锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民二初字第394号
原告（反诉被告）锡林浩特市荣科房地产开发有限公司。
住所地锡林浩特市杭办锡林金街*号楼。
法定代表人张荣彬，职务董事长。
委托代理人岳玉生，该公司副经理。
委托代理人白旭荣，内蒙古合志律师事务所律师。
被告（反诉原告）韩瑞廷，现住锡林浩特市。
委托代理人李凤琴，现住锡林浩特市，系被告之妻。
委托代理人韩玉广，现住锡林浩特市，系被告之子。
原告（反诉被告）锡林浩特市荣科房地产开发有限责任公司（以下简称荣科公司）诉被告（反诉原告）韩瑞廷房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2012年11月5日作出（2012）锡民二初字第78号民事判决书，被告韩瑞廷不服该判决提出上诉，锡林郭勒盟中级人民法院于2013年7月8日作出（2013）锡民一终字第147号民事裁定书裁定：撤销原判决，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）荣科公司委托代理人白旭荣、岳玉生，被告（反诉原告）韩瑞廷及其委托代理人李凤琴、韩玉广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）荣科公司诉称，2009年4月，原告（反诉被告）拆迁被告（反诉原告）位于锡林浩特市杭办街道办事处巴达日呼社区11组1、2号房屋，就拆迁补偿问题，双方于2009年4月1日签订了《房屋产权调换协议书》、《房屋产权调换补充说明》。《协议书》及《补充说明》的主要内容：被告置换1-2层商业连体楼306平米，协议增加面积款243000元。两套住宅楼享受两套共计60平米的优惠安置价66000元，住宅楼的位置确定在商业连体楼的楼上3层。回迁商业楼面积按实际测绘面积和市场价多退少补。回迁时间2009年8月31日，不能如期回迁，从逾期之日起，原告（反诉被告）每月支付被告（反诉原告）300元临时过渡费。协议签订后，2010年6月，原告（反诉被告）将房屋交由被告使用。被告（反诉原告）实际回迁4号楼1单元301、302室（商铺双方已经结账），房屋总面积193.44平米，根据合同约定，被告（反诉原告）还应当向原告（反诉被告）交纳房款290179元，被告（反诉原告）交付了60000元后，余款经原告（反诉被告）多次催要，被告（反诉原告）至今未交纳，被告（反诉原告）的行为违背了双方的约定，侵犯了原告（反诉被告）的合法权益。原告（反诉被告）依法向贵院提起诉讼，请求判令被告（反诉原告）支付房款230179元及利息。
被告（反诉原告）韩瑞廷辩称，原告（反诉被告）拆迁被告（反诉原告）的房屋，在房屋产权调换协议中明确了内部的装饰条件以及交付的商业楼为连体式，现存在诸多质量问题，被告（反诉原告）多次找到原告（反诉被告）处理，原告（反诉被告）不予处理，被告（反诉原告）留置原告（反诉被告）房款是为了处理房屋质量问题。原告（反诉被告）改变房屋结构及迟延交付房屋的行为给被告（反诉原告）造成了重大损失，被告（反诉原告）的房款中应当扣除维修房屋款项。
被告（反诉原告）韩瑞廷诉称：1、判令被反诉人支付反诉人回迁费4600元；商业楼从约定交房日2009年8月31日至2010年9月30日实际交房日，逾期按一年计算的租金损失80000元；两套住宅楼从2009年8月31日约定交房至2011年3月30日实际交房逾期19个月的安置补偿费22800元；2、判决被反诉人赔偿反诉人商业楼房2层到3层未按约定留有楼梯口、以及被反诉人于2011年5月29日私自损坏水表、拆走电表直至2012年7月15日，导致反诉人因此造成经营的旅店损失10万元；3、由于未按期交工造成的房屋维修基金损失3698.20元；4、判决被反诉人承担从交付房屋之日起90日内逾期未办理房产证的违约金；5、请求被反诉人按照《房屋调换协议》约定的内容履行其应尽的义务；6、本案的诉讼费由被反诉人承担。
原告（反诉被告）荣科公司辩称，反诉被告于2010年6月具备交付房屋条件，商业楼交房时间是2010年9月，反诉被告已经承担违约金13200元及卫生间装修的费用4000元，双方对商业楼交付完毕。反诉被告同意反诉原告（反诉被告）先行入住住宅楼。反诉原告应向反诉被告交纳的房款243000元及反诉被告应支付给反诉原告的过渡费均不再支付。反诉原告要求2-3楼间的楼梯洞口，因设计院没有通过，不是反诉被告违约。商业楼质量问题反诉被告已经处理完毕，在商业楼交付时已处理完毕，双方对此应无争议，请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2009年4月1日，原告（反诉被告）锡林浩特市荣科房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）韩瑞廷签订《房屋产权调换协议书》及《房屋产权调换补充说明》，约定原告（反诉被告）将被告（反诉原告）位于锡林浩特市杭盖街道办事处巴达日呼社区11组1、2号住宅房屋进行拆迁。该房屋结构为：主房砖木结构，建筑面积277.76平方米；附属房屋砖木结构，建筑面积190.26平方米；经营性房屋212.32平方米。经测算，被告（反诉原告）可获得砖混结构回迁住宅楼房面积629.88平方米，可置换商业楼252平米。被告（反诉原告）要求置换1-2层商业连体楼306平米。后双方就此达成协议：约定被告（反诉原告）增加面积款243000元免交，回迁商业楼面积按实际测绘面积和按市场价多退少补；置换的两套住宅楼享受两套安置房优惠价，优惠面积共计60平米，享受优惠安置价66000.00元；住宅楼的位置确定在商业连体楼的楼上3层，2-3楼间留楼梯洞口，商业楼后面留门。如遇不可抗力因素造成被告（反诉原告）不能按期回迁的，原告（反诉被告）从逾期之日起，每月补发300元临时过渡费。协议约定回迁楼交付时间为2009年8月31日。原告（反诉被告）于2010年6月实际交付了商业楼，原告（反诉被告）为被告（反诉原告）支付迟延交付商业楼违约金13200元及卫生间装修费用4000元，对该商业楼双方已结算完毕。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）实际交付的回迁住宅楼总面积193.44平米，所交付房屋位于回迁4号楼1单元301、302室，因双方协议约定的2楼通往3楼间的楼梯洞口，设计院没有通过该设计方案，未能留出，故被告（反诉原告）拒绝交付剩余房款，双方多次协商未果。2011年3月30日被告（反诉原告）强行入住。后被告（反诉原告）仍以房屋结构改变、迟延交付为由拒绝给付剩余房款。故本诉原告（反诉被告）诉至法院，请求判令被告（反诉原告）交付房屋欠款；被告（反诉原告）亦以原告（反诉被告）迟延交房给被告（反诉原告）造成经济损失并且交付房屋不符合协议约定为由，提起反诉。
以上事实有原、被告提交的房屋产权调换协议书一份、补充说明一份；原告（反诉被告）提交的商铺交房收费表一份、商铺交接结算的清单一份、收条一份；被告（反诉原告）提交的住宅楼收款收据一份、办理产权证收款收据一份、关于对锡林金街拆迁户反映楼房质量问题一事的汇报材料一份、反映材料一份、建设局图纸一份、特种行业许可证一份等在卷予以证明，且经庭审举证、质证，足以认定。
本院以为，原，被告双方签订的《房屋产权调换协议书》，《房屋产权调换补充说明》系双方真实意思表示，且未违反相关法律规定，协议约定合法有效。被告（反诉原告）未能按照协议约定履行交付房款义务，已构成违约。对原告（反诉被告）主张要求被告（反诉原告）支付房款230179元及延期付款利息的请求，本院予以支持。原告（反诉被告）未按协议约定交付房屋，其行为亦构成违约，应承担违约责任。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）承担延期交房给其造成的损失80000元及承担迟延交付两套住宅楼的安置补助费22800元，因双方对商业楼迟延交付一事已协商解决，原告（反诉被告）给付了违约金及补偿了卫生间装修款，被告（反诉原告）均已接受，应视为解决完毕；且被告（反诉原告）诉求的迟延交付商业楼的经济损失80000元，无相关证据支持；两套住宅楼迟延交付的安置补助费，因被告（反诉原告）至今拒不交付剩余房款，已违约在先，故本院对其以上诉讼请求不予以支持。对于被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）承担因2、3楼间未予留楼梯洞口及损坏水表、拆走电表造成损失100000元的诉讼请求，由于未予留楼梯洞口系设计部门未批准，系不能实现的约定；且被告（反诉原告）已强行入住住宅楼，其行为可视为对该房屋的验收认可；被告（反诉原告）亦未提交证据证明该损失，故对于被告（反诉原告）提出的该项诉讼请求本院不予支持；被告（反诉原告）提出的由原告（反诉被告）承担逾期未办理房产证违约金的诉讼请求，因双方一直处于诉讼之中，对于房屋产权证未办理的责任无法明确，被告（反诉原告）的该项诉讼请求，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）韩瑞廷于本判决生效后15日内，一次性给付原告（反诉被告）锡林浩特市荣科房地产开发有限责任公司购房款230179元及利息（自2011年3月11日至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计息）；
二、驳回被告（反诉原告）韩瑞廷对原告（反诉被告）锡林浩特市荣科房地产开发有限责任公司的反诉诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5653元，反诉案件受理费2233.30元，由被告韩瑞廷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
（以下无正文）
审 判 长 乌日娜
审 判 员 袁 静
人民陪审员 敖戬中
二〇一四年一月二日
书 记 员 孟 琪
本案引用相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。