广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤02民终643号
上诉人(原审被告)：韶关市曲江星安房地产有限公司，住所地：广东省韶关市曲江区马坝镇府前中路7号。
法定代表人：叶文安,该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭鸿浑，广东韶正律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):李志佳，男，1994年8月6日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。
被上诉人(原审原告):李党清，男，1962年12月18日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：成劲松，广东骑士律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：唐剑辉，广东骑士律师事务所律师。
上诉人韶关市曲江星安房地产有限公司（以下简称“星安公司”）因与被上诉人李志佳、李党清商品房预售合同纠纷一案,不服广东省韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初1052号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人星安公司的委托诉讼代理人彭鸿浑，被上诉人李志佳、李党清共同委托诉讼代理人成劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星安公司的上诉请求：一、撤销（2017）粤0205民初1052号民事判决第一项判决，依法改判星安公司无须向李志佳、李党清支付迟延办理房屋产权证违约金；二、一、二审案件受理费由李志佳、李党清负担。事实和理由：一审法院错误认定星安公司未按期完成产权登记备案工作，星安公司已于2015年6月18日为李志佳、李党清办理了缴纳收费的手续，并将发票交付给李志佳、李党清，且星安公司已于2016年12月2日前将办理产权证所需的资料交齐给了产权登记机关，已完全履行完毕办证过程中负有的义务。至于产权登记机关何时办好产权证，星安公司是无法预见和控制的，苛刻地让星安公司承担因产权登记机关原因导致迟延办证的违约责任，是显失公平和不合理的，故星安公司无须向李志佳、李党清支付迟延办理房屋产权证违约金。同时，双方签订的商品房买卖合同第20条约定每日万分之五的违约金明显过高，应不超过合同总款的千分之五为宜，恳请二审法院予以调整。
李志佳、李党清共同口头答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，星安公司认为提交资料后义务已经完成，其应当举证说明已经向产权登记机构提交了完备齐全的办证手续资料，以及取得办理产权机构的证明。在未取得该两份证据前，星安公司该上诉理由显然不成立。其次，双方约定每日万分之五的违约金系双方真实意思表示，应当作为本案判决的依据，请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：李党清、李志佳与星安公司于2015年5月4日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：曲预许【2014】05030035）。双方约定星安公司出卖位于韶关市××区马坝镇××路锦绣华城二幢二单元15层01房给李志佳、李党清，房屋总价款为人民币506353元。合同还约定星安公司应当在2015年12月31日前向李志佳、李党清交付该商品房；除不可抗力外，星安公司未按照约定的时间将该商品房交付李志佳、李党清的，双方同意按照逾期时间，分别处理：“1、逾期在玖拾日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2、逾期超过玖拾日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条约定：1、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。双方签订合同后，李志佳、李党清于2015年5月4日前支付首期房价款人民币156353元，余款350000元，向中国农业银行曲江支行申请贷款支付。后李志佳、李党清交付了房屋首期价款并办理了相关申请贷款手续，中国农业银行曲江支行将房屋款项支付给了星安公司。同年6月18日，星安公司出具了购买房屋款506353元的发票（发票号码：09361889）给李志佳、李党清。2016年6月22日，星安公司向李志佳、李党清发出收楼《通知》，根据《通知》第四条的规定：“如2016年6月30日前未来办理交楼手续的业主，以此交楼通知书为证，不再以书面文件另行通知，2016年7月1日起自动默认已交付业主作用。”同年同月27日，李志佳、李党清收到星安公司发出的收楼通知书，李志佳、李党清以房屋存在有质量问题没有收楼，至2017年3月4日，李党清与星安公司签订《锦绣华城物业管理费减免申请单》，星安公司为李志佳、李党清缴交一年（2016年8月1日至2017年7月31日）的物业管理费1822.80元作为延迟交楼房的一次性补偿。当日，李志佳、李党清在星安公司处拿到该房屋的钥匙。星安公司于2016年12月2日前将办证所需资料报产权登记机关备案，表示没有违约。但至今未有提交相关房屋的产权证。
一审法院经审理后判决：一、星安公司自2017年6月25日起至实际完成房屋所有权登记之日止按日向李志佳、李党清支付全部房价款万分之五的违约金。二、驳回李志佳、李党清的其他诉讼请求。案件受理费3541元（李志佳、李党清已预交），由李志佳、李党清共同负担1319元，星安公司负担2222元。
本院查明：对于一审判决认定的事实，星安公司没有异议；李志佳、李党清则认为一审判决认定：“被告于2016年12月2日前将办证所需资料报产权登记机关备案，表示没有违约”有异议，认为该事实是被告单方主张的事实，一审法院该表述不清楚。对一审判决认定的其它事实，本院予以确认。
此外，二审期间，星安公司提交新证据：一、星安公司提交其于2018年4月3日对李志佳、李党清作出的《关于办理缴纳契税手续的通知》（内容：“缴纳商品住房买卖契税是业主的义务，而办理房产证时须提供契税的完税证明。据此，我公司已于2018年1月30日电话通知你在接到电话3日内办理完毕契税的完税手续，但你至今仍未办理，造成房产证办理迟延。现我公司向你发出书面通知，请你在接到本通知后3日内到我公司领取相关缴税材料并到税务部门办理完毕契税的完税手续，如逾期未予办理，由此导致办理房产证迟延由你自行负责，我公司不承担任何责任，本通知不免除你自2018年1月30日逾期办理完税手续的责任。”）及该通知邮寄单（中国邮政编号为9620108495839号，寄件人星安公司，收件人李志佳、李党清），用以证明李志佳、李党清经催告未办理契税的完税手续，导致办证迟延，该责任应由李志佳、李党清承担。李志佳、李党清承认2018年4月7日签收了上述快递，对《通知》中所述星安公司曾于2018年1月30日电话通知李党清交纳契税的事实予以否认。二、星安公司提供办证所需资料共14张，包括办理不动产登记申请需提交的资料清单、《不动产登记申请书》、《询问记录》、购房发票、李党清、李志佳有关涉案房屋的《预告证》、身份证复印件、公司营业执照、委托书、宗地图、分户图、《不动产权证书》复印件，用以证明上诉人已将办理产权证所需的资料备齐，并备注《不动产登记申请表》、《询问表》已提交给曲江区不动产登记中心，业主经催告不办理契税的缴纳手续。李志佳、李党清认为：星安公司何时将上述材料提交不动产登记部门，不动产部门是否接收没有证据显示，对此不予确认。
再查明，案涉合同附件十一《补充协议》第一条约定：“一、出卖人在交楼后有责任以电话、书面、报纸公告、在房产所在的楼盘张贴公告等其中任一种方式通知买受人办理《房地产权证》，买受人应在7个工作日内协助办理《房地产权证》。办理房地产权证所需的资料由买受人和出卖人双方各自提供，办证所发生的有关费用按照有关规定双方各自承担。如因买受人不及时协助办理、不符合办证条件、未付清全部房款和有关费用、不及时申办或政府登记机关政策及程序改变造成买受人不能及时领取《房地产权证》的，出卖人不承担任何责任。……”。
又查明，2016年6月17日，韶关市人民政府发出《韶关市人民政府关于实施不动产登记的公告》、自2016年6月20日起停止受理《房屋所有权证》申请。2016年6月28日开始受理《不动产权证书》登记业务。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对星安公司的上诉意见，本案二审争议焦点为：一、星安公司是否应对逾期办理房屋产权登记承担违约责任；二、如星安公司应承担违约责任，违约金如何确定。
对于星安公司是否应对逾期办理房屋产权登记承担违约责任的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条：“1、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）、买受人有权解除合同。……。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”。同时，上述合同附件十一《补充协议》第一条约定：“一、出卖人在交楼后有责任以电话、书面、报纸公告、在房产所在的楼盘张贴公告等其中任一种方式通知买受人办理《房地产权证》，买受人应在7个工作日内协助办理《房地产权证》。办理房地产权证所需的资料由买受人和出卖人双方各自提供，办证所发生的有关费用按照有关规定双方各自承担。如因买受人不及时协助办理、不符合办证条件、未付清全部房款和有关费用、不及时申办或政府登记机关政策及程序改变造成买受人不能及时领取《房地产权证》的，出卖人不承担任何责任。……”。从上述约定看，星安公司须在李志佳、李党清收楼后360天内办理房屋权属证书。同时，星安公司负有通知李志佳、李党清协助办理《房地产权证》的义务。诉讼中，双方当事人对一审判决认定案涉收楼时间为2016年7月1日并无异议。因此，按照上述约定，星安公司应于2017年6月25日前完成办理案涉房地产权属证明。但星安公司却在2018年4月3日才向李志佳、李党清发出《关于办理缴纳契税手续的通知》，通知李志佳、李党清办理契税完税手续，李志佳、李党清承认于同月7日签收上述通知。故星安公司的行为构成违约。至于星安公司主张其于2018年1月3日已电话通知李志佳、李党清办理完税手续，李志佳、李党清对此予以否认，因星安公司未能提交相关辅助性证据予以证实，故本院对此不予采纳。
对于违约金如何确定的问题。如前所述，因星安公司的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。李志佳、李党清主张星安公司应根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款的约定支付违约金。但第二十条第二款仅约定出卖人须在360天内办理完成房屋权属证明。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金的前提是“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止。”，但合同并未就买受人应当完成房屋所有权登记的期限进行约定。在约定不明的情况下，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，星安公司应按李志佳、李党清支付的总房价506353元并以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。一审判决以总房价每日万分之五计算违约金不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人星安公司的上诉理由部分成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初1052号民事判决第二项；
二、变更广东省韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初1052号民事判决第一项：上诉人韶关市曲江星安房地产有限公司自2017年6月25日起至2018年4月7日止以李志佳、李党清缴纳总房价506353元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计付违约金给李志佳、李党清。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费3541元，由上诉人韶关市曲江星安房地产有限公司负担2000元，由被上诉人李志佳、李党清共同负担1541元。上诉人韶关市曲江星安房地产有限公司向本院预交的二审案件受理费3541元，由本院退回1541元。被上诉人李志佳、李党清应在本判决生效之日起七日内，向本院缴纳二审案件受理费1541元。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 赖凯文
审判员 庄少山
二〇一八年六月八日
书记员 刘韵雯