浙江省杭州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)浙01执异15号
案外人鞠智昂，男，汉族，住所地杭州市拱墅区。
案外人杭州上尚资产管理有限公司，注册住所地浙江省杭州市余杭区五常街道溪望路海创园人才公寓2-2-2。统一社会信用代码：91330110352453652M
法定代表人徐虹。
二案外人的共同委托代理人（特别授权）苏凯，浙江六和律师事务所律师。
申请执行人魏月芬，女，汉族，1971年1月16日出生，住杭州市拱墅区。
委托代理人邱新军、刘振华，浙江浙元律师事务所律师。
被执行人杭州百居易地板制造有限公司，住所地杭州市余杭区仓前街道海曙路1号，组织机构代码75440450-3。
法定代表人陈风花。
委托代理人（特别授权）李德成，杭州市众大法律服务所法律工作者。
委托代理人（特别授权）王闻瑛，浙江融哲律师事务所律师。
本院在执行申请执行人魏月芬与被执行人杭州百居易地板制造有限公司（以下简称：百居易公司）借款合同纠纷一案中，拟对已查封属被执行人百居易公司名下涉案抵押物即位于余杭区仓前街道海曙路1号的房产依法拍卖变现以偿还债务，并于2018年1月3日作出（2017）浙01执898号通知，涤除杭州上尚资产管理有限公司（以下简称：上尚公司）对该部分房产的租赁。为此，因案外人鞠智昂、上尚公司向本院提出执行异议，要求：撤销本院作出（2017）浙01执898号《通知书》，确认案外人上尚公司取得拍卖物不动产租赁权，租赁关系并入司法拍卖程序。本院立案受理后，依法组成合议庭，进行公开听证，现已审查终结。
案外人鞠智昂称：其对涉案房屋享有租赁权。理由是：2016年6月15日，与百居易公司签订的《升佳综合体》租赁协议后，即对租赁物的停车场设立了保安岗和车辆出入道闸、催告百居易公司协助办理消防审批手续和委托第三方对租赁物展开初步设计方案等前期工作。事后由于租赁物的地名编制及项目公司设立等问题一时无法解决，为此，作为上尚公司的股东即将该租赁协议项下的权利义务交由公司承继。故双方的租赁关系早于涉案房屋办理抵押登记的时间。请求撤销（2017）浙01执898号《通知书》，确认案外人的租赁权先于执行房产抵押权。
案外人上尚公司称：本公司与百居易公司签订的租赁协议，虽然在时间上晚于抵押权设立，但双方的租赁关系自公司追认和承继了公司股东鞠智昂于2016年６月15日与百居易公司签订的租赁协议项下的权利、义务起已建立。故（2017）浙01执898号《通知书》仅依据租赁合同的签约时间来审查租赁权和抵押权的时间顺序，未考虑承租人对租赁物实际占有、使用的状况，而责令案外人限期腾退，显失公正。对此，请求撤销（2017）浙01执898号《通知书》，确认案外人的租赁权先于执行房产抵押权。
申请执行人魏月芬辩称：根据法律规定其对案涉的抵押物享有担保物权。案外人鞠智昂及上尚公司为了达到其租赁关系成立早于抵押权设定的目的，所提交的材料不仅违反常理，而且还无法证明案涉抵押物系在抵押权设立之前就已经出租并实际交付上尚公司使用的事实。对此案外人异议不能成立，恳请予以驳回。
被执行人百居易公司未作辩称：但在听证中陈述，我司与申请执行人魏月芬在签订抵押合同时，其就知道我司与案外人鞠智昂就案涉房屋已经签订租赁协议。事后和上尚公司签订的租赁协议是对鞠智昂所签租赁协议项下的权利义务延续。故请求撤销（2017）浙01执898号《通知书》，确认案外人的租赁权先于执行房产抵押权。
经审理查明：2016年9月29日，百居易公司就其名下坐落于余杭区××××号的房地产作为其借款合同项下债务的抵押担保抵押给魏月芬，并办理了不动产抵押登记［抵押权人魏月芬，登记证明号浙（2016）余杭区不动产证明第0001419号］。因百居易公司未履行还款义务，遂产生纠纷诉至法院。诉讼期间，本院于2017年1月11日作出（2017）浙01民初44号民事裁定。同月12日对百居易公司名下坐落于余杭区××××号的不动产及银行帐户存款实施了保全措施。同年7月6日，本院作出（2017）浙01民初44号民事判决，“一、百居易公司于本判决生效之日起十五日内向魏月芬归还借款2.3亿元，并支付自2016年12月30日起至款项还清日止按年率24%标准计算的逾期付款利息损失。二、魏月芬对百居易公司提供的位于浙江省杭州市余杭区仓前街道海曙路1号的不动产［登记证号为浙（2016）余杭区不动产证明第0001419号］经折价、拍卖或变卖所得款项在上述债权范围内享有优先受偿权。三、驳回魏月芬的其他诉讼请求。”判决生效后，因百居易公司未履行还款义务，魏月芬向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，本院拟对百居易公司名下位于浙江省杭州市余杭区仓前街道海曙路1号的抵押房产依法拍卖变现以偿还债务。但为保障拍卖房产使用人的租赁权和优先购买权，本院公告责令房产使用人在2017年12月8日前提供房产租赁合同、租金支付凭证原件等书面材料以供审查鉴定。嗣后，因百居易公司提交与上尚公司签订的一份合同编号为SSZC2016001《升佳综合体》租赁协议，经审查，租赁权晚于房屋抵押权设立。故本院于2018年1月3日依法作出（2017）浙01执898号《通知书》，涤除上尚公司对该部分房产的使用权。为此，上尚公司及该公司股东鞠智昂均向本院提出执行异议。
另查明：2016年6月15日，鞠智昂就租用余杭区××××号升佳综合体南北两幢塔楼和中间裙楼64087.65平方米的房产与被执行人百居易公司签订一份租赁协议，双方对租赁物概况、用途、期限、租金和支付方式等事宜作了约定，同时双方还明确约定“自本合同生效之日起2个月内，承租人应向出租人支付履约保证金人民币500万元整”。在履约过程中，鞠智昂虽然就租赁标的物的装修与设计单位南通时祥装饰工程有限公司签订了《升佳综合体项目商业平面设计合同》。同时，还为停车场设立保安岗，并安装了车辆出入道闸。但未按约在合同生效之日起2个月内即2016年9月1日前支付的履约保证金人民币500万元，同时也未办理租赁登记并缴纳相应租金税，也没有支付租金和支付实际使用租赁物所产生的水、电费。事后，因双方在建筑竣工备案材料及建筑物竣工验收的消防审查材料、租赁物的地名编制、项目公司设立等问题上产生矛盾一时无法解决。对此，上尚公司于11月9日召开股东会，并经全体股东表决：同意以上尚公司承继鞠智昂个人签订的《升佳综合体》租赁协议。故上尚公司与百居易公司于2016年12月30日签订一份合同编号为SSZC2016001《升佳综合体》租赁协议，该协议除了对2016年6月15日所签订的租赁协议中的租赁标的物和租赁期限未作修改外，但对其他条款内容均作了重大修改，同时双方还明确约定：以消防改造竣工验收报告正式出具且达到其他商业及商务交付标准（能够办理营业执照）验收该房屋；出租方（百居易公司）应于2017年7月1日（预定交付日）按本合同的约定标准交付该房屋给承租方（上尚公司）并办理完毕房屋交接手续；承租方享有交付之日起十二个月的免租期。在免租期内，应当支付该房屋内实际产生的水、电等公共事业费。该协议还约定自本合同生效之日起承租方应向出租方支付履约保证金人民币1000万元。嗣后，上尚公司依据与百居易公司签订租赁协议，于2017年1月开始招商，并陆续与各商户签约。同年9月份开始交纳实际产生的水、电费，截止2018年2月27日，该公司已完成招商约56000平方米，占整个租赁面积的82%。
还查明：鞠智昂于2016年12月26日分二次汇给百居易公司人民币各100万元、2017年1月23、24日分四次汇给卜林海人民币各100万元，其中只有一笔注明系升佳综合体押金。
本院认为,租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。本案中，虽然鞠智昂与百居易公司签订租赁合同的时间在百居易公司将案涉房屋抵押给魏月芬之前，但根据执行听证中所查明的事实，鞠智昂虽然依据租赁关系做了一些招商筹建和设置停车场道闸等前期工作，但并没有办理租赁备案登记，也没有缴纳相应的租金税和支付该房屋实际产生的水、电费等，更没有按约在合同生效之日起2个月内即2016年9月1日前支付保证金，且也没有支付租金。同时，双方因对建筑物竣工备案材料及竣工验收的消防审查材料的移交和租赁物的地名编制、项目公司设立等问题上产生矛盾，对此，鞠智昂对案涉房屋并没有实际占有和使用。而上尚公司与百居易公司签订的租赁协议，除对租赁标的物、租赁期限与鞠智昂签订的租赁合同相同外，双方对租赁物的交付时间、免租期内实际支付使用的水、电费及支付履行保证金的期限等条款均作了重大修改，同时，还特别约定：交付租赁标的物的标准，以消防改造竣工验收报告正式出具且达到其他商业及商务交付标准（能够办理营业执照）验收该房屋。因该租赁协议在形式要件、标的物交付的标准和期限等重要条款均重新作了约定。对此，该租赁协议是双方对案涉房屋的重新约定。而百居易公司明知案涉房屋已抵押给魏月芬的情况下，未经抵押权人同意仍然与上尚公司签订租赁协议。故上尚公司依据该租赁关系取得的租赁权不得对抗魏月芬已登记的抵押权。对此，本院《通知书》涤除上尚公司对部分案涉房屋的租赁正确。上尚公司以其与百居易公司所签租赁协议是承继该公司股东鞠智昂所签订的租赁协议为由，对本院《通知书》提出异议并请求依法保护其承租人权益，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 杨 捷
审判员 王海峰
审判员 孙 辉
二〇一八年三月十四日
书记员 :孙亮