上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2368号
上诉人（原审原告）薛恒君，男，汉族，1965年1月8日出生，住上海市黄浦区。
被上诉人（原审被告）马文秀，男，汉族，1975年8月18日出生，住安徽省池州市。
上诉人薛恒君因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第1117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人薛恒君到庭参加诉讼。被上诉人马文秀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月5日，薛恒君与马文秀签订《承包协议书》一份，约定薛恒君将位于上海市福建南路XXX号瑞瑞餐厅交付马文秀承包经营，承包期限自2012年11月13日起至2014年12月12日止。马文秀承包经营期间，双方于2013年9月30日另行签订《房屋租赁合同》（附《补充协议》）一份，约定：薛恒君将位于上海市福建南路XXX弄XXX号底楼房屋（以下简称“涉案房屋”）出租予马文秀作为仓库使用，租期自2013年7月15日起至2015年7月14日止；马文秀支付租赁保证金人民币（以下币种均为人民币）2，000元，租赁关系终止时，保证金除用于抵充合同项下马文秀应予承担费用外，剩余款项由薛恒君无息归还马文秀；年租金为20，000元，每半年支付一次；马文秀应于租赁期满后10日内返还房屋，未经薛恒君同意而逾期返还，则每逾期1日，马文秀须按日租金2倍向薛恒君支付占用期间之使用费（合同8-2）。所附《补充协议》约定：因马文秀承包瑞瑞餐厅，为方便马文秀，故薛恒君将位于上海市福建南路XXX弄XXX号房屋出租予马文秀使用；如瑞瑞餐厅承包终止，则租赁合同随即终止，马文秀须清结费用并迁离仓库。租赁期间，马文秀按约支付租赁保证金2，000元，并实际支付截至2015年1月14日止之租金。2015年，薛恒君与马文秀因瑞瑞餐厅承包经营合同纠纷涉讼。2015年4月2日，原审法院出具民事调解书，确认双方之间就瑞瑞餐厅所签《承包协议书》于2015年3月28日终止。之后，薛恒君因要求马文秀迁离涉案房屋未果，遂起诉至原审法院，请求判令：1、马文秀迁离涉案房屋；2、马文秀按年租金20，000元标准向薛恒君支付自2015年1月15日起至实际迁离日止之租金；3、马文秀支付占用仓库期间之违约金（按租约8-2约定、自2014年12月13日起至马文秀实际迁离日止、按租约约定租金标准之2倍计付）。
原审审理中，薛恒君提供以下证据：
1、民事调解书，以证明双方之间承包合同已于2014年12月12日终止，故马文秀应于次日返还仓库。
2、2013年9月30日《房屋租赁合同》并附《补充协议》，以证明马文秀未按约定期限将仓库返还薛恒君。
3、2012年11月5日《承包协议书》，以证明薛恒君系基于双方存在承包关系遂将仓库出租予马文秀，而承包合同届满日期为2014年12月12日。
原审审理中，马文秀辩称：其曾手机短信通知薛恒君收房，之后其于2015年5月15日将钥匙快递予薛恒君，故其实际已于该日返还仓库，马文秀同意按原租约约定租金标准支付2015年1月15日至2015年5月15日期间租金。对于薛恒君所诉违约金，因薛恒君就承包合同尚有款项须支付马文秀，双方曾口头合意马文秀可在薛恒君付清款项后方予迁出，故马文秀对薛恒君该诉请不予认可。马文秀对薛恒君提供的上述证据形式真实性均予确认；对薛恒君提供证据1、3称，双方之间承包关系应于2015年3月28日终止；对薛恒君提供的证据2称马文秀未迁离系因双方存在口头协议。
原审审理中，马文秀提供以下证据：
1、2015年5月11日、12日手机短信记录，以证明其曾通知薛恒君收房。
2、2015年5月15日快递凭证，以证明其于该日将钥匙快递送达薛恒君。
原审审理中，薛恒君对马文秀提供的证据1称确曾收讫短信，但短信内容系乱码，故无法读取短信内容；对马文秀提供的证据2称其未曾收到钥匙，但确认快递凭证上记载薛恒君地址及手机号码均无误。
原审审理中，马文秀迁离涉案房屋，且马文秀于2015年5月11日、12日通过手机短信告知薛恒君房屋已搬空，要求薛恒君接收房屋。期间，马文秀亦与原审法院联系告知迁离事宜，原审法院电话告知薛恒君予以收房，但薛恒君始终未予收房。2015年5月15日，马文秀将涉案房屋钥匙快递予薛恒君。
原审法院认为：薛恒君与马文秀所签《房屋租赁合同》及所附《补充协议》均系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，双方作为签约方均应恪守约定义务。租赁合同约定马文秀须在租赁关系终止后10日内返还涉案房屋，所附协议约定如承包合同终止，则租赁关系随即终止，且马文秀应予清结费用及迁离仓库，就此，薛恒君认为所附协议中对其返还房屋期限已作变更。鉴于所附协议中虽对租赁关系终止日期作出明确约定，但对马文秀应予返还房屋时间并未作出明确约定，鉴此，马文秀返还房屋期限仍应以租赁合同约定为准。根据《补充协议》，一旦瑞瑞餐厅承包终止，则双方之间租赁关系亦予终止。根据民事调解书，薛恒君与马文秀之间承包合同于2015年3月28日予以终止，据此，双方之间就涉案房屋所建立之租赁关系亦于该日予以终止，马文秀最迟应于2015年4月7日迁离涉案房屋，现马文秀未能按约迁离，故马文秀对2015年1月15日至2015年4月7日期间负有付租义务。对于薛恒君诉请之违约金，结合薛恒君主张该诉请所依据之合同条款，其诉请之违约金实质应为房屋使用费。对于马文秀何时返还房屋一节，鉴于马文秀曾于2015年5月11日及12日通过手机短信通知薛恒君收房，之后又于2015年5月15日通过快递方式交还房屋钥匙，鉴此，应当视为马文秀实际已于2015年5月15日将涉案房屋返还薛恒君。因马文秀根据合同约定最迟应当于2015年4月7日返还房屋，故2015年4月8日至2015年5月15日期间应属马文秀无合同依据而占用房屋期间，薛恒君就此可依据合同8-2条款内容要求马文秀支付房屋使用费。对于马文秀所付保证金，可按照合同约定予以先行抵充其欠费，如有剩余，再予归还马文秀。对于薛恒君在庭审前并未实际收房一节，鉴于马文秀通知薛恒君收房时，双方租赁关系已经终止，且马文秀针对返还房屋事宜已尽合理通知义务，之后亦已实际返还房屋钥匙，故因薛恒君怠于收房而产生之房屋费用损失，不应由马文秀承担。至于马文秀辩称双方存在口头约定可暂缓迁离一节，鉴于马文秀并无相关证据可予证明，故对其所称情节依法不予采信。
原审法院据此判决：一、确认马文秀已于2015年5月15日迁离涉案房屋；二、马文秀于判决生效之日起十日内支付薛恒君2015年1月15日至2015年4月7日期间尚欠租金2，548元（该期间原欠租金为4，548元，其中2，000元以租赁保证金抵充，剩余尚欠租金为2，548元）；三、马文秀于判决生效之日起十日内支付薛恒君2015年4月8日至2015年5月15日期间房屋使用费4，164元。
原审法院判决后，薛恒君不服，向本院提起上诉称：根据双方签订的《房屋租赁合同》所附《补充协议》之约定，马文秀应于双方承包经营期届满后的2014年12月13日将涉案房屋返还薛恒君，但马文秀仍违约强占房屋，故马文秀除了应支付占用期间的租金外，还应按租金标准之2倍支付自2014年12月13日起至其实际迁离日止的违约金。薛恒君据此请求依法改判支持其在原审中提出的诉讼请求。
被上诉人马文秀未到庭陈述答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，马文秀应于何时搬离涉案房屋是本案的主要争议焦点。虽双方签订的《房屋租赁合同》约定马文秀应于租赁期满之日即2015年7月14日后10日内返还房屋，但该《房屋租赁合同》所附《补充协议》就上述租赁合同的终止时间调整为双方之间承包关系终止之时。因薛恒君与马文秀之间的承包关系经生效民事调解书确认于2015年3月28日终止，故双方之间租赁合同的终止时间应为2015年3月28日，马文秀应按约于租赁期满后10日内即2015年4月7日返还涉案房屋。原审法院根据已查明之事实认定马文秀实际已于2015年5月15日将涉案房屋返还薛恒君并判决马文秀应按租金标准之2倍支付薛恒君2015年4月8日至2015年5月15日期间的房屋使用费符合双方之间的合同约定且公平合理，所作判决并无不当，可予维持。对薛恒君的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费138.30元，由上诉人薛恒君负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一六年三月一日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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