江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中商终字第00354号
上诉人（原审原告）钱珍。
委托代理人曹永，北京市亿嘉（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南通市久发房地产开发有限公司，住所地南通市港闸区江海大道298号。
诉讼代表人单正益，该公司破产管理人负责人。
委托代理人任晓峰，江苏金平川律师事务所律师。
委托代理人单鸣姝，江苏金平川律师事务所律师。
上诉人钱珍因与被上诉人南通市久发房地产开发有限公司（以下简称久发公司）与破产有关的纠纷一案，不服江苏省南通市港闸区人民法院（2015）港商初字第00177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人钱珍一审诉称，2012年1月17日，其与久发公司签订商品房买卖合同一份，约定向久发公司购买学田北苑××幢×××室房屋一套，总价款为296039.52元，一次性付款；交房期限为2012年7月1日前；逾期交房，钱珍有权解除合同并可主张每日万分之一的违约金等。合同签订后，钱珍于2012年5月21日给付房款32万元，但久发公司未能如期交房。2015年1月23日一审法院裁定受理久发公司破产清算，管理人于同年3月18日发出解除商品房买卖合同的通知。案涉房屋买卖合同合法有效，且已经履行完毕合同。现请求确认管理人解除商品房买卖合同的行为无效，要求继续履行合同，并判决久发公司承担自2012年7月2日起至实际交付之日止、以32万元购房款为基数按每日万分之一计算的违约金。
被上诉人久发公司一审辩称，管理人发出解除商品房买卖合同的通知符合法律规定；钱珍不是真正的购房人，双方之间实际是借款关系而非房屋买卖合同关系，久发公司仅应当承担支付借款的义务。请求驳回钱珍的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年1月17日，钱珍向久发公司汇付1000万元，久发公司向钱珍出具了借款收据一份。同时，久发公司给付柳剑英90万元，作为上述借款的利息。同日，双方签订十四份商品房买卖合同，涉及学田北苑××幢×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××室，合同价款总金额为9850740元。上述合同均已在南通市住房保障和房产管理局进行了网签备案登记。钱珍提供的学田北苑××幢×××室房屋买卖合同记载：建筑面积共61.92平方米，单价4781元／㎡，总金额为296039.52元；钱珍一次性付清房款；久发公司应当在2012年7月1日前，在该商品房经综合验收合格后交付钱珍；如久发公司逾期交房，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自2012年7月2日起至实际交付之日止，久发公司按日向钱珍支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，钱珍有权解除合同。钱珍解除合同的，久发公司应当自钱珍解除通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按钱珍累计已付款的1%向钱珍支付违约金。钱珍要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年7月2日起至实际交付之日止，久发公司按日向钱珍支付已交付房价款万分之一的违约金。
2012年4月20日，南通久发酒业有限公司代久发公司向柳剑英汇付1000万元，以偿还上述借款。2012年4月23日，钱珍、久发公司以“由于资金原因”向南通市住房保障和房产管理局申请撤销了除学田北苑××幢×××室之外十三套房屋买卖合同的网签备案登记。该局根据档案查询的结果告知一审法院，双方未能撤销学田北苑××幢×××室房屋买卖合同网签备案登记的原因，系钱珍出具给柳剑英的委托书中误将×××室写为×××室。因此，久发公司留存有柳剑英以钱珍的名义与久发公司签订的关于学田北苑××幢×××室房屋的网上备案合同撤销申请。
2012年5月21日，久发公司向钱珍出具了收据一份，记载的收款方式为现金，收款金额为32万元，收款事由为房款。但久发公司留存的同一序号收据中记载的收款事由为借款。久发公司的记账凭证反映，该32万元中的215800元转付给南通建筑材料有限公司，85000元转付给南通久发农业生态科技有限公司，而另外19200元系支付给柳剑英用于偿还上述借款利息。2012年7月19日、9月20日、10月30日，久发公司通过转账的方式分别向柳剑英支付10000元、18800元和9600元，久发公司的记账凭证反映均为向钱珍和柳剑英还款。
2013年1月14日，钱珍和柳剑英就学田北苑××幢×××室房屋办理房屋所有权证等事宜签署了一份委托书，并在南通市公证处进行了公证。
同时查明，2011年12月31日，南通市物价局对久发公司开发的学田北苑44、45幢楼的住宅价格进行了备案登记，久发公司备案登记的住宅销售平均价格为每平方米13660元。一审法院于2015年1月23日裁定受理了久发公司产清算一案，并指定江苏金平川律师事务所为管理人。至裁定受理之时，学田北苑44、45幢楼未能完成施工，仍需后续施工建设。只有完成后续施工建设后，方可竣工综合验收。2015年3月18日，管理人向钱珍发出解除合同通知书，决定解除学田北苑××幢×××室房屋的买卖合同。随后，钱珍函复管理人，认为房屋买卖合同已经备案，且钱珍已付清全部房款，久发公司未能按期交房构成违约，不同意解除合同。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1.管理人是否有权解除双方于2012年1月17日签订的商品房买卖合同？2.双方之间是否存在真实的商品房买卖合同关系？
就第一个争议焦点，一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条赋予了管理人单方解除债务人与债权人之间签订、未履行完毕的合同的法定权利，保证不对个别债务进行清偿，保证有利于破产财产清偿，从而保护全体债权人的利益。暂且不论学田北苑××幢×××室房屋签订的商品房买卖合同是否是双方的真实意思表示，以及钱珍是否已经付清房款，按钱珍主张的事实，钱珍已按合同约定付清了房款，但久发公司未能按约交房。事实上，至裁定受理久发公司破产清算时，学田北苑44、45幢楼仍未能完成施工建设和竣工综合验收，不具备交付的条件。由于双方之间的商品房买卖合同未能履行完毕，所以管理人有权决定是否解除合同。如果管理人不解除商品房买卖合同而继续履行，则构成对本案个别债务清偿，不利于破产财产清偿，显然与法律规定是相违背的。因此，管理人解除商品房买卖合同的行为合法有效，且解除合同的效力自管理人向钱珍送达通知书起即发生法律效力。因此，钱珍要求确认管理人解除合同的行为不当并要求继续履行合同的请求不能成立，不予支持。
就第二个争议焦点，一审法院认为，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，理由是：
第一，钱珍于2012年1月17日向久发公司出借1000万元，同时签订了一系列商品房买卖合同，涉及房屋为十四套，学田北苑××幢×××室房屋为其中之一。只是由于钱珍出具给柳剑英办理网上备案撤销登记的委托书中将×××室写成×××室，故未能撤销×××室房屋买卖合同的网签备案登记。这一事实，除了与调查核实的情况相同，也能与久发公司留存的网上备案合同撤销申请和关于撤销学田北苑购房合同说明相吻合。在说明中陈述了合同网签的目的以及撤销的事由，即久发公司向钱珍借款1000万元，借期三个月，约定签订学田北苑××幢×××室的买卖合同并进行网签作为抵押，到期还款后撤销购房合同。上述说明虽然是久发公司自己出具的，但是管理人从久发公司档案中发现的，而钱珍又不能对出具网上备案合同撤销申请作出合理的解释和说明。因此应认定双方签订商品房买卖合同并进行网签备案登记，实质上就是对1000万借款所提供的一种非典型性担保，双方之间在签订房屋买卖合同之时并没有商品房买卖的意思表示，而学田北苑××幢×××室房屋属于应当撤销而未撤销网签备案登记的房屋。
第二，久发公司于2012年5月21日向钱珍出具收据一份，记载收到钱珍房款32万元，但久发公司本身留存的收据中记载的收款事由为借款。钱珍认为该款即是为支付就学田北苑××幢×××室房屋的购房款。对此，钱珍的上述主张不能成立：首先，双方签订的商品房买卖合同中记载的价款为296039.52元，但钱珍却给付了32万元购房款。在正常的情况下，没有一个购房者愿意以高于约定的价格支付购房款。原告以高于约定的价格支付购房款，其行为显然与常理不符，况且也未能作出合理的解释；其次，虽然久发公司于2012年5月21日向钱珍出具了32万元的收据，但根据久发公司的记账凭证记载，其中有19200元是支付借款的利息。而在其后的2012年7月至10月期间，久发公司又支付给钱珍38400元。虽然钱珍认为该款项是久发公司给付柳剑英而非钱珍，而且钱珍没有授权柳剑英向久发公司收取款项。但无论是2012年1月借款1000万元以及签订、撤销商品房买卖合同，还是2012年5月的借款往来，都是柳剑英代理钱珍实际操作的。2013年经南通市公证处公证的一份委托书也表明钱珍与柳剑英之间是一种委托关系。因此，柳剑英的收款行为就是代表钱珍的行为。既然钱珍认为支付的32万元是购买学田北苑××幢×××室房屋的购房款，但为什么又要向久发公司收取利息，而且还接受久发公司的还款，钱珍对此未能作出合理的解释；再次，在双方签订的商品房买卖合同中记载的付款方式为一次性付款，根据合同的上下文理解，应当是签订合同时一次性付款。在签订合同当日，钱珍出借给久发公司1000万元，同时久发公司又支付给钱珍90万元利息。如果钱珍是向久发公司正常购房，且当时又有能力给付，为何拖至2012年5月才付款，对此钱珍亦未能作出合理的解释。
综上，双方之间只存在借款合同关系，根本不存在商品房买卖合同关系，而签订十四套商品房买卖合同目的仅是为借款1000万元所提供的非典型性担保。在1000万借款已偿还的情况下，包含学田北苑××幢×××室房屋在内的十四套房屋买卖合同的网签备案登记均应当予以撤销。现没有证据表明双方就后发生的32万元借款达成新的以学田北苑××幢×××室房屋提供非典型性担保的意思表示。因此，钱珍主张双方之间存在学田北苑××幢×××室房屋买卖合同关系，以及基于存在买卖合同关系而主张违约金的诉讼请求，没有任何事实依据和法律依据，不能成立，不予支持。一审法院遂根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项之规定，作出判决如下：驳回钱珍的诉讼请求。案件受理费3297元，由钱珍负担。
上诉人钱珍不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、2012年1月17日双方签订的商品房买卖合同合法有效。二、合同签订后，钱珍作为购房人的义务已履行完毕。三、久发公司破产管理人认为所涉商品房买卖合同实为民间借贷的抵押手段，没有事实依据。四、一审认定双方只存在借款关系，案涉购房合同属此前1000万元借款的非典型性担保错误。钱珍与久发公司不存在本案32万元的借款的口头或书面合同依据。久发公司提供的支付利息的凭证系其单方面记载，一审认定其财务为事实不当。一审判决认定2012年1月17日钱珍、久发公司签订14套购房合同用于借款担保，但其中13套撤销网签合同备案，而案涉房产未撤销没有合理解释。综上，请求二审法院撤销原判决，发回重审或依法改判。
被上诉人久发公司辩称，钱珍与久发公司之间系民间借贷纠纷，从久发公司支付利息的事实可以看出双方之间是一种民间借贷关系。案涉商品房买卖合同中学田北苑××幢×××室的房屋在久发公司归还钱珍1000万元时，就应注销网签备案登记，由于钱珍委托手续的错误致使该房屋未能注销网签备案登记。后钱珍借款32万元给久发公司时，不存在新的网签备案登记作为担保，也就不存在新的非典型性担保。因而久发公司和钱珍之间只存在债权债务的关系，钱珍对该债权没有优先受偿权。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回胡静的上诉，维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
经当事人确认，本院归纳本案二审的争议焦点为：上诉人钱珍与被上诉人久发公司本案是否存在真实的商品房买卖合同关系。
本院认为，首先，要确定双方之间本案中是否存在真实的商品房买卖合同关系，则应当考量久发公司与钱珍之间往来关系的整体情况。2012年1月17日，钱珍借款1000万元给久发公司，双方同日签订14份商品房买卖合同，包含案涉房屋，合同总价款为9850740元，上述商品房买卖合同经网签备案登记。后久发公司还款，双方以“由于资金原因”撤销了其中13套房屋的网签备案登记。上诉人钱珍对该1000万元的借款事实并无异议，亦对该13份商品房买卖合同项下非真实存在买卖关系无异议，认为性质属为1000万元提供了非典型性担保。而案涉商品房买卖合同与上述合同一起签订，钱珍并不能举证证明该商品房买卖合同独立于其他合同，性质与其他商品房买卖合同不同。其次，根据一审法院调查，案涉房屋与其余13份房屋一起申请撤销网签备案登记，有买受人的签字确认，因授权委托书笔误的原因未能撤销。双方对案涉房屋曾申请撤销网签备案登记，印证了不存在真实的商品房买卖关系。再次，钱珍虽主张已支付购房款32万元，但该金额与案涉商品房买卖合同上约定的金额296039.52元不一致，结合久发公司提供的记账凭证，该32万元不能认定为购房款。且该商品房买卖合同约定的单价为4781元／㎡，与备案登记的平均价格13660元／㎡，相差较大，有悖商品交易常理。最后，鉴于双方之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，久发公司发出解除该合同的通知并无不当，也并不构成对合同效力的确认。钱珍要求继续履行合同，交付案涉房屋的诉请不能支持，一审判决驳回钱珍的诉讼请求并无不当。
综上，上诉人钱珍的上诉事实和理由均不能成立，本院不予支持。原审判决事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费6594元，由上诉人钱珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩兴娟
审 判 员 蔡荣花
代理审判员 蒋ＸＸ
二〇一五年十二月三日
书 记 员 张 燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；