金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金东孝民初字第226号
原告（反诉被告）：金华市康大制线厂。
投资人：陈修良。
委托代理人：邢森波、潘淑芳。浙江金元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：金华市华为日用品有限公司。
法定代表人：何振华。。
委托代理人：李强。浙江浙中律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下称原告）金华市康大制线厂与被告（反诉原告，以下称被告）金华市华为日用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告向本院起诉，本院受理后，被告提起反诉。本案依法由代理审判员王俊慧适用简易程序，于2014年12月1日、2015年2月2日公开开庭进行了审理。因案件复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告金华市康大制线厂的投资人陈修良及其委托代理人邢森波、潘淑芳，被告金华市华为日用品有限公司法定代表人何振华及其委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一、本诉部分的诉辩意见
原告金华市康大制线厂诉称，2012年8月29日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告将单层厂房2幢及2#综合楼第五层房屋出租给原告使用，租赁期限为五年，自2012年9月10日至2017年9月9日，第一年、第二年、第三年租金为26万元，第四年、第五年租金为28.6万元。双方并对其他事项作了约定。合同签订后，原告方支付了第一、二年的租金，在支付第三年即2014年9月10日至2015年9月9日的租金26万元前，因被告擅自将机器设备搬进原告承租的2#综合楼开工经营，被行政主管部门停电，被告却将停电原因归咎于原告，并口头告知要求解除合同。2014年8月25日，被告委托律师向原告送达了《律师函》，要求原告在收到该函后24小时内将2#综合楼第五层恢复为办公用途，否则被告采取强制措施；被告决定正式终止与原告签订的《房屋租赁合同》，并于2014年9月9日腾空所有厂房及办公楼。2014年8月25日原告收到该《律师函》后，当日向被告寄达《回函》一份，对被告单方提出终止合同的行为提出了异议。2014年8月26日，被告强行将2#综合楼五层房屋内原告居住使用的物品搬出，导致原告的员工无法居住承租的房屋，给原告的生产经营造成了重大的经济损失。原告认为，在原、被告签订的《房屋租赁合同》中并未明确缴纳租金的帐号、原收款人骆小兵的帐号（15×××67）已注销、原告要求被告提供缴款帐号被告拒不提供的情况下导致原告支付租金出现了一定困难，原告的迟延履行行为不构成恶意违约，也不构成根本性违约，不符合合同约定终止（解除）条件。故被告单方终止合同的行为违反了《合同法》关于合同解除的规定，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令确认被告金华市华为日用品有限公司于2014年8月25日向原告发出的终止房屋租赁合同的函无效；判令被告继续履行《房屋租赁》合同；由被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告变更诉讼请求为确认被告金华市华为日用品有限公司于2014年8月25日向原告发出的终止房屋租赁合同的函无效；判令被告向原告赔偿损失816000元、支付鉴定费用5700元；判令被告退还保证金20000元；由被告承担本案诉讼费用。
被告金华市华为日用品有限公司辩称：一、2012年8月29日双方签订的租赁合同第三条明确约定：“乙方需要提前一个月一次性付下一年度租金，逾期不付清房租，甲方有权终止合同，收回房子并没收保证金”。按合同约定，原告应当在2014年8月9日前付清2014年9月10日至2015年9月9日的租金，否则被告有权终止合同。本案中原告直到2014年8月25日收到被告终止合同的律师函后才想到要交租金，已经超过了合同约定的付款时间，而且原告所谓的账号没有等理由也根本不存在，骆小兵账号注销时间是2014年8月22日，如果原告按期交款，是可以打入骆小兵账号的。更何况原告履行交付租金的方式可以多样，被告不可能阻止其支付租金。被告按合同约定终止合同符合法律规定，被告发出律师函就表示被告行使自己的合同终止权，因此原告收到律师函的时间就是合同终止的时间，被告发出律师函的行为合法有效。二、被告虽然发出了终止合同的律师函，但并没有强迫原告将机器设备搬离厂区，也没有给原告的厂区停水停电。至于综合楼第五层人员住宿搬离的问题，是孝顺镇人民政府及消防部门责令原告人员搬离的，也是由于原告违规住人引起安全隐患导致整个综合楼停电，一到四楼是被告自己的厂区，被告也因此造成了经济损失，在此情况下原告仍然不按政府及消防部门的整改要求搬离人员，继续扩大损失，被告被迫无奈才将五楼的住宿人员进行解决。原告综合楼五楼不能住人是应孝顺镇政府要求，也是其本身的违规行为需要纠正，而且原告的员工完全可以住在其他地方，也照样可以生产经营。因此人员住宿问题不会导致原告的停产，原告以这些理由向被告主张损失毫无根据。三、本案中原告也同意合同解除，不管什么过错，租金和水电费都是最基本要履行的义务，原告履行这些义务不能以合同违约进行抗辩，哪怕存在其他原因。原告陈述被告明知厂里不能住人而不阻止，但被告是房东，不是执法部门，只能好意提醒，法律强制性规定的效力高于合同约定，别说合同没约定，哪怕合同约定可以住人，也是违反法律规定是无效的。被告按政府要求对原告人员房内物品进行腾空，被告认为是当时情况下的合理手段，并没有违约。何况原告没有证据证明其在搬进去时被告没有机器在生产。四、针对变更后的诉请，在原先的答辩意见上补充几点：本案中原告不存在损失，因为（一）设备搬迁费是正常费用，合同终止后原告本身就应将设备搬离厂区；（二）租金差额也不存在，合同终止后原告本身要租赁新厂房；（三）解除劳动合同后支付的经济补偿金是法定的用工成本，也不是用工损失；（四）可得利益损失方面，由于原告在2014年10月14日之前本身就已经停产，综合楼停电时间是8月18日，8月26日就恢复用电，原告单独租用的生产厂房是在10月14日因为原告钢棚违章没有整改被孝顺政府停电整顿，之后就一直停产。即使原告存在相关损失，也与被告无因果关系。被告在停产的整个事件中没有过错，被告从未主动将原告厂区停水停电，虽然原告一直拖欠水电费，至今原告的机器设备还在厂区内，事实上只要原告能把违章钢棚拆除，孝顺人民政府会马上恢复供电。
二、反诉部分的诉辩意见
反诉原告（本诉被告）金华市华为日用品有限公司诉称，反诉原、被告于2012年8月29日签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将其厂区的两幢厂房和综合楼第五层租赁给反诉被告使用，租赁期限为2012年9月10日至2017年9月9日。其中合同第三条明确约定，反诉被告必须先付款后使用，并提前一个月一次性支付下一年度租金，逾期不付清房租，反诉原告有权终止合同，收回房子并没收保证金。按照合同约定，反诉被告应在2014年8月9日前一次性支付2014年9月10日至2015年9月9日期间的租金，但反诉被告最终未按期付款，因此反诉原告决定终止《房屋租赁合同》。2014年8月25日，反诉原告委托律师发函通知反诉被告《房屋租赁合同》已终止，并要求反诉被告于2014年9月9日前腾空其所承租的所有厂房及综合楼，但反诉被告至今仍未腾空并退房，而且还拖欠反诉原告巨额的水电费用，给反诉原告造成了严重的经济损失。另外，在2014年8月13日的安全检查中，因反诉被告“三合一”住15人以及违章搭建钢棚占用防火问题具有严重不安全因素，被孝顺镇人民政府责令整改。后由于反诉被告不按期整改，导致反诉原告厂区的整幢综合楼被主管部门停电处罚（具体停电时间为2014年8月22日至26日），也给反诉原告造成严重的经济损失。综上，为维护反诉原告的合法权益，诉至法院，请求确认反诉原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已于2014年9月9日终止；判令反诉被告立即腾空并退出其原承租的2#综合楼第五层和2幢单层厂房，并赔偿反诉原告因其逾期退房所造成的财产损失34640元（暂算至2014年10月9日，之后的损失按34640元／月计算至实际腾房之日止）；判令反诉被告立即支付反诉原告其拖欠的水电费用60000元（暂算至2014年10月9日，之后按基本电费4000元计算至腾房之日止）；判令反诉被告赔偿反诉原告因其违规导致停电所给反诉原告造成的损失120000元；本案的所有诉讼费用都由反诉被告承担。
反诉被告（本诉原告）金华市康大制线厂辩称：一、反诉原告关于终止《房屋租赁合同》、要求腾空房屋及拖欠水电费用的事实不能成立。1、反诉原告与反诉被告在合同中并未明确租金帐号和交纳租金的具体方式，按照惯例反诉被告向反诉原告履行租金支付义务时，其应告知银行帐号。反诉被告将2014年度租金按以往帐号办理汇款时，方知原收款人骆小兵的帐号已注销。于是，反诉被告多次与反诉原告联系，要求提供帐号用以支付租金，反诉原告却拒不提供。因此，本案系由反诉原告未积极告知反诉被告缴纳租金的帐号，导致反诉被告支付租金不能；同时在本年度交纳租金时，因“三合一”建筑被行政主管部门进行处罚，双方一直就此事进行协商调解。庭审中，反诉原告已确认在2014年8月13日政府发出整改通知书之前口头电话告知反诉被告要求员工搬离，这涉及到租赁合同的变更、解除事项，而这必然导致租金是否缴纳及租金多少的问题，在双方未协商一致的情况下，原告暂未支付租金具有合理的抗辩理由。因此，合同约定中对于“逾期”的理解在本案中不能简单地认为只要超过期限就必须终止，简言之，就是反诉原告所发的《律师函》应当告知反诉被告应交租金的帐号，并给予双方协商解决的合理期限。2、反诉被告收到《律师函》直接回函给反诉原告，对有关终止合同等事项提出异议，因此反诉原告的《律师函》相关内容不必然导致合同的终止，按法律规定，合同解除应由法院或仲裁机构进行确认，否则不发生法律效力。反诉原告要求腾空房屋并退出租赁房屋及赔偿损失的理由毫无事实和法律依据。3、2014年8月20日前的水电费反诉被告均已按月付清，款项是汇入反诉原告法定代表人何振华的个人帐户，截止2014年9月20日尚欠水电费21624元，之后就没有产生过电费。反诉被告由于反诉原告的行为导致工人流失，2014年9月10日直接停产，因此反诉被告没有将该笔水电费支付给反诉原告。反诉原告主张的4000元水电费无依据，户头费应包括厂房及综合楼在内，不是仅仅厂房的，而且也应直接交给有关部门被告无权收取。二、反诉原告陈述反诉被告“三合一”被责令整改等理由，与客观事实严重不符，其主张的违规导致停电所造成的损失应由其自行承担。1、双方于2012年8月29日签订的《房屋租赁合同》明确约定综合楼属于租用范围，合同中没有任何关于综合楼不能住人的约定，而在签订合同之前，系反诉原告自己要求反诉被告住在综合楼，综合楼的布局、消防等亦由反诉原告处理好的，因此合同签订后，反诉被告即安排员工住在综合楼第五层，反诉原告对于该情况系明知且同意的，否则双方不可能就租赁房屋达成合意。2、本案一直在争论“三合一”问题，所谓“三合一”场是指住宿与生产、仓储、经营一种或一种以上使用功能违章混合设置在同一空间内的建筑。经代理人了解求证：生产和住宿在一起属于其他场所与居住场所设置在同一建筑内不符合消防技术标准。生产和住宿分开了，“三合一”问题也就解决了。反诉被告员工刚搬入综合楼五楼时，综合楼并无生产机器、设备，也不存在“三合一”的违法问题。直至2013年5、6月份，骆小兵擅自将机器设备搬进综合楼准备开工，反诉原告明知商住分离，却仍同意骆小兵将一大批机器运至综合楼，此举直接导致综合楼成为了“三合一建筑”。金东公（消）行罚决字（2013）0078号《行政处罚决定书》及骆小兵、王兵的询问笔录已经明确行政处罚的主体系反诉原告，骆小兵也已明确承认反诉原告“三合一”不符合消防技术标准，同时在笔录中也有“我公司刚刚招来了3个工人进来，因为没地方住，暂时住一下的”陈述，因此行政主管部门对“三合一”的处罚与反诉被告无因果关系，而是反诉原告及骆小兵在2013年已埋下消防安全隐患，《行政处罚决定书》下达后，反诉原告并未依法整改，停止生产经营，此举连带反诉被告接受安全检查。3、另外，反诉原告并没有机器设备在生产，停电的只是综合楼，因此反诉被告不可能给反诉原告造成损失，反诉原告也根本不存在停电所造成的损失。三、反诉原告的行为严重违约，致使反诉被告遭受严重损失，被告应当根据金华中勤资产评估事务所作出的（2015）30号《司法鉴定资产评估报告》赔偿损失816000元且应当退还保证金。
针对本诉与反诉部分的事实，原告（反诉被告）金华市康大制线厂向本院提供了如下证据：
1、个人独资企业营业执照、企业法人营业执照（均为复印件）各一份，证明原、被告诉讼主体资格。
2、房屋租赁合同、2013年8月15日浙江稠州商业银行客户回单各一份，证明房屋租赁合同中双方约定租赁期限、水电费等相关事项以及虽然合同约定在2013年8月10日交付房租，但原告实际支付的时间是在2013年8月15日，被告对此也认可的事实；2013年8月15日原告将第二年租金汇入骆小兵个人账户的事实；合同约定2万元保证金的事实。
3、律师函、回函、快递单各一份，证明被告向原告发函要求终止房屋租赁合同等事项，原告收到被告送达的《律师函》后提出书面异议的事实。
4、2014年8月25日通话记录（光盘）一份，证明原告要求被告提供账号以便支付租金，被告拒不提供的事实。
5、2014年8月26日金华市公安局金东分局孝顺派出所接处警工作登记表一份，证明2014年8月26日被告公司的骆小兵擅自将原告职工宿舍内的物品强行搬到楼下的事实；被告在合同有效情况下将原告员工赶走，系其违约的事实。
6、电表清单七份、银行结算业务申请书（包括2013年9月25日工商银行个人业务凭证）五份、银行存款明细帐一份，证明原告缴纳电费情况及2014年8月20日前的电费已经结清，只剩下21624元未付的事实。
7、辞职报告一份，证明因被告解除房屋租赁合同导致原告厂里员工无法居住而辞职的事实。
8、安全生产检查隐患整改通知单一份，证明金华市金东区孝顺镇安监所在2014年8月13日的安全生产检查中，发现被告存在三合一行为的事实。
原告在法定期限内申请调取骆小兵在浙江稠州商业银行开立的15×××67帐户办理的注销材料，证明原告在2014年8月22日到银行进行汇款才发现骆小兵的账户已经注销的事实。同时申请调取金华市公安消防支队对金华市华为日用品有限公司作出的行政处罚决定书及询问笔录，证明被告及骆小兵在2013年已经埋下了三合一的消防安全隐患，所以2013年和2014年被告受到的行政处罚与原告无因果关系，处罚的结果是被告造成的事实。本院审核后依法调取骆小兵在浙江稠州商业银行开立的15×××67帐户明细帐、金华市公安消防支队金东区大队金东公（消）行罚决字（2013）0078号行政处罚决定书及骆小兵、王兵询问笔录各一份。
原告在法定期限内申请证人张某出庭作证，证明租赁合同的履行情况；房屋租赁合同履行过程中，被告曾提出要原告的员工搬走；原告的停业情况和停止生产经营的原因。
原告在法定期限内申请对其机器设备搬迁损失、停产停业期间的损失、合同期限内的可得利益损失进行鉴定，经合议庭合议依法予以准许并委托金华中勤资产评估事务所进行鉴定，2015年4月15日金华中勤资产评估事务所出具金华中勤评咨字（2015）030号司法鉴定资产评估报告。
针对本诉与反诉部分的事实，被告（反诉原告）金华市华为日用品有限公司向本院提供了如下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明本案约定的2014年至2015年租金支付期限是在2014年8月9日前，并且根据合同第三条，逾期支付房租被告有权终止合同并没收保证金；原告提交的房屋租赁合同上有骆小兵的帐号，还有2013年付款的情况，原告明知付款方式，但以纠纷为由恶意拖欠租金的事实。
2、2014年8月22日浙江稠州商业银行存款利息清单、客户回单各一份，证明双方之前履行合同的15×××67账号在2014年8月22日才注销，是在合同履行期限届满后，并不影响原告履行合同的事实。
3、安全生产检查隐患整改通知单一份、低田小商品园区消防安全专项整治隐患消号单二份、金华市华为日用品有限公司恢复生产用电申请书一份，证明由于原告违反三合一规定，存在安全隐患而被行政主管部门要求整改，人员撤离，并且行政主管部门在2014年8月13、18日已经多次向其发出责令整改通知，但原告一直不整改，导致8月22日到8月26日整幢综合楼被停电处罚，直到8月26日原告公司人员搬离后行政主管部门才同意恢复供电的事实，故原告的违规行为给被告造成了停电停产的损失。
4、被告与浦江县卡蜜儿针织厂签订的加工合同、赔偿协议、2014年8月份浦江县卡蜜儿针织厂和金华市华为日用品有限公司的员工工资表各一份，证明由于原告违规不肯整改导致5号综合楼被停电，这导致被告不能及时向浦江县卡蜜儿针织厂供货，造成了赔偿10万元的损失；被告公司的工厂人员工资怠工损失29101元，两项合计129101元。
5、租金清单（打印件）、2014年5月28日房屋租赁合同各一份，证明合同终止后到2014年11月30日止目前按市场价原告需要支付被告的租金。
6、水电费清单（其中一份打印制作列明的时间为2013年5月份起至2014年11月份止欠水电费56286.2元，另一份打印制作列明的时间为2013年5月20日至2015年6月20日止欠水电费84286.2元）、电表清单（复印件）十三页，证明原告拖欠被告水电费未付的事实。
7、律师函一份，证明由于原告不按期支付租金，被告根据合同约定行使合同终止的权利，被告已经在2013年8月25日通知原告，被告认为原、被告的合同已经在2014年9月9日终止；被告也提供给原告在合理期限内搬离综合楼内人员的事实。
8、照片四页，其中前三页证明原告在综合楼五楼住人的房间内同时烧饭，导致存在严重的安全隐患，这也正是被整改的关键原因。第四页照片证明违章钢棚的情况，正是因为原告违章搭建且没有拆除，才会被孝顺镇人民政府停电的事实。
对双方当事人提交的证据，本院当庭组织当事人进行了质证。当事人的质证意见和本院的认证情况如下：
被告（反诉原告）金华市华为日用品有限公司对原告（反诉被告）金华市康大制线厂提交的证据1表示无异议，本院予以认定。证据2，被告表示对该组证据的真实性无异议，但在2013年时被告方有权决定是否终止合同履行，所以2013年被告不终止合同不代表在2014年被告不能终止合同，解除权是在被告一方。对于2013年8月15日汇入的租金我方认可已经收到。保证金已收到，认可。本院对该组证据的真实性予以确认。证据3，被告表示对该组证据真实性均无异议，但被告方发出的律师函不是通知原告协商解除合同，而是通知其合同已经终止。回函的异议被告认为已经不能阻止合同的终止，是没有效力的。本院对该组证据的真实性予以确认。证据4，被告表示对该组证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议，原告是在收到被告终止合同的律师函即合同终止后才来要账号，已经没有意义了，而且原告向被告要账号的时间也早已经超过合同约定的租金支付期限。庭审中原告解释原告没有支付租金是有原因的，在2014年8月10日前，被告方就提出要原告的员工搬离他们居住的综合楼第五层，但没说明是要解除合同，当时双方还在协商。本院对该组证据的真实性予以确认。证据5，被告表示真实性无异议，但骆小兵不是擅自搬离，是根据金华市华为日用品有限公司授权依据责令整改通知书的要求，首先是给了原告公司自己搬离的期限，到期后由于原告公司人员不按消防部门及政府的整改通知进行搬离，为了维护政府及消防部门的权威，为了能够尽快恢复供电，减少损失，才将原告公司内违章的煤气炉、钢瓶进行了清理。本院对该组证据的真实性予以确认。证据6，被告表示真实性无异议，但不能证明其拖欠的电费只有21624元。原告举证的已付款总金额本身就小于被告自认的其已付款总金额。原告提交的交费记录都仅仅是2013年5月至2014年8月20日期间的两幢厂房（即车间）的水电费交费记录，其并未提交综合楼五层的水电费交费记录。事实上综合楼五层的水电费共计42996元原告至今分文未交（具体欠费金额详见被告提供的综合楼水电费清单）。原告使用综合楼五层一年多时间，因此该部分水电费是必然存在的。原告至今未将两幢厂房腾空并归还被告，因此从2014年9月20日开始原告还必须承担两幢厂房的基本电费每月4000元直至其将厂房实际腾空并返还被告为止。被告提供的清单中仅仅算到2015年6月20日，此后的基础电费请求法院另行计算。同时从原告提供的证据材料《2013.8.23至2013.9.20，骆总厂区总电表》等车间电表清单可以看出，每张电表清单的右下角手写的金额汇总中，都明确标有“＋4000（基本）”等字样，因此每个月的电费中实际都是包括4000元的基本电费，而且原告也认可，原告实际上交纳的月电费也包括该4000元的基本电费，因此原告自己提供的该组证据已经足以证明双方约定的厂房水电费中包括4000元基本电费的事实。本院对该组证据的真实性予以确认，对于欠费金额本院将结合其他证据再作认定。证据7，被告表示三性均有异议，内容是否真实应由报告中签字的人员出庭作证，证明目的有异议，按规定是不能住人依法责令整改，过错不在被告方，而且不能住在综合楼也不代表要辞职，因果关系不能成立。这次整改的还有两家租户，他们也是24小时上班，也是从楼上五楼搬到厂外去，没有对他们产生任何影响。本院认为，辞职报告中的人员身份、居住、工作状态等情况不明，原告也未提供其他证据进行佐证，故本院对此不予认定。证据8，被告表示真实性无异议，但主要整改的内容和被告提交的第3组证据中安全生产检查隐患整改通知单上的内容是一样的，也是三合一住十五人，这是同一批人，都是原告公司的人员，进一步确认了原告公司住了十五个工作人员，是原告方导致存在安全隐患。本院对该组证据的真实性予以确认。
对于调取的骆小兵在浙江稠州商业银行开立的15×××67帐户明细帐，被告表示账号注销是事实，但不认可原告在2014年8月22日去汇款的行为。对于调取的金华市公安消防支队金东区大队金东公（消）行罚决字（2013）0078号行政处罚决定书及骆小兵、王兵询问笔录，被告表示真实性无异议，但认为2013年的处罚决定与本案无关。而且被告在2013年就已经整改完毕，与2014年的处罚没有因果关系。本院对调取的上述证据材料真实性予以确认。对于证人张某证人证言原告表示可以证明1、原告住人在前，被告机器搬进在后，造成三合一的原因不在原告。2、原告在应交租金之前，被告已经提出要原告员工搬离，该原因也是原告不交租金的合理合法抗辩理由。3、因被告强行搬离原告员工，导致原告停止生产经营的事实。被告对证人证言部分真实性有异议，1、证人所称的厂搬进去时是没有机器的，但被告认为凭证人是没有能力知道整个综合楼里有没有机器，原告只是使用了五楼，证人陈述一到四楼是没有钥匙，只是路过，也没有义务去查看一到四楼。所以只能证明证人走楼梯时没有看到，至于其他房间有没有机器他是不能得知的。事实上这么大的综合楼，肯定是有机器的，不可能只有五楼租给原告使用。综合楼本身不是以住人为目的，否则还不如造宿舍。2、证人陈述的四楼住人问题，在2013年前确实是住过人，在2013年都已经整改，只剩下五楼住人问题存在。证人也只是看到有人，也没有经过人家房间查看，所谓的住人只是在楼梯上和公共场所看到人，至于床铺什么的没有看到，有人和住人是两个概念。3、所谓的停工原因说是住宿安全问题，这种说法被告认为是荒谬的，现在就算是小学都没有强制住校，更何况这些工人。被告认为原告经营不下去完全是其生产经营销售的问题。而且证人也陈述本身外面有住人，外面住了人也照样能生产经营，没有任何原因说外面住的人他生产的产品质量就有问题。4、证人所谓的报警和搬东西，这个是政府部门的要求，并且不搬离就强制停电，不是被告公司不让原告住，整改通知证人作为厂长都已经签收，但原告公司置之不理，甚至停电后还是照旧，损害了整幢综合楼的生产经营，这种情况下被告将住宿用品进行腾空，被告认为是合情合理的，而且也不违反法律规定。结合庭审调查，本院对被告曾在2014年8月13日金华市金东区孝顺镇人民政府下达安全生产检查隐患整改通知单前，以电话或当面通知的方式要求居住在综合楼五层的原告员工搬离的事实予以确认。对于金华中勤资产评估事务所出具金华中勤评咨字（2015）030号司法鉴定资产评估报告及鉴定费发票经质证，原告表示三性无异议，被告表示合法性有异议，按法律规定，未经过质证的证据材料不能作为定案依据，鉴定报告依据的材料未经过质证其真实性存疑。报告第5页第六点“评估假设”载明鉴定部门是在假设被评估单位的文件是真实的前提下进行评估，对其真实性并不作保证，第6页第七点“评估依据”中的权属依据和取价依据都是原告提供的合同和相关清单等，第8页最后一段中，对租金的计算是根据原告提供的原房屋租赁合同和现租房协议，甚至都没有进行市场评价，第9页中载明解除合同补偿金的依据是原告现金发放奖金的形式来计算，这很离谱，同页中“机器设备搬迁费”也是依据原告与绍兴市柯桥孙兴康个人签订的一个机器设备搬迁合同，没有进行市场评价，机器到现在都没有搬，所以这个费用实际并没有产生，同页第十一点中载明本次评估的资产范围都是由原告自己确定，所以被告认为鉴定方法和鉴定依据都有问题，至少应由原告方提供鉴定资产的权属依据，报告也没有体现鉴定的资产就是被告厂区内的机器设备。鉴定机构应有核实资产真实的义务，鉴定方法上至少应由市场询价来确认。综上，鉴定报告不应作为定案依据。对鉴定费发票真实性无异议，但与本案无关。原告补充认为评估报告由法定机构作出，鉴定人员也到现场进行了评估，应是真实的。本案被鉴定的主体是原告，当然由原告提供资料，评估机构按其专业判断作出的评估报告真实性当然没有问题，评估范围也是合法的，在鉴定报告的第2页也说明是按相关法律法规和评估准则进行评估。被告虽然对鉴定报告有异议，却没有提供证据予以反驳，辩解不能否认报告的客观结论。本院对2015年4月15日金华中勤资产评估事务所出具金华中勤评咨字（2015）030号司法鉴定资产评估报告一份及原告花费鉴定费5700元的事实予以确认。
原告（反诉被告）金华市康大制线厂对被告（反诉原告）金华市华为日用品有限公司提交的证据1表示真实性无异议，关联性有异议，原告未支付租金的原因是合同中没有支付租金的账户，原告在支付2014年度租金前，被告已经明确要求原告员工搬离综合楼，双方因此在协商调解过程中，原告暂不付租金有合理抗辩理由。原告暂不支付租金也不构成根本性违约。本院对该组证据的真实性予以确认。证据2，原告表示真实性无异议，但恰恰可以证明骆小兵将原账户注销的事实。本院对该组证据的真实性予以确认。证据3，原告表示对安全生产检查隐患整改通知单真实性无异议，关联性有异议，综合楼原先没有机器生产，导致三合一隐患的出现错在骆小兵2013年5、6月份搬进来，原告的损失与被告有因果关系。通知单的内容是三合一住十五人，是机器设备和住人，但机器属于被告，所以整改通知单上没有明确原因，原告并没有在综合楼里生产经营，所以被整改的后果并不是原告造成的。对于二份低田小商品园区消防安全专项整治隐患消号单真实性有异议，认为是消防安全检查，但不是消防部门盖章，不能确定该部门有整治隐患的行政权力。8月18日的隐患消号单是针对被告的，10月14日的隐患消号单恰恰可以证实2013年5、6月份被告停产停电才导致原告接受检查。对于申请书原告表示三性均有异议，整改本应是综合楼生产经营行为，不然就不存在商住合一的三合一问题。本院对该组证据中2014年8月13日安全生产检查隐患整改通知单的真实性予以确认。本院认为，2014年8月18日消防安全专项整治隐患消号单的被复查单位为被告金华市华为日用品有限公司，庭审中原告陈述综合楼被停电属实，结合该份消号单记载的复查情况及2014年8月26日申请书上记载的核查情况，本院对2014年8月18日消防安全专项整治隐患消号单及申请书的真实性予以确认。2014年10月14日消防安全专项整治隐患消号单的被复查单位为原告金华市康大制线厂，结合2014年8月13日安全生产检查隐患整改通知单，本院对该消号单的真实性予以确认。证据4，原告表示证据三性均有异议，不符合证据的表现形式，且未经过法院生效裁决，原告不清楚卡蜜儿针织厂是什么单位，工资表的制作也没有任何依据。从原告提供的赔偿协议载明停电时间是2014年8月22日至8月26日，但8月30日达成赔偿协议，这不符合常理，请求法庭对该证据是否伪造或串通进行调查。本院认为，被告与卡蜜儿针织厂的加工合同是否实际履行，赔偿费用的必要性与合理性、支付凭证等情况被告都未提供证据佐证，故本院对该组证据不予认定。证据5，原告表示三性均有异议，对损失的计算方式原告不予认可，且房屋租赁合同的内容与本案无关。庭审中被告表明第二项诉请中的租金损失是参照同时期同地段租给别家的厂房租金每平方14元／月，按租赁厂房面积2050平方自2014年9月9日起计算租金至实际腾房之日止，结合被告提供的证据及原告的质证意见，本院对该部分诉请将再下文中作进一步论述。证据6，对于载明从2013年5月份起至2014年11月份止康大制线厂共欠华为日用品有限公司水电费56286.2元的该组水电费清单原告表示证据三性均有异议，打印件不符合证据的表现形式。对于载明康大制线厂综合楼欠华为日用品有限公司水电费清单（未交部分）原告表示对证据三性均有异议，系原告单方制作的凭证，不符合证据的形式要件。在起诉前，被告从未向原告主张拖欠水电费事项，也可以说明原告不存在拖欠水电费的事实，从交易习惯看，原告均按月支付了相应的水电费。对于载明康大制线厂欠华为日用品有限公司生产用电电费清单原告表示对证据三性均有异议，系原告单方制作的凭证，不符合证据的形式要件。被告认可尚欠2014年8月20日至2014年9月20日电费21624元，2014年9月20日至2015年6月20日基本电费4000元／月无法律依据，本案系被告单方擅自解除合同造成，被告存在违约行为，因被告违约行为导致原告从2014年9月份就已停产，停产停业期间原告没有用电，故被告要求原告支付4000元／月基本电费既不公平也不合理，没有法律依据。对于电表清单原告表示对证据三性均有异议，从原告提交的浙江稠州银行存款分户明细帐、工商银行个人业务凭证、浙江农村信用社结算业务申请书看，原告已经支付了水电费，目前尚欠2014年8月20日至2014年9月20日水电费21624元。本院认为，被告主张自2013年5月1日起至2014年8月26日止原告综合楼生活用电应支付水电费26662.2元，被告提供其单方制作打印的水电费清单证明其主张，在原告未予认可的情况下，本院不予支持。对于生产用电，被告主张原告尚欠2014年8月20日至2014年9月20日水电费21624元及应支付自2014年9月20日起至腾房之日止按每月4000元计算的基本电费，被告提供2013年5月20日至2014年9月20日的车间电表清单，对该主张原告表示认可2014年8月20日至2014年9月20日21624元水电费尚未支付，故对该部分本院予以支持。对于2014年9月20日之后的每月4000元基本电费，庭审中被告解释是指一个厂一个户头费，其给原告每张电费单上都是4000元，合同里虽然没有约定，但都是这么交的。本院认为，被告并未提供证据证明2014年9月20日之后被告需交纳该笔费用的事实，故本院对该部分主张不予支持。证据7，原告表示真实性无异议，关联性有异议，原告明确回函给被告关于合同终止的时间是不认可的，作为整改的主体不应是被告，应是相关部门。被告擅自搬离原告员工的行为不合法。原告虽然收到了被告的律师函，但该函不能确认双方的租赁合同于2014年9月9日终止，依据合同法第96条规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。原告诉请中也明确了要求确认律师函无效。本院对该组证据的真实性予以确认。证据8，原告表示前三页照片真实性有异议，不是我们员工住的地方。第四页照片真实性无异议。结合被告提供的证据3及庭审调查，本院对金华市金东区孝顺镇人民政府曾对原告因“三合一”住15人、违章搭建钢棚占用防火间距下达整改通知的事实予以确认。
根据双方当事人的举证、质证及本院认证，结合当事人在庭审中的陈述，本院对本案的基本事实作如下认定：
2012年8月29日，被告金华市华为日用品有限公司（甲方，出租人）与原告金华市康大制线厂（乙方，承租人）就位于金华市孝顺镇低田工业区纬三路（李村对面）的厂房经协商签订房屋租赁合同一份，约定：“一、租用范围：以上地址属于金华市华为日用品有限公司的所有厂房：2#，一幢五层综合楼，每幢3300平方米，每层660平方米；单层厂房3幢，分别为最里面单层厂房面积1200平方米，中间两幢单层厂房，每幢850平方米。乙方租用范围：最后面一幢1200平方米.倒数第二幢面积850平方米.综合楼第五层面积660平方米.合计2710平方米。乙方承诺变压器用电量不超过150KW。二、房屋租赁期为：自2012年9月10日至2017年9月9日止，租用期为五年，租用期满，到期后如需续租要提前三个月与甲方联系，在同等条件下乙方享有优先租用权。乙方保证租用五年。三、付款方式及价格：第一年租金人民币贰拾陆万元正，之后每年租金递增百分之（空白）。乙方必须做到先付款后使用，在第一年付房租时交付贰万元作为续租或房屋损坏修缮、水电费的保证金，并且提前壹个月一次性付下一年度租金。租金：第一、二、三年租金为26万元正／每年，第四、五年租金28.6万元／年，如未到五年，第一、二、三年租金递增每年5%。逾期不付清保证金，视自动放弃合同，甲方有权终止合同，收回房子，并没收保证金作为违约赔偿。逾期不付清房租，甲方有权终止合同，收回房子，并没收保证金。到期后无违约，房屋完好无损，并付清水电费等所有费用后，保证金退还给乙方，保证金不计利息。四、乙方租用期间除土地使用税和房产使用税外，水、电费、卫生、治安费等一切税费由乙方自负。水、电费按表计算，并及时向相关部门交纳。六、乙方不得把食堂厨房设在2#综合楼，允许乙方在空地搭建临时房，临时房面积不计算费用”。双方还对其他事项作了约定。当日，原告支付了第一年的租金26万元及2万元保证金，由被告金华市华为日用品有限公司代表骆小兵在合同上载明“2012.8.29收第壹年租金贰拾陆万元正，另加贰万元正保证金，共计28万元。骆小兵”。2013年8月15日原告通过银行汇款至骆小兵15×××67（于2014年8月22日注销）帐户26万元支付了第二年租金。2014年8月13日安全检查中金华市金东区孝顺镇人民政府因原告金华市康大制线厂存在“三合一”住15人、违章搭建钢棚占用防火间距的不安全因素下达安全生产检查隐患整改通知单。同日金华市金东区孝顺镇人民政府也因被告金华市华为日用品有限公司存在“三合一”住15人、未设置消火栓、防火门不符合要求的不安全因素下达安全生产检查隐患整改通知单。2014年8月18日复查时被告金华市华为日用品有限公司因通知整改的“三合一”五楼人员未搬离，被下令停产整改。2014年10月14日复查时原告金华市康大制线厂因通知整改的未整改完毕，被下令全厂停产整改。
2014年8月25日，浙江浙中律师事务所接受被告金华市华为日用品有限公司委托指派李强律师向原告金华市康大制线厂发出一份《律师函》，载明“…由于你公司未按照合同约定于2014年8月9日前一次性付清2014年9月10日至2015年9月9日日期间的年度租金，因此华为公司决定正式终止与你公司的《房屋租赁合同》。另外，由于你公司擅自将用于办公的2#综合楼第五层改造成职工宿舍并且使用煤气烧饭做菜，造成严重的安全隐患，导致2#综合楼被行政主管部门停电处罚，造成华为公司位于2#综合楼的厂房每日5万多元的停工损失，华为公司已决定追究你公司的赔偿责任。现本律师正式向你公司函告如下：1、限你公司在收到本函后24小时内将2#综合楼第五层恢复为办公用途，否则华为公司将依法采取强制措施。2、华为公司决定正式终止与你公司的《房屋租赁合同》，你公司的厂房及办公楼租期于2014年9月9日到期，你公司必须于2014年9月9日前腾空所有厂房及办公楼”。原告收到律师函后，当即《回函》一份，载明“…合同签订后，本厂支付了2012年度、2013年度的租金，租金汇入了骆小兵的帐号（15×××67），本厂应付的2014年9月10日至2015年9月9日期间的年度租金26万元，本厂曾到银行办理汇款手续，银行告知骆小兵的帐号（15×××67）已注销，故本厂无法办理租金的支付手续。2幢综合楼停电并非本厂原因造成，本厂与贵司于2012年8月29日合同签订后，即安排员工住在综合楼第五层，本次行政主管部门停电的原因系贵司擅自将机器设备搬进2幢综合楼准备开工造成的，与本厂无任何因果关系。本厂投资1000多万元，机器设备需24小时运转，如停止运转将给本厂造成巨大的损失，本厂不可能为了拖欠26万元租金而对巨额投资产生的损失不顾。因双方签订合同时，在合同中未明确租金应汇入的帐号，且原收款人骆小兵的帐号已注销，导致本厂无法及时支付租金，因此，贵司以本厂逾期支付租金终止合同无事实和法律依据。综上，望贵司收到本回函后及时提供收款帐户，以便本厂能够及时支付租金；要求继续履行合同，若贵司单方解除合同给本厂造成损失的，本厂将依法追究贵司的违约责任”。
2014年8月26日，金华市公安局金东分局孝顺派出所接警，民警到达位于孝顺低田工业区内的金华华为日用品有限公司内的现场，经过了解是陈修良所办的康大制线厂租华为日用品有限公司的厂房和综合楼使用。租赁期2012年9月10日-2017年9月9日。2014年8月26日华为公司的骆小兵在陈修良未在场的情况下，擅自将康大制线厂租于综合楼五楼的宿舍内物品全部搬移至楼下。民警召集双方负责人陈修良和骆小兵协商，但是双方无法达成合意，民警建议双方当事人自行通过法院诉讼解决，同时警告骆小兵一方慎用相关腾空厂房等强制措施。被强制搬离后，原告未再使用2#综合楼第五层。2014年8月26日被告以2#综合楼五楼人员已全部搬离已整改到位申请恢复生产用电，经现场检查后给予恢复生产用电。
诉讼过程中，原告在法定期限内申请对其机器设备搬迁损失、停产停业期间的损失、合同期限内的可得利益损失进行鉴定，本院审核后依法委托金华中勤资产评估事务所进行鉴定，2015年4月15日金华中勤资产评估事务所出具金华中勤评咨字（2015）030号司法鉴定资产评估报告一份，评估结论：“金华市康大制线厂设备搬迁相关损失（详见评估明细表）在2015年4月7日的评估结果为：816，000.00元（捌拾壹万陆仟元整）”，原告为此花费鉴定费5700元。
另查明，原告尚欠2014年8月20日至9月20日的水电费21624元未支付。2013年10月11日，被告金华市华为日用品有限公司因其他场所与居住场所设置在同一建筑物内，违反了《中华人民共和国消防法》第十九条第二款的规定，金华市公安消防支队金东区大队作出对其责令停产停业，并处罚款人民币伍仟元整的行政处罚决定。
本院认为，原告金华市康大制线厂与被告金华市华为日用品有限公司于2012年8月29日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的相关规定，该合同依法成立有效。对于2014年8月25日被告发出终止房屋租赁合同的律师函效力问题，本院认为，根据合同约定，原告应在2014年8月9日前支付下一年度租金，而骆小兵帐户是在2014年8月22日才注销，原告主张无法交纳租金的理由不成立。原告主张三合一问题是被告后来搬进机器设备进行生产造成的，是被告违约，2014年8月13日下达书面整改通知前，被告口头电话告知因三合一问题要求原告员工搬离2#综合楼第五层，而这涉及到租赁合同的变更、解除事项，在双方未协商一致的情况下，原告暂未支付租金具有合理的抗辩理由。本院认为，原告并未提交证据证明在2014年8月9日前被告以三合一问题要求原告搬离综合楼五楼的事实，且原告表明2014年8月11日其与被告公司骆小兵通话时主动提出支付租金也已超过约定支付租金的时间，而原告逾期未交纳下一年度租金的行为使得合同第三条约定的终止条件成就，故被告以发律师函的形式行使解除权的行为合法有效，本院确认双方签订的房屋租赁合同已于2014年9月9日终止。对于原告主张要求被告赔偿损失816000元的诉讼请求，本院认为，双方签订的租赁合同中并未明确约定综合楼五层的使用方法，被告作为出租人已提供了合同约定的租赁物，根据法律规定，原告作为承租人在租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确情况下，应当按照租赁物的性质使用，原告提供的证据并不足以证实被告存在违约行为，故对于原告主张要求被告赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。对于原告主张退还20000元保证金的诉讼请求，本院认为，根据合同第三条“逾期不付清房租，甲方有权终止合同，收回房子，并没收保证金”的约定，双方约定的保证金性质实为违约赔偿的一种方式，而本案中被告选择按照其他标准计算赔偿损失，系其对自身权利的自由处分，故保证金不应没收。但原告自认其未支付水电费21624元，该保证金根据合同约定予以抵扣未支付的水电费，因折抵后仍有不足，故不予退还。
因为双方的房屋租赁合同已确认于2014年9月9日终止，所以原告应当返还租赁物。但庭审中双方确认2014年8月26日经被告强制搬离后原告就未再使用综合楼五层，故本院对被告主张的腾空综合楼五层该部分诉请结合实际不再支持。对于被告主张的因原告逾期退房所造成的财产损失（租金损失），庭审中被告明确是租赁厂房面积2050平方米按14元／平方／月自2014年9月9日起至实际腾房之日止进行计算租金。本院对租金损失予以支持，但计算方式结合庭审中双方确认合同约定的厂房2050平方米是按每年105元／平（8.75元／平方／月）计算租金，本院认为参照双方原合同约定的该租金价格从2014年9月10日起计算至实际腾房之日止较为适宜。至于被告主张的综合楼停电损失120000元，本院认为被告提交的证据不足以证明其主张，故本院对该诉讼请求不予支持。被告主张支付拖欠的水电费，本院对于原告自认未支付的2014年8月20日至9月20日水电费21624元予以支持，原告支付的20000元保证金进行折抵后，余款1624元应予以支付。对于被告主张的综合楼第五层生活用电及生产厂房每月4000元基本电费因提供的清单系其单方制作且无其他证据佐证，不予支持。综上，经本院审判委员会讨论后决定，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
1、驳回原告金华市康大制线厂的诉讼请求。
2、确认反诉原告金华市华为日用品有限公司与反诉被告金华市康大制线厂签订的《房屋租赁合同》于2014年9月9日终止。
3、反诉被告金华市康大制线厂于本判决生效后三十日内腾退其原承租反诉原告金华市华为日用品有限公司所有的2幢单层厂房，并赔偿因逾期腾房所造成的租金损失（租金损失以厂房面积2050平方米为基数按8.75元／平方／月自2014年9月10日起计算至实际腾房完毕之日止）。
4、由反诉被告金华市康大制线厂于本判决生效后三十日内支付反诉原告金华市华为日用品有限公司水电费1624元。
5、驳回反诉原告金华市华为日用品有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"罪犯王峰走私、贩卖、运输、制造毒品罪刑罚变更刑事裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2015-11-26\\\\\",\\\\\