江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏民终1097号
上诉人（原审原告，申请执行人）：江忠，男，1973年11月26日生，汉族，住所地江苏省海门市。
委托诉讼代理人：王成，江苏东疆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，执行案外人）：黄思根，男，1950年10月15日生，汉族，住所地上海市闵行区。
委托诉讼代理人：蒋中清，上海市中融律师事务所律师。
第三人(被执行人)：卢海斌，男，1959年3月20日生，汉族，住所地上海市。
上诉人江忠因与被上诉人黄思根、原审卢海斌案外人执行异议之诉一案，不服江苏省南通市中级人民法院(以下简称南通中院)(2017)苏06民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月18日公开开庭进行了审理。上诉人江忠及委托诉讼代理人王成、被上诉人黄思根及委托诉讼代理人蒋中清以及第三人卢海斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
江忠上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人与第三人就上海市永跃路782弄10号1202室动迁安置房（以下简称案涉房屋）签订的《动迁房预售预购合同》依据《中华人民共和国合同法》的规定是无效的，因为其违反了上海市对动迁安置房限制转让的强制性规定。二、本案中，案涉房屋未办理过户登记存在能够归责于被上诉人作为买受人的原因。根据第三人与开发建设案涉安置房的培兴公司签订的《动迁房出售合同》，该案涉房屋要到2018年12月31日才办理价格申报及过户申请手续。三、第三人的动迁安置房是2015年1月6日就已被法院查封的上海市青龙街79号北间1幢房屋拆迁房的安置房，法院对该房屋的查封能够延伸到其后的动迁安置房。四、第三人在上诉人与第三人诉讼期间，以76万元的价格向被上诉人转让案涉房屋，远低于当时不少于130万元的市场价格，属于以不合理的低价受让房屋，上诉人认为其行为属于对抗南通中院执行的行为。
黄思根辩称，一、上海市政府下辖的房地产主管部门关于动迁安置房限制转让的规定仅仅是部门政策性规定，上诉人强调转让协议违反法律强制性规定而无效没有法律依据；二、被上诉购买案涉房屋时，房屋没有权利瑕疵，被上诉人没有重大过失行为；三、被上诉人购买案涉房屋的价格符合当时的市场价格；四、上诉人一直声称2015年1月就财产保全了位于上海市青龙街79号北间1幢房屋，没有相关证据证明；五、上诉人认为对上海市青龙街79号北间1幢房屋财产保全的效力及于该房屋被拆迁后所得的安置房是没有法律依据的。
第三人卢海斌述称，一、第三人在中介的居间下与被上诉人黄思根签署了案涉房屋买卖合同，并收了全款；二、案涉房屋转让价格符合当时的市场价格，不存在恶意串通；三、案涉房屋的买卖合同合法有效，产权没有办理过户是因为上诉人的查封导致无法办理过户手续。
黄思根向南通中院起诉请求：本人通过房屋中介居间介绍认识了房屋出售人卢海斌，并于2015年4月11日双方正式签订《动迁房预售预购合同》，受让了卢海斌所有的位于上海市永跃路782弄10号1202室安置房，并已支付全部购房款76万元。当时该房屋处于空置状态，房屋上无权利瑕疵，该房屋已实际装修并一直居住至今；因该房屋系动迁安置房，设置了房屋过户限制期限，最早需到2017年9月12日才能办理产权过户手续，房屋至今不能办理过户手续并非买受人自身原因，本人是善意第三人，故请求判令法院不得执行案涉房屋，本案诉讼费由被告承担。
南通中院查明：案涉房屋系卢海斌与上海市政府动迁所于2015年签署《动迁补偿协议》取得的动迁配套商品房。2015年4月11日，黄思根与卢海斌经上海杰尚房地产经纪有限公司居间介绍，签订《动迁房预售预购合同》一份，双方约定将案涉房产以76万元转让给黄思根，黄思根已分次全部支付了该购房款，黄思根购房后即装潢并入住使用至今。根据上海市住房和城乡建设管理委员会《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》，案涉动迁安置房需到2017年9月才可以办理产权过户手续，黄思根至今尚未办理《上海市房地产权证》。
南通中院另查明：原告江忠与被告张卢平、卢海斌民间借贷纠纷一案，该院于2015年9月6日作出的(2014)通中民初字第0162号民事判决已发生法律效力。因张卢平、卢海斌未按期履行义务，江忠向本院申请强制执行，该院于2016年4月19日立案受理。2016年9月21日，根据申请执行人江忠的申请，该院查封了上海市永跃路782弄10号1202室房地产；同年12月19日，该院作出（2016）苏06执120号之二执行裁定，拍卖、变卖被执行人卢海斌所有的位于上海市永跃路782弄10号1202室不动产及其附属设施。案外人黄思根不服，提出执行异议，该院经审查后作出（2017）苏06执异10号执行裁定，驳回黄思根的异议请求。黄思根不服该执行异议裁定，向该院提起执行异议之诉。
南通中院认为，执行过程中，案外人以其对执行标的享有实体权益为由提出执行异议，人民法院裁定驳回其异议后，案外人仍然不服的，依法可以提起执行异议之诉。本案中，案外人黄思根在法院驳回其执行异议后依法提出执行异议之诉，符合法定程序；本案关键系判定案外人黄思根对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，具体分述如下：首先，黄思根在房产中介公司的见证和参与下与卢海斌签订了《动迁房预售预购合同》，并已按约付清了全部购房款；在签订合同时，案涉房产并无查封等权利瑕疵，且其购房仅为基本的居住需要，故黄思根作为普通消费者属善意购房，并无被告江忠所主张的以合法形式掩盖非法目的的主观故意。其次，买受人黄思根一直实际占有并居住使用该房产。案涉房产在黄思根买受取得后即开始装潢并使用至今，年近古稀的黄思根亦无其他可居住房屋；只是由于上海市动迁安置房过户政策的原因，黄思根尚未正式办理产权过户手续，故非买受人自身原因未办理过户登记。第三、法律应当选择优先保护案外人的物权期待权。本案不动产受让人黄思根已经依照合同履行了全部义务，故即便尚未办理房屋产权过户手续，黄思根已预期物权将确定无疑地变动到其名下，其对物权的期待权具有排除执行的效力。此外，被告江忠辩称法院查封原动迁房屋的效力应及于动迁安置房。本案中，黄思根在买受案涉拆迁安置房时，法院对该安置房并未查封。因拆迁安置房的取得不仅与被执行人原动迁房有关联，也与原动迁房中共同居住人的其他权益等因素相关，即案涉拆迁安置房与原动迁房并不具有同一性，故被告江忠辩称原查封效力及于案涉安置房的理由无法律依据；被告江忠还辩称主张案涉房产黄思根的买受价明显偏低，黄思根与卢海滨系恶意串通等，亦缺乏事实依据，故本院对被告江忠的上述辩称主张均不予采纳。综上，原告黄思根对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求该院应予支持。据此，原执行行为依法停止，（2017）苏06执异10号执行裁定依法失效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第（一）款、第三百一十四条之规定，判决：不得执行上海市永跃路782弄10号1202室不动产及其附属设施。案件受理费11400元，由被告江忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费21900元（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京市分行山西路支行，帐号：10×××75）。
本院二审期间，上诉人在庭审中提交了保全裁定文号为“2014通中民初字第00162－1”的江苏省南通市中级人民法院财产保全情况告知书一份，其中载明已保财产包括“位于青龙桥街79号北间1幢的房产15.1.6－17.1.5”。被上诉人认为在南通中院保全前，青龙桥街房屋已被上海市政府征收，故物权已经灭失，因此查封不成功。第三人赞同被上诉人观点。
被上诉人在庭审中补充答辩称：一、黄思根在房产中介公司的见证和参与下与卢海斌签订了《动迁房预售预购合同》是附期限或者附履行条件的买卖合同，等到履行期限或履行条件满足后，双方继续履行合同。二、经查实2013年7月30日，上海市黄埔区政府依法征收了青龙桥街79号北间1幢房产，该房产就已发生了物权的灭失，因此上诉人所声称的查封效力及于其他案涉房屋的说法没有事实与法律依据。三、根据被上诉人查证，涉案房屋于2016年10月8日被南通法院依法查封，第三人卢海斌与培兴公司签署的出售合同是在2016年1月16日办理了网签手续，而被上诉人与卢海斌签署房屋买卖合同是在2015年4月份，上诉人采取财产保全措施之前，房屋已经依法出售给了被上诉人，并且第三人已经取得了房屋的所有权，因此第三人有权处分该涉案房屋。同时，黄思根在庭审中称：动迁房价格便宜，财力只够买这样的房屋，当时动迁房买卖交易非常活跃。
二审认定事实和一审法院认定的事实相一致。
本案争议焦点是：黄思根就案涉房屋签订《动迁房预售预购合同》，支付全部房款，并实际占有该房屋，能否阻却人民法院对该案涉房屋的执行。
本院认为，黄思根不能以签订《动迁房预售预购合同》，支付全部房款，并实际占有案涉房屋为由，阻却人民法院对于该案涉房屋的执行。理由如下：
一、根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，该案涉房屋于2016年1月16日经网签登记在卢海斌名下，其后至南通中院2016年9月21日依法查封案涉房屋时，期间没有发生不动产变更登记，案涉房屋的物权没有发生变动。因此，黄思根虽然依据与卢海斌所签订的《动迁房预售预购合同》并支付全部购房价款且实际占有使用该案涉房屋，也仅是获得了对案涉房屋的物权期待权，并没有成为《中华人民共和国物权法》所指的案涉房屋所有权人。
三、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，黄思根因购买登记在本案被执行人卢海斌名下的案涉房屋所产生的物权期待权，如欲产生阻却人民法院对该案涉房屋执行的效力，必须同时具备上述规定的四个要件，缺一不可。2015年4月11日，黄思根与卢海斌签订《动迁房预售预购合同》时，黄思根应当对卢海斌仅持有案涉房屋的《动迁补偿协议》，暂未办理以卢海斌为权利人的《上海市房地产权证》的情况是明知的，同时《动迁房预售预购合同》第三条载明：甲、乙双方在充分理解和接受该房屋的现状及风险基础上，愿意订立该合同。黄思根亦在起诉书中称：“因该房屋系动迁安置房，设置了房屋过户限制期限，最早需到2017年9月12日才能办理产权过户手续”，在本院庭审过程中亦自认“动迁房价格便宜，财力只够买这样的房屋，当时动迁房买卖交易非常活跃”。由此可见，黄思根在签订《动迁房预售预购合同》购买案涉房屋时，对案涉房屋将来数年内不能办理过户登记取得物权的风险是明知的，但因为其价格便宜，遂采取容忍风险的态度与卢海斌签订《动迁房预售预购合同》，其主观上具有明显过错。因此，黄思根不能以其对案涉房屋的物权期待权要求阻却人民法院的执行。
三、卢海斌于2013年7月30日即与黄浦区第三房屋征收事务限公司针对位于上海市青龙桥街79号北间1幢的房产签定了上海市国有土地房屋征收补偿安置协议，该协议第十一条载明：“乙方（卢海斌）应当在本协议生效后2日将被征收房屋的《房屋租赁凭证》或《房地产权证》及相关权属证明材料（原件）交甲方（黄浦区第三房屋征收事务限公司）报有关部门办理注销手续。”因此，江忠主张南通中院于2015年1月对该已被征收房产采取保全措施的效力及于案涉房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。江忠还主张黄思根购买案涉房产价格明显偏低，黄思根与卢海滨存在恶意串通逃避债务等，亦缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，江忠的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条及第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江苏省南通市中级人民法院(2017)苏06民初29号民事判决。
二、准予执行上海市永跃路782弄10号1202室不动产及其附属设施。
二审案件受理费21900元，由上诉人江忠负担10500元，由被上诉人黄思根负担11400元。
本判决为终审判决。
审判长 李 晶
审判员 赵建华
审判员 苏 峰
二〇一七年九月十三日
书记员 杨 浩