重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民终字第04003号
上诉人（原审原告）谭祖君。
上诉人（原审原告）袁德慧。
委托代理人郑勇。
上诉人（原审原告）袁智勇。
上诉人（原审原告）袁德智。
上诉人（原审原告）袁诗涵。
五上诉人共同委托代理人向英，重庆互邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆渝开发股份有限公司，住所地重庆市渝中区上曾家岩1号，组织机构代码20280945-7。
法定代表人徐平，董事长。
委托代理人付治人，重庆树深律师事务所律师。
委托代理人李玉霞，重庆树深律师事务所律师。
上诉人谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵与被上诉人重庆渝开发股份有限公司（下称渝开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2012）中区民初字第01697号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：1996年7月26日，袁春林与渝开发公司（原名重庆市房地产开发股份有限公司，1999年9月更名）就重庆市渝中区×××××××××房屋拆迁问题签订了一份手写协议，双方确定“袁家建筑面积110㎡（其中非住宅建筑面积89.6㎡），原实拆居面68.5㎡，证上管业建筑62㎡，认定违章5㎡，计67㎡，另有公房一套，居面24.26㎡。”“安置：H栋一单元1-2，居面40.1㎡，建筑面积71.37㎡；H栋一单元1-3，居面43.2㎡，建筑面积73.52㎡；H栋二单元2-3，居面45.2㎡（公房）……”双方还就购买产权费用及过渡费等进行了约定。1996年7月29日，袁春林向渝开发公司支付了超面积房款、预售房租、装修保证金、除渣费等应付款项。次日，渝开发公司向袁春林出具了两份《房屋分配通知单》，其上载明将H栋一单元×××××××房、×××××××房分配给袁春林“作非住宅用”，并载明“已购产权”。
1998年10月16日，重庆市房地产管理局为袁春林办理了渝中区××××××××××××××，××××××（即原安置协议中的×××××××××××××）房屋产权证，载明产别为“私有房产”。2004年5月14日，袁家向税务部门缴纳了合同印花税、权证印花税、交易手续费、转移登记费、房屋产权证书工本费以及契税等相关税费。同日谭祖君领取了房屋产权证。因谭祖君等五人一直要求渝开发公司办理房产性质为非住宅的房地产权证，多次协商无果，故起诉来院。
另查明，袁春林系谭祖君之夫，袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵之父，于1998年死亡，该五人系袁春林的法定继承人。
原审原告谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵诉称，渝开发公司于1996年拆迁五人位于渝中区×××××××××营业用房，谭祖君之夫，袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵之父袁春林作为渝中区××××××××房屋户主与渝开发公司签订了××××××××房屋拆迁安置协议。渝开发公司安置了渝中区××××××××××××××××××××××××房屋给袁春林，并向袁春林出具了《房屋分配通知单》，该通知单上载明渝中区×××××××××××××××××××房屋为非住宅。袁春林缴纳了以上房屋的相关费用及超面积房款后全家于1996年7月30日搬入渝中区××××××××××××××、×××××房屋继续经营。1998年袁春林去世，第一顺序继承人为谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵，五人继续在该房屋内经营。2004年渝开发公司交给五人一份单一的房产证，其上并未载明房屋性质。后谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵多次要求办理国土证，渝开发公司至今也没有办理。因谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵在经营过程中没有办理非住宅的权属证书被相关部门多次查出，经营非常不便，只好停业，造成了极大损失。故诉至法院，请求法院判决：一、渝开发公司履行渝中区××××××××房屋拆迁安置协议，为谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵办理重庆市渝中区××××××××××××××、×××××房屋非住宅房地产权证；二、本案诉讼费用由渝开发公司承担。
原审被告渝开发公司辩称，重庆市渝中区××××××××××××××、××××××房屋的房屋产权证已经办理，但是土地权属证没有办理，该房屋的性质为住宅，不能办理非住宅的房地产权证。且1992年5月袁春林与渝开发公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中明确约定安置房屋为住宅，该协议已在重庆市土地房屋权属登记中心备案，具有真实性和合法性。渝开发公司已经按照该协议的约定将房屋安置给谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵，并办理了房屋产权证，双方之间已无合同法律关系，因此请求法院驳回谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵的诉讼请求。
原审法院认为：袁春林与渝开发公司签订的《××××××××房屋拆迁安置协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。该协议约定渝开发公司的义务为“安置：××××××××××，居面40.1㎡，建筑面积71.37㎡；×××××××××，居面43.2㎡，建筑面积73.52㎡；×××××××××，居面45.2㎡（公房）……”现渝开发公司已按照协议约定进行了安置，并办理了渝中区××××××××××××××，×××××房屋产权证，故渝开发公司已经完成了安置协议约定的义务，谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵要求渝开发公司履行渝中区××××××××房屋拆迁安置协议的诉讼请求法院不予支持。
关于谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵要求办理渝中区××××××××××××××、×××××房屋非住宅房地产权证的诉讼请求，法院认为，双方签订的《××××××××房屋拆迁安置协议》并未约定安置房屋性质，虽然谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵出示的《房屋分配通知单》上载明“将××××××××××3间房、×××××4间房分配给袁春林作非住宅用”，但不能当然的证明该房屋的性质为非住宅，且房屋性质的确认也并不能由人民法院认定。现该房屋的房屋产权证已经办理，其上载明的房屋性质为“私有房产”。故谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵的该项诉讼请求无法律与事实依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定之规定，遂判决：驳回谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵的全部诉讼请求。本案受理费80元，由谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵负担。
宣判后，谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判由渝开发公司履行房屋拆迁安置协议，为其办理渝中区××××××××××××××、×××××房屋非住宅房屋权证。其理由是：案涉被拆迁房屋原是五上诉人的营业用房，渝开发公司出具的房屋分配通知单上载明的亦为非住宅营业用房，但现在讼争房屋性质却为住宅，可见渝开发公司并未履行安置义务。一审中，渝开发公司的委托代理人曾凡荣表示安置的房屋性质应为非住宅，并承诺于2012年底办理非住宅产权证，法院也记录在案，但之后开庭时公司另行委托的律师却拒不承认房屋性质，一审法院认定房屋性质不明确是不公正的。
被上诉人渝开发公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
二审中，五上诉人向本院举示了《重庆渝开发股份有限公司关于恳请政府维护中山二路片区部分拆迁户社会稳定的请示》（复印件）（下称《请示》）及五上诉人与渝开发公司协商现场的视频资料，以证明渝开发公司为袁春林安置的案涉房屋应为非住宅性质，渝开发公司在协商中一直表示愿意办理非住宅产权证，还于2013年12月10日向渝中区政府请求解决为袁春林办理非住宅产权证的问题。渝开发公司质证认为《请示》系复印件无法核实真实性，不认可视频资料的真实性，提出根据渝开发公司一审中提交的《城镇房屋拆迁补偿、安置协议》，袁春林与渝开发公司签订的安置协议中明确约定了案涉房屋均系住宅。对此本院认为，《请示》系复印件无法与原件核对，真实性本院不予确认；视频资料的被拍摄人无法核实其身份，本院不予采信。
二审查明：1996年7月26日袁春林与渝开发公司签订的手写协议中，安置的×××××××××、××××共计144.87㎡由袁春林购买，其计算方式为：超出协议中认定的超出袁家被拆迁建筑面积110㎡的部分34.87㎡（144.87-110=34.87）按800元／㎡计价，110㎡中超出的协议认定的被拆迁非住宅建筑面积89.6㎡的部分20.4㎡（110-89.6=20.4）按175元／㎡计价，89.6㎡按250元／㎡计价。对此约定，上诉人解释为袁春林系按以下方式购买所安置××××、××××房屋：安置总面积144.87㎡，超出被拆迁面积110㎡的部分按800元／㎡付款，110㎡之内的89.6㎡按非住宅价格250元／㎡付款，其余20.4㎡按住宅价格175元／㎡付款。被上诉人对上诉人的解释并无异议。
另查明，就案涉房屋能否登记为非住宅的房地产权证的问题，经本院向重庆市土地房屋权属登记中心进行了调查，经核实，案涉房屋所在的渝中区×××××××××号房屋整栋于1996年12月13日登记的房屋用途为住宅，而若要变更登记为非住宅，则需要提供房屋为非住宅性质的规划、土地、消防管理部门同意变更的批准文件。对本院调查核实的情况，双方当事人均无异议。
二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。
本院认为：袁春林与渝开发公司签订的案涉房屋拆迁的手写协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法成立并生效，双方均应按此协议履行。该协议虽然未对安置给袁春林的×××××、×××××房屋性质进行明确约定，但通过双方对袁春林应付房款的计价约定，能够看出至少有89.6㎡系袁春林以非住宅的价格购买，同时，根据渝开发公司向袁春林出具的《房屋分配通知单》上载明案涉房屋作非住宅用的事实，可知渝开发公司与袁春林系对安置的渝中区××××××××××××××、××××号房屋中至少有89.6㎡属非住宅性质进行了约定，渝开发公司为袁春林安置的上述房屋性质应当为非住宅。渝开发公司辩解双方对案涉房屋属住宅性质进行了明确约定，对此于一审中举示了《城镇房屋拆迁补偿、安置协议》加以证明。经本院审查，《城镇房屋拆迁补偿、安置协议》内虽加盖有“袁春林”、“袁琼”的个人私章，但无法核实私章的真实性，且对于案涉房屋性质的约定与袁春林与渝开发公司所签手写协议的真实意思表示相悖，而一审庭审过程中渝开发公司认可了该手写协议的真实性，故对于渝开发公司的辩解，本院不予采纳。由于案涉房屋的用途在重庆市土地房屋权属登记中心已登记为住宅，在规划、土地、消防管理部门未批准同意之前，案涉房屋无法更改为非住宅性质，为案涉房屋办理非住宅房地产权证存在事实上的履行障碍，故对于上诉人要求渝开发公司为其办理非住宅房地产权证的诉讼请求，本院不予支持。至于渝开发公司因对协议的履行存在瑕疵而造成五上诉人的相应损失，双方可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由重庆渝开发股份有限公司负担（此款谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵已预缴，由重庆渝开发股份有限公司直接支付给谭祖君、袁德慧、袁智勇、袁德智、袁诗涵，本院不再作退费处理）。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
代理审判员 苏 渝
代理审判员 钱昳心
二〇一四年三月十一日
书 记 员 栗宏豪