广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤03民终16798号
上诉人（原审被告）：江传新，男，汉族，1965年8月10日出生，住所地：湖北省公安县，
委托诉讼代理人：高长喜，湖北楚韵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金地（集团）股份有限公司，住所地：深圳市福田区福强路金地商业大楼，组织机构代码：19218163-4。
法定代表人：凌X，董事长。
委托诉讼代理人：佟振山，男，汉族，1984年10月16日出生，住所地：福建省福州市仓山区，系公司员工。
被上诉人（原审被告）：刘荣义，男，汉族，1962年1月13日出生，住所地：湖北省监利县。
被上诉人（原审被告）：崔国庆，男，汉族，1970年6月25日出生，住所地：湖北省监利县。
上诉人江传新因与被上诉人金地（集团）股份有限公司（以下简称金地公司）、刘荣义、崔国庆房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第2258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江传新上诉请求：1、撤销原审民事判决，改判驳回对江传新的诉讼请求；2、上诉费由金地公司、刘荣义、深圳市迎X方旅馆、崔国庆承担。
事实与理由：一、金地公司知道或者应当知道江传新将房屋转租给次承租人刘荣义。1、江传新将房屋转租给次承租人刘荣义时已经口头告知经金地公司租赁部的分管领导，金地公司租赁部的分管领导对江传新将房屋转租给次承租人刘荣义口头表示同意，为此，江传新还对金地公司租赁部的分管领导表示了物质上的感谢。2、2013年4月17日，江传新将房屋转租给次承租人刘荣义后，刘荣义在深圳市市场监督管理局办理了深圳市迎X方旅馆营业执照变更登记，投资人或者执行事物合伙人一栏明确变更载明为刘荣义，而不是江传新；2014年7月7日，刘荣义又在深圳市公安局福田分局办理了深圳市迎X方旅馆特种行业许可证变更登记，法人代表一栏明确变更载明为刘荣义，而不是江传新。此时，深圳市迎X方旅馆营业执照和特种行业许可证对外公示和行业行政审批明确载明的投资人和法人代表是刘荣义，而不再是江传新，难道次承租人刘荣义经营了两年多金地公司不知道？3、2012年9月11日，江传新将房屋转租给次承租人刘荣义开始至2015年7月31日止每月的租金都是由次承租人向金地公司缴纳，江传新并没有委托刘荣义向金地公司缴纳每月租金。4、从2012年9月11日起至2015年7月31日止，江传新将房屋转租给次承租人刘荣义后就没有对租赁物深圳市迎X方旅馆实施占有、使用，江传新不是深圳市迎X方旅馆的收益人与实际管理人、占有人、使用人。5、金地公司对江传新于2010年11月16日转让刘X光在深圳市迎X方旅馆的全部投资成为深圳市迎X方旅馆的投资人和法人代表的转租行为也是口头表示同意，当时江传新也对金地公司租赁部的分管领导表示了物质上的感谢。由以上可知，江传新将房屋转租给次承租人刘荣义，已经取得金地公司的口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的房屋转让合同应认定为有效。江传新将房屋转租给次承租人刘荣义，虽然未取得金地公司的书面同意，但金地公司知道或者应当知道江传新将房屋转租给次承租人刘荣义未作反对表示的（默示），而且金地公司在六个月内未提出异议，应视为已经取得了金地公司的同意，该房屋转租合同有效。从以上几点可以充分证明金地公司知道或者应当知道江传新将房屋转租给次承租人刘荣义。依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第十六条之规定，金地公司在6个月内未提出异议，推定为出租人同意转租，一审法院认定江传新将房屋转租给次承租人刘荣义的房屋转租合同有效，一审法院判决江传新承担占用房屋的赔偿金是认定事实错误。
二、金地公司没有采取强制清退措施，致使损失进一步扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。1、按《房屋租赁合同》补充协议第十二条约定，2015年7月31日租赁合同到期后，“若未办理续租手续，又不如期交回房屋，…甲方还有权采取强制清退措施…”，次承租人超期近一年非法占有房屋，金地公司为何不按《房屋租赁合同》第十八条第一项：“乙方拖欠租金达30天（一个月）以上”的约定解除合同，为何让次承租人拖欠租金达一年之久不采取强制清退措施，出租人有故意扩大损失而达到收取双倍租金之目的。2、在金地公司起诉江传新时，江传新已经书面要求金地公司采取对深圳市迎X方旅馆停电、停水的强制清退措施，并将该书面请求递交给了福田区人民法院，而金地公司为何不采取强制清退措施，让次承租人在未交租金的情况下超期近一年使用、占有租赁房屋？
三、金地公司起诉江传新是诉讼主体错误。1、最高人民法院印发《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》的意见第41条规定：起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人”，2013年4月17日，江传新将房屋转租给次承租人刘荣义后，刘荣义早在深圳市市场监督管理局办理了深圳市迎X方旅馆营业执照变更登记，投资人或者执行事物合伙人一栏明确变更载明为刘荣义，而不是江传新。2、次承租人在未租赁期限届满前已经向金地公司提出续租请求，双方就租金多少并进行了多次洽谈，这已充分证明江传新已经不是深圳市迎X方旅馆的实际收益人与管理人、占有人、使用人了，金地公司明知而为何起诉江传新？综上所述，请求二审法院支持江传新的上诉请求。
江传新在二审调查询问程序中对上诉事实与理由补充称，江传新将房屋转租给次转租人刘荣义已经取得金地公司的口头同意。江传新将房屋转租给次承租人刘荣义，虽然未取得金地公司的书面同意，但金地（公司知道或者应当知道江传新将房屋转租给次承租人刘荣义未作反对的表示默示），而且金地公司在六个月内未提出异议应视为已经取得了金地公司的同意该房屋转租合同有效。一审法院认定江传新将房屋转租给次承租人刘荣义的房屋转租合同有效，一审法院判决江传新承担占用房屋的赔偿金是认定事实错误。
金地公司辩称，原审法院认定事实清楚，程序合法，请二审法院依法判决。
刘荣义、深圳市迎X方旅馆、崔国庆未均未发表述辩意见。
金地公司向一审法院起诉请求：一、江传新、刘荣义、深圳市迎X方旅馆、崔国庆立即搬出深圳市福田区XX金地XX花园XX栋XXX号；二、金地公司没收租赁保证金人民币54870元；三、江传新、刘荣义、深圳市迎X方旅馆、崔国庆支付金地公司非法占用房屋赔偿金96022.5元整（计算标准为：月租金的双倍赔偿金自2015年8月4日起算，暂计至起诉之日）；四、诉讼费用由江传新、刘荣义、深圳市迎X方旅馆、崔国庆承担。一审诉讼中，金地公司放弃第一项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为：江传新、刘荣义、深圳市迎X方旅馆、崔国庆共同向金地公司支付非法占用房屋期间（2015年8月10日至2016年7月20日）赔偿金681567.9元。
一审法院认定事实，金地公司与江传新于2012年7月11日签订《房屋租赁合同》以及《补充协议》（以下简称租赁合同），约定如下：（1）金地公司向江传新出租深圳市福田区XX金地XX花园XX栋XXX号（涉案房屋），建筑面积548.7平方米，租赁期限从2012年8月1日至2015年7月31日止；（2）租金为每月27435元，金地公司向江传新交付房屋时，可以向江传新收取二个月租金数额的租赁保证金54870元，江传新未付清金地公司的费用或者有其他违约行为时，金地公司可以不返还租赁保证金；从2013年8月1日起，每年租金在上一年基础上递增5%；（3）租赁期间，江传新不得将租赁房屋全部或者部分转租给他人；（4）租赁合同终止后，江传新应于3日内迁离并且返还房屋，逾期交还房屋的，则按非法占用处理，租金按照约定租金标准的双倍收取；（5）、江传新的送达地址为案涉房屋，该送达地址未经书面变更通知，一直有效，金地公司给江传新的通知或文件按该地址邮寄视为送达。
合同签署后，金地公司将租赁房屋交付给江传新使用。江传新将租赁房屋用于经营深圳市迎X方旅馆。此后，金地公司收取了租金，开具的发票均记载付款人为江传新。
2015年7月31日租赁期满后，江传新并未及时将租赁房屋返还给金地公司。2015年8月3日，金地公司按案涉地址发出致江传新（迎X方旅馆）的《商铺不予续租收回自用通知书》，要求租户在租赁合同终止后3日内搬离并且办理移交手续。2015年8月8日，该通知书通过EMS邮寄的方式被签收。2016年7月20日，金地公司收回租赁房屋。
另查明，2012年9月11日，江传新与刘荣义签订《转让协议》，约定江传新将深圳市迎X方旅馆转让给刘荣义，转让价为110万元，2012年9月7日之前的债权债务由江传新承担，2012年9月7日之后的债权债务由刘荣义承担。2014年12月18日，刘荣义与崔国庆签订《转让协议》，约定刘荣义将深圳市迎X方旅馆转让给崔国庆，转让价为155万元，2014年12月18日之前的债权债务由刘荣义承担，2014年12月18日之后的债权债务由崔国庆承担。
另查，深圳市迎X方旅馆属于非法人的个人独资企业，成立日期为2009年6月19日，经营场所为案涉场地，2013年4月17日营业执照记载的投资人为刘荣义。江传新、刘荣义辩称其将场地分别转给刘荣义、崔国庆，征得到了金地公司租赁部负责人的同意，未能提供证据证明，金地公司也不予认可。
一审法院认为，金地公司与江传新签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容合法有效。合同约定，江传新不得将案涉房屋转租给他人。江传新辩称其将深圳市迎X方旅馆的经营权转让给了刘荣义，取得了金地公司租赁部门负责人的同意，未能提供证据证明，一审法院不予采信。江传新应承担举证不能的责任。此外，从金地公司收到租金开具的发票记载付款人仍是江传新、金地公司发出的《商铺不予续租收回自用通知书》的抬头是致江传新来看，金地公司并不知晓江传新将案涉房产转租给了刘荣义。我国《合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。江传新不能提供证据证明其将案涉场地转租给刘荣义，根据合同相对性原理，金地公司主张江传新履行合同义务，一审法院予以支持。江传新未再经营深圳市迎X方旅馆后，没有告知金地公司其联系地址变更，故金地公司于2015年8月8日按案涉地址向江传新邮寄了收回商铺的通知，按双方合同的约定，该通知视为送达到了江传新，双方的合同关系于2015年8月8日终止。江传新在租赁期终止3天内未将租赁房屋返还给金地公司并未再支付租金，金地公司主张不返还租赁保证金、按合同约定的双倍租金计算占用案涉房屋期间的赔偿金，符合合同约定，一审法院予以支持。但金地公司发出的解除合同通知是在2015年8月8日被签收，计算双倍租金的起算时间应在3日后的2015年8月12日。至2016年7月20日，双倍租金标准的占有赔偿金为719880.41元，金地公司只主张681567.9元，是其自行处分自己的权利，一审法院予以准许。由于深圳市迎X方旅馆是案涉场地的实际使用人，其应与合同签订人江传新共同承担占用案涉房屋的赔偿金责任。刘荣义是非法人个人独资企业深圳市迎X方旅馆的投资人，应对深圳市迎X方旅馆的债务承担连带责任。崔国庆与金地公司没有合同关系，也没有证据证明深圳市迎X方旅馆营业执照上的投资人变更为崔国庆，金地公司主张崔国庆应向金地公司承担责任，没有依据，一审法院不予支持。江传新、刘荣义承担责任后，可根据江传新、刘荣义、崔国庆之间的关系，另行主张权利。
一审法院判决：一、金地（集团）股份有限公司有权没收江传新缴纳的54870元租赁保证金；二、江传新、深圳市迎X方旅馆应在判决发生法律效力之日起10日内向金地（集团）股份有限公司支付2015年8月12日至2016年7月20日期间的占用房屋的赔偿金681567.9元；三、刘荣义对深圳市迎X方旅馆的上述债务承担连带责任；四、驳回金地（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。如江传新、刘荣义、迎X方旅馆、崔国庆未履行上述支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之关规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3318元（已由金地（集团）股份有限公司预交），由江传新、深圳市迎X方旅馆、刘荣义负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原审第三人崔国庆于二审期间法庭调查询问中自认系涉案房产实际次承租人并占有使用该房产。另查，深圳市迎X方旅馆于2017年4月24日注销。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案二审争议焦点在于江传新是否应当承担《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的违约责任，江传新上诉主张金地公司知道或应当知道其已将涉案房屋转租给刘荣义，该主张依据是金地公司租赁部门分管领导对转租行为口头表示同意、深圳市迎X方旅馆营业执照及行业许可证载明投资人变更为刘荣义、刘荣义实际向金地公司缴纳租金等事实。同时，江传新根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于<审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十六条的规定，认为转租合同有效。对此本院认为，江传新转租行为是否经过金地公司同意、以及江传新转租合同是否有效，与本案金地公司是否同意江传新将《房屋租赁合同》及《补充协议》中权利义务概括转让给刘荣义的焦点问题并非等同。如江传新上诉主张所依据的《中华人民共和国合同法》第二百二十四条同样规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。即，江传新所述金地公司知道并同意转租的事实即便属实，亦不代表金地公司同意租赁合同权利义务全部由转租人承继进而江传新免于承担合同义务。故，原审根据合同相对性原则，认定江传新仍受《房屋租赁合同》及《补充协议》的约束，应继续承担逾期返还房产的违约责任正确，本院予以确认。
金地公司与江传新在合同中约定租赁合同终止后逾期交还房屋的，租金按照约定租金标准的双倍收取。本院认为，一方违约，其违约金应当以守约方遭受的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。金地公司与江传新之间租赁期限届满时涉案房产并非江传新实际使用，且双方在《补充协议》第十二条中约定了金地公司在合同期满未能收回房产的情形下有权采取强制清退措施。综合上述因素及双方过错程度，本院认为原审在判令金地公司没收江传新缴纳的54870元租赁保证金的基础上，仍然按照双倍租金标准计算占用案涉房屋期间的赔偿金，有失公允，本院变更为2015年8月12日至2016年7月20日江传新按照单倍租金标准支付赔偿金，核计359940.21元。江传新对因向金地公司支付赔偿金造成的自身损失，可另循法律途径主张权利。
此外，深圳市迎X方旅馆已于2017年4月24日注销，不再作为本案诉讼当事人。原审已判决出资人刘荣义对深圳市迎X方旅馆的债务承担连带责任，且刘荣义、金地公司对此均未提起上诉，本院予以维持。综上所述，江传新的上诉请求部分成立，本院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第2258号民事判决第一项；
二、撤销广东省深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第2258号民事判决第四项；
三、变更广东省深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第2258号民事判决第二项为：江传新应在本判决发生法律效力之日起10日内向金地（集团）股份有限公司支付2015年8月12日至2016年7月20日期间的占用房屋的赔偿金359940.21元；
四、变更广东省深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第2258号民事判决第三项为：刘荣义对原深圳市迎X方旅馆存续期间的上述债务承担连带责任；
五、驳回金地（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。
上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计6636元，由江传新、刘荣义负担3318元，由金地（集团）股份有限公司负担3318元。
本判决为终审判决。
审判长 俞 红
审判员 吴 思 罕
审判员 邓 媛
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二〇一八年三月二十三日
书记员 林翘(兼)
附法律条文：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。