山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁08民终2327号
上诉人（原审原告）：刘强，男，1974年12月15日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。
委托诉讼代理人：扈磊，山东晟哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孔瑜，女，1981年12月4日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。
委托诉讼代理人：杨力，山东济州律师事务所律师。
上诉人刘强因与被上诉人孔瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初10394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
刘强上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求或者发回重审；一、二审诉讼费用均由孔瑜承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误。既然认定双方《房屋租赁合同》自2017年1月1日至2017年7月22日期间为无效合同，则孔瑜在这一期间内对案涉房屋不享有处分权，从而不享有收取租金、卫生费、车位费的权利。一审判决认为双方当事人参照原租赁合同约定的租金标准已履行了房屋占有使用费及其他费用的收、付义务，缺少依据，显失公平。（二）一审判决适用法律错误。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁司法解释）第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，孔瑜对合同无效期间内的案涉房屋不具备处分权，不具备请求权；其隐瞒与案外人任城区机关事务管理局的房屋租赁合同于2016年12月31日到期的事实，依据前述规定，应当依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）有关规定处理。依据合同法第四十二条规定，孔瑜故意隐瞒与订立合同有关的重要事实给刘强造成损失，应当承担损害赔偿责任。依据合同法第五十八条规定，因孔瑜的过错造成合同无效，应当赔偿刘强因此遭受的损失。其次，适用房屋租赁司法解释第十二条错误。孔瑜隐瞒事实与刘强达成口头约定，造成口头约定无效。因此，应当适用房屋租赁司法解释第九条和第十一条。（三）一审程序错误。一审是依据房屋租赁司法解释第五条规定作出判决，但是孔瑜并未提出正式请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，孔瑜应当通过反诉或者诉讼提出明确诉讼请求。在孔瑜未提起诉讼的情况下，一审判决超出本案诉讼请求，严重违反程序。
孔瑜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。孔瑜与任城区机关事务管理局的租赁合同虽然于2016年12月31日到期，但是任城区机关事务管理局同意孔瑜继续对外转租，并且刘强也继续正常租赁房屋。因此，一审判决参照原租赁合同让刘强支付停电之前的房屋占用费正确。刘强正常使用房屋没有损失，不应当赔偿。对于装修费用，根据双方合同约定，一审判决不补偿装修费用正确。一审程序正确，因刘强已经不欠房租，因此孔瑜通过抗辩的形式主张房租，不需要反诉或另行起诉。
刘强向一审法院起诉请求：依法判令孔瑜1.偿还房屋租金、卫生费、车位费共计13440元；2.偿还房屋押金2000元并加付违约赔偿金2000元；3.赔偿装修费63432元；4.承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年6月15日，孔瑜与原济宁市中区机关事务局签订房屋租赁合同，承租了中区机关事务局位于浣笔泉路45号的16间房屋，承租期限为2013年6月16日至2016年12月31日止。同时，中区机关事务局出具证明，准许孔瑜将16间房屋分散转租。2015年10月1日，刘强与孔瑜签订房屋租赁合同，约定孔瑜将所承租房屋中的2号楼1号房屋租赁给刘强，租期为2016年1月7日至2017年1月6日，租金为1750元/月，卫生费为20元/月，车位费为150元/月，并缴纳房屋押金2000元。其中合同第5条约定：甲方（孔瑜）允许乙方（刘强）对房屋进行装饰装修，及添置新物，但不得影响破坏房屋基础设施和主体结构，合同解除后，动产由乙方自动取回，装修装修物归甲方所有。合同签订后，双方均各自履行了己方的义务。2017年1月6日合同到期后，双方未再签订新的租赁合同，口头协商继续履行原租赁合同至2017年7月6日。2017年6月17日，孔瑜向刘强下发通知，要求刘强与其办理退房手续，逾期政府将不再提供水电。同年6月23日，任城区机关事务局下发通知，要求各承租户办理案涉房屋的交接手续。6月28日，刘强所承租房屋的水电被断。现刘强与孔瑜尚未办理案涉房屋的交接手续。
刘强承租房屋后，2016年2月1日与济宁玺佳装饰公司签订《施工合同书》进行装修，为经营书店支付装修款126864元。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，孔瑜与案外人任城区机关事务局的房屋租赁合同已于2016年12月31日到期，其与刘强之间的房屋租赁合同于2017年1月6日到期。到期后，孔瑜与刘强口头约定履行原租赁合同至2017年7月6日。依据上述法律规定，该口头约定的租赁应为无效合同。双方当事人参照原租赁合同约定的租金标准履行了房屋占有使用费及其他费用的收、付义务，该院对此予以认定。2017年6月28日，刘强所承租房屋的水电被案外人所断，致其与孔瑜之间的口头房屋租赁合同无法履行至合同期限届满。刘强无法营业至2017年7月6日，由此给其造成断水断电期间的房屋使用费、卫生费、车位费的损失，应由孔瑜承担。刘强要求孔瑜偿还房屋租金、卫生费、车位费共计13440元过高，过高部分不予支持。刘强主张孔瑜返还其租房押金2000元，孔瑜同意返还，该院予以支持。因双方在原租赁合同中约定关于装饰装修租赁期满归甲方（孔瑜）所有，故对于刘强请求孔瑜赔偿其装饰装修损失的诉讼请求，该院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十二条、第十五条规定，判决：一、孔瑜赔偿刘强2017年6月28日至2017年7月6日期间的房屋使用费525元（1750元×0.3）、卫生费7元（20×0.3）、车位费50元（150×0.3），以上共计582元；二、孔瑜返还刘强租房押金2000元。上述款项于本判决生效之日起10日内付清。三、驳回刘强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费886元，由刘强负担861元，由孔瑜负担25元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，虽然孔瑜与任城区机关事务管理局之间的房屋租赁合同于2016年12月31日到期，但是2016年12月31日之后，刘强仍然依据与孔瑜之间的合同约定继续占有使用租赁房屋，直至2017年6月28日断水断电。而且，在这一期间，房屋产权人没有向刘强主张过房租。因此，一审判决认定虽然刘强与孔瑜之间2017年1月1日之后的租赁合同系无效合同，但是由于刘强实际占有使用了案涉房屋，所以可以参照原合同约定计算占有使用费及相应卫生费、车位费，并无不当。由于刘强已经参照双方原租赁合同约定足额缴纳了占用费及其他相关费用，本案需要解决的是孔瑜应否退还的问题，所以孔瑜无需反诉或者另行起诉，只需提出相应抗辩即可。双方约定合同解除后，动产由刘强自动取回，装饰装修物归孔瑜素有。因此，一审判决不予支持刘强的装修损失，符合双方合同约定。
综上所述，刘强的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1822元，由上诉人刘强负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋汝庆
审判员 张 芳
审判员 吕玉宝
二〇一八年七月二十三日
书记员 周平平