浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温商终字第894号
上诉人（原审原告）：温州市瓯华对外贸易有限公司管理人。
诉讼代表人：徐宏图。
委托代理人：任定国，浙江泽商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州新世纪房地产开发有限公司。住所地：温州市人民西路锦园大厦**楼。组织机构代码：14505278-4。
法定代表人：王建新，该公司董事长。
委托代理人：余心海，浙江玉海律师事务所律师。
上诉人温州市瓯华对外贸易有限公司管理人为与被上诉人温州新世纪房地产开发有限公司（以下简称房开公司）破产撤销权纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2014）温龙商初字第504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月26日受理后，依法组成由审判员王俊担任审判长，审判员易景寿、代理审判员王怡然参加评议的合议庭进行了审理。经合议庭评议，决定本案不开庭审理。现本案已审理终结。
原审认定：2008年5月14日，原告温州市瓯华对外贸易有限公司（以下简称瓯华公司）与被告房开公司签订一份编号为000000123723号的《商品房买卖合同》（以下简称《购房合同》），合同约定的出卖人为房开公司，买受人为瓯华公司。合同第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于温州经济技术开发区龙湾园区西片、编号为20号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为温开土地合字（2003）022号。该地块土地面积为13975.41平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2003年9月29日至2043年10月14日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为新世纪商务大厦。建设工程规划许可证号为温开规建批字第2005-048号，施工许可证号为330302200505261701。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为温州市房产管理局，商品房预售许可证号为2008007。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的新世纪商务大厦a幢1901号房。该商品房合同约定建筑面积共1578.210平方米。其中，套内建筑面积1083.252平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积494.961平方米。第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11912.24元，总金额1880.0018万元。第六条，付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式。银行按揭方式付款的首付款不低于总房款的50%，计940.0018万元，于竞中后5日内付清，余款940万元在合同签订后10日内办理按揭贷款。第七条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。该条中的逾期应付款指依照该合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十条，合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交温州市仲裁委员会仲裁。第二十五条，商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向温州经济技术开发区房地产处申请登记备案。2008年5月19日，本案购房合同进行了登记备案。2008年5月14日，房开公司开出两份收款收据，确认收到瓯华公司支付的新世纪商务大厦a1901室房款共1316.0013万元。后瓯华公司又支付购房款150万元，支付的购房款合计1466.0013万元。2012年12月21日，瓯华公司向温州经济技术开发区管理委员会提交一份《关于处置温州新世纪商务大厦房产的报告》，内容如下：我司于2008年5月向房开公司购买温州新世纪商务大厦a幢19楼房产（面积1578.21平方米）。因国际经济影响，资金困难，无力支付剩余房款。现我司要求房开公司予以退房处理，并按银行同期利率支付我司预付款利息。2012年12月31日，温州经济技术开发区管委会作出专题会议纪要，主要内容如下：2008年5月，瓯华公司向房开公司购买了温州新世纪商务大厦a幢19楼房产（面积1578.21平方米），并支付了预付款。因受全市金融风波影响，企业资金出现困难，现难以支付剩余房款，要求房开公司作退房处理。鉴于企业生产经营的实际情况，会议原则同意，解除瓯华公司和房开公司签订的原《购房合同》，瓯华公司已支付的预付款（利息不计）按程序予以退还。2013年1月8日，瓯华公司与房开公司签订一份《协议书》，主要内容如下：1、解除双方于2008年5月14日签订的《购房合同》。2、协议生效30日内，房开公司退还瓯华公司已支付的预付款1466.0013万元，原房开公司因该合同缴纳的印花税7330元由瓯华公司承担，从预付款中扣除。若到期未退还预付款，该协议作废重新协商。3、瓯华公司收到退回的预付款三个月内搬离新世纪商务大厦a幢19楼。房开公司暂收押金伍拾万元，待搬离时退还。4、协议履约后，双方不再追究各自此前的违约责任。2012年12月24日，本院作出（2012）浙温商外初字第331号民事裁定书和协助执行通知书，查封本案购房合同指向的新世纪商务大厦a幢1901室房产。该民事裁定书和协助执行通知书于2013年1月11日送达给温州市房产管理局龙湾区分局。2013年1月23日，房开公司向瓯华公司支付1415.2683万元，用途备注为退房款。之后房开公司前去温州市房产管理局龙湾区分局办理《购房合同》的备案登记撤销手续时，发现新世纪商务大厦a幢1901室房产被本院查封，无法撤销备案登记。2013年8月7日，房开公司向瓯华公司发出一份《关于争议解决方式的征询函》，内容如下：基于你方于2008年5月14日和我公司签订的《购房合同》解除后，该合同项下的房屋已被第三方申请人民法院查封，据此，我公司决定通过诉讼方式解决纠纷。由于原《购房合同》第二十一条曾约定由温州市仲裁委员会仲裁的条款，但我公司认为双方争议已不宜通过仲裁解决。为此，特发函征询意见，是否同意撤销原《购房合同》第二十一条约定的仲裁条款，变更为由商品房所在地人民法院管辖解决争议。如同意变更争议解决方式的，请书面复函。瓯华公司于2013年9月2日在该函下方书面表示同意该征询函的内容并盖章确认。2013年9月12日，房开公司以瓯华公司为被告，向该院起诉要求确认双方于2013年1月8日对《购房合同》的解除行为合法有效并要求瓯华公司协助履行撤销《购房合同》的登记备案手续。原审法院于同日受理并立为（2013）温龙民初字第707号，该案尚未审结。温州市对外经济技术贸易有限公司以瓯华公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务为由，向原审法院申请对瓯华公司进行破产清算。该院于2013年9月17日作出（2013）温龙破（预）字第28号民事裁定书对其破产清算申请予以受理，并于同日作出（2013）温龙破字第26-1号决定书，指定浙江泽商律师事务所担任瓯华公司的管理人。2014年1月27日，该院作出（2013）温龙破字第26-2号民事裁定书，宣告瓯华公司破产。
2014年3月31日，瓯华公司向原审法院起诉认为，双方签订的《购房合同》，是双方的真实意思表示，应属合法有效，为此双方均已经大部分履行了合同义务，交易的房屋已属于瓯华公司的财产，而且从2008年5月至2013年1月温州市场房价有大幅度上升。因此，2013年1月8日，双方按原价退还房屋的行为，属于明显不合理的价格进行交易。依据企业破产法第三十一条第一款第二项的规定，诉请依法判令：1、撤销瓯华公司与房开公司双方于2013年1月8日签订的《协议书》；2、案件诉讼费用由房开公司负担。庭审中，瓯华公司当庭补充陈述，房屋逾期交付达17个月有余，房开公司并没有支付违约金，如果按照原价退房是以明显不合理的价格进行交易。
房开公司辩称：1、本案购房合同的标的物没有办理预告登记，而是备案登记。瓯华公司没有证据证明本案已经办理预告登记，仅仅为合同备案不是不动产预告登记。故瓯华公司主张该商品房属于瓯华公司财产不合法，瓯华公司对其不具有所有权。2、本案解除购房合同的《协议书》，不存在以明显不合理的价格进行交易。瓯华公司已经确认解除合同是因其不具有履行能力，向房开公司提出退房，瓯华公司的行为是根本违约，正是瓯华公司自己提出要求退房，法律结果应为解除合同并由瓯华公司承担违约金。瓯华公司的退房要求经管委会的统一决定后，将购房款退还给瓯华公司。不存在瓯华公司所说的以明显不合理低价进行交易的事实，是合法的。房开公司已经按照协议退还购房款，50万元押金仍在房开公司处，因房屋被查封。现瓯华公司已经将房屋的控制权返回房开公司。瓯华公司的行为对房开公司造成严重损害，即使撤销交易，也无法维护交易的公平原则，因此，瓯华公司要求解除协议书不合法，应当驳回。至于交付时间有延迟是有不可抗力的原因，不存在违约。瓯华公司应当先履行支付购房款的行为，房开公司再履行交付房屋的行为，瓯华公司在之前也没有追究或主张房开公司违约的责任。房价上升与本案是否以不合理价格进行交易没有关联，本案是瓯华公司违约行为的结果处理，瓯华公司不能支付购房款，应当退还房屋。房开公司不追究瓯华公司的违约责任，对瓯华公司有利，不存在瓯华公司所说的不合理价格交易。
原审法院认为：瓯华公司与房开公司于2008年5月14日签订的《购房合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，依法成立、合法生效。合同签订后，瓯华公司支付了部分购房款，合同已经部分履行。在履行过程中，由于瓯华公司自身资金出现困难，无力继续支付购房款，为此与房开公司另行于2013年1月8日达成协议，解除合同、退房、退款。该份协议书也是双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，依法成立、合法生效。与《购房合同》第七条买受人逾期付款的违约责任相比，2013年1月8日的协议大大减轻了瓯华公司的负担，不存在显失公平的情形。而瓯华公司在与房开公司签订这份协议之前，经过向温州经济技术开发区管理委员会报告等过程，说明撤销合同的决定系其自主作出，不存在受到欺诈、胁迫的情形。该协议内容明确，房开公司依照协议约定在30日内依约退还了购房款，已经履行已方义务。瓯华公司收取退回的购房款，没有提出任何异议，说明对该协议的内容和后果足够了解，不存在重大误解的情形。因此，瓯华公司要求撤销双方2013年1月8日订立的协议不符合我国《合同法》第五十四条的规定，不予支持。至于瓯华公司主张的从合同签订到解除期间温州房价大幅上扬、双方系以不合理价格进行交易的理由并不成立。双方2013年1月8日签订的协议并非一个新的房产交易，而是对之前的交易无法继续履行的不良后果的处理。不论房价上涨或下跌，如果依照双方签订的《购房合同》第七条的约定，瓯华公司逾期支付购房款，房开公司不仅有权解除合同，瓯华公司还要为此支付违约金。而该协议免除了瓯华公司依照《购房合同》第七条约定应当支付的违约金，已经为瓯华公司挽回损失、减轻负担，是对瓯华公司有利的协议，而不是以不合理价格进行交易。故该主张不予采信。瓯华公司主张房开公司在合同履行过程中也存在迟延交付的违约，未承担相应责任。但合同尚未解除之前瓯华公司并未就此向房开公司提出主张，且在双方2013年1月8日达成的协议中明确约定“本协议履约后，双方不再追究各自此前的违约责任”。因此该理由同样不成为撤销协议的理由。瓯华公司主张合同备案登记后该房产已经属于瓯华公司所有的理由不成立。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”据此，所有权发生转移，要求不动产物权记载于不动产登记簿时才发生效力，而双方签订的《购房合同》尚未履行到这一步骤，故所有权并未转移。瓯华公司主张的备案登记就是预告登记的说法不准确。我国《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见商品房预售登记备案与预告登记属于两种不同的制度，前者仅具有债权性质，不具有后者所具备的准物权的性质。本案《购房合同》签订于我国《物权法》生效之后，但双方没有进行预告登记，合同中也没有该项约定。房开公司依照《城市房地产管理法》的规定将合同进行的备案登记不是《物权法》所规定的预告登记，故瓯华公司该理由也不成立。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年4月25日作出判决：驳回瓯华公司的诉讼请求。案件受理费80元（瓯华公司已经预缴），由瓯华公司负担。
瓯华公司不服原审法院上述判决向本院提起上诉，称：一、原审法院事实认定有误。1、原审法院于2013年9月17日裁定受理对瓯华公司破产清算，并指定浙江泽商律师事务所担任管理人。因瓯华公司已进入破产清算程序，根据破产法的规定，不论解除协议是否系双方真实意思表示，只要该行为发生在人民法院受理破产申请前一年内，且该行为明显损害其他债权人利益的，管理人有权请求法院对该行为予以撤销。因此，原审法院认定2013年1月8日签订的解除购房合同的《协议书》，依法成立、合法有效，不正确。2、解除协议按原价退回房屋，对瓯华公司显失公平，交易价格明显不合理。首先，众所周知，从2008年至2013年温州房价大幅上扬，协议书表面上是对原房屋买卖合同的解除，实质上是对瓯华公司的房屋权利进行处置，属于交易行为，该行为损害了其他所有债权人的利益；其次，《购房合同》约定涉案房屋总房价为1880.0018万元，瓯华公司已支付了1466.0013万元，尚欠购房款414.0005万元。原合同约定瓯华公司支付940.0018万元，剩余940万元按揭支付，但是，由于房开公司手续不全的原因，无法办理按揭贷款，双方也没有另行变更付款约定，因此瓯华公司并不存在逾期付款的情形；房开公司已于2011年1月25日向瓯华公司实际交付房屋，双方仅是还没有对购房款进行最后结算；再次，即使尾款按实际交付之日起计算逾期付款违约金，该违约金明显小于房开公司因逾期交房需支付的违约金数额。因此，原审法院认定2013年1月8日的解除协议，为瓯华公司挽回损失、减轻负担不正确。3、瓯华公司是依据《企业破产法》第三十一条的规定请求撤销解除协议，瓯华公司如果放弃要求房开公司承担违约责任，该行为本身就是瓯华公司主张的撤销范围之内。因此，原审法院采信解除协议中“本协议履约后，双方不再追究各自此前的违约责任”不正确。二、原审法院适用法律错误。本案是瓯华公司的管理人根据《企业破产法》第三十一条的规定行使撤销权而提起诉讼，破产法属于特别法，合同法是属于普通法，原审法院根据合同法的规定作出判决，属于适用法律错误。据此，上诉人瓯华公司请求本院：撤销原审判决，发回重审或依法改判撤销双方于2013年1月8日签订的《协议书》。
被上诉人房开公司答辩：一、原审认定的事实正确。本案作为破产管理人行使撤销权之诉，法院应当审理瓯华公司主张撤销的买卖协议书是否是双方真实意思表示，是否符合法律规定，原审的相关裁判内容是正确；二、双方于2013年1月8日签订解除协议，是在瓯华公司违约不能继续履行《购房合同》之后，解除该合同所进行的行为，并不是瓯华公司认为的双方另行达成买卖协议行为。三、解除协议实际上对瓯华公司有利。主要体现在：1、房开公司不存在违约行为。第一，按揭贷款不能办理不是房开公司的原因，是属于银行信贷政策问题，与房开公司无关；第二，涉案工程的延期交付是由于非房开公司本身原因所导致的；2、瓯华公司逾期支付剩余购房款，存在违约行为，房开公司可以拒绝交付房屋；3、瓯华公司告知房开公司拒绝继续履行《购房合同》，因此，双方达成的解除协议书并不属于破产法中撤销权的行使范围。原审法院判决正确，请求维持。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
二审中，上诉人瓯华公司申请法院将本案上诉人（原审原告）变更为：瓯华公司管理人；诉讼代表人为徐宏图，该管理人负责人。
经审理，本院认定的事实与原审法院事实认定部分认定的事实一致。
本院认为：本案是属于人民法院在审理企业破产清算案件中，因破产企业管理人认为债务人与受益人以明显不合理的价格进行交易，损害其他债权人利益，依照《企业破产法》第三十一条的规定向人民法院提起诉讼，要求人民法院撤销该交易行为而产生的破产衍生诉讼案件；其性质属破产撤销权纠纷。虽然原审法院将债务人瓯华公司列为本案原告，原告诉讼主体表述不当，存在瑕疵，但是，管理人负责人已作为债务人的诉讼代表人参加原审诉讼，管理人已实际享有并行使诉讼权利。二审中，经本院释明后，瓯华公司要求将本案的上诉人（原审原告）变更为瓯华公司管理人；房开公司亦明确表示同意。因此，为减少当事人的诉累，本院直接变更上诉人（原审原告）为瓯华公司管理人；诉讼代表人为徐宏图，该管理人负责人。本案双方当事人争议的是：瓯华公司与房开公司于2013年1月8日签订《协议书》解除《购房合同》的行为，是否属于破产法规定的可撤销行为。本院认为，破产撤销权是破产法为防止债务人在丧失清偿能力的情况下，通过无偿转让、非正常交易或者偏袒性清偿债务等方法损害全体或者多数债权人利益，破坏公平清偿原则而设立的特殊制度。有关行为是否系债务人真实意思表示，并不影响管理人行使破产撤销权。本案中，瓯华公司与房开公司于2008年5月14日签订的《购房合同》，不论《购房合同》是否已经办理预登记，由于《购房合同》并不具有无效情形，为有效合同，且瓯华公司已支付了大部分购房款，房开公司也实际交付了房屋，合同已经部分履行，因此与涉案房产有关的财产权利属瓯华公司所有。瓯华公司未足额支付全部房款，是属于瓯华公司对房开公司负有债务，应承担清偿责任。合同履行中是否存在违约以及违约责任认定，也不影响涉案房产权益所有人的认定。因此，在2013年1月8日双方签订《协议书》之前，有关涉案房产的财产权利属瓯华公司所有，属于瓯华公司的财产。2013年1月8日双方签订《协议书》，解除《购房合同》并约定各自退还已付房款、房产，不再追究违约责任，其实质是瓯华公司以自己的财产对房开公司的余欠购房款进行清偿。该行为不仅涉及债务清偿问题，而且涉及用以清偿债务的财产价格是否合理问题。众所周知，2008年5月至2013年1月温州市场房价大幅度上升，《协议书》约定以《购房合同》约定的价格退还房屋，价格明显不合理。现该行为发生在法院受理瓯华公司破产申请前一年内，符合《企业破产法》第三十一条第一款第二项的规定的情形，因此，管理人起诉请求予以撤销，应予以支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十一条的规定，“人民法院根据管理人的请求撤销涉及债务人财产的以明显不合理价格进行的交易的，买卖双方应当依法返还从对方获取的财产或者价款。因撤销该交易，对于债务人应返还受让人已支付价款所产生的债务，受让人请求作为共益债务清偿的，人民法院应予支持。”因此，《协议书》撤销后，房开公司应将涉案房产返还给瓯华公司，涉案房产应作为债务人财产由管理人依法处理。瓯华公司应将房开公司退还的1415.2683万元房款予以返还；如果不能返还，管理人应当将该债务作为共益债务在破产财产分配中予以支付。综上，上诉人瓯华公司管理人的上诉理由充分，本院对其上诉请求予以支持。原审审理程序合法，事实认定基本正确，但适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销温州市龙湾区人民法院（2014）温龙商初字第504号民事判决；
二、撤销温州市瓯华对外贸易有限公司与温州新世纪房地产开发有限公司于2013年1月8日签订的《协议书》。
本案一、二审案件受理费各80元、均由温州新世纪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 俊
审 判 员 易景寿
代理审判员 王怡然
二〇一四年八月二日
书 记 员 金晓平