浙江省桐庐县人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)浙0122执异24号
案外人李小飞，女，1962年10月31日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
特别授权委托代理人方建良，浙江合强律师事务所律师。
申请执行人潘银仙，女，1963年8月10日出生，汉族，户籍地桐庐县。
特别授权委托代理人孙建平，浙江春江明珠律师事务所律师。
被执行人朱观武，男，1966年11月2日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。
被执行人上海荣正宝岛集团有限公司（以下简称“宝岛公司”），住所地上海新河经济小区（崇明县新河镇新开河路825号2幢），组织机构代码75504587－2。
法定代表人朱观武，董事长。
被执行人杭州荣正大厦开发有限公司（以下简称“大厦公司”），住所地桐庐县城南街道瑶琳路649号，组织机构代码69172243－1。
法定代表人朱观武，董事长。
被执行人浙江荣正置业有限公司（以下简称“置业公司”），住所地桐庐县富春江镇渡济村，组织机构代码79369149－6。
法定代表人朱观武，董事长。
第三人桐庐县富春江全域建设开发有限公司（以下简称“全域公司”），住所地桐庐县城南街道迎春南路335号，组织机构代码75721400－0。
法定代表人周鑫，经理。
特别授权委托代理人孙建平，浙江春江明珠律师事务所律师。
本院在执行潘银仙与朱观武、“宝岛公司”、“大厦公司”、“置业公司”民间借贷纠纷一案中，案外人李小飞对执行标的提出书面异议。本院于2017年12月12日受理后，依法组成合议庭于2017年12月22日公开进行听证，案外人李小飞的委托代理人方建良、申请执行人潘银仙和第三人“全域公司”的共同委托代理人孙建平出席参加听证，被执行人朱观武、“宝岛公司”、“大厦公司”、“置业公司”未出席听证，本案现已审查终结。
案外人李小飞异议称：其于2013年8月22日向“大厦公司”购买位于桐庐县城南街道迎春南路29号荣正大厦35层共计20套房地产（即涉案房屋），且已支付了全部购房款，并已实际占有使用，但由于“大厦公司”未按规定一次性缴纳物业维修基金，导致所购房产未办理产权登记手续，现案外人李小飞请求法院立即停止对涉案房屋的拍卖，并解除对该房屋的查封。
案外人李小飞为证明其异议主张，向本院提供了以下证据材料：证据一、《商品房买卖合同》原件二份，以证明李小飞与“大厦公司”于2013年8月22日签订《商品房买卖合同》，约定“大厦公司”将其开发的位于桐庐县城南街道迎春南路29号第34层34F－01号商品房和第35层全部商品房出售给李小飞所有的事实。证据二、《销售不动产统一发票》原件四份、华厦银行转帐凭证及其网上个人银行电子回单各一份、《收据》原件一份，以证明李小飞于2013年8月22日通过华厦银行转帐支付给“大厦公司”购房款1000万元和于2014年4月17日现金支付给“大厦公司”购房款19.31万元等事实。证据三、《说明》一份及附件共3页，以证明截止2014年1月20日，桐庐县县城迎春南路29号荣正财富广场34－01室和35－01至35－20室房产已销售并已开发票的事实。证据四、《办理交付使用手续记录表》原件一份共2页、《承诺书》原件一份，以证明“大厦公司”于2014年4月18日已将荣正财富广场3401室和35层房产交付给异议人李小飞使用，李小飞是前述房屋业主的事实。
申请执行人潘银仙和第三人“全域公司”答辩称：一、异议人李小飞提出其于2013年8月22日购买荣正大厦35层20套房地产与事实不符。异议人虽提供了落款时间为2013年8月22日的《商品房买卖合同》，但是：1、合同中没有购房的房号。2、付款方式中为“甲乙双方另行约定”，这与异议人提供的华厦银行2013年8月22日1000万元的汇款单认为房款已于合同签订日一次性付清存在矛盾，还有合同总购房款是9229380元，但他汇款却是1000万元整数。3、合同中房屋价格6000元／平方米和当时实际销售价格1万多元每平方米的价格不相符。4、合同是否网签？如网签，网签的合同内容是怎样？前述情况充分证明这份商品房买卖合同不是一份真实的房屋买卖合同。如果存在房屋买卖合同应是民间借贷关系的让与担保关系，是签订商品房买卖合同的方式为民间借贷提供担保，按最高人民法院关于民间借贷的司法解释第24条规定，应按基础民事法律关系即民间借贷法律关系来处理，不应认定其为商品房买卖关系。二、异议人的情况不符合法释[2015]10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，其异议不成立。本案中异议人提供的“办理交付使用手续记录表”存在问题，不能证实其已收房。异议人没有提供任何其使用房屋的证据，在申请执行人起诉查封时（2014年8月），争议房屋没有任何使用情况，法院拍卖评估时执行法官到现场查勘也没有任何使用情况。异议人没有提供任何证据证明未办理过户登记不是其自身原因。因此，异议人的异议不符合第28条的规定，不能成立。综上，异议人的异议与事实不符，其异议不能成立，请求法院驳回异议人的异议，依法维护申请执行人的合法权益。
被执行人“大厦公司”书面情况说明称：我公司于2013年8月22日和李小飞签订了荣正财富广场35层购销合同，建筑面积1538.23平方米，李小飞已全额交付了购房款，2013年12月4日我公司开具了35层销售不动产发票，2014年4月18日双方已办理交房手续。我公司承认荣正财富广场35层产权归李小飞所有。
申请执行人潘银仙、第三人“全域公司”、被执行人“大厦公司”未向本院提供证据。
被执行人朱观武、“宝岛公司”、“置业公司”未作答辩，也未向本院提供证据。
经审查查明，潘银仙与朱观武、“宝岛公司”、“大厦公司”、“置业公司”民间借贷纠纷一案，本院立案受理后根据潘银仙的诉讼财产保全申请及其财产保全线索，本院作出（2014）杭桐商初字第1420－1号民事裁定，于2014年8月22日依法查封“大厦公司”名下的位于桐庐县城南街道迎春南路29号包括涉案房屋[即位于桐庐县县城（现城南街道）迎春南路29号35－01至35－20室共20套房屋，桐房权证初字第××号、桐土国用（××）第××，××－××号]在内的43套房地产，查封期限至2016年8月21日止。该案经本院审理后于2014年11月28日作出（2014）杭桐商初字第1420号民事调解书，已经发生法律效力。因义务人朱观武、“宝岛公司”、“大厦公司”、“置业公司”未按调解书确定履行义务，权利人潘银仙于2015年5月12日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2015）杭桐执民字第1659号]，执行标的为借款1200万元及利息、律师代理费160500元及诉讼支出费用63921元、执行费用。在该案执行过程中，本院作出（2015）杭桐执民字第1659－1号执行裁定于2016年4月14日对上述被执行人“大厦公司”名下的位于桐庐县城南街道迎春南路29号包括涉案房屋在内的43套房地产进行续封，查封期限至2019年4月13日止（据查询，涉案房屋至今已被包括本院在内的多家法院查封，本院为首先查封）。
2015年12月23日，本院作出（2015）杭桐执民字第1659号公告，决定对被执行人“大厦公司”名下的位于桐庐县城南街道迎春南路29号房地产予以评估、拍卖，并责令被执行人“大厦公司”于2016年1月15日前迁出房屋并将房屋钥匙交至法院和责令房屋内的其他财产权利人于2016年1月15日前将自己的财产搬离上述场所，否则本院将依法强制执行。现案外人李小飞向本院提出本次执行异议。
另查明，2013年8月22日，李小飞与“大厦公司”签订合同编号为2013－02和2013－03《商品房买卖合同》各一份，约定“大厦公司”将其开发的位于桐庐县城南街道迎春南路29号第34层34F－01号商品房（商业用房，建筑面积为135.41平方米，单价每平方米6000元，总价款为812460元）和第35层（20套）商品房（即涉案房屋，商业用房，建筑面积为1538.23平方米，单价每平方米6000元，总价款为9229380元）出售给李小飞所有；付款方式由甲乙双方另做约定；交房期限及条件为出卖人应当在2013年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。但没有办理网签，也没有办理预告登记。
2013年8月22日（即合同当天），李小飞通过华厦银行转帐支付给“大厦公司”购房款1000万元和于2014年4月17日现金支付给“大厦公司”购房款19.31万元，并于2013年12月4日开具支付购买迎春南路荣正财富广场3401室（建筑面积135.41平方米，单价每平方米6000元）售房款812460元的发票一份、支付购买迎春南路荣正财富广场3501、3502、3503、3504、3505、3506、3507室（建筑面积514.16平方米，单价每平方米6000元）售房款3084960元的发票一份、支付购买迎春南路荣正财富广场3508、3509、3510、3511、3512、3513、3514室（建筑面积595.33平方米，单价每平方米6000元）售房款3571980元的发票一份、支付购买迎春南路荣正财富广场3515、3516、3517、3518、3519、3520室（建筑面积453.95平方米，单价每平方米6000元）售房款2723700元的发票一份（四份发票备注中均载明实际价格以2013年8月22日协议为准）。
2014年1月20日，“大厦公司”出具给桐庐迎春商务区管委会的《说明》及附件共3页，载明至2014年1月20日，桐庐县县城迎春南路29号荣正财富广场34－01室和35－01至35－20室房产已销售并已开发票（并载明若有虚假，其“大厦公司”愿意承担相关责任），其附件已售清单中记载：34－01室（桐房权证初字第××号，建筑面积135.41平方米，单价22152元，总价2999602元）、35－01室（桐房权证初字第××号，建筑面积135.41平方米，单价22738元，总价3078953元）、35－02室（桐房权证初字第××号，建筑面积77.78平方米，单价22845元，总价1776884元）、35－03室（桐房权证初字第××号，建筑面积54.37平方米，单价23058元，总价1253663元）、35－04室（桐房权证初字第××号，建筑面积60.21平方米，单价23378元，总价1407589元）、35－05室（桐房权证初字第××号，建筑面积63.09平方米，单价23272元，总价1468230元）、35－06室（桐房权证初字第××号，建筑面积63.09平方米，单价23165元，总价1461480元）、35－07室（桐房权证初字第××号，建筑面积60.21平方米，单价23122元，总价1392176元）、35－08室（桐房权证初字第××号，建筑面积54.37平方米，单价22951元，总价1247846元）、35－09室（桐房权证初字第××号，建筑面积77.78平方米，单价22738元，总价1768562元）、35－10室（桐房权证初字第××号，建筑面积135.41平方米，单价22631元，总价3064464元）、35－11室（桐房权证初字第××号，建筑面积135.41平方米，单价22418元，总价3035621元）、35－12室（桐房权证初字第××号，建筑面积77.78平方米，单价22631元，总价1760239元）、35－13室（桐房权证初字第××号，建筑面积54.37平方米，单价22738元，总价1236265元）、35－14室（桐房权证初字第××号，建筑面积60.21平方米，单价22058元，总价1388322元）、35－15室（桐房权证初字第××号，建筑面积63.09平方米，单价23165元，总价1461480元）、35－16室（桐房权证初字第××号，建筑面积63.09平方米，单价23272元，总价1468230元）、35－17室（桐房权证初字第××号，建筑面积60.21平方米，单价23165元，总价1394765元）、35－18室（桐房权证初字第××号，建筑面积54.37平方米，单价22951元，总价1247846元）、35－19室（桐房权证初字第××号，建筑面积77.78平方米，单价22738元，总价1768562元）、35－20室（桐房权证初字第××号，建筑面积135.41平方米，单价22845元，总价3092441元）。
案外人李小飞（委托代理人）陈述：涉案房屋于2014年1月份产权办理在“大厦公司”名下，“大厦公司”于2014年4月已将荣正财富广场3401室和35层20套房屋交付给其，其接收房屋后其本人没有具体使用，而是一直在招租，但至今没有租出去，所以一直空置着，今年9月李小飞在该房产地址上注册了公司，准备自己开酒店使用；当初由于“大厦公司”未按规定一次性缴纳物业维修基金，导致所购房产未办理产权过户登记手续，待到2015年9月份后按照卖一套缴纳一套物业维修基金后可以办理产权过户登记时，房屋已被法院查封而不能办理过户登记。
另查明，“全域公司”与“大厦公司”商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后根据“全域公司”的诉讼财产保全申请及其财产保全线索，本院作出（2014）杭桐民初字第1119－1号民事裁定，于2015年1月23日依法查封“大厦公司”名下的位于桐庐县城南街道迎春南路29号包括上述涉案房屋在内的42套房地产，查封期限至2017年1月22日止。该案经本院审理后于2015年6月4日作出（2014）杭桐民初字第1119号民事调解书，已经发生法律效力。因义务人“大厦公司”未按调解书确定履行义务，权利人“全域公司”于2015年8月5日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2015）杭桐执民字第2468号]，执行标的为购房款2000万元及违约利息和诉讼费用。在该案执行过程中，本院作出（2015）杭桐执民字第2468号执行裁定于2017年1月22日对上述被执行人“大厦公司”名下的位于桐庐县城南街道迎春南路29号包括涉案房屋在内的42套房地产进行续封，查封期限至2020年1月21日止。
另查明，“大厦公司”名下的位于桐庐县县城（现城南街道）迎春南路29号34－01室房地产[桐房权证初字第××号、桐土国用（××）第××号]已于2016年12月28日合法转移到案外人曹某某名下。
本院认为，第一、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，本院在对“东都公司”采取财产保全措施和执行措施时将在“东都公司”名下的涉案房屋予以查封，并无不当。第二、案外人李小飞虽已提供相关证据拟证明其主张的房屋买卖之事实，但凝点重重：1、2013年8月22日签订二份《商品房买卖合同》总房价为1004.184万元，合同中付款方式为甲乙双方另做约定，2014年4月18日双方交接房屋，即签订合同时非现房交易，而李小飞却在合同当天支付购房款1000万元，这有悖情理。2、合同购房单价为每平方米6000元，与购房发票中记载的单价一致，而发票中却备注实际价格以2013年8月22日协议为准，且未向法庭出示该协议，再结合“大厦公司”于2014年1月20日出具给桐庐迎春商务区管委会的《说明》附件清单中涉案房屋的单价均在20000元以上，即合同购房单价还不到《说明》附件清单中单价的30%。3、四份购房发票均于2013年12月4日开具给李小飞，但其中的购房款193000元却于2014年4月17日现金缴纳，这有悖常理。4、李小飞称在2014年4月接收涉案房屋后其本人没有具体使用，而是一直在招租，但至今没有租出去，所以一直空置着（至今将近四年），其既没有提供招租的相关证据，也没有提供实际占有的相关证据。5、李小飞称当初由于“大厦公司”未按规定一次性缴纳物业维修基金，导致所购房产未办理产权过户登记手续，待到2015年9月份后按照卖一套缴纳一套物业维修基金后可以办理产权过户登记时，房屋已被法院查封而不能办理过户登记，那李小飞为什么当时不提出执行异议，而却在二年后的现在才提出执行异议？6、李小飞称“大厦公司”于2014年4月18日已将荣正财富广场3401室和35层房产交付给其使用，其是前述房屋业主。但事实上“大厦公司”名下的3401室房地产已于2016年12月28日合法转移到他人曹某某名下。综上，众多凝问不足以认定李小飞涉案房屋买卖合同关系的真实性、合法性、有效性，且其也未提供证据证实在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。故案外人李小飞的异议理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人李小飞的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 刘 平
审 判 员 陆如有
人民陪审员 罗 敏
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 郑燕华
附：法律法规、司法解释条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。