河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫0191民初2454号
原告（反诉被告）高许争，女，1991年10月17日出生，汉族，住河南省登封市。
委托代理人郜世举、曹广要，河南文中律师事务所律师。
被告（反诉原告）邹建红，男，1978年11月29日出生，汉族，住河南省光山县。
委托代理人张华林、郭荣华，郑州市金水区未来路法律服务所法律工作者。
被告王丽娟，女，1982年8月16日出生，汉族，住郑州市金水区。
第三人郑州房朝房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路127号院2号楼25层2504号。
法定代表人马玉芳，总经理。
委托代理人王昆，该公司员工。
原告（反诉被告）高许争与被告（反诉原告）邹建红、王丽娟、第三人郑州房朝房地产经纪有限公司（以下简称房朝房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高许争及其委托代理人郜世举、被告邹建红及其委托代理人张华林、郭荣华到庭参加诉讼。被告王丽娟经本院公告传唤未到庭、第三人房朝房地产公司经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告高许争诉称：原告高许争与被告邹建红于2016年7月21日通过第三人房朝房地产公司签订《房屋买卖合同》，约定：被告邹建红将其所有的位于郑州市高新技术产业开发区五龙口南路9号院9号楼3单元3层30号房屋出售给原告，房屋面积90.17平方米，成交价为895000元。原告签订合同时向第三人支付10950元并向被告邹建红支付定金5000元，该定金在办理房产过户前由第三人代为保管。原告的付款方式为按揭贷款，被告邹建红与原告应共同到贷款银行办理相关按揭手续。合同签订之日起3个工作日内由被告邹建红预约解押。在银行允许解押20个工作日内由原告出资解押，完成解押的50个工作日内由被告邹建红注销他项权证，注销后10个工作日内原被告共同到相关部门办理网签、过户等相关手续。合同签订后原告谨慎履行合同义务，支付了各项费用。后被告邹建红以房价上涨为由向原告主张房屋的价款应在合同约定的基础上涨10万元，原告提出应按照合同继续履行。后被告邹建红拒绝配合原告办理涉案房屋的网签事宜，并以办事需要房产证为由，将约定由第三人保管的房产证拿走至今未交还第三人。被告邹建红与被告王丽娟系夫妻关系。原告为维护自身合法权益，故诉至法院请求依法判令：1、解除原被告于2016年7月21日签订的房屋买卖合同；2、判令二被告支付违约金134250元及佣金、代办费、评估费15950元，第三人房朝房地产公司返还代为保管的定金5000元。
被告邹建红辩称：原告所述不实，其诉讼请求依法不能成立。1、原告从未向被告邹建红支付过定金5000元，被告未收到过原告履行合同费用，其要求被告邹建红返还无任何依据。2、房屋买卖合同的标的物未进行评估，原告请求被告邹建红支付评估相关费用无依据。3、代办费和佣金是原告支付给第三人的，第三人未依法、依约完成房屋交易等相关事项情况，应由第三人予以返还，原告要求被告邹建红支付无依据。4、根据合同约定，被告邹建红预约解押后20日内原告出资解押，解押后被告邹建红注销他项权证，注销后10日内双方才到房屋管理部门办理网签及过户相关手续。原告未履行解押偿还银行贷款的义务，被告邹建红未注销他项权证，不存在共同办理网签及过户的条件及事实。故原告诉称其谨慎履行合同义务及支付各项费用后，在准备办理网签时，被告邹建红以房屋涨价为由拒绝纯属谎言。原告该陈述与房屋买卖合同内容自相矛盾，不能排除原告未获批银行贷款，第三人不愿履行约定替原告偿还银行贷款，又不愿意退还收取原告的佣金和代办费等费用情况下，双方恶意串通并联手将责任转嫁于被告邹建红的嫌疑。5、本案中，原告未履行偿还银行贷款的义务，应依约视为其单方解除合同，该合同已自动解除，原告应当承担违约责任。6、根据郑州市人民政府出台的郑州市内房屋限购政策，2016年10月1日起对非郑州市内户籍的外地居民恢复房屋限购政策。故原告因迟延履行解押期间出现政府政策调整，属于不可抗力事由，应由原告向被告承担赔偿责任。7、原告在保证自己符合贷款条件的情况下，与被告邹建红约定了按揭贷款的付款方式。因原告原因无法获取银行贷款，第三人也不愿替原告偿还被告在银行的贷款，合同不能履行的责任在于原告。故被告邹建红请求解除合同并由原告赔偿损失符合法律规定，应当依法得到支持。
被告王丽娟未答辩。
第三人房朝房地产公司在证据交换阶段对高许争提交的证据均无异议。
反诉原告邹建红诉称：2016年6月，反诉原告因车祸受伤，急需用钱只好卖房救命。2016年7月21日，反诉原告邹建红和反诉被告高许争通过房朝房地产公司签订《房屋买卖合同》，对过户时间、违约责任、及其他事项进行了约定。合同签订后，反诉原告将房产证交给房朝房地产公司，并与反诉被告、房朝房地产公司工作人员一同到银行办理了解押手续。但反诉被告未按合同约定履行相关义务，其有以下违约行为：1、反诉原告已于3日内预约解押，且银行同意解押，但反诉被告未依约履行出资解押的义务；2、反诉被告不能获得房朝房地产公司为其垫资解押，属于反诉被告不履行义务；3、反诉原告在满20个工作日后多次到房朝房地产公司催办解押事宜，但反诉被告拒不解押，无奈找到房朝房地产公司告知其反诉被告已构成单方解除合同，并从公司取走了房屋产权证。反诉被告已构成根本违约且符合解除合同的条件。故请求判令：1、解除反诉原告和反诉被告于2016年7月21日签订的《房屋买卖合同》；2、反诉被告向反诉原告支付违约金134250元；3、房朝房地产公司向反诉原告支付定金5000元。
反诉被告高许争辩称：1、反诉原告反诉内容不真实。从反诉被告提交的录音证据可以看出，反诉原告拒绝出卖房屋的原因是其要求房屋交易价款上涨十万元，而高许争不同意。2、该房屋买卖合同签订后虽预约了解押，但反诉原告未告知反诉被告及房朝房地产公司银行是否解押、何时解押，房朝房地产公司在前期质证环节已经证明了该情况。3、被告通过欺骗手段从房朝房地产公司处取走房屋产权证（详见中介业务员赵某的证人证言），之后反诉原告又将该房屋另行出售。
被告王丽娟未答辩。
第三人房朝房地产公司未答辩。
经审理查明：2016年7月21日，高许争作为买方（乙方），邹建红作为卖方（甲方），郑州房朝房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方拥有位于高新技术区五龙口××院××楼××单元××号的房产，房屋所有权证书号为1301001942，房屋所有权人为邹建红，房屋建筑面积为90.17平方米。该房屋已设定抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行，抵押金额为410000元。经双方协商一致，确定本合同项下房屋及其配套设施的成交价款为895000元。乙方应于本合同签订时支付丙方居间服务费8950元及代办费2000元，并支付甲方定金5000元。甲方同意该定金在办理房产过户手续前由丙方保管。付款方式为按揭贷款，甲乙双方于签订本合同3日内，共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在网签时，将首付款以银行审批为准存入房管局指定的资金监管账户，剩余所贷房款以银行审批为准由贷款银行放贷至监管账户，过户后全部房款由资金监管账户交付甲方。该房屋有银行按揭抵押贷款，双方约定在合同签订之日起3个工作日内由甲方预约解押，在银行允许解押20个工作日内，由乙方出资解押，完成解押的15个工作日内由甲方注销他项权证。注销后10个工作日内，共同到相关部门办理网签、过户等相关手续。甲乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应按规定缴纳相关税费，居间方不得代收，其中甲方负责总税费的0%，乙方负责总税费的100%。该合同第十二条另约定由丙方出资替乙方还清甲方所在邮政银行的贷款，垫资期间所产生的利息由乙方出资，如甲乙双方恶意违约，赔付对方总房款的15%（自本合同签订生效后）。
2016年7月21日，高许争向房朝房地产公司支付佣金及代办费10950元，并将购房定金5000元交由该公司代邹建红保管。2016年7月29日，高许争向商城金融部支付代办费、评估费4020元。
邹建红申请本院调取的中国邮政储蓄银行个人贷款普通变更申请表显示，其于2016年8月2日填写该表并申请提前结清贷款。该行经审核同意执行，审核意见栏落款时间为“2017年9月23日”。
2016年8月25日，邹建红向房朝房地产公司出具借据一份，载明：“今邹建红（身份证：）因临时需借用房本（房产证编号为：1301001942）约定于2016年8月29日归还，期间产生的一切后果由邹建红本人承担与居间方无关。邹建红，2016年8月25日”。
2016年9月2日，房朝房地产公司员工赵某向高许争出具声明一份，载明：“业主邹建红（身份证：），因临时需借用房本（房产证编号为：1301001942）约定于2016年8月29日归还，今2016年9月2日业主尚未归还，今中介方催促协商，业主不予配合，特此声明”。同日，赵某另出具说明一份，载明：“合同在履行过程中业主邹建红要求提高房价壹拾万元，乙方要求按照合同签署价继续履行合同，甲乙双方经中介方协商无果，业主不配合下一步工作办理手续，特此声明。声明人：赵某，身份证：411422199308082750”。赵某出庭作证称：“邹建红办理了银行预约解押，但在银行规定的还款日之前就要求涨价，中介组织双方进行了调解但没有达成一致。当时约定解押款高许争出一部分，我方找垫资公司出一部分，不存在高许争不交解押款的情况。双方合同履行出现纠纷的原因是邹建红在办理解押之前要求涨价十万元，并不再配合继续履行合同手续。签订合同时王丽娟在场，履行合同过程中王丽娟也参与了”。
庭审中，高许争提交有其及丈夫郑志刚于2016年8月22日、8月23日、8月24日与邹建红、王丽娟、中介业务员赵某的通话录音，在该录音中王丽娟有“就是涨点价，按市场价适量的涨点”、“九十九万也可以，只要你快点成交，九十九万也买不到这样的房子”、邹建红有“现在就是涨十万块钱”等陈述。
另查明：1、庭审中高许争及邹建红均要求解除本案房屋买卖合同。2、邹建红、王丽娟于2013年1月7日登记结婚，于2017年5月9日办理了离婚手续。庭审中邹建红称本案争议房屋系其个人婚前财产。3、庭审中高许争称邹建红已将本案房屋出售给他人，在房管局无法查到该房屋的房产信息。邹建红称其将该房屋登记至他人名下用于还债。
现高许争与邹建红均称对方构成违约并请求对方支付违约金，双方协商未果，遂引发本案纠纷。
上述事实，有高许争提交的房屋买卖合同、二手房交易所需材料参考清单、房地产经纪服务事项告知书、承诺不自行办理缴费过户声明、综合保障服务协议各一份、2016年7月21日佣金代办费及定金收据各一份、2016年7月29日商城金融部收条一份、2016年8月25日邹建红出具的借据一份、2016年9月2日赵某出具的声明及说明各一份、交通银行郑州伏牛路支行开户单二份、催告函及视频资料、录音材料各一份、赵某证人证言及身份证复印件各一份，邹建红提交的房屋买卖合同、房朝房地产公司出具的预留证件保管书、中国邮政储蓄银行个人贷款普通变更申请审批表各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。
邹建红提交有2016年7月12日影像学报告单、2016年7月19日诊断证明各一份，欲证明其卖房是为了向医院交治疗费治病。因该证据与本案不具有关联性，故对该证据本院不予采纳。邹建红提交有郑州市人民政府办公厅郑政办（2016）75号文件、郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知、高许争身份证复印件及起诉状各一份，欲证明高许争不符合郑州市购房条件，在其迟延履行房屋解押及还贷款期间政策产生变化，应由其承担相应责任。因上述证据不能证明邹建红该证明目的，故对上述证据本院不予采纳。邹建红提交有房地产经纪管理办法一份，因该证据不能证明其证明目的，故对该证据本院不予采纳。邹建红提交有离婚证一份，欲证明该房屋系其个人财产。因邹建红与王丽娟离婚时间为2017年5月9日，本案纠纷发生在双方婚姻关系存续期间，且该房屋在双方婚后存在有应还贷款，故该证据不能证明其证明目的，对该证据本院不予采纳。
本院认为：高许争、邹建红通过房朝房地产公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同对邹建红售予高许争的房屋坐落位置、配套设施、总价款、付款方式及时间、办理解押、银行贷款、网签、过户的时间均作有约定。合同签订后高许争按合同约定向房朝房地产公司支付了佣金及代办费10950元，并将定金5000元交由该公司代为保管，故其已按合同约定履行了自身的义务。该合同约定“在合同签订之日起3个工作日内由甲方预约解押，在银行允许解押20个工作日内，由乙方出资解押”、“由丙方出资替乙方还清甲方所在邮政银行的贷款，垫资期间所产生的利息由乙方出资”。邹建红提交的中国邮政储蓄银行个人贷款普通变更申请表显示其申请提前结清贷款的时间为2016年8月2日，该行审核意见栏落款时间为“2017年9月23日”。邹建红称“2017年9月23日”是2017年6月15日法院调取该证据时银行部门经理随手填写的。邹建红称因高许争及房朝房地产公司未按合同约定在20日内履行解押及还贷义务，合同于2016年8月22日已自动解除。该合同所约定支付解押款的时间为“银行允许解押20个工作日内”，而非邹建红申请解押后的20个日历日，邹建红提交的变更申请表显示审核时间为“2017年9月23日”，其未提交证据证明银行在8月2日即允许解押，故其主张该合同于2016年8月22日已自动解除依据不足。促成双方签订本案合同的房朝房地产公司工作人员赵某作证称：“双方合同履行出现纠纷的原因是邹建红在办理解押之前要求涨价十万元，不再配合继续履行合同手续”。高许争提交的2016年8月22日、8月23日、8月24日的录音中显示有各方就房屋价款问题产生纠纷，该录音中并未显示邹建红、王丽娟要求高许争及房朝房地产公司支付解押款，而该两方拒不支付的情况。邹建红于2016年8月25日向房朝房地产公司出具借据将房本取走，后未再归还，其取走房本的时间距2016年8月2日尚不足20个工作日。故根据上述证据及庭审查明事实，可以确认邹建红在合同履行过程中单方提出涨价，在未能协商一致的情况下将房本从中介处取走，并不再配合办理相关手续，其上述行为是造成本案合同无法继续履行的原因，其该行为已构成违约，应承担相应违约责任。
高许争及邹建红均请求解除本案房屋买卖合同。本案中邹建红未按合同约定的价格履行该合同，其该行为致使高许争订立合同的目的已无法实现，且庭审中邹建红认可该房屋已登记在他人名下，故本案合同已不具有继续履行的可能性，本院对高许争、邹建红请求解除本案房屋买卖合同的请求予以支持。高许争在该合同签订后，向房朝房地产公司交纳有5000元作为该公司代邹建红保管的定金，现该房屋买卖合同已解除，房朝房地产公司应将其代邹建红收取并保管的定金5000元返还给高许争。
高许争请求邹建红支付违约金134250元、佣金、代办费、评估费15950元。根据庭审查明事实，可以确认邹建红在合同履行过程中要求涨价未果，后未再配合办理后续手续，并以借用为由将房产证从中介处取出后，另过户给他人，其上述行为已构成违约，并致使高许争订立合同的目的无法实现。双方签订的房屋买卖合同约定“如甲乙双方恶意违约，赔付对方总房款的15%”，故按照总房款895000元计算，高许争请求邹建红支付违约金134250元具有事实和法律依据，本院予以支持。高许争请求邹建红支付佣金、代办费、评估费共计15950元，因上述费用并未支付给邹建红，且上述违约金已可弥补高许争的损失，故对其该诉讼请求本院不予支持。
高许争请求王丽娟承担相应责任。邹建红与王丽娟于2013年1月7日结婚，于2017年5月9日离婚。邹建红称该房屋系其个人婚前财产，但未提交有效证据予以证明，且该房屋存在银行按揭贷款，双方婚后应有共同还贷部分。本案纠纷发生在邹建红与王丽娟婚姻关系存续期间，且根据高许争提交的录音材料及证人赵某的证言，可以确认王丽娟参与了本案房屋买卖合同的签订履行，在纠纷发生后其亦参与协商。因邹建红违约所产生的相关债务发生在其与王丽娟婚姻关系存续期间，属于双方共同债务，故对高许争该诉讼请求本院予以支持。
邹建红辩称高许争未向其支付定金。因双方合同约定有“甲方（即邹建红）同意该定金在办理房产过户手续前由丙方保管”，高许争已按该约定将5000元定金交由房朝房地产公司代为保管。故对邹建红该辩称本院不予采纳。邹建红辩称因高许争未在合同约定的期限内支付解押款，其已单方解除合同。根据庭审查明事实，可以确认邹建红于2016年8月2日申请解押，其与高许争及房朝房地产公司在2016年8月22日至24日期间进行协商时已提到涨价，该时间距2016年8月2日尚不足20个工作日。故其该辩称依据不足，本院不予支持。
邹建红提起反诉请求高许争支付违约金134250元，请求房朝房地产公司支付定金5000元。因根据庭审查明事实，可以确认本案系邹建红构成违约，故对其该反诉请求本院不予支持。王丽娟经本院公告传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
解除原告高许争与被告邹建红于2016年7月21日签订的编号为0008744号的《房屋买卖合同》。
被告邹建红、被告王丽娟于本判决生效后10日内，支付原告高许争违约金134250元。
第三人郑州房朝房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内，返还原告高许争定金5000元。
四、驳回原告高许争的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告邹建红的其他反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3403元，由原告负担418元，被告邹建红、被告王丽娟共同负担2985元。反诉案件受理费减半收取1541元，由反诉原告邹建红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 汪涛
审 判 员 王青
人民陪审员 许婷
二〇一八年一月八日
书 记 员 宋婕