江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初3584号
原告：谢爱思，女，1965年4月4日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：曾金鑫，广东金桥百信律师事务所律师。
被告：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地江门市建设三路65号之七301、302。
法定代表人：邓剑华。
原告谢爱思诉被告江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称远禾公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2016年6月27日受理后，依法由审判员吴晓兵适用普通程序于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告谢爱思到庭参加诉讼，被告远禾公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告曾于2009年12月20日对涉案房屋达成认购意向并签订《江门嘉悦名都花园认购书》，其中约定认购价格为613877元，认购书签订后，原告依约分开五笔支付完全额房款。由于当时还未确定房屋是否登记在原告名下，双方同意暂不签订买卖合同和开具发票，而其他手续继续履行。因此，双方于2010年10月按照正常程序办理了房屋交接手续，原告按期支付物业管理费等相应的费用。后来，原告要求与被告签订买卖合同以办理房产证，但被告一直以各种理由拖延，导致如今原告不能自行办妥房屋产权证。现依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条等相关规定，特诉至法院，请求法院依法判决：
1.确认江门市蓬江区嘉悦名都花园名校1号33幢603房的所有权为原告所有；
2.被告为原告办妥房屋产权证或提供一切办证必要支持；
3.被告承担本案的诉讼费用。
庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。
原告为其起诉提供的证据有：
1.原告身份证，证明原告的主体适格；
2.企业机读档案登记资料，证明被告的主体适格；
3.《江门嘉悦名都花园认购书》，证明原、被告双方于2009年12月20日签订了涉案房屋的认购合同；
4.收据（购房款），证明原告分五次向被告支付全部购房款；
5.致物业部钱主管的函，证明原、被告双方同意暂不签订购房合同和开具发票，但仍按照认购书的约定办理收楼手续和交纳物业管理费；
6.收据（其他费用），证明原告按期支付物业管理费，业主出入卡的工本费等费用；
7.业主出入卡、收楼流程确认单、商品房住宅质量保证书和住宅使用说明书、前期物业管理服务协议、业主临时公约等，证明被告已向原告交付房屋，原告是该房屋的合法业主，并已实际占有和使用涉案房屋。
被告远禾公司既无答辩，也无到庭，在举证期限内亦没有证据提交。
经审理查明：2009年，被告远禾公司经依法审批取得了其所开发的嘉悦名都名校1号花园楼盘第33幢的《广东省江门市商品房预售许可证》，编号为江预许字第2009042号。
2009年12月20日，原告与被告远禾公司签订一份《江门嘉悦名都花园认购书》（以下简称“认购书”），约定的主要内容包括原告向远禾公司购买嘉悦名都名校1号花园第33幢603室商品房，建筑面积为137.95平方米，总价款613877元，定金122877元须于签署认购书时付清，收楼日期为2010年6月30日等，其中认购书第四条第2点约定原告所交定金是担保其将于认购书约定的时间与远禾公司订立该公司明示的《商品房买卖合同》及其一系列附件等，但双方并未就签订《商品房买卖合同》的时间予以明确约定。
认购书签订后，原告于当日向被告交纳了定金122877元，之后分四期履行了支付全部房款613877元（含定金122877元）的义务，具体支付时间和金额为：2010年1月31日支付214910元，同年5月16日支付110000元，同年8月3日支付146990元，2011年10月6日支付19100元，远禾公司并为其开具了相应的收据。
2011年10月6日，双方经协商，同意在暂未签订正式商品房买卖合同和开具发票的情况下先行于当日办理涉案商品房的收楼手续。收楼手续完成后，原告从2011年10月份开始一直交纳物业管理费等相关费用至今。
此后，因办理房屋权属证书的需要，原告要求与被告远禾公司签订正式的《商品房买卖合同》，经多次主张无果后，遂诉至本院。
另查明，涉案商品房所在的嘉悦名都名校1号花园楼盘第33幢已办理权利初始登记，权利人为被告远禾公司，已具备办理不动产权证书的条件。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案中，原告的诉求实际上是要求被告远禾公司履行协助办理涉案商品房的权属证书的义务，而该义务属于商品房买卖合同中出卖人应该履行的合同义务，但原、被告双方除涉案商品房认购书之外，并没有另行签定正式的商品房买卖合同，故本案主要存在三个焦点问题：一是涉案商品房认购书的法律性质和效力如何认定？二是原、被告双方之间的商品房买卖合同是否已成立及效力如何认定？三是被告远禾公司的行为是否构成违约？现作具体分析如下：
首先，关于涉案商品房认购书的法律性质和效力应如何认定的问题。在民法理论中，契约可分为预约和本约。预约是约定将来要订立一定契约的契约，其标的是定订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同即本约。本案中，涉案商品房的认购书已明确约定了原告所交之定金是担保其将于认购书约定的时间与被告远禾公司订立该公司明示的《商品房买卖合同》及其一系列附件等内容，符合预约合同的基本特征。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应该认定为商品房买卖合同”。该条所引用的《商品房销售管理办法》第十六条的规定为：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。依据上述法律的规定，商品房的认购、订购、预订等协议如不具备上述十三项主要内容（细分后超过十三项）的，该协议不应当认定为商品房买卖合同。
结合本案实际情况来看，原告与被告所签的认购书中对“商品房销售方式”、“商品房价款的确定方式”、“装饰、设备标准承诺”、“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”、“公共配套建筑的产权归属”、“面积差异的处理方式”、“办理产权登记有关事宜”、“解决争议的方法”均未作任何约定；就“交付使用条件”、“付款方式、付款时间”、“违约责任”及“商品房基本状况”所作之约定亦不明确，如未明确合同履行中具体情形（逾期付款、逾期交楼等）的违约责任，就“商品房基本状况”部分而言，亦未明确约定该商品房用途、结构、层高、建筑层数、阳台属性、公摊面积、土地使用年限、土地性质等。也就是说，对于法律规定的商品房买卖合同应当明确的十三项主要内容，原告与被告所签的认购书中绝大部分未作任何约定，对四项未作明确约定。除此之外，对“规划设计变更”、“房屋交接”以及“保修责任”等商品房买卖合同中的常见条款亦未提及。显然，若将该认购书认定为商品房买卖合同，既违背基本事实又违反上述法律的明确规定。综上所述，本案涉案商品房认购书的法律性质并非本约即商品房买卖合同，而是属于预约合同，但该认购书是双方意思自治的结果，应属合法有效。
其次，关于原、被告之间商品房买卖合同是否成立及效力如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。另外，该法第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。结合本案庭审查明的事实，原告在依照认购书的约定履行了向被告远禾公司支付定金的义务后，又向被告远禾公司支付了剩余全部房价款，且双方已办理涉案商品房的收楼手续，原告已实际占有涉案商品房并一直交纳每月的物业管理费等相关费用至今。故根据上述法律的规定，本院认为原、被告之间的商品房买卖合同已经成立，且该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，被告远禾公司亦已依法取得涉案楼盘的《商品房预售许可证》，应认定该商品房买卖合同合法有效并依法受法律保护。
最后，关于被告远禾公司的行为是否构成违约的问题。如上所述，原、被告之间的商品房买卖合同实际上已经成立且合法有效，故双方均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。本案中，原告已履行了支付全部房价款的义务，但被告远禾公司在涉案商品房所在的嘉悦名都名校1号花园楼盘第33幢已办理权利初始登记，具备办理转移登记条件的情形下，一直不予履行协助原告办理涉案商品房权属证书的义务，其行为已构成违约，故被告远禾公司应对此承担违约责任。
综上所述，原告的诉讼请求，证据充分，合理合法，本院予以支持。被告远禾公司经本院依法送达民事诉状及证据副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票后，没有应诉，也没有提交证据，故本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告江门市蓬江区远禾发展有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告谢爱思办理江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园33幢603房的不动产权证书（权利人为谢爱思）。
如果被告未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费9939元，保全费3620元，合计13559元，由被告江门市蓬江区远禾发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 吴晓兵
审 判 员 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 谭京纶