上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第41219号
原告上海伽轶贸易有限公司，住所地上海市浦东新区，经营地上海市浦东新区。法定代表人孙燕华，经理。委托代理人许建军，男。委托代理人王琪，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告柯尊红，男，1970年12月6日生，汉族，住江西省南昌市。原告上海伽轶贸易有限公司诉被告柯尊红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告上海伽轶贸易有限公司的委托代理人许建军、王琪到庭参加诉讼，被告柯尊红经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海伽轶贸易有限公司诉称，2014年4月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于上海市浦东新区周浦镇康沈路XXX号一层至二层房屋(建筑面积约2500平方米)租赁给被告，租期十年，租金为第一年度税后人民币(以下币种同)330万元，此后每两年度环比递增，并明确约定租金付款方式及时间。但自2015年5月10日起，被告以生意困难无资金为由拒绝支付租金等各项费用，虽经原告多次催讨，被告仍未按时履行合同义务。故原告起诉至法院，要求判令被告支付(或赔偿)：1、2015年5月10日至2015年9月21日的房屋租金121万元；２、免租期租金110万元；３、租金滞纳金30,250元；4、两个月招商期租金55万元；5、水电费及物业费25,365元。审理中，原告撤回了第5项诉请。被告柯尊红未作答辩。经审理查明，系争房屋为原告从案外人处承租而来。2014年4月7日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区周浦镇康沈路XXX号一层至二层房屋(建筑面积约2500平方米)出租给被告作为商业用途使用，原告于2014年4月10日前交付该房屋，房屋租赁期自2014年4月10日起至2024年4月9日，租期十年，原告同意自2014年4月10日起至2014年8月9日为装潢免租期，若因被告原因终止合同，原告有权补收免租期租金。第一年度税后租金为320万元，每两年度租金环比递增6%，先付后用，付三押一，即每年度1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前付清下一期租金。合同签订时，被告应支付履约保证金30万元，租赁终止时，如被告无欠租、欠费、债务、损坏房屋主体结构等违约行为的，且该房屋内的设施设备变更至原告名下，经营证照变更或注销后，原告在被告交还该房屋15天内将履约保证金无息归还被告。租赁期间非本合同约定的情况，被告擅自退租或违约，所交付原告的保证金不作退还，保证金不足于原告所受损失，被告还应负责赔偿。被告承租期间，每期租金、水电费等费用必须按时交纳，超过七天原告有权按日千分之三加收滞纳金，超过一月仍未交纳租金，原告有权收回房屋，被告损失被告承担。被告有下列情形之一的，原告有权单方解除协议：……３、逾期不支付租金、物业费、水电费等费用超过30天……５、被告因经营不善没有提前二月提出终止合同而单方擅自终止合同。若因被告中途终止合同，被告物业内的固定装潢和设备设施等由原告处置，被告不得擅自破坏或拆除，必须保持完好状态，否则原告有权要求被告赔偿，同时被告逾期遗留物品视作被告放弃，原告有权处置。2014年5月9日，原、被告就南边面积增加约80平方米的事宜签订《房屋租赁合同〈补充合同〉》，约定2014年4月10日至2016年4月9日的年度总租金为330万元。2015年7月30日，原、被告达成会议纪要，确认被告已拖欠原告2015年5月10日至2015年10月9日的租金1,375,000元。因被告未能及时支付欠租，故原告提起本案诉讼。审理中，原告陈述：被告于2015年9月21日口头通知原告，因其付不出租金而解除合同，但因商铺被其分割出租，小商铺都是陆续搬离，且因被告未将分割拆除掉，后来由原告自行拆除，为此耽搁了二个月，故要求被告赔偿，即诉请4；原告确认请求权的基础是解除租赁合同；系争房屋原告已另行出租，并于2015年12月9日交房；对滞纳金，原告已自行调整至欠租的百分之五；对押金30万元，要求按合同约定不予返还。以上事实，有建设工程规划许可证、批复、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同〈补充合同〉》、会议纪要及庭审笔录等在案佐证。本院认为，涉案《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同〈补充合同〉》系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面、切实履行。本案中，被告欠付租金早已超过合同约定的宽限期限，原告要求解除合同，具有事实和合同依据，本院予以支持并在判决中予以明确。原告主张被告自2015年5月10日欠付租金，对此被告未提供反驳证据，且欠付事实双方亦在相关会议中予以确认，原告要求被告支付2015年5月10日至2015年9月21日的欠付租金，本院予以支持。合同约定，若因被告原因终止合同，原告有权补收免租期租金。租赁期间非本合同约定的情况，被告擅自退租或违约，所交付原告的保证金不作退还，保证金不足于原告所受损失，被告还应负责赔偿。被告承租期间，每期租金、水电费等费用必须按时交纳，超过七天原告有权按日千分之三加收滞纳金。本案合同提前解除系因被告根本违约所致，原告要求补收免租期租金、支付滞纳金(即逾期付款违约金)、不予退还押金并赔偿招商期的租金损失，均具有合同和法律依据。考虑到免租期系原告在合同正常履行条件下给予被告的优惠，而合同已部分实际履行，故本院酌定被告按照90%支付免租期租金。对再次招商前房屋空置期间的实际经济损失，本院在扣除押金基础上按实计算。审理中，原告撤回了水电费及物业费的诉请，系原告对其诉讼权利的处分，本院予以准许。被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海伽轶贸易有限公司与被告柯尊红签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同〈补充合同〉》；二、被告柯尊红应于本判决生效之日起十日内支付原告上海伽轶贸易有限公司2015年5月10日至2015年9月21日的租金1,208,493.15元；三、被告柯尊红应于本判决生效之日起十日内支付原告上海伽轶贸易有限公司免租期租金99万元；四、被告柯尊红应于本判决生效之日起十日内支付原告上海伽轶贸易有限公司逾期付款违约金30,250元；五、原告上海伽轶贸易有限公司收取被告柯尊红的押金30万元不予返还；六、被告柯尊红应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海伽轶贸易有限公司招商期租金损失403,698.63元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,110元，公告费560元，合计30,670元，由原告上海伽轶贸易有限公司负担2,250元，被告柯尊红负担28,420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
人民陪审员 曹 璐
人民陪审员 高天明
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。