广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7666号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州喜达屋粤港企业管理服务有限公司，住所地：广州高新技术产业开发区东荟二街81号208。
法定代表人：周祥胜。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：卢珊，女，1984年2月3日出生，汉族，住广州市南沙区。
被上诉人（原审被告）：秦志威，男，1982年9月21日出生，汉族，住广州市黄埔区。
被上诉人（原审被告）：秦梓浩，男，2004年7月29日出生，汉族，住广西容县。
上诉人广州喜达屋粤港企业管理服务有限公司（以下简称喜达屋公司）因与被上诉人卢珊、秦志威、秦梓浩租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
喜达屋公司上诉请求：1.维持一审判决第一项；⒉判令卢珊、秦志威、秦梓浩承担违约责任、赔偿因违约造成喜达屋公司的租金损失34050元，退还物业管理费款9360元，退还重复收取的11个月租金15440元及多收取喜达屋公司的房屋租金4595.8元；3.卢珊、秦志威、秦梓浩返还2014年1月至2015年10月的租金共20450元；4.卢珊、秦志威、秦梓浩赔偿喜达屋公司的损失，包括日产洗衣机一台、门口招牌及铁架、高级铝合金梯一把、高级双人床一张、各种日常维护工具和工具盒一个，共计9150元；5.本案一、二审诉讼费用由卢珊、秦志威、秦梓浩承担。具体事实和理由如下：一审判决事实查明不清，适用法律错误。一、一审程序违法。1.一审开庭时，卢珊迟到，一审法院本应依法缺席审理，但一审法院却迟迟不开庭，而且在庭审时有陌生人进入法庭与一审法官攀谈，严重影响庭审，请求二审法院查核。2.一审开庭后追加了秦梓浩作为本案第二被告，并对其公告，但一审法院仅用“合同相对性”就判令秦梓浩无须承担法律责任，没有查明秦梓浩的身份且不追究秦梓浩的法律责任，这是于法无据的。实际上，我司于2012年7月25日与卢珊、秦志威现场商谈签订房屋租赁合同，秦志威委托卢珊在该合同上签名。秦志威在签约当天亲口告诉我方称秦梓浩是其儿子，且签约时秦梓浩也在场。3.在一审法院宣布结束庭审并宣布了判决日期后，一审法院却在判决前就卢珊提交的证据进行夜间电话审理。4.一审庭审没有围绕我司诉讼请求进行审理，我司多次提出无果，故我司在一审庭询后向一审法院出具结案陈词要求法院围绕我司诉求进行审理。二、一审法院认定事实不清。1.卢珊拒绝提供涉案房屋验收合格证等合法证明的行为违反合同约定，令我司无法使用涉案房屋，而且卢珊在一审庭审时也拒绝提供房屋买卖合同的原件。2.卢珊已在2014年冒充我公司的法定代表人签名，擅自到南沙房管中心注销和解除了涉案房屋的租赁合同。3.卢珊在一审开庭时承认了其于2015年11月11日对涉案房屋进行锁门和贴公示的违约行为，但一审法院没有依法追究其法律责任。4.一审法院将卢珊的单方书面字据作为双方正常解除合同的文件是错误的，双方至今未有解除租赁合同的文件和口头协定。我司与卢珊的通话录音表明卢珊仅邀约我司商谈是否继续履行合同的内容，卢珊在一审庭审中也承认于2015年11月13日换了涉案房屋的门锁，且于12月9日还向我司发出解除租赁合同的通知书。被上诉人单方违约，一审法院认定2015年11月11日为解约日期是袒护卢珊等被上诉人。三、卢珊至今未能提供过涉案房屋收取物业管理费的发票，且其在一审中提交的管理费发票并非是涉案房屋的。实际上，卢珊以收取管理费为名收取了我司的相关款项却没有缴纳管理费，涉案合同也没有约定管理费的标准，故卢珊应当退回原属于我方的款项。四、一审法院以我司没有提供其他证据而不支持我司要求卢珊退回多收的租金，于法无据。我司保存有卢珊开出的收据和银行已交款的凭证，足以证明被上诉人多收了我司的款项，因此被上诉人应返还多收的租金。五、我司列出被上诉人毁约侵占的财物并要求赔偿，但被上诉人恶意不承认。一审法院去查看现场时，被上诉人仅交出其中一个花盘，一审法院对此没有进一步追究。综上，我司上诉请求二审法院改判支持我司的上诉请求。
被上诉人卢珊答辩称：同意一审判决，不同意喜达屋公司的上诉请求，该公司的陈述均不属实。
被上诉人秦志威答辩称：同意一审判决，不同意喜达屋公司的上诉请求，该公司的陈述均不属实。
被上诉人秦梓浩去向不明，经本院公告传票传唤，公告期满其未到庭参加庭询，亦未向本院提交书面意见或举证。
2017年2月15日，喜达屋公司向一审法院起诉请求判令卢珊、秦志威、秦梓浩：1.返还喜达屋公司承租房屋按金2400元；2.返还欺诈而获取喜达屋公司的物业管理费1110元；3.退还不应收取的其他物业管理费、喜达屋公司的物业费应按政府相关规定和实际面积计算缴付；4.返还欺诈而获取喜达屋公司多缴的房屋租金4082.1元；5.依法缴纳房屋出租税并将本应由卢珊、秦志威、秦梓浩支付的房屋出租税退还喜达屋公司；6.承担违约给喜达屋公司造成的租金损失28167.9元；7.承担赔偿电视机一台、高档盆花和花盘两个，高清摄像监控一个和小客车座椅损失8550元；承担违约造成喜达屋公司的其他损失。
在一审诉讼中，喜达屋公司变更诉讼请求为：1.卢珊、秦志威、秦梓浩返还喜达屋公司承租房屋按金2400元；2.卢珊、秦志威、秦梓浩返还欺诈而获取喜达屋公司多缴纳的租金4595.8元；3.卢珊、秦志威、秦梓浩应依法缴纳房屋出租税并将本应由卢珊、秦志威、秦梓浩支付的房屋出租税退还喜达屋公司；4.卢珊、秦志威、秦梓浩承担违约给喜达屋公司造成的租金损失34050元；5.卢珊、秦志威、秦梓浩承担赔偿电视机一台、高档盆花和花盘两个，高清摄像监控一个和小客车座椅损失8550元；6.卢珊、秦志威、秦梓浩返还2014年1月至2015年10月租金20450元；7.卢珊、秦志威、秦梓浩退回多收取的从2012年8月至2015年10月的管理费9360元；8.卢珊、秦志威、秦梓浩退回多收的11个月租金15440元。
卢珊在一审中反诉请求：1.喜达屋公司补交所拖欠2015年10月租金50元、11月租金1350元、管理费240元、水电费278元；2.喜达屋公司承担因违约造成卢珊2015年12月-2016年8月底的租金损失12150元、管理费2160元；3.保留追究喜达屋公司伪造文书的法律权；4.卢珊无需退还喜达屋公司的按金1600元；5.喜达屋公司承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2012年7月25日，喜达屋公司（为承租方，乙方）与卢珊（为出租方，甲方）签订《租赁合同》，其中约定：出租房屋坐落于广州市南沙区金涛东街xx-
xx号二楼，房屋面积81平方米；乙方必须在每月的10号之前，将当月的租金交给甲方，可通过银行存入甲方银行账户，如租金逾期交付超过一个月，经甲方书面通知仍不交付，甲方有权提出解除合同；每月租金为800元，从2014年9月起每月租金为1000元，从2015年10月起每月租金为1050元，租赁期为4年，自2012年8月l日至2016年8月31日；乙方在租赁期内可租赁、使用本房屋，可作商业办公、住宅使用；甲方须提供正常的供水供电，乙方须按规定交纳管理费及水电费；乙方在承租时，须以二个月的租金金额交纳按金，按金在解除合同时返还乙方。2012年8月1日，卢珊将涉案房屋交付给喜达屋公司使用。2015年11月13日，卢珊向喜达屋公司寄送《催交租金、水电费、管理费通知书》，内容为“按合同约定，贵公司应在本月10日前向本人交纳当月租金1350元及水电费278元、管理费240元，共计1868元，现贵公司已逾期支付，本人特通知如下：1.请贵公司三日内付清上述欠款；2.如贵公司仍不交纳，届时根据《租赁合同》第四条行使解除权，并追究贵公司的违约责任；3.希望贵公司友好协商，妥善解决问题”。2015年12月9日，卢珊向喜达屋公司寄送《解除合同通知书》，认为喜达屋公司自2015年10月至今，一直不依约交纳租金、水电费及管理费，已严重违约，曾于2015年11月13日向喜达屋公司发出书面通知书及短信通知，喜达屋公司至今并未作出任何书面及短信回复，特通知如下：“1.本人与贵公司之间的《租赁合同》即日解除；2.请贵公司于2015年12月11日前将铺内所有物品搬离，否则视为遗弃物处理；3.本人依约没收贵公司的按金；4.本人保留追究贵公司的违约责任，包括追索租金、水电费、管理费及其他经济损失；5.希望贵公司接到通知后立即履行义务，妥善解决问题”，该邮件被退回。
一审庭审中，喜达屋公司提交了广州农村商业银行业务凭证及收据，并认为其支付自2012年8月1日起至2015年10月止租金34050元，其中2015年10月租金1050元，但有50元卢珊没有开具收据。卢珊确认收到喜达屋公司支付的按金1600元及交纳至2015年9月止的租金，并认为2015年10月租金只收取1000元，喜达屋公司尚欠该月租金50元。喜达屋公司提供了2012年8月7日卢珊开具的收据，载明提前预收2015年至2016年租金差额300元，喜达屋公司主张将该300元中的50元冲抵2015年10月份没有收据的50元租金，剩余250元冲抵2015年11月1日至11月11日的租金。喜达屋公司主张根据合同约定，其承租的涉案房屋面积应为81平方米，但实际只有70平方米，要求卢珊退还多收取的租金4595.8元。卢珊认为涉案房屋按套出租，不是按面积出租，不同意退还。喜达屋公司提供了《房屋租赁合同注销登记备案申请表》，以证明卢珊于2014年11月17日伪造喜达屋公司法定代表人签名并单方向广州市南沙区南沙街出租屋管理服务中心申请涉案房屋租赁合同注销登记备案，要求卢珊退还2014年1月至2015年10月的租金共计20450元。卢珊对《房屋租赁合同注销登记备案申请表》的真实性予以确认，但认为是因为找不到喜达屋公司法定代表人所以代其签名，且经广州市南沙区南沙街出租屋管理服务中心工作人员上门核实后才准许其注销备案登记，不同意退还租金。喜达屋公司提供转账凭证及收据，以证明卢珊重复收取其2013年4月、10月、12月、2014年4月、6月、7月、11月、2015年1月、2月、4月、8月共11个月的租金共计15440元，卢珊对此予以否认，喜达屋公司未就该项主张提供其他证据。喜达屋公司提交了喜达屋公司法定代表人周祥胜与卢珊的通话记录，以证明卢珊违约拒不提供相关资料，致使其无法办理工商登记。通话记录有如下内容：“周祥胜：如果没有房屋证明也没有临场，就可能不能继续租了，你看看水电是多少，退回按金给我。卢珊：那你不是租到今日就不租？周祥胜：是！是！卢珊：那你这几天的租金都要算的啊！周祥胜：那你说这几天的租金那就算到今天啦，那你什么时候过来办交接就什么时候算给你。卢珊：那你那些水电费呢？周祥胜：水电费有就计，该有就给，我方是实实在在的人，不会怎么样的，好吗？卢珊：那你把我累坏啦。周祥胜：什么证都办不了，怎样搞啊？等你办东西等的太久了！卢珊：我真是很忙的。周祥胜：办那么久，办不了就不要骗我啊，就这样啦。卢珊：就这样”。卢珊、秦志威对上述证据真实性不予确认，但未申请对通话录音进行鉴定。喜达屋公司主张卢珊、秦志威于2015年11月11日单方违约骗回房屋钥匙并提交了一份《金涛东街21-23号二楼退租手续（二楼）》，内容为：本日进行房屋退租交接，交还锁匙共伍把，屋已验收，今天解除租赁合同，落款签字为“威”，日期为2015年11月11日。卢珊、秦志威对该证据真实性不予确认，但未申请鉴定。喜达屋公司要求卢珊等人依法缴纳房屋出租税并将应由卢珊等人承担的涉案房屋出租税退还给喜达屋公司，喜达屋公司认为该请求只是要求卢珊等人缴纳税费，故该请求没有具体金额。喜达屋公司主张涉案房屋不需要缴纳管理费，要求卢珊退还其缴纳的2012年8月至2015年10月共计9360元管理费，卢珊认为根据合同约定应由喜达屋公司承担管理费并提供了广东省地方税收通用发票复印件，以证明其每月缴纳涉案房屋管理费240元。卢珊提供《商品房（一手现房）买卖合同》，该合同载明卢珊、秦梓浩购买广州市南沙区金涛东街21号房屋。
一审另查明:喜达屋公司提供《租赁合同》扫描件，载明出租方（甲方）为卢珊、秦梓浩，但甲方签名为卢珊一人。一审法院于2017年8月15日对涉案房屋进行现场勘验，制作《勘验笔录》并进行拍照，发现房屋（二楼）只有一张床及一个花盆，床已经破烂，喜达屋公司表示放弃床，并当场将花盆搬走，夹层已另外出租给他人，未发现有喜达屋公司的物品。喜达屋公司未提供其要求卢珊赔偿的财物在涉案房屋内的证据。
卢珊提供广东省地方税收通用发票，以证明喜达屋公司欠缴2015年7月1日至2015年11月11日的水电费278元。卢珊确认该发票载明的水电费为涉案房屋一楼与二楼2015年10月至11月份的水电费，但无法分开一楼与二楼的具体金额，亦无法分开2015年10月份与11月份的具体金额。喜达屋公司认为从2015年11月开始没有产生水电费，之前的水电费已经缴清。
卢珊与秦志威系夫妻关系。
一审法院认为：喜达屋公司与卢珊签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。
《租赁合同》签订后，卢珊交付了涉案房屋给喜达屋公司使用。2015年11月10日，喜达屋公司法定代表人周祥胜与卢珊商谈解除合同事宜，2015年11月11日，秦志威收回涉案房屋钥匙并出具《金涛东街21-23号二楼退租手续》，写明“今天解除租赁合同”，至此，喜达屋公司与卢珊签订的《租赁合同》已解除。根据《租赁合同》约定，喜达屋公司需支付按金给卢珊，按金在解除合同时返还，故喜达屋公司要求卢珊返还按金合理有据，一审法院予以支持。根据《租赁合同》约定，喜达屋公司需支付两个月的租金即1600元作为按金，卢珊确认收到了该1600元按金，一审法院对此予以确认。喜达屋公司主张其向卢珊支付了2400元按金但未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。因此，卢珊应返还按金1600元给喜达屋公司，喜达屋公司要求返还按金2400元，超出1600元以外部分不予支持。卢珊、秦志威认为喜达屋公司欠付租金、水电费，不予返还按金的依据不足，一审法院不予支持。
卢珊于2012年8月1日交付涉案房屋给喜达屋公司使用，虽然卢珊曾于2014年11月17日到房屋出租管理中心办理涉案房屋租赁合同备案注销手续，但至2015年11月11日喜达屋公司交还涉案房屋钥匙止，期间一直由喜达屋公司实际承租该房屋，喜达屋公司理应支付房屋租金，故喜达屋公司主张卢珊单方注销租赁合同备案手续、拒不提供相关资料致使其不能办理工商登记及于2015年11月11日单方解除合同，并据此要求赔偿2012年8月至2015年10月的租金损失34050元依据不足，一审法院不予支持。同理，喜达屋公司要求卢珊返还2014年1月至2015年10月的租金20450元依据也不足，一审法院不予支持。《租赁合同》约定了涉案房屋每月租金标准，并未约定按房屋实际面积计算租金，喜达屋公司要求卢珊返还其多缴的房屋租金4595.8元缺乏合同依据，一审法院不予支持。喜达屋公司提供的证据不足以证明其重复支付了11个月的租金，且该主张明显不具有合理性，故喜达屋公司要求卢珊返还其重复支付的11个月租金15440元依据不足，一审法院不予支持。
根据《租赁合同》约定，涉案房屋管理费及水电费由喜达屋公司承担，故喜达屋公司要求卢珊退还2012年8月至2015年10月管理费9360元与约定不符，一审法院不予支持。房屋租赁税费的征收由税务部门负责，并非人民法院处理的事项，故喜达屋公司要求卢珊依法缴纳房屋租赁税费的请求，一审法院不予调处。喜达屋公司要求卢珊退还其已支付的房屋租赁税费，但未提供其支付该税费的证据，喜达屋公司该项主张依据不足，一审法院不予支持。
喜达屋公司要求卢珊赔偿其遗留在涉案房屋内的洗衣机、高级双人床等物品价值8550元，但一审法院在现场勘查时只发现有一张床和一个花盆，未发现其他物品，喜达屋公司表示放弃床并当场搬走花盆，故喜达屋公司的该项主张依据不足，一审法院不予支持。
卢珊、秦志威系夫妻关系，《租赁合同》签订于双方夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务，故应由卢珊、秦志威返还按金1600元给喜达屋公司，卢珊、秦志威主张秦志威不需承担法律责任于法无据，一审法院不予支持。涉案房屋虽为卢珊、秦梓浩购买，但由卢珊与喜达屋公司签订《租赁合同》，且由卢珊收取按金1600元及相关租金，根据合同相对性，喜达屋公司要求秦梓浩承担法律责任于法无据，一审法院不予支持。卢珊、秦志威对喜达屋公司提供的谈话录音、《金涛东街21-23号二楼退租手续》的真实性不予确认，但未申请鉴定，应承担举证不能的不利后果。
如上所述，喜达屋公司与卢珊签订的《租赁合同》于2015年11月11日解除，喜达屋公司应支付2012年8月1日起至2015年11月11日止的租金给卢珊，卢珊要求喜达屋公司赔偿其2015年12月至2016年8月的租金损失12150元、管理费损失2160元依据不足，一审法院不予支持。根据《租赁合同》的约定，涉案房屋2015年10月份租金为1050元，卢珊确认只收到喜达屋公司支付的该月租金1000元，喜达屋公司提供的证据不足以证实其支付了该月的租金共1050元，且喜达屋公司未支付2015年11月1日至2015年11月11日的租金、管理费，故喜达屋公司应向卢珊支付2015年10月份尚欠租金50元、2015年11月1日至2015年11月11日租金385元（1050元/30天*11天）、管理费88元（240元/30天*11天），共523元。卢珊反诉要求喜达屋公司支付2015年11月租金1350元、管理费240元的依据不足，对于超出上述金额以外部分一审法院不予支持。喜达屋公司要求用其预付的300元抵扣上述应支付给卢珊的费用，一审法院予以照准，抵扣后喜达屋公司还应支付223元给卢珊。卢珊提供的证据不足以证明其代喜达屋公司缴纳了2017年7月1日至2017年11月11日期间的水电费278元，故其要求喜达屋公司支付该笔水电费的依据不足，一审法院不予支持。
卢珊反诉要求保留追究喜达屋公司伪造文书的法律权利，该诉讼请求并非具体诉讼请求，一审法院不予处理。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，于2017年12月12日作出如下判决：一、卢珊、秦志威应于本判决发生法律效力之日起十日内返还按金1600元给喜达屋公司；二、喜达屋公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月1日至2015年11月11日的租金和管理费共223元给卢珊；三、驳回喜达屋公司的其他诉讼请求；四、驳回卢珊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2172元，由喜达屋公司负担2122元，卢珊、秦志威负担50元；反诉受理费123元，由卢珊负担73元，喜达屋公司负担50元。
经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。卢珊、秦志威、秦梓浩在二审中没有提交新的证据。喜达屋公司在二审中提交如下证据：1.打印日期显示为“2013年11月1日”、无盖任何公章的《逸涛房地产公司用章审批单》，该审批单中“用章事由”一栏记载为“因商埠壹号G8栋1号业主需要办理经营许可证，办证单位要求提供该栋楼《建设工程规划许可证》复印件中建设单位盖章，希望贵司协助为盼”，“监事确认”一栏用铅笔写明“该单位已签商品房买卖合同要求办理经营许可证以他合同办理”等内容，拟证明卢珊一直没有给喜达屋公司出具相关房屋产权证明，喜达屋公司只能通过管理处和开发商要求出具产权证明。但当时开发商表示由于卢珊已经签订了房屋买卖合同，所以不给喜达屋公司出具产权证明。喜达屋公司与卢珊签约时，卢珊没有提供相关产权材料，当时卢珊帮喜达屋公司去办理了临时场地使用证明。2013年喜达屋公司要年审、备案，而卢珊不提供任何材料给喜达屋公司，所以喜达屋公司无法办理年审。如果卢珊没有签订商品房买卖合同，开发商就可以出具证明给喜达屋公司，但卢珊已签了买卖合同，开发商就不会出具证明给喜达屋公司了。喜达屋公司拿着房屋买卖合同就可以办理工商了，但被上诉人又不提供该合同给喜达屋公司；2.喜达屋公司法定代表人周祥胜的手机通话情况截屏照片2张（形成时间是2017年12月4日），拟证明在一审庭审结束等待宣判时，一审法官过了两天又电话给喜达屋公司告知要审理本案，这是不合理的；3.喜达屋公司称其在2013年底取得的广州市工商局印发的《公司备案提交材料规范》，拟证明喜达屋公司在没有房屋产权证明的情况下是无法办理营业执照备案的。经本院组织质证，卢珊、秦志威共同发表如下质证意见：1.无法确认证据1中签名的真实性，该证据中也没有公司盖章，不能证明喜达屋公司的主张。喜达屋公司所陈述的不属实，其承租第一年已经办过工商手续，第二年不需要再办；2.我方对于手机通话截屏照片的真实性没有异议，但这是喜达屋公司与一审法院之间的事，我方对此不清楚；3.对证据3，在喜达屋公司承租涉案房屋的第一年，我方就已经配合其在涉案地址办好了工商营业执照。之后大约在喜达屋公司违约前半个月左右，该司曾电话联系我方要办其他的证，并要求建设工程规划许可证和房屋买卖合同等的原件，但我方当时没有建设工程规划许可证的原件，也不可能给原件给喜达屋公司。
二审中，喜达屋公司还称被上诉人于2014年1月去相关出租屋管理中心注销了涉案房屋租赁合同的备案；因为没有备案合同，实际上涉案房屋在2014年1月至2015年10月均是空置的，但喜达屋公司并没有交还房屋，也没有要求解除合同，而是一直在等待被上诉人向其提供相关产权证明；由于无法办到工商营业执照年审，无法在涉案房屋经营，故喜达屋公司从2013年年底就开始搬东西走，涉案房屋内的东西基本已经搬走了；因为喜达屋公司是搬走自己的办公用品，故没有必要经过被上诉人的同意，因此搬东西时没有经过被上诉人的同意。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对上诉人喜达屋公司提出的上诉进行审查，对各方当事人没有提出上诉的一审判决第一项、第四项，本院予以维持。针对喜达屋公司的上诉，具体分析如下：
首先，喜达屋公司与卢珊签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。虽然喜达屋公司在一审中提交了一份《租赁合同》的扫描件，其中载明出租方为卢珊、秦梓浩，但一方面，该租赁合同并无原件，另一方面，该合同中落款甲方签名仅为卢珊一人，且目前并无秦梓浩参与合同履行的充分证据，故一审根据合同相对性原则，判令驳回了喜达屋公司对于秦梓浩的诉讼请求，合法有据，本院予以维持。至于秦梓浩与卢珊、秦志威是否存在亲子关系，不影响本案租赁合同关系的认定与处理，一审法院对此未予查明，并无不当。
其次，涉案《租赁合同》签订后，卢珊将涉案房屋交付给喜达屋公司使用多年，喜达屋公司亦确认曾在卢珊的配合下办理了工商营业执照。虽然喜达屋公司上诉及二审述称因被上诉人不提供涉案房屋相关产权资料导致其无法办理年审从而无法继续使用涉案房屋，但喜达屋公司直至本案纠纷前并未主动提出退还房屋或解除租赁合同的主张，且持续支付租金至2015年10月，上述行为与其上诉主张明显矛盾。即使喜达屋公司在二审中提交了一份《逸涛房地产公司用章审批表》及《公司备案提交材料规范》，但该两份证据均系一审之前形成，并非二审新证据，且该审批表上无公司盖章，无法确认其中相关签名的真实性，故上述举证均不足以证明喜达屋公司的上诉主张，本院不予采信。一审法院根据双方诉辩主张及举证，认定喜达屋公司与卢珊签订的《租赁合同》在秦志威收回涉案房屋钥匙并出具《金涛东街21-23号二楼退租手续》即2015年11月11日解除，合理有据。
再次，虽然喜达屋公司称卢珊曾于2014年到相关房屋出租屋管理中心办理了涉案房屋租赁合同备案注销手续，但直至2015年11月11日喜达屋公司交还涉案房屋钥匙止，涉案房屋一直由喜达屋公司实际承租使用，喜达屋公司理应支付其交还房屋前的租金，故喜达屋公司上诉请求赔偿租金损失34050元、返还2014年1月至2015年10月租金20450元的依据不足，本院不予支持。由于《租赁合同》约定了涉案房屋每月租金标准，并未约定按房屋实际面积计算租金，故喜达屋公司要求返还其多缴的房屋租金4595.8元缺乏合同依据，本院亦不予支持。虽然喜达屋公司就其支付租金的情况提供了收款收据及银行转账凭证，喜达屋公司据此主张其重复支付了11个月的租金，但喜达屋公司该项主张明显不合常理，且其举证亦不能充分证明其主张，故喜达屋公司要求卢珊返还其重复支付的11个月租金15440元依据不足，本院不予支持。而根据《租赁合同》约定，涉案房屋管理费及水电费由喜达屋公司承担，且被上诉人已在一审中已提交了相关管理费发票等证据，故喜达屋公司要求退还管理费9360元缺乏理据，本院不予支持。根据一审查明的双方之间应付租金、管理费及实付费用等具体情况，在将喜达屋公司欠付费用与预付300元费用抵扣后，一审判令喜达屋公司还应支付223元，有理有据，本院予以维持。
最后，喜达屋公司上诉主张赔偿其遗留在涉案房屋内的洗衣机、高级双人床等物品共计9150元，与其一审主张的金额8550元不一致，且一审法院在现场勘查时只发现有一张床和一个花盆，未发现其他物品，而喜达屋公司表示放弃床并当场搬走花盆，喜达屋公司亦无举证证明在其交还钥匙时涉案房屋内存在其上诉主张的物品未搬走，另喜达屋公司在二审中述称其已于2013年年底开始陆续搬走涉案房屋内的物品，故喜达屋公司的该项主张明显依据不足，本院不予支持。
至于喜达屋公司在二审中提交的手机通话截图，并不能证明其有关一审审理程序不公的上诉意见，本院不予采信。
综上所述，喜达屋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2122元，由上诉人广州喜达屋粤港企业管理服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一八年九月三日
书记员 林飘云
张冰玲