江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏02民终4334号
上诉人(原审原告)：无锡市北塘区双燕农村小额贷款有限公司，住所地无锡市梁溪区黄巷街道民丰西苑231-233号。
法定代表人：陈燕明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴斌，江苏崇宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓岚，江苏崇宁律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：朱峰，男，1976年9月24日生，汉族。
委托诉讼代理人：徐张全，江苏可德律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：陈建清，男，1971年3月8日生，汉族。
上诉人无锡市北塘区双燕农村小额贷款有限公司(以下简称双燕公司)因与被上诉人朱峰、陈建清案外人执行异议之诉一案，不服无锡市锡山区人民法院(2017)苏0205民初2692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
双燕公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼���求。事实和理由：1.其对于案涉房屋的所有权或物权期待权不因法院查封而被排除。其与陈建清之间签订的以物抵债协议合法有效，且案涉房屋一直由其占有、支配、使用，属于其合法财产。一审法院认定其不享有所有权，亦不享有物权期待权，与事实相悖。虽然案涉房屋登记在陈建清名下，但自陈建清将该房屋交付后，至今未对该房屋占有、支配、使用，也未主张过上述权利，并且至今仍坚持已将该房屋进行了交付。从性质上看，朱峰与陈建清的债权债务纠纷发生时，案涉房屋实质上已因以物抵债行为不再属于陈建清的责任财产。因此，在朱峰与陈建清形成金钱债权纠纷时，案涉房屋已经不可能影响到陈建清的责任财产。即使其物权请求权排除了朱峰债权的执行，也并未对朱峰债权的实现形成实质改变。2.基于金钱债权的司法查封，不享有排除物权期待权利的优先权利。从权利请求的成立时间来看，朱峰提起诉讼时，陈建清早已完成房屋交付，因此，其物权请求权要远远早于朱峰的金钱债权。从权利内容上看，其请求权针对案涉房屋，而朱峰系金钱债权，案涉房屋只是作为陈建清的责任财产而为朱峰债权提供的一般担保。在其占有该房屋的前提下，其要求将该房屋所有权变更登记至其名下的请求权，也应优于朱峰的金钱债权。3.其对于案涉房屋未及时变更登记，不存在过错。案涉房屋交付后，陈建清在海外讨债，无法配合过户，其一直处于办理过户的过程中。陈建清于2015年7、8月涉赌被拘押，释放后又去了外地，联系不上，其一直处于物权期待状态。
朱峰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
陈建清未作答辩��
双燕公司向一审法院起诉请求：1.停止对无锡市颐和湾公寓40-1702号房屋的执行措施；2.确认陈建清对无锡市颐和湾公寓40-1702号房屋不享有占有、使用、收益的权利；3.确认双燕公司对无锡市颐和湾公寓40-1702号房屋享有所有权；4.判令陈建清协助将无锡市颐和湾公寓40-1702号房屋过户至双燕公司名下；5.本案诉讼费由朱峰、陈建清共同负担。
一审法院认定事实：2012年6月28日，无锡市北塘区人民法院(以下简称北塘法院)立案受理双燕公司与陈建清借款合同纠纷一案，并于2012年8月15日作出(2012)北商初字第0389号民事调解书。调解书生效后，因陈建清未履行调解书确定的义务，双燕公司向北塘法院申请强制执行。北塘法院在执行过程中，对陈建清名下位于无锡市颐和湾公寓40-1702号的房产启动了评估、拍卖���序。2015年1月4日，双燕公司向北塘法院提交申请书一份，以其与陈建清达成庭外和解，陈建清同意将上述房屋交给双燕公司用以抵偿债务为由，向北塘法院申请撤回拍卖。同日，北塘法院作出(2013)北执字第0958号结案通知书，确认该案已执行完毕。2015年1月8日，双燕公司与陈建清签订协议书一份，双方约定陈建清名下的无锡市颐和湾公寓40-1702号的房产按照评估价值1780900元直接代偿给双燕公司，用于归还陈建清所欠双燕公司剩余的本息；在双燕公司完成过户之前，陈建清确保不得因为其他债务纠纷导致上述房屋被设定抵押或者查封，否则应当赔偿双燕公司损失。
一审法院于2015年11月12日立案审理朱峰与陈建清民间借贷纠纷一案，因朱峰向该院申请财产保全，该院于2015年11月13日依法查封了陈建清名下位于无锡市颐和湾公寓40-1702号的房产。2016年4月20日，该院作出(2015)锡法商初字第00482号民事判决，判决陈建清向朱峰归还借款本金100万元、支付逾期利息并承担诉讼费用22010元。判决生效后，陈建清未主动履行还款义务，朱峰遂向该院申请强制执行，该院于2016年9月13日立案执行。在执行过程中，该院责令被执行人陈建清履行(2015)锡法商初字第00482号民事判决书所确定的还款义务，并要求其申报财产。2016年9月27日，陈建清到该院接受执行谈话时，向该院递交了财产申报表，明确其名下主要财产为无锡市颐和湾公寓40-1702号的房产一套，并陈述其名下无其他可供执行的财产，同意该院对上述房产进行评估、拍卖处置，以偿还结欠申请执行人朱峰的债务。当日，朱峰向该院提交了评估、拍卖申请。后该院依法委托无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司对陈建清名下的上述房产进行了评估。2016年11月2日��无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司向该院出具了编号为求实(2016)(房估)WX字第9056号房地产估价报告。2016年12月1日，该院裁定拍卖上述房屋，并通过淘宝网司法拍卖平台于2016年12月29日10时至12月30日10时进行了第一次公开拍卖，因无人报名而流拍。2017年1月，该院决定对上述房屋进行重新挂拍。2017年2月14日，双燕公司向该院提出书面异议，要求停止对案涉房屋的执行行为，该院于2017年4月26日作出(2017)苏0205执异15号民事裁定，裁定驳回双燕公司的全部请求，后双燕公司提起本案诉讼。
审理中，双燕公司举证了案涉房屋的房产证、土地使用权证及钥匙交接清单，以证明陈建清在签订上述协议书后已将案涉房屋的产权证及钥匙交付给了双燕公司，双燕公司取得了对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，因限购政策及过户费用过���导致其未及时办理物权变更登记手续。
上述事实，有民事调解书、结案通知书、申请书、协议书、房产证、土地使用权证、交接清单、(2017)苏0205执异15号民事裁定书、当事人陈述等在卷佐证。
一审法院认为，根据法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。
首先，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿。代物清偿属于实践性法律行为，不仅需要有代物清偿的合意，还需要履行物权转移手续，其中不动产的物权转移除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，受让人才能取得��括所有权在内的不动产物权。就本案而言，双燕公司与陈建清签订的协议书生效后，双燕公司如欲取得案涉房屋的所有权，应当履行法定的公式方式，即将自己继受取得的不动产物权以登记的法定方式对第三人进行公示。但法院于2015年11月13日查封案涉房屋时，该房屋仍登记在陈建清名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房屋的物权变动并未完成，双燕公司并非案涉房屋的所有权人，故其要求确认对案涉房屋享有所有权并由陈建清协助办理过户手续的诉讼请求，依法不予支持。
其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：1.与被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有��为目的的合同；2.已经履行买卖合同的全部价款支付义务；3.对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；4.物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。上述四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，陈建清在与双燕公司签订协议书后已将案涉房屋的产权证书及钥匙等交付给双燕公司，双燕公司具备对案涉房屋办理物权变更登记手续的条件，且根据协议书的内容，双燕公司应当知道不及时办理案涉房屋的物权变更登记手续会存在因陈建清的其他债务而导致该房屋被查封等风险，但双燕公司在签订协议书至一审法院查封案涉房屋前长达十个多月的时间内怠于办理案涉房屋的物权变更登记手续，明显存在过错，故其对案涉房屋不享有物权期待权，对执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，双燕公司要求对案涉房屋停止执行的诉讼请求，于法无据，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，判决：驳回无锡市北塘区双燕农村小额贷款有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13800元，由双燕公司负担。
二审经审理，对一审查明的事实予以确认。
二审中，双燕公司提交无锡市公安局南长分局行政处罚决定书及延长拘留期限通知书各1份，证明陈建清因赌博于2015年8月25日至2015年9月24日被拘留的事实，从而证明未办理房屋转移登记手续非双燕公司自身原因。
二审另查明：双燕公司在一审庭审中陈述，接受房屋后，偶尔带客户去看看，但是因为价格和房型的原因，也没有出租或出卖。该事实由一审庭审笔录在卷佐证。
二审争议的焦点：双燕公司对法院已查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。
第一、关于双燕公司对于案涉房屋是否享有所有权的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，法院于2015年11月13日查封案涉房屋时，该房屋仍登记在陈建清名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房屋的物权变动并未完成，双燕公司并非案涉房屋的所有权人。
第二、关于双燕公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，双燕公司与陈建清虽签订了以房抵债的协议书，但未进行过户登记，未产生登记的��示效力；且双燕公司虽接收了房屋，但并未实际占有使用，也不产生占有的公示效力，不得对抗朱峰因采取诉讼保全而产生的公示效力。其次，关于未能办理过户登记的原因，一审中双燕公司称未办理房屋过户手续是由于政府的限购政策及过户费过高的原因，该原因于法无据，不予采信。二审中双燕公司提出的因陈建清出国、被拘留等原因，即使是未办理过户登记的一个因素，也不能免除双燕公司消极不行使权利的责任。综上，双燕公司享有的对抵债标的物登记请求权并不优先于另外一个金钱债权，在本案中并不能排除法院的强制执行。
综上所述，双燕公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由无锡市北塘区双燕农村小额贷款有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 冰
审判员 贾建中
审判员 龚 甜
二〇一八年一月十二日
书记员 王晴雯