河北省保定市清苑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0608民初1647号
原告郝秀琴，女，1953年10月20日出生，住清苑区。
委托代理人杨丙信，男，汉族，1947年2月10日出生，住保定市竞秀区。系原告姐夫。
委托代理人叶松涛，河北辰方律师事务所律师。
被告曹媛媛，女，1975年7月24日出生，汉族，住清苑区。
委托代理人徐志磊，河北金冠律师事务所律师。
被告王京立，女，1975年4月12日出生，汉族，住清苑区。
委托代理人高建强，河北金冠律师事务所律师。
原告郝秀琴与被告曹媛媛、王京立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案受理，依法由审判员吴玉纯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郝秀琴与委托代理人杨丙信、叶松涛，被告曹媛媛委托代理人徐志磊、被告王京立委托代理人高建强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，两被告原来系夫妻关系，现已离婚。2004年12月，原告郝秀琴从朋友处得知曹媛、王京立夫妻要卖房，便与他们洽商房屋买卖事宜。2015年1月11日双方签订房屋买卖协议书，约定：”甲方把位于县城西乐园李某西边平房五问及××间东屋以柒万玖仟元出售给乙方：本合同生效之日起，房屋所有权归乙方所有：房款乙方一次性付给甲方，已付清：甲方于2005年4月8日搬走，所有装修及水电暖不动。”因房屋所有权人登记的是”曹媛”,所以协议书甲方是曹媛、乙方是郝秀琴、中证人是崔金生。又因所有装修及水电暖不动，乙方实际给付甲方捌万元。当天，被告将”保房权证清字第××号”房屋所有权证交给郝秀琴保存，两个月后被告搬走，将房屋钥匙交给郝秀琴，郝秀琴居住至今。期间，郝秀琴多次要求被告过户房屋，被告拖延至今没有过户。原告认为，双方的房屋买卖合法有效，被告理应履行过户义务，故请法院支持原告的诉求，判令两被告协助将保定市清苑区新华西街南(中冉村东)房屋过户到郝秀琴名下
被告曹媛媛辩称，要求确认本案曹媛所签协议无效。曹媛与王京立曾是夫妻关系，本案争议的房产是曹媛母亲出资，王京立并未出钱，因此房子办理房产证办在曹媛名下，本案所争议的房产应系曹媛个人的，对此有房产证可以证实。2016年7月份原告找到曹媛要求办理过户手续，曹媛对此毫不知情，也从未原告签过买卖协议，也未授权他人签过买卖协议。协议上的名字也不是曹媛所签，原告起诉曹媛要求协助办理过户手续与法无据，应驳回原告的诉讼请求。曹媛的身份证现登记为曹媛媛，办理房产证时叫曹媛。
被告王京立辩称，王京立所卖的房产系曹媛个人所有，有房产证予以证实，当时王京立在卖房时并没有和曹媛协商，是在曹媛不知情的情况下变卖了房屋，签署房屋买卖协议时也是王京立个人签的曹媛的名字，曹媛即没在协议上签字，也没有卖房，更不知道买卖协议，当时签曹媛名字是原告说房子是登记在曹媛名下，签字必须签曹媛的名，在这种情况下王京立才签的曹媛的名字。王京立私自处理曹媛的房子，该协议应属无效协议，原告起诉没有法律依据，应驳回其诉求。
经审理查明，原被告争议房产位于清苑区，东邻是崔金生，争议房产在最西边。原告称，2004年原告从同事齐中秋处得知其姐姐的邻居被告王京立和曹媛要卖房，原告和齐中秋多次到被告处，双方协商房屋买卖事宜，2005年1月11日双方签订协议，被告将本案所述房子卖给原告，原告支付了8万元现金，房款是当时给付的，给了王京立，协议上都是王京立签的字。当天被告将房产证交由原告保存。签完协议后原告、齐中秋、王海堂、崔金生和二被告还一起到最近的饭店吃饭。被告王京立称，原告是找王京立谈的事，曹媛对此并不知情，原告所述与事实不符。原告明知房产证上是曹媛的名字，签协议时也不告诉曹媛，并要求王京立代为签字，有回避曹媛之嫌，侧面说明曹媛不知情。对买房的事实认可，当时王京立正与曹媛闹矛盾，作为其邻居的崔金生等也知道此事；房款8万元有没有给曹媛，原告最近找过我协助办理过户手续。被告曹媛媛称，对原告所称卖房时曾多次找二被告不认可，原告就买房的事从未曹媛媛见过面，后期是否签过协议、卖了多少钱、钱给了谁都不清楚。被告认为，房产证登记在曹媛媛名下，原告既然看到房产证登记在曹媛名下，就应与曹媛媛谈买房的事；购房款8万元我没有收到，也不知道卖房，王京立也没有说过卖房的事；当时王京立骗曹媛媛搬的家，原告什么时间入住不知道；起诉前一、两个月，这时才知道原告买房。原告称，当时签合同和交款都是在被告家里进行的，房款也是在被告家给的，交钥匙那天二被告都在场，是曹媛媛把钥匙交到了原告手中。在原告入住以后就开始找二被告办理过户手续，而且还找过曹媛媛的母亲带话，但二被告一直回避此事。提供房产证原件和卖房协议书。被告王京立称，签协议和给付房款时曹媛媛肯定没在场。原告证据有：1、登记所有人为曹媛的保房权证清字第××号房屋使用权证，1998年12月15日颁发；2、原告申请本院从民政局调取的二被告婚姻状况证明，二被告于1997年5月5日登记结婚，2005年10月10日办理登记离婚；3、协议书：“甲方把位于县城西乐园李某西边平房五问及××间东屋以柒万玖仟元出售给乙方，经双方协商达成如下协议：1、本合同生效之日起，房屋所有权归乙方所有，2、房款乙方一次性付给甲方，已付清，3、甲方于2005年4月8日搬走，所有装修及水电暖不动，4、本协议即日生效，一式××份，甲、乙、中证人各一份。甲方：曹媛乙方：郝秀琴中证人：崔金生2005年元月11号”。被告王京立称，对婚姻登记状况和法院调取的证据没有异议，但被告买房是在1998年前后，二被告当时刚结婚，不可能有这么钱，房子是曹媛媛母亲出资购买，为曹媛媛的个人财产，该证据不能证明是夫妻共同财产；对房产证真实性没有异议，但证书上登记的所有权人是曹媛，并未登记有王京立，故该房产系曹媛媛个人财产，对协议书的真实性认可，但曹媛媛的签字和手印都是王京立所为。被告曹媛媛称，对婚姻登记状况和房产证真实性没有异议，也能够印证二被告闹矛盾，房产证是曹媛媛的个人房产，原告明知房子是曹媛的，确没让曹媛媛签卖房协议，对协议书因曹媛媛并不知情，不发表质证意见。原告提供崔金生、齐秋革、齐中秋、李某证言并申请其出庭作证。崔金生、齐秋革证言称“关于郝秀琴购买王京立、曹媛的住房经过证明如下：2004年下半年听王京立、曹媛要卖房，当时说是8万房价，我们要想买，我们想讲一讲价，就给邻居李某说：“你给说说去，看6万行不？”李某找到王京立，说崔金生他们想买你们这房，看看能不能少点。王京立说：“8万就8万少一分都不行。”后来在街口听曹媛说，谁说7.5万了，少了8万免谈。我们觉得房价太高就没有买。后来我妹妹齐忠秋来我们这，我们给齐忠秋说，曹媛他们要卖房，少8万免谈价格真贵，想买也买不起。齐忠秋在上班时她对同事说了这事，当时她同事郝秀琴也在场，她有意买平房又有院子觉得行，齐忠秋就和郝秀琴又来到我们家，说秀琴有意要房，我们就领着她们到王京立、曹媛家看了看，郝秀琴一眼就看上了，行我买。过了几天郝秀琴、齐忠秋、王海棠他们就又来了，和王京立就又进一步谈了谈房的价格，王京立说空调不动了算一千元，水电暖一切都不动，总共给8万元。郝秀琴说行，8万就8万，当时我们都在场，并且还说清了，钱到一手交钱一手交房本和钥匙。2005年元月11日郝秀琴、齐忠秋、王海棠他们××人带着钱就来了，崔金生和他们××人一起到了王京立家，草拟了个协议，完了郝秀琴就把8万元当着大伙的面交给了王京立。协议上还写了2005年4月8号搬家，郝秀琴说行，王京立还说了2天咱们就过户，王京立就给了郝秀琴房产本。弄清之后，王京立还拉着郝秀琴、齐忠秋、王海棠、崔金生到金龙泉酒店吃了顿饭，当时都很高兴。记得没有2个月时候阴历正月里，就看见曹媛和王京立他们就搬家来了，搬完后王京立在车驾驶座上，曹媛在副驾驶座上，曹媛把钥匙给了郝秀琴，还点头笑了笑，没有下车。郝秀琴因当时有点事没有过来住，过了一些时间郝秀琴大概是在2005年上半年，郝秀琴就托崔金生找曹媛过户，找了曹媛几次没找到曹媛，找到了曹媛的父亲曹文生，他说曹媛的身份证丢了，你们去看他吧，我们有时都找不到她。郝秀琴和崔金生一起又去找过曹媛都没有找到，听郝秀琴说她让王占英找过2次，曹媛说你没找了，姨，你别管了，我不给她过。曹媛是有意拖着不给过户，直至现在还没有过户。经过就是这样的，特此证明。证明人：崔金生齐秋革2016年8月15日”崔金生出庭作证称：，我住清苑区西乐园。和二被告是一个胡同，中间隔着李某。证明是我和我家属一块写的，内容属实。协议是在王京立家正房大厅签的，钱也是在大厅给的。双方交钥匙时我在场，是曹媛媛从副驾驶上交的，曹媛媛没下车就走了，王京立在驾驶座上。原告是过了几天搬的。不知道王京立和曹媛当时在闹离婚，当时看着他们关系好着呢。不知道当时被告曹媛媛的房子是谁交款买的，也不知道房子是登记在谁名下，签协议时我在场，协议上曹媛媛的名字可能是王京立签的。钱也是给的王京立，房产证是××、××天后给的原告。当时卖房签字时曹媛媛不在，因为过几天就要过户，协议签的比较潦草。王京立在场，都是一家子，签谁的名字都一样。后期我一直没见过曹媛媛本人，都是找的曹媛媛的爸爸。齐秋革出庭作证称：我住友谊街西边西乐园。证明内容属实。交钥匙那天我在场，王京立和曹媛开着一辆车过去的，曹媛媛在副驾驶座上，她把现原告住的房子钥匙给了原告，当时王京立和曹媛媛已经搬走了。2005年阴历正月里在道上给的，当时有原告、我和崔金生、我妹妹。是王京立他们直接给的原告，我妹妹也是中间人，知道交钥匙。我没见过房产证，不清楚当时的房子是谁的。齐中秋证言称：“本人齐忠秋与齐秋革姐妹关系，2004年12月回姐家得知王京立、曹媛夫妇卖房，当时我与郝秀琴同在平安保险公司工作，多次议论买房事宜，工作之余和郝秀琴一同看过王京立的房屋，郝非常看中，几次与王京立交谈，当时房价8万实属高价，由于郝执意要买，所以郝秀琴找崔金生做中证人，形成买卖合同，于2005年元月11日我和王海棠一同随郝秀琴到县，李某西边平房五间及××间东屋，以柒万玖仟元卖给郝秀琴（因屋内有一台挂式空调不拆，折价壹仟元）总计捌万元整，我目睹着郝把捌万元现金交予王京立手中，写的简易买卖合同，双方签字画押，约定××个月内他们夫妇搬清屋内所有物件，同时办理过户手续及交房门钥匙。手续办理后，大家都高兴，一起到县城（现水厂南边路东一家小饭馆）同进午饭，午饭参与人，齐忠秋、王海棠、郝秀琴、崔金生、王京立。本人身份证号；1306021953091××××8电话：137××××1128证明人：齐忠秋2016年8月13日”。齐忠秋出庭作证称：“我保定乐凯南大街2940号。证明内容属实，原告买了二被告的房屋是通过我得知的消息，因为我去我姐家时听说被告的房子要卖。2005年1月11日双方签买卖协议时我在场，协议是原告和王京立签的。原告给了王京立现金8万元。签合同在王京立房子的厅里面，当时曹媛不在，王京立说可以全权代表。当时卖房时不清楚房产证写的谁的名字，但我知道房子是二被告的。原告在和王京立签协议时曹媛媛不在，王京立说自己是全权代表”。李某、王占英证言称：“关于我们西邻郝秀琴现住房一事，我所知道的做以下说明。当时听王京立要卖房，我们东邻崔金生要买房，让我们给做了个中间人，李某给问了问，王京立说：谁买都是8万，少一分免谈，我们就原话告诉了东邻崔家。郝秀琴搬来后，和我们说房子没过户。说：李嫂,你认识曹媛,帮我给问一下，什么时候过户，我受人之托问了两次，曹媛说：你别管这事，我不能去过户。证明人；李某王占英2016年8月15日”。李某出庭作证称：“我住乐园。和原住房曹媛媛和王京立是邻居，他们原来的房子是我西邻。证明是我家属写的，我摁的手印。内容属实。卖房当时我没在那住，我回去时碰到东邻崔金生，听说被告要卖房。崔金生想要房子，让我帮着谈谈价。我便找到王京立，问房子能不能便宜点，王京立说8万元是最低价。原告买房后过了冬天我们搬回来，才知道原告买了房子。后来原告跟我家属说不知道曹媛媛在哪住，房子还没办过户手续，我便帮着找过户，后来我家属买菜时碰到曹媛媛，曹媛媛说别管，后来我家属再见到曹媛媛，曹媛媛还是不让管这事。卖房时我只找过王京立，没找过曹媛。原告要求办过户时我没有找到过曹媛。我不知道王京立买房时房款是谁交的，没见过他们的房本。原告就证人证言发表质证意见称：××证人证言足以证明二被告把房屋卖给原告的事实，而且原告也支付了合理房款，交钥匙时是曹媛媛亲自交给了原告，所以二被告夫妻对卖房都是知情的，而且卖房是在被告夫妻关系存续期间进行的，所以王京立的行为应视为全权代理曹媛处理该事情，即使王京立现在否认相关事实，对原告来说也形成了表见代理。被告王京立就证人证言发表质证意见称：对证人所说的卖房没找过曹媛及签协议时曹媛不在场、签字是王京立所答的事实认可，对证人所讲曹媛媛交钥匙的事实不认可，前××个证人虽与原、被告无亲属关系，但他们之间有亲属关系，××证人证言之间有串通之嫌，齐秋革和崔金生的证明是写在一起并签的字，其证据效力不可采信。证人李某所称过户是听其家属所说的，对其证言不予认可。房子是曹媛媛个人的，协议应是无效的。被告曹媛媛就证人证言发表质证意见称：对××证人均证实卖房时不知道该房产系曹媛媛个人所有还是与王京立共有，对此并未审查，对××证人证实原告签协议给钱曹媛媛不知情认可，对证人证实曹媛媛将钥匙给付原告的事实不认可，据曹媛媛讲，搬家后王京立想把房子租出去，是否租出去也不知道，不可能把钥匙给了原告。对李某证实找到过曹媛媛要求过户的事实不认可，并没有人找到过曹媛媛要求过户。原告称：双方签订的协议是双方真实意思表示，合法有效，且已真实履行，且二被告当时是夫妻关系，原告当然认为王京立的行为就是代表王京与曹媛媛二人的行为。被告王京立：房产证上的名字是曹媛，并没有王京立，房子属于曹媛媛个人，王京立在曹媛媛不知情、也未给其协商的情况下将房产转卖给别人，违背法律规定，该协议无效。即使该房产属于二被告夫妻共有，根据物权法和婚姻法的司法解释，单方处分共有财产的行为也属无效行为，该协议也属于无效协议，原告要求二被告协助办理过户与法无据，应予驳回。被告曹媛媛称：通过房产证和原告的陈述能够证实房产系曹媛个人财产，根据合同法第51条规定，王京立既没有曹媛的授权，协议也没有曹媛的签字，房产证明确体现所有权人是曹媛，原告并未审查王京立的主体资格，所签协议应是无效协议，二被告在卖房不久便离婚，我们认为原告与王京立有串通嫌疑.根据相关规定，本案中原告不应适用善意取得，也未办理产权登记，曹媛媛对房产有处分权，双方协议应为无效协议，应驳回原告的诉求。原告称：证据一房产证现由原告保管，证明原、被告间买卖房屋关系的事实，证据二房屋买卖协议，证明房屋买卖依法成立，原告支付了房款是房屋所有权人。证据××是二被告夫妻关系证据，证明二被告于1997年5月5日结婚，2005年10月10日离婚，证明该房屋是在二被告夫妻关系存续期间购买，应属于共同财产，卖房也是在夫妻关系存续期间，协助办理过户是二被告的附随义务；二被告于1997年5月5日结婚，争议房屋是在1998年12月15日取得房屋产权证书，争议房屋应属夫妻共同财产，而非被告所说曹媛个人财产，且被告也没有提供相关证据证明该房屋出资人是曹媛母亲，假设其母亲出资也是曹媛与其母亲和王京立间的借贷关系，也不能说明房屋产权性质发生转移。夫妻关系存续期间二被告将房屋卖给原告，在法庭调查中该事实也予证明，即使如王京立所述卖房时曹媛不知道，该说辞也不能对抗作为善间第××人的原告，原告有理由相邻王京立的行为是代表夫妻双方的，根据婚姻法及其解释的相关规定，如王京立确实是在隐瞒曹媛的情况下私自卖房，也是应由王京立向曹媛承担相关的承担，责任不能转稼给原告，且原告从2005年开始入住，至今已居住12年之久，在12年中曹媛对房子已卖、不对房子进行管理显然不符合常理，显然曹媛对卖房是知情的。买卖合同是双方真实意思表示，合同已履行完毕，买卖关系是合法有效的。根据合同法司法解释第9条的规定，双方房屋买卖合同虽因办理过户手续，但过户手续并不是合同生效的必然要件，所以合同有效，被告应履行过户义务。当时房子交付后原告就主张由被告办理过户手续，是因被告的原因未履行相关义务，所以责任在被告，被告理应协助原告办理过户手续。被告曹媛媛称：房产证具有公示效力，房产证明确登记在曹媛媛名下，应是曹媛媛个人财产。被告曹媛媛称：假设王京立对房产有共有权，根据物权法第106条、婚姻法解释××第11条规定，原告和王京立的买卖行为并不符合善意取得的条件，根据婚姻法和房产产管理法和物权法规定，房产证明确登记在曹媛名下，在没有其书面授权的情况下，王京立的行为不适用表见代理。被告王京立称：本案所涉房产系曹媛个人财产，并非和王京立的共有财产，王京立在没与曹媛协商、曹媛不知情的情况下将其房产变卖，属于无效处分，该协议为无效协议，故原告要求协助办理过户与法无据。即使该房屋属于二被告共有财产，卖房时曹媛并不知道，原告买房时明知登记在曹媛名下，也未找过曹媛的情况和王京立私下签订协议，原告和王京立签订协议不符合婚姻法、物权法的相关规定，原告也不属于善意取得，其要求办理过户没有法律依据。合同法解释一第9条的规定并不适用合同无效的条件。2106年11月19日原告和被告王京立向本院申请庭外和解4个月。
本院认为，对于2005年1月11日原告与被告王京立以被告曹媛媛的名义签订房屋买卖协议书，崔金生为中证人、崔金生、齐中秋、王海棠在场，将位于清苑城区西乐园李某西边平房五问及××间东屋（登记所有人为曹媛，房屋使用权证：保房权证清字第××号）以79000元出售给原告（含空调80000元），原告将购房款给付被告王京立，后原告搬至此房屋居住至今的事实，原告与被告王京立认可，有2015年1月11日原告与被告王京立以被告曹媛媛的名义的签订房屋买卖协议书、崔金生、齐秋革、齐中秋、李某出庭作证证实，本院予以认定。二被告于1997年5月5日登记结婚，2005年10月10日办理登记离婚，有本院从民政局调取的二被告婚姻状况证明为证，本院予以认定。原被告争议的保房权证清字第××号房屋使用权证书房产，系1998年12月15日颁发，所有人为被告曹媛媛，有保房权证清字第××号房屋使用权证书为证，本院予以认定。该房产系在二被告婚姻关系存续期间取得，应为二被告夫妻共同财产，由二被告共同共有。2005年1月11日原告与被告王京立以被告曹媛媛的名义的签订房屋买卖协议书为被告王京立以被告曹媛媛的名义签字，原告与被告王京立认可，本院予以认定。被告曹媛媛对被告王京立卖房的行为不予追认，按照《中华人民共和国物权法》九十七条规定，处分共同共有的不动产应当经全体共同共有人同意；《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无权处分人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人受让不动产时是善意的，并已合理的价格转让，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，则受让人取得该不动产的产权。争议房产登记所有人为被告曹媛媛，为二被告共同共有财产，被告王京立作为部分共有人无权擅自处分，虽然原告受让不动产时是善意的，并已合理的价格转让，但该房产现仍然登记在被告曹媛媛名下，未登记为原告，故原告不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条中善意受让人取得不动产产权的规定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告诉讼请求。
案件受理费80元减半交纳40元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审判员 吴玉纯
二〇一七年××月十××日
书记员 王 娜