苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0509民初6204号
原告陈建雄。
原告周莺。
原告蒋雷。
上述三原告共同委托代理人徐峰，江苏正华正律师事务所律师。
被告吉顺庆。
委托代理人陆费红，江苏久顺律师事务所律师。
委托代理人董轶明，江苏久顺律师事务所律师。
原告陈建雄、周莺、蒋雷与被告吉顺庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告陈建雄、周莺、蒋雷的委托代理人徐峰，被告吉顺庆及其委托代理人董轶明到庭参加诉讼。后依法由审判员姚民、人民陪审员仓公鼎、张芹芳组成合议庭适用普通程序于2018年1月4日公开开庭进行了审理。原告陈建雄、周莺、蒋雷的委托代理人徐峰到庭参加诉讼，被告吉顺庆经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈建雄、周莺、蒋雷诉称：2011年7月，原、被告签订一份《房屋出租合同》，主要约定：三原告将位于苏州市吴江区松陵镇花园路2318号自有已装修房屋（下称涉案房屋）出租给被告经营使用，房屋建筑面积为1006平方米，租赁期限自2011年7月28日起至2017年9月27日止（其中2011年7月28日至2011年9月27日为免租期）；第一年至第六年的租金依次为50万元、52.5万元、55万元、57.5万元、60万元、60万元，第五年的租金60万元于2015年8月28日前支付，第六年的租金60万元于2016年8月28日前支付；任一方提前解除合同应支付守约方30万元违约金。合同签订后，三原告按约将涉案房屋交付被告使用，被告基本上履行了前四年合同义务，因被告一直拖欠第五年租金，三原告遂向苏州市吴江区人民法院（下称吴江法院）提起诉讼，要求被告继续履行合同，并支付上述第五年租金及相应利息。2016年9月6日，吴江法院作出一审判决，支持了三原告的上述诉请。被告因不服吴江法院一审判决向苏州市中级人民法院（下称苏州中院）提起上诉，苏州中院于2017年3月6日会同原、被告双方到涉案房屋现场查勘，发现被告的资产物品均在涉案房屋内，被告仍在持继占有使用该房屋，苏州中院应被告要求将2017年3月6日设立为止损点，原、被告之间的房屋租赁合同于止损日解除。苏州中院让被告于2017年3月6日开始搬离自有物品，并当场就应拆除及不应拆除的物品制作了现场笔录。2017年3月13日，苏州中院将涉案房屋钥匙交给原告方，原告方到现场查看时发现被告未按苏州中院要求去做，对于应拆除的4楼风管等没有拆除，对于不应拆除属于原告方的资产进行恶意破坏毁损，为此，原告方向苏州中院反映并提交了相应证据，同时要求再次查勘现场。2017年4月25日，苏州中院出具终审民事判决书，以被告不同意一并审理为由，告知原告方就所提出的要求被告支付2016年9月28日至2017年3月5日期间的租金、提前解除合同违约金、赔偿拆除修补费用及合理空关期损失可另行主张。现要求判令：1、被告支付2016年9月28日至2017年3月5日期间的租金261370元（159天÷365天×600000元），以及以261370元为基数自2016年8月29日起至实际给付之日止按一年期银行贷款利率计算的逾期利息；2、被告支付提前解除合同违约金300000元；3、被告支付应拆除而未拆除的4楼风管费用和对涉案房屋及装修恶意损毁的修补费用共计75345.5元；4、被告支付因修补涉案房屋、装修和维持现状等待法院查勘等必要合理空关期半年租金损失300000元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告吉顺庆辩称：1、对于止损点之前的损失，苏州中院已经作出处理，该部分应由原告方承担；2、房屋租赁合同本质是出租人将房屋完整无瑕疵交付承租人使用，承租人使用房屋并支付租金，而在一审、二审过程中，原告方未将涉案房屋交付被告使用，因此，租金不应由被告承担。原告方对2016年之后的诉请是继续履行合同，该诉请的前提是双方之间的房屋租赁合同已经解除，原告方也承认涉案房屋存在空置，被告并未使用该房屋，对于该部分损失，被告保留申诉的权利；3、原告方在已知被告无法履行的情况下，仍将涉案房屋空置并恶意要求被告继续履行，放任了损失的扩大，对于扩大部分的损失及2016年之后的租金应由原告方承担；4、苏州中院设立止损点的目的是为了防止双方损失扩大，所认定的解除也不是原告方所述的提前解除，被告并不存在违约情形；另原告方提供的涉案房屋与合同约定明显不符，被告却无法追究原告方的违约责任，因此，合同条文显失公平；5、被告已根据合同约定将涉案房屋内可拆除的动产进行拆除，拆除工作于2017年3月10日结束，房屋钥匙也于当天交到苏州中院，自此之后，涉案房屋不再受被告控制，该房屋上的事情已与被告无关，现原告方与此有关的诉请缺乏事实和法律依据；6、原告方要求被告赔偿涉案房屋合理空关期间损失，明显是为了进行收益的恶意诉讼，没有事实和法律依据。综上，要求驳回原告方的全部诉讼请求。
经审理查明：2011年7月，陈建雄、周莺、蒋雷（甲方）与吉顺庆（乙方）签订一份《房屋出租合同》，主要约定：甲方将涉案房屋出租给乙方经营使用，建筑面积1006平方米，租期6年（甲方从2011年7月28日起将出租房屋交付给乙方使用，至2017年9月27日收回；2011年7月28日至2011年9月27日为免租装修期），第一年至第六年的租金依次为50万元、52.5万元、55万元、57.5万元、60万元（于2015年8月28日前支付）、60万元（于2016年8月28日前支付），并付至甲方指定的陈建雄、周莺、徐英银行账户；乙方租赁该场地经营服务业，在租赁期间内，乙方不得擅自改变该场地的使用用途，如需变更使用用途，应征得甲方同意；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修装饰，装修费用由乙方承担，租赁期满后动产权归乙方所有，不动产权归甲方所有；甲方提前解除合同造成乙方经济损失，负责赔偿30万元，乙方提前解除合同造成甲方经济损失，负责赔偿30万元；乙方逾期交付租金，除应补交所欠租金外，还应按月租金的3%以逾期天数计算向甲方支付违约金，超过10日未付，则视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋。合同签订后，陈建雄、周莺、蒋雷将涉案房屋交付吉顺庆使用。
2016年3月10日，陈建雄、周莺、蒋雷以吉顺庆未支付第五年度租金已构成违约为由诉至本院，要求吉顺庆继续履行房屋租赁合同，并支付第五年度2015年9月28日至2016年9月27日期间的租金60万元及逾期利息。审理中，吉顺庆答辩并反诉称：吉顺庆与陈建雄、周莺、蒋雷之间的房屋租赁合同已于2016年1月1日协商解除，陈建雄、周莺、蒋雷要求吉顺庆支付2016年起的租金并赔偿相应利息损失缺乏事实和法律依据；另陈建雄、周莺、蒋雷故意隐瞒涉案房屋三、四层为住宅，不能达到合同约定的商用目的，反诉要求撤销双方所签订的房屋租赁合同。2016年9月6日，本院作出如下一审判决：1、陈建雄、周莺、蒋雷与吉顺庆继续履行2011年7月所签订的《房屋出租合同》；2、吉顺庆支付陈建雄、周莺、蒋雷2015年9月28日至2016年9月27日期间的租金60万元，并支付逾期利息；3、驳回吉顺庆的反诉请求。吉顺庆因不服本院一审判决，向苏州中院提起上诉。经审理，苏州中院认为，陈建雄、周莺、蒋雷与吉顺庆所签《房屋出租合同》已无继续履行可能，提议设立止损点。经双方当事人同意，苏州中院确定2017年3月6日为止损点，上述《房屋出租合同》于该日解除。2017年3月6日，苏州中院组织双方当事人至涉案房屋内勘查，并组织双方交接。在苏州中院承办人员见证下，陈建雄、周莺、蒋雷招来专业锁匠拆解门锁。现场勘查发现，涉案房屋内遗留有吉顺庆的饭店家具、空调、厨房器具，《内部调整通知》遗落在地面。苏州中院要求吉顺庆清空其遗留物品，清空期间按照合同约定租金标准折日计算占有使用费。陈建雄、周莺、蒋雷另行购买锁具后由苏州中院交付吉顺庆。2017年3月10日，吉顺庆退还钥匙，并声称遗留物品已清空。2017年3月12日，陈建雄、周莺、蒋雷收领钥匙，并认为吉顺庆未按合同约定方式清退，对涉案房屋造成损害。陈建雄、周莺、蒋雷请求增加诉讼请求，由吉顺庆支付至止损日的租金并承担违约责任，赔偿损失。对于陈建雄、周莺、蒋雷新增加的诉讼请求，因吉顺庆不同意由苏州中院一并审理，苏州中院不予理涉；对于2017年3月6日至3月12日吉顺庆清空其遗留物期间的占有使用费11507元（计算方法：600000元÷365天×7天），双方均同意在二审中一并处理。据此，苏州中院于2017年4月25日作出终审判决：1、维持本院上述第2项、第3项民事判决；2、撤销本院上述第1项民事判决；3、吉顺庆支付陈建雄、周莺、蒋雷2017年3月6日至3月12日清空涉案房屋内遗留物品期间的占有使用费11507元；4、驳回陈建雄、周莺、蒋雷的其他诉讼清求。
在本案审理中，本院根据陈建雄、周莺、蒋雷申请对拆除部分费用及被毁损部分恢复费用委托苏州新天平工程咨询有限公司进行鉴定。2017年11月，苏州新天平工程咨询有限公司工作人员会同双方代理人到现场进行勘查，并于2017年12月13日出具《工程造价鉴定意见书》，载明：涉案房屋拆除部分造价为6108.17元，涉案房屋恢复部分造价为71822.22元，合计77930.39元；此类工程装修工期为56天。周莺为上述鉴定支付了9000元鉴定费。
以上事实，有原告提供的（2016）苏0509民初3250号民事判决书、（2016）苏05民终9741号民事判决书，苏州新天平工程咨询有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》、鉴定费发票及本案庭审笔录予以证实。
本院认为：原告陈建雄、周莺、蒋雷与被告吉顺庆签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，属合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告吉顺庆应于2015年8月28日、2016年8月28日前分别支付第五年度、第六年度的租金。对于第五年度2015年9月28日至2016年9月27日期间的租金及逾期付款利息，苏州中院已作出终审判决。虽然合同约定第六年度即最后一年租期自2016年9月28日起至2017年9月27日止，但苏州中院已确认本案《房屋出租合同》于2017年3月6日解除，而合同解除并不影响合同中结算和清理条款的效力，以及守约方根据合同约定追究违约方的违约责任，由于苏州中院设立止损点是基于对被告吉顺庆停止营业已无继续履行合同可能的考虑，被告吉顺庆并无证据证实其停止营业系出自原告陈建雄、周莺、蒋雷的原因，因此，合同提前解除责任在被告吉顺庆，被告吉顺庆应承担相应违约责任。现原告陈建雄、周莺、蒋雷要求被告吉顺庆支付2016年9月28日至2017年3月5日期间的租金261370元（159天÷365天×600000元），并赔偿逾期付款利息损失（以261370元为基数自2016年8月29日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）的请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告吉顺庆应按合同约定将涉案房屋返还给原告陈建雄、周莺、蒋雷，根据合同中关于“租赁期满后动产权归被告吉顺庆所有，不动产权归原告陈建雄、周莺、蒋雷所有”的约定，被告吉顺庆应将其添置的动产予以拆除并搬离，应将其添附的不动产以及涉案房屋完好无损地交给原告陈建雄、周莺、蒋雷。就原告陈建雄、周莺、蒋雷所列应拆除而未拆除、应保留而未完好保留以及涉案房屋原有面貌被破坏的项目清单中，四楼风管、扣板等动产部分应予拆除，四楼风管拆除后留下的风管洞应予修补，由此产生的费用应由被告吉顺庆承担；对于添附在涉案房屋上的天棚、楼梯扶手、楼梯面层、墙面墙纸、木质门以及主电源线和照明电源线，虽然被告吉顺庆否认系其损毁，但苏州中院在2017年3月6日到现场勘查时，并未记录上述物品已在使用过程中受到损耗，由于苏州中院随后将房屋钥匙交给被告吉顺庆，由其对房屋内可移动物品进行拆除搬离，并持续多天，被告吉顺庆又无证据证实在将房屋钥匙交还苏州中院时上述物品仍完好无损，以及上述物品系原告陈建雄、周莺、蒋雷拿到房屋钥匙后自己有意损毁，因此，可推定上述物品是在被告吉顺庆拆除搬离可移动物品过程中损毁，与此有关的恢复费用应由被告吉顺庆承担。鉴于原告陈建雄、周莺、蒋雷所主张的75345.5元小于上述拆除、恢复部分鉴定的总造价77930.39元，因此，对于原告陈建雄、周莺、蒋雷要求被告吉顺庆赔偿75345.5元的主张，本院予以支持。根据合同约定，一方提前解除合同造成另一方经济损失的，负责赔偿30万元，该30万元应理解为因违约解除合同需承担的赔偿金额，现原告陈建雄、周莺、蒋雷主张的违约金也是依据上述条款，由于本案合同提前解除责任在被告吉顺庆，原告陈建雄、周莺、蒋雷想要再行出租需要一定招租期，因此，原告陈建雄、周莺、蒋雷要求被告吉顺庆赔偿提前解除合同30万元损失并无不当，本院予以支持。由于被告吉顺庆返还的租赁房屋不符合合同约定，致使原告陈建雄、周莺、蒋雷在被告吉顺庆搬离后至2017年11月现场勘查确认拆除、毁损范围和所需恢复期这段时间无法对外出租，因此，这一年左右的房屋空关损失理应由被告吉顺庆承担。鉴于上述期间的房屋空关损失已覆盖被告吉顺庆所赔偿的提前解除合同的30万元，该30万元相当于半年的租金损失，现原告陈建雄、周莺、蒋雷要求被告吉顺庆再赔偿半年空关的租金损失30万元并无不当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吉顺庆于本判决生效之日起10日内支付原告陈建雄、周莺、蒋雷2016年9月28日至2017年3月5日期间的租金261370元，并赔偿逾期付款利息损失（以261370元为基数自2016年8月29日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。
二、被告吉顺庆于本判决生效之日起10日内赔偿原告陈建雄、周莺、蒋雷其他损失共计675345.5元。
如果被告吉顺庆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13168元，由被告吉顺庆负担，并于本判决生效之日起10日内直接给付原告陈建雄，原告陈建雄已预交的案件受理费本院不再退回。鉴定费9000元，由被告吉顺庆负担，并于本判决生效之日起10日内给付原告周莺。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本五份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。
审 判 长 姚 民
人民陪审员 仓公鼎
人民陪审员 张芹芳
二〇一八年四月八日
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书记员魏秀婷