广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦北民初字第1228号
原告广西钦州市金湖物业管理有限公司，住所地钦州市永福西大街金湖国际大厦一楼。
法定代表人韦业稳，该公司执行董事。
委托代理人刘晰，广西刘晰律师事务所律师。
委托代理人唐启宁，广西刘晰律师事务所律师。
被告广西蓝梦投资发展有限公司，住所地南宁市兴宁区东沟岭9栋4号。
法定代表人陈小夏，该公司执行董事。
原告广西钦州市金湖物业管理有限公司（以下简称金湖物业公司）与被告广西蓝梦投资发展有限公司（以下简称蓝梦投资公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2015年6月4日受理后，依法组成合议庭于2016年2月16日公开开庭进行了审理。原告金湖物业公司的委托代理人唐启宁到庭参加诉讼，被告蓝梦投资公司经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告金湖物业公司诉称，2012年9月，广西金湖置业开发有限公司向原告出具《授权委托书》，委托原告对广西金湖置业开发有限公司所有的位于钦州市永福西大街南面“金湖国际大厦”1-6层房屋进行出租及合同签订的相关事宜，授权原告以原告的名义对外招租、与承租人签订房屋租赁合同并行使合同的权利、履行合同的义务。2014年9月21日，原告与被告协商一致，签订《房屋租赁合同》约定：租赁期限16年，自2012年9月22日起至2028年9月21日止，原告给予被告1年免租金装修期（即自2012年9月22日至2013年9月21日止），租金自2013年9月22日起算。租金及支付方式，租金按建筑面积16376平方米起算，第二年至第三年，即自2013年9月22日至2015年9月21日止房屋租金为每月每平方米42元，半年租金为4126752元（月租金687792元），自第四年起，每三年的租金在上一个三年租金的基础上增加16%；租金每半年交付一次，被告应在合同签订之日起90日内交付第二年上半年租金的50%即2063376元，180日内交付第二年上半年租金剩余的50%即2063376元；押金及其用途，被告应在合同签订之日起10个工作日内向原告交纳押金1100000元，原告应在起租日的当天或当天之前将房屋交付给被告，如出现被告欠交租金或被告应向原告支付违约金而未付的情形，原告有权用押金抵销被告所欠的款项；被告逾期支付租金、水电费（含水电费公摊）、物业服务费或者其他费用超过15日的，原告有权解除合同；因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应按合同解除时剩余的租赁期限应交租金的10%向守约方支付违约金等合同内容。
《房屋租赁合同》签订后，原告依约在起租日当日将房屋交付被告，被告却未在合同约定期限交付押金，2012年11月3日才交付押金1000000元，2013年5月15日交付剩余押金100000元。根据合同约定，被告应于2012年12月20日前、2013年3月20日前分别交付第二年上半年租金的50%，但被告没有交付，经原告发函多次催促，被告复函请求宽限，并就租金交付时间做出承诺，原告同意之后被告仍不履行支付租金的义务，2014年4月28日，原告在钦州市公证处的公证下以邮政特快专递向被告的三个地址寄出《解除合同通知书》，其中寄往被告曾用于与原告通信的两个联系地址的《解除合同通知书》于2014年4月29日妥投。被告拒付租金的行为已构成了根本性违约，为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求判决：1、确认原、被告双方于2012年9月21日签订的《房屋租赁合同》，已于2014年4月29日自行解除；2、被告向原告支付违约金2000000元（剩余租赁期即2014年9月22日至2028年9月28日止的租金乘以百分之十为17108726.4元，原告认为违约金过高自动调整降为2000000元）；3、被告向原告支付原告为实现债权支出的律师费73000元、公证费450元、邮寄费90元，共73540元。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据1、国有土地使用权证、委托书、房屋租赁合同，证明原告有权出租本案所涉及的房屋，原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效，其内容是双方的真实意思表示；
证据2、押金支付凭证、开工申请报告与开工令，证明原告与被告签订的房屋租赁合同已开始履行；
证据3、关于履行《房屋租赁合同》的函、关于再次要求履行《房屋租赁合同》的函、关于履行《房屋租赁合同》的函的回复、通知、催缴租金通知书，证明被告在履行合同过程中并未如约交付租金的事实，其行为已构成违约；
证据4、公证书、公证费与邮寄费发票、邮政特快专递回单，证明原告在被告违约后根据合同的相关约定向被告发出解除合同的书面通知的事实，且合同已于2014年4月29日送达被告之时解除；
证据5、诉讼（仲裁）代理委托合同、律师费发票，证明原告为实现债权而聘请律师所支出的律师费73000元。
被告广西蓝梦投资发展有限公司不作答辩，也没有向本院提交证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且在收到本院送达的应诉通知和举证材料后，未对原告所诉事实及举证提出异议，视为放弃答辩和质证的权利。
上述证据经开庭质证，本院认证如下：
原告提交的证据1、2、3、4、5来源合法，内容真实，与本案相关联，对待证事实有证明力，本院予以确认。
综合全案的证据，本院确认如下法律事实：
2012年9月21日，原告金湖物业公司与被告蓝梦投资公司签订《房屋租赁合同》，约定：第四条、原告出租给被告的房屋座落钦州市永福西大街45－47号金湖国际大厦1层的一部分、2层的一部分、6层的一部分、3－5全层及负1层的一部分，建筑面积以测绘公司测绘的16376平方米为准。第五条、租赁房屋用于经营商场、电玩、餐饮等。第六条、租赁期限为16年，自2012年9月22日（即起租日）起至2028年9月21日。第七条、原告给予被告一年免租金装修期，租金自起租日的下一年的同日起算，第一年租期被告无需向原告交付租金，免租金装修期期满后，无论被告是否开业经营，均应向原告交付自第二年起的租金。第九条、租金按建筑面积16376平方米计算，第二年至第三年的租金为每月每平方米42元，自第四年起，每三年的租金在上一个三年的租金的基础上增加16%，即自2012年9月22日至2015年9月21日（其中第一年为免租金装修期）的租金为每月每平方米42元整，半年的租金为4126752元整（月租金687792元）；自2015年9月22日至2018年9月21日的租金为每月每平方米48.72元，半年的租金为4787032元（月租金797838.7元）；自2018年9月22日至2021年9月21日的租金为每月每平方米56.51元整，半年的租金为5552446元（月租金925407.7元）；自2021年9月22日至2024年9月21日的租金为每月每平方米65.55元，半年的租金为6440680元（月租金1073446.7元）；自2024年9月22日至2027年9月21日的租金为每月每平方米76.03元，半年的租金为7470403元（月租金1245067.2元）；自2027年9月22日至2028年9月21日的租金为每月每平方米88.19元，半年的租金为8665197元（月租金1444199.5元）。第十条、租金每半年交付一次，交付原则为先交租金后使用房屋，付款方式为：被告应在签订本合同之日起90日内向原告交付第二年上半年租金的50%即2063376元，180日内向原告交付第二年上半年租金的50%即2063376元，除第二年上半年的租金外，自第二年的下半年起，被告应在每一个合同半年的起始之日的10日前向原告交付该半年的租金。第十一条、被告应在签订合同之日起10个工作日内向原告交纳押金1100000元。第十二条、被告支付第一期（第二年的上半年）租金及押金后，原告应在起租日的当天或当天之前将房屋交付被告，被告逾期支付第一期租金或押金的，原告交付房屋的日期相应顺延，合同约定的租赁期限及免租金装修期的截止日期不变。第十三条、如出现被告欠交租金、水电费（含水电费公摊），以及被告应承担的租赁范围内的物业服务费、公共维修基金及其他费用的情况，或者出现被告应向原告支付违约金、利息、罚息、补偿金、赔偿金等款项而未付的情形，原告有权用押金直接抵销被告所欠的款项，押金不足以抵销被告所欠款项的，原告有权向被告追索不足部分，原告用押金抵销上述欠款后，如合同仍继续履行，被告应在接到原告通知之次日起三日内将押金补足至1100000元。第四十五条第1款、原告逾期向被告交付房屋不超过15日的，每逾期一日，应按月租金的千分之一向被告支付违约金，从逾期交付房屋的第16日起，按月租金的每日千分之二向被告支付违约金，逾期交付房屋超过60日的，被告有权解除合同；第2款、被告逾期支付租金、水电费（含水电费公摊）、物业服务费或其他费用不超过15日的，应按应付而未付之款项的千分之一向被告支付违约金，从逾期支付租金、水电费（含水电费公摊）、物业服务费或其他费用的第16日起，应按应付而未付之款项的千分之二向被告支付违约金，被告逾期支付租金、逾期支付水电费（含水电费公摊）、物业服务费或者其他费用，超过60日的，原告有权解除合同；第6款、因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应按合同解除时剩余的租赁期限应交租金的10%向守约方支付违约金；第8款、因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应当另行赔偿守约方因解除合同所遭受的损失—包括直接损失及间接损失（含守约方为维护自己合法权益而支出的差旅费、诉讼费、调查取证费、律师费等各种费用）等合同内容。合同签订后，原告按合同约定将位于钦州市永福西大街南面的金湖国际大厦1－6层房屋出租交给被告蓝梦投资公司，被告蓝梦投资公司于2012年11月3日向原告金湖物业公司交付押金1000000元。同日，被告整理完毕《开工申请报告》及《开工令》。2013年1月9日原告向被告发出《关于履行〈房屋租赁合同〉的函》，要求被告交付尚欠的押金100000元。2013年3月21日，原告向被告发出《关于再次要求履行〈房屋租赁合同〉的函》，要求被告交付尚欠的押金100000元及交付第二年上半年租金2063376元。2013年4月1日，被告函复原告，要求延长交付押金及租金的时间，改为于2013年4月12日先补交押金100000元，2013年7月31日前交清免租金期后上半年租金，并保证按时履行。2013年5月15日，被告向原告交付押金100000元。2013年6月24日，原告再次向被告发出《催交租金通知书》，要求被告于2013年7月10日前付清第二个合同年上半年的租金4126752元及逾期付款的违约金。2014年4月28日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除双方于2012年9月21日签订的《房屋租赁合同》，并由钦州市公证处对邮寄《解除合同通知书》的过程进行公证。但被告接到上述通知后一直未付租金，对解除合同也没有提出异议，2014年9月21日，原告收回所出租的房屋。2015年6月4日，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。
另查明，位于钦州市永福西大街南面的金湖国际大厦1－6屋房产为广西金湖置业开发有限公司所有，广西金湖置业开发有限公司委托原告全权代理上述房产出租及合同签订的相关事宜，委托期限从2012年1月1日至2015年12月31日，并出具了《委托书》。按合同计算：剩余的租赁期限为2014年9月22日至2028年9月28日止应交租金为171087264元，应支付的违约金171087264元×10%=17108726.4元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告受广西金湖置业开发有限公司的委托，有权出租涉案的位于钦州市永福西大街金湖国际大厦1－6层的房产。原告与被告于2012年9月21日签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应认定有效，当事人应当按照合同约定履行义务。在履行合同过程中，被告没有在约定的交付租金日期即2012年12月20日前交付租金2063376元，双方通过函件延长交租期限后，被告仍逾期未付租金至今，根据双方签订的合同第四十五条第2款“被告逾期支付租金、水电费（含水电费公摊）、物业服务费或者其他费用超过60日的，原告有权解除合同”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告有权解除合同，原告于2014年4月28日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告已2014年4月29日签收，至今对解除合同没有提出异议。因此，原告请求确认原、被告于2012年9月21日签订的《房屋租赁合同》已于2014年4月29日解除的请求合法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金的问题，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第四十五条第6款“因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应按合同解除时剩余的租赁期限应交租金的10%向守约方支付违约金”的约定，因被告一直未交付租金，构成违约，导致合同解除，作为违约方的被告应按双方约定即合同解除时剩余租赁期限应交租金的10%向原告支付违约金，原告于2014年9月21日收回涉案房屋，剩余的租赁期限为2014年9月22日至2028年9月28日止，应交付租金为171087264元，应支付的违约金为17108726.4元（171087264元×10%）。但原告自认双方约定的违约金过高，请求将违约金下调为2000000元，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告主张的违约金，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原告的请求合情、合理、合法，本院予以支持；关于原告请求被告支付原告为实现债权而支出的律师费73000元、公证费450元与邮寄费90元的问题，根据《房屋租赁合同》第四十五条第8款“因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应当另行赔偿守约方因解除合同所遭受的损失－包括直接损失及间接损失（含守约方为维护自己合法权益而支出的差旅费、诉讼费、调查取证费、律师费等各种费用）”的规定，因此，原告请求被告支付原告为实现债权而支出的律师费73000元、公证费450元及邮寄费90元符合合同约定，且不违反法律的规定，本院予以支持。且外，根据《房屋租赁合同》第十三条第1款“如出现乙方（被告）欠交租金，甲方（原告）有权用押金直接抵销乙方所欠的款项”的规定，原告主张用被告交付的押金抵销所欠租金符合合同约定，本院予以允许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告广西钦州市金湖物业管理有限公司与被告广西蓝梦投资发展有限公司于2012年9月21日签订的《房屋租赁合同》已于2014年4月29日解除；
二、被告广西蓝梦投资发展有限公司支付违约金200万元给原告广西钦州市金湖物业管理有限公司；
三、被告广西蓝梦投资发展有限公司支付原告广西钦州市金湖物业管理有限公司律师费73000元、公证费450元、邮寄费90元，共73540元。
收取案件受理费23388元，公告费700元，共计24088元，由被告广西蓝梦投资发展有限公司负担。
上述给付义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，支付延误履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审 判 长 唐光前
审 判 员 邱瑛淇
人民陪审员 利荣娟
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 卢春光
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。