陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终5723号
上诉人（原审原告）：西安美豪酒店有限公司，住所地西安市莲湖区莲湖路30号美华明阳酒店1-11层。
法定代表人：郭惠珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘云江，陕西邦维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陕西省粮油储运公司，住所地陕西省西安市莲湖区莲湖路32号。
法定代表人：张卫锋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：拓云峰，陕西朗恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘文斌，陕西朗恒律师事务所律师。
原审第三人：陕西美华明阳酒店有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区莲湖路30号。
法定代表人：蔺琪，该公司执行董事。
委托诉讼代理人:罗军峰，陕西连邦律师事务所律师。
上诉人西安美豪酒店有限公司（以下简称美豪公司）因与被上诉人陕西省粮油储运公司（以下简称粮油公司）及原审第三人陕西美华明阳酒店有限公司（美华公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初5824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
美豪公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判《房屋租赁合同有效》，支持美豪公司原审诉请。事实与理由：我国《合同法》对于合同的成立于生效有明确的规定，《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，《合同法司法解释（二）》第一条规定，当事人对于合同是否成立存在争议的，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的及数量的，一般应当认定为合同成立。本案中，美豪公司与粮油公司签订的租赁合同采用的是工商部门监制的文本，条款齐全，内容符合法律的规定，依法应当成立；一审法院以合同的订立与事实不符、合同未记载租赁物的具体位置与名称及合同并未实际履行为由认定双方之间的意思表示不真实，毫无逻辑性可言；《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的情形，但是美豪公司与粮油公司之间签订的合同并不符合该条款规定，应当认定为有效合同。
粮油公司辩称，其不同意美豪公司的上诉请求。涉案租赁合同并非美豪公司与粮油公司真实的意思表示，根本不存在美豪公司与粮油公司及美华公司共同协商签订租赁合同的事实；涉案合同关于租赁物的名称及位置约定并不明确，租赁期限及租金标准不符合常理，该合同虽为工商部门的制式合同但内容过于简单，可以证明该合同并非双方真实的意思表示；涉案的租赁物始终由美华公司使用，租赁合同也始终由美华公司与粮油公司在履行，与美豪公司无任何关系，该房屋用于经营酒店内的营业执照、卫生许可均显示为美华公司，房屋的租金始终由美华公司向粮油公司支付，粮油公司开具租金的收据也显示为美华公司，故美豪公司与粮油公司之间不存在租赁关系，而美华公司法定代表人的行为也可以证明涉案租赁合同并非美豪公司与粮油公司之间真实的意思表示。综上，一审判应当予以维持。
美豪公司一审诉请：1.确认美豪公司、粮油公司之间的租赁合同继续有效；2.判令粮油公司继续履行合同（通水、通电）；3.判令粮油公司赔偿美豪公司停水停电期间的损失122.43万元（按每日5.83万元、自2017年6月16日计算至2017年7月6日）；4.诉讼费由粮油公司承担。
一审法院认定事实：涉案建筑原为西安市莲湖区东段10号院，系粮油公司宿办营业楼。经原西安市城市规划环境保护局批准，由粮油公司于1987年4月动工建设，1990年4月建成，包括地下一层、地上十层，共十一层，建筑面积9000平方米。2002年8月，粮油公司（甲方、出租方）与省监狱局招待所(乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“…甲方将位于西安市地面以上十层，共十一层（除三层甲方自用外）出租给乙方，甲方保证对该楼宇拥有合法的经营权、出租权和管理权；乙方承诺对该楼宇进行不低于800万元资金的投入改造作为合同履行的前提，合同签字之日起30日乙方须向甲方提交改造设计方案，经甲方书面同意后方可装修改造；租期为十五年，自2002年8月15日至2017年8月14日止，2002年8月15日为起租日，自起租日150日为装修改造期，不计租金；租期内租金每年120万元，每过5个会计年度按照乙方客房标准门市价的提高幅度相应提供年租金，每次提高幅度不超过15%，房价下调，年租金下调；合同签订后10日内，乙方应支付定金60万元，租金每半年支付一次，每次支付年租金的50%，首次租金为装修期届满后10日内，首次租金可抵扣合同定金，下次租金支付时间为剔除装修期后第二租期前10日内（即2003年7月5日至2003年7月15日），此后每期租金的支付时间为计租期前10日内；乙方如违反合同约定的楼宇使用范围或向第三方整体转租、转承包或委托第三方经营管理或出让股份失去控股权，应承担违约责任，甲方一经确认有权终止合同……”。同时，粮油公司与省监狱局招待所达成补充条款，约定：“乙方将楼宇的经营管理交由乙方控股的公司时，甲方不认为是转租、转包，但履行《房屋租赁合同》的主体仍为陕西省监狱局招待所。”之后，省监狱局招待所投资的美华明阳酒店（原陕西锦苑明阳酒店有限公司）在该承租楼宇开始经营。2013年1月10日，美华公司作为甲方和乙方自然人郭惠珍签订《酒店经营合作协议》，约定：“……甲方同意将位于莲湖路的美华明阳酒店交给乙方投资、重新装修、经营管理；合同签订后五个工作日内，甲、乙双方派员对移交给乙方的美华明阳酒店的财产进行清点，确认，同时将行政、财务证章交给乙方管理；双方的合作期限自2013年1月15日至2019年1月14日；协议签订后，乙方仍可以美华明阳酒店的名义对外经营，缴纳房租，双方同意重新注册美豪公司，逐步过渡为经营主体；甲方协助乙方与出租方粮油公司签订房屋租赁合同，合同签订后租金按美豪公司重新的协议交付；协议签订后的房屋租金由乙方交付，因美豪公司经营手续不齐，依然以美华公司名义继续经营酒店，房租由甲方代付，乙方将房租支付到甲方指定的账户，由甲方付给出租方；合作期间，乙方须每年分配收益180万元，并自行承担酒店的水电物业等费用，按时交纳税收等；乙方经营期间，酒店的装修全部由乙方投资，甲方不得转让酒店经营权，也不得对外抵押或质押经营权、收益权等；甲方提供给乙方酒店的公章，但不负责乙方在承包期间内乙方所负的债权债务，甲方可以对乙方使用酒店公章实行检查、监督等……”。2013年6月22日，粮油公司（出租方）与美豪公司（承租方）签订一份由西安市工商行政管理局监制的制式《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落在西安市，房屋间数为180间，建筑面积9000平方米，租赁期限为2013年6月22日至2023年5月21日，租金为每年120万元，每半年支付一次，支票转账，定金50万元。合同落款出租人处加盖粮油公司的公章及时任法定代表人徐大欣的签名，承租人处由美华公司的法定代表人蔺琪签名，并加盖郭惠珍的印章。对该合同的签订过程，徐大欣到庭称，“蔺琪找我谈到和美豪公司合作的事情，要将美华明阳改成美豪明阳，之后给我出示了这份合同，希望我公司帮忙进行更名，且再三保证这份合同不是租赁合同，只是为了办理更名手续。当时，租赁日期、金额、单位名称信息都没有填全。出于对对方信任我就签了，美豪公司当时没有盖章，说等手续办完了盖章。我公司当时有两枚章子，一枚是已经作废的，一枚是2013年新批下的新章子，由于当时旧章子没有作废，我就盖了旧章子。”庭审中，经与美豪公司时任主管王勃通话联系，各方确认郭惠珍并未在订立合同的现场，而是由王勃从徐大欣办公室取走合同后转交给郭惠珍。2013年12月17日，美豪公司注册成立，注册资本200万元，郭惠珍认缴102万元，龚兆莲认缴98万元，郭惠珍任法定代表人。在美豪公司的工商档案内存有一份《房屋租赁合同》，样式与内容均与上述2013年6月22日《房屋租赁合同》类似。但合同的主体为出租方美华公司、承租方美豪公司，时间为2013年6月25日。美豪公司据此合同将住所地登记为西安市莲湖区莲湖路30号美华明阳酒店1-11层。2014年2月10日，粮油公司与美华公司签订《关于调整楼宇租赁费的补充协议条款》，载明：“美华明阳酒店：……按照《租赁协议》约定，双方在2011年对租赁费进行了首次小幅度调整。但是随着我方各项税费负担的增加和贵酒店客房价格上调，我公司物业管理成本增大，社会平均房屋租赁价格上涨。在此基础上我公司与贵单位协商经研究决定，在原楼宇租赁费128万元在原楼宇租赁费128万元每年的基础上，上浮10%，调整为每年140万元。租赁费仍为每六个月为一个支付周期。”2015年9月1日，美华公司与上海美豪酒店管理股份有限公司签订《加盟合同》，授权美华公司使用“美豪品牌”，对外以“美豪酒店莲湖店”的名义经营。但酒店营业执照、卫生许可证等证照登记在美华公司名下。2016年12月26日，粮油公司在“美豪酒店莲湖店”大厅门口张贴一份公告，记载：“根据我公司同陕西省监狱局招待所签订的《房屋租赁合同》约定，我公司已于2016年10月25日与陕西省监狱局招待所终止了双方签订的《房屋租赁合同》，请你店务必于12月30日前停业、搬离，否则我们将于12月31日采取相关措施，由此造成的一切后果由你方承担，给顾客带来的不便敬请谅解。”2017年1月4日，粮油公司、省军粮供应中心、省监狱局招待所、美华公司就粮油公司与省监狱局招待所2002年签订的《房屋租赁合同》终止事宜召开会议。《会议纪要》记载：“经会议协商，形成以下协议，该协议与《房屋租赁合同》具有同等法律效力。一、陕西省粮油储运公司（甲方）同意陕西省监狱局招待所（乙方）使用租赁楼宇至2017年6月15日；二、上述租赁期满后，乙方承诺在2017年6月15日无条件向甲方移交当前正在使用的租赁楼宇和中央空调、消防等不可移动的设备，乙方可将自己投资的设备、设施、灯具、电视、厨具、家具等可移动物品带走。美华公司作为实际经营者，承诺配合乙方办理移交工作，所有移交工作在2017年6月18日办理结束；三、2017年6月15日到期后，如甲方继续将该楼宇作为酒店对外招租，乙方享有竞标权”。2017年6月20日，粮油公司对酒店采取停水、停电措施，酒店停业至今。2017年7月7日，美豪公司诉至法院。为证明租金由其实际缴纳，美豪公司提供中国民生银行的支付业务回单（付款）凭证，凭证显示的付款人均为美华公司，收款人为西安佳永商贸有限公司（以下简称佳永商贸公司），具体明细记载如下：1.2013年8月5日，转账50万元，用途为“其他美华明阳房租”；2.2014年1月17日，转账50万元，用途为“美华明阳房租”；3.2014年1月26日，转账40万元，用途为“美华明阳房租”；4.2014年4月10日，转账45万元，用途为“房租费”；5.2014年4月11日，转账50万元，用途为“房租费”；6.2014年7月17日，转款25万元，用途为“房租费”；7.2014年9月3日，转款70万元，用途为“房租款”；8.2014年11月17日，转款95万元，用途为“2014年6.7.8月房租”；9.2015年2月9日，转款925737元，用途为“房租款2014年12月至2015年2月”；10.2015年6月23日，转款946380元，用途为“租赁费房租”；11.2015年7月28日，转款5万元，用途为“补充协议2015年1-5月补充协议房租”；12.2015年10月13日，转款98万元，用途为“租赁费2015年6月到8月房租”；13.2016年1月17日，转款966825元，用途为“9月-11月房租”；14.2016年4月1日，转款48万元，用途为“2015年12月-2016年2月房租”；15.2016年5月27日，转款98万元，用途为“租赁费房租”；16.2016年8月26日，转款98万元，用途为“6-8月房租”；17.2016年12月8日，转款979220元，用途为“9-11月房租”；18.2017年3月3日，转款979616元，用途为“房租款”；19.2017年5月25日，转款98万元，用途为“租赁费3-5月房租费”。上述款项，合计13497778元。对该组证据，美豪公司称因其相关手续一直未予变更，登记为美华公司的付款人账户实际由自己控制、使用，而佳永商贸公司的账户由美华公司控制，为降低成本和避税，所有打款均显示为房租，包括分配收益款。美华公司和美豪公司一致确认双方合作经营期间，美豪公司每年支付的180万元分配收益款不含租金。审理中，佳永商贸公司于2017年8月23日出具《情况说明》，载明：“从2013年因陕西美华明阳酒店有限公司与西安美豪酒店有限公司合作，陕西美华明阳酒店有限公司由西安美豪酒店有限公司实际经营。西安美豪酒店有限公司依据双方合作协议，将给陕西美华明阳酒店有限公司的分红及租赁费转入我公司，由我公司给出租方陕西省粮油储运公司。”粮油公司为证明其与省监狱局招待所一直在履行双方2002年签订的《房屋租赁合同》，提供若干关于租金支付的银行进账单。进账单显示如下：1.2012年2月16日，佳永商贸公司向其转款64万元，2012年8月14日，佳永商贸公司向其转款50万元，2012年8月20日，蔺琪向其转款14万元，合计128万元；2.2013年2月22日，蔺琪向其转款64万元，2013年8月19日，蔺琪向其转款64万元，合计128万元；3.2014年2月17日，佳永商贸公司向其转款64万元，2014年7月11日，佳永商贸公司向其转款64万元，合计128万元；4.2015年2月17日，佳永商贸公司向其转款70万元，2015年8月26日，佳永商贸公司向其转款70万元，合计140万元；5.2016年2月3日，佳永商贸公司向转款70万元，2016年8月22日，佳永商贸公司向其转款70万元，合计140万元；6.2017年2月17日，佳永商贸公司向其转款45.5万元。粮油公司每收到一笔租金，均向美华公司开具发票。关于停水停电期间的损失，美豪公司提供了2017年3月1日至2017年5月31日期间每月的纳税申报表，纳税人名称为美华公司，按适用税率计税的每月销售额分别为1606242.33元、1901587.31元、1750020.02元。该纳税申报表未加盖公章，也无个人的签名。
一审法院认为，本案争议的焦点是：美豪公司持有的2013年6月22日《房屋租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实：（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”三项条件，缺一不可。其中，意思表示真实要求行为人表示于外的意思必须与其内心的真实意思相一致。如果意思与表示不一致，仍依表示产生法律约束力，则其法律效果将与行为人的真意相左，违背了民事主体可依个人意志创设、变更、终止民事法律的规范宗旨。因此，当且仅当行为人的意思与表示相一致时，才能认定该意思表示为真实，满足民事法律行为有效的条件。结合本案，诉争合同反映的意思表示并不真实，不符合民事法律行为有效的条件，其效力应认定无效。理由如下：首先，从诉争合同的订立来看。徐大欣到庭的证言及庭审中各方王勃通话内容反映事实的确认，可以认定美豪公司的法定代表人郭惠珍并未参与合同订立的过程，而是由美华公司的法定代表人蔺琪持该合同到徐大欣办公室，由徐大欣代表粮油公司加盖公章后转交给王勃，王勃再转交给郭惠珍。美豪公司诉称因酒店需要扩大投资，经与美华公司、粮油公司三方协商重新签订合同的陈述与查明的事实不符，且美豪公司亦无证据佐证其陈述的事实。其次，从合同的形式和内容来看。该合同为西安市工商行政管理局监制的制式合同。合同关于租赁物的条款仅写明“房屋坐落在西安市建筑面积9000㎡、房屋质量良”，并未记载租赁物的具体位置和名称，不符合法定的租赁合同的条款内容。且与2002年粮油公司和省监狱局招待所签订合同设专条约定租金递增期限和比例不同，该合同约定的长达10年的租赁期限中，每年租金均为120万元，并无租金变化的条款，不符合交易常识，亦与粮油公司在2014年2月即与美华公司签订租金补充协议将租金上浮为每年140万元的事实相悖。再次，从合同的履行来看。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人交付租赁物，承租人支付租金是缔约主体的主要义务。2002年，粮油公司根据与省监狱局招待所的房屋租赁合同将涉案建筑实际交付，由美华公司经营。至2017年6月该酒店停业之前，粮油公司客观上不可能再将同一租赁物交付美豪公司使用。从美豪公司提供的租金缴纳的证据来看，其并未以自己名义按每年120万元的约定向粮油公司支付过租金。美豪公司称显示美华公司的账户由其控制，显示佳永商贸公司的账户由美华公司控制，均无证据佐证。即便如佳永商贸公司出具的证明所言，美豪公司履行的也是其与美华公司之间合作协议的义务，亦与涉诉合同无涉。粮油公司提供的银行转款凭证和发票显示，其收取的租金数额和时间与2002年房屋租赁合同及2014年《关于调整楼宇租赁费的补充协议条款》的约定相互吻合，能够印证其并未收取过美豪公司根据涉诉合同支付的租金。作为出租方的粮油公司并未交付过租赁物，作为承租方的美豪公司亦未支付过租金，从订立至今长达近五年的时间双方从未实际履行过涉诉合同，现美豪公司要求确认该合同有效并继续履行，有悖民法的意思自治原则。综上所述，美豪公司据以起诉的合同并非当事人的真实意思表示，不符合民事法律行为有效的条件，应认定无效，其要求确认该租赁合同有效的请求，不予支持。美豪公司要求继续履行合同的诉请系建立在合同有效的基础之上，而该合同经审理认定为无效合同，经向美豪公司释明，其仍坚持要求继续履行，故依法不予支持。美豪公司要求粮油公司赔偿停水停电期间的经营损失，亦无事实佐证，亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决：驳回原告西安美豪酒店有限公司的诉讼请求。一审案件受理费15819元，由原告西安美豪酒店有限公司负担。
本院经审理查明，一审判决查明事实清楚属实。
本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。意思表示真实即要求行为人的主观意愿和外在表示是一致的。本案中，美豪公司诉请法院判令其与粮油公司之间签订的《租赁合同》有效，粮油公司辩称该租赁合同的签订不符合民事法律行为的有效要件，即当事人的意思表示不真实，故该租赁合同应属无效。
根据本案已查明情况可知，美豪公司与粮油公司所签《租赁合同》虽为西安市工商行政管理局监制的制式合同，但该合同并未载明租赁物的具体位置及名称，且在长达10年的租赁期限中租金标准始终没有变化，而反观美华公司与粮油公司之间的《租赁合同》，不仅对租赁物的具体位置与层数作出详实描述，还就租赁期限内租金的涨幅方式及额度作出具体约定，更于2014年签订《关于调整楼宇租赁费的补充协议条款》，就租金标准重新作出调整，可见美豪公司与粮油公司所签《租赁合同》有悖于房屋租赁交易的一般常识。
美豪公司与粮油公司虽然在《租赁合同》中对租赁期限、定金及租金的支付等作出明确约定，但根据实际履行的情况可知，美豪公司并未向粮油公司支付过定金，且自2013年6月22日始，向粮油公司支付涉案房屋租金的均为佳永商贸公司及美华公司的法定代表人，粮油公司所开发票显示的付款方也均为美华公司，美华公司向粮油公司支付租金的数额也与2002年粮油公司与省监狱局招待所签订的《房屋租赁合同》及2014年粮油公司与美华公司签订的《关于调整楼宇租赁费的补充协议条款》所约定的数额吻合，结合2017年1月4日《会议纪要》的内容，可知实际租赁涉案房屋的为美华公司，而粮油公司并未向美豪公司交付过涉案房屋，也未收取过美豪公司的租金。美豪公司称美华公司的账户实际由其控制，佳永商贸公司的账户实际由美华公司控制，但其提供的证据未能证明该事实。另粮油公司在将涉案房屋交付美华公司后不可能再将该房屋交付给美豪公司使用，可见所签美豪公司与粮油公司《租赁合同》从未实际履行。
美华公司称实际履行的是美豪公司与粮油公司所签的《租赁合同》，签订该租赁合同并建立租赁法律关系是双方当事人真实的意思表示，但2014年就涉案房屋租金价格调整与粮油公司协商并签订协议的为美华公司，2016年就涉案房屋与上海美豪酒店管理股份有限公司签订《加盟合同》的为美华公司，2017年就涉案房屋与粮油公司等达成终止涉案房屋关系的仍为美华公司，涉案房屋运营酒店的营业执照、卫生许可证等也均登记在美华公司名下，故对于美华公司所述美豪公司与粮油公司签订《租赁合同》在于双方建立租赁法律关系的意见，本院不予采信。至于美豪公司与美华公司就涉案房屋之间的关系，与粮油公司无关。
综上所述，粮油公司与美豪公司签订《租赁合同》并非为在双方当事人之间建立租赁法律关系，该《租赁合同》的内容并非当事人真实的意思表示，双方签订《租赁合同》缺乏民事法律行为的有效要件，一审法院据此认定该《租赁合同》为无效合同正确。而美豪公司要求继续履行该合同并赔偿损失的请求缺乏事实与法律依据，原审法院未予支持并无不当。故美豪公司的上诉请求不能成立，应当予以驳回，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15819元，西安美豪酒店有限公司已预交，由西安美豪酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一八年八月十七日
书 记 员 杨雪薇