广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5862号
上诉人（原审原告）：高志洲，男，1982年12月14日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷艳萍，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈佳麟，女，1981年6月26日出生，汉族，住上海市金山区。
委托诉讼代理人：YURKUNSVLADIMIR,男，系陈佳麟配偶。
委托诉讼代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。
上诉人高志洲因与被上诉人陈佳麟房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初9417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
高志洲上诉请求：1.陈佳麟立即将位于广州市白云区广州大道北路1622号101商铺交付给高志洲占有管业；2.陈佳麟向高志洲支付2017年7月5日至实际交付商铺之日止的租金（按双方合同期满的最后一个月的租金59550元为标准计算）；3.陈佳麟支付高志洲自2017年7月5日起至实际交付之日止的违约金（违约金以59550元/月为基数，每逾期一日按月租金的10%为标准进行计算）；4.一、二审诉讼费用由陈佳麟承担。事实和理由：（一）本案是高志洲与陈佳麟之间建立租赁合同关系，根据合同的相对性，尽管梁仲濂系涉案商铺的产权人，但陈佳麟在租赁合同终止后不继续续租的情况下，也应当依照合同约定与高志洲办理合同终止手续并交还商铺。（二）本案应当以另案（[2017]粤01**民初9758号案，以下简称9758号案）的判决结果为前提，高志洲与梁仲濂的租赁合同有无解除是另案的审理焦点。另案梁仲濂单方主张其与高志洲之间的租赁合同于2017年6月26日解除的事实和理由不成立，梁仲濂的主张没有得到一审法院的支持，梁仲濂也没有就一审判决提起上诉，因此本案中陈佳麟在2017年7月1日与梁仲濂签订租赁合同时，梁仲濂与高志洲之间的租赁合同也同时是合法有效的，本案事实上涉及的是一房二租的行为，高志洲承租的租赁合同在前、高志洲占有使用涉案商铺在前，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，陈佳麟向梁仲濂交付房屋的行为根本不成立。故在高志洲与梁仲濂租赁合同纠纷判决未定的情形下，一审法院直接认定陈佳麟向梁仲濂交付涉案商铺的行为即为向高志洲交付涉案商铺等没有任何法律依据。
陈佳麟二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。租赁合同以租赁标的物为前提，要对物业享有出租权以及所有权，涉案商铺的业主梁仲濂已经收回了涉案商铺，不管其是违约或者是根据合同约定有权提前收回涉案商铺，这都与本案无关。陈佳麟直接向梁仲濂承租涉案商铺，梁仲濂是涉案商铺的所有权人，其有权处分自己的物业，进行出租是其行使占有权以及收益权的体现，至于梁仲濂与高志洲之间的关系是否构成违约或者不违约，与梁仲濂出租涉案房屋无关，如果梁仲濂违约应承担违约责任，但这并不影响其将涉案房屋出租给陈佳麟。根据9758号案判决书查明的内容，高志洲确实存在迟延缴纳租金的行为，业主梁仲濂根据其迟延缴纳租金的行为要求解除合同，一审法院支持了梁仲濂的诉讼请求，认定从2017年7月1日将涉案房屋出租给陈佳麟之后高志洲与梁仲濂的合同已经解除，并没有确认梁仲濂存在违约行为。如果梁仲濂将涉案房屋出租给陈佳麟的行为给高志洲造成损失，高志洲可以其与梁仲濂的合同主张违约责任。陈佳麟与梁仲濂签订的租赁合同是合法有效的，高志洲在上诉状中所述的事实和理由既不符合客观事实也不符合法律规定。
高志洲向一审法院起诉请求：1.陈佳麟立即将位于广州市白云区广州大道北路×××号×××铺的商铺返还给高志洲；2.陈佳麟向高志洲支付自2017年7月5日起至实际返还商铺之日止占用商铺期间的租金（按最后一个月的租金59550元为标准计算）；3.陈佳麟向高志洲支付自2017年7月5日起至实际返还商铺之日止未返还商铺的违约金（每逾期一日按月租金的10%为标准，月租金按最后一个月的租金59550元为标准）；4.诉讼费由陈佳麟承担。
一审法院认定事实：位于广州市白云区广州大道北路×××号×××铺（以下简称涉案商铺）的产权人为梁仲濂。2010年4月27日，高志洲通过与梁仲濂签订租赁合同承租涉案商铺，租期至2022年6月30日。2014年，高志洲（甲方，出租人）与陈佳麟（乙方，承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将涉案商铺出租给乙方；租赁期限自2014年7月5日至2017年7月4日止；租金按月结算，乙方每月第5日前缴付本月租金给甲方；乙方须在签署本合同时，向甲方支付定金20000元，甲方将房产交付乙方使用之日，定金转为租赁保证金；乙方在2014年5月9日前向甲方交纳租赁保证金106000元；租赁保证金不计利息，不作抵减租金及有关费用使用，租赁期满或解除合同后，双方办妥终止合同手续，乙方无违约行为，无拖欠租金并结清应付费用含该物业所有水、电及管理、卫生、治安、租赁税费等该物业的一切相关费用后3天内甲方收回保证金收据并退回租赁按金给乙方；租赁期满，甲、乙双方未能如期续订合同而乙方逾期不交出该物业的，甲方可要求乙方限期迁出并补交占用期间的租金，且每逾期一天，甲方有权每天按月租金的百分之十加收违约金并追索乙方赔偿因此而造成甲方的一切经济损失，且甲方有权采取封门、自行清离铺内物品等强制措施，因此导致的损失和责任由乙方承担等。
上述合同签订后，陈佳麟向高志洲支付了租赁保证金，高志洲将涉案商铺交付陈佳麟使用。租赁期间，陈佳麟均已依约向高志洲支付租金等费用。
2017年6月21日，梁仲濂向高志洲发出《终止<房屋租赁合同补充协议>及其所有补充协议通知函》，告知因高志洲拖欠租金的行为已违反双方签订的房屋租赁合同及补充协议的相关约定，即日起，解除双方签订的房屋租赁合同和补充协议等。
2017年7月1日，高志洲向梁仲濂发出《关于6.21和6.27通知函的回复函》，告知其已依约向梁仲濂支付足额租金，梁仲濂要求支付违约金和提出解除合同无事实依据，故不同意解除合同。
同日，梁仲濂向陈佳麟发出《收回商铺的声明》，告知高志洲在履行与梁仲濂之间的租赁合同及补充协议期间，因拖欠租金，违反了租赁合同和补充协议的约定，梁仲濂已于2017年6月21日致函高志洲，明确表明即日起解除双方的租赁合同及补充协议，收回上述商铺自行出租。鉴于高志洲与陈佳麟之间的转租合同已届满，梁仲濂将与陈佳麟重新签订租赁合同等。陈佳麟收到该声明书后，于当日向梁仲濂支付涉案商铺押金100000元，并与梁仲濂就涉案商铺重新签订了商铺租赁合同，继续使用涉案商铺，且自2017年7月起向梁仲濂支付涉案商铺的每月租金。
一审法院认为，高志洲与陈佳麟签订的《商铺租赁合同》已于2017年7月4日到期，现有证据表明，陈佳麟已于合同期限届满后实际将涉案商铺交还给涉案商铺的产权人梁仲濂，梁仲濂认可陈佳麟向其交付涉案商铺的行为即为向高志洲交付涉案商铺的行为，并实际与梁仲濂就涉案商铺另行建立了租赁合同关系，应当视为陈佳麟已向高志洲交付涉案商铺，故现高志洲要求陈佳麟向其返还涉案商铺缺乏依据，一审法院不予支持。因陈佳麟在合同期内已履行完向高志洲支付租金的义务，现已在合同届满时实际履行交还涉案商铺的义务，故高志洲要求陈佳麟支付自2017年7月5日起至实际返还商铺之日的租金和违约金缺乏依据，一审法院不予支持。高志洲认为梁仲濂与其之间的租赁合同尚未解除，梁仲濂直接向陈佳麟接收涉案商铺的行为有违双方之间的合同约定，属于高志洲与梁仲濂之间租赁合同的法律关系，高志洲应另行主张解决。
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年12月25日作出如下判决：驳回高志洲的全部诉讼请求。案件受理费4873元，由高志洲负担。
本院二审期间，高志洲提交（2017）粤0111民初9758号民事判决书，拟证明梁仲濂单方发函解除合同的事实，在该案一审判决中没有得到认可，梁仲濂单方发函解除合同不能成立。陈佳麟质证意见为：对该证据的真实性、合法性没有异议，但对该证据的关联性有异议，该证据与本案没有关系。本案应当以梁仲濂与陈佳麟之间的租赁合同是否合法有效为依据，至于案外人的其他法律关系与本案无关。高志洲认为双方之间的案件需要以（2017）粤0111民初9758号判决为前提完全不正确，陈佳麟是从涉案商铺所有权人梁仲濂处承租涉案商铺，作为所有权人的梁仲濂有权向任何人出租自己的房屋，陈佳麟与梁仲濂签订的租赁合同合法有效，并不以梁仲濂与高志洲之间的租赁关系为前提条件，业主梁仲濂与高志洲之间的租赁合同是否到期、双方谁违约并不影响梁仲濂与陈佳麟签订租赁合同的法律效力。如果梁仲濂存在违约行为，高志洲可以向梁仲濂主张违约赔偿。（2017）粤0111民初9758号判决已经确认了高志洲存在拖欠租金的客观事实，梁仲濂根据双方租赁合同的约定已经解除合同，法院也已经支持了该诉请，并认定双方之间的租赁合同于2017年7月1日解除，所以就算需要以梁仲濂与高志洲之间的判决为前提，鉴于该判决已经确认双方的合同于2017年7月1日解除，所以梁仲濂在解除了与高志洲的合同之后也可以将涉案商铺出租给陈佳麟。梁仲濂即使存在一房二租的行为，现在商铺已经交付陈佳麟使用，以实际交付为生效要件，已经发生事实上的法律效力，这说明陈佳麟与梁仲濂的租赁合同受法律保护，即使高志洲与梁仲濂之间的合同仍然继续有效，没有依法解除，高志洲也只能基于房屋已经实际交付给陈佳麟使用的客观事实向梁仲濂主张违约责任。
经审理查明，各方当事人对一审法院查明的事实部分均无异议，本院予以确认。
本院认为:根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、高志洲关于陈佳麟应将涉案商铺交付其占有管业的主张是否成立；二、高志洲关于陈佳麟应向其支付2017年7月5日至实际交还涉案商铺止的租金及违约金的主张是否成立。
关于争议焦点一。在涉案《商铺租赁合同》约定的租赁期限尚未届满之前，产权人梁仲濂已向高志洲发出《终止<房屋租赁合同补充协议>及其所有补充协议通知函》，以高志洲违约为由要求解除其与高志洲之间的租赁合同及补充协议，之后又向陈佳麟发出《收回商铺的声明》，告知其已致函高志洲解除合同并要求收回涉案商铺、与陈佳麟重新签订租赁合同。上述行为实际上对高志洲是否有权继续转租涉案商铺、陈佳麟能否继续使用涉案商铺进行经营造成一定的影响和妨碍。产权人要求收回场地，并非因陈佳麟违约所致，而是因产权人主张高志洲违约所致，故高志洲负有及时排除妨碍的义务。高志洲并无证据证明其在涉案《商铺租赁合同》期满前，已经妥善解决其与产权人之间的纠纷，消除了对其继续承租、转租涉案商铺的影响和障碍，并足以让陈佳麟相信其有权继续转租涉案商铺，在此情况下，陈佳麟于涉案《商铺租赁合同》约定的租赁期限届满之际，按照产权人梁仲濂的要求将涉案商铺直接交还给梁仲濂，应视为陈佳麟已向高志洲交付涉案商铺，一审法院的该认定并无不当，本院予以认可。
关于争议焦点二。涉案《商铺租赁合同》租赁期限已经届满，高志洲与陈佳麟并未续约，且陈佳麟已将涉案商铺交还给产权人并与产权人就涉案商铺另行建立了租赁合同关系，陈佳麟与高志洲之间的租赁合同关系事实上已经终止。陈佳麟在履行与高志洲签订的合同期间并无违约行为，并已缴清合同履行期内的租金，且据上所述，陈佳麟已履行交还涉案商铺的义务，陈佳麟已与梁仲濂就涉案商铺另外签订租赁合同，其继续占有、使用涉案商铺合法有据，高志洲关于陈佳麟向其支付2017年7月5日至实际交还涉案商铺止的租金和违约金的主张依据不足，本院不予支持。
关于高志洲与梁仲濂之间的租赁合同是否解除、梁仲濂向陈佳麟收回涉案商铺是否违反其与高志洲二人之间的合同约定，属于高志洲与梁仲濂之间租赁合同的法律关系，高志洲可另行主张解决。
综上所述，高志洲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4873元，由高志洲负担。
本判决为终审判决。
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇一八年六月十二日
书记员 贾妍
游瑞娜