北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初21744号
原告北京美邦杰仕装饰材料有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村北京美联天地建材市场南B1-125。
法定代表人马正清，经理。
委托代理人姜萍，女，1975年5月31日出生，汉族，北京美邦杰仕装饰材料有限公司总监，住北京市朝阳区。
委托代理人陈圣杨，男，1994年11月2日出生，汉族，北京美邦杰仕装饰材料有限公司副总监，住北京市海淀区。
被告北京鑫德奥汽车修理有限公司，住所地北京市朝阳区大郊亭2号。
法定代表人李德信，总经理。
委托代理人母澈昌，北京市齐致律师事务所律师。
原告北京美邦杰仕装饰材料有限公司(以下简称美邦杰仕公司)与被告北京鑫德奥汽车修理有限公司（以下简称鑫德奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。美邦杰仕公司法定代表人马正清、委托代理人姜萍、陈圣杨，鑫德奥公司委托代理人母澈昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
美邦杰仕公司诉称：我与鑫德奥公司于2011年6月20日签订《房屋租赁协议》，约定鑫德奥公司将坐落于北京市朝阳区东四环大郊亭桥南侧临街房屋900平方米租赁给我方，另有30平方米卫生间无偿提供给我方使用，水电及卫生保洁由我方负责，年租金1231200元，租期五年，自2011年8月20日至2016年8月19日。德奥公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，出具加盖北京市朝阳区南磨房乡人民政府公章的合法建筑证明诱使我方相信租赁合同有效。我方基于信任并经鑫德奥公司同意在租赁期间内对房屋进行了装修，然而2014年7月18日鑫德奥公司无故封闭租赁房屋大门，导致我方无法继续使用房屋。双方由此产生纠纷，经诉讼，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第06036号判决书，认定《房屋租赁协议》无效。我方认为，合同无效系因鑫德奥公司未取得建设工程规划许可证所致，故合同无效的过错应由鑫德奥公司承担，鑫德奥公司应当赔偿我方装修装饰现值损失。其次，从2011年《房屋租赁协议》签订时起至2015年该协议被确定无效，我方累计向鑫德奥公司交纳房屋租金（占房使用费）2153800元，但鑫德奥公司从未向我方提供房屋租赁发票。再次，我方在双方合同履行过程中没有任何违约行为，然鑫德奥公司于2014年7月18日在无任何合法理由的情况下对房屋强行锁闭，给我方造成巨大的财产损失。而且之后双方诉讼期间，房屋一直由鑫德奥公司实际控制，给我方造成了经营损失。最后，鑫德奥公司承诺对修路修桥给我方造成的损失进行减免。2010年5月27日，鑫德奥公司已经接到南磨房地区办事处城建城管科关于广渠路拓宽改造工程的通知，然而在订立合同时鑫德奥公司却故意隐瞒该事实，诱使我方与其订立合同。在工程刚开始施工时，我方曾向鑫德奥公司询问施工原因，鑫德奥公司谎称是修建绿化带，后来我方发现鑫德奥公司所述不属实，提出解除合同，但鑫德奥公司却以未找到合适的承租人为由不同意解除，并承诺减免我方77万元的租金。这也是我方在修路修桥给经营造成巨大困难的情况下仍未与鑫德奥公司解除租赁合同的原因。综上，我方诉至法院要求判令鑫德奥公司：1、赔偿我方装修装饰现值损失595250元；2、向我方开具房屋占有使用费发票（发票金额2153800元）；3、赔偿我方生产经营损失1102621元。
鑫德奥公司辩称：不同意美邦杰仕公司的全部诉讼请求。关于美邦杰仕公司的第一项诉讼请求，虽然我方与美邦杰仕公司之间的租赁合同被判定无效，但从双方的租赁合同中可以看出我方向美邦杰仕公司交付房屋时房屋是装修完毕的，美邦杰仕公司主张其对涉案房屋进行装修不属实。而且合同约定如果美邦杰仕公司需要装修改造，其投入的装修费用由美邦杰仕公司自行承担，我方不负责赔偿。此外，在之前的案件审理过程中美邦杰仕公司明确表示放弃对装修费用的诉讼主张，故美邦杰仕公司第一项诉讼请求没有事实和法律依据。关于美邦杰仕公司第二项诉讼请求，我方确实收到美邦杰仕公司支付的房屋占有使用费共计2153800元并已经开具好了相应发票，但因为美邦杰仕公司没有履行法院判决，向我方支付拖欠的房屋使用费，故我方没有将发票给付美邦杰仕公司。现我方同意在美邦杰仕公司支付完拖欠的房屋使用费之后向美邦杰仕公司提供发票。关于美邦杰仕公司的第三项诉讼请求，在之前的生效判决中已经处理，且美邦杰仕公司主张的损失和营业利润没有事实及法律依据。综上，请求法院驳回美邦杰仕公司的全部诉讼请求。
经审理查明：2011年6月20日，鑫德奥公司（甲方）与美邦杰仕公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落于北京市朝阳区东四环大郊亭桥南侧临街房屋900平方米（下称涉案房屋）租给乙方使用，另有30平方米卫生间甲方无偿提供给乙方使用，其水电及卫生保洁由乙方负责。每年租金1231200元，每月租金102600元，租赁期五年，自2011年8月20日至2016年8月19日。租赁期内遇国家及政府征地拆迁，乙方必须无条件腾退，甲方不给予乙方任何拆迁补偿费用及拆迁营业等损失。遇国家及政府征地拆迁，甲方应及时告知乙方，乙方必须配合甲方在接到通知后四个月内将房屋腾退，此期间的房屋租金甲方应给乙方免除。此出租房屋，甲方已装修完毕，（包括房屋外墙、室内、卫生间、地面、墙体、水电线路、消防等），乙方不得擅自改动。如乙方因自身原因需要更改装修，必须以书面形式报给甲方，征得甲方同意后，方可施工；但主体结构不得有任何改动，乙方投入的装修费用，自行承担，不论出现何种情形，甲方不承担赔偿责任。租金缴纳形式为每一季度（三个月）一缴纳为307800元，乙方必须提前一个月30天向甲方缴纳下一次租金，如到期未向甲方缴纳租金，视为乙方放弃此协议，甲方有权解除此协议将此房屋收回。乙方在起租日时向甲方缴纳二个月房租205200元作为风险抵押金。合同签订后，美邦杰仕公司进入涉案房屋经营并自2011年6月23日至2014年7月向鑫德奥公司交纳了租金2153800元及押金205200元，剩余租金一直未予交纳。2014年7月18日，鑫德奥公司将涉案房屋上锁予以封闭。
鑫德奥公司曾以房屋租赁合同纠纷将美邦杰仕公司诉至法院，要求判令解除双方签订的《房屋租赁协议》，美邦杰仕公司立即腾退房屋并支付拖欠的房屋租金。北京市朝阳区人民法院经审理作出（2015）朝民初字第04134号判决书，判决解除双方签订的《房屋租赁协议》，美邦杰仕公司腾退房屋并向鑫德奥公司支付2014年7月18日之前所欠的房屋租金1396160元。一审判决后，美邦杰仕公司不服提出上诉,北京市第三中级人民法院经审理作出（2015）三中民终字第06036号民事判决书，其中认为涉诉房屋未办理建设工程规划许可证，亦无乡规划主管部门核发的乡村建设规划许可证，故认定双方签订的《房屋租赁协议》无效，判决美邦杰仕公司腾退涉案房屋。关于房屋使用费，北京市第三中级人民法院认为“涉诉房屋系临街房屋，美邦杰仕公司租赁该房屋的目的系做门店经营、销售之用，虽然架设高架桥这一客观情况的出现既非出租方鑫德奥公司所为亦非鑫德奥公司所能控制，但高架桥的施工工程不可避免的会对美邦杰仕公司的经营产生一定影响。但美邦杰仕公司在发现租赁经营目的不能实现时完全可以采取退租、与鑫德奥公司协商降低租金等方法降低其损失，但在长达14个月的时间里美邦杰仕公司没有及时转变经营思路或采取有效措施减小修建高架桥对其公司经营带来的影响。综合以上情况，以双方当事人在原审法院已认定的欠付金额为基础，结合本案实际情况对美邦杰仕公司应支付的房屋使用费数额予以酌定。”最后判决美邦杰仕公司向鑫德奥公司支付2014年7月18日之前的房屋占有使用费1116928元。关于美邦杰仕公司提出要求鑫德奥公司就违法解除《房屋租赁协议》承担装修损失、因故意隐瞒租赁房屋门前公路将要施工的事实承担赔偿责任、强行将承租房屋上锁封闭赔偿相应的经济损失，北京市第三中级人民法院认为上述请求系在二审程序中提出的反诉请求，且双方当事人就该问题无法达成调解，故不予处理，美邦杰仕公司可另行起诉。二审判决后，美邦杰仕公司已腾退涉案房屋，但未向鑫德奥公司支付房屋使用费，鑫德奥公司已向法院申请强制执行。
庭审中，美邦杰仕公司提交《北京市装饰装修工程施工合同》、《购销合同》、送货单、收据、发票、费用报销单、付款通知单等拟证明其装修损失；提交账本、经营流水明细拟证明其因合同无效导致的营业损失；提交通话录音、北京市朝阳区南磨房乡人民政府出具的证明拟证明导致合同无效的原因在鑫德奥公司，且鑫德奥公司同意减免美邦杰仕公司房屋使用费77万元的事实。鑫德奥公司则提交发票复印件拟证明已开具了美邦杰仕公司交纳费用的全部发票，因美邦杰仕公司未履行付款义务，故没有将发票给付美邦杰仕公司。
经询，鑫德奥公司认可涉案房屋未办理建设工程规划许可证，美邦杰仕公司称双方签订租赁合同时鑫德奥公司未告知此情况，在美邦杰仕公司的要求下鑫德奥公司提供了北京市朝阳区南磨房乡人民政府开具的证明并为其办理了营业执照，故相信了鑫德奥公司的陈述并开始在涉案房屋经营地毯、挂毯和其他艺术品，2013年因为架设高架桥灰尘太大对涉案房屋造成影响，故其于2014年1月至4月期间对涉案房屋进行了室内、外装修。鑫德奥公司则称涉案房屋交付美邦杰仕公司时系精装修状态，但也认可美邦杰仕公司之后对涉案房屋进行过装修。经本院释明，美邦杰仕公司对房屋装饰装修价值不申请评估，要求法院按照其提供的现有证据进行认定。关于经营损失，美邦杰仕公司称系以2014年1月5日至2014年7月17日期间的营业收入情况及租金情况为基础，计算25个月的可预期损失。
以上事实，有双方当事人陈述及《房屋租赁协议》、民事判决书、《北京市装饰装修工程施工合同》、收据、发票等在案佐证。
本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（2015）三中民终字第06036号民事判决书中已经认定2011年6月20日美邦杰仕公司和鑫德奥公司签订的《房屋租赁协议》无效，故在此情形下应当适用合同无效的法律后果。关于美邦杰仕公司的各项诉讼请求本院逐一论述。
首先，关于装饰装修现值损失。鑫德奥公司虽然称房屋带装修交付，但也认可之后美邦杰仕公司对涉案房屋进行了装修，故本院认定美邦杰仕公司经鑫德奥公司同意后对涉案房屋进行了装饰装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，经本院释明，美邦杰仕公司对涉案房屋装饰装修价值不申请评估，鑫德奥公司亦表示涉案房屋已经拆除，故本院依据原告提交的装饰装修相关证据材料及其陈述的装修时间、原因等进行认定，同时考虑合同无效的原因、双方约定的合同期限等因素酌定鑫德奥公司分担装饰装修现值损失20万元。
其次，关于发票。鑫德奥公司认可收到美邦杰仕公司支付的房屋使用费共计2153800元，鑫德奥公司应当向美邦杰仕公司开具该金额的发票。鑫德奥公司以美邦杰仕公司未按照（2015）三中民终字第06036号民事判决书支付房屋使用费为由拒绝给付已支付费用的发票，没有事实和法律依据，本院不予采信。
最后，关于生产经营损失。美邦杰仕公司称该损失系无法继续租赁涉案房屋导致的可预期损失。本院认为，本案《房屋租赁协议》被认定无效的原因系涉案房屋未办理建设工程规划许可证，故合同无效的主要过错在鑫德奥公司。但美邦杰仕公司在合同签订过程中未尽到足够的审查义务，在实际使用房屋过程中未按时支付使用费，在发现租赁经营目的不能实现时仍未及时转变经营思路或采取措施减小损失，故亦存在一定的过错。在此合同无效的情形下，可预期损失不属于必然发生的合理损失范围且美邦杰仕公司提交的相关证据并不充分，故本院对该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条之规定，判决如下：
一、被告北京鑫德奥汽车修理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京美邦杰仕装饰材料有限公司装饰装修残值损失二十万元；
二、被告北京鑫德奥汽车修理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京美邦杰仕装饰材料有限公司票面金额为二百一十五万三千八百元的发票；
三、驳回原告北京美邦杰仕装饰材料有限公司之其他诉讼请求。
如果被告北京鑫德奥汽车修理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20081元，由原告北京美邦杰仕装饰材料有限公司负担10041元（已交纳）；由被告北京鑫德奥汽车修理有限公司负担10040元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 胡莉芬
人民陪审员 王振民
人民陪审员 崔 军
二〇一八年七月二十四日
书 记 员 饶 宇