辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2014]沈中民二终字第476号
上诉人（原审被告）：辽宁泰合房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山中路7-1号。
法定代表人：王建伟，系该公司经理。
委托代理人：吴文来，男，1969年9月28日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人（原审被告）：辽宁际原房屋开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区嘉陵江街69号。
法定代表人：邵树连，系该公司总经理。
委托代理人：代文波，系辽宁华恩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵岩，女，1950年5月14日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：关鑫，男，1976年1月29日出生，锡伯族，住沈阳市皇姑区，系被上诉人儿子。
上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司（以下简称“辽宁泰合房产公司”）、辽宁际原房屋开发有限公司（以下简称“辽宁际原公司”）因与被上诉人赵岩商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第904号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月25日受理后，依法组成由本院审判员李倩担任审判长并主审、代理审判员贾宏斌、代理审判员朱丹参加评议的合议庭，于2014年2月28日对本案公开开庭进行了审理，上诉人辽宁泰合房产公司的委托代理人吴文来、辽宁际原公司的委托代理人代文波、被上诉人赵岩及其委托代理人关鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审经审理查明：2003年5月23日，原告与被告泰合公司签订《商品房预订合同》一份，双方约定原告购买由被告泰合公司开发建设的位于沈阳市黄河大街商品房一处，预定房号2#1-7-6，销售面积72.27平方米，总房款211,028元，待双方签订《商品房买卖合同》时此协议书自动失效。截至2003年6月7日，原告分二次向被告际原公司支付购房款共计71,028元，尚有140,000元房价款未支付。2003年11月30日，被告际原公司为原告出具准住通知单，原告办理了实际入住手续。另查，2000年10月9日，被告泰合公司与被告际原公司签订《联建协议书》一份，双方约定联合开发黄河大街三段二里地块项目，被告泰合公司负责办理开工前各种手续，并和被告际原公司共同组织施工，费用由被告际原公司支付。被告际原公司向被告泰合公司一次性支付包死利润500万元，被告际原公司在该项目上的盈亏均与被告泰合公司无关。再查，2013年3月27日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室下发沈房解遗（2013）13号文件，准予对部分购房人办理房屋产权登记。本院依职权到沈阳市房产局调取沈房解遗（2013）13号文件及《房屋登记明细表》，该《房屋登记明细表》中并未登记诉争房屋。诉争房屋至今尚未取得房屋初始登记备案。原、被告因办房证及赔偿事宜协商未果，故原告遂诉至本院。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告泰合公司签订的《商品房预订合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。关于被告泰合公司是否承担逾期办证违约责任的问题。原告与被告泰合公司签订的《商品房预订合同》关于产权登记未作约定，且签订该合同时诉争房屋为已竣工房屋，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人被告泰合公司的原因，买受人即原告自《商品房买卖合同》订立之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人被告泰合公司应当承担违约责任。现原告与被告泰合公司于2003年5月23日签订《商品房预订合同》，但被告至今未能取得房屋初始登记备案，致使原告未能取得房屋权属证书，故被告泰合公司应承担逾期办证违约责任。关于被告际原公司是否承担违约责任的问题。被告际原公司系诉争房屋所在地块项目的联建单位，其实际收取了原告交纳的购房款71,028元，并实际履行了向原告交付商品房的义务，故被告际原公司应对被告泰合公司的违约赔偿责任承担连带责任。关于原告主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效问题。原告与被告泰合公司于2003年5月23日签订《商品房预订合同》，故被告泰合公司应自该合同订立之日起90日内即2003年8月23日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此原告从2003年8月24日起即知道或应当知道自己的权利受到侵害、被告已违约的事实。原告主张民事权利的诉讼时效期间应从2003年12月24日起算。原告于2013年6月20日才向原审法院提起诉讼、交纳诉讼费，且原告在庭审中亦未提供相应证据来证明该诉讼时效有中止、中断的情形，故2011年6月19日前的诉讼请求已超过两年诉讼时效，原审法院对原告要求被告给付2011年6月19日前逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。关于逾期办证违约金的数额问题。因原、被告双方对逾期办证违约金未作约定，且原告主张0.003%/日违约金计算标准未超出法律规定的范围，故被告应按日向原告支付已付房款0.003%的违约金。至原告主张的2013年6月20日止，逾期办证违约金应为1,558元（已付购房款71,028元×731天×0.003%/日）。2013年6月20日之后发生的违约金，原告可另行诉讼。关于原告主张的被告协助其办理房产证的问题。被告作为诉争房屋的开发建设单位，负有协助买受人即原告办理房屋所有权证的义务。诉争房屋因存在多种原因，造成该房屋初始登记备案无法办理。现该客观障碍仍然存在，导致被告目前仍无法办理房屋初始登记备案。而房屋初始登记备案的取得，是被告协助原告办理房屋所有权证的前提。故原审法院对原告的该项诉讼请求暂不予支持。关于被告泰合公司提出的其被告主体不适格、不应承担赔偿责任的抗辩理由。被告泰合公司系诉争房屋的开发建设单位，亦是《商品房预订合同》的签订主体，虽在其与被告际原公司签订的《联建协议书》中双方约定诉争房屋所在地块项目的盈亏均与被告泰合公司无关，但该协议书系二被告内部约定，不能对外对抗第三人。故原审法院对该抗辩理由不予采信。关于被告泰合公司提出的《商品房预订合同》上该公司的公章系私刻的抗辩理由。因被告泰合公司未在法庭限期内提交鉴定申请，故原审法院对该抗辩理由不予采信。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告辽宁泰合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告赵岩至2013年6月20日止的逾期办证违约金1558元，被告辽宁际原房屋开发有限公司对前述给付款项承担连带责任；被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费317元，原告赵岩自行承担217元；被告辽宁泰合房地产开发有限公司承担100元，被告辽宁际原房屋开发有限公司对其承担连带责任。
宣判后，辽宁泰合房产公司、辽宁际原公司均不服，向本院提出上诉。辽宁泰合房产公司的上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担违约赔偿责任。主要事实理由：一、辽宁泰合房产公司已经被吊销营业执照，无任何赔偿财产。上诉人已经被吊销营业执照，依法正进入清算程序。对被上诉人的违约赔偿无法实现，会损失原告的利益。二、根据合同相对性原则，辽宁泰合房产公司未与原告实际履行过任何合同，辽宁际原公司为实际履行人，购房款为辽宁际原公司所收，辽宁泰合房产公司明显权利与义务不对等，不应该成为赔偿义务的主体。
辽宁际原公司答辩称：同我方上诉意见。
赵岩答辩称，辽宁泰合已经吊销，辽宁泰合不是实际的合同履行人，我们不予认可。对于企业是否吊销不影响其作为诉讼主体，也不影响法院判决其承担法律责任。同时辽宁泰合在出卖房屋时与购房者签订合同，购房者有理由认为辽宁泰合介入了购房的行为。应当承担相应的赔偿责任和配合购房者办理过户的合同义务。
辽宁际原公司的上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人请求。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由：一、一审判决认定辽宁泰合房产公司应承担逾期办证违约责任，上诉人承担连带责任，认定事实错误，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。导致上诉人至今无法为被上诉人办理产权登记的违约责任并不在上诉人，上诉人无法干涉政府行为，上诉人不应承担违约责任。但是，上诉人一直积极与政府协调，且现在正在办理中。二、被上诉人主张的违约金没有事实和法律依据，一审法院适用法律错误。根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，双方对逾期办理房屋产权登记违约责任及违约金数额计算并未作约定，因此，被上诉人无权向泰合公司及上诉人主张逾期办理产权登记违约金。一审判决上诉人给付被上诉人逾期办理产权登记违约金无事实及法律依据。
赵岩答辩称：辽宁际原公司在上诉请求的事实理由以及一审中均强调是政府的行为导致不能给购房者办理房屋所有权证，我们认为一审法院对于该部分的认定存在错误，理由是辽宁泰合与购房者签订的协议明确记载了土地使用权的取得方式出让，就是辽宁泰合应当按照法律规定向政府缴纳土地出让金，而辽宁泰合和辽宁际原在一审中提交的政府会议纪要253号明确记载了政府欠缴土地出让金，我们认为土地出让金应该由开发商缴纳，而不是政府，开发商在出售房屋时依据市场价格收取购房款，购房款中已经涵盖了应当分担的土地使用权出让金，因此开发商应当将该笔费用交付给政府，不应当如一审中开发商提交的会议纪要由政府承担土地出让金。一审法院没有对政府的具体原因进行查明，我们认为本案不能办证可能有政府的原因，但是依据法律规定，合同相对人不承担合同责任的法律依据是不可抗力等客观原因，政府的行政行为可以作为不可抗力的理由，本案政府欠缴税费是民事行为或者合同行为，也就是说开发商可能与政府之间有合同约定，在合同关系中政府与普通的合同主体没有区别，同时根据合同相对性原则，开发商与政府的纠纷不应当作为开发商拒绝承担合同责任的依据。一审法院的判决没有法律依据。对于违约责任，辽宁际原作为合同的履行人之一，同时根据其当庭的陈述应当作为承担违约责任的主体，在违约数额方面也应当按照我方的诉请进行全额赔付。在一审庭审结束后购房者去房产局询问，房产局告知只要开发商提供所有的材料就可以办理初始备案登记并办理房产证，同时在二审调解过程中，开发商与某些业主达成了调解协议，承诺在固定期限内为业主办理房证。从开发商的承诺以及房产局的答复可以证明本案不能办理房证是开发商的个人原因，不存在政府的原因，开发商的上诉请求和理由不成立。
辽宁泰合房产公司答辩称：答辩意见同我方的上诉意见。辽宁际原与辽宁泰合的联建协议中已经将房屋产转让给了辽宁际原，责任权利义务均由辽宁际原承担，辽宁泰合没有收购购房者的款项，因此一审判决是错误的，应该是辽宁泰合承担连带责任，不是辽宁泰合承担的给付义务。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
上述事实，有当事人陈述及《商品房预订合同》、收款收据、准住通知单、《联建协议书》等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为，上诉人辽宁泰合房产公司与被上诉人赵岩签订的《商品房预订合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照协议诚信恪守履行合同义务。双方所签订的《商品房预订合同》对于产权登记未作明确约定，双方签订合同时案涉房屋已经竣工，被上诉人赵岩于2003年11月30日办理了入住手续，但至今未能取得房屋权属证书，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，因出卖人辽宁泰合房产公司的原因，被上诉人赵岩自《商品房买卖合同》订立之日起90日未能取得房屋权属证书的，辽宁泰合房产公司应当承担相应的违约责任。现泰合公司至今未能取得房屋初始登记备案，致使赵岩未能取得房屋权属证书，因此泰合公司应承担逾期办证的违约责任，故原审法院判令上诉人辽宁泰合房产公司向赵岩支付逾期办证违约金1,558元未超出法定的范围，应予维持。
关于上诉人辽宁泰合房产公司主张其已经吊销营业执照，无任何赔偿财产，辽宁际原公司应为赔偿义务主体的问题，本院认为辽宁泰合房产公司系案涉房屋的开发建设单位，亦为与孙殿波签订《商品房买卖合同》的合同相对方，孙殿波与辽宁泰合房产公司签订《商品房买卖合同》时有理由相信辽宁泰合房产公司为案涉房屋的出卖人，因此辽宁泰合房产公司也应承担相应的合同义务。辽宁泰合房产公司与辽宁际原公司签订的《联建协议书》系双方的内部协议，不具备对外公示力，不能对抗作为购房人的孙殿波应享有的合同权利，辽宁泰合房产公司虽然已经吊销，但其仍具备诉讼主体资格，因此应承担相应的赔偿责任，故对于上诉人辽宁泰合房产公司该上诉主张，本院不予支持。
关于辽宁际原公司所提其不应当承担逾期办证违约责任之主张，本院认为辽宁际原公司为案涉房屋所在地块的联建单位，实际收取了孙殿波的购房款，并实际向孙殿波履行了交付房屋的义务，且辽宁泰合房产公司与辽宁际原公司签订的《联建协议书》中明确约定案涉房屋所在楼盘均由辽宁际原公司负责，故原审法院判令辽宁际原公司承担支付逾期交房违约金的连带责任并无不当，故对该上诉主张，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费317元，由上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司负担；上诉人辽宁际原房屋开发有限公司交纳的二审案件受理费317元，由上诉人辽宁际原房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 贾宏斌
代理审判员 朱 丹
二〇一四年三月十一日
书 记 员 任 江
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。