广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第27号
上诉人（原审被告）：梁焕好，女，1947年7月16日出生，汉族。
委托代��人：辜质法，广东润科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯尧永，男，1967年3月24日出生，汉族。
委托代理人：马宇雄，广东成悦律师事务所律师。
上诉人梁焕好因与被上诉人冯尧永房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2013）穗南法民三初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年2月7日，冯尧永（乙方）与冯尧轩、梁焕好（甲方）签订《关于房屋转让协议》，该协议约定：“1、甲方将位于庙青14队之私有房屋卖与乙方，乙方必须于2001年至2002年内交付甲方20000元人民币整，甲方才将此屋之《房产所有证》、《房屋土地使用证》交与乙方。2、此后乙方可以自行决定是否将房产证及土地使用证从甲方名下转入自己名下（即过户），而将房产证过户以及由于土地买卖所发生的一切费用由乙方负责，甲方不承担任何费用。3、由于甲方迁居城镇，基本上要乙方要代耕甲方的农田，代耕时间双方到期协定。代耕期间乙方负担由田地产生的费用。由于农田产权属于甲方，甲方可以自己决定田地的使用方向，如遇集体征收土地，决定权、享有权在甲方。4、付：乙方已于2001年至2003年2月2日止共计交付甲方20000元整，以此为凭证，双方均认可。”上述协议甲方签名栏有“冯尧轩、梁焕好”签名字样及手印，乙方签名栏有“冯尧永”签名。同日，冯尧轩将上述房屋的《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》{番府集建字（1988）第15-004990号}交付冯尧永。
上述《房屋所有权证》记载：所有权人为冯尧轩等贰人，所有权性质为私有，所有权来源为1978年自建，房屋地址为番禺县灵山镇庙青村14队，建筑结构及层数为混合二层，基地面积为77.90平方米，建筑面积为115.70平方米。房屋共有人为梁惠燕。上述《集体土地建设用地使用证》记载：土地使用者为冯尧轩、梁惠燕，地址为番禺县灵山镇庙青村，用地面积为77平方米，土地用途为居住住宅。
2011年1月，梁焕好向广州市番禺区人民法院起诉冯尧永［（2011）穗番法民三初字第160号］，要求确认房屋转让协议无效并将土地证号为15-0049**土地上的房屋给梁焕好。梁焕好在该案的起诉状中称：“2003年冯尧轩伪造梁焕好签名，隐瞒梁焕好将位于灵山庙青村14队的房屋卖与冯尧永，冯尧永明知冯尧轩未征得梁焕好同意，恶意购买，严重侵犯梁焕好权益。梁焕好于2003年获知此事后，一直与冯尧永争执协商，希望退还冯尧永20000元，冯尧永归还房屋于梁焕好。但冯尧永要求梁焕好赔偿100000元，梁焕好无法接受，协商无果。……。”在该案笔录中，冯尧永、梁焕好���认：梁惠燕有三个子女：冯洁娥、冯尧轩、冯尧汉（已死亡，没有生育子女），梁惠燕曾口头说涉案房屋由冯尧轩继承，但没有书面的凭证。2011年3月10日，梁焕好就该案提出撤诉申请，广州市番禺区人民法院裁定准许梁焕好撤回起诉。
2011年12月7日，广州市番禺区人民法院就梁焕好诉冯碧桃、冯健潮继承纠纷作出（2011）穗番法民一初字第2937号《民事调解书》，内容为：“梁焕好起诉《房屋所有权证》所载明的所有权人为梁惠燕（又名梁惠贤）和冯尧轩，梁惠燕与冯尧轩是母子，冯尧轩与梁焕好是夫妻，生有一子冯健潮和一女冯碧桃。梁惠燕和冯尧轩均已去世，现在房屋的继承人为梁焕好和冯健潮、冯碧桃，冯健潮、冯碧桃各自成家立业，均表示不需要房屋，梁焕好想重新办理房产证，该房屋登记到自己名下。经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议如下：一、位于广州市番禺区大岗镇灵山庙青村14队（现址：广州市番禺区大岗镇中滘东街63号）的房屋使用权由原告梁焕好继承。二、被告冯碧桃、冯健潮自愿放弃涉案房屋的继承权。”
2012年6月11日，梁焕好取得粤房地权证《房地产权证》，该证记载：房地产权属人为梁焕好，规划用途为住宅，房屋所有权取得方式为新建，房屋坐落广州市番禺区（现为南沙区）大岗镇中滘东街63号，建筑面积为111.28平方米，土地性质为集体。
原审另查明：冯尧轩与梁焕好于1967年9月27日登记结婚。梁惠贤（1917年11月24日出生，1992年2月11日死亡）与冯尧轩（1946年6月11日出生，2008年4月26日死亡）属母子关系，冯尧轩与冯健潮属父子关系。
2013年3月12日，冯尧永向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认冯尧永与梁焕好及冯尧轩签订的《关于房屋转让协议》合法有效；2、梁焕好协助冯尧永办理位于南沙区大岗镇中滘中街63号房屋过户至冯尧永名下；3、本案诉讼费由梁焕好承担。
梁焕好原审辩称：1、梁焕好从未与任何人签订房屋买卖合同；2、梁焕好与丈夫长期分居，从未知道丈夫有签过房屋买卖合同，从未同意其将房产出售，其无权处分答辩人的财产；3、本案已超过诉讼时效，法院应驳回冯尧永的诉讼请求。
梁焕好在原审诉讼中申请对上述《关于房屋转让协议》中“梁焕好”签名字样及手印真实性进行鉴定，广东天正司法鉴定中心分别出具穗司鉴字20130600300076号和穗司鉴字20130700300017号《鉴定意见书》认为：上述协议中“梁焕好”签名与委托人指定的“梁焕好”签名笔迹样本不是同一人书写，上述协议中“梁焕好”签名栏处指印与委托人提交指定的“梁焕好”样本指印不是同一人所留。上述鉴定费用共7120元，冯尧永当庭表示如鉴定上述签名和指模不���梁焕好本人的，愿意承担该费用。
原审诉讼中，梁焕好为证明涉案房屋是其与丈夫冯尧轩共同所建，且夫妻感情不和、梁焕好长期离家在外打工，申请其妹妹梁培林、弟媳陈凤珍出庭作证。证人梁培林陈述其不知道冯尧轩将涉案房屋出售给冯尧永一事，是近几年听梁焕好说才知道，在1979年建好该房后，梁焕好就外出打工。证人陈凤珍陈述后来听梁焕好说才知道冯尧轩将涉案房屋出售，但具体时间不记得了，也是后来听梁焕好说才知道梁焕好不同意出售涉案房屋。
梁焕好在原审诉讼中另陈述在2003年知道冯尧永购买涉案房屋事实后，有同冯尧永交涉要求退还购房款、收回房屋，但未举证证实。冯尧永对梁焕好陈述不予认可，陈述无此事实。
冯尧永另提交《个人名下房地产登记情况查询证明》，证明冯尧永及其妻子陈结欢名下均无房产，梁焕好对该证据无异议。
���审庭审中，冯尧永、梁焕好共同确认：2001年7月冯尧轩将涉案房屋交付冯尧永居住使用至今，双方均不能提供梁惠燕子女及梁惠燕子女继承人的相关资料和联系方式。梁焕好另确认其是通过继承方式办理涉案房屋产权证。
原审诉讼中，原审法院向广州市南沙区大岗镇庙青村民委员会进行调查取证，该村确认：冯尧永与梁焕好是该村村民，冯尧永与冯尧轩是堂兄弟；冯尧永除了广州市南沙区大岗镇中滘东街63号的宅基地外，在村里没有其他宅基地；梁焕好在涉案房屋大概两百米处有一块宅基地，但至今未建房；涉案的中滘东街63号房屋由冯尧永从2001年开始居住至今，房屋是冯尧轩在上世纪80年代建的；梁惠燕有三个子女：冯尧汉（已死亡）、冯尧轩（死亡）、冯洁娥。冯洁娥和冯尧汉在解放前就去了香港，现在不清楚他们的具体情况，也无他们的联系方式。根据该村及广州市公安局南沙区分局大岗镇派出所提供的《农业常住户口登记表》显示无冯尧汉、冯洁娥的信息。
原审法院认为，根据查明的事实，冯尧永与冯尧轩、梁焕好系同村村民，且冯尧永名下无其他宅基地。涉案房屋买卖时产权登记在冯尧轩、梁惠燕名下，且当时梁惠燕已经死亡。另冯尧永一直以为涉案房屋是冯尧轩、梁焕好双方出售的，且已付清房款并实际使用多年。梁焕好与冯尧轩系夫妻关系，梁焕好早就知道冯尧永购买了涉案房屋，多年并未提出异议，可以确定梁焕好对涉案房屋已出售给冯尧永是知情而不反对，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。据此，对梁焕好认为冯尧永与冯尧轩在未经其同意的情况下出售涉案房产的抗辩，原审法院不予采信。本案是因2012年6月11日梁焕好取得的粤房地权证《房地产权证》，冯尧永要求涉案房屋出卖方履行合同附随义务而提起的诉讼，故梁焕好抗辩冯尧永起诉超过诉讼时效无据，原审法院不予采纳。综上，冯尧永与冯尧轩签订的《关于房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。现涉案房屋登记在梁焕好名下，故梁焕好有义务协助冯尧永办理过户手续。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2013年10月22日作出如下判决：一、冯尧永与冯尧轩于2003年2月7签订的《关于房屋转让协议》合法有效；二、梁焕好于本判决发生法律效力之日起30天内，协助冯尧永办理广州市南沙区（原番禺区）大岗镇中滘东街63号房屋过户手续。一审案件受理费50元由梁焕好负担，鉴定费7120元由冯尧永��担。
判后，梁焕好不服，向本院提起上诉称：一、冯尧永与冯尧轩于2003年2月7日签订《关于房屋转让协议》时，涉案房屋房产证上的所有权人是冯尧轩和梁惠燕，虽然梁惠燕已经去世，梁惠燕的遗产继承开始，但梁惠燕的继承人一直没有对梁惠燕的遗产进行分割，也就是说，冯尧永与冯尧轩签订《关于房屋转让协议》时，涉案房屋应属于梁惠燕的继承人与冯尧轩共同共有，冯尧轩转让该房屋必须经全体共有人同意，否则转让无效。冯尧永在本案中未能提供证据证明其与冯尧轩签订《关于房屋转让协议》时经全体共同共有人同意，因此该转让协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。所以，上述转让协议自始无效。二、根据派出所出具的证明显示，梁惠贤又名梁惠燕，是冯尧轩、冯尧汉的母亲，���人均是梁惠贤的法定继承人。冯尧汉于2010年3月17日去世。冯尧轩与冯尧永的房屋转让协议是2003年2月7日签订的，当时冯尧汉在世，涉案房屋应属于冯尧轩夫妻与冯尧汉共同共有状态，而房屋买卖必须经全体共有人同意，这种同意只能是明示而不能是默示，即涉案房屋的转让应经冯尧汉同意，本案应由冯尧永举证证明冯尧汉和梁焕好均同意其与冯尧轩买卖涉案房屋的行为，而不是梁焕好举证证明其与冯尧汉均不同意。但冯尧永未能举证证明签订转让协议经过冯尧汉同意，故涉案转让协议自始无效。三、冯尧汉在临终前向侄儿冯健潮谈起涉案房屋被冯尧轩卖掉一事时非常生气，要求冯健潮将祖屋夺回来。冯健潮在香港办理完冯尧汉的后事后，着手实现冯尧汉的遗训。由于一开始没有咨询专业法律人士，2011年1月4日由冯健潮的母亲梁焕好起诉冯尧永，要求判决关于涉案房屋的买卖协议无效，后经法官建议撤诉。撤诉后，冯健潮进行法律咨询，并去香港要求官方机构开具冯尧汉无子女的证明，但香港官方机构答复有子女才开证明，无子女开不了证明，经香港官方机构查询冯尧汉没有子女。梁焕好于2011年8月25日以番禺区公安局开具的没有写明有冯尧汉的证明提起继承一案诉讼时，冯尧汉已经去世，又没有子女，故该继承案中梁惠燕没有其他继承人，无论是程序还是实体上均是合法的，只是番禺区公安局开具的证明碰巧帮了梁焕好的忙，使梁焕好省去了提供冯尧汉无子女证明的麻烦。四、梁焕好在本案中只需举证证明签订房屋买卖协议时梁惠燕的继承人冯尧汉在世，无需再举证证明冯尧汉是否有继承人。梁焕好顺利办好涉案房屋房产证明后，起诉要求冯尧永搬迁，冯尧永在该案审理过程中提出本案诉讼，该案现中止审理。综上，梁焕好上诉请求二审法院撤销原判，改判冯尧永与冯尧轩于2003年2月7日签订的《关于房屋转让协议》无效。
被上诉人冯尧永答辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持。梁焕好的上诉请求无理，上诉理由不成立。虽然梁惠燕有三个子女，但儿子冯尧汉已经死亡，女儿冯洁娥已经去了香港，一直没有联系，所以梁惠燕唯一的继承人是冯尧轩，冯尧轩与冯尧永签订的协议是有效的。
经二审查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，梁焕好为证明其上诉主张，提供如下证据：
1、经香港律师见证的冯健潮作出的声明书（主要内容：冯健潮声明①其是馮堯漢侄儿；②馮堯漢于1949年5月24日出生，1979年7月由广东省移民到香港，于2010年3月17在香港死亡；③“馮堯漢”与“冯尧汉”是同一人；等）及5个附件，其中附件1为冯健潮的中华人民共���国往来港澳通行证复印件，附件2为冯尧汉的死亡证复印件，附件3为冯尧汉的通行证复印件，附件4为广东省广州市南方公证处于2011年7月6日出具的《公证书》（证明冯健潮为冯尧汉的侄子），附件5为广州市公安局大岗派出所于2009年8月31日出具的证明（其中载明梁惠贤与冯尧轩、冯尧汉属母子关系，冯健潮、冯碧桃分别是冯尧轩与梁焕好的儿子、女儿等），拟证明梁惠贤有冯尧轩、冯尧汉两个儿子，冯尧汉于1979年移居香港，于2010年3月17日在香港去世，冯健潮是冯尧汉的侄子；
2、落款加盖“广州市番禺区人民法院调查材料证明专用章”的由广州市南沙区横沥镇新兴村民委员会于2012年8月17日出具的书面《证明》一份，其中载明梁惠贤曾用名梁惠燕，其父亲梁北财于1936年死亡，其母亲冯银娇于1983年死亡；等。
3、冯尧汉的骨灰存放证、番禺区大岗仙源楼陵园灵位认���表（认购人冯健潮）、租金及管理费发票三张（付款人均为冯健潮）、《大岗镇仙源楼骨灰格位租赁协议》，拟证明冯尧汉没有子女，其后事由冯健潮办理；
4、冯尧汉的香港出生证、声明（主要内容为冯尧汉声明其另一姓名为冯耀，自1949年开始全部使用冯尧汉称谓等）、护照，以及原广东省番禺县公证处（88）粤番证字第1022号《公证书》，拟证明冯尧汉于1949年出生于香港，于1949年9月至1979年4月居住在原广东省番禺县；
5、打印时间为2009年7月10日的《土地产权情况证明》复印件，其中载明：土地使用者冯尧轩、梁惠燕，土地座落番禺区灵山镇庙青村14队中滘，备注为于2008年2月25日办理遗失登记。梁焕好表示其没有证据5的原件。拟证明冯尧轩曾于2008年2月25日办理遗失登记，其于同年4月26日去世，说明他出售涉案房屋的行为没有经过其他人同意，临终前反悔了。
冯尧永对上述证据1的真实性没有异议，但认为该证据是梁焕好的儿子冯健潮单方制作的，没有经相关政府和公安机关进行确认，不能证明冯尧汉和梁惠燕的母子关系。其中附件5证明，与梁焕好在一审中提交的落款日期为2009年10月20号的证明内容不一致，多了有关冯尧汉和梁惠燕是母子关系的内容，梁焕好在一审中没有证据证明冯尧汉和梁惠燕是母子关系。对证据2、3、4的真实性均无异议，但不确认证据3的关联性；证据4出生证明及后面的资料是英文的，应翻译为中文，不符合证据的形式要件，且不能够证明冯尧汉和梁惠燕的关系；对证据4中的公证书，公证机关不能证明冯尧汉是否在番禺居住，应该由公安机关出具相关证明。对证据5的真实性不予确认，不能证明冯尧轩反悔，如果要反悔早就会提出而不会在涉案房屋交付使用多年之后才提出。
冯尧永二审期间另提交一份打印日期为2014年3月6日的《个人名下房地产登记情况查询证明》，证明冯尧永及其妻子陈结欢名下均无房产。梁焕好对该证据真实性无异议，但认为与本案无关。
本院认为，虽然《关于房屋转让协议》中“梁焕好”的签名字样及手印经鉴定并非梁焕好的，但冯尧永一直以为涉案房屋是冯尧轩、梁焕好夫妻双方共同出售的，且已付清房款并实际使用多年，而梁焕好在事隔多年后才提出异议，原审根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，认定梁焕好对涉案房屋已出售给冯尧永是知情且不反对，并据此判决确认上述《关于房屋转让协议》合法有效合法合理。
至于梁焕好二审提出涉案房屋的转让还未经其他共有权人即梁惠燕儿子冯尧汉、女儿冯洁娥的同意，故涉案《关于房屋转让协议》无效的上诉意见。根据梁焕好提交的证据显示，冯尧汉已经去世，且无子女；对于冯洁娥，虽然双方当事人均确认冯洁娥是梁惠燕的女儿，广州市南沙区大岗镇庙青村民委员会在原审法院向其进行调查取证时对此亦予以确认，但该村亦表示不清楚冯洁娥的具体情况和联系方式，且户籍资料中并无冯洁娥的相关资料，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证，但涉及身份关系的案件除外，考虑到梁焕好在（2011）穗番法民一初字第2937号案的诉讼过程中并未提出梁惠燕的继承人还有女儿冯洁娥、儿子冯尧汉的事实，而且梁焕好在本案中亦没有举证证明冯尧汉生前或冯洁娥曾对涉案房屋转让给冯尧轩表示反对，故梁焕好以此为由主张涉案《��于房屋转让协议》无效的上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于涉案房屋登记在梁焕好名下，故原审判决梁焕好有义务协助冯尧永办理过户并无不当，应予维持。
综上，梁焕好的上诉理由均不成立，本院驳回其上诉请求。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梁焕好负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年八月十三日
书 记 员 党春婷