广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1323民初2356号
原告：汪国牙，女，1979年8月26日出生，汉族，江西省樟树市人，住樟树市，
委托诉讼代理人：程学军，广东直信律师事务所律师。
委托代理人：黄锡裕，广东直信律师事务所实习律师。
被告：陈彬户，男，1952年3月2日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
被告：罗高低，男，1972年3月13日出生，汉族，江西省抚州市人，住抚州市崇仁县，
委托诉讼代理人：罗永生，广东凯永律师事务所律师。
委托代理人：范虹霞，广东凯永律师事务所实习律师。
第三人：邱建满，男，1980年6月29日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
第三人：陈勇贵，男，1984年12月3日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。
被告陈彬户及第三人邱建满、陈勇贵的共同委托诉讼代理人：钟石光，惠东县第一法律服务所法律工作者。
原告汪国牙与被告陈彬户、罗高低房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用普通程序，因被告罗高低申请追加邱建满、陈勇贵、黄某为本案第三人，但未能提供黄某的身份信息，本院经审查后，追加邱建满、陈勇贵为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程学军，被告罗高低及其委托诉讼代理人罗永生，被告陈彬户及第三人邱建满、陈勇贵的共同委托诉讼代理人钟石光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪国牙向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告陈彬户的《租房合同》无效；2.判令原告与被告罗高低的《合同转让协议》、《转让押金协议》无效；3.判令被告罗高低退回转让费418000元；4.本案的诉讼费用由被告罗高低负担。事实与理由：2016年1月12日，原告与被告罗高低达成《转让押金协议》，约定：被告将自己持有的惠东县黄埠镇XXX花园X栋出租楼经营权转让给原告，三天内交押金20000元，转让费合计418000元。原告先后向被告罗高低支付多笔钱款，合计438000元。2016年1月20日，原告与被告罗高低签订《合同转让协议》，约定：被告罗高低将惠东县黄埠镇XXX花园X栋出租楼经营权转让给原告，从合同签订之日起一切事物及租房押金归原告所有，被告罗高低协助原告与被告陈彬户签订租赁合同，若被告陈彬户不同意则退回一切费用。在被告罗高低的协助下，原告与被告陈彬户签订了落款日期为2012年11月1日的《租房合同》，实际该合同为2016年1月19日签订，原告与被告陈彬户约定：被告陈彬户将位于惠东县黄埠镇XX二路第X栋整栋出租给原告经营出租屋住宿使用，期限从2013年3月31日至2019年3月31日止，首期租金500000元。2016年1月19日，原告与被告陈彬户签订协议：约定2016年4月1日至2017年3月30日，一年房租为290000元，房租分期付款，第一次为2月15日付款80000元，第二次6月15日付款80000元，第三次9月15日付款70000元，第四次12月15日60000元。2016年1月19日，原告拿现金向被告陈彬户支付租金20000元；2016年3月30日及31日，原告合计向为被告陈彬户管理租房生意的邱建满通过支付宝转账租金20000元，后又向被告陈彬户支付房租40000元。原告接手XXX花园X栋后，至2016年年初时才发现需要给所有租客减租一个月房租，而此前被告罗高低并未向原告提及该事，导致原告开始经营便损失数万元。被告罗高低并未向原告提及此涉及合同真实情况的重要事实，违背了诚信原则，已构成隐瞒真实情况的欺诈行为。原告后来发现XXX花园X栋的土地用途为工业用途，房屋用途为厂房，XXX花园X栋并不具备商业性质群租房出租的条件，被告罗高低将XXX花园X栋出租房经营权转让给原告，改变了房屋用途，违反了法律、政法规的强制性规定。而XXX花园X栋早在2008年1月30日被抵押，在2015年5月20日被查封。被告罗高低与原告签订《转让押金协议》、《合同转让协议》时以及被告陈彬户在与原告签订《租房合同》时，都未向原告告知XXX花园X栋已经被查封的这一重要事实，导致原告的租赁得不到保障。从常理而言，若原告知晓房屋被查封，便不会向被告罗高低承接经营权，向被告陈彬户租赁房屋。原告有理由相信，被告罗高低与被告陈彬户均早已知道被抵押及查封的事实。被告二、一的行为符合欺诈的性质，违反了民法诚实信用原则，已构成隐瞒真实情况的欺诈行为，且被告罗高低、被告陈彬户未经法院准许擅自处置被查封的房产，损害了国家利益，违反了《合同法》的相关规定，因此，无论是被告罗高低与原告签订《转让押金协议》、《合同转让协议》，还是被告陈彬户与原告签订《租房合同》都是无效合同。XXX花园X栋因违反法律强制性规定，自始未取得对外出租的资格。因此，原告与被告陈彬户签订的《租房合同》无效，原告与被告罗高低签订的《转让押金协议》、《合同转让协议》无效，建立在因违反法律强制性规定之上的经营权转让，也至始无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
庭审时，原告将诉讼请求第1项变更为解除原告与被告陈彬户的《租房合同》，将第2项变更为解除原告与被告罗高低的《转让押金协议》、《合同转让协议》。
被告陈彬户辨称，答辩人与被答辩人签订的《租房合同》合法有效。首先《租房合同》是2012年11月1日开始租赁，法院查封是2015年5月20日，虽然答辩人是在2016年1月份，但租赁实际上是发生在查封之前。被答辩人与罗高低所签的《转让押金协议》、《合同转让协议》合法有效。双方是在平等自愿的基础上所签，符合法律规定。答辩人没有收取被答辩人的转让费418000元，也不知道该转让费，为此，答辩人无需承担任何责任。
被告罗高低辩称，2016年1月12日，答辩人与被答辩人签署《转让押金协议》，2016年1月20日，答辩人与被答辩人签署《合同转让协议》，双方达成合意，约定“甲方将惠东县黄埠镇XXX路XXX花园X栋租房合同转让给乙方，由乙方直接与陈彬户重新填写新的租房合同，从此合同内容与甲方无关”，本协议实质为要求答辩人与陈彬户解除合同关系，使答辩人与被告陈彬户签订的《租房合同》终止，然后再由被答辩人与被告陈彬户签订新的《租房合同》，两份合同相对方的权利义务也并不相同，答辩人与被告陈彬户之间的租房合同约定的租金为每年310000元，而被答辩人与被告陈彬户之间的租房合同约定的租金为每年290000元，双方签署的协议并不属于合同的概括转移；因此，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，《转让押金协议》、《合同转让协议》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。至于被答辩人与被告陈彬户签订的《租房合同》是否无效，与答辩人无关，答辩人并不是适格的主体。关于被答辩人给予答辩人的418000元，是被答辩人对整栋楼之前所投入的资金，此笔费用包括答辩人从罗某手里接手时支付的340000元，替原告多付的一个月的租金25833元，以及50000元的押金，还包括整栋楼每年相关配套设施添置费用及维修等费用。根据《转让押金协议》、《合同转让协议》第三款，一切房租、水、电全部结清，被答辩人也完全履行了协议内容，说明对此协议予以认可。工业厂房，指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、交通运输、商业、建筑业以及科研、学校等单位中的厂房都应包括在内。工业厂房除了用于生产的车间，还包括其附属建筑物，如厂房宿舍、食堂、办公楼等配套房屋，都属于工业厂房的范畴，或工业厂房的一部分。因此，答辩人及被告陈彬户并未改变土地用途（工业）和房屋用途（厂房），XXX花园B栋是经陈勇贵合法报建，经有关政府部门批准而取得的房屋产权证，该栋房屋本就是用于作为工厂员工宿舍的工业配套设施，只是现在工厂效益不好，出租第三方使用获取收益，并未改变工业用途，也并未违反法律强制性规定。关于抵押、查封事宜，第一，答辩人并不知晓该套房产已经抵押和查封；第二，查封为法院公告，已经告知了不特定第三人，被答辩人在租赁房屋之前，有义务自行查清房屋基本情况及权属情况，这并非是答辩人的义务；第三，抵押和查封并没有导致租赁房屋无法使用，如果确实房屋无法继续使用，被答辩人可以行使解除权，而非主张合同无效。因此，答辩人并不存在欺诈情形，双方之间的合同真实有效。据此，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人邱建满、陈勇贵的陈述意见与被告陈彬户的答辩意见一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。原告提交如下证据：证据1原告身份证，证明原告诉讼主体资格；证据2陈彬户户籍信息、罗高低身份证照片，证明被告陈彬户、被告罗高低诉讼主体资格；证明3转让押金协议，证明2016年1月12日被告罗高低与原告签署转让押金协议，被告罗高低将XXX花园X栋出租楼经营权转让给原告；证据4合同转让协议，证明2016年1月20日原告与被告罗高低签订合同转让协议，从2016年1月15日开始，被告罗高低持有的XXX花园X栋经营权全盘由原告接手，被告罗高低原先与被告陈彬户签订租房合同时的押金归原告所有；证据5租房合同，证明2016年1月19日，在被告罗高低的协助下，被告陈彬户作为代理人，代表户主与原告签订租房合同，由原告租赁XXX花园X栋进行出租房经营，押金50000元，2019年3月1日合同到期；证据6分期付款协议，证明2016年1月19日，原告与被告陈彬户达成协议，约定XXX花园X栋租金由2016年4月1日起算，2016年4月1日至2017年3月30日2一年房租290000元分四期付款；证据7租房合同，证明被告陈彬户与被告罗高低此前签订过租房合同；证据8支付宝付款截图，证明2016年1月12日原告向被告罗高低通过支付宝转账定金5000元；证据9收条，证明2016年1月19日，被告陈彬户收到原告现金支付的房租20000元；证据10银行流水，证明原告向被告罗高低转账余下定金15000元，2016年1月20日，原告已向被告罗高低转账支付全部转让费，2016年2月23日，原告向被告陈彬户的代理人邱建满转账40000元支付房租；证据11支付宝付款截图，证明2016年3月30日、31日，原告分别向被告陈彬户的代理人邱建满转交租金各10000元，合计20000元，即原告已支付完第一期房租；证据12惠东县房管局XXX花园X栋查询档案，证明XXX花园X栋土地用途为工业用地，房屋用途为厂房，被告陈彬户将其作为商业性质出租房经营，被告罗高低向原告转让建立在违反用途基础上的经营权，违反法律、行政法规强制性规定。被告陈彬户及第三人邱建满、陈勇贵对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1至证据11的三性均无异议，对证据12的真实性没有异议，但对证明对象有异议，原告不能仅凭房产证上所写的用途来认定不能出租，与当地的现实不相符。被告罗高低对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2三性予以认可；对证据3、4是双方的真实意思表示；证据5是原告与被告陈彬户签署，被告罗高低并不知情，对三性不予确定；证据6是由原告与被告陈彬户重新约定权利义务，被告罗高低不知情，对三性不予确认；证据7三性予以确认；对证据8、证据10，确认收到418000元，扣除26833.3元（310000元除去12个月，加1000元电瓶车），其中包括被告罗高低从上一个承租人支付的340000元，以及租房合同押金50000元，还包括整栋楼每年相关配套设施添置费用和维修费用；对证据9、证据11，被告罗高低不知情，对证据三性不予认可；证据12只能证明房屋用途为厂房，工人宿舍也属于工厂的辅助用房及附属设施用房，并未改变房屋用途，与被告罗高低和原告的合同转让协议和转让押金无关。被告罗高低提供了如下证据：证据1租房合同（合同甲方是陈彬户、邱建满，合同乙方是黄某、罗某、罗高低）；证据2租房合同（合同甲方是陈彬户、乙方是黄某、罗某）；证据3转让协议（甲方是罗某、乙方是罗高低）；证据4罗高低支付给陈彬户房租时间表；证据5中国建设银行转账凭条，证明支付给房东的房租；证据6南昌大学第一附属医院出院记录；证据7诊断证明书，证明被告罗高低是因家庭原因照顾子女被迫放弃承租。被告陈彬户及第三人邱建满、陈勇贵对被告罗高低提供的证据发表如下质证意见：对被告罗高低提供的所有证据均无异议。原告对被告罗高低提供的证据发表如下质证意见：对证据1三性不予确认；对证据2三性不予确认；对证据3三性不予确认，无法证明被告罗高低有支付给罗某340000元转让费的事实，即使存在上述事实，与本案没有任何关联性；对证据4三性不予确认；对证据5三性不予确认；对证据6真实性予以确认，但对关联性不予确认；对证据7真实性予以确认，但关联性不予确认，该份证据的时间点与涉案合同签订时间相隔近2年，不能证明被告主张的证明内容。
被告方及第三人对原告提供的证据1至4、7至8、证据10、证据12的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：对原告提供的证据5、6、9、11，被告罗高低以不知情为由不予确认，但与该四组证据有关联的被告陈彬户或第三人对该证据无异议，本院予以确认；对被告罗高低提供的证据1至5，原告虽不予确认，但与该五组证据有关联的被告陈彬户或第三人对该证据无异议，本院予以确认；对被告罗高低提供的证据6、7，原告和被告陈彬户及第三人虽对该证据的真实性无异议，但原告对其关联性有异议，本院认为该两组证据与本案并无关联，对其与本案的关联性不予确认。
根据当事人认可和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人陈勇贵名下位于惠东县××海滨大道××区下××栋钢筋混凝土结构的7层楼房[房地产权证号：粤房地证字第××号；建筑面积：5050.50平方米；规划用途：厂房；土地证号：惠东国用（2004）第**号；土地使用权面积：872平方米；他项权证号：粤房地他证字第XX号；抵押权人：惠东县农村信用合作社联合社；债务履行期限：2008年1月30日至2010年1月28日；查封期限：2015年5月20日至2018年5月19日]。因第三人陈勇贵欠被告陈彬户及第三人邱建满的债务，同意被告陈彬户及第三人邱建满将上述房产租赁。2012年11月1日，被告陈彬户与案外人黄某签订《租房合同》，将上述房产出租给黄某作经营出租住宿使用，租期六年，从2013年4月1日至2019年3月31日，每年租金500000元，另收取押金50000元。在租赁期间，黄某将出租住宿经营权转让给案外人罗某，罗某在原《租房合同》承租人黄某签名处的后面补上“罗某”的名字，继续承租。2015年2月3日，罗某与被告罗高低签订《转让协议》，将出租住宿经营权转让给被告罗高低，被告罗高低在原《租房合同》承租人罗某签名处的后面补上“罗高低”的名字继续承租，第三人邱建满则在出租方陈彬户签名处的后面签上“邱建满”的名字，即出租人为陈彬户和邱建满。2016年1月12日，被告罗高低作为甲方与作为乙方的原告签订了《转让押金协议》，约定：兹有甲方将黄埠镇XXX花园X栋出租楼的经营权转让给乙方，先收乙方交来的定金5000元整，三天之内凑齐20000元整押金（包括前已付的5000元）如有违约甲乙任何一方都赔偿对方双倍违约金（是5000元就赔5000元，是20000元就赔20000元）注：经营权转让费用共418000元（如果房东不愿意，就如数退还给乙方）。2016年1月19日，被告陈彬户作为甲方与作为乙方的原告签订了落款日期为2012年11月1日的《租房合同》，该《租房合同》约定的条款与原来的《租房合同》一致，承租位于黄埠镇海滨二路第二栋一至七层整栋即黄埠镇XXX花园X栋出租楼。从原告与被告陈彬户于2016年1月19日签订的房租分期付款时间显示可知：2016年4月1日至2017年3月30日止一年房租为290000元，原告应分别于2016年2月15日付80000元、同年6月15日付80000元、同年9月15日付70000元、同年12月15日付60000元。2016年1月20日，被告罗高低作为甲方与作为乙方的原告签订了《合同转让协议》，约定：1.甲方同意将位于惠东县黄埠镇XXX路XXX花园X栋租房合同转让给乙方，由乙方直接与陈彬户重新填写新的租房合同，从此合同内容与甲方无关；2.从2016年1月15日起经营权归乙方，甲方不得参与、干涉该楼的经营管理及盈利；3.一切房租、水、电全部结清，至该日起今后发生所有事故都由乙方负责处理，与甲方无关，租房合同上的押金归乙方所有；4.本协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字后立即生效。
在履行过程中，原告于2016年1月12日通过支付宝支付5000元定金、于2016年1月15日通过银行转账15000元押金，合计支付了20000元作为押金给被告罗高低，并于2016年1月20日通过银行转账438000元给被告罗高低，以上金额合计458000元；原告于2016年1月19日向被告陈彬户支付了房租20000元，于2016年2月23日向第三人邱建满支付了房租40000元，于2016年3月30日、31日向第三人邱建满各支付了10000元房租，合计支付了一年房租租金290000元中的第一期租金80000元。此后，原告未再支付租金，并于2016年11月将承租的黄埠镇XXX花园X栋出租楼交回给被告陈彬户。
被告罗高低在庭审时陈述原告为何会支付458000元的原因：根据转让押金协议，原告支付了20000元，并且协议明确约定转让费用418000元，2016年1月份至2016年4月份的房租是由被告罗高低已替原告交给了被告陈彬户，所以才会有多出的费用。
另查，黄埠镇XXX花园X栋出租楼房的配套设施（包括空调、床、电视等）是由承租人黄某、罗某、罗高低相继投入、更新的。
本案在审理过程中，原告提供担保人惠州市XX融资担保有限公司出具担保金额418000元的保单保函作担保，申请财产保全，要求冻结被告罗高低在中国建设银行惠东支行开设的账号为62×××56的存款418000元，本院依法于2016年8月12日作出（2016）粤1323民初2356号民事裁定，冻结了被告罗高低上述账户的存款限额418000元。
本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷，涉案的黄埠镇XXX花园X栋出租楼的所有人为本案第三人陈勇贵，该出租楼在出租前已抵押，被告陈彬户经第三人陈勇贵的同意，在不延长本院于2015年5月20日查封该出租楼前已确定的出租到期日2019年3月31日的前提下，将出租楼出租给原告，与原告于2016年1月19日签订落款日期为2012年11月1日的《租房合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同成立，在《租房合同》履行过程中，原告已于2016年11月将出租楼退回给被告陈彬户，现原告诉请解除与被告陈彬户签订的《租房合同》，理由充分，予以支持；《租房合同》解除后，原告与被告陈彬户可就押金、房租问题自行协商，协商不成，另行主张权利。原告主张解除与被告罗高低签订的《转让押金协议》、《合同转让协议》，因被告罗高低承租黄埠镇XXX花园X栋出租楼后为出租经营投入了资金购买或更新设施，其与原告签订了《转让押金协议》、《合同转让协议》后，收取了原告支付的押金及转让款，将出租经营权转让给原告，属概括性转让，包括将设施转让，也包括转租经营行为，且原告也与被告陈彬户签订了《租房合同》后取得经营出租房的权利，被告罗高低已履行了合同义务，原告已实现了签订合同的目的，原告与被告罗高低之间的合同权利义务关系已终结，至于原告是否盈利或亏损，与被告罗高低无关，原告诉请解除与被告罗高低签订的转让押金协议》、《合同转让协议》及退回转让款418000元，理由不充分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告汪国牙与被告陈彬户于2016年1月19日签订落款日期为2012年11月1日的《租房合同》；
二、驳回原告汪国牙的其他诉讼请求。
案件受理费7570元、保全费2610元，合计10180元，由原告汪国牙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 杨光辉
代理审判员 王科丰
人民陪审员 李建增
二〇一七年一月二十四日
法官 助理 吴柏波
书 记 员 熊志东