天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)和民二初字第1064号
原告方立冬(反诉被告),男,1972年12月30日出生,住址天津市南开区。
委托代理人张庆新,天津丰淼律师事务所律师。
委托代理人董洋,北京盈科(天津)律师事务所律师。
原告王明霞(反诉被告),女,1977年2月28日出生,住址天津市南开区。
委托代理人张庆新,天津丰淼律师事务所律师。
委托代理人董洋,北京盈科(天津)律师事务所律师。
被告刘晓萌(反诉原告),女,1990年3月30日出生,住址。
委托代理人宁克,天津津天平律师事务律师。
委托代理人刘春生,男,1962年2月15日出生,住址。
被告董伯恺(反诉原告),男,1989年8月15日出生,住址天津市河北区。
委托代理人宁克,天津津天平律师事务律师。
委托代理人刘春生,男,1962年2月15日出生,住址。
第三人北京怡然居客科技发展有限公司天津分公司,住所地天津自贸区(空港经济区)环河南路88号2-2391号房间。
负责人代建功,该公司经理。
委托代理人赵仁山,该公司员工。
委托代理人黄秋实,该公司员工。
第三人天津农村商业银行股份有限公司北辰中心支行,住所地天津北辰区京津路284号。
负责人刘向东,该行行长。
委托代理人郭艳玲,该行特殊资产管理岗。
委托代理人郭晓晨,该行客户经理。
第三人天津家天下小额贷款有限公司。
原告(反诉被告,以下直称“原告”)方立冬、王明霞与被告(反诉原告,以下直称“被告”)刘晓萌、董伯恺及第三人北京怡然居客科技发展有限公司天津分公司(以下简称“北京怡然公司”)、第三人天津农村商业银行股份有限公司北辰中心支行(以下简称“北辰中心支行”)、第三人天津家天下小额贷款有限公司(以下简称“家天下小额贷公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年11月13日受理后,依法由代理审判员卞志杰适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张庆新、董洋,被告的委托代理人刘春生、宁克,第三人北京怡然公司的委托代理人赵仁山、黄秋实,第三人北辰中心支行的委托代理人郭艳玲、郭晓晨到庭参加诉讼。第三人家天下小额贷公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告方立冬、王明霞诉称,2015年7月26日,二原告通过第三人北京怡然公司与二被告签订《房屋买卖居间合同》,二原告购买属于二被告所有的坐落天津市和平区×-1-1201室房屋,总价款640万元。由于涉案房屋已经设定抵押,抵押权人为第三人北辰中心支行。原、被告约定,由二被告于2015年9月30日之前办理还清贷款和抵押注销手续。
原告于2015年7月26日交付二被告定金50万元。但时至今日,被告仍未办理完毕还清贷款和注销抵押手续。
原告认为,原、被告应当履行自己的合同义务。原告为维护自己的合法权益,提起诉讼请求判令:1、二被告继续履行房屋买卖居间合同,办理坐落于本市和平区×-1-1201室房屋还清贷款和抵押注销手续;2、二被告在履行完毕上述合同义务后,配合二原告办理坐落于本市和平区×-1-1201室房屋的产权过户手续,将上述房屋的产权人过户到二原告名下;3、本案诉讼费用二被告承担。
二原告提交的证据材料有:一、1、房屋买卖居间合同;2、房屋产权证复印件,1-2用以证明原、被告自愿签订房屋买卖合同,合同成立并生效,双方应依约履行合同义务。被告是房屋合法产权人,承诺在办理过户手续之前办理还清贷款和抵押注销手续;二、1、定金收条;2、中国银行跨行人民币汇款凭证,1-2用以证明原告履行了房屋买卖居间合同约定的支付定金义务;三、1、中国银行个人存款证明;2、中国银行零售贷款审批系统查询单;3、中国人民银行存折,1-3用以证明原告依约备齐了购房首付款,并申请了银行贷款,原告已为办理房屋过户手续做了充分准备;四、房产评估报告及评估费收据,用以证明原告为履行房屋买卖居间合同,配合被告办理了房屋评估事宜。
二被告对原告提供的证据材料的质证意见:一、二,没有异议;三、真实性没有异议,但不能认定是为了购买房屋准备的存款;四、没有异议。
第三人北京怡然公司对原告提供的证据材料的质证意见:真实性没有异议,其他不发表质证意见。
第三人北辰中心支行对原告提供的证据材料的质证意见:没有异议。
对二原告提交的证据材料,经质证及本院审查:对证据材料的真实性、合法性予以确认,上述证据与本案纠纷有直接法律关系,可作为本案证据。
原告申请本院调查其在中国银行南开支行贷款的相关情况,经调查原告王明霞按揭贷款236万元,已经通过了预审批。上述调查结果有本院制作的调查笔录。
二原告的意见:没有异议。
二被告的意见:有异议,2015年9月,因原告王明霞资质问题无法贷款,被告对原告的资质有异议,王明霞是贷不了款的。
第三人北京怡然公司和第三人北辰中心支行的意见:没有异议。
经当事人当庭质证,本院对调查结果予以确认。
被告刘晓萌、董伯恺辩称,不同意原告的诉讼请求。原告已经严重违约,作为第三人北京怡然公司及第三人家天下小额贷公司都存在过错,致使合同无法继续履行。
二被告提交的证据材料有:1、个人信用报告,用以证明被告在2015年8月20日开始配合小额贷公司工作;2、发票,用以证明2015年9月22日进行贷款公证,被告办理贷款;3、银行存折,用以证明按照中介的要求开卡,配合买卖的进行;4、收据,用以证明小额贷公司收取了贷款利息,被告配合贷款;5、收条,用以证明小额贷公司退还的利息;6、借款合同及协议书,用以证明原告知道贷款日期有变动,小额贷公司没有放款,无法履行合同。
二原告对被告提供的证据材料的质证意见:1-3、是被告为了按照房屋买卖居间合同约定清偿贷款,与第三人家天下小额贷公司为了清贷打的个人信用报告,如何清偿贷款与本案原告没有关联性;4-5、可以证明被告没有完成清偿贷款和办理注销抵押贷款手续的义务;6、是被告为了清偿贷款及办理抵押注销手续与第三人家天下小额贷公司签订的,与原告无关,原告不是协议书和合同的一方主体,对原告没有强制性约定,原告只是一个知情人,知道这件事。现原告当庭表示,如果被告无法办理清偿贷款的义务,原告我们可以代替被告清偿贷款,合同不存在履行障碍。
第三人北京怡然公司对二被告提供的证据材料的质证意见:不发表意见。
第三人北辰中心支行对二被告提供的证据材料的质证意见:不发表意见。
对二被告提交的证据材料,经质证及本院审查:对证据材料的真实性、合法性予以确认,上述证据与本案纠纷有直接法律关系,可作为本案证据。证据材料6的证明目的,本院不予确认。
第三人北京怡然公司述称,原告的诉讼请求没有涉及第三人的权利和义务,服从法院判决。未提交证据材料。
第三人北辰中心支行述称,被告刘晓萌还清贷款就可以办理抵押权注销手续。未提交证据材料。
第三人家天下小额贷公司,经本院合法传唤未出庭应诉,提交书面陈述意见为不发表意见,服从法院判决。未提交证据材料。
被告刘晓萌、董伯恺反诉称,因原告严重违约以及第三人家天下小额贷公司的原因致使合同无法继续履行,给二被告造成巨大损失。二被告依法提起反诉请求判令:解除《房屋买卖居间合同》。二被告反诉证据材料与本诉证据材料一致。
针对二被告的反诉二原告辩称,不同意二被告的反诉请求。双方合同真实意思表示,自签署开始履行,履行不下去的根本原因是被告根本违约造成。根据合同约定,被告应于2015年9月30日前履行清贷义务,按照交易习惯和法律规定,合同有顺序先履行清贷,后出房产买卖协议,原告根本不存在违约,被告必须先完成义务后原告才完成义务。被告所谓的由第三人家天下小额贷公司造成合同不能履行没有依据,合同没有强制性约定原告必须先贷款,被告的理由不能成立。第三人家天下小额贷公司未给被告放贷,原告只是知情,原告贷款的义务是在被告撤贷后,根据合同约定和法律规定是被告违约。现原告可以帮被告清贷。二原告的反诉证据材料与本诉证据材料一致。
第三人北京怡然公司述称,服从法院判决。未提交反诉证据材料。
第三人北辰中心支行述称,没有意见。未提交反诉证据材料。
第三人家天下小额贷公司,经本院合法传唤未出庭应诉,提交书面陈述意见为不发表意见,服从法院判决。未提交证据材料。
经审理查明,二原告系夫妻关系,二被告系夫妻关系。涉案房屋坐落于天津市和平区×-1-1201室,权利人为被告刘晓萌。2015年7月26日,二原告通过第三人北京怡然公司居间介绍,与被告刘晓萌及第三人三方签订了《房屋买卖居间合同》,约定二原告购买涉案房屋,房屋成交价款640万元。因涉案房屋已经设定抵押,抵押权人为第三人北辰中心支行,被告刘晓萌应于2015年9月30日前办理还清贷款和抵押注销手续。二原告在签订本合同时支付被告刘晓萌定金50万元,二原告与被告刘晓萌须于2015年10月20日前亲自到房屋所在区县房管局签订《天津市房产买卖协议》,并办理买卖过户。二原告采取贷款购买涉案房屋,拟贷款金额236万元,其余首付款354万元,应于签订买卖协议当日交付被告刘晓萌或存至资金监管账户中。原告王明霞于签订合同当日支付被告刘晓萌定金50万元。
合同签订后,被告刘晓萌为履行合同约定的还清贷款的义务,于2015年9月与第三人家天下小额贷公司签订《借款合同》,被告刘晓萌借款330万元用于偿还涉案房屋的银行按揭贷款。同时,原、被告及第三人家天下小额贷公司还签订了《协议书》。上述合同及协议签订后,第三人家天下小额贷公司收取被告刘晓萌借款利息49500元。后因原告王明霞在办理贷款的银行资质的问题,原告换至中国银行办理按揭贷款,并于2015年10月又重新签订了《借款合同》和《协议书》,但在第三人家天下小额贷公司审批后准备向被告刘晓萌放款时,被告刘晓萌以原告违约造成未能按照合同约定的期限清贷及签订《天津市房产买卖协议》,要求原告承担违约责任未果后,拒绝用借款清贷及与原告签订《天津市房产买卖协议》,导致原、被告及第三人北京怡然公司签订《房屋买卖居间合同》未能继续履行。后第三人家天下小额贷公司于2015年11月25日将借款利息49500元退还被告。
现原告为能保证《房屋买卖居间合同》继续履行,承诺在被告刘晓萌不履行还清涉案房屋贷款义务时,代被告刘晓萌向第三人北辰中心支行清偿涉案房屋贷款。同时,原告承诺为保证合同继续履行,将涉案房屋所有权转移登记至二原告名下,愿意全款一次性支付购房款。
上述事实,有原、被告及第三人的当庭陈述及提交的证据予以证实,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,二原告与被告刘晓萌及第三人北京怡然公司三方签订的《房屋买卖居间合同》,系当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应依法成立、有效。当事人应按照约定履行自己的义务。
依照合同约定,被告刘晓萌应负有涉案对房屋清贷和抵押注销的义务,被告刘晓萌选择通过借款方式清贷是其自身的行为,而为被告刘晓萌提供清贷借款的第三人家天下小额贷公司需要审查原告贷款资质亦是其单方行为,原告无配合义务,而且合同也未约定原告有配合被告刘晓萌清贷的义务。据此,造成未能按照合同约定期限清贷及签订《天津市房产买卖协议》,系因被告刘晓萌选择借款方式清贷导致,原告并不存在违约,故被告刘晓萌要求原告承担违约责任不能成立,进而以此为由不履出卖涉案房屋的义务构成根本违约。
根据合同法规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求被告承担继续履行出卖涉案房屋的义务,符合法律规定,且不存在合同法规定的不能继续履行的法定情形,故二原告要求被告刘晓萌继续履行合同,办理涉案房屋还清贷款和抵押注销手续,以及配合二原告办理涉案房屋的产权过户手续的诉讼请求,本院应予以支持。二原告要求被告董伯恺承担上述义务的诉讼请求,因被告董伯恺并非合同一方当事人,不应负有履行合同约定的义务,本院不予支持。同时,被告要求解除《房屋买卖居间合同》的反诉请求,本院不予支持。关于涉案房屋清贷和抵押注销的问题,如被告刘晓萌不履行清贷和抵押注销的义务,二原告应履行其承诺代被告刘晓萌履行,因清贷和抵押注销所支付的全部费用从二被告应支付被告刘晓萌的购房款中予以减除。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,缺席判决如下:
一、本判决生效之日起十五日内,被告刘晓萌办理涉案房屋抵押贷款清偿和抵押注销手续,逾期仍不办理,由二原告代为完成,所需费用从二原告应支付被告刘晓萌的购房款中予以减除;
二、本判决第一项执行完毕之日起十五日内,被告刘晓萌与二原告到涉案房屋所在的房管部门办理将涉案房屋所有权转移登记至二原告名下的相关手续,所需费用全部由二原告负担;
三、本判决第二项执行完毕之日起三日内,二原告一次性支付被告刘晓萌除定金50万元之外的剩余购房款;(如代被告刘晓萌清贷,所需费用应予以减除)
四、驳回二被告要求解除《房屋买卖居间合同》的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费80元,减半收取40元,由被告刘晓萌负担(于本判决生效之日起十日内直接给付原告);反诉受理费80元,减半收取40元,由二被告自行负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一六年八月一日
书 记 员 刘 义
附:本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。