重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝02民终694号
上诉人（原审被告）：犹岚，女，汉族，1972年11月24日生，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：潘祝，重庆索通（万州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆加州物业服务有限公司万州分公司，住所地万州区江南新区南滨大道滨江1号，统一社会信用代码91500101552026110R。
负责人：张然，女，汉族，1960年10月4日生，住重庆市渝中区，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘其军，重庆渝万律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄磊，重庆渝万律师事务所律师。
上诉人犹岚因与被上诉人重庆加州物业服务有限公司万州分公司（以下简称加州物业万州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初11930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
犹岚上诉请求：依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。上诉事实和理由：一、一审判决错误认定《前期物业服务协议》的效力。1、上诉人在购买案涉房屋时，建设单位没有告知上诉人关于前期物业服务的任何信息，上诉人更不清楚物业服务的收费标准。交房时若上诉人不与被上诉人签订《前期物业服务协议》，被上诉人则不交付房屋，于此上诉人被迫签字。按照《合同法》第52条之规定，《前期物业服务协议》应当无效。2、渝价（1999）398号《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第7条明确规定：未成立业主委员会的住宅小区或独立实施物业管理的大厦，公共性服务收费实行政府定价，其收费标准由物价部门核定，并非合同主体协商约定。被上诉人一审没有提供政府物价部门核定的万州区滨江一号小区C区商业物业服务收费标准，足以证明案涉房屋物业服务收费标准未获批准。《前期物业服务协议》第三条物业服务收费的约定显然无效，不应将此作为物业服务费的裁判依据。二、被上诉人没有全面认真履行《前期物业服务协议》约定义务，上诉人根本未能感受物业服务的存在。三、由于被上诉人不能提供物业服务收费标准核准依据，且其服务质量存在严重缺陷，故上诉人并非故意拖欠物业服务费，一审判决要求上诉人承担违约责任不当。四、一审程序违法。（2017）渝0101民初11923号民事判决书没有上诉人的辩称事实和理由，更无只字评判。另补充：一审判决应当依据建设单位与物业单位签订的前期物业合同进行裁判，而不应当依据上诉人与物业单位签订的前期物业服务协议进行裁判，其理由是前期物业服务合同应当是建设单位与物业单位签订的，而上诉人只是因为其是业主，房屋的购买人，只是承继了建设单位与物业单位的物业服务合同。两者之间的关系是有法律规定的，在选聘物业单位前应当签订前期物业服务合同，并在签订后15日报相关主管部门备案。业主即使与物业服务单位签订了前期物业服务协议，但也应当是承继了前期服务服务合同，不是新的合同。前期物业服务协议和物业服务合同不一致的，应当无效。一审判决错误地适用了相关法律法规，《立法法》第84条规定了法律不溯及既往，合同规定的服务期限是2011年，法律应当适用2011年对物业管理的相关法律法规，一审法院未适用相关法律法规，特别是关于物业管理方面的具体的特别的规定，因此一审判决适用法律错误。按照相关法律法规的规定，上诉人是可以拒付物业服务费的，从一审到现在，被上诉人均未提出证据证明其收费标准时符合渝价（1999）398号文件第7条第4款及最高人民法院关于物业管理相关规定第五条的规定。本案涉及的物业应当实行政府定价，按政府规定价格进行物业费用的收取，而不应当依据前期物业服务协议约定的价格进行收费，因为被上诉人是要求政府定价的相对人，其未及时定价的后果应当由被上诉人承担而不是上诉人。同时合同约定价格与同一建设的其他物业管理小区的物业费相距高达三倍以上，因此是明显不合理的收费，望二审法院合理调整或改判上诉人不应缴纳物业费用。综上，一审判决程序违法，认定事实不清，适用法律不当，上诉人请求二审法院查清事实，依法裁判。
加州物业万州分公司答辩：一、上诉人认为前期物业服务协议无效的理由不能成立，也与刚才自己陈述的意见前后矛盾。上诉状中说依照合同法52条之规定，合同是无效的。合同法52条规定的因为欺诈、胁迫是可撤销、可变更合同的合同，这与无效合同是有区别的。二、上诉人认为不应当根据《前期物业服务协议》进行收费的理由是没有取得发改委的批复，物业服务合同从国务院的《物业管理条例》颁布前就存在，之前的的确要求所有物业服务都要发改委审批，物业服务收费的审批范围自从2011年之后是缩小了，到现在只有前期物业服务中的普通住宅的物业服务收费需要发改委审批。万州区发改委对除了前期物业住宅部分的审批事项，是从2012年开始不再审批了。现在，包含收公摊费等都变成了一价清，确认合同的效力是依照合同法的规定，不是依照某一个部门的批复或规章。上诉人与开发单位签订的商品房买卖合同当中就有约定，一是要遵守业主公约，在业主大会成立之前称之为临时公约，另一个是要遵守建设单位与所选聘的物业单位签订的前期物业合同。最高人民法院关于物业服务纠纷法律适用的司法解释规定要遵守开发商与物业单位签订的前期协议，不能以不是当事人来抗辩。上诉人称物业单位是要先承继前期协议是强迫签订缺乏事实依据。被上诉人就滨江一号A区的物业收费向万州区发改委报备，万州区发改委就滨江一号A区的收费标准进行了批复，其中包括小区的住宅、商业、车位，均实行了政府定价,而B区的价格备案，被上诉人于2011年12月将备案价格报给万州区发改委，但万州区发改委仅就小区住宅、车位进行了政府定价，对小区的商业部分并未进行政府定价。万州区发改委的答复是中央发改委就政府定价实行改革，即从2011年开始，就商业部分不再实行政府定价。就本案争议的滨江一号C区商业，开发商交房时间是截止2014年5月1日，被上诉人于2014年3月将整个C区的住宅收费标准、商业收费标准、车位收费标准报万州区发改委备案，万州区发改委于2014年5月12日向被上诉人印发万州发改价（2014）16号文件，仅就车位和住宅部分确定了政府定价。对本案争议的商业部分，并未实行政府定价。同时，重庆市物价局于2015年11月27日颁布的重庆市定价目录中，政府定价的并不包括商业部分的物业收费标准，但在此之前，重庆市物业服务收费管理办法于2015年5月开始试行，其征求意见稿于2011年开始向社会征求意见。综上，物业服务收费的演变、政策的制定均有相应的时间规律，本案争议小区的商业物业收费标准无政府指导价，不是被上诉人的原因，而是国家就政府定价的改革造成的。被上诉人在一审过程中也向人民法院提交了调查取证申请书，请求人民法院到万州区发改委了解相应的事实，一审法院到万州区发改委了解事实后，才做出一审判决。三、对于物业服务质量问题，业主自身感觉有差异可以理解。被上诉人在一审中提供了100多页的发文薄，用以证明被上诉人对小区内的设备设施进行了维修、养护，对小区环境提供了管理、清洁等服务，并对小区的安全秩序提供了安全保障，该证据能够证明被上诉人依约提供了物业服务。漏水的问题，保修处理上如果属于物业服务范围而物业公司没有进行处理，业主是可以提起诉讼的。滨江一号的物业服务企业是提供了良好的物业服务的，依照规定专用部分不属于物业服务单位要维修的范围，在保修期内的属于建设单位的责任，如果上诉人就该部分人为确实系物业服务企业就共有部分未尽到责任，法律给予了救济渠道，但不是拒付物业服务费。四、上诉人认为一审程序违法的问题，其实是判决书写的较为简单，我们认为一审法院对于物业服务费应当交纳的原因及不交纳的后果阐述的很清楚。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
加州物业万州分公司向一审法院起诉请求：1、依法判令犹岚向加州物业万州分公司支付万州区南滨大道二支路8号门面自2016年2月至2017年7月欠缴的物业服务费10922.40元，并自逾期缴费之日起按应缴纳费用按照3‰/日的标准支付违约金9338.65元至付清之日止；2、诉讼费由犹岚承担。
一审法院认定事实：一、加州物业万州分公司系一家壹级物业服务企业，万州区中渝·滨江一号小区建设单位即重庆瑞昌房地产有限公司选聘加州物业万州分公司在该小区提供前期物业服务。2015年5月26日，加州物业万州分公司与犹岚签订《前期物业服务协议》，约定：加州物业万州分公司为犹岚所有的位于万州区（江南新区）滨江壹号小区C区负1-79号、负1-31号房屋（房屋建筑面积121.36㎡、131.95㎡）提供物业服务；交纳费用时间自建设单位通知交房之日起计算；物业服务费的收费标准为住宅1.80元/平方米·月（含电梯费、不含公摊费）、写字楼（办公）4.20元/平方米·月（含电梯费、不含公摊费）、商业物业5元/平方米·月（不含公摊费）；业主应于每月5-10日主动到加州物业万州分公司收款处缴清当月应缴纳的各项费用，未按协议约定的收费标准和时间足额交纳物业服务费的，物管公司有权要求其补交，并从逾期之日按应缴纳费用3‰/日的标准收取违约金；利用属于共用部位、共有设备设施进行经营，所得收益的30%作为物业公司的管理费，剩余部分用于补充专项维修资金，业主委员会成立后，另行约定。二、犹岚系万州区南滨大道二支路8号门面的业主，房屋建筑面积为121.36㎡，房屋用途为商服用房；犹岚从2016年2月至2017年7月期间尚欠加州物业万州分公司物业服务费10922.40元（5元/㎡/月×18个月×121.36㎡）。
一审法院认为：加州物业万州分公司与犹岚签订的《前期物业服务协议》合法有效，该协议对加州物业万州分公司、犹岚双方均具有约束力。合同期间，加州物业万州分公司为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了相关服务，业主应当根据合同的约定及时、足额交纳物业服务费，故对加州物业万州分公司要求犹岚支付物业服务费的诉讼请求一审法院予以支持。物业服务费用是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费作为解决问题的手段，但物业服务费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，否则，物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。业主对加州物业万州分公司的服务不满时，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，但犹岚拒绝交纳物业服务费的做法一审法院不予支持。对加州物业万州分公司要求犹岚支付物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。就加州物业万州分公司主张的违约金问题，犹岚无正当理由拒付物业服务费，对加州物业万州分公司要求犹岚支付违约金的诉讼请求一审法院予以支持，但加州物业万州分公司主张的违约金标准过高，一审法院酌情将违约金标准调整至年利率24%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决：一、犹岚于该判决生效后三日内支付重庆加州物业服务有限公司万州分公司2016年2月至2017年7月期间的物业服务费10922.40元及违约金（违约金以物业服务费当月应交金额为基数，按照年利率24%自应交月份次月1日起计算至付清之日止）；二、驳回重庆加州物业服务有限公司万州分公司的其他诉讼请求。案件受理费74元，减半收取37元，由犹岚负担。
二审中，上诉人犹岚向本院提交了如下证据：一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》一份；二、滨江一号小区C区的前期物业服务合同备案资料一份；三、（2012）万州发改价23号文件一份；四、渝价（2003）234号文件一份；五、（2014）渝02民终1074号民事判决书及（2015）渝高法民申字第00238号民事裁定书各一份。上诉人提交上述证据拟证明《前期物业服务协议》中关于价格的部分因违反法律法规而无效、诉争的物业费在2012年应当属于政府定价且本案应当适用当时的法律法规规定、相邻的同一建设小区的商业部分的物业费价格由政府确定、加州物业万州分公司没有向发改委报批商业部分的物业费标准、加州物业万州分公司未尽到相应的物业管理服务义务。
被上诉人加州物业万州分公司质证认为：上诉人提交的证据不是新证据，对证据一的真实性无异议，但正如上诉人所引用的相关条款，在合同的补充协议第三条就明确约定了愿意接受前期物业服务协议及标准，这与上诉人诉称的被胁迫不一致；对证据二，我方在一审中提供了备案的滨江一号C区的合同，备案时间不一样，加州物业公司在接A区时就一并把ABC三个区的合同签了进行备案，调整双方权利义务的是后来变更的重新备案的合同，也就是被上诉人一审提交到法庭的备案合同和临时管理公约，事实上调整服务合同与业主关系的有三个文件，是前期物业服务合同、业主临时公约、与业主具体签订的前期物业管理协议，这三者就价格来说一般是一致的，如果不一致的情况下应当考虑与单个业主签订的物业服务协议来判断；对证据四的真实性无异议，但对关联性有异议，其演变在被上诉人刚才的陈述中已经说得很清楚，不能证明被上诉人对C区也要按A区的文件收费；对证据五，不是新证据，当时争议的是按商场还是按门面算，核心是发改委对A区的批复文件，与本案没有关联性。
加州物业万州分公司在二审中未向本院提交新的证据。
上诉人犹岚、被上诉人加州物业万州分公司对一审法院查明的事实未提出异议。
本院二审查明，2013年8月27日加州物业万州分公司将《重庆市物业服务合同》（中渝·滨江一号C区物业合同、临时管理规约）格式文本送交重庆市万州区工商行政管理局备案。2014年5月12日重庆市万州区发展和改革委员会根据物业管理服务收费的有关规定和加州物业万州分公司提供的《物业管理服务收费申报》等有关资料，作出万州发改价〔2014〕16号文件，对中渝·滨江一号C区住宅小区物业服务收费标准予以了确定。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，对于犹岚上诉主张《前期物业服务协议》系被迫所签，应当无效的问题。虽然上诉人主张其系胁迫而签订《前期物业服务协议》，但由于其并未举证予以证明，且上诉人系完全民事行为能力人，应当知晓签订《前期物业服务协议》的法律后果，其在签订《前期物业服务协议》后也未向相关部门请求予以撤销，故应当认定加州物业万州分公司与犹岚签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思的表示，合法有效。上诉人的该项上诉理由不能成立，对其提出的《前期物业服务协议》无效的主张不予支持。
对于犹岚上诉主张《前期物业服务协议》约定的物业费收费标准未经政府物价部门核定，该收费标准无效，不应将此作为物业费的裁判依据的问题。首先，滨江一号C区的《临时管理规约》和《前期物业服务合同》已于2013年8月27日一同在重庆市万州区工商行政管理局进行了备案，《临时管理规约》中明确约定了滨江一号C区商业部分的物业服务费按5元/月·平方米收取。且在双方签订的《商品房买卖合同》中也可见上诉人是同意接受建设单位在《前期物业服务合同》委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约的约定。故根据《物业管理条例》第十七条第三款之规定：“管理规约对全体业主具有约束力。”《临时管理规约》中关于滨江一号C区商业部分的物业服务费按5月/月·平方米收取的内容应当对全体业主均具有约束力。其次，从重庆市万州区发展和改革委员会作出的万州发改价〔2014〕16号文件的内容来看，其在确定滨江一号C区物业服务费收费标准之前，加州物业万州分公司已向重庆市万州区发展和改革委员会提供了滨江一号C区《物业管理服务收费申报》等有关材料，重庆市万州区发展和改革委员会再会同万州区房管局到现场进行了查验后，才研究确定了滨江一号C区物业服务费的收费标准。虽重庆市万州区发展和改革委员会在作出的万州发改价〔2014〕16号文件中仅确定了住宅的物业服务费收费标准，而没有对商业部分的物业服务费予以确定，但根据《中华人民共和国价格法》第二十四条之规定：“政府指导价、政府定价制定后，由制定价格的部门向消费者、经营者公布”，故在重庆市万州区发展和改革委员会未对该时期滨江一号C区商业部分的物业服务费予以确定，同时也未对加州物业万州分公司就滨江一号C区商业部分向各业主收取的物业服务费确认为有价格违法行为的情况下，加州物业万州分公司主张按双方当事人在《前期物业服务协议》及《临时管理规约》中约定的物业服务费收费标准执行符合合同约定。如果犹岚认为滨江一号C区商业部分的物业服务费收费标准过高，可在相关部门对该部分费用确定标准后主张予以调整。综上，对上诉人就该部分的上诉主张不予支持，一审判决犹岚按5元/月·平方米的标准支付物业服务费并无不当。
对犹岚上诉主张加州物业万州分公司未认真履行《前期物业服务协议》约定的义务问题，由于上诉人提供的证据尚不足以证明加州物业万州分公司存在未认真履行《前期物业服务协议》约定义务的行为，且犹岚在一审中对此并未提起反诉，故本院对犹岚的该项上诉理由不予采信。如犹岚认为加州物业万州分公司的确存在不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务而要求其承担违约责任，可另行提起诉讼解决。
对犹岚上诉主张其并非故意拖欠物业服务费，一审判决其承担违约责任不当的问题。上诉人虽然主张其并非故意拖欠物业服务费，但其并未举证证明其有不支付物业服务费的正当理由。《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及《前期物业服务协议》均约定业主未按时足额交纳物业费需承担违约责任，故一审判决犹岚承担因未按时足额交纳物业服务费的违约责任符合合同约定及法律规定。
对犹岚上诉主张一审判决没有载明其辩称事实和理由，更无只字评判，属程序违法的问题。由于本案是和其他小额诉讼案件一起合并进行的审理，且案件事实清楚、权利义务关系明确，一审法院对判决书适当简化也并未剥夺上诉人的辩论权，故不属于程序违法。
综上，犹岚的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费73元，由上诉人犹岚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱海川
审 判 员 李洪武
审 判 员 龙江莉
二〇一八年九月三日
法官助理 应志敏
书 记 员 朱 海