事判决第二项为：陕西上和商业广场有限公司于本判决生效后十日内返还陈嘉亮租金157193元；
三、驳回陈嘉亮其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4523元，由陈嘉亮负担523元，陕西上和商业广场有限公司负担4000元；二审案件受理费4523元，由陕西上和商业广场有限公司负担4000元，陈嘉亮负担523元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 平
代理审判员 秦燕燕
代理审判员 马延环
二〇一六年三月十八日
书 记 员 张小赛