天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终7163号
上诉人（原审被告）：马世芳，女，1957年9月8日出生，汉族，户籍地天津市北辰区，现在河北省女子监狱服刑。
委托诉讼代理人：杜佳（马世芳之女），住河北省保定市蠡县。
被上诉人（原审原告）：孙桂英，女，1959年8月9日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：苏忠健，北京惠诚(天津)律师事务所律师。
上诉人马世芳因与被上诉人孙桂英房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2018）津0113民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
马世芳上诉请求：1.依法撤销原审判决第一、二项，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院判决马世芳归还孙桂英57480元错误，事实认定不清，计算错误。拆迁费领取到2015年12月18日，之后的拆迁费尚未领取，现在拆迁办封存，不应由上诉人偿还。自2015年7月10日至2015年12月18日期间，每月拆迁补偿费标准为1200元，应以此基数计算该期间的安置补贴费用，而且按照双方签订的买卖协议约定，被上诉人应取得的是三份中的一份并非全部，这点一审法院并未考虑进去。2.上诉人签订合同时所在场地是在一辆面包车上，上诉人被被上诉人及放高利贷等人胁迫签字。上诉人不识字，是在没有家人朋友陪同情况下单独签订的买卖协议，协议内容也没有明确告知上诉人，协议中诸多条款过分加重了上诉人的责任，被上诉人存在欺诈情形。根据合同法的相关规定，该合同并非当然有效。一审认定事实有误、适用法律错误。
孙桂英辩称，请求驳回上诉，维持原判。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.上诉人对其主张拆迁安置补偿费在拆迁办封存的事实应该提供证据证明，拆迁补偿费数额以一审确认为准。2.上诉人主张是被放高利贷人胁迫，上诉人亦应提供证据证实。
孙桂英向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2.判令被告履行《房屋买卖协议书》约定义务，协助原告办理拆迁协议号BNO.辰0000937中（46平方米）还迁房选房手续并配合办理房屋过户手续；3.判令被告支付自2015年7月10日至2018年1月10日期间的安置补助费72000元，并支付安置补助费至还房之日止；4.本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告于2015年7月10日签订了《房屋买卖协议书》，协议约定卖方（本案被告）将自己名下坐落于北辰区宜兴埠镇团结里2条11号住房（已拆迁），土地使用面积106平方米，已出卖给原告60平方米，将剩余46平方米仍出卖给原告，房款241500元。协议同时约定，由卖方无条件协助买方与拆迁部门办理相关还房和入住手续，房屋产权为买方所有，卖方无权干涉。被告名下领取三份拆迁安置费用，其中一份自2015年7月10日起归原告所有，直至还房为止。双方还约定，今后还房时被告应无条件协助原告进行选房，并将住房产权人过至原告名下，如不能变更到原告名下，待还迁住房产权证下发后，政策允许办理房屋过户手续时，由被告无条件协助配合将住房产权人过户到原告名下，过户相关手续费用由原告自行承担，与被告无关。关于违约责任，双方约定如在还房时被告不履行协助选房、不履行过户等义务时，被告除退还原告全部购房款外，另需按总房款的一倍金额给付原告作为违约损失补偿。违约金数额以2012年3月6日签订的协议中约定的购房款和本次购房款相加进行计算。原、被告双方于签订房屋买卖协议当日签订了承诺书，承诺所提供的相关证明文件完全属实，买卖协议涉及的房屋权属无瑕疵。同日，原告按照协议约定支付了相应房款，被告向原告出具了收条，确认收到原告买房款241500元。
另查，被告与案外人天津市辰苑物业管理有限责任公司（以下简称辰苑公司）于2009年6月19日签订了BNO.辰0000937号天津市房屋拆迁补偿安置协议，约定乙方（本案被告）被拆迁房屋坐落在北辰区宜兴埠镇团结二条11号，房屋所有权证号为北辰国用（2001）字第3759号，建筑类型为平房，房屋结构为砖混，建筑面积为106平方米。甲方（辰苑公司）对乙方房屋实行产权调换，调换的房屋坐落在宜兴还迁安置地块内，建筑面积按最终选房面积为准。协议还约定，乙方自行安排住处临时过渡，甲方自2009年6月18日开始每月按600元标准付给乙方临时过渡补助费，至2010年12月18日止，计32400元。因甲方的责任延长过渡期限，乙方自行安排住处临时过渡的，自逾期之日起甲方按月增加一倍临时过渡补助费，即自逾期之月起甲方付给乙方临时过渡补助费每月1200元，直至房屋交付使用。
北辰区宜兴埠镇团结里2条11号房屋原坐落于北辰区，该房屋已拆迁，拆迁房屋应还迁面积为106平方米，自2016年10月26日起已符合办理选房条件。经本院到北辰区调查，被拆迁人马世芳至今未向动迁办公室申请对涉案房屋履行选房确认手续，因后续需要确认选房、补面积差价、产权登记的一系列手续，均需被拆迁人马世芳本人办理，否则无法办理过户手续。被告明确表示不同意继续出卖房屋，不同意配合原告办理相关选房、过户等手续。拆迁部门已发放拆迁安置补偿费。经一审法院到宜兴埠动迁办公室核实，自2009年6月18日至2010年12月18日期间，租房安置补贴发放标准为每份每月600元，自2010年12月19日至2016年7月15日，租房安置补贴发放标准为每份每月1200元，自2016年7月16日至今，租房安置补贴发放标准为每份每月2400元。自2015年7月10日至2018年1月10日期间，被告领取的安置补贴费用应为57480元。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告签订的房屋买卖协议是否有效；2.若协议有效，被告是否应当履行协议约定的义务，协助原告办理还迁房选房及过户手续；3.被告是否应当支付原告安置补助费，如果应当支付，支付的具体数额是多少。
原、被告为买卖待还迁房屋签订的房屋买卖协议书是双方的真实意思表示，被告出卖的是自己未来可以得到的还迁房屋，该买卖协议合法有效，应受法律保护。原房屋所在土地性质系国有土地而非集体土地，原告是否为宜兴埠三街村民不影响其购买资格。被告抗辩房屋没有产权证，因而买卖协议无效一节，根据物权法相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。另，被告抗辩买卖的系还迁利益，并非房屋，且违反《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）规定，因而导致合同无效一节，一审法院认为，城市房地产管理法中规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，只是对后续履行的禁止，但并不意味着双方签订的买卖合同无效，买卖合同条款只有在违反效力性强制性规定的情况下才导致无效，而城市房地产管理法中的相关条款并非效力性强制性规定。因而双方的买卖合同合法有效。被告抗辩原告存在欺诈、胁迫、显失公平等，因未能提交相关证据予以证明，一审法院不予采信。
如前所述，城市房地产管理法明确规定了禁止转让未依法登记领取权属证书的房地产，且经一审法院到拆迁办公室核实，由于选房、补面积差价、产权登记等后续一系列手续均需被告本人签字，在被告不同意继续出售房屋的情况下，原、被告之间的买卖协议只是购买被告的待还迁房屋，而最终待选房屋未确定，房屋所有权也未确定。综上，原告要求被告配合原告办理拆迁协议号BNO.辰0000937中46平方米还迁房选房手续并配合办理房屋过户手续的主张，尚不具备履行条件，一审法院不予支持。原告可与被告就房屋买卖合同不能履行的后续问题另行解决。
关于原告主张被告支付原告房屋安置补贴一节，因双方在买卖合同中约定，自2015年7月10日起，其中马世芳名下的安置费用有一份归原告所有，该约定合法有效，故被告在该期间由拆迁部门发放的租房安置补贴费用，其中的一份合计57480元，被告应当承担相应的违约责任，应当将此款返还原告。关于原告主张被告继续支付自2018年1月10日至实际还房之日止的租房安置补贴一节，因租房安置补贴是否持续发放至还房之日尚不确定，后续补贴发放标准是否调整也不确定，故该项请求一审法院难以支持，原告可待租房安置补贴数额实际发生后另行解决。综上，原、被告之间的买卖合同合法有效，一审法院予以确认。被告应当返还原告租房安置补贴57480元。原告的其他诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告孙桂英与被告马世芳于2015年7月10日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、被告马世芳于本判决生效后十日内返还原告孙桂英自2015年7月10日至2018年1月10日期间的临时安置补助费57480元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费800元，由被告马世芳负担639元，由原告孙桂英负担161元，财产保全费740元，由被告马世芳负担。
本院二审期间，上诉人马世芳提交“旧村三期延期周转费附加协议书”两份，证明安置补助费领取的时间至2015年12月18日，此后没有领取过。被上诉人孙桂英质证称，证据中的印章不全，对真实性不予认可。两份证据的形成时间是2015年，上诉人一审期间没有提交，不属于新证据。且内容也不能证明上诉人未领取拆迁补偿费的事实。对上诉人提交的证据，本院认定如下：上诉人提交的证据的形成时间在一审判决前，上诉人对逾期举证未说明理由，故该证据不属于新证据，且该证据的内容亦不能达到待证目的。一审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张其系被被上诉人等人胁迫签订的合同，被上诉人存在欺诈的情形，因未提供证据予以证明，故本院对上诉人的主张，不予采信。一审认定双方签订的《房屋买卖协议》合法有效正确，本院予以确认。关于上诉人是否应当归还被上诉人临时安置补助费及数额问题，根据上诉人与拆迁人签订的补偿安置协议，上诉人享有领取临时过渡补助费的权利，经一审法院与拆迁部门核实，上诉人领取的安置补贴费用应为57480元。现上诉人主张该费用领取到2015年12月18日，未提交证据予以证明。即使上诉人称自2015年12月之后暂未领取，但该权利上诉人仍然享有，不能以暂未领取作为不偿还的理由。安置补贴费用的数额系一审法院依职权与拆迁部门核实，以每月每份为标准，故一审法院此项认定准确。
综上所述，马世芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1237元，由上诉人马世芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王鸿云
审 判 员 王润生
代理审判员 王 盛
二〇一八年十月二十三日
法官 助理 张庆枚
书 记 员 杨 霞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；