陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终8283号
上诉人(原审原告)王英，男，1975年4月28日出生，汉族，住陕西省延安市。
委托代理人何婷，陕西耘图律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）崔希影，男，1985年4月28日出生，汉族，陕西省西安市户县。
委托代理人高战辉，陕西丰东律师事务所律师。
上诉人王英因与被上诉人崔希影房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初5872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人王英之委托代理人何婷，被上诉人崔希影之委托代理人高战辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2016年9月26日，王英（买方、乙方）、崔希影（卖方、甲方）双方签订了《西安市存量房买卖合同》（以下简称买卖合同）。同日，王英、崔希影与居间公司还签订了《西安市房屋买卖居间合同》（以下简称居间合同）。前述合同约定，崔希影以950,000元向王英出售位于西安市雁塔区科技路298号紫薇臻品小区17号楼2单元20502室（以下简称涉案房屋）；王英于9月26日前支付定金30,000元，在签订本合同时支付居间佣金26,000元。其中，买卖合同第5.1条约定，本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按照本合同约定履行或者不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金50,000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师费、交通费、通讯费等。合同签订后，王英在9月26日前向居间公司支付定金共计3万元，并向居间公司支付佣金26,000元。居间公司后于9月28日前将定金30,000元汇至崔希影的受领款项账户。审理期间，经王英申请并经西安市中级人民法院委托鉴定，涉案房屋在2017年3月28日的市场评估总价值为107.39万元。庭审中，经询，王英称其诉讼请求系基于合同解除后提出的诉讼请求，行使法定解除权。王英在庭审中表示居间公司已向其退还了居间费26,000元。王英因本案诉讼产生律师费5,000元。
另查明，涉案房屋在本案买卖合同、居间合同签订前已被本院在案外人与崔希影的另案特别程序作出的民事裁定，准予对涉案房屋进行拍卖、变卖。涉案房屋后在本院执行程序中被查封。
上述事实，有存量房买卖合同、房屋买卖居间合同、收款收据、银行交易明细、民事委托合同、房地产司法鉴定估价报告、庭审笔录等相关证据在卷佐证。
王英于2017年3月28日起诉至西安市雁塔区人民法院诉称，2016年9月26日，王英、崔希影双方在居间方西安百年行房地产营销策划有限公司的居间斡旋下签订了《西安市存量房买卖合同》，合同约定：“王英购买崔希影位于西安市雁塔区科技路298号紫薇臻品小区17幢2单元20502室房屋，建筑面积：122.24平方米，合同约定房屋价款95万元，王英于合同签订当日支付定金3万元，居间雇佣金由王英承担”。合同签订后，王英依约支付了居间雇佣金2.6万元，并通过居间方向崔希影支付了定金3万元，居间方将定金依照崔希影指示打入其指定账户。合同签订后，崔希影一直未配合办理银行相关手续。王英于合同签订后两个月通过微信联系崔希影时发现，其微信已被崔希影列入黑名单，无法联系。将此情况告诉居间方后，居间方业务员多次电话、上门联系崔希影，要求其办理相关手续，尽快履行合同义务，崔希影均以各种理由推脱。2017年2月13日，崔希影前往居间方将房门钥匙取回，并承诺于次日办理相关手续。次日，王英及居间方多次电话与其联系，均未能取得联系，崔希影又一次言而无信。王英认为，崔希影以其行为明确表明不愿意履行《西安市存量房买卖合同》，构成严重违约，依法应当退还王英所交定金并承担相应的违约责任。同时，近期西安房屋溢价迅速，因为崔希影的违约行为，对王英造成巨大损失，仅违约金难以弥补王英损失，依法应当赔偿王英因崔希影违约行为而遭受的房屋溢价损失。综上，王英请求判令：1、请求判令崔希影退还定金3万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间利息。2、判令崔希影赔偿王英居间佣金26,000元及律师代理费5,000元，合计31,000元。3、判令崔希影支付违约金50,000元。4、判令崔希影向王英赔偿因崔希影违约行为造成的溢价损失200,000元。5、本案诉讼费由崔希影承担。
崔希影答辩称：1、同意退还定金30,000元。2、崔希影在合同履行中发现房屋被查封，已及时告知了中介公司，后因寻找垫资无果而未解封，故不同意王英的其余诉讼请求。
原审法院认为，王英与崔希影签订的《西安市存量房买卖合同》《西安市房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对王英、崔希影双方均有法律拘束力。
关于王英要求崔希影退还定金、支付违约金、赔偿损失等问题。经查，根据王英的诉请以及在案证据来看，王英虽然未在诉讼请求中明确要求解除合同，但其在庭审中已表明了行使法定解除权解除涉案房屋买卖合同的意思表示，亦就合同解除后的相关法律后果请求予以处理，故本案应先审查《西安市存量房买卖合同》及《西安市房屋买卖居间合同》中房屋买卖合同关系是否已解除的问题。本案中，崔希影所出售的涉案房屋在房屋买卖合同关系成立之前已处于不能履行的状态。崔希影亦未在房屋买卖合同关系成立之时或者履行中及时除去涉案房屋上存在的权利瑕疵。由此可见，崔希影的行为已造成王英购买房屋的合同目的无法实现，符合房屋买卖关系解除的法定条件，故王英、崔希影双方的房屋买卖合同关系已解除。房屋买卖合同关系解除后，王英有权根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条的规定向崔希影主张权利。崔希影存在根本违约行为，根据合同法第一百一十五条的规定，其应向王英退还定金30,000元。因王英、崔希影双方对律师费的分担事宜有约定，且王英的主张的5,000元律师费亦在《陕西省律师服务收费标准》关于涉及财产关系民事诉讼案件的收费标准范围内，故崔希影应赔偿王英已实际发生的律师费5,000元。至于王英主张的违约金、溢价损失的问题。经查，一方因违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。本案中，参酌评估报告在2017年3月28日关于涉案房屋的市场价值1,073,900元的认定，再结合涉案房屋买卖合同关于房屋总价950,000元的约定、崔希影的违约情形以及王英就合同解除后法律后果提起诉讼的情形，认定涉案房屋价值上涨部分为123,900元。因崔希影存在违约行为，造成王英无法享受合同履行后的房屋价值上涨部分，该部分价值属于王英的履行利益损失，崔希影应予以赔偿。但在房屋价值上涨部分损失的分担问题中，还应考虑涉案房屋买卖合同仅交纳定金30,000元的履行程度及崔希影的违约情形，酌定崔希影向王英赔偿房屋上涨损失80,000元。因已支持王英退还定金、律师费的全部主张以及房屋上涨损失的部分主张，前述金额已足以弥补王英的实际损失，且王英自认已收到居间公司退还的居间费26,000元，故对王英的支付定金资金占用期间利息、居间佣金、支付违约金等诉讼请求，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告崔希影于本判决生效之日起十日内向原告王英退还定金30,000元，赔偿律师费5,000元以及房屋溢价损失80,000元。前述款项合计115,000元；二、驳回原告王英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,965元、鉴定费5,370元，共计11,335元。由原告王英负担3,000元，被告崔希影负担8,335元。因原告王英已预交，被告应在本判决生效之日起十日内将其应负担的8,335元直接支付给原告。
宣判后，王英不服，向本院提起上诉称，一、崔希影恶意欺诈，严重违约，应当予以严惩，故一审判决崔希影不承担违约金50000元于法无据，对其严重不公。涉案房屋已于2016年3月11日被雁塔法院查封，但崔希影仍然在2016年9月26日同其签订了存量房买卖合同及居间合同，崔希影明知涉案房屋被法院查封，仍然对其隐瞒了重要事实，对其构成恶意欺诈，造成其买房目的不能实现，其并无过错，主张崔希影按合同约定支付违约金于法有据。二、房屋溢价损失是其依法主张的合理诉请，一审法院判决不予全部支持缺乏事实及法律依据。上诉请求：1、请求依法维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初5872号民事判决书已判决的115000元，改判由被上诉人一并向上诉人赔偿违约金50000元和部分溢价损失43900元共计93900元；2、本案诉讼费、律师费均由崔希影承担。
崔希影辩称，一、其并非恶意违约，没有任何欺诈行为。王英知晓该涉案房屋已经抵押及查封的事实，王英在该案件中也有过错，应该承担相应的责任。二、在王英知晓该涉案房屋已抵押查封的事实后，其与房屋中介及王英一起对该房屋进行过解封及解押的努力，在未及时解封解押时，其已告知上诉人该合同无法履行的事实，在其知王英该合同无法履行之后，王英应该采取积极措施阻止自己损失的进一步扩大，因此对于其告知王英该合同不能履行之后的损失扩大部分，因王英未及时阻止，该损失应该由王英承担。一审法院判决符合法律规定，请求二审法院驳回王英的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，王英与崔希影签订的《西安市存量房买卖合同》《西安市房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对王英、崔希影双方均有法律拘束力。本案中，崔希影所出售的涉案房屋在房屋买卖合同签订之前已被法院查封，处于不能履行的状态。崔希影未在房屋买卖合同签订之时或者履行中及时除去涉案房屋上存在的权利瑕疵。由此可见，崔希影的行为已造成王英购买房屋的合同目的无法实现，符合解除的法定条件。西安市百年行房地产营销策划公司已将其公司收取的中介费退还给王英，现双方均认可《西安市存量房买卖合同》《西安市房屋买卖居间合同》已解除，本院予以认可。从本案查证的事实来看，崔希影的行为造成房屋买卖的合同目的无法实现，王英要求崔希影退还定金、赔偿损失之诉请，应予支持。原审判决由崔希影退还定金，赔偿律师费正确。关于王英上诉要求支付违约金50000元，赔偿房屋溢价损失123900一节，本案中，经评估涉案房屋价值上涨部分为123,900元，因王英在本次房屋买卖中无违约及过错行为，故崔希影应当向王英赔偿因违约造成的损失，原审判决由崔希影赔偿损失80000元不妥。崔希影应赔偿王英房屋涨价损失123900元。崔希影辩称，王英知晓房屋存在法院查封之情形，而从双方签订合同内容显示房屋状态为抵押，并未注明已被法院查封，且崔希影亦无其他证据证明王英在签订合同及履行合同过程中知晓涉案房屋已被法院查封之事实，故对崔希影之辩称本院不予采信。因本案已支持王英要求赔偿房屋溢价的损失，其要求支付违约金之上诉请求依法不予支持，据此，原审判决应予部分变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初5872号民事判决第二项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初5872号民事判决第一项为：崔希影于本判决生效之日起十日内向王英退还定金30,000元，赔偿律师费5,000元以及房屋溢价损失123900元，共计158900元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5965元、鉴定费5370元，共计11335元。由王英负担1000元，崔希影负担10335元。因王英已预交，崔希影应在本判决生效之日起十日内将其应负担的8335元直接支付给王英。
二审案件受理费2148元，由王英承担1000元，崔希影承担1148元。因王英已预交2148，崔希影应在本判决生效之日起十日内将其应负担的1148元直接支付给王英。
本判决为终审判决。
审判长 侯 静
审判员 高 玮
审判员 侯新省
二〇一八年九月三日
书记员 王晓平