山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁13民终897号
上诉人（原审被告）：张伟，男，1967年10月8日出生，汉族，居民，住平邑县浚河路**号***室。
委托代理人：刘冰，山东至平律师事务所律师。
被上诉人���原审原告）：平邑县供销亚岱饮食服务有限公司。住所地：平邑县浚河路***号。
法定代表人：岳强，经理。
委托代理人：欧甲涛，山东国续律师事务所律师。
上诉人张伟因租赁合同纠纷一案，不服山东省平邑县人民法院（2015）平商初字第2160号民事判决，向本院提起上诉。法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
平邑县供销亚岱饮食服务有限公司（以下简称亚岱公司）一审诉称，2012年9月1日，原、被告签订《租赁经营合同书（宾馆）》一份，约定自2012年9月1日起至2017年8月31日止，原告将其宾馆租赁给被告经营，同时约定第一年租金于合同签订日缴纳，以后每年均需于基准日前一个月内交齐方可进行下一年的经营。同时约定：“乙方因违法经营造成重大损失及不按时足额缴纳租赁费，甲方有权终止或解除合同，其损失由乙方承担”。但被告至2015年9月1日止，被告未缴纳其应交租赁费。同时被告未经原告同意，擅自将大厅进行出租，并在其租赁原告的后院建设平房进行出租。被告的行为构成根本违约。特起诉至贵院，请求依法解除原、被告于2012年9月1日签订的《租赁经营合同书（宾馆）》，判令被告交回租赁经营的宾馆，并自搬离之日止缴纳应交租赁费及利息，诉讼费由被告负担。
张伟一审辩称，被告不同意原告的诉求。2015年5月，县里全面拆除宾馆用煤烧水锅炉，被告租赁的宾馆也在整改之列。因该烧水锅炉系宾馆亚岱公司的基础设施，更换锅炉的费用应当由被告亚岱公司承担。被告多次与被告协商，均未协商一致，故导致迟交租赁费。只要原告提供能烧水的锅炉，并补偿从拆迁锅炉至正常经营之日的经营损失，被告就交租赁费。
原审法院查明，2012年9月1日，双方经协商，原告将南楼宾馆租赁给被告张伟使用，双方签订《租赁经营合同书（宾馆）》一份，合同主要内容为：“租赁经营合同书（宾馆），出租方：原告平邑县供销亚岱饮食服务有限公司（以下简称甲方），承租方：张伟（以下简称乙方），经甲乙双方协商同意，现就甲方南楼宾馆租赁事宜签订如下合同，一、租赁期限：租赁时间为五年，自2012年9月1日起至2017年8月31日止。合同签订日为基准日。二、租金交纳方式：租金为每年贰拾伍万元（人民币），一年一交，……第一年租金于合同签订起交纳，以后每年均需于基准日前一个月内交齐方可进行下一年的经营，如不按时交纳，甲方优先权终止合同，所造成的一切损失由乙方承担。三、租赁设施及用途：南楼宾馆房间及设施归乙方使用，家具用具清点造册，原设施如有损坏，由乙方照价赔偿，租赁用途��宾馆服务。宾馆大厅作为共同通道使用，后院由乙方和公司及大酒店共用，其保卫和卫生费用各单位自理。四、装修规定：在不影响楼房结构的情况下，甲方允许乙方装修，甲方监督施工，装修费用全部由乙方承担，租赁到期后完整交付甲方，不计价，不顶租赁费。……六、双方的权利与义务：……2、乙方因违法经营造成重大损失及不按时足额缴纳租赁费，甲方有权终止或解除合同，其损失由乙方承担。……甲方：平邑县供销亚岱饮食服务有限公司，代表人：张军，乙方：张伟，签订日期：2012年9月1日。”合同签订后，甲方履行了合同义务将该南楼宾馆及相应设施交付乙方使用。但乙方未按照合同约定缴纳2016年度租赁费，在未经原告同意的情况下，2013年在公司后院加盖5间平房，2014年对外出租2间给他人现挂牌为临沂市商融信息咨询服务有限公司，其他平房门上也张贴“吉房出租”字样，2014年将宾馆大厅一半出租给北京汇源集团平邑有限公司，用于汇源公司的房屋销售展厅。2015年，经平邑县统一要求，全县对旧有的烧煤锅炉进行统一提质改造，被告承租的宾馆在改造之列。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告亚岱公司与被告张伟经协商，订立宾馆租赁合同，系双方真实意思的表示，原、被告之间的租赁合同成立并有效。合同签订后，原告亚岱公司及时将宾馆交付被告并由被告实际占有、使用，被告张伟有交付租金、到期返还租赁物的义务。对于被告关于锅炉的抗辩，因合同约定甲方允许乙方装修，装修费用全部由乙方承担。乙方借口因锅炉装修费用承担问题而拒缴租赁费，有悖合同约定。缴纳租赁费是承租方的主要义务，2015年5月，因平邑县政府对全���烧煤锅炉进行提质改造，被告拒不缴纳2016年度租赁费，经原告催要后仍拒不缴纳，构成根本违约。合同约定宾馆大厅作为公共通道使用，后院由乙方和亚岱公司及大酒店共同使用，而被告擅自将作为公共通道的大厅租赁给汇源公司，擅自在作为共同使用的宾馆后院建设平房并对外进行租赁，严重违反合同约定。现原告作为守约方有权要求解除合同，对于原告解除合同的诉求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，原、被告之间的租赁合同约定的租赁期限剩余部分不再继续履行。合同解除后，被告张伟应当将租赁的宾馆及相关设施返还原告，并恢复原状，并应当缴清租赁期间应缴未缴的租赁费用。综上，对于原告要求被告支付租赁期间的租赁费，返还租���房屋的诉求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告平邑县供销亚岱饮食服务有限公司与被告张伟于2012年9月1日签订的《租赁经营合同书（宾馆）》。二、被告张伟于判决生效之日起七日内返还原告平邑县供销亚岱饮食服务有限公司租赁房屋一宗。三、被告张伟于判决生效之日起七日内支付其所欠原告平邑县供销亚岱饮食服务有限公司房屋租赁费及利息（租赁费以每年250000元为标准，以实际租赁天数计算，利息以中国人民银行同期贷款基准利率计算）。如果未按判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受��费570元，由被告张伟负担。
张伟不服原审判决上诉称，首先，锅炉整改属于被上诉人的义务。2015年5月，平邑县政府对全县烧煤锅炉进行提质改造，被上诉人出租给上诉人的宾馆锅炉在整改之列。锅炉属于被上诉人所有，上诉人作为宾馆的承租者仅享有使用权而非所有权。所以，锅炉整改的义务应由被上诉人履行。其次，上诉人延期支付租金的行为并不构成根本违约。根据法律规定，出租人应保证租赁物符合出租目的。锅炉属于宾馆服务的基础设施，宾馆锅炉不符合国家使用规定，这从根本上造成了上诉人无法正常经营。上诉人要求被上诉人及时更换锅炉，使其符合宾馆服务的目的，达到出租使用的条件，但上诉人拒不进行整改。上诉人为此暂不予支付2016年度租赁费，是行使合同法规定的同时履行抗辩权行为。这符合法律规定，并不违反合同约定。一审���院却认定上诉人行使同时履行抗辩权的行为构成根本违约，属于适用法律错误。综上所述，一审法院认定案件事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销（2015）平商初字第2160号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。
亚岱公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
本院查明的案件事实与一审法院查明的事实相一致。
二审庭审中，上诉人提交平邑县燃煤锅炉治理工作方案复印件一份，证明按照县里的统一要求，被上诉人的锅炉应当在2015年5月31日前更换为使用电或者气的清洁能源锅炉。
被上诉人亚岱公司质证称，其从未接到过相关的通知，对该证据来源和真实性均有异议，不能证明上诉人的主张。
本院认为，上诉人张伟与被上诉人���岱公司签订的《租赁经营合同书（宾馆）》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人未在2015年9月1日前向被上诉人交纳2016年度租赁费的事实清楚，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：上诉人是否享有拒交全部租金的抗辩权。
合同约定允许上诉人进行装修，其所约定的装修显然不属于对烧煤锅炉进行的提质改造，原审对此认定错误。合同对履行期间烧煤锅炉进行提质改造并没有约定由何方承担该项义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被上诉人负有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，租赁物中包括锅炉，即被上诉人应负有保持锅炉正常使用的义务，在发生政府这一不可抗力情形时，如上所述的租赁合同中未约定，被上诉人作为出租人负有该法定义务，被上诉人拒绝履行该法定义务，上诉人享有相应的抗辩权，且其有权请求解除合同、请求违约方承担违约责任、赔偿损失。本案中，上诉人主张2015年5月全县烧煤锅炉进行提质改造，被上诉人未履行对其出租物进行改造、使其保持符合约定用途的义务，其于2015年9月租金支付之日拒交2016年度的租金。被上诉人对此辩称其未接到县政府的通知，也未接到上诉人的通知，导致其未履行该义务。《合同法》第六十条第二款规定，当事人负有通知、协助义务。现上诉人不能提供证据证实在租赁物不能保持符合约定的用途时，其按法律规定履行了上述提示、通知、协助合同附随义务，在此前提下，被上诉人未履行该义务、不构成违约的抗辩理由并无不当。
被上诉人履行烧煤锅炉进行提质改造义务在先，上诉人履行交纳租金义务在后，根据《合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”作为后履行一方的上诉人确存在有权拒绝相应的履行要求，本案中，即使存在被上诉人拒绝履行对锅炉进行提质改造义务的情况下，上诉人是否享有拒交2016年度全部租金的抗辩权，“互负债务”是指一方履行的义务和对方履行的义务之间具有互为条件、互为牵连的关系而且在价格上要基本相等，即“对价”，本案被上诉人已将租赁物全部交付给上诉人使用、收益，锅炉仅是租赁物的一部分，需上诉人提供证据证实锅炉未进行提质改造所造成的损失确与2016年全年租金构成��对价”或者“相当”、或者造成其无法进行营业，现在上诉人没有提供证据证实被上诉人未履行对其出租物锅炉进行提质改造义务致使其达到了拒付全部租金的程度，且此情况发生后，上诉人对此未行使法律赋予其享有的请求解除合同、请求违约方承担违约责任、赔偿损失请求权，反而继续使用租赁费、经营宾馆正常经营受益，且无证据证实影响致其经营达到歇业状态。
综上所述，被上诉人未履行锅炉进行提质改造义务与上诉人拒交全部租金不能形成“对价”，故，上诉人不享有拒交全部租金的“先履行抗辩权”，上诉人主张其享有该抗辩权的理由不成立，其以此为由拒交2016年全部租金的行为构成违约，且属于根本性违约。另外，上诉人未经被上诉人同意自建房屋对外招租、将部分租赁物另行转租他人，均构成违约，被上诉人据此有权解除合同，请求返还租赁物。因此，上诉人享有“先履行抗辩权”的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，虽然将“锅炉进行的提质改造”确认为装修义务错误，但判决结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项，第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费1362元，由上诉人张伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一六年四月十八日
书记员 孙 壹