河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终4909号
上诉人（原审被告）：任培红，女，汉族，1973年8月1日生，住洛阳市洛龙区。
被上诉人（原审原告）：河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司，住所地洛阳市南昌路与滨河北路交叉口顺驰城小区。
负责人：李大勇，总经理。
委托诉讼代理人：付景新，河南中冶律师事务所律师。
上诉人任培红因与被上诉人河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司物业服务合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初1372号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任培红、被上诉人河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司的委托诉讼代理人付景新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任培红上诉请求：1、依法撤销洛阳市涧西区人民法院第(2016)豫0305民初1372号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人承担2014年10月29日之后的物业管理费明显存在错误。上诉人任培红购买了洛阳顺驰房地产开发有限公司开发的洛阳市涧西区南昌路“顺驰城”小区17—2—2204号房屋。上诉人在收房时发现各个房间的纱窗都推拉不动，有变形现象，防盗对讲机等一系列问题需维修处理，被上诉人的工作人员(房地产开发商委托被上诉人交房、验收及维修)在登记后明确告知房屋可以暂时不接收，等维修后验收。上诉人故将房屋钥匙交付给被上诉人的工作人员，等待维修后通知验房。之后上诉人多次打电询问，14个月后，仍然没有具体答复。2014年初上诉人从被上诉人处取回钥匙验收房屋，发现原来存在的问题不仅没修，新房墙面又出现严重炸裂，餐厅和厨房墙面出现泛碱现象，墙面出现严重掉沙现象，墙壁多次出现空鼓，主卧、卫生间暖气片安装倾斜。上诉人再次将情况给被上诉人进行反映，被上诉人做了详细登记，并称会尽快安排维修，维修后通知验房。2014年4月22日为了进行维修，上诉人再次将钥匙交给被上诉人。被上诉人告知维修人员回家收麦了，近期不在这个工地等各种借口，要上诉人耐心等待维修。时至今日，上诉人一直没有取得验收合格的房屋，被上诉人与上诉人之间的物业服务尚未开始，上诉人没有享受任何物业服务，就不应承担任何物业费用。一审法院认为根据《商品住宅质量保证书》，被上诉人受洛阳顺驰房地产开发有限公司的委托在保修期内为上诉人提供房屋质量缺陷免费维修的服务，上诉人在在验房时即发现房屋存在窗户变形等问题，被上诉人同意维修，并收取了上诉人的装修钥匙。后被上诉人未及时维修，亦未主动告知上诉人维修进度、维修结果并通知上诉人验房屋，上诉人因此未能装修入住，对此被上诉人存在过错，故被上诉人主张的维修期间的物业管理费，一审法院不予支持。但是错误的认为在2014年10月29日上诉人领回了装修钥匙，就应承担自2014年lO月29日之后的物业费。根据庭审查明的事实：《房屋验收单》上记载的房屋问题上记载的房屋问题复验处上诉人并没有复验签字，被上诉人作为房地产开发商的委托代理人应当为上诉人房屋质量缺陷免费维修服务，但是至今被上诉人一直没有履行自己的维修义务，存在明显的过错，造成上诉人的房屋至今不能装修入住，上诉人可得利益的损失被上诉人尚未赔偿。上诉人在2014年10月29日将房屋钥匙取回并不是入住，而是等待配合被上诉人进行维修，因为至始至终被上诉人没有告知上诉人，上诉人的房屋不能或不予维修。被上诉人没有明确向上诉人表示不履行合同义务的情况下，被上诉人的义务没有完成。因此，一审法院判决上诉人承担2014年10月29日之后的物业管理费是错误的。二、一审法院认定上诉人拖欠2013年至2015年的暖气基本热费，判决上诉人支付暖气基本热费1850.8元，明显错误。1、根本不存在上诉人在2015年4月13日收到被上诉人邮寄缴纳管理费和暖气基本热费的通知，诉讼时效并未中断。2、上诉人至今都没有取得验收合格的房屋。不应当承担任何暖气基本热费。就是退一步讲，一审法院也仅仅是认定了2014年10月29日之后双方存在物业服务协议，那么一审法院凭什么判决上诉人要承担2013年2015年的暖气基本热费。综上所述，因被上诉人及开发商的过错，上诉人没有接收到验收合格的房屋，也没有享受过房屋，故不应当承担物业费及暖气费。
河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司辩称，一、物业公司提供的是公共区域的物业服务，上诉人关于专有部分的质量问题不应向物业公司提出主张。二、上诉人所缴纳的物业费也是供公共区域服务使用，而不是专用上诉人一家。三、上诉人提出关于暖气安装问题不在物业公司服务范围内，对暖气费用即使上诉人不使用房屋，也应缴纳基本热费。因此上诉人提出的上诉理由不应成立。
河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付2013年5月1日至2016年2月29日期间的物业管理费用5628.76元，暖气基本热费1850.79元；2、依法判令被告按每日56.28元的标准从起诉之日开始向原告支付拖欠物业费用的违约金直至物业费清偿完毕之日；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告任培红购买了洛阳顺驰房地产开发有限公司开发的洛阳市涧西区南昌路“顺驰城”小区1722204号房屋。2012年11月7日，被告在办理房屋验收交接手续时，与原告顺驰物业洛阳分公司签订《前期物业服务协议》，约定：被告所购房屋“顺驰城”小区1722204室，建筑面积137.96平方米，由原告提供物业管理服务，物业管理费按建筑面积每月每平方米1.2元，按年收取，于每年第一个月10日前交纳，未按协议约定交纳的，从逾期之日起按每天1%交纳违约金。协议还对原、被告双方的权利义务、物业服务内容等进行了约定。被告交纳了2012年11月1日至2013年4月30日的物业管理费991.5元，后未再继续交纳。原告分别于2014年7月16日和2015年3月24日两次向被告邮寄交纳物业管理费和暖气基本热费的通知，被告认可于2015年4月13日收到原告2015年3月24日邮寄的交纳物业管理费和暖气基本热费通知。庭审中，被告辩称2012年11月7日验收房屋时，房屋存在窗户推拉不动、有变形现象等问题，原告告知被告维修后再验收，被告将房屋装修钥匙留给原告后，原告迟迟未予维修，2014年初被告又发现房屋出现墙面裂缝、泛碱等问题，原告至今未予维修，其不应交纳物业费用。被告提交《房屋验收单》、《业主留钥匙登记表》、房屋内部照片，显示2012年11月7日被告验房时房屋存在“房间窗扇推拉紧，高低不平、有变形现象，需要修”的问题，原告同意维修，被告将装修钥匙留给原告；2014年2月22日，被告领取装修钥匙后又发现房屋存在墙面裂缝等现象，再次将装修钥匙留给原告要求维修，2014年10月29日被告领回房屋装修钥匙。《房屋验收单》上记载的房屋问题复验处没有被告复验签字。另查明，2012年10月27日，洛阳顺驰房地产开发有限公司（商品住宅质量保证单位）和原告顺驰物业洛阳分公司（委托的商品住宅质量维修单位）、被告任培红（××）签订《商品住宅质量保证书》，原告顺驰物业洛阳分公司受洛阳顺驰房地产开发有限公司委托为被告购买的“顺驰城”小区1722204号房屋提供房屋质量缺陷维修服务，在保修期内免费维修，超过保修期的有偿维修。自2010年5月起，经物价管理部门核准，顺驰城小区的物业收费标准按1.2元/月/平方米收取。2013年10月10日，洛阳市发展和改革委员会下发洛发改价管[2013]12号《关于我市城市居民生活供暖价格改革调整的通知》，规定：城市居民生活供暖价格按面积收费由0.16元/日/平方米调整到0.18元/日/平方米，多层、小高层和高层建筑的居民生活采暖收费面积仍分别按建筑面积的90%、86%和82%计算，基本热费收费标准统一合并调整为总热费的25%。被告拖欠2013年度至2015年度的暖气基本热费共计1850.8元。一审法院认为，原告顺驰物业洛阳分公司与被告任培红签订的《前期物业服务协议》，以及洛阳顺驰房地产开发有限公司和原告顺驰物业洛阳分公司、被告任培红签订的《商品住宅质量保证书》均系双方当事人真实意思表示，不违反国家强制性法律法规的规定，合法有效。原告应当按照约定履行物业服务，被告应当按照约定交纳相应的物业管理费。根据《商品住宅质量保证书》，原告受洛阳顺驰房地产开发有限公司的委托在保修期内为被告提供房屋质量缺陷免费维修服务。被告在验房时即发现房屋存在窗户变形等问题，原告同意维修并收取了被告的装修钥匙。后原告未及时维修，亦未主动告知被告维修进度、维修结果并通知被告复验房屋，被告因此未能装修入住，对此原告存在过错。故原告主张维修期间的物业管理费，该院不予支持。2014年10月29日被告领回装修钥匙后，即应当按照《前期物业服务协议》约定向原告交纳物业管理费。被告至今未交纳物业管理费，原告主张逾期违约金，该院予以支持。关于逾期违约金的计算，根据本案中被告拖欠物业管理费的数额，物业服务合同的性质及原告未举证证明具体损失的客观情况，原告要求被告按日1%支付逾期违约金，明显过高，应当依法予以调整。因此，被告应当向原告交纳2014年10月30日至2016年2月29日的物业管理费2328.4元，并以2328.4元为基数，自起诉之日即2016年3月15日起按中国人民银行核准的同期商业银行贷款利率支付逾期违约金至物业管理费清偿之日止。被告拖欠2013年度至2015年度的暖气基本热费1850.8元，应当支付给原告。被告于2015年4月13日收到了原告邮寄的交纳物业管理费和暖气基本热费的通知，诉讼时效中断，原告于2016年3月15日诉至该院，其主张并未超过二年的诉讼时效。被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效该院不予采信。判决：一、被告任培红向原告河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司支付2014年10月30日至2016年2月29日的物业管理费2328.4元及逾期违约金，逾期违约金以2328.4元为基数，自2016年3月15日起按中国人民银行核准的同期商业银行贷款利率计算至物业管理费清偿之日止；二、被告任培红向原告河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司支付2013年度至2015年度暖气基本热费1850.8元。以上给付义务应于该判决生效之日起十日内履行，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。三、驳回原告河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。本案一审受理费50元，由被告任培红承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实同一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据本案查明的事实，上诉人任培红在验房时发现房屋存在窗户变形等问题，被上诉人河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司同意维修并收取了上诉人的装修钥匙，上诉人于2014年10月29日领回房屋装修钥匙后，应当按照双方《前期物业服务协议》的约定向被上诉人缴纳物业管理费。上诉人认为房屋存在质量问题，其不应承担2014年10月29日之后的物业管理费，但上诉人称未就房屋质量问题向相关行政部门或人民法院主张过，也未提交其他相关证据，故该上诉理由不能成立。上诉人又称其未取得验收合格的房屋，不应当承担暖气基本热费，根据洛阳市发展和改革委员会洛发改价管（2013）12号文件中“有集中供暖设施且采暖期申请不用热的居民用户，缴纳基本热费”的规定，上诉人应缴纳自2013年度至2015年度的基本热费，上诉人以其一直未签署房屋验收合格拒绝缴纳基本热费的理由不能成立。
综上所述，任培红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人任培红负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 玲
审判员 蔡美丽
审判员 陈加胜
二〇一六年十二月二十九日
书记员 刘 丰