广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤12民终1066号
上诉人（原审原告）：杨惠华,女,汉族,1975年8月11日出生,住广东省肇庆市鼎湖区。
委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张丽，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：肇庆市鼎湖区顺诚房地产开发有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区坑口山水居商铺******幢B26卡。
法定代表人：陈惠萍。
委托诉讼代理人：黄坚平，广东律客律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何润新，该公司职员。
上诉人杨惠华因与上诉人肇庆市鼎湖区顺诚房地产开发有限公司（以下简称顺诚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2018）粤1203民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
杨惠华上诉请求：1.请求判令变更一审判决第一项为判决顺诚公司支付延迟交楼违约金给杨惠华（按每日总房款409229元万分之五的标准，从2016年1月1日计至2016年1月27日止）；2.请求判令维持一审判决第二项，判令变更第三项为判决顺诚公司向杨惠华支付延迟办理涉案房屋产权登记违约金（以总房款409229元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮50％计算的利率标准，从2016年3月28日起计至顺诚公司办妥涉案房屋房地产权证并交付之日）；3.判令一、二审诉讼费由顺诚公司承担。事实和理由：第一，关于延迟交楼违约金标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……”。这说明法律明确规定对于违约金双方如果在合同中有明确规定的，应该按照合同约定的来处理，现每日万分之五、万分之六的违约金标准是合同双方合议约定，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，应当遵守诚实信用原则维持。顺诚公司自始至终并未提出过要求调低延迟交楼违约金的标准，反而在一审庭审期间明确表示同意按照合同约定标准履行，一审法院主动介入干预并调低了违约金的标准有悖法理，于法无据。在顺诚公司一审期间并未举证证明合同约定延迟交楼违约金标准过高的情况下，该合同约定标准应予维持。《商品房买卖合同》中约定的关于买受人（即杨惠华）一方逾期付款的违约金标准（合同第7条）跟合同约定的出卖人（即顺诚公司）一方延迟交楼的违约金标准（合同第9条）是一致的、对等的，双方当事人均应依约切实履行。与本系列案同类楼盘及违约事实的案件，一审法院在今年2017年1月初作出(2016)粤1203民初350-366号案判决书、且经二审判决生效的(2017)粤12民终1164-1180号案判决书均判决要求开发商按照合同约定以房价款每日万分之五的标准支付逾期交楼违约金。第二，关于延迟办理产权登记违约金。《商品房买卖合同》约定该违约金为一次性按照房价款的0.05％支付，然而截至目前杨惠华仍未取得房地产权属证书，如果按照合同约定，顺诚公司只需承担已付房价款0.05％的违约金，显然不公平。关于合同约定的延迟办理产权登记违约金标准的条款为格式条款，顺诚公司拟定格式条款减轻自己的责任，加重杨惠华的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该违约金标准的约定条款应属无效。合同约定的按房价款的0.05%的违约金过低，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，应予增加。由于杨惠华的损失具有不确定性，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同对等原则，杨惠华认为延迟办理产权登记违约金参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算合法合理，即按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）》第三条“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，在同期同类贷款利率提高50％计算。
顺诚公司辩称：第一，顺诚公司已经在合同约定期限内向杨惠华交楼，没有违反合同约定，无需支付违约金。根据《商品房买卖合同》第八条第一款约定，商品房交付时间是2015年12月31日前。顺诚公司在2015年12月31日前完全能够将符合合同约定交付条件的商品房交付给买受人。杨惠华并未按照合同约定的时间前来收楼，违约责任在于杨惠华。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，顺诚公司已按期交楼。收楼与入住是两个完全不同的概念和事实，杨惠华收楼以后不一定即刻入住。杨惠华以入住房屋时间（即《入住登记表》上填写的日期）作为收楼时间，规避了入住前的收楼事实。第二，杨惠华诉求的延迟交楼违约金标准过高。顺诚公司已经按照合同约定交付了房屋，杨惠华并没有损失，顺诚公司无需支付违约金。杨惠华认为顺诚公司应支付延迟交付房屋违约金，但没有对所谓延迟交付房屋，以及造成的损失提供任何事实依据。即便杨惠华认为顺诚公司应支付延迟交楼违约金，但其诉求延迟交楼违约金额过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，顺诚公司认为应适当降低违约金标准。第三，杨惠华不能在规定的时间内取得房地产权属证书，并非顺诚公司责任。2015年12月31日，顺诚公司在建筑工程验收报告完成的当天，已经将建筑工程验收报告等资料提交住建局备案，同时向房产局（即现在的不动产登记局）备案。但是备案申请不仅仅需要房屋建设公司的资料，还需要房屋承建单位（施工公司）提供资料，由于广东科建工程有限公司不配合，以致顺诚公司直到今天仍不能完成备案。第四，即使杨惠华认为顺诚公司应支付延迟交楼违约金，但其诉求延迟交楼违约金额过高，不仅违反了《商品房买卖合同》的约定，而且没有事实依据和法律依据，应予降低。第五，一审法院已经就同一类案件作出判决，生效的法律文书证明涉案的房屋已经具备交楼条件，顺诚公司不存在逾期交楼的违约行为。一审法院只是判决顺诚公司按已付房款的0.05%承担逾期办理房屋产权登记违约金。
顺诚公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，驳回杨惠华对顺诚公司的诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由杨惠华承担。事实和理由：一审法院认定杨惠华入住登记的时间为收楼（即房屋移交）时间是错误的，顺诚公司已经在合同约定期限内向杨惠华交楼，没有违约。顺诚公司与杨惠华签订的《商品房买卖合同》第八条第一款第4项约定：“该商品房经验收合格”是指商品房建设单位已经在当地建设主管行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。顺诚公司履行了合同约定的义务，办理房屋工程竣工验收备案手续，顺诚公司没有违反《商品房买卖合同》的约定。顺诚公司与杨惠华签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：…5、…及其他非出卖人所能控制的因素。”建筑施工单位不按政府有关主管机关要求提供资料，以及政府有关主管机关不依职权确权办证，属于其他非顺诚公司所能控制因素，因此造成办理迟延，合同约定可以延期交付，不属于违约。迟延交付房屋违约金，若每日按已付房价款乘以银行逾期贷款利率计算，杨惠华每天损失300元左右，一个月就是10000元左右。这显然是既不公平，也不合理。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
杨惠华辩称，在收楼通知书上签名并不代表收楼了，顺诚公司发出收楼通知书时还不具备收楼的条件，能办证不等于具备交楼条件，根据相关规定，取得工程竣工备案表才是法定交楼条件。按照约定，杨惠华是有权拒绝收楼的。而且顺诚公司至今不具备交楼的条件。对于顺诚公司说的由于主管机关单位及科建公司的问题，这是顺诚公司与案外人之间的纠纷，与杨惠华无关，顺诚公司应另外解决。杨惠华已积极配合顺诚公司办理房产证，按照要求交纳办证所需各种费用，也按时提交所有材料。对于公司方所称涉案房屋附近房租是500多元，其并未提交证据予以证明。
杨惠华向一审法院起诉请求判令：1.请求判令顺诚公司支付延迟交楼违约金给杨惠华（按每日总房款409229元万分之五的标准，从2016年1月1日计至2016年1月27日止，计算为5525元）；2.判令顺诚公司立即为杨惠华办理肇庆市××区鼎湖春天花园1号楼1808房的不动产初始登记手续；3.请求判令顺诚公司向杨惠华支付延迟办理涉案房屋产权登记违约金（以总房款409229元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮50%计算的利率标准，从2016年3月28日计至顺诚公司办妥房地产权证并交付之日，暂计为33675元）（请求1、2、3项合计为39200元）；4.顺诚公司承担该案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年8月4日，杨惠华、顺诚公司签订商品房买卖合同，约定：杨惠华购买顺诚公司开发的位于肇庆市××区鼎湖春天1号楼1808房，房价款409229元；顺诚公司应当在2015年12月31日将该商品房经验收合格（建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程验收备案手续）交付杨惠华，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：政府部门延迟有关文件批准或要求暂停施工等其他政府行为，以及买受人有任何违约行为的；出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列处理：1、逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。签订合同后，杨惠华按照合同约定付清购房款，缴纳了契税、办证费用。之后，顺诚公司向肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局提交的《关于核实鼎湖春天花园
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1号楼、2号楼、9号楼、地下室一期工程项目竣工验收备案的申请》，要求对鼎湖春天花园1号楼、2号楼、9号楼、地下室一期工程项目予以验收备案。2015年12月31日，组织施工、监理、勘察和设计等各参建单位对上述项目进行竣工验收。各参建单位一致同意验收，工程质量等级为合格，并出具了《建筑工程竣工验收报告》。规划、环保、消防、燃气等部门出具了以下工程竣工验收证明文件：1.《肇庆市城乡规划局建设工程竣工规划验收合格证》（不包含地下室一期工程。因根据规划部门要求，一期工程和二期一起验收）；2.《肇庆市建筑行业环境保护验收申请表》；3.《广东省肇庆市公安消防局建设工程消防验收意见书》；4.《防雷装置验收意见书》；5.《肇庆市住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程竣工验收备案表》；6.《天然气工程竣工验收签证单》。上述资料原件已交鼎湖区工程质量监督站办理备案手续。2015年12月15日，顺诚公司向杨惠华发出《鼎湖春天花园收楼通知书》，要求杨惠华办理收楼手续，杨惠华在管理该楼盘的物业服务公司的《入住登记表》上填写实际收楼日期为2016年1月27日，双方同意交接了房屋。
另查明：由于项目施工单位广东科建工程有限公司不配合顺诚公司办理涉案工程项目的竣工验收备案工作，顺诚公司向法院起诉要求审理，经一审法院（2016）粤1203民初390号《民事判决书》和本院（2017）粤12民终161号《民事判决书》判决：施工单位广东科建工程有限公司应协助顺诚公司办理涉案工程项目的竣工验收备案工作，但施工单位广东科建工程有限公司没有履行判决，导致未能办理《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。鼎湖春天花园业主为未能办理房产证事项信访，肇庆市国土局鼎湖分局于2017年9月7日作出肇鼎国土资信处字[2017]7号《信访事项处理意见书》载有：鼎湖春天花园项目的1、2、9幢及地下室虽已竣工并取得了《建筑工程竣工验收报告》，但因缺少施工单位盖章的验收资料，而无法办理《房屋工程竣工验收备案》；同时，针对验收备案的问题，顺诚公司与施工单位早已通过法律途径解决，一审法院于2016年9月22日判决施工单位按照鼎湖区住建局的要求协助顺诚公司办理《房屋工程竣工验收备案》，但施工单位不服该判决，上诉至本院，本院于2017年3月13日作出终审判决，维持原判。顺诚公司于2017年5月23日向法院申请强制执行，但至今施工单位仍拒不配合办理相关工程备案手续。鉴于以上原因，顺诚公司和购房业主无法办理商品房初始登记，即无法办理不动产证，引起业主多次到区、市上访。肇庆市国土局鼎湖分局提出如下处理意见：“1.建议顺诚公司向我局不动产登记部门提供‘鼎湖春天花园’楼盘的《建筑工程竣工验收报告》等房屋已经竣工的材料，并申请办理‘鼎湖春天花园’楼盘的商品房初始登记手续。2.建议鼎湖区人民法院对‘鼎湖春天花园’楼盘一案，依法依规采取有力措施，勒令施工单位按规定履行法律义务，维护业主合法权益。”肇庆市鼎湖区不动产登记中心向顺诚公司出具了收件回执单，受理时间为2018年1月16日，业务项目是房屋确权首次登记。
一审法院认为：杨惠华、顺诚公司签订商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的商品房买卖合同关系合法有效。顺诚公司作为建设单位已于2015年12月31日前向肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局提供资料办理房屋工程竣工验收备案。工程竣工验收备案正在审批过程中，杨惠华、顺诚公司于2016年1月27日自愿办理了楼房交接，杨惠华、顺诚公司的交接楼房行为应视为杨惠华同意收楼。由于收楼期限已超过了合同约定的2015年12月31日交楼期限27天（2016年1月1日至2016年1月27日），顺诚公司已构成违约，应承担违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，双方约定：“逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金”的违约金计算明显过高，顺诚公司要求调低，根据杨惠华未就其损失提供证据的情况，该院酌情予以调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算，即顺诚公司向杨惠华支付逾期交房违约金为409229元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×27天。由于杨惠华实际收楼后60天内，顺诚公司未能提供相关资料为杨惠华办理不动产初始登记手续，顺诚公司已违约，依照双方“产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。”的约定，杨惠华应向顺诚公司支付逾期办理房地产权属证书违约金205元（409229元×0.05%）。肇庆市鼎湖区不动产登记中心受理房屋确权首次登记后，涉案楼房确权条件已具备，顺诚公司应当依约协助杨惠华办理肇庆市××区鼎湖春天花园1号楼1808房的不动产初始登记手续。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限顺诚公司在判决发生法律效力之日起十五日内向杨惠华支付迟延交楼的违约金（违约金按购房款总额409229元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×逾期27天）；二、顺诚公司协助杨惠华办理肇庆市××区鼎湖春天花园1号楼1808房的不动产初始登记手续；三、限顺诚公司在判决发生法律效力之日起十五日内向杨惠华支付逾期办理房地产权属证书违约金205元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，由杨惠华承担363.53元，顺诚公司负担26.47元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。根据当事人的诉辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.顺诚公司是否存在逾期交楼的行为；2.逾期交楼违约金的计算标准；3.逾期办证违约金的计算标准。
关于顺诚公司是否存在逾期交楼行为的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，顺诚公司在将涉案房屋交付杨惠华时，应该保证涉案房屋经验收合格，即办理了工程竣工验收备案手续。由于顺诚公司没有按照合同约定在2015年12月31日前办理好工程竣工验收备案手续，涉案房屋不符合交楼条件，且双方当事人于2016年1月27日才办理楼房交接，因而顺诚公司构成逾期交楼。至于顺诚公司认为其无法办理好工程竣工验收备案手续是由于施工单位广东科建工程有限公司不配合所致，非顺诚公司所能控制的因素，可予以延期交付的意见。根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，顺诚公司据实可予以延期交付的免责条款主要是不可抗力、施工过程遇到自然灾害等意外事件以及政府部门等原因，而顺诚公司逾期交付实际上是由于其缺少施工单位盖章的验收资料，导致无法办理工程竣工验收备案表，显然顺诚公司主张的免责事由不符合上述约定。因此对于顺诚公司的上述主张不予采纳，一审法院认定顺诚公司构成逾期交楼行为，理据充分，本院予以维持。在顺诚公司承担逾期交楼的违约责任后，其与施工单位的纠纷可另行解决。
关于逾期交楼违约金的计算标准问题。虽然涉案《房屋买卖合同》约定顺诚公司逾期超过60日后，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，顺诚公司按日向杨惠华支付已交付房价款万分之六的违约金，但是由于杨惠华未能举证证明其由于逾期交楼所产生的实际损失，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，在顺诚公司主张该违约金约定过高的情况下，综合考量，酌情将违约金的计算标准调整到按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算，并无不当，本院予以维持。对于杨惠华主张顺诚公司按每日总房款409229元万分之六的标准支付延迟交楼违约金给杨惠华的意见，本院不予认可。
关于逾期办证违约金的计算标准问题。由于涉案《房屋买卖合同》已经明确约定因顺诚公司的责任，杨惠华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按杨惠华不退房，顺诚公司按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。因此一审根据该约定认定顺诚公司应向杨惠华支付逾期办理房地产权属证书违约金205元（409229元×0.05%），理据充分，本院予以认可。至于杨惠华认为合同约定按已付房价款的0.05%支付逾期办证违约金过低，应当调整为以总房款409229元为本金，从2016年11月28日起计至顺诚公司办妥涉案房屋房地产权证并交付之日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮50％的标准计算的意见，由于违约金是以补偿性为基础，在本案中，顺诚公司在承担逾期交房的违约责任时已支付了杨惠华足额的违约金，且杨惠华亦不能举证证明其由于逾期办证而导致的实际损失，因而按照合同约定按已付房价款的0.05%计算逾期办证违约金不会导致违约金过低。因此本院对杨惠华的上述主张，不予采纳。
一审法院在判决理由部分对杨惠华的诉讼请求进行了认定和处理，未全部支持杨惠华的诉讼请求，但在判决主文部分未驳回杨惠华的其他诉讼请求不当，本院予以增判。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，杨惠华、顺诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、驳回上诉，维持原判；
二、驳回杨惠华的其他诉讼请求。
二审案件受理费1560元，由上诉人杨惠华承担780元，上诉人肇庆市鼎湖区顺诚房地产开发有限公司承担780元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 何 桑
审 判 员 张秀丽
二〇一八年七月二十日
法官助理 覃丽珍
书 记 员 李少锋