上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3314号
上诉人（原审被告）上海宇润汽车修理有限公司。法定代表人阮菊芳，董事长。委托代理人张临军，上海市祥华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海华宝实业有限公司。负责人王学林，总经理。委托代理人沙佳伟，上海合勤律师事务所律师。委托代理人周郁生，上海合勤律师事务所律师。上诉人上海宇润汽车修理有限公司（以下简称宇润公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2006年6月23日，上海华宝实业有限公司（以下简称华宝公司）（出租方、甲方）与案外人刘某某（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区外环线东、某某路北950平方米房屋及相关场地664平方米（暨本案系争房屋及场地）出租给乙方作其生产场所；租赁期限为2年，自2006年7月1日至2008年6月30日；年租金人民币（下同）18万元。第十条第3款约定，租赁期间，租赁所在场所若遇政府征用，甲、乙双方均应服从，由此而发生的补偿，甲方应优先考虑乙方。该合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。合同签订后，华宝公司向案外人刘某某交付了系争房屋及场地，由案外人刘某某经营使用。其时，案外人刘某某为案外人上海某某甲汽车修理有限公司的法定代表人。后，案外人上海某某甲汽车修理有限公司经工商行政管理部门核准，其企业名称变更为上海宇润汽车修理有限公司，公司法定代表人变更为阮菊芳。2014年3月28日，华宝公司及案外人上海市闵行区七宝镇某乙村民委员会共同向宇润公司及其法定代表人发函，该函件主要内容为告知宇润公司双方的租赁合同关系已经于2013年12月31日终止，要求宇润公司于2014年6月30日前完成搬离事项并办理交接手续。宇润公司法定代表人阮菊芳于2014年4月10日签收了上述函件。现华宝公司因宇润公司未按其要求搬离系争房屋及场地，遂以诉称事由起诉来院。华宝公司诉至法院，要求法院判令：1、宇润公司立即搬离并向华宝公司返还其承租的位于上海市闵行区七宝镇某某路***号内的房屋（950平方米）及场地（664平方米）；2、宇润公司向华宝公司支付自2014年1月1日起至宇润公司实际搬离并返还上述房屋及场地之日止，按照每年18万元为标准计算的实际占有使用费，暂计算至2014年12月31日为18万元。诉讼中，宇润公司对华宝公司所主张的实际占有使用费的起算时间（即自2014年1月1日起）及计算标准（即每年18万元）均不持异议。另查明，根据编号为沪闵建99A-159补号的建设工程规划许可证记载，名称为“上海亚龙高级汽车维修厂”的建设工程项目的建设单位为“七宝镇某乙村”，建筑物名称为车间，幢数6幢，面积2,320平方米。该处车间即为华宝公司出租于宇润公司的租赁物。另据上海市闵行区七宝镇某乙村民委员会出具的情况说明，华宝公司为七宝镇某乙村的实体经济组织，有权经营、管理该村集体所有的土地或房屋。关于本案系争房屋及场地所在地块的拆迁事项，法院查明，2003年3月18日，上海市闵行区人民政府发布《关于批准闵行区房屋土地管理局为七宝镇52号地块邀请招标项目（一期）征用土地和收回土地使用权的通知》[闵府土（2003）110号]，同意批准上海市闵行区七宝镇52号地块邀请招标项目（一期），实施有偿出让。2005年11月12日，上海市闵行区规划局颁发了《关于核发xxx园（暂名）建设用地规划许可证的通知》[闵规建（2005）900号]，同意发给xxx园（暂名）项目《建设用地规划许可证》，建设用地位置东至虹莘路，西至外环线，南至某某路，北至蒲汇塘。2007年5月25日，上海市闵行区房屋土地管理局颁发了《关于核发xxx园（三期）房屋拆迁许可证的通知》[闵房地（2007）304号]，同意xxx园三期项目自2007年6月1日起至2008年5月31日止进行拆迁工作，拆迁范围东至公交公司停车场、西至外环线、南至xxx园（二期）、北至蒲汇塘。房屋拆迁实施方式为“委托上海闵行戊房屋拆迁有限公司实施”，房屋拆迁许可证号“闵房地拆许字（2007）第25号”。2007年9月13日，上海市闵行区房屋土地管理局颁发了《关于核发xxx园二期项目房屋拆迁许可证的通知》[闵房地（2007）582号]，同意xxx园二期项目自2007年9月15日起至2008年9月14日止进行拆迁工作，拆迁范围东至xxx园一期、西至A20公路、南至某某路、北至xxx园三期。房屋拆迁实施方式为“委托上海闵行戊房屋拆迁有限公司实施”，房屋拆迁许可证号“闵房地拆许字（2007）第67号”。2007年9月18日，案外人上海市闵行区七宝镇某乙村委员会向宇润公司发送《xxx园（二期）基地动迁告知单》，告知根据闵房地拆许字（2007）第67号《房屋拆迁许可证》，宇润公司承租的本案系争房屋及场地已列入工程建设范围，要求宇润公司搬离。2014年2月27日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局发布闵房地拆许字（2007）第67号延长公告，延长xxx园（二期）项目的拆迁期限至2015年2月28日止。另，本案审理期间，法院分别至上海闵行丙房屋拆迁有限公司（以下简称丙公司）、上海丁房地产有限公司（以下简称丁公司）进行现场调查。丙公司拆迁现场负责人称，目前，xxx园项目实际由丙公司履行，其负责拆迁的对象是上海闵行戊房屋拆迁有限公司的受托内容，非居的动拆迁不在丙公司负责拆迁的范围内。丁公司总经理称，系争房屋及场地所涉地块的使用人系丁公司，项目一期已经全部拆迁完毕并交付丁公司，但二期、三期至今还没有实际交付。按当时的约定，丁公司直接取得“毛地”，故对所涉地块具体的动拆迁情况与进展不清楚。法院还电话联系了上海市闵行区七宝镇动迁办，询问涉案地块的动拆迁情况，包括评估与动迁实际情况的书面材料，但上海市闵行区七宝镇动迁办告知无书面材料提供。原审认为，华宝公司、宇润公司之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据双方之间对系争房屋及场地的租赁期限的约定，已经于2008年6月30日届满，但其后，宇润公司仍继续使用系争房屋及场地并按照《租赁合同》约定的租金标准向华宝公司支付租金直至2013年12月31日。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方之间的租赁合同继续有效，已确立了不定期租赁关系。但在不定期租赁关系中，任何一方当事人均享有随时解除合同的权利。本案中，华宝公司于2014年3月28日书面告知宇润公司，双方的租赁合同关系于2013年12月31日终止，并要求宇润公司于2014年6月30日前完成搬离事项并办理交接手续，实则是表达了华宝公司欲解除不定期租赁关系的意思表示，故在华宝公司、宇润公司未能重新达成租赁合意的前提下，双方之间的租赁关系解除。故华宝公司要求宇润公司立即搬离本案系争房屋及场地，并将上述房屋及场地返还给华宝公司的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于宇润公司提出的系争房屋及场地在2007年时已经列入动迁范围，故本案应属动迁案件，华宝公司不具备主体资格的抗辩意见，法院认为，双方之间的房屋租赁关系是真实、有效的，该法律关系并不当然因租赁物性质的改变而变化，华宝公司并不因此当然地丧失其诉讼主体资格，故宇润公司就华宝公司诉讼主体资格的抗辩意见，法院不能认同。宇润公司还提出，宇润公司未获得动迁补偿故其拒绝搬离，就此，法院认为，双方约定的租赁期限早于2008年6月30日即已届满，尽管在租赁期间内，系争房屋及场地所处的地块被列入动拆迁范围，但事实上，至今并未开展实质意义上的动拆迁工作，甚至动拆迁工作一度处于停滞状态。而在此期间，宇润公司一直是处于正常的经营状态，至今已近十年时间。故原审法院认为，该地块被列入动拆迁范围之事实并未对宇润公司造成另其合同目的根本无法实现的、妨害其生产经营正常开展的实质性影响。而从本案查明的事实看，应当说，宇润公司作为经营主体，其租赁系争房屋及场地的经营目的已基本实现。故在双方约定的租赁期限已到期，且不定期租赁关系已解除的情况下，其以未获得动迁补偿为由拒绝迁出并返还系争房屋及场地，缺乏事实与法律依据，法院不能认同。关于华宝公司要求宇润公司支付自2014年1月1日起至宇润公司实际搬离并返还本案系争房屋及场地之日止的占有使用费，鉴于系争房屋及场地被列入动拆迁范围，对系争房屋及场地的使用可能产生消极的影响，故原审法院综合考量双方关于租金的约定、房屋及场地的实际使用情况，酌情确定宇润公司按每年12万元的标准计算并支付系争房屋及场地的占有使用费。关于案件受理费，因宇润公司在双方《租赁合同》期满且不定期租赁关系解除后，未能及时搬离本案系争房屋及场地，侵害了华宝公司之合法权益并引起本案诉讼，应由宇润公司承担由此产生的相应责任，故本案案件受理费由宇润公司负担。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，于二〇一五年七月二十三日作出判决：一、上海宇润汽车修理有限公司于判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区七宝镇某某路***号内950平方米房屋及664平方米场地，并将上述房屋及场地返还给上海华宝实业有限公司；二、上海宇润汽车修理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海华宝实业有限公司支付自2014年1月1日起至上海宇润汽车修理有限公司实际搬离并返还上海市闵行区七宝镇某某路***号内950平方米房屋及664平方米场地之日止，按每年人民币120,000元标准计算的实际占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币3,900元，由上海宇润汽车修理有限公司负担。判决后，宇润公司不服，上诉于本院，诉称：原审法院擅自剥夺宇润公司动迁资格，以法院酌情减免部分租金为由，实际上由法院代为强行通过了动迁程序，明显违法。原审法院所做调查含糊不清，法庭审理中既没有事先告知宇润公司调查内容，也不对宇润公司提出问题作进一步调查和解释，武断作出判决。要求二审法院撤销原判，改判驳回华宝公司的原审诉请。被上诉人华宝公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人宇润公司主张系争房屋及场地已进入政府动迁，但未提供直接证据予以证明。根据本案查明的事实，2003年3月，上海市闵行区人民政府发文要征收系争土地，但随后并未进入动迁程序，原审法院走访相关动拆迁单位，均无系争房屋、场地动迁信息。应该认为，在现有证据条件下，原审法院认定系争房屋及场地至今未开展实质意义上的动迁工作，有事实依据，本院予以认同。宇润公司认为系争房屋及场地的动迁利益被剥夺，缺乏基本事实依据，本院难予采信。鉴于租赁合同早已到期，华宝公司有权收回系争房屋及场地，宇润公司应当予以返还，原审法院判决正确，本院予以维持。根据现有的房屋及场地的使用状况，原审法院比照约定租金酌减之使用费标准，显然具有相对充分的事实依据，同时并无所谓“强行通过动迁程序”的功能，本院予以维持。原审法院关于系争房屋及场地动迁情况的调查，在庭审过程中均经双方质证，程序合法，宇润公司对该项证据的程序异议缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人宇润公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,900元，由上诉人上海宇润汽车修理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年一月二十八日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……