四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终8389号
上诉人（原审原告、反诉被告）李小敏，女，汉族，1976年11月1日出生，住四川省成都市双流区。
委托诉讼代理人：曹潇尹，四川蓉城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都东风商贸广场有限公司，住所地：四川省成都市锦江区总府街29号。
法定代表人：何玉兰，总经理。
委托诉讼代理人：刘欣，四川君益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：伍琳，四川君益律师事务所律师。
上诉人李小敏因与被上诉人成都东风商贸广场有限公司（以下简称东风商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第3738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人李小敏上诉请求：撤销原判并依法改判，即确认李小敏与东风商贸公司签署的《铺面租赁合同》已于2015年5月20日解除，判令东风商贸公司退还李小敏缴纳的履约保证金24000元，判令东风商贸公司赔偿李小敏损失38000元，驳回东风商贸公司的全部反诉请求。事实和理由：1、案涉商铺所在楼层从2014年10月1日起至2015年5月20日一直未能取得公安机关颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”、《中华人民共和国合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……，（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，申请消防安全检查的责任主体为东风商贸公司，并非如一审法院认定的应为李小敏，而案涉房屋未通过消防安全检查，根本不具备消防预警等功能，存在潜在危险，已经危及到承租人的安全和健康，因此，李小敏有权解除案涉《铺面租赁合同》，故李小敏委托律师向东风商贸公司发出的《律师函》到达东风商贸公司处时，案涉《铺面租赁合同》解除；2、李小敏腾空了租赁铺面，并且通过公证的方式记录了商铺腾空状态同时向东风商贸公司送达了要求办理交接手续的通知，而东风商贸公司未在通知期限内与李小敏办理交接手续，应当视为交接完成即李小敏已向东风商贸公司退还案涉房屋，因此东风商贸公司要求支付租金的主张，没有事实依据；3、李小敏依约支付了保证金。现案涉租赁合同解除后，东风商贸公司应当退还履约保证金。
被上诉人东风商贸公司辩称，1、一审法院已经查明1994年3月1日，东风商贸广场工程就已经通过了成都市公安消防支队的检测验收，并出具了《建筑工程竣工消防验收意见书》。2015年4月29日因进行装修改造，并于2015年6月1日重新取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该商铺完全满足出租的使用条件。同时根据双方签订的《铺面租赁合同》的约定，并不符合单方解除的条件，并且根据《合同法》第九十四条的规定，也不符合法定解除的要件，因此，李小敏并不享有合同解除权，其发出解除函的行为并不能导致合同解除的法律后果，李小敏应该继续履行租赁合同。2、根据案涉《铺面租赁合同》的约定，李小敏应自行办理租赁商铺消防手续，且案涉商铺在签订《铺面租赁合同》前已经通过了消防验收，且在2015年6月的时候因重新装修再次就整个楼层取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，也完全满足出租的房屋的安全要求，东风商贸公司交付了房屋，房屋也能够使用。3、东风商贸公司一直不断与李小敏在内的租户沟通协调，也通过各种途径进行通知，希望尽快恢复营业，已经履行了出租人的合法义务，但李小敏却拖欠租金，已经违约。综上，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，请求依法予以维持。
李小敏向一审法院起诉请求：1、确认李小敏与东风商贸公司于2014年10月1日签署的《铺面租赁合同》已于2015年5月20日解除；2、判令东风商贸公司退还李小敏缴纳的履约保证金24000元；3、判令东风商贸公司赔偿李小敏损失38000元；4、判令东风商贸公司向李小敏出具房屋租赁发票费（票面金额为48000元、税款金额为8160元）；5、本案诉讼费由东风商贸公司承担。
东风商贸公司向一审法院反诉请求：1、判令李小敏继续履行与东风商贸公司于2014年10月1日签订的《铺面租赁合同》、《市场管理物业服务合同》；2、判令李小敏立即支付租金、物管费、垃圾环卫费、水、电、空调能源费,具体金额以合同约定为准实际支付至合同期限满、李小敏腾退房屋之日止，暂计算至2016年2月18日拖欠租金及未交租金违约金332160元（其中租金8000元/月×6个月=48000元、违约金48000元×0.02×296天=284160元），物管费及未交物管费违约金22201元，水费、垃圾费、环卫费及未交垃圾费、环卫费违约金4195.2元，电费、空调能源费及未交电费、空调费违约金24769.22元；3、由李小敏承担本诉、反诉有关费用。
一审法院认定事实：2014年10月1日，东风商贸公司与李小敏签订关于“春熙坊-唐宋淘宝街-招财巷-
进宝巷”的《铺面租赁合同》一份，约定租赁铺面位于成都市商铺，李小敏须按时向东风商贸公司交纳商铺租金、物管费、保证金、水电费等费用。签订该租赁合同时，李小敏按押三付六的方式向东风商贸公司交纳九个月租金，其中三个月租金作为进场履约保证金，保证金在租赁期届满，李小敏结清所有款项、完好将租赁场地交予东风商贸公司后三个工作日无息退还。若在签订租赁合同后5个工作日内李小敏未能交付进场履约保证金以及房租，则东风商贸公司自动收回铺面，李小敏之前所付款项不予退回。李小敏应在签订合同之日后，每半年的第6个月的23日前向东风商贸公司支付后6个月的租金和物管费。东风商贸公司向李小敏出具合法的房屋租赁发票或收费凭据，因房屋租赁产生的一切税费由东风商贸公司交纳。李小敏自愿承租上述商铺，期限自2014年10月28日至2017年10月27日止，从2014年10月28日开始计租，每月租金为8000元，第一年租金为每月8000元，第二年递增10%即8800元，第三年递增10%即9680元。电费、能源费的收取按每间商铺铺面大小每月实际的电费、能源费加公摊平均计费，水费收取按户表每月实际用水数加公摊计费，由东风商贸公司统一代收代付，若迟延交纳该费用，东风商贸公司每天按垫付金额的2%累计收取滞纳金。东风商贸公司负责配置市场内公用及基础配套设备、设施，并负责维护和保养。李小敏在取得铺面使用权后，应按照国家法律法规的规定办理《营业执照》、《税务登记证》、《文化经营许可证》等相关证照后方可从事经营活动，并按规定交纳有关税、费。李小敏不得擅自对经营使用的铺面及附属设备、设施进行拆改、扩建或添附，若确需变动，应书面报东风商贸公司批准并备案，费用由李小敏负责。如果东风商贸公司未按合同约定履行义务，导致李小敏无法正常营业，由东风商贸公司承担相关责任。若李小敏所经营的铺面歇业、闲置，或在合同约定的期限内拖欠租金或其他费用7天以上（包括7天），东风商贸公司有权解除合同，收回营业房使用权并对李小敏承租铺面内的财产享有保管的权利和义务，直至李小敏结清所有欠款。李小敏应按时交纳各项费用，每逾期一天，按应交费用总额2%加收滞纳金，逾期7天以上，除加收滞纳金外，东风商贸公司有权解除合同，收回该商铺的使用权，保证金转为违约金不予退还。李小敏提前解除合同，应向东风商贸公司支付相当于本合同项下未履行期间的场地租金5%的违约金。签订上述合同后，李小敏缴纳了进场履约保证金24000元、2014年10月28日至2015年4月27日期间铺面租金48000元。同日，李小敏与东风商贸公司签订《安全责任书》并签署《入场申明》和《文明经商守则》，约定李小敏应按国家规定办理相关消防手续，并配备相应的消防器材；并向东风商贸公司承诺愿意接受东风商贸公司对商铺进行市场管理和物业服务，并严格遵守国家法律、法规和市场的各项管理制度。
一审法院同时查明，1994年3月1日，东风商贸广场工程（总府街19号）经成都市公安消防支队检测验收，并出具《建筑工程竣工消防验收意见书》。2015年5月18日，李小敏委托律师向东风商贸公司发送《律师函》，告知因租赁商铺未通过消防验收、商场长期关闭，导致商铺不具备适租性，现要求立即解除双方签订的《铺面租赁合同》，并通过EMS特快专递向东风商贸公司（成都市总府街29号6楼）邮寄上述函件，邮件显示于2015年5月20日，由刘律师代收。2015年7月21日，成都市锦江区公安消防大队为东风商贸公司所有的位于成都市锦江区出具“锦公消安检字（2015）第0054号”《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2015年4月29日11时50分和2015年5月1日4时35分，由四川省成都市律政公证处工作人员先后对总府路29号老成都九条巷商业街区的现状进行公证，公证人员拍摄的照片显示老成都九条巷处于关门状态，大部分商铺也处于关闭状态，东风商贸公司在大门粘贴通告，告知吉祥巷、如意巷、富贵巷进行装修整改，通道使用不便，请玩友绕道参观。2015年4月30日，经东风商贸公司申请，由四川省成都市律政公证处工作人员对老成都九条巷负一楼的现状进行公证，公证人员拍摄的照片显示该商铺大部分处于关闭状态。2015年6月8日9时57分，由四川省成都市律政公证处工作人员对总府路29号老成都九条巷商业街区现状进行公证，公证人员拍摄的照片显示该租赁商铺大部分处于关闭状态，门上均贴有《通知》，内容包括：要求东风商贸公司与承租人办理铺面交接手续，并于2015年6月9日前联系，否则视为交接完成。
一审法院另查明，东风商贸公司于2010年4月1日取得位于成都市锦江区房屋产权登记，载明建筑面积15327平方米。成都市公安局锦江区分局春熙路派出所出具《房屋门牌变更证明》、《房屋地址证明》，证明成都市锦江区总府街19号已变更为成都市锦江区，该地址与成都市锦江区总府路29号系同一地址。
一审庭审中，东风商贸公司陈述其从2015年4月29日开始，整体装修整改案涉商铺共计占用33天。
一审法院认为，李小敏与东风商贸公司签订的《铺面租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。合同签订后，李小敏按约向东风商贸公司缴纳了租金和履约保证金，东风商贸公司已将涉案商铺移交李小敏管理并使用。在合同的履行过程中，李小敏认为，案涉租赁商铺没有办理消防许可证等国家证书，存在安全隐患，要求解除该租赁合同并退还相应费用。根据《中华人民共和国消防法》第十条第三款的规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。案涉商铺所在楼栋已于1994年3月1日经成都市公安消防支队出具《建筑工程竣工消防验收意见书》，同意验收投入使用，说明该楼栋已通过建设工程竣工消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和第七十三条第一款第（三）项的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。案涉租赁商铺所在楼栋规划用途为商业，属于法律规定的公众聚集场所，在投入使用前应当申请公众聚集性场所使用、营业前消防检查，否则不得投入使用、营业。双方签订的《安全责任书》的约定，李小敏应按照国家法律规定办理各类证照以及办理相关消防手续，并配备相应的消防器材，故办理案涉商铺消防安全检查手续的义务人应当为李小敏。在李小敏起诉后，东风商贸公司已取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故案涉商铺能够取得消防安全检查手续，李小敏也能够正常经营和使用该商铺，该商铺在出租之时，未取得消防安全检查手续，并不影响该商铺的正常使用，不会导致合同目的无法实现。李小敏要求解除合同的理由是案涉租赁商铺未取得消防安全检查，存在安全隐患，其理由并不符合双方在《铺面租赁合同》的约定，也不符合法定解除的要件，李小敏没有合同解除权，其向东风商贸公司发出解除函的行为并不能产生租赁合同解除的法律效果，双方应继续履行签订的租赁合同。李小敏以此要求确认租赁合同已经解除及退还保证金的理由不能成立，该诉讼请求一审法院不予支持。
关于李小敏要求的装修损失38000元、房屋租赁费发票。双方《铺面租赁合同》约定，扩建、添附应当经东风商贸公司批准并备案，李小敏仅提交《收据》以证明其装修费用，无其他证据印证，不能证明该费用已实际产生，故对李小敏要求的装修损失，一审法院不予支持。《铺面租赁合同》约定东风商贸公司向李小敏出具合法的房屋租赁费发票或收费凭据，因东风商贸公司已将收费凭据交予李小敏，现李小敏要求另行交付发票，与事实不符，一审法院不予支持。
关于东风商贸要求的租金和未交租金的违约金。因双方签订的《铺面租赁合同》并未解除，李小敏应当按约履行合同并支付租金。因李小敏已支付2014年10月28日至2015年4月27日期间的租金，其应当继续支付2015年4月28日至2015年10月27日的租金48000元。一审庭审中，双方均陈述，案涉商铺于2015年关闭了一段时间，因李小敏未举证证明东风商贸公司装修整改商铺导致其未正常使用商铺的具体时间，故一审法院对东风商贸公司自认的33天装修整改期间予以确认，该期间对应的租金8800元应在上述应付租金中予以扣除。因此，李小敏应向东风商贸公司支付2015年4月28日至2015年10月27日的租金共计39200元。本案中，东风商贸公司在签订合同时所交付使用的租赁商铺虽未取得消防验收手续，但并不影响李小敏实际使用租赁商铺，且相关消防手续的办理义务人应当为李小敏，李小敏以此抗辩而未按时支付租金的行为不符合双方合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，李小敏应当承担违约责任。根据《铺面租赁合同》的约定，李小敏未按时交纳各项费用，每逾期一天，按应交费用总额2%加收滞纳金。该滞纳金具有违约金的性质，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。一审庭审中，李小敏认为违约金存在重复计算的情况，不同意支付违约金，因此可以认定李小敏的该项主张具有其不应当承担违约金的抗辩并具有调整违约金的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，鉴于李小敏请求对违约金予以减免，并且东风商贸公司也未举证证明其实际损失，故根据双方履约的实际情况、违约程度等因素，一审法院酌情确定欠付租金的违约金标准为日万分之二，以欠付租金数额为基数自应付未付之日起计算至实际付清之日止。根据《铺面租赁合同》的约定，每半年的第6个月的23日前支付后6个月的租金，因此，2015年4月28日至2015年10月27日的未付租金39200元的违约金应从2015年4月24日起计算至实际付清之日止，对东风商贸公司多主张的违约金，一审法院不予支持。
关于东风商贸公司要求李小敏支付的垃圾环卫费、水费、电费、空调能源费及违约金。因双方并未明确约定所租赁店铺的面积大小及公摊费如何计算，东风商贸公司也未提交证据证明其计算上述费用的依据和标准，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应由东风商贸公司承担举证不能的不利后果，一审法院对东风商贸公司上述请求，不予支持。关于东风商贸公司要求李小敏继续履行《市场管理物业服务合同》并支付物业费的请求，因本案系租赁合同纠纷，与物业服务纠纷非同一法律关系，故一审法院对东风商贸公司的该请求，不作认定和处理，东风商贸公司可另案诉讼。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>的解释》第九十条第二款规定，一审法院判决：一、李小敏应继续履行与东风商贸公司签订的《铺面租赁合同》；二、李小敏应于判决发生法律效力之日起十日内，支付东风商贸公司截至2015年10月27日的租金39200元，并以尚欠租金为基数，按日万分之二的标准，支付从2015年4月24日起至实际付清之日止的违约金；三、驳回东风商贸公司的其他反诉请求；四、驳回李小敏的诉讼请求。一审本诉案件受理费777元，反诉案件受理费3525元，共计4302元，由李小敏负担3244元，东风商贸公司负担1058元。
二审中，李小敏提交了如下证据：1、2014年12月26日的华西都市报，拟证明东风商贸公司在招商时存在虚假宣传行为，至今春熙坊也未引进珠宝鉴定中心，而鉴定中心对于珠宝生意很重要；2、2010年3月11日的成都晚报，拟证明东风商贸公司于2010年才接受东风商贸广场，当时负一层为地下车库，后将整栋大楼重新规划整改为春熙坊和东风商贸公司经营地，因此，1994年的消防资料与现在的春熙坊无关；3、消防监督结果公开，拟证明春熙坊、唐宋淘宝街扩建、改造工程各种消防检查不合格；4、消防大队在春熙坊现场向商家说明消防不合格处罚的视频、新闻有关春熙坊消防不合格视频，拟证明春熙坊消防检查不合格；5、2015锦江民初字第3910号案件《反诉状》、新租户合同以及新租户保证金、租金收据，拟证明东风商贸公司将发函解除合同的商铺一直对外招租，并且有的已经出租出去，但其一方面收新租户的钱，一方面又要求老租户继续交钱。
东风商贸公司质证意见如下：1、对两份报纸的真实性、合法性均无异议，但与本案无关，该两份报纸能够证明东风商贸公司对案涉商铺进行了必要的策划和推广活动；2、对消防监督结果公开的真实性、合法性无异议，但关联性有异议；3、视频不能证明案涉商铺不适合出租，也不能证明对案涉《铺面租赁合同》有影响；4、对反诉状等材料，因无原件不予质证，即便有原件，那么也与本案无关。
本院认证意见如下：1、2014年12月26日的华西都市报来源真实、合法，但其内容与本案不具有关联性，因此不应采信作为本案证据使用；2、2012年3月11日的成都晚报，来源真实、合法，但不能证明1994年的消防资料与现在春熙坊无关；3、消防监督结果公开，来源真实、合法，能够证明2015年2月16日至2015年6月12日期间，春熙坊*唐宋淘宝街改造、扩建工程多次经消防抽查不合格；4、视频资料来源真实、合法，能够证明；5、反诉状等资料因无原件，不应采信作为本案证据使用。
二审中，李小敏与东风商贸公司均认可案涉房屋所在大楼在案涉租赁关系产生前进行过改造，将之前地下负一层的停车位改造为商铺，将2层的KTV改造为商铺。李小敏放弃要求东风商贸公司赔偿损失的诉讼请求。
本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。
本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：
一、关于案涉《铺面租赁合同》是否应当继续履行的问题
首先，应审查案涉《铺面租赁合同》是否已经由李小敏行使单方解除权而解除。现东风商贸公司认可已经收到含有解除意思表示的《律师函》，那么应审查李小敏行使单方解除权的理由是否符合法律规定。
本院认为，首先，东风商贸广场经过整改后成为了春熙坊项目，按照消防规定，应当办理备案，并通过消防检查。而在李小敏发出律师函要求解除《铺面租赁合同》时，整个春熙坊项目并未向消防部门备案，也未通过消防检查，按照《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，整个春熙坊项目不能对外开展经营活动，故可以认定案涉《铺面租赁合同》继续履行存在法律障碍，《铺面租赁合同》可以解除。
其次，案涉春熙坊项目性质为商场，按照消防管理规定，在开业前应当通过消防安全检查并取得消防检查合格证。而东风商贸公司作为商场的建设单位应当履行报请消防检查的义务，现东风商贸公司在案涉租赁关系形成前，乃至李小敏发出《律师函》时，均未履行该义务，导致案涉《铺面租赁合同》继续履行存在法律障碍。因此，《铺面租赁合同》解除的原因在于东风商贸公司，而非在于李小敏。至于《铺面租赁合同》中关于消防手续应由李小敏自理办理的约定，应理解为在春熙坊项目取得消防检查合格证后，如李小敏进场对其租赁的商铺进行装修或改造而应申请消防检查的相关事宜，应由李小敏负责。因此，东风商贸公司关于案涉房屋未取得消防检查系李小敏未履行合同约定义务造成的主张，不予支持。
最后，公众聚集场所关乎不特定多数人的生命和财产安全，一旦发生消防事故往往后果严重甚至不可挽回，国家对公众聚集场所使用、营业前进行强制消防检查目的在于保护公众聚集场所的安全，以维护社会公共利益。同时，结合春熙坊经多次消防抽查均不合格的事实，可以认定春熙坊项目存在安全隐患。故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”的规定，李小敏享有解除权，可随时解除合同。
因此，李小敏享有单方解除案涉《铺面租赁合同》的权利。现李小敏发出律师函将解除案涉《铺面租赁合同》的意思表示告知东风商贸公司，应当认定该意思表示到达东风商贸公司时即2015年5月20日发生解除效力。故李小敏要求确认案涉《铺面租赁合同》已于2015年5月20日解除的主张，本院依法予以支持。
二、如案涉《铺面租赁合同》已经解除，东风商贸公司是否应当退还履约保证金的问题
案涉《铺面租赁合同》已经解除，双方当事人应当互相返还取得的财产。东风商贸公司应当退还履约保证金，并应退还未使用租赁物期间的租金。关于是否退还履约保证金的认定。本院认为，现双方间的《铺面租赁合同》已经解除，东风商贸公司应当将履约保证金退还李小敏。故李小敏要求退还履行保证金24000元的主张，本院依法予以支持。
对于李小敏是否交还案涉商铺的认定。东风商贸公司进行装修后，李小敏客观上已经无法使用案涉商铺，整个装修期间，案涉商铺客观上应处于东风商贸公司掌握。因此，东风商贸公司应当举证证明李小敏在装修开始后继续占有、使用案涉商铺。现东风商贸公司未能举出上述证据，东风商贸公司应当承担举证不能的法律后果。同时，结合李小敏关于已经腾退房屋的陈述以及在2015年6月8日通过公证向东风商贸公司发出《通知》，要求东风商贸公司在2015年6月9日前与李小敏办理交接手续，否则视为交接完成的事实，能够认定李小敏在2015年6月9日将案涉房屋交还东风商贸公司。因此李小敏退还房屋的时间为2015年6月9日。
如前所述，案涉《铺面租赁合同》已经解除，且李小敏已于2015年6月9日腾退房屋。因此，东风商贸城公司要求继续履行案涉《铺面租赁合同》、支付2015年9月至2016年2月的租金及违约金的诉讼请求，因无事实依据，本院依法不予支持。
综上，李小敏的上诉请求部分成立。一审法院认定事实部分不清，适用法律部分不当，判决结果应予纠正，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第3738号民事判决；
二、确认李小敏与成都东风商贸广场有限公司于2014年10月1日签订的《铺面租赁合同》已于2015年5月20日解除；
三、成都东风商贸广场有限公司于本判决生效之日起三日内退还李小敏履约保证金24000元；
四、驳回李小敏的其它诉讼请求；
五、驳回成都东风商贸广场有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费777元，反诉案件受理费3525元，共计4302元，由李小敏负担302元，由成都东风商贸广场有限公司负担4000元；二审案件受理费1443.3元，由李小敏负担243.3元，由成都东风商贸广场有限公司负担1200元。
本判决为终审判决。
审判长 何广智
审判员 赵 锋
审判员 龚 耘
二〇一六年十一月十八日
书记员 杨大准