湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0111民初6815号
原告：何某，男，2005年5月23日出生，汉族，住长沙市雨花区。
法定代理人：熊某，女，1971年8月31日出生，汉族，住长沙市雨花区。
原告委托诉讼代理人：王娟，湖南银联律师事务所律师。
原告委托诉讼代理人：唐远瞩，湖南银联律师事务所律师。
被告：长沙华恒房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动中路265号都市锦绣家园8栋1809房。
法定代表人：虞和定，董事长。
委托诉讼代理人：周娜，湖南精彩律师事务所律师。
原告何某（以下简称原告）诉被告长沙华恒房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王娟、被告的委托诉讼代理人周娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何某向本院提出诉讼请求：1、被告为原告购置的都市锦绣家园第5幢1单元1003号房办理土地使用权证（不动产权属证）；2、被告向原告支付延迟办理产权登记的违约金21391元（暂计算至2017年9月30日）；3、被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2009年8月，原、被告就被告开发的位于长沙市雨花区劳动中路265号都市锦绣家园项目第5幢1单元903号商品房签订了编号为200979521003的《长沙市商品房买卖合同》。合同约定：被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因被告原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任；被告应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用证；如因被告的责任，致使买受人未能在约定期限内办理好上述登记或手续，则买受人不解除合同，自本合同规定期限第二天起实际办妥登记之日止，被告按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付了购房款246157元，履行了合同项下的全部义务。2013年11月26日，被告为原告所购商品房办理了房屋所有权证，但至今为止，被告仍未能依约为原告所购的商品房办理土地使用权证（不动产权属证）。被告已严重违约，故原告诉至法院。
被告长沙华恒房地产开发有限公司辩称，1、被告没有违约行为，不应承担违约责任。被告的合同义务是协助原告办理土地使用权证，被告已向相关部门递交办理土地使用权证的材料，并获取了长沙市国土资源测绘院出具的《日常地籍测量报告》，在该份报告宗地图上明确注明“本次办理3#-10#分户发证手续”，故被告不存在违约行为；且根据《长沙市人民证明关于实施不动产统一登记的通告》及房产部门相关要求，原告可自行拿着原房屋产权证书去窗口进行不动产权属证更换，该项证书更换非被告义务；2、本案所涉的分户国土证书至今未办理且无法办理，系由国家主管机关对项目规划设计的要求、项目拆迁、劳动中路拓改问题及土地使用权登记法规政策、不动产统一登记的实施等多种被告无法控制的原因所造成，非被告违约所致，属于不可抗力的范畴，且在原告不能举证证明系被告的责任，导致分户国土证未能办理的情况下，不能适用合同违约条款；3、所涉房屋已按时交付原告使用至今，并按时办理了房屋所有权证，原告没有因分户国土证书的未办理遭受实际损失；4、原告直至2017年9月22日才通过诉讼方式主张权利，已超过两年诉讼时效，属于在《中华人民共和国民法总则》实施前诉讼时效已届满，无溯及力的情形，其诉请主张的权利已超过法定诉讼时效；5、诉请的违约金截止时间计算错误。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》的相关规定，从2016年9月9日起，停止办理国有土地使用权证，故2016年9月9日之后违约金也应当终止计算，而非原告诉请的暂计算至2017年9月30日。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年8月30日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于长沙市雨花区，房屋总价款为246157元；付款方式为于合同签订之日一次性付款246157元。被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制，因被告原因造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。被告应当于2010年11月30日前交房，在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。被告亦向原告交付了房屋。2013年11月26日，原告所购房屋办理了房屋所有权证。
另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。
在本案审理过程中，被告还提供不动产权证书一份，拟证明：2017年8月11日，都市锦绣家园第5幢房屋已经有业主自行更换了不动产权证书，该幢房屋业主可以自行去相关部门换取不动产权证书。
以上事实，有原告提供的长沙市商品房买卖合同、长沙市物业维修资金缴款凭证、契税完税证、收据、房屋所有权证、被告提供的其他购房者的不动产权证书、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告作为买受人，已经按照合同约定履行支付购房款及有关代收税费等全部费用的义务。被告应当依照《长沙市商品房买卖合同》的约定，在办妥房屋所有权证后360个工作日内为原告办妥土地使用权证。2013年11月26日，原告所购房屋办理了房屋所有权证，故被告应当在2015年5月7日前办理原告的土地使用权证。被告未在合同约定的期限内履行代原告办理涉案房屋权属证书的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求被告支付延迟办理产权登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称非被告原因造成违约，不应承担违约责任，本院不予采信。
对于违约金的计算期间和标准问题。被告的违约行为发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，自被告违约之日起至《中华人民共和国民法总则》实施之日超过两年的，诉讼时效期间应当依照《中华人民共和国民法通则》的规定两年期间，原告未提供证据证明其在起诉前两年向被告主张过违约金，原告起诉之日起两年前的违约金已经超过了诉讼时效，本院不予支持，但因被告的违约行为呈持续状态，被告仍应当就未超过诉讼时效部分支付违约金，故被告自原告起诉之日起前两年即2015年9月22日起开始支付两原告违约金，且根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》的相关规定，从2016年9月9日起，停止办理国有土地使用权证，该情形系国家政策调整所致，被告对此不能预知且无法控制，被告应当支付违约金的计算时间至2016年9月9日应当截止；同时，综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，合同所约定的违约金按每日万分之一计算较高，本院酌定违约金按每日万分之零点三计算。故被告应当支付原告违约金2606.8元[246157元×0.03‰×353天(2015年9月22日-2016年9月9日)]。
由于政策调整，行政机关不再发放新的国有土地使用权证，且结合该幢房屋的部分业主已经换取不动产权证的事实，对原告要求为原告购置的都市锦绣家园第5幢1单元1003号房办理土地使用权证（不动产权属证）的诉讼请求，本院不予处理。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、被告长沙华恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告何某违约金2606.8元；
二、驳回原告何某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费335元，因适用简易程序依法减半收取167.5元，由被告长沙华恒房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。
审判员 梁平
二〇一八年一月八日
书记员 李帅
附：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。