江苏省连云港市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）连民终字第02572号
上诉人（原审被告）霍一军。
被上诉人（原审原告）江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司。
上诉人霍一军因与被上诉人江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司（以下简称爱涛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州人民法院（2015）海商初字第00908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人霍一军、被上诉人爱涛物业公司的委托代理人鞠利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
爱涛物业公司一审诉称：2011年1月8日，爱涛物业公司、霍一军就云顶别墅小区物业管理签订合同，约定物业服务费为1.2元每月每平方，该费用按半年缴纳，业主或物业使用人应在每年1月5日或7月5日履行缴纳义务。霍一军房屋面积为255.71平方米。在合同实施过程中，爱涛物业公司按约定履行了义务，但霍一军从2011年7月6日至2014年6月30日期间没有按约定缴纳物业费，故要求法院判令霍一军给付物业服务费5523元及滞纳金2326元，并承担本案诉讼费用。
霍一军一审辩称：霍一军未交物业费理由为：1、爱涛物业公司没有认真履行合同义务，没有尽到应尽的义务与责任，没有达到服务质量，管理服务差。2、霍一军多次反映的问题爱涛物业公司一直没有答复和得到解决，至今到现在也没有人与我联系。霍一军的房屋存在漏水、墙面脱落、地面墙面空鼓、玻璃压条断裂、窗户玻璃进气等问题。同时，公共部分存在庭院积水、排水不畅、绿化草坪不修剪、杂草不除、树木不浇水致枯死、病虫害不妨治等问题。上述问题都是合同约定爱涛物业公司服务范围之内，无奈之下，霍一军与其他业主都自己请工人维护。3、由于物业对小区管理没有尽到责任，造成小区环境恶化，乱搭私建很多，业主反映强烈，爱涛物业公司于2014年6月与开发商解除物业服务合同，对小区存在的上述问题爱涛物业公司应承担相应的法律责任，并赔偿霍一军损失6000余元。
原审法院经审理查明：2011年1月8日，霍一军（乙方）与爱涛物业公司（甲方）签订前期物业服务协议，委托爱涛物业公司对云顶别墅小区进行前期物业管理，约定：物业管理服务的内容主要为房屋共用部位的维护和管理（共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等），房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，交通秩序与车辆停放等；物业管理服务质量主要内容为房屋共用部位、公用设施设备小修和急修，小修及时率达到98%以上，质量合格率达到100%，急修及时率达到100%，质量合格率达到95%，均建立回访制度和回访记录；物业管理服务费用为每半年缴纳一次，每年1月5日、7月5日前缴清下半年的费用，业主办理入住手续后长期（六个月以上）不入住的空置物业及入住后长期（六个月以上）不使用的空置物业，根据开发建设单位与物管企业签订《前期物业服务合同》规定，收取每平方米0.6元物业管理费；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金并承担违约责任，合同还就其他相关事宜做出了约定。
霍一军系云顶别墅小区86号的业主，房屋建筑面积为255.71平方米。经爱涛物业公司书面催交，霍一军至今未缴纳2011年7月8日至2014年6月30日的物业管理费。
在一审案件审理过程中，爱涛物业公司将其中物业费的诉讼请求变更为5523元。
原审法院认为：霍一军与爱涛物业公司签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。
霍一军提出对小区存在的上述问题爱涛物业公司应承担相应的法律责任，并赔偿霍一军损失6000余元抗辩意见。原审法院认为，霍一军主张其房屋存在质量问题并造成其损失，但并未提供证据予以证实。故对霍一军该辩解意见，原审法院不予支持。
霍一军应当根据前期物业服务协议的约定交纳物业服务费用，经爱涛物业公司书面催缴后，其仍未缴纳，应承担民事法律责任。关于霍一军应当交纳的物业费用数额，原审法院认为，第一，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中前期物业服务协议约定，爱涛物业公司的服务内容包括房屋共用部位的维护和管理（共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等），且约定了服务质量为房屋共用部位、公用设施设备小修和急修，小修及时率达到98%以上，质量合格率达到100%，急修及时率达到100%，质量合格率达到95%，均建立回访制度和回访记录。第二，爱涛物业公司未能提供证据证明其履行了协议约定的为房屋共用部位、公用设施设备维护和修理的义务。因此，虽然按照协议约定，霍一军应当支付爱涛物业公司主张的2011年7月8日至2014年6月30日的物业管理费，但基于爱涛物业公司物业管理缺位，未能完全履行合同义务的原因，原审法院酌情扣除合同约定应交物业管理费用的20%，即霍一军应当向爱涛物业公司交纳物业管理费为255.71平方米×0.6每月每平方米×35.77个月×80%=4390元。关于爱涛物业公司主张的滞纳金，由于爱涛物业公司存在违约行为，故原审法院对该主张不予支持。
据此，原审法院根据《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决霍一军于判决生效后十日内支付爱涛物业公司物业管理费4390元。一审案件受理费50元，由爱涛物业公司承担20元，霍一军承担30元。
上诉人霍一军不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实错误。上诉人霍一军并非涉案房产的业主，涉案房产的业主为霍星铭。2、本案与连云港市海州区人民法院（2014）海商初字第1097号案件情况一致，但判决结果却不同。3、被上诉人对于涉案小区的物业服务不到位，存在诸多事实，而一审法院却不予支持。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人爱涛物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求。
上诉人霍一军在二审期间向本院提供以下证据：证据1、涉案房屋产权证，证明：房屋产权是霍星铭的，并非是霍一军。
证据2、为房屋做绿化维护的证人证言以及为维修房屋漏水、墙面维护的证人证言，证明：房子是霍一军找人维修的，被上诉人的物业服务不到位。
证据3、2011年5月18日信息一条，证明：霍一军通过手机给物业公司经理张华提出的合同协议明确的一些服务内容。
证据4、现场照片12张，证明：房子损坏部位，被上诉人没有尽到物业服务义务。
被上诉人爱涛物业公司质证称：对证据1三性无异议。
对证据2，证人应当出庭作证接受法庭以及被上诉人的质问，否则无法查明事实真相，对该份证言的真实性有异议。
对证据3，收集信息也涉及到与张华之间的个人对话，应当是证人证言，所以本案证人也应当出庭作证，否则无法查明案件事实真相，对其真实性也有异议。
对证据4，关于房屋质量出现问题与被上诉人无关，上诉人与被上诉人签订的前期物业服务协议被上诉人只是对房屋的共用部分和共用设施，对其他的房屋质量无维修义务。上诉人的上诉理由不能对抗拖欠的物业费。
被上诉人爱涛物业公司二审期间未提供新证据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
另查明，涉案房产的房屋所有权登记在霍星铭名下，为单独所有。霍星铭为霍一军之子。
本案在二审期间的争议焦点为：1、霍一军是否为本案适格被告。2、被上诉人爱涛物业公司是否存在物业服务不到位情况，是否应予以酌减物业服务费。
关于第一个争议焦点，本院审查后认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。本案中，涉案房屋的产权属于案外人霍星铭单独所有，本案上诉人霍一军并非涉案房产的所有权人或者物业使用人，因此并非本案的适格被告。原审法院认定霍一军应承担支付涉案房产的物业服务费用的责任明显不当，本院依法予以纠正。至于第二个争议焦点，因爱涛物业公司起诉被告主体错误，故不在本案中予以处理。
综上，霍一军的上诉请求和理由部分能够成立，本院依法予以支持。原审判决认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销连云港市海州人民法院（2015）海商初字第00908号民事判决；
二、驳回江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司的起诉。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50，予以退回。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。