上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第860号
上诉人（原审原告）上海杨浦汽车运输一队。
法定代表人杨爱民。
委托代理人杜荣华，上海知诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海奔马钢结构贸易有限公司。
法定代表人陈曙光。
被上诉人（原审第三人）上海阜康炉业有限公司。
法定代表人陈曙光。
上述二被上诉人共同委托代理人朱建平，上海同甘律师事务所律师。
上诉人上海杨浦汽车运输一队（以下简称运输一队）因排除妨害纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第3938号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人运输一队的法定代表人杨爱民及其委托代理人杜荣华、被上诉人上海奔马钢结构贸易有限公司（以下简称奔马公司）、上海阜康炉业有限公司（以下简称阜康公司）的共同委托代理人朱建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，系争房屋位于上海市杨浦区杨树浦路XXX号，权利人为运输一队。2003年1月5日，运输一队和奔马公司签订《协议书》，约定运输一队将上海市杨浦区杨树浦路XXX号内一间办公室及一间80平方米的加工场租借给奔马公司，月租金人民币（以下币种均为人民币）1，000元，租赁期从2003年1月1日至2012年12月31日。合同到期后，奔马公司未交还上述房屋。
2013年5月31日，运输一队委托上海知诚律师事务所发出律师函，要求奔马公司支付2009年3月1日至2012年12月31日的租金和2013年1月1日之后的实际使用费、结清电费等，并限期要求奔马公司迁出租赁房屋。
2013年7月12日，阜康公司交付2009年3月－2011年3月的房租共计25，000元；2013年9月25日，阜康公司交付2011年4月－2013年10月的租金31，000元；2013年11月6日，阜康公司交付2013年11月的房租1，000元。运输一队分别开具三张付款单位为阜康公司的房租发票予以确认。2013年12月10日，运输一队诉至原审法院，称其与奔马公司租赁期限届满后，奔马公司拒绝搬离，故请求判令奔马公司立即迁出租赁房屋，将房屋归还给运输一队。
原审审理中，奔马公司辩称，合同到期后，其与运输一队又签订了新的租赁合同，租期自2013年7月12日至2023年7月11日，且奔马公司已履行了支付租金的义务，故奔马公司有权继续租赁房屋，不同意运输一队的诉讼请求。阜康公司述称，其与奔马公司的法定代表人系同一人，故于2013年7月12日与奔马公司作为共同承租人与运输一队签订了续租协议。签约后，阜康公司代替奔马公司付清之前的欠租，也缴纳了续租期间的部分租金，但2013年12月起，运输一队拒绝接受奔马公司、阜康公司的租金。因三方签订的协议有效，故运输一队无权要求奔马公司迁出。
原审审理中，奔马公司称运输一队的工作人员（也是股东之一）冯国建持运输一队的《介绍信》，代表运输一队和奔马公司、阜康公司签订了续租十年的《协议书》，并提交落款时间均为“2013年7月12日”的《介绍信》和《协议书》各一份。《介绍信》单位落款“运输一队”，主要内容：兹介绍本队物业经理冯国建先生前往奔马公司及阜康公司洽谈办公室及加工场续租事宜。《协议书》以运输一队作为出租人，奔马公司和阜康公司为承租人，主要内容：约定运输一队将上述办公室及加工场继续租赁给奔马公司及阜康公司，租金每月1，000元，租赁期从2013年7月12日至2023年7月11日。《协议书》出租人一方由冯国建签字确认，无运输一队公章；承租人一方由奔马公司和阜康公司盖章确认。经质证，运输一队认为《介绍信》为冯国建私自在事先盖好公章的空白信笺上书写的，未得到运输一队的同意和授权；《协议书》系冯国建杜撰，无运输一队的公章，对《协议书》的效力不予认可。阜康公司认为《介绍信》和《协议书》真实有效，且阜康公司作为承租人已实际履行了协议书的内容。
奔马公司还提交三张收款单位为运输一队，付款单位为阜康公司的房租发票（租赁起止时间2009年3月－2013年11月），认为阜康公司履行了《协议书》的约定，不仅代替奔马公司支付了2013年7月之前的欠租，还履行了作为承租人的义务，支付了2013年7月之后的租金。经质证，运输一队认为和阜康公司从无租赁关系，运输一队开具阜康公司为付款单位的房租发票是因为奔马公司和阜康公司的法定代表人系同一人，奔马公司要求运输一队将付款单位开具为阜康公司，因无关紧要，运输一队予以同意。阜康公司认为己方按照《协议书》的约定，作为承租人履行了支付房租的义务。
原审法院经审理后认为，本案的争议焦点在于冯国建代表运输一队与奔马公司、阜康公司签订的续租《协议书》是否有效。本案中，冯国建系运输一队的工作人员、股东，运输一队对冯国建所持《介绍信》上本单位公章的真实性并不持异议，故作为合同相对方的奔马公司和阜康公司有理由相信冯国建有代表运输一队签约的权利，故该代理行为有效。且运输一队收取了阜康公司2013年7月至2013年11月的房屋租金，金额符合《协议书》的约定，应视为运输一队对该份《协议书》的追认。运输一队关于因阜康公司和奔马公司的法定代表人系同一人，运输一队应奔马公司的要求开具付款单位为阜康公司的房租发票，房租实际上是奔马公司合同到期后实际占用期间的使用费之辩解，无证据佐证，也未得到奔马公司和阜康公司的认可，难以采信。综上，奔马公司的租赁期限尚未到期，运输一队要求其迁出租赁房屋之请求，不予支持。
原审法院据此作出判决：运输一队要求奔马公司迁出上海市杨浦区杨树浦路XXX号之诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人运输一队不服，向本院提起上诉称：其与奔马公司之间的租赁合同是由奔马公司的法定代表人陈曙光的弟弟ＸＸＸ（原系运输一队职工）介绍签订的，签约后一直由阜康公司实际使用，由ＸＸＸ掌管。因奔马公司长期拖欠房租，且ＸＸＸ于2013年5月与运输一队解除劳动合同，故运输一队于2013年5月发函要求奔马公司迁出租赁房屋。运输一队没有理由与奔马公司或阜康公司续签合同，奔马公司所述续签协议的过程及协议的内容不符逻辑。运输一队是应实际使用人阜康公司的要求开具阜康公司抬头的发票，2012年12月底以后阜康公司实际使用，理应支付房屋使用费，不能因写为“房租”而认定双方之间有租赁关系。据此请求撤销原审法院的判决，依法改判支持运输一队原审时的诉讼请求。
被上诉人奔马公司、阜康公司答辩称：冯国建代表运输一队与ＸＸＸ协商签订续租合同有效，且之后阜康公司也支付了租金，运输一队开具了发票。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回运输一队的上诉请求，维持原审法院的判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，运输一队主张要求奔马公司迁出系争房屋时，依据的是双方于2003年签订的《协议书》，诉讼中，奔马公司、阜康公司主张运输一队无权要求其迁出系争房屋的依据是2013年7月由冯国建签字的《协议书》，故本案的关键在于对2013年7月《协议书》的认定。就此，依据双方当事人各自的主张及提供的相应证据，形成以下两种意见：
一种意见认为：奔马公司提供的《介绍信》并不足以证明冯国建有签约的权利，2013年7月的《协议书》仅有冯国建的签字，运输一队没有加盖公章，且该《协议书》的内容与2003年时的《协议书》内容基本一致，特别是租赁期限、租金等主要条款与2003年时并无变化，与常理不合。故2013年7月的《协议书》对运输一队没有约束力。另一种意见认为：冯国建是运输一队工作人员，并无证据证明其与ＸＸＸ之间存有串谋等事实。根据冯国建的日常工作范畴，奔马公司、阜康公司有理由相信冯国建可代表运输一队签约，且在2013年7月的《协议书》签订后，阜康公司支付了租金，运输一队开具了收款内容为“房租”的发票，可视为双方已实际履约。故原审法院认定2013年7月的《协议书》有效，对运输一队有约束力，并无不当。合议庭多数成员持第二种意见。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人上海杨浦汽车运输一队负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年十一月五日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第四十二条合议庭评案案件，实行少数服从多数的原则……
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……