重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝五中法民初字第00461号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区江南大道21号，组织机构代码：90319299-8。
负责人：王亚西，行长。
委托代理人：黎凯，重庆铭友律师事务所律师。
委托代理人：凌高锦，重庆铭友律师事务所实习律师。
被告：秦琴，女。
原告中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称农行南岸支行）与被告秦琴金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。合议庭原由代理审判员任志勇担任审判长，与代理审判员王雪飞、人民陪审员夏德荣组成，后变更为由审判员沈娟担任审判长、与代理审判员王雪飞、人民陪审员夏德荣组成，原告农行南岸支行的委托代理人黎凯到庭参加诉讼，被告秦琴经本院送达传票，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行南岸支行起诉称:2012年2月，被告与原告签订了合同编号为55020120120120005095号《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告发放贷款340万元用于房屋购买；借款期限360个月，自2012年2月22日起至2042年2月21日止；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮10%，执行年利率7.755%；逾期贷款罚息利率在合同借款执行利率的基础上上浮50%，即执行11.6325%；对不能按时支付的利息，按合同约定的罚息利率计收复利。同时，被告以其所有的、位于重庆市南岸区桂雨路2号40幢房屋向原告提供抵押担保，并依法办理了抵押登记。2012年2月22日，原告按照合同约定向被告发放了贷款340万元。但是，被告未按合同约定偿还借款本息。经原告多次催收，被告拒绝履行还款义务。故诉至法院，请求：1.判令被告立即归还借款本金3318550.55元及利息、罚息和复利（截至2014年12月22日，该借款利息未78805.42元，罚息为288.69元，复利为1764.71元；从2014年12月23日起至清偿之日止，以借款本金3318550.55元为基数，按照合同约定的罚息利率计收罚息；对未能按时支付的利息，按照合同约定的罚息利率计收复利），利随本清；2.判令原告对位于重庆市南岸区桂雨路2号40幢的房屋（权证号：106房地证2014字第135**号）享有抵押权和优先受偿权；3.判令被告承担原告为本案支付的律师代理费49800元；4.本案的诉讼费、公告费等由被告承担。
被告秦琴未作答辩。
原告农行南岸支行为支持其诉请，向本院举示如下证据：
1.《个人购房担保借款合同》一份，拟证明原告农行南岸支行与被告秦琴签订贷款合同，各方对借款金额、利率、担保等情况进行约定；
2.106房地证2014字第13513号房屋产权证一份，拟证明被告秦琴将抵押给原告农行南岸支行房屋办理抵押登记；
3.个人借款凭证一份，拟证明2012年2月22日原告农行南岸支行向被告秦琴支付贷款3400000元；
4.个人逾期贷款明细表一份，拟证明秦琴截至2014年12月22日，贷款余额3318550.55元，逾期本金12860.89元，逾期利息78805.42元、罚息288.69元、逾期复利1764.71元；
5.《委托代理合同》、《代理催收债权清单》、律师代理费发票各一份、公告费发票两份，拟证明原告为本案委托律师支付诉讼代理费49800元，公告费600元。
经过核实原件，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
通过对上述证据的认定以及原告的陈述，本院审理查明以下事实:
2012年2月22日，原告农行南岸支行（贷款人、抵押权人）与被告秦琴（借款人、抵押人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为叁佰肆拾万元，借款用途为购买房产，贷款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率以12个月为一个周期相应调整。还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，每期末月的借款发放日对应日。本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的方式担保，由阶段性保证人重庆同景置业有限公司对在借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止的时间内承担连带保证责任。合同第三十四条约定抵押物为重庆市南岸区桂雨路2号40幢楼。合同第10.2.1条约定抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。违约责任：借款人未按双方约定的借款期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，……。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……
2012年2月22日，原告农行南岸支行向被告秦琴发放了贷款340万元。2014年4月28日，重庆市国土房管局对该抵押房屋进行了登记。
审理中，原告农行南岸支行陈述截至2015年7月1日，被告秦琴的尚欠贷款本金3318550.55元，利息212489.68元、罚息2531.78元、复利14900.25元；2015年7月份应还本金3668.05元，利息18498.74元，罚息63.07元，复利318.07元。
另查明，原告农行南岸支行与重庆铭友律师事务所签订《法律服务合同》，约定对借款人秦琴案件的代理费为49800元，2015年9月22日重庆铭友律师事务所向农行南岸支付出具律师代理费发票。本案中因被告秦琴无法直接送达，本院采取公告送达的方式，原告农行南岸支行分别于2015年7月2日、2015年8月11日支付公告费共计600元。送达起诉状副本的公告已刊登于2015年5月6日的人民法院报上。
本院认为，原告农行南岸支行与被告秦琴签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属有效，双方当事人应当严格按照合同履行义务。原告农行南岸支行已依约定向被告秦琴发放了贷款，被告秦琴负有按约向原告农行南岸支行偿还贷款本息的义务。现秦琴未能如约偿还本息，已构成违约，应向农行南岸支行承担相应的民事责任。原告农行南岸支行主张被告秦琴支付借款本金3318550.55元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告农行南岸支行主张利息、罚息和复利的问题。根据《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，并自逾期之日计收罚息和复利，对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。现原告农行南岸支行主张通过起诉的方式宣布提前收回借款，本院于2015年5月6日通过公告的方式向秦琴送达，自公告期满即2015年7月4日，视为该通知已到达秦琴，全部贷款自该日起全部到期。故被告秦琴应向原告农行南岸支行支付的利息为自逾期之日起至2015年7月4日的利息，经计算，该利息金额为214339.6元（212489.68元+18498.74/30天*3天）。被告秦琴应支付的罚息和复利应为两部分，一部分为自逾期之日起至2015年7月4日止，按照上述合同约定的计算方式和标准，支付相应的罚息和复利，经计算，该段时间的罚息为2538.087元（2531.78元+63.07元/30天*3天），复利为14932.06元（14900.25+318.07元/30天*3天）；另一部分的罚息为自2015年7月5日起，以借款本金3318550.55元为基数，按照合同执行利率上浮50%的标准，计算罚息至本息付清时止；复利为自2015年7月5日起，以应付未付的利息和罚息为基数，按照合同执行利率上浮50%的标准，计算罚息至本息付清时止。
关于本案实现债权费用的承担问题。根据《个人贷款合同》第十三条第七款第二项“借款人应承担贷款人实现债权所需的所有费用支出”的约定，原告农行南岸支行主张被告秦琴承担其已支付的律师代理费49800元，本院予以支持。
原告农行南岸支行与被告秦琴在《个人购房担保借款合同》中同时约定了以其所有的、位于重庆市南岸区桂雨路2号40幢楼的房产为上述债务设定抵押权，并办理了抵押登记，抵押权成立并生效。抵押权担保的范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。现被告秦琴未能如期偿还贷款，原告农行南岸支行主张对抵押物在上述债务的范围内享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告秦琴于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行借款本金3318550.55元，借款利息214339.6元；
二、被告秦琴于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行的罚息及复利，罚息和复利均为两部分，第一部分为截止2015年7月4日的罚息2538.087元，复利14932.06元；第二部分罚息为自2015年7月5日起，以借款本金3318550.55为基数，按照合同执行利率上浮50%的标准，计算至本息付清时止；复利为自2015年7月5日起，以应付未付的利息和罚息为基数，按照合同执行利率上浮50%的标准，计算罚息至本息付清时止，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；
三、被告秦琴于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行实现债权产生的律师代理费49800元；
四、原告中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行对被告秦琴所有的、位于重庆市南岸区桂雨路2号40号房产享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案案件受理费34394元、公告费600元，由被告秦琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 沈 娟
代理审判员 王雪飞
人民陪审员 夏德荣
二〇一四年十二月十四日
书 记 员 罗 宇