四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终633号
上诉人（原审被告）:阆中金汇投资置业有限公司。住所地为阆中市华胥路***号。
法定代表人：佘德强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：代中联，该公司员工。
委托诉讼代理人：宋永献，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：程天勇，男，生于1974年1月10日，汉族，住四川省阆中市。
被上诉人（原审原告）：刘大君，女，生于1975年4月4日，汉族，住四川省阆中市。
委托诉讼代理人：肖林，四川英鼎律师事务所律师。
原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司阆中市支行。住所地为阆中市新村路**号。
诉讼代表人：张际训，该支公司总经理。
委托诉讼代理人：王敏，四川纪明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王军，该公司员工。
上诉人阆中金汇投资置业有限公司（以下简称“金汇公司”）因与被上诉人程天勇、刘大君、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司阆中市支行（以下简称“邮政银行阆中市支行”）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金汇公司的委托诉讼代理人代中联、宋永献，被上诉人程天勇、刘大君的委托诉讼代理人肖林，原审第三人邮政银行阆中支行的委托代理人王敏、王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年8月29日，程天勇、刘大君与金汇公司签订《商品房买卖合同》，购买金汇公司开发的、位于阆中市七里办事处华胥路269号“金汇丽思国际公馆”项目中的2幢2单元第11层A号住宅房一套。合同中第三条约定，“建筑面积为107.72平方米，单价为每平方米4，320元，总价款为465，350元”。合同中第八条约定，“出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准”。合同中第九条约定，“（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。合同中第十一条约定，“（一）2015年5月31日前交房；（二）交房时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；……4.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。合同中第十三条约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……2.……逾期超过90日，买受人有权解除合同……”。合同中第十四条约定，“实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：即买受人不退房，按照阆中市恒正房地产测绘所实测的该商品房实测建筑面积结算房价总款，单价不变”。该合同后附“补充协议”，其中第六条约定，“由于不可抗力或下列特殊原因造成甲方不能按合同履约履行相应义务的，甲方不承担违约责任”。第十一条约定，“在房屋修建过程中，出卖人有权对小区总平规划和设计进行优化调整和合理变动，出卖人无需通知买受人，买受人也不得由此主张解除合同或要求赔偿”。2013年8月23日，原告向被告交纳购房定金20，000元，合同签订当日又向被告交纳了购房款305，350元、房屋维修基金2，154元、按揭代办费2，800元。2013年10月25日，程天勇、刘大君与金汇公司、邮政银行阆中市支行签订《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》，由程天勇、刘大君向邮政银行阆中市支行借款140，000元用于购买商品房，金汇公司作为其保证人。合同约定的贷款归还方式为按月等额本息还款法。借款人以其购买的商品房作抵押，保证人金汇公司承担连带责任保证，保证担保的范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用，以及贷款人实现债权的诉讼费、律师费等一切费用。保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止。2013年12月5日，金汇公司为程天勇、刘大君办理了抵押权预告登记，并将证书交与了第三人。第三人于2013年12月29日将程天勇、刘大君的借款140，000元转付给了金汇公司。程天勇、刘大君则自2014年1月29日至2015年2月5日，已向邮政银行阆中市支行偿清了借款本息149，736.90元（其中，2014年1月29日还1，618.71元，2014年2月28日—2014年12月29日每月还1，593.24元，2015年1月29日还1，576.47元，2015年2月5日还129，016.08元）。
双方当事人签订《商品房买卖合同》后，金汇公司通过阆中市规划设计院对原设计图纸进行了部分变更，将2号楼、3号楼原图纸中标明的连接板更改为住宅房，但未报行政主管部门批准。金汇公司照图改建后，导致程天勇、刘大君所购房屋的面积增大，实测其建筑面积为116平方米。此外，金汇公司还存在着未经相关行政职能部门审批即对住宅楼顶层实施部分加层建设行为，将原规划的中庭绿化和水景改建成游泳池及附属工程等违章建设行为。
同时查明，2015年5月下旬，金汇公司在建设工程未经竣工验收备案以及电力设施未完成安装的情况下，即通知程天勇、刘大君收房，并发出《面积补差结算通知书》，要求补交增加面积8.28平方米、金额为35，604元的房屋价款。双方关于补交房款的数额不能达成一致意见。程天勇、刘大君遂起诉来院，要求解除上述合同。
原审认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》依法成立。本案审理中，各方当事人对金汇公司“变更规划设计未通知购房户”、“房屋交付时未达到合同约定的交付条件”这两个基本事实并无争议，予以确认。本案争议的焦点是，金汇公司的行为是否构成合同约定的解除条件或者法律规定的解除合同条件。1.关于变更规划设计未通知购房户的问题。程天勇、刘大君称，本案已达到了《商品房买卖合同》第九条约定的解除条件。被告则称，本案的规划和设计变更属于优化调整和合理变动，《补充协议》中第十一条有约定，“买受人不得由此主张解除合同或要求赔偿”。原审法院认为，《商品房买卖合同》是省建设厅和省工商局依据国家相关法律、法规和规章制定的统一格式合同，该合同第九条赋予了受设计变更而影响其房屋使用功能的买受人享有退房的权利，程天勇、刘大君所购的房屋因被告变更设计导致该房的户型发生了变化，对其使用功能具有一定的影响；而金汇公司主张该设计变更是“优化调整和合理变动”，与客观事实不符，不予采纳。2.关于房屋交付时未达到合同约定的交付条件问题。原告称，《商品房买卖合同》中第十一条和第十三条约定了房屋交付的条件以及未达到交付条件逾期超过90日时，程天勇、刘大君享有合同解除权，故案涉合同已达到约定的解除条件。金汇公司称，《补充协议》中第六条约定，“由于不可抗力或特殊原因造成出卖人不能按合同履约的，出卖人不承担违约责任”。原审认为，在《商品房买卖合同》已明确约定交房时间和交房条件以及逾期后果的情况下，金汇公司在其单方拟定的《补充协议》中约定“出卖人不承担违约责任”，是免除自己责任、排除合同相对方主要权利的格式条款，该约定依法应为无效。综上，金汇公司作为商品房出卖方忽视原告等购房户的权益，擅自改变规划设计、在房屋交付期限届满后逾期90日仍未达到交付条件，已构成违约。程天勇据此要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，符合合同的约定，予以支持。由于本案起诉前程天勇、刘大君未向金汇公司送达书面的解除合同通知，则确定金汇公司收到民事诉状副本之(2015年9月15日)即为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依法应当恢复原状，并由金汇公司赔偿程天勇、刘大君的相关损失。由于程天勇、刘大君已向第三人还清了全部借款本息，金汇公司则应当向程天勇、刘大君返还其已付的全部购房款（含按揭贷款），金汇公司还应当向程天勇、刘大君返还已付的房屋维修基金。程天勇、刘大君要求金汇公司赔偿因其违约行为造成的损失，符合法律规定，予以支持。程天勇、刘大君的损失主要包括以下四项：1.已付金汇公司购房款中325，350元的资金占用损失。关于这项损失的计算方式应按照《商品房买卖合同》第九条约定的是“按照银行同期活期存款利率付给利息”。2.已付金汇公司的按揭代办费2，800元。3.已付房屋维修基金和按揭代办费的资金占用损失。程天勇、刘大君主张按银行同期贷款利率向其计算资金占用损失，合法合理，予以支持。4.已向第三人偿还的贷款利息9，736.90元；5.已向第三人偿还的贷款本息149，736.90元的资金占用损失。由于程天勇、刘大君是按照银行同期贷款利率向第三人计付的利息，故金汇公司亦应当按照银行同期贷款利率分给付时间段向程天勇、刘大君计付资金占用损失费。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、程天勇、刘大君与阆中金汇投资置业有限公司于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》自2015年9月15日解除；二、阆中金汇投资置业有限公司返还程天勇、刘大君已付的全部购房款465，350元，并按照银行同期活期存款利率赔偿原告自筹资金交纳的购房款325，350元的资金占用损失费（自原告每笔交款之日起计算至被告还清之日止），赔偿程天勇、刘大君已向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司阆中市支行偿还的贷款利息9，736.90元；三、阆中金汇投资置业有限公司返还程天勇、刘大君已付的房屋维修基金2，154元，赔偿程天勇、刘大君已付的按揭代办费2，800元；并按照银行同期贷款利率赔偿程天勇、刘大君资金占用损失费（计算方式为：分别自程天勇、刘大君交款之日起算至金汇公司还清之日止）；四、阆中金汇投资置业有限公司按照银行同期贷款利率赔偿程天勇、刘大君已付第三人的贷款本息149，736.90元的资金占用损失费（计算方式：按程天勇、刘大君逐月的还款金额自该笔还款之日起计算至偿清之日止，再把所得数相加）。以上判决所确定的金钱给付义务，限于本判决生效之日起三个月内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,270元，由金汇公司负担。
宣判后金汇公司不服，向本院提起上诉。
金汇公司上诉认为:
一、上诉人同意解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。
二、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《补充协议》相关条款为“格式条款”以及“本案因上诉人违约而导致合同解除”错误。《合同法》规定“依法成立的合同，自成立时生效”。《商品房买卖合同》第五条“出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定”。第二十七条“本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。而《补充协议》约定“《商品房买卖合同》与本补充协议有抵触的，以本补充协议的约定为准”。整个合同文本，内容前后贯穿一致、互不抵触、相互依附，所有条款的内容是一个无法割裂的整体且具同等法律效力。签订该合同时，文本前后内容是作为整体一起交由买卖双方共同协商，取得双方认可后，在自愿、平等的基础上，并在同一时间、同一地点由同一签署人所签订的。合同签订后，又是一起交由市住建局审查备案并发给备案通知书。而被上诉人作为购房人，本身享有比开发商更大、更多的主动权与自由权，可以选择购买该处房产，也可不选择。上诉人无力也无法强迫被上诉人一定要签订这一个购房合同，更不能强制被上诉人一定要购买上诉人的房产。因此，“格式条款”一说，毫无依据。而纵观整个合同文本，上诉方并未在整体合同中“免除己方责任、加重对方责任”，而是在平等、自愿的基础上，通过协商完成的合同签订。如果上诉人完全免除了自身责任，又何来违约之说？岂不自相矛盾？一审法院的认定，是对合同整体的任意割裂、随意肢解，然后再断章取义、为己所用，明显偏袒被上诉人。请求二审法院依法驳回原审法院“格式条款”的错误认定。
三、原审法院认定“上诉人作为商品房出卖方忽视被上诉人等购房户的权益，擅自改变规划设计，在房屋交付期限届满后，逾期90日仍未达到交付条件，已构成违约”错误。第一，《补充协议》第六条“由于不可抗力或下列特殊原因造成甲方不能按合同履约履行相应义务的，甲方不承担违约责任。（3）市政配套工程水、电、气等的批准和安装延误；（7）非出卖人所能控制的因素”。虽然，上诉人的全部消防设施均已安装就绪，且五方责任主体、水、气、能源、绿化、防雷等分项验收均已合格。更有500余户购房业主已欣然接房，近300位业主正在装修或已经入住。但由于市电力公司未完成对整个华胥路片区的高压电变电站（华胥路10kv开闭所）的建设工程，导致了整个小区的消防设施暂无法正常启用，直接影响了整个楼盘的综合备案。这属于“市政配套工程的安装延误”及“非出卖人所能控制”的因素，而原审法院认为，市电力公司10kv变电站是19家单位共建，非政府投资所建，不属于市政工程建设。上诉人认为，这违背了一个基本常识，市政工程不限制或排除正当合法的资金来源。作为一项市政工程，它的主体功能的最终实施以及建设过程中的征地、拆迁、地下管网的埋设等工作均需由政府主导。所以，它理所当然应该属于一项典型的市政工程建设，而市政工程的进展绝非上诉人所能控制，属不可抗力因素。故上诉方不应承担违约责任。第二、原审法院以“上诉人变更规划设计后，10日内未书面通知被上诉人”判决上诉人违约错误。《商品房买卖合同》第九条第二项“买受人退房应当在通知送达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的视同接受变更”。而上诉人已于2015年5月27日至5月30日分别向所有购房户通过邮政快递的方式寄发了《收房通知书》和《房屋实测面积补款通知书》，这当属一种合法的告知方式。而被上诉人直至2015年7月25日才向原审法院提交民事诉状，要求“解约退房”。这期间，被上诉人未以任何书面方式向上诉人提出解约退房的要求，故上诉人只能视同被上诉人已然“接受变更”。
四、原审法院判决第二项、第四项“上诉人赔偿被上诉人已向邮政银行阆中支行偿付的贷款利息”、“上诉人按照银行同期贷款利率赔偿被上诉人已还邮政银行阆中支行的贷款本息的资金占用损失费”错误。上诉人不应当返还被上诉人向阆中支行偿付的贷款利息，更不应该赔偿该资金的占用损失，被上诉人没有资格利用银行贷款的本金及利息再向上诉人放贷，且返还被上诉人已还贷款本金的资金占用损失应当按照合同约定按照银行同期存款利率计算。
五、原审法院判决“返还被上诉人房屋维修基金及按揭代办费，并按照银行同期贷款利率赔偿上述两笔资金的占用损失费”错误。上诉人并未占用此款项，无义务和责任赔偿已代被上诉人交付他人且无法回收的贷款代办费及已交市房屋专项维修资金办公室的专项维修资金。更不应承担上述两笔资金的任何利息。
综上，上诉人请求：撤销或改判原审判决书中相关错误认定和判决。1.纠正原审判决中认定的，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中格式条款以及“本案因上诉人违约而导致合同解除”的错误认定；2.判决上诉人退还被上诉人已交的自筹资金（含定金及首付款）以及被上诉人已偿还邮政银行阆中支行的贷款本金，并按银行存款利率计算资金损失；3.驳回被上诉人的其他诉讼请求；4.诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人程天勇、刘大君答辩认为：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、上诉人出售的房屋未达到交付条件、在未经被上诉人同意的情况下变更规划设计，事实清楚，构成违约。二、上诉人与被上诉人签订的合同，对免除己方责任的条款为格式条款，一审认定正确。三、双方签订的合同约定的违约金过低，应当调整，原审法院存在适用法律不当。四、合同解除后，上诉人应当退还被上诉人的维修基金、按揭代办费，并计算损失。五、原审法院判决上诉人承担同期贷款利率正确，符合法律规定，损失包括本金损失、按揭损失等，归其原因是上诉人的违约造成的，其应当承担。请求驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明：2015年6月30日，阆中市住房和城乡建设局《关于吴杰等人反映金汇丽思项目有关问题的答复意见书》载明“（二）关于消防设施不达标问题。经市消防大队现场查验，发现该小区的火灾自动报警、自动喷水、防排烟、室内消火栓系统和备用电源均未完工；部分消防车道宽度不满足规范要求；未设置消防车登高操作场地和灭火器”，“对于消防问题，市消防大队现场勘查后，已要求金汇公司在所有消防设施系统配置齐全且正常运行前，禁止人员入住”。
2015年9月30日，四川安宏智能科技有限公司致金汇公司《工作联系函》载明“我司承建贵司所开发的金汇丽思国际公馆的消防安装工程项目，已于2015年5月1日全部竣工。初验时，市消防大队提出一些整改要求，现已全部整改到位，待贵公司接通国网正式高压电源后，我司即进行综合调试，以便贵公司进行综合备案办证”。
被上诉人程天勇、刘大君至今未接收案涉房屋。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：本案涉及商品房买卖合同关系以及商品房按揭贷款合同关系。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点为，一、金汇公司是否存在违约行为；二、案涉合同解除后，上诉人应当返还被上诉人的购房款以及损失赔偿的问题。
金汇公司是否存在违约行为
《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由此可见，验收合格是房屋交付的法定条件。本案《商品房买卖合同》同时将上诉人取得商品房竣工验收备案表作为房屋的交付条件。根据本案查明的事实，上诉人修建的金汇丽思项目经消防部门查验，其消防设施不达标，消防设施系商品房验收内容之一，验收不合格将无法取得商品房竣工验收备案表。四川安宏智能科技有限公司致上诉人的《工作联系函》可以看出，上诉人在逾期交房超过90日后，才将消防存在的问题整改到位，上诉人虽在合同约定的期限向被上诉人交付房屋，但不能构成有效交付，上诉人的行为构成违约，应依法承担违约责任，被上诉人要求解除合同，符合约定解除的构成要件。鉴于上诉人向被上诉人交付不符合交付条件的房屋已经构成违约，符合合同约定的解除条件，故对于上诉人变更规划设计以及电力设备安装迟延是否构成违约、是否符合合同的解除条件，以及《补充协议》中的部分条款是否为格式条款，本院不作认定。
合同解除后，上诉人应当返还的本金及利息问题
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，上诉人应向被上诉人返还已付购房首付款及通过按揭贷款支付的房款，因本案合同解除的原因归责于上诉人，上诉人还应当赔偿被上诉人通过按揭方式向邮政银行阆中支行支付的按揭贷款利息，并赔偿上述款项的资金占用损失，综上，上诉人应返还被上诉人首付款325350元及被上诉人向邮政银行阆中支行偿还的按揭贷款本息149736.90元。上诉人主张，其向被上诉人赔偿的资金占用损失，应当按照合同约定的银行同期活期存款利率计算，不应以银行同期贷款利率计算。本院认为，对于资金损失的计算，应当以被上诉人的实际损失为限，诉讼中，被上诉人并未提交相关证据证明其损失，且双方在合同中明确约定被上诉人退房按照银行同期活期存款利率计算，故上诉人赔偿的资金占用损失，均应按照银行同期活期存款利率计算。原审法院判决上诉人承担的损失赔偿按照银行同期贷款利率计算不当，本院予以纠正。
三、上诉人是否应当退还房屋专项维修基金及按揭代办费的问题
房屋专项维修基金是上诉人代为被上诉人缴纳，实际收取人系阆中市房地产管理局。上诉人作为维修基金的代收代缴人，买卖合同解除后，其有义务代被上诉人退还该笔费用，此外，上诉人将该维修基金交纳相关部门持有缴款凭证的原件，其可在退还该费用给被上诉人后，自行向维修基金管理部门申请退费。关于按揭代办费是因本案合同而发生的费用，案涉合同的解除归责于上诉人，故上诉人对已经发生的按揭代办费应当赔偿。房屋专项维修基金及按揭代办费亦应按照银行同期活期存款利率计算资金占用损失。故上诉人认为不应当退还专项维修基金及按揭代办费的上诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5002号民事判决第一项；
二、变更四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5002号民事判决第二项、第四项为，阆中金汇投资置业有限公司向程天勇、刘大君返还购房首付款325350元以及程天勇、刘大君向中国邮政储蓄银行股份有限公司阆中市支行支付的按揭贷款本息149736.90元，并按照银行同期活期存款利率支付上述款项的资金占用损失费（计算方式：程天勇、刘大君交纳的购房首付款部分，按照每笔交款之日起计算至阆中市金汇投资置业有限公司付清之日止；按揭贷款本息部分，按照程天勇、刘大君实际向中国邮政储蓄银行股份有限公司阆中市支行还款的时间分段计算至阆中金汇投资置业有限公司付清之日止）；
三、变更四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5002号民事判决第三项为，阆中金汇投资置业有限公司返还程天勇、刘大君已付的房屋维修基金2154元；赔偿杨志勇、杨小勤已付的按揭代办费2800元；并按照银行同期活期存款利率支付上述两笔资金的占用损失费（计算方式：自程天勇、刘大君交款之日起算至金汇公司付清之日止）；
四、驳回程天勇、刘大君的其他诉讼请求。
以上判决所确定的金钱给付义务，限于本判决生效之日起三个月内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7,500元，由程天勇、刘大君负担750元，由阆中金汇投资置业有限公司负担6750元；二审案件受理费167元，由阆中金汇投资置业有限公司负担100元，由程天勇、刘大君负担67元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 任雅莉
代理审判员 王婵轶
二〇一六年九月二十日
书 记 员 赖姝伶