北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终9226号
上诉人（原审被告）：蔺小清，女，1971年5月15日出生。
委托诉讼代理人：杜锋钰，北京京云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张敬芝，男，1966年10月6日出生。
被上诉人（原审原告）：彭艳梅，女，1964年4月3日出生。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨玉林，男，1956年10月1日出生。
上诉人蔺小清因与被上诉人张敬芝、彭艳梅农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初6291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法由法官李春香、姜君、王奔组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔺小清委托诉讼代理人杜锋钰，被上诉人张敬芝、彭艳梅共同委托诉讼代理人杨玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔺小清上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回张敬芝、彭艳梅的一审全部诉讼请求。事实及理由为：第一，一审判决遗漏重要事实。1.一审法院遗漏了蔺小清、张敬芝、彭艳梅与顺义区北石槽镇北石槽村村委会（以下简称北石槽村委会）之间签订了一份土地永久使用《协议书》的事实。涉案房屋属于农村宅基地上的房屋，在协议签订时，蔺小清与张敬芝、彭艳梅和北石槽村委会之间签订了一份土地永久使用《协议书》，蔺小清也依照协议约定向北石槽村委会支付了土地永久使用费及房屋管理费。现一审法院在土地永久使用《协议书》有效的前提下判决确认院落买卖《协议书》无效并返还院落明显不当。2.一审法院遗漏了张敬芝、彭艳梅在本村还有宅基地的事实。张敬芝、彭艳梅要求确认合同无效，是因为其在本村还有其他院落被拆迁，得到了巨额的补偿款，现北石槽村即将面临拆迁，二人受利益驱使才提起诉讼。根据一户一宅的原则，不管其院落是完好存在的还是已经拆迁获得拆迁补偿利益，其已不是要求返还的适合主体；第二，一审法院程序错误。蔺小清在一审中要求追加北石槽村委会为第三人，不仅因为《协议书》是三方签订的，而且蔺小清还向村委会支付了永久使用土地的土地使用费及房屋管理费，如果确认合同无效，涉及到互相返还的问题，必然与北石槽村委会有法律上的利害关系，但一审法院却不允许追加北石槽村委会为第三人明显错误；第三，一审法院适用法律错误。1.一审法院认为本案违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，故认定无效。一审法院并没有列明援引的具体行政法规，目前也没有禁止农村宅基地房屋买卖的法律或行政法规。2.在张敬芝、彭艳梅另有宅院的情况下，法院认定房屋买卖协议无效，反而会促成张敬芝、彭艳梅违反“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的结果，不仅违反法律规定还有悖于司法审判的初衷；第四，目前房屋不具备返还的条件。1.蔺小清购得涉诉房屋后，对房屋进行了扩建、重建、装修等添附行为，直至今日也一直在进行相应的添附，即目前涉诉房屋已不同于最初买卖时的房屋，价值也迥然不同，涉案房屋没有返还的基础。2.蔺小清无其他住房，蔺小清购得涉案房屋后，已将所有的资金投入到涉案房屋，没有能力购买其他住房，在蔺小清没有其他住所的情况下也不宜进行返还。
张敬芝、彭艳梅辩称：同意一审判决，不同意蔺小清的上诉主张及事实理由。张敬芝不是居民户口，从常住人口登记卡中可以体现出来；张敬芝在农村还有一处产权房的事实不存在，且是否有产权房与本案没有关系。
蔺小清向一审法院起诉请求：1.确认张敬芝与蔺小清之间签订的房屋买卖合同无效；2.判令蔺小清将涉诉宅院的集体土地建设用地使用证原件返还给张敬芝、彭艳梅，并将涉诉房屋的院落、房屋及附属物腾退给张敬芝、彭艳梅。
一审法院认定事实：张敬芝系北京市顺义区北石槽镇北石槽村村民，为农业户口，张敬芝与彭艳梅系夫妻关系，二人于1988年10月7日登记结婚。蔺小清系北京市西城区百万庄南街10号内1楼12层7号居民，为非农业户口，且认可户籍未迁入过北京市顺义区北石槽镇北石槽村。张敬芝在XXX原有宅院一处，该宅院位于XXX。1993年11月16日，原顺义县土地管理局为涉诉宅院处宅基地颁发《集体土地建设用地使用证》，登记的土地使用者为张敬芝。
庭审中，双方均向法庭提交签订日期为2000年12月31日的协议书一份，该协议书约定经双方协商，村委会研究同意张敬芝同志将自己的宅院一所售给蔺小清为业（包括使用权、所有权、继承权以及相关的一切权利），面积以土地使用证为准，作价人民币壹拾贰万陆仟元整，款项一次性付清，同时加盖了顺义区北石槽镇北石槽村村民委员会的公章，但双方均认可签订协议书的时间应为2005年9月28日，并非是协议书中的2000年12月31日。同时，蔺小清表示其在签订协议书后向北石槽村委会交纳土地使用费三千七百八十五元，张敬芝、彭艳梅对此表示不清楚。按照双方协议书约定，张敬芝、彭艳梅收取蔺小清十二万六千元购房款，并将涉诉宅院及《集体土地建设用地使用证》交付蔺小清。此后，蔺小清使用涉诉宅院至今，并在其使用过程中对涉诉宅院内的房屋及院落进行了改扩建。关于涉诉宅院内房屋建设情况，张敬芝、彭艳梅表示涉诉宅院在出售时有六间北房，四间西厢房，现已全部拆除，并对宅院路面重新进行铺设，宅院大门已经更换，但院墙没有变化。蔺小清则表示其购买涉诉宅院时有五间北房，西侧有存放柴禾的棚子，没有宅院大门，现涉诉宅院在拆除原有全部房屋后新建北房一排，西厢房三间，院落地面垫高并进行硬化铺砖，重新建设院墙及大门。
审理中，经该院释明，蔺小清坚持其与张敬芝达成的房屋买卖协议有效，要求在该案中对涉诉房屋买卖协议效力进行确认，对该案涉及的购房款及损失问题，不要求一并解决，保留诉讼的权利。
一审法院认为：农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。该案中，张敬芝、彭艳梅与蔺小清虽然达成了农村房屋买卖协议，但因蔺小清并非北京市顺义区北石槽镇北石槽村集体经济组织的成员，该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。对于蔺小清主张双方之间就涉诉宅院的买卖协议已经顺义区北石槽镇北石槽村村民委员会盖章确认，应视为北石槽村委会就双方买卖涉诉宅院行为的认可，故双方之间就涉诉宅院的买卖协议有效的辩解意见，因张敬芝与蔺小清并未办理土地使用权的变更登记手续，北石槽村委会盖章确认只能证明房屋交易的事实，不能证明该房屋买卖关系合法有效，故对其该意见，该院不予采纳，故张敬芝、彭艳梅与蔺小清达成的农村房屋买卖协议应属无效。房屋买卖协议被确认无效后，双方应将从对方处取得的财产返还给对方。虽协议书的出卖人为张敬芝,《集体土地建设用地使用证》登记的宅基地使用权人亦为张敬芝，但考虑到张敬芝、彭艳梅在出卖涉诉宅院及房屋时系夫妻关系，且宅基地系分配给集体经济组织成员家庭使用，故涉诉农村房屋买卖协议无效后，《集体土地建设用地使用证》、涉诉院落、房屋及附属设施应返还给张敬芝、彭艳梅。至于因合同无效导致蔺小清的经济损失，因蔺小清保留诉权，故该案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，该院判决：一、张敬芝与蔺小清于二○○五年九月二十八日就XXX的该案涉诉宅院、房屋达成的买卖协议无效；二、蔺小清于判决生效之日起七日内将XXX的该案涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》返还给张敬芝、彭艳梅；三、蔺小清于判决生效之日起三十日内将位于XXX的该案涉诉院落、房屋及附属设施腾退后返还给张敬芝、彭艳梅。
二审期间，张敬芝、彭艳梅提交证据有：证据1，张敬芝户口页复印件，证明张敬芝是本村农民。蔺小清认为该证据没有原件，且签章日期是1998年，从户口上没有体现变更户籍情况，没有看到完整的户口信息，故对该份证据的真实性不认可。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者有特定的身份关系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。2005年9月张敬芝与蔺小清双方签订买卖宅院的协议书，在处分房屋的同时也处分了宅基地，蔺小清不是北石槽村的集体经济组织成员，故其与张敬芝签订的协议书违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，应认定为无效。
北石槽村村委会并非买卖宅院协议书的合同主体，一审法院未追加其为本案的第三人并无不当，另，即使北石槽村委会对本案双方买卖宅院的行为进行确认，亦不能阻却买卖宅院协议书因违反法律法规的强制性规定而导致无效的法律后果。如蔺小清与北石槽村委会存在其他争议，可另行解决。
蔺小清主张张敬芝、彭艳梅在本村另有一处宅基地，且张敬芝、彭艳梅目前已不是本村村民。本院认为，无效的合同自始没有法律约束力，蔺小清与张敬芝、彭艳梅之间的买卖宅院协议书因违反法律法规的强制性规定，自始没有法律效力，张敬芝、彭艳梅目前的户籍情况及宅基地情况，并不影响合同无效的法律后果，蔺小清该部分上诉主张，于法无据，本院不予采信。
买卖宅院协议书被法院确认无效，因协议书取得的财产，应当予以返还，一审法院判决蔺小清将涉诉宅院及附属设施腾退并返还涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》，符合法律规定。蔺小清以无其他住房为由拒绝腾退之主张，于法无据，本院难以采信。
经一审法院释明，对本案涉及的购房款及损失问题，蔺小清不要求在本案中一并解决，有关买卖宅院协议书无效的的法律后果问题，各方可另行处理。
综上，蔺小清的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2820元，由蔺小清负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
代理审判员 姜 君
代理审判员 王 奔
二〇一七年八月一日
法官 助理 黄晓宇
书 记 员 崔 莹