山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0105民初2985号
原告：济南翡翠物业管理有限公司，住所地济南市天桥区西工商河路13号29幢五楼，统一社会信用代码913701057926332008。
法定代表人：李磊，该公司经理。
委托诉讼代理人：韩祥成，山东舜天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢双双，山东舜天律师事务所律师。
被告：刘杰，女，1963年5月28日出生，汉族，无业，住济南市天桥区。
委托诉讼代理人：孙兴隆(系被告刘杰之夫)，男，1958年5月8日出生，汉族，无业，住济南市天桥区。
原告济南翡翠物业管理有限公司（以下简称翡翠物业）与被告刘杰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翡翠物业的委托诉讼代理人邢双双，被告刘杰的委托诉讼代理人孙兴隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翡翠物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘杰立即支付原告物业管理服务费11126.1元，逾期交纳物业管理服务费的违约金1298元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2009年1月11日签订济南重汽翡翠郡前期物业管理服务协议，约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，缴纳时间为每季度的首月5日之前，逾期缴纳的从逾期之日起按每天3‰的比例缴纳违约金。被告房屋位于重汽翡翠郡南区5栋2单元801室，建筑面积为105.4㎡，每季度应缴纳物业费379.3元。被告自2009年9月至今共拖欠88个月的物业费，总额11126.1元，逾期缴纳物业费产生的违约金酌情暂按日2.1‰计算为1298元。原告每季度均多次催要，但被告均已种种不当理由拒绝支付。被告拖欠物业管理服务费的行为严重损害了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特提起诉讼，望法院支持。
被告刘杰辩称，1.被告在翡翠郡南区5号楼2单元有801和401两套房子，每个季度都到物业去交电费，两套房子的物业费只交一套，并告诉过物业什么时候单元门及对讲系统修好，楼道问题处理好，就全额缴费，然后再谈财产损失赔偿事宜，自2014年每次缴费时被告都催物业尽快处理，只是答应给领导反映问题，就是不解决，到了2017年6月被告到物业退5-2-801室装修押金时，告诉被告欠费不能退押金时，让被告找楼管，被告跟楼管说明不交物业费的原因后，当即将押金退还，楼管同时答应积极给解决单元楼道多年来未解决的问题，被告也答应积极配合楼管工作，新楼管也没有提催缴拖欠物业费的事。2017年中秋节，被告被评为优秀业主并给发了两盒玫瑰香月饼，到了2018年2月份，楼管给被告打电话告诉公司要起诉被告，问被告适当减免点行吗，被告说可以，但是在2011年3月和2012年3月连续两年被告家暖气管道漏水将被告的地板泡了，造成的损失怎么办，楼管说给领导反映一下再说，之后就没了下文。根据上述事实本案已过3年的诉讼时效，请求驳回原告的诉讼。2.由于物业公司管理混乱，失职，不及时履行维修、养护、管理、维护的义务，造成2单元18户业主的对讲系统八年不能使用，防盗大门不起作用，使维修基金造成人为的浪费48151元，同时给被告的家庭造成直接财产损失6600多元。2009年入住后，小区内的管理混乱，物业的不作为，在这里就不多叙述了，只讲5号楼2单元的情况，入住不到半年对讲系统就不能用了，单元门不能锁，造成单元楼道和过道内及进出地下车库过道内经常有外来人员在此大小便，地下车库进单元的防火门入住后近半年多的时间才安装上，有电磁锁不让使用，直到2017年底换新门时（共计花了48151元）给拆除，造成业主的财产损失。在2011年春节前被告的地下室门被撬，无奈之下换上防盗门又花了500多元，被告的邻居901室也因地下室门被撬，怕再丢失财物也换上防盗门，因5号10号15号的车库是半地下连通的，有两个进出车库门，10号楼入口在小区内，5号楼入口离4号岗亭大门就10几米的距离，再往外就是汽车厂路，所以进出小区的车辆、电动车、外来流动人员也就特别的多，车口进单元的防火门有电磁锁不能用（其他单元的也不能使用），外来人员随便进出，造成地下室过道拐弯隐蔽处，大小便现象特别多，又因地下室空气不流通气味特别难闻，多次反映物业无果的情况下，与被告相关联的几家另凑钱在地下室过道经常有大小便的入口装上防盗门支付了400元，虽然被告等业主做了一些努力，但效果有限，解决不了乱的问题，如在单元内发广告的，推销产品的，送化妆品试用的，送免费洗车卡、洗衣卡，免费清洗吸油烟机等乱象，给业主生活带来困惑和无奈，甚至业主的财产和人身安全都受到威胁。有一次被告到地下室取东西，出来上电梯遇到一男一女青年在电梯内贴广告，被告告诉他们将不要跑到人家门口贴广告，等被告走后他们把被告的地下室门贴了一整门的广告。物业不作为，业主很无奈，对物业的要求降到最低，把单元门及对讲系统修好，先保证单元内业主安全，至于保洁、绿化、公厕（5000多住户的小区竟然没有一个公厕）这些问题让业委会和广大业主去交涉吧。经过6-7年的努力交涉，终于在2017年7月，新来分管的楼管答应先解决单元门及对讲系统和进出车库的防火门问题，被告也同时答应只要进入办理程序被告就开始缴费，终于在2017年12月对讲系统可以正常使用了，5号楼有4个单元只有被告所在的这个单元修好了，其他的3个单元至今没有修。以上主要叙述的是单元共用部分。再说给被告家庭造成的财产损失，2011年3月暖气管道漏水将被告家的餐厅和客厅地板被水浸泡320多个小时，维修只有一个人干活，用了十几天，只修漏点，其他的问题不管，泡坏的地板自己找人来修，花费了1900元，找物业不管，由于物业的不作为，给业主的居住生活带来了诸多烦恼，作为弱势的业主只有不交物业费等待问题的解决。到了2012年3月暖气管道又出现漏水，这次范围更大，早上起来发现餐厅和次卧室全是水，地板泡了一个晚上，维修拖拖拉拉十几天，泡坏的地板自己找人维修花费2100元。找物业只登记给领导反映，之后就没有了下文，不交物业费也没有人催，只是每个季度往门上贴当季度的缴费单，我按时到物业只交电费不交物业费。后来还是被告主动交了其中一套的物业费，还给当时楼管说交一半物业费就对的起保洁和清运垃圾了，就这样持续到2017年6月到物业退5-2-801室装修押金时，反映问题才有了新进展。2013年5月新买的电动车3个多月在车库停车处放着被盗，2014年春节前另外一辆电动车电池也被盗，造成损失1700元。根据物业合同管理细则，物业公司违约在先，业主作为弱势群体，为了争取权利只能用不缴费的办法，与物业公司进行交涉，双方都有损失，相比较起来业主的损失更大，业主付费请物业公司是来管理物业，不是只拿钱不做事的，物业没有做好，应承担失职责任。希望物业公司严格按照物业管理服务协议规定的细则执行。管理好我们的家园，我们愿意付费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：被告刘杰系济南市天桥区翡翠郡小区南区5栋2单元801室业主，房屋建筑面积105.37平方米。被告刘杰于2009年1月11日与原告翡翠物业签订了前期物业管理服务协议，该协议第二条约定：“物业管理服务内容一、房屋共用部位的维修和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、绿化景观带、园区道路等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、保安监控等。三、环境卫生1、消防通道、园区绿化、景观卫生清洁；2、垃圾清运、公共走廊卫生清洁；3、停车场卫生清洁。四、保安1、小区实行封闭管理；2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；3、熟悉小区环境、文明执勤、语言规范；4、协助相关行政管理部门做好本物业区域内的安全防范工作，维护物业管理区域内的公共秩序；5、对违规行为履行告知、制止及报告义务。五、交通秩序与车辆停放1、机动车停车场管理制度完善，按规定位置停放；2、非机动车停车场管理制度完善，按规定位置停放；3、园区内通行顺畅，无乱停乱放现象。六、房屋装饰装修管理见附件：…”第四条约定：“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方（被告刘杰）缴纳费用时间：每季度的首月5日之前。二、住宅部分物业管理服务费用：…3、高层普通住宅、小高层普通住宅建筑面积每月每平方米1.20元；…三、…四、…五、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方或承租方缴纳。如乙方要求承租方缴纳，而未能按时缴纳的，物业管理费以及滞纳金由乙方缴纳。六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。七、合同有效期内，甲方有权报物价部门批准调整物业管理服务费。若物业部门批准调整物业管理服务费收费标准，则从批准之日起按调整后标准向乙方收取物业管理服务费。八、每次缴纳费用时间：08:30～17:00.”该协议中还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述协议签订后，被告刘杰依约交纳了2009年8月31日之前、2011年1月至6月、2017年7月至12月的物业服务费，物业费标准按每月每平方米1.2元缴纳。
本院认为，原、被告之间签订的前期物业管理服务协议系双方当事人真实的意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。前期物业管理服务协议订立后，原告翡翠物业按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告刘杰在事实上接受原告翡翠物业提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。被告刘杰未能及时向原告翡翠物业支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。关于本案诉讼时效的问题，首先，物业服务企业一直持续的履行合同、提供物业服务，即一直在以作为的形式持续履行合同义务，故业主亦应该定期履行支付物业服务费的义务。本案中，虽被告刘杰未按约定交纳物业服务费，但原告翡翠物业公司实际以其继续提供物业服务的行为在主张权利；其次，《前期物业管理服务协议》规定“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。”故在前期物业服务合同的法定履行期限内，业主在合同约定的交费期限应交纳的物业服务费应属于同一债务之分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，被告刘杰抗辩称原告翡翠物业公司的部分主张超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。结合被告刘杰的其他答辩意见、提交的证据，以及同期原告翡翠物业公司与翡翠郡小区其他业主物业服务合同纠纷相关案件，原告翡翠物业在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于物业服务费金额，被告刘杰予以认可，故原告翡翠物业要求被告刘杰支付2009年9月和2009年第四季度，2010年全年，2011年3、4季度，2012年至2016年全年，2017年第1、2季度，共计88个月的物业费共计11126.1元（1.2元×105.37平方米×88个月）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告翡翠物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故原告翡翠物业公司要求被告刘杰支付违约金1298元的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷的发生，系由于被告刘杰长期拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告刘杰负担。
鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告翡翠物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告刘杰于本判决生效之日起10日内向原告济南翡翠物业管理有限公司支付物业服务费11126.1元；
二、驳回原告济南翡翠物业管理有限公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110元，减半收取计55元，由被告刘杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 刘彩凤
二〇一八年七月二十三日
书记员 郝慧明