广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)粤01执复102号
复议申请人（利害关系人、异议人）：张霞红，女，1984年12月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：刘石宋，广东广信君达律师事务所律师。
申请执行人：彭健智，男，1966年12月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
被执行人：许林峰，男，1956年10月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
被执行人：许林青，男，1958年5月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
被执行人：陈建，男，1961年8月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
被执行人：冯忠芬，女，1968年12月26日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
被执行人：广州市通领贸易有限公司，住所地广东省广州市越秀区沿江中路298号A座17楼房。
法定代表人：许林青。
被执行人：广东通合实业有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路侨林街47号2805房。
法定代表人：许国英。
利害关系人：肖益民，女，1971年2月15日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
委托代理人：周华，广东圣大律师事务所律师。
委托代理人：黄遇春，广东圣大律师事务所律师。
利害关系人：林镇鸿，男，1970年7月7日出生，汉族，住广东省普宁市。
复议申请人张霞红不服广东省广州市天河区人民法院于2017年2月24日作出的(2017)粤0106执异18号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院查明，彭健智诉许林峰、许林青、陈建、冯忠芬、通领公司、通合公司民间借贷纠纷一案，执行法院（2013）穗天法民二初字第1601号民事判决已发生法律效力。根据上述判决，被执行人许林峰于判决发生法律效力之日起十日内，清偿申请执行人彭健智借款本金5500000元及其资金占用费（时间自2012年11月23日起至本判决确认给付时止，按双方合同约定的每天0.0623%计付）；被执行人许林青、陈建、冯忠芬、通领公司、通合公司对许林峰的上述债务及本案诉讼费、保全费承担连带保证责任；本案受理费53100元、财产保全费5000元，合共58100元，均由许林峰负担。因被执行人未履行上述判决确定的义务，申请执行人向执行法院申请执行，执行法院于2014年5月20日以（2014）穗天法执字第4167号立案执行。
执行法院在执行过程中，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在限期内履行义务，逾期被执行人未履行。2015年6月2日，执行法院裁定拍卖案涉房屋和许林青所有的位于广州市天河区林和西路167号2802-2812房、冯忠芬所有的广州市天河区林和西路167号2845号、2846号房。2015年6月26日，执行法院在上述房屋处张贴拍卖公告，责令被执行人许林青、冯忠芬及其他使用人在限期内迁出并腾空案涉房屋，权利人可在2015年7月1日前申报权利并提出主张。后执行法院委托广东亿竞拍卖有限公司在广州市产权交易所拍卖案涉房屋，广州市产权交易所于2016年10月10日在广州日报刊登拍卖公告，并于同月25日公开拍卖，利害关系人肖益民以12238240元竞拍得上述房屋（含案涉房屋）。
案涉房屋登记在许林青名下，规划用途为办公。在（2013）穗天法民二初字第1601号案件审理期间，执行法院于2013年4月8日查封广州市天河区林和西路167号2801-2812房（轮候查封，于2016年2月6日转为查封）。
异议人提供以下证据，拟证明其主张：
1.落款日期为2013年8月1日、收款人为何琼芬的《收条》载明：本人收到张红霞支付广州市天河区林和西路167号2801、2802、2803、2804、2805、2806、2807、2808、2809、2810、2811、2812、2846房物业租金累计共6915297.6元（许林青、冯忠芬代许林峰支付欠款利息及部分本金），特此证明；
2.落款日期为2011年11月1日的《借条》，载明：本人许林峰向何琼芬借款6790000元，现在本人已经收到何琼芬出借给别人的6790000元，本人许林峰承诺将于2011年11月30日前归还上述欠款……；
3.2011年11月1日的银行进账单两份，出票人为何琼芬，收款人为通合公司，金额分别为2250000元、4000000元；
4.落款日期为2011年11月1日的《委托书》，载明：兹有许林峰先生委托何琼芬女士将借款人民币6250000元汇入通合公司……账户；
5.借款合同【（2012）年（个）短借合同第061801号】，载明：借款人许林峰，贷款人何琼芬，借款金额6790000元，借款期限至2012年9月30日；
6.借款合同【（2012）年（个）短借合同第061802号】，载明：借款人许林峰，贷款人何琼芬，借款金额3570000元，借款期限至2012年9月30日；
7.落款日期为2012年6月20日的《借据》，载明：今借款人许林峰于2012年6月20日收到贷款人何琼芬依据双方于2012年6月18日共同签署的（2012）年（个）短借合同第061802号《借款合同》贷出的短期借款本金人民币3570000元，借款期限至2012年9月30日止；
8.《借款合同补充协议》（没有落款日期），载明：甲方（借款人）许林峰，乙方（贷款人）何琼芬；（2012）年（个）短借合同第061801号《借款合同》和（2012）年（个）短借合同第061802号《借款合同》项下借款共10360000元，现借款到期，双方决定续借上述合同项下的全部借款，乙方有权随时要求甲方偿还借款，无需另行提前通知；
9.《保证合同》【（2012）年（个）短保合字第0618号】，落款日期为2012年6月，载明：甲方（保证人）为许林青、任雨阳、黄锐洪、广州广泰科技网络有限公司，乙方（债权人）何琼芬，担保的主债权为许林峰在上述两份《借款合同》项下的债权，本金为10360000元，保证方式为连带保证责任。黄锐洪和何琼芬在《保证合同》没有签名；
10.《保证合同补充协议》，载明：甲方（保证人）为许林青、任雨阳、广州广泰科技网络有限公司，乙方（债权人）何琼芬；甲方愿意为上述《借款合同补充协议》中许林峰续借的本金10360000元及利息提供连带保证责任，保证期间至债务人许林峰还清全部债务止。任雨阳和何琼芬没有在《保证合同补充协议》签名；
11.落款日期为2013年5月18日的《协议书》，载明：甲方（借款人）许林峰，乙方（出借人）何琼芬，丙方（承租人）张霞红，丁方（出租人、保证人）许林青；丁方作为保证人，愿意为甲方向乙方所借10360000元及利息提供长期连带保证责任，愿意提供其名下的物业出租收益作为支付乙方的利息部分；其愿意将广州市天河区林和西路167号2801、2802、2803、2804、2805、2806、2807、2808、2809、2810、2811、2812、2846房物业共建筑面积约583.97平方（米）出租给丙方，一次性收取租金5351713.14元，丙方将上述租金交付给乙方何琼芬视为丁方代纠纷归还乙方的借款利息……许林峰没有在《协议书》上签名；
12.落款日期为2013年1月5日的《广州市房屋租赁合同》，载明：出租人（甲方）为许林青，承租人（乙方）为张霞红。甲方将广州市天河区林和西路167号2801-2812房、建筑面积583.97平方米出租给乙方作商业使用。其中2801、2802房建筑面积共104.67平方米，租赁期限为2013年5月29日至2033年5月30日，租金金额为753624元；……租金20年一次性缴清，在签合同后三天内支付给出租方，总金额为5351713.14元；……
13.落款日期为2013年5月29日的《委托承租租赁协议》，载明：委托方（甲方）张霞红，受托方（乙方）林镇鸿，甲方将已经将许林青承租位于广州市天河区林和西路167号2805、2810、2811、2812房（甲方已经承租许林青位于广州市天河区林和西路167号2805、2810、2811、2812房），并已将上述物业的从2013年5月29日至2033年5月30日全部租金交付给业主指定的第三方何琼芬，甲方有合法转租的权利；委托权限：以乙方名义与业主签订租赁合同对外招租上述商铺，并以乙方名义与招租户签订、变更和解除租赁合同，收取租金并向委托人交付或索回商铺等，委托期限为合同签订之日至2033年5月30日止；……
14.落款日期为2013年7月31日的《广州市房屋租赁合同》，订明：出租人（甲方）为许林青，承租人（乙方）为林镇鸿；甲方将案涉房屋出租给乙方作办公用途，建筑面积52.519平方米，租赁期限为2013年8月1日至2033年5月30日，月租金2100.76元，按年结算；乙方有权转租无需甲方同意，租金由乙方直接交付给甲方指定人员何琼芬。该合同于2013年8月2日办理了备案手续；
15.税收通用完税凭证，注册类型为出租屋，纳税人为林镇鸿，填发日期为2013年9月5日，地址即本案案涉房屋，税款所属时期为2013年9月至2013年9月；
异议人未提供其付款给何琼芬的付款凭证。
执行法院认为，本案争议焦点有二：一是执行法院的拍卖程序是否有效，二是是否存在阻止向受让人移交占有案涉房屋的事由。
关于执行法院的拍卖程序是否有效问题。执行法院于2015年6月26日在案涉房屋处张贴拍卖公告，责令被执行人许林青及其他使用人在限期内迁出并腾空案涉房屋，权利人可在2015年7月1日前申报权利并提出主张。后经执行法院委托，广州市产权交易所于2016年10月10日在广州日报刊登拍卖公告，明确公告了拍卖时间，异议人应当得知执行法院拍卖案涉房屋，以及拍卖的时间。异议人完全可以依法主张优先购买权，但其自始至终没有主张过优先购买权。因此，异议人主张本院的拍卖行为侵犯其优先购买权、拍卖程序无效理由不成立。
关于本案是否存在阻止向受让人移交占有案涉房屋的事由问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”即承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，须同时具备两个条件，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，二是在人民法院查封之前占有使用该不动产。本院于2013年4月8日即查封案涉房屋，其时虽为轮候查封，但对相关当事人已依法产生约束力。在异议人提供的落款日期为2013年1月5日的《广州市房屋租赁合同》（证据12）中，异议人与许林青约定：20年的租金在签合同后三天内一次性支付给出租方。而在落款日期为2013年5月18日的《协议书》（证据11）中则约定，异议人一次性将租金5351713.14元交付给何琼芬，视为许林青代纠纷归还何琼芬的借款利息，该两份合同约定互有矛盾。异议人虽提供何琼芬落款日期为2013年8月1日的《收条》（证据1），但并未提供其支付5351713.14元的转账凭证等佐证，无法确定其是否已实际支付该款项，以及支付时间。因此，异议人主张其在本院查封前即已签订合法有效的租赁合同证据不足。其次，即便异议人与许林青的《广州市房屋租赁合同》在本院查封案涉房屋前签订，根据合同约定，租赁期限自2013年5月29日起。而异议人提供的完税凭证（证据15）仅能证明林镇鸿缴纳了2013年9月份的房屋租金税。因此，上述证据仅能证明异议人实际在执行法院本院查封之后占有案涉房屋。异议人主张在租赁期内阻止向受让人移交占有案涉房屋不符合上述规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人张霞红的异议。
复议申请人张霞红向本院申请复议称：一、执行法院认定复议申请人不是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房屋，属于认定基本事实不清，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定。
复议申请人主张在租赁期内无需向受让人移交占有案涉房屋的事实理由充分，依法有据。在该案执行法院查封案涉房屋前，申请人业已与案涉房屋所有权人签署了《协议书》及《广州市房屋租赁合同》并依法占有使用案涉房屋，复议申请人是案涉房屋的合法承租人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前己签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”复议申请人作为合法承租人有权继续占有使用案涉房产。
(一)合法有效的书面租赁合同签订在先，占有使用案涉房屋在前，人民法院查封在后，依法应支持复议申请人的执行异议申请。本案查封案涉房屋的执行依据是(2014)穗天法执第4167号文书，但在此前的2013年1月5日，复议申请人业已与案涉房屋所有权人签署了《广州市房屋租赁合同》。
l、关于租赁合同的签订。
011年11月1日，借款人许林峰向贷款人何琼芬借款人民币陆佰柒拾玖万元整6。790000．00），还款日期为2011年11月30日，许林峰到期未归还上述借款。后补充签订了【（2012）年（个）短借合同第061801号】《借款合同》，约定2012年9月30日之前还款。2012年6月18日，许林峰和何琼芬签订了【（2012）年（个）短借合同第061802号】《借款合同》，约定许林峰向何琼芬借款人民币叁佰伍拾柒万元整＠3570000．00），还款日期为2012年9月30日。为保证贷款人何琼芬的债权利益，何琼芬和保证人许林青、任雨阳、黄锐洪、广州广泰科技网络有限公司在2012年6月签订了【（2012）年（个）短保合字第0618号】《保证合同》合同约定保证人所担保的主债权为债务人在债权人办理主合同项下约定业务所形成的债权，本金数额为人民币壹仟零叁拾陆万元整＠10360000．00）及相应的利息。后因许林峰资金周转出现困难，到期未按时还款。许林峰和何琼芬又签订了《借款合同补充协议》，双方同意续借【（2012）年（个）短借合同第061802号】《借款合同》和【（2012）年（个）短借合同第06］．801号】《借款合同》项下的全部借款，共计人民币壹仟零叁拾陆万元整（￥10360000．00）。并且，何琼芬和保证人许林青、任雨阳、广州广泰科技网络有限公司又签订了保证合同补充协议，约定保证期间至借款人许林峰海清全部债务为止。2013年1月5日，张霞红与许林青签订了《广州市房犀租赁合回））．2—0］3年5月18日，何琼芬和许林峰、张霞红、许林青签订了二俭《迹邀盘＆!许林青将其名下位于广州市天河区林和西路167号2801、2802、2803、2804、2805、2806、2807、2808、2809、2810、2811、28］．2房物业出租给张霞红，一次性收取租金7135617．52元，张霞红将上述租金交付给何琼芬，视为许林青代借款人许林峰归还何琼芬的借款利息及本金。张霞红为了使用转租物业的需要，指定将2803、2804、2809由林镇鸿名义承租，指定2805、2810、2811、2812由陈东滨的名义承租，其中所有的备案合同都约定租金乙方直接交付给甲方指定人员何琼芬。2、关于房屋租金的
2、关于房屋租金的给付。
《广州市房屋租赁合同》明确约定20年的租金共5351713．14元一次性给付，后《协议书》约定将20年的租金共5351713．14元一次性给付给何琼芬，视为许林青代借款人许林峰归还何琼芬借款利息及本金。两份合同约定之间并没有冲突矛盾之处。另外，何琼芬对收取的租金也出具《收条》予以证明确已实际收到案涉房屋的租金款项，由于前后出现两份《收条》，何琼芬本人也针对该情况出具了一份《关
于本人出具收条的情况说明》。根据该份情况说明中的答复，2012年底何琼芬、许林峰、许林青i冯忠芬等人就物业转租事宜已经达成了初步口头协议，2013年初开始正式执行，刚开始谈定20年租赁费用为5351713．14元，在签订备案租赁合同时，许林青、冯忠芬等人提出市场的租金有所上涨，经各方协商后达成了20年租赁总价为6915297．6元。所以根据最终的租赁总价和张霞红的付款情况，何琼芬前后向张霞红出具过两张《收条》，在出具6915297．6元《收条》时，何琼芬收回了5351713．14元的《收条》。出具《收条》的时间靠后并不等同于未收到款项。
3、关于税收通用完税证。
复议申请人张霞红作为承租人，以及其指定作为2803、2804、2809房的承租人林镇鸿和指定作为2805、2810、2811、2812房的承租人陈东滨都已经依法向征收机关林和街流动人员和出租屋管理服务中心缴纳了印花税，并提供了税收通用完税证。由于征收机关的输入问题，导致税款所属时期一栏出现错误，实则税款所属时期是案涉房屋的整个承租期即2013年至2033年。通过计税金额和1‰的税率，都可以看出税收通用完税证的缴纳金额并非是一个月，而是20年咨询税局其亦表示这是通常做法，上面真实税款所属时期并非是一个月。
(二)目前，案涉房屋在承租期内，由复议申请人合法占有使用。根据复议申请人与案涉房屋所有权人签订的《广州市房屋租赁合同》，案涉房屋的租赁期限届满于2033年5月30日，即案涉房屋是在复议申请人承租的承租期限内，案涉房屋亦由申请人占有和使用中。根据“买卖不破租赁”的原则及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，复议申请人作为合法承租人，在租赁期间内发
生所有权变动(买卖、拍卖等)均不影响租赁合同的效力，复议申请人有权继续占有和使用涉案物业。
因此，复议申请人作为合法承租人依法有权阻止向受让移交案涉房屋。
二、本案对案涉房屋的查封为轮候查封，此前的的查封是基于其他案件，与本案无关，执行法院对该事实的认定不清，适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条的规定：“对己被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”根据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》的答复：“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行
中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004．]15号)第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。”因此，轮候查封并不等同于查封!在(2017)粤0106执异17号的执行裁定书中写到：“本院子2014年5月20日以(2014)穗天法执字第4167号立案执行”(P5)、“在(2013)穗天法民二初字第1601号案件审理期间，本院于2013年4月8日查封广州市天河区林和西路167号2801—2812房(轮候查封，于2016年2月6日转为查封)”(P6)、“本院于2013年4月8日即查封案涉房屋，其时虽为轮候查封，但对相关当事人己依法产生约束力。”(P10)据此，本案对案涉房屋的申请查封措施的执行依据是(2014)
穗天法执字第4167号文书，当时是轮候查封，并没有查封生效，于2016年2月6日才转为查封。复议申请人与案涉房屋所有权人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房屋，恳请法院依法查明该事实。
三、复议申请人作为案涉房屋的合法承租人，应当享有于涉案房屋拍卖前被书面通知的权利，而执行法院对案涉房屋进行拍卖之前，并未以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知复议申请人，严重侵害了复议申请人的优先购买权，该拍卖措施违法，拍卖程序无效，依法应当裁定撤销复议申请人已经在2015年7月1日向执行法院邮寄了书面的《执行异议书》及《证据清单》，并留下了联系方式及联系电话。根据《[2016]第1829期拍卖结果公布》，拍卖会举办的时间为2016年10月25日14时30分，但在此之前，复议申请人并未接收到任何关于该次拍卖的通知。直至该《[2016]第1829期拍卖结果公布》发布时，复议申请人才知道自己承租的案涉房屋已被拍卖成交。显然，执行法院在对案涉房屋采取拍卖措施时，并未依法保障复议申请人的优先购买权。
另外，买受人肖益民在参与广州市林和西路167号2802—2812房、2845房、2846房共十三套办公物业竞价拍卖时，通过现场查看，已经知悉案涉房屋被合法承租，并且，该十三套物业最终以12238240元拍得，也是基于租赁关系的存在才得以远低于市场价竞拍。复议申请人张霞红是案涉房屋的合法承租使用人，执行法院于2016年10月25日对案涉房屋进行的拍卖措施违反法定程序，严重影响被执行人许林青和复议申请人张霞红房屋租赁合同的履行，损害复议申请人的合法权益。
为此，复议申请人张霞红根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条之规定：“上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：(二)异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；(三)异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；(四)异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；”特提出执行异议复议申请。
综上，特此提出复议请求，l、依法撤销或变更广州市天河区人民法院作出的(2017)粤0106执异18号的执行裁定书。2、请求在查清事实的基础上，依法裁定执行案号为【(2015)穗天法执第4167号】的拍卖程序无效。3、请求在查清事实的基础上，依法裁定复议申请人有拍卖的优先权。4、请求在查清事实的基础上，依法认定复议申请人与许林青于2013年1月5日签订的《广州市房屋租赁合同》、2013年5月18日签订的《协议书》有效。5、请求在查清事实的基础上，依法认定复议申请人指定陈东滨与许林青在2013年7月31日签订的《广州市房屋租赁合同》有效。6、请求在查清事实的基础上，依法裁定复议申请人不需迁出和腾空位于广州市天河区林和西路167号2810房物业。
本院认为：
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人张霞红的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106执异18号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 黄晓清
审判员 叶洁靖
审判员 刘卓江
二〇一七年五月××日
书记员 罗翠君