辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终8610号
上诉人（原审被告）：沈阳新洲和田房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区临波路16-22号。
法定代表人：华建国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘晓强，辽宁卓政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘英超，男，1981年12月16日出生，蒙古族，住辽宁省阜新蒙古族自治县。
被上诉人（原审原告）：赵亮，男，1986年4月29日出生，汉族，无业，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：王玉娇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈思宇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司（以下简称“和田公司”）因与被上诉人赵亮商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初2446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
和田公司上诉请求：1.撤销原判改判驳回被上诉人诉讼请求或者发回重审；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.原审认定上诉人与被上诉人签订的《借款协议》与本案不是同一法律关系，不具有关联性，适用法律错误。首先，该借款实质是被上诉人欠付上诉人房屋首付款，与房屋买卖有着必然联系，是基于同一法律行为而产生的法律关系。其次，根据《借款协议》第二款约定“不论何种原因，若乙方（赵亮）到期未能还清借款，乙方同意甲方（和田公司）暂不办理乙方所购房屋的交房和房产办理手续，直至乙方将全部借款和违约金还清，且甲方这种行为不属于违约，原《商品房买卖合同》中约定的交房和房产证办理时间期限相应后延”该约定系对《商品房买卖合同》中交房、房产证办理及违约责任的特别约定，是双方的真实意思表示。根据该约定，在赵亮未付清余款的情况下，上诉人不应承担违约责任。再次，本案赵亮在没有付清全部房款前，判决上诉人承担违约责任显失公平。2.原审未认定被上诉人房屋存在违建，认定事实错误，因违建导致房屋无法通过验收，无法办理房屋产权证。3.一审程序违法，被上诉人当庭变更诉讼请求增加了计算日期，上诉人要求新的举证期限，原审未予支持程序错误，本案应当发回重审。
赵亮辩称，上诉人无法为被上诉人办理房证的原因在于涉案房屋至今未能取得初始登记批复，并非是被上诉人陈述的存在违建欠款等其他原因，上诉人没有提供证据证明无法办证的原因是被上诉人存在违建。被上诉人与上诉人之间另行存在借款合同关系，与本案是不同的法律关系，针对商品房买卖合同双方约定在房屋交付后540日内为被上诉人办理房屋权属登记，并且被上诉人已经为上诉人出具了支付全额购房款的发票，说明被上诉人不存在欠款事实，被上诉人另行按照借款合同的约定履行还款义务，借款合同中针对未还款不能为其办证的约定是免除了上诉人作为商品房买卖合同一方当事人应尽的基本义务，该约定无效，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
赵亮向一审法院起诉请求：判令被告支付2017年5月9日至2018年5月16日期间的逾期办理房屋产权证违约金14,973元，由被告承担本案诉讼费用。
一审认定事实，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区临波路18-9号XXX，建筑面积为114.99平方米的房屋一处，房屋总价款为805,000元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：合同继续履行，被告按已付房款日万分之零点五支付违约金。原告已全额向被告交纳房款，于2015年11月15日入住房屋。被告至今没有取得该房屋的初始登记批复。
一审认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。因合同第十五条已明确约定被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期应承担合同约定的违约责任。被告于2015年11月15日交付房屋，应在540天内即2017年5月9日前将办理权登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，现被告仍然没有取得该房屋的初始登记备案批复，因此原告主张按照合同约定标准要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，应予以支持。关于被告主张原告房屋存在违建，一审法院认为被告并没有提供有效的证据予以证明，且原告房屋是否存在违建与被告逾期办理房屋所有权证之间不存在关联性，对被告的该抗辩理由不予支持。关于被告主张原被告签订了借款协议，约定原告向被告借款，用于购买本案涉诉房屋，协议已将涉诉房屋办证时间约定为原告最后一次还款时间，因原告于2018年1月22日还清首付款，故根据该条约定被告如果逾期办证行为存在，也不属于违约行为，关于被告的此项抗辩主张，一审法院认为此协议是原被告之间建立的借贷关系，与本案不是同一法律关系，不具有关联性，不能成为被告逾期为原告办理房屋所有权证的理由，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告赵亮逾期办理房屋产权证违约金14,973元（从2017年5月10日起至2018年5月16日止）。案件受理费64元，由被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司承担。
二审期间双方当事人未提交新证据。依据一审在卷的借款协议、收款收据及当事人陈述，本院查明，2015年8月20日和田公司与赵亮签订《借款协议》，约定乙方（赵亮）向甲方（和田公司）免息借款捌万元，用于购买案涉房屋，借款期限自2015年8月20日起至2017年12月31日止。该协议约定不论何种原因，若乙方到期未能还清借款，乙方同意甲方暂不办理乙方所购房屋的交房和房产证办理手续，直至乙方将全部借款和违约金还清，且甲方这种行为不属于违约行为，原《商品房买卖合同》中约定的交房和房产证办理时间期限相应后延。2018年1月22日赵亮偿还该8万元借款。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，关于上诉人主张被上诉人存在违建导致案涉房屋无法通过验收，无法办理房屋初始登记批复的问题。因上诉人并无证据证明案涉房屋不能办理初始登记批复与房屋存在违建存在因果关系，故本院对上诉人的该项主张不予支持。
关于被上诉人未偿还借款期间，上诉人是否应当承担逾期办证违约责任的问题。双方在签订《商品房买卖合同》后，于2015年8月20日和田公司与赵亮又签订《借款协议》，该借款协议是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效。该协议约定不论何种原因，若赵亮到期未能还清借款，赵亮同意和田公司暂不办理赵亮所购房屋的交房和房产证办理手续。由此可见在赵亮未偿还借款之前，双方已经约定和田公司可以拒绝办理房屋产权登记，故上诉人主张赵亮还款之前其不应承担违约责任的上诉主张本院予以支持，一审判决有误，本院予以纠正。上诉人应当承担2018年1月22日起至2018年5月16日止的逾期办证违约金4588.5元。
关于一审程序是否违法问题，因被上诉人在一审时仅变更了计算逾期办证违约金的计算期间，并非增加了独立的诉讼请求，其主张的事实与理由亦没有变化，且被上诉人除一审审理时提交的证据外，在二审期间亦未向法庭提交新证据，故对上诉人提出一审程序违法的上诉主张，本院不予支持。
综上，上诉人和田公司的上诉主张部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初2446号民事判决；
二、沈阳新洲和田房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付赵亮逾期办理房屋产权证违约金4588.5元（从2018年1月22日起至2018年5月16日止）。
三、驳回双方当事人其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费64元，由上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司负担；二审案件受理费64元，由上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 鑫
审 判 员 姜会军
审 判 员 丁广昱
二〇一八年八月二十四日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；