重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03003号
上诉人（原审原告）邓南伟。
委托代理人张建新，重庆道润律师事务所律师。
上诉人（原审原告）黄才芬。
委托代理人张建新，重庆道润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆普世房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道锦华路6号15栋2号，组织机构代码66089669-0。
法定代表人郭履珍，该公司董事长。
委托代理人任浩纲，重庆仁政律师事务所律师。
上诉人邓南伟、黄才芬因与被上诉人重庆普世房地产开发有限公司（以下简称“普世公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2014）渡法民初字第00214号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明，2011年6月18日，邓南伟、黄才芬、普世公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定邓南伟、黄才芬购买普世公司开发的23-3号商品房一套，建筑面积144.20平方米，套内面积118.32平方米，总成交金额为848727元；本预售商品房普世公司应当在2012年8月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付邓南伟、黄才芬使用；交付时的条件为已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五），合同附件同本合同具有同等法律效力。在附件五补充协议中第九条关于商品房质量约定，该商品房地基基础和主体结构质量经有资质检测机构认定不合格的，邓南伟、黄才芬选择继续履行本合同的，普世公司应提供经专业机构或专业人士认可的整改方案，并按该方案进场实施整改，邓南伟、黄才芬有义务及时给予必要配合。因整改而给邓南伟、黄才芬造成的直接经济损失，由普世公司承担。因邓南伟、黄才芬原因未能按期实施整改（包括但不限于邓南伟、黄才芬无正当理由拒绝普世公司进场整改），则普世公司对因未能及时整改而导致的一切后果或损失，普世公司不承担任何责任。合同签订后，邓南伟、黄才芬按约履行了相应的合同义务，缴纳了购房款848727元。2012年8月4日，邓南伟、黄才芬在接房过程中称墙面、地面等地方存在多处质量问题，并向普世公司提出整改意见。随后，普世公司组织施工队伍对房屋进行了一个多月的整改。2012年10月13日，邓南伟、黄才芬办理了接房入伙手续。2013年3月，邓南伟、黄才芬在对房屋装修过程中，发现主筋外露等质量问题，并于2013年5月25日和5月29日向普世公司提出质量异议，并进行了协调。同年6月21日，邓南伟、黄才芬、普世公司再次进行协调，邓南伟、黄才芬提出停止整改，赔偿其经济损失500000元，普世公司称需等待施工单位回复。7月27日，双方第三次协商先对房屋质量进行检测，其中普世公司承诺邓南伟、黄才芬自行整改的，由施工方补偿20000元，但邓南伟、黄才芬不同意损失赔偿数额。2013年9月9日，本案所涉房屋的施工方重庆拓达建设（集团）有限公司出具了《2-23-3#房质量缺陷处理方案》，认为该套房屋主要存在三处质量问题：（1）结构楼板露筋三处；（2）天棚结构板露筋一处；（3）梁锚固长度过长，外露部分未截断一处。其中楼板和天棚露筋属严重质量缺陷，但不影响结构安全。同时提出了相应的整改措施。邓南伟、黄才芬对上述方案指出的房屋质量问题无异议，但不同意其整改措施。2013年9月25日，邓南伟、黄才芬向普世公司发出《联系函》，建议普世公司本着认真、负责的态度，对邓南伟、黄才芬提出的质量问题妥善解决。同年10月23日双方第四次协商，邓南伟、黄才芬提出100000元经济赔偿和质量整改同步进行的方案，普世公司对整改无异议，但赔偿金额与施工方差距较大，普世公司将从中积极协调。2013年11月25日，邓南伟、黄才芬向普世公司发出《律师函》，督促普世公司制定切实可行的方案妥善处理此事。2013年12月9日，普世公司针对上述律师函进行了回复称，未能进行及时整改系邓南伟、黄才芬拒绝施工单位进场造成，对邓南伟、黄才芬提出的赔偿要求同意通过法律途径解决。同日，邓南伟、黄才芬再次向普世公司发出《律师函》，认为普世公司提出的整改措施不能接受，并表示愿意配合普世公司对房屋质量进行切实可行的整改。
另查明，2013年9月12日，邓南伟、黄才芬缴纳了本案所涉房屋2013年7月至9月的物业服务费共计1749元。
邓南伟、黄才芬一审诉称，2011年6月18日，邓南伟、黄才芬与普世公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定邓南伟、黄才芬购买普世公司开发的位于重庆市大渡口区23-3号商品房一套。2012年8月4日，邓南伟、黄才芬在接房当天发现房屋存在许多问题并向普世公司反映，普世公司组织施工队伍对房屋进行了一个多月的整改。2013年3月，邓南伟、黄才芬对房屋进行装修，在装修中发现多处严重质量问题，如多处板筋外露等。后邓南伟、黄才芬多次要求普世公司解决房屋质量问题，并向其发送《律师函》，但普世公司均未采取实际行动。现起诉并请求判令：1、普世公司向邓南伟、黄才芬支付房屋折价款176574.36元（882871.81元×20%）；2、普世公司赔偿邓南伟、黄才芬租金损失30000元（以3000元／月为标准，从2013年6月1日起至案件执行完毕之日）；3、普世公司赔偿邓南伟、黄才芬物业管理费损失1236.07元；4、本案受理费由普世公司负担。
普世公司一审辩称，邓南伟、黄才芬房屋不存在贬值，不存在折价问题；该房屋不是邓南伟、黄才芬唯一的生活性用房，租金不是直接损失；物业合同与本案买卖合同无关，物业费与本案无关。故请求驳回邓南伟、黄才芬的诉讼请求。
一审认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按照约定履行自己的义务。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。从法律规定可知，解除商品房买卖合同的法定条件为房屋主体结构质量不合格和因房屋质量问题严重影响正常居住使用，除此之外的其他尚未达到法定解除条件的质量问题，买受人可在质保期内要求出卖人进行修理、修复。本案中，邓南伟、黄才芬并未举示证据证明该缺陷达到了危及地基基础、主体结构质量以及严重影响安全居住的程度，且邓南伟、黄才芬也未举证证明房屋价值发生折损的具体数额，故对于邓南伟、黄才芬要求普世公司支付房屋折价款的诉讼请求，于法无据，不予支持。同时，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，普世公司交付的房屋存在质量缺陷，并在保修期内，应承担修复责任。但因邓南伟、黄才芬诉请的房屋租金损失属间接损失，且即使房屋无质量问题，房屋能否出租以及租金数额均系不可预知。另普世公司也多次与施工方进行协调，表明其主观意愿系积极承担修复责任，并未出现拒绝修复和故意拖延的情形。相反，邓南伟、黄才芬在发现质量问题长达一年的时间内，并未采取合理措施避免损失的扩大，如自行或委托他人修复，造成本案房屋长期空置，故对邓南伟、黄才芬要求普世公司支付房屋租金损失的请求，无法律和事实依据，不予支持。对于邓南伟、黄才芬要求普世公司支付物业服务费的损失，因该损失是由普世公司交付的房屋出现质量缺陷造成，邓南伟、黄才芬也未能实际享受到物业服务，并实际支出了相应费用，系直接损失，故对于该部分损失予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、重庆普世房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿邓南伟、黄才芬所有的位于重庆市大渡口区23-3号房屋2013年7月至9月的物业服务费1236.07元；二、驳回邓南伟、黄才芬的其他诉讼请求。如果重庆普世房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2209元，由邓南伟、黄才芬承担2196元，重庆普世房地产开发有限公司承担13元。
邓南伟、黄才芬不服一审判决，向本院提起上诉称：1、根据《混泥土施工验收规范》，楼板钢筋外露和横梁钢筋外露属于严重质量缺陷，因此，上诉人要求房屋折价款赔偿于法有据，一审不予主张不当。2、根据合同法之规定，上诉人提出的租金损失属于“合同履行后可以获得的利益”，依法应予支持，一审不予主张不当。3、一审认定上诉人在长达一年的时间内未采取合理措施避免损失扩大存在过错不当，该原因系被上诉人未积极履行整改义务所致，与上诉人无关。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
普世公司二审答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，恳请维持。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。在履行中，上诉人与被上诉人对讼争房屋存在楼板钢筋外露和横梁钢筋外露等质量问题的事实均无争议，因此，被上诉人构成违约，应承担相应责任。根据双方合同《补充协议》第九条关于商品房质量约定，该商品房地基基础和主体结构质量经有资质检测机构认定不合格的，邓南伟、黄才芬选择继续履行本合同的，普世公司应提供经专业机构或专业人士认可的整改方案，并按该方案进场实施整改，邓南伟、黄才芬有义务及时给予必要配合。因整改而给邓南伟、黄才芬造成的直接经济损失，由普世公司承担。因邓南伟、黄才芬原因未能按期实施整改（包括但不限于邓南伟、黄才芬无正当理由拒绝普世公司进场整改），则普世公司对因未能及时整改而导致的一切后果或损失，普世公司不承担任何责任。故，被上诉人应承担的违约责任为对质量问题进行整改并赔偿由此给上诉人造成的直接经济损失。因此，上诉人要求赔偿房屋折价损失，与双方合同约定不符，一审不予主张正确，其该上诉理由不成立，本院不予支持。至于上诉人提出的因房屋不能使用导致无法交付承租人的租金损失，根据查明的事实，被上诉人在知道房屋存在的质量问题后，并未拒绝履行整改义务，相反通过施工单位提出了具体整改方案并进行了具体实施，但因双方对损失赔偿金额和整改效果未达成一致而产生争议并导致整改处于暂停状态，上诉人亦无证据证明被上诉人存在整改不及时的行为，在此情形下，该租金损失并非因被上诉人的违约行为所造成的直接损失，上诉人的请求不符合合同仅赔偿直接损失的约定，一审不予主张正确，上诉人的该上诉理由亦不成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4417元，由上诉人邓南伟、黄才芬承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋科
代理审判员 黎明
代理审判员 于利
二〇一四年九月十七日
书 记 员 张坤