上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2728号
上诉人（原审被告）上海市龚红春律师事务所，住所地上海市杨浦区。
负责人龚红春，主任。
被上诉人（原审原告）大联诚（上海）房地产开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人宋德金，董事长。
委托代理人王家宝，上海市大明律师事务所律师。
原审被告龚红春，男，1956年5月3日出生，汉族，住上海市虹口区。
上诉人上海市龚红春律师事务所（以下简称“龚红春律所”）因用益物权纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第1126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，（2004）杨民三（民）初字第3884号生效民事判决查明：1995年12月31日前，沈某某与大联诚（上海）房地产开发有限公司（以下简称“大联诚公司”）签订了《上海“黄兴中心”外销商品房预售合同》，约定沈某某向大联诚公司预购上海“黄兴中心”杨浦大厦第五层A室单位（以下简称“涉案房屋”）建筑面积为198.58平方米的房屋，房屋售价为美元193，000元（新台币506万元），大联诚公司应于1995年12月31日向沈某某交房，沈某某在签订本合同前已向大联诚公司交付定金新台币25万元，其余部分房款则应分期支付，但沈某某应予交付使用通知书发出之日14天内付清全部售价款等款项后与大联诚公司签订《出售合同》，本合同经双方签字／盖章，并经上海市公证处公证后生效，本合同适用中国法律等内容。该合同盖有大联诚公司的印章，沈某某则予以签名。1996年12月16日及同月18日，大联诚公司作为甲方、沈某某作为乙方就涉案房屋正式签订了《上海市外销商品房出售合同》。该合同约定：乙方向甲方购买上海市黄兴路XXX弄XXX号XXX室建筑面积207.46平方米的外销商品房，总房价款为新台币3，065，382元；除本合同另有规定外，甲、乙双方签订本合同时，乙方已按照预售合同的有关规定或双方在签订本合同前约定的其它方式，将上述房价款全部交付予甲方，并由甲方另立收据为凭；甲方在本合同签订后并经上海市公证处公证后10天内，将本合同项下之该物业交付乙方使用，乙方应在该期限内到甲方指定地点办理验收交接手续，届时，双方交接钥匙，签署交接验收单，即为该物业已正式交付；如乙方逾期仍未履行办理验收交接手续，视为甲方已把房屋交付给乙方，由此引起的风险和责任随之转移给乙方；本合同由甲、乙双方签署，并经上海市公证处公证后生效；本合同生效后，在本合同签订前签订的预售合同等文件，除管理公约外即行终止；本合同生效后，甲、乙双方应在一个月内向房地产交易登记部门办理房地产转移登记手续，由乙方申领《房地产权证》；乙方需委托甲方或他人代理办理公证、过户、登记及申领房地产权证的，乙方应在签订本合同时，一并签署有关委托文件；本合同适用该物业所在地法律。该合同还就其它有关事项作了约定。该合同乙方上有案外人柯耀明担任代理人签名，大联诚公司则有其加盖公司印章及大联诚公司的人员签名。1997年1月22日，上述《出售合同》经上海市公证处公证。1998年5月26日，大联诚公司向沈某某发出一份通知函，主要内容为：您所购买的“黄兴广场”5A房屋我司进行包租的期限已经结束，特通知您见信后15天内来我司办理该房屋的验房、移交手续。首先请与我司联系您来验房的日期，以便我司安排接待，并按常规先办理验房、移交工作、签署验收单，通过验房，房屋钥匙将移交给您，之后发生的一切费用（包括物业管理费、水电煤等费用）均由您承担，我司将不再负责，如您在验房中认为有欠缺的地方，在工程许可的范围内，我司将按照要求进行整改再交付与您。2002年5月间，大联诚公司将涉案房屋提供给当时在一至四楼办公的物业管理单位――虹桥经济技术开发区物业经营管理有限公司作为临时免费的物业办公用房，为使该物业管理单位愿意搬迁，大联诚公司并致函该小区的业主委员会及该物业管理单位称：因此如产生法律和产证纠纷将由其负全部责任。2002年9月28日，虹桥经济技术开发区物业经营管理有限公司结束了涉案房屋所在地的物业管理，与继任的物业管理单位――上海延吉物业管理有限公司（以下简称“延吉物业”）办理交接手续时，涉案房屋也给予了交接。该处的业主委员会在与延吉物业签订物业管理服务合同时，约定物业办公用房另行约定，目前在涉案房屋内免费租赁。延吉物业因此即在涉案房屋内办公。该生效判决还查明，大联诚公司与在由大联诚公司的董事会成员谈菊英、杨小红投资设立的上海黄兴广场物业管理有限公司工作的谢贵林签订的有关涉案房屋的《上海市商品房出售合同》，其内容主要为：由谢贵林买受涉案房屋，总房价款为人民币（以下币种均为人民币）1，493，712元，其中首付453，712元，银行贷款1，040，000元。该合同的签署日期具为2001年5月18日。2003年12月1日，涉案房屋的房地产权利被转移登记至谢贵林名下，中国民生银行上海分行则系该房屋的经登记的抵押权人。2004年5月18日，谢贵林作为原告，以其属涉案房屋的产权人，延吉物业无故侵占系争房屋，致其无法入住涉案房屋为由，提起民事诉讼，要求法院判令延吉物业迁离涉案房屋。2004年6月18日，上海市杨浦区人民法院作出（2004）杨民三（民）初字第1878号一审民事判决，支持了该案谢贵林的诉请。延吉物业以其基于物业委托管理而从前任物业公司移交使用涉案房屋为由，不服该判决提出上诉，但未获二审支持。2004年8月27日，该判决生效。之后，谢贵林向原审法院提出了执行申请。2004年10月10日，沈某某知晓后，遂向原审法院执行部门提出了执行异议，要求中止该案执行，但未获准许。2004年12月2日，沈某某既向本院提出执行异议的复议申请书，仍要求中止该案的执行；同时并提起了（2004）杨民三（民）初字第3884号民事诉讼。2005年1月5日，本院因沈某某已经提起民事诉讼，且经立案受理，遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第140条第11项的规定，裁定裁决程序终结。2004年10月1日，沈某某与涉案房屋所在地的现任物业管理单位――上海星辰物业管理部就涉案房屋签订了一份租赁合同，据此将涉案房屋以月租金2，500元出租给该部作为物业管理办公用房。2005年11月30日，上海市杨浦区人民法院作出（2004）杨民三（民）初字第3884号民事判决，判决大联诚公司与谢贵林就涉案房屋签订的《上海市商品房出售合同》无效；大联诚公司应在判决生效后十日内，协助沈某某办理涉案房屋的房地产权利转移登记手续。该案中沈某某的诉讼委托代理人为龚红春律所的龚红春律师。上述判决生效后，沈某某向法院申请强制执行未果。
原审法院另查明，（2013）杨民四（民）初字第2843号民事判决书查明以下事实：龚红春律所自认从2009年3月搬入涉案房屋使用至今。2013年1月23日，沈某某出具《声明书》1份，载明：就上海市杨浦区人民法院申请执行（2004）杨民三（民）初字第3884号《民事判决书》一案，现声明人申明已和谢贵林达成执行和解，声明人现向上海市杨浦区人民法院撤回执行申请，并解除龚红春律所的全部授权委托代理，声明人并请上海市大明律师事务所王家宝律师、杜昱舟律师在中国上海办理、领取公证声明书，并代本人签署有关执行终结的法律文书。2013年2月22日，谢贵林（委托代理人王家宝律师）向上海市杨浦区人民法院提出《请求终结执行的申请公函》，要求根据沈某某的《声明书》终结（2004）杨民三（民）初字第3884号民事判决书的执行。2013年5月30日，大联诚公司向沈某某发出《请求函》1份，载明：大联诚公司就涉案房屋于1995年12月31日、1996年12月分别与您签订了《上海“黄兴中心”外销商品房预售合同》、《上海市外销商品房出售合同》，现大联诚公司请求与您终止履行、予以解除并同时退房，该请求已得到谢贵林的同意，由大联诚公司对您同意之后果向谢贵林负全部的经济和法律责任，若您同意请出具书面凭证。2013年5月30日，沈某某出具《声明书》1份，载明：本人与大联诚公司于1995年12月31日、1996年12月分别签订了《上海“黄兴中心”外销商品房预售合同》、《上海市外销商品房出售合同》，由本人预购和正式购买涉案房屋，但大联诚公司又于2001年5月将涉案房屋出售给谢贵林，并由谢贵林办理了涉案房屋的房地产登记领取产权证，本人因上述情况曾委托律师代理在上海市杨浦区人民法院起诉大联诚公司，虽有判决但直至2013年1月22日也未执行到位，涉案房屋产权仍登记在谢贵林名下，本人对曾委托的律师之代理工作甚感失望，本人遂和大联诚公司自行进行庭外协商，大联诚公司提出与本人对上述商品房预售合同和出售合同均终止履行予以解除并退房。本人现声明，1、本人与大联诚公司于1995年12月31日、1996年12月分别签订的《上海“黄兴中心”外销商品房预售合同》、《上海市外销商品房出售合同》，现本人同意该商品房预售合同和出售合同均从今日起终止履行予以解除并同时退房；2、上述房屋预售合同中的“上海市黄兴路2005年1号5A室”房屋全部权利从今日起仍回归大联诚公司所有，大联诚公司从今日起对任何他人占有该房屋的行为有权提出搬离和求偿房屋占有使用费等的权利；3、因上述房屋房地产权证已登记在谢贵林名下，大联诚公司应负责妥善解决谢贵林就上述房屋预售合同终止履行予以解除并退房所产生的一切后果，并负全部经济和法律责任，且与本人无关。龚红春律所在诉讼中认可其于2013年7月30日收到解除委托《声明书》。大联诚公司自认其已返还沈某某和解款项2，000，000元。该生效判决书还查明，2004年10月9日，沈某某（甲方）与龚红春律所（乙方）签订《聘请律师合同》1份，载明：沈某某因与大联诚公司房屋买卖纠纷事项，聘请龚红春律所的律师为诉讼代理人；一、乙方接受甲方的委托，指派龚红春律师为甲方与大联诚公司一案的代理人（包括本案一审、二审、执行代理及谢贵林与延吉物业公司执行一案异议）；二、代理权限为特别授权代理……五、根据双方协商约定，本案为全风险方式收取律师代理费，甲方不向乙方支付任何费用，但因办理本案发生的证据公证费、复印费、通讯费、邮件费用等由甲方自行承担；法院诉讼费（含一审、二审）、调查费、通讯费、交通费由乙方承担；如甲方败诉，乙方不向甲方收取任何费用；如甲方胜诉，则乙方根据甲方实际获得赔偿额的50%比例收取律师费，如取得房屋，则按房屋市场评估价的50%比例收取律师费；执行异议期间收取的房租扣除税费后，甲乙双方各半分成；合同双方签署后生效，有效期限自签订之日起至委托事项终结（判决、调解、案外和解及撤诉、达成协议）止。沈某某于2007年8月7日向龚红春律所出具《授权委托书》1份，载明：现委托龚红春律师在我与大联诚公司执行案中，作为我参加诉讼的委托代理人，委托权限如下：特别授权代理，代理管理、无偿使用黄兴路XXX弄XXX号5A房屋至执行终结。该诉讼中，沈某某及龚红春均认可，上述《授权委托书》上的委托人、受委托人信息均由沈某某填写并签字，委托权限由龚红春填写。2009年5月20日，龚红春曾向沈某某发送电子邮件1封，载明：你的房子先由柯耀明办公，后宋德金将柯耀明铁门上锁的大门打开后强占出租给物业公司，又将房屋转售给谢贵林名下骗取银行贷款，并指使谢贵林通过诉讼要物业公司迁让，这就是你所谓5A房屋当时的状况，你我以前从来不认识，你也没有将5A房屋交给我，也没将5A钥匙交给我，你只交给我一份出售合同和购房发票，我是在谢贵林申请法院执行的状况下，通过物业公司控制住有争议的房产；你是一个精明的人，不肯像其他台湾业主那样按照规定交付律师费……就在法院执行物业公司办理交房手续的那一天，我通过另一家物业公司依法控制住5A，这样对将来打嬴官司、办出产证都有好处，你是根本不懂其中道理的……5A的产权人现在是谢贵林，如果5A出租，承租人要看产权证，你给他看什么？你的老对手柯耀明的23A、23D两套房屋没有产权证，同你一样只有买卖合同和发票，至今5年过去了，仍由大联诚占用……，我是用智慧、证据帮你打嬴官司。现在我自己办公室不用（到现在还空在那里），费时费力费金钱的搬到5A，为什么？你当我愿意啊，因为如果5A空在那里，大联诚完全有可能强占进去，这个责任你愿意承担吗……”。2013年9月13日，大联诚公司起诉龚红春、龚红春律所，要求龚红春及龚红春律所搬离涉案房屋并支付2013年5月30日起至实际搬离之日止的房屋使用费，诉讼中，大联诚公司撤回主张房屋使用费的诉讼请求。2014年3月24日，上海市杨浦区人民法院作出（2013）杨民四（民）初字第2843号民事判决，判决龚红春律所搬离涉案房屋。判决生效后，龚红春律所于2014年4月28日将涉案房屋交还给大联诚公司。2014年8月13日，谢贵林与张燕倩就涉案房屋签订了《上海市房屋买卖合同》。2014年10月8日，涉案房屋产权登记至张燕倩名下。
2015年3月，大联诚公司向原审法院起诉称，其与案外人沈某某于1995年12月31日和1996年12月分别签订《上海“黄兴中心”外销商品房预售合同》、《上海市外销商品房出售合同》，由沈某某购买涉案房屋，生效法律文书判决涉案房屋办理产权登记至沈某某名下，但一直未办理成功。龚红春曾是沈某某诉讼案件及后续涉案的代理律师，龚红春律所于2013年7月30日收到沈某某发出的解除龚红春委托的《声明书》。2013年5月30日，大联诚公司与沈某某办理了解除《预售合同》和《出售合同》的手续，并由沈某某将涉案房屋从这日起退还给大联诚公司。龚红春律所及龚红春长期在涉案房屋内开展业务，龚红春利用担任小区业委会主任的身份便利，控制住房屋，并以案外人的名义将涉案房屋自2004年10月1日开始出租。2009年3月开始，龚红春又在未经权利人同意的情况下，擅自将龚红春律所注册经营使用涉案房屋至2014年4月28日。2013年5月30日，涉案房屋所有权已回转大联诚公司。（2013）杨民四民初字第2843号民事判决判令龚红春律所及龚红春迁出系争房屋，龚红春律所及龚红春于2014年4月28日将涉案房屋交还给大联诚公司，故大联诚公司起诉至法院要求判令：一、龚红春律所及龚红春应支付大联诚公司自2013年5月30日起至2014年4月27日止，按照每月10，000元标准计算的房屋使用费共计109，645元。
原审审理中，龚红春律所辩称，不同意大联诚公司的诉讼请求，根据物权法的规定，未经登记不发生物权效力。双方之间不存在占有排除妨害的法律关系。大联诚公司是一案两诉。根据生效法律文书，大联诚公司应当将涉案房屋产权过户至沈某某名下，因为大联诚公司不履行生效判决，法院未能公正执法，至今未收到法院执行终结的裁定书，才导致沈某某与大联诚公司以低于市场价的价格达成了和解退房。
原审审理中，龚红春辩称，大联诚公司将其作为被告，属于主体不适格，大联诚公司并未举证证明龚红春个人侵占了系争房屋。
原审法院认为，龚红春律所在其与沈某某诉讼代理期间占用涉案房屋，系其与沈某某之间的关系。生效法律文书已明确大联诚公司与谢贵林之间的房屋买卖合同无效，应当将涉案房屋产权登记至沈某某名下。2013年5月30日，大联诚公司与沈某某达成执行和解，由沈某某将涉案房屋退还给大联诚公司，龚红春律所也于2013年7月30日收到沈某某解除委托的声明书，龚红春律所应当在接到新的权利人通知和要求之后搬离涉案房屋。2013年9月13日，大联诚公司起诉龚红春律所及龚红春搬离并支付使用费，故龚红春律所应当支付大联诚公司自2013年9月13起至实际搬离之日止的房屋使用费。大联诚公司要求龚红春个人承担付款责任，无法律依据，不予支持。就房屋使用费标准，原审法院根据房屋的使用情况、装修情况等酌定每月5，000元。
原审法院据此判决：一、龚红春律所应于判决生效之日起十日内支付大联诚公司自2013年9月13日起至2014年4月30日止，按照每月5，000元标准计算的房屋使用费；二、驳回大联诚公司其余诉讼请求。
原审法院判决后，龚红春律所不服，向本院提起上诉称：原审法院就谢贵林购买涉案房屋时的抵押权是否已注销、谢贵林出售涉案房屋的价格以及大联诚公司与沈某某之间达成的是案外和解协议还是执行和解协议等情况均未查清，在此情况下就认定涉案房屋归大联诚公司所有是错误的，故大联诚公司并不具备起诉的主体资格。龚红春为代理沈某某诉大联诚公司一案已支付的诉讼费17，479元、办理产证费用27，735.51元至今未能收回，现大联诚公司与沈某某、谢贵林恶意串通向龚红春律所主张房屋使用费，原审法院支持其诉请的判决有失公正。龚红春律所据此请求撤销原审法院判决，依法改判。
被上诉人大联诚公司答辩称，虽谢贵林曾经是涉案房屋的登记权利人，但所有的事情都是由大联诚公司决定的。大联诚公司之前要求龚红春律所搬离涉案房屋的诉请已经得到生效判决的支持，故龚红春律所理应支付相应期间的房屋使用费。大联诚公司不同意龚红春律所的上诉请求，请求维持原判。
原审被告龚红春表示同意龚红春律所的上诉意见。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据相关生效判决的结果，大联诚公司与谢贵林签订的涉案房屋买卖合同被认定为无效，故谢贵林已不再享有涉案房屋的产权，鉴于上述判决同时确认沈某某享有涉案房屋物权登记的权利，而沈某某之后又与大联诚公司达成和解一致同意由沈某某将涉案房屋退还给大联诚公司，故大联诚公司在其起诉要求龚红春律所搬离涉案房屋得到生效判决支持的情况下向龚红春律所主张房屋被占用期间的使用费依法有据。龚红春律所在本案中对大联诚公司起诉的主体资格提出质疑有违生效判决所作认定。龚红春律所以其至今未能收回为代理沈某某诉讼案件所支出的费用为由主张其占有涉案房屋的合法性明显缺乏事实及法律依据。鉴于龚红春律所已于2013年7月30日收到沈某某解除委托的声明书，原审法院以大联诚公司起诉龚红春律所搬离的日期即2013年9月13日作为龚红春律所应支付房屋使用费的起算日期合理合法，酌定的使用费金额亦属合理。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对龚红春律所的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人上海市龚红春律师事务所负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 成 皿
审判员 邬海蓉
二〇一六年一月十八日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……