山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终3135号
上诉人(原审被告)：环宇（青岛）发展有限公司，×。
法定代表人：蔡友藏，×。
委托诉讼代理人：戴喜凤，山东中青律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：孙琦，×。
委托诉讼代理人：王晓倩，山东名昊律师事务所律师。
上诉人环宇（青岛）发展有限公司（以下简称环宇青岛公司）因与被上诉人孙琦商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初3814号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人环宇青岛公司的委托诉讼代理人戴喜凤，被上诉人孙琦的委托诉讼代理人王晓倩，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人环宇青岛公司上诉请求:1、撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:原审法院认定基本事实不清，遗漏当事人，判决错误。（一）本案被上诉人的诉求是办理房屋产权过户登记，该诉求涉及房屋所有权人的直接利益，案件审理结果与房屋所有权人有直接利害关系。上诉人提交的《房地产项目开发合同》充分证明：涉案房屋是青岛青建控股有限公司（一下简称“青建控股公司”）实施施工建设，青建控股公司是涉案房屋实际所有权人。上诉人仅是顶名的，涉案房屋是青建控股公司出售，系青建控股公司签订合同、收取房款。原审法院不追加涉案房屋青建控股公司参与本案诉讼，也不同意上诉人提出的追加第三人参与诉讼的申请，属遗漏案件当事人。上诉人主张追加第三人的申请完全符合民事诉讼法的相关规定，原审对此认定错误。（二）原审法院查明涉案《商品房买卖合同》是青建控股公司以上诉人的名义与购房人签订，这充分证明上诉人对涉案房屋出售一事毫不知情。虽然售房合同上有上诉人公司的字样，但上诉人仅是顶名的，上诉人没有意思表示。上诉人与青建控股公司签订《房地产项目开发合作合同》，上诉人仅是在涉案房屋能办理房屋产权过户登记时，配合此公司为真实购买人办理过户登记。涉案房屋是青建控股公司出售，与购房人签订合同，青建控股公司不到庭，无法查清被上诉人是否是涉案房屋真实购买人，被上诉人是否付清房款，且被上诉人也没有证据证明其已经办理入住手续，另外，根据合同的相对性，如果被上诉人是涉案房屋的购买人，被上诉人应该向房屋所有权人房屋出售人及实际签订合同的一方即青建控股公司主张责任。本案应当追加青建控股公司参与诉讼，原审法院遗漏案件必要当事人。（三）原审法院不仅未查清案件基本事实，且认定部分事实错误，相互矛盾。第一，青建控股公司是涉案房屋所有权人，青建控股公司自行安排人员以上诉人的名义出售房屋，并与购房人签订合同，收取房款。涉案房屋买卖合同不是上诉人签订的，收款收据也不是上诉人为购房人开具的，在青建控股公司不到庭参与诉讼的情况下，上诉人无法确认《商品房买卖合同》和收据的真实性，且原审法院不同意上诉人申请公章鉴定，剥夺上诉人的诉讼救济权利。原审法院认定被上诉人按照合同约定向上诉人交付了全部购房款，但是上诉人从未收到被上诉人交付的购房款。被上诉人提交的发票上记载的金额是330528元,这与被上诉人提交的房屋买卖约定中的房屋总价327008元不一致,环宇青岛公司无法确认这些收据的真实性。被上诉人虽提交了其缴纳契税的凭证，但缴纳契税是被上诉人的个人行为，不动产登记中心仅是对被上诉人提交的材料进行形式审查。被上诉人缴纳税款的行为不能证明其就是真实购房人，也不能证明被上诉人已经交付全部购房款。原审法院未查明被上诉人是否是涉案房屋真实购房人、房屋所有权人是否收到全部房款、涉案房屋是否办理过户登记，即作出判决错误，无事实依据。第二，原审法院已查明涉案《商品房买卖合同》是青建控股公司以上诉人的名义与购房人签订，不是上诉人与被上诉人签订的，却又认为上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，并判令上诉人根据合同的相对性为被上诉人办理房屋产权过户登记，很明显原审法院在判决第六页倒数第二段“本院认为”中的描述与其审理查明的事实相互矛盾。综上，涉案房屋所有权人是青建控股公司，涉案房屋能否办理产权过户登记主要责任在于青建控股公司，原审法院却不追加青建控股公司参与诉讼，系遗漏案件当事人，未查明案件基本事实，请求二审依法维护当事人的合法权益。
被上诉人孙琦辩称：上诉人系以自己的名义与被上诉人签订商品房买卖合同，意思真实，合法有效，根据合同相对性原理，应由上诉人向被上诉人承担相应的合同义务。现被上诉人已经支付完毕全部的房款，依法纳税，且已经实际入住多年，上诉人应按照合同约定的义务协助被上诉人办理房产证。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉维持原判。
孙琦向一审法院起诉请求：1、依法判令环宇青岛公司履行合同所约定的办理房屋产权过户登记手续，配合孙琦办理不动产证书；2、案件受理费由环宇青岛公司承担。
一审法院认定事实：2004年10月16日，孙琦与作为房屋出卖人的环宇青岛公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，孙琦购买由环宇青岛公司开发建设的位于青岛市×户商品房一处，面积92.9平方米，每平方米3520元，房屋价款327008元，付款方式为贷款方式付款：即2004年10月16日前付清全部房款的51%，计167008元、10月16日前办理贷款手续。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，孙琦按照合同约定的时间，交付了全部房款330528元，并缴纳了房屋契税4905元，孙琦与环宇青岛公司已办理了入住手续。另查明，一、根据环宇青岛公司提供的证据，2002年8月2日，环宇青岛公司（甲方）与青建控股公司（乙方）等单位签订《房地产项目开发合作合同》，合同第四条“房屋销售”约定，乙方以环宇青岛公司名义对外销售，签订售房合同，销售收入存入乙方专用账户并由乙方全权支配；乙方所销售的房屋，产权证由甲方协助办理。二、2005年4月8日，环宇青岛公司（甲方）与青建控股公司（乙方）等8家单位签订《协议书》，协议书约定，环宇青岛公司及8家单位各派一名代表成立“温哥华花园项目工作小组”，刻制新印鉴（环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章、财务专用章）用于温哥华花园未完项目开发、后续建设及竣工验收等相关手续。
一审法院认为：本案争议的焦点：1、孙琦、环宇青岛公司签订的《商品房买卖合同》环宇青岛公司是否知情；2、青建控股公司应否作为第三人参加本案的诉讼。对此，一审法院认为，1、孙琦、环宇青岛公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和法规的规定，合法有效，双方均应严格履行。孙琦已付清全部房款和契税并实际入住，环宇青岛公司应当按照合同的约定，有义务协助孙琦办理涉案房屋的产权过户手续并配合孙琦办理不动产权证书。因为，根据环宇青岛公司与青建控股公司（乙方）等单位签订的《房地产项目开发合作合同》和《协议书》，环宇青岛公司同意刻制新的印鉴，同意青建控股公司以其名义对外销售房屋，销售收入存入乙方账户，并同意产权证由环宇青岛公司协助办理。故对环宇青岛公司辩称的对商品房买卖合同不知情，要求对公章进行鉴定的理由，一审法院不予采纳。孙琦作为购房人，根据《商品房买卖合同》约定，支付了所购房屋的全部房款和契税并实际入住，即取得了该房屋的所有权。孙琦根据商品房买卖合同相对性原理，要求合同相对方的环宇青岛公司办理房屋产权证书的请求，证据充分，一审法院予以支持2、根据民诉法的有关规定，第三人参加诉讼有两种情况：1）、对当事人双方的诉讼标的，有独立请求权的，有权另行提起诉讼；2）、对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件的处理结果同他有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。本案环宇青岛公司申请追加青建控股公司为第三人的理由是：售房合同和收款收据上尽管有环宇青岛公司的名字出现，但实际上是青建控股公司以环宇青岛公司的名义自行对外销售，并实际收取房款，环宇青岛公司只是顶名，实际产权人是青建控股公司。一审法院对环宇青岛公司的理由不予采信。因为，根据2002年7月12日，环宇青岛公司与青建控股公司等单位签订的《房地产项目开发合作合同》，环宇青岛公司同意青建控股公司以其名义对外销售房屋并收取房款，所售房屋的产权证由环宇青岛公司协助办理。故环宇青岛公司与青建控股公司之间就温哥华花园项目事宜产生的争议，应由双方签订的开发合作合同予以调整，本案的处理结果与青建控股公司无法律上的利害关系。故对环宇青岛公司申请追加第三人的请求，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：环宇（青岛）发展有限公司于判决生效之日起10日内协助孙琦办理青岛市×户产权登记手续并办理不动产权证书。一审案件受理费100元，公告费300元，由环宇（青岛）发展有限公司负担。
二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，综合双方的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、涉案商品房买卖合同是否为环宇青岛公司的真实意思表示以及该合同的效力如何认定；2、环宇青岛公司应否协助被上诉人办理涉案房屋的权属登记手续及权属证书。现根据本案查明的事实，评判如下：关于第一个焦点问题。从本案事实看，环宇青岛公司系涉案的温哥华花园商品房项目的开发商，其在一审期间提交的房地产项目开发合作合同及协议书载明，环宇青岛公司同意其合作伙伴以环宇青岛公司的名义刻制新的项目章及财务专用章，并同意合作伙伴以其名义对外销售房屋、收取房款，且约定所售房屋产权证由环宇青岛公司协助办理。由此可见，即使环宇青岛公司的合作伙伴以环宇青岛公司名义向买受人销售其开发的商品房并为此订立买卖合同，也系其真实意思表示。因此，一审根据涉案商品房买卖合同已经环宇青岛公司盖章、被上诉人签名的事实，并结合合同内容不存在违反法律及行政法规强制性规定的情形，认定该合同系双方当事人的真实意思表示，且为合法有效合同，事实清楚，证据充分，本院予以确认。环宇青岛公司称其对上述商品房买卖合同的签订不知情且该合同并非其真实意思表示，因与其提交的开发合作合同相关约定不符，一审不予采纳并无不当。虽然环宇青岛公司在一审期间表示对涉案商品房买卖合同以及被上诉人所提交房款收据中其公司印章有异议并为此申请司法鉴定，但未举证证明在与他人合作开发涉案房地产项目时其公司印章具有唯一性，且其提交的协议书也载明同意由合作伙伴刻制新的印鉴，故一审对其该项异议不予采纳并对其鉴定申请不予准许，亦无不当。关于第二个焦点问题。因涉案商品房买卖合同合法有效，故其对当事人均具有法律约束力，双方均应按照诚实信用的原则全面履行其合同义务。鉴于被上诉人已经按照合同约定足额支付了全部购房款，环宇青岛公司也已向被上诉人交付房屋使用多年，故一审判决环宇青岛公司协助被上诉人办理涉案房屋权属登记手续并协助其办理不动产权属证书，符合双方合同第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，本院亦予以确认。环宇青岛公司上诉称涉案商品房买卖合同对其无法律约束力、其无义务为被上诉人办理房屋产权过户登记，无事实及法律依据，本院不予采纳。因涉案商品房买卖合同并未约定环宇青岛公司的合作伙伴负有协助被上诉人办理房屋权属登记手续的义务，且环宇青岛公司所提交的开发合作合同及协议书等证据也不足以证明其合作伙伴对本案当事人双方的诉讼标的有独立请求权或者案件的处理结果同他有法律上的利害关系，故应认定环宇青岛公司关于追加其合作伙伴作为第三人参与诉讼的请求，既不符合合同的相对性原则，也无法律依据，一审不予准许并无不当。
综上，环宇青岛公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人环宇（青岛）发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯 娜
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一八年九月三日
书记员 郑 昭
书记员 王 晶