广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终8048号
上诉人（原审被告）：广州雷格斯咨询有限公司，住所地广州市天河区天河路208号天河城东塔第十三层02-CTA室。
法定代表人：NIGELLAURANCEBARNES,职务：董事长。
委托代理人：胡晨红，该司职员。
被上诉人（原审原告）：侯媛，女，1988年12月8日出生，汉族，住湖北省新化县。
上诉人广州雷格斯咨询有限公司（以下简称“雷格斯公司”）因与被上诉人侯媛房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
雷格斯公司上诉请求：1、判令我司无需向侯媛返还租金18000元；2、判令侯媛承担提前终止合同的责任，赔偿我司由2016年4月至2016年7月的租金24000元；3、判令侯媛赔偿我司2016年4月至2017年3月的优惠差额14412元；4、判令侯媛赔偿我司由2016年11月至2017年3月空置损失费30000元；4、判令侯媛承担本案诉讼费用。事实和理由：一、2016年4月我司与侯媛签订《办公室服务协议》（后称“服务协议”）和《广州市房屋租赁备案》。侯媛签订了12个月的服务协议，即可于2016年4月1日起使用办公室2747房并对其进行租赁注册。根据服务协议第1.4条和8.10条，“折扣、促销和优惠：对于享受折扣、促销和优惠的客户，如实质违反了合约条款及条件，供应方有权终止并追溯已给予的各项折扣、促销和优惠”，现侯媛单方面提出提前终止合同，我司认为该行为已违反了合同条款及条件，需终止并追溯给予的优惠，即侯媛不再享有从2016年8月起计费并从2016年4月起使用办公室和进行租赁备案及注册的优惠。根据《广州市房屋租赁备案》第三条，租赁期限为2016年4月1日至2017年7月31日，所以侯媛需补交从2016年4月1日至2016年7月31日共4个月的租金24000元。二、根据服务协议第8.10条，办公室2747房价格应为每月7201元，基于侯媛签订了12个月的该协议，其享有优惠租金为每月6000元，正式使用期限是2016年4月1日至2017年7月31日，合同期内优惠共19216元。由于侯媛违反合同条款及条件，优惠需被终止并追溯该优惠。三、根据服务协议第8.2条“客户需要在签订本协议时支付相当于两个月办公室月费的服务订金/押金。该服务保证金用于保证客户履行其在本合同项下的义务”是作为服务保证用途，并非是侯媛所称的“足以弥补损失”。我司给予办公室可使用时间为2016年4月1日至2017年7月31日，期间我司一直依照协议在合同期内保留该房间，侯媛使用后又空置该房间至今，费用已超出其所缴纳的6个月租金，所以我司不予退回租金，并要求侯媛赔偿从2016年11月至2017年3月的办公室空置费用30000元。
侯媛辩称：一、2016年4月我方与雷格斯公司签订了《广州市房屋租赁合同》和《办公室服务协议》，我方租赁雷格斯公司涉案房产用于办公，租金为每月6000元，租期为2016年8月1日至2017年7月31日。合同签订后，我方向雷格斯公司缴纳了6个月租金36000元和作为保证金的2个月租金12000元。因业务未开展，为降低经营费用成本，我方决定提前终止双方的房屋合同，并将已支付给雷格斯公司作为保证金的2个月租金12000元作为违约金。现我方已于2016年10月26日将所租赁房屋返还雷格斯公司，但雷格斯公司拒不返还多收我方的三个月租金18000元。我方认为已支付的作为保证金的12000元足以弥补雷格斯公司的损失，其一方面答应与我方办理涉案房屋的交接手续、收回了涉案房屋并扣下12000元保证金，一方面又拒不返还多收我方的三个月租金18000元是没有法律依据的。二、雷格斯公司上诉状所述与事实不符。双方服务协议的“注释”载明，“2016/4/11开始提供2747房间租赁文件注册服务”，即雷格斯公司只是提供了相关的租赁文件给我方用以进行相关工商注册，并未实际提供房间给我方使用，这是办公室租赁的行业习惯，即该办公室2016年7月31日前都是由雷格斯公司占有使用的。雷格斯公司所述的“根据双方签订的协议第8.10条，办公室2747房价格应为每月人民币7201元，……我司给出每月1201元优惠给予侯媛……”也是杜撰的，服务协议第8.10条并没有该项规定，我方也从未与雷格斯公司达成过这样的优惠协议。
侯媛向一审法院起诉请求：1、雷格斯公司返还多收自2016年10月27日至2017年1月31日的租金18000元；2、雷格斯公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：侯媛（乙方/承租人）与雷格斯公司（甲方/出租人）签订的《广州市房屋租赁合同》约定：雷格斯公司将广州市天河区天河路208号天河城东塔楼第27层01、02、03、08号自编2747号房产（以下简称涉案房屋）出租给侯媛作办公使用，租赁期限2016年4月1日至2017年7月31日，月租金为6000元；侯媛应在每月第25日前按转账付款方式缴付租金给雷格斯公司，侯媛向雷格斯公司交纳12000元保证金（可收取不超过三个月月租金数额），雷格斯公司应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回侯媛；其他约定按补充《办公室服务协议》等。侯媛（客户）与雷格斯公司（供应商）签订的《办公室服务协议》约定：每月办公租金6000元；首付总金额包括首月租金36000元，服务保证金12000元，合计48000元；协议有效期2016年8月1日，终止日期2017年7月31日；注释处为2016年4月1日开始提供涉案房屋租赁文件注册服务；（1.4条）供应方或客户可于合同到期日、延长期限到期日或续租到期日终止本合同，但需提前3个月以书面方式通知对方；（1.5条）供应方在客户失去偿还能力、破产、进入清算或者无力偿还到期债务或违反本合同义务并无法改正等情况下终止本合同，客户应履行的义务不同时终止，包括根据本合同要求及需要支付已接收的附加服务费以及合同剩余期间的每月租金；（8.2条）服务保证金由供应方保管，但不产生任何利息，该服务保证金用于保证客户履行其在本合同项下的义务等。
在审理过程中，侯媛、雷格斯公司双方共同确认以下事实：1、侯媛、雷格斯公司双方于2016年4月1日签订《广州市房屋租赁合同》及《办公室服务协议》，起租日期为2016年8月1日；2、雷格斯公司收取侯媛交纳的6个月租金36000元和12000元押金，并开具押金收据。
另，侯媛、雷格斯公司就侯媛提前退场问题发表以下意见：侯媛称其因公司经营不佳与雷格斯公司协商搬离涉案房屋，2016年10月26日侯媛与雷格斯公司办理交接手续后将全部物品搬离涉案房屋，2016年10月28日申请变更侯媛注册的公司在涉案房屋的注册地址。雷格斯公司抗辩称其不同意侯媛退出涉案房屋，但侯媛坚持退场，雷格斯公司就表示租金和押金不会退回，《办公室服务协议》8.2条约定保证金不会退回，1.5条约定合同终止后的处理方式；2016年10月26日雷格斯公司是签收钥匙，涉案房屋没有遗留物品，后雷格斯公司一直保留涉案房屋给侯媛且租赁备案从2016年4月1日开始，侯媛即使于2016年10月28日申请迁出涉案房屋，也使用了房屋超过6个月。侯媛回复称，合同没有明确约定违约责任且未载明预交租金不予退还，租赁涉案房屋时侯媛向雷格斯公司明确表示于2016年8月开展业务且合同自2016年8月起租，雷格斯公司表示可提前迁入地址办理工商登记才签订租赁合同。
侯媛为证明其上述主张，向一审法院提交以下证据：1、交接表，安全设施情况中搬离情况一栏显示“侯媛，2016.5.10”，归还情况一栏显示“已还，Connie2016.10.26，房内有一面白墙有划痕，侯媛，2016.10.26”字样；2、电子邮件，显示侯媛、雷格斯公司关于申请提前终止合同事宜的往来邮件内容，其中侯媛表示其同意支付两个月押金作为违约赔偿，但雷格斯公司要求侯媛支付合同剩余价值的一半25460.94元作为违约金，12000元押金不抵扣不退回。雷格斯公司对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议并向一审法院提交工商注册资料清单（显示雷格斯公司提交文件办理工商注册，侯媛在收件人处签字，日期为2016年4月14日）及入驻守则等证据，侯媛确认工商注册资料清单的真实性称其工商注册登记地址在迁出涉案房屋后同时迁出，但其从未见过入驻守则。
一审法院认为：侯媛、雷格斯公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《办公室服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
本案的争议焦点在于雷格斯公司是否能收取侯媛预交的租金。首先，从侯媛提交的电子邮件及交接表来看，侯媛、雷格斯公司已实际办理涉案房屋交接手续且侯媛于2016年10月26日搬离涉案房屋，可见侯媛、雷格斯公司双方就侯媛提前退场达成一致；其次，雷格斯公司关于侯媛提前退场不退还租金的辩称，缺乏合同依据且雷格斯公司未能提交相应的证据证明双方对此协商一致，故一审法院对此不予采信；最后，结合公平原则，雷格斯公司收取两个月押金作为违约金已足以弥补雷格斯公司的实际损失。故雷格斯公司应返还侯媛已预交的自2016年10月27日至2017年1月31日的租金18967.74元。现侯媛要求雷格斯公司返还多收自2016年10月27日至2017年1月31日的租金18000元，合理有据，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2017年2月23日作出如下判决：广州雷格斯咨询有限公司于本判决生效之日10日向侯媛返还租金18000元。本案受理费250元，由广州雷格斯咨询有限公司负担。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
二审另查明，一审期间侯媛向原审法院提交的交接表进驻情况栏显示，涉案房屋内存放若干办公用品，侯媛在同意并接受栏签字确认，并注明时间为2016年4月14日。在安全设施情况栏显示2条房间钥匙等物品，侯媛在接收状况栏签名并标注日期为2016年4月14日。
本院二审期间，侯媛提交了《准予变更登记（备案）通知书》，拟证明其于2016年10月28日向工商部门申请工商地址变更，在2016年11月26日工商部门证实变更了工商登记，并证明其不再利用涉案地址办公。雷格斯公司对此发表质证意见：对该证据的关联性予以认可，对真实性不予认可。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本案二审需要处理的问题是：侯媛是否有权要求雷格斯公司返还其已经缴纳的2016年10月到2017年1月的租金18000元。对此，本院分析如下：
根据本案已经查明的事实，侯媛从2016年4月14日接收涉案房屋钥匙以及相应的办公用品，可以视为其已经实际占有并控制涉案房屋，直至2016年10月26日搬离涉案房屋。在此之后，侯媛并未实际使用涉案房屋，原审法院判令雷格斯公司返还侯媛已经缴纳的2016年10月到2017年1月的租金18000元，并无不当，本院予以维持。雷格斯公司上诉主张侯媛私自返还涉案房屋钥匙，其一直按照协议在合同期内给侯媛保留涉案房屋，故其无需返还该段时间的租金，但根据交接表显示，侯媛与雷格斯公司已经在2016年10月26日办理了涉案房屋交接手续，双方均签字确认，而雷格斯公司一审期间也确认其已经签收钥匙，涉案房屋内没有遗留物品，说明雷格斯公司清楚侯媛已经搬离涉案房屋，不再使用涉案房屋，双方已就侯媛提前退场达成一致。雷格斯公司主张侯媛提前退场其有权扣除2016年10月到2017年1月的租金18000元，由于双方签订的合同中并未明确对此作出约定，且雷格斯公司未能提交相应的证据证明双方对此协商一致，故本院对该主张不予采纳。
至于雷格斯公司主张因侯媛违约，要求根据协议追回侯媛已经享受的优惠并承担由于其提前解约给自己造成损失的问题，由于雷格斯公司一审期间未就此提起反诉，而二审期间侯媛明确表示不愿就2016年10月至2017年1月份租金之外雷格斯公司所主张的赔偿问题调解，故本院对此不予调处，双方可另寻途径解决。
综上所述，审查一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人雷格斯公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1510元，由上诉人广州雷格斯咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 焕
审判员 何 佐
审判员 柳玮玮
二〇一七年七月十四日
书记员 眭 翘