福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽01民终7447号
上诉人（原审被告）：福州东兴龙居房地产有限公司，住所地为福建省平潭县潭城镇九一六西侧建行大厦七层。
法定代表人：卓新荣，董事长。
委托诉讼代理人：金麟，北京大成（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄崇崇，北京大成（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卓国清，男，1966年6月19日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：肖少清，福建伟洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏文禄，福建伟洲律师事务所律师。
上诉人福州东兴龙居房地产有限公司因与被上诉人卓国清商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初2861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福州东兴龙居房地产有限公司委托诉讼代理人金麟和被上诉人卓国清委托诉讼代理人肖少清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福州东兴龙居房地产有限公司上诉请求：福州东兴龙居房地产有限公司上诉请求：1.撤销福建省平潭县人民法院一审判决，将本案发回重审或改判驳回一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决未认定无法办理产权登记手续的原因是业主违建原因导致；二、依据合同约定，违约责任承担方式是先进行办证待产权证办妥之后才能进行结算；三、福州东兴龙居房地产有限公司不是办理房产证的义务人；四、被上诉人实际并未遭受任何经济损失，要求支付违约金缺乏事实依据；五、违约金的计算标准应当是日十万分之一。
卓国清辩称：一、被上诉人本身不存在任何违建行为，至于其他业主是否存在违建与被上诉人无关。二、原审法院判决福州东兴龙居房地产有限公司应当履行办证义务，符合双方所签订的合同约定。三、福州东兴龙居房地产有限公司未在约定期限内为被上诉人办妥房屋权属手续并交付不动产权证，依约应承担违约责任。
卓国清向一审法院提出诉讼请求:1.判令东兴龙居公司代为卓国清办理位于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城三期第12幢1007号商品房的房屋所有权及土地使用权登记手续，并将包含房产信息和土地信息的《不动产权证》交付给卓国清；2.依法判令东兴龙居公司向卓国清支付逾期办理权属证书的违约金（违约金按购房款1252217元的日万分之一，自2017年3月3日起计算至卓国清收到包含房产信息和土地信息的《不动产权证》之日）。
一审法院认定事实：2011年6月3日，卓国清（买受人）与东兴龙居公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），以总价款1252217元购买东兴龙居公司开发的平潭县潭南湾东侧龙居华侨城三期12幢1007室商品房。《合同》附件六第六条约定，由出卖人代为买受人向房屋权属登记机构办理权属登记，出卖人须在商品房交付买受人使用之日起365个工作日内办妥权属登记手续，如未在约定期限内办妥权属登记手续，则自逾期之日起应按已付商品房价款的日万分之一支付违约金。合同签订后，卓国清依约交纳了全部购房款。2012年12月14日双方办理了房屋交付手续，同日，卓国清向东兴龙居公司交纳了代办证费、公共维修基金、契税。2017年3月3日，双方对涉案房屋办证事宜另签订了《协议书》，约定东兴龙居公司应于2018年3月23日前办妥涉案房屋的房屋所有权证及土地使用权登记手续。若逾期，则东兴龙居应自协议签订之日起按卓国清所购商品房总价款的日万分之一向卓国清支付违约金直至办妥《不动产权证书》之日止。但至今东兴龙居公司未为涉案房屋办妥《不动产权证书》。
一审法院认为，《合同》、《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。上述合同签订后，卓国清已依约交纳了全部购房款及代办证费、维修基金、契税。依据案涉《合同》、《协议书》约定，东兴龙居公司应负办妥权属登记手续的义务，现东兴龙居公司未在《协议书》期限内代为办妥权属登记，构成违约，依约应承担相应的违约责任。东兴龙居公司抗辩案涉小区无法办证是部分业主对房屋进行违法建设所致，其公司不存在违约。卓国清主张涉案房屋不存在违法建设情形，东兴龙居公司没有异议，一审法院予以确认。当事人一方因第三方原因造成违约的，当事人和第三方之间纠纷可依照法律或约定另行解决。而卓国清要求东兴龙居公司承担逾期办证责任系基于双方签订的《合同》、《协议书》，如因第三方原因致东兴龙居公司免责，由此产生损失由卓国清承担，与合同法公平原则不符，故对东兴龙居公司该抗辩理由，一审法院不予采纳。东兴龙居公司亦主张其非办理房屋权属证书的义务人，该主张与事实及合同约定不符，不予采纳。现不动产登记实行的是“房地合一”的登记模式，且不动产权登记需要双方的共同申请方可办理，故东兴龙居公司应在卓国清的配合下依约为李风平办妥不动产权证，且东兴龙居公司应自2017年3月3日起至办妥不动产权证之日止，按卓国清已付款的日万分之一支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、福州东兴龙居房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内在卓国清的配合下依约为卓国清办妥位于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城三期第12幢1007号商品房的不动产权证；二、福州东兴龙居房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向卓国清支付逾期办证违约金（违约金按购房款总额1252217的日万分之一，自2017年3月3日起计至办妥不动产权证之日止）；三、驳回卓国清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1261元，减半收取计630.5元，由福州东兴龙居房地产有限公司负担。
二审中，东兴龙居公司提交三份证据：首次登记通知书、关于办理《不动产权证书》登记的公告、EMS邮件详情单。证明东兴龙居公司已履行合同约定义务。卓国清对首次登记通知书、EMS邮件详情单真实性予以认定，但认为无法证明东兴龙居的主张。认为关于办理《不动产权证书》登记的公告的真实性无法确认
各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人在《补充协议》中对《商品房买卖合同》第十四条进行了重新约定，依据《补充协议》第六条第一款关于“由出卖人代为买受人向房屋权属登记机构办理权属登记。出卖人须在商品房交付乙方使用之日起365个工作日内办妥权属登记手续”的约定，且东兴龙居公司已向卓国清收缴了代办费等相关费用，东兴龙居公司负有代买受人向房屋权属登记机构办理权属登记的义务。东兴龙居公司二审提交的三份证据亦不能证明东兴龙居公司已履行上述合同项下义务，故东兴龙居公司主张应由卓国清向房地产行政主管部门申请房屋产权登记且东兴龙居公司已履行合同义务的上诉理由于法无据，本院不予采纳。
关于东兴龙居公司主张违约金明显高于合同约定的上诉理由，本院认为，《补充协议》中约定，甲方（东兴龙居公司）如未在约定期限内办妥权属登记手续，并将房屋所有权证交付乙方（被上诉人），则自逾期之日起应按乙方所购商品房总价款的日万分之一向乙方支付逾期违约金。该约定对《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定做出了变更。原审法院判决东兴龙居公司按照被上诉人支付购房款总额的日万分之一支付逾期办证违约金有法律和事实的依据。
东兴龙居公司主张违约金过分高于实际损失，并认为逾期办证系因被上诉人违建原因导致，但均未提交证据予以证明，故本院对东兴龙居公司的上述主张均不予采信。
综上所述，东兴龙居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1261元，由上诉人福州东兴龙居房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 霞
审判员 唐宇恒
审判员 庄彩虹
二〇一八年九月十三日
书记员 魏坤贵
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