上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1663号
原告（反诉被告）上海莘吴（集团）有限公司。
法定代表人吴山弟。
委托代理人朱伟，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人金玲，上海合勤律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海广厦（集团）有限公司。
法定代表人陆根良。
委托代理人钟开福，上海胜杰律师事务所律师。
委托代理人熊兆罡，上海熊兆罡律师事务所律师。
原告上海莘吴（集团）有限公司（以下简称莘吴公司）与被告上海广厦（集团）有限公司（以下简称广厦公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2013年8月9日立案受理后，先适用简易程序，由审判员林霞独任审判。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2013年12月9日公开开庭进行了审理。莘吴公司的委托代理人朱伟，广厦公司的委托代理人钟开福、熊兆罡到庭参加了诉讼。2013年12月9日，广厦公司向本院提起了反诉，本院经审核后予以合并审理。2014年1月8日，莘吴公司向本院提出申请，要求对相关土地及建筑物自2000年1月1日起至判决生效之日止的使用费进行评估。本院对莘吴公司提出的上述申请进行了审核后予以准许，并经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对相关土地及建筑物的使用费进行了司法鉴定。2014年6月20日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司向本院出具了《上海市闵行区XX路XXX号3，092平方米土地及建筑面积414平方���二层幼儿园及20平方米单层配电及传达室使用费估价报告》。2014年3月24日，广厦公司向本院提出申请，要求对相关土地、建筑物及因搬迁造成的停产停业、设备搬迁等资产进行评估。本院对广厦公司提出的上述申请进行了审核，并对广厦公司提出的申请分别作了相应的处理。关于相关土地使用权价值的评估项目，经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司进行司法鉴定。2014年6月20日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司向本院出具了《上海市闵行区XX路XXX号3092平方米国有划拨公建用地土地使用权价值评估报告》。关于广厦公司要求对相关企业所造成的停产停业、设备搬迁等损失的评估项目，经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海达智资产评估有限公司对上述项目进行司法鉴定。2014年5月26日，上海达智资产评估有限公司以现场已经没有实物、广厦公司亦未就停业损失提供相关资料为由向本院申请撤销上述评估项目。2014年6月16日，本院对上海达智资产评估有限公司的申请予以同意。关于相关土地上建筑物的价值、相关土地上的平整工程、河浜填平工程的造价，经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海沪港建设咨询有限公司进行司法鉴定。2014年11月12日，上海沪港建设咨询有限公司向本院出具了《坐落于上海市XX路XXX号3，092平方米土地上的建筑物的残值，对平整场地，填平河浜工程当时的造价司法审价报告》。本院在收到上述报告后，即将上述报告送达双方当事人，并于2015年1月15日、2015年1月23日公开开庭进行了审理。莘吴公司的委托代理人朱伟，广厦公司的委托代理人钟开福、熊兆罡到庭参加了诉讼。另因本案无法在规定期限内审结，经本院院长审核同意延长审限。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）莘吴公司诉称，其与广厦公司于2003年8月5日签订了《土地使用权转让合同》，合同约定由莘吴公司将位于上海市闵行区XX路土地面积为3，092平方米的土地使用权及地上建筑物（以下简称涉案土地及地上建筑物）转让给广厦公司，土地使用权转让年限为50年，转让款总额为人民币1，134，800元（以下币种均为人民币）。广厦公司分三次向莘吴公司支付了共计900，000元的转让款，而涉案土地及地上建筑物一直由广厦公司使用。然该合同所涉土地为集体所有土地，法律规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故其与广厦公司签订的《土地使用权转让合同》违反了法律的强制性规定，依法应当确认无效，为此莘吴公司向法院提起诉讼请求判令：一、确认其与广厦公司于2003年8月5日签订的《土地使用权转让合同��无效；二、广厦公司向莘吴公司归还上述合同所涉的土地及地上建筑物。
审理中，莘吴公司补充事实称，该司于1999年将位于上海市闵行区XX路XXX号［用地批准文号：闵府土（98）114号］内的3，092平方米及地上建筑物（南围墙及大门、幼托园楼、配电及传达室）交付于广厦公司，双方于2003年8月5日补签了《土地使用权转让合同》，合同约定由莘吴公司将位于上海市闵行区XX路土地面积为3，092平方米的土地使用权及建筑面积414平方米的两层幼托园楼、建筑面积20平方米的单层配电房及传达室、南围墙及大门转让给广厦公司，土地使用权转让年限为50年，转让款总额为1，134，800元。广厦公司实际支付的费用包括签约前以工程款及土地款等名义支付的460，000元及签约后支付的500，000元，余款174，800元未支付。涉案土地及地上建筑物一直由广厦公司使用至今。然该合同所涉��地为国有划拨土地，涉案土地及地上建筑物的转让未经相关政府机构批准，依法应当确认合同无效。广厦公司依约取得的土地及地上建筑物从未向其支付使用费，且占用至今不予返还，为维护莘吴公司合法权益，特向法院申请增加诉讼请求，即要求法院判令广厦公司支付自2000年1月1日起至判决生效之日止的土地使用费1，300，000元及建筑物使用费1，850，000元。
莘吴公司为证明其诉讼主张，向本院递交如下证据材料：
1、《土地使用权转让合同》一份，旨在证明其与广厦公司于2003年8月5日签订了上述合同，广厦公司基于此合同获得涉案土地及地上建筑物的使用权。广厦公司对该证据材料的真实性无异议，但对该证据材料与本案的关联性有异议，其认为，首先，本案并非土地转让合同纠纷，莘吴公司并非涉案土地的权利人。其次，在该合同中土地没有权证号，地上建��物亦无详细面积的记载。最后，根据合同第4.2条约定，涉案土地的出让金是由莘吴公司代广厦公司缴纳；根据合同第5.3条约定由莘吴公司将地块按比例登记到广厦公司名下；根据合同第6.2条约定若土地提前被收回，广厦公司可以按照当时实际情况获得相应补偿；根据合同第8.1条约定双方对发生争议后进行补偿是有约定。综上，广厦公司认为，无论该合同是否有效，莘吴公司仍应按合同约定的方式向广厦公司进行补偿。
2、由上海市闵行区人民政府下发的文号为闵府土（98）114号文件一份，旨在证明莘吴公司根据该通知补缴了征地费用，获得建设用地批准证书，涉案土地也一直登记在莘吴公司名下，且土地管理部门也明确涉案土地的权利仍由莘吴公司享有。广厦公司对该证据材料的真实性没有异议，但认为该份证据材料不能证明莘吴公司取得涉案土地的权利。
3、上���市闵行区土地规划部门批准建设用地的档案材料一组，旨在证明莘吴公司获得涉案土地的国有土地使用权。广厦公司对上述证据材料的真实性没有异议，其认为上述材料中的建设用地批准书，除了土地面积范围与双方合同约定的面积不一致外，建设用地批准书也有明确期限，期限已经届满，故权属难以确定。另需补充的是莘吴公司与广厦公司当时正是基于这组材料才签署了土地转让合同。
4、上海市闵行区人民政府下发的文号为沪闵府土（2010）213号文件一组，该组材料系从上海市闵行区城建档案管理中心复印而来，旨在证明涉案土地所附地籍图与前述证据的地籍图是一致的，土地储备中心储备的土地就是莘吴公司当时准备出让给广厦公司的土地，从土地明细表也明确XXXXX号土地的国有土地划拨权仍归莘吴公司所有。广厦公司对该组证据的真实性没有异议，但认为��吴公司提供的这组证据只是档案管理中心中的部分文件。从213号文件中的第二页第二段可知，涉案土地已经由上海市闵行区人民政府收回。
5、2013年10月8日由上海市闵行区土地储备中心出具的权属情况说明一份，旨在证明土地储备中心尚未申请权证变更登记，所以涉案土地的权属人仍为原权利人，故莘吴公司的本次诉讼正是在积极履行收回土地的义务。广厦公司对该证据材料的真实性无异议，但认为土地储备中心并非法定的权属认定机构。情况说明也没有载明涉案土地没有被征收、收回，也没有说明原权利人就是莘吴公司。根据广厦公司的调查，附属地籍图上是广厦公司的名称，故广厦公司认为涉案土地的权属存在争议，且从该文件的第2段中明确表述，上述土地有部分房地产使用争议，故本案不应当由法院受理。
6、广厦公司付款进账单四份，旨在证明广厦公司���付莘吴公司的款项为900，000元。广厦公司对该组证据材料的真实性没有异议，但广厦公司还另行向莘吴公司支付了60，000元款项。
7、《房屋土地测绘技术报告》一份，旨在证明涉案土地的地址及面积，即涉案土地的界址为东近空地、西近空地、南临XX路、北近XX河，面积为3，092平方米。广厦公司对上述证据材料的真实性无异议，但对证明目的有异议。
8、《关于咨询闵府土（98）114号土地状况的回复》一份，旨在证明涉案土地为国有土地，取得方式为划拨。广厦公司对上述证据材料的真实性无异议，但对证据材料的关联性有异议，从该文件中可以看出涉案土地为国有土地，但没有定性为出让或划拨。
9、照片一组，旨在证明涉案土地及地上建筑物目前的现状。广厦公司对上述证据材料所截取的时间点有异议，其认为照片不能反映涉案土地目前的现状。
被告（反诉原告）广厦公司辩称，第一，关于本案纠纷的定性问题。本案属于土地动拆迁纠纷，法院应驳回莘吴公司的诉讼请求。涉案土地及地上建筑物位于上海市闵行区，东至XX路西至XX路，南至XX路北至XX河地块的动拆迁范围内，截止目前该地块只剩下涉案土地尚未动迁。根据相关文件可证明上海市闵行区人民政府已依法收回位于上海市闵行区东至XX路西至XX路，南至XX路北至XX河的6万多平方米国有土地使用权。鉴此，广厦公司认为本案应属于动拆迁纠纷。因在动拆迁过程中，上海市闵行区莘庄镇人民政府与广厦公司以及案外的两家企业未能达成动拆迁安置补偿协议，故才以莘吴公司的名义向法院提起了本次诉讼。根据相关规定，本案应属动拆迁类案件，法院应依法从程序上驳回莘吴公司的诉讼请求。第二，关于莘吴公司的主体问题。莘吴公司的诉讼主体不适格，法院应依法驳回其起诉。涉案土地及建筑物的权利人非莘吴公司，而系广厦公司。土地权属可能存在争议，莘吴公司应先向土地行政部门确定土地权属，土地确权前，法院不应直接受理。第三、关于莘吴公司诉讼意志的认定问题。莘吴公司的法定代表人吴山弟于2010年被判处有期徒刑13年，现在尚在刑罚执刑期间，系不适格的诉讼代表人。同时，莘吴公司的两个法人股东均在工商局无法查找，目前不存在，也不可能进行意思表示。第四，关于合同效力的认定问题。双方签订的合同系其与莘吴公司间的真实意思表示，应为有效合同。上述协议的本质是一份补偿协议，因当时莘吴公司并没有取得涉案土地的使用权，不可能转让土地，但广厦公司考虑到莘吴公司对涉案土地的征收、代为办理土地使用权等事宜有付出，故愿意给付一定对价对莘吴公司作出补偿，为此双方签订了合同，该���同应属有效合同。第五、关于莘吴公司主张的返还涉案土地及地上建筑物的问题。首先，因涉案土地及建筑物是广厦公司从上海市闵行区人民政府合法取得的资产，莘吴公司并非权利人。其次，截止目前为止，涉案土地及地上建筑物是由二位案外人即上海闵行区建筑工程总公司土方服务部（以下简称土方服务部）、上海闵平工程检测科技有限公司（以下简称闵平公司）实际占有使用，即使法院判决由广厦公司返还，亦无法执行。第六、涉案土地及地上建筑物由政府正在实施动迁，是否返还最终都应由政府拆迁收回。综上，广厦公司不同意莘吴公司本诉的诉讼请求。
广厦公司为证明其抗辩主张，向本院递交如下证据材料：
1、《动拆迁补偿价值咨询结果汇总表》一份，旨在证明涉案土地属于动拆迁范围，本案属于动拆迁纠纷。莘吴公司对该证据材料的真实性不清楚，对涉案土地处于土地储备的状态无异议。
2、莘吴公司档案材料和新民网报道各一份，旨在证明莘吴公司于2010年6月13日被吊销企业营业执照，法定代表人已经刑事处罚，莘吴公司作为诉讼主体不适格。莘吴公司对档案材料的真实性无异议，莘吴公司因没有年检被吊销营业执照，但仍有诉讼的主体资格，对新民网报道真实性不予确认。
3、收据凭证一组，旨在证明广厦公司向莘吴公司支付了960，000元的土地转让款。莘吴公司对该组证据材料的真实性无异议，并确认另收取广厦公司支付的转让款计60，000元。
4、由上海市闵行区人民政府下发的文号为闵府土（98）114号文件及《国家建筑征用土地包干协议书》各一份，旨在证明涉案土地于1999年已经征收完毕成为国家建设用地。莘吴公司对上述证据材料的真实性无异议。
5、收购合同两份以及所附的地籍图一组，旨在证���上海市闵行区土地储备中心于2007年12月启动了对涉案土地的收回工作，广厦公司是涉案土地的权利人。莘吴公司对上述证据材料的真实性没有异议，对广厦公司的证明目的有异议，广厦公司是基于地籍图上有广厦公司名字从而认为其有权利，但权利的确定应有政府的批文。
6、上海市人民政府下发的文号为沪府土（2010）261号文件、文号为闵规土建（2010）299号文件及图纸2份，旨在证明涉案地块已被上海市闵行区人民政府收回，其权利应属上海市闵行区土地储备中心所有，莘吴公司不具备诉讼的主体资格。莘吴公司对该组证据材料的真实性没有异议，但莘吴公司认为从收回土地明细表中包括涉案土地这一节可以看出国有土地使用权的权利人是莘吴公司而非广厦公司。诚如广厦公司所述，涉案土地已被列入土地储备计划，但相应权属仍属于原权利人，在相关职能部门��完成对原权利人的补偿时，涉案土地的权利仍属于莘吴公司。
2013年12月9日，广厦公司向法院提起反诉称，其原系上海市闵行区莘吴村集体企业。1999年莘吴公司将位于上海市闵行区XX路的涉案土地及地上建筑物交付其使用，并称可直接将该地块及地上建筑物办理登记至其名下。其取得该土地后，向莘吴公司支付了转让款960，000元，同时将土地交由原下属公司（即土方服务部、闵平公司，经改制后现已成为独立公司），由上述公司对该土地及周边进行了平整、填平了河浜、建造了厂房及其他建筑计千余平方米，并由上述两家公司实际使用至今。2003年3月15日，双方补签了《土地使用权转让合同》一份，其中除约定莘吴公司应将涉案土地及地上建筑物办理登记至其名下外，还约定如未能履行的，应赔偿由此造成的一切直接和可期待利益。如遇到政府收回土地，可按当时��际情况取得补偿等内容。然莘吴公司并未能履行该约定，现上海市闵行区人民政府对该地块所在区域实施动迁，致其无法取得动迁补偿及安置上述两家公司的相关费用约计15，260，000元。
广厦公司认为，其经改制后取得涉案土地及建筑的资产权利，由于莘吴公司的原因，其未能直接取得政府动迁安置补偿。而根据双方签订的合同约定如遇政府收回土地，可由其按实际情况取得补偿，况且导致其未能办理相关权属证书的原因也恰恰是由莘吴公司所致。鉴此，其认为根据《中华人民共和国合同法》第五十七条之规定，即使双方签署的合同无效，合同对于有关解决争议的条款仍然有效，且根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，莘吴公司对其所造成的损失亦应予以赔偿。综上，为维护其自身的合法权益，特向法院提起反诉要求法院判令莘吴公司向其赔偿15，260，000元。
审理中，广厦公司于2015年1月23日向本院变更诉讼请求为要求判令莘吴公司向其赔偿10，000，000元（土地价值评估8，787，300元，由莘吴公司受让的幼儿园、配电室、门卫等房屋价值暂估为1，218，700元）。另广厦公司表示，若法院认定双方所签订的合同无效，其要求莘吴公司返还已付的转让款。
广厦公司为证明其反诉主张，向本院提供如下证据材料：
1、《土地使用权转让合同》一份，旨在证明根据上述合同约定莘吴公司应将涉案土地及地上建筑物办理登记至其名下，如未能履约的，应赔偿其由此造成的一切直接和可期待利益。如遇到政府收回土地，可按当时实际情况取得补偿内容。莘吴公司对上述证据材料的真实性无异议，但对上述证据材料与本案的关联性有异议。
2、由上海市闵行区人民政府下发的文号为沪闵府土（2010）213号文件，旨在证明上海市闵行区人民政府收回了涉案土地。莘吴公司对上述证据材料的真实性无异议，且可证明涉案土地为国有土地。
3、照片一组，旨在证明涉案土地及地上建筑物于2013年12月9日的状况，涉案土地属于动迁范围，其应属于安置补偿对象。莘吴公司对上述证据材料的真实性无异议，但认为动迁安置补偿的对象应为权利人而非占有人。
4、广厦公司企业改制材料一组，旨在证明涉案土地及地上建筑物经上海市闵行区人民政府确认后置换给广厦公司。莘吴公司对上述证据材料的真实性无异议，但认为从改制材料中可见广厦公司在企业改制时受让的是涉案土地上的在建工程，而不是涉案土地。其中还包括了由案外人建造房屋的费用。鉴此，不能证明涉案土地使用权属已发生变更。
5、拍摄于2015年1月8日的照片一组，旨在证明涉案土地正由政府进行动迁，由于施工原因，其无法正常使用涉案土地，故不应按评估报告向莘吴公司偿付土地使用费。莘吴公司对上述证据材料的真实性无异议，但认为在本案起诉前涉案土地是可以正常使用的，如不可使用，广厦公司可将土地归还莘吴公司。
莘吴公司针对广厦公司的反诉辩称，广厦公司所主张的赔偿包括了涉案土地使用权价值及地上建筑物价值，但其认为，合同无效，如果其对合同无效负有相应责任，那么亦应赔偿广厦公司由此产生的直接损失，而非可得利益的损失，故广厦公司的反诉主张不应得到法院的支持。
经审理查明，1998年8月10日，上海市闵行区人民政府下发了文号为闵府土（98）114号文件，文件名为《关于批准莘庄工业区莘吴（集团）有限公司幼儿园、托儿所、老人活动室等违法用地补办征地手续的通知》，上载：上海莘庄工业区属莘吴（集团）有限公司建幼儿园、托儿所、老人活动室等工程。经查，该工程未经批准，于1994年动工建设，目前已竣工使用。对此闵行区房屋土地局依据市人民政府沪府发（1998）4号文处理规定，并以闵房地处（98）187号文作出行政处罚，且已履行。本项目补办征地手续，经闵行区计委同意，用地范围经闵行区规划局规划许可。现经审核，批准莘吴公司的幼儿园、托儿所、老年活动室等项目补办征地手续，征用工业区内XX村XX生产队非耕地4，573平方米，公建用地未经批准不得改变用途。
1999年7月30日，莘吴公司（签约甲方）与上海市闵行区建设用地事务所（签约乙方）签订《征地包干协议》，协议约定莘吴公司建幼儿园、托儿所、老人活动室等非法用地补办征地，经闵府土（98）114号文批准，征用莘庄镇工业区内XX村XX生产队非耕地4，573平方米，本项目征地费用为53，963.69元。
1999年11月30日，莘吴公司根据闵府土（98）114号文件的精神向上海市闵行区莘庄镇人民政府递交了《建设用地批准书申请表》，上载：莘吴公司申请建造幼儿园、托儿所、老年活动室，建设性质为集体，土地用途为公建配套，批建用地面积为4，573平方米。土地坐落于上海市闵行区莘庄镇XX村，东起XX路，西至农民住宅，南起XX路，北至XX河。同日，上海市闵行区人民政府核发了上述用地的建设用地许可证，有效期至2000年12月。
1999年莘吴公司将涉案土地及地上建筑物交付给广厦公司使用。
2000年1月21日、1月27日、2001年1月20日、2002年2月9日，广厦公司通过上海市闵行区建筑工程总公司向莘吴公司支付款项合计460，000元。
2003年8月5日，莘吴公司（签约甲方）与广厦公司（签约乙方）签订《土地使用权转让合同》一份，合同约定甲方拥有并经甲方开发的，位于上海市闵行区黎安路的土地及地上物转让给乙方，上述条款所���的土地总面积为3，092平方米。合同项下的土地使用权出让年限为50年。合同项下的土地及地上物出让方式为转让，出让的土地将用于工业开发。乙方同意按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金（代为收取或由乙方直接支付于国家土地行政管理部门）、土地开发建设费及其他费用。该地块的土地使用权转让费（包括国家土地出让金）为834，800元。地上物的转让价为300，000元，总额为1，134，800元。甲方在本合同生效10日内将本合同所约定转让范围内的土地及地上物交付给乙方。本合同经双方签字后10日内，乙方支付完全部转让费，逾期仍未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。甲方承诺办理上述地块土地批租手续至乙方名下。甲方协助乙方办理该地块上已建筑的建筑物产权登记手续，但与法律、法规相悖者除外。本合同存续期间，在特殊情况下，根据社会公共利益的需求，甲方所在地的土地行政管理部门可以依照法定程序提前收回出让地块的使用权，并根据乙方当时实际情况给予相应的补偿。如一方未履行本合同规定的义务视为违反合同。违约方应负责向另一方赔偿违约引起的一切直接和可得利益的损失。如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的日万分之2.1缴纳滞纳金。
2003年8月22日，广厦公司给付莘吴公司款项500，000元。
2007年12月12日，上海市闵行区土地储备中心（签约甲方）与上海市闵行区莘庄镇人民政府（签约乙方）签订了《莘庄商务区XX号地块征收协议》及《莘庄商务区XX号地块征收协议》，协议约定莘庄商务区XX号地块［东至XX路，南至XX路，西至红线，北至XX河，面积为34.30亩（实际以测绘部门实测为准）］，莘庄商务区XX号地块［东至红线，南至XX路，西至XX路，���至XX河，面积为24.51亩（实际以测绘部门实测为准）］，甲乙共同委托上海莘庄商务发展有限公司依据《上海市土地储备办法》的有关规定，与原土地使用权权利人进行协商，签订相关补偿协议，并实施补偿。经甲、乙双方协商该地块征收补偿价格暂定平均每亩1，200，000元。本协议签订后，甲方应在三至六个月内落实土地储备计划，办理立项等前期基础性开发等，乙方应在三至六个月内与原土地使用权人签订《土地收购储备意向书》，甲方在办理完成土地征收储备土地前期基础性开发手续后18个月，乙方应完成对原土地使用权人的补偿工作。土地拆平后甲方应根据区经营性用地出让计划和区政府要求，按规划功能分区情况及时将土地交相关职能部门挂牌出让。
2010年4月7日，上海市人民政府下发了沪府土（2010）261号《关于批准闵行区人民政府2010年第十批次建设项目征收土地的通知》，上载：经查，本批次涉及1幅土地，占地总面积63，103.20平方米，其中原属闵行区莘庄镇有关村队农村集体土地38，730.70平方米，原国有土地24，372.50平方米。上述集体土地中，建设用地16，000.90平方米，未利用地22，729.80平方米。上述国有土地中，建设用地24，372.50平方米。本批次属于城市建设用地范围，符合土地利用总体规划。对本批次用地，已经沪规土闵（2010）A0005号《上海市土地利用年度计划审核意见书》批准用地计划。现经审核，批准本批次新增建设用地22，729.80平方米，同时批准闵行区本次征收农村集体土地38，730.70平方米，并批准闵行区规土局为该批次用地编报的《征收土地方案》和《建设项目用地呈报说明书》等呈报材料。该批次建设项目用地范围中涉及的国有土地应由闵行区按相应程序收回。请闵行区凭本通知按照规定的程序实施��地。由闵行区规土局根据建设用地审批权限，按规定办理建设项目供地手续。
2010年7月22日，上海市闵行区规划和土地管理局下发了闵规土建（2010）299号《关于核发莘庄商务区XX、XX地块储备和前期基础性开发建设用地规划许可证的通知》，上载：闵行区土地储备中心，你单位填报的EAXXXXXXXXXXXXXXXXX号《建设用地规划许可证申请表》及有关文件、图纸、资料收悉。经核，该项目已经我局以闵规建（2008）326号通知核发沪闵书（2008）XXXXXXXXC00694《建设项目选址意见书》，建设项目建议书已经闵行区发展和改革委员会以闵发改基审（2007）306，310号批准，现根据审定的建设工程总平面图，同意发给《建设用地规划许可证》（编号：沪闵地（2010）EAXXXXXXXXXXXXXX号），并将有关事项通知如下：一、建设工程名称：莘庄商务区XX，XX地块储备和前期基础性开发。二、建设工程规模：以规划审定的设计方案为准。三、建设用地位置：东至XX路，西至XX路，南到XX路，北至XX河。四、建设用地规划性质：商务办公。五、用地总面积：约48，973平方米，其中：建设用地面积28，241平方米。六、规划管理要求：除建设用地外土地不得占用。根据闵行区土地储备中心申请，该局拟将XX路以东、XX路以西、XX路以北、XX河以南图示63，103.20平方米土地收回，作为闵行区土地储备中心莘庄商务XX、XX地块前期基础性开发储备项目用地。现根据有关规定，依法收回XX路以东、XX路以西、XX路以北、XX河以南图示63，103.20平方米的国有土地使用权。
2010年10月20日，上海市闵行区人民政府下发了沪闵府土（2010）213号文件，文件名为《关于批准闵行区土地储备中心莘庄商务XX、XX地块前期基础性开发储备项目供地方案的通知》，上载：为莘庄商务XX、XX地块前期基础性开发储备项目填报的《上海市建设项目用地审批申请表》和你局为该项目编制的《建设用地项目供地方案》均收悉。经审核，依法收回XX路以东、XX路以西、XX路以北、XX河以南图示63，103.20平方米的国有土地使用权，批准上海市闵行区规划和土地管理局为该建设项目编制的《建设用地项目供地方案》，该项目供地面积为63，103.20平方米，上述土地由上海市闵行区土地储备中心实施前期基础性开发储备。该文件后附《莘庄商务区XX、XX地块土地明细表》，上载：莘吴公司在上述收回土地中占地面积为10，068.90平方米，其中建设用地9，541.30平方米，未利用地527.60平方米。
2010年10月15日，上海市闵行区规划和土地管理局向上海市闵行区人民政府递交了《关于为闵行区土地储备中心莘庄商务XX、XX地块前期基础性开发储备项目收回选址地块的请示。
2010年10月20日，上海市闵行区人民政府下发了文号为沪闵府土（2010）213号《关于批准闵行区土地储备中心莘庄商务XX、XX地块前期基础性开发储备项目供地方案的通知》，上载：闵行区规划和土地管理局，经审核，依法收回XX路以东、XX路以西、XX路以北、XX河以南图示63，103.20平方米的国有土地使用权，批准你局为该建设项目编制的《建设用地项目供地方案》，该项目供地面积为63，103.20平方米（建设用地28，240.70平方米、规划道路1，924.40平方米，绿化占地4，623.40平方米、规划河道21，505.10平方米、防汛通道6，809.60平方米）由闵行区土地储备中心实施前基础性开发储备。
2013年5月21日，上海市人民政府下发了沪府土（2013）367号文件，文件名为《关于批准上海公路投资建设发展有限公司为建设嘉闵高架路南延伸（莘松路-
联明路）新建工程闵行段项目办理农转用、征收土地和该项目供地方案的通知》，上载：��海公路投资建设发展有限公司为建设嘉闵高架路南延伸（XX路-
XX路）新建工程-
闵行段工程填报的《上海市建设项目用地审批申请表》和上海市闵行区为该建设项目编制的（闵）土呈字（2013）第A3号《建设项目用地呈报说明书》及市规划和国土资源管理局为该项目编制的《供地方案》收悉，经审核，同意收回该建设项目用地范围中涉及的273，057平方米国有土地，并按规定程序办理该土地的收回事宜。同时，批准市规划和国土资源管理局为该建设项目编制的《供地方案》。对上海公路投资建设发展有限公司建设嘉闵高架路南延伸（莘松路-
联明路）新建工程-
闵行段项目使用423，405.40平方米工程用地以划拨方式供地。请上海市闵行区人民政府凭该通知按照规定的程序实施征地。在该文件所附的地籍图中包含了涉案土地。
2013年10月8日，上海市闵行区土地储备中心向本院出���了《关于莘庄商务XX、XX地块目前权属情况的说明》，上载：根据上海市闵行区人民政府“沪闵府土（2010）213号”《关于批准闵行区土地储备中心莘庄商务XX、XX地块前期基础性开发储备项目供地方案的通知》，该中心负责对莘庄商务XX、XX地块收购储备并实施前期基础性开发。收储过程中，因上述地块之上尚有部分房地产使用争议，需由原权利人负责排除妨碍、完全收回。因此，截至目前，该中心尚未向房地产登记管理部门申请上述土地的房地产权属变更登记，尚未领取上述地块的房地产权证，也未完成实物移交。故依法该上述地块法定权属人目前仍为原权利人，等原权利人完全排除妨害后，该中心方申请上述地块的权属变更登记，并正式办理实物交付。
2014年1月8日，莘吴公司向本院提出申请，要求对涉案土地及地上建筑物自2000年1月1日起至判决生效之日止的使��费进行评估。本院对莘吴公司提出的上述申请进行了审核后予以准许，并经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对涉案土地及地上建筑物的使用费进行了司法鉴定，莘吴公司为此垫付了司法鉴定费35，000元。2014年6月20日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司向本院出具了《上海市闵行区XX路XXX号3，092平方米土地及建筑面积414平方米二层幼儿园及20平方米单层配电及传达室使用费估价报告》，上载：估价对象为土地及建筑物，土地权属性质为国有，来源为国有划拨，面积为3，092平方米，用途为公建。建筑物位于上海市闵行区黎安路XXX号（实为908号），土地上建造有数幢无证建筑物，本次评估范围为其中414平方米二层幼儿园及20平方米单层配电传达室。估价结论如下：估价对象于2000年1月至2014年6月土地使用费为4，248，400元。估价对象于2000年1月至2014年6月房产使用费为623，700元。2014年1月始土地使用费为30，500元／月，房产使用费为4，500元／月。
2015年1月15日，本院召集双方当事人就上述估价报告进行质证，莘吴对上述估价报告无异议。广厦公司就上述司法鉴定意见书当庭提出以下问题：1、鉴定单位需提供评估依据。2、鉴定单位需提供技术报告。3、国有划拨土地不应有收益。4、有否考虑涉案土地的级别？5、鉴定报告的起始日期是计自2000年至2014年6月的依据是什么？6、使用费的计算依据。7、据广厦公司了解，涉案土地的使用费应为28，000元／平方米，此金额与估价报告的结论相差过大。上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司委派上述司法鉴定报告的估价人汪灏到庭，并就广厦公司提出的上述意见答复如下：1、使用费的依据是投资回报率，评估公司根据专业经验计算了土地��房屋价值，根据市场上一般投资回报率来计算，评估术语称直接资本化。2、关于技术报告一般不对外公开，除非行业协会向该司调取。3、国有划拨土地不等于没有收益，其含义是国家无偿给你使用收取土地出让金，但取得的成本是存在的，且国有划拨土地是可以出租和投资使用。4、土地级别在报告中已载明是上海市六级土地。5、起始日期是根据当事人的申请，具体从何时开始计算由法院予以确定。6、使用费的计算依据可见报告第15页。7、使用费价值的高低与土地权属的性质有密切联系，涉案土地是公建用地，所以按该用地性质计算。
本院认为，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司的鉴定人员具备相应资质，鉴定程序合法，估价报告已经双方当事人质证，鉴定人已就鉴定结论向当事人进行了答疑，鉴定程序合法。因此，该鉴定结论不仅对双方当事人具有约束力，也应当作为认定本案事实和判决的依据。
审理中，莘吴公司根据上述估价报告向本院明确了其诉讼请求，即要求法院判令：一、依法确认莘吴公司与广厦公司于2003年8月5日签订的《土地使用权转让合同》无效；二、广厦公司向莘吴公司归还上述合同所涉的土地及地上建筑物；三、广厦公司给付莘吴公司涉案土地及建筑物的使用费，自2000年截止2014年12月的土地使用费4，431，400元，建筑物使用费650，700元，总计5，082，100元。
2014年3月24日，广厦公司向本院提出申请，要求对涉案土地、建筑物及因搬迁造成的停产停业、设备搬迁等资产进行评估。本院对广厦公司提出的上述申请进行了审核，并对广厦公司提出的申请分别作了相应的处理。
关于涉案土地使用权价值的评估项目，经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司进行司法鉴定，广厦公司为此垫付了司法鉴定费18，506元。2014年6月20日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司向本院出具了《上海市闵行区XX路XXX号3，092平方米国有划拨公建用地土地使用权价值评估报告》，上载：上海市闵行区XX路XXX号（实为908号）土地用途为公建，使用权来源为国有划拨，土地面积为3，092平方米，于估价日期（2014年4月14日至同年6月20日）国有划拨公建用地使用权价值为8，781，300元。
2015年1月15日，本院召集双方当事人就上述评估报告进行质证，莘吴公司、广厦公司对上述评估报告均无异议。
关于广厦公司要求对相关企业所造成的停产停业、设备搬迁等损失的评估项目，经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海达智资产评估有限公司对上述项目进行司法鉴定。2014年5月26日，上海达智资产评估有限公司以现场已经没有实物、广厦公司亦未��停业损失提供相关资料为由向本院申请撤销上述评估项目。2014年6月16日，本院对上述公司的申请予以同意。
关于涉案土地上建筑物的价值、相关土地上的平整工程、河浜填平工程的造价，经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海沪港建设咨询有限公司进行司法鉴定，广厦公司为此垫付了鉴定费计102，000元。2014年11月12日，上海沪港建设咨询有限公司向本院出具了《坐落于上海市XX路XXX号3，092平方米土地上的建筑物的残值，对平整场地，填平河浜工程当时的造价司法审价报告》，上载：XX路XXX号填平河浜工程的造价为116，853元，整地平整工程造价为10，735元，地上建筑物工程造价为1，351，865元（试验楼837，606元，幼儿园336，294元，辅助用房48，595元，零星工程15，880元，门卫室18，132元，彩钢板房、车棚、活动板房工程129，370元）。残值按8年摊销为67，593.25元。
2015年1月15日、同年1月23日，本院召集双方当事人就上述审价报告进行质证，莘吴公司对上述审价报告无异议。广厦公司对上述审价报告不予认可。其认为：1、上述项目不应进行造价审价，应委托相关评估部门进行房地产评估。2、残值不应按8年摊销。3、彩钢板房、彩钢车棚的建筑时间为2007年、2008年，应按照建造时的建筑市场价格核算，而不是套取2003年建材及人工单价信息。4、审价程序违法。
上海沪港建设咨询有限公司委派上述司法鉴定报告的编制人段玲到庭，并就广厦公司提出的上述意见答复如下：1、该司按照审价程序进行审价，无违反审价程序的行为。2、广厦公司提出的异议对审价结论无影响，该司坚持其审价意见。
本院认为，上海沪港建设咨询有限公司及鉴定人员具备相应资质，鉴定程序合法，上海沪港建设咨询有限公司就双方对《鉴定报告》的异议进���了答复，故由该司出具的《审价报告》应予确认。
2014年3月3日，上海市闵行区规划和土地管理局发出了文号为闵规土建（2014）72号《关于咨询闵府土（98）114号土地状况的回复》，上载：经核闵行区人民政府于2010年10月20日以沪闵府土（2013）213号批准莘庄商XX、XX地块前期基础性开发储备项目供地方案的通知，该批文中涉及原莘吴（集团）有限公司土地4，317.80平方米。该土地原经闵府土［98］114号办理征地手续，后经“上海市闵行区（1999）闵府土书字第0152号”取得建设用地批准书，批准书记载：“用地单位名称为上海莘吴（集团）有限公司，土地所有权为国有，取得方式为划拨，土地用途为公建”。另土地勘测定界报告显示该地块为国有土地。根据目前的材料显示该地块应为国有土地，国有土地分为划拨与出让两大类。认定为出让土地的标准为除提供土地批准文���外，还应出具与土地管理部门签订的《国有土地使用权出让合同》。
另在本案审理过程中，有如下几节事实需予以说明：一、双方对于涉案土地及地上建筑物的界址一致确认为：坐落于上海市闵行区XX路XXX号，东近河流、西近空地、南临XX路、北近XX河，面积为3，092平方米的土地及房屋。二、2013年12月19日，广厦公司曾向本院递交了《动迁价格咨询报告书》一份，该报告系广厦公司委托案外人上海信达资产评估有限公司所做的动迁补偿价格资询报告，该报告显示截止2013年4月30日涉案土地及地上建筑物的动迁补偿价格为15，262，162.22元，取整后为15，260，000元。其中设备类价值为4，654，000元，建筑物类价值为2，259，762.22元，土地使用权价值为8，348，400元。广厦公司根据上述报告的结论向本院提起反诉。2015年1月23日庭审时，广厦公司撤回了上述证据材料。三、2013年9���2日，广厦公司以涉案土地及地上建筑物实际由案外人上海市闵行区建筑工程总公司土方服务部、上海闵平工程检测科技有限公司使用为由，向法院申请要求追加上述两司为本案第三人参加诉讼。莘吴公司不同意广厦公司的上述请求，其认为涉案土地及地上建筑物是根据双方所签订的合同由其移交给广厦公司，广厦公司作为合同的相对方理应承担涉案土地及地上建筑物的返还义务。若在返还过程中确实存在障碍，其愿意承担由此产生的不利后果，并采取相应的措施予以处理。
本院认为，《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当��定合同有效。就本案而言，根据上海市闵行区规划和土地管理局发出的文号为闵规土建（2014）72号《关于咨询闵府土（98）114号土地状况的回复》可知，莘吴公司系涉案土地的用地单位，土地性质为国有划拨土地，莘吴公司在未经有批准权的人民政府批准的情况下即与广厦公司签订的《土地使用权转让合同》当属无效，同理，附着于上述土地上的建筑物转让行为亦属无效。
根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴此，莘吴公司要求广厦公司返还涉案土地及地上建筑物的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同理，莘吴公司亦应将已收取的土地及地上建筑物使用权转让款计960，000元返还给莘吴公司。
本案需要解决的问题是《土地使用权转让合同》被确认无效后，对所产生的损失莘吴公司与广厦公司如何分担？本院认为，莘吴公司与广厦公司对于上述合同无效的后果均负有过错。就广厦公司而言，其作为一家具有建筑资质、建材经营及房地产开发于一体的集团企业，其对涉案土地是否可以转让、如何办理转让手续应具备相当的了解能力和实务操作能力。但本院亦注意到，莘吴公司系涉案土地及地上建筑物的使用权利人，作为出让方，其对上述土地及地上建筑物的性质、出让土地所需办理的手续更应清晰明了，且根据双','2018-09-21
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