翁牛特旗人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）内0426民初2719号
原告：赤峰天越房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区赤峰市翁牛特旗乌丹镇新华街中段。
法定代表人杨迎秋，系执行董事。
委托代理人刘晓晨，内蒙古紫城律师事务所律师。
被告：李磊，男，1985年11月27日出生，汉族，农民，现住内蒙古赤峰市。
委托代理人于雅勤，内蒙古恒伟律师事务所律师。
被告：李永学，男，1977年9月16日出生，汉族，农民，现住内蒙古赤峰市。
被告：崔凤玲，女，1979年2月19日出生，汉族，农民，现住内蒙古赤峰市。
原告赤峰天越房地产开发有限责任公司（以下简称天越公司）诉被告李磊、李永学、崔凤玲执行异议之诉一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天越公司的委托代理人刘晓晨、被告李磊及其委托代理人于雅勤、被告李永学到庭参加诉讼，被告崔凤玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天越公司向本院提出诉讼请求：1、撤销翁牛特旗人民法院作出的（2018）内0426民初1107号之一民事裁定书；2、恢复或准许（2018）内0426民初1107号民事裁定书的执行；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：在原告与被告崔凤玲、李永学商品房买卖合同纠纷一案中，原告对被告崔凤玲名下的的位××旗号房屋（房屋所有权证号为：1XX**号）予以查封。此后被告李磊以被告李永学将房屋出卖给他为由向翁牛特旗人民法院提出案外人执行异议申请。翁牛特旗人民法院于2018年5月17日作出（2018）内0426民初1107号之一民事裁定书，中止（2018）内0426民初1107号民事裁定书的执行。
原告认为，翁旗法院作出中止执行裁定错误。理由如下：
李磊为支持其请求提交了以下证据：1、时间为2017年12月18日的存量房买卖合同；没有标明时间的收据（金额为15万元）；申请人为李磊的《中国工商银行个人贷款申请表》（调查时间为2017年12月25日）；中国工商银行汇款凭证（时间为2017年12月25日）。对于李磊提交的证据的真实性暂且不论，但是李磊所提交的证据并不能排除原告对李永学和崔凤玲房产的查封。李磊提交证据表明其与李永学签订的合同价款为45万元，其交付了15万元首付款，另外的30万元没有交付，而是向银行申请贷款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，李磊所提交的证据不符合该规定。另外根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）、己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，李磊未交付全部价款，也未占有不动产，或者未将剩余的30万元价款交付执行法院作为执行款，故李磊的请求不能成立。另外李磊目前正处于等待银行的调查阶段，而银行是否批准办理贷款目前具有不确定性，故李磊以不确定性的事实主张排除执行不能支持。涉案房屋登记在崔凤玲名下，李磊提交的存量房买卖合同无崔凤玲签名。故该合同主体以及合同的效力和合同是否能够履行均存在问题。
被告李磊辩称，原告诉求既不合理，也不合法。（2018）内0426民初1107号民事裁定书查封的是被告李磊的房产，李磊既不是债务人也不是被执行人，原告以李磊购买李永学的房屋未进行过户登记，李永学是被执行人为由，向法院申请将涉案房产予以查封，原告的行为是对李磊合法财产权益的侵犯。李磊所获得的房产有买卖合同为证，原告对该合同的真实性不持异议；李磊已经支付了部分价款，且对涉案房屋已经实际占有，自签订合同之日起，李永学就将涉案房屋的钥匙交付给李磊，李磊已经开始装修；没办理过户登记手续不是李磊的过错，因李磊购买涉案房屋时，李永学此前在农业银行借贷款时就以涉案房产作抵押。2018年4月份，李永学还清贷款后，将房产证取回，而后，法院依据原告申请将涉案房屋查封，致涉案房屋无法办理过户登记手续。另外，原告诉李永学房屋买卖合同纠纷案件于2018年4月24日由人民法院调解达成协议，所欠的18万元房款原告同意分三年偿还，但是调解书送达当日，法院依据原告申请将涉案房屋查封，查封的目的本身就是对调解协议的反悔，因法院查封涉案房产造成李永学房屋不能过户，李磊无法办理贷款，导致李永学拿不到房款，进而李永学无钱偿还原告欠款。原告与李永学房屋买卖合同案件的标的额只有18万元，原告查封50余万元的房屋不合理。
被告李永学辩称，在我与原告房屋买卖合同案件达成调解协议后的第二天，原告申请法院将涉案房屋予以查封。
被告崔凤玲在法定期间内未作答辩。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告双方争议的事实是：原告要求撤销（2018）内0426民初1107号之一民事裁定书；恢复或准许（2018）内0426民初1107号民事裁定书的执行的诉讼请求有无事实和法律依据。现原告为证明其诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、（2018）内0426民初1107号民事裁定书一份，证明原告依照法律规定向法院提出申请，法院将涉案房屋依法予以扣押的事实。
被告李磊质证认为，无异议。
被告李永学质证认为，无异议。
2、（2018）内0426民初1107号之一民事裁定书一份，证明该裁定书适用法律错误，原告依照法律规定提起本案的执行异议之诉。
被告李磊质证认为，对裁定书的内容本身无异议，对于原告要证明的问题有异议，此裁定书恰恰是符合法律规定的。
被告李永学质证认为，质证意见同被告李磊的质证意见一致。
3、录像光盘一份，证明被告李磊并未占有使用涉案房屋。
被告李磊质证认为，从录像中能够看出，李磊已经实际占有涉案房屋，因为窗户是李磊更换的，室内的地砖也被李磊刨掉了一部分，正在准备更换，这些都是李磊实施的，钥匙也在李磊手中。
被告李永学质证认为，李磊将15万元房款交付给我时，我就把房屋钥匙交给了李磊。
被告李磊为反驳原告诉讼请求，向本院提供下列证据：
1、存量房买卖合同一份，证明涉案房屋买卖合同签订的时间是2017年12月18日，而法院根据原告申请查封涉案房屋的时间是2018年4月25日；涉案房屋价值为45万元，原告查封的标的额超过了债权数额；合同明确约定李磊交纳首付款15万元，余款30万元在银行办理房屋抵押贷款偿还。
原告质证认为，真实性有异议，涉案房屋登记的所有权人为崔凤玲，但该房屋买卖合同的出售人为李永学，假设该合同是真实的，那么该合同主体及合同效力以及该合同是否能够履行，均存在问题。同时该合同只是产生债权效力，而不产生物权变更的法律效力。
被告李永学质证认为，无异议。
2、李永学和崔凤玲签订的离婚协议书一份，证明李永学和崔凤玲在××区有两处楼房，离婚时211号房屋归崔凤玲所有，212号房屋归李永学所有。可见李永学和崔凤玲离婚后，涉案房屋归李永学一人所有，即李永学签订房屋买卖合同主体适格。由于李永学已再婚，离婚证在婚姻登记机关。
原告质证认为，对该离婚协议书的真实性有异议，该离婚协议书为复印件，无法与原件核对的复印件不能作为证据使用，假设该离婚协议是真实的，那么协议中对于财产分割的约定只是约束李永学和崔凤玲二人，对外不产生对抗力。
被告李永学质证认为，离婚协议书是真实的。
3、中国工商银行个人申请贷款申请表一份，原件存于（2018）内0426民初1107号之一执行异议案卷中，证明李磊和李永学签订房屋买卖合同后，李磊于2015年12月25日履行了买卖合同约定的义务，向工商银行递交了申请办理贷款手续。因需要将房屋过户到李磊名下，银行才会拨付贷款，又由于李永学不能提供涉案房屋的产权证（李永学此前在农业银行借贷款时，用涉案房屋作抵押），造成李磊无法将涉案房屋变更登记到自己名下，可见，涉案房屋未办理变更登记手续的过错不在善意占有的第三人李磊。
原告质证认为，该组证据为复印件，原告对真实性不予认可。假设是真实的，那么仅有贷款申请表，说明李磊只是申请了房屋贷款，银行正处于调查审核阶段，而银行是否最终批准具有不确定性，同时从李磊提交的收据和转账凭证来看，李磊仅仅交付了一小部分房款，李磊以此不确定的事实来主张排除执行，不符合法律规定。
被告李永学质证认为，无异议。
4、抵押合同、中国农业银行还款凭证各一份，证明被告李永学于2014年4月18日在农业银行借贷款时，是以涉案房屋作的抵押，此笔贷款于2018年3月28日还清，房产证被李永学取回，涉案房屋在2018年4月份之前未进行变更登记的原因是李永学造成的。
原告质证认为，与本案无关。
被告李永学质证认为，无异议。
5、（2018）内0426民初1107号民事调解书一份，证明原告与李永学房屋买卖合同纠纷一案，已于2018年4月24日调解结案，原告同意被告李永学将所欠的购房款18万元分三年还清，同时证明原告申请扣押涉案房屋的时间也是调解的当天，因法院依据原告申请将涉案房屋查封，人为造成李永学不能按期履行调解协议确定的义务，也使李磊无法将涉案房屋变更登记到自己名下，亦不能从银行借贷款，致李永学无法获得房屋尾款30万元。此调解书还能证实，原告要求恢复的扣押裁定属于超标的扣押，本身也是违法的。
原告质证认为，从该调解书来看，李永学欠原告房款的事实是真实的，原告为了保证调解书确定的义务得以顺利执行，申请法院将崔凤玲名下的房产扣押，是符合法律规定的。
被告李永学质证认为，无异议。
被告李永学未向本院提供任何证据。
被告崔凤玲未向本院提供任何证据。
根据原告陈述、被告李磊的答辩以及举证、质证情况，本院综合认证如下：二被告对原告提供的1号证据无异议，本院予以确认。原告提供的2、3号证据不能证明其目的，本院不予采信。被告李磊提供的1号证据是被告李磊与被告李永学于2017年12月18日签订的存量房买卖合同，能够证明在法院查封涉案房屋之前，被告李磊与被告李永学就已经签订了存量房买卖合同，为有效证据，本院予以采信。被告李磊提供的2号证据能够证明被告李永学与被告崔凤玲协议离婚时，涉案房屋归被告李永学所有，同时证明被告李永学有处分涉案房屋的权利，为有效证据，本院予以采信。被告李磊提供的3、4、5号证据能够证明被告李磊与被告李永学签订存量房买卖合同后，被告李磊及时向银行申请房屋抵押贷款，由于被告李磊与被告李永学在签订房屋买卖合同前，被告李永学就已经以涉案房产作抵押，在农行借了贷款，因贷款未还清，房屋所有权证不能取回，导致涉案房屋不能变更到被告李磊名下，这也是不能办理房屋抵押贷的原因。同时证明，被告李永学还清贷款后，将房屋所有权证取回的第七天，本院依据原告的申请将涉案房屋予以查封，这也是造成涉案房屋不能变更到被告李磊名下，不能办理房屋抵押贷款的原因，本院对被告李磊提供的3、4、5号证据证明的目的予以采信。
经审理查明，2014年4月18日，被告崔凤玲、李永学以涉案房屋作抵押，在翁牛特旗农业银行借贷款327500元，抵押期限为242个月。2016年2月4日，被告崔凤玲与被告李永学登记离婚时，双方达成了涉案房屋归被告李永学所有的协议。2017年12月18日，被告李永学将其所有的涉案房屋以45万元的价格卖与被告李磊，双方签订了存量房买卖合同，约定首付款15万元于2017年12月25日前付清，余款30万元以办理房屋抵押贷款的方式予以偿还。合同签订后，原告依约交纳首付款15万元，被告李永学当即将涉案房屋钥匙交给被告李磊。2017年12月25日，被告李磊向翁牛特旗工商银行申请房屋抵押贷款。2018年3月28日，被告李永学还清了农行贷款，将房屋所有权证取回。2018年4月24日，经翁牛特旗人民法院主持调解，原告与被告崔凤玲、李永学达成了还款协议，协议书的主要内容是：被告崔凤玲、李永学给付原告购房款189827.40元，于2018年12月20日前给付5万元，于2019年12月20日前给付8万元，余款于2020年4月1日前全部付清。同日，本院根据原告申请作出（2018）内0426民初1107号民事裁定书，将涉案房屋予以查封。后被告李磊向本院提出执行异议申请，要求撤销（2018）内0426民初1107号民事裁定书。本院经审理于2018年5月17日作出（2018）内0426民初1107号之一民事裁定书，中止（2018）内0426民初1107号民事裁定书的执行。原告不服，向本院提起执行异议之诉。
本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求人民法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定的适用主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中，在涉案房屋被人民法院查封前，被告李磊与被告李永学就已经签订了存量房买卖合同，且被告李磊依约支付了首付款15万元。被告李磊在交付涉案房屋首付款之时，即领取了房屋钥匙，在涉案房屋被查封前，已经实际控制该房屋。由于被告李永学未还清农行贷款，导致不能取回涉案房屋所有权证，进而造成涉案房屋不能变更到被告李磊名下，也不能办理房屋抵押贷款，另外，本院根据原告申请将涉案房屋予以查封，也是导致涉案房屋不能变更到被告李磊名下，不能办理房屋抵押贷款的原因。可见被告李磊提出执行异议理由成立，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，所以原告要求撤销翁牛特旗人民法院作出的（2018）内0426民初1107号之一民事裁定书；恢复或准许（2018）内0426民初1107号民事裁定书的执行的诉讼请求，与法相悖，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告赤峰天越房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判长李丛宝
人民陪审员高吉忠
人民陪审员牛成海
二〇一八年七月二十六日
书记员荀孟琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。