云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）曲中民终字第1175号
上诉人（原审原告）高黎。
委托代理人黄涛，云南黄涛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）中国电信股份有限公司曲靖分公司。
负责人吕睿，经理。
委托代理人高世本，精茂律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人高黎与上诉人中国电信股份有限公司曲靖分公司房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服麒麟区人民法院作出的（2013）麒民初字第1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月14日受理后，依法组成合议庭于2014年11月26日公开开庭审理了本案，上诉人高黎及其委托代理人黄涛、上诉人中国电信股份有限公司曲靖分公司的委托代理人高世本到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：原告高黎系被告曲靖电信公司员工。2011年10月11日，被告在公司范围内发出招租通告，欲将被告公司所有的寥廓休闲山庄向公司内部员工进行租赁经营，并提出了相应的招租条件和要求。2011年10月31日，原告高黎作为乙方与作为甲方的被告曲靖电信公司签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落在曲靖原信通宾馆寥廓休闲山庄除微波机房以外的578㎡房屋及对应的空地出租给乙方高黎作经营用途使用，同时将现有餐饮设备、用品及桌椅、住宿设施按20000元转让费转让给承租人。租赁期限为三年，自2011年11月10日到2014年11月9日，每年租金86888元，按年结算。乙方在合同签订后10日内需一次性缴纳一年租金、转让费及保证金，其后每年提前10日交纳下一年租金。租赁期间的水电费等费用由乙方自行缴付。双方对乙方的权利义务约定为：按时交纳租金；一次性缴纳风险抵押金10万元；遵守甲方的招租条件，办理停薪留职手续，停薪留职期限与承租合同期限相同；以乙方的名义办理工商、税务登记等手续，不得以甲方名义对外经营；租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得提前解除合同；租赁期届满，乙方应按甲方要求交回承租房屋及配套使用设备，如有损坏乙方应承担赔偿责任，由甲方从风险抵押金中扣除相应的数额，如无损坏，将全数返还抵押金额，乙方投资建设的临时和永久建筑的产权必须无偿赠与甲方。双方对违约责任约定为：除本合同另有约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反法律法规，以致不能实现合同目的的，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任方承担。本合同任何一方无法定或约定的理由而单方解除合同的，另一方有权按尚未履行的租赁期内租金总额的50％收取违约金，并要求对方赔偿损失。逾期交付租金的每逾期一日乙方须按当月租金的2％向甲方支付违约金，如果逾期10日仍不交付全部租金的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。因不可抗力原因造成合同无法履行，双方互不承担责任。租赁期内因出现征地拆迁事件或其他政府行为，双方应共同遵守政府主管部门的有关规定，否则由此而造成的损失由责任方承担。合同签订后，被告将承租的房屋、场地等移交给原告，并将寥廓山庄餐饮设备、桌椅、住宿设施等物品制作盘点表移交给原告。原告按要求办理了停薪留职手续，向被告缴纳了风险抵押金10万元、物品转让费2万元及第一年租金86888元，并以其个人名义办理了字号为曲靖开发区寥廓翠景庄园个体工商户营业执照。原告租赁经营期间投入部分资金对经营场所及客房的水、电进行了改造，对客房进行了装修，并添置了部分物品设施。2013年3月28日，曲靖市人民政府办公室发出曲政办发（2013）第36号文件关于寥廓山风景林区驻园单位实行统一管理的通知，要求被告终止翠景庄园餐饮经营活动，将资产经营管理权以租赁或其他形式移交麒麟区。被告于2013年3月29日将该通知交给原告，后原告停止了经营。2013年4月1日，被告公司派人到原告经营的翠景庄园抄水、电表后出具证明，证实原告尚欠被告水电费26999元，原告在该证明上签字确认了欠费数额。至原告停止经营时，原告未向被告缴纳第二年的租金。2013年5月7日，原、被告双方共同委托曲靖市发展和改革委员会价格认证中心对山庄物品进行市场估价，同年6月7日价格认证中心对山庄的若干物品认证价值为328458元，停业损失认证为176567元。并制作了寥廓翠景庄园物品价格鉴定明细表表l、表2、表3，在三份价格鉴定明细表中注明了物品的名称、单位、数量、单价及金额等。该价格认证结论作出后，原、被告均未申请重新认证。因双方对合同终止后的赔偿问题协商无果，原告遂向本院起诉要求被告赔偿其相应损失并承担违约责任。审理中，被告认为曲靖市发展和改革委员会价格认证中心做出的认证价格过高，不应以此作为定案依据，但未提交相应证据证明其主张，经本院征询其意见是否要求重新作价格认证，被告明确表示不申请重新认证。
原审法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案原告高黎与被告曲靖电信公司双方自愿签订房屋租赁合同，该合同内容末违反法律规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按合同约定履行了向被告缴纳风险抵押金、物品转让费及第一年租金，并以其个人名义办理了个体工商户营业执照等义务。被告也按合同约定履行了将出租的房屋、场地及餐饮设备、住宿设施等移交给原告的义务。在合同履行期间，原告未按合同约定期限向被告交付第二年租金，但被告也未按合同约定行使向原告主张解除合同及支付违约金的权利。2013年3月29日，因曲靖市人民政府办公室下发通知要求停止经营，并将经营场所移交给麒麟区统一管理，导致双方合同不能继续履行。且原、被告在合同中约定了租赁期内因出现征地拆迁事件或其他政府行为双方应共同遵守政府主管部门的有关规定，因此造成合同不能继续履行并非是原、被告双方违约或因不可抗力，而是因政府行为所致，对此后果原、被告双方均无责任。双方在协商解除合同过程中，共同委托曲靖市发展和改革委员会价格认证中心对山庄物品进行市场估价，价格认证中心对山庄的若干物品认证价值为328458元，停业损失认证为176567元。被告虽然认为价格认证金额过高，但并未申请重新认证，在庭审中经本院征询被告意见是否要求重新认证，被告明确表示不申请重新认证，且被告也未能提供证据证明该认证结论存在明显依据不足的情形，故本院对曲靖市发展和改革委员会价格认证中心对山庄的若干物品认证价值为328458元的结论予以确认。但原、被告双方共同签字的估价委托书上仅委托曲靖市发展和改革委员会价格认证中心对山庄的若干物品进行市场估价，并未要求对山庄停业损失进行评估，认证中心做出的山庄停业损失认证超出了委托人的委托范围，对曲靖市发展和改革委员会价格认证中心做出的山庄停业损失认证结论本院不予确认。现原告主张要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求被告返还风险抵押金100000元，被告无异议，属双方当事人的自愿行为，本院予以确认。原告主张要求被告按曲靖市发展和改革委员会价格认证中心对对山庄的若干物品认证价值328458元赔偿其损失请求合法，本院予以支持，但被告支付原告物品认证损失费，原告应将山庄内的房屋及所有物品一并交付给被告。鉴于山庄一直由原告管理尚未移交给被告，因此原告应按价格认证中心制作的寥廓翠景庄园物品价格鉴定明细表表1、表2、表3所载明的物品名称、单位、数量将山庄物品移交给被告，如有缺失应按物品价格鉴定明细表表1、表2、表3所载明的单价和数量予以扣减。原告主张要求被告赔偿认证停业损失费176567元，因无证据证实，本院不予支持。因双方签订租赁合同时被告作价20000元转让给原告的餐饮设备、用品及桌椅、住宿设施等物品均已包含在价格认证中心制作的寥廓翠景庄园物品价格鉴定明细表中，且物品价值也包含在认证价值中，因此对原告要求被告赔偿餐饮设备折价费10000元的请求属重复计算，本院不予支持。原告虽然提交了工资表证明其支付了小工工资的事实，但被告不认可该事实，且工资单系原告单方制作，本院不予确认，对其主张要求被告赔偿其小工工资17500元的请求本院不予支持。因本案导致合同不能继续履行是因政府行为所致，故原告主张要求被告按合同约定支付违约金68786元的请求本院不予支持。原告客观上存在未按期向被告缴纳第二年的租金并欠缴水电费的事实，但被告对原告未交付租金及水电费的事实仅是提出抗辩意见，并未提出反诉，故对原告所欠的租金及水电费本案不做处理，被告可另案主张权利。原告主张不能得到支持部分的案件受理费应由原告自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告高黎与被告中国电信股份有限公司曲靖分公司签订的房屋租赁合同。二、由被告中国电信股份有限公司曲靖分公司支付原告高黎损失费328458元，由原告高黎按价格认证中心制作的寥廓翠景庄园物品价格鉴定明细表表1、表2、表3所载明的物品名称、单位、数量将山庄物品移交给被告，如有缺失应按物品价格鉴定明细表表l、表2、表3所载明的单价和数量予以扣减。三、由被告中国电信股份有限公司曲靖分公司返还原告高黎风险抵押金100000元。四、驳回原告高黎的其他诉讼请求。案件受理费10813元（原告已预交），由原告承担4386元，被告承担6427元。上述款项支付、诉讼费承担及财产移交，限于本判决生效后10日内履行。
宣判后，高黎不服向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实不清，存在遗漏，一九九九年十二月八日曲靖市森林消防指挥部下发曲森消指字（2000）第04号文件，曲靖市人民政府召开专题会议研究协调寥廓山风景林区森林防火工作纪要，纪要中心明确“微波中心局寥廓山招待所不得对外开发，内部人员要确实加强管理，”廖廓山庄已要求不得对外开放，上诉人双方签订《房屋租赁合同》时电信股份有限公司刻意隐瞒这一事实造成合同不能履行。二、一审法院适用法律错误，1、对双方当事人共同委托价格认证中心作出的“山庄停业损失”予以否认，实属一审法院非法干预双方当事人的共同意志。事实上双方共同委托价格认证中心明细表中已包含停业损失，且被上诉人方已签字认可，表明停业损失的认证系双方共同委托；2、也正如认证结论书载明，如对结论书有异议，异议方可在15日内行使重新认证等权利，而被上诉人并未行使重新认证的权利，一审中法庭再次向被上诉人释明并询问是否申请重新认证，被上诉人明确表示不申请重新认证，一审法院否认“山庄停业损失”没有法律依据；3、一审法院确认山庄尚未移交给被上诉人，事实上2013年3月29日上诉人已将山庄大门钥匙交给被上诉人山庄内的微波管理人员李树兵，表明山庄已移交被上诉人，一审法院判令上诉人按价格认证中心制作的表1、2、3移交物品给被上诉人，适用法律再次错误；4、双方共同委托价格认证中心作出价格评估时，评估物品中不包含被上诉人作价20000元移转，因此，被上诉人应赔偿上诉人10000元。三、一审法院实体裁判不公正，错误判令上诉人再移交山庄物品，且未支持双方共同委托且有效的停业损失l76567元、原有物品作价10000元及违约金68786元。请求一、撤销（2013）麒民初字第1792号民事判决书主文第二项后半部分，即“由原告高黎按价格认证中心制作的寥廓翠景庄园物品价格鉴定明细表1、表2、表3所载明的物品名称、单位、数量将山庄物品移交给被告，如有缺失应按物品价格鉴定的明细表1、表2、表3所载明的单价和数量予以扣减。”二、撤销（2013）麒民初字第1792号民事判决书主文第四项、改判判令被上诉人赔偿上诉人因单方解除合同所造成的停业损失176567元、原有物品作价10000元及违约金68786元。三、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。
中国电信股份有限公司曲靖分公司上诉及答辩称，一、原一审判决将估价物品的认证“价值”328458元认定为“损失”不符合逻辑，系明显错误。本案曲靖市发展和改革委员会价格认证中心对山庄物品进行的估价，被评估的物品本身并没有灭失，除了对不动产部分进行改造、修理、装修的部分外，其它可移动的物品的所有权仍然归原告所有，其价值不因合同的解除而消失。这些物品本身没有毁灭，也不因合同解除而损坏，就不能说成损失。二、一审判决由上诉人电信公司支付被上诉人损失费328458元，由原告高黎按价格认证中心制作的寥廓翠景庄园物品价格鉴定明细表l、表2、表3所载明的物品名称、单位、数量将山庄物品移交给被告，如有缺失应按物品价格鉴定明细表表l、表2、表3所载明的单价和数量予以扣减”的判决没有任何法律依据。从事实层面上看，在双方签订的租赁合同中没有约定过合同解除后，所有承租人的物品折价归出租人，由出租人购买承租人全部物品的相关内容，因此，一审的上述判决没有相应的事实依据。其次，中华人民共和国合同法及其它任何法律均没有作出过“租赁合同终止后，出租人应该购买承租人全部物品的”法律规定，一审判决中亦没有给出相应的法律依据。一审上述判决内容没有任何的法律依据。再次，即便是上诉人恶意解除合同，上诉人电信公司亦没有出资购买被上诉人全部物品的法律义务，上诉人承担的责任也仅仅是合同约定的违约责任或法律明确规定的违约责任，而没有被强制购买承租人全部物品的义务。更何况本案上诉人没有任何的违约事实，本案违约的是被上诉人。三、一审判决一方面认定“原告高黎应该在2012年11月1日前向被告交付第二年的租金86888元，但直到2013年8月原告起诉之日仍然没有支付第二年的房屋租金。原告签字确认的《证明》、《供电计量记录表》证明，原告欠交水电费26999.80元”的事实，但判决以“被告对原告未交全租金及水电费的事实仅仅是提出抗辩，并未提出反诉”为由对被上诉人所欠的租金及水电费不做处理明显不当。上诉人主张的租金及水电费与原告提起的诉讼本身系居于同一租赁合同和同一法律关系而产生，在同一案件中处理不仅节约诉讼资源，减少诉累，同时亦符合民事诉讼法的相关规定，一审判决要求另案处理，明显不当。四、1、1999年下发的会议纪要是说不得对外开发，不是对外开放，公司可以将其租赁给内部员工进行开发；2、导致双方合同不能履行的有两个原因，一个是政府收回，一个是高黎没有交第二年房租和水电费，公司为其考虑才没有追究高黎的违约责任，以政府收回的原因来解除合同；3、价格认证中心作出的山庄停业损失超过委托人委托范围，不予认可，高黎未将山庄移交给我们；4、价格评估的物品已经包含了作价20000元转让给高黎的物品。请求二审：1、撤销一审判决之第二项“由被告中国电信股份有限公司曲靖分公司支付原告高黎损失费328458元，由原告高黎按价格认证中心制作的寥廓翠景庄园物品价格鉴定明细表l、表2、表3所载明的物品名称、单位、数量将山庄物品移交给被告，如有缺失应按物品价格鉴定明细表表l、表2、表3所载明的单价和数量予以扣减”的判决内容。2、判决驳回被上诉人要求赔偿经济损失的诉讼请求。3、判决以被上诉人拖欠的租金65166元，拖欠的水电费26999.80元及按每日2％计算的逾期付款违约金充抵被上诉人的100000元押金，余款返还被上诉人。4、由被上诉人承担本案全部诉讼费。
经二审审理查明的本案法律事实，与一审认定一致，本院依法予以确认。
二审中，上诉人高黎提交价格认证中心的价格认证明细表5份作为新证据，证明电信公司员工在表上签字，认可了价格鉴定。
经质证，上诉人中国电信股份有限公司曲靖分公司认为，只有高黎的签字，看不出电信公司员工的签字，对该表与一审提交的表格内容不一致的部分不予认可。
通过双方举证质证，本院认为，对该5份新证据中与价格鉴定明细表相同的部份，本院予以采信，与价格鉴定明细表不同的部分，因是高黎自己制作的表格，且上诉人中国电信股份有限公司曲靖分公司不予认可，本院不予采信。
本院认为，本案争议的焦点主要是：1、上诉人高黎、中国电信股份有限公司曲靖分公司是否有违约责任；2、上诉人双方合同解除后，中国电信股份有限公司曲靖分公司是否应当按照曲靖市发展和改革委员会价格认证中心价格认证结论书认定的山庄物品价格及停业损失向高黎支付费用；3、上诉人之间签订《房屋租赁合同》时将现有餐饮设备、用品及桌椅、住宿设施按20000元转让费转让给高黎，该设施是否包含在价格认证结论书认定的物品中，上诉人中国电信股份有限公司曲靖分公司是否要给付高黎原有物品作价款10000元；4、上诉人中国电信股份有限公司曲靖分公司主张的租金及水电费是否应从风险抵押金中扣除。根据双方的该争议焦点，本院认为，上诉人双方签订的《房屋租赁合同》中约定：“租赁期间因出现征地拆迁事件或其他政府行为，双方应共同遵守政府主管部门的有关规定，否则，因此而造成的损失由责任方承担。”合同的解除是因为政府收回山庄统一管理，合同双方互不承担违约责任，上诉人高黎主张中国电信股份有限公司曲靖分公司在1999年就知道山庄不得对外开放，且在鉴定合同时隐瞒该情况，该主张没有事实依据，本院不予支持；合同解除后，上诉人双方委托曲靖市发展和改革委员会价格认证中心作出价格认证结论书，认定的山庄物品价值为328428元，双方均未对该结论提出重新鉴定，对该认定本院予以支持，双方未约定合同解除后物品的归属问题，鉴定物品中包括高黎自行添置的物品、设施及对房屋进行改造的费用，统一交由中国电信股份有限公司曲靖分公司更为妥当，故高黎应当按价格认证中心制作的寥廓翠景庄园物品价格鉴定明细表表1、表2、表3所载明的物品名称、单位、数量将山庄物品移交给被告，如有缺失应按物品价格鉴定明细表表l、表2、表3所载明的单价和数量予以扣减，中国电信股份有限公司曲靖分公司应当支付高黎损失费328458元；价格认证结论书中认定的停业损失是从合同解除之日起至租赁期满之日计算，因双方对合同的解除均没有违约责任，中国电信股份有限公司曲靖分公司不应承担该损失；双方签订租赁合同时中国电信股份有限公司曲靖分公司作价20000元转让给高黎的餐饮设备、用品及桌椅、住宿设施等物品均已包含在价格认证中心制作的寥廓翠景庄园物品价格鉴定明细表中，且物品价值也包含在认证价值中，上诉人高黎要求中国电信股份有限公司曲靖分公司赔偿餐饮设备折价费10000元的请求属重复计算，本院不予支持；上诉人中国电信股份有限公司曲靖分公司可另案主张高黎未交付的租金及水电费。综上，一审判决判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10813元，由上诉人高黎承担5406.5元，上诉人中国电信股份有限公司曲靖分公司承担5406.5元。
本判决为终审判决。
如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
若负有义务的当事人不自动履行生效判决，享有权利的当事人可在生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内向一审人民法院申请强制执行。
审判长 高体所
审判员 刘滢靖
审判员 赵艳绘
二〇一四年十二月五日
书记员 贾琼丽
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