广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）粤01民终9734号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈浩，男，1987年1月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
委托诉讼代理人：唐云军，广东邦昊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张顺四，男，1960年3月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：张杰，广东固信律师事务所律师。
上诉人陈浩因与被上诉人张顺四房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初23417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈浩上诉请求：1、确认陈浩与张顺四双方签订的房屋租赁合同于2015年12月5日解除；2、依法判决张顺四向陈浩支付因合同解除的预期利益损失1084739.5元；3、依法增加判决书第一项张顺四自2017年10月17日开始按中国人民银行同期贷款利息计算至本案判决生效之日止；4、改判一审判决第二项张顺四向陈浩增加赔偿装修损失189410.07元；5、依法撤销一审判决第三项；6、本案的诉讼费用全部由张顺四承担。事实与理由：一、双方签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，没有违反我国关于合同无效的强制性规定，一审法院判决双方签订的房屋租赁合同违反《最高人民法院���于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第三条规定适用法律错误，进而依据该规定认定合同无效错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，涉案争议租赁房屋是涉军产性质的房屋，不属于城市、镇规划区内的房屋，也不属于乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，所以本案不属于第一条规定调整的范围。二、一审法院在认定涉案租赁房屋装修损失直接简单采纳《司法鉴定报告》出具的数据错误。《司法鉴定报告》计算出来的数据是以装修重置原价169296．57元为基数，以2014年6月22日为租赁起点，按评估的时间2018年1月认定陈浩实际使用涉案房屋的时间，再以双方签订的合同时间计算折旧率为51．22％，最终计算出折旧后装修残值为82582．87元。根据以上陈述《司法���定报告》计算出来的装修残值结果，不符合本案的实际情况，本案95171部队作为涉案房屋的所有权人依据国家要求通知收回所有对外租赁房屋后，张顺四于2015年11月24日组织所有租户开会，并当场宣布自2015年12月开始暂免缴所有租户的租金，2015年12月4日张顺四与95171部队签订“终止《租赁合同》协议书”，包括陈浩在内的所有承租方都在积极处理涉案租赁房屋解除后的善后事宜，从那时开始涉案房屋就已无法正常经营。所以本案陈浩实际使用涉案房屋的时间应确定为2015年12月5日才符合本案的实情，按此时间计算装修折旧率应为20.73％，折旧后的装修残值应为134201.51元。三、一审法院判决陈浩向张顺四支付涉案房屋占有使用费错误。1、一审法院在本案中依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，认为陈浩应向张顺四支付涉案房屋占有使用费适用法律错误；2、2015年11月24日，张顺四在组织包括陈浩在内所有租户开会的时候，就明确承诺自2015年12月开始暂免缴所有租户的租金；3、2015年12月4日，张顺四与95171部队签订“终止《租赁合同》协议书”，张顺四自2015年12月5日开始就已失去了涉案房屋的租赁权，自然从当日开始也失去了涉案房屋的转租权，相应的从2015年12月5日开始张顺四更无权主张包括涉案房屋占有使用费在内的任何权利。
被上诉人张顺四二审辩称：我方同意一审法院判决，不同意陈浩的上诉请求。
陈浩于2017年10月17日向一审法院提出本案诉讼请求：1、确认陈浩、张顺四双方签订的房屋租赁合同于2015年12月5日解除；2、张顺四向陈浩返还租赁押金30000元及逾期利息（利息自本案起诉之日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计��）；3、张顺四向陈浩赔偿转让费损失750000元、装修损失425243元（包括陈浩赔偿给案外人王泽虹的193000元和陈浩自行委托评估出的残值337290元）和预期利益损失1084739.5元（具体指陈浩将上述房屋转租而获得的租金差价收益，该预期利益的期间从2015年12月5日至2021年4月30日）及相应利息（利息自本案起诉之日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；4、本案的诉讼费用全部由张顺四承担。事实和理由：2014年6月，案外人郭锦南由于种种原因长期没有将房屋出租致拖欠张顺四房屋租金达1年时间之久。在此大背景下，张顺四与陈浩协商，让陈浩向案外人郭锦南支付75万元转让费，张顺四则将该房屋交由陈浩继续承租。2014年6月22日，在张顺四与陈浩和案外人郭锦南的斡旋下，陈浩与张顺四签订房屋租赁合同，合同约定从次日起张顺四将坐落在广州市天河��岑村路95171部队大门口西面铺面房楼下Al01-105、楼上201-205号及楼西面洗车场、楼梯房出租给陈浩作商业用途使用，建筑面积约320平方米；租赁期限至2021年4月30日止，租赁押金3万元，2014年6月22日前所有的费用由案外人郭锦南承担，2014年6月23日起所有应交的费用由陈浩承担，并明确约定上述房屋租赁转让费75万元直接通过陈浩转付给案外人郭锦南即可。合同签订后，陈浩依据合同约定将75万元转入到案外人郭锦南指定的帐户，向张顺四交纳3万元押金，并对上述房屋进行了相应的装修，一直依约履行合同义务。2015年11月24日，张顺四组织所有租户开会，声称部队即将清理全部租赁房屋，目前正在与相关各方进行协调，为安抚所有租户的情绪及疑虑，张顺四并当场宣布自2015年12月开始暂免缴所有租户的租金，陈浩自此也没再收取其他租户的租金。2015年12月4日，张顺四与95171部队签订上述房屋“终止《租赁合同》协议书”，张顺四自2015年12月5日开始失去了上述房屋的出租权，相应陈浩自然也从该日起同样也被动失去了承租权，陈浩在此期间与张顺四多次协商合同解除后的赔偿事宜，但张顺四均予以拒绝。陈浩为了维护自己的合法权益不再继续受到侵害，现依据我国的相关法律法规之规定，依法向法院提起诉讼，望法院依法支持陈浩的全部诉讼请求。
张顺四一审辩称：同意返还租赁押金3万元给陈浩，对陈浩的其他诉讼请求均不同意。理由如下：1、如果上述租赁合同为有效合同，该合同解除也是由于政策调整变化导致中国人民解放军九五一七一部队（以下简称95171部队）单方解除，属于不可抗力因素。张顺四只是根据95171部队的要求，将部队的通知和要求传达给陈浩，所以在合同解除过程中，张顺四没有任何过错。对此，陈浩是完全知晓和认可，在陈浩与案外人王泽虹的诉讼过程中，陈浩已非常明确说明该事实。2、陈浩与案外人郭锦南之间的转让费75万元与张顺四没有任何事实及法律上的关系，完全是陈浩与郭锦南之间协商的结果，张顺四对该笔转让款的构成、作用及用途等并不知晓。陈浩是否已支付了该笔款项、支付了多少，张顺四对此并不清楚，该笔款项也没有支付给张顺四。因此，陈浩要求张顺四承担该转让费损失没有任何事实及法律依据。3、陈浩提供了四份转租合同，根据陈浩、张顺四之间租赁合同的约定及合同法相关规定，陈浩转租应当经张顺四同意，陈浩在未经张顺四同意的情况下，将上述房屋转租，本身就是无效行为。而且，既然陈浩已将所承租的物业转租，该装修应是次承租人实施的，而不可能是陈浩实施的。即使是陈浩组织装修，其未经张顺四同意进行装修，张顺四对该损失也不应承担责任。而且张顺四将依据情况要求陈浩恢复原状。
张顺四向一审法院提出反诉请求：1、陈浩向张顺四交纳自2015年11月1日起至房屋交付之日止的房屋占用费456712元（按合同约定的租金标准计算，月租金以年租金除以12计，不足整月的按该月实际天数计算日租金）；2、反诉的全部诉讼费用由陈浩承担。事实和理由：2014年6月22日，张顺四与陈浩签订了《房屋租赁合同》，张顺四将其承租并重建的95171部队位于广州市天河区岑村路95171部队大门口西面铺面房楼下Al01-105、楼上201-205号及楼西面洗车场、楼梯房出租给陈浩。2015年11月9日，95171部队分别向张顺四及陈浩等发出了《关于张顺四租赁项目整改通知》、《告示》，宣布根据中央军委总部有关规定要求，终止上述房屋的租赁合同和转租合同，并要求承租人于2015年12月15日前撤离现场，交回��述房屋。但陈浩收到通知后，一直未撤离现场，并持续经营至2017年6月1日，且至今未交回场地，陈浩自2015年11月1日起即未向张顺四交纳房屋占用费。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条的约定及《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，陈浩应当按照原租赁合同的约定向张顺四交纳房屋占用费至陈浩交付房屋之日止。
陈浩就反诉一审辩称：不同意张顺四的反诉请求，请法庭予以驳回。1、张顺四于2015年12月4日与95171部队签订了终止协议，至此，张顺四已失去上述房屋的出租权，也就失去就上述房屋主张权利的依据。2、2015年11月24日，陈浩、张顺四与次承租户开了一个会议，确定2015年12月份之后开始暂时免交所有租户租金，因为此时95171部队也不收取租金，张顺四在该会议有承诺不再收取租金。
一审法院经审理查明：2014年6月22日，张顺四（出租人/甲方，下同）与陈浩（承租人/乙方，下同）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方同意将座落在广州市天河区岑村路95171部队大门口西面铺面房楼下A101-105、楼上201-205号（楼上楼下各五间）及楼西面洗车场、楼梯房（以下简称案涉房屋）出租给乙方作商业用途使用，该房建筑面积约320平方米；租赁期自2011年5月1日至2021年4月30日，其中2011年5月1日至2014年4月30日期间年租金为200400元、2014年5月1日至2016年4月30日期间年租金为216032元、2016年5月1日至2018年4月30日期间年租金为232464元、2018年5月1日至2020年4月30日期间年租金为248496元、2020年5月1日至2021年4月30日期间年租金为264528元；租金按月结算，由乙方在每月的5号前以现金缴付给甲方；（第四条押金）合同签订后��三天内乙方交纳押金30000元；清退原租赁客户损失费40000元由乙方承担；（第九条第四款）因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方同意，甲方有权对工程进行监督；（第十一条第九款）该合同由原租赁客户郭锦南转让给乙方，转让费75万元由乙方交纳给郭锦南，2014年6月22日前所有的费用由郭锦南承担，从2014年6月23日，所有应交费用由乙方承担，甲方同意乙方从2014年8月1日起计交租金、卫生费、消防费、水电费；等内容。
上述合同签订后，陈浩向张顺四先后交纳押金12000元、18000元；张顺四则先后于2014年8月7日和2014年9月9日开具了相应的收据给陈浩。
本案审理过程中，张顺四称其于2002年向中国人民解放军95171部队（以下简称95171部队）承租了一块空地，后其在该空地上建了一栋两层建筑物（因当时资金不足故只建了两层），案涉房屋就位于该建筑内，该建筑并没有经过相关有权部门的许可建设。张顺四为此提供其与95171部队场站于2002年8月14日签署的《承租场地合同书》（显示95171部队场站将坐落在部队营区正大门外两侧的空闲场地面积约1380平方米场地出租给张顺四用来修建三层房屋作为商铺、酒店、招待所、住房等出租使用，租用时间自2003年5月1日至2025年4月30日等内容）作为证据。经质证，陈浩对上述证据真实性、合法性、关联性予以确认，认为证明张顺四与95171部队之间的租赁合同合法有效。为查明案涉房屋的规划报建情况，一审法院先向95171部队发函调查，该部队于2017年11月27日复函称：1、该部队与张顺四于2002年8月14日签订的《承租场地合同书》中所称的“部队营区正大门外两侧的空闲场地”上现存建筑物，因距今时间长，经查阅资料未找到其相关报建���料，无法确定其是否进行报建；2、案涉房屋所在的建筑，从合同上看应为该部队大门西侧门面房。后一审法院还向广州市天河区国土资源和规划局查询案涉房屋的规划报建情况，该局于2018年2月28日出具穗天国规〔2018〕167号复函称：查无案涉房屋的《建设工程规划许可证》等规划报建资料。本案中，陈浩表示其基于认为《合同》有效提起本诉，但如果一审法院对于《合同》效力的认定与其上述认识不一致的话其不需要一审法院进行释明，无论《合同》是否有效，其仍坚持原来的诉讼请求；张顺四表示其基于认为《合同》无效提起反诉。
关于陈浩在《合同》租赁期内装修案涉房屋的损失问题。第一，关于案涉房屋交付给陈浩时的状态及陈浩对案涉房屋的装修情况。陈浩、张顺四均称无书面证据证明案涉房屋交付给陈浩时的状态。陈浩还称张顺四于2014年7月15日交付案涉房屋给陈浩；陈浩接收房屋时，案涉房屋均为毛坯状态，是水泥地板、已扇灰的白色墙壁及天花板（没有吊顶）、有卷帘门（已坏）、没有窗户，案外人郭锦南承租案涉房屋时一直是空置且没有通水通电；其承租后，案涉房屋中二楼整层是由其次承租人王泽虹直接进行装饰装修，案涉房屋中一楼区分为一个餐厅（占3间房）和一个轮胎修理店铺（占2间房），其中餐厅是由其直接进行装饰装修后转租给他人进行经营餐厅，该餐厅中现存的装饰装修仍为其原来所进行的装饰装修，而轮胎修理店铺没有进行其他装修，只是更换了卷帘大门，案涉房屋中洗车场由其次承租人自行进行过装饰装修，装修内容为整个场地铺设了地板砖，并用玻璃作墙间隔了一间大概20平方米的办公室，洗车场的装饰装修状态保留至今。张顺四还称是案外人郭锦南直接将案涉房屋交给陈浩，其不清楚两人之间何时交接房屋；其建成案涉房屋后进行过装修，对案涉房屋中一、二楼的装修的主要内容包括二楼天花吊顶、地面贴地板砖、墙面为白色扇灰，一楼的每间房屋内都加建了半层的阁楼，在郭锦南承租前，案涉房屋中一楼中的2间房为士多店（承租人杨燕作了简单装修）、3间房用作餐厅（承租人谢民生自己装修，将地面铺设地板砖并装修了一间作厨房使用）；对于案涉房屋中的洗车场（结构为一层钢结构铁皮屋顶棚子，四边没有墙壁），承租人顾志刚租期满离开时留下了洗车场的设备（包括洗车水井、用于车辆升降的升降机），其连同案涉房屋（其中洗车场含设备）一起出租给郭锦南，郭锦南并未对洗车场重新装修，后来，郭锦南就将案涉房屋转手给陈浩；其不知道陈浩有无对案涉房屋进行装修，但其认为现在看到案涉房屋的状态与郭锦南承租��的状态基本一致，没有太大差别。第二，关于陈浩租赁期间装饰装修有无告知张顺四及经过张顺四同意的问题。陈浩称张顺四并不在案涉房屋现场管理，而是张顺四外甥（姓胡，好像叫胡磊）在现场管理，其告诉过胡磊装修问题，胡磊也表示同意。张顺四称其外甥胡张磊管理案涉房屋所在楼宇及隔壁楼宇的出租、收取租金等事宜，但胡张磊向其表示陈浩并没有告诉过对案涉房屋进行装饰装修、胡张磊也没有表示过同意。第三，案外人王泽虹曾以租赁合同纠纷为由向一审法院提起诉讼要求陈浩赔偿其对位于广州市天河区岑村路95171部队大门口西面铺面房二楼整层（即案涉房屋中二楼）的装修损失193000元等，一审法院立案审理后于2017年2月22日作出（2016）粤0106民初6653号民事判决，查明陈浩作为出租人于2015年3月23日与王泽虹就案涉房屋中二楼签订《商铺租赁合同》，合��签订后，陈浩将案涉房屋中二楼交付给王泽虹使用，王泽虹对案涉房屋中二楼进行了装修并作为广州市天河区元岗沁悦琴行经营使用，并判决陈浩向王泽虹赔偿装修的损失193000元等。上述（2016）粤0106民初6653号民事判决已于2017年3月11日发生法律效力。第四，一审法院依陈浩申请依法委托广东诚安信工程造价咨询有限公司对案涉房屋中一楼A103-105的装修残值进行评估，该公司于2018年3月10日作出粤诚价〔2018〕01014号《司法鉴定报告》，鉴定结果为案涉房屋中一楼A103-105（现场查看时为“湖北荆州土菜馆”店铺）的装修重置原价为169296.57元；以2014年6月22日租赁起点作为装修起点的折旧率为51.22%，折旧后装修残值为82582.87元。
本案中，经一审法院组织，陈浩于2018年3月22日将案涉房屋中一楼两个大门的钥匙交给张顺四。当日，陈浩还称案涉房屋总共有两套钥匙���每套3把，分别对应案涉房屋仅有的三个门，第一个门是土菜馆的大门，第二个门是一楼通往二楼的大门，第三个门是轮胎店的大门；大概在2017年7、8月时，95171部队要求其把案涉房屋的钥匙配一套给他们，其就去配了一套给他们，所以其后是95171部队和其各持有一套钥匙）；现95171部队对案涉房屋进行拆除工作，所以在2018年3月14、15日时，其把一楼通往二楼大门的钥匙交给了95171部队叫来施工的人手中；现在整个案涉房屋都是95171部队在控制。张顺四确认案涉房屋共有三个门，第一个门是土菜馆的大门，第二个门是一楼通往二楼的大门，第三个门是轮胎店的大门；不确认现在整个案涉房屋是95171部队在控制。2018年4月2日，陈浩、张顺四及案外人95171部队于一审法院共同确认由95171部队对案涉房屋进行管控。
本案中，陈浩、张顺四均确认以下内容：1、陈浩、张顺四双方之间租金交纳方式为开始承租案涉房屋前两、三个月是现金交付，后来都是转账支付，缴租之后，胡张磊都会向陈浩开具收据，收据多数时候是胡张磊送到案涉房屋给陈浩，有时候是陈浩找胡张磊拿，而且平时遇到有什么事需协调解决的，也会找胡张磊到案涉房屋解决。2、案外人王泽虹在2016年2月份已搬离其承租的部分（案涉房屋中的二楼），案涉房屋中洗车场的次承租人在2017年11月17日时还在控制使用洗车场，该次承租人表态不对其进行赔偿，则不会搬离，而且由于部队停水停电，所以该次承租人自己用发电机发电，该洗车场实际经营并非进行洗车，而是进行修车，只是名叫洗车场。3、2017年5月31日，95171部队停止了案涉房屋的水电供应。4、2018年3月22日，案涉房屋中楼西面的洗车场已处于关门无人营业状态。
陈浩还发表以下意见：张顺四在2015��11月24日承诺不再收取租金；转让费75万元相当于民间在转手承租商铺过程中俗称的顶手费，并无相应对价；案外人王泽虹搬离后，案涉房屋中二楼一直空置，也没有交还给张顺四或部队，张顺四和部队也没有过来收场，案涉房屋中一楼餐厅及轮胎修理店于2016年1月起停止经营，因为部队经常召集开会或采取停电，后来次承租人在2017年4月彻底将东西搬离相应承租部分。
张顺四还发表以下意见：其从来没有承诺不收取租金；案涉房屋中一楼餐厅及轮胎店经营至2017年5月31日（部队在当日停水停电），但不清楚是否搬离；其反诉诉请中占用费计算至2018年3月22日即可。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，结合一审法院上述调查情况及陈浩、张顺四双方均未提供��涉房屋经规划部门许可建设或许可临时建设的证据的实际情况，应认定《合同》无效。
合同无效，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈浩的第一项诉讼请求及要求张顺四赔偿其剩余租期内因转租产生租金差价收益的预期利益损失及其利息的诉讼请求，与一审法院上述认定的事实和法律规定不符，一审法院依法不予支持。
关于陈浩的第二项诉请，鉴于《合同》无效，张顺四所收取陈浩的押金30000元理应返还，现张顺四亦同意返还，故一审法院对陈浩要求张顺四返还押金30000元的诉请依法予以支持；至于陈浩要求张顺四支付押金利息的请求，于法无据，一审法院依法不予支持。
关于张顺四的第一项反��请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。张顺四现要求陈浩参照《合同》约定的租金标准（216032元/年和232464元/年）支付2015年11月1日至2017年5月30日期间案涉房屋的占用费符合上述法律规定，应予支持，经计算，上述占用费应为359227.1元（216032元/年÷12月×6月＋232464元/年÷12月×12月＋232464元/年÷12月÷31日×30日）。众所周知，具备正常的供水供电条件是承租人能够正常使用租赁房屋用于居住或经营的必要条件，鉴于陈浩、张顺四均确认95171部队已经于2017年5月31日停止案涉房屋的供水供电，由此来看，陈浩自此已经无法正常使用案涉房屋，张顺四仍要求陈浩参照《合同》约定支付此后的占用费有违公平原则，因此，一审法院综合陈浩于2018年3月22日将案涉房屋中一楼钥匙交给张顺四和张顺四自愿要求案涉房屋占用费计算至2018年3月22日的实际情况，参考《合同》约定的租金标准，并考虑案涉房屋的水电供应情况，根据公平原则，酌情认定由陈浩向张顺四支付案涉房屋自2017年5月31日至2018年3月22日期间的占用费18872元。至于陈浩辩称张顺四曾表示免除其上述期间租金及其要求张顺四接受案涉房屋遭拒，但未提供相应证据，且张顺四明确否认其承诺免租，故一审法院对陈浩该项抗辩意见依法不予采信。
关于陈浩要求张顺四赔偿转让费75万元及其利息的诉讼请求，从《合同》第十一条第九款的约定看，转让费75万元系因案外人郭锦南作为原承租人将承租人的权利义务转移给新承租人陈浩而产生，陈浩亦称转让费75万元相当于民间在转手承租商铺过程中俗称的顶手费��因此，该转让费应属于陈浩与案外人郭锦南之间债权债务转移关系中的款项，且现有证据也未显示上述转让费是由张顺四收取，陈浩现诉请张顺四赔偿该转让费及其利息缺乏依据，一审法院不予支持。
关于陈浩要求张顺四赔偿装修损失的诉请，如果陈浩未经张顺四同意擅自装修，张顺四不应就此承担赔偿责任；如果陈浩的装修行为经过了张顺四的同意，则因该装修损失属于陈浩因《合同》无效遭受的损失，应由对《合同》无效具有过错的一方或双方承担赔偿责任。第一，张顺四作为出租人应就房屋交付给作为承租人的陈浩时的状态承担举证责任，但陈浩、张顺四均未提供证据证明案涉房屋交付给陈浩使用时的状态，故应由张顺四就此承担举证不能的不利后果，一审法院依法采信陈浩所陈述的案涉房屋交付给其使用时的状态。第二，鉴于已经发生法律效力���（2016）粤0106民初6653号民事判决已经查明案外人王泽虹对案涉房屋中二楼进行了装修，并判决陈浩向王泽虹赔偿相应的装修损失193000元，故一审法院对于陈浩关于上述装修损失193000元现属于其因《合同》无效遭受的损失的陈述依法予以采信。第三，从现场勘查的情况看，案涉房屋一楼A103-105铺内现有的装修内容为用于餐饮的装饰装修，结合一审法院对陈浩所述案涉房屋交付给其使用时状态的采信，从常识看，陈浩关于其对案涉房屋一楼A103-105铺的进行了餐饮类装饰装修的陈述具有高度盖然性，故一审法院对其该项陈述依法予以采信。第四，关于案涉房屋中二楼及一楼的A103-105铺中现有的装饰装修有无经过张顺四同意的问题，从《合同》第九条第四款的约定看，陈浩对案涉房屋进行装修需取得张顺四的同意，张顺四虽然否认其及其委托管理案涉房屋的外甥胡某知晓及��意案涉房屋中二楼及一楼的A103-105铺中的装饰装修，但根据陈浩、张顺四关于双方之间交纳租金、收取租金收据的陈述，从日常生活经验判断，张顺四或其管理案涉房屋的受托人胡某对陈浩上述装修行为是知情的。而现有证据并未显示在张顺四提起反诉前长达三年多的时间内曾对上述装修行为提出过异议，综合本案案情，可视为张顺四对上述装修行为知情并同意。第五，关于《合同》无效的责任划分问题，陈浩、张顺四作为具有完全民事行为能力的自然人，在明知法律禁止租赁未经合法报建房屋的强制性规定的情况下，仍就案涉房屋建立租赁合同关系，一审法院综合本案案情认定租赁双方对于《合同》无效均有过错且过错各占50%，陈浩和张顺四应按照上述比例承担案涉房屋中二楼及一楼的A103-105铺中的装饰装修损失。综上，一审法院根据（2016）粤0106民初6653号民事判决的内容及《司法鉴定报告》的内容，按照上述比例计算，综合本案案情，酌情判令张顺四向陈浩赔偿装修损失137791.44元〔（193000元＋82582.87元）×50%〕。至于陈浩要求张顺四支付装修损失的利息的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张顺四于本判决发生法律效力之日起10日内向陈浩返还租赁押金30000元。二、张顺四于本判决发生法律效力之日起10日内向陈浩赔偿装修损失137791.44元。三、陈浩于本判决发生法律效力之日起10日内向张顺四支付自2015年11月1��至2017年5月30日期间的房屋占有使用费359227.1元、自2017年5月31日至2018年3月22日期间的房屋占有使用费18872元。四、驳回陈浩的其他诉讼请求。五、驳回张顺四的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费31800元，由陈浩负担25840元，张顺四负担5960元；评估费5907元，由陈浩负担3807元，张顺四负担2100元。反诉受理费4640元，由陈浩负担3200元，张顺四负担1440元。
经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人��有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
关于涉案合同的效力，陈浩、张顺四双方均未提供案涉房屋经规划部门许可建设或许可临时建设的证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，一审法院经过审查认定《合同》无效，处理正确，本院予以确认。陈浩上诉主张涉案合同有效，理据不成立，本院不予支持。
因合同无效，陈浩请求张顺四赔偿其剩余租期内因转租产生租金差价收益的预期利益损失及其利息，没有事实和法律依据，一审法院对此不予支持，并无不当。陈浩上诉请求判决张顺四向陈浩支付因合同解除的预期利益损失1084739.5元，��由不成立，本院不予支持。关于30000元押金，因合同无效，一审法院不予支持陈浩要求张顺四支付押金利息的请求，也无不当，陈浩上诉请求张顺四支付押金利息，理由也不成立，本院也不予支持。
关于张顺四反诉请求陈浩支付占有使用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。张顺四在一审中要求陈浩参照《合同》约定的租金标准（216032元/年和232464元/年）支付2015年11月1日至2017年5月30日期间案涉房屋的占用使用费符合上述法律规定，一审法院予以支持，并无不当，本院予以确认。陈浩上诉主张张顺四无权要求其支付房屋占有使用费，理据不成立，本院不予支持。
关于陈浩要求张顺四赔偿装修损失的问题，一审法院根据双方的诉辩意见，审查确定双方对于《合同》无效均有过错且过错相当，各占50%，并根据（2016）粤0106民初6653号民事判决的内容及《司法鉴定报告》的内容，综合本案案情，酌情判令张顺四向陈浩赔偿装修损失137791.44元〔（193000元＋82582.87元）×50%〕，阐述全面、合理，所作处理并无不当，本院不再赘述，予以确认。陈浩上诉主张一审确定装修残值有误并请求张顺四向陈浩增加赔偿装修损失189410.07元，理据不充分，本院不予支持。
综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。陈浩上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费16267元，由上诉人陈浩负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一八年六月二十五日
书记员 陈婷婷