福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）融民初字第1429号
原告福清市宏路洋洋百货商场，住所地福清市宏路街道宏路十字路口北侧。
负责人郑清，总经理。
委托代理人蔡友玳、林晶，福建闽律律师事务所律师。
被告朱辉强，男，1973年3月16日出生，汉族，福建省莆田市人，住莆田市荔城区。
委托代理人朱妙林，男，1993年1月16日出生，汉族，福建省莆田市人，住莆田市荔城区。
原告福清市洋洋百货商场（以下简称洋洋百货）与被告朱辉强租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月14日、2014年11月7日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告的委托代理人林晶、被告的委托代理人朱妙林到庭参加诉讼；第二次开庭原告的委托代理人林晶、被告朱辉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洋洋百货诉称：原、被告于2012年签订一份《场地租赁合同》，约定被告承租原告二层标号为A13的展位，被告每年支付原告场地租金9400元、公共管理费23500元、专有设备设施使用费9400元、商场建设费4700元、物业管理费462元；租赁期自2012年10月1日至2014年9月30日止，租金每年收取一次，被告应在年到期日前30日续交下一年费用。为保护各商户利益，商场实际开业时间是2012年11月1日，所以合同延期1个月。合同签订后，被告仅付清原告第一年及第二年至2014年1月31日的费用，2014年2月1日至2014年10月31日场地租金、公共管理费、专有设备设施使用费、商场建设费、物业管理费合计35596元，被告尚未支付。此外，被告逾期付款应承担违约责任。现请求判令：一、被告支付原告场地租金7050元、公共管理费17625元、专有设备设施使用费7050元、商场建设费3525元、物业管理费346元，共计35596元；二、被告支付逾期付款违约金（以所欠总额35596元为基数，按日万分之五从2013年10月1日起计至款项付清之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告朱辉强辩称：一、原告所述费用被告确实没交。被告已交清了租赁合同期间的全部物业管理费3210元，另外原告已收取被告2012年10月1日至2014年1月31日期间的场地租金11750元、公共管理费29375元、专有设备设施使用费11750元、商场建设费5875元、物业管理费578元。二、原、被告签订的《场地租赁合同》是无效的。原告签订合同时不具有独立法人资格，故不具有合同主体资格。原告始终未向被告提供商场产权证等相关证件，店面的所有权人不明。原告没有收取公共管理费、物业管理费及商场建设费的资质，上述收费属于不合法行为。原告未提供专有设备、设施服务，收取专有设备设施使用费也违法。因合同无效，原告收取被告的全部场地租金、公共管理费、专有设备设施使用费、商场建设费、物业管理费，租赁保证金7800元元、质量保证金2000元应全部退还被告。此外，原告洋洋百货签合同时承诺走品牌化的商场。洋洋百货在一年之内有多次调整、装修导致被告经营成本扩大。原告与被告签订虚假合同给被告造成直接经济损失，还应当承担赔偿责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告洋洋百货系经福清市工商行政管理局登记的个人独资企业。2013年7月24日颁发营业执照，载明投资人为郑清。2012年原告洋洋百货（甲方）与被告朱辉强（乙方）签订一份《场地租赁合同》，约定甲方将洋洋百货商场二层标号为A13的展位出租给乙方，租赁产权面积为19.2324平方米，装修期限自2012年9月7日至2012年9月30日，租赁期限为2012年10月1日至2014年9月30日止。签订合同之日起乙方应向甲方缴纳租赁保证金7800元，同时乙方在进场三日前向甲方缴纳2000元商品质量保证金。双方约定租赁期内乙方向甲方交付：场地租金783元／月、公共管理费1958／月、专有设备设施使用费9400元／年、商场建设费4700元／年、物业管理费2元／月·平方米，空调费待定。合同第三条第6项约定上述费用每年收取一次。第四条第3项约定：乙方未如期向甲方缴清租金及其他费用，甲方按乙方所欠总额的日万分之五收逾期付款违约金，乙方如逾期超过十日甲方有权解除合同。
签订合同后，被告朱辉强按约支付原告质量保证金2000元、租赁保证金7800元。因装修等原因，双方的租赁期间实际延后一个月即自2012年11月1日开始履行。原告在缴纳第一年相关费用后，第二年的费用经双方口头协商同意由被告先交纳三个月即2013年11月1日至2014年1月31日的费用，该期间的费用被告已经交纳。2014年2月1日后场地租金、公共管理费、专有设备设施使用费、商场建设费、物业管理费等相关费用，被告未再支付原告。庭审中被告主张其自2014年2月1日之后就未再承租讼争店面，双方租赁合同已经解除。原告主张被告仍在控制与使用店面，也未与原告进行交接。2014年8月2日原告向被告作出一份《解除租赁合同通知函》，内容为因被告拖欠租金，依据《场地租赁合同》第四条及合同法相关规定解除与被告的租赁合同并要求被告五日内撤出商场。庭审中，原、被告均认可被告于2014年8月5日收到该通知函。
另查明：讼争商场位于福清市宏路街道宏路十字路口元洪路北侧，未办理产权登记。该房屋系1997年8月3日案外人陈绍明作为福清市宏明金属制品厂代表向福清永德信房地产开发有限公司购买（合同标的为福清市宏路街道宏路街十字路口元洪路北侧福厦路东侧元洪路商住楼二至六层）。2012年3月27日案外人王孝锦、郑清（乙方）与陈绍明（甲方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于上述房屋二至六层中总面积约8890平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2012年11月1日至2027年10月30日。租金每年支付一次并随年份递增，每年自260万元至466万元不等。第十一条约定未经甲方同意乙方不能总体转租。审理过程中洋洋百货表示郑清系洋洋百货的总经理，王孝锦系洋洋百货的经理，因当时洋洋百货还未成立所以二人代表洋洋百货签租赁合同，洋洋百货认可郑孝清、王孝锦代表单位所签的租赁合同。
以上事实，有原、被告庭审陈述和原告提交的《场地租赁合同》、被告居民身份证、《房产购销合同书》、陈绍明居民身份证、《租赁合同》、福清市政府专题会议纪要、宏路街道宏路村委会及宏路街道证明、洋洋百货证明、红盾网网卡工商应用平台查询资料，被告提交的被告居民身份证、收款收据、《解除租赁合同通知函》为证，经庭审举证质证和本院审查核实，本院对上述事实予以确认。
原、被告对双方签订的《场地租赁合同》是否有效存在争议。本院认为：当事人有责任对自己的主张提交相关证据证明。虽然讼争房屋未办理产权登记，但房屋是否办理权属登记并不是租赁合同的生效要件。本案讼争房屋的权利来源为向房地产开发商所购买。被告主张讼争商场产权人不明，原告为证明其系合法承租的事实，已向本院提交了《商品房购销合同书》、陈绍明居民身份证、福清市政府会议纪要，案外人王孝锦、郑清与陈绍明签订的《租赁合同》、宏路村委会及宏路街道证明为证。原告虽不具有独立法人资格，但系经工商行政部门合法注册的非法人企业的经营实体，其取得营业执照时间虽在租赁合同签订时间之后，亦不影响租赁合同效力的认定。本案原、被告签订的《场地租赁合同》属于转租赁合同。案外人王孝锦、郑清与陈绍明签订的《租赁合同》合同第十一条约定未经甲方同意乙方不能总体转租，并未约定不能部分转租，根据合同字面意思解释应视为甲方同意乙方部分转租。且最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”被告实际承租的时间已经超过六个月，故无论出租人是否同意转租，均不影响本案租赁合同效力的认定。综上所述，原、被告双方签订的《场地租赁合同》主体合法，意思表示真实且不违反相关法律法规强制性规定，依法成立并生效。被告主张租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
本院认为：原、被告依法成立房屋租赁合同关系。原告方作为出租方，主要义务为将符合约定条件的房屋交付承租方使用。被告作为承租方，主要义务为正常使用房屋并及时交纳房屋租金。原、被告签订的《场地租赁合同》第四条明确约定被告逾期支付租金超过十日原告有权解除合同。被告自2014年2月1日后未缴纳租赁合同的租金，已远超上述合同约定的期间，故被告向原告发出解除租赁合同通知函有相应的合同依据和事实依据。被告收到《解除租赁合同通知函》之日即2014年8月5日为原、被告双方合同解除之日。2014年2月1日至2014年8月5日期间的各项费用24385.9元（包括场地租金4828.5元、公共管理费12074.3元、专有设备设施使用费4830.6元、商场建设费2415.3元、物业管理费237.2元），扣除原告应退还被告已支付的质量保证金2000元、租赁保证金7800元，总计被告还应支付原告14858.9元。被告虽主张其自2014年2月1日之后就未使用讼争店面，对此原告予以否认，被告提交的证据不足以证明其已与原告完成讼争店面的交接，应负举证不能的不利后果，故对其主张本院不予采信。原告要求被告承担逾期付款的违约金，但考虑到原、被告双方对房屋产权、合同约定款项的性质、经营布局调整对经营的影响等问题存在争议，且原告于2014年2月25日即向本院起诉，双方的纠纷处于处诉讼期间，故对原告关于逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告超出法律规定范围之外的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告朱辉强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告福清市洋洋百货商场场地租金、公共管理费、专有设备设施使用费、商场建设费、物业管理费共计14585.9元（已扣除被告交付的质量保证金2000元、租赁保证金7800元）；
二、驳回原告福清市洋洋百货商场的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费836元，由原告福清市洋洋百货商场负担493元，被告朱辉强负担343元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 薛爱平
审判员 王统勇
审判员 游 捷
二〇一五年一月八日
书记员 施李春
附：一、本判决书引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
2、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。