江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0611民初387号
原告：季建辉，男，汉族，1974年12月17日出生，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：朱娅瑜，江苏濠阳律师事务所律师。
被告：南通市永兴染整设备厂，住所地在南通市港闸区通港路56号2幢，统一社会信用代码91320611138504738D。
投资人：李林森，该厂厂长。
委托诉讼代理人：朱延平，南通市通州区新坝法律服务所法律工作者。
原告季建辉与被告南通市永兴染整设备厂（以下简称“染整设备厂”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告季建辉及其委托诉讼代理人朱娅瑜、被告染整设备厂的投资人李林森及委托诉讼代理人朱延平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告季建辉向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁关系于2016年11月3日解除；2.要求被告交还位于南通市港闸区通港路56号2幢的租赁房屋；3.要求被告支付自2016年11月4日起至实际交还租赁物之日止、按591.78元/日的标准计算的房屋占有使用费；4.要求被告支付自2016年5月3日起至实际交还租赁物之日止、按700元/月的标准计算的物业费。事实和理由：被告与南通兴佳机械有限公司（以下简称“兴佳公司”）系关联企业，双方于2014年12月28日签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁兴佳公司所有的位于通港路××幢的房屋进行生产经营。2016年4月12日，原告通过司法拍卖竞得兴佳公司上述房产，并于其后获得房屋产权。其因此成为上述房屋的出租方，享有出租方的权利。因被告在承租时已明确知晓该房屋已被抵押，故其在2016年9月10日要求被告限期搬离，但其后被告未曾搬离，故成讼。
被告染整设备厂辩称：原告所诉房屋租赁关系、限期搬离、租金为591.78元/日、物业费为700元/月且未缴的事实均属实，亦认可原告享有单方解除合同的权利。但认为其已缴租金至2016年12月31日，且实际租赁面积并无1500㎡，故原告所主张的占有使用费亦应相应调减。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告季建辉提交的证据为《房屋租赁合同》两份、《房地产司法鉴定评估报告》、《租赁户平方面积和期限》、《南通兴佳机械有限公司租赁户缴租金日期和缴纳数额约计表》、房屋移交证明、工商登记信息；被告染整设备厂提供的证据为《告知书》、《承包协议》、平面图纸、《南通兴佳机械公司评估明细》。经庭审质证，双方对对方提交证据的真实性均无异议，本院依法予以确认。
根据双方的举、质证及庭审陈述，本院确认如下事实：
一、就兴佳公司与染整设备厂之间的房屋租赁合同关系。2010年1月，兴佳公司与染整设备厂签订了一份房屋租赁合同，约定兴佳公司将其位于通港路56号、面积为2600㎡的框架结构房屋出租给染整设备厂使用，租赁期限自2010年1月8日至2015年1月7日。2014年12月28日，兴佳公司与染整设备厂续签了房屋租赁合同，约定兴佳公司将其位于通港路××幢底层（面积1500㎡）的框架结构房屋出租给染整设备厂使用，租赁用途为生产，租赁期限自2015年1月6日至2020年1月7日止；租金为1.8万元/月（12元/㎡×1500㎡），染整设备厂承担水电费、电话费、宽带费及700元/月的门卫管理费和卫生费；合同生效后，染整设备厂即支付第一年租金21.6万元，以后每年的租金在租赁期到期前十五天一次性付清。上述两份合同均加盖了兴佳公司和染整设备厂的公章，李林森亦均作为两单位的代表人签名。
二、就染整设备厂缴纳的租金及物业费。根据《南通兴佳机械有限公司租赁户缴租金日期和缴纳数额统计表》的记载，染整设备厂的租金已缴纳至2016年12月31日，每日租金为591.78元。另，染整设备厂自2016年5月3日起的物业费未缴纳。
三、就案涉租赁标的物的抵押、拍卖情况。2013年5月27日，兴佳公司以其所有的通港路56号1幢、2幢、3幢等房产为抵押物、向江苏银行股份有限公司南通港闸支行（以下简称“江苏银行港闸支行“）贷款，并于同年5月30日办理了贷款抵押登记，借款期限5年。2015年4月24日，江苏银行港闸支行以兴佳公司未能按约还款为由起诉至本院，案件审理过程中，双方签署调解协议。2016年3月24日，因兴佳公司未能履行上述债务，经江苏银行港闸支行申请，本院决定拍卖其位于南通市港闸区通港路56号的房产、土地及附属物等不动产。为此，本院在司法淘宝拍卖网上发布了竞买公告、拍卖公告等。2016年4月12日，季建辉以17795120元竞得该不动产。2016年5月3日，本院以“（2015）港执字第00615号”执行裁定书确认拍卖的不动产归季建辉所有。
四、就季建辉取得案涉房产所有权后，租赁合同的履行情况。2016年9月10日，季建辉向染整设备厂、兴佳公司及家润发超市发出告知书，认为按照苏莲估字（2015）司法第23号房地产司法评估报告所认定的拍卖要求和（2015）港执字第00615号执行裁定书的要求，三个月的搬离期限已过。现要求在2016年11月3日之前将租赁房屋内的设备、杂物搬离；逾期，将对房屋内的杂物变卖处理，设备另行存放，由此造成的损失，由染整设备厂等承担。2016年11月29日，李林森向季建辉出具了一份房屋移交证明，内容为“2016年10月8日，传达室内外的房子遥控器由钱秋香交给季建辉”。季建辉在该内容下方手写确认“2016年10月18日收到原兴佳机械厂、传达室房子遥控器钥匙”。
五、就李林森与兴佳公司、染整设备厂之间的关系。2014年11月13日之前，兴佳公司的股东为李林森和印玲；之后变更为李林森；2014年12月15日，又变更为李林森和陆小军；该日，兴佳公司的法定代表人亦由李林森变更为陆小军；钱秋香系兴佳公司监事。2014年12月16日，李林森与兴佳公司签订了承包协议，约定兴佳公司所有一切内、外业务全部承包给股东李林森经营。染整设备厂系个人独资企业，其股东和投资人均为李林森。
本院认为，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，又最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。也就是说，先设定的抵押权依法可以对抗后设立的租赁权。兴佳公司于2013年5月将包含案涉出租标的物在内的不动产抵押给江苏银行港闸支行，于2014年12月28日与被告签订案涉《房屋租赁合同》，显然案涉出租标的物的抵押在前、出租在后。其后，因兴佳公司无力偿还债务，抵押财产被司法拍卖，季建辉取得含案涉出租标的物在内的抵押物所有权，取代兴佳公司成为新的出租人。季建辉于2016年9月10日以告知书的方式要求被告限期搬离，是明确表示拒绝被告对案涉出租标的物的使用，其拒绝行为合法有据，被告不能继续使用案涉出租标的物的事实存在。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告季建辉虽是于2016年9月10日通知被告搬离，但其要求被告搬离的时间为2016年11月3日，在该日之前被告仍可继续使用租赁标的物，故本院确认双方的房屋租赁合同关系于2016年11月3日解除，被告应将其租赁的通港路××幢底层房屋交还给原告。
关于占有使用费。被告在原告限期搬离的期限内未能搬离，其应当向原告赔偿租赁物占用期间的占有使用费。原告主张的占有使用费为591.78元/天，被告对此没有异议，但认为其实际租赁面积并无1500㎡，且在2016年10月份已将部分租赁物交还给原告，故相应的占有使用费应予以调减。但就被告的举证而言，其所举证据并不能证明其抗辩成立，对于被告实际的租赁面积应当以合同记载面积为准。首先，法律禁止反言，被告投资人李林森同时亦是兴佳公司的实际控制人，其对被告实际租赁面积是最清楚的，然其在案件审理过程中就其租赁面积的陈述前后不一，显然未能如实陈述，故对其陈述所依据的图纸亦应予以甄别。其次，就被告提交的记载租赁面积为1012.87平方米的图纸。被告陈述该图纸是在兴佳公司资产拍卖前，为资产重组而提交给其他潜在投资人的，因该图纸中记载的用途是“兴佳公司自用”，因此该面积不能当然的认定为染整设备厂的租赁面积。再次，就租赁户平方面积和期限表，该表中记载“租赁总面积为1744.32㎡，非产权房为654.32㎡，其中添康用67㎡”。被告认为传达室等非产权房已交付给原告，在计算占有使用费时应将非产权房的面积扣除，但根据被告提供的图纸，非产权房位于兴佳公司整个平面图的右下角，在空间上与2幢相互独立，且遥控器钥匙是由兴佳公司的监事钱秋香交给原告，房屋移交证明中亦未载明传达室系被告租赁物，故本院对于被告该抗辩不予采信。最后，就《南通兴佳机械公司评估明细》，该表反映的是兴佳公司各建筑的面积，并无法反映被告的租赁面积，故本院对被告提交该证据的证明目的不予支持。原告主张的占有使用费起算点为2016年11月4日，但被告实际已缴纳租金至2016年12月31日，故本院仅支持自2017年1月1日起至实际交还之日止、按591.78元/天计算的占有使用费。
关于物业费。被告确认物业费未缴纳，亦确认物业费为700元/月，故本院对原告要求被告支付自2016年5月3日起至实际交还租赁标的物之日止、按700元/月计算物业费的主张，依法予以支持。
综上，原告的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告季建辉与被告南通市永兴染整设备厂之间的房屋租赁关系于2016年11月3日解除；
二、被告南通市永兴染整设备厂在本判决发生法律效力之日起十日内向原告季建辉交还南通市港闸区通港路56号2幢底层的租赁房屋；
三、被告南通市永兴染整设备厂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告季建辉支付自2017年1月1日起至实际交还止、按591.78元/天计算的占有使用费；
四、被告南通市永兴染整设备厂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告季建辉支付自2016年5月3日起至实际搬离之日止、按700元/月计算的物业费。
案件受理费898元，由被告南通市永兴染整设备厂负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1796元（该院银行账户户名：南通市财政局，开户银行：中国银行南通西被闸支行，账号：47×××82）。
审判员 王志敏
二〇一七年五月十日
书记员 张 卉
附法律条文:
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是义务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。