上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终9496号
上诉人（原审被告）：上海家营物业管理有限公司，住所地上海市松江区泖港镇中厍路175号303室。
法定代表人：陆斌斌，总经理。
委托诉讼代理人：沙琛然，公司员工。
委托诉讼代理人：徐慧秋，公司员工。
被上诉人（原审原告）：杨海凌，男，1974年2月5日生，汉族，住上海市杨浦区。
被上诉人（原审原告）：杨慈晖，女，1975年3月8日生，汉族，住上海市杨浦区。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：孙凭慧，上海嘉加律师事务所律师。
原审第三人：刘咏，男，1993年12月8日生，汉族，住江苏省连云港市新浦区。
上诉人上海家营物业管理有限公司(以下简称上海家营公司）因与被上诉人杨海凌、杨慈晖、原审第三人刘咏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初21229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭于同年9月11日公开开庭审理了本案，上诉人上海家营公司之委托诉讼代理人沙琛然、被上诉人杨慈晖及杨海凌、杨慈晖之共同委托诉讼代理人孙凭慧，原审第三人刘咏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人上海家营公司上诉请求：撤销一审判决。
事实和理由:上诉人与被上诉人签订《房屋出租委托合同》建立了有偿代理委托关系，而非承租关系，因此，被上诉人的损失应当由原审第三人承担。
被上诉人杨海凌、杨慈晖辩称，其与上诉人签订的房屋出租合同为租赁合同，而非委托合同；租赁物损失应由承租人承担责任；出租期间房屋发生火灾，上诉人应当支付恢复原状的费用，故其认为一审判决正确，要求维持原判。
原审第三人刘咏述称：上诉人、被上诉人与其没有形成书面合同，依据合同相对性原则，其不应当承担责任；就家电损失，上诉人没有提供真实发票，故其要求维持原判。
杨海凌、杨慈晖诉至一审法院，请求判令：1、上海家营公司赔偿杨海凌、杨慈晖人民币（下同）142,388.95元；2、案件受理费由上海家营公司承担。
一审法院认定事实：2017年2月6日，杨海凌、杨慈晖作为委托人（合同甲方）与作为受托人（合同乙方）的上海家营公司签订《房屋出租委托合同》，约定甲方委托乙方出租的房屋坐落于XX村XX路XX弄XX号XX室（即系争房屋），并以乙方的名义代理出租及代收房租等相关事宜且乙方有权以自己的名义与承租人签订房屋租赁合同。委托期限自2017年2月7日起至乙方与“承租合同”中承租人所约定的租赁期限终止日时止。合同期限不少于2年，且不超过上述期限加8个自然月的期限。甲乙双方约定该房屋委托租金每月3,500元。乙方向甲方交付租金的方式为月付。如该房屋的实际出租价格高于前款委托租金，差额部分作为乙方管理费，甲方同意不对差额部分主张权利；若乙方最终降低出租或者超过一定期限仍未将该房屋出租，其风险由乙方自行承担，无权就差额部分要求甲方退还。合同中对房屋返还时的状态约定：乙方应在委托期限届满后三日内返还该房屋；乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态。合同中对解除本委托合同的条件约定：甲、乙双方同意在委托期内，有下列情形之一的，本合同解除，双方互不承担责任：……；（三）该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；或因市政原因，导致此房不能顺利出租的。合同还约定了其他事宜。上述合同签订后，杨海凌、杨慈晖将系争房屋移交上海家营公司。2017年2月12日，上海家营公司作为出租方和合同甲方，与作为承租人和合同乙方的刘咏签订《承租合同》，约定，甲方出租给乙方的系争房屋租赁期自2017年2月13日起至2018年2月12日止。甲乙双方约定该房屋租金为每月3,800元，支付方式为年付，押金为3,800元。合同还约定了双方其他权利和义务。上述合同签订后，上海家营公司将系争房屋交由刘咏租赁使用。2017年11月24日18时许，系争房屋内发生火灾，致使房内设施、家具等毁损。2018年1月15日，上海市浦东新区公安消防支队对上述火灾事故作出《火灾事故简易调查认定书》，上述认定书中现场调查走访情况为：“2017年11月24日18时许，位于浦东新区XX路XX弄XX号XX室发生火灾，火灾烧毁烧损603室西南侧卧室内设置的家具、电器及生活用品等，并造成604等多户不同程度受损，火灾面积约15平方米，未造成人员伤亡。”火灾事故事实为：“经现场勘验及调查走访所得：起火时间2017年11月24日18时许；起火部位：XX路XX弄XX号XX室西南侧卧室西南侧处。起火原因：可以排除用火不慎，遗留火种、防火、雷击等。不排除电气故障引燃周围可燃物燃烧并扩大成灾的。”杨慈晖和刘咏均在上述认定书上书写无异议并署名。在上述认定书出具的同日，上海市浦东新区公安消防支队民警在系争房屋所在居民委员会召开的消防现场会上对该次事故进行评析。其中陈述：“……，起火原因从现场起火部位来看，电器线路肯定是房客你们拉过去的，包括在笔录里面反映房客你们也都承认的。……。整个线路都是好的，到了桌子上面起火了，火势从下往上烧，所以整个桌子下面都是好的。……。所以最主要的责任肯定是房客你们这一块。……。”
原审还认定，2018年1月18日，杨海凌、杨慈晖与上海家营公司签订《房屋出租委托代理合同》，该合同约定，上海家营公司作为系争房屋承租人，在合同约定期限内，其拥有杨海凌、杨慈晖授予的房屋转租权利。合同自2018年1月20日起至上海家营公司与承租合同中承租人所约定的租赁期终止日时止，合同期不少于5年，且不超过5年加8个自然月的期限。合同还就租金、支付方式等事宜进行约定。2018年1月21日，双方签订《房东合同终止单》，该终止单约定，双方于2018年1月20日（实际为18日）签订的房管合同由于前一份合同未处理完毕的原因终止。前一份合同（即2017年2月6日签订）于2017年11月24日突然发生火灾，经消防鉴定系客户私自拉线导致失火负全责，目前房东的损失未得到全额赔偿，故新合同终止。上述事故发生后，杨海凌、杨慈晖在相关人民调解委员会的主持下，分别与因火灾遭受损失的多名住户达成《人民调解协议书》，向上述受损住户支付了共计30,024元赔偿款。杨海凌、杨慈晖意欲装修，委托上海A有限公司对系争房屋装修进行预算装修费用。2018年1月，上述装修公司出具维修、清理预算及明细，工程预算总造价74,575元。2018年1月21日，杨海凌、杨慈晖与案外人上海B有限公司（以下简称上海B公司）签订《资产管理服务合同》，约定，杨海凌、杨慈晖将系争房屋委托上海B公司管理运营，授权上海B公司对系争房屋进行经营出租供他人居住。管理期限自2018年2月1日起至2023年8月9日止。在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户变更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，杨海凌、杨慈晖同意承受如下空置期间：首个管理期90天，……。空置期于每个管理周期起始先行扣除，杨海凌、杨慈晖同意空置期不收取收益。双方认可自2018年5月2日始计收收益。管理期间内，杨海凌、杨慈晖同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。合同还约定，如杨海凌、杨慈晖在管理期违反合同约定导致合同解除的，应赔偿违约金和装修损失费、新配置设施损失费，以及上海B公司向资产使用人支付的违约金。上述合同签订后，杨海凌、杨慈晖将系争房屋移交给上海B公司。上海B公司接受系争房屋后对房屋进行整体装修并配置家电和家具等设施。
原审另认定，上海家营公司向杨海凌、杨慈晖支付租金至2017年11月24日。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，杨海凌、杨慈晖与上海家营公司签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，也没有违反法律和法规的强制性规定，当属有效，双方均应恪守。法院针对本案中争议焦点分析认定如下，首先，对于双方之间合同关系性质的争议。上海家营公司认为双方之间系委托合同关系，故杨海凌、杨慈晖的损失应由实际承租人，即刘咏承担。杨海凌、杨慈晖则认为双方之间系房屋租赁合同关系，其依据合同相对性向上海家营公司主张合同违约责任。法院认为，虽然双方签订的上述合同中使用了“出租委托合同”的称谓，但根据合同中关于上海家营公司向杨海凌、杨慈晖支付租金、合同期届满后应由上海家营公司返还系争房屋，以及合同履行期间一方擅自解除合同的违约责任等约定，以及合同签订后上海家营公司即以出租人的名义将房屋转租给刘咏使用，刘咏也直接向其支付租金，故双方之间签订的上述合同符合房屋租赁合同关系的法律特征，而并不符合委托合同的构成要件，法院认定双方之间系房屋租赁合同关系。其次，关于由何方承担杨海凌、杨慈晖损失的责任争议。根据法律规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案中，双方签订的《房屋出租委托合同》约定由上海家营公司在合同终止后负有将正常使用后状态的系争房屋返还杨海凌、杨慈晖，现杨海凌、杨慈晖系依据上述合同约定，向上海家营公司主张合同违约责任，与法并无不合，法院予以认同。根据双方于2018年1月21日签订的《房东合同终止单》的约定内容，双方于该日明确了《房屋出租委托合同》予以终止，但上海家营公司返还的系争房屋已因火灾受损，不符合正常使用后状态，违反合同约定，上海家营公司对此理应承担赔偿责任。根据公安消防部门的认定，造成房屋因火灾受损系刘咏的原因，故上海家营公司承担赔偿责任后可另行追偿。其三，关于杨海凌、杨慈晖主张的损失赔偿数额的争议。对于杨海凌、杨慈晖主张的需重新装修的费用损失，根据法院查明的事实，火灾事故发生后，杨海凌、杨慈晖自行委托其他公司对受损需修复进行预算，但上海家营公司及刘咏未予认可，现系争房屋已由其他公司进行装修，故法院难以认定实际修复费用，杨海凌、杨慈晖主张的重新装修的费用数额，法院难以采信。对于杨海凌、杨慈晖主张的被毁家电家具等损失，由于无实物可以比对，故法院亦难以认定具体数额。但杨海凌、杨慈晖主张的上述两项费用中的修复费用虽已由杨海凌、杨慈晖与其他公司签订的管理服务合同约定由修复公司承付，但该约定毕竟系杨海凌、杨慈晖以给予修复单位一定租赁期限和相应租金等作对等条件，故不能免除上海家营公司对该项费用的全部赔偿责任。又根据杨海凌、杨慈晖和刘咏递交的照片所示，确实存在杨海凌、杨慈晖交付上海家营公司的系争房屋内部分家电家具在火灾后被毁的事实。法院鉴于上述情况，结合考虑重新装修已对杨海凌、杨慈晖部分损失进行了弥补，原装修和家电家具存在的折旧等因素，由上海家营公司对杨海凌、杨慈晖的上述两项损失进行酌情赔偿。对于杨海凌、杨慈晖主张的赔付住户的损失，由于火灾发生后，致使系争房屋的相邻住户受损，杨海凌、杨慈晖支付赔偿款系经相关人民调解委员会主持，并已实际支付，上海家营公司理应承担。对于杨海凌、杨慈晖主张的系争房屋空置费租金损失，由于系争房屋因火灾受损，杨海凌、杨慈晖在合同解除后已积极进行招租，鉴于房屋修复需相应时间等因素，结合考虑杨海凌、杨慈晖与其他公司达成重新出租所给予免租期也并无不合理，故杨海凌、杨慈晖主张的自2017年11月25日始至2018年5月1日止按双方约定的租金标准计算的房租损失，法院予以支持。
一审法院审理后，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十二条之规定,于二〇一八年六月十二日作出判决，判决如下：上海家营公司应于判决生效之日十日内赔偿杨海凌、杨慈晖损失68,457元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,137元，减半收取计1,568.50元，由上海家营公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，二审中杨海凌、杨慈晖与上海家营公司签订《房屋出租委托合同》的性质，双方各执一词。杨海凌、杨慈晖主张系租赁关系，上海家营公司则主张为有偿代理委托关系。本院认为，合同法律关系性质的认定不能仅从合同名称确定，而应考虑合同约定之具体权利、义务内容。查涉讼《房屋出租委托合同》约定了杨海凌、杨慈晖提供出租房屋，上海家营公司支付租金并负责返还房屋，合同还对解约时双方的违约责任作了约定。本院认为，该合同就杨海凌、杨慈晖及上海家营公司权利义务的约定符合房屋租赁合同的法律特征，故双方间签订《房屋出租委托合同》建立的系房屋租赁关系，上海家营公司的前述上诉理由与事实不符，本院不能采纳。
查火灾确系刘咏使用房屋而造成，承租人上海家营公司承担责任后可另行向刘咏追偿，但不能免除其依约应对杨海凌、杨慈晖就租赁合同承担的义务及其相应赔偿责任。上海家营公司认为其无需赔偿损失，有违合同相对性原则，本院不予采纳。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人上海家营公司关于撤销一审判决的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,511.43元，由上诉人上海家营物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 蒋辉霞
审判员 刘 佳
二〇一八年九月十三日
书记员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……