广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初18081号
原告(反诉被告，以下简称原告)：苏金平，男，1981年4月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托代理人：余宝钧，广东顺迪律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称两被告）：连家俭，男，1965年12月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
被告（反诉原告，以下简称两被告）：黄蓉英，女，1971年4月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
两被告的共同委托代理人：唐平锋、黄河，广东智田律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司佛山顺德支行，住所地广东省佛山市顺德区大良街道碧鉴路6号。
负责人：李伟聪。
委托代理人：施锦沛、陈用继，该银行员工。
第三人：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区华远东路13号17字楼EFG号。
负责人：温兆强。
原告苏金平诉被告连家俭、黄蓉英房产买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理后，依法由审判员梁逵适用简易程序独任审判。两被告于2016年11月7日提出反诉，经审查，两被告的反诉符合法律规定，本院予以接纳。其后，本院依法通知了中国工商银行股份有限公司佛山顺德支行（以下简称工行顺德支行）、满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（以下简称满堂红佛山分公司）为本案第三人参加诉讼。本院依法于2016年11月28日、2016年12月26日两次公开开庭对本案进行了审理。第一次开庭时，原告的委托代理人余宝钧，两被告的委托代理人唐平锋、黄河到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告的委托代理人余宝钧，两被告的委托代理人唐平锋，第三人工行顺德支行的委托代理人施锦沛、陈用继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与两被告就位于佛山市顺德区大良街道德和居民委员会欣荣路1号水悦城邦花园16栋301房签订了《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》，原告向两被告支付了购房定金7万元后，两被告迟迟不配合办理银行按揭手续及公证手续，根据《房地产买卖合同》第十一条第2.2点约定，违约方逾期超过十天仍不履行合同义务的，守约方有权要求违约方继续履行合同并支付按总成交价1‰每日的违约金。鉴于两被告逾期履行合同的行为已经损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认原告与两被告就位于佛山市顺德区大良街道德和居民委员会欣荣路1号水悦城邦花园16栋301房签订的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》有效；二、两被告继续履行合同，并向原告支付违约金19000元（违约金自2016年10月12日起以1900000元为基数，按每日千分之一暂计至2016年10月21日，亦以此利率计算至两被告依约履行合同之日止）；三、两被告协助原告办理银行按揭手续及房屋产权过户手续；四、两被告承担本案诉讼费及财产保全费。
两被告辩称，原告、两被告和第三人满堂红佛山分公司签订了《房地产买卖合同》，约定原告向两被告购买涉案房产，总价款1900000元。随后，两被告与原告签订了《房地产买卖合同附件》，约定购房款的支付方式变更为一次性分期付款，原告应于2016年10月15日向两被告支付第一笔款项530000元，但截至2016年11月2日，原告仅支付定金70000元。
两被告反诉称，原告、两被告和第三人满堂红佛山分公司签订了《房地产买卖合同》，约定原告向两被告购买涉案房产，总价款190万元。随后，两被告与原告签订了《补充协议》，约定购房款的支付方式变更为一次性分期付款，原告应于2016年10月15日向两被告支付第一笔款项530000元，但截至2016年11月2日，原告仅支付定金70000元。据此，请求法院判令：一、解除原告与两被告就位于佛山市顺德区大良街道德和居民委员会欣荣路1号水悦城邦花园16栋301房签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同附件》及《补充协议》；二、原告支付的7万元定金归两被告所有，原告支付滞纳金18000元（暂计至2016年11月2日），原告承担应向第三人满堂红佛山分公司支付的咨询及买卖代理费28500元；三、本案诉讼费由原告承担。
原告对两被告的反诉答辩称，原告不存在违约行为。一、根据原、被告与满堂红佛山分公司签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同附件》，均已约定了购房首期款于双方办理过户登记手续时支付。同时，《房地产买卖合同》第十三条约定，若合同签订后需要删除、补充、更改的，必须由经纪方在本合同一式四联删除、补充、更改处签字盖合同校对章确认才有效。合同签订后，两被告不但不配合办理银行按揭手续，反而要求原告一次性支付首期款，原告为了促成合同，答应签订《补充协议》，但由于被告连家俭未同意该约定而未在《补充协议》上签名，满堂红佛山分公司也对合同变更不知情，因此该《补充协议》未生效。退一步说，即使该协议生效，也是因为两被告不协助办理公证而导致合同没有继续履行，因此，原告不存在任何违约行为。二、两被告主张的咨询及买卖代理费是合同交易完毕后才支付的，其没有支付凭证等事实依据，请求法院予以驳回。三、两被告目前还将该房屋以268万元的价格对外出售，以事实行为证明了两被告只是因为房价的波动而作出的恶意违约行为，严重影响了市场交易秩序，违反了诚信交易原则，请求法院驳回两被告的全部诉讼请求。
第三人工行顺德支行述称，第三人工行顺德支行不清楚原、被告之间的买卖合同，该合同与第三人工行顺德支行无直接关系。两被告在第三人工行顺德支行处办理了按揭贷款，在两被告归还了贷款后，第三人工行顺德支行可以协助解除涉案房产的抵押登记手续。
本院依法向第三人满堂红佛山分公司送达了参加诉讼通知和开庭传票等，但其既未到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由。
综合原、被告的诉辩及第三人的陈述，本案的争议焦点是：1.合同履行过程中，哪方违约；2.如果是被告违约，合同是否应继续履行；3.如果是原告违约，两被告所提出的第2项反诉请求应如何认定。
围绕争议的焦点，原告提供的证据，两被告及第三人工行顺德支行的质证意见如下：
1.原、被告身份证复印件三份，证明原、被告主体资格。
2.房产证明原件一份，证明两被告系标的房产的所有权人。
3.房地产买卖合同及附件原件各一份，证明原、两被告就标的房产签订了房屋买卖合同，并约定由两被告出资涂销按揭抵押后协助原告办理银行贷款手续，首期款530000元于办理房产抵押当天支付。但由于两被告多次推搪不肯与中介办理公证委托手续，因此合同没有继续履行。根据合同第十一条第2点第2款约定，原告有权要求继续履行合同，并要求两被告每日支付相当总成交价1‰的违约金，并由违约方承担经纪方的咨询及买卖代理费。
4.收款证明原件两张，证明原告已根据合同约定向两被告支付了购房定金。
5.律师函及EMS快递单两份，证明原告委托律师事务所向两被告发函催告继续履行合同。
两被告对证据1-5质证认为：对真实性无异议。
第三人工行顺德支行对证据1-5质证认为：对原、被告之间的合同关系不清楚，与第三人工行顺德支行无关。
6.补充协议原件一份，证明了原告与被告黄蓉英签订了补充协议，但连家俭及中介方均未在补充协议上签章。根据《房地产买卖合同》第十三条的约定，该补充协议是未生效。
两被告对证据1-5质证认为：对真实性不予认可。
第三人工行顺德支行质证认为：对原、被告之间的合同关系不清楚，与第三人工行顺德支行无关。
7.网页截屏打印件一份，证明两被告因房价波动而恶意违约，拒绝继续履行合同。
两被告对证据1-5质证认为：不予认可。
第三人工行顺德支行质证认为：对原、被告之间的合同关系不清楚，与第三人工行顺德支行无关。
8.银行流水原件一份，证明原告在10月14日已足额筹集530000元支付首期款，但因两被告又再不配合办理公证而无法支付。
两被告质证认为：对真实性无异议，但对关联性有异议。
第三人工行顺德支行质证认为：对原、被告之间的合同关系不清楚，与第三人工行顺德支行无关。
9.电话录音一段，该录音是促成合同交易的中介方即第三人满堂红佛山分公司的工作人员与原告的录音，证明了本次交易是两被告因房产价格升高而恶意违约造成合同没有继续履行。
两被告质证认为：对电话录音不予确认。电话录音的双方不能确认身份，双方已经签订了补充协议，对于之前所签订的买卖合同中的付款方式已作出了变更，与第三人满堂红佛山分公司没有关系，补充协议对于第三人满堂红佛山分公司也无约束力。第三人满堂红佛山分公司与原告通话录音，不能佐证原告已经按照补充协议履行及两被告拒绝履行补充协议。
第三人工行顺德支行质证认为：对原、被告之间的合同关系不清楚，与第三人工行顺德支行无关。
10.微信截图打印件14页，其中欧伟文是第三人满堂红佛山分公司的员工，“品位人生”是被告黄蓉英，“水悦城邦连生”是被告连家俭，该证据证明了原告及中介多次催促两被告履行合同而无法得到答复。
两被告质证认为：需向当事人核实。
第三人工行顺德支行质证认为：对原、被告之间的合同关系不清楚，与第三人工行顺德支行无关。
11.录音文字版及光盘一份，证明原、被告在买卖过程中的具体行为，是两被告不依约履行合同，导致本合同没有继续履行。
两被告质证认为：对电话录音不予确认。电话录音的双方不能确认身份，双方已经签订了补充协议，对于之前所签订的买卖合同中的付款方式已作出了变更，与第三人满堂红佛山分公司没有关系，补充协议对于第三人满堂红佛山分公司也无约束力。第三人满堂红佛山分公司与原告通话录音，不能佐证原告已经按照补充协议履行及两被告拒绝履行补充协议。
第三人工行顺德支行质证认为：对原、被告之间的合同关系不清楚，与第三人工行顺德支行无关。
围绕争议的焦点，两被告提供的证据，原告及第三人工行顺德分行的质证意见如下：
补充协议原件一份，证明因原告拒绝按照双方签订的《房地产买卖合同》履行付款的义务，原、被告双方另行签订了补充协议，原告应当于2016年10月15日支付首期款并办理公证，余款应于2016年11月15日及12月15日支付。
原告质证认为：对真实性无异议。在双方签订补充协议时，被告连家俭因为不同意变更合同条款，而没有签订该协议。该证据“连家俭”的签名是后补的，根据《房地产买卖合同》的规定，该补充协议未生效。
第三人质证认为：对原、被告之间的合同关系不清楚，与其无关。
两第三人在诉讼中没有提供证据。
本院对本案证据认定如下：
本院对本案证据认证如下：对原告提供的证据1-5、8，两被告对真实性均无异议，对上述证据本院予以确认。对原告提供的证据6及两被告提供的证据，均是原件，两份协议除签名外，其余内容一致，故本院对两份协议的真实性予以确认，对其效力将结合其他证据予以综合认定。对原告提供证据7、10，因系打印件，本院不予采信。对原告提供的证据9、11，无其他证据予以作证，本院不予采信。
本院查明：2016年8月30日，原告苏金平（买方）、被告连家俭、黄蓉英（卖方）及第三人满堂红佛山分公司签订《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》，约定原告购买两被告所有的位于佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居民委员会欣荣路1号水悦城邦花园16栋1座301房一套，价款为1900000元；买方需于签订本合同当天支付定金20000元，2016年9月5日前支付定金50000元；交易税费由买方承担；卖方在签署本合同后45日内向抵押银行申请提前还款手续并承担一切费用；买方应于2016年10月11日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；买卖双方同意于卖方完成涂销抵押手续后5个工作日内办理交易过户手续；首期房款530000元于房管部门受理房产递件当天由买方直接支付卖方；买卖任何一方违约的，逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；逾期超过十天的，守约方可以选择继续履行合同，并要求违约方每日按成交价的1‰支付违约金。
合同签订后，原告分别于2016年8月30日、2016年9月5日向两被告支付了定金20000元、50000元。2016年10月12日，原告与被告黄蓉英又签订了《补充协议》，约定变更为一次性分期付款给卖方，即2016年10月15日买方给付530000元并当天申请公证，2016年11月15日买方支付400000元，2016年11月30日前提出申请还款，2016年12月15日买方支付900000元并过户；如逾期，卖方有权不过户且收取每日1000元的滞纳金，直至完成过户为止。被告连家俭事后在该《补充协议》上签名确认。
另查明，2016年10月14日，原告的银行账户上的存款余额超过530000元。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，原告与两被告之间的《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同附件》及《房屋买卖补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。对于《补充协议》，原告主张该协议因被告连家俭、第三人满堂红佛山分公司无签名而无效，但补充协议的主体是原告与被告黄蓉英，双方均已签名确认；且被告连家俭亦于事后在该协议上签名确认；该协议是对原、被告之间的权利义务的约定，并不涉及第三人满堂红佛山分公司，故本院认定该协议合法有效。
对于违约责任的问题。《补充协议》约定2016年10月15日原告支付首付款并当天申请公证。原告以两被告不配合办理公证手续为由主张两被告违约，两被告则主张原告未按约定付款，构成违约。对此，本院认为应首先确定《补充协议》中“公证”所指向的内容以确定相应的义务人。原告称“公证”系公证两被告委托经纪方即第三人满堂红佛山分公司的工作人员办理该物业交易手续。两被告则称“公证”系公证原告付款行为。《补充协议》虽未具体列明申请公证的事项，但付款行为可以由银行转账等多种方式予以确认，以公证确认付款行为不符合一般的商业习惯，也不符合常理。原告之表述更符合房地产行业的一般交易习惯。故2016年10月15日，原告有向两被告支付首期款的义务，两被告有配合办理公证的义务。原、被告互负履行义务，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。从原、被告履约情况来看，原告在2016年10月15日前已有充足的资金支付首付款，但两被告并未提供证据证明其有办理公证的行为或原告存在拒绝付款的行为。故本院认定两被告存在违约，原告主张继续履行合同并要求两被告协助办理房屋产权过户手续有理，本院予以支持。原告要求两被告协助其办理银行按揭手续，但办理银行按揭手续是原告与其申请贷款的银行的关系，原被告已纠纷成讼，且第三人工行顺德支行已明确表示需要还清银行贷款后才能涂销抵押登记，因此原告必须直接支付购房款才能达到其继续履行合同的目的，因此对该请求不予支持，由原告自筹资金以继续履行合同。两被告违约，其主张解除合同、没收定金、要求原告支付滞纳金及要求原告承担咨询及买卖代理费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告请求的违约金。两被告应在2016年10月15日前办理公证却没有办理，根据合同约定应从逾期之日即2016年10月16日起计算违约金。双方约定的违约金标准过高，本院酌情调整为每日按成交总价的万分之一计算，这已足以弥补两被告逾期履约导致原告的损失，故对原告关于违约金的其余诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告苏金平、被告连家俭、黄蓉英、第三人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司于2016年8月30日签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同附件》有效；
二、被告连家俭、黄蓉英继续履行涉案的《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同附件》；原告苏金平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款1830000元，该购房款先行用于支付被告连家俭、黄蓉英以佛山市顺德区大良街道办事处××××房为抵押担保向第三人中国工商银行股份有限公司佛山顺德支行借款而尚欠的借款本息，余下购房款由被告连家俭、黄蓉英收取；第三人中国工商银行股份有限公司佛山顺德支行在收回全部借款本息之日起十日内协助办理涂销抵押登记的手续；在抵押登记涂销后，被告连家俭、黄蓉英应立即协助原告苏金平办理佛山市顺德区大良街道办事处××××房（房地产权证号：03××82,03××83）的产权变更登记手续，将该房产的产权变更登记至原告苏金平名下，办理产权变更登记的全部费用由原告苏金平承担。
三、被告连家俭、黄蓉英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏金平支付违约金（违约金计算方法：从2016年10月16日起每日按1900000元的万分之一计算至涉案房产过户至原告名下之日止）；
四、驳回原告苏金平其他诉讼请求。
五、驳回被告连家俭、黄蓉英全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为11035.5元、财产保全费5000元，合共16035.5元（原告已预交），由两被告负担（两被告应在支付上述违约金时一并支付给原告）；反诉受理费减半收取为1315元（两被告已预交），由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁 逵
二〇一六年十二月三十日
书记员 柯洁静