浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)绍诸民初字第885号
原告：陈文武。
委托代理人（特别授权）：寿可。
委托代理人（特别授权）：陈乐平。
被告：徐乐君。
被告：周均良。
两被告共同委托代理人（特别授权）：周超。
被告：周润晨。
原告陈文武与被告周润晨、徐乐君、周均良房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员许诸德独任审判,于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告陈文武的委托代理人寿可、陈乐平，被告徐乐君、周均良的共同委托代理人周超到庭参加诉讼。被告周润晨经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈文武诉称：被告周润晨委托其母亲（即被告徐乐君）分别于2013年2月7日、3月25日与原告签订了营业房转让协议。原告按约支付了购房款,被告非但未办理产权过户手续，还将房屋用于抵押贷款。为此，经原、被告协商，于2014年6月24日解除房屋买卖合同，同时约定被告周润晨应返还原告购房款318万元并支付利息38万元，款项分期支付，于2014年11月30日前付清。该协议签订后，被告周润晨一直未如期支付约定的本金及利息，后被告周均良、徐乐君向原告承诺于2015年2月15日前支付100万元，如逾期则对该金额承担担保责任，但二被告在到期后只支付了30万元。现原告起诉要求：1、被告周润晨立即返还原告扣除租房款后的剩余购房款本金人民币2585000元，并支付自2013年5月18日起至款付清日止按每天千分之一计算的利息，暂计488650元；2、被告徐乐君、周均良对上述金额中的700000元承担连带保证责任；3、本案诉讼费由被告承担。
被告周润晨未作书面答辩。
被告徐乐君、周均良未作书面答辩，在庭审中共同答辩称：原、被告签订转让协议后对营业房的价值进行了评估，同时被告将抵押贷款归还，协助原告办理过户手续，因政策原因导致不能过户，非因被告原因造成合同不能履行。原、被告已于2014年6月20日签订商铺租赁协议，已解除于2013年2月7日、3月25日签订的两份营业房转让协议，双方就购房款返还、租赁款支付作出明确约定，因此，原告要求支付违约金不合理。
原告为证明自己的主张提供了以下证据：
1.公证书一份、营业房转让协议二份，证明被告周润晨委托被告徐乐君与原告签订营业房买卖协议的事实；
2.银行卡业务回单5份，证明原告已支付购房款318万元的事实；
3.解除合同通知函、付款及租赁款支付的协议各一份，证明原、被告已解除房屋买卖合同的事实及被告周润晨应返还的购房款数额；
4.承诺书一份，证明被告周均良、徐乐君担保支付100万元的事实。
被告周均良、徐乐君对原告提供证据的真实性无异议；同时提供银行转账单5份，证明被告已返还购房款140万元（含周均良、徐乐君支付的30万元）。
原告对被告已支付的数额无异议，只是认为已付款应先扣除利息。
因原、被告对证据的真实性均无异议，本院予以确认。
综合原、被告提供的证据及在庭审中的陈述，本院确认本案事实如下：2013年2月7日，被告徐乐君与原告陈文武签订营业房转让协议（以下称协议一）。协议约定：周润晨所有的位于艮塔西路38号（自东至西7、8、9号三间店面房，面积124.5㎡）房屋转让给原告陈文武，房屋转让总价为258万，款于当年的4月底付清，产权过户在两个月内完成，逾期过户每天按总房价的千分之一计息。之后，原告于2013年3月18日付清了购房款。
2013年2月18日，被告周润晨出具委托书，委托被告徐乐君办理位于诸暨市暨阳街道诸三路42号7、8、9、10号营业房等房产的抵押贷款及过户、转让、变更等相关事项，并于次日至诸暨市公证处公证。
2013年3月25日，被告徐乐君又与原告签订营业房转让协议（以下称协议二）。协议约定：将被告周润晨所有的位于艮塔西路38号（自东至西10号店面一间，面积48.5㎡）房屋转让给原告陈文武，房屋转让总价为97万元，款于当年5月底前付清，产权过户在两个月内完成，逾期过户每天按总房价的千分之一计息。后原告支付房屋转让款60万元。因上述房屋所有权一直未能过户，2014年4月1日，原告陈文武向被告周润晨发出解除合同通知函，要求解除上述二份协议。经协商，双方于2014年6月24日签订关于诸暨市暨阳街道艮塔西路38号商铺付款及租赁款支付的协议（以下称协议三）。协议约定：一、双方一致同意解除2013年2月7日、3月25日签订的两份营业房转让协议；二、陈文武已支付给周润晨的购房款计318万元应予返还，上述购房款从支付给周润晨之日起至2014年3月31日止的利息为38万元；三、以上本息356万元从2014年4月1日起按月利率1.2%计息至全部款项付清为止（支付的款项先扣除本金，利息计算按实际付款进度进行结算，不计算复利），周润晨已在2014年5月30日支付50万元，其余在6、7、8、9、10月底前各支付30万元，剩余本金、利息款在2014年11月30日前全部付清；若周润晨有任何一期超过约定时间七日未支付，陈文武有权依照原购房协议约定的利息向周润晨要求将剩余本金、利息一次性付清。四、陈文武无需再支付周润晨位于诸暨市暨阳街道艮塔西路38号7、8、9号商铺2013年度以及2014年度的房租。上述商铺租赁期满后，陈文武需继续承租周润晨位于诸暨市暨阳街道艮塔西路38号7、8、9号商铺，租赁期为5年（自2015年4月17日起至2020年4月16日）；位于诸暨市暨阳街道艮塔西路38号10号商铺及所在商务楼西北角小汽车库，租赁期为5年7个月（自2014年9月起至2020年4月16日止）。以上两处商铺、车库的租赁费共计47.5万元，由陈文武一次性支付给周润晨，该租赁款在本协议第三条约定的2014年11月30日前周润晨需支付的尾款中直接抵扣。
2014年5月30日至同年9月9日，被告周润晨分四次支付给原告款项共计110万元。
2015年1月15日，被告周均良、徐乐君向原告陈文武出具承诺书，承诺于同年2月15日前支付原告人民币100万元，如逾期则自愿为该100万元承担保证责任。2015年2月15日被告周均良、徐乐君支付给原告30万元。同年3月2日，原告诉讼来院。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案双方当事人对房屋买卖协议的订立、解除，合同双方为周润晨和陈文武及出卖人应返还的款项数额均无异议，结合原、被告提供的公证书及庭审陈述，可予确认。本案争议问题为：一、利息的计算标准。原告方认为应当按照每日总房价千分之一计息。被告方认为应以未付款按月利率1.2%计算,最多只能以贷款基准利率的四倍为限。本院认为，协议三中约定：“……若甲方(被告)有任何一期超过七日未支付的,乙方(原告)有权按照原购房协议约定的利息向甲方要求将剩余本金、利息一次性付清。……”。由于原约定计息方式为总房价的千分之一,明显过高,本院调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算利息。计息时间从2014年4月1日开始。二、被告方已返还的款项先扣除本金还是利息。根据原、被告签订的协议三第三条“甲方支付乙方的款项先扣除本金，利息计算按实际付款进度进行结算，不计算复利”的约定，应先扣除本金;并且在双方协议解除前,被告于2014年5月30日支付的50万元,在解除协议中显示支付的是本金;故被告周润晨已支付给原告的110万元应当在本金中予以扣除。三、担保问题。承诺书中对100万元债务保证方式没有约定，根据《中华人民共和国担保法》的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。因保证人已支付30万元，故对剩余70万元本金承担连带责任保证。
根据原、被告解除协议的约定，被告应返还原告购房款本金318万元，扣除三被告已付140万元及约定抵付的租金47.50万元,被告周润晨尚应返还原告购房款本金1305000元，并支付2014年4月1日前的利息38万元及2015年1月15日前的利息431262.22元。2015年1月15日后的利息仍按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算。被告周均良、徐乐君对被告周润晨应返还的本金在70万元内承担连带责任。被告周润晨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实已基本查清，依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：
一、被告周润晨应返还原告陈文武购房款本金人民币1305000元,支付至2015年1月15日止的利息损失811262.22元，并支付1305000元自2015年1月16日起至款付清日止(按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算)的利息损失；款限本判决生效之日起十五日内付清；
二、被告徐乐君、周均良对上述还款中的700000元承担连带清偿责任；
三、驳回原告陈文武的其余诉讼请求。
本案应收案件受理费36989元，依法减半收取18494.50元,由原告陈文武负担4494.50元,被告周润晨负担14000元;被告徐乐君、周均良对被告周润晨负担诉讼费中的5400元承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预交上诉案件受理费36989元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 许诸德
二〇一五年四月二十三日
书记员 杨方玲