陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕民再56号
原审上诉人（一审被告）上海际华物流有限公司西安分公司。
负责人张洪建。
委托代理人李德军。
原审被上诉人（一审原告）西安奥通汽车销售服务有限公司。
法定代表人贾育晓。
委托代理人朱培。
委托代理人李路。
上海际华物流有限公司西安分公司（以下简称“际华西安分公司”）与西安奥通汽车销售服务有限公司（以下简称“奥通公司”）租赁合同纠纷一案，西安市中级人民法院于2014年8月25日作出(2014)西中民一终字第00452号民事判决，已经发生法律效力。际华西安分公司不服，向本院申请再审，本院经审判委员会讨论决定，作出（2014）陕民三申字第00857号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。际华西安分公司的负责人张洪建、委托代理人李德军，奥通公司法定代表人贾育晓及其委托代理人朱培、委托代理人李路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年3月20日，奥通公司起诉至西安市雁塔区人民法院称，其与被告于2010年3月9日签订《租赁合同》，该合同约定，原告租用被告位于西安市昆明路330号院内库房及场地做4S店汽车经营场所。租赁物具体包括：（1）被告办公楼西侧两栋新建彩钢库房1500平方米。（2）原告在两栋彩钢库对应以北自投自建彩钢结构玻璃体二层作为接待大厅和职工宿舍。（3）接待大厅北面至昆明路土地作为原告停车场，租期为5年，自2010年3月18日至2015年3月17日。合同签订后，原告始终按照合同约定履行。但被告在合同未到期前要求终止履行合同，并雇佣社会人员采取封门堵路的方式，企图强行解除合同，致使《租赁合同》无法继续履行。故诉至法院，要求被告承担赔偿781.4万元损失，本案诉讼费用由被告承担。
际华西安分公司答辩称，原告在2010年12月10日已经推迟了6个月付款，被告有权解除合同。原告所说的根本违约不存在，是原告违约在先，赔偿问题我们不认可。
一审法院经审理查明，2010年3月9日原告奥通公司与被告际华西安分公司签订的租赁合同，是对2005年租赁合同的续签。2010年3月9日签订的合同内容为:奥通公司租用际华西安分公司位于西安市昆明路330号院内库房及场地用做4S店汽车经营场所，租赁物具体包括：（1）际华西安分公司办公楼西侧两栋新建彩钢库房1500平方米；（2）奥通公司在两栋彩钢库对应以北自投自建彩钢结构玻璃体二层，作为接待大厅和职工宿舍；（3）接待大厅北面至昆明路土地作为奥通公司停车场，租期为5年，自2010年3月18日至2015年3月17日。合同约定：2010年3月18日至2011年3月17日的租金为400000元;2011年3月18日至2012年3月17日的租金为420000元;2012年3月18日至2013年3月17日租金为440000元;2013年3月18日至2014年3月17日租金为460000元；2014年3月18日至2015年3月17日租金为480000元。合同还约定:在租赁期内甲方(际华西安分公司)因故终止合同(不可抗力因素除外)，对乙方(奥通公司)投资部分按照建筑10年折旧残值赔偿乙方(起始时间为2005年3月18日)。合同签订后，际华西安分公司与奥通公司按照合同约定履行。奥通公司向际华西安分公司支付租金至2O11年3月17日。2011年4月际华西安分公司因整体改造，向奥通公司发出通知，要求提前终止合同。2011年12月19日奥通公司收到通知，双方协商不成，嗣后，际华西安分公司雇佣他人采取封门堵路的方式，欲强行解除合同，致使双方之间的租赁合同无法继续履行。经际华西安分公司出面介绍与协调，2011年11月4日奥通公司与陕西石桥新农村建设有限公司签订租赁合同，租期十年，租赁面积共计3936平方米，前5年每平方米每月40元租金。该新4S店的店面装饰及标识立柱等花费78798元。奥通公司和际华西安分公司于2012年4月28日签订《拆除租赁物协议》，约定:双方签订的租赁合同于2012年4月30日解除，对租赁物价值双方各自委托一家评估公司进行评估，评估结果作为法院裁决的依据；奥通公司于2012年4月30日搬离，并委托西安市双生全顺搬家服务部(隶属陕西翱瑞物流有限公司)将4S店搬至陕西石桥车城经营，支付搬运费67550元。根据2012年4月30日的约定，奥通公司委托陕西精诚资产评估有限责任公司对双方争议的租赁物及经管损失进行评估，评估价值分别为1200450.43元和2859498.83元。
另查明，西安兰通汽车销售服务有限公司（以下简称“兰通公司”）与奥通公司是关联公司，系奥通公司的下属公司，兰通公司也使用涉案租赁物，并按照规定向际华西安分公司支付租金，且际华西安分公司收取租金并开具相关票据。
一审审理中，法院告知际华西安分公司三日内向法庭提交评估报告，但际华西安分公司逾期未提交评估报告。
奥通公司与际华西安分公司于2007年7月31日签订了另外一份租赁合同，涉及租赁物为:1、乙方(奥通公司)销售展厅以东至原甲方(际华西安分公司)办公楼西墙13米*12米，由乙方自筹自建钢架结构展厅;如因乙方自建展厅遭到禁止与处罚而造成的甲方费用支出，乙方全部承担；2、钢架结构展厅后三层由甲方筹资建设，乙方租用其北半边三层共十二间房屋；3、乙方新建的钢架结构展厅，在2017年7月31日合同终止之日无条件地交付甲方，所有权归甲方。且甲方不向乙方做任何补偿、租期定为10年，自2007年8月1日起至2017年7月31日止；租金为每年100000元，第二个三年在100000元的基础上递增5%，后四年在第二个的三年租金的基础上再递增10%。该合同第十一条还约定，在租赁期内甲方(际华西安分公司)因故终止合同(不可抗力因素除外)，对乙方投资部分按照建筑10年折旧期计算剩余租期残值，由甲方赔偿乙方损失。
又查明，市国土字(2008)第393号西安市人民政府审批土地件《关于上海际华物流有限公司西安分公司办理国有建设用地使用权划转手续的批复》载明:市人民政府收回总后勤部西安军需材料仓库原使用的两宗国有建设用地使用权，划转给际华西安分公司，原划拨使用权类型和用途不变。不得非法改变用途，不得非法转让、出租、抵押国有建设用地使用权。际华西安分公司租赁给奥通公司的厂房用地，系国有划拨土地。经一审法院调查，市土地局、市工商局记载中均未显示际华西安分公司自租赁合同签订之后向国家上缴租金中所含土地收益的任何记录与证明。际华西安分公司出租场地和库房，其经营后未向国家上缴土地收益金。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》五十六条的规定，涉案合同的效力涉及无效，根据法律规定，一审法院向奥通公司就合同的效力进行释明，后奥通公司变更了诉讼请求，请求判令际华西安分公司赔偿其经济损失7814000元，且奥通公司在期限内补交了诉讼费。奥通公司变更诉讼请求申请书，一审法院己依法向际华西安分公司送达。
再查明，市国土字(2012)第6号西安市人民政府审批土地件《关于西安际华置业有限公司办理用地手续的批复》中载明:市人民政府收回际华西安分公司使用的雁塔区昆明路330号土地，并出让给西安际华置业有限公司，西安际华置业有限公司缴交了国有土地使用权出让金。
西安市雁塔区人民法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定:以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家;《城市房屋租赁管理办法》第二十五条规定:以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。经核查，虽奥通公司、际华西安分公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且亦履行多年，但因际华西安分公司出租给奥通公司的厂房用地系国有划拨土地，而且际华西安分公司自始未向国家缴纳租金中所含土地的收益金，因此际华西安分公司的行为损害了国家利益，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定:“划拨土地使用权，除本条例四十五条规定需经市、县人民政府士地管理部门和房产管理部门批准的情况外，不得转让、出租、抵押”。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条(四)、(五)的规定，涉案租赁合同应属无效。际华西安分公司在签订租赁合同时明知涉案土地为划拨土地，不得非法转让、出租；且际华西安分公司对外出租经营后，应向国家上缴相应的收益金。因际华西安分公司末上缴土地收益金而导致合同无效，因此造成合同无效的缔约过失责任应由际华西安分公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2012年4月28日奥通公司与际华西安分公司签订《拆除租赁物协议》，约定2012年4月30日前奥通公司腾空位于昆明路330号的场地。对租赁物价值双方各自委托一家评估公司进行评估，评估结果作为法院裁决的依据。因际华西安分公司在法院规定的限期内，不能提交评估报告，根据证据规则的规定，其应承担不利后果，所以，奥通公司提交的评估报告可以作为本案裁判的依据。奥通公司租用际华西安分公司厂房和场地后，投入大量资金添附了营业用房等设施，由于际华西安分公司的违法出租和封门堵路，导致奥通公司无法正常经管，给奥通公司造成添附物残值折价损失1200450.43元、经营损失2859498.83元，该损失责任应由际华西安分公司承担。奥通公司现经营场所系际华西安分公司介绍与协调，现租金远高于原房屋和场地的占用费。奥通公司原约定从2013午3月18日至2014年3月17日租金为460000元，奥通公司不得已搬迁及搬至新场地后的外立标识重新装饰，皆因被告的违法行为和自行商业开发行为而引起，由此所产生的租金与占用费差价3557052元(搬家费67550元、外立标识花费78798元)属于原告的实际损失。原告请求被告予以赔偿，理由正当，应予支持。关于原告主张的工人10天工资50583元，因系其自行计算，无其他事实依据，依法不予采信，其该项请求应予驳回。鉴于原告仅请求7814000元的赔偿，故其未主张的部分，依法不予支持。判决如下：一、被告上海际华物流有限公司西安分公司于本判决生效之日起十五日内，支付原告西安奥通汽车销售服务有限公司添附物折价损失1200000元、经营损失2859000元;二、被告上海际华物流有限公司西安分公司于本判决生效之日起十五日内，支付原告西安奥通汽车销售服务有限公司搬家费用67550元及外立标识装饰费78798元;三、被告上海际华物流有限公司西安分公司于本判决生效之日起十五日内，支付原告西安奥通汽车销售服务有限公司租金与占用费差价损失3557052元;四、驳回原告西安奥通汽车销售服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费66470元，由被告承担。因原告已预交，被告将该款于本判决生效后十五日内直付给原告。
判决后，际华西安分公司不服，向西安市中级人民法院上诉称，首先，一审法院在事实认定中存在严重错误，对奥通公司自建部分，合同无效主要是由奥通公司造成的，奥通公司应当承担全部责任；对其所建房屋认定无效，奥通公司亦存在不可推卸的责任；一审法院认定奥通公司的租金交付截止日期错误；关于“2011年4月其因整体改造，要求解除合同，协商不成采取封门堵路的方式，欲强行解除合同”的认定错误；一审法院将评估报告与咨询报告混为一谈，对《拆除租赁物协议》断章取义；一审认定房屋差价损失错误。其次，一审法院程序错误，其将被告代理律师维护当事人合法权益的行为当作干扰正常诉讼行为而向律师所在事务所发出司法建议，一审法官在庭审中带有明显倾向性，依法应当回避；奥通公司提供兰通公司的发票已经过了举证期限，一审法院仍将兰通公司的损失作为奥通公司的损失，严重违反法定程序。最后，一审法院适用法律错误，本案中造成合同无效的原因系双方的行为，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定属适用法律错误；此外，一审法院对封门堵路损失也存在适用法律不当。故请求撤销原一审判决，发回重审，并由奥通公司承担本案全部诉讼费用。
奥通公司答辩称，首先，对于事实认定部分，本案所涉房屋扩建部分是经际华西安分公司同意后进行的，且扩建部分作为租赁标的奥通公司交付了租金；际华西安分公司作为划拨土地上房屋的建设单位，将该房屋出租却未缴纳土地收益金而致合同无效，其后果应当由际华西安分公司承担，际华西安分公司主张因其逾期交纳租金导致解除的抗辩理由毫无事实根据。其次，对于诉讼程序，一审中际华西安分公司代理律师数次恶意拖延开庭时间，拒不领取开庭传票，属干扰正常诉讼活动；一审法院依职权调取兰通公司发票、调查案件事实并认定损失等行为符合法律规定，程序合法。故一审认定事实清楚，适用法律正确，际华西安分公司的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。
西安市中级人民法院二审查明事实与一审查明事实一致。
另查明，奥通公司与际华西安分公司签订合同后，在履行过程中2011年4月际华西安分公司因整体改造欲提前终止履行合同，经与奥通公司协商由其出面介绍和协调，奥通公司在继续经营的情况下，于2011年11月4日先行与陕西石桥新农村建设有限公司签订了经营场地的租赁合同，租期十年，租赁面积共计3936平米，每平米前5年每月40元租金。该新4S店的店面装饰标识立柱等花费费用78798元。但双方就有关赔偿问题一直处于协商状态。2011年12月19日际华西安分公司在协商未果的情况下，向奥通公司发出通知，要求其三日内商榷有关事宜，逾期际华西安分公司将停止一切经营保障工作。嗣后，因双方并未协商一致，际华西安分公司遂于2012年3月1日对奥通公司经营场所实施了封门堵路的行为。另查明，奥通公司在经营4S店过程中，因销售不同品牌车辆，遂以其关联公司西安兰通汽车销售服务有限公司名义在其租赁的经营场所内销售另一品牌车辆，西安兰通汽车销售服务有限公司与奥通公司的法定代表人均由贾育晓一人担任。
西安市中级人民法院认为，依法成立的合同属有效合同。本案中，际华西安分公司将国有划拨土地及土地上附着的相关房屋出租给奥通公司用于商业经营，并未依法履行相关手续，违反了国家相关法律禁止性规定，故双方所签订的租赁合同属无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因合同取得的财产，应当返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2012年4月28日奥通公司与际华西安分公司签订《拆除租赁物协议》，约定2012年4月30日前奥通公司腾空位于昆明路330号的场地。对租赁物价值双方各自委托一家评估公司进行评估，评估结果作为法院裁决的依据。该案在审理中，双方均未向法院提出申请就有关损失进行鉴定。在法院规定的期限内，奥通公司向法院提交了相关损失的评估报告，而际华西安分公司并未提供，参照双方的约定奥通公司提交的评估报告应作为本案裁判的依据。际华西安分公司作为出租方在明知租赁物须履行法定手续后方能出租却未履行相关手续的情况下，直接将租赁物出租给奥通公司用于经营活动，从而导致合同无效，其主观上具有明显过错，依法应承担缔约过失责任。现奥通公司要求其赔偿添附物残值折价损失1200450.43元、经营损失2859498.83元，理由正当，该请求应予支持。由于际华西安分公司的行为致使奥通公司无法继续经营，为了能够继续经营，在际华西安分公司的介绍与协调下，奥通公司重新租赁了经营场所，而该租赁物租金明显高于原经营场所同地段租赁物租金，现奥通公司认为两地段租金差价系其实际损失并要求际华西安分公司予以赔偿，理由正当，该请求应予支持；具体数额一审核定为3557052元较为合理。由于合同无效导致奥通公司搬至新场地所产生的搬迁费67550元以及对新场地重新装饰外立标识所产生的费用78798元均属于奥通公司实际损失，其主张际华西安分公司应予以赔偿，于法有据，依法应予支持。关于奥通公司主张的工资损失由于证据不足，依法不予支持。综上，际华西安分公司上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。据此，原审判决，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66470元，由上海际华物流有限公司西安分公司负担。
际华西安分公司申请再审称，1、一审认定合同无效，判决我方承担责任，但导致合同无效的原因却是双方的过错。就租赁土地及附着物的出租而言，双方应共同办理相应的出租登记手续，且奥通公司有义务监督土地收益金的计缴情况，故因未缴纳租金中所含土地收益金而导致合同无效的责任应由双方承担。2、二审判决第三人兰通公司的损失直接由申请人向被申请人支付，超出了被申请人的诉讼请求，且兰通公司相关的工商登记资料未经质证。3、作为主合同的《租赁合同》无效，则从合同《拆除租赁物协议》无效，房屋装修残值损失评估报告不能作为相关损失认定依据；且《拆除租赁物协议》是申请人被迫签订的。再者，双方从来没有对被申请人的经营损失达成约定。四、租金差价应按1476平方米计算，差价金额应为127万。
奥通公司答辩称，1、导致合同无效的原因是申请人将划拨土地及附着房屋出租后没有缴纳租金中所含的土地收益金，是因申请人的行为违反法律禁止性规定而造成合同无效，故申请人应对合同无效的后果承担责任。2、奥通公司与兰通公司共用所租场地，两公司法人代表系同一人，且兰通公司已交纳了兰通公司的租金，际华西安分公司亦已开具了抬头为兰通公司的租金发票，表明际华西安分公司对兰通公司的性质是了解的，故奥通公司有权主张兰通公司的损失。3、《拆除租赁物协议》是申请人拆除被申请人相关经营场地、房屋进行的赔偿协议，是一个独立的合同，非从合同，其有效与否与租赁合同无关；一审法院判决合同无效后的赔偿项目均属直接利益的损失，符合法律规定。4、租金差价应按租赁合同约定的面积计算。
本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。
本院经审委会讨论认为，际华西安分公司作为出租方负有保证涉案租赁物合法的义务，其出租行为应符合国家相关法律的规定，但是际华西安分公司出租给奥通公司的涉案土地系国有划拨土地，出租给奥通公司的涉案房屋并未向国家缴纳土地收益金，且其在一审法庭辩论终结前仍未补交土地收益金，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定。故原审认定本案租赁合同无效，符合法律规定。由于际华西安分公司的上述行为导致双方签订的租赁合同无效，际华西安分公司应对合同无效的后果承担责任。际华西安分公司在奥通公司经营期间封门堵路，导致奥通公司无法正常经营，其在主观上存在明显过错，客观上也给奥通公司造成了相应损失，际华西安分公司应向奥通公司赔偿相应的损失。故原审判令际华西安分公司承担给奥通公司造成的添附物残值折价损失1200450.43元、经营损失2859498.83元、搬迁费67550元及对新场地重新装饰外立标识所产生的费用78798元并无不当。
由于涉案租赁合同与《拆除租赁物协议》属于两个独立的合同，两者并无主从合同的关系，一方的存在不以另一方的存在为前提，且该协议系双方解决争议的协议，因此租赁合同的效力不影响《拆除租赁物协议》的效力。依据《拆除租赁物协议》的约定，双方各自委托一家评估公司对租赁物价值进行评估。奥通公司向法院提交了评估报告，而际华西安分公司在法院规定的期限内未向法院提交评估报告，且双方在原审审理中均未向法院提出有关损失的鉴定申请，故际华西安分公司认为评估报告不能作为本案裁判依据的理由不能成立。
关于本案租金与占用费差价的承担问题。由于本案租赁合同无效，奥通公司无法继续经营。奥通公司现经营场所，租金明显高于原经营场所同地段的租赁物租金。奥通公司认为该租金差价系其实际损失，际华西安分公司应予赔偿，而际华西安分公司则认为原审判令其承担该租金差价没有法律依据。该租金差价应如何承担，本院认为，虽然涉案租赁合同无效，但是双方在订立合同时，赋予了际华西安分公司在租赁期内有因故终止合同的权利，这说明双方在订立合同时均已预见到合同可能会因故终止。奥通公司对合同终止后的风险亦应当预见到，即合同如不能履行，奥通公司若继续经营，其将面临重新租赁经营场所的问题。虽然奥通公司现经营场所系际华西安分公司介绍协调，但奥通公司对此亦予以接受，并最终与现出租方签订了租赁合同，际华西安分公司对此并未胁迫。因此，奥通公司对本案租金与占用费差价应承担一定的责任，原审判决由际华西安分公司承担3557052元有失公平，应由际华西安分公司承担3057052元为宜。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销西安市中级人民法院(2014)西中民一终字第00452号民事判决；
二、维持西安市雁塔区人民法院(2012)雁民初字第02187号民事判决第一项、第二项、第四项；
三、变更西安市雁塔区人民法院(2012)雁民初字第02187号民事判决第三项：即“被告上海际华物流有限公司西安分公司于本判决生效之日起十五日内，支付原告西安奥通汽车销售服务有限公司租金与占用费差价损失3557052元”为：上海际华物流有限公司西安分公司于本判决生效之日起十五日内，支付西安奥通汽车销售服务有限公司租金与占用费差价损失3057052元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费66470元，由上海际华物流有限公司西安分公司负担62637元，西安奥通汽车销售服务有限公司负担3833元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张小燕
代理审判员 姜万慧
代理审判员 常宝堂
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 许 岚
书 记 员 李 珊