江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣02民终259号
上诉人（原审被告）：杨静，女，1976年8月12日出生，汉族，住景德镇市。
委托诉讼代理人：柴智强，江西三人行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：景德镇市房产管理局石狮埠房管所，住所地景德镇市中山北路141号。
负责人：陈燕琴，该所所长。
委托诉讼代理人：张敏，江西景鉴律师事务所律师。
上诉人杨静因与被上诉人景德镇市房产管理局石狮埠房管所（以下简称石狮埠房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2017)赣0203民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人杨静上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回石狮埠房管所全部诉讼请求；2、诉讼费用由石狮埠房管所承担。事实与理由：合同法第二百一十二条、第二百二十条规定，房屋租赁合同系双务合同，出租人负责向承租人提供符合居住条件的房屋，并承担修缮义务；承租人依约向出租人缴纳约定租金。合同法第六十七条、第六十八条规定，在出租人拒绝履行修缮义务时，承租人有权中止履行缴纳租金义务。原审中，杨静提供房屋照片以及珠山区人民法院（2015）珠民一初字第215号民事判决、景德镇市中级人民法院（2017）赣02民终484号民事判决书均证实石狮埠房管所均未履行对出租房屋的维修义务，并因房屋年久失修造成第三人被出租房屋墙体掉落砖块砸伤的事实。石狮埠房管所作为出租房屋的产权管理人业已根据上述判决书确定的责任，向第三人支付了赔偿金。上述事实与法律，充分证明石狮埠房管所出租给杨静居住的房屋不仅不适宜居住，并发生安全事故。在房屋存在维修必要前提下，石狮埠房管所拒绝履行维修义务，杨静在石狮埠房管所拒绝履行维修义务前，暂时中止缴纳租金的行为于法有据，但原审无视石狮埠房管所的上述违约事实，片面的以杨静拖延缴纳租金为由，判令解除房屋租赁合同，损害了杨静的合法权益。
被上诉人石狮埠房管所辩称，1、原审认定事实清楚，适用法律正确；2、杨静提出出租房屋系危房，要求石狮埠房管所进行维修，但并没有任何证据予以证实，其也未告知石狮埠房管所该房屋存在质量问题，要求维修。虽然照片反映出房屋存在质量问题，但在此之前，杨静并未告知过石狮埠房管所房屋需要维修，石狮埠房管所对此并不知情；3、合同法规定房屋租赁合同系双务合同，出租人负责向承租人提供符合居住条件的房屋，并承担修缮义务；承租人依约向出租人缴纳约定租金。房屋出现破损，出租人未履行维修义务的，由承租人自行维修，维修费用由出租人承担。退一步讲，涉案房屋如需维修，且石狮埠房管所未进行维修，根据合同法规定，杨静可以自行维修，维修费用可以由石狮埠房管所承担，但杨静不能以此为由拒交租金，杨静的行为属于根本违约。综上，杨静的上诉无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。
石狮埠房管所向一审法院起诉请求：一、原告石狮埠房管所与被告杨静解除位于景德镇市××下××号房屋的租赁关系，被告杨静立即搬出该房屋；二、被告杨静向原告石狮埠房管所支付所欠租金2111.4元（截止2016年3月），以及诉讼期间至实际搬出该房屋止的租金（每月按41.4元计算）；三、本案诉讼费由被告杨静承担。
一审法院经审理查明，杨静自2010年开始承租石狮埠房管所管理的位于景德镇市××下××号房屋，该房屋面积为40.39平方米，租金每月41.4元。杨静的弟弟曾在杨静承租期间内居住在该诉争房屋内，后于2013年搬离。杨静自2012年1月开始至今未向房管所交纳诉争房屋的租金。2015年3月31日，案外人熊有女在诉争房屋门口洗菜时被突然倒塌的诉争房屋外墙压砸伤。该诉争房屋现已被封锁，无人居住。
一审法院认为，本案的诉争焦点为杨静在履约过程中是否存在违约行为。综合本案石狮埠房管所与杨静双方各自的主张事由及抗辩事由可归纳为以下两点：一、杨静在承租诉争房屋期间是否存在转租行为；二、杨静承租的诉争房屋是否系危房且石狮埠房管所是否拒绝进行维修。
针对诉争焦点一，即杨静在承租诉争房屋期间是否存在转租行为。景德镇市中级人民法院作出的（2017）赣02民终484号民事判决书中有如下陈述“……被上诉人熊有女虽然不是经杨静同意入住该房……”。杨静对此亦无异议。石狮埠房管所所提交的现有证据尚不足以证实杨静曾经将诉争房屋转租给案外人熊有女居住使用，故无法认定杨静就涉案房屋是否存在转租行为。石狮埠房管所作为该诉称观点的提出方，其亦有义务举证证实此项诉称观点成立的必然性，现因石狮埠房管所就此项诉称观点之成立，举证不充分，故该院不予认定。
针对诉争焦点二，即杨静承租的诉争房屋是否系危房且石狮埠房管所是否拒绝进行维修。杨静辩称其不交纳房租的理由是石狮埠房管所提供的诉争房屋系危房，并拒绝进行维修，故其未再支付租金。首先，针对诉争房屋是否系危房的辩称观点。石狮埠房管所所举的《民用住宅租赁缴交情况登记册》，该登记册上注明了：诉争房屋及其周边房屋的承租人交纳租金情况及房屋现状。其中，47号即诉争房屋并未列入危房系列；另在本案审理过程中，杨静亦未就房屋状况向该院申请鉴定，故无法认定诉争房屋系危房。其次，针对石狮埠房管所是否拒绝对诉争房屋进行修缮的辩称观点。杨静称其曾就诉争房屋多次向石狮埠房管所申请维修却一直没有人来维修，后在2013年其弟入住房屋期间，其弟亦申请过维修。本案在庭审过程中，石狮埠房管所与杨静双方均就杨静其弟向房管所申请维修诉争房屋后，石狮埠房管所派人进行处理的事实无异议，但杨静并未提交证据证明其在停止交纳租金前（即2012年1月之前）就向石狮埠房管所反映或申请对诉争房屋进行维修，亦无法证明石狮埠房管所拒绝对诉争房屋进行维修。故该院对该项辩称理由不予采信。另，若杨静认为诉争房屋确实需要进行维修，亦可在其自行维修后另行向石狮埠房管所主张相应的维修费用。
综上，本案所涉法律关系中的诉争双方应当按照约定内容和法定权利义务全面履行自己的义务，行使自己的权利。杨静在承租诉争房屋期间，未按照约定交纳租金已构成违约，故对石狮埠房管所要求与杨静解除房屋租赁关系并要求杨静搬出诉争房屋的诉请，该院予以支持；根据法律相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故石狮埠房管所主张的杨静向其支付2012年1月至2016年3月诉争房屋租金2111.4元（41.4元×51个月）及诉讼期间至实际搬出诉争房屋之日止的租金诉请，符合法律规定，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决如下：一、解除原告景德镇市房产管理局石狮埠房管所与被告杨静就位于景德镇市××下××号房屋所形成的租赁合同关系，被告杨静于本判决生效之日起十日内搬出景德镇市××下××号房屋；二、被告杨静于本判决生效之日起五日内向原告景德镇市房产管理局石狮埠房管所支付2012年1月至2016年3月诉争房屋租金人民币2111.4元及2016年4月至被告杨静实际搬出景德镇市××下××号房屋之日止的房屋租金（按每月41.4元计算）。案件受理费500元，由被告杨静承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是石狮埠房管所解除本案租赁合同的理由是否充分。本案属于公房租赁合同纠纷，公房租赁制度是一种特殊时期特殊性质的房屋分配制度，相对于一般私房租赁合同，明显具有人身性，承租公房实际上享受社会福利明显高于一般私房租赁。因此，不能按照一般私房租赁合同予以处理。第一、本案属于公房租赁纠纷，按照双方权利义务约定来看，杨静负有按月支付房租41.4元的义务。本案租赁合同尚未解除，杨静有义务按月交纳房租，杨静未按照约定交纳房租，石狮埠房管所诉请杨静按月交纳房租应予以支持。第二、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正常理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求出租人在合理期限内支付。出租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。从一审证据来看，涉案房屋确实存在屋况较差，存在掉落建筑材料砸伤人的情况，该房并不适合居住，需要维修。从现有证据来看，石狮埠房管所并未完成维修义务。其次，无证据表明石狮埠房管所曾要求杨静在合理期限内支付房租。因此，石狮埠房管所诉请解除租房合同并不符合本条规定。第三、本案所涉租赁公房将要拆迁，如不再向杨静安排适宜住房情况下，拆迁人将会给房屋所有权人及承租人一定的补偿。本案中，杨静累计至今拖欠的房租也不过3000元左右，如允许石狮埠房管所解除租赁合同，则杨静将丧失未来的拆迁补偿待遇，显然有违公平原则。
综上，原审判决解除租赁合同不当，本院予以纠正，上诉人部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销原审判决第一项，即“解除原告景德镇市房产管理局石狮埠房管所与被告杨静就位于景德镇市占家下弄47号房屋所形成的租赁合同关系，被告杨静于本判决生效之日起十日内搬出景德镇市占家下弄47号房屋”；
二、维持原审判决第二项，即“被告杨静于本判决生效之日起五日内向原告景德镇市房产管理局石狮埠房管所支付2012年1月至2016年3月诉争房屋租金人民币2111.4元及2016年4月至被告杨静实际搬出景德镇市占家下弄47号房屋之日止的房屋租金（按每月41.4元计算）”；
三、驳回景德镇市房产管理局石狮埠房管所的其他诉讼请求。
一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，由上诉人杨静负担500元，被上诉人景德镇市房产管理局石狮埠房管负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡纯华
审 判 员 舒振亚
审 判 员 徐文生
二〇一八年三月二十七日
代书记员 徐彩霞