河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终9097号
上诉人(原审原告)：华润置地（郑州）有限公司，住所郑州市二七区铭功路与自由路交叉口华润大厦3404室。
法定代表人：蒋智生，董事长。
委托诉讼代理人：曹秀敏，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王爱香，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王新华，女，1968年2月12日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
被上诉人（原审第三人）：招商银行股份有限公司郑州分行，住所郑州市农业东路96号。
负责人：彭家文，行长。
委托诉讼代理人：段文芳，河南昱玮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨坤，河南昱玮律师事务所律师。
上诉人华润置地（郑州）有限公司因与被上诉人王新华、招商银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人华润置地（郑州）有限公司上诉请求：1、依法撤销郑州市二七区人民法院做出的（2018）豫0103民初8号民事判决书；2、依法改判判决解除双方于2014年5月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××7380）及其补充协议并解除备案登记信息，被上诉人王新华向上诉人支付违约金513842.3元。3、改判判决二被上诉人解除位于郑州市××区××、××城购物中心（××）和华润大厦18层1804号房屋的抵押以及预告登记信息。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人诉请的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××7380）实际上已于2017年解除；法院预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权；涉案合同已明显有违约行为，不能再继续履行，本案应当适用《合同法》第九十四、九十六条的规定解除双方签订的房屋买卖合同。
被上诉人招商银行股份有限公司郑州分行的答辩意见同其一审时的辩称意见。
被上诉人王新华未答辩。
华润置地（郑州）有限公司向一审法院起诉请求：1．解除华润置地（郑州）有限公司和王新华于2014年5月10日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议并向华润置地（郑州）有限公司支付违约金513842.3元（合同编号：140××××7380）；2．解除华润置地（郑州）有限公司、王新华及招商银行股份有限公司郑州分行于2014年9月18日签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8140916664013）及2014年9月28日签订的《郑州市预购商品房抵押合同》，并判决王新华向华润置地（郑州）有限公司支付替其垫付的银行贷款并支付相应的违约金及损失。截止2017年4月25日已替其垫付的贷款880851.18元，替其垫付贷款产生诉讼费、律师费等损失为87005元、违约金14816.98元，共977534.74元；3．确认位于郑州市××区××、××城购物中心（××）和华润大厦18层1804号房屋的预告登记失效；4．王新华与招商银行股份有限公司郑州分行解除上述房屋的预告抵押登记并注销上述房屋预购商品房预告登记等相关手续，每逾期一日以5138423元为基数按照日万分之五的标准向华润置地（郑州）有限公司支付违约金；5．本案的诉讼费由王新华承担。
一审法院认定事实：2014年5月10日，原、被告双方签订了合同编号为：140××××7380的《商品房买卖合同》，合同第三条约定被告购买原告开发的位于二七区××、××城购物中心（××）和华润幢18层1804号房屋。该商品房建筑面积共307.69平方米……。合同第四条约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16700元，总金额5138423元整……。合同第六条约定买受人按其它方式支付购房款：2014年5月10日以现金的方式支付房款2578423元（50.18％），剩余房款2560000元（49.82％）于2014年6月9日以商业贷款的方式支付……。合同附件四补充协议第一条第2项约定双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。该补充协议第三条第6款约定如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任，买受人应当在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代受人向按揭银行支付全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。2014年6月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》补充协议二，协议第二条第5款第（1）项约定：买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权中止为买受人办理房屋产权过户手续，买受人应在出卖人实际承担保证责任之日起将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费和实现前述债权所应缴纳的税费及贷款银行收取的其他费用等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。若买受人还清出卖人为其支付的上述费用后，出卖人恢复为其办理房屋过户手续，产权办理期限相应顺延。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成严重违约。出卖人有权选择立即解除合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照主合同第七条约定收取相关费用外，还有权收取其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本项前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，主合同及附件自动解除。买受人应按照主合同及本补充协议的有关约定承担违约责任。第五条第12款第（2）项约定：除主合同及全部附件和本补充协议另有约定外，合同签订后，如因买受人原因导致出卖人解除合同或合同无效的，买受人应按总房款10％的标准向出卖人承担违约金，出卖人有权在买受人已交付的房款中扣除，余款出卖人无息退还。主合同及全部附件和本补充协议自解约通知送达之日起解除，自解除之日起，出卖人拥有对房屋完全的所有权。解除合同的异议期限为十五日，自解约通知送达之日起算。第（3）项约定：无论何种原因导致合同解除或无效的，如该合同已经备案，则被告应于出卖人书面解除通知之日起20日内与出卖人共同到主管机关办理完毕该房屋的联机备案解除及预售登记注销等相关手续，否则被告应按日向出卖人承担总房价款万分之五的违约金，并赔偿出卖人的所有直接和间接损失（包括但不限于公证费、律师费、差旅费等）并继续履行上述义务……。
2014年9月18日，原告、被告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定被告向第三人申请房贷，贷款金额人民币256万元，原告为被告在本合同项下的债务承担连带保证责任。2014年9月28日，被告与第三人签订《郑州市预购商品房抵押合同》一份，该合同第一条约定，被告自愿将所购商品抵押，第三人全面充分了解商品房具体情况后同意接受被告所购商品房抵押。第三条约定，被告与原告签订合同编号140××××7380的《商品房买卖合同》，已经在房地产管理部门备案，并取得了《房屋预告登记证明》……2014年10月8日，就上述房屋在郑州市房地产抵押管理办公室办理了郑州市预购商品房抵押登记（证明号：1407071373），但未取得他项权利证书。之后，由于被告未按时偿还涉案房屋贷款，自2015年6月30日始至2017年4月25日止，原告作为被告的担保人，代为清偿项下的贷款本息共计880851.18元。2018年1月18日，原告按被告在合同中填写的名称、地址、联系方式通过邮政特快专递向被告邮寄《关于缴纳代偿款项的告知函》一份，通知被告在收到本告知函后三日内将代垫款项交付出卖人，否则，出卖人将按约定解除双方所签《商品房买卖合同》及其补充协议。但该邮政特快专递被退回，未妥投原因是号码错误、查无此人。原告提交的专项法律服务合同及发票载明原告为实现债权支付律师费用5000元。
另查明，截止2017年7月27日，因王新华欠招商银行股份有限公司郑州分行贷款本金1941333.43元、利息46193.28元、罚息1315.9元、复息642.66元，共计1989485.27元未向招商银行股份有限公司郑州分行支付，招商银行股份有限公司郑州分行以金融借款合同纠纷为由将王新华、华润置地（郑州）有限公司诉至郑州高新技术产业开发区人民法院。2018年1月22日，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2017）豫0191民初17794号民事判决，判决内容如下：“一、被告王新华于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司郑州分行贷款本金1941333.43元、利息46193.28元、罚息1315.9元、复息642.66元，共计1989485.27元（暂计算至2017年7月27日，自2017年7月28日起至本息清偿之日止的利息、罚息、复息按双方合同约定计算）；二、被告王新华于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司郑州分行律师费89579元；三、被告华润置地（郑州）有限公司对上述第一、二项判决内容承担连带保证责任；四、驳回原告招商银行股份有限公司郑州分行的其他诉讼请求”。
再查明，本案涉案房屋在相关部门办理备案登记、权利人预告登记、预售商品房抵押预告登记。涉案房屋于2015年5月15日、2015年11月27日（两次查封）、2016年5月4日、2017年6月21日（两次查封）被郑州高新技术产业开发区人民法院查封。
一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同，属当事人双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，对该合同的效力，该院予以确认。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款2578423元，剩余房款2560000元向第三人办理了按揭贷款。第三人已将该2560000元贷款支付给了原告。至此，被告已全部履行了支付购房款的义务，涉案房屋此后也在相关部门办理了登记。原、被告之间就购买商品房买卖合同的主要权利义务基本已完成。按照双方的合同约定，如果被告未按期归还银行按揭贷款本息，第三人在要求原告承担保证责任的情况下，原告有权解除双方之间签订的涉案房屋买卖合同。按照该约定，原告本有权解除与被告之间签订的合同。但涉案房屋在本案起诉之前已被其他法院查封，如果按照合同约定解除双方之间的买卖合同，涉案房屋将重新回转至原告所有，显然将极有可能侵犯其他案件中债权人的合法权益，而当事人行使自身权利不得侵犯其他公民、法人和其他社会组织的权利，乃是法律最基本的原则。对原告要求解除原、被告双方于2014年5月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××7380）及其补充协议并主张解除原、被告及第三人于2014年9月18日签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8140916664013）、2014年9月28日签订的《郑州市预购商品房抵押合同》、解除上述房屋的预告抵押登记并注销上述房屋预购商品房预告登记等相关手续并每逾期一日以5138423元为基数按照日万分之五的标准向原告支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。但原告作为借款合同的担保人，为被告代偿了涉案房抵押贷款本息共计880851.18元，被告应当偿还给原告，另外，原告因本次诉讼花费律师费5000元，亦应当由被告承担。最后，被告应按约定对上述损失承担违约责任，因原告未能举证证明其为被告每笔代还贷款本息的时间，故该院支持自2017年4月25日起至实际履行完毕之日止，被告以885851.18元（880851.18元＋5000元=885851.18元）为基数按逾期支付之日起按日万分之五标准向原告支付逾期付款违约金。原告的其他诉讼请求，证据不足，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王新华于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（郑州）有限公司代偿本息880851.18元、律师费5000元及违约金（以885851.18元为基数按逾期支付之日起按日万分之五标准，自2017年4月25日起计算至实际履行完毕之日止）；二、驳回原告华润置地（郑州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18268元，由被告王新华负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人华润置地（郑州）有限公司与被上诉人王新华签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，被上诉人王新华向上诉人支付了购房首付款2578423元，剩余房款2560000元向被上诉人招商银行股份有限公司郑州分行办理了按揭贷款，招商银行股份有限公司郑州分行也将该2560000元贷款支付给了上诉人，至此，被上诉人王新华已全部履行了支付购房款的义务，涉案房屋此后也在相关部门办理了登记，所以，上诉人、被上诉人王新华之间就购买商品房买卖合同的主要权利、义务基本已完成。虽然后来被上诉人王新华未按约定归还银行按揭贷款本息，上诉人作为借款合同的担保人为王新华代偿了涉案房产抵押贷款的本息，但上诉人可向被上诉人王新华进行追偿。同时，因涉案房屋在本案起诉之前已被其他法院查封，如果按照约定解除双方之间的买卖合同，涉案房屋将重新回转至上诉人所有，这将涉及到其他案件中的债权人的合法权益问题，因此，原审据此对上诉人的该项请求不予支持并无不当。
综上所述，上诉人华润置地（郑州）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9906元，由上诉人华润置地（郑州）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 常爱萍
审判员 陈 涛
审判员 李继军
二〇一八年九月三日
书记员 娄杨杨