广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤5381民初1044号
原告：欧阳文，男，1973年8月16日出生，汉族，住罗定市。
原告：梁水华，女，1976年7月15日出生，汉族，住罗定市。
上列原告共同委托诉讼代理人：梁义生，男，1992年2月11日出生，住罗定市，经涉案商品房所在的村民委员会推荐。
被告：罗定天恒贸易有限公司。住所地：罗定市罗城街道新城区大岗东路罗定国际酒店有限公司内。统一社会信用代码：914453815940527044。
法定代表人：姚永洪，总经理。
委托诉讼代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。
原告欧阳文、梁水华与被告罗定天恒贸易有限公司（以下简称“天恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人梁义生及被告的委托诉讼代理人曾琪杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并向原告支付逾期交楼违约金46089.65元。2、案件受理费由被告承担。
事实和理由：两原告属于夫妻关系。2014年1月9日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市××花园××房。原告按约定在签约当天支付被告首期109760元，并在约定时间办理了按揭贷款。2014年8月5日，原告的按揭贷款310000元转账到被告的账户上。按照合同第八条、第十一条的约定，被告应当在2015年3月28日前，在商品房达到交付使用条件后书面通知原告办理交付手续，并依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，并在交接时需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。但是被告至今都没有遵守合同约定书面通知原告办理交付手续，没有提供任何证明文件。根据合同约定，被告存在逾期交房的违约行为。物管前期协议约定当业主收楼后才有义务缴纳相关的物业管理费，原告于2016年10月1日按照物管前期协议的约定缴纳相关的物业管理费。因此，根据合同第九条的约定，原告要求被告继续履行合同，并支付原告自2015年10月1日起至2016年10月1日止的逾期交楼违约金46089.65元。为维护原告的合法权益，特向法院提出起诉，恳请判如所请。
被告辩称:请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：一、涉案商品房已经于约定交付期限之前2015年3月8日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格并取得竣工验收报告，交付的房屋按合同约定日期具备了交付条件，原告完全可以依据合同约定的收楼日期前来收楼。二、被告于2015年5月27日对原告发出了书面收楼通知，根据约定，应当将被告寄出收楼通知之日起的第十五日认定为原告“视为同意接收商品房”的交付时间。被告举证有邮局邮戳的快递寄件联，以证实了寄出日期和寄出的事实，其中寄出的收件人姓名、收件人地址是以原告在合同中所留的买受人姓名和地址为准，足以证实被告通知原告收楼的事实。同时，被告还举证证明被告于2015年5月24日为了通知业主收楼而批量订做涉案楼盘《收楼须知》，支付批量订做《收楼须知》的制作费用770元，向原告等同一楼盘业主批量邮寄寄出《收楼须知》所花费的邮寄费，这足以形成完整证据链，完整证实被告对原告寄出了《收楼须知》的事实。根据合同约定和发出的《收楼须知》，原告应当在收到被告发出的书面的《收楼须知》之后前来收楼，但原告一直怠于履行收楼义务。根据合同约定第十一条和《合同补充协议》第十一条，由于买受人原因，未能按期交付的，应当以《收楼须知》寄出之日起的第十五日即为商品房的交付时间。因此，被告于2015年5月27日向原告寄出《收楼须知》，应当以2015年6月11日为商品房交付时间。被告上述意见经云浮市中级人民法院再审生效法律文书[（2018）粤53民再7、10、23号民事判决书]采纳。三、原告于2015年9月4日签领商品房锁匙和小区门禁卡，原告已经实际签收房屋锁匙，实际接收、占有使用涉案商品房，构成事实上的收楼。综上，无论根据被告寄出《收楼须知》之日起的第十五日，还是根据原告签领商品房锁匙和门禁卡之日来认定商品房交付时间，从商品房交付时间来起算，原告主张逾期交房违约金的请求均已过法律规定的诉讼时效，依法应当驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告天恒公司是位于罗定市××东晟花园商住小区的房地产开发商。2014年1月9日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，同时还签订了《附件四：合同补充协议》。买卖合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为东晟花园商住小区2座2梯1604号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为419760元。第六条约定买受人应于签订本合同之日付清首期房价款109760元，剩余房价款310000元于签订本合同三天内备齐资料由买受人向出卖人指定银行申请按揭贷款并按银行要求签署按揭借款合同及相关的法律文件，在银行批核发放贷款时将该贷款作为房价款直接支付给出卖人。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。
双方签订的《附件四：合同补充协议》第7条约定买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。第11条约定买受人收到《收楼通知书》后，应在收到《收楼通知书》之日起15日内按《收楼意见书》内容对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。买受人认为该商品房不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。出卖人在接到买方异议后，出卖人按《房地产（住宅）质量保证书》约定进行处理。第12条约定买受人将全部商品房买卖涉及房价款支付完毕，包括选择按揭贷款支付用银行贷款将全部房价款支付完毕，出卖人才有义务交付商品房。
合同及补充协议签订后，原告即支付了首期款109760元给被告，2014年8月5日，原告通过向银行贷款方式付清了剩余房价款310000元给被告。
2015年3月8日，被告取得了东晟花园一期、二期《建筑工程竣工验收报告》。
2015年5月27日，被告按原告所提供的地址及电话向原告欧阳文邮寄了《收楼须知》，但庭审中原告否认收到，并称未收到被告邮寄的任何东西。
2015年9月4日，原告梁水华到被告处签收了涉案房屋的锁匙。
另，原告还在被告处签领了东晟花园门禁IC卡。
2016年7月22日，原告向被告申请装修涉案商品房。
2016年8月12日，被告取得了东晟花园一期、二期的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
以上事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、《附件四：合同补充协议》、购房发票、个人贷款支付凭证，被告提供的业主领取钥匙签收登记情况、东晟花园门禁IC卡领取登记表、商品房预售许可证、建筑工程竣工验收报告（一期、二期）、竣工验收备案表、小包邮件详情单等证据以及本案的庭审笔录证实。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》均属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同和协议约定履行各自相应的义务。本案争议焦点是：一、被告在履行《商品房买卖合同》的过程中是否存在逾期交楼的违约行为？二、原告提起本案诉讼要求被告支付逾期交楼违约金时是否已超过诉讼时效？
关于第一个争议焦点，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，双方对商品房的交付使用条件约定选择为“第1、该商品房经验收合格”。即双方当事人约定的商品房交付条件为区别于“第2、该商品房经综合验收合格”的“验收合格”。结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定第1项的“该商品房经验收合格”是指质监机构确认的勘察、设计、施工、监理、建设单位等五方竣工验收合格。而且双方当事人在《附件四：合同补充协议》中的第7条亦明确约定“出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格是指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续。”而非约定需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格作为交付条件。故本院认定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条“第1、该商品房经验收合格”的约定交付使用条件是指质监机构确认的五方竣工验收合格。
被告开发的东晟花园一期、二期工程已于2015年3月8日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，即涉案商品房在合同约定的2015年3月28日交付期限届满之前已达到交付使用条件。但被告并未能在该约定交付之日前将涉案商品房交付给原告使用，即被告在履行合同的过程中确实存在逾期交楼的违约行为。而被告于2015年5月27日根据原告提供的地址向原告邮寄了《收楼须知》通知原告收楼，但原告否认收到被告邮寄的邮件。本院认为，这属于原告单方的原因导致其未能收到邮件。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条及《合同补充协议》第11条的约定，本院认定，在邮件寄出15日后，即2017年6月11日可视为原告同意接收了涉案商品房。因此，原告请求被告继续履行合同约定交付房屋给原告的主张，没有事实依据，应予驳回。
对于第二个争议焦点，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。但被告于2015年6月11日才将涉案商品房交付给原告，已构成违约，本应承担逾期交楼的违约责任。但本院认定，2015年6月11日已视为原告实际接收涉案商品房，逾期交楼的违约金数额在该日已可终止计算，原告亦已知道或应当知道自己的权利受到了侵害。虽然2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》规定诉讼时效为三年，但本案中原告起诉要求被告支付逾期交楼违约金的时效最迟从2015年6月11日计起，计算二年，为2017年6月11日，即被告在民法总则实施前已获得诉讼时效的抗辩权利。故本案诉讼时效应按《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年计算。根据该条规定，原告起诉要求被告支付逾期交楼违约金的时效于2017年6月11日已届满。因此，原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼主张已过诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告欧阳文、梁水华的诉讼请求。
本案受理费476元（原告已预交），由原告欧阳文、梁水华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 陈志苹
二〇一八年七月二十日
书记员 谭丽颜
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。