广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初20473号
原告：曾玉桃，女，1982年7月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：邓日科，广东法品律师事务所律师（授权时间自2016年12月19日起至2017年2月24日止，2017年2月28日起至今）。
委托诉讼代理人：麦慧莉，广东法品律师事务所律师（授权时间自2017年2月24日起至2017年2月28日止）。
委托诉讼代理人：林洪铭，广东法品律师事务所实习律师。
被告：佛山市南海区桂城街道公有资产管理办公室，住所地:广东省佛山市南海区。
负责人：梁惠君。
委托诉讼代理人：莫茜特，广东楉泓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：游钻妍，广东楉泓律师事务所律师。
原告曾玉桃诉被告佛山市南海区桂城街道公有资产管理办公室租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案后，于2017年2月24日适用简易程序公开开庭审理本案，原告委托诉讼代理人麦慧莉、林洪铭，被告委托诉讼代理人莫茜特、游钻妍到庭参加庭审。后因本案案情复杂，当事人之间争议较大，不适宜适用简易程序进行审理，故本院于2018年2月24日依法作出（2016）粤0605民初20473号民事裁定，裁定本案转换适用普通程序审理，并于2018年3月20日再次公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人邓日科、林洪铭，被告委托诉讼代理人莫茜特到庭参加第二次庭审。诉讼中，本院根据原告申请依法委托司法鉴定，当事人申请庭外和解，相应期间依法均不计入审理期限。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付因租赁物渗水造成原告电表及开关损坏修复的材料费用及维修费用9970元；2.被告立即修复租赁物的水管等设施，彻底解决墙体渗水问题；3.被告在维修租赁物期间免收原告租金；4.被告赔偿原告因租赁物渗水而造成的经营损失，暂以相当于原告6个月的租金金额555000元；5.诉讼费用由被告承担。
2018年1月15日，原告向本院提出变更诉讼请求为：1.被告向原告支付因租赁物渗水造成原告电表及开关损坏修复的材料费用及维修费用9970元；2.解除原告与被告关于位于佛山市南海区平洲永安北路62号的物业二楼（约1300平方米）的租赁关系；3.被告向原告返还从2016年9月起至2018年1月原告已支付的承租物业二楼（约1300平方米）租金共631124元；4.被告向原告折价赔偿物业二楼租赁面积约1459平方米所对应的装修物剩余使用年限的价值的装修款489756.41元；5.被告向原告赔偿因租赁物渗漏水而造成的经营损失200000元；6.被告承担本案的全部诉讼费用及鉴定费用。
事实和理由：原告与被告于2013年7月签订物业租赁合同，由原告承租位于佛山市南海区XX号的物业（以下简称涉讼租赁物）。自2013年12月起原告发现涉讼租赁物出现墙体渗水问题，涉讼租赁物二楼的渗漏情况尤为严重。原告承租场地用于经营销售红木家具商品，但租赁物的严重渗漏水问题直接影响原告的经营活动，租赁物漏水更直接影响原告销售的红木家具价值。根据合同法第22条的规定以及涉讼合同第6条第3项的约定，被告对墙体渗水问题负有维修义务。原告一直要求被告对租赁物漏水问题进行处理，但被告怠于履行。现原告因墙体渗水问题导致严重影响正常经营活动，不得已停止经营，且因墙体严重渗水，导致原告的电表及开关爆炸。原告购买电器材料及委托人员维修支付的材料费、维修费共9970元，被告应当赔偿。并且依据合同法第22条的规定，被告应当在维修租赁物期间免收原告的租金，同时从2013年12月开始渗水，严重影响原告营业，被告应赔偿原告相当于6个月的租金555000元。被告的行为导致原告订立合同的目的不能实现，原告请求解除关于涉讼租赁物二楼的租赁关系。原告基于长期承租的目的对租赁物进行装修，装饰装修物价值2052076元，现原告请求解除关于租赁物二楼（约1300平方米）的租赁关系，后续承租期内无法继续享有装修装饰物的价值，因被告原因导致合同解除，租赁物剩余年限的装修装饰物价值被告应折价补偿给原告。从2016年9月起至2018年1月，原告因涉讼租赁物持续存在渗漏水的情形而无法实际使用租赁物的二楼场地，二楼场地处于空置状态，但仍依约支付租金，租赁物漏水因被告原因造成，期间的租金应予以返还。因租赁物长期存在渗漏水问题，导致原告无法顺利销售红木家具，实际存在经营损失，被告应予以赔偿。综上所述，为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求人民法院支持诉讼请求。诉讼中，原告明确第四项诉请的计算方式：承租的总面积是3667.92平方米，二楼面积（1304.21平方米）占总租赁面积（3667.92平方米）的比例×评估报告的装修价值（2052076元）×租期的剩余年限（10年-4年），同时依据涉讼租赁合同第十三条第一项第二点。
被告辩称，第一，原告无法证明墙体渗水是租赁物主体结构自然损坏所致，被告并没有维修义务。租赁合同签订后，被告将租赁物完整交付原告，原告接收前已对租赁物进行查看，全面了解租赁物的状况，租赁物符合合同约定的可正常使用和安全状态，原告进行了全面装修，其中包括天花、内墙、地板以及室内水电安装等，原告在使用期间出现墙体渗水，不能排除是原告装修不当所致。且根据租赁合同第6条第3项，租赁物内部的维修和保养由原告负责，被告没有维修义务。第二，原告要求被告赔偿经济损失以及以维修影响其经营为由要求免除维修期间的租金的诉请无事实依据。虽原告提供照片显示部分墙体渗湿，留有痕迹，但原告未能提供相应证据证明造成的经济损失，且原告一直正常经营，渗水也是少部分面积，不足以影响原告的经营和收益，故原告的诉请无事实依据。第三，被告不同意解除租赁物二楼对应面积的租赁关系，原告的主张没有事实、法律依据。1.根据租赁合同第六条第三项的约定，租赁物出现渗水情况大多属于租赁物内部保养失当造成，被告没有维修义务。虽渗水影响外观，但不至于阻碍原告实现合同目的，原告以此为由要求解除合同缺乏事实、法律依据。被告多次主动联系原告，要求维修，但原告均以诉讼中阻拦、拒绝。2.涉讼租赁物二楼由两个独立空间组成，中间有过道连通，面积分别为1304.21平方米、155平方米合计1459.21平方米。但涉讼租赁物是整体招租、出租，以佛山市南海区平洲永安北路62号对应物业作为单位整体出租，其中包括一楼、二楼面积，不可分割。只有承租人同意整体承租的基础上才可以与被告进一步协商合同条款、签订租赁合同。故原、被告签订的租赁合同是不可分割的整体。另外一楼的使用价值远高二楼的使用价值，单独承租一楼，租金也不能参照原租赁合同计付，否则对被告显失公平。仅解除租赁物二楼对应面积的租赁关系，二楼的使用价值和对应收益将严重贬损，不宜再出租，严重损害被告的合法权益。第四，原告要求被告返还租金、赔偿装修款、经营损失无事实法律依据，应驳回。租赁合同签订后，原告接收租赁物使用至今，应当依约向被告支付租金，即使渗水问题影响使用，但不足以令原告无法实现合同目的，且原告从未与被告协商解除合同、返还租赁物，被告不存在违约，请驳回原告的全部诉请。第五，原告租金缴纳至2018年1月，被告已撤回反诉，但保留追究原告的违约责任的权利。第六，若判决解除涉讼租赁物二楼面积的租赁合同关系，对二楼装修款损失的赔偿问题。我方对佛山市宏江土地房地产评估有限公司于2014年4月28日出具的估价报告（报告编号：宏江评字[2014]C04-025）真实性无异议，若判决解除涉讼租赁物二楼面积的租赁合同关系，且被告需赔偿二楼装修款损失，被告认为应当参照评估报告第五页室内装修估价结果一览表，按照以下方式处理：二层室内装修评估值523255元×合同租期的剩余年限+二楼面积1459.21平方米占总租赁面积3667.92平方米的比例×（梯间室内装修评估值32369元+楼层室内墙189200元+室内水电安装366621元）×合同租期的剩余年限。即使涉讼租赁物出现渗水是被告的责任，也只能视为合同履行存在瑕疵，并未达到根本违约，不能解除合同。而且被告一直同意进行修复，根据鉴定报告的修复方案修复的工序并不复杂。所以被告认为完全可对渗水部位进行修复或者按责任划分承担应当承担的修复费用。所以为维护合同的稳定性，双方应继续履行合同，只对渗水部分进行维修更为公平及符合市场规则。原、被告曾因拖欠租金、渗漏水的原因进行起诉，后原告补交租金，被告也同意修复渗漏水，双方已经达成一致意见，故撤诉了。后来原告违反禁止反言原则，单独提起诉讼的行为，明显缺乏诚信，事实上是因为红木市场不景气，所以原告以渗水为由要求解除二楼面积的租赁关系。但该解除请求明显损害被告的合法权益，所以原告的请求应当予以驳回。
原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，根据原告的申请依法委托广东南粤珑图建筑设计有限公司对涉讼租赁物是否存在渗漏水问题及成因进行鉴定，该公司经鉴定依法出具了《房屋鉴定报告》（司鉴字[2017]-SJJ-14号）及司法鉴定费发票。本院依法组织各方当事人进行证据交换和质证，经审查，本院对相对方未就其真实性提出异议的证据予以确认并在卷佐证；对相对方就其真实性提出异议的证据，本院认证如下：
1.原告出示电闸爆炸照片，未能反映拍摄时间、地点与本案相关，且被告有异议，本院对其证明效力不予认定。
2.原告出示收据（NO0002838、NO5024544），虽为原件，但未能证明与本案相关，且被告不予认可，本院对其证明效力不予认定。
3.被告出示发票、工程竣工验收证明、工程结算表、物业维修申请及审批表、工程报价表、照片，被告未提供原件核对，且该组证据未能反映与本案相关，本院对上述证据证明效力不予认定。
4.被告出示照片，未能反映与本案相关，且原告提出异议，本院对其证明效力不予认定。
本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：
涉讼租赁物所在的建筑物位于佛山市南海区XX号，已取得房屋所有权证，证号分别为粤房字第**号。证号为粤房字第××号建筑物为框架架构六层，登记权属人为佛山市南海区XX，基底面积692平方米，建筑面积1546平方米；证号为粤房字第××号建筑物为框架结构七层楼房，登记权属人为佛山市南海区XX集团，建筑物面积1304平方米；证号为粤房字第××号建筑物为框架结构七层楼房，基底面积662平方米，建筑面积662平方米。
2013年7月12日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订合同，约定甲方将位于佛山市南海区XX号的租赁物出租给乙方作红木、古玩、字画等相关文化产业用途，租赁面积3667.92平方米（其中商铺面积3038.62平方米，仓库面积474.3平方米，加建仓库面积155平方米）；租期为10年，自甲方交付物业之日起开始计租，按月收取租金，租金每满2年在前一期的基数上递增10%，2015年9月1日至2017年8月31日止租金为101750元/月，2017年9月1日起至2019年8月31日止租金为111925元/月，乙方须于每月10号前交当月租金；合同签订之日乙方向甲方交纳合同保证金1277500元，其中1000000元为装修保证金，277500元为合同履约保证金；甲方应于2013年9月1日前将该物业（含电梯设备）按现状交付给乙方，租赁期间，乙方应采取合理有效的措施保持该物业及其附属物的完好，该物业内部的维修与保养由乙方负责，由此产生的费用均由乙方承担，其结构若由于非人为因素造成损坏，由甲方负责维修。合同第十三条特别约定，因政府规划或者国家建设需要征收该物业拆迁时，征地拆迁单位按有关规定予以补偿的：装修补偿根据租赁时间按比例归双方所有，甲方补偿=装修补偿÷10×（10-未使用年份），乙方补偿=装修补偿÷10×（10-已使用年份）；装修免租期内，乙方完成物业的室内装修后，由甲乙双方共同选任的评估公司对装修投资进行评估。
2014年4月28日，被告委托佛山市宏江土地房地产评估有限公司对涉讼租赁物的室内装修价值进行评估，估价总值为2052076元，其中二层室内装修1366.2平方米，结构描述造型天花、花岗石地面、内墙刮塑涂乳胶漆、瓷砖脚线、实木雕花包边广告牌，装修估值为383元每平方米，评估值为523255元。
2016年6月16日，原告委托广东本然律师事务所欧阳明律师向被告寄送律师函，载明因收到被告委托广东循理律师事务所发出的律师函，原告回复称2013年12月起发现涉讼租赁物二楼墙体渗水，并于2014年至2016年期间多次要求被告修复，但被告均不予修复。原告认为渗水问题已严重影响其正常使用涉讼租赁物，被告应先履行维修义务，解决租赁物渗水问题后再与原告协商赔偿及交纳租金事宜。
2016年6月23日，原告向被告提交《申请书》，载明自2013年12月起发现涉讼租赁物二楼墙体渗水、发霉、脱落，并于2014年至2016年期间多次要求被告修复，但被告均不予回复及处理，申请被告尽快修补及回复处理。被告于同日收到该申请书。
2017年2月23日，佛山市南海区XX社、佛山市南海区XX集团共同出具《证明》，载明被告取得上述两主体的授权，取得涉讼租赁物的使用权、出租权及相应收益权。
诉讼中，本院根据原告的申请依法通过摇珠形式依法委托广东南粤珑图建筑设计有限公司对涉讼租赁物是否存在渗漏问题及其成因进行鉴定。2017年7月21日，该公司经鉴定依法出具了《房屋鉴定报告》（司鉴字[2017]-SJJ-14号），认定涉讼租赁物多处出现渗水情况，渗水主要集中出现在外墙的内墙面及门窗洞口四周、外包落水管的柱面和局部天花，渗水问题虽然不会影响房屋的安全性，但会影响房屋的美观性和正常使用性。分析渗水原因为：1.外墙的内墙面及门窗洞口四周出现渗水痕迹是由于外墙防水层、门窗节点防水老化失效所致；2.天花局部出现渗水痕迹是由于楼板存在裂缝且楼面防水层失效所致；3.柱面出现渗水痕迹是由于外包的落水管道出现渗漏情况所致。本次司法鉴定费用为58995.3元。
诉讼中，原、被告均确认涉讼租赁物是位于佛山市南海区XX号其中两栋相连楼房的首层、二层（商铺、加建仓库，共1459平方米）、夹三层，合同所述的商铺及仓库均包含在内，总面积为3667.92平方米。原告陈述自2014年3月1日起开始使用涉讼租赁物后发现涉讼租赁物存在严重漏水情况，二楼大部分面积、三楼面积均空置，无法达到经营效果、产生经营收入，于2017年8月因漏水，二楼全部腾空；原告主张经营损失20万元包括经营利润的减少、人工成本、水电费支出、红木家具进货支出；原告明确不同意解除涉讼合同，仅主张解除涉讼合同关于二层部分租赁关系。被告确认原告已付清至2018年1月31日前的租金。
本院认为，原告主张解除涉讼合同中关于二层部分租赁关系，属于变更合同标的，根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容应由当事人约定，现作为出租方的被告不同意解除涉讼合同中关于二层部分租赁关系，因原、被告双方未对变更涉讼合同标的达成合意，故本院对原告该项主张不予支持。因原告以解除涉讼合同中关于二层部分租赁关系为基础主张被告赔偿涉讼租赁物二楼面积所对应的装修物剩余使用年限的价值损失，现主张的基础已丧失，故原告该项主张依据不足，本院予以驳回。
根据涉讼合同约定，租赁期间，涉讼租赁物内部的维修与保养由原告负责；租赁物结构若由于非人为因素造成的损坏，由被告负责维修。被告虽辩称，涉讼租赁物出现渗漏水情况，因原告装修不当所致，但依据《房屋鉴定报告》分析渗水原因是防水层老化失效、楼板出现裂缝、落水管渗水造成，故被告抗辩意见没有事实依据，本院不予采纳，涉讼租赁物的渗漏水问题非因人为因素造成的损坏，被告负有维修义务。被告于2016年6月23日已收到原告发出申请书，但至本案庭审辩论终结时，被告均未履行维修的义务。另，因为被告主张原告一直使用涉讼租赁物，原告虽辩称因渗漏水问题，致使涉讼租赁物二楼、夹三层空置，但并未举证证明其没有实际占用涉讼租赁物，又因为庭审中，被告多次提出维修涉讼租赁物，原告均未明确予以同意，被告提出同意整体解除涉讼合同，原告又予以反对，可见原告认可涉讼租赁物二楼存在渗漏水问题，并同意继续使用涉讼租赁物。综合考量上述因素，本院酌定从2016年6月23日起，原告承租涉讼租赁物二楼面积的租金按双方约定的租金标准的一半收取。诉讼中，被告确认原告已付清2018年1月前租金，故被告应返还2016年6月23日至2018年1月31日多收的涉讼租赁物二楼部分租金予原告。原告主张被告按二楼面积1300平方米计算2016年9月至2018年1月的租金，是原告对自身权利的处分，本院予以照准。经核算，被告应返还2016年9月1日至2017年8月31日租金216376.04元（50875元/月÷3667.92平方米×1300平方米×12个月），2017年9月1日至2018年1月31日租金99172.35元（55962.5元/月÷3667.92平方米×1300平方米×5个月），合共315548.39元。
原告主张被告赔偿经营损失，包括经营利润的减少、人工成本、水电费支出、红木家具进货支出，但未举证证明发生的各项支出的具体数额，也未举证证明上述内容的损失与涉讼租赁物的渗漏水问题相关联；原告主张被告支付电表及开关损坏修复费用，但未举证证明电表及开关损坏与涉讼租赁物渗漏水问题相关联，原告上述诉请依据不足，本院均不予支持。
综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告佛山市南海区桂城街道公有资产管理办公室应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金315548.39元予原告曾玉桃；
二、驳回原告曾玉桃其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取16777.65元，司法鉴定费58995.3元，合共75772.95元（原告曾玉桃已预交），由原告曾玉桃负担40242.07元，被告佛山市南海区桂城街道公有资产管理办公室负担35530.88元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告曾玉桃，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 叶志标
审 判 员 蓝斯艺
人民陪审员 黄艳滨
二〇一八年七月十三日
书 记 员 罗静雯