四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第5246号
上诉人（原审被告）梁军。
委托代理人黄劲松，四川鼎公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）四川大行宏业房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市青羊区蜀源路*号附*号*层。
法定代表人董利川，董事长。
委托代理人胡瑜，四川治平律师事务所律师。
委托代理人张怡。
上诉人梁军因与被上诉人四川大行宏业房地产开发有限公司（以下简称大行房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2012）武侯民初字第2295号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2002年1月1日，大行房产公司与中国建设银行四川省分行（以下简称建行四川省分行）签订《个人住房／商业用房贷款合作协议》、《个人住房／商业用房贷款保证合同》，约定大行房产公司对因购买位于成都市武侯区龙江路20、21号“锦宏骏苑”而向建行四川省分行借款的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额连带责任保证。
2003年2月24日，双方当事人签订编号为542的《商品房买卖合同》，约定大行房产公司将其开发建设的位于成都市武侯区龙江路20、21号“锦宏骏苑”C幢1单元11楼A1116号房屋一套销售给梁军，房屋总价款为412500元。合同中梁军填写的联系地址为四川省新津县五津镇五津北路45号。合同第六条付款方式及期限第三款约定：“买受人在合同签订之日起3日内交付房款82500元，余款在2003年2月25日之前到银行办理33万的20年按揭”。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。……”。同日，大行房产公司（甲方）与梁军（乙方）签订《协议书》，约定：“1、甲方为配合乙方办理银行购房按揭，同意代乙方提供银行所需按揭手续中的专用收据（收据号0021311金额：82500元）；2、银行按揭手续办理完毕后，该收据自动失效。乙方无权以任何理由保留该收据，应主动向甲方（或银行）交还以上收据……；3、此收据仅为乙方采取低首付方式办理银行按揭时专用，不得作为甲、乙双方的收、付款依据及其他用途。……”。同日，大行房产公司对该合同进行了备案登记，合同签约备案号为168859。后梁军未向大行房产公司支付首付款，亦未向建行四川省分行支付月供款，大行房产公司于2011年12月13日代梁军向建行四川省分行结清了借款本金、利息及罚息共计427813.3元。
2012年1月5日，大行房产公司经四川省成都市国力公证处公证通过中国邮政EMS向梁军发出《解除合同通知书》，收件人处填写的地址为四川省新津县五津镇五津北路45号。内载明因梁军违约未支付大行房产公司首付款和建行四川省分行借款，导致大行房产公司向建行四川省分行履行担保责任，根据《商品房买卖合同》的约定，大行房产公司有权解除合同，故大行房产公司向梁军发出《解除合同通知书》，要求解除双方于2003年2月24日签订的《商品房买卖合同》及其相关协议。邮件详情单载明“2012年1月9日，新津县邮政局运递分局投递并签收”。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《协议书》、房屋买卖合同备案信息、《个人住房／商业用房贷款合作协议》、《个人住房／商业用房贷款保证合同》、银行客户回单、个人贷款还款凭证、《成都铁路运输中级法院执行裁定书》（2007）成铁中执字第348-1号、《四川省成都市中级人民法院执行完毕通知书》（2011）成执字第1058号等案共19件、《公证书》（2012）川国公证字第30034号、《解除合同通知书》、国内特快专递邮件详情单及庭审中当事人陈述记录在原审案卷佐证。
大行房产公司在原审中的诉讼请求是：1、确认双方于2003年2月24日签订的编号为542的《商品房买卖合同》于2012年1月6日解除；2、梁军协助大行房产公司到房地产管理部门撤销合同备案号为168859的商品房买卖合同备案登记手续；3、案件诉讼费由梁军承担。
原审法院审理认为，梁军经原审法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故原审法院对大行房产公司提交的证据原件的真实性、合法性、与本案的关联性以及证明力予以确认。双方当事人之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因合同中明确约定若买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，梁军作为房屋买受人未按合同约定支付首付款，其合同解除条件已成就，大行房产公司有权解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，大行房产公司主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。本案中，虽然梁军在合同中记载的地址与梁军户籍资料中记载的地址不一致，但大行房产公司有理由相信梁军在合同中记载的地址就是梁军的实际居住地址，且邮件详情单中已载明梁军于2012年1月9日收到大行房产公司发出的《解除合同通知书》，故大行房产公司向梁军发出的《解除合同通知书》和行为应视为已履行了通知义务。双方当事人于2003年2月24日签订的《商品房买卖合同》应于2012年1月9日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故大行房产公司要求梁军协助大行房产公司到房地产管理部门撤销合同签约备案号为168859的商品房买卖合同的备案登记手续的诉请，正当合法，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十条第一款、第一百三十条的规定，判决：1、确认大行房产公司与梁军于2003年2月24日签订的编号为542的《商品房买卖合同》已于2012年1月9日解除；2、梁军于判决生效之日起十日内协助大行房产公司办理合同签约备案号为168859的撤销备案登记手续；3、驳回大行房产公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，因适用简易程序，减半收取50元，由梁军承担。
宣判后，梁军不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：双方于2003年2月签订了《商品房买卖合同》及补充协议后，梁军按约履行了全部义务，但大行房产公司至今不交房已构成严重违约，其要求解除合同的理由不能成立，原审判决在没有查清案件事实的情况下，错误适用法律，导致判决结果错误。故提起上诉并请求：1、撤销原审判决，驳回大行房产公司的诉讼请求；2、要求大行房产公司立即交付房屋并办理房屋产权过户登记。
被上诉人大行房产公司答辩称，梁军所称“依约及时付清了全部购房款”无事实依据，与事实不符，更无证据证明其已付款的事实，其主张不能成立。因为梁军未按约支付首付款，也未支付任何按揭月供款，存在违约行为，并导致大行房产公司因承担担保责任而替梁军归还了银行贷款本金、利息及罚息等合计427813.3元，致使大行房产公司的合同目的不能实现，故大行房产公司要求解除合同。而梁军从收到合同解除通知书之日起至大行房产公司提起原审诉讼之日已超过三个月，梁军从未提出过异议，故双方间的《商品房买卖合同》已经解除。对于梁军提出的要求交付房屋并办理权属证书的请求不属二审诉讼程序审理的范围，不应处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致，本院予以确认。梁军在二审审理中陈述其归还贷款至2004年停止。二审审理中，梁军认为原审判决认定的“房屋总价款是412500元、首付款为82500元以及梁军未向银行归还按揭贷款的月供款”的事实错误，并在二审审理中提交了证据：1、住房贷款支付凭证2份，以证明梁军以按揭贷款的方式向大行房产公司支付33万元购房款的事实，大行房产公司对此证据予以认可，本院予以采信。2、客户账交易明细清单3页及账户清单2页、借款合同，以此证明梁军从2003年3月起至2008年共计归还银行贷款204901.68万元。大行房产公司认为此证据并非新的证据，且此证据也不能证明梁军向银行最归还了贷款。本院经审查后认为，梁军提供的此组证据不能证明其已归还按揭贷款204901.68万元的事实，本院不予采信。
本院认为：双方在本案中的争议焦点是：双方于2003年2月24日所签订的《商品房买卖合同》是否已经解除。
首先、双方所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按约履行义务，享受权利。
其次、梁军主张案涉房屋的总价款为33万元，其已全额支付，故其不存在未支付所谓82500元首付款的违约行为。对此主张，梁军在原审中提交了2003年2月24日的《协议书》予以证明，经审查，该协议书不能证明其所主张的事实，本院不予采信。
第三、依据双方合同约定，梁军应当在合同签订后3日内支付购房首付款82500元，余款33万元以银行按揭贷款方式支付。在合同履行过程中，梁军虽然通过银行按揭贷款的方式向大行房产公司支付了33万元购房款，但其至今未支付购房首付款82500元，其行为违反了合同约定。依据双方合同第七条“若梁军未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，大行房产公司有权解除合同”的约定，在梁军未按约履行支付首付款82500元的情况下，大行房产公司对《商品房买卖合同》的约定解除权成就。同时，因梁军未能按约归还其向银行的按揭贷款，导致银行提起诉讼，并由大行房产公司承担担保责任代梁军归还了借款本金、利息、罚息共计42万余元，该事实的发生所导致的后果是大行房产公司在与梁军就本案所涉房屋的买卖过程中分文未得，从双方合同交易的目的来说，大行房产公司的合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，大行房产公司对《商品房买卖合同》的法定解除权成就。
第四、大行房产公司对于《商品房买卖合同》的约定解除权及法定解除权成就后，其于2012年1月5日向梁军发出了《解除合同通知书》，梁军于2012年1月9日收到该通知书。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，如果梁军在收到解除合同的通知书后对大行房产公司解除合同的行为存有异议，应当于2012年4月9日前提出异议并请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但梁军并无证据证明其已于该期限前提出了异议并请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故双方间于2003年2月24日所签订的《商品房买卖合同》已于2012年1月9日解除。
第五、依据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，大行房产公司要求梁军履行协助大行房产公司撤销案涉房屋的备案手续的请求于法有据，应予支持。
综上，梁军的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担方式执行。本案二审案件受理费100元，由梁军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张琦
审 判 员 陈苹
代理审判员 罗毅
二〇一二年九月二十八日
书 记 员 宋扬