云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终2654号
上诉人（原审被告）恒大鑫源（昆明）置业有限公司（以下简称“恒大公司”）。
住所：昆明市安宁市金方街道朝阳路金方街道办事处办公楼***室。
法定代表人钟明，董事长。
诉讼代理人王敏，男，1976年6月7日出生，汉族，在恒大鑫源（昆明）置业有限公司工作，住云南省昆明市盘龙区。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）华溪，女，1991年9月13日出生，汉族，现住云南省昆明市安宁市太平新区。
诉讼代理人华世红（系华溪的父亲），男，1964年11月12日出生，汉族，现住云南省昆明市安宁市太平新区。特别授权代理。
上诉人恒大公司因与被上诉人华溪商品房预售合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2016）云0181民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审情况：
原告华溪起诉称：2009年12月22日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买昆明市安宁市太平镇恒大金碧天下401幢701室住房，被告应于2012年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告，且被告应在房屋交付使用后540日内向产权登记机关为原告办妥产权登记。2012年7月1日，原、被告履行了房屋的交接手续。依照合同约定，被告应于2013年12月22日前为原告办妥产权登记。但原告向贷款银行了解到，被告直到2014年12月2日才将原告所购房屋的所有权证交给贷款银行，被告逾期办理房屋所有权证的时间长达346天。因此，请求法院判令：1、被告赔偿原告逾期办理房屋所有权证给原告造成的损失34989.52元；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告恒大公司答辩称：原告以按揭贷款方式购房，被告已如约按期为原告办理了房产证并交按揭银行，且原告的诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。
一审判决确认：原告华溪与被告恒大公司于2009年12月22日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定由原告购买被告开发的“恒大金碧天下”第401幢7层701号房，房屋价款为453093元。《合同补充协议》第九条第三款约定：乙方（原告）以银行按揭贷款方式付款的，乙方授权甲方（被告）全权办理《房屋所有权证》的登记领取手续，甲方承诺在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，所产生的办证费用由乙方承担；《房屋所有权证》办理完毕后，乙方需要配合银行按时提供办理《他项权利证》所必需资料及签署相关文件，以便于银行办理《他项权利证》。第五款约定：乙方应在办理该商品房收楼手续时，按甲方要求办理产权登记有关手续，包括应向甲方提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须文件，须向银行借取资料的，乙方可委托甲方代为向银行借取。乙方是否提供齐全证明文件以甲方开具的收件回执为准。否则，甲方无义务为乙方办理该商品房的《房屋所有权证》。第六款约定：如因乙方或产权登记机关的责任致使乙方不能在本条规定日期取得《房屋所有权证》的，则甲方免除因此而产生的乙方不能按期取得《房屋所有权证》的责任。另查明，原告已向被告交清房款，房屋已于2012年7月1日交付，原告向被告提交了《办证申请》及《委托书》，该两份材料上签字日期均为2013年11月4日。另外，案涉房屋于2012年6月竣工验收，于2013年10月18日取得安宁市基本建设工程质量监督站的备案，且房屋于2014年11月25日经安宁市住建局登记在原告名下。
根据上述确认事实，一审判决认为：原、被告签订的《商品房购销合同》合法有效。案涉商品房已于2012年7月1日交付，且被告承诺在商品房交付使用后540日内向产权登记机关为原告办妥产权登记，则被告应于2013年12月23日前为原告代办产权登记。同时，根据案涉商品房所处建设工程项目于2013年10月18日取得竣工验收备案表的事实，可认定房屋自2013年10月18日之后方能进行产权登记，则原告是否于2013年11月4日前提交《委托书》均不能成为被告逾期办证的正当理由。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告未在约定期限内履行合同义务，其行为构成违约，故原告的赔偿主张于法有据，应予支持。原告的损失以购房款453093元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，则自2013年12月24日至2014年11月24日期间的损失为33802.44元（自2013年12月24日至2014年11月21日止：453093×6.15%×1.3÷360×333≈33507.93元；自2014年11月22日至2014年11月24日止：453093×6%×1.3÷360×3≈294.51元）。关于被告辩称原告的诉请已过诉讼时效的问题，因在2013年12月24日至2014年11月24日的逾期办证期间，被告处于一个持续违约的状态，则计算诉讼时效的起始日期应从2014年11月25日开始，显然，原告的违约金请求权并未超过两年的诉讼时效期间，被告关于时效抗辩的理由不能成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司于本判决生效后立即赔偿原告华溪因逾期办理房屋所有权证造成的经济损失人民币33802.44元；二、驳回原告华溪的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人恒大公司不服原审判决，向本院提起上诉，称：1、一审判决无视双方合同约定及被上诉人的违约情况，直接判决由上诉人承担逾期取得房屋所有权证的违约责任，明显判决错误。双方合同关于产权登记的约定是被上诉人提供齐全文件的次日为报送办理产权资料的起算日，而被上诉人于2013年11月4日才向上诉人提供办理房屋所有权证所必须的《办证申请》和《委托书》，故应当从2013年11月5日起算办证时间，被上诉人所购房屋已于2014年11月25日取得了房屋所有权证，完全在双方合同约定的540日内，上诉人并不存在违约行为。2、如果按照被上诉人主张的从2012年7月1日开始起算办证时间，则被上诉人的起诉也已超过诉讼时效。从被上诉人主张的办证起算时间2012年7月1日计算540日，届满之日为2013年12月23日，根据法律规定的2年诉讼时效，截至时间应为2015年12月23日，故被上诉人于2016年2月2日提起本案诉讼时已经超过诉讼时效。3、一审法院认为上诉人逾期办证系持续违约的状态，故而被上诉人的起诉未过诉讼时效的观点无法律依据。我国法律规定诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，即便按被上诉人主张的办证起算时间为2012年7月1日，计算540日，届满之日为2013年12月23日，即从2013年12月24日起，被上诉人就已经知道或者应当知道自己的权利被侵害，就应当开始起算诉讼时效。综上，请求二审法院判令：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人华溪答辩称：上诉人的上诉理由和请求均不成立，而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人恒大公司新提交“安宁市房屋所有权登记审批表”一份，欲证明上诉人恒大公司在收到被上诉人华溪出具的办证申请后，及时向房管部门申请办理房屋所有权证，房管部门审查合格后进行了收件。经质证，被上诉人华溪对该审批表的真实性无异议，但认为不能证实上诉人恒大公司的证明目的。对此，本院认为，该审批表是房产行政管理部门所出具，且被上诉人华溪对该审批表的真实性无异议，故本院对该审批表予以采信。
被上诉人华溪新提交了以下证据：1、《发票》两份，欲证明被上诉人华溪已于2009年支付完毕了包括契税费在内的全部购房款；2、《安宁市法院一次性补正告知书》一份，欲证明被上诉人华溪的笔迹与上诉人恒大公司一审所提交的《办证申请》及《委托书》中的笔迹不一致。经质证，上诉人恒大公司对被上诉人华溪提交的证据1的真实性认可，但不认可证明目的；对证据2的真实性认可，但不认可关联性和证明目的。对此，本院认为，由于双方当事人对被上诉人华溪提交的证据1的真实性无异议，本院予以采信；虽然双方当事人对证据2的真实性无异议，但该证据系另案诉讼文书，在内容上与本案不具有法律上的关联性，且亦不足以证实笔迹的同一与否，故本院不予采信。
因此，二审经审理查明的法律事实与一审判决确认的法律事实一致，本院依法予以确认。另确认：被上诉人华溪于2009年12月22日向上诉人恒大公司给付了购房“首期款（含定金）”143093元及“契税（代收）、印花税贴花（代收）”4536元。2014年1月15日，安宁市住建局收取了上诉人恒大公司递交的本案所涉房屋的所有权证办理手续资料，并经内部审批，于2014年11月25日登记办理了本案所涉房屋的所有权证。在上诉人恒大公司（甲方）与被上诉人华溪（乙方）于2009年12月22日签订的《合同补充协议》第九条约定：“1、甲方保证销售的商品房产权清晰，在乙方按时办理该商品房收楼手续后，甲方应将乙方提交齐全的办理房屋权属登记的资料及乙方签署的相关文件报送房地产行政主管部门，确保能顺利办理乙方所购商品房分户产权资料报送手续。乙方提供齐全文件的次日为报送办理产权资料的起算日。……。”
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、上诉人是否存有逾期办证的违约行为；2、被上诉人提起本案诉讼时是否超过法定诉讼时效期间。
本院认为：上诉人与被上诉人于2009年12月22日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》均是双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约，且不违反我国法律、行政法规的效力性强制规定，也未侵害第三人和社会公共利益，该合同及补充协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，即双方当事人应当按照该协议书的约定全面、认真、诚实地履行自己的义务。
首先，关于上诉人是否存在逾期办证违约行为的问题。根据双方所签《合同补充协议》第九条第三项的约定，上诉人承诺在商品房交付使用后540日内向产权登记机关为被上诉人办妥产权登记，而根据本案查明的法律事实，双方于2012年7月1日办理的房屋交接手续，由此，上诉人应从2012年7月1日起在540日内为被上诉人办理房屋产权登记手续，即在2012年7月2日至2013年12月23日的期间内向房产管理部门递交办理产权登记的手续，均为符合双方所签补充协议约定的守约行为，至于房屋所有权证的最终核发，则是房产行政管理部门依法审批的过程，不应归责于作为房屋所有权证代办义务人的上诉人，且双方所签补充协议第九条第六项亦对此作出了明确约定；但是，通过上诉人在二审中提交的“安宁市房屋所有权登记审批表”载明的内容看，上诉人是于2014年1月15日才向安宁市住建局递交了本案所涉房屋的所有权证办理手续资料，显然已经超过了双方约定的办证期间，故上诉人存有逾期办证的违约行为，逾期期间为2013年12月24日至2014年1月15日。
上诉人提出根据双方所签补充协议第九条第一项的约定，即被上诉人提供齐全文件的次日起为报送办理产权资料的起算日，故而办证期间540日的起算日应为被上诉人出具《办证申请》和《委托书》的2013年11月4日；被上诉人则对该《办证申请》和《委托书》签署的日期提出异议，认为并非是其所签，而是上诉人的工作人员所签，并认为该《办证申请》和《委托书》实际是在签订《商品房购销合同》当天就已出具。由于双方所签补充协议第九条第一项约定的办证起算日为被上诉人交齐办证文件的次日，而第三项约定的办证起算日为商品房交付使用后，现双方当事人对该两项约定如何适用作出了不同的解释；又由于双方当事人对《办证申请》和《委托书》的签署时间产生了争议，双方当事人均不能举证证实该《办证申请》和《委托书》上的时间是被上诉人所亲自或委托他人签署，而根据双方所签补充协议第九条第五项关于“乙方应在办理该商品房收楼手续时，按甲方要求办理产权登记有关手续，包括应向甲方提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须文件，……。乙方是否提供齐全证明文件以甲方开具的收件回执为准。……”的约定，即被上诉人是否交齐了办证文件应以上诉人“开具的收件回执为准”，换言之，由上诉人持有的被上诉人开具的收件回执记载的时间当为双方无争议的办证文件交付时间，但上诉人并未举证证实其依约向被上诉人开具过收件回执，因此，在双方就该《办证申请》和《委托书》签署时间存在争议，且上诉人未举证证实其依约开具收件回执的情况下，本院对上诉人提出该《办证申请》和《委托书》上的时间是被上诉人所签署的主张不予支持。进而，本院认定上诉人为被上诉人办理房屋所有权证的期间起算日应为双方所签补充协议第九条第三项约定的商品房交付使用后，即2012年7月1日后，上诉人提出其不存有逾期办证违约行为的上诉理由不成立，本院不予支持。
其次，关于被上诉人提起本案诉讼时是否超过法定诉讼时效期间的问题。根据我国《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算。”基于上述分析评判理由，双方所签补充协议第九条第三项已经明确约定了上诉人为被上诉人办理房屋所有权证的期间，即从交房之日后的2012年7月2日起经历540日至2013年12月23日止，由此，被上诉人从2013年12月24日起即知道或者应当知道上诉人未能依约为其办理房屋产权登记手续，其依法应于2015年12月24日前向上诉人主张该逾期办证违约责任，但被上诉人是于2016年2月3日才向一审法院提起本案诉讼，已经明显超过了法定的二年诉讼时效期间，且被上诉人自认在提起本案诉讼前并未向上诉人依法行使过权利主张。因此，被上诉人提起本案诉讼时已经超过法定的二年诉讼时效期间，丧失了该项请求权的胜诉权，故对被上诉人要求上诉人承担逾期办证违约责任诉讼请求，本院不予支持。至于一审法院认为该逾期办证的违约行为系持续状态进而导致诉讼时效应从房屋所有权证颁发之日起算，因逾期办证的违约行为从双方约定的办证截止日起即是清晰明确的，权利人具备知道或者应当知道的客观和法律条件，并无法律规定该持续性违约导致诉讼时效起算点应从房屋所有权证颁发开始起算，故一审法院的该项认定与我国《民法通则》第一百三十七条的规定相悖，本院予以纠正。
综上所述，上诉人关于本案已超过法定诉讼时效期间的上诉请求成立，本院予以支持；而一审判决适用法律错误，导致对本案处理不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及第一百一十八条之规定，判决如下：
一、撤销云南省安宁市人民法院（2016）云0181民初383号民事判决；
二、驳回被上诉人华溪的诉讼请求。
一审案件受理费人民币336元及二审案件受理费人民币672元，共计人民币1008元，由被上诉人华溪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 锋
代理审判员 符圆圆
代理审判员 邓林春
二〇一六年九月十二日
书 记 员 寸杨杰