重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0112民初15778号
原告（反诉被告）：中盛弘翰重庆实业有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道科技产业开发区A幢1-1，统一社会信用代码91500112094992302L。
法定代表人：蒋多思，董事长。
委托诉讼代理人：郑燕，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董存正，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：重庆驰亚商贸有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道紫薇路171号新城丽园5幢2-2，统一社会信用代码91500112MA5U33GC8B。
法定代表人：曾晓利，总经理。
委托诉讼代理人：袁静，重庆江泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾伦，重庆江泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）中盛弘翰重庆实业有限公司（以下简称中盛弘翰公司）与被告（反诉原告）重庆驰亚商贸有限公司（以下简称驰亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法由审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。中盛弘翰公司的委托诉讼代理人郑燕、驰亚公司的委托诉讼代理人袁静、曾伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中盛弘翰公司向本院提出诉讼请求：1.判令驰亚公司向中盛弘翰公司退还履约保证金900000元；2.判令驰亚公司向中盛弘翰公司退还已支付的车库租金355958.16元（19元/平方米/月×6244.88平方米×3个月）及隔层租金116563.29元（47元/平方米/月×826.69平方米×3个月）；3.判令驰亚公司向中盛弘翰公司支付资金占用损失（以履约保证金及车库、隔层租金之和即1372521.45元为基数，自2016年10月21日起，按同期银行贷款利率为标准计算至实际退还全部款项之日止）；4.判令中盛弘翰公司赔偿驰亚公司损失143351.5元（包括消防部门罚款30000元，以及因中盛弘翰公司要求第三方清场，向第三方赔偿的违约金113351.5元）；本案诉讼费用由驰亚公司承担。事实和理由：2016年9月23日，中盛弘翰公司与驰亚公司签订《房屋租赁合同》，约定驰亚公司将其所有的位于重庆市北部新区××路××号××幢××号房屋出租给中盛弘翰公司，双方对租金标准、租赁期限等事项进行了约定。2016年9月29日，中盛弘翰公司与驰亚公司就前述租赁合同签订《房屋租赁合同补充协议》，双方对交接手续等事项进行了进一步的约定。2016年10月20日，中盛弘翰公司与驰亚公司签订《解除合同协议》，约定双方签订的上述《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2016年10月20日解除。《解除合同协议》签订后，因双方一直未就租金标准、租赁范围、期限、用途等事宜达成一致意见，并重新签订新的租赁合同，故从2016年10月20日起双方之间是事实租赁关系。中盛弘翰公司与驰亚公司系自愿协商解除租赁合同，中盛弘翰公司没有违约行为，驰亚公司无权在合同解除后继续占有履约保证金，应当予以退还。此外，驰亚公司将隔层以商业的价格租赁给中盛弘翰公司，但隔层本身没有规划手续及产权证书，无法办理经营所需的相关证照，且由于隔层系驰亚公司违法搭扩建，被规划部门责令强制整改，所以对于隔层部分的租金驰亚公司应当退还给中盛弘翰公司。同时，驰亚公司将无产权的车库以仓库的价格出租给中盛弘翰公司，而车库已被消防部门查封，不能用于仓储，中盛弘翰公司无法按照约定的用途使用该部分租赁物，驰亚公司应将车库部分的租金退还，并赔偿中盛弘翰公司由此受到的行政处罚及向第三方支付的违约金。综上，中盛弘翰公司提起本案诉讼。
被告（反诉原告）驰亚公司辩称，第一，中盛弘翰公司与驰亚公司虽然在2016年10月20日签订了《解除合同协议》，但中盛弘翰公司与李兴珍在同日就案涉房屋另行签订了《房屋租赁合同》，从中盛弘翰公司与驰亚公司在履约过程中的函件可以看出，中盛弘翰公司与驰亚公司签订《解除合同协议》的目的是为了避税，双方实际执行的仍然是2016年9月23日签订的《房屋租赁合同》。第二，中盛弘翰公司在租赁涉案房屋时，提前一个月经过多次现场考察，知晓商业隔层没有产权证的事实，双方在2016年9月23日签订的《房屋租赁合同》亦对租赁房屋的现状予以明确，中盛弘翰公司在明知房屋现状的情况下与驰亚公司签订租赁合同，应当按照约定的租赁价格交纳租金。车库是在驰亚公司取得合法产权的情况下出租给中盛弘翰公司的，中盛弘翰公司应按照车库的原有用途使用，并按约定的租金标准缴纳租金。第三，中盛弘翰公司将车库更改为库房，受到的行政处罚及其他损失应当由其自行承担。
被告（反诉原告）驰亚公司向本院提出反诉请求：1.解除中盛弘翰公司与驰亚公司于2016年9月23日签订的《房屋租赁合同》及2016年9月29日签订的《〈房屋租赁合同〉补充协议》，中盛弘翰公司将位于重庆市北部新区××路××号××幢××总建筑面积共10128.44平方米的出租房屋（包括103个产权证所涉房屋及无证部分房屋）恢复原状并返还给驰亚公司；2.中盛弘翰公司支付从2017年8月7日至合同解除之日止的商业部分租金（面积为3056.87平方米，租赁单价为47元/平方米/月）、地下车库租金（面积为6244.88平方米，租金单价为19元/平方米/月）及隔层租金（面积为826.69平方米，租金单价为47元/平方米/月）；3.中盛弘翰公司支付驰亚公司延迟支付商业部分租金的滞纳金6034元（中盛弘翰公司应当在2017年6月18日之前支付2017年7月8日至2017年10月7日的租金，但其在2017年7月31日才支付商业部分一个月的租金143672.89元，因此滞纳金以143672.89元为基数，从2017年6月19日起至2017年7月30日止按每天千分之一的标准计算）、未支付商业部分、地下车库、及隔层部分租金的滞纳金（2017年7月8日至驰亚公司提起反诉之日即2017年8月18日期间租金共计401573.89元，减去中盛弘翰公司已支付的143672.89元，剩余257901元，滞纳金以257901元为基数，从2017年6月19日起按照每天千分之一的标准计算至付清为止）；4.判令驰亚公司不退还中盛弘翰公司保证金900000元，并判令中盛弘翰公司赔偿驰亚公司违约金500000元；5.中盛弘翰公司按租金单价301180元/月的标准支付从合同解除之日起至实际收回房屋之日止的房屋占有损失；反诉费用由中盛弘翰公司承担。事实和理由：《房屋租赁合同》和《<房屋租赁合同>补充协议》签订后，中盛弘翰公司未按时足额支付2017年7月8日后的租金，仅支付了商业部分一个月的租金143672.89元，其余租金至今未付。由于中盛弘翰公司擅自将车库用途变为仓库，被消防支队查处，且拖欠租金，驰亚公司依据租赁合同的约定要求解除合同，并提出上述反诉请求。
原告（反诉被告）中盛弘翰公司辩称，第一，租赁合同及补充协议已于2016年10月20日解除，此后双方协商签订新的租赁合同但未协商一致，且租赁房屋存在消防、给排水等问题，在2017年5月又出现车库不能作为仓库被查封、隔层是违法搭扩建的问题，所以双方一直没有签订新的租赁合同。双方自2016年10月20日起是事实租赁关系。第二，中盛弘翰公司与驰亚公司是在2016年11月30日才完善书面的交接清单，根据补充协议的约定，租期要顺延，所以2016年11月30日前都不应当计算租期，按双方认可的免租期，应该从2017年6月1日起算租金。第三，原告已于2017年7月31日、2017年8月18日、2017年9月12日按月支付了商业部分的租金，合计431018.67元。第四，隔层因为没有产权无法办理经营所需的证照，且系驰亚公司违法搭扩建，已被规划部门强制整改，中盛弘翰公司无法正常使用隔层，不应计算租金。第五，驰亚公司将车库按照远高于一般停车库的租赁价格出租给中盛弘翰公司用于仓储，但因车库被消防部门查封，致使中盛弘翰公司不能按约使用，所以不应支付租金，中盛弘翰公司已于2017年5月15日发函告知驰亚公司，鉴于车库、隔层存在种种问题，中盛弘翰公司将于2017年5月20日起终止车库、隔层的租赁关系，此后更不应该支付租金。从双方的往来函件中也可以看出双方多次对车库、隔层的租金予以调低，该部分租金双方一直存在争议，不应按照租赁合同约定的租金标准计算。第六，对于滞纳金、违约金，因为双方自2016年10月20日起就是事实租赁关系，对于租金标准、付款时间等并没有达成一致意见，中盛弘翰公司支付租金的行为不构成逾期更不构成违约。且驰亚公司依据2016年9月23日签订的合同主张滞纳金、违约金，但该份合同已经解除，滞纳金、违约金没有依据。此外，滞纳金按照每天千分之一的标准计算过高。第七，因为车库、隔层不能按约使用，中盛弘翰公司在通知驰亚公司于2017年5月20日终止车库、隔层的租赁关系后，没有再向驰亚公司支付该部分租金的义务，驰亚公司也没有前来将该部分物业收回，属于自行扩大损失。
本院经审理认定事实如下：2016年9月23日，驰亚公司作为出租方（甲方），中盛弘翰公司作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》。合同约定：1.本合同租赁标的物坐落于重庆市北部新区××路××号××幢××，经甲乙双方确认总建筑面积为10128.44平方米，其中商业面积3056.87平方米，车库负一层面积6244.88平方米，车库隔层及商业隔层面积826.69平方米（商业和车库负一层以产权证面积为准，车库隔层及商业隔层以双方确认图纸面积为准）。甲方承诺拥有该房屋完整、合法的所有权、使用权和租赁等他项权利。2.合同标的物用途为办公、商业、停车、仓储、产业市场，除双方另有书面约定外，乙方不得任意改变房屋用途，保证合法经营。3.租赁期限为12年，自2016年10月8日起至2028年10月7日止。4.商业部分单价为47元/平方米/月，租金为143672.89元/月；地下车库负1层单价为19元/平方米/月，租金118652.72元/月；车库及商业隔层单价为47元/平方米/月，租金为38854.43元/月。标的物月租金为301180元，租金自2018年10月8日起每两年在上一年基础上递增6%。5.免租期为6个月，即2016年10月8日至2017年4月7日免收租金。6.租金按季度结算，先付租金后使用标的物，乙方应于每季度租金到期20日前交付次季度租金给甲方。7.本合同履约保证金为900000元。在签订本合同时乙方支付履约保证金200000元，剩余履约保证金700000元和第一季度租金903540元在合同签订后5个工作日内由乙方一次性支付给甲方。租赁期届满，在乙方按照本合同约定将完整标的物归还给甲方经甲方书面确认且乙方不存在违约的情况下，甲方于双方交接完毕之日起7日内将保证金（不计算利息）返还乙方，乙方对租赁标的物造成损失的，甲方有权在履约保证金中扣除甲方受损金额后据实结算（若保证金不足以赔付甲方损失，则乙方应予以补足）。8.甲方以房屋现状交付乙方使用，乙方充分知晓该房屋现状，乙方如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，须向甲方提供经相关部门审核后的施工设计等资料并提交甲方同意后方可施行，合同期满，乙方应在三日内将租赁标的物内自行添置的可移动及可拆卸的内部设备、设施拆除移走，不能移动的包括但不限于改建、隔层等须保持原状退还甲方归甲方所有，甲方无须支付任何费用。乙方未将可移动及可拆卸的内部设备、设施拆除的，视为乙方放弃该物品的所有权和处置权，甲方有权处置。乙方在装修及改造过程中自行向相关管理部门备案及办理相关手续，如因未办理相关审批手续造成职能部门的处罚及罚款由其自行承担。9.乙方未经甲方书面同意，擅自拆除承租房屋结构或改变承租房屋用途，或者拖欠租金并经书面催收累计超过一个月的，甲方可终止合同并收回房屋。10.租赁期间因甲方原因造成提前终止合同的，甲方应无条件无息退还乙方缴纳的保证金900000元，甲方另须向乙方赔偿1400000元违约金；租赁期间因乙方原因造成提前终止合同的，甲方不退还乙方缴纳的900000元保证金（该保证金作为乙方的违约金），同时乙方另须向甲方赔偿500000元违约金；乙方逾期为支付租金的，每逾期一日，甲方有权每天按乙方已付租金的0.1%向甲方加付滞纳金。驰亚公司出租的车库系按每个车位的建筑面积相加计算，每个车位建筑面积约为60平方米。
2016年9月29日，驰亚公司作为出租方（甲方），中盛弘翰公司作为承租方（乙方），签订《<房屋租赁合同>补充协议》。协议约定：租赁标的物室内物品及杂物由甲方在2016年10月10日完成清理，次日甲乙双方正式完善书面交接手续，如不能如期交接，租期顺延；隔层的基础消防设施在乙方二次装修中甲方负责再行安装完善；乙方因自身经营需要对物业隔层搭建施工，施工图纸必须报甲方审核后方能施工，装修期间由甲方负责协调物业公司免收装修保证金事宜；乙方不得整体转租标的物，乙方如因经营需要可对部分标的物进行分租，分租部分的标的物由乙方自行完善租赁手续后报甲方备案。
2016年9月29日，中盛弘翰公司向驰亚公司支付履约保证金900000元及2017年4月8日至2017年7月7日的租金903540元。
此后，中盛弘翰公司与驰亚公司形成《松龙国际房屋租赁交接清单》。其上的交接日期打印为“2016年10月10日”，交接清单载明双方对于房屋钥匙等进行了交接，对于需要完善及整改的部分进行了备注。中盛弘翰公司于2016年11月30日签字。中盛弘翰公司称其于2016年11月30日才看到该交接清单，交接手续于2016年11月30日完成，故免租期应当顺延。驰亚公司称交接于2016年10月10日完成，但因部分问题需要整改，中盛弘翰公司未签字，其在整改完成后才签的字，免租期不应顺延。
2016年10月20日，中盛弘翰公司与驰亚公司签订《解除合同协议》，协议约定：双方同意从2016年10月20日起解除《房屋租赁合同》及补充协议，该《房屋租赁合同》及其补充协议所涉及的双方的一切权利义务自行终止；无论该《房屋租赁合同》及其补充协议是否由双方当面销毁，均自2016年10月20日自动作废；双方均不得以任何形式任何理由向对方主张基于《房屋租赁合同》及其补充协议的任何权利。同日，以案外人李兴珍为出租方（甲方），中盛弘翰公司为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为2016年10月20日至2028年10月20日，其余内容与中盛弘翰公司与驰亚公司签订的《房屋租赁合同》的内容基本一致。中盛弘翰公司与驰亚公司均认可李兴珍与中盛弘翰公司签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，该合同仅是为了避税。中盛弘翰公司称其与驰亚公司签订的租赁合同及补充协议已于双方签订《解除合同协议》时解除，解除原因是双方对合同部分条款存在争议，故双方约定解决争议后重新签订租赁合同。驰亚公司称中盛弘翰公司与驰亚公司签订的租赁合同与补充协议并未实际解除，双方此后履行的仍然是该租赁合同，双方签订《解除合同协议》也是为了避税。
2017年3月28日，中盛弘翰公司向驰亚公司送达《致重庆驰亚关于金安路物业诉求帮助商洽函》。内容为：“一，关于2016年10月20日贵司为避税或其他情况要求与我司草签的更改合同事宜，因未达一致，我司有如下顾虑：1，贵公司对更改出租方的代尽责任和义务未能书面认可；2，贵公司指定的出租方是一位不相干的李兴珍老人，担心她不但不能尽合同责任，对我司移交贵司的违约保证金大额90万人民币再由她开具收条，给我司造成新的风险；3，诉求办法：1）、真心希望双方履行原合同；2）、如果的确要更改，希望调整减少我司已交的保证金金额。二，结合我司经营招租情况，关于加层商业的问题：1，加层商业没有权证或权证未完善，承租方无法办理保险、保障、开展业务合作等，造成经营成本增加；2，由于加层商业属车库上方搭建，空高及消防进出通道均受到限制，选择经营项目范围有限；3，现状：经我司对商业隔层外坝硬化、内部采光、楼梯增面改造后隔层有所增值，并且已经独立于其他物业可灵活经营或出租；4，请求：1）、将商业隔层退还贵司，我司按合同承担局部违约金；2）、双方协商重新调整单价，我司重新调整低价值低投资业务以降低经营风险……”。
2017年4月7日，驰亚公司向中盛弘翰公司送达《金安路松龙国际物业诉求问题的答复函》，内容为：“一、关于商业隔层租赁问题，在租赁前我司已提前明确告知贵司该部分物业无产权证或权属证及租赁该物业可能存在的问题，贵方在充分知晓该物业现状的基础上签订了房屋租赁合同。贵司以函中所述理由要求退还该商业隔层，属贵司单方面违约……对于贵司发出的函中提出的问题，我司提出如下方案：方案一：若贵司现确需退回该部分物业，必须将该商业隔层相应投影面积的物业一同按我司交付给贵司时的物业原貌交还我司，否则我司不同意贵司退还商业隔层的无理诉求，贵司应严格按合同履行相应义务。方案二：若贵司仍需继续租赁该商业隔层……我司同意将该商业夹层的租赁单价从47元/㎡.月下调为40元/㎡.月，租金递增方式不变。同时，为明确贵我双方权利义务，减少合同履约纠纷，贵我双方需重新签订房屋租赁合同，合同中应明确：①商业隔层产生的租金必须平均分摊到对应投影面积的产权物业租金单价上，即：商业隔层垂直投影的产权物业租金单价=原合同约定的租金单价47元/㎡.月+夹层面积×40元/㎡.月/商业夹层垂直投影的产权物业面积，然后商业隔层无偿提供给贵司使用；②原合同中所有物租赁时限从12年调整为10年，起算时间不变，终止时间提前2年”。
2017年4月10日，中盛弘翰公司向驰亚公司送达《金安路松龙国际物业诉求问题的回函的回复》。内容为：“一，同意变更：1……我司同意合同总期限调整为10年；由我司承担投资回收成本和可能与第三方产生的违约金；2，同意贵公司将原来的夹层以新的单价作为赠送方式列在主合同内核算，原合同总面积不变、夹层的消防设施完善责任不变、原签订的主合同责任义务不变……二，诉求商祺：1，关于夹层的客观现状，请贵司将单价由贵我双方协商会上我司提出的30元每平方与贵司来函的40元每平方，综合调整为35元每平方……2，对于我司在前面去函的内容中再三诉求局部违约和方案态度是鲜明的，再一次感谢贵司的理解和支持，希望在以上基础上完善、补充签订新的合同”。
2017年4月24日，河北盛淼安全技术工程有限公司重庆分公司向中盛弘翰公司蒋燕发出《工作联系函》，内容为案涉房屋商业部分的消防整改已经整改完毕，但该物业存在喷淋控制柜无法正常使用导致水泵不能启泵、屋顶水箱不能补水导致管网污水、消防报警系统不能正常使用的问题。中盛弘翰公司称驰亚公司交付的物业存在消防问题，需要进行整改，中盛弘翰公司要求驰亚公司整改未果便请人自行整改，整改完毕过后还存在诸多消防问题，这也是双方最终没有签订新的书面合同的原因之一。
2017年4月26日，中盛弘翰公司员工与驰亚公司员工任胜群的短信聊天记录显示：双方就重新签订租赁合同的合同内容进行了协商，并在4月28日（周五）约定下周重新签订合同。此外，2017年3月26日至2017年8月10日中盛弘翰公司员工与驰亚公司邢总的微信聊天记录显示驰亚公司与中盛弘翰公司多次将拟签订的租赁合同文本相互发送给对方。驰亚公司称双方只是对2016年9月23日租赁合同在履行过程中的事宜进行磋商，不是解除合同以后的磋商。
2017年5月5日，重庆两江新区公安消防支队向中盛弘翰公司出具《临时查封决定书》，内容为该支队于2017年5月3日派员进行了消防监督检查，发现中盛弘翰公司松龙国际负一层车库改为仓库堆放大量可燃物品，存在火灾隐患，决定对于负一层堆放可燃物的仓库予以临时查封，查封期限为2017年5月5日20时至2017年6月3日20时；中盛弘翰公司应当立即整改火灾隐患，整改后经该消防支队检查合格后方可解除查封。
2017年5月8日，任胜群询问中盛弘翰公司员工何时签订合同，中盛弘翰公司员工回复为由于车库及商业隔层被查封，车库性质变为仓库，暂时不急签合同，中盛弘翰公司员工在等待消防两江支队处罚结果。任胜群回复称如果对现在的合同有所顾虑，双方就延续以前签订的合同，不对合同进行修改。当日，中盛弘翰公司向驰亚公司邮寄并于次日送达《关于松龙国际物业车库被两江消防查封事宜紧急函告》，告知驰亚公司临时查封的事宜，并请驰亚公司配合办理车库及隔层调整为仓库或商业的合法手续，协助中盛弘翰公司进行客户的撤离搬迁事宜。
2017年5月17日，中盛弘翰公司向驰亚公司送达《紧急协商函》，称其希望达成：1.将周边车库价位调整后（隔层按约定价35元/平方）继续履行合同；2.将车库及隔层退还驰亚公司；3.继续履行商业物业租赁合同；4.望驰亚公司变更和重新签订新的合同。如驰亚公司三日内未书面回复，中盛弘翰公司于2017年5月20日将不再承担车库及隔层的租金。
2017年6月1日，重庆两江新区公安消防支队向中盛弘翰公司出具《行政处罚决定书》，内容为该支队决定给予中盛弘翰公司责令停止使用松龙国际负一层仓库，并处罚款人民币30000元的处罚。2017年6月7日，中盛弘翰公司缴纳了该30000元罚款。
2017年6月14日，中盛弘翰公司向驰亚公司送达《关于承租松龙国际物业合同变故的紧急函》，内容为：“就与贵司松龙国际租赁合同中遇到不可预见紧急变故，去函近一个月没有书面回复或任何形式的处理意见。我公司咨询了市有关部门，现就本公司意见致函贵公司，希贵公司能遵照合同的平等、协商原则形成新的合同意见。1，在经营过程中，承租贵司物业贵司车库是以仓库价出租给我司，现车库改为仓库（含车库上方隔层）被两江新区消防支队于2017年5月5日查封；2，在清场过程中，我公司已赔付了入住商家的违约金高达30余万元；2017年6月6日消防罚款3万元；目前空置租金损失每日已达数千元之多。3，如果我司将仓库租价的车库作车位经营使用（松龙国际目前车位出租价180元左右，而支付给贵司租金高达1100多元），我司不但血本无归，已经危及到整个公司的生存；4，根据规划及工商等相关部门咨询，合同中用途及业态模糊，车库出租价严重脱离了市场规则，车库改变性质与签约双方签订合同的意愿发生了巨大变化，无证车库夹层按商业性质出租也存在非法成分，希贵公司顾全大局，协商解决，避免双方走入法律诉讼程序。5，综上原因，我公司已经亏损达数百万之多，无力承担租金和不可预见的巨大损失，请贵司接到通知后及时安排洽谈协商、变更新的合同条款内容便于双方尽快恢复正常经营……”。
2017年6月20日，驰亚公司向中盛弘翰公司发出《关于松龙国际物业租赁的回复函》，内容为：“就我司位于重庆市北部新区金安路2号松龙国际物业租赁事宜，是你我双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订《房屋租赁合同》。因此请贵司严格按双方签订的租赁合同履行其义务，按约定按时支付房屋租金”。
2017年7月27日，重庆市规划局两江新区分局针对中盛弘翰公司的反应，向其出具《关于重庆驰亚有限公司违法搭建有关问题的回复》，内容为：经现场核实，驰亚公司在松龙国际D区车库内部隔层问题属于室内装修行为，不属该局查处的违法建设范畴，涉及消防问题应向消防部门咨询；对于违法改扩建问题，该局已依法立案查处，责令驰亚公司自行整改恢复，同时报请两江新区管委会作出强制整改的决定，强制整改工作由金山街道办事处负责实施。
2017年7月31日，中盛弘翰公司向驰亚公司转账支付了商业部分的租金143672.89元。
2017年8月1日，中盛弘翰公司向李兴珍发出《复函》一份，内容为：中盛弘翰公司已收到李兴珍发出的《关于要求解除合同、恢复原状并返还租赁物及赔偿损失的函》，但李兴珍在该函中所作的陈述并不属实；中盛弘翰公司系向驰亚公司承租的房屋，在承租过程中，一直是驰亚公司作为出租方向中盛弘翰公司履行义务并主张权利，故李兴珍与中盛弘翰公司的《房屋租赁合同》并未实际履行。
2017年8月3日，中盛弘翰公司向驰亚公司发出《告知函》，内容为“……我司在承租房屋过程中，发现租赁物存在如下问题，致使我司不能实现承租目的：1、贵司出租给我司的车库隔层及商业隔层因贵司违章搭建而无产权，又因无基础消防设施、车库搭建隔层承重变化等原因致使无法办理合法经营手续。重庆市规划局两江新区分局已因隔层存在违法扩建为由，而依法立案查处，责令贵司自行整改恢复，致使我司不能正常使用隔层。2、贵司以远高于普通车库市场价的标准（19元/平方米/月）将车库负一层出租给我司用于仓储，但两江新区消防支队以车库改为仓库违法为由，于2017年5月3日将车库查封，并限期15日内清偿整改，我司因此承担行政罚款3万元，自此，车库已无法按照约定的价格用作仓储，我司承租车库的目的无法实现……我司本着诚实信用原则，向贵司提供的账户……支付了商业部分租金，以表明我方继续向贵司承租商业部分（面积3056.87平方米）的诚意和态度，鉴于隔层及车库已无法使用，我司将暂停交纳该部分物业对应的租金……”。
2017年8月19日，中盛弘翰公司向驰亚公司送达《告知函》，内容为租赁房屋因物管公司原因多次无故发生人为停电，希望驰亚公司保障租赁房屋能正常使用。
2017年8月18日、2017年9月12日，中盛弘翰公司分别向驰亚公司支付商业租金143672.89元、143672.89元。
2017年10月20日，驰亚公司按照中盛弘翰公司通知的时间前往租赁场地准备办理交接手续，但是由于中盛弘翰公司对于驰亚公司出示的移交单据有异议，双方未能办理移交手续。2017年11月7日，本院组织双方现场勘验及办理房屋交接手续。经现场勘验，隔层部分未被任何部门拆除。中盛弘翰公司及驰亚公司进行了设施设备的查看及水电表读数的确认。双方均认可所有租赁房屋按现状交付驰亚公司。驰亚公司认可中盛弘翰公司已经交接了所有钥匙，并认为除了三个消防水枪未交付外，中盛弘翰公司完成了房屋交付手续。中盛弘翰公司称房屋交付使用的时候就没有消防水枪。
庭审中，中盛弘翰公司举示案涉小区物管公司出具的《收据》一张，载明物管公司收取了案外人负010车位三个半月租金共600元，拟证明车位的租金约为180元/月，驰亚公司将车库以19元/平方米/月的价格出租给中盛弘翰公司，可见其出租车库是用于仓储而非停车。
中盛弘翰公司举示《物业租赁合同》、保证金收据、《合同期满、终止变更登记表》、收据共11组。载明中盛弘翰公司与11户租赁车库的业主因“两江新区消防支队因库内堆放可燃物等情形被整体查封清场”而解除租赁合同，中盛弘翰公司向商户退还租金、保证金并支付违约补偿金等，其中违约金共计113351.5元。中盛弘翰公司另举示《中国建设银行个人活期交易明细》一份，显示中盛弘翰公司向上述商户支付了租金、保证金及违约金。
中盛弘翰公司举示其于2017年2月12日出具的《收据》一张，载明中盛弘翰公司收取重庆邦楚建材有限公司隔层商铺909㎡定金5000元，并载明“限2017年2月27日前签合同有效”。中盛弘翰公司另举示重庆邦楚建材有限公司于2017年2月25日出具的《收条》一张，载明：“今收到重庆大烜实业有限公司（中盛弘翰公司变更前的名称）退还松龙国际加层商铺909㎡定金伍仟元正（因隔层无消防无产权，无法过二次消防和注册工商执照）”。
关于车库的出租情况，中盛弘翰公司陈述：驰亚公司在将车库租赁给中盛弘翰公司的时候就知道车库是作为仓储使用的。驰亚公司陈述：中盛弘翰公司并没有告诉驰亚公司车库作为仓储使用，合同中关于租房用途为仓储的约定指的是商业部分作为仓储；不认可中盛弘翰公司关于车位租赁价格高于一般车位出租价格的陈述，因为驰亚公司出租的车位比一般的车位大一倍，所以提高了租赁价格。
关于隔层部分，驰亚公司陈述：中盛弘翰公司在租赁后将书画院的部分私自搭建了隔层，另一部分隔层是驰亚公司搭建后交付给中盛弘翰公司的；规划局的函是出具给中盛弘翰公司的，不清楚函中的违法改扩建指的是哪一部分，驰亚公司也没有收到任何部门发出的自行整改恢复的通知。中盛弘翰公司陈述：书画院的隔层是驰亚公司搭建好交付给中盛弘翰公司的，规划局的函指的是除书画院外的隔层中的一部分，不清楚是改建还是扩建的。
上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《<房屋租赁合同>补充协议》、收据、交接清单、《解除合同协议》、函件及邮寄凭证、短信聊天记录、微信聊天记录、临时查封决定书、行政处罚决定书、关于重庆驰亚有限公司违法搭建有关问题的回复、银行转账凭证、现场看验笔录、《物业租赁合同》、保证金收据、《合同期满、终止变更登记表》等证据在案为证，足以认定。
本院认为，中盛弘翰公司与驰亚公司签订的《房屋租赁合同》、《<房屋租赁合同>补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。2016年10月20日，中盛弘翰公司与驰亚公司签订《解除合同协议》，驰亚公司称该解除协议仅是为了避税，双方履行的仍是原租赁合同和补充协议。但驰亚公司未举示证据证明《解除合同协议》的签订是为了避税，而该解除协议明确约定从2016年10月20日起解除《房屋租赁合同》及《<房屋租赁合同>补充协议》，该《房屋租赁合同》及《<房屋租赁合同>补充协议》所涉及的一切权利义务自行终止，双方均不得以任何形式任何理由向对方主张基于该合同及补充协议的任何权利。且其后中盛弘翰公司及驰亚公司多次就签订新的租赁合同进行协商，并通过微信将拟签订的合同文本互相传递，由此可知中盛弘翰公司与驰亚公司就双方应重新签订新的合同达成了合意，双方并非履行原租赁合同及补充协议。因此，中盛弘翰公司与驰亚公司签订的《房屋租赁合同》及《<房屋租赁合同>补充协议》已于2016年10月20日解除。对于驰亚公司要求判决解除《房屋租赁合同》及《<房屋租赁合同>补充协议》的反诉请求，本院不予支持。中盛弘翰公司此后使用了案涉房屋，并与驰亚公司一直在协商缔约，双方之间形成事实租赁关系。
关于驰亚公司要求中盛弘翰公司将房屋恢复原状并返还的反诉请求。2017年10月20日，中盛弘翰公司与驰亚公司虽然前往租赁房屋准备办理交接手续，但因争议未能办理，中盛弘翰公司未能举示证据证明无法办理交接手续系驰亚公司原因，故该日不能视为中盛弘翰公司已将房屋返还给了驰亚公司。2017年11月7日，本院组织双方办理了房屋交接手续，双方对于设施设备进行了查看、对水电表的读数进行了确认，并完成了钥匙的交付，驰亚公司认可除了有三把消防水枪未交付外，中盛弘翰公司已经按现状完成了房屋交付手续。因驰亚公司未举示证据证明其在向中盛弘翰公司交付房屋时交付了三把消防水枪，应承担举证不能的法律后果。本院认定中盛弘翰公司已经履行了将房屋恢复原状并返还的义务，对于驰亚公司的该项反诉请求，本院不予支持。
关于中盛弘翰公司主张的免租期因驰亚公司迟延交房顺延的问题。2016年9月23日的《房屋租赁合同》约定免租期为6个月，即2016年10月8日至2017年4月7日免收租金，2016年9月29日的《<房屋租赁合同>补充协议》约定双方如在2017年10月11日不能如期办理书面交接手续，租期顺延。由《松龙国际房屋租赁交接清单》可以看出，双方实际完成交接是在2016年11月30日，但此时原《房屋租赁合同》及补充协议已解除，双方关于免租期顺延的约定对中盛弘翰公司及驰亚公司不再具有约束力，本院对中盛弘翰公司的该项主张不予支持。
关于商业部分租金。中盛弘翰公司及驰亚公司对于该部分租金按143672.89元/月计算并无异议，中盛弘翰公司使用商业部分至2017年11月7日，其已支付驰亚公司截至2017年10月7日的租金，还应支付2017年10月8日至2017年11月7日商业部分租金143672.89元（143672.89元/月×1个月）。
关于车库租金。中盛弘翰公司与驰亚公司在《房屋租赁合同》中约定租赁用途包含仓储，双方关于车库租金约定按“平方米”计算而非按“个”计算，车库面积按车位的建筑面积计算，而每个车位建筑面积约为60平方米，因此每个车位租赁价格约为1140元/月（19元/平方米×60平方米），此价格远高于一般车位的市场租赁价格，故本院认定驰亚公司将车库出租给中盛弘翰公司的时候是清楚车位不是作为停车使用而是作为仓储使用的。2017年5月5日，重庆两江新区公安消防支队出具《临时查封决定书》，决定对于负一层的仓库予以临时查封，查封期限为2017年5月5日20时至2017年6月3日20时。2017年6月1日，重庆两江新区公安消防支队出具《行政处罚决定书》，责令中盛弘翰公司停止使用松龙国际负一层仓库。中盛弘翰公司租赁车库的租赁目的已不能实现，故驰亚公司应退还中盛弘翰公司已缴纳的2017年5月5日至2017年7月7日的车库租金249170.71元（118652.72元/月×2.10个月）。对于驰亚公司要求中盛弘翰公司缴纳此后车库租金及占有使用费的诉讼请求，因车库部分租赁目的已无法实现，本院不予支持。
对于隔层部分租金。由中盛弘翰公司及驰亚公司在《房屋租赁合同》中的约定可知，中盛弘翰公司对于隔层部分驰亚公司没有产权证的状况是清楚的。中盛弘翰公司在此情况下仍然承租了该部分房屋，应当预见隔层可能产生的无法办理营业执照等问题。2017年5月17日，中盛弘翰公司向驰亚公司送达《紧急协商函》，载明若驰亚公司三日内未书面回复，中盛弘翰公司于2017年5月20日将不再承担隔层的租金，中盛弘翰公司认为该函应视为其已经通知驰亚公司于2017年5月20日解除隔层的租赁关系，但解除合同需要明确的意思表示，中盛弘翰公司并未在驰亚公司未答复后正式通知驰亚公司解除隔层的租赁关系，故隔层的租赁关系在2017年5月20日并未解除。2017年7月27日，重庆市规划局两江新区分局向中盛弘翰公司出具《关于重庆驰亚有限公司违法搭建有关问题的回复》，内容为驰亚公司在松龙国际D区车库内部隔层问题属于室内装修行为，不属该局查处的违法建设范畴，对于违法改扩建问题，该局已依法立案查处，责令驰亚公司自行整改恢复，同时报请两江新区管委会作出强制整改的决定，但中盛弘翰公司未举示证据证明隔层改扩建的部位、面积，以及两江新区管委会已作出强制整改的决定，在本院组织现场勘验时隔层没有被任何部门拆除，因此中盛弘翰公司无证据证明隔层部分已不能使用。由中盛弘翰公司及驰亚公司往来函件可以看出双方在原租赁合同约定的标准上进行了协商，驰亚公司虽然曾经提出过将商业隔层面积降为40元/平方米/月，并将商业隔层产生的租金分摊到对应投影面积的产权物业单价上，但中盛弘翰公司未同意40元/平方米/月的单价，要求调整为35元/平方米/月，因双方未达成一致意见，驰亚公司在协商过程中的陈述不能作为最终确认隔层租金单价的依据，本院按照原租赁合同约定的租金标准计算隔层租金。中盛弘翰公司应支付驰亚公司2017年7月8日至2017年11月7日的租金155417.72元（38854.43元/月×4个月）。
关于履约保证金。由于原《房屋租赁合同》已于2016年10月20日解除，驰亚公司未举示证据证明中盛弘翰公司在该合同履行过程中存在违约行为，驰亚公司应将履约保证金900000元退还给中盛弘翰公司。
关于中盛弘翰公司要求驰亚公司赔偿143351.5元的诉讼请求。虽然车库被查封导致无法使用，但是中盛弘翰公司在承租时就清楚车库系作为仓储使用的，其应当预见车库可能被查封的风险及可能对其转租商家承担的违约责任，中盛弘翰公司要求驰亚公司赔偿其已缴纳的罚款及支付给转租商户的违约金于法无据，本院对其该部分诉讼请求不予支持。
关于中盛弘翰公司主张的履约保证金、车库及隔层租金的资金占用损失以及驰亚公司主张的违约金、滞纳金。因中盛弘翰公司与驰亚公司一直在就签订新的房屋租赁合同进行协商，双方对于各部分租金的单价、支付时间等均未最终确定，各方至今未支付或退还对方相关款项均不存在过错，且《房屋租赁合同》中约定的违约金、滞纳金已因合同解除而对双方不再产生效力，因此，本院对于驰亚公司及中盛弘翰公司的相关请求均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）重庆驰亚商贸有限公司于本判决生效后五日内退还原告（反诉被告）中盛弘翰重庆实业有限公司车库租金249170.71元；
被告（反诉原告）重庆驰亚商贸有限公司于本判决生效后五日内退还原告（反诉被告）中盛弘翰重庆实业有限公司保证金900000元；
原告（反诉被告）中盛弘翰重庆实业有限公司于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）重庆驰亚商贸有限公司隔层租金155417.72元；
原告（反诉被告）中盛弘翰重庆实业有限公司于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）重庆驰亚商贸有限公司商业部分租金143672.89元；
驳回原告（反诉被告）中盛弘翰重庆实业有限公司的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）重庆驰亚商贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18865元，减半收取9432.5元，由原告（反诉被告）中盛弘翰重庆实业有限公司负担2432.5元，被告（反诉原告）重庆驰亚商贸有限公司负担7000元。反诉案件受理费11313.81元，由原告（反诉被告）中盛弘翰重庆实业有限公司负担1708元，被告（反诉原告）重庆驰亚商贸有限公司负担9605.81元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 万园薇
二〇一八年一月二日
书记员 吕 斌