广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初17645号
原告：广东南海农村商业银行股份有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道南海大道北26号，统一社会信用代码914406007977051383。
法定代表人：李宜心。
委托诉讼代理人：杨坚，北京市盈科（佛山）律所事务所律师。
委托诉讼代理人：王玲，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
被告：梁国威，男，1971年12月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
被告：董秋红，女，1972年10月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
上述被告的共同委托诉讼代理人：黄志坚，广东智友律师事务所律师。
上述被告的共同委托诉讼代理人：陈家倩，广东智友律师事务所律师助理。
被告：广东中旅（南海）旅游投资有限公司，住所地广东省佛山市西樵镇西岸庆云洞风景区（迎宾馆副楼）2103号，统一社会信用代码914406056886723657。
法定代表人：李晖。
委托诉讼代理人：唐卉，系该公司法务专员。
委托诉讼代理人：伍燕婷，系该公司法务助理。
原告广东南海农村商业银行股份有限公司(下简称南海农商行)与被告梁国威、董秋红、广东中旅（南海）旅游投资有限公司（下简称中旅公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，被告梁国威、董秋红于答辩期内向本院提出管辖权异议，本院于2017年12月15日裁定驳回两被告的管辖权异议申请，两被告不服向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年2月24日裁定驳回两被告的上诉，维持原裁定。后本院依法适用简易程序于2018年3月27日公开开庭对本案进行审理，原告的委托诉讼代理人杨坚、被告梁国威、董秋红的共同委托诉讼代理人黄志坚到庭参加了诉讼，庭审后，本院依职权追加中旅公司作为本案共同被告，并于2018年5月14日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨坚、被告梁国威、董秋红的共同委托诉讼代理人黄志坚、被告中旅公司的委托诉讼代理人唐卉、伍燕婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
南海农商行向本院提出诉讼请求：
1.梁国威向南海农商行清偿借款本金2523685.90元；
2.梁国威支付自2017年10月3日起至实际清偿之日止的借款利息给南海农商行，利息以2523685.90元为本金、利率按照中国人民银行公布的五年以上人民币贷款基准利率下浮15%计算，暂计至2017年10月24日的利息为6423.56元；
3.梁国威支付自逾期之日（2017年10月3日）起至实际清偿之日止的借款罚息给南海农商行，罚息以逾期借款2523685.90为本金按照中国人民银行公布的五年期人民币贷款基准利率下浮15%的基础上再上浮50%的利率标准计算；
4.梁国威支付应付未付利息的复利，其中借款期内产生的应付未付利息的复利，自借款到期之日起，以借款期间应付未付利息51385.88为本金按照中国人民银行公布的五年以上人民币贷款基准利率下浮15%的基础上再上浮50%的利率标准计算；逾期借款的应付未付利息的复利，按照中国人民银行公布的五年以上人民币贷款基准利率下浮15%的基础上再上浮50%的利率标准计算；
5.梁国威支付南海农商行为实现债权而支付的律师费27669元；
6.梁国威、董秋红向南海农商行支付违约金236800元；
7.董秋红对上述第1、2、3、4、5项诉讼请求以及本案全部诉讼费用承担连带清偿责任；
8.南海农商行对梁国威的上述第1、2、3、4、5、6项诉讼请求以及本案全部诉讼费用的范围内，在梁国威提供的抵押物即位于广东省佛山市南海区西樵镇西岸庆云大道1号养生谷花园76座1号房的房产的处置价款享有优先受偿权。
梁国威、董秋红承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：
一、梁国威仍有借款本金2523685.90元未向南海农商行归还。
2013年3月25日，南海农商行与梁国威、董秋红签订编号为总行营业部个房借字[2013]第50号的《购房借款及担保合同》（下简称《购房借款及担保合同》），约定由南海农商行向梁国威发放贷款，金额为2960000元，用于梁国威购买坐落于广东省佛山市南海区西樵镇西岸庆云大道1号养生谷花园76座1号房，贷款期限为240个月，自2013年3月25日起至2033年3月25日止，梁国威从贷款实际发放日之次月起按月偿还贷款本息，还款日为实际放款日的对应日，还款方式为等额本息还款法；借款初始利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率，下浮15%确定，贷款发放后，遇贷款基准利率调整的，借款期限在一年以上的，借款利率实行一年一定，即每年1月1日按照中国人民银行最新公布的贷款基准利率和约定的浮动比率即下浮15%核定当年的最新借款执行利率；逾期偿还借款的，南海农商行有权对逾期借款从逾期之日起按借款执行利率加收50%罚息；对于应付未付利息，南海农商行依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，其中借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。
2013年4月3日，南海农商行向梁国威发放借款2960000元。
此后，梁国威开始按照合同约定偿还借款本金及利息，截止到2017年10月24日，梁国威已还款54期，已偿还借款本金共计436314.10元，剩余本金2523685.90元尚未到期并归还。
二、南海农商行有权宣布剩余借款2523685.90元提前到期，并要求梁国威立即清偿剩余借款本金、利息、逾期归还借款的罚息、逾期偿还利息的复利以及为实现债权的费用。
在《购房借款及担保合同》中，梁国威作为抵押人将其购买的坐落于广东省佛山市南海区西樵镇西岸庆云大道1号养生谷花园76座1号房的房产抵押给南海农商行，为南海农商行对梁国威的全部债权提供抵押担保。
《购房借款及担保合同》第二十条第四款之规定：“本合同有效期内，发生下列情形之一的，南海农商行有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布梁国威与南海农商行签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求梁国威全额赔偿。……（5）梁国威转移资产，抽逃资金，逃避债务，或经营和财务状况恶化，无法清偿到期债务，或梁国威卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力。……（8）梁国威违反本合同其他约定或发生其他影响南海农商行债权或抵押权实现的情形。”
2014年10月16日，梁国威向佛山市南海区人民法院提起诉讼，要求解除其与中旅公司就购买案涉抵押房产所签署的《商品房买卖合同》。后佛山市南海区人民法院作出（2014）佛南法民三初字第1108号民事判决，判决解除梁国威与中旅公司之间的《商品房买卖合同》，中旅公司向梁国威返还购房款等款项；2015年8月12日，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第441号民事判决，维持了佛山市南海区人民法院的一审判决。因此，在中旅公司履行上述生效判决后，中旅公司将会要求梁国威返还涉案抵押房产并对该抵押房产进行处分。这将可能影响南海农商行抵押权的实现。
根据《购房借款及担保合同》的前述约定，南海农商行可以向法院提起诉讼要求梁国威提前清偿：（1）梁国威立即偿还剩余全部借款本金2523685.90元；（2）支付至实际清偿之日止的借款利息；（3）支付逾期偿还借款本金的罚息；（4）支付应付未付利息的复利;（5）南海农商行为实现债权的费用，包括律师费、诉讼费等。
三、董秋红为梁国威的债务承担连带保证责任，其应对梁国威拖欠南海农商行的前述债务承担连带清偿责任。
在《购房借款及担保合同》中，董秋红以保证人的身份签署该合同。根据合同约定，董秋红自愿作为保证人，为梁国威的债务提供连带责任保证；保证担保的范围包括但不限于借款合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保险费以及诉讼费、律师费、执行费、公告费、送达费、差旅费等南海农商行实现债权的一切费用。
因此，南海农商行有权要求董秋红在担保债权范围内对梁国威的债务承担连带清偿的担保责任。
四、梁国威、董秋红违反合同约定，在抵押物涉及诉讼并出现影响南海农商行担保权实现情形时未能及时告知南海农商行，应当向南海农商行支付违约金。
《购房借款及担保合同》第十六条第九款第二项以及第十七条第四款第三项明确约定，梁国威、董秋红在梁国威与中旅公司之间的房屋买卖合同可能或者已经被确认无效、解除、撤销以及出现其他不利于南海农商行债权实现的事项时，应当在事件始发5日内书面告知南海农商行。合同第二十条第一款约定，梁国威、董秋红违反本合同约定的任何义务，即构成违约。合同第七条第二款约定，董秋红违约的，需按本合同项下借款本金数额的8%收取违约金。
如上所述，在梁国威与中旅公司的房屋买卖合同被解除后，梁国威、董秋红没有及时将该情况告知南海农商行，影响南海农商行担保权的实现，梁国威、董秋红的行为构成违约，应当按照合同约定向南海农商行支付违约金。
五、南海农商行对《购房借款及担保合同》项下抵押物在担保债权额范围内享有优先受偿权。
在《购房借款及担保合同》中，梁国威作为抵押人将其购买的坐落于广东省佛山市南海区西樵镇西岸庆云大道1号养生谷花园76座1号房的房产抵押给南海农商行，为南海农商行对梁国威的全部债权提供抵押担保。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保险费以及诉讼费、律师费、执行费、公告费、送达费、差旅费等南海农商行实现债权的一切费用，因南海农商行按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款的，南海农商行有权行使抵押权。
因此，南海农商行在提前收回贷款时，对梁国威包括借款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等的全部债权，有权以梁国威提供的上述抵押房产的处置价款优先受偿。
综上所述，为维护南海农商行的合法权益，现向佛山市南海区人民法院提起诉讼。
庭审中，南海农商行补充陈述称：截止2018年5月3日，梁国威尚欠借款本金249712.05元，罚息26436.65元，复利1.52元。
梁国威、董秋红答辩称：作为担保物的涉案房产买卖合同虽然己被法院判决解除，但依法并不因此危及南海农商行对借款债权对抵押担保物的优先受偿权，故其以此为由而请求提前行使收回借款本金并追宄梁国威、董秋红的违约责任，于法无据，请法院不予支持。
第一、双方所签《购房借款及担保合同》合法有效，依法受法律保护。双方在签订合同后，依约办理了涉案房产的抵押登记手续，南海农商行依约将按揭房款依合同约定支付给了中旅公司，梁国威、董秋红也因此而逐月支付贷款本息予南海农商行。故该合同合法有效，且现由双方在全面履行过程中。
第二、梁国威、董秋红至今仍按合同约定在定期足额偿还借款本息予南海农商行，从未有任一期存在迟延支付、不付之事实，这从南海农商行提交的《贷款交易明细》就足以证实，故根本不存在两被告有违约之事由。
第三、梁国威与中旅公司解除购房合同并不因此危及南海农商行对借款债权的抵押物优先受偿权。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十五条“房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，抵押权未消灭”、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条“商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效的，借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使借款合同的目的无法实现，当事人请求解除借款合同的，人民法院应予支持”的规定，案涉房屋的买卖合同被解除后，南海农商行与梁国威之间的房屋抵押担保合同关系仍有效，且不因前述合同被解除后而导致抵押担保的物权即房屋抵押优先受偿权同时被消灭，根本不会因此而危及南海农商行贷款本息，故南海农商行的全部诉请与法律规定不符，请法院不予支持。
综上所述，南海农商行所诉无事实和法律依据，请法院驳回。
中旅公司答辩称：针对南海农商行对涉案房屋的处置价款享有优先受偿权的诉讼请求发表如下答辩意见：第一，涉案房屋仅办理预抵押登记，南海农商行对涉案房屋的抵押权并没有设立，中旅公司与梁国威签订《商品房买卖合同》时涉案房屋处于预售阶段，且法院判决解除合同时没有竣工验收以及办理确权手续，中旅公司与梁国威从未办理房屋过户登记手续，南海农商行与梁国威签订的《购房借款及担保合同》中梁国威将涉案房屋抵押给南海农商行仅为预抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第1款规定，南海农商行作为该房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前其享有的是当抵押条件成就时对涉案房屋办理房屋抵押登记的请求权，及排他性的对抗他人对抵押房屋的处分，并非对抵押房屋已享有现实的抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，南海农商行对涉案房屋的抵押权并没有设立，南海农商行对预抵押登记房屋的处置价款主张享有优先受偿权没有法律依据。第二，中旅公司与梁国威签订的《商品房买卖合同》已合法解除，南海农商行对涉案房屋已不享有设立抵押权的权利。根据佛山南海区人民法院作出的（2014）佛南法民三初字第1108号民事判决以及佛山市中级人民法院作出的（2015）佛中法民三终字第441号民事判决，中旅公司与梁国威签订的《商品房买卖合同》已经合法解除。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第五十条规定，中旅公司与梁国威的债权债务关系已经消灭。因此，南海农商行依据《购房借款及担保合同》获得的涉案的预抵押登记至中旅公司与梁国威的债权债务关系已合法解除之日起失效，南海农商行对涉案房屋已不享有设立抵押权的权利，更没有权利对涉案房屋的处置价款主张优先受偿权。第三，涉案房屋的银行按揭款已经由佛山市南海区人民法院强制执行划拨给梁国威，中旅公司无过错。2015年9月28日佛山市南海区人民法院根据梁国威的执行申请，作出了（2015）佛南法樵执字第739号执行裁定书，已将购房款7420009元（含银行按揭款2960000元）、物业维修基金、违约金、利息等共计8402907.08元划拨给梁国威，中旅公司无过错。南海农商行仅应向梁国威追偿按揭款，无权对涉案房屋的处置价款主张优先受偿权，综上所述，为维护中旅公司的合法权益，请法院依法驳回南海农商行对涉案房屋的处置价款享有优先受偿权的诉讼请求。
南海农商行、中旅公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对于南海农商行的举证，染国威、董秋红均无异议，本院对真实性予以确认。对中旅公司提交的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。根据原、被告双方的陈述及本院认定的证据，本院确认南海农商行起诉属实。另查明如下事实：
1.本院于2014年10月16日受理梁国威诉中旅公司、第三人湖南省第三工程有限公司商品房预售合同纠纷（2014）佛南法民三初字第1108号一案，该案判决梁国威与中旅公司于2013年3月15日签订《商品房买卖合同》于2014年9月9日解除；中旅公司返还购房款7420009元（包括了梁国威向南海农商行就涉案房屋按揭贷款296万元）、物业维修基金74200元予梁国威，并同时按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自2014年10月10日起至（2014）佛南法民三初字第1108号案判决确定付款日止的利息予梁国威。中旅公司不服向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2015年8月12日判决驳回上诉，维持原判。随后梁国威向本院申请强制执行，本院依据（2015）佛南法樵执字第739号执行裁定已强制划拨8402907.08元予梁国威，中旅公司（2014）佛南法民三初字第1108号案义务已履行完毕。
2.涉案借款尚未全部到期。双方约定的还款方式为等额本息还款法。《购房借款及担保合同》第20条及第7条共同约定：梁国威违反合同约定或发生其他影响南海农商行债权或抵押权实现的情形的，南海农商行有权提前收回已发放借款。对梁国威的违约行为，南海农商行按上述合同项下借款本金数额的8%收取违约金。上述合同第3条、第7条、第20条共同约定：涉案借款初始利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率，下浮15%确定；逾期偿还借款的，南海农商行有权对逾期借款从逾期之日起按借款执行利率加收50%罚息；对于应付未付利息，南海农商行依据中国人民银行规定计收复利。
3.《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。
4.梁国威将其所有的位于广东省佛山市南海区西樵镇西岸庆云大道1号养生谷花园76座1号的房产为涉案借款提供抵押担保，南海农商行仅提供了按揭抵押证明，并未能提供他项权证。
5.董秋红自愿为涉案借款承担连带保证责任，并在《购房借款及担保合同》的保证人处签名确认，保证范围包括但不限于合同项下借款本金、利息、罚息、复息……以及南海农商行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费……）等。
本院认为，南海农商行与梁国威、董秋红签订的《购房借款及担保合同》、借款借据均系本案当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。梁国威与中旅公司之间的《商品房买卖合同》已于2014年9月9日解除，南海农商行与梁国威之间的《购房借款及担保合同》的合同目的已无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，南海农商行主张涉案贷款提前到期，梁国威归还尚欠本金2497312.05元，截止至2018年5月3日止的罚息26436.65元、复利1.52元及以本金2497312.05元从2018年5月4日起至实际清偿日止在中国人民银行公布的五年期以上借款利率基础上下浮15%再上浮50%计收罚息予南海农商行，符合合同约定，未违反法律规定，本院予以支持。
对于南海农商行主张的罚息的复利，因本院已支持罚息及正常利息的复利，已具有惩罚性质，故对该主张本院不予支持。
本案中，南海农商行已经请求债务人支付欠款本金、利息、复利、罚息，而复利、罚息的计付已属于逾期贷款情形下债务人承担的对欠款本金、合同期内欠付利息的一种违约责任，其兼具补偿贷款人损失及惩罚违约方之双重功能，另行请求给付违约金，明显过高，有违公平合理原则，故南海农商行主张梁国威、董秋红支付违约金236800元，本院不予以支持。
南海农商行主张梁国威支付其因本案支出的律师费27669元，但并未提交发票予以证明，鉴于代理律师已实际参加庭审，本院酌定律师费为16301元。
董秋红自愿为梁国威的涉案借款提供连带责任保证具有法律效力，根据《中国人民共和国担保法》第十八条之规定，南海农商行主张其对涉案债务承担连带清偿责任，本院予以支持。
关于南海农商行是否对涉案房产享有抵押优先受偿权的问题。本案中涉案房屋仅办理了按揭登记证明，并未办理正式的抵押登记，且涉案《商品房买卖合同》经生效判决已解除，梁国威不可能依据该合同取得涉案房产的所有权，办理正式抵押登记的条件已经丧失。本院认为，南海农商行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对梁国威的涉案房屋办理抵押权登记的请求权，及可排他性地对抗他人针对梁国威抵押房屋的处分，但并非对梁国威抵押房屋已享有现实的抵押权。且本案中，中旅公司根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案抵押权并未设立。现南海农商行请求对梁国威涉案预抵押登记房屋行使优先受偿权，没有法律依据。另，中旅公司已将涉案房屋按揭贷款296万元返还予梁国威，故对南海农商行该主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：
一、被告梁国威应于本判决发生法律效力之日起十日内归还尚欠本金2497312.05元，截止至2018年5月3日止的罚息26436.65元、复利1.52元及以本金2497312.05元从2018年5月4日起至实际清偿日止在中国人民银行公布的五年期以上借款利率基础上下浮15%再上浮50%计收罚息予原告广东南海农村商业银行股份有限公司；
二、被告梁国威应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费16301元予原告广东南海农村商业银行股份有限公司；
三、被告董秋红对上述第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取14578.31元、财产保全费5000元（原告已预交），由被告梁国威、董秋红按上述判决主文确定的责任方式承担，并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期不缴纳，本院将强制执行。对原告已预交的受理费14578.31元、财产保全费5000元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 员 冯雅婷
二〇一八年七月十三日
法官助理 刘晓媛
书 记 员 龙文媛