江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆巴民初字第0272号
原告昆山市阳澄湖房产有限责任公司，住所地江苏省苏州市昆山市巴城镇新澄路2号。
法定代表人张雨清，该公司总经理。
委托代理人丁玉贵，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人陆坤伦，江苏六典律师事务所律师。
被告邰孔亮。
原告昆山市阳澄湖房产有限责任公司与被告邰孔亮商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月4日公开开庭进行了审理，原告昆山市阳澄湖房产有限责任公司的委托代理人陆坤伦、被告邰孔亮到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序并组成合议庭于2015年8月17日公开开庭进行了审理，原告昆山市阳澄湖房产有限责任公司的委托代理人陆坤伦到庭参加诉讼，被告邰孔亮经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告昆山市阳澄湖房产有限责任公司诉称：2008年5月20日，原被告签订合同编号为2008013283的商品房购销合同一份，约定由被告购买原告开发的商品房一套，付款方式为首付款119138.5元，剩余230000元被告以银行贷款的方式支付。另，补充协议约定被告如在贷款期内未按银行规定还贷连续三个月或者累计六个月的，原告有权终止合同，并有权向被告追索赔偿金。合同签订后，被告在中国农业银行股份有限公司昆山分行（以下简称银行）办理了按揭贷款，因被告逾期归还银行贷款，银行诉至法院要求原告承担保证责任，昆山市人民法院作出（2014）昆商初字第1067号民事调解书，经执行，原告向银行支付235209.65元，向法院支付执行费3309元，以上共计238518.65元，此外，原告之前已累计代被告向银行还款20207.16元。
原告认为，被告逾期偿还银行贷款，致使原告向银行承担保证责任，此后被告未向原告归还代垫款等费用，因此原告有权解除商品房购销合同，并要求被告承担违约责任。现诉讼要求：1、解除原告与被告之间的商品房购销合同；2、被告向原告支付违约金104741元；3、本案诉讼费由被告承担。后原告向本院增加诉讼请求，要求被告返还原告所购房屋。
被告邰孔亮辩称：对原告起诉状中载明的事实无异议。对原告的诉请的意见是：房屋不同意返还，同意返还垫付款258725.81元，违约金过高，希望同原告协商处理，如果协商不成，请求法院予以调整。
经审理查明：2008年5月20日，原告与被告签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号为2008013283）一份，约定被告购买原告开发的位于昆山市巴城镇正仪君子亭路北侧嘉馨花园X幢XXX室房屋及车库，房屋建筑面积140.39平方米，自行车库建筑面积13.73平方米，购房总价349138元，其中首付款119138元，贷款230000元。双方还补充约定，被告如在贷款期内未按银行规定还贷的，连续三个月或者累计六个月，原告有权终止合同并有权按照合同约定向被告追索赔偿金，赔偿金为房屋总价款的百分之三十。
2008年6月2日，被告与中国农业银行股份有限公司昆山分行签订了编号为32105200800029682的《个人购房担保借款合同》，向该银行贷款230000元用于支付购房款，原告为上述借款提供连带担保责任。后中国农业银行股份有限公司昆山分行将贷款230000元汇至原告账户内。因被告怠于还款，原告代被告向中国农业银行股份有限公司昆山分行清偿20207.16元，具体归还情况为：2009年1月23日归还1523.66元、2月27日归还21.97元、3月31日归还5602.14元、7月31日归还5053.75元、2010年3月30日归还4127.16元、2011年6月28日归还1135.35元、7月27日归还22.82元、9月28日归还1365元、10月31日归还1331.91元、11月29日归还23.4元。
因未约归还贷款，2014年5月8日，中国农业银行股份有限公司昆山分行将原被告诉至本院。经本院组织调解，三方达成以下调解协议：1、被告于2014年6月10日之前付清结欠中国农业银行股份有限公司昆山分行的逾期本息10330.01元（截至2014年6月3日），于2014年6月13日之前付清结欠中国农业银行股份有限公司昆山分行律师费损失15817元；2、被告继续按照双方签订的《个人购房担保借款合同》，向中国农业银行股份有限公司昆山分行履行还款义务，直至借款本息全部还清。若被告未按期履行上述付款义务的，《个人购房担保借款合同》即提前到期。中国农业银行股份有限公司昆山分行有权就上述总贷款金额人民币230000元中未履行部分直接向昆山市人民法院申请执行；3、原告对上述债务承担连带清偿责任。因被告未履行调解确认的给付义务，中国农业银行股份有限公司昆山分行向本院申请强制执行，原告自动履行了调解书确定的给付义务，偿还中国农业银行股份有限公司昆山分行借款本金208538.68元、利息8439.97元、案件受理费2414元、律师费损失15817元、执行费3309元，共计238518.65元，其中230551.87元于2015年1月16日归还，7966.78元于2015年3月26日归还。上述代偿款总计为258725.81元，被告对该金额表示无异议。
另查明：目前，上述房屋及车库虽被被告实际占用，但未登记在被告名下。因被告不同意返还房屋，房屋内有无装修无法核实、无法评估。
以上事实有昆山市商品房购销合同、还款凭证、民事调解书、执行通知书、代偿证明、进账单及当事人的陈述予以证实。
本院认为：合法的民事权益受法律保护。原、被告所签《昆山市商品房购销合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。合同当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定被告如在贷款期间未按约定归还贷款，连续三个月或累计六个月，原告有权终止合同。经本院查实可知，被告同时存在连续三个月以及累计六个月未还贷款的情形，合同解除的条件已经成就，故原告依据合同约定请求解除合同，本院予以支持。合同解除后，原告可以要求恢复原状、赔偿损失。虽房屋和车库未登记在被告名下，但被被告实际占用，被告理应迁让出上述房屋及车库。双方约定违约金为房屋总价款的30%，被告认为过高，请求本院调整，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的实际履行情况，综合酌定违约金为代偿款自代偿之日至本案判决之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的1.3倍，经核算，该违约金为20520.69元。被告需返还原告代偿款258725.81元、赔偿原告违约金20520.69元，因原告已收取首付款119138元、贷款230000元，为了方便履行，本院一并进行核算，由原告返还被告69891.5元。被告如认为其有装修损失，可另案处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告昆山市阳澄湖房产有限责任公司与被告邰孔亮2008年5月20日签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号为2008013283）。
二、被告邰孔亮在本判决生效后十日迁出昆山市巴城镇正仪君子亭路北侧嘉馨花园X幢XXX室房屋及车库。
三、在被告邰孔亮完成上述第二项判决义务的同时，原告昆山市阳澄湖房产有限责任公司返还被告邰孔亮69891.5元。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费6538元，由被告邰孔亮负担。该6538元，原告昆山市阳澄湖房产有限责任公司已经预交，本院不再退还。被告邰孔亮在履行上述义务时一并将应承担的6538元支付原告昆山市阳澄湖房产有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 汤海鹏
代理审判员 唐 敏
人民陪审员 姚雪琴
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 姚文彬
附页（法律条文）：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。