广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民一初字第1698号
原告广西邦晟房地产投资有限公司，住所地南宁市西乡塘区高新大道东段5号。
法定代表人钟求平，董事长。
委托代理人蓝斌，广西金益律师事务所律师。
委托代理人李程程，广西金益律师事务所实习律师。
被告李文志，男，1963年9月17日出生，汉族，住南宁市江南区。
委托代理人潘惠英，广西欣源律师事务所律师。
委托代理人唐燕，广西欣源律师事务所实习律师。
第三人南宁市江南区江南街道东南村村民委员会，住所地南宁市江南区壮锦大道13号。
法定代表人罗坤福，主任。
委托代理人罗伯旺，东南村第七届村民委员会委员。
委托代理人黄国才，东南村第七届村民委员会委员。
原告广西邦晟房地产投资有限公司与被告李文志、第三人南宁市江南区江南街道东南村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蓝斌，被告原委托代理人彭荣汉、李世红（广西桂三力律师事务所律师），第三人的委托代理人罗伯旺、黄国才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年7月26日和2010年8月20日，原告与南宁市江南区江南街道东南村村民委员会分别签订了《南宁市江南区村委综合楼合作协议》和《房屋租赁合同》，原告依法取得位于南宁市江南区壮锦大道东侧的南宁市江南区江南街道东南村村民委员会综合楼（以下简称“东南村委综合楼”）的使用权、转租权、收益权。2013年3月31日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定将“东南村委综合楼”出租给被告进行使用，租赁期限为18年5个月，自2013年5月1日起开始计算租金。根据原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》第三条第2款的约定：“房屋租金前三年为每年310万元，三年后每隔三年租金递增8%，每年租金分两期交清，每半年为一期，双方签订合同之日起三日内，被告应向原告支付首期租金155万元，以后每期租金在上期期满前三天内一次性足额向原告支付”。另，根据《房屋租赁合同》第四条第1款、第4款，第十二条第5款的约定，被告应向原告折价补偿：房屋装修费268万元，一楼加建部分装修费10万元，消防工程款21万元，挡土墙和场地平整费用30万元，管理费每年6万元。原、被告双方签订《房屋租赁合同》后，被告仅向原告支付了房屋装修费268万元，一楼加建部分装修费10万元，消防工程款21万元，挡土墙和场地平整费用30万元，房屋租金55万元。故，被告尚欠原告：2013年5月1日至2013年10月31日房屋租金100万元，2013年11月1日至2014年10月31日房屋租金310万元，管理费9万元，共计419万元。经原告多次催告，被告仍拒不履行其交付租金的义务。被告这一行为明显违反了双方的合同约定，属于根本违约，严重侵犯了原告的合法权益，根据双方所签订的《房屋租赁合同》第三条第2款、第七条第2款、第八条第2款的约定，被告除应向原告履行支付房屋租金的义务外，原告还有权解除与被告所签订的合同。同时，原告保留向被告行使索赔违约金的权利。综上所述，由于被告的根本违约行为，致使原告未能实现合同的目的，严重侵害原告的合法权益，原告特依据《合同法》第六十条第一款、第九十三条第（三）项、第（四）项以及《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向法院提起诉讼，请求判令解除原、被告双方于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》；判令被告向原告支付房屋租金410万元（自2013年5月1日暂计算至2014年10月31日，以后另计至被告交还房屋之日止）；判令被告向原告支付管理费9万元（自2013年5月1日暂计算至2014年10月31日，以后另计至被告交还房屋之日止）；本案的诉讼费用由被告承担。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：
1、《会议纪要》，证明原告依法获得涉案租赁房屋的使用权、租赁权、收益权；
2、《南宁市江南区村委综合楼合作协议》，证明事项同上；
3、《房屋租赁合同》，证明事项同上；
4、《建设用地规划许可证》、《建设用地规划许可证审批单》、《建设项目规划设计条件通知书》，证明涉案的租赁房屋属于合法建筑物；
5、《房屋租赁合同》，证明原告与被告之间的房屋租赁合同关系以及双方的权利义务，该合同符合相关法律规定；
6、《函》，证明东南村委会委托原告代为管理综合楼周边的空地；
7、《补充协议》，证明被告每年应向原告支付综合楼周边空地的管理费6万元；
8、继续履行合同的函件及邮件送达回执，证明原告催告被告履行合同义务；
9、被告身份证复印件，证明被告的身份情况。
原告补充提供的证据有：
1、《关于东南村办公综合楼项目用地预审的复函》，证明涉案的租赁房屋属于合法建筑物；
2、《关于申请江南区江南街道东南村村委综合办公楼拆迁回建申请用地报告》，证明事项同上；
3、《关于申请回建东南村委会办公综合楼用款的报告》，证明事项同上；
4、《建设用地规划许可证》，证明事项同上；
5、红线图，证明事项同上。
原告再次补充提供的证据有：《建设工程质量竣工验收意见书》，证明本案争议的房屋已经验收合格。
被告辩称：一、原、被告双方于2013年3月31日签订的房屋租赁合同及补充协议无效。二、因本案是无效合同，原告要求被告交租金无法律依据，因此请求驳回原告的诉请。三、原告诉请的管理费没有依据。四、本案的诉讼费应由原告承担。
被告对其主张提供的证据有：
1、被告身份证复印件，证明被告的主体资格；
2、广西北部湾银行电子交易回单，证明被告已向原告支付租金、保证金及补偿金共计409万元。
被告补充提供的证据有：规划管理局文件，证明该地的建设用地许可证已被撤销。
第三人述称：一、认可原告的主张。二、某市场占了村委的地，将村委的地置换到现在本案争议的土地上，相关部门也同意我村在该地上建楼，我村也办了规划许可证及设计图，也没有政府部门说这栋楼是违法建筑，不同意被告的主张。
经审理查明：2010年7月26日，原告与南宁市江南区江南街道东南村村民委员会（以下简称东南村委）签订了《南宁市江南区村委综合楼合作协议》，双方合作兴建东南村委综合楼。2010年8月20日，原告与东南村委签订了一份《房屋租赁合同》，东南村委将东南村委综合楼中东南村委办公用房外的房屋及附属设施、空地等出租给原告。2013年3月31日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告将东南村委综合楼中东南村委办公用房外的房屋及附属设施、空地等出租给被告。合同主要约定，双方签订合同后三天内被告交付40万元给原告作为履行合同的保证金，原告收到保证金之日起合同生效，合同期满原告归还保证金给被告，不计利息；租赁期限为18年5个月（从2012年11月30日起至2031年4月30日止，其中2012年11月30日至2013年4月30日为装修期不计租金）；租金从2013年5月1日起计算，前三年每年310万元，三年后每隔三年递增8%，每年租金分两期交清，半年为一期，双方签订合同后三天内被告预付首期租金155万元给原告，以后每期租金在上期期满前三天内一次性足额交清给原告；因出租房前期已进行了部分装修，被告同意支付268万元给原告作为出租房前期装修投入资金的折价补偿；一楼加建部分，被告一次性补偿10万元给原告；被告应承担消防工程款21万元；原告已进行空地的挡土墙构筑和场地平整，被告同意除一次补偿30万元给原告外，每年再补偿6万元给原告（对于被告管理使用该空地，在原、被告2012年11月30日签订的《补充协议》中亦约定被告另行补偿30万元给原告，被告每年交付6万元代理管理费用给原告）。合同签订后，原告依约交付了租赁物给被告，被告向原告支付了保证金、租金、补偿金等共计409万元。本案审理过程中，经原、被告协商，在本院主持下，被告方于2015年6月9日搬离租赁房屋，将租赁房屋交还给了原告。
以上事实，有原、被告提供的证据和原、被告及第三人的陈述为证。
本院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的《房屋租赁合同》（含《补充协议》，下同）违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然合同无效，但原告已将租赁物交付给了被告，被告实际使用了租赁物，原告要求被告按合同约定的标准支付使用期间的租金和管理费，符合上述司法解释的规定。从租金起算日2013年5月1日至被告方搬离租赁房屋之日即2015年6月9日，共计25个月，则被告应付给原告的租金共计6458333元（即3100000元／12个月×25个月﹦6458333元），被告应付给原告的管理费共计125000元（即60000元／12个月×25个月﹦125000元）。按合同约定，除租金和管理费外，被告还应一次性向原告支付其他费用共计329万元（出租房前期装修投入资金的折价补偿268万元＋一楼加建部分补偿10万元＋消防工程款21万元＋空地挡土墙构筑和场地平整投资补偿30万元）。被告一次性向原告支付这些费用，是为了在整个租赁期间（从租金起算日2013年5月1日起至租赁期限届满日2031年4月30日止共18年即216个月）使用租赁物，现被告仅使用了25个月，根据公平合理原则，被告实际应付的其他费用为380787元（即3290000元／216个月×25个月﹦380787元）。被告已向原告支付保证金、其他费用、租金共计409万元。其中保证金40万元，原告应退还给被告。再扣除被告应付给原告的其他费用380787元，余款3309213元可视为被告支付的租金。现被告尚欠原告租金3149120元（即6458333元－3309213元﹦3149120元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、原告广西邦晟房地产投资有限公司与被告李文志于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告李文志应向原告广西邦晟房地产投资有限公司支付租金3149120元，以原告应退还给被告的保证金40万元扣减后，被告尚应支付租金2749120元给原告；
三、被告李文志应向原告广西邦晟房地产投资有限公司支付管理费125000元。
案件受理费40320元，财产保全费5000元，合计45320元，由原告负担14233元，被告负担31087元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费40320元，汇款：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交或免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈惠云
人民陪审员 陈红娟
人民陪审员 吴菊妹
二〇一六年四月二十日
书 记 员 赵海冰
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。