重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝04民终516号
上诉人(原审原告)：石金容，女，1979年9月13日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托诉讼代理人：王学斌，男，1970年2月27日出生，系石金容之丈夫。住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
上诉人(原审原告)：王学斌，男，1970年2月27日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
被上诉人(原审被告)：酉阳县龙城房地产开发有限责任公司。住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县钟多街道桃花源南路***号。统一社会信用代码91500242678670489Y。
法定代表人：郭绍全，该公司经理。
上诉人石金容、王学斌因与酉阳县龙城房地产开发有限责任公司(以下简称龙城公司)商品房预售合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院(2017)渝0242民初2770号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人暨石金容的委托诉讼代理人王学斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
石金容、王学斌上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持石金容、王学斌的一审诉讼请求；本案诉讼费由龙城公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。一审法院在龙城公司故意不接受传票、不出庭及未提供证据的情况下，认定涉案房屋至今未取得综合验收，未取得竣工验收备案登记证，一审法院也未对此开展调查，其认定缺乏事实基础，系仅凭感觉推定的结果；案涉购房协议第十三条对违约金的约定系格式条款，未与石金容、王学斌协商也未作提示和说明，应属无效，石金容、王学斌每月按照贷款合同支付本金及利息中的利息应作为实际损失，应参照该实际损失调整违约金。2.一审判决适用法律部分错误。在龙城公司并未提供证据的情况下，一审判决不能推定龙城公司法律上或事实上利息不能，而应适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定判令龙城公司继续履行取得房屋登记受理单的义务；案涉购房协议第十三条应认定为格式条款，该条规定应属无效，在此情况下违约金条款视为没有约定，故应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
龙城公司在二审中未作答辩。
石金容、王学斌向一审法院起诉请求：1.由龙城公司向土地房屋登记机构提出申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2.将逾期办证违约金的计算标准调整至按年利率6%计算；3.由龙城公司支付石金容、王学斌逾期办证违约金(以338560元为基数，从2016年11月19日起按年利率6%计算至2017年12月4日为20639元，再从2017年12月5日计算至取得受理单止)；4.由龙城公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年8月24日，石金容、王学斌(乙方)与龙城公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），约定由石金容、王学斌购买龙城公司开发预售的位于酉阳县桃花源街道源泉新路××号×幢××-×的商品房一套；房屋建筑面积为124.93平方米，总购房款为338560元。《合同》第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”
另查明，2011年8月24日，石金容、王学斌向龙城公司缴纳了首付购房款102560元，2011年12月28日，石金容、王学斌通过银行按揭方式向龙城公司付清余下236000元购房款。石金容、王学斌于2016年9月18日接房入住。石金容、王学斌自愿继续履行《合同》。涉案房屋所在楼盘至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
一审法院认为，双方签订的《合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应按照约定履行自己的义务。针对本案的争议焦点，现分别评述如下：
一、龙城公司能否取得涉案房屋的登记受理单。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或事实上的履行不能；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债务人在合理期限内未要求履行”。本案中，涉案房屋所在楼盘至今未经综合验收，尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，还不具备办理商品房分户登记的前提条件，这属于法律上或事实上的履行不能的情况。故对石金容、王学斌主张由龙城公司取得涉案房屋的登记受理单的请求，不予支持。
二、是否应将约定的逾期办证违约金计算标准予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方在《合同》中对逾期办证违约金计算标准进行了明确的约定，石金容、王学斌并未提供证据证明约定违约金低于造成的损失，故对石金容、王学斌要求将违约金的计算标准调整为按年利率6%计算的请求，不予支持。
三、关于石金容、王学斌主张的逾期办证违约金。本案中，《合同》第十三条约定，如因龙城公司的责任，未能按期向登记机构提交办理房地产权证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，石金容、王学斌有权要求龙城公司继续履行合同并支付违约金。《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是申请办理房地产权证时须由龙城公司提交的资料，由于龙城公司至今尚未取得该证，导致龙城公司无法提供登记机构需要的资料，房地产权证的办理事实不能，故本案石金容、王学斌至今未能取得房地产权证的责任在于龙城公司，龙城公司应当承担逾期办证的违约责任。逾期办证违约金的起算日为《合同》第十三条第2款约定的商品房实际交付使用之日(2016年9月18日)起60日的次日，即2016年11月19日。截至2017年12月4日，龙城公司应当支付的逾期办证违约金为：338560元×0.00005×380天=6432.64元。对于石金容、王学斌主张的2017年12月5日以后的逾期办证违约金，因违约事实尚未发生，不予支持，石金容、王学斌可待实际发生后另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、由酉阳县龙城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付石金容、王学斌逾期办证违约金6432.64元；二、驳回石金容、王学斌的其他诉讼请求。案件受理费176元，由酉阳县龙城房地产开发有限责任公司负担。退回石金容、王学斌预交的诉讼费用176元。
本院二审期间，石金容、王学斌向本院提交了酉阳土家族苗族自治县人民法院作出的(2018)渝0242民初220号、216号民事判决书。证明以上两份判决书中法院支持了原告要求开发商取得登记受理单的诉讼请求，上述判决应作为法院裁判时的参考，应同案同判支持石金容、王学斌的诉讼请求。本院经审查认为，石金容、王学斌提交的证据不属于二审新证据，且与本案不具有关联性，故不予采信。本院依职权向酉阳土家族苗族自治县城乡建设委员会调取了一份证明，证明案涉龙泉小区项目一期（含6、7、8、9、10栋楼）尚未取得竣工验收备案登记证。石金容、王学斌质证认为，该证据并非新证据，也不属于人民法院依职权调取的证据范畴，龙城公司在交房时并未向石金容、王学斌提交该备案登记证，该行为本身已构成违法和违约，应承担相应的违约责任。本院经审查认为，该证明能够证明案涉房屋所在楼盘未取得竣工验收备案登记证的客观事实，是案涉房屋是否能办理产权登记的前提条件，涉及到本案的具体处理，故属于人民法院依职权调取证据的范畴，应予采信。
二审查明，2011年9月5日，王学斌就案涉房屋取得《重庆市商品房买卖合同登记备案证明》。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，石金容、王学斌与龙城公司签订的合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，且王学斌就案涉房屋取得了《重庆市商品房买卖合同登记备案证明》，这说明涉案房屋已取得商品房预售许可证，故双方签订的案涉合同合法有效，本院对此予以明确。本案二审争议的焦点在于：1.石金容、王学斌请求判令龙城公司向土地房屋登记机构提出申请并取得登记受理单的诉讼请求能否成立？2.逾期办证违约金的计算标准应否调整至按年利率6%计算？现就此评述如下：
一、关于石金容、王学斌请求判令龙城公司向土地房屋登记机构提出申请并取得登记受理单的诉讼请求能否成立的问题。因涉案房屋所在楼盘至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故龙城公司不可能对案涉房屋所在楼盘办理房屋初始登记，石金容、王学斌在本案中的诉讼请求，实质上是要求龙城公司将案涉房屋办理初始登记后转移登记至石金容、王学斌名下，鉴于案涉房屋截止目前尚不能进行该转移登记，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定第(一)项规定的“法律上或事实上的履行不能”的继续履行的除外情形，鉴于此，对石金容、王学斌的该项诉讼请求，不予支持，一审驳回王学斌该项诉讼请求正确，本院对此予以明确。
二、关于逾期办证违约金的计算标准应否调整至按年利率6%计算的问题。石金容、王学斌与龙城公司在案涉合同第十三条第四款中对违约金的计算方式进行了明确的约定，在此情况下，龙城公司应当按照该款的约定向石金容、王学斌支付逾期办证违约金，一审判决龙城公司按照该计算标准支付石金荣、王学斌从2016年11月19日至2017年12月4日的违约金，其计算标准和计算结果均正确，本院对此予以明确。石金容、王学斌主张该条款属格式条款应属无效，应依照法律将违约金调整为按已付房款为基数按年利率6%的标准计算违约金。案涉商品房买卖合同系重庆市国土资源和房屋管理局为规范重庆市范围内的商品房买卖而印制的合同，该合同由重庆市工商行政管理局监制，该合同逾期办证违约金计算的标准处为空白，应系由双方协商后填写，故该条款并不属于格式条款，应对双方产生约束力，且石金容、王学斌也未提供证据证明约定违约金低于造成的损失，据此，本院对石金容、王学斌的该项上诉理由，亦不予支持。
综上所述，石金容、王学斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费155元，由石金容、王学斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭中宜
审 判 员 何 玉
审 判 员 王 宏
二〇一八年五月二十九日
法官助理 谭昕怡
书 记 员 刘桂林