上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三(民)初字第1217号
原告上某某，住所地上海市嘉定区。法定代表人周某某，董事长。委托代理人陈鸣飞、李健，上海瑾之润律师事务所律师。被告上某某，住所地上海市嘉定区。法定代表人汤某某，董事长。被告汤某某，男，1976年8月28日生，汉族，住江西省抚州市。被告王某某，男，1982年9月29日生，汉族，住浙江省。上列三被告共同委托代理人王巍，上海力勤律师事务所律师。被告陆某某，男，1963年3月21日生，汉族，住江苏省常州市。委托代理人刘伏洲，江苏禾邦律师事务所律师。原告上某某与被告上某某(以下简称腾某某)、汤某某、王某某、陆某某间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈鸣飞、李健、被告腾某某法定代表人汤某某、被告腾某某、汤某某、王某某共同委托代理人王巍、被告陆某某委托代理人刘伏洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月19日，原告与被告汤某某、王某某及案外人廖某某签订《房屋租赁合同》，约定被告腾某某承租原告拥有经营管理权的曹安国际商城一区1楼部分商铺，租赁期间为房屋交付起至2020年4月30日，非沿街商铺前三年租金标准为人民币(以下币种同)2元/平方米/天(2014年7月19日起调整为1.9元/平方米/天)，沿街商铺前三年租金标准为2.8元/平方米/天(2014年7月19日起调整为2.5元/平方米/天)，物业管理费标准为0.5元/平方米/天(后调整为0.4元/平方米/天)；租金和物业管理费每四个月为一个支付周期，先付后用，被告应提前10日向原告支付租金和物业管理费，每逾期一日应按应交租金的千分之三支付违约金。同年8月22日，原承租人设立了被告腾某某，原告与原承租人、被告腾某某签订《承租人变更协议》，约定房屋租赁合同由原承租人变更为被告腾某某，原承租人对被告腾某某履行合同所产生的债务承担连带责任。2015年7月初，原告、廖某某及被告陆某某签订协议书，约定廖某某将其所持有的被告腾某某股权及相应权利义务一并转让给被告陆某某，廖某某对被告腾某某的连带责任由被告陆某某继受。《房屋租赁合同》履行至今，被告腾某某拖欠租金810，403.80元及物业管理费153，526.80元。原告多次催讨未果，故起诉要求：一、被告腾某某支付2014年11月19日至2015年7月18日间的租金810，403.80元、物业管理费153，526.80元；二、被告腾某某支付上述逾期支付租金及物业管理费的违约金(自2014年11月19日起至判决生效之日止，按每日千分之三计算，截至2015年7月20日为396，180.51元)；三、被告汤某某、王某某、陆某某对被告腾某某上述债务承担连带责任。被告腾某某、汤某某、王某某辩称，原、被告间租赁关系属实。对于欠付原告租金的计算标准应予明确，违约金过高，没有法定及约定标准。被告腾某某目前资金状况不佳，要求减少或延缓支付租金。被告汤某某、王某某作为连带保证人，同意承担连带责任，但两被告将资产投入到被告腾某某，希望原告考虑。被告陆某某辩称，本被告从未参与原告与其他被告租赁合同及相关协议的订立，没有参与被告腾某某管理。本被告与原告、廖某某签订的协议书是在原告与其他被告共同欺骗下签订的，不是其真实意思表示，因此本被告在本案中不承担任何责任，要求驳回原告对本被告的所有诉请。经审理查明，2013年6月19日，原告(甲方)与被告汤某某、王某某、案外人廖某某(乙方)签订房屋租赁合同(合同编号XXXXXXXX-1)，约定：甲方将位于嘉定区曹安路XXX号曹安国际商城一区1楼部分回签的商铺出租给乙方，具体租赁面积双方同意以双方签订房屋交接单上所列房屋所对应的房屋产权证记载建筑面积为准，乙方租赁房屋主要用于酒店用品的销售及配套服务；租赁期限自双方首次签订房屋交接单之日至2020年4月30日止，其中6个月(2013年11月、12月、2014年1月、6月、7月、8月)为免租期；租金支付方式为前三年租金标准为2元/平方米/天，租金每4个月为一个付款周期，先付后用，首期租金于签订房屋交接单后10日内支付，金额以交接单记载的总面积计算为准，每次应提前10日支付当期租金，每逾期1日，乙方按应交租金的千分之三支付违约金；甲方为商场物业经营管理公司，负责公共区域的公共秩序维护、保洁、维修及整体设备的维修、维护的管理，物业管理费在合同生效后前42个月乙方按照0.5元/平方米/天的标准支付，免租期内乙方无需支付物业管理费，每4个月为一个支付周期，先付后用；乙方应提前10日向甲方支付物业费，每逾期1日，乙方按应交物业费的千分之三支付违约金等。同月25日，原告(甲方)与汤某某、王某某、廖某某(乙方)签订补充协议，约定乙方支付20万元定金后甲方开始做回签工作，在租赁区域内已回签商铺全部收回后，双方签订房屋交接单，其他权利义务按照房屋租赁合同不变。2013年9月15日，原告(甲方)与汤某某、王某某、廖某某(乙方)、腾某某(丙方)签订承租人变更协议，三方同意乙方在原租赁合同、补充协议中的权利义务转给丙方，租赁合同承租方由乙方变更为丙方；乙方任一自然人对丙方履行租赁合同、补充协议及甲、丙今后签订的补充协议所产生的债务均承担连带责任。同月19日，原告与被告腾某某签订补充协议(2)，约定原告同意将曹安路XXX号沿街商铺建筑面积942.38平方米租赁给被告腾某某，前三年租金为2.80元/平方米/天，免租期为主合同生效后3个月，合同期至2020年4月30日。2013年9月19日，原告与被告腾某某分别签订房屋交接单(XXXXXXXX-1-001-内)、(XXXXXXXX-1-001-外)，原告分别将回签商铺总面积2，053.48平方米、942.38平方米交付给被告腾某某，被告腾某某同意接受，租赁期限自2013年9月19日至2020年4月30日。2014年4月，原告与被告腾某某签订房屋交接单(XXXXXXXX-1-002-内)，原告将回签商铺总面积17.87平方米交付给被告腾某某，被告腾某某同意接受，租赁期限自2013年11月11日至2020年4月30日。同年7月，原告与被告腾某某签订房屋交接单(XXXXXXXX-1-003-外)，原告将回签商铺总面积92.37平方米交付给被告腾某某，被告腾某某同意接受，租赁期限自2014年7月1日至2020年4月30日。同月22日，原告与腾某某、汤某某、王某某、廖某某签订补充协议(3)，就延长免租期及物业费、租金的调整达成协议：房屋租赁合同(合同编号为XXXXXXXX-1)及补充协议、补充协议(2)的基础上，再延长7个月免租期，物业费调整为0.4元/平方米/天，交接单编号为(XXXXXXXX-1-001-内)商铺租金从原来的2.0元/平方米/天调整为1.9元/平方米/天；交接单编号为(XXXXXXXX-1-001-外)商铺租金从原来的2.8元/平方米/天调整为2.5元/平方米/天，到2014年7月19日开始调整；把后面的免租期移到前面，原来的付款时间延长至2014年7月19日付款，总的免租期不变；汤某某、廖某某、王某某对腾某某债务承担连带责任。2015年7月，原告与廖某某、陆某某签订协议书，约定廖某某将腾某某的股份转让给陆某某，原告同意由陆某某享有和承担房屋租赁合同及补充协议中廖某某的权利和义务(包括担保责任)，陆某某对腾某某履行上述租赁合同及相关补充协议产生的债务承担连带责任，担保债务范围包括债务本金、违约金、诉讼费、保全费、律师费等，担保期间为最后一笔债务到期后两年。另查明，被告腾某某设立于2013年8月22日，目前股东为被告汤某某、王某某、陆某某。以上事实，有房屋租赁合同(合同编号XXXXXXXX-1)、补充协议、补充协议(2)、补充协议(3)、承租人变更协议、房屋交接单、回签明细表、回签平面图、协议书及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，原告与汤某某、王某某、廖某某、腾某某签订的房屋租赁合同、补充协议、承租人变更协议等均是当事人真实意思表示，各方均应按约履行。关于房屋租金及物业管理费的金额，根据房屋租赁合同、补充协议约定的标准及房屋交接单、回签明细表等确定的交付面积予以计算，原告诉请符合约定，本院予以支持。至于逾期付款违约金，房屋租赁合同约定为逾期之日起按每日千分之三计算，现被告腾某某提出标准过高，本院根据实际情况酌情按照每日万分之五予以调整。汤某某、王某某、廖某某明确对被告腾某某债务承担连带清偿责任，原告与廖某某、陆某某签订协议书，明确廖某某的担保责任由陆某某承担，陆某某认为系原告与其他被告欺骗情况下所签，但未提供证据，本院难以采信，陆某某应对被告腾某某所负债务承担连带清偿责任。故原告要求被告汤某某、王某某、陆某某对被告腾某某债务承担连带清偿责任，本院予以支持；被告汤某某、王某某、陆某某承担保证责任后，有权向债务人被告腾某某追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告上某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上某某2014年11月19日至2015年7月18日间的租金人民币810，403.80元、物业管理费人民币153，526.80元，合计人民币963，930.60元；二、被告上某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上某某逾期付款违约金(以本金人民币931，785.60元为基数、自2015年3月9日起，以本金人民币32，145元为基数、自2014年11月9日起，均按每日万分之五计算至判决生效之日止)；三、被告汤某某、王某某、陆某某对上述第一、二项被告上某某应承担的债务承担连带清偿责任。被告汤某某、王某某、陆某某承担保证责任后，有权向被告上某某追偿。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币17，093元，减半收取8，546.50元，由被告腾某某负担，被告汤某某、王某某、陆某某对被告腾某某负担之款承担连带清偿责任。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐熙春
二〇一五年十月二十三日
书记员 顾颖琦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。