湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四再终字第19号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）殷雄，男，1971年4月2日出生，汉族，湖南省株洲市人，个体工商户，住湖南省株洲市芦淞区。
委托代理人刘贵明，湖南唯楚律师事务所律师。
委托代理人李谋琪，湖南法达律师事务所律师。
被申请人（原审原告、二审上诉人）湖南天泽置业有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区。
法定代表人贝某某，该公司董事长。
委托代理人李慧兰，湖南天桥律师事务所律师。
申请再审人殷雄与被申请人湖南天泽置业有限公司（以下简称天泽公司）租赁合同纠纷一案，株洲市芦淞区人民法院作出（2012）芦法民一初字第1066号民事判决，双方不服向本院提起上诉，本院于2014年3月24日作出（2013）株中法民四终字第237号民事判决。判决生效后，殷雄仍不服，向本院申请再审，本院经审查于2014年7月18日作出（2014）株中法民申字第20号民事裁定书，裁定本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，申请再审人殷雄及其委托代理人刘贵明、李谋琪，被申请人天泽公司及其委托代理人李慧兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年10月30日，一审原告天泽公司起诉至株洲市芦淞区人民法院称，原、被告双方于2005年9月16日签订了《商铺租赁合同书》及《商铺租赁合同附加协议书》，约定，被告承租原告所有的华丽三期一栋122号商铺（现为217号），租期40年，自2005年9月15日至2045年9月14日止，一次性缴纳费用126574元，每月应缴费用为：管理费300元/个，空调制泠器430元/个；空调通风器215元/个；电费每度1.20元，公用设施电费分摊每度0.53元，公用设备设施使用费150元/个/月;被告应在每月1-7号到原告指定的交款处交纳以上费用，逾期每天按5元标准收取滞纳金。被告在租期内逾期两个月未向原告交纳约定费用，原告有权终止合同，商铺另作安排，被告所缴剩余租金及保证金不予退还，租期内被告依约缴纳了合同第一条1款约定的费用，但一直未缴纳《合同附加协议书》第一条2款约定的公共设备设施使用费，原告催收无果。原告于2012年9月7日向被告送达《关于缴纳商铺欠费和续签合同附加协议书的通知》，限于被告于当月12日缴欠费和续签合同，但被告未理睬。为此原告于当月14日向被告发出解除合同通知，被告仍未履行。原告诉请，1、确认原、被告签订的合同已于2012年9月14日解除；2、判令被告腾空搬离271号商铺；3、判令被告支付原告未付的公共设施设备使用费共计52230元；4、判令被告支付原告拖欠租赁费用的违约金12490元；5、判令被告支付自解除租赁合同之日至被告搬离商铺之日止的全部房屋占用费（每月按7500元计）到起诉之日为9500元。
一审被告殷雄辩称，1、原告单方解除通知无效；2、原告所提公共设施设备使用费系重复收费，所依据的附加协议已于2008年8月27日因约定期满而失效；3、原告称被告拖延约定的公共设施设备使用费，原告明知该费用系重复收费，签订合同后对该费用从未主张自己的权利。
芦淞区人民法院一审查明，原告天泽公司（原名“株洲凯达华丽房地产开发有限公司”）为甲方，分别于2005年9月16日与被告（乙方）殷雄签订《商铺合同书》。该《商铺合同书》包括：合同书之一《商铺租赁合同书》、合同书之二《治安、消防合同书》、合同书之三《清洁卫生合同书》及合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》，双方先后分别约定了华丽三期一楼122号（现为217号）商铺的租赁事宜。其中：合同书之一《商铺租赁合同书》的主要内容为：乙方租用华丽三期壹楼122号（面积5.5476㎡）从事女装经营，合同租赁期为2005年9月15日至2045年9月14日止；乙方应肆拾年一次性缴纳费用包括租金、折旧费、投资利息、税金、地租等共计租金分别为126574元；甲方为乙方提供店铺壹个及水、电、空调等配套设备，甲方负责租赁期间乙方租赁的商铺设施和其他公共设备的正常维修、保养，保证乙方的正常使用，乙方必须遵守甲方颁布的《市场公约》以及其它管理规章制度；因市场整体改造、设备、设施改造、消防安全要求等原因，甲方有权对商铺位置和场地进行调整和重新安排，乙方须积极配合，不得以此为由要求终止合同或不服从甲方的重新安排，否则甲方将收回店铺，其保证金则在本合同期满后方能办理退换手续；乙方在租赁合同期限内，逾期二个月未向甲方交纳合同约定应交费用，甲方有权终止合同，商铺另作安排，乙方所缴纳的商铺剩余租金及保证金不予退还。另在合同中，用书写的方式特别注明：“注：商铺费用见商铺合同之四”。合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》的主要内容为：“第一条商铺费用及交纳期限。1、乙方应每月向甲方缴纳费用包括：（1）管理费（含物业管理、消防治安、保洁、广播监控、公用水费）300元/个（殷雄122号商铺），其余商铺均为300元/个；（2）空调制冷（热）费430元/个或空调通风费215元/个，其余商铺均为空调制冷（热）费480元/个或空调通风费240元/个；(3)电费按表每度1.20元，另公用设施设备电费分摊每度0.53元。2、公共设备设施使用费150元/个/月。3、乙方应在每月1-7日到甲方所述大市场指定的交款处缴纳以上各种费用，逾期甲方按每天5元的标准向乙方收取滞纳金。4、上述规定的各项费用标准自2005年9月15日至2008年9月14日止；本协议期满前两个月开始，乙方必须按甲方另行通知的时间（媒介或书面通知）以及甲方新的规定和标准，限期办理商铺费用合同的重订手续。逾期未办者，视同乙方违约，甲方有权将商铺收回。第二条违约责任。1、乙方在协议期限内，逾期二个月未向甲方交纳协议约定的应交费用，甲方有权终止协议，商铺另作安排，乙方所缴纳的商铺剩余租金不予退还。2、由于乙方违反本协议的规定所造成的处罚金、赔偿金和违约金没有偿付及乙方拖欠的商铺费用，甲方有权收回店铺，乙方所缴纳的商铺剩余租金不予退还。”合同签订后，被告交付了合同约定的一次性租金253189元，原告亦将商铺交付给了被告使用。被告在租赁商铺期间，按照合同向原告交纳了合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》第一.1条所约定的全部费用，但对合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》第一.2条所约定的公共设备设施使用费自始未交。合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》期满后，双方再未办理重订手续，但至本案纠纷发生，双方一直在按照合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》第一.1条所约定的费用标准履行（其中管理费2010年后增加80元），公共设备设施使用费用亦一直未交。
2012年9月7日，原告通过公证的方式向被告送达了“关于交纳商铺欠费和续签《商铺租赁合同附加协议书》的通知”，该通知的内容为：“尊敬的华丽三期一楼217号经营户殷雄：您曾于2005年与我公司（原株洲凯达华丽房地产开发有限公司）签订了《商铺合同书》与《商铺租赁合同附加协议书》。其中，《商铺租赁合同附加协议书》已经在2008年9月14日期满，需要续签。因为续签合同的前提是您在我公司没有欠费，故您必须在2012年9月12日前到我公司华丽三期四楼办公室办理如下事项：1、补缴2005年9月到2008年12月欠交的设备设施使用费【按《商铺租赁合同附加协议书》第一条第2款的约定补缴】；2、补交2009年1月到2012年9月的设备设施使用费【按《华丽市场三期一楼商铺相关费用月收费标准》补交】；3、上述两项费用交纳完毕后，您可与我公司委托的物业管理公司“株洲新锦江物业管理有限公司”依照我公司制定的《华丽市场三期一楼商铺相关费用月收费标准》续签《物业经营管理合同书》【即新《商铺租赁合同附加协议书》】，并按《物业经营管理合同书》的约定预交2012年10月后的押金，用于抵扣公共设备设施配套费。我公司郑重提醒您：您以前的欠费行为已经构成违约，如收到本通知后仍不按本通知要求时间内办完通知事项，您将构成再次违约。届时我公司将依照《商铺合同书》第四条第10款与《商铺租赁合同附加协议书》的第一条第4款、第二条第1款及第四条第1款的约定，依法解除与您签订的合同，收回商铺，另行招商。恳请您认真评估法律后果，在本通知的期限前补足欠费，续签合同，确保商铺稳定经营。”该通知还附有《华丽市场三期一楼商铺相关费用月收费标准》一份，即：
华丽市场三期一楼商铺相关费用月收费标准
根据市场行情和摊位面积大小，本着费用公平原则，特对一楼商铺物业费用制订交费标准。具体情况如下：单位：元
费用项目
年限
面积
2009年
2010年
2011年
2012年
2013-2025年
交纳方式
管理费
10平方米以下
300
300
380
380
待定
按合同约定
10-20平方米
350
350
430
430
待定
20平方米以上
380
380
460
460
待定
空调/通风费
10平方米以下
430/215
430/215
430/215
430/215
待定
按合同约定
10-20平方米
480/240
480/240
480/240
480/240
待定
20平方米以上
540/270
540/270
540/270
540/270
待定
公共设备、设施配套（即：装修、升级、保养、使用、维护、更新、改造等）费
5平方米以下
500
800
1000
1200
1800
按合同约定
5-10平方米
600
1000
1200
1500
2000
10平方米以上
800
1450
1600
2000
2500
注：1、此表为关于华丽市场三期一楼商铺统一物业管理收费标准的决定的附表。
2、2005年至2008年的商铺费用按《商铺租赁合同附加协议书》的约定办理。
通知送达被告后，原告见被告没有按通知交费，便又于2012年9月14日，再次通过公证的方式向被告送达了“关于解除《商铺租赁合同书》及《商铺租赁合同附加协议书》的通知”，通知被告解除合同。该通知的内容为：“华丽三期一楼217号经营户殷雄：依据2005年9月15日您与我公司（原株洲凯达华丽房地产开发有限公司）签订的《商铺租赁合同书》以及《商铺租赁合同附加协议书》，您承租了我公司华丽三期一楼122号（现变更为217号）商铺。由于您未按合同约定缴纳应交的设备设施使用费，我公司于2012年9月7日向您送达了《关于交纳商铺欠费和续签《商铺租赁合同附加协议书》的通知及附件》，您收到通知后，未在通知时限内缴纳欠费并办理续签《商铺租赁合同附加协议书》的手续。为此，依据《商铺租赁合同书》第四条第10款与《商铺租赁合同附加协议书》的第一条第4款、第二条第1款及第四条第1款的约定，我公司依法向您通知：1、自公证送达此通知之日起，您与我公司签订的《商铺租赁合同书》及《商铺租赁合同附加协议书》即予解除。2、请您务必在我公司公证送达此通知之日起三日内，将承租的商铺腾空返还给我公司并交清所有欠费和滞纳金。上述内容，请您充分重视并办理。届期，如你没有按本通知履行，我公司将依法追究你的法律责任，特此通知。”该通知送达给被告后，被告一直占有商铺而引发本案。
芦淞区人民法院一审认为，该案争议焦点是：一、原、被告租赁合同是否已经解除，被告是否应返还商铺；二、被告是否应向原告交纳公共设备设施使用费及该项费用的违约金，如需交纳该费用的数额、期限及标准是多少；三、如原、被告租赁合同已经解除，解除后被告占用商铺的占用费标准及数额。（一）关于原、被告租赁合同是否已经解除、被告是否应返还商铺以及合同解除后被告占用商铺的占用费标准及数额的问题。本案中，原、被告所订立的《商铺合同书》依法成立，合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》是双方合同的组成部分。尽管被告未按约定交纳公共设备设施使用费的事实客观存在，被告具有违约行为，并且原、被告在双方签订的合同书之一和之四中也分别作了“乙方在租赁期限内，逾期二个月未向甲方交纳协议约定的应交费用，甲方有权终止协议”等内容的约定。但是，双方并没有对逾期二个月未支付费用可解除合同的具体情况进行约定，也就是说对被告欠付费用达到何种程度原告可以解除合同没有具体约定。根据双方的约定，既可以认为是只要欠付约定应交费用的某一项费用或其中的部分费用就可以解除合同，又可以认为是需欠付二个月的全部费用才可以解除合同，显然是约定不明确，原、被告所约定解除合同的条件，不符合“合同法”第九十三条所规定的“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的情形，因此，本案原告解除合同应采用法定解除的判断标准。然而，本案被告已一次性交清了租金，租赁商铺的时间也已七年有余，除约定的150元公共设备设施使用费未交外，其他费用已全部交清，未交金额所占租金外全部费用的比例较小，被告的违约行为并未致使原告租赁合同的目的不能实现，应属一般违约，不构成根本违约，不符合单方解除合同的法定条件。同时，从维护交易秩序稳定之考量，如果支持原告的解除合同行为，有悖于合同法鼓励交易的目的，也不利于交易的安全和稳定，而且会造成违约方的损失过大，对被告明显不公。因此，结合本案被告轻微违约的实际情况，基于公平原则，可确认原告解除合同行为无效，双方所签合同应继续履行。故对原告要求确认原、被告签订的合同已经于2012年9月14日解除以及要求被告立即腾空并搬离华丽三期一楼217号商铺的诉请，不予支持。又因原告诉请解除合同的主张不能得到支持，双方合同还应继续履行，故原告要求被告按每月7500元支付自解除商铺租赁合同之日至被告搬离商铺之日止的全部房屋占用费的诉请，亦不予支持。（二）关于被告是否应向原告交纳公共设备设施使用费、违约金及费用的数额、期限、标准问题。原告与被告订立的《商铺合同书》依法成立，被告未履行合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》中第一.2条所约定的交纳公共设备设施使用费的义务，显然违约，应承担违约责任。其中：1、2005年9月15日至2008年9月14日期间的公共设备设施使用费问题。该院认为，原、被告在合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》所做的“各项费用标准自2005年9月15日至2008年9月14日止”的约定是对某一阶段所交费用标准的约定，并非双方合同期限的约定，而双方的租赁合同一直在履行，其他费用亦已全部交纳，因此，该期限的公共设备设施使用费不能视为已过诉讼时效，被告应交纳该期限约定的费用，具体数额为共计人民币5400元［36个月×150元］，故对原告该部分的诉讼请求该院予以支持，对被告辩称已过诉讼时效的意见该院不予采纳；2、2008年9月14日后的公共设备设施使用费问题。该院认为，原、被告在2008年9月14日双方约定的前一阶段的交费标准到期时，理应协商新的交费标准，原告亦享有按照市场及经济发展态势对交费标准进行适当调整的权利，新的标准双方可根据市场情况、行业标准、惯例，本着公平、符合客观实际来协商确定，现原告诉请被告按照原告单方提供的标准交纳公共设备、设施配套费，没有约定和法律的依据，该院无法支持；3、违约金的问题。该院认为，被告未交纳约定的费用属违约行为，原告诉请被告承担支付违约金的违约责任，依法可以得到支持。但是，违约金是一种民事责任形式，其性质和功能主要是赔偿非违约方的损失，而补充以公平、合理的方式惩罚违约方。本案中，虽然，原、被告在合同中约定了逾期交费原告按每天5元的标准向被告收取滞纳金（应当是合同当事人对违约金的约定），但是，原告未提供证据证明因被告违约造成的损失。因此，被告违约对原告造成的损失可以认定为该费用的法定孳息损失，具体可参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率标准，分别自应交费用而未交该费用的当月8日起支付至2012','2018-10-06
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