湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湘高法民一终字第48号
上诉人（原审原告）向培录，男，1969年3月13日出生，苗族，住湖南省洪江市深渡苗族乡浪溪冲村第*组，公民身份号码4312811969********。
被上诉人（原审被告）洪江市飞龙商贸有限责任公司，住所地湖南省洪江市黔城镇芙蓉路。
法定代表人邱小飞，该公司董事长。
委托代理人马仁斌，湖南星星律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）邱小飞。
向培录诉洪江市飞龙商贸有限责任公司（以下简称飞龙公司）、邱小飞房屋租赁合同纠纷一案，湖南省怀化市中级人民法院于2013年10月31日作出（2012）怀中民一初字第20号民事判决，向培录提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年5月9日进行了公开开庭审理。向培录、邱小飞以及飞龙公司的委托代理人马仁斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年4月11日，飞龙公司、邱小飞作为甲方与乙方向培录签订了一份《飞龙商业广场宾馆租赁合同》。约定：由甲方将飞龙商业广场三、四、五楼的房间共计112间作为宾馆客房及一楼两间门面作为宾馆大厅出租给乙方作为宾馆经营，期限为10年，自2008年10月1日起至2018年9月31日止，乙方装修宾馆的时间为2008年4月11日至2008年9月30日。租金前3年为37万元／年；2011年10月1日至2014年9月31日为42.5万元／年；2014年10月1日至2017年9月31日为48.8万元／年；2017年10月1日至2018年9月31日为52.8万元／年。第一年租金在签订合同时付10万元，其余部分在2008年9月1日前付清，以后每年租金在每年9月1日前一次性付清。甲、乙双方推翻本协议罚款20万元，并赔偿给对方造成的实际损失。2008年8月6日，双方签订《补充协议》，约定：“甲方必须在乙方宾馆开业前将出租房屋建筑验收合格，若因甲方房屋建筑不验收或验收不合格，造成乙方不能正常开业经营，因此造成的损失由甲方负责赔偿”。
合同签订后，向培录进场对租赁房屋装修，并于2008年12月底试营业，2009年3月28日正式营业。向培录为宾馆取名为“洪江市和谐大酒店”，并办理《个体工商户营业执照》，经营范围为住宿、足浴等。2007年5月24日，洪江市房产管理局对上述房屋发放房产证，房屋所有权人为邱小飞，产权证号为洪房权证黔字第2007
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号。2009年3月19日，洪江市建设局作出洪建通字（2009）第1号《限期停止违法行为通知书》，以包括上述租赁房屋在内的整栋飞龙购物中心第一期工程，未组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，第二期工程未取得《建设工程施工许可证》，飞龙购物中心已于2007年12月27日交付使用，其中第一期工程违反了《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，第二期工程违反了《建筑工程施工许可管理办法》第二条之规定，根据《建设工程质量管理条例》第五十八条和《建筑工程施工许可管理办法》第三条之规定要求飞龙公司、邱小飞停止上述违法行为，并在2009年3月25日前补办相关手续。2011年6月28日，向培录向飞龙公司、邱小飞发出书面《通知》，该内容为：“按照双方协议，贵公司必须在我酒店开业之前将房屋建筑通过建筑主管部门检验并合格。现我酒店开业已接近三年了，经多次催问至今，没有收到相关的验收合格的手续，若贵公司房屋不能通过主管部门的合格验收，将使本宾馆经营存在巨大风险。我方现通知贵公司，于2011年9月份之前必须将该房屋通过主管部门验收合格，否则我方将依法向人民法院申请解除双方租赁合同，并依法要求赔偿相应损失”。2011年10月28日，向培录委托湖南五溪律师事务所向飞龙公司、邱小飞发出（2011）湘五律函字166号《律师函》，称：飞龙公司、邱小飞未将房屋办理验收合格手续，宾馆经营带来了安全隐患和投资风险，要求必须于2011年11月30日前将房屋验收。飞龙公司、邱小飞回复称该验收手续正在办理中。2012年6月10日凌晨，天降暴雨，洪江市和谐大酒店发生火灾，向培录称该火灾原因是因为房屋未安装避雷设施遭遇雷击所致，但未提供消防部门火灾事故原因分析检验报告等证据证明。
向培录在支付租金50万元后，以房屋未办合格验收手续影响其购买宾馆财产保险，未安装避雷设施引起雷击火灾事故无法正常获赔，导致宾馆经营损失为由拒付租金。2010年2月9日，飞龙公司、邱小飞向向培录发出《费用催缴通知》，要求向培录于2月12日之前将拖欠的租金一次性交清。2011年1月30日，飞龙公司、邱小飞又向向培录发出《租金催缴函》，要求向培录在接到该函后20天内及时缴清租金。3月4日，飞龙公司、邱小飞向向培录发出《解除合同通知书》，称：“一、自您收到本通知时起，我们于2008年4月11日签订的《飞龙商业广场宾馆租赁合同》立即解除。二、合同解除后，请您自合同解除之日起10日内及时撤离，将所租房屋退回我并结清所欠租金”。向培录收到该解除合同通知书后，一直继续经营。9月29日，飞龙公司、邱小飞向向培录发出《租金催缴函》，要求向培录于10月12日前交清所欠租金，否则将停水停电，由向培录承担一切后果。向培录以飞龙公司、邱小飞未依约办理好房屋验收合格手续为由拒付租金。2012年7月2日，和谐大酒店宾馆通过了工商年检。
2012年6月26日，向培录提起诉讼，请求：1、解除双方签订的《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》；2、由飞龙公司、邱小飞赔偿宾馆装修费及设备费528.8万元、可得利益316万元，共计844.8万元；3、支付违约金20万元。
2012年7月27日，飞龙公司、邱小飞提起反诉，请求：1、由向培录退还租赁经营的房屋；2、由向培录支付拖欠的租金约100万元，并按银行贷款利率计算迟延给付期间的利息（租金要求计算至退还租赁房屋之日止）。
一审中，经向培录申请，一审法院对洪江市房产管理局和洪江市住房和城乡建设局调查取证。2012年8月22日，洪江市房产管理局出具一份《证明》，主要内容为：“经查洪房权证黔字第2007-04**号、洪房权证黔字第2007-04**号两本房屋产权证于2007年5月24日签发。产权证所有人为邱小飞，房屋坐落于洪江市黔城镇芙蓉西路飞龙商业广场。当时经办工作人员没有归档办证资料，后经办人员由于车祸去世。现无法查找办证的相关资料。”2012年10月17日，洪江市住房和城乡建设局出具一份《说明》，内容为：“洪江市飞龙商业广场至今未组织竣工验收，因此我局没有该工程的竣工验收相关资料。目前我局已立案查处，责成建设单位组织有关责任主体进行竣工验收。”洪江市住房和城乡建设局2012年10月17日提供的（2004）年度《洪江市建筑工程报建一览表》（复制件）载明，上述房屋规划工程许可号为“洪规私工2004-1202-032号”，施工许可证号为“433021200412030101”。飞龙公司、邱小飞对上述房屋的竣工验收问题举证《飞龙购物广场工程竣工综合验收备案表》，该表工程质量监督部门初审意见一栏中，只有负责人签名，并加盖“洪江市建设工程质量监督站”的公章，签名时间为2012年11月8日，但未签署“合格”的意见。向培录申请对洪江市和谐大酒店装修及所有配套设施设备的价值评估鉴定。在双方当事人就鉴定评估机构不能协商一致的情况下，一审依法委托怀化市价格认证中心鉴定。该鉴定机构的（2013）110号《关于洪江市和谐大酒店装修及配套设施、房间物品的价格鉴定结论书》意见为：1、和谐酒店装修及配套设施鉴定价格2882000元。2、和谐酒店房间物品鉴定价格为493000元。3、本次鉴定标的的总价格为3375000元。向培录支付鉴定费32500元。飞龙公司、邱小飞主张在上述鉴定书包含的和谐大酒店装修及配套设施、房间物品中，非附合物为：电梯、空调、电脑、电视、锅炉、床及床上用品、可移动家具、地毯8类。向培录对飞龙公司、邱小飞陈述的8类非附合物中，只认可电脑、电视、床及床上用品、可移动家具4类属于非附合物。一审法院对此向鉴定机构咨询，鉴定机构回复称：按飞龙公司、邱小飞主张的非附合物价值为1001373元，按向培录方主张的非附合物价值为635053元。根据鉴定机构的回复意见，按向培录上述主张，附合物价值为2246947元（2882000元-635053元）；按飞龙公司、邱小飞的上述主张，附合物价值为1880627元（2882000元-1001373元）。
原审法院认为：关于房屋租赁合同的效力。双方当事人签订《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》进行房屋租赁属实。因双方当事人均主张上述《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》有效，洪江市住房和城乡建设局于2012年12月14日提供（2004）年度《洪江市建筑工程报建一览表》复制件，记载上述合同中所涉房屋规划工程许可号为“洪规私工2004-1202-032号”，施工许可证号为“433021200412030101”，证明房屋已在本案法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》应认定为有效。
关于房屋租赁合同的解除情况。2011年3月4日，飞龙公司、邱小飞向向培录发出《解除合同通知书》，向培录在收到该解除通知的三个月内未向人民法院起诉。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》于2011年3月4日即已解除。虽然《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》2011年3月4日已解除，但向培录并未撤离租赁房屋，仍继续经营，飞龙公司、邱小飞亦于2011年9月29日向向培录发出《租金催缴函》，要求向培录支付租金，该行为表明双方已达成恢复《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》的履行，故《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》对双方具有约束力。在恢复履行上述协议期间，向培录起诉要求解除合同退出租赁房屋，飞龙公司、邱小飞亦反诉要求收回租赁房屋，表明双方解除房屋租赁合同的合意，故对向培录提出的解除房屋租赁合同的请求予以支持。
关于双方在合同履行期间违约过错及损失责任承担。①违约过错。《补充协议》约定“甲方必须在乙方宾馆开业前将出租房屋建筑验收合格，若因甲方房屋建筑不验收或验收不合格，造成乙方不能正常开业经营，因此造成的损失由甲方负责赔偿”。飞龙公司、邱小飞负有在开业之前办好出租房屋合格验收手续的义务，但飞龙公司、邱小飞自向培录正式营业开始至本案受理时止，未予办妥出租房屋的合格验收手续，违反合同约定，构成违约。同时，向培录在合同签订后和履行期间，明知飞龙公司、邱小飞不能在合同约定的时间内办理好房屋的合格验收手续，却不采取与飞龙公司、邱小飞协商变更、终止或解除合同，继续租赁飞龙公司、邱小飞房屋进行开业经营，导致双方在以后的合同期内继续投入和损失扩大，并不按时交纳租金，存在明显的过错。②损失及责任承担。依照合同飞龙公司、邱小飞未在向培录开业前办理好出租房屋的合格验收手续、违约过错行为客观存在，向培录要求飞龙公司、邱小飞赔偿影响其正常经营的可得利益损失316万元。但向培录既未举出充分有效证据证明未办理出租房屋验收合格手续和向培录不能正常经营之间存在因果关系，亦未举证证实其所发生的经营损失。按照“谁主张、谁举证”的民事诉讼原则，向培录因举证不能应承担该不利后果，要求赔偿316万元可得利益的诉求，不予支持。虽然《飞龙商业广场宾馆租赁合同》约定“甲、乙双方推翻本协议罚款20万元”，但该20万元约定为罚款，而不是违约金，向培录要求支付20万元罚款，依法不予支持。向培录根据合同“在2008年4月11日至2008年9月30日作为乙方宾馆装修时间”的约定对房屋装饰装修，飞龙公司、邱小飞予以同意，除上述装饰装修外，向培录还对宾馆进行了设备设施及物品的添置。经怀化市价格认证中心进行价格评估鉴定，上述装修及配套设施价值2882000元，房间物品价值为493000元。在2882000元的装修及配套设施中，飞龙公司、邱小飞主张电梯、空调、电脑、电视、锅炉、床及床上用品、可移动家具、地毯8类属于非附合物，向培录主张只有电脑、电视、床及床上用品、可移动家具4类属于非附合物。按照非附合物不能撤除或者撤除即丧失原功能、价值等特点，向培录主张只有电脑、电视、床及床上用品、可移动家具4类属于非附合物，予以采信。鉴定机构回复称，按向培录方主张的非附合物价值为635053元，则附合物价值为2246947元（2882000.00元-635053元）。合同履行过程中，双方均存在违约行为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”和第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任”之规定，对于向培录投入价值为2246947元的附合物损失，由向培录自行承担40%的责任，即自负898778.8元，飞龙公司、邱小飞承担60%的责任，即向向培录赔付1348168.2元。飞龙公司、邱小飞向向培录赔付1348168.2元的对价后所有附合物归飞龙公司、邱小飞所有。向培录在经营期间购置的493000元房间物品（具体见鉴定书所载）和电脑、电视、床及床上用品、可移动家具4类非附合物系向培录所有由向培录自行拆除、搬走。向培录应该支付的房屋租金为：自租期2008年10月1日起至2011年9月31日止、3年租金37万元／年×3年为111万元；自2011年10月1日起至2012年9月31日止、1年租金425000元／年×1年为425000元；自2012年10月1日起至2013年9月31日止、1年租金425000元／年×1年为425000元；自2013年10月1日起至2013年10月31日止、1个月租金425000元／12个月×1个月为35500元。以上应付租金共计为1995500元。扣除向培录已经支付的50万元租金，向培录尚欠飞龙公司、邱小飞租金1495500元。同时，就所欠租金部分，向培录除有付清全部所欠租金本金之义务外，还应向飞龙公司、邱小飞承担支付所欠租金利息的义务。该利息应按银行同期贷款利率，从欠租金之日起计算至2013年10月31日止计利息为505376.24元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、双方签订的《飞龙商业广场宾馆租赁合同》及《补充协议》解除；二、向培录返还飞龙公司、邱小飞的飞龙商业广场三、四、五楼的房屋共计112间及一楼两间门面；三、飞龙公司、邱小飞赔付向培录宾馆装饰装修及设备设施中的附合物损失1348168.2元，所有附合物归飞龙公司、邱小飞所有；四、向培录支付至2013年10月31日时止所欠飞龙公司、邱小飞的房屋租金1495500元；五、向培录支付至2013年10月31日时止所欠飞龙公司、邱小飞房屋租金的利息损失505376.24元；六、向培录投入到租赁房屋的493000元物品及装饰装修、设备设施中的非附合物由向培录自行拆回；七、上述二至六项判项内容，限判决生效之日起10日内履行完毕；八、驳回向培录的其他诉讼请求；九、驳回飞龙公司、邱小飞的其他反诉请求。一审案件受理费50000元，鉴定费32500元，合计82500元，由向培录负担49500元，飞龙公司、邱小飞负担33000元；反诉费13800元，由向培录负担12000元，飞龙公司、邱小飞负担1800元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
向培录上诉称：（一）一审判决认定事实错误。一审判决计算附合物价值为2246947元（2882000元-635053元），采取从装修价值及配套设施价值减去未形成附合的物品（电脑、电视、床及床上用品，可移动家具4类）的价值的方法，存在明显错误。根据价格鉴定结论书，和谐酒店装修及配套设施（与被上诉人房屋形成附合）鉴定价值为2882000元，和谐酒店房屋物品（与被上诉人房屋未形成附合）鉴定价值为493000元，合计3375000元。其中电脑、电视、床及床上用品、可移动家具在和谐酒店房间物品价值493000元内，而不是包含在和谐酒店装修及配套设施价值2882000元内。一审判决认定“按原告方主张的非附合物价值为635000元”没有经过庭审质证，且较493000元多出的143000元不知从何而来，从已形成附合物品中剔出143000元作为未形成附合物品，明显不当。因此，上诉人投入宾馆设施设备及装修附合物价值（扣除折旧后）实际应为2882000元。（二）判决结果不公。1、应判令被上诉人补偿其宾馆设施设备和装饰装修损失款2882000元。一审判决将附合设备设施现值视同装饰装修残值损失属错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，针对的仅是装饰装修残值损失。根据鉴定结论，本案附合设施设备包括现值9540元的干蒸房、147690元的员工宿舍、219996元的电梯及配套设施、372000元的空调、14800元自动门、79600元的锅炉、93480元的消防设施、183200元的灯具及开关，合计1120306元，其余1761694元（2882000-1120306）为装饰装修残值损失。2、一审判决上诉人承担装饰装修残值损失40%显失公允。①办理房屋验收合格是被上诉人的责任与义务，未办妥房屋验收合格手续，上诉人无过错。②一审判决认定“明知被告不能在合同约定的时间内办理好房屋的合格验收手续，却不采取与被告协商变更，终止或解除合同之措施，而仍继续租赁被告房屋进行开业经营”属主观臆断，上诉人在开业后才知道房屋未经验收合格，但因所有设备设施已经安装，装修装饰已经完成，经营物品已购置，且被上诉人一直用正在办、很快就能办下来的表态蒙蔽上诉人。鉴于当时的情况，上诉人难以抉择是否解除合同，一直拖到上诉人提起诉讼。上诉人继续租赁房屋进行开业经营，并非导致双方在以后的合同期内继续投入和损失扩大，上诉人在开业之前就全部的基础设施设备装饰装修和酒店物品已经进行了投入，是上诉人单方面的投入，被上诉人并没有任何实际资金投入，相反还取得了50万元的租金，根本不存在双方在以后的合同期内继续投入和损失扩大的后果。上诉人在经营期间按合同约定交纳了50万元租金后，因被上诉人不履行合同基本义务，严重危及消费者（住客）人身安全和上诉人的财产安全，上诉人为促使被上诉人尽快履行合同义务才采取停付、留置租金的方式并无不当。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被上诉人首先违约，势必导致合同的解除，被上诉人并应承担相应的违约赔偿责任，合同之债从被上诉人违约之时即已存在，上诉人留置房租，于法有据，故上诉人不存在过错和违约责任。③租赁房屋本身作为宾馆设计，今后也难以改变用途，租给上诉人时许多基础的配套建设都没有完成，上诉人经被上诉人同意投入大量资金完善宾馆配套建设，购置必要的设施设备，进行必要的装饰装修，双方合同解除后即使重新装修，上诉人投入修建的功能性基础设施设备上诉人不可能拆除，如果拆除也失去了价值，被上诉人完全可以利用受益。因此，对于已经发生上诉人的动产（设施设备）与被上诉人的不动产（房屋）的附合，上诉人动产的权利即被被上诉人不动产所吸收，为了充分地实现物的使用价值和经济价值，在附合以后，由被上诉人按动产的现值对上诉人进行补偿，附合物归被上诉人所有较为恰当。对于上诉人投入的其他形成附合的装饰装修物，上诉人同样的不宜予以拆除，除部分墙纸、粉刷外，被上诉人对大部分装饰装修如卫浴设施、水电设施、嵌合家具、地板等，完全可以利用受益，严格意义上尚不构成残值损失，即便认定为残值损失，因系被上诉人违约导致合同解除所造成，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，也应由被上诉人全额赔偿上诉人剩余租赁期内装饰装修残值损失。2、只应支付欠付租金90万元，该款在被上诉人支付的赔偿款或补偿款中扣除。被上诉人一开始就违约，导致上诉人始终无法安心经营，经营业绩受到影响，特别是2012年6月以来，在被上诉人经多次催促仍未能办理房屋验收合格手续的情况下，上诉人不得不起诉要求解除合同，在被上诉人也表示同意解除合同的情况下，上诉人即着手准备退出房屋，宾馆经营活动更加受影响。只是正在诉讼中，双方对上诉人投入的财产的赔偿或补偿未谈妥，也就未要求立即退房，才勉强维持经营至2013年8月。此间收入仅能保障工作人员的基本费用。作为对外经营的宾馆使用，验收合格的房屋与未经验收合格的房屋，其使用价值肯定存在明显的区别。被上诉人未按合同约定提供验收合格的房屋，无权要求承租人按照验收合格的房屋标准支付房租。本案由于被上诉人的违约，已经导致上诉人损失不少，如因旅客人身安全及上诉人财产安全无保障导致无法安心营业造成的收入损失，解除合同造成可预期收益损失，解除合同后非附合物将因其特定功能难以被有效利用而闲置或废弃的损失，因此应该相应减少租金标准。3、不应支付505376.24元的租金利息。其一，承担拖欠租金利息损失无法律依据。合同法在总则及有关租赁合同的章节中，均未有迟延支付租金支付利息的规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这里所称的赔偿损失应指直接损失。《中华人民共和国合同法》仅在第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，对于承租人未支付或者迟延支付租金的，出租人的法定权限局限于要求承租人在合理期限内支付租金，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，何况还有承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金这个前提。并未赋予出租人收取利息的权利和承租人支付利息的义务。其次505376.24元利息无计算依据。3、应判令被上诉人承担违约金20万元。双方在《飞龙商业广场宾馆租赁合同》第十一条使用“罚款”二字虽用词不当，但双方真实意思表示是约定违约金，而不是罚款。既然被上诉人已经违约，那么就应该按该条约定承担20万元的违约金。综上，请求撤销一审判决第三项、第四项、第五项；由被上诉人补偿设施设备和装饰装修残值损失款合计2882000元；判决其支付租金90万元，该款从被上诉人赔偿款或补偿款中扣除；由被上诉人支付违约金20万元。
飞龙公司、邱小飞共同答辩称：1、附合物价值为2246947元是根据鉴定机构的意见进行认定，不存在计算错误。被上诉人举张的非附合物是电梯、空调、电脑、电视、锅炉、床及床上用品、可移动家具、地毯8类，而上诉人向培录举张的非附和物仅有电脑、电视、床及床上用品、可移动家具4类。在上述争议的物品中，空调、锅炉、地毯等物品拆除后可再次使用，不会丧失原有功能和价值，应认定为非附合物。鉴定报告确认价值明显过高，对上诉人向培录有利，但被上诉人还是不予计较，尊重一审判决，没有提出上诉。2、被上诉人也认为原一审判决结果不公，责任认定错误。被上诉人虽没有按约定办妥房屋竣工验收，但该违约行为没有造成宾馆不能正常开业、营业，更没有造成任何经济损失。上诉人向培录开业到本案一审期间，一直是正常经营，工商营业执照、税务登记、卫生许可、消防许可等相关证照办理齐全，酒店没有因房屋未验收而被相关部门责令停止经营或整改，向培录也无证据证明因房屋未验收对宾馆经营造成了影响。因此，被上诉人按约只应对房屋不验收或验收不合格而造成宾馆不能正常开业经营的损失承担赔偿责任，除此之外，被上诉人不应承担任何赔偿责任，向培录要求被上诉人承担全部过错责任的理由不能成立。3、涉案房屋虽未办理合格验收，但依法办理了规划许可证，并按规划许可的要求建设，根据相关法律规定，双方租赁合同仍有效，上诉人向培录应依约定支付租金。上诉人向培录没有按约定支付租金，损害了被上诉人的利益，给被上诉人带来租金利息损失，一审法院按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息是正确的。4、根据合同约定，承担违约金（罚款）20万元，是针对一方没有遵守协议推翻协议的行为。合同履行过程中，被上诉人并没有单方毁约推翻协议。2011年3月4日，被上诉人虽向向培录送达了《解除合同通知书》，但并非是单方毁约推翻协议，而是基于向培录拖欠租金采取的正当行为，是根据法律规定的条件和程序行使合同解除权。综上，向培录的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。
二审中，向培录提交了一份湖南省洪江市公证处《公证书》，拟证明其2013年12月23日向飞龙公司发出《退返租赁房屋通知》要求返还租赁房屋，飞龙公司拒绝签收的事实。
飞龙公司、邱小飞质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，不能达到证明终止计算租金的目的。因为该份通知形成于一审判决书下达之后，该案判决没有生效，退还房屋涉及到租赁物品产权及接收，双方未有协商一致的结果，此时不能接受退房。
本院认证认为：飞龙公司、邱小飞虽对真实性、合法性、关联性均无异议，但双方未办交房手续，向培录亦未将物品搬离，不能达到所证目的。
本院二审过程中，各方当事人对原审法院查明的案件事实没有异议，本院予以确认。
本院二审另查明：2008年4月11日，双方当事人的《飞龙商业广场宾馆租赁合同》第七条约定：甲方按此现状交房给乙方，租赁期间乙方可根据具体要求，在不影响整体结构的情况下，可作适当的改进，但必须经过甲方同意；第十条约定：经双方签字生效后，甲乙双方必须严格遵守本协议，推翻本协议者罚款20万元，并赔偿给对方造成的实际损失。向培录于2008年4月12日、12月19日分别交纳租金10万元、5万元，2009年9月24日交纳租金20万元，2010年8月27日、11月27日分别交纳租金3万元、2万元，2011年5月26日交纳租金10万元。前述交纳租金合计50万元。
综合双方当事人的上诉、答辩及庭审中的情况，本案二审的争议焦点为：（一）应如何认定租赁房屋附合物残值；（二）合同解除违约责任及损失承担；（三）欠付租金应否计付利息。
（一）关于应如何认定租赁房屋附合物残值。一审判决认定租赁房屋附合物残值为2246947元，向培录上诉称一审认定事实错误，应认定为2882000元。本院认为，租赁房屋附合物残值为2882000。鉴定报告附件《黔城和谐大酒店装修价格鉴定明细表》反映，房屋装修及配套设施残值为2882000元，附件《洪江市和谐大酒店物品价格鉴定明细表》反映，物品残值493720元，该两项合计金额为3375720元。被上诉人称上述明细表中的电梯、空调、锅炉、地毯、电脑、电视、床及床上用品、可移动家俱共8类属于非附合物，其他属于附合物，向培录认可其中的电脑、电视、床及床上用品、可移动家俱为非附合物，其他都是附合物。鉴于双方一致认可上述明细表中的电脑、电视、床及床上用品、可移动家俱为非附合物，本院予以确认。经查，上述电脑、电视、床及床上用品、可移动家俱均登记在《洪江市和谐大酒店物品价格鉴定明细表》中，鉴定机构确认该物品价值为493720元。因鉴定机构对租赁期间财产鉴定的总价为337万余元，在鉴定机构确认的《黔城和谐大酒店装修价格鉴定明细表》2882000元的价值中，电脑、电视、床及床上用品、可移动家俱等价值为493720元的非附合物品并未列入其中，原审法院在鉴定意见装饰装修价值2882000元中核减493720元的电脑、电视、床及床上用品、可移动家俱的价值，认定事实错误，本院予以纠正。上述电梯、空调、锅炉、地毯等物品均统计在《黔城和谐大酒店装修价格鉴定明细表》即2882000元中，虽该物品与租赁房屋未形成粘合，但电梯、空调、锅炉、地毯等物品系根据租赁房屋设计定做，搬离将降低其使用性能，从有利生产、方便生活考虑，酌情认定该四种物品为附合物，故对向培录主张认定附合物价值为2882000元，本院予以支持。一审诉讼中，鉴定机构虽然出具了两份非附合物价值的回复意见，但这两份回复意见在一审中没有经过质证，不能作为本案定案的证据采信。
（二）关于合同解除违约责任及损失承担。诉讼中，向培录称出租人邱小飞未办理建筑竣工验收合格手续，其继续经营面临巨大风险和安全隐患，要求解除合同；被上诉人邱小飞称向培录拖欠租金，同意解除合同，一审法院判决双方合同解除，双方均未就此提出上诉，双方租赁合同至一审判决时解除。对于合同解除，向培录上诉提出其没有过错，被上诉人应承担全部过错责任，邱小飞和飞龙公司抗辩则称被上诉人没有过错。本院认为，房屋出租方未按约定办理房屋验收合格手续是客观事实，出租方已构成违约，应承担相应的违约责任。但双方补充协议约定是“房屋未验收或验收不合格，造成承租方不能正常开业经营，因此造成的损失由出租方负责赔偿。”从已查明的事实来看，向培录的宾馆证照齐全，已正式开业经营三年多，期间因拖欠租金被出租方通知解除合同时拒绝解除，而向培录又没有提供充分的证据证明其不能正常开业经营。因此，向培录主张出租方未办理房屋验收合格手续构成根本违约导致合同解除的理由不能成立。在诉讼中，双方均同意解除合同，对合同不能继续履行双方均有过错，向培录的过错是已实际使用租赁物而不按合同约定支付租金；邱小飞、飞龙公司的过错是没有按合同约定办理房屋验收合格手续。因此，双方均应对合同解除承担过错责任，双方各自认为没有过错的理由均不能成立。合同解除后，承租方对租赁物因装饰装修而形成的添附物已不能有效利用而成为损失，因租赁物返还后部分添附物对于出租方仍有一定的利用价值，原审根据双方过错大小和租赁物一同返还的添附物（附合部分）利用价值，确定承租方承担40%的损失，出租方承担60%的损失符合公平原则。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条第三项规定：“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期间内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任。”对附合物装饰装修残值损失2882000元，向培录承担1152800元（2882000×40%），飞龙公司、邱小飞共同承担1729200元（2882000×60%）。飞龙公司、邱小飞承担责任后，《黔城和谐大酒店装修价格鉴定明细表》中鉴定价值为2882000元的全部附合物归其接收。
（三）欠租应否计付利息及计息标准。向培录上诉提出只应付租金90万元，且双方没有约定计付欠租利息，一审判决认定计付欠租利息无依据。本院认为，本案中，出租方已实际交付租赁物给承租方使用，承租方向培录没有证据证明房屋未验收合格对其经营存在影响，其要求减付租金没有事实依据，原审按合同约定计付租金，并无不当。双方合同对欠租虽未约定计付利息，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”本案中，向培录按合同约定使用了租赁物，但未按合同约定支付租金，构成违约，应承担违约责任。邱小飞主张赔偿欠付租金利息损失，符合法律规定。但其按湖南芷江农村商业银行股份公司芙蓉支行出具的《利息计算》表，主张利息损失50余万元，不符合法律规定。首先，一审对该《利息计算》表未组织双方当事人质证；其次，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款关于“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，对于迟延履行金钱给付义务的，应当以同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算违约金。根据向培录欠租期间人民银行同类贷款基准利率和逾期罚息利率标准计算，向培录应承担违约赔偿损失441673元。向培录上诉提出其不应承担利息损失的理由不能成立。双方合同约定“甲乙双方推翻协议罚款20万元，并赔偿给对方造成的实际损失”，文字中虽有“罚款”的表述，但该条款实质是双方确保合同成立、履行所设立的违约处罚。本案双方合同依法成立，出租方邱小飞向向培录交付了租赁场地，向培录对租赁房屋装饰装修，宾馆开业后对外正式经营，履约过程中双方互有违约行为导致合同解除，双方均有过错，向培录上诉主张由出租人支付20万元违约金的理由不成立。
综上，原审判决认定事实部分有误，适用法律不当，应予纠正，向培录上诉理由部分成立，本院予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省怀化市中级人民法院（2012）怀中民一初字第20号民事判决第八、九项；
二、维持湖南省怀化市中级人民法院（2012）怀中民一初字第20号民事判决第一、二、四、六、七项；
三、变更湖南省怀化市中级人民法院（2012）怀中民一初字第20号民事判决第三项为：由洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞向向培录赔付宾馆装饰装修及设备设施附合物残值损失1729200元，由洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞按《黔城和谐大酒店装修价格鉴定明细表》接收鉴定价值为2882000元的全部附合物；
四、变更湖南省怀化市中级人民法院（2012）怀中民一初字第20号民事判决第五项为：由向培录向洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞支付至2013年10月31日时止租金利息441673元；
五、驳回向培录的其他诉讼请求；
六、驳回洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞的其他反诉请求。
一审案件本诉受理费50000元，由向培录负担30000元，由洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞共同负担20000元，反诉费13800元，由向培录负担12000元，由洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞共同负担1800元，鉴定费32500元，由向培录负担16250元，由洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞共同负担16250元，二审案件受理费29478元，由向培录负担11791元，由洪江市飞龙商贸有限责任公司、邱小飞共同负担17687元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李金霞
审 判 员 唐 艳
代理审判员 肖 芳
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 龙 菲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条…
…
…
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
……
湖南省高级人民法院
民事判决书
（2014）湘高法民一终字第48号
上诉人（原审原告）向培录。
被上诉人（原审被告）洪江市飞龙商贸有限责任公司，住所地湖南省洪江市黔城镇芙蓉路。
法定代表人邱小飞，该公司董事长。
委托代理人马仁斌，湖南星星律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告）邱小飞。
向培录诉洪江市飞龙商贸有限责任公司（以下简称飞龙公司）、邱小飞房屋租赁合同纠纷一案，湖南省怀化市中级人民法院于2013年10月31日作出（2012）怀中民一初字第20号民事判决，向培录提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年5月9日进行了公开开庭审理。向培录、邱小飞以及飞龙公司的委托代理人马仁斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年4月11日，飞龙公司、邱小飞作为甲方与乙方向培录签订了一份《飞龙商业广场宾馆租赁合同》。约定：由甲方将飞龙商业广场三、四、五楼的房间共计112间作为宾馆客房及一楼两间门面作为宾馆大厅出租给乙方作为宾馆经营，期限为10年，自2008年10月1日起至2018年9月31日止，乙方装修宾馆的时间为2008年4月1','2018-10-06
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