广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0221民初1438号
原告（反诉被告）：杨松，男，1964年6月26日生，汉族，住所地福建省南平市延平区。
委托诉讼代理人：任建民，福建胜畴律师事务所专职律师。
被告（反诉原告）：广西柳江恒泽房地产开发有限公司，住所地广西柳州市。
法定代表人：梁亦建，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘正秀，女，1987年12月29日出生，汉族，住所地广西柳州市柳江区。系该公司职工。
委托诉讼代理人：刘涵，广西桂柳律师事务所专职律师。
原告杨松与被告广西柳江恒泽房地产开发有限公司（以下简称恒泽地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，被告恒泽地产在诉讼中提起反诉，本院于2018年6月13日一并立案后，依法将本诉与反诉合并，并适用简易程序，于2018年6月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，下同）杨松的委托诉讼代理人任建民，被告（反诉原告，下同）恒泽地产的委托诉讼代理人刘涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨松向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2016年6月2日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告支付的购房首付款198598元；3、判决被告赔偿原告已付的购房契税损失6837.12元；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月2日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买一套房屋，位于柳江县，建筑面积100.8平方，总价款478598元，付款方式为原告支付首付款198598元、余款以银行按揭贷款支付，被告于2016年8月31日将房屋交付原告使用。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首付款198598元，被告收款后向原告出具发票，且原告缴纳了购房契税6837.12元。之后原告到银行办理按揭贷款，银行告知原告，由于被告欠银行贷款未还，原告贷到的款会被银行收回，支付不了被告，故原告即向被告提出要求解除合同，并将原告已付的购房款退还原告，被告口头同意解除合同并将原告购买的涉案房屋出售给他人，但被告始终未将原告已付购房款退给原告。原告多次与被告协商，要求被告将原告已付的购房款退还原告，但被告拒绝退还。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订，具有法律效力。由于被告欠银行贷款导致原告无法取得银行按揭贷款，不能实现合同目的。双方已口头解除合同，被告应将原告已付购房款退给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，敬请依法支持原告的诉讼请求。
杨松向法庭提供的证据和证明内容如下：1、商品房买卖合同一份，证明原、被告约定原告向被告购买一套位于柳州市柳江区的盛世名庭8幢3单元1703号房屋，付款方式为原告支付首付款198598元，余款以银行按揭贷款支付，被告于2016年8月31日前将房屋交付原告使用的事实；2、01459611号购房发票一份，证明原告按约定于2016年6月2日向被告支付了购房首付款198598元的事实；3、01435911号税收缴款书（税务收现专用）一份，证明原告于2016年6月3日缴纳了盛世名庭8幢3单元1703号房屋契税6837.12元的事实；4、不动产抵押信息查询情况证明，证明被告未经原告同意已将盛世名庭8幢3单元1703号涉案房屋转卖给案外人何代平、杨秀平，且案外人已于2016年11月14日将该房屋向广西柳江农村合作银行办理了抵押登记的事实。
恒泽地产辩称，被告承认原告主张的原、被告签订了案涉盛世名庭8幢3单元1703号房屋买卖合同及其约定内容的事实。但原告没有按照合同约定实际支付被告购房首付款198598元，也没有实际办理取得银行按揭贷款。合同签订后，双方又约定了先开票后付款。但在被告向原告开具了广西增值税普通发票01459611号后，原告却没有按照约定在一个月之内支付该首付款，被告即要求原告交回上述增值税普通发票，但原告既不交回发票也不向被告交付该首付款。被告于是根据地税局要求登报挂失该票据，并对该票作作废处理。此后，根据原、被告达成的口头协议，被告同意原告要求解除该商品房买卖合同并退房。根据该商品房买卖合同附件四（合同补充协议，下同）第2条第4项及第6条的约定，因买受人（原告）的原因致使买受人（原告）未能获得银行按揭贷款的，被告可以扣除总房款的30%作为违约金。另外，导致案涉商品房买卖合同不能履行的原因在于原告，故其契税损失应当自行承担。
恒泽地产向法庭提供的证据和证明内容如下：1、2016年7月6日南国今报（复印件），证明被告于2016年7月6日在该报纸刊登遗失两张发票01459611、01459612号的事实；2、2016年7月7日开具的01459619号发票（复印件），证明因原告未交付案涉购房首付款，没有现金流，被告遂应税务机关要求，对01459611号发票登报作废处理，并开具01459619号发票作充税发票的事实；3、商品房买卖合同（复印件），证明按照该合同附件四第2条第4项、第6条的约定，原告应当按总房款的30%向被告支付违约金的事实。
恒泽地产向本院提出反诉请求：1、确认原、被告于2016年6月2日签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判决原告按照购房总款的30%支付被告违约金143579.40元。事实和理由：原、被告于2016年6月2日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买一套房屋，总价款为478598元，付款方式为原告银行按揭付款，如因原告原因未能获得银行按揭贷款的，被告可以解除合同并要求原告按合同总房款的30%支付违约金。后因原告未能按照合同约定取得银行按揭贷款已经构成违约。故请求确认解除原、被告于2016年6月2日签订的《商品房买卖合同》并判决原告按照购房总款的30%支付被告违约金143579.40元。
诉讼过程中，恒泽地产以因原告原因致合同已实际解除为由放弃要求确认原、被告于2016年6月2日签订的《商品房买卖合同》已解除的反诉诉讼请求。
恒泽地产向法庭提供的反诉证据和证明内容与本诉的一致。
杨松对恒泽地产的反诉辩称，原告认为被告提出的反诉请求没有依据，请求法院予以驳回。理由如下：1、原告没有获得银行按揭贷款的原因是因为被告欠银行的贷款，原因在于被告。而且双方签订的房屋买卖合同附件四第2条第4项约定，因买受人（原告，下同）的原因致使买受人未能获得银行按揭贷款，被告（出卖人）应该书面通知原告7日内一次性付清全部房款。事实是被告没有书面通知要求原告一次性付清全部房款，原告也没有构成违约，故被告无权单方解除合同，也无权要求原告支付30%的违约金。2、按照购房总款的30%支付违约金的约定过高。根据法律规定双方约定的违约金过高的，当事人可以通过人民法院主张进行调整。故假使被告的反诉请求成立，也要降低违约金的支付比例。
杨松向法庭提供的证据和证明内容如下：1、商品房买卖合同，证实双方签订的商品房买卖合同附件四第2条第4项约定因买受人的原因致使买受人未能获得银行按揭贷款的、被告应当书面通知原告7日内付清全部房款，第6条约定买受人提出退房的、应当向出卖人提出书面通知，才视为买受人违约，买受人才需要承担30%的违约金，而本案原告没有构成违约，故不需要承担违约金的事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的上列证据1、3、4不持异议，本院予以确认并在卷佐证。
被告对原告提供的上列证据2的真实性、合法性不持异议，对关联性有异议，认为该证据（发票）已被登报遗失作废；对原告提供的上列反诉证据1（合同附件四第2条第4项内容）真实性、合法性和关联性无异议，但不认可其关于原告不应承担合同解除违约金的证明目的。原告对被告提供的上列证据1、2的真实性不持异议，对其合法性和关联性有异议，认为该发票在原告手中没有遗失，不存在登报挂失和另行开票抵充的问题；对被告提供的上列证据3（合同附件四第2条第4项及第6条内容）的真实性、合法性和关联性无异议，但不认可其关于原告应支付被告合同解除违约金的证明目的。
对以上争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的上列证据2系原、被告之间的收付款凭证，来源和形式合法，记载的内容具体明确，与本案争议的购房首付款是否已交付的待证事实直接关联，本院予以确认；2、被告提供的上列证据1、2系被告为挂失自己已开出的票据和自行充票所作出的单方行为，与本案争议的购房首付款是否已交付的待证事实无直接关联性，本院对其合法性和关联性不予认定；3、原告提供的上列反诉证据1及被告提供的上列证据3系双方所签合同的部分条款，形式和内容均未违反法律法规禁止性规定，本院予以确认，对其证明目的综合全案事实予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告恒泽地产系一家从事房地产开发和建筑材料销售的自然人投资或控股的有限责任公司。2016年6月2日，原告杨松与被告恒泽地产签订了一份《商品房买卖合同》及附件（补充协议），主要内容为：一、原告（买受人，下同）向被告（出卖人，下同）购买的商品房为一套预售商品房，商品房预售许可证号为售房江字第（2014）012号，位于柳州市柳江区（原柳江县“盛世名庭”8幢3单元1703号房，建筑面积100.80平方米，总价款478598元；二、原告在2016年6月2日前交纳首期款198598元，余款280000元于2016年6月8日前向银行申请贷款支付，被告于2016年8月31日前将合同约定的商品房交付原告；三、因原告原因致原告未能获得银行按揭贷款的，原告应当在被告通知发出后七日内一次性付清全部房款或提交书面退房通知，否则被告可解除合同，将房屋另行出卖，并扣除合同总房款的30%作为违约金，余款退回原告；（合同附件四第2条第4项内容）四、本合同或双方达成协议一经签订，原告提出退房要求的，应当向被告提交书面通知，被告扣除总房款的30%作为违约金，其余原告已交房款无息退回原告；（合同附件四第6条内容）五、本合同自双方签订之日生效。合同签订当日，被告即向原告开具01459611号广西增值税普通发票一张交原告收执，票面价税金额合计198598元。次日，原告向广西柳江县地方税务局缴纳了该房产交易契税6837.12元。2016年7月6日，被告在《南国今报》刊登遗失声明，称被告不慎遗失广西增值税普通发票两张，发票号为01459611、01459612。2016年7月7日，被告又开具01459620号广西增值税普通发票一张，票面价税金额合计-198598元（负数）。至合同约定的交房日期2016年8月31日，原告未办得该房产的银行按揭贷款，被告亦未向原告交付该房产。期间，原、被告曾协议解除该房屋买卖合同，但因无法达成对价协议而未果。此后，被告私自将该房产转卖给第三人何代平、杨秀平，该第三人于2016年11月14日又将该房产抵押给广西柳江农村合作银行并办理了抵押登记手续。2018年5月15日，原告诉至本院，提出以上本诉诉讼请求。诉讼中，被告于2018年6月13日提起反诉，提出以上反诉诉讼请求。
综合原、被告的诉辩意见，本院认为，本案的主要争议焦点为：1、双方签订的《商品房买卖合同》应否解除；2、案涉首付款198598元是否已实际交付？若已交付，被告是否应当予以退还并赔偿原告已缴纳契税6837.12元；3、原告是否应当按照购房总款的30%支付被告违约金143579.40元。
关于双方签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。庭审中，双方当事人均认可并同意合同解除，鉴于被告已经将案涉房产转卖给第三人并办理了产权过户手续，原、被告之间的房屋买卖合同已无法继续履行。因此，原、被告之间的《商品房买卖合同》应予解除。
关于案涉首付款198598元是否已实际交付，以及若已交付，被告应否退还并赔偿原告已缴纳契税6837.12元的问题。合同签订后，被告即向原告开具了涉案房产的增值税普通发票交原告收执，而增值税普通发票系购销双方收付款的凭证，故本院依法认定该首付款198598元已由原告实际交付被告。被告所作辩解于法无据，本院不予采纳。由于双方当事人之间合同予以解除，被告因合同收取的购房首付款198598元依法应向原告返还。至于被告应否赔偿原告已缴纳契税6837.12元的问题，该部分费用虽为被告向原告出售案涉房产后，原告为落实今后案涉房产的产权登记而产生的合理支出，但根据财政部、国家税务总局《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税[2011]32号）“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。”的规定，以及原告无证据证明其与被告之间的房屋买卖合同解除后必然导致该费用损失的事实，故本院对原告的该项诉求不予支持。
关于原告应否按照购房总款的30%支付被告违约金143579.40元的问题。案涉《商品房买卖合同》签订生效后，原告依约支付了首付款，但未能如期办理按揭贷款手续支付余款，已构成违约。在此情况下，被告本可按合同约定或法律规定催告原告在一定期限内付清全部房款或提交书面退房通知，采取补救措施继续履行合同或解除合同，但被告一直未行使，而是擅自将该房产转卖给第三人致合同无法继续履行，其行为违反了双方合同约定和相关法律规定。亦即，导致案涉《商品房买卖合同》应予解除的根本原因在于被告。故被告反诉要求原告按照购房总款的30%支付其违约金143579.40元，本院不予支持。
综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。鉴于被告已将案涉房产转卖给第三人并办理了产权过户手续，原、被告之间的《商品房买卖合同》应予解除，因合同收取的购房首付款198598元被告应向原告返还。由于原告无法证明其与被告之间的房屋买卖合同解除后必然导致其已缴纳契税损失的事实，故对其要求被告赔偿该契税6837.12元本院不予支持。因被告存在根本违约行为致合同无法继续履行，故对其反诉主张本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第十五条、第二十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：
一、解除原告杨松与被告广西柳江恒泽房地产开发有限公司于2016年6月2日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告广西柳江恒泽房地产开发有限公司于判决生效后10日内向原告杨松返还已付购房首期款198598元；
三、驳回原告杨松要求被告广西柳江恒泽房地产开发有限公司赔偿其已缴纳契税6837.12元的诉讼请求；
四、驳回被告广西柳江恒泽房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8582元（原告杨松已预交），减半收取4291元，由原告杨松负担391元，由被告广西柳江恒泽房地产开发有限公司负担3900元；反诉案件受理费3172元（被告广西柳江恒泽房地产开发有限公司已预交），由被告广西柳江恒泽房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审判员 韦初张
二〇一八年七月三十日
书记员 游婧妮