上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第23955号
原告张云兰，女，1940年11月6日生，汉族，户籍地安徽省淮南市。
原告张坤陶，男，1928年11月11日生，汉族，户籍地上海市虹口区。
原告张云宝，女，1933年11月27日生，汉族，户籍地上海市闵行区。
原告张云芳，女，1941年12月10日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
原告张坤山，男，1942年7月30日生，汉族，户籍地上海市宝山区。
原告张坤明，男，1944年12月18日生，汉族，户籍地上海市虹口区。
上列六原告共同委托代理人虞身勍，上海君帆律师事务所律师。
被告徐登全，男，1973年2月23日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告苗桂林，男，1978年4月13日生，汉族，户籍地四川省，现住上海市浦东新区。
被告姚乐晓，男，1982年2月27日生，汉族，户籍地杭州市，现住上海市浦东新区。
原告张云兰、张坤陶、张云宝、张云芳、张坤山、张坤明（以下简称六原告）诉被告徐登全、苗桂林、姚乐晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2015年8月11日公开开庭进行了审理，六原告的共同委托代理人虞身勍，被告徐登全、苗桂林、姚乐晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张云兰、张坤陶、张云宝、张云芳、张坤山、张坤明共同诉称，上海市浦东新区曹路镇直二村4队龚路南街XXX号房屋及相邻的四间平房（以下简称系争房屋）系六原告所有，六原告出租给被告徐登全办厂所用，双方最后一份租赁合同于2014年2月28日到期。租期届满后，被告徐登全不但未将系争房屋返还六原告，还将系争房屋转租给被告苗桂林、姚乐晓使用，致使原告无法收回系争房屋，故原告起诉请求：1、被告苗桂林、姚乐晓迁出所租赁的系争房屋；2、判令三被告承担房屋使用费，标准为每年人民币（以下币种相同）3万元，从2014年3月1日起计算至被告实际迁出系争房屋之日止；3、本案诉讼费用由三被告承担。
被告徐登全辩称，原告的诉讼请求与徐登全无关。六原告与徐登全之间的合同已经于2014年2月28日终止。徐登全已经搬离系争房屋，不应当承担使用费。
被告苗桂林、姚乐晓辩称，不同意原告的诉讼请求。苗桂林、姚乐晓从徐登全处承租了系争房屋，系争房屋现在由苗桂林、姚乐晓正常经营使用。原告和苗桂林、姚乐晓没有合同关系。系争房屋现在处于动迁过程中，原告应当赔偿应由房屋实际使用人享受的动迁利益（装修赔偿费、设备搬迁费、停产停业损失费）。
经审理查明，2013年2月28日，张坤明代表六原告（甲方）与徐登全（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区曹路镇直二村4队龚路南街XXX号房屋（含二层民房一幢及平房二间）出租给乙方，房屋属私有产权房，甲方除留下二楼后东北角二间自用，其他房间承租给乙方使用，并附有水、电设施；租期从2013年3月1日起至2014年2月28日止，因市政建设需要包括动拆迁工程等不可抗力因素，不能履行合同时，乙方应无条件终止合同并迁出，甲方对乙方预付租赁款，按乙方租赁实际时间进行结算，余额退还乙方，但乙方因故自行搬迁，甲方不作任何补偿；年租金为2.20万元，乙方将年租金一次性付给甲方；乙方做好房屋的养护工作，搞好环境卫生，房屋小修由乙方负责，如需大面积的重大维修由甲方负责；乙方不得擅自变动，改造或拆除房屋原有结构和设施，如有损坏，甲方有权向乙方追究责任，恢复原样并有权终止合同。
2013年2月28日，张坤明代表六原告（甲方）与徐登全（乙方）签订《房屋租赁合同补充》，约定甲方将上海市浦东新区曹路镇直二村4队龚路南街XXX号边上的四间平房出租给乙方，租期从2013年3月1日起至2014年2月28日止，租金为每年8，000元。
2013年11月，上海市浦东新区规划和土地管理局发布《征地房屋补偿方案实施告知书》。2013年12月，上海市浦东新区房屋征收事务中心发布《曹路大基地南扩3、4、5号地块项目征收集体土地房屋补偿安置基本操作口径》。
因系争房屋需要准备动迁，2013年12月15日，动迁部门对系争房屋进行评估后制作估价单（表）。
另查明，徐登全早在十多年前开始承租系争房屋，2013年初，徐登全将系争房屋转租给了苗桂林、姚乐晓；截至2014年2月28日之前的租金，徐登全已经付清，徐登全未支付2014年3月1日之后的租金。现在系争房屋由苗桂林、姚乐晓占有使用。
上海市浦东新区曹路镇直二村4队龚路南街XXX号房屋有产权证，相邻的四间平房（原告自行搭建）没有产权证。
审理中，各方当事人就租赁房屋的位置在图纸上进行签名确认。
徐登全称，其对系争房屋有过装修，另外曾搭建了一个小棚，没有搭建过其他房屋，后来徐登全将小棚送给了原告。苗桂林、姚乐晓称，自己也直接装修过系争房屋，花费2万元左右，但无法提交装修过的凭证；徐登全搭建的小棚是给了苗桂林、姚乐晓。
六原告主张动迁协议尚未签订，动迁利益尚未分配，且没有应当分配给苗桂林、姚乐晓的动迁利益。苗桂林、姚乐晓主张不清楚动迁协议是否签订，也不清楚原告是否拿到了动迁补偿款。
六原告明确其主张使用费的依据为租赁合同关系。
以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充》、《征地房屋补偿方案实施告知书》、《曹路大基地南扩3、4、5号地块项目征收集体土地房屋补偿安置基本操作口径》、估价单（表）等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，六原告与被告徐登全之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现在租期早已届满，被告徐登全是与六原告签订租赁合同的相对方，徐登全将房屋转租，其有义务将所租赁的房屋返还六原告，徐登全未将房屋返还，六原告要求被告徐登全参照租金标准支付使用费，本院予以支持。六原告与徐登全之间签订的《房屋租赁合同补充》所涉四间平房没有合法建筑证明，因此双方签订的《房屋租赁合同补充》为无效合同，根据相关法律规定，徐登全应返还房屋并参照租金标准支付房屋使用费。综上，六原告要求徐登全按每年3万元的标准支付使用费，从2014年3月1日起计算至苗桂林、姚乐晓迁出所租赁的房屋之日止，本院予以支持。
苗桂林、姚乐晓从徐登全处转租使用系争房屋，再继续使用系争房屋缺乏依据，苗桂林、姚乐晓作为实际使用人，应当迁出系争房屋。至于苗桂林、姚乐晓要求分割应当给予实际使用人的动迁利益，因相关动迁合同尚未签订，相关动迁利益尚未确定，本案对此不作处理。
六原告是基于租赁合同关系主张使用费，在已经让合同相对方（即徐登全）支付房屋使用费的情况下，六原告同时要求与其没有直接租赁合同关系的苗桂林、姚乐晓支付房屋使用费，缺乏依据，因此原告要求苗桂林、姚乐晓支付房屋使用费的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、确认原告张云兰、张坤陶、张云宝、张云芳、张坤山、张坤明与被告徐登全于2013年2月28日签订的《房屋租赁合同补充》无效；
二、被告苗桂林、姚乐晓应于本判决生效之日起三十日内迁出所租赁的上海市浦东新区曹路镇直二村4队龚路南街XXX号房屋及相邻的四间平房；
三、被告徐登全应于本判决生效之日起三十日内支付原告张云兰、张坤陶、张云宝、张云芳、张坤山、张坤明房屋使用费（以每年3万元为标准，从2014年3月1日起计算至被告苗桂林、姚乐晓实际搬离所租赁的房屋之日止）；
四、驳回原告张云兰、张坤陶、张云宝、张云芳、张坤山、张坤明的其他诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，减半收取计275元，由被告徐登全负担235元，被告苗桂林、姚乐晓共同负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨立转
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条?有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条?合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百三十五条??租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条?房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。