安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖05民终893号
上诉人（原审被告）：张贤树。
委托代理人：张顺，江苏富建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马鞍山市花山区资产经营有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区湖北路23号，统一社会信用代码340500000028205。
法定代表人：钱德俭，经理。
委托代理人：周萍菊，安徽明博律师事务所律师。
上诉人张贤树因与被上诉人马鞍山市花山区资产经营有限公司（以下简称“花山资产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2016）皖0503民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张贤树及其委托代理人张顺、被上诉人花山资产公司的委托代理人周萍菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张贤树上诉请求：撤销（2016）皖0503民初1989号民事判决，发回重审或改判驳回花山资产公司的诉讼请求，并由花山资产公司承担诉讼费用。事实和理由：一、花山资产公司没有通知解除合同，按照合同法规定，应视为同意继续租赁，一审判决返还承租的摊位，没有法律依据。二、案涉的房屋质量不符合要求，自租赁时存在不间断漏水的事实，以致无法正常使用甚至停业，拒付租金是行使同时履行抗辩权，一审判决支付租金属事实查明不清。三、案涉房屋不间断漏水致使经营的浴室无法正常营业，长期处于停业状态，其要求修复并赔偿损失，但花山资产公司始终不予解决、置之不理。案涉房屋因漏水至今不能使用，一审判决支付占用使用费，缺乏事实依据。
花山资产公司辩称，起诉时，租赁协议约定的一年租赁期限已到期，张贤树应当返还租赁物及支付租金，案涉房屋不存在漏水问题，若认为房屋存在漏水问题给其造成了损失，可在一审时提出反诉或者另行起诉主张赔偿。
花山资产公司向一审法院起诉请求：1.张贤树搬离团结路市场二楼摊位；2.张贤树支付拖欠的租金241652元，利息1786元，摊位占用费8774元（均自2016年1月1日暂计算至2016年3月3日），共计252212元，2016年3月3日以后的利息按同期银行贷款利率支付，占用费用按照原租金标准计算至实际搬离时止；3.张贤树承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：张贤树自2011年1月1日起租赁花山资产公司位于本市花山区团结路市场二楼摊位从事浴室经营，年租金13万元。2014年11月20日，花山资产公司与张贤树签订《协议》一份，确认截止2014年12月31日张贤树共欠付花山资产公司租金26万元，并约定张贤树于2014年12月31日前支付7万元，余款19万元在2015年12月31日前支付；花山资产公司将张贤树浴室用地以外的场地收回，自2015年1月起按照丈量的实际面积支付租金。协议签订后，张贤树支付租金7万元，余款19万元一直未付。2015年1月7日，花山资产公司（甲方）与张贤树（乙方）又签订《协议》一份，约定：一、乙方租赁甲方团结路市场二楼浴室经营场地共计903平方米，用于经营浴室；二、租赁期限为1年，自2015年1月1日至2015年12月31日止，全年租金51652元；三、全年租金于2015年12月31日前足额缴纳，逾期15天不缴清租金和违反合同约定的，甲方有权终止合同并依法起诉；四、乙方水电费按实际使用收取，水费3元/吨、电费1.3元/度由甲方代收。截止2015年12月31日，张贤树共欠付花山资产公司租金241652元未付。租赁期间届满后，花山资产公司要求张贤树返还房屋及支付所欠租金，双方协商未果，以致成讼。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。花山资产公司与张贤树之间签订的租赁协议合法有效，双方应按协议约定履行各自的义务。花山资产公司按约定将团结路市场二楼摊位交付张贤树使用，张贤树应按约定支付租金。截止2015年12月31日，张贤树应向花山资产公司支付租金241652元，但其至今未付，已构成违约，应当承担违约责任。花山资产公司与张贤树约定的租赁期间已于2015年12月31日届满，张贤树应当返还租赁物，但其至今未予返还，亦构成违约。因此，花山资产公司诉请张贤树返还租赁物及支付所欠租金241652元，并自2016年1月1日起按同期银行贷款利率支付欠付租金利息，按原租金标准支付占用使用费，符合法律规定，依法予以支持。张贤树抗辩其未支付租金是因为其对房屋进行了维修，但其并未提出反诉，其可另行主张权利。判决：一、被告张贤树于本判决生效之日起十日内将其承租的马鞍山市团结路市场二楼摊位（共计903平方米）返还原告马鞍山市花山区资产经营有限公司；二、被告张贤树于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市花山区资产经营有限公司支付所欠租金241652元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自2016年1月1日起至实际支付之日止的逾期付款利息；三、被告张贤树于本判决生效之日起十日内按年租金51652元的标准向原告马鞍山市花山区资产经营有限公司支付自2016年1月1日起至实际返还租赁摊位之日止的占有使用费。本案受理费2542元（已减半收取），由被告张贤树负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证人袁某作为顾客与证人荆某作为原市场管理人员，在案涉房屋何处存在漏水等问题上所作证言基本一致，且与张贤树提交的照片及视屏资料大致吻合，可以证明案涉房屋存在漏水瑕疵，但不足以证明漏水持续时间、确切范围和对浴室经营的影响程度。因此，本院对一审查明的事实予以确认，另对案涉房屋存在漏水瑕疵予以确认。
本院认为：本案是一起因双方违约而引起的房屋租赁合同纠纷，根据上诉请求，结合诉辩意见，二审的争议焦点是：1.双方签订的租赁协议是否继续有效？2.张贤树是否可以行使同时履行抗辩权？
一、关于租赁协议的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，案涉房屋经营权受让人在租赁协议约定的租赁期间届满前即2015年11月29日，已向张贤树直接下达《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，对张贤树在租赁期间届满后继续使用租赁的房屋提出了异议。因此，花山资产公司与张贤树于2015年1月7日签订的租赁协议在租赁期间届满即失效，张贤树应当返还租赁的房屋，其届期能返还而不返还，显属违约，应当承担违约责任。花山资产公司主张比照原租金标准支付逾期返还的占用使用费，合法合理，应予支持。
二、关于同时履行抗辩权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”据此，同时履行抗辩权的行使应当同时符合以下条件：1.同一双务合同互负债务，即双方所负债务由同一双务合同产生，履行与对待履行具有牵连和对价关系；2.双方互负的债务无先后履行顺序，且均已届清偿期；3.对方未履行或未适当履行债务；4.对方的对待履行是可能履行的。本案，根据查明的事实，张贤树不可以行使同时履行抗辩权。理由是：首先，花山资产公司作为出租人，修缮租赁物是其负有的从给付义务，而张贤树作为承租人，支付租金是其负有的主给付义务，二者之间不构成对价关系。其次，张贤树承租案涉房屋用于经营浴室，在经营过程中虽然受到房屋漏水的影响，但其未能提供充分有效证据证明漏水确切范围和损失程度，而两份租赁协议及证人证言可以佐证浴室经营并未因漏水歇业，亦即花山资产公司未履行修缮义务并未造成根本违约，从而导致张贤树承租案涉房屋合同目的无法实现，故张贤树以承租房屋漏水为由拒付租金依据不足。最后，同时履行抗辩权旨在合同履行期间通过拒绝履行而迫使对方为对待履行，案涉的租赁协议已因约定期间届满而失效，花山资产公司再履行修缮义务已无法律意义。本案中，张贤树因未支付租金和返还租赁物构成违约，花山资产公司未履行修缮义务，亦构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，双方应当各自承担相应的责任。这种责任是相互独立的，花山资产公司可主张张贤树的违约责任，张贤树也可以反诉或另诉方式向花山资产公司主张违约责任，且均不因对方违约而免除自己一方的责任。因此，一审判决张贤树返还租赁物、支付租金及按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付逾期付款利息，并无不当。
综上所述，张贤树的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5084元，由张贤树负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 婕
代理审判员 费长城
代理审判员 韦少兵
二〇一六年九月七日
书 记 员 俞 洋
附：本案适用的法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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