上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1406号
上诉人(原审被告)上海自宽实业有限公司。法定代表人张留章。委托代理人翟立弘，江苏秦邮律师事务所律师。被上诉人(原审原告)中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处。法定代表人程轶华。委托代理人黄可磊，上海市东方正义律师事务所律师。委托代理人章琰，上海市东方正义律师事务所律师。上诉人上海自宽实业有限公司(以下简称“自宽公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第1498号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年11月10日，中国人民解放军海军上海房地产管理处(甲方，于2012年3月1日更名为中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处)与自宽公司(乙方)签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将坐落在本市宝山区永清路前三营房XXX号场地3,200平方米出租给乙方使用。乙方对甲方提供的房地产做了充分了解，愿意承租。租赁用途为仓储、办公、居住。租赁期限自2008年3月1日起至2013年2月28日止。年租金为人民币(以下币种均为人民币)35万元，按半年一结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方。乙方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物。确实需要新建和添建临时性建筑物，构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应完好无损地无偿移交给甲方；乙方必须在租赁期满时将承租的房地产及按照本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损的无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。合同第九条第一款为，甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按照乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。合同第十三条约定，本合同(含补充协议)经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。附件条款中还约定，乙方所建的建筑、设施必须符合有关消防管理规定。租金支付：每年上半年前十日乙方向甲方(或基地军需物油处)支付租金22万元，下半年前十日支付13万元。合同落款处，甲乙双方分别签字盖章，甲方委托代理人处加盖了中国人民解放军91287部队军需物资油料处(以下简称“91287部队油料处”)的公章。军队房地产管理部门意见下方，加盖中国人民解放军海军房地产管理局租赁合同审核专用章。2013年12月30日，中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处(以下简称“东海舰队房管处上海办事处”)向自宽公司发出通知，载明自宽公司承租永清路前三营房XXX号场地，于2013年2月28日到期，因我部队建设需要，不再与自宽公司续签合同，要求自宽公司于2014年2月28日把租赁的场地交还东海舰队房管处上海办事处。2014年1月8日，自宽公司回函称，2007年12月20日在原合同的基础上，军需物资油料处与自宽公司签订一份补充协议，租期顺延五年。同年8月28日，东海舰队房管处上海办事处向自宽公司发出公函，表示因我部队建设需要，根据合同第九条第一款约定，要求自宽公司于2014年12月31日前将租赁场地交还东海舰队房管处上海办事处。9月16日，自宽公司再次回函，不同意东海舰队房管处上海办事处提前终止合同的单方意思表示。因双方协商不成，东海舰队房管处上海办事处向法院提起诉讼，请求确认双方签订的《军队房地产租赁合同》于2013年2月28日期满终止，要求自宽公司立即迁出系争场地，将场地恢复原状返还东海舰队房管处上海办事处；并要求自宽公司按年租金35万元的标准向东海舰队房管处上海办事处支付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。原审法院审理中，自宽公司提供：1、91287部队油料处(甲方)与自宽公司(乙方)于2007年12月20日签订《房地产租赁补充协议》，约定甲方将3,200平方米的场地出租给乙方，考虑到乙方前期投资较大，如合同能有效执行，在第一个合同五年结束后，在年租金35万元的基础上加百分之十，甲方继续将3,200平方米的场地出租给乙方使用，期限五年。如果在合同期内，因地方规划建设需征用场地，终止合同后地方所补偿的款项，地产归甲方，房产归乙方；2、银行交易流水，证明其根据补充协议约定的租金标准(即年租金38.50万元)向东海舰队房管处上海办事处支付了2013年3月1日起至2014年12月31日止的租金；3、照片一组，证明自宽公司在系争场地上投资2,000万元建造了两幢半的楼房，用于对外出租，至今共计200多户次承租人在居住使用，所有建筑未取得建设工程规划、施工等许可，但经过东海舰队房管处上海办事处的同意。东海舰队房管处上海办事处对上述证据的质证意见为：由于系争场地原先由91287部队油料处使用，在将合同至海军房地产管理局报批的过程中，应管理局的要求故91287部队油料处于合同下方盖章，其并非作为东海舰队房管处上海办事处的代理人身份，东海舰队房管处上海办事处从未委托任何单位与自宽公司签订过补充协议，对自宽公司出示的补充协议的真实性不予认可，同时，根据双方合同第十三条约定，协议包括补充协议均应由部队房地产管理局审核通过才具备生效条件，故补充协议不生效，对东海舰队房管处上海办事处不具备法律约束力；关于租金问题，在合同到期后，东海舰队房管处上海办事处要求自宽公司搬离，但自宽公司自称将租金支付完毕，直至诉讼前东海舰队房管处上海办事处才查实自宽公司支付租金的情况，关于自宽公司自愿向东海舰队房管处上海办事处支付高于合同约定标准的租金，系自宽公司单方行为，东海舰队房管处上海办事处无法阻止，也不同意退还使用费的差额，但2015年1月1日之后的租金，东海舰队房管处上海办事处要求根据双方合同标准主张；关于照片反映的情况基本属实，鉴于双方合同系到期终止，故东海舰队房管处上海办事处不对自宽公司的搭建予以任何补偿，要求自宽公司自行负责清退各次承租户，并将场地恢复原状后返还给东海舰队房管处上海办事处。原审法院庭审中，东海舰队房管处上海办事处提供一份中国人民解放军海军东海舰队司令部军务处出具的《关于91287部队的情况说明》，证明中国人民解放军91287部队原为舰队所属的海军上海保障基地，该基地于2011年撤编。91287部队油料处为上海保障基地的后勤部门，基地撤销同时，将军需油料处原使用的房地产移交东海舰队后勤部下属东海舰队房地产管理处管理。自宽公司对上述材料的真实性不予否认，但认为补充协议是此前签订的，油料处嗣后撤销不能对抗该份协议的真实有效性。原审法院经审理后认为，2007年11月10日，双方签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。该合同约定的租赁期限截止于2013年2月28日，现东海舰队房管处上海办事处以此主张确认合同终止并要求自宽公司迁出系争场地。自宽公司称租赁合同尚在履行期内，东海舰队房管处上海办事处无权要求提前终止。故自宽公司应对反驳东海舰队房管处上海办事处诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。自宽公司提供一份其与91287部队油料处签订的《房地产租赁补充协议》，并表示91287部队油料处为东海舰队房管处上海办事处代理人，该份协议证明了租赁期限延展五年，截止2018年2月28日止。东海舰队房管处上海办事处对该份补充协议的真实性不予认可，并否认其委托过91287部队油料处与自宽公司签订任何协议。法院认为，自宽公司就东海舰队房管处上海办事处授权委托91287部队油料处与自宽公司签订补充协议的主张未提供任何证据佐证，法院对此难以采信；其次，根据租赁合同第十三条的约定，本合同(含补充协议)经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效，故即便该份补充协议实际签订过，由于未经军队房地产管理部门审批盖章确认，该份协议也未能生效。故，关于自宽公司就租赁合同尚在履行期内、东海舰队房管处上海办事处无权提前解除合同的抗辩，缺乏事实及法律依据，法院难以准许。东海舰队房管处上海办事处要求确认合同到期终止、并要求自宽公司立即迁出系争场地，将场地恢复原状返还给东海舰队房管处上海办事处的诉讼请求，合法有据，法院予以准许。关于使用费的问题，东海舰队房管处上海办事处认可自宽公司付清了2014年12月31日前的使用费，其要求自宽公司按照年租金35万元的标准支付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，与法不悖，法院也予以准许。原审法院据此作出判决：一、东海舰队房管处上海办事处与自宽公司签订的《军队房地产租赁合同》，于2013年2月28日期满终止履行；二、自宽公司于判决生效之日起十日内，从宝山区永清路前三营房XXX号内的场地上迁出，将场地恢复原状后返还给东海舰队房管处上海办事处；三、自宽公司于判决生效之日起十日内，按照年租金35万元的标准，向东海舰队房管处上海办事处支付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。原审法院判决后，自宽公司不服，向本院提起上诉称：91287部队油料处经被上诉人授权与上诉人签订租赁协议，其与91287部队油料处就系争场地签订的《房地产租赁补充协议》应为有效，双方应按该补充协议继续履行，上诉人有权继续租赁使用系争场地，故请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，且认定《房地产租赁补充协议》有效。被上诉人东海舰队房管处上海办事处辩称：对《房地产租赁补充协议》的真实性不予认可，从未委托91287部队油料处与上诉人签订租赁协议，即便该协议真实，但因不符合主合同的约定，该协议也不生效。被上诉人在2013年2月28日之后已不再向上诉人开具收款凭证，且之后向其发函表示双方约定的租赁期限已届满，并要求其交还场地。故不同意上诉人的上诉请求，要求维持原审判决。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人称91287部队油料处系作为被上诉人的代理人与上诉人签订了《房地产租赁补充协议》，对此被上诉人否认其委托91287部队油料处与上诉人签订上述协议，上诉人也未就被上诉人授权委托91287部队油料处与其签订《房地产租赁补充协议》提供任何证据。特别需要指出的是，双方当事人在签订《军队房地产租赁合同》时已经约定了合同(含补充协议)经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。该约定与法律不冲突，应为有效。而《房地产租赁补充协议》并未加盖军队房地产管理部门合同审核专用章，不符合合同生效的要件，故现上诉人提出《房地产租赁补充协议》有效并且双方应按其与91287部队油料处就系争场地签订的《房地产租赁补充协议》履行，本院不予支持。双方签订的《军队房地产租赁合同》约定的租赁期间已届满，上诉人继续占用系争场地无法律依据，且应支付占用期间的使用费。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,817元，由上诉人上海自宽实业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年八月七日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……