上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四(民)初字第1841号
原告港联物业服务(上海)有限公司。法定代表人黄建邦。委托代理人杨上卿。委托代理人刘恋，上海丰兆律师事务所律师。被告唐海燕。委托代理人侯玲玲，北京大成(上海)律师事务所律师。原告港联物业服务(上海)有限公司(以下简称“港联物业公司”)与被告唐海燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告港联物业公司的委托代理人刘恋、被告唐海燕委托代理人侯玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港联物业公司诉称：原告于2012年4月1日与上海金叠房地产有限公司(以下简称“金叠公司)签订《前期物业服务合同》，约定原告为上海���黄浦区中山南一路XXX弄XXX号、XXX号提供物业服务，办公楼物业管理费为每月每平方米人民币(以下均为同种人民币)15元；被告系上海市中山南一路XXX弄XXX号XXX室业主(套内面积52.04平方米)，每月应付物业管理费780.60元；原告按照合同约定提供了服务，被告自2012年4月起拒付物业管理费，原告催讨未果，故诉至法院，请求判令被告支付自2012年4月1日起至2013年12月31日止的物业管理费16392.60元及上述欠款的利息损失(以16392.60元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2013年11月1日起计算至判决生效日止，以16392.60元为限)。原告港联物业公司提供下列证据：1.《前期物业服务合同》；2.《上海市商品房预售合同》；3.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；4.《业主单元钥匙交接书暨公用事业费确认书》；5.催款通知书及邮寄凭证；6.公告；7.华丽家族汇景天地中心(以下简称“汇景中心”)物业服务合同备案申请；8.汇景中心物业管理区域平面图；9.汇景中心钥匙交接确认单。被告唐海燕辩称：原告起诉被告缺乏事实和法律依据，选聘物业公司的权利属于业主，开发商在聘请了前期物业公司后无权变更，如变更需要业主同意，被告购房时开发商指定的前期物业公司不是原告，被告在诉讼中才看到原告提供的《前期物业服务合同》，被告不需要向原告支付物业管理费；即使提供服务的是原告，其提供的服务也不符合合同约定。被告唐海燕提供下列证据：1.《上海市商品房预售合同》及附件(上海市中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋)；2.交房通知书等房屋交接材料(上海市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室、上海市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室、上海市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室)；3.业主及用户手册；4.照片、汇景中心北门岗车辆进出登记表。经质证，���告对原告提供的证据1真实性不予认可，被告在签订房屋买卖合同时金叠公司选聘的物业公司是戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司(以下简称戴德梁行公司)，原告提供的合同从来没有看到，即使原告在小区服务，服务标准也不符合合同约定；对证据2《上海市商品房预售合同》真实性无异议，对交房通知书不予认可，被告也作为证据提供，交房通知单是戴德梁行公司盖章的，与原告无关；对证据3真实性无异议，关联性不予认可，系争房屋还在金叠公司名下，被告不知道为什么没有过户；对证据4真实性无异议，但是盖章的是戴德梁行公司而不是原告；对证据5真实性、关联性不予认可，被告没有收到催讨通知；证据6真实性不予认可，被告没有看过；证据7备案申请没有原件，而且物业公司的更换也没有通知被告；证据8无异议；对于证据9，《钥匙交接确认单》与《业主���元钥匙交接书暨公用事业费确认书》时间一致的予以认可，时间不一致的不予认可；原告对被告提供的证据1、3真实性无异议，金叠公司预售房屋时约定的物业公司确实是戴德梁行公司，交房文件上的物业公司也是戴德梁行，但实际上是原告提供服务，原告提供服务后没有变更交房文件上的记载，根据金叠公司与购房者的约定，金叠公司是有权变更物业公司的；对证据2真实性不予认可，被告自行书写内容不是客观事实，没有得到金叠公司认可，房屋交接时间应该以钥匙交接书为准；证据4中照片拍摄时间不能确认，车辆进出登记与照片都不能证明原告服务不到位。经审理查明：2011年6月29日，被告唐海燕与金叠公司签订《上海市商品房预售合同》，约定被告购买上海市黄浦区中山南一路737弄汇景中心2号505室房屋(套内建筑面积52.04平方米)；房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》；金叠公司已选聘戴德梁行公司对房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》；因房屋规划用途为办公用房，金叠公司与被告已签订了《前期物业管理服务合同使用公约》，被告已详细阅读并理解了《华丽家族︱汇景天地前期物业使用公约》全部内容，并愿意遵守其中各项条款之规定，包括按时交付物业管理费及《华丽家族︱汇景天地前期物业使用公约》规定由业主承担的其他费用；被告应从房屋交付之日起支付相应物业管理费等费用。《业主及用户手册》载明金叠公司有权指定或委托任何人士或机构为汇景中心的物业管理公司，有权签署管理合同、订定管理的职责范围；金叠公司指定戴德梁行公司为物业管理公司，任期自第一户物业交付之日起至业主委员会成立之日止；首期物业管理费从金叠公司向业主书面通知办���入住手续的次月1日起支付，物业管理费为住宅(建筑面积)每月每平方米7.50元，酒店式公寓(套内建筑面积)每月每平方米15元；业主如未能于应付的款项到期日起15日内支付，物业管理单位有权收取业主未缴付的款项自应付之日起至支付日的利息，利率按每日千分之三计算。汇景中心交房流程图显示业主签收《业主单元钥匙交接书暨公用事业费确认书》后，交房流程结束。因金叠公司聘请的前期物业管理公司戴德梁行公司因故撤离汇景中心，不再为该小区提供物业服务，金叠公司又与原告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为汇景中心提供物业服务，委托管理期限自2012年4月1日起至2015年3月31日止；办公楼的物业管理费为每月每平方米15元，自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业管理费由金叠公司负担，自物业交付���业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业管理费，由金叠公司和物业买受人按照物业出售合同的约定承担；物业管理费按季缴纳，业主应在每季的第一个月10日前履行缴纳义务，逾期缴纳的，按应缴纳月的次月1日起计算滞纳金，滞纳金按每日千分之三结算。2012年2月29日，被告在《钥匙交接确认单》上签字确认。同日，被告在《业主单元钥匙交接书暨公用事业费确认书》(该交接书载明的物业公司为戴德梁行公司)上签字确认。被告领取钥匙后实际使用系争房屋，但因故未办理过户手续，系争房屋产权仍登记在金叠公司名下。被告未支付2012年4月至今的物业管理费。2014年7月31日，原告诉至法院，请求判如所请。本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。金叠公司作为汇景中心的建设单位，在销售房屋前聘请戴德梁行公司作为汇景天地��前期物业服务公司，并记载在《上海市商品房预售合同》、《业主及用户手册》中，本应由戴德梁行公司为汇景中心提供物业服务并收取费用，但戴德梁行公司因故不再为汇景中心提供物业服务，在房屋销售过程中、业主委员会尚未成立的情况下，金叠公司又与原告签订了《前期物业服务合同》，该合同合法有效，对全体业主具有约束力，被告辩称金叠公司聘请了前期物业公司后无权变更，原告不是购买房屋时指定的前期物业服务公司、被告无需向原告支付物业管理费的意见，缺乏法律和合同依据，本院依法不予采纳。根据《上海市商品房预售合同》、汇景中心交房流程图，房屋交付的标志是被告领取房屋钥匙并签署收条，被告应从房屋交付之日的次月起支付相应物业管理费等费用；被告在2012年2月29日领取了系争房屋钥匙，房屋已经交付给被告，并由被告占有使��，虽然被告因故未办理系争房屋产权转移登记手续，从房屋交付之日的次月起仍应承担支付物业管理费的义务，原告作为汇景中心的物业服务单位，按照合同履行了物业管理职责，被告作为该小区的业主理应按照合同支付物业管理费，现原告要求被告从2012年4月起支付物业管理费，于法不悖，亦符合合同约定，本院依法予以支持。被告辩称原告提供的服务不符合合同约定，并提供了照片和车辆进出登记表作为证据，但物业管理是一个长期动态的过程，被告提供的证据不能证明原告提供的服务不符合合同约定，故被告该辩称意见，本院亦不予采纳。因此原告要求被告支付自2012年4月1日起至2013年12月31日止物业管理费的诉请于法有据，本院予以支持。鉴于被告存在拖欠物业管理费的事实，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求理由成立，被告还应按约定支付滞纳金，现原��主张的金额明显低于合同约定的滞纳金数额，系原告对自己权利的处分，于法不悖，本院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告唐海燕应在本判决生效之日起十日内支付原告港联物业服务(上海)有限公司自2012年4月1日起至2013年12月31日止的物业管理费人民币16392.60元；二、被告唐海燕应在本判决生效之日起十日内支付原告港联物业服务(上海)有限公司上述欠款的利息损失(以人民币16392.60元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2013年11月1日起计算至判决生效日止，以人民币16392.60元为限)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币615.53元(原告已预缴)，由被告唐海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄利民
代理审判员 常彩玲
人民陪审员 石志仁
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 ＸＸ妹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。