重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异532号
案外人：徐红，女，1971年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（原中国东方资产管理公司重庆办事处），住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，统一社会信用代码91500000902804438U。
负责人：潘晖，总经理。
被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码80294280-9。
法定代表人：焦青，董事长。
被执行人：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
被执行人：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码10234492-0。
法定代表人：黄怒波，执行董事。
被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，组织机构代码74670881-4。
法定代表人：焦青，执行董事。
本院在执行中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产公司）申请执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人徐红对执行位于北京市海淀区X号院6号楼5层2单元525号房屋及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人徐红称，案外人与锦绣房地产公司在2013年2月25日签订《北京市商品房现房买卖合同》，网签备案号码XF401XXX，合同约定案外人以单价51,061.7元的价格购买北京市海淀区X号院6号楼5层2单元525号房屋，房屋建筑面积60.53平方米，案外人已支付了合同约定的总房款2,128,550元，房屋也于2013年7月1日交付案外人使用。因上述房屋被重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号案保全查封，请求中止对上述房屋及对应土地使用权的执行。
本院查明，本院在审理东方资产公司诉锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司金融不良债权追偿纠纷一案中，根据东方资产公司的申请，于2014年10月24日以（2014）渝五中法民初字第00876-1号民事裁定书及协助执行通知书，保全查封了锦绣房地产公司名下位于北京市海淀区X号院的土地使用权<证号为：京海国用（2005出）字第33XX号、京海国用（2004出）字第30XX号、京海国用（2003出）字第23XX号、京海国用（2007出）字第40XX号>。2015年10月20日，本院作出（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决书，判令：1.锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产公司借款本金16,327,600元；2.锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产公司利息，从2013年6月1日起至2013年12月31日止，以2.08亿元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月1日起至2014年1月22日止，以5,800万元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月23日起至付清为止，以16,327,600元为基数，按年利率24%计付；3.黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第1、2项债务承担连带清偿责任；4.东方资产公司有权在前述第1、2项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第167X**、第167XXX、第167XXX的《房屋他项权证》和编号为京海土他项（2011抵）第00XXX号《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；5.东方资产公司有权在前述第1、2项所列债务金额范围内就长业房地产公司座落于北京海淀区X商业西区地下四层地下车库面积为1,205平方米抵押物优先受偿。锦绣房地产公司不服，上诉至重庆市高级人民法院，该院在审理过程中，于2016年10月24日以（2016）渝执保49号执行裁定书及协助执行通知书，对本院保全查封的前述土地使用权进行了续查封。2016年10月26日，该院作出（2016）渝民终291号民事判决书，判令：1.维持重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第一项；2.撤销重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第二、三、四、五项；3.锦绣房地产公司于本判决生效后十日内偿还东方资产公司利息（截至2014年6月20日的利息金额为19,748,625.8元；之后以16,327,600元为基数按年利率24%计算至付清为止）；4.黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第一、第三项债务承担连带清偿责任；5.东方资产公司有权在前述第1、3项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第167X**、第167XXX、第167XXX号《房屋他项权证》和编号为京海土他项（2011抵）第00XXX号《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；6.东方资产公司有权在前述第1、3项所列债务金额范围内就长业房地产公司座落于北京海淀区X商业西区地下四层地下车库面积为1,205平方米抵押物优先受偿。该判决生效后，因锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司未如期履行义务，东方资产公司向本院申请强制执行。
另查明，2013年3月25日，锦绣房地产公司（出卖人）与徐红（买受人）签订编号为XF401XXX的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得座落于海淀区X花园一期工程A区地块的土地使用权，证号为京海国用（2004）出字第30XX号，在上述地块上建设的商品房名称为碧河花园；买受人购买的商品房已取得房屋所有权证，证号为X京房权证海字第323X**号；该商品房座落为海淀区X号院6号楼5层2单元525；建筑面积60.53平方米；该商品房单价每平方米51,061.7元，总价款2,118,550元；付款方式为一次性付款；买受人应在2013年5月31日前支付房款2,118,550元至出卖方。
2013年3月4日，锦绣房地产公司开具号码为13295XXX的《发票》1张，载明：收到徐红房款1,318,550元。2013年5月3日，锦绣房地产公司开具号码为13295XXX的《发票》1张，载明：收到徐红房款800,000元。
2018年5月31日，北京市热力集团有限责任公司海淀分公司出具《供暖费结清证明》，载明：供暖地址：海淀区X号院6号楼5层2单元525，房主姓名：徐红，建筑面积：60.53平凡米，已结清2012-2013年度至2017-2018年度采暖季供暖费，共计：采暖费6年，缴费总金额：8,716.32元。
北京城建福安楼寓物业管理有限公司出具《证明》1份，载明：本公司系北京市海淀区X小区物业管理单位，兹证明徐红为北京市海淀区X号院（X花园一期A区）6号楼2单元525号房屋购买人（商品房买卖合同编号：XF401XXX）。开发单位北京中坤锦绣房地产开发有限公司于2013年7月1日将房屋交付给业主，自此开始接受本公司的物业及相关服务管理。管理期间，未出现拖欠物业费之情形。
还查明，北京市海淀区X号院6号楼5层2单元525号房屋对应的土地使用权所属证号为京海国用（2004）出字第30XX号。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用权范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本案中，本院对案涉房屋对应的土地使用权进行了保全查封，根据前述规定，该查封效力当然及于案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人徐红在本院查封前已就案涉房屋与被执行人锦绣房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，并在本院查封前合法占有了案涉房屋，支付了案涉房屋的全部价款，虽未办理过户登记，但没有证据证明此系案外人自身原因所致。因此，案外人徐红对案涉房屋享有能够排除执行的实体权益，其请求对案涉房屋及对应土地使用权中止执行的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于北京市海淀区X号院（X花园一期A区）6号楼5层2单元525号房屋及对应土地使用权的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 蓉
审判员 刘用辉
审判员 余 梅
二〇一八年十月二十二日
书记员 刘夏吟