辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终7161号
上诉人（原审被告）：杨光，男，1971年6月8日生，汉族，住大连市西岗区。
委托诉讼代理人：滑东明、商博雯，辽宁哲盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连顺达房屋开发有限公司，住所地大连市沙河口区联合路联兴巷6号。
法定代表人：程显俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卞秀珍、孙宝岩，辽宁冠雄律师事务所律师。
原审第三人：大连市沙河口区白山路街道办事处，住所地大连市沙河口区白山路****号。
负责人：徐大明，该办事处主任。
委托诉讼代理人：孙冠男、许寒冰，辽宁正良律师事务所律师。
上诉人杨光因与被上诉人大连顺达房屋开发有限公司（以下简称顺达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初4259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日作出（2018）辽02民终2409号民事裁定，撤销一审判决，将本案发回重审。大连市沙河口区人民法院重审本案期间追加大连市沙河口区白山路街道办事处（以下简称白山路街道办事处）作为本案第三人参加诉讼，并作出（2018）辽0204民初3944号民事判决。杨光仍不服该判决，上诉至本院。本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人杨光委托诉讼代理人滑东明，被上诉人顺达公司委托诉讼代理人卞秀珍、孙宝岩，原审第三人白山路街道办事处委托诉讼代理人孙冠男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨光上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顺达公司要求解除合同的诉请，杨光同意支付2017年度欠付租金及2018年1月1日至2018年6月30日期间租金，违约金按法院认定计算。事实和理由：若顺达公司不同意以杨光多支付的24万元抵顶2017年度租金，杨光同意先向顺达公司支付2017年度欠付的24万元租金。又因白山路街道办事处已向杨光支付租金至2018年6月30日，故杨光亦同意向顺达公司支付2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金，但杨光不同意解除合同，要求继续履行合同。
顺达公司辩称：服从一审判决。但因白山路街道办事处已向杨光支付租金至2018年6月30日，而白山路街道办事处一审期间未说明该节事实，故请求二审法院判令杨光向顺达公司支付占有使用费至2018年6月30日。
白山路街道办事处述称：服从法院判决，白山路街道办事处确实向杨光支付租金至2018年6月30日。
顺达公司向一审法院起诉请求：1.要求解除原告与被告于2016年9月9日签订的租赁合同；2.被告向原告支付2017年1月1日至被告实际腾退之日止的租金（按照合同约定的年租金55万元，扣除已付31万元，按365天/年计算）；3.被告承担违约金275,650元（自2017年1月1日起至合同解除之日，按24万元的日千分之五的标准计算；自2017年1月1日起至2017年3月9日，按11万元的日千分之五的标准计算）。
一审法院审理查明：2016年9月9日，原告顺达公司（甲方）与被告杨光（乙方）签订《租赁合同》，约定的租赁物及租金：甲方将位于大连市沙河口区成仁街#号非住宅的产权房屋出租给乙方经营使用。房屋建筑面积为1,192.8平方米，房屋续租自动交接，乙方每年上缴甲方人民币55万元整。甲、乙双方应承担的全部各项税费均由乙方承担，甲方在本合同中所体现的55万元租金是指扣除各项税费后的净所得；租赁期限及租金的缴纳方式：房屋租赁期自2017年1月1日至2019年12月31日止，时效期3年。年租金以现金形式一次性支付（每个租赁期的前30日交清），第一个租赁期租金2017年1月1日至2017年12月31日租金55万元，2016年12月1日前交清。第二个租赁期2018年1月1日至2018年12月31日租金55万元，2018年12月1日前交清。第三个租赁期2019年1月1日至2019年12月31日租金55万元，2019年12月1日前交清。以上租金每年缴费时间严格按照上述时间履行，如乙方每逾期一日按当期应付金额日千分之五的违约金交给甲方，逾期20日乙方无条件退出该房屋，所造成的一切经济损失全部由乙方承担；转租：乙方在租赁期间，将部分房屋转租他方时，必须事先征得甲方书面同意，乙方签订的转租合同期限不允许超过本合同期限。如乙方对外转租，未征得甲方同意视为违约，因违约产生的一切经济责任、法律纠纷由乙方承担；合同解除：......双方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：......3、乙方未按规定时期足额付清租金的；4、......5、擅自将该房屋转租给他方，未得到甲方书面同意的；违约责任：双方确定，本合同自乙方缴纳给甲方足额租金之日起，任何一方未按本合同各项条款履行，都视为违约，违约方须向对方赔偿相应损失（按实际发生损失为准）......。
合同签订后，被告向原告支付了第一年房屋租金中的31万元。之后至今再未向原告支付其他租金。2017年7月26日原告起诉至一审法院，形成本案。
前述合同签订后，针对被告转租案涉房屋，原告曾向被告出具证明材料一份，载明：”在不违背杨光与本公司于二0一六年9月9日所签订的租赁合同的基础上，同意杨光（承租方）转租给白山路街道办事处经营使用。转租期限为：原则上租赁两年，暂定一年，从2017年1月1日起至2017年12月31日止。”之后，被告将案涉房屋转租给第三人白山路街道办事处，双方签订了为期一年的租赁合同，租期自2017年1月1日至12月31日止，约定年租金为1,013,826.13元（含房屋租赁税费）。第三人已于2017年向被告支付了全额租金1,013,826.13元。被告与第三人的租赁合同届满至今，案涉房屋仍由第三人使用。
另查，2013年9月29日，原告（出租方甲方）与被告及案外人邴淑菊（该二人为承租方乙方）曾就案涉房屋签订《租赁合同书》一份，约定由乙方承租甲方的案涉房屋，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止，乙方每年向甲方交纳45万元，于每个租赁期的前30日交清，其中37万元为房屋租金，8万元为各项税金（未含所得税，如需交纳时由乙方承担）。甲乙双方应承担的全部各项税费均由乙方承担，甲方在本合同中所体现的37万元租金是指扣除各项税费后的净所得。该合同签订后，乙方依约向甲方每年交纳了45万元。该合同签订后，乙方将案涉房屋转租第三人，原告就转租问题于2013年12月2日出具证明一份，载明：乙方在经营期内，可以对外出租及经营该场地，出租期限不允许超过与原告签订的租赁合同书的期限。在该合同履行过程中，原告分别于2013年、2014年、2015年的12月出具了租金45万元的收据各一张，记载的交款人均不是被告。2014年-2016年原告向税务机关缴纳的营业税、房产税、个人所得税、城建税、土地税、印花税、教育附加税、地方教育附加税8项合计分别为70万余元、25万余元、20万余元，其中2016年的20万余元税款中，完税证明明确记载了案涉房屋租赁的税款。2017年11月原告补开了2014-2016年商业住房租赁的税款增值税发票各一张，金额均为9万元；原告向税务机关缴纳2014年-2016年的营业税、房产税、个人所得税、城建税、土地税、印花税、教育附加税、地方教育附加税8项合计18万余元。
一审法院认为：原、被告于2016年9月9日签订的《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。一方无合同约定或法定事由不履行合同义务，系违约行为，该违约行为符合合同约定或法定解除合同条件的，租赁合同应予解除。
本案租赁合同签订后，原告作为出租方依约向被告交付了房屋，已经履行了合同义务。被告作为承租方，未按合同约定时间即2016年12月1日前全额支付第一年租金55万元，仅支付31万元房屋租金，其履行行为与合同约定不符。被告虽抗辩称，被告在双方上一个租赁合同履行期间，在三年租期内共计多向原告支付24万元，该24万元经与原告协商，抵扣了案涉租赁合同第一年的24万元租金，被告并不欠付原告房屋租金。因原告对被告的抗辩事实不予认可，且被告不能提供证据证明双方曾经协商抵扣24万元租金的事实存在；又因2013年9月29日签订《租赁合同书》的主体为原告与被告及案外人邴淑菊，即该《租赁合同书》的权利义务及于案外人邴淑菊，该租赁合同的租金是否全部由被告缴纳，是否应返还24万元，以及向谁返还问题，均涉及另一租赁关系的签订主体邴淑菊的权利义务，本案不能一并处理，如被告坚持该主张，可另案主张；再因被告转租房屋亦需纳税，从双方提供的纳税证明看，被告抗辩原告没有缴纳房屋租赁税款，被告代原告缴纳了相应税款的证据不充分，故对被告的该节抗辩意见，不予采纳。综上，应认定被告在履行案涉《租赁合同》过程中，未按合同约定按时足额支付租金，存在违约行为，应承担违约责任。
现被告已拒付24万元租金一年有余，且在本案原审、重审诉讼过程中，被告始终表示不同意交付该24万元租金，被告拒付租金的违约行为符合合同约定解除条件，亦符合法律解除合同条件。在第三人不同意代替被告偿还欠付租金及违约金的情况下，原告于2017年7月26日向一审法院起诉解除合同时间，应视为原告通知被告解除租赁合同时间，案涉租赁合同应于起诉日之次日解除。
关于原告主张被告支付的剩余租金问题，按照合同约定的年356天租金55万元计算，合同履行至2017年7月26日共207天，应产生租金311,918元，扣除已付31万元，被告至合同解除日，欠付租金1918元，被告理应支付。合同解除后，被告仍实际使用房屋的，应自合同解除次日起至房屋实际腾退之日止，参照合同约定的年租金55万元，向原告支付房屋占有期间的使用费。因案涉房屋现由第三人占用，被告与第三人的转租合同已于2017年12月31日届满，且原告与第三人均表示可以签订租赁合同，原告对第三人无腾退房屋的请求，故被告支付的案涉房屋的使用费期间应为2017年7月27日至2017年12月31日，使用费应为238,082元。
关于原告主张被告支付违约金问题，因被告违约导致的合同解除，被告应依法承担合同约定的违约责任。被告未于2016年12月1日前偿付剩余24万元租金，系违约行为，应按合同约定自2016年12月2日起至合同解除前即2017年7月26日止共237天，支付逾期付款的违约金。原告主张被告自2017年1月1日起至合同解除日支付违约金属合理期限，应予支持。但其主张的违约金标准明显过高，且原告并未提举被告逾期支付租金给其造成的实际损失的相关证据，故一审法院结合本案的实际情况，酌定将逾期付款违约金计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率，即被告应自2017年1月1日起至合同解除之日止207天，以24万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率年4.35%为标准，向原告支付逾期支付房租的违约金应为5920元。虽原告主张被告分两次支付31万元租金，其中11万元为2017年3月9日支付，但未能提供证据予以证明，故对原告主张的被告自2017年1月1日起至2017年3月9日按11万元的日千分之五的标准计算支付违约金的诉讼请求，不予支持。
一审法院判决：一、原告大连顺达房屋开发有限公司与被告杨光于2016年9月9日签订的《租赁合同》于2017年7月27日解除；二、被告杨光自判决生效之日起十日内支付合同解除前未付租金1918元，支付合同解除后至2017年12月31日的房屋使用费238,082元，两项合计24万元；三、被告杨光自判决生效之日起十日内以24万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准向原告大连顺达房屋开发有限公司支付自2017年1月1日起至2017年7月26日止共计207天逾期支付房租的违约金5920元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费8957元（原告已预付），由原告负担4696元，由被告负担4261元，给付时间同上。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：杨光于2017年8月7日收到顺达公司提交的载有解除案涉租赁合同内容的民事起诉状副本。
三方当事人二审期间共同确认，白山路街道办事处已向杨光支付2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金。
本院认为：综合各方当事人诉辩主张，本案争议焦点为杨光是否欠付2017年度部分租金，案涉租赁合同应否解除。杨光主张在订立案涉租赁合同时，其与顺达公司达成了以杨光之前多交的24万元租金抵顶案涉合同项下2017年度部分租金的合意。但顺达公司予以否认，顺达公司表示杨光并未多交过24万元租金，双方更未达成以该24万元租金抵顶2017年度租金的合意。杨光未提交充分证据证明顺达公司同意以杨光主张其多支付的24万元租金抵顶2017年度租金，杨光即应按租赁合同约定的租金支付方式按时足额支付租金，否则依据约定，顺达公司有权解除合同。故一审认定杨光欠付2017年度部分租金，并判令解除案涉租赁合同，有充分的事实及法律依据，本院予以维持。杨光主张其多支付了24万元租金一节属于另一法律关系，可另行解决。虽然杨光本次二审期间表示其同意先行支付2017年度欠付租金，并据此要求继续履行合同。但顺达公司仍不同意继续履行合同。如上所述，杨光延迟支付租金，违反合同约定，顺达公司有权解除合同，顺达公司作为守约方，有权选择是否继续履行合同，不因杨光在诉讼后同意支付欠付租金而丧失合同解除权。故对杨光要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。
合同自通知到达对方时解除。杨光于2017年8月7日收到顺达公司提交的载有解除案涉租赁合同内容的民事起诉状副本。故案涉租赁合同应于2017年8月7日解除，一审对合同解除时间认定有误，本院予以纠正。鉴于顺达公司未对一审判决提起上诉，视为其服从一审判决，故对一审判决判令杨光向顺达公司支付的逾期支付房租违约金，本院不予调整。
此外，二审期间，三方当事人共同确认，白山路街道办事处已向杨光支付2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金。顺达公司鉴于此要求杨光支付占有使用费至2018年6月30日，杨光表示同意，本院予以照准，杨光除支付2017年度租金及占有使用费合计24万元外，还应向顺达公司支付2018年1月1日至2018年6月30日期间占有使用费27.5万元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初3944号民事判决第三项；
二、撤销大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初3944号民事判决第二项、第四项；
三、变更大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初3944号民事判决第一项为：大连顺达房屋开发有限公司与杨光于2016年9月9日签订的租赁合同于2017年8月7日解除；
四、杨光于本判决生效之日起十日内向大连顺达房屋开发有限公司支付合同解除前未付租金及合同解除后至2017年12月31日的房屋占有使用费合计240,000元；
五、杨光于本判决生效之日起十日内向大连顺达房屋开发有限公司支付2018年1月1日至2018年6月30日期间房屋占有使用费275,000元；
六、驳回大连顺达房屋开发有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费8957元（杨光预交），由杨光负担。
本判决为终审判决。
审判长 张萍萍
审判员 吕 瑛
审判员 张 钱
二〇一八年九月二十七日
书记员 杜玉洁