安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第05302号
上诉人（原审被告）：佘祥英。
委托代理人：崔怀生，安徽陈有志律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：柳青华。
被上诉人（原审原告）：杨柳。
以上两被上诉人共同委托代理人：高贤玉，安徽江淮律师事务所律师。
原审被告：佘祥来。
委托代理人：崔怀生，安徽陈有志律师事务所律师。
上诉人佘祥英因与被上诉人柳青华、杨柳，原审被告佘祥来房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第00965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1989年7月21日，杜少芬、杨辅明协商一致，由杨辅明弟弟杨某书写《协议》一份，协议载明“杨辅明、杜少芬及公证人杨某都一致同意，此房将来无论出现任何意外，互不找麻烦，概与对方无关，谨以此条为据”，协议落款处载三人签名，因杜少芬不识字，杜少芬姓名由其儿子佘祥来代签。当天，佘祥来还手写字据内容如下：“宁国新村拆迁户杜少芬因现年纪大了，现随小孩处居住，现将30幢2单元303、304号住房交送杨辅明居住，因我们拆迁居住时，没有具体单位接管，所以至今没有办证。特证明”，字据落款处载“杜少芬”签名。杨辅明将字据中“交送”手写涂改为“卖给”。此后，杨辅明与其配偶柳青华、女儿杨柳居住使用且落户口至前述房屋（变更为前进巷宁国新村24幢307、308室）。2008年2月12日，杜少芬死亡。2013年4月11日，杨辅明死亡。2014年8月29日，佘祥英公证继承了杜少芬个人持有的前述房屋安置权。2014年9月15日，佘祥英被登记为包河区宁国新村24幢307、3号房屋产权人（证号：房地权证合包字第号），证书上载房屋建筑面积为22.34㎡、36.77㎡。
2015年1月8日，佘祥英向原审法院提起诉讼，请求判令柳青华返还包河区宁国新村24幢307、3号房屋，该案审理中，佘祥英陈述曾听杜少芬说收取一万多元感谢费，出借诉争房屋给杨辅明居住，并认可柳青华提供的录音真实性，录音主要内容为佘祥英要求柳青华支付相应对价以便办理房屋过户。
2015年1月30日，柳青华、杨柳起诉至原审法院，请求判令：佘祥英、佘祥来协助二人办理包河区前进巷宁国新村24幢307、308室房屋过户手续，并承担案件诉讼费用。
原审法院认为：案件争议焦点为杨辅明与杜少芬之间房屋买卖合同能否成立。佘祥英、佘祥来主张涉案房屋系借给柳青华、杨柳家庭居住，此主张不能成立，理由如下：一、柳青华、杨柳提供的1989年7月21日两份书证其中一份载明“此房将来无论出现任何意外，互不找麻烦，概与对方无关”，即房屋交付后，不论何种情况出现，交付方不得再对涉案房屋主张权利；另一份书证载明了杜少芬出让房屋、未办理产权转让的原因，若系借住，未办理产权证书原因无须注明，故当事双方对产权登记给予了关注，产权过户客观原因无法办理；二、返还原物纠纷案件庭审及柳青华、杨柳提供的录音可证明杨辅明支付了房屋对价，房屋总建筑面积为59.11㎡，结合1989年物价水平，17000元相当于购买价格，佘祥英、佘祥来辩称该款项系感谢费，与常理不符；三、柳青华家庭居住使用房屋二十余年并落户，杨辅明、杜少芬在世期间房屋事宜未有纠纷，佘祥英、佘祥来主张借住但借住时限未予约定，与常理不符；四、佘祥英、佘祥来第一次庭审中陈述杜少芬不识字，佘祥来经杜少芬同意代为签字，第二次庭审中又否认佘祥来代签经杜少芬同意，两次表述矛盾；返还原物纠纷案件中，佘祥英认可了柳青华提供的录音证据真实性，也陈述听杜少芬提过有一万余元感谢费，佘祥英在本案又否认录音证据真实性，不认可杜少芬曾收取款项，亦表述矛盾。佘祥英在陈述案件重要事实前后矛盾，且未提供充分证据证明是受胁迫或者重大误解情况下作出的与事实不符的陈述。
综上，原审法院认定杨辅明与杜少芬之间系房屋买卖合同关系，因杨辅明、杜少芬死亡，柳青华、杨柳作为杨辅明法定继承人，诉请杜少芬遗产继承人即房屋所有权人佘祥英履行房屋过户手续，符合法律规定，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决：一、佘祥英于判决生效之日起十五日内协助柳青华、杨柳办理合肥市包河区前进巷宁国新村24幢307、308室房屋过户手续；二、驳回柳青华、杨柳的其他诉讼请求。案件受理费100元，由佘祥英负担。
佘祥英上诉称：上诉人为涉案房屋合法所有权人，物权具有优先性和排他性，应先于债权受到保护。如若房屋买卖合同存在，杨辅明、杜少芬才是合同当事人，上诉人与柳青华、杨柳不是合同当事人，不受合同法调整。上诉人从未承认杨辅明、杜少芬建立了房屋买卖合同，仅表述“听杜少芬说收取一万多元感谢费，将涉案房屋借给杨辅明居住”，该表述与“一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的”的法律规定相去甚远。柳青华、杨柳未提供证据证明杨辅明向杜少芬支付了17000元。
协议仅载明房屋交送杨辅明居住，杨辅明私自改为“卖给”，企图侵占杜少芬房产。“此房将来无论出现任何意外，互不找麻烦”指双方就房屋质量及水电公用的约定，买卖关系会涉及房产过户，不会表述为“互不找麻烦，概与对方无关”。佘祥来无杜少芬授权，无权代签协议、证明。杜少芬虽不识字，但可正确书写本人名字，其未在协议、证明上签名按手印，说明协议、证明内容非其真实意思表示。上诉人虽在返还原物纠纷案件中认可录音真实性，但录音不完整，上诉人“听说”的事情仅是间接证据，且听说的数字与原判认定数字不吻合。柳青华、杨柳陈述17000元款项存放于家中，与其家庭收入不相符，亦违背生活常理。《拆迁安置通知单》载明“请按规定办理房屋承租手续”，故杜少芬仅为房屋使用权人，非具有所有权，不可能出售房屋。涉案房屋为杜少芬夫妻共同财产，杜少芬配偶去世后无遗嘱，其他法定继承人未明确放弃继承前提下，杜少芬个人无权处分共有财产。
原判认定事实，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回柳青华、杨柳的诉请，并由该二人承担本案一、二审诉讼费用。
柳青华、杨柳二审答辩称：请求二审法院维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：柳青华、杨柳提供了1989年7月21日书面协议及字据，二人陈述的杨辅明向杜少芬支付了17000元款项亦与佘祥英在返还原物纠纷案件庭审所称“九几年的时候，我母亲向我陈述，一万多元是感谢费”相印证，即杨辅明向杜少芬给予了相关对价，结合杨辅明家庭落户涉案房屋，居住迄今的事实，可证明杨辅明与涉案房屋原所有权人杜少芬于1989年7月21日达成了房屋买卖协议，且协议已被双方真实履行，产权登记仅因客观原因未予办理。杨辅明、杜少芬先后死亡，柳青华、杨柳作为杨辅明法定继承人，诉请杜少芬继承人佘祥英协助办理涉案房屋产权过户手续，有合同及法律依据，原审予以支持，本院予以认同。佘祥英上诉称杜少芬系将涉案房屋交予杨辅明借住，与查明事实不符，不予采信；又称己为涉案房屋合法所有权人，因涉案房屋被杜少芬早前出卖，佘祥英被登记为涉案房屋产权人仅系政策性原因，佘祥英无权免除作为继承人应尽的合同继续履行义务，对佘祥英该上诉理由，亦不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人佘祥英承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一六年三月十日
书 记 员 胡梦云
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。