广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终13292号
上诉人（原审原告）：林振胜，男，1975年11月2日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：邹俊仙,系林振胜的配偶。
被上诉人（原审被告）：广州恒翔房地产开发有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中258号四楼。
法定代表人：李淑波，总经理。
委托诉讼代理人：李彪、张若晴，广东正大联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市森海广告有限公司，住所地广州市天河区天河东路155、157、159号骏源大厦2204房。
法定代表人：卢仲良，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陈志强，该公司工作人员。
上诉人林振胜因与被上诉人广州恒翔房地产开发有限公司（以下简称恒翔公司）、广州市森海广告有限公司（以下简称森海公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人林振胜上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或依法改判，同时作以下变更。1、为避免维修后再次出现渗水时，因判决不明导致责任、费用承担上的争议，现申请对涉案房屋防水工程和南主卧的外窗可开启面积进行鉴定，并对鉴定不符合要求的工程改造造价进行评估、确定施工队，鉴定费、评估费、造价费由恒翔公司承担。2、判令恒翔公司补偿林振胜2018年1月30日起至质量问题彻底解决时的物业费：物业费标准为每个月2.2元/㎡*121.1平方米=266.42元/月。3.判令恒翔公司赔偿林振胜2018年1月30起至质量问题彻底解决时的租房损失按实际发生额赔偿。4、申请法院对恒翔公司及其委托代理人提供虚假证词的行为按照《民事诉讼法》规定进行处罚。事实和理由如下：（一）林振胜要求退回的其他收费2万元整，一审法院以林振胜知晓款项性质为“中介服务费而非购房款”和“享受了相应的房价抵扣的优惠”形式上的合法驳回诉讼请求，存在认定事实不清和适用法律不当。该收费以合法形式掩盖非法目的：涉案房屋是经老业主介绍到恒翔公司购买；《客户优惠确认表》和《泰景花园认购书》的优惠抵扣完全不一致，优惠金额相差9万多元；均能证明森海公司实际并未提供中介服务，恒翔公司的名称或简称不敢在《客户优惠确认表》上公开，一审庭审上又对优惠表三性确认，目的为防止购房者在成交前向相关部门举报和满足悄然转移收入的需要，以达到少交土地增值税的目的，损害了国家利益。参考法律：（1）商品房买卖一价清制度：（2）广东省物价局关于印发《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》的通知（粤价[2007]105号）中规定“商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得违反公平、公开或自愿选择原则，强制或串通其他部门及中介服务机构，向购房者变相强制收取服务费用或其他预付费。”（3）《中华人民共和国民法通则》第五十八条民事行为无效（六）以合法形式掩盖非法目的的。（二）一审法院以“逾期交楼缺乏事实依据”为理由不支持违约金赔偿，与诉讼请求和事实严重不符：在一审民事起诉状中，林振胜并未主张恒翔公司逾期交楼的违约责任：在开庭审理过程中，林振胜委托代理人也特别强调以商品房买卖合同第十三条标的视为未交付”为依据，确定恒翔公司违约责任。“逾期交楼”和“视同未交付”完全是不同的概念。在一审判决下达之前和林振胜提供大量证据的情况下，恒翔公司一直未提供证据证实对质量问题已在10日内做出书面答复和处理意见，也未提供证据证实“已协调B3-1901业主于2016年2月5日前修复”。另外，一审法院认定“涉案房屋的交楼时间为2016年1月26日”有误，因当天并未进行验收。交楼时的验收工作在合同中已经明确规定，林振胜并未因领取钥匙而放弃交付时验收的权利，只因恒翔公司提出推迟，于是当天达成一致意见延后至2016年1月30日验收。另外，符合交楼条件仅是交楼的必要条件，但并非充分条件。综上，林振胜主张恒翔公司按合同规定的“视为未交付”和承担违约金赔偿条款，完全有理有据。（三）林振胜有承担物业费缴纳义务，并不代表侵权的第三方恒翔公司就不应承担侵权赔偿责任。一审法院以“收楼后无论林振胜无法入住或出租房屋所产生的损失”的结论，不支持物业费赔偿的请求，属于：前后因果关系混乱，事实认定不清。林振胜主张物业费赔偿，是以恒翔公司质量问题维修不当导致林振胜一直未能入住为前提，因此请求恒翔公司承担侵权责任。（四）“地面跑沙、不平整”经双方在验收时即予以确认，且恒翔公司未作任何处理，一审庭审中恒翔公司未提供合理证据用以推翻其原先的认定结果，应承担举证不力的后果，一审法院以自己的非专业判断作出判决，是主观臆断。（五）一审法院认定“恒翔公司的维修未根本解决问题时林振胜应自行组织人员进行维修，而不应再长达两年的时间放任损失的扩大”，并依此判定“林振胜应及时采取措施自行或聘请他人进行维修完毕的时间为8个月”、从2016年2月1起6个月的租金赔偿，依据不足。后续又判定由恒翔公司承担维修责任，前后矛盾。属认定事实不清和适用法律不当：1、《商品房买卖合同》正文是国家根据《合同法》制定的格式合同，也是双方真实意思的表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。《商品房买卖合同》第二十条有规定“甲方不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人维修”。恒翔公司在履行保修义务，对保修责任也未提出过异议，林振胜根本无权自行组织人员进行维修，如果自行维修即代表违约，则恒翔公司可直接依据合同规定拒绝承担林振胜自行维修的费用。2、林振胜已经采取适当的措施，并未放任损失的扩大：质量问题在验收时白纸黑字列出、每次维修后再次发现渗水及时通知物业和开发公司维修；通过投诉，2016年7月黄埔区建设局介入协调，建设局也要求开发商维修；林振胜通过各种方式试图尽早解决渗水问题以便入住。为方便维修，涉案房屋的备用钥匙从2016年起就一直放在物业处，直到2018年3月8日才取回。涉案房产所在小区的月平均出租价格是4500元/套，诉求恒翔公司赔偿的租房损失远低于出租收益，林振胜没有放任损失扩大的动机。3、没有生活用水的卧室出现渗水、经多次维修仍未解决且原因不明，就绝不是简单的质量瑕疵，会涉及防水工程质量是否合格。这个结论是在经历两年之久的维修不良效果后才得出的。法院却从现在的结果，推断在2016年2月1起开始的半年左右时间就应得出恒翔公司不能解决根本问题时林振胜应自行维修完成的结论，没有任何依据。恒翔公司从未以任何形式表明自己不能根本解决问题，如有表明，从提出争议开始适用防止损失扩大的期限会很合理，否则就应承担全部维修不当的后果。渗水原因一直不明，渗水经维修后到林振胜再次发现渗水（而且还是大面积渗水，严重影响居住）的最长时间跨度达6个月之久。因此本次不得不申请对防水工程进行鉴定。4、前后矛盾：推断应自行维修完毕的期限8个月和6个月的赔偿，是什么逻辑关系？如果推断8个月的依据足够充分，就不应判恒翔公司维修。判了恒翔公司修，如果维修后再次渗水，因法院有防止损失扩大的认定，林振胜则需介入维修，由此产生的一系列费用问题又没有判定。（六）恒翔公司答辩状和委托律师在答辩状和一审庭审中均坚持“已协调B3-1091业主于2016年2月5日前修复”，在林振胜代理方不确认庭审前后提供大量证据证明未修复的情况下，拒不提供维修记录和双方确认修复的资料，存在作假证的违法行为。法院如果不能认定事实，建议传达B3-1901业主到庭对质。（七）保修期判决属认定事实不清和适用法律不当，相关法律有：《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”；《建筑工程质量管理条例》第四十条“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”和“建筑工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”；《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”涉案房屋的保修期应以“竣工验收合格之日”起五年内出现渗漏的，应于维修合格后承担5年的保修责任。（八）法院组织勘查“主卧窗台上下、南次卧窗台上下、公卫天花有维修痕迹，未见渗水”，属部分事实认定有误，应为“主卧窗台上下有维修痕迹，未见渗水”和“南次卧窗台上下、公卫天花有维修痕迹和渗水痕迹”。（九）按照《住宅屋内防水工程技术规程》（JGJ298—2013）中5.1.3规定：住宅建筑室内凡设有生活用水点的场所，如卫生间、厨房、设有生活用水点的封闭阳台等，均应进行防水设计，并应有完善的技术措施。入户阳台、外阳台、厨房橱设有生活用水点，但未做防水。广州惠信物业管理有限有限公司花园管理处发来的函中以“不得将无防水要求的阳台、过道改为厨房、卫生间”为由要求“不得将单元入户阳台改作厨房”。刚好提醒了林振胜对阳台、厨房检查，的确没有满足防水要求。渗水问题只是房屋质量的一个表现形式，房屋的防水工程、房屋的排水工程及房屋主体结构工程都可能导致房屋渗水。（十）根据《广东居住建筑节能实施细则DBJ15-50-2006》4.0.10居住建筑外窗（包括阳台门）的可开启面积不应小于外窗所在房间地面面积的8%或外窗面积的45%。实际测量：南主卧的房间地面面积为14.5㎡，外窗面积为13㎡，外窗可开启面积0.87㎡，不仅小于所在房间地面面积14.5㎡的8%，即1.16㎡，也小于“外窗面积13㎡的45%，即5.85㎡”。两项指标均不符合要求。（十一）一审之后主卧再次开始渗水，相应维修增加。
恒翔公司、森海公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。林振胜一审诉讼请求要求维修，二审要求鉴定及赔偿不属于二审审理范围。
林振胜向一审法院起诉请求：一、判令恒翔公司退回林振胜未抵入房款的其他的收费20000元，森海公司承担连带责任；二、判令恒翔公司支付林振胜从2016年2月1日起至2017年7月24日房产证办理为止的违约金551199.19元（2045266元×0.05%×539天）;三、判令恒翔公司支付林振胜因房屋质量问题，林振胜一直未能入住导致的2016年1月30日至2018年1月30日的泰景花园物业费损失6394.08元（2.2元/平方米/月×121.1平方米×24个月）;四、判令恒翔公司支付林振胜因房屋质量问题，林振胜一直未能入住导致的2016年1月30日至2018年1月30日的租房损失84000元（3500元/月×24个月）;五、判令恒翔公司立即修复《泰景花园验楼情况登记表》中列明的渗水、地面起沙、不平整三项质量问题，并在所有渗水维修完成后承担5年的质量保修责任。林振胜在一审庭审中明确其第五项诉讼请求中要求整改的是《泰景花园验楼情况登记表》中的第3、5、7、9项问题。
一审法院认定事实：2015年8月2日，林振胜作为客户签署的《客户优惠确认书》载明“认购单元号：B3栋XX单位，登记优惠：2万抵10万。优惠登记须知：1.客户填写本登记表时需支付团购优惠信息服务费20000元/套，在成功购买后可享受在总房价基础上抵扣100000元/套。2.客户应在签订本《客户优惠确认表》后48小时内，与开发商签订认购书，与开发商签订认购书后，无论发生何种情形，所缴纳的中介服务费均不予退还。4.本人为此团购活动缴纳20000元，由森海公司开具相应中介服务费收据。”林振胜签署确认书后于当日向森海公司缴纳20000元，森海公司出具一份收据给林振胜，收据载明“今收到林振胜交来优惠金20000元”。
2015年8月4日，林振胜（认购方）和恒翔公司（出售方）签订《泰景花园认购书》，约定恒翔公司将位于广州市黄埔区泰景中路泰景花园B3栋XX室的房屋出售给林振胜，建筑面积约为120平方米，物业一口价优惠为2045145元，物业装修标准为毛坯。交付时间以开发商通知为准。付款办法：1.定金100000元须于签署本认购书时付清；2.第一期楼款615145元须于2015年8月13日前付清（含定金）；3.其余房款1430000元由银行提供按揭，认购方须于2015年8月7日前签署《按揭贷款合同》并交齐申办银行按揭所需的全部资料。
2015年10月17日，林振胜（乙方）与恒翔公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称“《商品房买卖合同》”），约定恒翔公司将位于广州市黄埔区泰景中街168号的泰景花园B栋第168号B3栋18层XX房，门牌地址为黄埔区泰景中街168号XX房出售给林振胜，商品房用途为住宅，建筑面积共121.0959平方米，其中，套内建筑面积93.0555平方米。房屋总价2045266元。第五条物业服务：物业服务费由乙方自收楼之日起按月按时交纳;第十一条房屋交付：甲方应当在2016年2月29日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书;第十二条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日，甲方应自本合同第十一条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同;第十三条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付;第十四条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担;第二十条工程质量保修：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。附件六装饰、设备标准：B栋毛坯交楼标准“地面结构面原浆抹平”;附件七、本合同补充协议8、《商品房买卖合同》第十三条补充如下：乙方承诺按照甲方的《房地产（住宅）使用说明书》使用该商品房。若该商品房存在非主要工程质量问题，但不影响乙方的正常居住，甲方同意将其纳入保修范围。15、对《商品房买卖合同》第二十条补充如下：房屋的保修期限，以交房时甲方交予乙方签收的《房地产（住宅）质量保证书》为准。
2016年1月26日，恒翔公司向林振胜发出《收楼通知书》载明：请您于2016年1月26日至2016年2月1日莅临广州市黄埔区泰景花园C栋2楼“惠信物业管理处”现场办理相关收楼手续。同日，林振胜签署《泰景花园商品住宅交楼书》载明：根据买卖双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，泰景花园B3栋XX单元已符合合同约定的交楼条件。本人确认，该单元交楼时间为2016年1月26日。经查看恒翔公司现场公示的《建设工程施工质量验收监督意见书》/《竣工验收备案表》原件，无异议。本人已接收该单元全部钥匙。林振胜并于当日缴纳涉案房屋2月-4月的物业管理费、水电费、生活垃圾费。恒翔公司提交一份《住宅质量保证书》载明：墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期限为1年。
2016年1月30日，林振胜签署《泰景花园验楼情况登记表》，该登记表载明涉案房屋存在以下问题：3.主卧窗台上下均渗水；5.南次卧窗台上下渗水；7.公卫天花渗水；9.地面跑沙不平整。恒翔公司庭后提交《回复函》称“第3、5项为B3-1901空调排水管未插入建筑主体空调排水管导致，第7、8项为B3-1901房自装修后二次防水工程轻微渗漏导致，上述项目已协调B3-1901房业主于2016年2月5日前修复，之后未有保修记录。林振胜反映的其他项目（包括第、1、2、4、9项），无保修记录。”林振胜对恒翔公司的陈述不予确认，林振胜另提交一组照片并主张自2016年4月至2017年12月，恒翔公司共六次对渗水问题进行修复，但问题仍未解决。
2018年3月30日，一审法院组织双方进行现场勘查，主卧窗台上下、南次卧窗台上下、公卫天花有维修的痕迹，未见渗水，地面墙角处少量不平整及起砂。林振胜在当日的现场勘察笔录中称南主卧维修后没发现渗水问题，在本案中不请求维修，对应《泰景花园验楼情况登记表》第3项。
林振胜为证实因房屋质量问题导致林振胜产生租金损失，其提交以下证据：1.《增量房申报表》，载明林振胜购买的涉案房屋为第一套房;2.《广州市房屋租赁合同》，载明林振胜从广州远洋运输有限公司处承租越秀区环市东路404号之三304房作住宅使用，建筑面积65.2平方米。租赁期限从2016年2月1日至2017年1月31日止，月租金2400元/月。后上述房屋出卖给程孟玉，林振胜与广州远洋运输有限公司、程孟玉签订《<广州市房地产租赁合同>补充协议》，约定自2016年9月1日起，广州远洋运输有限公司在上述租赁合同中的权利义务转由程孟玉享有及承担。林振胜另提交其向广州远洋运输有限公司及程孟玉缴纳租金的发票；3.2017年4月21日林振胜配偶邹俊仙与吴庆双签订的《租赁合同》，约定邹俊仙承租越秀区水均南街1号402房，租金3500元/月，租赁期自2017年5月1日起至2018年7月31日止。
一审庭审中，林振胜确认在收楼前涉案房屋已符合合同第十四条约定的交楼条件，但其表示是依据合同第十三条主张权利。
以上事实有《不动产权证书》《泰景花园认购书》《广州市商品房买卖合同》、发票、《收楼通知书》《泰景花园商品住宅交楼书》、收据、《泰景花园验楼情况登记表》《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用情况说明书》《整改通知书》、照片及当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，林振胜与恒翔公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于林振胜主张返还20000元未抵入房款的问题。根据林振胜签署的《客户优惠确认表》，林振胜缴纳给森海公司的20000元是团购优惠信息服务费，林振胜缴纳该20000元后可享受购买涉案房屋总房价基础上抵扣100000元的优惠，缴费后由森海公司开具中介服务费收据，签订认购书后，所缴纳的中介服务费均不予退还，因此，林振胜在签署《客户优惠确认表》时已知晓20000元是缴纳给森海公司及该笔款项的性质为中介服务费，并非购房款，林振胜也因缴纳了20000元团购优惠信息服务费而享受了相应的房价抵扣的优惠，现林振胜以该20000元未计入房款为由要求退回，一审法院不予支持。
关于恒翔公司是否逾期交楼的问题。林振胜与恒翔公司签订的《商品房买卖合同》约定恒翔公司应于2016年2月29日前将涉案房屋交付林振胜使用，林振胜于2016年1月26日签署《泰景花园商品住宅交楼书》确认涉案房屋已符合合同约定的交楼条件并领取所有钥匙，林振胜在一审庭审中也确认在收楼前涉案房屋已符合合同第十四条约定的交楼条件，因此，一审法院认定涉案房屋的交楼时间为2016年1月26日，林振胜主张恒翔公司逾期交楼缺乏事实依据，林振胜要求恒翔公司支付2016年2月1日至2017年7月24日期间逾期交楼违约金，一审法院不予支持。
关于林振胜请求物业管理费损失问题。依据《商品房买卖合同》第五条的约定，林振胜自收楼之日起就应交纳物业管理费，即在收楼后无论林振胜是否因故不能使用涉案房屋，物业管理费均须交纳。因此物业管理费并非林振胜无法入住或出租房屋所产生的损失，林振胜请求物业管理费损失一审法院不予支持。
关于林振胜请求恒翔公司对质量问题进行修复的问题。林振胜在一审庭审中明确其主张修复的问题为《泰景花园验楼情况登记表》中的第3项主卧窗台上下均渗水、第5项南次卧窗台上下渗水、第7项公卫天花渗水、第9项地面跑沙不平整，林振胜在现场勘察笔录中称第3项中南主卧维修后没发现渗水问题，在本案中不请求维修，因此，对第3项问题不予处理。至于第5项、第7项问题，恒翔公司确认涉案房屋的第5项、第7项部位出现过渗水，但其主张渗水是因B3-1901房自装修后二次防水工程轻微渗漏、空调排水管未插入建筑主体空调排水管导致的，其为了解决问题已于2016年2月5日予以维修完毕，林振胜不予确认，一审法院认为，森海公司主张渗水是B3-1901房装修所致，但未提交证据予以证实，一审法院不予采信。林振胜在收楼后即发现房屋存在渗水问题，恒翔公司作为开发商具有保修责任，其主张已维修完毕应举证证实，恒翔公司未提交证据证实其主张，应由其承担举证不能的法律后果。虽然一审法院组织双方现场勘察，未见有渗水的现象，但由于勘察当天未下雨，无法通过现场勘察的情况就认定恒翔公司已履行修复责任，因此恒翔公司应对《泰景花园验楼情况登记表》第5项、第7项问题进行修复。对于恒翔公司提出已超过保修期限的意见，开发商在保修范围和保修期限内承担商品房的质量保修责任，该保修责任的完成应以商品房质量瑕疵达至相关国家验收标准为前提，若仅以质量保修期是否届满为认定标准则有违房屋保修制度设定的本意，本案中，上述渗水问题林振胜在保修期内已向恒翔公司提出，恒翔公司无证据证明已修好，不能算作超过保修期，一审法院对恒翔公司的抗辩意见不予采纳。至于第9项问题，双方约定的是毛坯交付，经现场勘察，房屋的地面基本平整、少量起砂，即使房屋墙角有少量不平整，但平整度偏差较小，符合合同附件六约定的毛坯交楼标准，且上述情况完全可以通过后期装修进行处理，林振胜提出的上述问题并不属于房屋质量问题，林振胜要求修复一审法院不予支持。
关于林振胜请求在所有渗水维修完成后承担5年的质量保证责任，根据《建设部关于印发<商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定>的通知》第六条的规定及合同的约定，保修期从交付房屋之日起计算，因此，林振胜请求恒翔公司在渗水维修完成后承担5年的保修责任缺乏理据，一审法院不予支持。
关于林振胜主张房屋租金损失问题。涉案房屋存在质量问题，导致林振胜无法入住或出租，其主张租金损失一审法院予以支持。根据《商品房买卖合同》第二十条“在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担”的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约的，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本案中，在涉案房屋出现了渗水问题后一段合理时间内，恒翔公司未完成修复的，采取适当措施修补房屋防止损失扩大不仅是林振胜的合同权利，更是其法律义务。因此，恒翔公司的维修未根本解决问题时林振胜应该自行组织人员进行维修，而不应在长达两年的时间放任损失的扩大，结合林振胜、恒翔公司双方的陈述及一审法院查明的事实，一审法院酌定林振胜应及时采取措施自行或聘请他人进行维修完毕的时间为6个月，林振胜2016年2月1日至2017年1月31日每月租金2400元，因此一审法院按照2400元/月计算6个月租金损失为14400元，恒翔公司需赔偿林振胜租金损失14400元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，于2018年4月28日作出如下判决：一、广州恒翔房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内赔偿林振胜租金损失14400元；二、广州恒翔房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内对广州市黄埔区泰景中街泰景花园B3-XX号房的南次卧窗台上下渗水、公共卫生间天花渗水问题进行修复；三、驳回林振胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10416元，由林振胜承担10189元，由广州恒翔房地产开发有限公司承担227元。林振胜已预缴该款，一审法院不作退还，由负缴费义务的广州恒翔房地产开发有限公司在履行本判决时迳付林振胜。
经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，林振胜当庭提交一组2018年7月29日拍摄的主卧窗台渗水照片；A1:关于B3-XX整改通知书答复函，A2:盼盼门业订货单，拟证明恒翔公司在2016年底称可以对维修结果放心的前提下，林振胜意欲2017年6月起装修，并于2017年5月8日定了门，结果在2017年5月底又发现严重渗水，但门已经定好，不得不安装了上去，并未涉及装修。质量问题反复的最长时间跨度达6个月之久（同时参考2016年11月30日的录音资料）；A3:快递函回复，拟证明阳台未作防水，防水工程存在问题；A4:小区违建等的投诉函，同A3-A4的证明内容；A5:泰景花园物业费对账函，拟证明以函件的方式证明物业奖励凭证的真实性；A6：截止2018年3月2日的物业缴费通知书，A7:物业公司2018年4月9日收款收据2份，A8:物业公司2018年5月17日收款收据，拟证明通知书上的物业管理费收费为“0”，2018年4月物业收费与缴费通知书一致，2年的物业奖励已经到期和原已经缴纳了3个月的物业费，2018年5月林振胜方需开始缴纳“2018年5月起”的物业费，以证明：物业奖励凭证的真实性，林振胜是通过老业主介绍到恒翔公司卖方，中介服务实际并不存在；A9:环市东路404之三304室转租收款证明，拟证明租房损失；A10:2018年6月10日南主卧再次渗水及起壳照片，拟证明2018年6月8日广州大雨后，2018年6月10日南主卧再次发现渗水且部分区域起壳，主卧渗水再次出现反复，时间跨度达6个月之久；A11：（1）2016年11月30日林振胜与物业管理人员交涉渗水维修事宜，（2）2016年林振胜通过投诉12345档案记录录音，（3）2018年3月8日林振胜方到物业公司取钥匙，拟证明恒翔公司在二次对质中作了虚假证词，渗水问题一直反复出现，为便于恒翔公司维修，钥匙一直在物业处保管；B1:2016年5月26日林振胜与物业管理人员交涉渗水维修事宜（录音），B2：2016年9月12日林振胜与物业管理人员交涉渗水维修事宜（录音），反驳恒翔公司的“已修复”，拟证明恒翔公司并未表明自己不能根本解决问题，林振胜采取了适当措施，且建设局、恒翔和林振胜在2016年7月进行了三方会谈，均未对解决质量问题责任方的问题产生异议，建设局当场要求恒翔公司维修。
恒翔公司、森海公司经质证表示，证据A1-A5、B1、B2是在一审判决之前发生的，不是新证据，不予质证；证据A8与本案无关，A10以庭后回复为准，A6、A7、A9、A11均不是新证据。
恒翔公司对于林振胜二审提交的证据A10照片，质证认为，照片反映的主卧室窗台情况，应以恒翔公司于2018年8月13日下午拍摄为准。根据照片反映，窗台渗水情况并未严重影响涉案房屋的使用，若二审法院认定主卧室窗台需要修复的，恒翔公司愿意接受二审判决的执行。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。针对林振胜的上诉意见，分析认定如下：
关于林振胜主张返还团购优惠信息服务费的请求，经查，2015年8月2日，林振胜与森海公司签订《客户优惠确认表》，明确森海公司提供中介服务，促成林振胜与恒翔公司签订购房合同并承诺争取优惠，签订确认书后，林振胜向森海公司支付20000元。2015年8月4日，林振胜与恒翔公司签订《泰景花园认购书》，该购书明确给予了林振胜优惠193976元，至此，森海公司中介服务已履行完毕，现林振胜以与森海公司无任何关系为由，该20000元由恒翔公司收取并请求退还缺乏事实依据，不予采纳。
关于林振胜主张逾期交楼违约金的意见。林振胜与恒翔公司签订的《商品房买卖合同》约定恒翔公司应于2016年2月29日前将涉案房屋交付林振胜使用，林振胜于2016年1月26日签署《泰景花园商品住宅交楼书》确认涉案房屋已符合合同约定的交楼条件并领取所有钥匙，林振胜在一审庭审中也确认在收楼前涉案房屋已符合合同第十四条约定的交楼条件；至于林振胜认为房屋存在质量问题，经查，根据双方当事人提供的现场照片及一审现场勘查的情况可知，案涉房屋出现渗水并无严重影响正常居住使用，据此，对于林振胜主张逾期交楼违约金不予支持。
关于林振胜请求物业管理费损失及租金使用费问题。如上所述，本案对于林振胜主张逾期交楼请求不予支持，故其以此为由赔偿物业管理费亦缺乏依据，不应支持；林振胜在收楼后，因上述渗水质量问题向恒翔公司提出维修，恒翔公司已陆续进行施工维修，该房屋质量问题的存在及维修对房屋的使用确实造成一定影响，应予以赔偿，一审法院酌情按照2400元/月计算6个月租金损失14400元，亦并无不妥，本院予以维持。
关于林振胜请求恒翔公司继续履行维修义务的问题。一审法院对于林振胜主张的房屋质量问题，经现场勘查并询问双方当事人意见，判令恒翔公司对案涉房屋的南次卧窗台上下渗水、公共卫生间天花渗水问题进行修复并无不妥。在二审期间，林振胜提出案涉房屋南主卧又出现渗水现象，提供了照片反映有水迹，恒翔公司亦表示愿意继续维修，鉴于此，本院判决恒翔公司对该处亦应继续维修。至于林振胜主张所有渗水维修完成后承担5年的质量保证责任，根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定，保修期从交付房屋之日起计算，因此，林振胜请求恒翔公司在渗水维修完成后承担5年的保修责任缺乏理据，不予支持。
林振胜在二审期间变更其诉讼请求无法律依据，不予采纳；其提交的证据中，提供的2018年7月29日拍摄反映主卧窗台渗水照片，经质证，双方均无异议，本院予以采纳；提交关于维修内容的录音资料、转租款证明的事实均发生在一审前，未在规定的期限内举证，不属于二审新证据；提交的关于案涉房屋因入户房门整改与物业公司相关来往函件与本案无关；提交的关于物业费缴交情况等证据，不足以证实其主张。综上，对林振胜在二审提交的上述证据均不予采纳。
综上所述，鉴于在二审期间出现新事实，恒翔公司需对涉案房屋南主卧渗漏问题继续履行维修义务，本院对原审判决予以改判。林振胜的其他上诉请求均不能成立，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初247号民事判决第一项；
二、撤销广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初247号民事判决第三项；
三、变更广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初247号民事判决第二项为：广州恒翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内对广州市黄埔区泰景中街泰景花园B3-XX号房的主卧窗台、南次卧窗台上下渗水、公共卫生间天花渗水问题进行修复。
四、驳回林振胜其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、支付迟延履行金；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。。
二审案件受理费10189元，由林振胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年九月二十七日
书记员 王日平
冯韵