广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第993号
原告：杨国林，男，1966年8月29日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：龙开茂，广东裕信律师事务所律师。
委托代理人：侯文秀，广东裕信律师事务所实习律师。
被告：广州市鸿森安装工程有限公司，住所地：。
法定代表人：高志荣。
原告杨国林诉被告广州市鸿森安装工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，依法由代理审判员吴海萍适用简易程序于2014年6月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龙开茂、侯文秀，被告的法定代表人高志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：位于广州市花都区新华街凤凰路西平石北145号的土地权属人为广州市花都区新华三东村村民委员会，该土地上的物业所有权属于三东村村民委员会出资开办的广州市花都区新华三东村经济发展公司，2012年3月原告取得广州市花都区新华街凤凰路西平石北145号一楼商铺的20年使用权。2012年7月2日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定原告将涉案商铺租给被告，租赁期限自2012年6月1日起5年，租金为每月4800元，每3年按10%递增，每季度第一个月的10号收取租金，如被告逾期一月末支付租金，原告可解除合同，违约责任为当年租金总额的30%。合同签订后，原告已依约履行合同义务，而被告却多次拖延支付租金，2013年7月至今，经原告多次催促被告仍未支付分毫租金。为维护原告合法权益，唯向法院起诉，请求法院判如所请。请求判令：1、解除原、被告于2012年7月2日签订的《租赁合同》，并判令被告返还广州市花都区新华街凤凰路西平石北145号首层商铺给原告。2、请求被告向原告支付违约金17280元（违约金按一年租金总额57600元的30%计算）。3、请求被告向原告支付自2013年7月起至返还广州市花都区新华街凤凰路西平石北145号首层商铺之日止的租金（租赁暂计至2014年7月为62400元，共13个月）。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：我方不同意原告的所有诉讼请求。理由：在签订合同前，大概在2012年4月，我方到涉案商铺发现的商铺楼顶、排水管、楼上厕所均有漏水状态及外墙墙身有渗水，当时原告方承诺会在15天内将商铺的漏水及渗水问题解决好，我方在2012年4月30日开始进入涉案商铺对涉案商铺的内部进行装修，直至我方将涉案商铺装修好，原告仍然没有将漏水及渗水问题解决好，而且当时刚好下场大雨，外墙的渗水导致我方装修好的办公室地板、墙面、天花均发霉，所以我方将办公室地板、墙面、天花重新处理。在2012年7月2日双方签订了租赁合同，由于涉案商铺漏水或者渗水及消防没有解决好，我方承租的场地是和其他人一起共同使用的，我及其他使用人均对商铺的使用均有意见，原告一直没有解决。
经审理查明：2012年7月2日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），约定一、甲方将位于广州市花都区新华街凤凰路西平石路北145号一楼商铺面积500平方米租给乙方作办公场所使用。二、租赁期限：由2012年7月1日至2017年6月30日止，共5年。三、租金标准：本合同签定日至2012年6月30日为承租人装修时间，2012年7月1日起计租。租金标准：每月按4800元计收，每3年按10%递增一次，即2012年7月1日至2015年6月30日，月租金为人民币￥4800元；2015年7月1日至2017年6月30日，月租金为人民币￥5280元。乙方按（花都区供水管理所、南方电网公司的收费单据）同地段收费标准缴付水电费，按每月标准缴付，除此之外甲方不再向乙方收取任何费用。四、租金缴交方式：甲方按季度收取租金，收取租金时间为每季度第一个月10号，即第一期租金收取时间为2012年6月1日，依此类推。如超期30天未经甲方同意则视为乙方违约，甲方有权追究乙方责任，并可单方面终止合同，并收取滞纳金。五、在签订租赁合同7天内乙方需向甲方缴付租赁保证金￥10000元（壹万元整），保证金在合同到期如乙方不再续租，双方办妥交接手续后甲方无条件退回给乙方。六、在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自把商铺转租给他人使用，一经发现，甲方有权终止合同，由此所造成的损失由乙方负责。七、甲方商铺通水／通电，并装好总配电箱；乙方装修期间甲方有责任做好协调工作；甲方保证乙方公司地址能变更到本协议租赁地址上，变更费用由乙方负责。八、租赁期内，如出现管道渗漏水及因甲方原因造成影响乙方正常办公现象，则甲方须无条件协助乙方及时修整，另外甲方对乙方租赁场所治安安全负责；乙方须做好各项安全工作，如发生事故或造成商铺损毁，如属乙方责任，乙方段赔偿一切损失。九、租赁期满，乙方固定在墙上／地下／天花的装修等不得拆除，合同期满如乙方继续承租，同等条件享有优先权。十一、违约责任：任何一方违反上述约定，违约方须向对方赔偿违约金，违约金为当年租金总额之30%，另外，还须向对方赔偿由此造成之经济损失。
原告为证明其有权出租涉案商铺，提交证明一份，载明：“位于广州市花都区新华街凤凰路西平石路北145号一楼商铺的土地所有权属于我村委会，土地上的物业所有权属于我村委会出资开办的广州市花都区新华三东村经济发展公司，杨国林对上述商铺具有二十年的使用权，从2012年3月份至2032年3月，期间对外出租产生的债权、债务都属杨国林，与我方无关。特此证明。”落款为：广州市花都区花城街三东村民委员会及广州市花都区新华三东村经济发展公司。被告对此予以确认。
原告确认被告已缴清2013年6月30日前的租金，从2013年7月起，被告没有缴纳涉案商铺的租金。被告称其在2013年9月向原告支付了2013年6月前拖欠的租金，被告认为未付租金的原因是原告未将涉案商铺的漏水问题处理好。关于涉案商铺的漏水问题，原、被告确认在2012年初将涉案商铺交付给被告使用时即存在漏水问题，当时原告有进行修整，但被告发现在2012年7月对涉案商铺装修好后发现仍存在漏水问题，原告遂于2013年初再次对被告反映的漏水问题进行修整，至此原告认为漏水问题已修复好，而被告认为至今涉案商铺的漏水问题仍未修复好。另外，被告确认其没有对其认为的涉案商铺的漏水问题自行维修。
2014年6月27日，本院依被告申请前往涉案商铺现场进行勘查，原、被告一致确认虽然涉案合同约定被告承租的是一楼，但实际上被告使用的是涉案商铺的一、二楼，一楼面积约60平方米，二楼面积约440平方米，合计约500平方米。经现场勘查，涉案商铺二楼大厅西南边墙上有一渗水处，二楼西面房间北面墙壁有三处渗水痕迹并伴有些许壁灰散落地面，其他地方未见漏水、渗水现象。
本院依法向广州市规划局花都分局发函调查涉案商铺所在建筑物的规划报建情况，该局函复本院称因涉案商铺的信息过于模糊无法查询，而本院经向双方当事人询问，双方当事人无其他有关涉案商铺规划报建的信息可提供。
诉讼期间，本院向原告行使释明权，告知若双方签订的《租赁合同》无效，原告是否变更诉讼请求，原告表示如果法院认定合同无效，则第1项诉讼请求变更为：要求被告向原告返还广州市花都区新华街凤凰路西平石北145号一、二楼合计约500平方米的商铺，撤回关于解除原、被告签订的《租赁合同》的诉讼请求，第3项诉讼请求中的租金变更为占有使用费，其他诉讼请求不变。
被告称因原告的原因导致其无法正常使用涉案商铺，因此不同意将涉案商铺返还给原告，而关于其投入的装修损失被告表示另案起诉。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告未在本案庭审辩论终结前举证证明涉案商铺取得建设工程规划许可证，故原、被告于2012年7月2日签订的《租赁合同》无效。
因涉案合同无效，根据合同无效处理原则，原告主张被告将涉案商铺交还给原告的请求，合法有据，本院予以支持。经过现场勘查，原、被告确认被告实际承租的是涉案商铺的一、二楼，因此，被告应将广州市花都区新华街凤凰路西平石路北145号一、二楼合计约500平方米（其中一楼面积约60平方米，二楼面积约440平方米）的商铺交还给原告。
上述合同虽然无效，但被告占有使用了涉案商铺，被告应向原告支付占有使用费。被告以其虽持有涉案商铺的钥匙但因存在漏水问题没有使用涉案商铺为由不同意支付占有使用费。本院认为，合同第八条约定：租赁期内，如出现管道渗漏水及因原告原因造成影响被告正常办公现象，则原告须无条件协助被告及时修整。现被告主张涉案商铺至今仍存在漏水问题，结合被告的举证及现场勘查的结果，被告未能举证证明涉案商铺的漏水问题对其正常办公造成影响。因此被告以此抗辩不交占有使用费，依据不足，本院不予采纳。涉案合同约定，2012年7月1日至2015年6月30日的月租金标准为4800元，2015年7月1日至2017年6月30日的月租金为5280元。庭审中，双方确认被告已交纳2013年6月30日前的租金，对此本院予以确认。现被告拖欠2013年7月1日起的占有使用费，因此原告要求被告参照合同约定的租金标准支付自2013年7月1日起至被告交还涉案商铺之日止的占有使用费，合法有据，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告明知涉案商铺没有取得建设工程规划许可证而将该商铺出租给被告，且出租后至今未完善相关手续，对合同的无效存在过错；被告在原告没有出示建设工程规划许可证的情况下仍与原告签订房屋租赁合同，亦存在过错，因此对于涉案合同无效双方均有过错。故原告要求被告按合同约定支付违约金17280元的请求，依据不足，本院不予支持。
关于被告主张要求原告赔偿其对涉案商铺的装修损失，因被告未提起反诉，被告亦表示对其损失另案起诉，因此本院对此不予处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告杨国林与被告广州市鸿森安装工程有限公司于2012年7月2日签订的《租赁合同》无效。
二、被告广州市鸿森安装工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市花都区新华街凤凰路西平石路北145号一、二楼合计约500平方米的商铺（其中一楼面积约60平方米，二楼面积约440平方米）交还给原告杨国林。
三、被告广州市鸿森安装工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告杨国林支付从2013年7月1日起至被告广州市鸿森安装工程有限公司实际交还涉案商铺之日止的房屋占有使用费，占有使用费分段计算：从2013年7月1日至2015年6月30日按每月4800元标准计算；从2015年7月1日至2017年6月30日按每月5280元标准计算。
四、驳回原告杨国林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费896元，由被告广州市鸿森安装工程有限公司负担780元，由原告杨国林负担116元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
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代理审判员 吴海萍
二〇一四年八月××日
书 记 员 陈家欣