湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鄂0104民初1393号
原告刘某,女,1991年10月11日出生,汉族，住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：彭证之、彭扬飞，湖北证本律师事务所律师（一般授权）。
被告：武汉市时代天宇置业有限公司，住所地：武汉市硚口区解放大道242号（武汉葛洲坝大酒店A8楼8017-8018）。
法定代表人：翟波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张旭、程瀚捷，该公司职工（特别授权）。
原告刘某与被告武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称时代天宇公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年4月22日立案受理，由审判员李晓丹独任审判，于2016年6月21日公开开庭审理，原告刘某的委托诉讼代理人彭证之、彭扬飞；被告时代天宇公司的委托诉讼代理人张旭、程瀚捷到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序进行审理，依法组成由审判员朱少明担任审判长，审判员谢磊、李晓丹参加评议的合议庭，于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人彭证之；被告时代天宇公司的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金242716元（暂计算至2016年3月7日，实际应计算至取得竣工验收备案证明文件之日）、逾期办证违约金298303元（暂计算至2016年3月7日，实际应计算至房屋能够办理房屋权属证书之日）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年2月25日签订《武汉市商品房买卖合同》。双方在合同中约定了交房期限及条件，并约定了产权登记的相关事宜。原告按约定支付了全部购房款。但被告在未取得竣工验收证明文件的情况下，将不具备交房条件的房屋交付给原告，违背了合同约定和法律规定，应当承担违约责任，被告应当从合同约定的交房日期至取得房屋竣工验收备案证明文件之日，按日万分之一向原告支付违约金。因被告的原因导致原告无法办理房屋权属证书，被告构成违约，合同约定的按已付房款的万分之一支付违约金明显偏低，应当从房屋交付后361日开始按照银行贷款利率上浮50%的标准计算违约金。
被告武汉市时代天宇置业有限公司辩称：诉争房屋虽未取得竣工验收备案证，但原告已实际占用、使用、收益该房屋，房屋已经完成交付。原告在房屋不符合交付条件的情况下有权拒绝收房，原告并未拒绝收房而是签署《房屋交付验收表》并实际入住，应视为原告认可房屋交付条件，对交付条件进行了变更，故被告不应承担逾期交房违约责任。关于逾期办证的违约责任，合同约定的按已付房款的万分之一支付逾期办证违约金系双方真实意思表示，对双方具有约束力，应按照合同约定计算逾期办证违约金。虽然法律规定可以要求违约金的调整，但调整幅度以实际损失额为限，而原告并没有实际损失，故其要求调高违约金的请求没有依据，不应该进行调整。
经审理查明：时代天宇公司于2012年9月取得位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道交汇处的天宇?盛世滨江项目的《商品房预售许可证》。2013年2月25日，刘某与时代天宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“刘某购买时代天宇公司开发的位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇?盛世滨江商品房项目第x、x幢x单元xx层x号房屋（合同约定建筑面积155.57平方米），总金额2934897元。”合同第九条约定：“出卖人应当在2013年11月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：达到正常使用条件；6、供水：达到正常使用条件；……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条规定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、按补充协议第五条的约定办理。”该合同附件六《合同补充协议》第三条约定：“2、双方一致同意将本合同第九条关于交房条件的约定修改为：该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，在甲方已经取得竣工验收备案证明文件的前提下，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方不承担延期交付责任。……甲、乙双方进行交接时，该房屋尚未满足交付条件，乙方仍愿意接受该房屋的，且按照该房屋现状接受并签署交接单的，则视为双方对房屋交付条件进行了变更。乙方签署交接单即视为乙方已完成领受房屋，并对房屋状态无异议，且甲方已完成了全部房屋交付义务。在此情况下，乙方保证不会以房屋未达到约定交付条件而向甲方主张任何权利或提出异议。9、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”《合同补充协议》第五条第6项约定：“双方一致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”后刘某向时代天宇公司支付了购房款2934897元。2015年7月28日，时代天宇公司（甲方）与刘某（乙方）签订《房屋交付验收表》，内容为：“鉴于甲方所开发的物业天宇?盛世滨江已竣工，并且经有关部门鉴定为合格。乙方购买的x、x栋x单元xxxx室已经具备交付使用条件。甲乙双方均同意签署房屋交付验收表，以便甲方将乙方所购买的该物业通过本房屋交付验收表正式移交给乙方。现乙方依据购房合同所约定交付标准，已检查了该物业的建筑质量，双方一致认为，该物业可以交付给乙方，乙方同意接受该物业。”当日，时代天宇公司将盛世滨江x、x栋x单元xxxx室交付给刘某。2017年4月25日诉争商品房已取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。庭审中，原告表示被告交付房屋时并未告知原告诉争房屋尚未取得竣工验收备案证，被告表示交房时已口头告知原告房屋未取得竣工验收。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的《武汉市商品房买卖合同》、发票，被告提供的《房屋交付验收表》、《商品房预售许可证》等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》明确约定：“被告应当在2013年11月30日前将取得竣工验收备案证明文件的房屋交付给原告，被告未能在约定期限交付房屋的，原告给予被告30天的宽展期，宽展期内被告无需承担违约责任，超过宽展期后，应自合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金。”被告未能在约定的期限向原告交付取得竣工验收备案证明文件的房屋，构成违约，应当承担违约责任。但原告于2015年7月28日就接收了房屋，获得了房屋的使用利益，如接收房屋后仍然按合同约定的已付房款的日万分之一支付违约金，则不符合公平原则,故本院酌定被告自接收房屋之日起至房屋取得竣工验收证明文件之日止按日向原告支付已交购房款万分之0.5的违约金，自合同约定的交付期限届满后第31日起至2015年7月27日止按合同约定标准支付违约金。《合同补充协议》虽约定原告在房屋不符合交付条件的情况下自愿接收房屋的，视为对房屋交付条件的变更，原告不得以房屋未达到交付条件而向被告主张权利，但被告并无证据证明房屋交付时将房屋的真实状况告知了原告，故被告不能据此免责。《合同补充协议》约定：“双方一致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”因诉争房屋直到2017年4月25日才符合交付条件，此时才能视为房屋交付使用，合同约定因被告原因导致原告不能在房屋交付后360日取得房屋权属证书的，被告才承担违约责任，现该期限尚未届满，如期限届满原告仍无法取得房屋权属证书，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告武汉市时代天宇置业有限公司于本判决生效之日起7日内向原告刘某支付逾期交房违约金人民币257390.47元；
二、驳回原告刘某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9210元，由原告刘某和被告武汉市时代天宇置业有限公司各负担4605元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判长 朱少明
审判员 谢 磊
审判员 李晓丹
二〇一七年七月十九日
书记员 刘 桦