重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第05287号
上诉人（原审原告）ＸＸ贵。
委托代理人陶述伦，重庆瑾帆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）阮宗生。
委托代理人彭德政，重庆市永川区昌州法律服务所法律工作者。
上诉人ＸＸ贵因与被上诉人阮宗生确认合同无效纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2014）永法民初字第02590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原重庆市新兴煤矿现更名为重庆永荣矿业有限公司新兴煤矿，ＸＸ贵原系该矿职工。1993年，ＸＸ贵与该煤矿签定《公有住房优惠出售合同》，约定以1180元购买原永川市花桥（乡）12栋3号部份产权住房三间（砖木结构，建筑面积47.2平方米，即本案诉争房屋）。1993年12月，ＸＸ贵退休后离开煤矿，该住房三间由其儿子赖平和媳妇黄燕妮居住。1999年赖平、黄燕妮夫妇搬出另居，该房又由ＸＸ贵亲家谢让玉（黄燕妮之母）居住。2004年，由于谢让玉要到重庆生活，谢让玉便告知黄燕妮欲将ＸＸ贵的部份产权住房进行转让。阮宗生当时在该房隔壁租房居住，得知该信息后便叫其姨妹范开琴与谢让玉签订房屋转让协议。2004年3月27日，谢让玉与范开琴分别以ＸＸ贵、阮宗生之名以1800元的价格签订了《房屋转让协议书》，该协议书约定了ＸＸ贵将重庆市新兴煤矿机电区813号房屋三间和室内家具（附清单）转让给阮宗生使用等六项条款。签订协议后，范开琴交给了谢让玉1800元，阮宗生搬进该房居住至棚户区改造。在棚户区改造项目实施期间，阮宗生提供了加盖新兴煤矿公章的前述《房屋转让协议书》，并据此获得安置房屋。
一审审理中，经该院释明，阮宗生撤回了关于ＸＸ贵起诉已超过诉讼时效的抗辩理由。
ＸＸ贵一审诉称：原重庆市新兴煤矿机电区813号房屋三间是ＸＸ贵于1993年向原重庆市新兴煤矿购买的部份产权房屋，1993年12月ＸＸ贵退休离开煤矿后该房屋由其儿子和媳妇居住，但至2013年11月其才知道该房屋由其亲家谢让玉于2004年3月27日擅自转让给了阮宗生使用。因ＸＸ贵从未委托任何人与阮宗生签订房屋转让协议，且房屋转让时未依法登记领取权属证书，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十八条第（六）项、《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第六十六条、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十八条、第五十二条第（五）项之规定，谢让玉与阮宗生签订的房屋转让协议属无效协议，故起诉请求确认该转让协议无效。
阮宗生一审辩称：ＸＸ贵、阮宗生于2004年3月27日签订的房屋转让协议是ＸＸ贵委托其亲家谢让玉和阮宗生签订的，协议内容是双方的真实意思表示，房屋转让协议合法有效；签订协议后阮宗生己支付转让费1800元给谢让玉，之后阮宗生一直居住在该房，居住期间按单位规定缴纳房屋水、电、维修等费长达10年，ＸＸ贵从未找过阮宗生。后来由于棚户区改造政策，ＸＸ贵见有利益而起诉房屋转让协议无效。谢让玉代ＸＸ贵签订房屋转让协议的行为是一种表见代理行为。
一审法院认为：从查明的事实分析，本案诉争房屋转让协议在签订时谢让玉并未取得ＸＸ贵的授权，协议签订后也无充分证据证明ＸＸ贵对谢让玉的行为予以了追认，故ＸＸ贵主张未委托他人签订诉争房屋转让协议的事实成立。但是，依据《合同法》第四十九条之规定，即使谢让玉没有代理权也不能当然认定其代理行为无效，这还要看谢让玉的行为是否构成表见代理。同时，依据《合同法》第五十二条之规定，ＸＸ贵主张该协议无效还应当符合该法条所列情形。因此，本案争议焦点主要在于以下两个方面：一是谢让玉的行为是否构成表见代理，二是ＸＸ贵主张协议无效的理由是否符合法定情形。对此，该院分别评判如下：
一、关于谢让玉的行为是否构成表见代理的问题
根据合同法原理以及《合同法》第四十九条的具体规定，构成表见代理须有以下几个要件：1、行为人为代理行为时没有代理权；2、表见代理人与第三人之间的民事行为具备成立的有效要件；3、具有使相对人合理相信行为人具有代理权的事实和理由；4、相对人主观上是善意且无过失。从查明的事实分析，本案诉争房屋转让协议在签订时谢让玉并未取得ＸＸ贵的授权，即谢让玉为代理行为时没有代理权。在本案诉争房屋转让协议签订时，谢让玉及范开琴均具有相应民事行为能力，双方意思表示真实，协议内容不违背法律或者社会公共利益，因而双方签订协议的民事行为具备成立的有效要件。谢让玉为ＸＸ贵的亲家，根据我国人情常理、社会常识以及协议签订时农村地区的法律认知习惯，谢让玉与ＸＸ贵之间的亲家关系以及该房屋由谢让玉占有使用的法律事实足以形成使阮宗生合理相信谢让玉具有代理权的事实和理由。本案诉争房屋转让协议约定了合理的房屋转让价格，且范开琴将房款交给了谢让玉，双方实际履行了合同，不仅阮宗生在主观上具有善意，而且其委托的代理人范开琴亦无恶意及过失情形。因此，谢让玉的行为符合表见代理的构成要件，该代理行为有效，由此产生的权利义务应由ＸＸ贵承担。
二、关于ＸＸ贵主张本案诉争房屋转让协议无效的理由是否符合法定情形的问题
ＸＸ贵认为依据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本案诉争的房屋转让协议在签订时主要违反了《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，应属无效。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”之规定，ＸＸ贵主张的协议无效理由能否成立主要看《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定是否属于效力性强制性规定。
从我国的法律体系以及立法精神分析，效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范。对于法律或行政法规中的规定是否属于效力性强制性规定主要通过以下两个方面进行识别：1.若法律与行政法规当中的规定明确了违反此规定的后果是导致合同无效，那么此规定则是效力性强制性规定；2.若法律、行政法规没有规定违反此规定将导致合同无效，但是违反了此规定而合同继续有效将会损害国家和社会公共利益，此规定也属于效力性强制性规定。我国现行法律与行政法规中并没有明确规定违反《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定将导致合同无效，且本案诉争房屋转让协议签订时，ＸＸ贵虽未依法登记领取权属证书，但若该协议继续有效并不会对国家和社会公共利益产生损害，因此《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项应属管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。故ＸＸ贵依据《合同法》第五十二条第（五）项、《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项认定本案诉争房屋转让协议无效的理由不能成立。
同时，根据该院查明的事实，本案诉争房屋转让协议并无《合同法》第五十二条规定的“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益”等合同无效情形，ＸＸ贵主张合同无效亦无其他法律依据。至于ＸＸ贵主张的《民法通则》第六十六条、《合同法》第四十八条的规定，两者均是对无权代理行为的规定，不属于强制性规定这一范畴，自不应纳入《合同法》第五十二条第（五）项的适用范围。这两个法律条文虽对无权代理行为作出了相应规制，但表见代理属于无权代理中的特别规定，本案应适用表见代理这一特别规定，故ＸＸ贵以《民法通则》第六十六条、《合同法》第四十八条主张协议无效的理由仍不能成立，该院不予采纳。
综上，ＸＸ贵请求确认本案诉争房屋转让协议无效的诉讼请求不能成立，该院不予支持。阮宗生关于谢让玉的行为构成表见代理的答辩意见成立，该院予以采纳；其他答辩意见不能成立，该院不予采纳。至于阮宗生提出的本案已经超过诉讼时效的答辩意见，因审理中阮宗生放弃了诉讼时效抗辩，该院故不再进行评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条之规定，判决：驳回ＸＸ贵的诉讼请求。案件受理费80元，由ＸＸ贵负担。
宣判后，ＸＸ贵不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，支持ＸＸ贵的一审诉讼请求。主要事实和理由：1.谢让玉在没有取得ＸＸ贵同意的情况下所签订的房屋转让协议系无权处分他人财产，协议无效。2.房地产的转让不适用表见代理。谢让玉对该房只有使用权，没有产权，连共有权人都不是。在没有ＸＸ贵书面同意的情况下，不能转让该房屋。3.ＸＸ贵一直没有取得该房屋的产权证书，根据《城市房地产管理法》第三十八条之规定，该房屋不得转让。
阮宗生辩称：双方口头同意了转让房屋，才由双方代理人签订的协议。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：虽然《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条规定并非效力性强制性规定，而是管理性强制性规定。故涉案房屋未取得权属登记的情况不影响转让协议效力。
谢让玉、范开琴各自代表ＸＸ贵、阮宗生于2004年签署房屋转让协议，现阮宗生对范开琴的代理行为并无异议。ＸＸ贵在近十年的时间后，对谢让玉的代理行为提出了异议。在阮宗生一直在涉案房屋居住的情况下，ＸＸ贵虽然离开煤矿，但如果说其在近十年的时间内，对自己房屋的使用情况毫不知情，亦不关心，这有悖生活常理。另外，谢让玉与ＸＸ贵系亲家关系，从当初ＸＸ贵让谢让玉长期使用房屋也可以看出，二人关系较为紧密。如果说谢让玉出售涉案房屋后，在长达近十年的时间内完全不告知ＸＸ贵，亦与生活常理相悖。故本院认定ＸＸ贵知晓房屋转让事宜，其在近十年的时间内不作反对表示，应视为同意房屋转让。另外，ＸＸ贵系对涉案房屋享有部分产权，现拥有优先购买权的重庆永荣新兴煤业有限公司已同意该房转卖。在房屋没有权属登记的情况下，阮宗生在善意的情况下，交付了房款，亦对房屋进行了占有。因此，ＸＸ贵请求确认涉案房屋转让协议无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由ＸＸ贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 陈 杨
代理审判员 周媛媛
二〇一四年十二月二日
书 记 员 向 奇