重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0119民初3053号
原告王兴莲，女，1974年11月12日出生，汉族，住重庆市南川区.
委托代理人唐双川，重庆市南川区渝南法律服务所法律工作者。
委托代理人方麟，重庆远桥律师事务所律师。
被告李洪林，男，1958年4月10日出生，汉族，住重庆市南川区。
委托代理人鲜维浪，重庆华升律师事务所律师。
第三人文长玉，女，1973年2月20日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告王兴莲与被告李洪林合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，发现本案与文长玉有利害关系，依法追加文长玉作为本案第三人参加诉讼。因第三人文长玉下落不明，本案依法转为普通程序，由代理审判员程小飞担任审判长、与人民陪审员韦娜、周玉兰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。第三人文长玉下落不明，本院于2016年8月1日在重庆法制报公告送达起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，送达期届满后，被告文长玉仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王兴莲诉称，2013年10月1日，原、被告签订《房屋拆除新建协议》，约定由原告向被告李洪林支付保证金15万元，用于新建被告的房屋，待房屋建到二楼一底后，被告返还保证金10万元，房屋竣工后返还剩余的5万元。原告于2015年8月21日将15万元汇款至被告李洪林银行账户，但被告未履行该合同，与他人合建了房屋，至今未将保证金返还原告。原告多次催还未果，遂向法院起诉，请求法院判决被告立即返还保证金15万元。
被告李洪林辩称，原告所述不属实。被告于2013年9月6日与第三人文长玉签订《房屋拆除新建协议》，约定由文长玉拆除新建原告的房屋，开工前由文长玉打款15万元到原告银行账户。同日，我收到银行转账15万元，并向文长玉出具收据一张。2013年10月1日，第三人文长玉作为原告王兴莲的合伙人加入后，原、被告、第三人重新签订了《房屋拆除新建协议》，协议约定：由文长玉、王兴莲拆除新建原告的房屋，开工前由文长玉、王兴莲打款15万元到原告银行账户，房屋建到二楼一底后，被告返还保证金10万元，房屋竣工后返还剩余的5万元。被告只收到2013年9月6日的银行转账15万元，并向文长玉出具收到保证金15万元的收据，并未收到其他保证金。被告已于2013年11月30日前向文长玉返还保证金10万元，2014年3月1日又向文长玉返还保证金2万元，余下的保证金3万元以被告原房屋附属地上的树木折价3万元给文长玉，故被告已经履行了返还保证金15万元的义务，请求驳回原告诉讼请求。
第三人文长玉未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，2013年9月6日，被告李洪林与第三人文长玉签订《房屋拆除新建协议》，约定由文长玉拆除新建原告的房屋，开工前由文长玉转账15万元到原告银行账户。同日，李洪林在其账户收到转账15万元后，向第三人文长玉出具收到保证金15万元的收据一张。2013年10月1日，被告李洪林、原告王兴莲、第三人文长玉重新签订《房屋拆除新建协议》，协议主要约定：李洪林将其的房屋及附属土地承包给文长玉、王兴莲拆除新建，施工时间为2013年10月3日至2014年4月3日；甲方附属地上的树木由文长玉、王兴莲在施工前按合理价格出售或折价补偿李洪林；文长玉、王兴莲在施工前办齐建房的各种手续，开工前由文长玉、王兴莲转账15万元到李洪林银行账户，房屋建到二楼一底后，李洪林返还保证金10万元，房屋竣工后返还剩余的5万元；主体工程和附属全面完工后，无偿返还李洪林两套房屋和门面一间；房屋出售和购房户产权办理的相关事宜由文长玉、王兴莲负责。房屋改建动工后，李洪林陆续向文长玉返还保证金10万元，文长玉于2013年11月30日向其出具收到保证金10万元的收条一张。2014年3月1日被告李洪林通过银行转账向文长玉转账2万元，注明“保证金”。嗣后，原告王兴莲就保证金返还事宜与被告李洪林发生争议，遂向本院提起前述诉讼。
审理中，本院查明原、被告、第三人签订《房屋拆除新建协议》，约定在将被告李洪林集体所有土地上的房屋拆除新建后进行销售，实质上是在集体土地进行房地产开发，违反了法律法规的强制性规定，理应无效。经本院释明后，原告变更诉讼请求，主张原、被告、第三人于2013年10月1日签订的《房屋拆除新建协议》无效，合同无效后由被告李洪林返还保证金15万元。被告李洪林亦同意2013年10月1日签订的《房屋拆除新建协议》无效，对应当返还保证金15万元无异议，但认为已经履行了向原告王兴莲、第三人文长玉返还保证金15万元的义务；即使合同无效，被告李洪林也不要求原告和第三人返还财产，主张对已经改建的房屋维持现状。
上述事实，有原告王兴莲提供《房屋拆除新建协议》（2013.10.1）、打款凭证、被告李洪林提交的《房屋拆除新建协议》（2013.9.6）、15万元保证金收据、《房屋拆除新建协议》（2013.10.1）、文长玉出具的收条、转账凭证，以及原、被告在庭审时的陈述予以证明。这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告王兴莲、第三人文长玉与被告李洪林于2013年10月1日签订的《房屋拆除新建协议》，实质上是在集体性质建设用地上开发房地产进行销售，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，理应无效，且本案原、被告对该协议无效均无异议，本院依法确认原告王兴莲、第三人文长玉与被告李洪林于2013年10月1日签订的《房屋拆除新建协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。故《房屋拆除新建协议》无效后，被告李洪林取得的保证金15万元应当返还给原告王兴莲和第三人文长玉，其本人也无异议；经本院释明后，被告李洪林在本案中自愿放弃对合同无效的后果进行主张，本院依法不予处理。
本案的争议焦点是一、原告王兴莲于2013年9月6日向被告李洪林账户转账的15万元是否就是被告李洪林于2013年9月6日向第三人文长玉出具的收据中载明收到的保证金15万元。二、被告李洪林是否已经返还保证金15万元。
关于争议焦点一，本院结合在审理中查明的事实，确认被告李洪林向第三人文长玉出具的收据中载明的15万元与原告王兴莲向被告李洪林转账的15万元系同一款项，理由如下：第一、《房屋拆除新建协议》中约定的15万元建房保证金，实际上是由原告王兴莲、第三人文长玉共同支付保证金15万元，被告李洪林已收到转账的保证金15万元并向文长玉出具收据，根据常理推断，原告王兴莲作为第三人文长玉的合伙人无需也不可能另向被告李洪林支付保证金15万元；第二，原告王兴莲和第三人文长玉系合伙关系，原告王兴莲向被告李洪林转账后，由被告李洪林向另一合伙人文长玉出具收据符合一般商业习惯；第三、原、被告、第三人签订《房屋拆除新建协议》的时间是2013年10月1日，原告王兴莲向被告李洪林账户转账15万元的时间和被告李洪林向第三人文长玉出具15万元保证金收据的时间均为2013年9月6日，原告王兴莲在未与被告林洪亮确定合同关系之前不可能无故向被告李洪林转账15万元，且原告王兴莲转账后至今也为以不当得利主张返还，故本院确认被告李洪林于2013年9月6日向第三人文长玉出具的收据中载明的15万元就是原告王兴莲于2013年9月6日向被告李洪林转账的15万元。
关于争议焦点二，被告李洪林提交的由第三人文长玉出具的金额为10万元的收条和金额为2万元的保证金转账凭证系原件，原告王兴莲虽然不予认可，但也未提供充分证据予以反证，该证据足以证明被告李洪林已向第三人文长玉返还保证金12万元的事实。第三人文长玉与原告王兴莲系个人合伙关系，第三人文长玉收到被告李洪林退还保证金12万元的行为对全体合伙人产生法律效力。关于被告李洪林提出的以其原房屋附属地上的树木折抵剩余的保证金3万元的辩解意见，虽然在《房屋拆除新建协议》中约定附属地上的树木可由文长玉、王兴莲在施工前按合理价格出售或折价补偿李洪林，但被告李洪林没有提供充分证据证明该树木已向带三人文长玉折价3万元，原告王兴莲也未予以认可，本院依法不予采信。
综上，原告王兴莲、第三人文长玉与被告李洪林于2013年10月1日签订的《房屋拆除新建协议》无效后，原告王兴莲、第三人文长玉向被告李洪林支付的建房保证金15万元应当予以退还，被告李洪林已经退还了保证金12万元，还应当退还保证金3万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告王兴莲、第三人文长玉与被告李洪林于2013年10月1日签订的《房屋拆除新建协议》无效。
二、由被告李洪林在本判决生效后立即向原告王兴莲、第三人文长玉返还保证金3万元。
三、驳回原告王兴莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，公告费600元，共计3900元（原告已交纳），由被告李洪林承担550元，由原告王兴莲、第三人文长玉承担3350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费3300元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 程小飞
人民陪审员 韦 娜
人民陪审员 周玉兰
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 刘雨桥