广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）象民初字第1050号
原告高珩。
委托代理人张志伟，广西理邦律师事务所律师。
委托代理人陈立明，广西理邦律师事务所实习律师。
被告李桂春。
被告王美芳。
第三人桂林世纪地产开发有限责任公司，住所地：桂林市崇善路11号。
法定代表人李柳生，总经理。
委托代理人ＸＸ，销售部职员。
第三人桂林市安厦房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市崇善路11号。
法定代表人李柳生，总经理。
委托代理人ＸＸ，销售部职员。
原告高珩与被告李桂春、王美芳、第三人桂林世纪地产开发有限责任公司（以下简称世纪地产公司）、第三人桂林市安厦房地产开发有限责任公司（以下简称安厦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员蒙晓霞、代理审判员陆凯、人民陪审员钱宇萍三人组成合议庭，代书记员熊娅娟担任法庭记录，于2014年12月24日上午公开开庭进行了审理。原告高珩及其诉讼代理人张志伟、陈立明、第三人世纪地产公司及安厦房地产公司诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼，被告李桂春、王美芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案缺席审理，现已审理终结。
原告高珩诉称：原告经介绍购买被告位于桂林市象山区安厦世纪城揽翠湾16栋1单元6楼2号的房屋一套，双方商议价格为人民币153万元。为此，原告于2014年4月29日向被告支付定金25万元，此后双方于2014年5月26日签订了《房地产买卖合同》。合同签订后，原告依约于2014年5月27日将购房余款128万元付清。被告向原告移交了购房合同、购房发票、契税完税证、维修基金收据等购房文件，并将所涉房产交付给原告使用。因当时该房屋的开发商（本案的第三人）桂林世纪地产开发有限责任公司、桂林市安厦房地产开发有限责任公司还未将该房屋的产籍证办理完毕，双方还至开发商处就该房屋的买卖通知开发商。原被告考虑到以后办理房产过户的便利，双方还办理了有关房屋过户所需委托手续的公证。第三人现已将该房屋的产籍权办理完毕，原告打算办理该房屋的登记过户手续时，得知所购买的房屋因被告对外欠款引发诉讼，被临桂县法院预查封，无法办理产权过户。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求：一、依法确认原、被告签订的关于桂林市象山区安厦世纪城揽翠湾16栋1单元6楼2号房屋的买卖合同有效，并继续履行；二、判令被告与第三人协助原告办理安厦世纪城揽翠湾16栋1单元6楼2号房屋的产权过户手续，并将上述房屋产权过户至原告名下；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其主张在举证期限内提交如下证据：
1、商品房买卖合同，证明被告于2012年6月7日与第三人签订《商品房买卖合同》，购买安厦世纪城揽翠湾16栋1单元6楼2号的房屋；
2、桂林市预（销）售商品房买卖合同登记备案证明，证明2012年6月13日，该房屋已做备案登记；
3、销售不动产统一发票，证明被告已支付全部房款；
4、税收通用完税证，证明该房屋的契税已缴纳完毕；
5、物业专项维修资金专用收据，证明该房屋的公维基金已缴纳完毕；
6、房地产买卖合同，证明原、被告双方于2014年5月26日签订了《房地产买卖合同》，总房价为人民币153万元。2014年4月29日原告向被告支付定金25万元，合同签订之后支付余款128万元；
7、申请，证明原、被告双方签订《房地产买卖合同》后，就该房屋的买卖通知了第三人，并考虑到过户的税费，被告还提交了暂不办理产权证的申请；
8、公证书，证明原、被告双方考虑到以后办理房产过户的便利，办理了房屋过户所需委托手续的公证；
9、转账业务凭证和取款凭条，证明原告于2014年4月29日向被告支付定金25万元；
10、广西农村信用社（合作银行）转账业务凭证和被告出具的收条，证明原告依约于2014年5月27日将购房余款128万元付清。
被告王美芳、李桂春未答辩，未向本院提交证据。
第三人世纪地产公司、安厦房地产公司共同辩称：1、答辩人与原告高珩无合同关系，故就其与李桂春、王美芳之间的房屋买卖合同纠纷，答辩人并无法律上或合同上的协助办证义务；2、2014年8月4日，答辩人收到《广西壮族自治区临桂县人民法院协助执行通知书》（以下简称通知书），通知书中明确要求答辩人“不得办理王美芳、李桂春名下所有的坐落于桂林市象山区崇善路30号安厦·世纪城揽翠湾16栋1-6-2号住宅的过户、更名手续”。鉴于二被告所购房屋已被法院查封，原告要求答辩人协助其办理安厦·世纪城揽翠湾16栋1-6-2号住宅的过户手续在法律和客观事实上均缺乏依据。综上，请法院依法查清事实，驳回原告对第三人的诉请。
第三人为证明其辩称，在举证期限内向本院提交证据如下：
广西壮族自治区临桂县人民法院协助执行通知书，证明原告要求第三人协助其办理安厦·世纪城揽翠湾16栋1-6-2号住宅的过户手续在法律上和客观事实上缺乏依据。
经庭审质证，第三人对原告提交的证据1至6无异议；对证据7有异议，第三人不知道也不认可；对证据8至10，与第三人无关，不予质证。原告对第三人提交的证据无异议。
结合全案证据，本院确认以下法律事实：
原告高珩（为乙方）与被告王美芳、李桂春（为甲方）于2014年5月26日签订《房地产买卖合同》，约定：甲方自愿将位于桂林市象山区崇信路30号揽翠湾16栋1-6-2号房（建筑面积134.70㎡）卖给乙方，该房地产附属部分包括与开发商签订的房屋精装合同所有的装修设施设备；上述房地产及其附属部分总价为人民币壹佰伍拾叁万元，产权过户及土地使用证过户税费均由买方全部承担；乙方支付甲方房款的时间方式为一次性付款，在2014年4月29日已付定金25万元，其中现金12.4万元，转账12.6万元；签订合同时，乙方支付购房款人民币壹佰贰拾捌万元；甲方将房地产移交乙方管理的时间为乙方付款后，甲方即将房屋交付乙方使用；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷一概由甲方负责清理，若在60个工作日内不能过户，甲方除退还乙方所付全部款项外，另付给乙方房地产成交价20%的违约金，等内容。原告已于2014年4月29日向被告支付购房订金25万元，并于签订合同后的2014年5月27日付清购房余款128万元。同时，被告向原告出具内容为“今收到高珩现金人民币壹佰伍拾叁万整（￥1530000）”的收条，并将涉案房屋及与该房屋有关的商品房买卖合同、购房发票、契税完税证、维修基金收据等手续一并交付原告。
另查明，涉案房屋系被告王美芳、李桂春于2012年6月7日向第三人世纪地产公司、安厦房地产公司购买所得，并于2012年6月13日在房地产登记机构办理了预（销）售商品房买卖合同登记备案（备案号：1201004209），但至今尚未办理房屋所有权证。
再查明，因二被告与案外人存在经济纠纷，涉案房屋先后被临桂县人民法院于2014年7月1日作出的（2014）临民初字第802号民事裁定书裁定予以查封，被桂林市象山区人民法院于2014年9月5日作出的（2014）象民初字第1045号民事裁定书予以轮候查封。2014年8月4日，原告高珩以其已支付了合理对价并实际占有该财产为由向临桂县人民法院提出异议，请求予以解除查封。临桂县人民法院于2014年8月15日作出（2014）临执异字第490-1号执行裁定书，驳回高珩的异议。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定也只是房地产变动的结果条件，并不是合同生效的要件，即未进行物权登记仅产生物权不变动的效果，但并不影响合同本身的效力。原、被告双方签订的《房地产买卖合同》没有约定合同生效的条件，该合同也未违反法律法规的强制性或禁止性规定，故双方在平等自愿、等价有偿的基础上签订的《房地产买卖合同》，意思表示真实，是合法有效的合同。临桂县人民法院在原、被告签订合同之后对房屋采取了查封的强制措施，并不影响已成立的房屋买卖合同的效力。综上所述，原告要求确认原、被告双方于2014年5月26日签订的《房地产买卖合同》有效的请求，本院予以支持。
双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告亦将房屋交付给原告，原告已搬入该房屋居住使用。合同履行的剩余部分为转移登记义务。被告应协助原告将房屋过户到原告名下。但该房屋在起诉前已被法院查封，查封给房屋过户带来的影响主要是导致过户（或合同变更）受到限制无法进行，只有查封被撤销后，合同才存在继续履行的可能。在庭审辩论终结前，本案所涉及房屋仍处于被查封状态，合同在现阶段无法继续履行，本院向原告释明后，原告仍坚持其诉请，对于原告要求继续履行合同和要求被告协助过户的诉请，本院不予支持。原告可通过提起执行异议之诉或起诉被告要求其承担违约责任等法律程序保护自身权益。
第三人世纪地产公司、安厦房地产公司作为《商品房买卖合同》的相对方，依据合同相对性原则，与原告的权利义务无直接关系，办理房屋产权手续是针对被告的合同义务，但是对原告无协助义务。故本院对原告要求第三人协助过户的诉请，亦不予支持。
被告李桂春、王美芳经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、原告高珩与被告李桂春、王美芳于2014年5月26日签订的《房地产买卖合同》合法有效；
二、驳回原告高珩其他诉讼请求。
本案案件受理费200元（原告已预交），由被告李桂春、王美芳承担并给付原告；公告费350元（原告已预交），由被告李桂春、王美芳承担并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费200元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 蒙晓霞
代理审判员 陆 凯
人民陪审员 钱宇萍
二〇一五年一月五日
代书 记员 熊娅娟