湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘06民终237号
上诉人（原审被告）：彭晓斌，男，汉族，1954年9月20日出生，住岳阳市岳阳楼区。
上诉人（原审被告）：黄美莲，女，汉族，1955年1月3日出生，住岳阳市岳阳楼区。
共同委托诉讼代理人：周岳平,男,住湖南省岳阳市岳阳楼区。
被上诉人（原审原告）：高元保，男，汉族，1970年3月3日出生，住岳阳县。
被上诉人（原审原告）：吴立华，女，汉族，1972年1月2日出生，住岳阳县。
共同委托诉讼代理人：李军，岳阳市三湘法律服务所法律工作者。
上诉人彭晓斌、黄美莲因与被上诉人高元保、吴立华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初4735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人，书面审理了本案。本案现已审理终结。
彭晓斌、黄美莲上诉请求：1、撤销一审判决，改判将案涉房屋返还给上诉人，上诉人退还购房款；2、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定事实错误。黄美莲与高元保签订《房屋买卖合同》，房屋所有权人彭晓斌并不知情，且该份合同系高元保事先拟好，黄美莲在当时身体不好，病情严重，对合同内容不理解的情况下签订了合同，而签订合同时吴立华未到场，中间人黄建良亦未参加。2、被上诉人在一审中提交的录音系采取不正当手段取得，不能作为证据使用，且该录音中并没有彭晓斌同意出卖的内容。3、案涉房屋未取得国土证，双方签订的合同违反了法律对房地产转让和房产所有权人书面签字同意的强制禁止性规定系无效合同。4、本案系合同纠纷，被上诉人从签订合同时就知道房地产不能过户且已超过8年时间未行使自己的权利，超过诉讼时效。5、一审判决适用《中华人民共和国民法总则》107条法律规定错误。
高元保、吴立华辩称，1、双方对于合同的签订系明知；2、双方均按合同约定的内容履行；3、合同虽未约定过户期限，但答辩人一直要求过户，是上诉人拒不配合；4、上诉人在一审时并未否认答辩人提供的录音真实性，录音符合法律规定，能反映客观事实。
高元保、吴立华向一审法院起诉请求：1、判决将彭晓斌、黄美莲将位于岳阳楼区马壕路新胜社区五联组089号102号房屋过户登记到高元保、吴立华名下并向其支付违约金20000元、承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：2009年10月6日，高元保、吴立华（乙方）与彭晓斌、黄美莲（甲方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：1、甲方将房屋产权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号房屋以及附属设施出售给乙方，房屋位于岳阳市原岳阳市钢管厂家属住宿楼第一层东面，建筑面积89.5平方米；2、房屋售价77000元，分两次付清，合同签订时付60000元，合同签订一个月内甲方须搬空房屋并交付房屋所有权证和房屋钥匙，乙方同时付清余额17000元；3、甲方负责在乙方付清房款时即予交付房屋所有权证，但不负责该房屋产权过户手续，土地使用权证因该栋所有住户均未办理，则由乙方与其他住户共同办理；4、本房屋交易完成后，甲方在该房屋所有权证、电表过户办理中，须协助完成后，甲方在该房屋所有权证、电表过户办理中，须协助完成的手续和事项，甲方应承担相应责任和义务；5、甲乙双方须信守合同，如单方面毁约，则需向对方支付违约金20000元。该协议由甲方两人签名，乙方由黄美莲签名，同时黄美莲代彭晓斌签名，同时还有四名见证人签名。彭晓斌对该代签名行为不予认可。对此，高元保、吴立华提供了一份起诉前其与当时的介绍人周某找彭晓斌、黄美莲协商过户时的现场录音，听完部分录音内容后彭晓斌表示是起诉前一个月左右的事情，但表示不知道当时在录音，对其内容真实性没有否认。录音内容显示彭晓斌认可在签订房屋买卖合同时介绍人跟其打电话告知了卖房的事情。2009年10月6日，高元保、吴立华支付购房款60000元，2009年11月26日，支付购房余款17000元。2009年12月1日，双方签订了《补充协议书》，协议约定：1、乙方及其供养直系亲属为生活或工作便利，需将户口迁入该房产所在地，甲方应提供必要的手续和帮助；2、因该房屋所有权已归属乙方所有，此后涉及该房屋被抵押、转售和征收拆迁等情形，一概由乙方全权办理，甲方不得不干预且不承担相应的责任。该协议甲方由黄美莲签名并代替彭晓斌签名，并有见证人周某签名。之后房屋一直由高元保、吴立华居住使用至今，但未办理过户登记手续。另查明，彭晓斌、黄美莲系夫妻关系，1979年结婚，诉争房屋系从原岳阳市钢管厂购买所得。房屋登记在彭晓斌名下。
一审认为，一、关于彭晓斌是否知情，本案录音证据显示，黄美莲在与高元保、吴立华签订《房屋买卖合同》时介绍人电话告知了彭晓斌，而之后房屋被搬迁并交付给高元保、吴立华的事实彭晓斌亦知情，其抗辩以为是租赁关系不符合常理，故可认定将该房屋出售彭晓斌知情；二、关于合同效力，《房屋买卖合同》及《补充协议》均是双方真实意思表示，合法有效，至于彭晓斌提出房屋没有办理土地使用权证违反了《城市房地产管理法》的相关规定，事实上诉争房屋也是彭晓斌购买所得并办理了房屋所有权证，说明该房屋是合法建筑，可以进行市场交易，彭晓斌、黄美莲的抗辩理由不能成立，高元保、吴立华请求协助办理过户登记符合双方合同的约定以及法律规定，予以支持；三、关于诉讼时效的问题。高元保、吴立华请求转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，而行使诉讼时效抗辩权的前提是存在债权请求权，故对诉讼时效的抗辩意见不予采纳。四、关于违约金的问题。合同虽约定的违约金，但该约定是指单方面毁约应支付的违约金，彭晓斌、黄美莲虽有协助过户的义务，但没有明确约定过户的具体期限，故对于违约金的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零七条之规定，判决：一、彭晓斌、黄美莲协助将产权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号房屋登记过户至高元保、吴立华名下；二、驳回高元保、吴立华其他诉讼请求。上述第一项，限在判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。案件受理费300元，减半收取150元，由高元保、吴立华负担50元，彭晓斌、黄美莲负担100元。
二审期间，上诉人围绕上诉请求向本院提交了新证据。本院组织双方进行了质证。本院查明：案涉房屋已纳入岳阳楼区枫桥湖路两侧棚户（旧城）区改造项目指挥部的征收拆迁范围。其余事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、彭晓斌是否明知房屋进行了处分。二、双方签订的《房屋买卖合同》效力如何认定。三、本案是否已超过诉讼时效。
关于焦点一，从已查明的事实来看，双方签订合同后，黄美莲将房屋及房产证一并交付给被上诉人，被上诉人则在案涉房屋内居住至今且在此期间对房屋进行了装修；彭晓斌陈述其亲戚亦居住在案涉房屋的楼上，并曾多次去到亲戚家，如按其所述房屋实为出租，彭晓斌不可能在长达八年的时间内对自身房屋不予关注；即使彭晓斌在事后才得知房屋被处分，其亦未在第一时间积极主张权利，明显不符合常理。据此，彭晓斌不能证明自己有合理的理由解释对该房屋的买卖行为不知情，应认定其知道房屋已出售。
关于焦点二，上诉人主张案涉房屋因未取得国土证违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八、三十九的规定，双方签订的《房屋买卖合同》应认定无效。所谓法律强制性规定是指效力性强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于“未依法登记领取权属登记的房地产不得转让”及“转让房地产时应当按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”的规定，是对行政管理部门在办理房地产变更登记及对不符合规定条件的土地在办理土地使用权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，并不影响合同的效力。故《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于焦点三，本案中，被上诉人已依约付清购房款，并已合法占有使用案涉房屋多年，其要求转移房屋所有权，办理房屋产权过户的请求具有物上请求权属性，不适用诉讼时效的规定，故上诉人认为本案已超过诉讼时效的意见不能成立，本院不予采纳。
另外，一审法院所适用的《中华人民共和国民法总则》第一百零七条为“非法人组织解散的，应当依法进行清算”。该法条不能适用于本案，故上诉人关于一审法院适用法律错误的上诉请求正确。
综上，彭晓斌、黄美莲关于合同无效及彭晓斌不知情、超过诉讼时效的上诉请求不能成立，应予驳回；其关于一审法院适用法律错误的上诉请求成立，应予支持。一审判决虽适用法律错误，但认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由彭晓斌、黄美莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋立春
审判员 付 妮
审判员 曹 维
二〇一八年五月二十五日
书记员 陆丽波