广东省廉江市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)湛廉法民二初字第545号
原告：廉江市第二小学。
住所地：廉江市五一路*号。
法定代表人：欧联和，校长。
委托代理人：林荣锋，男，汉族，1966年3月13日出生，广东省廉江市人，住廉江市。
委托代理人：吕海棠，廉江市公职律师事务所律师。
被告：钟文珍，女，汉族，1971年2月15日出生，广东省廉江市人，住廉江市。
原告廉江市第二小学诉被告钟文珍返还原物纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈勇于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告廉江市第二小学的委托代理人林荣锋、吕海棠均到庭参加了诉讼。被告钟文珍经本院传票传唤，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我校与被告钟文珍于2011年1月1日签订了《租屋协议》，约定我校将教学楼底层一间房屋(即被告现在经营的靓丽日用品店)出租给被告使用，租期两年，即2011年1月1日至2012年12月31日止。期满后双方口头协议续租两年，即2013年1月1日至2014年12月31日止。靓丽日用品店登记经营者是钟由庆，实际经营者是被告钟文珍。为解决教学用房不足问题，根据廉江市政府、廉江市教育局的指示，我校决定期满后将所有出租房屋全部收回。为此，我校于2014年10月10日提前两个月书面通知被告钟文珍租赁期满后不再续租。但租赁期满后，被告拒不肯搬出。我校多次通知被告并与被告协商归还出租房事宜，并通过罗州街道综治维稳中心协调处理。但被告仍然不肯搬离出租房屋，至今继续占用我校的房屋，严重妨碍了我校新一季的学生招生及教学工作。因返还房屋产生纠纷，被告自2014年10月起未再向我校支付房屋租金。为保护我校的合法权益，特向法院起诉，请求判令被告立即返还租赁的房屋；并支付自2014年第四季度至归还房屋之日拖欠的租金(暂计至2015年6月份共10440元)及逾期滞纳金。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据：
1、事业单位法人证书、法定代表人证明，证明原告的诉讼主体适格，欧联和是法定代表人；
2、土地使用权证，证明原告用于出租的房屋产权来源合法；
3、租屋协议，证明原、被告双方经协商一致于2011年1月1日签订了《租屋协议》，协议合法有效；
4、个体户机读档案登记资料，证明被告钟文珍租赁原告房屋后，以钟由庆的名义办理了营业执照；
5、通知五份，证明原告已多次书面通知被告租赁期满不再续约，并经罗州街道综治维稳中心协调处理，被告拒绝按《租屋协议》约定结清租金，返还租屋。
被告钟文珍不作答辩，也没有提供证据。
经庭审质证、认证，被告钟文珍不到庭，视为放弃质证和抗辩的权利。本院对原告提供的证据均予以认定。
经审理查明：原、被告于2011年1月1日签订一份《租屋协议》，约定：“一、原告将(空白)平方米第(空白)号房屋出租给被告使用，每月租金为1160元；二、房屋租期为两年，从2011年1月1日至2013年12月31日止。双方同意可以续租。五、被告在租屋期间，不得将房屋转让给他人使用，如果被告不再经营或到期不再续租必须无备件将租屋交给原告处理。如原告必须遵照上级的指示，要将租屋收回使用，原告需提前一个月通知被告，到期被告无条件将租屋交回原告使用。(注：原告不能作用作出租、经商)。六、被告在使用租屋前要一次性交给原告按金3000元。房屋租金按月交纳(当月5号前交清)，逾期按租金总额每天加收滞金百分之二十。……”。签订上述协议后，被告使用原告的房屋经营廉江市廉城靓丽日用品店，并向原告支付相应的租金。2014年10月10日，原告向被告发出一份《通知》，称在2014年12月31日前需收回房屋，通知被告做好搬档的准备。2015年1月14日，廉江市罗州街道综治信访维稳中心向被告发出一份《通知》，通知被告于2015年1月15日下午3时正到罗州街道综治信访维稳中心协商与原告的房屋租赁纠纷。2015年2月13日，原告向被告发出一份《通知》，通知被告及时搬清货物，将房屋交回原告使用，并通知被告于2015年2月16日前到原告财务室交清所欠租金，逾期将按《租屋协议》没收所交按金及加收滞纳金、2015年4月3日及2015年5月12日，原告又向被告发出二份《通知》，其内容与2015年2月13日《通知》基本相同。
廉江市廉城靓丽日用品店是2005年6月10日登记成立的个体工商户，登记的经营者是钟由庆。钟由庆与被告钟文珍是父女关系。被告钟文珍是廉江市廉城靓丽日用品店的实际经营者，其目前实际使用原告所出租的房屋。
另查明，原告出租给被告的北教学楼其习惯上称为2号楼，底层有十间房屋(没有编号)分别出租给被告钟文珍等十人使用。被告从2014年10月起就没有向原告支付房屋租金，至2015年6月止共拖欠原告的房屋租金10440元。
因被告至今没有将房屋返还给原告，原告向本院起诉，请求处理。
2015年8月19日，原告向本院申请撤回对钟由庆的起诉，本院已作出民事裁定予以准许。
本院认为：关于原、被告签订的《租屋协议》约定的租赁期限问题。该协议签订的日期是2011年1月1日，其第二条约定：“房屋租期为两年。从2011年1月1日至2013年12月31日止。双方同意可以续租。”可见原、被告对租赁的期限约定是从2011年1月1日起的两年内。其后“从2011年1月1日至2013年12月31日止。”的约定是对两年租赁期限的补充说明。原告主张《租屋协议》中的租赁期限至2013年12月31日止是笔误有理，本院予以支持。原、被告在2011年1月1日签订的《租屋协议》约定的租赁期限应是从2011年1月1日起至2012年12月31日止。该租赁期满后，原告主张其与被告口头协议续租两年，即自2013年1月1日起至2014年12月31日止。这与原告同时出租给其他的九间房屋的租赁期间一致，且被告不到参加诉讼，也没有提出抗辩。本院对原告的该主张予以支持。
关于原告的第一个诉讼请求，原、被告口头约定的《租屋协议》约定的租赁期限至2013年12月31日已届满。届满后，被告仍然租赁使用原告的房屋进行经营，并按原《租屋协议》的约定支付相应的房屋租金。原告已在租赁期限届满前一个月通知被告不再出租，要求其在租赁期满后予以搬迁并将承租的房屋交回给原告。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。…”的规定，被告应将所承租的房屋返还给原告。被告在租赁期限届满后不返还承租的房屋给原告，侵犯了原告对该房屋的使用权利。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，原告请求被告返还所承租的房屋有理，本院予以支持。
关于原告请求被告支付拖欠的房屋租金问题。被告使用原告的房屋，就应按原《租屋协议》约定的金额按时支付租金给原告。但被告从2014年10月起没有支付租金给原告，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原告请求被告从2014年10月起每月支付房屋租金1160元至合同期满即2014年12月31日止的房屋租金有理，本院予以支持。至于合同期满后至今的租金，因被告没有按原告的要求将承租的房屋交回给原告，仍然继续占有使用，可参照双方《租屋协议》约定的房屋租金进行计算。即被告应从2014年10月起至返还承租的房屋给原告时止，按每月1160元支付房屋租金给原告。
关于原告请求的逾期滞纳金问题。原、被告在《租屋协议》中约定房屋租金按月交纳(当月5号前交清)，逾期按租金总额每天加收滞金百分之二十。从该《租屋协议》的形式及内容分析，原、被告约定的滞纳金应为逾期不支付房屋租金的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告逾期支付房屋租金，应支付相应违约金给原告。但原告请求按租金总额每天加收滞纳金百分之二十过高，参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。”的规定，应按银行同类贷款利率的四倍计算。故原告请求被告支付的逾期违约金应按所欠的租金总额分段计算支付，即2014年10月至2014年12月的逾期违约金分别按租金1160元(从2014年10月6日起计算至2014年11月5日止)、2320元(从2014年11月6日起计算至2014年12月5日止)……。至于租赁期满后(2015年1月起)的违约金，可参照上述计算方式，即按所欠租金总额，从当月6日起计至次月5日止，按银行同类贷款利率的四倍计算至返还承租的房屋给原告时止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告钟文珍在本判决发生法律效力之日起五日内将承租的位于廉江市第二小学北教学楼底层房屋(经营廉江市廉城靓丽日用品店)返还给原告廉江市第二小学。
二、限被告钟文珍在本判决发生法律效力之日起五日内支付房屋租金10440元(从2015年7月起至返还房屋之日止的房屋租金，按每月1160元另行计算)及逾期违约金(从2014年10月开始，按所欠租金总额，从当月6日起计至次月5日止，按银行同类贷款利率的四倍计算至返还承租的房屋给原告时止)给原告廉江市第二小学。
受理费379元，由被告钟文珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判员 陈 勇
二〇一五年八月二十九日
书记员 吴粤婵
附：相关法律法规及司法解释
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。…”
《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”
《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”