金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
〔2015〕金婺北民初字第164号
原告：吴宝仙。
委托代理人：郭涛。
被告：周小鸾。
原告吴宝仙为与被告周小鸾房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年4月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员刘爱军独任审判，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告吴宝仙的委托代理人郭涛，被告周小鸾到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告吴宝仙起诉称：2013年1月8日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，协议约定，租赁期限从2013年1月8日至2016年1月7日，租金每年25000元，转让费30000元。合同签订后，原告即将现金支付给被告。因原告承租房屋已纳入婺城区二七区块旧城改造征收范围。2015年3月26日，被告要求原告于2015年4月3日腾空，口头告知原告将在2015年3月28日停水停电。2015年3月28，原告所承租房屋已被停水停电。原告当即表示同意腾空。但腾空后，被告应将房屋装修补偿费、搬迁费、停产停业补偿费等政府规定的费用支付给原告，而被告只愿支付2000元。后原、被告经多次协商未果。综上，原告为维护自身的合法权益，现诉至法院，要求：1.判令解除原、被告于2013年1月8日签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告支付房屋装修补偿费28201元，搬迁费1800元，停产停业损失补偿费81523元，腾空费48.18×100=4818元，评估奖2820元，合计119162元；3.判令被告归还押金2000元；4.判令被告退还2015年4月8日至2015年6月8日的租金4167元。
被告周小鸾辩称：一、被告出租的房屋系被婺城区二七区块旧城改造指挥部征收，自被告与指挥部签订征收协议后（2015年农历春节前），被告单独或随同拆迁办工作人员多次口头告知原告租赁房屋被征收拆迁的事实，此属不可抗力因素导致租赁协议无法继续履行的情况，所以房屋租赁协议已经解除。二、原告主张的房屋装修补偿费无事实和法律依据，房屋装修系出租前由被告装修的。原告主张的搬迁费、停产停业损失费、腾空费、评估奖等，均是按拆迁条例之规定，由拆迁人支付给被拆迁人即被告的，与原告无关。综上，原告的主张无事实和无法律依据，请求法院驳回原告第二项诉讼请求。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
对原告吴宝仙提交的证据：1.原、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；2.《房屋租赁协议》及《餐饮服务许可证》各一份，证明原告承租该房屋从事餐饮服务的事实；3.收条两张，证明原告房租预交至2015年6月8日及原告于2015年4月3日将房屋钥匙交给被告并腾空房屋的事实。
被告周小鸾对以上证据均无异议，本院确认其证明力。
对被告周小鸾提交的证据：《通知函》一份，证明被告周小鸾于2015年2月1日口头通知原告吴宝仙在2015年4月3日前腾空房屋。
原告吴宝仙提出质证意见：对该证据的三性均有异议，因该证据为证人证言，需当事人出庭作证。本院认为，该《通知函》上有二七区块旧城改造指挥部工作人员作为证明人签字确认，其具有一定的证明力，故本院确认其证明力。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2013年1月8日，原告吴宝仙与被告周小鸾签订了《房屋租赁协议》一份，合同约定：被告周小鸾将其所有的位于金华市解放西路729号营业房出租给原告使用；租赁期为三年，自2013年1月8日起至2016年1月7日止，每年租金为25000元；租房押金2000元；转让费30000元等内容。合同签订后，原告已支付给被告2013年1月8日至2015年1月7日的租金50000元，双方已按约履行了合同。2014年12月24日，原告向被告支付了2015年1月8日至2015年6月8日的半年租金12500元。2014年4月8日，原告吴宝仙办理了餐饮服务许可证，经营小吃店。后金华市婺城区政府公布《婺城区二七旧城改造房屋征收补偿方案》，要求对包括原告租赁的房屋在内的二七区块相关房屋实施征收，并对补偿方式、搬迁费和临时安置费等各类补偿费标准、奖励标准等作了规定，同时对被征收人进行了确认。其中对停产停业损失补偿费，规定按被征收房屋价值的5%计算等。2015年1月30日，被告周小鸾与金华市婺城区住房和城乡建设局签订《货币补偿协议》一份，约定：被告周小鸾同意将座落在解放西路729号1幢102室房屋（所有权证号：金房权证婺字第××号）征收，房屋价值等的补偿及货币补偿奖励为1830053元；其他补偿费84985元：其中搬迁补偿费1800元、非住宅房屋停产停业损失补偿费83185元；被告应于2015年4月3日前腾空房屋等约定。《货币补偿协议》签订后，被告周小鸾向原告提出解除双方签订的《房屋租赁协议》，并要求原告腾空房屋，而原告已于2015年4月3日将房屋腾空。
另查明，被告周小鸾为涉案房屋的产权人，其一直将金华市解放西路729号营业房用来经营餐饮业。在2013年1月8日，被告将其经营餐饮业的涉案房屋出租给原告使用，并收取了转让费30000元。以上转让费30000元包括被告对涉案房屋的装修、店内所有的餐饮设施设备及用具等。另原告向被告支付租房押金2000元。
本院认为：原告吴宝仙租赁被告周小鸾所有的营业房从事经营活动，双方已签订《房屋租赁协议》，双方本应依约履行，但由于该租赁房屋涉及政府征收而不得不终止合同，故原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉请，本院予以支持。现结合庭审情况，本案的争议焦点为终止《房屋租赁协议》后给原告造成的损失如何认定问题：1、关于房屋装修补偿费问题：涉案房屋在租赁期间被列为政府征收范围，评估及签订补偿协议均发生在双方租赁期间，虽补偿协议的签订主体为房屋所有权人，但是原告在承租时已向被告支付了转让费30000元，其转让费中已包含了被告对房屋的装修价值，故被告周小鸾应向原告支付房屋装修补偿费。根据以上事实，本院酌定原告可获得《估价报告》中装修价值为33206元中40%的补偿，即13282元。2、关于终止合同给原告造成损失补偿问题：因双方当事人在《房屋租赁协议》中对房屋征收致使合同解除情形下如何补偿未作约定。涉案房屋被征收后至重新置业期间，房屋所有人存在租金损失，且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称“被征收人”）给予公平补偿；对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿等。另根据《婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案》第二条第（三）项对被征收人作出如下定义：指征收范围内房屋所有权人。第四条第（五）项规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收房屋价值的5%计算，故停产停业损失费的补偿主体应属房屋所有权人，而非承租人即原告。但政府征收而导致租赁协议终止，确实也给原告造成损失，且该合同的终止属不可归责于合同双方主体，故出租人应给予承租人相应的补偿。本案原告虽未提供其经营损失的相关证据，但考虑到原告的租赁期限，结合同行业经营收入等情况，本院酌定由被告周小鸾支付原告因合同终止产生的损失补偿费18000元。3、关于被告是否应向原告支付搬迁费的问题：关于原告请求的搬迁费，原告因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内归其所有的装修及其他设施、物品进行腾空，被告也应支付原告搬迁费。结合双方租赁事实、相关政策规定及被告签订的《货币补偿协议》，原告承租的被告房屋可获得房屋搬迁费1800元，该费用包含在被告与相关拆迁部门签订协议并可领取的款项中。现租赁房屋内的可移动设施及物品均为原告方所有，其腾空应有费用支出，故被告应支付原告搬迁费1800元。4.关于被告是否应向原告支付腾空费、评估奖的问题：因腾空奖励费4818元、评估奖2820元均由产权人周小鸾享有，与原告无关联，故对其该诉请，本院不予支持。5.关于被告是否应向原告退还未到期租金及押金的问题：经庭审中双方确认，原告已向被告支付了2015年1月8日至2015年6月8日的租金12500元，且其已于2015年4月3日予以腾空。据此，原告交纳的2015年4月8日至2015年6月8日期间的租金应予退还，其金额为4167元。另因双方已终止租赁合同，故被告周小鸾应退还原告交纳的押金2000元。综上，对于原告主张的未到期租金及押金、房屋装修补偿费、搬迁费及因终止租赁合同而产生的损失补偿的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决如下：
一、解除原告吴宝仙与被告周小鸾于2013年1月8日签订的《房屋租赁协议》。
二、被告周小鸾应于本判决生效之日起7日内给付原告吴宝仙因终止合同的损失补偿费18000元、房屋装修补偿费13282元、房屋搬迁费1800元、未到期租金4167元及房屋押金2000元，共计人民币39249元。
三、驳回原告吴宝仙的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1403元（原告已预交，已减半收取），由原告吴宝仙负担1003元，由被告周小鸾负担400元（被告在履行时加付上述款项给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 刘爱军
二〇一五年八月七日
代书记员 季飞云