天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第0843号
上诉人（原审被告）尹长舒。
委托代理人孙秋实，天津融蓝实业集团有限公司法务部经理。
被上诉人（原审原告）金融街津塔（天津）置业有限公司，住所地天津市和平区大沽北路2号-4516。
法定代表人吕洪斌，该公司董事长。
委托代理人郭吉春，北京观韬（天津）律师事务所律师。
委托代理人李红光，北京观韬（天津）律师事务所律师。
上诉人尹长舒因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尹长舒委托代理人孙秋实，被上诉人金融街津塔（天津）置业有限公司委托代理人郭吉春、李红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区大沽北路2号楼津塔写字楼3608-3610，共计三间房屋，产权证上登记的地址分别为和平区大沽北路2号-3608、和平区大沽北路2号-3609、和平区大沽北路2号-3610。其中3608号房屋建筑面积277.75平方米，3609号房屋建筑面积267平方米，3610号房屋建筑面积217.79平方米，上述3608-3610房屋建筑面积共计762.54平方米。涉案三间房屋产权人均为原告。2011年8月25日，原、被告签订写字楼租约及租约细则，约定原告将涉案两间房屋租赁给被告使用，租期自2011年11月1日至2014年10月31日，月租金为100628.88元，支付方式为被告在每月25日前预交下月租金。2011年9月1日至2011年10月31日为装修免租期。租约细则“VII违约”部分约定了因承租人违约出租人解除合同的，承租人应向出租人支付装修期及免租期租金，出租人无需返还承租人已付押金。上述“VII违约”部分还约定，承租人没有按照合同约定的方法和时间支付租金等费用的，承租人须按应缴付费用总额的千分之一按日支付滞纳金，该滞纳金自应缴付日起逐日计算至实际还款日止（应缴付日和实际还款日均计算在内）。租约细则“II承租人义务”部分第11条第6段约定，若承租人未能在租期届满或提前终止的当天将所租标的物按前述条款之规定交换出租人，承租人须按逾期天数向出租人缴纳滞留金，每天的滞留金额度相当于租约日租金和日物业管理费之和的两倍。
上述合同签订后，原告在2011年9月1日将涉案房屋交付给被告使用，被告向原告支付了365923.2元的押金（相当于三个月的租金和物业费之和），并按月向原告支付租金。被告正常向原告支付租金至2012年7月31日，其后没有向原告交纳租金。原告于2013年7月29日起诉至原审法院要求被告支付租金，原审法院经过审理后，作出（2013）和民二初字第582号民事判决书，判令被告尹长舒一次性给付原告金融街津塔（天津）置业有限公司2012年8月1日起至2013年8月31日止的租金1308175.44元；并自每月欠付租金的前一月25日始至本判决生效之日止以每月租金100628.88元为标准分别按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算支付违约金。判决后，原、被告均未上诉，该判决已经生效。判决生效后，被告未按判决要求履行支付义务，原告申请法院强制执行，现原、被告就该案已经达成执行和解。对于2013年9月1日至2014年4月30日期间发生租金被告依然没有向原告支付，原告遂诉至原审法院。
另查，在2014年4月22日案件开庭审理过程中，针对原告要求解除合同的诉讼请求，被告表示同意与原告解除租赁合同，并且表示愿意在2014年5月1日将涉案房屋交还给原告，原告当庭表示同意双方在2014年5月1日交接涉案房屋。开庭后原被告就房屋交接问题产生争议，未能如期在2014年5月1日完成交接。同时原告提出被告交还房屋需要恢复原状，被告也表示同意恢复原状。经原审法院协调原、被告意见后，原、被告双方同意在2014年6月20日前由被告完成恢复原状工作，原告验收后将房屋收回。对于2014年5月1日至2014年6月20日期间的费用，原、被告均同意被告向原告给付相当于涉案房屋10天的租金及物业费，被告还同意承担2014年5月1日至腾房之日的电费。
原告向原审人民法院提起诉讼，请求：1、判决解除原、被告签署的《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》，并判令被告返还房屋；2、判令被告支付2013年9月1日至2014年4月30日租金805031.04元；3、判令被告支付逾期缴纳租金产生的滞纳金108578.57元（计算至2014年4月22日）；4、判令被告逾期返还房屋按日以8131.64元（租约日租金和日物业管理费之和的2倍）为标准向原告支付使用费；5、判令被告支付2个月装修期的租金201257.76元；6、判令原告无需向被告返还押金；7、判令被告支付原告为本案支出的律师费6000元；8、本案全部诉讼费用由被告承担。
原审人民法院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告金融街津塔（天津）置业有限公司与被告尹长舒于2011年8月25日签订的《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同依法成立并有效，对双方当事人具有约束力，当事人应严格按合同约定履行各自的合同义务，未履行合同义务应承担相应的违约责任。根据合同约定，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告实际使用了租赁物，被告应负有按合同约定给付租金的义务。被告在合同履行过程中未能按照合同约定给付租金，在本案诉讼前，原告已经诉至法院要求被告给付2012年8月1日至2013年8月31日的租金，法院生效判决要求被告给付租金后，被告依然欠付原告2013年9月1日至2014年4月30日的租金，被告行为已经构成根本违约，原告依据合同约定要求解除与被告的租赁合同符合法律规定，同时被告在庭审中也同意与原告解除租赁合同，故对原告要求解除原、被告签署的《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》的诉讼请求，原审法院予以支持。
对于原告要求被告返还涉案房屋的请求，原告未交纳与该请求相应的诉讼费用，对于原告的该请求，原审法院不予审理。
对于原告要求被告给付2013年9月1日至合同终止之日的租金的诉讼请求，自2013年9月1日至2014年4月30日期间被告占用涉案房屋未向原告支付合同约定的租金，被告应承担向原告给付该期间的租金的责任。根据租赁合同约定，被告租用涉案房屋每月租金为100628.88元，故被告应向原告支付自2013年9月1日至2014年4月30日期间8个月租金共计805031.04元。
对于原告要求被告支付的逾期支付租金产生的滞纳金108578.57元的诉讼请求，原、被告双方的《写字楼租约》中约定了滞纳金条款，且明确在违约事项之下，虽然没有表述为违约金，但应属违约金范畴。被告抗辩违约金过高请求调整，经审查原告因被告欠付租金违约的实际损失为相关利息损失，故按照我国《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案约定的每日1‰滞纳金标准过分高于原告的损失。鉴于此，原审法院以原告的实际损失为基础酌情判定被告欠付租金的违约金标准为中国人民银行同期贷款利率。
对于原告要求判令被告逾期返还房屋按日以8131.64元（租约日租金和日物业管理费之和的2倍）为标准向原告支付使用费的诉讼请求，现经过原审法院协调，原、被告已经就恢复涉案房屋原状以及归还房屋达成一致意见。原、被告可以照此意见执行，如果双方在房屋交接过程中又产生了不同意见致使房屋无法交接，原、被告可以另案解决。对于原告该项诉讼请求，原审法院不予裁判。
对于原告要求判令被告支付2个月装修期的租金201257.76元以及判令原告无需向被告返还押金（相当于三个月的租金和物业管理费之和）的诉讼请求，原、被告双方签订的租约细则“VII违约”部分约定了因承租人违约出租人解除合同的，承租人应向出租人支付装修期及免租期租金，出租人无需返还承租人已付押金。原告要求被告支付的该1个月装修期的租金以及不返还的押金，从《合同法》对违约责任的相关规定，上述约定应为原、被告对于因被告违约致使合同解除，被告应承担的解除合同违约金的约定。对于该违约金标准，被告也提出了违约金过高的抗辩。对此，原审法院认为，因被告违约导致合同提前解除，对于原告是一种利益的损害，导致原告遭受一定经济损失，这些损失可能包括租金的利息，房屋空置期的租金、物业管理费损失，新租赁合同的免租期损失、新旧租赁合同的租金差价等。原告主张该违约金可以弥补上述损失，但是鉴于自2014年5月1日合同解除至2014年10月31日合同约定到期日期间时间较短，原告向被告要求相当于5个月租金（即原告要求被告给付的1个月装修期租金以及要求不予返还的押金）的违约金有失公平，对此原审法院酌情调整，被告向原告支付解除合同违约金应相当于三个月租金和物业管理费之和的数额为宜。鉴于被告已经向原告支付押金数额与原审法院调整的违约金数额相同，被告交纳的上述押金可以与该违约金冲抵，冲抵后被告无需再向原告支付解除合同违约金，原告无需向被告返还被告已交纳租金。
对于原告要求被告支付6000元的诉讼请求，由于原告没有提供实际支付律师费的相关证据，对该诉讼请求，原审法院不予支持。
原审人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、解除原、被告签署的《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》；二、本判决生效之日起十日内，被告尹长舒一次性给付原告金融街津塔（天津）置业有限公司2013年9月1日至2014年4月30日期间8个月租金共计805031.04元；并自每月欠付租金的前一月25日始至本判决生效之日止以每月租金100628.88元为标准分别按中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金；三、本判决生效之日起，被告尹长舒需要向原告金融街津塔（天津）置业有限公司支付的解除合同违约金365923.2元与被告尹长舒已向原告金融街津塔（天津）置业有限公司支付的押金相冲抵，冲抵后被告无需再向原告支付解除合同违约金，原告无需向被告返还被告已交纳租金；四、驳回原告金融街津塔（天津）置业有限公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费16746元，减半收取8373元，由原告负担1196元，由被告全部负担7177元（本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
原审法院判决后，上诉人尹长舒不服，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销原审判决第三项，改判降低违约金，退还押金365923.2元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由为，依据法律规定，被上诉人请求解除合同，应通知上诉人，鉴于被上诉人未向上诉人行使合同解除权，现被上诉人通过诉讼请求解除合同，上诉人亦同意解除，应属当事人协议解除，上诉人不应支付违约金。原审判决认定违约金为可期待利益，被上诉人应举证证明该部分损失；物业费不是被上诉人的应得利益，上诉人不应承担该部分损失的赔偿责任。原审法院判决上诉人支付被上诉人逾期支付租金的利息及解除合同违约金，过分高于被上诉人的实际损失，显失公正。
被上诉人辩称，被上诉人不同意上诉人的上诉请求，应维持原审判决。因上诉人长期拖欠租金导致被上诉人解除合同，上诉人应承担违约责任，原审判决确定上诉人应付解除合同违约金数额远低于被上诉人的损失。
经本院审理查明，原审人民法院认定事实无误，本院予以确认。案经调解未果。
本院认为，双方当事人签订的《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规定的规定，应属有效，本院予以确认。关于合同是否应当解除，上诉人欠付被上诉人租金，且已经诉讼，现上诉人仍然未如期支付租金，符合法律规定的解除合同条件，被上诉人请求解除双方签订的《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》，原审法院予以支持，并无不当，本院应予维持。关于违约金，双方当事人在合同中约定，因上诉人违约，上诉人应向被上诉人支付装修期及免租期租金，出租人无需返还承租人已付押金（三个月的租金及物业费），被上诉人请求上诉人按照约定支付解除合同违约金，综合考虑房屋空置期的租金及物业费、剩余租期仅六个月、上诉人请求对违约金调整等因素，本院认为，上诉人支付被上诉人一个月的租金及物业费已足以弥补被上诉人的损失，据此，违约金以一个月租金及物业费为标准计算为宜。原审法院判决上诉人支付被上诉人三个月的租金及物业费过分高于被上诉人的损失，本院予以纠正。鉴于双方当事人的租赁合同已经解除，上诉人支付被上诉人欠付的租金及违约金后，被上诉人亦应返还上诉人交付的押金365923.2元。综上所述，上诉人的上诉请求依据充足，本院依法予以支持。原审人民法院判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第282号民事判决第一项、第二项、第四项及诉讼费负担部分；
二、撤销天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第282号民事判决第三项；
三、本判决生效之日起十日内，上诉人尹长舒支付被上诉人金融街津塔（天津）置业有限公司解除合同违约金121974.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费6789元，由被上诉人金融街津塔（天津）置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 玉
代理审判员 豆 艳
代理审判员 姚 琦
二〇一四年十月十三日
书 记 员 吴松涛
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……