上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三(民)初字第182号
原告曾日平。原告陈先有。以上两原告共同委托代理人费伟敏，上海市联诚律师事务所律师。被告上海松阳投资有限公司。法定代表人朱爱仙。委托代理人宋少千，上海市公民律师事务所律师。原告曾日平、陈先有与被告上海松阳投资有限公司(以下简称松阳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，因案情复杂，适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人费伟敏、被告松阳公司委托代理人宋少千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾日平、陈先有诉称，两原告与被告于2014年9月19日签订房屋租赁合同(以下简称系争合同)，根据系争合同约定，被告将其所有的本市闸北区天目西路XXX号XXX楼(以下简称系争房屋)出租给两原告作经营宾馆使用。系争合同签署后10个工作日内两原告支付被告租金57,409.21元(以下币种均为人民币)，被告在收到此笔租金后10日内开具正式发票给两原告。为保证合同履行，在合同签订之日，两原告向被告交纳保证金100,000元。2014年10月10日至2014年12月9日为两原告承租房屋后装修免租期，被告应于2014年10月10日之前将系争房屋交给两原告使用，合同还对其他事项进行详细约定。两原告在签订系争合同之前明确告知被告，两原告租房目的为作经营宾馆使用，被告亦承诺其所出租的系争房屋可作宾馆经营使用。签约当日被告出示起草的格式合同及系争房屋产证时，两原告发现被告出租的系争房屋用途为办公，后两原告提出异议，但被告承诺能办妥两原告承租房屋后作为宾馆经营使用的所有证照。两原告鉴于被告的承诺签订合同，并支付押金和租金共计157,409.21元。合同签订后，被告至今未交付系争房屋，两原告多次联系被告要求尽快更改出租房屋用途，办妥相关证照，但被告一直敷衍。期间，两原告向有关部门咨询，但所得信息均为办公用途的房屋不能做宾馆经营使用。由于被告迟迟未履行承诺，致使租房合同无法履行。2014年11月28日两原告函告被告要求解除合同，退还押金、租金，被告回函同意解除合同。综上，原告认为被告在明知其出租房屋不能用于经营宾馆的前提下承诺为原告办出相关证照，诱使原告签订租房合同，损害了原告的利益，故起诉请求判令：1、解除两原告与被告于2014年9月19日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还两原告已支付的租房押金100,000元和租金57,409.21元，共计157,409.21元。被告松阳公司辩称，同意解除房屋租赁合同，不同意返还押金及已付租金。双方在履约过程中，被告不存在违约行为。原告对于系争房屋能否经营宾馆存在认识错误，最终未能办理相关证照的责任在于原告。系争房屋产权证明确载明性质为办公用途，原告在承租前对此应当明知，且按常理，原告在签约前应查明房屋产权情况。被告未承诺为原告办理证照，否则在租赁合同中应有明确约定。系争合同第四条第二项第三行载明“乙方在装修过程中涉及消防审批等事项，均由乙方自行处理，甲方仅起到配合及协助作用”，该约定与原告的主张也不相符。经审理查明，2014年9月19日，被告松阳公司(出租方)、原告曾日平、陈先有(承租方)签订《房屋租赁合同》载明：房屋座落上海市闸北区天目西路XXX号XXX楼，间数整层，面积820.62平方米；租赁期10年，自2014年10月10日至2024年10月9日止；租金及支付方式，第一、第二、第三年的租金为每平方每天2.3元，即为人民币688,910元，支付方式每年的租金以季度为单位的方式实施，先付后用；第一季度的租金在本协议签署后10个工作日，由乙方以支票或银行划账方式支付给甲方，甲方收到乙方租金日起(以资金到账日期为准)的10日内开具正式发票给乙方(以后几年的租金发票开具方式以此类推)，即57,409.21元；壹拾万元押金在乙方签约当天支付给甲方后，由甲方另行给乙方开具“押金收据”；2014年10月10日到2014年12月9日，其中前二个月为免租期；甲方出租给乙方的房屋为现状房屋。甲方不再对房屋进行修整(包括卫生间等设施)，对此乙方表示同意；乙方在装修过程中涉及到消防审批等事项的，均由乙方自行负责处理，甲方只起到配合及协助的作用，乙方租赁期满，装修的固定设施(不能搬动部分)归甲方所有，或恢复房屋租赁初期的原状；为保证本合同履行，经甲、乙双方商定，在合同签订之日乙方向甲方交纳履约责任保证金人民币100,000元。保证金在合同履行期满后3个月内，若乙方无任何拖欠款情况发生的，则由甲方将所收保证金如数退还乙方(不计利息)；若在乙方租赁期间有拖欠款情况发生的，则甲方有权从乙方的履约保证金中提取部分或全部支付给相关部门，当碰到从保证金中扣除相关费用不足够时，乙方必须在10个工作日内补足相关金额。并且甲方有权追索不足部分费用，对此乙方表示完全同意和全部接受。《上海市房地产权证》载明，房地坐落天目西路XXX号，部位四层，建筑面积820.62平方米，权利人上海松阳投资有限公司，用途办公。2014年9月19日收据XXXXXXX载明，交款单位陈先有，人民币伍万柒千肆佰零玖元正，收款事由闸北天目西路XXX号XXX楼房屋租金(2014年12月10日-2015年1月9日)。2014年9月19日收据XXXXXXX载明，交款单位陈先有，人民币壹拾万元正，收款事由闸北天目西路XXX号XXX楼房屋出租押金。2014年11月28日《函》载明，承租方陈先有、曾日平提出因松阳公司原因导致合同难以履行，故应立即解除房屋租赁合同，松阳公司应在收到函后5个工作日内退还其所交纳的押金100,000元及租金57,409.21元。2014年12月5日《回复》载明，松阳公司关于曾日平、陈先有解除承租系争房屋合同的函已收悉。未能办成宾馆，责任不在松阳公司，并提出合计303,117.96元直接及间接损失。考虑到承租方并非有意违约，故认为各自承担50%相关损失费用。2014年12月6日《回复》载明，陈先有、曾日平为受害者，不应承担松阳公司所提出的一系列所谓损失，并应在5日内退还其所交纳的款项计157,409.21元。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证、收据两份、被告总经理刘金标于2014年10月14日发给原告的短信、函、被告的回复、原告的回复、2014年12月3日原告致被告的短信、上海市城乡规划条例、青浦法院判决的网络报道、电子邮件、房屋装修图片，被告提供的上海倾城酒店有限公司工商档案材料、2014年3月11日指定代表或者共同委托代理人证明书、上海倾城酒店有限公司经营用房房地产权证(房屋用途为商铺)、上海倾城酒店有限公司经营用房租赁合同(2014年1月5日)、2014年9月25日建设项目环境登记表(建设单位：胡志华、徐章友、陈献珍)、2014年10月14日关于上海倾城酒店有限公司环境影响登记表的审批意见(建设单位：胡志华、徐章友、陈献珍)、2014年12月13日上海市公安局《上海市特种行业许可证》、2014年12月15日指定代表或者共同委托代理人授权委托书、莫泰沪太路酒店有限公司工商档案材料、房屋租赁合同、房地产权证、特种行业许可证、公共场所许可证、房屋租赁合同及当事人的陈述等证据予以佐证。审理中，两原告表示：1、签订系争合同时，被告明确承诺能为原告办出旅馆经营执照，在此前提下原告才与被告签约。即使出租人对于承租人办照只负有协助、配合义务，其出租的房屋性质也应符合经营条件，否则承租人不可能正常经营。2、陈献珍与曾日平确系夫妻关系，但曾日平长期以来一直在老家饲养石蛙，故曾日平并不了解对旅馆办证事宜。3、被告并未实际交付系争房屋，原告从未使用过系争房屋。根据房屋租赁合同第五条第七项的约定，被告应于2014年10月10日前将房屋交付原告，若延期交房，则免租期(2014年10月10日至同年12月9日)顺延。2014年10月14日由刘金标发给原告的短信中明确表示被告可以为原告办出经营宾馆的相关证照，对此，原告予以轻信。目前被告对系争房屋进行装修使用。4、原第二项诉讼请求中租金金额有误，现更改为要求被告向原告返还租金及押金共计157,409元。被告表示：1、原告曾日平的妻子陈献珍即经营旅馆，故原告应对经营旅馆办理执照事宜了解，其明知系争房屋为办公用房仍签订租赁合同，责任在原告。2、被告于2014年9月底将系争房屋钥匙交给原告，目前房屋仍由原告控制，钥匙未归还给被告。系争房屋原为被告自行使用的办公室。原告在签约当日即支付租金574,09.21元，由此可见，原告收房较为紧迫。签约后，被告的办公人员撤出并将系争房屋钥匙交付原告委托的设计人员，但无书面交接材料。3、2015年3月，被告将系争房屋另行出租后已交付给案外人，交房使用的是备份钥匙。4、关于原告的欠租问题，被告将保留诉权，另行主张。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。根据原、被告双方函件往来可知，双方已于2014年12月5日达成合意解除系争合同，于法不悖，本院予以认可。本案中，系争合同签订当日被告向原告出示房地产权证，其已尽到告知相关房屋用途义务，而原告在对此情况已经明知的前提下仍签订房屋租赁合同，原告应对其签约行为承担相应的法律责任。且，原告作为承租人，对于其所租赁的房屋能否实现其使用目的应负审慎注意义务，故对于原告认为被告未尽到告知义务的主张，本院不予采纳。原告主张被告承诺帮助其办理经营旅馆相关证照无相关证据予以证明，且根据常理，相关经营证照的办理义务理应由原告即旅馆经营者承担，原告应承担举证不能之责任。同时，被告松阳公司主张其已将系争房屋交付给原告的事实，未提交相关交房证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，原、被告签订的系争房屋租赁合同因未交付系争房屋而未实际履行，且双方已于2014年12月5日合意解除，故被告仍然保有原告支付的押金及租金无相应法律依据，被告应返还原告支付的押金100,000元及租金57,409元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：一、原告曾日平、陈先有与被告上海松阳投资有限公司就上海市闸北区天目西路XXX号XXX楼房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年12月5日解除；二、被告上海松阳投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告曾日平、陈先有押金100,000元；三、被告上海松阳投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告曾日平、陈先有租金57,409元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,548.2元(原告已预缴)，由原告曾日平、陈先有负担1,774.1元，被告上海松阳投资有限公司负担1,774.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
代理审判员 赵 淳
人民陪审员 高贵荣
二〇一五年五月二十日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。