中华人民共和国
上海市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪高民一（民）终字第11号
上诉人（原审原告）上海明虹投资有限公司。
法定代表人杨爱莲。
委托代理人徐笑蕾，上海市融孚律师事务所律师。
委托代理人郭惠明，上海市和平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海昆仑商城。
法定代表人王金荣。
委托代理人郑龙，上海市成平律师事务所律师。
委托代理人张南贤，上海万众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海昆仑台湾商城有限公司。
法定代表人王显昌。
委托代理人顾巍巍，北京市环球律师事务所上海分所律师。
委托代理人隋天娇，北京市环球律师事务所上海分所律师。
原审被告新加坡台联商业股份有限公司（UNITEDDEVELOPERSOFTAIWANPTELTD.SINGAPORE），住所地10HOECHIANGROAD#17-02KEPPELTOWERSSINGAPORE0208。
法定代表人陈翔立（CHENSHIANG-LI），董事长。
上诉人上海明虹投资有限公司（以下简称明虹公司）、上诉人上海昆仑商城（以下简称昆仑商城）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1994年2月23日，上海市外国投资工作委员会以《沪外资委批字（94）第186号》文件对上海市普陀区人民政府普府外经（1994）第1号《关于报请审批上海昆仑台湾商城项目建议书的函》作出批复，原则同意昆仑商城、上海宜川购物中心和台湾三商行股份有限公司合作成立“上海昆仑台湾商城”项目建议书。具体批复：“一、合作公司投资总额2，000万美元，注册资本1，000万美元。各方的合作条件：甲、乙方（昆仑商城、上海宜川购物中心）提供上海市长寿路XXX-
XXX号地块，占地面积约1.83万平方米土地使用权及现有房屋约2.5万平方米；丙方（台湾三商行股份有限公司）负责提供全部注册资本和筹措投资总额与注册资本的差额。二、合作公司的经营范围：百货零售（无进出口权）、餐饮、娱乐。三、合作公司的经营期限25年。法定地址：上海市长寿路XXX-
XXX号。四、昆仑商城改建装修约2.5万平方米、新建2万平方米，总面积4.5万平方米。”
1994年9月10日，昆仑商城（甲方）、上海宜川购物中心（乙方）、新加坡台联商业股份有限公司（以下简称新加坡台联公司）（丙方）签订《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》及《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司章程》，约定三方共同创建中外合作经营企业，合作公司为中国法人，名称为上海昆仑台湾商城有限公司（以下简称昆仑台湾商城），法定地点为上海市普陀区长寿路XXX号，合作公司投资总额为2，500万美元、注册资本为1，000万美元；甲、乙方提供的合作条件为合作公司所需的土地及房屋的使用权等，丙方投入现汇450万美元及实物550万美元并负责筹措注册资本和投资总额的差额；该合同书第十三条约定，合作各方的利润分配为：甲乙方自利润分配起算日起第一至第五年可分得固定利润每年17，479，656元、第六至第八年可分得固定利润每年23，306，208元、第九至第十一年可分得固定利润每年26，102，952元、第十二至第十四年可分得固定利润每年29，235，306元、第十五至第十七年可分得固定利润每年32，743，541元、第十八至第二十年可分得固定利润每年36，672，766元、第二十一至第二十三年可分得固定利润每年41，073，497元、第二十四及第二十五年可分得固定利润每年46，002，317元，每年固定利润分为十二个月份，按月支付。各方的利润分配及技术顾问费均以1996年5月1日为起算日，每月5日前合作公司应将甲乙丙三方当月应得款项汇入各方指定账户。三方对合作经营的其他事项亦进行了约定。
1994年10月26日，昆仑台湾商城成立，经营期限为1994年10月26日至2019年10月25日。
1997年4月4日，昆仑台湾商城召开董事会，会议决议事项包括通过追认提案，即1996年支付昆仑商城利润分配及新加坡台联公司海外业务费，改自1996年12月8日起算。
1997年6月13日，昆仑商城向昆仑台湾商城发出《关于催收固定利润的函》，其中载明：按一九九七年四月四日昆仑台湾商城董事会会议决议，支付我方固定利润从一九九六年十二月八日起算，到一九九七年六月八日计陆佰陆拾万元正。
1997年9月18日，昆仑商城（甲方）与新加坡台联公司（乙方）签订《关于一九九六年至一九九七年度若干月份固定利润分配的补充协议》，其中载明：根据《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》第十三条第一款，甲方应分得的利润每年计17，479，656元整，又据合同书第十五条第一款约定，长寿路（常德路至胶州路段）拓宽施工期间，甲方所得利润减为原定数额之百分之六十六，同时，一九九七年四月四日甲、乙双方授权代表议定利润分配起算日为一九九六年十二月八日。审理中，新加坡台联公司提供了该协议复印件，昆仑商城对真实性无异议。
2001年3月22日，昆仑商城（甲方）与新加坡台联公司（乙方）签订《补充协议书》，约定双方对昆仑台湾商城（丙方）支付固定利润事项作适当调整，减少固定利润期限7年，自1999年1月1日至2005年12月31日；甲方减少丙方固定利润总额85，460，543元，7年内丙方实付甲方固定利润总额6，300万元，每年实付900万元；丙方在减少期内如有利润，以利润额的30%支付甲方，弥补甲方给予丙方减少固定利润造成的损失；2006年1月1日起的固定利润按原合作合同书。
2003年7月2日，新加坡台联公司向昆仑商城出具《关于放弃优先收购权的函》，明确就新加坡台联公司收购昆仑台湾商城现租赁经营的亚新生活广场3万多平方米事宜，经公司慎重研究，决定放弃优先收购权，由昆仑商城另寻合作伙伴洽谈转让。
2003年8月29日，昆仑商城（甲方）与明虹公司（乙方）签订《房地产转让协议书》，约定甲方向乙方出售上海市长寿路XXX号甲建筑面积7770.92平方米（四楼1849.75平方米已售房地产除外），长寿路XXX号、401号甲建筑面积5367.75平方米，新会路XXX号建筑面积15726.3平方米，新会路XXX号、XXX号建筑面积为3555.47平方米的房地产，上述房地产共计六幢，总面积30570.69平方米（最终以房产证所示的建筑面积为准进行结算），总价为110，000，000元；双方同意自乙方交齐首期购房款55，000，000元之日起，开始按比例计算租金，待全部购房款付清之日起，租金开始按合同约定完整计算；鉴于涉及此次转让的房地产项目，已有租赁合同存在，乙方予以认可，在租赁合同期限内，乙方如要求转让该房地产，需征得原租赁方（新加坡台联公司）的认可；对于2006年1月1日以后该房地产项目与甲方的租赁合同条款，由甲、乙双方共同与新加坡台联公司本着互惠互利的原则协商洽谈，以维护甲乙双方的利益。该协议书还约定了其他事项。
2003年9月29日，昆仑商城（甲方）与明虹公司（乙方）签订《房地产转让补充协议书》，约定甲方向乙方转让的房地产已于1994年作为合作条件投入到中外合作经营的昆仑台湾商城，合作期限25年，截止到2021年12月31日；合作经营期间，甲方利润以固定回报的形式收取，具体见《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》第十三条第一款及昆仑商城与新加坡台联公司于2001年3月22日签订的《补充协议书》；鉴于原合同项下的房地产已由甲方投入到昆仑台湾商城，乙方受让该房地产后，回租予甲方，租期自原协议生效至2021年12月31日；甲方按可分得固定利润的78.66%作为回租该房地产的租赁费支付给乙方；甲方将签署不可撤销委托书，委托昆仑台湾商城将每月应支付甲方固定分利中的78.66%直接支付给乙方指定的账户；上述每月租金应在当月5日前到达乙方指定的账户；甲方需支付上述租金的金额和期限，不受昆仑台湾商城经营状况及是否按时支付分利资金的影响，如果昆仑台湾商城逾期付款，甲方应承担违约责任；昆仑台湾商城（或甲方）如延期付租，甲方应按逾期天数，以每天拖欠款项的千分之一支付违约金；本协议生效后，《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》及《补充协议书》需作必要修订的必须由甲乙双方共同协商修订，并按协商结果签订相关协议后方可修订。该协议书还约定了其他事项。
履行中，明虹公司付清了110，000，000元转让款，上述转让款部分由明虹公司支付，部分以明虹公司应得的租金进行抵扣。
2005年6月22日，昆仑商城（甲方）与明虹公司（乙方）签订《补充协议》约定，双方此前曾商定甲方将从昆仑台湾商城可分得固定利润的78.66%支付给乙方作为租金，因精确测绘面积暂未定论，当时该租赁合同按4万平方米计算，而实际租给昆仑台湾商城总面积为36812.8平方米，其中乙方占83%，甲方占17%，分利（租金）按各自占比例计算。原协议与本协议不符的地方，以本协议为准。
2006年12月31日，昆仑商城与新加坡台联公司签订《关于2006年至2008年支付固定利润的补充协议书》，约定减少固定利润期限为3年，自2006年1月1日至2008年12月31日；减少固定利润额度为：2006年1月1日至2006年12月31日年固定利润额为1，600万元，2007年1月1日至2007年12月31日年固定利润额为1，650万元，2008年1月1日至2008年12月31日年固定利润额为1，750万元，3年总计支付5，000万元。
2008年7月29日，明虹公司向昆仑台湾商城与新加坡台联公司发出《催款通知书》，催缴截至2008年7月25日的欠租31，579，333.61元。
2010年8月30日，昆仑商城与明虹公司签订《会议纪要》，内容包括：关于合作期限，双方认为昆仑商城与外方公司的合作期限为25年，自合作公司签发营业执照之日起算，如需延长至2021年或更长年限的，可通过协商后续约。关于合作公司利润起算日，明虹公司认为根据合作合同约定，合作公司的利润起算日为1996年5月1日；昆仑商城认为鉴于外方公司曾表示1997年审计时昆仑台湾商城董事会曾作出决议，利润起算日为1996年12月8日，故该起算日是否成立应由外方公司提供董事会决议作为证据。关于合作公司应向昆仑商城支付固定利润的计算标准，双方认为应以合作合同、章程及合作公司审计报告确定的数字为准，2006年1月1日至2008年10月25日期间，昆仑商城每年可分得利润为29，235，306元，2008年10月26日至2011年10月25日期间，昆仑商城每年可分得利润为32，743，541元；双方一致同意，昆仑商城将其分得固定利润的83%作为租金支付明虹公司。同时，明虹公司表示，昆仑商城应严格按照约定支付租金，即每月租金应在当月5日前到达明虹公司指定账户，如延期支付租金，昆仑商城应按逾期天数，以每天拖欠款项的千分之一支付违约金。
2010年9月2日，明虹公司致函昆仑商城，催缴截至2010年8月31日的租金43，281，359.52元及违约金46，320，153.79元。2010年11月25日，昆仑商城回函表示：2006年至2008年本企业支付给贵公司的租金与贵公司提供的数据有重大差异；2006年至2010年8月，合作公司按原始合同执行的固定利润分成的递增年限与贵公司的计算期限明显不一致；对合作公司在2003年至2005年期间的盈利情况，本企业非常关切，如果贵公司掌握了合作公司实有盈利的法定依据，及时送达本企业，我们将竭尽全力争取本企业（含贵公司）应得权益。此后，各方就相关问题多次进行协商，均未果。
2012年6月21日，明虹公司向昆仑商城发出《关于催告履行租金支付义务的函》，要求昆仑商城于收函后7日内支付截至2012年4月5日的欠租43，161，834.90元及违约金，若未按期支付，明虹公司将解除租赁法律关系。2012年7月7日，明虹公司向昆仑商城发出《解除协议通知书》，以昆仑商城在催告后合理期间内未履行支付义务为由，解除双方于2003年9月29日签订的《房地产转让补充协议书》中的租赁（协议）法律关系。2012年7月9日，昆仑商城以未拖欠租金为由，回函不同意解除租赁协议。
原审另查明：2003年1月至2012年4月期间，昆仑商城支付明虹公司租金160，589，065.20元。双方于2012年4月30日、5月22日对上述付款情况予以确认。
根据昆仑台湾商城历年《会计报表注释说明》显示，自1996年5月1日起本公司不论盈亏均应支付中方固定利润，金额详列如下：1996年5月1日至1999年10月25日年应付金额为17，479，656元；1999年10月26日至2002年10月25日年应付金额为23，306，208元；2002年10月26日至2005年10月25日年应付金额为26，102，952元；2005年10月26日至2008年10月25日年应付金额为29，235，306元；2008年10月26日至2011年10月25日年应付金额为32，743，541元；2011年10月26日至2014年10月25日年应付金额为36，672，766元；2014年10月26日至2017年10月25日年应付金额为41，073，497元；2017年10月26日至2019年10月25日年应付金额为46，002，317元。……本公司董事会于1997年4月同意应付昆仑商城的利润自1996年12月8日起算。
根据昆仑台湾商城1999至2005年度《损益及未弥补亏损表》显示，昆仑台湾商城2003年度净利润为3，640，262.03元，2004年度净利润为15，519，100.16元，2005年度净利润为24，003，538.78元，其余年度为亏损。
明虹公司受让系争房屋后，将其中的部分面积陆某转让给多位案外人，并与案外人约定将该转让部分出租给明虹公司。此后，案外人陆某向法院提起诉讼。其中（2013）沪二中民二（民）终字第104号一案中，案外人温作波、温作钱以明虹公司欠付租金等为由，请求判令解除其与明虹公司签订的《上海市房屋租赁合同》，昆仑商城、昆仑台湾商城搬离其实际使用的租赁房屋，明虹公司支付欠付租金、利息及使用费等。上海市普陀区人民法院审理后认为，双方约定的租赁期限已自然届满，但目前该房屋客观上处于整体经营业态的环境下，温作波、温作钱要求返还房屋的请求难以支持。在温作波、温作钱与明虹公司约定的租限已满，而明虹公司与昆仑商城、昆仑商城与昆仑台湾商城就该房屋分别存在25年使用权的租赁以及合作的法律关系，客观上房屋难以返还，因此，明虹公司应当承担支付欠租、利息，及逾期无法返还房屋的房屋使用费责任。遂判决明虹公司支付温作波、温作钱相应的租金、利息及使用费，昆仑商城对使用费给付承担补充支付责任，对温作波、温作钱其余的诉讼请求不予支持。明虹公司、昆仑商城不服向原审法院提起上诉。原审法院审理后判决驳回上诉，维持原判。明虹公司、昆仑商城仍不服，向本院申请再审。本院审查后裁定驳回明虹公司、昆仑商城的再审申请。
明虹公司在本案中的诉讼请求是：1、明虹公司与昆仑商城签订的《房地产转让补充协议书》中的租赁协议法律关系于2012年7月7日解除；2、昆仑商城向明虹公司支付自2005年9月至2012年7月7日所欠租金43，592，343.88元；3、昆仑商城向明虹公司支付自2006年1月6日至实际付清所欠租金之日止的逾期付款违约金（按日千分之一暂计至2013年4月30日，为106，853，303.79元）；4、昆仑商城向明虹公司支付自2013年5月1日至实际返还租赁房屋之日止的房屋使用费（按《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》确定的同期应付利润标准计算）；5、昆仑台湾商城、新加坡台联公司对昆仑商城前述应履行义务承担连带责任。
根据查明的事实及各方当事人的诉辩意见，原审法院归纳争议焦点如下：
一、明虹公司与昆仑商城签订的《房地产转让补充协议书》中的租赁协议法律关系是否应予解除
明虹公司认为，昆仑商城长期拖欠租金，经己方多次催告后仍未支付，故依照合同法规定，己方有权解除租赁关系，解除日期为明虹公司发出《解除协议通知书》的日期，即2012年7月7日。
昆仑商城认为，己方不存在欠租行为，明虹公司的主张缺乏合同和法律依据。
昆仑台湾商城、新加坡台联公司认为，同意昆仑商城的意见，且昆仑台湾商城一直按期向昆仑商城支付固定利润。
二、如何计算明虹公司应收取的租金
（一）如何理解2001年3月22日昆仑商城与新加坡台联公司在《补充协议书》中约定的“昆仑台湾商城在减少期内如有利润，以利润额的30%支付昆仑商城”条款。
明虹公司认为，该条款中“减少期内如有利润”应理解为1999年至2005年的7年中只要任何一年出现盈利，昆仑台湾商城就应支付相应利润，现昆仑台湾商城在2003至2005年度均有利润，故昆仑商城应按相应比例支付己方租金10，747，562.34元。另2010年11月25日昆仑商城给己方的函中也表示对昆仑台湾商城2003年至2005年的盈利状况非常关注，如明虹公司掌握了昆仑台湾商城实有盈利的法定依据，将竭尽全力争取应得权益。
昆仑商城认为，根据合同当事人的意思表示，“减少期内如有利润”应以7年总和计算是否存在利润。至于己方发给明虹公司的函，也是就整个减少期内是否存在盈利而言。
昆仑台湾商城、新加坡台联公司认为，“减少期内如有利润”应以7年总和计算是否存在利润，明虹公司的理解不能改变合同当事人的真实意思表示。昆仑商城发给明虹公司的函并未明确己方有任何支付义务。
（二）明虹公司与昆仑商城是否就2006年至2008年间的租金减免事宜达成一致。
昆仑商城认为，《房地产转让协议书》约定2006年后该房地产项目与昆仑商城的租赁条款，由双方与新加坡台联公司本着互惠互利的原则协商洽谈，新加坡台联公司也是在要求减免2006年至2008年固定利润的前提下才放弃优先购买权的。实际履行中受长寿路拓宽改造及国际金融风暴影响，昆仑台湾商城经营困难，在此情形下，己方与明虹公司、昆仑台湾商城商谈2006年至2008年的租金减免事宜，明虹公司口头同意减免租金，但未签订书面协议。另明虹公司也在相关函件中表示可另行协商减免比例。审理中，昆仑商城提供一份2012年9月28日形成的《关于2006年至2008年的租金优惠谈判的情况说明》，内容为根据昆仑商城的金燕强、王金荣，明虹公司的章圣望、ＸＸ龙，昆仑台湾商城的钟维明回顾，上述公司的代表人员于2006年12月30日就如何给予2006年至2008年租金继续优惠进行沟通及谈判，商谈中，昆仑台湾商城表示只能支付4，500万元，明虹公司提出起码支付5，100万元，昆仑商城提出三年支付5，050万元的折中办法，各方代表均表示同意在昆仑商城提出的折中方案的基础上略作调整。昆仑商城对明虹公司提供的2013年5月6日情况说明不予认可。
明虹公司认为，《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》已经明确了固定利润的支付标准，2001年3月22日的《补充协议书》又明确了2006年1月1日起的固定利润按原合作合同书。当时其与昆仑商城等确实就2006年至2008年的租金减免事宜进行多次谈判，但未达成一致意见，故仍应按原合同履行。对于昆仑商城提供的2012年9月28日情况说明，认为章圣望、ＸＸ龙原系公司股东，其中ＸＸ龙系总经理，章圣望系董事长，但此后二人已将股权转让，且该说明无法证明各方就租金减免达成一致意见。为此，明虹公司提供一份2013年5月6日章圣望出具的《情况说明》，内容为昆仑台湾商城提出3年租金5，000万元陷入僵局，没有达成一致意见，没签协议。
昆仑台湾商城、新加坡台联公司认为，根据昆仑商城与新加坡台联公司签订的《关于2006年至2008年支付固定利润的补充协议书》，明确昆仑台湾商城3年支付昆仑商城固定利润5，000万元，实际也已履行完毕，明虹公司所得租金应以该固定利润为基础。对昆仑商城提供的2012年9月28日情况说明无异议，对明虹公司提供的2013年5月6日情况说明不予认可。
原审法院就该节事实向章圣望进行了调查。根据章圣望陈述，因昆仑台湾商城的经营状况未得到改善，其要求对租金减免优惠，各方就此进行协商，当时相差的金额比较小，最终协商未果，未形成协议。经质证，明虹公司对真实性无异议，认为章圣望的陈述证明了各方就租金减免事宜协商未果。昆仑商城对真实性无异议，认为其中的差额主要为租金减免5，100万元还是5，000万元所涉及的100万元差额。昆仑台湾商城、新加坡台联公司表示无异议。
（三）利润分配起算日应为何时
明虹公司认为，1、《房地产转让协议》明确了转让回租的方式，《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》、2010年8月30日己方与昆仑商城的《会议纪要》均明确合作期限为25年，昆仑台湾商城自1994年10月26日设立，故应以该日作为利润分配起算日，否则将出现昆仑台湾商城经营期限届满后仍需支付固定利润的情形，且《会议纪要》中明确的固定利润数额可倒推出起算日为1994年10月26日；2、《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》中约定的利润分配起算日为1996年5月1日，系考虑到前期建设装修等因素，昆仑台湾商城实际支付昆仑商城固定利润的日期；3、对昆仑台湾商城的董事会决议无法确认真实性，即便真实，该决议对己方也无约束力；4、对《上海昆仑台湾商城有限公司会计报表注释说明》中董事会决议内容，认为起算日仍应以《房地产转让协议》及补充协议为准，且注释说明中的应付中方利润可推出1994年10月26日为起算日。
昆仑商城认为，1、《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》约定各方利润分配以1996年5月1日为起算日，该约定合法有效；2、利润分配期限虽可能超出昆仑台湾商城的经营期限，但经营合作期与利润起算期不能混为一谈，仍应以约定为准，且可通过延长营业执照期限等方式加以解决；3、《会议纪要》中明虹公司也明确了1996年5月1日为起算日；4、昆仑台湾商城的董事会决议虽真实有效，但利润分配起算日还是以1996年5月1日为准；5、对《上海昆仑台湾商城有限公司会计报表注释说明》中董事会决议内容，认为不能以此得出1996年12月8日为起算日的结论；6、己方与昆仑台湾商城并未结算过固定利润，收取固定利润并不表明认可1996年12月8日为起算日。
昆仑台湾商城、新加坡台联公司认为，1、根据其提供的董事会决议，1996年支付昆仑商城利润分配及新加坡台联公司海外业务费，自1996年12月8日起算，故该日为利润分配起算日，昆仑商城对此也予以认可，上述期限虽可能超出昆仑台湾商城的经营期限，但不影响合作方自行约定利润分配期限，且营业执照期限可以延长；2、根据历年的《上海昆仑台湾商城有限公司会计报表注释说明》，亦明确公司董事会于1997年4月同意应付昆仑商城的利润自1996年12月8日起算，明虹公司于2003年受让系争房屋时，应当知晓上述内容；3、实际履行中昆仑台湾商城也是按此日期支付的，昆仑商城对此未持异议。
三、昆仑商城是否应支付明虹公司逾期付租违约金
明虹公司认为，依照《房地产转让补充协议书》约定，昆仑商城每月支付租金应在当月5日前到达明虹公司指定账户，如延期付租，昆仑商城应按逾期天数以每天拖欠款项的千分之一支付违约金。由于昆仑商城欠租金额较大，导致己方资金链断裂，隐性利润受到重大损失。
昆仑商城认为，己方并未违约，故不同意支付违约金，即使需要支付，该违约金数额过高，请求法院调整。
昆仑台湾商城、新加坡台联公司认为，己方已按期足额向昆仑商城支付固定利润，不同意明虹公司的该项请求。
四、昆仑台湾商城、新加坡台联公司是否应对昆仑商城的支付义务承担连带责任
明虹公司认为，昆仑商城明确表示租金可由昆仑台湾商城直接向己方支付，且明确其从昆仑台湾商城、新加坡台联公司处收取的固定利润已经作为租金支付己方，另昆仑台湾商城、新加坡台联公司实际占用系争房屋，故昆仑台湾商城、新加坡台联公司应对昆仑商城的支付义务承担连带责任。
昆仑商城认为，当时确实提出过由昆仑台湾商城直接支付明虹公司相关租金，但考虑税收等因素，最终还是由昆仑台湾商城支付固定利润给己方，己方再支付租金给明虹公司。因己方无违约行为，故昆仑台湾商城、新加坡台联公司不应承担连带责任。
昆仑台湾商城、新加坡台联公司认为，己方与昆仑商城系合作关系，昆仑商城与明虹公司系租赁关系，己方与明虹公司无直接法律关系，故明虹公司要求己方承担连带责任缺乏合同及法律依据。
原审法院对于各方在本案中形成的争议焦点分别认定如下：
一、明虹公司与昆仑商城签订的《房地产转让补充协议书》中的租赁协议法律关系是否应予解除
原审法院认为，明虹公司以昆仑商城拖欠租金且经催告仍未支付为由主张解除租赁关系。首先，就本案的租金争议分析，主要系当事人对约定内容产生不同理解及减免事由是否成立等所致，昆仑商城并不存在主观恶意欠付租金的情形，期间双方亦通过各种方式进行协商沟通，最终未果才形成本案诉讼，明虹公司以此行使法定解除权，理由并不充分。其次，明虹公司在受让系争房屋时，明知该房屋作为合作条件由合作企业使用，故而将系争房屋回租给昆仑商城并与之约定租期至2021年12月31日合作期届满后，可见保证合作企业对系争房屋的正常使用是明虹公司受让房屋的前提之一，目前系争房屋客观上仍处于整体经营业态环境之下，客观上难以返还，上述租赁关系也应以不解除为宜。据此，明虹公司主张解除其与昆仑商城的租赁法律关系，难以支持。
二、如何计算明虹公司应收取的租金
（一）如何理解2001年3月22日昆仑商城与新加坡台联公司在《补充协议书》中约定的“昆仑台湾商城在减少期内如有利润，以利润额的30%支付昆仑商城”条款。
原审法院认为，根据查明的事实，昆仑台湾商城在2003至2005年度确有利润，但自1999年至2005年的7年中整体亏损，现各方的主要争议为“减少期内如有利润”中的“减少期”应按单年计算还是按7年总和计算。首先，《补充协议书》的签订主体为昆仑商城、昆仑台湾商城、新加坡台联公司，上述三方对于“减少期”理解一致，即按7年总和计算，当时明虹公司并非协议相对方，其现在对该条款作出与签约主体不一致的解释较为牵强。其次，《补充协议书》载明，减少固定利润期限为7年，自1999年1月1日到2005年12月31日，减少固定利润总额85，460，543元。从该内容分析，将其理解为昆仑商城对昆仑台湾商城7年之内固定利润采取整体减免的方式更符合协议目的，也更具合理性。再次，2010年11月25日昆仑商城给明虹公司的函亦不能必然得出明虹公司按单年计算的结论。故明虹公司以昆仑台湾商城2003年至2005年有利润为由主张相应的租金，理由不能成立。
（二）明虹公司与昆仑商城是否就2006年至2008年间的租金减免事宜达成一致。
原审法院认为，明虹公司与昆仑商城签订的《房地产转让协议书》约定，2006年1月1日后该房地产项目与昆仑商城的租赁条款，由双方与新加坡台联公司本着互惠互利的原则协商洽谈。双方在《房地产转让补充协议书》中约定，本协议生效后，《合作合同书》《分利补充协议书》需作必要修订的必须由双方共同协商修订，并由双方按协商结果签订相关协议后方可修订。根据查明的事实，昆仑商城与新加坡台联公司虽于2006年12月31日签订《关于2006年至2008年支付固定利润的补充协议书》，将该时期的固定利润降至5，000万元，但综合在案证据，仅表明包括明虹公司在内的各方曾就租金减免事宜有过协商，但无法证明各方已就减免数额达成一致意见，故《关于2006年至2008年支付固定利润的补充协议书》对明虹公司不具有法律约束力。昆仑商城与明虹公司于2010年8月30日签订的《会议纪要》中，关于2006年至2008年的固定利润亦未出现过减免的表述。综上，明虹公司认为其与昆仑商城未就2006年至2008年间的租金减免事宜达成一致，可以采纳。至于昆仑商城辩称明虹公司主张2006年至2008年的租金已超过诉讼时效一节，原审法院认为，明虹公司自2008年起多次向昆仑商城主张租金，双方亦就此问题多次协商沟通，构成诉讼时效中断，对昆仑商城的该项理由不予采纳。
（三）利润分配起算日应为何时
原审法院认为，明虹公司与昆仑商城签订的《房地产转让补充协议书》约定了明虹公司的月租金按《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》第十三条第一款及《补充协议书》明确年固定利润，按12个月均衡计算，《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》第十三条第一款约定了固定利润按年递增的计算方式。实际履行中，无论是昆仑台湾商城支付给昆仑商城的固定利润、还是昆仑商城支付给明虹公司的租金，均未严格按照每月细化的具体数额支付，且由于合作期限及租赁期限尚未届满，当事人之间也未就最终数额进行结算，导致各方对利润分配起算日产生争议。根据当事人提供的证据，结合本案实际情况，原审法院认定利润分配起算日确认为1996年12月8日为宜，理由如下：1、明虹公司提出的1994年10月26日，系昆仑台湾商城营业执照载明的成立日期，该期限与利润分配起算日并非同一概念，前者通过行政行为加以确定，后者则可在当事人之间进行约定，并非绝对受到合作企业经营期限的限制；《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》载明1996年5月1日为利润分配起算日，明虹公司将其理解为昆仑台湾商城实际支付固定利润的日期，与该条款文义不符；《上海昆仑台湾商城有限公司会计报表注释说明》中“应付中方利润”中既列明了各段期间的年应付金额，又明确了经1997年4月董事会决议该利润自1996年12月8日起算，对于其中的不一致之处，应当结合条款内容、当事人目的及过程变化等作整体理解，明虹公司在2003年之前尚未受让系争房屋，亦非合作法律关系当事人，其现在对当时条款内容作出有利于自身的解释，较为牵强。据此，对明虹公司主张1994年10月26日为起算日难以采纳。2、昆仑商城提出的1996年5月1日，系依据《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》第十三条第四款的约定，该约定虽真实有效，但此后昆仑台湾商城以董事会决议的方式明确了利润自1996年12月8日起算，对合同书作了变更，该变更在历年《上海昆仑台湾商城有限公司会计报表注释说明》中均已载明，相关证据亦显示昆仑商城在此后的固定利润催收及分配协商过程中均知晓该变更事项且从未提出异议，直至2010年8月30日在与明虹公司形成的《会议纪要》中，昆仑商城对利润起算日仍表示1996年12月8日起算日是否成立需要外方公司提供相应董事会决议作为证据；昆仑商城与新加坡台联公司在2001年3月22日《补充协议书》中约定昆仑商城自1999年1月1日至2005年12月31日减少昆仑台湾商城固定利润85，460，543元，昆仑台湾商城实付固定利润63，000，000元，由此推算，倘若不减少固定利润，7年内昆仑台湾商城应支付昆仑商城固定利润总额148，460，543元，该金额亦与按1996年12月8日起算递增的固定利润数额相吻合。据此，1996年12月8日的利润分配起算日对昆仑商城应具有法律约束力，对其主张1996年5月1日为起算日难以采纳。
综合上述认定，昆仑商城自2005年9月至2014年2月7日尚欠明虹公司的租金数额为43，248，048.57元（以每年12个月，每月30日计算）。至于该数额中是否应扣除明虹公司与案外人回某某系期满终止后的对应面积部分，原审法院认为，生效裁判文书已认定案外人与明虹公司的回某某系终止后，明虹公司仍应向案外人支付无法返还房屋所产生的房屋使用费，故该部分对应的费用不应从明虹公司的诉讼请求中予以扣除，对明虹公司的该项主张不予采纳。
三、昆仑商城是否应支付明虹公司逾期付租违约金
原审法院认为，明虹公司与昆仑商城签订的《房地产转让补充协议书》约定，每月租金应在当月5日前到达明虹公司指定账户，昆仑商城如延期支付租金，应按逾期天数，以每天按拖欠款项的千分之一支付违约金。双方在此后的《会议纪要》中对上述事项加以了明确。根据查明的事实，昆仑商城在实际履行中确实存在少支付明虹公司租金的情形，明虹公司据此主张违约金，不为无因。至于违约金的具体数额，鉴于昆仑商城向法院提出违约金调整请求，原审法院将综合明虹公司的损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌定昆仑商城应承担的违约金数额为20，000，000元。明虹公司根据己方的计算标准主张106，853，303.79元的违约金，缺乏依据，不予采纳。昆仑商城不同意支付违约金的主张，亦不予采纳。
四、昆仑台湾商城、新加坡台联公司是否应对昆仑商城的支付义务承担连带责任
原审法院认为，涉案房屋租赁法律关系在明虹公司与昆仑商城之间产生且尚在履行期内，该法律关系与昆仑商城、新加坡台联公司、昆仑台湾商城之间形成的合作法律关相互独立。明虹公司与昆仑商城签订的《房地产转让补充协议书》中虽约定昆仑商城可委托昆仑台湾商城直接将固定利润的相应比例作为租金支付给明虹公司，但上述约定并未改变昆仑商城作为租金支付义务主体的法律地位，且实际履行中一直由昆仑商城向明虹公司支付租金，协议书亦明确如昆仑台湾商城逾期付款，仍由昆仑商城承担违约责任。故明虹公司要求昆仑台湾商城、新加坡台联公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第一款、第七十六条之规定，原审法院于2014年2月7日作出如下判决：一、上海昆仑商城应于判决生效之日起十五日内，支付上海明虹投资有限公司租金人民币43，248，048.57元（自2005年9月计算至2014年2月7日）；二、上海昆仑商城应于判决生效之日起十五日内，支付上海明虹投资有限公司违约金人民币20，000，000元；三、对上海明虹投资有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币743，072.73元，由上海明虹投资有限公司负担人民币455，547.98元，由上海昆仑商城负担人民币287，524.75元。
判决后，明虹公司与昆仑商城均不服，向本院提出上诉。
明虹公司上诉称：一、原审法院对租金和房屋使用费的计算错误。（1）对利润起征点的日期理解有误；（2）对七年减免期租金的减免期理解有误。二、昆仑商城未按约支付租金，应当按照合同约定承担违约责任，违约金的计算比例以约定为准。三、由于昆仑商城未按约支付房屋租金，经明虹公司催告仍未支付，明虹公司依法享有合同解除权，系争租赁合同应当自明虹公司主张的合同解除日即2012年7月7日予以解除。四、昆仑台湾商城、新加坡台联公司应当对昆仑商城的支付义务承担连带责任。
昆仑商城不同意明虹公司的上诉请求，并对原审判决提出了自己的上诉意见：一、原审法院对租金的计算有误。（1）就2006年至2008年三年租金的减免上存在错误解读；（2）昆仑商城在一审判决以后，发现双方就租金计算的比例即明虹公司得83%，存在计算错误。二、原审法院计算违约金不当。首先昆仑商城不存在欠付租金的情况；其次即使存在欠付租金是因为双方对应当支付租金的数额有争议，该争议部分昆仑商城无主观违约恶意，不应当承担违约责任；再次双方所约定的违约金计算方式过高，应当按银行贷款利率计算。三、明虹公司主张的2006年至2008年的租金已过诉讼时效。四、原审法院判决昆仑台湾商城不承担连带责任不当，昆仑台湾商城应当对昆仑商城的支付义务承担连带责任。
明虹公司除上述第四项上诉意见以外，不同意昆仑商城的上诉请求。
昆仑台湾商城认为，原审法院对其不承担连带责任的判决是正确的，不同意明虹公司和昆仑商城关于其应当承担连带责任的上诉意见，其同意昆仑商城的其他上诉意见。
新加坡台联公司未提出答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院审理期间，明虹公司提出“撤回被告申请书”，申请撤回对新加坡台联公司的上诉请求和诉讼请求。本院明确告知明虹公司，二审期间可以撤回对新加坡台联公司的上诉，不能撤回对新加坡台联公司的诉讼请求，明虹公司对此予以确认。故本院明确明虹公司在二审中撤回了要求新加坡台联公司承担连带责任的上诉请求。
本院审理期间，明虹公司与昆仑商城对已付款数额和日期没有争议，即2005年6月至2012年4月，昆仑商城支付明虹公司租金160，589，065.2元。同时，2013年6月14日至2014年1月14日原审法院审理期间，昆仑商城支付明虹公司房屋租金18，126，051.16元。
根据双方当事人诉辩主张，本院归纳本案争议焦点在于：一、租金的计算。其中包括四个争议点（一）利润分配起算日如何理解；（二）《补充协议书》中关于“昆仑台湾商城在减少期内如有利润，以利润额的30%支付昆仑商城”的约定，该减少期应当如何理解；（三）2006年至2008年间的租金数额如何计算；（四）地下室面积计入产证后是否对房屋租金产生影响。二、如果存在欠付租金的情况，昆仑商城的违约责任应当如何承担。三、如果存在欠付租金的情况，明虹公司主张合同解除是否成立。四、明虹公司对2006年至2008年期间租金的主张是否超过诉讼时效。五、昆仑台湾商城是否对昆仑商城的支付义务承担连带责任。
对此，本院阐述意见如下：
一、租金的计算
（一）利润分配起算日如何理解
明虹公司认为，昆仑台湾商城成立日是1994年10月26日，该日应为利润分配起算日。
昆仑商城认为，《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》约定及《会议纪要》中明确利润分配起算日为1996年5月1日。
原审法院认为，根据董事会决议及《上海昆仑台湾商城有限公司会计报表注释说明》、《会议纪要》利润起算日应为1996年12月8日。
本院认为，双方当事人对于租金的计算参照《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》约定的昆仑商城应得的利润分配这一事实均无异议。而根据约定所记载，利润分配的首次计算方法是“利润分配起算日起第一年至第五年”，因此利润分配起算日的确定是租金起算的关键。合同书中并明确了1996年5月1日为利润分配起算日。此后，在昆仑台湾商城的董事会决议中将利润分配日变更为1996年12月8日，该事实亦在历年《上海昆仑台湾商城有限公司会计报表注释说明》中进行了记载。同时需要注意的是，昆仑商城与新加坡台联公司将1999年1月1日至2005年12月31日的利润分配进行了让利的约定，该约定的计算方法亦是以1996年12月8日作为利润分配起算日。故原审法院对利润分配起算日的分析与确认是正确的，明虹公司主张以1994年10月26日作为利润分配起算日，无事实依据，本院不予支持。
（二）《补充协议书》中关于“昆仑台湾商城在减少期内如有利润，以利润额的30%支付昆仑商城”的约定，该减少期应当如何理解
明虹公司认为应当理解为1999年至2005年7年间，任何一年出现盈利即应当支付利润。
昆仑商城认为，减少期指的是1999年至2005年的一个整体，即整个7年如有盈利才支付利润。
原审法院认为，《补充协议书》的约定应当理解为整体减免的方式更符合协议目的，更具合理性。
本院认为，昆仑商城与新加坡台联公司于2001年3月22日签订《补充协议书》中约定：减少固定利润期限为1999年1月1日至2005年12月31日，减少利润总额8，546.0543万元，实付利润总额6，300万元，每年实付900万元，每月75万元。新加坡台联公司在减少期内如有利润，以利润额的百分之三十支付昆仑商城，弥补其减少固定利润造成的损失。该行文中没有将七年利润每年单年计算的意思表示。至于明虹公司在催缴租金过程中，昆仑商城回函称“对合作公司在2003年至2005年期间的盈利情况，本企业非常关切，如果贵公司掌握了合作公司实有盈利的法定依据，及时送达本企业，我们将竭尽全力争取本企业（含贵公司）应得权益”，该行文中亦难以解读出单年计算利润额的意思。原审法院据此确认昆仑商城、昆仑台湾商城、新加坡台联公司对文字的解读更具合理性，并无不当，本院予以确认。明虹公司主张要求按单年计算利润额，缺乏事实依据，本院不予采信。
（三）2006年至2008年间的租金数额如何计算
昆仑商城认为，各方就该时间段内的租金优惠进行了沟通和谈判，昆仑台湾商城表示只能付4，500万元，明虹公司提出起码支付5，100万元，昆仑商城提出支付5，050万元。
明虹公司认为，双方未协商成功，未予变更合同约定，应当以约定为准。
原审法院认为，各方当事人就该期间内的租金减免事宜进行了协商，但未就减免数额达成一致。《会议纪要》中亦未对该期间内的固定利润出现减免的表述，因此，在双方当事人未达成一致情况下，应当按原约','2019-01-06
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