黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑监民再字第30号
抗诉机关：黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审被上诉人）：刘鸿宁，男，1954年10月1日出生，哈尔滨市排水处退休工人，系王占琴第三子。
委托代理人：郭淑范，女，1954年8月15日出生，汉族，哈尔滨市鞋厂退休工人，系刘鸿宁之妻。
被申诉人（一审原告，二审上诉人）：王占琴，女，1924年11月1日出生，汉族，无职业。
委托代理人：刘鸿悦，男，1946年7月3日出生，汉族，哈尔滨市运输总公司第二分公司退休职工，系王占琴长子。
委托代理人：刘金祥，黑龙江森耀律师事务所律师。
申诉人刘鸿宁因与被申诉人王占琴房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民二民终字第131号民事判决，向检察机关申诉。2014年12月26日，黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监（2014）23000000096号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年5月4日作出（2015）黑监民监字第21号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员金浩波、张家玮出庭。申诉人刘鸿宁及委托代理人郭淑范，被申诉人王占琴及委托代理人刘鸿悦、刘金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年6月2日，一审原告王占琴起诉至哈尔滨市道外区人民法院称，王占琴由于动迁补偿添加部分余款合计50万元价格于2004年取得哈尔滨市道外区太古新天地301栋1-1层06号建筑面积77.56平方米商服房屋，2009年8月24日，哈尔滨市房产住宅局为王占琴颁发了该房屋产权证书，成为该房屋的所有权人。2011年5月，王占琴在缴纳包烧费时才知道自己的房屋所有权证已经变更到刘鸿宁（王占琴第三子）名下。经查询得知，刘鸿宁利用为王占琴办理房产证需要王占琴签字的便利条件，采用虚构事实隐瞒真相的办法制造了2009年9月2日的房地产买卖合同。该合同为王占琴将房屋卖给刘鸿宁价款50万元，低于市场价格70%，显失公平。刘鸿宁持该合同到房产部门办理了更名过户，骗取了该房屋的所有权。王占琴年事已高，耳聋眼花且不识字，文化程度文盲。王占琴本人根本没有出卖房屋，也没有收到任何购房款，刘鸿宁持有的房地产买卖合同中王占琴签字是欺诈取得的。请求：1.撤销王占琴与刘鸿宁签订的房地产买卖合同；2.判令刘鸿宁承担诉讼费用。
一审被告刘鸿宁辩称，1.双方签订的房屋买卖合同是真实的意思表示，不是其用欺骗手段形成的，合法有效；2.双方系母子关系，是具有直系血亲的交易主体，又鉴于刘鸿宁对该回迁房屋的取得支付了四分之三的购房款，故其以低于市场的价格购买此房合情合理；3.从签订房屋买卖合同至办理更名手续整个过程王占琴均是明知的。其以2011年5月交包烧费时才发现房屋所有权更名为刘鸿宁是不符合客观事实的，其起诉已超过法定撤销权的诉讼时效。
哈尔滨市道外区人民法院一审查明，王占琴与刘鸿宁系母子关系。王占琴原有私产房一处，该房座落于哈尔滨市道外区太古新天地301栋-1-1层6号，建筑面积为77.56平方米。该房系王占琴原有房屋被拆迁后，王占琴向刘鸿宁借款50万元，于2004年6月交房款498119元购买的房屋。2009年8月24日，王占琴办理了房屋所有权证。2009年9月2日，王占琴、刘鸿宁签订房地产买卖合同一份，王占琴将该房以人民币50万元卖给刘鸿宁。同日，双方又签订了哈尔滨市存量房交易资金监管协议及房屋所有权（转移）登记申请书各一份。2009年9月18日，房屋更名过户为刘鸿宁。另查明，该房于2004年进户后，一直由刘鸿宁使用至今。
哈尔滨市道外区人民法院一审认为，王占琴、刘鸿宁之间签订的房地产买卖合同没有违反法律规定的禁止性条款，该合同合法、有效，且房屋也已更名过户。现王占琴以刘鸿宁系欺诈取得的房屋，其于2011年5月才知道房屋更名为刘鸿宁为由，要求撤销双方签订的房地产买卖合同，没有事实和法律依据，且王占琴行使撤销权已超过法律规定的期限，故对王占琴的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项的规定，于2011年10月10日作出（2011）外民二初字第745号民事判决：驳回王占琴的诉讼请求。案件受理费100元由王占琴承担。
王占琴不服一审判决，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉称，王占琴没有向刘鸿宁借款50万元买房，2004年6月22日，署名王占琴的借条是刘鸿宁欺诈取得，双方并不存在真实的借款关系。王占琴从未有出卖房屋的意思表示，更不承认与刘鸿宁签订过房屋买卖合同。房屋买卖合同是刘鸿宁欺骗取得，王占琴年事已高，眼花耳背且目不识丁，文化程度又属文盲，只会书写自己的名字，所以在2004年住房开始动迁时就全权委托刘鸿宁为其办理房屋相关事宜。2009年8月，涉案房屋开始办理产权证，王占琴继续委托刘鸿宁为其办理房屋的相关手续，所有应当由王占琴签字的文件以及刘鸿宁庭审中出示的相关材料均在刘鸿宁的指示下签订。王占琴家中共有5名子女，4名子女均不知道双方买卖房产的事实不符合常理。在此特定的情况下，仅仅从房地产买卖合同的表面形式是无法判定王占琴具有出卖房屋的意思表示。《哈尔滨市存量房资金监管协议》中王占琴的签名已经黑龙江普利斯司法物证鉴定中心司法鉴定检验报告证明是伪造的。一审认定双方签订买卖合同，王占琴将房产以50万元卖给刘鸿宁，并签订《哈尔滨市存量房资金监管协议》及房屋所有权（转移）登记申请书各一份的事实错误。刘鸿宁自己举证的证据，可证明其存在欺诈行为，按刘鸿宁的说法，在当年购房时王占琴向其借款50万元并出具了借条，刘鸿宁提供了30万的存折和7万元支票，但没有另13万元的出处，按其一审提供的证据显示是刘鸿宁拿了30万元现金和7万元支票，这就与50万借条相矛盾。如果借条属实，本次买卖如果真实就可以相抵，而无需再给王占琴50万元现金。如果给付50万元现金属实，则又与资金监管协议中给付王占琴3万元相矛盾。刘鸿宁提供的证人表示刘鸿宁在当年购房时出资37万元，但对房屋买卖的事实根本不知情。刘鸿宁根本没有实际给付购房款，刘鸿宁对于已经给付现金50万元购房款的谎言和行为充分证明其存在欺诈，对于其骗取的合同应予撤销。一审认定王占琴行使撤销权已超过法律规定的期限是错误的，该房屋于2004年进户后，一直处于闲置状态，办理产权证均由刘鸿宁处理，直到2011年5月王占琴在亲自交包烧费时才知道其房屋所有权证书已经变更到了刘鸿宁名下，王占琴在知道撤销事由后一年内行使撤销权，应予支持。上诉请求：撤销原判，改判撤销王占琴与刘鸿宁签订的房地产买卖合同。
刘鸿宁辩称，王占琴的上诉理由均建立在推理判断基础上，没有相关证据支持，请二审法院维持一审判决。
哈尔滨市中级人民法院二审查明，王占琴共育有刘鸿宁等五名子女，文化水平为文盲。王占琴原在哈尔滨市道外区南五道街265号承租一处公产门市房，并与部分子女在该房经营哈尔滨市道外区同源电工器材商店，王占琴为该个体商店负责人。2003年9月11日，王占琴与哈尔滨市海升龙房屋开发有限公司签订房屋拆迁补偿协议，约定将王占琴承租的该公产门市房作价补偿，并优先购买回迁商品门市房。2004年6月17日，王占琴用原房屋补偿款115000元和现金13119元及刘鸿宁提供的7万元支票和刘鸿宁名下存折支出的30万元现金，共计498119元，购买了座落于哈尔滨市道外区太古新天地301栋-1-1层06号、建筑面积为77.56平方米的回迁商品门市房一处，即本案争议房屋。该房进户后，刘鸿宁对争议房屋进行了装修。2009年8月24日，争议房屋产权证办理到王占琴名下。2009年9月18日，刘鸿宁用王占琴签名的日期为2009年9月2日的《房地产买卖合同》等材料，将王占琴争议房屋以50万元转让给刘鸿宁为由，将争议房屋的产权证变更登记到刘鸿宁名下。2011年，刘鸿宁在争议房屋开办了以其为负责人的同源线路金具商店。同年5月，王占琴发现争议房屋产权已变更为刘鸿宁后，遂诉至法院请求撤销双方签订的《房地产买卖合同》。另查明，刘鸿宁在原审举示了证据四借条一份，用于证明王占琴曾向其借款50万元购买争议房屋。对于该借条的形成过程，刘鸿宁在二审当庭陈述：“因为当时这个房子我没想要，写的我妈的名字，为了让我妈高兴。当时房子我又花了一些钱，我说怕以后其他兄弟姐妹和我要房子，我就让我妈给我出了一个借据。从买房到装修我一共花了50万元。当时拆迁补偿协议给了11.5万元，剩下的38万多我交的现金，后来我又装修花了10多万，总共为了这个房子我付出了50万元。”
哈尔滨市中级人民法院二审认为，关于双方签订的争议房屋买卖合同是否属于可撤销合同问题。首先，王占琴虽然在刘鸿宁提供的房屋买卖格式合同和内容为收到刘鸿宁买房款50万元的收条上予以签名，但王占琴当时已是85岁的高龄老人且不识字只会勉强书写自己的名字，在没有他人协助的情况下，其缔约能力极低，刘鸿宁相对于其母亲王占琴在订立合同时具有明显优势地位，王占琴只能通过合同相对方刘鸿宁的陈述了解其在刘鸿宁提供的文件上签名的法律后果。其次，王占琴育有五名子女，但在其以低价转让的方式处分事关自己养老保障的房产时，在签订及履行合同时其他四名子女均不在场也不知情，不符合常理。现王占琴在一、二审当庭又坚决否认与其子刘鸿宁签订过房屋买卖合同和收到过刘鸿宁依据该合同的约定给付50万元购房款。综合上述原因，刘鸿宁在没有其他证据佐证的情况下，仅凭其不识字的母亲王占琴在房屋买卖格式合同书上及房屋转让款收条上的签名，不能证明双方订立的房屋买卖合同是王占琴当时的真实意思表示及王占琴实际收到过刘鸿宁给付的50万元购房款现金，该合同应属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销合同。
关于王占琴是否超过法定一年的行使撤销权的除斥期间的问题。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人应在“知道或者应当知道”撤销事由之日起一年之内行使撤销权。合同撤销权人王占琴因其子刘鸿宁的行为导致对自己在刘鸿宁提供的文件上签名的法律后果产生错误认识，故应于2011年5月王占琴得知争议房屋产权已变更为刘鸿宁时，为王占琴行使撤销权期间的起算点，王占琴于2011年6月诉至法院未超过法定一年的行使撤销权的除斥期间，对王占琴的诉讼请求予以支持。刘鸿宁辩称应自双方房屋买卖合同成立之日开始起算一年的除斥期间，王占琴未在法定期间内行使权利，其撤销权已消灭，没有法律依据，不予支持。
关于合同被撤销后的法律后果问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。另外，双方当事人又系母子关系，刘鸿宁已实际占有使用争议房屋多年，为避免给双方当事人继续带来诉累，及时化解矛盾，双方当事人应当将从对方获得的财产同时返还给对方。王占琴于2004年向开发商购买争议房屋时，刘鸿宁通过支票及从自己名下存折支出现金的方式共支出37万元房款，进户后又对争议房屋投入资金进行了装修，结合刘鸿宁在一、二审中对争议房屋投入款总额的当庭自认，应确认刘鸿宁对争议房屋投入为50万元。依据本案以上实际情况，王占琴在合同被撤销重新取得争议房屋所有权后，应在刘鸿宁向其交付争议房屋的同时将刘鸿宁对争议房屋的投入款予以返还。一审判决认定事实、适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二、三项的规定，于2012年5月4日作出（2012）哈民二民终字第131号民事判决：一、撤销哈尔滨市道外区人民法院（2011）外民二初字第745号民事判决；二、撤销王占琴与刘鸿宁于2009年9月2日签订的《房地产买卖合同》；三、王占琴于刘鸿宁将座落于哈尔滨市道外区太古新天地301栋-1-1层06号商服房屋（名称如有变更，以房屋现有名称为准）交付王占琴时，返还刘鸿宁对该房屋的投入款50万元。一、二审案件受理费200元，由刘鸿宁负担。
黑龙江省人民检察院抗诉认为：1.二审判决认定双方签订的房地产买卖合同系可撤销合同属认定的基本事实缺乏证据证明。根据法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。王占琴认为在房地产买卖合同上签名是刘鸿宁欺诈行为所致，不是自己的真实意思表示。但其提供的不识字仅能书写自己名字的证明，不足以证实刘鸿宁有欺诈行为。本案争议房屋的过户是房管所按照行政程序办理的。从交易开始到办理房屋更名手续，全部交易活动均在公开透明的状态下进行。且房管所、房管所工作人员曲伟分别于2013年12月3日、2014年7月9日出具情况说明，证明此次交易行为各项手续齐全。可见，王占琴在房地产买卖合同上签名按手印时，是有工作人员协助办理并当场见证的，并非二审法院认定的无人协助。王占琴虽主张其不识字，但王占琴没有被人民法院宣告为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。因此，王占琴具有完全民事行为能力，对其个人参与的签订合同、交易登记、在房地产买卖合同上签名按手印的行为应当承担相应的法律后果。2.判决认定王占琴的起诉未超过法定一年的行使撤销权的除斥期间属适用法律错误。王占琴主张其于2011年5月交纳包烧费时得知房产变更为刘鸿宁，但根据刘鸿宁提供的2011年9月13日打印的热用户信息单载明：2011年5月该房屋的热用户人依然是王占琴，同时载明，至2011年9月该房应缴热费仍处于欠费状态，由此可见，王占琴主张2011年5月交纳包烧费时才知道房屋所有权已变更为刘鸿宁不符合客观事实。故判决认定王占琴的起诉没有超过行使撤销权的除斥期间系适用法律确有错误。
本院再审过程中，刘鸿宁称，王占琴虽是高龄老人，但身体的各项机能都很正常，头脑也非常清醒，根据谁主张谁举证原则，对此王占琴有举证义务。2009年11月份王占琴还与女儿刘秀华打官司，能去重庆做笔录，能坐飞机、坐船、在重庆游玩，身体状况很好。法律没有规定85岁文盲老人不能进行房屋买卖，故王占琴与刘鸿宁签订的房地产买卖合同合法有效。王占琴在房产交易时，有房产交易中心多名工作人员在场，为王占琴解释房产交易流程，问询王占琴是否要将房子卖给儿子刘鸿宁。王占琴与刘鸿宁签订房地产买卖合同时，道外房产交易管理一所的工作人员也在场，三方在场的情况下签订的此合同。二审法院不应以“签订合同时其他四名子女不在场不符合常理”为由否定合同真实性。房产交易所在办理产权证过程中，必须是双方当事人到场，提交材料，工作人员问询、签字、按手印才能受理。这个过程是真实合法的，也是最好的证人、证据。王占琴一直强调自己是在2011年5月份交包烧费时才得知自己的房屋更名到刘鸿宁名下，与事实不符。该房屋2005年至2012年一直处于欠费状态，且2011年9月13日哈热十公司出具的《热用户信息表》及2012年7月20日哈尔滨市华能集团供热公司出具的发票上面用户名称均为王占琴。根据法律规定，具有撤销权的当事人应在“知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权”。王占琴2009年9月房产交易时就知道房产过户情况，但其于2011年才行使撤销权明显已超过了法律规定的行使撤销权一年的除斥期间。
王占琴辩称，抗诉机关的事实和理由均不成立。依照法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。二审判决正确，符合法律规定，请求依法维持二审判决。
本院再审查明的事实与哈尔滨市中级人民法院二审查明的事实一致。
本院再审认为，本案争议房屋签约时王占琴系岁高龄老人，且不识字。刘鸿宁在其他兄弟姐妹不知情的情况下，将争议房屋低价转让自己手中不符合常理。刘鸿宁应对房屋交易行为的真实性负有举证义务，即对王占琴签订房屋买卖协议是否系真实的意思表示以及50万元购房款是否给付王占琴进行举证。本院再审过程中，刘鸿宁对此不能做出合理的解释，亦未能举示充分的证据予以证实。故二审判决认为仅以房屋买卖协议和收条不能证实房屋交易行为的真实性正确，该合同属于可撤销合同的认定是正确的。
就本案事实而言，王占琴签约时并没有认识到在刘鸿宁提供的文件上签名的法律后果，故原审判决认定应于2011年5月王占琴得知争议房屋产权已变更为刘鸿宁时，为王占琴行使撤销权期间的起算点，并据此认定王占琴于2011年6月诉至法院，未超过法定一年的行使撤销权的除斥期间，亦是正确的。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
维持哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民二民终字第131号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 璞
代理审判员 张劲松
代理审判员 贾向莹
二〇一五年十一月九日
书 记 员 余 博