安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0202民初1351号
原告：中国建设银行股份有限公司芜湖市分行，住所地安徽省芜湖市九华山路82号，统一社会信用代码91340200849391573Y。
负责人：高力平，行长
委托诉讼代理人：张宏图，安徽申腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐璜，安徽申腾律师事务所律师。
被告：郭龙，男，1973年5月4日出生，汉族，住江苏省海门市。
被告：施静华，女，1974年12月23日出生，汉族，住江苏省海门市。
被告：绿地集团芜湖置业有限公司（原上海绿地集团芜湖置业有限公司），住所地安徽省芜湖市黄山东路延伸段，统一社会信用代码91340200666222603N。
法定代表人：杨敏，总经理
委托诉讼代理人：胡骏，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司芜湖市分行(以下简称建行芜湖市分行)与被告郭龙、施静华、绿地集团芜湖置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序于2018年6月4日公开开庭进行了审理。原告建行芜湖市分行委托诉讼代理人徐璜、绿地集团芜湖置业有限公司委托诉讼代理人胡骏到庭参加诉讼。被告郭龙、施静华经本院公告送达开庭无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行芜湖市分行向本院提出诉讼请求：1、被告郭龙、施静华立即归还原告借款本金2400857.7元，承担利息10064.93元及罚息842.02元（截止于2017年12月31日，此后的利息、罚息要求被告给付至本息全部还清之日止）；2、原告对被告郭龙、施静华的房产（镜湖世纪城绿地新都会C#楼301、C#楼302、C#楼303、C#楼304、C#楼305、C#楼319、C#楼320、C#楼321、C#楼322、C#楼323、C#楼324、C#楼325、C#楼326、C#楼205）折价、变卖或拍卖的价款享有优先受偿权；3、被告郭龙、施静华支付原告律师费用16147元；4、被告绿地集团芜湖置业有限公司对郭龙、施静华的上述债务承担连带担保责任；5、本案受理费、公告费及保全费由各被告承担。合计2427911.65元。
事实与理由：郭龙、施静华系夫妻关系，二人为购买坐落于镜湖世纪城绿地新都会C#楼301、C#楼302、C#楼303、C#楼304、C#楼305、C#楼319、C#楼320、C#楼321、C#楼322、C#楼323、C#楼324、C#楼325、C#楼326、C#楼205的房屋向原告申请借款,并于2012年5月2日签订了《个人住房借款合同》,约定：借款金额4460000元，借款期限为120个月；执行利率为浮动利率，按基准利率上浮10%计算，逾期还款的罚息利率为贷款实际执行利率上浮50%；采用等额本息还款法，按月还款，按日计息；如借款人逾期还款构成违约，贷款人为实现债权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等）均由借款人承担。被告以座落于镜湖世纪城绿地新都会C#楼301、C#楼302、C#楼303、C#楼304、C#楼305、C#楼319、C#楼320、C#楼321、C#楼322、C#楼323、C#楼324、C#楼325、C#楼326、C#楼205的房屋向原告提供抵押担保。同时，被告绿地集团芜湖置业有限公司为郭龙、施静华的该笔贷款提供连带责任担保,担保范围包括：借款本金、利息（复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生商务相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费、公告费等）；担保期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2012年7月3日，原告向被告发放了贷款4460000元。被告未按时足额还款，原告向被告催讨无果,现依法具状起诉，请求贵院依法判决。
被告郭龙、施静华未作答辩。
被告绿地集团芜湖置业有限公司辩称，其作为保证人承担自贷款之日起至原告收到他项权证之日止的阶段性连带担保责任。担保的内容只应是郭龙、施静华逾期还贷部分而原告主张全部债权本息提前到期并非绿地集团芜湖置业有限公司应担保的范围；第二，郭龙、施静华在本案中未到庭。关于郭龙、施静华是否逾期还款等具体情况，只有原告单方提出的材料，不足以证明原告主张的事实；第三，原告主张律师费也应由绿地集团芜湖置业有限公司承担连带担保责任没有任何法律及合同依据；第四，借款人已经将所购房屋提供抵押的情形下，债权人应优先实现抵押权。
原告建行芜湖市分行围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、法定代表人身份证明、企业信息、被告身份证、户口本、结婚证、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、芜湖市房地产预告登记证明、个人贷款对账单、《委托代理协议》等证据证明原告所诉事实。被告绿地集团芜湖置业有限公司质证认为，被告郭龙、施静华均未到庭，对对账单的真实性有异议；原告单方宣布贷款提前到期，绿地集团芜湖置业有限公司不应对未到期部分债务承担连带清偿责任；委托代理合同是原告单方提供，其真实性不予认可，且没有相关票据证明已实际履行。本院认为，《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条的第五项明确约定，贷款人根据本合同的约定后法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。被告此质证意见无事实依据，不予支持。原告所列借款人贷款对账单，列明了借款人当期应付本金、利息、罚息、复利等具体金额并已按双方约定方式送交借款人，系计算机系统按双方约定自动生成。借款人未到庭质证，系其放弃相关诉讼权利。保证人并未有相反证据证明对账单金额有误或其真实性存在瑕疵，故对其质证意见不予采信。原告提交的委托代理协议，系委托双方真实意思表示，协议明确了受托方风险代理收费金额和收费方式在内的具体权利义务，符合行业习惯，不违反法律规定。受托方代为办理诉讼事宜、派员出庭应诉等行为表明双方合同已实际履行，发票应在受托方收取代理费后开具，没开发票并非代表不发生代理费用。对被告该项质证意见亦不予支持。对原告提交的其他证据予以认定。
根据认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：被告郭龙、施静华系夫妻关系，为购买位于本市镜湖世纪城绿地新都会C#楼301、302、303、304、305、319、320、321、322、323、324、325、326、205室房屋向原告申请贷款。双方于2012年5月2日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》,约定：借款金额4460000元，借款期限120个月；执行浮动利率，按基准利率上浮10%计算，逾期还款的罚息利率为贷款实际执行利率上浮50%；采用等额本息还款法，按月还款，按日计息；如借款人未按时足额偿还贷款本息或其他应付款项，构成违约。贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至实际清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；有权行使担保权利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。借款人为实现债权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等）均由借款人承担。被告郭龙、施静华以座落于本市镜湖世纪城绿地新都会C#楼301、302、303、304、305、319、320、321、322、323、324、325、326、205室房屋向原告提供抵押担保，并办理了预告抵押登记。被告绿地集团芜湖置业有限公司为郭龙、施静华的该笔贷款提供连带责任担保,担保范围包括：借款本金、利息（复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生商务相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费、公告费等）；担保期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。双方还特别约定：1、贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。2、无论原告对主合同项下贷款是否有其他担保，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人按本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出异议。
合同签订后,原告于2012年7月3日向被告郭龙发放贷款4460000元。被告郭龙自2015年6月30日开始未按约定还款,在此期间，保证人代为履行部分贷款本息。截至2017年12月31日，被告郭龙尚欠原告借款本金2400857.7元、利息10064.93元、罚息644.12元、复利197.90元，合计2411764.65元。
另查明，原告为实现债权须支付实现债权费用16147元。
本院认为，原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系三方真实意思表示，属有效合同，对各方均具有法律约束力。原告依约发放贷款后,被告郭龙应按照合同约定的还款方式和期限偿还借款本息。现被告郭龙未按合同约定还款，已构成违约，原告依据合同约定有权收回全部借款本息。故对原告要求被告郭龙给付尚欠借款本金2400857.7元、利息10064.93元、罚息644.12元、复利197.90元，合计2411764.65元的诉讼请求予以支持。原告主张实现债权费用16147元，由合同约定，本院予以支持。被告郭龙、施静华以其所有的位于本市镜湖世纪城绿地新都会C#楼301、302、303、304、305、319、320、321、322、323、324、325、326、205室房屋为上述借款提供抵押担保，仅办理了预告抵押登记手续，尚未形成抵押权，故对原告以抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的请求不予支持。施静华与被告郭龙系夫妻关系，贷款发生在其婚姻关系存续期间，属于夫妻共同债务，故被告施静华应对上述债务承担共同还款责任。被告绿地集团芜湖置业有限公司自愿为本案借款提供连带责任保证担保，且特别约定无论其担保的债权是否有其他担保，担保人仍应按合同约定承担保证责任，故对原告要求被告绿地集团芜湖置业有限公司承担担保责任的请求予以支持。被告绿地集团芜湖置业有限公司抗辩意见无事实依据，不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郭龙、施静华于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司芜湖市分行借款本金2400857.7元、利息10064.93元、罚息644.12元、复利197.90元，合计2411764.65元及自2018年1月1日起至实际清偿之日止的利息、罚息（罚息利率按照合同约定利率计算）；
二、被告郭龙、施静华于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司芜湖市分行实现债权费用16147元；
三、被告绿地集团芜湖置业有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司芜湖市分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26224元，公告费560元，由被告郭龙、施静华、绿地集团芜湖置业有限公司负担（因原告已预交，三被告在给付上述欠款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 宁攸文
人民陪审员 俞 琪
人民陪审员 赵 滨
二〇一八年七月十二日
书 记 员 于 典
附本案适用条款如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。