广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终1686号
上诉人（再审申请人）：清远市中裕置业有限公司。
法定代表人：郑金树。
委托代理人：陈福，广东正肯律师事务所律师。
委托代理人：刘庆斌，广东中肯律师事务所律师。
被上诉人（被申请人）:潘桂泉，男，汉族，住清远市。
被上诉人（被申请人）:阮瑞连，女，汉族，住清远市。
上列两被上诉人的共同委托代理人：梁杰飞，广东定海针（清远）律师事务所律师。
上诉人清远市中裕置业有限公司因与被上诉人潘桂泉、阮瑞连房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法审监民再字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院再审查明：原审查明的基本事实属实，原审法院予以确认。
原审法院再审认为：清远市中裕置业有限公司与潘桂泉、阮瑞连签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。本案再审争议的焦点是：一是双方在履行合同期间，清远市中裕置业有限公司是否存在违约；二是双方约定的违约金是否应调整及违约金计算的起算时间。
双方当事人签订的《商品房买卖合同》，其中第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前将建设局工程竣工验收合格的商品房交付给买受人使用；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同签订后，作为买受人的潘桂泉、阮瑞连已按照合同的约定足额支付了涉案购房款899969元。按照合同对交付时间的约定，清远市中裕置业有限公司应于商品房交付使用后90日内即2013年3月31日前，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但逾期后，清远市中裕置业有限公司一直未履行其义务，对清远市中裕置业有限公司未能及时进行建设工程竣工验收备案，是因清远市中裕置业有限公司未及时补缴金鑫花园项目的增容土地差价款等自身原因而导致，虽然清远市中裕置业有限公司提供了相关证据证明对涉案房屋所在的4、5#楼已于2016年2月办理了竣工验收手续，但至本案再审庭审结束时，清远市中裕置业有限公司仍未到建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，领取竣工验收备案表，致使未能按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且逾期三年，因此，清远市中裕置业有限公司已构成违约，应承担违约责任。原审对此认定并无不当。
关于违约金是否应当调整问题。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的0.1%向买受人支付违约金。也就是说，按双方约定，清远市中裕置业有限公司违约未能在规定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，仅支付899.97元违约金给潘桂泉、阮瑞连。但是，清远市中裕置业有限公司至今尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其逾期违约超三年，如按上述违约金条款计付违约金，不仅不能实现该约定担保和督促合同义务的功能，也不足以弥补潘桂泉、阮瑞连因长期不能对涉案房屋行使法律上的处分权所受的损失。原审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对双方原约定的违约金进行调整，并按中国人民银行规定的金融机构1年期贷款基准利率计算违约金，并无不当。清远市中裕置业有限公司再审认为原审判决确定的民事责任明显违背当事人约定，而且大大地超出了自由裁量权的范围而请求驳回潘桂泉、阮瑞连的诉讼请求，证据、理由不充分，不予支持。
关于违约金计付的起算时间。涉案《商品房买卖合同》约定，出卖人应于2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人，双方预期的提交资料办理权属登记的时间应当是该时间后的90日，即2013年的3月31日前，虽然涉案房屋已于2012年8月31日交付给了潘桂泉、阮瑞连使用，但这只是双方就涉案房屋的实际交付时间进行了变更，对提交资料办理权属登记的时间并无更改，因此，原审判决确认违约金起算时间从上述实际交付房屋时间后逾期90日即2012年11月30日，应属不当，原审法院应予纠正。违约金的起算时间应从双方合同约定的最迟交付房屋时间即2012年12月31日后90日内期限届满之次日即2013年4月1日起计算，至清远市中裕置业有限公司将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。
此外，对于原审判决清远市中裕置业有限公司于判决生效之日起30日内将涉案房屋办理房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助潘桂泉、阮瑞连办理该房屋产权至潘桂泉、阮瑞连名下的登记手续的问题。如前所述，因涉案房屋至今未领取竣工验收备案表，尚未具备经建设局工程竣工验收合格的交付条件，而该条件的成就是向产权登记部门申请办理房屋产权证的必要前提条件，因此涉案房屋目前尚不具备办证条件，潘桂泉、阮瑞连起诉要求清远市中裕置业有限公司协助办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，原审法院不予支持，潘桂泉、阮瑞连可待上述前提条件成就后另行主张权利。原审对此作出判决不当，应予纠正。
综上所述，原审认定事实部分不清，导致实体处理不当，原审法院应予纠正。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，作出如下判决：一、维持清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第243号民事判决第三项；二、撤销清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第243号民事判决第一项；三、变更清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第243号民事判决第二项为：限清远市中裕置业有限公司于判决生效之日起10日内，向潘桂泉、阮瑞连支付违约金（违约金从2013年4月1日起以总购房款899969元为基数按中国人民银行规定的金融机构1年期同期贷款基准利率计算，至清远市中裕置业有限公司将位于清远市新城北江三路一号金鑫花园4号楼X层X房屋办理房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。原审案件受理费838元，由清远市中裕置业有限公司负担。
宣判后，清远市中裕置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决中关于违约金的部分，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、依法成立的合同对双方具有法律约束力，合同对逾期办证违约责任有明确约定，若上诉人违约依法应按该约定计算违约金。二、被上诉人没有提供任何证据证明因为没有房产证导致其产生任何的实际损失，因此，被上诉人主张按银行同期贷款利率按日计算违约金没有依据。若按被上诉人主张计算，明显过高，违背公平原则。三、一审判决以1、2、3号楼竣工验收备案时间2013年3月21日的次日作为逾期协助办证违约金诉讼时效的起算点不恰当。依照法律的规定，诉讼时效是由当事人知道或者应当知道自己权利受起侵害开始计算的。如果上诉人在约定期限内没有履行到协助办证义务，那么应从该时间起作为诉讼时效起算点。四、逾期交房或者逾期协助办证的违约金属于个体之债，不是整体之债，由业主起诉之日向前推算两年，之前的违约金诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回业主的诉讼请求。
被上诉人潘桂泉、阮瑞连口头答辩称：上诉人以涉案小区大部分业主是贷款购买的作为上诉理由，不管购房者是全额付款还是银行贷款付款，都是已经全部付款给上诉方的，至于是否贷款只是业主与银行的关系。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕清远市中裕置业有限公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人主张逾期办证违约金是否已经超过法律规定的诉讼时效期间。二、逾期办证违约金标准应如何确定。
关于被上诉人主张逾期办证违约金是否已经超过法律规定的诉讼时效期间的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百三十九条、第一百四十条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间自权利人知道或应当知道其权利受到侵害时起算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案为房屋买卖合同纠纷，从本案情况反映，出卖人违约行为持续，而买受人客观上一直有通过提出要求及提起诉讼等方式主张权利，并无怠于行使权利的过失，本案诉讼时效期间确实存在中断的情形。上诉人在本案中提出诉讼时效抗辩，理据不充分。
关于逾期办证违约金标准应如何确定的问题。从双方合同第十五条约定的内容来看，双方约定的逾期办证违约金为已付房款的0.1%，该违约金为固定金额，在上诉人长期未履行义务的情形下该违约金数额本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。而且，被上诉人已经依约足额支付了全部购房款，而上诉人却未履行协助办证义务，导致被上诉人长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。被上诉人以违约金过低为由请求法院予以调整，应予判准。但是，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。鉴于被上诉人在本案中并未举证证明其实际损失，原审法院调整违约金为以已付购房款为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算违约金，实体处理欠妥。本院综合考虑合同的履行情况及当地的实际情况，酌情调整为每年按已付房款数额1%的标准支付违约金。因此，上诉人应从2013年4月1日起，以已付购房款899969元为基数，按每年1%的标准向被上诉人支付违约金至上诉人将办理涉案房屋权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案之日止。
综上所述，上诉人的部分上诉主张理据充分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2015）清城法审监民再字第14号民事判决第一项、第二项。
二、变更清远市清城区人民法院（2015）清城法审监民再字第14号民事判决第三项为：限清远市中裕置业有限公司于收到本民事判决书之日起十日内向潘桂泉、阮瑞连支付违约金（违约金按已付购房款899969元的每年1%的标准计算，从2013年4月1日起至清远市中裕置业有限公司将办理房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。
一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费838元，由上诉人清远市中裕置业有限公司负担238元，被上诉人潘桂泉、阮瑞连负担600元。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 郑家驹
审判员 何 燕
二〇一六年十二月二十六日
书记员 汤有金
附相关法律条文：
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。