北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初5287号
原告中国人文科学发展公司，住所地北京市建内大街5号。
法定代表人李传章，总经理。
委托代理人刘文娟，北京大成律师事务所律师。
委托代理人王冠，男，1984年6月30日出生，汉族，中国人文科学发展公司职员，住北京市西城区。
被告杜建平，男，1951年3月28日出生，汉族，北京市地毯公司退休职工，住北京市朝阳区。
原告中国人文科学发展公司(下称原告)与被告杜建平（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘文娟、王冠，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区XX路XX平房门市房出租给被告，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日。根据合同约定，双方从未达成继续租赁的合意，故合同已于2015年12月31日自动终止。合同到期后，经原告多次催告，被告拒不搬离腾退房屋，严重损害了原告的合法权益。故原告诉至法院要求判令：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日终止，被告腾退位于北京市朝阳区XX路XX平房门市房；2、被告赔偿非法占有房屋期间给原告造成的租金损失，按照每月7500元，自2016年1月1日计算至被告实际腾退房屋之日止；3、被告支付非法占有房屋期间的违约金，按照每月2250元，自2016年1月1日计算至被告实际腾退房屋之日止。
被告辩称：我与原告的租赁合同于2015年12月31日到期终止，2016年1月我即从涉案房屋搬离。因合同中没有明确约定，我法律意识又淡薄，故当时没有与原告办理交接腾退手续，这方面我确实存在一定的责任。原告称现在有三家商户占用涉案房屋，使用我的营业执照经营，我每年从中收取收益，没有任何证据予以证明。租赁期内，我曾与张昊、徐强合伙经营，后来我退出经营，张昊、徐强与王清明、刘道金、马优怒恩签订合作协议，现涉案房屋实际使用人和占有人应该是王清明、刘道金、马优怒恩。该三人我都不认识，也没有收取他们的任何费用，更没有授权其使用我的营业执照从事经营活动，现营业执照原件仍在我手中。综上，原告起诉我没有依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告系北京市朝阳区XX楼的房屋所有权人。2011年1月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区XX路XX平房门市房（下称涉案房屋）出租给被告使用。租赁期限五年，自2011年1月1日至2015年12月31日。2011年租金8．2万元，一月份交4．1万元，七月份交4．1万元；2012年租金8．4万元，一月份交4．2万元，七月份交4．2万元；2013年租金8．6万元，一月份交4．3万元，七月份交4．3万元；2014年租金8．8万元，一月份交4．4万元，七月份交4．4万元；2015年租金9万元，一月份交4．5万元，七月份交4．5万元；上述租金应在指定月份的15日前向原告交纳，到期不交视为违约，每拖欠一天，收取年租金5%的违约金。租赁期满后，在同等条件下被告有优先续租权，但要在租期届满前三个月以书面形式通知原告；双方商洽同意后，办理续租手续；如未通知原告，本合同到期自动终止。合同签订后，被告向原告交纳了租赁期内的全部租金，2015年12月31日之后未再向原告支付任何费用。
2015年10月26日，原告向被告发送《关于房屋租赁事宜的通知书》，通知被告双方之间的《房屋租赁合同》于合同到期日（2015年12月31日）或房屋拆除确定之日自动终止，双方不再续签或补签其他协议，希望被告配合妥善安排房屋租赁及房屋现状改变等相关事宜。
庭审中，原告提交照片拟证明被告仍在涉案房屋经营及拒绝腾退房屋的事实，而且被告将房屋转租他人获取收益。照片中显示拍摄时间2016年7月7日，三家商户店面名称分别为“蜀来旺家常菜”、“中国兰州牛肉拉面”、“刘辣妈小面”。另，原告提交录音光盘及文字整理稿，拟证明被告与上述三家餐馆的经营者签订合作协议，被告提供营业执照并收取租金的事实。被告则提交多份书面材料，拟证明被告从涉案房屋退出经营以及现房屋使用人并非被告的事实。
经询，被告称曾与张昊、徐强在涉案房屋合伙经营餐饮并注册了北京味动天下餐饮中心，但否认经营蜀来旺家常菜的事实。另，被告称经营至2015年12月31日后通知张昊、徐强解除合伙关系并由二人搬走涉案房屋屋内的设施设备，并通知原告其从涉案房屋搬离。
诉讼中，本院至涉案房屋现场调查，发现现场经营人为王清明，所使用的营业执照即是被告的营业执照。本院根据原告提供的蜀来旺家常菜、中国兰州牛肉拉面、刘辣妈小面三家经营者的联系电话及被告提供的张昊联系电话，向其进行了电话询问。其中蜀来旺家常菜经营者王清明称现使用的是杜建平提供的营业执照，与杜建平之间系合作关系并定期将盈利分红转给杜建平；中国兰州牛肉拉面经营者的电话显示为空号、停机状态；刘辣妈小面经营者的电话为关机；张昊称不认识被告，也未与被告合作经营过。
以上事实，有双方当事人陈述及《房屋租赁合同》、房屋所有权证、《关于房屋租赁事宜的通知书》、照片、录音等在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的规定，故是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中约定房屋租赁期限为2011年1月1日至2015年12月31日，而双方并未就房屋续租问题达成一致，故该合同于2015年12月31日到期终止。
关于腾退房屋一节。首先，租赁期间届满后，被告作为承租人负有向原告返还租赁物的义务，该项义务系承租人的一项法定义务。被告以合同没有明确约定房屋腾退事宜及自身法律意识淡薄为由未办理交接腾退手续，本院不予采信。其次，被告陈述租赁合同到期后通知合伙人张昊、徐强腾退涉案房屋屋内物品并通知原告收房，但其未提交相应证据予以证明，故本院亦不予采信。而且原告与张昊、徐强之间的合伙关系并不能对抗被告向原告履行合同义务。最后，被告抗辩现房屋实际使用人系王清明、马优怒恩、刘道金，故原告应该向上述三人主张权利。本院认为根据合同相对性原则，原告可以选择要求被告履行腾房义务，也可以要求被告和次承租人一并履行腾房义务，故原告起诉被告腾房并无不当。综上，原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求本院予以支持。
关于原告主张的租金损失。其实质就是被告不按期腾退房屋所产生的使用费，原告主张被告按照租赁期限最后一年约定的租金标准支付该费用，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告主张的违约金。原告称依据双方租赁合同中关于迟延支付租金的约定主张，但双方租赁合同终止后不存在迟延支付租金的问题，故该约定与原告诉讼请求主张的情形并不一致，而且合同中亦未具体约定迟延交付房屋的违约金标准，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告中国人文科学发展公司与被告杜建平签订的《房屋租赁合同》于二〇一五年十二月三十一日到期终止；
二、被告杜建平于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区XX路XX平房门市房腾空交还原告中国人文科学发展公司；
三、被告杜建平于本判决生效后七日内给付原告中国人文科学发展公司租金损失，按照每月七千五百元，自二〇一六年一月一日计算至实际腾退上述房屋之日止；
四、驳回原告中国人文科学发展公司之其他诉讼请求。
如果被告杜建平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4788元，由原告中国人文科学发展公司负担35元（已交纳）；由被告杜建平负担4753元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 胡莉芬
人民陪审员 赵金燕
人民陪审员 陈建东
二〇一八年七月二十四日
书 记 员 饶 宇