浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)绍越民初字第867号
原告绍兴市美怡居物业管理有限公司。
法定代表人郑华。
委托代理人（特别授权代理）赵垚瑶。
被告丁张凤。
原告绍兴市美怡居物业管理有限公司与被告丁张凤物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月25日立案受理。依法由审判员赵钦宇适用简易程序独任审判，于2014年4月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵垚瑶、被告丁张凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴市美怡居物业管理有限公司诉称：2011年5月1日，原告与绍兴市天丰华府业主委员会签订《天丰华府小区物业管理服务合同》，并约定自2011年4月30日起至2013年4月30日止，由原告为天丰华府小区提供物业管理服务；物业管理服务费交纳标准为：多层住宅每月每平方米0.75元，商铺营业房每月每平方米1.0元、阁楼每月每平方米0.38元、车库每月每间12元、楼道灯设能耗费每户每年30元；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。原告在签订物业服务合同后，依约履行了对天丰华府小区的物业管理义务。被告购买了天丰华府小区8幢105室，建筑面积119.67平方米的房屋一套。为此，被告在享受服务的同时理应履行交费义务，每年应交物业服务费为1077元，但被告自2012年5月1日至2013年4月30日未交纳物业服务费合计1077元。期间，原告曾数次向被告催交，并于2013年3月20日在小区门口张贴《催缴物业费的公告》向被告催讨物业费；2013年6月16日，原告再次向其发《律师函》催交，但被告至今分文未付。现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付2012年5月1日至2013年4月30日的物业服务费1077元，并支付违约金691元（自2013年5月1日起至判决确定的付款之日止，按每日未交数额的千分之三计算，暂算至2013年11月30日），上述二项合计1768元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告丁张凤辩称：1、自2006年购房后进行了精装修，被告长期居住在舟山，此房装修后一直未居住过。2012年4月之前，被告均按合同要求全额交纳了物业管理费。2012年5月以后未交，理由是：被告了解到其他小区对长期不住的业主，在物业管理费的收取上，采取优惠打折的办法，区别对待。为此被告多次主动和物业沟通，但物业公司未予理睬，被告长期不住，未享受到物业公司应有的服务，也未给小区物业带来任何负担，因此全额收取物业费不合理，在物业公司没有明确态度之前，被告采取了暂缓交纳物业费的办法。2、物业公司在管理过程中严重失责，造成被告巨大损失，是本人暂缓支付物业费的重要原因之一。2013年3月至4月期间，本单元下水管道在楼下的排污口严重阻塞，整个楼层污水污物不能及时排放，造成污水污物返流向上，使被告整个厨房全部浸泡在污水中，更严重的是污水从厨房流到客厅，又从客厅地板下面流到大门外公用走廊，后被邻居发现后才告知。被告在半夜委托亲戚前往小区，自找管道工进行疏通，后又请了两名钟点工连续两天进行清理打扫。此时发生后，物业公司没有引起重视，没有采取相应措施，致使2014年3月29日类似情况再次发生，上述严重后果完全是物业公司失责造成的。综上，本人要求物业公司深刻反思，赔礼道歉并赔偿原告经济损失1万元。
原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、天丰华府小区物业管理服务合同1份，要证明物业服务合同的成立及物业收费、滞纳金的标准。被告质证认为，无异议。本院对该证据予以认定。
2、律师函1份、国内挂号信函收据1份，要证明原告向被告发送律师函催讨物业费的事实。被告质证认为，从未收到过律师函，律师函中要求被告支付的2011年5月至2012年4月的物业费已交，律师函的日期也没写清楚，该律师函是伪造的，不是真实的。本院对国内挂号信函收据的真实性予以确认，但律师函是否系该挂号信函中的寄件内容无法认定，故对律师函的关联性不予认定。
3、催讨物业费的公告1份、照片2份，要证明原告在小区门口张贴公告的方式向被告催讨物业费的事实。被告质证认为，因为被告长期不居住在小区，所以没有看到过这个公告。本院对该证据予以认定。
4、天丰华府小区房屋入住验收单1份，要证明本案所涉房系被告所有的事实。被告质证认为，入住验收单是被告弟弟帮被告签的，因为被告不居住在这里。本院对该证据的真实性予以确认。
被告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、物业费发票1组，要证明2011年4月30日-2012年5月1日的物业费已经全额缴纳了。原告质证认为，该证据未在法定举证期限内提供，不予质证，并且全都与本案无关。本院对该证据的真实性予以确认。
2、水电费、煤气费发票1组，要证明被告长期不居住在绍兴的事实。原告质证认为，该证据未在法定举证期限内提供，不予质证，并且全都与本案无关。本院对该证据的真实性予以确认。
结合上述确认证据及原、被告庭审陈述，本院认定如下事实：被告为绍兴市越城区天丰华府8幢105室业主。2011年5月1日，原告与绍兴市天丰华府小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告为绍兴市天丰华府小区提供物业管理服务，合同期限为2年，自2011年4月30日至2013年4月30日。物业费收费标准为多层住宅每月每户每平方0.75元，业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应缴物业费的千分之三缴纳违约金。
经查，2013年3月20日，原告在小区门口张贴催缴物业费公告，要求被告缴纳2012年5月1日至2013年4月30日的物业费1077元，但被告至今未予缴纳。
本院认为，原告与绍兴市天丰华府小区业主委员会签订的《天丰华府小区物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，该合同对所有业主均具有约束力，合同签订后，被告作为业主，应遵守合同约定。原告依约对被告所居住的小区进行了物业管理，履行了合同义务，被告作为涉案物业的业主，享受了原告提供的安保、卫生等物业服务，故应当在原告提供物业管理期间向原告支付物业管理费。物业管理服务系针对广大业主，业主利益角度不同，物业管理服务不可能让每个业主满意。若业主均以物业管理服务不能令其满意、存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致小区的物业管理服务恶化，损害到大多数业主的权利。当然，在被告履行交纳物业服务费义务的同时，提供物业管理服务的原告应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的服务合同关系。绍兴市越城区天丰华府8幢105室已于2006年5月1日交付给被告丁张凤，故被告丁张凤认为其未居住房屋无需全额缴纳物业管理费的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。关于污水管堵塞致使屋内渗漏并造成被告损失的问题，由于被告未提交证据予以证明，且原告不予认可，故本院不予认定。综上，对原告绍兴市美怡居物业管理有限公司主张被告丁张凤支付拖欠物业费1077元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算问题，物业合同中虽约定了违约金计付标准，但该约定的违约金过分高于原告造成的损失，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍予以计算。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告丁张凤于本判决生效之日起三十日内向原告绍兴市美怡居物业管理有限公司支付2012年5月1日至2013年4月30日的物业管理费1077元，并支付自2013年5月1日起至物业费付清之日止的违约金（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；
二、驳回原告绍兴市美怡居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告负担，于本判决生效之日起三十日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 赵钦宇
二〇一四年四月二十九日
书记员 沈 敏
附页：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
国务院《物业管理条例》
第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。