福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽02民终4026号
上诉人（原审被告）：厦门市建安集团有限公司，住所地福建省厦门市思明区塔埔东路165号第6层。
法定代表人：孙碧庆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张集森，福建兴世通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾小玮，福建兴世通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：厦门白鹭洲建设开发公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨中路100号之5。
法定代表人：张文忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王木海，福建方威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许丹，福建方威律师事务所律师。
上诉人厦门市建安集团有限公司（以下简称建安公司）因与被上诉人厦门白鹭洲建设开发公司（以下简称白鹭洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初17874号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建安公司上诉请求：��销原判，改判驳回白鹭洲公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由白鹭洲公司承担。理由如下：一、一审法院适用法律及法律关系认定错误。址于厦门市白鹭洲公园*中片区厦门白鹭洲东路86-2号房屋（下称案涉房屋）的房屋使用费、管理费应由案外人厦门靖商健康科技有限公司（以下简称靖商公司）承担。案涉房屋租赁合同认定无效后，应当适用“谁使用，谁付款”的原则，由实际使用人靖商公司承担相应费用。二、一审法院就建安公司是否属于适格的责任承担主体未予说理，直接认定建安公司支付使用费和管理费，属逻辑不清、事实认定错误。
白鹭洲公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：案涉房屋租赁合同认定无效后，建安公司作���合同当事人应当返还案涉房屋。其对建安公司转借房屋不知情，即使该转借行为属实，建安公司亦不能免除返还房屋及支付相关费用的义务。“使用，谁付款”的原则系基于物权保护角度提出的主张，与本案房屋租赁合同关系属不同的法律关系。
白鹭洲公司向原审法院起诉请求：1.建安公司按照86349.56元/月的标准向白鹭洲公司支付自2016年9月1日起至实际返还房屋之日止的使用费；2.建安公司按照4736元/月的标准向白鹭洲公司支付自2016年9月1日起至实际返还房屋之日止的管理费；3.建安公司立即停止将厦门市白鹭洲公园*中片区厦门白鹭洲东路86-2号房屋转借他人的行为，并将该房屋返还给白鹭洲公司。
原审法院认定事实：2011年12月16日，白鹭洲公司与建安公��签订一份《白鹭洲公园*中片区厦门白鹭洲东路86-2号房屋有偿借用合同》，约定：建安公司向白鹭洲公司有偿借用厦门市白鹭洲公园*中片区厦门白鹭洲东路86-2号房屋，借用期限自2012年1月1日起至2017年2月28日止；每月使用费为71040元，第二年起使用费每年递增5%；每月管理费为4736元；建安公司不得将案涉房屋以任何形式转借、转让他人或擅自变更房屋用途。合同签订后，白鹭洲公司依约履行义务，将案涉房屋交付给建安公司使用；建安公司向白鹭洲公司支付了装修押金10万元、借用押金75776元。2014年9月5日，建安公司与案外人靖商公司签订一份《借用合同》，约定：建安公司将案涉房屋转借给靖商公司使用，借用期限自2014年9月5日起至2017年2月28日止；建安公司同意在移交案涉房屋时将原有投入作价90万元一并转让并交付给靖商公司；借用期间所产生的使用费、管理费、水电费等费用自2014年11月5日起由靖商公司自行向白鹭洲公司及相关部门缴纳。自2015年3月1日起至2016年8月31日期间，靖商公司按照建安公司与白鹭洲公司所签订的案涉合同约定的费用标准向白鹭洲公司支付使用费及管理费。此后，建安公司和靖商公司均未再向白鹭洲公司支付过案涉房屋的使用费及管理费。2016年10月28日，建安公司向白鹭洲公司邮寄《关于提前解除白鹭洲公园*中片区厦门白鹭洲东路86-2号房屋有偿借用合同的函》，其中载明：建安公司自2014年9月5日起将案涉房屋借用给靖商公司，并自2015年3月1日起由靖商公司直接向白鹭洲公司支付使用费、管理费及其他因使用案涉房屋所产生的费用；靖商公司提出因经营亏损严重，无力支付自2016年9月1日起的费用，要求提前解除合同；靖商公司的行为对建安公司和白��洲公司均造成了不利的影响，但鉴于客观情况，建安公司还是提请白鹭洲公司同意解除双方之间的合同，并免除合同约定的违约金、退还装修押金及借用押金。2016年11月3日，白鹭洲公司委托律师向建安公司邮寄发出《律师函》，明确表示不同意解除双方签订的案涉合同，要求建安公司立即付清所欠费用并停止将案涉房屋转借他人的行为。建安公司已于2016年11月4日收到《律师函》。另查明，案涉房屋系由白鹭洲公司所建设，但未取得建设工程规划许可证，亦未办理权属登记。
原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据合同的内容及双方当事人的意见，原审法院认定白鹭洲公司与建安公司签订的案涉合同的性质为房屋租赁合同；鉴于案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，故���涉合同应为无效合同。白鹭洲公司已经向建安公司交付案涉房屋，在案涉合同无效的情形下，建安公司负有向白鹭洲公司返还案涉房屋的义务；现白鹭洲公司要求建安公司返还案涉房屋，符合法律规定，予以支持。考虑到白鹭洲公司知晓自2015年3月1日起案涉房屋的使用费和管理费系由靖商公司向其缴纳，时间已长达1年半之久，故白鹭洲公司主张其直至收到建安公司发出的《关于提前解除白鹭洲公园*中片区厦门白鹭洲东路86-2号房屋有偿借用合同的函》后方知晓建安公司已将案涉房屋转借给靖商公司，缺乏合理性，不予采纳；原审法院认定白鹭洲公司知晓并同意建安公司将案涉房屋转借给靖商公司使用，故白鹭洲公司要求建安公司停止将案涉房屋转借他人的行为，缺乏依据，不予支持。建安公司自2016年9月1日起未再向白鹭洲公司支付使用费和管理费，亦未向白鹭洲公司返还案涉房屋，故白鹭洲公司要求建安公司参照双方签订的案涉合同所约定的标准支付使用费和管理费，符合法律规定，予以支持。建安公司的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、厦门市建安集团有限公司于判决生效之日起十五日内将厦门市白鹭洲公园*中片区厦门白鹭洲东路86-2号房屋返还给厦门白鹭洲建设开发公司；二、厦门市建安集团有限公司于判决生效之日起十五日内支付厦门白鹭洲建设开发公司房屋使用费（按每月86349.56元的标准，自2016年9月1日起计算至厦门市建安集团有限公司返还房屋之日止）；三、厦门市建���集团有限公司于判决生效之日起十五日内支付厦门白鹭洲建设开发公司房屋管理费（按每月4736元的标准，自2016年9月1日起计算至厦门市建安集团有限公司返还房屋之日止）；四、驳回厦门白鹭洲建设开发公司的其他诉讼请求。案件受理费9454元，减半收取计4727元，由厦门市建安集团有限公司负担。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。
经审理查明，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审另查明，1.建安公司已缴纳的装修押金10万元、借用押金75776元，白鹭洲公司尚未退还给建安公司。二审中白鹭洲公司表示同意将上述押金从本案建安公司应支付的款项中予以抵扣。2.白鹭洲公司已于2017年3月31日自行收回案涉房屋。以上事实，有双方��事人的陈述为证。
本院认为，上诉人建安公司与被上诉人白鹭洲公司于2011年12月16日签订的《白鹭洲公园*中片区厦门白鹭洲东路86-2号房屋有偿借用合同》实为房屋租赁合同。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故案涉合同应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案案涉合同无效后，建安公司应将案涉房屋返还给白鹭洲公司。白鹭洲公司已于2017年3月31日收回案涉房屋。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故，案涉合同无效后，根据合同相对性原则，白鹭洲公司有权要求承租人建安公司支付房屋使用费、房屋管理费。一审法院认定建安公司应支付白鹭洲公司房屋使用费、房屋管理费并无不当。因白鹭洲公司已于2017年3月31日收回案涉房屋，故建安公司应支付的房屋使用费、房屋管理费均应计至2017年3月31日止。建安公司已支付的装修押金10万元、借用押金75776元白鹭洲公司尚未退还，本案审理中白鹭洲公司表示同意将上述押金从建安公司应支付的款项中予以抵扣。故，建安公司已支付的装修押金10万元、借用押金75776元，可从本案建安公司应支付的房屋使用费、房屋管理费中予以抵扣。建安公司关于其不是案涉房屋的房屋使用费、房屋管理费的义务主体的上诉意见，缺乏依据，不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人���共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9454元，由上诉人厦门市建安集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 伟
审 判 员 郑文雅
审 判 员 龙 辉
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 潘辉文
代书记员 巫粤峰
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。