辽宁省沈阳市沈河区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽0103执异255号
案外人罗兴友，男，1967年8月13日出生，汉族，农民，住址辽宁省新民市。
申请执行人沈阳金融商贸开发区汇通小额贷款有限责任公司，住所地沈阳市沈河区沈阳路156号。
法定代表人付雅芝，该公司总经理。
委托代理人李海静，该公司员工。
委托代理人仇雨虹，该公司员工。
被执行人王英奇，男，1951年3月8日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
被执行人辽宁新宸房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区造化镇英守村。
法定代表人张晶，该公司总经理。
本院在审理申请执行人沈阳金融商贸开发区汇通小额贷款有限责任公司与被执行人王英奇、辽宁新宸房地产开发有限公司（2012）沈河执字第1438号企业借贷纠纷一案中，案外人罗兴友向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人罗兴友称，2007年王英奇在新民市××本街兴建兴隆一品小区，王英奇与我商议确定用我厂生产的红砖，价格定0.23元/块，王英奇共用我红砖1939.000块，同时约定王英奇该楼建成后以两栋楼大约200平方米房产作为红砖款，因此王英奇将两栋2-2-1号2-4-1楼交付与我。在期工程全部结束后于2010年1月18日双方结算红砖款与两栋楼房价款我以2800元/平方米结清此楼合同1签订与其相关的债权债务与买方无关，均由卖房自行处理。故对沈阳市沈河区人民法院2018年3月22日公告对兴隆一品2#房产2-2-1等12套房产依法评估、拍卖事宜提出异议。
申请执行人沈阳金融商贸开发区汇通小额贷款有限责任公司认为，一、申请执行人对异议房产享有优先受偿权，案外人异议申请应不予支持。汇通公司作为债权人享有申请强制执行的权利，对享有优先受偿权的房产有权向法院申请评估、拍卖，法院据此进行的执行行为合法、有效。二、异议人罗兴友请求中止执行没有事实和法律依据。1.异议人无相关房屋产权证以证异议标的物房产归其所有。且异议人虽称其已支付购房款，但无任何有效的付款凭证。2.异议人主张其与王英奇存在债权债务关系，但并未提供任何凭证佐证该债务的真实性。异议人主张与被执行人王英奇签订2-2-1号房屋的《楼房产权交易合同书》抵偿债务，因此案外人与王英奇是否存在真实债权债务关系存疑，无事实依据阻碍本次执行行为。3.异议人权利主张对象错误。王英奇未履行与异议人签署的《楼房产权交易合同书》或未清偿对案外人的欠款，异议人应向王英奇主张权利损失、追究责任，无法律依据对抗申请执行人依法申请执行的权利。三、案外人主张与王英奇以房屋所有权抵偿债权行为违反法律规定应无效。案外人主张签署抵债协议无论视为建立抵押关系或质押关系，均违反在债权关系中法律禁止所有权直接转移的强制性规定。现王英奇在未经必要法律程序前，自行将房产作价抵偿债务的行为，损害其他债权人和社会公共利益，违反法律强制性规定，以房抵债行为无效。综上，异议人存在消极实现自己权益的主观过错行为，无对抗申请执行人对其享有优先受偿权的房产申请强制执行实现债权的权利。因此，申请执行人恳请贵院查明本案事实，依法驳回异议人罗兴友的执行异议申请，维护申请执行人的合法权益。
本院查明，沈阳金融商贸开发区汇通小额贷款有限责任公司与王英奇、辽宁新宸房地产开发有限公司企业借贷纠纷一案，本院于2012年2月15日作出（2011）沈河民三初字第1040号民事判决书，判令王英奇给付沈阳金融商贸开发区汇通小额贷款有限责任公司借款本金270万元及利息、违约金等，若王英奇未能偿还上述欠款本金及利息，则沈阳金融商贸开发区汇通小额贷款有限责任公司对王英奇抵押的坐落于新民市兴隆镇兴隆堡村兴隆一品第2幢2-2-1，建筑面积101.98平方米等24套房屋享有优先受偿权，辽宁新宸房地产开发有限公司对沈阳金融商贸开发区汇通小额贷款有限责任公司对王永奇抵押的放长行使优先受偿权不足部分承担连带给付责任。该判决书生效后，王英奇未按期履行，沈阳金融商贸开发区汇通小额贷款有限责任公司到本院申请强制执行。执行过程中，本院依据（2012）沈河执字第1438号民事裁定书，查封了包括本案争议房产在内的24套房产。2018年3月22日本院发出《公告》，通知房产占用人于公告发出之日起15日内腾空房屋或提起执行异议，逾期将房屋强制腾空，交付评估拍卖。现案外人罗兴友对执行标的提出异议。
另查明，2010年9月21日，辽宁新宸房地产开发有限公司与沈阳金融商贸开发区汇通小额贷款有限责任公司就本案争议房产签订商品房买卖合同，并办理备案登记。案外人罗兴友提供其与王英奇就本案争议房产签订的《楼房产权交易合同书》一份，载明：“王英奇同意将自己位于兴隆一品小区的一套私有产权商品住宅楼卖与罗兴友，具体位置在兴隆堡镇中兴路兴隆一品小区2#楼2单元2-2-1号，此楼为王英奇名下的商品楼，销售面积约101.98平方米，交易单价为2800元/平方米，总价为285544元，买方已于2010年1月18日交给卖方定金182985元，买方于本合同签订时交给卖方交易款102559，同时卖方将该套楼房的门锁钥匙全部交给买方；王英奇应积极为买方办理该楼房的产权手续（与其他在此处购买商品楼的业主同时办理），此楼房本合同签订与其相关的债权债务与买方无关，均由王英奇自行处理；……进住费没有收。”合同签订日期为2010年1月18日。案外人罗兴友提供2010年1月18日的专用收款收据一张，载明：“收款单位：王英奇，收款项目买楼款，付款单位：罗兴友，收款事由：一品小区2#楼2单元2-2-1号101.98平方米，数额：285544元”。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有；(三)已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，本案争议房产备案登记在申请执行人沈阳金融商贸开发区汇通小额贷款有限责任公司名下，案外人提供的证据并不能推断出本案争议房产所有权人为王英奇，故无法证明其提供的《楼房产权交易合同书》合法有效，也不能证明案外人已真实支付争议房屋的对价。且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本院（2011）沈河民三初字第1040号民事判决书已明确判令申请执行人对本案争议房产享有优先受偿权，本院对案外人提出的排除执行异议不予支持。
综上，案外人的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人罗兴友的异议。
如不服本裁定，可在裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 黄耀宇
审 判 员 佟 殊
人民陪审员 张玉华
二〇一八年七月二十六日
书 记 员 崔 悦
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。