青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民一终字第340号
上诉人（原审原告）康建文。
被上诉人（原审被告）马小峰。
委托代理人郭振，男。
原审第三人李景星。
上诉人康建文因与被上诉人马小峰、原审第三人李景星房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第262号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年7月15日，李景星与康建文签订房屋租赁合同，李景星将位于西宁市莫家街18号的房屋（面积116.37平方米）租赁给康建文用于储存货物，租赁期限至2012年5月31日，双方约定每年租金8000元。2007年9月15日，康建文与马小峰口头约定，康建文将其承租该商铺的四分之一（约为29.09平方米）租赁给马小峰，双方未约定租赁期限。2011年底，莫家街改造，李景星所有的莫家街18号房屋位置临街。2012年6月1日，康建文与李景星重新签订商用铺面房租赁合同，约定租赁期限5年，自2012年6月1日至2017年6月1日，第一年房屋租金为104700元，之后每年房租在前一年租金的基础上增加10000元，即2012年6月1日至2013年6月1日的租金104700元，2013年6月1日至2014年6月1日的租金114700元。合同签订后，康建文将房租付至2014年6月1日。后康建文与马小峰仍未就租用西宁市莫家街18号商铺四分之一（约29.09平方米）签订书面合同，马小峰租用该房屋至今。自2009年9月15日至2014年2月28日期间的房屋租金马小峰未向康建文支付。另查，李景星对康建文将本市莫家街18号商铺面积的四分之一（约29.09平方米）转租给马小峰未提出异议。
原审法院认为，康建文承租李景星所有的铺面后，将其中的四分之一约29.09平方米铺面口头租赁给马小峰，合法有效。康建文向马小峰交付了租赁铺面，马小峰应支付租赁费。马小峰虽抗辩已向康建文付清租金，但未提交康建文收取租金的凭据，康建文予以否认，故不予采信。马小峰应对2009年9月15日至2014年2月28日期间拖欠的房屋租金承担给付责任。因双方没有书面约定租金，且对租金不能达成一致，租金金额应参照康建文与李景星在租赁合同中约定的房屋租金确定，按马小峰实际租用的房屋面积计算。马小峰未及时向康建文给付租金，给康建文造成的损失应为利息损失，康建文主张的利息过高，应以实际欠付租金的同期贷款利率计算，即2009年9月15日至2011年11月15日租金为4333元（8000元÷116.37平方米×29.09平方米÷12个月×26个月），因拖欠租金给康建文造成的利息损失为562元（4333×5.56%÷12个月×28个月）；2011年11月15日至2012年5月30日的租金为1083.2元（8000元÷116.37平方米×29.09平方米÷12个月×6.5个月），因拖欠租金给康建文造成的利息损失为120元（1083.2×6.31%÷12个月×21个月）；2012年6月1日至2013年6月1日的租金为26172.8元（104700元÷116.37平方米×29.09平方米），因拖欠租金给康建文造成的利息损失为1047元（26172.8×6.00%÷12个月×8个月）；2013年6月2日至2014年2月28日的租金为21504元（114700元÷116.37平方米×29.09平方米÷12个月×9个月），拖欠租金给康建文造成的利息损失为430元（21504×6.00%÷12个月×4个月）。上述租金共计53093元，利息损失2159元应由马小峰给付康建文。康建文主张解除合同的诉讼请求，双方未约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，租赁期限超过六个月以上且未签订租赁合同，应视为不定期租赁，康建文享有随时解除合同的权利，但解除租赁协议应当在合理期限之前通知承租人，康建文无证据证实其在合理期限内通知马小峰解除租赁协议，双方的不定期租赁关系不符合法定解除条件，因此康建文要求解除与马小峰的租赁协议并退还位于本市莫家街18号临街商铺面积的四分之一（约29.09平方米）的诉讼请求不予支持。遂判决：一、马小峰于判决生效之日起10日内给付康建文自2009年9月15日至2014年2月28日的房屋租金53093元及利息损失2159元，共计55252元。二、驳回康建文的其他诉讼请求。案件受理费3954元，由康建文负担2759元，马小峰负担1195元。
康建文上诉称，2007年9月15日，康建文与马小峰口头约定，康建文将承租商铺的四分之一（约为29．09平方米）租赁给马小峰，双方约定了租赁期限。根据协议，康建文向马小峰交付了租赁铺面，但自2009年9月15日至今一直拖欠租金不交。一审法院无视康建文和马小峰因租赁标的物变化、对租金的约定相应变化所提出的诉讼请求以及马小峰的严重违约行为，将康建文和李景星约定的租金作为马小峰交纳租金的根据，认定事实不清，证据不足，显失公平。根据《合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。马小峰自2009年9月15日至今拖欠租金不交，严重侵犯了康建文的合法权益，给康建文的经营活动造成极大损失。一审法院依照《合同法》解除租赁协议应当在合理期限之前通知承租人，认定康建文和马小峰解除租赁关系不符合法定条件，明显适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。
马小峰辩称，原审判决认定租金的给付数额合理，不同意解除合同。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，涉案商铺位于西宁市城中区莫家街18号，房屋所有权人为李景星，设计用途为商业。
本院认为，康建文与马小峰未签订书面合同，无法证明双方约定租金的实际数额，但马小峰一审答辩时自认2008年9月至2011年11月按年租金2300元向康建文支付了租金，其虽未提交支付租金的收据，但至少认可了租金标准，依照最高人民法院《于民事诉讼证据的若干规定》的规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述中承认的对己方不利的事实人民法院应当予以确认。故应按马小峰自认的租金标准认定其应支付数额，自2009年9月15日至2012年5月31日马小峰应按年租金2300元向康建文支付租赁费，计2300元÷12个月×32.5个月=6229元。同样，马小峰自认2011年莫家街改造后，年租金为3万元，故据此计算马小峰自2012年6月1日至2014年2月28日的租金为30000元÷12个月×20个月=50000元。马小峰应给付康建文租金56229元，马小峰应支付康建文的利息损失按2009年人民银行一至三年期贷款利率5.4%计算为6229元×5.4%÷365天×975天=899元和2012年人民银行一至三年期贷款利率6.15%计算为50000元×6.15%÷365天×600天=5055元，合计利息5954元。康建文关于租金数额过低的上诉请求合理，本院予以支持，原审判决认定马小峰应向康建文支付的租金数额有误，导致判决结果失当，应予纠正。马小峰抗辩认为其已向康建文支付了租金，对此马小峰应负举证责任，在马小峰不能举证证明其已向康建文支付租金的情形下，应承担举证不能的法律后果。康建文与马小峰之间的租赁关系基于双方的口头约定，为不定期租赁，康建文可以随时要求解除合同，故康建文要求解除与马小峰租赁关系的上诉请求成立，应予支持。租赁关系解除后，马小峰应腾退其租赁的西宁市城中区莫家街18号铺面，但须给马小峰合理的腾退期限，本院酌情认定30天较为适宜。原判认定康建文未在合理期限之前通知马小峰，不符合法定解除条件不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、最高人民法院《于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、撤销西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第
262号民事判决；
二、马小峰于判决生效后十日内给付康建文自2009年9月15日至2014年2月28日的房屋租金56229元元及利息损失5954元，共计62183元；
三、解除康建文与马小峰之间的租赁关系；
四、马小峰于本判决生效后30日内向康建文腾退位于
西宁市城中区莫家街18号商业铺面中马小峰实际占有、使用的商业铺面。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费各3954元，由康建文、马小峰各
负担3954元。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 李 娟
审判员 纳 敏
二〇一四年十一月十九日
书记员 哈春瑛
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
最高人民法院《于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据人民法院应当予以确认但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第一款（一）、（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。