湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终2942号
上诉人（原审原告）：湖南德庆物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区桃花塅路58号德庆水韵山城大门栋二楼。
法定代表人：杜洪。
委托诉讼代理人：李芬，湖南安必信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠菊婷，女，1978年11月23日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：成海红，男，1971年3月29日出生，汉族，系惠菊婷丈夫，住湖南省湘潭县。
上诉人湖南德庆物业管理有限责任公司（以下简称德庆公司）因与被上诉人惠菊婷物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初4871号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人德庆公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费用由惠菊婷承担。事实和理由：一、德庆公司工作人员多次电话及上门催缴物业费，且德庆公司委托的律师亦向惠菊婷邮寄了催收律师函，一审认定本案存在时效中断属认定事实错误。二、《民法总则》于2017年10月1日起生效，应当适用三年的诉讼时效规定。三、德庆公司于2017年3月即向一审法院提交了诉讼材料，但其进行了长达4个月之久的调解后才立案，而一审法院对于调解期间也未考虑。即使时效抗辩成立，物业费也应从2013年12月8日计算至2017年3月31日。
被上诉人惠菊婷辩称：一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
德庆公司向一审法院提出诉讼请求：1、惠菊婷立即向德庆公司支付自2012年11月1日至2017年3月31日期间的物业服务费共计8117.11元、违约金730.54元，合计8847.65元；2、惠菊婷承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实如下：惠菊婷系德庆水韵山城10栋505室业主，房屋面积90.09平方米。2011年9月29日，惠菊婷办理了收房手续。同日，德庆公司（甲方）与惠菊婷（乙方）签订了《德庆水韵山城前期物业管理合同》，约定：1、前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理，乙方同意该小区的前期物业管理服务工作聘请甲方实施；2、物业服务费按物价局核准的1.7元/平方米/月收费标准，按法定产权面积计收，由乙方按季预交，每季首月15日为交费的时间，交房时一次性预交一年物业管理费；3、乙方违反合同，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三交纳违约金，无故拒交物业服务费达六个月以上者，甲方经公布，通知有权采取停水和中止物业服务等措施或通过法律手段催缴。合同还对双方权利义务等其他事项进行了约定，经双方均签字确认。
2012年惠菊婷入住后，因发现房屋墙体多处出现裂缝，要求德庆公司予以解决，但双方一直就解决方案未能达成一致意见，惠菊婷自2012年11月1日起未再缴物业服务费。德庆公司遂诉至一审法院，请求判如所请。
审理过程中，德庆公司明确违约金每天按惠菊婷欠费总额的万分之一计算。惠菊婷对德庆公司诉称的欠缴时间和费用予以认可，但认为德庆公司未能妥善解决惠菊婷房屋质量问题，服务质量存在瑕疵，并提供了《工程委派单》及图片予以佐证，但德庆公司不予认可。
一审法院认为，德庆公司、惠菊婷签订的《德庆水韵山城前期物业管理合同》（以下简称合同）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定，全面履行各自的义务。德庆公司按照合同的约定提供了物业服务，惠菊婷提出德庆公司的服务质量存在瑕疵，但其提供的证据不足以证明相应事实，惠菊婷应按合同约定履行支付物业服务费的义务。按照合同约定，惠菊婷的房屋建筑面积为90.09平方米，物业服务费计收标准为1.7元/平方米/月，故惠菊婷每月应向德庆公司支付物业服务费153.15元（1.7元/平方米/月×90.09平方米）。因德庆公司未能提交证据证明2012年11月1日至2015年7月26日期间的物业服务费存在诉讼时效中止、中断的情形，且惠菊婷对该期间的物业服务费提出了诉讼时效抗辩，故一审法院对德庆公司主张的该期间物业服务费及违约金不予支持。自2015年7月27日至2017年3月31日止（共计613天），惠菊婷应向德庆公司支付物业服务费3087.7元[153.15元×20个月+（153.15元÷31天×5天）]。惠菊婷未按时缴纳物业服务费，应依约向德庆公司支付违约金，德庆公司将违约金标准调整为每天按欠缴费用的万分之一计算，符合法律规定的规定，惠菊婷应支付德庆公司违约金189.28元（3087.7元×613天×0.0001），对德庆公司主张的超过该部分违约金不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、惠菊婷于本判决生效后7日内支付德庆公司物业服务费3087.7元；二、惠菊婷于本判决生效后7日内支付德庆公司违约金189.28元；三、驳回德庆公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由惠菊婷负担。
本院二审审理查明：1、湖南安必信律师事务所受德庆公司委托于2016年12月26日向惠菊婷邮寄《律师函》，要求其交纳物业费。经查询，惠菊婷于2016年12月28日签收。2、《德庆水韵山城前期物业管理合同》约定，德庆公司向惠菊婷提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。3、加盖有“湖南德庆物业管理有限责任公司德庆水韵山城物业管理服务中心”印章及成海红（惠菊婷丈夫）签名的《工程委派单》备注中载明：“与承建方……两次联系不上，此项维修（墙壁开裂维修）由物业公司请人维修；已取得联系的承建方……，否则由物业公司请人维修。承建方维修一次以上没有根本解决问题的，物业公司视情况请人进行维修，物业公司对其产生的费用及后果不承担任何责任。”；同时，该委派单的回访记录中德庆公司员工载明：上门回访及现场查看，开裂情况属实，并与业主协商整改方案，业主要求将开裂恢复并要求房内全部做墙漆，我不能接受，经查看交房表，交房时房屋无任何问题。
本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，德庆公司基于其与惠菊婷签订的《德庆﹒水韵山城前期物业管理合同》提供物业服务。虽然合同约定了按季预交物业服务费，但惠菊婷应交纳的物业服务费均是基于上述协议所产生，具有整体性和关联性，德庆公司亦基于整体债权债务关系持续为惠菊婷提供了物业服务，故诉讼时效应从合同最后履行期限届满之日或惠菊婷明确表示不履行合同义务之日起计算。因惠菊婷未提交证据证实其在德庆公司向其主张物业服务费时明确表示不履行交纳物业服务费义务的具体时间，故德庆公司要求惠菊婷支付2012年11月至2017年3月期间物业服务费的请求并未超过诉讼时效。德庆公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。虽然涉案房屋墙体裂缝问题与德庆公司无关，同时对其维修亦不属于德庆公司的物业服务范围，但根据合同约定，德庆公司应向惠菊婷提供有偿维修服务。本案中，德庆公司接受了惠菊婷的维修申请并承诺请人维修后，在未提供相应证据证明惠菊婷不愿支付相关费用的情况下，仅以不能接受惠菊婷的方案为由即未请人及时维修涉案房屋，显然不当，因此，德庆公司的行为应认定为物业服务瑕疵，故对德庆公司要求惠菊婷支付违约金的诉讼请求不予支持，并酌情减少物业服务费为7000元。
综上，德庆公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初4871号民事判决；
二、惠菊婷于本判决生效后7日内支付湖南德庆物业管理有限责任公司物业费7000元；
三、驳回湖南德庆物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由上诉人湖南德庆物业管理有限责任公司负担20元，被上诉人惠菊婷负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 凯
审判员 刘 英
审判员 王 勇
二〇一八年八月十七日
书记员 肖佳敏