广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂12民终938号
上诉人（原审原告）：韦小风，男，1981年12月13日出生，壮族，居民，住所地河池市。
上诉人（原审嘉联公司）：王柳梅，女，1982年7月4日出生，壮族，居民，住所地河池市。
被上诉人（原审被告）：河池嘉联房地产开发有限公司，住所地河池市南新东路159号。
法定代表人：黄玉波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：晏宜，广西同望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄坤华，广西同望律师事务所律师。
上诉人韦小风、王柳梅因与被上诉人河池嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2015）金民初第65号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年5月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韦小风、王柳梅，被上诉人嘉联公司的委托诉讼代理人宴宜、黄坤华到庭参加诉讼。本案审理过程中，韦小风、王柳梅与嘉联公司向本院申请庭外和解，和解期间一个月不计入审理期限，现已审理终结。
韦小风、王柳梅上诉请求：1、撤销一审判决，改判嘉联公司支付逾期交房违约金51640元；2、诉讼费用由嘉联公司承担。事实和理由：一、一、嘉联公司提供的证据不能证明连续两天的风雨天及连续停电4小时以上导致其停工，延期交房没有事实依据。二、一审判决以相应的市场租凭价值作为嘉联公司支付违约金的标准是错误的，没有事实根据和法律依据。根据双方于2010年1月17日签订的商品房买卖合同的约定，嘉联公司不能按期交付该商品房，逾期超过90天的，如韦小风、王柳梅要求继续履行合同的，嘉联公司按日支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。并且该份商品房买卖合同的格式条款，是由嘉联公司提供给的，合同的内容都是按照嘉联公司的真实意思签订的。现嘉联公司以合同约定的违约金过高，并请求一审法院调整，于法无据。一审判决以相应的市场租赁价值作为嘉联公司支付给韦小风、王柳梅违约金的标准更是错误的，没有事实根据和法律依据。
嘉联公司辩称，双方签订的商品房买卖合同明确约定以气象记录认定嘉联公司可以顺延交房的情形，符合法律规定，也体现了公平合理。商品房在竣工验收合格后，在何时交付是双方自由约定，顺延交房也是双方自由约定，并未违反合同规定，属于合法的条款，天气原因造成的延期交房也是合理的。
韦小风、王柳梅向一审法院起诉请求：1、依法判决嘉联公司支付延期交房违约金51640元；2、诉讼费由嘉联公司承担。
一审法院认定事实：2010年1月17日，韦小风、王柳梅（××）与嘉联公司（××）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：韦小风、王柳梅向嘉联公司购买其开发的位于河池市南新东路159号“金碧湾”小区4栋2单元9-3号房屋一套，建筑面积为131.02平方米（套内面积116.67平方米），总价款331032元。××应当在2011年8月31日前，将经验收合格的商品房交付××使用，但××因下列情形可据实延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、××变更联系电话、地址、没有及时通知××的除外；供水、供电部门连续停水、停电四小时以上；3、气象部门的气象记录有连续两天的风雨天；非××能控制因素（如政府部门有关通知等）造成工期延误；××住房购买款仍有余款未向××付清的。除上述情形外，××未如期将商品房交付××使用，合同继续履行的，自合同约定商品房最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金。××应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，××不退房的，××按已付房价款的0.1%向××支付违约金。如因政府行为或××原因，造成该商品房不能在规定期限内取得房屋权属证书的，不属于××违约。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，韦小风、王柳梅依约支付了购房款。2013年2月2日，经施工、勘察、设计、监理、建设五方单位签章，认可“金碧湾”小区3﹟、4﹟楼工程质量合格。当日，嘉联公司在《河池日报》刊登交房公告，“定于2013年2月2日正式交房，请业主携带本人身份证、购房合同及收据，前往金碧湾售楼中心办理交房手续”。
另查明，2010年1月17日至2011年8月31日期间，气象部门的气象记录，金城江城区连续两天以上的风雨天共计有219天，“金碧湾”小区所属片区因线路故障抢修停电超过4小时以上有4天（同为雨天的未重复计入）。
在审理过程中，嘉联公司请求依法对韦小风、王柳梅计付的逾期交房违约金予以调整，该院据其评估申请依法委托了广西鑫正资产评估有限责任公司对涉案商品房租金价格进行司法评估。该评估机构于2015年12月29日作出了鑫正评字（2015）第073号《房屋租金资产评估报告书》，与本案关联之评估结论：“金碧湾”小区4栋2单元9-3号房2012年平均月租金为7.5元／㎡，2013年平均月租金为7.9元／㎡。
一审法院认为：本案争议焦点为，一、本案违约金计算的起止期间应如何确定；二、嘉联公司主张约定的违约金过高并请求人民法院调整是否有相应的事实和法律依据，嘉联公司应承担的违约金如何确定。
该院认为，韦小风、王柳梅与嘉联公司签订《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。嘉联公司未能在合同约定的交房期限内交付符合合同约定的商品房给韦小风、王柳梅，已构成违约，应承担相应的违约责任，故韦小风、王柳梅请求嘉联公司支付逾期交房违约金的理由成立，予以支持。
一、关于本案违约金计算的起止期间应如何确定的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，嘉联公司应于2011年8月31日前将验收合格的商品房交付给韦小风、王柳梅使用，自2010年1月17日签合同之日起至2011年8月31日期间，根据气象部门的气象记录，施工期间内连续两天以上的风雨天共计有219天，停电超过4小时以上有4天，依照合同的相关约定，嘉联公司可以顺延交房共计223天，由此计算嘉联公司可以延期至2012年4月10日交房。韦小风、王柳梅认为风雨天要达到足以影响工程施工进度的才应扣减，但根据双方签订的《商品房买卖合同》，对于可以顺延交房的情形已作了明确约定即：“气象部门的气象记录有连续两天的风雨天”，该约定是合同双方当事人的合意，约定明确，合同当事人应当遵循，故韦小风、王柳梅的观点本院不予采纳。嘉联公司主张每年的高考、中考期间应政府通知停工待考，期间应予减除，但嘉联公司未能提供相应的证据证实，且工程施工场地周边亦无中、小学校，故本院不予支持。在具备合同约定的交付使用条件后，嘉联公司于2013年2月2日在《河池日报》上刊登交房公告并以当日为交房日，但嘉联公司公告交房应该给予韦小风、王柳梅一定合理的准备期间，参考同行业做法，公告交房期限应在公告交房期3日内，故嘉联公司交房时间应认定为2013年2月5日。由此计算嘉联公司逾期交房的时间为2012年4月11日起至2013年2月4日共计299天，其中2012年264天，2013年35天。二、关于嘉联公司主张约定的违约金过高并请求人民法院调整是否有相应的事实和法律依据，嘉联公司应承担的违约金如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条对约定的违约金能否调整，如何调整作了具体的规定，嘉联公司请求调整依法有据，如韦小风、王柳梅认为约定的违约金未过分高于其实际损失的，韦小风、王柳梅应对此负举证责任。结合本案实际，嘉联公司逾期交房使韦小风、王柳梅遭受的实际损失，客观上表现为该房屋在逾期交房期间的使用价值，而该价值以相应的市场租赁价值予以量化确定较为公平合理。故此，据上述租金评估结论量化韦小风、王柳梅的实际损失为：9855元（264天×（7.5元／㎡÷30天）×131.02㎡＋35天×（7.9元／㎡÷30天）×131.02㎡），则该损失上浮30%后为12812元（9855元×130%）。韦小风、王柳梅依据合同约定计付的逾期交房违约金51640元，已超过该实际损失的百分之三十，故嘉联公司请求适当调整降低违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。依法调整后，嘉联公司应承担的逾期交房违约金为12812元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、由嘉联公司向韦小风、王柳梅支付逾期交房违约金12812元；二、驳回韦小风、王柳梅的其他诉讼请求。案件受理费1091元（韦小风、王柳梅已预交），减半收取546元，由韦小风、王柳梅承担411元，嘉联公司承担135元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：
嘉联公司二审提供的证据有：《收条》复印件1份，证明嘉联公司已向韦小风支付了1393元逾期交房违约金，应予扣除。
韦小风、王柳梅对嘉联公司二审提供的证据的真实性没有异议，本院予以采纳。
双方当事人对一审查明事实没有异议，一审查明事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2010年9月12日至2011年12月31日期间，气象部门的气象记录显示：金城江区达到中雨以上的共计有39天。嘉联公司已于2013年2月28日向韦小风支付逾期交房违约金1393元。
本院认为，本案二审的争议焦点为：嘉联公司应否支付逾期交房违约金及违约金数额如何确定。
一审判决确认嘉联公司与韦小风、王柳梅签订的商品房买卖合同有效正确，本院予以确认。
关于嘉联公司应否支付逾期交房违约金及违约金数额如何确定。首先，嘉联公司应否支付逾期交房违约金的问题。嘉联公司与韦小风、王柳梅签订的合同明确约定2011年8月31日前交房，实际嘉联公司于2013年2月5日才交房，已经构成逾期交房的违约行为，应当向韦小风、王柳梅支付逾期交房违约金。
其次，关于嘉联公司逾期交房违约金数额如何确定的问题。涉案合同第八条第二款约定供水、供电部门连续停水、停电四小时以上，气象部门的气象记录连续两天的风雨天可以据实予以延期。首先，该条款系是嘉联公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与韦小风、王柳梅协商，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条关于格式条款的定义，该条款为格式条款。虽然该条款为格式条款，但该格式条款不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定无效的情形，也没有免除嘉联公司应承担的违约责任，加重韦小风、王柳梅责任、排除其主要权利的内容，因此，该格式条款有效。其次，该条款约定的风雨天系一个内容不确定的概念，风每天都有，但根据气象部门的记录，雨分为小雨、小到中雨、中雨、大雨及暴雨共五种等级，并非所有等级的雨天均会影响施工，嘉联公司认为凡是连续雨天均应延期，韦小风、王柳梅认为只有连续两天雨天影响施工的才能延期，双方对连续两天雨天据实延期的理解产生歧义，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，嘉联公司与韦小风、王柳梅对连续两天雨天据实延期的理解发生争议，对该条款没有通常理解，应作出对嘉联公司不利的解释，因嘉联公司没有提供建设方与监理方签证确认雨天停工，故综合双方合同约定、雨天等级及公平原则，该条款理解为中雨以上予以延期更为公平合理。最后，供水、供电部门连续停水、停电四小时以上的约定明确，没有歧义，应按合同约定予以延期。据此，结合本案一、二审查明事实，嘉联公司共逾期交房523天，扣除中雨以上的57天和停水、停电四小时以上的4天，嘉联公司实际违约逾期交房462天，其中2011年61天，2012年366天，2013年35天。一审判决调整违约金及调整方式符合法律规定，本院予以支持。因一审判决没有对2011年租金进行评估，为减少当事人诉累，且逾期交房的61天系2011年年末，接近2012年，参照2012年的租金计付违约金较为合理。综上，嘉联公司应支付韦小风、王柳梅的逾期交房违约金为19752元（（427×（7.5÷30）×131.02＋35×（7.9÷30）×131.02）×130%）。扣除嘉联公司已经支付给韦小风、王柳梅的违约金1393元，本案嘉联公司应支付给韦小风、王柳梅的逾期交房违约金实际为18359元（19752元-1393元）。综上所述，韦小风、王柳梅的上诉请求部分成立，予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持河池市金城江区人民法院（2015）金民初字第65号民事判决第二项；
二、变更河池市金城江区人民法院（2015）金民初字第65号民事判决第一项为：被上诉人河池嘉联房地产开发有限公司支付韦小风、王柳梅逾期交房违约金18359元。
一审案件受理费1091元（已缴纳），减半收取546元，二审案件受理费771元（王柳梅已预交1091元），共计1317元，由上诉人韦小风、王柳梅负担869元，被上诉人河池嘉联房地产开发有限公司负担448元。上诉人王柳梅多预交的二审案件受理费110元，由本院予以退还。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦海平
代理审判员 吴利萍
代理审判员 陈一锋
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 张恒瑞