浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙舟民终字第112号
上诉人（原审被告）金某某。
委托代理人（特别授权代理）林某某。
被上诉人（原审原告）舟山市××海区××服饰××责
任公司，住所地浙江省舟山市××人民中路××号。
法定代表人沈某某。
委托代理人（特别授权代理）梁某某。
上诉人金某某因与舟山市××海区××服饰××责任公
司（以下简称欣悦××）房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市
定海区人民法院（2010）舟定民初字第49号民事判决，向本院
提起上诉。本院于2010年5月17日受理本案后，依法组成合议
庭，并于2010年5月31日公开开庭进行了审理。上诉人金某某
及其委托代理人林某某，被上诉人欣悦××法定代表人沈某某
及委托代理人梁某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年12月5日，欣悦××通过招
标，将该公司所有的坐落于舟山市××人民中路××、××号
的店面房租赁给金某某，双方签订了《房屋租赁合同》。合同
约定：租期自2009年5月19日至2012年5月18日止；第一年度租
金1144000元，第二年度、第三年度在上一年度租金的基础上
每年度递增5%；租金为半年支付一次，先付后用，即在上期届
满前一个月的19日前支付后一期的半年度租金；逾期支付租金的，每逾期一天，金某某按所欠租金的千分之五向欣悦××支
付违约金；租赁期内金某某如有拖欠租金达一星期等情形的，
欣悦××有权单方解除合同，欣悦××发出解除合同通知之日
起本合同即予解除；金某某应缴付履约保证金20万元，如金某
某违反合同约定的，其所缴付的履约保证金作为违约金支付给
欣悦××，造成欣悦××损失大于履约保证金的，金某某应另
行赔偿欣悦××的全部损失。合同还约定了其他事项。合同订
立后，金某某如期支付了第一期的租金572000元和20万元的履
约保证金。租赁期间，金某某在征得欣悦××同意后，将部分
房屋转租给他人。第二期租金支付时间到后，因欣悦××与金
某某对合同价款的变更与否产生了争议，故金某某一直没有支
付第二期租金。欣悦××于2009年11月24日发函给金某某，要
求金某某在收函后5天内支付租金，否则该函视为与金某某解
除合同的通知。后欣悦××多次催讨未果，故诉至原审法院，
要求：1、依法判令解除双方之间于2008年12月5日签订的《房
屋租赁合同》，并责令金某某立即腾退房屋；2、依法责令金
某某支付自2009年11月19日起至房某某退归还之日止的房屋使
用费；3、依法责令金某某支付20万元的履约保证金和按照欠
付租金自2009年10月19日起至租赁合同被依法解除之日止的每
逾期一天5‰违约金。原审法院审理期间欣悦××请求变更第3
项诉讼请求为：要求金某某支付20万元的履约保证金。诉讼过
程中，金某某于2010年3月3日先行支付了380000元的房租。
原审法院认为：欣悦××与金某某之间签订的《房屋租
赁合同》是双方某实意思表示，合法有效。双方当事人均应受其约束，依约全面履行义务。关于租金数额是否变更一节，双
方有争议。依照法律规定，当事人协商一致的，可以变更合同
条款。但金某某的证据只能证明，双方曾就变更租金数额进行
协商，却不足以证明已协商一致，故双方应当按照原《房屋租
赁合同》继续履行。关于金某某辩称的租赁房屋存在瑕疵造成
其经济损失一节，虽有举证，但证据的证明力不足，不予采信
。综上，金某某不按期支付租金的理由不成立。欣悦××以金
某某未按约支付租金已违约为由，要求确认合同解除、金某某
腾退房屋、参照合同约定的租金支付自2009年11月19日起至实
际腾退之日的房屋使用费、承担违约金的诉讼请求，于法有据
，予以支持。双方之间的房屋租赁合同，自欣悦××的通知到
达金某某时解除。所谓的房屋使用费，在2009年11月19日至合
同解除日2009年11月24日期间系应付的租金，之后系对欣悦×
×租金损失的赔偿。违约金，根据合同约定以金某某缴付的20
万元履约保证金抵付。据此，依照《中华人民共和国合同法》
第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第
一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、
确认欣悦××与金某某之间的房屋租赁合同于2009年11月24日
解除；二、金某某于本判决生效后10日内腾退坐落于舟山市定
海区人民中路26、26-1-2-
3的房屋，交付给欣悦××；三、金某某于本判决生效后15日
内支付给欣悦××自2009年11月19日起至实际腾退之日止按每
月95333.33元计算的租金损失（可扣除已支付的380000元）；
四、金某某于本判决生效后15日内支付给欣悦××违约金200000元（以已支付的履约保证金抵付）。如金某某未按本判决指
定的期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼
法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利
息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由金某某负担。
判决宣告后，金某某不服，向本院提起上诉称：因2009
年的金融危机影响了上诉人预期的经营收益，且被上诉人出租
的房屋存在瑕疵，故经被上诉人董事会讨论同意，上诉人与被
上诉人法定代表人沈某某达成口头协议，将合同所约定的原年
租金变更为104万元（以后不再递增）。为此，上诉人在征得
被上诉人同意后，按照变更后的年租金104万元与次承租人签
订房屋转租协议，事后，被上诉人反悔，并单方通知上诉人解
除房屋租赁合同，被上诉人出尔反尔的行为明显违背民事活动
应遵循的诚实信用原则。原审法院判决解除合同，并要求上诉
人将已实际转租的房某某退，严重损害了房屋实际承租人和上
诉人的合法权益。故请求二审法院驳回被上诉人的一审诉讼请
求，判令被上诉人依照变更后的104万元租金继续履行房屋租
赁合同，或以一审法院遗漏诉讼主体，审判程序违法为由，发
回重审。
欣悦××口头辩称：双方曾为变更租金事宜协商过，但
未协商一致。上诉人租赁期间房屋并未漏水，即便现有漏水现
象，根据合同约定，也应由上诉人自行承担。被上诉人与上诉
人之间的法律关系应以租赁合同为依据，上诉人腾退房屋后，
次承租人可以再与被上诉人签订租赁合同，这样也能保护次承
租人的利益。按合同约定的租赁金额，原审法院判令上诉人承担20万元违约金，应为妥当。因此，请求二审法院依法维持原
审判决。
本院经审理，对本案事实的认定与原审判决认定的事实
基本一致。本院另查明，2009年因受金融危机影响，金某某曾
与欣悦××法定代表人沈某某就变更租金数额进行协商，但未
达成书面变更合同。原审法院审理期间，金某某向欣悦××帐
户汇入38万元租金，原审判决后，金某某又于2010年4月28日
向欣悦××帐户汇款608000元。
本院认为：欣悦××与金某某签订的《房屋租赁合同》
，系双方某实意思表示，合法有效，双方应按约履行。首先，
本案主要争议焦点在于双方在租赁期间是否就租金变更达成合
意。金某某主张双方就租金变更达成口头协议，并提供了金某
某与沈某某的电话录音证据。但该证据对双方就租金变更进行
协商的事实有证明力，对其主张的双方已协商一致，确定租金
变更为每年104万元的事实，缺乏有效证明力，金某某也未提
供其他证据予以佐证，故对金某某提出的合同已变更的主张不
予支持，原合同合法有效，双方应按原合同约定继续履行。其
次，关于违约责任。根据原审查明的事实，双方对金某某迟延
支付租金的事实无异议，但结合沈某某与金某某的电话录音内
容、欣悦××以租金支付全体员工工资的事实，及金某某以变
更后的租金每年104万元转租房屋的事实，应可认定双方之间
存在协商变更租金、发生争执的过程。双方虽在合同中约定租
赁期内金某某如有拖欠租金达一星期等情形的，欣悦××有权
单方解除合同，金某某缴付的20万元履约保证金应作为违约金支付给欣悦××，但根据沈某某与金某某的电话录音内容，沈
某某作为欣悦××的法定代表人，其在与金某某协商时的言语
会使金某某产生双方就租金变更为每年104万元发生误解，导
致金某某迟延支付租金，后因双方发生诉讼，金某某实际无法
履行支付租金的义务。且金某某在原审法院审理期间，根据欣
悦××的请求支付了拖欠的租金，故本院认定金某某不存在拖
欠租金的主观故意，其拖欠租金的行为存在抗辩事实，不构成
违约。原审法院作出解除合同、腾退租赁物、支付违约金的判
决，不利于稳定租赁交易关系，且判决结果直接影响次承租人
的实际利益，明显不当。综上，本院认为，金某某主张的合同
变更事实不成立，双方按原租赁合同继续履行。虽金某某拖欠
租金，但因双方就租金变更存在协商、争执的抗辩事实，其迟
延支付租金的行为不构成违约。欣悦××要求解除合同、腾退
房产、支付违约金的原审诉讼请求，不予支持。原审判决认定
事实基本清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。据此，依照
《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人
民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规
定，判决如下：
一、撤销浙江省舟山市定海区人民法院（2010）舟定民
初字第49号民事判决；
二、驳回舟山市××海区××服饰××责任公司的一审
全部诉讼请求。
一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由金某某和
舟山市××海区××服饰××责任公司各半负担1075元；二审案件受理费4300元，由金某某和舟山市××海区××服饰××
责任公司各半负担2150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 奚安娜
审 判 员 黄 炜
审 判 员 徐惠忠
二〇一〇年八月十六日
代书记员 张秀梅