贵州省兴仁县人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)黔2322民特1号
申请人：兴仁振兴村镇银行股份有限公司，住所地：兴仁县振兴大道与环湖路交叉口玉圳园。
法定代表人：肖强峰，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李光林，贵州心达律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：王寿贵，系该公司监事长，代理权限：特别授权。
被申请人：钱长贵，男，1965年12月10日生，汉族，贵州省兴仁县人，住贵州省兴仁县，
被申请人：陈春，女，汉族，1966年2月4日生，汉族，贵州省兴仁县人，住贵州省兴仁县，
被申请人：周玉俊，男，1963年7月9日生，布衣族，贵州省兴仁县人，住贵州省兴仁县，
被申请人：张顺萍，女，1963年3月10日生，汉族，贵州省兴仁县人，住贵州省兴仁县，
被申请人：李志全，男，1951年11月12日生，汉族，贵州省兴仁县人，住兴仁县，
被申请人：张秀明，女，1955年8月22日生，汉族，贵州省兴仁县人，住兴仁县，
第三人：兴仁县树德学校，住所地：兴仁县东湖街道办事处落渭村。
诉讼代表人：兴仁县树德学校、兴仁县树德高级中学破产管理人。
委托诉讼代理人：付世鑫，破产管理人成员，代理权限：特别授权。
2017年8月28日，申请人兴仁振兴村镇银行股份有限公司（以下简称“村镇银行”）向本院申请拍卖、变卖被申请人钱长贵、陈春位于兴仁县城关镇城东新区商贸中心抵押担保房产（土地使用权证号：仁国用字（2002）字第01187号；房屋产权证号为：仁房权城关镇字第00005671号）、被申请周玉俊、张顺萍位于兴仁县城关镇城东新区振兴大道北段抵押担保房产（土地使用权证号：兴国用（2001）字第01123号；房屋产权证号城关镇字第××号）、被申请人李志全、张秀明位于兴仁县东湖街道办事处落渭村5组01单元1－4层抵押担保房产（土地使用权证号：仁国用（2010）第04××43号房屋产权证号为：仁房权东湖字第××号），并就所得的价款在480万元范围内（在主债权及利息，以及实现债权的诉讼费、拍卖费、律师费等共计480万元）优先受偿。
本院查明：2016年9月5日，申请人与第三人树德学校签订《流动资金额度借款合同》（简称《借款合同》），申请人向树德学校提供额度为420.00万元循环使用贷款。借款额度有效期限从2016年9月5日起至2017年8月20日止。借款利息采用浮动利率９.66%。按季结息，结息日固定为每月的第20日。且在《借款合同》第十条规定，合同项下的贷款担保方式为抵押，由树德学校提供六被申请人与申请人签订担保合同。2016年9月5日，申请人分别与抵押担保人钱长贵、陈春、周玉俊、张顺萍、李志全、张秀明签订（振兴村银（2016）最抵字第0055号）《最高额抵押合同》，钱长贵、陈春自愿提供位于兴仁县城××城东新区商贸中心房产（土地使用权证号为：仁国用字（2002）字第01187号；房屋产权证号为：仁房权城关镇字第00005671号，面积５20.81平方米）作价139.58万元为债务人树德学校借款提供抵押担保；被申请人周玉俊、张顺萍自愿提供位于兴仁县城××城东新区振兴大道北侧房产（土地使用权证号：兴国用（2001）字第01123号；房屋产权证号为：仁房城关镇字第××号，面积458.93平方米）作价361.96万元为债务人树德学校借款提供抵押担保；被申请人李志全、张秀明自愿提供位于兴仁××办事处××单元××4；层房产（土地使用权证号：仁国用（2010）第04××43号，房屋产权证号为：仁房权东湖字第××号，面积569.43平方米）作价148.05万元为债务人树德学校借款提供抵押担保。2016年9月6日，兴仁县住房和城乡建设局办理了《中华人民共和国房屋他项权证》（仁房他证城关镇字第20**年000844号）并交付申请人。申请人与六被申请人签订的《最高抵押合同》（简称《抵押合同》）约定，各抵押人对债务人兴仁树德学校420万元的债务提供担保，且在《抵押合同》第十二条抵押权的实现约定：发生下列情形之一的，甲方（被申请人）同意乙方（申请人）有权拍卖、协议折价、变卖抵押物：（一）主合同项下全部或部分债务本金或利息履行期限届满，乙方未受清偿的；(二)、发生主合同约定的债务人违约情形之一的，乙方有权提前担保物权。乙方有权选择下列任一方式在有评估资质的评估机构评估的基础上拍卖抵押物，所得价款优先受偿；（2）与甲方协商一致后，以抵押物折价抵偿债务活着用变卖抵押物的价款优先受偿；(3)向人民法院提起诉讼或申请强制执行。《借款合同》和《抵押合同》签订后，申请人向债务人树德学校履行了合同约定的贷款义务。树德学校从2017年3月20日起支付申请人5410.9５元的利息后一直没有向申请人支付利息。至2017年8月20日止树德学校共计欠申请人借款本金420万元，利息57.47407万元。
另查明，2013年9月3日李志全作为甲方、周洪琼作为乙方共同签订《住宅楼房出让协议》，约定由李志全出让涉案房屋（土地使用权证号：仁国用（2010）第04××43号房屋产权证号为：仁房权东湖字第××号）给周洪琼，价款165.1万元，但至今并未办理房屋过户手续。2017年8月8日本院裁定受理了树德学校破产清算申请，并指定贵州心达律师事务所为兴仁县树德学校、兴仁县树德高级中学破产管理人。
审查中，被申请人钱长贵、陈春、周玉俊、张顺萍、李志全、张秀明对于《借款合同》、《抵押合同》的成立、效力、担保物权的设定等无异议。被申请人钱长贵、陈春、周玉俊、张顺萍对抵押的限额480万元有异议，认为最高额的限额只是420万元，其只能在420万元的限额内承担责任。
本院认为，申请人村镇银行与被申请人、第三人签订的《抵押合同》、《借款合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制性规定，因而合法有效，当事人应按合同约定履行义务。被申请人钱长贵、陈春、周玉俊、张顺萍、李志全、张秀明为保证借款合同的履行用自己拥有的房产所有权抵押给申请人并办理了抵押登记，该担保物权已有效设立。申请人村镇银行按合同履行贷款义务后，第三人树德学校未按照合同约定还本付息，申请人有权按照合同的约定以及法律的规定处置抵押物并在抵押担保债权数额范围内优先受偿。申请人村镇银行申请对被申请人钱长贵、陈春、周玉俊、张顺萍、李志全、张秀明实现担保物权符合法律规定。
关于管理人提出李志全、张秀明房屋属于破产财产一节，其抗辩主张并不成立。首先发生买卖合同关系的是李志全、与周洪琼，树德学校并不是涉案房屋合同买卖关系的相对人；其次根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，涉案买卖房屋并未按照法律规定办理过户登记，买卖合同不能对抗已经办理的抵押登记；加之树德学校借款时，对涉案房产的产权状况是明知的，且并未提出异议。故管理的异议主张不能成立。
关于被申请人钱长贵、陈春、周玉俊、张顺萍提出《抵押合同》担保的最高额只是420万元一节，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十三条第二款“抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。”之规定，对超过420万元部分申请人不具有优先受偿权，被申请人的抗辩符合当事人签订的《抵押合同》的约定及法律规定，本院予以支持。
综上，对申请人请求的合理部分予以支持，对申请人超过420万元部分的申请，在本案中不予支持，申请人可另诉解决。故依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十八条、第一百九十六条、第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第（二）项的规定，裁定如下：
一、准许拍卖、变卖被申请人钱长贵、陈春于兴仁县城××城东新区商贸中心抵押担保房产（土地使用权证号：仁国用字（2002）字第01187号；房屋产权证号为：仁房权城关镇字第00005671号）；准许拍卖、变卖被申请周玉俊、张顺萍位于兴仁县城××城东新区振兴大道北段抵押担保房产（土地使用权证号：兴国用（2001）字第01123号；房屋产权证号城关镇字第××号）；准许拍卖、变卖被申请人李志全、张秀明位于兴仁县东湖街道办事处落渭村5组01单元1－4层抵押担保房产（土地使用权证号：仁国用（2010）第04××43号房屋产权证号为：仁房权东湖字第××号）（上述房屋抵押债权数额分别为：139.58万元、361.96万元、148.05万元）。在抵押债权数额范围内用于优先清偿申请人兴仁振兴村镇银行股份有限公司对第三人兴仁县树德学校的420万元债权；
二、驳回申请人兴仁振兴村镇银行股份有限公司其余请求。
申请费15060元，由申请人兴仁振兴村镇银行股份有限公司负担1882.50元，由被申请人钱长贵、陈春、周玉俊、张顺萍、李志全、张秀明负担13177.50元。
本裁定为终审裁定
审判长 王 柱
审判员 罗 宁 和
审判员 令狐芳芳
二〇一七年九月二十五日
书记员 张 玉 君