四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川07民终1389号
上诉人（原审原告）：雍支常，男，汉族，生于1975年7月26日，住四川省梓潼县。
委托诉讼代理人：史岚，绵阳市求实法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：绵阳市游仙区游仙镇芙蓉社区居民委员会，住所地：绵阳市游仙区游仙镇芙蓉社区居委会。
法定代表人：彭波，系该居委会主任。
委托诉讼代理人：于树海，绵阳市游仙区东津法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：绵阳市游仙区游仙镇芙蓉社区第三居民小组，住所地：绵阳市游仙区芙蓉社区居民委员会第三居民小组。
负责人：彭天林，系该居民小组组长。
委托诉讼代理人：于树海，绵阳市游仙区东津法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：绵阳市游仙区游仙镇人民政府，住所地：绵阳市游仙区游仙镇188号。
法定代表人：陈洁，系该镇镇长。
委托诉讼代理人：张志成，绵阳市游仙区东津法律服务所法律工作者。
被告：绵阳市游仙经济试验区管理委员会，住所地：绵阳市游仙区仙桃路8号。
负责人：王定富，系该委员会主任。
委托诉讼代理人：郭妃，四川众城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：申虎，四川众城律师事务所律师。
上诉人雍支常因与被上诉人绵阳市游仙区游仙镇芙蓉社区居民委员会（以下简称：芙蓉社区居委会）、被上诉人绵阳市游仙区芙蓉社区第三居民小组（以下简称：芙蓉社区第三居民小组）、被上诉人绵阳市游仙区游仙镇人民政府（以下简称：游仙镇政府）及被上诉人绵阳市游仙经济试验区管理委员会（以下简称：游仙试验区管委会）买卖合同纠纷一案，不服绵阳市游仙区人民法院（2018）川0704民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人雍支常及其委托诉讼代理人史岚，被上诉人芙蓉社区居委会的法定代表人彭波及其委托诉讼代理人于树海、被上诉人芙蓉社区第三居民小组的委托诉讼代理人于树海，被上诉人游仙镇政府的委托诉讼代理人张志成，被上诉人游仙试验区管委会的委托诉讼代理人郭妃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雍支常上诉请求：撤销原判并依法改判被上诉人赔偿上诉人全部损失411223元、评估费5000元、诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原判认定事实不清。2002年11月，芙蓉社区居委会以推动芙蓉小区建设，解决基础设施建设资金缺口，芙蓉小区经市规划局同意，对外出售部分宅基地。原告出于对政府机关的信任，以400元/平方米的价格购买了150平米，当时市场房价仅600-800元/平方米。芙蓉社区居委会收款后，却将土地卖与他人。2009年12月，第一、第二被上诉人在收到绵阳市国土局（2009）8号《责令限期整改土地违法行为通知书》后，被上诉人又以建房需交纳基础设施费为由，要求上诉人交款45000元。2010年11月30日，被上诉人芙蓉社区第三居民小组通知上诉人又缴纳建房基础工程预付款20000元。上诉人将款项交于被上诉人芙蓉社区居委会后，在长达8年时间里未给上诉人指定土地建房。2015年底，被上诉人芙蓉社区居委会又让上诉人按每平方米960元补交费用。2018年1月，上诉人依法向绵阳市长城房地产评估事务所提起集体土地使用权投资价值评估。该所作出绵长房评（2018）验资字第0606号《房地产估价报告》认定上诉人位于芙蓉社区的150平米宅基地现金价值为3574.82元/平方米，但原判对此均未作认定。二、原判仅认定案涉买卖行为无效，并没有认定行为无效引起后果的责任承担，也未追究被上诉人游仙镇政府因监管不严导致的上诉人损失扩大这一后果。
被上诉人芙蓉社区居委会、被上诉人芙蓉社区第三居民小组辩称：原判认定事实清楚，上诉事实和理由不能成立。原判认定的双倍支付利息偏高，我们没有上诉是考虑到诉讼成本。
被上诉人游仙镇政府辩称：原告诉请的事实与理由和游仙镇政府在法律上无因果关系，镇政府不是原告的合同相对人，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人游仙试验区管委会辩称：游仙试验区管委会不是合同相对方与上诉人不存在任何关系，管委会也未收取任何费用，不是本案适格的当事人，请求驳回上诉，维持原判。
雍支常一审请求：1.请求确认原告与被告芙蓉社区居委会之间的土地买卖行为无效；2.退还土地款6万元，并承担2013年至2017年间的土地房屋差价476223.5元+评估费4854.37元；3.判令被告芙蓉社区居委会退还收取原告的4.5万元基础设施费，2万元基础工程预付款，并从2009年12月20日起按同期银行贷款利率承担资金利息至付清之日止，其中2009年12月至2017年12月利息为31200元；4.判令第二、第三、第四被告对原告承担连带偿付责任；5.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定：2003年2月23日，原绵阳市游仙区游仙镇芙蓉村村民委员会和绵阳市游仙区游仙镇芙蓉村第三合作社将游仙镇芙蓉村第三合作社集体所有的宅基地150平方米出售给原告雍支常，由该社收取雍支常购屋基地款6万元，并出具《绵阳市游仙区生产公益性费用统一收款凭证》一份，该凭证载明“缴款个人：雍支常，收款事项摘要：购宅基地150平方米×400.00元/㎡，注：王代余房子旁（潘世发老房子旁）8号”，凭证上加盖了绵阳市游仙区游仙镇芙蓉村第三合作社印章。2009年12月24日，绵阳市游仙区游仙镇芙蓉村村民委员会向原告雍支常收取150平方米基础设施费4.5万元，并出具了收据。
原告当庭举证2010年12月13日收据，拟证明被告芙蓉社区居委会让卓原公司朱中林收取基建费2万元。该收据载明：“收到雍支常芙蓉小区自建房基础工程预付款20000元，经手人朱中林。”四被告对此均不予认可。原告当庭举证《房地产估价报告书》拟证明遭受损失536223元。
另查明：原绵阳市游仙区游仙镇芙蓉村村民委员会现已更名为绵阳市游仙区游仙镇芙蓉社区居民委员会；原绵阳市游仙区游仙镇芙蓉村第三合作社现已更名为绵阳市游仙区游仙镇芙蓉社区第三居民小组。原告雍支常不是绵阳市游仙区游仙镇芙蓉村农民集体组织成员。
上述事实，有《绵阳市游仙区生产公益性费用统一收款凭证》、《绵阳市游仙区农村集体经济组织统一收款收据》、会议纪要及原被告陈述等证据证实，足以认定。
一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。原告雍支常不是原绵阳市游仙区游仙镇芙蓉村的农民集体组织成员，其在上述二被告的村、社不享有宅基地的权利。原告雍支常与被告芙蓉社区居委会、被告芙蓉社区第三居民小组之间买卖宅基地的行为违反了法律的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告芙蓉社区居委会和被告芙蓉社区第三居民小组应当将收取原告的宅基地款6万元及基础设施费4.5万元返还原告。原告主张被告退还自建房基础工程预付款20000元，但不能证明该费用系被告收取，故该院不予支持。原告与被告芙蓉社区居委会和被告芙蓉社区第三居民小组均明知宅基地的买卖违反土地管理法律、法规的规定，却仍进行交易，双方均有过错，应各自承担相应的责任。被告芙蓉社区居委会和被告芙蓉社区第三居民小组应赔偿原告因所交付的购地款和基础设施费按银行贷款利息计算的二倍损失。因本案诉争交易的标的物是农村集体性质的宅基地，而原告提交的《房地产估价报告书》的估价对象设定为国有出让土地使用权，故该报告书所估地价与本案争议标的物无关，原告据此主张按照该报告书评估的国有出让土地价格予以赔偿的请求，没有法律依据，该院不予支持。原告因此而支付的4854.37元评估费亦不予支持。被告游仙试验区管委会与被告游仙镇政府不是案涉合同的相对人，不应承担本案民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款之规定，判决：一、原告雍支常与被告绵阳市游仙区游仙镇芙蓉社区居民委员会、绵阳市游仙区游仙镇芙蓉社区第三居民小组之间于2003年2月23日发生的宅基地买卖行为无效；二、被告绵阳市游仙区游仙镇芙蓉社区居民委员会与被告绵阳市游仙区游仙镇芙蓉社区第三居民小组在本判决生效后十日内返还原告雍支常购屋基地款6万元及基础设施费4.5万元，并承担上述款项的资金占用利息（利息计算方式：以6万元为本金，自2003年2月23日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计息；以4.5万元为本金，自2009年12月24日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计息）；三、驳回原告雍支常的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费9647元，由被告绵阳市游仙区游仙镇芙蓉社区居民委员会和被告绵阳市游仙区游仙镇芙蓉社区第三居民小组负担。
二审期间，雍支常提交绵阳市国土资源局绵国土监责停土（2009）8号《责令限期改正土地违法行为通知书》证明被上诉人未按期整改还乱收费。被上诉人芙蓉社区居委会、被上诉人芙蓉社区第三居民小组、被上诉人游仙镇政府、被上诉人游仙试验区管委会均质证认为系复印件无法核实真实性，三性均不予认可。二审查明：2009年12月1日，绵阳市国土资源局出具绵国土监责停土（2009）8号《责令限期改正土地违法行为通知书》责令：芙蓉村村委会在2010年4月30日前改正违法行为，立即收回土地，清退所有售地款。但被上诉人芙蓉社区居委会并未按照通知书要求改正违法行为，清退售地款，并于2009年12月收取雍支常60000元的基础设施建设费。2015年7月2日，芙蓉社区居委会就讨论43亩34户外来户宅基地划分、基础设施建设、相关资金收取等相关事宜召开会议并形成《会议纪要》，其中载明“一是34户外来户按952元/㎡补齐购地差价，共计约70万元；二是34户外来户按964.39元/㎡收取基础设施建设费，共计约440万元。……购买宅基地人员必须先向社区缴清相关费用后分户型进行抓阄选定位置。”2017年5月9日，芙蓉社区居委会在绵阳晚报上刊登《关于清理宅基地的公告》载明“芙蓉小区于2002年经市区规划部门同意开工建设，在建设期间，为推动小区建设，解决基础设施建设的资金缺口，芙蓉社区对外出售了部分宅基地。为有效解决宅基地的遗留问题，请持有我社区宅基地票据尚未建房的业主于2017年12月31日前到我社区办理有关事宜。”后因雍支常不愿按照《会议纪要》的要求补交相关费用，未能办理建房手续。现芙蓉社区已无规划土地可供雍支常建房。二审查明的其余事实与一审一致。
根据双方诉辩理由，本案的争议焦点有两点：一、雍支常应当获得的赔偿数额；二、被上诉人游仙镇政府应否承担因监管不严的责任。现分述如下：
关于雍支常应当获得的赔偿数额的问题。本案中，尽管案涉宅基地买卖的行为无效，但在买卖行为被认定无效的情况下，也应根据相应协议的内容、履行情况，综合当事人的过错程度，公平、合理地处理无效的财产返还和损失赔偿，避免违法行为人利用合同无效制度获得额外利益，维护诚实守信一方的利益。首先，从协议履行上，虽然本案并无书面的买卖合同，但上诉人雍支常履行了作为买受人的主要付款义务，而被上诉人芙蓉社区居委会并未按照2003年收款凭证上所载明的位置交付土地；其次，从过错程度上，根据案涉《关于清理宅基地的公告》的内容可知本案宅基地被出售是为解决基础设施建设的资金缺口，则芙蓉社区居委会在2003年双方发生案涉交易时是公开对外出售，且外来户涉及34户，则表明本案并非雍支常与其私下的个别交易。基于此，上诉人雍支常在交易发生之初的过错小于被上诉人芙蓉社区居委会。另外，2009年绵阳市国土资源局出具绵国土监责停土（2009）8号《责令限期改正土地违法行为通知书》责令：芙蓉村村委会在2010年4月30日前改正违法行为，立即收回土地，清退所有售地款。但被上诉人芙蓉社区居委会并未按照通知书要求改正违法行为，清退售地款，并于该通知书出具期间段收取雍支常45000元的基础设施建设费。被上诉人芙蓉社区居委会此时的过错更加明显，且造成雍支常从此时起的损失扩大。最后，结合《会议纪要》和《关于清理宅基地的公告》及雍支常的陈述内容可知雍支常未能在被上诉人芙蓉社区居委会建房的原因不是因为被上诉人芙蓉社区居委会对于自己违法行为的纠正，而是上诉人雍支常不愿意缴纳案涉《会议纪要》的相应差价款。故被上诉人芙蓉社区居委会在案涉买卖行为无效的过错上应是主要责任，且被上诉人芙蓉社区居委会因该行为被认定无效并无明显的损失，相反还有因土地增值所带来的额外利益。针对损失数额，上诉人雍支常举证《房地产估价报告书》，但该报告的估价对象设定为住宅用地剩余55.08年国有出让土地使用权，因其土地性质不同，故该报告书所估地价不具有参照性。原判对此不予采信并无不当。但原判据此认定被上诉人芙蓉社区居委会仅承担雍支常所支付款项同期人民银行贷款利率2倍的责任，本院认为并不妥当。其理由：一是与其过错大小不相当，二是交易发生至今15年以来的房地产市场价格变化所给上诉人雍支常带来的房产购置价格差距损失及被上诉人于此所获得的额外利益。对此，本院认为，为公平、合理地处理本案买卖行为无效后的财产返还和损失赔偿，被上诉人芙蓉社区居委会除承担雍支常所支付款项同期人民银行贷款利率2倍的责任外，还应根据其2015年《会议纪要》所载明其自认的当时购地价952元/㎡作为土地增值后所给上诉人雍支常带来的房产购置价格差距损失，即82800元【（952元/㎡-400元/㎡）×150/㎡=82800元】。上诉人雍支常于此的上诉理由部分成立，对其相应上诉请求予以支持。
二、关于被上诉人游仙镇政府应否承担因监管不严的责任问题。首先，被上诉人游仙镇政府不是案涉土地的所有者，也未收取上诉人雍支常的任何费用，且案涉交易发生时被上诉人芙蓉社区居委会还是村委会。依照《中华人民共和国村民委员会组织法》的相应规定，村委会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治性组织，其向村民会议、村民代表会议负责并报告工作，而乡、民族乡、镇的人民政府对村民委员会的工作给予指导、支持和帮助，但是不得干预依法属于村民自治范围内的事项。故被上诉人游仙镇政府在集体土地的处置问题上算不上监管主体。其次，因买卖行为无效，而应由监管主体承担监管责任亦缺乏相应的法律依据。故上诉人雍支常于此的上诉理由不能成立，对其相应上诉请求不予支持。
综上，上诉人雍支常的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，即“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持绵阳市游仙区人民法院（2018）川0704民初62号民事判决第一项、第二项〔即：雍支常与绵阳市游仙区游仙镇芙蓉社区居民委员会之间于2003年2月23日发生的宅基地买卖行为无效；绵阳市游仙区芙蓉社区居民委员会与绵阳市游仙区芙蓉社区第三居民小组在本判决生效后十日内返还雍支常购屋基地款60000元及基础设施费45000元，并承担上述款项的资金占用利息（利息计算方式：以60000元为本金，自2003年2月23日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率二倍计息；以45000元为本金，自2009年12月24日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率二倍计息）〕；
二、撤销绵阳市游仙区人民法院（2018）川0704民初62号民事判决第三项（即：驳回原告雍支常的其他诉讼请求）；
三、绵阳市游仙区游仙镇芙蓉社区居民委员会与绵阳市游仙区芙蓉社区第三居民小组在本判决生效后十日向雍支常支付损失82800元；
四、驳回雍支常的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4824元，由绵阳市游仙区游仙镇芙蓉社区居民委员会和绵阳市游仙区芙蓉社区第三居民小组负担；二审案件受理费7544元，由雍支常负担4000元，由绵阳市游仙区游仙镇芙蓉社区居民委员会负担3544元。
本判决为终审判决。
审判长 周琳堤
审判员 李华峰
审判员 李 维
二〇一八年七月二十日
书记员 顾鸿飞