河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫0191民初10274号
原告孔祥夷，男，汉族，1976年7月29日出生，住郑州市金水区。
委托代理人张新乐，河南有道律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告河南福家置业有限公司，住所地郑州市中牟县郑开大道与康庄路交叉口西南角中原保险大厦A座24层。
法定代表人易勇，总经理。
委托代理人吴天舒，男，汉族，1982年12月8日出生，住郑州市惠济区，该公司员工。
被告河南财政税务高等专科学校，住所地郑州市郑开大道76号。
法定代表人赵水根，校长。
委托代理人王辉，河南陆达律师事务所律师，代理权限为一般授权。
原告孔祥夷诉被告河南福家置业有限公司（下简称“福家置业”）、被告河南财政税务高等专科学校（下简称“财专学校”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孔祥夷委托代理人张新乐、被告河南福家置业有限公司委托代理人吴天舒、被告河南财政税务高等专科学校委托代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年5月，原告认购了河南财政税务高等专科学校与被告河南福家置业有限公司合作定向开发的位于郑州市××大道南侧、××路西侧水××年华小区××楼××单元××东××住房××套套，面积181.96㎡,购房款为446711.8元。后原告于2009年至2011年分四次将房款全额支付。在房屋已经建好的情况下，被告一直以开发资质过期为由，拒绝与原告签订商品房买卖合同，也不交付房屋。在原告和河南财政税务高等专科学校的多次催促下，被告直至2016年1月19日才同意与原告签订商品房买卖合同，但前提是原告需要给被告每平米多补交500元购房款，否则拒绝签订合同，也拒不交付房屋。原告被逼无奈，只好按被告要求多交了房款，签订了被告事先填好内容的合同。被告又将房屋变更为4号楼3单元6层601号，建筑面积变更为176.04㎡,比原来约定的面积减少了5.92㎡。被告作为一个房地产企业，违反诚实信用原则，其行为也严重违反了合同约定，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：l、被告为原告立即办理涉案房屋的不动产权证书；2、请求判令二被告支付原告违约金31212元(暂从2016年4月20日计算至2017年4月20日，之后的继续计算，直至被告将不动产权证书交付原告之日止)；3、请求依法判令二被告退还原告多交纳的房款109722.2元，并支付利息6583元(暂从2016年1月19日计算至2017年4月19日，之后的继续计算，直至被告将多交房款退还原告之日止)；4、请求判令二被告赔偿原告经济损失65505.6元；5、请求判令被告立即为原告出具交纳房款的正规发票；6、本案的诉讼费用由被告承担。
被告福家置业辩称，福家置业一直在尽力办理有关房屋产权证书和土地使用权证书。但该证书的办理工作并非福家自身可以决定的，需要相关行政机关依职权办理，对这些行政机关，福家能做的只是申请、催促，但无决定权。二、即使按照双方的合同约定，福家办理相关证书的最后时间也是合同签订17个月之后，而且在超期未办理时，双方约定的违约金标准是每日按总房款的0.005%支付。三、每平方米加价500元是双方真实意思的表达，福家置业不存在胁迫行为。事实上，福家面对的是财专和540户业主，并不具有优势地位，而且如果原告不同意加价，大可以不接受加价要求，到法院起诉来保护自己权利，当时的情景并不存在别无他法，被迫答应的情形。原告在接受加价建议，双方并都已按约履行的情况下反悔，提起诉讼，严重违背诚实信用原则，严重侵害交易安全，不应得到法律支持。而且，原告的主张如果得到支持，那么已经签约交房的515户就会群起效尤，引起社会混乱，消耗司法资源。四、原告要求赔偿65505.5元经济损失的主张无事实根据和法律依据，不应得到支持。鉴于以上原因，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告财专学校辩称，一、财专与福家置业之间签订的协议虽名为《商品房合作定向开发协议书》，但根据合同内容及法律规定，该协议实际是房屋团购协议。财专虽与福家置业签订了名为商品房合作定向开发的协议和补充协议，但是在两份协议中，仅约定向福家置业购买固定数量的房屋，并没有约定任何财专参与经营和承担风险的内容。而且，双方签订的协议中明确约定了房屋固定单价为2495元每平米，财专也是按照此价格来代为收集众购房户的购房款而向福家置业缴纳的，没有任何加价及牟利行为。在福家置业对于涉诉小区的整个开发销售过程中，土地使用权证、规划许可证、施工许可证、预售许可证均办理在福家置业名下，福家置业对于其开发的涉诉小区的全部房产进行对外销售和实际控制，财专从未参与过福家置业的经营销售，仅仅代表自已和接受众购房户委托按照统一价格向其团购了540套房屋。除540套团购房外，涉诉小区还有其他商业和住宅，福家置业均以已方名义在单独销售，财专从未参与也未享受过任何收益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。故该协议虽然名为《商品房定向合作开发协议》但实际团购协议。二、财专与包括孔祥夷之内的购房者之间系代理关系。本案中财专之所以作为众多购房户的代理人团购房屋是因为应购房户(大部分为财专职工)要求，本着服务职工的目的无偿为购房户提供服务。按照财专与福家置业签订的《商品房定向合作开发协议》约定，财专负责购房款的代为收集支付、福家置业在取得预售许可证后负责分户与购房者签订《商品房买卖合同》，购房户的付款手续及产权办理由福家置业与购房户直接办理。根据法律以及合同约定，河南财专与包括原告在内的购房户之间的关系是一种“无偿代理”关系，按照《合同法》第四百零二条的规定:“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因此，本案中的《商品房定向合作开发协议》实际上直接约束孔祥夷以及福家置业。三、孔祥夷已经与福家置业签订了正式的《商品房买卖合同》，其要求财专与福家置业承担共同责任没有事实及法律依据。本案中孔样夷与福家置业签订了正式的商品房买卖合同，双方之间形成商品房买卖合同关系，孔祥夷提出的各项主张无论是办理产权登记证书还是退还多缴纳房款或者是提供发票及承担赔偿责任等均是基于其与福家置业之间的商品房买卖合同为基础，财专并非该合同当事人，基于合同相对性的基本原则，孔祥夷要求财专承担连带责任没有任何事实及法律依据，应当依法予以驳回。综上所述，请求贵院依法查明事实，驳回孔祥夷对财专的诉讼请求。
原告孔祥夷为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据1、收据四份，证明原告从2009年3月至2011年3月分四次已向被告交纳全部购房款446711.8元；证据2、购房通知书一份，证明:(1)被告河南财政税务高等专科学校与被告河南福家置业有限公司系合作关系，二被告应依法承担连带责任；(2)被告河南福家置业有限公司违约不与原告签订商品房买卖合同的事实；证据3、水木年华小区4#楼合同备案审核单、现金缴款单及收据(2016年1月19日)各一份，证明被告让原告多补缴房款88020元，不交就不签商品房买卖合同的事实；证据4、商品房买卖合同(合同编号:ZM16002
286392)一份，证明:(1)原、被告关于购买房屋的位置、面积及面积差异处理、产权登记、违约责任等的具体约定;(2)
被告实际交付的房屋面积是176.04㎡,比原告交纳购房款时约定的面积(181.9㎡)足足少了5.92㎡,被告应按具体减少的面积退还原告相应的房款；证据5、2014年3月18日出具的收据一份，证明被告让原告多支出中央空调初装费65505.6元，商品房合作定向开发补充协议书中第一项商品房质量标准第12条中和第三项付款方式的第13条中均明确约定所售房屋中有暖气，且购房均价中也包含暖气，该笔费用是被告超出合同约定向原告多收取的费用，应由被告承担；证据6、商品房合作定向开发协议书一份，证明:(1)按照协议约定无论市场价格发生任何变化，被告河南福家置业有限公司均应按原告购房均价结算购房款，让原告多补缴的房款违反了协议的约定，应予返还。(2)被告河南财政税务高等专科学校与被告河南福家置业有限公司系合作关系，二被告应依法承担连带责任;证据7、商品房合作定向开发补充协议书一份，证明原告购买的房屋协议约定是包含供暖设施的，原告以均价2455元/㎡支付的购房款中也包含暖气，被告让原告另外支付中央空调初装费给原告造成了严重的经济损失。
被告福家置业质证称，对证据1真实性无异议，关联系有异议，该四份收据直接交到财专学校，财专学校是以工程款的名义付至福家置业；证据2真实性无异议，关联性有异议，该购房通知由财专学校发出，不能证明福家置业违约不签订商品房买卖合同的事实；证据3真实性无异议，关联性有异议，在签订商品房买卖合同之前，福家置业与财专学校经过充分沟通协商，就该项目的购房单价达成一致，并由财专学校将协商一致的意见以通知形式发布，无法证明被告让原告多交房款，不交就不签商品房买卖合同的事实；证据4真实性无异议，证明目的有异议，原告所购买房屋的位置和面积是由房管局经过预测绘所定的房号和面积，且合同对此有约定；证据5真实性无异议，对其证明目的有异议，因为该中央空调项目与福家置业无关；证据6真实性无异议，证明目的有异议，该定向开发协议是河南财专与福家置业之间的约定；证据7同证据5的质证意见。
被告财专学校质证称，对证据1真实性无异议，该款项已经转交给福家置业；对证据2真实性无异议，证明目的有异议，财专只是代理原告与福家置业进行团购事项的处理；证据3是原告与福家置业之间形成的证据，与财专无关；证据4真实性无异议，该商品房买卖合同恰好证明了原告已经与福家置业之间形成了商品房买卖合同关系，财专并不是该合同的主体，对合同的具体情况并不了解；证据5真实性无异议，证明目的有异议，该团购房屋将原有的市政供暖设施替代为地源空调系统，现在该系统为房屋不可分割的附属设施部分，另外地源空调是可以选择是否安装的，原告缴纳了该费用，也即是同意安装该地源空调；对证据6、7真实性无异议，但证明目的有异议，该合同虽然名为定向开发协议，但实际是团购协议。
被告福家置业未提交证据。
被告财专学校为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：证据一、2008年5月19日《商品房合作定向开发协议书》及《商品房合作定向开发补充协议》各一份，证明:1、该协议虽名为合作开发协议，但根据内容显示实际为商品房团购协议，河南财专不享受开发收益也不承担经营风险,当事人处明确约定河南财专为购房方、福家置业为开发方，2、合同明确约定河南财专仅对进行监管，福家置业负责开发建设及管理等全部工作，3、合同约定房屋均价固定，无论市场变化均按约定均价结算购房款，4、合同约定河南财专仅代为收集购房户购房款并按照合同约定支付给福家置业，5、协议约定福家置业在项目建设开发达到预售条件并拿到预售许可证后，负责分户与包括原告在内的购房者签订购房合同，6、购房者的付款手续及产权办理均由福家置业与购房者直接办理；证据二、购房款付款明细及付款凭证一组，证明：河南财专已经将其代为收集的540套房屋购房款支付给福家置业，按照协议约定履行了代为收集并支付购房款的义务。原告所交购房款已经转交给福家置业；证据三、商品房预售许可证二份，证明：福家置业于2014年1月17日取得了水木年华小区8号楼和10号楼的商品房预售许可证，于2014年1月20日取得了水木年华小区1、2、3、4、5、6号楼的商品房预售许可证；证据四、水木年华小区业主名单（540户）一份，证明：原告与财专均为水木年华小区的购房户；证据五、2015年12月30日福家置业关于水木年华小区房屋签约交钥匙及储藏室认购的通知一份；证明：福家置业单方面作出了要求购房者每平米加价500元签订合同及交付房屋的通知。
原告孔祥夷质证称，对证据一、真实性无异议，对证明目的有异议，该开发协议书恰恰证明房屋按均价收取后，无论市场价格发生任何变化，被告方都应按照均价向原告收取购房款，故每平方强行加价500元房款的部分应予退还，通过该协议第七条第（二）项第4条的约定，被告应在取得预售许可证7日内与购房者签订商品房买卖合同，根据该约定，被告远远超出了约定的时间与购房者签订房屋买卖合同，被告存在严重的违约行为，应承担相应的违约责任；补充协议第一条商品房质量标准第12项、第二条第13项中均明确约定购买的房屋中含有暖气且暖气的费用已在房屋的均价中包含，不应让原告再支付中央空调初装费用；证据二、中付款凭证均系复印件，不能作为证据使用，该证据系被告财专与被告福家置业的内部往来交易，与本案原告的诉请无关；证据三、中商品房预售许可证可以看出2014年1月17日福家置业已经取得商品房预售许可，却在2016年1月19日才与原告签订商品房买卖合同，被告存在严重的违约行为，应承担违约责任；对证据四、真实性无异议；对证据五、有异议，该证据恰恰证明二被告每平米强行加价500元的事实。
被告福家置业质证称，对证据一、真实性无异议，证明目的有异议，该协议是福家置业与财专学校基于合作关系的一种约定；证据二、真实性无异议，证明目的有异议，该540套房款，河南财专是以工程进度款的形式支付给福家置业的；证据三、无异议；证据四、真实性有异议，证明目的有异议，因该名单是由河南财专单方提供的，该名单上的名字不完全是小区的购房户，因为河南财专与福家置业约定，只有财专学校的教职员工才具备在该小区购买房屋的资格，且在网签之前，一部分名单发生了变更；证据五、真实性无异议，证明目的有异议，该通知是由福家置业和河南财专经过充分沟通协商过达成一致意见后发出的，故不能说明是福家置业单方发出的通知。
经本院审查，原告提交的证据一、二、六、七客观、真实，与本案存在关联性，本院予以采信；原告提交的证据三、四、五客观真实，与本案具有关联性，本院结合全案情况综合认证。
经本院审查，被告财税学校提交的证据客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信。
本院根据当郑州市××大道南侧、××路西侧水××年华小区××楼××单元××东××住房××套专学校与被告福家置业合作定向开发的位于郑州市郑开大道南侧、康庄路西侧水木年华小区4号楼1单元6层东户住房一套，面积181.96㎡,购房款为446711.8元。原告分别于2009年3月18日、2009年9月13日、2009年12月14日、2011年3月15日向被告财专学校支付房款90000元、133000元、134000元、89711.8元。2016年1月19日中国银行的现金缴款单显示原告孔祥夷向被告福家京××高速向××大道××与××处西南（××财政税务××专科学校房合作定向开发协议书》约定：项目地点位于京珠高速向东郑开大道3公里与康庄路交汇处西南（河南财政税务高等专科学校斜对面），建设总用地61.81亩，其中建筑用地55.08亩。项目内容为教职工生活住宅楼（按双气设计和施工）及其生活小区的配套设施建设。被告财专学校负责项目建设的监管工作，被告福家置业公司负责项目开发建设及管理工作。该项目提供住宅均价2495元/㎡。在该项目建设过程中无论市场价格发生任何变化，被告财专学校均按上述均价向被告福家置业公司结算购房款。付款方式：被告财专学校负责购房户购房款的收集，并在指定银行专门开设账户，按照合作项目进程，向被告福家置业公司支付购房款。福家置业在该项目建设开发达到预售条件并拿到预售许可证后，负责分户与财专学校购房教职员工签订购房合同，并有义务在七日内与财专学校购房通知书上的购房者签订《商品房买卖合同》。购房教职员工的付款手续（含一次性付款和按揭）及产权办理均由被告福家置业公司与购房职工直接交接办理，被告财专学校统一组织购房教职员工在三十日内办理各项手续和证件，证件包括土地使用证、房屋所有权证
2008年12月30日，二被告签订《商品房合作定向开发补充协议书》一份，约定：商品房质量标准中暖气，采用市政供暖系统，设热交换站，管线到户内图示位置，并安装暖气片，材料类别为中等以上档次。付款方式中约定该项目房价2495元/㎡,已包含暖气、天然气、智能化等所有配套费用。
2015年1月31日被告财专学校对被告福家置业出具的《购房通知书》载明：购房户孔祥夷2009年5月认购了由我校与贵公司合作定向开发的水木年华小区4号楼1单元6层东户住房，按照协议均价，已交181.96平米购房款￥446711.80元。财专学校在2014年5月已经将购房户名单提交被告福家置业公司，但是被告福家置业公司一直声称开发资质过期导致至今不能签约，被告财专学校要求被告福家置业按照《商品房合作定向开发协议书》约定与购房户签订《商品房买卖合同》。
2016年1月9日原告孔祥夷与被告河南福家置业有中牟县××××道房买卖合同（编号为ZM16002286392）一份，约定原告孔祥夷购买被告福家置业公司开发的位于中牟县郑开大道南侧，康庄路西侧4幢3单元6层601号房屋一套，建筑面积共176.04平方米，商品房单价为2955元，总金额520198元。合同约定面积与产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告福家置业公司返还给买受人孔祥夷，绝对值超出3%部分的房价款由被告福家置业公司双倍返还给原告孔祥夷。还约定被告福家置业公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告福家置业公司提供的资料到产权登记机关备案。如因被告福家置业公司的责任，原告孔祥夷不能在规定期限内取得房地产权属证书的，孔祥夷同意给予被告福家置业公司90个工作日的宽限期，且在宽限期内不追究被告福家置业公司的违约责任。被告福家置业公司在上述期限内未报送上述申报资料及报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，自宽限期满之日按日向孔祥夷支付总房款的0.005%的违约金。
购房款明细表及付款凭证一组，表明被告被告财专学校已将原告所交的购房款转交给被告福家置业公司。
庭审中被告福家置业公司称2016年1月19日签订商品房买卖合同当天房屋已交付原告孔祥夷，涉案房屋尚未办理初始登记。本院受理该案后，经调解未果。
本院认为，依法成立的合同应当履行，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以申请人民法院予以适当减少。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，经查《商品房合作定向开发协议书》、《商品房合作定向开发补充协议书》、《商品房买卖合同》、有原告、二被告各方当事人的签字，系各方真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。被告财专学校与被告福家置业公司签订了《商品房合作定向开发协议书》及《商品房合作定向开发补充协议书》，根据《商品房合作定向开发协议书》及《商品房合作定向开发补充协议书》约定被告财专学校为购房方，福家置业公司为开发方，被告财专学校实际上与购房者之间是无偿代理关系，在原告和被告财专学校的多次催促下，被告福家置业公司于2016年1月19日同原告孔祥夷签订了《商品房买卖合同》，视为购房者孔祥夷对被告财专学校代理购房行为的追认，合同签订后原告孔祥夷成为房屋买卖合同关系的相对方，因此《商品房买卖合同》、《商品房合作定向开发协议书》及《商品房合作定向开发补充协议书》所产生权利义务由孔祥夷直接享有和承担，且涉案房屋也实际交付给孔祥夷使用。原告孔祥夷已经履行付款义务，被告福家置业公司应依法履行自己的合同义务，原告请求被告福家置业公司为原告立即办理涉案房屋的不动产权证书，因办证系行政机关的职权范围，被告福家置业公司负有协助办证义务，故本院酌定被告福家置业公司于本判决生效后三十日内协助原告孔祥夷办理不动产权证书。关于原告请求判令被告支付自2016年4月20日起至被告福家置业将不动产权证书交付给原告之日止的违约金，根据合同约定，被告福家置业应当在涉案房屋交付原告后的60个工作日内办理房屋产权初始登记的资料提交房屋管理部门备案，且买受人孔祥夷同意给予被告福家置业公司90个工作日的宽限期，在宽限期内不追究出卖人的违约责任。未报送上述申报材料及报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，自宽限期满之日起按日向买受人支付总房款的0.005%的违约金。故以总房款520198元为基数，按日向买受人支付总房款0.005%的违约金自2016年4月20日起至被告福家置业将申报材料报送房地产行政主管部门受理之日止，合法有据，本院予以支持，超出部分本院不予支持。关于判令被告退还原告多缴纳的房款109722.2元及利息6583元，根据原被告之间的房屋买卖合同关于面积差异处理的约定，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告福家置业公司返还给买受人孔祥夷，绝对值超出3%部分的房价款由被告福家置业公司双倍返还给原告孔祥夷，故减少面积5.92平米的退房款应为：2945元×3㎡＋2945元×2.92㎡×2=26033.8元，多交房款的利息以26033.8元为基数，按银行同期利率自2016年1月19日起至被告福家置业将26033.8元退回给原告孔祥夷之日止。关于退回多补交的房款每平米500元的诉求，因原告为完全民事行为能力人，应当认识到签订合同的法律后果，且原告也并未提供充足证据证明补交房款每平米500元并非原告真实意思表示，故补交房款的行为视为对《商品房合作定向开发协议书》及《商品房合作定向开发补充协议书》中关于房屋单价的变更，因此该项诉求于法无据，本院不予支持。关于原告请求判令被告赔偿原告经济损失65505.6元的诉讼请求，原告并未提供证据证明该损失客观存在，故本院不予支持。原告已将购房款全部交纳，被告福家置业公司应当为原告孔祥夷出具交纳房款的正规发票，故对于要求出具正规发票的该项请求，合法有据，本院予以支持。原告主张二被告承担连带责任缺乏依据，本院无法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告河南福家置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告孔祥夷办理不动产权证书；
被告河南福家置业有限公司支付原告孔祥夷违约金（以总房款520198元为基数，按日0.005%的标准自2016年4月20日起至被告河南福家置业有限公司将申报材料报送房地产行政主管部门受理之日止）；
被告河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内退回减少面积的房款26033.8元及利息（以26033.8元为基数，按银行同期利率计算自2016年1月19日起至被告河南福家置业有限公司将减少面积的房款实际退回给原告孔祥夷之日止）；
被告河南福家置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孔祥夷出具交纳房款的正规发票；
驳回原告孔祥夷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4495元，由原告孔祥夷负担1000元，被告河南福家置业有限公司负担3495元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判长 李建涛
审判员 崔 敏
审判员 刘红丽
二〇一八年一月三日
书记员 马正茁