广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终1393号
上诉人（原审原告、反诉被告）：四会市城中区星汇水疗会，住所地广东省四会市城中区仓丰大道1号首层、二层。
负责人：黄X超，四会市城中区星汇水疗会的经营者。
委托诉讼代理人：龙川，广东国政（四会）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：四会市端州大酒楼餐饮服务有限公司，住所地广东省四会市城中区仓丰大道1号之一副3（1区）。
法定代表人：钟敬棠，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陆曦阳，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李丙洪，系该公司业务主管。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁顺华，男，1970年8月27日出生，汉族，住所地广东省东莞市。
委托诉讼代理人：贝志江，广东志江律师事务所律师。
原审第三人：四会市信华物业投资有限公司，住所地广东省四会市城中街道仓丰大道1号之二副13（首层）。
法定代表人：梁锦洪。
委托诉讼代理人：郭金福，系该公司员工。
上诉人四会市城中区星汇水疗会（以下简称星汇水疗会）因与被上诉人四会市端州大酒楼餐饮服务有限公司（以下简称端州大酒楼）、梁顺华、原审第三人四会市信华物业投资有限公司（以下简称信华公司）物业服务合同纠纷，不服四会市人民法院（2016）粤1284民初1512号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
星汇水疗会上诉请求：1.撤销一审判决，依法进行改判；2.判决从一审立案受理之日解除星汇水疗会与端州大酒楼、梁顺华履行的《四会广润商铺物业管理服务合同》（合同编号：端物管【2011】第O1号）；3.判决端州大酒楼退还因大部分未履行物业服务内容而收取物业管理服务费用的70%费用共计396125元给星汇水疗会（计算方式：2013年11月至2015年8月期间物管费为18618元/月，共21个月，总额为：21×18618元=390978元；2015年9月至2016年5月期间物管费为19435元/月，共9个月，总额为：9×19435元=174915元；全部总额为565893元。565893×70%=396125.1元）；4.判决端州大酒楼、梁顺华共同退还水电费保证金164123元和物业管理服务费保证金24618元，合计188741元给星汇水疗会；以上四项合计：584866元；5.本案诉讼费用全部由端州大酒楼、梁顺华承担。
事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院对经营场所的公共区域认定存在错误以及对提供物业服务的举证责任分配的认定存在错误。星汇水疗会与端州大酒楼约定提供物业服务的公共区域包括物业内部及外部区域两个部分，具体服务内容在合同中约定共8项，但端州大酒楼、梁顺华仅提供了外部分清洁卫生服务和部分保安服务内容，不到约定事项的三分之一，在内部大堂至三楼公共区域的卫生、消防、照明、空调设施部分都没有提供，在一审法庭调查时均已查清此事实。为证实星汇水疗会的观点，星汇水疗会已经提交了相应的证据证明大堂至三楼间公共区域的卫生、消防、照明、空调设施是星汇水疗会自行出资安装且负责维修。梁顺华的证人证词亦证实各自经营区域各自负责，内部公共区域端州大酒楼、梁顺华没有提供卫生、消防、照明、空调设施及维修服务。根据民事证据规则的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。但端州大酒楼、梁顺华并未提供相应的证据证实已完全履行自身义务。2.端州大酒楼未按约履行服务内容，违背诚实信用原则和公平原则。一审法院认定本案适用诚实信用原则，就应审查端州大酒楼、梁顺华是否诚实信用完全履行了自身的义务，而非仅从合同内容作形式审查。一审法院援引《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定作判决依据之一，应注意该司法解释第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”和第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”的规定，因星汇水疗会没有按照诚实信用原则完全履行合同义务，双方权利义务严重不对等，星汇水疗会才提出解除合同之诉。3.梁顺华提出反诉不符合条件。（1）端州大酒楼、梁顺华提出的反诉与本诉之间没有事实上的牵连关系，端州大酒楼、梁顺华提出的反诉请求与本诉请求不是基于同一法律事实。星汇水疗会诉端州大酒楼、梁顺华诉讼请求是解除双方物业管理服务合同、端州大酒楼退还2013年11月至2016年5月期间多收取的物业服务费以及退还物业保证金和水电保证金。其诉讼请求之一是要求端州大酒楼退还部分物业费而不非要求梁顺华退还。而梁顺华提出的反诉请求则是要求星汇水疗会支付2016年7月至2016年12月份的物业管理服务费和相应的违约金。二者之间并不是基于同一法律关系，不构成反诉。端州大酒楼、梁顺华提出要求继续履行合同则是属于本诉中的抗辩意见，不能构成反诉。故该案的本诉与反诉并没有事实上牵连关系，不能构成反诉，梁顺华人应另行起诉，人民法院受理端州大酒楼、梁顺华在本案中提起的反诉违反法律规定。（2）星汇水疗会在本诉中提出的诉讼的请求自法院受理本诉之日起解除双方的《四会广润商铺物业管理服务合同》（合同编号：端物管[20111第O1号），星汇水疗会的《民事起诉状》在送达给端州大酒楼、梁顺华之日起就履行了解除合同的通知义务。星汇水疗会从合同解除之日起就不需要再向另一方缴纳物业管理服务费用，即使涉及工作交接过渡期间的费用，端州大酒楼、梁顺华也不能以原来的合同内容计算物业管理费要求星汇水疗会支付。此外，关于物业服务费数额，在李X连经营期间已经与端州大酒楼已经通过《四会广润城晚班外围保安值班协议》约定变更为18618元，且按此履行了多年，梁顺华在承接该物业时对此已经十分清楚，但一审法院却认定该协议梁顺华一方无约束力，需按最早期的合同履行进行微调，违背了公平原则。4.星汇水疗会享有解除合同的权利。因端州大酒楼、梁顺华没有按合同约定提供相应的物业服务内容，属于违约行为，星汇水疗会可行使合同解除权。原双方履行的《物业管理服务合同》第八条违约责任条款第4项规定，“任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权依法提前解除合同，造成损失由责任方承担。”双方已经在合同中约定了守约方可以解除合同的内容。另根据物权法规定，业主有自主选择物业服务企业的权利也可以自行管理。本案物业服务企业（端州大酒楼、梁顺华）与业主（星汇水疗会）为一对一的服务合同关系，不涉及其他业主的权利。在端州大酒楼、梁顺华违约的前提下，星汇水疗会享有解除合同的权利。综上，请求二审人民法院在查明事实的，正确适用法律，对本案进行公正判决。
端州大酒楼辩称，1.端州大酒楼已全部履行《四会广润城商铺物业管理服务合同》约定的义务。一审中，端州大酒楼向法院提交了相应的证据证明端州大酒楼已全面履行物业服务合同约定的公共场所清洁卫生、公共区域中央空调设备和公共照明设施、公共水电、消防等公共设施的日常维护及保养、公共区域保安服务、公共排污设施清疏、公共绿化维护保养、代收代缴水电费、排污费等各项服务。为了做好上述物业服务工作，端州大酒楼聘请了谢X平、范X、黄X流、李X荣等8名员工，分别安排从事保安、清洁、维护设备等工作，多幅监控室图片以及20份保安、物管人员值班轮值表，还有大量的设备维修单据、缴纳环保费、水费、电费等单据，都充分证实了这一事实的客观存在。而星汇水疗会在一审中提出的证据不能否定端州大酒楼履行了全部物业服务的事实。星汇水疗会提出自行出资委托他人保养和维护设施、雇佣人员负责安保和清洁、安装室内的中央空调冷暖设备等证据来证明端州大酒楼没有履行物业服务义务，把星汇水疗会应当履行自行维护内部设施的责任与端州大酒楼提供公共物业服务混为一谈。星汇水疗会经营的是中餐类制售和洗浴、按摩、桑拿等服务，按照消防管理的原则，必须自行做好经营单位内部的消防、安保、设施维护等工作，包括聘请人员进行维护，这并不能以此证明端州大酒楼没有履行《四会广润城商铺物业管理服务合同》的义务。可见，星汇水疗会提出的“四会市端州大酒楼餐饮服务有限公司并没有按该合同内容提供相应的物业管理服务”没有事实依据，星汇水疗会要求解除上述物管合同无任何理据。2.星汇水疗会应当向端州大酒楼支付拖欠的物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，以及已经生效的四会市人民法院（2016)粤1284民初92号民事调解书，星汇水疗会拖欠2016年6月1日至7月10日的物管费26465元，此物管费应当支付给端州大酒楼。3.星汇水疗会要求返还水电保证金、物管保证金无依据。根据《四会广润城租赁合同》和《四会广润城商铺物业管理服务合同》的约定，水电保证金、物管保证金是到合同期满后方可以返还，此外，根据四会市人民法院(2016)粤1284民初92号民事调解书，端州区旺角休闲中心的水电费保证金已经移交给当事人以及法院。因此，星汇水疗会要求端州大酒楼退还水电费保证金的诉讼请求无任何理据。综上所述，星汇水疗会的上诉请求无任何事实依据。因此，请二审法院查明事实，依法驳回星汇水疗会的上诉请求，维护端州大酒楼的合法权益。
梁顺华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从一审法院的判决，请求维持原判，驳回上诉请求。
信华公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从一审法院的判决，请求维持原判，驳回上诉请求。
星汇水疗会向一审法院请求判令：1.从立案受理之日解除星汇水疗会与端州大酒楼、梁顺华履行的《四会广润城商铺物业管理服务合同》（合同编号：端物管【2011】第01号）；2.端州大酒楼退还因大部分未履行物业服务内容而收取物业管理服务费用的70%费用共计396125元给星汇水疗会（计算方式：2013年11月-2015年8月期间物管费为18618元/月,共21个月，总额为：21×18618元=390978元；2015年9月-2016年5月期间物管费为19435元/月,共9个月,总额为:9×19435元=174915元；全部总额为565893元。565893×70%=396125.1元）；3.端州大酒楼、梁顺华共同退还水电费保证金164123元和物业管理服务费保证金24618元合计188741元给星汇水疗会；三项合计：584866元；4.信华公司协助配合将水电费保证金164123元和物业管理费保证金24618元，合计188741元移交给星汇水疗会；5.由端州大酒楼、梁顺华承担该案诉讼费用。
端州大酒楼向一审法院提出反诉请求：1.星汇水疗会向端州大酒楼支付2016年7月10日以前应付给端州大酒楼的物业管理费26465元；2.本案的诉讼费由星汇水疗会承担。
梁顺华向一审法院提出反诉请求：1.星汇水疗会支付梁顺华物业管理服务费217296元（自2016年7月11日起暂计至2017年3月7日，一共八个月，按照合同约定每月7日之前先交费的，所以是八个月），实计至法院判决之日止；2.星汇水疗会支付梁顺华违约金7088.8元（自2016年7月11日起暂计至2017年3月7日，实计至法院判决之日止）；3.星汇水疗会支付的水电费保证金164123元及租赁合同保证金344564元中抵扣星汇水疗会拖欠的物业管理费及违约金；4.星汇水疗会承担本案的全部反诉费用。
一审法院认定的事实：端州大酒楼（甲方）与端州区旺角休闲中心（乙方）于2011年6月7日签订的《四会广润城商铺物业管理服务合同》约定：端州区旺角休闲中心承租的物业座落在四××市城中区××大道××号即“四会广润城”一层及二层全层商铺，端州大酒楼于2011年6月10日至2024年7月31日期间对商场实施物业管理，物业管理费起算日为2011年7月10日，甲方为乙方提供以下服务：公共场所清洁卫生、提供商场内公共区域中央空调设备和公共照明设施、公共水电、消防等公共设施的日常维修及保养、公共区域提供二十四小时的秩序维护管理、公共排污设施的清疏、公共绿化的日常维护和保养、代收缴水电费、公共排污费；甲方负责广场公共部分的清洁、绿化、消防、安全及水、电的供应及宣传推广，乙方须按时缴交物业管理服务费、公共水电费、水电费及乙方经营所需缴交的一切税费等应缴之费用；逾期缴纳物业管理服务费、公共水电费、水电费等费用的，每逾期一日，乙方须按应缴费用金额的1%向甲方支付违约金；任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；物业管理费以该商铺建筑面积计算，每月3元/㎡，即每月金额为24618元，甲方按合同签订日期的年份计算每2年递增5%收取物业管理费，2011年7月10日至2013年7月10日每月为24618元，2013年7月11日至2015年7月10日每月为25849元，2015年7月11日至2017年7月10日每月为27162元……；签订本合同时，乙方须向甲方交纳物业管理服务费保证金24618元和水电费保证金164123元，合同期满或合同解除后，在乙方无违约且缴清全部应缴费用后，在乙方撤场完毕之日起30天内将物业管理服务费保证金24618元无息退还乙方；待租赁合同期满，无拖欠相关费用的情况下将水电费保证金164123元无息退还乙方；物业管理服务费、公共水电费、该商铺内的水电费及其他费用等应按月结算，乙方须于每月7日前向甲方缴交上个月的物业管理服务费及公共水电费；在本合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付违约金、赔偿金的，甲方有权直接从乙方保证金中扣除，并书面通知乙方违约事项及所扣除的违约金或赔偿金的数额，当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付并有索赔的权利。
端州大酒楼（甲方）与端州区旺角休闲中心（乙方）于2012年4月13日签订的《四会广润城晚班外围保安值班协议》约定，一、双方同意从本协议双方签订之日起，晚班（每天20:00时至次日早7:00时）四会广润城外围保安由乙方全面负责；二、晚班保安员的编制及管理、工资、福利等由乙方全面负责，乙方保安当值时段所发生的一切事务由乙方负责；三、甲方的保安员当值时间为每天早上7:00至晚上23:00时，在双方保安当值重叠时间期间（晚上20:00时至23:00时）双方保安要做好相互沟通，共同做好外围的安保工作；四、本协议由双方签订之日起执行，执行之日起至2024年7月31日止，甲方同意乙方每月从物业管理费中抵减6000元作为乙方的管理费用。
四会市广润城商贸有限公司（甲方）与端州区旺角休闲中心（乙方）签订了《四会广润城商铺租赁合同》，约定甲方将坐落在四××市城中区××大道××号及“四会广润城”一层及二层全层商铺出租给乙方使用，期限从2011年6月15日至2024年7月31日；签订本合同时，乙方须向甲方缴纳344564元作为租赁保证金。在本合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付违约金、赔偿金的，甲方有权直接从乙方保证金中扣除。
根据已经生效的（2016）粤1284民初92号民事调解书查明的事实可知：一、2009年7月27日信华公司与肇庆市时代商业集团有限公司签订《租赁合同》，约定肇庆市时代商业集团有限公司承租信华公司位于四××市城中区××大道××、××、××3主体整栋大楼，总建筑面积共13064.87平方米及电梯（五部）、空调主机（700匹）、消防设施、四楼办公室、生活区、仓库用房共1300平方米等，租期15年；二、信华公司同意肇庆市时代商业集团有限公司将合同权利义务转让给四会市广润城商贸有限公司，由四会市广润城商贸有限公司履行《租赁合同》，为此信华公司、肇庆市时代商业集团有限公司与四会市广润城商贸有限公司三方于2009年8月28日签订了《租赁合同补充协议》，在该补充协议中，肇庆市时代商业集团有限公司为四会市广润城商贸有限公司履行租赁合同的义务提供连带担保；三、四会市广润城商贸有限公司在合同履行过程中与端州区旺角休闲中心（业主：李X连）于2011年6月7日签订了《四会广润城商铺租赁合同》，将位于四××市城中区××大道××号一层（4079.4平方米）及二层全层商铺（4126.75平方米）转租给端州区旺角休闲中心（业主：李X连）租赁使用，期限至2024年7月31日止。端州区旺角休闲中心（业主：李X连）向四会市广润城商贸有限公司交付了合同保证金344564元。同日端州大酒楼与端州区旺角休闲中心（业主：李X连）签订了《四会广润城商铺物业管理服务合同》，端州区旺角休闲中心（业主：李X连）向端州大酒楼交付了水电费保证金164123元；四、信华公司同意肇庆市时代商业集团有限公司、四会市广润城商贸有限公司两方将《租赁合同》的权利义务转让给端州大酒楼，为此四方于2011年10月19日签订了《租赁合同补充协议（一）》，由端州大酒楼直接向信华公司履行信华公司、肇庆市时代商业集团有限公司双方所签订的《租赁合同》，并由端州大酒楼按《租赁合同》约定直接向信华公司交付租金；五、四会市广润城商贸有限公司、端州大酒楼、端州区旺角休闲中心（业主：李X连）于2011年11月18日签订《租赁合同补充协议》，四会市广润城商贸有限公司与端州区旺角休闲中心（业主：李X连）于2011年6月7日签订《四会广润城商铺租赁合同》，约定权利、义务转让给端州大酒楼承继，由端州区旺角休闲中心（业主：李X连）直接向端州大酒楼履行这两个合同；六、端州区旺角休闲中心（业主：李X连）于2013年11月14日与张X光、黄X超、宾X锋签订《四会市城中区旺角休闲会所合作股份协议书》（该协议书经四会市公证处公证），共同开办了“四会市城中区旺角休闲会所”，并按端州区旺角休闲中心（业主：李X连）于2011年6月7日签订《四会广润城商铺租赁合同》、《四会广润城商铺物业管理服务合同》直接向端州大酒楼履行合同义务；现“四会市城中区旺角休闲会所”已更名为“四会市城中区星汇水疗会”，李X连在四会市城中区旺角休闲会所所占的全部股份自2013年12月1日起转让给曾X华，端州区旺角休闲中心（业主：李X连）已于2013年10月30日因生意清淡而注销。
信华公司（甲方）、肇庆市时代商业集团有限公司(乙方)、端州大酒楼(丙方)、梁顺华（丁方）、张X光（戊方）、黄X超（戊方）、宾X锋（戊方）、曾X华（戊方）在（2016）粤1284民初92号案中达成如下协议：一、各方均同意丙方将《租赁合同》的权利义务转让给丁方，由丁方向甲方履行；同意丙方与端州区旺角休闲中心（业主：李X连）于2011年6月7日签订的《四会广润城商铺租赁合同》、《四会广润城商铺物业管理服务合同》的权利义务转让给丁方，由戊方向丁方履行；二、在本协议签订之日起，甲方与乙、丙方之间的租赁合同关系终止，丙方与端州区旺角休闲中心（业主：李X连）之间的租赁合同关系终止；《租赁合同》由丁方按该合同约定直接向甲方履行，《四会广润城商铺租赁合同》、《四会广润城商铺物业管理服务合同》由戊方按该两合同约定直接向丁方履行；三、乙、丙二方在租赁场地所投资的设备不取回，其交付的合同保证金和设备保证金不要求甲方退还；乙、丙二方拆迁了的设备无需返还给甲方，所欠的租金[含（2015）肇四法民二初字第41号民事判决书执行的款项]也无需向甲方支付,即以设备抵设备、合同保证金和设备保证金抵偿拖欠的租金；四、丙方在签订本协议之日起将四会市广润城商贸有限公司收取端州区旺角休闲中心（业主：李X连）的合同保证金344564元及水电费保证金164123元（水电费保证金实际要按丙、丁、戊三方在本协议生效后五天内核实确认的数额在扣除移交时当月应代付的水电费后的余额交付，因丙方原因导致逾期无法确认的，丙方需按水电费保证金全额164123元转交丁方）转入法院账号，再由法院转入甲方账号，由甲方代丁方保管；同时丙方应将《四会广润城商铺租赁合同》、《四会广润城商铺物业管理服务合同》等合同原件交给丁方，并协助丁方办理好水电费交费的转户手续，若丙方不协助丁方办理水电账户过户手续的，权利人有权申请法院强制过户；五、丙方与戊方（即原端州区旺角休闲中心、李X连）签订的《四会广润城商铺租赁合同》及《四会广润城商铺物业管理服务合同》之外的权利义务与甲、丁方无关，由此而引起纠纷由乙、丙方负责；造成甲、丁方损失的，乙、丙方应全额予以赔偿；六、在租赁合同期限届满时丁方全额负责将端州区旺角休闲中心（业主：李X连）所交付的合同保证金344564元在戊方没有违约的前提下15个工作日内无息退还给戊方；水电费保证金在戊方交清应缴的费用后15个工作日内无息退还剩余的水、电费保证金给戊方，甲方承担丁方返还戊方保证金的责任；七、丁方在履行《租赁合同》过程中，如出现违约情况可能影响戊方的租赁权利的，甲方应及时采取书面通知的形式告知戊方有关情况，在上述前提下，戊方可直接向甲方履行《四会广润城商铺租赁合同》、《四会广润城商铺物业管理服务合同》所约定的合同权利和义务，甲方应同时承接丁方履行《四会广润城商铺租赁合同》、《四会广润城商铺物业管理服务合同》所约定的合同权利和义务；八、因丁方为个人，故戊方在向丁方履行《四会广润城商铺租赁合同》、《四会广润城商铺物业管理服务合同》的交租、交费义务时，甲方应协助丁方向戊方开具正规发票，如丁方不具备开票资格的，甲方应直接开具有关发票给戊方；九、戊方承诺其取得甲方位于四××市城中区××大道××、××、××3主体大楼一、二层租赁经营使用权是基于四会市广润城商贸有限公司与端州区旺角休闲中心（业主：李X连）于2011年6月7日签订《四会广润城商铺租赁合同》、《四会广润城商铺物业管理服务合同》和四会市广润城商贸有限公司、丙方、端州区旺角休闲中心（业主：李X连）于2011年11月18日签订的《租赁合同补充协议》，及端州区旺角休闲中心（业主：李X连）于2013年11月14日与张X光、黄X超、宾X锋签订《四会市城中区旺角休闲会所合作股份协议书》（该协议书经四会市公证处公证）而来的，日后如端州区旺角休闲中心（业主：李X连）主张上述合同权利时，均由戊方单方全面负责解决。由此而造成甲、丁方损失的，戊方要负责赔偿；戊方在今后的经营中严格要按《四会广润城商铺租赁合同》约定条款履行，如经营主体或名称的变更要事前取得丁方的书面同意；十、本协议签署后，由四会市人民法院依法制作民事调解书，各方收到该调解书之日起按照调解书内容履行各自的义务。各方按本协议约定办理租赁事项交接和保证金的移交等手续。甲方要在调解书生效之日起的七日内向四会市人民法院提交终止执行（2015）肇四法民二初字第41号民事判决书的书面函件；各方在2016年7月10日前交接，交接前按原合同执行，交接后按本协议执行，丙方负责清理物资及聘请的人员。各方以交接的时间履行合同的义务；十一、本协议自经各方签字或盖章，即告生效；本协议一式八份，各方各持一份，交一份给四会市人民法院作存查之用；十二、本案受理费5743元，由星汇水疗会信华公司负担2871元，端州大酒楼、肇庆市时代商业集团有限公司共负担2872元。
各方当事人确认案涉的物业是四××市城中区××大道××、××、××3主体整栋大楼的一部分。
星汇水疗会与端州大酒楼均确认，星汇水疗会在2013年11月-2015年8月期间和2015年9月-2017年7月期间，分别按照18618元/月、19435元/月的标准合共缴纳了565893元的物业管理费。
端州大酒楼收取了由原来的旺角休闲中心经营者李X连缴纳的物业管理服务费保证金24618元，信华公司代梁顺华收取了租赁合同保证金344564元、水电费保证金164123元。
星汇水疗会诉称端州大酒楼未履行合同约定的大部分物业服务内容，主张解除合同并要求返还2013年11月至2016年5月期间已缴纳的70%物业管理服务费、端州大酒楼、梁顺华退还水电费保证金和物业管理费保证金，并主张信华公司对保证金的退还予以协助。端州大酒楼反诉主张星汇水疗会按19435元/月的标准支付2016年6月1日至7月10日的物业管理费26465元。梁顺华辩称端州大酒楼与端州区旺角休闲中心签订的《四会广润城晚班外围保安值班协议》不在其承接的权利义务范围内，反诉主张星汇水疗会按《四会广润城商铺物业管理服务合同》的约定，以27162元/月的标准支付2016年7月11日起暂计至2017年3月7日的物业管理费及相应的违约金，并要求从水电费保证金和租赁合同保证金中抵扣。端州大酒楼、梁顺华均不同意解除合同。梁顺华确认其接手后，保安值班的时间是早上七点到晚上十一点。
星汇水疗会诉称一楼的大堂、通往二楼和三楼的楼梯、连接楼梯的走廊通道是内部公共区域，端州大酒楼除了代缴电费外就没有对该区域提供物业服务，端州大酒楼在营业的时候，这些内部公共区域是星汇水疗会与端州大酒楼一起使用的，端州大酒楼没有营业后，就把二楼通往三楼以上的部分封住了；一楼大堂的前门至仓丰大道公路边、右侧停车场、后面通道部分、左侧侧门向外延伸公路边是外部公共区域，该区域除了星汇水疗会使用外，端州大酒楼、信华的员工都有使用，星汇水疗会称在该外部区域范围，端州大酒楼只是提供了部分的保安及清洁服务，未有提供其他的物业服务，消防水管、供电主线路、供电房、高压配电房、消防监控室都是公共区域，高压配电房、消防监控室都是同一人值班；端州大酒楼辩称已按合同约定对一楼大堂的前门至仓丰大道公路边，右侧停车场靠墙壁的部分、后面通道的停车场、左侧侧门向外延伸公路边、消防水管、供电主线路、供电房、高压配电房、消防监控室等公共区域提供了物业服务，星汇水疗会以上所述的其他范围不属于公共区域，是由星汇水疗会单独使用的。
星汇水疗会欲证明端州大酒楼没有按约定提供物业服务，是由星汇水疗会自行出资委托他人保养和维修消防系统、雇佣人员负责公共区域的安保和清洁、安装公共区域的中央空调冷暖设备、缴纳经营过程中产生的水费、排污费，分别提供了消防系统保养合同、收款收据、照片等证据。
星汇水疗会确认端州大酒楼、梁顺华代缴电费的事实，双方确认星汇水疗会已经向端州大酒楼、梁顺华缴清了2017年3月份之前的电费。
另外，梁顺华为证明有提供人员对星汇水疗会的公共区域进行物业服务和现有的服务人员、服务方式都是从以前端州大酒楼承继过来等事实，申请证人栾某出庭作证。栾某陈述称端州大酒楼有提供配套的空调设施和消防设施，原来在停车场旁边种植的几棵树由端州大酒楼负责绿化，星汇水疗会自己种的端州大酒楼不负责绿化维护，建筑物后门厨房的地方不属于公共区域，所以不提供服务。经星汇水疗会询问，证人述称端州大酒楼的电梯之前是端州大酒楼使用的，该电梯是直接通到三楼，二楼不停的，端州大酒楼于2013年年底停业，星汇水疗会对此未予以否认。
张X光、黄X超、宾X锋、曾X华出具了《授权声明书》，称作为星汇水疗会的出资合伙人，同意授权以星汇水疗会的名义通过诉讼方式向本案的端州大酒楼、第三人提出要求解除物业服务合同、返还部分物业管理服务费以及退还相关物业管理服务保证金、水电费保证金等诉讼请求。各方当事人对上述《授权声明书》的内容予以确认。
根据星汇水疗会提供的个体户机读档案登记资料显示，星汇水疗会的经营范围包括中餐类制售和洗浴、按摩、桑拿服务。
一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。关于星汇水疗会的诉讼主体资格问题。根据已经生效的（2016）粤1284民初92号调解书可知，由张X光、黄X超、宾X锋、曾X华按《四会广润城商铺租赁合同》《四会广润城商铺物业管理服务合同》的约定直接向梁顺华履行，日后如端州区旺角休闲中心（业主：李X连）主张上述合同权利时，均由张X光、黄X超、宾X锋、曾X华单方全面负责解决。张X光、黄X超、宾X锋、曾X华出具了《授权声明书》，称同意授权以星汇水疗会的名义主张本案的诉求，各方当事人对上述《授权声明书》的内容也予以确认。故星汇水疗会可作为本案的原告提起诉讼。
关于应否受理端州大酒楼、梁顺华提起的反诉的问题。反诉要与本诉有牵连性，端州大酒楼、梁顺华提起反诉的目的旨在抵消、吞并、排斥星汇水疗会的诉讼请求。反诉与本诉之间的牵连性可基于同一法律关系、同一法律事实或诉讼标的的同一性。星汇水疗会主张端州大酒楼返还物业管理费与端州大酒楼反诉主张星汇水疗会支付物业管理费的时间段虽不一致，但是基于同一法律关系和诉讼标的（货币）的同一性；星汇水疗会主张梁顺华退还基于物业服务合同约定缴纳的物业管理服务费保证金和水电费保证金，梁顺华基于同一合同关系反诉主张星汇水疗会支付物业管理费和违约金并要求从保证金中抵扣，旨在抵消星汇水疗会返还保证金的诉讼请求。故端州大酒楼、梁顺华的反诉符合法定受理的条件。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《四会广润城商铺物业管理服务合同》约定：端州大酒楼需为星汇水疗会提供以下服务：公共场所清洁卫生、提供商场内公共区域中央空调设备和公共照明设施、公共水电、消防等公共设施的日常维修及保养、公共区域提供二十四小时的秩序维护管理、公共排污设施的清疏、公共绿化的日常维护和保养、代收缴水电费、公共排污费；负责广场公共部分的清洁、绿化、消防、安全及水、电的供应及宣传推广。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主或物业使用人的基本合同义务，业主或物业使用人不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主或物业使用人亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主或物业使用人要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主或物业使用人可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主或物业使用人可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。
星汇水疗会是否有正当理由要求端州大酒楼退还70%的物业管理费？该院认为，星汇水疗会主张退还70%的物业管理费即要求少交物业管理费是行使抗辩权的体现，星汇水疗会是否享有少交物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主、物业使用人不交、少交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主或物业使用人拒交、少交的“正当理由”。本案中，星汇水疗会主张少交物业费的主要理由是端州大酒楼没有按照合同约定提供全部的服务。星汇水疗会欲证明端州大酒楼没有按约定提供物业服务，是由星汇水疗会自行出资委托他人保养和维修消防系统、雇佣人员负责公共区域的安保和清洁、安装公共区域的中央空调冷暖设备、缴纳经营过程中产生的水费、排污费，分别提供了消防系统保养合同、收款收据、照片等证据。星汇水疗会的经营范围包括中餐类制售和洗浴、按摩、桑拿服务，星汇水疗会有责任对经营场所内的消防系统进行维护，为了经营需要也会在经营场所内安装冷暖设备、聘请保安及保洁人员，并为经营缴纳相关的水电及排污费用。星汇水疗会未能提供充分有效的证据证明其自行聘请的人员及上述相关费用的支出非因其经营场所的内部所需，而是用于物业服务合同所约定的公共物业服务区域，故该院不采信上述证据作为证明端州大酒楼提供的物业服务存在重大瑕疵的依据。星汇水疗会诉称一楼的大堂、通往二楼和三楼的楼梯、连接楼梯的走廊通道属于合同约定的应提供物业服务的公共区域。经星汇水疗会询问，证人栾某述称端州大酒楼的电梯之前是端州大酒楼使用的，该电梯是直接通到三楼，二楼不停，端州大酒楼于2013年年底停业，星汇水疗会对此未予以否认。按《四会广润城商铺租赁合同》的约定可知，星汇水疗会承租的是四××市城中区××大道××号一层及二层全层商铺，在星汇水疗会未能举证证明其承租的物业同时存在他人使用的情况下，结合上述的证人证言，星汇水疗会诉称一楼的大堂、通往二楼和三楼的楼梯、连接楼梯的走廊通道属于端州大酒楼应提供物业服务的公共区域的意见，该院不予采纳。综上，在星汇水疗会未能举证证明端州大酒楼提供的物业服务存在重大瑕疵的情况下，星汇水疗会主张退还物业管理费的主张，该院不予支持。端州大酒楼反诉主张星汇水疗会支付拖欠的物业管理费25913元（2016年6月1日至2016年7月10日）的反诉请求，该院予以支持。
根据已经生效的（2016）粤1284民初92号调解书可知，端州大酒楼将案涉的《四会广润城商铺租赁合同》、《四会广润城商铺物业管理服务合同》的权利义务转让给梁顺华，由张X光、黄X超、宾X锋、曾X华按该两合同的约定直接向梁顺华履行，《四会广润城商铺租赁合同》及《四会广润城商铺物业管理服务合同》之外的权利义务与梁顺华无关，故端州大酒楼与端州区旺角休闲中心于2012年4月13日签订的《四会广润城晚班外围保安值班协议》对梁顺华没有约束力，梁顺华辩称上述《四会广润城晚班外围保安值班协议》不在其承接的权利义务范围内的辩解意见，该院予以采纳。星汇水疗会与梁顺华应按《四会广润城商铺物业管理服务合同》的约定行使权利和履行义务。梁顺华确认其接手后，保安值班的时间是早上七点到晚上十一点，与端州大酒楼以前的服务一样。端州大酒楼因与端州区旺角休闲中心签订了《四会广润城晚班外围保安值班协议》，故按该协议约定不需提供晚上的安保服务，但《四会广润城晚班外围保安值班协议》对梁顺华没有约束力，梁顺华应按《四会广润城商铺物业管理服务合同》的约定对公共区域提供二十四小时的秩序维护管理。梁顺华只为星汇水疗会提供了早上七点到晚上十一点的安保服务，合同约定2015年7月11日至2017年7月10日的物业管理费为27162元/月，梁顺华反诉主张星汇水疗会支付2016年7月11日起暂计至2017年3月7日的物业管理费，根据合同的约定情况和实际履行情况，该院酌定星汇水疗会在上述期间每月可向梁顺华少交1500元的物业管理费。即星汇水疗会应向端州大酒楼支付物业管理费203640元（2016年7月10日至2017年3月7日）。《四会广润城商铺租赁合同》、《四会广润城商铺物业管理服务合同》均约定，在合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付违约金、赔偿金的，端州大酒楼才有权直接从保证金中扣除。故梁顺华主张从租赁合同保证金及水电保证金中抵扣物业管理费的诉求，该院不予支持。星汇水疗会接受了梁顺华提供的物业服务，未按时缴纳相应的物业管理费，故梁顺华主张星汇水疗会支付违约金的反诉请求，该院予以支持。合同约定星汇水疗会逾期缴纳物业管理服务费按应缴费用金额的1%向梁顺华支付违约金。在端州大酒楼未能举证的情况下，星汇水疗会逾期交纳物业管理费，给端州大酒楼造成的是资金占用的利息损失，梁顺华从2016年7月10日承接案涉的物业服务合同，合同约定星汇水疗会于每月7日前向梁顺华缴交上个月的物业管理服务费，故星汇水疗会应从欠交物业管理费的下个月的8日起，以当月欠交的物业管理费25662元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向梁顺华支付违约金,根据合同的约定，该违约金可在物业管理服务费保证金中抵扣。物业服务合同和租赁合同是两个不同的法律关系，故梁顺华主张从租赁合同保证金中抵扣物业管理费违约金的反诉请求，该院不予支持。
合同约定的物业服务内容包括公共场所清洁卫生、提供商场内公共区域中央空调设备和公共照明设施、公共水电、消防等公共设施的日常维修及保养、公共区域提供二十四小时的秩序维护管理、公共排污设施的清疏、公共绿化的日常维护和保养、代收缴水电费、公共排污费，梁顺华虽未有按合同约定提供晚间的安保服务，但在星汇水疗会未能举证证明梁顺华提供的物业服务存在重大瑕疵、致使合同的根本目的不能实现的情况下，该院对星汇水疗会主张解除《四会广润城商铺物业管理服务合同》的诉求，不予支持。合同约定物业管理服务费保证金及水电费保证金在合同期满或合同解除后才退还，故星汇水疗会主张退还该两项保证金的诉求，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、驳回星汇水疗会的诉讼请求；二、星汇水疗会应于该判决生效之日起十日内向端州大酒楼支付物业管理费25913元（2016年6月1日至2016年7月10日）；三、星汇水疗会应于该判决生效之日起十日内向梁顺华支付物业管理费203640元（2016年7月10日至2017年3月7日）及相应的违约金（该违约金可在物业管理服务费保证金中抵扣，从欠交物业管理费的下个月的8日起，以当月欠交的物业管理费25662元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付至付清之日止）；四、驳回梁顺华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9649元，由星汇水疗会负担；端州大酒楼反诉的受理费231元，由星汇水疗会承担226元，端州大酒楼承担5元；梁顺华反诉的受理费2333元，由星汇水疗会负担2117元，梁顺华负担216元；本案公告费780元，由梁顺华负担。
二审期间星汇水疗会提出以下证据：1.星汇水疗会停车场处沙滩图，拟证明端州大酒楼、梁顺华在一审审理后往上诉人的停车场处倾倒沙子，不让消费者停车，损害上诉人经营；2.侧门停车场处的保安亭图片、保安值班期间睡觉图片及外人在保安亭内逗留图片，拟证明保安服务不到位、不尽责；3.报警回执，拟证明因为端州大酒楼、梁顺华堆沙的行为，星汇水疗会采取报警的行为。
端州大酒楼发表如下质证意见：不清楚这个事实，一审判决以后没有关注这个事。
梁顺华发表如下质证意见：1.关于星汇水疗会停车场处沙滩图，因星汇水疗会未提供照片的原始载体，对其三性不予认可，无法确认形成时间。如星汇水疗会认为有侵权行为应另行向法院提起诉讼，该证据与本案审理无关。照片显示的范围不在梁顺华出租给星汇水疗会的承租范围之内。星汇水疗会无权就该范围内存在的任何侵权行为向梁顺华主张权利。2.对于侧门停车场处的保安亭图片、保安值班期间睡觉图片及外人在保安亭内逗留图片，梁顺华不予认可，不能证实保安未能尽责，形同虚设，相反从星汇水疗会提供的照片看，保安亭周围地面整洁，不存在乱停乱放现象，佐证了梁顺华提供的物业管理是尽责的。3.对报警回执的真实性认可，其他关联性不予认可。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。另查明，四会广润城中共有三层，其中第一层、第二层由星汇水疗会承租，尚在营业中，第三层属于空置状态。
另查明，《四会广润城商铺物业管理服务合同》约定：2017年7月11日起至2019年7月10日，每月管理费为3.48元/㎡，每月管理费金额为人民币贰万捌仟伍佰伍拾柒元（￥28557元）。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议的焦点是：1.梁顺华在一审提出的反诉是否符合反诉的条件；2.是否应该解除星汇水疗会与端州大酒楼、梁顺华履行的《四会广润城商铺物业管理服务合同》；3.梁顺华是否应该退还水电管理保证金和物业管理保证金；4.端州大酒楼是否应退还部分物业管理服务费用；5.星汇水疗会向梁顺华支付物业管理费用的标准。
关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”第二百三十三条第一款、第二款规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案中，梁顺华在一审法庭辩论结束前提出反诉，反诉的当事人也是本诉当事人范围，且本案的梁顺华要求星汇水疗会支付物业费的反诉请求与星汇水疗会要求解除物业服务合同的本诉请求是基于相同物业服务合同关系、反诉请求与本诉诉讼请求之间具有因果关系，故梁顺华在一审提出反诉符合反诉条件，人民法院应当合并审理。
关于争议焦点二，第一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的人民法院应予支持。”本案中，广润城的三层楼房中，星汇水疗会占有两层，第三层处于空置状态。且目前只有星汇水疗会尚在经营中。因此，星汇水疗会请求解除梁顺华与星汇水疗会履行的《四会广润城商铺物业管理服务合同》，本院予以支持。第二，由于端州大酒楼在（2016）粤1284民初92号案中与梁顺华等人达成调解协议，将《四会广润城商铺物业管理服务合同》的权利义务转让给梁顺华，且各方当事人均已经进行了交接，故不需再解除端州大酒楼与星汇水疗会履行的《四会广润城商铺物业管理服务合同》。第三，由于需解除星汇水疗会与梁顺华履行的《四会广润城商铺物业管理服务合同》，且梁顺华已经承接了端州大酒楼在该物业管理服务合同的各项义务，故应由梁顺华退还水电费保证金和物业管理保证金的意见依法有据，应予支持。
关于争议焦点四，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”本案中星汇水疗会虽然提供了消防系统保养合同、收款收据、照片、报警回执等证据，但该部分证据无法证明该部分支出是用于公共区域的安保、消防保养等，也无法证明端州大酒楼、梁顺华提供的物业服务存在重大瑕疵。且端州大酒楼为证明其按照合同约定提供了物业服务提交了其聘请安排从事保安、清洁、维护设备等工作的谢X平、范X、黄X流、李X荣等8名员工的入职协议书，多幅监控室图片以及20份保安、物管人员值班轮值表，还有大量的设备维修单据、缴纳环保费、水费、电费等单据。故星汇水疗会的现有证据无法证明其自行聘请人员进行消防系统保养、安保工作等属于公共区域的支出，也无法证明端州大酒楼只提供了部分物业服务，故其要求端州大酒楼退出70%物业服务费用主张理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点五，依据《四会广润城商铺物业管理服务合同》的约定，梁顺华应对公共区域提供二十四小时的秩序维护管理。但梁顺华只为星汇水疗会提供了早上七点到晚上十一点的安保服务，故一审法院根据合同的约定情况和实际履行情况，酌定星汇水疗会每月可向梁顺华少交1500元的物业管理费并无不当，故2016年7月10日至2017年7月10日期间，星汇水疗会应按照25662元/月的标准支付梁顺华物业管理费用；2017年7月11日至合同解除之日，按照27057元/月的标准支付。
综上所述，星汇水疗会的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持（2016）粤1284民初1512号民事判决第二项；
二、撤销（2016）粤1284民初1512号民事判决第一项、第四项；
三、四会市城中区星汇水疗会与梁顺华履行的《四会广润城商铺物业管理服务合同》（合同编号：端物管【2011】第01号）于本判决生效之日起解除；
四、梁顺华应于本判决生效之日起十日内将物业管理服务费保证金24618、水电费保证金164123元退还给四会市城中区星汇水疗会；
五、四会市城中区星汇水疗会应于本判决生效之日起十日内向梁顺华支付物业管理费以及','2018-10-03
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