湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0111民初3528号
原告：长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行，住所地湖南省长沙市中意一路608号。
负责人：黄敏。
委托诉讼代理人：彭护国，男，系该行副行长。
委托诉讼代理人：彭伟，男，系该行职员。
被告：邓磊，男，1982年3月26日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：邹四元，女，1956年5月2日出生，住湖南省长沙市雨花区，系邓磊母亲。
被告：彭鹃，女，1990年5月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
原告长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行（以下简称原告）与邓磊、彭鹃金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭伟，被告邓磊的委托诉讼代理人邹四元、被告彭鹃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行向本院提出诉讼请求：1.被告邓磊、彭鹃立即共同归还原告借款本金140000元及利息（自2015年7月21日至2017年5月3日计算为34550.21元，此后利息依据合同约定，按月利率12.628‰计算至借款本金还清为止）；2.原告对被告邓磊名下位于雨花区洞井镇××村民××生活安置小区××幢的抵押房产（产权证号码为长房权证雨花集字第××号）处置价款优先受偿；3.两被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2014年3月7日，被告邓磊因购买材料向原告借款140000元，借款月利率8‰，期限12个月。2015年3月7日，借款到期后，被告邓磊仅归还借款本金20000元，双方签订《借款展期协议》，将上述借款展期12个月，展期月利率9.02‰，被告彭鹃作为共同借款人签订了共同借款承诺书。被告邓磊以名下位于雨花区洞井镇××村民××生活安置小区××幢（产权证号码为长房权证雨花集字第××号）的房屋（以下简称涉案房屋）作为借款的担保，与原告办理抵押登记。借款再次到期后，两被告未归还借款本金及利息，截至2017年5月3日，尚欠原告借款本金140000元、利息34550.21元。被告彭鹃系被告邓磊妻子，应对夫妻共同债务承担偿还责任。
被告彭鹃辩称，两被告于2012年结婚、于2015年离婚，双方在离婚时约定夫妻债务由邓磊承担，本案借款是邓磊婚前借款，并未用于家庭共同生活，而是邓磊用于赌博，彭鹃在不知情情况下签署《共同借款人承诺书》。彭鹃对于处置抵押房屋没有异议，愿意配合。
被告邓磊辩称，彭鹃辩称属实，本案还款责任应由邓磊承担，涉案房屋已经转让，邓磊愿意偿还借款。
经审理查明，2009年4月23日，长沙雨花农村合作银行洞井支行（以下简称农合行洞井支行）（抵押权人）与邓磊（抵押人、债务人）签订《长沙市集体土地房屋最高额抵押合同》，约定：1.为确保债务人邓磊与抵押权人在2009年4月23日至2014年4月23日的所有借款合同切实履行，抵押人自愿将自己所有的座落在雨花区洞井镇洞井村32幢的房屋所有权连同该房屋占用范围内的集体土地使用权抵押给抵押权人，为债务人与抵押权人依主合同所形成的债务提供房屋抵押担保；2.抵押权人同意以290000元为抵押金额，并在抵押金额70%以内向债务人提供贷款，被担保的主债权种类为200000元；3.债务人履行债务的期限为60个月，从2009年4月23日起至2014年4月23日止；4.抵押担保的范围包括主合同中约定的主债权及利息、债务人不按时清偿债务的违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
同日，农合行洞井支行与邓磊就上述合同对被告邓磊名下位于长沙市雨花区洞井镇洞井村村民组第一生活安置小区32幢202号房屋（以下简称涉案房屋）办理了抵押登记，权利期限自2009年4月23日起至2014年4月23日止，权利价值200000元。
2014年3月7日，邓磊、彭鹃作为共同借款人向农合行洞井支行出具《共同借款人承诺书》，其中载明：因邓磊购材料需向农合行洞井支行借款160000元，期限12个月，为了简化手续，经协商一致推荐邓磊作为代表人办理有关借款手续。
同日，邓磊作为借款人与农合行洞井支行签订编号为-1801054600-2014-00000083的《个人贷款合同》，约定：1.邓磊向原告借款160000元，借款用途为购材料；2.借款期限为12个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准；3.借款月利率8‰，按日计息，按月结息，结息日为每月20日，到期一次性还本，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收40%确定。
上述合同签订后，农合行洞井支行向邓磊发放了160000元贷款，并开具了借据，邓磊在该借据上签字确认。
2015年3月6日，上述160000元借款到期后，邓磊与农合行洞井支行签订合同编号为（1801054600）借展字[2015]第00000034号的《借款展期协议》，约定：鉴于邓磊不能按期足额偿还与农合行洞井支行签订的编号为（1801054600）借字[2014]第00000083号《借款合同》项下借款，农合行洞井支行同意对借款展期，邓磊同意继续提供担保；原借款160000元约定于2015年3月7日到期，展期后借款140000元于2016年3月7日到期，展期期间借款按月利率9.02‰计算；原借款抵押担保合同继续有效，需重新办理抵押登记手续，抵押担保责任产生的时间顺延至展期贷款到期日，责任期限的长短不变；本协议是对编号为（1801054600）借字[2014]第00000083号《借款合同》及担保合同部分条款的调整和补充，本协议涉及内容的条款外，原借款合同及担保合同规定的其他各项条款仍然有效。
2015年6月25日，农合行洞井支行向邓磊发出《提示付息通知书》，其中载明：截至2015年6月21日，贷款余额为140000元，预计本月应付利息为3872.6元。邓磊作为借款人在该通知书上确认签收。
2016年9月6日，农合行洞井支行经中国银监会湖南监管局批准更名为长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行即原告。
另查明，邓磊与彭鹃于2012年10月9日登记结婚，于2015年5月25日登记离婚。
被告自2015年7月21日起未支付借款利息，原告于2017年6月12日诉至本院，本案在审理过程中，邓磊主张其已向他人出售涉案房屋并涉案房屋现由他人占有使用，但因房屋性质未办理房屋过户手续，邓磊、彭鹃对原告提交的证据均不持异议。
以上事实，有《共同借款人承诺书》、《个人贷款合同》、借据、《最高额抵押合同》、房屋所有权证明、房屋他项权证、《借款展期协议》、提示付款通知书、欠息清单、当事人身份信息、离婚协议等证据以及开庭笔录在卷作证，足以认定。
本院认为，关于借款本金及利息。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，农合行洞井支行与邓磊签订的《个人贷款合同》、《最高额抵押合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告已按合同约定履行了发放贷款的义务，借款经展期于2016年3月7日到期，被告未按约偿还借款本息，违反了《个人贷款合同》、《借款展期协议》的约定，被告欠付借款本金140000元，应予偿还。根据《个人贷款合同》约定，2014年3月7日至2015年3月7日间的借款月利率为8‰，逾期罚息月利率在原借款利率基础上加收40%确定即11.2‰，《借款展期协议》约定2015年3月7日至2016年3月7日期间借款月利率为9.02‰，其未对逾期罚息利率进行约定，且载明本协议是对编号为（1801054600）借字[2014]第00000083号《借款合同》及担保合同部分条款的调整和补充，本协议涉及内容的条款外，原借款合同及担保合同规定的其他各项条款仍然有效。邓磊自2015年7月21日欠付利息，故2015年7月21日至2016年3月7日的借款利率按照月利率9.02‰计算，2015年3月8日至借款付清之日止的借款利率应当按照月利率11.2‰计算。
关于彭鹃的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。彭鹃在《共同借款人承诺书》作为共同借款人签字确认，原告主张彭鹃对以上债务承担共同还款责任，本院予以支持。
关于最高额抵押。根据《中华人民共和国担保法》第五十九条的规定，最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。原告与邓磊签订的《最高额抵押合同》，发生在抵押合同承诺期间的债务，抵押人应当承担责任。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。本案中，邓磊以自有的房屋为上述债务提供最高额抵押担保，担保总额为200000元，并进行了抵押登记，以上述抵押房产为邓磊在原告处2009年4月23日至2014年4月23日的贷款在200000元范围内的主债权、利息、违约金等范围内提供抵押担保。因此，原告对涉案房屋折价款或拍卖、变卖价款在200000元本金及利息范围内享有优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、被告邓磊、彭鹃于本判决生效之日起10日内共同偿还原告长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行借款本金140000元并支付利息（利息以未还借款本金为基数2015年7月21日至2016年3月7日按照月利率9.02‰的标准，2015年3月8日至借款付清之日止按照月利率11.2‰的标准计算）；
二、原告长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行对被告邓磊名下位于长沙市雨花区洞井镇洞井村村民组第一生活安置小区32幢202号的房屋折价款或拍卖、变卖价款在200000元本金及利息范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3791元，由被告邓磊、彭鹃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 欧阳毅
人民陪审员 邓正军
人民陪审员 朱建辉
二〇一八年一月五日
书 记 员 张赛君
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。