蒋xx诉xx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
一 审 民 事 判 决 书
广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民事判决书
（2011）北民一初字第1107号
原告蒋xx，女，xxxx年x月xx日出生，汉族，职员，住xxxxxx号。身份证号：xxxxxx
委托代理人莫增搬，广西思齐律师事务所律师。
委托代理人陈娟，广西思齐律师事务所律师。
被告xx房地产开发有限公司，住所地xxxxxx
法定代表人许xx，董事长。
委托代理人朱雪梅，广西众维律师事务所律师。
委托代理人韦仲烈，广西众维律师事务所律师。
原告蒋xx诉被告xx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年6月23日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人莫增搬、陈娟，被告的委托代理人朱雪梅、韦仲烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年6月，原告购买被告在xxxx号开发的商品房，被告把该楼盘命名为“xxxx”。双方签订一份《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定：买受人购买的商品房位于“xxxx”xxxx号；总价款人民币316669元；出卖人于2008年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定并符合本合同约定的商品房交付买受人；出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5违约，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人不解除的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同还就其他事项进行约定。合同签订后原告全面履行了合同约定的义务。可是被告把合同当做儿戏，处处违约，直至2009年5月还未能交付房屋。后来就被告逾期事宜双方还签订了一份补充协议。协议约定：之前的违约金被告一次性支付，2009年5月31后未能交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之5违约金。2009年5月30日，被告在《柳州日报》上公告交房，可是此时房屋还没有得到政府有关部门验收合格，原告迫不得已于2009年6月5日也接收了未经验收合格的房屋。直至今日被告也没有把办理房屋权属登记所需资料交付产权登记机关，原告还无法办理房地产权属登记。双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并且没有违反法律的强制性规定是合法有效的，应当得到遵守。按双方签订的合同和补充协议的约定，被告应当立即将办理房屋产权登记的资料报政府产权登记机关；支付逾期5天交房违约金791.67元；另外，被告逾期570天办理房地产权属登记证书，虽然合同第十五条规定：如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。此约定明显不公平，相对于原告的损失来说过分悬殊，依据我国合同法114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。原告因办不到产权证，户口无法迁入，无法贷款做生意，小孩读书也无法落实，无法购买养老保险，造成的损失不可估量。合同的附件四规定：在具备办理产权登记条件后，买受人在接到出卖人通知之日起180日内交纳办理费用并办理有关手续，否则，每逾期一日，应按总房价款的万分之零点五支付违约金。公平原则是我国民法的基本原则。我国合同法同时规定合同当事人的权利义务对等，因此被告违约也应按日万分之零点五支付违约金，即9025.06元（316669元×570天×0.5／10000）。以上合计人民币9816.73元。以上事宜原告多次找被告协商，被告都置至不理，现诉至法院，要求判令被告支付逾期交房违约金791.67元、逾期办理房地产权属登记违约金9025.06元。
被告辩称：我们认为原告的诉请既无事实依据，也无法律依据。一、关于逾期交房的违约金的诉请，没有事实和法律依据。理由如下：1、被告有顺延交房的合同事由。按双方合同第八条的约定，如果被告有约定的事由，是允许其顺延交房的。一是遇雨天交房可顺延，在合同第八条第二款第三项；那么，如果：某某在合同期内遇雨天多少天，房开商可顺延交房。二是买受人逾期交付房款却未承担违约责任的，出卖人可顺延交付时间。那么，如果某某人，逾期交房款多少天，按合同出卖人也可顺延交房。因此，我们不能简单直观地认为：只要实际交房与合同约定的交房时间有时间差，就认定是逾期交房，违约了。2、验收备案并非商品房交付的前提条件。验收备案只是行政管理程序上的规定，按《建筑法》等法律规定，验收合格的含义并不是非要取得验收备案。实际上，验收合格与验收备案是两个不同的概念。后者验收备案并非交付房屋的前题条件。原告称被告曾在承诺书中称2009年5月31日将验收备案合格的房屋交予原告，实际上我方从未做过这样的承诺。请注意承诺书原文件第一条。因此，原告所诉必须有验收备案才能交付商品房是没有法律和事实依据的。3、原告逾期收房，责任不在被告。被告已于2009年5月25日取得《建设工程质量竣工验收意见书》。表明所诉争的商品房已达到法律规定的交付条件（合同约定只要达到给水、排水、供电可正常使用即可），可以交付。之后，被告于2009年5月30日在柳州日报上发出交房公告，通知原告交房。原告不收房，责任不在被告。按合同第十一条交接第二款以及附件四第一条的规定，原告逾期收房视为房屋自动交付，房屋的权利风险随即转移给买受人。也就是说从理论上讲，即使假如出卖人有逾期交房情形，违约金计算的截止日期应止于2009年5月31日。原告要求支付2009年6月后的逾期交房违约金，没有理由。有些原告算至起诉之日更是毫无根据。有一部分业主在5月31日前就已经领房，他们以自己的行动认可了房屋质量，过错在原告自己一方。不能再要求被告支付收房之后的违约金。4、诉请被告每日支付万分之五的违约金没有任何依据。逾期交房违约金的比例，不应以承诺书来计算，因为：承诺书的生效前提是原被告双方签字认可。绝大多数原告没有承诺书，这部分原告根本无权要求被告按承诺书给付违约金。有相当一部分业主是拿高波的承诺书作为加大违约金的依据，这部分人如前所述同样无权要求被告加大违约赔偿。至于少数有承诺书的业主也不应按承诺书所述要求违约赔偿。因为，我方有充足的证据证明被告是在受胁迫的情形之下所签订的承诺书，并非被告真实意思表示。按《合同法》第52条规定，此种情形下所签订的合同无效。5、被告已向几乎所有的业主支付了相当大数量的违约金。（平均每人都有五千元左右）不能再重复给付。同时我们保留追偿的权利。原合同第十五条是这么约定的：逾期办证，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。原告却要求比合同约定高得多的违约金，显然没有法律及合同依据。理由如下：1、原告认为原约定不公平，相对于原告的损失而言过分县殊，因此要求以合同法第114条处理。暂不论这个理由是否成立。如果真的有这种想法，应在签订合同之日起两年内主张，合同大多是在2007、08年签订的，现早已过诉讼时效。2、原告称由于逾期办证造成原告户口无法迁入，无法贷款生意，小孩无法读书，老人养老保险无法办理等等，这些均与逾期办证无直接因果关系，而且用这些理由也没有任何证据相印证。3、原告以附件四第七条的约定作为提高逾期办证违约金的理由，更是荒谬无比。这一条款明明是约束原告的，怎么反过来变成约束被告的？原告显然是在篡改合同！综上所述，我们认为原告的诉请既无事实依据也无法律依据。请求法院依法驳回其诉请。
经审理查明：2007年6月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于xxxx号xxxxxx号建筑面积为113.75方米房屋一套；房屋总价款为316669元，付款方式为银行按揭，原告应于2007年7月5日前办理完银行按揭的相关手续，逾期按本合同第七条处理。第七条约定，原告如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。第八条约定，被告应于2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在原告已付清全部房款、该商品房的给水、排水、供电可以正常使用的条件下，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；如遇雨天或停电影响工期的（每天停电8小时以上按一天记，停电时间不超过8小时的，按小时累计，连续两天以上雨天则记入累计天数）被告可根据施工部门、施工时间、晴雨记录和停电记录，相应顺延交付期，顺延的交付期不作为被告承担违约责任的依据。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，如逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之0.5的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。交房通知之日30天内，原告应到售房部办理房屋交接手续，逾期视为房屋自动交付，被告将该房屋移交给物业公司管理，房屋的权利、义务及风险也随即转移给原告。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金等内容。该合同的附件四即合同补充协议第一条约定被告以在《柳州日报》刊登交房通知（公告）的方式通知原告办理交房手续，原告逾期未办理的，按本合同第十一条处理。第七条约定，在具备办理产权登记手续的条件后，原告应在接到被告通知之日起180日内交纳办理费用并办理有关手续，否则，每逾期一日，应按总房价款的万分之0.5支付违约金，因原告的原因导致不能及时办理备案的，被告无需承担责任。
此后，原告向被告支付完毕了购房款316669元。但被告未能按合同的约定期限交房。
2009年4月21日，被告向部分业主出具了《承诺书》载明：1、承诺于2009年5月31日交房，房屋确保验收合格。并及时办理房产证、土地证等相关手续。2、对于合同违约金，凡业主3月31日前要求违约金的，我公司认可按购房合同约定的日万分之0.5支付；对4月1日至4月30日之间的违约金，按日万分之一支付；对5月1日至5月31日之间的违约金，按日万分之2.5支付；对6月1日之后发生的违约金，按日万分之5支付等内容。同时，该《承诺书》第6条还约定，以上承诺由我公司与xxxx购房业主签字认可后发生效力。
2009年5月30日，被告在柳州日报上刊登交房公告，通知各位业主从5月31日起开始正式交房。2009年6月5日，原告到被告处领取了该商品房并使用。因被告未完善“xxxx”小区的竣工验收备案手续，未能及时取得房屋初始登记证明，致使原告至今无法办理房地产权属证书。
另查明，2009年5月25日，由施工单位xx公司、勘察单位xx勘察院、设计单位xx公司、监理单位xx公司、建设单位即被告xx房地产开发有限公司对1号楼工程质量进行竣工验收，出具的《建设工程质量竣工验收意见书》验收结论为工程质量合格。5月27日，柳州市公安消防支队经验收，出具了柳公消验（2009）第146号《建设工程消防验收意见书》认为该工程符合国家有关消防技术标准的要求，消防验收合格。
现原告诉至本院，要求如上请求。
本院认为：依法成立的合同，自成立之日起生效。当事人应当全面履行合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；......。
本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反国家的相关规定，应属合法、有效的合同，对原、被告均有法律约束力。
被告协议将其开发建设的房屋卖给原告，依法负有协助原告办理房地产权属证书的义务。由于被告的原因，致使原告至今未办证，被告应当承担违约责任。原告要求按照合同的附件四第七条的约定进行计算违约金的请求，本院认为，该附件四同样与合同具有相同的法律效力，该条约定的违约金是对原告进行约束，并不是对被告应承担的违约责任的变更或补充；另原告没能向法庭提供相应的证据证实原告还有其他的损失，因此，对原告的主张，本院不予支持。因此，逾期办证的违约金应按照双方在合同中的约定进行计付。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。故原告要求的违约金应按照原告已付房价款316669元的0.1%计付316.67元。
合同中明确约定：被告应于2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在原告已付清全部房款、该商品房的给水、排水、供电可以正常使用的条件下，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。现被告提供了相应的证据证实了交付的房屋符合国务院于2000年1月30日颁布实施的《建设工程质量管理条例》第十六条、《建筑法》第61条规定及合同约定，应认定涉诉房屋质量满足合同约定。因此，被告从2009年5月27日起就具备交房条件。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，被告以在《柳州日报》刊登交房通知（公告）的方式通知原告办理交房手续。被告在柳州日报刊登公告从2009年5月31日起开始正式交房，因此，逾期交房的天数应从合同约定的交房日计至被告在柳州日报刊登公告约定的交房日2009年5月31日止，计算逾期交房违约金。但本案中，原告向法庭要求的是2009年6月1日之后的逾期交房的违约金，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告xx房地产开发有限公司应向原告蒋xx支付逾期办理房地产权属登记的违约金316.67元。
二、驳回原告蒋xx的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），由原告负担48元，被告负担2元。
上述应付款项，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判长 程 刚
审判员 谭方明
审判员 李贵传
二〇一一年十二月三十一日
书记员 黎 鹂