广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民二终字第687号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。
代表人：陈立新，该分行行长。
委托代理人：刘素兰，该分行员工。
委托代理人：吴彩仪，广东邦仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭闰权，男，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：冯执英，女，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：中山市嘉宏房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：刘炯耀。
上诉人中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农业银行中山分行）因与被上诉人谭闰权、冯执英、中山市嘉宏房地产开发有限公司（以下简称嘉宏公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民二初字第1590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年10月29日，农业银行中山分行作为贷款人与借款人、抵押人谭闰权、保证人嘉宏公司、抵押人冯执英签订《个人购房担保借款合同》约定：借款人向贷款人借款522000元，用于购买中山市＊＊＊＊房；借款期限为2014年6月20日至2039年6月19日。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按调整后的次年1月1日起调整。本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日，抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自本合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。农业银行中山分行于2014年6月20日向谭闰权借款522000元，借款执行利率为7.205%，逾期利率为10.8075%。谭闰权、冯执英提供了其购买的位于中山市＊＊＊＊室的房产作为上述借款的抵押，抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，冯执英对上述费用承担连带责任，保证期间为借款到期日起二年，嘉宏公司为阶段性保证人，至谭闰权取得房地产权属证书并办妥以农业银行中山分行为抵押权人的抵押登记手续情况完成之日止，对上述费用承担连带保证责任。因谭闰权于2015年3月开始拖欠借款，截止2015年7月21日共欠农业银行中山分行借款本金516113.02元，利息11708.16元（包括正常利息11614.46元、逾期利息18.28元，复利75.42元），农业银行中山分行催讨无果，故于2015年5月27日诉至原审法院，请求判令：1.解除农业银行中山分行与谭闰权、冯执英、嘉宏公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.谭闰权立即向农业银行中山分行清偿尚欠的贷款本金人民币516812.88元及利息（含正常利息、逾期利息、复利，暂计至2015年4月21日利息共为人民币5823.12元，从2015年4月22日起至还清款项之日止，利息按合同约定计收）；3.谭闰权支付农业银行中山分行实现债权、抵押权产生的律师费人民币20905元；4.农业银行中山分行对谭闰权、冯执英名下位于中山市＊＊＊＊室（易房抵字第××号）的房产处置后的价款就诉求款项享有优先受偿权；5.冯执英、嘉宏公司对谭闰权的上述债务承担连带清偿责任；6.谭闰权、冯执英、嘉宏公司承担本案的诉讼费。
原审法院另查明：谭闰权、冯执英提供的抵押物已办理了商品房抵押登记备案手续，编号为易房抵字第××号，抵押权人为农业银行中山分行，但至本案一审法庭辩论阶段结束时尚未办理正式抵押登记手续，也未取得房屋所有权证和房屋他项权证。
原审法院又查明：农业银行中山分行因本案诉讼委托了广东邦仁律师事务所代理进行诉讼，为此支付了律师费20905元。
原审法院认为：本案为金融借款合同纠纷。双方签订的《个人额度借款合同》是双方自愿订立，意思表示真实，内容不违反法律规定，应当合法有效，双方均应恪守履行。农业银行中山分行已依约定发放了贷款，履行了合同义务。谭闰权取得该贷款后未依约还款，其行为构成违约，农业银行中山分行有权依据合同约定提前收回贷款并依法解除本案贷款合同，故农行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息的主张，理据充分，本院予以支持。因本案借款合同已约定律师费等实现债权的费用由借款人承担，农业银行中山分行亦提供了相应金额发票证实确已实际支出，故对农业银行中山分行方要求谭闰权、冯执英、嘉宏公司支付律师费的主张予以支持；关于农业银行要求对谭闰权、冯执英提供的抵押物处置后的价款享有优先受偿权的主张，根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“……预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因该房产上设定的为抵押预告登记，其实质是保障预告登记权利人的权益，并不属于物权意义上的抵押登记，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，农业银行中山分行作为抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对抵押物办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押物的处分，但并非对抵押物享有现实抵押权，故对该项主张不予支持；根据本案合同约定，冯执英对本案债务承担连带清偿责任，嘉宏公司在借款人尚未取得房地产权属证书时承担连带保证责任，故对农业银行中山分行要求冯执英、嘉宏公司对本案债务承担连带清偿责任予以支持。冯执英、嘉宏公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、解除农业银行中山分行与谭闰权、冯执英、嘉宏公司于2013年10月29日签订的《个人购房担保借款合同》；二、谭闰权于判决发生法律效力之日起七日内向农业银行中山分行清偿本金516113.02元及利息（利息包括正常利息、逾期利息、复利，暂计至2015年7月21日为11708.16元，从2015年7月22日起至款项清偿之日止，以实欠款额按《个人购房担保借款合同》约定的贷款利率、逾期利率和复利计算）；三、谭闰权于判决发生法律效力之日起七日内向农业银行中山分行支付律师费20905元；四、冯执英、嘉宏公司对判决第二、三项谭闰权的给付义务承担连带清偿责任；五、驳回农业银行中山分行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9235元，减半收取4618元，诉讼保全费3238元，合计7856元（农业银行中山分行已预交），由谭闰权、冯执英、嘉宏公司负担并于判决生效之日起七日内直接返还给农业银行中山分行。
上诉人农业银行中山分行不服原审判决，向本院上诉称：（一）根据《城市房地产抵押管理方法》第三条的规定“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”可见，预购商品房贷款抵押是一种抵押担保行为。而且，中山市房地产交易登记管理所向上诉人出具的是《中山市商品房抵押登记备案证明》并非预告抵押登记证明，因此，本次抵押是物权意义上的抵押登记。（二）谭闰权、冯执英向嘉宏公司购买涉案房地产并支付全部购房款，且嘉宏公司对谭闰权、冯执英的抵押行为是知情并同意其办理抵押手续，故该抵押行为是各方当事人的一致意思表示，符合相关法律规定，应认定为抵押有效。（三）即使认定本案抵押登记为预告抵押登记，我方对该抵押物应享有优先受偿权。涉案房地产办理了房地产登记备案，该备案具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。综上，请求二审法院依法改判农业银行中山分行对谭闰权、冯执英名下位于中山市＊＊＊＊室的房地产处置后的价款就诉求款项享有优先受偿权。
被上诉人谭闰权、冯执英、嘉宏公司没有提交答辩意见。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷，原审法院判决解除涉案借款合同并判令谭闰权、冯执英、嘉宏公司对涉案借款本息、律师费承担连带清偿责任，各方当事人均服判，本院予以维持。农业银行中山分行上诉认为其对谭闰权、冯执英名下位于中山市＊＊＊＊室的房产处置后的价款就诉求款项享有优先受偿权，因此，本案的争议焦点是农业银行中山分行对上述房地产处置价款是否享有优先受偿权的问题。
首先，谭闰权、冯执英与农业银行中山分行签订了《个人购房担保借款合同》，谭闰权、冯执英自愿以其名下位于中山市＊＊＊＊室的房产为涉案借款提供抵押担保，抵押担保范围为涉案借款的本息、律师费等实现债权的费用。谭闰权、冯执英具有以涉案房地产提供抵押担保的真实意思表示。其次，涉案房地产已经在当地的房地产交易登记管理部门办理了商品房抵押登记备案手续，登记的抵押权人为农业银行中山分行。该登记行为经有权机构备案确认，合法有效，具有对抗第三人的效力。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定“本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。……本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”，由此可见，预购商品房贷款抵押的目的在于保障贷款银行债权的实现，现农业银行中山分行已经对涉案房地产进行了抵押登记，在债务人谭闰权拒不履行债务时，其有权以抵押房地产拍卖所得的价款优先受偿。
综上，上诉人农业银行中山分行的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条、《城市房地产抵押管理办法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民二初字第1590号民事判决的第一、二、三、四项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民二初字第1590号民事判决的第五项；
三、如谭闰权不能清偿广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民二初字第1590号民事判决的第二、三项判项确定的债务，则中国农业银行股份有限公司中山分行以谭闰权提供的抵押物即位于中山市＊＊＊＊室的房产（易房抵字第××号）折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款在上述债务范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9235元，由被上诉人谭闰权、冯执英、中山市嘉宏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈亦和
审判员 姜新林
审判员 胡怡静
二〇一五年十二月二十五日
书记员 麦 琳
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