上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二(民)终字第2258号
上诉人(原审被告)诸金兰。委托代理人徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)夏海军。委托代理人王苏青，上海市雄风律师事务所律师。被上诉人(原审被告)陈德智。原审第三人张越胜。原审第三人上海中财典当行有限公司。法定代表人董雄。委托代理人李庆春，上海卿云律师事务所律师。原审第三人上海复佳房地产开发有限公司。法定代表人袁伟忠。原审第三人上海宝宜置业有限公司。法定代表人陆惠龙。上诉人诸金兰因确认合同无效纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2014)青民三(民)初字第664号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2001年12月14日，夏海军与上海复佳房地产开发有限公司(以下简称“复佳公司”)签订《定购商住房协议书》一份，约定出售方(甲方)为复佳公司、上海宝宜置业有限公司(以下简称“宝宜公司”)，购房人(乙方)为夏海军，房屋位于盈港路500弄宝宜苑XXX号XXX室(以下简称“系争房屋)”，建筑面积为80.01平方米，每平方米房价人民币(以下币种均为人民币)1,249.85元，计10万元；协议签订后，乙方即交付购房定金5万元，甲方通知乙方签订预售合同时，乙方应缴纳房款70%，交房时付清全部房款。协议另行约定了其他事项。2001年12月18日，夏海军与复佳公司签订《上海市商品房出售合同》。合同签订当日，夏海军支付复佳公司购房款10万元，随后复佳公司即将系争房屋交付夏海军，夏海军居住使用系争房屋至今。2013年11月29日，夏海军交纳了维修基金。2013年12月，夏海军就系争房屋缴纳了税款。青浦区盈浦街道办事处出具凭证，载明购房人为夏海军，房屋为系争房屋，材料初审齐全，请房屋交易中心审定。2010年5月18日，陈德智向诸金兰父亲诸羽剑借款12万元。由于陈德智无法归还借款，故同意将系争房屋出售给诸羽剑，借款作为购房款。2010年12月30日，陈德智作出借款作为房屋买卖款的表示。2010年11月19日，陈德智出具收条一份，言明收到诸羽剑部分购房款计现金11万元。2011年7月，陈德智委托诸羽剑办理系争房屋的相关事宜。2011年9月20日，诸羽剑代陈德智与诸金兰签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由诸金兰受让陈德智自有房屋，房地产坐落于青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为80.01平方米，转让价款为65万元。2011年9月22日，诸羽剑既作为陈德智的委托人又作为受让方诸金兰的委托人签署了上海市房地产登记申请书，将系争房屋申请过户至诸金兰名下。2011年9月20日，借款人为陈德智的上海银行贷款结清，根据银行还款单据，还款总金额为157,480.14元。当日,自诸羽剑帐户转入陈德智上海银行帐户404,885.21元。2013年8月26日，诸金兰与上海中财典当行有限公司(以下简称“中财公司”)签订《房地产抵押借款合同》一份，约定诸金兰愿以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式抵押给中财公司，对编号为XXXXXXXXXXX的当票项下的借款(当金)及其利息和相关综合费用的担保。为进一步明确当票以外的事项，经双方当事人协商一致，特订立本合同，以资遵照履行；抵押房地产产权人为诸金兰，坐落于青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室；建筑面积为80.01平方米；产权证标号为沪房地青字(2011)第010863号；抵押房地产价值为110万元；抵押担保的债权为100万元，抵押期限自2013年8月26日至2013年11月24日；抵押房地产担保范围为借款(本金)、利息、综合费、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费、律师服务费(借款本金、利息、综合费、违约金、损害赔偿金、诉讼费等费用的3%)等处分抵押房地产的费用以及可能产生的代垫费用和其他费用等；借款本金数额(当金)：100万元整，月综合费率为2.7%，月利率为0.5%，借款期限自2013年8月26日至2013年11月24日，(借款具体期限以双方签订的当票上约定的典当期限为准，若发生借款被宣布提前到期或被要求提前收回情况的，中财公司通知诸金兰的还款日为借款到期日)；借款期内及借款期限届满后5日内，经双方协商同意可以续当，届时双方另行签署《续当凭证》，《续当凭证》是对当票的补充，是当票不可分割的一部分，当票与《续当凭证》发生冲突的，经《续当凭证》为准；借款用途为诸金兰资金周转；当票、续当凭证及补充协议(如有)以及附件是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同样的法律效力。合同还载明该房屋目前现状为出租。合同另行约定了其他事项。同日，诸金兰与中财公司签订《当票》(编号为XXXXXXXXXXX)一份，该当票载明：典当行为中财公司，当户为诸金兰，当物为公寓，典当金额为100万元，综合费用为27,000元，实付金额为973,000元，典当期限自2013年8月26日至2013年9月25日，《当票》中备注：房产证号为沪房地青字(2011)第0108**号；房产地址：青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室。同日，中财公司向诸金兰网银转账当金973,000元，诸金兰向中财公司出具收条，确认收到中财公司借款100万元。2013年8月28日，双方就合同约定的抵押房产办理了抵押权登记。该登记证明载明：抵押权人为中财公司，房地产权利人为诸金兰，债权数额为100万元，债务履行期限为2013年8月26日至2013年11月24日止。《当票》载明的当期到期后，诸金兰续当至2014年5月23日止。2013年9月，上海市房地产登记证明(房屋租赁合同)上登记承租人为沈忠，承租期限自2013年9月5日至2014年3月。原审法院还查明，2004年4月27日，系争房屋的权利人经登记为张越胜。2008年4月15日，系争房屋的权利人变更登记为陈德智。2011年9月22日，系争房屋的权利人变更登记为诸金兰。上海市第二中级人民法院致青浦区人民政府办公室复函，载明：2006年7月7日以(2006)沪二中刑初字第67号刑事判决书的被告单位上海宝宜置业有限公司、被告人陈暑昌合同诈骗一案，认定上海宝宜置业有限公司和陈暑昌让有关人员作为名义上的购房人与上海宝宜置业有限公司签订房屋买卖合同，买下该公司已出售的位于宝宜苑、淀湖山庄、“小江南”、珠光新村的70套住宅，以此骗取银行抵押贷款。该70套住宅的具体房号、入住人、贷款人等，判决书中未一一载明，但法院内部结案报告中对此有明确说明。现根据你处要求，将上述70套住宅的房号、入住人、贷款人、购房日期、贷款日期、贷款银行、贷款总额、贷款余额等列明如下：其中房号宝宜11号606室、入住人夏海军、贷款人陈德智、购房日期2001年12月14日、贷款日期2005年5月21日、贷款银行上海银行、贷款总额213,000元、贷款余额210,256.73元。2014年2月19日，夏海军诉至法院，请求判令陈德智与诸金兰签订的房地产买卖合同无效；撤销设立在系争房屋上的抵押登记；将系争房屋产权登记至夏海军名下。原审法院审理中，夏海军表示，其于2013年11月收到可以办理产证的通知，在办理过程中才知道房屋登记于诸金兰名下。2013年，诸金兰父亲知道区政府的规定后去夏海军家，告知系争房屋已转让给诸金兰。若夏海军给15万元，诸金兰将产证给夏海军，后夏海军未同意，诸金兰即将房屋典当了。对诸金兰所述购房前曾与夏海军接触的一事不予确认。诸金兰表示，其购房时与夏海军有沟通，明确告知夏海军要购房，夏海军同意搬出，后诸金兰多次找夏海军，夏海军采取拖延的措施。诸金兰转让系争房屋总价为65万元，其中40万余元是归还银行，12万及11万元是借款。原审法院认为，夏海军与复佳公司签订的《定购商住房协议书》及《上海市商品房出售合同》是双方真实意思表示，是有效的，且夏海军已经支付购房款，复佳公司也已经将房屋交付夏海军使用，复佳公司负有将房屋产权登记于夏海军名下的协助义务。在(2006)沪二中刑初字第67号刑事一案中已查明宝宜公司和陈暑昌让陈德智、张越胜作为名义上的购房人分别签订房屋买卖合同，买下已出售的系争房屋，以此骗取银行抵押贷款，故陈德智及张越胜买卖系争房屋均系虚假买卖，属无效合同。陈德智也明知其并非购房者仍与诸金兰签订房屋买卖合同，且办理了过户手续，其行为本身是恶意的；房产的转让对一般家庭而言是生活的重大事务，作为买受人在购买房屋时对房屋状况应进行必要了解，特别是如诸金兰所述其是因陈德智无力偿还借款而欲以系争房屋冲抵房款、诸金兰还需为陈德智偿还银行贷款的情况下更应持谨慎态度，而诸金兰在得知房屋由夏海军买下并居住使用仍与陈德智签订房屋买卖合同的行为与常理不符；并且一般而言，已经发现系争房屋上存在问题，会对系争房屋的情况作进一步了解，而要了解到陈暑昌合同诈骗情况应该不存在难度，而诸金兰在此情况下不作进一步的了解或通过了解后仍购买系争房屋的情况，又与常情不符；2011年9月诸金兰取得系争房屋产权后容忍夏海军居住使用其已购房屋，未提出异议，之后又虚拟租赁人将系争房屋典当给中财公司，显然与常理不符；而根据诸金兰陈述的购房款支付情况与实际银行贷款还款情况也存在差异；故法院认为诸金兰在其与陈德智的买卖关系中并不是善意的第三人，其与陈德智签订的《上海市房地产买卖合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。故陈德智、诸金兰、张越胜均有协助义务将房屋恢复登记至复佳公司名下，并由复佳公司协助夏海军办理房屋的产权登记手续。对于陈德智、诸金兰之间因无效合同产生的房款返还及损失赔偿，双方可以另行主张。由于陈德智与诸金兰之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效，故诸金兰与中财公司签订的房地产抵押借款合同应一并予以解除，在诸金兰归还借款本金及约定的相关费用后，配合办理解除抵押权手续。在本案中一并处理中财公司与诸金兰之间的借款关系，有助于纠纷的彻底解决，故诸金兰应一次性归还借款本金及约定的相关费用，中财公司在收到还款后应当撤销设定在系争房屋上的抵押登记。陈德智、张越胜经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了自己的抗辩权利，法律后果自负。原审法院据此判决如下：一、陈德智与诸金兰于2011年9月20日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、诸金兰应于判决生效之日起十日归还上海中财典当行有限公司借款人民币100万元并按合同约定支付相关费用；三、上海中财典当行有限公司应于收到诸金兰归还的借款及相关费用后五日内涤除设立在上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记；四、诸金兰、陈德智、张越胜应在上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记涤除后五日内至房地产交易中心履行协助义务，将上述房屋产权转移登记至第三人上海复佳房地产开发有限公司名下；五、上海复佳房地产开发有限公司应于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记至其名下之日起十日内协助夏海军将上述房屋的产权登记至夏海军名下；过户所产生的费用依法承担。原审法院判决后，诸金兰不服提出上诉称，夏海军提交的10万元收据的复印件，诸金兰对此不予认可，法院应查明夏海军支付的钱款。诸金兰多次要求夏海军腾退房屋，夏海军为取得相关证据，明知产权登记在诸金兰名下，仍去缴纳相关费用。诸金兰与陈德智签订买卖合同后办理相关手续一切正常。青浦政府部门有过权利登记的办理意见，夏海军未及时要求办理。(2014)闸民二(商)初字第1062号案件的判决与本案原审判决重复，原审法院认定事实不清，请求本院撤销原判，改判诸金兰与陈德智签订的《上海市房地产买卖合同》有效或发回重审。被上诉人夏海军辩称，不同意诸金兰的上诉请求。夏海军在2013年是因政府通知才交了维修基金，之前没有办理产权证也是因为政府行为所致。夏海军不清楚(2014)闸民二(商)初字第1062号案件的判决，该判决有误，如拍卖或变卖也应经夏海军同意。要求维持原判。被上诉人陈德智未作辩称。原审第三人中财公司述称，只要保障中财公司的利益不受损，尊重法院判决。原审第三人张越胜未作陈述。原审第三人复佳公司未作陈述。原审第三人宝宜公司未作陈述。本院经审理查明，2014年7月9日，中财公司作为原告起诉被告诸金兰、诸羽剑，要求判令诸金兰归还当金1,000,000元及利息违约金等。上海市闸北区人民法院于2014年8月22日作出民事判决【案号(2014)闸民二(商)初字第1062号】如下：一、诸金兰于判决生效之日起十日内向中财公司归还当金1,000,000元；二、诸金兰于判决生效之日起十日内向中财公司支付利息5,000元；三、诸金兰于判决生效之日起十日内向中财公司偿付上述1,000,000元的自2014年6月24日起按每日0.15%标准计付至实际清偿之日止的违约金；四、诸金兰于判决生效之日起十日内向中财公司偿付律师费30,000元；五、诸金兰届期不履行上述第一至四项还款义务并承担案件诉讼费及财产保全费的，中财公司可以与诸金兰协议，以座落于上海市青浦区青浦镇盈港路XXX弄XXX号XXX室的房产折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿，该房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归诸金兰所有，不足部分由诸金兰清偿；六、诸羽剑对上述上海市青浦区青浦镇盈港路XXX弄XXX号XXX室房产所担保的诸金兰应付款项以外的债务承担连带清偿的保证责任，并在承担保证责任后，有权向诸金兰追偿。该案已生效。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，夏海军与复佳公司签订的《定购商住房协议书》及《上海市商品房出售合同》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，应认定有效。夏海军支付了房款入住至今，复佳公司负有将房屋产权登记于夏海军名下的协助义务。复佳公司确认已收到夏海军支付的房款，诸金兰对此不予认可，但未提供证据予以证明，故诸金兰认为原审法院没有查明房款支付情况的主张，本院不予采纳。陈德智与张越胜虽签订房屋买卖合同，且办理过户了手续，但其实质是为了骗取银行抵押贷款，故陈德智与张越胜买卖行为无效，陈德智非真正的权利人，无权处分系争房屋。原审法院分析了诸金兰与陈德智签订房屋买卖合同的原因、履行情况，阐述了认定诸金兰非善意取得系争房屋的理由，本院予以认同，不再赘述。由于系争房屋已设定抵押，故诸金兰在涤除抵押权后将系争房屋返还。因生效的(2014)闸民二(商)初字第1062号民事判决已判令诸金兰归还中财公司借款100万元并按合同约定支付相关费用，故对原审法院判决中涉及该项内容的主文，本院予以撤销。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2014)青民三(民)初字第664号民事判决主文第一、四、五项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2014)青民三(民)初字第664号民事判决主文第二、三项。二审案件受理费人民币10,460元，由上诉人诸金兰负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……