广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕中法民二终字第93号
上诉人（原审原告、反诉被告）李慕杰。
上诉人（原审被告、反诉原告）汕头市升平城市建设开发公司。
法定代表人郭捷源，该公司总经理。
委托代理人苏泳生，广东介福律师事务所律师。
委托代理人李锋，广东介福律师事务所工作人员。
上诉人李慕杰、上诉人汕头市升平城市建设开发公司（以下简称升平城建公司）因租赁合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2012）汕金法民二初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月22日受理后，依法组成合议庭，并于2014年10月28日依法公开开庭审理了本案。上诉人李慕杰、上诉人升平城建公司的委托代理人苏泳生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，升平城建公司于1999年承担汕头市同益西A片旧城改造任务，在改造建设中，于2002年9月29日取得《建筑工程规划许可证》［证号列2000汕规建字编号2／043号］，于2005年6月6日取得《建设工程施工许可证》［证号列汕建施字（2005）1／001号］，于2009年1月13日工程竣工通过验收。该旧城改造项目完成后建成同益花园，其中同益花园11、12、13幢的第二层房产于2007年11月20日经报汕头市规划局批准，变更为综合市场。2009年11月20日，汕头市金平区人民政府办公室作出《关于同意设立汕头市同益服装批发市场的批复》（以下简称《批复》），同意升平城建公司在同益路28号同益花园11、12、13幢201、202号房设立“汕头市同益服装批发市场”（以下简称同益市场）。2010年1月11日，汕头市公安消防局就该场所向升平城建公司颁发《建设工程消防竣工验收备案抽查合格证明》。
2010年4月25日，双方当事人签订了《同益服装批发市场租赁合同》两份，约定：李慕杰向升平城建公司承租同益市场第65、66号铺间；面积分别为21.25㎡和21.32㎡，租金每月15元／㎡，每月租金318.75元、319.80元；租赁期限（含铺间装修期）从2010年5月1日起至2013年4月30日止，共36个月，其中自2010年5月1日起至2011年4月30日止共12个月，李慕杰享受免租金优惠待遇；租金自2011年5月1日起开始计算，每六个月第一天收租金，每次六个月；租赁期间，李慕杰不得借故拖欠租金，逾期按应交半年租金总额的日1%计收违约金；如超过半个月仍未交清租金，视同李慕杰自愿放弃承租权，升平城建公司有权收回出租铺间，李慕杰已交保证金作违约金处理偿还升平城建公司，合同终止；市场铺间在租赁期间李慕杰只有使用权；李慕杰在租赁期间不得中途退租或抵押铺间，违者，升平城建公司有权收回铺间，李慕杰交给升平城建公司的保证金不予退回；李慕杰租赁期间（含免租期），每月应向升平城建公司交付物业管理费、保安费、卫生费、水费，按租赁面积计每月7元／㎡，分别为148.75元、149.24元；电费按各户使用的分表当月行码计算，市场公共用电（包括电梯、公共照明）按租赁面积分摊计算，于每月20日前一并到升平城建公司设立的市场管理处缴交，逾期缴交的，按日1%计收违约金；租赁期限届满，李慕杰必须按时将铺间和原配套设施完好地交还升平城建公司，李慕杰的二次装修，不得擅自拆除，擅自拆除者，除必须恢复原状外，还应赔偿损失；如李慕杰需要续租，必须在租赁期满一个月前向升平城建公司提出续租申请，在同等租赁条件下，李慕杰对原租赁铺间享有承租优先权；没有提出续租申请的，视同放弃下一轮承租权，升平城建公司有权将铺间在租赁期满之日起另行出租，李慕杰无权干涉；当租赁期满李慕杰不再续租的，应按期退场，否则，每逾期一天加收双倍租金，超过十天不办理退租手续的，视同李慕杰自动放弃铺间内所有财物，由升平城建公司作废弃物清除，收回铺间，由此造成的损失由李慕杰负责；合同签订后，自李慕杰支付保证金之日起生效，双方必须严格遵守；合同未尽事宜，另订立补充协议，补充协议与合同具有同等法律效力。同日，双方当事人再签订两份《﹤同益服装批发市场租赁合同﹥的补充协议》，约定：李慕杰承租的第65、66号铺间，面积分别为21.25㎡、21.32㎡，李慕杰应向升平城建公司支付每月装修折旧费35元／㎡，每月装修折旧费分别为743.75元、746.20元；自2011年5月1日起开始计算，直至2013年4月30日止，每六个月第一天交付一次，每次六个月；逾期缴交的，按租用铺间应交半年装修折旧费总额的日2%计收违约金；当租赁期限届满，李慕杰不再续租的，应按期退场，否则，每逾期一天加收双倍装修折旧费；对提前交付一年装修折旧费的，当年装修折旧费按九六折计算；李慕杰如若没有按租赁合同第六条第二款之约定按时营业的，或连续一个月没有进场营业的，已交装修折旧费作为违约金处理，升平城建公司全部不予退还；协议自签订之日起执行，与已签订的租赁合同具有同等法律效力。李慕杰于2010年3月23日、3月27日两次付给升平城建公司65号和66号铺间认租定金各10000元；4月25日付给升平城建公司65号和66号铺间保证金各5000元，共30000元。
2010年12月31日，双方当事人签订《补充协议》，约定：根据市场商户的一致意见，同意自2011年1月1日起至2011年10月31日止，实行《同益服装批发市场商户考勤制度》，执行该制度期间，李慕杰获得全勤奖的金额和被执罚金额均严格按该制度执行，全勤者每月奖励200元，其全勤奖累计总和在2011年11月1日交租之日抵减李慕杰应交的租金，李慕杰违规而被执罚的金额逐次由升平城建公司收后用于市场公益事业，李慕杰因缺勤而产生的违约金在交租时结算抵减已交保证金；为减轻李慕杰的经济负担，增强经营信心，升平城建公司同意双方原签订合同约定的免租优惠期限延长六个月（自2011年4月30日起至2011年10月31日止），从2011年11月1日起开始计收租金，在免租优惠期间，李慕杰必须按市场的规定，备足货源，按时开铺、亮灯、货物上架，不得将铺间作为仓库使用，否则，升平城建公司有权随时取消6个月的免租优惠期；《同益服装批发市场商户考勤制度》是协议的附件，协议自签订之日起生效，与原已签订的租赁合同具有同等法律效力。上述合同及补充协议签订后，双方依约定各自行使民事权利及履行民事义务。
2011年4月，金平区人社部门和同益街道办事处拟在同益市场开办SIYB创业培训孵化基地，升平城建公司予以积极配合，2011年6月13日汕头电视台的《今日视线》栏目和2011年6月23日《汕头特区晚报》的第二版均对同益市场作为汕头市SIYB创业培训孵化基地做了特别的专题报道。但创业孵化基地最终没能够正式开办，李慕杰原以为能够得到的优惠政策不能兑现，从2011年8月份起，因合同及补充协议在履行过程中存在未尽事宜，双方未能协商达成一致意见，李慕杰拒绝交纳租金及物业管理费、电费等相关费用，升平城建公司进行交涉，李慕杰遂于2010年10月24日向原审法院起诉，请求：1、判令将升平城建公司向李慕杰收取的物业管理费标准自始变更为2元／㎡，且公共用电纳入物业管理费中，按原标准7元／㎡已多交的物业管理费用于抵减未交的相关费用；2、判令升平城建公司依照创业孵化基地优惠政策向李慕杰提供原出租商铺18个月的零租期（自2012年11月1日起至2013年4月30日止），并在此后18个月实行低租期；3、判令李慕杰依2010年12月30日的《补充协议》第一条取得的实际考勤奖励，用于李慕杰抵减相应的物业管理费；4、判令升平城建公司为李慕杰出具正规的保证金凭证换回原不正规的收款收据；5、判令升平城建公司把已收取李慕杰的保证金30000元及升平城建公司应交的保证金30000元存放第三方保管；6、判令《﹤同益服装批发市场租赁合同﹥的补充协议》无效；7、判令升平城建公司就合同中第二条及第四条关于违约金约定变更为按每日万分之一支付违约金；8、如果升平城建公司未能按照上述第二条在同益市场提供18个月的零租期和18个月低租期的商铺，则判令升平城建公司为李慕杰重新提供在汕头市区内同样是服装批发市场的档口，若面积与李慕杰原承租的面积不一致，则按原面积与新商铺面积的比例重新计算免租期月份；9、判令升平城建公司为李慕杰提供一个合法的、有市场功能的市场，在市场未有功能及合法手续之前，李慕杰除了承担自己所使用的电费外，不用再承担租金、管理费等市场各项费用，而且上述第二条诉求的18个月的零租期和低租期应自动延后；10、判令升平城建公司在本案作出生效判决之日起一个月内向市、区人社部门办理创业孵化基地的相关手续，以让李慕杰能得到政府的真正扶持；11、判令李慕杰在2011年11月1日至2012年7月31日这段调解期限内除了负担自己所使用的电费外，不应再承担租金、管理费等各项市场费用；12、修改《租赁合同》中第二条内容，将“如果超过半个月仍未交清租金，视同乙方自愿放弃承租权，甲方有权收回出租铺间，乙方已交保证金作为违约金处理偿还甲方，合同终止。”更改为“如果超过半个月仍未交清租金，视同乙方同意将租金和半个月的违约金在保证金中扣除，至保证金不够扣除时，视同乙方自愿放弃承租权，甲方有权收回出租铺间，合同终止，结束一切结算和清算。”等；13、判令升平城建公司向李慕杰支付19800元以赔偿九个月调解期间的经济损失；14、本案本诉和反诉的诉讼费用由升平城建公司负担。原审法院在征得双方当事人同意的情况下，召集双方依法进行诉前联调，因双方分歧较大，未能协商达成一致意见，原审法院于2012年8月28日立案受理。李慕杰于2012年8月16日、同年8月27日、同年9月3日先后三次提出变更和增加起诉请求。升平城建公司应诉后于2012年9月28日向原审法院提出反诉，请求：1、判令解除升平城建公司与李慕杰之间的租赁合同关系，李慕杰立即退出租赁铺间；2、判令李慕杰按2128.5元／月的租金标准支付升平城建公司自2011年11月1日起至其实际退出租赁铺间之日止的租金；3、判令李慕杰按297.99元／月的管理费标准和实际用电量支付升平城建公司自2011年8月份起至实际退出租赁铺间之日止的管理费和电费（暂计至2012年9月份，尚欠电费合计为797.5元）；4、判令李慕杰承担违约责任，李慕杰已缴保证金抵作其应付升平城建公司的违约金；5、判令李慕杰承担本案全部诉讼费用。
李慕杰与升平城建公司订立的租赁合同约定的期限于2013年4月30日届满，但租赁场地仍由李慕杰使用。李慕杰于2013年5月6日书面向原审法院报称，升平城建公司于2013年5月2日对同益市场实行拉闸停电，影响李慕杰经营。升平城建公司对李慕杰所述未提出异议，原审法院于2013年7月11日下午现场进行勘查，发现李慕杰使用铺间已被停止供电，同益市场处于停业状态。
原审法院经审理认为，本案为租赁合同纠纷。李慕杰为了经营服装而向升平城建公司租用同益市场的铺间，双方订立的租赁合同及补充协议是双方真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方都应按约定履行各自的合同义务。李慕杰以该“服装批发市场”的城市规划功能是综合市场，升平城建公司变更其功能为由，提出确认《同益服装批发市场租赁合同》无效，但根据升平城建公司提供的汕头市金平区人民政府办公室《批复》，升平城建公司设立同益市场已得到有关部门的批准，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，李慕杰提出确认合同无效的诉讼请求缺乏法律依据，依法应不予支持。现升平城建公司以李慕杰拒不支付物业管理费、保安费、电费、租金和装修折旧费等，已构成违约为由，请求解除合同，收回出租的铺间，因同益市场已处于停止经营状态，租赁合同约定的期限也已届满，双方的租赁关系已没有继续维持的必要，而李慕杰也提出在退还保证金的前提下同意解除合同，交还承租的铺间，因此，为避免双方当事人的经济损失进一步扩大，升平城建公司要求解除合同，收回出租的铺间的反诉请求依法可予照准。
按照合同约定，李慕杰在租赁期间（含免租期），应于每月20日前向升平城建公司交付物业管理费、保安费、卫生费、水费，按租赁面积计每月7元／㎡，共297.99元，李慕杰自2011年8月后没有支付该项费用，升平城建公司要求李慕杰交纳该项费用的请求合法，依法可予支持。李慕杰认为按《汕头市物业服务收费管理实施办法》的规定，住宅物业管理费最高是每月0.72元／㎡，合同约定每月7元／㎡属不合理的过高收费标准，要求按每月2元／㎡计算。但《汕头市物业服务收费管理实施办法》所规定的指导价只适用于住宅的物业收费，而商业的物业收费实行市场价，由双方协商确定，合同约定物业管理费、保安费、卫生费、水费按租赁面积计每月7元／㎡，是双方事先约定的收费标准，李慕杰提出对该标准进行变更的诉讼请求理由不足，依法应予驳回。合同约定电费按各户使用的分表当月行码计算，市场公共用电（包括电梯、公共照明）按租赁面积分摊计算，于每月20日前到市场管理处缴交。李慕杰自2011年8月后没有支付电费，升平城建公司要求李慕杰交纳电费的请求合理部分，依法可予支持。李慕杰提出升平城建公司将公共用电分摊在已出租的铺户上不合理，因为未出租的商铺所有权属于升平城建公司，升平城建公司也应承担未出租商铺的分摊电费，并据此提出要求升平城建公司退还多收的电费。原审法院认为，未出租商铺的面积也应归属于租赁面积之中，应分摊电费，李慕杰的该项诉讼请求可予支持。升平城建公司关于公共用电反诉诉求的不合理部分，依法不予支持。
双方当事人在《同益服装批发市场租赁合同》中约定，自2010年5月1日起至2011年4月30日，李慕杰享有一年的免租金优惠待遇，在《补充协议》中又将免租优惠期延长至2011年10月31日，因此，在2011年11月1日前，李慕杰不需要交纳租金和装修折旧费。在合同约定李慕杰应交纳租金和装修折旧费的起算日前，李慕杰于2010年10月向原审法院起诉，在原审法院主持的诉前联调期间，依合同约定，李慕杰应在2011年11月1日交纳六个月的租金和装修折旧费，而双方在调解时对租金的计算标准存在争议，李慕杰虽因参加调解而使经营活动受到一定的影响，但租赁的铺间仍由李慕杰经营使用，故李慕杰提出的请求判令升平城建公司在2011年11月1日至2012年7月31日这段调解期，除了承担自己所使用的电费外，不用承担租金、管理费等各项市场费用的请求不予支持；可参照同益市场其他租户经法院判决和调解的结果，在此诉前联调期间的租金和装修折旧费按合同的约定减半计算。交纳租金和装修折旧费是李慕杰的合同义务，但在诉前联调结束至今，李慕杰没有按约定向升平城建公司交付租金等费用，故升平城建公司提出判令李慕杰支付租金和装修折旧费的反诉请求合法，依法可予支持。李慕杰诉请确认《﹤同益服装批发市场租赁合同﹥的补充协议》无效，缺乏事实及法律依据，依法应予以驳回。依据《补充协议》和《同益服装批发市场商户考勤制度》的约定，自2011年1月1日起至2011年10月31日，李慕杰全勤时升平城建公司每月奖励200元，因考勤登记的资料存放在升平城建公司处，升平城建公司未举证证明李慕杰在此期间缺勤，故应认定其为全勤，全勤奖励2000元抵扣李慕杰在2011年11月1日应交纳六个月的部分租金和装修折旧费。
合同约定的租赁期限虽于2013年4月30日届满，但双方的租赁合同纠纷正在法院审理期间，双方的租赁关系尚未解除，原租赁合同继续有效，作为出租方和市场管理者的升平城建公司，依合同约定负有为李慕杰租赁的铺间提供正常的供电，并确保市场在营业时间内通道畅通，方便顾客通行和购物等保证租赁标的物具有适租性的义务。现李慕杰书面向原审法院报称升平城建公司自2013年5月2日起对同益市场实行拉闸停电，影响李慕杰经营。而升平城建公司对李慕杰所述未提出异议，应认定李慕杰所述属实。升平城建公司没有依合同约定对同益市场正常供电，影响李慕杰的正常经营，已构成违约，但因李慕杰仍然使用租赁的场地，应支付场地占用费，从公平合理的原则出发，2013年5月2日后的租金和装修折旧费可减半计算。
李慕杰以升平城建公司确定同益市场作为汕头市SIYB创业培训孵化基地，并宣称给予孵化基地一系列优惠为由，请求判令升平城建公司向李慕杰提供原出租商铺自2012年8月1日起计18个月的零租期，并在此后实行18个月的低租期。对于是否可以成为创业培训孵化基地，应由政府有关职能部门确定，孵化基地的孵化对象在租赁合同约定的权利义务之外可以享受政府有关职能部门给予的优惠待遇，但并不能改变租赁合同约定的权利义务，因此，李慕杰仍应按合同的约定履行合同义务。升平城建公司的工作人员刘镇辉在汕头电视台《今日视线》栏目记者采访时只是称同益市场提供18个月免租期和18个月的低租期，并没有许诺在原有18个月免租期的基础上再给予18个月的免租期。对合同条款的修改应是双方协商一致的结果，升平城建公司的工作人员在接受媒体采访时的言论不能成为合同的条款，李慕杰请求升平城建公司提供原出租商铺自2012年8月1日起计18个月的零租期，并在此后实行18个月的低租期的请求缺乏依据，依法应予以驳回。李慕杰提出的如果升平城建公司未能按照上述请求在同益市场提供18个月的零租期和18个月低租期，则判令升平城建公司为李慕杰重新提供在汕头市内同样是服装批发市场的档口，若面积与李慕杰原承租的面积不一致，则按原面积与新铺间面积的比例重新计算免租期的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应予驳回。
保证金应认定是李慕杰对合同履行的担保，李慕杰应保证合同不会因李慕杰的原因而被提前终止，否则应作为违约金而不予退还。合同约定“如超过半个月仍未交清租金，视同乙方（李慕杰）自愿放弃承租权，甲方（升平城建公司）有权收回出租铺间，乙方已交保证金作违约金处理偿还甲方，合同终止”。李慕杰自2011年11月1日起一直没有交纳租金，虽请求给予从2012年8月1日起计18个月的零租期，但该诉讼请求不能成立，因此，李慕杰应承担违反合同的违约责任，升平城建公司提出的李慕杰超过半个月仍未交清租金，已交30000元保证金作违约金处理不予退回的反诉请求，依法可予支持；李慕杰提出的判令升平城建公司把已向李慕杰收取的保证金30000元及升平城建公司应将保证金30000元存放在第三方保管的请求，依法应予驳回。升平城建公司收取李慕杰的保证金已经出具收据，升平城建公司也当庭确认，现李慕杰提出判令升平城建公司为李慕杰出具正规的保证金凭证换回原不正规的《收款收据》的请求，没有实际意义，依法应予驳回。合同条款的修改，应是双方协商一致的结果，李慕杰提出修改《同益服装批发市场租赁合同》第二条内容，将“如果超过半个月仍未交清租金，视同乙方（李慕杰）自愿放弃承租权，甲方（升平城建公司）有权收回出租铺间，乙方已交保证金作为违约金处理偿还甲方，合同终止”变更为“如果超过半个月仍未交清租金，视同乙方同意将租金和半个月的违约金在保证金中扣除，至保证金不够扣除时，视同乙方自愿放弃承租权，甲方有权收回出租铺间，合同终止，结束一切结算和清算。”并未得到升平城建公司认同，故李慕杰该项诉讼请求应予驳回。
李慕杰逾期交纳物业管理费、保安费、电费、租金和装修折旧费，已构成违约，升平城建公司反诉请求李慕杰支付逾期付款违约金的合法部分，予以支持。《同益服装批发市场租赁合同》约定逾期支付租金的违约金是应交半年租金总额的日1%，逾期支付物业管理费、保安费、电费的违约金是日1%。《﹤同益服装批发市场租赁合同﹥的补充协议》约定逾期支付装修折旧费的违约金是日2%。升平城建公司未能举证因李慕杰逾期付款造成实际损失的依据，故升平城建公司因李慕杰逾期付款造成的损失可按中国人民银行同期同类贷款利率计算。按照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”合同约定的违约金远远超过中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍，李慕杰要求减少违约金的主张可予支持；李慕杰提出违约金约定按每日万分之一计算，升平城建公司表示在李慕杰已交的保证金作违约金处理不予退回时，可同意李慕杰这一诉讼请求，故李慕杰的诉讼请求可予照准。升平城建公司反诉请求李慕杰支付逾期付款违约金的不合理部分，予以驳回。违约金的计算，物业管理费、保安费和电费从2011年8月21日开始计算，租金和装修折旧费中的4385.5元［（租金318.75＋319.80元＋装修折旧费743.75＋746.20元）×6个月×1／2－全勤奖2000元］从2011年11月2日开始计算，9578.25元［（租金318.75＋319.80元＋装修折旧费743.75＋746.20元）×3个月×1／2＋（租金318.75＋319.80元＋装修折旧费743.75＋746.20元）×3个月］从2012年5月2日开始计算，12771元从2012年11月2日开始计算。
创业培训孵化基地是指经政府部门认定，具备孵化与培育企业功能，能为创业者提供企业经营场地以及帮助创业者融资、对创业人员免费提供创业培训、开业指导、项目推介、小额贷款、经营咨询、法律援助、创业社保补贴、创业服务补贴等“一条龙”公益性服务的实体。同益市场是否可以作为创业培训孵化基地应由政府职能部门决定，设立孵化基地不是升平城建公司的合同义务，是否可以设立孵化基地也不属于民事诉讼审理范围，李慕杰提出判令升平城建公司在本案作出生效判决之日起一个月内向市、区人社部门办理创业培训孵化基地的相关手续，以让李慕杰能得到政府的真正扶持的请求，没有依据，应予驳回。
市场功能是指市场机体在运行过程中发生的功用或效能，即正确运用市场机制所具有的客观功能。同益市场是一个新开办的市场，培育一个成熟的服装市场，需要双方当事人共同的努力，并且需要一定的时间积累才能形成具有市场功能的成熟的服装市场，李慕杰在承租铺间之前已知道该服装市场是新开办的市场，现要求升平城建公司为李慕杰提供一个合法的、有市场功能的服装市场的请求理由不足；而提出在市场未具有功能及合法手续之前，李慕杰除了承担自己所使用的电费外，不用承担租金、管理费等市场费用，且诉求的18个月零租期和低租期应自动延后的诉讼请求，均属理由不足，依法应予驳回。
李慕杰在案件起诉期间与同益市场其他租户一起参与原审法院主持的诉前联调。诉前联调，即诉讼前的联动调解，是利用人民调解、行政调解、商事调解、行业调解等非诉讼解决方式，在诉讼前化解矛盾纠纷，其目的是及时化解社会问题和矛盾，节省司法资源，降低当事人的诉讼成本，以维护社会的稳定。在调解期间，双方的租赁合同并没有终止，李慕杰仍可继续进行经营活动，而调解无效，并非升平城建公司单方的原因，因此，李慕杰提出的请求判令升平城建公司向李慕杰赔偿9个月调解期的经济损失18000元的请求依据不足，依法应予驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款的规定，判决：一、判决发生法律效力之日起，终止李慕杰与汕头市升平城市建设开发公司关于租赁汕头市同益服装批发市场第65、66号铺间的租赁关系。二、李慕杰于判决发生法律效力之日起十日内将承租的汕头市同益服装批发市场第65、66号铺间交还汕头市升平城市建设开发公司管业使用。三、李慕杰于判决发生法律效力之日起十日内按每月297.99元向汕头市升平城市建设开发公司支付从2011年8月1日起计至交还汕头市同益服装批发市场第65、66号铺间之日止的物业管理费、保安费、卫生费、水费等费用。四、李慕杰于判决发生法律效力之日起十日内按日万分之一计向汕头市升平城市建设开发公司支付上项物业管理费、保安费、卫生费、水费等费用从2011年8月21日计至判决限定还款之日止的违约金。五、李慕杰于判决发生法律效力之日起十日内按每月1064.25元向汕头市升平城市建设开发公司支付从2011年11月1日计至2012年7月31日止的租金和装修折旧费（应扣除考勤奖励2000元）；按每月2128.50元向汕头市升平城市建设开发公司支付从2012年8月1日计至2013年5月1日止，按每月1064.25元向汕头市升平城市建设开发公司支付从2013年5月2日计至交还汕头市同益服装批发市场第65、66号铺间之日止的租金和装修折旧费。六、李慕杰于判决发生法律效力之日起十日内按日万分之一计向汕头市升平城市建设开发公司支付上项租金和装修折旧费的违约金（其中4385.5元从2011年11月2日起计，9578.25元从2012年5月2日起计，12771元从2012年11月2日起计，均计至判决限定还款之日止）。七、李慕杰于判决发生法律效力之日起十日内向汕头市升平城市建设开发公司支付汕头市同益服装批发市场第65、66号铺间的电费（按电表的行码计算电量，加上公共用电按汕头市同益服装批发市场可出租的总面积与李慕杰租赁面积的比例分摊的电量，并扣除汕头市升平城市建设开发公司原来多收李慕杰的分摊电费）。八、李慕杰于判决发生法律效力之日起十日内按日万分之一计向汕头市升平城市建设开发公司支付上项电费的违约金（从2011年8月21日开始按每月应付的电费分别计算至判决限定还款之日止）。九、照准汕头市升平城市建设开发公司提出的李慕杰已交付的保证金30000元作为李慕杰违约的违约金归汕头市升平城市建设开发公司所有的反诉请求。十、驳回李慕杰的其他诉讼请求。十一、驳回汕头市升平城市建设开发公司的其他反诉请求。如果李慕杰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费496元，反诉受理费234元，均由李慕杰负担。
上诉人李慕杰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。原审判决对没有任何印章的《同益服装批发市场平面图》认定为有效建设图纸证据是明显的错误。升平城建公司向汕头市规划局申请将A11-A13幢二层摩托车库改为综合市场并取得许可，这是升平城建公司依法建设综合市场第65、66号铺间并出租给李慕杰的主要法律依据。但如此重大的变更申请，升平城建公司试图用一张没有本单位、规划局等有关部门印章的平面图来说明第65、66号铺间的建设依据，只能表明升平城建公司在申请变更成功后，便脱离了原来的设计图纸，另行建设不符合原图纸要求的第65、66号铺间；而李慕杰亦未能在有关部门查询到这两间铺间的产权。升平城建公司与李慕杰签订租赁合同时对李慕杰隐瞒实情，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条有关解释，双方签订的合同无效，同时依《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，升平城建公司应退还已收取李慕杰的保证金30000元和之前以租赁合同约定事项收取的各种费用金额。二、双方合同签订的标的是同益市场第65、66号铺间，合同第五条也明确指出是专业的服装批发市场，绝非综合市场。根据《批发市场管理办法》第九条、第十一条、第十三条和《广东省商品交易市场管理条例》第三条、第九条的规定，地方批发市场必须取得相关部门批准方可设立。升平城建公司以《批复》、同益花园A11、12、13幢楼房的竣工验收及其二楼原来的摩托车库变更为综合市场的规划许可，而且还出具一张没有经过规划局审核、审批的变更图纸作为证据，企图蒙混欺骗原审法官和李慕杰，而《批复》也明确了要按规定申办相关手续，但结果已很明显，升平城建公司不但未取得省商品流通主管部门或省级人民政府指定的部门批准，更未报商务部备案，也没有得到商务部任何的书面答复，就私自以同益市场对外进行招租及开业经营。而且升平城建公司出具的竣工验收也只是对同益花园A11、12、13幢楼房的竣工验收，并不是对二楼原来的摩托车库变更为综合市场的建设竣工进行验收。而且综合市场并不是专业的服装批发市场，升平城建公司的种种行为已严重违背诚信原则，欺骗了李慕杰、原审法官及其他众多同益市场的承租户。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，涉讼合同应认定为无效。三、在合同签订之前升平城建公司要求先交保证金后签完合同，再拿合同回去慢慢看。在未看到合同之前就先要求李慕杰交保证金的做法已是严重失去公平。升平城建公司提供的合同文本，只有对承租人违约、违规作出约定，却没有对出租人违约、违规作任何约定，明显属于“显失公平”。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条的规定应依法认定无效并承担相应法律责任。四、当事人双方所签订的合同已经明确涉讼市场为服装并向专业童装批发市场发展。而升平城建公司在2011年4月15日没有与商户协商的情况下，发布了《同益服装批发市场经营情况通报》，通报称“近期来经上级领导及有关部门现场视察调研，确定本市场为我市SIYB创业培训孵化基地。”并且在市场内开办了创业培训基地的教室以及组织开班教学。2011年6月13日《今日视线》对此做了报道。2011年6月23日的《汕头特区晚报》第二版头条中报道称：升平城建公司闻听街道意欲打造创业孵化基地，企业主动提出双方共建，并拿出了一系列优惠措施。在原审判决中也有对创业培训孵化基地做出解释。升平城建公司的行为已严重违背了双方所签订的合同所约定市场的性质、经营模式及市场功能，更加违背了合同中所明确约定的经营发展方向，升平城建公司已经严重违约。众多商户也多次派代表找升平城建公司协商更改合同条约及减少租金的要求。但升平城建公司却在一口回绝之后便放弃了对市场经营管理的职责，开始以消极的行为管理市场，先对市场部分公共用电进行关闭，连对市场的垃圾都不进行及时清理，再者对市场经营户店内用电进行拉闸停电等消极行为，使市场处在一个完全黑暗的环境之下，而且卫生极差、灰尘满地，严重影响及制约到所有市场商户的经营。李慕杰实属无奈只好采取法律途径和不支付租金及其他费用的做法来维护自己的合法权利。五、双方的租赁合同纠纷仍在法院审理期间，升平城建公司自2013年5月2日起对市场大门及电梯关闭，并拉闸停电，原审法院有到现场取证，在原审判决中认定升平城建公司违约。六、关于创业培训孵化基地问题，升平城建公司在新闻媒体提出“拿出一系列优惠措施，对下岗、失业、再就业人员、退伍军人和高校毕业生，进场创业的，给予前期免场租18个月，再低月租18个月的优惠”，李慕杰是下岗失业人员同样参加升平城建公司组织的创业培训同样取得创业培训合格证，所以李慕杰也是优惠对象。七、2013年5月2日升平城建公司对市场实行拉闸停电和大门及电梯等关闭，致使李慕杰租赁的场地无法发挥正常的经营功能，已构成违约，原审判决也已认定，因此李慕杰不应再承担任何费用。八、2012年9月3日李慕杰向原审法院提交取证申请，申请内容包括市场水电清单及市场监控录像，该录像可以证实市场办创业基地之前及过后的实况。但原审法官在本人不知情的情况下通知本人律师去取消申请，李慕杰在原审庭审中表示不同意被取消取证。九、李慕杰于2011年10月24日向原审法院提起诉讼，经法院诉前联调9个月之后，于2012年8月28日立案受理，2012年11月7日开庭审理，于2014年7月7日取得判决书，历时32个多月。十、关于全勤奖金问题，李慕杰是65、66号铺间租户，每间的奖金2000元，合计应是4000元而非原审判决的2000元。十一、自2014年4月起，升平城建公司已在李慕杰完全不知的情况下，完全关闭了市场所有的出入口及通道，而且李慕杰店内所有的货品都被锁在其场内。综上所述，李慕杰与升平城建公司所签订的合同标的为同益市场，第五条更是确定为专业的批发市场。作为一个市场而且还是一个专业市场，按照相关法律、法规的要求；必须取得规划的许可及对市场进行注册登记并取得工商营业执照，方可进行对外招租以及营业。升平城建公司作为一家企业，不可能连这一点法律意识都没有，但升平城建公司在未取得规划许可、未进行市场登记注册、未办理工商营业执照、未取得经营许可的情况下，对外进行招租及营业。自始至终，采用一种欺诈的手段，订立合同时就隐瞒了该市场没有工商执照的事实，其行为已违背了诚实信用的原则，令李慕杰及所有的承租人都无法实现合同目的，升平城建公司履行合同义务不符合约定，很显然，升平城建公司自签订合同之日起就已经违约，并且一直在欺骗李慕杰及其他众多市场商铺的承租人。
据此，李慕杰上诉请求：1、撤销原审判决，改判租赁合同无效，升平城建公司立即退还已收取李慕杰保证金30000元和之前以合同约定条款收取的各种费用金额；2、判令升平城建公司承担违约责任，并赔偿李慕杰的保证金；3、本案一、二审诉讼费全部由升平城建公司承担。
针对李慕杰的上诉，升平城建公司当庭答辩称，李慕杰的上诉完全不成立，请求法庭驳回李慕杰的上诉请求。
上诉人升平城建公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第五项的部分内容，改判为：1、李慕杰应按全额即每月2128.50元，向升平城建公司支付自2013年5月2日起计至其实际交还本案租赁房产之日止的租赁场所占用费（计算标准仍按合同约定的租金和装修折旧费），同时，根据前述改判内容相应调整变更原审判决第六项括号内的说明内容；2、一、二审诉讼费用由升平城建公司承担。
一、原审判决称升平城建公司自2013年5月2日起未依合同约定对同益市场进行停电，前述说法不符合客观事实，也毫无证据证明。原审判决“经审理查明”部分称李慕杰向原审法院书面报告升平城建公司于2013年5月2日起对同益市场拉闸停电，影响李慕杰经营，而升平城建公司对李慕杰所述未提出异议，故认定李慕杰所述属实。且原审法院于2013年7月11日下午进行现场勘查，发现李慕杰所使用铺间已被停止供电，同益市场处于停电状态。前述说法不符合客观事实，理由如下：1、李慕杰书面报告反映的升平城建公司拉闸停电并没有任何证据证明，仅仅是李慕杰个人毫无事实依据的主张。原审法院以所谓的升平城建公司对李慕杰所述未提出异议就认定李慕杰所述属实无法律依据。事实上，升平城建公司从未认可过李慕杰前述主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，即使是默认，也必须经历审判人员向升平城建公司再三阐释与说明的过程，且升平城建公司仍不明确表示肯定或否定，才可以推定为默认。但原审法院并没有前述过程，在相关的笔录中也未显示原审法院有充分说明和询问的记录。2、原审法院所谓的根据李慕杰书面报告而进行现场勘察并未通知升平城建公司到场，所谓的现场勘察并未制作笔录。假设有现场笔录，亦未向升平城建公司出示并给予升平城建公司质证或陈述和申辩的机会。3、李慕杰主张升平城建公司拉闸停电并没有任何证据，原审法院所谓2013年7月11日下午至现场勘察也仅仅是一个时点，而非一个时段，2013年7月11日下午即使出现停止供电也不能代表此前或此后就一直没有供电。4、事实上，同益市场自开业以来，供电一直处于正常状态。自2013年5月1日租赁期满之日起，大部分商户已与升平城建公司办理了交还铺间退场的手续。李慕杰也早已停止经营，但其租赁铺间却一直占用不退还升平城建公司。商户存放的服装属于易燃物资，在市场基本上没人经营的情况下，在商户都离场的情况下，市场保安人员在下班时间出于安全方面的考虑加强管理，拉闸限电，完全是为了保证防火安全，消除火灾隐患。非上班时间的限电仅发生在国家法定假期期间，限电也是为了安全采取的一种防护措施，而不是故意造成商户无法使用。原审判决认定升平城建公司中止供电毫无根据。5、原审判决颠倒黑白，在合同约定的租赁期限届满且双方均已明确表达解除租赁合同关系诉求后，李慕杰继续占用本案房产、且拒不履行缴管理费和电费义务的行为缺乏合同依据和法律依据，众所周知，电费是升平城建公司代收代付的款项，李慕杰既然不履行义务，怎能享有用电权利，即使是供电公司直供电，也不可能同意用电人在未履行缴交电费义务的情况下继续用电。因此，升平城建公司何来有义务保障李慕杰继续经营？原审判决如此处理缺乏法律依据。不论升平城建公司是否拉闸限电，只要李慕杰在租赁期限届满后占用升平城建公司物业一天，其依理依法就应支付升平城建公司一天的占用费。二、双方处于诉讼的状态并未导致双方之间的权利义务发生改变，原审判决关于有关租赁期间届满之后双方当事人权利义务的认定严重违法且前后矛盾。原审判决称：“合同约定的租赁期限虽于2013年4月30日届满，但双方的租赁合同纠纷正在法院审理期间，双方的租赁关系尚未解除，原租赁合同继续有效，作为出租方和市场管理者的被告，依合同约定负有为原告租赁的铺间提供正常的供电，并确保市场在营业时间内通道畅通，方便顾客通行和购物等保证租赁标的物具有适租性的义务”，升平城建公司不同意前述说法，理由如下：1、根据本案租赁合同，双方的租赁合同关系至2013年4月30日已经终止。2、双方在2013年4月30日之前的诉讼过程，均已向法院请求解除本案租赁合同关系且至今双方该项诉求一直没有变更。故在2013年4月30日之后，双方之间不存在不定期租赁关系。3、《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百五十三条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。4、原审判决已经认定：“因同益市场已处于停止经营状态，租赁合同约定的期限也已届满，双方的租赁关系已没有继续维持的必要”。因此，原审判决前后矛盾。三、原审判决断章取义，判决租赁期限届满后即2013年5月2日后的占用费减半计算对升平城建公司不公。原审诉讼中，为了尽快促成本案定纷止争，升平城建公司从和谐解决问题的角度出发，提交了一份《报告》给原审法院，同意作为升平城建公司退让的判决依据。其中包括自2013年5月2日市场租赁期满之日起至判决书生效之日止，占用费（即合同约定的租金、装修折旧费）减按50％收取。但前述减让附有条件，即李慕杰必须在法院判决限定期间内自动交还铺间，倘若李慕杰拒不履行交还铺间义务导致升平城建公司申请强制执行，则前述已减让部分仍应支付升平城建公司。前述《报告》虽可作为判决的依据但附有条件，原审判决却未能体现升平城建公司完整意思表示，断章取义，对升平城建公司不公。
针对升平城建公司的上诉，李慕杰当庭答辩称，升平城建公司拉闸停电是事实，原审法院不止一人到场勘查，时间也是原审法院自己决定的，毋庸置疑。升平城建公司称李慕杰占用场地，实际上同益市场早已被其关闭。
本院经审理查明，原审法院查明的事实除“李慕杰遂于2010年10月24日向原审法院起诉外”，其余与本案的证据一致，本院予以确认。
本院另查明，2012年9月17日，李慕杰等9人共同向汕头市工商行政管理局举报同益市场长期无登记注册的事实。2012年11月6日，汕头市工商行政管理局向李慕杰等人作出函复（汕工商函字（2012）75号）载明：同益市场的开办者是升平城建公司，该司开办同益市场的有关批文证件等手续完整齐备，并于2009年12月16日向汕头市金平区工商行政管理局申请办理相关登记注册手续。举报信中提及的《市场登记证》及《广东省商品交易市场管理条例》的问题，因《中华人民共和国行政许可法》实施和《国务院关于贯彻实施﹤中华人民共和国行政许可法﹥》（国发（2003）23号）要求，自2004年8月31日起，国家已废止了《市场登记证》的登记与颁发。
再查明，李慕杰于2011年10月24日向原审法院提起本案诉讼。
又查明，升平城建公司在原审期间于2014年5月30日向原审法院提交的书面报告，表示为尽快促成其司与陈国升、孙亮雁、李栋梁、谢文桂、沈健、李慕杰、黄惠兰等七宗诉讼案及早判决，从和谐解决问题的角度出发，提出以下意见作为其司同意退让的判决依据：一、升平城建公司对上述七宗租赁诉讼案件在诉前联调期间（即自2011年11月1日起至2012年8月27日止）的租金、装修折旧费减按50％收取；二、自2013年5月2日市场租赁期满之日起至判决书生效之日止，铺间租金、装修折旧费减按50％收取。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据双方当事人二审诉辩意见，本案争议的焦点是：（一）双方当事人签订的《同益服装批发市场租赁合同》及两份补充协议的效力。（二）双方当事人在合同履行过程中是谁的行为构成违约。（三）租赁关系终止后，当事人应如何承担违约责任及履行义务。
（一）关于双方当事人签订的《同益服装批发市场租赁合同》及两份补充协议的效力的问题。首先，升平城建公司开办同益市场有经政府职能部门出具《批复》同意，升平城建公司将旧城改造项目的部分房产变更为综合市场有经汕头市规划局批准同意，同益市场的消防也经汕头市公安消防局验收合格。其次，虽然同益市场至今尚未工商注册登记，《广东省商品交易市场管理条例》规定市场未工商登记注册不能营业，但工商部门在给李慕杰等人的投诉复函中明确告知李慕杰等人升平城建公司已向工商部门申办登记注册手续，且上述法规的规定应认定为管理性规定，不是效力性强制性规定，故同益市场未办理工商注册登记不能致双方当事人签订的合同无效。第三，同益市场的商铺属商业物业，商业物业的物业费收取实行市场价，由双方当事人自行协商确定，因双方当事人在合同中约定的是含物业管理费在内的四项收费总和为每月7元／㎡的标准并非偏高，故应认定该约定合法有效。因此，双方当事人签订的《同益服装批发市场租赁合同》及两份补充协议，除逾期交纳管理费、保安费、卫生费、水费、租金按日1%计收违约金及逾期交纳装修折旧费按日2%计收违约金的约定偏高，须依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”的规定应予以调低外，其他合同条款均系双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应认定有效，双方当事人应遵照履行。李慕杰上诉主张双方当事人签订的合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
（二）关于双方当事人在合同履行过程中是否构成违约的问题。
1、2011年6月期间，升平城建公司通过《今日视线》电视栏目和《汕头特区晚报》对“创业孵化基地”进行宣传，对合同双方当事人均是有益，从公平出发并不能证明升平城建公司改变了同益市场的商品交易市场基本功能，并承诺再给予李慕杰等老租户18个月免租金优惠。李慕杰上诉主张升平城建公司的宣传中承诺再给予老租户18个月的免租优惠，与事实不符，本院不予采纳。虽然升平城建公司最终未能成功引进“创业孵化基地”，但李慕杰的举证无法证明升平城建公司因此造成其合同利益受损，并致合同目的无法实现。故李慕杰上诉主张升平城建公司未履行承诺，对同益市场设立孵化基地的宣传存在欺骗，构成根本违约，应承担违约责任，缺乏理据，本院不予支持。
2、根据查明的事实，从2011年8月起，李慕杰就未按照合同约定按期向升平城建公司交纳物业管理费、保安费、电费、水费，从2011年11月起就未按照合同约定按期向升平城建公司交纳租金和装修折旧费以及按时开铺经营，其行为已构成违约。故原审法院认定李慕杰的上述行为已构成违约正确，本院予以确认。李慕杰上诉主张是升平城建公司违约在先，其不构成违约，无事实和法律依据，本院不予采纳。
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