上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三(民)初字第1864号
原告桂志遥，男，1989年3月9日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闸北区。被告上海巴沙奥企业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人谭强，职务执行董事。委托代理人翁华强，上海金钻律师事务所律师。原告桂志遥与被告上海巴沙奥企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年8月5日受理后，于2015年9月29日第一次公开开庭进行了审理。审理中，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年12月17日第二次公开开庭进行了审理。原告桂志遥，被告上海巴沙奥企业发展有限公司(以下简称巴沙奥公司)的委托代理人翁华强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂志遥诉称，2015年1月20日，巴沙奥公司与原告签订了房屋租赁合同，约定被告将其名下的本市延长中路XXX弄XXX号的房产(以下简称系争房屋)租赁给原告，出租面积为4301.98平方米，租赁期限为18年，自2015年1月20日至2033年1月19日止，但被告迟迟未交付系争房屋。后被告曾将系争房屋的部分空置房间移交给原告使用，但在2015年7月20日，被告原法人秦忆带领人员强行要求占用房屋，并对原告方的相关人员进行辱骂及驱赶，并损坏了相关办公物品，后原告方报警，并由警察进行了现场登记。之后被告以更换铁门等方式阻止原告方进入房屋。原告认为，被告的行为严重影响到了原告的合法权益，故向法院提出：1、请求法院判决被告继续履行与原告在2015年1月20日签订的房屋租赁合同，将上海市闸北区延长中路XXX弄XXX号的房屋立即交付给原告使用；2、本案诉讼费由被告承担。被告巴沙奥公司辩称，在2015年1月20日，原、被告签订的房屋租赁合同将房屋出租给原告使用，实际上当时房屋已经对外出租，所以不存在将房屋交给原告使用的情况。2015年6月11日，被告委托律师向原告发出该份租赁合同的解除通知，通知在6月15日送达，已发生效力，合同已解除。原告所谓被告曾将房屋移交给原告使用，不符合实际情况，是原告冲入被告公司并强行占用，所以被告从来没有向原告交付过租赁房屋，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回。关联案件也已经结案，双方的债权经过生效法律文书的认定，也不存在抵扣租金的情况。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订的《房屋租赁合同》载明，甲方将位于上海市延长中路XXX弄XXX号的房产在良好的状态下出租给乙方经营使用，出租商铺面积为4301.98平方米，使用面积以实际面积为准；租赁期限18年，自2015年1月20日起至2033年1月19日止；双方议定租金为人民币1.5元/平方米/天(以下币种均为人民币)，乙方以现金或支票形式交付给甲方；租金按3个月为1个支付期，首期租金由乙方签订合同日起5天内一次性付清；如乙方逾期支付租金超过三十天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权终止合同。本合同一经双方签署后立即生效，未经双方同意，不得任意终止。如有未尽事宜，双方可另行协商。2015年6月11日，被告以原告未按租赁合同支付租金为由，委托上海金钻律师事务所向原告寄送了《房屋租赁合同解除函》，决定解除与原告签订的房屋租赁合同。原告于6月15日签收函件，并于6月19日向该所回函，表示不同意解除合同，原告未拖欠租金，且被告至今未按合同约定交付房屋。另查明，2014年11月7日，原告与被告签订了《房地产借款抵押合同》，约定被告将系争房屋以余额抵押的方式向原告借款1070万元。原告(出借人、甲方)、案外人张某某与被告(借款人、乙方)签订的《还款协议》载明，1、截止至2015年1月20日止，乙方尚欠甲方借款本金1070万元及利息合计192305元；2、乙方现自愿将抵押物位于本市延长中路XXX弄XXX号的房产出租给甲方，建筑面积4301.98平方米，租金为1.5元/平方米/天；3、对于上海市延长中路XXX弄XXX号房产中，乙方已出租的部分，原借出的租赁合同内容不变，但需由甲方与租客签订房屋租赁补偿协议，甲方有权将补充协议贴公告以告知租客，乙方需全力配合甲方工作，该房产未出租部分，所有出租权利归甲方所有，乙方放弃出租权利，不得出租该房产；4、甲方收到上述房产出租的租金扣除每月甲方需支付给乙方的租金的差额用于抵扣乙方欠甲方的本金及利息，先抵扣利息，后抵扣本金。租金以甲方实际收到为准；5、甲方还清借款本金及利息后，本协议作废；6、另有张某某出借给巴沙奥公司1700万元，租金由桂志遥代收，收到后按上述第4条协定交给张某某。再查明，2015年5月18日，原告以巴沙奥公司向其借款1070万元，巴沙奥公司自2015年1月12日后未再归还本息为由，将巴沙奥公司、秦忆、潘华诉至本院【案号：(2015)闸民二(商)初字第948号(以下简称948号案件)】，要求判令巴沙奥公司归还借款本金10,700,000元；判令巴沙奥公司偿付上述借款本金的期内利息及逾期利息(自2015年1月12日起，按中国人民银行公布的同期同档企业贷款基准利率的4倍为标准计付至实际清偿之日止)；判令若巴沙奥公司无法履行上述两项付款义务时，原告对抵押房产享有抵押权并可优先受偿；判令秦忆、潘华对巴沙奥公司上述第1、2项付款义务承担连带担保责任。本院于2015年9月28日作出(2015)闸民二(商)初字第948号民事判决书，判决：一、巴沙奥公司于本判决生效之日起十日内向桂志遥归还借款本金10,700,000元；二、巴沙奥公司于本判决生效之日起十日内向桂志遥支付上述借款本金的利息(自2015年1月12日起，按中国人民银行公布的同期同档企业贷款基准利率的4倍为标准计付至实际清偿之日止)；三、巴沙奥公司届期不履行上述第一、二项还款义务并负担案件受理费及财产保全费的，桂志遥可以与巴沙奥公司协议，以坐落于上海市闸北区延长中路XXX弄XXX号的房产折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款，就超出顺序在先的抵押担保债权的部分优先受偿，该房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归巴沙奥公司所有，不足部分由巴沙奥公司清偿；四、秦忆、潘华对巴沙奥公司上述第一、二项应付原告款项及应负担之案件受理费与财产保全费共同承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向巴沙奥公司追偿。判决后，巴沙奥公司、秦忆、潘华曾向上海市第二中级人民法院提起上诉，后又撤回上诉，该案件民事判决现已生效。以上事实，由双方当事人提供的证据及陈述予以佐证。审理中，原告表示，出租房的租金本来应由原告收取，以抵扣债权债务。所有合同都是被告方带过来的，所以有些合同是空白的。租赁合同是还款协议的附件，当时签订时随手拿了一份格式合同，如果合同的某些条款与还款协议有出入，应以还款协议为准。被告表示原借款本金并未根据合同相应抵扣，但被告房屋并未实际交付，已出租及未出租的房屋租金也没有交付。被告表示，原、被告之间的租赁合同已经解除，从签订租赁合同之日起就约定了在指定的期限内向被告支付租金，租赁合同第四条中约定合同签订后5天内原告支付首期租金即3个月的租金，但原告并未履约。原、被告另案的债权债务诉讼也已经通过另案判决确认了，其中并未抵扣过任何的利息及租金，故不存在本案抵扣租金的情况。即便原告要求抵扣租金，也应该按照法律规定的程序。被告在2015年6月15日向原告送达了合同解除函，原告也收到了该解除函，故双方合同已经解除，不存在继续履行合同的事实。948号案件被告是基于和解的意愿撤回了上诉的，一审的判决已经生效，确认了原、被告之间的债权债务，也不因原、被告之间的租赁合同而减少，原告从未支付过租金，也并未用债权来抵扣租金。被告向法院提供的自行制作的1-3号楼租赁明细表，包括所有的楼层租赁部位、租赁面积、承租人、联系方式等，证明系争房屋在签订租赁合同前就已经对外实际出租，也已经交付了实际承租人。根据法律规定，如果发生一房二租的情况，在实际已经占用使用房屋的承租人的租赁合同已经履行的情况下，未履行的租赁合同无法继续履行。系争房屋中，除了7楼没有出租，由被告公司自用，其他都已经出租了。审理中，经本院释明相关诉讼风险，原告表示，仍然坚持诉讼请求，但考虑目前系争房屋内仍有部分租客在实际占有使用房屋，故原告也希望法院判决被告将该系争房屋内的空置的有产权部位及面积交付给原告租赁使用。据原告目前了解，系争房屋内现一楼半、五楼、六楼均空置，七楼也空置但系违章建筑，其余楼面也存在部分面积空置，希望法院判决支持原告的请求。原告在申请执行时，就租赁部位是否空置会向执行部门提交相应的证据。至于合同中的其他权利义务约定，原告将与被告自行协商解决，不要求法院处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行己方义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，就系争房屋产权部位出租给原告租赁使用的合同约定未违反法律规定，应属有效。被告现主张合同已解除，不同意继续履行合同，交付系争房屋给原告租赁使用，缺乏事实和法律依据，显然构成了违约。原告要求被告继续履行合同，交付房屋给原告租赁使用，并无不当，应予支持。系争房屋现仍有部分部位由案外人租赁使用，故原告现只能要求被告交付系争房屋已空置的产权部位。至于原告租赁使用系争房屋相关产权部位后，双方租金的结算问题，因双方均未提出主张，故本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：被告上海巴沙奥企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市静安区延长中路XXX弄XXX号房屋内空置的产权部位及面积交付给原告桂志遥租赁使用。案件受理费80元，由被告上海巴沙奥企业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长 缪为军
审判员 严毅超
审判员 徐德媛
二〇一六年五月二十七日
书记员 严骐安
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。