黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黑01民终693号
上诉人（一审被告）：黑龙江海林经济开发区管理委员会，住所地黑龙江省海林市经济开发区北平街北兴海路西。
法定代表人：王本其，书记。
委托诉讼代理人：鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：陈欣，女，1973年10月31日出生，汉族，木兰县电业局职员，住黑龙江省木兰县。
委托诉讼代理人：李世宗（系陈欣丈夫），住黑龙江省木兰县。
被上诉人（一审被告）：吉林省展图房地产开发有限公司，住所地吉林省榆树市五棵树镇。
法定代表人：钱久海，经理。
委托诉讼代理人：李大超，吉林钟言宇德律师事务所律师。
上诉人黑龙江海林经济开发区管理委员会(以下简称海林管委会)因与被上诉人陈欣，一审被告吉林省展图房地产开发有限公司(以下简称展图公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省木兰县人法院(2017)黑0127民初2685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人海林管委会的委托诉讼代理人鄂玉荣、被上诉人陈欣及委托诉讼代理人李世宗、一审被告展图公司的委托诉讼代理人李大超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
海林管委会上诉请求：一、撤销(2017)黑0127民初2685号民事判决；二、一、二审诉讼费由陈欣负担。事实和理由：海林市新城区经济开发有限公司向展图公司委托贷款本金及利息五千多万元。展图公司为解决该纠纷，与新城区经济开发有限公司、海林管委会三方协商，签订协议书，约定展图公司欠新城区经济开发公司款项，由展图公司向海林管委会偿还，并由展图公司将其开发的香山怡林小区房屋抵偿给海林管委会所有，双方抵偿的房屋明细已确定。三方签订协议书，并签订了商品房购房合同，于2017年7月26日到海林市房地产交易所办理了商品房销售备案登记表，将抵偿房屋均办理了备案登记。展图公司与海林市新城区经济开发公司之间的债权债务关系清晰明确，海林管委会在债务人同意的情况下受让该债权符合法律规定。上述房产已经属于海林管委会所有，该财产已经不属于展图公司，一审法院仍然查封，明显侵犯了海林管委会的合法权益。1、一审认定海林管委会以物抵债取得的房产未取得物权，是主观臆断，存在错误。2、涉案查封违背法律规定，性质上属于违法查封。法律明确规定不能超标的查封，本案中，陈欣确定的债权为100余万元，但法院查封了500多万元的财产，明显属于超标的查封。3、依据法律规定，海林管委会有权要求排除陈欣的执行。法律确定了执行程序中对不动产受让人优先保护的制度，其理论基础是对受让人事实物权或物权期待权的保护。一审法院将排除执行的权利界定为物权，明显错误。4、海林管委会有权要求排除执行的权利本身就是一种法定优先权。海林管委会的诉请事实有理，于法有据。请求二审依法支持海林管委会的诉请。
陈欣辩称，查封房产的产权单位是展图公司，海林管委会备案是一种行政行为，并不是物权备案，没有发生物权变动。一审查封正确，判决正确，请求驳回海林管委会的上诉请求。
展图公司辩称，同意陈欣的答辩意见。
海林管委会向一审法院起诉请求：请求依法确认陈欣查封的位于海林市香山怡林18号楼的2单元12套、3单元12套房屋归海林管委会所有；停止对该房屋的执行并解除查封。
一审法院认定事实：海林管委会系海林市新城区经济开发有限公司的股东。海林市新城区经济开发有限公司在2012年委托龙江银行向展图公司贷款本金4000万元。贷款到期后，展图公司未按约定偿还贷款。2012年展图公司取得了海林市香山怡林小区的土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证。2015年7月26日，展图公司、海林市经济技术开发有限公司和建设方牡丹江成达房地产开发有限公司签订整体转让合同，三方约定含案涉香山怡林小区18号楼在内的住宅房屋交付展图公司。2015年12月8日，展图公司法定代表人钱久海涉嫌犯罪羁押在哈尔滨市通河县看守所至今。2017年7月5日，海林管委会又与展图公司的委托人ＸＸ莲签订协议书，约定将包括案涉香山怡林小区18号楼在内的部分房产备案登记到海林管委会名下。2017年7月27日，展图公司作为出卖方与陈欣签订了《商品房买卖合同》，并在海林市房产办进行了备案登记。木兰县人民法院依据陈欣的申请，于2017年8月13日作出（2017）黑0127执777号执行裁定书，查封了被执行人展图公司在海林经济开发区香山怡林工程18号楼住宅2单元12套、3单元12套，共计24套房屋。2017年8月23日，海林管委会提出异议，木兰县人民法院于2017年9月28日作出（2017）黑0127执异21号执行裁定，驳回海林管委会的异议请求。海林管委会在法定期限内提出了案外人执行异议之诉，请求确认查封的位于海林市香山××小区××楼××单元××、××单元××套房屋归海林管委会所有，并停止执行解除查封。到庭审日此楼房尚未通过整体验收。
一审法院认为，本案的争议焦点是海林管委会对案涉房屋是否有足以对抗强制执行的权利。本案中海林管委会主张对抗执行系基于其与展图公司于2017年7月27日签订的《商品房买卖合同》而产生的债权请求权。海林管委会主张该《商品房买卖合同》进行了备案登记，其案涉房屋已经不属于展图公司所有。首先，依据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售备案登记是房产主管部门对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行的行政管理，是对预售行为的一种监督制度，与预售许可的性质一致，都是为了约束开发商“一房多卖”的行为，从而保护购房者的合法权益。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。可见，预售备案登记不具有物权设立或者变动的效力。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案案涉房屋是展图公司开发建设的，尚未通过整体验收，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。因此，海林管委会所主张的权利不符合法律规定，不足以产生排除执行的效力。综上所述，海林管委会的诉讼请求，不予支持。据此判决：驳回海林管委会的诉讼请求。案件受理费31,494元,由海林管委会负担。
二审中，当事人未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为，本案中海林管委会主张对抗执行的权利包括债权请求权和物权请求权。海林管委会与展图公司、海林市新城区经济开发有限公司三方协商，约定展图公司拖欠新城区经济开发有限公司款项，由展图公司向海林管委会偿还，并由展图公司将其开发的香山怡林小区18号楼在内的部分房产备案登记到海林管委会名下，海林管委会与展图公司签订了《商品房买卖合同》，故双方间由债权请求权转变为物权请求权。海林管委会主张该《商品房买卖合同》进行了备案登记，案涉房屋所有权属于管委会所有。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。海林管委会对案涉房屋未申请预告登记，根据《城市商品房预售管理办法》规定，预售备案登记是房产主管部门对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行的行政管理，是对预售行为的一种监督制度，而并非赋予当事人因合同取得的债权以优先和对抗效力；备案登记的内容是对商品房预售合同本身进行备案，而不是“未经权利人同意，处分该不动产不发生物权效力”即向社会公众宣示特定债权已被特殊保护，因此商品房预售合同备案登记与《物权法》规定的预告登记存在明显区别，商品房预售合同虽因备案登记而得以公开，但不具有预告登记的法律效力。故海林管委会所主张的权利不符合法律规定，不足以产生排除执行的效力。一审判决驳回海林管委会的诉讼请求正确，本院予以维持。
综上，海林管委会的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31,494元，由上诉人黑龙江海林经济开发区管理委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田晓辉
审 判 员 谢国丰
审 判 员 潘雪梅
二〇一八年三月二十日
法官助理 曹轶伟
书 记 员 刘 晶