湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘06民终1944号
上诉人（原审被告）：杨振北，男，1973年2月19日出生，汉族，居民，住湖南省华容县，
被上诉人（原审原告）：洪佳新，男，1974年9月3日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市雨花区。
被上诉人（原审原告）：刘小清（洪佳新之妻），女，1973年11月22日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市雨花区。
两被上诉人的委托诉讼代理人：卞四平，湖南华湘律师事务所律师。
上诉人杨振北因与被上诉人洪佳新、刘小清房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省华容县人民法院（2017）湘0623民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
杨振北上诉称，一、被上诉人存在违约行为。签订协议时，双方确认的房地产土地使用权终止日期为2053年5月28日，但办理产权转移后土地使用权终止日期是2043年5月28日，土地使用权年限缩短了十年，损害了上诉人的利益，给上诉人造成了巨大的经济损失。要求被上诉人赔偿损失，将土地使用权终止日期变更为2053年5月28日。再者，过户日期拖延了25天，也是被上诉人违约。二、由于没有办理房屋交接手续，上诉人至今没能收取房租。一审判决上诉人承担余款80万元按年利率24%的标准支付自2017年3月15日至清偿之日止的滞纳金错误。三、本案因被上诉人违约而造成的，诉讼费用应由被上诉人承担。
被上诉人洪佳新、刘小清辩称原审判决正确，请求二审维持原判、
洪佳新、刘小清向一审法院起诉请求：1、判令被告杨振北向原告支付购房余款80万元；2、判令被告杨振北按日利率2‰的标准向两原告支付逾期付款的违约金24000元（暂计算至2017年3月29日，应计算至实际支付全部购房余款80万元为止）；3、判令被告杨振北承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：
洪佳新、刘小清起诉主张的事实为：2016年9月30日，原告洪佳新、刘小清（甲方）与被告杨振北（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定两原告自愿将其夫妻共同所有的位于华容县章华镇步行街的两间门面及国有土地使用权转让给被告，房屋产权证号为华房权证城关镇字第××号、土地使用证号为华国用（2007）第0596-6号，建筑面积94.16㎡，地类用途为综合。双方约定：“一、转让价格：人民币贰佰叁拾万元整。二、付款方式：分三次付清，乙方应于签署此协议之日以现金方式支付66万元，双方应当于2017年1月24日前办理完预告登记，乙方同时支付84万元整，余款80万元整在不动产登记部门办理完正式转移登记到乙方名下时付清。三、双方应当在2017年2月20日之前将上述房地产过户登记到乙方名下，双方相互配合，不得无故拖延。……五、双方签订上述房地产转让前该门面已经出租，即先出租后买卖。根据“买卖不破租赁”的原则，原租赁合同对转让方和受让方均有约束力。受让方应当依原租赁合同继续履行合同，剩余三年租金（从2017年4月15日至2020年4月15日止）由乙方按照原租赁合同的约定向承租人收取，归乙方所有，同时将承租人已经缴纳的贰万元押金交付给乙方保管，以方便乙方将来返还给承租人。……甲方应当在办理不动产备案登记后三日内将水电过户到乙方名下。……七、双方应严格遵守协议，如甲方反悔不协助办理过户登记，则甲方应向被告支付违约金贰拾万元整，并继续履行合同，赔偿乙方其他经济损失。……如乙方违约，不按约定期限付款，则按日按所欠金额的1%缴纳滞纳金，如拖欠10日以上甲方有权无条件解除合同，同时乙方应当向甲方支付贰拾万元违约金，并赔偿甲方的其他经济损失。”协议签订后，原、被告于当日在湖南省华容县公证处就该协议进行了公证。协议签订后，原告已按约定将房屋交付并将产权过户给被告，被告亦支付了购房款150万元，后以房屋产权过户时土地使用权年限缩短十年不符合约定为由，拒绝支付剩余购房款80万元。
被告杨振北承认原告在本案中所主张的事实，但认为其之所以拒付房款是因为两原告多次违约在先：1、原、被告约定的产权转移登记应在2017年2月20日前办理，但两原告在2017年3月15日才办理产权转移手续；原、被告签订协议时，双方确认的房地产土地使用权终止日期为2053年5月28日，但办理产权转移后土地使用权终止日期是2043年5月28日，土地使用权年限缩短了十年，不符合合同约定，损害了被告的利益，给被告造成了巨大经济损失；2、原告应在办理不动产备案登记后三日内将水电户名过户到被告名下，但至今未办理用电过户；3、原、被告约定购买的房屋自2017年4月15日至2020年4月15日止的租金归被告收取，同时将承租人已缴纳的20000元押金交付被告保管，但两原告至今未交付。请求法院驳回两原告的诉讼请求，责令两原告按约定将房屋产权土地使用期限办理至2053年5月28日止。
一审法院认为，被告杨振北承认原告洪佳新、刘小清在本案中主张的事实，故对原告洪佳新、刘小清主张的事实予以确认。本案争议焦点为：原、被告转让的房屋在转移产权登记时土地使用权期限减少十年是否符合约定？被告能否以此抗辩拒付购房款80万元？究竟是谁违约？原、被告双方签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。协议履行过程中，在办理房屋产权转移登记时，因原批准使用的土地用途与目前执行的《土地利用现状分类》二级类不对应，不动产登记部门将原来的综合用地登记为批发零售用地/商业服务后，导致使用年限缩短了十年，这是国家土地分类标准调整所致，并非两原告违约。此外，不动产权证书载明的日期2017年3月15日系发证日期，并非办理产权转移登记日期，在此之前，两原告就已经按约定协助被告办理产权转移登记，但办理产权转移登记需要一定时间，且被告已按约定支付第二期购房款，说明两原告已按照协议约定履行了将房屋产权过户至被告名下的义务，被告应当按约支付购房款，未按约支付购房款已违约，应承担违约责任。原、被告在房屋买卖协议中明确约定，如被告违约，不按约定期限付款，则按日按所欠金额的1%缴纳滞纳金，明显过高，现原告请求被告按日利率2‰的标准支付，折合年利率为72%，仍超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的年利率24%的上限，据此，本院将违约金调整为年利率24%。原、被告双方签订的房屋买卖协议中，已明确约定原告在办理不动产备案登记后三日内将水电过户至被告名下，两原告未将用电过户于被告，应当继续履行。另外，协议还约定两原告将转让门面承租人交纳的押金20000元交由被告保管，但未约定具体时间，两原告亦应当在产权转移后履行。两原告虽有上述一般违约行为，但协议未约定违约责任，该违约行为未造成被告的损失，故两原告在继续履行后，不再承担赔偿损失的违约责任。因此，对于被告要求驳回两原告诉讼请求的辩解，本院不予采纳。综上所述，本院对原告洪佳新、刘小清的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告杨振北于本判决生效后七日内向原告洪佳新、刘小清支付剩余购房款80万元，并按年利率24%的标准支付自2017年3月15日至清偿之日止的滞纳金；二、原告洪佳新、刘小清于本判决生效后七日内将用电过户至被告杨振北名下，将门面出租押金20000元交付被告杨振北；三、驳回原告洪佳新、刘小清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12040元，减半收取6020元，由被告杨振北负担5000元，原告洪佳新、刘小清负担1020元。
在本院二审中被上诉人洪佳新、刘小清提供了一份华容县房地产测绘报告一份，以证实涉案房屋可以变更延长土地使用年限。
在本院二审中，本院组织双方当事人到华容县不动产登记中心调查了解，根据现有政策，涉案房屋仍可按原土地证的使用年限办理变更手续，不收取延长费用。杨振北已办理好申请变更手续。即涉案房屋的土地使用权终止日期仍可变更为2053年5月28日。
本院认为，一、涉案房屋的土地使用权终止日期问题已经解决好，土地使用权年限缩短十年的事实已不存在，故杨振北主张该损失不能支持。杨振北取得不动产权证书载明的日期2017年3月15日系发证日期，并非办理产权转移登记日期，在此之前，双方就已经按约定办理产权转移登记手续，但办理产权转移登记需要一定时间，发证日期顺延25天是正常的，不能由此认定洪佳新、刘小清有违约行为。二、房屋仍在向第三人出租状态，2017年4月15日的租金按约定应由杨振北收取，承租人原缴纳的20000元押金应由洪佳新、刘小清交杨振北保管。三、杨振北尚差欠的洪佳新、刘小清购房款80万元理应支付。按合同约定，余款80万元在不动产登记部门办理完正式转移登记到杨振北名下时付清。产权转移登记在2017年3月15日已完成，杨振北至今未支付购房余款，构成了违约，理应承担违约责任。但鉴于当时的政策原因，涉案房屋的土地使用权终止日期年限却出现了缩短十年的问题，现虽已解决，但确有减轻杨振北违约付款责任的情形，同时考虑到房屋租金移交、水电过户手续尚未交接和办理完毕的实际情况。一审判决虽未按合同约定支付违约金，但按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的年利率24%的上限，将违约金调整为年利率24%仍然过高。本院酌情予以调整为：按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。
综上所述，杨振北的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对未付余款的违约金处理欠妥，本院予以适当调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省华容县人民法院（2017）湘0623民初926号民事判决的第二、三项；
二、变更湖南省华容县人民法院（2017）湘0623民初926号民事判决的第一项为：杨振北于本判决生效后10日内向洪佳新、刘小清支付剩余购房款80万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付自2017年3月15日至清偿之日止的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费12040元，减半收取6020元，由杨振北负担5000元，洪佳新、刘小清共负担1020元。二审案件受理费4300元，由杨振北负担3000元，洪佳新、刘小清共负担1300元。
本判决为终审判决。
审判长 胡铁霞
审判员 甘春汉
审判员 付 妮
二〇一八年一月八日
书记员 荣晴瑶