中华人民共和国
四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民初字第809号
原告石育宁（YU－NINGSHIH），男，1965年6月10日出生，美国国籍。
原告任晓璐，女，汉族，1985年6月14日出生，住中华人民共和国四川省成都市青羊区。
被告李欣，女，汉族，1970年12月21日出生，住中华人民共和国四川省成都市武侯区。
委托代理人陈永明，泰和泰律师事务所律师。
被告李济媛，女，汉族，1949年9月17日出生，住中华人民共和国四川省成都市武侯区。
委托代理人陈永明，泰和泰律师事务所律师。
原告石育宁、任晓璐与被告李欣、李济媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告石育宁、任晓璐，被告李欣、李济媛及其委托代理人陈永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石育宁、任晓璐诉称，2012年9月22日，李欣委托其母李济媛与石育宁、任晓璐签订了租赁合同，约定将李欣所有的科华中路一商铺出租给石育宁、任晓璐，租金每月3000元，租期2012年9月25日至2013年3月14日。合同约定在李欣同意转让后，石育宁、任晓璐可以自行与受让方签订租赁合同。签订上述租赁合同时，李欣、李济媛知道石育宁、任晓璐向前一承租人支付了80000元转让费。上述租赁合同期满后，双方续签了一份租赁合同，约定租期从2013年3月15日至2014年3月14日，其余内容与前一份租赁合同相同。租赁其间，有6名社会人士称因李欣欠他们钱，不准石育宁、任晓璐营业，石育宁、任晓璐向李济媛询问，李济媛不予解释，致使石育宁、任晓璐受到很大心理压力及金钱损失。2013年5月30日，李欣要求将房租涨至每月5000元，并称之前与李济媛签订的合同无效。鉴于石育宁、任晓璐刚投入100000元装修完毕，不得已只有接受此要求。此后因李欣三番五次无理条件和社会人士捣乱，石育宁、任晓璐无法正常营业，电话告知李欣将转让租赁的商铺，李欣口头表示同意，但在石育宁、任晓璐第一次已将商铺转出后，李欣却无理要求在新的《租赁合同》上加“此铺面无转让费、如遇拆迁将无条件配合”的无理条款，致使石育宁、任晓璐的商铺无法转出，已收到的转让费只有退还给对方。因李欣一再违约，石育宁、任晓璐无法继续经营，当即通知李欣终止租赁合约，要求其将剩余3个月租金15000元及押金5000元退还，但李欣置之不理。请求法院判决：终止双方当事人于2013年5月30日签订的房屋租赁合同，李欣、李济媛返还石育宁、任晓璐押金5000元及3个月租金15000元；李欣、李济媛赔偿石育宁、任晓璐损失180000元（包括装修费100000元、转让费80000元）；李欣、李济媛返还石育宁、任晓璐打入李济媛账户的租金81400元；李欣、李济媛承担石育宁、任晓璐支出的律师费3000元。诉讼中，因合同约定的租赁期限届满，且李欣返还了押金5000元，故石育宁、任晓璐撤回了关于终止房屋租赁合同，以及要求李欣、李济媛返还押金5000元的诉讼请求。
被告李欣、李济媛辩称，租赁合同已于2014年3月14日期限届满，李欣已将押金5000元返还石育宁、任晓璐。石育宁、任晓璐无证据证明李欣违约，无权单方提前终止合同，及要求返还3个月房租15000元。双方约定，承租方如要转让租赁权，必须经出租方同意，但并未约定出租方必须同意承租方转租。石育宁、任晓璐要求李欣赔偿装修费和转让费损失的主张不成立。石育宁、任晓璐将租赁期间的租金81400元支付到李济媛帐户，李欣对李济媛代收租金是认可的，石育宁、任晓璐无权主张返还。李济媛代李欣签订合同和收取租金，不是适格的被告。请求驳回石育宁、任晓璐的诉讼请求。
经审理查明，李欣是成都市武侯区科华中路8号附5号房屋的所有权人。
2012年9月22日，李济媛代表其女李欣（甲方），与任晓璐（乙方）签订房屋出租合同，约定李欣将上述房屋出租给任晓璐，租赁期限从2012年9月25日起至2013年3月14日止，租金每月3100元，每3个月支付一次。合同还约定：“此房原则上不同意乙方转让租赁权。如乙方有特殊情况无力经营下去，需转让此房屋租赁权，必须提前告知甲方，双方协商，甲方同意乙方转让后，由甲方与受让方直接签订租赁合同，受让方需交租房押金。甲方配合乙方更改合同，但所交押金作违约处理不退。”此后李欣将房屋交付给任晓璐，任晓璐向李欣交纳了押金5000元，并按约支付了租金。
2013年2月7日，李济媛代表李欣与任晓璐签订了第二份房屋出租合同，约定租金每月3200元，租赁期限从2013年3月15日至2014年3月14日。该合同其余内容与第一份合同相同。
2013年5月30日，李欣与任晓璐、石育宁就上述房屋又签订一份房屋出租合同，约定租金每月5000元，租赁期限从2013年6月15日至2014年3月14日。该合同其余内容与前两份合同相同。任晓璐、石育宁按约向李欣交纳了租金。
2014年3月14日，第三份合同约定的租赁期限届满后，李欣收回了房屋，现已另行出租给他人使用。
诉讼中，李欣向任晓璐、石育宁返还了押金5000元。
上述事实，有房屋所有权证、房屋出租合同、交纳押金和租金的收据、双方当事人陈述等证据在案为证。
本院认为，李欣与任晓璐、石育宁签订的房屋租赁合同合法有效。李济媛代李欣签订合同、收取租金，其代理行为得到了李欣的认可，应由被代理人李欣承担责任。李济媛不是合同当事人，不承担合同责任。
双方于2013年5月30日签订合同，将租金从原来的每月3200元上涨至5000元，系双方协商达成一致的行为，并非李欣单方违约。任晓璐、石育宁关于“李欣强迫其将租金从每月3200元上涨到5000元”的事实主张，没有证据证明，不能认定。
按照合同约定，如任晓璐、石育宁需转让此房屋租赁权，必须提前告知李欣并征得其同意。也就是说，李欣有权同意转让，但没有义务必须同意转让。因此，即使如任晓璐、石育宁所称，其找到了愿意向其支付装修费和转让费180000元的下一承租人，因李欣不同意而没有转让成功，也不能认定李欣构成违约。
因石育宁、任晓璐关于李欣违约的主张不成立，其无权单方提前解除租赁合同。石育宁、任晓璐以其提前3个月通知李欣解除合同为由，主张李欣返还3个月租金15000元，不应得到支持。
案涉租赁合同期限于2014年3月14日届满。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。石育宁、任晓璐租赁商铺后投入的装修费，是其正常经营支出，双方当事人并未达成由出租人向承租人补偿装修费的约定，故石育宁、任晓璐将装修费100000元作为损失要求李欣承担，缺乏依据，本院不予支持。
石育宁、任晓璐主张，其承租房屋时向上一承租人交纳了“转让费”80000元，本应从下一承租人处收取同等金额“转让费”，因李欣阻挠而未能转租成功，故李欣应赔偿损失80000元。对此本院认为，石育宁、任晓璐交纳的“转让费”系其与上一承租人协商约定，向上一承租人交纳的。石育宁、任晓璐要从下一承租人处收取“转让费”，只能与下一承租人协商，按约定收取。李欣没有约定或法定义务保证石育宁、任晓璐成功向下一承租人收取“转让费”。故石育宁、任晓璐要求李欣承担“转让费”损失80000元，缺乏依据，本院不予支持。
石育宁、任晓璐打入李济媛账户的租金81400元，是李济媛代李欣收取的租金，该租金的收取有合同依据，石育宁、任晓璐无权要求返还。
石育宁、任晓璐要求李欣、李济媛承担其律师费3000元，无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
驳回石育宁、任晓璐的诉讼请求。
案件受理费5521元，由石育宁、任晓璐负担。
如不服本判决，石育宁可在判决书送达之日起30日内，任晓璐、李欣、李济媛可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 张 俊
代理审判员 代小晞
人民陪审员 黄 煜
二〇一四年九月三日
书 记 员 何 静