上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四(民)初字第1785号
原��上海桥苑物业管理有限公司。法定代表人李启潮。委托代理人林甘美，浙江联英律师事务所上海分所律师。委托代理人蔡永鑫，浙江联英律师事务所上海分所律师。被告康琴。原告上海桥苑物业管理有限公司(以下简称“桥苑物业公司”)与被告康琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员常彩玲独任审判，于2013年11月18日公开开庭进行了审理，原告桥苑物业公司的委托代理人蔡永鑫，被告康琴到庭参加诉讼。因案情需要，本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告桥苑物业公司的委托代理人林甘美到庭参加诉讼。被告康琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故按缺席审理。本案现已审理终结。原告桥苑物业公司诉称：原告为上海市黄浦区西藏南路XXX号桥苑公寓的物业管理公司，2000年1月20日原告与桥苑公寓业主委员会签署了《物业管理服务合同》，且为该公寓业主提供物业服务至今，业主在享受物业管理服务的同时，需按时缴纳物业管理费，被告自2006年10月至今未缴纳物业管理费，原告曾于2011年1月上门发书面催缴通知，也于2012年2月19日通过邮局挂号信催告被告缴纳物业管理费，但被告仍未缴纳，原告后于2012年9月20日在桥苑公寓一楼电梯口张贴公告，再次告知被告按期缴纳物业管理费事宜，但以上均无果。故诉至法院，要求被告支付自2006年10月起至2013年7月止的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)11726元及利息损失(按中国人民银行同期贷款利率的标准，以2006年10月至2010年12月的物业管理费7293元为本金，自2011年1月29日计算至判决生效日止；以2011年1月至2012年1月的物业管理费1859元为本金，自2012年2月21日计算至判决生效日止)。原告桥苑物业公司提供下列证据：
1.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息(被告名下的上海市西藏南路XXX号XXX室房屋)；2.《物业管理服务合同》；3.业主、使用人情况表；4.催缴通知及挂号信收据；5.公告和证明；6.上海市房地产权证(上海桥苑房地产开发有限公司名下的上海市西藏南路750、758号全幢房屋)、《房屋土地测绘技术报告书》、《土地分摊明细表》；7.《申请报告》《建筑安装工程合同》、《工程合同》、发票；8.上海市房地产登记勘丈图。被告康琴辩称：业主入住以后从未召开过业主大会或选举业主委员会主任或成员，《物业管理服务合同》上业主委员会的签字不具有合法性；原告虽然从2002年2月至今为桥苑小区提供物业服务，但多年来管理混乱。开发商上海桥苑房地产开发有限公司于2013年4月强行于桥苑公寓的绿化用地上建设商品房，业主多次抗议，���地负责人对业主进行威胁，原告一直宣称那块地不属于桥苑公寓，对工地施工人员行凶也未加制止；保安失责，业主经常丢失物品，冬季保安晚上11点后大门敞开睡觉，不进行巡视；晚上7点过后没有电工或维修人员值班；楼宇对讲机长期处于损坏状态，原告擅自拆除电梯间的照明灯；2004年12月被告楼下的业主厨房漏水，被告积极配合楼下业主进行检修，但原告却出具虚假证明，被告与原告交涉时动了胎气，回家当晚导致流产；原告擅自动用维修基金粉刷过道，2004年更换水管后未解决居民反映的自来水发黄现象，2007年不得不再次更换水管；桥苑公寓总高31层，原告擅自在顶楼搭建了32和33层，用于办公、居住和出租，并在裙房楼顶上擅自搭建用于出租办公，31层通往楼顶的消防通道一个常年锁闭，另一个加装门锁仅供32、33层使用者出入，堵住了危险情况下的逃生通道；原告财务混乱，财务人员无上岗证书，广告、出租和停车收益不入账；原告注册在3005和3006室，该房屋已被原告出售，706室则被上海金开利企业发展有限公司用作私人住房；原告违法搭建构筑物，肆意破坏外墙结构；原告肆意占用业主共有场地作为停车场谋取私利，影响业主出行安全；原告擅自拆除桥苑公寓门前的标志性雕塑更换成一块石头；原告利用地下车库对外经营，收入不入账；原告提供的服务与物业服务合同约定不符；原告从未向被告催讨物业管理费，2011年1月之前的物业管理费已经超过诉讼时效，2011年之后的物业管理费愿意按照每月每平方米0.50元支付，不同意支付利息损失。被告康琴提供下列证据：
1.证明；2.商业广告牌和空调外机照片；3.桥苑大厦外观和32层入口照片；4.电梯内外广告照片；5.桥苑大厦裙房照片；6.上海市房地产登记簿房屋状况��产权人信息(上海桥苑房地产开发有限公司名下的上海市西藏南路750、758号全幢房屋)；7.桥苑大厦外墙广告牌照片；8.桥苑大厦裙房门前道路停车照片；9.《上海市商品住宅专项维修资金业主年度结存单》(上海市西藏南路XXX号2601室)、《上海市业主大会帐目公告报表(试行)》(上海市西藏南路XXX号桥苑公寓收支汇总表)；10.《桥苑物业小区设备运营费收支情况统计表》；11.通往32层楼梯处照片；12.《上海市内销商品房出售合同》附件三土地使用权状况；13.地下室照片；14.业主证明；15.证明和产前检查记录。经质证，被告康琴对原告提供的证据1真实性无异议；证据2不合法；对证据3无异议；证据4的催款函从未收到过；证据5没有看到过；对证据6有异议，材料不完整，测绘报告前后不一致，分摊明细表只有其中一页盖章，其余没有盖章；证据7没有张贴过，据被告所知原告两次修水管花了50多万元，修理费用严重超标。原告桥苑物业公司对被告提供的证据1真实性有异议，不符合证人证言的相关规定；对证据2、3、4、5、7、8、11、13的照片反映的现状予以认可，但照片是经过篡改的，形式不合法，且照片是现在拍的，但被告是从2004年开始欠费的，这份证据反映的情况与原告诉请的欠费时间没有关联性；对证据6、真实性无异议，对证明内容不认可，且与原告提供的证据一样证明了地下车库产权属于开发商，无法证明地下车库产权属于全体业主；对证据9真实性无异议，对证明目的和关联性不认可，只能证明原告向业委会客观反映的开支，不能证明原告侵占公共收益；对证据10真实性无异议，这是原告的经营收费情况，与公共收益无关，不能证明原告侵害业主权益的情况，原告是在亏损经营；对证据12真实性无异议，但被告对分摊的理解存��偏差；对证据14真实性不认可，证人没有到庭进行质证不符合法律规定，其中于泽虹签名有两个，签名时间和笔迹都不一致；对证据15的证明真实性不认可，证人没有到庭质证，且不能证明被告流产和原告有关，产前检查报告和本案无关。经审理查明：上海市西藏南路750、758号桥苑公寓为上海桥苑房地产开发有限公司建造的房屋，该房屋于1998年竣工，总层数为31层，建筑面积31604.61平方米(该幢总建筑面积中包括地下室建筑面积2350.85平方米)，上海桥苑房地产开发有限公司于1999年2月5日取得该房屋产权。2000年1月20日，原告与桥苑公寓房屋业主管理委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告为上海市西藏南路XXX号桥苑公寓提供物业服务，委托管理期限自2000年1月20日起至2002年1月20日止；住宅物业管理费为每月每平方米1.55元；对业主和物业使用人逾期缴纳物��管理费的，原告可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同签订后，原告开始为桥苑公寓提供物业服务，住宅物业管理费实际按照每月每平方米1.40元收取。合同期满后，原告继续为桥苑公寓提供物业服务至今。2003年9月8日，原告向桥苑公寓房屋业主管理委员会发出《申请报告》，该报告内容为：由于桥苑公寓竣工至今已近6年，自来水管道逐渐老化锈蚀，生活用水质量受到较大影响，原告组织专业人员进行检查，决定更换进水立管和送水泵、阀门，所有事项及费用已与日前口头上报业委会审批，在经业委会口头同意后，原告拟委托上海汇杰建筑装潢工程有限公司进行工程施工，现将书面申请报告及工程所用材料数量、金额详细清单附件呈上，请审批。桥苑公寓房屋业主管理委员会的代表谈武城在《申请报告》上书面同意工程改造并要求原告注意相关事项。随后，原告委托上海汇杰建筑装潢工程有限公司进行了施工并支付了费用。2007年3月，原告委托上海自来水管线工程有限公司进行大楼内部水管改造(消防、泵房设备除外)并支付了费用。被告系上海市西藏南路XXX号XXX室(建筑面积102.15平方米)业主，每月应付物业管理费143元，被告未支付自2006年10月1日起至2013年7月31日止的物业管理费。根据原告提供的《交寄大宗挂号邮件凭证》，原告于2007年1月22日和2012年2月19日向被告邮寄了挂号信。2012年9月20日，原告在桥苑公寓电梯口张贴公告，要求拖欠物业管理费的业主自公告之日起15日内缴纳，15日内未缴纳的，原告将加收滞纳金。张贴公告由业主代表和居委会工作人员作了证明。2013年10月29日，原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。桥苑公寓房屋业主管理委��会作为桥苑公寓全体业主的代表，与原告签订的《物业管理服务合同》合法有效，原告作为被告居住小区的物业管理单位，已按照《物业管理服务合同》履行了物业服务职责，被告作为该小区的业主，理应按照合同约定支付相应的物业管理费。被告辩称原告对工地施工人员行凶未加制止、保安失责导致业主经常丢失物品，保安不进行巡视、财务混乱、擅自拆除桥苑公寓门前的标志性雕塑更换成石头、原、被告发生言语冲突导致被告流产等意见缺乏相应证据支持，本院依法不予采纳。被告辩称原告擅自在顶楼搭建32和33层、在裙楼外墙违法搭建构筑物破坏外墙结构等，如被告认为该幢房屋存在违章搭建可向有关部门举报，该节事实不属于本案处理范围，也不构成被告拒付物业管理费的理由。被告辩称上海桥苑房地产开发有限公司拥有的上海市西藏南路750、758号全幢房��产证上记载的地下建筑面积为0，因此地下车库的产权属于全体业主，原告不得擅自占用停车位进行经营，本院认为，房地产登记簿备注栏明确记载上海桥苑房地产开发有限公司拥有的该幢房屋总建筑面积中包括地下室建筑面积2350.85平方米，故被告该辩称意见缺乏相应证据，本院亦不予采纳。被告辩称原告擅自动用维修基金更换水管，但原告提供的证据表明原告更换水管得到业委会的授权，故被告该辩称意见与事实不符，不予采纳。被告辩称原告服务不到位且提供了照片等证据，但物业管理是一个动态的过程，被告提供的照片等证据尚不足以构成拒付物业管理费的理由，故本院不予采纳。被告辩称原告从未向被告催讨物业管理费，2011年1月之前的物业管理费已经超过诉讼时效；原告则认为《物业管理服务合同》并未对支付物业管理费的时间做出明确约定，原告曾数��上门催讨，并向被告发出催款函并张贴了公告，原告已经进行了催讨，故原告诉请并未超过诉讼时效；本院认为，虽然《物业管理服务合同》并未对支付物业管理费的时间做出明确约定，但原告应该积极行使自己的权利，及时向被告催讨物业管理费，原告提供的证据表明原告在2007年1月向被告邮寄了挂号信，虽然没有附信件存根，但考虑到被告拖欠物业管理费的事实以及原、被告之间并无其他纠纷，可以推定该信件是向被告催讨物业管理费，但原告没有证据证明其在此后的几年时间内将2008年、2010年和2011年的催款通知送达给被告，原告前述的催讨行为不连续，不构成诉讼时效中断，原告要求被告支付2006年10月至2010年2月物业管理费及相应利息损失的诉请超过诉讼时效，依法不予支持。2012年2月19日原告又向被告邮寄了挂号信，可以推定该信件亦是向被告催讨物业管理���，2012年9月，原告在业主代表和居委会成员的见证下在桥苑公寓的电梯口张贴了催讨物业管理费的公告，要求拖欠物业管理费的业主在15日内支付拖欠的物业管理费，逾期将加收滞纳金，该公告张贴在电梯旁，出入的业主均可看到，可认定原告向欠费的业主进行了催讨，故原告要求被告支付2010年3月至2013年7月物业管理费的诉请，本院予以支持。原告要求被告支付2010年3月至2012年1月物业管理费的利息损失的诉请符合法律规定，依法予以支持，关于利息计算的起始日期，本院认为，原告在2012年2月19日进行了催讨，参考催讨物业管理费的公告中确定的付款期限及信函送达时间，本院确定从2012年3月8日开始计算利息。现依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告康琴���于本判决生效之日起十日内支付原告上海桥苑物业管理有限公司自2010年3月起至2013年7月止的物业管理费人民币5863元；
二、被告康琴应于本判决生效之日起十日内支付原告上海桥苑物业管理有限公司自2010年3月起至2012年1月止物业管理费的利息损失(按中国人民银行同期贷款利率的标准，以人民币3289元为本金，自2012年3月8日起计算至判决生效日止，以人民币3289元为限)；
三、原告上海桥苑物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币60.97元(原告已预缴)，由原告上海桥苑物业管理有限公司负担人民币33元，被告康琴负担人民币27.97元。如不服本判决，可在判��书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄利民
代理审判员 常彩玲
人民陪审员 王 侃
二〇一四年十月二十日
书 记 员 ＸＸ妹
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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