广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4447号
上诉人（原审原告）：刘炳培，男，汉族，1959年11月29日出生，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：何健民，男，汉族，1963年6月9日出生，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：广州康创投资有限公司，住所地。
法定代表人：刘炳培，职务：董事长。
三上诉人共同委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卢智城，男，汉族，1966年12月10日出生，住广州市天河区。
委托代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师
上诉人刘炳培、何健民、广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）因与被上诉人卢智城房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年10月，康创公司（为出卖人）与卢智城（为买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号一层1097号铺，该商铺建筑面积共3908969平方米，其中套内建筑面积25.8896平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.0073平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为2130559元；第三条、付款方式及期限，付款方式为按揭方式付款，2010年10月8日前支付全部房价款的50%（包含定金），计1070559元；余下房价款1060000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注：1.买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任；……3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第四条承担违约责任；第四条、买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同；若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金；第五条、商铺使用权约定，该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；第六条、商铺使用权交接，出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理商铺使用权的交接手续；第七天、商铺交付，出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；第十条、关于该商铺的抵押情况，买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续；第十二条、买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等；第十三条、在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。该合同附件二为《首层平面图》，注明了1097号铺的位置。
卢智城于2010年10月3日向康创公司支付了定金20000元，于同年10月8日向康创公司支付首期房款750559元、管理费120元、印花税1066元、契税63917元、权证印花税5元、房屋登记费550元；于同年11月3日向康创公司支付了首期房款300000元。
2013年11月11日，康创公司以特快专递方式向卢智城在合同上所写地址寄出《律师函》，称就卢智城未能按照合同约定付款或办理按揭手续一事函告卢智城，要求卢智城于收到本函之日起3日内尽快付清购房余款。广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司于2014年2月24日出具书面意见，证实该邮件于2013年11月12日妥投，由卢妙梅签收。卢智城表示收到该《律师函》。
原审另查明，广州市国土资源和房屋管理局于2012年6月7日向刘炳培、何健民核发了涉讼商铺的房地产权证，其中载明：房屋座落越秀区东风西路132号197，建筑面积39.61平方米，产权由刘炳培、何健民共有，何健民取得方式为分割，刘炳培取得方式为购买。
2012年8月2日，刘炳培、何健民和案外人雷慧华、罗志辉共同签署《委托书》，记明：座落在广州市越秀区东风西路132号197等虽以刘炳培、何健民名义登记产权，但依法属刘炳培与雷慧华的夫妻财产和何健民的个人财产，现我们委托受委托人罗志辉、康创公司（任一人均可）为合法代理人，执行和处理以下事项：一、出售上述物业，办理上述物业出售的所有手续及签署相关文件（包括签订房屋买卖合同、存量房网签买卖合同等），收取售房款；二、办理上述物业的查册、递件、交易过户、交税费、测绘、领证、更正、调档、退件、遗失登报等手续；三、协助购房者办理银行按揭手续，签署相关的银行文件，办理售房款的托管手续；四、有权与销售策划机构、广告公司、律师事务所、物业顾问公司等相关部门签署销售代理、广告推广、按揭代理等法律文件；五、有权将上述物业作为抵押物，抵押给有关金融机构、组织或个人，办理抵押借款手续，签署相关文件；六、向贷款银行办理及签署提前还款、赎契、注销他项权利登记的相关文件并领取房地产证、他项权利证等证明文件；七、缴纳与上述物业有关的一切税费等。该《委托书》经广东省广州市广州公证处（2012）粤广广州第220389号《公证书》公证。
刘炳培、何健民、康创公司于2014年4月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除刘炳培、何健民以康创公司名义与卢智城于2010年10月签订的《商铺买卖合同》；二、刘炳培、何健民、康创公司没收卢智城已付的定金20000元及房款1050559元作为违约金。
本案原审诉讼过程中，卢智城提交了广东金桥百信律师事务所于2010年10月8日收取卢智城2600元服务费后开具的《收据》，卢智城表示：卢智城已根据合同约定于2010年已经到刘炳培、何健民、康创公司指定的律师事务所办理按揭手续，并向该律师所交纳服务费，但该律师所没有要求卢智城补交任何按揭手续的材料，在庭审前，卢智城已联系该律师所，该律师所表示已经把全部的按揭资料都交给刘炳培、何健民、康创公司了。刘炳培、何健民、康创公司对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，双方确实是有委托金桥律师所代办按揭手续，但刘炳培、何健民、康创公司不清楚该服务费是何费用，如果是办理按揭的费用，收据上面应该是写按揭费。
另卢智城提供其于2012年12月17日办理的委托吴宇、陈穗生作为代理人办理涉案房屋房产证的《委托书》，卢智城表示：在涉案房屋产权证出来之后，刘炳培、何健民、康创公司要求卢智城办理按揭手续，卢智城就授权康创公司的工作人员吴宇、陈穗生作为代理人办理按揭手续，证明卢智城一直配合刘炳培、何健民、康创公司要求办理按揭手续。刘炳培、何健民、康创公司对该证据的真实性没有异议，卢智城无法证明已交纳按揭费用及材料，在这情况下，不可能凭该证据办理交易过户手续。
原审法院认为：康创公司与卢智城签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《商铺买卖合同》第三条约定，付款方式为按揭方式付款，买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。结合康创公司非买卖商铺的产权人，涉讼商铺存在抵押、产权情况在合同订立、履行期间发生过变更的事实来看，上述合同的约定可理解为卢智城作为买受人何时办理、如何办理按揭贷款手续须根据康创公司的要求来进行，不得自行办理。现康创公司无提交足够的证据证明其已履行上述约定，通知卢智城按其要求去办理按揭贷款手续，故余下房款1060000元未办理银行按揭支付，不能归咎于卢智城。另上述合同第三条还约定，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款。即在不能以银行按揭方式付款的情况下，才应一次性全额支付余款。因此，在未确定不能办理银行按揭支付房款的情况下，康创公司于2013年11月11日向卢智城发出《律师函》直接要求卢智城收函后三天内付款，不符合合同的约定。刘炳培、何健民、康创公司以卢智城逾期付款为由请求解除合同，没收卢智城已付房款理由不成立，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，于2014年11月30日作出判决：驳回刘炳培、何健民、康创公司的诉讼请求。本案受理费14435元，由刘炳培、何健民、康创公司共同负担。
判后，上诉人刘炳培、何健民、康创公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决事实不清。卢智城在本案中确认向广东金桥百信律师事务所缴纳服务费，也就是说其是清楚知道按揭并非由康创公司代为办理。而《商铺买卖合同》第三条备注中亦明确注明了按揭手续并非由我方代为办理，是由其他机构办理，且我方在原审时已经多次强调《商铺买卖合同》中对于按揭一事，我方只是提供一个按揭机构供卢智城选择，并无要求卢智城一定要委托该按揭机构办理按揭手续。对于按揭的事项是否办理了，如何办理这是卢智城与按揭机构之间的事项，与我方无关。因此原审法院认定按揭手续必须根据康创公司的要求进行，属事实不清。二、一审案件受理费14435元由我方全部承担无事实与法律依据。综上，上诉请求：一、撤销一审判决，改判没收卢智城已付房款（含定金）人民币1070559元；二、由卢智城承担一、二审诉讼费。
被上诉人卢智城答辩称：第一，我方在合同履行中没有任何违约行为。我方依约支付首期款，且已依约向刘炳培、何健民、康创公司所指定的律师事务所缴纳按揭服务费用，在2012年12月17日也按照其要求签署了委托书，委托康创公司的员工办理有关按揭手续。在我方完成上述事项以后，没有收到金桥律师事务所以及刘炳培、何健民、康创公司发出要求我方补交任何材料的通知。因此，在合同履行中我方一直积极配合有关义务的履行，没有任何违约行为。刘炳培、何健民、康创公司发函要求改为一次性付款，并且以我方没有一次性支付余款为由解除合同，没有依据，请求二审法院驳回其上诉请求。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为：康创公司与卢智城签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反相关法律法规的强制性规定，为合法有效，双方应依约履行。该《商铺买卖合同》第三条约定，付款方式为按揭方式付款，买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续……因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款。原审中，双方当事人均确认当时双方委托了广东金桥百信律师事务所代办按揭手续，而卢智城也提供了证据证明其向该律师所缴纳了相关服务费。在未确定不能办理银行按揭支付房款的情况下，康创公司于2013年11月11日向卢智城发出《律师函》直接要求卢智城收函后三天内付款，不符合上述合同约定。故原审对于刘炳培、何健民、康创公司要求没收卢智城已付房款的诉讼请求予以驳回，并无不当，本院予以维持。
综上所述，刘炳培、何健民、康创公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14435元，由上诉人刘炳培、何健民、康创公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年十二月一日
书记员 仪文娟