上海市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪高民一（民）终字第8号
（2014）沪高民一（民）终字第7、8号
上诉人（原审被告、暨原审原告）上海申新电气有限公司，住所地上海市松江区新桥镇九新公路2888号。
法定代表人叶火良，董事长。
委托代理人袁青，上海市金茂律师事务所律师。
委托代理人万波，上海市金茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、暨原审被告）上海龙喜城商务大酒店（普通合伙），经营地上海市松江区新桥镇九新公路****号*号楼***室。
执行事务合伙人沈磊。
委托代理人朱鑫鹏，上海深度律师事务所律师。
委托代理人汪岚岚，上海深度律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈磊，男，1988年7月31日生，汉族，住上海市松江区新桥镇陈春公路***弄2支弄**号。
委托代理人朱鑫鹏，上海深度律师事务所律师。
委托代理人汪岚岚，上海深度律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）ＸＸ，女，1984年10月9日生，汉族，住江苏省泰兴市广陵镇曹市村***组**号。
委托代理人朱鑫鹏，上海深度律师事务所律师。
委托代理人汪岚岚，上海深度律师事务所律师。
上诉人上海申新电气有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院（2011）沪一中民二（民）初字第18、30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月8日公开开庭审理了上述两案。上诉人上海申新电气有限公司（以下简称申新公司）的委托代理人万波，被上诉人上海龙喜城商务大酒店（以下简称龙喜城大酒店）、沈磊、ＸＸ的委托代理人朱鑫鹏到庭参加诉讼。两案现已审理终结。
原审法院经审理查明，申新公司于2010年1月22日取得本市松江区新桥镇九新公路2888号建筑面积36，313.31平方米房屋的《上海市房地产权证》，土地权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为出让，土地用途为工业用地。上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息登记的本市松江区新桥镇九新公路2888号1-4幢房屋类型为工厂，房屋用途为厂房。
2010年1月30日，申新公司（甲方、出租方）与案外人上海市松江区新桥镇文荣饭店（乙方、承租方、以下简称文荣饭店）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将本市松江区九新公路2888号酒店楼（面向九新公路）出租给乙方，建筑面积14，196平方米；结构为框架结构，房屋所在建筑地面以上共8层，地下1层为停车库，仅作乙方停车之用；装修情况为毛坯房、无电梯；无抵押。该房屋的土地使用权证及平面图复印件见本合同附件（一）。甲方承诺乙方该房屋可为商业使用，并协助乙方办理该房屋商业经营相关证照，乙方在租赁甲方该房屋之后如发生因甲方房屋使用性质（商业范围）导致乙方无法办理证照并造成乙方损失，甲方将承担乙方已产生的一切损失。租赁期自2010年2月1日起至2020年1月31日止，共10年，其中2010年2月1日至2011年5月31日（16个月）期间为整体装修开业期，甲方同意该段时间作为乙方筹备和装修时间，免收房屋租金。甲方于本合同生效后5日内按现状向乙方交付租赁房屋。乙方于本合同签订5日内向甲方支付合同履约金（押金）500，000元。地面以上房屋租金为：2010年2月1日至2011年5月31日为免租金期（16个月）；2011年6月1日至2014年1月31日（2年零8个月），其中前8个月租金为2，680，000元，后2年租金为4，000，000元／年，合计租金为10，680，000元；2014年2月1日至2017年1月31日，每年年租金为4，500，000元，合计租金13，500，000元；2017年2月1日至2020年1月31日，每年年租金为5，000，000元，合计15，000，000元。乙方于装潢结束进入营业之前向甲方再预付房屋押金500，000元作为乙方租赁甲方房屋的保证金（共1，000，000元）。2011年5月1日起开始收取租金，采用先付后租的方式，每三个月乙方向甲方预先支付一次，乙方逾期支付的，每逾期一日，乙方需按未付租金额的千分之三支付滞纳金，逾期三个月未付清的，乙方除应承担租金和滞纳金外，还应向甲方支付当年6个月的租金作为违约金，甲方并有权单方面解除合同。租赁期间，使用该房屋乙方所发生的水、电、煤气、通讯等费用，房屋和设备日常维修费用及物业管理费由乙方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后30日内或甲方通知解除合同后30日内返还租赁房屋，逾期返还的，每逾期一日，乙方应按当年实际日租金的3倍／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。房屋转租后，租赁房屋因乙方原因导致甲方提前收回的，乙方应立即解除与转承租人的转租合同，并承担转承租人的全部经济损失。合同终止后60日内，乙方（包括所有转承租人）须将在该房屋内注册的营业执照转移、变更或注销。在租赁期内，甲方同意乙方可将租赁房屋部分转租给他人。乙方转租房屋的，必须与转承租方签订书面转租协议，并将转租协议报甲方备案。转承租方如需对房屋进行装修，装修方案须书面报甲方备案后方可实施装修。乙方转租后，乙方必须保证转承租方遵守和履行乙方在本合同中应尽的责任和义务，转承租方在承租期间引起任何责任及法律后果，凡牵涉到甲方的，乙方都必须承担连带责任。违约责任：如本合同生效后，非本合同规定情况甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应赔偿乙方装修及相关设备投资损失。合同另对双方的其他权利义务作了相应约定。
2010年5月10日，申新公司（甲方）与文荣饭店（乙方）签订《补充协议书》一份，双方就乙方租赁系争房屋的用水用电问题达成相关合意，其中就乙方逾期支付用水用电费的违约责任约定为：乙方必须在每月开始前一周内，支付甲方上个月的用水用电费，逾期甲方可采取停用措施，逾期每一个月则乙方应支付甲方一笔违约金，违约金为乙方上一个月的用水用电费。
2010年8月3日，龙喜城大酒店注册成立，主要经营场所为本市松江区新桥镇九新公路2888号2号楼102室，执行事务合伙人为沈磊，合伙类型为普通合伙企业，经营范围为大型饭店（含熟食卤味）【企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营】，合伙人沈磊（认缴和实缴出资额300，000元）、ＸＸ（认缴和实缴出资额200，000元）。
后申新公司（出租方、甲方）与文荣饭店（原承租方、乙方）、龙喜城大酒店（现承租方、丙方）签订《补充协议》一份，约定：甲、乙、丙三方经协商一致，就甲乙双方于2010年1月30日签订的《房屋租赁合同》（原合同），乙方承租甲方位于本市松江区九新公路2888号酒店楼房屋的相关事宜，特订补充条款以共同遵守。因签订原合同时，丙方尚在筹建中而未完成工商登记，丙方现已依法登记注册，故变更为原合同的承租方，享有原合同的全部权利并承担原合同的全部义务。租赁期限等按原合同约定。
2011年8月6日，龙喜城大酒店委托律师致函申新公司，称：“……合同签订后，委托人花大笔资金按照国家五星级标准对‘酒店楼’进行了符合酒店经营模式的装修。当装修结束并持租赁合同到工商部门办理营业执照时，工商部门告知委托人该租赁物为‘工业用地’，如果以该租赁物为营业点则不能办理营业执照，该规定属于法律强制性规定，无法变通。至此，委托人才知道租赁贵司的所谓‘酒店楼’根本无法开酒店，所有的装修和相关投入均属无效投入。……我们对相关证据进行认真审查后认为：1、贵司在合同签订时将本公司的‘工业用地’房产错误表述为‘酒店楼’，并承诺可作为商业使用，导致了今日的合同不能实际履行；2、该租赁物已经不能用于合同约定的‘开设酒店’目的，属于‘彻底不能实现合同目的’，贵司的行为已构成根本违约，守约方依法可以解除；3、因违约给相对方造成的损失依法应当赔偿。现委托人授权我们向贵方特别函告如下：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、尽快与委托人协商合同解除后的相关赔偿事宜，以避免损失继续扩大。如果在2011年8月10日前双方未能就合同的解除和赔偿事宜达成一致或我们没有得到任何答复，委托人已经授权我们向人民法院提起诉讼并同时申请法院查封贵司所有账户。”
申新公司于2011年8月8日收到上述函件后，于2011年8月12日委托律师函复龙喜城大酒店，称：“……2011年8月6日贵公司委托律所发给我的委托人的《律师函》收悉，现回复如下：1、同意贵公司在函中提出的‘解除双方签订的《房屋租赁合同》’的请求。2、由于贵公司提前终止《房屋租赁合同》而给我的委托人造成了实际损失，故同意贵公司函中提出的‘协商合同解除后的相关赔偿事宜，以避免损失继续扩大’的请求。3、请贵公司在收到本函后的五日内，公司人员及办公机构撤出租赁房屋并取走租赁房屋内全部属于贵公司的物品及私人物品。逾期未取走的，我的委托人将其视为贵公司的抛弃物并进行处理。我的委托人因为处理贵公司的抛弃物而发生的费用由贵公司承担，所得归我的委托人所有。4、我的委托人将保留因为贵公司提前终止《房屋租赁合同》而给我的委托人造成损失的索赔权利。……”
2011年8月29日，龙喜城大酒店提起诉讼，诉讼请求为：判决确认其与申新公司签订的《房屋租赁合同》已经解除；2、判令申新公司返还其已经支付的租赁押金1，000，000元、租金1，005，000元；3、判令申新公司赔偿其损失9，729，196.17元；4、申新公司赔偿其对案外人解除转租合同的补偿金4，595，274.50元。同时，申新公司亦提起诉讼，其诉讼请求为：1、判决确认其与龙喜城大酒店签订的《房屋租赁合同》已于2011年8月12日解除；2、判令龙喜城大酒店返还租赁房屋，并转移或注销租赁房屋内的营业执照；3、判令龙喜城大酒店、沈磊、ＸＸ支付自2010年2月1日起至2011年9月12日的租金5，427，876元（6，432，876元-已付租金1，005，000元）；4、判令龙喜城大酒店、沈磊、ＸＸ支付自2011年9月12日起至实际返还系争房屋之日止的房屋使用费（按12，000，000元／年，其中一-
二层计算至2013年9月8日，三层计算至2013年3月27日，四层计算至2013年4月3日，五-八层计算至实际返还之日止）；5、判令龙喜城大酒店、沈磊、ＸＸ支付2011年5月起至实际返还系争房屋之日止拖欠的水费、电费及违约金（截止2013年11月28日，水费本金70，577.73元，水费违约金71，865.55元，电费本金150，497.27元，电费违约金124，577.27元）；6、判令龙喜城大酒店、沈磊、ＸＸ赔偿申新公司经济损失2，000，000元（按六个月租金计算）。
原审法院另查明，2010年6月30日，上海市松江区新桥镇村镇建设管理办公室（以下简称新桥村管办）出具编号为0800001的《房屋产权证明》，载明：“位于上海市松江区新桥镇九新公路2888号2号楼102室（房屋坐落的详细地址）的房屋：2004年6月建造，房屋面积2，000平方米，房屋用途：营业用房，房屋产权属上海申新电气有限公司所有。该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。特此证明。”
2011年10月18日，申新公司向法院提交《房屋使用证明》一份，内容为：“本公司租赁上海申新电气有限公司开发的工业配套用房（九新公路2888号），房屋建筑面积为5，600平方米（5-8楼），经营宾旅馆行业。现本公司正在贵委进行工商注册，涉及消防、环保、卫生食品、特种行业许可证等职能部门行政许可审批，均需贵委提供该用房可经营宾旅馆的证明。本公司特向贵委提出申请得到贵委的同意，望批准为盼。特此证明。”该份证明的落款人为龙喜城大酒店，落款时间为2011年5月30日。新桥村管办于2011年6月2日批注“仅供办理经营行政许可使用”并加盖公章。上海市松江区新桥镇人民政府（以下简称新桥镇政府）于2011年6月21日批注“情况属实”并加盖公章。
2012年1月20日，上海市公安局松江分局治安支队出具《情况说明》一份，载明：“2011年6月，上海龙喜城商务大酒店向我局申请过旅馆业特种行业许可证，因其房产性质非商业用房，应当由相关部门开具可作商业用房使用的相关证明，但该酒店至今未取得该证明材料，因此未取得旅馆业特种行业许可证。特此说明。”
2012年2月10日，上海市公安局松江分局治安支队另行出具《情况说明》一份，除明确上述《情况说明》中的“相关部门”为“所属街道／镇相关职能部门”外，其余内容与上述《情况说明》一致。
2012年3月6日，申新公司向新桥镇政府提交《关于我公司工业厂房转商业使用的申请》，向新桥镇政府申请出具允许九新公路2888号面向九新公路、建筑面积14，196平方米的工业厂房可作商业使用的相关证明或文件，以方便申新公司为该楼办证及运营之需。新桥村管办于2012年3月31日批注“情况属实，此件仅供办证使用”并加盖公章。新桥镇政府于2012年4月5日批注“同意”并加盖公章。
2013年12月12日，新桥村管办向申新公司出具编号13-475的《关于上海申新电气有限公司工业用房转旅馆业使用申请的函复》，载明：“你单位《关于我公司生产用房转旅馆业使用的申请》已收悉，现函复如下：你单位为适应转型发展、多种经营，对现存量工业用房进行功能提升，计划将位于新桥镇九新公路2888号申新广场内的1号房转为商业使用，我们予以支持。请你单位根据办证部门要求，办理相关手续。特此函复。”新桥镇政府于同日批注“情况属实”并加盖公章。
原审法院又查明，2010年2月5日、12月15日，文荣饭店分别支付申新公司系争房屋租赁押金各500，000元。2011年6月30日、7月1日，龙喜城大酒店分别支付申新公司系争房屋租金605，000元、400，000元。原审法院审理过程中，文荣饭店向原审法院出具书面说明，确认其支付给申新公司的租房押金1，000，000元之权益全部转让给龙喜城大酒店。
原审法院再查明，系争房屋转租情况如下：
1、2010年2月1日，文荣饭店与案外人余春江签订《租赁房屋协议书》，约定文荣饭店将本市松江区新桥镇九新公路2888号申新广场面向九新公路酒店楼（四层）租赁给余春江，房屋面积734平方米；租期自2010年2月1日至2020年1月31日；租金签约后第1-4年为211，500元／年，第5-7年为236，500元／年；第8-10年为261，500元／年。
2、2010年6月18日，文荣饭店与案外人彭朵朵签订《商铺租赁合同》，约定文荣饭店将本市松江区新桥镇九新公路2888号2号楼101室、使用面积50平方米的房屋出租给彭朵朵；租期自2010年2月1日至2020年1月31日；租金为50，000元／年。申新公司在该合同上批注“同意转租50平方米用作超市用房，管理仍按原租赁合同”字样，并由其法定代表人签名确认并加盖公章。
3、2011年3月1日，龙喜城大酒店与案外人朱承柱签订《商务楼租赁合同》，约定龙喜城大酒店将本市松江区新桥镇九新公路2888号2号楼五层使用面积88.7平方米的房屋出租给朱承柱使用；租期自2011年3月1日至2020年1月31日；租金为40，000元／年。
4、2011年7月4日，龙喜城大酒店与案外人钱纪忠、沈春辉签订《龙喜城商务大酒店下属1-2层饭店装修、设备、设施转让合同及员工交接合同》，约定：钱纪忠、沈春辉以5，000，000元受让龙喜城大酒店下属一-
二层饭店的装修、设备、设施；受让方在签署本合同时即刻办理交接手续，按现状交接。
5、龙喜城大酒店与案外人上海宏燕娱乐有限公司（以下简称宏燕公司）签订《租赁房屋协议书》，约定：龙喜城大酒店将本市松江区新桥镇九新公路2888号1幢申新广场面向九新公路酒店楼（三层）租赁给宏燕公司，房屋面积1，450平方米；租期自2010年5月1日至2020年1月31日，其中2010年5月1日至2010年10月31日为装修开业期，免收租金；租金签约后第1-4年为423，000元／年，第5-7年为473，000元／年，第8-10年为523，000元／年。
6、2010年6月30日，案外人朱素辉、张松与龙喜城大酒店签署装饰工程竣工验收报告，确认龙喜城大酒店一、二层装饰工程于2011年6月30日竣工验收。2011年1月14日，朱素辉、张松与龙喜城大酒店签署决算工程量汇总，确认装修款核定金额4，348，500元，预收工程款2，533，019元，总计欠工程款1，815，481元，在2010年7月10日竣工后一年内（2011年7月10日）付清工程款。2011年5月26日，朱素辉、张松与龙喜城大酒店签订《上海龙喜城商务大酒店宾馆租赁协议》，约定龙喜城大酒店将该酒店五-
八层总计102间客房租赁给朱素辉、张松经营，期限一年。租金支付方式：因龙喜城大酒店未向朱素辉、张松付清龙喜城大酒店一-
二层装修工程余款2，280，000元，故抵作上述房屋一年的租金。朱素辉、张松支付龙喜城大酒店保证金300，000元，合同到期后龙喜城大酒店返还该保证金。在朱素辉、张松经营期内，由于龙喜城大酒店原因造成朱素辉、张松无法正常经营的损失由龙喜城大酒店承担（房屋租金、水费、电费），龙喜城大酒店应继续偿还朱素辉、张松装修欠款并即时归还保证金300，000元。上述协议签订后，朱素辉、张松即向龙喜城大酒店支付保证金300，000元。此外，龙喜城大酒店还确认朱素辉、张松为其垫付款项37，000元。
原审法院还查明，系争房屋转租合同的另案诉讼及其他相关情况如下：
1、2012年3月28日，案外人余春江向上海市松江区人民法院（以下简称松江法院）提起诉讼，请求判决确认其与龙喜城大酒店之间就系争的九新公路2888号酒店楼四层房屋签订的《租赁房屋协议书》已经解除，龙喜城大酒店、申新公司赔偿其损失2，729，880元。【案号：（2012）松民三（民）初字第1009号】。该案审理过程中，余春江、申新公司就涉案租赁房屋于2013年4月3日办理了交接手续。余春江、龙喜城大酒店在该案审理中均表示对余春江使用房屋的租金及使用费暂不要求处理。松江法院审理后认为，致使龙喜城大酒店与余春江转租合同解除的原因在于龙喜城大酒店与申新公司之间的租赁合同已解除，无论龙喜城大酒店是否是其与申新公司之间租赁合同纠纷的违约方，其均应就其与余春江之间租赁合同的解除承担违约责任。松江法院遂于2013年9月23日对该案作出一审判决：一、确认余春江与龙喜城大酒店签订的《租赁房屋协议书》已解除；二、龙喜城大酒店应于判决生效之日起十日内赔偿余春江装饰装修损失1，025，000元；三、驳回余春江的其他诉讼请求。案件受理费28，719元、财产保全费5，000元、鉴定费55，950元，合计89，669元，由余春江负担21，088元，龙喜城大酒店负担68，581元。龙喜城大酒店不服该一审判决，上诉至原审法院，认为系由于余春江逾期支付租金导致租赁合同解除，故其不应赔偿余春江装修损失。原审法院经审理后认为，双方当事人实际系基于龙喜城大酒店与申新公司的租赁合同解除导致转租合同无法继续履行而达成解除转租合同的合意，故松江法院对合同解除责任的认定和对损失分担的处理并无不当。原审法院遂于2013年12月11日作出（2013）沪一中民二（民）终字第3179号终审判决：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费14，025元，由龙喜城大酒店负担。
2、2012年3月28日，案外人宏燕公司向松江法院提起诉讼，请求判决确认其与龙喜城大酒店之间就系争的九新公路2888号酒店楼三层房屋签订的《租赁房屋协议书》已经解除，龙喜城大酒店、申新公司赔偿其损失6，603，020元。【案号：（2012）松民三（民）初字第1010号】。该案审理过程中，宏燕公司、申新公司就涉案租赁房屋于2013年3月27日办理了交接手续。宏燕公司、龙喜城大酒店在该案审理中均表示对宏燕公司使用房屋的租金及使用费暂不要求处理。松江法院审理后认为，致使龙喜城大酒店与宏燕公司转租合同解除的原因在于龙喜城大酒店与申新公司之间的租赁合同已解除，无论龙喜城大酒店是否是其与申新公司之间租赁合同纠纷的违约方，其均应就其与宏燕公司之间租赁合同的解除承担违约责任。松江法院遂于2013年9月23日对该案作出一审判决：一、确认宏燕公司与龙喜城大酒店签订的《租赁房屋协议书》已解除；二、龙喜城大酒店应于判决生效之日起十日内赔偿宏燕公司装饰装修损失3，024，400元；三、驳回宏燕公司的其他诉讼请求。案件受理费58，101元、财产保全费5，000元、工程造价鉴定费106，000元，笔迹（签字）鉴定费4，500元，笔迹（形成时间）鉴定费6，500元，合计180，101元，由宏燕公司负担43，025元，龙喜城大酒店负担137，076元。龙喜城大酒店不服该一审判决，上诉至原审法院，认为系由于宏燕公司逾期支付租金导致租赁合同解除，故其不应赔偿宏燕公司装修损失。原审法院经审理后认为，双方当事人实际系基于龙喜城大酒店与申新公司的租赁合同解除导致转租合同无法继续履行而达成解除转租合同的合意，故松江法院对合同解除责任的认定和对损失分担的处理并无不当。原审法院遂于2013年12月10日作出（2013）沪一中民二（民）终字第3180号终审判决：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费30，995元，由龙喜城大酒店负担。
3、2013年9月8日，案外人钱纪忠、沈春辉（甲方、移交方）与申新公司（乙方、接受方）就甲方向乙方移交其从龙喜城大酒店处合法取得的本市松江区新桥镇九新公路2888号酒店楼（2号楼）一-二层房屋及装修、设备和设施签署《交接协议》，约定甲方在签署协议当日将一-
二层房屋移交给乙方，并就交接事宜作了相应约定。
4、2011年11月21日，案外人朱素辉、张松向松江法院提起诉讼，请求：1、判决确认其二人与龙喜城大酒店于2011年5月26日签订的租赁协议解除；2、判令龙喜城大酒店返还其二人租赁费2，280，000元、保证金300，000元、垫付款37，000元；3、判令龙喜城大酒店赔偿其二人逾期付款利息损失（以本金2，280，000元为基数，自2011年11月24日起计至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。【（2011）松民二（商）初字第1997号企业承包经营合同纠纷】。松江法院经审理后认为，双方自愿解除系争租赁协议，故该协议依法协商解除。合同解除后，龙喜城大酒店应返还朱素辉、张松保证金300，000元、垫付款37，000元，并赔偿保证金的相应利息损失。就租赁费，因朱素辉、张松并未实际支付该费用而是以龙喜城大酒店应付未付的装修款予以冲抵，且系争租赁协议解除的后果是朱素辉、张松恢复向龙喜城大酒店主张装修款的权利，该请求权与本案不属于同一基础法律关系，故对朱素辉、张松第2项诉请及第3项诉请的部分内容不予处理，朱素辉、张松可另行主张权利。松江法院遂于2012年1月5日对该案作出一审判决：一、确认2011年5月26日的《上海龙喜城商务大酒店宾馆租赁协议》依法予以解除；二、龙喜城大酒店于判决生效之日起十日内返还朱素辉、张松保证金300，000元；龙喜城大酒店于判决生效之日起十日内返还朱素辉、张松垫付款37，000元；三、龙喜城大酒店于判决生效之日起十日内赔偿朱素辉、张松逾期付款利息损失（以本金300，000元为基数、自2011年11月24日起计至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费减半收取计3，217.50元，由龙喜城大酒店负担。该判决已生效。
原审法院审理过程中，经龙喜城大酒店申请，原审法院于2011年10月17日委托上海东方投资监理有限公司（以下简称东方公司）对龙喜城大酒店的装饰装修及安装工程造价进行鉴定。东方公司于2013年9月8日出具工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、龙喜城大酒店一-
二层装饰工程造价2，762，974元，安装工程造价486，493元（不含给排水管道、消防工程），合计3，249，467元；2、龙喜城大酒店一层大堂装饰工程造价417，875元、安装工程造价117，308元、消防工程造价13，077元，合计548，260元；3、龙喜城大酒店四层员工宿舍装饰工程造价62，208元、安装工程造价32，278元，合计94，486元；4、龙喜城大酒店五-
八层装饰工程造价4，209，730元、安装工程造价1，142，121元、消防工程造价85，924元、设备工程552，200元，合计5，989，975元。鉴定说明中载明，龙喜城大酒店五-
八层的工程数据经过现场测量并结合双方签字的施工图纸确定；1-2层的装修工程是根据龙喜城大酒店提供的施工图纸结合现场测量确定，但龙喜城大酒店未提供一-
二层的给排水管道系统图和消防图纸，且属于隐蔽项目，该部分项目无法鉴定，鉴定意见中未包括该部分造价。龙喜城大酒店主张的垃圾房工程，由于现场已经灭失，龙喜城大酒店也未提供可依据的图纸，故无法计算该工程造价。可移动的橱柜、床、电视机、灶具、灯箱广告、立式及挂式空调等资产不在此次鉴定范围内。
原审法院另根据龙喜城大酒店的申请，于2011年10月17日委托上海上审会计师事务所有限公司（以下简称上审公司）对龙喜城大酒店为开设酒店投入的费用进行审计。上审公司于2013年11月7日出具本案的专项审计报告，审计结论为：1、2010年12月至2011年6月龙喜城大酒店共计向申新公司支付租房押金1，000，000元、房屋租金1，005，000元。2、2010年8月至2011年10月龙喜城大酒店为开设该酒店投入的资金总额为9，729，196.17元，其中：列入长期待摊费用-
开办费81，016.17元、长期待摊费用2，421，009元、固定资产7，227，171元。按内容划分：属开办费用的支出为878，070.57元（包括电费38，174.17元、水费4，828元、体检费4，224元、办公费支出等零星8，242.40元、消防远程监控信息费12，000元、培训费49，745元、宾馆职工工资760，857元），装修工程费支出6，632，721元（包括：一层大堂装修工程费548，260元、四层员工宿舍装修工程费94，486元、五-八层装修工程费5，989，975元。按项目划分：装饰及安装工程款5，981，520元，消防工程款99，001元，设备工程款552，200元［内含电梯2台、金额350，000元，监控、音响设备1项、金额80，000元、酒店管理网络软件1项、金额22，200元、热泵机组2台、金额100，000元］），低值易耗品及固定资产构建支出2，218，404.60元（包括写字台等6，100元、床上用品4，500元、铁床7，410元、沙发10，000元、交换机3，770元、用友软件1，700元、窗帘62，541元、床上用品［包括床垫］362，917元、家具937，634元、105升水壶3，900元、宾馆用品21，100元、电话机6，220元、客房门牌及“请勿打扰”牌款4，372元、客房一次性用品24，750元、客房部感应卡片330元、客房部用插芯锁55元、客房电水壶等23，975.60元、网络工程142，680元、电视机204，600元、灯箱制作98，000元、客房空调291，850元）。3、审计中，龙喜城大酒店提出应补偿“客房空置损失费”10，567，040元，该项补偿费是龙喜城大酒店对2011年5月1日（开业）至2013年10月的客房收入的估计数，同时未作客房出租成本费用的扣除。龙喜城大酒店对“客房空置损失费”补偿的主张，审计无法确认，提请法院依法裁决。龙喜城大酒店在审计中还提供了2011年9月至2012年2月的宾馆职工工资发放单，总金额242，836元，由于龙喜城大酒店与申新公司已于2011年8月12日解除了合同，因此申新公司对龙喜城大酒店在解除合同后的宾馆职工工资发放数242，836元全部不予确认，而龙喜城大酒店认为，由于合同纠纷未解决，宾馆需有人打扫及处理日常工作，还会有工资发生。审计建议双方对该部分工资发放数协商解决。另，申新公司提出，固定资产应以现场盘点真实存在且由龙喜城大酒店确定移交给申新公司为前提条件。
对东方公司的造价鉴定意见书，申新公司不持异议，龙喜城大酒店除坚持垃圾房工程造价应计入总价的意见外无其他异议。
对上审公司的审计报告，申新公司和龙喜城大酒店除坚持审计报告中已载明的其各自的相关主张外无其他异议。
龙喜城大酒店、申新公司在审理中明确，系争租赁合同所涉的租赁房屋本市松江区新桥镇九新公路2888号酒店楼（面向九新公路）在上海市房地产登记簿中记载的地址为上海市松江区新桥镇九新公路2888号1幢（房屋）。
另，龙喜城大酒店在审理中明确，其系由于无法办理经营旅馆业所需的特种行业经营许可证而无法实现合同目的故要求解除系争租赁合同，而无法办理特种行业经营许可证的原因是申新公司未向其提供系争房屋可以作为商业用房使用的证明。
同时，龙喜城大酒店还确认，其主张系争租赁合同应于2011年8月8日解除，该时间节点为申新公司收到龙喜城大酒店要求解除合同函件的时间。其第3项诉请中的损失费用9，729，196.17元系上审公司审计报告结论第2项认定的金额（不包含龙喜城大酒店一-
二层装修工程款3，249，467元），龙喜城大酒店同时表示在其主张上述费用的同时放弃与审计报告认定金额相对应的系争房屋内包括可移动物品在内的相关物品的所有权；空置费10，567，040元系其根据同时间同区域同面积宾馆的平均收入进行的估算。第4项诉请的对次承租人转租合同解除的补偿金4，595，274.50元的计算方式为：1，093，581元【（2012）松民三（民）初字第1009号案：1，025，000元（装修损失款）＋68，581元（龙喜城大酒店一审承担的诉讼、鉴定费用）】＋3，161，476元【（2012）松民三（民）初字第1010号案：3，024，400元（装修损失款）＋137，076元（龙喜城大酒店一审承担的诉讼、鉴定费用）】＋340，217.50元【（2012）松民二（商）初字第1997号案：300，000元（保证金）＋37，000元（垫付款）＋3，217.50元（龙喜城大酒店承担的诉讼费）】。
申新公司在审理中确认，其主张的系争租赁合同解除时间2011年8月12日系其函复龙喜城大酒店同意解除合同的时间。因其已收回部分系争房屋，故其第2项诉请中要求返还的房屋现为上海市松江区新桥镇九新公路2888号1幢五-
八层房屋。因龙喜城大酒店同意变更其相关营业证照中的注册地址，故申新公司现明确其相关诉请为要求龙喜城大酒店变更其以上海市松江区新桥镇九新公路2888号2号楼102室为注册地址的《合伙企业营业执照》以及以上海市松江区新桥镇九新公路2888号2号楼为注册地址的《公共场所卫生许可证》、《餐饮服务许可证》中的注册地址。其第3项诉请的租金计算标准为4，000，000元／年，截止日期2011年9月12日系其主张的合同解除日2011年8月12日加上合同约定的30日返还房屋期限。其第4项诉请的房屋使用费的具体构成为：（1）一-二层房屋：37.88%＊726天＊12，000，000元／365天，其中比例37.88%=5，303.50平方米（该部分房屋建筑面积）／13，999.80平方米（系争房屋地上部分总建筑面积），相关数据系根据测绘部门测绘报告所得；726天为2011年9月13日至2013年9月8日的期间；12，000，000元／年的租金标准系根据合同关于逾期返还房屋按实际租金3倍计算的约定及4，000，000元／年的租金标准进行计算。（2）三层房屋：10.36%＊559天＊12，000，000元／365天，其中比例10.36%=1，450平方米（转租合同约定面积）／13，999.80平方米（注：测绘报告中三层房屋建筑面积为1，423.50平方米）；559天为2011年9月13日至2013年3月27日的期间。（3）四层房屋：5.24%＊565天＊12，000，000元／365天，其中比例5.24%=734平方米（转租合同约定面积）／13，999.80平方米；565天为2011年9月13日至2013年4月3日的期间。（4）剩余房屋建筑面积为6，512.30平方米，按上述租金标准自2011年9月13日起计至实际返还之日止。其第5项诉请中的水电费违约金系根据双方补充协议的约定，以具体欠付月份上一个月的水电费作为欠付月份的违约金。其第6项诉请的经济损失2，000，000元系根据合同3-3条关于龙喜城大酒店逾期三个月未付清租金的应承担6个月租金违约金的约定予以计算。
龙喜城大酒店虽坚持主张不应当计算房屋占用费，但同时表示，如果法院认定应当计算房屋占用费，起算时间也应当是在评估单位盘点现场物品并经双方签字确认之后，且申新公司主张的占用费计算标准亦有违公平原则。对申新公司根据其实际收回房屋的时间及收回房屋面积占系争租赁房屋总建筑面积的比例（其中一-
二层按测绘报告面积、三-四层按转租合同约定面积）计算龙喜城大酒店应支付的租金和使用费之计算方法，龙喜城大酒店表示认可。
此外，在司法审价过程中，东方公司于2012年9月3日致函原审法院，称：“……鉴定初期，申请方上海龙喜城商务大酒店一方提供装修草图（未提供安装图纸）。我鉴定单位多次到现场与双方现场实地测量，并对灯具开关／马桶等逐一清点，双方也在清单上签字。但电线管线／电缆／给排水／弱电管线／消防管线等隐蔽工程无图纸无法测量。我鉴定单位要求申请方一定要提供电气／给排水／消防图纸。6个月后申请方称无法提供正规的安装图纸，仅提供了一份不规范的安装草图（1-2层无安装图纸）。鉴定单位暂根据安装草图，结合施工规范以及相关经验，出具了鉴定初稿。申新公司认为鉴定初稿依据的安装图纸不规范，无法核实数量，故对鉴定初稿不予认可。在此情况下，2012年7月17日，我鉴定单位组织双方召开会议，会议要求龙喜城在一个月内补绘正规安装图纸等相关资料。但现在时效已过，龙喜城仍未提供。现将该情况向法院说明望法院给予建议，以便鉴定工作正常进行。”
为此，原审法院于2012年9月12日召集双方当事人到院，限令龙喜城大酒店须在2012年9月21日之前提供审价所需相应资料，并明确告知其逾期不提供将承担由此引发的不利后果。
2012年9月24日，东方公司函告原审法院称，截止发函日，龙喜城大酒店仍未向其提供系争工程的水电安装正规图纸及本工程使用材料的规格品牌表。
2013年1月6日，东方公司再次函告原审法院称，在法院协助下，龙喜城大酒店提供了装修工程施工图纸。其召集双方对图纸进行核对，龙喜城大酒店一方配合现场查看，但未对申新公司一方提出的异议进行核对。2012年12月底，申新公司提供了一份认为符合现场的安装工程（多为隐蔽工程）图纸，希望法院通知龙喜城大酒店对该份图纸进行核对，以便鉴定工作正常进行。
为此，2013年1月11日，原审法院通知龙喜城大酒店到院，要求其在两周内对申新公司2012年12月底提供的安装工程图纸进行核对并向东方公司提供书面意见，逾期不提供将承担相应不利后果。
在审理过程中，申新公司基于审价、审计过程中需要进行现场确认的工作已经基本完成且双方对系争租赁合同解除并无异议的情况，为避免系争房屋闲置而造成扩大损失，向原审法院提出提前交接系争房屋的申请。本院于2013年7月29日召集双方当事人对房屋交接问题进行协商，龙喜城大酒店虽然称审计单位还需要清点物品故无法办理交接，但同时又明确表示即便审计单位认为无需保留现场，因可能导致其损失难以获赔，故其也不同意先行交接房屋。在法院向龙喜城大酒店释明拒绝先行交接房屋可能承担由此导致的扩大损失的情况下，龙喜城大酒店仍坚持己见。至本两案一审判决前，龙喜城大酒店仍未同意先行办理系争房屋的交接事宜。
原审法院认为，鉴于龙喜城大酒店、申新公司对解除系争房屋租赁合同均不持异议，故两案的争议焦点为：1、系争租赁合同解除的原因、时间、过错责任应如何认定？2、系争租赁合同解除的后果应如何处理？3、沈磊、ＸＸ对龙喜城大酒店的付款义务应承担何种责任？
对争议焦点一。龙喜城大酒店认为，系争租赁房屋类型为厂房，由于申新公司至今未能取得该房屋可作为商业用房使用的相关证明，致使龙喜城大酒店无法获得经营旅馆行业所需的特种行业经营许可证，导致其无法实现合同目的，故其有权要求解除系争租赁合同并由申新公司对此承担全部过错责任，合同解除日期应为申新公司收到其要求解除合同函件的2011年8月8日。申新公司则认为，龙喜城大酒店在免租期届满后即拖欠租金和水电费，并恶意寻找借口单方面主张解除系争合同，其行为显然构成违约，故申新公司有权要求解除合同并追究龙喜城大酒店的违约责任，因龙喜城大酒店并无单方合同解除权，故系争租赁合同解除日期应为2011年8月12日即申新公司函复龙喜城大酒店同意解除系争合同的日期。申新公司认为，根据其提供的2010年6月30日新桥村管办出具的《房屋产权证明》、2011年5月30日落款人为龙喜城大酒店的《房屋使用证明》、经新桥镇政府于2012年4月5日批注同意的申新公司提交的《关于我公司工业厂房转商业使用的申请》、2013年12月12日新桥村管办向申新公司出具的《关于上海申新电气有限公司工业用房转旅馆业使用申请的函复》，结合上海市公安局松江分局治安支队出具的《情况说明》，已经可以充分证明系争租赁房屋可以作为商业用房使用，故龙喜城大酒店主张解除合同的理由不成立。对此，原审法院认为，首先，根据上海市公安局松江分局治安支队于2012年1月20日、2月10日出具的《情况说明》，龙喜城大酒店未能取得旅馆业特种行业经营许可证的原因系其未提供相关部门出具的系争房屋可作商业使用的证明之事实明确。其次，根据系争租赁合同的约定，申新公司作为产权人负有确保系争房屋可作商业使用并协助龙喜城大酒店办理系争房屋商业经营相关证照的义务之事实亦明确。第三，申新公司提供的上述证据中，只有2011年5月30日落款人为龙喜城大酒店的《房屋使用证明》形成于龙喜城大酒店主张解除合同之前，但其抬头虽然载明的是“房屋使用证明”，实际却系龙喜城大酒店向政府部门提交的申请，相关部门仅是在该证明上加盖公章，故此并非政府部门直接出具的证明而与公安机关审核所需证明材料在形式上不符，申新公司提交的2010年6月30日新桥村管办就龙喜城大酒店注册经营地房屋出具的《房屋产权证明》亦印证了该点，故该份证明充其量也仅表明系争房屋有取得可作为商业用房使用之证明的可能性，但不能就此认定该份证明即为办理旅馆业特种行业经营许可证所需的相关房屋产权证明。更为重要的是，申新公司并未提供其在龙喜城大酒店提出解除合同之前已将该份证明交给龙喜城大酒店用以办理相关证照的相应证据，在申新公司函复龙喜城大酒店同意解除系争合同的函件中，申新公司也未提及该份证明的存在，直至涉讼申新公司才将该份证明作为证据提供给法院，故申新公司以该份证明主张其已履行了确保系争房屋可作商业使用及相关配合办证义务，依据不足，原审法院对此不予采纳。对上述证据中的其他证明材料，其中2010年6月30日新桥村管办出具的证明从其载明的房屋地址、面积等即可判断该证明并非针对龙喜城大酒店欲开设酒店的系争房屋五-
八层，其余材料则均形成于本两案审理期间，且在形式上也与公安机关要求的证明材料不符，故也仅能表明系争房屋有取得作为商业用房使用证明的可能性，但不能作为认定申新公司已经履行合同相关义务的依据。第四，系争租赁合同明确约定系争房屋的土地使用权证复印件为合同的附件之一，同时对申新公司负有确保系争房屋可作为商业使用并配合龙喜城大酒店办理商业经营相关证照，申新公司无法履行该义务将承担龙喜城大酒店因此遭受的一切损失作出了明确约定，由此表明龙喜城大酒店在签订合同时对系争房屋并非商业用房的事实系明知，故龙喜城大酒店主张其系在申新公司隐瞒系争房屋实际用途的情况下签订系争租赁合同与事实不符。龙喜城大酒店作为欲从事旅馆业的经营人，对其经营活动所需的房屋理应进行充分了解以确保房屋条件能够满足其经营活动。龙喜城大酒店在明知系争房屋权属性质及由此可能导致其无法获批经营所需相关证照的情况下，仍与申新公司签订系争租赁合同，且在合同签订后，在相关证照能否办理尚不确定的情况下，龙喜城大酒店作为申办证照的主体，未见其催促申新公司提供房屋使用证明等弥补系争房屋缺陷以确保实现其合同目的积极履约行为，却只见其不畏经营风险不断投入大量资金用于开设酒店的筹备工作，由此造成了巨大损失，龙喜城大酒店对此亦存在一定过错。结合以上几点，原审法院认为，虽然系争房屋并非必然不可作为商业用房使用，龙喜城大酒店的合同目的也并非必然不能实现，但自2010年1月30日系争租赁合同签订至2011年8月6日龙喜城大酒店发函要求解除合同之日止长达一年半多的时间内，申新公司一直未能向龙喜城大酒店提供系争房屋可作为商业用房使用的相关证明，由此导致龙喜城大酒店至其发函解除合同之日仍未取得经营旅馆业所必须取得的特种行业经营许可证，事实上申新公司在审理过程中提供的相关证据也仅表明其仍在办理系争房屋可作商业使用的审批手续而并未实际取得政府部门出具的证明，故在签订合同后足够长的时间内，在相关房屋使用证明能否办理仍不确定的情况下，龙喜城大酒店认为其合同目的无法实现而要求解除合同，依法有据，合同解除日应为申新公司自认的收到龙喜城大酒店解除合同函件的2011年8月8日。鉴于系争租赁合同的解除系因申新公司未在合理期限内向龙喜城大酒店提供系争房屋可作为商业用房使用的证明导致龙喜城大酒店未能获批经营旅馆业必须取得的相关证照，即申新公司未履行合同约定的配合办证义务，故其应对合同解除承担主要过错责任。申新公司主张系龙喜城大酒店恶意违约提前解除合同，而根据查明的事实，龙喜城大酒店享受的免租期至2011年5月31日，而截止2011年7月1日龙喜城大酒店已支付了三个月租金1，005，000元，2011年8月6日龙喜城大酒店即发函要求解除合同，故龙喜城大酒店已履行了租赁合同的主要义务，申新公司上述主张不能成立。但同时，虽然系争租赁合同约定申新公司应承担龙喜城大酒店因系争房屋性质无法办理相关证照而导致的一切损失，但此并不意味着免除龙喜城大酒店积极、审慎履行合同的义务。根据前述理由，作为经营者，龙喜城大酒店对系争租赁合同的签订即负有相应过错责任，在之后的实际履行过程中龙喜城大酒店又未积极、审慎履约，在未谨慎估量经营风险的情况下盲目投入巨额资金，由此直接导致巨大损失，故龙喜城大酒店对系争合同解除及由此造成的损失亦应承担相应过错责任。有鉴于此，根据本案实际情况，综合考量上述因素，原审法院认定申新公司应对系争租赁合同的解除承担80%的过错责任，龙喜城大酒店则承担20%的过错责任。
对争议焦点二。就龙喜城大酒店的诉请，亦即对龙喜城大酒店损失范围的确定问题。首先，审计报告确认的龙喜城大酒店为开设酒店投入的资金总额9，729，196.17元，因龙喜城大酒店在主张该费用的同时明确表示放弃该费用对应的系争房屋内包括装修和可移动物品在内的相关物品所有权，而申新公司作为系争房屋的所有权人，在收回系争房屋后，房屋内相关物品判归其所有既符合便利原则，也更有利于该些物品的充分利用，故原审法院认定上述费用全部属于龙喜城大酒店的损失范围而由申新公司向龙喜城大酒店承担相应赔偿责任，审计金额对应物品则归申新公司所有，龙喜城大酒店应在返还系争房屋的同时将审计报告确认金额所涉物品一并移交给申新公司。申新公司表示龙喜城大酒店投入的固定资产价值应以现场盘点真实存在且龙喜城大酒店确定移交给其为前提条件，但由于龙喜城大酒店拒绝在审理过程中先行办理交接手续，实际移交物品情况在本两案判决生效后的执行过程中才可确定，为及时处理双方主要争议，原审法院认定由申新公司先行支付龙喜城大酒店相关损失费用，若龙喜城大酒店实际移交的物品与审计报告确认金额对应的物品等存在差异，则申新公司可依据实际移交情况向龙喜城大酒店另行主张权利。其次，就龙喜城大酒店主张的房屋空置费损失10，567，040元，即龙喜城大酒店估算的2011年5月1日其正常开业至2013年10月的客房收入损失，由于此系龙喜城大酒店估算的可得利益损失而非实际已发生的损失，上述费用未扣除经营成本且计算标准无切实依据，且龙喜城大酒店在签订合同当时对因系争房屋性质可能无法办理相关营业证照的风险应为明知，签约之后其又未积极审慎履约，在其主张解除合同时除相关营业证照尚未办理外其也未完成酒店开业所需的其他准备工作，还因为双方涉讼后龙喜城大酒店未积极配合司法鉴定工作导致审理过程拖延，故其计算空置损失费的期间亦缺乏依据，由此，对龙喜城大酒店主张的该费用损失不予支持。就龙喜城大酒店对审价报告中垃圾房工程及审计报告中2011年9月至2012年2月职工工资所持异议，因该两项费用未包含在其诉请的损失金额范围内，故对其上述异议不再予以置评。第三，就龙喜城大酒店要求申新公司支付因转租合同解除而发生的补偿金，此分别涉及龙喜城大酒店与案外人余春江、宏燕公司及朱素辉、张松之间三个合同纠纷案件生效判决判令龙喜城大酒店向案外人支付的款项和承担的诉讼费用。因生效判决确认龙喜城大酒店与案外人余春江、宏燕公司之间转租合同解除及龙喜城大酒店就此应承担违约责任的','2018-09-21
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