湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终8027号
上诉人（原审原告）：武汉市江夏区首席生态家园小区第二届业主委员会，住所地湖北省武汉市江夏区江夏大道128-1号。
法定代表人：何自东，主任。
委托诉讼代理人：刘长明，湖北法辉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉天润众生物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区友益街大楼3单元4－3号。
法定代表人：晏世建，总经理。
委托诉讼代理人：喻斌，湖北千湖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向世琦，湖北千湖律师事务所律师。
上诉人武汉市江夏区江夏首席生态家园小区业主委员会（以下简称生态家园业委会）与上诉人武汉天润众生物业管理有限公司（以下简称天润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初1518号民事判决，向本院提起上诉。因武汉市江夏区首席生态家园小区于2018年7月12日召开业主大会，成立了武汉市江夏区首席生态家园小区第二届业主委员会（以下简称生态家园第二届业委会），且生态家园第二届业委会认可生态家园业委会在本案一审、二审中的诉讼行为，本院依法将上诉人生态家园业委会变更为上诉人生态家园第二届业委会。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人生态家园第二届业委会上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持生态家园第二届业委会的一审第二项诉讼请求，即天润物业公司向生态家园第二届业委会支付小区停车收益142,884元；二、本案诉讼费用由天润物业公司承担。事实及理由：一、根据双方物业服务合同的约定，天润物业公司应按约定每年支付142,884元的小区公共停车收益，但天润物业公司没有按此约定履行义务。二、天润物业公司作为持有证据的一方，应当提供有关停车费的原始记账凭证及其他凭证来证明实际每年收取的停车费，但天润物业公司只提供了其在2017年3月至2018年3月实际收了79,183元的收费明细表，但在一审法院规定对账时间期满后，只提供部分相应的原始凭证予以证明，生态家园业委会才拒绝对账。一审法院将举证责任强加于生态家园业委会，违反法律规定。三、天润物业公司在一审庭审时提交了2017年3月至2018年3月的收费明细表，以此证明其在此年度实际收了79,183元停车费的事实，属于天润物业公司自认的事实。即使一审法院认为生态家园业委会的证据不能证明其主张，也应按天润物业公司自认的79,183元的公共停车收益来进行分配。四、在天润物业公司三年的服务期间，分别于第一年和第二年向生态家园业委会交了10万元和11万元（2017年12月补交7万元）的停车收益，第三年度没有向生态家园业委会支付任何收益。天润物业公司于2017年12月补交的7万元属于2016年3月至2017年3月的停车公共收益。
上诉人天润物业公司辩称并上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回生态家园第二届业委会的诉讼请求；二、本案诉讼费用由生态家园第二届业委会承担。事实及理由：一、生态家园业委会在解除合同时没有主体资格。双方签订的《物业服务合同》第五章第二十四条、第二十六条约定，是否继续续聘天润物业公司的决定机构为业主大会。一审审理时，生态家园业委会作为业主委员会的任期已到期，已经丧失诉讼主体资格。从合同约定来看，业主委员会无权决定是否继续聘请或解除天润物业公司的服务资格，应当先经过业主大会开会形成决议后，再由业主大会授权业主委员会方可行使权利。在物业合同届满后，天润物业公司并未收到生态家园业委会是否续聘或解除的通知，在天润物业公司以事实行为表示继续履行物业服务合同的情况下，原合同一直有效，且效力及于全体业主，不可适用合同相对性释明合同终止。二、天润物业公司认为本案的争议焦点为生态家园业委会提出的解除与天润物业公司之间的物业合同是否是该小区业主大会的真实意思表示，而不是为了某些人的私利行为。天润物业公司已于2017年12月25日将2017年3月9日至2017年12月25日的停车费支付给新的业委会主任何自东的个人账户。
上诉人生态家园第二届业委会辩称，其认可生态家园业委会代表业主主张权利的行为，生态家园业委会具有诉讼主体资格。在物业服务合同到期后，物业服务合同已经终止。
上诉人生态家园第二届业委会向一审法院起诉请求：1、天润物业公司立即从武汉市江夏区江夏首席生态家园小区物业服务区域退出，并向生态家园第二届业委会移交物业服务用房和相关设施；2、天润物业公司向生态家园第二届业委会支付所欠小区公共停车位租金收益计142,884元（2017年3月至2018年3月）；3、本案诉讼费由天润物业公司承担。
一审法院认定事实：2015年3月16日，生态家园业委会（甲方）与天润物业公司（乙方）签订《武汉市江夏首席生态家园物业服务合同》，合同第六条规定：合同期限三年，自2015年3月8日至2018年3月7日止；合同第十四条规定：停车收费包含车位（库）租金和车辆停泊服务费，按以下方式和标准收取：（一）机动车车位（库）租金：属于全体业主共有的车位（库）和占用业主共有的道路或其他场地设置的车位（库），租金由甲方委托乙方按90元/个/月标准向车位（库）使用人收取，扣除相关税费和管理成本后（按10%的比例），其收益归业主所有；（二）车辆停泊服务费：车位（库）使用人按以下标准交纳车辆停泊服务费，收入归乙方所有。1、汽车露天车位：70元/个/月，室内车位（库）：80元/个/月。合同附件第2.6约定：本项目规划建设机动车停车位490个，其中地上停车位230个(实际：住宅区45个，商业区102个,与图纸有别)，地下停车位：260个，非机动车停车库100㎡。合同还对其他事项进行了约定。2017年5月26日，生态家园业委会就2016年3月至2017年3月停车公共收益向一审法院起诉，生态家园业委会要求天润物业公司按满额车位标准上缴停车费的诉讼请求因举证不能于2017年11月25日被一审法院（2017）鄂0115民初2731号民事判决书驳回。2017年12月25日，天润物业公司工作人员晏嵩账户向生态家园业委会账户转账70,000元。
一审法院还查明，2018年1月6日，生态家园业委会向天润物业公司发函，告知天润物业公司，双方签订的物业服务周期即将结束，即将启动招聘下一届物业服务单位等程序。2018年4月26日生态家园业委会发布公告进行换届选举。
一审法院认为，双方当事人签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。生态家园业委会与天润物业公司在2015年3月16日签订物业服务合同，合同有效期限为三年，合同期满，作为合同一方当事人的生态家园业委会有权就该合同履行过程中产生纠纷向法院提起诉讼，2018年4月26日生态家园业委会发布换届选举公告，在未产生新一届业主委员会之前由生态家园业委会继续行使职责并无不妥，天润物业公司关于“生态家园业委会任期已经过期，2018年4月26日该小区已经在重新换届选举，生态家园业委会主体不适格”的辩称意见，一审法院依法不予采纳。双方签订物业服务合同，约定服务期限三年，自2015年3月8日起至2018年3月7日止。2018年1月6日，生态家园业委会发函天润物业公司告知将启动招聘下一届物业服务单位等程序，生态家园业委会在物业服务期限届满之后未与天润物业公司签订新的物业服务合同，双方签订物业服务合同已到期，合同已经终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，生态家园业委会关于“要求天润物业公司立即从武汉市江夏区江夏首席生态家园小区物业服务区域退出，并向生态家园业委会移交物业服务用房和相关设施”的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。双方关于147个车位停车费公共收益的争议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，生态家园业委会向天润物业公司主张小区公共停车位的租金收益，应当提供证据。生态家园业委会不认可天润物业公司制作的2017年3月至2018年3月停车费明细单，一审法院庭审中确定，由天润物业公司提供全部原始票据后通知生态家园业委会双方按约定进行对账，但经法庭督促后生态家园业委会仍不按约定进行对账，且天润物业公司提供的原始票据生态家园业委会业主手中应有存根，生态家园业委会未能履行对天润物业公司停车费明细核对、统计业主缴纳停车费的义务，对自己主张未能提供证据，应承担不利的法律后果。故生态家园业委会要求天润物业公司向生态家园业委会支付所欠小区公共停车位租金收益计142,884元的诉讼请求，没有提供证据证明，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、天润物业公司自判决生效后十日内从武汉市江夏区江夏首席生态家园小区物业服务区域退出，并向生态家园业委会移交物业服务用房和相关设施。二、驳回生态家园业委会其他的诉讼请求。一审案件受理费3,158元，减半收取1,579元，由生态家园业委会负担789.5元，由天润物业公司负担789.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人天润物业公司提交的停车费明细、收款收据、转账凭证，不能证明天润物业公司实际向生态家园第二届业委会交付了2017年3月至2018年3月停车费收益的事实，本院不予采信。上诉人天润物业公司提交的业委会备案表不能达到证明生态家园业委会主体不适格的证明目的，本院不予采信。
一审法院查明的相关事实属实，本院予以确认。
二审中另查明，生态家园业委会与天润物业公司签订的《物业服务合同》中第二十五条、第二十六条约定，合同期限届满前，甲方（生态家园业委会）经业主大会决定继续聘用乙方（天润物业公司）的，应当在合同期满60日前书面通知乙方，乙方自接到续约通知7日内回复甲方，双方同意续签，应当在合同期限届满前六十日内签订新的物业服务合同；合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务，乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。双方当事人均确认，武汉市江夏区首席生态家园小区现实际仍由天润物业公司提供物业服务；武汉市江夏区首席生态家园小区业主尚未召开业主大会，决定选聘或解聘天润物业公司。
本院认为，二审中，生态家园第二届业委会向本院作出说明，认可生态家园业委会此前在本案中的诉讼行为，生态家园业委会与生态家园第二届业委会虽名称及组成人员发生了变更，均为代表武汉市江夏区首席生态家园小区业主行使权利，其诉讼主体具有同一性；天润物业公司上诉主张生态家园业委会诉讼主体不适格，依据不足，本院不予支持。
生态家园业委会与天润物业公司签订的《物业服务合同》中对合同终止事宜进行了明确约定，合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，天润物业公司有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务，天润物业公司同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。该约定系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方应当按约定履行。现武汉市江夏区首席生态家园小区业主尚未召开业主大会作出选聘或续聘决定，且天润物业公司同意继续提供物业服务，该物业服务合同按约定应当延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。因此，一审法院认定该物业服务合同到期自然终止，有所不当；天润物业公司上诉主张物业服务合同尚未终止，符合合同约定，本院予以支持。
依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。天润物业公司主张2017年3月至2018年3月期间的停车费收益共计79,138元，其已于2017年12月22日将停车费业主收益部分通过转账支付70,000元给生态家园业委会；生态家园第二届业委会认为该款项系支付2016年3月至2017年3月停车费收益。经本院释明，天润物业公司在本院指定期限内未能提交充分证据证明其2016年3月至2017年3月向生态家园业委会支付的停车费收益，且不能对2015年至2018年3月期间的停车费收益及支付情况作出合理说明，天润物业公司作为持有停车费收益凭证及实际付款的一方，应当承担举证不能的法律后果。此外，天润物业公司既主张停车费收益应以实际出租的收益计算，又主张2017年12月22日向生态家园业委会支付的70,000元系预付2017年3月至2018年3月的停车费收益，明显自相矛盾。因此，天润物业公司主张2017年12月22日向生态家园业委会支付的70,000元系支付2017年3月至2018年3月的停车费收益，依据不足，本院不予支持。天润物业公司应当向生态家园第二届业委会支付2017年3月至2018年3月期间的停车费收益共计71,224.2元（79,138元×90%）。
综上，上诉人生态家园第二届业委会及上诉人天润物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初1518号民事判决；
二、武汉天润众生物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向武汉市江夏区首席生态家园小区第二届业主委员会支付停车费收益71,224.2元；
三、驳回武汉市江夏区首席生态家园小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
一审案件受理费3,158元，减半收取1,579元，由武汉市江夏区首席生态家园小区第二届业主委员会负担789.5元，由武汉天润众生物业管理有限公司负担789.5元。
二审案件受理费3,158元，由武汉市江夏区首席生态家园小区第二届业主委员会负担1,579元，由武汉天润众生物业管理有限公司负担1,579元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 剑
审 判 员 晏 明
审 判 员 王丹红
二〇一八年十一月十二日
法官助理 蔡 丹
书 记 员 张 璇