广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3017号
上诉人（原审原告）：陈美权，男，汉族，1974年11月24日出生，住番禺区。
被上诉人（原审被告）：广州市南沙区横沥镇房地产开发公司，住所地。
法定代表人：陈秋成，该公司经理。
委托代理人：余绮彤，广东凯成律师事务所律师。
上诉人陈美权因与被上诉人广州市南沙区横沥镇房地产开发公司（下称横沥公司）建设用地使用权纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年11月30日，陈美权（为乙方）与番禺区横沥镇房地产开发公司（为甲方）签订《土地使用权转让协议》，约定甲方将位于横沥镇大元开发区四号地之5号住宅地转让给乙方作为住宅地，确切位置及四至面积以国土部门测定为准，用地使用期限为70年。该地面积130平方米，总售价15600元。2002年7月19日，陈美权取得横沥镇大元开发区富华路12号住宅用地的《建设用地规划许可证》，用地总面积为96平方米。
2013年12月24日，陈美权向原审法院提起本案诉讼，请求判令横沥公司协助办理南沙区横沥镇大元开发区富华路12号地块的建设用地批准书。原审诉讼中，为证明涉案土地可依据历史遗留的办理房地产证问题的有关规定补办房屋产权登记手续，陈美权提交了证据广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第1272号《民事判决书》，该判决书查明：2000年11月30日，陈美权与广州市南沙区（原番禺区）横沥镇房地产开发公司签订《土地使用权转让协议》。之后，陈美权出资在该住宅地建设四层楼房一幢。2002年7月19日，陈美权取得横沥镇大元开发区富华路12号住宅用地的《建设用地规划许可证》。2003年1月27日，陈美权（甲方）与陈林梧（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落在横沥镇大元开发区富华路12号四层混凝土结构楼房一套及其家具、电器等一切设备、设施出售给乙方。议定房屋价款315000元。乙方在取得该房屋使用权之日起，乙方办理有关房屋的产权证等证件所发生的费用由甲方负责等。签订合同当天，陈林梧向陈美权支付首期款项215000元，陈美权亦将涉案房屋交付给陈林梧使用，一直至2012年7月26日，现讼争房屋由陈美权收回管理。2012年8月30日，陈美权向原审法院提起诉讼，请求判令陈美权、陈林梧于2003年1月27日签订的横沥镇大元开发区富华路12号《房屋买卖合同》无效等。该案审理中查明：涉案房屋至今未办理产权登记手续。根据案件审理的需要，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局、广州市规划局南沙分局发出调查函。广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局函复原审法院，认为“根据来函附件资料显示涉案房屋当前不具备办理或补办初始登记手续的法定条件，需与规划部门查询涉案房屋是否有规划报建及审批手续。由于附件资料中有陈美权名下的《建设用地规划许可证》，符合将涉案房屋纳入历史遗留办证的基本条件，但最终能否依法办理，需与规划等部门进一步核实”。广州市规划局南沙分局复函原审法院，“1、经查档案系统，未查询到陈美权涉案房屋规划报建及审批手续的相关记录；2、根据贵院所提供的资料，该房屋已取得原广州市城市规划局番禺区分局核发的《建设用地规划许可证》，符合纳入历史遗留办证的基本条件，可依据我区关于历史遗留的办理房地产证问题的有关规定补办房屋产权登记手续等。”原审法院认为：根据查明的事实，涉案房屋目前可以补办房屋产权登记手续，故在陈美权补办房屋产权登记手续后，交易手续和产权过户也是可以完成的，陈美权、陈林梧签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规效力性强制性规定，是有效合同，对于陈美权主张该房屋买卖合同应认定为无效合同的诉讼请求，不予支持。……。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2012年12月28日作出判决：驳回陈美权的诉讼请求。二审法院认为：双方当事人签订的上述买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容无悖法律，且陈林梧支付大部分房款后，实际占有并使用涉案房屋，《房屋买卖合同》已经实际履行。原审法院认定《房屋买卖合同》有效，并无不当，原审判决予以维持。……。故判决：驳回上诉，维持原判。
原审法院另查明：本案诉讼中，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局发出调查函，该局向原审法院做出《关于（2014）穗南法民三初字第17-1号征询函的回复》［穗过房南（2014）352号］，内容为：贵院咨询关于南沙区横沥镇大元开发区四号地之5号住宅及土地办理房地产权镇是否需办理建设用地批准书等事宜，经核权属，该宗地有21.98平方米位于番禺市横沥镇房地产开发公司中番国土建用字（1996）0414号批准书范围中，余下75.55平方米位于横沥镇大元村范围，土地权属性质为集体。根据该宗用地权属情况，因该宗地有部分土地不属于番禺市横沥镇房地产开发公司，暂时无法完善办证的相关事宜。
以上事实，有陈美权、横沥公司举证材料及当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，原审法院予以采信。
原审法院认为，本案为建设用地使用权纠纷。关于陈美权是否具有诉讼主体资格问题。陈美权、横沥公司签订的《土地使用权转让协议》是双方的真实意思表示，因涉案土地及其上盖的建筑物至今尚未取得产权证书，虽然横沥公司已将涉案房屋及所涉土地出让他人，陈美权作为《土地使用权转让协议》的相对方，根据合同相对性原则，有权提起本案诉讼。横沥公司抗辩陈美权不具备本案诉讼主体资格理据不足，原审法院不予采纳。根据上述《协议》的约定，横沥公司依约应履行协助陈美权办理涉案土地的建设用地批准书的义务，但根据广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局的《回复》内容，涉案土地暂时无法完善办证的相关事宜，因此陈美权的诉讼请求目前实际无法履行，故原审法院驳回陈美权的诉讼请求，待具备办证条件后陈美权可再起诉要求协助办理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，原审法院于2014年6月20日作出如下判决：驳回陈美权的诉讼请求。一审案件受理费100元，由陈美权承担。
上诉人陈美权不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院审理查明的事实与其判决相矛盾，上级法院应当依法予以纠正并改判。原审法院既认定《土地使用权转让协议》真实有效，但又借口其他理由驳回上诉人的请求，实在是认定的事实与判决相矛盾，原审法院应当根据审理查明的事实责令被上诉人限时为上诉人办理涉案土地的建设用地批准书和房屋产权证的出证义务。希望上级法院能根据原审法院审理查明的事实依法直接改判。二、原审法院以广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局的《回复》内容，涉案土地暂时无法完善办证的相关事宜驳回上诉人的诉讼请求没有任何的事实和法律的依据，上级法院应当予以纠正。在原审中原审法院曾经两次开庭公开审理，两次开庭原审法院均出示一份广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局的《回复》，内容大概是可以破例帮助办理相应的手续，但该《回复》原审法院不肯给上诉人复印。因此，原审法院应当根据该《回复》判令被上诉人为上诉人办理相关出证手续。三、原审法院以待具备办证条件后的一个未知的条件的理由驳回上诉人的请求也是毫无法律依据，上级法院应当予纠正。上诉人以被上诉人之间的《土地使用权转让协议》自2000年签订以来至今已经长达14年之久，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条第（四）款约定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。根据以上规定，被上诉人在长达14年的时间里在上诉人多次要求的情况均不履行合同义务，不管任何理由均说不过去，被上诉人的行为已经构成了严重的违约，但上诉人仍不追求其违约责任，只要求其继续履行义务即可。但现在原审法院依然要求上诉人继续等待具备办证条件之后再起诉，连法院这样的公权力都无法保护公民的合法的民事权利，那么要让弱势的上诉人凭着自己单个个体的身份再到哪里去维护自己的合法权益呢四、该涉案土地并非是历史遗留问题无法办证，而是被上诉人怠于办证未及时完善土地办证的相关手续造成的，是被上诉人将自己的违约行为所产生的责任完全让上诉人来承担。当年，该涉案土地相邻还有其他的土地也是被上诉人售出，其他相邻的土地已经有十几户已办好证，这就证实被上诉人在当时是有能力为上诉人办好相关证件，但就是由于被上诉人的怠于办证行为才导致目前无法办证的状态，因此该违约责任应当由被上诉承担，而不应由上诉人来承担。
被上诉人广州市南沙区横沥镇房地产开发公司辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。涉及与上诉人合同的地块，因出让金问题及部分是集体土地的原因，至今无法办证。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，根据双方当事人签订的转让协议，被上诉人负有协助上诉人办理建设用地批准书的义务。经审查，审批建设用地批准书的行政部门已经回复目前涉案地块无法完善办证。上诉人提起本案要求办理建设用地批准书因不具备办证规定的条件，原审法院予以驳回，符合法律规定。上诉人应待具备条件后再行主张权利。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈美权负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年九月十九日
书记员 阮志雄
陈迪