湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5853号
上诉人（原审被告）：汪长友，男，1965年3月1日出生，汉族，住武汉市黄陂区。
委托诉讼代理人：唐恩，湖北楚义君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丁建平，男，1953年1月29日出生，汉族，住武汉市硚口区。
被上诉人（原审原告）：陈保玉，女，1952年11月2日出生，汉族，住武汉市硚口区宝丰三村**号**楼**号。
上列被上诉人翻译：程秀华，武汉市第一聋哑学校老师。
原审被告：张水清，男，1954年8月17日出生，汉族，住武汉市硚口区。
原审第三人：江浩，男，1980年6月11日出生，汉族，住武汉市青山区。
上诉人汪长友因与被上诉人丁建平、陈保玉、原审被告张水清、原审第三人江浩房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市硚口区人民法院(2016)鄂0104民初2116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汪长友上诉请求：撤销原判，裁定发回重审或改判驳回丁建平、陈保玉一审诉讼请求。事实和理由：一、原审认定丁建平、陈保玉现仍居住在诉争房屋，故其并无出售房屋意愿的观点是错误的。丁建平、陈保玉是成年人，能明确知道自己行为所产生的后果，其自愿签订委托书，委托张水清代为出售房屋并代收房款、办理交易过户手续，都表示丁建平、陈保玉有售房意愿。丁建平、陈保玉是否仍居住在诉争房屋内，取决于丁建平、陈保玉的诚信以及是否愿意积极履行自己的义务。二、原审基于汪长友与江浩之间存在亲属关系，认定在本案中不能排除汪长友与江浩之间存在恶意串通的怀疑，显然对汪长友不公，且明显偏袒丁建平、陈保玉。诉争房屋是汪长友在2011年通过合法手段、合理价格、合法程序从张水清处购得，并不是从江浩手上购买，而张水清与汪长友并无亲属关系，原审混淆了房屋购买过程。汪长友通过两次银行转账将购房款足额汇到张水清的银行账户，这两笔款项与江浩无关，不知一审法院如何推断出汪长友与江浩恶意串通？按照一审法院观点，亲属之间不能存在交易行为，否则都存在恶意串通的怀疑，显然这种观点不合情理。一审法院认为不能排除汪长友与江浩之间恶意串通，那么丁建平、陈保玉与张水清之间也有可能合谋，一方面将房屋出售收取房款，一方面又拒不腾退。三、原审认为汪长友没有在诉争房屋居住，也没有举证证明要求丁建平、陈保玉腾退，故难以认定汪长友构成善意取得。这一观点与事实不符，严重违反公平、公正原则，也加大了汪长友的义务和责任。首先，本案之前，丁建平、陈保玉曾另案向一审法院提起诉讼，提出了相同的诉讼请求。该案中，汪长友提交了聘请手语老师上门要求丁建平、陈保玉腾退房屋的证据。本案中，一审法院没有理会汪长友提供的证据线索，也未调取该证据。其次，汪长友没有住进诉争房屋，是因为丁建平、陈保玉先以家中有年迈老人，无法搬离为由拒绝腾退，后又以其系聋哑人无法沟通为由，拒不理睬。再次，要求丁建平、陈保玉腾退是汪长友的权利，汪长友可以自行决定什么时间以什么方式进行。四、原审认为汪长友、张水清签订武汉市存量房买卖合同约定房价明显过低，与另一份购房合同价格差距甚大，是为了偷逃税收规避法律，合同应为无效是错误的。汪长友支付购房款58万元，是当时的合理市场价格。汪长友已取得房屋所有权证，说明购房手续合规合法。汪长友与张水清签订武汉市存量房买卖合同的行为是否违反法律禁止性规定，导致合同必然无效，一审法院并未释明，也说明一审法院的判断缺乏法律依据。
丁建平、陈保玉共同辩称，一审法院已认定房屋归其所有，其他情况一概不清楚。
张水清述称，丁建平向江浩借款10万元但无法偿还，江浩要求丁建平将房屋抵给他。江浩又找张水清做了公证，委托张水清卖房。汪长友是与江浩串通的，一开始就知道不是卖房而是为了还钱，涉案房屋应该还给丁建平。
江浩未作陈述。
丁建平、陈保玉向一审法院起诉请求：1、确认武房字（[03]第112168**号）武汉市存量房买卖合同无效，并将硚口区宝丰三村15号1栋15层12室房屋过户给丁建平、陈保玉；2、本案诉讼费由汪长友、张水清承担。
一审法院认定事实：丁建平与陈保玉系夫妻，两人均为聋哑人。武汉市硚口区宝丰三村15号1栋15层12室房屋原为丁建平和陈保玉所有。汪长友系江浩的姑父。2010年12月,丁建平与陈保玉将上述房屋的两证押在江浩处以此借款10万元。后丁建平与陈保玉未按时还款。2011年5月13日，丁建平、陈保玉与张水清在武汉市硚信公证处办理委托公证，即丁建平、陈保玉委托张水清代为出售上述房屋，并代收房款、办理房屋的买卖手续和过户手续，硚信公证处出具（2011）鄂硚信证字第003625号公证书，证明上述委托意思表示真实。2011年6月13日，张水清以丁建平、陈保玉（甲方）的名义与汪长友（乙方）签订武房字[03]第11216894号武汉市存量房买卖合同，约定甲方将涉案房屋以29万元的价格出售给乙方。2011年5月20日，“丁建平”（甲方）与汪长友（乙方）又签订一份购房合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋价格为58万元，乙方在购房前付给甲方定金23万元。2011年6月5日，汪长友向张水清转账23万元。2011年5月19日，汪长友与其配偶江夏莲以涉案房屋作为抵押向中国邮储银行湖北省分行借款35万元，该款项由银行汇至张水清的账户。2011年6月21日，涉案房屋登记至汪长友名下。2011年6月24日，涉案房屋办理了房屋他项权证。涉案房屋由丁建平和陈保玉居住使用至今。
2014年，中国邮政储蓄银行股份有限公司湖北省分行（下称邮储银行湖北分行）向武汉市江汉区人民法院起诉汪长友、江夏莲要求偿还贷款及利息。2014年10月，邮储银行湖北分行撤回起诉。该案庭审中，汪长友陈述“借款手续、担保手续都是一个叫江浩的人办的，我只是签了个字，钱汇入了江浩指定的账户，都被江浩拿走了”。后邮储银行湖北分行再次起诉。2016年4月27日，武汉市江汉区人民法院就该案作出（2015）鄂江汉民二初字第02481号民事判决，确认因汪长友未能向邮储银行湖北分行全面履行还款义务，汪长友、江夏莲应向邮储银行湖北分行偿还本金316507.79元及利息和罚息，如未能履行还款义务，邮储银行湖北分行对涉案房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。2016年8月17日，邮储银行湖北分行向武汉市江汉区人民法院申请强制执行，涉案房屋被武汉市江汉区人民法院查封。因诉争房屋被查封，一审法院中止审理本案。2017年8月28日，该执行案件终结本次执行程序，一审法院恢复本案审理。
一审法院另查明，2015年12月29日，因张水清与汪长友之间的借贷纠纷，涉案房屋被武汉市洪山区人民法院查封。武汉市洪山区人民法院作出（2015）鄂洪山民三初字第01032号民事判决，认定张水清与江浩系师徒关系，双方存在资金往来。2013年8月15日，张水清向汪长友出具承诺书1份，内容为：“由于汪长友拿出人民币壹拾伍万圆整，替张水清赎回硚口区宝丰三村15号1栋15层12室房产证和土地证，经汪长友和张水清双方协商，本人张水清关于江大富用武汉市武昌区首义路街5号楼4单元3楼1号的住房作为抵押，向张水清借款人民币叁拾万圆整的借条里，汪长友担保人和此事同责责任一事。本人张水清不予追究汪长友担保责任和此事同责责任，自愿放弃追究汪长友担保责任和此事同责的权利。汪长友只对江大富（江浩父亲）用武汉市武昌区首义路街5号楼4单元3楼1号的住房作为抵押，向张水清借款人民币叁拾万圆整的借条加以证明。”
一审法院认为，关于合同的效力，一、丁建平、陈保玉与江浩存在借款关系，丁建华、陈保玉是以诉争房屋的两证作为借款担保，现诉争房屋仍由丁建华、陈保玉居住，其并无出售房屋的意愿；二、本案查明的事实，张水清与江浩系师徒关系，汪长友与江浩为亲属关系。武汉市硚口区人民检察院的不起诉决定书中认定涉案房屋的房款均由江浩获取，基于汪长友、张水清及江浩之间存在的身份关系，在本案房屋买卖合同中不能排除汪长友、张水清与江浩之间存在恶意串通的合理怀疑；三、由于房屋的现状与房屋的价值具有密切关系，且交易金额较大，通常买方都会十分谨慎，并要求查看房屋，了解房屋的建筑质量、结构、装修等。汪长友在庭审中表示“没进屋，只在外面看了一下”，即在对诉争房屋的具体状况缺乏了解的情况下就购买房屋，与通常的交易习惯不符。而汪长友购买房屋后一直未在诉争房屋居住，也未举证其有向丁建华、陈保玉提出腾退的要求，亦与常理不符，难以认定汪长友对诉争房屋存在善意取得。综合上述情况，汪长友、张水清与江浩之间不能排除恶意串通，而汪长友、张水清之间的买卖行为侵害了丁建平、陈保玉的利益。四、汪长友、张水清签订的武汉市存量房买卖合同约定的房屋价格明显过于低于市场价格，与另一份购房合同的价格相距甚大，其目的明显是为了偷逃税收规避法律，故该合同亦属于无效合同。因此，对于丁建平、陈保玉要求确认诉争房屋的武汉市存量房买卖合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持，汪长友、张水清应当将诉争房屋过户登记至丁建平、陈保玉名下。但现诉争房屋已设定抵押，丁建平、陈保玉须在邮储银行湖北分行对诉争房屋的抵押权解除之后，方能主张办理过户手续。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院判决：一、汪长友与张水清签订的武房字[03]第11216894号武汉市存量房买卖合同无效。二、驳回丁建平、陈保玉的其他诉讼请求。
二审中，当事人均未提交新证据。汪长友对一审法院认定事实提出异议，认为“在该案庭审中，汪长友陈述‘借款手续、担保手续都是一个叫江浩的人办的，我只是签了个字，钱汇入了江浩指定的账户，都被江浩拿走了’”的内容，一审法院未向其出示相关庭审笔录。各方当事人对一审查明的其它事实均无异议，本院予以确认。本院二审另查明：2011年5月13日，丁建平、陈保玉向张水清出具的委托书载明：座落在武汉市硚口区宝丰三村15号1栋15层12层，建筑面积71.25平方米，房屋所有权证号武房权证市字第××号，国有土地使用证号为武国用（市商2008）第02076号，产权系委托人夫妻共有，决定出售上述房屋，现全权委托张水清办理下列事宜：代为出售上述房屋（售房价不得低于市场价格），并代收售房款。代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续。受托人无转委托权。委托期限壹年（从2011年5月13日至2012年5月12日为止）。武汉市硚信公证处出具（2011）鄂硚信证字第003605号公证书，证明丁建平、陈保玉在委托书上签名、捺手印均属实。
本院认为，张水清代表丁建华、陈保玉与汪长友就同一套房屋签订了两份合同，丁建华、陈保玉本案中仅就其中的编号武房字[03]第11216894号武汉市存量房买卖合同的效力提出异议，未涉及另一合同相关事宜。加之，一审法院确认该合同的效力后，驳回了丁建华、陈保玉的其他诉讼请求，该两人并未提起上诉，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审围绕该合同的效力事宜进行分析，对另一合同的效力以及相应法律后果不予论证。
该份诉争合同约定交易价格29万元，另一合同约定交易价格58万元，两价格相差甚远。汪长友在两份合同中都是购房人身份，其自认58万元价格就是当时的市场价格，且其已向张水清支付了全部58万元款项（23万元转账、向邮储银行湖北分行贷款35万元）；张水清已收取款项58万元，基于此，可以认定：1、诉争合同不是买卖双方实际履行的合同，2、诉争合同约定的价格大幅低于市场价格。由此，张水清以远低于市场的价格与汪长友签订合同的行为，超出了丁建华、陈保玉对其授权时在委托书中载明“售房价不得低于市场价格”的范围，是超越代理权实施代理的行为。现丁建华、陈保玉要求确认该份合同无效，表达了其对张水清低于市场价格签订合同行为不予追认的意思。另外，汪长友作为合同相对人，在张水清不是房屋所有权人的情况下，负有审查张水清所持委托书内容的义务，其应当知道张水清的代理权限，也应当知道合同约定价格大幅低于市场价格超出了张水清的代理权限，汪长友在这一低价合同形成的法律关系中不构成善意。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任”的规定，张水清代表丁建华、陈保玉与汪长友签订的武房字[03]第11216894号武汉市存量房买卖合同，对丁建华、陈保玉不发生效力。一审法院认定该武汉市存量房买卖合同无效，并无不当。
综上所述，汪长友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7712元，由上诉人汪长友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 文
审 判 员 黄 浩
审 判 员 吴伶俐
二〇一八年九月十三日
法官助理 叶优子
书 记 员 程 玉