山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终359号
上诉人（原审原告）济南市长清区人民政府崮云湖街道办事处，住所地济南市。
法定代表人赵国，该办事处主任。
委托代理人王涛，山东友胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周霞，女，1981年1月8日出生，汉族，居民，住济南市。
被上诉人（原审被告）邵秀波，男，1981年5月30日出生，汉族，居民，住济南市。
上诉人济南市长清区人民政府崮云湖街道办事处（以下简称长清崮云湖街道办）因与被上诉人周霞、邵秀波房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2015）长民初字第1955号民事判决提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院认定，2008年6月28日，长清崮云湖街道办与周霞签订《乐天小区商用房租赁合同》一份，合同载明：“......出租方（以下简称甲方）：济南市长清区崮云湖街道办事处乐天小区管理委员会；承租方（以下简称乙方）......一、经营区位：甲方将位于乐天小区商业街A区06号二层商用房租赁给乙方经营，乙方对上述房屋的基本情况已充分了解查验，并愿意承租。二、经营范围；该商用房用途为：家具经销；除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途......三、租赁期限：租赁期限为三年，自2008年7月8日起至2011年7月8日止。四、租金：该商用房年租金为柒万贰仟元人民币。五、付款方式：乙方应于本合同签订之日向甲方支付当年租赁费72000元整......租金按年结算，先交租金后用房，由乙方于2009年7月8日和2010年7月8日的前十五日一次性交付给甲方。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，按未交付租金的日1%向甲方交付违约金......八、维修养护责任：租赁期间，日常的房屋及附着设施的维修由乙方负责并承担维修费用，因乙方管理使用不善造成房屋及其附着设施的损失和改变，由乙方承担修复并负责赔偿损失......十一、租赁期满：租赁期满，本合同即终止，届时乙方须在期满7日将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前三个月书面向甲方提出，经双方协商同意继续租赁，则重新签订租赁合同......十二、因乙方责任解除合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权当即解除合同并收回房屋，乙方应承担违约责任；造成甲方损失的，乙方应当赔偿......4、拖欠租金三十日的......十七、本合同在履行过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成时，向长清区人民法院起诉......甲方：济南市长清区崮云湖街道办事处乐天小区管理委员会（公章）......；乙方：周霞......2008年6月28日”。
2015年5月10日，长清崮云湖街道办向周霞、邵秀波出具《通知》一份，载明：“根据双方2008年7月8日签订的《商用房租赁合同》，约定承租人租赁出租人位于乐天小区商业街A6商用房从事经营。该合同租期届满后，承租人继续使用该房屋，未与出租人续签租赁合同。租赁期内及租期届满后出租人虽每年催收租金，但因承租人经济困难，租金未全额支付，经双方友好协商，达成如下约定以兹双方共同遵守：经双方对账核算，截止2008（划痕）2015年5月8日（公章），承租人共欠付租金￥396000元。承租人于2015年6月30日前交付租金￥10000元；其余欠款尽快还清。若未在约定时间内足额交付租金，出租人与承租人的租赁合同终止，承租人必须在合同终止后15日内腾空该房屋并归还出租方。签收人：邵秀波代......崮云湖街道办事处物业管理办公室（公章）；2015年5月10日”。上述房屋租赁费经催要，未予偿还。为此长清崮云湖街道办要求解除与周霞、邵秀波的房屋租赁合同、腾空房屋后交由长清崮云湖街道办、支付房屋租赁费426000元并承担本案诉讼费诉至法院，双方形成诉讼。
另查，周霞与邵秀波系夫妻关系。周霞自2008年7月8日开始使用涉案房屋至今。《通知》中记载的“根据双方2008年7月8日签订的《商用房租赁合同》”实为“根据双方2008年6月28日签订的《商用房租赁合同》”，该内容的书写系笔误。
诉讼中，长清崮云湖街道办提供济南市长清区国有资产管理局与长清崮云湖街道办签订的《大学科技园一、二农民安置区资产委托管理使用协议》复印件一份，用以主张其享有对外出租涉案房产的权利，周霞、邵秀波认可双方存在房屋租赁合同关系的事实。周霞、邵秀波提供照片原件三份，用以主张涉案房屋存在房顶漏雨、墙面渗水、地面下陷的问题，但未对因此造成的损失予以明确亦未提出反诉请求。长清崮云湖街道办以该证据无法证实其主张为由不予认可。
原审法院认为，长清崮云湖街道办与周霞签订《乐天小区商用房租赁合同》一份，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，故该合同真实、有效，法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。长清崮云湖街道办与周霞在上述合同中明确约定租赁期限自2008年7月8日至2011年7月8日，合同到期后，双方未再续签，周霞使用涉案房屋至今，应依法视为双方自2011年7月9日存在不定期房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。诉讼中，周霞认可收到长清崮云湖街道办所送《通知》并认可截至2015年5月8日，其欠原告房屋租赁费396000元的事实，但周霞此后未积极履约。故要求解除其与周霞的不定期房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，法院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故要求周霞在合同解除后腾空房屋的主张，合理合法，法院予以支持。周霞应自判决生效之日起十五日内将位于济南市长清区乐天小区内商业街A区6号二层商用房的房屋腾空并交付长清崮云湖街道办。
关于支付房屋租赁费的问题，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。合同签订后，长清崮云湖街道办依约将涉案交付给周霞使用，截至2015年5月8日，周霞欠房屋租赁费396000元，现周霞同意支付该款，其并认可现仍在使用涉案房屋的事实。依据双方均认可的房屋租赁费为每年72000元，自2015年5月9日至2015年10月8日，期间三个月房屋租赁费应为30000元（72000元÷12个月×5个月）。周霞以该三个月房屋租赁费尚未结算为由据以抗辩，该抗辩理由依法不能成立，法院对此不予支持。故要求周霞支付房屋租赁费426000元（396000元＋30000元）的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于邵秀波是否承担责任的问题。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《乐天小区商用房租赁合同》为长清崮云湖街道办与周霞所签，其后亦与周霞存在不定期房屋租赁合同关系，根据合同相对性之法律原则，因租赁涉案房屋产生的房屋租赁费仅在其二人之间产生法律约束力。长清崮云湖街道办以邵秀波与周霞系夫妻关系且租赁涉案房屋用于家庭生活为由向邵秀波主张权利，然邵秀波与周霞的关系及租赁涉案房屋之用途并不影响长清崮云湖街道办主张权利之主体，故长清崮云湖街道办向邵秀波主张上述法律责任，于法无据，法院不予支持。
案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告济南市长清区人民政府崮云湖街道办事处与被告周霞之间的不定期房屋（位于济南市长清区乐天小区商业街A区6号二层）租赁合同；二、限被告周霞自判决生效之日起15日内将位于济南市长清区乐天小区内商业街A区6号二层房屋腾空并交付给原告济南市长清区人民政府崮云湖街道办事处；三、限被告周霞于判决生效之日起10日内向原告济南市长清区人民政府崮云湖街道办事处支付房屋租赁费426000元；四、驳回原告济南市长清区人民政府崮云湖街道办事处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7690元，由被告周霞负担。
一审宣判后，上诉人长清崮云湖街道办不服上诉称，请求撤销一审判决并依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律明显错误。理由如下：一审判决第七页本院认为“《乐天小区商用房租赁合同》为原告长清崮云湖街道办与被告周霞所签……根据合同相对性之法律原则，因租赁涉案房屋产生的房屋租赁费仅在其二人之间产生法律约束力。原告以被告邵秀波与被告周霞系夫妻关系且租赁涉案房屋用于家庭生活为由向被告邵秀波主张权利，然两被告的关系及租赁涉案房屋之用途并不影响原告主张权利之主体，故原告向被告邵秀波主张上述法律责任，于法无据，本院不予支持”一审法院的上述认定明显适用法律错误。本案所涉债务系被上诉人夫妻双方共同经营家具店所形成的债务，依法应当属于夫妻共同债务。即使认定是夫妻一方经营所形成的债务，依法也应认定为夫妻共同债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于《婚姻法》第十九条第三款规定情形的除外。《婚姻法》第十九条第三款“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”。本案中，即便两被上诉人约定了婚后财产归各自所有，但上诉人并不知晓此约定，本案债务也应属于夫妻共同债务。《中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第四十三条“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或承包经营，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿”。被上诉人周霞租用上诉人的商用房经营家具的收入用于家庭生活，所产生的债务根据上述法律规定亦应属于夫妻共同债务，应由二人共同承担。从一审判决已经认定的证据即：上诉人向两被上诉人诉前所送达的书面通知，被上诉人邵秀波在该通知上亲笔签名认可所欠租金的数额并承诺还款的事实也足以说明被上诉人邵秀波对该债务已经认可系夫妻共同债务。适用法律时，在有法律规则的情况下应首先适用法律规则，没有法律规则的情况下才可以适用法律原则。本案有明确的法律规则，一审法律却适用法律原则，适用法律明显错误。综上所述，本案债务无论认定为夫妻双方共同经营还是一方经营所形成的，依法均应认定为夫妻共同债务，一审法院有法不依，却以合同相对性原则仅判决上诉人用霞承担债务，而未判决邵秀波承担，适用法律明显错误，请贵院依法改判。
被上诉人周霞、邵秀波辩称请求维持原判。
本院经审理认定，原审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人长清崮云湖街道办与被上诉人周霞签订《乐天小区商用房租赁合同》一份，为有效合同，双方应按合同约定履行。长清崮云湖街道办与周霞在上述合同中明确约定租赁期限自2008年7月8日至2011年7月8日，合同到期后，双方未再续签，周霞使用涉案房屋至今，应依法视为双方自2011年7月9日存在不定期房屋租赁合同关系。周霞认可收到长清崮云湖街道办所送《通知》并认可截至2015年5月8日，其欠房屋租赁费396000元的事实，但周霞此后未积极履约。自2015年5月9日至2015年10月8日，期间三个月房屋租赁费应为30000元（72000元÷12个月×5个月）。上诉人长清崮云湖街道办要求周霞支付房屋租赁费426000元（396000元＋30000元）的诉讼请求应予支持。周霞与邵秀波系夫妻关系。周霞自2008年7月8日开始使用涉案房屋至今。所涉债务系被上诉人夫妻双方共同经营家具店所形成的债务，依法应当属于夫妻共同债务。上述事实清楚，本院依法予以确认。《中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第四十三条“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或承包经营，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿”。被上诉人周霞租用上诉人的商用房经营家具的收入用于家庭生活，所产生的债务根据法律规定亦应属于夫妻共同债务，应由二人共同承担。上诉人的上诉有事实和法律依据，本院依法予以支持，改判被上诉人周霞与其夫邵秀波共同偿还上诉人之债。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市长清区人民法院（2015）长民初字第
1955号民事判决。
二、解除济南市长清区人民政府崮云湖街道办事处与被上诉人周霞、邵秀波之间的不定期房屋（位于济南市长清区乐天小区商业街A区6号二层）租赁合同。
三、限被上诉人周霞、邵秀波自本判决生效之日起十五日内将位于济南市长清区乐天小区内商业街A区6号二层房屋腾空并交付给上诉人济南市长清区人民政府崮云湖街道办事处。
四、限被上诉人周霞、邵秀波于本判决生效之日起十日内向济南市长清区人民政府崮云湖街道办事处支付房屋租赁费426000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7690元，由周霞、邵秀波负担。二审案件受理费3845元，由被上诉人周霞、邵秀波负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 王云春
审判员 孟繁荣
二〇一六年三月十日
书记员 李姗姗