上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第20505号
原告张晓冬，男，1980年12月23日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告李桃，女，1981年6月21日生，汉族，住上海市浦东新区。
两原告共同委托代理人汤华东，北京德和衡（上海）律师事务所律师。
两原告共同委托代理人钟建，北京德和衡（上海）律师事务所律师。
被告陆宏希，男，1950年6月7日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告赵宝娟，女，1951年10月9日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告陆毅华，男，1979年7月29日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告黄金晶，女，1984年3月15日生，汉族，住上海市浦东新区。
上述被告共同委托代理人杨国营，上海海一律师事务所律师。
原告张晓冬、李桃与被告陆宏希、赵宝娟、陆毅华、黄金晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月24日、2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告李桃及原告共同委托代理人汤华东，四被告共同委托代理人杨国营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张晓冬、李桃共同诉称，2010年12月31日，原告经上海豪泰房地产经纪事务所的居间与被告陆宏希、赵宝娟签订了《动迁房预售预购合同》及补充条款（以上统称预购合同），约定由原告购买被告陆宏希及赵宝娟名下的位于上海市浦东新区南曹路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋），房屋总房价款为人民币160万元（以下币种相同）。预购合同签署后，原告如约支付房款共计150万元，大部分房款当时由陆宏希及赵宝娟的儿子儿媳即陆毅华及黄金晶收取。2011年1月1日，系争房屋交付原告，原告进行装修并居住使用。在原告准备办理系争房屋产权变更手续时发现，被告陆宏希及赵宝娟在出售房屋时隐瞒了房屋于2010年7月抵押给案外人的某某，后因债务未清偿引发诉讼，2012年通过上海市浦东新区人民法院进行了执行拍卖，裁定系争房屋的权利归案外人龚某甲、刘某某及龚某乙所有，之后房屋的权利也实际变更至龚某甲、刘某某及龚某乙名下。鉴于上述情况，由被告陆毅华、黄金晶与原告签署了《双方协议》，除对相关履行进行了约定外，同时还承诺保证“如果第三方不同意出售房屋，乙方的损失全由甲方赔偿”，2012年11月25日由原告张晓冬、被告陆毅华及案外人龚某甲、刘某某及龚某乙签订了《三方协议》，约定由被告陆毅华向案外人龚某甲、刘某某及龚某乙支付房款并承担相关费用，案外人龚某甲、刘某某及龚某乙收到房款后三个工作日内配合原告办理过户手续。但之后因被告陆毅华未能履行付款义务，导致《三方协议》未能履行，后引发案外人提起诉讼，法院判决解除了该《三方协议》。原告认为，被告隐瞒了系争房屋设定抵押的情况导致房屋被法院拍卖执行，原告的合同目的不能实现，并丧失了以原先的价格购买类似房屋的机会，造成了原告损失，另外被告陆毅华、黄金晶对案外人龚某甲、刘某某及龚某乙不能将房屋过户给原告作出承诺，表示愿意承担原告全部损失，由此应对被告陆宏希及赵宝娟的合同责任承担连带担保责任。现原告起诉法院要求：1、请求判令解除两原告与被告陆宏希、赵宝娟于2010年12月31日签订的预购合同；2、请求判令被告陆宏希、赵宝娟返还两原告购房款150万元；3、请求判令被告陆宏希、赵宝娟赔偿两原告房屋升值损失151万元；4、请求判令被告陆宏希、赵宝娟赔偿两原告装修费损失435，647元；5、请求判令被告陆毅华、黄金晶对上述第2-4项诉讼请求承担连带还款责任；6、本案诉讼费、保全费由四被告承担。
被告陆宏希、赵宝娟、陆毅华、黄金晶共同辩称，同意解除两原告与被告陆宏希、赵宝娟于2010年12月31日签订的预购合同，解除后亦同意返还150万房款。就房屋差价损失，被告不同意赔偿，被告认为系争房屋为动迁安置房，根据相关政策，要5年后才能进行买卖，双方签约在系争房屋限制上市交易的时间范围内，合同应为无效，故不存在房屋差价损失的问题。原告对房屋是进行了装修，但原告所提供的装修收据并不规范，在没有正规发票证明下无法判断原告装修金额，况且被告认为，产权尚未过户至原告名下，原告不应装修，就其装修发生费用由原告自行承担。被告认为合同无效，返还房款的情况下，可以按照中国人民银行同期贷款利率考虑利息，但起算时间点应为原告起诉之日即2015年6月2日起计算。至于被告陆毅华及黄金晶并非预购合同的主体，也非系争房屋的权利人，《双方协议》及《三方协议》均是作为被告陆宏希、赵宝娟的委托代理人与原告张晓冬签订，并非保证人，不应承担合同的相关连带责任。如果法院认为预购合同为有效，就原告相关请求，由法院依法处理。
经审理查明，被告陆宏希、赵宝娟、陆毅华作为拆迁安置人，安置包含系争房屋在内的相关房屋，其中被告陆宏希与赵宝娟为夫妻关系，陆毅华为陆宏希及赵宝娟之子。2009年9月17日，系争房屋的权利核准登记至被告陆宏希、赵宝娟名下，备注记载“配套商品房，自登记日起5年内不得转让、出租”。2010年7月，案外人魏某某在包含系争房屋在内的三套房屋上设定债权抵押，债权数额为150万元，债务履行期限从2010年7月18日至2010年9月17日。
2010年12月31日，原告张晓冬、李桃作为买受人（乙方）与被告陆宏希、赵宝娟作为出卖人（甲方）签订预购合同一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价为160万元；乙方于2011年1月1日向甲方交付20万元作为第一笔款项，2011年1月4日前向甲方交付29万元作为第二笔款项，双方签订本合同后于2011年3月1日之前乙方支付第三笔购房款100万元（具体时间以乙方贷款银行下放日为准），乙方付清第一笔主要购房款后于2011年1月1日之前甲方将房屋腾空交付给乙方，在交易限制期满后十五日内，甲乙双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记（过户）手续，交易过户当日乙方向甲方支付尾款10万元；……甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三方不能对该房屋主张任何权利；若甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的某某，如该房屋有甲方之外的共有权人而未征得共有权人的同意，在出卖给乙方之前已设定抵押，保证担保或已出租而承租人有优先购买权等，导致在该房屋交易限制期满后不能过户给乙方，须按照购买价的3倍以及装修费赔偿给乙方，同时以乙方支付的150万元购房款为基数，按照同期中国人民银行个人购房款基准率的四倍计算利息支付给乙方；因前述所有情形及任何其他未列举的情形造成在交易期限期满后房屋不能过户给乙方而由甲方收回或者做其他处分的，甲方除按照本合同约定承担赔付该房屋当时市场价或者乙方购买价3倍的价款给乙方的违约赔偿责任外，不得要求乙方支付任何房租，并且须两倍赔偿乙方装修该房屋的费用；……。2010年12月16日，被告陆宏希出具一份定金收据，表示收到原告张晓冬购买系争房屋定金1万元；同年12月31日，被告黄金晶出具收据一份，表示收到原告购房款第一期房款49万元；2011年3月10日，被告陆毅华出具收条，表示收到房款100万元。就上述房款合计150万元，被告陆宏希及赵宝娟均确认收到。原告确认2011年1月1日被告将系争房屋向其交付，双方共同确认系争房屋交付时为毛坯状态，原告取得房屋后进行了装修，装修后由原告居住使用至今。就系争房屋上已行由案外人魏某某设定的债权抵押，在双方就系争房屋建立买卖关系时，作为出卖人的被告并未向原告披露。
2012年5月6日，原告张晓冬（乙方）与被告陆宏希、赵宝娟（甲方）签署《双方协议》一份，约定双方就系争房屋签署预购合同，现房屋大产证和动迁协议已经满3年可以交易，由于甲方对该房屋已经做抵押，现在又不能撤销，双方一致协商同意对该房屋交易日期延长到2012年9月10日之前，逾期一日甲方赔偿乙方每天1，000元，待双方交易过户当日，甲方另补偿乙方2万元。2012年9月11日，因被告陆宏希、赵宝娟仍未能在约定时间内过户，故双方再行签署《双方协议》一份，约定经双方商量交易日期延长至2012年9月30日，同时甲方需提供如下证明给乙方：1、银行贷款凭证（150万元）；2、法院还款凭证并证明所还款项已足够偿还法院欠付金额；如甲方不能提供上述凭证，甲方应赔偿乙方8万元，乙方保留追究甲方法律责任的权利。2012年10月9日，由被告黄金晶及陆毅华作为甲方与原告张晓冬作为乙方签署《双方协议》一份，表示甲乙双方2010年12月31日就系争房屋签署预购合同，该房屋由于有债务纠纷现已由第三方龚某甲、刘某某、龚某乙拍卖取得，产权已经不属于甲方所有，乙方之前购买该房屋已经支付给甲方的150万元，经双方协商，甲方于2012年10月30日前将150万元退还乙方，再由甲方咨询第三方是否同意出售该房屋，如同意出售该房屋价格高于150万元差价由甲方支付，如果出售价格低于150万元多余部分乙方退还甲方，如果第三方不同意出售系争房屋，乙方的损失全由甲方赔偿，因甲方未与第三方取得联系，待取得联系后甲乙双方在另行协商房屋出售过户时间。2012年11月25日，以被告陆毅华为甲方、原告张晓冬为乙方，案外人龚某甲、刘某某作为丙方签署《三方协议》一份，表示甲方于2010年12月31日与乙方就系争房屋达成买卖签订预购合同，当日乙方支付甲方房款，同时乙方对房屋装修和入住。由于系争房屋属动迁安置房未满3年无法办理交易过户手续，双方约定于2012年2月10日后办理过户手续。在甲乙双方签订合同前，甲方于2010年7月已将该房屋做过抵押并且隐瞒抵押情况，该房屋于2012年8月因为债权纠纷被法院拍卖出售给丙方，现鉴于乙方实际情况无法搬出系争房屋，甲乙丙三方协商达成一致协议。丙方同意将房屋过户给乙方并保证在过户之前不会将房屋抵押，转卖给第三人。甲方承担乙方和丙方所受的经济损失和过户过程中的全部费用，包括丙方拍得该房屋和中介费共计175万元，丙方利息10万元，过户中产生的营业费、个人所得税、契税交易手续费等（实际金额依据丙乙双方成交总额计算）。甲方必须于2013年2月28日前支付185万元给丙方。丙方收到该房款后必须在三个工作日内无条件与乙方办理过户手续。
另查，2010年10月29日，案外人魏某某起诉陆宏希、赵宝娟及案外人张剑平民间借贷纠纷，本院审理查明，2010年7月，陆宏希与赵宝娟与魏某某签订抵押借款合同书，约定陆宏希、赵宝娟借款150万元，并以包含系争房屋在内的三套房屋对借款进行抵押担保，对该债权双方在系争房屋上设定了债权抵押手续。法院认为，就该笔借款借贷关系明确，故2011年5月判决被告陆宏希、赵宝娟向魏某某支付借款150万元本金、利息、违约金及律师费，并在陆宏希、赵宝娟逾期未支付下，以系争房屋在内的三套房屋拍卖价款优先受偿。2012年9月，本院出具执行裁定书，表示于2011年12月7日依法委托上海中富拍卖有限公司拍卖被执行人陆宏希、赵宝娟的系争房屋。2012年8月14日，买受人龚某甲、刘某某、龚某乙以136万元的最高价竞得，由此裁定系争房屋所有权及相应权利归买受人龚某甲、刘某某、龚某乙所有（系争房屋的财产权自本裁定送达买受人时起转移），买受人可持裁定书到相关部门办理产权过户登记手续。2012年11月9日，系争房屋的权利核准登记至案外人龚某甲、刘某某、龚某乙名下。
2014年6月，原告张晓冬因2012年11月25日其与陆毅华、案外人龚某甲、刘某某订立的《三方协议》履行问题，向本院提起诉讼，本院审查认为，《三方协议》为合法有效，该实质为陆毅华与龚某甲、刘某某间形成的一个第三人利益的房屋买卖合同，陆毅华为系争房屋的买受人，龚某甲、刘某某为系争房屋的出卖人，张晓冬为系争房屋过户行为的受益人，现因陆毅华未按照《三方协议》约定支付房款，由此张晓冬要求龚某甲、刘某某涤除房屋上设置的抵押，陆毅华向龚某甲、刘某某、龚某乙支付165万元及龚某甲、刘某某、龚某乙将房屋配合过户给张晓冬的请求，法院均予以驳回。该案生效后，2015年2月，案外人刘某某向本院起诉张晓冬，要求排除妨害，在本案中最终主张法院判决2012年11月25日其与龚某甲同陆毅华、张晓冬订立的《三方协议》予以解除。本院审查认为，《三方协议》签订后，陆毅华未依约支付刘某某、龚某甲185万元，现刘某某要求解除《三方协议》予以支持，对《三方协议》的解除后果，相关权利人可另行主张。该案也已生效。2015年6月，张晓冬、李桃作为原告，提起本案诉讼，诉如所请。
案件审理中，鉴于双方对系争房屋目前的市场价值以及房屋装修现值无法形成一致意见，故原告申请就系争房屋2015年5月31日作为评估时点进行房地产估价，同时对系争房屋内装修现值申请鉴定。经本院委托，上海百盛房地产估价有限责任公司以2015年5月31日作为估价时点对系争房屋的市场价值进行评估，估价结果为301万元。同时，上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋的装修现值进行了鉴定，鉴定结论为：系争房屋装修项目审定工程造价为495，054元，同时根据折旧期限确定装饰工程残值为435，647.52元。对于上述评估及鉴定结论，原、被告均不持异议。
以上事实，由经庭审质证的《动迁房预售预购合同》及补充条款，定金收据、收据、收条、上海市房地产登记薄、2012年5月6日《双方协议》、2012年9月11日《双方协议》、2012年10月9日《双方协议》、2012年11月25日《三方协议》、（2010）浦民一（民）初字第33171号民事判决书、（2014）浦民一（民）初字第22402号民事判决书、（2015）浦民一（民）初字第7915号民事判决书、房地产估价报告、装修项目工程造价司法审价鉴定意见书及系争房屋装修项目残值计算说明等与当事人陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告张晓冬、李桃与被告陆宏希、赵宝娟于2010年12月31日就系争房屋所订立的预购合同及补充条款，原告在签约后如约支付了相应的房款，在取得系争房屋后进行装修并占用使用至今，就该预购合同的订立及履行由被告陆宏希、赵宝娟及其家人参与，预购合同及补充条款为签订人的真实意思表示，被告虽提出，系争房屋的性质属于相关政策限制交易标的，预购合同应属无效，但本院认为，系争房屋虽为动迁安置房，依照其性质，根据相关政策规定在一定的期限内权利不能发生转移，但房屋权利的转移限制并不影响债权合同的订立及效力，因而双方签署的预购合同及补充条款并不必然无效，预购合同的订立不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
预购合同的买卖主体为原告及被告陆宏希、赵宝娟，双方均不持异议，双方对被告陆毅华及黄金晶在系争房屋买卖关系中的地位及责任承担，存在争议。原告认为，被告陆毅华、黄金晶于2012年10月9日与原告签署《双方协议》，被告陆毅华又于2012年11月25日与原告及案外人签署《三方协议》，说明被告陆毅华及黄金晶参加到买卖关系中，就出卖人不能履行的债务承担连带责任。四被告则认为，被告陆毅华及黄金晶仅是作为被告陆宏希、赵宝娟的代理人签署相关协议，并非系争房屋买卖合同主体。预购合同在履行过程中，因被告陆宏希、赵宝娟对外债务未清偿原因导致系争房屋的财产权被法院裁定拍卖，由此双方进行了协商。对此本院分析认为：第一、根据2012年10月9日的《双方协议》及2012年11月25日的《三方协议》的内容，是以原预购合同已经部分履行的基础上围绕出卖方如何履行房屋过户义务一节的协商，而此时，被告陆宏希、赵宝娟因已不具有房屋的权利，使得被告陆毅华、黄金晶能够作为独立的个体参加到房屋能否过户问题解决中；第二、从2012年10月9日的《双方协议》及2012年11月25日的《三方协议》的签订人看，由被告陆毅华、黄金晶或陆毅华签署，被告陆宏希、赵宝娟在未出具授权委托书下，形式上也体现不出代理人的身份，结合《双方协议》中约定“如（第三方）同意出售该房屋，价格高于150万元，差价由甲方支付”内容与《三方协议》中“甲方承担乙方和丙方所受的经济损失和过户过程中的全部费用，包括丙方拍得该房屋和中介费共计175万元，丙方利息10万元，过户中产生的营业费、个人所得税、契税交易手续费等（实际金额依据丙乙双方成交总额计算）。甲方必须于2013年2月28日前支付185万元给丙方”的约定相呼应，而《三方协议》也经之前法院的判决认定，实质为陆毅华与龚某甲、刘某某间形成的一个第三人利益的房屋买卖合同，陆毅华为系争房屋的买受人承担房款及相关费用支付的义务，由此被告提出陆毅华是作为陆宏希、赵宝娟的代理人签署协议的意见，本院不予采信；至于被告黄金晶，因其仅签署了《双方协议》，但就合同出卖人的债务加入并未在之后的履行实质参与，由此原告要求被告黄金晶一并承担责任，本院对此不予采纳；综合上述分析，本院认为，2012年10月9日的《双方协议》及2012年11月25日的《三方协议》是预购合同中关于出卖人过户义务部分的衍生，在没有打破原先预购合同对房屋买卖已履行部分基础上，将预购合同中过户义务部分转移给陆毅华，使陆毅华加入债的关系，并得到原告的认可，同时之后债的履行也依赖原预购合同的履行，使原债务人即被告陆宏希、赵宝娟并未脱离债的关系，继续将原告缔约的合同目的履行到底。现被告陆宏希、赵宝娟、陆毅华并未按照约定积极履行，使得原告在支付了大部分对价且居住系争房屋多年后，最终不能实现合同目的，由此原告要求确认其与被告陆宏希、赵宝娟就系争房屋建立的买卖关系解除，被告对此不持异议，本院予以准许。同时基于并存债务承担情况下，陆毅华与陆宏希、赵宝娟为过户不能责任承担的连带责任。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况及合同性质，可以要求恢复原状并要求赔偿损失。自此情况下，原告可以依约要求承担违约责任也可选择主张相应的损害赔偿。原告要求返还支付房款150万元，现鉴于双方间的买卖关系已解除，该笔房款应当由被告陆宏希、赵宝娟向原告归还。被告陆宏希、赵宝娟作为签约主体及收款主体，也表示愿意返还，并无不可，本院可予准许。原告要求被告陆毅华对此承担连带责任，本院认为，之前的履行被告陆毅华并未加入，就之前合同行为不承担连带责任，由此对原告的该项请求，本院不予支持。对原告要求按照房屋升值差价赔偿其损失151万元及房屋装修损失435，647元，本院则认为，被告陆宏希、赵宝娟出售系争房屋时房屋已经设定债权抵押，且抵押权人已经提起诉讼，均未如实向原告披露，使原告在作出购买选择时丧失了规避风险的权利，同时原告2011年3月已将150万元支付，被告陆宏希、赵宝娟在完全有能力清偿房屋上设定的抵押而不予清偿，导致系争房屋在2012年9月被法院拍卖；在系争房屋权利已经登记在案外人名下之后，又基于被告陆毅华对责任承担的承诺及与案外人签约行为，使原告相信其购买系争房屋的目的最终能实现并作出了等待，然而被告陆毅华及被告陆宏希、赵宝娟再次违背自己的承诺，严重违反了诚实信用原则。另外，签约后系争房屋就交由原告居住使用，原告也支付了大部分的对价，原告在合法占有使用中对房屋进行装修，被告方并未提出质疑，且在被告并未告知房屋抵押及诉讼情况下，原告也无法得知装修房屋后可能存在损失的风险。综上，上述被告的行为直接致使原告不能再以原先协商的价格购买到目前相同地段、类似房型的房屋，使其缔约目的落空，此与被告陆宏希、赵宝娟及陆毅华的违约行为具有直接因果关系。原告目前主张房屋差价损失151万元，系参照当前房屋的市场价值与原告付款的差额，本院认为不当，相关差价的损失应当参照当前房屋的市场价值与双方缔约时确定的房屋价值的差值尚属合理，故对141万元的差价损失，本院予以确认并支持；原告所主张的装修损失435，647元，被告不持异议，目前也同意赔偿，并无不可，本院可予准许。就上述损失都是基于房屋不能过户导致，由此被告陆宏希、赵宝娟共同赔偿下，原告要求被告陆毅华就上述责任承担连带责任，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告张晓冬、李桃与被告陆宏希、赵宝娟于2010年12月31日就上海市浦东新区南曹路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《动迁房预售预购合同》及补充条款解除；
二、被告陆宏希、赵宝娟应于本判决生效之日起十日内向原告赵晓东、李桃返还购房款150万元；
三、被告陆宏希、赵宝娟应于本判决生效之日起十日内向原告赵晓东、李桃赔偿房屋差价损失141万元；
四、被告陆宏希、赵宝娟应于本判决生效之日起十日内向原告赵晓东、李桃赔偿房屋装修损失435，647元；
五、被告陆毅华对上述主文第三、四项的赔偿义务向原告赵晓东、李桃承担连带责任。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34，365元，减半收取计17，182.50元，诉讼财产保全费5，000元，评估费9，022元，审价费15，000元，合计为46，204.50元，由原告赵晓东、李桃负担400元，被告陆宏希、赵宝娟、陆毅华负担45，804.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 盈
二〇一五年十一月十八日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八十四条??债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第九十四条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。