山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终190号
上诉人（原审原告）：郓城县大福源购物广场有限公司。住所地：郓城县金河路东段。
法定代表人：林申社，该公司董事长。
委托代理人：李宜锋，山东郓州律师事务所律师。
委托代理人：韩军华，山东郓州律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：袁丹辉，居民。
委托代理人：张岩，山东信法律师事务所律师。
委托代理人：孟庆化，山东信法律师事务所律师。
上诉人郓城县大福源购物广场有限公司（以下简称大福源公司）与上诉人袁丹辉租赁合同纠纷一案，上诉人大福源公司、袁丹辉不服山东省郓城县人民法院（2015）郓商初字第752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日立案受理，并依法组成合议庭于2016年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人大福源公司的委托代理人李宜锋、韩军华，上诉人袁丹辉及其委托代理人张岩、孟庆化到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
大福源公司一审诉称，2013年9月1日，大福源公司与袁丹辉签订《郓城县大福源购物广场有限公司经营场地租赁合同》一份，合同约定大福源公司将位于大福源购物广场四楼F区约495平方米的场地租赁给袁丹辉经营川渝百味，2013年9月5日双方又签订该租赁合同的补充协议一份。2013年10月5日，双方签订《郓城县大福源购物广场有限公司经营场地租赁合同》一份，合同约定大福源公司将位于大福源购物广场四楼F区-06约198平方米的场地租赁给袁丹辉经营麻辣香锅，2013年10月18日，双方再行签订《郓城县大福源购物广场有限公司经营场地租赁合同》一份，合同约定大福源公司将位于大福源购物广场四楼F区-10约60平方米的场地租赁给袁丹辉经营麻辣香锅。双方签订的合同中同时对租金及相关费用、双方的权利义务、违约责任等进行了详细约定。双方签订的各份合同约定租赁期限均为3年，时间从2013年11月22日起至2016年11月21日终止。但袁丹辉于合同租赁期届满前起诉要求解除合同，显属违约行为。袁丹辉的违约行为也已经给原告造成巨额经济损失。为维护公司的合法权益，特向贵院起诉，请求法院依法判令袁丹辉赔偿经济损失744000元，诉讼费用由袁丹辉承担。
袁丹辉一审辩称，一、大福源公司在履行合同中存在重大违约行为，袁丹辉依法不应赔偿大福源公司任何经济损失。首先，大福源公司存在明显的虚假宣传行为，严重违背了诚实信用原则。其次，自双方签订房屋租赁合同至被迫解除合同期间，大福源公司一直没有开通天然气，并且经常停电，空调运转也不正常，大福源公司提供的地下水也不能达到正常生活饮用水卫生标准等，大福源公司未给袁丹辉提供一个正常的营业条件，不能实现合同目的无法正常经营。再次，双方在补充协议中明确约定，大福源公司对袁丹辉的免租期应从郓城县大福源购物广场正式营业当天算起，大福源公司应于开业前一个月对乙方发函通知。因为大福源公司的出租房屋一直未经消防验收，至今也没有发出过任何开业通知。大福源公司在合同约定的期限内并没有正式开业应为明显的重大违约行为，造成了巨大的经济损失。最后，从双方签订书面租赁合同至今，大福源公司没有提供任何关于出租场所经消防安全检查合格的手续，所以至今租赁标的物仍不能合法使用。大福源公司的行为应为根本性违约。二、大福源公司主张的744000元没有任何事实根据和法律依据。首先，袁丹辉在履行合同中没有任何违约行为，不应承担任何违约责任。其次，大福源公司主张的744000元没有任何事实根据。大福源公司出租的房屋系营业场所，根据《消防法》的有关规定只有经过公安消防机构进行消防安全检查验收合格后，方可使用开业。但涉案出租标的物一直没有经过公安消防机构进行验收，按规定依法不能使用开业。由此可见，大福源公司依法不应开业经营，其开业经营就是违法行为，因此即使双方解除合同也不会给大福源公司造成任何合法的空置损失。再次，袁丹辉虽然提出解除合同的要求，但根本原因是大福源公司违约所致。在解除合同之诉的过程中大福源公司也同意解除合同，法院也是以双方协商一致同意解除而判决解除涉案合同的。所以，并不是因为袁丹辉违约而解除的涉案合同。综上所述，大福源公司要求袁丹辉赔偿经济损失744000元的诉请，依法应予驳回。
原审法院审理查明，2013年9月1日大福源公司（甲方）与袁丹辉（乙方）签订“租赁合同”1份，合同约定：第一条：大福源公司将位于大福源购物广场四楼F区约495平方米的场地租给袁丹辉经营川渝百味。第二条：合同期限三年，从2013年11月22日起至2016年11月21日止。第三条：（1）合同期第一年租金0元；第二年租金271000元；第三年租金271000元。第八条：除不可抗力之外，甲方不以任何借口提前终止合同，如甲方因特殊原因需要终止合同，则甲方应以事由发生当年合计3个月的租金对乙方进行赔偿。第二十条：合作期间，乙方要求提前终止合同的，甲方同意的，乙方应向甲方支付六个月的租金作为违约金。
2013年9月5日，双方又签订该租赁合同的补充协议1份，约定：一3、租赁合同第二章第八条不适用于本合同，应变更为：除不可抗力因素之外，甲乙双方不以任何借口提前终止合同，甲乙双方因特殊原因需要终止合同，以事由发生当年合计24个月的租金向对方进行赔偿。
2013年10月5日大福源公司（甲方）与袁丹辉（乙方）签订“租赁合同”1份，合同约定：第一条：大福源公司将位于大福源购物广场四楼F区-06约198平方米的场地租给袁丹辉经营麻辣香锅。第二条：合同期限三年，从2013年11月22日起至2016年11月21日止。第三条：1）第一年租金0元；第二年租金130000元；第三年租金130000元。第七条：乙方提前解除合同，乙方已交租金及商品销售管理保证金不予退还并赔偿合同总金额的30%给甲方。
2013年10月18日大福源公司（甲方）与袁丹辉（乙方）签订“附属租赁合同”1份，合同约定：第一条：大福源公司将位于大福源购物广场四楼F区-10约60平方米的场地租给袁丹辉经营麻辣香锅。第二条：合同期限三年，从2013年11月22日起至2016年11月21日止。第三条：1）第一年租金7000元；第二年租金7000元；第三年租金7000元。第二十条：合作期间，乙方要求提前终止合同的，甲方同意的，乙方应向甲方支付六个月的租金作为违约金。
一审庭审中，大福源公司提交与袁丹辉签订的租赁场地合同及（2014）郓商初字第1223号民事判决书、（2015）菏民一终字第124号民事判决书，以证明双方签订的租赁合同合法有效，袁丹辉未按照合同约定履行合同约定，应承担违约责任。袁丹辉质证认为，大福源公司的出租场所未经消防部门验收合格，依法不应该对外出租使用，不能证明大福源公司的合法损失；对（2014）郓商初字第1223号民事判决书、（2015）菏民一终字第124号民事判决书的合法性和关联性有异议，且该两份判决均显示双方协商一致，法院依法进行了裁决，所以该证据不能够证明袁丹辉存在任何违约行为，袁丹辉并不存在拖欠租金等违约行为。
袁丹辉提交2013年9月1日双方签订的租赁合同、2013年9月6日大福源公司向袁丹辉做出的书面承诺书及2013年9月5日双方签订的租赁合同补充协议，以证明大福源公司未向袁丹辉提供完善的物业配套服务，大福源公司未在开业前一个月书面通知袁丹辉，原租赁合同第二章第八条不再适用本合同。袁丹辉提交2013年10月5日双方签订的《营业场地租赁合同》，以证明大福源公司应负责属于大福源公司所有的设备、设施正常维修、维护，保证营业场地设备设施处于正常使用状态；袁丹辉提供新闻报道、照片、提交证人出庭作证申请书，以证明大福源公司未按合同承诺提供完善的水、电梯、空调、燃气管道、消防等物业配套服务，没有燃气，餐饮无法进行，消防至今没有验收合格。大福源公司质证认为，袁丹辉的证明目的是双方租赁合同关系是否有效的问题，而此问题已经两审法院依法查明和判决，故与本案无关。经质证，对袁丹辉调取消防整改通知书的申请，大福源公司提供的营业场地是否经过消防验收合格，在郓城县人民法院（2014）郓商初字第1223号民事判决书、菏泽市中级人民法院（2015）菏民一终字第124号民事判决书中已有涉及，不宜重复调取。
原审法院认为，双方签订的租赁合同经法院生效文书认定为有效合同，双方当事人同意解除。合同解除后造成场地闲置，给大福源公司造成损失，大福源公司有权按照合同约定，要求袁丹辉承担违约责任。关于违约金的数额：一、关于川渝百味租赁合同及补充协议。租赁合同第二十条约定，袁丹辉应向大福源公司支付六个月的租金作为违约金，即271000÷12×6=135500元。二、关于麻辣香锅租赁合同。根据合同第七条约定，袁丹辉应向大福源公司赔偿合同总金额的30%，即130000×2×30%=78000元。三、关于麻辣香锅附属租赁合同。根据合同第二十条约定，袁丹辉应向大福源公司支付六个月的租金作为违约金，即7000÷12×6=3500元。综上所述，按照合同约定，袁丹辉应向大福源公司支付违约金135500元＋78000元＋3500元=217000元。故原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款的规定，判决：
一、袁丹辉于判决生效后十日内偿还郓城县大福源购物广场有限公司违约金217000元。二、驳回郓城县大福源购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11240元，由大福源公司负担6685元，由袁丹辉负担4555元。
上诉人大福源公司不服原审判决上诉称，一、本案双方签订的租赁合同期限均为三年，即自2013年11月22日起至2016年11月21日止。袁丹辉于合同租赁期限届满前即要求解除合同，显属违约行为。二、袁丹辉擅自解除合同，应当赔偿给大福源公司造成的各项经济损失。本案中，合同约定期限为三年，袁丹辉仅实际履行一年左右的时间即解除合同，但给大福源公司造成的经济损失实为三年的租金损失，亦是上诉人预期可得利益。在一审中大福源公司主张的川渝百味合同24个月租金、麻辣香锅租赁合同一年半的租金、麻辣香锅附属合同一年租金的数额均未超出实际经济损失，原审法院仅以合同约定的违约条款予以判决明显低于被上诉人违约实际造成的经济损失，判决不当应予以纠正。综上，请求二审法院改判支持大福源公司的一审诉讼请求。
上诉人袁丹辉针对上诉人大福源公司的上诉答辩称，一、大福源公司在履行合同中存在重大违约行为。根据我国消防法第十五条规定，大福源公司在开业前必须经过消防安全检查合格。从双方签订书面租赁合同至双方协商解除合同期间，大福源公司没有提供任何关于出租场所经过消防安全检查合格的手续。2015年5月份菏泽市消防支队曾向郓城县人民政府下发了《关于郓城县大福源购物广场存在重大火灾隐患和消防违法行为的督办通知书》，足以证实大福源公司出租的营业场所未经消防验收不能开业经营是事实。大福源公司的行为应为根本性违法。其次，2013年9月6日大福源公司就其所出租房屋的具体物业条件向袁丹辉出具了书面承诺，大福源公司承诺开通天然气等具备正常营业的相应条件。并且，双方在租赁合同第九条规定，大福源公司负责向袁丹辉提供完整的水、电、空调、消防等物业配套服务。而自双方签订房屋租赁合同至双方协商解除合同期间，大福源公司一直没有开通天然气，并且经常停电，空调运转也不正常，大福源公司提供的地下水也不能达到正常生活饮用水卫生标准等。大福源公司没有给袁丹辉提供一个正常的营业条件。所以，大福源公司存在明显的重大违约行为。二、袁丹辉虽提出解除合同要求，但根本原因是大福源公司违约所致。双方协商一致解除合同，法院也是以双方协商一致同意解除而判决解除涉案合同的。所以，袁丹辉不存在违约行为，也不是因为袁丹辉违约而导致合同解除的。三、被答辩人主张744000元的经济损失没有事实根据。大福源公司出租的房屋系营业场所，根据《消防法》的有关规定只有经公安消防机构进行消防安全检查验收合格后，方可使用开业。因涉案出租标的物一直没有经过公安消防机构进行验收，按上述规定依法不能使用开业。因租赁标的物不能营业就必须不能对外出租，大福源公司主张的所谓三年租金损失明显为不合法损失，大福源公司的上诉请求不能支持。综上，大福源公司的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求二审法院依法驳回大福源公司的上诉请求。
上诉人袁丹辉不服原审判决上诉称，一、原审判决在没有查明袁丹辉存在何种违约的前提下，判决袁丹辉承担违约责任明显错误。二、原审判决违背了不诉不理的基本原则，其程序明显不妥。本案中大福源公司的一审诉请选择了要求赔偿经济损失并没有选择违约条款，原审判决却判决袁丹辉支付违约金，违背了民诉法不诉不理的基本原则。三、原审法院没有依法调取大福源公司消防整改手续实属错误。一审时大福源公司主张的是赔偿经济损失，依据法律规定只有合法的经济损失才能得到赔偿。根据我国消防法第十五条规定，在大福源公司开业前必须经过消防安全检查合格，未经消防机构进行消防验收不得开业使用。四、原审判决适用法律错误。合同解除的法律后果是当事人可以要求恢复原状、赔偿经济损失。大福源公司诉求是赔偿经济损失，并不是要求承担违约责任。综上，请求二审法院依销原审判决，改判驳回大福源公司的一审诉请或将本案发回重审。
上诉人大福源公司针对上诉人袁丹辉的上诉答辩称，一、本案双方签订的租赁合同成立生效，并经生效判决书予以认定，被上诉人袁丹辉于合同租赁期限届满前即要求解除合同，显然属于违约行为，应当承担违约责任。二、案涉房屋是否通过消防部门验收合格不是决定合同效力的必要条件。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》并未将消防验收合格作为认定合同效力的情形之一，且该问题在（2015）菏民一终字第124号案件审判过程中已经涉及，袁丹辉该项上诉理由不能成立。三、袁丹辉擅自解除合同，应当依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定承担赔偿责任。赔偿责任是以实际经济损失为基础，可以要求增加但是以不超过实际损失额为限。为此大福源公司提出以实际损失为基础予以赔偿。综上，袁丹辉上诉理由缺乏事实根据及法律依据，依法不能成立。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
另查明，在袁丹辉诉大福源公司解除合同并返还装修押金及保证金一案中，郓城县人民法院和菏泽市中级人民法院分别作出（2014）郓商初字第1223号民事判决和（2015）菏民一终字第124号民事判决，该两份判决均以大福源公司同意解除合同为由判决解除双方所签订的租赁合同，并根据租赁合同的约定驳回袁丹辉要求大福源公司返还装修押金及保证金的诉请。
本院认为，上诉人大福源公司与上诉人袁丹辉之间所订立的三份租赁合同，已经生效的裁判文书予以认定，对其合同的有效性，本院予以确认。该生效判决不仅对案涉租赁合同的效力进行了认定，而且根据案涉租赁合同的约定驳回了袁丹辉要求大福源公司返还装修押金及保证金的诉请，实质上否定了袁丹辉关于大福源公司在履行案涉租赁合同过程中存在违约行为的主张。袁丹辉在本案中再次提出大福源公司在履行合同中存在违约行为的主张，不宜重复评价，不应予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿责任”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，大福源公司在双方解除案涉租赁合同后，可根据案涉租赁合同关于违约责任的约定向袁丹辉主张赔偿损失，对于大福源公司所主张的超过约定部分的损失请求，因大福源公司未能提供其实际损失的证据，故对其该项上诉请求，不予支持。对于袁丹辉上诉所提赔偿损失和违约金的表述问题，本院认为，赔偿损失和违约金均是承担违约责任的方式，大福源主张袁丹辉构成违约应赔偿其因合同解除所造成的损失，原审判决在大福源公司不能证明其实际损失的情况下，根据双方所约定的违约金条款予以认定，并无不当，予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13625元，由上诉人郓城县大福源购物广场有限公司负担9070元，上诉人袁丹辉负担4555元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田佰旺
审 判 员 曾庆生
代理审判员 史春雷
二〇一六年四月八日
书 记 员 武文静