广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终1258号
上诉人（原审原告）：杨燕燕，女，汉族，1968年2月14日出生，住黑龙江省牡丹江市西安区，
委托诉讼代理人：王吉祥，男，1963年9月27日出生，系上诉人杨燕燕丈夫。
委托诉讼代理人：吴位红，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市合生协元房地产有限公司，住所地：惠州市大亚湾安惠大道丰华商务大厦302房。
法定代表人：沈俊杰
委托诉讼代理人：林晓霞，系该公司法务。
上诉人杨燕燕因与惠州市合生协元房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告杨燕燕诉称：2013年6月，原告购买了被告惠州合生协元房地产有限公司开发的位于惠州大亚湾的合生滨海城第二区1栋二单元xxx号商品房，建筑面积181.41平方米，单价9399元/平方米，总价款1705163元。购房前，被告在制作发给原告的广告宣传单上，宣称其开发的合生滨海城拥于十大内部配套设施，即“环湖运动占道、室内体育公园、游艇码头、高尔夫运动场、无边界泳池、室外网球场、企业会所、海鲜食街、酒吧文化街、沿湖休闲街”。但在房屋交楼入伙后，原告发现被告在购房前承诺的十大内部配套设施无一兑现落实，而被告的该楼盘销售价格也由原来的9399元/平方米，降为5200元/平方米，原告所购房屋因此贬值979432元。被告关于该楼盘拥有十大内部配套设施的广告宣传承诺内容具体确定，且是重要卖点，是原告决定购买被告房屋的重要因素。被告的该宣传承诺构成要约，构成原、被告商品房买卖合同的重要组成部分。被告不能兑现十大配套设施的承诺构成违约，被告应当对原告因此所受损失给予相应赔偿。为维护原告方的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判令被告赔偿原告人民币979432元。
原告为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同；2、退房及索赔律师函；3、售楼广告；4售楼广告牌照片。
被告惠州合生协元房地产有限公司辩称：目前，被告开发的合生滨海城楼盘售价已经达到14000-15000元/平方米，远远超出了原告购房价格，因此原告所购房屋没有贬值损失。被告宣传的配套设施是指整个合生滨海城的规划配套设施，目前楼盘只开发了一部分，各项设施跟随开发进度，正在逐步完善中。被告关于十大内部配套设施的广告宣传并不具体，也非生活必须设施，对原告是否决定购房不产生重大影响，不构成要约。原、被告的商品房买卖合同也没有有关十大内部配套设施的约定内容。现原、被告的商品房买卖合同已经履行完毕，被告不存在违约行为。另外，原告在合同履行完毕2年后才起诉，已经超过了诉讼时效期间。因此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法予以驳回。
被告为反驳原告主张，依法向本院提交了下列证据：1、业主收楼资料；2、合生滨海城认购书。
原审法院查明的事实
经审理查明，2013年初，被告为推介销售其开发的“合生滨海城”楼盘，制作了一份广告宣传单。该广告宣传单标题为：“梅沙东20分钟300万㎡海湾半岛”，中间最下方标注为：“占地4平方公里，其中首期占地68万平方米……”和“内部配套：①环湖运动占道、②室内体育公园、③游艇码头、④高尔夫运动场、⑤无边界泳池、⑥室外网球场、⑦企业会所、⑧海鲜食街、⑨酒吧文化街、⑩沿湖休闲街”。
2013年6月18日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于惠州大亚湾的合生滨海城第二区1栋二单元xxx号商品房出售给原告，建筑面积181.41平方米，单价9399元/平方米，总价款1705163元。合同中没有有关内部配套设施的约定内容。
合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告也依约于2015年6月3日将房屋交付原告，原告在交楼验收表上给予签字确认，但没有提及广告宣传的配套设施问题。此后，被告继续开发并销售该“合生滨海城”楼盘的其他商品房，对所销售房屋的价格进行了适当调整。2016年1月8日，原告委托律师向被告发出律师函，声称被告没有兑现原告内部十大配套设施的要约承诺，构成对原告的误导和欺诈，要求被告退房或给予赔偿。同年3月31日，原告向本院起诉，提出前述诉请。
以上事实，根据原、被告的陈述及其提供的相关证据，经庭审质证核实，予以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：结合被告广告宣传单关于“占地4平方公里，其中首期占地68万平方米……”和有关内部配套设施的表述，按照通常理解，被告承诺的内部配套设施可以分布在其开发的整个项目占地4平方公里的规划范围内。目前被告仅对该项目进行了小部分开发，被告在已开发的部分区域内，未能完全落实全部内部配套设施，并不能必然被认定为是对被告广告宣传允诺的违反。
被告广告宣传单中表述的内部配套设施名称均为简约名称，没有配置地点、建设期限、建设规格标准的具体表述内容，尤其是其中“无边界泳池”的表述内容，其含义更是无法具体理解确定。被告广告宣传单中表述的内部配套设施，均属于生活辅助设施，并非生活必须的配套，虽然对原、被告商品房买卖合同的订立和成交房价的确定有一些影响，但该影响尚达不到重大的程度。因此，被告有关内部配套设施的广告宣传允诺和说明内容，难以进行具体确定，并且对原、被告订立商品房买卖合同和确定成交房价不产生重大影响，该允诺和说明仍然属于要约邀请，不构成要约，不构成原、被告商品房买卖合同的组成部分。被告没有违约行为，无需对原告承担违约责任。因而，原告的相关诉讼请求，本院不予支持。
依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回原告杨燕燕的诉讼请求。
案件受理费13594元，由原告负担。
当事人二审的意见
杨燕燕不服原审判决，向本院提出上诉。请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失人民币979432元或将案件发回重审。
事实和理由是：一、一审判决未依法全面认定本案证据。
一审判决虽然认定了广告宣传单系被上诉人为了销售楼盘而印制和发放的真实性，但未对宣传单内容进行全面认定。
1、被上诉人的广告宣传单上明确注明“滨海城房价为什么比深圳湾房价低80%比大亚湾房价高600%：酒店、游艇码头、会所等内部配套”。并在广告宣传单上明确标明了“10大配套设施”的具体名称和位置示意图。
通俗的讲，就是被上诉人自己宣称：我的楼盘拥有“10大配套设施”，比同地段的其他楼盘价格高出60%，贵得有理。
一审判决对上述广告宣传单内容不仅未作出认定，并毫无根据的认为广告宣传单对买卖合同订立、成交价无重大影响，“10大配套设施”含义无法具体理解确定，完全背离证据内容。
事实上，上诉人购房时，周边楼盘价格仅为3000多元／㎡，滨海城房价比周边楼盘远远不止高出60%，实际高出近两倍。但上诉人还是选择滨海城，就是看到了广告宣传单、看到了“10大配套设施”、看到了远远超出周边楼盘的高端社区生活文化。
2、广告宣传单上不仅明确标明“10大配套设施”的具体名称，还专门在位置示意图中列明“10大配套设施”的地理位置。
一审判决对此证据内容完全无视，说被上诉人宣传的内部配套设施没有配置地点，完全是睁眼说瞎话。至于“简约名称”则纯属玩文字游戏了。
被上诉人的宣传单上已经将设施建设的地点用图标的形式在示意图中标注的非常清楚了，设施名称也写的非常清楚，例如高尔夫运动场、室外网球场等等，任何一个有生活常识的人都知道是什么东西，不存在“其含义无法具体理解”的问题。一审的说法完全是在挑战正常人的底线。
至于建设期限、建设规格标准等具体的建设内容应当依法向被上诉人调查，被上诉人亦应当作出具体答复。否则，就应当认定被上诉人虚假广告。一审判决以此说明“10大配套设施”的不确定性，进而解脱被上诉人的法定义务，是哪门子的道理？
综上，正是由于一审未全面认定本案证据，才导致其判决理由与证据内容错位，形成错判。
二、一审判决未依法查明本案重要事实。
1、一审未依法审查广告宣传单宣传内容的真实性。
一审庭审时，被上诉人称：整个楼盘项目占地4平方公里，目前仅对该项目进行了小部分开发，在已经开发的部分区域内未能完全落实配套项目，并不必然被认为是广告宣传允诺的违反。上诉人当庭要求被上诉人出具其建设用地红线图、土地出让合同，以确定楼盘项目占地面积、确定十大内部配套设施位置图标注的区域是否在建设用地红线图、土地出让合同范围内。被上诉人未予提供。
根据举证规则，一审应当责令被上诉人提供建设用地红线图、土地出让合同等案件基础证据，证明本案事实。遗憾的是，一审判决未经调查，毫无证据，全盘采信被上诉人关于“整个楼盘项目占地4平方公里，目前仅对该项目进行了小部分开发，在已经开发的部分区域内未能完全落实配套项目，并不必然被认为是广告宣传允诺的违反”的说法。存在未依法查明本案重要事实的情形。
经上诉人实地走访调查，了解到被上诉人根本没有4平方公里的项目开发面积，10大内部配套设施的具体位置（按照宣传单示意图标明的位置）根本就不属于被上诉人的项目范围，这完全就是故意的虚假宣传和欺诈。在此，上诉人特申请二审法院责令被上诉人提供滨海城建设用地红线图、土地出让合同等证据，或向国土部门调取上述证据，以依法审查广告宣传单宣传内容的真实性。
2、一审判决未查明被上诉人对“10大配套设施”实施计划。
既然被上诉人宣称：整个楼盘项目占地4平方公里，月前仅对该项目进行了小部分开发，在已经开发的部分区域内未能完全落实配套项目，并不必然被认为是广告宣传允诺的违反。一审判决就应当向上诉人查明，这些配套设施具体哪些已经完成，哪些正在建设，现状如何。被上诉人拟在哪一个区域内落实哪些配套项目，配套项目的建设期限，配套项目的建设规格标准等。而上述重要事实，一审未予查明。
楼盘开发至今已经3年多了，其广告允诺的内部配套设施一个也没见到，那么到底要多少年后见到这些内部配套设施才算是对广告宣传允诺的违反呢？
3、一审判决虽然认定了被上诉人在将房屋销售给上诉人之后有进行了后续开发销售并对价格进行了调整，但是没有查明调整的原因、调整的具体数额以及是否继续宣传拥有10大内部配套设施等重要事实。
根据上诉人举证的广告牌照片，被上诉人将后续楼盘价格降至5200元/㎡，与上诉人购买价格差4399元／㎡。在房地产市场不断上涨的情况下，没有重大原因，被上诉人能作出如此巨大降价调整吗？经上诉人向相关购房业主调查了解，被上诉人没有向他们散发本案的广告宣传单，没有向他们宣传“10大配套设施”。
由此可见，被上诉人在其后续楼盘开发中，已取消了“10大配套设施”的实施，而房价也回归其真实价格。上诉人房屋贬值事实客观存在。
综上，由于一审判决未依法查明本案重要事实，导致事实真相未揭示，给错判留下空间。
三、一审判决适用法律错误。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
本案中，被上诉人在广告宣传单中自己宣称其楼盘有十大配套，超出周边楼盘60%，而因广告宣传单带来的上涨效应，上诉人实际购房价已超过周边楼盘近两倍。而被上诉人在后续楼盘开发中，取消楼盘十大配套，楼盘价格降为5200元/㎡。充分证明广告宣传单对本案商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定的重大影响。
被上诉人在广告宣传单中明确标注了十大配套设施的具体名称，并以位置示意图标注了十大配套设施的位置。其说明和允诺具体确定。
依法，被上诉人在广告宣传单中关于十大配套设施的说明和允诺应当视为要约，亦应当视为合同内容。
一审判决关于被上诉人关于10大内部配套设施的允诺属于要约邀请而非要约，是错误的理解和适用法律。
综上，上诉人对一审判不服并依法提起上诉，望二审人民法院依法纠正一审的错误判决。
同时上诉人在庭审中提出被上诉人广告中为其楼盘规划，但是现在广告中属于对方开发的楼盘位置已经由其他公司进行开发了。
被上诉人惠州合生协元房地产有限公司答辩称：一、一审法院适用法律正确，答辩人的销售广告和宣传资料属于要约邀请。
《合同法》第十五条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
答辩人的商业广告明显属于邀约邀请。答辩人对“内部配套”并未作具体的说明和允诺，且当时的房屋价格与广告中的配套设施并没有直接关系。因此，答辩人的销售广告和宣传资料不构成要约，不应视为合同内容，答辩人没有违约，无需对被答辩人承担违约责任。
二、答辩人并不构成对广告宣传的违反。
根据答辩人与惠州大亚湾经济技术开发区管委会签订的《土地储备项目合作框架协议书》可以证明，答辩人整个楼盘项目占地4平方公里，目前已开发区域面积约68万平方米，仅占整个楼盘项目的17%。广告描写的内部配套，针对的是4平方公里土地面积的范围，在目前已开发的小部分区域未能完全落实配套项目，并不构成对广告宣传的违反。
三、尽管已建土地面积占比仅为17%，但目前小区已有部分配套设施，并非被答辩人所称的“一个也没见到”，也并非在后续的楼盘开发中取消“10大配套设施”的实施。
目前小区已建成部分配套设施，例如运动栈道、体育公园、企业会所等，小区环境幽雅。
广告宣传单中并没有写明“10大配套设施”的建成时间，况且“10大配套设施”的实施要遵守控制性详细规划，最新的控制性详细规划为2016年9月下发。因目前已开发的项目占地仅是17%，因此也只建了部分配套设施，剩下的配套设施要根据控制性详细规划在后续的开发中逐步建成。
四、被答辩人称答辩人楼盘降至5200元/㎡没有任何事实依据。
被答辩人称答辩人房价跌落到5200元/㎡没有任何事实依据。目前答辩人的房屋价格均价已涨到1万3以上，房屋的价格均有进行备案，被答辩人所谓的差价损失并不存在。
五、被答辩人已经办理了收楼手续，认可了小区环境及配套设施。
根据《业主收楼资料册》，答辩人对涉案房屋已办理了收楼手续，在办理收楼手续前，答辩人对小区的配套设施并没有提出异议，因此，可以证明，答辩人已经认可了小区的配套设施。
综上，答辩人不存在违约行为，无需对被答辩人承担违约责任，请求二审法院维持一审判决。
上诉人二审提交新证据：现场照片三张，证明被上诉人广告中为其楼盘规划，但是现在广告中属于对方开发的楼盘位置已经由其他公司进行开发了。还有我方到相关部门要求调取被上诉人的开发面积和建筑面积，这项资料房产局是需要开发商提供的，房产局询问过被上诉人，但是被上诉人没有提供相应的资料。
被上诉人质证：对于对方提供的三张照片，因看不清内容，不予质证，对于2017年5月5日滨海楼盘突击检查的信息，不认可其真实性，关联性有异议，这份证据证明的是我方的公示信息，与本案无关。对于2017年5月5日大亚湾在线的证据，其真实性不予认可，关联性有异议，内容中提及的白鹭岛与本案无关，也不属于十大配套设施。
被上诉人二审提交新证据：证据一为土地储备项目合作框架协议书，证明整个涉案楼盘项目占地4平方公里；证据二为国有土地使用证，证明涉案楼盘目前已开发区域面积约68万平方米，在已开发的小部，证明分区域未能完全落实配套项目，不构成对广告宣传的违反；证据三为配套设施现场实拍图，证明涉案楼盘目前已有的配套设施；证据四为惠州大亚湾猴仔湾片区控制性详细规划，证明涉案楼盘配套设施的实施要遵守控制性详细规划，剩余的配套设施要根据控制性详细规划逐步建成；证据五为合生滨海城二期总平面彩图，证明配套设施中游泳池的建设规划；证据六为商品房买卖合同，证明涉案楼盘房屋价格均价目前已涨到1万4以上，不存在上诉人所谓的差价损失。
上诉人质证：对于证据l土地储备项目合作框架协议书，与我方要求提交的证据不符合。我方要求提交的是建设用地土建图及土地出让合同，这才能证明楼盘开发面积。被上诉人现在提交的是合作框架协议书，仅仅只是框架，且里面提及的四平方公里，第一项中提及该地块绝大多数土地已批出，土地都是人家的，并不是被上诉方的。这跟对方广告中说的占地面积四平方公里不是一回事，不认可该份证据的关联性。请求法庭责令被上诉人提及建设用地红线图及土地出让合同来证明其广告真实性。对于证据2，对方提交的是目前已经开发的68万平方米的使用证，并不是对方广告中说的四平方公里的使用证，也没有提供四万平方公里的土地出让合同。不能证明其广告宣传内容的真实性，因没有针对四平方公里占地面就进行举证。对于证据3现场实拍图，这个配套是假的，这个地方是属于别墅建设用地，为什么现在临时建设的是体育场，是2015年3月1日开馆的，对方还弄过仪式邀请我们参加。这个问题我当时有问对方工作人员的，对方回答说这是临时的，等以后卖房了再拆掉。且这个体育场的建设也不属于对方广告规划内。且对方环湖的广告也是虚假的，环湖是别的楼盘的。对于证据4商品房买卖合同，证明目前市场价格是一万多。我方房产是2012年购买的，到了现在也才一万多。不能以今天的房价说我方房价没有跌，要从历史角度考察这个问题；这证据5跟对方广告中的规划不一致。
被上诉人称：这是2016年政府最新下批的规划。
上诉人质证：关于规划问题，这个规划图没有说明是被上诉人开发的，仅仅只是规划图，这与本案没有关联性，除非有证据证明规划上是有被上诉人开发的。对于证据3补充一下意见，目前看是配套，实际上用地性质是别墅用地，变更了用地性质。对于证据6二期平米彩图，我方不予认可。游泳池已经明确是无边界游泳池，不是在小区内部弄一个游泳池，是两个概念。无边界游泳池的概念并不是无法界定的，惠州很多楼盘都已经开发了，就是泳池景观与大海景观融为一体。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案二审争议的焦点是：合生公司在合同履行过程中是否存在违约行为以及杨燕燕请求被上诉人赔偿经济损失的理由是否成立问题。具体论述如下：
第一，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，合生公司的售房宣传广告仅有内部配套设施的名称，对于具体的规格，建造完成时间等并不明确。该宣传的广告对于杨燕燕订立涉案合同中的房屋价格是否具有有重大影响上诉人杨燕燕亦无法证明。此外，合生公司是否属于虚假广告宣传应当行政管理部门予以认定，不属于民事诉讼审理范围。
第二，即便上述广告宣传属于具体明确并且对订立商品房买卖合同的价格具有重大影响，属于合同中的要约。但是，根据合生公司在二审中提交的《土地储备项目合作框架协议书》以及宣传广告可知，合生公司在涉案楼盘的项目开发中确有建设相关无边界泳池、环湖运动栈道等配套设施的规划，上述广告宣传的内部配套设施已经建设部分，且相关配套设施尚未开发完成，但因合生公司的整体楼盘项目并未完全开发，而宣传广告中并未明确配套设施的完工时间，在合生公司后续开发中有可能完成实现，即不能以目前的现状必然推定被上诉人合生公司违反广告宣传，存在违约行为。据此，杨燕燕认为，被上诉人合生公司不存在4平方公里的开发土地和配套设施的具体位置不在被上诉人整体开发范围内，本院不予采信。
第三，再退一步讲，即便合生公司存在虚假宣传，构成违约。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。杨燕燕对于其请求赔偿经济损失979432元，亦应当举证证明因合生公司的违约行为造成其损失的事实。本案中，杨燕燕根据合生公司的楼盘销售广告宣传认定涉案楼盘销售价格下跌为5200元/平方米，并据此计算得出经济损失，缺乏证明力，且合生公司的楼盘销售广告提及的价格是5200元/平方米起，不能得出楼盘价格下跌的结论。相反，合生公司在二审中提交了涉案房产三份《商品房销售合同》，价格均在12000元/平方米以上，上诉人也当庭承认其了解到目前的房价在10000元/平方米以上。据此，杨燕燕请求的经济损失未能举证证明，应当承担举证不能的诉讼后果。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用13594元，由上诉人杨燕燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年七月十七日
法官助理 黄晓娜
书 记 员 彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；