上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1360号
周琴婻。
委托代理人姜雯燕，上海祁长宇律师事务所律师
被告上海杯塔餐饮管理有限公司。
法定代表人吴宝康。
委托代理人周超，上海海耀律师事务所律师。
原告周琴楠诉被告上海杯塔餐饮管理有限公司（以下简称“杯塔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周琴婻的委托代理人姜雯燕、被告杯塔公司的委托代理人周超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周琴楠诉称，2012年9月13日，原告与被告就将本市淮海中路XXX号上海广场地下一层b18＋b19（东京街）美食天地签订租赁合同。由原告向被告租赁商铺，用以餐饮经营；租赁期限为2年（自2012年12月10日至2014年12月9日），第一年月租金为人民币（以下币种均为人民币）2.9万元；约定被告应于2012年12月10日前交付商铺等。合同签订后，原告于2012年10月9日按约向被告支付租金等计267，175元。但被告在2012年12月10日前未将商铺交付原告，双方经多次协商，未果。2013年6月15日，原、被告协议终止合同。次月，被告将商铺更换业主经营，原告设备不知去向。鉴于被告长期不向原告交付商铺，误导原告终止合同，在双方未签订终止合同前，将商铺转租给他，导致原告合同目的无法实现。
期间，原告为经营与供货方签订《采购合同》，且支付定金4.8万元，由于被告原因，原告已终止与供货方合同，已付定金无法退还。另，原告为开业还雇用了6名员工，进行先期培训，原告已支付一个工资16，800元，现员工已遣退。2013年4月26日，原、被告达成《终止协议》，约定被告在协议签订后的十个工作返还其已收217，325元，但被告至今未退还。被告未终止协议履行，原告要求按照合同约定主张损失赔偿。要求判令1、被告返还租金、押金、进场费、广告费、装修费、消防费267，175元；2、按被告合同约赔偿原告经济损失17.4万元；赔偿原告排风管、铁板烧炉具设备费31500元。
被告杯塔公司辩称，原告于2013年4月月已进场，因其原因不想做，协议未果而自己离开，终止协议证明是原告自愿退出，而非其他情况，终止协议并未提到违约金和损失的问题。定金和员工工资都发生在2013年4月2日之前，在终止协议签订时原告并未提出。而且原告定制设备定金高于法律规定，不认可；员工工资的真实性不予认可。同意返还217，325元，不同意赔偿诉请。
经审理查明，2012年9月5日，被告杯塔公司与案外人上海永菱房地产发展有限公司（以下简称“永菱房地产”）签订《上海无限度广场商场租赁合同》，由被告向永菱房地产承租无限度广场（本市准海中路XXX号）B1F-B20室（面积130平方米）场地，期限为6年（自2012年9月15日至2018年9月14日止），用途为餐饮等。
2012年9月13日，原告（乙方）与被告杯塔公司（甲）签订《承包合同》，该合同第一条（在缔约资格及能力）约定，此条款在前期合同签署前，乙方代表人先以个人代表公司来签署此合同，等到甲方提供店铺及商场可以申请公司注册的所有相关资料来申请新公营业执照，以上所提供的重要文件等方可提供甲方作为参考及备案；第二条（出租商铺基本情况），甲方同意将准海中路XXX号地下一层b18＋b19美食天地区域出租给乙方（铺号B01），建筑面积20平方米的；第三条乙方用途及经营范围“周记”品牌—西北郎烧烤，小铁板；第四条（交付约定），甲方于2012年12月10日前交付该商铺，双方签署《商铺交接确认书》；若甲方在交付日未能向乙方交付商铺的，乙方在此同意给予甲方10个工作日的宽限期，免租期及相关费用计算日期均相应顺延至商铺实际交付之日起算。若甲方在交付日的第11个工作日仍未能将该商铺交付给乙方，则乙方有权以书面形式通知甲方立刻解除本合同或经双方协商确定交付日期，甲方应在收接到乙方解除通知之日起七日内将乙方已支付的租赁保证金全额无息退还给乙方，乙方有权要求甲方赔偿一切损失；第五条（租赁期限和免租期），租期为二年（自2012年12月10日至2014年12月9日止），其中2012年12月10日（拟定场地交付）至12月14日为免租设备调试期（拟开业日期为2012年12月14日）；乙方应于2012年12月15日之前开业；第六条（租金、物业管理费、租赁保证金及支付方式），第一月租金（包含物业管理费）为2.9万元，先付后用，第一期租金乙方须于签订本合同在五个工作日内支付；签订本合同之日须支付相当于3月租金，计8.7万元为租赁保证金；合同签订后，乙方向甲方支付租金及物业管理费（押三付三）计176，175元；第七条（其它费用），乙方逾期支付租金或其它费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金；如逾期30天以上，甲方有权解除合同，没收保证金等；乙方需支付保洁费每月每铺位1，000元、广告推广费3，000元、煤气开户费8，000元、装修金6万元；第十五条（终止、解除本合同条件），有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按相当于3个月的租金承担违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；（1）甲方交付的商铺不符合本合同约定，致使不能实现合同租赁目的，或甲方交付的商铺存在缺陷危及乙方安全；第十七条（违约责任）第三款，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该商铺的，甲方将以头年内应按月租金的6倍向乙方支付投资补偿，……等。
合同成立后，原告于2012年10月9日按被告付费表向被告汇款267，175元（租金8.7万元、押金89，175元、进场费2万、广告推广费3，000元、煤气开费8，000元、装修补偿6万元）。
被告未在约定的2012年12月10日交房日前向原告交付商铺。2013年5月28日原告向被告寄送《解除合同函》，称原告已按约履行义务，而被告通知2012年12月25日开业推迟至今未能兑现承诺；被告已构成违约，保留追究被告违约责任；要求被告能在2013年5月31日合同解除，退还原告已支付的所有费用。次月2日，原告又向被告发出催函，称就商铺租赁事宜，已按被告要求，将有关文件发送QQ邮箱（XXXXXXXXX＠qq.com），未收被告回复。同日，被告复函称，已收原告终止协议，对原告所述事实不予认可，提出被告装修延误是事实，但与原告一直联系，也根据原告要求对水、电及装修进行了修改，原告也将设备搬入商铺，默认了被告推迟开业的事实，双方完成交付。原告终止行为属单方解除合同。2013年7月9日，被告通过QQ邮箱（XXXXXXXXX＠qq.com）向原告发送拟定的《终止协议》，因乙方（原告周琴楠）因内部调整，业务重组，不再经营承租该商铺所经营的业种，向甲方（杯塔公司）申请退还商铺，解除承包经营合同；甲方同意乙方退租申请，解除双方合同，乙方所缴纳的租金及物业管理费押金，以及设备装修补偿，退还金额为＿＿（空格）元。乙方于甲方退还租金及物业管理费时，应将相关发票、收据及合同原件退还给甲方，双方至此不再就该商铺负有法律责任。该协议双方均未签字和盖章。同月28日，原告以其设备在系争商铺被窃为由向公安机关报警。
自2013年4月5日至7月29日间，原告与被告公司员工就交铺、终止合同、退费期限、设备去向等进行构通，未果。
审理中，原告称其为商铺开张购置于2013年8月8日向他人购置排风管、铁板烧炉具等设备（发票金额分别为13，900元、17，600元），并将该设备运至系争商铺。后原告至发现该商铺已有其他客户入驻装修，开设日本料理店。诉讼中，被告称双方未办理商铺交接，但原告于2013年4月自行进场装修，因原告原因协议未果而自己离开，但被告对其陈述未提供证据。诉讼中，原告变更诉请，要求确认双方合同于2013年9月18日被告收到诉状副本之日解除，被告对此予以认可；2014年1月27日，原告向本院提出申请，就排风管、铁板烧炉具赔偿与被告案外解决，要求撤销对上述物品的赔偿诉请（本院另行出具民事裁定书）。
上述事实，有原告提供、出示的《承包合同》、付费凭证、解除合同函、催加函、回复函、手机短信记录、部分现场照片、《终止协议》、《上海市公安局案（事）件接报回执单》；被告未提供证据；上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2013年1月8日签订《承包合同》，总旨即双方就乙方承租甲方可依法出租的商铺事宜，特签订本合同。该合同中无承包合同相关内容，不符合承包合同法律特质。故本院确认双方合同名为承包合同实为租赁合同。原、被告间合同系双方真实意思的表示，应认定有效。诉讼中，原、被告双方确认合同于2013年9月18日解除。经查，并无不当，本院予以照准。关于导致合同解除原因双方各持已见，原告认为，被告迟迟不向原告交付商铺、且双方合同未确认解除之前，被告将商铺转交他人，致使合同不能履行；被告认为，原告于2013年4月已自行进场，因原告不想做，协议未果而自己离开，原告系自愿退出。本院认为，根据合同约定被告应于2012年12月10日前向原告交付商铺，但审理中被告未能举证其如约交付租赁标的物的证据；而被告自述，原告于2013年4月自行进场的事实也未加以证明；针对原告所出示的照片，可以证明系争商铺现状已有其他商户占有、使用事实。审理中被告对此节事情未予否认。至于被告引用《终止协议》“乙方（原告周琴楠）因内部调整，业务重组，不再经营承租该商铺所经营的业种，向甲方（杯塔公司）申请退还商铺，解除承包经营合同”，由于该协议由被告起草，且未经双方签名所确认。审理中对此证据内容不予认可。据此，本院确认，争议商铺未办理交付至商铺已有他人占有、使用，造成原告合同目的不能实现，导致合同解除的责任在于被告。据此，被告应承担违约责任。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告要求被告返还已付全部款项共计267，175元诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于原告以央行同期活期利率标准要求被告给付自2012年10月9日起至实际返还已付款的利息损失的诉请，经查，由于被告的违约，确实造成原告损失，原告据此主张，符合法律规定，本院予以支持。诉讼中，原告根据合同第十七条“租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该商铺的，甲方将以头年内应按月租金的6倍向乙方支付投资补偿……”约定，要求被告按约赔偿投资补偿17.4万元（2.9万元／月×6个月）。本院认为，从该条款文意理解，第1，该条适用前置条件为“非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同”，即排除合同中已约定甲方解除本合同条件之外，适用本条款；第2、该条适用前置条件为被告实际已交付商铺，租赁期间被告擅自提前收回商铺。鉴于，本案的事实，被告从未交付商铺，双方合同内容未实际履行，且合同第四条第五款对被告逾期交付违约后果已作明确约定，故原告选择适用合同条款不当，以此条款约定主张违约赔偿，不符合合同约定，本院难以支持。合同第四条第五款约定，乙方有权要求甲方赔偿一切损失，但审理中，原告未举证证明实际损失依据，故本院对此，不予处理，原告如有实际提失，可另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第四款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告周琴楠与被告上海杯塔餐饮管理有限公司于2012年9月13日签订《承包合同》于2013年9月18日解除；
二、被告上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内以返还已收原告周琴楠租金等人民币267，175元；
三、被告上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内以应付原告周琴楠人民币267，175元，按央行同期活期利率标准给付原告周琴楠自2012年10月9日起至被告上海杯塔餐饮管理有限公司实际返还应付款日止的利息损失；
四、原告周琴楠要求被告上海杯塔餐饮管理有限公司赔偿投资补偿17.4万元诉请，不予支持；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8，520元（原告已预交），由原告周琴楠负担人民币3，090元、被告上海杯塔餐饮管理有限公司负担人民币5，425元（应于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
代理审判员 张 宁
人民陪审员 石志仁
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 周 玲
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。