广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城中民一初字第1345号
原告覃丽。
委托代理人周相，广西银正律师事务所律师。
委托代理人莫慧杏，广西银正律师事务所柳江分所律师。
被告柳州连和房地产开发有限公司。
法定代表人陈青兰，公司经理。
委托代理人兰齐，广西景耀律师事务所律师。
委托代理人黄锐，广西景耀律师事务所律师。
原告覃丽诉被告柳州连和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告覃丽的委托代理人周相、莫慧杏，被告柳州连和房地产开发有限公司的代理人兰齐、黄锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告覃丽诉称，原被告于2012年7月16日签订《商品房买卖合同》，约定全款购买被告销售的坐落于柳州市桂中大道XX号文源华都XX栋X单元X层X号房屋，并于签订之日已经交清全部房款371751元，被告于2015年3月16日开具销售不动产统一发票。合同约定被告应当于2013年12月31日前向原告交付房屋，如有逾期，被告应当按每日万分之二向原告支付逾期交房违约金，被告于2014年7月24日向原告交付房屋，已经逾期204天，按照合同约定被告已经违约了，因此原告向法院起诉，请求法院判令1、被告支付给原告逾期交房违约金15167.44元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、原被告双方于签订的合同是真实有效的；2、被告没有逾期交房，合同第八条约定因在2013年12月31日前将五方验收合格的房屋交付原告，还约定如遇到不可抗力等因素可以延期交房，在签订合同后被告因中高考停工，雨天及设计变更，实际停工406天。根据约定，被告可以延期406天交房，被告在2014年7月18日登报交房，并不存在逾期交房的行为。
原告为证明其主张，在举证期限内向本院提供如下证据1、商品房买卖合同，证明原被告双方于2012年8月1日、7月16日分别签订的购房合同，双方对付款方式、交房时间、违约责任进行了约定，合同是真实有效的；2、销售不动产统一发票，证明原告已经同如约履行购房一次性付款的行为，被告15年4月2日开具了不动产统一发票。
被告的质证意见如下：1、真实性没有异议，该证据证明原被告双方在合同中对付款方式交房条件、延期交房条件都进行了约定；2、真实性没有异议。但是证明目的有异议，该证据不能证明原告已经在合同签订之日付清房款，只能证明15年4月2日开具发票之前交付房款。
本院认证如下：对双方无异议的证据予以认定，对双方有异议的证据，需综合全案证据和案件事实予以认定。
根据原、被告双方的举证、质证和庭审调查，本院确认以下案件事实：
2012年7月16日原告与被告签订合同，约定：“原告向被告购买位于柳州市桂中大道19号文源华都12-2-8-2号商品房，房屋总价款371751元。合同第六条约定，原告选择一次性付款的方式交付房款；签订合同之日付清购房款人民币371751元。合同第七条约定原告未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款2%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条被告应于2013年12月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付原告；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的贰%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接后，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：原告承诺在被告发出房屋交付通知之日起，七日内与被告办理房屋交接手续，逾期视为被告已将房屋正式完整交付。原告于2012年7月16日将房款371751元支付完毕。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，被告在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。涉案房屋的竣工验收备案表载明，勘察、设计、监理、建设单位在验收意见栏签署验收意见的时间为2014年6月11日，柳州市住房和城乡建设委员会同意备案的时间为2014年8月25日。原告于2014年7月24日接收涉案房屋。
本院认为：一、关于被告是否逾期交房的问题。原告与被告签订合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行。双方在合同中约定的交房时间为2013年12月31日前，交付的商品房须“经验收合格”。关于商品房的交付条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据双方合同第十一条的约定，此时房屋已经具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，原告主张以取得竣工验收备案表为交房条件没有合同和法律依据。房屋具备交付条件后，被告于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续，原告于2014年7月24日接收涉案房屋。由于被告2014年7月15日发出通知，通知后的第三天要求业主办理收房手续，没有预留充分的准备时间，且合同第十一条也明确约定：“由于原告原因，未能按期交付的，原告承诺在被告发出房屋交付通知之日起，七日内与被告办理房屋交接手续，逾期视为被告已将房屋正式完整交付。”因此依照合同的约定原告于2014年7月22日内接收涉案房屋均在合理期限内，原告于2014年7月24日接收房屋已经逾期收房，因此2014年7月22日之后不属于被告逾期交房的天数。依照合同约定交付房屋的时间为2013年12月31日，被告于2014年7月22日交付房屋已经逾期，逾期期间为2014年1月1日至2014年7月22日。
二、关于被告逾期交房的天数问题。被告逾期期间为2014年1月1日至2014年7月22日，共203天。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”根据合同第八条的约定，涉案工程因雨天、停电、设计方案变更等因素导致工程无法施工的应提供施工单位或监理单位的签证，以此证明被告由于以上原因导致施工无法正常进行。另外，被告主张涉案工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除，本院认为，双方在合同中对于中高考因素并无约定，且这些因素被告在签订合同前可以预见，可以在签订合同时予以考量，被告也没有提交中高考期间政府要求施工单位停工的相关文件，也没有提交涉案工程因中高考因素确已停工的施工日志及其他相关证据，因此本院对被告的该项主张不予采纳。综上，被告主张的因降水、停电、中高考、设计方案变更等因素造成停工406天可以逾期交房的事由，均不予扣除，被告辩称其不存在逾期交付房屋的违约行为，均缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
三、关于被告逾期交房违约金计算问题。合同约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金。原告支付购房款371751元，被告自2014年1月1日至实际交房日2014年7月22日共计逾期交房203天，被告需向原告支付违约金371751元×0.0002×203天≈15093元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
被告柳州连和房地产开发有限公司向原告覃丽支付逾期交房违约金15093元。
案件受理费179元（原告已预交），由被告柳州连和房地产开发有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林 蔚
人民陪审员 骆玉萍
人民陪审员 梁国艳
二〇一六年四月二十日
代书 记员 梁骞予