广东省肇庆市端州区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017）粤1202执异86号
案外人：刘金萍，女，1965年6月28日出生，汉族，住广东省云浮市云城区，。
案外人：张芷菁，女，1995年10月10日出生，汉族，住广东省云浮市云城区，。
案外人：张思敏，女，1993年2月16日出生，汉族，住广东省云浮市云城区，。
案外人：张芷瑞，女，1994年3月21日出生，汉族，住广东省云浮市云城区，。
案外人：张智然，女，1998年9月6日出生，汉族，住广东省云浮市云城区，。
申请执行人：陈音彤，女，1984年12月6日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，。
被执行人：邓超荣，男，1969年5月7日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，。
被执行人：肇庆市港景房地产开发有限公司，住所：广东省肇庆市古塔南路四号，统一社会信用代码：91441200738593498X。
本院在执行申请执行人陈音彤与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司、邓超荣民间借贷纠纷一案【案号：（2017）粤1202执393号】，案外人刘金萍、张芷箐、张思敏、张芷瑞、张智然提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人刘金萍、张芷箐、张思敏、张芷瑞、张智然称：2012年3月31日，五案外人委托张汉文与肇庆市港景房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为港景售房20120331),合同约定，肇庆市港景房地产开发有限公司向五案外人出售位于肇庆市古塔南路四号六合台住宅小区B幢01单位一幢，按建筑面积402平方米计算，总金额为380万元。签订合同后，五案外人按约于2012年4月1日将全部购房款380万元一次性支付给被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司、邓超荣。2015年12月21日，肇庆市港景房地产开发有限公司向五案外人出具了《承诺书》，承诺书上对五案外人按约支付购房款进行了具体说明及确认，肇庆市港景房地产开发有限公司也于2014年1月23日确认已收款380万元，并作出以下承诺：在一年内完善证件将涉案房屋转户到购房者名下（即：2016年7月30日前），由被执行人邓超荣以及肇庆市港景房地产开发有限公司的股东自愿作为案房屋按时转户的担保人。2016年3月31日，肇庆市港景房地产开发有限公司向五案外人出具了《交楼通知书》、《通知书（二)》，作为正式交付涉案房屋给案外人使用的通知。
由于肇庆市港景房地产开发有限公司自身的原因，未按约给案外人办理涉案房屋的产权转移登记手续，才导致案外人至今仍都未取得房屋的所有权，以至于2014年8月14日被执行人邓超荣故意将涉案房屋作为向中请执行人借款的担保财产，现其无法还款，导致案外人的房屋面临着被拍卖的风险。
五案外人认为，五案外人与肇庆市港景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》自愿、合法有效，符合相关的法律法规，案外人已经按约付清了所有的购房款，并有相应的《承诺书》、《交楼通知书》等以证实五案外人于2012年4月1日便享有对登记在肇庆市港景房地产开发有限公司名下的位于肇庆市古塔南路四号六合台住宅小区B幢01单位财产享有所有权，申请执行人与被执行人之间签订的《担保合同》对五案外人无法律效力，五案外人享有对涉案房屋的所有权。
综上所述，因该涉案财产属于案外人所有，申请执行人将该财产当作被执行人的财产予以执行明显错误，若贵院继续执行该财产会直接侵害到案外人的合法权益。特依《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》的相关规定，故案外人刘金萍、张芷箐、张思敏、张芷瑞、张智然认为，法院在执行过程中，处置被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司名下的上述房产，损害了其合法权益，特向法院提出执行异议，请求法院立即中止登记在被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司名下的位于肇庆市古塔南路四号六合台住宅小区B幢01单位不动产的执行。
申请执行人陈音彤辩称，一、案外人与被执行人之间并不存在真实的商品房买卖合同关系。
从案外人提供的《案外人异议书》的内容来看，案外人与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司之间签订商品房买卖合同的行为，明显有悖常理：
1、案外人的居住地均为云浮市云城区云城街道，被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司开发的案涉房屋位于肇庆市××州区。案外人与被执行人相隔距离仅1小时左右车程。在此情况下，五案外人却共同委托张汉文与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，明显不合常理。案外人是否到现场查勘过房屋的现状、案外人与张汉文、被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司之间是否存在其他民事法律关系，均不得而知。
2、案外人于2012年3月31日与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，签订合同后第二天即2012年4月1日便一次性向被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司支付380万元的大额购房款。交易当时，案外人既不考虑商品房买卖的法律风险而设置分期付款，被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司也不收取任何购房定金，不符合常理。
3、案外人是否真实向被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司支付过380万元的购房款、是否取得过380万元的购房发票、是否缴纳过案涉房屋的交易税费，均不得而知。
4、案外人于2012年3月31日签订《商品房买卖合同》，声称签订合同后的第二天便一次性支付了全部购房款，但直到2014年1月23日才要求被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司确认收款的事实，不符合常理。
5、2013年1月，被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司已取得案涉房屋的产权。2014年8月，申请执行人陈音彤取得案涉房屋抵押权登记证书。然而，被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司直到2016年3月31日才通知将案涉房屋交付给案外人使用。可见，案涉房屋早已可以使用，但案外人在申请执行人陈音彤取得抵押权之前并未实际占有和使用过房屋。
综上所述，申请执行人陈音彤有足够理由怀疑案外人与张汉文、被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同为虚假的合同。
二、案外人不享有足以排除法院强制执行的民事权益。
（一）假设案外人与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司签订的是真实的商品房买卖合同，案外人取得的权利也并非物权，不得对抗申请执行人陈音彤的抵押权。
《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。另根据《物权法》第106条的规定，不动产的取得，不仅仅是交付给受让人，同时还必须依照法律规定进行登记，经有关部门登记完毕，才依法取得所有权。假设本案案外人支付过380万元购房款，因案涉房屋未办理产权过户手续。况且，案外人在案涉房屋抵押登记之前未实际占有和使用过该房屋，案外人并未取得案涉房屋的物权，其不得对抗申请执行人陈音彤的抵押权。
（二）申请执行人陈音彤根据生效民事判决书所确认的抵押权要求行使优先受偿权，应受法律保护。
2014年8月，申请执行人陈音彤取得了案涉房屋的抵押权登记证书。2017年3月9日，申请执行人陈音彤取得了生效的民事判决书，该判决书已确认申请执行人陈音彤对案涉房屋享有优先受偿权。现申请执行人陈音彤根据生效裁判文书，要求拍卖、变卖案涉房屋以实现自己的债权，完全符合法律规定。
三、案外人以案涉房屋的所有权属其所有为由提出案外人执行异议明显缺乏法律依据。
（一）案外人提出的案外人异议缺乏实体法依据。假设案外人与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司签订的是真实的商品房买卖合同，在案外人未取得案涉房屋产权证书且在申请执行人陈音彤取得抵押登记证书之前未实际占有和使用房屋的情况下，案外人主张案涉房屋的所有权属其所有，明显不符合《中华人民共和国物权法》关于不动产物权取得的相关法律规定。实际上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条关于“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……”之规定，假设案外人与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司存在真实的交易关系，案外人也只能行使合同之债权请求权。
（二）案外人提出的案外人异议缺乏程序法依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第25条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”。第27条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。第29条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。
根据前述法律规定，就本案而言，贵院不应支持案外人提出的案外人异议。具体理由为：（1）申请执行人陈音彤（即申请执行人）依法享有抵押权之优先受偿权；（2）案外人所提供的商品房买卖合同可能为虚假的买卖合同；（3）假设案外人提供的商品房买卖合同为真实的合同，但无证据证明案外人真实支付过购房款且取得了购房发票、缴纳过相关交易税费；（4）假设案外人提供的商品房买卖合同为真实的合同，案外人既未取得物权也未在申请执行人陈音彤取得抵押登记证书之前实际占有和使用过房屋，案外人并不享有能够排除执行的权利；（5）案外人均在云浮市云城区有住所，且其不非肇庆市常住人口，明显不符合“无其他用于居住的房屋”的条件。另外，也无证据显示案涉房屋是案外人用于居住。
综上所述，案外人提出的案外人异议缺乏事实依据和法律依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第465条关于“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议……”之规定，申请执行人陈音彤恳请贵院依法应驳回案外人的案外人异议。
被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司、邓超荣未向本院提交书面意见。
经审查查明，关于申请执行人陈音彤与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司、邓超荣民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月14日作出（2016）粤1202民初1387号民事判决，并已发生法律效力。该民事判决确认：被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司、邓超荣应于本判决生效之日起十日内向申请执行人陈音彤偿还借款本金2392056.33元及相关利息，赔偿律师费50000元，并负担案件诉讼费用30670元；申请执行人陈音彤对被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司名下的肇庆市古塔南路××幢房屋（房产证号：粤房地权证肇字第××号）享有优先受偿权。因被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司、邓超荣逾期未履行上述法律文书确定的法律义务，申请执行人陈音彤向本院申请执行。执行过程中，本院向被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司、邓超荣发出执行通知书，责令其在指定的期间履行本院（2016）粤1202民初1387号民事判决所确定的法律义务，但被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司、邓超荣逾期至今未履行。根据申请执行人陈音彤的申请，本院于2017年7月20日作出（2017）粤1202执393号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司名下的肇庆市古塔南路××幢房屋及占用范围的土地使用权（房产证号02××48号）以抵偿本案相应数额的债务。本院采取网络司法拍卖方式对上述的财产进行拍卖，于2017年8月3日作出（2017）肇端法司拍字第119号、（2017）粤1202执393号拍卖公告。案外人刘金萍、张芷箐、张思敏、张芷瑞、张智然认为本院拍卖被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司名下的肇庆市古塔南路××幢房屋及占用范围的土地使用权（房产证号02××48号）损害了其合法利益，向本院提起案外人执行标的异议，异议请求为：请求法院依法中止对被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司名下的上述房地产的执行。
另查明，张汉文作为买受人刘金萍、张芷箐、张思敏、张芷瑞、张智然的代理人与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司于2012年3月31日签订合同编号为港景售房20120331《广东省商品房买卖合同》，双方约定：买受人刘金萍、张芷箐、张思敏、张芷瑞、张智然以总金额380万元向被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司购买肇庆市古塔南路四号六合台别墅区B幢01单位。五案外人向本院提交了五张银行汇款单据：2011年11月24日汇入15万元到被执行人邓超荣的银行账户，备注栏注明是往来款；李晓红于2012月1月11日汇入30万元到被执行人邓超荣的银行账户，备注栏注明是转款；李晓红于2012月1月19日汇入20万元到被执行人邓超荣的银行账户，备注栏注明是往来款；张汉文于2012年4月1日汇入280万元到被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司的银行账户，备注栏注明是购房款。
再查明，肇庆市××州区房产档案馆于2016年10月14日出具的查档编号：44120002201610140225《房地产档案详细资料》记载显示：权属人肇庆市港景房地产开发有限公司，身份证号码，房屋权属来源2012年1月16日新建，房屋坐落肇庆市古塔南路××幢，房产证号02××48，房屋产权状态说明：抵押状态已抵押，权利人申请执行人陈音彤。
本院认为，本案的争议焦点是：案外人刘金萍、张芷箐、张思敏、张芷瑞、张智然对执行标的即被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司名下的肇庆市古塔南路××幢（房产证号02××48号）是否享有足以排除强制执行的权利。
当事人对自己的事实主张应当负有举证责任，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”的规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”的规定，基于肇庆市××州区房产档案馆于2016年10月14日出具的查档编号：44120002201610140225《房地产档案详细资料》记载显示，房屋坐落肇庆市古塔南路××幢的权属人是被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司。
根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案外人刘金萍、张芷箐、张思敏、张芷瑞、张智然以其与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司之间签订的《广东省商品房买卖合同》为由主张其对被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司名下的上述房地产享有所有权，因为根据五案外人提交在案的《广东省商品房买卖合同》、汇款凭证、《承诺书》和《交楼通知书》来看，五案外人与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司之间的商品房买卖关系不符合商品房买卖市场的交易习惯，即买受人不在《广东省商品房买卖合同》上签名，案外人主张的部分购房款发生在签订《广东省商品房买卖合同》之前，且部分款项不是合同当事人之间的发生，款项用途不同，出卖人收到款项后不出具正式发票和办理商品房买卖合同备案、预告登记等，不足以证明其与被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司之间就执行标的物存在交易的事实，故五案外人的上述主张，理据不足，本院不予支持。
同时，人民法院对案外人执行标的异议的审查，只是对案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益进行形式审查，而不是对执行标的的实体权益进行实质审查。换言之，案外人执行标的异议审查标准并非对案外人的权利进行最终确权，而是为适应案外人执行标的异议的形式审查要求而采取的技术判断标准。五案外人主张确认被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司名下的肇庆市古塔南路××幢（房产证号02××48号）属于其所有，不属于案外人执行标的异议的审查范围。五案外人应另寻法律途径进行主张。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，五案外人请求中止对涉案房产的执行，必须举证证明其请求符合上述法律规定的全部条件，缺一不可。根据五案外人提交在案的《广东省商品房买卖合同》、汇款凭证、《承诺书》和《交楼通知书》来看，不足以证明五案外人在被执行房屋所在地长期居住，而其名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋，故五案外人的异议请求不符合该条第（二）项规定的条件，应依法不予支持。从而五案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；”的规定，本案中，五案外人对被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司名下的肇庆市古塔南路××幢（房产证号02××48号）不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求，理据不足，本院予以驳回。
执行过程中，本院向被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司、邓超荣发出执行通知书，责令其在指定的期间履行本院（2016）粤1202民初1387号民事判决所确定的法律义务，但被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司、邓超荣逾期至今未履行。根据申请执行人申请执行人陈音彤的申请，本院作出（2017）粤1202执393号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人肇庆市港景房地产开发有限公司名下的肇庆市古塔南路××幢（房产证号02××48号）以抵偿该案相应数额的债务，并采取网络司法拍卖方式对上述的财产进行拍卖，上述的执行行为，符合法律规定，并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人刘金萍、张芷箐、张思敏、张芷瑞、张智然的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 谭 松
审判员 刘国标
审判员 李伟青
二〇一七年十一月十三日
书记员 梁敬通