广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初1773号
原告张英兰，女，1972年1月21日出生，汉族，广东省罗定市人，户籍住址广东省罗定市。
委托代理人陈其荣，男，63岁，住广东省罗定市。
被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：广东省罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。组织机构代码：67710378-1。
法定代表人肖志均，总经理。
委托代理人林剑飞，广东百誉律师事务所律师。
原告张英兰诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月4日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员梁梅燕独任审判，并于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告张英兰的委托代理人陈其荣，被告创宇公司委托代理人林剑飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2011年5月30日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市某某街道某某路某住宅小区第X座XX层XX号房。原告按合同约定付清了房价款486107元，合同签订当日还向被告支付了代办土地使用权证、房产证契税及其他费用15285元整。合同约定被告应于2012年11月30日前交楼。被告直至2014年4月28日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，从2012年12月1日起至2014年4月28日，被告共逾期交楼共514天，被告应向原告支付逾期交房违约金24985.9元。根据合同第十五条的约定，被告应在交付使用后180日内办妥房产证，但被告至今未办妥，应按合同第十五条及补充协议第四条约定向原告支付逾期办理房地产权属登记证违约金，每日按商品房总价款486107元的0.1‰的标准支付从2014年10月27日起至2016年8月31日止共674天的违约金32763.61元给原告。为维护原告的合法权益，请人民法院依法审理判令：1、被告在十天内支付逾期交房违约金24985.9元给原告；2、被告在十天内支付逾期办房产证违约金32763.61元给原告；3、被告在一个月内为原告办好房地产权证书；4、被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告要求增加其第二项诉讼请求为被告在十天内支付从2014年10月27日起至2016年8月31日逾期办房产证违约金32763.61元给原告，从2016年9月1日起的逾期办证违约金按总房价款486107元的每日0.1‰计算至办妥房产证之日止。
被告创宇公司辩称：一、原告要求支付逾期交房违约金已经超过两年的诉讼时效。涉案房屋于2014年4月28日竣工验收，具备居住条件。并经原告提前收楼。收楼时已经知道逾期交楼的事实，但时至原告于2016年8月3日起诉，已经过了两年四个月，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，已经过了两年的诉讼时效，应当视为原告对自身权利的放弃，原告不再具有胜诉的权利。
二、迟延办证存在《合同法》司法解释二第二十六条情势变更的规定。1、《不动产登记暂行条例》的出台导致办理《不动产登记证书》的程序出现变动。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书;（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；…”罗定市房管局在《不动产登记暂行条例》登记条例出台后，要求被告补充提供第十六条第二款材料，在此之前，办理相关权属登记不要求提供授权委托书等材料。因此，本次纠纷产生的原因是属于情势变更的原因。根据罗定市国土资源局、罗定市房地产管理局办理房地产权属证书的规定，办理房地产权属证书需由原告提供的有关资料包括有书面授权委托书、契税缴纳凭证（如按优惠税率缴纳契税，还需提供由原告出具的唯一住房诚信保证书、住房产权登记信息查询结果、查询住房产权登记信息申请书等必需资料）。2、《合同法司法解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，因为《不动产登记暂行条例》的出台，是被告无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致被告按合同办证的主要原因是政策发生了相关的重大变化，要求被告继续履行合同是明显不公平，请贵院根据公平原则，结合案件的实际情况确定对合同办证部分条款进行变更或者解除。
三、答辩人逾期办证的违约行为是原告的过错导致，答辩人无需支付迟延办证的违约金。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。被告在知悉上述情况下，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）、多次要求业主配合办理书面授权委托书，但原告置若罔闻，造成被告无法按要求提交办理权属的材料。2、根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，答辩人已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）、多次要求业主配合办理书面授权委托书，并于2015年11月16日在凤凰新城小区每座楼的大堂公示处公示关于办理房屋权属证书的通知，又在2015年12月7日通过EMS发出书面通知，要求其签署《办理房产证的书面授权委托书》，但原告至今未签署、提供书面授权委托书，导致我公司无法为原告办理房产证，因此责任在于原告。从本案可推知：原告明显是为自己的利益而不正当地阻止办证条件成就的，因此应当视为办证条件已成就。原告对自己的过错应当承担责任。3、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”在本案中，被告已经将数百户业主关办理房屋权属证书的资料递交给罗定市房管局，而罗定市房管局在审理后也进行接收并开具相关回执，需要一提的是，罗定市房管局也只有在已具备办证条件的情况才会向提交人（即本案答辩人）开具回执。可见，被告出售的商品房是已经符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定的相关规定，因原告拒不提供委托办证的授权委托书的行为，导致产权登记机关不会接受办证材料。4、《附件四：合同补充协议》第四条约定第1点第一句但书后面的内容：“但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知……”该条约定明确，答辩人代办房地产权证，必须由原告履行了两个义务后才可以进行：一是缴清办证相关费用，二是委托办证的书面委托手续。至目前为此，原告仅完成了第一项义务，而没有完成第二项义务。综上，至今不能办证的责任在于原告，要求被告承担办证迟延的违约责任于法无据，也与约定不符。
四、被告不具有办理房产相关权属证书的资格。被告并非相关的行政单位，依法不具有办理房产相关权属证书的权利，但被告同意在原告办理好相关的委托手续后尽快将符合办证条件的材料递交不动产登记管理局，并配合办理相关权属证书。
五、诉讼费应当由原告自行承担。本案中，被告认为原告的诉讼请求不应当得到支持，对于期诉讼费用应该自行承担。对原告增加的诉讼请求部分，被告不予认可，被告不同意原告增加诉讼请求。
综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，其请求逾期办证的违约责任是原告本身造成的，请求法院予以驳回。
经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市某某街道某某路XX号某住宅小区的房地产开发商。2011年5月30日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某住宅小区第X座XX层XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为486107元。第六条约定买受人必须在2011年5月30日前付清首期房款146107元给出卖人，剩余房款340000元须于2011年6月17日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任……
合同签订后，原告已于2011年5月30日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共15285元，并按约定支付完全部购房款。2012年12月10日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。
另查明：涉案商品房于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年1月4日，被告向罗定市房管局递交商品房权属初始登记资料。原告认为，被告存在逾期交付房屋和逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2016年8月4日诉至本院，要求处理。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同（含附件四）、个人一手住房贷款合同、持卡人存根、收款收据（中国银行）、借款借据（凭证）、发票联、收款收据、统一票据、建筑工程竣工验收报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、业主收楼钥匙表、身份证等证据以及本院的庭审笔录等证实。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告在法庭调查阶段提出增加诉讼请求，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条的规定，本院予以合并审理。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、原告主张的逾期交房违约金，是否已经超过了两年的诉讼时效？2、被告是否存在逾期办证的违约行为？至今未能办理房产证的责任应归责于哪一方？
对于第1个争议焦点，即原告主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效问题。本院认为，原告起诉的逾期交楼违约金已超过诉讼时效。原告于2012年12月10日收楼时，被告未能出示《竣工验收报告》及《竣工验收备案表》，直至2014年4月28日被告取得《竣工验收备案表》，涉案商品房符合法律规定和双方约定的交付条件，确定了被告迟延履行的时间，故从该日起计算诉讼时效，原告于2016年8月4日才诉至本院，已超过法律规定的二年的诉讼时效期间。故原告主张的逾期交楼违约金已丧失了胜诉权，法律不再保护，依法应予驳回。被告对此提出的抗辩意见理由成立，本院予以采纳。
对于第2个争议焦点即被告是否存在逾期办证的违约行为？至今未能办理房产证的责任应归责于哪一方的问题。本案中，被告于2011年5月30日已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共15285元，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，原告已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续，原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2011年5月30日已成立。根据《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，被告须在商品房“交付”使用后的180日内为原告办妥房产证。《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“甲方应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，还应为原告办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥产权证件，其行为已构成违约。因此，被告须在商品房将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月25日期间）办妥房产证，否则，被告应自逾期之日的次日（即2014年10月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止。被告至今未向房地产登记部门递交权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于原告方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故原告请求被告办理房屋权属证书及支付逾期办证违约金的主张，合法有据，本院予以支持。被告支付逾期办理房地产权证的违约金32763.61元（从2014年10月27日起至2016年8月31日止，共674天，每日按商品房总价款486107元的0.1‰的标准计付违约金）给原告，2016年9月1日起至办妥房产权证之日止的违约金每日按商品房总价款486107元的0.1‰的标准计算。被告对此提出的抗辩意见，理据不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，判决如下：
一、由被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内协助原告张英兰办理罗定市某某街道某某路XX号某住宅小区第X座XX层XX号房的房屋权属证书。
二、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月27日计至2016年8月31日止的逾期办证违约金32763.61元给原告张英兰；从2016年9月1日起的违约金，每日按商品房总价款486107元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止。
三、驳回原告张英兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费622元（原告已预交），由原告张英兰负担270元，被告云浮市创宇贸易有限公司负担352元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员 梁梅燕
二〇一六年九月十二日
书 记 员 陈梦儿