江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03286号
上诉人（原审被告）陈蓓莉。
委托代理人万锡荣，江苏明荣律师事务所律师。
委托代理人周红英，江苏明荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱木兰。
委托代理人刘元军，江苏名古城律师事务所律师。
上诉人陈蓓莉因与朱木兰居间合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民一初字第00102号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：苏州创元资产开发经营有限公司（以下简称“创元资产公司”）系大儒巷53号一楼至二楼商铺的管理人，2014年7月2日，创元资产公司与郁卫星签订房屋租赁合同，由郁卫星承租创元资产公司位于大儒巷53号一楼至二楼的商铺用于面点经营，租赁期为2014年5月20日至2015年5月19日。郁卫星向创元资产公司交纳了前半年的租金，后半年的租金未再交纳。2014年11月4日，陈蓓莉与朱木兰签订“转让合同”一份，合同约定：“今由陈蓓莉与朱木兰双方反复商量，陈蓓莉把位于大儒巷53号（五上五下）商铺一次性转让给朱木兰，转让费拾万元整（转让费于签合同一星期内付清）。一、陈蓓莉无条件保障朱木兰与房东签完合同；二、朱木兰在装修期内遇到问题，陈蓓莉有义务帮忙；三、朱木兰在经营前所有一切费用和朱木兰无关。”此外，陈蓓莉与朱木兰双方口头约定，陈蓓莉于2014年11月20日与创元资产公司的租赁合同终止后，即由朱木兰与创元资产公司签订租赁合同，前后两份租赁合同“无缝对接”。2014年11月10日，朱木兰将10万元支付给陈蓓莉。2014年11月15日，陈蓓莉将大儒巷53号店铺的钥匙交付给朱木兰。2014年11月底左右，创元资产公司在涉案店铺上加锁。朱木兰与陈蓓莉签订合同后，双方多次找到创元资产开发经营有限公司三部一组的副组长华永年（即原被告所称之“华厂”）沟通陈蓓莉退租及朱木兰承租事宜。截至2015年4月14日原审庭审结束前，陈蓓莉尚未与创元资产开发经营公司解除或终止租赁合同，朱木兰也尚未与创元资产开发经营公司就涉案商铺签订租赁合同。根据郁卫星与创元资产公司签订的租赁合同，郁卫星不得转租涉案店铺。2014年12月23日，朱木兰向陈蓓莉邮寄通知函，称因陈蓓莉无法兑现承诺，保证朱木兰与创元资产公司签下租赁合同并在涉案店铺开五扇门，故放弃承租涉案店铺，并要求陈蓓莉于2014年12月26日前返还10万元。2014年12月24日，朱木兰将陈蓓莉交付的钥匙返还陈蓓莉。陈蓓莉于2014年12月24日收到通知函后一直未向朱木兰返还10万元，朱木兰遂诉至法院。
以上事实，有转让合同、银行转账凭证、通知函、EMS快递单、录音资料、房屋租赁合同、华永年的调查笔录及当事人陈述等在卷佐证。
原审原告朱木兰的诉讼请求为，请求判令：陈蓓莉返还朱木兰居间费10万元，本案的诉讼费用由陈蓓莉承担。原审审理中，朱木兰增加诉讼请求，要求解除其与陈蓓莉签订的合同，解除的时间为2014年12月24日。
原审法院认为：本案的争议焦点为：一、双方签订的合同性质是转让合同还是居间合同；二、双方签订的合同是否于2014年12月24日解除。关于争议焦点一，原告认为：1、陈蓓莉没有涉案店铺的转租权，故其主张双方签订的是店铺转让合同没有依据。陈蓓莉得知2015年不能经营小吃生意后，便于2014年11月4日左右向创元资产公司提出提前终止合同，其与创元资产公司已经完成终止租赁合同的相关手续，陈蓓莉也未再交纳下半年的租金。转让合同应该是转让所有权或使用权，但陈蓓莉已经与创元资产公司终止合同，已不享有租赁使用权。另根据郁卫星与创元资产公司签订的租赁合同约定，承租人不得转租。因此陈蓓莉主张是向朱木兰转租下半年的商铺使用权没有基础。陈蓓莉称将店铺装潢及橱柜、空调、床转让给朱木兰，但事实上，这些物品仍放在店铺中，朱木兰未向陈蓓莉表示过要受让这些物品，陈蓓莉未交付，朱木兰也未对这些物品进行占有和处分。因此，陈蓓莉主张与朱木兰签订的是转让合同，但并不存在转让的客体。2、朱木兰与陈蓓莉签订的合同系居间合同，目的是通过陈蓓莉居间协调，帮助朱木兰与创元资产公司签下租赁合同。虽然创元资产公司的“华厂”口头同意朱木兰与陈蓓莉的租期无缝对接，但毕竟双方没有正式签订租赁合同，且朱木兰不认识创元资产公司的人。考虑到陈蓓莉丈夫郁卫星曾是创元资产公司的员工，陈蓓莉夫妇经营涉案店铺多年，且与“华厂”等集团领导都很熟悉，所以请求陈蓓莉提供居间服务，帮助朱木兰与创元资产公司签下合同，并向其支付10万元居间费。因朱木兰与陈蓓莉均非法律专业人士，弄错合同类别和名称，是完全可以理解的。陈蓓莉认为：居间合同没有财物交付，只需要支付居间报酬。陈蓓莉与朱木兰签订的是转让合同，而非居间合同，并且已经履行了相关义务。陈蓓莉于2014年11月11日全面停止面点经营，并于同月15日将店铺钥匙交与朱木兰，正式腾让房屋。至此，朱木兰只需等待至2014年11月20日即可承租该房屋，实现前后租赁的无缝对接。朱木兰支付了10万元转让费，陈蓓莉向朱木兰交付的对价是：放弃2014年11月20日至2015年5月19日的租赁权及涉案商铺的租赁优先权，同时将带装修的商铺及置放在商铺内的大橱、床、空调及桌椅交付给朱木兰。并不存在向朱木兰提供报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，从而由朱木兰支付报酬的情况。原审法院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方签订的“转让合同”约定，陈蓓莉将位于大儒巷53号的店铺一次性转让给朱木兰，转让费10万元。根据合同所使用词句的字面意思，系陈蓓莉将大儒巷53号店铺转租给朱木兰，朱木兰则向其支付相应的转让费。但陈蓓莉称其收取朱木兰10万元的对价系其放弃2014年11月20日至2015年5月19日的租赁权及后续的店铺租赁优先权，另外还将店铺的装修部分及大橱、床、空调、桌椅等物品交付给朱木兰。朱木兰则称合同的本意系由陈蓓莉居间促成其与创元资产公司就涉案商铺签订租赁合同，朱木兰则向陈蓓莉支付10万元居间费。对此，原审法院认为，双方签订的合同中并未约定朱木兰给付陈蓓莉的10万元的对价即陈蓓莉所陈述之对价。陈蓓莉虽于签订合同后将店铺钥匙交付给朱木兰，但随后不久，创元资产公司便在店铺上加锁。朱木兰也于2014年12月24日将钥匙返还给陈蓓莉，陈蓓莉既未举证证明朱木兰向其支付10万元的对价包括店铺装修及其内的物品，也未举证证明朱木兰已实际占有该商铺及其内的物品，故陈蓓莉主张对价之一包括店铺的装潢及其内的物品依据不足，原审法院不予采信。另根据常识，即便陈蓓莉放弃了2014年11月20日至2015年5月19日的租赁权，也不意味着朱木兰可以从创元资产公司处获取承租权。如陈蓓莉租赁合同到期后，也并不意味着其当然享有涉案店铺的优先租赁权。事实上，陈蓓莉所述之优先租赁权及放弃后续租赁的权利并不存在，因此，陈蓓莉认为朱木兰向其交付10万元的对价系前述之对价不符合事实及常理。相反，根据双方签订的合同约定，朱木兰向陈蓓莉支付10万元的条件之一即陈蓓莉要无条件保障朱木兰与创元资产公司就涉案商铺成功签订租赁合同。对此，陈蓓莉亦予以认可，但其辩称当初同意促成朱木兰与创元资产公司签订合同，是因为得到创元资产公司相关负责人的口头承诺，后来无法签订合同系因为创元资产公司内部管理层意见不统一等原因导致，过错不在于陈蓓莉，而是创元资产公司，朱木兰应将创元资产公司作为被告。综上，原审法院认为，根据合同的约定、交易习惯、履行情况及双方的陈述等事实，可以认定双方签订涉案合同的本意系陈蓓莉于2014年11月20日与创元资产公司的租赁合同终止或解除，陈蓓莉作为居间人，促成朱木兰与创元资产公司签下以2014年11月20日为起始日期的租赁合同，前后两份租赁合同“无缝对接”，朱木兰向陈蓓莉支付10万元。据此，朱木兰主张其与陈蓓莉之间签订的合同实质上是居间合同，支付的10万元系居间费符合双方的真实意思表示，原审法院予以认可。
关于争议焦点二，朱木兰认为，陈蓓莉未能履行承诺，保障其与创元资产公司于2014年11月20日即签下租赁合同，实现前后两份合同的“无缝对接”，后经多次催促，直到一个月后都仍未能签下合同。且陈蓓莉多次表示，朱木兰承租下涉案商铺后，可以开五扇门用于工艺品销售展示，但创元资产公司的“华厂”及城管告诉朱木兰只可以开一扇门，如果违反的话要受到停业及罚款的行政处罚。如果只能开一个门，生意根本无法经营。基于以上两点，朱木兰向陈蓓莉发出一份解除合同的通知函，通知函到达时间即合同解除时间。陈蓓莉认为，其已经就相关的合同义务履行完毕，将店铺的装修及部分物品交给朱木兰，放弃了2014年11月20日之后的店铺租赁权及租赁优先权，也积极地向创元资产公司的负责人进行沟通，朱木兰也说陈蓓莉尽力了。因此，朱木兰要求解除合同的理由不充分，不同意解除。原审法院认为，双方签订的居间合同未约定履行期限及解除的条件，但根据双方的陈述，双方一致认可的真实意思表示系陈蓓莉于2014年11月20日与创元资产公司的租赁合同终止，陈蓓莉则保障朱木兰与创元资产公司签下以2014年11月20日为起始日期的租赁合同，前后两份租赁合同“无缝对接”。根据朱木兰提供的五段录音显示，朱木兰在2014年12月11日至2014年12月22日期间多次找陈蓓莉及创元资产公司的相关负责人催促签订租赁合同一事。根据创元资产公司负责涉案商铺租赁事宜的华永年陈述，因为根据租赁合同约定及该公司的相关规定，承租人不得就涉案店铺转租，现因创元资产公司与郁卫星的租赁合同尚终止或解除，仍在存续期间内，故无法与朱木兰另行签订租赁合同。截至陈蓓莉收到朱木兰发出的解除合同通知函之日（2014年12月24日），已距离双方口头约定的“无缝对接”日即2014年11月20日已届一个多月，朱木兰在此期间多次催促陈蓓莉履行合同约定的义务，但陈蓓莉坚持称其合同义务已经履行完毕，至今无法签订合同的过错在于创业资产公司。由此可见，从主观上来说，陈蓓莉否认其应保证朱木兰与创元资产公司成功签下租赁合同的合同义务，可以视为其已明确表示不履行主要合同义务。从客观上来说，直到目前，因郁卫星与创元资产公司的租赁合同尚在存续期间，朱木兰仍无法与创元资产公司签订租赁合同。陈蓓莉的上述违约行为致使合同目的不能实现，经合理催告后未能履行，朱木兰就此可以要求解除合同，解除合同的时间为朱木兰的通知函到达陈蓓莉之日即2014年12月24日。故双方之间的合同已经解除。陈蓓莉认为其已经就相关的合同义务履行完毕，故不同意解除合同的主张不符合事实，原审法院不予支持。对于居间合同，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。虽陈蓓莉抗辩无法签订租赁合同的过错在于创元资产公司，但因陈蓓莉收取朱木兰10万元的对价系促成朱木兰与创元资产公司成功签订租赁合同，现因合同目的不能实现，无论基于何种原因未能促成合同成立，朱木兰要求陈蓓莉返还10万元的请求均于法有据，原审法院予以支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十五条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决：一、朱木兰与陈蓓莉于2014年11月4日签订的合同于2014年12月24日解除；二、陈蓓莉于判决生效之日起10日内返还朱木兰10万元。案件受理费人民币2300元，适用简易程序减半收取人民币1150元由陈蓓莉负担。
上诉人陈蓓莉不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。上诉人夫妻租赁创元资产公司商铺经营面点多年，合同租赁期至2015年5月19日止，后因故不想继续经营，创元资产公司同意并口头承诺房屋租赁事宜实现“无缝对接”，即上诉人上半年租期到期需支付下半年租金时（2014年11月20日），与上诉人终止租赁合同，同时与被上诉人签订租赁合同。据此，上诉人与被上诉人于2014年11月4日签订了转让合同，被上诉人支付了受让款，上诉人于2014年11月15日将店铺钥匙及店内物交付被上诉人，并配合被上诉人与创元资产公司重新签订租赁合同，创元资产公司也收走了房屋押金单据，被上诉人接手后开始对店铺进行重新装修，原店铺的厨房设施、装修等已被其拆除和毁损。原审法院回避了上诉人的转让标的物为除前述的放弃租房合同期内的租赁权、期满后的优先承租权，还有店铺装修、设施等其他财务的事实，毫无依据地认为双方合同中10元之对价并非上诉人陈述的对价。二、原审判决定性错误。本案是一起由转让而引起的纠纷，从签订合同的形式、实际内容以及合同订立后的物品交付等，不难看出具备和符合转让合同的基本特征。有无实际物品交付是转让合同与居间合同的本质区别，本案上诉人收取的是自己所有物品的转让费用，原审法院将本案认定为居间合同完全错误。请二审法院撤销原审判决，查明事实，将本案发回重审。
被上诉人朱木兰辩称：对于上诉人主张的物品交付，被上诉人不予认定，上诉人提及的物品仍在涉案房屋，双方签订转让协议时并没有购买的意思表示，之后也没有占有或者处分行为，在上诉人没有帮助被上诉人签订租赁合同的情况下，这些物品对被上诉人没有意义。原审法院认定事实清楚，请求维持原判。
二审中，陈蓓莉明确表示对于其提到的物品交付，没有相应证据支持，是双方当面交付，没有交付清单和物品清单。
以上事实，由调查笔录予以证实。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案二审的主要争议焦点在于双方签订的转让协议性质为转让合同还是居间合同。陈蓓莉上诉认为双方之间属于转让合同关系，转让的标的为涉案房屋内为其所有的物品，但从双方转让的协议内容来看，协议中并无转让相关物品的意思表示，陈蓓莉也未能提供相应证据证明双方转让物品的具体内容，更无双方确认的物品交接清单，陈蓓莉的该项上诉请求缺乏事实依据，本院难以采信。陈蓓莉认为其放弃了租赁合同期内的租赁权以及期满后的优先承租权，但双方转让协议中亦无相关约定，该上诉主张同样没有事实依据，本院不予采信。结合双方协议中明确约定“陈蓓莉无条件保障朱木兰与房东签完合同”，因此陈蓓莉保障朱木兰与创元资产公司签订租赁合同系其合同主要义务，原审法院认定双方之间为居间合同关系，法律定性准确，本院予以维持。现陈蓓莉无法促成朱木兰与创元资产公司之间签订租赁合同，理应返还其收取的10万元。至于陈蓓莉认为朱木兰对涉案租赁房屋进行重新装修拆除毁损原店铺的厨房设施、装修等，陈蓓莉如有确凿证据可另案主张，本案中不予理涉。
综上所述，上诉人陈蓓莉的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人陈蓓莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 黄源榕