浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)浙嘉民终字第519号
上诉人（原审被告）：潘大帅。
委托代理人：ＸＸ宇，浙江圣文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：嘉兴市好一家家居购物广场有限公司。住所地嘉兴市秀洲工业区秀园路。
法定代表人：夏良祖，该公司董事长。
委托代理人：常远良，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。
委托代理人：杨思纯，上海德尚（嘉兴）律师事务所实习律师。
上诉人潘大帅为与被上诉人嘉兴市好一家家居购物广场有限公司（以下简称好一家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2014）嘉秀民初字第458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人潘大帅的委托代理人ＸＸ宇、被上诉人好一家公司的委托代理人常远良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年4月9日，好一家公司与潘大帅签订租赁合同1份，约定好一家公司将位于嘉兴市秀洲工业区秀园路好一家家居购物广场主楼一层B区65号共计315平方米的经营场地出租给潘大帅经营陶瓷类商品，租赁期限自2011年12月27日起至2012年12月26日止；租金为每月每平方米32元（含物业费6元/平方米，营销费5元/月），实际租用面积315平方米（含分摊的公用面积），年租金总计100800元，分四次支付：第一次缴纳租金时间2011年12月27日前，租金30240元；第二次缴纳租金时间2012年3月27日前，租金20160元；第三次缴纳租金时间2012年6月27日前，租金30240元；第四次缴纳租金时间2012年9月27日前，租金20160元；特别约定按好一家公司公司2012年新政策，6月、12月为免租期，故租金付10个月使用12个月；如潘大帅延期支付租金，应支付滞纳金，滞纳金按应缴纳租金额每天1%计收，如潘大帅延期支付租金超过30日，好一家公司有权解除合同，同时追究潘大帅的违约责任；双方还对其他相关事项作了约定。合同签订后，潘大帅继续租赁使用好一家家居购物广场主楼一层B区65号经营场地。至2012年7月，潘大帅已支付好一家公司租金37918元，合同期限内其余租金62882元至今未付。合同期限届满后，潘大帅继续经营使用涉案房屋，但双方未续签房屋租赁合同，潘大帅亦未向好一家公司支付租金。原审另查明，原审起诉状副本等法律文书于2014年5月6日送达潘大帅。
2014年5月4日，好一家公司以合同签订后，潘大帅在租赁期限内仅支付好一家公司租金37918元，剩余租金至今未付，合同期满后潘大帅亦未腾退并继续经营使用至今，未支付任何租金或费用为由，诉至原审法院，请求判令：1.解除好一家公司与潘大帅之间的租赁合同关系，潘大帅立即腾退所租赁的经营场地；2.潘大帅立即支付好一家公司租金155282元及合同期内所欠租金的延迟支付租金的滞纳金（按应缴纳金额每日百分之一计算至合同期内租金实际支付之日止），合同解除后未腾退的占用费（租金组成及计算详见清单，租金暂计算至2013年10月26日，租金应付至合同解除之日，合同解除后未腾退的占有使用费计算至潘大帅实际腾退之日）。
潘大帅在原审中答辩称，好一家公司与潘大帅之间确实存在房屋租赁合同关系，合同到期后潘大帅仍在继续租赁使用涉案商铺，合同期限内其已支付租金37918元，按合同约定的剩余租金确未支付，但在2012年由于小业主闹事，好一家公司承诺的营销手段也没有跟上，导致其经营状况非常不好，其与好一家公司已经约定，其尚未支付的租金只计算为40000余元。今年也有小业主过来，其不知道应该把租金交付给小业主还是交付给好一家公司。
原审法院认为：好一家公司与潘大帅之间签订的租赁合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应认定有效；双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。好一家公司已按合同约定向潘大帅交付租赁房屋，潘大帅也应按照合同约定支付租金，逾期支付应承担相应的违约责任。该租赁合同已于2012年12月26日到期，合同到期后潘大帅仍继续占有使用租赁房屋，好一家公司对此未提出异议，则原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，租金应按合同约定的租金计算方式计算。好一家公司、潘大帅双方签订的租赁合同已因租赁期届满而转为不定期租赁，对于不定期租赁当事人可随时解除合同。好一家公司要求解除与潘大帅签订的房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定及双方的约定，予以支持，该合同于潘大帅收到原审送达的起诉状副本等法律文书之日即2014年5月6日解除。潘大帅应支付好一家公司合同期内租金62882元，合同期外2012年12月27日到2014年5月6日共计496天的租金，即136977.53元（100800元/年÷365天×496天），以上合计199859.53元。合同解除后，潘大帅仍占有使用该经营场地，应按照合同约定的租金标准即每日276.16元支付占有使用费至该经营场地实际腾退之日止。考虑到相关实际情况，原审酌定潘大帅腾退房屋的期限为判决生效之日起十日内。双方约定违约金按应缴纳租金额每天百分之一计收，高于好一家公司的损失，应予以调整，具体以62882元为基数，自逾期之日即自2012年6月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定履行之日止。潘大帅辩称其已与好一家公司约定合同期内租金按40000余元计算，但未提供相应的证据，故对其抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十二条的规定，判决：一、好一家公司与潘大帅于2012年4月9日签订的租赁合同于2014年5月6日解除；二、潘大帅于判决生效之日起十日内腾退位于嘉兴市秀洲工业区秀园路好一家家居购物广场主楼一层B区65号315平方米范围的经营场地给好一家公司；三、潘大帅于判决生效之日起十日内支付好一家公司租金199859.53元、逾期付款违约金及占有使用费（违约金以62882元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2012年6月28日起计算至本判决确定履行之日止；占有使用费按每日276.16元计算，自2014年5月7日起计算至上述经营场地腾退之日止）；四、驳回好一家公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1703元，由潘大帅负担。
判决宣告后，潘大帅不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认定涉案租赁合同于2014年5月6日解除，属事实认定错误。涉案租赁合同第十六条约定，本合同期满前一个月，乙方（潘大帅）应就是否继续承租甲方（好一家公司）经营场地书面告知甲方，若达成新的合同，新合同约定生效日期即为本合同的终止之日，否则合同期满本合同即行解除。合同期满前一个月潘大帅并未书面告知好一家公司需要继续承租经营场地，故涉案租赁合同在2012年12月26日当然终止履行。原审认定涉案租赁合同到期后，继续有效，为不定期租赁合同，违背客观事实。二、原审判决潘大帅支付好一家公司租金199859.53元，属事实认定错误。合同期内，潘大帅要求按照市场的业态装修商铺，陈列商品开展经营活动，及时缴纳租金37918元，积极履行合同。但好一家公司仅履行了交付商铺的义务，未履行作为一个专业市场管理机构应承担的市场管理义务，自2012年上半年以来，该市场实际已处于瘫痪状态，根本不具备正常经营的环境，致使潘大帅商铺自2012年下半年起长期关门，合同目的无法实现，好一家公司已经构成根本违约。原判决认定潘大帅应支付好一家公司合同期外租金违背客观事实。三、好一家公司诉讼请求已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。退一步讲，假设潘大帅一直在正常经营的情形下，好一家公司的诉请也超过诉讼时效。《民法通则》第136条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。根据法律规定，超出法律保护期间的部分权利不受法律保护，而好一家公司主张的2011年11月至2012年9月的租金，距离起诉之日，诉讼时效已超过一年，该部分租金不受法律保护，原审认定这一事实，实属不当，应予撤销。综上，请求撤销原判，驳回好一家公司诉讼请求。
好一家公司在二审中答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。合同到期以后，潘大帅继续使用好一家公司的房屋，双方已形成事实上的租赁合同关系。潘大帅一直没有进行腾退，也没有提出终止租赁，因此潘大帅应当支付该租金和违约金、占有使用费。潘大帅认为涉案经营场地已经关门，但好一家家居市场一直在经营，只是客流量没有别的地方好，所以约定的租金本身已经偏低了。关于诉讼时效，租金约定分期支付，应从最后一期的支付时间为准，并没有超过诉讼时效，合同到期后潘大帅一直占用，占用事实是连续发生的。且潘大帅原审中也没有提出诉讼时效抗辩。
二审中，潘大帅向本院提交了以下证据：1、好一家公司法定代表人出具的情况证明一份，证明潘大帅的涉案店铺已于2012年关掉，不再使用该店铺，店铺交给好一家公司处置，好一家公司法定代表人承认不收取潘大帅2013年度的租金；2、现场照片6张，证明整个好一家家居购物广场比较萧条，不是好一家公司所称的还在经营，几乎都已关门。
好一家公司经质证后认为，证据1的情况证明并非好一家公司法定代表人夏良祖出具，同时该情况证明内容系打印，后面又有手写内容，形成过程不真实，另外手写内容提到“第三条证明属实”，但该证明内容上并没有第三条，故对该情况证明不予确认；证据2的照片是打印件，且没有形成时间，也无法看清地点，对该证据的三性均不予认可。
好一家公司在二审中向本院提交了秀洲区人民法院（2013）嘉秀民初字第1207号民事判决书一份及本院（2014）浙嘉民终字第214号民事裁定书一份，证明好一家家居购物广场经营环境虽然不好，但是现在一直都在经营。
潘大帅经质证后认为，对真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。
本院认证意见：关于潘大帅提供的证据1的情况证明，夏良祖未到庭说明，好一家公司也不确认是否为夏良祖本人签署，故该证据的真实性无法确认，本院不将此作为定案依据；关于潘大帅提供的证据2，该组照片系打印件，同时也没有形成时间，本院不予认定；关于好一家公司提供的判决书和裁定书，潘大帅对真实性无异议，本院对证据本身予以认定。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案双方当事人签订的租赁合同约定租赁期限自2011年12月27日起至2012年12月26日。租赁期限届满后，潘大帅虽未按约书面告知好一家公司并与好一家公司达成新的合同，但潘大帅继续占有使用涉案房屋，好一家公司对此也没有提出异议，符合《合同法》第二百三十六条规定的情形，故原租赁合同应继续有效，租赁期限为不定期。双方之间既已成立不定期租赁合同，根据《合同法》第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除合同。好一家公司要求解除该房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，原审予以支持并无不当。合同解除之日应当为潘大帅收到原审法院送达的起诉状副本等法律文书之日即2014年5月6日。
双方形成不定期租赁合同后，原合同期外的租金应按合同约定的租金计算方式予以计算。经查明，合同期内尚余租金62882元未予支付，合同期外2012年12月27日到2014年5月6日共计496天的租金为136977.53元，以上合计199859.53元，潘大帅应当向好一家公司予以支付。合同解除后，潘大帅仍占有使用该经营场地，原审认定按照合同约定的租金标准即每日276.16元支付占有使用费至该经营场地实际腾退之日止，并无明显不当。潘大帅辩称自2012年下半年起店铺已长期关门，但其并未办理腾退手续，涉案房屋仍处于其占有之下，故其以店铺停止经营为由拒付相应租金及占有使用费，缺乏依据，本院不予采纳。至于房屋的腾退期限，原审根据实际情况，酌定腾退房屋的期限为判决生效之日起十日内，也较为合理，本院予以维持。
潘大帅已延期支付原合同期内的租金，应当支付逾期付款违约金，双方合同中约定按照应缴纳租金额每天百分之一计收滞纳金，但因高于好一家公司实际损失，原审根据案件实际情况酌定为以62882元为基数，自逾期之日即自2012年6月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定履行之日止，并无明显不当，且好一家公司对此也未提起上诉，二审对此不再作出调整。
关于诉讼时效的问题。潘大帅认为好一家公司主张的2011年11月至2012年9月的租金已过诉讼时效。对此，双方既已形成不定期租赁合同，潘大帅占有使用涉案租赁房屋是连续的，租金也是连续发生的，好一家公司的诉请并未超过诉讼时效。且原审中潘大帅也未提出有关诉讼时效的抗辩，根据法律规定，其已丧失时效抗辩权，二审再予提出，本院不予支持。
综上，潘大帅的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实基本清楚，判决结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3406元，由上诉人潘大帅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一四年十月十一日
书 记 员 郑 茜