苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)虎民初字第00679号
原告苏州新区新裕汽车服务有限公司，住所地苏州市高新区滨河路187号。
法定代表人黄国庆，该公司总经理。
委托代理人武建威，江苏华海中天律师事务所律师。
被告苏州高新区一番车道汽车用品行，住所地苏州市高新区滨河路***号。
负责人马玉林。
委托代理人丁伟，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
原告苏州新区新裕汽车服务有限公司与被告苏州高新区一番车道汽车用品行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月24日受理后，依法由审判员朱海兰独任审判，于2015年7月1日、2015年9月6日、2016年1月27日公开开庭进行了审理，原告苏州新区新裕汽车服务有限公司的法定代表人黄国庆及委托代理人武建威，被告苏州高新区一番车道汽车用品行的委托代理人丁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州新区新裕汽车服务有限公司诉称，2012年12月30日，原、被告签订《协议书》一份，约定原告将坐落于原告大院内西侧、滨河路入口南侧面积为148平方米的一楼办公房出租给被告使用，租赁期限为五年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止，每年租金为16万元，先付后用。2014年10月底，原告收到苏州国家高新技术产业开发区“退二进三”工作领导小组办公室苏高新退办（2014）5号函，获悉根据高新区新的规划方案，原告已列入2014年“退二进三”重点项目，被告所承租的地方已被列入拆迁范围，应全力配合“退二进三”工作，尽快搬迁。原告将上述情况转告被告，并于2015年3月12日又通知被告：原告与苏州高新区土地储备中心和苏州国家高新区管委会已签订《国有土地使用权收购补偿协议书》，按照协议要求，原告将注销水、电和提交注销证明。另外，被告没有按照合同约定支付租金，且其实际使用的房屋面积超过租赁合同约定的使用面积，原告要求被告退还，被告一直拒绝。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同，要求被告立即退出房屋，将房屋交还原告；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告苏州高新区一番车道汽车用品行辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，我方要求继续履行合同。原告要求解除租赁合同属于违约行为，合同租赁期限尚未届满。根据合同约定，我方已经支付了全部租金，因为我方自始至终没有收到原告催告租金的通知书，如我方结欠原告租金的事实存在，原告应当以诉讼方式要求我方支付租金。事实上，原告于2015年3月24日向贵院起诉时并没有要求被告支付租金，在事实和理由中也没提及租金，甚至在第一次开庭中也没提及，且截至庭审结束前也没有变更诉请要求被告支付租金。因此，我方认为原告以被告结欠租金为由解除租赁合同缺乏依据。
经审理查明，原告苏州新区新裕汽车服务有限公司原系位于苏州市滨河路188号五幢房屋所有权人及国有土地使用权人，其中，土地面积9071.72平方米，房屋建筑面积合计3712.24平方米。自2004年8月起，被告苏州高新区一番车道汽车用品行即承租原告大院内西侧、滨河路入口南侧一楼148平方米办公房及办公房对面洗车场用于经营。2012年12月30日，原（甲方）、被告（乙方）签订《协议书》一份，其内容如下：经甲乙双方友好协商，本着相互信任、互惠互利的公平原则，就乙方承租甲方房屋及场地，经协商一致，达成如下协议：一、承租标的：甲方大院内西侧，滨河路入口南侧一楼办公房，面积148平方米，以及该办公房对面洗车场部分。甲乙双方约定，乙方租赁房屋及场地用途为开设洗车服务中心。二、租赁期限及租金：租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日。租金6万元/年，场地10万元/年，即合计16万元/年。先付后用。…双方另对房屋装修改造、水电费支付及期满续租等事宜进行约定。在《协议书》尾部，原告当时的总经理顾宝鹏签字并加盖公司印章，被告投资人之一李小宽签字。
2014年10月27日，苏州高新区“退二进三”工作领导小组办公室向原告出具苏高新退办（2014）5号《函》，其内容如下：为适应城市现代化建设发展的需要，逐步调整优化中心城区产业结构和空间布局，加快推进中心城区三产服务业的聚集发展，进一步提升城市形象和区域综合竞争能力，苏州高新区中心城区新一轮规划已完成，目前已得到苏州市人民政府的批准。根据新的规划要求，中心城区不再规划工业用地，原工业用地将逐步退出。苏州高新区早在2006年10月开始着手“退二进三”工作，为加强此项工作的指导，专门成立了“退二进三”工作领导小组，下设办公室具体负责中心城区企业“退二进三”的搬迁工作，并明确了“退二进三”工作范围：北至马运河、南至苏福路、西至金枫路、东至大运河约27平方公里，并报市政府同意后实施，截止目前累计已有50家企业签订了相关搬迁补偿协议。苏州新区新裕汽车服务有限公司位属我区“退二进三”范围，根据高新区新的规划方案，贵公司已列入我区2014年“退二进三”重点项目，望能理解和支持高新区中心城区新的规划方案，全力配合“退二进三”工作，并指定专人负责与区“退二进三”办公室联系，就企业的搬迁时间、搬迁方案等一系列事宜进行协商，尽快达成一致意见并签订搬迁协议。
2015年3月11日，苏州高新区土地储备中心（甲方）与苏州国家高新技术产业开发区管理委员会（乙方）、原告（丙方）签订《国有土地使用权收购补偿协议书》一份，约定甲方收购丙方位于苏州高新区滨河路东、玉山路南、水利局西地块，国有土地权证为：苏新国用（2004）第4518号，土地面积为9071.72平方米，房屋所有权证号为：苏房权证新区字第000308**号，有证房屋面积为3712.24平方米，有规划未办证面积为818.7平方米，无证建筑面积为2911.26平方米；甲方收购的标的物包括但不限于上述范围，具体以评估报告列明的评估科目为准；该地块的收购搬迁补偿总金额为2788.7927万元（含土地收购补偿、建筑物补偿、机器设备搬迁、设施补偿等费用）；丙方承诺在本协议生效之日起至2015年6月底前搬迁完毕，丙方负责：1、办理该地块的国有土地使用权收回和房产所有权注销手续；2、注销水、电、蒸汽、煤气、地下人防设施和供电环网设施销户、迁移等，提交有关注销证明并承担相关费用…
次日，原告向被告邮寄《关于注销水、电的通知》其内容如下：苏州高新区一番车道汽车用品行：本司复印转发了2014年10月27日苏州高新区“退二进三”工作领导小组办公室文件《苏高新退办（2014）5号》，本司地块被列入“退二进三”重点项目，要求全力配合“退二进三”工作。近日，本司与苏州高新区土地储备中心和苏州国家高新区管委会已签订《国有土地使用权收购补偿协议书》，按照收购补偿协议要求，本公司需注销水、电和提交注销证明。为履行本协议，本公司决定在2015年4月10日前办理水、点注销手续。被告收悉。庭审中，原、被告一致确认水、电并未注销。
另查明，2015年3月31日，原告法定代表人黄国庆向被告负责人马玉林发送手机短信一条，要求核对近几年的房租与电费，马玉林未回复。2016年1月13日，黄国庆再次向马玉林发送手机短信一条，要求核对近几年的房租，或请被告提供交付房租的依据，并提及超面积使用房屋事宜，马玉林回复称下周一左右碰面。但双方最终并未对账。
又查明，2015年9月7日，苏州市国土资源局高新区（虎丘）分局地籍登记处出具《<国有土地使用权>注销证明》一份，载明：根据苏州市国土资源局苏新土收【2015】10号收回批文，原使用权人：苏州新区新裕汽车服务有限公司，坐落于高新区滨河路东、玉山路南、水利局西，面积9071.72平方米，用途工业，土地证书编号苏新国用2004第4518号，原国有土地使用证原件已收回并已办理注销。
庭审中，原告称自2013年1月1日至今，按照每年租金16万元计算，被告合计应支付原告租金64万元，但被告仅于2013年8月支付租金8万元，2014年7月支付租金8万元，2015年3月支付租金8万元，2015年7月支付租金8万元，合计32万元，尚欠租金32万元未支付；其公司原总经理顾宝鹏与被告总经理李小宽关系较好，且双方办公场所在一起，故仅口头催讨租金，并未书面催讨。对此，被告称不结欠原告任何租金，其此前支付的部分租金被原告原股东顾宝鹏放在公司小金库内，并未入公司的帐；原告收取被告租金后仅开具收据，并未开具发票；原、被告均从事汽车服务行业，原告有时会拿被告的汽车美容产品折抵租金。
庭审中，原告称起诉前其公司会计一直在核对被告拖欠的租金，但因被告未予配合而未果，故其公司起诉时并未以拖欠租金为由主张解除合同。
上述事实，有协议书、关于注销水电的通知、苏高新退办（2014）5号函、国有土地使用权收购补偿协议书、房产证、土地证、《国有土地使用证》注销证明、本院审笔录等证据证实。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的关于租赁涉案办公房及洗车场的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性等强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。根据协议约定，被告应自2013年1月1日起以每年16万元的标准向原告支付租金，先付后用，故至少截至2015年12月31日，被告合计应支付原告租金48万元，但从被告提供的证据看，其仅于2015年3月9日、2015年7月3日分别支付租金8万元、8万元，合计16万元，即便原告在庭审中自认另于2013年8月、2014年7月分别收取被告租金8万元、8万元，合计32万元，但截至2015年12月31日，被告仍结欠原告租金16万元，且其从未按照协议约定的“先付后用”原则支付租金。原告法定代表人黄国庆分别于2015年3月31日、2016年1月13日通过手机短信要求被告负责人马玉林核对账目，或提供交付房租的依据，但被告对此置之不理，也不支付拖欠的租金，故原告以此为由主张解除合同于法有据。同时，因原告为响应苏州高新区政府“退二进三”政策，与苏州高新区土地储备中心、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会签订《国有土地使用权收购补偿协议书》，明确约定国有土地使用权收回及支付搬迁补偿款事宜，并依法注销了国有土地使用证，因而双方签订的《协议书》已事实上无法履行。综上，本院对原告主张解除合同，并要求被告自其承租的涉案房屋及土地上搬离并将其返还原告的诉讼请求予以支持。关于合同解除的时间，虽原告在诉状中并未提及被告拖欠租金事宜，但其在第一次开庭时即2015年7月1日明确以被告拖欠租金为由解除合同，该解除通知应视为于当日送达被告，故双方签订的《协议书》于当日解除。至于被告提供的2012年12月10日支付租金12万元的收据，本院认为，该收据为复印件，在原告对此不认可且无其他材料相印证的情况下，本院对真实性不予认可，况且，因被告自2004年8月起即承租涉案房屋及场地，故即便被告于2012年12月10日支付租金12万元，也无法就此认定其支付租金的期间为2013年1月1日之后。至于被告所称其支付的部分租金存入原告公司小金库及原告用被告的汽车美容产品折抵租金的意见，因其并未提供任何证据予以证明，故本院对此不予采信。据此，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，判决如下：
一、原告苏州新区新裕汽车服务有限公司与被告苏州高新区一番车道汽车用品行于2012年12月30日签订的《协议书》于2015年7月1日解除。
二、被告苏州高新区一番车道汽车用品行于本判决生效之日起三十日内搬离位于苏州市滨河路188号原告大院内西侧、滨河路入口南侧一楼办公房及其对面洗车场，并将其返还原告苏州新区新裕汽车服务有限公司。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告苏州高新区一番车道汽车用品行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10555301040017676。
审判员 朱海兰
二〇一六年二月十四日
书记员 田德强