湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)天民初字第3260号
原告湖南盈富置业有限公司，住所地长沙市天心区坡子街168号。
法定代表人蔡育杰，董事长。
委托代理人罗淇予，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人熊依凡，湖南金州律师事务所实习律师。
被告梁祎，男，1976年11月3日出生，汉族。
原告湖南盈富置业有限公司（以下简称盈富公司）诉被告梁祎租赁合同纠纷一案，本院2014年10月29日受理后，依法适用普通程序由审判员廖龙芝、人民陪审员张金霞、陈伟奇组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告盈富公司委托代理人熊依凡到庭参加了诉讼，被告梁祎经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告盈富公司诉称：2011年10月27日，盈富公司与梁祎签订《商铺租赁合同》，约定梁祎承租盈富公司所有的悦方ID?MALL第四层编号为L439号商铺，租赁面积为22平方米。租赁期间为盈富公司交付商铺之日（即2011年11月24日）起二年，并约定了月租金、物业管理费等费用的计算标准及支付方式，如梁祎逾期支付租金等费用达30日以上的，盈富公司有权解除合同、要求梁祎支付相当于六个月保底租金和物业管理费总和的违约金。现盈富公司依约全面履行了合同义务，但梁祎在接受房屋后，拖欠租金、物业管理费等费用,盈富公司于2013年2月26日发出《关于解除合同并要求追偿违约金及租赁费用的函》，通知双方的租赁合同于2013年2月27日解除，但梁祎仍未按约定返还商铺。盈富公司已多次向梁祎催收房租等未果，故诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2013年2月27日解除；2、被告支付欠付租金等费用104308.3元；3、被告支付违约金27720元；4、被告支付商铺恢复原状费用1720.79元；以上欠付费用经核减，欠款总额共计107349元。
被告梁祎未答辩。
经审理查明：盈富公司系长沙市天心区坡子街216号青和购物中心A、B栋405号商铺所有权人（产权证编号：长房权证天心字第711000**号）。2011年10月27日，盈富公司（出租方）与梁祎（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：“购物中心”是指着落在长沙市天心区坡子街216号的悦方ID?MALL(原青和购物中心A、B栋商场部分)；出租方出租给承租方的商铺位于购物中心第二层编号为L439号商铺，该商铺仅供承租方用作经营或销售LOOKSEE（品牌）的内衣；租赁面积为22平方米；合同租赁期为2年，自交付日起连续计算，出租方应提前5日书面通知承租方该商铺的具体交付日期，承租方应在出租方书面通知的交付日期前办理该商铺的验收交付手续；自该商铺交付日起，承租方可享有15日装修免租期，该期间内承租方仍需按合同规定交纳实际发生的物业管理费等费用；承租方应自装修免租期届满之次日或承租方开业日（两者中以较早者为准）起支付租金，双方同意租金按商铺可出租面积计算如下，第一个租赁年每月租金为人民币330元/平方米/月（合计人民币7260元/月）（“保底租金”）或该月营业额19%（“提成租金”），以较高者为当月适用租金；第二个租赁年每月租金为人民币350元/平方米/月（合计人民币7700元/月）（“保底租金”）或该月营业额20%（“提成租金”），以较高者为当月适用租金；承租方应于每历月1日前向出租方支付当月的保底租金，如当月的提成租金较当月的保底租金为高，承租方须于次历月10日内向出租方缴纳该差额；租赁期内，承租方应于每历月1日前向出租方或其指定的管理公司按人民币70元/平方米/月支付当月的物业管理费，合计人民币1540元/月，物业管理费按该商铺可出租面积计算，承租方应当在办理该商铺交付手续时向出租方支付装修免租期内的物业管理费共计人民币385元；上述物业管理费不包括承租方因承租该商铺而产生的水、电、燃气等费用，承租方应根据实际发生金额自行承担前述费用；若本合同提前终止的，则承租方应立即返回该商铺并于合同终止之日起7日内向出租方付清尚未支付的全部费用；若承租方欠缴租金、物业管理费等应向出租方交纳的其他费用达30日以上，不影响出租方此期间向承租方收取租金、物业管理费等其他费用的权利；承租方应在合同签署后5日内向出租方足额支付相当于3个月保底租金、物业管理费以及宣传推广费总和之金额共计人民币26400元整的保证金；在合同终止时，承租方应当在合同终止当日或出租方通知的日期将该商铺恢复原状后交还给出租方，恢复该商铺原状的费用由承租方承担；若承租方逾期占用该商铺的，每逾期一日，承租方应按照合同终止日前租金和物业管理费之和的2倍向出租方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间内所发生的一切费用；若承租方出现下列情形，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求退还已付保证金和其他费用，还应当向出租方支付相当于6个月保底租金和物业管理费总和的违约金：1）逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日；2）承租方未经出租方书面同意擅自不开业、或中断营业、或未按照购物中心正常营业时间营业的；3）违反合同约定，擅自搬离该商铺的；租用出租方提供的POS机，每台P**机租金人民币400元／月；双方还对其他相关权利义务进行了约定。
合同签订后，盈富公司与梁祎于2011年11月24日办理该商铺的验收交付手续并于2012年2月29日交付POS机。租赁期间，梁祎缴纳租金21780元、物业管理费4620元、POS机租金1200元。2011年11月10日，盈富公司制定了悦方IDMALL开业前期激励计划，载明悦方IDMALL定于2011年12月18日开业，符合条件的，可以免除从2011年12月18日起至2012年3月17日的保底租金、物业管理费和宣传推广费，只收取提成租金，盈富公司认定梁祎符合条件。
2013年2月26日，盈富公司发出《关于解除合同并要求追偿违约金及租赁费用的函》，以未按期支付租金等费用为由通知梁祎双方的租赁合同于2013年2月27日解除。2014年1月21日，盈富公司发出《关于要求已解约客户支付违约金及租金的函》，通知梁祎支付相关的费用。后双方就租赁合同解除的相关事宜协商未果，遂酿成纠纷。
另查明，2013年9月2日，盈富公司与长沙新康建筑工程有限公司签订改铺施工合同，约定由长沙新康建筑工程有限公司对梁祎承租商铺进行恢复，梁祎承租的L509号商铺工程费用为1720.79元。
以上事实有房屋所有权证、《商铺租赁合同》、商铺交接书、商户欠款明细单、悦方IDMALL开业前期激励计划、《关于解除合同并要求追偿违约金及租赁费用的函》、《关于要求已解约客户支付违约金及租金的函》、改铺施工合同及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为：盈富公司与梁祎于2011年10月27日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于合同解除的问题，合同对出租方的解除权有明确约定，若承租方出现逾期未足额支付租金等费用累计超过30日，或未按照购物中心正常营业时间营业并擅自搬离该商铺的，出租方有权不经承租方同意立即解除该合同。本案中梁祎未按约支付租赁期间租金等费用，其行为已构成违约，盈富公司有权解除合同。现盈富公司已以书面方式通知梁祎于2013年2月27日起解除合同，双方租赁合同关系应自即日起解除。
关于梁祎所欠租金、物业管理费的问题，依合同“承租方应自装修免租期届满之次日或承租方开业日（两者中以较早者为准）起支付租金”的约定，盈富公司发布的悦方IDMALL开业前期激励计划，载明悦方IDMALL定于2011年12月18日开业，符合条件的，可以免除从2011年12月18起至2012年3月17日的保底租金、物业管理费，只收取提成租金，盈富公司认定梁祎符合条件，梁祎自2011年12月至2012年3月17日免除保底租金、物业管理费，因此，租金、物业管理费应从2012年3月18日起算，从2012年3月18日计算至2013年2月27日租金为83050元（7260元/月*9个月+7700元/月*2.3个月）、物业管理费为17402元（1540元/月*11.3个月），应予给付。关于宣传推广费，因双方合同没有约定，故本院不予支持。关于POS机租金，应从交付的次日2012年3月1日起算，金额为4760元（400元/月*11.9个月），应予给付。梁祎已给付租金21780元、物业管理费4620元、POS机租金1200元，因此，梁祎还应给付租金61270元（83050元-21780元）、物业管理费12782元（17402元-4620元）、POS机租金3560元（4760元-1200元）。
关于违约金及其他损失的计算问题，根据《商铺租赁合同》第20条第二款的约定，承租方未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十（30）日，承租方无权要求出租方退还已付之保证金或其他费用，且承租方还应向出租方支付相当于六（6）个月保底租金和物业管理费总和的违约金。按上述计算方式即违约金总额为52800元。该约定明显过高，有失公允，结合本案实际以及盈富公司关于违约金的诉讼请求，本院适当调整违约金为3个月保底租金和物业管理费的总和，即26400元；因盈富公司所收取的违约金本身即具有补偿性和惩罚性，对盈富公司要求扣除已付保证金和其他费用、并要求梁祎支付占用费、律师代理费的诉求本院不予支持，梁祎虽未到庭，但从双方签订的租赁合同来看，可以认定，梁祎已经缴纳了保证金26400元，盈富公司应将收取的租赁保证金26400元予以退还；关于盈富公司要求的商铺恢复费用，根据合同约定，梁祎应当将商铺恢复原状后交还给盈富公司，由此产生的费用也由梁祎承担，盈富公司为将梁祎承租的商铺恢复原状支付了工程费用1720.79元，上述费用根据合同约定应由梁祎承担。
综上，梁祎应向盈富公司支付租金61270元、物业管理费12782元、POS机租金3560元、违约金26400元、商铺恢复原状费用1720.79元；盈富公司应退还梁祎保证金26400元，相互折抵后，梁祎应向盈富公司给付租金34870元（61270元-26400元）、物业管理费12782元、POS机租金3560元、违约金26400元、商铺恢复原状费用1720.79元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告湖南盈富置业有限公司与被告梁祎签订的《商铺租赁合同》于2013年2月27日解除；
二、由被告梁祎于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告湖南盈富置业有限公司租金34870元；
三、由被告梁祎于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告湖南盈富置业有限公司物业管理费12782元；
四、由被告梁祎于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告湖南盈富置业有限公司POS机租金3560元；
五、由被告梁祎于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告湖南盈富置业有限公司违约金26400元；
六、由被告梁祎于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告湖南盈富置业有限公司商铺恢复原状费用1720.79元；
七、驳回原告湖南盈富置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2440元，由原告湖南盈富置业有限公司承担1357元，被告梁祎承担1083元（此款原告湖南盈富置业有限公司已预交，由被告梁祎于本判决生效之日起10日内直接给予原告湖南盈富置业有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 廖龙芝
人民陪审员 张金霞
人民陪审员 陈伟奇
二〇一五年四月二十八日
代理书记员 杨 健