上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终5832号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海泗泾私营经济开发区管理委员会，住所地上海市松江区泗泾镇私营经济开发区。
法定代表人：顾国平，总经理。
委托诉讼代理人：周成松，上海以恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢秋逸，上海以恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海奇羡实业有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇工业区A区。
法定代表人：丁良，经理。
委托诉讼代理人：瞿曦，上海融孚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈亮，上海融孚律师事务所律师。
上诉人上海泗泾私营经济开发区管理委员会（以下简称泗泾管委会）因与被上诉人上海奇羡实业有限公司（以下简称奇羡公司）建设用地使用权纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初8509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。上诉人泗泾管委会的委托诉讼代理人周成松、被上诉人奇羡公司的委托诉讼代理人瞿曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泗泾管委会上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五项主文，改判：1、确认《招商企业立项及征用土地（使用权）协议》无效（以下简称涉案协议）；2、奇羡公司支付泗泾管委会自1996年1月1日至2016年7月31日期间占用土地期间使用费人民币572,873元（月租金2,319.33元×247个月）。事实和理由：1、涉案协议无效。关于上海市松江县泗泾镇东部经济开发区的土地使用权（后该地块编号为上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号，以下简称涉案土地），在签订涉案协议时，该地块为农用地，将该土地使用权违法转让并应用于非农建设，违反国家法律、法规强制性规定；泗泾管委会不具备土地使用权出让主体资格，涉案协议未经相关部门追认，故该协议违反法律强制性规定；在双方签署涉案协议时，泗泾管委会尚未取得涉案土地使用权，无权处分涉案土地，即使后续取得该土地使用权，涉案协议亦不因此有效。2、一审法院判决泗泾管委会赔偿奇羡公司的损失，于法无据。因涉案协议无效，双方均有过错，奇羡公司自始未取得涉案土地使用权，不存在土地使用权差价损失费用问题；奇羡公司自建违章建筑被政府依法拆除，该损失应由奇羡公司自行承担。请求二审法院支持泗泾管委会的上诉请求。
奇羡公司辩称：1、涉案协议有效。涉案土地在签约时系农用地，但1998年原松江县人民政府的批复同意涉案土地作为建设工业用地使用，且涉案合同本就约定涉案土地为工业用地，泗泾管委会有义务为奇羡公司办理土地相关手续，奇羡公司注册在泗泾管委会的开发区，故双方签订合同的本意并非出让农用地。2、泗泾管委会取得涉案土地出让的主体资格，完全可以履行合同，但泗泾管委会不但没有履行双方合同，反而将土地出让给案外人上海A有限公司（以下简称A公司），泗泾管委会应承担过错责任，一审法院认定的过错责任比例合理。3、一审法院判决奇羡公司所应支付泗泾管委会的土地使用费的期限和金额并无不当。请求驳回上诉，维持原判。
奇羡公司向一审法院起诉请求：1、判令解除奇羡公司和泗泾管委会签订的涉案协议；2、判令泗泾管委会返还奇羡公司已支付土地转让费126,000元；3、判令泗泾管委会赔偿奇羡公司实际损失3,109,000元（其中土地使用权损失1,226,000元，地上建筑物重置价值损失1,883,000元）。
泗泾管委会向一审法院反诉请求：1、确认奇羡公司、泗泾管委会签订的涉案协议无效；2、判令泗泾管委会支付奇羡公司自1996年1月1日起至2016年12月31日止的土地使用费584,470元。
一审法院认定事实如下：1995年11月3日，泗泾管委会（甲方）与案外人丁良（乙方）签订涉案协议，双方就招商立项及征用涉案土地等事宜达成以下协议：一、乙方以每亩80,000元的价格向甲方征用土地1.8亩，合计金额144,000元；二、土地使用性质为工业用地，地块上的建筑容积率、建筑密度以规划部门核定为准，企业注册在松江县XX镇；三、乙方须在本协议签订后一个月内提供立项申报企业的各项材料，包括申办企业的名称，及甲方要求乙方可提供的其他有关材料，性质、经营范围、法人代表、章程、企业的可行性报告、当地工商行政管理部门允许在上海办企业的证明和土地设计；四、交款方式：按预定招商亩数，第一期即在签订本协议的同时交款30%，计40,000元，……在甲方办好乙方项目的用地建设许可证时再付20%地价款计32,000元，第三期在领到土地局批准文件后，按实际土地亩数及地价结清余款；五、违约责任：1、甲方违约：如单方撤销协议或不能办理好各项手续的，须退回乙方所交的全部地价款，并按月息3%赔偿违约金。2、乙方如单位方面取消协议或不能按本协议规定提供有关材料和地价款的，已交的地价款全部作为违约金赔偿给甲方；六、补充说明：乙方于1996年5月底前将第三期款项，计72,000元支付给甲方，……。
上述协议签订后，丁良向泗泾管委会支付转让费126,000元后，泗泾管委会将1.8亩土地交付给丁良使用，奇羡公司在涉案土地上建造了厂房。1996年7月26日，丁良投资设立了奇羡公司，奇羡公司住所地为松江区XX镇工业区XX区，法定代表人为丁良。
后奇羡公司将涉案土地上的厂房出租给案外人上海B有限公司（以下简称B公司）、松江区XX厂（以下简称XX厂）等使用。
此后，就涉案土地在内的6,353平方米土地，由于项目用地未经批准，擅自用地，原松江县人民政府曾以罚字[1998]第4号文作出行政处罚。1998年4月3日，原松江县人民政府土地管理局作出松府土用字（1998）第48号批复，又同意泗泾管委会就涉案土地在内的6,353平方米土地作为建设生产用地。
2006年5月24日，上海市松江区人民政府向泗泾管委会发出《关于收回松江区SJ-06-008号地块国有土地使用权的通知》，依法收回就涉案土地在内的6,353平方米国有土地使用权。
2006年5月29日，泗泾管委会与松江区房屋土地管理局（以下简称松江区房土局）签订《上海市国有土地使用权出让合同》，约定松江区房土局向泗泾管委会出让松江区SJ-06-008号地块（涉案土地全部包含在SJ-06-008号地块之内），地块总面积6,353平方米，合同项下的土地使用权出让用途为工业用地，出让年限为50年（自合同签订之日起计算）。
2008年7月11日，泗泾管委会与A公司签订《在建工程转让协议书》一份，约定泗泾管委会将SJ-06-008号地块在建工程转让给A公司，在建工程建筑面积4,643.90平方米，转让价格为350万元。
2009年2月，泗泾管委会委托案外人上海XX事务所有限公司（以下简称XX事务所）对SJ-06-008号地块在建工程（土地面积6,353平方米，规划建筑面积4,643.90平方米）进行评估。2009年2月28日，案外人XX事务所作出评估结论：估价时点2009年2月18日的房地产市场价值为5,029,401元。其中，土地使用权市场价值为3,249,051元，折合约34万元/亩；建筑物市场价值为1,780,350元。
2009年6月16日，A公司取得松江区SJ-06-008号地块的国有土地使用权，载明的使用期限为2006年5月29日至2056年5月28日。
2011年11月1日，A公司以B公司、XX厂、丁良为被告，向一审法院提起诉讼，要求判令B公司、XX厂、丁良搬离涉案土地[案号为（2011）松民一（民）初字第8286号]。一审法院审理后认为，涉案土地争议属于土地使用权争议，不属于人民法院处理范围，故裁定驳回了A公司的起诉。
2012年12月25日，泗泾管委会为原告，以丁良为被告，向一审法院提起诉讼，要求判令解除泗泾管委会与丁良签订的涉案协议[（2012）松民三（民）初字第3470号]。一审法院审理后认为，上述协议的乙方并非丁良，而是丁良投资设立并担任法定代表人的奇羡公司，驳回了泗泾管委会的诉讼请求。
此后,泗泾管委会于2013年10月17日、2014年8月6日、2015年11月11日先后三次就涉案土地向一审法院提起诉讼，要求判令解除其与奇羡公司签订的涉案协议等。奇羡公司亦提出反诉。后双方均撤回本、反诉[案号为（2013）松民三（民）初字第2595号、（2014）松民三（民）初字第2650号、（2015）松民三（民）初字第4145号]。
一审法院在（2015）松民三（民）初字第4145号案件审理中，根据奇羡公司的申请依法委托上海C有限公司（以下简称C公司）对涉案土地使用权市场价值及地上建筑物重置价值进行评估。2016年11月19日，C公司作出估价结论：1、土地使用权市场价值为1,226,000元（土地面积1,200.01平方米，每平方米1,022元）；2、地上建筑物重置价值结合成新为1,883,000元（勘查建筑面积1,913.58平方米，每平方米984元）。上述价值时点为2016年5月3日。上述鉴定费用为10,800元。
本案一审中，C公司于2018年1月19日就涉案土地使用权市场价值作出补充报告，估价结论为：价值时点2011年11月的土地使用权市场价值为709,000元（单位地价每平方米591元）。
针对上述估价结论，奇羡公司认为就涉案土地使用权市场价值估价时点应以2016年5月3日为准。对地上建筑物重置价值无异议。
针对上述估价结论，泗泾管委会认为就涉案土地使用权市场价值时点应以2011年11月为准。关于地上建筑物重置价值，泗泾管委会认为奇羡公司在涉案土地上建造建筑物没有合法审批手续，故不予认可。
一审法院在（2015）松民三（民）初字第4145号案件审理中，根据泗泾管委会的申请依法委托C公司对涉案土地1996年1月1日至2015年10月31日的租金进行估价咨询。2016年12月12日，C公司作出估价咨询结论：涉案土地使用权自1996年1月1日至2015年10月31日的租金为552,000元。上述鉴定费用为2,400元。
针对上述咨询结论，泗泾管委会、奇羡公司均无异议，但奇羡公司认为与本案无关。
本案一审中，A公司出具《情况说明》一份，载明其于2009年6月16日取得了涉案土地，其同意泗泾管委会就涉案土地向奇羡公司主张自1996年以来的土地使用费，包括2009年6月16日后的土地使用费，其不再向奇羡公司主张。
本案一审中，奇羡公司、泗泾管委会确认涉案土地上的厂房于2016年7、8月间已经被拆除。
一审法院认为，根据（2012）松民三（民）初字第3470号民事判决书认定的事实，涉案协议实际为奇羡公司、泗泾管委会之间签订。本案主要争议焦点在于上述协议是否有效。对此，一审法院认为，虽然奇羡公司、泗泾管委会在签订协议时涉案土地尚不具备工业用地性质，但根据协议约定，泗泾管委会有义务为涉案土地办理有关批准文件，可见双方的本意并非出让农用地，因此，上述协议并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。然而，泗泾管委会最终未能将涉案土地使用权转让给奇羡公司，而是将包括涉案土地在内的SJ-06-008号地块通过在建工程转让的方式转让给了案外人A公司，泗泾管委会的上述违约行为，致使奇羡公司不能实现合同目的，故奇羡公司主张要求解除上述协议的诉讼请求，一审法院予以支持。关于泗泾管委会认为合同无效的主张，一审法院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于奇羡公司主张要求泗泾管委会返还土地转让费126,000元的诉讼请求，因合同解除，故泗泾管委会应当将上述款项返还给奇羡公司。
关于奇羡公司主张要求泗泾管委会赔偿土地使用权损失。一审法院注意到A公司于2011年11月向一审法院提起诉讼，要求泗泾管委会法定代表人丁良等搬离涉案土地，由此可见，奇羡公司在2011年11月已经知道泗泾管委会违约、合同已无法继续履行，此时奇羡公司应当采取适当措施防止损失进一步扩大，由此造成的扩大损失应由奇羡公司自行承担。然而，奇羡公司并未采取适当措施防止损失进一步扩大，因此，就涉案土地使用权损失价值时点，一审法院采信泗泾管委会的意见，以2011年11月为准，泗泾管委会应赔偿奇羡公司土地使用权增值损失565,000元（709,000元-144,000元）。奇羡公司主张以2016年5月3日为价值时点要求泗泾管委会赔偿涉案土地使用权损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。
关于奇羡公司主张要求泗泾管委会赔偿地上建筑物重置损失。根据本案查明的事实，双方签订协议后泗泾管委会即将涉案土地交付奇羡公司使用，奇羡公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在涉案土地上建造厂房等建筑物，奇羡公司应承担主要过错责任。而泗泾管委会在明知奇羡公司未取得建设工程规划许可证情况下放任奇羡公司擅自在涉案土地上进行违法搭建，泗泾管委会应承担次要过错责任。故一审法院根据奇羡公司、泗泾管委会各自的过错程度，根据公平原则，并参照C公司对地上建筑物重置价值，一审法院依法酌情确定泗泾管委会赔偿奇羡公司地上建筑物重置损失753,200元（1,883,000元×40%）。
关于泗泾管委会反诉主张自1996年1月1日起至2016年12月31日止的土地使用费。一审法院认为，奇羡公司是依照合法有效的合同取得了涉案土地的使用权，故奇羡公司在知道合同无法继续履行前无需另行向泗泾管委会支付土地使用费。2011年11月，奇羡公司已知道泗泾管委会将涉案土地使用权转让给了A公司后，未将涉案土地交付给A公司，而继续占有使用。A公司明确同意就涉案土地使用费由泗泾管委会向奇羡公司主张，其不再向奇羡公司主张，故奇羡公司应向泗泾管委会支付自2011年12月1日起至涉案土地上的厂房被拆除之日止的土地使用费，参照C公司就涉案土地使用权租金价格评估咨询报告，一审法院酌情确定奇羡公司应支付泗泾管委会自2011年12月1日起至2016年7月31日止的土地使用费129,882.48元（56个月×每月平均租金2,319.33元）。
一审法院审理后，于2018年3月26日依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条的规定判决：一、解除上海奇羡实业有限公司与上海泗泾私营经济开发区管理委员会于1995年11月3日签订的《招商企业立项及征用土地（使用权）协议》；二、上海泗泾私营经济开发区管理委员会于判决生效之日起十日内返还上海奇羡实业有限公司土地转让费126,000元；三、上海泗泾私营经济开发区管理委员会于判决生效之日起十日内赔偿上海奇羡实业有限公司损失1,318,200元；四、上海奇羡实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海泗泾私营经济开发区管理委员会土地使用费129,882.48元；五、驳回上海泗泾私营经济开发区管理委员会的其他反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32,680元，反诉案件受理费4,822.50元，鉴定费13,200元，合计诉讼费50,702.50元，由上海奇羡实业有限公司负担24,065元，由上海泗泾私营经济开发区管理委员会负担26,637.50元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，关于涉案协议的效力，虽然在签约时涉案土地尚属农用地，但协议约定涉案土地系以工业用地性质转让使用权，并约定泗泾管委会须为奇羡公司办理用地建设许可证，再结合1998年原松江县人民政府同意泗泾管委会将涉案土地作为建设生产用地的批复，本院认为泗泾管委会以涉案协议违反国家法律、法规的强制性规定及泗泾管委会无出让涉案土地使用权的主体资格为由主张涉案协议无效，缺乏事实和法律依据。涉案协议系奇羡公司和泗泾管委会的真实意思，合法有效。鉴于泗泾管委会未将土地使用权转让给奇羡公司，而是于2008年7月11日将涉案土地以在建工程转让形式出让给案外人A公司，致涉案合同的根本目的无法实现，故奇羡公司要求解除涉案协议于法有据。因泗泾管委会违约致涉案协议解除，故奇羡公司要求泗泾管委会赔偿其土地使用权损失符合法律规定，一审法院所判奇羡公司土地使用权增值损失的金额在合理范围内，本院予以认同。奇羡公司擅自在涉案土地上建造违章建筑物，一审法院认定泗泾管委会应承担次要过错责任，并无不当，就涉案土地上的建筑物重置损失泗泾管委会应承担40%赔偿责任。泗泾管委会不同意赔偿奇羡公司的损失，缺乏法律依据。奇羡公司系依照合法有效的涉案协议使用涉案土地，并已依约支付相应土地使用权转让金对价，即在奇羡公司明确知悉涉案协议无法履行之前，其无需支付土地使用费，故泗泾管委会要求奇羡公司支付自1996年1月1日起算的土地使用费，缺乏法律依据。奇羡公司于2011年11月应诉后即应当知晓涉案协议无法履行，但其继续占有使用涉案土地至房屋被拆除，故一审法院判决奇羡公司支付自2011年12月1日起至2016年7月31日止的房屋使用费金额并无不当，本院予以认同。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20,650.71元，由上诉人上海泗泾私营经济开发区管理委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 陈蓓蓉
审判员 娄 永
二〇一八年九月十三日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……