广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终13297号
上诉人（原审被告）：陈献庭，男，1954年5月4日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：刘一枫，系上诉人妻子。
被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园*号之**楼。
法定代表人：李红丽，职务：所长。
委托诉讼代理人：朱慧嘉、潘翠钰，分别为广东惠法律师事务所律师和实习律师。
原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。
法定代表人：梁树松，职务：经理。
委托诉讼代理人：梁平，该公司职员，联系地址。
上诉人陈献庭与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称“房屋安全和物业二所”）、原审第三人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称“东晓物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初8310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈献庭上诉请求：1.撤销一审判决，改判按照办公室部分的实际测量面积为计算租金；2.一、二审诉讼费由房屋安全和物业二所承担。事实与理由：1．2014年10月22日，陈献庭与房屋安全和物业二所签订的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》，出租新港西路XX号后座部位(面积：21.02平方米)作为办公用途，该后座办公室部位原属于1981年陈献庭自建房屋的一部分(面积：13.83平方米)。但是，合同中后座部位的面积(21.02平方米)与实际办公室面积不符，多计算若干平方米。陈献庭提出重新测量后座部位面积，租金按照实际测量面积为准，并追讨之前多收面积的租金。2．陈献庭承租公房是新港西路XX号(租金：6712.30元)，并不属于后座部位。只有自建部位(租金：1576.50元)才是后座部位。陈献庭提出写清楚列入租赁合同。
房屋安全和物业二所辩称：一、陈献庭主张“租金按照实际测量面积为准，并追讨之前多收面积的租金”不属于二审上诉范围。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第三百二十八条规定，陈献庭在一审过程中既未对房屋安全和物业二所提交的《广州市直管房屋租赁合同(非住宅)》中所涉部分房屋的面积(21．02平方米)提出异议，也未提出反诉要求追讨其主张的多收面积的租金。房屋安全和物业二所表示不同意调解更不同意在二审程序一并审理。退一步说，陈献庭对承租房屋面积及租金有异议的话，应当由陈献庭另行起诉。二、陈献庭以合同约定面积与实际面积不符为由主张按照实际面积计算租金并返还多收面积的租金，理由不成立。(1)本案的租赁合同约定面积是与实测面积相符。据房屋安全和物业二所一审提供的《广州市不动产登记查册表》显示：广州市海珠区新港西路XX号属于公房性质，非住宅面积登记为49.7908平方米。这49.7908平方米的非住宅面积包括了三个租赁合同，分别为①东晓物业公司与案外人陈某明签订的租赁合同，约定广州市海珠区新港西路XX号前座面积15.99平方米；②房屋安全和物业二所与陈献庭签订的租赁合同，约定为广州市海珠区新港西路XX号后座部分面积12.78平方米；③本案的租赁合同，约定广州市海珠区新港西路XX号后座部分面积21.02平方米。上述三份租赁合同约定的租赁场所面积合计刚好是49.79平方米，与《广州市不动产登记查册表》登记的面积相一致，也与《房屋面积测量成果报告书》现场测量的总建筑面积相一致，不存在与实际面积不符的事实。(2)陈献庭无任何证据证明合同约定面积与实际面积不符。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，不论是一审还是二审，陈献庭均没有提供任何证据证明合同约定面积与实际面积不符，应当承担不利后果。(3)陈献庭在二审上诉自称1981年在本案房屋后座办公室部位自建了13.83平方米房屋，就此对本案租赁合同面积多与少提出异议，真正目的是对广州市海珠区新港西路XX号的产权登记面积提出异议。据此，本案租赁合同约定的承租面积已经有不动产登记簿予以证实物权情况，没有重新测量的必要。陈献庭提出重新测量的请求没有事实和法律依据，我方不同意重新测量，陈献庭拟利用程序手段拖延诉讼时间，不应该得到支持。陈献庭从2008年5月4日开始知晓本案房屋是公房性质并承租本案房屋，2014年10月22日重新签订本案房屋租赁合同，陈献庭现在才提出租赁面积有误，不符合常理。假如陈献庭对广州市海珠区新港西路XX号得产权登记面积有异议，应当另行向行政部门提出主张或另行向法院提起物权确权纠纷。(4)倘若陈献庭所主张的建筑面积与实际面积不符是指建筑面积与套内面积不符，众所周知，这个完全是两个不同的概念。建筑面积是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和(计算公式：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积)。套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积三部分。可见，建筑面积必然是包含且大于实际使用面积的。陈献庭在签订租赁合同的时候应当清楚租赁合同约定面积使用的是建筑面积，而非套内面积。而且陈献庭在一审庭审时确认了本案租赁合同的真实性，陈献庭是一位成年人，是完全民事行为能力人，应已对本案租赁合同的全部条款清楚知道，更应当清楚建筑面积与套内面积的区别。同时，在本案租赁合同履行过程中，陈献庭也未曾提出任何关于承租面积使用建筑面积还是套内面积的异议。因此，陈献庭以合同约定面积与实际面积不符为由按照实际面积计算租金并返还多收面积的租金，理由不成立。三、陈献庭主张其承租公房是新港西路XX号(租金6712.3元)，并不属于后座部位。只有自建部位(租金1576.5元)才是后座部位。陈献庭提出清楚列入租赁合同的请求与本案无关。(1)陈献庭主张“新港西路XX号(租金6712.3元)”是陈献庭与房屋安全和物业二所签署的另一份《广州市直管房(非住宅)租赁合同》，并非本案租赁合同，不在本案处理的范围之内。房屋安全和物业二所不予认可。(2)陈献庭认为“新港西路XX号(租金6712.3元)并不属于后座部分”要求在另一份租赁合同中清楚列明，也并非本案租赁合同，不在本案审理的范围之内，房屋安全和物业二所不予认可。四、一审判令解除本案租赁合同是认定事实清楚、适用法律正确。陈献庭要求撤销一审判决的上诉请求不应得到支持。(1)陈献庭从2016年3月起至今没有按照本案租赁合同的约定缴纳项下的租金，该事实陈献庭已在一审庭审中予以确认。(2)本案租赁合同第四条第一款约定：“如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋”，租赁合同合法有效下，陈献庭已经逾期缴纳租金超过3个月，房屋安全和物业二所有权要求解除合同。(3)依据《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同……、第九十四条第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据房屋安全和物业二所一审提供的《关于解除房屋租赁关系通知》，可知房屋安全和物业二所在2017年7月3日向陈献庭发出了解除合同的书面通知，陈献庭也在当日收到该通知并且知悉通知的内容。因此，双方的租赁合同应当在2017年7月3日解除。据此，因房屋安全和物业二所与陈献庭的租赁合同关系已经解除，陈献庭应当向房屋安全和物业二所腾空并返还本案租赁合同项下的涉案房屋后座部分，并且应当按照合同的约定向房屋安全和物业二所交纳从2016年3月1日至2017年7月2日止拖欠的租金以及逾期交租的违约金；陈献庭应当向房屋安全和物业二所支付自2017年7月3日租赁合同关系解除后至陈献庭返还房屋之日止的房屋占用费以及按房屋占用费的lOO％支付违约金均是合法合约。综上所述，房屋安全和物业二所认为，一审法院认定事实清楚、适用法律正确,请求二审法院驳回陈献庭上诉请求。
东晓物业公司述称:同意房屋安全和物业二所的意见。
房屋安全和物业二所向一审法院起诉请求：1、判令确认房屋安全和物业二所、陈献庭双方在2017年7月3日解除位于广州市海珠区新港西路XX号后座部位（面积：21.02平方米）的房屋租赁合同；2、判令陈献庭在判决生效之日起10日内按现状腾空返还涉案房屋给房屋安全和物业二所；3、判令陈献庭在生效判决之日起5日内向房屋安全和物业二所缴纳2016年3月1日起至2017年7月2日止的租金合计25325.71元（按1576.5元/月×16+1576.5/31×2）以及从2016年3月21日起至交清租金止的逾期交租违约金，以每逾期一日按拖欠租金额的万分之五计算；4、判令陈献庭在判决生效之日起5日内，按1576.5元/月向房屋安全和物业二所缴纳从2017年7月3日起至陈献庭返还房屋之日止的房屋占用费；5、判令陈献庭承担本案的全部诉讼费用。
一审法院经审理查明，根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处管辖事务主要由广州市海珠区房屋安全和物业二所接管。
陈献庭（乙方、承租人）与房屋安全和物业二所（甲方、出租人）于2014年10月22日签订了一份《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，订明：(第一条)甲方同意将坐落在海珠区新港西路XX号后座部分部位的房地产出租给乙方，作办公用途，建筑面积21.02平方米；（第二条）租赁期限、租金情况如下：2014年3月1日至2017年2月28日，月租金额为1576.50元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金……缴付给甲方;（第四条）逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金……；（第十九条）甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；等等。
2017年7月3日，房屋安全和物业二所向陈献庭发出《关于解除房屋租赁关系通知》，表示从即日起解除双方关于海珠区新港西路XX号后座部分房屋的租赁关系；等等。陈献庭于2017年7月3日签收上述通知，但表示不认可该通知，认为该后座部分房屋系其自建，不需交租。
广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具的《接管通知书》载明：广州市海珠区新港西路XX号房屋的产别为公产、非住宅，面积为49.7908平方米，接管日期为2009年2月24日；备注：按房屋实测面积重新接管。
据房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》，海珠区新港西路XX号房屋住宅部分的建筑面积为14.52平方米，所有权来历为1967年接管；公代逆产情况表：非住宅面积49.7908平方米，处理日期：2009.02.24；性质：公。
房屋安全和物业二所为证明其主张还提供了如下证据：11、房屋面积测量成果报告书，证明新港西路XX号测绘的总建筑面积为49.7908平方米，与查册表、接管书面积一致；12、陈某明与东晓物业公司签订的广州市直管房（非住宅）租赁合同；13、房屋安全和物业二所与陈献庭签订的另一份广州市直管房（非住宅）租赁合同，证据12、13证明新港西路XX号前座面积为15.99平方米，新港西路XX号后座部分面积为12.78平方米，结合本案21.02平方米的租赁合同，三个租赁合同合共面积为49.79平方米；14、东晓物业公司与陈献庭在2008年5月4日签订的广州市直管房（非住宅）租赁合同，证明陈献庭从2008年起租用涉案房屋后座部位，一直有交租金，并没有提出过异议；15、2014年3月至2016年2月租金的发票，证明陈献庭从2014年3月至2016年2月均有交租金并领取发票；16、广州市非住宅房屋租金计算（评估）表，证明陈献庭对其承租涉案房屋后座部分的产权、面积及租金签名确认无异议。
陈献庭质证意见如下：证据11真实性无异议，合法性、关联性不予认可，房屋安全和物业二所在接管过程中，通过同属海珠区住房和建设水务局属下的测量所，将我方自建的房屋面积纳入其中，并非真实的面积；证据12—14真实性无异议，合法性、关联性不予认可，租赁合同是无效的；证据15真实性、合法性无异议，关联性不予认可，该发票所体现的租金包含了直管房部分以及我方自建房屋的部分，当时陈献庭并未意识到是包含上述两部分的租金在内，所以缴纳该租金并不是我方的真实意思表示；证据16真实性无异议，合法性、关联性不予认可，当时房屋安全和物业二所向我方声称不管是自建还是直管房部分都要一并登记备案，才可以继续租赁直管房的部分，所以我方才在该指示下签署了名字，但并不是认可后座部分就属于直管房。
陈献庭为证明其主张提供了如下证据：发票以及海珠区私房申请加层扩建调查表，拟证明涉案房产是陈献庭于1981年自筹自建的，是属于历史原因形成的违章建筑物。房屋安全和物业二所质证表示对该证据不予认可，认为与本案无关，房屋安全和物业二所提供的证据显示涉案房屋在1967年之后属于公房性质，不可能存在私房现象，且陈献庭提供的证据上的地址并非涉案房屋地址。东晓物业公司的质证意见与房屋安全和物业二所一致。
一审法院认为：本案审理的是房屋安全和物业二所和陈献庭之间的房屋租赁合同纠纷，陈献庭就涉案房屋权属登记提出的异议不属于民事诉讼审查范围，对该问题本案不予审查。陈献庭申请一审法院另行向房管部门调查涉案房屋的产权登记、变更与注销情况，一审法院不予采纳。房屋安全和物业二所提供了房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》、《接管通知书》等证据证明涉案房屋经过房管部门处理，具有合法产权，涉案房屋属于房屋安全和物业二所直管公房，陈献庭也与房屋安全和物业二所就涉案房屋签订了租赁合同，之前也一直有缴纳租金。涉案《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对当事人均具有法律约束力。陈献庭拒绝按合同缴纳租金，已构成违约，应承担违约责任。现涉案租赁合同期限已经届满，房屋安全和物业二所因陈献庭逾期缴纳租金已向陈献庭发出解除租赁关系的通知，陈献庭也在2017年7月3日接到该通知，故房屋安全和物业二所要求确认双方关于涉案房屋的租赁合同在2017年7月3日解除，符合法律规定，一审法院予以支持。房屋安全和物业二所要求陈献庭按现状腾空返还涉案房屋，合法合理，一审法院予以支持。房屋安全和物业二所要求陈献庭支付2016年3月1日-2017年7月2日的租金25325.71元（1576.5元/月）以及从2016年3月21日起的逾期交租违约金，符合合同约定，一审法院予以支持，逾期支付每月租金产生的违约金均从当月的第21日开始计算至付清之日止，每日按拖欠租金额的万分之五计算，但违约金总额应以所欠租金本金为限。房屋安全和物业二所要求陈献庭支付从2017年7月3日起至返还房屋之日止的房屋占用费（按1576.5元/月的标准计算），合法合理，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，于2018年3月9日作出如下判决：一、确认广州市海珠区房屋安全和物业二所和陈献庭于2014年10月22日就广州市海珠区新港西路XX号后座部分房屋（面积：21.02平方米）签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》于2017年7月3日解除。二、陈献庭在本判决生效之日起30日内将广州市海珠区新港西路XX号后座部分房屋（面积：21.02平方米）腾空交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所。三、陈献庭在本判决生效之日起30日内向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付2016年3月1日-2017年7月2日的租金25325.71元（1576.5元/月）以及逾期支付上述租金产生的违约金（逾期支付每月租金产生的违约金均从当月的第21日开始计算至付清之日止，每日按拖欠租金额的万分之五计算，违约金总额应以所欠租金本金为限）。四、陈献庭在本判决生效之日起30日内向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付2017年7月3日起至陈献庭实际返还房屋之日止的房屋占用费（按1576.5元/月的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费714.80元，由陈献庭负担。上述受理费已经由广州市海珠区房屋安全和物业二所预交，广州市海珠区房屋安全和物业二所同意由陈献庭在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州市海珠区房屋安全和物业二所。
本院二审期间，各方均没有提交新证据。二审庭询后，陈献庭向本院提交一份广州市房屋建筑面积测绘报告（现状测绘），经本院审核该材料不属于二审新证据。本院经审理，确认一审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审，陈献庭上诉，坚持对涉案租赁房产在性质、面积等问题均提出异议。经审核，本案一审是房屋安全和物业二所依据《广州市不动产登记查册表》及双方当事人签订的租赁合同提起违约之诉，属于房屋租赁合同纠纷。涉案房产租赁合同履行多年，且《广州市不动产登记查册表》登记内容与合同约定相吻合，陈献庭相关异议并未充足举证。本院不予支持，对于涉及不动产登记内容异议，一审已经告知属于另一法律关系另循途径解决，该处理并无不当，本院予以维持。
综上，陈献庭上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费714.8元，由上诉人陈献庭负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年九月二十七日
书记员 冯冠豪