云南省丽江市古城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云0702民初301号
原告：罗兰，女，汉族，1970年6月6日出生，住四川省绵阳市涪城区。
委托代理人（特别授权）：侯薇霞、赵文慧，系云南辉进律师事务所律师。
被告：邓凡辉，男，纳西族，1983年10月20日出生，现住丽江市古城区。
委托代理人（特别授权）：寸砚，系云南云勇律师事务所律师。
第三人：马逸民，男，1961年3月7日出生，住丽江市古城区。
原告罗兰诉被告邓凡辉、第三人马逸民房屋租赁合同纠纷一案，2016年4月8日本院受理后，在采取其他方式无法向第三人马逸民送达开庭传票及应诉材料的情况下，本院依法采取公告方式向第三人送达开庭传票及应诉材料，公告期届满，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》普通程序之规定，于2016年10月12日公开开庭审理了本案，原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，第三人马逸民经本院传票传唤，无正当理由未到庭，故本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月22日，原告与案外人和向忠签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，原告承租案外人位于丽江市古城区束河办事处龙泉居委会街尾村的房屋及土地，租赁期限为十年（自2011年2月1日至2021年1月31日）。2013年11月3日，原告将上述房屋转租给被告邓凡辉使用，合同约定，租赁期限为七年（自2014年2月1日至2021年1月31日），租赁为65000元/年，在租赁期内，被告转租需经得原告同意，合同签订后，被告需向原告支付押金65000元，在租赁期内，若被告未违约，则上述押金自动转为2020年租金，若被告拖欠租金超过15日，则原告有权解除合同。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告支付了两年的租金，至2016年2月1日，被告未支付租金，经原告催收未果，在多方联系被告时，方知被告已将房屋转租给第三人经营，原告曾提出解除合同，并要求被告及第三人搬离租赁房屋，但被告及第三人不予理会，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方于2013年11月3日所签订的《出租合同》；2.被告及第三人将承租的位于丽江市古城区束河办事处龙泉居委会结尾村23号房产交还给原告，承担自2016年2月1日至实际腾房之日止拖欠的房屋租金16250元，并承担因迟延支付租金的同期银行贷款利息，被告及第三人对以上债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费及律师费5000元由被告及第三人承担。
被告辩称：原、被告签订合同后，被告依约支付了前两年租金，拿到房屋后装修了两个月，前后投入了90多万元，至被告应支付第三年租金时，被告一直无法联系到原告，且被告未擅自转租，由于被告经营不善，这几个月并未由被告自行经营，只是委托他人代为管理。
第三人马逸民未到庭，也未提交书面答辩意见。
原告为证明其主张，提交以下证据：1.公民身份证复印件，拟证明原告的身份情况；2.房屋租赁合同，拟证明2011年3月22日原告与案外人和向忠所签合同，原告据此取得本案涉诉房屋的租赁权；3.出租合同，拟证明2013年11月原、被告所签订的合同，该合同约定被告不得擅自转租；4.个体工商户基本信息，拟证明未经得原告许可，被告擅自将房屋转租给第三人，5.短信记录，拟证明原告曾向被告催收租金。
被告对原告提交的证据质证称：对原告提交的第1、2、3组证据无异议，对原告提交的第4组证据真实性及合法性无异议，但不认可原告主张的证明内容，该房屋只是委托第三人经营，不存在转租，对原告提交的第5组证据短信记录，因为原告未能提交证据原件，故对该组证据真实性不予认可。
原告当庭已提交第1、2、3、4组证据原件，经质证，被告对原告提交的第1、2、3、4组证据真实性无异议，经审查，本院对原告提交的以上4组证据真实性予以确认，作为本案认定事实的依据，对于原告提交的第5组证据短信记录，原告未能提交原件，且被告对该组证据真实性不予认可，故本院对原告提交的第5组证据真实性不予确认。
被告未提交证据。
第三人马逸民未对原告提交的证据予以质证，也未提交证据。
根据庭审及认定的证据，本院确认下列法律事实：
2011年3月22日，原告罗兰与案外人和向忠签订了《房租租赁合同》，该合同约定，案外人和向忠将其位于丽江市古城区束河办事处龙泉居委会的房屋出租给原告使用，租赁期限为十年（自2011年2月1日至2021年1月31日），租金为6万元/年，在承租期内，原告有权将房屋转租给第三方，案外人不得以任何理由进行干涉。该合同签订后，原告依约取得了房屋的使用权。2013年11月3日，原告与被告邓凡辉签订了《出租合同》，该合同约定，原告将其从案外人和向忠处承租而来的房屋转租给被告邓凡辉使用，租赁期限为七年（自2014年2月1日至2021年2月1日），租金为65000元/年，被告于2014年2月1日向原告支付13万元，该13万元含第一年租金65000元及押金65000元；被告邓凡辉应于2015年2月1日向原告支付2015年度租金65000元，于2016年2月1日向原告支付2016年度及2017年度租金13万元，于2017年2月1日向原告支付2018年度及2019年度租金13万元，若被告未违约，则其支付65000元押金自动转为2020年2月1至2021年2月1日期间租金，若被告逾期15日未支付租金，则原告有权解除合同；在承租期内，被告未经原告同意不得擅自将房屋转租给他人使用。合同签订，被告向原告支付了2014年度及2015年度租金，并按照合同约定支付了押金65000元，原告将房屋交付给被告使用。
原告确认，其主张的16250元租金系根据原、被告双方合同约定，计算的三个月租金。
被告当庭确认，现本案涉诉房屋由被告实际控制；被告未按照约定于2016年2月1日前支付2016年度及2017年度租金。
本院认为，原告罗兰与被告邓凡辉于2013年11月3日所签订的《出租合同》系双方真实意思表示，且在原告与案外人和向忠所签订的合同中明确约定，原告有权将涉诉房屋转租给他人，故本院认定，原告将该房屋转租给被告的行为合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行各自所承担的义务。在原告已按照约定将房屋交付给被告使用的情况下，被告应当按照约定支付租金，在庭审查明，被告未按照约定支付2016年度及2017年度租金13万元，根据原、被告之间所签订的合同约定，被告若逾期15日未支付租金的，原告有权解除合同，针对被告辩称，在合同约定的期限内，被告曾多次联系原告支付租金事宜未果，但被告未能提交证据予以支持，故本院对原告诉请解除原、被告于2013年11月3日所签订的《出租合同》予以支持。合同解除的，尚未履行的，应当中止履行，根据本案诉争合同的性质为房屋租赁，被告应当将房屋返还给原告，故本院对原告诉请被告返还房屋的主张予以支持，对于被告拖欠的租金及合同解除后腾房期间的房屋占用费，被告应当支付，故本院对原告诉请被告承担房屋租金16250元予以支持。针对原告诉请被告承担迟延支付租金产生的利息，在原、被告所签订的合同中，未对此予以约定，故本院对原告上述主张不予支持。
针对原告主张被告已将房屋转租给第三人马逸民，被告对此予以否认，且原告未能提交证据证明被告与第三人之间存在转租行为，故本院对原告上述主张不予采信，被告确认现房屋由被告实际控制，且第三人马逸民并非本案诉争合同的当事人，故本院对原告诉请第三人对被告应承担的租金16250元承担连带责任及将房屋交还给原告的主张不予支持。对于原告诉请被告应承担原告为主张债权而支出的律师费5000元，但原告未能提交证据证明现该笔费用已实际发生，故本院对原告诉请被告承担律师费的主张不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告罗兰与被告邓凡辉于2013年11月3日所签订的《出租合同》；
二、被告邓凡辉于本判决生效之日起十五内将位于丽江市古城区束河办事处龙泉居委会街尾村23号房屋腾退给原告罗兰；
三、被告邓凡辉于本判决生效之日起十五内支付原告罗兰租金16250元；
四、驳回原告罗兰其他诉讼请求。
案件受理费331元，由被告邓凡辉负担。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。
审 判 长 刘智超
审 判 员 李晓梅
人民陪审员 郑寿华
二〇一七年三月十五日
书 记 员 张 晶
【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限满后两年内向本院申请强制执行。】