上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第839号
原告上海家沪家建材市场经营管理有限公司。法定代表人林永熙。委托代理人刘克峰，上海市协力律师事务所律师。被告陈爱凤。原告上海家沪家建材市场经营管理有限公司与被告陈爱凤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱琼独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海家沪家建材市场经营管理有限公司的委托代理人刘克峰律师、被告陈爱凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海家沪家建材市场经营管理有限公司诉称：2014年6月26日，原、被告双方签订《进场经营合同》一份，约定由原告将位于上海市周家嘴路XXX号XXX-
XXX-XXX、XXX-
XXX号铺位(以下简称系争场地)出租给被告，被告用于经营家具，合同期为1年，自2014年6月26日至2015年6月26日。同时，《进场经营合同》第三条明确约定：租金每年交2次，先付款后用房，第一次租金于合同签订时付清，第二次租金于2014年12月5日前付清；被告逾期交纳的，每逾期1日，支付总额的2%作为滞纳金给原告，逾期7日仍未交纳的，原告有权终止合同并无条件收回经营用房，且不退回押金。根据合同约定，被告应于2014年12月5日前付清第二次租金及管理费用，共计95,000元，而被告至今仍拖欠租金及管理费用81,000元。原告认为被告的行为已经构成违约，原告有权要求被告支付违约金，并有权解除合同。现原告起诉来院，要求判令：一、解除原、被告之间签订的《进场经营合同》，被告迁出系争场地；二、被告支付拖欠原告的租金及管理费81,000元；三、被告支付原告违约金429,395.20元(按165,152元的2%为标准，自2014年12月6日计算至实际付清止)。审理中，原告认为如果合同期届满，则变更诉讼请求为：一、终止原、被告之间签订的《进场经营合同》，被告迁出系争场地；二、被告支付拖欠原告的租金及管理费81,000元；三、被告支付原告违约金429,395.20元(按165,152元的2%为标准，自2014年12月6日计算至实际付清止)。原告同意将押金及先行赔偿金在被告履行完全部义务后返还被告。被告陈爱凤辩称：不同意原告的诉讼请求。合同没有到期，被告逾期支付租金及管理费是因为遇到了动迁，原告是在2015年3月2日才收到被告发出的通知的，被告要求向原告支付租金及管理费，但原告不同意收取，原告甚至找人威胁被告。同时，原告在2015年3月4日、4月15日分别对系争场地断电、封门。另外，原告从去年开始就不向大房东交纳租金了，被告是按照原告和大房东之前的合同于2018年到期才与原告签订租赁合同的，现在原告将被告的营业执照拿去和大房东谈拆迁补偿，因此被告要求获得动迁补偿，故被告没有违约行为。且违约金约定过高，要求法院予以降低。经审理查明：上海市周家嘴路XXX、XXX-
XXX号(单)一至五层、机房权利人为上海伟福实业有限公司(原名上海来福投资管理有限公司)。原告与上海来福投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》与《协议书》，由原告向上海来福投资管理有限公司租借上述房屋。嗣后，原、被告签订合同，被告在系争场地经营，并缴纳了押金17,946元及先行赔偿金1,000元。2014年6月26日，原告(甲方)与被告(乙方)再次签订《进场经营合同》，约定：“第二条：本合同期限为壹年，自2014年6月26日至2015年6月26日。乙方经营范围为家具的交易活动。经营用房房号B2-35-39、B2-31。年进场经营交易费总额为壹拾陆万伍仟壹佰伍拾贰元。第三条：进场经营费每一年交2次，第一次交易费于签订合同时交清，第二次交易费于2014年12月5日前付清。乙方若逾期交纳经营费的，每逾期1日，支付总额的2%作为滞纳金给甲方；逾期超过7日仍未交纳的，甲方有权终止合同并无条件收回经营用房且不退还押金给乙方。乙方拆离时不得拆除任何装修固定装饰物。第四条：乙方应在签订合同时交纳物业管理费24,848元(全年)给甲方。第五条：签订合同时乙方交付先行赔偿金原收据(即1,000元)。为了维护消费者的合法权益和市场的良好信誉及确保本合同的全面履行，乙方如有违反以下条款和违约条款所扣款先从赔偿金及押金中扣除，不足款项应在规定期限内补足。(保证金用途：……；d.不全面履行本合同及乙方提前解除本合同等情形的违约金；……。)第七条：甲方保留在出租摊位出租期满后，甲方有权重新规划调整市场布局的权利，合同期满后乙方符合甲方市场要求经甲方同意后方可续约，否则乙方应当立即撤离。乙方撤店时原店内装修(包括地板、装饰材料、吊顶隔墙、装饰固定物、固定线路灯具等)不能自行随意拆除，如有损坏，乙方应负全部赔偿责任。甲方有权扣除乙方全部押金。第九条：合同终止时，乙方应将场地内属乙方的物品和设备在甲方规定的期限内随同搬离，但不得损坏原建筑和固定装潢设施，并经甲方确认后归还甲方，如有损坏，修复费用由乙方负责。使用场地归还甲方后，乙方未在规定时间内搬走的所有物品，甲方有权按废弃物处理，一切损失由乙方负责。合同终止时，乙方如不能将经营用房即时归还，则从合同终止日的第二天起直到场地归还为止，乙方需向甲方支付相当于原交易费两倍的违约金。此外，甲方若因此发生其它损失，亦应由乙方一并予以赔偿(甲方保留强制清退的权利)。乙方归还营业用房时，不得以任何理由提出偿还其已支出的各种费用，不得要求甲方收购装修物及各种设备，不得要求甲方支付搬运、撤离等费用。第十条：在本合同履行期内，如遇政府政策变化，市政规划、动迁或自然灾害等不可抗力造成甲方不能继续履行本合同时，甲乙双方承担各自的损失，并办理本合同终止手续，甲方退还尚未使用期间的进场经营费、管理费、按规定退还经营保证金。甲方在接到上述情形的通知后，十日内转通知乙方，以甲方通知书时间为准，以便乙方做好搬迁的准备，乙方到期未搬出的，则按本合同第九条执行。第十一条：本合同期满，合同自然终止。本合同期满，乙方要求续约的，应在合同期满前30天以书面通知甲方，经甲乙双方协商一致后办理续约合同，否则视为乙方放弃续租。本合同期满，乙方不要求续约的，应在合同期满前30天以书面通知甲方，并在合同期满之日搬出经营用房，否则甲方有权没收经营保证金。本合同期满，甲方不同意与乙方续约，应在合同期满前30天以书面通知乙方，乙方必须在合同期满前搬出经营用房，否则视为甲方同意续约。每期租金应在合同规定的日期内一次性交付，不得拖延逾期未交租金的按原合同内所定的加收滞纳金，逾期未交租金的甲方有权单方面终止合同并要求乙方赔偿甲方由此造成的一切经济损失。在租赁期满，乙方交付所租营业用房及付清所有应缴费用后，经3个月后无客户关于质量投诉及其他买卖纠纷的，甲方将押金全额退还乙方(不计利息)。”同日，原、被告双方还签订了《市场管理合同》，同时被告向原告支付了第一期租金后，继续在系争场地内经营。第二期租金被告经催讨于2015年1月22日、2月29日分别交纳了1,000元、13,000元，余款未交纳。2015年3月2日，被告收到了原告发出的《通知》，该通知载明：“根据上海市虹府房征(2014)6号(房屋征收决定)文件，本公司所经营的市场已明确列入上海市虹口区政府动迁范围。为配合政府动迁有序进行撤离，同时本公司为维护各经营户利益不受到损失，经过多次与相关单位、业主沟通，本公司做出以下决定：在2014年与公司签订的合同期内，可经营到合同期满为止，其他相关事宜以签约合同内条款为准，请各经营户提前做好相应的准备工作，合同期满立即做好有序撤离。”由于被告未按期交纳相关费用，原告于2015年3月4日对系争场地施行断电。次日，被告自己接通电源，并进行经营。2015年4月14日，原告对系争场地施行了封门。经与被告协商不成，原告起诉来院。审理中，原、被告签订的《进场经营合同》到期，但双方未续签合同。另查明：2012年9月11日，上海来福投资管理有限公司经批准变更名称为上海伟福实业有限公司。2014年12月2日，上海市虹口区人民政府对上海市周家嘴路XXX、XXX-
XXX号作出〔2014〕6号《征收决定书》。上海伟福实业有限公司与上海市虹口区住房保障和房屋管理局、上海市虹口区土地发展中心签订《协议书》，就上海市周家嘴路XXX号、XXX-
XXX号征收补偿事宜达成一致意见。上述事实，经当庭质证，由原、被告双方当事人的陈述、原告与被告签订的《进场经营合同》及《市场管理合同》、原告向被告发出的《通知》、原告与上海来福投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》及《协议书》、上海市房地产权证、收据、上海市虹口区住房保障和房屋管理局、上海市虹口区土地发展中心与上海伟福实业有限公司签订的《协议书》、上海市房地产登记簿、准予变更通知书等证据佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的名为《进场经营合同》，实际为场地租赁合同，原、被告均应按照该合同的约定履行自己的义务，被告的欠付行为，已经构成了违约，原告有权按照合同的约定解除该合同。但鉴于目前《进场经营合同》已经到期，由于双方未续签合同，故双方签订的《进场经营合同》于2015年6月26日终止。合同终止后，被告理应从系争场地迁出，并支付相关的费用。对于原告起诉要求被告支付租金(即进场经营交易费)以及管理费一节，考虑到原告曾经采取过断电、封门等行为，确对被告的经营产生了一定的影响，故该费用由本院酌定。至于原告要求被告支付违约金一节，虽然合同中双方对违约责任做出了约定，现被告以违约金的计算标准过高为由，申请予以调整，本院依法根据本案的实际情况予以调整。审理中，原告同意将押金及先行赔偿金在被告履行完全部义务后返还被告，与法不悖，可以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：???一、原告上海家沪家建材市场经营管理有限公司与被告陈爱凤签订的《进场经营合同》于2015年6月26日终止；???二、自本判决生效之日起10日内，被告陈爱凤携其物品迁出上海市虹口区周家嘴路XXX号B2-35-39、B2-31商铺；???三、自本判决生效之日起10日内，被告陈爱凤支付原告上海家沪家建材市场经营管理有限公司租金52,060.80元、管理费9,939.20元；???四、自本判决生效之日起10日内，被告陈爱凤支付原告上海家沪家建材市场经营管理有限公司违约金50,000元；???五、被告陈爱凤履行完本判决书第二、三、四项确定的义务当日，原告上海家沪家建材市场经营管理有限公司返还被告陈爱凤押金17,946元及先行赔偿金1,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,903.95元，减半收取4,451.98元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 朱 琼
二〇一五年六月三十日
书记员 蔡覙静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条??当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条??租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。