江苏省徐州市贾汪区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0305民初2583号
原告：曹久夫，男，1977年11月1日出生，汉族，住徐州市贾汪区。
原告：张婷，女，1982年7月20日出生，汉族，住徐州市新城区。
以上二原告共同委托诉讼代理人：吴皓，江苏彭淮律师事务所律师。
被告：徐州市威远置业有限公司，住所地徐州市贾汪区贾汪镇人民政府北侧。
法定代表人：李国良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李涛，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张龙，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。
原告曹久夫、张婷与被告徐州市威远置业有限公司（以下简称威远公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法公开开庭审理了本案。原告曹久夫、张婷的共同委托诉讼代理人吴皓、被告威远公司的委托诉讼代理人李涛、张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹久夫、张婷向本院提出诉讼请求：判决被告支付逾期交房违约金28068元（以353500元为基数，按每日万分之二自2016年12月31日起计算至被告取得建设工程竣工验收备案证明文件之日即2018年2月1日止）。事实和理由：原告与被告于2016年10月12日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的坐落于徐州市××阳光城小区××单元××室房，房屋总价款为353500元，被告应于2016年12月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋交付给原告，逾期交房自交付期限第二天起至实际交付之日止，被告每日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告已交付全部购房款，截至2018年2月1日被告开发的房屋具备符合合同约定的商品房交付条件。原告多次找被告协商违约金事宜，但一直协商未果。被告行为严重违背诚实信用和公序良俗，原告特诉至法院，请求法院支持原告的诉请。
被告威远公司辩称，1.原告诉请被告支付逾期上房违约金无事实和法律依据。双方签订《商品房买卖合同》虽约定了具体的上房时间，但因原告申请，双方已对《商品房买卖合同》约定的上房时间达成一致并进行了变更。具体为：原告于2016年12月3日向被告提出上房申请，申请记载为：“因个人原因急于装修上房，现提出上房请求，在此双方确认本人上房时间为2016年12月3日，若因本人提前上房引起纠纷及装修改变主体结构（包括水电气等）产生后果，本人愿意承担一切责任。”就此，原告在明知合同约定的交付时间尚未到达时，房屋尚不具备全部的交付条件，却申请提前上房，并提交《上房申请书》，应视为原告以书面方式明确表示希望变更交付条件，接受涉案房屋的现状。随后被告协助原告办理上房手续，并交付钥匙，以现实交付的方式，按照新的约定履行了交付义务。2.原告签订《商品房买卖合同》的根本目的业已实现，诉请被告支付逾期上房违约金有违民法的自治原则。原告签订《商品房买卖合同》的根本目的是实现其能取得房屋并实际占有居住，《商品房买卖合同》制式版本强制制定房屋交付条件的根本目的也是为满足普通百姓能实际取得并占有居住的，防止开发商开发烂尾或质量严重不合格的房屋损害买受人的权益。被告开发的涉案房屋竣工验收时间为2016年5月16日，竣工日期为2016年7月15日。在此时间点涉案房屋已满足建筑法要求的交付条件，即《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”此时涉案房屋在建筑质量方面是满足原告使用要求的，不同于房屋未竣工验收、质量存疑的商品房，同时涉案房屋也满足了普通家庭基本的生活条件，即水通、电通。结合原告方自愿提交的上房申请书，被告交付了符合双方约定的商品房，原告也接收了涉案房产并实际居住至今。3.原告提前接收房屋后装修并实际入住，且享有被告给予的补贴（电费、上学费用），非但未产生实际损失，还获取部分利益。现原告要求被告承担逾期交房的违约责任，有违公平原则。
本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年10月12日，原告曹久夫、张婷（买受人）与被告威远公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的坐落于徐州市××山水大道南侧××阳光城小区××单元××室房屋一套，房屋建筑面积100.47平方米，总价款为353500元。合同第九条约定交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定交付时间和手续为：出卖人应于2016年12月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的条件；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第十二条约定逾期交付责任为：出卖人未按照约定的时间将商品房交付给买受人的，逾期在180日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约向被告付清全部购房款。经原告曹久夫申请上房，被告于2016年12月3日将房屋交付原告占有使用。
另查明，2016年5月16日，威远公司开发的博文阳光城住宅小区工程竣工。同年7月29日，由施工单位、监理单位、设计单位及建设单位共同签署了一份《单位工程竣工验收证明书》，载明验收意见为：1.本工程各分部、分项及检验全部验收合格；2.本工程质量控制资料全部符合设计及规范要求；3.本工程有关使用功能的测试全部符合设计及规范要求；4.本工程观感质量一般。2018年2月1日，被告威远公司取得了涉案工程的竣工验收备案表。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，双方提供的商品房买卖合同、购房发票、单位工程竣工验收证明书、上房申请书、可办物业证明、竣工验收备案表等予以证实，本院予以确认。
本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照该合同的约定，如实履行自己的义务，原告按约向被告支付了全部房款，被告也已向原告交付涉案房屋。
关于被告是否存在逾期交房行为的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”据此规定，除非当事人另有约定，否则，对房屋的转移占有应视为房屋的交付使用。本案中，双方并没有约定其他房屋交付使用的方式，原告所依据的合同第九条关于交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付买受人使用的约定，并没有改变转移占有这一交付方式，只是对转移占有设定了一个条件，故原告对房屋的转移占有应当视为房屋的交付使用。至于双方约定的交付条件未能成就所导致的责任承担，双方在合同第十一条已有明确约定：出卖人不出示第九条规定的证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。据此约定，买受人可以要求对方满足交付条件从而拒绝上房，并因此要求对方承担逾期上房的违约责任。对于不符合约定的交付行为，作为权利人的买受人亦可在要求对方满足交付条件和尽快实现对所购房屋的占有使用权能之间进行选择。二者的权利行使方式不同，结果也不同。但实现对所购房屋的占有使用权能和让对方承担逾期上房违约责任之间不能得兼。因为逾期上房违约责任的本质即为违约方对守约方未能实现对所购房屋占有使用权能所致损失赔偿之预定。本案中，对于被告交付的不符合约定条件的房屋，原告已选择了尽快实现对所购房屋占有使用。原告在合同约定交付期限前接受被告交付的房屋，即接受了房屋的转移占有，在未举证证明双方所约定的交付条件不满足导致其无法实现占有使用权能的情况下，以交付行为不符合约定为由否认被告已履行的交房行为，并要求被告承担逾期上房的违约责任，没有事实和法律依据，故原告要求被告支付逾期交付违约金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告曹久夫、张婷的诉讼请求。
案件受理费250元，由原告曹久夫、张婷负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 张玉忠
二〇一八年七月二十三日
书记员 李维娜