天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0104民初2734号
原告天津链家宝业房地产经纪有限公司,住所天津市南开区长江道众望大厦-1-1501、1502、1503、1504。
法定代表人左晖,董事长。
委托代理人石亚鑫,该公司职员。
被告张永华。
原告天津链家宝业房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)与被告张永华房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由助理审判员李津独任审判,公开开庭进行了审理。原告委托代理人石亚鑫,被告张永华到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告链家公司诉称,2013年10月10日,原、被告签订《房屋租赁合同书》,合同约定:原告租赁被告名下坐落于天津市南开区红旗路450号增1号的房屋,租赁期限自2013年11月20日至2018年11月19日,租金为每年140000元,按年支付。合同签订后,原告分别于2013年10月20日、2014年10月20日向被告支付每年租金共计280000元。依据合同第七条约定:解约方向另方支付三个月的解约金的情况下,解约方有权随时解除合同,但应提前一个月通知对方,否则再承担一个月的租金的违约金。因原告发展的需要,2015年2月13日,原告通知被告需要提前解除合同,提出向被告支付3个月的租金作为解约金和1个月的租金作为违约金并将房屋即刻交还被告,被告需将剩余租金及押金退还原告,遭到被告拒绝。2015年3月18日,原告向被告通过邮寄的方式寄送了书面解除合同的通知,但被告仍不同意返还剩余租金及押金,故原告起诉请求:1、依法确认原、被告签订《房屋租赁合同书》已经于2015年2月13日解除;2、被告退还原告2014年6月19日至2015年11月19日期间(5个月)的租金58333.33元及押金11666元,3、本案诉讼费由被告负担。
原告为支持自己的主张向本院提交的证据:
《房屋租赁合同书》,证明原、被告系租赁合同关系,合同约定了诉争房屋的地点、期限、租金、支付方式、装修、双方权利义务、违约责任等合同条款;
银行付款凭证,证明原告已经按合同约定支付被告租金280000元及押金11666元;
《合同解除通知书》及快递单,证明原告已经按照合同约定的邮寄地址向被告寄送书面解除合同通知书,被告已签收;
光盘一张及书面录音资料,证明原告于2015年2月13至2015年3月20日期间多次通过电话通知被告解除合同并要求被告按合同约定扣除违约金后退还剩余租金及押金并办理交接手续,被告均表示不予认可退还租金及押金并拒绝办理诉争房屋的交接手续,经过与被告多次电话交涉均未果。
被告张永华辩称,原、被告签订《房屋租赁合同书》及合同约定的内容属实。后来被告接到原告电话,电话里原告通知被告解除合同,要求被告按合同约定扣除解约金和违约金后退还剩余租金及押金,而且要求退还其诉争房屋的钥匙并接收诉争房屋。其表示同意解除合同,但不同意原告的要求退还租金及押金,理由:原、被告约定是按年出租房屋。2015年11月,被告欲将诉争房屋出租给案外人,其与原告联系办理诉争房屋的交接事宜,但原告未予答复,故不同意原告全部诉讼请求。
被告为支持其抗辩理由向本院提交的证据:
证明,证明2015年11月,案外人中鼎房屋置业的业务员孙悦为被告联系新的承租人,由于诉争房屋还在租期内,被告没有诉争房屋的钥匙,因此未办理成功。
经庭审质证,被告对原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据3的真实性不认可,理由被告没有收到;对证据4真实性、合法性、关联性均无异议,但证明目的不认可,被告按年出租给原告,不是按月出租。原告对被告提交的证据不认可,理由:该份证明的证人未出庭,无法证明其来源,其证明内容与原告无关。本院认为,原告提交的证据1、2、3、4内容客观真实,来源合法,可以作为本案的定案依据,予以采信;被告提交的证据,真实性无法核实,不具有证明力,故不予采信。
根据双方当事人陈述、举证、质证和本院认证,2013年10月10日,原告链家公司与被告张永华签订《房屋租赁合同书》,合同约定:被告将其所有坐落于天津市红旗南路450增1号房屋出租给原告用于经营房屋中介业务;该房屋约计建筑面积为59.18平方米(以房产证实际面积为准),租赁期限自2013年11月20日至2018年11月19日,年租金为140000元;2013年10月11日原告支付被告定金11666元,待合同起租日起该笔定金自动转为房屋押金,该笔押金不计利息,待原、被告双方合同终止或解除后,被告收验房屋无主体结构损坏,房屋无拖欠使用费用,则该笔押金如数退还原告;房屋租金交付方式,被告向原告提供的工行银行卡汇款,持卡姓名为被告,卡号62×××86,银行出具的转账凭据作为原告交付租金的收据。房租交付方式为年付,付款日期,第一次付款后,以后付款期提前30日支付。具体交付时间为每年10月20日,一次支付房租。同时合同还约定了原、被告义务及其它相关合同条款。
合同签订后,2013年10月11日,原告通过银行汇款的方式向被告支付房屋押金11666元,原告又分别于2013年11月15日、2014年10月20日按照合同约定通过银行汇款方式向被告支付了自2013年11月20日至2014年11月19日及2014年11月20日至2015年11月19日期间的房屋租金,共计280000元。后原告要求解除双方之间签订租赁合同并要求被告返还剩余租金及押金协商未果,遂成讼。
另查,2015年2月13日,原告以电话方式通知被告解除租赁合同并办理房屋交接手续,并要求被告退还扣除四个月的租金以外的剩余租金及房屋押金,被告表示同意解除合同,但不同意返还退还租金及押金,且被告一直未与原告办理房屋交接,直至2016年4月被告自行撬开诉争房屋门锁收回房屋。
以上事实有双方当事人陈述及提交的证据佐证在案,本院予以确认。
本院认为,原、被告双方签订的《房屋租赁合同》,是双方当事人的真实意思表示,于法不悖,应认定合法有效,双方当事人均应按照合同约定的内容享有权利、履行义务。依据原告提供的租赁合同等证据及双方诉辩事实可以证实,合同签订后,原告依约向被告支付租金及房屋押金,被告亦依约将讼争房屋交付被告使用。在履行过程中,原告向被告提出解除合同的请求,并自愿依照合同相关条款向被告支付提前解除合同应承担的解约金及违约金,但被告拒绝退还扣除解约金及违约金以外的租金及房屋押金。庭审中,被告认可原告曾电话通知其解除合同办理房屋交接手续及其同意解除合同的事实,但其以合同租期为五年,租金支付方式是年付为由进行抗辩,不同意退还已付租金及押金。本院认为,根据相关法律规定,当事人可以约定合同解除权,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。结合本案分析,原告依据合同约定向被告提出解除合同,自愿承担3个月的租金作为解约金并承担1个月的租金作为违约金,单方解除合同的条件已经成就,原告有权单方解除合同。被告未与原告办理房屋交接手续,拒绝退还租金和押金的行为违反合同约定,其行为已构成违约,应当承担相应责任。现原告主张确认双方签订的《房屋租赁合同书》已于2015年2月13日解除,要求被告退还原告2014年6月19日至2015年11月19日期间(5个月)的租金58333.33元及押金11666元,于法有据,本院予以支持。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条第二款之规定,判决如下:
一、确认原告天津链家宝业房地产经纪有限公司与被告张永华之间签订的《房屋租赁合同书》已于2015年2月13日解除;
二、本判决生效后十五日内,被告张永华返还原告天津链家宝业房地产经纪有限公司自2015年6月19日至2015年11月19日期间租金58333.33元及房屋押金11666元。
被告如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1600元,减半收取800元,由被告负担,于本判决生效后十五日内交付本院。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 李津
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 莫荻
本案所引用的相关法律规定内容摘录
2734号
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。
第九十七条【解除的效力】合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
第二百一十三条【合同的主要条款】租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:
(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
第一百零八条第二款对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。