广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第2311号
原告：林利，住广东省广州市天河区。
委托代理人：宋玉才，系广东国鼎律师事务所律师。
被告：李冠丘，住广东省汕头市潮南区。
委托代理人：胡海燕、麦嘉文，均系广东信德盛律师事务所律师。
原告林利诉被告李冠丘房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林利的委托代理人宋玉才，被告李冠丘的委托代理人胡海燕、麦嘉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林利诉称：2011年3月11日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定：被告将位于广州市天河区黄埔大道西路269、271号首层及二层（YOHO天河）2层01号商铺出卖给原告，房价款总额为538699元，商铺建筑面积11.0772平方米，套内建筑面积4.8112平方米，公共部位及公用房屋分摊建筑面积6.2660平方米，同时合同第8条约定出卖人应于2013年12月31日前，将符合本合同约定的商铺交付买受人使用。合同签订后，原告依约将全部房款支付给了被告，但至今，被告都没有将符合合同约定及法律规定交房条件的房屋交付给原告，严重违反了合同的约定。根据合同第9条约定即出卖人逾期交付房屋的，则每逾期一日需按已付房价款的千分之一支付给买受人违约金。另，合同第15条约定“本合同生效后的180个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续”，而根据房产证显示登记时间是2012年2月7日，已远超过合同约定时间，而合同生效后的180个工作日是2011年11月18日，根据第15条约定，被告每日应按已付房款的千分之一向原告支付违约金。同时，根据商铺买卖合同的附件二商铺所在楼层的平面图显示，原告所购买的商铺所位于的楼层存在两处共四个垂直升降电梯，然而商场的现实情况却是没有上述垂直升降电梯，因此被告对此属于严重违约行为，对于楼层业主自己购买和施工的该四个垂直升降电梯而额外支出分配给原告承担的费用应由被告赔偿，该费用按照合同约定本应该由被告支出承担。被告对案涉商铺及商场并没有按照消防法及广东省和广州市政府关于消防的规定办理消防验收，合同约定的交付时间时消防验收还未通过，即使商铺实际有交付，但也不符合商铺交付的条件。原告从来没有接收到被告通知原告收铺的通知，而且双方也没有办理实际交铺的手续。现请求法院判令：1、被告支付原告逾期交铺违约金，以实际购房款538699元为本金，按每日千分之一的标准，从2014年1月1日起计至实际清偿之日止；2、被告支付原告逾期办证违约金43634.619元，从2011年11月18日起计至2012年2月7日期间，每日按538.699元计算，合计金额43634.619元；3、被告支付原告商铺物业两处电梯及施工费用5441元；4、被告承担本案诉讼费。
被告李冠丘辩称：一、关于逾期交付的问题，被告已经按照买卖合同第八条的约定在2013年12月31日前书面通知了原告前来办理收铺手续，并且以EMS方式发送了书面收铺通知，被告已经履行了合同约定的交付通知义务。二、被告交付的商铺完全符合合同第十二条及附件一的约定。三、被告交付商铺的交付标准中消防并非法定义务，本案涉及的商铺面积很小，且属于二手房交易。四、关于电梯费用的问题，合同中并没有约定直升电梯为买卖条件或者商铺的交付标准。商铺所在的商场只有两层，且并没有法律强制性规定本案商铺所在的两层商场必须有直升电梯。买卖合同附图中标识的仅为电梯井，该电梯井是自大楼完工之日起就已经存在。综上，我方已经按照合同和法律规定的义务如期通知原告前来收铺，但原告拒绝收铺，故根据买卖合同第八条第三款的约定应该视为从书面通知的收铺日期起该商铺已经实际交付给原告。五、原、被告于2011年8月1日签署商铺买卖合同补充协议，被告于2012年1月31日获得了天河区房地产交易中心受理回执，在2011年8月2日至2012年1月31日递件前，原告才按照补充协议第三、四条的约定向银行申请了抵押贷款，我方在此期间内协助办理过户手续是合理的，并且我方计算的商铺买卖合同中的180个工作日的过户期限为2011年11月29日并非原告所称的2011年11月18日。
经审理查明：2010年11月16日，被告李冠丘、案外人赵某（委托人）出具《委托书》，委托陈振强对委托人所有的广州市天河区黄埔大道西269、271号首层、二楼依法出售，办理上述房屋的卖房交易过户手续，有权签订买卖合同，如交易不成功有权办理退案手续，受托人有权代收售房款；受托人有权转委托；2011年1月24日，陈振强与广州市火域房地产代理有限公司（简称“火域公司”）签订《转委托书》，对上述《委托书》进行转委托，委托事项有：依法出售上述房屋，有权签订商品房买卖合同；协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件；该《转委托书》经广东省广州市南方公证处公证。
2011年3月11日，原告（买受人，通讯地址为广州市海珠区昌岗东路257号广州美术学院）与被告（出卖人）的转委托代理人即火域公司签订《商铺买卖合同》（以下简称“合同”），约定：买受人所购买的商铺为出卖人名下所属物业；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构，该商铺为广州市天河区黄埔大道西269、271首层及二层（万城766）2层01号商铺（以下简称“案涉商铺”）；该商铺建筑面积共11.0772平方米，其中，套内建筑面积4.8112平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.266平方米；该商铺属现房，房价款总金额为538699元；买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人，2011年3月7日前支付全部房价款的52%（包含定金）即278699元，余下房价款260000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；（第五条）买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理，按逾期时间长短，分别处理（即以下两点不合并执行）：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；同时，本合同第十五条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；2、逾期超过15天的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同。若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金。同时，本合同第十五条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；（第六条）商铺使用权约定：该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年12月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉；（第七条）商铺使用权交接：出卖人应当于2013年12月15日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同；如因买受人不配合出卖人办理该商铺交付手续而影响商场的正常经营，买受人同意在完成该商铺全部交付手续前，买受人以该商铺全部房价款为标准，按每日1‰向出卖人支付违约金；根据本合同第六条的约定，2013年12月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2013年12月31日之前归出卖人所有，买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及管理费用；2013年12月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续；出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2013年12月31日前按本合同约定的装修标准（见附件一），将该商铺交付买受人使用；（第八条）商铺交付：出卖人应于2013年12月31日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；因不可抗力或者当事人在本合同约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人；买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人；（第九条）出卖人逾期交付商铺的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过15日的，自本合同第八条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款的1‰的标准向买受人计付违约金；（第十二条）出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定（附件一）的标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：1、出卖人以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿；2、在商铺保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任但可协助维修，维修费用由买受人承担；（第十四条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所变化的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达；如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、迟延或退回，所产生的一切责任和后果由买受人承担；（第十五条）合同生效后180个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；买受人要求继续履行合同的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人支付违约金等内容。合同附件一载明装修标准：其中“交铺装修标准”为“地面：高级抛光砖，供电：独立电表，间隔：轻钢龙骨硅钙板，门面：豪华卷闸，天花：格栅天花”，“公共设备、设施及公共区域”为“地面：主通道铺高级抛光砖，供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用，照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具，安全：提供24小时智能监控，空调：中央空调，消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统”。合同附件二为二层平面1︰100的比例图。
又，原告（买受人）与被告（出卖人）的转委托代理人火域公司签订了《商铺买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：（第三条）买方须按下列付款方式按时付款：（1）2011年3月7日前支付全部房价款的52%（包含定金）即278699元，（2）2011年8月1日前支付全部房价款的19%即100000元，（3）余下房价款160000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；（第四条）买受人如未按本协议第三条所约定的时间付清款项，则按买卖合同的第五条逾期付款的违约责任处理；（第五条）本补充协议一式肆份，出卖人持叁份，买受人持壹份，各份均具有同等法律效力，是买卖合同不可分割的部分，如与买卖合同冲突，则以本补充协议约定为准等。
上述合同及补充协议签订后，原告已向被告付清了全部购房款538699元，其中第三期购房款160000元的审批批出时间为2011年7月29日，贷款支付时间为2011年12月23日。2012年1月31日，被告向房管部门申办案涉商铺的交易过户手续，案涉商铺产权于2012年2月7日登记至原告名下。
2013年12月12日，被告出具《委托书》，委托广州印潮市场经营管理有限公司（简称“印潮公司”）办理广州市天河区黄埔大道西路269，271号首层及2楼商铺移交手续及签订相关文件，包括寄发商铺收铺通知书、签订商铺移交确认书等事宜。该《委托书》同日经广东省广州市南方公证处进行了公证。
被告称印潮公司于2013年12月13日向原告邮寄《商铺收铺通知书》（以下简称“收铺通知书”）。该通知书以EMS方式送达，单号为1011711850506，地址为广州市海珠区昌岗东路257号广州美术学院即合同记载的原告通讯地址，收件人为原告，寄件人为印潮公司，备注为黄埔大道西269、271号商铺收铺通知书（二层01），该邮单有“已验视，单位：体育西，验视人：李长喜”盖章。该通知书载明原告与被告（李冠丘）签订的合同，购买位于黄埔大道西269、271号二层01号商铺，根据合同第八条约定，被告于2013年12月31日前将商铺交由原告使用，我司受被告委托，就商铺交付事宜通知原告于2013年12月20日—12月31日期间带齐办理收铺所需资料前往现场办理商铺移交手续，如逾期办理，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付。原告称未更改合同通讯地址，但不确认收到上述邮件及收铺通知书，并认为被告既然已经寄出收铺通知书本案中仍持有原件不合常理，且寄件人为印潮公司，被告发出收铺通知书时未向其出示授权印潮公司的证明；被告对此称其制作收铺通知书时是一式两份的，故其现持有原件；在案涉商铺所在场地的其他系列案中的原告都确认被告已经发出收铺通知书且已经收到其发出的收铺通知书，本案中提交的EMS详情单上的备注栏已经写明了发出函件的内容，印潮公司是其公证委托人，其有发出收铺通知书的权力，其他系列案已经生效的判决中已经查明了相关事实。
被告称原告于2013年12月25日向被告及印潮公司递交关于案涉商铺收楼相关要求的文件（以下简称2013年12月25日文件），该文件有原告签名和指模；对此印潮公司于2013年12月27日向原告合同记载地址邮寄《复函》，原告于2013年12月28日出具《有关万某766商铺交付接收意见》，该函记载原告将于合同规定的时间（2013年12月31日前）办理案涉商铺的交付，原告要求被告按合同附件一约定的装修标准出示符合法律要求的相关设备材料等原始单据，及相关单位的验收证明，以便双方现场核实、确认验收等内容。原告对上述证据真实性不予确认，但在本院询问后称其不对该书上原告的签名及指模申请相关司法鉴定且无法提供相关反证。
被告称其于2014年6月8日向原告发出《通知函》，该函以EMS方式送达，单号为1041931363306，地址为广州市海珠区昌岗东路257号广州美术学院即原告合同记载的通讯地址，收件人为原告，寄件人为被告，备注为黄埔大道西269、271号商铺收铺通知函（二层01），该邮单有“已验视，单位：体育西”盖章。该函称：本人已于2013年12月向你方发出收铺通知书，但你方未能按通知的时间办理收铺手续。尽管我方认为你方此前拒收商铺无任何理由，但为你方利益考虑，本人仍请你方于2014年6月30日前带上房产证复印件及身份证，前往广州市天河区黄埔大道西路269、271号商铺现场办理移交手续。广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明显示上述邮件于2014年6月8日收寄，2014年6月9日收发章签收。原告称未更改合同通讯地址，但不确认收到上述邮件及收铺通知函，并认为该邮单为打印件，并没有被告及其代理公司签章。
2014年8月28日，原告提起本案诉讼。
（2014）穗天法民四初字第1162号汤某诉李冠丘房屋买卖合同纠纷一案，李冠丘提起上诉，广东省广州市中级人民法院作出的（2014）穗中法民五终字第4477号民事判决书已经发生法律效力，其中原审法院查明以下事实：1.本院到该案案涉商铺现场察看，现场由自称是印潮公司的工作人员打开大门，入内后可见案涉现场已间隔成一间间独立的小商铺（每间均有独立的卷闸拉门、铺位编号）；打开其中一间铺位，可见内有独立电表、照明、消防喷淋系统。本院对现场情况拍摄照片多张。2.被告称案涉商铺所在场地（含一、二层）系二手房，其向上一手业主购买后再出售。被告对此提供其向房管部门调取的档案资料（房地产权证存根、广州市房屋交易登记证明书）予以证实。
关于案涉商铺是否具备交付条件问题，原告称案涉商铺交付使用的条件应该要符合买卖合同约定及法律规定的条件，案涉商铺没有达到交付条件尤其是使用条件，提出消防验收问题和电梯问题。被告称案涉商铺已达合同约定的交付条件。双方具体意见如下：
关于消防验收的问题，原告称案涉商铺所在的楼宇的1、2层原来为停车库，不属于人员密集型场所，但是被告将1、2层改建为商铺，故属于人员密集型场所，根据消防法规的规定案涉商场应该要重新通过消防验收，由于案涉商铺没有通过消防验收故不具备交铺的条件，无法使用。根据广东省政府及广东省关于实施我国消防法办法及我国消防法均规定，案涉商铺应该办理消防验收，如未办理消防验收不得投入使用。根据广州市区分所有建筑物消防安全管理条例第6、17条的规定案涉商铺应该报消防审核后才能开工，完工后需要经过消防部门的竣工验收，没有竣工验收不得投入使用。根据广东省人员密集场所消防安全管理办法第2条的规定案涉商场属于人员密集型场所，第11条的规定案涉商铺必须要经过消防审核，审核通过后才可以办理验收，没有验收合格的不得投入使用。根据广东省实施我国消防法办法第16条、我国消防法第15条、我国消防条例实施细则第11条均规定了案涉商铺应该通过消防验收，没有验收的不能使用。原、被告签订的合同第2、7条明确约定及签订合同之前被告发出的销售资料可以说明本案商铺所在的场地为商场，根据买卖合同约定的价格讲案涉标的为商铺，故商铺应该要通过消防验收。根据被告提交案涉商场的建设工程消防验收意见书显示案涉场地装修后为商铺使用，故可以说明本案案涉商铺是商场，消防验收意见书中规定了需要通过消防安全检查后才可以投入营业，故在2013年12月31日即买卖合同约定的交铺当时，案涉商铺是不符合交铺条件的。被告称案涉商铺为二手房买卖，法律并没有规定二手房买卖不需要经过消防验收，但原告认为只要是商场就应该通过消防验收。根据被告提交的广东省消防网公告显示的政府文件中可以说明案涉商铺所在的整个商场在2012年5月1日前仍在装修、改建，因此被告在2012年5月1日前仍未通过消防验收，但是案涉商铺应该在2013年12月31日前通过消防验收，故被告交付的商铺不符合法律的规定。对上述主张原告提交：证据1.广州市公安局天河区分局信访事项告知单（该证据为照片打印件），该单记载2014年1月13日我局受理反映广州市天河区黄埔大道西269-271号万某766商场商铺存在严重消防安全隐患，将未经消防验收合格的商铺交付业主使用，要求查处的信访事项，我局交通防火大队、天河南派出所会同政府相关职能部门实地进行核查，对工程建设单位依法作出行政处罚等内容；证据2.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（照片）和关于政府信息公开申请的答复。被告对证据1真实性、合法性、关联性不予认可，该证据不是行政处罚告知书，完全不能显示被告因何种事由被处罚，事实上被告未接收到任何行政处罚决定书；被告对证据2中公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的真实性、合法性、关联性均无异议，认为充分证明案涉商铺已经取得消防安全检查合格证，对证据2中的关于政府信息公开申请表的答复真实性、合法性无异议，其称案涉商铺所在商场已经在2012年5月份、2013年年底分别申请了两次消防验收，消防部门也分别于2012年、2014年作出了两份合格的消防验收文件；关于消防验收问题，并非被告约定的义务，合同第12条及附件一中并没有约定消防为约定交付条件，而且本案为二手房交易，原告的商铺最大的仅10几平方米，故不需要经过消防验收。被告为证明案涉商铺所在场地经由广州市公安局天河区分局消防验收，评定场地的消防验收合格，提供如下证据：1.广州市公安局天河区分局于2012年4月16日向广州市印潮商业城出具的穗公天消验（2012）第0163号《建设工程消防验收意见书》。主要内容：我局对你单位申报的位于天河区黄埔大道西269、271号首层局部及第2层整层的空置商铺的建设工程（装修面积3684.97平方米）进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。2.广州市公安局天河区分局于2014年5月21日向印潮公司出具的穗公天消验字（2014）第0291号《建设工程消防验收意见书》。主要内容：我局对你单位申报的位于天河区黄埔大道西269、271号内的商场建设工程（该建设工程消防验收受理凭证号为：穗公天消验凭字（2014）第0223号，装修部位为第1—2层，装修面积3684.97平方米）进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。被告另提供上述《建设工程消防验收意见书》在广东省消防网上的公示截图以证明上述文件的真实性。经质证，原告认为：证据1严重超过举证期限，原告不确认其真实性、合法性、关联性。该验收意见书中已写明“该工程内各商铺的建筑内部装修工程须依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和验收，在使用或开业前应申报消防安全检查，检查合格后方可投入使用。”因此，该消防验收意见书并非意味着工程可以投入使用，而是投入使用前还应申报消防安全检查，检查合格后方可投入使用；同时，该验收意见并非最终的验收意见书，被告提交的证据2（穗公天消验凭字（2014）第0291号）显示的验收通过时间是2014年5月21日，因此对于建设工程消防验收意见书的真正有效时间是2014年5月21日，并非是2012年4月16日；证据2的真实性、合法性予以确认，但认为合同及被告提交给消防部门验收的申请文件，均是说明被告是以商场的名义运行，故在签订合同之前被告是以商场名义办理验收手续的，而并非单独的商铺。
关于电梯问题，被告称案涉商铺所在楼宇大概有18层，案涉商铺仅在商场的二层，该电梯的升降范围仅为3层至18层，电梯是不到1、2层的。原告称合同及房产证附图上显示有四个电梯间，就应该有对应的电梯，即根据合同约定应该有电梯，且根据我国的相关法律规定电梯应该要达到1、2层，电梯不能到达1、2层，应该加装。对此原告提交：证据1销售资料，该资料有万某766，2F，地址广州市天河区黄埔大道西路269、271首层及二层字样及平面图一份；证据2.电梯报价文件，广州嘉立电梯工程有限公司提供电梯的报价明细表显示四台电梯加装费为2094000元。被告对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，该资料并非被告制作，且证据1本身已经表明本广告为要约邀请，买卖双方的权利、义务以商品房买卖合同为准的字样，故此图片并非约定双方权利、义务合法有效的依据，商品房买卖合同附图中左右均有电梯，看上去属于四台电梯，但是附图中一楼左边的商铺产权仍属于被告所有。证据2真实性、合法性、关联性不予确认，该证据为单方文件，且电梯井是给上面的住宅业主作电梯使用的，并非案涉商铺所在楼层的电梯井。而且报价所涉及的电梯合同并未真实履行，且对造价也异议。
关于逾期办证违约金问题，被告称原告主张从2011年11月18日起计至2012年2月7日逾期办证的违约金的诉请在本案起诉之日起已超过诉讼时效，对此原告称逾期办证的违约金的诉讼时效应该从被告实际为原告办理房产证之日起算，原告称其在本案起诉前有通过其他方式向被告主张逾期办证违约金，但对此未能提交任何证据。
本院认为：火域公司作为被告代理人以被告名义与原告签订合同及补充协议，该代理行为产生的法律后果应由作为被代理人的被告承受，故合同及补充协议的相对方为原、被告，且合同及补充协议是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约切实履行。
关于逾期办证的问题。虽原被告签订补充协议，但只变更付款方式，并未对过户方式进行变更，且被告亦未举证原告有延期付款的情形；合同第十五条约定，被告应在合同生效后180个工作日内向房管部门申办案涉商铺的交易过户手续，如未按上述时间申办交易过户手续，逾期超过15日且原告要求继续履行合同的，本合同继续履行，但被告需自本合同规定的申办期届满的第二天起至实际申办之日止，每日按已付房价款的1‰的标准向原告支付违约金。本案中，合同签订生效之日为2011年3月11日，从该日起算，合同生效后180个工作日即为2011年11月28日，显然，被告直至2012年1月31日才向房管部门申办案涉商铺的交易过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任；但被告提出原告主张逾期办证违约金已过诉讼时效的抗辩，即使如原告所称办证期限计算从2012年2月7日起截至原告起诉之日（即2014年8月28日），原告主张逾期办证违约金的诉求亦实际超过两年诉讼时效，故原告要求被告支付逾期办证的违约金的诉请，缺乏理据，本院不予支持。
原告称2013年12月31日前案涉商铺未经消防验收合格和未加装电梯，未达到约定和法定的交付使用条件，被告认为案涉商铺为二手房交易，案涉商铺已达交付条件。
关于消防验收问题。关于是否具有合同依据，合同中附件一明确载明了案涉商铺的交楼标准，同时合同对未能达到约定交楼标准的违约处理方式作出了约定。根据现场勘查，案涉商铺已间隔并装修好，本案庭审中原告亦未对此提出异议。因此，原告以未经消防验收为由认为案涉商铺未达交付条件，缺乏合同依据。关于是否具有法律依据。原告提出案涉商铺从合同和其他文件可以看出案涉商铺属商场的商铺，故其未能达到《中华人民共和国消防法》等相关规定的标准，不符合法定交付条件。对此，《中华人民共和国消防法》第十三条第一款规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案……”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场地所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查……”由此可见，上述条款所规定的消防验收是指商品房在竣工验收过程中建设单位或使用单位所应承担的义务以及公众聚集场所因投入使用而应具备的检查要求，而案涉商铺属二手房，原告称上述规定为二手房买卖交付的法定条件，缺乏理据。因此，原告以消防验收不合格为由认为案涉商铺不符合交付使用的条件，缺乏法律依据，本院不予采信。
关于电梯加装问题。关于是否具有合同依据，原告提供的销售资料，未显示制作人，被告对其真实性不予确认，且其性质应为要约邀请，其内容仅为附图中规划有电梯间，故对该证据本院不予采信；合同中合同附件二载明了案涉商铺的所在楼层有电梯间的规划，但并未在合同中明确约定加装电梯，本案为二手房买卖，不存在不能查看现场的障碍，且产权已经过户至原告名下，原告现以未加装电梯为由认为案涉商铺未达交付条件，缺乏合同依据。关于是否具有法律依据，原告称电梯未加装不符合相关法律，但案涉商铺为二手房，已经经过相关验收，故原告称案涉商铺所在楼层未加装电梯不符合法律规定，缺乏理据。因此，原告以未加装电梯为由认为案涉商铺不符合交付使用的条件的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。同理，对原告要求被告支付相应电梯加装费用的主张，缺乏理据，本院不予支持。
关于案涉商铺交付问题，合同约定被告应于2013年12月31日前将符合合同约定的案涉商铺交付原告使用；原告未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知收铺日期起案涉商铺已实际交付原告；原告保证所填写的通讯地址为原告的准确联系地址，被告根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天视为有效送达。被告称于2013年12月13日以EMS方式向原告送达收铺通知书（一式两份，被告亦持有原件）通知原告办理案涉商铺的移交手续，该书邮寄地址为合同记载的原告通讯地址，寄件人为印潮公司，备注为黄埔大道西269、271号商铺收铺通知书（二层01）；原告称未更改合同通讯地址，但不确认收到上述邮件及收铺通知书，且认为被告留有收铺通知书原件不合常理和寄件人为印潮公司未在邮寄收铺通知书同时邮寄授权印潮公司的相关公证书。虽上述邮件的寄件人为印潮公司但在邮单备注上已注明是案涉商铺相关的收铺通知书，且在收铺通知书也表明被告委托印潮公司代为办理案涉商铺收楼事宜，并明确告知应按合同约定办理移交手续，被告亦提交委托印潮公司的相关委托书，故被告委托印潮公司办理案涉商铺收楼事宜，并未违反合同约定和法律的规定，并无不妥；被告制作收铺通知书一式两份，现其持有原件并无不妥；故原告虽不确认收到上述邮件，但未提交相关反证予以证明，结合被告提交的相关证据，本院采信被告关于被告于2013年12月13日向原告邮寄收铺通知书，通知书于第三日送达的主张。在案涉商铺具备交付条件的情况下，原告经通知后拒不办理相关收铺手续，按照约定，应视为案涉商铺已经交付使用。
综上所述，原告要求被告支付逾期交楼的相应违约金等诉请，缺乏事实及法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告林利的全部诉讼请求。
本案受理费3590元，由原告林利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 龙 帅
人民陪审员 李淑仪
人民陪审员 卓燕君
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 何嘉杰
钟腾
本判决书于2016年月日送达