福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第4030号
上诉人（原审被告、反诉原告）林燕琴，女，1970年10月9日出生，汉族，住福建省连江县。
委托代理人郑文光，福建师法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）魏秀英，女，1966年1月21日出生，汉族，住福建省连江县。
委托代理人黄晓锋，福建创元律师事务所律师。
委托代理人吴文婷。
上诉人林燕琴因与被上诉人魏秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2013）连民初字第2987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：本诉原告魏秀英于1999年间向连江县黄岐海岛建设工程指挥部购买一块位于黄岐镇海滨新村16幢第一间的国有土地，并于同年11月在该国有土地上建有一座六层房屋，至今未办理国有土地使用权证和房屋所有权证。2008年11月，本诉原告魏秀英与本诉被告林燕琴签订一份《售房协议书》，合同约定：1、本诉原告将座落于黄岐镇海滨新村16幢第一间房屋（用地面积48平方米，共计六层，东至卖鸭翅店、西至路、南至路、北至路）出售给本诉被告林燕琴；2、该房屋总售价为人民币1350000元，预付定金50000元，房款分四期付清，每期时段15天，一至三期，每期付300000元，第四期付350000元；3、该座八幢楼土地证皆留在镇政府，产权证未办，该房《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、过户手续费、税费皆由原告负责办妥，被告留置购房款50000元，待原告办妥一切手续后付清；……合同签订后，被告依照约定向原告支付了购房款人民币1300000元，本诉原告将房屋交付给本诉被告使用。2009年6月，本诉被告林燕琴与本诉原告魏秀英签订一份《售房协议书》，合同约定：1、本诉被告将座落于黄岐镇海滨新村16幢第一间房屋（用地面积48平方米，共计六层，东至卖鸭翅店、西至路、南至路、北至路）出售给本诉原告；2、该房屋总售价为人民币1500000元，预付定金人民币50000元，房款分三期付清……；3、如本诉原告在2013年之前付清房款，本诉被告应将房屋归还本诉原告，归本诉原告所有；……2009年6月15日，本诉原告魏秀英与本诉被告林燕琴签订了一份《收购房订金合同》，合同约定：林燕琴收魏秀英购房订金50000元，整座房屋共卖1500000元正；第一期于2009年6月15日至6月30日付500000元、第二期于2009年12月30日付500000元、第三期于2010年至2013年付500000元；附：在魏秀英2013年若未还清房款1500000元正，居住权归林燕琴所有，一至还清，房屋归还魏秀英所有。合同签订后，本诉原告依约向本诉被告支付了购房款人民币555000元。2012年4月，本诉原告诉至法院要求本诉被告收款并归还房屋，在审理期间本诉被告通过电话要求协商解决，为此本诉原告撤回起诉，但本诉被告事后又不予协商。双方在合同履行过程中再次产生争议，本诉原告遂以双方签订的合同违反国家法律强制性规定为由，主张合同无效。法院于2013年9月13日依法作出判决，确认双方当事人签订的两份《售房协议书》合法有效，驳回本诉原告要求确认合同无效的诉讼请求。宣判后，原、被告均未提出上诉。另查，2008年11月本诉被告向本诉原告购房时，至今仍有用于办理房产证的担保金50000元未支付给本诉原告。再查，法院在受理申请执行人赵周君与被执行人林燕琴（即本诉被告）民间借贷纠纷一案执行过程中，经法院调查本诉被告林燕琴下落不明且无财产可供执行，法院于2011年5月10日依法作出（2010）连执行字第770号执行裁定书。
原审法院认为：本诉原告魏秀英与本诉被告林燕琴分别于2009年6月签订的《售房协议书》、于2009年6月15日签订的《收购房订金合同》，均是双方当事人的真实意思表示，且《售房协议书》已经生效法律文书确认，故《售房协议书》、《收购房订金合同》是合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务。《售房协议书》、《收购房订金合同》中均明确约定本诉原告如在2013年之前付清房款，诉争房屋所有权归本诉原告所有，而本诉原告魏秀英自2012年4月起就要求本诉被告林燕琴交付房屋，并将购房款余额支付给本诉被告，但本诉被告林燕琴自2011年5月起一直下落不明，造成本诉原告无法按照《售房协议书》履行合同义务，本诉原告在合同履行过程中并无违约行为，故本诉原告魏秀英要求本诉被告林燕琴继续履行合同，符合法律规定，法院予以支持，本诉被告林燕琴应向本诉原告魏秀英交付诉争房屋，本诉原告魏秀英应向本诉被告林燕琴支付购房款余额；反诉原告林燕琴要求解除双方于2009年6月签订的《售房协议书》及没收购房定金290000元，缺乏依据，法院不予支持。2009年6月签订的《售房协议书》约定座落于连江县黄岐镇海滨新村16幢第一间房屋总售价为人民币1500000元，本诉原告魏秀英已支付了购房款555000元，另外2008年11月本诉被告林燕琴向本诉原告魏秀英购房时，从购房款中留置50000元，用于办理产权证的担保金，现诉争房屋已出售给本诉原告魏秀英，该担保金50000元已失去担保作用，应用于充抵本诉原告魏秀英支付给本诉被告林燕琴的购房款，故本诉原告魏秀英还应支付给本诉被告林燕琴购房款人民币895000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、本诉被告林燕琴应于本判决生效之日起十日内将诉争房屋座落于连江县黄岐镇海滨新村16幢第一间房屋一幢交付给本诉原告魏秀英使用，归本诉原告魏秀英所有；二、本诉原告魏秀英应于本判决生效之日起十日内向本诉被告林燕琴支付购房余款人民币895000元；三、驳回反诉原告林燕琴的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5000元、反诉案件受理费4350元，合计人民币9350元，由本诉被告（反诉原告）林燕琴负担。本诉案件受理费5000元，已由本诉原告魏秀英垫付，待本判决生效后，直接从本诉原告支付的购房款中扣除。
一审宣判后，原审被告、反诉原告林燕琴不服，向本院提起上诉。
上诉人林燕琴上诉称：一、本案原审判决认定事实错误。1、诉争售房协议书明确约定：“该房总收房款人民币壹佰伍拾万元，预付定金人民币伍万元。房款分三期，第一期2009年6月30日付人民币伍拾万元，第二期2009年12月30日付人民币伍拾万元，第三期2010年至2013年付人民币肆拾伍万元（因上次购房，甲方欠乙方房款伍万元，所以第三期付肆拾伍万元整）”。原审收款证据证明：被上诉人第一期在2009年6月22日仅给付人民币6万元，差额44万元；第二期分6次合计仅给付人民币24.5万元（含购房定金4万元），差额25.5万元；第三期在2009年12月31日以购房定金方式给付人民币20万元，差额25万元；2010年1月1日至今，被上诉人再无给付上诉人与诉争房屋有关的人民币行为。以上事实证明被上诉人当时根本无能力按约定履行分期付款义务，已构成严重违约，致上诉人不能实现合同目的。但原审却确认：“合同签订后，本诉原告依约向本诉被告支付了购房款人民币555000元”，该认定错误。2、原审一方面确认“2012年4月，本诉原告诉至法院要求本诉被告收款并归还房屋，在审理期间本诉被告通过电话要求协商解决，……本院于2013年9月13日依法作出判决，……宣判后，原、被告双方均未提起上诉”；一方面又认为：“本诉被告林燕琴自2011年5月起一直下落不明，造成本诉原告无法按照《售房协议书》履行合同义务”。但上诉人当时提交给法庭的录音证据证明被上诉人是主叫，赵周君案无财产执行是被上诉人不履行债务造成的。本案被上诉人在上诉人下落不明时还能通话协商，上诉人还能依法参加诉讼，足以证明原判查明事实与认定自相矛盾。二、本案原审判决适用法律错误。原审认为“《售房协议书》、《收购房定金合同》中均约定本诉原告如在2013年之前付清房款，诉争房屋所有权归本诉原告所有，而本诉被告林燕琴自2011年5月起一直下落不明，造成本诉原告无法按照《售房协议书》履行合同义务，本诉原告在合同履行过程中并无违约行为”，此是断章取义。本案是分期付款的买卖协议，被上诉人从2009年6月30日第一次付款到期之日起就开始严重违约，被上诉人应当为自己的违约行为承担不利后果。被上诉人在原审中自认请求继续付款时间也是在2012年6月后，依被上诉人自认，法庭也应判定被上诉人对2012年6月前的重大违约行为承担责任；本案在双方争议时被上诉人未依法提存债务款，至今也无证据证明其有承担违约责任与继续履行合同的能力，为此，本案上诉人依法解除合同的请求原审理应予以支持。原审依《合同法》第8条、第60条1款、第107条、《民事诉讼法》第64条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条适用法律是张冠李戴，法律主体适用错位。三、本案上诉人上诉事实清楚、证据充分，适用法律准确。（2012）连民初字第1121号民事裁定书证明双方曾为诉争房屋进行过协商，协商不成时，电话中上诉人明确通知被上诉人：解除合同，赔偿损失，后被上诉人以合同无效为由，提起民事诉讼。本案上诉人在原审中提交的（2013）连民初字第655号民事判决书证明，上诉人在该案审理期间当庭提出“被告有权不履行售房协议，并解除售房合同”。上诉人关于解除合同的请求符合《合同法》第94条、第167条、第115条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第35条、第26条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第24条等法律的相关规定，法院应当予以支持。综上，诉讼请求：撤销原审判决；改判支持原审被告的反诉请求，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人魏秀英答辩称：一、一审法院认定事实清楚。1、被上诉人魏秀英无违约行为。上诉人林燕琴与被上诉人魏秀英于2009年6月15日签订的《收购房定金合同》中明确约定：“在魏秀英2013年若未还清房款壹佰伍拾万元正，居住权归林燕琴所有，一至还清，房屋归还魏秀英所有。”该约定明确了在被上诉人魏秀英未还清房款时，林燕琴对房屋仅有居住权，并不持有房屋所有权；且只要还清房款，房屋就归还被上诉人魏秀英所有。而被上诉人魏秀英自2012年4月起就要求上诉人林燕琴交付房屋，并将购房款余额支付给上诉人，但上诉人自2011年5月起一直下落不明，造成被上诉人魏秀英无法按照《售房协议书》履行合同约定，被上诉人在履行合同过程中并无违约行为。2、被上诉人魏秀英并非无能力履行分期付款义务。售房合同签订后，被上诉人前后共支付550000元人民币购房款。而上诉人的下落不明直接导致被上诉人支付购房款的中断。上诉人不断强调被上诉人无履约能力，确并无提供任何证据证明，反倒要求被上诉人提供证据证明继续履行合同的能力，被上诉人魏秀英积极主动的要求上诉人交付房屋及支付房款余额的行为正是最好的证明。3、上诉人林燕琴下落不明的事实情况已查明，由（2010）连执行字第770号执行裁定书予以证明。2012年4月，被上诉人魏秀英在审理期间接到上诉人林燕琴要求协商的电话，此举并非被上诉人可控的。上诉人单方面的下落不明或出现，拒不交付房屋与拒绝接受房屋余款，导致被上诉人一直处于被动。因此，原判查明事实与认定并无自相矛盾。4、答辩人实际已付款58.5万元，加上原有押金5万元，实际已付款63.5万元，其中有3万元是付给上诉人亲戚转交的，上诉人对此不予以认可是不诚信的行为。二、一审法院适用法律正确。上诉人认为在《售房协议书》与《收购房订金合同》中约定分期付款，而只有第三期是在2010年至2013年付清，实属断章取义。在《售房协议书》中单列第三项：“如乙方在2013年之前付清房款，甲方因将房屋归还乙方，归乙方所有。”并无任何字眼强调付清的是第三期房款，且从字面上和条款布局上理解，该条款中的房款应当为全额购房款。凭借此条约定，被上诉人的并无违约行为，也无需承担任何违约责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实依据和法律依据，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送本院。根据现有的证据，一审法院已查明的事实基本清楚。
本院认为，讼争《售房协议书》及《收购房订金合同》系双方当事人自愿订立，合法有效，双方均应依约履行。上述协议书及订金合同虽约定房款分三期支付及每期的支付期限、支付金额，但在上述关于房款分期支付的条款之后，均对2013年前买方（魏秀英）付清或未付清房款产生的后果进行了明确约定。即，《售房协议书》第三条载明：“如乙方在2013年之前付清房款，甲方应将房屋归还乙方，归乙方所有”；《收购房订金合同》载明：“在魏秀英2013年若未还清房款壹佰伍拾万元正，居住权归林燕琴所有，一至还清，房屋归还魏秀英所有。”由此可见，上诉人林燕琴仅依据分期付款的相关约定主张被上诉人魏秀英违约，系对合同条款的片面理解，违反了合同解释的整体性原则，故其关于依据合同法分期付款买卖的有关条款，被上诉人魏秀英构成违约的主张不能成立，一审判决驳回其反诉请求并无不当。另一方面，《售房协议书》及《收购房订金合同》均在2009年6月订立，至2009年12月31日，被上诉人魏秀英已实际支付购房款人民币555000元；根据福建省连江县人民法院（2010）连执行字第770号执行裁定书，上诉人林燕琴在2011年5月系下落不明，而被上诉人魏秀英于2012年4月诉至法院明确要求上诉人林燕琴收款并交付房屋，综合上述情况，本院认为至2013年本案房款尚未付清的责任并不在于被上诉人魏秀英。现被上诉人魏秀英要求继续履行合同，符合法律规定，一审据此判决支持其诉请并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行。本案二审案件受理费4350元，由上诉人林燕琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑克华
代理审判员 赵雪莹
代理审判员 黄 锋
二〇一五年一月八日
书 记 员 王 惠