内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内29民终27号
上诉人（原审第三人）谢云，男，蒙古族，1964年04月04日出生。
委托代理人程济春，内蒙古安民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）柴绍鹏，男，汉族，1983年09月25日出生。
被上诉人（原审原告）柴绍源，男，汉族，1988年09月23出生。
委托代理人王多梅，内蒙古睿华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇额鲁特西路工会俱乐部东侧。
法定代表人季辉平，公司总经理。
上诉人谢云与被上诉人阿拉善盟恺祥达房地产开发有限责任公司（以下简称阿盟恺祥达公司）、柴绍鹏、柴绍源房屋买卖合同纠纷一案，不服阿拉善左旗人民法院（2016）内2921民初2158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人谢云及其委托代理人程济春、被上诉人柴绍鹏、柴绍源委托代理人柴尔国、王多梅到庭参加了诉讼，被上诉人阿盟恺祥达公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢云上诉请求：依法撤销阿拉善左旗人民法院（2016）内2921民2158号民事判决；请求确认上诉人与被上诉人阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于2014年10月30日签订的《商品房买卖合同》有效；驳回被上诉人柴绍鹏、柴绍源的诉讼请求，并承担上诉费用。事实及理由：1、首先，一审法院认定事实严重歪曲，判决错误。首先，被上诉人柴绍鹏、柴绍源的购房付款凭证载明时间在恺祥达公司成立之前，首付款是订立合同的关键要件。其提交的《收据》原件与复印件明显不一致，不应作为认定事实的证据采信。且转款事实不清，收款人系李登殿，无恺祥达公司为收款人的证明。2014年4月28日恺祥达公司出具的收条无相关银行转账凭证证明为支付房款的事实，与交易习惯不符；其次，恺祥达公司已将涉诉房屋交付，房屋钥匙实际在上诉人处，一审对该事实认定错误；再者，姚鹰系以个人名义与被上诉人柴绍鹏、柴绍源签订《房屋认购协议书》，该合同因主体不适格当然无效。2、一审法院认定上诉人谢云与恺祥达公司之间存在借贷关系，签订《商品房买卖合同》系设立担保的事实认定错误，违背客观事实。一审中恺祥达公司与姚鹰均未出庭，被上诉人柴绍鹏、柴绍源出具的证据即承诺书、证明、房屋认购协议书属与本案有利害关系的证人证言，其真实性，取得证据的合法性均无从考证，因此一审法院错误采信证据，导致认定事实错误；3、一审法院审理审理本案的程序违法，严重侵害了上诉人的诉讼权利。
柴绍鹏、柴绍源向一审法院起诉请求：1、请求依法确认二原告与被告于2014年4月28日签订的《房屋认购协议书》合法有效；2、请求依法确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效；3、请求依法判决被告立即给原告办理相关产权登记手续；4、请求依法判决诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2014年4月28日，原告柴绍鹏、柴绍源与被告原法定代表人姚鹰签订《房屋认购协议书》（以下简称协议），约定被告将位于阿拉善盟锡林路与吉兰泰路交汇处（祥雲豪宸）8栋1号商铺，建筑面积586平方米，折后总价4981000元出售给原告。同日，被告出具《收据》1件载明：“今收到柴绍鹏、柴绍源交来房款8
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1号商铺4981000元。”收据加盖了被告的财务专用章。2014年10月30日，被告与谢云签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定被告将巴彦浩特镇祥雲豪宸住宅小区8-商业-1，建筑面积531.40平方米，以3000000元的价格出售给谢云。被告于2014年10月31日出具收据载明收到谢云交来房款（8-商业-1）3000000元，收据加盖了被告的财务专用章。2015年7月28日被告凯祥达公司原法定代表人姚鹰向原告柴绍鹏、柴绍源出具承诺书，内容为“柴绍鹏、柴绍源因于2014年4月28日阿拉善盟凯祥达房地产开发有限公司以4981000.00元的价格购买了阿拉善左旗巴彦浩特镇锡林路与吉兰泰路交汇处的8号楼1号商业房（8#1-商、面积586平米），并给承诺人公司一次性缴纳了购房全款4981000.00元，购买房屋时承诺人承诺于2014年10月底交房，但一直未兑现，直到2015年7月才将房屋钥匙交付，但此时商品房因与第三人产生纠纷，被第三人保全，暂时不能按买受人的要求签订《商品房买卖合同》，但承诺人郑重承诺，若因第三人的纠纷影响到买受人使用商品房，导致买受人的利益受损，承诺人将给买受人承担一切责任（包括直接损失金额间接损失）。承诺人承诺由此产生的律师费、诉讼费、解决纠纷的误工费等一切经济责任均由承诺人承担。承诺人姚鹰承诺与承诺人阿拉善盟凯祥达房地产开发有限公司共同承担连带责任”。承诺书加盖了被告公司的印章。2016年7月12日被告公司又向原告出具《说明》（以下简称说明）1件载明：“阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于2014年4月28日将阿拉善左旗祥云豪宸住宅小区8号楼1号商铺，面积586平方米、单价8500元/平米、总价4981000元。出售给柴绍鹏、柴绍源。在2014年10月30日，因与谢云发生借贷关系，将此房在阿拉善左旗房管局暂时备案抵押给谢云，因本公司现收取柴绍鹏、柴绍源全额购房款在先，借款抵押在后，特此申明以上房屋所有权归先缴纳款购房人柴绍鹏、柴绍源。”说明加盖了被告公司的印章，姚鹰本人签字。2016年7月，原告装修涉诉房屋时发现门锁已被更换，无法进入，现原告诉至法院。
一审认为，本案争议的焦点是原告柴绍鹏、柴绍源与被告恺祥达公司签订的《房屋认购协议书》以及第三人与被告恺祥达公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房预告登记证明》的效力及真实性与合法性。2014年4月28日，二原告与被告签订《房屋认购协议书》，由被告将位于阿拉善盟锡林路与吉兰泰路交汇处（祥雲豪宸）8栋1号商铺，建筑面积586平方米，以折后总价4981000元出售给原告，原告于协议书签订当天将房款全部交付被告。原告柴绍鹏、柴绍源与被告恺祥达公司于2014年4月28日签订《房屋认购协议书》，原告按协议已将房款于协议书签订当天全部交付被告，被告也于2015年7月将协议约定的房屋交付原告使用，协议双方已履行了协议的主要义务，原告请求确认上述协议合法有效，依法予支持。2014年10月30日，被告与谢云签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将巴彦浩特镇祥雲豪宸住宅小区8-商业-1，建筑面积531.40平方米，以3000000元的价格出售给谢云。被告于2014年10月31日出具收据载明收到谢云交来房款（8-商业-1）3000000元，收据加盖了被告的财务专用章。首先原被告签订协议的时间早于第三人与被告签订合同的时间。其次第三人与被告签订合同约定的房屋价格明显低于原被告间的买卖价格，有违市场规律。第三，原告所提交的“承诺书”和“说明”中被告均认可与原告存在房屋买卖关系，与第三人因存在借贷关系而将涉诉房屋进行了抵押。被告恺祥达公司与第三人谢云签订的《商品房买卖合同》及办理网签只是为被告向第三人借款设立担保，被告恺祥达公司与第三人谢云之间并无转让涉诉房屋的真实意思。关于原告主张确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》属无效民事行为的诉讼请求，依法予支持。第三人抗辩原告与被告恶意串通，损害第三人合法权益的主张没有证据证明，依法不予采信。基于原告已交付全部购房款及被告已将房屋交付原告使用，协议双方已履行了协议的主要义务，原告主张被告为原告方办理合法的预告登记即网签协助义务的请求，依法予以支持。被告恺祥达公司经传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决：1、确认原告柴绍鹏、柴绍源与被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于2014年4月28日签订的《房屋认购协议书》有效。2、确认被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司与第三人谢云于2014年10月30日签订的《商品房买卖合同》无效。3、被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告柴绍鹏、柴绍源办理位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇祥云豪宸住宅小区8栋1号商铺的网签手续。案件受理费23324元，由被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司负担。
二审审理查明，2014年4月28日，被上诉人柴绍鹏、柴绍源与姚鹰签订《房屋认购协议书》，约定被上诉人阿盟恺祥达公司将开发的祥雲豪宸8栋1号商铺，建筑面积586平方米，折后总价4981000元出售给二被上诉人。同日，阿盟恺祥达公司出具《收据》载明：“今收到柴绍鹏、柴绍源交来房款8
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1号商铺（暂定）4981000元。”收据加盖了公司财务专用章，交款人李登殿。2014年10月30日，被上诉人阿盟恺祥达公司与上诉人谢云签订《商品房买卖合同》（合同编号2014-9005902），约定被上诉人阿盟恺祥达公司将巴彦浩特镇祥雲豪宸住宅小区8-商业-1，建筑面积531.40平方米，以3000000元的价格出售予上诉人谢云。被上诉人阿盟恺祥达公司于2014年10月31日出具收据，载明“今收到谢云交来房款（8-商业-1）3000000元”，收据加盖了公司财务专用章。并取得《房屋预告登记证明》(即蒙房预阿拉善盟字第4101841515338号)。
另查明，阿拉善左旗市场监督管理局企业机读档案登记资料记载：阿盟恺祥达公司成立日期为2011年7月21日，成立之初的法定代表人系杨明智，组织机构成员季辉平、罗敬秀、杨明智三人，该公司于2014年8月12日进行了变更登记，变更后的法定代表人季辉平，组织机构成员为季辉平、罗敬秀，之后无变更事宜。
再查明，2011年4月2日，柴尔国向银川恺祥达房地产有限公司转入人民币1000000.00元；2013年3月9日，柴尔国向张晓霞汇入人民币2300000.00元；2012年3月10日柴尔国向张晓霞汇入人民币200000.00元，该笔款项在结算业务申请书用途一栏中载明：货款；以上款项合计：3500000.00元。
2014年8月22日，谢云向姚鹰转账人民币10000000.00元；2014年8月27日，谢云向姚鹰转账人民币6000000.00元；阿盟恺祥达公司于2014年8月26日出据房款收据6000000元；于10月31日出据房款收据（8-商-1）3000000元；同日出据房款收据（8-商-5）7000000元。
本院认为，对被上诉人柴绍鹏、柴绍源与阿盟恺祥达公司签订的《房屋认购协议书》的效力问题，被上诉人自2011年4月至2013年3月9日陆续支付了房款，阿盟恺祥达公司亦出具了房屋收款收据，其双方系真实购房意思表示，双方之间房屋买卖合同合法有效，应予以确认有效。对上诉人谢云与被上诉人阿盟恺祥达公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。被上诉人柴绍鹏、柴绍源在一审中出具了姚鹰及阿盟恺祥达公司的承诺书、说明，及二审中姚鹰的证言，可以证明其借贷关系存在，因此对上诉人谢云主张房屋买卖合同有效的理由不予支持。综上所述，谢云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人谢云负担。
本判决为终审判决。
审判长 白 嘎 力
审判员 孟 庆 磊
审判员 哈斯塔娜
二〇一七年四月十二日
书记员 黄 迎 春