中华人民共和国
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第7169号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京开泰房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区×××304室。
法定代表人孙学民，董事长。
委托代理人丁望岳，北京市中鹏律师事务所律师。
委托代理人杨铁军，北京市中鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）阿卡迪亚环球教育有限公司，住所地加拿大多伦多市×××。
法定代表人FredericLampron，董事长。
委托代理人赵金伟，男，1968年1月4日出生。
委托代理人于磊，北京市君佑律师事务所律师。
上诉人北京开泰房地产开发有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2012）东民初字第01669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年1月，阿卡迪亚环球教育有限公司（下称阿卡迪亚公司）起诉至原审法院称：我公司与北京开泰房地产开发有限公司（下称开泰房地产公司）于2011年6月16日签订房屋租赁合同，约定由开泰房地产公司将所属位于北京市东城区（原崇文区）×××6号楼房屋（下称6号楼）及屋内相关设备、设施一并出租给我公司，总体使用面积2130平方米，房屋用途为教学研究，前三年租金为202万元，租赁期限自2011年8月8日至2020年8月7日，开泰房地产公司自合同签订后给予60日免租期限，租金采取押一付三的方式支付，我公司在免租期结束之前7个工作日向开泰房地产公司支付第一季度租金，之后按照该支付形式支付其所有租金，我公司在签订合同后5日内向开泰房地产公司支付本合同押金17万元，同时合同中对于双方的权利义务，违约责任，合同的解除和变更均作出约定。合同签订后，我公司交纳了押金17万元，支付第一季租金30万元，并进行装修，购置家具、教学用具，聘用教师等大量资金投入。2011年9月底，北京市东城区人民法院立案庭电话通知我公司，与开泰房地产公司共同建设涉案房屋的北京联立房地产开发有限责任公司（下称联立房地产公司）因房屋使用问题，起诉我公司要求返还房屋。后经了解得知，开泰房地产公司将涉案房屋出租给我公司未征得联建单位联立房地产公司同意，且房屋未经综合竣工验收和消防备案，不符合出租条件。开泰房地产公司作为出租方，有义务保证该出租房屋的安全及合法性，但开泰房地产公司隐瞒了该房屋没有进行竣工验收，与第三方因房屋纠纷产生诉讼，无法提供房屋产权证明等事实，导致我公司承租房屋存在重大安全隐患，并由此对开泰房地产公司履行合同的能力产生不安抗辩，为避免继续使用租赁房屋产生风险，我公司只能于2011年9月底停止经营。我公司对租赁房屋进行装修，并购置教学设备等，投入大量资金，因无法经营造成了上述资金损失。关于装修损失我公司在诉讼中已申请价格评估，评估公司已出具结论书。现起诉要求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、要求开泰房地产公司返还房屋押金及租金47万元并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；3、要求开泰房地产公司赔偿我公司装修损失455958元；4、要求开泰房地产公司赔偿我公司其他经济损失704010.38元。
开泰房地产公司辩称：双方签订房屋租赁合同的情况属实。涉案房屋系我公司全额投资并与联立房地产公司联建项目，在签约之前已经完成了基础的四方竣工验收，由于与联立房地产公司未办理产权分割，我公司暂未获得房屋产权证明，此情况在与阿卡迪亚公司签订房屋租赁合同时已明确告知阿卡迪亚公司，我公司与联立房地产公司之间曾存在纠纷阿卡迪亚公司也是在签订合同之前就已经知晓。阿卡迪亚公司是在确认对可能发生的问题完全属于是由其自己能解决的问题范围之后，才与我公司签订的房屋租赁合同。在合同第一条约定：6号楼房屋开泰房地产公司拥有完全符合法律规定的使用权，如发生任何法律纠纷开泰房地产公司承担阿卡迪亚公司由此受到的全部经济损失。这实质上已经就对发生或涉及6号楼产权权属纠纷后开泰房地产公司所承担担保责任有了明确规定。我公司已将租赁标的物交付阿卡迪亚公司使用，不存在不能履行的问题。阿卡迪亚公司行使不安抗辩权，难以成立。且阿卡迪亚公司在合同履行过程中依法取得了营业执照，并未因其据以提出不安抗辩之理由而影响经营，故不同意阿卡迪亚公司的诉讼请求。同时，因阿卡迪亚公司未能按照房屋租赁合同的约定按时足额支付第一季租金，已构成违约，2011年10月28日，我公司向阿卡迪亚公司发出解除房屋租赁合同的通知，阿卡迪亚公司于2011年11月1日签收，故双方的租赁合同已于2011年11月1日解除，因阿卡迪亚公司至今尚欠我公司第一季租金205000元，故反诉要求：1、确认双方的租赁合同已经于2011年11月1日解除；2、由阿卡迪亚公司支付我公司所欠租金205000元；3、由阿卡迪亚公司支付我公司违约金100万元；诉讼费及反诉费由阿卡迪亚公司承担。
原审法院经审理认为：根据已查明的事实，阿卡迪亚公司与开泰房地产公司在房屋租赁合同履行期间，第三方与开泰房地产公司就涉案租赁物的使用发生纠纷，第三方由此通过诉讼向阿卡迪亚公司主张返还涉案租赁物。由于该诉讼行为的发生，致使阿卡迪亚公司认为开泰房地产公司存在无法将房屋提供阿卡迪亚公司继续使用的现实风险是合理的，阿卡迪亚公司由此行使不安抗辩的主张应予支持。现第三方虽已撤回对阿卡迪亚公司的诉讼，致使阿卡迪亚公司产生不安抗辩的原因已经消除，但双方均已明确表示无意继续履行合同，并一致主张解除合同，法院不持异议，关于解除合同的时间，因阿卡迪亚公司是在没有就解除事宜与开泰房地产公司进行交涉的情况下停止经营，其行为已表明无意继续履行合同，但其并没有就房屋交接及合同解除事宜与开泰房地产公司进行交涉，现开泰房地产公司主张合同解除时间为2011年11月1日，即阿卡迪亚公司工作人员签收解除通知的时间，法院予以支持。关于阿卡迪亚公司要求开泰房地产公司返还租金和押金的诉讼请求，考虑确定合同解除时间为2011年11月1日，据此阿卡迪亚公司应交租金为42.08万元，其实际交纳房屋租金30万元，故阿卡迪亚公司应向开泰房地产公司补交房屋租金12.08万元。阿卡迪亚公司交纳的押金，开泰房地产公司应予退还。关于装修损失，由于阿卡迪亚公司主张的不安抗辩成立，故开泰房地产公司应赔偿阿卡迪亚公司房屋装修损失38万元。阿卡迪亚公司要求赔偿的其他经济损失70万余元，数额过高，对其中不合理部分，法院不予支持，具体赔偿数额，由法院酌定。开泰房地产公司存放的阿卡迪亚公司物品，由开泰房地产公司自行处理。开泰房地产公司不同意阿卡迪亚公司要求赔偿阿卡迪亚公司经济损失以及要求阿卡迪亚公司支付所欠房租20.5万元和违约金100万元的反诉请求，于法无据，法院不予采纳。据此，原审法院于2013年12月判决：一、确认阿卡迪亚环球教育有限公司与北京开泰房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同于二○一一年十一月一日解除；二、北京开泰房地产开发有限公司于判决生效后十五日内返还阿卡迪亚环球教育有限公司房屋押金人民币十七万元；三、北京开泰房地产开发有限公司于判决生效后十五日内赔偿阿卡迪亚环球教育有限公司装修损失人民币三十八万元；四、北京开泰房地产开发有限公司于判决生效后十五日内赔偿阿卡迪亚环球教育有限公司其他经济损失十万元；五、阿卡迪亚环球教育有限公司于判决生效后十五日内给付北京开泰房地产开发有限公司房屋租金十二万零八百元；六、驳回阿卡迪亚环球教育有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京开泰房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，开泰房地产公司不服，上诉至本院称：原审法院认定了阿卡迪亚公司欠租的事实，但未认定阿卡迪亚公司先欠租金构成违约是我方行使法定解除权的理由，系适用法律错误；阿卡迪亚公司行使的不安抗辩缺乏事实和法律依据，也不符合法律程序，原判决对不安抗辩的认定存在事实错误；由于阿卡迪亚公司对合同的不能继续履行有过错，应当全部承担或者承担大部分违约责任，应当由其自行全部或部分承担其装修费用，另阿卡迪亚公司已将可移动物品拉回，不存在其它损失的问题，其所列的清单证据未经质证确认；故要求撤销原判第三、四、七项，加判阿卡迪亚公司在解约后仍实际占用房屋期间的损失100万元。阿卡迪亚公司同意原判。
经审理查明：6号楼系联立房地产公司与开泰房地产公司共同合作开发建设项目。于2006年9月取得建设工程规划许可证，于2006年10月取得建筑工程施工许可证，于2008年11月12日通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位工程质量竣工验收，至今尚未取得房屋所有权证。2011年阿卡迪亚公司因开办教育培训机构，欲租赁上述房屋，在了解上述情况，并得到开泰房地产公司认可该租赁物可以合法使用的情况下，阿卡迪亚公司与开泰房地产公司于2011年6月16日签订房屋租赁合同，约定由开泰房地产公司将6号楼房屋及屋内相关设备、设施一并出租给阿卡迪亚公司，总体使用面积2130平方米，开泰房地产公司对该租赁物拥有完全符合法律规定的使用权，如发生任何法律纠纷开泰房地产公司承担阿卡迪亚公司由此受到的全部经济损失。阿卡迪亚公司保证其经营范围符合法律法规要求，开泰房地产公司利用租赁物从事相关经营活动的手续由开泰房地产公司自行办理，开泰房地产公司协助阿卡迪亚公司提供与此合同相关的各项文件和证明（产权证暂时不能提供），房屋用途为教学研究，前三年租金为202万元，租赁期限自2011年8月8日至2020年8月7日，开泰房地产公司自合同签订后给予阿卡迪亚公司60日免租期限，租金采取押一付三的方式支付，阿卡迪亚公司在免租期结束之前7个工作日向开泰房地产公司支付第一季度租金50.5万元，之后按照该支付形式支付其所有租金，阿卡迪亚公司在签订合同后5日内向开泰房地产公司支付本合同押金17万元，同时合同中对于双方的权利义务，违约责任，合同的解除和变更均作出约定。合同签订后，阿卡迪亚公司于2011年6月20日交纳押金17万元，开始对租赁物进行装修，2011年8月8日，阿卡迪亚公司开始使用租赁房屋，此时阿卡迪亚公司应向开泰房地产公司交纳租金50.5万元，但阿卡迪亚公司在2011年8月12日实际交纳租金30万元。2011年8月22日，阿卡迪亚公司在北京依法领取法人营业执照，成立北京阿卡迪亚环球教育科技有限公司，注册地点为上述租赁房屋。
2011年9月，联立房地产公司因与开泰房地产公司就6号楼使用产生纠纷，起诉要求北京阿卡迪亚环球教育科技有限公司返还上述房屋。阿卡迪亚公司得知上述情况后，于2011年9月底停止使用租赁房屋。2011年10月23日，开泰房地产公司向阿卡迪亚公司发出中止通知书，大致内容为“因贵司没有按时交付足额租金，我司再次重申：我司对租赁物6号楼物业拥有无可争辩的法律上的产权及权属，联立房地产公司所产生的诉讼，贵司已参与了法院约谈，事实也证明双方关于6号楼的权属是清晰的，并不会对贵司的履行合同构成影响，也不会成为贵司不完全履行合同的理由，由于贵司不完全履行合同在先，我司决定中止租赁合同的履行，望贵司在收到本函后3日内同我司进行协商，逾期我司将依法解除该房屋租赁合同”。阿卡迪亚公司的工作人员于2011年10月25日签收。双方并未就合同的履行进行协商。2011年10月28日，开泰房地产公司向阿卡迪亚公司发出解除房屋租赁合同通知，阿卡迪亚公司的工作人员于2011年11月1日签收。2011年12月22日，开泰房地产公司对阿卡迪亚公司留置在租赁房屋内的物品进行清点，将房屋收回。所清点物品现由开泰房地产公司存放，现阿卡迪亚公司不要求返还物品，要求折价赔偿。
依据阿卡迪亚公司的申请，原审法院委托北京市国宏信价格评估有限公司对6号楼装饰装修重置成新价值进行评估，评估标的的重置成新价值为455958元。评估费9120元，由阿卡迪亚公司垫付。对于价格评估结论书，开泰房地产公司不予认可，并申请重新评估。后双方共同确认阿卡迪亚公司装修的装饰装修重置成新价格为38万元，开泰房地产公司撤回重新鉴定申请。涉案租赁物现已由开泰房地产公司另行出租。
上述事实，有房屋租赁合同、价格评估结论书、中止通知书、解除房屋租赁合同通知、民事起诉状、撤诉申请书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：开泰房地产公司与阿卡迪亚公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。在合同履行过程中，联立房地产公司因与开泰房地产公司就6号楼使用权产生纠纷，起诉要求实际使用人阿卡迪亚公司腾退上述房屋。阿卡迪亚公司因而对于开泰房地产公司所提供的6号楼的使用权产生合理的怀疑，继而行使不安抗辩停止使用6号楼不违背常理。虽然联立房地产公司于2012年2月15申请撤回对阿卡迪亚公司的起诉，但该起诉讼的发生严重影响了阿卡迪亚公司与开泰房地产公司租赁合同履行的基础，双方均明确表示无意再继续履行合同。阿卡迪亚公司拒绝继续交纳房屋租金，开泰房地产公司于2011年10月28日向阿卡迪亚公司发出解除合同的通知，原审法院认定租赁合同于阿卡迪亚公司收到解除合同的通知之日解除，并无不妥。
阿卡迪亚公司因行使不安抗辩权对合同的解除主观上不存在过错，但应承担合同解除之前实际产生的租金；依房屋租赁合同所约，开泰房地产公司对6号楼拥有完全符合法律规定的使用权，如发生任何法律纠纷开泰房地产公司承担阿卡迪亚公司由此受到的全部经济损失。现房屋租赁合同因开泰房地产公司因与联立房地产公司使用权争议产生法律纠纷，导致租赁合同的最终解除，因此阿卡迪亚公司的装修损失及相关损失应由开泰房地产公司予以补偿，原审法院酌情认定阿卡迪亚公司的其他经济损失，并无不妥，应予维持。因阿卡迪亚公司因行使不安抗辩权对合同的解除主观上不存在过错，故对于开泰房地产公司要求阿卡迪亚公司承担合同解除之后的租金及违约金的上诉请求，本院均不予支持。
综上，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费9120元，由北京开泰房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
一审案件受理费23632元，由阿卡迪亚环球教育有限公司负担13332元（已交纳11816元，余款1516元于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京开泰房地产开发有限公司负担10300元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费7822.5元，由阿卡迪亚环球教育有限公司负担2716元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京开泰房地产开发有限公司负担5106.5元（已交纳）；二审案件受理费15400元，由北京开泰房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 卢 涛
代理审判员 王军华
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 张晓鸥