贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民终字第1236号
上诉人（原审原告）朱如玉，女。
委托代理人（特别授权）严明，贵州贵信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）贵州凯里农村商业银行股份有限公司，住所地：贵州省凯里市宁波路6号。
法定代表人李勇，系该公司董事长。
委托代理人（特别授权）罗静，女。
委托代理人（特别授权）杜平，女。
被上诉人（原审被告）江建军，男。
上诉人朱如玉、贵州凯里农村商业银行股份有限公司（以下简称：凯里农商银行）因与被上诉人江建军房屋租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2015）凯民初字第1876号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年11月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年3月8日，以原告朱如玉为房屋出租人（甲方），以被告江建军为承租人（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定：一、房屋基本情况：原告房屋坐落于凯里市迎宾大道39号丰球绿都四期第2幢1—15房，使用面积196.83平方米。二、租赁期共计拾年，原告从2013年5月8日起将出租房屋交付被告江建军使用，至2023年5月8日收回。……三、租金及保证金：1、房屋第一年租金为人民币二十万元整被告江建军应于本合同生效之日向原告支付半年租金十万元，实行先交租金后使用的方式，被告江建军于每半年期满前一个月交付下一个半年的租金给原告。从第二年起每年的租金在上年度的基础上递增5%。2、在本合同签订后，被告江建军向原告缴纳履约保证金人民币三万元。……六、双方违约责任处理约定：1、原告因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付被告江建军本合同约定的年租金总额10%的违约金。原告除应按照约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。……5、被告江建军不按时支付租金和水费、电费、物管费，原告有权解除合同，所造成的损失全部由被告江建军承担，房屋的装修归原告所有被告江建军不能损坏，否则被告江建军承担修复费用……。11、合同期满或合同期内被告江建军违反本合同的约定或违反法律的规定原告方解除合同，被告江建军收到原告解除合同通知后不按原告方通知的要求将房屋交还给原告，自被告江建军收到解除合同通知之日起双倍支付租金给原告。七、关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由被告江建军支付，并由被告江建军承担延期付款的违约责任。1、水、电费；2、物业管理费。八、提前终止合同：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素，原告必须终止合同时，一般应提前一个月书面通知被告江建军。……十三、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，从签字之日起生效。甲方（签字）朱如玉，乙方（签字）江建军，2013年3月8日。
同时查明：原告朱如玉与被告江建军庭审中均表示双方所签订的《房屋租赁合同》实际生效的时间为2013年5月8日，即被告江建军开始支付租金的时间。被告江建军已按照合同约定支付2013年5月8日至2015年5月7日租金给原告朱如玉。2015年5月8日至今，被告江建军未按照双方的合同约定向原告支付租金。原告委托代理人严明曾于2015年5月20日通过EMS向以被告江建军为法人的黔东南众鑫投资有限公司住所地即被告江建军向原告租赁的房屋凯里市迎宾大道39号丰球绿都四期第二幢1-15商铺邮寄了解除合同的通知书，收件人为江建军，该邮件经邮局多次投递，因收件人不在指定地址，门未开，未能送达，最后邮件退回寄件人，被告江建军亦否认收到原告向其邮寄的解除合同的通知。被告江建军认可原告代理人严明在2015年7月中旬向原告提出解除合同，但双方就如何解除合同，被告江建军何时腾房将出租房屋交付原告，原告解除合同通知的具体内容和要求是什么等，双方均未提交任何证据证明。庭审中，被告江建军表示其愿意与原告解除房屋租赁合同。
另查明：2014年3月28日，被告江建军与被告凯里农商银行签订有《商铺转租合同》一份，双方约定将原告位于凯里市迎宾大道39号丰球绿都四期第二幢15房商铺一楼全部转租给被告凯里农商银行，转租时间从2014年4月1日起至2023年4月1日止，每月租金为1万元，年全租金为12万元，该房屋租金每年按5%递增，租金按年支付，每年一月份支付。被告凯里农商行按照被告江建军与其签订的《商铺转租合同》向被告江建军支付了2014年4月至12月租金9万元及2015年全年租金12.6万元。被告凯里农商行知晓其转租的房屋属原告朱如玉所有，但被告江建军与被告凯里农商行签订《商铺转租合同》时未经出租人即原告同意，之后也未得到原告的认可。再查明：原告与被告江建军被告凯里农商行就房屋租赁一事于2015年6月底至7月初进行过协商，因被告江建军一直未向原告支付租金，双方多次协商未果。原告遂诉至法院，请求：1、确认原告与被告江建军签订的房屋租赁合同解除；2、依法判令被告江建军承担违约责任，并按照双方签订的房屋租赁合同约定支付原告房租费98000元（2015年5月8日至8月3日），2015年8月3日之后的房租按照合同约定的违约责任承担至被告江建军搬离之日；3、依法确认被告江建军与被告贵州凯里农村商业银行股份有限公司（原凯里市农村信用合作联社）之间的转租协议无效；4、依法判令被告贵州凯里农村商业银行股份有限公司（原凯里市农村信用合作联社）立即搬离原告房屋，赔偿原告经济损失5万元，并对2015年5月8日后房租承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为：一、关于原告朱如玉与被告江建军签订的《房屋租赁合同》效力的认定。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。结合本案，原告与被告江建军于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，法院对该合同的真实性、合法性予以确认。原告与被告江建军均认可该合同生效的时间为2013年5月8日，该合同即于2013年3月8日成立，于2013年5月8日生效，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。
二、关于被告江建军是否存在合同违约，被告江建军与原告朱如玉签订的《房屋租赁合同》是否达到解除条件，被告江建军是否应支付租金和支付多少租金及是否应支付违约金及违约金支付多少的认定。原告与被告江建军签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按照合同约定全面履行出租人的义务即将凯里市迎宾大道39号丰球绿都四期2栋1-2层15号房交与被告江建军使用，被告江建军虽按协议约定支付了2013年5月8日至2015年5月7日两年的租金，但从2015年5月8日之后的租金，被告江建军未按照双方所签订的《房屋租赁合同》中第三条关于租金的约定，于半年期满前一个月交付下一个半年的租金给原告，违反了实行先交租金后使用的合同义务，被告江建军未按照合同约定交付租金的行为违反了民事活动中诚实信用原则及违反合同约定，应承担违约责任。同时，因原告朱如玉与被告江建军在《房屋租赁合同》中对是否可以转租问题未进行约定，根据《合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”?结合本案，被告江建军作为承租人，将房屋转租给被告凯里农商银行，依法应当取得出租人原告朱如玉的同意，由于被告江建军未经出租人即原告同意擅自转租，作为出租人的原告有权通知作为承租人的被告江建军解除房屋租赁合同或者认定转租行为无效。被告凯里农商银行辩称，原告早已知晓被告江建军将原告的房屋一楼转租给被告凯里农商银行，原告诉称其于今年5月份发现被告江建军转租房屋，双方对原告是何时知晓被告凯里农商银行转租一事各执一词，因被告未提交相关证据证明原告在知道或应当知道承租人江建军转租房屋的六个月内未提出异议的证据，且根据双方所提交的证据材料，被告江建军在2015年5月8日前的租金已如实向原告支付，根据合同相对性原则，原告只向被告江建军收取租金，且该租金也亦由被告江建军直接支付给原告，而被告凯里农商银行向被告江建军支付的转租原告一楼商铺的租金也亦由被告凯里农商银行直接向被告江建军支付，为此，根据谁主张谁举证的原则，对被告凯里农商行的该辩解意见，无证据证明，不予采纳。原告朱如玉与被告江建军签订的《房屋租赁合同》中第六条违约责任处理的约定第5款，被告江建军不按时支付租金和水费、电费、物管费，原告有权解除合同，所造成的损失全部由被告江建军承担，房屋的装修归原告所有被告江建军不能损坏，否则被告江建军承担修复费用。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现被告江建军未按照合同约定向原告支付从2015年5月8日至今的租金，且其擅自转租房屋的行为，达到了双方合同约定和法定的解除条件，故原告主张解除原告与被告江建军签订的《房屋租赁合同》理由成立，予以支持。被告江建军从2015年5月8日起未支付租金占用原告房屋至今，原告诉请被告江建军给付租金，理由充分，应予以支持。关于租金支付多少问题，因双方在《房屋租赁合同》中第三条对租金支付问题有约定，合同签订的第一年租金从2013年5月8日至2014年5月7日的租金为20万元，每年递增5%，第二年即2014年5月8日至2015年5月7日的租金为21万元，第三年的租金即从2015年5月8日起至2016年5月7日的租金为22.05万元，每月的租金为1.8375万元。被告江建军从2015年5月8日起未向原告支付租金，被告江建军应从2015年5月8日起向原告支付租金至搬离之日止，该租金分两段计算，从2015年5月8日至2015年10月7日止的房屋租金为1.8375万元／月×5个月=9.1875万元，从2015年10月8日起至搬离之日止的房屋租金也亦按照1.8375万元／月计算。对于原告主张被告承担双倍租金的违约责任即从2015年5月20日原告向被告邮寄EMS快递解除合同通知之日起按照双倍租金支付至被告江建军搬离之日止，虽原告于2015年5月20日向被告江建军邮寄了一封解除合同的通知，但被告江建军未收到该通知，也未知晓该解除合同通知中关于如何解除合同的相关内容，原告除通过邮寄方式向被告江建军提出解除合同外，未有证据证明其另以其他方式向被告江建军发出解除合同通知，双方就如何解除合同，原告要求与被告江建军解除《房屋租赁合同》的要求是什么亦未有相关证据证明。为此，原告主张被告支付双倍租金不符合双方所签订的《房屋租赁合同》第六条双方违约责任第11款的规定，因该条的双倍支付租金的违约责任系在被告江建军收到原告解除合同通知后，被告江建军不按照原告通知的要求将房屋交还给原告，才导致被告江建军自收到解除合同通知之日起双倍支付租金给原告。被告虽认可其在2015年7月中旬知道原告代理人向其提出解除合同，但就如何解除合同，解除合同通知的要求是什么，双方均未有证据证明，对原告要求被告江建军按照双方签订的《房屋租赁合同》约定承担双倍支付租金的违约责任，无证据证明，不予认定。被告江建军违约行为存在，关于被告江建军违约责任承担问题。原告朱如玉与被告江建军在《房屋租赁合同》中第六条约定了双方违约责任的处理。根据《中国人民共和国民法通则》第四条之规定，“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”原告与被告江建军所签订的《房屋租赁合同》中第六条第1款约定，如原告因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付被告江建军本合同约定的年租金总额总额10%的违约金，原告除应按照约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。然而被告江建军未支付租金及擅自转租的行为，虽未达到双方合同中约定的违约责任承担条件，但被告江建军违约事实存在，根据公平责任原则，其承担的违约责任可参照双方签订的《房屋租赁合同》第六条违约责任第1款，关于原告违约责任规定的标准来计算违约金，因原告未提出超出违约金以外损失事实存在的证据及其计算方法，应按照被告江建军原本应交纳的第三年的租金即从2015年5月8日起至2016年5月7日的租金为22.05万元／年×10%=2.205万元计算违约金。关于原告主张被告江建军承担违约责任问题，可支持被告江建军支付原告违约金2.205万元，对超出2.205万元的部分，没有事实和法律依据，不予支持。
三、关于被告江建军与被告凯里农商银行签订的《商铺转租合同》效力的认定。根据我国《合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”同时我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定，“未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，……。”被告江建军未经出租人同意擅自转租行为及其未支付租金的行为已导致双方所签订的《房屋租赁合同》达到约定和法定的解除条件，其擅自转租行为系无权处分，且原告主张解除该租赁合同，被告江建军亦同意解除该合同，作为出租人的原告解除房屋租赁合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止。故被告江建军私自转租房屋且未经原告认可的行为应属无效行为，原告主张确认被告江建军与被告凯里农商银行签订的《商铺转租合同》无效，符合法律规定，予以支持。
四、关于被告凯里农商银行应否与被告江建军对2015年5月8日后的房租承担连带责任及立即搬离原告房屋和承担5万元经济损失的认定。原告朱如玉系与被告江建军签订的《房屋租赁合同》，根据合同相对性原则，因被告江建军未按照合同约定向原告支付租金，应由被告江建军根据双方的合同约定向原告支付租金。然而，被告凯里农商银行与原告之间没有合同上的权利义务关系，且被告凯里农商银行已按照其与被告江建军签订的《商铺转租合同》，履行了向被告江建军支付2015年全年租金的义务，原告主张被告凯里农商银行与被告江建军连带承担2015年5月8日起的房租没有事实和法律依据，不予支持。关于原告主张被告凯里农商银行立即搬离原告房屋问题，应给予被告凯里农商银行在合理期限内进行腾房搬离，给予被告搬离原告房屋的时间为10天。关于原告主张被告凯里农商银行赔偿原告经济损失5万元问题，原告的该项诉求，无事实和法律依据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、解除原告朱如玉与被告江建军于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同》；二、确认被告江建军与被告贵州凯里农村商业银行股份有限公司于2014年3月28日签订的《商铺转租合同》无效；三、被告江建军与被告贵州凯里农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于凯里市迎宾大道39号丰球绿都四期第2幢1—15房属于原告朱如玉所有的房屋，并将凯里市迎宾大道39号丰球绿都四期第2幢1—15房返还给原告朱如玉；四、被告江建军于本判决生效之日起十日内一次性支付原告朱如玉房屋租金（从2015年5月8日起至2015年10月7日止）91875元，从2015年10月8日起至被告搬离之日止的房屋租金按照18375元／月计算；五、被告江建军于本判决生效之日起十日内一次性向原告朱如玉支付违约金22050元；六、驳回原告朱如玉的其他诉讼请求。案件受理费3260元，减半收取1630元，由原告朱如玉负担290元，被告江建军负担1340元。
上诉人朱如玉不服一审判决，上诉请求：依法改判，判令被上诉人江建军根据《房屋租赁合同》约定承担违约责任，向上诉人支付双倍租金98000元；一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。理由：1、一审法院认定事实不清，导致判决错误。上诉人已根据法律规定及双方合同约定，于2015年5月通过EMS将合同解除通知书寄达至被上诉人为法人的黔东南众鑫投资有限公司所在地，同时该地址也是租赁上诉人房屋所在地。一审法院未采信属认定事实不清。2、一审法院审理过程中，被上诉人已就上诉人委托代理人严明在2015年7月中旬向被上诉人提出解除租赁合同关系的这一事实进行了认可，上诉人已不需要再对如何解除合同等问题进行举证，故一审未判决支持双倍违约金属事实不清。3、一审判决适用法律错误，导致判决错误。因被上诉人未经同意擅自将上诉人出租予被上诉人的房屋进行转租的行为已经违反了《中华人民共和国合同法》第224条规定，被上诉人应当按照《房屋租赁合同》第11条规定，向上诉人支付双倍租金。
二审期间当事人均未提交证据材料。
二审期间江建军、贵州凯里农村商业银行股份有限公司未提交书面答辩意见。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。在一审上诉期间贵州凯里农村商业银行股份有限公司向本院提出上诉，后又申请撤回起诉，经本院审查，其撤诉申请符合法律规定，本院予以准许，并另行下发准许裁定，对其上诉请求，本院不再审查。二审期间，本院向被上诉人江建军释明是否需要对违约金进行调整，江建军要求调整，并不同意支付违约金。案经调解未果。
本院认为：针对上诉人请求“判令被上诉人江建军根据《房屋租赁合同》约定承担违约责任，向上诉人支付双倍租金98000元”的问题。本院经审查，2013年3月8日，以上诉人朱如玉为房屋出租人（甲方），以被上诉人江建军为承租人（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》一份，该合同合法有效。上诉人已按照合同约定全面履行出租人的义务，被上诉人江建军已按照合同约定支付2013年5月8日至2015年5月7日租金给朱如玉。2015年5月8日至今，被上诉人江建军未按照双方的合同约定向上诉人支付租金。同时被上诉人江建军擅自转租出租房屋，其行为构成违约。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第11条“合同期满或合同期内乙方（江建军）违反本合同的约定或违反法律的规定甲方（朱如玉）解除合同，乙方（江建军）收到甲方解除合同通知后不按甲方通知的要求将房屋交还给甲方，自乙方收到解除合同通知之日起双倍支付租金给甲方”的约定，双方不仅约定了上诉人的单方解除权，也约定了违约金（双倍租金），被上诉人应承担支付违约金的义务。一审中被上诉人江建军不同意支付该违约金，视为对违约金过高的一种抗辩，二审中经法院释明，也明确要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对违约金，本院依法予以调整。
本案中，被上诉人江建军已支付2013年5月8日至2015年5月7日的租金。2015年5月8日至今未支付租金，违反双方《房屋租赁合同》第三条“先交租金后使用和每半年期满前一个月交付下一个半年租金”的约定。因承租人江建军未按约定交下一个半年租金，2015年8月3日出租人朱如玉即向法院起诉。江建军应先交而未交的半年租金可视为出租人起诉时的损失范围，根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，其违约金可按上述半年租金标准的30%计算，被上诉人江建军应承担的违约责任为33075元（18375／月×6个月×30%＝33075元），上诉人要求支付双倍租金98000元过高，对超过部分，本院不予支持。一审法院对违约金的支持欠适当，本院依法予以调整，对上诉人诉请超过部分，没有事实和法律依据，不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，但判决违约金比例欠妥，本院依法予以调整，对上诉人的上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持凯里市人民法院（2015）凯民初字第1876号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项。
二、撤销凯里市人民法院（2015）凯民初字第1876号民事判决第五项。
三、被上诉人江建军于2015年5月20日向上诉人支付违约金33075元，限本判决生效之日起十日内一次性付清。
一审案件受理费1630元，二审案件受理费2097元，共计3727元，上诉人朱如玉负担500元，被上诉人江建军负担3227元。
本判决为终审判决。
审判长 龙集东
审判员 王 莉
审判员 刘 琴
二〇一五年十二月十八日
书记员 李维君