北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6973号
上诉人（原审被告）：张金廷，男，1972年8月26日出生。
委托诉讼代理人：杨晓强，北京天平（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王向品，北京天平（郑州）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：北京市欧亚德商贸有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇西沙各庄村。
法定代表人：赵兰英，经理。
委托诉讼代理人：宋希振，北京市宝隆律师事务所律师。
上诉人张金廷因与被上诉人北京市欧亚德商贸有限公司（以下简称欧亚德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初3771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张金廷及其委托诉讼代理人杨晓强、王向品，被上诉人欧亚德公司之委托诉讼代理人宋希振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张金廷上诉请求：撤销一审法院判决第三项，依法改判驳回对方的该项诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人已承受赵某在原租赁合同中的权利义务，应当参照赵某与上诉人《房屋租赁合同》的标准确定租金标准；2、上诉人未拖欠被上诉人租金，上诉人交纳的租金数额已超出约定的应交数额，至今仍有剩余。3、被上诉人存在以威胁、勒索等方式向上诉人及其他商户多收租金的情形。
欧亚德公司辩称，同意一审法院判决。
欧亚德公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方的房屋租赁合同关系；2.判决张金廷立即腾退租赁占用的房屋；3.判决张金廷向欧亚德公司支付2017年12月1日到实际腾退之日的房屋租金（每日租金标准1386.31元）；4.判决张金廷承担全部诉讼费用。庭审中经本院释明，欧亚德公司表示若合同被法院确认无效，则要求张金廷按照合同约定的租金标准支付占有使用费。
一审法院认定事实：2011年8月12日，欧亚德公司（甲方）与赵某（乙方）签订了《房屋租赁合同》。合同第一条约定：“乙方承租的甲方拥有的房屋坐落于北京市昌平区，系甲方新建房屋，共计3620建筑平米。”合同第二条约定：“租期为10年，租金支付期限为自2011年10月10日起至2021年10月9日止。注：2011年8月10日至2011年10月9日（两个月）为乙方免费装修期，发生的水电等相关费用由乙方承担。”合同第三条约定：“租金标准为每年120万元人民币，每三年递增10%。”合同第四条约定：“合同签订之前，乙方向甲方支付10万元人民币定金，从定金支付之日起，10日内双方签订正式合同。双方签订正式房屋租赁合同后，10万元人民币定金暂不退还，转为押金，待租期届满或者合同终止时退还乙方。”合同第八条约定：“乙方因经营需要可对房屋进行装修装饰，但不能改变主体结构和承重部位，如需加盖或改动（除主体结构和承重部）需乙方书面提出申请，经甲方同意后方可改动。”合同第十条约定：“租期内，乙方因经营需要，在征得甲方同意的情况下可以转租，但乙方并不因转租而改变甲乙双方的法律关系。”合同第十四条约定：“租期内，乙方应按时足额向甲方交付租金，否则，乙方应向甲方承担违约责任。逾期30日未交付租金，本合同自动终止。乙方向甲方支付100万元违约金。”赵某承租上述房屋后，在房屋中间北面原来预留的“凹”形空地上相接原有建筑新建了二层楼房，面积共计648平方米，现已与原有建筑合为一体。赵某在租赁了上述房屋后，将部分房屋转租给他人使用。现欧亚德公司与赵某签订的租赁合同已被生效判决确认无效。
2011年10月9日，赵某（出租方、甲方）与张金廷（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区东侧房屋（以下简称“涉案房屋”）租给乙方使用，使用面积427平方米；房屋租用的期限为10年，租期从2011年10月9日至2021年10月8日；该房屋租金前三年年租金为180000元，以后每三年为一个递增段，每个递增段递增比例为10%，付款方式为半年支付，下个付款日为下次房屋租金到期前30日。张金廷承租涉案房屋用于开设饭店，外挂的招牌为“七号院老菜馆”、“七号院烧鸽子”，其取得的餐饮服务许可证载明的单位名称为北京聚福得财人家饭庄。
2013年1月21日，欧亚德公司向各租房商户发出《通知书》，内容为：“由于承租我公司房屋的赵某女士长期不交纳应交租金，经我公司多次催促无果，我公司不得不准备解除与其于2011年8月12日签订的房屋租赁合同。根据我们现场调查了解，赵某女士未经我公司同意，擅自将承租的房屋转租给你们，按照法律规定，该转租行为是非法和无效的。为了避免各位转租商户的经济损失，现将有关问题通知如下：二、自本通知送达之日未交纳的租金、水电费等立即停止向赵某支付，直接交到我公司财务室。否则，因此造成的经济损失由你们自行承担。三、我公司与赵某正式解除合同后，我们双方直接签订房屋租赁合同。五、凡拒不配合我公司履行本通知者，我公司将停水、停电，责令腾退房屋，并追偿租金，因此所遭受的损失自行承担。”欧亚德公司主张双方已经就房屋租赁达成口头合同，且2017年11月27日以前的租金张金廷已经交纳，2017年11月28日以后的租金张金廷尚未交纳，但对于2017年11月28日至2017年11月30日期间的租金不再主张，仅要求张金廷支付自2017年12月1日起的租金。欧亚德公司提交的收据显示其2016年3月24日收取“七号院饭店”2016年3月9日至2016年9月8日的租金230000元，2016年10月1日收取了“七号院饭店”2016年9月9日至2017年3月8日的租金230000元,2017年4月23日收取了2017年3月9日至2017年9月8日的租金253000元，2017年11月10日收取了租金110000元。
另查，涉案房屋所在土地为涉案村村委员会集体所有，承租方为欧亚德公司。欧亚德公司和赵某在建房时都未经相关部门规划许可，亦无合法产权登记手续。
一审法院认为，当事人有答辩并就对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案张金廷经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，在欧亚德公司与赵某因租赁合同产生纠纷后，张金廷向欧亚德公司直接交纳租金，双方形成直接的租赁关系，因租赁标的房屋建设在集体土地上，未取得建设工程规划许可证，故欧亚德公司与张金廷之间的租赁合同应属无效。欧亚德公司请求解除双方的房屋租赁关系的诉讼请求缺乏法律和事实依据，法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，张金廷仍占有使用涉案房屋，且未足额付清房屋租金或使用费，应当予以腾退并支付实际占用涉案房屋期间的使用费。对于占有使用费的计算方法，按照2017年3月9日至2017年9月8日期间已经付清的租金标准计算，应为每日1386.3元，欧亚德公司主张的金额有误，法院予以纠正。对于2017年9月9日起的占有使用费，张金廷已支付110000元，按照上述日租金标准，即已付清2017年11月28日前的使用费，欧亚德公司主张的占有使用费自2017年12月1日起计算，对此法院不持异议。
综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京市欧亚德商贸有限公司与张金廷就位于北京市昌平区东房屋达成的口头租赁合同无效；二、张金廷于本判决生效之日起七日内腾退其占有使用的位于北京市昌平区东房屋；三、张金廷于本判决生效之日起七日内支付北京市欧亚德商贸有限公司上述房屋的占有使用费，自2017年12月1日起至实际腾退之日止，按照每日1386.3元的标准计算；四、驳回北京市欧亚德商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定上述事实正确，本院予以确认。上述事实，有（2016）京01民终5101号民事判决书、《房屋租赁合同》、收据、照片、餐饮服务许可证及庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，张金廷占有使用诉争房屋，并向欧亚德公司直接交纳租金，双方形成直接的租赁关系，因租赁标的房屋未取得建设工程规划许可证，故欧亚德公司与张金廷之间的租赁合同应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方之间的租赁合同为口头合同，一审法院以张金廷实际交纳租金的情况确定占有使用费的标准并无不当，按照2017年3月9日至2017年9月8日期间已付清的租金计算，日租金标准应为1386.3元，本院予以确认。故一审法院按照上述标准支持欧亚德公司要求张金廷支付2017年12月1日起的房屋占有使用费正确，本院予以维持。张金廷上诉称应当按照赵某与张金廷之间签订的租赁合同确定租金标准，根据已查明事实，欧亚德公司已通知次承租人，其与租户直接签订房屋租赁合同，张金廷亦直接向欧亚德公司支付租金，故张金廷的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，张金廷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6145元，由张金廷负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 蕾
审 判 员 辛 荣
审 判 员 王爱红
二〇一八年九月二十七日
法官助理 李 想
书 记 员 马子萌