云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第457号
上诉人（原审被告）云南德强汽车销售服务有限公司。住所地：昆明市高新区海源中路**号创新大厦*楼*号。
法定代表人韩德强，经理。
特别授权诉讼代理人林建鹤，云南华恒律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人宣广宜，男，汉族，1957年8月1日出生，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）昆明高新创新企业管理有限公司。住所地：昆明市高新技术开发区海源中路**号创新大厦。
法定代表人孙钢，董事长。
特别授权诉讼代理人朱伟华，云南万成律师事务所律师。
原审被告雷发昌，男，1950年10月18日出生，汉族。
上诉人云南德强汽车销售服务有限公司（以下简称“德强公司”）因与被上诉人昆明高新创新企业管理有限公司（以下简称“高新创新公司”）及原审被告雷发昌房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日受理后，依法组成合议庭于2016年1月18日对本案公开开庭进行了审理，上诉人德强公司的诉讼代理人林建鹤、宣广宜，被上诉人高新创新公司的诉讼代理人朱伟华到庭参加了诉讼，原审被告雷发昌经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：2011年12月30日，雷发昌（乙方）与高新创新公司（甲方）签订了一份《创新大厦房屋租赁合同》，约定乙方承租昆明高新技术开发区海源中路30号创新大厦一层，租期自2011年12月30日起至2016年12月29日止。第二年租金为人民币949410元，第三年租金为人民币996880.5元。同时约定租金每年提前一个月交付。还约定在承租房屋期间，乙方负责按有关行业规定配置屋内的消防器材，负责租赁房屋范围内的消防安全和安全生产工作，并与物业公司和有关消防、安全部门签订责任书，负责维护好屋内的消防设施，不得损坏消防设施或将设施拿作它用。还约定若单方违约，违约方须向守约方支付总金额的20%作为违约金。还约定乙方必须在合同规定的时间内交付房屋租金，如果在5日内不交房租，合同自动解除。甲方有权收回房屋使用权。一审庭审中雷发昌、德强公司陈述，该《创新大厦房屋租赁合同》系雷发昌以德强公司委托代理人的身份与高新创新公司签订。另查明，德强公司已将租金付至2012年12月30日。另外，一审庭审中德强公司表示其已将租赁房屋交还给高新创新公司，高新创新公司对此予以否认。还确认，2012年-2013年度海源中路30号创新大厦一层（面积1370平方米）的物业费及水电费由德强公司支付。另外，关于涉案《创新大厦房屋租赁合同》中约定的“若单方违约，违约须向守约方支付总金额的20%作为违约金。”，高新创新公司认为总金额系指欠付的租金，德强公司认为系指一年的租金。现高新创新公司认为德强公司欠付租金，故诉至一审法院，请求：一、由雷发昌、德强公司连带支付所欠2013年1月1日至2014年12月31日止的租金人民币1946290.5元，并支付违约金人民币389258元；二、判令承担诉讼费。
一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”依涉案《创新大厦房屋租赁合同》之约定，若承租方逾期5日仍不交房租，则合同自动解除。对此一审法院认为，按时支付租金为承租方的当然义务，现德强公司以自己逾期五日未交付租金为由主张合同已经解除，系恶意促成合同解除条件成就，故一审法院对德强公司该项主张不予采纳。关于高新创新公司要求德强公司支付租金的诉讼请求。一审法院认为，根据最高人民法院《关于适用〈〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中德强公司主张其已经将诉争房屋全部交还给了高新创新公司，审查本案所有在案证据，并无确实充分的证据证明德强公司该项主张，对此应由德强公司承担举证不能的证明责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中德强公司一直未向高新创新公司支付2013年1月1日至2014年12月31日的租金，故一审法院对于高新创新公司要求德强公司支付租金的诉讼请求，依法予以支持。至于租金的具体金额，依据双方《创新大厦房屋租赁合同》约定标准，计算出为人民币1946290.5元。关于违约金，一审法院认为，德强公司拒付租金的行为，违反了《创新大厦房屋租赁合同》的约定，依约应当支付违约金。关于违约金的具体金额，涉案《创新大厦房屋租赁合同》中约定为“违约须向守约方支付总金额的20%作为违约金。”针对该约定中总金额的确定，一审法院认为，涉案租赁合同中租金为一年一付，且为先付租金后使用，高新创新公司主张该“总金额”为欠付租金总额超出了双方签定租赁合同时的合理预期，故一审法院确定依年租金总额计算违约金。据此，依据涉案租赁合同约定的2013年度租金总额（人民币949410元）及双方约定的违约金计算标准，计算出违约金为人民币189882元。高新创新公司主张的违约金数额超出此数额的部分，一审法院不予支持。至于本案中的责任承担主体。一审法院认为，虽然涉案《创新大厦房屋租赁合同》系高新创新公司与雷发昌签订，但本案中德强公司认可雷发昌系以自己委托代理人的名义与高新创新公司签订合同，且诉争房屋2012年度的物业费、水电费均由德强公司支付，故一审法院确定本案的责任承担主体为德强公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、被告云南德强汽车销售服务有限公司在本判决生效后五日内向原告昆明高新创新企业管理有限公司支付2013年1月1日至2014年12月31日的租金人民币1946290.5元及违约金人民币189882元。二、驳回原告昆明高新创新企业管理有限公司的其他诉讼请求。”案件受理费人民币25484元，减半收取人民币12742元，由高新创新公司承担人民币2548元，由德强公司承担人民币10194元。
一审判决宣判后，德强公司不服，向本院提出上诉称：一、上诉人承租涉案租赁物系用于汽车4S店经营，被上诉人作为出租方无法提供消防验收合格的相关行政材料，整幢楼的建设不符合国家《自动喷水灭系统设计规范》GB50084-2001的规范，不符合国家《火灾自动报警系统设计规范》GB50016-98的规范要求，不符合国家《建筑设计防火规范》GB50016-2006的规范要求，导致上诉人无法取得相关证照并正常经营，因此合同无法履行的违约方为被上诉人，上诉人不应承担违约责任。二、2013年12月13日至2013年12月18日，双方发生争执，被上诉人采取堵门、断电、断水等手段致使上诉人无法继续使用涉案租赁物。一审判决上诉人承担2014年租金于法无据。综上，请求：一、撤销一审判决第一项，改判上诉人只承担2013年一半的租金；二、诉讼费按比例承担。
被上诉人高新创新公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人德强公司向法庭提交如下证据：
一、公证书、快递。欲证明：《创新大厦房屋租赁合同》已经解除。二、情况说明。欲证明：2013年双方发生纠纷，被上诉人停水停电导致上诉人不能经营，不得不向第三方求助处理没有销售完的双龙汽车。三、昆明国家高新区管委会2013年建成区改造项目公告。欲证明：被上诉人出租的房屋因不符合国家消防安全规范，于2013年3月被昆明国家高新区管委会列为2013年建成区改造项目。四、创新大厦店内物品清单。欲证明：被上诉人强行控管出租给上诉人的房屋，扣留了上诉人的财物。一审中上诉人提供的第5组证据部分图片也证明了这一事实。
经质证，被上诉人对上诉人所提交证据一真实性认可，证明内容不认可，认为系上诉人事后所补，无法证明合同已解除；证据二真实性认可，但认为与本案无关，关联性不认可；证据三无原件核对，真实性不认可；证据四系上诉人单方制作，真实性不认可。
对上诉人二审中所提交证据，本院分析评判如下：证据一虽被上诉人对其真实性认可，但该证据与本案处理无关，故本院不予确认；证据二不符合证据有效形式，本院不予确认；证据三无原件核对，本院不予确认；证据四系上诉人单方制作，本院不予确认。
经询问双方当事人对一审判决确认事实的意见，上诉人补充认为双方的纠纷从2012年就已开始，上诉人在装修过程中发现租赁房屋不符合消防安全规定，无法办理消防许可证，2013年12月，被上诉人采取停水、停电、堵门等手段迫使上诉人搬离租赁房屋。被上诉人对一审判决确认事实无异议。对上诉人所补充确认事实，因上诉人均未提交证据予以证实，故本院不予确认。
综上，本院对一审判决确认事实予以确认。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：一、上诉人德强公司在履行合同过程中是否构成违约；二、上诉人德强公司应如何向被上诉人高新创新公司支付欠付租金。
本院认为：上诉人与被上诉人所签《创新大厦房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。上诉人交纳租金至2012年12月30日，之后租金未予交纳，其欠付租金的行为构成违约，应按合同约定的违约条款承担违约责任。一审判决对此处理并无不当，应予维持。至于上诉人所提因被上诉人提供的租赁标的物不符合消防安全规定，导致其在经营汽车4S店过程中无法取得消防许可证，并无法正常开展经营活动，因此违约方应为被上诉人的主张，本院认为，上诉人对该项主张并未提交证据予以证实，此外，租赁房屋已取得房屋所有权证，对于房屋使用过程中消防安全责任的划分，依据双方所签合同第八条第一款第四项之内容，消防器材配备及消防安全工作系上诉人的合同义务，对此，被上诉人不应承担责任。综上，上诉人所提该项上诉理由不成立，本院不予支持。对于高新创新公司所诉租金，上诉人并无证据证实其已于2013年年底交还租赁标的物，一审法院判决由上诉人支付2013年及2014年的租金并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人德强公司所提上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费25484元，由上诉人云南德强汽车销售服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 郑会利
代理审判员 符圆圆
代理审判员 邓林春
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 吴 帅