福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽01民终7091号
上诉人（原审被告、反诉原告）：中海置业（福建）有限责任公司，住所地福建省福州市平潭县潭城镇九一六路建行大厦六层。
法定代表人：林彩华。
委托诉讼代理人：李开辉，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁盛斌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈通,男，1992年12月23日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：冯波，平潭县远大法律事务所法律服务工作者。
上诉人中海置业（福建）有限责任公司（以下简称“中海公司”）因与被上诉人陈通商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院(2018)闽0128民初1699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中海置业（福建）有限责任公司委托诉讼代理人李开辉、袁盛斌与被上诉人陈通委托诉讼代理人冯波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中海公司上诉请求：1、请求判令撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、请求判令本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2017年5月19日即已通知被上诉人案涉房屋可以办理不动产登记证的事实，已尽通知义务，一审法院认为上诉人于庭审时才告知被上诉人案涉房屋符合办证条件系认定事实错误，请贵院依法予以纠正。
陈通辩称，上诉人在一审中没有提供任何证据证明其在开庭之日前已告知被上诉人相关证据，故上诉理由不能成立，应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
陈通向一审法院提出诉讼请求:判令中海公司向陈通支付按购房总价款日万分之一的标准，自起诉之日往前推3年起计至办妥不动产权证之日止的逾期办证违约金。
中海公司向一审法院提出反诉请求：判令陈通向中海公司支付按购房总价款日万分之三的标准，自2017年6月19日起计至办妥不动产权证之日止的逾期办证违约金。
一审法院认定事实：2011年8月16日，陈通（买受人）与中海公司（出卖人）签订《合同》，以总价款1900000元购买中海公司开发的位于平潭县中海*华侨城第12幢15层1502号房。《合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。《合同》附件六补充协议第四条约定，出卖人通知买受人办理产权证时，自通知之日起30日内，买受人应持相关手续到出卖人指定地点办理权属登记手续，相关税费按有关部门规定缴交。买受人逾期未来办理的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付总房价款万分之三的违约金。
合同签订后，陈通依约交纳了全部购房款。2012年4月8日，双方办理交房手续。2014年7月3日，案涉房地产项目进行了权属初始登记。2016年3月7日，案涉房产的房屋所有权登记于陈通名下，房屋所有权证号为岚房权证Ｌ字第××号。2017年5月19日，案涉房地产项目通过土地竣工核验，具备办理国有土地使用权转移登记的条件。
一审法院认为，《合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。
对于本诉部分，双方当事人的主要争议焦点如下：
一、中海公司是否构成违约。
一审法院认为，《合同》签订后，陈通已依约交纳了全部购房款，中海公司依约应于交房后60日内向相关房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但中海公司未履行上述约定义务，案涉房地产项目至2014年7月3日才进行房屋所有权初始登记及至2017年5月19日才具备办理国有土地使用权转移登记的条件，故中海公司已构成违约，应承担相应的违约责任。
二、违约金的计算标准及计算期间。
关于违约金的计算标准问题，现陈通主张继续履行合同，要求中海公司应自2015年4月10日起每日按已付款的0.01%支付违约金。一审法院结合案涉合同的实际履行情况，中海公司在办理房屋所有权初始登记的过程中，并没有恶意违约、故意拖延办理手续的情形。且中海公司已向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前商品房亦具备了办证条件，案涉房产的房屋所有权已登记于陈通名下。考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻中海公司的违约责任，故一审法院酌定逾期办证违约金按购房总价款日0.003%的标准计算。
关于违约金的计算期间问题，中海公司抗辩对违约金超过两年诉讼时效的部分应不予支持,一审法院认为，2015年10月1日前的违约金已超过2年的诉讼时效，陈通未在有效诉讼时效期间内主张权利，已丧失胜诉权，不再适用民法总则的规定，为此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，违约金应自2015年10月1日起算。对于截止日期，中海公司提供的证据尚不足以证明其已通知办理不动产权证，鉴于中海公司已于2018年5月11日，即本案开庭之日告知陈通案涉房屋已符合办证条件，即中海公司已完成办证的通知义务，故一审法院将中海公司应支付的逾期办证违约金截止至2018年5月10日止。违约期间自2015年10月1日至2018年5月10日止，计952日。双方并未形成办证的合意，故陈通诉请违约金计至办妥不动产权证之日止，缺乏依据，不予支持。为此，中海公司应向陈通支付的逾期办证违约金为1900000元×952日×0.003%计54264元。
对于反诉部分，一审法院认为，经认定，中海公司未尽通知办理不动产权证义务，其反诉请求陈通支付逾期办证违约金，缺乏事实依据，不予支持。
综上，对陈通的本诉请求予以部分支持，对中海公司的反诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决：一、中海置业（福建）有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向陈通支付逾期办证违约金54264元；二、驳回陈通的其他诉讼请求；三、驳回中海置业（福建）有限责任公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4420元，减半收取计2210元，由中海置业（福建）有限责任公司负担576元，陈通负担1634元；反诉案件受理费减半收取计1888.5元，由中海置业（福建）有限责任公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为上诉人是否履行了通知办证义务，进而影响上诉人逾期办证违约金的截止日期。上诉人主张在通过土地核验后其有在被上诉人所在楼栋电梯旁张贴告示，并提供照片为证。本院认为，首先，一审中提供的照片无法证明张贴地点，其次，在双方当事人已经在《商品房买卖合同》中明确约定联系方式的情况下，上诉人不采用邮寄等更为直接、有效的通知方式，而直接采用张贴告示的通知方式，难以证明上诉人的通知已经到达被上诉人，亦有违诚信。故而，一审法院认定上诉人在庭审前并未尽到通知义务，并无不当，应予维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3777元，由中海置业（福建）有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
审 判 员 缪 羽
审 判 员 林 伟
二〇一八年九月十三日
法官助理 ：陈建彪
书 记 员 蒋 莉 莉
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