上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三(民)初字第4212号
原告（反诉被告）上海莎欧科技发展有限公司。法定代表人黄海媛。委托代理人丁书洪，上海东炬律师事务所律师。被告（反诉原告）上海冰酷餐饮有限公司。法定代表人李键君。委托代理人凌卫东，上海市锦泓律师事务所律师。原告上海莎欧科技发展有限公司诉被告上海冰酷餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2015年1月13日公开开庭进行了审理，原告委托代理人丁书洪、被告委托代理人凌卫东到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2015年6月18日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人丁书洪、被告委托代理人凌卫东到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方均同意继续适用简易程序，延长审限一个月。本案现已审理终结。原告上海莎欧科技发展有限公司诉称：2014年1月1日，原告与被告上海冰酷餐饮有限公司签订《租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于上海市某区某号某室，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日止，折旧费用计算方式为总计人民币40万元，分5年折旧，每年8万元，每三月支付一次，每个月首日前5天内支付。物业管理费按实际费用收取，每月每平方米10元，按押一付三方式于首月前五日向原告支付。现被告拖欠折旧费、物业费、电费、水费等未付，经多次催讨仍不缴纳，已产生滞纳金若干，共结欠113,200.20元。现原告为维护自身权益，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告设备折旧费80,000元、物业管理费20,334.90元、电费12,698.10元，水费167.20元，总计113,200.20元；2、被告支付逾期付款利息损失（以113,200.20元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2014年11月1日计算至本案判决生效之日止）。被告上海冰酷餐饮有限公司辩称：被告同意支付物业管理费20,334.90元、电费12,698.1元、水费167.2元，但不同意支付设备折旧费。理由在于：原告没有明确告知被告提供的土地属于工业用地，因工业用地无法办理商业性质的营业证照，导致被告咖啡店无法正常经营，甚至受到行政处罚，同时也致使合同目的无法实现。被告对于租赁合同第5条第1款约定，设备分五年40万元折旧完毕。40万元折旧费不予认可，且每年折旧费8万元也过高。被告实际已于2014年10月31日搬离。如果被告后续继续使用的话，被告是同意支付折旧费的。被告也不同意支付逾期付款利息损失，双方没有对利息进行过约定，原告主张无依据。如果法院认定，本金计算也应是以实际判决确认的为准。此外，被告尚有经营及装饰装修设施在原告处。被告基于原告隐瞒系争房屋系工业用地，导致无法办理营业执照经营咖啡店的情况，认为原告构成违约，并提起反诉，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2、反诉被告赔偿反诉原告各项损失共计人民币30万元（含经营所需设备10万元、员工工资15万元、行政处罚2.1万元和其他装饰2.9万元）。审理中，被告将第二项反诉请求明确为，请求判令反诉被告赔偿行政处罚损失2.1万元及员工工资15万元，其他费用不予主张。反诉被告上海莎欧科技发展有限公司辩称：同意终止双方签订的租赁合同，合同终止时间为2014年10月31日，双方办理过交接。反诉原告主张的赔偿损失无事实依据，反诉被告没有违约行为，反诉原告的损失并未实际发生，经营设备可以由反诉原告搬离，不存在损坏的情况，反诉被告同意将相应的设备归还反诉原告，随时由反诉原告清点搬离。员工工资无法确认，不属于反诉原告损失，行政处罚反诉原告尚未支付，其他装饰可以搬离。经开庭审理查明：2014年1月，原告作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）被告上海冰酷餐饮有限公司签订《租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于上海市某区某号某室，建筑面积共计约184.86平方米，用于被告经营场所。租赁期限为60个月，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。租金计算方式为被告在租赁系争房屋前两年免收租金，物业费、水电费等费用正常支付。第三年至第五年的月租金为5,000元。被告按照折旧向原告支付折旧费用，具体为装修、空调、家具等费用总计40万元，分5年折旧，每年8万元。物业管理费每月10元/平方米。上述合同签订后，原告向被告交付了系争房屋。合同履行期间，产生物业管理费20,334.90元、电费12,698.10元、水费167.20元。被告至今未支付任何费用，并于2014年10月31日搬离系争房屋。又查明，系争房屋于2012年5月31日办理了房地产权证，登记于原告公司名下，用途为工业用地。以上查明的事实，有原、被告的陈述，上海市房地产权证及租赁合同等证据为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。审理中，反诉原告主张反诉被告赔偿行政处罚损失2.1万元及员工工资15万元，并提供行政处罚事先告知书、履行行政处罚决定催告书、执行通知、及劳动合同为证。反诉被告认可行政处罚事先告知书、履行行政处罚决定催告书、执行通知的真实性，但认为行政处罚反诉原告尚未支付。对于员工工资则不予认可。反诉原告也认可行政处罚没有支付。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原、被告双方虽然签订了租赁合同，且租期至2018年12月31日止。无论租赁合同是否有效，鉴于被告于2014年10月31日搬离，双方实际已无继续履行合同的可能。原告提出原、被告之间签订的租赁合同于2014年10月31日终止履行，本院予以准许。原告现参照租赁合同的约定要求被告支付设备设施折旧费，其计算标准尚属合理，但计算的期限缺乏相应的依据，鉴于合同起租期为2014年1月1日，且终止于2014年10月31日，故按照8万元/年的标准，计算10个月，金额为66,666.67元。该笔费用被告理应支付给原告。原告另主张的物业管理费20,334.90元、电费12,698.10元、水费167.20元，被告均无异议，也同意支付。于法无悖，本院予以准许。关于逾期付款利息损失，原告主张有相应的事实依据，本院一并予以支持，但计算的本金金额应调整为99,866.87元。反诉原告反诉要求反诉被告赔偿员工工资15万元，无相应的依据，本院不予支持。反诉原告反诉要求反诉被告赔偿行政处罚2.1万元，也无相应的依据，本院亦不予支持。对于被告尚在原告处的经营及装饰装修设施，原告同意由被告搬离，被告可自行取回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海莎欧科技发展有限公司与被告上海冰酷餐饮有限公司于2014年1月签订的租赁合同于2014年10月31日终止履行；二、被告上海冰酷餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莎欧科技发展有限公司设备设施折旧费人民币66,666.67元、物业管理费人民币20,334.90元、电费人民币12,698.10元、水费人民币167.20元；三、被告上海冰酷餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莎欧科技发展有限公司逾期付款利息损失（以人民币99,866.87元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2014年11月1日计算至本案判决生效之日止）；四、驳回反诉原告上海冰酷餐饮有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2,564元，由被告上海冰酷餐饮有限公司负担人民币2,296.67元，由原告上海莎欧科技发展有限公司负担人民币267.33元；反诉受理费人民币1,900元，由反诉原告上海冰酷餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 林 青
人民陪审员 陆文元
二〇一五年八月十日
书 记 员 王 菲
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。