四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川13民终3343号
上诉人（原审被告）：凡贤林，男，1973年2月18日出生，汉族，住四川省南部县。
上诉人（原审被告）：王清文，男，1969年11月9日出生，汉族，住四川省南部县。
上诉人（原审被告）：张淑君，女，1970年1月12日出生，汉族，住四川省南部县。
上诉人（原审被告）：杨彪，男，1978年7月16日出生，汉族，住四川省南部县。
四上诉人共同委托诉讼代理人：李其桄（特别授权），四川昊川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭某，男，2000年6月10日出生，汉族，住四川省南部县。
被上诉人（原审原告）：鲜某，男，2009年7月29日出生，汉族，住四川省南部县。
二被上诉人共同法定代理人：郭文，系郭某、鲜某之父。
二被上诉人共同法定代理人：鲜艳，系郭某、鲜某之母。
二被上诉人的法定代理人共同委托诉讼代理人：文定芳（特别授权），女，1949年11月10日出生，汉族，住四川省南部县南隆镇益民街**号*幢*单元*号，系二被上诉人奶奶。
二被上诉人的法定代理人共同委托诉讼代理人：王峻岭（特别授权），四川义立律师事务所律师。
上诉人凡贤林、王清文、张淑君、杨彪因与被上诉人郭某、鲜某房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院(2017)川1321民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
凡贤林、王清文、张淑君、杨彪上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决基本事实认定不清，实体处理错误。根据2008年9月3日鲜艳与贾强签订的房屋租赁协议可知，案涉房屋2010年租金为7.5万元，2011年租金为8万元，凡贤林与贾强是合伙经营人。2010年11月11日，凡贤林、鲜敏与文定芳签订的房屋租赁合同未明确约定租期内租金金额，只约定随行就市确定租金，上诉人参照鲜艳与贾强的合同向被上诉人支付2012年租金10万元，2013年11万元，2014年12万元，2015年13万元，2016年13万元也是符合交易习惯的。根据谁主张，谁举证原则，应当由郭某、鲜某举证证明租金欠付情况，而不是由上诉人举证，郭某、鲜某未提交证据证明其主张应当承担举证不能的不利后果。因郭某、鲜某亲属生病治疗需要用钱，其请求上诉人提前预付租金，所以上诉人前后共向郭某、鲜某支付租金67万元。租赁期满后，上诉人继续使用案涉房屋，郭某、鲜某未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期为不定期，所以上诉人提前支付租金符合常理。若上诉人2016年未付租金长达一年，郭某、鲜某未提出解除合同明显不合常理。2、一审法院以居委会和驻居委会民警组织的调解笔录认定上诉人下欠2016年的租金没有支付错误。调解是因为双方就续签租赁合同和以后租金金额问题发生纠纷导致，因双方未达成调解协议，该调解记录不能作为认定案件事实的依据。3、在履行合同的过程中，上诉人并未违约，所以一审判决上诉人支付违约金3.4万元及2017年房屋占用费错误。
郭某、鲜某辩称，1、上诉人欠郭某、鲜某2015年剩余租金2万元，2016年全年租金20万元是事实。2017年3月3日，在居委会工作人员的主持下，双方就房屋租金问题进行了调解。凡贤林系完全民事行为能力人，在调解过程中认可其没有向郭某、鲜某支付2015年剩余租金2万元和2016年全年租金20万元的事实。调解程序合法，调解笔录具有证明力。2、上诉人称租金已付至2018年，2019年租金预付了5000元不是事实。合同到期后，郭某、鲜某未与上诉人续签租赁合同，上诉人2015年剩余租金2万元和2016年的全年租金20万元未付，更不可能提前预付2018年和2019年的租金，且上诉人也无证据证明其租金已经付至2019年。一审事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
郭某、鲜某向一审法院起诉请求：1、判令凡贤林、王清文、张淑君、杨彪腾空所租房屋，并支付逾期腾房占有使用费；2、判令凡贤林、王清文、张淑君、杨彪支付所欠房租22万元；3、判令凡贤林、王清文、张淑君、杨彪承担违约金4.4万元；4、本案诉讼费由凡贤林、王清文、张淑君、杨彪承担。
一审法院认定事实：文定芳与凡贤林、案外人鲜敏签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“甲方：文定方（以下简称甲方）乙方：鲜敏、凡贤林（以下简称乙方）甲方将绿馨家园小区二号楼一楼位于从兴盛街澜壶茶楼楼梯口到新华路金诚房产公司办公室楼梯口的门面房租赁给乙方，经双方协商，现将租赁有关事项协议如下：一、租赁期限：租期伍年，即从2012年1月1日起至2016年12月31日止。二、转让费和租金：1、甲乙双方签订租赁合同后，乙方一次性付给甲方固定设施转让费用壹拾壹万元，转让费付清后在租赁期间现有一切固定设施归乙方所有。2、在合同期间甲乙双方每年提前一个月根据同一地段、相近面积营业房的市场行情取中间价确定来年租金。三、付款方式：1、固定设施转让费签订租赁合同时一次性付清。2、租金每年提前一个月一次性交纳来年租金。3、若乙方不能按期交纳租金，甲方有权单方面解除合同……五、其他事项：1、合同期满后，若甲方还要继续出租，在同等条件下，乙方有继续租赁的优先权，若甲方不能继续出租和乙方不能继续租赁必须提前半年告知对方。若甲方以自行经营为由在同等条件下不继续租赁给乙方而另行转租，甲方要承担违约责任并赔偿经济损失……九、违约责任：在合同期间，若一方违约，处违约方当年租金20%的违约金，并赔偿由此给对方造成的经济损失。”合同签订后，文定芳按照合同将案涉出租房交付给凡贤林、王清文、张淑君、杨彪使用，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪在2012年-2016年期间，陆续向郭某、鲜某支付租金共计67万元。后双方因租金发生矛盾，合同到期后，双方未续签房屋租赁合同。2017年3月3日，新华路西段居委会和驻居委会民警组织双方调解，并做有记录一份，内容为：“时间：2017年3月3日。地点：兴盛街110号二楼澜壶茶楼。课题：关于郭太全与凡贤林之间房屋租赁纠纷一事的调解。当事人：甲方，郭太全……乙方：凡贤林……调解主持人：郭瑜知，新华路西段居委会书记参与人：谢喜梅，居委会梁启裕，派出所。事由：郭太全2012年1月将位于兴盛街108处的六个门面总面积388平方，租赁给鲜敏、凡贤林等人经营，并约定初始租金年金15万，租期5年，每年租金随行就市，2015年租金为年金20万，从2012年至2015年租金是交了的，但是2015年还下差2万元租金，2016年未交租金至今，2016年仍约定20万租金。述求：1、郭太全要求凡贤林交齐租金；2、郭太全要求凡贤林退还房屋使用权；3、凡贤林要获得房屋的继续使用权必须重新协商约定。凡贤林讲：1、2016年的租金和2017年的租约未交、未签系内部合伙人闹意见导致无法正常履约；2、郭太全、文定芳夫妇把2012年1月至2015年底所收凡贤林的租金出据收据；3、郭太全、文定芳夫妇的房屋使用权是否继续获取，重新协商约定。调解结果：1、郭太全、文定芳夫妇出据2012年1月至2015年底共收凡贤林交纳的租金凭据；2、凡贤林在把合伙经营者内部纠纷处理好后补交齐所欠郭太全、文定芳夫妇的房屋租金28万元（具体数目协商解决）。当事人签字：甲方（代表）郭太全（签名并捺印）文定芳（签字并捺印）乙方（代表）凡贤林（签字并捺印）”。其后，双方当事人仍未就租金事宜达成一致，郭某、鲜某遂诉至法院。
另查明，案涉出租房屋所有权人为郭某、鲜某。郭某、鲜某系文定芳之孙，关于案涉出租房屋的对外租赁事宜，经过郭某、鲜某的法定代理人郭文、鲜艳与文定芳以及案外人郭太全（系文定芳之夫）一家人协商，由文定芳作为代表，对外签署租赁合同并收取租金。2008年9月3日，鲜艳曾经与贾强等签订《房屋租赁协议书》一份，约定租期三年，从2009年1月1日起至2011年12月31日止，将案涉出租房以2009年和2010年75000元，2011年80000元的价格给案外人贾强等。其后，2011年，案外人贾强等将案涉出租房转租给案外人鲜敏，案外人鲜敏和凡贤林合伙承租了案涉出租房用于开办餐厅，并于2012年与文定芳重新签署了《房屋租赁合同》一份。餐厅经营过程中，合伙人陆续变更，至2014年9月26日，新的合伙人即凡贤林、王清文、张淑君、杨彪签订《餐厅合伙经营协议》一份，约定合伙期间房屋租赁合同由凡贤林代签（2012年12月31日至以后的房屋合同，含税务、工商等证件的办理）。
关于案涉出租房的租金问题，双方均认可在2012年1月1日起至2016年12月31日止的房屋租赁期间，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪向郭某、鲜某陆续支付了67万元的租金。但双方对租金的组成有异议，遂责令双方对租金的组成及支付时间进行说明，郭某、鲜某认为2012年的租金为15万元、2013年为16万元、2014年为18万元、2015年为20万元、2016年为20万元，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪下欠郭某、鲜某租金为22万元未支付。凡贤林、王清文、张淑君、杨彪于2017年8月7日向一审法院提交一份《关于文定芳家人2012年-2016年租金支付情况说明》认为2012年的租金为10万元、2013年为11万元、2014年为12万元、2015年为13万元、2016年为13万元，并且凡贤林、王清文、张淑君、杨彪于2016年2月以及2016年3月已经向郭某、鲜某预付了2017年的租金8万元。
本院认为，本案争议的焦点为郭某、鲜某、郭文、鲜艳、文定芳的诉讼主体资格以及凡贤林、王清文、张淑君、杨彪在2012年-2016年间的租金是否存在欠付的问题。
一、关于诉讼主体资格问题，本案中鲜某、郭某系案涉出租房的所有权人，案涉出租房对外租赁系鲜某、郭某的法定代理人郭文、鲜艳经与家人协商一致，由文定芳对外签署房屋租赁合同并收取租金。本案中作为房屋所有权人的鲜某、郭某拥有对外出租房屋，获取收益的权利，系本案适格的诉讼主体，郭文、鲜艳系鲜某、郭某的法定代理人，不是房屋所有权人，不是本案的适格主体。文定芳虽然与凡贤林、王清文、张淑君、杨彪凡贤林签订了《房屋租赁协议书》，是租房合同的相对人，但是文定芳对外出租房屋，签署协议是经过郭某、鲜某的法定代理人同意，对外处理租房事宜，其不是房屋的所有权人，代行的是郭某、鲜某的权利，也不是本案的适格原告。
二、关于凡贤林、王清文、张淑君、杨彪是否欠付租金的问题，诉讼中，双方当事人均认可在2012年-2016年期间，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪向郭某、鲜某支付租金的总额为67万元，但双方对每年租金的具体金额存在较大差异。凡贤林、王清文、张淑君、杨彪抗辩，1、（凡贤林、王清文、张淑君、杨彪在庭审中认为）2012年租金为8万元，以后每年按照5000元递增。双方签订的租赁合同约定的租赁期限为2012年1月1日至2016年12月31日，按照凡贤林、王清文、张淑君、杨彪陈述的方式计算租金，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪已经向郭某、鲜某支付租金至2018年，并且还预付了2019年的租金5000元，这不符合客观实际，也不符合日常交易习惯；2、凡贤林、王清文、张淑君、杨彪辩称已经向郭某、鲜某支付了2016年的全部租金及2017年的部分租金，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪提交了《关于文定芳家人2012年-2016年租金支付情况说明》一份，其中列明的租金数额为2012年的租金为10万元、2013年为11万元、2014年为12万元、2015年为13万元、2016年为13万元，2016年2月为5万元，2016年3月为3万元，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪表示已于2016年2月以及2016年3月向郭某、鲜某预付了2017年的租金5万元和3万元。一审法院认为，双方签订的合同到期日为2016年12月31日，在双方未续签房屋租赁合同的情况下，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪提前大半年的时间向郭某、鲜某支付2017年的租金不符合日常交易习惯，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪在诉讼中的陈述前后不一致，互相矛盾，且凡贤林、王清文、张淑君、杨彪提供的证据不能充分证明以上关于租金的陈述，因此，对凡贤林、王清文、张淑君、杨彪的抗辩意见均不予采纳。郭某、鲜某虽然一直主张2012年的租金为15万元、2013年为16万元、2014年为18万元、2015年为20万元、2016年为20万元，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪下欠郭某、鲜某租金为22万元未支付，但其也未提供充分的证据证明其关于租金的陈述。在本案起诉前，2017年3月3日，因为双方的矛盾未进一步激化，双方在居委会和驻居委会民警组织的调解中的陈述更加客观、真实。依据该调解笔录可知，双方在调解中，均认可一个事实，即2016年和2017年的租金没有支付，至于具体金额有待双方协商。因此，2012-2016年间支付的租金67万元为2012-2015年的租金，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪下欠2016年的租金没有支付，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪应当向郭某、鲜某支付2016年欠付的租金。关于2016年和2017年租金具体金额，因考虑市场行情变动，依法均确定为17万元。双方当事人签订的《房屋租赁合同》已经于2016年12月31日到期，且至今未续签合同，郭某、鲜某已经以其实际行动表明了不愿意将案涉出租房出租给凡贤林、王清文、张淑君、杨彪，而凡贤林、王清文、张淑君、杨彪截至目前继续占用案涉出租房，郭某、鲜某主张凡贤林、王清文、张淑君、杨彪给付占用期间的占用费，符合法律规定，予以支持。对于郭某、鲜某提出的违约金主张，按照双方签订的《房屋租赁合同》，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪未按照合同约定的时间支付租金，应当承担违约责任，依照双方签订的《房屋租赁合同》，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪应当按照2016年租金的20%向郭某、鲜某支付违约金。判决：一、凡贤林、王清文、张淑君、杨彪在本判决生效后十日内向郭某、鲜某支付欠付的2016年租金17万元，并支付违约金3.4万元（17万元×20%）；二、凡贤林、王清文、张淑君、杨彪在本判决生效后十日内将位于南部县南隆镇新华路绿馨家园小区二号楼一楼从兴盛街澜壶茶楼楼梯口到新华路金诚房产公司办公室楼梯口的门面房交还给原告郭某、鲜某，并向原告郭某、鲜某支付房屋占用费，房屋占用费计算方法：17万元÷365天×占用天数。三、驳回原告郭文、鲜艳、文定芳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5260元，由凡贤林、王清文、张淑君、杨彪负担。
二审中双方当事人均未提交新证据。本院二审查明，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪在合伙经营餐厅过程中，对于合伙过程中的账务，合伙人每个季度对账一次，对账完成后，对于合伙中的账务记录没有保存，故现在没有合伙的相关账务记录。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：凡贤林、王清文、张淑君、杨彪向郭某、鲜某支付的67万元是否包括2016年的房屋租金和2017年的8万元房屋租金。
关于案涉房屋年租金标准问题。租赁合同中约定房屋租金由双方每年提前一个月根据同一地段、相近面积营业房的市场行情取中间价确定来年租金，因案涉房屋租金价格不明确，双方对2012年至2016年每年的具体租金存在争议，各执一词。2011年，案外人贾强经出租人同意将案涉房屋转租给案外人鲜敏，案外人鲜敏与凡贤林合伙承租案涉房屋用于经营餐厅。2012年，凡贤林与文定芳重新签署《房屋租赁合同》，但对2012年到2016年的租金未明确约定。凡贤林、王清文、张淑君、杨彪认为2012年至2016年的租金应当按照案外人贾强与鲜艳签订的租赁合同的租金标准适当上涨，故凡贤林、王清文、张淑君、杨彪认为2012年的租金应为10万元，2013年租金为11万元，2014年租金为12万元，2015年租金为13万元，2016年租金为13万元。郭某、鲜某主张2012年租金为15万元、2013年租金为16万元、2014年租金为18万元、2015年为租金20万元、2016年租金为20万元。案外人贾强和鲜艳签订的案涉房屋租赁合同与凡贤林和文定芳签订的案涉房屋租赁合同因主体、内容、年度均不相同而系两个不同的合同，其与本案没有关联性，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪以此主张案涉房屋2012年至2016年的租金标准没有事实和法律依据，该上诉理由不成立。郭某、鲜某称凡贤林、王清文、张淑君、杨彪所支付67万元为2012年至2015年（还剩2万元未支付）的租金，每次收到租金后都会出具收据，且在收据上载明收到的款项系哪年的租金。凡贤林、王清文、张淑君、杨彪称郭某、鲜某从未向其出具收据。案涉房屋租金已经支付67万，根据日常交易习惯，承租人向出租人支付租金会要求对方出具收据，郭某、鲜某称其已经出具收据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪未提交证据证明郭某、鲜某在收取案涉房屋租金后未向其出具收据，故应承担举证不能的不利后果；同时凡贤林、王清文、张淑君、杨彪系合伙经营，房屋租金是合伙经营中一项重要的支出，对于这一部分支出应当在合伙人的账目中予以记录，而上诉人却没有保存相关账目记录也不符合常理。因此凡贤林、王清文、张淑君、杨彪提出其已经向郭某、鲜某支付的67万元中包括2016年的房屋租金和2017年的8万元房屋租金的上诉请求没有事实依据，本院不予支持。郭某、鲜某的相关主张更为可信。
2017年3月3日，双方在居委会与驻居委会民警组织的调解笔录中载明：凡贤林讲2016年的租金未交和2017年的租约未签系内部合伙人闹意见导致无法正常履约，该笔录上有凡贤林的亲笔签名并捺印。凡贤林作为承租人、合伙事务执行人，明确承认未向郭某、鲜某支付2016年和2017年的租金，具体金额未明确。对于2016年和2017年的租金，一审法院根据郭某、鲜某的相关主张并结合房屋租金逐年上涨的市场行情，酌定为17万元并无不当。关于违约金问题，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪未按约支付违约金已构成违约，一审法院根据双方签订的房屋租赁合同关于违约金的约定判令凡贤林、王清文、张淑君、杨彪按照2016年的租金的20%向郭某、鲜某支付并无不当，对凡贤林、王清文、张淑君、杨彪的相关上诉主张不予支持。2017年至本案辩论终结时案涉房屋仍然被凡贤林、王清文、张淑君、杨彪占用，其应当按照本年度租金标准支付实际占用期间的占用费，上诉人提出其不应当支付该笔费用上诉请求没有法律依据，本院不予支持。
综上，凡贤林、王清文、张淑君、杨彪的上诉请求不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5260元，由上诉人凡贤林、王清文、张淑君、杨彪负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 辉
审判员 吴 彪
审判员 刘 荣 耀
二〇一八年一月十二日
书记员 曹明春(代)