内蒙古自治区镶黄旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镶民初字第419号
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行，住所地：镶黄旗。
法定代表人乌兰图亚，职务：行长。
委托代理人于美娜，中国农业银行锡林郭勒分行法务。
委托代理人姜国英，中国农业银行镶黄旗支行副行长。
被告（反诉原告）郭晋兵，男，汉族，现住镶黄旗。
委托代理人牛才，内蒙古典源律师事务所律师。
委托代理人王春明，内蒙古蒙元律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行（以下简称农业银行）诉被告（反诉原告）郭晋兵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）农业银行委托代理人于美娜、委托代理人姜国英，被告（反诉原告）郭晋兵及其委托代理人牛才、委托代理人王春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称，2015年3月19日，原告农业银行与被告郭晋兵签订了房屋买卖的《协议书》，该协议书约定被告郭晋兵购买所属原告农业银行位于镶黄旗新宝拉格镇第二居民区的楼房（房屋产权证为：房权证XH2013第050**号、第05067号）（土地使用权证：镶国用（2013）第005号、第006号），房屋总面积为2734.56平方米，土地使用面积为800平方米。经法院委托评估作价为480万元。被告负责偿还原告农业银行贷款本金3923500元，及利息371097.82元，并承担执行费46402.18元、评估费84000元和房屋产权过户费的50%。以上款项中被告在2015年3月19日前归还贷款本金及利息2300000元，剩余部分应于2015年3月31前履行完毕。但被告方履行了给付2300000元的贷款本金及利息的义务，并将XH2013第05066号房产证过户其名下后提出，所购买的房屋土地面积与实际不符，按两个国土使用权证登记的土地面积共为800平方米，实际只有400多平方米，故为此拒绝继续履行协议义务。经镶黄旗人民法院委托评估机构评估，土地实际面积为430.78平方米，在确定土地面积不实后多次协商未果，被告郭晋兵不履行支付购房款义务，故诉请法院判令被告郭晋兵履行协议义务，并承担延期履行付款义务给原告造成的损失。
被告郭晋兵辩称，一、原告与被告之间签订的房屋买卖《协议书》自始无效。原告以抵押权人的身份与答辩人签订了不动产转让协议，而在该协议中原告作为抵押权人，直接行使了抵押物所有人的处分权。非法定程序直接处分抵押物，属于流押行为。故人民法院应当确认原告与被告之间的《协议书》无效。二、原告诉讼请求与诉前保全申请的理由相互矛盾，所以不应支持原告的诉求。三，原告没有明确的诉讼请求，起诉不符合法定条件。
反诉原告郭晋兵诉称，一、反诉原告与反诉被告2015年3月19日签订过《协议书》，但双方从未履行过协议书的内容，并且《协议书》中涉及的内容已经被镶黄旗人民法院于2015年3月26日作出的（2014）镶法执字第40-1号执行裁定书进行了实质的修改，况且双方认可裁定书的法律效力。因此请求法院确认原、被告双方签订的协议无效。二、2015年4月3日反诉人将原镶国用（2013）第005号土地使用权证办理到自己名下，新土地证号为：镶国用（2015）第0**号。而反诉被告农业银行至今未实际交付土地，反诉人有证无地，因此请求法院判令被反诉人交付土地，并承担迟延交付的违约责任。三、镶黄旗人民法院（2014）镶法执字第40-1号执行裁定书决定，同意反诉人以1800000元买受被反诉人抵押物其中的一部分，具体为：建筑面积1417.85㎡一至三层楼房，土地使用面积400㎡的土地，并允许反诉原告持本裁定到有关机关办理过户登记。但反诉人在此裁定下达以前支付了2300000元的购房款。并在过户当中支付了247520元的各项费用。因此被反诉人应当依据法院执行裁定书返还反诉人多支付的购房款500000元及247520元的其他费用。
反诉被告农业银行辩称，一、双方签订了协议书后，反诉人依据协议书的约定支付了被反诉人2300000元的购房款，被反诉人也依据协议书的内容交付了房权证XH2013字第05066号土地使用证及镶国用（2013）第005号土地使用证交由反诉人过户。这证明了双方实际履行了部分协议书内容。二、反诉人诉称，法院裁定书变更了协议书的内容，被反诉人认为法院裁定书仅为反诉人办理过户手续节省费用的依据，不能作为变更协议书实际内容的依据。
经审理查明，2015年3月19日，原告（反诉被告）农业银行与被告（反诉原告）郭晋兵签订了房屋买卖的《协议书》，协议如下：甲乙双方经过平等协商自愿达成如下协议，一、乙方通过法院购买位于镶黄旗新宝拉格镇第二居民区的楼房，（房屋产权证：房产证XH2013字第050**号、房产证XH2013第050**号）（土地使用权证：镶国用（2013）第005号，第006号）两证总面积为2734.56平方米，经评估作价480万元，由于包某某用以上两个房产证均在农行办理了抵押贷款，本金3923500.00元，利息371097.82元，因乙方购买了该楼房，故乙方自愿承担偿还上述贷款本金、利息及产生的费用。乙方在2015年3月19日前归还了本金1927095.84元、利息372904.16元，合计2300000元，拿出XH2013字第05066号房产证办理过户手续，必须在2015年3月31日以前办理完成贷款并归还剩余本金1996404.16元及利息，利息计算到实际归还时为止。如果不按期归还，甲方可申请法院强制执行，拍卖变卖房权证XH2013字第05066号和05067号两处房产，剩余贷款还清后再拿出房权证XH2013字第05067号房产证。二、乙方承担法院执行费43402.18元，评估费48000元，该两项费用必须在4月1日之内交付法院执行局。三、乙方承担债务方房屋产权过户费的50%。四、评估、执行费、房产过户费后剩余价款15万元，于2015年4月1日之前全部交给法院，由法院交付债务方。五、甲乙双方同意以上协议内容并办理赋予强制执行效力的公正债权文书，如乙方不按时还款，甲方可以申请法院强制执行。
签订协议后，被告（反诉原告）郭晋兵按约支付了首期购房款2300000元，原告（反诉被告）农业银行将房权证XH2013第05066号房产证及镶国用（2013）第0**号土地使用证交付被告（反诉原告）郭晋兵进行过户。被告（反诉原告）郭晋兵于2015年4月3日，将房产证XH2013第05066号房产及镶国用（2013）第006号登记注册面积为400平米的土地使用权过户至其名下。后被告郭晋兵以其所购买的房屋土地面积与实际不符，即按两个国土使用权证登记的土地面积共为800平方米，实际只有400多平方米，为此被告郭晋兵拒绝履行协议义务。2015年8月26日，被告（反诉原告）郭晋兵办理了镶国用（2015）第078号国有土地使用证，将镶国用（2013）第005号土地使用证标注的400平米土地中的200平米过户其名下。按照双方约定的房屋买卖《协议书》的约定，被告（反诉原告）未支付的购房款有1996404.16元及利息。
另查明，该案涉及的房产证（房屋产权证为：房权证XH2013第050**号、房权证XH2013第050**号）及土地使用权证（土地使用权证：镶国用（2013）第005号、镶国用（2013）第006号）的原持有人及共有人为郝某某、朝某某、张某某、王某某四人。2013年四人将上述房屋产权及土地使用权为保证债务人包某某向本案原告农业银行履行返还贷款而设定了担保。后债务人包某某没有履行还款义务的情况下，农业银行向镶黄旗人民法院申请实现担保物权，镶黄旗人民法院经审查依法作出（2014）镶商特字第1号民事裁定书，准许申请人实现担保物权。该裁定书生效农业银行向镶黄旗人民法院申请执行，在执行过程中于2015年3月17日农业银行与郝某某、朝某某、张某某、王某某四位抵押人通过法院达成执行和解协议，镶黄旗人民法院作出（2014）镶法执字第40号执行裁定书，抵押人同意将抵押物以4800000元的评估价格交付镶黄旗农行抵偿贷款本息。执行和解协议达成后，因被告（反诉原告）郭晋兵一直在租用该涉案房屋，向原告（反诉被告）农业银行提出购买以上抵押物，双方自愿协商于2015年3月19日签订了本案所涉及的房屋买卖《协议书》。
以上事实有以下证据证实：
一、双方签订的房屋买卖《协议书》。证明原告（反诉被告）农业银行与被告（反诉原告）郭晋兵之间自愿签订了房屋买卖协议书的事实。
二、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付2300000元购房款的凭证。被告（反诉原告）按《协议书》的约定支付了原告（反诉被告）2300000元的购房款的事实。
三、被告（反诉原告）办理过户手续时所缴纳各项费用的票据。证明原告（反诉被告）在被告（反诉原告）交付首期购房款后，按《协议书》约定将房权证XH2013第05066号房产证及镶国用（2013）第0**号土地使用证交付被告（反诉原告）进行过户的事实。
四、房屋产权证编号为房权证XH2013第05066号房产证及土地使用权证编号为镶国用（2013）第005号土地使用证。证明原该房产证及土地使用权证的持有人为郝某某。
五、房屋产权证编号为房权证XH2013第05067号房产证及土地使用权证编号为镶国用（2013）第006号土地使用证。证明原该房产证及土地使用权证的持有人为张某某。
六、房屋产权证编号为蒙房权证镶黄旗字第1610215001**号房屋产权证及土地使用权证编号为镶国用（2015）第032号土地使用权证。证明被告（反诉原告）已将原郝某某名下的房权证XH2013第05066号房产证及镶国用（2013）第0**号土地使用证过户到了自己名下的事实。
七、土地使用权证编号为镶国用（2015）第078号土地使用证。证明被告（反诉原告）已将原张某某名下的镶国字（2013）第006号土地使用证所注册的400平米土地中的200平米过户到了自己名下。
八、镶黄旗国土资源局作出情况说明。证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《协议书》中涉及的镶国用（2013）第005号土地使用证和镶国用（2013）第006号土地使用证所登记注册的土地使用面积为共计800平米，其中镶国用（2013）第005号土地使用证所登记注册的400平米土地已经过户到被告（反诉原告）名下，镶国用（2013）第006号土地使用证所注册登记的400平米土地中200平米已经过户到被告（反诉原告）名下的事实。
九、（2014）镶商特字第1号民事裁定书。证明原告（反诉被告）农业银行向镶黄旗人民法院申请实现担保物权，镶黄旗人民法院经审查后作出民事裁定书，准许农业银行对郝某某、朝某某、张某某、王某某四位抵押人为债务人包某某向镶黄旗农行履行返还贷款而设定担保的房产（房屋产权证：房产证XH2013字第050**号、房产证XH2013第050**号）及土地使用权（土地使用权证：镶国用（2013）第005号，镶国用（2013）第006号）实现担保物权。
十、镶黄旗人民法院执行和解协议及（2014）镶法执字第40号执行裁定书。证明原告（反诉被告）农业银行与郝某某、朝某某、张某某、王某某四位抵押人通过法院达成执行和解协议，抵押人同意将抵押物以4800000的评估价格交付原告（反诉被告）抵偿贷款本息的事实。
以上证据，经庭审质证，可以认定。
本院认为，依法签订的合同应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中原告（反诉被告）农业银行与被告（反诉原告）郭晋兵签订的房屋买卖合同是双方当事人在平等自愿的前提下签订的，是双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，故本院对该合同的合法性、有效性予以认定。对原告要求被告继续履行《协议书》中约定的各项义务的诉求应予支持。原告提出的，判令被告赔偿迟延履行给原告造成的损失的诉讼请求，因原告未针对这一诉求向本院提出具体赔偿数额，也未提供相应的证据材料证明其具体损失，故本院不予支持。被告提出的，双方签订的《协议书》属无效合同，原告直接处分抵押物的行为属流押行为的答辩意见，本院认为，原告是通过法院实现抵押物权，并通过法院执行程序取得了本案所涉及的房产及土地使用权的处分权，属合法有效行为，不存在流押行为，被告所提出答辩意见无事实依据，本院不予支持。被告提出的，原告诉讼请求与申请诉前保全的理由相互矛盾，因此应当驳回原告的诉讼请求的答辩意见，本院认为，当事人所提出的诉求及理由反映的是当事人的诉愿，而非既定事实，人民法院审理时应根据查明的既定事实，依照法律规定进行审判，且民事诉讼中原告有放弃或变更诉讼请求的权利，因此被告所提出的答辩意见无法律依据，本院不予支持。被告郭晋兵反诉称，反诉原告与反诉被告2015年3月19日签订过《协议书》，但双方从未履行过协议书的内容，并且《协议书》中涉及的内容已经被镶黄旗人民法院于2015年3月26日作出的（2014）镶法执字第40-1号执行裁定书进行了实质的修改，因此请求法院确认双方签订的协议无效，并请求判令反诉被告按照（2014）镶法执字第40-1号执行裁定书的内容履行各项义务，返还反诉原告多支付的50万元的购房款和办理过户手续的各项费用的诉讼请求，本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干涉，合同的变更由合同双方当事人协商一致才可以变更，否则不得擅自变更和解除合同。故被告提出的反诉请求无法律依据，本院不予支持。被告反诉提出的，镶国用（2015）第032号土地使用证（原土地使用证号为：镶国用（2013）第005号），有证无地，要求被反诉人实际交付土地并承担迟延履行的违约责任的诉讼请求，审理过程中，本院向镶黄旗国土资源局调查取证，镶黄旗国土资源局出具情况说明，证实原郝某某持有的，土地使用权证编号为镶国用（2013）第005号土地使用证登记注册的400平米土地确实存在，并现已过户到反诉人郭晋兵名下，新土地使用证编号为镶国用（2015）第032号的事实。因此被告的该反诉请求，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郭晋兵于本判决生效后30日内一次性支付原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行购房款本金1996404.16元。利息按双方约定计算至实际给付全部购房款为止。
二、原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行与被告（反诉原告）郭晋兵按照双方签订的《协议书》内容继续全面履行各自的其他各项相关义务。
三、驳回原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行提出的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）提出的各项反诉请求。
本诉案件受理费23600元及诉前保全费5000元，由被告（反诉原告）郭晋兵承担，反诉案件受理费11275元，由被告（反诉原告）郭晋兵自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 图布兴巴雅尔
审 判 员 建 美
人民陪审员 照 日 格 图
二〇一六年三月四日
书 记 员 萨 日 盖
本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。