重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00729号
上诉人（原审原告）秦富廷，男，1972年1月22日出生，汉族，居民，住丰都县。
上诉人（原审原告）冉红媛（秦富廷之妻），1972年8月27日出生，汉族，农民，住丰都县。
二上诉人共同的委托代理人况万学，重庆晨曲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）冯德华，男，1963年3月24日出生，汉族，居民，住丰都县。
被上诉人（原审被告）何玉林，女，1957年2月1出生，汉族，居民，住丰都县。
原审第三人冉小军，男，1981年5月8日出生，汉族，居民，住丰都县。
委托代理人孙雪梅，丰都县高镇法律服务所法律工作者。
委托代理人何玉芳，女，1972年5月25日出生，汉族，居民，住丰都县。
上诉人秦富廷、冉红媛与被上诉人冯德华、何玉林及原审第三人冉小军房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2014）丰法民初字第01048号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员贺付琴担任审判长，与审判员倪静、陈江平参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：秦富廷与冉红媛系夫妻关系，何玉英（已去世）与冯德华系夫妻关系，何玉英与何玉林系姐妹关系。冉红媛与冉小军系堂姐弟关系。坐落在丰都县高家镇金刚支路东段90号负一楼房屋（房屋产权证号306房地证2010字第010186号，建筑面积：125.54㎡）由何玉英与冯德华修建，建房用地为何玉林移民安置划拨土地，登记权利人为何玉林。2003年至2009年，冉小军受秦富廷夫妇雇请断断续续在其经营的防盗网安装店里打工，主要从事防盗网制作安装。2009年7月18日，何玉英与冉红媛签订购房协议，约定：“甲方：冯德华，乙方：秦富廷。甲方现有住房一套，位于丰都县高家镇金刚路中段90号负一楼靠秦富廷方，电通。经双方协商，现甲方自愿将该房屋卖给乙方，乙方一次性支付甲方人民币壹万伍仟元整（￥：15000.00元）。…甲方：何玉英（签名）乙方：冉红云（签名），2009年7月18日。”合同签订后，冉红媛支付了何玉英15000元购房款。2009年9月，冉小军入住该房屋，对房屋进行了装修（地板、墙壁、管线、卧室、厨房等），并购买了家具（床、电视、电脑），以冉小军的名字办理了水户头。因为房屋系负楼，外面地势为斜坡，冉小军雇人将斜坡进行了平整扩充。2012年底，秦富廷夫妇与冉小军发生纠纷，秦富廷将房门更换致冉小军无法进入，冉小军将防盗门砸开，双方为此发生纠纷，丰都县公安局高镇派出所接警后对此事进行调查处理，现该房屋无人居住。2014年4月10日，秦富廷、冉红媛诉至一审法院，请求判令冯德华、何玉林协助将房屋过户给秦富廷、冉红媛。在该案审理过程中，冉小军认为自己对该房屋有独立请求权，于同年4月18日申请以第三人身份参加诉讼，请求法院判决秦富廷、冉红媛将该房屋返还冉小军，冯德华、何玉林协助将房屋过户给冉小军。
一审庭审中，证人冯德贵（系冯德华之弟）出庭作证证实：冉小军在秦富廷处干活。2009年5、6月份，秦富廷和冉红媛来看房子，说帮秦富廷的舅子（冉小军）购买房屋，为冉小军结婚用。经过协商最后价格为15000元。当时冯德华生病没有管事，房屋买卖合同是自己帮忙打印好给何玉英的，合同也是何玉英签的字。房屋交给秦富廷后，是冉小军在装修，并将房屋后面地坝扩充出去。房屋装修好以后，一直是冉小军在居住。
秦富廷、冉红媛一审诉称：2009年7月18日，冯德华的妻子何玉英将其所有的坐落于丰都县高家镇金刚支路东段90号负102号住房出售给我们。该套房屋一直出租给冉小军居住，冉小军装修该套房屋的钱抵扣租金。该套房屋系移民安置建房，房屋产权证登记名字为划拨土地使用人何玉林，后因何玉英去世，一直未将房屋过户给我们。特诉请判决冯德华、何玉林协助将坐落于丰都县高家镇金刚支路东段90号负102号房屋过户给我们。
冯德华一审辩称：我的妻子何玉英在出卖本案所涉房屋时，我处于瘫痪状态，合同是妻子何玉英签订的，我对合同表示认可。我听妻子何玉英说在卖房屋时，秦富廷、冉红媛称该房屋是给她舅子（冉小军）买的，正因为这样才没有过户给秦富廷、冉红媛，现在法院确认该房屋权属后，我愿意协助将房屋过户。
何玉林一审辩称：因为占用我的三峡移民安置划拨土地，所以房屋产权登记的是我的名字，该房屋系冯德华夫妇修建，我愿意在法院确认权属后协助将房屋过户。
第三人冉小军一审述称：我与冉红媛系堂姐弟关系，从2003年起，我受冉红媛、秦富廷雇请为他们经营的防盗网生意制作安装防盗网。后因我婚期在即，冉红媛、秦富廷与我三人商量由冉红媛、秦富廷垫付房款为我购买负楼房屋一套，垫付房款在我的工资里面扣。2009年，秦富廷、冉红媛以及冯德华、何玉英和我就购买坐落于丰都县高家镇金刚支路东段90号负102号住房一套，约定何玉英以15000元之价将该负楼房屋出售给我，因当时购房款系秦富廷夫妇垫付，所以由冉红媛在购房合同上签的字。购买房屋后，我即花费20000元对该房屋进行装修并入住。2011年9月，我与冉红媛夫妇因家庭琐事发生纠纷后，便不在秦富廷夫妇处打工。2013年11月，秦富廷夫妇以我未支付15000元购房款、合同上也没有我的名字为由，将房屋锁芯堵上致使我无法居住而发生纠纷。请求法院判决秦富廷、冉红媛将该房屋返还给我，由冯德华、何玉林协助将房屋过户给我。
一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点：讼争房屋究竟由秦富廷、冉红媛购买并出租给冉小军还是由秦富廷、冉红媛与冉小军约定由秦富廷、冉红媛垫资代冉小军购买，即讼争房屋所有权的归属问题。首先，秦富廷、冉红媛据以主张讼争房屋归其所有的主要依据是2009年7月18日的“购房协议”。对于“购房协议”，经冯德华的弟弟冯德贵的证实，秦富廷、冉红媛来看房和签订协议时自称是帮冉小军购买，购买房屋后是冉小军自己对房屋进行全面装修并入住多年。其证言与秦富廷陈述的确实由冉小军出资装修以及冯德华陈述的听妻子何玉英说是帮冉小军购买相互印证，证明了该购房协议由秦富廷、冉红媛签字的由来。证人冯德贵系冯德华之弟，与秦富廷、冉红媛及冉小军没有利害关系，庭审中冯德华愿意在法院确认房屋权属后协助将房屋过户，与本案争议房屋也没有实际的利害关系，所以证人冯德贵作证内容较为客观，依法应予以采信。其次，关于冉红媛陈述争议房屋是租给冉小军居住的以冉小军装修该房屋的钱抵扣租金问题。由于该房屋为负楼（地下室），居住环境不佳，所以在2009年何玉英出售该房屋时价款为15000元。同年，冉小军花费20000元左右对房屋进行装修并以自己的名字安装了水户头入住3年。其在同一时间花费超过购房款总额的钱装修房屋来抵扣房屋租金不符合常理；冉红媛称诉争房屋是她租给冉小军居住的、以冉小军装修该房屋的钱抵扣租金的辩解，无证据予以证明，不应采信。最后，根据证据优势规则以及常理推断，宜认定本案讼争房屋系由秦富廷、冉红媛垫资代冉小军购买，冉小军至今仍未支付给秦富廷、冉红媛垫资房款的事实。冉小军与秦富廷、冉红媛之间构成口头委托购房的关系，受托人冉红媛、秦富廷以自己的名义与何玉英签订购房合同，在订立合同时何玉英同时知道受托人冉红媛与委托人冉小军之间的关系，所以该合同直接约束委托人冉小军和卖房人何玉英。该房屋产权应属第三人冉小军所有，房屋权属登记权利人何玉林也表示愿意在法院确定争议房屋权属后协助权利人过户。冉小军请求秦富廷、冉红媛返还该房屋，根据本案查明事实，争议房屋虽然被秦富廷、冉红媛更换了门，但是该门已经被冉小军砸开。该房屋现在没有人居住，冉小军也没有举示证据证明争议房屋被秦富廷、冉红媛侵占的事实，对冉小军请求秦富廷、冉红媛返还该房屋的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第四百零二条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决：一、何玉林自判决发生法律效力后10日内将坐落在丰都县高家镇金刚支路东段90号负一楼住房1套（房地产权证号：306房地证2010字第010186号，建筑面积125.54平方米，登记权利人何玉林）的权属变更登记给冉小军，其过户产生的税、费由冉小军承担；二、驳回秦富廷、冉红媛的诉讼请求；三、驳回冉小军的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由秦富廷、冉红媛负担。
秦富廷、冉红媛不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实错误，错误采信与上诉人有着激烈矛盾的证人冯德贵的虚假证言，将上诉人用15000元向何玉英购买的一套住房判决变更登记给原审第三人冉小军。首先，上诉人与证人冯德贵之间因相邻关系有过激烈冲突，有较大矛盾，证人冯德贵在庭审中所说的均是无中生有，将他没有在场的事实说成他在场。上诉人是找何玉英买房子，与冯德贵无关，他根本没有在现场。即使冯德贵说的是事实，也不可能得出一审判决认定的事实即上诉人是代冉小军购买本案讼争房屋。冯德贵所称的“帮”字也不是只有“代”这一种含义。其二，一审法院仅凭冉小军用自己的名字办了讼争房屋水户头以及用2万元进行装修的表面现象即推断本案讼争房屋是上诉人代冉小军购买而判决过户给冉小军，是错误的。上诉人在高家镇派出所租的门面，也是上诉人自己进行的装修，也是去办了水电户头的，水电户头的名字是上诉人的名字，那么按一审法院的逻辑，这个门面就应是上诉人的，但事实上不是上诉人的。2、一审判决确认冉小军至今未向上诉人支付15000元购房款的事实，证明上诉人向何玉英购买的该套房屋并非代冉小军购买，一审对该事实认定与将该变更登记给冉小军的判决是自相矛盾的。本案的客观事实是，冉红媛基于与冉小军的姐弟情谊，见冉小军老婆死了，又找媳妇时无房居住，遂买了何玉英的房屋让冉小军暂住。由于双方的特殊身份关系，因此没有计较租金的事，只因冉小军近年来已买了房屋，已有房居住，所以才让其腾房搬出。冉小军之所以对上诉人买的这套房屋提出主张，完全不是依据证据和事实，而是受其他外人挑拨。3、一审判决违背了合同相对性原则和证据效力采信适用规则。本案所涉房屋买卖合同的当事人仅有上诉人与何玉英，何玉英只能向上诉人交付出卖房，上诉人付房款只能向何玉英支付购房款。如果其他人与何玉英和上诉人有何关联，则属另一法律关系，不应在本案中予以解决。综上，上诉人向何玉英购买本案讼争房屋，故何玉英应将该房屋的权属变更登记给上诉人。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人冯德华辩称：1、上诉人称本案讼争房屋是上诉人自己购买不实。上诉人冉红媛虽与被上诉人何玉英签订了《购房协议》，但其行为并不是给自己购买房屋，上诉人的行为实际上是一种代理行为，即受冉小军的委托，代冉小军向冯德华之妻何玉英所购买。证人冯德贵与冉小军以前根本不认识，相反与上诉人夫妇才是好朋友，二人根本没有矛盾。一审时，上诉人也未称冯德贵与他们有矛盾，而是后来发现证人的证言对他们不利时，才谎称证人与他们有矛盾。上诉人与我妻子何玉英签订《购房协议》时，我未在现场。因我妻子是外行，才与我兄弟冯德贵商量卖房事宜的，当时我兄弟让我妻子不要卖，认为15000元价格偏低了，但上诉人称他们是代冉红媛的堂弟冉小军购买的，冉小军家庭困难，又系孤儿，加之婚事在即急需购房入住，且购房款都还得先由上诉人垫付。我兄弟和我妻子才同意以15000元之价出售给冉小军的。这些是我妻子何玉英转述给我的，没有丝毫虚假。2、本案讼争房屋是冉小军购买，就应过户给冉小军。上诉人既在从事防盗网制作生意，又在从事房地产生意，他们代冉小军购买本案讼争房屋时，自己就有自建房多套待出售，只是因为房屋面积相对较大，冉小军无力购买，上诉人才代其向我家低价购买负楼的，若是上诉人自己购买本案讼争房屋，根本就不合常理。请求驳回上诉，维持一审判决。
被上诉人何玉林辩称：本案的真实情况是上诉人于2009年7月18日代其堂弟冉小军向我三妹何玉英购买本案讼争房屋，上诉人称该房系他们实际购买根本不属实。这件事不只我和冯德贵、冯德华知道，我们附近的居民很多人都清楚这个房屋实际是冉小军买的。房屋交付给冉小军后，是冉小军用钱装修并扩建的，上诉人称他们是将房屋出租给冉小军，不是事实。我是本案讼争房屋的权利登记人，我同意与法院判决确认的房屋权利人履行过户义务。冯德贵、冯德华陈述的都是事实。请求二审法院依法维持原判。
原审第三人冉小军述称：上诉人冉红媛系受冉小军的委托代冉小军向何玉英购房的，冉小军才是本案讼争房屋的实际购买人，其房屋应为冉小军所有。本案讼争房屋是冉小军花两万余元对房屋进行全面整改、扩建和装修的。被上诉人及其家人对冉小军与上诉人当时买房子的特殊背景和详细经过是非常清楚的，即本案讼争房屋确实是冉小军所购买，上诉人仅是为冉小军垫付购房款。从合同的相对性原则来讲，本案《购房合同》上签字的虽然是冉红媛，但该合同的真正相对方应是冉小军，冉红媛只是代理人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
上诉人秦富廷、冉红媛在二审中提交了如下证据：1、证人秦桂芳的证言。拟证明冉小军曾告诉证人秦桂芳本案讼争房屋是秦富廷买来给他居住的，而不是为他购买的。2、证人何资贇的证言。拟证明本案所涉购房协议是他打印的，证人冯德贵的证实是虚假的。3、证人秦辽忠、张正文的证言。拟证明冯德贵与秦富廷之间矛盾深重，有利害关系，冯德贵的证言不足采信。4、何玉英的死亡证明。拟证明何玉英的死亡时间是2012年3月29日，故冉小军在一审中关于何玉英在2012年9月对双方调解时将讼争房屋归还给冉小军的陈述是虚假的。5、门面出租合同、秦富廷交电费气费的发票。拟证明一审法院以本案讼争房屋的水电户头系冉小军的名字认定本案讼争房屋就是冉小军的，属认定事实错误。6、丰都县高家镇金刚路社区居委会的证明。拟证明当地居委会知道本案讼争房屋是秦富廷所有，而非冉小军所有。7、冯德忠、秦秀英的证言。拟证明冉小军在与其妻子何玉芳吵架时说到本案讼争房屋是秦富廷、冉红媛的。8、秦廷秀、何知高的证言。拟证明冉小军从小由冉红媛的父母养大，正是出于这种关系，冉红媛购买本案讼争房屋后让冉小军暂住。9、证人李国安的出庭证言。拟证明冉小军2009年在中嘴大桥烧电焊，未在冉红媛处干活，冉小军陈述的他用他在冉红媛处的工钱抵房款根本不是事实。10、证人谭荣明的出庭证言。拟证明上诉人购买本案讼争房屋是为了给上诉人的母亲居住，本案讼争房屋的门都是上诉人安装的，不是给冉小军购买的。11、中嘴大桥指挥部代小波等的证明。拟证明2009年3月至11月期间冉小军在中嘴大桥等地烧电焊，冉小军称其在给冉红媛打工并用打工的工资抵扣本案讼争房屋房款不是事实。
原审第三人冉小军的质证意见如下：对第1份证据的真实性、关联性有异议；对第2份证据的真实性没有异议，对关联性有异议；对第3份证据的真实性有异议；对第4份证据的真实性无异议，但对其关联性有异议；对第5份证据的关联性有异议，认为没有可比性；对第6份证据的真实性有异议，称金刚居委从未调解过，都是在派出所进行的调解，该证明上没有相关负责人签字；第7份证据不属于新证据，内容也不真实，不予认可；第8份证据的证人与上诉人有利害关系，不属于新证据；对第9份李国安证言的真实性、关联性有异议；对第10份证人谭荣明证言的真实性有异议，实际上上诉人是做防盗门和防盗网生意的，讼争房屋所有的门都是冉小军向上诉人购买的；对第11份证据的真实性不予以认可，而且该证据也只是证明2009年3月至11月冉小军在外从事烧电焊工作，但冉小军是从十几岁开始断断续续为上诉人打工的。
原审第三人冉小军在二审中提交了如下证据：证人冯德贵的出庭证言。拟证明证人冯德贵与上诉人是朋友关系，双方没有矛盾。
上诉人的质证意见如下：对证人冯德贵出庭证言的真实性、关联性均不予以认可。
本院对上诉人在二审中提交证据1、2、3、7、8、11的真实性、关联性均不予以确认；对证据4、5、6、9、10的真实性予以确认，但对其关联性不予以确认。对原审第三人在二审中提交的证据的真实性予以确认，对其关联性不予以确认。对一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案中双方争执的主要焦点是：本案讼争房屋的实际购买人是秦富廷、冉红媛，还是冉小军。经查，本案讼争房屋虽系秦富廷、冉红媛与卖房人冯德华、何玉英签订的《购房协议》，并实际支付了购房款，但是秦富廷、冉红媛在签订协议时自称是因冉小军结婚急需住房而帮冉小军购买的，且本案讼争房屋也是实际交由冉小军整改装修后入住。秦富廷、冉红媛在一审中关于为了冉小军结婚去买一套房屋并出租给冉小军，由冉小军自己装修入住且用装修费用抵付房租费的辩称，明显于常理不符，冉小军本来经济收入不宽裕，其若需租房结婚，直接租赁现房更为经济，而不必采取秦富廷、冉红媛所称的这种方式，多投入高于购房价格的装修成本。故本院对秦富廷、冉红媛此项辩称不予以采信。本院认为，一审法院根据卖房人的陈述以及证人冯德贵的证言认定本案讼争房屋的实际购房人是冉小军，秦富廷、冉红媛只是受冉小军委托代冉小军购买本案讼争房屋，并无不当，应予维持。上诉人秦富廷、冉红媛的上诉理由不能成立，对其诉讼主张不予以支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人秦富廷、冉红媛负担。
本判决为终审判决。
审判长 贺付琴
审判员 倪 静
审判员 陈江平
二〇一四年十月二十七日
书记员 石 佳