四川省西昌市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川3401民初4151号
原告：高建林，男，汉族，住四川省西昌市。
委托诉讼代理人：邢志江，四川十君律师事务所律师。
被告：张俊，男，汉族，住四川省西昌市。
委托诉讼代理人：任云峰，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
被告：姚宗芬，女，汉族，住四川省西昌市。
委托诉讼代理人：任云峰，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
被告：西昌市鑫诺网城，住所地四川省西昌市大巷口。
工商登记负责人：周军莉。
委托诉讼代理人：徐云，周军莉姐夫。
被告：西昌市顶鑫茶楼，住所地四川省西昌市大巷口。
工商登记负责人：张俊。
委托诉讼代理人：任云峰，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
原告高建林与被告张卜升、西昌市鑫诺网城（以下简称鑫诺网城）、西昌市顶鑫茶楼（以下简称顶鑫茶楼）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告张卜升于2017年11月28日死亡，本院依法追加张卜升的法定继承人张俊（其父）、姚宗芬（其母）为被告，继续完成本案诉讼活动。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高建林及其委托诉讼代理人邢志江，被告顶鑫茶楼负责人张俊，被告姚宗芬、顶鑫茶楼、张俊的共同委托诉讼代理人任云峰，被告鑫诺网城的委托诉讼代理人徐云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提起诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告将损坏的房屋顶面、墙面、地面修复，恢复原状后交还原告；3.判决被告按每月4万元（48万元/年）的标准支付原告从2017年8月1日起至退还原告房屋之日止的租金,并支付原告违约金30万元；4.判决被告支付原告垫付的电费及滞纳金22120元；5.判决被告鑫诺网城投资人周军莉、顶鑫茶楼经营者张俊对上述2、3、4项诉讼请求承担连带责任；6.诉讼费由被告共同承担。事实和理由：2013年6月1日，张卜升与原告签订《大巷口购物中心三楼房屋租赁合同》，租赁原告西昌市大巷口购物中心三楼计1000余㎡的房屋用于商业经营。合同约定：租期10年，第1年租金439980元，乙方应当在每年缴纳租金期限满前30日内向甲方支付下年度租金，逾期1个月内，每日收取5%的滞纳金，逾期超过1个月，经催收后仍未付款的，甲方有权单方解除合同。协议期满后，乙方投入的装修、地面、墙面及顶面归甲方所有，乙方在室内移动的物品归乙方所有。合同第五条违约责任5项约定，若因乙方原因违反本协议约定条款或致使本协议非正常终止、无效或不能继续履行，则乙方无权主张甲方退还保证金且需在赔偿甲方实际损失后向甲方支付违约金30万元。合同签订后，张卜升即借用鑫诺网城周军莉、顶鑫茶楼张俊的营业资质在原告出租的房屋内开设和经营网吧、茶楼。根据双方《房屋租赁合同》约定，张卜升应于2017年5月31日前向原告缴纳第五年租金569786元，然而经原告多次催收，被告仍未缴纳。后原告将房租减为每年48万元，又经过多次催收，被告勉强支付了原告6、7两月的房租8万元。2017年6月27日，原告向被告发出《催交租金通知书》，要求被告最迟2017年6月28日无条件交清2017年6月1日至2018年5月31日的所有房租。张卜升签收后于2017年7月5日书面承诺7月20日缴纳8万元，若到期无法缴纳，所产生的损失由他本人承担。然而，2017年7月9日，被告张卜升背着原告悄悄将茶楼和网城的设备搬走，并将原告的房屋墙面、顶面、地面损坏。7月11日，原告发现后报警，要求张卜升不忙搬，将原告的租金付清、损坏的房屋修好后再搬走。张卜升拒绝将已经搬到楼下的空调、机麻、茶桌搬回，原告无奈自己出了800元钱请工人将上述物品搬回，双方共同对房门上了锁。后被告趁原告不在，将门锁撬乱，向北城派出所报假案谎称物品被盗。原告后来在2017年7月16号去查看房子漏水时发现门锁被撬，也报了案。北城派出所接到报案后也到现场拍照、作了笔录和登记，在了解真实情况后民警对双方进行了调解。为了减少双方损失，原告建议被告尽快将物品搬走修复房屋后归还原告，然而被告却借口东西掉了，拒绝搬走。2017年10月31日，派出所民警马俊通知原告调解不好，建议原告通过法律途径解决。原告认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，按合同约定全面履行自己的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。被告未按合同约定支付原告租金，经催告后在合理期限内仍未支付,且被告背着原告将经营设备悄悄搬走，以自己的行为表明不履行主要债务，致使原告的合同目的不能实现，根据《合同法》二百二十七条、第九十四条规定，原告有权解除合同，被告应当将损坏的房屋墙面、顶面、地面修复，恢复原状，支付违约金及返还前的租金。被告鑫诺网城投资人周军莉、顶鑫茶楼经营者张俊将经营执照出租、出借给张卜升从事经营活动，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十四条、五十九条规定，应为共同诉讼人，承担连带责任。张卜升死亡，其法定继承人张俊、姚宗芬应在张卜升的遗产继承范围内承担以上责任。
被告张俊、姚宗芬、顶鑫茶楼共同辩称：1.原告起诉的内容不实，双方合同对租金标准存在重大分歧，根本无法履行，在协商解除合同期间，原告采用暴力方式收回房屋，导致合同非正常终止且不能继续履行。2013年6月1日，原告与原经营者徐云签订了《大巷口购物中心三楼房屋租赁合同》，将房屋租赁给徐云经营网城及茶楼。2016年4月25日，答辩人张俊与网吧及茶楼原经营者徐云签订转让合同，购买原经营者对网吧、茶楼的经营权，徐云将网城、茶楼的所有设备及原租赁合同、经营证照交付答辩人张俊，交割完成后，答辩人将网城及茶楼交给儿子经营，2016年6月1日，答辩人之子张卜升与原告又重新签订了《大巷口购物中心三楼房屋租赁合同》，因原告宣称其房产面积达1200㎡，按面积计价，双方商谈约定合同第一年度租金为439980元，第二年度租金仍为439980元，然而，在合同签订时，原告故意将合同的签订时间及租金起算时间均写成2013年6月1日，导致双方对租金给付标准产生重大分歧，经张卜升测量，原告房屋面积实际仅有800㎡，在第一年度，原告强行收取了张卜升租金48万元，到第二年度，原告坚持按第五年度的标准收取租金，由于双方对合同约定分歧太大，张卜升在2016年5月就多次向原告提出解除合同，并经双方同意暂按4万元/月的标准支付了2016年6、7月的租金。2016年7月11日，张卜升请人将房屋内的设备搬走，在所有设备搬出并腾空房屋后，原告赶到现场，要求张卜升将所有设备搬回房屋，遭拒绝后，原告雇请搬家公司将所有设备强行扣押并搬回茶楼，单独上锁，控制了房屋和答辩人一方的所有设备，2017年7月18日，原告将被告的设备连同房屋一起对外转让。答辩人之子为维护合法权益，向西昌市公安局北城派出所报警，但派出所建议双方走司法途径。从双方合同履行情况看，因对合同理解出现分歧，无法继续履行，张卜升提前向原告请求解除合同，双方就是否解除合同以及解除合同后的法律责任尚未达成一致，在此情况下，张卜升对自己经营管理的设备有处置的权利，张卜升搬走设备有多种可能，一是改变业态，对房屋重新装修，或是对设备升级更换，或是准备向原告腾退房屋，张卜升的行为并不必然导致租赁合同的终止或解除。而原告野蛮地阻止了张卜升搬移设备，以暴力手段强行将设备全部搬回，并将房屋上锁至今，原告不仅非法控制了承租人的财产，并且违反了出租人应当向承租人交付房屋并使房屋保持在可以使用状态的合同义务，使承租人的租赁的合同目的根本不能实现。因而，本案中，双方合同不能正常履行甚至非正常终止的责任完全在原告一方。2.原告的第2至5项诉讼请求完全不能成立。（1）原告以张卜升违约为由请求解除合同，事实上，双方的合同在2017年7月11日就已经被原告以暴力方式解除并收回了房屋，因而，答辩人对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求没有异议；（2）张卜升对房屋顶面、墙面、地面无损坏事实，答辩人无修复义务；（3）双方合同约定的租金标准为439980元/年，因房屋在2017年7月11日已经被原告收回上锁，张卜升实际使用13个月零11天，应付租金不到49万元，实际已经支付租金56万元，超出约定标准，应由原告向答辩人返还7万元，而且，租赁合同系因原告提前收回房屋终止，应当由原告向被告方承担损失赔偿及违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金以实际损失作为参照标准，30万元违约金的约定过高，不论对哪一方，均应当予以减少；（4）电费金额被明显夸大，张卜升多支付的租金及押金高达12万元，足以支付所有电费，不应再向原告额外支付；（5）答辩人系营业执照的登记人，但并非实际经营者，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条第二款规定：“营业执照上登记的经营者和实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”，该规定的主要功能是保护当事人的诉权和帮助查明案件事实，并不意味着列为共同诉讼人就必须承担实体上的法律责任。答辩人虽然是茶楼营业执照的登记人，但未实际经营，也未从中获利，更不清楚张卜升与原告的租赁合同，不受合同条款约束，故不应对张卜升的行为承担连带责任；（6）张卜升身体本就不好，经营网城及茶楼期间，被原告多次威胁恐吓，病情加重，已经于2017年11月28日因病去世，去世时未留下其他遗产，只有对原告因多支付租金和押金等债权，因而，根据《中华人民共和国继承法》的规定，答辩人只在继承遗产范围内承担法律责任。3.原告以暴力方式霸占张卜升财产的行为已经涉嫌犯罪，本案应当移交公安机关进行侦查。2016年7月11日，原告雇请搬家公司将张卜升已经搬走的所有设备强行扣押并搬回茶楼，并单独上锁，控制了其出租的房屋和被告方的所有设备，2017年7月18日，原告即张贴广告将被告的设备连同房屋一起对外转让。原告在张卜升不情愿的情况下，以暴力、胁迫手段夺取张卜升财物，并锁在自己房屋内，随后又公开打广告进行转让处理，在原告保管财物期间，相关设备大量遗失，原告这一侵犯财产的行为涉嫌抢劫犯罪，根据相关规定，本案应当移送公安机关进行侦查。综上所述，原告采用夸大实际面积、混淆起租时间等欺诈方式与张卜升签订了房屋租赁合同，在合同履行期间，原告以暴力手段终止了房屋租赁合同，收回房屋，其行为严重侵害了承租方的财产权利，已涉嫌犯罪，原告在起诉状中歪曲事实，采用恶人先告状的方式进行诉讼，其诉请不受法律保护，针对原告的行为，答辩人将进行另案起诉，答辩人请求法庭查清事实，驳回原告起诉，并将本案移送公安机关进行侦查。
被告鑫诺网城辩称：1.答辩人的投资人已经发生变化，周军莉仅是鑫诺网城的名义投资人，不应在本案中承担投资人的责任。徐云系周军莉姐夫，徐云在开设鑫诺网城时，借用了周军莉的名字注册，周军莉仅是网城的名义投资人，从未参与过网城的投资、经营、管理及分红。2016年4月25日，实际投资人徐云将鑫诺网城的经营权、经营性物资转让给张俊，并将鑫诺网城的工商营业执照、网络文化经营许可证、消防安全检查合格证及租房合同一并交付张俊，2016年5月1日交接完成后，双方约定随后办理工商营业执照、网络文化经营许可证以及消防安全检查合格证的变更手续。张俊将网吧交给其子张卜升经营，在徐云转让网城后，周军莉本人也不再愿意继续担任名义投资人，为此徐云多次催促张卜升办理过户手续，担因张卜升经常生病而找不到人，更重要的原因是网吧过户手续需要首先更改网络文化经营许可证和消防安全检查合格证后才能办理工商变更登记手续，而徐云在2017年2月向西昌市文化局递交申请过户相关资料后，该局回复称需向凉山州文化局申报，最后由四川省文化厅审批，过程复杂，故鑫诺网城过户手续至今未予办理，相对而言，茶楼的过户手续较为简单，及时变更成了张俊。自2016年5月1日起，鑫诺网城的实际投资人不再是徐云。2016年6月1日，原告与新的投资人张卜升签订了房屋租赁合同，并开始收取新投资人张卜升的租金，实际上原告在2016年6月1日起就明确知晓徐云将鑫诺网城转让的事实，周军莉自始至终从未参与网城的投资、合同的签订、经营管理及分红，因而不应承担本案投资人的责任。2.原告要求周军利承担连带责任无法律依据。答辩人系个人独资企业，按法律规定，投资人以个人财产对企业债务承担无限责任，但在本案中，徐云在向张俊转让网城后已经不是该网城的实际投资人，尽管实际经营者与登记备案者不一致，周军莉也只应作为共同诉讼人参加诉讼，法律规定参加诉讼的主要功能是保护当事人的诉权和帮助查明案件事实，并不意味着列为共同诉讼人就要承担实体上的法律责任。综上所述，答辩人认为，周军莉一直不是鑫诺网城的实际投资人，不应承担本案法律责任，请法院驳回原告要求答辩人承担责任的诉讼请求。
原被告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换与质证，对双方无异议的证据工人收条、张卜升死亡证明、徐云与原告所签房屋租赁合同及营业执照2份，本院经审查予以确认并在卷佐证。
对有异议的证据，本院认定如下：1.原告所举《大巷口购物中心三楼房屋租赁合同》，能够证明张卜升承租原告房屋的事实，合法有效，本院予以确认并采信；对《催交租金通知书》、《签收回执单》、张卜升《承诺书》，被告张俊、姚宗芬对真实性无异议，本院对真实性予以确认并采信；原告所举2017年7月16日《受理报警登记表》，系西昌市公安局北城派出所出具，能证明报警的事实，合法有效，本院予以确认；鑫诺网城与顶鑫茶楼工商登记信息、鑫诺网城网络文化经营许可证、个人独资企业营业执照，由国家主管部门依法出具，真实有效，本院予以确认，但对原告认为系出租、出借给张卜生经营的证明目的不予认可；7张电费发票系西昌电力公司出具，本院对真实性予以确认，但对2017年8月、9月、10月这3张票据的关联性不予认可；原告所举照片，被告张俊、姚宗芬对真实性无异议，本院对真实性予以确认，该照片能反映因撤除出租屋设备给出租屋墙面造成部分损坏的事实，本院予以采信。2.《鑫诺网城、鼎鑫茶楼转让协议》系徐云与张俊所签，能够证明本案所涉茶楼及网城转让的事实，本院予以确认并采信；网城、茶楼投资明细，系手工制作，且制作人不明，真实性存疑，本院不予采信；茶楼、网吧转让广告及房屋上锁图片，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；2017年7月12日《接（报）处警登记表》，系西昌市公安局北城派出所出具，能证明2017年7月12日报警的事实，本院对真实性予以确认；图片及录相资料来源不明，且不清晰，录相资料仅为片断记录，不具有完整性，本院不予采信。
就本案事实，根据审查确认的证据及原被告陈述，本院认定如下：1.原告高建林系案涉房屋的所有权人，其持有的房屋所有权证号为西房权证西昌字第××号，具备本案诉讼主体资格；西昌市鼎鑫茶楼系徐云以案外人钟燕的名义于2013年11月注册成立的个体工商户，2016年8月29日转让过户时经营者变更为被告张俊,名称变更登记为“西昌市顶鑫茶楼”；鑫诺网城系徐云以周军莉名义于2013年11月注册成立至今的个人独资企业；鑫诺网城与鼎鑫茶楼自2013年成立起至2016年5月1日期间，实际经营者均为徐云，2016年5月1日徐云转让给了张俊。2.2013年6月1日，原告与徐云签订《大巷口购物中心三楼房屋租赁合同》，合同约定由徐云承租原告所属案涉房屋。合同签订后，徐云用于经营鼎鑫茶楼与鑫诺网城。2016年5月1日，徐云（甲方）与张俊（乙方）签订《鑫诺网城、鼎鑫茶楼转让协议》，协议约定：“甲方将鑫诺网城、鼎鑫茶楼经营权、经营性物资一次性转让给乙方，乙方一次性支付甲方转让费82万元，转让交接时间点为5月1日，网城、茶楼转让后，甲方将协助乙方办理营业执照、税务登记证等变更手续，交接前所产生的一切费用由甲方结清，交接后产生的一切费用、债务、责任由乙方承担，皆与甲方无关”。合同签订后，徐云将鑫诺网城、鼎鑫茶楼整体交给张俊，由张俊实际经营至本案争议发生。其间，双方于2016年8月29日办理过户手续,将“鼎鑫茶楼”变更为“顶鑫茶楼”，将工商注册登记经营者变更登记为张俊，鑫诺网城的工商注册登记至今未办理变更登记手续。3.房东高建林知晓以上转让后，于2016年6月1日，与张俊之子张卜升（乙方）重新签订了另一份同名《大巷口购物中心三楼房屋租赁合同》，合同约定：“租期从2013年6月1日至2023年5月31日；租金及支付方式为以年度缴纳方式支付每年的租金，乙方应在合同签订三日内支付第一年租金439980元，乙方在每年度缴纳租金期限满前30日内支付下一年度的租金；乙方逾期缴纳租金，逾期1个月内，甲方就按乙方月租总金额每日收取5%的滞纳金，逾期1个月，经甲方书面催收后仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并有权在乙方缴纳的保证金中直接扣除租金，且由此造成的一切经济后果及法律责任由乙方全部承担；租金第一年、第二年不变为每年439980元，自第三年开始在上一年基础上递增9%，第三年为479578元，第四年为522740元，第五年为569786元，以此类推；在房屋租赁期内，水电气等费用每月实际收取，由乙方承担；本协议签订后，由乙方另行向甲方支付5万元作为合同保证金；协议期满后，乙方所投入的装修、地面、墙面及顶面归还甲方所有，乙方在室内能移动的物品归乙方所有，合同期满由乙方搬走，乙方交还房屋并按时交付水电等相关费用后，甲方将保证金退还；本协议经双方签字盖章后生效，租赁期内，任何一方欲终止合同，均应提前三个月以书面形式通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，并由提出终止一方赔偿对方相应的经济损失后该合同自然终止；若因甲方原因致使本协议非正常终止、无效或不能继续履行，则甲方须赔偿乙方实际损失费用且需向乙方支付违约金30万元，若因乙方原因致使本协议非正常终止、无效或不能继续履行，则乙方无权主张甲方退还保证金且需在赔偿甲方实际损失后向甲方支付违约金30万元（保证金、实际损失赔偿不得抵扣违约金）”。合同签订后，张卜升向原告交纳了第一年租金48万元，并交纳了保证金5万元。4.2017年5月31日,张卜升向原告交纳租金8万元。2016年6月27日，原告向张卜升发出《催交租金通知书》，张卜升在《签收回执单》上签字。《催交租金通知书》内容为：“根据《大巷口购物中心三楼房屋租赁合同》约定，你应于2017年5月31日交纳西昌市大巷口购物中心三楼下一年度的租金569786元，我方多次向你口头催收，你也曾多次承诺，但现到期作仍未交纳，为此，我方以书面方式再次告之如下：一、合同于2017年5月31日前应向我方交纳下一年度的房租569786元，因双方合作关系给予租房方房租减免后为48万元每年，因乙方只支付了2017年6月、7月两个月的房租8万元，余款应最迟2017年6月28日无条件交清2017年6月1日至2018年5月31日的所有房租。二、如你方违约不能按时缴纳房租，所造成我方的一切经济损失由你方承担，直至房屋再次租出为止”。《签收回执单》载明：“签收文件名称催交租金通知书1份，签收地点西昌市大巷口购物中心三楼，签收人（签字）张卜升（并纳手印），时间2017年6月27日”。2017年7月5日，张卜升向原告写下《承诺书》载明：“我承诺7月20日缴纳八万元房租，若到期无法缴纳，所产生的损失由我承担。张卜升，2017年7月5日”。2017年7月11日，张卜升将出租屋内物品撤除并搬走，原告到场阻止引发纠纷，次日，张卜升向西昌市公安局报案，西昌市公安局民警出警后作出“因涉及经济合同纠纷，不属于公安机关管辖，建议当事人走司法途径解决”的处理意见。2017年7月16日，原告之妻冯德惠报警称案涉房屋内监控主机被盗。西昌市公安局民警出警后作出“该案此前已报过一次警，双方属于债务纠纷，没有偷电脑主机这个事，将双方通知到我所进行调解”的处理意见。5.张卜升于2017年11月28日因病死亡，生前未婚未育，其第一顺序法定继承人为父亲张俊、母亲姚宗芬，本院依法追加张卜升的法定继承人张俊、姚宗芬为被告，继续本案诉讼；从本案证据显示，张卜升生前未留下遗产共其法定继承人继承。6.经本院现场核实，顶鑫茶楼内遗留有沙发、桌子、茶几、椅子等，茶楼大厅及包间吊顶因撤除空调内机而遗留下10余个大小不同的窟窿,鑫诺网城内遗留有沙发、机麻、桌台、空调内机、展示柜等，屋顶因撤除空调内机而留下数个大小不同的窟窿。2017年12月27日，经原被告共同申请，本院主持，凉山州航天城公证处就案涉出租屋内遗留物品种类、数量及屋内现状进行了公证，并出具了（2017）凉航证内民字第2522号《公证书》。在对现场遗留物品进行公证当天，为避免损失进一步扩大，本院建议张俊及时将遗留物品搬离，张俊承诺于2018年1月10日前搬离，但拒绝收受该房钥匙，故房屋钥匙暂由原告保管。期限届满，张俊以屋内物品存在短少为由拒绝搬离。此外，承租方对案涉房屋2017年7月9日前正常营业期间产生的电费合计20153.48元未交纳，此款已由原告向电力部门代交。因本案纠纷，该出租屋空置至今。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就本案法律事实及争议焦点，本院认定如下：1.合同效力、责任主体认定及合同状态处理。本案原告与张卜升所签《大巷口购物中心三楼房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，协议双方应当按照约定履行。张俊虽不是《大巷口购物中心三楼房屋租赁合同》所载承租人，但其是顶鑫茶楼与鑫诺网城的实际经营者，而顶鑫茶楼与鑫诺网城所用房屋正是租赁合同所指房屋，故张俊与张卜升系案涉房屋实际共同承租人，因此张卜升死亡，案涉租赁合同并不当然终止，共同承租人张俊应当履行合同义务，承担合同责任。姚宗芬作为张卜升法定继承人，因其未继承张卜升遗产，故其不应对张卜升的合同债务承担责任。鉴于原告与张俊之间矛盾分歧较大，已无继续履行合同的意愿，合同目的不能实现，故对原告请求判令解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告张俊应将屋内遗留物品立即搬走，并将房屋恢复原状后回交原告。鑫诺网城工商登记负责人周军莉已不是该网城的实际经营者，其不应承担本案责任。2.合同租金及履约责任的认定。结合张卜升2016年向原告交纳租金48万元的事实及张卜升对原告所送《催交租金通知书》进行签收及向原告写下《承诺书》的事实，本院认定，2017年案涉房屋48万元/年的租金标准，双方已经认可。根据合同约定，承租方应在每年度缴纳租金期限满前30日内交纳下一年度租金，即本案交纳下年度租金的时间节点应在5月31日前，承租方在约定的期限内只交纳了8万元，未按时足额交纳，该行为已构成违约。承租方在未足额交纳下年度租金、未与出租方进行沟通的情况下，私下将出租屋内设备撤除并搬走的行为，有悖《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，存在履约过错，且此过错行为系导致本案争议发生的主要因素,应当承担主要责任。出租方从侧面得知承租方撤除搬走的消息后到现场阻拦，并雇人将现场尚未搬走的物品搬回出租屋后上锁的行为，主观上是为了收取租金并要求对方修复房屋而进行的自我救济，但客观上导致双方矛盾升级，有失偏颇，也存在一定过错，应当承担次要责任。3.损失的认定及责任划分。本案损失在于房屋空置期间所浪费的房屋租金，按双方48万元/年的约定标准计算空置期间的租金即为损失，计算期间自2017年7月12日起至张俊将屋内物品搬离并将损坏房屋恢复交回之日止。争议发生后，双方本应遵循互让互谅原则及时协商处理，以防止合同损失进一步扩大，但张俊以房内物品短少为由拒绝搬离，致房屋空置持续至今，对房屋空置的租金损失其应承担70%的主要责任，其承担责任时，应将已交纳的保证金5万元及2017年7月12日至2017年7月31日期间的已付租金2.6666万元（按4万元/月的标准计算所得）予以扣除。至于张卜升、张俊遗留在出租屋内的物品是否发生短少及发生短少的数量、价值及责任，系另一法律关系，且在本案中，张俊并未就该事项提起反诉，故对此本院不作处理，张俊可另行提起诉讼解决。由于原告在履约中存在次要过错，故其对房屋空置期间的租金损失应承担30%的次要责任。4.对合同违约责任条款、损失赔偿条款并行约定的认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，违约金与损失应遵循填补原则，即所支付的违约金与损失应该相当。案涉合同第五条第五项关于违约金与损失的并行约定，有悖以上法律规定，故对原告请求判令被告既支付违约金又赔偿损失的诉讼请求本院部分支持，即仅对房屋空置期间的租金损失按过错程度予以确定，对原告要求判令被告支付30万元违约金的诉讼请求本院不予支持。5.对原告请求判令被告支付原告垫付的电费及滞纳金22120元的诉讼请求，由于承租方自2017年7月11日后对案涉房屋未进行经营，故其仅对2017年7月11日前产生的电费20153.48元予以承担。被告张俊的反驳理由与本院查明的事实不符,本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十五条之规定，判决如下：
一、原告高建林与实际承租人被告张俊之间的《大巷口购物中心三楼房屋租赁合同》从即日起予以解除。
二、限被告张俊于本判决生效之日起五日内将位于西昌市案涉出租屋内的遗留物品[物品清单详见（2017）凉航证内民字第2522号公证书]搬走、将撤除所致出租屋损坏部位恢复原状后回交高建林，高建林应开门予以配合。
三、限被告张俊于本判决生效之日起五日内支付原告高建林租金损失（损失数额计算：自2017年7月12日起至实际回交房屋之日止以4万元/月的标准计算所得金额×70%）及电费20153.48元。张俊在履行支付义务时，其已交的保证金5万元、租金2.6666万元共计7.6666万元应予以扣除。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如逾期不履行本判决书确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告高建林负担1620元，由被告张俊负担3780元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
法律文书生效后，当事人不履行义务的，对方可向人民法院申请执行，包括原告所垫付的诉讼费。申请执行的期间为二年。
审判员 董淑安
二〇一八年一月十二日
书记员 李娇娇
附本案证据目录：
原告提交的证据及证明目的
（1）《房屋租赁合同》，证明被告租赁原告房屋的事实及合同约定各自的权利义务；（2）《催交租金通知书》、《签收回执单》、张卜升《承诺书》，证明被告拖欠原告房租，经催告后仍未缴纳，原告有权依法解除合同，并要求被告承担违约责任；（3）工人收条、《报警登记表》，证明：2017年7月11日晚上，被告悄悄将网城和茶楼的设备搬走，原告发现后进行阻止，要求将租金付清、损坏的房屋修好后再搬走，被告拒绝将设备搬回，原告无奈自己出800元钱请工人将设备搬回的事实；被告曾谎称物品被盗报假案的事实；被告以自己的行为表明不再履行租赁合同义务，原告有权据此解除合同；（4）鑫诺网城、顶鑫茶楼工商登记信息，鑫诺网城网络文化经营许可证、个人独资企业营业执照，证明：鑫诺网城系以周军莉的名义设立的个人独资企业，顶鑫茶楼系以张俊的名义设立的个体工商户，这两个企业的经营场所均在原告房屋内，鑫诺网城的周军莉、顶鑫茶楼的张俊将营业执照出租、出借给张卜升从事经营活动，应当对张卜升的经营行为承担连带责任；（5）电费发票，证明原告帮被告垫付电费及滞纳金22120元的事实；（6）照片，证明房屋地面、墙面、顶面被损坏的事实。
2.被告张俊、姚宗芬、顶鑫茶楼提交的证据及证明目的
（1）《死亡证明书》，证明被告张卜升已经于2017年11月28日死亡；（2）《鑫诺网城及茶楼转让协议》、收条，证明张俊于2016年4月25日转让取得网城及茶楼经营权，并支付了转让费用82万元、押金5万元；（3）网城、茶楼投资明细，证明网城及茶楼在2013年由徐云投资经营；（4）茶楼、网吧转让广告及房屋上锁图片，证明原告将被告的网吧、茶楼设备控制后，直接对外进行转让且虚假宣传其茶楼、网吧面积（2017年7月18日我们拍到的广告）；（5）《接（报）处警登记表》，证明2017年7月12日，张卜升将网吧、茶楼中的设备搬走，遭到原告带人阻挠，并将设备强行扣押；（6）图片及录相资料，证明原告控制被告设备期间私自聘请搬家公司趁夜晚搬走被告方的部份设备；（7）《房屋租赁合同》及营业执照两份，证明2013年的房屋原承租人系徐云，茶楼的营业执照为个体经营，网城的营业执照为个人独资企业。
3.被告鑫诺网城所举证据及证明目的
《鑫诺网城、鼎鑫茶楼转让协议》1份，证明：投资人发生改变，实际投资人为张俊；因法人变更后，工商要求不能同名，因此将“鼎”改为“顶”。
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第五十五条在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。