广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第365号
上诉人（原审被告）：深圳市周一品小肥羊餐饮连锁管理有限公司。
法定代表人：陶杰。
委托代理人：杨劲，男，汉族，1979年8月3日生。
被上诉人（原审原告）：深圳市坪山沙坣股份合作公司。
法定代表人：王桂芬，该公司董事长。
委托代理人：李伟锋，广东深展律师事务所律师。
委托代理人：钟日恒，广东深展律师事务所律师。
原审被告：深圳市味和餐饮有限公司。
法定代表人：陶杰。
委托代理人：杨劲，男，汉族，1979年8月3日生。
上诉人深圳市周一品小肥羊餐饮连锁管理有限公司（以下简称周一品小肥羊公司）与被上诉人深圳市坪山沙坣股份合作公司（以下简称坪山沙坣公司）、原审被告深圳市味和餐饮有限公司（以下简称味和餐饮公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年8月5日坪山沙坣公司与周一品小肥羊公司签订《租赁合同》，约定坪山沙坣公司将位于深圳市坪山新区坪山街道沙坣社区沙宝路X号第X栋X层5至13间、第X栋一至三层、第X栋一至三层的房屋出租给周一品小肥羊公司使用，合同期限自2010年8月5日至2021年1月31日止，装修免租期为6个月，租金自2011年2月1日起缴交，2011年2月1日至2016年1月31日的月租金为132270元，2016年2月1日至2021年1月31日的月租金为167542元，于每月10日前支付当月租金；周一品小肥羊公司同意在合同签订后七个工作日内一次性预付坪山沙坣公司一年租金合计1587240元，第二次交租日期为2011年12月1日起，剩余两个月的预付租金作为押金存放坪山沙坣公司处，待合同期满后，在周一品小肥羊公司没有违反合同约定并结清所有费用后，押金原数退还；如周一品小肥羊公司累计两个月未向坪山沙坣公司支付租金，坪山沙坣公司有权单方终止合同，周一品小肥羊公司应向坪山沙坣公司支付违约金200000元。合同签订后，坪山沙坣公司依约于2010年8月5日将涉案租赁物交付周一品小肥羊公司，周一品小肥羊公司进场进行装修。2010年12月1日，周一品小肥羊公司、味和餐饮公司共同向坪山沙坣公司出具《承诺书》，称周一品小肥羊公司系味和餐饮公司的下属公司，由味和餐饮公司承担周一品小肥羊公司与坪山沙坣公司签订的《租赁合同》项下的权利义务。2011年1月28日，坪山沙坣公司与周一品小肥羊公司签订《租金抵扣合同》，双方确认周一品小肥羊公司对涉案租赁物垫付装修工程款1409850元，坪山沙坣公司按总额95%（即1339360元）向周一品小肥羊公司支付工程款，并约定从2012年2月1日起，周一品小肥羊公司应付坪山沙坣公司的租金与坪山沙坣公司应付周一品小肥羊公司的工程款相冲抵，直至抵扣完毕后周一品小肥羊公司才向坪山沙坣公司支付下月租金。后周一品小肥羊公司、味和餐饮公司拖欠租金，坪山沙坣公司催收未果，诉至原审法院，提出上列诉讼请求。
坪山沙坣公司、周一品小肥羊公司、味和餐饮公司在庭审中确认坪山沙坣公司应付周一品小肥羊公司的工程款与周一品小肥羊公司应付坪山沙坣公司的租金抵扣至2012年11月尚欠16660元，周一品小肥羊公司自2012年12月起未付租金。
另查，涉案租赁物未取得房地产权证、建设工程规划许可证。诉讼中，经原审法院释明，坪山沙坣公司坚持不变更诉讼请求。
坪山沙坣公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除坪山沙坣公司与周一品小肥羊公司于2010年8月5日签订的《租赁合同》；2、周一品小肥羊公司向坪山沙坣公司支付租金1041500元（暂计至2013年7月，并计至周一品小肥羊公司、味和餐饮公司实际交还房屋之日止）；3、周一品小肥羊公司向坪山沙坣公司支付违约金200000元；4、周一品小肥羊公司限期搬出涉案租赁物；5、味和餐饮公司对周一品小肥羊公司上述第2、3项债务承担连带责任；6、由周一品小肥羊公司、味和餐饮公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，坪山沙坣公司与周一品小肥羊公司签订的《租赁合同》虽系双方当事人真实意思表示，但涉案的租赁房产未取得相应的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，也没有取得房屋所有权证，违反了法律禁止性规定，租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。坪山沙坣公司、周一品小肥羊公司、味和餐饮公司确认涉案商铺仍由周一品小肥羊公司、味和餐饮公司继续使用，故周一品小肥羊公司、味和餐饮公司应向坪山沙坣公司返还涉案房产。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，周一品小肥羊公司、味和餐饮公司须参照合同约定向坪山沙坣公司支付房屋使用费，周一品小肥羊公司应向坪山沙坣公司支付2012年12月的房屋使用费为115610元（132270-16660），而自2013年1月起，周一品小肥羊公司应按照每月132270元标准支付房屋使用费，直至本判决确定的房屋交还之日止。坪山沙坣公司诉请按合同约定的标准支付违约金，因合同无效，故该诉请于法无据，原审法院不予支持。根据味和餐饮公司出具的《承诺书》，其自愿对周一品小肥羊公司所欠债务承担连带清偿责任，未违背法律规定，原审法院予以确认。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、确认深圳市坪山沙坣股份合作公司与深圳市周一品小肥羊公司餐饮连锁管理有限公司于2010年8月5日签订的《租赁合同》无效。二、深圳市周一品小肥羊餐饮连锁管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市坪山沙坣股份合作公司返还涉案深圳市坪山新区坪山街道沙坣社区沙宝路X号第X栋X层5至13间、第X栋一至三层、第三栋一至三层房屋。三、深圳市周一品小肥羊餐饮连锁管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市坪山沙坣股份合作公司支付自2012年12月起至本判决确定的交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（2012年12月应支付115610元，自2013年1月开始按每月132270元标准支付）。四、深圳市味和餐饮有限公司对上述债务承担连带清偿责任。五、驳回深圳市坪山沙坣股份合作公司的其他诉讼请求。上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15974元，因适用简易程序，减半收取7987元（坪山沙坣公司已预交），由坪山沙坣公司承担1287元，周一品小肥羊公司、味和餐饮公司承担6700元。
上诉人周一品小肥羊公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l撤销（2013）深龙法民三初字第424号民事判决书；2．判令周一品小肥羊公司无须向坪山沙坣公司支付使用费中的15万元；3．由坪山沙坣公司承担全部诉讼费用。其上诉事实与理由为：
一、周一品小肥羊公司与坪山沙坣公司签订《租赁合同》前，曾约定由周一品小肥羊公司出资为坪山沙坣公司所出租的物业进行外墙面装修，装修后将物业交周一品小肥羊公司使用，为此周一品小肥羊公司花费了人民币约800万元。而在签署《租赁合同》时，坪山沙坣公司提供的格式合同中关于免除装修费的条款，明显属于霸王条款，严重损害了周一品小肥羊公司的利益。
二、关于“使用费”，周一品小肥羊公司认为即便要支付使用费，也应该按照政府指导价来确定，现在所确定的使用费比周边同样物业都要高许多。而且使用费应扣除周一品小肥羊公司所支付的装修费后再行支付。综上所述，周一品小肥羊公司认为上述人并无任何违约情形，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正，周一品小肥羊公司请求二审法院支持周一品小肥羊公司的上诉请求。
被上诉人坪山沙坣公司答辩称：一、我方认为原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、周一品小肥羊公司上诉无任何和法律依据，应当予以驳回。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，周一品小肥羊公司与坪山沙坣公司就涉案房产签订的租赁合同为无效合同，周一品小肥羊公司应当返还承租房产，并参照合同约定向坪山沙坣公司支付房屋使用费。根据双方签订的《租金抵扣合同》，周一品小肥羊公司对涉案房产的装修工程款早已抵扣完毕，周一品小肥羊公司不得再就装修款提出主张。
综上，上诉人周一品小肥羊公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3300元由上诉人周一品小肥羊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 李开宇（兼）