浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0282民初9749号
原告（反诉被告）：周文明,男,1982年9月5日出生汉族，住慈溪市。法律文书送达地址：慈溪市新城大道香格大厦910。
委托诉讼代理人：张青，浙江煜华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高方军，浙江煜华律师事务所律师。
原告：罗利益（反诉被告）,男,1967年5月10日出生汉族,住慈溪市。
委托诉讼代理人：张青，浙江煜华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高方军，浙江煜华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁波众博汽车有限公司。住所地：象山县城南高新创业园车城路**号。统一社会信用代码：91330225577518461N。法律文书送达地址：象山县丹东街道丹阳路象山财富中心2号楼1106室。
法定代表人：胡绍南，公司执行董事。
委托诉讼代理人：夏立芳，浙江信大律师事务所律师。
原告周文明、罗利益诉被告宁波众博汽车有限公司（以下简称众博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理。审理中，众博公司提起反诉，本院予以合并审理。本案由审判员崔志宁适用简易程序于2018年9月26日进行了公开开庭审理。现已审理终结。
原告周文明、罗利益起诉称：2017年4月25日，原、被告签订了房屋租赁协议书。原告将位于慈溪市间房屋（包括一楼、二楼）转租给被告使用。约定租期为三年，自2017年5月24日至2020年5月23日止。租金为第一年30万元、第二年31万元、第三年32万元，支付方式为每年分两期支付，于2017年4月24日支付15万元，10月24日支付15万元；2018年4月24日支付15.5万元，10月24日支付15.5万元，以此类推，并约定若逾期支付租金，应按照每天万分之八向原告承担逾期付款违约金。被告租赁房屋后，第一年租金已经支付，第二年的租金应当于2018年4月24日支付15.5万元，但被告仅支付了7.5万元，余款8万元至今未付。原告要求：被告即时支付租金80000元，并支付自2018年4月25日起至实际清偿日止以80000元为基数按每天万分之八计算的违约金。
被告众博公司答辩并反诉称：2017年4月25日，反诉被告周文明、罗利益将位于慈溪市的房屋租给反诉原告经营使用。双方签订了房屋租赁协议，约定租期为三年，自2017年5月24日至2020年5月23日止，到期后反诉原告有优先承租权。合同签订后，反诉原告投入了三十多万元装修了房屋，购置了办公设备和各类经营电器，并如期支付了房屋租金、押金、物业服务费等各项费用。2017年7月，反诉原告在设立众博公司慈溪分公司过程中，得知所承租的房屋并非为反诉被告所有，反诉被告仅为承租人，且租期仅至2019年。反诉原告认为，反诉原告之所以承租房屋且投入大量装修费用，是因为反诉被告自称其拥有房屋的所有权，有权决定租赁期限和租金水平，租期到期后反诉原告可以拥有优先承租权。现反诉被告虚构事实，隐瞒真相，使反诉原告产生错误认识，作出错误决定，造成了巨大的经济损失，应当由反诉被告承担赔偿责任。现反诉原告要求驳回本诉原告的诉讼请求的同时，提出如下反诉请求：1.撤销双方签订的房屋租赁协议（原请求为解除房屋租赁协议）；2.反诉被告退还反诉原告2018年7月1日至2018年7月23日的租金计19167元、水电押金款5000元，共计24167元；3.反诉被告赔偿反诉原告装修损失200000元。
原告证据为：1.房屋租赁协议书，拟证明原告将位于慈溪市的房屋转租给被告的事实；
2.补充协议及房屋租赁协议，拟证明原告转租给被告的房屋系原告向案外人阮其苗承租的，阮其苗同意原告转租给被告的事实。
被告对原告证据1的真实性无异议，对证据2未认可。
被告未提供证据。
双方无异议的事实为：2017年4月25日，周文明、罗利益与众博公司签订了房屋租赁协议书。协议约定：众博汽车公司租用周文明、罗利益所有的位于慈溪市间房屋经营使用，总建筑面积约1400平方米（一楼和二楼）。具体情况以房地产权证记载为准。租期三年，自2017年5月24日至2020年5月23日止。第一年（2017.5.24-2018.5.23）租金为300000元，第二年（2018.5.24-2019.5.23）租金为310000元，第三年（2019.5.24-2020.4.30）租金为320000元，租金支付方式为一年两付，若逾期支付租金，应按照每天万分之八的比例承担逾期付款违约金。应于2017年4月24日支付15万元，10月24日支付15万元；2018年4月24日支付15.5万元，10月24日支付15.5万元；2019年4月24日支付16万元，10月24日支付14.5万元；租赁协议到期后，周文明、罗利益在同等条件下优先租给众博公司；租赁期内，如因业主和周文明、罗利益的原因而导致众博公司无法继续租赁经营，则周文明、罗利益需赔偿众博公司的装修及经营损失（装修赔偿以装修发票作为凭证、经营损失赔偿则以剩余合同期的租金计算）；众博汽车公司承诺上述租赁房屋的时间，如中途因众博公司的原因未能租到三年，则也要按期付清租金。该租赁标的物的权利人为案外人阮其苗，权证号为浙（2016）慈溪市不动产权第0011812号，宗地用途为批发零售用地/商业服务。众博公司已经支付了第一年租金，第二年的租金支付了7.5万元。
本案争议的主要争议：双方在订立房屋租赁协议书时，周文明、罗利益是否实施了欺诈，从而导致众博公司陷入错误认识，在违背其真实意思的情况下作出了订立合同的意思表示。众博公司认为周文明、罗利益虚构其系租赁物所有权人，隐瞒其仅系承租人的事实，属于欺诈行为，认为是在受到欺诈下签订的合同，并非众博公司的真实意思表示，导致协议书约定的“租赁协议到期，在同等条件下甲方（周文明、罗利益）优先租给乙方（众博公司）”的合同条款，根本无法得以履行，故签订的合同应予以撤销。周文明、罗利益则认为，周文明、罗利益在订立合同时，已经告知对方系承租人的事实，众博公司在订立合同时，对此事实已经完全知晓，合同的文本也是由众博公司起草、打印的，周文明、罗利益不存在欺诈的故意。本院认为，因欺诈导致合同被撤销需具备下列条件：一是欺诈方具有欺诈的故意。欺诈的故意，是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识，而希望或放任这种结果的发生。二是欺诈方实施了欺诈行为，即故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的认识；欺诈行为包括积极的行为和消极的行为，前者即故意告知对方虚假情况，后者即故意隐瞒真实情况，如未履行瑕疵告知义务等。三是被欺诈的一方因欺诈陷入错误认识后作出了违背其真实意思的表示，即相对人陷于错误认识与欺诈方的欺诈行为有因果关系。四是相对方因错误认识而作出意思表示，即因为错误认识而与之订立了合同。纵观双方签订的房屋租赁协议书，第一条载有的“具体情况以房地产权证记载为准”；第五条载有的“租赁期内，如因业主和甲方的原因而导致乙方无法继续租赁经营，则甲方需赔偿乙方的装修及经营损失”，上述条款的文义已表明了租赁房屋的业主及周文明、罗利益系承租人、众博公司系次承租人的事实。所以，周文明、罗利益不存在欺诈的故意。
至于房屋租赁协议书的第三条第二项约定的“租赁协议到期，在同等条件下甲方优先租给乙方”，众博公司认为周文明、罗利益并非房屋所有权人，该条款约定优先承租权将来无法得以履行，故应解除合同。本院认为，我国《合同法》关于合同的预期不履行，同时规定了不安抗辩权(第68条和第69条)和预期违约制度(第94条第二项和第108条)。当一方当事人在履行期前以一种非常明确且肯定的方式拒绝履行合同，从而导致合同目的无法实现时，对方当事人才可以立即寻求期前拒绝履行。从《合同法》的上述规定看，众博公司只有在：1.周文明、罗利益拒绝履行的方式必须足够明确且肯定。从众博公司的角度来看，对周文明、罗利益的履行已然无法期待，换言之，可以确信债务人将不会履行合同了；2.因周文明、罗利益拒绝履行而将要发生的合同不履行在性质上应当是相当严重的，它将导致众博公司订立合同的目的落空。显然，现在无法认定确信周文明、罗利益在租期三年届满即2020年5月23日后将不会履行“约定优先承租权条款”。众博公司现在以不安抗辩权和预期违约制度，主张期前拒绝履行，缺乏事实基础，本院不予支持。至于“优先承租权条款”的履约保障，双方在房屋租赁协议书确实阙如，双方应遵循协议书约定的“本协议未尽事宜，双方协商解决”，予以补漏。
双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且无违反相关法律的规定，不存在合同无效和可撤销情形，具有法律约束力。协议约定第二年的租金应当于2018年4月24日支付15.5万元，且双方约定中途因承租方原因未能租到三年，承租方也要按期付清租金，原告主张被告即时支付租金80000元，本院予以支持。原告主张被告支付自2018年4月25日起至实际清偿日止以80000元为基数按每天万分之八计算的违约金，因约定的利率超过年利率24%，对超出年利率24%的违约金的部分本院不予支持。被告反诉要求撤销双方签订的房屋租赁协议，退还2018年7月1日至2018年7月23日的租金19167元、水电押金5000元，赔偿装修损失200000元等反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，判决如下：
一、本诉被告宁波众博汽车有限公司支付本诉原告周文明、罗利益租金80000元及自2018年4月25日起至实际清偿日止以80000元为基数按年利率24%计算的利息损失，于本判决生效之日起五日内履行；
二、驳回本诉原告周文明、罗利益的其余诉讼请求；
三、驳回反诉原告宁波众博汽车有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费1890元，减半收取945元，由本诉原告周文明、罗利益负担45元，本诉被告宁波众博汽车有限公司负担900元；反诉案件受理费1165元，由反诉原告宁波众博汽车有限公司负担；于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
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审 判 员 崔志宁
二〇一八年十一月十三日
代书记员 宋浏浏