广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终15713号
上诉人（原审原告）：潘土林，男，1969年6月9日出生，汉族，住广东省吴川市。
委托诉讼代理人：王锋，广东宏诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈少巨，女，1975年2月18日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：陈敬，广东天环律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市木之枋酒业有限公司，住所地广东省广州市天河区临江大道681号116房。
法定代表人：张智强，职务总经理。
委托诉讼代理人：陈敬，广东天环律师事务所律师。
上诉人潘土林、陈少巨因与被上诉人广州市木之枋酒业有限公司（以下简称木之枋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
潘土林上诉请求：1、判令陈少巨给付潘土林购房款及违约金96万元及利息（其中34万元从2018年1月3日起计算利息，62万元从2018年5月3日起计算利息，上述利息均按中国人民银行同期贷款利率标准计算，到陈少巨还清之日止）；2、木之枋公司对上述款项承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由陈少巨、木之枋公司承担。事实和理由：一、一审法院以陈少巨提出违约金过高为由酌情调整违约金为房价的10%与法不符。合同法对违约金数额没有具体规定，但通常的司法实践中以不超过合同额的20%为宜。二、陈少巨当时是木之枋公司的法定代表人，其在协议中明确承担担保责任，因而潘土林要求木之枋公司承担连带责任有理有据，不因其更换法定代表人而免责。三、陈少巨不按期赔偿约定的款项，因此潘土林要求陈少巨支付利息并无不当。
对于潘土林的上诉，陈少巨辩称：不同意潘土林的上诉请求。一、陈少巨解除买卖合同是因潘土林不能按期办理按揭贷款手续，责任在于潘土林，其应承担全部过错责任。潘土林委托中介到陈少巨工作的地方胁迫其签订赔偿协议，其上诉请求与事实不符，不应当得到支持。二、根据潘土林签订的买卖合同第十条的约定，如果陈少巨解除合同，只需要返还购房款，合同没有约定此种情况下，需要支付20%违约金给潘土林。所以潘土林的上诉请求不能成立。
对于潘土林的上诉，木之枋公司辩称：一审法院判决木之枋公司无需承担责任是正确的，请求驳回上诉，维持原判。
陈少巨上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2、一、二审诉讼费由潘土林承担。事实和理由：一、陈少巨与潘土林签订房屋买卖合同后，交付了定金38万元后长达半年多时间未能办理按揭贷款手续，不能履行合同，潘土林应负全部责任。二、潘土林逼迫陈少巨签署违背真实意思表示的赔偿协议后，于2017年12月份再次带几十名黑社会人员找上门来恐吓侮辱陈少巨。受此事件影响，陈少巨至今仍然胆战心惊，心理压力巨大，精神伤害难以弥补。三、根据合同第十条约定，陈少巨有权解除合同，将已付的房款退还即可，无须支付违约金。2017年6月陈少巨将涉案房屋出售给案外人也是无奈之举，避免无期限拖延过户交易造成更大损失，属于自救行为。陈少巨此时因生意资金周转需要，急需出售该房，不能耽搁，并非故意毁约。同时，双方就合同解除事宜有过沟通，当时潘土林也同意退还定金了结此事即可。因潘土林上述违法行为所致，陈少巨未能在合同解除时及时全部退还定金给潘土林，2017年11月份退还定金40000元。综上，潘土林要求支付违约金是没有任何理由的。
对于陈少巨的上诉，潘土林辩称：一、根据双方签订的违约赔偿协议，明确写明陈少巨不按合同办理出售，故违约责任明确在于陈少巨而不在于潘土林。二、为查明案件事实，潘土林提交了调取证据申请和追加第三人申请，追加中介方广东链家房地产经纪有限公司广州分公司为第三人，可以查明谁为违约方。
对于陈少巨的上诉，木之枋公司述称：同意陈少巨的上诉意见。
潘土林向一审法院起诉请求判令：1、陈少巨向潘土林返还购房款及违约金共96万元及利息（其中34万元自起诉之日即2018年1月3日起计至实际清偿之日，62万元自2018年5月1日起计至实际清偿之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算），木之枋公司承担连带责任；2、陈少巨、木之枋公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年12月31日，潘土林（乙方/买方）与陈少巨（甲方/卖方）签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：甲方向乙方购买广州市天河区盈溪路菁晖街xxx房（以下简称涉案房屋），房地产证号为01××53，总金额为380万元；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用等内容。
陈少巨分别于2016年12月30日及2016年12月31日向潘土林出具《收款证明》，分别载明收取潘土林支付的款项2万元及定金36万元。
潘土林称陈少巨收取其支付的房款38万元（含定金2万元）后违约将涉案房屋出售给案外人，经与陈少巨协议，潘土林同意陈少巨向其赔付100万元（含购房款38万元）。为此，潘土林提交其与陈少巨签订的《<房屋买卖合同>违约赔偿协议》（未显示签订时间，以下简称《赔偿协议》），载明因陈少巨违约将涉案房屋卖给第三方，违约金按楼款总金额20%赔付给潘土林，应赔付76万元，已付定金38万元，合计需付114万元；经双方协议，潘土林同意陈少巨共赔付100万元，分期付款，9-10月份付20万元，11月份付18万元，余额62万元在2018年5月1日前付清；陈少巨以其名下的公司木之坊酒业有限责任公司承担担保责任，保证本协议书的及时履行等内容，落款处甲方签有陈少巨的名字，乙方签有潘土林的名字。
一审法院认为：潘土林主张陈少巨拖欠返还房款及支付违约金的诉请，潘土林已提交《合同》、《赔偿协议》予以佐证，陈少巨以违约金过高提出抗辩，结合《合同》的履行情况及查明的事实，从公平合理原则出发，酌情将违约金调整为房价款的10%即38万元。故扣减已支付的4万元后，陈少巨应向潘土林返还房款及支付违约金72万元。至于利息，如前所述，一审法院已认定陈少巨向潘土林支付违约金38万元，该违约金应足以弥补其利息损失，根据公平合理原则，对潘土林主张支付利息的诉请不予支持。
关于潘土林主张木之枋公司对陈少巨的上述欠款承担连带担保责任的诉请，根据《赔偿协议》，陈少巨是作为甲方签名，而并未显示其作为担保方即木之枋公司的代表签名，协议上亦未加盖木之枋公司的公章，在此情况下，潘土林主张木之枋公司承担连带担保责任，依据不足，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈少巨于本判决发生法律效力之日起10日内向潘土林返还购房款及支付违约金共计72万元；二、驳回潘土林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13400元，由潘土林负担200元，由陈少巨负担13200元。
本院二审期间，各方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
二审诉讼中，潘土林向本院申请追加广东链家房地产经纪有限公司广州分公司为第三人参加诉讼，并申请调取涉案房屋的交易档案记录。陈少巨向本院提交了出具时间为2017年5月20日及2017年12月25日的两份报警回执，拟证明涉案《赔偿协议》是因胁迫所签，不是陈少巨的真实意思表示。经质证，潘土林对于上述证据的真实性予以确认，对于关联性不予确认。
二审庭审中，陈少巨表示其于2017年6月份将涉案房屋卖给案外人，并办理了过户手续。另潘土林陈述涉案《赔偿协议》是在2017年7、8月份签订，陈少巨则陈述该协议是在2017年8月份签订。陈少巨并确认在《赔偿协议》签订当时其为木之枋公司的法定代表人。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：
首先，关于陈少巨应否向潘土林支付违约金的问题。根据潘土林与陈少巨签订的《合同》及《赔偿协议》，并结合涉案房屋已由陈少巨卖给案外人的事实，可认定陈少巨对于双方买卖合同关系无法履行负有违约责任。至于陈少巨提出该《赔偿协议》是因胁迫所签，不是其真实意思表示的问题，因其提供的两份报警回执均非在上述协议签订时出具，且缺乏相关公安讯问笔录或公安机关认定为据，不足以证实陈少巨上述主张，故本院对此不予采纳。
其次，关于违约金标准问题。诉讼中陈少巨以违约金过高提出抗辩，一审法院结合《合同》的履行情况及查明的事实，从公平合理原则出发，酌情将违约金调整为房价款的10%，是可行的。至于利息，由于一审法院已判令陈少巨向潘土林支付违约金，该违约金应足以弥补其利息损失，故一审对潘土林主张支付利息的诉请不予支持并无不当。
此外，关于潘土林主张木之枋公司对陈少巨的欠款承担连带清偿责任的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。由于在《赔偿协议》签订当时陈少巨为木之枋公司的法定代表人，陈少巨在《赔偿协议》中承诺以其名下的木之坊公司承担担保责任并在协议上签名，木之枋公司应承担相应法律责任。现潘土林主张木之枋公司承担连带清偿责任，符合相关法律规定，本院予以支持。
综上所述，潘土林的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。陈少巨的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初128号民事判决第一、二项；
二、广州市木之枋酒业有限公司对于陈少巨应向潘土林返还的款项承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13400元，由潘土林负担200元，由陈少巨、广州市木之枋酒业有限公司共同负担13200元。二审案件受理费7200元，由潘土林负担200元，陈少巨负担7000元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 姚伟华
审判员 刘 卉
二〇一八年九月二十七日
书记员 王 敏