湖南省衡阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0421民初2452号
原告：衡阳俱欢颜酒店管理有限公司。
法定代表人：严文俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭国庆，湖南八方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴金明，江西民鉴律师事务所律师。
被告：衡阳市坤旭房地产开发有限公司。
法定代表人：刘建国，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：罗文正，湖南居安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江辉，湖南居安律师事务所律师。
被告：衡阳市熙园宾馆有限公司。
法定代表人：高桂容，该公司执行董事兼总经理。
被告：刘建国，男，1958年3月24日出生，汉族。
被告：刘敏，男，1987年12月10日出生，汉族。
第三人：汪冬兆，男，1971年12月7日出生，汉族。
原告衡阳俱欢颜酒店管理有限公司（以下简称俱欢颜公司）与被告衡阳市坤旭房地产开发有限公司（以下简称坤旭公司）、衡阳市熙园宾馆有限公司（以下简称熙园公司）、刘建国、刘敏、第三人汪冬兆债权转让合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年2月28日、2017年3月22日二次公开开庭进行了审理，被告坤旭公司的委托诉讼代理江辉于第二次开庭到庭参加诉讼，原告俱欢颜公司的委托诉讼代理人郭国庆、吴金明、被告坤旭公司的委托诉讼代理人罗文正均到庭参加诉讼，被告熙园公司、刘建国、刘敏及第三人汪冬兆经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俱欢颜公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告坤旭公司偿还原告俱欢颜公司拥有的债权款项人民币12000000元及相应利息（利息按照月利率2%从2016年8月7日起计算至被告还清所有款项为止）；2、判令被告坤旭公司支付原告俱欢颜公司实现债权各项费用（包括律师费）及损失；3、判令被告熙园公司、刘建国、刘敏对上述第一、二项款项的清偿承担连带责任；4、依法确认被告坤旭公司所有的位于湖南省衡阳市雁峰区王家山51号熙园小区“衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081573**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第002587**号”房产及国有土地使用权“衡国用（2004）第019号”对上述第一、二项款项承担抵押担保责任，原告俱欢颜公司对该些房产、土地使用权的折价、变卖或者拍卖价款在担保范围内享有优先受偿权；5、本案诉讼费用等由四被告承担。
事实和理由：第三人汪冬兆(原债权人)于2013年10月借款21000000元给被告坤旭公司，借款期内的借款月利率为千分之二十五。被告坤旭公司以其所有的熙园会所二楼房产及地下部分仓储及土地使用权为该笔借款提供抵押担保，并在衡阳市产权处依法办理了抵押登记手续。被告熙园公司、刘建国、刘敏为该笔借款担保，并签订保证合同，承担连带担保责任。“借款合同”及“保证合同”均选择由债权人所在地衡阳县人民法院管辖处理。
截至2014年12月26日被告坤旭公司尚欠汪冬兆借款本息共计人民币12000000元，汪冬兆于2014年12月26日将该笔债权转让给原告俱欢颜公司，并与原告俱欢颜公司签订了《债权转让协议》。原告俱欢颜公司将债权转让事宜通知了被告坤旭公司，被告坤旭公司认可债权数额，并同意继续用土地、房产提供抵押担保。
2015年1月9日，原告俱欢颜公司与被告坤旭公司签订《债权债务抵消协议书》，之后，双方根据《债权债务抵消协议书》，又签订了《抵押房产处置协议》、《商品房买卖合同》、《无产权证房屋买卖合同》等合同。由于被告坤旭公司未能按约定时间履行《债权债务抵消协议书》，且《债权债务抵消协议书》所涉及房产均被他人查封、冻结，致使原告对《债权债务抵消协议书》所涉及房产产权证过户手续无法办理。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第八十一条及《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条之规定，债权转让后，原抵押权继续有效，不因受让人未及时办理抵押权变更手续而消灭。原告为实现抵押担保物权，根据相关法律规定，按特别诉讼程序向衡阳市雁峰区人民法院提出申请，请求该院裁定拍卖抵押财产。因被告坤旭公司提出异议，该院裁定驳回了原告的申请。为此，原告为维护合法权益，依照法律规定，特提起诉讼。
被告坤旭公司辩称：坤旭公司认为把汪冬兆作为第三人没有任何依据；虽然答辩期已过，管辖权异议请求法院依法查明；本案所涉及的债权12000000元，依照被告陈述双方没有进行财务结算，请求法院或原告提供相关财务依据；原告提出律师费及债权损失，如未发生不能提出；对被告熙园宾馆、刘建国、刘敏是否承担连带责任的问题，坤旭公司认为已经过保证期，那么不能承担保证责任；原告与被告坤旭公司以及第三人汪冬兆签订了《债权债务转让协议》，但在《债权债务转让协议》签订之后，双方就债权债务的处理，签订了《债权债务抵消协议书》以及《抵押房产处理协议》、《商品房买卖合同》等协议，也就是说双方的债权债务法律关系已经进行了履行以及变更，债权债务转让，实际上已经处理完毕，因此原告现以债权转让协议起诉被告已经没有了事实依据和法律依据，因此请求法院依法驳回原告对被告的起诉；如果原告依然要以《债权债务转让协议》主张权利，根据相关法律规定，借款直接扣除的利息，应当核减本金，汪冬兆21000000元借款实际只有20000000元，其中的1000000元是作为利息直接抵押的，同时在同一天被告坤旭公司支付给汪冬兆236000元也应当从借款本金中核减，实际借款本金是19764000元，根据司法解释的规定，月息3分以内的利息，已经支付的不予退还，超过月息3分的利息，依法应当予以核减，那么被告在2013年11月8日以及2013年12月25日，实际支付的利息已经超过了法律规定的月息3分利息的部分，应当予以扣除本金，截止2014年6月11日被告坤旭公司尚欠原告的利息，按照法律规定，没有支付的利息应当不超过年息24%进行计算，请求人民法院依法对双方债权转让结算的借款本金及利息予以核减。
被告熙园公司、刘建国、刘敏、第三人汪冬兆未提出答辩意见，亦未提供证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了庭审证据质证，对当事人真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的坤旭公司与汪冬兆签订的《抵押合同》，坤旭公司认为没有经过公司董事会或股东对该行为进行表决，违反了公司法的规定，且原告没有提供衡房权证雁峰区第081573**号、衡房权证雁峰区第081677**号房屋产权证及他项权证，该抵押事实是否存在，存在异议，本院认为，该《抵押合同》系坤旭公司与汪冬兆真实意思表示，对其真实性，本院予以采信，因原告未能提供衡房权证雁峰区第081573**号、衡房权证雁峰区第081677**号房屋产权证及他项权证，对原告要求对衡房权证雁峰区第081573**号、衡房权证雁峰区第081677**号房屋享有优先受偿权的证明目的不予采信；对刘建国与汪冬兆所签订的《抵押合同》，坤旭公司认为抵押物没有办理相关抵押登记手续，本院认为，该《抵押合同》系刘建国与汪冬兆真实意思表示，对其真实性，本院予以采信，因原告未能提供该抵押物已办理抵押登记的证据，对原告对该抵押物享有优先受偿权的证明目的不予采信；对原告提供的坤旭公司与汪冬兆签订的《国有土地使用权抵押合同》，坤旭公司认为该土地他项权证已经解除抵押，本院认为，坤旭公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，因原告未能提供该抵押物已办理抵押登记的证据，对原告对该抵押物享有优先受偿权的证明目的不予采信；对原告提供的《实现担保物权的具体款项及计算方式》，坤旭公司认为，对实现担保物权金额17190000元有异议，转让的债权可能包含了非法利息，本院认为，该证据系原告单方行为，本院不予采信。
经审理查明：2013年10月31日，借款人坤旭公司与贷款人汪冬兆签订《借款合同》，约定：贷款金额贰仟壹佰万元；币种人民币；期限自2013年10月31日至2013年12月30日；实际放款金额、放款日和到期日以《借款凭证》的确认为准；月利率25‰；借款人选择以本人名义在委托银行开立存款账户，作为贷款人发放贷款的账户；借款人选择按贷款到期日，一次性偿还贷款本金，按月结息还款法还款，结息日为每月的20日，如遇法定节假日，则顺延至下一工作日；借款人还款按照先付财务咨询费、后利息、罚息、再本金的结算方式进行；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担贷款人为实现债权而支付的催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他合理费用；本合同争议由贷款人所在地衡阳县人民法院管辖等。《借款凭证》载明：借款人名称坤旭公司；借款金额贰仟壹佰万元整；借款日期2013年10月31日至2013年12月30日止；借款用途资金周转；借款种类流动资金；利率25‰；坤旭公司在借款单位加盖“衡阳市坤旭房地产开发有限公司”印章，刘建国在负责人处签名。
2013年10月31日，抵押人（甲方）刘建国与抵押权人（乙方）汪冬兆签订《抵押合同》，约定：为确保坤旭公司与乙方汪冬兆签订《借款合同》的履行，保障乙方权利的实现，甲方愿意以其所有的房产，作为贷款抵押物抵押给乙方的条件下，由乙方提供双方协商的贷款额给甲方，在贷款期限内，甲方拥有抵押物的使用权，在甲方还清贷款本息前，乙方拥有抵押物的所有权；抵押人提供的抵押财产是房产（以下称抵押物）；抵押财产的详细情况以本合同所附“抵押物清单”为准；担保的主债权为主合同项下的本金人民币伍佰万元；月利率25‰；贷款期限自2013年10月31日至2013年12月30日止，共2个月；抵押人担保的范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费、保险费及其它费用）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用等；抵押人应在本合同签订后立即向登记机关办理本合同项下抵押物的抵押登记手续；抵押额度的有效期最长为贰年等。抵押物清单载明：抵押人刘建国；产别私有；权利证书及编号为衡房权证蒸湘区字第080233**号等。
2013年10月31日，抵押人（甲方）坤旭公司与抵押权人（乙方）汪冬兆签订《抵押合同》，约定：为确保坤旭公司与乙方汪冬兆签订《借款合同》的履行，保障乙方权利的实现，甲方愿意以其所有的房产，作为贷款抵押物抵押给乙方的条件下，由乙方提供双方协商的贷款额给甲方，在贷款期限内，甲方拥有抵押物的使用权，在甲方还清贷款本息前，乙方拥有抵押物的所有权；抵押人提供的抵押财产是房产（以下称抵押物）；抵押财产的详细情况以本合同所附“抵押物清单”为准；担保的主债权为主合同项下的本金人民币伍佰万元；月利率25‰；贷款期限自2013年10月31日至2013年12月30日止，共2个月；抵押人担保的范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费、保险费及其它费用）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用等；抵押人应在本合同签订后立即向登记机关办理本合同项下抵押物的抵押登记手续；抵押额度的有效期最长为贰年等。抵押物清单载明的房屋所有权人均为坤旭公司；房屋坐落及房屋所有权证号为：坐落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧天湾-101室的衡房权证雁峰区字第081677**号；坐落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧天湾-102室的衡房权证雁峰区字第081677**号；坐落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧天湾-103室的衡房权证雁峰区字第081677**号；坐落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧天湾-104室的衡房权证雁峰区字第08167**号；坐落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧天湾-105室的衡房权证雁峰区字第081677**号；坐落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧天湾-106室的衡房权证雁峰区字第081677**号；坐落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧天湾-107室的衡房权证雁峰区字第081677**号；落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧天湾-108室的衡房权证雁峰区字第081677**号；落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧天湾-109室的衡房权证雁峰区字第081677**号房屋；坐落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧水湾101室的衡房权证雁峰区字第081677**号房屋；坐落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧清湾的衡房权证雁峰区字第081573**号房屋；坐落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧云湾101室的衡房权证雁峰区字第081677**号；坐落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧云湾102室的衡房权证雁峰区字第081677**号；坐落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧云湾103室的衡房权证雁峰区字第081677**号；坐落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧云湾104室的衡房权证雁峰区字第081677**号；坐落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧云湾105室的衡房权证雁峰区字第081677**号；坐落于雁峰区王家山51号熙园.碧福山庄.碧云湾106室的衡房权证雁峰区字第081677**号房屋；坐落于雁峰区王家山51号的衡房权证雁峰区字第002587**号房屋。刘建国在该抵押物清单甲方处签名并加盖“衡阳市坤旭房地产开发有限公司”印章。2013年11月5日，坤旭公司到衡阳市房地产产权监理处办理抵押登记房屋他项权证。房屋他项权证上的房屋他项权利人均为汪冬兆，房屋所有权人均为坤旭公司，他项权利种类均为抵押。房屋他项权证号为：衡房他证雁峰区字第080530**号（房屋所有权证号：衡房权证雁峰区字第081677**号）、衡房他证雁峰区字第080530**号（房屋所有权证号：衡房权证雁峰区字第081677**号）、衡房他证雁峰区字第080530**号（房屋所有权证号：衡房权证雁峰区字第081677**号）、衡房他证雁峰区字第080530**号（房屋所有权证号：衡房权证雁峰区字第081677**号）、衡房他证雁峰区字第080530**号（房屋所有权证号：衡房权证雁峰区字第081677**号）、衡房他证雁峰区字第080530**号（所有权证号：衡房权证雁峰区字第081677**号）、衡房他证雁峰区字第080530**号（房屋所有权证号：衡房权证雁峰区字第081677**号）、衡房他证雁峰区字第080530**号（房屋所有权证号：衡房权证雁峰区字第081677**号）、衡房他证雁峰区字第080530**号（房屋所有权证号：衡房权证雁峰区字第081677**号）；衡房他证雁峰区字第080530**号（房屋所有权证号：衡房权证雁峰区字第081677**号）、衡房他证雁峰区字第080530**号（房屋所有权证号：衡房权证雁峰区字第081677**号）、衡房他证雁峰区字第080530**号（房屋所有权证号：衡房权证雁峰区字第081677**号）、衡房他证雁峰区字第080530**号（房屋所有权证号：衡房权证雁峰区字第081677**号）、衡房他证雁峰区字第080530**号（房屋所有权证号：衡房权证雁峰区字第081677**号）、衡房他证雁峰区字第080530**号（房屋所有权证号：衡房权证雁峰区字第081677**号）、衡房他证雁峰区字第080530**号（房屋所有权证号：衡房权证雁峰区字第002587**号）。抵押物清单上衡房权证雁峰区字第081573**号、081677**号房屋原告未提供房屋他项权证。
2013年10月31日，抵押人（甲方）坤旭公司与抵押权人（乙方）汪冬兆签订《国有土地使用权抵押合同》，约定：因坤旭公司向乙方贷款21000000元，愿以位于衡阳市蒸湘区长湖乡立新小区钓鱼台宗地，土地面积9775.4平方米的土地使用权作贷款抵押，地上建筑物和附着物随之办理抵押；土地评估价为21000000元，土地使用证为衡国用（2004）第019号等。原告未提供办理该土地抵押登记的相关证据。
2013年10月31日，保证人（甲方）刘建国、刘敏、熙园公司分别与债权人（乙方）汪冬兆签订《保证合同》，均约定：为了保障债权人与主合同债务人坤旭公司所签订的《借款合同》项下的债权利益，保证人自愿为债务人主合同项下的债务向债权人提供保证担保；保证人担保的主债权为主合同债务人在债权人办理主合同项下贷款的本金贰仟壹佰万元；币种人民币；月利率25‰；贷款期限自2013年10月31日至2013年12月30日止，共2个月；本合同的保证范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费费用等）、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、送达费、公告费、律师费）；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间自主合同项下债务履行期限届满之日起至期满两年之日止，甲方同意债务展期的，保证期间至协议约定的债务履行期限届满之日起至期满两年之日止等。
2013年11月5日，汪冬兆通过其账号向坤旭公司账户转账6800000元，通过邓诗琪账号向坤旭公司账户转账13200000元。
3013年11月5日至2014年6月11日，坤旭公司共偿还汪冬兆借款本息合计19988000元，其中：2013年11月5日直接扣款1000000元；2013年11月5日还款236000元；2013年11月8日还款100000元；2013年12月25日还款2000000元；2014年3月17日还款52000元；2014年5月22日还款1000000元；2014年5月23日还款500000元；2014年5月26日还款500000元；汪冬兆向坤旭公司出具的欠款对账单确认2014年5月30日分四次共还本金12000000元，2014年6月11日还本金2600000元。
2014年12月20日，汪冬兆作委托人向俱欢颜公司出具授权委托书，委托王振兵代汪冬兆将其所有的坤旭公司的债权转让给俱欢颜公司，由王振兵负责办理并签订债权转让协议等具体事务。2014年12月26日，甲方汪冬兆与乙方俱欢颜公司签订《债权转让协议》，约定：甲方于2013年借款21000000元给坤旭公司；甲方自愿在本协议签订之日止将该笔债权余下的借款本息全部作价4500000元转让给乙方，乙方自愿以4500000元受让该笔债权；乙方应在2015年5月27日前，将受让款4500000元直接支付到甲方指定的银行账户上，甲方在收到该笔转让款后二日内将该笔债权的借款合同及借据原件，抵押担保合同原件，他项权证原件等债权相关法律文件一并移交给乙方等。王振兵在甲方处签名，俱欢颜公司在乙方处加盖“衡阳俱欢颜酒店管理有限公司”印章。
2014年12月28日，王振兵、俱欢颜公司向坤旭公司出具《债权转让通知》，该《债权转让通知》载明：坤旭公司于2013年向汪冬兆借款21000000元，并自愿以熙园会所二楼房产及地下部分仓储为该笔借款提供抵押担保，并在市产权处依法办理了抵押登记手续；现汪冬兆已将该笔债权余下借款本息转让俱欢颜公司，借款合同及抵押合同等法律文件也一并移交俱欢颜公司，特书面通知贵公司等。
2014年12月31日，刘建国向俱欢颜公司出具《回复及要求借款展期函》，该《回复及要求借款展期函》载明：汪冬兆及贵司债权转让通知已收悉，我公司同意接受汪冬兆及贵司达成的债权转让协议，我司愿意向贵司履行原与汪冬兆签订的借款、抵押担保、保证担保等全部义务；现我方因流动资金周转紧张，特向贵方申请将上述借款展期至2016年8月31日，同时对原抵押合同、保证合同等担保期限顺延，并协助贵司办理抵押登记手续等。
2015年1月13日，坤旭公司、俱欢颜公司、刘建明、严文俊签订《债权债务抵消协议书》，坤旭公司与俱欢颜公司签订《抵押房产清偿协议》，坤旭公司与严文俊、刘建明签订2份《商品房买卖合同》。因《债权债务抵消协议书》、《抵押房产清偿协议》、《商品房买卖合同》中约定的房屋已被查封，未能办理产权过户手续，《债权债务抵消协议书》、《抵押房产清偿协议》、《商品房买卖合同》均未履行。
2016年12月5日，俱欢颜公司（甲方）与湖南八方律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方向乙方缴纳代理费为人民币300000元，具体缴费方法为协议签订后三日支付300000元，余款开庭时付清等。
本院认为，本案系债权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”之规定，2014年12月26日汪冬兆与原告俱欢颜公司签订的《债权转让协议》不存在上述法律的除外规定，合法有效。根据《债权转让协议》约定，汪冬兆将拥有对被告坤旭公司的债权转让与原告俱欢颜公司，该债权属于到期债权，且被告坤旭公司认可收到债权转让通知，被告坤旭公司作为债务人即负有向原告俱欢颜公司作为债权人履行债务的合同义务。本案中，被告坤旭公司与汪冬兆签订的《借款合同》约定的贷款额为21000000元，但汪冬兆于2013年11月5日只向坤旭公司账户转账20000000元，扣1000000元作利息，坤旭公司于2013年11月5日向汪冬兆还款236000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百条“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”之规定，坤旭公司向汪冬兆的实际借款应为19764000元。坤旭公司与汪冬兆虽约定按月利率25%的标准计算利息，但根据《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”及《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之规定，对已付超过年利率36%部分的利息的应予以抵减借款，经核算，坤旭公司下欠借款本金为4036738.3元[2013年11月8付款100000元，利息58479.78元(19764000元×3天÷365天×36%＝58479.8元)，抵扣本金41520.2元，下欠本金合计为19722479.8元；2013年12月25日付款2000000元，利息914258.5元(19722479.8元×47天÷365天×36%＝914258.5元)，抵扣本金1085741.5元，下欠本金合计为18636738.3元；2014年3月17付款52000元，利息992597.79(18636738.3元×81天÷365×24%＝992597.79元)；2014年5月22付款1000000元，作直接支付利息1000000元；2014年5月23付款500000元，利息18381.44元(18636738.3元×1天÷365×36%＝18381.44元)；2014年5月26付款500000元，利息55144.32元(18636738.3元×3天÷365×36%＝55144.32元)；2014年5月30日付本金12000000元，2014年6月11付本金2600000元，下欠本金合计为4036738.3元，下欠利息合计14123.55元]。对未付的4036738.3元借款的利息，按年利率24%从2014年5月27日计算至款项全部还清日止。
原告俱欢颜公司要求被告坤旭公司支付其为实现债权各项费用（包括律师费）及损失，根据坤旭公司与贷款人汪冬兆签订的《借款合同》“借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担贷款人为实现债权而支付的催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他合理费用、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用等”的约定，被告坤旭公司应向原告俱欢颜公司支付上述费用，但至本案庭审终结时，原告尚未提供代理费收据及为实现债权各项费用及损失的相关证据，且实现债权的费用因案件并未最终审结以及执行完毕，尚可能继续发生，待案件最终完毕后，由原告根据实际发生情况另行主张，本案对此不作认定。
原告要求对被告坤旭公司所有的已办理抵押登记的衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第002587**号房产折价、变卖或者拍卖价款在担保范围内享有优先受偿权，根据《中华人民共和国合同法》第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”及参照《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条“金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效”之规定，本院依法应予支持。原告要求对被告坤旭公司所有的衡房权证雁峰区字第081573**号、衡房权证雁峰区字第081677**号房屋、及“衡国用（2004）第019号”土地使用的折价、变卖或者拍卖价款在担保范围内享有优先受偿权，因原告对该房屋及土地未提供办理抵押登记的相关手续，本院依法不予支持。
原告俱欢颜公司要求被告熙园公司、刘建国、刘敏承担本案连带清偿责任，虽然根据《中华人民共和国合同法》第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十八条“保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证债权同时转让，保证人在原保证担保的范围内对受让人承担保证责任……”之规定，被告熙园公司、刘建国、刘敏有向债权受让人原告俱欢颜公司履行保证的义务，但根据《保证合同》的约定，保证期间自主合同项下债务履行期限届满之日起至期满两年之日止，本案担保期间为借款之日起至借款到期后满二年，从借款到期日（2013年12月30日）起到原告起诉时（2016年12月9日）止，已经超出二年的担保期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”之规定，原告俱欢颜公司提供的证据不能充分证实在担保时效期间内要求被告熙园公司、刘敏承担担保责任，亦未能提供证据证明该案已展期，故熙园公司、刘敏的担保责任应予免除。被告刘建国于2014年12月31日，向俱欢颜公司出具《回复及要求借款展期函》，同意履行原与汪冬兆签订的借款、抵押担保、保证担保等全部义务，被告刘建国应对坤旭公司的借款本息承担连带清偿责任，但根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“……没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……”之规定，被告刘建国对被告坤旭公司所欠原告俱欢颜公司款项应在被告坤旭公司抵押财产不足部分承担连带清偿责任。被告坤旭公司辩称把汪冬兆作为第三人没有任何依据，本院予以支持，被告坤旭公司辩称对管辖权异议请求法院依法查明，因被告坤旭公司未在法定期限内提出，本院不予审查。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款、第八十一条、第八十三条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第二十一条、第二十八条，《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》第二十六条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告衡阳市坤旭房地产开发有限公司于本判决生效后十十日内偿还原告衡阳俱欢颜酒店管理有限公司拥有的债权款项人民币4036738.3元及利息14123.55元(后段利息按照年利率24%从2014年5月27日起计算至清偿之日止)；
二、原告衡阳俱欢颜酒店管理有限公司对被告衡阳市坤旭房地产开发有限公司所有的衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第081677**号、衡房权证雁峰区字第002587**号房屋折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权；
三、被告刘建国对被告衡阳市坤旭房地产开发有限公司所欠原告衡阳俱欢颜酒店管理有限公司的债权款本息在扣除本判决第二项的款项后，不足部分承担连带清偿责任；
四、驳回原告衡阳俱欢颜酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费93800元，由被告衡阳市坤旭房地产开发有限公司、刘建国负担39206元，原告衡阳俱欢颜酒店管理有限公司负担54594元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 李优柏
审 判 员 刘柏丹
人民陪审员 傅成忠
二〇一七年八月三日
书 记 员 陈泰安
附：适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第八十三条债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。
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第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。[ly]
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第二十二条 原告自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起7日内交纳案件受理费；反诉案件由提起反诉的当事人自提起反诉次日起7日内交纳案件受理费。[ly]
上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。双方当事人都提起上诉的，分别预交。上诉人在上诉期内未预交诉讼费用的，人民法院应当通知其在7日内预交。[ly]
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