安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖13民终2933号
上诉人（原审被告）：宿州元一公园道房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建设大厦（市建委）东二层。
法定代表人：赵萍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张泽国，安徽三联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雪玲，安徽三联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：尹伟，男，1971年8月14日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
上诉人宿州元一公园道房地产开发有限公司（以下简称元一公司）因与被上诉人尹伟商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初4405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
元一公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项并依法改判元一公司支付逾期交房违约金至2016年6月18日；2.上诉费由尹伟负担。事实和理由：一审认定的逾期交房时间有误，逾期交房违约金时间计算错误。案涉合同约定：出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。尹伟在元一公司出示证明文件不齐全的情况下可以拒绝接收房屋，但其仍然接受房屋，说明其对案涉房屋交付条件的认可，该行为可以视为双方对合同约定交付条件的变更，系双方真实意思表示且已完成房屋交接行为，故案涉逾期交房时间应认定为2016年6月18日，逾期交房违约金也应计算至该日。
尹伟辩称，元一公司采用欺骗的手段让其领取案涉房屋钥匙，但未办理正式交房手续。交房是产权归属问题，交钥匙只是交房的一个环节，两者不同，元一公司的物业至今没有收取物业费也能说明房屋没有正式交付。请求驳回上诉，维持原判。
尹伟向一审法院起诉请求：1.元一公司支付尹伟自2016年1月1日起至2017年12月31日止的逾期交房违约金80474.18元（按合同约定违约金日万分之二）；2.元一公司支付尹伟自2018年1月1日后的逾期交房违约金，按照合同约定继续履行至该商品房正式交付为止；3.元一公司承担尹伟未能及时取得该房屋有关权证的全部违约责任，支付违约金550.439元；4.本案诉讼费由元一公司承担。
一审法院认定事实：2014年5月4日，尹伟与元一公司签订商品房买卖合同。该合同约定：买受人（尹伟）购买出卖人（元一公司）开发的元一?公园道一号9幢1单元604号房；房屋建筑面积120.25㎡；单价4544.46元/㎡，总金额550439元；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房责任：逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等。2014年5月23日，元一公司向尹伟开具170439元预收购房款发票。2014年6月16日，元一公司向尹伟开具30000元预收购房款发票。2014年8月8日，尹伟办理房屋贷款，向元一公司支付购房款350000元。一审审理期间，元一公司在法庭辩论终结前未提供案涉房屋工程项目住房与城乡建设局出具的竣工验收备案手续。一审法院认为，尹伟、元一公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，尹伟已按合同约定支付全部购房款，元一公司亦应按合同约定将符合交付条件的房屋交付尹伟。但至一审法庭辩论终结时，元一公司仍未提供案涉房屋符合交付条件的相关证据，故其应按合同约定承担逾期交房的违约责任。对尹伟主张元一公司承担以付房款为基数按日万分之二计算自2016年1月1日至2017年12月31日止的逾期交房违约金80474.18元（550439元×0.0002×731天﹦80474.18元）的诉讼请求，予以支持。尹伟要求元一公司按照合同约定承担2018年1月1日后至商品房正式交付为止的逾期交房违约金的诉讼请求，由于房屋已经交付，但应当以规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门出具认可性意见时视为房屋符合交付条件，元一公司应当自2018年1月1日起以交付房款550439元为基数按照日利率万分之二计算至房屋符合交付条件之日止向尹伟支付逾期交房违约金。元一公司抗辩称违约金应当支付至2016年6月18日尹伟接收房屋时，但未提供证据证明尹伟接收房屋时系明知房屋未经过综合验收，对该抗辩意见，不予采纳。尹伟要求元一公司承担未及时办理房产证的违约金550.439元的诉讼请求，元一公司抗辩称尹伟主张逾期办证违约金与逾期交付房屋违约金系重复计算违约金，由于逾期办证违约金与逾期交房违约金系两种性质不同的违约责任，故对该抗辩意见，不予采纳，对尹伟要求元一公司承担未及时办理房产证的违约金550.439元的诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、元一公司于判决生效后十日内支付尹伟2016年1月1日至2017年12月31日逾期交房违约金80474.18元；二、元一公司于判决生效后支付尹伟自2018年1月1日起至房屋符合交付条件之日止的逾期交房违约金（以交付房款550439元为基数，按照日利率万分之二计算）；三、元一公司于判决生效后十日内支付逾期办理房屋权属证书的违约金550.439元的诉讼请求。一审案件受理费1825元，由元一公司负担。
本院二审期间，当事人依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：元一公司提交证据1.工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、及宿州市建设工程竣工规划核实测量报告书复印件各一份，以证据案涉房屋已经综合验收；证据2公园道一号客服出具的证明、尹伟自2017年4月11日至今的电表使用记录、元一公司代付电费的流水各一份，以证据元一公司一直为尹伟缴纳物业费及电费。本院认为，证据1无原件核对，且工程竣工验收报告中相关管理单位未签署工程质量验收合格的认可性意见，本院不予认定；证据2公园道一号客服是否收取尹伟物业费与本案无关，且尹伟否认元一公司代其缴纳电费，故证据2达不到证明目的不予认定。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，尹伟和元一公司签订的合同约定，元一公司应当在2015年12月31日前将符合约定的商品房交付尹伟使用，交付条件为：1.该商品房经验收合格。依据相关法律规定，双方约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，不仅需要勘察、设计、施工、监理、建设等单位进行工程质量竣工验收并出具验收合格的意见，还应当由规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门出具认可性意见。本案中，元一公司在一审法庭辩论终结前未提交涉案商品房所在的9#楼经公安消防、规划、城建档案管理等专门管理部门出具的认可性意见，故案涉房屋不符合合同约定的交付条件。虽元一公司将房屋钥匙交于尹伟，但并未向尹伟提供该商品房验收合格的证明文件，亦未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其仅交付钥匙的行为不能视为有效交付，其迟延交付房屋的行为构成违约，故尹伟有权请求其承担违约责任。一审法院根据双方合同约定标准，分段计算元一公司应负担的违约金，时间计算正确。元一公司关于违约金时间计算错误及双方对交付条件进行变更的上诉理由依据不足，本院不予采信。
另，案涉房屋因没有验收合格，尚不具备办理产权登记的条件，尹伟在此情况下请求元一公司承担逾期办证违约金的情况亦未成就，一审判决元一公司支付尹伟550.439元违约金不当，本院予以纠正。
综上所述，元一公司的上诉请求不能成立，予以驳回。但一审在案涉房屋尚未验收合格及尚不具备办理产权登记的情况下，判决元一公司在本案中承担逾期办证违约金不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初4405号民事判决第一项、第二项，即“元一公司于判决生效后十日内支付尹伟2016年1月1日至2017年12月31日逾期交房违约金80474.18元；元一公司于判决生效后支付尹伟自2018年1月1日起至房屋符合交付条件之日止的逾期交房违约金（以交付房款550439元为基数，按照日利率万分之二计算）”；
二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初4405号民事判决第三项，即“元一公司于判决生效后十日内支付逾期办理房屋权属证书的违约金550.439元的诉讼请求”；
三、驳回尹伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1825元，由宿州元一公园道房地产开发有限公司负担1815元，由尹伟负担10元；二审案件受理费3650元，由宿州元一公园道房地产开发有限公司负担3630元，由尹伟负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴昊彧
审 判 员 杨俊举
审 判 员 赵 路
二〇一八年十一月十三日
书 记 员 夏春秋
法官助理 王珊珊
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。