重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0106民初14922号
原告：马辛伟，男，1981年10月10日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：于丽娜，国浩律师（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭晨晨，国浩律师（重庆）律师事务所律师。
被告：重庆上游财经传媒集团有限公司，住所地重庆市渝中区燕子岩60号，统一社会信用代码91500000745320797R。
法定代表人：柏志奇，重庆上游财经传媒集团有限公司董事长。
委托诉讼代理人：傅镭，重庆合纵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董金迪，重庆合纵律师事务所律师。
被告：文华平，男，1978年2月14日出生，汉族，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：傅镭，重庆合纵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董金迪，重庆合纵律师事务所律师。
第三人：重庆房天下房地产经纪有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河，统一社会信用代码91500114339608728F。
法定代表人：谭勇，重庆房天下房地产经纪有限公司区域总监。
委托诉讼代理人：张美荣，女，重庆房天下房地产经纪有限公司职工，住山东省嘉祥县。
原告马辛伟与被告重庆上游财经传媒集团有限公司（以下简称“上游公司”）、文华平，第三人重庆房天下房地产经纪有限公司（以下简称“房天下公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，本案依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2017年11月27日公开开庭进行了审理。原告马辛伟的委托诉讼代理人于丽娜、谭晨晨，被告上游公司、文华平的委托诉讼代理人傅镭、董金迪，第三人房天下公司的委托诉讼代理人张美荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告重庆上游财经传媒集团有限公司签订的《重庆房地产买卖合同》。2、判令被告重庆上游财经传媒集团有限公司向原告退还定金45000元。3、判令被告重庆上游财经传媒集团有限公司向原告支付违约金209000元。4、判令被告重庆上游财经传媒集团有限公司向原告赔偿重庆房地产买卖合同履行后可以获得的利益损失1100000元。5、判令被告重庆上游财经传媒集团有限公司向原告赔偿原告向第三人支付的居间费用10450元。6、判令被告文华平对上述第2、3、4、5项诉讼请求承担连带清偿责任。7、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：被告上游公司从案外人重庆俊峰置业有限公司取得涉案重庆市沙坪坝区石井坡XXX号XX栋X单元X-
X号的房屋以作抵款，被告上游公司委托被告文华平对外销售。2016年9月19日，经第三人居间介绍，被告文华平作为被告上游公司的代理人，与原告签订《重庆房地产买卖合同》，约定将坐落于重庆市沙坪坝区石井坡XXX号XX栋X单元X-
X号的房屋出售给被告。合同签订后，原告按合同约定支付定金45000元，但被告上游公司至今未向原告交付房屋。虽经原告多次催告，均被推诿。时隔一年，重庆区域房价猛涨，原告以原价格已经无法再购买相同条件的房屋。按照合同约定，被告上游公司应当向原告退还定金、支付违约金、赔偿损失。合同还约定：甲方（上游公司）委托他人签订本合同的，如因甲方或受托人（文华平）原因导致本合同不能正常履行，承担连带责任。被告行为已构成根本违约。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告上游公司、文华平共同辩称，第一、由于涉案房屋所有权人俊峰公司不同意交付房屋，故本案合同无法继续履行，如原告主张解除合同，被告同意解除合同。第二、原告无权要求被告向其支付违约金209000元。原告在签订合同时明确知晓被告未取得房屋所有权，因此原告存在过错，其应承担由此产生的交易风险。原告仅支付45000元定金，合同第八条第二款约定，即使被告违约，本案被告应承担的违约责任仅是双倍退还定金。第三、原告不能要求被告支付房屋差价损失，原告明知被告未取得涉案房屋所有权，因此原告存在过错，其应承担由此产生的交易风险。合同的履行有赖于案外人重庆俊峰置业有限公司履行与被告签订的抵款协议。如案外人未按期履行，本案的房屋买卖合同也将无法履行，这一情况原告知情。因此本案合同中约定的款项支付是在签订合同时仅支付定金，网签后支付全款1000000元，足以证明原告在签订合同时对俊峰公司无法交付导致网签不能进行有充分预估。现被告与原告签合同后一直积极协调，2016年11月原告与俊峰公司曾草签房屋买卖合同，但由于俊峰公司的原因一直不与原告办理网签手续，被告多次催促俊峰公司未果，才导致本案合同无法履行。该情况的产生原告存在过错，也存在案外人俊峰公司故意毁约的不可控因素，要求被告承担因合同无法履行造成的损失对被告不公平，也是被告签订合同无法预见的。第四、即使原告向被告主张损失，原告至今仅交付45000元的定金，此定金在房屋总价款中所占比例很小，剩余1000000元房款被告没有收取。现在原告主张其由于本案合同无法履行其无法购买房屋与原告实际交付的款项不相符。且根据合同约定必须在2016年10月网签，在10月没有网签原告就应该知晓本案合同无法履行，原告应及时向被告催告，且应在催告未果情况下及时止损。因此该损失是因为原告过错造成的扩大损失。第五、涉案房屋本不属于被告所有，合同解除后被告也不能获得涉案房屋，所以被告也不会因为合同解除获利。在此情况下原告主张高达1000000元的损失对被告不公平。第六、文华平属于上游财经公司委托代理人，原告对此明知。因此相应的责任应由委托人承担。
第三人述称，原告所述的事实及理由均属实，因被告的原因导致本案合同无法正常履行。我方多次催促双方继续履行均未果。
本院经审理认定事实如下：2015年4月21日，重庆汇融文化传播（集团）有限公司（乙方）与重庆俊峰置业有限公司（甲方）签订《房屋抵偿广告发布款协议书》，约定乙方接受甲方用甲方开发的俊峰香格里拉XX栋X单元X-
X号住房抵偿广告发布款。该房屋建筑面积141.95㎡。房款总价1493286元。双方约定，本协议签订后，在乙方向甲方提供足额有效且对应本协议抵偿房屋价款的广告发布款收款发票后，乙方即取得本协议抵偿房屋的所有权，乙方有权立即要求办理房屋产权登记手续。甲方须配合乙方或乙方书面指定的第三人办理本协议抵偿房屋产权登记，包括签订《商品房买卖合同书》、开具购房发票、提供相关资料、办理房地产权证及其他各项工作。关于抵款房的签约人，应为抵款商或抵款商自行寻找的客户，在我司CRM系统内无登记记录。关于违约责任，双方约定：如本协议抵偿的房屋因甲方原因被查封、抵押、出售或无法办理房地产权证，乙方有权要求甲方提供其它房屋抵偿。
2016年8月29日，重庆汇融文化传播（集团）有限公司出具授权委托书一份。该委托书载明，“我司现委托文华平（身份证号：511***19780214****）为我司代理人，以我方名义处理“俊峰香格里拉”抵扣房事宜。
2016年9月19日，重庆汇融文化传播（集团）有限公司（甲方、卖方）委托被告文华平与原告马辛伟（乙方、买方）签订《重庆房地产买卖合同》，约定甲方将坐落于重庆市沙坪坝区石井坡XXX号XX栋X单元X-
X房屋卖与乙方。该房屋建筑面积141.95㎡，物业类型为住宅，成交价为1045000元。关于付款方式，双方约定：在2016年9月19日由乙方支付购房定金45000元给甲方，该购房定金为成交总价的一部分。剩余房款全款支付，乙方在网签成功当日支付房款1000000元。关于甲方的权利和义务，双方约定：甲方委托他人签订本合同的，如因甲方或受托人原因导致本合同不能正常履行，受托人与产权人承担连带违约责任。关于违约责任，双方约定：甲、乙双方从签订本协议之日起，如一方未按本协议约定的内容履行，经守约方短信、电话、书面等形式催告后10个工作日内违约方未予以答复的，守约方有权解除合同，通知违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。双方还约定，该房是开发商抵款房，直接转合同网签，中介方服务截止于客户在开发商处网签成功并支付齐全款给甲方。
同日，重庆汇融文化传播（集团）有限公司（甲方）委托被告文华平与原告马辛伟（乙方）、第三人房天下公司（丙方）签订《重庆房地产买卖居间服务合同》，约定甲乙双方委托丙方就买卖坐落于重庆市沙坪坝区石井坡XXX号XX栋X单元X-
X房屋提供居间服务。关于居间服务费，三方约定：甲方向丙方支付居家服务费5225元；乙方向丙方支付居间服务费10450元。该房属开发商抵款房，直接转合同网签，中介服务截止于客户在开发商处网签成功并支付齐全款给甲方，甲方承诺网签时间限定于从签订该合同起30个工作日，甲方约定网签时间后应提前10个工作日通知乙方筹备房款。
同日，文华平向原告出具定金收条一张。该收条载明，今收到马辛伟用于购买房屋的定金人民币45000元。第三人房天下公司向原告出具收款收据一张。该收据显示，第三人房天下公司收到马辛伟用于购买涉案房屋中介费10450元。
另查明，2017年4月24日，重庆汇融文化传播（集团）有限公司名称变更为重庆上游财经传媒集团有限公司。
庭审中，原告举示2016年11月21、22日重庆市国土房管局向原告发送的手机短信，证明重庆市国土房管局告知原告已与重庆俊峰置业有限公司草签涉案房屋商品房买卖合同，要求原告督促开发企业现场提交合同网签，说明文华平代理被告上游公司签订的合同已在履行。被告上游公司和文华平对该证据的真实性无异议，但认为2016年11月原告就已与重庆俊峰置业有限公司签订房屋买卖合同，当时重庆俊峰置业有限公司将这些合同收回盖章。被告上游公司一直在积极履行合同，但由于重庆俊峰置业有限公司反悔，不愿意将房屋抵款给被告上游公司。此时原告已多次与重庆俊峰置业有限公司沟通，也知道俊峰公司不愿意出售涉案房屋，此时原告应采取措施止损。
庭审中，原告举示2016年10月至2017年3月其配偶与被告文华平的微信聊天记录，证明原告一直催促被告履行合同，被告推诿。被告上游公司及文华平认为原告与文华平的微信记录真实性无法确认，即使真实，可以看出2016年12月时被告一直在催促重庆俊峰置业有限公司积极履行交房义务。在2016年12月之后原告没有再催促被告履行合同。
庭审中，原告举示俊峰香格里拉置业预算表，证明该案涉房屋开发商目前售卖该小区的价格已大幅增长，同类型房屋的套内单价为22622.23元／平方米；举示70个大中城市住宅销售价格变动情况数据网络截图（2016.1-2017.10），证明国家统计局公布数据在2016年1至2017年10月之间，重庆房价一直持续上涨；举示重庆晨报发布的新闻截图、上游财经APP新闻截图、上游财经公众号截图，证明重庆晨报发布新闻上游财经的设立主体为被告上游公司、上游公司发布了的有关房价上涨的新闻，其完全有能力预见到房价大幅上涨。被告上游公司和文华平对该证据真实性不认可，认为该证据与本案无关联性，且从原告提交的证据足以说明其对房屋价格变动有充分预判，原告明知履行房屋合同存在障碍仍没有采取措施止损。
庭审中，被告上游公司、文华平举示承诺书一份，证明第三人房天下公司置业人员承诺如果本案合同无法网签，则第三人应将收取的相应中介费退还原被告。原告及第三人对承诺书的真实性不认可，认为无法核实是否是第三人员工，即便是真实的，该承诺也不能代表第三人公司行为。
本案诉讼过程中，原告马辛伟申请对涉案房屋的现有价值进行司法评估，以确定被告对原告造成的具体损失，后撤回该司法评估申请。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述以及当事人提交的《房屋抵偿广告发布款协议书》、授权委托书、《重庆房地产买卖合同》、《重庆房地产买卖居间服务合同》、收款收据、定金收条、手机短信、重庆上游财经传媒集团有限公司工商登记信息在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定事实的依据。
本院认为，2016年9月19日，重庆汇融文化传播（集团）有限公司委托被告文华平与原告马辛伟签订的《重庆房地产买卖合同》，以及重庆汇融文化传播（集团）有限公司委托被告文华平与原告马辛伟、第三人房天下公司签订的《重庆房地产买卖居间服务合同》中的房屋买卖合同条款系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，本院对此予以确认。重庆汇融文化传播（集团）有限公司更名为重庆上游财经传媒集团有限公司后，重庆汇融文化传播（集团）有限公司在该合同中的权利义务均应由被告重庆上游财经传媒集团有限公司概括承担。
关于原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告在合同中约定，“甲方承诺网签时间限定于从签订该合同起30个工作日”，“甲、乙双方从签订本协议之日起，如一方未按本协议约定的内容履行，经守约方短信、电话、书面等形式催告后10个工作日内违约方未予以答复的，守约方有权解除合同”。因涉案房屋系抵款房，被告上游公司至今未取得涉案房屋所有权，客观上无法继续履行合同，致使原告购买涉案房屋的合同目的不能实现。经原告催告后，在合理期间仍未履行，原告要求解除房屋买卖合同，理应得到支持。
关于原告要求被告返还定金45000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已支付被告定金45000元，现合同解除，原告要求返还，此一诉讼请求理应得到支持。
关于原告要求被告支付违约金209000元及赔偿居间费10450元、可得利益损失1100000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方在合同中约定，甲、乙双方从签订本协议之日起，如一方未按本协议约定的内容履行，经守约方短信、电话、书面等形式催告后10个工作日内违约方未予以答复的，守约方有权解除合同，通知违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。本院认为，双方在合同中约定的房屋成交价20%的违约金数额是有当事人双方通过事先约定确定的。作为违约以后对于损失的补偿，违约金的约定免去了守约方在违约方违约以后就实际损失所负的举证责任。同时，违约金数额是预先约定的，可以把风险和责任限制在预先确定的范围内，从而有利于当事人在订约时计算风险和成本，合理确定未来的利益。故本院对被告关于“原告明知被告上游公司未取得涉案房屋所有权，因此原告存在过错，应承担由此产生的交易风险”的抗辩不予采信。本院考虑双方合同签订后房价上涨、双方合同履行情况等因素，为形成严守合同和诚实信用的社会价值导向，被告按约向原告支付房屋成交价20%的违约金209000元（1045000元*20%）已可弥补原告损失。本院对原告要求被告赔偿其向中介机构交纳的居间费10450元、可得利益损失1100000元的诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告文华平承担连带责任的诉讼请求。双方在房屋买卖合同中明确约定，“甲方委托他人签订本合同的，如因甲方或受托人原因导致本合同不能正常履行，受托人与产权人承担连带违约责任”。在《重庆房地产买卖合同》中，被告文华平既作为被告上游公司的代理人认可该合同的所有约定，亦作为受托人认可了该合同中承担连带违约责任的约定，故被告文华平应对被告上游公司返还原告定金45000元和支付违约金209000元承担连带责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告重庆上游财经传媒集团有限公司与原告马辛伟于2016年9月19日签订的《重庆房地产买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除。
二、被告重庆上游财经传媒集团有限公司于本判决发生法律效力之日退还原告马辛伟定金45000元。
三、被告重庆上游财经传媒集团有限公司于本判决发生法律效力之日支付原告马辛伟违约金209000元。
四、被告文华平对以上第（二）（三）项债务承担连带支付责任。
五、驳回原告马辛伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17082元，减半交纳8541元（原告已预交），由被告重庆上游财经传媒集团有限公司、文华平负担2555元，原告马辛伟负担5986元。限被告重庆上游财经传媒集团有限公司、文华平于本判决发生法律效力之日支付原告马辛伟2555元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。
代理审判员 陈劲松
二〇一八年三月二十四日
书 记 员 张 伟