徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0312民初809号
原告：李红，女，1986年2月8日出生，汉族，住徐州市经济开发区。
委托诉讼代理人：马服啸，徐州市云龙区先锋法律服务所法律工作者。
被告：张立臣，男，1957年8月7日出生，汉族，住徐州市。
委托诉讼代理人：权钢，江苏同瑞律师事务所律师。
被告：张春艳，女，1962年4月22日出生，汉族，住黑龙江省塔河县。
被告：张淑芹，女，1956年6月18日出生，汉族，住黑龙江省塔河县。
委托诉讼代理人：郝吉（系张淑芹外甥），男，1987年7月17日出生，汉族，住河北省秦皇岛市昌黎县。
原告李红与被告张立臣、张淑芹、张春艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李红的委托诉讼代理人马服啸、被告张立臣及其委托诉讼代理人权钢，被告张春艳，被告张淑芹的委托诉讼代理人郝吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李红向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，限期将所涉房产办理过户并承担违约金10万元；2、保全费、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月26日，原告以104万元购买被告所有的位于铜山新区商住楼，合同签订后原告交付了10万元定金，并随即着手办理了房屋抵押贷款手续并指定被告为收款人。贷款审批后、放款前，被告反悔不同意出售给原告房屋且不配合原告办理过户手续，而贷款审批后一直在产生利息，因指定收款人是张立臣，需张立臣配合才能退还银行，以减少利息损失。被告违约行为给原告造成了极大的经济损失。因此原告提起诉讼，请求依法判令被告继续履行房屋买卖合同并承担本案诉讼费等相关费用。
被告张立臣辩称，一、原告在诉状中所陈述的事实与客观不符，并且对事实进行虚构，在2016年10月26日签订合同时，原告就隐瞒了其与案外人袁武的身份关系，在签订合同时张立臣不知道李红与袁武的关系，在签订合同时他们说是朋友关系，袁武还代李红与张立臣审查合同。二、袁武在向银行办理抵押贷款时提供了伪造的一份购房合同。三、袁武所办理的贷款，期限为二年，贷款到期日为2018年11月3日。四、袁武和李红在一起骗取张立臣打了两份10万元定金的收条，一份用来证明定金收条的事实，另一份用作其办理贷款。五、2016年11月15日，李红对涉案的房产申请了财产保全。2016年11月18日，原告李红同袁武及袁武的父亲找到张立臣，说房子他们不买了，让张立臣配合到银行将贷款撤销，张立臣就跟着李红、袁武等三人到徐州市铜山农商银行袁桥支行从下午2点至4点30分，袁武从银行贷款90万元打到张立臣账户，又从张立臣账户打到袁武账户。张立臣是在袁武、袁武的父亲的要求下做了90万元的一进一出业务，当时被告的意思是房子你愿意买我同意卖，如果不买就不卖了。但是没有想到原告认为是张立臣违约，见利忘义，与事实不符。综上，可以看出在2016年11月18日，李红提出解除合同，张立臣同意了其的意见，双方对解除合同达成了一致。在2016年10月26日，合同已经解除了，不存在继续履行的问题。原告所提出的请求不能成立，请求人民法院依法予以驳回。
被告张春艳辩称，张春艳是张立臣的妹妹，当时是张春艳出资给张立臣买的房子，房子是赠与给张立臣与张淑芹二人的，即使以后因为出资的问题，也只会向张立臣要钱或者不要钱，不存在要回房子的问题。当时张立臣给张春艳打电话说要卖房子，张春艳也同意了，但是张立臣将钱退给原告后，告诉张春艳李红他们不买房子了。房子一直登记在张立臣的名下，也没有约定房子有一部分属于张春艳。
被告张淑芹辩称，张淑芹与张立臣于1992年结婚登记，一直是夫妻关系，房屋虽未登记在张淑芹名下。但是房屋应当为张立臣和张淑芹共同所有，不同意继续履行合同。张淑芹对房屋出售的事不知情，因为张立臣没有跟张淑芹说过，也没有参与过合同的订立和履行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2016年10月26日，原告李红与被告张立臣签订了买卖协议一份，主要内容为：出卖方（甲方）张立臣，买受方（乙方）李红，第一条，甲方自愿将自（共）的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方。第三条，待售房屋坐落于（徐州市铜山区，建筑面积约88.7平方米，房屋用途为商铺，《房屋所有权》编号为3088号。第四条，该房屋的成交总价为人民币大写壹佰零肆万元整（￥104万元整）。第五条，甲、乙双方一致同意由乙方采取一次性付款购买该房，乙方于领取房产证之日起10日内按本协议第四条约定房屋价款，一次性支付。第七条，甲、乙双方同意房屋产权过户所产生的税费由乙方承担。第八条，在签订本协议之日，乙方交付定金10万元，双方同意由甲方保管。在产权过户时定金作为购房款。第九条，甲乙双方同意在2016年11月1日前办理上述房地产备案手续。第十条，违约责任；1、甲方应保证上述房产的权属清楚，若发生与甲方有关该房产的产权纠纷，概由甲方承担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。2、甲、乙双方签订完此合同后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应在3日内，将乙方的购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方同时支付违约金（小写）拾万元给甲方；若甲方悔约，应书面告知乙方，并在3日内将已付购房款返还给乙方，但甲方应同时支付违约金（小写）拾万元给乙方。另外，在落款下方，张立臣注：本人张立臣离婚单身独立生活房产与外界无争议。（其他内容略）该协议签订当日，原告交付给被告张立臣10万元，被告张立臣出具收据，内容为：“今收到李红购房订金10万元”。
2016年10月21日，袁伍向徐州铜山农村商业银行袁桥支行申请贷款。2016年11月9日，袁伍作为借款人，李红、袁景骆、高继侠作为担保人与作为贷款人的徐州铜山农村商业银行袁桥支行签订《最高额担保个人借款合同》一份，约定借款人向贷款人申请贷款，担保人自愿为借款人自2016年11月3日至2019年11月2日止，在贷款人处办理的最高余额不超过90万元的借款提供担保。担保人同意提供房产抵押。
后该贷款获批。贷款放款前，原被告之间就购房一事发生矛盾并进行了协商。
2016年11月15日，原告李红向本院申请财产保全，本院依法作出（2016）苏0312财保461号民事裁定书，查封了涉案房屋。
2016年11月18日，原告李红、袁伍、被告张立臣共同至徐州铜山农村商业银行袁桥支行柜员处办理业务。该行在办理业务中形成的材料包括：1、结算业务申请书，载明：申请人袁伍，金额90万元，收款人张立臣，用途购门面房。2、汇兑汇出凭证载明：交易时间当日15时50分，付款机构为该支行，付款人袁伍，收款人张立臣，用途购门面房，90万元。3、转账凭条载明：时间当日16时02分，付款人张立臣，收款人袁伍，交易金额90万元。上述业务办理办毕后，袁伍通过张立臣的协助取回了90万元。随后，袁伍将90万元支付给该银行用于偿还上述所涉贷款。
2016年11月25日，原告李红将被告张立臣诉至本院，案号为（2016）苏0312民初10335号，本院经审理后，判决被告张立臣交付涉案房屋并协助原告办理房产过户手续，原告李红交付剩余房款94万元。被告张立臣不服提出上诉。徐州市中级人民法院在审理过程中发现新证据，故作出（2017）苏03民终3884号民事裁定，撤销（2016）苏0312民初10335号民事判决，发回重审，形成本案。
庭审中，原被告对于放款前产生矛盾的原因及当日共同办理退款的情况陈述不一。银行当天的监控录像记录了当时原告、袁伍、张立臣到柜台办理业务的过程，当事人均配合签字未发生矛盾，也未提及有关房屋买卖是否继续履行或是解除的问题。原告称：购房时，原告与袁伍是男女朋友关系，2016年10月23日二人登记结婚。房子虽登记在张立臣名下，但实际属于张春艳，原告购买房子明面上与张立臣打交道，但事实上也与张立臣的妹妹电话沟通，而且定金也是直接打给张立臣的妹妹的。合同签订后，原被告依约一起至房管局办理过户手续，因房管局称房屋涉及夫妻共同财产，要求夫妻共同到场办理，故未能办理。放款前，被告张立臣表示不愿出售房屋，为了保证合同继续履行，原告申请保全了房屋。原告担心贷款打给张立臣即付清全款后，张立臣将房屋卖给他人，无法取得房屋。另外，银行贷款一直在产生利息，原告为了减少利息损失，与被告协商由被告协助原告办理退还银行贷款的手续。贷款虽已退还银行，但贷款合同未注销，待纠纷处理完毕，银行随时可以依据借款人的申请再次放款。被告张立臣称：张立臣对于李红和袁伍的关系并不知情。张立臣在合同下方注明其单身，是应中介及原告要求且中介保证这样可以办过户手续。袁伍为了办理贷款还伪造了其与张立臣的买卖合同。在办理退款手续前，原告并未告知被告已保全房屋一事。张立臣曾与原告一起至房管局办理过户手续，到房管局说不能办，具体什么情况张立臣不知道。放款前，原告告知被告不愿意继续购房，被告同意后，双方协商解除了合同。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，涉案房屋虽登记在张立臣一人名下，但系张立臣与张淑芹夫妻共同财产。被告张立臣在未经张淑芹同意的情况下擅自与原告签订买卖协议，依据上述法律规定，该协议有效。
关于原告主张被告履行合同并协助办理过户的问题。被告张淑芹不同意出售房屋，故合同目的客观上无法实现。另外，在放款前，原被告之间就产生了矛盾。经协商后，原告与被告张立臣共同办理了退款手续，应视为被告张立臣已将房款90万元退还原告。原被告虽对解除原因陈述不一，但根据双方共同办理退款的行为可以确认买卖协议已实际解除。
关于原告主张违约金10万元的问题。原被告均认为是对方违约。本院结合现有证据予以确认：1、签订买卖协议时，张立臣称其离婚单身且房产与外界无关。张立臣隐瞒房产的真实权属情况，成为无法顺利办理房屋备案或过户手续的直接原因。张立臣称系按原告及中介要求所写，未提供证据证明，本院不予采信。2、签订买卖协议后，原被告曾共同至房管局办理房屋备案或过户手续。被告张立臣虽称不知道不能办理的具体情况，但是结合涉案房屋系夫妻共同财产的事实和房产过户时的常规办理流程，本院认为原告所称因张淑芹未能到场办理的情况更为可信。故此时被告张立臣已违约。3、在未能顺利办理房屋备案或过户手续后，原告为了取得房屋，选择通过法律途径向本院申请保全并起诉要求继续履行合同，表明了其希望继续履行合同的意愿。4、原被告共同办理退款只能证明协议的解除，不能证明解除原因。原告称是为了规避风险减少利息损失才提前还款，结合以上三点确认的情况，本院认为原告该陈述符合常理。被告称是原告单方提出不再购买房屋，无任何证据能够佐证，且与原告积极贷款、保全的事实相悖，本院不予采信。综上，被告张立臣违约未履行合同义务，应承担相应违约责任。根据协议约定，被告张立臣应向原告支付违约金10万元。被告张淑芹、张春艳非合同相对方，不承担相关责任。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告张立臣自本判决生效之日起十日内向原告李红支付违约金10万元；
二、驳回原告李红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15060元，保全费1520元，由被告张立臣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 常江红
人民陪审员 金生贵
人民陪审员 彭继红
二〇一八年七月二十三日
书 记 员 许 冰