北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0108民初10885号
原告（反诉被告）：北京金维嘉商务咨询有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街9号A座6933室。
法定代表人：王金明，经理。
委托诉讼代理人：丁宗亮，公司项目经理。
委托诉讼代理人：王栋，北京市嘉安律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京市第三建筑工程有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街北里56号。
法定代表人：苏继忠，董事长。
委托诉讼代理人：谭志旭，公司法务专员。
原告北京金维嘉商务咨询有限公司（以下简称金维嘉公司）与被告北京市第三建筑工程有限公司（以下简称市三建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金维嘉公司之委托诉讼代理人丁宗亮、王栋，被告市三建公司之委托诉讼代理人谭志旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金维嘉公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认我公司与市三建公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令市三建公司返还房屋租金100008元及租赁押金8334元；3.判令市三建公司赔偿装修投资损失2855273.60元；4.判令市三建公司赔偿物品损失99676.70元；5.判令市三建公司赔偿经营损失466508元；6.本案诉讼费、公证费由市三建公司负担。事实和理由：2014年5月30日，我公司与市三建公司签订房屋租赁合同，约定市三建公司将其所有位于海淀区学院南路乙10号楼南楼地下室及其设备出租给我公司，租赁期5年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止。租金第一年100008元、第二年100008元、第三年112008元、第四年125004元、第五年137000元，租金每年分4次付，分别为6月1日、3月1日。合同签订前，由于租赁地点地下室多年形成渗水，淤泥积压较多，且需要不定期抽水排污，加之各项硬件设施（上水、下水、电、暖气）都没有，为此在签订合同前我公司进行了前期的清淤、抽水、防水施工。合同签订后，我公司将租赁物进行了装修、改造，在施工过程中得到了市三建公司的配合和协助。但在装修完成后，关于租赁房屋的产权产生争议，我公司所租赁的房屋系北京市海淀区民防局认定的人防工程，市三建公司没有出租权，为此该公司还与北京市海淀区民防局进行了诉讼。市三建公司将没有产权和出租权的房屋租赁给我公司，给我公司造成了重大损失，双方签订的合同应属无效，并应当赔偿我公司全部损失。
市三建公司辩称,双方签订的租赁合同合法有效，金维嘉公司应继续向我公司支付租金。依据北京市防空工程行政许可办法规定，地下室空间的使用应谁使用谁负责，结合其他法律规定，并没有禁止人防工程对外租赁或其他使用，使用方应向人防管理部门办理使用许可即可以使用，办理许可的责任方是金维嘉公司，其损失并非我公司造成，损失后果与我公司行为没有任何关系，不应由我公司承担责任。故我公司不同意金维嘉公司的全部诉讼请求。自2015年6月1日起，金维嘉公司无正当理由停止向我公司支付房屋租金。该公司不仅不支付租金，还起诉我公司要求返还租金和赔偿损失。依据合同约定，不支付或者不按照合同约定支付租金达10日的，我公司有权单方解除合同，不承担违约责任和赔偿责任。法律也规定我公司可以解除与金维嘉公司签订的房屋租赁合同。故我公司提出反诉请求，要求判令金维嘉公司支付房屋租金109342元，判令依法解除双方所签订的租赁合同，判令反诉费由金维嘉公司负担。
金维嘉公司针对市三建公司的反诉辩称，上述房屋被人防局认定为人防工程，双方合同应属无效。2015年房屋装修后，被人防局叫停，我公司就没有使用过该房屋，不同意支付相应租金。市三建公司的反诉请求，于法无据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
坐落于北京市海淀区北太平庄学院南路8号院西侧房屋的所有权人为市三建公司，其中2、3幢均为地上5层（住宅）、地下1层（人防）的楼房，实际楼号为海淀区学院南路乙10号南楼。
2014年5月30日，市三建公司（甲方）与金维嘉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方同意将坐落于北京市海淀区学院南路乙10号楼南楼地下室（以下简称涉案房屋）及其设备，以现有状况（详见附表）出租给乙方，出租建筑面积总计680平方米。租赁用途为商用职工宿舍，乙方不得改变用途，否则甲方有权解除合同，并扣除押金。租赁期5年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止。租赁期满，甲方收回全部出租房屋及设备，乙方如期交还。乙方如要装修房屋，须把装修方案报甲方审核后方可施工，未报方案自行装修，认定为乙方的违约行为，并按本合同第八条约定处理。2014年6月1日至2016年5月31日每月租金为8334元，2016年6月1日至2017年5月31日，每月租金为9334元，2017年6月1日至2018年5月31日，每月租金为10417元。2018年6月1日至2019年5月31日，每月租金为11417元。房屋租金总价为574032元。乙方应于2014年6月1日、9月1日、12月1日、2015年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2016年3月1日前分别向甲方支付房租25002元，2016年6月1日、9月1日、12月1日、2017年3月1日前，分别向甲方支付房租28002元。本合同签定之日，乙方向甲方缴付一个月房租计8334元，作为住房押金。在乙方全部忠实履行本合同各项条款所规定的情况下，合同期满双方如不再续约，甲方应在乙方结清全部应付费用后5日内，将押金不计利息退还乙方。合同期满或解除时，甲方有权收回出租房屋，包括固定设施、设备等。租赁合同签订前，乙方对租赁房屋改造及租赁期间，乙方对出租房屋所作的装修添附等归甲方所有，甲方不予补偿。乙方按本合同规定交付租金押金及各项费用。在房间内现有的装饰和设施之外，乙方如要增加设备或其他装修，须征得甲方书面同意。合同期满乙方必须按期退房，保持该房间完整无缺（正常损耗除外），因添置设备或装修对房间的改动必须恢复原样，否则按本合同第五条约定处理，并把所有杂物、垃圾清理干净，经甲方验收认可后，方可办理退房手续，不按期退房者，甲方除按日加收双倍房租外，各项押金均不予退还。甲方不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定的条件，严重影响乙方办公使用的，乙方有权解除合同。（第七条）经甲乙双方协商一致，可以解除合同。（第八条）本合同一经签订，双方均不得以任何理由违反本合同的任何条款，如甲方违反，乙方可以要求甲方赔偿损失，乙方违反，甲方除可要求乙方赔偿损失外，有权依据乙方造成的损失，扣留全部押金及已付租金，如乙方违约，经甲方催告后仍不改正，甲方有权收回出租房屋。本合同经甲乙双方签字生效后，即视为乙方认可租赁区域内的自然情况出现地下室的渗漏、跑水或其他非人为因素对乙方造成的损失，由乙方自行承担，甲方对此不承担任何赔偿责任。乙方在租赁期间对租赁区域内的上水、下水、暖气、装修等改造项目的投入，需报装的应将产权落在北京市第三建筑工程公司名下，所有权归甲方所有，乙方不得有任何理由拒绝执行。乙方租用房屋后的一切后续工作，包括工商、城管、消防、治安及居民的调解工作，由乙方负责，如果因外界因素造成的乙方无法经营的结果，乙方自行负责。
合同签订后，市三建公司将约定房屋交付金维嘉公司，金维嘉公司支付市三建公司2015年5月31日前租金共计100008元及租赁押金8334元，同时对该房屋进行清理、装修。
2014年8月12日，北京市海淀区民防局（以下简称区民防局）对上述涉案房屋进行了现场检查，认定现场存在“1.北京市海淀区学院南路乙10号楼南楼人防工程内正在施工改造。2.两扇人防门被拆除。3.现场检查未见人防工程改造审批手续。”的情形。2014年9月23日，区民防局对市三建公司作出《行政处罚决定书》，以上述改造行为属于破坏人民防空工程行为，危害人防工程安全和使用效能为由，决定对市三建公司作出警告及罚款30000元的行政处罚。同时，区民防局还对市三建公司下达《责令限期改正通知书》，责令该公司于2014年10月23日前改正上述违法行为，并接受复查。2014年12月22日，因不服上述行政处罚决定，市三建公司以行政处罚行为违反法定程序，处罚与事实不符为由提起行政诉讼，将区民防局诉至我院。期间，市三建公司坚持主张涉案房屋地下室并非人防工程。该案后经依法审理，我院于2015年2月11日作出一审判决，驳回市三建公司的诉讼请求。其中查明，涉案房屋包含人防工程，且该人防工程未向人防工程主管部门备案。此后，市三建公司不服上述判决，向北京市第一中级人民法院提出再审申请。期间，市三建公司仍坚持主张涉案房屋地下室为普通地下室。后该院于当年驳回了市三建公司的再审申请。2015年11月12日，“北太平庄地区地下空间综合治理整治工作领导小组”向涉案房屋及相关人员发出“关于限期停止地下空间违法使用的通告”（以下简称通告），对北太平庄地区不按照规划用途使用的人防工程、普通地下室进行清退，限期停止违法使用并清退地下室居住人员及强制清退。
对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：
金维嘉公司主要以市三建公司对涉案房屋没有产权及擅自出租未取得使用许可的人防工程为由，主张双方签订的租赁合同无效，并据此提出返还租金、押金及赔偿损失等诉讼请求，市三建公司则主张双方签订的租赁合同有效，表示同意退还押金8334元。其中，就涉案房屋的权利归属，市三建公司向本院提供有《房屋所有权证》、北京市城市规划管理局查询档案证明、北京市公安局北太平庄派出所证明及上述行政判决书为据，证实本案双方争议地下室与相应地上房屋，均系市三建公司经规划审批建设的，地下室部分规划为人防工程。金维嘉公司否认市三建公司对涉案房屋享有产权，但未就此向本院提供充分的事实依据。金维嘉公司主张市三建公司擅自出租人防工程违反法律强制性规定，市三建公司则反驳主张相关使用许可应由金维嘉公司申请取得。经本院询问，双方表示于签订租赁合同时对涉案房屋为人防工程均不知情。虽经本院多次释明，金维嘉公司坚持主张租赁合同无效及相应返还租金、赔偿损失等诉讼请求。
经核实，市三建公司确认金维嘉公司租金付至2015年5月31日。现该公司以金维嘉公司未按租赁合同约定期限支付后续租金为由，主张有权单方解除双方租赁合同，金维嘉公司解释其未继续交纳租金的原因，在于当时市三建公司与民防局正在进行诉讼，且此后涉案房屋被停止使用。其中，金维嘉公司主张于上述区民防局现场检查后，市三建公司仍告知其可继续装修、改造，市三建公司则述称已及时将行政处罚及限期改正要求告知金维嘉公司，双方均未能述明相关具体事实并提供相应证据证明。金维嘉公司另主张于上述通告下达同时，涉案房屋被他人锁门停止使用。市三建公司认可涉案人防工程后被锁门停止使用，且不同楼门的钥匙由其与居委会分别持有，却亦未能述明具体锁门的时间等事实并提供相应证据。
本院认为，合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。
本案中，金维嘉公司与市三建公司就涉案房屋签订租赁合同，系出于双方当事人真实意思表示。现根据房产证、规划档案及相关行政判决书内容，可确定该涉案房屋由市三建公司经规划审批建设，规划用途为人防工程。根据现行法律、法规规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。同时，平时使用人防工程，应向人民防空主管部门申请办理人防工程许可证，确需改造的，应当报请人民防空主管部门批准。故市三建公司将涉案房屋出租金维嘉公司使用，并未违反上述相关国家效力性、强制性法律规定，双方签订的租赁合同具有法律效力。
另根据行政处罚决定书、行政判决书及上述通告内容，可确定在实际履行中，涉案房屋被封门及相关单位被处罚、限期改正、清退等原因，在于相关单位违反了法律、法规关于使用及改造条件的规定。庭审中，市三建公司认可涉案房屋被锁门停止使用的事实，且因不满足上述关于人防工程使用、改造的相关规定，金维嘉公司无法继续使用涉案房屋人防工程。就此，双方可依法请求解除租赁合同，并就由此产生的后果依法主张救济。现虽经本院多次释明，金维嘉公司坚持主张双方租赁合同无效，并在此基础上提出返还租金、赔偿损失等请求，因缺乏相应的事实、法律依据，本院均不予支持。经询问，市三建公司表示同意退还金维嘉公司租赁押金，本院对此不持异议。市三建公司虽主张解除双方租赁合同，但其理由为金维嘉公司未按约定期限交纳后续租金。事实上，区民防局作出处罚及责令限期改正决定在先，此后市三建公司即提起对区民防局的行政诉讼，并始终坚持涉案房屋并非人防工程的主张，该争议确影响到其与金维嘉公司租赁合同的正常履行及合同目的的实现，加之此后涉案房屋被停止使用，金维嘉公司亦并未实际使用该房屋。金维嘉公司未继续支付后续租金的行为，可视为依法行使相应抗辩的权利，其行为并不构成违约。故市三建公司主张解除合同的理由，缺乏事实、法律依据，本院对其诸项主张均不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第八条第（三）项之规定，判决如下：
一、于本判决生效后七日内，北京市第三建筑工程有限公司退还北京金维嘉商务咨询有限公司租赁押金8334元；
二、驳回北京金维嘉商务咨询有限公司的其他本诉请求；
三、驳回北京市第三建筑工程有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费31680元，由北京金维嘉商务咨询有限公司负担，已交纳。
反诉案件受理费2500元，由北京市第三建筑工程有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 黎 健
人民陪审员 陆友才
人民陪审员 王 谦
二〇一八年五月二十五日
书 记 员 王文敬