云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终3346号
上诉人（原审被告）：冯世旭，男，1996年8月18日出生，汉族，现住云南省昆明市南市区，
委托诉讼代理人：夏明友、杨永春，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：张竣淞，男，1974年9月27日出生，汉族，户籍住址云南省昆明市五华区，
被上诉人（原审原告）：吕欣燃，女，1979年6月23日出生，汉族，户籍住址云南省昆明市五华区，
二被上诉人共同委托诉讼代理人：彭雄飞，云南云元律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人冯世旭因与被上诉人张竣淞、吕欣燃房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初3149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人冯世旭上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的房屋买卖合同第7条第2款明确约定，甲方应协助乙方办理上述房屋土地使用权证的申请及变更手续，并非一审法院主观臆断的被上诉人已将房屋出售给上诉人，上诉人系房屋所有权人，被上诉人客观上无法作为申请人来办理国有土地使用权证。在合同签订当日，由于房屋暂时无法办理土地使用权证，被上诉人特意向上诉人出具关于土地证的情况说明，从载明内容看，双方的原意就是土地证办下来退还十万，办不下来不退，并非一审认定的客观上能否办理的问题。上诉人一审提供的证据足以反驳被上诉人的诉请，一审法院从昆明市房屋产权交易中心调取的复函与上诉人提交的关于土地证的情况说明能够吻合，正好证实房屋暂时无法办理土地使用权证，至少单凭上诉人的申请是无法办理的。上诉人作为二手房的买受人，客观上也不可能提供所谓的经审核、验收、入库的土地分户权籍调查数据，该数据仅是房产部门说明不能办证的原因和节点所在，与本案并无直接关联，更何况分户权籍涉及到整个楼盘，一审却草率认为该数据可以由申请人委托第三方开展调查得出错误。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。
被上诉人张竣淞、吕欣燃辩称，双方签订的是房屋买卖合同而非土地买卖合同，尾款是购房尾款，房屋已属于上诉人所有，申请国有土地使用权登记应是上诉人办理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张竣淞、吕欣燃向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告购房款10万元及逾期付款的违约金（自2016年6月17日起计算至付清款项之日止，按照6%年利息计算），其中截止2017年4月17日的违约金为5000元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年6月17日，二原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于昆明市南市区六甲乡叶家村良晨水逸住宅小区24幢-1层3室的房屋出售给乙方，房屋的成交价格为348万元，乙方须于2016年6月17日前支付首付款148万元，剩余房款200万元，乙方须向银行申请按揭贷款支付。双方应自本合同签署之日起九十日内到房屋产权管理部门办理产权变更登记，甲方应提供办理手续所需的各种证件，协助买方办理产权变更登记手续，上述房屋所有权自登记后转移为买方所有。甲方应协助乙方办理上述房屋土地使用权证的申请及变更手续。甲方在2016年6月18日前将该房屋交付给乙方。双方就该《房屋买卖合同》进行了公证。其后，二原告将该房屋过户给被告，且被告办理了房屋产权证，房产证号为昆房权证（昆明市）字第××号。被告共向二原告支付首付款138万元，尚余10万元未支付，其余房款200万元，被告通过银行按揭贷款的方式进行支付。同日，原告张竣淞向被告出具《关于土地证的情况说明》，载明：现有冯世旭购买张竣淞位于良晨水逸小区24幢-1层3室的房屋，因土地证的情况不明确，现先少付房款人民币壹拾万元（100000元），等关于土地证情况了解清楚后，双方再协商办法。如有土地证无法办理的情况十万元不退还。原告张竣淞进行了签名捺印。
另查明，上述涉案房屋登记的土地使用权人为空白，土地证书颁发号为空白，原宗地证书颁发号为：西（度假）国用（2015）第00005号，原宗地面积80994.86㎡，土地用途为住宅，使用权类型为空白，土地权属性质国有，终止日期2075年11月7日。2017年8月28日，昆明市不动产登记中心西山分中心向一审法院出具《复函》，内容为：“昆明市西山区人民法院：来函收悉，昆明市自2016年6月30日实施不动产统一登记后，就停止办理国有土地使用权证了，现可以申请不动产登记，办理不动产权证。经查询，坐落于昆明市南市区六甲乡叶家村良晨水逸住宅小区24幢-1层3室的房屋无土地分户信息，现可以申请仅登记房屋信息的不动产登记。若要登记国有土地使用权，需提供经审核、验收、入库的土地分户权籍调查数据。”
庭审中，被告陈述《关于土地证的情况说明》的内容系二原告卖房时的委托代理人徐荣华所书写，由张竣淞签名捺印。原告要求对《关于土地证的情况说明》中其签名捺印的真实性进行鉴定，一审法院委托云南鼎丰司法鉴定中心进行鉴定。2017年6月2日，云南鼎丰司法鉴定中心向法院出具《商退函》，认为经与申请方联系后，申请方表示不进行该项鉴定事宜，故将该案委托退回。庭审中，原告表示因鉴定费用过高，故未进行鉴定。
一审法院认为，本案原、被告签订《房屋买卖合同》，二原告将位于昆明市南市区六甲乡叶家村良晨水逸住宅小区24幢-1层3室的房屋出售给被告并办理了房屋过户，该合同并未违反法律法规，依法成立并生效。现原告认为被告尚欠10万元购房款未支付，被告抗辩认为双方约定如土地证无法办理就不支付该款项，现因涉案房屋的土地证未能办理，故不应支付该款项。庭审中，虽然原告对被告提交的《关于土地证的情况说明》上其签名及内容不予认可，但因原告不再申请对其签名的真实性进行鉴定，故对《关于土地证的情况说明》的真实性予以采信。根据该情况说明的内容及庭审中原、被告的陈述，原、被告系约定因涉案房屋的土地证情况不明确，被告先少付10万元，如土地证无法办理，则10万元不再支付。原、被告上述行为系附条件的民事法律行为，双方对少付10万元约定了条件，即涉案房屋的土地使用权证无法办理。对于本案涉案房屋是否能够办理土地使用权证的问题，根据庭审查明的事实，涉案房屋占用的土地系以出让方式取得的国有土地，根据昆明市不动产登记中心西山分中心出具的《复函》可知，涉案房屋无土地分户信息，若要登记国有土地使用权，需提供经审核、验收、入库的土地分户权籍调查数据。对于土地分户权籍调查数据如何提供的问题，目前的法律法规对此并无明确规定，但《关于规范不动产权籍调查有关工作的通知》（国土资厅[2017]1272号）中规定了申请不动产首次登记或涉及界址界限变化的不动产变更、转移登记的，申请人应当按照相关法律法规规定提交不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果。申请人委托第三方开展权籍调查时，不动产登记机构应当按照有关规定及时提供相关资料，指导做好权属调查工作。申请人委托开展权籍调查的，应由申请人自行选择权籍调查单位，权籍调查费用由委托双方根据相关收费标准和规定协商确定。因此，涉案房屋申请国有土地使用权登记，应当是由房屋所有权人即被告冯世旭进行申请，申请时须提供土地界址、空间界限、面积等分户权籍调查数据，而该数据可以由申请人委托第三方开展调查得出。此外，现二原告已将房屋出售给被告，被告系涉案房屋的所有权人，二原告客观上也无法作为申请人来办理国有土地使用权证，而涉案房屋也并非是属于客观上无法进行土地使用权登记的情形，被告应当支付二原告购房款10万元。对于原告要求被告支付逾期付款的违约金的诉讼请求，因双方系协商后一致同意被告先少付10万元，故原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条，之规定，判决：一、被告冯世旭于本判决生效之日起十日内支付原告张竣淞、吕欣燃购房款10万元；二、驳回原告张竣淞、吕欣燃的其他诉讼请求。案件受理费2400元（原告已预交），由原告张竣淞、吕欣燃承担1200元，由被告冯世旭承担1200元（于本判决生效之日起十日内支付原告）。
二审中，上诉人申请本院到云南锡业房地产开发经营有限公司、昆明金馨物业服务有限公司调取涉案房屋不能办理土地使用权证的原因及该小区目前办理土地使用权证的情况。本院向上诉人出具调查令，调取了涉案房屋不能办理土地使用权证的原因及该小区目前办理土地使用权证的相关情况。经质证，上诉人对云南锡业房地产开发经营有限公司、昆明金馨物业服务有限公司在调查令回执上作出的相关情况说明，证据三性认可，认为从云南锡业房地产开发经营有限公司出具的情况说明可看出涉案房屋不能办理产权证的原因是因为税收的问题；被上诉人对证据三性、证明目的均不认可。本院认为，该两份情况说明与本案审理具有直接关联性，予以采信。
对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人购房款10万元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。出卖人的权利瑕疵担保义务，是买卖合同中出卖人的一项法定义务，即使合同中对其未作约定，出卖人也必须履行。具体来说，出卖人的保证义务包括：1、出卖人对出卖的标的物享有合法的权利，他须对标的物具有所有权或者处分权。2、出卖人应当保证标的物上不存在他人可以主张的权利。3、出卖人应当保证标的物没有侵犯他人的知识产权。出卖人未能履行权利瑕疵担保的义务，使得合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以依照法律规定，请求出卖人承担违约责任。本案中，被上诉人主张涉案房屋在办理过户登记后，上诉人未按照合同约定足额支付购房款，至今仍拖欠10万元未支付，要求上诉人向其支付。上诉人主张购房款10万元未支付是因为涉案房屋的土地证一直无法办理，根据双方的约定，10万元暂时是不支付的，上诉人并不存在逾期付款。经审查，上诉人、被上诉人于2016年6月17日签订的房屋买卖合同，真实合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同明确约定，被上诉人应协助上诉人办理涉案房屋土地使用权证的申请及变更手续。同日，被上诉人张竣淞向上诉人出具关于土地证的情况说明，明确载明涉案房屋因土地证情况不明确，先少付房款10万元，等关于土地证情况了解清楚后，双方再协商办法，如有土地证无法办理的情况，10万元不退还。同日双方对房屋买卖合同进行了公证，之后被上诉人将房屋过户给上诉人并配合办理了房屋产权证。被上诉人作为出卖人，对涉案房屋负有权利瑕疵担保的义务，现被上诉人将没有办理土地使用权证的涉案房屋出卖给上诉人，因房屋无土地分户信息，导致上诉人至今仍无法取得土地使用权证，故基于被上诉人未能履行权利瑕疵担保的义务，使得合同订立后涉案房屋上的权利缺陷没有去除，上诉人可以依照法律规定及双方在关于土地证的情况说明中所作约定，在土地使用权证无法办理的情况下不支付被上诉人购房款10万元。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初3149号民事判决；
二、驳回被上诉人张竣淞、吕欣燃的诉讼请求。
一审案件受理费2400元、二审案件受理费2400元，由被上诉人张竣淞、吕欣燃负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕊
审判员 薛 艳
审判员 李蔚然
二〇一八年九月三日
书记员 桂小涵