河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀04民终4501号
上诉人（原审原告）：高占领，男，1980年8月23日出生，汉族，现住河北省石家庄市。
上诉人（原审原告）：高战举，男，1992年6月30日出生，汉族，现住河北省邯郸市经济技术开发区。
二上诉人委托诉讼代理人：闫翠荣，河北暖风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡兰芳，女，1962年8月14日出生，汉族，现住河北省邯郸市邯山区。
被上诉人（原审被告）：张建刚，男，1963年11月27日出生，汉族，现住河北省邯郸市邯山区。
二被上诉人委托诉讼代理人：钱宝岗，河北天汉律师事务所律师。
原审第三人：河北房惠网络科技有限公司，住所地：河北省邯郸市丛台区中华北大街89号友谊时代广场B座10层1003号，统一社会信用代码91130403347800963K。
法定代表人：郭志辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭艳勇，该公司副总经理。
上诉人高占领、高战举因与被上诉人胡兰芳、张建刚、原审第三人河北房惠网络科技有限公司（以下简称房惠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸经济技术开发区人民法院（2018）冀0491民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高占领、高战举委托诉讼代理人闫翠荣、被上诉人胡兰芳及被上诉人张建刚、胡兰芳共同委托诉讼代理人钱宝岗、原审第三人河北房惠网络科技有限公司委托诉讼代理人郭艳勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高占领、高战举上诉请求：1、依法撤销（2018）冀0491民初53号民事判决书第二、四项，依法改判被上诉人赔偿上诉人违约金96500元、房屋差价损失235000元、居间费3000元；2、本案诉讼费、保全费等全部费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在一审判决中故意隐瞒已查明的事实，适用法律错误，有法不依，枉法裁判。1、一审庭审中已经查明，被上诉人另行出卖房屋的价格是120万元，这是上诉人要求房屋差价235000元损失的主要依据，而一审法院却在判决中对此只字未提，此事实并非一审法院没有审清楚，而是故意隐去，以此造成原告主张的损失并无235000元的表面事实。实际上，案涉房屋的实际价格在不断增长，房屋差价远大于上诉人请求的差价损失。上诉人只是为了减少争议，才在一审中以被上诉人另行出卖房屋的价格作为计算的依据。2、一审法院在判决中将被上诉人违约造成的损失局限认定为上诉人的直接损失，未支持上诉人主张的可得利益损失，属适用法律错误。《合同法》113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿数额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。可见，合同法中所规定的损害赔偿原则是全部损害赔偿原则，即赔偿当事人实际遭受的全部损失。违约方不仅应赔偿守约方的实际已发生的直接损失，还应赔偿守约方的可得利益损失。本案中，由于房价的上涨，合同价款与解除合同时房屋价格的差价部分就是上诉人因合同履行所获得的可得利益，因房屋价格的上涨，上诉人的可期待利益损失远大于235000元。一审法院在判决中对此故意回避，仅以“二原告并未因本案纠纷，产生再行购买房屋的上涨损失”、“二原告并未承担房屋上涨的实际损失”为由，不采信上诉人关于可得利益损失的主张，明显属于适用法律错误，应予依法改判。按照一审法院的判决逻辑，将可得利益损失局限于守约方的直接损失，则任何合同的存在都将没有可得利益。我国司法要求“同案同判”，与本案类似的案例在全国各地法院多有生效判决，均支持了守约方的可得利益损失，即房屋差价损失最高人民法院类似的指导案例以及各高院裁判也比比皆是。早在2013年《民事审判指导与参考》中“房屋差价能否作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿”，最高人民法院的指导意见就认为：由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买类似的房屋，则其需要支付的另行购买成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋价格是违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。而本案中，一审法院置这些指导案例、判例于不顾，在案件事实审理清楚的基础上居然如此裁判，实属不该。上诉人也将积极向最高院反映该类案件同案不同判的问题。3、一审法院在判决中以“本案双方约定的违约金已过分高于造成的损失，且二被告主张调整违约金，本院以二原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量”作为调整违约金的依据，属事实认证不清、适用法律错误，应予改判。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据一审中已经查明的事实被上诉人作为违约方应对合同约定的违约金过分高于上诉人的损失进行举证。但被上诉人在一审中从未对违约金过分高于上诉人主张的损失进行举证。一审法院在没有证据证明本案约定的违约金已过分高于造成的损失的情况下作出调整依据，属于缺少事实依据，适用法律错误，应予改判。二、一审法院的判决不正当的保护违约方的非法利益，造成被上诉人违约所得远大于其违约成本，助长了社会的不诚信风气。合同法第一条规定，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。第八条规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一审已经查明，在案涉合同的履行过程中，上诉人并不存在任何违约。被上诉人恶意违约，坐地涨价引起的。在经法院释明，被上诉人承诺不将房屋出售后，仍将房屋出售他人并办理过户。被上诉人通过违约转售房屋，至少因违约获得不法利益235000元，而一审法院仅判决其支付违约金55000元（含居间费3000元）。被上诉人作为违约方，其在违约另行出售房屋时已明确知悉其通过违约可以获得房屋差价235000元，该差价损失明显属于合同法第一百一十三条规定的损失范围。假使一审判决生效，则被上诉人可因违约获得利益188000元，远远小于其违约付出的成本。人民法院的判决应当引导合同当事人诚实信用的履行合同，保护守约方的合法权益，保护正常的市场经济秩序，引导弘扬社会风气。但是，一审判决不仅不对被上诉人的违约行为进行处罚、禁止，实际是在支持合同违约方通过违约获取高额利益，其判决与合同法的立法目的、宗旨是完全相悖的，也给当今社会日益增长的售房毁约的不诚信行为提供不当的法律依据和判例依据。三、一审法院与被上诉人互相串通，包庇纵容被上诉人的不诚信诉讼行为，枉法渎职，造成案涉房屋脱保转移，导致上诉人无奈之下变更诉请，不能合法保障自身的合法利益。一审期间，上诉人的诉讼请求是要求被上诉人继续履行房屋买卖合同，2018年2月26日开庭审理期间，一审法庭当庭询问被上诉人是否已经将房屋出卖，被上诉人称“自住”不出售，上诉人当庭表示可以全款购买房屋，合同完全可以继续履行。上诉人为保障合同可以继续履行于2018年2月26日递交保全申请书要求保全涉案房屋，但审法院却迟迟不予做出保全裁定，当2018年3月13日做出保全裁定时却发现房屋已在前一日过户。被上诉人持有办理房屋过户的房产证原由第三人持有，第三人也可作证是法院通知其将房产证交给被上诉人的。由于被上诉人对法庭虚假陈述，一审法院故意纵容，导致上诉人原来的诉讼请求实际无法获得支持，本来简单的案情转变为对违约金及赔偿金额的认定。另，被上诉人信口开河，对案件关键部分的审查恶意欺瞒法庭的行为已经严重妨碍了案件的审理，本该由法庭依照民事诉讼法中妨碍诉讼的规定进行惩戒，以示司法之威严，一审法院却从未就以上事实做出过任何措施，不仅有失法官、法庭之威严甚至在判决中只字未提，将此事实故意隐去，实在有损法院的尊严与公正。综上所述，本案一审法院在审理事实基本的清楚的前提下，违背最基本的诚实信用观念，做出了鼓励当事人不诚信的判决，这不仅使得本案上诉人利益受损，更对社会风气有非常恶劣的导向作用。故此，望二审法院依法改判。
胡兰芳、张建刚答辩称，签订合同后，我方积极办理了落宗手续，高占领、高战举至今没有任何履行合同的行为，因此本案违约方为高占领、高战举。胡兰芳、张建刚是在高占领、高战举提起诉讼时没有主张继续履行合同的情况下将房屋另行出售，且高占领、高战举将其住房公积金全部取出在复兴区另行购买了房屋，所以高占领、高战举主张的损失不存在。高占领、高战举的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
高占领、高战举向一审法院起诉请求：1、依法判决二被告赔偿二原告违约金96500元；2、依法判决二被告支付二原告房屋差价损失235000元；3、依法判决二被告支付二原告居间费3000元；4、依法判决二被告返还二原告定金20000元；5、本案诉讼费、保全费等均有二被告承担。
一审法院认定事实：被告张建刚与被告胡兰芳系夫妻。在被告张建刚与被告胡兰芳夫妻关系存续期间，被告张建刚于2013年1月1日取得坐落于邯郸市丛台区家和路51号家和小区9-3-9号房产所有权。2017年1月12日乙方（原告）高占领、高战举与甲方（被告）张建刚、胡兰芳在（丙方）第三人房惠公司介绍下，签订了一份《房屋买卖（置换）合同》。该合同第一条第（1）项约定:甲方（张建刚、胡兰芳）自愿将坐落于邯郸市丛台区家和路51号家和小区9-3-9号房屋出售给乙方(高占领、高战举)；房屋的实际成交价为玖拾陆万伍仟元整（965000元），房屋产权过户、配套设施过户的相关费用由乙方承担；乙方(高占领、高战举)于2017年1月12日前交付定金贰万元整；经甲乙双方协商一致，乙方同意在2017年3月1日之前将首付款叁拾捌万伍仟元整通过房管局资金监管账户支付给甲方，剩余房款伍拾陆万元整甲方同意乙方申请公积金后（丙方代办）支付给甲方；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同约定第六条中1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。合同签订当日，原告即依照合同约定向被告胡兰芳支付定金2万元，被告胡兰芳向原告出具收据。2017年1月18日原告为购买该房屋准备了购房款并办理了公积金贷款手续，同日被告将本案所涉房屋在邯郸市不动产登记中心办理落宗。履行合同过程中，二被告要求涨价，经第三人河北房惠公司调解，原、被告对房屋买卖合同价格虽进行了重新商议，但未达成一致意见。2017年5月5日，被告胡兰芳将收取的定金2万元转给第三人河北房惠公司，让第三人河北房惠公司退给原告并主张解除买卖合同。2017年5月7日，原告高占领将交给第三人的公积金贷款手续取走。二被告当庭以第一次涨价双方已达成一致意见为由，主张原合同无效。
另查明，本案所涉房产存在抵押，经本院庭后向邯郸市房管局及邯郸市不动产登记中心咨询，二手房交易中，若交易房产存在抵押，需先将抵押权注销，才能上市交易、办理资金监管。
再查明，本案审理期间，二被告于2017年12月25日将本案所涉房屋出售，并于2018年3月12日办理房屋产权变更登记。
一审法院认为，原、被告双方所签订的0000748号《房屋买卖（置换）合同》，该合同不违反法律、行政法规强制性规定，系双方的真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。二被告提出因第一次涨价，双方达成一致意见，形成新的合同，从而导致上述合同无效的意见，因被告未提交证据予以证明，且被告及第三人均陈述最终并未达成一致意见，故二被告上述意见，不予采纳。原、被告双方在履行过程中产生分歧后，未能继续履行，且被告将交易所涉定金退回至第三人处，即是以其实际行动明确表示要求解除合同；原告诉讼请求中，亦要求被告返还定金并支付相应违约金及损失，以实际行动明确表示同意解除合同，且本案所涉房屋已出卖，不存在继续履行可能性，故原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》应依法予以解除。根据《邯郸市存量房买卖合同网上签约和交易结算资金监管办法实施细则》第九条“设定有抵押权的房屋进行交易的，应先行办理房屋抵押权注销登记。”的规定，本案所涉房屋在交易过程中因二被告未进行抵押权注销，从而导致无法进行交易，系合同无法继续履行的主要原因。被告虽向本院提交过户流程图，但该流程图系房产中介机构宣传图，房屋交易程序应以行政主管部门相关规定为准。且二被告在签订合同后单方面提出房产涨价，在第三人调解未果的情况下，被告将收取的定金退给第三人，告知第三人将定金退给原告并解除房屋买卖合同，系合同违约行为，应承担相应的违约责任。因本案所涉合同约定，二原告应“在2017年3月1日之前将首付款叁拾捌万伍仟元整通过房管局资金监管账户支付给甲方（二被告）”，而二原告未能按期履行该义务的原因，系被告未进行抵押权注销导致无法进行资金监管，故二被告提出原告未缴税系先行违约的辩论意见，无事实及法律依据，不予采纳。
二原告并未因本案所涉纠纷，产生再行购买房屋的房价上涨损失，仅为本次房屋买卖行为向第三人房惠公司支付居间费3000元。原告诉称因被告将本案所涉房屋再次出卖，要求被告支付原告房屋差价损失235000元的意见，因二原告并未承担房价上涨的实际损失，且在该交易过程中仅支付定金20000元，因此该诉求无事实及法律意见，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案，原告选择适用违约金条款。双方签订的0000748号买卖合同约定：由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，即96500元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，本案双方约定的违约金已过分高于造成的损失，且二被告主张调整违约金。因此，本院以二原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，二被告赔偿二原告违约金55000元（含3000元居间费）。原告要求被告返还定金20000元，符合法律规定，本院予以支持，因该20000定金被告已退给第三人，故应由第三人返还原告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国民合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、依法解除原告高占领、高战举与被告胡兰芳、张建刚之间签订的0000748号《房屋买卖（置换）合同》；二、被告胡兰芳、张建刚在本判决生效后十日内支付原告高占领、高战举违约金55000元（含居间费3000元）；三、第三人河北房惠网络科技有限公司在本判决生效后十日内退还原告高占领、高战举定金20000元；四、驳回原告高占领、高战举的其他诉讼请求。案件受理费6618元、保全费5000元，由原告高占领、高战举承担9155元，由被告张建刚、胡兰芳承担2463元。
本院二审期间，高占领、高战举申请本院依法调取了胡兰芳、张建刚与案外人于2018年3月9日签订的《邯郸市存量房买卖合同》，证明诉讼期间，胡兰芳、张建刚将案涉房屋出卖给了第三人。
胡兰芳、张建刚二审期间提交以下证据：
1、申请本院依法调取了《新建商品房网签备案情况查询》，证明高占领于2017年5月23日购买了复兴区华苑街20号兆通华苑2号楼1单元1003号房屋。证明高占领、高战举将购房手续全部拿走，并且另行购买了该房屋。
2、税收完税证明（个人所得税）、印花税票销售凭证、税收完税证明（契税）、不动产登记费缴款书、补缴的土地价款缴款书等税费共计42085元。证明胡兰芳、张建刚在办理向第三人转让案涉房产时因交纳税费所产生的费用。
本院组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：高占领与案外人邯郸市兆通房地产开发有限公司于2016年12月24日签订了购买邯郸市复兴区华苑街20号兆通华苑2号楼1单元10层1003号房屋认购书，网签备案时间为2017年5月23日，房屋成交金额719654元。胡兰芳、张建刚转让邯郸市丛台区家和路51号家和小区9-3-9号房屋给案外人时办理过户登记税费共计42085元。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方二审争议的主要焦点为：因案涉房屋买卖合同不能履行所造成高占领、高战举的损失数额为多少。
胡兰芳与高占领、高战举于2017年1月12日签订合同时约定房屋成交价为965000元，张建刚、胡兰芳于2018年3月9日将案涉房屋卖与案外人的成交价为1200000元，房屋差价为235000元，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，该房屋差价即为可得利益损失。如合同依约履行，高占领、高战举欲取得上述差价损失之利润，应支付办理过户登记税费共计42085元，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条之规定，高占领、高战举的可得利益损失应从差价损失中扣除该部分税费，即可得利益损失为192915元。当事人在签订合同时应当严谨、审慎。胡兰芳明知自己无权处分涉案房产，却仍与高占领、高战举签订房屋买卖合同，并自行签署“张建刚”签名，签订合同后，共有人张建刚对该合同未予追认，导致房屋买卖合同不能履行，胡兰芳的行为具有过错，应对本案合同不能履行所造成的损失承担一定的责任，应承担本案合同不能履行所造成损失的50%即96457.5元（192915元×50%）。高占领、高战举在签订涉案房屋买卖合同时，未主动核实房屋权属情况，未能审验房产证，即与胡兰芳签订房屋买卖合同，最终导致合同不能履行，自身亦具有过错，应与胡兰芳承担同等责任。房惠公司作为中介方应向买卖双方提供居间中介服务，审查双方之间有关交易的相关资料，其在未经详实审查、明确告知双方有关房屋信息的情况下，促成三方签署合同也存在过失也应承担相应责任，故房惠公司应将收取的中介服务费3000元退还给高占领、高战举。
因胡兰芳违约造成高占领、高战举损失为96457.5元，争议双方在《房屋买卖（置换）合同》中约定的违约金为96500元，该违约金没有过分高于高占领、高战举的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，对高占领、高战举请求胡兰芳支付违约金96500元的主张，本院予以支持，对其请求张建刚、胡兰芳支付房屋差价损失235000元的主张，本院不予支持。
张建刚并未在《房屋买卖（置换）合同》签字或捺印，也没有证据证明张建刚对该合同进行了追认，张建刚并非案涉房屋买卖（置换）合同之当事人，故高占领、高战举请求张建刚承担本案合同责任的主张于法无据，本院不予支持。
综上所述，高占领、高战举的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：
一、维持河北省邯郸经济技术开发区人民法院（2018）冀0491民初53号民事判决第三项即：河北房惠网络科技有限公司在本判决生效后十日内退还高占领、高战举定金20000元；
二、维持河北省邯郸经济技术开发区人民法院（2018）冀0491民初53号民事判决第四项即：驳回高占领、高战举的其他诉讼请求；
三、变更河北省邯郸经济技术开发区人民法院（2018）冀0491民初53号民事判决第一项为：依法解除高占领、高战举与胡兰芳签订的0000748号《房屋买卖（置换）合同》；
四、变更河北省邯郸经济技术开发区人民法院（2018）冀0491民初53号民事判决第二项为：胡兰芳在本判决生效后十日内支付高占领、高战举违约金96500元；
五、河北房惠网络科技有限公司在本判决生效后十日内退还高占领、高战举居间费用3000元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6618元，由胡兰芳负担1802元，由河北房惠网络科技有限公司负担429元，由高占领、高战举共同负担4387元，诉讼保全费5000元由胡兰芳负担；二审案件受理费5490元，由胡兰芳负担1895元，由河北房惠网络科技有限公司负担59元，由高占领、高战举共同负担3536元。
本判决为终审判决。
审判长 杨伟烈
审判员 李忠军
审判员 梁国华
二〇一八年九月二十七日
书记员 刘 琳