大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽0203民初136号
原告大连金广物业服务有限公司。
法定代表人孙强，该公司总经理。
委托代理人马跃。
被告中建一局钢结构工程有限公司。
法定代表人杨雁翔，该公司董事长。
委托代理人钟蔚芬，北京市中同律师事务所律师。
原告大连金广物业服务有限公司与被告中建一局钢结构工程有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告大连金广物业服务有限公司的委托代理人马跃，被告中建一局钢结构工程有限公司的委托代理人钟蔚芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2009年10月1日入住大连市西岗区新开路89号金广大厦1806-1811号房屋，该房屋建筑面积702.01平方米。2009年10月16日，原、被告签订《大连金广大厦物业服务合同》，约定原告为被告提供物业服务，被告按每月20元/平方米标准向原告缴纳物业服务费，按季度缴纳，每季度费用金额为42120.20元。被告应于每季度到期日前5日内缴纳，逾期视为拖欠，被告应按逾期缴付款项的日万分之七支付违约金。被告入住后，原告为包括被告在内的全体业主提供了良好的物业服务，但被告自2013年9月1日起拖欠物业服务费435246.20元。虽经多次催告，但被告至今尚未缴纳。被告拖欠物业服务费的行为违反了合同约定，更侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令被告向原告支付2013年9月1日至2016年3月31日物业服务费435246.20元，违约金133024元，合计568270元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。理由如下：位于大连市西岗区新开路89号金广大厦1806-1811号房确系被告于2009年10月1日入住，并于2009年10月16日与原告签订《大连金广大厦物业服务合同》，2013年9月1日前也是被告一直支付物业服务费。因欠案外人北京盛世腾达建筑劳务服务有限公司工程款，双方经友好协商，分别于2012年12月28日和2013年6月21日达成《还款协议书》，约定被告以转让大连市西岗区新开路89号金广大厦1806-1811号房屋形式抵顶欠付盛世腾达公司的工程款，盛世腾达公司放弃主张利息。虽然协议签订后盛世腾达公司至今未与被告办理房屋过户手续，但双方已就上述房屋进行了交接，故原告所诉涉案房屋的物业服务费应由案外人盛世腾达公司支付，而不应由被告支付。另《物业服务合同》约定的违约金过高，我方不同意支付。
经审理查明，2009年10月16日，原、被告签订《大连金广大厦物业服务合同》，约定：被告购买金广大厦18层4-11号，该房屋建筑面积941.98平方米；被告从2009年10月1日起入住该房屋，并作为缴纳物业服务费的起始时间；物业服务费为每月20元/平方米，首期物业服务费在签署合同时支付，以后应在每季到期日前5日内缴付，逾期视为拖欠，原告将按每天以逾期缴付款项的万分之七收取滞纳金。原告为包括被告在内的金广大厦全体业主提供了物业服务。庭审中，原、被告均认可被告向原告缴纳物业费至2013年8月31日。自2013年9月1日起，被告未再缴纳物业费。2015年6月12日，原告通过顺丰速运向被告发出《物业费催收函》一份，要求被告缴纳金广大厦1806-1811号房屋自2013年9月1日至2015年12月31日欠缴的物业服务费393125.6元。被告收到该催收函。
另查，2012年12月28日、2013年6月21日，被告分别与案外人北京盛世腾达建筑劳务服务有限公司签订《还款协议书》，约定被告以大连市西岗区新开路89号金广大厦18楼1806-1811室抵顶欠付盛世腾达公司相关工程款，但被告与盛世腾达公司未办理上述房屋的过户手续。至原告起诉之日，金广大厦18层6-11号房屋所有权人仍为被告。
本院所确认的上述事实，有原告提交的大连金广大厦物业服务合同、资质证书、物业费催收函（复印件）、顺丰速运存根联、房屋登记信息记录证明，被告提交的还款协议书及双方当事人陈述笔录等在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《大连金广大厦物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利和履行各自的义务。现被告接受了原告提供的物业管理服务，其亦应承担向原告缴纳物业费的责任，被告未按期缴纳物业费构成违约，故原告主张被告支付自2013年9月1日起至2016年3月31日止的物业服务费435246.20元（20元×702.01平方米㎡×31个月）的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告支付逾期缴纳物业费的违约金133024元一节，被告抗辩合同约定的违约金过高，不同意支付。本院认为原告主张的违约金即双方签订的《大连金广大厦物业服务合同》中约定的滞纳金，该约定标准及原告本案主张的违约金133024元过高，原告的实际损失应为被告逾期付款造成原告的利息损失，故违约金应以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%确定为宜，具体应根据违约的时间分段计算，即自2013年7月1日至2016年1月10日止，以14020.20元（20元×702.01平方米㎡×1个月）为基数支付；自2013年10月1日至2016年1月10日止、自2014年1月1日至2016年1月10日止、自2014年4月1日至2016年1月10日止、自2014年7月1日至2016年1月10日止、自2014年10月1日至2016年1月10日止、自2015年1月1日至2016年1月10日止、自2015年4月1日至2016年1月10日止、自2015年7月1日至2016年1月10日止、自2015年10月1日至2016年1月10日止、自2016年1月1日至2016年1月10日止，均以42120.60元（20元×702.01平方米㎡×3个月）为基数支付。原告主张超过部分，本院不予支持。
关于被告抗辩已将金广大厦1806-1811号房屋抵顶欠付的案外人盛世腾达公司工程款，且双方已就上述房屋进行了交接，故案涉房屋的物业服务费应由盛世腾达公司支付的意见。房屋作为不动产，不动产物权的设立、变更、转让等，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。被告未与案外人盛世腾达公司办理案涉金广大厦1806-1811号房屋的过户手续，上述房屋的所有权人仍为被告，根据合同相对性原则，被告仍应向原告缴纳物业费，故被告的抗辩意见本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
被告中建一局钢结构工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大连金广物业服务有限公司自2013年9月1日起至2016年3月31日止的物业服务费435246.20元及违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%分段支付。具体支付时间为：自2013年7月1日至2016年1月10日止，以14020.20元为基数支付；自2013年10月1日至2016年1月10日止、自2014年1月1日至2016年1月10日止、自2014年4月1日至2016年1月10日止、自2014年7月1日至2016年1月10日止、自2014年10月1日至2016年1月10日止、自2015年1月1日至2016年1月10日止、自2015年4月1日至2016年1月10日止、自2015年7月1日至2016年1月10日止、自2015年10月1日至2016年1月10日止、自2016年1月1日至2016年1月10日止，均以42120.60元为基数支付）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9485元（原告已预交），减半收取4743元，由原告大连金广物业服务有限公司负担743元，被告中建一局钢结构工程有限公司负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期间为二年。
代理审判员 王 吉
二〇一六年四月十日
书 记 员 纪成成