山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民一终字第651号
上诉人（原审原告）高洁，居民。
委托代理人袁堂岭，山东上和律师事务所律师。
委托代理人盖龙刚，山东上和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）费县圣大置业有限公司。住所地：临沂市兰山区北城新区沂龙湾大桥东150米。
法定代表人郭胜利，总经理。
委托代理人沈伟，该公司职工。
委托代理人刘京才，该公司职工。
上诉人高洁因商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2013）沂民初字第4862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年3月22日，被告费县圣大置业有限公司与原告高洁签订商品房预售合同，合同内容为：出卖人：费县圣大置业有限公司买受人：高洁第一条：项目建设依据出卖人以出让方式取得位于北城新区、编号为41的地块的土地使用权出让证号为：临兰国用（2009）第0105号。该地块土地面积为：30000平方米，规划用途为住宅，土地使用年限2006年6月28日至2076年6月27日止。建设工程施工合同约定的开工日期为：2009年10月20日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2011年05月02日。第二条：商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为山东省临沂市房产和住房保障局，商品房预售许可证号为临房预售字第2010067号。第三条：买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件之一，房号以附件一上表示为准）为合同第一条规定的项目中的：第8号楼【幢】【座】3【单元】【层】3-802号房，房屋代码为1390615及第8号楼【幢】【座】×【单元】【层】-140号房，房屋代码为1390499。第四条：计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3853.71元，总金额（人民币）×仟￥佰肆拾伍万贰仟零佰肆拾零元整。第六条：付款方式及期限：买受人按下列第2种方式按期付款：1、一次性付款×。2、分期付款签订本合同之日起3日内首付房款142040元整；余款31万元以银行按揭贷款偿还。买受人在本合同签署7日内向卖受人指定的银行提交完备的贷款申请资料。卖受人承担办理按揭贷款所需费用。买受人在签订本合同之日起30日内应将按揭贷款全额划付到出卖人指定账户，如按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人指定账户，则按本合同第七条执行。3、其他方式×……第八条：交付期限出卖人应当在2011年08月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、归属市政建设的配套设施未完成接口直接影响交房的；3、市级及市以上规划、文物、环保、土管、林水灯主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇重大技术问题而导致开发期延长，但最长不得超过六个月。4、交付期限届满，买受人银行按揭未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期应相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。第九条：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，使下列第1、2种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。2.本合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行。如遇到本合同第八条规定的情形，则出卖人不承担违约责任。本合同一式两份，双方各持一份。原告按合同约定交付了首付房款182040元，并如期办理了余款27万元银行按揭贷款手续。
另查明，原告于2012年1月4日接收被告交付的涉案房屋钥匙并入住。涉案房屋于2013年4月26日被验收合格，达到交房条件。
原审法院认为，原、被告共同签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属于有效合同，故原、被告作为合同相对人均应受合同内容的约束。原告已交付了首付房款182040元，并办理了银行按揭贷款，视为已经全面履行了付款义务。因此，被告费县圣大置业有限公司应当按该合同的约定于2011年8月31日前，将该房屋交付给原告使用，并为原告办理房权证。但被告却未能按照合同约定时间履行交房和办理房屋权属登记的义务，构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告继续履行原、被告签署的商品房预售合同所约定的交房和办理房屋权属登记等各项合同义务，并要求被告支付因逾期交房所产生的违约金的合理诉讼请求，法院应予支持。原告于2012年1月4日已领取涉案房屋钥匙并入住，对于房屋质量并未主张异议，持续入住至今，视为其对房屋质量的认可。故法院对于被告逾期交房违约金自2011年9月1日计算至2012年1月4日。对原告要求被告协助其办理房屋权属登记的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决：一、被告费县圣大置业有限公司于判决生效后三十日内为原告高洁办理兰山区北城新区国电家园8号楼3单元3-802号房（房屋代码为1390615）及8号楼-140号房（房屋代码为1390499）的房屋产权证书；二、被告费县圣大置业有限公司于判决生效后三十日内支付原告高洁逾期交房违约金17087元（126天×452040元×0.0003）；三、驳回原告高洁的其他诉讼请求。案件受理费2275元，由被告费县圣大置业有限公司负担227元，由原告高洁负担2048元；保全费1020元，由被告费县圣大置业有限公司负担。被告费县圣大置业有限公司共应承担18334元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人高洁不服上述判决，请求依法改判被上诉人承担因逾期交房所产生的违约金98996.76元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：一、按照合同约定，被上诉人应当在2011年8月31日前，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付上诉人使用；如逾期超过30日不能交付的，被上诉人应当自2011年9月1日起按日向上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金。上诉人认为涉案房屋至今未达到验收合格的标准，属于交付不能，违约金应计算至实际验收合格为止。1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条和《山东省房地产开发经营管理条例》第34条的规定，开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收，包括规划要求是否落实、基础设施和配套公用设施是否建设完毕、单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备、拆迁安置方案是否落实、前期物业管理是否落实等。2、被上诉人交付房屋钥匙的行为不能视为法律意义上的房屋交接，且涉嫌违法。3、被上诉人提供的《竣工工程验收备案登记证书》证实其验收合格日为2013年4月15日，据此可以明确看出，被上诉人明知房屋尚未经竣工验收，为免于承担或少承担延期交房的法律责任，利用买受人缺乏专业知识和购房经验，违背法律强制性规定向上诉人交付房屋钥匙。上诉人在不知真相的情况下进行房屋装修并入住，完全是受被上诉人的误导和欺诈。4、被上诉人张帖交房通知的行为不符合双方在合同中约定的通知方式，不能产生通知到达的法律效果。
被上诉人费县圣大置业有限公司答辩称：一、一审认定事实清楚，证据确凿充分。2011年3月22日被上诉人与上诉人签订的《商品房预售合同》对交房时间、交房条件及延期情况作了明确的约定，2014年1月4日，被上诉人向上诉人交付了涉案房屋钥匙，上诉人拿到钥匙后未经物业许可擅自装修入住至今。二、一审法院适用法律准确，程序合法。请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。二审中，被上诉人代理人又补充如下意见：上诉人的房屋由于公司的法定代表人因行贿罪被羁押，所以没能按时验收，后来由我组织验收，但是也没耽误业主居住，业主也拿到了钥匙。业主共180户，只有13户进行了起诉。我们执行了一审的判决，其他12户都拿走我们放到一审法院的钱，只有上诉人上诉了。房产证的问题我们正在运作。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人向上诉人支付预期交房的违约金应计算至何时。本院认为，该违约金应计算至2012年1月4日。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，按照《商品房预售合同》第八条的约定，被上诉人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并将符合合同约定的商品房交付上诉人使用。因而，合同约定的商品房交付时间为2011年8月31日，商品房验收合格并符合合同约定属于双方约定的交付商品房质量，被上诉人工程质量验收合格日期为不属于双方约定的交房时间，2012年1月4日上诉人领取涉案房屋钥匙入住，对商品房质量并未提出异议。因此，被上诉人向上诉人支付逾期交房的违约金应计算至2012年1月4日。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2275元，由上诉人高洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 邹 海 波
审判员 徐 占 理
审判员 林 传 鹏
二〇一四年十一月二十日
书记员 蔡明峰存在