湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂2802民初2627号
原告马林春，女，生于1958年8月3日，汉族，重庆市奉节县人，居民，户籍地重庆市奉节县，现住重庆市江北区。
委托代理人彭清照，湖北利佳律师事务所律师。特别授权代理。
被告利川市创格尔房地产开发有限公司，住所地：利川市土产小区6号楼五单元401室。
法定代表人周松林，该公司董事长。
委托代理人袁绪达，湖北序达律师事务所律师。特别授权代理。
被告王文魁，男，生于1963年7月7日，汉族，重庆市万州区人，农民，住重庆市万州区，现在湖北省荆州监狱服刑。
委托代理人牟方平，重庆正章律师事务所律师。特别授权代理。
原告马林春诉被告利川市创格尔房地产开发有限公司（以下简称创格尔公司）、王文魁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郑兴才独任审判，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告马林春的委托代理人彭清照，被告创格尔公司的委托代理人袁绪达，被告王文魁的委托代理人牟方平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马林春诉称：原、被告于2015年2月6日签订了《商品房认购协议书》，约定二被告将位于利川市谋道镇苏马荡新天地避暑山庄8号楼1-A1、1-A2、1-A3、1-A4、1-A5、2-B1、2-B2、2-B3、2-B4，16号楼1-A6、1-A7、1-A8、1-A9、1-A10、1-A11、2-B11房屋卖给原告，原告按约定履行了付款义务，被告于2017年2月将该房交付给原告。且从2017年2月原告对该房屋进行装修，并占有使用。原告多次要求被告办理房屋产权证书，但被告以种种借口不予办理。请求判令二被告继续履行协议义务，办理房屋产权手续，并承担本案诉讼费。
被告创格尔公司辩称：1、原告在诉请中明确说明2012年至2014年期间是王文魁向原告借款这一事实，显然，创格尔公司与原告不存在任何关系；2、原告诉请中所称将苏马荡新天地避暑山庄8号楼、16号楼部分房屋卖给原告，该栋楼并非创格尔公司开发，也非创格尔公司与王文魁合作或者合伙开发，王文魁对其自己开发的房屋有处置权，创格尔公司没有任何权利对王文魁的处分权做出任何表示。综上，请求判决驳回原告对创格尔公司继续履行协议办理房屋产权登记的诉讼请求。
被告王文魁辩称：法院应当驳回原告的诉讼请求，其事实和理由是：1、主体上看，被告王文魁系自然人，该《商品房认购协议》主体上违反了最高院关于审理商品房买卖合同的相关规定，没有取得商品房预售许可证，所签订的买卖协议属于无效合同；2、根据原告代理人补充陈述的2012至2014年原告与王文魁存在借款关系，2012年和2014年王文魁该项目还没有规划，不存在商品房认购，根据最高院审理民间借贷纠纷的意见，本案实际是一个借款关系。综上，原告的诉讼请求不符合法律规定，应予驳回。
经审理查明：被告王文魁于2012年至2014年期间陆续向原告马林春借款。2015年2月6日，原告向被告王文魁催要借款，被告王文魁无钱支付，即以个人名义与原告达成以房抵债协议，并于当日与原告签订了《商品房认购协议》，约定被告王文魁将其位于利川市谋道镇药材村一组（苏马荡新天地避暑山庄）的房屋B1、B2、B3、B4、B11、A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11以3298240.00元的价格出卖给原告，最终价格以实际面积结算。2015年7月13日，双方对借款本息进行结算，被告王文魁以“借款转付”的形式向原告开具了购房收款《收据》，上述16套房屋应收房款3342240.00元，双方互抵后，原告应向被告王文魁补交房款58240.00元，被告王文魁的财务人员在8951781号《收据》上予以注明。随后，原告即对上述房屋进行了装修。2017年7月6日，原告马林春向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。
另查明，2011年7月5日，被告王文魁以自然人身份与被告创格尔公司就合作开发“新天地避暑山庄”项目事宜签订了《房地产开发合作协议书》，约定王文魁负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，并承担相关费用；创格尔公司负责监督审核，王文魁在此基础上支付给创格尔公司人民币每平方米20元，总计费用不低于50万元，超过面积按实际发生面积计算总价，作为创格尔公司为该项目处理相关事务的收益和费用；王文魁负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。《房地产开发合作协议书》签订后，被告创格尔公司即协助王文魁办理“新天地避暑山庄”项目前期的土地出让、规划审批、施工许可等相关手续，但目前只取得了该项目的《国有土地使用证》，建设本项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等相关手续至今未取得。
上述事实，有经庭审质证的《转账凭条》、《商品房认购协议书》、《收据》、装修照片、（2017）鄂28刑终10号《湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院刑事裁定书》及原、被告的陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。
本院认为：本案的争议焦点有以下三个方面：1、本案案由是民间借贷还是房屋买卖合同纠纷；2、如果案由确定为房屋买卖合同纠纷，本案与被告创格尔公司有无关联性；3、被告创格尔公司、王文魁应否为原告办理上述房屋的房地产登记手续。
一、关于本案案由是民间借贷还是房屋买卖合同纠纷的问题。原告与被告王文魁对2012年至2014年期间被告王文魁向原告借款未还的事实均无异议，本院予以确认。2015年，原告向被告王文魁催要借款时，被告王文魁在无力偿还借款的情况下，遂与原告达成以房抵债的协议，并签订《商品房认购协议书》，且向原告开具收款《收据》，注明“借款转付”的字样予以说明，并对双方之间的借款、房款进行结算，相互抵消后，原告还应向被告王文魁补交房款58240.00元，双方的民间借贷关系终结，重新设立了房屋买卖关系。该《商品房认购协议书》不是建立在为向原告借款而设立的担保基础之上，而是因已欠债，为偿还借款而设立的房屋买卖合同关系，抵消债务。故原告与被告王文魁之间签订的《商品房认购协议书》，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定的范围，故本案案由应当定为房屋买卖合同纠纷。
二、关于本案与被告创格尔公司有无关联性的问题。被告王文魁以自然人身份与被告创格尔公司就合作开发“新天地避暑山庄”项目事宜签订了《房地产开发合作协议书》，双方约定王文魁负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，并承担相关费用；创格尔公司负责监督审核，王文魁在此基础上支付给创格尔公司人民币每平方米20元，总计费用不低于伍50万元，超过面积按实际发生面积计算总价，作为创格尔公司为该项目处理相关事务的收益和费用；王文魁负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。现被告王文魁以个人名义就其个人开发的项目与原告签订《商品房认购协议书》，向原告出卖房屋，虽然没有让被告创格尔公司知晓，但没有侵害被告创格尔公司的权益，其行为并无不妥。被告创格尔公司负责监督审核，收取了被告王文魁不低于50万元的费用，作为创格尔公司为该项目处理相关事务的收益和费用，有义务协助被告王文魁处理该项目上的相关事务，故被告创格尔公司与本案有一定的关联性，具有协助的义务。
三、被告创格尔公司、王文魁应否为原告办理上述房屋的房地产登记手续的问题。本案原告与被告王文魁签订《商品房认购协议书》直至原告向本院提起诉讼，其所涉房屋一直未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《商品房认购协议书》依法不能履行，故原告要求二被告协助履行办理涉案房屋房地产登记手续的请求依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告马林春的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告马林春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案一庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑兴才
二〇一七年八月十五日
书记员 瞿 佳