北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第04148号
原告王伟��男，1972年5月15日出生。
委托代理人姚所成，男，1973年4月6日出生。
被告赵淑英，女，1951年12月16日出生。
被告李国强，男，1952年9月18日出生。
上述二被告的委托代理人李泽龙，男，1977年4月9日出生，汉族，住北京市朝阳区四路居***号。
被告郭军，女，1957年8月5日出生。
原告王伟（以下简称原告）与被告赵淑英、被告李国强（以下简称姓名，一并提起时称二被告）、被告郭军（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告赵淑英、李国强的委托代理人、被告郭军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月20日，被告郭军经被告赵淑英授权与原告签订《租赁合同》，被告郭军将位于北京市朝阳区东风乡辛庄村209号院落（以下简称涉案房屋）出租给原告，原告用于开办��儿艺术培训中心，郭军明确告知原告租用此地可以办理相关证照。原告征得郭军同意将屋内设施进行改造和装修，并做了大量筹备、准备工作。但招生开始后却被乡政府数次派员阻止正常经营行为，并下发绿化隔离带拆迁通知书，方得知因赵淑英、李国强没有产权证照不能办理相关工商执照和后续其他证照。原告立即找郭军协商解决租赁产生的相关问题，郭军总是以各种理由推诿不与原告见面，正式解决相关问题。后郭军单方出具解除手续只返还原告3万元，对原告的其他损失置之不理。故请求法院判令解除原告与郭军于2013年3月20日签订的《房屋租赁合同》；请求法院判令三被告退还原告房屋租赁保证金（押金）及租金57000元；判令三被告承担原告的建筑装饰款40000元；判令三被告承担幼儿各项设备投入99960元。
被告赵淑英、李国强辩称：我们认为原、被告签订的��赁合同不存在纠纷。双方签订的合同是3年，是原告提前毁约的，后经双方协商一致，由郭军代二被告退还了原告3万元租金，已经履行完毕，而且在签订合同时，我方已经明确告知原告涉案房屋是农村房屋，无法办理营业执照，故应驳回原告的全部诉讼请求。
被告郭军辩称：我与原告之间签订的《房屋租赁合同》已于2013年5月14日解除，不存在再次解除的问题。原告看完涉案房屋后觉得还可以，我多给了原告20多天的时间，这20多天没有计算租金，租金是从2013年3月20日开始计算的，双方约定的一年房租为26万元。签订合同时，原告一次支付的钱是三个月的租金和一个月的押金。后来，原告提出不租涉案房屋了。以前房屋的装修是按照饭馆的标准进行的，原告占用房屋的时间为2个多月快到3个月了，考虑到原告租赁的时间以及原告装修对房屋造成的损害，我与原告协商一致，退还原告3万元，双方解除合同，并签订了协议。我实际退还原告3万元，原告也写了收条。综上，我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年3月20日，原告（承租方、乙方）与被告郭军（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于北京市朝阳区东风乡辛庄村209号院落北楼房二层约300平米。租赁房屋期限为：自2013年3月15日至2018年3月14日。租赁金额及付款方式约定：首年度租金为26万元，期限为3年。第二个租赁年度开始在首付款年度租金的基础上递增3%……。合同签订之日乙方需向甲方交付22000元人民币的保证金，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用、租赁房屋无结构性损坏、未有任何拖欠费用、乙方注册在租赁房屋内的营业执照已注销或迁走，并按本合同规定承担向甲方交还承租的��屋等本合同所约定的责任后10日内，甲方将向乙方退还保证金。
合同约定交付房屋的期限为2013年3月20日。
合同约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。
在房屋租赁期间，租赁房屋产生的电费、供暖费、物业费费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。
租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前一个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。
在承租期内，如遇国家拆迁，本合同于拆迁公告公布（或接到政府正式通知）之日可以解除，乙方应于拆迁公告公���之日10日内搬出本合同项下房屋，甲方按剩余天数退还乙方房屋及保证金；国家给予的任何拆迁补偿与乙方无关；如乙方不能在10日内将承租房内物品腾出，甲方有权自行处理承租房内乙方的物品，如给乙方造成损失由乙方自行承担，甲方不予赔偿。
2013年3月20日，被告郭军为原告出具内容为：今收王伟交来房费87000元（支票）其中押金22000元、房费65000元，日期从2013年3月20日至2013年6月20日。
庭审中，原告提交了致各被腾退居民朋友的一封信，证明乡政府不让涉案房屋出租，也不允许涉案房屋继续办理各种执照。出具信的单位是泛海东风项目腾退办公室，出具日期为2013年4月7日。三被告提出没有看到过该封信。
被告赵淑英、李国强出具一份内容为：此有北京市朝阳区东风乡209号院自2013年5月14日，双方自愿解除合同无争议，甲方退给乙方王伟房费和压金，共人民币3万元整。被告郭军在甲方处签字，日期为2013年5月14日。原告将该份解除合同中“压”金的“压”改为“押”，原告并未在乙方处签名，而是在乙方下面的空白处，写有：“今收到郭军退回房费30000元整，收款人王伟”的收条，日期为2013年5月14日。原告提出被告郭军出具解除合同时，原告方发现压金的压字存在错误，所以进行了更改，但整个解除合同的内容，原告不同意，所以就只写了30000元的收条。
庭审中，原告提交了委托书，证明被告赵淑英委托郭军与原告签订《房屋租赁合同》。
庭审中，原告为证明其损失情况，向本院提交了建筑装饰合同、收据、幼儿设备合同等证据，三被告认为原告提交的损失证据与本案无关。
原告为证明被告曾承诺办理营业执照，向本院提交了电话录音及录音整理的书面材料。其中，2013年4月24日的录音中王伟说道：“我没那么想，��现在投入十多万元，刚开始签合同时，我问你和李总能不能办照，你们答应能办营业执照，还说如果拆迁或政府不让开了，你们退房租，当时你们都答应了双方说的清清楚楚是吧。”录音文字整理的资料中郭军：嗯。
王伟又说道：2013年3月15日，承租人王伟与李总（李泽龙）、郭经理（郭军）协商承租辛庄村209号院落北楼约300平米开设幼儿培训，协议由李总起草，当时王伟提出如果乡政府不让经营，房主要退回房租及保证金，他们也同意。录音文字整理的资料中郭军：嗯。
被告赵淑英、李国强提出：录音中并没有承诺办理营业执照的内容。
郭军认为：原告的录音文字整理资料与录音的内容有地方不太相符。郭军说道：“我回答的“嗯”之类的属于我接电话的口头语，不能代表我向原告承诺过什么。我从未答应原告能够办理营业执照。另外，我说不能办理营业执��的内容原告并未录下来。录音中有原告违约押金不退的内容”。
2014年1月21日的庭审中，法官问原告：原告主张的设备投入9.9万余元都是什么物品的款项，原告回答：桌椅、玩具等。搬出房屋的时候我拉走了，我找其他地方存放了。
法官问：既然拉走了，为何还要求被告赔偿，原告回答：由于幼儿园执照问题，造成合同履行不能，导致原告购买的物品无法使用，这些损失应由被告承担。
另查：赵淑英和李国强为夫妻，涉案房屋为赵淑英和李国强的夫妻共同财产。
再查：2013年7月4日，王伟因与本案同样的事由起诉郭军，要求郭军退还房屋保证金及租金57000元。
在2013年8月28日的庭审中，郭军提交了委托书和有关申请批示的相关材料复印件，用以证明涉案房屋的产权情况。原告说到：郭军提交的申请批示的相关复印件，原告手里都有，但在签订完合同后，需要办照���时候，郭军才提供的。原告没有看到委托书。
庭审中，法官问原告不租赁涉案房屋的原因时，原告回答：郭军不能提供办理执照的合法手续，还有是这块面临拆迁，乡政府不让开业了。我办的是幼儿培训。法官问到：原告是否有办学经验时，原告回答：我办过，我在东坝办过，我清楚需要什么样的手续。问：你既然知道办学需要的手续，在签订合同之前你没有看到被告的房产证是吗？回答：是的。
庭审中，法官问原告搬出涉案房屋的时间，原告回答：2013年5月14日将剩余物品拉走的。被告说原告的东西在2013年6月底才搬走。被告提出涉案房屋已于2013年8月另租他人。
2013年9月17日，我院向东风乡武装部的姜志忠了解有关是否存在不让王伟经营的情况。姜志忠说到：不让王伟经营有几个原因：因为王伟没有营业执照，消防存在隐患，还存在没有食品安全的相关证件��王伟什么证件都没有，属于无证经营。发现王伟存在以上问题后，存在保安看管不让其经营的情况。另外，王伟承租房屋的这块地，被泛海集团征走了，在2003年就启动过拆迁，但没有拆，房东可能会知道。
上述王伟起诉郭军的案件，因郭军只是作为赵淑英的委托代理人签订的《房屋租赁合同》，故王伟撤诉。
上述事实，有《房屋租赁合同》、收条、解除合同、谈话记录等证据及庭审记录在案佐证。
本院认为：原告与郭军签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定应认定有效，双方应按合同约定履行各自义务。对于原告主张的退还租金和保证金的诉讼请求，本院认为，原告与郭军签订合同后之所以无法继续履行，是由于原告方没有办理相关的证照及相应的手续，而根据本院的庭审调查，原告提出自己是有办学经验的，而且清楚需要什么样的手续。故原告在明知开办幼儿培训应当办理何种手续的情况下，仍然凭着侥幸心理，在未了解出租方是否符合办理相关证照条件的情况下，即与郭军签订《房屋租赁合同》，原告方对合同无法继续履行存在过错。对于郭军在出租房屋时也未对原告是否具有办学的手续进行审查，即与原告签订《房屋租赁合同》亦存在过错。因原告认可2013年5月14日将涉案房屋的剩余物品拉走，故原告应将其占用期间的租金给付赵淑英、李国强（具体计算为：26万元÷365天×55天=39160元）。对于赵淑英、李国强提交的解除合同，原告并未在乙方处签字，而是在下方单独写明了收条的内容，说明原告并未认可郭军在解除合同中所表述的内容，故2013年5月14日的合同并未解除。因原告与郭军已经无法继续履行合同，故本院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》。对于退还原告的房屋保证金及租金的数额，本院将根据原告实际占用的时间予以确定。因郭军是受赵淑英的委托签订的《房屋租赁合同》，故应由赵淑英和李国强退还原告主张的保证金及租金。对于原告主张的建筑装饰款和设备投入损失的诉讼请求，本院认为，原告提交的录音证据中并没有郭军明确承诺可以办理营业执照的内容，且原告进行录音时是有准备的，可以进行诱导式的询问，故对于郭军的表示，本院不能认定为对原告所表达意思的认可。另外，根据原告与郭军签订合同的内容，原告的投资完全应当自理，故本院对原告主张的建筑装饰款及设备投入损失不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告王伟与被告郭军于二0一三年三月二十日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告赵淑英、被告李国强于本判决生��之日起的十日内退还原告王伟租金和保证金共计一万七千八百四十元。
三、驳回原告王伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（修正案）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费四千二百三十八元，由原告王伟负担三千九百九十二元（已交纳），由被告赵淑英负担二百四十六元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。
审 判 长 沈 岩
人民陪审员 朱 蓓
人民陪审员 王京玉
二〇一四年三月十二日
书 记 员 李甲军