湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鄂0102民初1544号
原告（反诉被告）：武汉统百资产经营管理有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园路18号。
法定代表人：张太国，总经理。
委托代理人：胡律学（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。
委托代理人：李红良（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王璇，女，1987年5月31日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托代理人：付涛（特别授权代理）湖北万泽律师事务所律师。
原告武汉统百资产经营管理有限公司（以下简称统百公司）诉被告王璇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员曾明亮担任审判长，与人民陪审员林玲琍、姜勇组成合议庭，分别于2016年10月13日、2017年3月13日、2017年6月2日公开开庭进行了审理。被告王璇当庭提出反诉请求，本院依法予以受理。统百公司的委托代理人胡律学、王璇及其委托代理人付涛到庭参加诉讼。经本院延长审限及双方当事人进行庭外和解，现本案已审理终结。
原告（反诉被告）统百公司诉称：2013年11月8日，原、被告签订《幸福里商业街商铺租赁合同》，合同约定，原告将坐落于武汉市江岸区后湖大道上“幸福里商业街”G栋1层118号出租给被告使用，合同建筑面积为23.99平方米，租赁期限为2年，租金为每季度6491.7元，物业管理费每平方4.8元，租赁期限从2013年12月24日起至2015年12月23日止，并约定了双方若违反合同规定应承担的违约责任。合同签订后，原告于2014年2月15日向被告交付了商铺，根据合同约定原告扣除60天的装修免租金及30天的经营免租期，被告缴纳了2014年5月17日至8月16日、8月17日至11月16日期间的租金，至2014年11月17日，被告便不按合同约定支付租金，经原告多次催缴，被告仍拒绝按合同约定支付租金。为维护自身权益，特诉至法院，请求依法判令：1、王璇支付统百公司商铺租金20167.18元（从2014年11月17日暂计至2015年7月7日止）；2、王璇支付统百公司违约金13915元；3、被告承担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）王璇辩称：答辩意见与反诉意见一致。
被告（反诉原告）王璇反诉称：王璇在2013年8月25日与统百公司签订了一份商铺租赁合同，合同约定由王璇承租统百公司G栋1层118号商铺，面积23.99平方米，起租期限为2年即从2013年12月24日至2015年12月23日止。但统百公司在2013年10月出具一份通知书中告知所有商户，原告最终交付房屋的时间为2014年2月15日，正式开街时间为2014年5月1日。据此，该通知即为统百公司第一次违约。随后，统百公司实际交房为2014年3月11日，在王璇按合同约定缴纳多项费用后拿到了商铺的钥匙。此后，王璇进场进行装修，在装修竣工后，2014年5月发现商铺二楼因房屋质量原因开始漏水，导致王璇租赁的商铺无法正常经营，向统百公司多次反映未果。2016年5月27日，王璇向统百公司邮寄了一份《关于幸福里商铺被侵权情况的告知函》，但被拒收退回。2014年8月至2015年4月期间，王璇多次去商铺查看，发现统百公司将商铺正门全部堵死，根本无法开门，直至封堵至合同约定的期限到期。导致前期投入全部亏损达12万余元。为维护自身合法权益，特提起反诉，请求依法判令：1、原告立即赔偿被告经济损失84180元（装修费50000元、装修许可押金100元、经信保证金2000元、装修水电费1000元、装修押金5000元、租赁保证金2280元、加盟费23800元）；2、原告返还被告租赁房屋内的设备（一台柜机空调、一台挂机空调、一个大冰柜带操作台、一个小冰柜、净水器、制冰机、烤箱、收银机、蒸锅、烤茶炉、锅碗瓢盆、电子锅、桌椅、柜子、手提电脑、监控器）；3、本案诉讼费及反诉费由原告承担。
原告（反诉被告）统百公司辩称：双方租赁合同合法有效，应受法律保护。被告违约在先，其拒绝向原告支付租金超过合同约定的期限，原告有权解除合同、不返还保证金及其他已缴纳的款项。被告所列的经济损失于法无据，应驳回其全部反诉请求。
经审理查明：2013年8月25日，统百公司与王璇签订《幸福里商业街商铺租赁合同》。双方约定统百公司将位于幸福里商业街G栋第1层118号商铺出租给王璇用于经营餐饮；王璇承租的商铺建筑面积23.99平方米；合同租期为2年，预计时间为2013年12月24日至2015年12月23日，具体租期自项目实际开业日起开始计算；第一个租赁年度租金为每平方米90.20元/月，第二个租赁年度租金每平方米97.50元/月；该商铺的物业管理费为每月115.20元。租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准，应按季度提前支付6491.70元。王璇享有装修免租期60天，且项目开业后经营免租期1个月，免除相应租金及物业管理费。每三个月为一个计租期，王璇应在每个计租期结束前15天内向统百公司支付下一计租期的租金及物业管理费。王璇在签订合同同时向统百公司一次性缴纳2279.10元作为租赁保证金，若王璇未能如约缴纳租金时，统百公司有权从租赁保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向王璇追索。王璇在合同签订同时向统百公司一次性交纳经营管理保证金2000元，作为王璇遵守《经营管理制度》的保证金；若王璇发生违反经营管理制度的行为而应承担违约责任的，统百公司有权从经营管理保证金中直接扣抵，不足部分仍有权向王璇追索。王璇若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向统百公司支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算。商铺装修时，王璇应将装修方案事宜先交统百公司书面审查，并缴纳装修保证金5000元，装修方案经统百公司审批同意后方可实施，统百公司在收到装修方案后7个工作日内作出书面回复，王璇装修完毕，经统百公司审核合格验收后，统百公司于15个工作日内将装修保证金无息退还给王璇。因王璇违约导致合同解除的，统百公司有权立即收回商铺，不返还保证金及王璇已交纳的其他款项，并要求王璇赔偿不低于3个月租金的违约金，王璇应在合同解除后7日内向统百公司支付该违约金，如未能按时支付该违约金，统百公司有权按合同第六条约定向王璇加收逾期付款违约金。因统百公司违约导致合同解除的，租金按实际租期结算，物业管理费据实结算且退还保证金，王璇有权要求统百公司赔偿不低于相当于三个月租金的违约金，统百公司应在合同解除后7日内向王璇支付该违约金和相关费用。王璇如有逾期支付租金等费用超过7日及违反《经营管理制度》，符合解除租赁合同情形的，统百公司有权单方解除合同。合同解除或终止后，王璇须在3天内在保留该商铺墙面、天棚（含灯具）、地面装修、玻璃门或卷闸门及灯箱等固定设备完整性的前提下，清除其他可移动物品和装修附着物，或恢复至统百公司初始交付王璇时商铺的状态，并将商铺交还统百公司，否则，统百公司有权自行进行上述清除工作，将商铺恢复至统百公司初始交付王璇时的状态，并在王璇所缴纳的保证金中扣除相关费用，王璇无权因此向统百公司主张任何权利，并自行承担全部损失。租金结算日期应计算至王璇将符合约定条件的商铺交还统百公司的当日为止等。
2013年8月25日，王璇支付统百公司商铺租金6492元，物业服务费348元，租赁保证金2280元。2013年10月8日，统百公司发出《通知》，确定最终交房时间为2014年2月15日，正式开街时间为2014年5月1日。2014年3月11日，王璇与统百公司签订装修管理服务协议，对租赁商铺进行装修。2014年3月11日，王璇支付统百公司装修垃圾清运费191.84元，经营保证金2000元，装修押金5000元，装修许可证押金100元，装修预收水电费1000元。2014年10月，王璇未再在此处经营，其缴纳租金至2014年11月16日。2014年11月17日之后，王璇未再支付租金。商铺租赁合同到期终止，统百公司对商铺进行腾退，商铺内有如下物品：一台柜机空调、一台挂机空调、一个大冰柜带操作台、一个小冰柜、净水器、制冰机、烤箱、收银机、蒸锅、烤茶炉、锅碗瓢盆、电子锅、桌椅、柜子、手提电脑、监控器。上述物品现由统百公司保存。审理中，因双方意见不一致，故调解未成。
以上事实有统百公司提交的商铺租赁合同、租金费用发票，王璇提交的商铺租赁合同、通知、告知函、装修施工直接费用、代收水电费、物业费单据、手机截图、照片、特许经营合同、收据、三方装饰协议、购物票据及双方当事人的当庭陈述记录在案佐证。
本院认为：统百公司与王璇签订的《幸福里商业街商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。王璇缴纳租金至2014年11月16日，之后的租金未再缴纳，统百公司要求王璇支付2014年11月17日至2015年7月7日期间的租金，本院予以照准，该租金为16576.05元（90.20元×23.99平方米×12个月÷365天×233天）。王璇向统百公司支付了租赁保证金2280元，租赁合同约定，若王璇未能如约缴纳租金，统百公司有权从租赁保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向王璇追索。故王璇应支付统百公司2014年11月17日至2015年7月7日期间的租金14296.05元（16576.05元－2280元）。
王璇未按租赁合同约定缴纳租金构成违约，统百公司要求王璇支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因双方均未举证证明统百公司的损失，本院认为统百公司的损失为逾期付款期间欠付租金的利息损失，双方合同约定“每日按欠费总额的千分之三计算”的违约金过分高于因王璇违约所造成的统百公司的损失。本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以欠付租金14296.05元为本金，自2014年11月17日起计算至王璇实际支付14296.05元止。因王璇向统百公司支付了经营保证金2000元，统百公司应向王璇返还经营保证金2000元。
王璇支付统百公司装修押金5000元，装修许可证押金100元，统百公司应将该款5100元（5000元+100元）返还王璇。商铺租赁合同到期终止，统百公司对商铺进行腾退，商铺内有如下物品：一台柜机空调、一台挂机空调、一个大冰柜带操作台、一个小冰柜、净水器、制冰机、烤箱、收银机、蒸锅、烤茶炉、锅碗瓢盆、电子锅、桌椅、柜子、手提电脑、监控器。上述物品现由统百公司保存。统百公司应将上述物品返还王璇。
王璇未按租赁合同约定缴纳租金构成违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。故王璇要求统百公司赔偿装修费50000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。王璇要求统百公司返还装修预收水电费1000元，该款系王璇装修商铺正常支出，本案不予处理。王璇要求统百公司赔偿加盟费23800元的诉讼请求，在租赁合同中没有约定，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王璇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司支付2014年11月17日至2015年7月7日期间的租金14296.05元；
二、被告（反诉原告）王璇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司支付违约金（以14296.05元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2014年11月17日起计算至实际支付14296.05元止）；
三、原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王璇经营保证金2000元；
四、原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王璇装修押金5000元及装修许可证押金100元；
五、原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王璇如下物品：一台柜机空调、一台挂机空调、一个大冰柜带操作台、一个小冰柜、净水器、制冰机、烤箱、收银机、蒸锅、烤茶炉、锅碗瓢盆、电子锅、桌椅、柜子、手提电脑、监控器；
六、驳回原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）王璇的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费652元，邮寄费20元，反诉费952元，由原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司负担672元，被告（反诉原告）王璇负担952元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 曾明亮
人民陪审员 林玲琍
人民陪审员 姜 勇
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 周 郴