福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终5592号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨丽萍，女，1988年10月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：章晓舟，福建万得律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：王仲杰，福建力群律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秀丹，女，1987年4月23日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：吴作哲，福建信得律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：陈雅平，福建信得律师事务所执业律师。
第三人：福建房管家房地产代理有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道福马路36号天城小区5#楼一层08店面。
法定代表人：陆少飞，总经理。
委托诉讼代理人：张健华，男，该公司员工。
上诉人杨丽萍因与被上诉人陈秀丹、第三人福建房管家房地产代理有限公司（以下简称房管家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院(2017)闽0103民初4696号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
杨丽萍上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.改判陈秀丹履行合同义务，配合杨丽萍办理坐落于福州市台江区北侧中庚香江ＸＸ1#楼803单元房产（价值215万元）的不动产所有权变更为杨丽萍名下的手续，房管家公司予以协助；3.判令陈秀丹向杨丽萍支付逾期违约金（以购房款215万元为基数，按照日万分之五计算，自2017年8月18日起至不动产所有权变更过户完毕之日止）；4.判令陈秀丹支付杨丽萍因本案产生的律师代理费、诉讼财产保全责任保险保费；5.驳回陈秀丹的反诉请求；6.本案一、二审诉讼费由陈秀丹承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律有误。一、杨丽萍与陈秀丹在限购政策出台前已签订房屋买卖合同，限购政策并不阻却以其它方式获取购房资格。案涉《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》及附件的签订时间为2017年3月28日，次日即2017年3月29日，福州市人民政府办公厅发布实施榕政办（2017）84号《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称《通知》），该通知虽然明确对于非本市五城区户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险的方式取得购房资格，但只要具有城区户籍即可购房。案涉《房产买卖合同》约定杨丽萍可指定第三人为房产过户后的所有权人，因此，即使杨丽萍无法办理房产过户，其可指定他人为房产过户后的所有权人，在交易惯例中通过变更付款方式等加以补救，完成本案交易。且在一审审理期间，杨丽萍已将户籍迁入福州市鼓楼区，在一审法院的释明下，变更了相关诉讼请求，并在一审法院指定的期限内提交了户口本及身份证。杨丽萍在一审程序中已具备购房主体资格，故限购政策不构成阻却本案合同继续履行的因素。二、陈秀丹突破三个月免责解除期，继续要求杨丽萍履行合同，办理银行解押手续。案涉合同约定“因不可抗力或国家政策改变因素导致本合同在签订之日起三个月内仍无法履行的，甲乙双方免责，无条件解除合同，双方应签订具结报告。……”。但该条款约定的期限届满后，陈秀丹不仅未向杨丽萍或房管家公司提出任何解除合同的意愿，相反还继续要求杨丽萍按照合同约定出资为其按揭解押，2017年7月28日，杨丽萍应陈秀丹要求转款给其办理解押手续，应视为双方对继续履约无异议。三、案涉合同签订后，双方在办理陈秀丹名下的房屋《不动产权证书》和解压手续过程中，能按照合同约定进行，且杨丽萍的贷款也获得了银行的批准，在此过程中陈秀丹也未提及杨丽萍的购房资格问题。但直到2017年8月15日案涉房产解押后，陈秀丹一方面拒绝将《不动产权证书》归还房管家公司监管，导致中介方无法实际安排办理过户手续，另一方面又刻意避开房管家公司直接告知杨丽萍去办理过户，且陈秀丹自己并未前往不动产交易登记中心办理相关手续。陈秀丹的上述行为表明，陈秀丹系因房价上涨，不愿出售房屋，故意制造障碍阻扰合同正常履行，并以莫须有的理由解除合同。因此，违约责任应由陈秀丹承担。一审判决将“陈秀丹未归还房屋权属证书”违背诚实信用原则的恶意行为，仅视为“虽有不妥”明显不公平。
陈秀丹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、本案系杨丽萍因福州市限购政策影响而迟迟不能履行合同，而非陈秀丹因房价上涨，而不愿出售房屋。案涉合同是杨丽萍与陈秀丹的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，陈秀丹依法享有合同解除权。杨丽萍系外地户口，根据《通知》的规定，其客观上无法按照合同约定的通过补缴个人所得税或者社会保险的方式取得购房资格，造成客观上履行不能。案涉《房产买卖合同》及《交易服务合同》约定的解除条件成立，陈秀丹依法享有合同解除权。二、限购政策虽不阻却杨丽萍以其他方式取得购房资格，但在陈秀丹经合理的催告履行前提下，提出解除合同时杨丽萍客观上尚未取得购房资格，给予催告履行并不意味着陈秀丹放弃行使解除合同的权利，依据合同约定杨丽萍无权要求陈秀丹必须等待其取得购房资格或允许其另行指定产权人后再行交易。1、杨丽萍实际户口迁移时间是在2017年12月11日，在户口迁移前其属于福州市八县户口，也未缴交个人所得税及医社保记录。这在客观上导致合同履行不能。陈秀丹已在2017年9月10日催告其履行合同义务，但杨丽萍仍未取得购房资格，客观上仍不能履行，陈秀丹依法享有无条件解除合同的权利，并于2017年9月25日通知到达。2、案涉《房产买卖合同》、《交易服务合同》解除条件成就，且杨丽萍的违约行为致使陈秀丹为实现资金周转的合同目的无法实现，杨丽萍无权在陈秀丹因杨丽萍严重违约而要求解除合同后，以其已于一审庭审前几日通过迁移户口形式取得购房资格要求陈秀丹继续履行合同。且杨丽萍通过迁移户口取得购房资格的行为亦有违福州市限购政策的根本宗旨。三、杨丽萍放弃指定第三人作为案涉房屋过户后的所有权人，应承担过户不能的不利后果。案涉《房产买卖合同》及附件虽然约定可由杨丽萍指定第三人为案涉房屋过户后的所有权人，但该指定时间仅限于案涉房屋送评估机构进行评估之前，提前向房管家公司提供指定第三人的个人资料。但在案涉房屋送评估前杨丽萍从未提供过指定第三人的个人资料也未向陈秀丹明示。杨丽萍在明确其一审诉请时以及房管家公司在一审中的陈述，均说明杨丽萍从未指定并提交指定第三人的个人资料。
房管家公司述称，房管家公司作为中介服务方已尽到相应的居间服务义务。一、房管家公司是房屋中介机构，通过居间行纪方式促成本案房屋买卖合同成立，接受双方委托对相应的权属材料及购房定金进行监管，房管家公司按照合同约定，监管了陈秀丹的房屋权属证书和杨丽萍的购房定金10万元。二、案涉合同约定杨丽萍贷款银行审批通过以及陈秀丹取得完全产权后两个工作日内，双方携带有关证件会同房管家公司到房地产交易登记部门办理该房产交易手续。杨丽萍的银行贷款于2017年5月15日审批通过，并于2017年5月31日将557000元存入银行冻结，但由于陈秀丹应承担的50%解押款未到位以及原贷款银行预约解押还款时间过期，必须重新申请延后一个月才可以办理解押还款手续，因此导致案涉房产相关手续滞后。房管家公司工作人员于2017年7月28日陪同陈秀丹办理贷款解押手续，陈秀丹向房管家公司借走案涉房产不动产权证书用于办理银行解押后并未将不动产权证书归还给房管家公司，房管家公司工作人员多次告知陈秀丹配合办理网签挂牌以及办理过户但均无果，迄今合同无法履行。三、房管家公司作为中介方已履行了自己的职责和义务，且超出职责范围尽力消除买卖双方矛盾，解决存在的问题，违约双方应按照合同约定缴纳中介佣金。
杨丽萍向一审法院起诉请求：1.判令陈秀丹履行合同义务，配合杨丽萍办理坐落于福州市台江区北侧中庚香江ＸＸ1#楼803单元房产（价值215万元）的不动产所有权变更为杨丽萍名下的手续，房管家公司予以协助；2.判令陈秀丹向杨丽萍支付逾期违约金72025元整，以购房款215万元为基数，按照日万分之五计算，自2017年8月18日起至不动产所有权变更过户完毕之日止，暂计至2017年10月23日止共67天；3.判令陈秀丹支付杨丽萍因本案产生的律师费35000元、诉讼保全责任保险费6450元；4.本案诉讼费用杨丽萍承担。
陈秀丹向一审法院反诉请求：1.依法判令陈秀丹与杨丽萍之间于2017年3月28日签订的坐落于福州市台江区北侧中庚香江ＸＸ1#楼803单元房产的《房产买卖合同》因杨丽萍违约（过户不能）而解除；2.本案诉讼费用由陈秀丹承担。
一审法院认定事实：2017年3月28日，以陈秀丹为甲方（卖方），杨丽萍为乙方（买方），以第三人房管家公司为居间方和交易服务方（丙方），三方签订了《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》以及附件B《商业按揭贷款类交易程序》。其中：《房产买卖合同》约定，第一条房产基本状况1.房屋坐落：甲方房产坐落于福州市台江区北侧中庚．香江ＸＸ１＃楼803单元，建筑面积71.45平方米(《商品房买卖合同》编号FZ1409XJ016982)。2.上述房产现抵押于银行，甲方须于2017年4月5日前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续，以取得该房产完全所有权。若甲方不能严格按照银行解押流程办理，故意拖延手续办理时间，除双方另有约定外，按本合同之规定承担违约责任。上述房产一经解押，买卖双方即可按《交易服务合同》交易程序（见附件B）开始办理交易手续。3.乙方已悉知甲方名下产权证签订本合同时尚未办理，甲方承诺本合同签订之日起三个工作日内开始申请办理该套房第一道产权证的相关事宜，办理甲方名下的产权证所产生的所有税费及公共维修基金等费用由乙方承担。……甲方名下产权证办理出来的第二日，甲乙双方在丙方的协助下即应开始依照本合同附件约定的交易程序办理相关手续。任何一方不得无故拖延。……第三条乙方对购买权的说明……3、甲方同意乙方指定第三人为上述房产过户后的所有权人，乙方须在上述房产送评估机构进行评估之前提前向丙方提供相应第三方的个人资料。4、乙方保证本人或乙方指定上述房产过户后的所有权人符合现行国家、银行政策的购房条件。第四条成交价格上述房产的总转让价格为甲方实收人民币215万元。第五条税费承担方式甲乙双方约定该房产交易过户过程中政府规定之税费的承担方式为乙方全部承担。……第七条违约责任2、甲乙双方签订本合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》有关规定，本合同签订后，乙方擅自变更或解除合同向甲方赔偿人民币20万元，甲方擅自变更或解除合同向乙方赔偿人民币20万元。第八条逾期的违约责任1、甲方逾期交付房屋的违约责任……2、乙方逾期付款的违约责任……第九条甲乙双方签订本合同后应按照合同约定的期限履行义务，除另有约定外，到期不履行义务的属违约行为。自违约行为发生之日起违约方须按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金及因此而产生的律师代理费、差旅费等其他费用。第十条违约处理1、自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出履约通知函，催促其履行合同；发出履约通知之日起超过10日违约方仍未回复并履行合同的，按本合同第七条第2款处理，且守约方有权解除合同，并追究违约方的违约责任。2……3、因不可抗力或国家政策改变因素导致本合同在签订之日起三个月内仍无法履行的，甲乙双方免责，无条件解除合同，双方应签订具结报告。因国家政策调整税率及银行贷款政策调整等均不在本条款内。第十一条至第十六条（略）。《交易服务合同》第三条交易付款方式约定，1.甲乙双方将选择商业按揭贷款方式付款（详见附件B）。2.甲方出售之房产现抵押设定在银行，甲方须于2017年4月5日前开始申请办理注销该单元房产抵押权的手续，甲方须将该套房的产权抵押注销受理单交给丙方代管。甲、乙双方应在本合同签订后依照本合同附件约定的交易程序办理相关手续，任何一方不得故意拖延，否则违约方应向守约方支付成交价日万分之五的罚金。3.甲、乙双方约定该房产交易过程中解押方式为甲乙双方各出资百分之五十办理解押还款，具体出资金额以甲方原贷款银行打印的贷款余额清单为准，在解押还款前，甲方原贷款银行产生的月供及提前还款产生的违约金由甲方自行承担，甲乙双方协商同意本次解押不办理委托公证。第四条履约保证约定，1、签订本合同时，甲方同意将产权交易材料交至丙方处监管，作为交易的保证，丙方开具收证收据，甲、乙双方同意上述证件在办理上述房产交易手续时，由丙方直接提交有关部门，同时丙方开给甲方的收证收据自行作废。如甲方的上述材料因交易需要办成其名下的新权属证明，丙方仍有权对新材料进行监管。2、乙方支付购房履约保证金10万元给甲方，甲、乙双方同意签订本合同当日将部分履约保证金5万元在交易过程委托交易服务方无息监管，剩余履约保证金5万元，乙方于2017年3月31日前交由丙方监管。3、乙方将除履约保证金外的购房款及上述应支付丙方的服务费按交易程序（见附件B）规定的方式支付；4.为保证交房及配套设施和水电物业等交接能顺利实施，甲方同意预留人民币1万元作为物业及配套设施的“交接保证金”由丙方代管。……第五条违约责任1、丙方承诺按交易流程规定的工作日为甲乙双方妥善办理有关事项。甲方保证所提供的相关资料是完整、真实、合法、有效的，并按时向丙方交付有关材料，配合丙方完成有关事项，若因资料原因造成手续办理的延误或无法办理，由此产生的责任由资料提供的延误方承担，丙方的工作日相应顺延。2……3、不可抗力或国家政策改变因素导致合同在签订之日起三个月内仍无法履行的，甲、乙、丙三方免责，无条件解除合同。丙方将监管的房产权属资料退还甲方，将监管的履约保证金及购房款退还乙方，交易过程中产生的费用由甲、乙双方共同承担。（因国家政策调整税率及银行贷款政策调整等均不在本条款内）4、因甲、乙双方或任何一方违约，则交易过程中产生的费用均由违约方承担。甲乙双方应付给丙方的代办服务费用，违约方必须另行支付。……合同第九条补充事项：因乙方为外地户口，若因国家政策改变导致无法继续履行本合同，乙方补交的个人所得税无法办理上述产权过户交易或银行贷款申请，则本合同解除，甲乙丙三方免责，三方具结后三个工作日内，丙方将代管的履约保证金全额退还给乙方，同时将监管的上述房产权属材料全部退还给甲方。该合同第四页附件B商业按揭贷款类交易程序约定：一、乙方应在2017年4月20日前备齐按揭预付款及办理按揭购房的材料。二、甲方领取其名下的《不动产权证书》后三个工作日内（买方在该时间内必须确定产权过户后的所有权人，否则评估时间顺延）丙方代乙方委托评估事务所对上述房产进行评估，在委托评估前，乙方应支付评估费。评估时甲方应配合评估人员现场看点。三、乙方按揭预付款备齐且丙方收到评估报告后三个工作日内丙方配合甲乙双方办理银行按揭贷款申请手续，乙方应在银行收件受理前将该房产按揭方式产生的首付款及差额款（差额款=总成交价-
首付款-银行承诺的贷款-
定金）一次性存入丙方指定贷款银行冻结，同时乙方将中介佣金、交易服务费、按揭服务费及丙方已代缴的费用一次性交由丙方，丙方开具收款收据。四、甲方银行解押还款；卖方（买方）出资还款：待乙方银行贷款审批通过且甲方解押银行同意还款之日起五个工作日内开始办理还款手续。五、1.甲乙双方约定在乙方贷款银行审批通过以及甲方取得完全产权后且乙方可以领取首购证明后（若乙方为首次购房）二个工作日内携带有关证件会同丙方到房地产交易登记部门办理该房产交易收件及抵押手续。为有利于节省甲乙双方的时间，便于丙方的服务，甲乙双方同意把房地产交易登记部门出具的《产权交易登记受理单》（下称“受理单”）交给丙方保管。……2.在收件受理手续前，乙方应将丙方的中介佣金、服务费及丙方已代缴的费用支付给丙方，否则丙方有权拒绝办理后续手续。此外，该附件还就过户缴税、抵押登记、收取房款、交接服务、结清余款等做了相关约定。买卖双方及中介方均在该附件落款处签字或盖章予以确认。上述合同签订后，被告陈秀丹将《商品房买卖合同》（FZ1409XJ016982）交由房管家公司监管，杨丽萍将履约保证金100000元交由房管家公司监管。2017年4月14日，甲方将坐落于福州市台江区北侧）中庚.香江ＸＸ１＃楼803单元的房产过户登记至被告陈秀丹名下，建筑面积71.45平方米（闽（2017）福州市不动产权第9025846号），办理权属登记过程中缴纳的各项税、费计23674.19元（含契税12876.69元、专项维修资金缴费10717.5元、不动产登记费80元）均由杨丽萍承付。2017年5月，杨丽萍银行贷款129万元审批通过后，于5月16日、17日间将557000元存入工商银行冻结。2017年7月28日，杨丽萍将购房款55.7万元转账至陈秀丹的工商银行账户内。陈秀丹实际收款42万元用于银行解押（余款137000元退回原告银行账户），并出具《收条》确认收到杨丽萍支付的部分购房款42万元。陈秀丹还向房管家公司借走房屋权属证书原件，用于办理银行解押手续。2017年8月中旬，解押完成后，陈秀丹未将抵押注销后的《不动产权证书》归还房管家公司监管。此后，经房管家公司催告，陈秀丹均未返还不动产权属证书。2017年9月10日，陈秀丹通过手机微信，向杨丽萍发出催告履行函：内容为……“根据合同约定，本人已配合您办理房屋前期材料，目前您（买方）无法正常协助本人办理房屋过户手续，现本人郑重告知您，限您在本接到微信通知后一周内完成过户手续，否则我将依法解除合同，将房屋另售他人，希望您慎重考虑。”原告收到后，回复称“下周过户”，但实际双方并未前往过户。2017年9月21日，22日房管家公司工作人员通过手机短信通知陈秀丹发送身份证复印件等用于办理交易网签，陈秀丹于9月22日回复“今天能过户吗？”，又于9月25日向房管家公司工作人员发送短信，要求解除合同。2017年10月18日，杨丽萍诉至一审法院，提出上述诉讼请求。陈秀丹应诉后提出上述反诉请求。2017年10月23日，杨丽萍向一审法院提出财产保全的申请，要求冻结陈秀丹名下的讼争房产，并提供中国平安财产保险股份有限公司福州中心支公司出具的保单保函（保单号：11319773900312046141）作为本次财产保全的担保。同日，一审法院依法作出（2017）闽0103民初4696号民事裁定书，裁定冻结陈秀丹名下坐落于福州市台江区北侧）中庚.香江ＸＸ1#楼803单元[权证号：闽（2017）福州市不动产权第9025846号]的房屋所有权，冻结期限三年，冻结期间不得交易和转让。一审诉讼中，房管家公司向一审法院提交了其于2017年9月22日、2017年10月9日向被告发出的《告知函》和《催告函》，主要内容均为：要求陈秀丹在收到函后二个工作日内将陈秀丹本人身份证原件以照片方式发给房管家公司办理讼争房产的网签挂牌手续；要求将讼争房产不动产权属证书归还中介方保管；要求陈秀丹携带证件会同杨丽萍及第三人工作人员前往房地产交易登记部门办理上述房产交易收件手续。杨丽萍对于此两份函件的真实性无异议。陈秀丹对上述证据的真实性未提出异议，但认为，杨丽萍连最基本的社保及纳税证明都无法提交，其已联系中介，但中介无法确定杨丽萍是否可以过户。另，杨丽萍原户籍地为福建省闽侯县程湾66号，其与被告于2017年3月28日签订《房产买卖合同》时，为福州市八县户口，签约时拟通过补缴个人所得税或社会保险的方式取得购房资格以完成交易过户。2017年3月29日，福州市人民政府办公厅发布的榕政办[2017]84号《关于进一步加强房地产市场调控的通知》实施，其中第四条规定，“继续执行榕政办[2016]186号文件限购政策，非本市五城区户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险取得本市五城区购房资格”。据此，原告杨丽萍在签约时并不具备购房资格，且根据上述文件规定，已明确不得通过补缴个人所得税或社会保险取得本市五城区购房资格。2017年12月14日，杨丽萍向一审法院补充提交了户口本（单页），证明其已于2017年12月11日将户口迁移至福州市鼓楼区，已取得本市五城区户口，具备购房的资格。陈秀丹质证对于户口的真实性未提异议，但认为根据《交易服务合同》的第五条第3点“不可抗力或国家政策改变因素导致合同在签订之日起三个月内仍无法履行的，甲、乙、丙三方免责，无条件解除合同。”以及第九条“因乙方为外地户口，若因国家政策改变的导致无法继续履行本合同，乙方补交的个人所得税无法办理上述产权过户交易或银行贷款申请，则本合同解除，甲乙丙三方免责”的约定，本案房产买卖合同、交易服务合同的解除条件成就，并且杨丽萍在客观上不能过户的违约行为，已致使陈秀丹实现资金周转的合同目的落空，故认为案涉的《房产买卖合同》应当解除。一审诉讼中，陈秀丹表示，原被告之间的房屋买卖合同应当已经解除且三方免责；合同解除之后，陈秀丹同意返还杨丽萍出资的解押款42万元及办证费用23671.19元，并同意按照银行同期贷款利率向杨丽萍支付上述两笔款项的利息；合同解除后，陈秀丹同意房管家公司将杨丽萍支付的履约保证金10万元返还给杨丽萍（该款系房管家公司保管，依约由房管家公司返还）。
一审法院认为，杨丽萍、陈秀丹以及房管家公司签订的《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》及附件系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。签约时，交易各方对于杨丽萍为八县户口，还需要通过补缴个人所得税方式完成产权交易过户等情况均已知悉，并针对此作出了交易安排，即：在《房产买卖合同》第十条第3点约定“因不可抗力或国家政策改变因素导致本合同在签订之日起三个月内仍无法履行的，甲乙双方免责，无条件解除合同，双方应签订具结报告。因国家政策调整税率及银行贷款政策调整等均不在本条款内”；在《交易服务合同》第五条第3点约定“不可抗力或国家政策改变因素导致本合同在签订之日起三个月内仍无法履行的，甲、乙、丙三方免责，无条件解除合同”；在《交易服务合同》第九条约定“因乙方为外地户口，若因国家政策改变导致无法继续履行本合同，乙方补交的个人所得税无法办理上述产权过户交易或银行贷款申请，则本合同解除，甲乙丙三方免责……”。签订合同次日，福州市人民政府办公厅发布的榕政办[2017]84号《关于进一步加强房地产市场调控的通知》实施，该文件明确规定“非本市五城区户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险取得本市五城区购房资格”。依照上述合同的约定，杨丽萍作为买受人，有义务保证本人或其指定房产过户后的所有权人符合现行国家、银行政策的购房条件。上述政策规定实施之后，杨丽萍对于其没有购房资格的情况是明知的，但杨丽萍并未提出解除合同的要求，也未另行指定产权人，而是继续以其本人名义申请银行贷款、继续支付购房款并出资为陈秀丹办理案涉房产的解押手续，其上述行为导致的交易风险，应由其自行承担。解押完成后，买卖双方本应于两个工作日内办理房产交易收件和抵押手续。此时，陈秀丹未归还房屋权属证书虽有不妥，但杨丽萍客观上无法依照合同约定通过补缴个人所得税或社会保险的方式取得购房资格。2017年9月10日，陈秀丹已通过手机短信通知杨丽萍办理交易过户手续，杨丽萍收到短信，并提出“下周过户”，房管家公司也通过短信、和发函的方式要求陈秀丹配合办理网签等手续，然而在杨丽萍、房管家公司催告陈秀丹配合过户的期间，杨丽萍一直都不具备购房资格。根据《房产买卖合同》第十条第3款“因不可抗力或国家政策改变因素导致本合同在签订之日起三个月内仍无法履行的，甲乙双方免责，无条件解除合同”的约定，买卖双方无条件解除合同的条件已经成就。而且，在陈秀丹于2017年9月10日就交易过户事宜向杨丽萍进行催告之后，杨丽萍仍未取得购房资格，故陈秀丹依约享有无条件解除买卖合同的权利，其于2017年9月25日通过手机短信方式发出的解除合同的通知已送达杨丽萍，并依法于送达之日发生解除合同的效力。杨丽萍迟至2017年12月11日才通过户口迁移取得购房资格。杨丽萍在其尚未取得购房资格而陈秀丹已依约解除合同的情况下，起诉要求继续履行房屋买卖合同，办理房产过户手续，一审法院不予支持。陈秀丹反诉提出的，请求确认其与杨丽萍的房屋买卖合同解除的请求，于法有据，一审法院予以支持。房产交易的标的较大，价格浮动频繁，故交易各方应当依约在合理期限内完成交易，方能保障各方的合同利益。陈秀丹在榕政办文【2017】84号文件实施之后，没有第一时间提出解除合同，并不表示其已经放弃行使解除合同的权利。杨丽萍出资配合陈秀丹办理讼争房产的解押手续符合合同的约定，但并不意味着其有权要求陈秀丹必须等待其取得购房资格或允许其另行指定产权人后，再继续交易。杨丽萍提出陈秀丹阻挠合同的履行造成无法过户、单方面恶意解除合同的辩解，没有事实依据，一审法院不予采纳。
案涉《房产买卖合同》系因限购政策原因导致杨丽萍无法通过补缴个人所得税或补缴社会保险的方式取得购房资格，致使买卖双方无法在双方合理期限内完成产权过户手续而解除。依照上述合同的约定，应当三方免责。陈秀丹不配合提供身份证复印件，不及时返还房屋权属证书等行为虽有不妥，但没有实际导致双方交易延误或无法进行的后果。杨丽萍回避自身的购房资格问题，主张陈秀丹恶意拖延，不依约办理过户手续，并要求陈秀丹按照日万分之五的标准支付2017年8月18日至实际过户之日止的逾期违约金，没有法律和事实依据，一审法院不予支持。杨丽萍因诉讼产生的律师费、诉讼保全责任保险费等应自行承担。
合同解除后，陈秀丹应将已经收取的购房款42万元以及办理陈秀丹名下房屋权属登记过程中缴纳的各项税、费23674.19元（含契税12876.69元、专项维修资金缴费10717.5元、不动产登记费80元）全部退还给杨丽萍并自合解除之日（2017年9月25日）起，按照银行同期贷款利率向杨丽萍支付利息。此外，杨丽萍为本次房屋交易向卖方支付的履约保证金10万元，仍在房管家公司保管，实际应由房管家公司实际返还给杨丽萍。综上，判决：一、确认杨丽萍与陈秀丹就福州市台江区北侧）中庚.香江ＸＸ1#楼803单元房产签订的《房产买卖合同》已于2017年9月25日解除。二、陈秀丹应于本判决生效之日起十日内将已经收取的购房款420000元以及办理上述房屋权属登记缴纳的各项税、费23674.19元（含契税12876.69元、专项维修资金缴费10717.5元、不动产登记费80元）全部退还给杨丽萍，并自2017年9月25日起按照银行同期贷款利率向杨丽萍支付利息。三、福建房管家房地产代理有限公司应于本判决生效之日起十日内将其保管的履约保证金100000元退还给杨丽萍。四、驳回杨丽萍的诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29840元，由杨丽萍负担；反诉案件受理费12000元，由陈秀丹负担6000元，由杨丽萍负担6000元。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。
本院认为，根据各方当事人签订的《交易服务合同》第九条补充事项约定：“因乙方（杨丽萍）为外地户口，若因国家政策改变导致无法继续履行本合同，乙方补交的个人所得税无法办理上述产权过户交易或银行贷款申请，则本合同解除，甲乙丙三方免责”；《房产买卖合同》第三条第3项约定：“甲方（陈秀丹）同意乙方（杨丽萍）指定第三人为上述房产过户后的所有权人，乙方须在上述房产送评估机构进行评估前向丙方（房管家公司）提供相应第三方的个人资料”；《交易服务合同》第五条第3项约定：“不可抗力或国家政策改变因素导致本合同在签订之日起三个月内仍无法履行的，甲、乙、丙三方免责，无条件解除合同”，综合上述约定，可见各方当事人在签订合同之时，对于当时政策条件下杨丽萍尚无购房资格均系明知，并在预见杨丽萍此时购房存在障碍的情况下，对于合同如何履行、履行时限、合同的解除及违约责任进行了约定。上述合同签订后的第二天，福州市人民政府办公厅发布的榕政办[2017]84号《关于进一步加强房地产市场调控的通知》实施，明确规定“非本市五城区户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险取得本市五城区购房资格”，但杨丽萍在该文件实施后，并未采取合同约定的指定第三人的方式继续履行合同，而是直至一审程序中方将户口迁移至福州市鼓楼区，此时早已超过合同约定的三个月履行期限，陈秀丹在杨丽萍迁移户口前已按照合同约定获得合同解除权。陈秀丹于2017年9月25日将解除合同的意思表示送达给杨丽萍，案涉合同在该通知到达时即已解除。
按照合同约定，陈秀丹应在2017年8月中旬解押完成后，归还向房管家公司借出的房屋权属证书，但此时已超过各方当事人约定的合同履行期限，且此后杨丽萍直至陈秀丹提出解除合同前均未取得购房资格，陈秀丹的这一行为虽有不当，但符合普通人出于对交易是否能够继续进行的担忧之下的自然反应，故一审法院认定陈秀丹的上述行为没有实际导致双方交易延误或无法进行的后果并无不当。
综上所述，杨丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费29840元，由杨丽萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 吴筱洲
审 判 员 马 青
二〇一八年九月十三日
法官助理 卢里灿
书 记 员 林 舒