浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第3359号
原告杭州滨江物业管理有限公司，住所地杭州市江干区市民街167号（城市之星小区会所内）。
法定代表人朱立东，总经理。
委托代理人（特别授权代理）王相良，浙江法帜律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）刘秀娟，系公司员工。
被告胡植。
委托代理人（特别授权代理）严黎皎。
委托代理人（特别授权代理）胡宏根。
原告杭州滨江物业管理有限公司与被告胡植物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理。依法由审判员赵钦宇适用简易程序独任审判，于2015年9月23日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王相良，被告胡植委托代理人严黎皎、胡宏根到庭参加二次庭审；原告代理人刘秀娟到庭参加第一次庭审。本案庭外和解2个月，现已审理终结。
原告杭州滨江物业管理有限公司诉称：被告属绍兴滨江·金色家园景苑5幢1单元802室业主，原告系绍兴滨江镜湖置业有限公司依法选聘的物业服务商，依法为金色家园业主提供专业物业服务。原告与开发商绍兴滨江镜湖置业有限公司签订了《滨江金色家园前期物业服务合同》，根据《物业管理条例》等相关法律法规、部门规章之规定，《滨江金色家园前期物业服务合同》对滨江金色家园全体业主具有法律约束力。同时，原、被告双方亦签订了《滨江金色家园前期物业服务合同》。根据前述协议约定，被告拖欠2013年2月1日至2014年12月31日的物业管理费用，经原告多次催讨未果。现原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2013年2月1日起至2014年12月31日期间的物业管理费用4478.1元；2、被告向原告支付截止2015年8月18日的滞纳金5430元；自2015年8月19日至实际归还日止的滞纳金按每日千分之三的标准支付；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告胡植辩称：一、原告诉称的事实与案件事实不符。被告在绍兴镜湖金色家园购买了一套商品房。2013年3月23日与房产公司签订购房合同，并在4月份领取三证。两年多来，被告多次去物业公司要求交房，但是物业公司要收取从2013年2月1日开始物业费，被告不认可，物业公司一直拒交已经属于原告私有财产的房子。说一定要交清物业费用才可以交付给原告。原告不能侵占被告的私有财产，产生这样局面的原因是原告无理要多收被告近二个月的物业管理费，讲损失被告比原告更大，原告只失去每月二百多的物业费，而被告损失的是每月的房子的租住费。二、理由：1、根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条规定，被告于2013年3月23日与房产公司签订购房合同，但是物业公司要收取从2013年2月1日开始的物业费，被告不认可，有权拒交物业费。2、根据《关于商品房买卖合同的司法解释》和《物业管理条例》的有关规定，物业管理费是服务过程中产生的费用。在商品房买卖过程中，开发商以先交纳物业管理费作为交付房屋的前置条件没有法律依据，开发商如果因此而延迟交房，应属违约行为。3、根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。4、根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条规定，被告为了领取三证，在房产公司匆匆忙忙签字，都是格式合同，这样做是让被告上当，欺负消费者。5、根据《绍兴市区物业管理办法》第四十一条规定，未交付给业主的物业，其物业费应由建设单位全额交纳。6、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，物业公司与开发商以先交纳物业管理费作为交付房屋的前置条件没有法律依据，如果因此而延迟交房，应属违约行为。物业公司一直拒交已经属于被告私有财产的房子，应属违法行为。三、诉讼请求。1、要求与被告进行调解；2、尽快交付房屋，不得以一定要收到物业费为由拒绝交房；3、赔偿原告二年多的租住费；4、赔偿被告的精神损失费与误工费。
原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同1份，要求证明原告已告知前期物业合同的内容；明确告知的原告为物业管理服务提供者等的事实。被告质证认为，真实性无异议。本院对该证据予以认定。
2、绍兴金色家园前期物业服务合同1份，要求证明开发商与原告签订该服务合同的事实。被告质证认为，这是物业管理与公司间签订的，而不是被告签订的。本院对该证据的真实性予以确认。
3、律师函复印件及特快专递详情单及回执各1份，要求证明原告已对物业费进行催收的事实。被告质证认为，真实性无异议，被告确实收到过2014年11月25日，2014年12月25日的两份律师函。本院对该证据的真实性予以确认。
4、交房通知书复印件1份、特快专递详情单3份，要求证明原告向被告已发交房通知的事实。需要说明的是原告的房子是从丁红琴处转让过来的，之前丁红琴也没有缴纳2个月的物业费。被告质证认为，被告根本没有收到过该份交房通知书。而且该快递上也没有被告的签名。本院对该组证据的真实性予以确认，但仅凭该证据尚不能证明原告的待证事实。
5、房屋资料领取单1份，要求证明在2013年3月23日，原告已经通知过被告办理房屋交接手续的事实。被告质证认为，对真实性无异议，当时被告是为了领取房产证，原告给被告大量的资料，被告在匆匆的情况下签字了。本院对该证据的真实性予以确认。
6、《绍兴日报》绍兴地产板块第187期复印件1份，要求证明交房时间是2012年12月26日。被告质证认为，真不真实无法评价，但被告跟他们签订合同时他们没有给被告看，被告不知道这些东西。经核实，本院对该证据的真实性予以确认。
7、收费明细表1份，要求证明涉案房屋物业管理费的组成明细。被告质证认为，收费明细是他们的规定，是他们的格式文件。该证据系原告单方制作，本院将结合其他证据综合予以认定。
被告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、中国电信通话详单1组，要求证明被告主动联系原告，要求原告交房，但原告不肯交房。同时证明原、被告签订购房合同是在2013年3月23日，但原告却要求被告物业费从2013年2月1日起缴纳的事实。原告质证认为，对证据的真实性无异议，但该证据不能证明被告的证明目的。本院对该证据的真实性予以确认。
2、2015年9月7日的电话录音1段，要求证明被告主动要求原告交房，但原告扣押被告的房子的事实。原告质证认为，该证据从表现形式来看，该录音系偷拍偷录的，故对合法性有异议。从该段录音中可以看出大部分是被告在讲，且录音中的人身份不明，且对本案无关联性，该录音无法证明其的证明目的。本院对该证据的真实性予以认定。
3、购房发票联1份，要求证明原告认为2012年12月底，2013年2月份向被告催告是虚假的事实。原告质证认为，对真实性无异议，但对证明目的有异议。本院对该证据的真实性予以认定。
结合上述确认证据及原、被告庭审陈述，本院认定如下事实：
2013年3月23日，被告胡植与绍兴滨江镜湖置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定绍兴滨江镜湖置业有限公司将景苑5幢802号房屋（建筑面积为88.47平方米）出售给被告胡植，该合同同时约定，买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。2010年7月15日，原告与绍兴滨江镜湖置业有限公司签订《绍兴金色家园前期物业服务合同》，该协议约定业主交纳费用时间为每年预交一次，第一次交费从建设单位（或房地产开发单位）向业主送达交付使用通知之日起的下一个月开始计算，同时约定，已竣工交付尚未出售或未交付给业主的物业，由开发建设单位按物业管理服务费100%的标准缴纳。收费标准按照高层住宅1.7元／㎡／月、地下车位50元／月／个计收；物业服务费中未计入的共用设施的运行能耗费，该等能耗费用预收后按建筑面积据实向业主分摊，能耗费预收标准为高层住宅0.5元／㎡／月。
同时查明，被告胡植于2013年3月23日领取了涉案房屋的商品房买卖合同3本及商品房交接书1份。
另查明，2014年12月25日，原告曾向被告发送律师函，要求被告缴纳2013年2月1日至2014年12月31日的物业费。现原告诉至法院，请求依法解决。
本院认为，《浙江省商品房买卖合同》、《绍兴金色家园前期物业服务合同》规定，第一次交费从建设单位（或房地产开发单位）向业主送达交付使用通知之日起的下一个月开始计算；而未交付给业主的物业，由开发建设单位按物业管理费100%的标准缴纳。被告与绍兴滨江镜湖置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》第十二条“交接”规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在出卖人寄发的交房通知书规定的交房时间、地点办理交房手续，并从房屋交付使用起始日开始交纳物业管理服务费等相关费用。买受人逾期未办理交房手续或无正当理由拒绝在《商品房交接书》上签字，视为出卖人已交付使用，房屋的所有权风险已转移给买受人，买受人应当承担包括交纳物业管理费等在内的所有后果。交房通知书中约定的交房截止日次日即视为房屋交付使用起始日和保修期限起始日。从上述约定来看，若被告接受了交房通知书，在指定时间内未办理交房手续则视为已按期交付，则需要向原告缴纳物业管理费。如此，本案需审查在原告起诉被告要求交付物业管理费的期间，即2013年2月1日起至2014年12月31日止，绍兴滨江镜湖置业有限公司有否按照合同约定书面通知被告办理交接手续。原告主张绍兴滨江镜湖置业有限公司已书面通知被告办理交接手续，并提供了资料领取单、特快专递详情单等证据。然而，特快专递封面并未载明寄件内容，在被告否认收到交房通知书的情形下，该特快专递详情单不足以证明绍兴滨江镜湖置业有限公司已经书面通知被告办理交接手续，但原告提交的资料领取单可以认定被告于2013年3月23日已领取了商品房交接书。被告虽认为在资料领取单上签字是为了领取房产证，被告在匆忙的情况下签字，房屋目前尚未实际交付作为抗辩理由，但被告作为完全民事行为能力人应当知晓在资料领取单上签字可能造成的法律后果，因合同约定第一次交费从收到交付使用通知之日起的下一个月开始计算，故原告主张的2013年4月1日至2014年12月1日期间的物业管理费、能耗费4087.31元的诉讼请求，应予以支持，但原告主张要求被告支付2013年2月1日至3月31日期间的物业管理费，证据不足，本院不予支持。原告主张的滞纳金实系违约金，其主张金额过高，且未能提交证据证明其实际损失情况，本院酌情调整为810元。被告以要求原告赔偿二年多的租住费、精神损失费、误工费等请求作为抗辩理由，因被告未提起反诉且该法律关系并非物业服务合同纠纷，故本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告胡植于本判决生效之日起三十日内向原告杭州滨江物业管理有限公司支付2013年4月1日至2014年12月31日期间的物业管理费、能耗费4087.31元及滞纳金810元，共计4897.31元；
二、驳回原告杭州滨江物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告胡植负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵钦宇
代理审判员 俞颖尔
人民陪审员 万春霞
二〇一六年四月二十日
书 记 员 朱黄莹
附页：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
国务院《物业管理条例》
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。