重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0116民初2054号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆江津支行，住所地重庆市江津区几江街道办事处老米市街152号，统一社会信用代码9150011690359943XG。
负责人：罗红文，行长。
委托诉讼代理人：李茂，女，系该单位员工。
委托诉讼代理人：廖绍光，男，系该单位员工。
被告：熊化梅，女，苗族，1986年1月8日出生，住重庆市万盛经开区。
被告：重庆双福农产品批发市场有限公司，住所地重庆市江津区双福街道珊瑚大道6号，统一社会信用代码915000006965730929。
法定代表人：敖辉，董事长。
委托诉讼代理人：任睿，女，公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行与被告熊化梅、重庆双福农产品批发市场有限公司（以下简称双福农产品公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行的委托诉讼代理人李茂、被告双福农产品公司的委托诉讼代理人任睿到庭参加诉讼。被告熊化梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行向本院提出诉讼请求：1、被告熊化梅偿还截至2017年2月8日的贷款本金289479.8元、利息9641.98元（其中正常息9262.2元，罚息152.06元，复利227.72元），共计299121.78元；2、被告熊化梅偿还自2017年2月9日起至贷款本息结清日止的利息、罚息和复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基数，复利以所欠正常息与罚息为基数，均在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）；3、被告双福农产品公司承担连带清偿责任；4、原告对被告熊化梅所有的位于重庆市江津区的房产在上述本息、费用范围内享有优先受偿权。因在审理中被告熊化梅偿还了部分借款及利息，原告遂变更上述1、2项诉讼请求为：1、被告熊化梅偿还截至2017年4月19日的贷款本金286580.05元、利息7899.89元（其中正常息7667.95元，罚息69.82元，复利162.12元），共计294479.94元；2、被告熊化梅偿还自2017年4月20日起至贷款本息结清日止的利息、罚息和复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基础，复利以所欠正常息与罚息为基数，均在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）。事实和理由：2014年12月5日，原告与二被告签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定原告向被告熊化梅发放贷款30万元，贷款期限240个月，贷款利率为浮动利率，原告有权依合同约定计收罚息，依法计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放的借款等。同时，被告熊化梅以其购买的位于重庆市江津区的房产为该笔借款提供抵押，并办理了预告抵押登记；被告双福农产品公司自愿为该笔债务提供阶段性保证担保。
根据合同约定，原告于2015年2月3日向被告熊化梅发放了贷款30万元。此后，被告未按约定履行还款义务。审理中，被告熊化梅归还了部分尚欠借款本金及利息。截至2017年4月19日，仍欠原告贷款本金286580.05元、利息7899.89元（其中正常息7667.95元，罚息69.82元，复利162.12元），共计294479.94元。
被告双福农产品公司辩称，原告所诉属实。但应先拍卖、变卖抵押物清偿。
被告熊化梅未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2014年12月5日，原告（贷款人）与被告熊化梅（借款人、抵押人）、双福农产品公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：原告向被告熊化梅发放贷款30万元，用途为购房。借款期限240个月。贷款利率为浮动利率。采用等额本息还款法，共分为240期还款，以每壹个月为一个还款周期。贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款本息，原告有权提前收回已发放的借款等。同时，被告熊化梅以其购买的位于重庆市江津区的房产为该笔借款提供抵押担保。被告贵福公司为阶段性保证人，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证期间为二年。贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。三方还签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了预购商品房抵押权预告登记。该抵押房屋至今未办理不动产权利证书及抵押权登记手续。合同签订后，原告按约定于2015年2月3日向被告熊化梅发放了贷款30万元。借款后，被告熊化梅从2016年7月起未按约定履行还款付息义务。审理中，被告熊化梅归还了部分借款及利息，截至2017年4月19日，仍欠原告贷款本金286580.05元，利息是7899.89元（其中正常息7667.95元，罚息69.82元，复利162.12元），共计294479.94元。
本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约全面履行合同义务。原告已按合同约定向被告熊化梅发放了贷款，已履行其合同义务，但被告熊化梅却不按约定履行还款义务，其行为违约，原告依约定可提前收回已发放借款。被告熊化梅应当承担偿还尚欠贷款本金，并按约定支付利息、罚息、复利的民事责任。故原告请求被告熊化梅归还尚欠贷款本金并支付利息（罚息）、复利的诉讼请求本院予以支持。
根据《个人购房担保借款合同》，双方明确约定阶段性保证人的保证责任至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，该约定系双方的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。现抵押房屋未办理房屋产权证及正式抵押登记，且原告请求被告双福农产品公司承担保证责任在双方约定的保证期间内，故原告请求被告双福农产品公司承担连带清偿责任，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告双福农产品公司辩称应先处置抵押房屋，因双方约定贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。故其辩称理由不能成立，本院不予采纳。
原告与被告熊化梅签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了预购商品房抵押权预告登记。由于商品房抵押权预告登记的对象仅为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定排他性，但抵押权预告登记本身并不等同于抵押权登记，不能产生抵押权设立登记的法律后果。本案中抵押房屋未取得房地产权证，未办理正式的抵押登记，抵押权未设立。故原告请求对抵押物享有优先受偿权与法相悖，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:
一、被告熊化梅归还原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行截至2017年4月19日的贷款本金286580.05元并支付利息、罚息、复利7899.89元（其中正常息7667.95元，罚息69.82元，复利162.12元），共计294479.94元；
二、被告熊化梅支付原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行自2017年4月20日起至贷款本息付清止的利息、罚息和复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基础，复利以所欠正常息与罚息为基数，均在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）；
三、被告重庆双福农产品批发市场有限公司对上述给付义务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5786元，减半收取2893元，由被告熊化梅、重庆双福农产品批发市场有限公司负担。此款原告已预交，经其同意，限二被告在履行上述给付义务时一并转付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 程雪松
二〇一七年四月十九日
书记员 杨 晓