河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民再终字第12号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：陈红梅，女，住商丘市。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：商丘缔华房地产开发有限公司，住所地：商丘市睢阳区神火大道东侧帝景花园。
法定代表人：盈河，该公司总经理。
委托代理人：刘怀军，河南睢阳律师事务所律师。
申请再审人陈红梅与被申请人商丘市缔华房地产开发有限公司（以下简称缔华公司）商品房销售合同纠纷一案，商丘市睢阳区人民法院于2011年8月4日作出（2011）商睢区民初字第1182号民事判决，缔华公司不服，向本院提起上诉。本院于2011年12月30日作出（2011）商民终字第1540号民事判决。判决发生法律效力后，陈红梅不服向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2013年11月8日作出（2013）豫法立二民申字第00608号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人陈红梅，被申请人缔华公司的委托代理人刘怀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告陈红梅向商丘市睢阳区人民法院起诉称，2009年4月8日，原、被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的帝景花园—南苑第四栋1单元16层1602号房一套。2008年3月27日，原告向被告交付购房款167511元，并交纳契税3350元、印花税84元、维修费3350元、工本费522元。在签订合同及交纳购房款时，被告均没有告知该楼盘在销售时没有取得预售房许可证的事实。被告一直没有交付此房，近两年时间已过，原告见楼房建到12层已经封顶，经追问，方知该楼盘确实没有取得预售房许可证，且原计划建19层的楼房规划部门没有批准，该楼只批准建到12层，因此，无法向原告交付合同约定的第16层房屋，期间经协商未果，双方签订的合同已经无法继续履行。综上，原告认为，被告销售商品房没有取得预售许可证，且已无履行该合同的可能，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，请求法院依法判令：1、依法解除原、被告签订的商品房买卖合同。2、判令被告返还原告已交购房款167511元及其他费用7340元并支付利息。3、判令被告1＋1赔偿原告经济损失167511元。4、因被告的行为给原告造成房价上涨的损失。5、判令被告支付违约金6507元。6、判令被告支付房屋层差款14512元，诉讼费用由被告承担。
一审被告缔华公司辩称，1、同意原告的第1、2项诉讼请求；2、同意给原告适当的赔偿；3、不同意原告3-6项的诉讼请求。
一审法院查明，2008年3月27日，原、被告双方签订住宅确认单一份，原告购买被告开发的帝景花园南苑4号楼1单元16层1602号商品房一套，面积96.75平方米，单价每平方米1731.38元，总价款167511元。原告于当日交纳了全部房款，并交纳了印花税84元，契税335O元，维修费3350元，工本费522元，以上共交纳174817元。住宅确认单签订后，原、被告于2009年4月8日签订了商品房买卖合同，其中第八条交付期限约定，出卖人应在2010年6月30日前该商品房经验收合格交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：1、逾期不超过6O日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。被告于2010年8月25日经商丘市规划管理局下发建字第（2O10）14号建设工程规划许可证；批准原、被告争议的4号楼建设标准为12层，原、被告约定的4号楼16层1602号房不在规划范围之内。2010年9月14日被告取得商品房预售许可证。另查明，被告建设的帝景花园南苑4号楼12层现在的房屋销售价格为每平方米3688元至4068元。原告因被告无法将购买的房屋交付使用，起诉来院。
一审法院认为，原、被告之间是一种商品房销售买卖合同关系，该合同因原、被告订立合同时及开庭审理前被告均未取得合同约定的该套房屋的商品房预售许可证明，为无效合同。《民法通则》第一百一十一条规定：当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成的损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。该解释规定的是惩罚性赔偿责任的情形，符合该解释规定的情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，双方合同签订时间为2009年4月，但被告到2O10年9月才取得商品房预售许可证，且许可证不包括本合同中的房屋。因此原告要求被告返还已付购房款及其他费用并支付利息、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求该院予以支持；关于原告要求被告承担因被告行为给原告造成房价上涨的损失的诉讼请求，该院认为该损失应是原告购买商品房时的价格和现在被告销售商品房的价格的差价，原告与被告签订的商品房买卖合同每平方米单价为1731.38元，被告现在销售的商品房单价为每平方米3688元至4068元，按最低价3688元计算，每平方米单价差价为1956.62元，原告购买的房屋面积为96.75平方米，因房价上涨给原告造成的损失1892O5.15元被告亦应予以赔偿。原告的其他诉讼请求因证据不足，该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）》第二条、第九条之规定，判决：一、被告商丘缔华房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告陈红梅购房款167511元、契税等费用7306元，共计174817元及利息（利率按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，自2008年3月27日起至付清之日止）。二、被告商丘缔华房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内赔偿原告陈红梅因房价上涨造成的损失189205.15元。三、被告商丘缔华房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内赔偿原告陈红梅一倍的购房款167511元。四、驳回原告陈红梅的其他诉讼请求。
缔华公司不服上诉称，上诉人的售房行为不属于故意隐瞒和恶意欺诈。上诉人是正规的房地产开发企业，在2007年上诉人就计划建造商丘帝景南苑二期，在该工程的规划设计中对4号楼设计为18层（见设计平面图）在此基础上，上诉人对该工程施工建造（按18层的地基和设施施工）在同时对在建工程进行对外认购。2008年3月被上诉人陈红梅认购了4号楼16层1602室。期间上诉人将上述4号楼等工程向商丘住建委和规划局申请规划审批和办理商品房预售许可，由于多种原因规划部门仅批准建12层，并给办理了4号楼的商品房预售许可证。情况变化后，期间，上诉人多次电话联系被上诉人等诸多客户协商处理，绝大部分客户均同意调换楼层，唯独与被上诉人协商未果，导致纠纷。然而一审法院却认为：原被告在签订合同时及在开庭审理前均未取得合同约定的该套房屋的商品房预售许可证明，这种认定与事实不符。在开庭前上诉人已向法院提交了该合同约定的4号楼的商品房预售许可证，并给予认定其真实性，一审法院认为虽有4号楼的商品房预售许可证明，但没有4号楼l6层1602房的预售许可。视为没有预售许可证明的观点是不能成立的。因为商品房预售许可证明仅对整栋楼进行许可，不可能对某一楼层进行许可，所以，虽然在订立合同时没有预售许可证，但在开庭前已提交了相应的预售许可证明，对双方所签订的合同所对应的标的4号楼应视为有商品房预售许可证明。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的是：“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，导致合同无效或者被撤销，解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，这一司法解释意在对故意隐瞒和故意欺诈行为的一种惩罚性条款。在本案中，上诉人在与被上诉人订立认购确认书和购房合同时被上诉人陈红梅没有问及是否有商品房预售许可证，上诉人也未表明是否有商品房预售许可证，更没有向被上诉人提供虚假的商品房预售许可证，在主观上没有恶意隐瞒没有商品预售许可证的故意，在客观上更不存在恶意欺诈的行为。在被上诉人提供的商品房买卖合同书（实际上，缔华公司从来未与陈红梅签订该合同，不知道陈红梅如何取得该合同，因为在4号楼的商品房预售许可证审批前，缔华公司从未与任何客户就4号楼签订过商品房买卖合同）也可印证该楼房的预售许可证一栏为空白，对于这一无预售许可证明的事实，陈红梅在签订合同时，也是明知的。所以，上诉人不存在故意隐瞒没有预售许可证明事实，不应适用《商品房买卖司法解释》第九条的规定。导致被上诉人不能实现16楼的合同目的的主要原因，是因规划部门没有审批而造成的，不应归责于上诉人的原因而导致的合同无效。不应适用1＋1的惩罚性赔偿规定。况且，因房价上涨的数额赔偿近19万元，已足以弥补了被上诉人的各项损失。利息损失已包括在内，不应再另判支付利息。综上所述，一审法院判决上诉人承担1＋1赔偿，不符合法律规定，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人陈红梅答辩称，上诉人缔华公司在没有取得商品房预售许可证的情况下，预售商品房，况且合同约定的房屋也没有建成，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，导致合同无效或者被撤销，解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。根据该规定，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院二审认为，本案是商品房买卖中惩罚性赔偿如何适用的问题。2008年3月27日，上诉人缔华公司与被上诉人陈红梅签订购买住宅确认单一份，被上诉人陈红梅购买上诉人缔华公司开发的帝景花园南苑4号楼1单元16层1602号商品房一套，面积96.75平方米，交纳购房款等费用共计174817元。住宅确认单签订后，当事人于2009年4月8日签订了商品房买卖合同，出卖人应在2010年6月30日前该商品房经验收合格交付买受人使用。上诉人缔华公司于2010年8月25日经商丘市规划管理局下发建字第（2O10）14号建设工程规划许可证；批准当事人争议的4号楼建设标准为12层，上诉人缔华公司四号楼地基已建好19层的地基。当事人约定的4号楼16层1602号房不在规划范围之内。2010年9月14日缔华公司取得商品房预售许可证。以上为上诉人缔华公司建房、被上诉人陈红梅购房的整个过程。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第八条规定，出卖人根本违约，导致合同目的不能实现，买受人在以下二种情形下可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即惩罚性赔偿：（1）、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。如果该抵押的设定导致房屋无法交付，无法办理房屋权属证书，或者抵押权人行使抵押权使买受人无法正常占有，使用该房屋，造成买受人购买房屋的目的落空，严重损害买受人的合法权益，买受人可请求惩罚性赔偿。（2）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。以上二种情形，适用惩罚性条款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条也规定了因出卖人的欺诈行为引起的惩罚性赔偿：出卖人订立商品房买卖合同，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明的，而导致买卖合同无效或撤销，被解除的。纵观以上法律规定及当事人签订商品房买卖合同的整个过程，上诉人缔华公司没有恶意违约和欺诈行为，原审判决上诉人返还购房款及利息并赔偿房价上涨损失，在被上诉人的权益得到保护的情况下，再判决上诉人承担购房款一倍的赔偿责任不当，即惩罚性赔偿错误。导致被上诉人陈红梅合同目的不能实现，上诉人缔华公司有过错，对给被上诉人陈红梅造成的损失应予赔偿。原审查明的事实清楚，因上诉人缔华公司没有恶意和欺诈行为，其上诉理由部分支持，原审判决欠妥，应予部分纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项及《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十二条及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款第（一）项之规定，判决：一、维持商丘市睢阳区人民法院（2011）商睢区民初字第1182号民事判决的第一项，即被告商丘缔华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告陈红梅购房款167511元、契税等费用7306元，共计174817元及利息（利率按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，自2008年3月27日起至付清之日止）；第二项，被告商丘缔华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告陈红梅因房价上涨造成的损失189205.15元；第四项，驳回原告陈红梅的其它诉讼请求。二、撤销商丘市睢阳区人民法院（2011）商睢区民初字第1182号民事判决的第三项，即被告商丘缔华房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内赔偿原告陈红梅一倍的购房款167511元。
判决发生法律效力后，陈红梅不服，向河南省高级人民法院申请再审，其理由是：商丘市中级人民法院（2011）商民终字第1504号民事判决否认被申请人恶意违约和欺诈行为的事实，不支持申请再审人的一倍购房款的诉讼请求错误，请求依法立案再审。
被申请人缔华公司辩称，1、本案二审结束后，申请再审人陈红梅已经向一审法院申请执行，陈红梅购房时交款16万多元，通过二审判决，陈红梅已经得到现金40多万元，完全弥补了陈红梅的损失，该案已经执行完毕，从此可以看出陈红梅认可二审判决，申请再审属于缠诉。2、关于本案的焦点问题，缔华公司与陈红梅签订的商品房买卖合同作为出卖人有违约，并不存在欺诈行为。请求驳回申请，维持二审判决。
经本院再审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院再审认为，本案缔华公司与陈红梅签订商品房买卖合同至一审开庭审理前未取得商品房预售许可证，也未实际建造所涉房屋，原审认定该合同无效正确。缔华公司在未有取得商品房预售许可证和房屋没有建造的情况下，就与陈红梅签订商品房买卖合同，致使合同无效的责任应由缔华公司承担。因此，陈红梅要求缔华公司返还已付购房款及其他费用、支付利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的有关规定，本院应予支持。陈红梅遭受的损失应是购买商品房时的价格与缔华公司现在销售的价格之差价，因此，房价上涨给陈红梅造成的损失，缔华公司亦应予赔偿。但本院二审对缔华公司应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任予以改判不符合上述有关法律规定，再审应予纠正。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，再审应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2011）商民终字第1540号民事判决；
二、维持商丘市睢阳区人民法院（2011）商睢区民初字第1182号民事判决。
一、二审案件受理费13500元，由商丘市缔华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张学朋
审判员 尤永胜
审判员 韩慧莹
二〇一四年四月三十日
书记员 李苗苗