福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终8933号
上诉人（原审原告）：冯静，女，1983年10月7日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：吴维锐，福建君立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张育秀，福建君立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐晓俊，女，1962年4月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：王枫，上海锦天城（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐清雪，上海锦天城（福州）律师事务所律师。
上诉人冯静因与被上诉人徐晓俊房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冯静上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判支持冯静一审诉讼请求；2.徐晓俊承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、徐晓俊代理案外人赖满英向冯静出售案涉房屋系无权代理行为，一审认定该行为为无偿居间行为，属于认定事实错误。1.福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初4028号和福州市中级人民法院（2017）闽01民终3641号生效判决，已经确认徐晓俊代理案外人赖满英向冯静出售案涉房屋系无权代理行为。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，在徐晓俊无相反证据足以推翻情形下，属于无需举证证明的事实。2.从本案客观事实看，徐晓俊不是提供居间服务的居间人。居间是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度，即居间人向委托人提供居间媒介的中间服务行为。本案现有证据均可证实徐晓俊行为系代理行为；同时，这些行为不符合居间合同中居间方与委托方的法律特征；从徐晓俊收取冯静定金并出具收条的行为来看，如果是居间合同的话，已经超出居间人应当承担的义务。二、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条作出判决属于法律适用错误。根据该条规定，一方需要承担责任的前提条件是合同无效或被撤销，本案中徐晓俊与冯静之间的法律关系并不存在无效情形，双方当事人均未提出撤销合同。三、冯静为善意相对人，徐晓俊作为无权代理人，其实施的行为在未被追认的情况下，应当承担损害赔偿责任。1.冯静不存在明知或应当知道徐晓俊无权代理的情形；2.冯静已经尽到合理的注意义务。四、一审判决认定冯静损失2万元没有事实和法律依据。1.徐晓俊无权代理导致冯静丧失购买案涉房屋，因此案涉房屋以福州市中级人民法院（2017）闽01民终3641号民事判决生效时作出的评估价值与冯静购买时房屋价值差为冯静的直接损失；2.冯静实际支出的房屋租金及鉴定费等均为实际损失。
徐晓俊辩称,冯静诉请损失没有事实和法律依据，依法驳回冯静上诉请求，维持原判。一、冯静明知徐晓俊没有代理权限、非善意相对人的情况下,仍将定金汇入徐晓俊银行账户，其未尽到审慎的法定注意义务。且徐晓俊明确向冯静说明其非案涉房屋产权人，对案涉房屋的交易无决定权，亦未以房屋所有权人赖满英名义与冯静达成或签订任何房屋买卖合同。冯静明知上述情况，既未要求徐晓俊出具产权人的授权，也未向产权人核实、确认代理事项，在转让价格不合理且买卖合同主要条款、定金支付等交易细节尚未与产权人赖满英达成一致的情况下，仍向徐晓俊支付定金，自身存在过错；二、因房屋所有权人赖满英与冯静对房屋买卖合同存在争议最终未能签订书面买卖合同，冯静诉赖满英房屋买卖合同纠纷案件业经法院认定讼争买卖合同并不具备成立并生效的要件。徐晓俊认为一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或被撤销后的法律后果作出判决应属适用法律错误，徐晓俊未就法律适用问题提起上诉要求撤销一审判决中关于徐晓俊承担赔偿责任的判决是基于安抚冯静的考虑而作出的让步；三、冯静非善意相对人，无权请求徐晓俊赔偿损失。且冯静收到徐晓俊原路退还的定金时明确知悉买卖双方未能就案涉房产交易达成合意，故不存在要求徐晓俊承担其诉赖满英房屋买卖合同纠纷民事判决书二审生效时的房价差额问题，其诉请的租金及评估费亦与本案无关。
冯静向一审法院起诉请求：1.判令徐晓俊赔偿冯静损失60万元（最终损失金额以房屋评估价值确定）;2.本案诉讼费用由徐晓俊承担。在一审诉讼过程中，冯静将诉讼请求变更为1.判令徐晓俊赔偿冯静房屋差价损失185万元、房屋租金7.98万元，合计192.98万元;2.本案诉讼费用、房产评估费9000元由徐晓俊承担。
一审法院认定事实：赖满英系位于福建省福州市晋安区的产权人，持有榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》。2015年年底，赖满英口头委托其担任股东的源科创新资产管理有限公司的会计徐晓俊代为联系出售讼争房等事宜。2016年5月，冯静通过徐晓俊实地察看了案涉房屋，并商定房屋过户手续费由冯静承担以及卖方实收140万元以及冯静要预付定金10万元。为此，冯静于2016年6月1日和12日各向徐晓俊支付了5万元。徐晓俊于同年6月12日向冯静出具收条，对上述商议以及收定金的内容进行了确认，并约定买方违约定金不退，卖方违约应如数退还已收的购房定金10万元，并赔偿买方违约金10万元。2016年7月26日下午，赖满英与冯静按徐晓俊安排的时间在福州见面，因赖满英认为讼争房售价偏低不同意140万元成交双方未签订书面房屋买卖合同，冯静亦未再支付赖满英其他款项。当晚，赖满英与徐晓俊就委托事项发生争议并要求徐晓俊退回定金以及交出房屋锁匙。2016年7月29日，冯静收到徐晓俊退还的10万元定金。2016年9月7日，冯静将赖满英诉至一审法院，请求赖满英将其位于福州市晋安区的房产交付给冯静，并协助办理该房产房屋所有权和国有土地使用权变更登记手续；赖满英支付延迟履行违约金10万元。诉讼中，徐晓俊出庭作证，其证言为:赖满英口头委托其售房，约定其负责签订合同前的售价商议并负责收取定金，正式买卖合同由赖满英本人签订，其准备出售给冯静140万元在电话中经赖满英同意，其收取冯静的定金及出具收条事宜至2016年7月26日准备订约前才告知赖满英，其与冯静仅确认案涉房产的水电费，未办理房屋交接手续亦未交付钥匙。一审法院经审查后认为：徐晓俊并无处分案涉房产的决定权，故其向冯静所作出的关于案涉房产的售价及定金的违约责任的约定，系无权代理行为，在委托人未追认情形下不具有法律效力。冯静在查看案涉房产权证时已知晓徐晓俊并非产权人且在徐晓俊未出示赖满英对其委托手续情形下仅凭徐晓俊持有案涉房产锁匙及带其看房等的行为就相信徐晓俊有权出售赖满英的房产，明显未尽到应尽的法定注意义务。故判决驳回冯静的诉讼请求。冯静不服，提起上诉。福州市中级人民法院遂于2017年9月8日作出（2017）闽01民终3641号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，冯静明知徐晓俊并非涉案房产所有权人，在徐晓俊未出示赖满英对其委托手续情形下仅凭徐晓俊持有案涉房产锁匙及带其看房等行为就相信徐晓俊有权出售赖满英的房产，明显未尽到应尽的法定注意义务,存在过错。徐晓俊在未取得赖满英授权的情况下，即出具收条，收取冯静购房定金，虽徐晓俊属于无偿居间介绍人，且在冯静与赖满英未能就涉案房产售价达成合意，签订房屋买卖合同后即已退回冯静，但考虑到其在未取得赖满英授权的情况下即收取冯静定金的行为，一审法院认定其应对冯静的损失承担一定过错责任，结合本案中冯静、徐晓俊的过错程度，一审法院酌定徐晓俊赔偿冯静损失2万元为宜。冯静主张房屋租金79800元，没有法律依据，一审法院依法不予支持。关于涉案房产鉴定评估费用9000元，因冯静的房产鉴定评估结论，并未被一审法院作为最后的定损依据，故冯静的该项主张，一审法院依法不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，判决：一、徐晓俊应于本判决生效之日起十日内赔偿冯静损失2万元；二、驳回冯静的其他诉讼请求。案件受理费22168元，由冯静负担21868元，徐晓俊负担300元。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。徐晓俊在未获得授权的情况下收取定金，对此存有过错，应承担相应责任。冯静作为房屋买受人，对徐晓俊没有授权委托书的事实、对房屋所有人的身份及房屋权属证明资料是清楚的，对房屋买卖合同必须与房屋所有人签订等亦是明知的，其在徐晓俊未出示委托手续情形下仅凭徐晓俊持有案涉房产锁匙及带其看房等的行为就相信徐晓俊有权出售赖满英的房产，明显未尽到应尽的法定注意义务，亦应承担一定责任。冯静主张其已经尽到合理注意义务的上诉理由不能成立，应不予支持。另，本案冯静未实际与房屋产权人签订房屋买卖合同，徐晓俊从始至终未收取过任何费用，也未从中获取任何利益，冯静仅向徐晓俊支付了10万元定金，并在支付定金一个多月后即明确知晓产权人不同意出售房产且由徐晓俊退还定金，冯静并没有其他深度履行合同的行为。所以，冯静并没有因此丧失其他房屋的购买机会，房价大幅度上涨的房地产行情并不是本案判决损失的依据，其主张由徐晓俊承担其诉赖满英房屋买卖合同纠纷民事判决书二审生效时的房价差额及诉讼过程中租房损失及鉴定费用没有事实和法律依据。一审法院根据本案实际情况，判令由徐晓俊赔偿2万元已臻合理，应予维持。
综上所述，冯静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22168元，由上诉人冯静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 杰
审 判 员 张 敏
审 判 员 吴筱洲
二〇一八年十一月十三日
法官助理 蔡 娟
书 记 员 林 舒