四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民终字第382号
上诉人（原审被告、反诉原告）绵阳市光明房地产开发有限责任公司，住所地：四川省绵阳市临园路东段翠花街107号。
法定代表人田绍树。
委托代理人吴良广，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。
委托代理人范自力，四川明炬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）四川海峡建设有限公司，住所地：四川省绵阳市临园路中段64号。
法定代表人鲜洪强。
委托代理人贾道强，四川蜀仁律师事务所律师。
上诉人绵阳市光明房地产开发有限责任公司（以下简称光明房产公司）因与被上诉人四川海峡建设有限公司（以下简称海峡建设公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2012）绵民初字第116号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年5月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。光明房产公司法定代表人田绍树及其委托代理人吴良广、范自力，海峡建设公司委托代理人贾道强，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：2006年8月23日，光明房产公司作为甲方与乙方海峡建设公司签订《艺风大厦联合开发协议》，协议主要约定：…三、甲方在共同开发艺风大厦项目中的责、权、利。1.甲方在该项目中的开发范围：地下室、地面以上四层的所有权归甲方，在此范围内的未完工程所产生造价以及在此范围内的售房办证管理等所发生的一切税费由甲方负责，自负盈亏，并承担该范围内的全部经济责任和法律责任。2.艺风大厦的城市配套费、人防建设费、消防审查等前期报建费用由甲方负责。3.甲方负责艺风大厦自乙方进场之前的一切债权债务。4.一至四层主体结构如有重大质量问题，由甲方负责。5.甲方在合同签订后七日内向乙方提供该项目原始档案资料全套，以便乙方正常工作。四、乙方在开发艺风大厦项目中的责、权、利。1.乙方在该项目中的开发范围：艺风大厦5楼至16楼共计12层由乙方出资自行开发，其所有权归乙方。土地所有权按国家规定年限所有。乙方按国家相关售房规定，自行销售、自负盈亏，并承担该范围内的全部经济责任和法律责任。2.5至16楼乙方按实测面积每平方米300元合计人民币伍佰万元正向甲方缴纳住宅土地款。3.联合协议签订后乙方向甲方缴纳土地款人民币贰佰万元正。其余款项作为地下室至地面以上四楼的安装、装饰工程款。4.属甲方所有的地下室至四楼的安装、内外装饰由乙方全垫资修建，工程造价按四川省2000建筑、安装、装饰计价定额及相关配套文件计取费用、取费标准按二级二档取费、工程类别按定额解释。工程造价经市级审计部门审计后由甲方支付，甲方将四楼住宅房和余下土地款作为工程款多退少补。5.乙方负责整栋大厦的销售、策划（地下室至地面四层价格由甲方确定、资金由甲方收取）广告业务。6.乙方负责工程资料归档、组织竣工验收等全部工作。7.乙方负责在十个月内交工使用。施工中的一切质量、安全等责任概由乙方全部负责。五、甲、乙双方共同商议，统一办证，统一管理。
2007年10月16日，光明房产公司和海峡建设公司签订《艺风大厦联合开发补充协议》，约定：一、因政府原因，开发时间根据实际情况顺延。二、该楼需用的电梯费用按甲乙双方所有的实际面积均摊。三、甲方从政府依法回购艺风大厦的资金，由乙方为甲方垫付。垫付时间按甲方与政府的约定，所垫付资金乙方不计利息。在此期间由甲方以一至四楼商铺出售（的价款）支付。四、乙方负责该楼的后期设计修改及第四层钢筋、砼碳化的处理，修改后所增加的阳台面积、5-16楼面积归乙方所有，5楼以下16楼以上归甲方所有。五、乙方向甲方在原协议的基础上增加综合费用壹佰万元。六、二期开发的资金由双方共筹乙方统筹，资金利息计入成本核算，风险与效益的比例甲方占51%，乙方占49%。七、以上增补内容是双方在2006年8月23日所签订的联合开发协议的补充部分，与协议正文具同等效力。
2008年12月24日，光明房产公司与海峡建设公司再次签订《增补协议》，协议载明：一、该项目的开发由甲方统一建账。二、该项目五楼以上住宅房面积23000平方米由乙方自建自销。甲方将乙方的全部产值以债务债权质换方式入账。乙方不再另行建账。三���乙方所属产值的营业税、房屋产权办证所产生的税费由乙方负责。四、基础加固费增加抗震烈度加固费，按房屋总面积均摊。五、属甲方所有的商业、一至四楼安装、装饰由甲方提供材料，乙方安排专业队伍单包劳务修建，其费用由甲方支付。以上内容与“联合开发协议”具同等效力，同属协议正文，供双方信守。
上述《艺风大厦联合开发协议》、《艺风大厦联合开发补充协议》由光明房产公司法定代表人田绍树及海峡建设公司委托代理人鲜明志签名并加盖公章，《增补协议》由光明房产公司田绍树签名并盖章，海峡建设公司鲜明志签名。
2011年10月9日，海峡建设公司将艺风大厦项目“光明·华都”建设工程修建完毕。该工程于2011年10月28日通过竣工验收并交付使用。2012年2月8日，海峡建设公司领取了该项目的档案资料审查合格意见书。
光明房产公司于2009年12月12日承诺在2010年8月30日前把欠海峡建设公司所有款项付清。
2012年7月25日，海峡建设公司提起本案诉讼，请求1.判令光明房产公司支付海峡建设公司决算后应收款48351202.02元，并承担从2010年8月30日起至款清之日止按月利率1%计算的资金利息；2.本案诉讼费、保全费由光明房产公司承担。
光明房产公司答辩并提起反诉称：根据光明房产公司核算，海峡建设公司在承担应当分摊的费用金额后，光明房产公司已经超额向海峡建设公司支付了1000万元以上，应当由海峡建设公司向光明房产公司进行返还，请求：1.驳回海峡建设公司的全部诉讼请求；2.判令海峡建设公司对“艺风大厦”（现光明·华都）合作项目的开发、建设、销售等各项开发成本费用进行结算；3.判令海峡建设公司在结算完成后向光明房产公司支付相关费用和税金共计1000万元（最终数据以审计为准）；4.本案全部诉讼费用由海峡建设公司承担。
原审法院组织双方当事人证据交换后，海峡建设公司申请对其代建的光明·华都地下室、一至四楼及五楼以上建筑面积7270.97㎡部分的工程价款按合同约定及签证予以审计。双方当事人共同选定四川勤德建设工程造价咨询有限公司后，因对委托鉴定范围双方当事人有所争议，在原审法院协调并经双方当事人确认后，明确了工程造价鉴定范围为：1.海峡建设公司申请对其承建的位于绵阳市翠花街光明·华都地下室、一至四楼及五楼以上部分的工程造价进行鉴定。2.光明房产公司申请对光明·华都基础部分进行鉴定，其工程资料由该公司提供并先行交纳此部分工程造价的鉴定费用。2013年3月18日，海峡建设公司向原审法院提出书面申请：为了审理的顺利进行和减少损失，将该代建部分��程结算单价由2100元／㎡降至低于成本价格的1600元／㎡，并要求按此价格与光明房产公司予以结算。同时，要求光明房产公司对现双方所提供的关于光明·华都加固等公摊费用以证据载明的金额予以据实结算。否则，因光明房产公司单方不确认原因而产生的鉴定审计等费用损失均由光明房产公司承担。2013年8月27日，四川勤德建设工程造价咨询有限责任公司出具川勤德基（2013）第148号《工程造价鉴定意见书》，鉴定咨询结论为：（一）光明·华都地下室、一至四楼及五楼以上部分工程造价鉴定金额为72408612.74元。（二）由海峡建设公司协助原加固施工单位施工部分造价金额为1148109.53元（此费用应该由光明房产公司在地下室至4层加固工程施工单位的相关费用中扣除，支付海峡建设公司）。各分部造价及分摊情况见下表：
序号分项名称分项造价（元）摊销面积���㎡）单位造价（元／㎡）备注15-26层主体结构及装饰35391244.0230108.071174.475-26层面积摊销227、28层主体、4、26、27、28层女儿墙及4、26、27、28屋面1893385.6239414.2248.04全楼面积摊销3措施项目4554104.7639414.22115.54全楼面积摊销4基础加固工程2707219.1839414.2268.69全楼面积摊销5地下室-4层加固工程6181324.919181.71此费用不摊销到全楼61-4层外装饰工程2889748.897544.96此费用不摊销到全楼7地下室-4层建筑工程2162735.649181.71此费用不摊销到全楼8地下室-4层装饰工程278719.649181.71此费用不摊销到全楼9签证工程（地下室-4层加固工程）1148109.539181.71此费用不摊销到全楼10签证工程（基础工程）203739.3739414.225.17全楼面积摊销11签证工程（地下室-4层）456455.969181.71此费用不摊销到全楼12签证工程（五层以上）492203.8130108.0716.355层以上面积摊销13签证工程（整栋楼摊销）1201765.4939414.2230.49全楼面积摊销14安装工��4154975.3339414.22105.42全楼面积摊销15消防工程3047090.5239414.2277.31全楼面积摊销1610KV配电工程192000039414.2248.71全楼面积摊销17航空障碍灯及辅助系统3500039414.220.89全楼面积摊销18自来水工程110833239414.2228.12全楼面积摊销19天然气工程107939039414.2227.39全楼面积摊销20数字有线电视工程1394003****.223.54全楼面积摊销21弱电工程50527039414.2212.82全楼面积摊销22电话网络系统工程48077.6039414.221.22全楼面积摊销23电梯安装工程195843039414.2249.69全楼面积摊销24主楼按面积摊销单位造价1814.85（三）光明华都回购原有建筑基础工程造价鉴定金额为3111379元。
鉴定咨询特别说明：（一）本工程按照联合开发协议约定地下室至四层属于光明房产公司，故属于地下室至四层的加固、维修、装修、建筑和签证都不再分摊到主楼的单方造价里；（二）因地下室至四层安装工程合同计价原则与施工过程中��证资料包干原则矛盾，且其安装专业内容划分不明确，施工过程中很多专业安装项目由业主进行了分包，故安装工程除专业分包外均按同期2009年《四川省建设工程工程量清单计价定额》计价；（三）签证四组、五组证据维修改造人工费543385.4元，因为与地下室至四层建筑定额计价部分有重复，故在签证中没有计取，按合同约定计入地下室至四层建筑定额计价中，由财务决算鉴定单位处理；（四）原有基础工程造价是按照光明房产开发公司提供的原有建筑基础施工图计算，无任何施工隐蔽资料；（五）我公司于2013年8月23日以川勤德函字（2013）第064号函告：“按照司法鉴定程序，我方与原、被告双方对本项目造价已经多次核对，并对土建、装饰、措施及加固、签证、安装、原有基础等进行了再次复核，原被告双方口头均予以确认，请海峡建设公司、光明房产公司于2013年8月27日11时以前到我单位来最终确认鉴定意见并签字盖章，否则我公司将视为原被告双方对鉴定结果无异议，我单位将按鉴定程序出具鉴定报告”。在最终确认时间之前，海峡建设公司到我公司来办理了确认事宜，光明房产公司一直没来确认，也未出具任何书面情况说明。
《工程造价鉴定意见书》送达双方当事人，经质证后，四川勤德建设工程造价咨询有限责任公司出具川勤德基（2013）第148-1号《工程造价鉴定补充报告》，该报告载明鉴定咨询结论为：（一）、光明华都地下室、一至四楼及五楼以上部分工程造价鉴定金额为72408612.74元（包含第二项加固造价金额）。（二）、由四川海峡建设有限公司协助原加固施工单位施工部分造价金额为1148109.53元。（三）、光明华都回购原有建筑基础工程造价鉴定金额为3111379元。由原审法院组织质证，经过当事人双��同意，将测绘公司提交的测绘报告中分层建筑面积第五层建筑面积进行调整，增加综合用房建筑面积124.44㎡，调整后5-26面积由30108.07㎡更改为30232.51㎡，更改后的分摊表如下：各分部造价及分摊情况见下表：
序号分项名称分项造价（元）摊销面积（㎡）单位造价（元／㎡）备注15-26层主体结构及装饰35391244.0230232.511170.645-26层面积摊销227、28层主体、4、26、27、28层女儿墙及4、26、27、28屋面1893385.6239414.2248.04全楼面积摊销3措施项目4554104.7639414.22115.54全楼面积摊销4基础加固工程2707219.1839414.2268.69全楼面积摊销5地下室-4层加固工程6181324.9139414.22156.83全楼面积摊销61-4层外装饰工程2889748.8939414.2273.32全楼面积摊销7地下室-4层建筑工程2162735.6439414.2254.87全楼面积摊销8地下室-4层装饰工程278719.6439414.227.07全楼面积摊销10签证工程（基础工程）203739.3739414.225.17全楼面积摊销11��证工程（地下室-4层）456455.9639414.2211.58全楼面积摊销12签证工程（五层以上）492203.8130232.5116.285层以上面积摊销13签证工程（整栋楼摊销）1201765.4939414.2230.49全楼面积摊销14安装工程4154975.3339414.22105.42全楼面积摊销15消防工程3047090.5239414.2277.31全楼面积摊销1610KV配电工程192000039414.2248.71全楼面积摊销17航空障碍灯及辅助系统3500039414.220.89全楼面积摊销18自来水工程110833239414.2228.12全楼面积摊销19天然气工程107939039414.2227.39全楼面积摊销20数字有线
电视工程1394003****.223.54全楼面积摊销21弱电工程50527039414.2212.82全楼面积摊销22电话网络
系统工程48077.6039414.221.22全楼面积摊销23电梯安装工程195843039414.2249.69全楼面积摊销24光明华都回购原有建筑基础工程造价鉴定金额311137939414.2278.94全楼面积摊销合计75519991.742192.57《工程造价鉴定补充报告》送达双方当事人后，在限定期限内双方均未提出异议。
原判另查明：在履行协议过程中，海峡建设公司已收到光明房产公司工程款20640000元；售房款500000元；认可光明房产公司代海峡建设公司支付朱某某、拥某、税某某三人借款合计18386198.59元；认可光明房产公司以一、四楼商业门面抵扣付款29762968.10元。
光明房产公司在项目开发过程中，已支付各项费用合计38086539.05元。
海峡建设公司书面表示缴纳税费暂预留20000000元，最终以税务部门计征为准。
原判认为：双方争议的焦点为：一、光明房产公司与海峡建设公司签订的三份协议的效力问题；二、海峡建设公司和光明房产公司之间的借款关系是否应当在本案中审理；三、海峡建设公司出资代建“光明·华都”建设工程中，光明房产公司应当向其支付工程款的金额；四、海峡建设公司作为“光明·华都”开发项目合作方，应当承担的相关费用如何确定。
关于争议焦点一，光明房产公司与海峡建设公司签订的三份协议的效力问题。海峡建设公司与光明房产公司先后签订了《艺风大厦联合开发协议》、《艺风大厦联合开发补充协议》、《增补协议》，《艺风大厦联合开发协议》和《艺风大厦联合开发补充协议》均加盖有公司印章，光明房产公司对合同真实性及效力无异议；《增补协议》虽未加盖海峡建设公司的印章，但有海峡建设公司授权委托的该公司董事长鲜明志的签名，且该协议载明“与《联合开发协议》具同等效力，同属协议正文”。所以，三份协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方均应按约定履行合同义务。光明房产公司辩称应当按照双方协商时或海峡建设公司认可的21000平方米或双方协议约定的海峡建设公司应取得的5-16层的实测房屋面积计算海峡建设公司分得的房屋面积，该理由与《增补协议》中“该项目五楼以上住宅面积23000平方米由乙方（海峡建设公司）自建自销”的约定不符，且光明房产公司也未提供证据证明双方口头约定5-16层的面积归海峡建设公司所有。对光明房产公司的此项抗辩理由不予采信。
关于争议焦点二，海峡建设公司和光明房产公司之间的借款关系是否应当在本案中审理。海峡建设公司和光明房产公司之间的借款关系，在双方先后签订的《艺风大厦联合开发协议》、《艺风大厦联合开发补充协议》、《增补协议》中均未进行约定，且与本案合作开发房地产合同关系不属于同一法律关系，在本案不予审理。
关于争议焦点三，海峡建设公司出资代建“光明·华都”建设工程中，光明房产公司应当向其支付工程款的金额。根据四川勤德建设工程造价咨询有限责任公司的《工程造价鉴定意见书》、《工程造价鉴定补充报告》以及双方当事人在协议中约定地下室至四层未完工程款、安装及装饰均由光明房产公司承担。所以，按照《工程造价鉴定补充报告》，除5、6、7、8、11项外，光明房产公司应当支付给海峡建设公司5楼以上住宅的单位造价为1809.96元，工程款为13160164.86元（1809.96元／㎡×7270.97㎡）；光明房产公司应当向海峡建设公司支付地下室-4层加固、安装、装饰及签证工程款合计为11968985.04元（《工程造价鉴定补充报告》5、6、7、8、11项）。
关于争议焦点四，海峡建设公司作为“光明·华都”开发项目合作方，应当承担的相关费用如何确定。诉讼中，光明房产公司提供在项目开发过程中，已支付各项费用合计38086539.05元。对光明房产公司提供的证据及总金额，海峡建设公司均无异议���只是针对费用的分摊提出了意见。根据光明房产公司提供的证据反映的内容及海峡建设公司的抗辩意见，主要需要认定的项目包含绵阳市城乡规划局对超面积的罚款1383223元、2011年2月25日丁吉安收取的设计费70000元，以及海峡建设公司代光明房产公司支付给上海久坚加固工程有限公司、四川省海天建设工程有限公司工程款2697047元是否应当由光明房产公司单独承担，并从光明房产公司已支付费用中扣减。第一，绵阳市城乡规划局对超面积的罚款1383223元的问题，因为在联合开发过程中，由于容积率增加导致建筑面积增加，才由双方当事人签订了《增补协议》，约定五楼以上住宅面积23000平方米为海峡建设公司自建自销，所以双方对增加建筑面积重新进行了分配，那么超面积的罚款1383223元也应当由双方予以分摊。第二，2011年2月25日丁吉安收取的设计费70000元，海峡建设��司质证认为该费用为4楼商铺加宽的设计费，但是从光明房产公司提供的记账凭据上仅显示系预付天成公司设计费，不能证明是4楼商铺加宽的设计费，因此该费用应当由双方当事人分摊。第三，关于海峡建设公司代光明房产公司支付给上海久坚加固工程有限公司、四川省海天建设工程有限公司工程款2697047元的问题，根据四川勤德建设工程造价咨询有限责任公司的《工程造价鉴定意见书》、《工程造价鉴定补充报告》，案涉工程整个工程造价及加固费用已经全部包含在内，同时在计算光明房产公司应当支付给海峡建设公司代建工程款中也按照双方约定，地下室-4层加固（包括上海久坚加固工程有限公司、四川省海天建设工程有限公司承建的加固工程）、安装、装饰及签证工程款合计为11968985.04元单独由光明房产公司承担，作为光明房产公司的应付款，所以海峡建设公��代其支付的加固款不再扣减。综上，光明房产公司在项目开发中已支付的38086539.05元，减去由光明房产公司地下室-4层应当单独承担的工程款8483635.56元和海峡建设公司认可的应单独承担5楼以上工程款7160232.36元，剩余部分由双方当事人按分得房屋面积比例分摊，海峡建设公司分摊13106519.94元{（38086539.05元-8483635.56元-7160232.36元）×0.584}。即光明房产公司已经代海峡建设公司支付了20266752.30元（7160232.36元＋13106519.94元）。光明房产公司辩称“光明·华都”实际占地5.12亩，实际建筑净用面积3.42亩，其中另有1.7亩道路、绿化等公共设施占用土地面积，该土地成本应当由双方进行分摊。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除��。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，虽然“光明·华都”建设用地规划许可证用地面积为5.12亩（含绿化用地1.22亩），建筑净用面积3.42亩，但属于建筑区划内的绿地及道路应属于业主共有，所以不存在再对建筑净用面积以外的用地进行分摊，且按照双方当事人在《艺风大厦联合开发协议》明确约定海峡建设公司只需按实测面积每平方米300元，向光明房产公司缴纳住宅土地款，合计6900000元（300元／㎡×23000㎡），双方并未约定海峡建设公司还应承担1.7亩道路、绿化面积的土地成本，故光明房产公司的此项主张不予支持。另外，光明房产公司认为整个项目增加了建筑面积，导致容积率增加，应当补交配套费用和土地出让金，增加的费用应当作为项目开发成本由双方共同承担，海峡建设公司承担补交分摊的增容费2964583.72元（尚未缴纳，按照规定应当缴纳）。对于此项费用，由于光明房产公司并未提供证据予以证明，故该请求不予支持，可待实际发生后另行主张。庭审时，光明房产公司补充提供证据，证明项目建设开发的费用共计316791.46元，海峡建设公司质证后对相关证据均不予认可，本院根据费用票据所显示的用途，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》对证据的合法性、关联性及证明力的规定，属于项目开发费用为63109.86元，其中海峡建设公司应分摊36856.16元（63109.86元×0.584）。
综上，海峡建设公司与光明房产公司在“光明·华都”项目中的各项费用结算如下：一、海峡建设公司应收款为155079149.9元，其中：1.应收住房销售款129950000元（23000平方米×5650元）；2.应收代建光明房产公司工程款25129149.9元。二、海峡建设公司应向光明房产公司支付27900000元，其中：1.���峡建设公司应缴纳土地款6900000元（300元／平方米×23000平方米）；2.补充协议增加综合费用1000000元；3.海峡建设公司应缴纳税费暂预留为20000000元。三、在履行协议中，视为海峡建设公司已收款89592775.15元，具体项目如下：1.已收现金39526198.59元，其中：①.海峡建设公司收工程款和销售款合计21140000元；②.光明房产公司代付朱、付、税三人借款18386198.59元；2.一、四楼商业门面抵款29762968.10元，其中：①.鲜红刚一楼门面款8628020.00元；②.鲜红生四楼门面款21134948.10元；3.光明房产公司在项目开发过程中，已支付各项费用38086539.05元和诉讼中补充费用63109.86元，其中海峡建设公司应当承担的费用为20303608.46元（20266752.30元＋36856.16元）。以上双方当事人的应收、应付款项品迭后，光明房产公司应当向海峡建设公司支付37586374.75元。由于光明房产公司下欠海峡建设公司房屋销售款、代建工程款均未按约定全面履行，根据光明房产公司于2009年12月12日的书面承诺，“在2010年8月30日前把欠海峡建设公司所有款项付清”，所以光明房产公司应当向海峡建设公司付清上述款项，并支付此款自2010年8月31日起至付清之日止的利息（按人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算）。
原判遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第一百零七条的规定，判决：一、光明房产公司于本判决生效之日起十五日内向海峡建设公司支付人民币37586374.75元，并支付此款自2010年8月31日起至款付清之日止按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算的利息；二、驳回海峡建设公司的其他诉讼请求；三、驳回光明房产公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务���应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费323254元，其中本诉案件受理费282354元，反诉案件受理费40900元，由海峡建设公司承担74348.42元，由光明房产公司承担248905.58元。鉴定费700000元，由海峡建设公司承担161000元，由光明房产公司承担539000元。
宣判后，光明房产公司不服，向本院提出上诉，其上诉的主要理由为：一、双方合同约定修建项目的房屋的5楼至16楼由海峡建设公司自建自销，并未约定由光明房产公司向海峡建设公司支付房屋销售价款。因为项目的开发主体是光明房产公司，海峡建设公司没有对外进行商品房销售的资格，光明房产公司因而受海峡建设公司委托代为其销售房屋，并将销售房屋所得价款支付给海峡建设公司，双方因此形成的是另行的委托关系。因此，尚未销售的6073.92平方米的房屋应由海峡建设公司自行处置，原判判令光明房产公司向海峡建设公司支付包括尚未销售的房屋在内的全部房屋销售款改变了双方合同约定，并将房屋的销售风险和费用转嫁给了光明房产公司承担。二、原判在认定海峡建设公司应当取得的房屋面积和销售价款计算上存在错误。1.双方曾明确了《增补协议》不再履行，因而海峡建设公司未在其上加盖公章，海峡建设公司应取得的房屋面积是口头约定的5至19楼共计21210平方米，而不是《增补协议》里约定的23000平方米。2.作为一个开发项目，房屋面积不仅包括依照规定应该分摊的面积，还应当包括无法进入公摊的消防通道、社区物业用房、1层厕所、1层储藏室等公共配套设施占用面积。双方案涉开发项目的公共配套设施完全安排在光明房产公司应分得的房屋楼层中，导致光明房产公司应分得的房屋面积减少���基于公平合理原则，海峡建设公司应对占用光明房产公司房屋面积的公共配套设施面积1734平方米予以分摊。3.已经销售的房屋价款应按实际销售价款结算。即使需要认定房屋平均销售单价，按照房屋销售情况，平均单价应为5645.82元，而不是原判认定的5650元。原判因此多计算了销售价款96140元。4.本案鉴定机构对案涉房屋5-26层建筑面积经鉴定明确为30232.51平方米，原判认定海峡建设公司应分得23000平方米，光明房产公司应分得7270.97平方米，比鉴定意见多出38.46平方米。三、原判对光明房产公司以归还借款的方式支付海峡建设公司的451万元价款没有认定，损害了光明房产公司的合法权益。四、原判认定光明房产公司应付海峡建设公司工程价款25129149.90元错误。1.《工程造价鉴定补充报告》第24项“光明·华都回购原有建筑基础工程造价鉴定金额”应当作为项目建设成本进���工程造价，并在结算中认定是光明房产公司支付的工程款，由双方按照取得的房屋面积比例分摊。2.《工程造价鉴定补充报告》第5项“地下室-4层加固工程”系为了满足项目楼层由16层增加至26层的安全要求进行加固所产生的费用，其造价金额应该由双方按取得的5楼以上面积分摊。3.《工程造价鉴定补充报告》第3项的“措施项目”费用系整个项目建设施工过程中所产生的措施费用总和，海峡建设公司实际施工范围为工程主体，其余诸如安装、消防、弱电等工程系光明房产公司委托其他施工单位完成。因此，该项费用金额应当同比例扣减海峡建设公司未施工部分的措施费用，同时应当对光明房产公司委托施工部分的项目措施费用进行分摊，并作为光明房产公司支付的工程款纳入结算。4.海峡建设公司没有按照合同约定全额出资修建，完成项目开发，而是由光明房产公��另行委托施工队伍完成后续施工任务，并支付了相应的工程价款。对于海峡建设公司的违约行为，原判没有做出认定和处理。五、原判对项目开发费用中的销售费用、土地费用、增容费等费用的认定和处理有误。1.已经支付的销售费用和已经销售房屋尚未支付的费用应当按照5-26楼已经销售的面积进行分摊，不应当分摊到未销售的房屋面积中。按已经销售房屋产生的销售费用每平方米57.88元计算，若尚未销售的房屋委托光明房产公司代售，应当产生销售费用351558.49元。2．案涉项目实际占地面积5.12亩，实际建筑净用地面积3.42亩，另有1.7亩道路、绿化是项目必不可少的公共配套设施，海峡建设公司应该分担项目的道路、绿化等公共基础设施占用土地的成本。3.案涉建设工程规划许可建设的总面积为36175平方米，实际修建的是39414.22平方米，由于增加了建设面积，同时海峡建设公司也多分得了面积，因此应当补交的配套费和增容费5564131.18元应当由海峡建设公司按照分得的房屋面积分摊。原判仅将光明房产公司已经缴纳的配套费计入了开发成本，未将光明房产公司应缴而欠缴的该部分费用计入开发成本分担，损害了光明房产公司权益。4.对于光明房产公司补充证据证明的开发费用316791.46元，原判仅认定63109.86元，其余253681.60元未予认定不当。六、光明房产公司在2009年12月12日向海峡建设公司出具的《关于解决回购艺风大厦欠款转移支付的委托》关于将销售房屋后的价款在2010年8月30日前结清海峡建设公司的欠款的承诺针对的是应当归还给海峡建设公司的借款，不包括尚未结算的工程价款以及没有销售的房屋价款。并且，工程价款无法结算系因海峡建设公司未向光明建设公司提交结算书，过错完全在于海峡建设公司，光明房产公司不应当��担应当支付海峡建设公司工程价款、房屋销售价款的利息，更不应当承担尚未销售房屋价款的利息。七、案涉开发项目本应结清相关税费后再分配利润。即使采用预留税费的处理方式，海峡建设公司应当承担的税费在4000万元以上，原判仅计算预留税费2000万元不当。同时，原判未对海峡建设公司应当承担的建安税费作出处理，导致实体处理错误。八、工程造价鉴定费用产生原因系海峡建设公司未提交结算书导致无法结算，海峡建设公司为了自己诉讼主张得到支持申请鉴定产生的鉴定费用应由海峡建设公司全部承担。原判判令光明房产公司分担不当。同时，原判未对光明房产公司一审中申请鉴定预交的鉴定费用54326.68元进行处理有误。综上，请求撤销原判，驳回海峡建设公司的全部诉讼请求，支持其反诉请求。
海峡建设公司答辩称：一、虽然双方合同约定由海峡建设公司“负责整栋大厦的销售、策划（地下室至地面四层价格由甲方确定、资金由甲方收取）、广告业务”，但实际履行中，光明房产公司请求包干销售，并向海峡建设公司书面承诺将其所预售的光明房产公司权限内房产的房款的80%首先用于支付尚欠海峡建设公司的欠款，并在2010年8月底前将所有欠款结清。因此，合同约定的由海峡建设公司销售后向光明房产公司支付所有款项变成了光明房产公司销售后向海峡建设公司支付销售款。案涉项目5楼以上住房早已于2012年6月全部售完，现存住房系海峡建设公司员工预定。原判判令光明房产公司全额支付房屋销售款并无不当。二、原判在海峡建设公司应取得的房屋面积、销售价格、房屋公摊问题上判决公正。1．案涉项目在2008年10月前规划为16层，因海峡建设公司在修建绵阳“越王楼”工程时给政府让利停工损失2305万元，政府在海峡建设公司的努力争取下，同意案涉项目增加为26层，因此，双方在随后签订的《增补协议》中约定海峡建设公司取得房屋面积23000平方米。《增补协议》由双方公司董事长签名盖章，光明房产公司加盖了公司印章，真实有效，双方已实际履行。原判认定海峡建设公司应取得房屋面积为23000平方米于法有据。2.按照本案项目售房部提供的住房销售均价为每平方米5784.07元，原审法院在2013年10月13日主持调解过程中，光明房产公司法定代表人田绍树请求认定为每平方米5650元。在原判判决送达之前，光明房产公司并未提供证据证明其主张的售房均价为每平方米5645.82元。原判认定5楼以上住房销售均价为每平方米5650元并无错误。3.案涉项目一切公共设施面积公摊率为26.6%，已由房管局下属测绘公司依法分摊至整栋大楼，海峡建设公司应取得的23000平方米住宅���样包含了26.6%的公摊面积；1层的厕所和储藏室属于该楼层商业独家使用，属于商业用房范围，住房部分无权分摊。并且，双方于2006年签订《艺风大厦联合开发协议》时参照的是1998年时的施工图设计，社区物业用房已经规划在1楼和4楼，该物业社区用房面积由光明房产公司承担是双方真实意思表示。光明房产公司分得的房屋主要是四面临街的商业用房，其在本案项目中的毛利润是海峡建设公司的十余倍，且其出资成本均为海峡建设公司垫付，其没有投资，没有风险，风险均为海峡建设公司承担，海峡建设公司并未向其收取各类垫资利息，其在享受了利益的同时，提出由海峡建设公司分担社区物业设施实为不诚信的表现。原判对房屋公摊事宜判决公正。4.原判认定光明房产公司应分得的5-26层房屋面积为7270.97平方米，比鉴定意见多出的38.46平方米为光明房产公司在��层增加的办公用房面积。因此，海峡建设公司提供的证据证实代建光明房产公司住房面积为7272.79平方米。光明房产公司此前对此并无异议。三、光明房产公司向海峡建设公司共计借款4745万，以及尚欠利息740余万元等事实与本案不属于同一法律关系，不应纳入本案审理。双方在一审中对此并无异议。光明房产公司一审中对已还借款、付工程款、代付税、朱、付三人借款、支付售房款、抵扣门面款等数据和性质都没有异议，上诉所持原判少认定451万元支付款的理由不能成立。四、原判认定光明房产公司应付海峡建设公司工程价款25129149.90元正确。1.《工程造价鉴定补充报告》中第24项（光明华都回购原有建筑基础工程造价鉴定金额）、第3项（措施项目）、第5项（地下室-4层加固工程）费用，鉴定报告明确说明已将其分摊在全楼工程造价中。2.光明房产公司代支的工程款���部系用海峡建设公司应分得的住房销售款代为支付，光明房产公司在案涉项目中没有一分钱的投入，海峡建设公司没有违约，光明房产公司则严重违约。五、原判对项目开发费用中的销售费用、土地费用、增容费等费用认定和处理正确。1.案涉项目5楼以上住房早已于2012年6月全部售完，现存住房由海峡建设公司员工预定。5楼以下的商业资产中的1楼、4楼已经售完，2楼、3楼为光明房产公司存留资产，光明房产公司已于2012年全部出租。本项目已经不可能再产生销售费用。2.项目规划的道路、绿化、其他公共设施用地面积已经按照国家法规规定分摊到各自权属的建筑面积之内，不存在再次分摊问题，双方也没有达成再次分摊的书面协议。并且，建筑规划内的公共场所、公共设施属于业主共有，光明房产公司无权要求再次公摊。3.本案项目在增加为26层后规划许可建筑面积为36175平方米，双方据此签订的《增补协议》确定海峡建设公司应分得住房面积为23000平方米，其余住房和商业用房面积共计13175平方米归光明房产公司所有。但在修建中，光明房产公司要求增加4楼商业用房面积和阳台面积共计3239.22平方米，该增加的建筑面积全部归属光明房产公司所有，因此，应当补交的增容费和增加面积的罚款应该由光明房产公司独自承担。但国家实际只进行了1383223元的罚款，并未征收增容费。原判对该罚款却予以了双方分摊处理。4.光明房产公司在一审中补充证据证明的开发费用本不属实，海峡建设公司对原判认可其中的63109.86元未持异议已经做了让步。六、光明房产公司于2009年12月12日承诺“在2010年8月30日前把欠海峡建设公司的所有款项全部结清”，应向海峡建设公司支付从承诺到期之日起至欠款付清为止的资金贷款利息。七、根据国家相关税法规定，海峡建设公司在案涉项目中应当缴纳的各种税费不超过1200万元，原判已经扣除海峡建设公司暂留的包括建安税费在内的各种税费2000万，并明确最终以税务部门实际征收为准，多退少补。原判对此处理方式并无不当。八、本案鉴定费用产生系光明房产公司的责任，且光明房产公司已经缴纳的鉴定费与本案没有关系。原判对鉴定费用的处理正确。综前所述，请求驳回上诉，维持原判。
经本院二审审理查明，除光明房产公司对原判认定的“光明房产公司于2009年12月12日承诺在2010年8月30日前把欠海峡建设公司所有款项付清”认为表述不实，对原判认定的“海峡建设公司已收到光明房产公司工程款20640000元；售房款500000元”以及“光明房产公司在项目开发过程中，已支付各项费用合计38086539.05元”有异议，主张已经向海峡建设公司付款119533071.69元，其中��款4348万元，案涉项目实际付款76053071.69元，光明房产公司项目开发过程中支付款项在原判认定的38086539.05元基础上还应当加上其庭审时补充证据证实的开发费用316791.46元外，双方当事人对原判查明的其余事实并无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
对光明房产公司提出异议的事实，经本院查明如下：
（一）2009年12月12日，光明房产公司向海峡建设公司出具《关于解决回购艺风大厦欠账转移支付的委托》，主要内容为：“一、你公司在市委、市政府依法处理艺风大厦问题过程中用政府工程欠款来为我公司担保2340万元，现经市委、市政府批复，同意用市政工程欠款来转移支付我公司欠富达资产公司回购艺风大厦欠款2340万元，由你公司与市国投等相关部门直接办理相关支付手续，我公司另给你公司办理借款手续。二、我公司承诺：在售��时，预售我公司权限内房产按每笔收款的80%首先用于支付你公司的所有欠款，在2010年8月前全部结清”。
（二）光明房产公司庭审后向本院出具《结算情况说明》，明确主张其就案涉项目向海峡建设公司支付的款项除原判认定的已经向海峡建设公司支付的工程款20640000元和售房款500000元共计21140000元，以1楼、4楼部分商业门面抵款29762968.10元，代海峡建设公司归还朱某某等3人借款18386198.59元，三项共计69289166.69元外，还有三项费用亦应认定为光明房产公司的已付款项：1.因在归还借款时多支付借款451万元，因部分借款事由和实际用途与本案相关，应纳入本案一并结算；2.海峡建设公司出具以3套住房抵款的收据金额共计2253905元；3.海峡建设公司领走5套住房钥匙并同意以房抵款的金额共计3464205元。前述六项已付或抵做付款费用共计79517276.69元。对光明房产公��主张的应当认定为已付款项的后三项事实，经本院查明：
1.光明房产公司二审庭审中向本院提交了2006年至2010年向海峡建设公司借款明细说明及其借款凭证，以及2010年至2012年归还借款明细及其还款凭证，主张多向海峡建设公司归还借款451万元，因借款事由和用途与本案相关，应一并结算。海峡建设公司经质证认为借款关系与本案不是同一法律关系，该组证据与本案没有关联性，证据均系复印件，真实性无法核实，且光明房产公司归还的借款未能清偿本息，不存在归还多了需要抵扣的问题。本院认为，双方对该451万元支付名目系归还借款并无争议，本案系双方就合作开发房地产合同的清理和结算纠纷，双方的借款合同纠纷与本案是另一法律关系，因此，双方争议的借款本息是否清偿或者多付不是本案审理范围。因海峡建设公司不同意光明房产公司将该451万���抵扣应支付的工程和房屋销售价款，对光明房产公司的该抵扣主张不予支持。光明房产公司可以另案诉讼查明是否多付，如果多付，有权要求返还。
2.海峡建设公司分别于2011年、2012年向光明房产公司出具三份收据，载明收到光明房产公司工程款共计2253905元，并分别注明系以光明·华都15楼1号、18楼13号、9楼13号房产抵付。
3.2011年12月26日，海峡建设公司出具函件，主要内容为：领到光明房产公司开发的光明·华都5楼3号、5楼8号、5楼9号、5楼10号、8楼3号住房钥匙各一套，预售价格共计3464205元。“待双方结算时以此为结算依据，再办理相关手续”。
（三）光明房产公司除在举证期限内提供证据证实其在项目开发、建设、销售过程中支付各种费用38086539.05元外，庭审时补充证据证实其遗漏和新发生各种建设、开发、营销费用316791.46元，原判���定其中63109.86元属实，对其余款项未予认定。经本院二审查明，海峡建设公司二审中对该316791.46元营销费用中的房屋产权登记费、土地分割测绘费、电费、电话费、消防改造费用、销售提成、广告宣传、发布、安装及拆除、电梯材料运费、样板房装修款等费用共计154918.46元予以认可，其余共计161873元的名目主要为办公用品、房租、茶楼开业、空调电话移机、售楼部参观学习、工程监理、审图费等费用未予认可。本院认为该海峡建设公司未予认可的费用依据或不能证明用于案涉项目，或没有支付凭证，不能认定系光明房产公司在案涉项目中所支付费用。
本院另查明：1998年7月，光明房产公司取得艺风大厦《建设用地规范许可证》，核定的用地面积为5.12亩（含绿化用地1.22亩）。2009年8月，绵阳市城市规划管理局向光明房产公司出具《关于“翡翠花城”规划设���方案的批复》载明：该项目位于翠花街，为原艺风大厦烂尾楼续建工程，规划总建筑面积约36200平方米，其中已建建筑面积9400平方米，续建建筑面积26800平方米。2010年6月，光明房产公司取得艺风大厦《建设工程规划许可证》，许可的建设规模为36175平方米（其中地下建筑面积1863平方米）。2010年7月15日，光明房产公司取得艺风大厦《商品房预售许可证》，核定的预售总建筑面积38190.18平方米（项目1-4层181平方米和5层124平方米物管用房不在预售范围内）。2010年11月29日，光明房产公司取得案涉项目用地土地使用权证，载明的使用权面积为2276.86平方米（约为3.42亩）。2011年2月，绵阳市城乡规划局向绵阳市国土资源局出具《关于金三角大厦主楼、艺风大厦、上海公馆项目规划条件容积率核实的函》，同意艺风大厦因为第25层平台调整为房间后面积增加862.76平方米，并请予���收增容费。2012年11月28日，经光明房产公司委托，绵阳市明信房地产测绘有限公司（以下简称明信测绘公司）出具《房屋面积测绘报告》，测定光明·华都整栋房屋建筑面积39414.22平方米，其中5-26层建筑面积为30232.51平方米。在该测绘报告中，明信测绘公司对共有共用面积的计算和分摊进行的列表统计和说明主要为：外墙、出屋面楼梯电梯间、配电室（地下室）、发电机房（地下室）、水泵房（地下室）、消防水池（地下室）、消防控制室（地下室）、电梯机房（屋顶楼梯）等由整栋房屋分摊；商业专用楼梯、电梯由商业及社区用房分摊；车道由地下车位功能区分摊；1层至4层核心筒楼梯电梯由商业及社区用房、住宅、物管用房分摊；5层至顶层核心筒楼梯电梯由物管用房和住宅分摊；2、3、4层的卫生间分别由该层商业用房分摊。另据该测绘报告，案涉项目配电室、发电机房、水泵房、消防水池、消防控制室位于地下室，社区用房位于第4层，物管用房位于第5层。
二审审理中，本院对原判认定光明房产公司因项目开发、建设、销售过程中支付的38086539.05元费用中应由光明房产公司单独承担的地下室-4层工程款8483635.56元和海峡建设公司应单独承担的5楼以上工程款7160232.36元的组成、是否计算入《工程造价鉴定补充报告》的造价结论中，以及《工程造价鉴定补充报告》第三项措施项目费计算内容向双方当事人和四川勤德建设工程造价咨询有限责任公司进行了调查核实。四川勤德建设工程造价咨询有限责任公司向本院先后出具《对光明·华都地下室、一至四楼及五楼以上部分工程造价鉴定补充报告第三项措施项目费计算内容情况说明》和《对法院要求核实的海峡公司主张应由光明公司承担的8483635.56元（光明公司提供的第8组���出费用证据）是否计入鉴定补充报告造价中的情况说明》，以及《关于对绵阳市光明房地产开发有限责任公司二0一五年一月二十日提出的﹤关于光明公司与海峡公司联合开发房地产纠纷一案中海峡公司提出的未进入工程造价应由光明公司承担的8483635.56元和鉴定报告第三项措施项目费之情况说明﹥的回复》，主要内容为：一、第三项措施项目费4554104.76元的具体内容由土建措施项目内容和装饰措施项目内容两部分构成，费用应由全楼面积分摊；二、海峡公司主张光明公司支出费用中应由光明公司独自承担的8483635.56元中付款事项分别为一至四层的梁板加固、轻质隔墙、防水工程、外墙保温、外墙装饰工程、抹灰、内墙腻子、核心筒栏杆、楼梯栏杆、幕墙夹胶钢玻、地下室防水找平层、地下室及一至四层内墙漆等共计3965875.67元费用已经计算在《工程造价鉴定补充报告》中第5、6、7、8、11项造价金额中。其余805600元、7800元、1200元为地下室至四楼专用电梯费用，其中的805600元已经计算入《工程造价鉴定补充报告》第23项造价金额1958430元中，其余1152830（1958430-805600=1152830）元为地下室至27层电梯费用；1674401元为消防工程费用，已经计算入《工程造价鉴定补充报告》中第15项造价金额中；其他费用为地下室或地面1-4层各种工程费用，未计算入或不能确定是否计算入或计算了多少金额入《工程造价鉴定补充报告》中第5、6、7、8、11项造价金额中；三、《工程造价鉴定补充报告》中第11项造价金额多计算了90980元。
对原判认定的海峡建设公司应单独承担的5楼以上工程款7160232.36元，经本院二审查明该费用为5楼以上住宅房外墙装饰、塑钢门窗工程款，海峡建设公司和光明房产公司均认可应由双方分摊。光明房产公司和海峡建设公司二���审理中对《工程造价鉴定补充报告》第23项造价金额1958430元为805600元地下室至四楼专用电梯费用和1152830元地下室至27层电梯费用两项分别组成予以认可。
二审审理中，光明房产公司和海峡建设公司共同确认案涉项目5-26层住房销售均价为每平方米5650元；尚未销售完毕的案涉项目房屋尚需后续营销费用711900元。光明房产公司确认案涉项目房屋在2010年8月4日已经开始销售。
海峡建设公司二审庭审中向本院提交绵阳富达资产经营有限责任公司与光明房产公司、海峡建设公司于2007年12月13日签订的《债权债务确认及履行协议》一份，拟证明光明房产公司在与海峡建设公司签订案涉《艺风大厦联合开发协议》、《艺风大厦联合开发补充协议》时尚未取得案涉项目。光明房产公司经质证对其真实性没有异议，但认为光明房产公司在双方签订联合开发协议时已经相关部门同意以回购方式取得案涉项目，该证据不能证明海峡建设公司的证明目的。本院认为，双方对该证据真实性不持异议，本院予以采信。该证据证明了光明房产公司在签订案涉联合开发协议时因尚未付清回购案涉项目对价尚未取得对该项目工地和相关资料的占有、使用、支配权。
光明房产公司还向本院提交了以下4组证据：1.案涉未销售房屋统计表，拟证明尚未销售的房屋面积。海峡建设公司质证认为系光明房产公司个人陈述，真实性无法确认，不予认可；2.光明房产公司分别与鲜红刚、鲜红生签订的《商品房买卖合同》，拟证明以1楼、4楼商业门面抵款29762968.10元，海峡建设公司经质证对其真实性和证明目的予以认可；3.绵阳市人民政府《关于加强改变土地用途及建设用地容积率调整审批管理的通知》，绵阳市物价局、绵阳市财政局20','2018-10-04
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