广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（x6）粤01民终17961号
上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广州市增城区。
法定代表人：黄俊灿，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑邦伟，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：林穗仪，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：罗斌、陈冬东，广东百思威律师事务所律师。
上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因与被上诉人林穗仪商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（x6）粤01xx民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于x6年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东凌公司的委托诉讼代理人郑邦伟、被上诉人林穗仪的委托诉讼代理人陈冬东到庭参加诉讼。现已审理终结。
东凌公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回林穗仪的诉讼请求；2、林穗仪承担案件的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对于林穗仪所购商品房交房条件的认定存在错误。首先，何为“永久用电”并无明确清晰的法律定义，主合同中的“永久使用证明材料”、“证明文件”为何亦不明确，故双方对于永久用电的证明材料进行了界定，既然一审法院未否定双方约定“永久使用证明材料所指明的证明文件及性质”，则按双方的该约定，涉案商品房在合同约定交付日己具备“相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件”，符合条件。其次，一审法院认为合同中“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”的约定只是双方对将来不确定用电状况的描述，不能认为双方变更了永久用电的交付条件，东凌公司认为该约定应结合补充协议第十一条进行整条统一解读，双方对用电证明材料进行了可选择性的约定（或者公共服务单位签订的供电协议、或者供电施工合同、或者供电工程竣工验收文件），无论是永电或临电，用电证明材料符合其中之一即满足条件，故“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”的约定不单是对将来不确定用电状况的描述，而是双方对交付时永久用电、临时用电皆认可的合意。另商品房交付的强制性法律规定中并未明确必须是永久用电，《电力法》、《电力供应与使用条例》、《供电营业规则》关于临时基建用电等的相关规定仅是电力使用的管理性规定，非强制性规定，如违反，违反方承担的仅是行政责任，不能导致合同条款无效。二、一审法院认为政府市政配套不能满足小区用电需求不能免除或减轻东凌公司逾期交楼责任有失公允。首先，一审法院未否认导致未达到永久用电有政府市政配套不能满足小区用电需求的原因，但该原因不能简单认定为第三人原因导致的违约，因市政供电单位在国内属于专营垄断单位，属于公共单位，市政电力配套不足应属于买卖合同补充协议第二十条约定的“非卖方能够预见、克服和避免的客观情况”，即不可抗力，故应适用法律规定或补充协议约定的不可抗力情形免责约定。其次，一审法院认为“东凌公司作为涉案楼盘的房地产开发商，对于房地产的开发程序是清楚的，对建设风险也是可以预见的，据此应承担相应的责任”，该认定有失偏颇。如前所述，正是由于对交付时无法达到永久用电有预见，意识到开发建设的风险，且该风险是东凌公司无法控制和改变的，故东凌公司才对商品房交付时的用电条件进行了变更和特别约定，但一审法院未予认可。另外，法院亦应切实考虑项目所在地经济发展、公共资源供给等实际情况。再次，在交付时无法达到永久用电的情况下，东凌公司承担高额差价接入临时用电，供业主按一般居民用电价格用电，实际上解决了入住业主的生活用电需求，供电部门是知情的，实际上也未出现经常停电等因临电问题导致的入住业主损失，故之法院在具体衡量东凌公司的违约责任时应综合考虑前述因素，否则对东凌公司明显不公。三、一审法院否认东凌公司基于缴纳住宅维修资金的先履行抗辩权无法律依据。法律及合同未规定，缴纳住宅维修资金的前提是房屋符合交付条件。一审应尊重双方的合同约定，虽然住宅维修资金并非是东凌公司所有，但基于双方的合同约定以及交房前应缴纳住宅维修资金的法律规定，东凌公司有权基于林穗仪未缴纳住宅维修资金行使先履行抗辩。四、一审法院认为林穗仪的诉讼请求未过诉讼时效属于认定错误，适用法律不当。林穗仪认为从合同约定交付日起东凌公司即不具备交付条件，则从x2年12月2日即应当知道合同上的权利被侵害，追索逾期交付违约金的诉讼时效开始计算，不能参照适用侵权后果持续则诉讼时效不起算。五、东凌公司对于装修部分已经完成，不存在逾期交付情况，不应支付装修费用的违约金。
林穗仪辩称：一、东凌公司关于具备永久用电并非商品房交付的强制性规定，且根据补充协议林穗仪已经同意临时用电作为交付条件的观点没有事实和法律依据。首先，关于永久用电作为交楼条件的问题，双方在商品房预售合同第十五条有明确约定。其次，虽然《补充协议》另约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，该约定系双方对将来不确定用电状况的描述，不能以此认定林穗仪已确定接受“临时用电”。而且，该补充约定内容明显与上述法律、行政法规相悖，且不能满足商品房交付买卖人所必须具备的基本居住要求。二、东凌公司关于在约定交房之日不能提供永久用电主要原因在于政府施政配套不能满足小区用电需求，系不可抗力，应当免除或减轻东凌公司逾期交楼责任的观点没有事实和法律依据。首先，在林穗仪已付清全部房款的情况下，东凌公司未能按约交付符合交楼条件的商品房就应当承担逾期交房责任。其次，东凌公司作为房地产开发企业，理应知晓房地产开发的相关程序，并预见到开发过程中可能存在相应的风险，其主张的情形并不属于法定的免责事由。三、东凌公司关于其有权基于林穗仪未缴纳住宅专项维修资金行使先履行抗辩权的观点没有事实和法律依据。首先，逾期交房的原因在于案涉房屋不符合交付条件，而不在于林穗仪有无缴纳维修资金。根据一审查明的事实，东凌公司逾期交房是因为案涉房屋所在楼盘迟迟不能取得永久用电。其次，林穗仪未缴纳住宅专项维修资金不能构成东凌公司行使先履行抗辩权，继而拒绝交楼的理由。在商品房预售合同中，买方的主要义务是支付全部购房款，卖方的主要义务是交付符合约定条件的商品房并协助办证。在林穗仪已经付清全部购房款的情况下，东凌公司应当履行交楼义务。再次，东凌公司在本次一审开庭前，从未向林穗仪提出过因林穗仪未交维修资金而拒绝向林穗仪交房。相反，根据所有林穗仪、东凌公司往来的收楼（入伙）通知和催促收楼等通知中可知，东凌公司自x2年11月2x日起，一直想方设法要求林穗仪接收不符合交付标准的案涉房屋，东凌公司从未以行为或书面通知向林穗仪表示过其在行使先履行抗辨权。四、东凌公司关于林穗仪主张逾期交楼违约金已经超过诉讼时效的观点没有事实和法律依据。按照合同约定，本案所涉逾期交房违约金从x2年12月2日起，逐日计算。鉴于林穗仪在x5年11月25日才向东凌公司书面发函主张逾期交房违约金，故林穗仪在本案中要求东凌公司承担从xx年11月25日起的逾期交房违约金符合合同约定和法律规定。综上所述，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予以维持。
林穗仪向一审法院起诉请求判令：1、东凌公司立即向林穗仪支付延期交房违约金（从xx年11月25日起分别按照已付购房款120xx1元的每日万分之二和装修费用x99496元的每日万分之五向林穗仪支付延期交房违约金至东凌公司将符合交房条件的涉案房屋交付给林穗仪之日止）；2、东凌公司承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：x1年5月20日，某自来水有限公司出具《供水证明》，内容为“兹有广州市东凌房地产开发有限公司，向我司申请永久用水水表2组，装表口径为DN200，水表编号为22040062和2204006x。申请用水地点位于某B区（坐落在增城市新塘镇某村、某村、某村、某村的广州市东凌房地产开发有限公司的用地红线范围内），该项水表安装工程已竣工，验收合格，并已于x1年5月20日前通水使用。特此证明。”。
x1年10月21日，林穗仪（乙方、买方、买受人）和东凌公司（甲方、卖方、出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（附件一至附件x）。该合同约定，第四条合同标的物基本情况，乙方所购商品房地址增城区新塘镇永和某半山院x街x号（某B区x地块x组团x号楼）x房；第x条计价方式和价款，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价每平方米7x02.94元，总金额120xx1元；第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、某消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付甲方应当在x2年12月1日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议约定处理；第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（x）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》；……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；第二十六条住宅专项维修资金，乙方应当按照有关规定交存住宅专项维修资金，住宅专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的住宅专项维修资金专户，乙方未按规定交存首期住宅专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方；二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。附件x补充协议约定，三、买卖合同第x条约定的该商品房价款不包含应由买方支付的各种税费、产权登记费用、银行按揭费用、签约及产权服务费、住宅专项维修资金等；八、如果买方在入伙前未足额支付购房款（包括但不限于购房款、违约金、按揭贷款等）及住宅专项维修资金的，视为买方不具备入伙资格，卖方有权不予办理入伙手续且不承担逾期交房的责任，买方无权向卖方要求承担买卖合同第十四条所规定的赔偿责任。九、买方应在《入伙通知书》（即收楼通知书）送达（包括视为送达）之日起三日内或《入伙通知书》通知的入伙之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，若卖方未发出或买方未收到《入伙通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收，……卖方将取得建设工程竣工验收证明文件的该商品房交付给买方，买方不得拒绝接收及受领，否则视为卖方已交付该商品房，若该商品房存在房屋质量瑕疵或者买方在收楼时提出异议，卖方无须对异议部分付出书面答复和处理意见，由卖方按本合同约定对其承担保修责任，但不能作为买方拒绝入伙或卖方未交付该商品房的理由；十、买卖合同第十四条变更为：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十一、买卖合同第十二条、第十五条补充：由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指被告与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件；交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电。二十、因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。二十五、买卖合同第二十九条的变更及补充，本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递），除本合同另有约定之外，采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期，采取邮寄送达的，通知方按照合同载明的地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒收签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮寄机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力；二十六、如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准；等等。
同日，林穗仪与东凌公司签订了《装修委托协议书》。该协议书约定，林穗仪委托东凌公司完成位于增城区永和金地某半山院x街x号x房装修工程需向东凌公司支付的装修费用共计x99469元；签订本协议之日，林穗仪应支付装修费用总额的40%第一期付款，其中x0%作为定金，乙方同意甲方本笔楼款延期至x2年x月25日支付，第二期于x2年6月25日前，林穗仪向东凌公司支付上述装修费用总额的x0%，第三期于x2年9月25日前，林穗仪向东凌公司上述装修费用总额的x0%；林穗仪未付清该商品房上述装修费用，林穗仪无权要求办理入伙手续，东凌公司有权不予交付该商品房；东凌公司向林穗仪交付该商品房时，应当向林穗仪发出入伙通知书；东凌公司应按附件之装修标准及附图实施装修，不得擅自改动；如果东凌公司无法按照本协议约定该商品房交付日期交付给林穗仪，每逾期一天，东凌公司应当向林穗仪支付本协议装修费用总额的万分之五作为违约金；林穗仪同意东凌公司在2012年12月1日前交付该商品房；林穗仪与东凌公司之间的《商品房买卖合同》无效、终止或解除的，则本委托协议随之无效、终止或解除等等。
2011年10月21日和同年12月24日，东凌公司出具两张发票给林穗仪，确认收到林穗仪支付的购房款120xx1元。
2012年11月27日，东凌公司按《广州市商品房买卖合同（预售）》所载明的通讯地址向林穗仪邮寄送达《【金地•某】收楼（入伙）通知书》，通知林穗仪于x2年12月1日办理收楼手续。上述通知已于x2年12月x日妥投。
2012年11月29日，原增城市建设局出具某B区x地块x组团1-x号楼工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表载明涉案房屋所涉工程于x2年11月26日竣工验收，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、某消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。
xx年1月1日，东凌公司出具一张发票给林穗仪，确认收到林穗仪支付的装修款x99469元。
2015年1月26日，东凌公司与广州供电局有限公司签署《高压供用电合同》（合同编号为01xx17-x501-H7601），载明供电范围为增城市新塘镇永和某B区一期1、2、x、15、5、6组团，用电类别包括居民生活用电。
2015年2月6日，东凌公司按《广州市商品房买卖合同（预售）》所载明的通讯地址向林穗仪邮寄送达《关于再次催促收楼的通知》，内容为东凌公司于x5年1月26日取得涉案房屋所在组团永久用电证明文件，现再次催促林穗仪办理收楼手续等。上述通知于x5年2月7日妥投。
2016年x月17日和同月1x日，林穗仪按《东凌公司按《广州市商品房买卖合同（预售）》所载明的通讯地址分别向东凌公司邮寄内容相同的《关于支付逾期交房违约金的律师函》两次，但均被退件。
一审法院在另案的审理中查明，一、200x年x月11日，东凌公司与某自来水有限公司签订《某B区市政给水工程合同》。二、x2年11月x0日，原增城市邮政局同意东凌公司位于增城市新塘镇永和某半山院x街、八街等楼房的通邮申请。三、xx年5月1x日，广州东部发展燃气有限公司出具《供气证明》，内容为“x1年11月x日，广州市东凌房地产有限公司与本公司签订《某项目B区燃气供气协议》，委托本公司向增城市某B区供应区域管道燃气……”x4年12月5日，广州东部发展燃气有限公司出具《关于某B区住宅燃气事项的复函》，载明“……一、我司于x1年底与广州市东凌房地产开发有限公司就某B区的供气问题签订了《某项目B区燃气供气协议》。经了解，贵院来函中所提到的涉案房屋均位于由我司供气的某B区楼盘。二、我司自x2年1月1日采用天然气瓶组站的方式为该小区供气，目前该小区已与我司天然气市场管网连通，我司于x4年1月15日开始向该小区供应管输天然气。来函中提到的涉案房屋均于x4年1月15日完成了天然气置换，具备供应管输天然气的条件……”。四、x4年12月9日，增城市城乡规划局出具《关于某B区项目天然气瓶组站及用房建筑规划审批、报建、验收情况的回复》，记载以下内容“……经核查，我局批复的广州市东凌房地产开发有限公司某B区修建性详细规划方案未规划天然气瓶组站及用房建筑。且未办理相关用房报建及验收手续……”。五、x5年5月x日，广州供电局有限公司增城供电局出具《关于广州市东凌房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷1案问题的复函》，载明“一、广州市东凌房地产发展有限公司确与我局于x5年1月26日签订了《高压供用电合同》（合同编号为01xx17-x501-H7601）。在上述《高压供用电合同》约定的供电范围内，即某B区一期1、2、x、15、5、6组团居住小区，电力工程已实施完毕，用电性质属于居民永久用电。二、上述居住小区的每套房屋均已安装了电表，并已于x5年2月4日送电。”。
x6年x月24日，林穗仪以东凌公司未能交付具备交楼条件的商品房为由，向一审法院提起诉讼，请求判准其诉请。
直至x6年4月2x日，林穗仪仍未接收涉案房屋。
本案一审审理过程中，一、关于林穗仪诉请的延期交房违约金起算日期问题，林穗仪主张合同约定的交房时间是x2年12月1日，在交房时限到了之后，林穗仪在x2年12月1日就交房问题与东凌公司进行协商，要求东凌公司承担相关逾期交房的责任，但没有留下书面记录，一直到x5年11月25日，林穗仪才向东凌公司发函催告，因此考虑到时效问题，林穗仪主动放弃追究东凌公司xx年11月25日之前的延期交房违约金，现林穗仪诉请要求判令东凌公司从xx年11月25日起支付延期交房违约金。二、林穗仪对于东凌公司的答辩意见作以下回应，1、关于住宅专项维修资金的问题，林穗仪作为买方的主要义务是支付购房款，东凌公司作为卖方的主要义务是交付房屋以及办理产权证书，在履行合同的过程中，东凌公司从未向林穗仪提出过因未缴纳住宅专项维修资金而拒绝交房的主张，相反，东凌公司多次催促林穗仪收楼，林穗仪拒绝收楼是因涉案房屋没有具备永久用电以及存在质量瑕疵问题；2、关于诉讼时效问题，从合同约定的违约金计算标准是按天计算，即便存在时效问题，也只是部分违约金超过了诉讼时效，林穗仪在起诉时已主动放弃了部分违约金；x、林穗仪主张的延期交房违约金应分别按照购房款和装修费计算，东凌公司是为了规避广州市政府关于商品房限价销售的措施所采取的做法，所谓的装修款实际上与合同中所约定的购房属于同一性质，均属于购房款。三、林穗仪与东凌公司确认以下事实，1、林穗仪按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定按期支付了购房款，但林穗仪于x2年11月25日付清装修款；2、林穗仪至x6年4月2x日仍未缴付住宅专项维修资金；x、涉案房屋位于某B区。四、林穗仪主张至今未收楼是有两方面的原因，一是涉案房屋未取得永久用电，二是涉案房屋存在渗水的质量问题。五、东凌公司主张涉案房屋在x2年12月1日已符合交房条件。
一审法院认为：林穗仪与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件x）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。
关于交房条件的问题。东凌公司主张根据补充协议第十一条对主合同的约定进行了变更，永久用电、永久用电、永久用气并非法定交房条件。结合补充协议第十一条约定的内容来看，该条款并未约定变更交房条件，相反是明确供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料所指明的证明文件及性质，故东凌公司的上述主张依据不充分，不予采纳。双方签订的合同中约定房屋交付时的供电标准为东凌公司提供用电的永久证明文件，据此，涉案房屋供电的交付标准应为永久用电。虽然《补充协议》第十一条约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，但该约定只是双方将来不确定用电状况的描述，不能以此认定林穗仪已认可接受临时用电交楼。东凌公司认为未能及时取得永久用电是因为市政配套不能满足小区用电需求造成，不是东凌公司的原因造成，也非东凌公司所能控制，东凌公司应免责或适当减轻责任。一审法院认为，东凌公司作为涉案楼盘的房地产开发商，对于房地产的开发程序是清楚的，对建设风险也是可以预见的，据此应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，无论造成涉案房屋未能达到永久用电的原因是否第三方的原因造成，东凌公司也不能以此为要求免除或减轻其延期交楼的违约责任。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房的条件。结合涉案合同的约定，东凌公司理应在合同约定的x2年12月1日将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给林穗仪。x2年11月29日，原增城市建设局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件。另，根据查明的事实，认定涉案房屋分别在x1年5月20日具备永久通水、x2年11月x0日具备永久通邮、x4年1月15日具备永久通气和x5年2月4日具备永久通电等四项交付条件。综上，一审法院认定涉案房屋于x5年2月4日已经具备了法定和通邮、永久通水、永久通气、永久通电的交付条件。鉴于东凌公司在涉案房屋符合交房条件之后已于x5年2月6日向林穗仪邮寄《关于再次催请收楼的通知》，该邮件已于x5年2月7日妥投，根据补充协议第二十五条的约定，东凌公司已于x5年2月7日向林穗仪履行了通知收楼的义务。林穗仪主张涉案房屋存在墙体渗水的质量，不符合交房条件。根据合同第二十五条和补充协议第九条约定，房屋存在的质量瑕疵属于东凌公司保修义务范围，林穗仪不得以此为由拒绝收楼。
东凌公司主张林穗仪未缴纳住宅专项维修资金，东凌公司可据此顺延交房。一审法院认为，交纳住宅专项维修资金的前提是房屋符合交付条件。根据查明的事实，在合同约定的交房之日，涉案房屋尚不具备交付条件，即使林穗仪在当时交纳住宅专项维修资金，亦无法取得符合交付条件的房屋。另外，住宅专项维修资金依法属于业主所有，业主缴纳住宅专项维修资金与东凌公司交房并不属于《中华人民共和国合同法》规定的当事人互负债务的情形，即使林穗仪不缴纳该款，亦只能成为东凌公司在涉案房屋符合交房条件后拒绝交房或免除其违约责任的事由。因此，东凌公司未依约使涉案房屋在约定期限内符合交付条件，致使林穗仪未能在约定交房期限前交纳住宅专项维修资金，该责任应由东凌公司承担。综上，在涉案房屋尚未符合交房条件之前，对东凌公司以林穗仪未依约缴纳住宅专项维修资金为由要求免除东凌公司延期交房违约责任的辩解，不予采纳。
东凌公司未能按照合同约定按时履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。东凌公司抗辩林穗仪诉请的延期交房违约金已超两年的诉讼时效。一审法院认为，林穗仪在x2年12月2日开始，即应知晓其依据合同约定所享有的在x2年12月1日收取涉案房屋的权利受到侵害，但由于涉案房屋未具备交房条件，林穗仪并未办理收楼手续。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十x条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”的规定，东凌公司延期交房的违约行为一直持续至涉案房屋符合交房条件并且东凌公司向林穗仪发出书面收楼通知送达之日即东凌公司实际向林穗仪交付涉案房屋之日（x5年2月7日），因此林穗仪向某公司主张支付延期交房违约金诉讼时效的起算时间应为x5年2月x日，而林穗仪于x6年x月24日向提起了本案诉讼，故林穗仪的主张延期交房违约金并未超过诉讼时效。东凌公司的时效抗辩理据不成立，不予采纳。综上，林穗仪诉请东凌公司支付延期交房违约金，证据充分，予以支持。
林穗仪主张应以已付购房款和装修费用的总额为本金计算延期交楼违约金。东凌公司对此不予认可，主张不存在延期交付装修的问题。一审法院认为，根据双方签订的《装修委托协议书》约定，东凌公司在x2年12月1日前装修好涉案房屋交付给林穗仪，若东凌公司无法在约定的交付日期交付房屋给林穗仪，每逾期一天，东凌公司应当林穗仪支付装修费用总额的万分之五作为违约金。由于在合同约定的交房之日，涉案房屋没有取得永久用电，故涉案房屋仍不具备居住功能，不符合日常居住条件。在涉案房屋不具备交楼条件的情况下，视为东凌公司未按装修协议的约定交付房屋，现林穗仪请求东凌公司支付装修费用的违约金，合理合法，予以支持。东凌公司抗辩装修费违约金标准应按《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定的每日万分之二标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方已经对违约金的数额进行了约定，故东凌公司的上述抗辩理据不成立，不予采纳。本着实事求是和当事人意思自治原则，故东凌公司应依约按每日已付房款万分之五的标准向林穗仪支付装修费用的违约金。综上，上述两项违约金，东凌公司均应支付。现林穗仪要求东凌公司自xx年11月25日支付违约金，是对其权利的自行处分，没有违反法律的相关规定，予以准许。但林穗仪诉请的违约金应计算至x5年2月7日止。经核算，东凌公司应向林穗仪支付自xx年11月25日起至x5年2月7日期间的延期交房违约金1x646.7x元（按已付购房款120xx1元为本金，以0.02％，延期440天计算）和装修费用的违约金x7xxx.1x元（按装修费用总额x99469元为本金，以0.x%，延期440天计算）。至于林穗仪要求东凌公司支付上述期间之后的违约金，于法无据，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十x条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零x条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、东凌公司于本判决发生法律效力之日起十日内向林穗仪支付从自xx年11月25日起至x5年2月7日止的延期交房违约金1x646.7x元(每日按已付购房款120xx1元的万分之二计算)；二、东凌公司于本判决发生法律效力之日起十日内向林穗仪支付从xx年11月25日起至x5年2月7日止的违约金x7xxx.1x元(每日按装修费用x99469元的万分之五计算)；三、驳回林穗仪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x454元，由林穗仪负担1666元，东凌公司负担17xx元。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院另查明，林穗仪在一审中向法院提供了催告函及快递详情单，拟证明其曾于x5年11月25日向某公司发函催告承担逾期交房责任。经质证，东凌公司表示并未收到该催告函。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件；二、东凌公司提出的免责理由是否成立；三、林穗仪诉请的逾期交房违约金有无超过诉讼时效；四、东凌公司应否承担《装修委托协议书》约定的违约责任。
第一，关于东凌公司提供临时用电是否符合涉案房屋的交付条件的问题。首先，根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款的规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定，“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由上述规定可知，所谓临时用电是区别于永久性正式供电的一种供电方式，不能用作居民的日常生活用电。东凌公司向涉案房屋买受人提供临时用电，违反了上述规定，属扰乱供电、用电秩序的行为，尚未具备永久用电的涉案房屋不能满足买受人日常生活用电的基本条件。其次，根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，房屋交付时的供电标准为东凌公司提供供电的永久使用证明文件，故涉案房屋供电的交付标准应为永久用电。《补充协议》另约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，系双方对将来不确定用电状况的描述，东凌公司作为开发商以补充协议的方式免除其应承担的提供永久用电的基本义务，明显与上述《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》及《供电营业规则》的相关规定相悖，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。因此，东凌公司上诉主张以临时用电作为涉案房屋供电的交付条件，缺乏法律依据，本院不予支持。东凌公司于x5年2月4日方具备永久通邮、永久用气、永久用水、永久用电的居住使用条件，后于2月7日向林穗仪履行了通知收楼的义务，故一审认定东凌公司应向林穗仪支付自xx年11月25日起至x5年2月7日止的延期交房违约金，并无不当，本院予以维持。
第二、关于东凌公司提出的免责理由是否成立的问题。东凌公司以增城片区普遍存在的电力市政配置不足为由主张其无法提供永久用电并非其主观原因所致，构成不可抗力。本院认为，东凌公司作为房地产开发企业，理应知晓房地产开发的相关程序，并预见到开发过程中可能存在的相应风险，其主张的情形并不属于法定的免责事由。另外，对于东凌公司主张林穗仪未缴纳住宅专项维修资金，东凌公司可据此顺延交房的问题。本院认为，双方合同虽约定林穗仪应当在办理收楼手续前缴存住宅专项维修资金，但使涉案房屋符合交付条件并通知购房人收楼为东凌公司的合同义务，亦是购房人缴存住宅专项维修资金的前提。在涉案房屋符合交付条件并通知购房人收楼之前，东凌公司以林穗仪未缴存住宅专项维修资金为由抗辩其不需承担延迟交房违约责任的理由不成立，本院不予采纳。
第三，关于林穗仪诉请的逾期交房违约金有无超过诉讼时效的问题。根据双方补充协议约定，采取邮寄送达的，通知方按照合同载明的地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒收签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮寄机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力。林穗仪在一审中提供了催告函及快递详情单，反映其曾于x5年11月25日向某公司发函催告承担逾期交房责任。据此本院可认定诉讼时效在当日因林穗仪要求履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。因此，林穗仪本案主张xx年11月25日起的延期交房违约金并无超过法律规定的两年诉讼时效期间。
第四，关于东凌公司应否承担《装修委托协议书》约定的违约责任问题。林穗仪与东凌公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，目的在于向某公司购买符合法定交付条件、具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件的房屋。同时，根据《装修委托协议书》约定，东凌公司应在x2年12月1日前将已装修好的涉案房屋交付给林穗仪，如若逾期，东凌公司每逾期一天应当向林穗仪支付装修费用总额的万分之五作为违约金。本案中，由于东凌公司没有按期取得永久用电，故涉案房屋即使已经装修完毕，但是不具备交付条件。在涉案房屋不具备交楼条件的情况下，应视为东凌公司未按约定交付房屋，理应按照约定支付违约金。
综上所述，东凌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百x十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费690x元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一x年二月十四日
书记员 陈婷婷