湖北省武汉市武昌区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂0106执异67号
案外人：石佳颖，女，1990年1月15日生，汉族，住武汉市洪山区，
委托代理人：易承光，湖北易斯创律师事务所律师。
保全申请人：湖北中经小额贷款有限公司，住所地：武汉市武昌区民主路782号洪广酒店27楼。
法定代表人：张明洪，该公司董事长。
委托代理人：李学晖，该公司员工。
被申请人：武汉恒丰裕华实业股份有限公司，住所地：武汉市青山区青翠苑2号。
法定代表人：梁崎，该公司董事长。
保全申请人湖北中经小额贷款有限公司（以下简称中经公司）于2017年7月10日向本院提出诉前财产保全申请，请求查封、扣押、冻结被申请人武汉恒丰裕华实业股份有限公司（以下简称恒丰公司）价值600万元的财产，以其在华夏银行武汉分行营业部账户600万元的存款提供担保。本院经审查于2017年7月11日作出（2017）鄂0106财保132号民事裁定书，裁定：查封、冻结恒丰公司价值600万元的财产。于2017年7月13日向武昌区不动产登记中心送达该民事裁定书及（2017）鄂0106执保388号《协助执行通知书》，查封恒丰公司位于武昌区水果湖街中北路武汉中央文化旅游区K3地块2栋40层1室和K3地块2栋40层2室（不动产权证号分别为：鄂[2017]武汉市武昌区不动产权第0036500号、第0036511号，建筑面积分别为：227.73㎡、205.57㎡），查封期限三年。案外人石佳颖向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。
石佳颖向本院请求：中止武昌区法院（2017）鄂0106执保388号《协助执行通知书》的执行，解除对武昌区水果湖街中北路武汉中央文化旅游区K3地块2栋40层1室和K3地块2栋40层2室房屋的查封。
事实及理由：申请保全人中经公司与被申请人恒丰公司民间借贷诉前保全一案,武昌区法院于2017年7月13日向武昌区不动产登记局送达（2017）鄂0106执保388号民事裁定书及协助执行通知书,查封了案外人已合法购买的“武昌区水果湖中北路86号汉街武汉中央文化旅游区Κ3地块2栋40层1、2号房屋”(以下简称“涉案房屋”),导致案外人未能办理涉案房屋的不动产权证书。案外人石佳颖认为,查封的涉案房屋并非恒丰公司所有的房产,而是石佳颖所有的房产,特提出执行异议,理由如下:
查封涉案房屋之前,石佳颖已签订合法有效的书面买卖合同、实际占有涉案房屋、支付全部房价款、产权过户登记已交件,应依法裁定中止对涉案房屋的执行并解除查封。2017年7月13日,武昌区法院依据（2017）鄂0106执保388号民事裁定书及协助执行通知书查封了涉案房屋,但涉案房屋在查封之前,石佳颖已与恒丰公司签订了包括涉案房屋在内的6套房屋的合法有效的书面买卖合同(即武昌区水果湖中北路86号汉街武汉中央文化旅游区K3地块2栋40层1、2、7、8、9、10号房屋)，已合法占有该不动产，已支付全部购房价款即人民币36872150元,产权过户登记已交件(甚至已将武昌区水果湖中北路86号汉街武汉中央文化旅游区K3地块2栋40层7、8、9、10号房屋不动产权证办理至案外人名下)。石佳颖对申请保全人中经公司与恒丰公司的争议及纠纷毫不知情,属于善意第三人,且房屋不动产权未能过户登记的原因并非案外人石佳颖所致。
根据上述涉案事实,并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”,及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定,案外人完全符合上述司法解释规定的“对执行标的享有足以排除强制执行的权益”,应依法裁定中止对涉案房屋的执行并解除查封。
石佳颖为支持其异议主张，向本院提供了以下证据：
1、石佳颖与恒丰公司于2017年6月15日签订的《房屋买卖合同》及附件；
2、武汉市维思特文化艺术发展有限公司与湖北省资产管理有限公司（以下简称省资产管理公司）签订的《写字楼租赁合同》；
3、恒丰公司于2016年12月26日出具的《同意转租证明》；
4、六份《武汉市存量房买卖合同》；
5、两份《武汉市房屋交易告知书（转让）》；
6、四份《不动产登记收件单》；
7、部分支付凭证。
保全申请人中经公司抗辩称，一、石佳颖与恒丰公司虚构债权债务关系，捏造已支付全部价款的谎言。1、银行转账凭证没有反映出石佳颖与恒丰公司存在资金往来。石佳颖与恒丰公司签订的《房屋买卖合同》记载：截至2017年6月15日，石佳颖对恒丰公司的债权是2456.05万元，以该债权作为购房价款予以支付。石佳颖提供了《转账明细表》及附后的13张银行凭证作为证据。本公司梳理了这13张银行凭证后发现，这13张银行凭证要么是记载了其他公司与其他个人之间的收付关系，要么是石佳颖、恒丰公司分别与其他公司、其他个人之间的收付关系。这些银行凭证根本没有记载石佳颖与恒丰公司之间的资金往来。具体详见下表：
序号
付款时间
付款金额
（万元）
付款人
收款人
1
2016.04.27
482.50
武汉爱佳置业
有限责任公司
武汉三川盛祥科技发展有限公司
2
2016.05.25
127.25
宋小珍
黄彩荣
3
2016.06.01
337.75
武汉爱佳置业
有限责任公司
武汉三川盛祥科技发展有限公司
4
2016.06.08
48.25
宋学珍
黄彩荣
5
2016.12.09
360.30
武汉爱佳置业
有限责任公司
湖北灵感生活文化传媒有限公司
6
2016.12.09
1100.00
武汉爱佳置业
有限责任公司
叶辉
7
2017.07.06
80.00
石佳颖
郝灵
8
2017.07.06
617.00
武汉爱佳置业
有限责任公司
武汉恒丰裕华实业股份有限公司
9
2017.07.06
383.00
武汉爱佳置业
有限责任公司
武汉市思维特文化艺术发展有限公司
10
2017.07.06
100.00
石佳颖
郝灵
11
2017.07.06
100.00
石佳颖
郝灵
12
2017.07.06
17.00
石佳颖
郝灵
13
2017.07.12
150.00
宋小珍
郝灵
注：对上述对银行转账凭证记载的陈述，并不代表本公司承认这些银行转账凭证的真实性。
2、银行转账凭证不能证明债权债务关系的存在。上述13张银行转账凭证只是记录了其他公司与其他个人之间的收付关系，或是石佳颖、恒丰公司分别与其他公司、其他个人之间的收付关系和资金往来。即便是有资金的往来也不能证明石佳颖与恒丰公司存在债权债务关系，也不能证明合计的总数就是债权债务的余额，更不能证明这些资金是石佳颖给恒丰公司的购房款。3、委托收付款的凭证是虚构的、捏造的。为了让这13次毫无关联的资金往来能和自己攀扯上关系，石佳颖与恒丰公司在每笔银行凭证后共同捏造了一张《付款指示书》或《收款确认书》，共同虚构了委托收付款关系。这些《付款指示书》或《收款确认书》上的内容完全是石佳颖与恒丰公司的自说自话。足以证明石佳颖与恒丰公司是恶意串通。
二、石佳颖未在人民法院查封之前合法占有案涉不动产。“占有”就是实际控制。对不动产的实际控制，可体现为使用和收益。石佳颖提交的《房屋转让通知》，却恰恰证明其没有对案涉不动产进行使用和获得收益。1、案涉不动产是由恒丰公司出租给了武汉市思维特文化艺术发展有限公司，后由该公司转租给了省资产管理公司。租赁期限：2017.01.01-2017.12.31。在人民法院于2017年7月13日查封之前，案涉不动产使用人是省资产管理公司。2、《房屋转让通知》由恒丰公司签署，日期是2017年7月18日，是在2017年7月13日查封之后。3、《房屋转让通知》不是石佳颖签署的。4、无案涉不动产的使用人省资产管理公司对该《房屋转让通知》的回执。5、《房屋转让通知》写明案涉不动产的房租从2017年10月起交付给石佳颖。所以在查封之前，石佳颖没有从案涉不动产获得收益。
三、石佳颖与恒丰公司签订的《房屋买卖合同》、《武汉市存量房买卖合同》是无效合同。《合同法》第52条规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”石佳颖与恒丰公司恶意串通，拿出一堆他人的、与购房无关的银行凭证牵强附会，并捏造委托收付款的书证，虚构债权债务关系，以达到让恒丰公司转移资产、逃废债的目的。这种恶意串通的行为严重损害了本公司作为恒丰公司合法债权人的利益。所以，石佳颖与恒丰公司签订的《房屋买卖合同》、用以备案的《武汉市存量房买卖合同》均是无效合同。
四、阻止石佳颖和恒丰公司办理过户登记正是本公司的目的。2016年6月26日，本公司与被执行人恒丰公司签署《贷款合同》。合同约定由本公司向恒丰公司贷款人民币485万元，贷款期限为6个月（2016年6月27日至2016年12月27日）。贷款逾期后，本公司对恒丰公司持续多次催收，但恒丰公司至今仍未清偿贷款和利息。《贷款合同》第11条明确约定，借款人有转让资产的行为应向贷款人报告，但是恒丰公司于2017年初陷入债务危机后，在未告知本公司的情况下变卖转移资产（恒丰公司可处分的只有10套房产）。本公司先是发现恒丰公司突然在未告知本公司的情况下于2017年5月2日把4套房屋转让给石佳颖。到了2017年7月初，恒丰裕华公司又故技重施，在未告知本公司的情况下把剩下的6套房产也转让给石佳颖。正是因为恒丰公司的这种违反《贷款合同》约定，转移资产逃废债的行为才促使本公司采取了向人民法院申请诉前保全的措施。
综上，本公司对石佳颖出具的证据不予认可。特别是对于石佳颖提交的涉及第三方的证据，本公司认为交易背景虚假，严重违背交易习惯，反而是异议人与恒丰公司恶意串通的有力证据。石佳颖与恒丰公司恶意串通、虚构债权债务关系，捏造已支付全部案涉不动产价款的谎言，签订无效的《房屋买卖合同》；且石佳颖从未在人民法院查封之前合法占有案涉不动产。据此，本公司请求人民法院依法驳回其执行异议。
审查查明：2017年6月15日，案外人石佳颖与被执行人恒丰公司签订《房屋买卖合同》，约定：乙方恒丰公司（债务人、出卖方）自愿向甲方石佳颖（债权人、买受人）购买其所有的位于武昌区水果湖中北路86号汉街武汉中央文化旅游区K3地块2栋40层1、2、7、8、9、10号共6套房屋；甲乙双方一致确认，截至2017年6月15日，甲方对乙方享有债权金额合计2456.05万元，甲方以该债权作为购房款予以支付。甲方向乙方出卖的6套房屋合同备案建筑面积合计1053.49㎡，分别为：1室建筑面积227.73㎡，2室205.57㎡，7室229.08㎡，8室125.53㎡，9室140.05㎡、10室125.53㎡。上述房屋中的5套（即第1、7、8、9、10）及2室的部分，已由乙方委托武汉市思维特文化发展有限公司出租给省资产管理公司，租期自2017年1月1日至2017年12月31日，2室未出租面积约为100㎡。双方在合同第二条约定:出让房屋总建筑面积1053.49㎡，整体折合平均单价35000元/㎡，房价款合计36872150元。甲方对乙方已享有的债权2456.05万元作为购房款的一部分，余下购房款12321650元（含甲方代乙方支付的房屋按揭贷款约617万元，甲方代乙方承担的买卖房屋办理不动产权证至乙方名下的税费约定80万元）在买卖房屋过户前应向乙方支付完毕。双方还对房屋过户与交付、税费承担等进行了约定。双方在合同附件确认已付款时间及金额分别为：2016年4月27日支付482.8万元，2016年5月25日支付127.25万元，2016年6月１日支付337.75万元，2016年6月8日支付48.25万元，2016年12月9日分两笔分别支付360.3万元、1100万元，合计2456.05万元。
合同签订后，石佳颖在2017年7月6日分6笔分别支付购房款80万元、617万元、383万元、100万元、100万元、17万元，小计1297万元；于2017年7月12日支付150万元。该款加双方在合同约定以债权抵房款数额合计3903.25万元。
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