西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0113民初212号
原告：招商银行股份有限公司西安分行。
负责人：任莉，该行行长。
委托代理人：张朝兵，陕西锦园律师事务所律师。
委托代理人：满意安，陕西锦园律师事务所律师。
被告：刘洋。
委托代理人：张享维，陕西睿和律师事务所律师。
被告：西安曲江旅游投资（集团）有限公司。
法定代表人：李铁军。
委托代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托代理人：罗乐，陕西丰瑞律师事务所律师。
被告：郭翠萍。
委托代理人：张享维，陕西睿和律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司西安分行（下称招行西安分行）与被告刘洋、西安曲江旅游投资（集团）有限公司（下称曲江旅游公司）、郭翠萍金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人满意安,被告刘洋、郭翠萍共同委托代理人张享维，被告曲江旅游公司委托代理人罗乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年2月28日，原告与被告刘洋签订《个人购房借款及担保合同》，约定原告向被告刘洋发放借款248万元，用于被告刘洋购买位于西安市曲江新区雁展路南侧紫薇﹒永和坊第X幢X单元X层X室房产，借款期限自2012年2月28日至2042年2月28日（360个月），在此期间被告刘洋以等额本息方式归还借款本息，被告曲江旅游公司对被告刘洋的上述债务承担连带保证责任。为确保借款合同的履行，原告与被告刘洋签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，并向西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案，约定被告刘洋以抵押合同中列明的上述房产设定抵押担保其履行债务。被告郭翠萍向原告出具《个人贷款不可撤销担保书》，承诺为被告刘洋的上述债务承担连带保证责任。上述合同签订当日，原告依约向被告刘洋发放贷款248万元。但自2015年3月15日开始，被告刘洋以种种理由拖延不予还款，截止2015年10月29日已连续逾期八期，尚欠借款本金2406939.99元、利息105529.2元、罚息717.91元、复息3521.6元。原告诉至法院请求依法判令：1、被告刘洋偿还原告本金2406939.99元、利息105529.2元、罚息717.91元、复息3521.6元，合计2516708.7元（其中利息、罚息、复息暂计至2015年10月29日，2015年10月30日至实际清偿之日的利息、罚息、复息按照合同约定计算）；2、原告对被告刘洋为本案提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、被告曲江旅游公司对本案第一项债务承担连带清偿责任；4、被告郭翠萍对本案第一项债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由三被告共同承担。
被告刘洋、郭翠萍共同辩称，对原告所诉事实没有异议，愿意继续履行合同，其已于2016年3月13日偿还原告诉请的利息、罚息。
被告曲江旅游公司辩称，原告所诉属实，应以刘洋抵押的房产拍卖变卖所得受偿债权，其仅对不足部分承担清偿责任，且承担保证责任后有权向刘洋追偿。
经审理查明，郭翠萍与刘洋系母子关系。2012年2月28日，贷款人招行西安分行与借款人、抵押人刘洋及保证人曲江旅游公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定招行西安分行向刘洋发放贷款248万元，贷款用途为从曲江旅游公司处购买位于西安市曲江新区雁展路南侧紫薇﹒永和坊第X幢X单元X层X号房产，贷款期限360个月，从2012年2月28日至2042年2月28日，贷款年利率7.755%，利率调整方式为固定日调整，还款方式为等额还款；担保方式为抵押人以其所购房产提供抵押担保，保证人为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。合同还约定：一、借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。二、保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明。三、借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；有权优先受偿处理抵押物所得价款。当日，招行西安分行与刘洋签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定为保证上述借款合同的履行，刘洋以其所购房屋作抵押，抵押担保的范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用。郭翠萍向招行西安分行出具《个人贷款不可撤销担保书》，承诺为刘洋在上述借款合同项下的全部债务承担连带保证责任。招行西安分行按约向刘洋发放贷款248万元，并经刘洋授权将该款项转入曲江旅游公司在招商银行西安解放路支行开立的账户。2014年12月11日，双方就西安市曲江新区雁展路紫薇﹒永和坊14幢2单元13层21302号房屋在西安市房屋管理局办理了抵押登记备案手续。但自2015年3月至今，被告刘洋一直未按期还款，截止2015年10月29日，尚欠贷款本金2406939.99元、利息105529.2元、罚息717.91元、复息3521.6元。
另查明，2016年3月13日，被告刘洋向原告还款110000元。截止2016年9月1日，被告刘洋尚欠贷款本金2373346.36元、利息153342.97元、罚息441.07元、复息5455.61元。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《个人贷款不可撤销担保书》、预购商品房贷款抵押登记备案证明、借款借据、逾期账单及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。双方应当按合同履行各自的权利义务，否则要承担相应的违约责任。原告依约向被告刘洋发放贷款，履行了合同义务。被告刘洋自2015年3月起一直未按期偿还借款本息，构成严重违约，原告主张被告刘洋偿还贷款本金2373346.36元及相关利息，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。由于被告刘洋以其购买的西安市曲江新区雁展路紫薇﹒永和坊X幢X单元X层X号房屋为借款提供抵押担保，原告要求以抵押物实现抵押权，符合法律的相关规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”之规定，双方在合同中明确约定了债权的实现方式，曲江旅游公司对上述欠款应承担连带保证责任。被告郭翠萍作为保证人，根据担保法的相关规定，应当按照约定对刘洋的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条之规定，判决如下：
一、被告刘洋应于本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行偿还借款本金2373346.36元、利息153342.97元、罚息441.07元、复息5455.61元。并按双方约定支付自2016年9月2日起至实际给付之日的利息、罚息和复息。
二、如被告刘洋未履行上述债务，原告有权以抵押物位于西安市曲江新区雁展路紫薇﹒永和坊X幢X单元X层X室房屋拍卖、变卖后所得价款优先受偿。
三、被告西安曲江旅游投资（集团）有限公司对本判决第一项被告刘洋的债务承担连带清偿责任。西安曲江旅游投资（集团）有限公司承担保证责任后，有权向刘洋追偿。
四、被告郭翠萍对本判决第一项被告刘洋的债务承担连带清偿责任。
本案案件受理费26934元、公告费260元，由三被告承担。因原告已预交，三被告于支付上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘霁月
人民陪审员 曹静静
人民陪审员 王建平
二〇一六年九月五日
书 记 员 丁丹丹