青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崂民二商初字第334号
原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市深圳路222号，组织机构代码86358152-5。
负责人冯涛，职务行长。
委托代理人李春来，系山东清泰律师事务所律师。
委托代理人仲昭利，系山东清泰律师事务所律师。
被告马淑文，
被告乔严军，
被告青岛天泰房地产开发股份有限公司，住所地青岛市香港东路99号，组织机构代码证73062675-0。
法定代表人安玉田，职务董事长。
委托代理人李帅元，男，1983年4月15日生，汉族。
原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛市分行）与被告马淑文、乔严军、被告青岛天泰房地产开发股份有限公司（以下简称天泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行青岛市分行委托代理人仲昭利到庭参加诉讼，被告马淑文、乔严军、天泰房地产公司委托代理人李帅元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行青岛市分行诉称，2012年9月17日，原告与被告签订个人住房借款合同，约定被告向原告借款40万元，用于购买位于胶州市澳门路333号《海湾天泰金融广场小区》9号楼办公单元515户，借款期限自2012年9月14日起至2022年9月14日止，被告将购买的上述房屋抵押给原告。合同签订后，原告履行了放款义务，但被告未完全按照约定偿还贷款。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求：1、判令解除原告与被告签订的《个人住房借款合同》；2、判令被告偿还借款本金386082.28元、截止至2013年4月30日的利息及罚息2288.05元，合计388370.33元；3、判令被告偿还自2013年5月1日起至判决生效之日止的利息及罚息；4、确认原告有权就被告设定抵押的房屋优先受偿及被告青岛天泰房地产开发股份有限公司承担连带责任；5、由被告负担本案的律师费21000元及诉讼费等费用。
被告马淑文、乔严军答辩称：欠款属实，但因经济问题，暂时无力偿还。
被告天泰房地产公司答辩称：对马淑文、乔严军的欠款数额暂时无法确定；本案涉案房屋应拍卖后优先偿还原告的损失；天泰房地产公司承担责任是在被告房屋拍卖后，不能偿还原告的部分，同时其承担保证责任后有权向马淑文、乔严军追偿。
经审理查明，2012年9月17日，建行青岛市分行与被告马淑文签订编号为371986809-014-2012000627《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告马淑文向原告借款40万元用于购买住房；借款期限自2012年9月14日起至2022年9月14日止；借款利率为年利率浮动利率，在基准利率水平上上调10%；借款逾期的，罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息法；保证方式为最高额保证及抵押。被告马淑文提供位于胶州市澳门路333号《海湾天泰金融广场小区》9号楼办公单元5层515户房屋作为抵押担保，但此房未到房产登记管理部门办理抵押登记。合同约定，借款人未按本合同约定归还借款本息或支付相关费用，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告马淑文与乔严军系夫妻关系。
2012年9月17日，原告与被告合同签订后，原告于2012年9月18日向被告马淑文发放借款40万元。被告马淑文未按合同约定偿还借款本息，截至2013年6月21日，被告马淑文拖欠原告借款本金386082.28元。原告庭审中提交律师费发票一份，证明其为本案支出律师费21000元。
另查明，2011年12月1日，原告建行青岛市分行与被告天泰房地产公司签订编号为3719868092011000011《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定为保障原告债权的实现，被告天泰房地产公司愿意为债权人与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，合同所称债务人指因购置坐落于胶州市澳门路333号海湾天泰金融广场小区项目所属之住房或商业用房房产而与债权人发生借贷关系的全部债务人。被保证的债权是指自2011年12月1日至2014年12月1日期间因债权人向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（包含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费，杂费等），债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。其最高额为人民币三亿元。保证方式为连带责任保证，保证期间为债权人对每个债务人发放单笔贷款分别计算，自债权人与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日。双方约定当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求被告青岛天泰房地产开发股份有限公司在其保证范围内承担保证责任。
以上事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、借款凭证、最高额担保合同、贷款账户基本信息、律师费发票及当事人陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告之间的借款合同系双方的真实意思表示，该合同合法、有效，原、被告均应严格履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。由于被告并未按约偿还借款，根据合同约定，原告有权主张解除合同，宣布贷款立即到期。原告诉请要求解除借款合同的诉讼请求，本院予以支持；被告对于原告主张未还款项的金额没有异议，故原告要求被告偿还借款本金386082.28元事实清楚，本院予以支持；因合同约定了利息、罚息的计算方法，故原告主张利息、罚息符合法律规定，本院予以支持；原告与被告青岛天泰房地产开发股份有限公司签订的最高额担保合同合法有效，被告青岛天泰房地产开发股份有限公司自愿就包括被告马淑文在内的债务履行向原告提供连带责任担保。由于原、被告均认可涉案的抵押物并未办理登记，因此该抵押权并未成立，双方约定在债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求被告青岛天泰房地产开发股份有限公司在其保证范围内承担连带保证责任，故被告天泰房地产公司应在原告对被告马淑文享有的全部债权范围内承担连带清偿责任，在承担保证责任后其有权向被告马淑文、乔严军追偿。合同约定了律师费由借款人支付，故原告主张的律师费21000元，符合法律规定，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行与被告马淑文于2012年9月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》提前到期；
二、被告马淑文、乔严军于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行借款本金386082.28元及利息、罚息（利息、罚息按照双方签订的合同约定计算）；。
三、被告马淑文、乔严军于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行律师代理费21000元。
四、被告青岛天泰房地产开发股份有限公司对上述第二项、第三项债务的履行向原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行承担连带清偿责任，在承担责任后，青岛天泰房地产开发股份有限公司有权向马淑文、乔严军追偿。
五、驳回原告其他的诉讼请求。
案件受理费7441元，保全费2520元，由被告马淑文、乔严军、被告青岛天泰房地产开发股份有限公司承担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘思宏
人民陪审员 姜元祥
人民陪审员 谢嵘嵘
二〇一四年三月十八日
书 记 员 于 鑫