北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第26771号
原告：于文静，女，1976年6月18日出生，汉族，北京淼洁餐具清洗消毒有限公司总经理，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：李绍飞，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟凡京（于文静之夫），1973年9月5日出生，汉族，无业，住北京市怀柔区。
被告：北京中恒宝苑国际商业管理有限公司，住所地北京市丰台区南苑路166号宝苑国际购物中心2号楼2层201号。
法定代表人：陈建生，董事长。
委托诉讼代理人：陈广宗，男，1962年11月18日出生，汉族，北京中恒宝苑国际商业管理有限公司办公室主任，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：王栋，北京市嘉安律师事务所律师。
原告于文静与被告北京中恒宝苑国际商业管理有限公司（以下简称中恒宝苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于文静及其委托诉讼代理人李绍飞、孟凡京，被告中恒宝苑公司的委托诉讼代理人王栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于文静向本院提出如下诉讼请求：1、确认双方所签《租赁合同》及《综合管理服务合同》无效；2、返还综合管理费保证金18852.25元、质量保证金1万元、首期综合管理费28278.39元、首期租金87977.17元、装修管理费12396元、装修保证金2万元，以上合计177503.81元；3、被告赔偿装修及厨房设备598611元；4、双倍返还履约保证金175954.34元。事实理由如下：2014年11月27日，原告与被告签订位于北京市丰台区宝苑国际购物中心一层E区38、87、88号商铺租赁合同，约定原告承租此房屋经营餐饮，品牌为“满乡风情”，后变更为“北京麦香顺居餐厅”，面积206.6平方米，租赁期限为5年，自计租日起算；约定了免租期，在此期间原告无需承担租金；合同另约定固定租金按计租面积计付，每月实际月租金按承租天数进行结算，为扶持原告经营，同意在前述标准基础上，免除三个月租金，租赁期前三年每年免除一个月；租金季付；本合同签署后三个工作日内，原告支付87977.17元作为履约保证金；原告应在开业日到来前向被告支付1万元作为质量保证金；被告保证有权按合同条款出租给原告使用，被告应向原告提供为申请办理商业经营证照所必需的文件；本合同因被告违约提前终止，被告应当无息双返本合同项下的履约保证金。合同签订后，原告开始装修，2015年4月30日装修完毕，静等被告通知开业。被告于2015年6月6日向商户发出书面开业通知，因被告商场原因没有开业成功。2015年7月31日，被告又发出书面开业通知，原告依据合同约定将所有办理相关材料交与被告，在此期间，被告多次承诺给原告办理开业许可执照手续，但至今未办理成功。后原告得知所承租的房屋系被告商场一层外加的玻璃裙房，属于违建，自身文件根本不齐全，致使原告无法实现合同目的，双方所签合同应属无效，故提起本案诉讼。
被告中恒宝苑公司辩称：不同意原告诉讼请求。建筑物是合法建筑，得到了丰台区政府的支持。有规划许可证，按规划许可证建设，通过规划验收。报批用途是科研交流中心，后用于商业用途，只是没有按规划使用，但不影响合同效力。合同约定被告提供协助办理证照，不是由被告办理，原告应根据自己需要申请审批，本案不存在合同无效的理由。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月27日，中恒宝苑公司（甲方）与于文静（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方同意将位于丰台区宝苑国际购物中心一层E区38、87、88号商铺出租给乙方使用；套内建筑面积206.6平方米；租赁期限为五个租约年；《进场确认书》确定的甲方移交、乙方进入该房屋之日为进场日；自进场日起至开业日前一日的期间为免租装修期；计租日为免租装修期届满次日；租金按计租面积计付，标准为第一个租约年日租金每平方米7元；为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准基础上，免除乙方3个月租金，租约年前三年每年一个月；租金季付；乙方经营品牌为“满乡风情”，经营项目为餐饮；本合同签署后三个工作日内，乙方应支付87977.17元履约保证金；乙方应在开业日到来前向甲方支付1万元质量保证金。同日，双方另签订《综合管理服务合同》约定：合同签订之日起5日内，乙方应当支付18852.25元作为综合管理服务费保证金。
上述合同签订后，被告交付了房屋，于文静支付了履约保证金87977.17元，综合管理费保证金18852.25元，质量保证金1万元，首期综合管理费28278.39元，首期租金87977.17元，装修保证金2万元，装修管理费12396元，以上合计265480.98元。后于文静开始装修房屋。后经双方协商，于文静经营品牌变更为“麦食香”。2015年7月10日，中恒宝苑公司发出《关于宝苑国际购物中心开业相关工作的通知》，告知商户2015年7月31日开业，该通知载明：2015年7月31日至2015年9月30日营运期内，免收各商户租金及物业费；宝苑国际购物中心正式开业且租赁面积达到70%以上，开始计收各商户租金及物业费，具体日期以正式通知为准。2015年10月30日，被告针对麦食香办理环评及证照事宜发出沟通函载明：我司为确保商户开业，主动集中为商户办理营业执照及餐饮环评，以确保商户顺利营业，但贵司以各种事由一直未配合我司办理环评，致使目前环评进度严重滞后。
庭审中，于文静称其方装修开业后，未能办理营业执照，后得知所承租的房屋系商场外围加盖的玻璃裙房，系违章建筑，无法办理相关证照。
经查，涉案房屋建设取得集体土地使用证（京丰集用2008第00003号），建设用地规划许可证（2007规丰地字0014号）、建设工程规划许可证（2008规建字0114号），建设工程施工许可证（2008施建字1760号）。
2014年4月29日，北京市规划监察执法大队向丰台区建设工程质量监督站发出《北京市规划监察执法大队关于办理丰台区南苑农工商联合公司科研办公楼工程竣工验收备案手续的函》载明：北京市丰台区南苑农工商联合公司在丰台区南苑乡南苑村建设的科研办公楼工程，经市规划委2008规建字0114号《建设工程规划许可证》批准建设，目前已竣工。该工程主体符合《建设工程规划许可证》批准内容，但其周边环境尚未达到规划验收要求，为保证该工程按期投入使用，特商贵单位先行办理工程竣工验收备案手续。
2015年6月8日，北京市丰台区人民政府印发了《关于宝苑国际项目有关情况的会议纪要》，内容为：2015年5月28日上午，在宝苑国际二层会议室，区委常委、副区长钟百利同志主持召开宝苑国际购物中心项目现场协调会，会议议定了如下事项：（一）宝苑国际项目符合首都市民生活服务业创新示范区的发展方向，区环保局、商务委、工商分局、消防支队等相关部门应予以支持，积极协调推进相关审批手续的办理。（二）区环境办、商务委、南苑乡、和义街道共同做好项目周边环境整治工作，规范户外广告牌匾、外立面装饰，提升周边环境面貌。（三）宝苑国际要加快各项行政审批手续的办理，尽快完善手续。进一步加大招商、宣传力度，带动该区域商业项目向服务于首都市民的现代生活服务业方向发展，同时严格按照安全生产有关规定，做好开业前后的安全生产工作。
庭审中，于文静前往北京市规划委员会调取了涉案房屋所在楼宇的规划图纸，认为其方现承租的房屋系一层外围加盖的玻璃裙房，与规划图纸明显不符，主张涉案房屋系违建，双方所签租赁合同应属无效，因违章建筑未能办理营业执照，其方经营目的无法实现。合同无效的责任在被告，应当返还其方交纳的费用并赔偿装修损失。本院就前述于文静提出的规划问题致函咨询北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称市规土委），市规土委于2017年12月14日回复本院《北京市规划和国土资源管理委员会关于于文静诉北京中恒宝苑国际商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷涉及规划问题的函》载明：“贵院关于于文静诉北京中恒宝苑国际商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷涉及规划问题的咨询函收悉。经研究，意见如下：一、丰台区南苑农工商联合公司在南苑乡南苑村建设的宝苑国际购物中心主体工程于2008年取得《建设工程规划许可证》（2008规建字0114号）。项目完工后，于2014年4月向原市规划委申请规划验收。经我委核查，工程主体虽符合《建设工程规划许可证》批准内容，但其周边环境尚未达到规划验收要求，故未通过规划验收。二、近日，我委规划执法大队又组织人员赴现场核查，发现该单位在建筑主体首层周边增建了玻璃裙房。根据《城乡规划法》第40条规定，该玻璃裙房未经过规划许可，属于违法建设。以上意见，供参考。附件：2008规建字0114号（复印件）附件、首层平面附图”。
庭审中，于文静申请对涉案38、87、88号商铺内装修造价及厨具设备用品、桌椅等物品市场价值进行鉴定。本院委托北京市高级人民法院摇号确定评估机构分别为北京华建审工程造价咨询事务所有限公司（以下简称华建审公司）、北京京评价格评估有限公司（以下简称京评公司）。华建审公司于2018年5月23日出具《造价鉴定意见书》载明装修造价为378310.03元。京评公司于2018年5月24日出具《价格评估报告书》载明：商铺内厨具设备用品、桌椅等物品市场价值为113294元。双方均未对上述鉴定结果提出异议，但中恒宝苑公司称商铺内厨具设备用品、桌椅等于文静可以取走利用，不存在损失。于文静称其方不再经营，所有物品均留在商铺内。
另查，于文静承租涉案38、87、88号商铺用于经营饭店，其中87、88号商铺位于玻璃裙房处，面积为106.6平方米。
以上事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、《综合管理服务合同》、集体土地使用证（京丰集用2008第00003号），建设用地规划许可证（2007规丰地字0014号）、建设工程规划许可证（2008规建字0114号），建设工程施工许可证（2008施建字1760号）、《北京市规划监察执法大队关于办理丰台区南苑农工商联合公司科研办公楼工程竣工验收备案手续的函》、《北京市规划和国土资源管理委员会关于于文静诉北京中恒宝苑国际商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷涉及规划问题的函》、鉴定报告等证据在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。依据市规土委的复函内容，涉案商铺所在玻璃裙房部分系违法建设，原告承租的三个商铺共计206.6平方米中有106.6平方米位于违建区域，原告经营饭店具有整体性，无法拆分使用，故此本院认定，双方所签《租赁合同》无效，双方依据《租赁合同》签订的《综合管理服务合同》亦无效。涉案商铺所在丰台区宝苑国际购物中心具备土地使用、房屋建设等规划审批手续，外围加盖的玻璃裙房的违法性十分隐蔽，非经执法部门确认难以识别，故本案合同无效，被告应负全部责任。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，于文静承租房屋后，未开展经营，被告应当返还收取的质量保证金、租金、管理费并赔偿原告装修及物品损失。关于原告要求双倍返还履约保证金之诉讼请求，合同无效，不产生双倍返还后果，本院仅支持将履约保证金如数退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、于文静与北京中恒宝苑国际商业管理有限公司签订的《租赁合同》及《综合管理服务合同》无效。
二、北京中恒宝苑国际商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向于文静返还综合管理费保证金一万八千八百五十二元二角五分、质量保证金一万元、首期综合管理费二万八千二百七十八元三角九分、首期租金八万七千九百七十七元一角七分、装修管理费一万二千三百九十六元、装修保证金二万元、履约保证金八万七千九百七十七元一角七分。
三、北京中恒宝苑国际商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向于文静赔偿装修及厨具设备用品、桌椅损失四十九万一千六百零四元三分。
四、驳回于文静的其他诉讼请求。
案件受理费29229元，由原告于文静负担5846元（已交纳），由被告北京中恒宝苑国际商业管理有限公司负担23383元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费13400由被告北京中恒宝苑国际商业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 魏敬贤
人民陪审员 卢桂萍
人民陪审员 郑松青
二〇一八年七月十八日
书 记 员 贾思雨