上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3317号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海丹泉泵业（集团）有限公司。
委托代理人孙海，上海现未来律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海鸿麟元电机有限公司。
委托代理人周奋，上海市金山区亭林镇法律事务所法律工作者。
上诉人上海丹泉泵业（集团）有限公司（以下简称“丹泉公司”）、上海鸿麟元电机有限公司（以下简称“鸿麟元公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第1363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月26日受理后依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人丹泉公司的委托代理人孙海，上诉人鸿麟元公司的委托代理人周奋均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原审查明：2013年12月26日鸿麟元公司作为出租方（甲方）与丹泉公司作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同，约定甲方将上海市奉贤区青村镇林海公路（原泰青公路）厂房出租给乙方，租期为15年，自2014年4月1日至2029年3月30日止。厂房面积为9，790平方米，每年租金为人民币（下同）贰佰万元。合同签订时，乙方需支付甲方定金叁拾万元，正式租房时，定金转为租金。双方还对具体付款方式、厂房使用要求和维修责任、提前解除合同及补偿问题、违约责任等作了约定，其中第八条第4点约定：“五年以后乙方如果需要扩大生产，该厂房不能满足需要时，乙方可以提前三个月通知甲方解除合同，乙方不构成违约，不需要支付违约金。如果五年之内提前解除合同，须支付甲方三个月的租金。”当天丹泉公司向鸿麟元公司支付定金300，000元。2014年2月26日双方签订关于厂房租赁合同的补充协议，对关于拆迁补偿、保险事宜及合同生效时间作了变更。2014年3月31日丹泉公司与鸿麟元公司办理了厂房交接并就交接单及配电房附表签名予以了确认。2014年4月2日丹泉公司将厂房归还给鸿麟元公司，并将交接单还给鸿麟元公司法定代表人吕＊的父亲吕＊＊。2014年4月3日丹泉公司向鸿麟元公司发出关于提供2，014.23平方米厂房产权证或规划许可证的通知，2014年4月10日鸿麟元公司对该通知进行了回复，2014年4月14日丹泉公司发出关于解除合同并退还定金的函，鸿麟元公司表示收到。
另查明，本案讼争厂房位于上海市奉贤区青村镇林海公路（原地址为上海市奉贤区青村镇泰青路），权利人为鸿麟元公司，建筑面积为7，649.87平方米。
2014年4月22日，丹泉公司诉至法院，要求判令：一、确认双方之间签订的厂房租赁合同解除；二、鸿麟元公司返还定金300，000元；三、鸿麟元公司支付以300，000元为本金从2014年4月21日起至判决生效日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。鸿麟元公司提起反诉，要求判令丹泉公司：一、支付2014年4月1日至2014年4月14日按每月166，700元计算的租金77，778.4元；二、赔偿合同解除后自2014年4月15日至判决生效日止按每月166，700元计算的租金损失；三、赔偿中介费损失100，000元；四、赔偿水电费、物业管理费损失18，000元；五、支付擅自解除合同违约金500，000元；六、支付搬迁补偿费300，000元；七、支付租金滞纳金468，180元（以867，000元为基数，按每日千分之三自2013年12月26日计算至2014年6月26日）。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中丹泉公司主张租赁厂房面积中20%没有产证导致合同目的无法实现，符合法定解除的条件，故丹泉公司据此解除合同系合法解除。法院认为，丹泉公司作为承租人租赁鸿麟元公司的厂房用于生产经营，其对厂房的选择具有明确的目的性及足够的自主权，也具有一定的审查义务。双方于2013年12月26日签订的厂房租赁合同第二条第2点也明确约定签订合同时鸿麟元公司须提供该厂房的产权证明复印件并附厂房平面图，由此可见，丹泉公司在签订合同时对租赁厂房有无产权证明应是明知的。且租赁合同的租期从2014年4月1日开始计算，这段准备期间也足够丹泉公司去审核租赁厂房是否能满足其需求，然在此期间双方签订了关于厂房租赁合同的补充协议，丹泉公司从未对产证的事宜提出过异议，故法院对丹泉公司的主张不予采信，丹泉公司与鸿麟元公司之间签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。对双方具有法律约束力。庭审中鸿麟元公司表示丹泉公司若坚持要求解除合同，其亦同意解除，且实际上丹泉公司已于2014年4月2日将厂房归还给鸿麟元公司，故法院确认解除双方于2013年12月26日签订的《厂房租赁合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现鸿麟元公司按照《厂房租赁合同》第八条第4点的约定要求丹泉公司支付提前解除合同违约金500，000元的反诉请求，于法有据，法院予以支持。关于鸿麟元公司要求丹泉公司支付2014年4月1日至2014年4月14日按每月166，700元计算的租金77，778.4元、赔偿合同解除后自2014年4月15日至判决生效日止按每月166，700元计算的租金损失、赔偿水电费、物业管理费损失18，000元、支付租金滞纳金468，180元的反诉请求，法院认为庭审中双方均确认2014年4月2日丹泉公司将厂房归还给鸿麟元公司，即丹泉公司并没有实际使用该厂房，另双方约定的违约金也足以弥补鸿麟元公司的损失，故法院不予支持。关于鸿麟元公司要求丹泉公司赔偿中介费损失100，000元的反诉请求，法院认为对该主张鸿麟元公司仅提供了其与之间达成的委托协议书，并无丹泉公司的盖章确认，且庭审中丹泉公司也予以否认，故法院不予支持。关于鸿麟元公司要求丹泉公司支付搬迁补偿费300，000元的反诉请求，法院认为因上海动能重工制造有限公司与鸿麟元公司的法定代表人系同一人，不排除双方存在恶意串通的可能性，且丹泉公司也予以否认，故法院不予支持。关于丹泉公司要求鸿麟元公司返还定金300，000元的本诉请求，法院认为当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。现鸿麟元公司选择使用了违约金条款，故对丹泉公司的该本诉请求予以支持。关于丹泉公司要求鸿麟元公司支付以300，000元为本金从2014年4月21日起至判决生效日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失的本诉请求，无事实和法律依据，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条的规定，于二〇一四年十月八日作出判决：一、解除上海丹泉泵业（集团）有限公司与上海鸿麟元电机有限公司于2013年12月26日签订的《厂房租赁合同》；二、上海鸿麟元电机有限公司于判决生效之日起十日内返还上海丹泉泵业（集团）有限公司定金人民币300，000元；三、上海丹泉泵业（集团）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海鸿麟元电机有限公司违约金人民币500，000元；四、驳回上海丹泉泵业（集团）有限公司其余的本诉请求；五、驳回上海鸿麟元电机有限公司其余的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5，800元，减半收取计人民币2，900元，财产保全费人民币2，059元，由上海鸿麟元电机有限公司负担。反诉案件受理费人民币12，800元，财产保全费人民币5，000元，由上海鸿麟元电机有限公司负担人民币6，400元，由上海丹泉泵业（集团）有限公司负担人民币11，400元。
判决后，丹泉公司、鸿麟元公司均不服，上诉于本院，丹泉公司诉称：租赁厂房中2，140.13平方米没有规划许可证，该部分厂房租赁合同无效。丹泉公司在签订合同时并不知情，系鸿麟元公司回复后才知道厂房中含有违章建筑。上诉人需使用9，790平方米厂房的合同目的无法实现，依法有解除合同的权利。出租方鸿麟元公司明知厂房中有违章建筑仍出租给丹泉公司具有过错，应当承担民事责任。综上，要求二审法院撤销原审判决第三项，改判驳回鸿麟元公司的原审反诉请求。
鸿麟元公司诉称：双方签订合同时，鸿麟元公司已提供了厂房的产证，丹泉公司对讼争厂房的情况是明知的。没有产证的部分仅占整个讼争厂房面积20%，且为两栋独立厂房之间的过道加盖，不影响有证厂房的使用，因此双方签订的租赁合同合同法有效，丹泉公司无单方解除权，应当继续履行。综上，要求二审法院撤销原审判决，改判支持鸿麟元公司的原审全部反诉请求。
两上诉人均不同意对方的诉请及上诉理由。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中讼争厂房9，790平方米中有约20%的面积2，140.13平方米没有产证及建设工程规划许可证，因此涉及该部分面积的租赁合同应属无效，涉及有产证7，649.87平方米厂房的租赁合同应属有效。丹泉公司认为，其不知晓讼争厂房内有违章建筑，合同无效的民事责任完全应当由鸿麟元公司承担，因无法实现9，790平方米厂房的使用目的，其有权解除合同。本院认为，丹泉公司在签订合同过程中，对讼争厂房的情况系明知，鸿麟元公司亦未隐瞒现状，丹泉公司未能谨慎审查，当时亦未提出异议，自身亦应对该租赁合同的部分无效承担相应责任。同时，本案租赁合同中无效部分仅占厂房面积的20%，且不影响有效部分的使用，因此丹泉公司主张其因无法完成租赁目的而行使解除权的理由不能成立，应当承担解除合同的违约责任，故其主张不予支付违约金的上诉请求，本院不予支持。鉴于鸿麟元公司在一审中也认可了双方解除合同的事实，因此本院确认双方解除租赁合同的时间为2014年4月14日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鸿麟元公司主张的2014年4月1日至4月14日的租金77，778.4元，按约应当由丹泉公司支付，该主张于法有据，本院予以支持。至于鸿麟元公司提出的其他各项损失，其中中介费损失并未实际发生，本案不作处理；水电费、物业管理费并未提供相应依据，本院不予支持；搬迁补偿费则无合同及法律依据，本院不予支持；至于其主张的租金损失等，原审法院在综合考虑了双方对于合同无效的过错程度，无效面积占整个租赁标的厂房的比例，以及丹泉公司的实际使用情况等多种因素，在合同定金及违约金认定中已有体现，所作判决符合本案的客观事实，本院予以维持。综上所述，上诉人丹泉公司、鸿麟元公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第1363号民事判决第二、三、四、五项；
二、变更上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第1363号民事判决第一项为：上海丹泉泵业（集团）有限公司与上海鸿麟元电机有限公司于2013年12月26日签订的《厂房租赁合同》于2014年4月14日解除；
三、上海丹泉泵业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海鸿麟元电机有限公司租金人民币77，778.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币5，800元，减半收取计人民币2，900元，财产保全费人民币2，059元，由上海鸿麟元电机有限公司负担。反诉案件受理费人民币12，800元，财产保全费人民币5，000元，由上海鸿麟元电机有限公司负担人民币5，900元，由上海丹泉泵业（集团）有限公司负担人民币11，900元。二审案件受理费人民币18，600元，由上诉人上海丹泉泵业（集团）有限公司负担7，500元，上诉人上海鸿麟元电机有限公司负担11，100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年一月七日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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