重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝五中法民终字第7312号
上诉人（原审被告、反诉原告）重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会,住所地重庆市巴南区界石镇桂花村。
法定代表人卢云，主任。
委托代理人李路远，重庆金点律师事务所律师。
委托代理人颜捷，重庆金点律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）蒋敏。
被上诉人（原审第三人）重庆巴南经济园区建设实业有限公司,住所地重庆市巴南区界石镇富城路88号。
法定代表人胡骥，执行董事。
委托代理人陈其力，重庆巴南经济园区建设实业有限公司公司员工。
委托代理人许晓东，重庆巴南经济园区建设实业有限公司员工。
上诉人重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会（以下简称桂花村村委会）与被上诉人蒋敏、被上诉人重庆巴南经济园区建设实业有限公司（以下简称园区公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2015)巴法民初字第01657号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审查明：2010年2月18日，桂花村村委会（甲方）与蒋敏（乙方）签订《购房协议》约定：蒋敏购买建筑面积90㎡房屋一套（实际面积以房产机关登记为准），用地性质为划拨地，单价2180元/㎡，房款总价19.62万元；办证费用按国家有关文件标准执行：国土收取权属调查费7元/证、地籍零星测量费（内业）83.80元、登记费80元/证、测绘费1.5元/㎡、税费房总价1.5%、大修基金为总房价的2%，五通费按照实际发生额收取；乙方分期付款的，签订协议时，按2180元/㎡付款（2010年3月18日前交款10万元，2010年6月31日前交款7万元），其余款项在交房时交清；2011年6月28日前后一个月交房（如遇不可抗拒自然灾害因素另议）；违约责任：8.1.本协议签字生效后，双方不得任意更改确定的购房协议，否则，按照已交款的20%作为违约金支付守约方；2.乙方未按照约定交款，则按照信用社同期贷款利息支付给甲方；3、甲方无正当理由不得逾期交房，否则根据乙方已交款情况，按照信用社同期贷款利息计付乙方；4.乙方必须按照甲方通知时间来领房，否则，按照20元/天的管理费给甲方。超过一个月，视作乙方自动弃权退房，同时甲方按照乙方已交款的20%扣作违约金，余款退还乙方（不计息），本协议即行终止。
协议签订后，蒋敏分别于2010年3月15日、2010年3月17日向桂花村村委会指定的重庆云群实业有限公司（下称云群公司）支付房款5万元、5万元，于2013年5月15日向园区公司支付房款96200元。2013年8月13日，蒋宗勇代蒋敏向园区公司支付购房余款161059.80元。2013年8月13日园区公司将桂花村安置房A区5栋9-6号房屋交付蒋敏。2015年6月3日，房管部门为该套房屋办理了房地产权证书，载明该房屋建筑面积143.22平方米。
另查明，2010年8月20日，重庆市巴南区人民政府召开第75次常委会，确定界石镇桂花村安置房建设由区经济园区管委会和桂花村共同负责组织实施。2011年7月28日，园区公司（甲方）与桂花村村委会（乙方）签订《联合开发协议》，约定重庆花溪工业园界石组团定向安置限价房A片区项目由甲、乙双方为双业主实施，甲方全权委托乙方组织实施工程建设，并由乙方承担本工程建设相应法律责任。其中住宅由甲方回购，商业用房、车库及配套用房，产权办理至乙方名下。2011年9月21日，园区公司及桂花村村委会共同取得“界石组团定向安置限价房A区工程”的《建设用地规划许可证》。
蒋敏一审诉称，20010年2月，蒋敏与桂花村村委会签订《经济实用房购房协议》（以下简称《购房协议》）约定，桂花村村委会向蒋敏提供经济实用房一套，房屋面积90㎡，单价2180元/㎡，桂花村村委会于2011年6月28日前交房；本协议签字生效后，双方不得更改购房协议，否则，按已交款的20%作为违约金支付守约方；桂花村村委会无正当理由不得逾期交房，否则根据已交款情况按照信用社同期贷款利息给付给蒋敏。合同签订后，蒋敏履行了付款义务，桂花村村委会于2013年8月13日交房，已严重违约。蒋敏诉请：1.桂花村村委会赔偿蒋敏损失63082元；2.桂花村村委会退还蒋敏多收的房款及利息50386.78元；3.桂花村村委会赔偿蒋敏违约金及利息23841.64元。
桂花村村委会一审辩称，双方签订的《购房协议》及定向安置房的修建、分配，是按政府的精神进行，相应责任不能由桂花村承担；桂花村村委会没有房屋开发、施工资质，其签订的《购房协议》无效。之后，为了弥补该缺陷，桂花村村委会又与有资质的园区公司签订《联合开发协议》，其实质是借用园区公司的资质，属无效合同。因两份合同均无效，故约定的违约金和交房期限自然无效；《购房协议》没有履行，此后在政府主导下进行的定向安置限价房建设、分配等行为与《购房协议》无关；蒋敏要求20%的违约金不能成立，桂花村村委会并无协议第8.1条约定的违约行为。其要求支付逾期交房的利息的前提是桂花村村委会无正当理由逾期交房，但之后的交房均是政府主导，是客观原因造成。同时，“信用社贷款利率”属于约定不明。其要求支付房屋管理费也没有合同依据，协议第8.4条针对购房人逾期接房，卖方可以按天收取管理费，没有赋予购房人这一权利。
第三人园区公司称，桂花村村委会与村民签订的《购房协议》与公司无关，现村民分得的房屋系园区公司修建，按政府规定向村民分配的限价安置房，按征地拆迁规定确定价格。该房屋与桂花村村委会与村民签订的《购房协议》中的经济实用房是不同的概念，公司收取的是拆迁安置房的购房款，并不是经济实用房的房款，公司无多收房款的情况。
桂花村村委会一审反诉称，2010年2月，桂花村村委会与蒋敏签订《购房协议》约定，蒋敏向桂花村村委会购买房屋一套，付款方式为分期付款，延期付款按信用社贷款利率计算违约金。协议签订后，蒋敏未按时付款。根据双方签订的协议，蒋敏未按时付款已构成违约，应按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金1万元。
蒋敏针对一审反诉辩称，蒋敏按照合同约定时间交款，村委会不出具相关手续并要求接房时付清房款，故无逾期付款的违约责任。
园区公司称，公司没有参与购房合同的签订，不知晓经济实用房协议的相关情况，对收款情况不清楚；对建房、售房没有管理义务。
一审认为：桂花村村委会与蒋敏签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。按照合同约定，桂花村村委会至迟应于2011年7月28日前向蒋敏交付房屋，否则应按约定，以蒋敏已付房款为基数，按照信用社同期贷款利息支付蒋敏违约金。但该协议中约定的违约金计算标准为“按信用社同期贷款利息计算”，而现实中“信用社贷款利息”因信用社不同，贷款对象及类型不同而各有不同，一审法院认为，该违约金计算标准约定不明。因双方真实意思含有按照金融机构的贷款利率作为计算违约金标准之表示，故一审法院按照《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，确定按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率作为双方计算该部分违约金之标准。现桂花村村委会通过园区公司于2013年8月13日向蒋敏交付房屋，超过购房协议约定的交房时间，应当承担逾期交付房屋的违约金，即以蒋敏已付房款10万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付从2011年7月28日起至2013年5月15止的利息、以19.62万元为基数按照人民银行同期同类贷款利率支付从2013年5月15日起至2013年8月13日止的利息。
对于蒋敏要求桂花村村委会退还房屋价差款45890.4元及其利息4496.38元的诉讼请求，因蒋敏与桂花村村委会约定的房屋单价为2180元/平方米，现房屋实际面积为143.22平方米，总价应为312219.6元，而蒋敏实际支付房款为357259.8元，超出约定价格45040.2元，应由桂花村村委会退还蒋敏。由于双方在《购房协议》中约定“房款为预收，最后以房产证登记机关确定的面积进行多退少补”，而房产证登记机关于2015年6月3日方才为涉案房屋办理产权登记，确定房屋实际面积，故桂花村村委会应从2015年6月3日起承担退还多收房款的责任，即从2015年6月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率承担资金占用损失。现蒋敏要求桂花村村委会承担2013年8月13日至2015年2月10日期间多收房款的资金占用损失4496.38元，而此期间桂花村村委会尚无退还多收房款的责任，故对蒋敏该项诉讼请求，不予支持。
对于蒋敏提出桂花村村委会无权收取购房款，要求桂花村村委会赔偿其提前支付购房款的利息损失的请求，因双方签订的《购房协议》系有效协议，桂花村村委会收取蒋敏的购房款符合合同约定，对该诉讼请求，不予支持。
对于桂花村村委会提出《购房协议》并未履行的抗辩，因蒋敏已按照该协议约定向桂花村村委会指定的收款人云群公司支付购房款100000元，桂花村村委会对此予以认可，应认定双方已按《购房协议》实际履行；之后，蒋敏向园区公司支付购房尾款，园区公司向蒋敏交付房屋，虽园区公司称其系基于征地安置关系向蒋敏交付房屋，但园区公司未举示双方形成征地安置关系的证据，同时蒋敏否认与园区公司形成了新的征地安置关系，其接受园区公司交房以及向园区公司完清购房尾款的行为仅是基于其与桂花村村委会签订的《购房协议》的约定，按照桂花村村委会的指示进行。同时在庭审中，桂花村村委会对园区公司收取蒋敏购房尾款的事实予以认可，桂花村村委会与园区公司还承认双方关于《联合开发协议》尚未结算。故本院认为，蒋敏向园区公司完清购房尾款以及园区公司向蒋敏交房的行为系蒋敏与桂花村村委会对履行《购房协议》的方式进行了变更，但不影响《购房协议》已得到实际履行的事实。
对于桂花村村委会提出房款是由园区公司收取，对于多收的房款应由园区公司负责退还的意见，因蒋敏向园区公司支付房屋余款系其履行《购房协议》的行为，桂花村村委会系合同相对方，而园区公司并非合同相对方，故蒋敏多支付的房款仍应由桂花村村委会负责退还，对桂花村村委会的这一意见，不予支持。
对于桂花村村委会反诉要求蒋敏支付逾期给付房款的违约金的诉讼请求，因《购房协议》约定蒋敏应于2010年6月31日前支付购房款70000元，逾期付款应按信用社同期贷款利息支付违约金，现蒋敏直至2013年5月15日才支付96200元，超过约定期限，应承担违约责任。由于“信用社同期贷款利息”系约定不明，本院仍以中国人民银行同期同类贷款利率作为计算违约金的标准，蒋敏应承担以70000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付2010年7月1日至2013年5月15日期间的违约金。对于蒋敏提出桂花村村委会无权要求其提前支付70000元房款的辩解，因双方在《购房协议》中对2010年6月31日前支付70000元房款及未支付款项的违约责任已有明确约定，对其辩解意见，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会于本判决生效之日起10日内向蒋敏支付以100000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的2011年7月28日至2013年5月15日期间的利息以及以196200元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的2013年5月16日至2013年8月13日止的利息；
二、重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会于本判决生效之日起10日内退还蒋敏多付的房款45040.2元；
三、蒋敏于本判决生效之日起10日内向重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会支付以70000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的2010年7月1日至2013年5月15日止的逾期支付房款的违约金；
四、驳回蒋敏的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费1520元，由蒋敏负担900元，由重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会负担620元（此款已由蒋敏自愿垫付）；反诉案件受理费120元，由蒋敏负担（此款已由重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会自愿垫付）。品迭后，重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会应支付蒋敏诉讼费用500元，限其于本判决生效之日起10日内迳付蒋敏。预收的案件受理费不作清退。
宣判后，桂花村村委会不服，提出上诉，请求撤销原判，依法改判。主要理由：房屋的价格已经由园区公司进行公示，村民参与选房及交纳尾款接收房屋应视为对房屋价格的认可，桂花村村委会并未多收取房款，不应退还；即使退还，因合同关系已变更为园区公司与村民之间的房屋买卖合同，由园区公司向村民履行交房义务并收取房款，应由收取房屋尾款的园区公司承担退还责任。
蒋敏二审答辩称，桂花村村委会多收取了房款，应当退回。
园区公司二审答辩称，园区公司并未与村民形成合同关系，不应承担退还房款的责任。一审认定事实无误，适用法律正确，请求维持。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：关于上诉人桂花村村委会提出桂花村村委会并未多收取房款，不应退还，即使退还，应由收取房屋尾款的园区公司承担退还责任的问题。因园区公司与蒋敏之间并未签订任何购房合同，园区公司收取购房尾款的行为系依据其与桂花村村委会签订的《联合开发协议》，且桂花村村委会对园区公司收取蒋敏购房尾款的事实予以认可，故应由桂花村村委会承担退还房款的责任。因蒋敏与桂花村村委会约定的房屋单价为2180元/平方米，现房屋实际面积为143.22平方米，总价应为312219.6元，而蒋敏实际支付房款为357259.8元，超出约定价格45040.2元，应由桂花村村委会退还蒋敏。一审法院确认并主张桂花村村委会退还房款并无不当。故上诉人桂花村村委会的上诉理由均不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费926元，由上诉人重庆市巴南区界石镇桂花村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏渝
代理审判员 黎明
代理审判员 于利
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 张坤