广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤05民终37号
上诉人（原审原告）：广州紫荆医院。
投资人：夏子金。
委托诉讼代理人：蔡岱侬、纪少霞，广东盈信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汕头市礐石农村信用合作社。
负责人：林文智。
委托诉讼代理人：刘标湖、张莉，广东金联律师事务所律师。
原审第三人：汕头市利宝实业总公司。
法定代表人：黄进涛。
委托诉讼代理人：郭东明，广东明祥律师事务所律师。
原审第三人：汕头市濠江区礐石街道红光社区居民委员会，。
负责人：黄俊卿。
委托诉讼代理人：周文成。
上诉人广州紫荆医院（下称紫荆医院）因与被上诉人汕头市石农村信用合作社（下称礐石农信社）、原审第三人汕头市利宝实业总公司（下称利宝公司）、原审第三人汕头市濠江区石街道红光社区居民委员会（下称红光居委）案外人执行异议之诉一案，不服汕头市濠江区人民法院（2016）粤0512民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人紫荆医院的委托诉讼代理人蔡岱侬、纪少霞，被上诉人石农信社的委托诉讼代理人刘标湖，原审第三人利宝公司的委托诉讼代理人郭东明，原审第三人红光居委的委托诉讼代理人周文成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人紫荆医院上诉请求：1、撤销汕头市濠江区人民法院（2016）粤0512民初144号民事判决；2、改判停止对位于汕头市濠江区石红光村国光大厦1层（房产面积合计1023.94平方米��、2层（房产面积合计1540.52平方米）房地产的强制执行，并解除对上述房地产的查封；3、确认位于汕头市濠江区石红光村国光大厦1层（房产面积合计1023.94平方米）、2层（房产面积合计1540.52平方米）房地产归紫荆医院所有；4、本案一、二审诉讼费用由石农信社承担。事实与理由：一、一审判决认定“紫荆医院与红光居委签订的《房屋买卖合同》中约定，紫荆医院应在合同签订后4个月内，将涉案房屋全部过户到其名下或变更后的买方名下，并取得全部房屋产权证，紫荆医院应承担房屋过户税费及其他各项费用。但由于紫荆医院未能提供证据证明非因其自身原因未办理涉案房地产的过户手续，属于无过错不动产买受人，其物权期待权不受法律保护，故紫荆医院关于本案应适用上述规定的主张理据不足，本院不予采纳。紫荆医院就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。同时，紫荆医院也未能提供证据证明对涉案房屋享有所有权或者有其他足以阻却涉案房屋转让、交付的实体权利，故其请求解除对涉案房地产的查封，理由不成立”的事实错误，并因此导致判决错误。二、一审法院认定事实错误，具体体现在：1、一审法院在对有争议的证据和事实部分的认定中称：“对紫荆医院提交的收款收据，证明紫荆医院已依约支付了全部合同价款给红光居委，诉争房产已缴纳了土地使用权出让金。本院认为由于汕濠国土资函[2016]197号《复函》明确诉争房产土地来源为划拨。故本院对上述证据予以部分确认，认定紫荆医院已依约支付了全部合同价款给红光居委，但诉争房产尚未缴纳土地使用权出让金。”在上述判文中，一审法院以该院发函给汕头市濠江区国土资源局之后，该局在复函中称涉案房产的“土地来源为划拨”为由否认紫荆医院于2011年3月31日将793023元汇入汕头市国土资源局的收款账户的事实，且该现金缴款单上明确记载“补交地价款”，以及同日汕头市国土资源局出具票据确认收取地价款（即缴纳涉案房地产土地出让金）的书证是错误的。因汕头市濠江区国土资源局关于该案土地的“来源”为划拨的内容不能证明划拨之后用地单位没有补交土地出让金。更何况纵观全案事实，红光居委当庭所出具的汕国土地让补[1993]6号文的内容中的第二点已明确红光居委与汕头信托房产公司合建涉案商住综合楼，按红光居委分得2300平方米房产占相应比例的土地使用权面积597平方米应向汕头市国土局缴纳的地价款692595元包括了土地出让金、市政建设费、市政设施配套费、���积率加价四项应纳地价款。至于紫荆医院为何多缴了10万元，是因为红光居委实际分得的建成房屋超200多平方米。为证实上述问题，上诉之后，紫荆医院向汕头市房地产档案馆调查取证，从紫荆医院所取证的汕国土地让补[1993]6号文及《建设用地出让地价审批表》内容也证明了原汕头市国土局已确认涉案房地产的出让金已全额付清（详见紫荆医院所出示的证据1）。此外，紫荆医院上诉之后，红光居委于2017年2月6日向汕头市濠江区石街道办事处所出具的《关于红光社区“国光大厦1层、2层”集体房产的情况反映》内容中称该居委通过村级重大事项民主决策票决制的有关规定，民主票决将“国光大厦”一、二层房产给予紫荆医院办业用的方案，并于2010年11月8日至2011年11月26日先后与紫荆医院签订了五份《房屋买卖合同》，之后紫荆医院全额付还了购房款，也于2011年3月31日补交划拨转为出让的地价款793023元的内容（详见紫荆医院所提交的证据3）也进一步印证了紫荆医院履行（一）至（三）份《房屋买卖合同》中关于乙方（紫荆医院）协助甲方（红光居委）向有关政府部门办理取得房屋产权证的手续，以甲方（红光居委）名义申报，但在办理房产证的过程中所需费用由乙方（紫荆医院）承担的约定。由于紫荆医院缴费之后的缴费单原件及房地产权证均交付给红光居委，故红光居委在获得交出让金单据之后没有及时向有关部门申报将房地产证中的土地使用权取得方式中的“划拨”内容更改为“出让”并非紫荆医院的过错。至于红光居委为何没有及时办妥上述手续，则从紫荆医院所提交的证据3《关于红光社区“国光大厦”1层、2层集体房产的情况反映》的内容看，终于明白原因是该社区主抓该项工作的先后二任书记在补交该房地产地价款后，在办理将“划拔”改为“出让”变更手续的期间先后去世，特别是在原书记朱光亮逝世后，继任的新书记周楚伟接任后于2013年4月因车祸意外事故身亡而影响涉案房地产的过户。上述事实表明，一审关于涉案房地产未补交出让金，并以此作为紫荆医院未能提供证据证明非因其自身原因未办理涉案房地产过户手续的认定是错误的。且从房地产档案馆调取国土资源局档案，2011年3月31日已经补交了地价款，包括应缴地价款的计算过程等，也明确记载了全额交清，紫荆医院已经替红光居委全额缴交了地价款。2、一审法院在“本院认为”内容中所认定的“紫荆医院与红光居委签订的《房屋买卖合同》中约定，紫荆医院应在合同签订后的4个月内，将涉案房屋全部过户在其名下或变更后的买方名下”，并以此作为紫荆医院并非“属于无过错的不动产买受人”之认定错误。首先，紫荆医院与红光居委所签订的五份《房屋买卖合同》中只有2010年11月18日签订的三份合同有作上述约定，另外分别于2011年6月13日和2011年11月26日所签订的两份《房屋买卖合同》不仅没有上述约定，反而是在2011年6月13日所签订的《房屋买卖合同》中约定了应于签订合同之后的四个月内办妥房屋交易过户手续的是甲方（红光居委），而非乙方（紫荆医院）。由于2011年6月13日及2011年11月26日所签订的《房屋买卖合同》以及2010年11月18日所签订的第（二）份《房屋买卖合同》的合同标的都是“国光大厦”2层的房产，并均登记在同一本房产证中（证号列粤房地权证汕字第10000714**号），故无异于其中合同（二）、合同（四）及2011年6月13日所签订的无列明排号的合同，这三份合同均约定了办理房产证交易过户的义务人是甲方（红光居委），而非乙方（紫荆医院）。而合同（一）、合同（三）的合同标的都是“国光大厦”首层部分，虽约定了“乙方（紫荆医院）应在合同签订后的4个月内将上述房产全部过户到乙方或乙方变更后的买方名下”，但这两个合同签订的时间都是2010年11月18日，签订之日起4个月内的截止日期是2011年3月18日，而涉案房地产发证日期是此后的2011年5月30日，紫荆医院又怎么可能在未办妥房产证之前就将房地产交易过户呢？可见，紫荆医院不能在签订合同之日起的四个月内办妥交易过户��续时毫无过错的。一审法院没有审阅所有的合同内容及每个合同之间的联系和区别而一概认定涉案的所有《房屋买卖合同》都约定由紫荆医院于签订合同之日起的四个月内办妥房产过户手续，即错误地认定紫荆医院并非没有过错的房产买受人。此后又是谁的过错导致至今红光居委还没有将涉案房产过户在紫荆医院或其变更后的买方名下呢？从紫荆医院所提交的证据2（即汕头市濠江区石街道办事处2016年1月26日上报给汕头市濠江区人民政府《关于出让红光社区“国光大厦1层、2层”集体房产的请示》）以及紫荆医院所提交的证据3（即红光居委2017年2月6日向石街道办事处《关于红光社区“国光大厦1层、2层”集体房产的情况反映》）内容看，红光居委及石街道办事处除了对紫荆医院履行《房屋买卖合同》全额付还购房款及积极出资全额补交划拨出让地价款等规费，乃至投入巨额资金在涉案房地产上创办汕头市濠江区新圣创伤骨科医院予以高度评价外，还阐述了该居委会没有将涉案房地产过户在紫荆医院名下的几个原因，其中包括红光居委及石街道考虑到紫荆医院是汕头市濠江区委区政府重点招商引资项目，且为当地乃至粤东地区的骨科病医疗事业作出贡献等情况，力争有关部门批准红光居委将上述房地产免挂牌交易直接过户给紫荆医院而耗费了一定时间和精力，此外由于红光居委前几年两位主要领导人接连逝世等原因导致交易过户一事进展缓慢。上述报告的内容证明了红光居委和石街道办事处均认为紫荆医院对于涉案房地产尚未交易过户没有任何责任和过错。3、一审法院在认为本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的同时，又认定“紫荆医院关于本案应适用上述规定的主张依据不足”，显属偏袒石农信社。理由是：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。然而一审法院对紫荆医院一审期间提交的证明在法院查封涉案房产之前紫荆医院与红光居委双方签订的房屋买卖合同合法有效��证据予以确认；而且也已确认在法院查封之前紫荆医院已实际占有、使用诉争房产，并认定紫荆医院已依约支付了全部合同价款给红光居委的情况下，以“紫荆医院未能提供证据证明非因其自身原因未办理涉案房地产的过户手续，属于无过错不动产买受人，其物权期待权不受法律保护”为由，认定“紫荆医院关于本案应适用上述规定的主张理据不足，本院不予采纳”，并认定“紫荆医院就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益”。如上所述，本案期间，紫荆医院已提供证据证明并非因其自身原因未办理过户手续，且其属无过错责任方。且根据目前的司法实践及最高人民法院判决的相关案例均说明了对房地产本身享有期待权的买受方相对于仅以金钱债权作为依据申请查封涉案房地产的石农信社而言，紫荆医院的权利具有排除执行的效力：首先，从成立时间上看，紫荆医院的请求权起始时间远远早于石农信社通过诉讼所确认的债权；二是从内容上看，紫荆医院的请求权仅仅针对诉争房屋的请求权，而石农信社的债权为金钱债权，并未指向特定的财产。在紫荆医院占有诉争房屋的前提下，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，紫荆医院要求享有对诉争房屋的期待权，也应优于石农信社所享有的金钱债权。综上，基于紫荆医院与石农信社各自债权产生的时间、性质及根源等方面看，紫荆医院对诉争房产所享有的权利是足以阻却石农信社对本案诉争房产的执行。三、一审法院适用法律方面存在的问题。紫荆医院认为结合本案实际情况，一审法院还可以应适用《最高人民法院关于人民法院���事执行中查封和扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定而没有适用显属错误。
石农信社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。讼争房产依法可以执行。本案是案外人执行异议之诉，不涉及实体，紫荆医院坚持一审关于确认讼争房产所有权归属的问题，是属于实体审理，跟本案属于不同的法律关系，不能定案。本案一审判决是正确的，适用法律正确，本案争议最大一点是所有权以及红光居委是否有补交地价款的问题，关于该问题，一审对于该部分的认定是根据汕头���濠江区国土局的复函，目前为止这份复函的效力最高，该份复函表明紫荆医院没有补交地价款，紫荆医院认为有补交地价款是不符合事实的。补交地价款的程序没有走或者没有走完，目前为止证据只能认定汕头市濠江区国土局的复函。本案是许可执行之诉，不涉及实体产权的确认或归属程序，因此本案产权目前仍然登记在红光居委名下，紫荆医院和红光居委并没有通过相关的诉讼程序去实现权属的请求和主张，根据物权法的规定，产权仍然属于红光居委，因此石农信社申请强制执行并查封上述房产是正确的，应当得到支持。
利宝公司陈述称，紫荆医院的上诉请求应当支持。1、双方在2010、2011年签订了房屋买卖合同，本案查封是在2014年，也就是合同签订在查封之前，通过一审证据材料，紫荆医院已经实际占用并且有相关批文，���经合法占有涉案房产，且紫荆医院已经全额付清地价款，紫荆医院在没有过户的过程中有无过错的问题，根据二审中紫荆医院提供的证据，已经表明了紫荆医院在办理过户的过程中是没有过错的，是居委会的问题，导致过户没有成功，所以紫荆医院的上诉符合最高院的相关解释。2、关于紫荆医院提出的确认权属的问题，究竟能否成立，还有时效的问题，由法院依法认定。
红光居委陈述称，支持紫荆医院的所有上诉意见。
紫荆医院向一审法院起诉请求：1.停止对位于汕头市濠江区石红光村国光大厦1层（房产面积合计1023.94平方米）、2层（房产面积合计1540.52平方米）房地产的强制执行，并解除对上述房地产的查封；2.确认位于汕头市濠江区石红光村国光大厦1层（房产面积合计1023.94平方米）、2层（房产面积合计1540.52平方米）房地产归紫荆医院所有；3.石农信社承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年11月18日、2011年6月13日、2011年11月26日，原广州紫荆医院与红光居委签订了五份房屋买卖合同，约定红光居委将其所有的址于汕头市濠江区石红光村国光大厦1、2层共2563.46平方米的房产（房地产权证为粤房地产权证汕字第10000714**；1000071419号）售予原广州紫荆医院作为汕头濠江新圣创伤骨科医院办业之用，购房款共计6,923,525元。合同签订后，原广州紫荆医院将购房款分多次全额支付给红光居委。目前上述房产仍登记在红光居委名下。
另查明，涉案房地产的土地属于1993年5月29日经汕头市国土资源局《关于红光村委会与汕头信托房产公司合建商住综合楼用地的批复》(汕国土地让补[1993]6号）文批准、同意红光村将原经达濠区国土局汕达国土管用（1989）33号文批准使用的位于红光工艺厂前地段的3321.13平方米土地（折合4.98亩）与汕头信托房产公司合建商住综合楼，按双方协议书约定，红光村分得综合楼一层和二层的总面积合计2300平方米。该土地的所有权转为国有土地，土地使用年限为50年，土地性质为划拨。目前该土地使用权属人为红光居委。
再查明，2014年石农信社与利宝公司、红光居委因金融借款合同纠纷案在一审法院进行诉讼。一审法院在（2014)汕濠法民二初字第24号案中查明，利宝公司于1994年6月28日、1994年9月7日向石农信社借款4笔共计800万元，红光居委为上述贷款提供信用担保。一审法院判决红光居委为利宝公司对石农信社不能清偿部分的债务本金800万元及利息31574016元承担二分之一的赔偿责任���利息计至2014年6月4日，从2014年6月5日起至本判决限定还款之日止的利息，按中国人民银行规定的同期贷款利率计）。同时还对其他诉讼请求作出判决。上述判决生效后石农信社向一审法院申请执行。一审法院在执行申请执行人石农信社与被执行人利宝公司、红光居委金融借款合同纠纷一案过程中，于2014年12月18日作出（2014）汕濠法执字第146-1号执行裁定书，查封红光居委位于汕头市濠江区石红光村国光大厦1层（权证号为：粤房地权证汕字第10000714**，面积1023.9平方米）、2层（权证号为：粤房地权证汕字第10000714**，面积1540.52平方米）的房产。2016年1月18日，案外人紫荆医院向一审法院提出书面执行异议，一审法院于2016年4月19日作出（2016）粤0512执异3号执行裁定书，裁定驳回异议。2016年5月4日，案外人紫荆医院不服上述裁定向一审法院提起案外人执行异议之诉��
又查明，因名称变更，原广州紫荆医院于2013年4月12日变更名称为广州紫荆妇女儿童医院，2016年3月4日变更名称为广州紫荆医院，组织机构代码为721932959。
一审法院经审理认为，本案为案外人执行异议之诉。本案争议的焦点是紫荆医院是否对涉案房地产拥有所有权以及是否应该解除该涉案房地产的查封。关于紫荆医院是否对涉案房地产拥有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款第（一）项:“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(一）案外人是否系权利人”和第二十五条第一款第（一）项:“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人:（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，紫荆医院虽与红光居委签订房屋买卖合同，且按合同约定全额支付了购房款，但一直没有办理涉案房屋的产权过户手续，直至本院执行查封涉案房屋时，产权人仍登记为被执行人红光居委，紫荆医院尚未取得涉案房屋的所有权。关于是否应该解除涉案房地产查封的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，紫荆医院与红光居委签订的《房屋买卖合同》中约定，紫荆医院应在合同签订后4个月内，将涉案房屋全部过户到其名下或变更后的买方名下，并取得全部房屋产权证，紫荆医院应承担房屋过户税费及其他各项费用。但由于紫荆医院未能提供证据证明非因其自身原因未办理涉案房地产的过户手续，属于无过错不动产买受人，其物权期待权不受法律保护，故紫荆医院关于本案应适用上述规定的主张理据不���，不予采纳。紫荆医院就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。同时，紫荆医院也未能提供证据证明对涉案房屋享有所有权或者有其他足以阻却涉案房屋转让、交付的实体权利，故其请求解除对涉案房地产的查封，理由不成立，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第二百二十七条以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百六十二条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：驳回案外人广州紫荆医院的诉讼请求。案件受理费60264.67元，由广州紫荆医院承担。
二审期间，紫荆医院围绕其上诉请求提交了如下证据：
证据1、汕国土地让补[1993]6号文件《关于红光村委会与汕头市信托房产公司合建商住综合楼用地的批复》及建设用地出让地价审批表(复印自汕头市房地产档案馆)，证明本案所涉房地产办理“划拔”转“出让”的土地地价款69.2595万元，紫荆医院出资代红光居委向国土部门已全额交清的事实;
证据2、汕濠报[2016]5号文件《关于出让红光社区'国光大厦1层、2层'集体房产的请求》复印件，证明紫荆医院出资已代红光居委补交该房地产地价款的事实；
证据3、红光居委报送石街道��事处《关于红光社区'国光大厦1、2层'集体房产的情况反映》，证明红光居委将该房地产转让给紫荆医院在办理转让过户过程中，红光居委因客观原因导致未能及时将该房地产变更过户至紫荆医院名下，而在此过程紫荆医院没有过错，且有积极配合及出资缴交地价款，同时敦促红光居委尽快办妥房地产产权变更登记手续的事实；
证据4、2011年7月20日濠江新圣创伤骨科医院与施工单位所签订《装修改造工程施工协议书》、2011年9月22日濠江新圣创伤骨科医院与施工单位所签订的《综合楼局部加固工程施工合同书》、2011年11月18日濠江新圣创伤骨科医院与施工单位所签订的《综合楼天面隔热及防水处理工程施工合同书》，证明2011年7月20日紫荆医院已合法占有红光社区国光大厦一、二层房产；
证据5、石农信社与红光居委、紫荆医院三方于2010年11月26日所签订的《房屋转让协议书》，证明石农信社于2010年11月26日将其向红光居委所购的国光大厦201、202、203、204、205号房产面积799.84平方米以200万元的价格卖给紫荆医院，并由紫荆医院一次性付还石农信社200万元，且与红光居委三方约定上述房产由红光居委直接交付给紫荆医院，可见涉案被查封的房产中有31.2％是石农信社卖给紫荆医院的，石农信社收取了紫荆医院的购房款后又恶意申请查封；
证据6、汕头市濠江区人民法院（2014）汕濠法执字第145-1号《执行裁定书》、汕头市濠江区人民法院（2014）汕濠法执字第146-1号《执行裁定书》、列汕国用（2005）字第60100001号《国有土地使用证》、列汕集用（2012）字第610300001号《集体土地使用证》、列汕国��（2012）第60100005号《国有土地使用证》，证明石农信社于2014年12月18日查封了登记在红光居委名下的三片土地合计51675.54平方米（折合77.51亩）其中国有土地使用权46702.24平方米（折合70.05亩）；集体建设用地4973.3平方米（折合7.46亩）及案涉石红光村国光大厦一至二层房产合计2564.46平方米，属违规违法超标的查封；
证据7、红光居委于2016年6月14日向汕头市濠江区人民法院出具的《申请书》，证明红光居委以濠江法院查封其三片土地51675.74平方米的价值已超1亿元，远远超过石农信社诉利宝公司、红光居委借款纠纷二个案件判令红光居委承担二分之一责任的执行标的为由，要求解除对案涉国光大厦一、二层已卖给紫荆医院之房产的查封［其中与本案相关的（2014）汕濠法执字第146号执行案标的本金800万元，利息3157万元，加上受理��，红光居委应负二分之一的赔偿责任是1990.68万元，但却超执行标的查封了红光居委证号为汕国用（2005）字第60100001号项下土地使用权项下国有土地使用权21946.31平方米（折合31.92亩）及濠江区红光村国光大厦一、二层房产2564.43平方米］；
证据8、汕头市濠江区人民法院（2015）汕濠法执异字第3号《执行裁定书》、汕头市濠江区人民法院（2015）汕濠法执异字第4号执行裁定书，证明红光居委对濠江法院查封其名下51645.54平方米（折合77.51亩）土地及案涉房产2564.46平方米的裁定提出执行异议被驳回；
证据9、2011年7月12日汕头市濠江区石街道办事处给汕头市濠江区政府的《关于要求办理红光社区“国光大厦”首层二层集体房产出让手续的请示》，证明2011年8月28日汕头市濠江区���府办公室汕濠府办函〔2011〕236号《关于红光社区居委会出让国光大厦首层和二层集体房产有关问题的复函》，是针对上述请示所作出的，这份复函批准的就是红光居委把国光大厦首层和二层合计面积2564.46平方米转让给紫荆医院作为办理骨伤科医院的地址，并且要求完善两个方面的程序，一个是资产评估，一个是民主票决，复函里面要求适用《广东省农村集体资产管理条例》，该条例是1996年颁布施行的，按照该条例的第十二条、第十九条的规定，集体资产的产权交易处分必须进行评估和民主票决，而红光居委按《条例》的规定走了评估和民主票决程序，红光居委和紫荆医院买卖房屋的行为是合法有效的。
证据10、区政府常务会议纪要，证明2010年7月18日汕头市濠江区政府常务会议讨论决定批准红光居委将国投大厦的房产卖给紫荆��院，创办创伤骨科医院，要求紫荆医院按有关程序办理医疗机构设立的报批手续，红光居委和紫荆医院买卖房屋的行为合法有效。
石农信社对紫荆医院提交的证据1、2认为不是新证据，内容和证明的事实内容在一审之前已经存在，对取得来源形成的真实性无异议；对证据3真实性无异议，但不认可其内容，虽然形成是新的，但红光居委与紫荆医院有密切利害关系，所反映的情况证实的内容不具有公正性；对证据4无异议；对证据5真实性无异议，对关联性有异议，这份协议是石农信社在本案之前因为（2014）汕濠法民二初字第24、25号查封，转让房产是在红光居委名下，由于红光居委对本案的债务承担的是连带担保责任，所以石农信社对该查封是合法的，该证据和本案无关联，不存在恶意查封的情况；对证据6、7、8真实性无异议��对证明的内容有异议，石农信社的查封不存在超标查封的事实，红光居委本身存在多笔债务，存在轮候查封的情况，石农信社对查封标的没有优先受偿权，石农信社查封的房产和土地款值并不能确定是否足额清偿石农信社的债权；对证据9、10真实性无异议，但不能证明要证明的内容。利宝公司对紫荆医院提交的上述证据真实性、合法性和关联性均无异议，其中证据5转让协议恰好证明了紫荆医院、石农信社和红光居委签订转让协议，石农信社查封的案涉房产其中一大部分是石农信社转让给紫荆医院的可以证明案涉房产紫荆医院已经实际取得。红光居委对紫荆医院提交的上述证据真实性、合法性和关联性均无异议。
对于紫荆医院提交的上述证据，石农信社、利宝公司和红光居委对其真实性均无异议，故其真实性和��法性可予确认，对于关联性本院结合本案其他证据综合予以认定。
二审期间，红光居委向本院提交如下证据：
证据1、汕国土房产管〔1999〕24号文件《关于红光村和汕头信托房产公司合建商住综合楼超容积率补交地价款的批复》，证明已经补交了地价款；
证据2、2010年7月18日二届四十一次〔2010〕6号《区政府常务会议纪要》，证明汕头市濠江区人民政府于2010年7月7日召开的区政府常务会议上经研究，同意紫荆医院向红光社区购买位于石街道红光社区的国光大厦（前名称为国投大厦）房产作为开办创伤科骨科医院的场所，结合一审时紫荆医院出具且各方当事人都认同其真实性的濠江区政府办公室【2011】236号文《关于红光社区居委会出让国光大厦首层和二层集体房产有关问题复函》中关于“经区政府研究，现批复如下：同意红光社区居委会按《广东农村集体资产管理条例》等规定办理国光大厦首层和二层集体房产出让手续，完善资产评估，民主决议等程序”的内容，是根据濠江区政府的上述会议决议作出的通知，从而也证明了红光居委卖给紫荆医院的涉案房产是合法有效的；
证据3、资产评估项目备案表，证明红光居委根据区政府常务会议的决议及汕濠府办函【2011】236号文的要求将汕头市铭信土地房产评估有限公司作出的对国光大厦一层、二层房产的评估价报经石街道和濠江区财政局审批，最终区财政局同意铭信评估公司的评估价作为红光居委与紫荆医院房产交易的底价，该底价是669.1万元，而红光居委与紫荆医院的买卖房产合同总价格合计是6923525元，卖出价比评估价多出232525元，进一步说明了红光居委将涉案房产卖给紫荆医院是合法有效的，这份资产评估项目备案表中显示，当时要求红光居委报送的资料附件中包括：评估报告书、房地产权证、汕濠府办函【2011】236号文，及汕濠委【2010】25号文关于红光居委居民代表大会民主票决村政重大事项的报告及批复，以上事实说明了红光居委将涉案房产卖给紫荆医院是完全在各级政府的支持和指导下进行的，不存在买卖房屋合同无效的问题。
紫荆医院和利宝公司对红光居委提交的证据1、2、3真实性、合法性和关联性均无异议。石农信社对红光居委提交的证据1真实性无异议，该份证据是关于红光村和汕头信托房产公司合建商住综合楼超容积率补交地价款的批复应当不是补交出让的地价款，793023元的地价款付款和收据都无异议，收据不��很清楚，一审才到濠江区国土局征询，有793023元的地价款事实存在，但是没有划拨地价款的证据，因此该证据只能证明有缴交超容积率的地价款，不能证明有缴交划拨转让的地价款；对证据2、3真实性无异议，但不能证明要证明的内容。
对于红光居委提交的上述证据，石农信社、利宝公司和紫荆医院对其真实性均无异议，故其真实性和合法性可予确认，对于关联性本院结合本案其他证据综合予以认定。
本院经审理查明，一审查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
另查明，2010年11月18日紫荆医院与红光居委签订的三份《房屋买卖合同》约定：乙方（即紫荆医院）应在合同签订后4个月内，将上述房屋全部过户到乙方名下或乙方变更后的买方名下，并取���全部房屋产权证；……。2011年11月26日紫荆医院与红光居委签订的《房屋买卖合同》对于房产过户的手续办理事项没有明确约定。2011年6月13日紫荆医院与红光居委签订的《房屋买卖合同》约定：合同签订后4个月内，甲方（即红光居委）应将上述房屋全部过户到乙方（即紫荆医院）名下或乙方变更后的买方名下。乙方应协助甲方办理有关手续并承担房屋过户税费及其各项费用。
2010年11月26日石农信社、紫荆医院和红光居委三方签订一份《房屋转让协议书》，约定：石农信社于1996年1月17日向红光居委购的位于广汕公路石红光村工艺厂前的国光大厦201、202、203、204、205号房，面积799.84平方米，房款1960114.30元（扣除地埕铺设造价30元/平方米）已全额付清，上述楼房至今尚未验收交付石农信社使用。现因紫荆医院开设骨伤科综合医院需要，向石农信社受让上述房产，经三方充分协商，达成转让协议如下：一、石农信社将上述国光大厦201、202、203、204、205号房，面积799.84平方米转让给紫荆医院每平方米2500元，总价款人民币贰佰万元整……。协议签订后，2010年12月3日，紫荆医院向石农信社支付购房款200万元。
汕头市国土房产局1999年5月17日下发汕国土房产管〔1999〕24号《关于红光村和汕头信托房产公司合建商住综合楼超容积率补交地价款的批复》，批复：一、红光村委会应向我局补交基础设施建设费、土地出让金和超容积率加价共79.3023万元地价款；二、其他方面仍按汕国土地让补〔1993〕6号文有关批复执行。2011年3月31日，红光居委依据该批复缴交了79.3023万元地价款，2011年5月30日红光居委取得本���讼争房地产的权属证书。
2010年7月18日，汕头市濠江区人民政府办公室印发二届四十一次〔2010〕6号《区政府常务会议纪要》，记录：2010年7月7日会议决定：1、原则同意广州紫荆医疗集团在该“国投大厦”开办创伤骨科医院；2、区卫生局负责跟踪项目落实，协助该司办理相关手续；3、关于石街道办事处和红光居委会对项目选址提出异议的问题，由石街道办事处牵头红光居委会做好群众思想工作，为项目落户创造良好的社会环境；4、广州紫荆医疗集团要按有关规定程序办理环评、医疗机构设立报批等手续。2010年11月5日，红光居委向石街道纪工委报告：该社区已召开居民代表大会，原则通过转让“国光大厦”一、二层房产给予广州紫荆医疗集团办业用的方案。2011年5月19日，汕头市濠江区发展和改革局汕濠发改预〔2011〕3号文件《关于汕头濠江新圣创伤骨科医院项目核准的批复》批复：一、……同意建设汕头濠江新圣创伤骨科医院项目。二、项目建设地点：濠江区石街道红光村广汕公路旁（国投大厦）……。2011年8月28日，汕头市濠江区人民政府办公室汕濠府办函〔2011〕236号《关于红光社区居委会出让国光大厦首层和二层集体房产有关问题复函》函复如下：一、同意红光社区居委会《广东省农村集体资产管理条例》等有关规定办理国光大厦首层和二层集体房产出让手续，完善资产评估、民主决议的程序……。2011年10月25日，汕头市濠江区财政局在红光居委会报送的资产评估项目备案表上审批同意：对红光村国光大厦1层、2层集体房产，以汕头市铭信土地��地产评估有限公司的评估值6691000元为底价，按有关规定办理房产转让。2011年12月6日，汕头市濠江区人民政府汕濠府办函〔2011〕227号《关于同意红光社区居委会出让国光大厦首层和二层集体房产的批复》批复：经区政府研究，同意你街道红光社区居委会位于国光大厦一层二层共2564.46平方米按房地产评估均价2609元/平方米（汕铭评字〔2011〕1089号）作为起始价，在汕头市房产交易中心公开挂牌出让，并作为引进医疗机构专用房产，请按有关程序办理。2012年2月3日，红光居委向汕头房产交易中心出具《关于要求撤回房产委托的报告》，提出因红光村国光大厦1层、2层的集体房产在历史上曾有过出租和其他行业使用过，该房产出现租赁及权属异议等原因，特要求领回上述权属证书，以便理顺上述出现问题，请中心给予支持办理。汕头市濠江区人民政府办公室在该报告上盖��并加注：情况属实，请予支持。2016年1月26日，汕头市濠江区石街道办事处汕濠报〔2016〕5号《关于出让红光社区“国光大厦”1层、2层集体房产的请示》向区政府请求批准：红光社区“国光大厦”1层、2层集体房产转让，免挂牌交易直接过户给汕头市濠江区新圣创伤骨科医院有限公司。
本院认为，本案是案外人紫荆医院在石农信社与利宝公司、红光居委金融借款合同纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的提起的执行异议之诉，请求确认讼争房地产为其所有并排除执行。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、紫荆医院是否拥有讼争房地产的产权；二、讼争房地产是否可予执行。
一、关于紫荆医院是否拥有讼争房地产产权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，讼争房地产的产权人目前仍登记为红光居委，并没有变更登记为紫荆医院，因此紫荆医院主张该房地产为其所有，缺乏事实和法律依据，不予支持。
二、关于讼争房地产是否可予执行的问题。首先，本案中，紫荆医院分别于2010年11月18日、2011年6月13日和2011年11月26日与红光居委签订了五份关于转让讼争房地产的《房屋买卖合同》，2010年11月26日与石农信社、红光居委签订一份《房屋转让协议书》，并依约向红光居委、石农信社支付全部购房款，也一直占有、使用了该房地产。而石农信社对于红光居委所享有的金钱债权是2014年10月17日才予以确���并查封、执行了讼争房地产。因此，从发生时间看，紫荆医院购买、使用讼争房地产在前，石农信社的债权确认在后，且该债权为金钱债权，而非特定之债。可见，紫荆医院和红光居委之间对于转让讼争房地产是善意、公开、正常的交易行为，而非恶意逃避债务的行为。其次，关于讼争房地产至今未办理过户手续的问题，从现有证据材料看，五份房屋买卖合同的约定不一，既有约定由紫荆医院办理过户手续的，也有约定由红光居委办理过户手续的，另红光居委也承认对于至今无法将讼争房地产过户至紫荆医院名下，是有其内部原因和一直在努力争取解决，这有红光居委的陈述和报送上级部门的文件为凭，因此紫荆医院对于该房地产至今尚未办理过户登记，并无过错。再次，讼争房地产中近800平方米的房地产是紫荆医院向石农信社转让而来的，购房款也被石��信社所收取，因此石农信社对该房地产的转让是知情并参与其中的；最后，纵观讼争房地产的转让过程，先是有2010年7月7日汕头市濠江区人民政府区政府常务会议决定，原则同意广州紫荆医疗集团在该“国投大厦”开办创伤骨科医院，区卫生局负责跟踪项目落实，协助该司办理相关手续，关于石街道办事处和红光居委会对项目选址提出异议的问题，由石街道办事处牵头红光居委会做好群众思想工作，为项目落户创造良好的社会环境，广州紫荆医疗集团要按有关规定程序办理环评、医疗机构设立报批等手续。随后，红光居委依照相关规定，民主决议原则通过转让“国光大厦”一、二层房产给予广州紫荆医疗集团办业用的方案。继而，紫荆医院才分别与石农信社、红光居委签订房屋买卖合同并支付全部购房款���与此同时，汕头市濠江区人民政府也批复同意讼争房地产办理出让手续，汕头市濠江区发展和改革局对在讼争房地产上设立该医疗项目予以立项，该房地产也依程序办理了资产评估。此后，讼争房地产作为引进医疗机构专用房产在汕头市房产交易中心公开挂牌出让时，红光居委又向汕头市房产交易中心要求撤回房产委托，汕头市濠江区人民政府办公室也予以盖章并注：情况属实，请予支持。随之，红光居委向该区石街道办事处反映请求区政府批准讼争房地产免予进场交易，直接过户给紫荆医院。可见，目前讼争房地产进入产权交易市场交易的形式尚在进一步协调中。根据《汕头市人民政府印发关于国有集体资产进入产权交易市场规范交易行为的实施意见的通知》（汕府【2004】49号）的有关规定，国有、集体产权进入产权交易市场交易可以采取招标转让、竞价拍��、协议转让等形式，也可以采取法律、法规、规章规定的其他形式。因此，并不排除本案讼争房地产协议转让等形式进行交易。而且，紫荆医院在该房地产设立的医疗项目是2010年该区区委区政府重点招商引资项目，从项目意向到办理相关买卖手续、立项及注册登记等都是依据相关规定和程序在逐步推进和开展中，这些也均发生于礐石农信社和红光居委的债权债务确定之前和本案诉讼之前，医院目前已经投入了大量资金、人力和物力，也为该区经济收入和人民生活健康做出一定贡献，综合本案讼争房地产的实际使用情况，以及维护交易安全和促进社会和谐，紫荆医院对于讼争房地产所享有的权利应当能够阻却对本案讼争房地产的执行，紫荆医院提起执行异议之诉请求不予执行该房地产的理由成立，可予照准。
综上所述，紫荆医院��上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、撤销汕头市濠江区人民法院（2016）粤0512民初144号民事判决；
二、不得执行被上诉人汕头市濠江区礐石街道红光社区居民委员会所有的位于汕头市濠江区礐石红光村国光大厦1层（房产面积合计1023.94平方米）、2层（房产面积合计1540.52平方米）的房地产；
三、驳回上诉人广州紫荆医院其他诉讼请求。
一审案件受理费60264.67元、二审案件受理费60264.67元,合共120529.34元由被上诉人汕头市礐石农村信用合作社负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓珣
审判员 庄晓燕
审判员 姚瑞标
二〇一七年十一月三日
书记员 方佳阳