北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第09889号
上诉人（原审被告）王小河，男，1976年3月15日出生。
被上诉人（原审原告）北京非常空间物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街305号八区15、16、17号楼101室。
法定代表人杨明杰，总经理。
委托代理人邓敏慧，女，1981年7月6日出生。
委托代理人张荷芳，女，1981年6月9日出生。
上诉人王小河因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第5563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2015年1月，北京非常空间物业管理有限公司（以下简称非常空间物业公司）诉至原审法院称：从2006年4月26日起，我公司接受北京×××房地产开发有限公司的委托，实际接管王小河所在小区并提供物业服务。从接受委托后，我公司对该小区的物业及配套设施、公共绿化、垃圾清运、车辆管理、安全保卫、供暖等提供了全方位的管理和服务，积极履行着物业管理服务的义务。由于王小河长期拒绝交纳物业管理费，且经过我公司多次上门催收未果，已经严重损害了我公司的合法利益。现诉至法院请求：一、要求王小河立即支付拖欠的2006年4月26日至2014年4月25日的物业管理费8753.18元；二、诉讼费用由王小河承担。
王小河辩称：我是广安门外大街×××1204室（以下简称涉案房屋）产权人，房屋建筑面积是27.63平米，我是2004年8月份左右进住的，自2006年4月26日起物业费就没有缴纳。非常空间物业公司入驻小区没有任何依据，当时小区没有业主委员会，也没有经过我的同意，没有与我签订物业合同；其次，非常空间物业公司入驻时没有取得相应的物业资质，其在2010年只取得了3级的资质，3级资质不能管理我们这么大的小区，3级资质只能管理15万平米的小区，我们小区是25万平米，应是1级资质才可以管理，具体规定的文件名称记不清了；非常空间物业公司的收费标准没有依据，没有物价局核发的收费许可证，必须有物价局核发的收费许可证，相关的文件规定记不清了；物业公司进入小区没有经过招投标，属于私下操作；物业公司提供的配套设施服务不到位。包括9号楼地下室一层违规出租、消防设施管理不善（消防箱里的消防设施丢失）、9号楼大部分的应急指示灯损坏、9号楼大部分的公共照明损坏等；原来小区有一个物业公司，但是2006年4月非常空间物业公司进驻小区将原有物业公司挤走；非常空间物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。因此，不同意非常空间物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：业主在物业管理活动中，应当按时交纳物业服务费用。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王小河居住的×××小区系北京×××房地产开发有限公司开发建设，该小区的前期物业管理工作由北京×××房地产开发有限公司委托非常空间物业公司负责实施物业管理工作，非常空间物业公司与王小河之间虽未签订物业服务合同，但非常空间物业公司为×××小区的业主提供了物业服务，双方之间已形成事实的物业服务合同关系，王小河在享受了非常空间物业公司提供的物业服务后，应当向非常空间物业公司交纳物业服务费用。
关于王小河主张非常空间物业公司提供的物业服务不达标的问题，根据王小河提供的照片可以认定非常空间物业公司提供的物业服务确有不足和瑕疵，非常空间物业公司服务中的不足和瑕疵能否必然导致业主减交物业服务费应成为本案审理的焦点问题。对此，法院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特征，致使其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费-
服务下降-更大范围欠费-
服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额交纳物业费的业主也不公平，长此下去，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是非常空间物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。综上，法院认为，虽然非常空间物业公司提供的物业服务存在不足和不尽完备之处，但尚不足以成为王小河要求减少物业管理费的合法理由。因此，在非常空间物业公司提供物业管理服务，王小河也享受了上述服务后，即应该履行支付物业管理费的义务。对非常空间物业公司要求王小河支付物业费的请求，法院予以支持。
关于王小河主张非常空间物业公司的资质不能管理该小区物业的问题，非常空间物业公司属于三级资质的物业管理企业，根据本案物业管理委托合同的约定，北京×××房地产开发有限公司委托非常空间物业公司管理的面积并未超出管理能力范畴，对王小河的此项抗辩意见，法院不予采纳。关于诉讼时效的问题，王小河虽表示非常空间物业公司并未催缴，但非常空间物业公司曾在王小河的房门上张贴过催缴物业费的通知，同时考虑物业服务是一个长期的、持续的服务过程，法院认为非常空间物业公司并未明显怠于行使其收取物业费的权利，故对王小河主张物业费已超过诉讼时效的主张，法院不予采纳。
据此，原审法院于2015年8月判决：自判决生效之日起七日内，王小河向北京非常空间物业管理有限公司支付自二〇〇六年四月二十六日至二〇一四年四月二十五日期间的物业费八千七百五十三元一角八分。
判决后，王小河不服，上诉至本院称：我没有和非常空间物业公司签订物业服务合同，且非常空间物业公司2010年才取得三级物业管理资质，只能管理15万平方米的小区，我小区面积25万平方米需要一级物业管理资质的公司管理，非常空间物业公司服务人员稀少，缺少公共绿化、垃圾清运人员，小区一直没有安全保卫人员，电梯、消防公共设施频繁破坏。我小区业委会解除了与非常空间物业公司的物业管理关系，并张贴的《关于停止交纳物业费并做好交接工作的公告》，要求全体业主停止交纳物业费。且非常空间物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。故一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，驳回非常空间物业公司诉讼请求；一、二审诉讼费由非常空间物业公司承担。非常空间物业公司同意原审判决。
经审理查明：王小河系涉案房屋业主，该房屋建筑面积为27.63平方米。2006年4月26日，非常空间物业公司与北京×××房地产开发有限公司签订《×××2008物业服务合同》，约定北京×××房地产开发有限公司委托非常空间物业公司为其开发的×××2008二期提供物业管理服务，建筑面积为89614平方米；委托管理期限自2006年4月26日起至业主委员会聘任新的物业公司时止；该合同第十一条约定，非常空间物业公司收取二期项目物业费的标准为每月每平方米3.3元。
原审庭审中，王小河认可上述期间未交纳物业费，王小河主张其未与非常空间物业公司签订物业服务合同，非常空间物业公司不具备管理该小区物业的资质，且提供的物业服务不达标等理由，不同意支付物业服务费。
王小河针对非常空间物业公司物业服务不符合标准的主张，向本院提供了照片予以证明，非常空间物业公司对反应小区脏乱的照片的真实性不予认可，并称已尽到物业服务的义务。非常空间物业公司提供照片，证明其已在2008年、2010年、2012年、2014年对王小河进行了催缴，并将催缴的书面通知张贴在涉案房屋处。王小河表示非常空间物业公司并未催缴过物业费，也没有看到张贴的催缴通知。
本院审理中查明，北京市西城区×××小区业主委员会于2014年2月16日张贴的《关于停止交纳物业费并做好交接工作的公告》，内容为“解除与北京非常空间物业管理有限公司前期物业服务合同。选聘中标第一名企业长城股份集团有限公司为×××小区新的物业服务企业”。公告同时载明，此业主大会会议决定于2014年1月31日以EMS方式向非常空间物业公司送达，但被拒收。同时告知非常空间物业公司自2014年1月31日起，不得再向业主收取物业服务等相关费用，交接工作应在3月31日前完成。另查，北京市西城区房屋管理局分别于2014年6月26日、2014年8月8日，就非常空间物业公司未依法与×××小区业主委员会交接事宜，对非常空间物业公司作出京建法改（西房）字（2014）第00015号责令改正通知书及京建法罚（西房）字（2014）第540006号行政处罚决定书。关于公告中物业费收取的截止时间问题，非常空间物业公司在我院其他案件审理中认可交接工作应在2014年3月31日前完成，交接工作之后才不收费，以交接为准。二审审理中，针对非常空间物业公司不认可王小河提出服务人员稀少，服务不符合约定等系列问题，本院要求非常空间物业公司提供证据以证明其履行合同义务的主张，在本院指定期限内，非常空间物业公司提供了服务期限为2011年1月1日至2011年12月31日的保安服务合同、工期自2014年11月15日起至2014年11月29日止，施工项目为消防主机维修的工程施工合同、工期自2014年2月11日起至2014年3月25日止的北京×××住宅小区监控维修工程施工合同、期限自2014年7月16日起至2017年7月15日止的北京市电梯日常维护保养合同。
另查明，2006年11月1日，非常空间物业公司取得三级物业管理企业资质证书。
上述事实，有当事人陈述、责令改正通知书、行政处罚决定书、《×××2008物业服务合同》、《工程施工合同》、《保安服务合同》、《关于停止交纳物业费并做好交接工作的公告》、照片、等证据在案佐证。
本院认为：北京×××房地产开发有限公司系×××小区的开发建设单位，其委托非常空间物业公司对其开发建设的×××2008二期进行物业管理，并与之签订《×××2008物业服务合同》。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，在业主委员会聘任新的物业公司之前对小区业主具有约束力。王小河作为该小区业主，非常空间物业公司为该小区提供了物业服务，王小河理应向非常空间物业公司交纳物业服务费用。故王小河以非常空间物业公司没有与其签订物业合同为由，拒绝交纳物业费的请求，本院不予支持。关于王小河以非常空间物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效为由，拒绝交纳物业费一节，王小河虽表示非常空间物业公司并未催缴，但根据非常空间物业公司提供的在王小河的房门上张贴过催缴物业费通知的相关照片，应当认为非常空间物业公司并未明显怠于行使收取物业费的权利，故王小河的此项请求，本院亦不予支持。关于王小河称非常空间物业公司2010年才取得三级物业管理资质，只能管理15万平方米的小区，对其面积为25万平方米的小区没有管理资质一节，根据《×××2008物业服务合同》约定，北京×××房地产开发有限公司委托非常空间物业公司管理的面积并未超出管理能力范畴，故王小河以此为由，拒绝交纳物业费的请求，本院不予支持。
关于王小河称小区业委会张贴《关于停止交纳物业费并做好交接工作的公告》，要求全体业主停止交纳物业费一节，根据公告内容及北京市西城区房屋管理局作出的责令改正通知书、行政处罚决定书内容及我院另案审理中非常空间物业公司的陈述内容，应当认为非常空间物业公司应在2014年3月31日前完成物业交接工作，故非常空间物业公司主张2014年3月31日以后的物业费，本院不予支持。关于王小河称非常空间物业公司提供的服务存在瑕疵一节，根据王小河在原审中提供的用以证明小区脏乱事实的照片及非常空间物业公司并未提供充足的证据证明其全面履行了物业服务义务，应当认定非常空间物业公司提供的物业服务与合同约定的标准之间确实存在较大差距。故应对非常空间物业公司主张的物业费数额予以酌减，具体数额由本院酌定。综上，原审法院认定事实不清，适用法律有误，本院依法予以改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第5563号民事判决；
二、自本判决生效之日起七日内，王小河向北京非常空间物业管理有限公司支付自二〇〇六年四月二十六日至二〇一四年三月三十一日期间的物业费六千九百四十四元一角九分。
三、驳回北京非常空间物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由王小河负担，（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由王小河负担40元（已交纳），由北京非常空间物业管理有限公司负担10元。（于本判决生效后七日内交纳），
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 冷济光
代理审判员 廖 慧
二〇一五年十二月一日
书 记 员 马丽雅