天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终6372号
上诉人（原审原告）：郑津然，女，1973年1月26日出生，汉族，蒙特利尔银行职员，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：赖如星，天津德熙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐艳玲，女，1967年1月24日出生，汉族，天津市河北区人民政府月牙河街道办事处退休职工，住天津市河北区。
法定代理人：张某（徐艳玲之母），女，天津市第一医院退休医生，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：王娟，天津峰尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新世界安信（天津）发展有限公司，住所地天津市南开区东马路138号。
法定代表人：孙雷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王剑锋，天津四方君汇律师事务所律师。
上诉人郑津然因与被上诉人徐艳玲、新世界安信（天津）发展有限公司（以下简称安信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2018）津0104民初5758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郑津然上诉请求：1.维持天津市南开区人民法院（2018）津0104民初5758号民事判决第一项；2.撤销天津市南开区人民法院（2018）津0104民初5758号民事判决第二项；3.判决被上诉人安信公司、徐艳玲共同协助郑津然办理位于天津市南开区房屋的所有权转移登记，将房屋所有权人登记为郑津然；4.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人安信公司、徐艳玲共同承担。事实和理由：郑津然与徐艳玲签订《协议书》之前，曾向被上诉人安信公司求证房屋具备办理房产证条件之后，可否将房屋过户给郑津然或者协助办理，安信公司明确表示可以。由此可知安信公司对徐艳玲与郑津然签订《协议书》将房屋转售给郑津然这一情况是知情并同意的。一审法院对此事实认定错误，导致判决错误。
安信公司辩称，不同意郑津然的上诉请求。安信公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，郑津然是与徐艳玲签订的房屋买卖合同，并未与安信公司之间建立房屋买卖关系，根据合同相对性原则，安信公司并非郑津然的合同相对方，因此，不对郑津然负有合同项下的义务，请求驳回上诉，维持原判。
徐艳玲辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉请求不成立，请求维持原判。
郑津然向一审法院起诉请求：1.判决确认原告与被告徐艳玲签订的《协议书》合法有效；2.判决二被告立即共同协助原告办理位于天津市南开区房屋所有权转移登记，将房屋所有人登记为原告；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：徐艳玲与安信公司于1998年10月11日签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定徐艳玲以417408元购买安信公司开发的坐落于天津市南开区房屋（本案涉诉房屋），销售建筑面积96平方米。后安信公司将涉诉房屋交付徐艳玲。2001年8月30日，郑津然与徐艳玲签订《协议书》，主要内容为：1、甲方（徐艳玲）现有新安花园2门302二居室（面积96平方米）转售给乙方（郑津然），协议房价31万元（室内空调、浴室、热水器、灶具、沙发、花瓷瓶等折价5千元），总计31.5万元；2、乙方首付12万元（甲方护照暂押于乙方）；3、购房合同等有关文件过户后，乙方交付全部房款195000元，甲方将更名后的文件、住房钥匙交于乙方；4、甲方与开发商订立的全部协议，由乙方继续执行，甲方负责协调；5、办理过程中，因一方原因而中止协议，过失方赔偿对方已付款额的5%作为补偿；6、办理过程中新产生的合法费用由乙方负责；7、甲方不付任何费用，全部房款总计31.5万元。2001年9月22日，徐艳玲向郑津然出具两份《收据》，主要内容为：今收到郑津然付新安花园B座2门302转让费315000元，全款已交齐，有关此房产下的相关合同及协议全部转给购房者郑津然，购房者享有此房产的全部权益。上述协议签订后，郑津然依约向徐艳玲支付了全部购房款，徐艳玲将涉诉房屋交付郑津然。2011年5月24日，安信公司向郑津然出具《证明》一份，内容为：徐艳玲由我公司购得新安花园B座2门302住房一套，于2001年8月30日转卖于郑兰锁（郑津然），因当时房产证暂不能办理，手续暂时搁置，我公司当时同意到时协助办理，后因徐艳玲出国至今未能办理。庭审中郑津然表示，第二项诉讼请求系依据《中华人民共和国合同法》第七十九条及第八十一条的规定，向徐艳玲、安信公司主张权利。徐艳玲一方表示，其不能提交在2001年因精神疾病的就医证明。安信公司表示，因安信公司与郑津然没有合同关系，故无法只配合郑津然办理涉诉房屋的所有权转移登记手续。
一审法院认为，徐艳玲和安信公司签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》、郑津然与徐艳玲签订的《协议书》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，各方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。徐艳玲一方以与郑津然签订涉诉《协议书》时患有精神疾病，且处于发病期间，不具有民事行为能力，及涉诉房屋尚未取得房屋所有权证、涉诉《协议书》非郑津然本人签字、双方约定的转让价格明显低于市场价格等理由主张涉诉《协议书》无效，但徐艳玲一方并未充分举证证明徐艳玲于签订涉诉《协议书》时不具有民事行为能力及转让价格明显低于市场价格，而郑津然对其代理人与徐艳玲签订涉诉《协议书》并无异议，且涉诉房屋是否取得所有权证亦不影响涉诉《协议书》的效力，故一审法院对徐艳玲关于涉诉《协议书》无效的主张均不予采信。另，徐艳玲主张郑津然的诉讼请求已经超过诉讼时效，因双方未明确约定履行期间，故徐艳玲此主张于法无据，一审法院亦不予采信。据此，郑津然诉请确认郑津然与徐艳玲签订的《协议书》合法有效，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于判决徐艳玲和安信公司立即共同协助郑津然办理涉诉房屋所有权转移登记，将房屋所有人登记为郑津然的诉请，郑津然以合同法关于债权转让的规定主张上述权利，但依据徐艳玲和安信公司签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》的性质可认定，如徐艳玲转让对涉诉房屋享有的权利，则应将涉诉的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》约定的权利义务一并转让，而郑津然并未充分举证证明安信公司同意徐艳玲转让涉诉的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》的权利义务的行为，故郑津然该项诉请法律依据不足，一审法院不予支持。综上所述，郑津然诉请确认涉诉《协议书》合法有效，符合法律规定，一审法院予以支持；郑津然诉请二被告立即共同协助其办理涉诉房屋所有权转移登记，将房屋所有人登记为郑津然，因法律依据不足，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、依法确认郑津然与徐艳玲于2001年8月30日签订的《协议书》合法有效；二、驳回郑津然的其他诉讼请求。案件受理费6025元，减半收取3012.5元，由郑津然担负2972.5元，由徐艳玲担负40元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另，根据安信公司提交的“通知”，安信公司于2002年8月22日向徐艳玲下发“通知”，载：涉案房屋面积为98.68平方米，与购房合同面积差额为2.68平方米。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》中的约定，徐艳玲需补交面积差额房款11652.64元。庭审中，安信公司表示还应当补交水电费679.6元和物业费，物业费数额不能最终确定。郑津然表示同意支付上述费用。
本院认为，郑津然和徐艳玲于2001年8月30日签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郑津然按照协议书内容履行给付房款义务后，根据协议书内容，徐艳玲有义务配合郑津然办理涉案房屋产权转移登记手续。根据安信公司于2011年5月24日出具的证明，安信公司已知晓郑津然与徐艳玲之间的买卖且无异议，并表示同意协助办理。因此，在涉案房屋已具备办理产权转移登记手续的条件下，徐艳玲不配合郑津然办理的行为存在过错，应当承担继续履行的法律责任，安信公司负有协助义务。现涉案房屋存在差额面积款和水电费、物业费补交问题，庭审中，郑津然同意补交该款项，本院不予置疑。就物业费，因数额无法确定，安信公司可待确定数额后，与郑津然另行协商解决或另案向郑津然主张。
综上所述，郑津然的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市南开区人民法院（2018）津0104民初5758号民事判决第一项；
二、撤销天津市天津市南开区人民法院（2018）津0104民初5758号民事判决第二项；
三、改判天津市南开区人民法院（2018）津0104民初5758号民事判决第二项为：本判决生效后三日内，郑津然支付新世界安信（天津）发展有限公司房屋面积差价款11652.64元、水电费679.6元后，徐艳玲、新世界安信（天津）发展有限公司共同协助郑津然办理坐落天津市南开区房屋产权转移登记手续，由此产生的相关费用由郑津然承担。
一审案件受理费6025元，减半收取3012.5元，二审案件受理费6025元，由郑津然负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王鸿云
审 判 员 王润生
代理审判员 王 盛
二〇一八年九月十四日
法官 助理 张庆枚
书 记 员 杨 霞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国合同法》第八条：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……