辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2016]辽01民终1983号
上诉人（原审原告）：张倩，女，1983年10月8日出生，汉族，现住沈阳市大东区。
委托代理人：李建、王伟，系辽宁铭迅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。
法定代表人：王威，系该公司董事长。
委托代理人：曹刚、张琪，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人张倩因与被上诉人沈阳凯城房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第05632号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月1日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张倩原审诉称，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的房屋一套，被告应在2010年4月1日前将房屋交付原告使用，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告未按合同约定交付房屋，也未办理房证。故来院诉讼，请求法院判令被告支付逾期交房违约金100万元、逾期办理房屋所有权证的违约金50万元。
沈阳凯城房屋开发有限公司原审辩称，原告无权主张逾期交房违约金。2010年3月18日，原、被告签订商品房买卖合同，约定交付日期是2010年4月1日，但是原告一直没有签订物业服务合同，未交纳相关费用。签定合同时原告委托被告帮助转卖两处商品房，为了逃避交纳商品房二次转让的相关税费，故其一直未办理入住手续。按照双方在补充协议第二条第三款的约定：在原告未交清约定费用之前，被告有权不予交付房屋且无需承担逾期交房的违约责任。另外，假设真的存在逾期违约金也已经超过诉讼时效。关于原告主张的逾期办证的违约金。涉案房屋至今未完成交付手续，也未交纳约定的物业费等相关费用，即事实上该房产至今未完成交接手续。原告至今未领取备案合同导致其未取得房产证。原告提供的保证与本案无关，更对被告无法律约束力。保证的一个落款人是汤振英，但其在被告公司并没有任何职务，他的任何行为与被告无关。保证的另一落款人是凯兴开发公司并不是被告，该保证不具有合法性。原告强行入住涉案房屋，应承担相应赔偿责任。
原审法院经审理查明，2010年3月18日，原告张倩与被告沈阳凯城房屋开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区吉力湖街60号12门商业网点一处，房屋面积354.31平方米，房屋总价款3350710元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2010年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.出卖人按日向买受人支付买受人已交付房价款的万分之零点贰的违约金，至实际交付之日止，合同继续履行。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3、详见补充协议第5条”。《商品房买卖合同》补充协议第五条约定：“出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。”
《商品房买卖合同》补充协议第二条约定：“乙方（买受人）须按商品房买卖合同约定的房屋交付日期到甲方售楼处领取房屋钥匙，签署前期物业服务合同并交纳第一年度的物业管理费、电梯费和政府部门规定的其他费用。乙方缴清上述费用之前，甲方有权不予交付房屋且无需承担逾期交付之违约责任。”
合同签订后，原告于2010年3月将全部房款付清；被告陈述在原告付清房款后就将房屋钥匙交给了原告，但原告述称直到2010年9月份，在原告多次催促下，被告才把钥匙交付原告。
2009年5月，涉案房屋已取得《房屋建筑工程竣工验收报告》，施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位均在《房屋建筑工程竣工验收报告》加盖了公章，但根据被告陈述，涉案房屋未取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。
2013年11月4日，沈阳市房屋登记中心出具《沈阳市房屋所有权初始登记证明》（房屋编号：揽军屯47［35］），内容为：“房屋所有权人沈阳凯城房屋开发限公司、房屋座落于洪区吉力湖街60号12门、规划用途网点、建筑面积354.31平方米、登记时间2013年11月4日、根据《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》相关规定，以上房屋符合初始登记条件，予以登记，并已经记载于房屋登记簿、本证明是权利人办理了房屋所有权初始登记的证明、开发建设单位应当及时与购房人持本证明和《商品房买卖合同》等相关材料申请办理商品房转移登记”。
2014年8月5日，原告交纳了非住宅转让手续费；截止本案开庭审理时，原、被告双方尚未办理商品房买卖合同备案。
原审法院另查明，原告向法院提供保证一份，内容为：“今日7月2日-7月17日办完A11、12，如办不完，给50万元”，署名为“凯兴开发公司2014年7月2日汤振英”。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同签订后，原告已按照约定履行了自己的义务，被告应在约定期限内交付房屋，但被告并未按约定日期将符合房屋交付标准的商品房交付原告，已构成违约。
关于原告主张的逾期交付房屋违约金问题。
首先，被告方虽述称在2010年3月29日已将涉案房屋的钥匙交予原告，但未提供相应证据；根据庭审中原告的陈述，原告是在2010年9月份才收到钥匙。据此应认定自2010年9月份起，原告收取涉案房屋的钥匙，并占有使用该房屋。
其次，虽然被告方提供了《房屋建筑工程竣工验收报告》，但未能提供《房屋建筑工程竣工验收备案表》，不能充分证明涉案房屋的实际竣工验收合格日期。
2013年11月4日，沈阳市房屋登记中心出具《沈阳市房屋所有权初始登记证明》，该证据可以证明涉案房屋已取得房屋所有权的初始登记，符合办理房屋所有权转让手续的条件，可以认定涉案房屋已达到《商品房买卖合同》约定的房屋交付标准，故应确认2013年11月4日为被告向原告履行完毕房屋交付义务的时间。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，房屋交付期限为2010年4月1日之前。故2010年4月2日至2013年11月4日为被告逾期向原告交付房屋的违约期间。
第三、关于逾期交房违约金的计算方式。《商品房买卖合同》第九条明确约定：“出卖人按日向买受人支付买受人已交付房价款的万分之零点贰的违约金，至实际交付之日止。”该约定并不违反相关法律和行政法规禁止规定，且为立约当事人双方真实意思表示，合法有效。故本案的逾期交房违约金应按此标准计算。
被告在庭审中提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效。因原告系2015年7月20日向法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，原告主张的2013年7月19日之前的逾期交房违约金已超过诉讼时效，2010年4月2日至2013年7月19日的逾期交房违约金本院不予支持。原告虽提出有报警记录、媒体报道、多次要求办房证、要求开发票等事实，认为时效已中断，但没有证据证明存在诉讼时效中断的法定事由，故原告的逾期房违约金请求权诉讼时效并未中断。被告应向原告给付的逾期交房违约金应从2013年7月20日计算至2013年11月4日，经计算为7171元（3350710元0.00002/天107天）。
关于被告提出，因原告未按补充协议约定日期办理入住、未交纳相关费用，根据补充协议第二条的约定，被告有权不予交付房屋且无需承担逾期交房违约责任的答辩意见。
首先，商品房买卖合同法律关系中，买受人支付购房款、出卖人交付房屋是立约双方主要合同义务；相应的，出卖人收取购房款、买受人获得房屋是双方的基本合同权利和根本目的。本案中，《商品房买卖合同》补充协议第二条“乙方（买受人）缴清上述费用之前，甲方（出卖人）有权不予交付房屋且无需承担逾期交付之违约责任。”的特别约定，将原告交纳入住费用等事项作为出卖方交付房屋的必要条件，侵害了买受人的基本合同权利，在买受人已履行主要义务，支付完全部购房款的情况下，该约定限制了买受人实现合同的根本目的，有违民法公平原则。
其次，根据现有证据，在约定的交付房屋期限内，即2010年4月1日之前，不能证明涉案房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，原告作为商品房的买受人，在此种情况下未办理入住手续、未交纳相应入住费用有充分的事实依据。
第三，《商品房买卖合同》补充协议第二条特别约定“乙方（买受人）缴清上述费用之前，甲方（出卖人）有权不予交付房屋且无需承担逾期交付之违约责任。”的内容时，不能充分证明已尽到了明确告知和解释说明的义务，且该约定明显具有免除其责任、排除对方主要权利的性质，违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，故该项约定应认定为无效，被告该项答辩意见本院不予支持。
关于原告主张的逾期办证违约金的问题。
首先，原告虽向法院提供的“保证”一份，用以证明汤振英代表被告承诺赔偿逾期办证违约金50万元，但该份证据存在如下问题：1、保证的签署人汤振英并非被告沈阳凯城房屋开发有限公司的法定代表人；2、落款公司写明的是“凯兴开发公司”字样；3、证据的名头是“保正”，而不是“保证”；4、内容过于简单，无涉案房屋的详细地址；5、未写明保证担保的明确对象是办理房屋所有权证；6、未写明“50万元”的付款主体与收款主体；7、保证写明的金额50万元，明显与《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金数额不符。综合上述多种因素，该证据不能作为证明被告逾期办证及违约金数额的依据，对原告提供的该项证据本院不予采信。
其次，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3、详见补充协议第5条”。本案中，如前所述，被告向原告交付符合合同约定条件房屋的时间为2013年11月4日，而该时间也正是涉案房屋取得《沈阳市房屋所有权初始登记证明》的日期，该证据可以证明涉案房屋在交付时已取得房屋所有权的初始登记，符合办理房屋所有权转让手续的条件，被告已履行完毕将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故本案被告不存在逾期办证的事实，原告要求被告赔偿逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳凯城房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告张倩逾期交房违约金7171元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18300元，由被告沈阳凯城房屋开发有限公司承担50元，由原告张倩承担18250元；保全费5000元，由沈阳凯城房屋开发有限公司承担50元，由原告张倩承担4950元。
宣判后，张倩不服，向本院提出上诉。上诉请求：依法撤销原审判决，依法改判或发回重审，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要理由：一、原审判决确认2013年11月4日为被上诉人向上诉人履行完毕交付义务的时间是错误的。1、被上诉人在答辩状自认至今涉案房屋未完成交付。2、第一次庭审中，被上诉人承认开庭前工程尚未竣工。3、涉案诉争房产由被上诉人多次以在建工程名义在盛京银行抵押，如果交付，如何抵押。4、被上诉人强调因上诉人原因至今未完成交接手续，上诉人强行入住。二、原审判决逾期交房违约金标准错误，应按万分之二或参照租金标准。1、合同约定逾期交房和逾期付款违约金标准不一致，不公平。2、对格式条款应按有利于购房者解释。3、原审判决仅凭合同内容简单认定违约责任的约定是双方当事人真实意思表示是错误的。本案违约金明显过低。三、原审判决上诉人无证据证明诉讼时效中断的法定事由是错误的。1、上诉人现金全款买房，直到2013年5月13日才领到两张预收购房款发票。2、索要发票跟逾期交房违约金请求不能分开，相互伴随。3、2014年7月31日上诉人对被上诉人执行董事和股东以合同诈骗罪报案，且受理，包括被上诉人逾期交房的违约责任。四、依法支持上诉人要求被上诉人给付逾期办证违约金50万元的诉讼请求。1、保证的签署人是执行董事，股东。2、落款公司名写错可能故意所为，内容可以看出是上诉人房产。3、保证明示A11、12，且办证字样足以反映真实含义。4、保证未写明办理房屋所有权证，联系全文可推知。5、付款主体当然是被上诉人，收款主体当然是持有人。6，逾期办证违约金50万是双方对违约责任的重新约定，应认定有效。五、1、被上诉人至今未按约定书面通知该房屋已达使用条件。2、假设2013年11月4日被上诉人已履行备案义务，保证则失去意义，不符合常理。
被上诉人沈阳凯城房屋开发有限公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。我方已交付房屋，上诉人自认2010年9月取得钥匙，2013年11月4日，涉案房屋完成初始登记。商品房买卖合同有效，按合同确定违约金标准正确。上诉人无诉讼时效中断证据，上诉理由不成立。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
另查明，涉案房屋于2014年7月24日申请在建工程抵押权注销登记。涉案房屋合同备案时间为2014年8月4日。
上述事实，有商品房买卖合同、发票、沈阳市房屋所有权初始登记证明、在建工程抵押权注销登记申请书、房屋电子登记（簿）查询证明等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，在卷佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，上诉人已按约定履行了己方付款义务，被上诉人未按合同第八条约定在2010年4月1日前，将经验收合格的商品房交付上诉人，构成违约，应承担违约责任。
关于逾期交付房屋天数问题，虽涉案房屋于2009年5月取得《房屋建筑工程竣工验收报告》，但未取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，另涉案房屋于2013年11月4日取得《沈阳市房屋所有权初始登记证明》，因取得房屋所有权初始登记，意味着符合办理房屋所有权转让手续的条件，故原审据此认定涉案房屋达到《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件正确，即被上诉人于2013年11月4日才将符合约定的房屋交付上诉人。因上诉人2015年7月20日提起诉讼，被上诉人提出超过诉讼时效抗辩，且上诉人未提供充分证据证明存在诉讼时效中止、中断的事由，故2010年4月2日至2013年7月19日的逾期交房违约金因超过两年诉讼时效，不予支持。原审依法依合同约定的违约金标准计算从2013年7月20日至2013年11月4日的违约金并无不当。
双方在商品房买卖合同中第十五条约定，出卖人（被上诉人）应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因被上诉人已在上述交付日即2013年11月4日取得房屋所有权初始登记，被上诉人于2014年7月24日申请在建工程抵押权注销，并于2014年8月4日为上诉人办理了合同备案，故被上诉人不存在逾期办证的情形，对上诉人要求被上诉人赔偿逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。关于上诉人提出汤振英出具《保证》代表被上诉人承诺赔偿逾期办证违约金50万元的主张，因该文字材料落款处公司名称与被上诉人不符，故该主张因缺乏事实依据，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由上诉人张倩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。