广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1267号
原告乔兰，女，汉族，1987年12月13日出生，住址广东省深圳市福田区。
原告委托代理人张伟，广东炜原律师事务所律师。
原告委托代理人卿丽华，广东炜原律师事务所实习律师。
被告吴超，男，汉族，1992年8月8日出生，住址深圳市福田区。
委托代理人吴燕青，男，汉族，1964年5月10日出生，住址广东省深圳市福田区，系被告父亲。
委托代理人方征，广东君言律师事务所律师。
第三人美联物业代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座11层A2、GH单元，组织机构代码72715164-3。
法定代表人张锦成，执行董事。
委托代理人黄小杰，女，汉族，1986年12月24日出生，住址广东省深圳市罗湖区，该公司员工。
委托代理人陈梓盛，男，汉族，1992年11月19日出生，住址广东省深圳市南山区，该公司员工。
第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行，住所地深圳市罗湖区人民南路3002号国贸大厦B座1-3层，组织机构代码G34777324。
负责人钟明。
委托代理人陈鑫，男，汉族，1988年2月17日出生，住址广东省深圳市福田区，该行职员。
委托代理人何宏彬，男，汉族，1982年11月11日出生，住址广东省深圳市福田区，该行职员。
第三人吴必铭，男，汉族，1978年12月3日出生，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人苏竑，广东竞德律师事务所律师。
上列陈念城、原告乔兰诉被告吴超、第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联公司）、中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行（以下简称农业银行）、吴必铭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，由代理审判员吴颂、人民陪审员雷南山、张小娜组成合议庭适用普通程序审理本案，于2015年9月8日公开开庭进行了审理，陈念城、原告乔兰及原告委托代理人张伟、卿丽华、被告委托代理人吴燕青、方征、第三人美联公司委托代理人黄小杰、陈梓盛、第三人农业银行委托代理人陈鑫、何宏彬、第三人吴必铭委托代理人苏竑到庭参加诉讼。开庭审理后，本院已另行作出民事裁定书，驳回陈念城的起诉。本案现已审理终结。
原告诉称：陈念城、原告乔兰为夫妻关系，2015年4月7日，陈念城、原告乔兰与被告经第三人居间中介，签订了《房屋转让合同书》，约定将被告所有的位于深圳巿福田区新洲南路以西、福荣路以北金地海景花园D区26栋3××号房产出售给陈念城、原告乔兰，成交价522万元，合同对其他交易细节进行了约定。
合同签订后，陈念城、原告乔兰依约支付了定金22万元至第三人账户进行监管。后被告也出具了公证委托书给担保公司以便办理赎楼、过户等后续合同履行手续。
2015年5月13日，陈念城、原告乔兰依合同约定（2015年5月15日前），在农业银行深圳国贸支行办理了首期款资金监管，向银行转账支付了首期款108万元（不含定金），并办理了贷款申请手续，后农业银行出具了贷款承诺函给原告乔兰，承诺贷款392万元给原告乔兰。
至此,被告应及时、积极配合担保公司向抵押贷款银行办理赎楼手续，以便过户。但经陈念城、原告乔兰多次电话催告，被告均拒绝配合办理赎楼手续，声称急需用钱，需要陈念城、原告乔兰支付其现金300万元才配合办赎楼手续，陈念城、原告乔兰拒绝后，被告向担保公司索回了公证委托书，彻底拒绝办理手续。
鉴于此，2015年6月4日，陈念城、原告乔兰委托广东炜原律师事务所向被告发出了《履约催促律师函》，同时也向第三人发出《律师函》，要求被告在收到律师函后2日内务必继续履行合同义务，配合担保公司或者自行到抵押贷款银行办理赎楼手续，并应继续积极配合完成合同后续履行即房屋过户等手续，要求第三人督促被告继续履行合同义务，并附《履约催促律师函》要求第三人转交被告，被告及第三人均于第二日收到律师函，但被告未予任何答复或者回复，亦未继续履行合同义务。
陈念城、原告乔兰认为，双方签定的《房屋转让合同书》是双方的真实意思表示，依法具备法律效力，双方均应切实全面履行。但合同签订后由于房价上涨过快，被告以不合理的借口拒不履行合同，严重违背了诚实信用原则。
时至今日，陈念城、原告乔兰已履行完毕全部的合同义务，只差被告配合赎楼、过户后银行发放贷款即可完成双方交易，陈念城、原告乔兰甚至为新房购置了家具，但被告在陈念城、原告乔兰及第三人以各种形式催告后仍拒不履行合同，其行为完全违反了合同约定和法律规定，对陈念城、原告乔兰构成了严重违约，损害了陈念城、原告乔兰的合法权益!
据此，请求法院判令：1、被告继续履行与原告乔兰签订的《房屋转让合同书》，将合同约定的位于：深圳巿福田区新洲南路以西、福荣路以北金地海景花园D区26栋3××号房产（房产证编号：深房地字第××号）过户至原告乔兰名下，并按照合同约定向原告乔兰交付该房屋；2、被告向原告乔兰支付违约金297540元（违约金以合同总价522万元，按日万分之五的标准，自2015年6月8日起暂计至2015年9月30日，要求判令被告支付违约金至其履行合同之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。陈念城、原告乔兰并当庭对第一项诉讼请求进行补充：陈念城、原告乔兰同意一次性付款购买涉案房产，同时要求确认被告负有申请减免相关交易税费的义务，如被告拒不配合导致增加的税费由被告承担。
被告答辩称：1、被告卖房的目的是为了融资，于2015年4月7日签署买卖合同，至今已有5个月时间，但仍未履行完毕，被告卖房的目的不能实现，请求法院驳回原告诉讼请求，解除合同。2、被告认为被告没有违约，在履约过程中没有过错。理由如下：4月7日签署买卖合同，4月9日被告按合同约定委托融安融资公司当天办理委托公证，公证书也于4月9日出具。被告全权委托融安融资公司办理赎楼、解除房屋抵押登记、过户手续。在融安融资公司陈芳香的配合签字下，5月13日原告办理了108万元首期款资金监管手续；至2015年5月底被告多次催促融安公司210万元赎楼款是否下来，但得到答复银行没有赎楼贷款额度，6月份也没有额度，为了寻找到赎楼款其他渠道，被告在6月初就将委托公证书取回，但农行处还有一份公证书；在收到张伟律师履约催促律师函后，被告找到方征律师说明情况，并用律师函进行回复，说明赎楼是目前履约的最大障碍，为了尽快履约双方应面对面协商，并希望在赎楼方面得到原告协助，但双方协商未果。在取回公证书后，被告方仍积极联系其他担保和信贷公司，但由于市场融资渠道紧张，一直没有获得210万元赎楼款。6月15日原告回函要求被告配合原告解除108万元首期款资金监管，另寻其他银行，但提醒法庭注意，涉案房屋是在农行国贸支行贷款，房产证抵押在农行。首期款必须在农行国贸支行办理监管，赎楼和首期款资金监管是两回事，这时被告才怀疑原告涉嫌骗贷行为才是导致农行国贸支行不给赎楼额度的真实原因。被告才回想到原告在5月12日汇款38万元到被告账户，后致电被告从原告乔兰账户转账38万元到被告账号，让被告马上打回乔兰账号。定金加上首期款为108万元，被告发现与买方签订的买卖合同中的首期款是135万元，因此证明原告骗贷的行为，可能是农行不放赎楼款的原因。诉讼中被告多次向原告表达愿意调解的意向，但双方一直没有协商一致。
第三人美联公司答辩称：1、2015年4月7日原、被告三方签订主体变更确认书，将陈念城与被告签订的房屋买卖合同项下的权利义务转让给原告乔兰。房屋转让合同及主体变更确认书是原、被告双方真实意思表示。2、关于第三人美联公司监管定金问题，4月7日原、被告及第三人美联公司签订资金托管协议，原、被告同意将22万元定金（含交楼押金1万元）交第三人美联公司托管，协议签订后原告交纳22万元定金，第三人美联公司根据原告委托放款请求于2015年4月9日14日将21万元定金支付至被告指定账户。3、第三人美联公司作为居间人在收到原告律师函后已向被告出具告知函，并将原告履约催促函一起邮寄给被告。随后，第三人美联公司已回复函形式回复原告，第三人美联公司已履行居间义务。
第三人农业银行答辩称：原、被告双方于2015年5月13日在第三人农业银行处签订二手房交易结算资金托管协议，托管金额为108万元。原告向第三人农业银行申请个人购房贷款，第三人农业银行于2015年6月15日出具了贷款承诺函。由于第三人农业银行额度在一段期间内比较紧张，所以未向被告发放赎楼款，但提交的相关贷款审批资料合法有效，根据第三人农业银行的贷款承诺函第三人农业银行应在规定时间内向被告发放赎楼款，由于涉案房产在第三人农业银行做了抵押登记，该赎楼款应优先偿还被告截止至2015年8月12日止2102213.01元的借款。
第三人吴必铭答辩称：1、第三人吴必铭与被告之间已于2015年6月19日签订了租赁合同并进行了备案登记，交纳了相应的租赁税费。此时被告是涉案房屋的业主，第三人吴必铭与被告的租赁合同真实合法有效。2、第三人吴必铭于2015年6月19日已经按照租赁合同缴纳租赁保证金16500元，并于7月31日缴纳租金11000元，8月4日交纳租金5500元。同时，被告已经在6月15日将房屋交付第三人吴必铭使用。双方已经实际履行了租赁合同。3、买卖不破租赁是基本法律原则，恳请法庭依法保护第三人吴必铭的合法租赁合同。
经审理查明，2015年4月7日，陈念城（买方）与被告（卖方）签订《房屋转让合同书》，约定：卖方将位于深圳市福田区金地海景花园D区26栋30B房产以522万元价格转让给买方，购房定金共计22万元，买方在签订合同当日支付2万元，签署合同之日起6日内再支付20万元；双方同意，除定金之外的楼款以按揭贷款方式支付，买方须于2015年5月15日前将首期款不含定金135万元支付至双方指定的监管机构的监管账号；除定金、首期款以外的楼款，买方申请按揭付款，买方须于2015年5月15日之前向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续。卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料及签署相应的法律文件；房产有抵押，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方应于签署合同之日3日内出具公证委托书给担保公司及其指定人员，并与担保公司签订服务合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署相关文件。如卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，则卖方自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；该房产无租约；房产交易过程中产生的所有税费均由买方承担（包括因提前还贷卖方按揭银行收取的罚息、违约金等）；买卖双方须于卖方将全部应付款项支付至监管账户及取得银行贷款承诺函、且卖方已获得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，签署《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；卖方应于收到除押金外的全部楼款的5日内将物业交付买方。双方同意在定金中预留1万元作为交楼押金；如物业为卖方家庭在深圳所持有的唯一一套住宅物业，并符合办理免个人所得税条件的，卖方须配合办理免个人所得税的手续。否则，交易中所产生的个人所得税由卖方承担。如一方为按照合同约定期限履行义务，守约方有权要求以转让成交价的基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。
同日，陈念城向被告支付定金2万元。2015年4月13日，陈念城向被告支付剩余定金20万元。上述定金中21万元已由第三人美联公司发放给被告，剩余1万元作为交楼押金留存于第三人美联公司处。
同日，陈念城、原告乔兰与被告签订《主体变更确认书》，确认物业之买方由陈念城变更为原告乔兰。
2015年4月9日，被告向深圳市融安融资担保有限公司出具公证委托书，委托上述公司代为办理赎楼等相关手续。
2015年5月12日，原告乔兰向被告吴超账户转账支付38万元，同日，被告吴超分两次将上述38万元转回给原告乔兰。对于上述款项的往来，双方确认系为了多向银行申请贷款，而发生的账目往来。
2015年5月13日，原告乔兰、被告与第三人农业银行签订《二手房交易结算资金托管协议》，约定将108万元资金托管在第三人农业银行处。同日，原告乔兰将108万元首期款存入第三人农业银行指定的监管账户。
2015年6月1日，第三人农业银行向原告乔兰出具《个人购房贷款承诺函》，承诺向原告乔兰发放392万元购房贷款。
此后，由于第三人农业银行的贷款额度紧张，未能向被告发放赎楼款，担保公司无法为被告办理赎楼手续。2015年6月份，被告单方取回了委托公证书。对此，被告解释称取回公证书的目的是另寻其他渠道办理赎楼手续，原告则称是因为担保公司无法赎楼后，被告要求原告支付300万元现金才配合办理赎楼手续。遭到原告拒绝后，被告就拒绝办理赎楼手续。
2015年6月4日，原告向被告发出《履约催促律师函》，鉴于被告向担保公司取回了公证委托书，拒绝赎楼，要求被告2日内继续履行合同，配合担保公司赎楼或者自行赎楼。
收到上述律师函后，被告于2015年6月12日向原告发出律师函，要求原告配合解决被告不能获得赎楼额度的困难，尽快履行买卖合同。
2015年6月15日，原告继续向被告发出复函，称办理赎楼手续是被告的合同义务，如被告不能通过担保赎楼的方式赎楼，应自筹资金赎楼。并同意配合被告与担保公司另寻银行办理赎楼手续，要求被告配合原告前往第三人农业银行处办理资金监管解除手续，解除后另寻银行重新办理新的资金监管、赎楼等手续。
此后，被告未继续办理赎楼手续，至本案庭审时止，涉案房产仍处于抵押状态。
另查，2015年6月19日，被告与第三人吴必铭签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告将涉案房产出租给第三人吴必铭使用，租赁期限自2015年6月15日至2023年6月14日止，每月租金5500元。同日，被告与第三人吴必铭就上述租赁合同前往福田区房屋租赁管理局办理合同备案登记，缴纳了相关税费，并领取了房屋租赁凭证。
再查，原告乔兰与陈念城系夫妻关系，截至2015年8月6日止，原告家庭在深圳市住房限购区域内拥有购房资格，可购2套。原告并承诺可将付款方式改为一次性支付剩余房款。
本院认为，原告乔兰与被告签订的《房屋转让合同书》系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。在担保公司无法提供担保的情况下，被告应自筹资金办理赎楼手续。被告截至庭审止日仍未办理赎楼手续，构成违约，原告有权请求继续履行房屋买卖合同并要求被告支付逾期履行合同的违约金。被告虽辩称原告向被告转账支付38万元，并依此向第三人农业银行申请高于合同价款70%的贷款，存在骗贷行为，是导致第三人农业银行拒绝向被告发放赎楼贷款的原因，并非被告违约。但赎楼是被告的合同义务，并非原告的合同义务。即便银行拒绝发放赎楼贷款，被告也应自行筹集资金进行赎楼。
关于违约金的计算期间问题。合同虽约定担保公司无法赎楼后，被告应在何日前办理完毕赎楼手续。本院酌情按照交易惯例，确认办理赎楼的期限为两个月。则原告有权要求被告支付自2015年6月8日起按照每日万分之五的标准计算至本判决作出之日止的违约金。而本判决作出后的违约金，因涉及尚未发生的事实，且原告未针对此后请求预交诉讼费用，故原告可在数额明确后另行主张。
关于原告诉请被告申请减免税费，拒不配合导致增加的税费由被告承担的诉讼请求。原告与被告应按照诚实信用原则履行涉案合同，因涉案房产并未过户，被告在符合退税条件的情况下，在过户过程中，是否协助原告办理退税手续，存在不确定性。原告可待实际过户时，被告在符合退税条件的情况下，而未协助原告办理退税手续后，另行主张相应的损失。
关于第三人吴必铭承租涉案房产的问题。原告虽主张被告与第三人吴必铭签订的房屋租赁合同无效，但上述租赁合同是否是被告与第三人吴必铭的真实意思表示，合同是否真实有效并非本案审理的范围，原告可另寻法律途径解决。如因第三人吴必铭占有涉案房产导致被告无法依照本判决的判令向原告交付涉案房产，原告亦可待被告的延期交付房产事实成立后，另案主张被告延期交房的违约责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴超应在本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行清偿涉案房产的抵押债务，逾期未清偿的，可由原告乔兰在十日内代为清偿；
二、第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行对涉案房产的抵押债权实现后，应在五日内注销涉案房产的抵押登记；
三、被告吴超应在涉案房产注销抵押登记之日起2日内向原告乔兰提供收款账号，原告乔兰在收到被告吴超提供的收款账号之日起六十日内向被告吴超支付购房款5000000元（如原告乔兰代被告吴超向第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行偿还了抵押债务，原告乔兰向第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行支付的代付款中扣除因提前还贷而产生的罚息、违约金后，剩余的款项应抵作购房款）；如被告吴超拒不提供收款账号，则原告乔兰有权在被告吴超履行本项判决期限届满之日起六十日内将剩余房款到公证部门进行提存；
四、被告吴超应于原告乔兰履行完毕上述第三项判决内容之日起三日内与原告乔兰一起共同向深圳市不动产登记机关申请将其名下位于深圳市福田区金地海景花园D区26栋30B房产过户登记至原告乔兰名下，办理过户的各项税费由合同约定的承担方承担；
五、被告吴超应于原告乔兰领到新房产证之日起五日内结清相关费用，并将涉案房产交付于原告乔兰；
六、被告吴超应于本判决生效之日起十日内向原告乔兰支付违约金（违约金以5220000元为计算基数，自2015年6月8日起按照每日万分之五的标准进行计算至2015年12月7日止）；
七、驳回原告乔兰的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果当事人未按本判决指定的期限履行其他义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。
本案案件受理费50423元、保全费5000元（均已由原告预交），均由被告负担。
如不服本判决，原告、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 雷 南 山
人民陪审员 张 小 娜
二〇一五年十二月七日
书 记 员 俞婷婷（代）
茶丽梅
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