广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)城中民一初字第1602号
原告梁某某。
委托代理人仇宇书，广西金飞律师事务所律师。
被告柳州某某房地产开发有限公司
法定代表人陈某某，公司经理。
委托代理人蒙冠斌，广西景耀律师事务所律师。
委托代理人兰齐，广西景耀律师事务所律师。
原告梁某某诉被告柳州某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告梁某某的委托代理人仇宇书，被告柳州某某房地产开发有限公司的代理人蒙冠斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年7月16日签订《商品房买卖合同》约定,原告向被告购买房屋总房价571079元,此后原告通过首付款和银行按揭贷款付给了被告购房款，履行了有关合同约定。合同第八条约定该商品房应于2013年12月31日前交付原告，但被告直到2014年8月25日才经批准取得《竣工验收备案表》，其逾期交房行为已构成违约，违约金应按合同约定即原告已支付的房款的万分之贰每日计算，起止时间2014年1月1日-2014年8月25日（共237天），据此,为维护原告合法权益,特向法院起诉,请求法院判令1、被告向原告支付逾期交房而产生的违约金人民币贰万柒仟零陆拾玖元壹角肆分正（27069.14元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、双方签订的商品房认购书、买卖合同都是合法有效的，应当按照合同履行。2、被告并没有逾期交房，按照第八条约定，被告应当在2013年12月31日前将符合交房条件的房屋交付，并约定如遇不可抗力、政府行为、原告未付清应付款项等特殊原因造成延误的，被告交房时间可以延期。签订认购书后，因为不可抗力原因导致停工，停工天数应当扣除。3、6月11日时，房屋通过验收，有些7月18日时通过刊登公告的形式通知原告交房，有些已经实际交付了房屋。因为被告已经履行了义务并且交付了房屋，不存在逾期。请求法院予以驳回原告的诉请。
原告为证明其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，由被告向原告预售位于柳州市某小区房屋一套；2、销售不动产统一发票，证明原告已经向被告支付购房款；3、地税收通用完税证，证明原告已经按交易价格全额交纳税金；4、柳州市日报刊登的公告，证明被告存在逾期交房的事实；5、柳州市住房和城乡建设委员会依申请公开政府信息告知书，证明被告于2014年8月25日才办理《竣工验收备案表》；6、照片，证明被告于2013年10月5日前外墙已经完工；7、电脑咨询单，证明被告身份适格；8、中国建设银行持卡人存根（3张）、柳州市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票、EMS国内特快专递邮费收据，证明原告已经于2012年7月17日到贷款银行即中国建设银行柳州分行办理个人住房贷款手续和抵押权预告登记手续并缴纳了相关费用。
被告的质证意见如下：1-5、真实性均没有异议。6、真实性没有异议，但是证明目的有异议，正在施工是因为设计变更导致的。7、真实性没有异议。8、真实性没有异议，也证明了7月17日才办理的手续。
被告向本院提交如下证据：1、停工汇总表，证明房屋是由施工、监理、建设、五家单位共同确认自2011年1月1日到14年7月17日阴雨天、停电、高考等原因停工的情况，其中雨天停工396天，中高考停工10天，扣除重复计算的天数，实际停工398天；2、气象证明（2011.1-2013.12）；3、气象证明（2014.1-2014.6）；4、气象证明（2017.7）；证据2-4共同证明12年7月至14年7月房屋所在区域的气象情况雨天情况，该证明是由具备资质的部门专门为被告所属区域开发项目的气象证明；5、设计变更报建图（12#）；证明被告分别在2013年12月根据规划局对本地段的规划要求对房屋做出设计变更的情况，12号楼工期延误时间从2013年12月30日至2014年4月2日，交房时间也应当据实予以延期；上述1-5共同证明被告工期延误的情况；6、建设工程质量竣工验收意见书，证明本案涉及的房屋已于2014年6月11日竣工验收，具备购房约定的交付条件；7、公告，证明房屋合格后，被告依照合同约定于2014年7月15日公告通知业主收房以及缴纳相关费用的事实。被告已经于7月15日完成了交付通知的义务。
原告的质证意见如下：1、内容的真实性不予认可，不可能下雨就停工，而且是在诉讼之后被告才应急做出的说明，真实性存在异议。中高考是能预见的，被告作为停工的依据是不符合合同的。市政府停工也没有证据予以佐证。我们不认可该证据；2-4、真实性没有异议，只是证明柳州市的天气，对于房屋所在地是否存在雨天没有针对性；5、12栋是在预定交付时间之后才出具的变更报建图，11栋是在签订合同之后才出具的，不能作为延期的理由；6、真实性没有异议，但是竣工日期是2014年6月11日已经超过合同交付日期，是被告违约的反证。7、真实性没有异议，交房时间是2014年7月18日，也能证明被告存在逾期交付的事实。
本院认证如下：对双方无异议的证据予以认定，对双方有异议的证据，需综合全案证据和案件事实予以认定。
根据原、被告双方的举证、质证和庭审调查，本院确认以下案件事实：
2012年7月16日原告与被告签订合同，约定：“原告向被告购买位于柳州市某小区商品房，总价款571079元；合同第六条约定，原告选择银行按揭贷款的方式交付房款；合同附件四第一条约定:签署合同的同时，原告交付总购房款的60%计（人民币）343079元整。余款40%计（人民币）228000元整，申请银行贷款，原告应按要求提供办理银行按揭贷款所需的全部资料和费用，并在约定前到按揭银行办理完所有贷款手续。否则被告视为原告逾期付款，被告可单方解除合同并按合同第七条规定追究原告违约责任。合同第七条约定原告未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款2%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条被告应于2014年3月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付原告；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的贰%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接后，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：原告承诺在被告发出房屋交付通知之日起，七日内与被告办理房屋交接手续，逾期视为被告已将房屋正式完整交付。”原告于合同签订之日已将总房款的60%（343079元）支付完毕，并于2012年7月23日到按揭银行签订贷款合同，办理完成贷款手续。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，被告在《柳州日报》上刊登某小区紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。涉案房屋的竣工验收备案表载明，勘察、设计、监理、建设单位在验收意见栏签署验收意见的时间为2014年6月11日，柳州市住房和城乡建设委员会同意备案的时间为2014年8月25日。原告于2014年7月18日接收涉案房屋。
本院认为：一、关于被告是否逾期交房的问题。原告与被告签订合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行。双方在合同中约定的交房时间为2013年12月31日前，交付的商品房须“经验收合格”。关于商品房的交付条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据双方合同第十一条的约定，此时房屋已经具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，原告主张以取得竣工验收备案表为交房条件没有合同和法律依据。房屋具备交付条件后，被告于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续，原告于2014年7月18日接收涉案房屋。合同约定交付房屋的时间为2013年12月31日，被告于2014年7月18日交付房屋已经逾期，逾期期间为2014年1月1日至2014年7月18日。
二、关于被告逾期交房的天数问题。被告逾期期间为2014年1月1日至2014年7月18日，共199天。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”被告提供相关证据以主张涉案工程从原被告签订的《商品房认购书》至2014年7月18日施工期间因雨天、停电、中高考、设计方案变更等因素导致工程无法施工的被告可以据实延期交付。本院认为，关于被告主张的据实延期问题，首先需要明确的是，要扣除符合合同第八条规定据实延期的天数是在合同期内计算而不是在原被告签订认购书至约定交房期间内计算，即从双方当事人签订合同之日起至合同约定交房之日止。《商品房认购书》按照双方约定，在签订“合同”后已经失效，对双方当事人不再产生约束力。而依法成立的合同，自成立时生效，合同生效后才对双方当事人产生约束力，在没有特别约定的情况下，不溯及合同生效之前发生的事由。因此被告主张从签订认购书之日开始起算被告可延期交房的天数，本院不予采纳，应当从合同签订之日开始起算。根据合同第八条的约定，涉案工程因雨天、停电、设计方案变更等因素导致工程无法施工的应提供施工单位或监理单位的签证，以此证明被告由于以上原因导致施工无法正常进行，但是被告没有提供施工单位或监理单位的签证或施工日志以证实施工受影响情况，因此不满足原被告约定的被告可以据以延期交房的条件，故本院对被告的此项主张不予采纳，被告应当承担举证不能的不利后果。另外，被告主张涉案工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除，本院认为，双方在合同中对于中高考因素并无约定，且这些因素被告在签订合同前可以预见，可以在签订合同时予以考量，被告也没有提交中高考期间政府要求施工单位停工的相关文件，也没有提交涉案工程因中高考因素确已停工的施工日志及其他相关证据，因此本院对被告的该项主张不予采纳。综上，被告主张的因降水、停电、中高考、设计方案变更等因素造成停工265天不能构成可以逾期交房的事由，均不予扣除，被告辩称其不存在逾期交付房屋的违约行为，均缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
三、关于违约金计算问题。合同约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金。原告支付购房款571079元，被告自2014年1月1日至实际交房日2014年7月18日共计逾期交房199天，因此被告需向原告支付违约金571079×0.0002×199≈22729元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
被告柳州某某房地产开发有限公司向原告梁某某支付逾期交房违约金22729元。
案件受理费477元（原告已预交），由被告柳州某某房地产开发有限公司负担400元，原告梁某某负担77元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林 蔚
人民陪审员 刘莉英
人民陪审员 杨萍彦
二〇一六年四月二十日
代书 记员 梁骞予