江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏12民终204号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐庆生，男，1985年12月6日生,汉族，住泰州市海陵区。
委托诉讼代理人：徐根富（特别授权），男，1964年5月14日生，汉族，住泰兴市，系徐庆生之父。
委托诉讼代理人：陈东（特别授权），江苏天滋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：泰州易亚资产经营管理有限公司，住所地泰州市东南园10号。
法定代表人：章凡，该公司董事长。
委托诉讼代理人：毛玉萍（特别授权），江苏合展兆丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王逸恺，江苏合展兆丰律师事务所实习律师。
原审第三人：泰州凤城河建设发展有限公司，住所地泰州市东南园10号。
法定代表人：马文宁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王鹏（特别授权），江苏江豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王炳军（特别授权），江苏江豪律师事务所律师。
上诉人徐庆生因与被上诉人泰州易亚资产经营管理有限公司（以下简称易亚公司）、原审第三人泰州凤城河建设发展有限公司（以下简称凤城河公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2016）苏1202民初5534号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐庆生上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决避重就轻，遗漏重要事实，将对上诉人不利且没有证据证明的事实予以认定。根据一审提交的证据，将室外的水电连接至出租房屋是被上诉人的合同义务。该义务被上诉人并未履行，导致合同的目的不能实现，上诉人要求解除合同，赔偿损失依据充分。2、一审程序违法，法院在现场查勘后未组织质证和法庭辩论。3、室内消防拴有水，生活用水、用电也有，喷淋系统的水电没有接入，目前为止甲方没有提供接入的准确点位。喷淋系统的水与消防拴的水是两个系统。如果不接通，没办法申报验收。
易亚公司答辩称：1、对于租金的问题，我方已另案主张。2、鉴于上诉人的上诉理由与一审没有变化，被上诉人的答辩意见同一审判决第2页至第4页的答辩意见。3、被上诉人作为柳园街区整体租赁经营的主体，当时可用于出租的房屋很多，上诉人完全有机会选择其他的房屋，但上诉人在经过考察确认之后，选择了案涉房屋。上诉人作为儿童乐园的经营业主，肯定比被上诉人对于经营所需房屋的具体条件更为专业。4、合同中没有约定喷淋消防系统必须接进室内是被上诉人的义务。合同约定的水电气已经全部开通。被上诉人在接到上诉人的书面通知之后，与上诉人进行了沟通，告知其准确的接入位置，也告知其具体的解决方案，只是需要上诉人花费一定的费用，但上诉人拒绝支付费用，导致问题一直没有解决。事实上，柳园街区另一租户与上诉人情况一样，但该租户自费按照被上诉人和第三人的建议已经解决了问题。也就是说，上诉人称的接入系统可以接通。
凤城河公司答辩称：案涉房屋是经过竣工验收和消防验收后取得了房屋所有权证，因此，签订的租赁合同是合法有效的。内部消防的义务责任主体是上诉人，因此相关责任应当由上诉人承担。其他同一审答辩意见。
徐庆生向一审法院起诉请求：1、判令解除双方物业租赁合同，易亚公司返还其租金352497.2元及履约保证金117490元。2、判令易亚公司赔偿其各项损失3832868.65元。3、赔偿律师费10万元。4、易亚公司承担本案诉讼费用。易亚公司提起反诉请求：1、判令徐庆生承担律师费用12万元。2、诉讼费用由徐庆生承担。
一审法院认定事实：2015年3月30日上海易亚资产经营管理有限公司(下称上海易亚公司)与原审第三人凤城河公司签订泰州市柳园文商街项目整体租赁合同一份，约定将原审第三人位于泰州市柳园文商街区建筑面积3.68万平方米建筑整体出租给上海易亚公司，租赁期限10年，从2015年3月30日至2015年3月29日止。租金支付方式按先支付后使用原则，上海易亚公司每半年支付一次，每次提前一年支付。以后租金对应前述期限给付相应年度租金。在本合同签订后半个月后，上海易亚公司需成立项目管理公司，由项目公司替代履行本合同。在本合同签订生效后上海易亚公司即取得项目街区所有商铺转租主体资格，在本合同租赁经营期限内对外转租提供服务。合同还约定了其他事项。另原审第三人凤城河公司办理了包括涉案房屋的产权证书，并依消防部门的规定向泰州市公安消防支队进行消防设计备案申报，2012年12月10日泰州市公安消防支队作出消防设备案检查合格意见书。2014年12月22日泰州市公安消防支队作出泰公消竣复字（2014）第0005号建设工程竣工验收消防备案复查意见书，该复查意见书载明经对原审第三人2014年12月8日申报的三水湾二期游客服务中心建设工程（不含内部装修）进行竣工验收消防备案复查，包括涉案C4房屋在内的建筑对照现行《建筑设计防火规范》、《火灾自动报警系统施工及验收规范》、《自动喷水灭火系统施工及验收规范》、《建筑灭火器配置验收及检查规范》等消防技术标准，认为泰公消竣查字第（2014）第0006号文所提问题已改正，该工程可恢复使用，办理了整个街区消防验收手续。
上海易亚公司在与凤城河公司签订整体租赁合同后，设立易亚公司，由易亚公司负责对外签订转租合同，2015年10月10日徐庆生、易亚公司签订物业租赁合同一份，约定由徐庆生承租使用柳园街区C4房屋，经营星期六儿童主题乐园，徐庆生声明已实地察看出租房，认可房屋现状；租赁期从2015年10月20日至2025年3月29日，合同总租金766.18934万元。其中2015年10月20日至2016年10月19日每月租金58748.4元。2016年10月20日至2017年10月19日，每月租金58748.4元。2017年10月20日至2018年10月19日，每月租金61685.8元。履约保证金为117496.8元。首期租金352497.20元（6个月）。徐庆生经营期间须依法经营，办理经营所需消防、工商、文化、卫生等手续，强化安全意识，严格按消防、公安、安全监督等部门要求做安全防范工作。如因房屋自身原因致使徐庆生无法领取与经营有关手续，徐庆生有权解除合同。因一方违约，另一方追究违约方法律责任所产生的费用（包括律师费等）由违约方承担。徐庆生、易亚公司签订合同后，易亚公司交付了租赁房屋。徐庆生亦交付了履行保证及首期6个月租金469987.20元。同时徐庆生进场装修，并与北京星期六教育科技有限公司等单位签订合作协议，取得一年期品牌使用权。2015年11月1日徐庆生（甲方）与以泰州美好消防科技有限公司名义的胡某（乙方）签订星期六儿童乐园消防合同一份，约定将消火栓、喷淋、自动报警、装修材料送检，消防检测等由乙方负责完成，符合消防部门验收要求。同日双方又签订补充协议一份，约定由乙方负责办理消防验收手续，确保取得消防法律文书或合格证书，确保正常营业。徐庆生将承租房屋的室内消防交由胡某施工。2016年3月24日泰州市公安消防支队海陵区大队对徐庆生作出行政处罚决定书，载明2016年1月28日海陵区大队消防监督员在监督检查时发现徐庆生经营星期六儿童游乐园因未经消防安全检查擅自投入使用，违反消防法的相关规定，决定责令停止使用并处罚款人民币3万元。2016年6月23日徐庆生向易亚公司发送书面通知，载明承租房屋后出现以下问题：1、由于房屋多处漏雨多次反映，易亚公司未维修。昨天由于雨量较大，无法送电，为确保儿童安全，迫使乐园停业。2、我方室内装修的消防系统已全部安装结束快半年多，由于街区公共消防系统水电原因，至今无法与室外公共消防系统接通，造成消防无法验收，至今未拿到消防许可证，且海陵区消防支队对我方进行了罚款、停业整顿等处罚。据此，要求贵方赔偿各种损失，请贵方检查核实给予答复。后易亚公司未予明确答复。2016年8月11日徐庆生向一审法院提起诉讼，以房屋存在多处渗漏造成损失要求易亚公司、凤城河公司及物业管理公司三方进行赔偿，后徐庆生撤诉。2016年10月12日公安消防海陵区大队发出催告书要求徐庆生于2016年10月26日交纳3万元罚款，未果。后申请一审法院执行，一审法院作出行政裁定书，对罚款3万元及加处罚款3万元准予强制执行。2016年11月27日徐庆生向易亚公司送达解除合同通知书，该通知书载明，2015年10月10日双方签订租赁合同，约定因房屋自身原因致使徐庆生无法领取经营有关手续的，徐庆生有权解除合同。合同签订后，徐庆生进行装修，添置大量设备、设施和物品，但因出租房屋水电无法与室外公共消防系统接通，致使徐庆生无法进行消防申报、验收。2016年3月24日公安消防海陵区大队出具行政处罚决定书，责令停止使用，同时罚款3万元。后徐庆生与易亚公司沟通处理，但仍无法解决。2016年11月23日一审法院裁定强制执行3万元罚款及加处罚款3万元。故徐庆生认为租赁合同目的无法实现，现书面通知自易亚公司收到本通知之日起双方租赁合同解除，同时将通过诉讼途径要求赔偿造成的一切损失。2016年12月8日徐庆生涉讼。
一审审理过程中，证人胡某到庭说明其可承接徐庆生室内消防系统工程，但与室外消防系统连接施工不具资质。
一审法院认为，徐庆生、易亚公司签订的租赁合同真实有效。本案中易亚公司转租凤城河公司房屋受到凤城河公司许可，且所有的房屋已领取房屋产权手续，并且办理消防验收许可，可以投入商业使用，故双方租赁合同依法应予保护。本案争议焦点徐庆生解除租赁合同关系是否符合法律规定或双方合同约定，双方合同约定因出租房屋自身原因致使经营者无法领取与经营有关手续的，徐庆生有权解除合同。现徐庆生主要理由是室内消防设施无法与室外公共消防设施相连接而导致其无法通过消防申报与验收，依据为公安消防部门的处罚决定书及要求易亚公司核复答复的通知等。徐庆生承租房屋目的是从事有公众聚集的商业经营行为，租赁合同也约定室内消防手续由徐庆生申请办理，徐庆生知晓消防安全重要性，在租赁合同签订不久，即与他人签订消防合同，负责室内消防设备的施工及消防检验申报。虽徐庆生准备了消防事项，但未能举证证实已向消防部门申请消防设计备案及申请消防检验事项，其未经消防检验合格即对外经营，遭消防部门处罚，过错在徐庆生。2016年6月23日徐庆生书面告知易亚公司消防检收需要与室外公共消防系统相接通，要求易亚公司核实答复。易亚公司未及时核实给予答复，一审审理过程中，易亚公司提供的凤城河公司申请消防验收手续证实涉案房屋外在公共消防系统已验收合格，易亚公司、凤城河公司亦表示涉案房屋室内消防系统可与室外公共消防系统相连接，徐庆生委托的消防施工人员非专业无资质，不能完成连接工程所致。现徐庆生未另行提供公安消防部门或有资质的消防专业机构出具的涉案房屋室内消防系统确实无法与室外公共消防系统相连接的证明材料，徐庆生据此认为室内消防系统无法与室外消防系统相连接，合同目的无法实现，要求解除合同理由不成立，不予采信。关于徐庆生要求返还房屋租金、履约保证金、赔偿相关损失及律师费一节，其前提是出租房屋原因致合同解除，现徐庆生主张依据不足，上述请求亦不予支持。关于易亚公司反诉请求，本案中，易亚公司作为出租人有配合、协助义务，2016年6月23日徐庆生要求易亚公司核实答复消防系统通联事项，易亚公司迟延未给予明确答复致徐庆生涉讼亦有过错，其反诉要求给付律师费用的请求，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、驳回徐庆生的诉讼请求。二、驳回易亚公司的反诉请求。本案受理费41233元，反诉费1350元，合计人民币42583元，徐庆生负担41233元，易亚公司负担1350元。
二审中，双方当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。
本院认为，本案争议焦点是徐庆生解除租赁合同关系是否符合法律规定或双方合同约定。徐庆生、易亚公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，案涉租赁合同合法有效。合同签订后，双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。本案中，双方在合同中明确约定因出租房屋自身原因致使经营者无法领取与经营有关手续的，徐庆生有权解除合同，现徐庆生以室内消防设施无法与室外公共消防设施相连接而导致其无法通过消防申报与验收为由，主张行使合同解除权。本院认为，易亚公司转租的凤城河公司房屋已领取产权手续，并办理了消防验收许可，可以投入商业使用，徐庆生在租赁案涉房屋时已实地察看出租房，认可房屋现状，且租赁合同也约定室内消防手续由徐庆生申请办理，故在租赁合同签订后不久，徐庆生即与他人签订消防合同，负责室内消防设备的施工及消防检验申报。现徐庆生未能提供充分的证据证明其室内消防系统无法与室外公共消防系统相连接的证明材料，其以合同目的无法实现为由解除合同的主张不能成立，本院不予支持。对于徐庆生要求返还房屋租金、履约保证金、赔偿相关损失及律师费的其它上诉请求，其前提是因易亚公司的原因致合同解除，故对上述上诉请求本院亦不予支持。
关于徐庆生辩称一审法院程序违法的主张，无事实依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人徐庆生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41233元，由徐庆生负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 焱
审判员 潘贻杰
审判员 顾连凤
二〇一八年四月十七日
书记员 彭世美