北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第04822号
上诉人（原审被告）杨志军，男，1973年5月5日出生。
被上诉人（原审原告）北京中海物业管理有限公司，住所地北京市海淀区三里河路15号中建大厦九层901室。
法定代表人魏民，董事长。
委托代理人杨林，北京市尊诚律师事务所律师。
上诉人杨志军因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第00396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，北京中海物业管理有限公司（下称中海物业公司）起诉至原审法院称：我公司曾是北京市东城区（原崇文区）×小区的物业服务企业，在我公司进行物业管理期间，杨志军系该小区×号房屋（下称涉案房屋）的产权人。我公司已按物业管理合同约定提供了物业管理服务，但杨志军未按约定交纳物业服务费。经我公司多次发函催要，杨志军一直未交纳。故我公司起诉要求杨志军支付自2006年1月1日至2007年12月31日期间的物业服务费11297.76元，违约金2000元。
杨志军辩称：1、我作为涉案房屋的产权人，没有收到过中海物业公司寄送的催收函，中海物业公司关于诉讼时效的举证没有形成证据链，中海物业公司的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效期间。2、中海物业公司主张物业服务费的数额不对，中海物业公司要求的物业服务费与其提供的服务不匹配。物业公司是开发商聘请的，物业服务存在很大问题，当时有的楼没有完工，小区没有适合的居住环境，业主提出减免物业服务费，当时物业公司人员口头承诺减免物业服务费。因此，我不同意中海物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理确认：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。杨志军经本院合法传唤，未申明理由未到庭应诉，其行为应视为对答辩及质证权利的放弃，应承担相应的法律后果。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企业与建设单位订立的前期物业服务合同对业主具有约束力。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效因当事人一方提出要求而中断。根据本案查明事实，中海物业公司受涉案房屋所在小区开发商神华房地产有限责任公司（下称神华房地产公司）的委托，成为该小区的物业服务单位。同时，中海物业公司与杨志军亦签订《前期物业管理服务协议》，故双方之间已形成物业服务合同关系，杨志军负有支付物业服务费及其他相关费用的义务。因杨志军未履行支付义务，中海物业公司要求杨志军交纳物业服务费的请求，理由正当，予以支持。但中海物业公司已于2007年12月27日与新物业公司交接完毕，故对中海物业公司的诉讼请求，法院仅支持到2007年12月27日。关于杨志军所持中海物业公司主张的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，因中海物业公司于2007年12月27日向业主发出公告，敦促部分欠费业主尽快交费，并于2009年10月25日、2011年10月25日以及2013年10月21日向涉案房屋所在小区业主邮寄催款单的行为表明中海物业公司未明显怠于主张权利，应适用诉讼时效中断。故杨志军的该项抗辩意见，不予采纳。至于杨志军所持其他抗辩意见，依据不足，亦不予采纳。关于中海物业公司主张的逾期付款违约金一节，由于杨志军提出中海物业公司在物业管理中存在问题，故对中海物业公司的此项诉讼请求，不予支持。据此，原审法院于2014年2月17日判决：一、杨志军于判决生效后七日内给付北京中海物业管理有限公司自二○○六年一月一日至二○○七年十二月二十七日期间的物业服务费共计人民币一万一千二百四十四元七角九分；二、驳回北京中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杨志军不服，上诉至本院称：中海物业公司的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效期间；中海物业公司提交的《公告》照片不能作为中海物业公司主张权利的证据；我从没收到过中海物业公司邮寄的催缴邮件，故要求撤销原判，改判驳回中海物业公司的全部诉讼请求。中海物业公司同意原判。
经审理查明：杨志军系涉案房屋的产权人，该房屋建筑面积168.12平方米。
2003年2月，中海物业公司接受涉案房屋所在小区的开发商神华房地产公司委托，对涉案房屋所在小区提供前期物业管理服务，委托管理期限为5年。
2005年5月8日，中海物业公司与杨志军签订《前期物业管理服务协议》，约定中海物业公司对杨志军所有的房屋提供物业管理服务。物业服务费标准为2.80元／平方米／月。除首期物业费外，物业服务费按季度交费，每季度首月的前1日－15日内交纳物业费。若杨志军不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应当从逾期之日起每日按欠费总额的万分之四交纳违约金。上述协议签订后，中海物业公司依约为小区提供了物业管理服务。经查，杨志军未交纳涉诉房屋自2006年1月至2007年12月27日期间的物业服务费。
2007年12月12日，神华房地产公司发出公告，决定重新选聘物业服务企业。12月26日，神华房地产公司发出公告，深圳长城物业管理股份有限公司作为新的物业服务企业于2007年12月27日与中海物业公司进行全面交接。12月27日，中海物业公司向小区业主公告，表示与新物业公司于2007年12月27日交接完毕，并敦促部分欠费业主，尽快交纳应交纳的各项费用。
原审审理中，杨志军称中海物业公司从未向其催收过物业服务费，其诉讼请求已经超过两年的诉讼时效期间。对此，中海物业公司提供了2009年10月25日、2011年10月25日以及2013年10月21日向杨志军邮寄催款单的交寄清单，证明其曾向杨志军发送过邮件进行催收。对此，杨志军表示没有收到过中海物业公司寄送的催收函，且中海物业公司不能证明交寄清单上“杨志军”为杨志军，对交寄清单均不予认可。
另，杨志军认为中海物业公司提交的《公告》没有原件，故对该份证据真实性不认可，中海物业公司称庭后可以提交证据原件。此后经原审法院多次与杨志军联系未果，故原审法院按杨志军提供的送达地址确认书地址以法院专递方式向其邮寄送达2014年2月17日的开庭传票。但2014年2月17日开庭时，杨志军无正当理由未到庭应诉，原审法院继续开庭对本案进行了缺席审理。
上述事实，有《华城住宅小区物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、大宗邮件交寄清单、《公告》照片、北京市房屋产权登记申请书、北京市房屋登记表及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：杨志军与北京中海物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。因杨志军未按照上述合同约定交纳2006年1月至2007年12月27日期间的物业服务费，故对中海物业公司要求杨志军交纳上述期间物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。虽杨志军主张中海物业公司的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效期间，但在原审审理中，中海物业公司提交了2007年12月27日向涉案房屋所在小区发出的《公告》、2009年10月25日、2011年10月25日以及2013年10月21日向杨志军邮寄催款单的交寄清单等证据，均可证明中海物业公司对杨志军进行过多次连续的催缴，中海物业公司未存在怠于主张权利的情形，应适用诉讼时效中断的法律规定，故对杨志军关于诉讼时效的抗辩，本院不予支持。另，虽杨志军对中海物业公司提交的《公告》照片及中海物业公司邮寄的催缴邮件均不予认可，但其未提交相反证据予以否认，故对杨志军的此项抗辩，本院不予采信。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费66元，由北京中海物业管理有限公司负担25元（已交纳），由杨志军负担41元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费132元，由杨志军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 刘慧慧
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 雷 洋