安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖01民终3188号
上诉人（原审被告）：梅侠，女，1973年6月13日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：王昭文，安徽万世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦良文，安徽万世律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：袁孝法，男，1962年12月18日出生，汉族，住安徽省舒城县。
委托诉讼代理人：邹剑，安徽至和律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：田文侠，女，1962年12月27日出生，汉族，住安徽省合肥市。
被上诉人（原审第三人）：牛孝忠，男，1983年2月26日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：田文侠，系牛孝忠母亲。
原审被告：姜宗有，男，1975年11月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
上诉人梅侠因与被上诉人袁孝法、田文侠、牛孝忠及原审被告姜宗有追偿权纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民二初字第02919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
梅侠上诉请求：1、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民二初字第02919号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，法律关系认定不清，适用法律错误。首先，一审法院法律关系认定不清。一审法院审理的上诉人与被上诉人纠纷案由系追偿权纠纷，而判决所依据的是被上诉人袁孝法与原审被告姜宗有签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》，本案并非买卖合同纠纷，由此可见，一审法院法律关系认定不清。其次，一审法院事实认定错误。被上诉人袁孝法系自愿代上诉人与姜宗有偿还债务，该行为属于第三人自愿代偿行为，并未征得上诉人与姜宗有同意，因此，其代偿行为与保证不同，被上诉人自愿代为清偿之后，不享有追偿权。再次，房屋所有权变更以登记为要件，本案被上诉人虽然与上诉人签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》，但被上诉人并未付清房款，因此，被上诉人并未取得房屋所有权，并且上诉人在变更房屋产权登记之前，均有权与被上诉人解除合同，上诉人愿意承担违约责任，房屋产权仍然归上诉人所有。最后，本案房屋买卖行为与抵押行为同时存在，一审法院直接将房屋过户给被上诉人明显违反法律规定。根据《物权法》第195条第2款规定：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。本案一审法院理应先对抵押房屋予以评估、拍卖，其直接将房屋过户给被上诉人显然违反《物权法》及相关法律法规。
袁孝法二审辩称：1、袁孝法主张的诉请为其垫付的相关款项，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人上诉请求；2、上诉人主张购房款未付清，以及将房屋直接过户给被上诉人不合理，系另外单独法律关系，与本案无关，可以另行向法院起诉。
田文侠、牛孝忠二审辩称：本案与我方无关，2012年梅侠、姜宗有用房屋抵押向我借款50万元，并到公证处办理了公证，46.5万元的出借款确实是袁孝法还给我的。
姜宗有二审未发表意见。
袁孝法向一审法院起诉请求：1、判令姜宗有、梅侠返还袁孝法垫付款项465000元；2、判令姜宗有、梅侠支付袁孝法利息损失13950元（按照月息一分计算自2015年3月27日至2015年6月29日止，并继续计算至实际履行之日）；3、由姜宗有、梅侠承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2005年，合肥市兴集电力排灌站在合肥市包河区望湖水苑集资建房，姜宗有系该单位员工亦参与集资。2007年11月25日，姜宗有（甲方）与袁孝法（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将望湖水苑2幢403室约120平房米的集资住房出卖给乙方；交易价300000元，于合同签订之日支付175000元，余款分期支付于交房时付清；乙方付清购房款后，甲方在房产证发放情况下协助乙方办理权属转移登记手续，过户税费由乙方承担等。合同签订后，袁孝法于2007年11月25日、2007年12月5日、2008年7月11日分别支付姜宗有购房款175000元、50000元、20000元。2009年底，姜宗有将房屋交付袁孝法，袁孝法立即进行装修并于2010年5月入住。2012年7月18日，双方签订《房屋买卖补充协议》，约定：由于望湖水苑2幢403室集资住房面积增大，姜宗有需向单位补交房款83000元，袁孝法自愿给付姜宗有。协议签订后，袁孝法当即支付83000元。至此，袁孝法累计支付姜宗有购房款328000元。2012年7月26日，姜宗有取得房屋产权证，但未告知袁孝法。同年8月6日，姜宗有、梅侠以该房屋作抵押向案外人田文侠借款500000元，并办理了抵押登记手续。
另查明，姜宗有与梅侠于1998年结婚，2012年2月离婚并复婚，同年8月再次离婚。
袁孝法与姜宗有、梅侠涉及上述房屋买卖合同纠纷一案，袁孝法于2012年11月8日向原审法院提起诉讼，经该院审理认为：双方争议的焦点问题是姜宗有将涉案房屋卖与袁孝法时梅侠是否知情。庭审中，梅侠陈述2009年底房屋分配后姜宗有将钥匙带回家中；2012年2月其搬家租房居住；2012年8月为办理抵押贷款手续其曾强行撬门入室进行拍照。由此分析，梅侠于2009年底即已知晓姜宗有分得涉案房屋，却在此后长达两年多的时间内从不去房屋察看，即使在2012年2月夫妻离婚并外出租房情况下仍对家庭重大财产的房屋不闻不问，且在2012年8月撬门入室发现有人居住后，仍不去物业等部门调查居住人情况或向居住人交涉，采取放任态度，有悖常理，据此推断梅侠是知情的。综上，案涉《房产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》系姜宗有与袁孝法的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规强制性规定，虽然梅侠未在合同上签名，但其对合同内容是知晓的，为合法有效。合同约定在袁孝法付清购房款后办理权属转移登记手续，但袁孝法所举证据不足以证明其已付清购房款，因此，办理权属转移登记手续的条件尚不成就，依法不予支持。该院作出（2012）包民一初字第02843号民事判决书，判决：一、原告袁孝法与被告姜宗有所签《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》有效；二、驳回原告袁孝法的其他诉讼请求。梅侠不服上述判决，向合肥市中级人民法院提出上诉，合肥市中院作出（2013）合民一终字第02272号民事判决，维持上述判决。袁孝法于2014年2月20日向原审法院申请执行，要求姜宗有、梅侠给付案件受理费、公告费等11802元。
田文侠与姜宗有、梅侠民间借贷纠纷一案，田文侠于2012年12月13日向原审法院提起诉讼，经原审法院审理查明：2012年8月6日，田文侠与姜宗有、梅侠签订借款协议一份。该协议约定如下：1、姜宗有、梅侠向田文侠借款50万元，利率按月息2%计算，借款期限自2012年8月7日至同年10月6日；2、姜宗有、梅侠以其所有的祁门路118号望湖水苑2幢403室提供抵押担保。上述协议签订后田文侠于2012年8月7日通过转帐的方式支付给姜宗有465000元，梅侠、姜宗有于同日出具收到50万元的收条一份，双方并到合肥市房产局蜀山分局办理了房屋抵押登记手续（房地产他项权证号为：房地产证合蜀字第××），债权数额为50万元。另查明：在上述借款发生时，姜宗有、梅侠系夫妻关系，合肥市（房产证号为：房地权证合包字第××号）系登记在姜宗有名下的财产。原审法院经审理后认为：合法的借贷关系受法律保护，姜宗有、梅侠在婚姻关系存续期间向田文侠借款，并以共有的房屋提供抵押担保，应认定双方借贷事实存在。在实际借款过程中，梅侠、姜宗有虽出具了50万元的收条，但田文侠通过转帐方式仅支付给姜宗有465000元，应认定双方借款本金为465000元，梅侠的辨称成立，予以采信；双方关于利息的约定，未超过同期银行贷款基准利率（月息2分）计算利息的请求，符合法律规定，予以支持；在借贷协议履行过程中，梅侠、姜宗有以自己所有的位于合肥市提供担保，并已办理了抵押登记手续，他项权证上的债权数额为50万元，现田文侠请求以抵押的财产进行折价、变更、拍卖，并从所得款项中对其中的50万元享有优先受偿权，予以支持。原审法院作出（2013）包民一初字第00156号民事判决书，判决：一、被告姜宗有、梅侠于本判决生效后十日内偿付田文侠借款本金465000元及利息（自2012年8月7日起至本判决确定的给付期限止，以465000元为基数，按月息2分计算）；二、被告姜宗有、梅侠以其所有的位于合肥市万元承担抵押担保责任，田文侠有权对该房折价或者变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；三、驳回田文侠的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。田文侠于2013年9月13日向原审法院申请执行，要求法院强制执行姜宗有、梅侠的上述欠款。
第三人牛孝忠与第三人田文侠系母子关系。2012年8月7日，姜宗有、梅侠为第三人牛孝忠出具一份委托书，委托牛孝忠到房产部门办理姜宗有、梅侠所有的位于合肥市房屋注销、抵押、出售等相关手续并对委托书进行了公证。
2014年8月8日，原审法院执行局法官通知田文侠、袁孝法、梅侠三人在该院执行局会议室对田文侠申请执行姜宗有、梅侠借款纠纷一案进行协商，经协商：袁孝法表示同意代姜宗有、梅侠偿还欠田文侠的借款本金465000元，田文侠同意袁孝法的意见并自愿放弃利息的请求。田文侠要求诉讼费、公告费、执行费由梅侠承担。梅侠在调解过程中离开现场且未在调解笔录上签名。
依上述协议，袁孝法以窦世珍的名义将代姜宗有、梅侠偿还田文侠的借款计465000元交到法院，由法院转付给田文侠。第三人牛孝忠以姜宗有、梅侠向其出具的委托书，把姜宗有、梅侠所有的位于合肥市房屋过户登记到袁孝法指定人窦世珍名下。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人依据自愿、合法等原则对双方的权利、义务进行协商并达成合意，对双方具有约束力。本案中，袁孝法与姜宗有签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》及田文侠与姜宗有、梅侠签订的《借款协议》，其效力已经法院生效的法律文书确认。依上述协议约定，姜宗有于2007年11月25日将其所有的位于合肥市的房屋转让给袁孝法，该转让合同的效力已经生效的法律文书确认，应予认定。姜宗有、梅侠于2012年8月6日以其所有的上述房屋作抵押向田文侠借款465000元也已经生效的法律文书确认，予以认定。依上述生效的法律文书，姜宗有、梅侠应偿还田文侠借款465000元，由于所抵押的房屋已出让给袁孝法，且袁孝法已占有使用，田文侠行使抵押权受限，此时经法院主持协调，袁孝法自愿代姜宗有、梅侠偿还借款本金465000元，田文侠自愿放弃利息。该协商行为未加重被告姜宗有、梅侠的债务承担。袁孝法代姜宗有、梅侠偿还后，有权要求姜宗有、梅侠偿还。且姜宗有、梅侠应承担袁孝法的利息损失。由于姜宗有于2007年11月25日本案所涉房屋出售给袁孝法，且该出让行为的效力已经法院判决书确认，梅侠辩称如2015年进行房屋拍卖，该拍卖价款远大于成交款项，该款项应由其享有的理由不能成立。该理由有违民法中诚实信用的基本原则。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姜宗有、梅侠于本判决生效后十日内偿还原告袁孝法代付款465000元及利息（利息计算以465000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率自2015年3月27日计至付清之日止）；二、驳回原告袁孝法的其他诉讼请求。案件受理费8484元，公告费800元，合计9284元，由姜宗有、梅侠负担。
双方在二审均未提供新证据。
二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信、公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，姜宗有于2007年11月25日将其所有的位于合肥市房屋出售给袁孝法，但姜宗有、梅侠又于2012年8月6日用上述房屋作抵押向田文侠借款465000元，该行为有违民法中诚实信用的基本原则。因涉案房屋已交由袁孝法占有使用，田文侠行使抵押权受限，经原审法院主持协调，袁孝法自愿代姜宗有、梅侠偿还田文侠借款本金465000元，田文侠接受袁孝法还款，该事实有结算票据、收条、执行谈话笔录等在卷佐证，应予认定。本案袁孝法的行为属于第三人代偿，第三人代偿是否享有追偿权虽无明确法律依据，但在未损害各方利益的情况下，依据公平原则应当赋予其追偿权。鉴于袁孝法的自愿代偿行为并未征得姜宗有、梅侠同意，同时袁孝法与姜宗有签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》虽经生效的法律文书确认有效，但袁孝法所举证据不足以证明其已付清购房款，办理房屋产权过户登记的条件尚不成就，其代姜宗有、梅侠偿还田文侠借款目的是为了办理案涉房屋过户手续，袁孝法代偿目的已经实现，自己亦系受益人，故袁孝法虽为姜宗有、梅侠向田文侠代偿了465000元债务，但结合本案债务代偿行为的起因以及相关法律规定，本院酌定姜宗有、梅侠支付袁孝法代偿款250000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市瑶海包河区人民法院（2015）包民二初字第02919号民事判决书主文第（二）项，即“驳回袁孝法的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省合肥市瑶海包河区人民法院（2015）包民二初字第02919号民事判决书主文第（一）项为：姜宗有、梅侠于本判决生效后15日内偿还袁孝法代付款250000元及利息（利息计算以250000元为基数，按中国人民银行同期同类银行贷款利率自2015年3月27日计算至付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费承担按照一审判决执行；二审案件受理费8484元，由姜宗有、梅侠承担4484元，袁孝法承担4000元。
本判决为终审判决。
审判长 佘敦华
审判员 王 雷
审判员 王政文
二〇一八年五月三十一日
书记员 朱大伟
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。