昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘法民二初字第52号
原告：罗某某，女，汉族，住云南省昆明市盘龙区白云路。
被告：任某某，女，汉族，住山东省成武县白浮图镇梁寨行政村。
被告：许某某，男，汉族，住河南省灵宝市寺。
委托代理人：吕常国、鲁贇春，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
原告罗某某诉被告任某某、许某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告罗某某、被告许某某的委托代理人吕常国、鲁贇春到庭参加了诉讼；被告任某某经传票传唤，无正当理由未到庭，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月1日，原告与中国村镇银行联盟云南分会签订《房屋租赁合同》，该合同由中国村镇银行联盟云南分会盖章，被告中国村镇银行联盟云南分会办公室主任任某某签字。合同约定“租期内，任何一方不得任意停租（提前退房、提前收回住房）转（让）租等；房屋如因不可抗力导致毁损而造成损失，双方互不承担责任”；第九条约定“违约责任：以上各条款在执行中如违反其中任何一条都须按违约处理：若乙方违约，甲方有权单方解除合同并收回房屋，乙方的预付租金和租房押金不退，乙方遗留在房内的所有物品视为遗弃物由甲方处理；若甲方违约则应退还乙方所预付未住时间（剩余时间）的租金和租房押金。且违约一方还须支付给守约方违约金贰万元人民币；如果违约方因违约行为给对方造成的损失大于违约金的总额，守约方除得到违约金外还有向违约方继续索赔超出部分损失的权利。”2013年11月21日，中国村镇银行联盟云南分会财务人员陈艳芳通过转账方式，向原告罗某某的账户转账支付了第一年的房屋租金及押金、物管费等，共计72962.94元。2014年10月28日，被告电话通知原告：称房屋内东西已清空，要提前退房。2014年10月29日，原告与向原告交付房屋的中国投资协会中国农业和农村投资专业委员会农村金融促进中心云南分中心询问为何不是中国村镇银行联盟云南分会交房？中国投资协会中国农业和农村投资专业委员会农村金融促进中心云南分中心称房屋自2014年3月起中国村镇银行联盟云南分会就交给中国投资协会中国农业和农村投资专业委员会农村金融促进中心云南分中心使用，分中心人员少，所以需要提前退房。原告提出要提前退房可以，但应依合同约定支付违约金，中国投资协会中国农业和农村投资专业委员会农村金融促进中心云南分中心称违约是事实，但不愿支付违约金。2014年10月31日，中国投资协会中国农业和农村投资专业委员会农村金融促进中心云南分中心将中国村镇银行联盟云南分会租用的昆明市北京路和白云路交叉口西南心景假日大厦第16层的1616号房屋交还原告，同时移交了1616号房大门钥匙及小门钥匙，门禁卡2张，并找来了被告中国村镇银行联盟云南分会办公室主任任某某签署了《交房暨解除合同声明》。2014年11月3日，原告收到被告任某某快递寄来的提前终止合同确认函。至此，原被告双方已解除合同，并由原告方收回了房屋及对该房屋的使用权。但被告的违约行为导致原告房屋至今空置，给原告造成了难以估算的经济损失，为维护原告合法权益，特诉请法院诉请：1、判令两被告承担连带责任，向原告支付违约金2万元人民币；2、判令两被告承担连带责任，向原告支付自2014年11月1日起至付款之日止的违约金迟延履行期间的债务利息，利率按2014年11月中国人民银行最新贷款基准利率（六个月）（年）利率5.6%的2倍的标准进行计算（截止2014年12月2日的利息为20000×5.6%×2÷365×32＝196.38元）；3、判令两被告承担连带责任，承担本案全部诉讼费用。
被告许某某辩称：合同的真实性予以认可，是原告与中国村镇银行联盟云南分会签订的，跟被告任某某和许某某无关，实际使用人也不是他们，而是中国村镇银行联盟云南分会；在合同履行过程中，因履行问题双方达成口头协议提前解除合同，对履行期限进行了变更，并非原告所述的违约；即使认定违约，要承担违约金，被告认为违约金过高，请法庭予以调整。
庭审中，原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：
第一组：1、房屋租赁合同，证明合同系原、被告双方经认真协商一致后签订的有效合同，对双方具有约束力。中国村镇银行联盟云南分会系承租人，任某某系中国村镇银行联盟云南分会办公室主任，签订合同的具体工作人员；2、名片，证明许某某系中国村镇银行联盟云南分会常务会长；3、网络图片20贴，证明许某某系中国村镇银行联盟云南分会常务会长，第一组证据证明两被告的身份及与本案的关系；
第二组：4、电子渠道往来账信息查询单，证明中国村镇银行联盟云南分会通过其财务人员陈艳芳的个人账户向原告支付房租；5、交房暨解除合同声明，证明原、被告双方已解除合同，并由原告收回了房屋及对该房屋的使用权；6、提前终止合同确认函，证明被告提前终止合同；第二组证据证明：1、违约事实的客观存在不容否认；2、原、被告双方已解除合同，并由原告方收回了房屋及对该房屋的使用权；被告方提前退租，构成违约，应依合同约定承担违约金。
经当庭质证，被告对原告提交的第一组证据1、2三性予以认可，证明目的不予认可；证据3网络图片三性不予认可；第二组证据4不发表意见，没见过；证据5、6三性不予认可，证明目的不予认可。
综合上述质证意见，本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明目的在其后进行综合评判。
被告没有证据提交。
综上所述，本院确认以下法律事实：2013年11月1日，被告任某某代表中国村镇银行联盟云南分会与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定了由乙方即中国村镇银行联盟云南分会承租原告所有的位于昆明市北京路和白云路交叉口西南角心景假日大厦第16层的1616号房屋作为办公使用，租期三年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止。合同约定了租金及支付方式、免租金期，乙方交付房屋押金10000元等条款。合同还约定了违约责任，若乙方违约，甲方有权单方解除合同并收回房屋，乙方的预付租金和租房押金不退，乙方遗留在房内的所有物品视为遗弃物由甲方处理；若甲方违约则应退还乙方所预付未住时间（剩余时间）的租金和租房押金。且违约一方还须支付给守约方违约金贰万元人民币；如果违约方因违约行为给对方造成的损失大于违约金的总额，守约方除得到违约金外还有向违约方继续索赔超出部分损失的权利。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了租金、押金及其他费用共计72962094元。在履行过程中，被告任某某代表中国村镇银行联盟云南分会向原告发出《交房暨解除合同声明》，声明中国村镇银行联盟云南分会将租用的房屋交还原告，同时移交钥匙、门禁卡，并声明解除与原告签订的租赁合同。随后，被告任某某向原告发出《提前终止合同确认函》，同意以押金1万元抵扣因提前终止合同给原告带来的损失。原告收回租赁房屋后至今未能出租取得收益。现原告认为中国村镇银行联盟云南分会单方解除合同给其带来实际损失并且依据合同约定的违约责任，中国村镇银行联盟云南分会存在违约行为，应当承担违约责任，向其支付违约金2万元。但是中国村镇银行联盟云南分会未进行工商登记，原告认为应当由实际行为人被告任某某及该组织负责人被告许某某承担责任，诉至本院要求两被告承担相应的违约责任。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、与原告签订合同的中国村镇银行联盟云南分会是否存在违约行为？二、如违约，承担违约责任的主体为谁？
对于第一个争议焦点，原告与中国村镇银行联盟云南分会签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，双方都应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。该租赁合同约定的租赁期限为三年，中国村镇银行联盟云南分会履行合同一年就单方解除合同，存在违约行为，应当承担违约责任。被告答辩认为与原告协商一致提前解除合同，但是并未提交证据证明，原告亦不予认可，因此，本院对该观点不予采纳。
对于承担违约责任的主体问题，经查，中国村镇银行联盟云南分会未进行工商登记，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第六十二条，法人或其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的，以行为人为当事人。因此，本案承担违约责任的主体应当是与原告签订合同的行为人被告任某某。原告主张由于被告许某某是中国村镇银行联盟云南分会的负责人，应当连带承担该违约责任，本院认为，没有证据足以证明被告许某某是中国村镇银行联盟云南分会的负责人，对该主张本院不予采纳，驳回原告对被告许某某的诉讼请求。至于具体的违约责任，依据租赁合同对违约责任的约定，如承租人违约，预付租金和租房押金不退，并且还须支付给守约方即原告违约金贰万元人民币。因此，被告任某某应当支付原告违约金20000元并且已支付的押金10000元不予退还。对于原告主张的违约金迟延履行期间的利息，由于双方未就违约事宜达成一致，违约金是否支付未予以确定，合同也未对违约金支付的具体时间进行约定，因此，对该诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告任某某于本判决生效之日起十日内向原告罗某某支付违约金20000元；
二、驳回原告罗某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费309元，由被告任某某承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 江 丽
人民陪审员 宋庆昆
人民陪审员 陈金芝
二〇一五年四月三日
书 记 员 李娅萍