安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）狮民二初字第00721号
原告：安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司。
负责人：姜定杰，该公司董事长。
委托代理人：李芳玫，该公司员工。
委托代理人：孙卓峰，该公司员工。
被告：程平宏。
被告：王利萍。
两被告共同委托代理人：史万全，安徽智全律师事务所律师。
原告安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司（以下简称柏庄物业服务铜陵分公司）诉被告程平宏、王利萍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理。依法由审判员孙国兵适用简易程序于2016年1月19日、2016年3月8日公开开庭进行了审理。2016年1月19日至2016年2月19日为调解期间，不计入审限。原告柏庄物业服务铜陵分公司的委托代理人李芳玫、孙卓峰，被告程平宏、王利萍共同的委托代理人史万全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柏庄物业服务铜陵分公司诉称：柏庄物业服务铜陵分公司系铜陵市柏庄(春暖花开小区的物业服务单位。2013年5月8日，程平宏、王利萍购买了该小区一期石城大道北段2388号房屋，面积2644.21平方米。根据程平宏、王利萍与开发单位铜陵柏庄领地置业有限公司（以下简称柏庄置业）签订的《商品房买卖合同》第十八条之规定，柏庄置业将程平宏、王利萍购买的上述房屋交由柏庄物业服务铜陵分公司统一管理。此后，柏庄物业服务铜陵分公司依法依约为程平宏、王利萍提供了物业服务，但程平宏、王利萍自2014年3月1日起无故拖欠物业费，至2015年12月31日，累计拖欠柏庄物业服务铜陵分公司物业费66112.70元。请求判令程平宏、王利萍：一、支付物业费66112.70元；二、支付违约金（违约金以66112.70元为基数，从2015年7月1日起计算至付清之日止按银行同期贷款利率1.3倍标准计付）；三、承担本案诉讼费。
程平宏、王利萍辩称：一、程平宏、王利萍与柏庄物业服务铜陵分公司之间没有签订《物业服务合同》，程平宏、王利萍与柏庄物业服务铜陵分公司并不是物业服务合同的相对人；二、程平宏、王利萍购买房屋后，将一楼房屋出售给他人，该房屋一楼产权已不属于程平宏、王利萍，程平宏、王利萍只是二楼房屋的产权人，柏庄物业服务铜陵分公司主张一楼的物业费无事实和法律依据。此外，程平宏、王利萍已将二楼房屋出租给他人，二楼的物业费应由承租人支付；三、与开发单位柏庄置业签订《前期物业服务合同》的是安徽柏庄物业管理有限公司（以下简称柏庄物业管理公司），柏庄物业服务铜陵分公司以自己名义起诉不符合法律规定；四、柏庄物业服务铜陵分公司主张的物业费数额证据不足，其主张违约金不符合法律规定。综上，请求判令驳回柏庄物业服务铜陵分公司的诉讼请求。
经审理查明：2009年4月20日，柏庄置业与柏庄物业管理公司签订《铜陵柏庄(春暖花开前期物业服务合同书》，约定：甲方（柏庄置业）选聘乙方（柏庄物业管理公司）对铜陵柏庄(春暖花开家园实施前期物业管理，服务合同期限从2009年5月1日起至业主委员会成立后止；物业费收费标准，其中，住宅按建筑面积每月每平方米1.20元（含电梯运行费及变频二次水泵运行电费费用）交纳，商铺按建筑面积每月每平方米2.20元交纳。物业服务费由乙方按6个月时间向业主预收，甲方违反本合同约定，不按期支付相关费用的，乙方有权要求甲方支付，并要求甲方支付应付款额10%的违约金；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。合同同时约定:甲方应协助乙方与业主签订《柏庄(春暖花开前期物业服务协议》及《柏庄(春暖花开临时管理规约》，在业主委员会成立之前，要求业主和物业使用人共同遵守《前期物业服务协议》及《临时管理规约》。该合同对其他事项亦作了明确约定。2013年5月8日，柏庄置业（出卖人与程平宏、王利萍（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：程平宏、王利萍购买柏庄(春暖花开家园一期石城大道北段2388号房屋，商品房的用途为商业营业用房，建筑层数为地上三层，商品房产权登记建筑面积共计2644.21平方米，其中，一层建筑面积929.73平方米，二层建筑面积931.04平方米，三层建筑面积783.44平方米；房屋交付时间为：2014年2月28日前。合同同时约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权归买受人所有，交由柏庄物业服务铜陵分公司统一管理，该商品房所在楼宇的外墙面使用权归买受人所有，交由柏庄物业服务铜陵分公司统一管理。同日，双方又签订《补充协议》，约定：签订《商品房买卖合同》时，买受人须同时签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，买受人已详细了解本物业情况，并承诺在房屋交付前三日与柏庄物业服务铜陵分公司签订物业服务合同和业主管理规约。上述合同签订后，柏庄置业根据合同约定，在规定日期内将房屋交付给了程平宏、王利萍使用。2013年12月11日，程平宏、王利萍取得了上述房屋的房地产权证，其中，一层登记的建筑面积为933.16平方米，二层登记的建筑面积为934.57平方米，三层登记的建筑面积为776.49平方米。接收房屋后，程平宏、王利萍一直未交纳上述房屋的物业费，并陆续将一层房屋分开出租给他人；2014年4月，程平宏、王利萍将二层房屋出租给他人；2014年7月，程平宏、王利萍又将三层房屋出租给他人。2015年年初，程平宏、王利萍又将一层房屋出售给他人。房屋出租与出售后，部分承租人向柏庄物业服务铜陵分公司交纳了该房屋一层其中277.23平方米2015年1月31日以前的物业费，一层其余655.93平方米2015年1月31日以前的的物业费承租人与程平宏、王利萍均未能交纳，该房屋一层2015年1月31日以后的物业费已由买受人全部交纳；承租人向柏庄物业服务铜陵分公司交清了该房屋三层的物业服务费；该房屋二层的物业服务费程平宏、王利萍与承租人至今均未能交纳。
另查明：2011年10月14日，柏庄物业管理公司经合肥市工商行政管理局核准，名称变更为安徽柏庄物业服务有限公司。柏庄(春暖花开小区尚未成立业主大会和业主委员会。
再查明：2015年3月1日，中国人民银行公布的人民币贷款利率，其中，短期（六个月及以下）贷款年基准利率为5.35%。
还查明：2015年2月13日，柏庄物业服务铜陵分公司与该房屋一层买受人签订了《前期物业服务协议》，约定：一层建筑面积为933.16平方米，物业费标准为2.2元每月每平方米；物业费交纳时间为：第一次交费时间为买受人所购房交付之日，需预交半年物业服务费，自第二次交费开始，为每半年度的第一个月的15日之前；物业使用人不按协议的收费标准和时间交纳物业服务费的，物业公司有权要求补交，并从逾期之日起按每天千分之三的比例和应交数额及逾期天数，计算并向物业公司支付违约金，直至足额交清为止。同时，柏庄物业服务铜陵分公司与铜陵市童童童教育咨询有限公司，就该房屋三层也签订了《前期物业服务协议》，该协议约定的物业费标准、交纳时间及违约责任等内容，与一层《前期物业服务协议》约定的内容一致。
上述事实，有柏庄物业服务铜陵分公司提供的《铜陵柏庄(春暖花开前期物业服务合同书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、房地产权证、安徽柏庄物业服务有限公司变更信息、《前期物业服务协议》，程平宏、王利萍提供的《房屋租赁合同》等证据证明，上述证据经庭审举证、质证、认证，并结合当事人陈述予以认定。
本院认为：柏庄物业服务铜陵分公司依据柏庄物业管理公司与柏庄置业签订的《前期物业服务合同书》，作为柏庄(春暖花开小区的物业服务单位，为柏庄(春暖花开小区提供了物业管理服务，程平宏、王利萍作为柏庄(春暖花开小区业主，至今未能交纳物业费，显系违约，除依法应继续履行付款义务外，还应当依据合同约定，向柏庄物业服务铜陵分公司支付因逾期付款而产生的违约责任。柏庄物业服务铜陵分公司要求程平宏、王利萍支付该小区一期2388号一层房屋2015年1月31日之前以及二层房屋2015年12月31日之前物业费符合法律规定与合同约定。从柏庄置业与柏庄物业管理公司签订的《前期物业服务合同书》看，双方明确约定按业主拥有的建筑面积交纳物业费，柏庄物业服务铜陵分公司主张一层尚有655.93平方米未交纳物业费，依据《前期物业服务合同书》关于物业费每月每平方米2.2元的标准，一层需交纳物业费的数额为15873.51元〔655.93元×2.2元/平方米/月×11个月（2014年3月1日至2015年1月31日）〕。柏庄物业服务铜陵分公司以程平宏、王利萍私自将一楼公用电梯改为私用电梯，但未能提供证据证明，其主张二层应按1038平方米收取物业费违反了合同约定，也不符合法律规定，依据二层登记的建筑面积及《前期物业服务合同书》关于物业费每月每平方米2.2元的标准，二层应交纳物业费的数额为45233.19元〔934.57元×2.2元/平方米/月×22个月（2014年3月1日至2015年12月31日）〕。上述房屋一、二层共需交纳物业费的数额为61106.70元。柏庄物业服务铜陵分公司要求程平宏、王利萍支付物业费符合法律规定，但其主张的物业费数额与本院认定的数额不符，对其诉讼请求，本院予以部分支持；柏庄物业管理公司与柏庄置业在《前期物业服务合同》中虽约定物业费每半年交纳一次，并对违约责任也做了明确约定，但具体何日交纳，双方在合同中未能予以明确，因柏庄物业服务铜陵分公司在庭审中称每期物业费应在第一个月的15日前交纳，其在本案中要求从2015年7月1日起计算违约金不符合法律规定，违约金应从2015年7月16日起按银行同期贷款基准利率130%标准计算。程平宏、王利萍称其与柏庄物业服务铜陵分公司没有签订《前期物业服务合同》，其并非物业服务合同的相对人，为此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。程平宏、王利萍的该项答辩意见不符合法律规定，本院不予采信；程平宏、王利萍称其并非一层的产权人不应支付一层的物业费，但程平宏、王利萍转让一层房屋的时间为2015年2月，此前的物业费，程平宏、王利萍作为业主，应当依法交纳，对其该项辨称，本院不予采信；程平宏、王利萍称与开发单位柏庄置业签订《前期物业服务合同书》的是柏庄物业管理公司，柏庄物业服务铜陵分公司以自己名义起诉不符合法律规定，但从本案查明的事实看，柏庄物业管理公司名称已变更为安徽柏庄物业服务有限公司，且从案件实际情况来看，柏庄(春暖花开小区实际由其分公司即柏庄物业服务铜陵分公司进行管理，柏庄置业与程平宏、王利萍签订的《商品房买卖合同》中也对物业公司的名称进行了明确。程平宏、王利萍的该项答辩意见与事实不符，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百七十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告程平宏、王利萍于本判决生效之日起十日内支付原告安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司物业服务费61106.70元，并支付逾期付款违约金（违约金以61106.70元为基数，从2015年7月16日起计算至清偿之日止按银行同期贷款基准利率130%标准计付）；
二、驳回原告安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1453元，依法减半收取727元，由原告安徽柏庄物业服务有限公司铜陵分公司负担55元，被告程平宏、王利萍共同负担672元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 孙国兵
二〇一六年三月九日
书记员 张雪琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条--依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条--当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百七十四条--法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
《物业管理条列》第七条--业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
第四十二条--业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
《最高人民法院关于人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条--
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条--
买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。