广西壮族自治区灌阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灌民初字第487号
原告（反诉被告）蒋梅秀。
委托代理人吕荣财，灌阳县法律事务中心法律工作者。
被告（反诉原告）於永保。
委托代理人蒋永凤，农民。
被告（反诉原告）蒋永华。
委托代理人胡爱林。
被告於永保，蒋永华的共同委托代理人王星，广西利业律师事务所律师。
原告蒋梅秀与被告於永保、蒋永华租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告蒋梅秀的委托代理人吕荣财、被告於永保的委托代理人蒋永凤、被告蒋永华的委托代理人胡爱林及二被告的共同代理人王星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋梅秀诉称，2015年元月1日，经原、被告双方协商，原告将位于灌阳镇胜利路76号一楼门面和仓库出租给二被告经营日用品批发零售，签订了门面、仓库《租赁合同》，该合同第一条约定：“租期暂定拾年，即从2015年元月1日起至2025年元月1日止。前两年的租金每月为6000元……”，第二条约定“租金按季支付，先付后用，每季租金为壹万捌仟元整……”，第三条约定“在签订协议时，乙方支付押金贰仟元给甲方，押金不计息，如乙方无违约行为，该违约金在租赁期满后退还给乙方”。二被告按照合同约定，交付了6个月共36000元租金，经营至2015年7月上旬，突然关闭了门面，也不依约交付2015年7月1日至9月30日的租金，至今门面、仓库由二被告锁着，没交出钥匙，经催收和通知解除合同无果。原告认为，二被告自2015年7月起至今拒交租金，已构成违约，请求人民法院判决：1、解除原告与二被告于2015年元月1日签订的《租赁合同》；2、由二被告限期将灌阳镇胜利路76号一楼门面和仓库返还给原告；3、由二被告给付2015年7月1日至2015年9月30日租金18000元（10月1日至返还门面仓库之日止，按每日200元给付）；4、二被告交付的押金2000元归原告所有；5、由二被告退还门面钥匙及原告在广西灌阳农村商业银行的存折本一本。
被告於永保、蒋永华答辩反诉称，原告与二被告在2015年1月1日签订《租赁合同》是实，但被告在接收原告的货物后发现货物单价与市场零售价基本一致，致使货物销售价格过高而滞销，导致亏损。原告就联系灌阳镇胡家村的吴海林，介绍给被告认识，经双方协商，吴海林同意购买原告转让给被告的货物。2015年6月23日，吴海林正式购买被告的达利园产品及所有百货。原告当时就对吴海林说，现在被告不在这里做了，你就叫你弟媳王某（燕）来门面做，比她在大市场里面就生意好做些。2015年6月28日，吴海林的弟媳王某（燕）就在原告的门面经营百货生意，做到7月5日，因生意比较难做，就不做了。2015年7月10日晚上19点45分，原告发短信给被告，大致意思就是如果继续租用，则请被告依合同约定在二日内将7月份的租金交付，否则，视为被告不再租用，双方解除合同，并将在二日后另行出租该门面。因此，被告已经将租金交到6月底，之后就没有在此门面经营，而且该门面已经由原告交付给王某（燕）经营，原告主动解除《租赁合同》的，因此，本案根本就不存在再需要解除租赁合同的事由，也不存在返还灌阳镇胜利路76号一楼门面和仓库，更不存在给付2015年7月1日至9月30日的门面租金。对于原告收取被告的租赁合同押金2000元，被告未构成违约，应当依法予以返还。二被告预存在广西灌阳农村商业银行股份有限公司滨江支行户名为蒋梅秀账户上的水电费存款5089.7元，应当依法判令原告予以返还给二被告，因为二被告在接受原告的门面后，存入原告在广西灌阳农村商业银行股份有限公司滨江支行账户水电费存款7335.04元属二被告所有，在经营当中，支付水电费2245.34元，还余5089.7元，现该存折在二被告手里。故，原告应当依法予以返还5089.7元给二被告。为此，二被告提起反诉，请求法院判令原告返还二被告在签订《租赁合同》时所交的押金2000元；并返还二被告预存到广西灌阳农村商业银行股份有限公司滨江支行户名为原告账户上的水电费存款5089.7元。
原告（反诉被告）蒋梅秀对二被告的反诉答辩称，原告出租给二被告的门面及仓库至今仍由二被告上锁关闭，自2015年7月1日至今未交租金，已构成违约，根据双方签订的《租赁合同》第三条约定，二被告反诉要求原告返还押金2000元的理由不成立，应予驳回其反诉请求。对二被告持有原告的一本农村商业银行存折，二被告根本没有存入7335.04元的事实，存折内的款是原告在与二被告签订合同前原告自己存入的余额，可申请调取有关存款原件。故，二被告反诉要求原告返还预存入原告账户中的水电费存款5098.7元，理由不成立，应予驳回二被告的反诉请求。
经审理查明，2015年1月1日，原告与二被告签订一份《租赁合同》，原告将自己位于灌阳镇胜利路76号一楼门面和仓库出租给二被告经营日用品批发零售。合同约定：“原告为甲方，二被告为乙方，租期暂定壹拾年即2015年元月1日起至2025年元月1日止，前两年的租金为每月6000元，从第三年开始，每年在前一年的租金基础上递增，由双方协商；租金的给付方式为按季支付，先付后用，每季度租金为壹万捌仟元整。签订本合同时，由乙方支付季度的租金，以后每季度的租金在该季度日开始前，提前10日给付。在签订本协议时，乙方应支付押金贰仟元整给甲方，押金不计息。如乙方无违约行为，该押金在租赁期满后退还给乙方。”合同签订后，二被告的租金交至2015年6月底，二被告经营至2015年6月28日停止营业，并将门面内经营的货物转让给吴海林。事后吴海林叫其弟媳（王秋燕）在原告的门面经营了7天至2015年7月5日。2015年7月10日晚19点45分左右，原告发短信给二被告，短信内容为“於永保、蒋永华，我与你于2015年1月1日签订了《租赁合同》约定租期至2025年1月1日，但中途你已将经营的货物全部转让给了吴海林，并停止了门面经营，门面内已无经销货物，现不知你是否还继续租用该门面。如果继续租用，则请你依合同约定在二日内将七月份的租金交付给我。否则，视为你不再租用，双方解除了合同，我将在二日后另行出租该门面。请见此短信后立即给予回复。蒋梅秀！”。二被告没有回复原告的短信，该门面一直关门至今。原告在该门面上张贴出租此门面的广告信息。
另查明，在王秋燕停业后，原、被告均不接收门面的钥匙，现争议的门面的钥匙在吴海林手中，在本院审理过程中，吴海林将该门面钥匙交来本院。二被告已将持有户名为原告的在灌阳农村商业银行开户的存折一本交来本院。
上述事实，有原告提交的《租赁合同》一份、原告于2015年7月10日发给被告手机的信息；有被告提交的户名为原告的在灌阳农村商业银行开户的存折一本、水电费发票、手机短信、押金收据、租金收条、照片，本院对证人王某（燕）的调查笔录及当事人的当庭陈述等证据证实。
本院认为，原、被告订立的《租赁合同》，双方均认可该合同的效力且已实施，该合同符合租赁合同的要求，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，受法律保护。该合同在履行过程中，二被告将租赁门面内的货物转让给吴海林，之后吴海林叫其弟媳在门面内营业7天后，吴海林将货物移走，该门面于2015年7月5日关门停业，被告也未按合同继续交纳租金，吴海林保留着该门面的钥匙，原、被告均不予接收该钥匙。为此原告于2015年7月10日夜晚向被告发出解除该门面租赁合同的短信，事后被告未再向原告交纳租金，对原告发出的信息没有提出异议，视为被告同意解除合同，故，依据该短信，该门面的租赁合同于2015年7月12日解除。合同解除前因二被告没有交纳2015年7月1日至7月12日期间的租金，按合同每月6000元租金计算，二被告应支付每日200元的租金，则被告应给付原告12天的租金2400元，原、被告协议解除了租赁合同，二被告所交押金2000元，应抵扣租金，相抵后，二被告还应给付原告租金400元。因被告在合同解除前尚欠租金未支付，押金应抵扣租金，故，二被告提出反诉，要求原告返还押金2000元的请求，理由不成立，本院不予支持。对原告提出由二被告给付租金18000元的请求，过高部分，本院不予支持。对原告提出要求二被告返还存折本、门面、仓库及门面钥匙，因双方签订的租赁合同已解除，应由被告退还给原告，现被告已将存折本交来本院，而该门面钥匙，经查明在吴海林手中，并在庭审后交来本院，应由原告自行领回，本院不作判项。租赁合同解除后，因门面、仓库早已不在二被告控制中，也未执有该门面、仓库的钥匙，因此，原告诉请要求二被告返还门面、仓库，理由不成立，本院不予支持。对二被告反诉要求原告退还其预存在原告存折上抵扣水电费后的水电费存款5089.7元，二被告无证据证实存折上的钱系被告存入，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告蒋梅秀与被告於永保、蒋永华于2015年1月1日签订的《租赁合同》于2015年7月12日解除；
二、由被告於永保、蒋永华给付原告蒋梅秀租金400元；
三、驳回原告蒋梅秀的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告於永保、蒋永华的诉讼请求。
案件受理费500元，由原告蒋梅秀负担400元，被告於永保、蒋永华负担100元；反诉案件受理费25元，由被告於永保、蒋永华负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于桂林市中级人民法院。上诉期限届满后七日内未预交上诉费也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓敬杰
审 判 员 谢良程
人民陪审员 邓振东
二〇一五年十二月十八日
代书 记员 李峥春