广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终16836号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市海霸物业发展有限公司，住所地广州市增城区。
法定代表人：谢锐洪。
委托代理人：梁庆华，广东沁森律师事务所律师。
委托代理人：赖文扬，广东沁森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市新庄市场有限公司，住所地广州市增城区。
法定代表人：刘顺洪，职务：总经理。
委托代理人：郭丹婷，广东乐信律师事务所律师。
委托带猎人：吴康概，广东乐信律师事务所律师。
上诉人广州市海霸物业发展有限公司（以下简称“海霸公司”）因与被上诉人广州市新庄市场有限公司（以下简称“新庄公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人海霸公司向本院提起上诉称：一、原审法院认为：“本院以新庄公司提交《缴交房屋租金统计表》认定海霸公司支付租金的过程…拖欠的租金是持续性的，且每次支付的租金没有指向性，不能反映当次支付租金对应的月份…应视为海霸公司对包括2014年10月份之前拖欠的整体租金的清偿，因此本案的诉讼时效应从2014年10月21日开始计算，新庄公司在2014年11月4日就向本院主张权利，未超过诉讼时效。是认定事实错误，适用法律错误。(一)上诉人有的月份不足额支付租金系存在合法事由。且上诉人拖欠的租金根本不是持续性的，即并非每月的租金都系不足额缴纳，其中许多月份的租金都已缴清。1、上诉人之所以有的月份不足额支付租金的原因在于被上诉人当初交付的租赁场所一直存在漏水问题，基于被上诉人方一直推诿维修等违约行为在先，故上诉人不足额支付租金是上诉人为维护自身合法利益而依法行使不安抗辫权的体现。2、上诉人拖欠租金并非持续性的，即上诉人并非每月都不足额支付租金，根据被上诉人提供的《广州市海霸物业发展有限公司缴交房屋租金统计表》所示：上诉人2010年1O月至2011年2月每月都足额缴交租金，2011年8月至2011年1O月都有足额缴交租金。3、被上诉人在原审庭审中亦自认2010年10月至2011年2月的租金上诉人都已足额缴清，不存在原审法院于判决中认定的“上诉人自2010年7、8、9月起就没有足额向被上诉人支付租金。(二)原审法院直接适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”系适用法律严重错误。1、从学理上看，租赁合同作为法律明确规定的“继续性合同”，每月应支付的租金在学理上系“分期履行债务”，即是一个独立的债权债务关系，其并非是“同一债务的分期履行”，其诉讼时效起算点应于每期债务履行期届满之日的次日起算。2、从客观事实上看，上诉人缴交的每月租金系独立的债权债务关系，并非是“同一债务”下的分期履行。根据被上诉人提交的《缴交房屋租金统计表》的记录内容，被上诉人亦是根据每个月上诉人的缴付租金情况进行的统计，即被上诉人亦认为每个月的租金系独立的债权债务关系。3、从法律上看，对每月租金系独立的债权债务关系，其诉讼时效应自每期债务履行期届满之日的次日起算亦有充足的法律规定及判例支持。结合《民法通则》中关于延付或者拒付租金的诉讼时效为一年的规定也可以看出，现行法律在租赁合同的权利保护方面，体现出一种督促出租人及早行使权利，避免租赁关系长期处于不确定状态，促进社会资源充分有效的利用的价值取向。故，对于分期履行债务的租赁合同，因各期债务相对独立，其诉讼时效应分别从各期次履行期限届满时计算。(三)原告诉讼请求已过诉讼时效，已经受理的，法院应予驳回。1、如上所述，在分期履行债务的租赁合同中，每月的租金系独立的债权，其诉讼时效的起算点应从每月租金应付之日起开始计算。2、本案中不存在中断诉讼时效，重新起算诉讼时效的情形。一审法院以“拖欠租金是持续性的…．故此，对于新庄公司自认海霸公司在2014年10月20日支付租金款143374元，应视为海霸公司对包括2014年10月份之前拖欠的整体租金的清偿．．”系认定事实不清，适用法律错误。(1)自租赁合同开始，因租赁物本身存在渗水问题，被上诉人自知理亏，故上诉人从未收到过被上诉人发来的催款通知。且在原审庭审中，被上诉也未提交任何符合中断诉讼时效情形的证据，所以不存在中断诉讼时效的情形。(2)根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，拖欠租金的持续行为并不是法定中断诉讼时效的情形。更何况如前所述，海霸公司并无持续拖欠租金的行为。(3)不管从《缴交房屋租金统计表》的所示内容还是上诉人于庭审中的自述情况，上诉人支付的2014年10月20日的租金143374元系2014年10月的租金，在无任何其他证据的证明下，法院据此断论该笔款项系上诉人对之前所有欠租的清偿实在有失偏颇，毫无逻辑可言。3、根据我国《民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：…(三)延付或拒付租金的．．”。本案中，被上诉人起诉时间为2014年12月9日，即根据诉讼时效一年的规定，因本案不存在诉讼时效中断的事由，被上诉人仅能主张的2013年12月10日之后的债务。综上，因每月租金系独立债权，每月的租金应依法以每月租金的应付之日起计算，故被上诉人于一审中主张的2010年7月1日至2013年12月9日间的债务概因不存在中断时效事由，应于已超过诉讼时效，法院理应依法驳回。二、原审法院认为：“至于新庄公司向海霸公司发出内容包括解除合同等《律师函》的法律效力问题．．，快递单虽然签收人不是谢锐洪本人，但送达是海霸公司住所地址，为此本院确认孙某是代海霸公司签收该快递，视为新庄公司已将《律师函》送达给海霸公司。”及“海霸公司在庭审中虽有异议，但未在收到《律师函》的三个月内请求人民法院或者仲裁机构否定解除合同的效力”系认定事实不清、适用法律错误。(一)、上诉人从未收到过被上诉人向上诉人发出的关于“解除合同”的《律师函》，也就不存在异议期，更不存在异议期已届满一说。即涉案《租赁合同》尚未解除，仍属双方真实意思表示的有效合同。(1)快递的签收人并非收件人“谢锐洪”，也非海霸公司其它授权人员。该邮件系名为“孙某”的人，其并非海霸公司员工，更未有海霸公司授权其签收快递的资料。故，即使该份快递确已妥投，也仅证明该份快递妥投给了“孙某”，而非妥投至海霸公司处。(2)该份快递面单的托寄物详细资料未填写任何内容，该份快递内容也并非一定是新庄公司所称的关于“解除合同关系”的《律师函》。(3)在新庄公司未证实“孙某”身份前，且快递收件地址存在多家商户，在无其他证据的证明下原审法院以收件地址为海霸公司住所地址，据此认定孙某是代海霸公司签收该快递实属“认定事实不清、逻辑荒谬之谈”。(二)被上诉人于2015年8月10号补交的“未加盖顺丰公司业务专用章”的《快递签收底单》及《律师函》(下称“第一份快递单”)及被上诉人于2016年6月14日补交的“加盖顺丰公司邮戳”的《快递签收底单》(下称“第二份快递单”)都系超期补交的证据，并存在巨大瑕疵，已严重违反举证规则，但原审法院无视证据规则及证据瑕疵仍采信该证据，属违法裁判。本案于2014年12月9日立案，并分别于2015年8月10日、2015年10月27日两次开庭审理，且，审理阶段的各个环节皆已进行并已结束。根据《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定理应不予质证。上诉人亦以《意见函》、《补充代理词》等形式严正表示请求法院不予质证，但原审法院仍采信该证据严重违反证据规则。2、“第二份快递签收底单”属“根据庭审情况而事后出具”，并违反快递服务规定，存在明显瑕疵，不能采信。(1)快递公司官网上查询不到快递寄送”及“快递成功投递”的详细信息；(2)被上诉人不能提供“成功送达”书面证据，且，上诉人也未能提供该证据“原件”。(3)签收人并不是上诉人或上诉人授权的签收人员，且该人员也不是海霸公司的员工。若证据客观、真实存在，则，新庄公司应于“举证期间”便于提供，甚至，在第二次开庭时亦可提供，但该证据却迟迟于2016年6月提供，距本案立案时间已长达一年有余。本案讼前、讼中，皆由新庄公司的代理律师代理处理与实施，作为专业律师，新庄公司不可谓不清楚“证据规则”“第二份快递签收底单”的快递环节明显瑕疵。(1)根据《中华人民共和国国家标准》(GB／T27917.3—2011)快递服务第三部分：服务环节第5．2．8规定：“快件收寄后，应及时录入收寄信息并按规定上传网络。”第5.5．6规定：“国内快件查询信息有效期应为1年。”(2)从该快递单的投递时间到本案第一次开庭时并未超过信息有效期一年，即便签收底单其中一联为签收人持有，但该份“快递单”完全可以在顺丰速运网站上查询妥投情况，即使无原件，也可以提交“妥投截面图”，但一直至开庭时新庄公司也并未提交“妥投截面图。如若该份“快递单”已妥投，新庄公司为何不提交“妥投信息”截面图。且，经我方于顺丰速运官网查询，其结果也为：“未找到此快递单信息”。显然，不管是在信息有效期内，还是在信息有效期外，网上查询此快递单都无此“快递信息”，换言之，此快递单的真实性几乎为零。4、“第二份快递单”应属“证人证言”，若审判庭一定要质证，则应需“证人出庭作证”，以供双方质询(1)根据最高院的证据规则若干规定，证人证言须经证人出庭作证，否则，不能采信。顺丰公司加盖“业务章”以确认妥投事实的行为系“证人证言”，其应该出庭供双方质询。(2)顺丰公司“加盖印戳”不足以证明“快递回单”属实。顺丰公司系以营利为目的市场主体，并无公信力，其在快递单复印件上加盖公章并不能证明“妥投”的真实性。特别是“迟迟一年有余”的“加盖印戳”行为，很难保证该行为的客观真实性。(3)顺丰公司在末出具“签收回单”原件的情况下，更不能贸然采信该证据。根据日常生活经验及快递业的国家强制标准，顺丰公司手中必然留存“签收回执”原件，在该原件未出示、签收人的笔录未作鉴定之前，显然不能采信该证据。(4)原审法院若一定要采信该证据，最起码一点，都应依职权“调查取证”。基上诸多明显瑕疵，原审法院却根本未依法依职前往快递公司调查，排除疑点，也未依法传唤顺丰速运负责人出庭作证，以供双方质询，已严重违反审判规则及法定程序。本案一审审理时限严重超期，且存在各种程序违法之情形。1、根据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》的相关规定，民事案件一审审限为6个月，经一审法院院长批准，可延长6个月，还需延长的，报请上级法院批准。本案自被上诉人于2014年12月9日立案起诉，一直至本案一审判决书出具之日2016年6月30日(实际判决书送达当事人双方之日为2016年8月30日)已逾1年半有余，已严重超过法定审限。2、本案于2014年12月9日立案，并分别于2015年8月10日、2015年1O月27日两次开庭审理，且，审理阶段的各个环节皆已进行并已结束，本应等待判决出具时，原审法院却应被上诉人之要求，就被上诉人超期变更诉讼请求、超期补充证据多次安排开庭，鉴于此，上诉人曾多次邮寄《异议函》表示抗议以维护上诉人自身合法的诉讼权益，但原审法院仍“置之不理”，以“各种理由”要求上诉人应诉，严重损害上诉人的合法权益。原审法院存在超出当事人诉讼请求范围进行审判的违法裁判行为。根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定及“不告不理原则”，人民法院审理民商事纠纷案件，应当依据当事人的诉讼请求并在当事人争议范围内进行。本案中，被上诉人在起诉状中并无请求确认涉案租赁合同依法解除的诉请，但原审法院却在一审判决书中主动认定：“新庄公司与海霸公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》己于2014年11月18日解除。”是违法裁判。综上所述，请求二审法院：1、请求依法撤销(2015)穗增法民三初字第128号《民事判决书》，依法改判、驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人新庄公司答辩称：1、上诉人未按时缴纳租金，这个违约行为一直存在且具有持续性，因此与上诉人提交的案例不具有参考性。2、关于上诉人与被上诉人解除租赁合同的认定问题，被上诉人认为合同解除的通知方式不限于书面，法条也没有具体的规定，因此我方同意一审对解除合同的认定。
新庄公司于2014年12月22日向原审法院起诉请求：一、海霸公司向新庄公司支付拖欠的租金暂计2261612元（从2010年7月至2014年10月20日）；二、海霸公司以2261612元为基数，按每日0.35%的利率向新庄公司支付违约金，违约金从2014年12月1日起计算至付清之日止；三、海霸公司承担评估费4700元；四、本案受理费、保全费由海霸公司承担。海霸公司提出反诉，请求原审法院：一、新庄公司向海霸公司开具自2010年7月至2014年10月20日的租金税务发票；二、新庄公司支付自2010年4月起至今占用租赁区域的门面做广告的使用费65000元（按1000元/月计算到2015年8月）；三、案件受理费和反诉费由新庄公司承担。
原审法院经审理查明：2004年8月13日，原增城市国土资源和房屋管理局为坐落广州市增城区新塘镇群星村岗头经济合作社新庄的土地核发增集用（2004）第0400034号《集体土地使用证》，载明“土地使用人和土地所有人均为新塘镇群星村岗头经济合作社，地类（用途）为商业，使用权类型为划拨，使用权面积为21138.20平方米”。2004年11月3日，原增城市新塘镇群星村岗头经济合作社（以下简称岗某社）和原增城市新塘镇群星村黄某经济合作社（以下简称黄某社）与新庄公司签订《土地租赁合同》，并经原增城市公证处作出（2004）增证内经字第4324号公证书。该合同约定岗某社将广州市增城区新塘镇群星村岗头经济合作社新庄区的土地（增集用（2004）第0400034号《集体土地使用证》）租赁给新庄公司投资兴建市场、住宅及附属设施。岗某社租给新庄公司的土地共12560平方米，黄某社租给新庄公司的土地共1968平方米。土地租赁期限30年，从2004年4月1日起至2034年3月31日止。2004年11月3日，原增城市新塘镇群星村岗头经济合作社（以下简称岗某社）与新庄公司签订《土地租赁合同》，并经原增城市公证处作出（2004）增证内经字第4325号公证书。该合同约定岗某社将广州市增城区新塘镇群星村岗头经济合作社新庄区的土地（增集用（2004）第0400034号《集体土地使用证》）租赁给新庄公司投资兴建市场、住宅及附属设施。经双方协商，岗某社将市场东面出口20米马路两旁的铺位用地共665平方米租给新庄公司建设两幢综合楼。土地租赁期限30年，从2004年4月1日起至2034年3月31日止。2005年9月14日，原增城市城市规划局出具了《建设工程规划验收合格证》，载明“建设单位为增城市新塘镇群星村岗头经济合作社，建设项目名称为市场，建设位置为新塘镇群星村岗头合作社新庄区，报建编号为增规证【2004】02A077号建设规模项目使用性质为商业、办公、住宅，地下建筑层数及面积为一层9601平方米，地上建筑层数及面积为六层22489平方米，总面积为32090平方米。2006年10月12日，新庄市场取得《竣工验收备案表》。2009年3月31日，原增城市城市规划局出具了编号为增规验证【2009】160号《建设工程规划验收合格证》，载明“建设单位为增城市新塘镇群星村岗头经济合作社，建设项目名称为新庄市场二期，建设位置为新塘镇群星村岗头合作社新庄区，建设规模新庄市场二期，1幢，地上5层3479.49平方米。2009年9月30日，新庄市场二期取得《竣工验收备案表》。
2011年10月23日，新庄公司（甲方）与海霸公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，甲、乙双方经充分协商，就有关乙方租用位于广州市增城区新塘镇新庄市场两层房屋的事宜签订合同如下：一、租用房屋面积计算市场首层（设计报建图纸定为负一层）面积9581平方米（详见甲、乙双方确认的复印附图），市场二层（设计报建图纸定为首层）面积8980平方米（详见甲、乙双方确认的复印附图），两层合计面积18561平方米；二、房屋租赁期24年，从2010年4月1日起至2034年3月底；三、租金计算租金以人民币计算，从2010年4月1日至2010年6月底为装修期，装修期免租金，从2010年7月1日至2015年3月底每月每平方米租金按15元计，从2015年4月1日至2020年3月底每月每平方米租金按17.25元计，从2020年4月1日至2025年3月底每月每平方米租金按19.84元计，从2025年4月1日至2030年3月底每月每平方米租金按23.81元计，从2030年4月1日至2034年3月底每月每平方米租金按29.76元计；四、付租金方式为每个月10日前一次性付清当月的租金，逾期付租金，则每逾期一天，按所欠租金额计收0.35%滞纳金，逾期一个月作海霸公司违约处理；五、房屋租用保证金，由海霸公司预付100万元保证金给新庄公司……六、房屋租赁时状况地面普通耐磨砖、卫生间瓷片、铁皮铁卷闸门、普通推拉铝窗、内墙及天面普通批荡、安装了自动喷淋洒水消防系统、提供4至6寸水管供水、提供约1000千瓦容量商业用电及电柜……十三、合同签订后，新庄公司不能以任何理由单方终止合同，否则，赔偿由此而造成的经济损失给海霸公司……十六、新庄公司无偿提供门楼的门面给海霸公司，海霸公司自己出资装饰门楼作广告之用，十七、房屋租赁期间，与房产有关的税费由新庄公司缴交，与经营性质有关的费用由海霸公司缴交，……二十二、违约责任，新庄公司、海霸公司双方必须遵守本合同，如海霸公司违约，1、保证金不退回给海霸公司，并归新庄公司所有，2、水电线路设施及其改建装修、不动产，不能拆走并归还新庄公司所有，新庄公司不予补偿，3、新庄公司有权终止合同，有权收回房屋；二十三、海霸公司原以“广州市同亿洗漂有限公司”的名义与新庄公司于2009年11月30日签订的《房屋租赁合同》在本合同生效之日即同时废止。2011年10月25日，新庄公司（甲方）与海霸公司（乙方）签订了《房屋租赁补充协议》，甲乙双方经协商就有关乙方增加租用甲方位于广州市增城区新塘镇新庄市场门楼北幢部分房屋房屋的事宜签订补充合同如下：一、租用房屋面积计算三间铺位首二层、一间铺位首层，上述四间铺位租用面积合计256.06平方米（详见甲乙双方确认的复印附图），二、房屋租赁时间及房屋租赁价格按甲乙双方已签订的新庄市场两层房屋的租赁时间及租赁价格执行，三、增加上述房屋租赁的执行内容按甲乙双方已签订的新庄市场两层房屋租赁合同的所有条件执行，四、海霸公司原以“广州市同亿洗漂有限公司”的名义与新庄公司于2009年11月30日签订的《房屋租赁补充协议》在本合同生效之日即同时废止。
2014年11月4日，原审法院立案受理了（2014）穗增法民三初字第1323号，新庄公司诉海霸公司租赁合同纠纷一案，新庄公司请求判令：一、解除新庄公司、海霸公司于2011年10月23日签订的《房屋租赁合同》以及于2011年10月25日签订的《房屋租赁补充协议》；二、海霸公司立即腾退涉案租赁物并返还给新庄公司；三、海霸公司向新庄公司支付拖欠租金2261612元；四、海霸公司向新庄公司支付违约金（以2261612元为基数，从起诉之日起按每日0.35%计算至付清之日止）；五、本案诉讼费由海霸公司承担。2014年11月10日，新庄公司向原审法院提出申请撤回起诉，同日，原审法院作出（2014）穗增法民三初字第1323号民事裁定书，裁定准许新庄公司撤回起诉。
2014年11月17日，新庄公司通过顺丰速运公司向海霸公司发出了《律师函》，内容“鉴于海霸公司拖欠租金行为已构成违约，现通知海霸公司与新庄公司于2011年10月23日签订的《房屋租赁合同》以及于同年10月25日签订的《房屋租赁补充协议》，于2014年11月17日解除，同时根据上述合同的约定没收押金100万元……”。快递单第二联载明“寄件公司广东民诚众信律师事务所，联络人郭丹婷，收件公司广州市海霸物业发展有限公司，联络人谢锐洪，地址新塘镇107国道与新新公路交汇处新庄市场三楼，电话136××××6888、139××××7772、132××××7888，收件日期2014年11月18日，收件人孙某签收”。
原审另查，新庄公司于2014年11月10日向原审法院申请诉前保全，并缴纳诉讼保全费5000元，原审法院于2014年11月10日作出（2014）穗增法立保字第171号之一民事裁定书，依法查封广州市增城金海皇海鲜酒家、广州市金莎足浴中心等承租海霸公司的转租涉案房屋而应付租金。
本案审理中，一、新庄公司、海霸公司确认涉案房屋部分转租第三人。二、新庄公司主张在签订合同前已将涉案租赁物交付给海霸公司，因海霸公司原以“广州市同亿洗漂有限公司”的名义与新庄公司于2009年11月30日签订的合同中已交付租赁物；海霸公司主张新庄公司在2010年10月交付租赁物。三、海霸公司主张按约准时足额缴付了2010年10月、11月、12月的租金，在2011年1月支付了租金130000元，海霸公司认为新庄公司没有处理漏水遂与新庄公司交涉，新庄公司以租金打折由海霸公司自行处理漏水。四、海霸公司出示门面相片6张，拟证明新庄公司擅自将门面转租农业商业银行使用，新庄公司质证对照片的真实性无异议，但认为照片反映的建筑物不是租赁范围，门楼是指四根柱子支撑起来的部分。另海霸公司反诉主张新庄公司擅自将门面转租农业商业银行使用，按市场价每月1000元计算，对于占用面积未提供证据，也不申请评估鉴定。五、新庄公司主张海霸公司自2010年7月起没有按约足额支付租金，累计2014年10月20日止拖欠2261612元。六、新庄公司提交《收据》拟证明涉案诉前保全支付评估费，海霸公司质证认为《收据》不是正式发票，又没有其他材料，不予认可。七、新庄公司提交《缴交房屋租金统计表》，载明“应收租金的时间和金额，实收租金的时间和金额，显示2011年1月付款130000元，……2014年10月20日付款143374元”，自认2010年7月、8月、9月合计应收租金846765元，经双方协商后按50万元计租，海霸公司亦同意新庄公司在酒楼签单款369163元用于抵扣租金，即仍欠130837元，2010年10月至2014年10月应收租金为13830544元，自认海霸公司自2011年10月起陆续支付租金共11699769元，尚欠租金2261612元，新庄公司主张海霸公司从2011年1月开始没有足额缴交租金，所缴交上述租金是未明确支付那个月租金的款项。八、海霸公司否认收到新庄公司的《律师函》，快递签收人不是海霸公司员工，且《律师函》没有公章和律师签名。九、海霸公司出示楼层漏水相片7张，拟证明租赁物无法使用；新庄公司质证不予认可，认为涉案房屋交付前是经营服装的，海霸公司在2012年转租经营酒楼，新庄公司没有收到海霸公司提出漏水通知，也不是新庄公司所为导致漏水。
原审法院认为：新庄公司基于岗某社、黄某社与其签订《土地租赁合同》和岗某社与其签订《土地租赁合同》对涉案土地取得了占有、使用和收益的权利。新庄市场和新庄市场二期的房屋已通过了《建设工程规划验收合格证》和《竣工验收备案表》，为此，涉案房屋符合了出租条件。新庄公司与海霸公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》为当事人的真实意思表示，约定租赁期限是从2010年4月1日起至2034年3月底止，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年，超过部分无效的规定，为此上述期限中的2030年4月1日至2034年3月底已违反了上述法律的效力性强制性规定，为无效约定。合同其余条款没有违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。按上述合同的约定海霸公司在签订合同之前新庄公司将租赁物交付给海霸公司使用，海霸公司在交接时未提出异议，新庄公司履行了出租人的义务；海霸公司按约定使用了租赁物，理应按法律规定和合同约定支付租金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任的规定，为此海霸公司对于向新庄公司支付租金的数额和时间负有举证责任，而海霸公司对此未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。经核算,海霸公司应支付2010年7月1日至2014年10月31日止的租金为14677306.8元（涉案房屋面积共18817.06平方米，每月每平方米租金按15元计，即18817.06平方米×15元/月×52个月）。新庄公司自认2010年7月、8月、9月合计应收租金846765元，经双方协商折后按50万元计租，新庄公司同意在酒楼消费签单款369163元用于折抵部分租金，新庄公司还自认海霸公司自2010年10月起陆续支付租金共11699769元。综上核算，海霸公司尚欠新庄公司租金2261607.1元。关于海霸公司主张新庄公司起诉2013年12月前的租金是否超过了诉讼时效问题。海霸公司是涉案房屋的承租人，对于每次支付租金的时间和金额等情况未提供证据，原审法院以新庄公司提交《缴交房屋租金统计表》认定海霸公司支付租金的过程，该表记载海霸公司自2010年7、8、9月起就没有足额向新庄公司支付租金，拖欠的租金是持续性的，且每次支付的租金没有指向性，不能反映当次支付租金对应的月份，故此，对于新庄公司自认海霸公司在2014年10月20日支付租金款143374元，应视为海霸公司对包括2014年10月份之前拖欠的整体租金的清偿，因此本案的诉讼时效应从2014年10月21日开始计算，新庄公司在2014年11月4日就向原审法院主张权利，未超过诉讼时效，海霸公司主张超过诉讼时效无事实和法律依据，原审法院不予支持。故新庄公司起诉请求海霸公司支付租金2261607.1元及滞纳金，于法有据，原审法院予以支持。滞纳金的计算，按双方合同约定海霸公司应每个月10日前一次性付清当月的租金，逾期付租金，则每逾期一天，按所欠租金额计收0.35%计算，而新庄公司只主张按所欠租金2261607.1元从2014年12月1日起计算至付清之日止是其自主处分诉讼权利，不违反法律规定，原审法院予以准许，但滞纳金的总额不得超过2261607.1元。新庄公司主张超过2261607.1元部分，不予支持。对于新庄公司主张的诉讼保全担保物评估费4700元，因合同中双方没有约定，且新庄公司提供《收据》不是合法票据，故原审法院不予支持。至于新庄公司向海霸公司发出内容包括解除合同等的《律师函》的法律效力问题，从新庄公司提供的快递单第二联载明“寄件公司广东民诚众信律师事务所，联络人郭丹婷，收件公司广州市海霸物业发展有限公司，联络人谢锐洪，地址新塘镇107国道与新新公路交汇处新庄市场三楼，电话136××××6888、139××××7772、132××××7888，收件日期2014年11月18日，收件人孙某签收”，快递单虽然签收人不是谢锐洪本人，但送达是海霸公司住所地址，为此原审法院确认孙某是代海霸公司签收该快递，视为新庄公司已将《律师函》送达给海霸公司。因海霸公司逾期交付租金的，依据按合同第二十二条“新庄公司、海霸公司双方必须遵守本合同，如海霸公司违约，1、保证金不退回给海霸公司，并归新庄公司所有，2、水电线路设施及其改建装修、不动产，不能拆走并归新庄公司所有，新庄公司不予补偿，3、新庄公司有权终止合同和收回房屋”约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；以及根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持的规定，新庄公司于2014年11月18日向海霸公司发出解除租赁合同通知，海霸公司在庭审中虽有异议，但未在收到《律师函》的三个月内请求人民法院或者仲裁机构否定解除合同的效力，故原审法院认定新庄公司与海霸公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》已于2014年11月18日解除。
海霸公司反诉请求新庄公司开具2010年7月至2014年10月20日的租金税务发票于法无据，不予支持。关于海霸公司反诉请求新庄公司支付占用费问题，依据《房屋租赁合同》约定“新庄公司无偿提供门楼的门面给海霸公司使用”，但双方未约定门楼的门面具体使用面积，据海霸公司提供的照片显示广州农商银行的广告是门楼的侧面，并不是门楼的门面。海霸公司反诉主张新庄公司支付自2010年4月起2015年8月门面使用费65000元，没事事实和法律依据的，原审法院不予支持。海霸公司主张涉案房屋漏水为由扣减租金没有事实依据，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，于2016年6月30日作出如下判决：一、被告（反诉原告）广州市海霸物业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州市新庄市场有限公司支付2010年7月至2014年10月期间欠付的租金共2261607.1元和滞纳金（以2261607.1元为本金，从2014年12月1日起按每日0.35%计至付清之日止，但滞纳金的总额不得超过2261607.1元）；二、驳回原告（反诉被告）广州市新庄市场有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）广州市海霸物业发展有限公司全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费24930元，反诉受理费762元，诉讼保全费5000元，由原告广州市海霸物业发展有限公司负担本诉受理费52元，被告广州市海霸物业发展有限公司负担本诉受理费24878元、反诉受理费762元、诉讼保全费5000元。
二审审理期间，上诉人海霸公司向本院提出以下材料作为新证据：证据1、最高人民法院给云南省高级人民法院复函（法函【2004】22号）。证据2、广东省高级人民法院作出的《民事裁定书》（案号：【2014】粤高法民二申字第1501号）。证据3、本案适用法律法规。拟证明每期租金均视为独立完整的债权债务，其起算点自然应是该期债务履行期届满次日起算。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
本案二审，上诉人主要从诉讼时效、合同解除的效力以及原审审理程序问题等三方面就对其上诉请求及理由进行阐述。经审核，首先，关于诉讼时效问题，对于未足额交付租金存在合法事由以及每月租金支付情况，上诉人均未充分举证。对此，应当指出，上诉人作为租赁合同的承租方，亦是租金交付的义务方，其对自身义务履行负有举证义务，否则承担举证不能的法律后果。原审结合本案查明的租金交付状况以及举证责任，认定被上诉人权益主张并未超出诉讼时效，论述清晰，本院予以维持。其次，关于合同解除的效力问题，由于本案双方当事人在诉讼中已经确认合同解除，且上诉人违约事实清楚，而被上诉人诉请的欠租款并未涉及解除时间的认定，故此该争议并不影响原审判决认定的权利义务。对于欠租事实，被上诉人已经充分举证，而上诉人举证并不充分，综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24878元，由上诉人广州市海霸物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一七年二月十三日
书记员 冯冠豪