上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第4085号
原告（反诉被告）奚伟苹，男，1960年3月24日出生，汉族。
被告（反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司。
法定代表人张智刚，董事长。
委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
原告奚伟苹诉被告上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。被告提出反诉，本院经审查依法予以受理。本案于2015年11月16日公开开庭进行了审理，原告奚伟苹、被告委托代理人汪世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奚伟苹诉称：2013年10月19日，原、被告签订《预售合同》，约定被告将位于上海市青浦区华新镇新府中路X室房屋出售给原告，房屋暂测面积107.62平方米，其中套内建筑面积为80.60平方米，公共分摊面积为27.02平方米，每平方建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）15，594元，总价为1，678，226元。被告确认其所出售的房屋价款是按照套外面积计算。而国家有关部门早在2002年7月就出台今后中国商品房的出售提倡按照套内建筑面积计价，且新建项目都必须按照套内建筑面积计算的相关规定。建设部等七部委也曾联合下发《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建筑房（2002）123号），要求对当前房地产市场存在的违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱及物业管理等问题进行规范和整顿，并规定今后商品房的销售推行按套或套内建筑面积计价，合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房。故根据国家相关规定，被告应当立即退还多收取原告的购房款10，604元。另被告作为上海著名房产国资企业，对于房产新政的出台更应具备敏锐性和洞察力，但被告却在明知新政出台的情况下，继续沿用旧政向购房者出售房屋，且明知收取补差房款金额不对的情况下依然向原告收取，可见被告故意隐瞒事实，其不诚信行为构成欺诈。根据消费者权益保护法对欺诈的相关处罚规定，被告应按多收房款的一倍对原告进行赔偿。故原告诉诸法院，要求判令：1、被告退还多收原告的购房款10，604元；2、依照“退一赔一”的相关处罚规定，被告赔偿原告多收房价款的一倍即10，604元。审理中，原告明确上述第2项诉请中赔偿钱款性质为违约金，其他诉请不变。
被告上海农工商房地产置业有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。被告按照合同及目前法律规定，在交房前和业主对正负3%之内的面积款进行结算，且原告当时也认为应当补差。被告对原告主张第二项诉请的理由表示不解，其不存在向业主隐瞒事实的不诚信行为，被告认为应该补差。虽然被告坚持不予退还差价款，但若法院最终判定被告退还，被告对原告提出的补差款金额予以认可。另被告认为原告应在2013年11月19日前支付117万元，实际在11月28日支付17万元，逾期9天；在12月11日支付60万元，逾期22天；在12月15日支付40万元，逾期26天。遂提起反诉，要求判令原告支付逾期支付房款违约金7，539元。
原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。原告实际付款时间以开票时间为准，但原、被告当时已就逾期交款问题进行协商，被告公司的业务员亦请示领导后予以认可，现无证据提供。当时系争房屋在被告处，被告若不同意原告逾期交款，早就会让原告付房款及违约金。
经开庭审理查明，2013年10月19日，原、被告签订《预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市青浦区华新镇新府中路X室房屋，房子暂测面积107.62平方米，其中套内建筑面积为80.60平方米，公共分摊面积为27.02平方米，每平方建筑面积单价为15，594元，总价为1，678，226元，房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款，被告同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同；原告未按约付款应支付违约金，按逾期未付款的日万分之三计算，自约定付款期限之第二天起算到实际付款之日止；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、被告对该房屋设定的抵押已注销、被告按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2014年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同；被告定于2013年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；附件一约定付款方式为分期付款，贷款方式为不贷款，原告应于2013年10月19日支付首付款508，226元；于2013年11月19日支付房款117万元。合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。
签订上述合同后，原告支付房款508，226元，被告开票日期为2013年10月19日；原告支付房款17万元，被告开票日期为2013年11月28日；原告支付房款60万元，被告开票日期为2013年12月11日；原告支付房款40万元，被告开票日期为2013年12月15日。
另查明：原告已取得小产证，登记的实测独用面积为80.44平方米、共用面积为27.70平方米、建筑面积为108.14平方米。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，商品房预售合同、发票、房地产权证等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，本院认为，被告应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款，对于房款金额被告亦予以认可。另原告认为被告存在故意隐瞒、不诚信等欺诈行为要求被告赔偿违约金，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于逾期付款的争议。原告认为逾期付款情况已经和被告协商并得到被告认可，被告对此予以否认。审理中，原告亦未提供证据证明其逾期付款已得到被告认可，双方对于购房余款支付时间进行过变更或达成新的协议。根据合同约定，原告支付购房余款时间应为2013年11月19日，而原告陈述实际付款时间以开票时间为准，从开票情况可见原告对于购房余款分多次支付，时间均晚于合同约定时间即2013年11月19日。原告逾期付款，被告依约主张违约金，于法有据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告奚伟苹房款10，604元；
二、反诉被告奚伟苹应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海农工商房地产置业有限公司逾期付款违约金7，539元；
三、原告奚伟苹要求被告上海农工商房地产置业有限公司赔偿原告多收房价款的一倍即10，604元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费330.20元，减半收取计165.10元，由原告负担132.55元，被告负担32.55元；反诉受理费25元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一六年一月十三日
书记员 赵晓霞
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。