广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第16号
原告（反诉被告）：蔡金茂，住湖北省麻城市。
委托代理人：汪旭东、汪黄结，均系广东广信君达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市旺城物业管理有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人：江创元，总经理。
委托代理人：游植龙、郭芬，均系广东经纶律师事务所律师。
原告（反诉被告）蔡金茂诉被告（反诉原告）广州市旺城物业管理有限公司（以下简称“旺城公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪旭东，被告旺城公司的委托代理人游植龙、郭芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡金茂诉称：2013年5月28日，原、被告签订《旺角商城（商铺）租赁合同补充协议》，约定被告将其物业“旺角商城A区104商铺”出租给原告，建筑面积59平方米，每月租金含物业管理费为5800元，租期3年，第三年开始每年递增10%，保证金为2个月租金及管理费总额共11600元。同时约定被告给予原告免租期45天，起租日期为2013年7月16日。同日，原告交付保证金11600元，第一个月租金和管理费5800元，同时还以“前期装修费”名义收取原告进场费30000元。原告承租后委托装修公司对商铺进行装修，所有装修费用均由原告自行负担。装修师傅测量装修面积时告知的房屋面积不足合同面积59平方米，原告要求与被告重新测量或共同选定第三方对商铺面积进行测量并按照测量后的面积计算租金，并要求退还所谓的前期装修费30000元，均遭到被告拒绝。对于被告这种做法，原告非常气愤，这时与其他商铺租户了解，他们均诉称早已发现这个问题，但被告根本不予理睬，且态度蛮横。此后更加让人气愤的事情发生了，一批装修工人夜以继日在一楼砌墙将原告的商铺后门堵上，原有商铺客人可以从一前一后两个入口进入原告商铺内购物的情况发生根本性改变。现客人只能从靠近道路的前门进入，原告生意一落千丈。此时其他商铺租户均非常气愤，纷纷与被告管理处理论，但遭到人身威胁。无奈一楼商铺全体租户集体前往政府部门上访求助，租户希望政府介入协调被告就面积误差、进场费、砌墙堵后门等事宜，维稳中心召集租户与被告，被告当即表示同意调解，但具体调解方案要事后研究，不能当即表态，但欢迎在政府协调下尽快解决纠纷。同时原告与其他租户联名就该等问题与被告协商解决。然后，被告不仅没有给出任何解决方案，反而在2013年11月21日解除合同并在商铺大门张贴封条。原告认为，被告以“前期装修费”名义收取原告进场费30000元以及夸大面积多收取的租金和管理费均没有合法依据，属于不当得利，理应立即予以全部退还和支付自收取之日的利息。同时，被告允许他人在其管理的物业内砌墙导致原告所在商铺的经营环境和条件发生较大改变，客观上给原告造成了不利影响，被告理应拆除新砌墙恢复原告所在商铺全部功能和所处环境，或者直接合理减收租金弥补原告。被告在政府部门调解过程中违法解除租赁合同导致原告按照3年时间进行的装修投入无法回收，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告返还原告前期装修费30000元、租赁保证金11600元及利息（以41600元为本金，按中国人民银行规定的利率，自2013年5月28日起计至付清为止）；2、被告返还原告多收面积误差产生的租金和物业管理费（暂计至起诉之日为6000元，最终面积误差产生的租金、管理费差额以鉴定为准）；3、确认原、被告签订的合同及补充协议无效；4、被告承担本案诉讼费用。
被告旺城公司对原告蔡金茂的请求答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原、被告双方的合同是合法有效，没有违反法律的强制性规定；二、前期装修费为原、被告书面约定，没有违反法律规定，我方收取该笔费用合法有效，我方不应返还给原告；三、被告没有多收取原告租金及管理费，租金及管理费都是根据合同约定计收；四、原告未按合同约定交付租金，按合同约定，原告支付的保证金不予返还；五、被告没有违反合同行为。
被告旺城公司反诉称：原、被告签订的《旺角商城（商铺）租赁合同补充协议》第五条约定，原告须每月31日前缴交下月租金、管理费、水电费等费用，如迟交的，从迟交之日起按日加收所欠金额2%的违约金等，原告未按协议按期缴交2013年11月租金及相关费用，并于2013年11月底搬出租赁场地，尚欠被告2013年11月租金5800元、公摊费64.90元、水电费141.90元。为此提起反诉，请求法院判令：1、原告向被告支付租金5800元、公摊费64.90元、水电费141.90元及逾期支付款项的违约金（以6006.80元为本金，按每日2%标准，自2013年11月1日计至付清为止）；2、原告承担本案诉讼费用。
原告蔡金茂对被告旺城公司的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。被告主张一个月租金、水电费的请求不能成立，被告夸大商铺面积，多收取原告租金及对应的管理费，属于不当得利，应予以返还给原告。起诉前原告已向被告主张过该问题。冲减一个月租金及管理费后，被告仍然有义务向原告返还多收取的租金及管理费。故原告实际并不欠付被告任何款项，基于原告不欠付被告实际款项及涉及的租赁合同关系违反法律禁止性规定，所以被告不存在违约金主张依据。所涉房屋天河区棠东丰乐路58、59、60号，仅有59号房屋有房产证，58、60号没有房产证，且59号房屋房产证记载房屋用途为住宅。涉诉的租赁合同及补充协议约定房屋用作商业用途。被告没有证据证明用于租赁的房屋符合规划用途，经过消防规划和质量等监督部门的验收，显然违反消防法和城乡规划法等相关法律禁止性规定。故涉诉合同是无效的，被告主张违约金依法无据，请法庭驳回被告的反诉请求。原告对于被告主张的水电费、公摊费本金均有异议。
经审理查明：位于广州市天河区棠东丰乐路59号的权属登记人为潘某，建筑面积445.96平方米，层数4层，所有权来历为1997年新建，土地用途为住宅。广州市国土资源和房屋管理局天河区分局2014年1月6日查册单显示，无广州市天河区棠东丰乐路58号、60号的权属登记情况。
2013年5月28日，蔡金茂（乙方、承租方）、旺城公司（甲方、出租方）签订《旺角商城（商铺）租赁合同补充协议》，约定：乙方承租甲方旺角商城A区104商铺建筑面积59平方米，甲乙双方所有签订的合同以本合同为标准，其他合同只作为乙方注册之用，如和其他合同不符的必需服从本合同，乙方缴纳租金未含税款，如乙方需要开具发票的，税额由乙方支付，乙方每月需向甲方交付5800元的租金，含管理费，第二年为5800元／月，第三年为6380元／月；在租赁期间，乙方应按合同规定按时向甲方交纳下月租金的同时，还应向甲方交纳下月管理费、当月的水电费、排污费及其他应缴费用，并承担相应的分摊费用，管理费含公共区域保安、消防、清洁、绿化、工程维修，电费以单元内独立电表计量按实际用量计算，水费、排污、公共电费分摊按实际用户所占单元建筑面积比例分摊。乙方须每月25-31日缴交下月租金、管理费及当月电费、公共水电分摊等应缴费用，如乙方迟缓缴交租金和管理费及其他应缴之费用，须向甲方支付违约金，从迟交之日起，每日加收所欠缴金额2%的违约金，如超过20天未能缴足租金及应缴之费用，甲方有权单方解除合同，收回单元，乙方的租赁保证金和管理费保证金不予退还，并有权处置单元内一切物品；乙方在签订租赁合同时应向甲方交付11600元保证金，该保证金在租赁期满或解除合同之日，甲方连同租赁保证金扣除乙方应缴费用后（不计利息），如数退还乙方；乙方装修承租的单元，必须提前7天就有关装修之承包商、设计图则、材料等提交甲方审核并取得甲方的书面同意后方可施工，乙方在承租的单元安装空调等设备，均需经甲方书面同意，并接受甲方的指引和监督。在单元内任何更改在合同期满前，经甲方同意，乙方须自行拆卸加于该单元内之装置并将该单元恢复原状。甲方对乙方用于单元内装修的投资不予补偿，乙方在同等条件下，有续租的优先权，合同期限2013年5月28日至2016年5月27日，甲方承诺给予乙方免租期45天（2013年5月29日至7月15日），起租日期为2013年7月16日。
2013年5月28日，蔡金茂向某公司支付前期装修费30000元。
2013年5月28日，蔡金茂向某公司支付租赁保证金11600元、2013年7月16日起租期租金5800元。
2013年8月1日，蔡金茂向某公司支付8月租金1719元。
2013年10月8日，蔡金茂向某公司支付2013年10月租金5800元、电费及水电分摊210元。
2013年9月25日，蔡金茂向某公司支付2013年9月11日至2013年9月30日租金4758元、电费及水电分摊200元。
蔡金茂表示因与旺城公司发生争执，其于2013年11月25日搬迁完毕；旺城公司表示蔡金茂于2013年11月29日搬迁。双方均无办理交接手续。
本院向广州市规划局天河区分局发函调查广州市天河区棠东丰乐路58、60号的建设规划档案，该局回复本院：棠东丰乐路58、60号建筑物没有规划报建审批记录。庭审时，双方均确认讼争商铺位于棠东丰乐路58、60号内。
旺城公司为证明场地具备合法出租条件，为此提交广州市天河区棠下街道办事处的《临时经营场所使用证明》，该证明为：旺城公司使用的广州市天河区棠东丰乐路58-60号房屋，可临时作生产（经营）性场所，可以经营的项目有商业。本证明仅在办理租赁（借用）合同登记备案手续和办理工商营业执照及有关许可文件时作场地证明文件使用，不代表对建筑物合同性的确认，也不能作为房屋权属的证明等。至本案审理终结前，旺城公司一直未能提供涉讼铺位所在物业已取得建设工程施工规划许可证或者经主管部门批准建设的证明。
关于商铺使用面积争议，蔡金茂表示：“我方看商铺时，商城已分为多个商铺，已有间隔，听旺城公司介绍商铺的使用面积，也表示建筑面积与使用面积存在误差，旺城公司未提供图纸给我方看，因为当时旺城公司表示使用面积与建筑面积存在误差是正常的，所以误认为所述的商铺使用面积是正确的”，旺城公司表示：“商城分割为多个商铺对外招租，我方带有意向的承租人到现场看商铺，不清楚是否没有提供图纸给租户”。
关于前期装修费，旺城公司表示：前期装修费是基于旺城公司从他方承租后，对场地进行装修、推广，付出金钱包装，收取租金差价也是正常、合理的经营行为。我方已在收据上注明是前期装修费，是合同约定，租户对此清楚确认，并自愿签名，不当得利是没有根据及法律依据的。
关于旺城公司反诉请求的公摊费、水电费，其未提交水电费读数、分摊方式及代为垫付费用的凭证。
涉讼租赁物业未取得建设工程施工规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，当事人签订的《旺角商城（商铺）租赁合同补偿协议》为无效合同，经本院释明后，蔡金茂、旺城公司均未在指定期限内变更诉讼请求。
本院认为：蔡金茂与旺城公司签订的《旺角商城（商铺）租赁合同补充协议》为无效合同，旺城公司提供的《临时经营场所使用证明》不能证明涉案物业的合法性，旺城公司认为合同合法有效于法无据，本院不予采纳。蔡金茂请求确认合同无效具有法律依据，本院予以支持。
合同无效，因合同取得的财产，应予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订合同时，旺城公司未提供适格的场地给予蔡金茂使用，蔡金茂亦未审慎注意，双方均有过错。现商铺实际交还，租赁关系终止，旺城公司没收保证金缺乏法律依据，不予采纳，租赁保证金应予返还，原告该项请求具有法律依据，本院予以支持。关于搬迁时间，蔡金茂为涉案商铺使用人，应就交还时间进行举证，现其主张于2013年11月25日搬迁完毕交还商铺缺乏事实依据，不予采纳。现旺城公司主张2013年11月29日实际收回场地，本院予以采纳。蔡金茂事实使用商铺，应支付使用费，使用费参照合同约定标准，即应向某公司支付2013年11月1日至2013年11月29日期间的使用费5607元（5800÷30×29），对于旺城公司反诉主张的超出部分，本院予以驳回。对于旺城公司的反诉请求公摊费64.90元、水电费141.90元，其未提交证据证实其代为垫付费用及对费用实际发生及分摊等作出举证，该主张缺乏事实依据，本院予以驳回。旺城公司主张租金违约金，因合同无效，该主张缺乏法律依据，本院予以驳回。
对于前期装修费，旺城公司的陈述不能证明其为商场整体的实际投入而须蔡金茂分摊费用，蔡金茂在签订合同时及交付该款时亦未提出异议，该30000元应视为三年经营期商业机会的对价，即俗称“进场费”，现双方因合同无效并实际终止合同关系，故此该30000元从公平角度，予以摊分为实际经营时间（2013年7月16日至2013年11月29日）及未经营时间部分（2013年11月30日至2016年7月15日），即旺城公司予以返还蔡金茂费用26247元（30000-30000÷365÷3×137），对于蔡金茂主张的超出部分，本院予以驳回。现蔡金茂应向某公司支付尚欠使用费5607元，旺城公司应向蔡金茂返还37847元（26247＋11600），双方互为债权人，性质均为金钱债务，款项予以直接抵扣，即旺城公司予以返还蔡金茂款项合计32240元（37847-5607）。对于利息损失，蔡金茂主张自2013年5月28日计算缺乏依据，本院从公平角度，调整以32240元为本金，按中国人民银行同期同类定期存款利率计算，按自2013年11月30日起算至付清为止。对于主张的超出部分，本院予以驳回。
对于蔡金茂的第二项请求，商铺交付以现状交付，非按面积计算租金，而非按备案合同计算使用费标准，对其实际发生并已实际支付的使用费，其请求返还缺乏合同依据，亦有违等价有偿原则，本院不予支持，依法驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告蔡金茂与被告广州市旺城物业管理有限公司于2013年5月28日签订的《旺角商城（商铺）租赁合同补充协议》无效。
二、被告广州市旺城物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告蔡金茂返还32240元及支付利息损失（以32240元为本金，按中国人民银行同期同类定期存款利率计，自2013年11月30日起计至付清为止）。
三、驳回原告蔡金茂的其他诉讼请求。
四、驳回被告广州市旺城物业管理有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1020元，由原告蔡金茂负担200元，由被告广州市旺城物业管理有限公司负担820元；反诉受理费50元，由原告蔡金茂负担40元，由被告广州市旺城物业管理有限公司负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 傅红亚
人民陪审员 刘亚丽
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 蒲肖明