江苏省南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0602民初2949号
原告：刘伯银，男，1979年12月5日生，汉族，住南通市崇川区。
原告：杨书娟，女，1979年11月25日生，汉族，住南通市崇川区。
被告：李正东，男，1961年10月23日生，汉族，住南通市崇川区。
被告：姜琪芳，女，1963年6月6日生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：姜林（特别授权），江苏中远大律师事务所律师。
原告刘伯银、杨书娟与被告李正东、姜琪芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日受理后，依法适用简易程序,由审判员范纪强独任审判,公开开庭进行审理。原告刘伯银、杨书娟及两被告委托诉讼代理人姜林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘伯银、杨书娟向本院提出诉讼请求：一、被告履行《房地产买卖协议》，将南通市崇川区新建路新村53幢406室的房产所有权过户给原告；二、被告承担违约责任，支付损害赔偿金伍万元；三、本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：为解决孩子上学择校问题，原告向被告购买坐落于本市××新村××室房屋，双方于2017年3月23日通过诚悦中介签订房地产买卖协议一份，约定：房屋售价44万元，定金5万元，2017年4月28日办理产权过户，同时原告支付余款。2017年5月31日前，被告将房屋交付原告。同年3月31日，被告表示房子不愿出售，其愿意承担违约责任，原告要求继续履行合同。同年4月3日，被告李正东将5万元定金通过支付宝退还原告。次日，经双方面谈，原告要求继续履行合同，被告仍拒绝履行合同。4月5日，原告将5万元定金再次通过支付宝转给被告李正东。其后，李正东又将定金退还，并将原告杨书娟拉黑。随后，经双方多次沟通，被告再次拒绝履行合同。原告为保护自己的合法权益，特诉至法院。
被告李正东、姜琪芳辩称：2017年3月30日，被告告知原告涉案协议终止。次日晚，诚悦中介约双方调解，当时被告出具了书面终止协议通知，4月1日，被告从诚悦中介拿回房产证及土地使用证。其后，被告退回原告的定金。又将户口迁入涉案房屋。同年4月28日，原告微信中突然又提出要履行合同，其间原告既未提出履行合同，也未将定金给付被告或诚悦中介。因此，被告认为，双方当事人在2017年3月23日签订的《房地产买卖协议》已依法解除。请求法院驳回原告所有诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋买卖协议、收条、支付宝转账记录、短信记录、微信聊天记录、不动产电子登记证明等，本院予以认定。对于诚悦中介出具的情况说明，经质证，被告不予认可。本院认为，该中介机构系双方买卖合同的见证者及参与者，其证言具有客观性，且相关经办人员亦到庭作证，故可作为本案认定事实的依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年3月23日，原告杨淑娟、刘伯银（作为卖方乙方）与被告姜琪芳、李正东（作为买方甲方）及南通市崇川区诚悦房屋中介服务部（作为丙方）签订《房地产买卖协议》一份，载明：1、甲方自愿将坐落于南通市新建路新村53幢406室建筑面积49.39，实际面积60.11平方米，产权号：9800765，土地证号：05××50的房屋出售给乙方，成交总价款为人民币44万元整，此价包括上述房屋和土地使用权外，还包括下列附属设施：煤气（含初装费）、热水器一台、空调一台…3、乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购置上述房产，甲乙双方商定的房款及产权交接方式如下：（1）本协议签订时乙方支付人民币伍万元作购房定金，由丙方转交与甲方，甲方同时将上述房屋产权证明材料交与丙方作售房保证。（2）甲乙双方定于2017年4月28日前办理产权过户手续，同时乙方支付人民币叁拾玖万元整给甲方，如因甲方或乙方原因不能及时过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价的0.1%给对方合同继续履行，乙方委托丙方贷款的贷款到位后由丙方交与甲方。（3）甲方的交房时间为2017年5月31日前。（4）甲乙双方产权过户费用由各自承担…9、违约责任：（1）双方赔偿定金（含定金）并按总房价的20%赔偿给乙方，另赔偿给丙方中介费为总房价的2%。（2）乙方违约：定金不予退还，并按总房价的20%赔偿给甲方，另赔偿给丙方中介费为总房价的2%。原、被告分别在甲、乙方落款处签名。南通市崇川区诚悦房屋中介服务部作为中介方丙方亦签字盖章。此外，合同还对其他事项进行了约定。
同日，被告姜琪芳向原告杨书娟出具收条一张，载明：今收杨书娟购房定金人民币5万元整。(新建路新村53-406)
其后，被告李正东与原告短信表示已通过中介终止解除合同，遂将案涉5万元定金通过支付宝退回原告账户，并短信告知原告。原告表示要求继续履行合同，并将该定金退回被告处，被告李正东再次退还原告，并将原告支付宝账户添加至黑名单。
2017年5月23日，南通市崇川区诚悦房屋中介服务部出具情况说明，载明：现有卖方李正东及其妻姜琪芳将其所有的位于新建路新村53幢406室的房屋于2017年3月23日卖给买方刘伯银及杨书娟，并于签订合同当天，买方支付伍万元定金给卖方，卖方出具收条给买方；同时，卖方将房产证及土地使用权证交于我中介保存，我中介出具了收条给买方。随后我中介接到买方通知，要求卖方及时过户；我中介多次通知卖方过户，卖方说不卖了，要求违约，我中介约买方谈一下。2017年3月31日晚上，我中介约买方和卖方来我办公室面谈，卖方还是说房子不卖了，买方不答应，要求继续履行合同。4月1日下午，卖方李正东在我们不在办公室的情况下，私自打开办公室，从钥匙盒中拿出文件柜的钥匙，并从文件柜中取走房产证及土地使用权证，随后打电话告诉我中介，文件拿走了。我中介立即向新城桥派出所报警，派出所出警并打电话给李正东要求其说明情况。4月4日下午买方到我办公室办事，刚好碰到卖方夫妇，大家又谈了一次，卖方不肯卖房子，买方一定要求继续履行合同。随后，我方在过户日4月28日前，多次打电话给卖方，告诉他们卖方要求继续履行合同，及时过户，但卖方拒绝卖房。诉讼中，原告为证明上述情况说明的真实性，申请经办人秦某出庭作证。证人秦某出庭作证时，对上述情况说明予以认可。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。本案双方主要争议在于案涉房地产买卖协议有无解除以及被告是否承担相应的违约责任。
关于案涉房地产买卖协议有无解除，两被告抗辩，案涉协议已经解除，原告则存有不同的异议。本院认为，根据我国合同法规定，合同解除一般指合同成立生效后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。包括约定解除与法定解除。约定解除又包括以下两种情形：1、合同约定了合同解除条款。2、在合同签订后，经双方协商解除合同。考量本案事实，首先，两原告并不存在法律规定的根本违约或迟延履行经催告在合理期限内仍未履行等行为，两被告拒绝履行合同，有违诚信，其作为违约方并不享有单方解除权。其次，两被告虽发出终止协议通知，但未提供证据证明两原告同意并认可协议解除。双方房地产买卖协议中，虽对定金罚则进行约定。但该条款约定在违约责任部分，未明确为解约定金，应属于违约定金。根据法律规定，在明确约定解约定金之场合，违约方可以主动适用定金罚则，无须对方同意即可解除合同，反之，在违约定金情形，是否适用定金罚则并进而解除合同的选择权在守约方。本案中，两被告作为违约方并不能据此条款单方选择解约。
综上，两被告拒绝履行合同，有违诚信，应承担相应的违约责任。两原告要求继续履行案涉房地产买卖协议，将案涉房屋过户给原告，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付5万元违约损害赔偿金，本院认为，本案中，鉴于原告已选择继续履行合同，故不宜适用定金罚则。双方对于迟延履行进行了相关约定，但原告主张的5万元损害赔偿金，明显过高，综合合同履行情况、当事人过错等因素，本院酌定予以调整为5000元。
据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、原、被告双方于2017年3月23日订立的《房地产买卖协议》继续履行，其中，被告李正东、姜琪芳于本判决生效之日起十日内将案涉新建路新村53幢406室的房屋过户至原告刘伯银、杨书娟名下。同时，原告刘伯银、杨书娟向被告李正东、姜琪芳支付购房款44万元。
二、被告李正东、姜琪芳于本判决生效之日起十日内给付原告杨淑娟、刘伯银违约金5000元。
三、驳回原告杨淑娟、刘伯银其他诉讼请求。
案件受理费4325元（已减半），保全费2720元，合计7045元，由被告李正东、姜琪芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费8650元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。
审判员 范纪强
二〇一七年八月二十三日
书记员 施 维