上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终5877号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海檬柠贸易有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：蒋亿柠，执行董事。
委托诉讼代理人：苏仲琦，上海王岩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑戈。
上诉人(原审被告、反诉原告)：李灵仙，女，1963年3月7日出生，汉族，户籍地江苏省海门市。
委托诉讼代理人：孙哲，上海市朝华律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：蒋林飞，男，1966年3月24日出生，汉族，户籍地江苏省海门市。
委托诉讼代理人：徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋玉倩，上海市朝华律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海凌银实业有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：凌智健，总经理。
委托诉讼代理人：肖永华。
上诉人上海檬柠贸易有限公司(以下简称“檬柠公司”)、李灵仙、蒋林飞因与被上诉人上海凌银实业有限公司(以下简称“凌银公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初16024号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
檬柠公司、李灵仙、蒋林飞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回凌银公司一审全部诉请，支持檬柠公司一审全部反诉请求。事实与理由：1、本案所涉《房地产租赁合同》无效，上海市交暨路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)产权属于上海市邮政公司，凌银公司无权对外转租，檬柠公司、李灵仙、蒋林飞不应承担违约金及律师费。2、系争房屋系划拨取得的工业用地，不得对外出租、抵押。3、系争《房地产租赁合同》系凌银公司以欺骗方式取得，檬柠公司曾于2015年1月20日与凌银公司达成一致意见，约定正式合同签署时其中增加3000平米的建筑面积，凌银公司并保证可办出消防验收手续等材料。2015年1月26日合同签订时上述内容在合同中均有体现，当日檬柠公司加盖公章后由凌银公司带回盖章，均未加盖骑缝章。2015年2月底时檬柠公司发现拿到合同中涉及的上述内容缺失，当时口头向凌银公司提出过异议。4、系争房屋中有4568平方米为无证面积，该部分面积既无产权证，也没有规划证明及施工许可证，根据相关法律规定，不得对外出租。5、系争房屋已于2017年4月21日在一审法官的主持下进行了交接且办理了交接手续，之后檬柠公司无法进入场地，也无法取回尚留在场地内的设备及财产，现场仅余153平方米房屋未交接，一审法院判定檬柠公司须按全部租赁面积收取使用费明显不合理。6、檬柠公司对系争房屋的改造前后历时八个多月，场地物业均由凌银公司控制，凌银公司对改扩建情况均是知晓的且从未提出过异议，故凌银公司应向檬柠公司承担因改扩建而造成的2,000余万元损失。7、凌银公司提供的2017年2月14日检查表上仅涉及安全情况，未涉及改扩建及经营情况，说明凌银公司对改扩建是清楚的，导致系争房屋无法继续租赁的原因是土地用途为工业用地，也无法办理消防验收手续，故造成双方房屋租赁合同终止的原因主要在凌银公司。8、凌银公司一审时提交的建设施工许可证及规划许可证未经开庭质证，不能作为证据使用。
凌银公司辩称，不同意檬柠公司、李灵仙、蒋林飞的上诉请求。1、提交2014年11月27日上海市邮政公司出具的房屋租赁授权委托书及2015年1月7日上海邮政实业开发总公司出具的说明各一份，证明凌银公司对系争房屋有转租权。2、关于房屋交接问题。由于檬柠公司擅自改变系争房屋用途用于群租，当时普陀区政府及普陀公安支队开具行政处罚决定书，要求系争场地内的租户于15天内清空，故一审法院认定2017年4月的交接实为仅对居住人员进行了清退，相关物品、设备等均保留于系争房屋内，一审法院对相关物品、设备的评估价值为250多万元，凌银公司未能实际使用系争房屋。同时为保证可移动财产的安全，由凌银公司承担现场看管、防止租客回流等责任。至今实际产生的保安等费用已超过一审法院判决的保安费金额。3、关于产证问题。系争房屋的产权人为上海市邮政公司，规划许可证及建筑工程执照等均可证明所谓的无证部分面积是合法的，街道有关部门也曾对系争房屋是否为合法建筑进行过调查。系争房屋产证面积为5032平方米，建筑工程执照面积为4050平方米，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
凌银公司向一审法院起诉请求：一、解除凌银公司与檬柠公司、李灵仙、蒋林飞签订的《房地产租赁合同》；二、檬柠公司向凌银公司返还房屋，并承担拆除违章搭建的相应费用；三、檬柠公司按合同约定以当期日租金的双倍向凌银公司支付房屋占用使用费(自合同解除之日起至实际搬离至凌银公司可正常使用之日止)；四、檬柠公司以日万分之六点五的标准向凌银公司支付逾期支付租金的滞纳金,暂计至2017年2月9日止为85,634.9元；五、檬柠公司向凌银公司支付解除合同的违约金1,226,400元；六、檬柠公司向凌银公司支付律师费30,000元；七、檬柠公司向凌银公司返还清退租户所垫付的款项(暂计至2017年4月20日止为2,354,143元)；八、檬柠公司向凌银公司支付至实际搬离之日止凌银公司垫付的水电费；九、檬柠公司向凌银公司支付至实际搬离之日止看管系争房屋期间的保安费用；十、李灵仙、蒋林飞对诉请二至诉请九承担连带责任。
檬柠公司、李灵仙、蒋林飞向一审法院反诉请求：一、凌银公司赔偿檬柠公司、李灵仙、蒋林飞经济损失21,384,934.9元；二、凌银公司返还檬柠公司、李灵仙、蒋林飞租赁保证金1,490,696元。
一审法院认定事实：2015年1月26日，凌银公司作为出租方(甲方)，檬柠公司作为承租方(乙方)，李灵仙、蒋林飞作为担保方就系争房屋出租事宜签订《房地产租赁合同》一份,明确合同鉴于：1、甲方已承租了系争物业，并经业主及业主授权委托方同意有权将此物业转租第三方；2、乙方签订并履行本合同；3、担保方对乙方签订并履行本合同的情况完全了解，并承诺作为乙方担保人并以实物按本合同约定对本合同项下乙方应承担的合同义务(不限于金钱给付义务)承担连带保证责任，保证期间为本合同生效后至租赁期满后两年。4、乙方及担保方对该物业房地产权证所载明的房屋用途已明确知晓，并将按照该用途使用该物业并依法办理工商登记等手续。
合同同时约定，乙方向甲方承租系争房屋，乙方明确知晓该物业的土地性质，甲方对乙方就此物业作商务办公使用不持异议，乙方改变产权证中用途所产生的经营、法律等责任由乙方及担保方承担；租赁房屋建筑面积为9600平方米，其中产权证登记面积为5032.43平方米，土地用途为工业用地，房屋用途为厂房，其余房屋有合法建造手续，乙方确认按该物业的现状并接收该物业，由双方共同至现场踏勘清点；租期九年，自2015年1月26日至2024年1月25日止；免租期自2015年1月26日至2015年8月9日；自2015年1月26日至2017年1月25日月租金为613,200元(期间免租期无需交纳租金)；2017年1月26日至2019年1月25日月租金为643,860元；支付方式先付后用，按二个月为一个结账期，乙方应在上个结账期中最后一个月的20日前向甲方支付下一个结账期的租金，支付方式为乙方将租金直接汇入甲方指定银行收款账户，双方在合同中已写明账户的开户行、户名、账号；租赁保证金为1,490,696元。合同又约定，乙方不得将本合同所指的标的物转租或部分转租给第三方，也不得将本合同所指标的物上由乙方经营的场所转让或转包给第三方经营；乙方承诺对该物业的首期装修改造总投资不低于1,500万元，乙方编制的施工或装修改造方案必须经过甲方的同意并备案，甲方应当配合乙方提出的或经政府相关部门批准或备案的装修或改造方案以及本合同相关条款的约定配合乙方完成该物业的装修和设备设施的改造；乙方逾期支付本合同项下其应支付的款项的，每逾期一天，应当按应付未付款项的万分之六点五向甲方支付违约金；逾期支付保证金或租金等相关费用超过10日的或累计超过30日的及乙方未履行本合同及附件规定的其他应由乙方承担的责任和义务，在甲方发出通知后的三十日内对该违约行为仍未予以纠正的，甲方均有权解除本合同，乙方应当按照相应阶段的第一个月固定租金2倍向甲方支付违约金，违约金不足以赔偿损失的，应当赔偿实际损失，包括但不限于由此产生的诉讼费、律师费等；本合同自然终止、提前终止或提前解除后的十五日内，乙方须撤空该物业内除不可拆除的设施、设备以外的全部物品，使该物业处于无人占据且符合正常使用状态，甲方应积极配合该物业的交接工作，双方并就其他相关事宜也作了约定。
关于改建和装修双方约定，因该物业装修和设施设备改造新添置的设备设施的所有权属于乙方所有。在本合同约定的租赁期满后，该等新添置的不可移动、拆卸的设备设施的所有权无偿转为甲方所有。可移动、拆卸的设施设备所有权仍属乙方，甲方无权擅自处置。如因甲方(或业主)的原因致使本合同提前解除或终止的，甲方除应当按照本合同的相关条款承担相应责任外，还应当向乙方支付该等设备设施按15年折旧分摊未分摊完毕的剩余款项。如因乙方的原因导致本合同提前解除的，甲方无须承担此项责任。
同日，李灵仙、蒋林飞就其所拥有的上海市真华路XXX弄XXX号XXX室房屋向凌银公司出具担保书，担保书写明担保人对租赁协议檬柠公司项下的所有合同义务(不限于金钱给付义务)承担连带保证责任。
合同签订后，凌银公司将系争房屋交付檬柠公司使用，檬柠公司将房屋用于开办酒店式公寓并对外经营。檬柠公司向凌银公司支付履约保证金1,490,696元。
2015年4月3日，凌银公司向檬柠公司发出“关于严格按照合同条款履约的函”，该函中明确告知檬柠公司因其将系争房屋部分转租及没有在向有关部门申报的情况下改建改造，故应尽快予以纠正和整改，并严格按照合同条款履行相应的权利和义务。同年6月11日，凌银公司再次向檬柠公司发出“公函”，该函中告知檬柠公司对系争物业进行的装修必须办理相应的申报手续，不得违反国家及本市的法律、法规；同时要求檬柠公司在报批时应将涉及施工方案提交凌银公司备案，并将有关部门对施工方案的最终审核或审批意见复印后再盖章送交凌银公司物业管理部门；若檬柠公司未办妥上述二项即开始施工是违法违规行为，应立即进行整改，否则将承担由此产生的法律后果。同年8月14日，凌银公司就檬柠公司未按租赁物的用途使用租赁物发出“公函”，要求檬柠公司按约定使用系争房屋并消除安全隐患。
同年9月21日，凌银公司向檬柠公司发出催款通知，要求檬柠公司付清2015年10月10日至2015年12月9日之间所欠租金30余万元及逾期支付该笔租金的违约金。因檬柠公司向凌银公司支付上述部分租金后仍有欠租未支付，凌银公司于2015年10月13日再次向檬柠公司发出律师函，要求檬柠公司支付所欠租金及违约金，并明确逾期超过30日的，凌银公司有权单方解除合同。
在2016年期间，凌银公司就房屋改建改造中出现的消防等安全隐患问题及欠租事宜多次向檬柠公司发函，要求檬柠公司予以整改并按合同履行，均未果。
一审法院审理过程中，檬柠公司提出租赁房屋涉及1-6号6栋楼，其中4号、5号楼系檬柠公司建造，2号楼是檬柠公司部分扩建，1号、3号楼及2号楼原状由产权人建造，檬柠公司进行了部分装修，凌银公司对此无异议。为此，檬柠公司就本案系争房屋由其新建、改造、装修、装饰部分的工程造价及系争房屋内由其添置的设备、电器、家具、洁具、卫浴、技防设施、网络设施等可移动资产分别申请工程造价及资产的司法评估。法院分别委托上海正弘建设工程顾问有限公司及上海立信资产评估有限公司进行了鉴定，两公司出具了司法鉴定意见书及补充意见书。其中上海正弘建设工程顾问有限公司出具的司法鉴定意见书结论为：1、原房屋改造及装修部分造价：不含规费及税金造价13,732,849元，规费及税金造价1,751,721元，含规费及税金造价15,484,570元(备注：其中底层外租商铺装修造价220,838元)；2、新建扩建与装修部分造价：不含规费及税金造价3,026,579元，规费及税金造价372,438元，含规费及税金造价3,399,017元。3、依据凌银公司陈述计算，1#楼底层外租房屋室内装修不是由檬柠公司自行完成扣除造价：不含规费及税金造价-196,190元，规费及税金造价-24,613元，含规费及税金造价-220,803元。经质证，檬柠公司对鉴定意见书的结论不持异议，凌银公司则认为系争房屋的造价有部分不应计算在内，扣除后应为9,230,554.58元，并提供了相关计算表，评估公司就此逐一作了说明，并出具补充意见书，就工程造价费用的计算依据作了说明。上海立信资产评估有限公司出具的司法委托鉴定报告书结论为：资产总价3,844,280元，评估值为2,501,347.90元。经质证，各方对鉴定报告书的结论均不持异议，同时凌银公司表示根据合同约定及相关法律规定，合同解除时可移动的设施设备应当由檬柠公司自行撤离，无需凌银公司进行补偿，檬柠公司分别就二次评估支付了评估费用。
一审法院另查明，2017年3月1日，普陀区公安消防支队向檬柠公司出具重大火灾隐患整改通知书，要求檬柠公司对通知书所列火灾隐患于3月17日前进行整改，隐患消除前，应采取措施，确保消防安全。之后，凌银公司、檬柠公司及产权方对房屋内的居住人员进行了清退，凌银公司垫付了相关的清退费用，对所发生的清退费用金额檬柠公司均无异议。同年4月21日，除冷库及两间员工房屋共计约153平方米的房屋未交接外，双方对其余房屋签署了交接材料。鉴于房屋仍存在安全隐患无法使用，凌银公司聘用部分人员对交接房屋进行了看管并产生相应费用，同时凌银公司向法院强调房屋的交付仅是凌银公司根据政府部门的要求进行代管，目的在于控制安全隐患及居住人员的回流，已交接的房屋无法实际使用。
一审法院认为，涉案双方对租赁合同的效力均不持异议，租赁合同应认定为合法、有效。关于本诉，双方争议焦点在于檬柠公司在履约过程中是否存在违约行为，凌银公司认为檬柠公司存在诸如欠付租金、违反房屋用途、擅自改建改造等违约行为，对此法院分析如下，根据2015年1月签订的租赁合同的约定，檬柠公司租用房屋时对房屋的产权状况(包括房屋及土地)均明知，且双方也约定房屋为商务办公使用，装修改扩建要征得凌银公司同意或报政府部门批准，但在实际履行过程中，檬柠公司将租赁房屋用于开办酒店式公寓，供大量人员居住，且在凌银公司于2015年4月起即多次制止其违反约定改建改造的情况下，仍对房屋擅自进行扩建且无任何手续建造4号、5号楼，檬柠公司的上述行为已构成违约，凌银公司据此要求解除合同，符合双方合同的约定，故对凌银公司解除合同之诉请予以支持。根据法律规定，合同解除之日以檬柠公司、李灵仙、蒋林飞收到本案诉状副本之日为准，即2016年8月24日，同时根据约定，合同解除后檬柠公司理应将房屋返还凌银公司，虽然双方在诉讼中于2017年4月交接了部分房屋，但分析该行为，一方面是房屋的安全隐患檬柠公司未予整改，消防安全未经过政府相关部门的审核通过，另一方面檬柠公司添置的相关资产仍堆放在1-6号楼内，使用权并未转移，上述交接行为不能等同于通常意义上的租赁双方对租赁标的物的完全移交，故法院对所有房屋(包括场地内檬柠公司建造的房屋)的返还事宜一并判决。由于拆除搭建的相应费用尚未发生，故对该部分费用本案中暂不处理。关于凌银公司要求檬柠公司支付合同解除之日至实际搬离之日止的房屋使用费之诉请，法院认为，鉴于系争房屋未实际返还，檬柠公司已支付租金至2017年4月9日，故房屋占用使用费应自2017年4月10日起算，支付标准可参照租金的约定。针对凌银公司要求檬柠公司支付逾期支付租金的滞纳金之诉请，凌银公司表示可由法院酌情处理，该意见予以采纳。因檬柠公司的单方违约行为导致合同解除，对凌银公司要求檬柠公司支付解除合同的违约金之诉请，法院予以支持。凌银公司要求檬柠公司支付律师费之诉请，符合双方的合同约定，法院予以支持。至于由凌银公司垫付清退租户的相关费用及水电费，檬柠公司理应予以返还。关于凌银公司要求檬柠公司支付的保安费用，因系争房屋未实际完全交付且存在安全隐患，凌银公司派人加以看管具有合理性，故对凌银公司该项诉请法院予以酌处。因李灵仙、蒋林飞承诺以上海市真华路XXX弄XXX号XXX室房屋对檬柠公司所负义务承担连带保证责任，故其应当履行承诺，相关请求予以支持。关于反诉，法院认为，本案合同的相对方系檬柠公司，故李灵仙、蒋林飞无权要求凌银公司赔偿经济损失及返还租赁保证金。关于赔偿损失，首先檬柠公司、李灵仙、蒋林飞诉请中涉及4号楼、5号楼的部分系檬柠公司私自建造装修，不能算作为其损失，其次檬柠公司在其余栋楼内的扩建装修也未经凌银公司同意或政府相关部门批准，其上述行为本身违反了合同的约定，何况该部分建筑的拆除还可能会产生费用，故合同解除系檬柠公司单方违约所致，根据双方约定，凌银公司无需承担赔偿责任，故檬柠公司要求凌银公司赔偿经济损失之诉请依法无据，法院不予支持。合同解除，押金理应返还，故对檬柠公司要求返还租赁保证金之诉请法院予以支持。凌银公司表示可移动物品可由檬柠公司自行处置，该意见符合约定，应予采纳。
一审法院据此作出如下判决：一、上海凌银实业有限公司与上海檬柠贸易有限公司、李灵仙、蒋林飞于2015年1月26日就上海市交暨路XXX号房屋签订的《房地产租赁合同》于2016年8月24日起解除；二、上海檬柠贸易有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海凌银实业有限公司上述租赁合同涉及的全部房屋以及上海檬柠贸易有限公司建造的所有房屋；三、上海檬柠贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海凌银实业有限公司从2017年4月10日起至上海檬柠贸易有限公司实际搬离返还上述所有房屋之日止的房屋使用费(按每月643,860元计付)；四、上海檬柠贸易有限公司应于判决生效之日起十日内一次性支付上海凌银实业有限公司逾期支付租金的滞纳金30,000元；五、上海檬柠贸易有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海凌银实业有限公司解除合同的违约金1,226,400元；六、上海檬柠贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海凌银实业有限公司律师费30,000元；七、上海檬柠贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海凌银实业有限公司清退租户的费用2,354,143元；八、上海檬柠贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海凌银实业有限公司至上海檬柠贸易有限公司实际搬离返还上述所有房屋之日止的水电费(具体数额以相关供电供水部门提供的单据为准，上海檬柠贸易有限公司原预交的押金60,000元可以折抵)；九、上海檬柠贸易有限公司应于判决生效之日起十日内一次性支付上海凌银实业有限公司保安费用300,000元；十、李灵仙、蒋林飞对上述第二至第九项判决内容承担连带担保责任(保证范围以上海市真华路XXX弄XXX号XXX室房屋为限)；十一、上海凌银实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海檬柠贸易有限公司租赁保证金1,490,696元；十二、对上海檬柠贸易有限公司、李灵仙、蒋林飞的其余反诉请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2015年8月26日，上海市普陀区公安消防支队向檬柠公司出具行政处罚决定书一份，查明檬柠公司于2015年7月24日位于系争房屋内的公寓改变建筑物用途不符合消防安全要求，责任立即改正并处以罚款五万元的处罚。对于上述事实，蒋林飞表示，消防支队对檬柠公司进行处罚是因为发现己方正在对系争房屋进行装修，用作公寓，且当时已有部分租户入住，所以消防部门认为檬柠公司改变了房屋用途，未报消防部门。上述事实有一审时凌银公司提供的行政处罚决定书及各方在一、二审审理笔录中的陈述可以证明。
本院再查明，《房地产租赁合同》第9.4.1条约定，……乙方编制的施工或装修改造方案必须经过甲方的同意并备案(自乙方提出施工或装修改造方案之日起15个工作日给予回复)；施工或修改改造方案中外立面以及消防安全必须通过政府相关部门的审批。甲方应当按乙方提出的或经政府相关部门批准或备案的装修或改造方案以及本合同相关条款的约定配合乙方完成该物业的装修和设备设施的改造。装修和改建工程结束后，乙方应当在15日内将所有竣工资料提交给甲方备案。第9.4.3条约定，……如因甲方(或业主)的原因致使本合同提前解除或终止的，甲方除应当按照本合同的相关条款承担相应责任外，还应当向乙方支付该等设备设施按15年折旧分摊完毕的剩余款项。如因乙方的原因导致本合同提前解除的，甲方无须承担此项责任。上述事实有凌银公司一审时提交的房地产租赁合同可以证明。
本院还查明，系争房屋内已登记产证面积为5032.43平方米，上海市规划建筑管理局1988年11月25日颁发的上海市建筑工程执照存根载明生产综合楼的面积为4050平方米。以上事实有本院二审期间调取的上海市建筑工程执照存根可以证明。
本院审理过程中，檬柠公司称，凌银公司并非系争房屋产权人，亦未获得产权人的授权，无权对外转租。凌银公司为此提供2014年11月27日上海市邮政公司出具的房屋租赁授权委托书一份，载明上海市邮政公司授权上海邮政实业开发总公司全权行使系争房屋的出租和经营管理权。凌银公司另提供2015年1月7日上海邮政实业开发总公司出具的说明一份，确认同意凌银公司对外进行转租。檬柠公司、李灵仙、蒋林飞称，上述两份材料未在一审时提交，对真实性有异议，认为是后补的。上述事实有各方在审理笔录中的陈述可以证明。
本院认为，当事人对自己的主张所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有提供证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利后果。关于转租权的问题。檬柠公司认为系争《房地产租赁合同》签订时，凌银公司不具有对系争房屋的合法转租权，但未举证予以证明，而凌银公司提供的说明则可证实系争房屋由该公司转租经过了出租人的同意，该转租行为合法有效，本院对此予以确认。关于合同的解除，《房地产租赁合同》第11.3.3.2条约定，乙方装修未经消防部门验收合格，擅自开业经营的，甲方有权书面通知乙方解除合同。第11.3.3.8条约定，未履行本合同及附件规定的其他应由乙方承担的责任和义务，在甲方发出通知后的三十日内对该违约行为仍未予以纠正的，甲方有权书面通知乙方解除合同。同时，合同还约定檬柠公司负有不得将系争房屋转租或部分转租，编制的施工或装修改造方案必须经过凌银公司的同意并备案，按月足额支付租金等合同义务。合同履行过程中，檬柠公司存在擅自转租、拖欠租金、装修改建等方案未报凌银公司同意及备案、装修未经消防部门备案验收即擅自转租营利等违约行为。檬柠公司发生上述违约行为后，凌银公司于2015年4月3日起多次函告敦促整改，檬柠公司对于收到上述函件不持异议但均未予以纠正，此后还因擅自将系争房屋改变为居住用途等，并受到消防部门处罚，凌银公司现行使合同解除权，合法有据，应予支持。关于房屋交接及房屋占有使用费的支付。《房地产租赁合同》第11.4.2条约定，合同解除后，檬柠公司须撤空该物业内除不可拆除的设施、设备以外的全部物品，使该物业处于无人占据且符合正常使用状态……每逾期一天，檬柠公司应按合同4.1款相应的当期租赁期的日租金的双倍支付房屋占用费。可见合同中对房屋返还状态的标准已作明确约定。现檬柠公司于2017年4月仅就系争房屋内的人员进行了清退，虽与凌银公司签署了交接材料，现场转为由凌银公司控制，但系争房屋因檬柠公司擅自搭建了大量违法建筑，并对原有厂房建筑擅自进行栏隔用于转租居住，造成消防安全隐患而被相关部门通知整改，故上述状态与合同约定的返还标准相距甚远。此外，经一审法院委托评估，檬柠公司仍有数额较大的设备、资产等堆放在系争房屋内并表示主张对上述财产的权利，故上述“交接”行为仅完成了系争房屋内相关人员的清退，不符合合同约定的房屋返还标准，凌银公司无法使用系争房屋。一审法院据此认定檬柠公司未完成租赁合同解除后的房屋返还义务，并酌情判决按当期日租金标准支付房屋占有费，已大幅下调了合同约定的房屋占有费的支付标准。原违法居住于系争房屋的人员被清退后，鉴于檬柠公司仍有数额较大的设备、财产等留存于系争房屋内，故看管人员的工资等必然会发生，考虑到凌银公司实际支出及因使用费与市场租金的差额等因素，一审法院酌情判决檬柠公司一次性给付保安费300,000元，已平衡了双方当事人的利益，应予维持。至于李灵仙、蒋林飞是否应当承担担保责任的问题，根据二审已查明事实，《房地产租赁合同》约定的租赁物面积为9600平方米，其中大部分为合法建筑，李灵仙、蒋林飞作为担保人，应当承担的连带担保责任范围由本院酌定。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初16024号民事判决书第一至九项、第十一项、第十二项；
二、撤销上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初16024号民事判决书第十项；
三、李灵仙、蒋林飞应当对上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初16024号民事判决书第二至九项判决内容承担94%的连带担保责任(保证范围以上海市真华路XXX弄XXX号XXX室房屋为限)。
一审案件受理费46,532元，一审案件反诉受理费78,089元，鉴定费480,000元，二审案件受理费124,621元。均由上海市檬柠贸易有限公司、李灵仙、蒋林飞共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理张煜
审判长 张志煜
审判员 徐 庆
审判员 吴 俊
二〇一八年九月二十七日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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