浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)浙嘉民终字第313号
上诉人（原审原告）：浙江天奇金属制品有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲工业园区桃园路**号。组织机构代码：66285064-5。
法定代表人：俞建军，该公司董事长。
委托代理人：黄海明，浙江缘缘律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：蒋卫红，女，1975年10月12日出生，汉族，住四川省新津县。
委托代理人：余天才，浙江开发律师事务所律师。
上诉人浙江天奇金属制品有限公司（以下简称天奇金属公司）与上诉人蒋卫红房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2014）嘉秀民初字第142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月12日公开开庭审理了本案。上诉人天奇金属公司的委托代理人黄海明，被上诉人蒋卫红的委托代理人余天才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：天奇金属公司与蒋卫红于2011年1月签订了《房屋租赁协议》一份，约定天奇金属公司将座落于嘉兴市区秀洲工业园区桃园路18号一楼厂房、三楼部分出租给蒋卫红作仓储使用，双方议定的上述房屋租金为每年296780元；租赁期十年，自2011年1月15日至2021年1月14日止，租金每壹年结清一次。由承租方在签订租房协议时将全年的租金交付给出租方，下次交款在壹年将结束的前三十天支付，如承租方拖欠租金达十天以上，视蒋卫红违约，天奇金属公司有权收回该厂房，并没收押金，造成的一切损失由蒋卫红承担；蒋卫红在租赁期间，水、电按实际使用量自付，并且按时每月交付（如果不付造成停水、停电等后果自负）；签订本合同时，蒋卫红需向天奇金属公司缴租房押金壹万元作为天奇金属公司房屋及设施财物受人为损坏和其他等费用的保证金。在租赁期满后房屋及财物不受损，结清水、电等其他费用后，天奇金属公司将押金退回给蒋卫红；任何一方未能履行本协议规定，另一方有权解除本协议，所造成的损失由责任一方承担；如蒋卫红违约应补交半年房租金。合同还约定，租金一楼车间每平方玖元，三楼每平方陆元，三年到期后按市场价格调整租金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，蒋卫红使用了上述租赁房屋，并支付至2014年1月14日止的租金。因蒋卫红未按时支付2014年1月15日起的租金，遂成讼。
2014年1月28日，天奇金属公司以按协议约定2014年房租应于2013年结束前30天支付，蒋卫红现至今日仍未交纳，蒋卫红的行为已构成违约为由，诉至法院，请求判令：1、解除天奇金属公司与蒋卫红于2011年1月15日签订的房屋租赁协议；2、蒋卫红支付天奇金属公司违约金148390元；3、本案诉讼费用由蒋卫红承担。
原审中蒋卫红答辩称,一、蒋卫红与天奇金属公司提前终止房屋租赁关系，实为天奇金属公司有错在先，包括电费与实际使用电量不符，水、电费单价过高，且厂房治安问题严重，故蒋卫红有权提前终止租赁关系。二、因双方未对租金达成一致，故蒋卫红与天奇金属公司之间房屋租赁合同自2014年1月15日起已经无法履行。三、天奇金属公司主张的违约金没有事实和法律依据，故应当驳回天奇金属公司的诉讼请求。
原审法院认为：天奇金属公司与蒋卫红签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约享有权利并履行各自义务。按协议约定，蒋卫红至迟应当于2014年1月10日前支付2014年1月15日起的租金，但蒋卫红迟迟未付，并以搬离租赁房屋的方式表明其不再继续履行合同，解除条件已成就，故对天奇金属公司要求解除房屋租赁协议的诉讼请求予以支持；天奇金属公司起诉时虽已经知晓蒋卫红搬离租赁房屋的事实，但蒋卫红未履行通知义务，且租赁房屋的钥匙现仍为蒋卫红所持有，故双方解除合同的时间应为天奇金属公司解除合同的通知到达对方时，即蒋卫红收到诉状副本之日，为2014年2月14日；2014年1月15日至2014年2月14日期间因房屋仍在蒋卫红占有使用之下，故应当支付相应的租赁费用，由于天奇金属公司、蒋卫红并未对新的租金标准进行协商，租赁费可按照双方约定的前三年标准进行计算，为25205.97元（296780元/年÷365天×31天）。蒋卫红在签订合同时已交纳租房押金10000元作为天奇金属公司房屋及设施财物受人为损坏和其他等费用的保证金，现蒋卫红已退还租赁房屋，天奇金属公司亦未证明有租赁房屋、财物受损及未结清水、电等其他费用的情形存在，在合同解除时天奇金属公司应将上述押金退还给蒋卫红，故蒋卫红尚应支付的租赁费为15205.97元。
对于天奇金属公司要求蒋卫红承担148390元违约金的诉讼请求。原审认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，天奇金属公司的损失主要为蒋卫红提前解除合同导致其租金收入的减少，但合同解除后，天奇金属公司可以将该租赁房屋租赁给第三方以弥补其租金损失，故天奇金属公司的损失实为房屋空置的租金损失，现天奇金属公司按半年租金计算违约金标准过高，违约金按三个月租金金额计算为宜，为74195元。蒋卫红辩称双方并未对后七年的合同租金进行约定，该合同缺乏主要条款导致合同无法履行，其解除合同的行为并不产生违约的法律后果，故不应承担违约责任。对此原审认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中双方虽在合同中约定三年到期后按市场价格调整租金，但三年到期后天奇金属公司并未向蒋卫红作出要求调整租金的意思表示，蒋卫红亦未提出现有租金标准明显超过同类地段一般租金标准的情形存在，双方可按合同约定的原有标准继续履行合同，现蒋卫红以不交纳租金并搬离租赁房屋的方式表明其不继续履行合同，显属违约，应承担相应的违约责任，故对蒋卫红的抗辩理由不予采信。蒋卫红还称天奇金属公司提供的租赁房屋存在治安问题、水、电费标准过高等情形，其交付的房屋存在瑕疵，故蒋卫红有权提前终止合同；但蒋卫红未提供足以证明租赁房屋危及承租人安全或天奇金属公司违反合同约定的情形，应承担举证不能的后果，故对天奇金属公司的上述抗辩理由原审不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、天奇金属公司与蒋卫红签订的《房屋租赁协议》于2014年2月14日解除；二、蒋卫红于判决生效之日起十日内支付天奇金属公司租赁费15205.97元及违约金74195元；三、驳回天奇金属公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1634元，由天奇金属公司负担634元、蒋卫红负担1000元。
判决宣告后，天奇金属公司、蒋卫红均不服，向本院提起上诉。
天奇金属公司上诉称：原审判决违约金为74195元，是错误的。根据本案双方当事人签订的房屋租赁协议，蒋卫红违约应承担的违约金为半年房租，即148390元。现蒋卫红违约，应承担协议约定的违约责任，原审认为按照三个月租金计算违约金为宜，无事实依据，蒋卫红违约致使天奇金属公司房屋闲置，已达几个月，给天奇金属公司造成巨大损失，故请求撤销原审判决，改判支持天奇金属公司的原审诉讼请求。
蒋卫红上诉称：双方签订的租赁协议约定，水、电按实际使用量自付。但天奇金属公司并未按此约定履行，而是要求蒋卫红向其缴纳水电费并擅自将水、电费单价涨价，另外厂房治安问题严重，基于此，蒋卫红在租赁协议已约定租金价格的三年租期届满时雇佣搬运公司腾空房屋，并向天奇金属公司提出终止租赁关系，同时向其交还钥匙，但天奇金属公司拒不接收钥匙。原审判决存在以下几个方面的错误：一、对天奇金属公司未提出的请求作出判决，违反了民事审判原则。天奇金属公司实质性的诉讼请求仅有两项：1、解除租赁合同；2、要求支付半年房租作为违约金。但原审判决在该两项诉请之外主动为其增加一项判决内容，即判令蒋卫红向天奇金属公司支付31天（2014年1月15日至2014年2月14日）的租金25205.97元,原审判决违反不告不理的审判原则；二、原审认定蒋卫红系违约一方，存有错误。按双方签订的《房屋租赁协议》第十二条，对租赁房屋每年296780元的租金价格仅约定了三年，对此，可以理解为三年到期后原约定的租金价格条款失效。对于三年以后仍有一个协商租金价格的机会，既可以因意见一致而使租赁关系继续，也可以因意见无法达成一致而使租赁关系终止。无论哪种情形，均不构成违约。任何人包括原审法院没有权利要求租赁关系双方在无法协商达成新的租金价格的情况下也必须执行已经失效的原定租金价格而使租赁关系得以继续。故三年到期后，蒋卫红不愿意继续租赁并不构成违约。三、原审判令蒋卫红向天奇金属公司支付违约金是错误的，判决支付高达70000多元的违约金更是有失公平。蒋卫红并未违约，原审不应判决其承担违约金。原审认定违约金的数额也没有事实依据，原审没有查明天奇金属公司因租赁关系终止而实际受到的损失，何以计算出70000多元的违约金数额。综上，请求撤销原判，改判驳回天奇金属公司的原审诉讼请求。
针对天奇金属公司的上诉，蒋卫红在二审中答辩称：原审判决是错误的，《房屋租赁协议》虽约定了10年，但仅约定了3年的租金价格，后面7年是合同的意向，前3年期间，天奇金属公司水电费抬得太高，导致蒋卫红遭受严重经济损失，蒋卫红不愿意就7年意向进行协商，蒋卫红的要求是正当的。
针对蒋卫红的上诉，天奇金属公司在二审中答辩称：蒋卫红上诉所称内容是错误的，《房屋租赁协议》事实上是约定了10年的租赁期限而非3年，原审认定蒋卫红应承担的违约金数额偏低，应按照协议约定认定违约金为半年租金。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案二审主要争议焦点在于蒋卫红是否存在违约行为以及如果蒋卫红违约，原审判决其承担的违约金数额是否合理。
根据双方签订的《房屋租赁协议》第二条约定，蒋卫红至迟应当于2014年1月10日前支付2014年1月15日起的租金，但蒋卫红迟迟未予支付，根据上述协议约定，承租方拖欠租金达十天以上，视为违约，故原审认定蒋卫红存在违约行为，并无不当。蒋卫红辩称，《房屋租赁协议》仅约定了三年的租金价格，故三年到期后租金协商不成而不能继续租赁的不属于违约。对此，本院认为，《房屋租赁协议》在基础条款中对十年租期和租金已作出明确约定，协议第十二条只不过是三年后租金调整的补充约定条款，并非蒋卫红所称的三年到期后双方应重新协商拟定租赁协议。在双方对协议约定的租金未作出调整之前，双方仍应受协议基础条款约定的十年租期和租金的约束。此外，蒋卫红也没有提供证据证明本案双方因租金协商不成而不能继续租赁。蒋卫红还辩称已向天奇金属公司提出终止租赁关系，同时向其交还钥匙，但对此并无证据予以证明。故本院对蒋卫红的上述辩称，均不予采信。
关于违约金数额的问题。虽然《房屋租赁协议》约定蒋卫红违约应补交半年租金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案蒋卫红在原审中提出天奇金属公司主张的违约金过高，认为应当予以调整，以天奇金属公司受到的损失为限计算相应违约金。固天奇金属公司与蒋卫红签订的《房屋租赁协议》于2014年2月14日即已解除，实际受到的损失有限。在此情形下，原审认定天奇金属公司的损失实为房屋空置的租金损失并按三个月租金74195元酌定违约金，属于自由裁量权的行使范围，并无明显不当，二审不再予以调整。
至于蒋卫红提出的原审在天奇金属公司诉请之外增加判决内容，本院认为，天奇金属公司起诉时的诉请仅为要求解除租赁协议及要求蒋卫红支付违约金，并没有要求蒋卫红支付2014年1月15日至同年2月14日的租金，原审庭审中天奇金属公司也未明确将此作为一项诉请。在此情形下，原审主动予以判决，违反了“不告不理”原则，也相应剥夺了蒋卫红的诉讼权利，故二审对此予以纠正，对原审判决蒋卫红支付2014年1月15日至2月14日的租金的这项内容予以撤销。
另，因蒋卫红在签订合同时已交纳押金10000元，在没有证据证明蒋卫红存在押金所担保的租赁房屋、财物受损及未结清水、电等费用的情形时，天奇金属公司应当将该押金退还给蒋卫红。扣除该押金后，蒋卫红应当支付天奇金属公司违约金64195元。
综上，原审认定事实基本清楚，但实体处理结果部分失当，二审予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2014）嘉秀民初字第142号民事判决第一项和第三项，即：浙江天奇金属制品有限公司与蒋卫红签订的《房屋租赁协议》于2014年2月14日解除；驳回浙江天奇金属制品有限公司的其他诉讼请求；
二、变更浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2014）嘉秀民初字第142号民事判决第二项为：蒋卫红于本判决生效之日十日内支付浙江天奇金属制品有限公司违约金64195元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3268元，减半收取1634元，由浙江天奇金属制品有限公司负担634元，蒋卫红负担1000元；二审案件受理费6536元，由上诉人浙江天奇金属制品有限公司负担3536元，由上诉人蒋卫红负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一四年七月十五日
书 记 员 郑 茜