辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终7183号
上诉人（原审被告）：陈辉，女，1969年8月29日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。
委托诉讼代理人：王广惠，辽宁迅驰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张放，男，1963年1月29日出生，汉族，住沈阳市大东区。
上诉人（原审被告）：张春艳，女，1979年12月29日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：张放，男，1963年1月29日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：高万军，男，1956年11月12日出生，满族，住辽宁省大连市西岗区。
委托诉讼代理人：周爽，北京市中银（沈阳）师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晶，北京市中银（沈阳）师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈文鹏，男，1978年11月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：马宝忠，男，回族，1970年4月26日出生，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审第三人）：沈阳直向投资管理有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街69号1706房间。
法定代表人：陈文鹏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马宝忠，男，回族，1970年4月26日出生，该公司员工。
上诉人陈辉、上诉人张放、上诉人张春艳因与被上诉人高万军、被上诉人陈文鹏、被上诉人沈阳直向投资管理有限公司（以下简称“直向投资公司”）所有权确认纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初3849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈辉上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判。2.判令驳回高万军的全部诉讼请求。3.判令高万军承担本案一审、二审全部诉讼费。事实和理由：1.原判决认定事实和适用法律错误。辽宁行健房地产土地评估有限公司所作的涉案房产报告是无效的，不能作为本案判决房屋价格的依据。该评估报告没有将房屋买卖时有法院查封的影响价格因素考虑进去。由于当时房屋存在法院查封，才将房屋价格定到360万元。陈辉为了解封花了很多费用，因此如果将查封因素考虑进去，则案涉房屋的交易价格并不能构成不合理低价。2.原判决认定陈辉与张放恶意串通是错误的。陈辉在小区物业得知案涉房屋要出售的信息，是正常渠道。原审法院认定价格过低也不成立，陈辉付了几十万解封费用，又付360万元，该房屋价格应当是两项合一400多万元。3.陈辉签订《房屋买卖合同》合法有效，善意取得房产受法律保护。买卖合同是双方当事人真实意思表示，经正常渠道和程序合理合法更名过户，并实际取得了该房屋的所有权。没有违反《合同法》第52条，符合《物权法》第106条第3款的规定。陈辉取得房产权是合理合法，受法律保护的。4.原审开庭只有一名审判员审理，超过审限。5.原审评估公司称原审主审法官不让将法院查封影响价格因素考虑进去，存在偏袒。6.陈辉是与高万军签订的《房屋买卖合同》，并非判决书确定与张放签订的合同。7.原判决只判定《房屋买卖合同》无效，房屋所有权归属高万军，陈辉的买房款由谁返还没有判定。
张放、张春艳上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判。2.判令驳回高万军的全部诉讼请求。3.判令高万军承担本案一审、二审全部诉讼费。事实和理由：1.原判决事实认定错误。没有按照房地产估价报告中特别提示使用报告。2.一审法官明确告诉评估公司，估价时不把此房有法院查封对估价影响因素考虑进去，按照评估规范应把产权、房屋状况全部考虑进取，不能有遗漏事项。3.原判决认定张放、张春艳与高万军签订的借款合同，在履行中是张放、张春艳违约没有事实依据。高万军明知自己有上千万元欠款纠纷，欺骗张放、张春艳借款，后一个多月房屋就被查封。高万军超期一年多不还利息、违约金和本金。高万军得知房屋办理过户后，于2016年11、12月和2017年1月支付3个月利息。过户后张放、张春艳通知高万军和代理人王希竹，他们打电话从来不接，发短信也不回。4.原审法院认定张放、张春艳和陈辉恶意串通是错误的，没有事实根据和法律依据。陈辉是在物业得知房屋出售的信息。原审法院认为房屋价格明显过低与房屋实际情况不符，张放、张春艳出售的房屋是有查封的，购房人处理查封需要付出很大的费用。存量房买卖合同是按照房产局要求填写的，计税价格是房产局的市场评估价格，不是虚假合同。5.张放、张春艳与陈辉签订《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，经正常渠道和程序实际取得房屋所有权，是合法有效的。陈辉是善意取得该房产所有权，符合《物权法》第106条第3款规定，请贵院依法判定《房屋买卖合同》合法有效。
高万军辩称，请求驳回陈辉的上诉请求。1.陈辉称评估报告应考虑所谓查封因素不成立。陈辉一审中提交的杨炳辉案民事裁定是、协助执行通知书与本案无关。根据法律规定，已查封的房产不能交易转让，因此涉案房产交易时市场价格的评估报告不可能也不应该考虑所谓的查封因素。陈辉也未提交所谓解除查封手续所支出的费用证据与解除查封有因果关系的证明。2.陈辉恶意串通，对高万军名下的房产非法转让，损害高万军的利益，其房产转让合同理应认定无效。诉争房产交易时明显低于市场价的70%，评估价值还未将房屋中的古董及红木家具包括在内，而张放与陈辉的交易价格360万元是包括上述古董家具的。高万军一直按月履行还款义务，直至2017年1月张放还在接受高万军的还款，但张放却在2016年8月就将诉争房产转让给陈辉，未告知高万军。原审中陈辉称在小区物业公司得知收房信息。高万军代理律师前往物业公司核实，原审法院也依职权调查，物业公司从未登记该房出售信息，也不提供为业主登记出售房屋信息的服务。因此陈辉与张放存在恶意串通故意明显。
陈文鹏、直向投资公司辩称，我方与此案无关，直向投资公司已经提供了服务，同意一审判决。
高万军向一审法院起诉请求：1.请求法院确认张放与陈辉于2016年8月10日签订的《房产买卖合同》，于2016年10月10日签订的《存量房买卖合同》无效；2.请求法院确认沈阳市浑南新区世纪路22号，建筑面积502.34平方米房屋的所有权归高万军所有，并判令陈辉、张放、张春艳、陈文鹏腾退该房屋，协助高万军将该房屋产权办理至高万军名下，并承担由此产生的全部税费；3.请求法院判令张放、张春艳、陈辉及直向投资公司返还高万军屋内财产，并赔偿由此给高万军造成的损失；4.请求法院判令陈辉、张放、张春艳、陈文鹏承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2015年5月22日，高万军与直向投资公司签订《融资服务协议书》一份，约定，由直向投资公司推荐第三方与高万军达成借款意向，向第三方借款2,600,000元，月利率为1.5%即39,000元，期限为3个月。高万军同意将登记在自己名下的位于沈阳市浑南新区世纪路22号苏黎世3房产（以下简称涉案房屋）作为抵押物。协议书2.1条约定，该协议书融资服务费总金额为98,800元，高万军在第三方放款当日应支付沈阳直向投资公司借款金额2.5%即65,000元作为风险保证金。协议书7.3条约定，高万军承诺办理抵押权登记的抵押物享有合法的所有权、处分权、占有权，并不存在任何形式的借用、托管、查封、扣押、诉讼等，也不存在任何的权属争议或其他权利瑕疵。该协议书附件二的费用清单中约定，月利息39,000元由高万军委托沈阳直向投资公司转账至第三方。
2015年5月22日，经直向投资公司推荐，高万军与张春艳签订《借款合同》。合同第1条约定由张春艳向高万军出借2,600,000元，借款期限共计三个月，自2015年5月22日起至2015年8月21日止，月利率为1.5%即39,000元。合同3.3条约定，高万军的还款应按下列顺序进行：（1）手续费等费用（若有）；（2）逾期还款违约金（若有）；（3）逾期利息（若有）；（4）利息；（5）借款本金。合同第7.2条约定，高万军构成违约情形：（1）未按本合同约定或出借人的通知支付任何款项或未履行、遵守其在本合同项下的任何义务；（2）高万军向张春艳所提供的文件或材料，或高万军在本合同6.1下所做声明的内容存在虚假、伪造、遗漏、隐瞒之处或在本合同第6.3条下所做保证未得到履行；（6）高万军的任何财产遭受没收、征用、查封、损坏、扣押、冻结，或出现任何其他可能影响其履行本合同能力的不利事件。（8）因高万军的原因导致高万军或其他方提供的担保无效。合同7.6条约定，高万军违约的，除应按本合同约定向张春艳支付利息外，还应向其支付违约金。违约金计收标准如下：逾期归还本金的，违约金从逾期的第6日起算，日违约金为逾期支付金额的0.062%，逾期支付利息的，违约金从逾期的第6日起算，日违约金为逾期支付金额的0.12%，直至违约状况消失为止。同日，高万军与张春艳签订《抵押合同》一份，约定高万军将涉案房屋抵押给张春艳，作为上述借款合同的担保。合同第3.5条（1）约定，若高万军未依照《借款合同》约定或出借人通知偿还欠款，出借人有权采取变卖、折价、拍卖、出售或其它方式依法处分及处理抵押房产以使得欠款得以偿还。合同4.1条中高万军声明称：借款人在协商和签署本合同过程中向出借人提供的一切资料和信息是真实的、准确的、全面的，没有虚假、伪造、隐瞒、遗漏任何事实或内容。借款人不存在任何没有向出借人书面披露的欠款、不良财务状况或其他可以影响其履行本合同能力的事实或事件。合同4.3条中借款人保证，其同意并授权，且确保抵押房产其他共有人同意并授权出借人依本合同有关约定处分及处理抵押房产以使借款人在《借款合同》项下的欠款得以偿还。高万军若不能按时归还借款本息，其配合出借人或出借人委托的第三方处置其提供的抵押房产或其他担保物。同日，高万军与张春艳均在《还款账号告知书》上签字，告知书内容为“出借人张春艳，开户行为中国农业银行沈阳东陵支行，银行账号6228450040017600018，户名张放，借款人高万军应于每月24日前将合同中规定的利息（月）39,000元整以转账、汇款的形式支付到此账号，本说明书为《抵押借款合同》不可撤销的一部分。”上述借款合同及抵押合同签订后，高万军于2015年5月25日向张春艳委托的张放签署了委托书，委托书中写明“高万军现全权委托并同意张放为我的代理人，并以我的名义办理我单独所有的位于沈阳市浑南新区世纪路22号【房屋所有权证编号：沈房权证浑南新区字第0156**号】；建筑面积502.34平方米的房产出售中的相关事宜”；委托期限自2015年5月25日至2017年5月24日。同日，沈阳市浑南公证处对该委托书进行了公证，公证书编号为（2015）沈浑证民字第5115号。
上述文件签订后，张春艳依照协议向高万军出借了全部借款。高万军向直向投资公司支付了相关的服务费用，并开始按期偿还借款利息。2015年8月，借款期限届满，高万军提出将借款延期，张春艳及直向投资公司均认可，经各方当事人协商，利息由1.5%增长至2%，每月利息增至52,000元，但三方并未签订任何书面协议，高万军按原借款合同约定向直向投资公司支付了相关服务费用，并在支付两次月利息后，于2015年10月9日，向陈文鹏支付了400,000元，陈文鹏将该笔费用转给了张放。2015年11月至2017年1月，高万军每月均向张放、陈文鹏处打款44,000元，其中2016年11月18日、12月15日、2017年1月16日的三笔款项直接打款给张放。在高万军还款期间，张放以高万军代理人的身份与陈辉于2016年8月10日签订《房产买卖合同》一份将案涉房屋出卖给陈辉，成交价格为3,600,000元，并于2016年12月20日将涉案房屋更名过户至陈辉名下，双方同时于2016年10月10日签订了存量房买卖合同，约定房屋交易价格为4,671,762元，并以该价格为基数缴纳了契税。现高万军认为，张放、张春艳擅自出售涉案房屋，违反了法律规定，故来院起诉，请求确认上述房产买卖合同及存量房买卖合同无效。
案件审理过程中，一审法院委托辽宁行健房地产土地评估有限公司对案涉房屋进行了市场价格评估，评估结果为案涉房屋2016年8月10日评估单价为10250/平方米，市场总价为5,148,985元。经陈辉复议，评估机构作出复议答复说明书，维持原评估结果。
一审法院认为：恶意串通损害第三人利益的合同无效，本案中，涉案房屋经司法评估，市场价值为5,148,985元，而张放与陈辉签订的房产买卖合同，涉案房屋的交易价格仅为3,600,000元，低于房屋市场价值的70%，构成明显不合理低价。另，高万军与张春艳曾于2015年5月22日签订借款合同，约定高万军分期将借款打入张放的账户，张放出售涉案房屋时，高万军一直在按月履行还款义务，加之，张放并未将出售涉案房屋的事宜通知高万军，其在高万军不知情的情形下擅自要求开锁公司打开房门将房屋对外出售。综合考虑房屋的出售价格和张放的出售行为，一审法院认为张放在出售涉案房屋过程中存在主观恶意。买受人陈辉辩称其是通过涉案房屋所在小区的物业公司得知涉案房屋正在出售的信息，但案件审理过程中，经与物业公司核实，涉案房屋所在小区的物业公司并不提供为业主登记出售房屋信息的服务，故陈辉未能提供证据证明其是通过正常渠道购买的涉案房屋，且其明知涉案房屋价格明显过低，仍购买的行为存在主观恶意。综上，一审法院认为张放、陈辉之间已构成恶意串通，且该串通行为损害了高万军的合法利益，故张放、陈辉于2016年8月10日签订的房产买卖合同应为无效。
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。张放与陈辉于2016年10月10日签订的存量房买卖合同约定房屋成交总价款为4,671,762元，经庭审查明可知，陈辉、张放间真实的房屋交易价格为3,600,000元，故该存量房买卖合同并非双方当事人真实意思表示，该合同亦属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因张放与陈辉签订的房产买卖合同及存量房买卖合同均属无效，故陈辉应将依据上述合同取得的涉案房屋返还给原产权人即高万军，并协助高万军办理涉案房屋的产权登记手续，将涉案房屋更名过户至高万军名下。关于房屋内的财产，经庭审查明，现屋内财产均为房屋买卖时的现状，陈辉并未进行改动或增设，故屋内财产陈辉应一并予以返还。关于高万军请求陈辉、张放、张春艳、陈文鹏赔偿经济损失的诉讼请求，因高万军未能向法庭提交证据对损失予以证明，故对高万军的该项诉请一审法院不予支持。
一审法院判决：一、确认张放与陈辉于2016年8月10日签订的《房产买卖合同》、于2016年10月10日签订的《存量房买卖合同》无效；二、确认沈阳市浑南区世纪路22号（苏黎世3）房屋归高万军所有；三、陈辉于判决生效之日起十日内将沈阳市浑南新区世纪路22号（苏黎世3）房屋（含房屋内财产）返还高万军；四、陈辉于判决生效之日起十日内协助高万军办理沈阳市浑南新区世纪路22号（苏黎世3）房屋的产权登记手续，将该房屋更名过户至高万军名下；五、驳回高万军的其他诉讼请求。案件受理费44,174元、保全费5,000元，由张春艳、张放、陈辉负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张放、张春艳提交以下新证据：证据一，房地产估价报告，证明案涉房屋出售时市场价格按照本报告估价为344.1万元，一审评估没有考虑房屋在查封状态。证据二，房屋买卖补充协议、陈辉的银行卡明细，证明陈辉认为解封费用高，所以约定由张放、张春艳负责解封增加了60万元的购房款。证据三，借款合同，证明张放借给陈辉60万元。高万军发表质证意见称对证据一真实性、合法性均不认可，是张放自行委托鉴定，不具备采信力。对证据二中的房屋买卖补充协议三性均有异议，一审中没有提供，可能是陈辉和张放串通形成，是不真实的。对借记卡明细真实性无异议，但合法性、关联性有异议。该60万元在当日退回陈辉账户，说明没有实际发生。对证据三真实性不认可，两人并不熟悉，不可能借款，是伪造的。陈辉、陈文鹏、直向投资公司对上述证据均无异议。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：本案中《房产买卖合同》及《存量房买卖合同》效力如何认定，是否存在恶意串通损害他人利益的合同无效情形。
《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。对于是否存在恶意串通行为，应结合交易时间地点、交易过程、交易价格及让与人与受让人关系等因素综合认定。具体到本案，高万军与张放、张春艳之间存在借贷关系，张放系依据高万军出具的经公证的授权委托书出售案涉房屋。高万军并未参与案涉房屋的交易过程，对交易价格及条件也无实际的控制力。在这种交易模式中容易出现债权人为了尽快实现自己的债权，而与房屋受让人串通订立价格较低的合同出售房屋，进而损害原所有权人的利益。因此，对本案《房产买卖合同》及《存量房买卖合同》的效力，应当审慎认定。
首先，合同约定的交易价格是否合理是判断恶意串通是否成立的主要因素。本案《房产买卖合同》约定的交易价格是3,600,000元，《存量房买卖合同》约定的交易价格是4,671,762元。根据当事人的陈述，陈辉与张放约定的真实交易价格为3,600,000元，而一审评估涉案房屋的市场价值为5,148,985元，其交易价格显著低于市场价值。关于陈辉、张放、张春艳认为一审评估未考虑案涉房屋交易时被查封因素，评估价格过高，案涉房屋交易价格并未显著低于市场价的问题。因张放、张春艳二审提交的评估报告，系由其个人委托鉴定机构作出，并非由法院委托司法鉴定机构作出的鉴定意见，不具有认定案涉房屋价格法律效力。而一审过程中鉴定机构出具的鉴定意见虽未考虑查封因素，但关于房屋存在查封是否必然影响交易价格，陈辉主张其作为买受人为办理解封多支付了60万元费用。即使陈辉主张属实，其为购买案涉房屋共支付420万元，仍然低于一审评估的市场价值，同样也低于《存量房买卖合同》中双方约定的价格。因此，一审法院认为案涉房屋交易价格过低，本院认为并无不当。
其次，关于陈辉主张的60万元解封费用是否真实发生的问题。陈辉在上诉状及本案二审第一次询问时，均陈述是由陈辉支付解封费用并办理解封手续。而在本案二审第二次询问时，张放、张春艳提交了一份《房屋买卖合同补充协议》，约定陈辉向高万军再支付60万元购房款，解封事宜及费用由高万军负责，陈辉前后陈述存在矛盾。而从该笔款项支付情况看，根据张放、张春艳提交的银行交易明细，陈辉于2017年6月12日向张放转账60万元，同日张放及向陈辉账户转账60万元，同日陈辉又向张放账户转账60万元。张放、张春艳解释为第一次转账为陈辉支付的补充协议的购房款，第二次转账为张放借给陈辉的款项，第三次转账为陈辉支付的原合同约定的购房款，上述解释明显不符合常理。张放作为高万军的代理人出售房屋，借款给作为买房人的陈辉，违背交易常理，如果该情况真实存在，既表明陈辉没有真正支付所谓的用于解封的60万元费用，也说明陈辉与张放之间可能存在特殊关系。此外，即使张放确实向陈辉提供借款，陈辉与张放也完全没有必要就该60万元在同一天内来回转账三次，此种交易方式同样与交易惯例不符。最后，张放、张春艳在二审中提交的补充协议、借款合同及银行卡明细，如果真实形成于陈辉与张放交易过程中，其完全有能力在本案一审时举证，却拖延至本案二审第二次询问时才出示。因此上述证据真实性存疑，本院不予采信。综合以上分析，本院认为本案证据不足以证明陈辉实际支付了60万元解封费用，也不足以证明案涉房屋存在查封对其交易价格产生了重大影响。
最后，从陈辉购买案涉房屋的经过看。陈辉称其通过物业得知案涉房屋出售信息，经一审法院核实，案涉房屋所在园区的物业公司并不提供为业主登记房屋出售信息的服务。根据陈辉的陈述，其未进入室内查看，也知晓高万军联系不到。案涉房屋价值数百万元，在此情况下，作为一般的购房人应当审慎购买，陈辉在购买案涉房屋的过程中并未尽到审慎义务，其购买行为也存在一定不合常理之处。
综上所述，陈辉购买案涉房屋的价格显著低于市场价值，陈辉、张放、张春艳也未能提供支付解封款项的充分证据，案涉房屋交易也存在不合常理之处。故一审法院认为陈辉与张放存在恶意串通，案涉《房产买卖合同》无效及案涉《存量房买卖合同》非当事人真实意思表示而无效，并无不当。因合同无效，陈辉应腾退案涉房屋并将其返还高万军，并协助高万军办理产权过户登记。而张放、张春艳的债权，应通过合法途径进行主张。因此，上诉人陈辉、张放、张春艳的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费陈辉预交部分44,174元，由上诉人陈辉负担；张放、张春艳预交部分44,174元，由上诉人张放、张春艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年九月三日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 薛 彤
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；