南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终101号
上诉人（一审被告、反诉原告）：广西华晟名置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区建政路49-23号北纬28五层0522号房，组织机构代码：08364570-0。
法定代表人：杨浩澜，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：彭世文，广西金狮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵修旺，广西金狮律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：陆慧娟，女，1973年6月8日出生，壮族，户籍所在地湖南长沙市开福区，现住南宁市。
委托诉讼代理人：黄欢，广西志明律师事务所律师。
一审第三人：广西方成房地产有限公司，住所地南宁市金湖路71号502室，组织机构代码：79684698-3。
法定代表人：温豪铭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张莎，广西万益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈秋宇，广西万益律师事务所律师。
一审第三人：广西金鼎家具集团有限公司，住所地南宁—东盟经济开发区武华大道259号内科技大楼，组织机构代码：70873929-X。
法定代表人：吴文辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：文振，广西邦泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢春竹，广西邦泰律师事务所律师。
上诉人广西华晟名置业投资有限公司（以下简称华晟名公司）因与被上诉人陆慧娟、一审第三人广西方成房地产有限公司（以下简称方成公司）、广西金鼎家具集团有限公司（以下简称金鼎公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月16日公开开庭审理了本案。华晟名公司的委托诉讼代理人彭世文、赵修旺，陆慧娟的委托诉讼代理人黄欢，方成公司的委托诉讼代理人张莎、陈秋宇，金鼎公司的委托诉讼代理人文振、卢春竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华晟名公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判陆慧娟与华晟名公司签订的《场地租赁合同》于2015年8月17日解除；2.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，驳回陆慧娟要求归还租金、返还保证金以及赔偿损失的诉讼请求；3.变更一审判决书第五项为陆慧娟向华晟名公司支付场地占用费1571348元，即比一审判决增加1438814元。4.返还占用场地经营获利人民币100000元（具体数额以生效判决为准）。5、所有诉讼费用由陆慧娟承担。
事实与理由：一、由于一审判决未查明陆慧娟在签订合同时知晓、理解并认可涉诉场地住宅性质，以及方成公司书面同意陆慧娟将涉诉场地用于美食晒场的重要事实，致使其得出华晟名公司违约的错误判断。华晟名公司从方成公司、金鼎公司转租涉案房屋，并未作任何改变，也未作任何虚假陈述。就房屋性质而言，虽然在与陆慧娟签订的合同上注明为“商铺”，但在签订合同时已经将场地的结构、现状、租赁面积、位置朝向、租金、水电费、物业服务费、垃圾处理费、产权、主体合同等相关文件对陆慧娟做了详细的介绍，陆慧娟已经充分理解和认可，并没有任何异议。陆慧娟2014年12月25日签署的《住所（经营场所）登记表》可以明确其在租赁涉诉场地时是充分知晓场地的住宅性质，也按规定就住宅改变为经营场所向工商登记部门作出书面承诺。二、一审判决华晟名公司赔偿陆慧娟装修装饰损失没有法律依据。首先，陆慧娟主张的损失为其对涉案场地进行装饰而产生的费用，由于华晟名公司对鉴定意见有异议，要求鉴定人出庭接受质询，但鉴定人以种种理由拒绝出庭接受质询。根据《民事诉讼证据规则》第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条规定，鉴定意见不得作为认定事实的根据。其次，双方租赁合同约定陆慧娟进场装修前，其装修方案和设计图纸需获得华晟名公司及开发商书面同意并办理好相关手续后方可施工。陆慧娟未经华晟名公司书面同意即对涉诉场地进行装饰，根据“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担所产生的费用”的规定，一审判决要求华晟名公司承担陆慧娟装饰装修发生的费用没有法律依据。三、关于解除合同时间以及陆慧娟占用涉诉场地时间认定事实不清，占用费计算不准确。1.华晟名公司以其收到本案受理通知书次日即2015年8月18日为合同解除时间有充分事实依据，应得到支持。2.关于陆慧娟占用涉诉场地的时间以及占用费为：第一阶段自陆慧娟占用涉诉场地之日起至返还部分租赁场地前，即从2014年12月26日起至2015年9月23日止，陆慧娟占用涉诉场地面积为1456.42平方米，占用天数为271天，按日租金标准3398.3元（101949.42元÷30天）计算占用费为920943元（271天×3398.3元）；第二阶段自返还部分场地之日起至返还全部租赁场地止，即从2015年9月24日起至2016年9月8日止，陆慧娟占用796.42平方米涉诉场地共350天，按日租金标准3398.3元计算占用费为650405元（350天×1858.3元）；四、关于律师费支付问题，华晟名公司在履行合同义务上没有违约，陆慧娟不能实现其合同目的是其自身原因所致，因此所产生的律师费不应该由华晟名公司承担。五、一审判决未对陆慧娟的装饰工程合规性、合法性进行审查，其违法损失不应得到保护。根据《建筑法》第七条、《建设工程施工许可管理办法》第二条、第三条规定，本案涉诉装饰工程属于必须办理施工许可证，未办理施工许可证的一律不得开工；根据消防法第十条、公安部《建设工程消防监督管理规定》第二十四条规定，本案涉诉装饰工程应当通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。陆慧娟装饰工程未办理施工许可证即开工，也未按法律法规规定进行消防备案属于违法施工行为，因其违法行为所产生的费用不应得到保护。此外，本案涉诉房屋的产权属于方成公司，其出租给金鼎公司，金鼎公司转租给华晟名公司，华晟名公司再转租给陆慧娟，方成公司书面同意陆慧娟承租并用于经营美食晒场。假如说确因房屋性质需要承担责任，最终责任也应该由方成公司承担。一审判决没有就方成公司与本案是否有利害关系进行评判，或释明华晟名公司承担责任后有权对方成公司另行诉讼主张权利，损害了华晟名公司诉权，恳请二审法院予以纠正。陆慧娟辩称，一、一审法院认定事实正确。陆慧娟与华晟名公司签订合同时明确约定承租场地作为美食广场商业用途使用。由于华晟名公司交付房屋场地的用地性质为办公、住宅用地，并未有商业性质，也无专用的排放油烟通道，造成陆慧娟无法办理环保证及未能通过消防设计备案等，导致双方签订的合同无法实现目的，华晟名公司的行为已构成根本性违约。所以，华晟名公司认为方成公司书面同意涉诉场地用于美食晒场，致使其违规的上诉理由不成立。二、华晟名公司称“解除合同时间及占用场地时间认定事实不清，占用费计算不准确”没有事实和法律依据。1.华晟名公司构成根本违约，此时无须经催告程序，陆慧娟即可通知对方解除合同，符合《合同法》第93条第二款、第94条规定的法定解除条件。华晟名公司2015年7月4日收到陆慧娟的解除合同通知书，根据《合同法》第96条第一款之规定，合同自通知到达对方时解除。2.华晟名公司称陆慧娟占用场地时间从2014年12月26日至2015年9月23日止是没有事实依据的。根据合同约定租金从2015年4月2日起计，而陆慧娟在解除合同通知上要求华晟名公司在签收通知之日起三十日内办理交接手续。由于华晟名公司的单方原因直至2015年9月23日才收回涉案房屋。故本案场地占用截止时间应为2015年8月4日，华晟名公司应对该期间产生的房屋占用费承担一半的责任。三、华晟名公司称一审判决赔偿装修装饰损失没有法律依据是错误的。根据《最高人民法院（关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释）》第十一条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，应予支持”。本案中，华晟名公司在合同中明确约定同意陆慧娟装修。在诉讼中，经双方同意对装修损失委托鉴定，华晟名公司仅对鉴定书中的吸油机的数量提出异议，又经鉴定公司核实并作出鉴定结论。华晟名公司未提交足以反驳鉴定结论的依据，亦无足以反驳鉴定结论的理由。根据《证据规则》相关规定，该鉴定书应为本案判决赔偿装修损失的依据。
一审判决存在适用法律不当的情况：1.关于损失承担问题，一审判决陆慧娟承担损失20%没有法律依据。由于合同中约定要求陆慧娟承租的场地必须用于餐饮，陆慧娟有理由相信华晟名公司出租的场地符合经营餐饮的要求，且法律没有规定什么样的场地不能用于餐饮，陆慧娟没有义务也不可能先知该场地不能用于经营餐饮，按合同约定，华晟名公司应当提供符合经营餐饮的场地，并应当承担提供办理符合经营美食的相关手续（包含环保、消防），而华晟名公司未能提供办理符合经营美食的消防手续，造成该场地不能用于经营美食，过错完全在华晟名公司。陆慧娟按合同约定进行装修，装修完毕后，才发现华晟名公司提供的场地不能办理消防手续，因此不存在陆慧娟没有采取相应措施防止损失扩大的情况。2.关于租金，华晟名公司出租的场地不符合经营美食的要求，陆慧娟不应承担租金，即使承担也应当参照商住办公用的租金酌情处理，一审对此处理显失公平。3.关于场地占用费，一审判决陆慧娟承担合同解除至华晟名公司实际接受场地期间占用费的50%没有法律依据。一审判决既然确认了合同解除的时间为2015年7月4日，华晟名公司根本性违约，陆慧娟要求华晟名公司收回场地而其未收回，又无证据证明陆慧娟不同意交接，由此造成的损失应当完全由华晟名公司承担。综上，华晟名公司所出租的房屋场地不能作为美食广场商业用途使用，导致其根本性违约，不能按商业用途的租金标准收取，应减免租金。双方的租赁关系自华晟名公司收到解除合同通知书时解除，华晟名公司依法应退还租金、保证金，并赔偿律师费、装修费等经济损失。
方成公司述称，一、方成公司并非《场地租赁合同》的合同主体，根据合同相对性原则，华晟名公司提出的全部诉请均与方成公司无关，方成公司在本案中无需承担任何责任。二、方成公司仅与金鼎公司存在租赁合同关系，方成公司在与金鼎公司签订的《租赁合同书》中已明确涉案房屋不得用于经营餐饮，并且方成公司也不知晓、更未同意陆慧娟将涉案房屋用于经营美食，故方成公司依法不应承担涉案房屋因性质问题产生的责任，华晟名公司认为最终应由方成公司承担责任既无合同依据也无法律依据。
金鼎公司述称，一、金鼎公司虽与杜卫东存在租赁合同关系，但华晟名公司与陆慧娟之间的租赁纠纷与金鼎公司无关。一审判决未认定涉诉房屋系经金鼎公司转租给杜卫东后，由杜卫东通过其配偶设立的华晟名公司将其转租给陆慧娟。二、一审法院未追加杜卫东为本案第三人，不符合法律规定。华晟名公司的发起人为麦永芳、杨浩澜，杜卫东并非华晟名公司的发起人，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条的规定：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”金鼎公司与杜卫东之间的租赁合同合法有效，根据合同相对性原则，金鼎公司将涉诉房屋转租给杜卫东后，杜卫东通过其配偶设立的公司将涉诉房屋转租给陆慧娟，该转租关系与金鼎公司无关。杜卫东承租涉诉房屋后，明知房屋不能用于餐饮经营，却仍通过其配偶设立的公司将涉诉房屋出租给陆慧娟，杜卫东与本案的处理结果存在利害关系。一审法院却仅追加金鼎公司为本案第三人，对杜卫东未予追加，不符合法律规定。
陆慧娟向一审法院起诉请求：1、解除陆慧娟与华晟名公司签订的《场地租赁合同》；2、华晟名公司向陆慧娟返还租金305848元、履约保证金30万元及支付利息77353.51元（利息以605848元为基数，按银行同期贷款利率的四倍，从2014年12月26日起暂计至立案之日，之后的利息另行计算），赔偿直接经济损失1354877.89元；3、本案诉讼费用由华晟名公司承担。2016年3月25日一审第一次庭审过程中，陆慧娟将第二项诉讼请求中“直接经济损失1354877.89元”变更为“直接经济损失1407110.38元”，并增加两项诉讼请求：1、华晟名公司赔偿陆慧娟律师费6万元；2、本案评估费1万元由华晟名公司承担。
华晟名公司向一审法院提出反诉请求：1、陆慧娟向华晟名公司支付场地占用费795205元，支付拆卸空调、恢复部分场地费用28850元；2、陆慧娟向华晟名公司赔偿损失（包括合同履行后可以获得的利益）1668000元；3、陆慧娟向华晟名公司返还占用场地经营获利10万元（具体数额以另案生效判决为准）；4、本案诉讼费用由陆慧娟承担。
一审法院认定事实：2014年12月23日，陆慧娟（乙方）与华晟名公司（甲方）签订《场地租赁合同》，约定：1、甲方将位于南宁市青秀区东葛路延长线159号景晖花园小区商铺G1、G2栋综合楼2层209、210号商铺出租给乙方使用；建筑面积1456.42平方米（含公摊面积），租期10年，自2015年4月2日至2025年3月31日；2、乙方保证承租场地作为美食广场商业用途使用，乙方改变用途必须征得甲方的书面同意，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同，并没收乙方已交的保证金；3、甲方同意给乙方装修期，免租装修期自甲方向乙方交付铺面之日起至2015年4月2日；4、甲方从2015年4月2日后计收租金，2015年4月2日至2016年4月2日期间月租金101949.4元，季度租金305848.2元，2016年4月3日至2017年4月2日期间月租金116513.6元，季度租金349540.8元；5、租金按季度支付，按照先交租金后使用的原则，每期租金提前15个工作日内交付，乙方本合同签订当天支付首季度租金305848.2元；自2015年7月1日起，乙方应按季度提前支付租金；6、乙方超过15天未交付租金，视为乙方违约，甲方有权收回场地，并没收保证金；7、履约保证金为30万元，乙方应在本合同签订三日内支付，该履约保证金作为乙方执行本合同的约定并履行义务的保证，合同终止后，在乙方退还店铺并结清相关费用且乙方无其他违约情况下，甲方应当在七个工作日内将该履约保证金免息退还乙方；8、甲方在双方签订本合同及乙方按约支付履约保证金和首期租金后三日内将租赁店铺按现状交付；9、一方发生违约行为的，违约方除按约定承担违约责任外，还需承担守约方包括但不限于律师费在内的损失；此外，合同还约定了其他的权利与义务。合同签订后，陆慧娟按照合同约定向华晟名公司支付履约保证金30万元及首季度租金305848元，华晟名公司将涉案场地交付陆慧娟使用。2014年12月25日，陆慧娟注册成立南宁市禾味之香美食晒场（以下简称美食晒场），性质为个体工商户，经营场所即是涉案房屋。2015年1月5日，陆慧娟向涉案房屋所在的南宁中侨物业服务有限公司缴纳装修费3000元后进场装修。房屋装修完毕后，陆慧娟进行了营业。
2015年4月15日，青秀消防大队向美食晒场发出《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》（青秀公消设查字（2015）第0031号），载明该工程主要存在下列问题：1、未设置封闭楼梯间；2、大厅自然排烟面积不足；3、使用性质与申报不符；4、消防设施设计图纸无相关人员签名。2015年5月28日，南宁市公安局长岗派出所向美食晒场发出《责令改正通知书》，主要内容为：1、未安装应急照明灯；2、部分室内消火栓未配置水枪、水带；3、未办理消防检查合格证，责令陆慧娟于2015年6月28日前整改。2015年6月14日，陆慧娟向华晟名公司邮寄送达《禾味之香美食晒场关于申请减免租金的函》，要求华晟名公司尽快提供合法的商业经营场所有效证明协助陆慧娟办理消防许可证，并协调物业公司允许陆慧娟安装通天排烟管道，以便办理环保证等一切经营合法手续。在手续备齐之前，华晟名公司应免除陆慧娟的租金。2015年6月15日，华晟名公司签收该函。2015年7月3日，陆慧娟向华晟名公司邮寄送达《解除合同通知》，主要内容为：1、华晟名公司提供的房屋因无专用的排放油烟通道以及房屋不能用作商业用途等原因，陆慧娟无法办理环保证及未能通过消防设计备案等，华晟名公司的行为已构成根本违约，自华晟名公司签收本通知之日起解除双方签订的《场地租赁合同》；2、华晟名公司自签收本通知书之日起五日内返还陆慧娟已缴纳的租金305848.2元、履约保证金30万元并支付同期银行贷款利息；3、华晟名公司赔偿陆慧娟装修费损失160万元；4、华晟名公司在签收本通知之日起三十日内与陆慧娟办理场地交接手续及装修损失清算手续，否则视为华晟名公司已经接收场地和认可相关损失。2015年7月4日，华晟名公司签收该通知。2015年7月7日，华晟名公司委托律师向陆慧娟发出《律师函》，要求陆慧娟于2015年7月1日前缴纳第二期租金，否则华晟名公司将按合同约定行使权利。2015年9月23日，华晟名公司收回涉案房屋。2015年9月25日，华晟名公司委托广西南宁泽福居装饰设计有限公司拆除涉案房屋内的吊顶、油烟机、地台等，共花费28000元；同日，华晟名公司委托南宁市雪盛制冷工程有限公司拆除涉案房屋内的空调，花费850元；上述拆卸空调、恢复部分场地费用共计28850元。2015年10月13日，一审法院就青秀公消设查字（2015）第0031号通知书向青秀消防大队发函询问“使用性质与申报不符”所指的具体内容，青秀消防大队复函如下：广西壮族自治区未成年管教所2009年2月向我支队申请消防设计审核时提供的《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第450101200800007号），用地性质为办公、住宅用地，且该单位提供的总平建筑定位图中，G2栋使用性质为职工活动配套用房，并未有商业性质。一审诉讼中，陆慧娟与华晟名公司共同选定广西建坤工程咨询有限公司（以下简称建坤公司）对涉案房屋装饰装修的造价进行评估，并一致确认对选择的评估机构和该机构作出的鉴定结论均无异议。2015年11月28日，建坤公司作出《造价鉴定书》，认定禾味之香装饰工程造价为1407110.38元。因华晟名公司对造价鉴定书中吸油烟机的数量提出异议，建坤公司经核实，同意以双方确认的数量即20台作为结算依据，建坤公司于2016年8月3日向一审法院复函，明确装饰工程造价为1406319.1元。陆慧娟因本次评估支出评估费1万元。
另查明，方成公司与广西壮族自治区未成年管教所签订的代建合同约定位于南宁市青秀区东葛路延长线159号景晖花园1-2层商铺产权归方成公司所有。涉案房屋已取得建设工程规划许可证。2013年5月31日，方成公司与金鼎公司签订《租赁合同书》，约定方成公司将位于南宁市青秀区东葛路延长线159号景晖花园G2栋120、121号，一层C、E栋123号至130号；二层G2栋209、210号，二层C、E栋211号至213号；总面积6458.86平方米的场地（包括涉案场地在内）出租给金鼎公司，租期从2014年2月1日至2034年1月31日；租赁场地只能用作经营家具、休闲会所、办公、展厅、商场、银行营业、美容、按摩、桑拿、烟、酒茶等使用，如需用作其他经营有污染项目使用，需经方成公司书面同意，未经方成公司同意，不得作其他用途使用。2013年5月31日，金鼎公司与华晟名公司签订《租赁合同》，由金鼎公司将从方成公司承租而来的上述房屋转租给华晟名公司，租期从2014年2月1日至2034年1月31日；经营用途与上述一致。2013年5月31日，方成公司、金鼎公司、华晟名公司签订《三方协议》，约定方成公司同意金鼎公司将上述场地部分转租给华晟名公司使用，转租期内，金鼎公司向方成公司支付转租场地租金的合同义务由华晟名公司代金鼎公司向方成公司履行；方成公司同意与华晟名公司就转租场地单独签订一份租赁合同，该合同仅作为方成公司向华晟名公司开具发票的记账依据，不实际履行，方成公司只与金鼎公司有租赁关系，华晟名公司只与金鼎公司有转租合同关系。2013年5月31日，方成公司与华晟名公司签订《租赁合同》，约定方成公司将涉案房屋出租给华晟名公司，租期自2014年2月1日至2034年1月31日。
还查明，2015年9月7日，陆慧娟与北京市盈科（南宁）律师事务所（以下简称盈科律师事务所）就本案纠纷签订《委托代理协议》，约定律师费数额为6万元。2015年11月30日，盈科律师事务所向陆慧娟开具两张数额分别为37000元和7000元的广西增值税普通发票。
一审法院认为，陆慧娟与华晟名公司于2014年12月23日签订的《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。
一、关于合同解除的问题。《场地租赁合同》中约定的用途为经营美食广场，华晟名公司作为出租方应保证涉案房屋符合此用途，而青秀消防大队在给一审法院的《复函》中明确表示，涉案房屋的用地性质为办公、住宅用地，G2栋使用性质为职工活动配套用房，未有商业性质。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”华晟名公司向陆慧娟交付的房屋不能实现合同约定作为美食广场经营之用，陆慧娟发现后要求华晟名公司采取补救措施以保证合同能够续履行。华晟名公司收到陆慧娟发出的函件后并未采取有效的补救措施，致使陆慧娟的合同目的不能实现，华晟名公司的行为已经构成根本性违约。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；。”陆慧娟享有合同解除权，陆慧娟于2015年7月3日以挂号信的形式向华晟名公司邮寄送达《解除合同通知》，华晟名公司于2015年7月4日签收该通知。华晟名公司在庭审中辩称陆慧娟提供的挂号信函收据虽显示是2015年7月3日寄出，2015年7月4日华晟名公司签收，但挂号信函收据上未显示陆慧娟寄出文件的内容，华晟名公司签收的未必是《解除合同通知书》。一审法院认为，华晟名公司虽提出抗辩，但未举证证明陆慧娟在相近的时间向其邮寄了其他内容的通知或文件，故对华晟名公司的抗辩意见不予采信。解除合同通知书上的落款时间是2015年6月29日，陆慧娟邮寄的时间是2015年7月3日，根据时间的先后顺序，一审法院对陆慧娟的说法予以采信。根据《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”一审法院认定陆慧娟、华晟名公司签订的《场地租赁合同》于2015年7月4日解除。
二、关于华晟名公司是否应返还租金、履约保证金的问题。
关于租金的问题。陆慧娟、华晟名公司签订的《场地租赁合同》约定租金从2015年4月2日起计，陆慧娟向华晟名公司支付了一个季度即2015年4月2日至2015年7月1日期间的租金305848.2元。陆慧娟虽在《解除合同通知》中告知华晟名公司在签收该通知书之日起三十日内与其办理场地交接手续及装修损失清算手续，但三十日过后，陆慧娟以双方未就损失清算达成一致意见为由未及时搬离，故陆慧娟应支付占用房屋期间的租金。考虑到该期间陆慧娟虽因房屋性质问题无法成功办理消防许可证和环保证，但也营业了一段时间，一审法院酌情陆慧娟参照原租金标准的70%向华晟名公司支付租金。如按照原租金标准计算，2015年4月2日至合同解除日（2015年7月4日）期间的租金为316043.1元（305848.2元＋101949.4元÷30天×3天），按该期间租金的70%计算，陆慧娟应支付华晟名公司2015年4月2日至2015年7月4日期间的租金为221230.2元（316043.1元×70%），剩余租金84618元（305848.2元-221230.2元）华晟名公司应退还给陆慧娟。
关于履约保证金的问题。因华晟名公司出租的房屋不符合合同约定的用途，陆慧娟签订合同的目的无法实现，华晟名公司的行为构成根本性违约。陆慧娟解除合同后，华晟名公司应退还陆慧娟已交的履约保证金30万元。
三、关于利息的问题。陆慧娟主张的利息包括保证金利息和租金利息。根据《场地租赁合同》第五条第1点约定，合同终止后，在乙方（陆慧娟）退还店铺并结清相关费用且乙方（陆慧娟）无其他违约情况下，甲方（华晟名公司）应当在七个工作日内将该履约保证金免息退还乙方（陆慧娟）。华晟名公司虽于2015年9月23日收回涉案场地，但双方对哪一方违约、陆慧娟是否应支付租金（或占用费）、华晟名公司是否应退还租金以及退还租金的数额等均未达成一致意见，在此情况下陆慧娟要求华晟名公司支付保证金及租金利息无事实和法律依据，一审法院不予支持。
四、关于律师费的问题。根据《场地租赁合同》第十一条第2点约定，一方发生违约行为的，违约方除按约定承担违约责任外，还需承担守约方包括但不限于律师费在内的损失。陆慧娟根据《委托代理协议》要求华晟名公司支付其因本次诉讼支出的律师费6万元，但陆慧娟只提供了44000元的增值税发票，因陆慧娟未举证证明其因本案诉讼已支出律师费6万元，故对陆慧娟主张的律师费，一审法院支持44000元，超出部分不予支持。
五、关于陆慧娟主张经济损失1407110.38元的问题。庭审中陆慧娟认为该经济损失是指涉案房屋的装修损失。双方一致委托建坤公司对涉案房屋的装饰装修进行评估，建坤公司认定涉案房屋即禾味之香装饰工程造价为1407110.38元，华晟名公司对其中吸油烟机的数量提出异议，认为应该是20台，而非21台。建坤公司经核实，采纳华晟名公司以双方书面确认的数量20台作为结算依据的意见，从而最终认定禾味之香装饰工程造价为1406319.1元。除此之外，华晟名公司虽对建坤公司的鉴定结果有异议，但未提交足以反驳鉴定结论的证据，亦无足以反驳鉴定结论的理由，故一审法院依法认定造价鉴定书的证明力，确认本案陆慧娟的装饰装修损失为1406319.1元。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；。”考虑到陆慧娟在对租赁房屋进行装饰装修时未尽谨慎注意义务，疏于对涉案房屋用途进行审查，致使本可避免或减少的装修损失扩大，对此也应承担相应的民事责任。故一审法院认定由华晟名公司对房屋装修损失承担主要责任，陆慧娟对装修损失予以适当分担，即酌定由华晟名公司承担80%的装修损失，陆慧娟承担20%的装修损失。华晟名公司应赔偿陆慧娟经济损失1125055.28元（1406319.1元×80%）。华晟名公司赔偿该经济损失后，陆慧娟应将纳入鉴定范围已拆卸的空调、风扇、抽油烟机、桌椅等物品交回华晟名公司。
关于评估费的问题。陆慧娟为鉴定装修损失支出评估费1万元，属于华晟名公司违约给陆慧娟造成的损失，该评估费有发票为证。根据上述责任分担比例，应由华晟名公司承担8000元，陆慧娟自行承担2000元。
六、关于华晟名公司的各项反诉请求能否支持的问题。
（一）关于场地占用费的问题。《场地租赁合同》于2015年7月4日解除后，华晟名公司未依照解除合同通知的要求及时同陆慧娟办理场地交接及装修损失清算手续，陆慧娟也未及时搬出涉案场地，因双方的原因，致使涉案房屋于2015年9月23日才被收回，双方对该期间房屋占用费的发生均有责任，一审法院酌定陆慧娟参照原租金标准的50%向华晟名公司支付场地占有使用费，陆慧娟应支付的占用费为132534元。
（二）关于拆卸空调费、恢复部分场地费用的问题。如前文所述，陆慧娟在对租赁房屋进行装修时未尽谨慎注意义务，疏于对涉案房屋用途进行审查，华晟名公司对房屋装修损失承担主要责任，陆慧娟对装修损失应予以适当分担；同理，一审法院酌情由华晟名公司承担80%的拆卸空调、恢复场地费用，陆慧娟承担该费用的20%。华晟名公司因拆除吊顶、油烟机、地台、空调等共计支出28850元，故陆慧娟应支付华晟名公司拆卸空调费、恢复部分场地费用5770元。
（三）关于华晟名公司诉请陆慧娟赔偿损失1668000元的问题。华晟名公司认为如陆慧娟继续履行合同，租赁期内华晟名公司可获得租金收益16684275.68元，现在华晟名公司只诉请全部租金收益的10%即1668000元。一审法院认为，本案因华晟名公司的根本性违约导致陆慧娟解除合同，华晟名公司诉请陆慧娟赔偿租金收益损失1668000元无事实和法律依据，一审法院不予支持。
（四）关于华晟名公司诉请陆慧娟返还经营获利10万元的问题。华晟名公司认为陆慧娟在2015年4月至2015年6月期间利用涉案房屋至少获利10万元。一审法院认为，因华晟名公司提供的房屋不符合约定的用途导致陆慧娟的合同目的无法实现，即使陆慧娟利用涉案房屋经营获利，也不构成陆慧娟应返还的理由，华晟名公司的主张于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、陆慧娟与华晟名公司签订的《场地租赁合同》于2015年7月4日解除；二、华晟名公司向陆慧娟退还租金84618元、保证金30万元；三、华晟名公司赔偿陆慧娟经济损失1125055.28元；四、华晟名公司向陆慧娟支付律师费44000元；五、陆慧娟向华晟名公司支付场地占用费132534元；六、陆慧娟向华晟名公司支付拆卸空调费、恢复部分场地费用5770元；七、驳回陆慧娟的其他诉讼请求；八、驳回华晟名公司的其他反诉请求。一审本诉受理费23665元（陆慧娟已预交），由陆慧娟负担6566元，华晟名公司负担17099元；评估费10000元，由陆慧娟负担2000元，华晟名公司负担8000元；反诉受理费13768元（华晟名公司已预交），由华晟名公司负担13033元，陆慧娟负担735元。
本院二审期间，华晟名公司、陆慧娟提交了证据，方成公司、金鼎公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华晟名公司提交其与广西南宁泽福居装饰设计有限责任公司签订的《场地租赁合同》、杜卫东与陆慧娟的微信、信息记录，以及南宁中侨物业服务有限公司景晖花园服务中心出具的《情况说明》，以证明陆慧娟2015年9月23日只交回涉诉场地660.11平方米，华晟名公司再转租给第三人，陆慧娟仍占用796.42平方米堆放其拆卸的装饰物资，直至2016年9月8日才搬走，将场地交回华晟名公司。陆慧娟对《场地租赁合同》、微信、信息记录的真实性无异议，但认为涉案场地在2015年9月份已经移交给华晟名公司，场内的物品是按照原来的方式处理，没有占用场地；陆慧娟对《情况说明》的真实性有异议，认为其搬离的不是装饰物品，而是华晟名公司拆除装修后的废品。陆慧娟提交微信图片及照片，以证实华晟名公司提交的微信中不完整的部份，以及9月8日陆慧娟搬走的废品。华晟名公司对微信的真实性无异议，证明陆慧娟只移交了部份场地，对照片的拍摄地点无法确认。方成公司、金鼎公司均认为华晟名公司、陆慧娟提交的证据均与其无关，由法院认定。
对于当事人有争议的证据，本院认证如下：华晟名公司提交的《场地租赁合同》、微信、信息记录、《情况说明》，以及陆慧娟提交的微信图片，并不能证实陆慧娟在2015年9月23日实际交回场地的面积，以及场内余下物品所占的面积，对其证明目的本院不予采信。陆慧娟提交的照片无法确认拍摄时间及地点，对该证据本院不予采信。
对于一审查明的事实，华晟名公司认为一审遗漏查明：陆慧娟的装修方案是否按照合同经过了出租人书面同意；陆慧娟在签订合同时已经知道房屋性质；当时签收陆慧娟送达的解除合同通知书的不是华晟名公司员工；陆慧娟移交场地时并没有移交全部场地，只是移交660.11平方米，导致占用费计算出现偏差。
金鼎公司对一审查明“由金鼎公司将从方成公司承租而来的上述房屋转租给华晟名公司”有异议，认为金鼎公司与华晟名公司没有签订任何租赁合同，其仅于2013年11月16日与杜卫东签订租赁合同。
陆慧娟、方成公司对一审查明的事实没有异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、关于陆慧娟的装修方案是否按照合同约定经过了出租人书面同意，根据华晟名公司与陆慧娟签订的《场地租赁合同》约定：“乙方装修方案经得到甲方项目开发商及物业公司批准后，方可进场；乙方进场装修前，其装修方案和设计图纸需获得甲方及开发商书面同意后，由甲方配合乙方在物业服务企业办理相关手续后方可施工，费用由乙方自理。”即陆慧娟的装修方案须经华晟名公司及开发商书面同意后，由华晟名公司配合陆慧娟在物业公司办理相关手续后方可施工，根据一审查明的事实“2015年1月5日，陆慧娟向涉案房屋所在的南宁中侨物业服务有限公司缴纳装修费3000元后进场装修”，可知是由华晟名公司配合陆慧娟办理相关手续后，物业公司才同意陆慧娟缴纳装修费后进场装修，华晟名公司的该项异议不能成立；2、关于陆慧娟在签订合同时是否已经知道房屋性质，华晟名公司主张根据方成公司提供的《住所（营业场所）使用证明》以及陆慧娟出具的《住所（经营场所）登记表》、《住所（经营场所）使用承诺书》可知陆慧娟是知道涉案场地性质的。本院认为，陆慧娟出具的《住所（经营场所）登记表》、《住所（经营场所）使用承诺书》是用于向工商部门申请办理相关证件的表格，其中虽然有“将住宅改变为经营性用房”的内容，但“住宅”所指的内容较为宽泛，并未明确该场地的性质为“职工活动配套用房，未有商业性质”，因此该两份表格并不能证实陆慧娟明确知晓涉案场地不能用于经营餐饮，华晟名公司的该项异议不能成立；另外，方成公司提交的由陆慧娟签收的《住所（营业场所）使用证明》中“企业名称”一栏是空白的，可知方成公司在出具该证明时并不知道陆慧娟承租涉案场地的用途，华晟名公司称方成公司同意陆慧娟承租该场地用于经营美食广场的主张亦不能成立。3、关于签收陆慧娟送达的解除合同通知书的是否是华晟名公司员工，根据陆慧娟在一审提交的挂号信函收据可知签收人为杜卫东，杜卫东并非华晟名公司的员工，一审判决认定华晟名公司签收该通知有误，本院予以纠正；4、关于陆慧娟是否移交了全部场地，华晟名公司提交的其与广西南宁泽福居装饰设计有限责任公司于2015年9月23日签订的《场地租赁合同》中约定其将660.11平方米的涉案场地转租给该公司，但并不能证实陆慧娟实际只向华晟名公司交回660.11平方米的场地，华晟名公司提交的微信、信息记录亦不能证实陆慧娟留存的物品占用的场地面积，并且双方于2015年9月24日在法院的主持下对现场物品进行了清点，之后该案件进入鉴定程序，场内物品的归属尚存在争议，因此华晟名公司的该项异议没有事实和法律依据，不能成立；5、关于金鼎公司是否将涉案房屋转租给华晟名公司，根据各方在一审中提交的证据，方成公司与金鼎公司于2013年5月31日签订《租赁合同书》，约定方成公司将涉案场地租赁给金鼎公司，同日，方成公司与金鼎公司、华晟名公司签订《三方协议》，约定方成公司同意金鼎公司将上述场地部份转租给华晟名公司使用，由金鼎公司与华晟名公司双方自行签订转租合同并承担转租合同项下义务，方成公司与金鼎公司有租赁合同关系，华晟名公司只与金鼎公司有转租合同关系，该合同由杜卫东代表华晟名公司签字并加盖该公司公章，同日，杜卫东代表华晟名公司又与方成公司签订一份《租赁合同》，2013年11月16日，金鼎公司与杜卫东签订一份《场地租赁合同》，约定金鼎公司将涉案场地转租给杜卫东，华晟名公司于2013年12月10日成立，2014年12月23日，杜卫东代表华晟名公司与陆慧娟签订涉案《场地租赁合同》，虽然金鼎公司与方成公司、华晟名公司签订《三方协议》时，华晟名公司尚未成立，但从合同的签订及履行情况来看，杜卫东一直是以即将设立的华晟名公司的名义与各方签订合同以承租涉案场地，华晟名公司成立后，再以该公司的名义将场地租赁给陆慧娟，有关涉案场地合同的权利义务由华晟名公司承担，金鼎公司实际上是将涉案场地转租给华晟名公司，一审判决认定该事实无误，金鼎公司该异议不能成立，但一审判决中查明“2013年5月31日，金鼎公司与华晟名公司签订《租赁合同》”的表述有误，本院予以纠正。综上，签收陆慧娟送达的解除合同通知书的是杜卫东并非华晟名公司；涉案场地是由金鼎公司转租给华晟名公司，但双方并未直接签订《租赁合同》，一审对上述事实认定有误，本院予以纠正，经审查，一审查明的其余事实属实，本院予以确认。二审补充查明，在方成公司与华晟名公司于2013年5月31日签订的《租赁合同》中约定：“租赁的场所只能用作经营家具、休闲会所、办公、展厅、商场、银行营业、美容、按摩、桑拿、烟、酒、茶等使用。除双方另有约定外，乙方（华晟名公司）不得任意改变用途。”在金鼎公司与杜卫东于2013年11月16日签订的《场地租赁合同》中约定：“有下列情形之一的，甲方（金鼎公司）有权提前解除本合同、没收乙方（杜卫东）的履约保证金和预付的租金及要求乙方付清应付的租金和其它费用，如给甲方造成损失的，乙方仍应赔偿甲方的损失：（4）乙方在租赁场地经营餐饮、娱乐、电子游戏或有污染的项目的”。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、华晟名公司与陆慧娟签订的《场地租赁合同》于什么时间解除；2、对于合同的解除，哪一方存在违约行为；3、华晟名公司是否应当返还陆慧娟租金、履约保证金以及赔偿各项损失；4、陆慧娟是否应支付华晟名公司场地占用费及返还占用场地经营获利；5、本案是否应追加杜卫东作为第三人参加诉讼。
关于第一个争议焦点，陆慧娟于2015年7月3日向华晟名公司邮寄送达《解除合同通知书》，2015年7月4日，杜卫东签收该通知，本院认为，虽然杜卫东不是华晟名公司员工，但杜卫东与华晟名公司的法定代表人杨浩澜是夫妻关系，代表华晟名公司与陆慧娟签订《场地租赁合同》的是杜卫东，根据华晟名公司在二审中提交的微信记录，陆慧娟是与杜卫东就涉案场地的情况在进行交涉，基于以上情形，可知华晟名公司对杜卫东签收该《解除合同通知书》以及通知书的内容是知情的，一审判决据此认定双方签订的《场地租赁合同》于2015年7月4日解除，具有事实和法律依据，华晟名公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，涉案场地的用地性质为办公、住宅用地，使用性质为职工活动配套用房，并未有商业性质。在方成公司与华晟名公司签订的《租赁合同》中约定了华晟名公司不得任意改变场地的用途，以及在金鼎公司与杜卫东签订的《场地租赁合同》亦约定了如杜卫东在租赁场地经营餐饮等有污染的项目的，金鼎公司有权提前解除合同并要求赔偿损失，因此，对于涉案场地不能用于经营餐饮业，华晟名公司是明知的。而华晟名公司与陆慧娟签订的《场地租赁合同》约定：“乙方保证承租上述租赁场地作为美食广场商业用途使用”，可知双方已经明确约定租赁场地的用途是作为美食广场，即经营餐饮业。在明知涉案场地不能用于经营餐饮业的情形下，华晟名公司仍然将不符合合同约定用途的场地转租给陆慧娟，华晟名公司对此存在重大过错。如前所述，华晟名公司在一审中提交的由方成公司提供的《住所（营业场所）使用证明》并不能证实方成公司同意陆慧娟承租该场地用于经营美食广场，陆慧娟出具的《住所（经营场所）登记表》、《住所（经营场所）使用承诺书》亦不能证实陆慧娟对涉案场地的性质是知情的。在收到青秀消防大队发出的《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》以及南宁市公安局长岗派出所发出的《责令改正通知书》后，陆慧娟向华晟名公司邮寄送达《禾味之香美食晒场关于申请减免租金的函》要求与华晟名公司协商采取相关的补救措施，但华晟名公司并未采取补救措施，致使合同目的不能实现，华晟名公司的行为构成根本性违约，其上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于第三个争议焦点，本院认为，陆慧娟已经向华晟名公司支付了2015年4月2日至2015年7月1日的租金305848.2元，双方的《场地租赁合同》于2015年7月4日解除，在此之前陆慧娟已经实际占用了涉案场地，应支付相应的租金，一审法院根据陆慧娟使用涉案场地的情况参照原租金标准的70%向华晟名公司支付租金，判决华晟名公司将剩余租金84618元退还给陆慧娟合法有据，本院予以维持，在解除双方签订的《场地租赁合同》后，华晟名公司应将履约保证金30万元返还给陆慧娟。
关于装修损失的问题，华晟名公司主张陆慧娟违反《建筑法》第七条、《建设工程施工许可管理办法》第二条、第三条的规定，其装饰工程未办理施工许可证即开工，也未按法律法规规定进行消防备案属于违法施工行为，因其违法行为所产生的费用不应得到保护，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”本案中，陆慧娟经过华晟名公司的同意后对涉案场地进行装饰装修，并未违反法律、行政法规的强制性规定，未进行消防备案，也并不代表装饰工程不合格，现鉴定机构建坤公司已经通过司法鉴定程序对涉案场地的装饰工程造价进行了鉴定，其鉴定程序合法，鉴定结论符合法律规定。华晟名公司主张鉴定人拒绝出庭接受质询的，鉴定意见不得作为认定事实的根据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十九条规定：“鉴定人应当出庭接受当事人质询。鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人的质询。”华晟名公司在一审中向法院申请鉴定人出庭，建坤公司书面向法院答复了无法出庭的原因，并就华晟名公司对《禾味之香装修饰工程造价鉴定书》提出的问题作出了书面答复，一审判决采信该《造价鉴定书》并无不当，华晟名公司的主张无法律依据，本院不予支持。华晟名公司在二审中申请对禾味之香装饰工程造价进行区分装修未形成附着物与已形成附着物，该《造价鉴定书》将已拆卸的空调、风扇、抽油烟机、桌椅等物品纳入了工程造价的鉴定范围，由于上述物品现由陆慧娟保管，华晟名公司主张应将上述物品从装饰装修损失中予以扣除。本院认为，包括上述物品在内的装修未形成附着物是陆慧娟为开设禾味之香美食广场的需要，根据涉案场地的实际情况所购置添加，亦属于装饰装修损失的一部份，对于华晟名公司的主张，本院不予支持。一审判决采信《造价鉴定书》的鉴定结论，确认陆慧娟的装饰装修损失为1406319.1元，根据双方的过错程度，确定华晟名公司对该损失及评估费用承担80%的责任，陆慧娟承担20%的责任，该认定并无不当，对于华晟名公司的主张，本院不予支持。关于律师费的问题，双方签订的《场地租赁合同》中约定了违约方需承担守约方包括但不限于律师费在内的损失，华晟名公司的行为构成根本性违约，应承担陆慧娟因本案诉讼支出的律师费，一审判决华晟名公司向陆慧娟支付律师费44000元合法有据，对于华晟名公司的主张本院不予支持。
关于第四个争议焦点，华晟名公司主张在2015年9月23日时陆慧娟并未向华晟名公司移交全部场地，导致一审判决对陆慧娟应支付的占用场地费计算有误，本院认为，华晟名公司提交的证据并不能证实陆慧娟在2015年9月23日仍占用涉案场地的面积和时间，其主张没有事实和法律依据，本院不予支持，一审根据双方的责任程度，判决陆慧娟参照合同约定的租金标准的50%，向华晟名公司支付合同解除后即2015年7月5日至2015年9月23日的场地占用费，具有事实和法律依据，应予维持。关于华晟名公司主张的经营获利，本院认为，对于合同的解除，华晟名公司存在重大过错，其要求陆慧娟返还经营获利的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于第五个争议焦点，本院认为，在华晟名公司成立之前，方成公司与金鼎公司、华晟名公司于2013年5月31日签订的《三方协议》，以及华晟名公司与方成公司于同日签订的《租赁合同》，均由杜卫东代表华晟名公司签字并加盖该公司公章，华晟名公司成立之后，杜卫东代表华晟名公司与陆慧娟签订涉案《场地租赁合同》，从合同的签订及履行情况来看，关于涉案场地的合同权利义务是由华晟名公司承担，各方当事人对此亦未提出异议，金鼎公司与华晟名公司存在事实上的租赁合同关系，杜卫东与本案的处理结果不存在法律上的利害关系，一审法院没有追加杜卫东作为第三人参加诉讼并未违反法律规定。
综上所述，上诉人华晟名公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32600元（上诉人广西华晟名置业投资有限公司已预交），由上诉人广西华晟名置业投资有限公司负担。
0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"合肥亚泰印务有限责任公司与安徽小刘食品股份有限公司承揽合同纠纷执行裁定��\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2014-12-26\\\\\",\\\\\