安徽省铜陵市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0711民初243号
原告：铜陵市金诚小额贷款有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜都大道南段8699号，统一社会信用代码为91340700070944293U。
法定代表人：张羽，系铜陵市金诚小额贷款有限责任公司董事长。
委托诉讼代理人：孙记平，系铜陵市金诚小额贷款有限责任公司职工。
委托诉讼代理人：桂兆金，系安徽良实律师事务所律师。
被告：胡寿林，男，1956年11月16日出生，汉族，个体从业人员，住安徽省铜陵市义安区，
被告：赵爱菊，女，1964年8月15日出生，汉族，无业，住安徽省铜陵市义安区，
被告：胡建平，女，1991年2月4日出生，汉族，铜陵电视台职工，住安徽省铜陵市义安区，
原告铜陵市金诚小额贷款有限责任公司与被告胡寿林、赵爱菊、胡建平借款合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙记平；被告胡寿林、胡建平均到庭参加诉讼；被告赵爱菊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：胡寿林因经营需要，向原告申请借款，双方于2015年9月14日签订《借款合同》。合同约定：胡寿林向原告借款50万元，借款期限为1个月（到期日为2015年10月13日），借款月利率为15‰。合同还特别约定，若借款逾期，被告应承担罚息、违约金等损失。为了保证胡寿林能够按期还款，被告胡建平承诺将其所有的位于义安区五松镇天润嘉园3栋1403室房屋为被告胡寿林的借款提供担保，并办理了抵押登记。2015年9月16日，原告按照约定将50万元汇入胡寿林账户。借款到期后，被告胡寿林仅偿还借款本金25万元及部分利息，后再无还款。因两被告胡寿林与赵爱菊系夫妻关系，胡寿林向原告的借款发生在夫妻关系存续期间，所以两被告胡寿林与赵爱菊应当共同承担还款责任。请求判决：1、被告胡寿林、赵爱菊共同偿还原告借款本金25万元及逾期利息（逾期利息从2016年4月16日起，按照月利率20‰计算至给付之日止）；2、原告对被告胡建平提供抵押的铜陵市××区××室房屋享有优先受偿权；3、本案诉讼费由被告负担。
被告胡寿林在庭审中辩称：欠原告25万元借款本金未偿还属实，但是借款合同约定借款月利率为15‰，原告关于利息的主张按照20‰计算不合理。
被告赵爱菊未提出答辩和提交证据。
被告胡建平在庭审中辩称：借款合同系胡寿林与原告签订的，关于合同内容胡建平不清楚。胡建平以铜陵市××区××室房屋提供抵押是事实，该房屋在向原告提供抵押之前，已经在建设银行办理了抵押贷款40万元，目前欠建设银行的贷款尚未还清。
经审理查明：2015年9月14日，被告胡寿林（借款人、甲方）与原告（贷款人、乙方）签订金诚借字（2015）第108号《借款合同》一份，合同约定：借款金额为50万元；借款用途：流动资金周转；借款期限自2015年9月14日至2015年10月13日止，借款本金到期一次性归还，利息按月支付，结息日为每月10日，到期利随本清；借款月利率为15‰；甲方不按约定期限归还借款本金、利息，出现违约事件时，甲方除应向乙方支付借款本金百分之五的违约金外，乙方有权视具体情节分别或同时采取下列措施：甲方逾期归还贷款本金，则每日承担本金千分之一的违约金；甲方逾期支付利息，除正常计收利息外，每日还要承担千分之三的滞纳金。借款合同签订后，原告于2015年9月16日将50万元汇入被告胡寿林账户。
为了确保胡寿林与债权人即原告签订的金诚借字（2015）第108《借款合同》的履行，保障债权人债权的实现。2015年9月18日，被告胡建平作为抵押人将其所有的铜陵市××区××室房屋向原告提供抵押，并在铜陵房地产管理中心办理了抵押登记，房地产他项权证的附记记载：已在中国建设银行股份有限公司铜陵分行抵押，债务金额为40万元。
另查，被告胡寿林和被告赵爱菊系夫妻关系。2016年4月15日，被告胡寿林偿还了原告借款本金25万元及至2016年4月15日产生的相应利息。至今尚欠原告借款本金25万元及逾期利息未付。
上述事实，有借款合同、借款借据、银行记账凭证、房地产他项权证及当事人陈述等证据在案证实，已经庭审举证、质证和本院审查核实，予以认定。
本院认为：原告与被告胡寿林签订的《借款合同》以及被告胡建平以其所有的房产向原告提供抵押，均是各方当事人真实意思表示，合同均有效。被告胡寿林于2015年9月16日依据借款合同约定向原告借款50万元，该笔借款已于2015年10月15日到期，现胡寿林尚欠原告借款本金25万元及逾期利息未还，显已构成违约。关于原告主张的逾期利息计算标准，因合同约定的违约金、滞纳金等标准超过了法律的相关规定，原告起诉时已主动将其调整为按照月利率20‰计算，符合法律规定，故本院予以支持。被告赵爱菊作为胡寿林的配偶，对该笔发生在其婚姻关系存续期间的债务应当共同承担还款责任。同时，被告胡建平以其所有铜陵市××区××室房屋作为抵押物，向原告提供抵押，并依法办理了抵押权登记，所以，被告胡建平应当以抵押物折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先向原告清偿。基于抵押物上已事先设定了“在中国建设银行股份有限公司铜陵分行抵押，债务金额为40万元”的事实，所以，原告应当在抵押物清偿上述事先设定的担保债权后的剩余财产价值范围内享有优先受偿权。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条；《中华人民共和国担保法》第三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡寿林、赵爱菊于本判决生效后三十日内偿还原告铜陵市金诚小额贷款有限责任公司借款本金25万元及逾期利息（逾期利息从2016年4月16日起，按照月利率20‰计算至给付之日止）。
二、被告胡建平以抵押物[铜陵市义安区五松镇天润嘉园3栋1403室房屋在清偿事先设定的担保债权（中国建设银行股份有限公司铜陵分行抵押贷款40万元）后的剩余财产价值范围内折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先向原告铜陵市金诚小额贷款有限责任公司清偿。
如果未按本判决所指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6888元减半收取3444元，由被告胡寿林、赵爱菊、胡建平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 员 李金凤
二〇一七年六月二十九日
书记员（代） 袁 浩
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条——借款人应当按照约定的期限返还借款。……
第二百零七条——借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条——债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国担保法》第三十三条——本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条——被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。