江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏02民终680号
上诉人（原审被告）：赵益（曾用名赵怡）。
委托诉讼代理人：陈波。
委托诉讼代理人：谈寅卿。
被上诉人（原审原告）：无锡美湖环境设计装饰有限公司，住所地无锡市滨湖区桃源居6-302室。
法定代表人：黄秋寅。
委托诉讼代理人：张念亲。
第三人：无锡市文博置业有限公司，住所地无锡市勤新私营经济园钱姚路88-128号。
法定代表人：赵小毛。
委托诉讼代理人：陶永生。
上诉人赵益与被上诉人无锡美湖环境设计装饰有限公司（以下简称美湖公司）、第三人无锡市文博置业有限公司（以下简称文博置业）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）（2016）苏0211民初6622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
赵益上诉请求：1、判决撤销滨湖法院（2016）苏0211民初6622号民事判决书；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权保护的规定，赵益符合该条规定的全部条件，未办证系文博置业缺乏资金、债台高筑无法开具发票所致；赵益在法院查封前就已将房屋出租，合法占有、使用了诉争房屋，而滨湖法院错误适用了第二十九条；2、赵益已履行购房合同所约定的所有付款义务，购房合同已全部履行完毕。根据赵益与文博置业签订的书面结算凭证，房款已用赵益应得的部分销售提成款予以冲抵，文博置业也开具了53.06万元的首付款发票；根据江苏省无锡市南长区人民法院（以下简称南长法院）（2012）南商初字第688号民事判决，79万房屋贷款已由银行汇入文博置业账户，法院也认定该笔贷款由赵益归还，故赵益已履行完毕购房合同下的付款义务，至于房屋销售提成是否已结算、是否应冲抵银行贷款系独立于购房合同外的另一法律关系，本案不应理涉；赵益系无锡市文博房屋职介有限公司（以下简称职介公司）的负责人，并非文博置业的内部员工，并未享受任何特权，文博置业因资金紧张拖欠销售提成，赵益才被迫同意用销售提成冲抵房款，一审认定“赵益系文博置业员工”、“贷款开始后的大部分贷款由文博置业支付”、“赵益为讼争房屋已支付的房款远远低于合同约定总价款的50%”系认定事实错误。
美湖公司辩称：1、本案中异议标的是第三人开发的商品房，一审判决适用执行异议复议规定第二十九条并无不当。2、上诉人与第三人不存在合法有效的房屋买卖关系。上诉人在2012年10月9日南长法院（2012）南商初字第688号案件中明确承认其为第三人公司的员工，这套房屋是第三人奖励的，全部贷款都由第三人来还；上诉人在一审时当庭承认本案房屋其仅还过贷款10万元左右；首付款收据所载日期为2006年12月，保留冲抵说明日期为2008年1月25日，故不存在上诉人所述53.06万元首付票据开具是为了冲抵房屋销售提成；上诉人一方面主张房款系冲抵销售提成，一方面主张购房合同项下付款义务其已履行完毕，销售提成是否已经结算、应否冲抵银行贷款系另一法律关系，陈述自相矛盾。3、原审判决认定上诉人系第三人员工是正确的，因为上诉人在南长法院诉讼中已经承认，同时提供的《“华邸国际大厦”销售责任书》明确销售部系第三人公司的下属部门，且第三人法人赵小毛同时又为职介公司大股东，上诉人以内部奖励及冲抵房屋销售款的方式签订合同不能对抗执行。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。
文博置业称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
美湖公司向一审法院起诉称：请求对无锡市华邸国际大厦1-401房屋（即讼争房产）继续执行。事实和理由：讼争房屋的所有权人登记为文博置业，法院依法执行文博置业的房产并作出（2013）锡滨执字第1022号之一执行裁定，并无不当；赵益并非是以消费为目的的、善意无过错的购房者，且讼争房产登记在文博置业名下，赵益不享有物权期待权，至于赵益称讼争房屋系文博置业对其销售房屋的提成奖励属于文博置业与员工赵益的内部约定，不得对抗执行，故赵益的执行异议事由不足以排除法院的强制执行。
一审法院认定事实：2002年4月30日，职介公司成立，文博置业法定代表人赵小毛作为职介公司发起人出资5万元、赵益出资3万元，法定代表人为赵益，2009年11月2日职介公司未经清算被吊销营业执照。2002年7月、2004年12月，文博置业与职介公司分别签订代销合同，约定文博置业委托职介公司销售其开发的“桃源居”、“民丰东苑”房屋，并约定了分成、奖励等内容。2006年9月，文博置业与销售部签订《“华邸国际大厦”销售责任书》，约定销售奖励等内容，赵益作为销售部责任人签字。在此期间，文博置业（赵小毛）与职介公司（赵益）就销售房屋的奖金、提成等进行结算。赵小毛并于2008年1月25日签字“同意先将华邸国际大厦1-401号房总房款1320593元，抵冲保留给赵益，民丰东苑部分房款24万元先预支给赵益，作为结算赵益在文博置业负责销售的桃源居、民丰东苑、华邸国际大厦的全部未结付的销售费用提成，等华邸销售结束。交房之时，再做最终结算，多退少补”。2006年12月19日，文博置业与赵益签订一份《商品房买卖合同》，约定文博置业将位于梁清路暂定名华邸国际大厦的第1单元4层401号房出售给赵益，房屋转让总价款132.06万元，付款方式为2006年12月19日支付53.06万元，同时办理79万元的银行贷款手续，2007年12月31日前将经验收合格的该商品房交付使用，买受人的房屋仅作办公使用。2006年12月29日，文博置业开具的《江苏省无锡市房地产开发销售预收款凭据》载明“购房单位（个人）赵益、房屋坐落：华邸国际大厦1单元401号、预收金额53.06万元”。2007年1月12日，赵益、杨星粒作为共同借款人、文博置业作为保证人、梁清路华邸国际大厦1单元401号作为抵押物与中国工商银行股份有限公司无锡分行签订《个人购房借款/担保合同》贷款79万元，放贷户名为文博置业。后梁清路华邸国际大厦1单元401号房屋未办理抵押手续。2009年3月，赵益与无锡市圳翔物业管理有限公司华邸国际大厦管理处签订物业管理费用收缴协议等。后赵益作为出租人将讼争房屋租赁给他人使用并收取租金。赵益在开庭时陈述：上述的贷款由文博置业还款约四年，后赵益本人偿还贷款10万元左右。截止2012年7月24日，赵益、杨星粒已连续2期并累计16期逾期还款，中国工商银行股份有限公司无锡分行诉至南长法院，该院作出（2012）南商初字第688号民事判决，判令杨星粒、赵益归还借款本息、文博置业承担连带清偿责任。后该案进入执行程序。美湖公司因与文博置业等装饰装修合同纠纷一案，诉至滨湖法院，滨湖法院（2013）锡滨诉前调字第0006号中查封文博置业坐落梁清路58-1-401的讼争房屋。后滨湖法院作出（2013）锡滨民初字第0108号民事调解书，文博置业尚欠美湖公司332.0195万元及利息。因文博置业未按该调解书履行付款义务，该案也进入执行程序。执行过程中，滨湖法院于2016年3月31日作出（2013）锡滨执字第1022号之一执行裁定：文博置业所有的401室房屋产权归美湖公司所有；上述房屋项下的抵押、查封予以解除，原房产证予以作废；上述房屋过户费用及土地使用权登记费用由美湖公司自行负担。2016年4月13日的销售不动产发票载明“付款方美湖公司、收款方文博置业金额83万元”。2016年4月18日的税收缴款书载明“纳税人名称美湖公司、存量房办公、实缴金额24900”。2016年4月21日，讼争房屋办理了苏（2016）无锡市不动产权第0039261号登记证，权利人为美湖公司。2016年5月4日，赵益提出执行异议申请。滨湖法院作出（2016）苏0211执异25号执行裁定，裁定中止对国际大厦1-401房屋的执行；撤销（2013）锡滨执字第1022号之一执行裁定书。为此，美湖公司提起诉讼。
一审庭审中，赵益提出2006年12月29日的《江苏省无锡市房地产开发销售预收款凭据》载明的金额53.06万元，系其已向文博置业支付完毕的首付款。美湖公司对真实性无异议，但认为该凭证仅是为了满足向银行贷款所需的首付款凭证，赵益并未向文博置业支付该笔首付款。文博置业对真实性无异议，但认为该凭据是配合银行贷款所使用的，赵益并未实际支付给文博置业。对此，赵益亦未提供付款凭证。
另查明：在南长法院审理的（2012）南商初字第688号案件中，赵益陈述“我作为文博置业的员工，文博置业将这套房屋奖励给我的，归还贷款当时说好就是由公司来还……之前的贷款大部分由文博置业还的，小部分由我归还”。
一审法院认为：本案中，首先，法院在执行财产保全过程中，查封的讼争房屋登记在文博置业名下，（2013）锡滨民初字第0108号案件在执行过程中，讼争房屋仍然登记在文博置业名下，虽赵益提供了其与文博置业签订的《商品房买卖合同》，但赵益未能提供包括首付款53.06万元在内的支付购房款的凭证，结合赵益系文博置业员工，赵益、杨星粒夫妻作为共同借款人向银行贷款79万元，放贷户名为文博置业，贷款使用人为文博置业，且贷款开始后的大部分贷款由文博置业支付的事实，应认定文博置业名义上与其公司员工签订房屋买卖合同，实际上是以借款人赵益、杨星粒的名义向银行贷款，故本案中无法认定文博置业与赵益之间是否存在合法有效的房屋买卖关系。关于赵益提出文博置业同意将讼争房屋抵冲其负责销售的桃源居、民丰东苑、华邸国际大厦的销售提成或奖励，系文博置业与公司员工内部之间的事情，其中涉及职介公司或以房抵债等问题，属于另一法律关系，赵益可另案主张权利。其次，根据赵益提供的其与无锡市圳翔物业管理有限公司华邸国际大厦管理处签订的物业管理费用收缴协议、租赁合同及收取租金等证据，仅能证明赵益在讼争房屋被查封前将该房屋出租给他人使用并收取租金的事实，不能等同于已经实际占有讼争房屋。再次，《商品房买卖合同》约定“买受人的房屋仅作办公使用”，事实上，赵益是将讼争房屋出租给他人使用而非自用。综上，依据现有证据无法认定赵益与文博置业之间存在合法有效的房屋买卖关系、赵益所购讼争商品房系用于居住及赵益为讼争房屋已支付的价款远远低于合同约定总价款的百分之五十等情形，故赵益对登记在文博置业名下的讼争房屋提出异议的主张证据不足，法院不予支持。一审法院判决如下：准许对401室房屋继续执行。案件受理费12100元，由被告赵益负担。
二审查明事实与一审查明事实相同，本院对一审认定的事实予以确认。
本院二审期间，上诉人赵益提供从办理贷款的第一个月到2012年12月份的银行还款记录作为证据，证明贷款由赵益归还64万余元，其中10万左右是赵益自己拿出来的，另外的一部分是其将文博置业打到其卡上的销售提成款拿去归还贷款。经质证，被上诉人对真实性无异议，对证明目的不认可。第三人对形式真实性无异议，对关联性不认可。
本院认为，本案诉争房屋系办公用房，案外人赵益基于不动产买受人的物权期待权提出排除执行异议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查，该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，赵益提供了其与文博置业在法院查封前签订的《商品房买卖合同》并称其已支付全部价款，本院认为赵益提供的证据不能证明其已支付全部价款，理由如下：1、赵益称首付款53.06万元系根据结算凭证用销售提成进行冲抵，但53.06万元的《江苏省无锡市房地产开发销售预收款凭据》系文博置业于2006年12月29日开具，而结算凭证系文博置业及董事长赵小毛于2008年1月25日出具，时间在首付款支付之后；2、赵益虽提交了银行还款记录，但其亦认可贷款由文博置业还款约四年，大部分贷款由文博置业偿还，其本人仅偿还贷款10万元左右；3、赵益称文博置业同意将讼争房屋抵冲其负责销售的桃源居、民丰东苑、华邸国际大厦的销售提成或奖励，系文博置业与其内部约定，且并未提供证据证明双方对销售提成进行最终结算，其可以另案主张权利。其次，赵益未能提供证据证明未办理登记过户非因其自身原因导致。综上，赵益就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利，滨湖法院判决准许对401室房屋继续执行于法有据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12100元，由上诉人赵益负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙晓敏
审 判 员 俞 彤
审 判 员 秦小兵
二〇一八年四月十日
法官助理 杨 曦
书 记 员 张 萍