辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终8942号
上诉人（原审被告）：辽宁富莱斯普房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区东贸路75-1号（6门）/75-2号（7门），现经营地沈阳市大东区北海街70号。
法定代表人：邓淑梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘春英，女，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：焦洋，女，1964年2月12日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
上诉人辽宁富莱斯普房地产开发有限公司（以下简称“富莱斯普开发公司”）因与被上诉人焦洋合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初17433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
富莱斯普开发公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人的抗辩理由，扣除被上诉人的车库占用使用费5250元，并依法予以改判或发回重审；2.本案全部诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院判决错误，有失公允，请二审法院依法予以纠正。一审判决认定，“本案协议已约定，三年保证期满后，协议终止。如果原告不愿意继续购买车库，应当退回车库……故双方各自的义务应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行的要求”，故一审法院认定上诉人无车库使用权的同时，被上诉人未履行退回价款的义务之前，上诉人有权继续占有车库。同时，判决主文第三项中判令，被上诉人给付上诉人三年保证期满后的贷款利息损失。可见，一审法院已经根据双方的协议约定，认定在三年保证期满后的2017年7月15日后上诉人应该退还车库。而被上诉人自2017年7月16日至今一直占有使用车库，不向上诉人交付，被上诉人应当向上诉人支付车库使用费，该费用应该从上诉人向被上诉人返还的车库款中予以抵消。同时，一审法院判决被上诉人有权在合同终止后继续无偿占有使用车库，又判决上诉人给付被上诉人合同终止后的车库款本金及利息合计后的利息显然是错误的。
焦洋辩称：一、被上诉人有合法的同时履行抗辩权。双方并未约定合同到期后返还车库价款在先还是返还车库在先，被上诉人在无法确定上诉人是否有能力及是否有诚意足额返还车库款的情况下，有理由不向上诉人交付车库。如返还车库在先，而上诉人恶意克扣被上诉人应得收益的话，那么对被上诉人又将造成额外的诉累，故被上诉人有理由未交付车库；二、上诉人系案涉车库的实际控制方，未交付车库不能归责于被上诉人。车库至今的实际控制人仍为上诉人一方，在合同到期后，上诉人有能力随时将车库收回，并以各种手段将车库置于其控制之下，但上诉人并未采取任何措施。诉至法院前，上诉人对其应履行的返还价款及收益的义务置之不理，也不提返还车库之事。在被上诉人诉至法院后才要求扣除车库使用费，系对双方契约的不尊重。本案应维持原判。
焦洋向一审法院起诉请求：1.要求被告支付退车库款128250元，第三年利息12825元，共计141075元；2.要求被告支付起初4个月的利息4321.85元，共计145396.85元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审时表示要求给付2017年7月11日至实际给付之日止的利息。
一审法院认定事实:2014年7月11日，原告焦洋（乙方）与被告富莱斯普公司（甲方）签订了《水晶城地下停车库“三年保障计划”转让协议书》，该协议书约定，双方就沈河区东贸路75号“水晶城”项目的地下车库使用权转让事宜达成协议。乙方在了解水晶城地下车库“三年保障计划”的基础上，自愿向被告购买“水晶城”地下停车场的3C605号车库，车库价格为128250元，自本协议签订之日起五日内一次性支付给甲方。双方签订协议之日起，以每年度为一周期，乙方三年内均可无条件退回车库，并可按完整年度获得此协议约定车库总额10%的补息款。同时三年内，乙方在退回车库前享有签订协议约定的车库的使用权（可自用和出租）。乙方一经使用，需按物业相关规定缴纳物业费。另外，合同第八条约定，三年保障期满后，本协议终止，若乙方愿意继续购买本协议约定的车库，双方应签订正式购买车库协议书，正式协议价格按本协议约定价格执行。同时乙方应于签订购买车库协议书前三日内返还甲方支付给乙方的三年完整收益款，否则甲方有权不予签订购买车库协议书并有权将车库另行出卖，但在三年保障期间车库的出租收益或自用利益归乙方所有。合同第九条约定，若乙方不再愿意继续购买本协议约定车库，甲方应在兑现第三年10%收益后，一周之内全额退还本协议约定车库全款。
此后，原告于2014年7月11日向被告支付购买上述车库的全额价款128250元。根据庭审时双方陈述，被告在协议履行过程中按价款的10%向原告支付了前两年利息款，最后一年利息款尚未支付。协议约定的三年保障计划到期后，原告要求按协议约定退回车库，要求被告退回价款。被告未能办理，原告诉至本院。
一审法院认为，本案中原告与被告之间签订的《水晶城地下停车库“三年保障协议”转让协议书》系双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方有法律约束力。当事人应按协议约定履行合同义务。根据涉案协议约定，被告应自签订协议之日，以每年度为周期支付原告车库价款总额10%的补息款。三年保障期满后，如原告不再继续购买车库，被告应向原告支付第三年10%收益后，全额退还车库价款。协议应于2017年7月11日期满后终止。原告在协议期满后已明确表示不再继续购买车库，因此被告应按协议约定，向原告支付第三年收益并全额退回车库价款。因此，对于原告要求被告退回车库价款128250元，并按该价款的10%支付第三年利息12825元的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。
关于原告要求被告继续按车库价款的10%支付逾期利息的诉讼请求，被告抗辩称原告在未退回车库的情况下占有使用车库，应按市场价格每月500元向被告支付车库使用费，使用费从被告应付款项中抵扣。本院认为，本案协议已约定，三年保障期满后，协议终止。如原告不愿意继续购买车库，应当退回车库，被告应当退回全额车库价款。但协议没有约定原告退回车库和被告退回价款的先后履行顺序，故双方各自的义务应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。本案中，原告已按协议约定支付了全额车库价款，实际购买了车库的使用权，其在被告履行退回价款的约定义务之前，有权继续占有车库，而无需支付车库使用费。但被告将退款义务履行完毕后，原告不应再继续占有使用车库。另外，协议中亦未明确约定被告支付收益以及退回车库款的具体时间。但按协议本身约定，协议于2017年7月11日终止。本院确定被告应于2017年7月11日将第三年收益款支付给原告。对于退还车库价款的期限，因原告并未提供充足证据证实其通过书面或其他方式向被告表示不再继续购买车库的具体时间，但其起诉至本院要求退回车库款的行为应视为提出退还车库的主张，故本院以原告起诉之日次日即2017年11月11日作为原告应退还车库款的期限。关于逾期利息的计算，原告主张按协议约定的每年10%计算利息。本院认为，本案协议并未对逾期支付利息和退还价款的违约金作出明确约定。协议中，被告通过出售车库并到期赎回的这种方式进行融资，明确约定了三年计息期，而且被告已按销售方式向原告交付车库实物，原告在使用车库期间享有该车库本身的收益和利益。故不能简单适用民间借贷关系的相关司法解释确定的以借期内利率确定逾期利率的规则确定逾期付款违约金。本案协议到期后原告未能收取利息款并收回全额车库价款。其经济损失主要为资金占用的成本，即贷款利息损失。故本院酌情确定以第三年利益款12825元为基数，自2017年7月12日起，以及以应退还车库款128250元为基数，自2017年11月11日起，以中国人民银行同期贷款基准利率分别计算至实际清偿之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告富莱斯普开发公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告焦洋第三年收益利息款12825元；二、被告富莱斯普开发公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告焦洋购买车库的价款128250元；三、被告富莱斯普开发公司于判决生效之日起十日内给付原告焦洋逾期违约金（违约金分别以12825元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年7月12日起计算至实际清偿之日止；以128250元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年11月11日起计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告焦洋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3210元，由被告富莱斯普开发公司负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《水晶城地下停车库“三年保障协议”转让协议书》系双方真实意思表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照约定，协议应于2017年7月11日期满终止，上诉人应在被上诉人明确表示不再继续购买车库后，向被上诉人支付第三年收益并全额退回车库价款，而上诉人未予给付或退回，继续占用上述款项，故一审法院判令上诉人支付被上诉人购买车库款、第三年收益并给付利息并无不当。至于上诉人所提被上诉人继续占用车库，应以占用费抵扣应付款问题，因抵消权作为一种形成权，其行使条件有三：一为抵消人与被抵消人之间互负债务、互享债权；二为抵消的债务必须是同种类的给付；三为必须双方债务均已届清偿期。即债的抵消的前提之一为当事人互负债务、互享债权，上诉人虽以被上诉人继续占用车库抗辩，但因其未提出反诉，对其是否享有占用费、占用使用费的计算标准、期限等未经确认，双方亦未达成一致意见，故上诉人是否对被上诉人享有占用费的债权不确定，不足以构成债的抵消，其单以占用费作为抗辩理由，而未提出明确的诉讼请求，一审法院不予支持其主张并无不当。
综上所述，辽宁富莱斯普房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人辽宁富莱斯普房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年八月二十四日
法官助理 唐 屾
书 记 员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。