四川省长宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1524民初1081号
原告：邓友连，女，1965年1月15日出生，汉族，住四川省长宁县下长镇。
委托诉讼代理人：杨璞，四川胜邦律师事务所律师。
原告：林兴明，男，1962年1月14日出生，汉族，住四川省长宁县下长镇。
委托诉讼代理人：杨璞，四川胜邦律师事务所律师。
被告：袁显培，男，1977年2月7日出生，汉族，住四川省长宁县长宁镇。
被告：吴先容，女，1976年7月25日出生，汉族，住四川省长宁县下场镇。
委托诉讼代理人：袁显培，男，1977年2月7日出生，汉族，住四川省长宁县长宁镇。
原告邓友连、林兴明与被告袁显培、吴先容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓友连及其委托诉讼代理人杨璞、原告林兴明的委托诉讼代理人杨璞、被告袁显培、被告吴先容的委托诉讼代理人袁显培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓友连、林兴明向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告继续履行合同，将其修建的位于长宁县下长镇长兴社区长江街（小地名蚂蚁山，原加油站位置）x单元x-
x号房屋和余水至牛市第三间门市的产权过户给原告;2.判决被告支付原告违约金72160元;3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2011年，被告袁显培、吴先容等在长宁县下长镇长兴社区长江街（小地名蚂蚁山，原加油站位置）共同修建房屋出卖。9月5日，原告与被告袁显培签订《房屋买卖合同》，双方约定：被告将位于下长镇蚂蚁山（原加油站位置）所建房屋即袁显培等建房余水至牛市第三间门市出售给原告；原告在签合同之日首付132800元，房屋交付后付3万元，领取两证时付齐2万元；被告负责办理房产证、土地证以及水电气户头，费用由被告承担；两证办好后，被告通知原告在15日内完全余款，领取两证，逾期未完清手续者，按房屋总价20%支付违约；2013年8月10日，原告与被告袁显培签订《房屋买卖合同》，双方约定：被告将位于下长镇蚂蚁山（原加油站位置）所建房屋即袁显培等建房x单元x-
x号房屋一套出售给原告；原告在签合同之日首付10万元，房屋交付后付5万元领取两证时付齐28000元；被告负责办理房产证、土地证以及水电气户头，费用由被告承担；两证办好后，被告通知原告在15日内完全余款，领取两证，逾期未完清手续者，按房屋总价20%支付违约金。合同签订后，原告按约支付全部前两期购房款，被告依约交付了房屋。但至今日，被告仍未按照合同约定为原告办理两证。据悉，被告方己经将所有房屋的产权登记在被告袁显培名下，但迟迟不按照合同约定为原告办理产权过户手续。原告认为二被告的行为己构成违约，依照合同约定应当承担违约责任。据此，为保障原告方的合法权益，现依法诉至贵院，请求判如所请。在开庭前，原告增加诉讼请求，请求确认原告邓友连、林兴明与被告袁显培签订的房屋买卖合同合法有效。
被告袁显培辩称，承认买卖合同的真实性，但不承认违约，不支付违约金，在签订合同后就将房屋及门市交给原告。
被告吴先容辩称，同被告袁显培的答辩意见一致。
原告围绕诉讼请求依法出示了如下证据：1.原、被告身份信息复印件；2.2011年9月5日签订的《房屋买卖合同》和2013年8月20日签订的《房屋买卖合同》；3.收条三张几存款依据复印件；4.社区证明复印件；5.房屋信息查询情况表复印件。
被告袁显培的质证意见：对原告提交的全部证据真实性无异议，但不存在违约行为，被告吴先容没有在购房合同上签字，不是本案适合主体。
被告吴先容的质证意见：同袁显培的质证意见一致。
被告袁显培、吴先容未向本院提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：原告林兴明与邓友连系夫妻关系，2011年9月5日，原告林兴明、邓友连与被告袁显培签订《房屋买卖合同》，合同约定：卖方（甲方）袁显培，身份证号码：xxxxxx。买方（乙方）林兴明、邓友连，身份证号码：xxxxxx、xxxxxx，一、甲方将下长镇蚂蚁山（原加油站位置）门市一间，出售给乙方，房屋为混合结构。位置：袁显培等建房从余水至牛市第三间。二、门市价格出售壹间：182800元（大写：壹拾捌万贰仟捌佰元整）。三、甲方负责办理房产证、国有土地证、水、电，费用由甲方承担。四、房屋质量要求：以国家相关部门验收合格为准，乙方不得擅自改变房屋结构，不得做不当装修。五、付款方式：签订合同之日首付132800(大写:壹拾叁万贰仟捌佰元整)，房屋交付后付30000元（大写：叁万元整），领取两证时付20000元（大写：贰万元整）。六、违约责任：甲方两证办好后，通知乙方在十五日内完清余款，领取两证（房屋产权证、土地使用权证），逾期未完清手续者，按房屋总价20%支付违约金。七、本合同经双方签字盖章后生效，本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。甲方袁显培签字并捺印确认，乙方林兴明签字并捺印确认。合同签订后，原告林兴明、邓友连向被告袁显培支付了大部分房款，被告袁显培将门市交给原告使用至今。
2013年8月20日，原告林兴明、邓友连与被告袁显培签订《房屋买卖合同》，合同约定：卖方（甲方）袁显培，身份证号码：xxxxxx。买房（乙方）林兴明、邓友连，身份证号码：xxxxxx、xxxxxx，一、甲方将下长镇蚂蚁山（原加油站位置）住房一套，出售给乙方，房屋为混合结构。位置：袁显培等建房第x单元x楼右侧住宅。二、住宅出售价格（本套）：178000.00元（大写：壹拾柒万捌仟）。三、甲方负责办理房产证、土地证、水、电入户费用由甲方承担。四、房屋质量要求：以国家相关部门验收合格为准，乙方不得擅自改变房屋结构，不得做不当装修。五、付款方式：签订合同之日首付100000.00(大写:壹拾万整)，2014年1月25日支付50000.00元（大写：伍万元整），领取两证时付28000元（大写：贰万捌仟元整）。六、违约责任：甲方两证办好后，通知乙方在十五日内完清余款，领取两证（房屋产权证、土地使用权证），逾期未完清手续者，按房屋总价20%支付违约金。七、本合同经双方签字盖章后生效，本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。甲方袁显培签字并捺印确认，乙方林兴明、邓友连签字并捺印确认。合同签订后，原告林兴明、邓友连向被告袁显培支付了大部分房款，被告袁显培将房屋交给原告使用至今。
2015年被告袁显培对门市和房屋进行了初始登记，登记在被告袁显培名下，门市所有权证号为：xxxxxx号，房屋所有权证号为：xxxxxx号。被告至今未协助原告办理产权过户手续，原告认为二被告的行为己构成违约，依照合同约定应当承担违约责任，故诉讼来院。
另查明：本案争议的门市（门市所有权证号为：xxxxxx号）和住房（住房所有权证号为：xxxxxx号）均进行了抵押登记，抵押给了案外第三人宜宾市商业银行长宁支行。
本院认为，2011年9月5日，原告林兴明、邓友连与被告袁显培签订的《房屋买卖合同》和2013年8月20日，原告林兴明、邓友连与被告袁显培签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，原告按照合同约定支付了大部分房款，被告将房屋交付原告使用至今，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。
原告请求法院依法判决被告协助原告办理门市和住房的不动产权证，也就是请求将门市和房屋的所有权转移到原告林兴明、邓友连名下。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中虽然原告林兴明、邓友连与被告袁显培的买卖行为在先，并实际履行，合同合法有效，但由于被告袁显培在2015年将住房和门市向案外第三人设立了抵押权。经查住房和门市尚在抵押期间，截止到开庭时原告未提交证据证明其代为清偿债务消灭抵押权，也未证明案外抵押权人同意受让。故原告请求法院判决被告协助过户，转移不动产所有权的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。
原告主张被告未按约定时间办理产权过户，应该支付原告违约金72160元。本院认为原告与被告签订的合同合法有效，但未实际取得该房屋的物权，就由取得物权的被告袁显培将已经出售的住房和门市抵押给了案外第三人，导致原、被告双方不能办理所有权转移，过户受到了障碍。在此情况下，原、被告双方是要解除合同，还是要解除抵押权，继续履行合同，尚不明确，被告袁显培应该承担何种违约责任尚未确定。故原告主张被告未按约定时间办理产权过户，应该支付原告违约金72160元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、2011年9月5日，原告林兴明、邓友连与被告袁显培签订的《房屋买卖合同》和2013年8月20日，原告林兴明、邓友连与被告袁显培签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、驳回原告林兴明、邓友连的其他诉讼请求。
案件受理费1704元，减半收取852元，由被告袁显培负担800元，原告林兴明、邓友连负担52元。原告林兴明、邓友连预交的案件受理费本院不另行清退，被告袁显培将其应负担的800元案件受理费迳付原告林兴明、邓友连。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 龚汝林
二〇一八年六月二十五日
书记员 严 强