四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）川民再终字第14号
上诉人（再审一审原告）：中国工商银行成都市总府支行，住所地四川省成都市鼓楼南街**号。
负责人：陈稼，行长。
委托代理人：明向阳，四川安序律师事务所律师。
委托代理人：李传毅，四川安序律师事务所律师。
被上诉人（再审一审第三人）：成都市新曙光旅游（集团）有限责任公司，住所地四川省成都市陕西街130号。
法定代表人：柴阳，董事长。
委托代理人：张春花，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人：郭成刚，泰和泰律师事务所律师。
原审被告：成都市康华园实业开发有限责任公司，住所地四川省成都市红星路四段82—92号3楼303号。
法定代表人：赵军，经理。
原审被告：成都市瑞利房地产开发公司，住所地四川省成都市君平街186号。
法定代表人：蒋义树，经理。
上诉人中国工商银行成都市总府支行（简称工行总府支行）因与原审被告成都市康华园实业开发有限责任公司（简称康华园公司）、成都市瑞利房地产开发公司（简称瑞利公司）、第三人成都市新曙光旅游（集团）有限责任公司（简称新曙光公司）借款合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2011）成民再初字第1号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。工行总府支行的委托代理人李传毅、明向阳，新曙光公司的委托代理人郭成刚、张春花到庭参加诉讼。原审被告康华园公司、原审被告瑞利公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2003年12月25日，原告工行总府支行起诉至四川省成都市中级人民法院，请求判令被告康华园公司偿还借款本金1280万元及相应利息（约200万元），并判令被告瑞利公司对康华园公司未归还的贷款本息以其抵押给原告的位于成都市红星路四段82-92号商住综合楼地下一层、地面第一、二层共计3994平方米的房屋拍卖所得价款优先偿还。被告康华园公司、瑞利公司对原审原告工行总府支行起诉的事实不持异议。
四川省成都市中级人民法院原一审查明，1997年4月23日、9月23日，中国工商银行四川省分行房地产信贷部（简称房地产信贷部）分别与康华园公司签订《人民币短期借款合同》和《抵押合同》各2份，约定康华园公司向房地产信贷部借款200万元、190万元，期限分别为1997年4月24日至1998年4月23日和1997年9月24日至1998年9月23日，月息均为9.24‰，康华园公司用其位于成都市红星路四段82-92号的土地4.2亩和商住综合楼在建工程作抵押担保。合同签订后，房地产信贷部依约向康华园公司支付了借款200万元、190万元。借款到期后，康华园公司未归还借款本息。1998年6月23日、11月4日、12月8日，中国工商银行四川省分行天府支行（简称天府支行）与康华园公司分别签订《人民币短期借款合同》和《抵押合同》各3份，约定康华园公司向天府支行借款250万元、400万元、360万元，期限分别为1998年6月23日至1999年6月22日、1998年11月6日至1999年11月5日、1998年12月11日至1999年12月10日，月息分别为7.26‰、6.64125‰、6.177‰，康华园公司均再以前述抵押物作抵押。上述合同签订后，天府支行依约向康华园公司支付了借款250万元、400万元、360万元。借款到期后，康华园公司未归还借款本息。1998年11月5日、12月21日，天府支行与康华园公司、瑞利公司签订了两份《成都市城镇房地产抵押合同》，约定康华园公司于1997年4月24日至1998年12月10日期间，共向天府支行借款6笔，金额1650万元，瑞利公司用其位于成都市锦江区红星路四段82-92号商住综合楼地下一层、地面第一、二层，共计3994平方米的在建工程为上述借款本息作抵押担保。该两份抵押合同在成都市房地产管理局办理了抵押登记。借款到期后，借款人康华园公司未依照合同约定归还借款，抵押担保人瑞利公司也未承担抵押担保责任。1997年11月11日，中国人民银行四川省分行颁发了川人行银（1997）377号文件《关于中国工商银行四川省分行天府支行开业的批复》，文件规定原房地产信贷部的债权、债务由天府支行承接。2001年6月，因内部机构及业务调整，天府支行对康华园公司和瑞利公司享有的1400万元借款本金的债权转让给工行总府支行，并于2001年6月26日在《成都晚报》刊登公告通知了康华园公司和瑞利公司。2003年8月4日，工行总府支行与康华园公司和瑞利公司签订了《还款减息协议》并办理了公证。双方确认截止2002年12月10日，康华园公司共欠工行总府支行借款本金1400万元及相应利息。2003年8月6日，瑞利公司向工行总府支行承诺仍以其位于成都市红星路四段82-92号商住综合楼地下一层、地面第一、二层，共计3994平方米的在建工程为上述借款本息作抵押担保。协议还约定了康华园公司和瑞利公司的还款责任和还款时间。康华园公司在归还120万元借款后，仍欠工行总府支行借款本金1280万元及相应利息，瑞利公司也未履行抵押担保责任。
四川省成都市中级人民法院原一审认为，借款合同及抵押合同均成立有效，康华园公司应承担归还贷款本息和给付逾期利息的民事责任，工行总府支行对抵押物享有抵押权，遂判决：“一、被告成都市康华园实业开发有限责任公司偿还原告中国工商银行成都市总府支行借款本金1280万元；二、被告成都市康华园实业开发有限责任公司支付原告中国工商银行成都市总府支行借款利息和逾期利息（1280万元利息的计算，合同期内的利息从合同，逾期利息按中国人民银行同期对逾期贷款利息的规定分段计算至付清之日止）；三、原告中国工商银行成都市总府支行对被告成都市瑞利房地产开发公司用以抵押的位于成都市红星路四段82-92号商住综合楼地下一层、地面第一、二层，共计3994平方米的在建工程使用权享有抵押权，可以协议折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。被告成都市瑞利房地产开发公司在原告中国工商银行成都市总府支行实现抵押权后，有权向被告成都市康华园实业开发有限责任公司追偿。上述有给付义务的款项限自本判决生效之日起十日内履行完毕。本案案件受理费74010元，由被告成都市康华园实业开发有限责任公司负担。此款已由原告中国工商银行成都市总府支行预交，二被告在履行上述还款义务时一并向原告清结。”
四川省成都市中级人民法院再审一审查明的事实除与原一审一致外，另查明：（一）1995年9月8日，瑞利公司与康华园公司签订《关于“红星路商住楼、综合楼项目”联合开发合同书》1份，就双方联合开发位于红星路四段82-92号的“红星路商住楼、综合楼项目”达成一致协议，协议约定：瑞利公司在项目中所做的工作为前期工作，即：拟定项目计划、建设红线图、项目定点，制定建设方案，办理规划用地许可证和封户通知书；康华园公司在项目中所做的工作为后期工作，即：拆迁安置、修建房屋、房屋销售等；由瑞利公司办理国有土地使用证、建设许可证、拆迁许可证、预售房许可证以及人防、消防、公安、环卫等手续，为康华园公司出具售房发票和预售收款收据并附项目工程专用章，负责办理产权；账目由瑞利公司统一管理。双方对联合开发的利益分配约定为：瑞利公司获得70万元利润，康华园公司支付瑞利公司80万元拆迁协调费，除此之外瑞利公司无获得任何利润的权利；康华园公司按国家规定承担一切税费后，其余利润归其所有。1997年1月22日，成都市国土局向瑞利公司颁发了红星路四段82号-92号的《国有土地使用证》；1998年1月30日，成都市规划管理局向瑞利公司颁发了项目名称为“红星路商住楼”、建设位置为“成都市红星路四段82号-92号”的《建设工程规划许可证》；1998年7月1日，成都市建设管理委员会向瑞利公司颁发了前述工程的《建设工程施工许可证》，同年8月6日，成都市房地产管理局向瑞利公司颁发了前述商住楼的《商品房预售许可证》。（二）1996年l0月18日，成都市房屋产权监理处向四川省成都市旅馆公司（简称旅馆公司）颁发了《房屋产权证》，载明成都市红星路四段90号房屋所有权人为旅馆公司，建筑面积共计600.92平方米。1996年12月27日，旅馆公司与康华园公司就拆迁安置旅馆公司位于红星路四段90号建筑面积600.92平方米的营业房签订《拆迁安置协议》，约定康华园公司在1999年12月底前，以其在原地新建大楼一层营业房中以南北轴线从5.5轴至8轴内，东西轴线从A轴至H轴的相同面积的营业房安置旅馆公司，不足面积在底层其他办公用房中返还，并从1997年1月起每月向旅馆公司支付职工停业过渡费28980元，直至新建房屋返还给旅馆公司为止。协议还约定，新建房屋由康华园公司负责办理产权并承担办理产权的费用。《拆迁安置协议》签订后，康华园公司从1999年10日起不能按时支付旅馆公司职工过渡费。2001年1月，康华园公司将门牌号为成都市红星路四段88号、建筑面积600.92平方米的房屋交付给旅馆公司，但未为旅馆公司办理房屋产权证。2002年7月26日，旅馆公司向成都市锦江区人民法院起诉，要求康华园公司履行《拆迁安置协议》约定的义务。同年12月28日，该院作出（2002）锦江民初字第1505号民事判决（简称1505号判决），判令康华园公司于判决生效之日起三十日内将拖欠的拆迁职工过渡费411640元给付旅馆公司，并于判决生效之日起三个月内为旅馆公司办理现由旅馆公司使用的门牌号为红星路四段88号、建筑面积600.92平方米房屋的产权证并交与旅馆公司。该判决已经发生法律效力。（三）1987年12月31日，经成都市第二商业局批准，旅馆公司成立成都市旅游服务公司，同时保留旅馆公司名称，两块牌子，一套人马。2001年4月20日，旅馆公司整体改制为新曙光公司，新曙光公司承接旅馆公司改制前形成的所有债权债务。（四）康华园公司的经营范围为：房地产开发、室内装饰，批发零售金属材料（不含稀贵金属）、建筑材料；瑞利公司的经营范围为：房地产开发、经营。
四川省成都市中级人民法院再审一审认为，康华园公司先后与房地产信贷部和天府支行签订的5份《人民币短期借款合同》以及其与工行总府支行签订的《还款减息协议》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规范，均为有效合同。根据本案查明的事实，合同相对人房地产信贷部和天府支行均依约履行了借款义务，康华园公司应当履行偿还借款并支付利息的义务。由于房地产信贷部的债权债务由天府支行承接，而天府支行又将本案所涉债权全部转让给了工行总府支行，并公告通知了债务人，故工行总府支行要求康华园公司偿还借款、支付利息的主张，应予以支持。天府支行与康华园公司、瑞利公司于l998年11月5日和12月21日签订的《成都市城镇房地产抵押合同》是各方当事人的真实意思表示，两份合同均约定以瑞利公司位于成都市红星路四段82-92号商住综合楼地下一层、地面第一、二层共计3994平方米的在建工程作抵押，该两份合同签订时，瑞利公司已依法获得了该在建工程所涉地块的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，抵押合同约定的抵押物是依法获准的在建工程，双方到成都市房地产管理局办理了抵押登记，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”之规定，该两份抵押合同有效。
依照旅馆公司与康华园公司签订的《拆迁安置协议》，旅馆公司作为被拆迁人，对成都市红星路四段88号、建筑面积600.92平方米的房屋享有拆迁补偿安置的权利，且该权利已由成都市锦江区人民法院的生效判决确认。因此，在成都市红星路四段88号、建筑面积600.92平方米的房屋上并存着两种权利：一是工行总府支行的抵押权，二是旅馆公司（即第三人新曙光公司）的拆迁补偿安置权。在上述两种权利并存的情况下，应优先保护第三人新曙光公司的拆迁补偿安置权。理由如下：第一，旅馆公司与康华园公司签订《拆迁安置协议》在先，天府支行与康华园公司、瑞利公司签订《成都市城镇房地产抵押合同》在后，且在本案原审诉讼之前，康华园公司已将房屋交付给了旅馆公司，人民法院已将该房屋判决归旅馆公司所有。第二，旅馆公司与原审被告康华园公司签订的《拆迁安置协议》，不仅对房屋的补偿方式、安置面积、过渡期限等一般内容进行了约定，而且对安置用房的位置、用途作了明确的、特别的约定，该合同是以物易物的互易合同。旅馆公司作为原址房屋所有权人，依据《拆迁安置协议》取得的安置用房是特定的，其权利是一种对世的权利。另，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，被拆迁人获得拆迁补偿安置房屋的权利优于商品房购买人要求取得买受房屋的权利。参照最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”即商品房购买人基于商品房买卖合同享有的取得买受房屋的权利优于承包人的建设工程价款优先受偿权，而承包人的建设工程价款优先受偿权又优于抵押权，故商品房购买人基于商品房买卖合同享有的取得买受房屋的权利优于抵押权；又由于被拆迁人获得拆迁补偿安置房屋的权利优于商品房购买人要求取得买受房屋的权利，故被拆迁人获得拆迁补偿安置房屋的权利优于抵押权。综上所述，一审判决认定事实清楚，因出现了新的证据，再审认定了新的事实。工行总府支行虽然对再审中双方争议的成都市红星路四段88号、建筑面积600.92平方米的房屋享有抵押权，但不能以此对抗第三人新曙光公司。故判决：一、维持四川省成都市中级人民法院（2004）成民初字第60号民事判决第一项、第二项，即“一、被告成都市康华园实业开发有限责任公司偿还原告中国工商银行成都市总府支行借款本金1280万元。二、被告成都市康华园实业开发有限责任公司支付原告中国工商银行成都市总府支行借款利息和逾期利息（1280万元利息的计算，合同期内的利息从合同，逾期利息按中国人民银行同期对逾期贷款利息的规定分段计算至付清之日止）。”二、撤销四川省成都市中级人民法院（2004）成民初字第60号民事判决第三项，即“三、原告中国工商银行成都市总府支行对被告成都市瑞利房地产开发公司用以抵押的位于成都市红星路四段82-92号商住综合楼地下一层、地面第一、二层，共计3994平方米的在建工程使用权享有抵押权，可以协议折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。被告成都市瑞利房地产开发公司在原告中国工商银行成都市总府支行实现抵押权后，有权向被告成都市康华园实业开发有限责任公司追偿。”三、原审原告中国工商银行成都市总府支行对原审被告成都市瑞利房地产开发公司用以抵押的位于成都市红星路四段82-92号商住综合楼地下一层、地面第一、二层（红星路四段88号建筑面积600.92平方米除外）共计3393.08平方米的房屋享有抵押权，可以协议折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。原审被告成都市瑞利房地产开发公司在原审原告中国工商银行成都市总府支行实现抵押权后，有权向原审被告成都市康华园实业开发有限责任公司追偿。四、驳回原审原告中国工商银行成都市总府支行的其他诉讼请求。原审案件受理费74010元，由原审被告成都市康华园实业开发有限责任公司负担。此款已由原审原告中国工商银行成都市总府支行预交，原审被告成都市康华园实业开发有限责任公司和原审被告成都市瑞利房地产开发公司在履行上述义务时一并向原审原告中国工商银行成都市总府支行清结。
工行总府支行不服，向本院上诉称：一、成都市锦江区人民法院判决在先，四川省成都市中级人民法院判决在后，并非出现了新的证据和事实，本案不应再审。并且新曙光公司不应以第三人身份参与本案诉讼。成都市红星路四段88号、建筑面积600.92平方米房屋现已由案外善意第三人取得，不论该房屋是否存在抵押，康华园公司也已不能实际交付该房给新曙光公司，新曙光公司应当另行起诉康华园公司请求赔偿而获得司法救助，不能主动申请加入工行总府支行与康华园公司之间的纷争，且工行总府支行与康华园公司之间系借款合同纠纷，新曙光公司与康华园公司之间系拆迁安置权纠纷，是两种不同的法律关系，不能在同一案件中一并审理。二、原判决认定事实不清，证据不足。其一，对600.92平方米房屋的所有权认定冲突。按照原审判决的认定，本案就讼争600.92平方米房屋出现了两个所有权主体，一个是瑞利公司，一个是康华园公司。但是，康华园公司在房地产登记机关并没有该房屋的权属登记，导致1505号判决成为一纸空文，不具有可执行性。其二，将1505号判决的给付之诉错误认定为确认之诉。新曙光公司向锦江区人民法院起诉的是康华园公司，具体诉请有两项：一是要求康华园公司支付职工过渡费，二是要求康华园公司给旅馆公司办理600.92平方米房屋的《房屋所有权证》。1505号判决支持了旅馆公司的诉请，但是，不管是旅馆公司的诉请，还是该判决的主文，都不涉及对600.92平方米的房屋确认权属，但是，原判却认为1505号判决“已将该房屋判决归旅馆公司所有”。三、原审判决适用法律错误。其一，旅馆公司的房屋被拆迁后，在600.92平方米房屋变更登记给旅馆公司之前，旅馆公司仅对讼争的该600.92平方米房屋享有债权，但原判却违法认定新曙光公司享有对该房屋的物权，继而推论该物权可以对抗工行总府支行错误。其二，原判认定的事实与归责结论之间缺乏严密的逻辑推理。本案中600.92平方米在建工程的房屋，系瑞利公司所有是不争的事实，瑞利公司将包括该600.92平方米的在建工程抵押给工行总府支行，且在成都市房地产经营管理处办理了抵押登记，也是不争的事实。鉴于瑞利公司抵押登记在先，原判工行总府支行对600.92平方米的房屋没有优先受偿权是没有法律依据的。四、工行总府支行在本案中没有任何过错，其抵押担保物权应当得到法律的保护。
新曙光公司答辩称：一、本案是人民法院依法提起的审判监督程序，再审过程中出现了新的证据，认定了新的事实；新曙光公司与本案处理结果存在法律上的利害关系，有权以第三人身份参加诉讼。尽管工行总府支行与康华园公司之间系借款合同纠纷，新曙光公司并非借款合同的主体，但该借款合同纠纷的判决将认定借款合同之抵押权效力，该抵押权影响答辩人依法享有的拆迁安置权。新曙光公司以第三人身份参加本案诉讼，符合法律规定，四川省成都市中级人民法院依法追加其为第三人参加诉讼并无不当。二、原审判决事实清楚，证据充分，还原了事实的真实面貌。红星路四段82-92号房屋（即红星路综合楼项目）为康华园公司与瑞利公司双方实行联合建设的房屋，瑞利公司仅负责前期工作和固定分利70万元，康华园公司负责拆迁安置、修建房屋、房屋销售等后期工作，并取得除瑞利公司的固定分利后项目全部收益。康华园公司挂靠瑞利公司的房地产开发资质，是项目的实际开发业主。尽管康华园公司以瑞利公司名义办理了红星路综合楼的相关开发手续，但并不能改变康华园公司为该项目的实际业主身份这一客观事实。康华园公司与旅馆公司签订的《拆迁安置协议》合法有效，已被成都市锦江区人民法院、四川省成都市中级人民法院依法认定，并已实际交付拆迁安置房屋。原审判决认定诉争房屋并存两种权利并非基于康华园公司或瑞利公司拥有所有权的判断，而是基于不争的事实得出的结论，1505号判决康华园公司办理产权证，本身就是确认旅馆公司拥有诉争房屋产权的内在含义。三、原判适用法律正确，裁判结果公正合理。新曙光公司依法拥有诉争房屋的物权，而非债权。原审的推理每一步都有法律依据。工行总府支行明知抵押房屋的实际业主为康华园公司，却未就抵押物进行合理的调查，将属于新曙光公司的拆迁安置房屋设定抵押的行为无效。
本院审理查明的事实与再审一审查明的事实一致。
本院认为：一、关于新曙光公司是否可以第三人身份参与诉讼的问题。四川省成都市中级人民法院在对（2004）成民初字第60号民事判决执行过程中，新曙光公司提出执行异议，在此情况下，四川省成都市中级人民法院发现1505号民事判决书已认定：1996年12月27日，旅馆公司与康华园公司就拆迁安置旅馆公司位于成都市红星路四段90号建筑面积600.92平方米的营业房签订《拆迁安置协议》，约定康华园公司在1999年12月底前，以其在原地新建大楼一层营业房中以南北轴线从5.5轴至8轴内，东西轴线从A轴至H轴的相同面积的营业房安置旅馆公司，不足面积在底层其他办公用房中返还。2001年1月，康华园公司将门牌号为成都市红星路四段88号、建筑面积600.92平方米的房屋交付给旅馆公司，但未为旅馆公司办理房屋产权证等事实与（2004）成民初字第**号民事判决认定：成都市红星路四段88号商住综合一层建筑面积600.92平方米营业房属于瑞利公司所有，并作为向工行总府支行借款的抵押物等事实认定存在冲突。根据《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正版）第一百七十七条：“各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。”的规定，四川省成都市中级人民法院经审判委员会讨论后认为，本案符合立案再审的法律规定，并作出决定再审。四川省成都市中级人民法院再审本案程序合法。尽管工行总府支行与康华园公司、瑞利公司之间系借款合同纠纷，新曙光公司并非借款合同的主体，但该借款合同纠纷的判决将认定借款合同抵押权的效力，该抵押权影响新曙光公司依法享有的拆迁安置权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定（2007年修正版）“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。”故，新曙光公司以第三人身份参加本案诉讼，符合法律规定，四川省成都市中级人民法院依法追加新曙光公司为第三人参加诉讼并无不当。综上，本案是人民法院依法提起的审判监督程序，再审过程中出现了新的证据，认定了新的事实。新曙光公司与本案处理结果存在法律上的利害关系，有权以第三人身份参加诉讼。工行总府支行上诉称“本案并无新的证据和事实出现，且新曙光公司不应以第三人身份参加本案诉讼”的理由不能成立。
二、关于原审判决认定事实的问题。本院认为，原判对涉案部分房屋的所有权认定并不冲突。首先，康华园公司为红星路综合楼项目的真实业主。康华园公司与瑞利公司签订的《关于“红星路商住楼、综合楼项目”联合开发协议》以及康华园公司、瑞利公司与工行总府支行签订的一系列《人民币短期借款协议》、《抵押合同》可以证明红星路综合楼房屋为康华园公司与瑞利公司双方实行联合建设的房屋，瑞利公司仅负责前期工作和固定分配利润70万元，康华园公司负责拆迁安置、修建房屋、房屋销售等后期工作，并取得除瑞利公司的固定利润后项目的全部收益。从康华园公司向工行总府支行借款的用途为：拆迁安置及工作前期规费、建设材料款、建设施工工程款等，还款资金来源为：预售房屋资金、营业收入、营业利润等约定均可明确看出，康华园公司为挂靠瑞利公司的房地产开发资质，是项目的实际开发公司。虽然康华园公司以瑞利公司名义办理了红星路综合楼的相关开发手续，但并不能改变康华园公司为该项目的实际业主身份这一客观事实；其次，康华园公司与旅馆公司签订的《拆迁安置协议》合法有效，已被成都市锦江区人民法院依法认定，同时，康华园公司于2001年1月底将该拆迁安置房屋交付给旅馆公司，已履行了《拆迁安置协议》的主要合同义务；再则，成都市锦江区人民法院的判决本身隐含了对诉争房屋的确权。旅馆公司与康华园公司签订的《拆迁安置协议》合法有效，康华园公司负有向旅馆公司交付拆迁安置房的义务。1505号判决康华园公司为旅馆公司办理拆迁安置房产权证，本身就是确认旅馆公司拥有诉争房屋产权的内在含义，否则将不会判决康华园公司为旅馆公司办理拆迁安置房产权证。综上，工行总府支行关于原判认定事实不清，证据不足的上诉理由不能成立。
三、关于原审判决适用法律的问题。旅馆公司与康华园公司签订的《拆迁安置协议》，不仅对房屋的补偿方式、安置面积、过渡期限等一般内容进行了约定，而且对安置用房的位置、用途作了明确的、特别的约定，该合同是以物换物的互易合同。旅馆公司作为原址房屋所有权人，依据《拆迁安置协议》取得的安置用房是特定的，康华园公司于2001年1月按照协议约定交付了拆迁安置房屋，旅馆公司己实际占有该房屋，其权利是一种对世的权利。原判参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定以及参照最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定作出“被拆迁人获得拆迁补偿安置房屋的权利优于商品房购买人要求取得买受房屋的权利。商品房购买人基于商品房买卖合同享有的取得买受房屋的权利优于承包人的建设工程价款优先受偿权，而承包人的建设工程价款优先受偿权又优于抵押权，故商品房购买人基于商品房买卖合同享有的取得买受房屋的权利优于抵押权；又由于被拆迁人获得拆迁补偿安置房屋的权利优于商品房购买人要求取得买受房屋的权利，被拆迁人获得拆迁补偿安置房屋的权利优于抵押权”的结论，其推理每一步皆有法律依据。原判适用法律正确，工行总府支行上诉称原判适用法律错误的理由不能成立。
综上，虽然天府支行与康华园公司、瑞利公司于1998年11月5日和同年12月21日签订的《成都市城镇房地产抵押合同》是各方当事人真实意表示，两份抵押合同有效，天府支行在签订合同中没有过错，但就成都市红星路四段88号建筑面积600.92平方米的房屋上并存有工行总府支行的抵押权、旅馆公司的拆迁补偿安置权，在这两种权利并存的情况下，应当优先保护新曙光公司的拆迁补偿安置权。原判认定事实清楚、适用法律正确，工行总府支行的上诉理由不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持四川省成都市中级人民法院（2011）成民再初字第1号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 漆光碧
审 判 员 王晓东
代理审判员 甘海涛
二〇一四年六月十二日
书 记 员 刘 磊