福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽01民终6532号
上诉人（原审原告）：吴清锋，男，1978年8月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
上诉人（原审原告）：吴丽娟，女，1969年11月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
上诉人（原审原告）：吴丽云，女，1972年2月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
上诉人（原审原告）：吴丽珍，女，1973年12月19日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
上诉人（原审原告）：吴清琴，女，1976年9月11日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
被上诉人（原审被告）：卢忠新，男，1952年2月21日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：卢孝永（系卢忠新儿子），住福建省福州市仓山区。
被上诉人（原审被告）：何孝新，男，1951年2月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被上诉人（原审被告）：陈菊英，女，1950年10月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：何孝新（系陈菊英丈夫），住福建省福州市鼓楼区。
被上诉人（原审被告）：福州市仓山区金山街道后曹村经济合作社，住所地福建省福州市仓山区金康路30号龙凤苑4座107室。
负责人：许光明，主任。
上诉人吴清锋、吴丽娟、吴丽云、吴丽珍、吴清琴（以下简称吴清锋等五上诉人）因与被上诉人卢忠新、何孝新、陈菊英、福州市仓山区金山街道后曹村经济合作社房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴清锋等五上诉人上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持吴清锋等五上诉人的全部一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，违反“法不溯及既往”等相关法律原则，依法应予以纠正。《卖断契》的签订时间为1977年11月17日，根据“法不溯及既往”的原则，该卖断行为是否有效应当适用1977年11月17日之前颁布并施行的法律法规，《中国人民共和国合同法》是1999年10月1日起施行，《中华人民共和国物权法》是2007年10月1日起施行。因此，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国物权法》第九条均是错误的。二、一审判决未全面认定实际情况，错误认定《卖断契》无效，违背公序良俗。吴清锋等五上诉人父母吴孟斌、蔡惠珍从1968年起就租住讼争旧房，并于1977年11月17日购买讼争旧房，一直居住至2002年讼争旧房拆迁。吴清锋等五上诉人以《卖断契》为依据与拆迁单位签订拆迁协议，并据此长期占有使用讼争旧房和新房。一审认定《卖断契》无效，违背公序良俗。三、《卖断契》应属有效。首先，讼争旧房受让人为吴孟斌、蔡惠珍夫妇。1977年，吴清锋等五上诉人的父母吴孟斌和蔡惠珍向许成煖等人购买讼争旧房，根据《卖断契》约定，许成煖将在土地改革中分得的座落于后曹连队木结构单层三间半房屋卖于吴孟斌、蔡惠珍夫妇，并有见证人许某、生产队连长蔡延钦、村书记王某签字确认。因为蔡惠珍不识字，且吴孟斌为“一家之主”，以吴孟斌代表吴孟斌、蔡惠珍签字购买讼争旧房。其次，吴孟斌、蔡惠珍满足讼争房屋的受让资格和条件。蔡惠珍为后曹村集体经济组织成员，1968年至1977年之间，吴孟斌、蔡惠珍租住在讼争旧房内，二人均没有住房和宅基地。再次，签订《卖断契》时，生产队连长蔡延钦、村书记王某也签字认可该买卖行为，且现福州市仓山区金山街道后曹村经济合作社也认可该买卖行为。符合一审判决所认定的农村房屋买卖所需要的条件。最后，经过50年，合同已经履行完毕，购房人已经实际居住使用该房屋，本着尊重现状、维持稳定的原则，应确认产权归属于吴清锋等五上诉人。
卢忠新、何孝新、陈菊英辩称，对房屋的买卖没有任何意见，同意吴清锋等五上诉人的上诉请求。
福州市仓山区金山街道后曹村经济合作社辩称，协议是吴清锋等五上诉人的父母吴孟斌和蔡惠珍一起签订的，1983年就已经由村里面开具了证明，与许成煖并无关系，房屋在早年就已经卖给吴清锋等五上诉人的父母吴孟斌和蔡惠珍。福州市仓山区金山街道后曹村经济合作社请求支持吴清锋等五上诉人的上诉请求。
吴清锋等五上诉人向一审法院起诉请求：1.依法判决坐落于福州市仓山区的房屋所有权归吴清锋等五上诉人共同共有；2.判令卢忠新、何孝新、陈菊英、福州市仓山区金山街道后曹村经济合作社配合吴清锋、吴丽娟、吴丽云、吴丽珍、吴清琴将福州市仓山区过户到吴清锋、吴丽娟、吴丽云、吴丽珍、吴清琴名下；3.本案所有诉讼费用由吴清锋、吴丽娟、吴丽云、吴丽珍、吴清琴承担。
一审法院认定事实：1977年11月17日,许成煖与吴孟斌签订《卖断契》一份，约定许成煖将在土地改革中分得的座落于后曹连队木结构单层叁间半房屋卖于吴孟斌、蔡惠珍夫妇。2002年，上述房屋被拆迁，现安置于福州市仓山区金山街道金康路30号金山碧水二期龙凤苑8#504单元，上述房屋于2017年12月20日办理了不动产权属登记，登记的权利人为许成煖、卢忠新、何孝新、陈菊英。2018年1月4日，卢忠新、何孝新、陈菊英出具《确认书》，确认当时同意许成煖的出卖行为。另查，吴孟斌生前为盖山镇黎升村村民，其与后曹村村民蔡惠珍同居期间共生育5个子女，即吴清锋、吴丽娟、吴丽云、吴丽珍、吴清琴。在1970-1978年常住人员登记表中，吴孟斌登记为蔡惠珍的丈夫，户籍在外。再查，许成煖于1991年6月死亡，其父母、祖父母、外祖父母均早于其死亡。许成煖生前未婚，未生育子女，亦无兄弟姐妹。2006年8月14日，福州市仓山区人民政府在给金山街道办事处出具的《关于同意撤销金山街道后曹村委会的批复》﹝仓政综（2006）212号﹞中载明：同意撤销后曹村委会，撤村后原村集体所有资产移至村经济合作社管理和运作，行政事务归属金麟社区管理。
一审法院认为，讼争的龙凤苑8#504单元系拆迁安置房，其权利来源为原后曹村许成煖等人房屋的拆迁安置，故作为买受人吴孟斌继承人的吴清锋、吴丽娟、吴丽云、吴丽珍、吴清琴是否享有《卖断契》上约定的权利，要求卢忠新、何孝新、陈菊英配合办理协助过户的手续，应首先判断许成煖与吴孟斌签订的《卖断契》是否合法有效。对此，一审法院认为，自解放后我国实施农村土地改革以来，我国长期坚持农村（社队）的土地归集体所有，分配给村民（社员）的宅基地，村民（社员）只有使用权，不准买卖和擅自转让。根据我国实行的“房随地走、地随房走、房地一体”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员（社员）享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员（社员）身份相联系，具有福利性与保障性功能，因此，农村房屋的买卖合同，应当同时符合以下条件：出售给本集体经济组织成员（社员）、受让人没有住房和宅基地、转让行为经集体经济组织（社队）同意等。《卖断契》签订时，作为买受人的吴孟斌系黎升村村民（社员），而非后曹村集体经济组织成员（社员）,许成煖与吴孟斌之间的买卖行为，违反了农村宅基地使用权的基本属性，故应当认定《卖断契》无效。合同无效则自始无效，故作为买受人吴孟斌继承人的吴清锋、吴丽娟、吴丽云、吴丽珍、吴清琴不享有《卖断契》中约定的权利，其无权要求相应的卢忠新、何孝新、陈菊英履行协助过户的义务。由于讼争房屋登记的权利人为许成煖、卢忠新、何孝新、陈菊英，而非吴清锋、吴丽娟、吴丽云、吴丽珍、吴清琴，吴清锋、吴丽娟、吴丽云、吴丽珍、吴清琴要求确认讼争的房屋所有权归其所有的诉请，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，判决：驳回吴清锋、吴丽娟、吴丽云、吴丽珍、吴清琴的全部诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，福州市仓山区盖山镇黎升村民委员会2018年8月11日出具的《证明》体现，吴孟斌属挂靠寄居关系，非黎升村社员，未配给宅基地，未建房，在黎升村无房产。福州市仓山区金山街道后曹村经济合作社2018年8月8日出具的《证明》体现，许成煖系后曹村村民。
本院认为，因讼争的龙凤苑8#楼504单元拆迁安置房权利来源于《卖断契》中的后曹连队木结构单层叁间半房屋，故本案的争议焦点为《卖断契》是否合法有效。
首先，法律适用问题。许成煖与吴孟斌、蔡惠珍之间签订《卖断契》的时间为1977年，而我国《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等均在双方房屋买卖行为发生后才颁布实施，原则上对当时双方的行为没有溯及力，且上述法律也无溯及既往的特别规定，故对于双方买卖行为的认定不适用上述法律。
其次，《卖断契》的签订主体合法性问题。根据《卖断契》约定，后曹村村民许成煖将后曹连队木结构单层叁间半房屋卖于吴孟斌、蔡惠珍夫妇，虽然《卖断契》买受方的签字人只有吴孟斌，但自《卖断契》签订起至2002年上述房屋拆迁，吴孟斌、蔡惠珍夫妇与吴清锋等五上诉人共同在房屋内居住多年，可证明《卖断契》的实际签订及履行权利义务的主体为吴孟斌、蔡惠珍夫妇，因蔡惠珍同系后曹村村民，且吴孟斌并未享受黎升村集体经济组织成员待遇，蔡惠珍与吴孟斌以夫妻名义购买并实际居住使用上述房屋并不违反法律法规的强制性规定。
再次，《卖断契》的效力问题。《卖断契》中有后曹村生产队连长蔡延钦、当时村书记王某的签字认可，结合二审审理中后曹村经济合作社的陈述，其认可《卖断契》是吴孟斌、蔡惠珍夫妇一起签订的，且1983年后曹村就开具了证明，因此，上述房屋买卖行为已经过集体经济组织的认可，且合同已依约全面履行，应为合法有效。
最后，协助过户义务主体的认定问题。许成煖已于1991年死亡，因后曹连队木结构单层叁间半房屋产生的拆迁安置权益（即讼争房屋）应视为其遗产，许成煖生前未婚、未生育子女、也无兄弟姐妹，并无法定继承人，根据《中华人民共和国继承法》第三十二条，相应拆迁安置权益归许成煖生前所在的集体经济组织（即现在的福州市仓山区金山街道后曹村经济合作社）所有。鉴于讼争房屋的物权登记人卢忠新、何孝新、陈菊英已出具《确认书》同意许成煖的房屋出售行为，并一致同意将讼争房屋出售给吴孟斌一家人，福州市仓山区金山街道后曹村经济合作社也对许成煖将房屋出售给吴孟斌、蔡惠珍夫妇的行为不持异议，吴清锋等五上诉人作为吴孟斌、蔡惠珍夫妇的法定继承人，诉请卢忠新、何孝新、陈菊英、福州市仓山区金山街道后曹村经济合作社共同配合将讼争房屋过户至吴清锋等五上诉人名下，有相关合同依据，本院予以支持。另，不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，吴清锋等五上诉人直接依据房屋买卖合同诉请确认享有不动产物权缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，吴清锋、吴丽娟、吴丽云、吴丽珍、吴清琴的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国继承法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:
一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初427号民事判决；
二、卢忠新、何孝新、陈菊英、福州市仓山区金山街道后曹村经济合作社于本判决生效之日起十日内配合将福州市仓山区过户至吴清锋、吴丽娟、吴丽云、吴丽珍、吴清琴名下；
三、驳回吴清锋、吴丽娟、吴丽云、吴丽珍、吴清琴的其他诉讼请求。
一审案件受理费11800元，由吴清锋、吴丽娟、吴丽云、吴丽珍、吴清琴负担；二审案件受理费11800元，由吴清锋、吴丽娟、吴丽云、吴丽珍、吴清琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 李 杰
审 判 员 陈 嘉
二〇一八年九月四日
法官助理 刘 奕
书 记 员 段 薇