贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）黔毕中民终字第726号
上诉人（原审被告）贵州毕节长弘房地产开发有限公司
地址：毕节市威宁路长弘宾馆8楼。
法定代表人靳光宗，该公司经理。
委托代理人罗正正（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。
委托代理人陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）范德福，男，1928年12月21日出生，汉族人，毕节市。
上诉人贵州毕节长弘房地产开发公司与被上诉人范德福房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，贵州毕节长弘房地产开发公司不服毕节市七星关区人民法院于2012年7月2日作出的（2011）黔毕民初字第1808号民事判决，向本院提出上诉，本院于2012年8月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审原告诉称：原、被告双方于2005年11月29日签订了房屋拆迁安置补偿合同，对房屋的补偿、返还标准等都作了明确的约定。其中第八条对房屋返还时间约定：“甲方（被告）承诺于2008年12月8日前将房屋交给乙方（原告）使用，逾期则住房按5元每平方米／月，商铺按10元每平方米／月计算，超期过渡费给乙方，如因乙方原因办理回迁手续延误时间，责任由乙方自负。乙方在回迁之日起甲方在半年内按本合同约定办理完全部产权手续。两年内办理完毕土地使用证，如超期则按500元／日支付违约金给乙方”。合同签订后，原告按合同约定履行了义务，而被告除支付超期过渡费给原告和将房屋交给原告使用外，迟迟未办理房屋产权证、土地使用证等相关证件给原告。逾期已1年多，原告多次找被告协商未果。故请求依法判令被告办理房屋产权证，土地使用证以及支付原告违约金暂计187，000.00元。实际数额以被告办理完毕房屋产权证日止。本案的一切诉讼费用由被告承担。
原审查明：2005年11月29日，原告与被告长弘公司在自愿、合法、协商一致的基础上签订了房屋拆迁安置补偿合同，主要约定：原告将自己位于毕节市珠市路149号、150号房屋共8间（其中住宅建筑面积127.35㎡，门面面积30㎡）给被告拆迁。同时约定：……甲方（被告）承诺于2008年12月8日前将房屋交给乙方（原告）使用，逾期则住房按（5元每平方米／月），商铺按（10元每平方米／月）计算，超期过渡费给乙方。如因乙方原因办理回迁手续延误的时间，责任由乙方自负，乙方在回迁之日起，甲方在半年内按合同约定办理完全部产权手续（房屋产权证等），两年内办理完毕土地使用证，如超期则按500元／日支付违约金给乙方。甲方负责为乙方办理新房屋全部产权手续，因办证产生的各种税费（工本费、超面积补差税及交易手续费、土地丈量费等）由甲方全权负责……。合同签订后，原告按合同约定交给被告房屋补差款10，000.00元，并按约交给被告办证费和其它费用35，065.00元，被告在2010年3月29日将房屋回迁给原告，但按双方约定的回迁之日起半年内被告未能将房屋产权手续交给原告。为此，双方发生纠纷，原告以前述诉请诉到法院。另查明：根据原、被告双方签订的房屋拆迁安置补偿合同，被告所拆原告的两套住房分别为127㎡和112㎡，门面为30㎡，并根据该合同第九条规定，住房按1000元／平方米计算，门面2500元／㎡计算。据此，原告被拆房屋已付购房款部额可确定为（239㎡×1000元／㎡）＋（30㎡×2500元／㎡）=314，000.00元
原审认为：原、被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律规定禁止性规定，合法有效。对双方具有约束力。双方在合同中约定了违约金的计算方法。本案被告长弘公司逾期办证已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。但被告提出按照合同约定计算的违约金过高并请求予以降低。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础……约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，按照合同约定计算每日500元违约金应确认为“过分高于造成的损失”。因此，对于原告的诉请，本院参照民间借款的人民银行基准贷款利率的四倍的利息标准酌情认定原告的损失。并以此为基数予以计算。即被告应承担的违约金为314，000.00元的贷款利息四倍的130%。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发公司于本判决生效之日起十日内给付原告范德福逾期办证违约金。以314000.00元的同期同类贷款利率的四倍的130%的标准从2010年9月29日起计至被告办理完房屋产权证交原告之日止。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4，040.00元，减半收取2，020.00元，由被告承担。
贵州毕节长弘房地产开发有限公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。上诉理由：一、一审判决仅以被上诉人交付办证费而认可被上诉人完全履行了法定附随义务就认定上诉人应承担违约责任系事实认定错误。根据建设部令第168条《房屋登记办法》第十一、十六、三十三条的规定，被上诉人申请办理房产证应提供原被拆房屋的土地权属证书和房屋产权证、房屋所有权发生转移公证书（原件）、范洪才有效身份证复印件及夫妻双方结婚证。本案中，被上诉人提供的公证书系复印件，被上诉人范德福之子范洪才提供的身份证复印件系已失效的第一代身份证复印件，且并未提供原被拆房屋的土地权属证书和房屋产权证及夫妻双方的结婚证。被上诉人虽然交付了办证登记费用，但没有提供完整必备的办理房产证所需资料，完全履行法定附随义务，导致上诉人不能顺利协助其办理过户登记。故上诉人不应承担未办房屋产权证的违约责任。另外，上诉人不是行政机关，只是将登记资料转呈登记部门，若办证机关迟延，则被上诉人只能向行政机关行使请求权，而非向上诉人主张。二、一审判决适用法律错误。即使上诉人应承担违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条的规定，被上诉人的损失认定应以同期同类人民银行贷款利率的130%予以确定。一审判决参照民间借款的人民银行基准贷款利率的四倍利息标准认定被上诉人的损失，并以该损失的130%计算违约金，实为法律适用错误。
被上诉人未予答辩。
经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。
二审争议的焦点：一、上诉人能否以被上诉人不履行附随义务为理由而不承担逾期办证违约金；二、一审判决计算违约金的标准是否正确。
本院认为：一、关于上诉人能否以被上诉人不履行附随义务为理由而不承担逾期办证违约金。上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁安置补偿合同》合法有效对双方当事人都产生法律效力，上诉人不履行合同约定为被上诉人办理相关证件依法应承担违约责任。而被上诉人不履行合同附随义务，并不能抗辩上诉人为被上诉人办理证照的合同义务，如确因上诉人所言系被上诉人未履行附随义务而导致未能办理房屋产权证，上诉人可以以通知形式要求被上诉人配合提供相关证照资料，如被上诉人拒绝配合，上诉人可依法顺延办理房屋产权证照的期限，但上诉人未提供证据证明其履行了通知义务及要求被上诉人配合履行附随义务。故本院对上诉人的第一项上诉理由不予采信。
二、关于一审判决计算违约金的标准是否正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条的规定，逾期贷款利息为借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%。涉案合同约定的每日500元的违约金标准已高于人民银行基准贷款利率的四倍的利息标准，一审法院将人民银行基准贷款利率的四倍作为涉案合同的贷款利率并加收30%来计算违约金无相应法律规定，应予纠正，应以人民银行基准贷款利率作为涉案合同的贷款利率并加收30%来计算违约金。故，本院对上诉人的第二项上诉理由予以采信。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销毕节市七星关区人民法院（2011）黔毕民初字第1808号民事判决；
二、改判为上诉人贵州毕节长弘房地产开发公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人范德福逾期办证违约金。以314000.00元的同期同类贷款利率水平加收30%的标准从2010年9月29日起计至被告办理完房屋产权证交原告之日止。
一审案件受理费4040元，减半收取2020元，由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。二审案件受理费4040元，由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担3040元，被上诉人范德福承担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 李 可
审判员 吴建平
审判员 唐 琳
二〇一二年十一月十四日
书记员 朱 莉