广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗番法民三初字第1108号
原告：招商局物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市番禺区东环街番发商贸城1020号，组织机构代码67181815-3。
负责人：魏代国，华南区域总经理。
委托代理人：王亦连，广东经纶律师事务所律师。
被告：黄敏，女，1970年8月20日出生，汉族，户籍地址为黑龙江牡丹江市爱民区，物业地址为广州市番禺区。
原告招商局物业管理有限公司广州分公司（以下简称为招商局物业广州分公司）诉被告黄敏物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告招商局物业广州分公司的委托代理人王亦连到庭参加了诉讼，被告黄敏经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告招商局物业广州分公司诉称：招商局物业广州分公司接受广州招商房地产有限公司委托进行××花园的前期物业管理，双方签订了《××花园前期物业委托管理合同》，该合同同时作为《房屋买卖合同》的附件，约定××花园一期的物业服务管理费按建筑面积每平方米每月3.3元收取。黄敏系招商局物业广州分公司管理的××花园爱榕街19栋104业主，但其拖欠自2009年7月开始至2012年11月的管理费，共计拖欠物业管理费39995.5元、管理滞纳金22411.2元、水费144.4元、消防用电公摊415.2元，合计共拖欠63941.8元，经招商局物业广州分公司多次催要仍拒不支付。招商局物业广州分公司最后一次通知黄敏是2015年7月14日以EMS方式通知其限期支付物业管理费，但黄敏至今不予理睬。为保护自身合法权益，督促黄敏履行支付物业管理费的义务，招商局物业广州分公司特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、黄敏支付拖欠的物业管理费39995.5元、管理滞纳金22411.2元、水费144.4元、消防用电公摊415.2元，合计共拖欠63941.8元（暂计至2015年7月8日）；二、黄敏承担本案诉讼费用。诉讼中，招商局物业广州分公司明确其第一项诉讼仅要求黄敏支付2009年7月至2010年8月的物业管理费及滞纳金，并当庭撤回要求黄敏支付涉讼房屋的水费及消防用电公摊费用的诉讼请求。
被告黄敏未到庭答辩，亦未提交证据。
经审理查明：招商局物业广州分公司为一家具有一级资质的物业管理企业；黄敏为位于广州市番禺区东环街东艺路81号××花园爱榕街19栋104（以下简称涉讼房屋）的权属人，该房屋建筑面积为299.37平方米。
2008年，广州招商房地产有限公司（甲方）与招商局物业广州分公司（乙方）共同签订一份《××花园物业管理前期介入协议》，约定甲方委托乙方组织××花园入伙前的物业管理工作，保障××花园项目的成功开发和销售工作的顺利开展，本协议期限从2008年5月1日至××花园最后一期集中入伙日止（如因甲方销售需要在现场继续设定售楼处或样板房的，合同期限至该项工作结束后终止；售后服务工作不包括在此合同期限内）。
2009年6月16日，招商局物业广州分公司（甲方）与黄敏（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，就涉讼小区的前期物业管理服务，约定甲方负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务的内容主要包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化养护、治安和消防公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理以及法律法规规定的其它物业管理服务内容；乙方交纳费用的时间为每月10日前；住宅的管理服务费按建筑面积每月每平方米3.3元人民币计算交纳；因乙方原因空置房屋，按上述规定全额交纳；乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方交纳；乙方转让物业的时，须交清转让之前的物业管理服务费用；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金，或采取合理的催缴措施、申请仲裁、向法院起诉等，对乙方连续6个月未交费的，甲方有权向法院申请追缴。
另查明：涉讼房屋已于2010年9月2日转移登记至案外人李明骏、李雄晖名下。
2015年9月10日，招商局物业广州分公司以黄敏欠缴物业服务费为由向本院提起本案诉讼。
庭审过程中，招商局物业广州分公司称其按照《前期物业管理服务协议》约定的物业管理服务的内容为涉讼小区提供物业管理服务；虽然涉讼房屋最后核准的建筑面积为299.37平方米，但是其仅要求按照295.62平方米的标准计算物业管理费，每月每平方米3.3元，故涉讼房屋每月应缴纳的物业管理费为975.5元；招商局物业广州分公司自2008年5月1日开始为涉讼小区提供物业管理服务，黄敏自2009年7月起开始拖欠物业管理费；涉讼小区并未成立业主委员会。
为证明其有通过张贴通知书及发送《律师函》等形式向黄敏催告过物业管理费，招商局物业广州分公司提供了以下证据：1、拍摄于2015年7月23日的公告栏照片，公告栏张贴着包括涉讼房屋在内的欠费明细表；2、将2014年7月涉讼房屋的《××收费通知书》张贴于涉讼房屋门上的照片一张，载明涉讼房屋2009年7月1日至2012年11月1日拖欠的物业管理费63382.2元、2010年12月30日至2013年11月25日的水费为144.4元、2009年11月4日至2010年2月4日的电费55.2元、2010年2月5日至2012年8月3日的公摊电表425.9元、2011年12月26日至2013年11月25日的消防用电公摊117.5元；3、招商局物业广州分公司向黄敏位于广州市番禺区富豪山庄映绿华庭一街9座402房寄信件的快递底单一份（无信件的具体内容）；4、2015年7月14日向黄敏的上述地址寄送的《律师函》及EMS快递底单各一份。
因本院以其它送达方式无法送达相关诉讼资料给黄敏，故本院依法向其发出应诉公告，公告期限届满后，黄敏未与本院联系。
本院认为：作为涉讼小区的建设单位广州招商房地产有限公司与招商局物业广州分公司签订的《××花园物业管理前期介入协议》、招商局物业广州分公司与黄敏签订的《前期物业管理服务协议》均是合同双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。招商局物业广州分公司按照《前期物业管理服务协议》的约定，为涉讼小区及小区业主提供了相应的物业管理服务，黄敏作为涉讼小区的一名业主，其在实际享受了招商局物业广州分公司提供的物业服务的同时，理应向招商局物业广州分公司支付约定的物业管理服务费。
关于黄敏应向招商局物业广州分公司支付物业服务费的数额问题。根据招商局物业广州分公司《前期物业管理服务协议》的约定，涉讼房屋每月物业服务费标准为每平方米3.3元，根据广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的《广州市房地产产权情况表》记载，涉讼房屋的建筑面积为299.37平方米，因此，涉讼房屋每月的物业服务费应为987.9元（299.37平方米×3.3元/平方米）。现招商局物业广州分公司自愿按照975.5元/月的标准向黄敏收取涉讼房屋的物业管理费，为其对自身权利的自由处分，本院予以准许。现招商局物业广州分公司主张黄敏自2009年7月起没有缴纳物业服务费，涉讼房屋已于2010年9月2日转移登记至案外人名下，故要求黄敏向其支付自2009年7月至2010年8月的物业服务费，而黄敏并未举证证明其已履行了缴纳上述物业服务费的义务，理应承担举证不能的不利后果。因此，黄敏应当向招商局物业广州分公司支付2009年7月至2010年8月的物业服务费共13675元（975.5元/月×14个月）。
关于招商局物业广州分公司主张黄敏支付拖欠物业服务费的违约金问题。根据《前期物业管理服务协议》的约定，黄敏违反协议，不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，招商局物业广州分公司有权要求黄敏补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准缴纳违约金；另根据该协议约定物业服务费缴纳时间为每月10日前。由于《前期物业管理服务协议》约定的每日千分之三的违约金的标准明显过高，且招商局物业广州分公司亦未提交证据证明其因黄敏延期交纳物业服务费而导致的损失，故本院对此依法予以调整。黄敏应当以每月物业管理费975.5元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准从欠费当月11日起向招商局物业广州分公司支付拖欠的2009年7月至2010年8月的物业管理费的违约金至实际付清之日止；各月物业服务费的违约金总额均以975.5元/月为限。
黄敏经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告黄敏应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告招商局物业管理有限公司广州分公司支付位于广州市番禺区东环街东艺路81号××花园爱榕街19栋104自2009年7月至2010年8月的物业服务费13675元及违约金（违约金以当月物业服务费975.5元/月为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准自欠费当月的11日起各计至实际付清之日止，各月物业服务费的违约金总额以975.5元/月为限）；
二、驳回原告招商局物业管理有限公司广州分公司的其余全部诉讼请求。
如被告黄敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1399元，由原告招商局物业管理有限公司广州分公司负担1100元、被告黄敏负担299元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 胡剑敏
人民陪审员 谭菲映
人民陪审员 陈东冬
二〇一六年三月四日
书 记 员 马敏婷