湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0116民初1360号
原告：胡少雄，男，1973年1月17日出生，汉族，武汉市江岸区人，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：赵喆，湖北山河律师事务所律师（特别授权）。
被告：武汉市黄陂区融达信小额贷款有限责任公司。住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村F/空港中心城*幢*层***号。
法定代表人：刘高顺，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨忠凯，湖北威德律师事务所律师（特别授权）。
被告：蔡迎涛，男，1970年12月30日出生，汉族,武汉市硚口区人，住武汉市硚口区，
被告：姜霞，女，1976年12月2日出生，汉族，武汉市武昌区人，住武汉市武昌区，
被告：武汉华桩钢结构有限公司。住所地：武汉市黄陂区横店联桥大道。
法定代表人：孙友平，该公司经理。
原告胡少雄诉被告武汉市黄陂区融达信小额贷款有限责任公司(简称被告黄陂融达信贷款公司)、被告蔡迎涛、被告姜霞、被告武汉华桩钢结构有限公司(简称被告武汉华桩钢结构公司)执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，作出（2016）鄂0116民初4369号民事判决，原告胡少雄不服上诉后，武汉市中级人民法院以（2018）鄂01民终337号民事裁定，撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初4369号民事判决，发回湖北省武汉市黄陂区人民法院重理。本案依法适用普通程序，另行组成由审判员刘建东担任审判长、人民陪审员严家政、人民陪审员张红参加的合议庭，于2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告胡少雄及委托诉讼代理人赵喆，被告黄陂融达信贷款公司的委托诉讼代理人杨忠凯到庭参加诉讼。被告蔡迎涛、被告姜霞、被告武汉华桩钢结构公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡少雄诉称：2006年1月6日，原告与被告蔡迎涛签订《房屋买卖协议》，双方协商确定，被告蔡迎涛将所有的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋，出卖给原告胡少雄，并以被告蔡迎涛下欠原告胡少雄的电焊条货款，抵付原告胡少雄的购房首付款554986.20元，其后由原告代替被告蔡迎涛按月向交通银行偿还按揭贷款590000元。《房屋买卖协议》签订后，被告蔡迎涛向原告交付房屋，原告依约支付被告蔡迎涛首期购房款，并自2006年1月起，每月按时代替被告蔡迎涛偿还银行按揭贷款，直到2015年2月全部还清，总计偿还9年110期，贷款本息合计80多万元。2006年1月，原告占有、使用房屋后，因该房屋是毛坯房，原告又用去50多万元，对房屋进行了装修，其后一直占有、使用至今。2015年2月，原告代替被告蔡迎涛还清银行按揭贷款后，原告与被告蔡迎涛及妻子姜霞联系房屋过户事宜时，电话均无法接通，经四处打听，方知其已举家跑到国外。
2016年7月14日，原告得知黄陂区法院依据被告黄陂融达信贷款公司申请，对原告购买的房屋采取查封、评估、拍卖等强制执行措施时，非常震惊，并向法院申请提出执行异议。2016年8月23日，原告收到黄陂法院驳回执行异议的裁定书后，强烈不服裁定结果。原告认为，原告与被告蔡迎涛签订《房屋买卖协议》，通过支付首期购房款，按约代替被告蔡迎涛逐月偿还银行按揭贷款，已经付清全部购房款。2006年1月起至今已逾十年，原告一直占有、使用该房屋，当原告依约还清银行按揭贷款后，欲办理过户时，因无法联系被告蔡迎涛，而未办理房屋过户登记手续。原告购买房屋未办理过户手续，不是原告的原因。因此，原告的情况完全符合最高法院司法解释规定，属于能够排除执行的情形。为此，原告依法起诉，请求：1、判令不得查封、扣押、冻结原告胡少雄出资购买的，户名为蔡迎涛的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋；2、判令不得对户名为蔡迎涛的房屋进行拍卖或变卖，不得对该房屋拍卖或变卖的价款，用于支付或折抵被告蔡迎涛、被告姜霞、被告武汉华桩钢结构有限公司下欠被告武汉市黄陂融达信小额贷款有限责任公司的借款债务；3、确认武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋归原告所有；4、判令被告蔡迎涛、姜霞配合原告将武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋产权，变更过户到原告名下；5、由被告承担本案的诉讼费用。
被告黄陂融达信贷款公司辩称：1、原告没有提交支付全部购房款的足够证据；2、原告对涉案房屋没有办理过户登记手续，有明显的过错，不符合办理执行异议司法解释的四个条件，请驳回原告的诉讼请求。
被告蔡迎涛、被告姜霞辩称：在答辩期内，未提交答辩状，也未口头答辩（缺席）。
被告武汉华桩钢结构公司辩称：在答辩期内，未提交答辩状，也未口头答辩（缺席）。
经审理查明：原告胡少雄经工商登记，依法成立个体工商户武汉市江汉区汉雄焊接材料经营部，经营者胡少雄，经营范围：焊接材料、焊接设备销售等业务。被告武汉华桩钢结构公司是经工商登记，依法成立。经营范围：金属结构加工销售、机械制造维修等业务，公司股东蔡迎涛、姜霞等。2003年5月25日，被告蔡迎涛与被告姜霞登记结婚。
2005年9月14日，被告蔡迎涛依法取得位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋的房屋所有权证。2005年10月14日，被告蔡迎涛依法取得位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋的土地使用权证。被告蔡迎涛购买该房屋时，在交通银行办理了银行按揭贷款手续。
2002年，原告胡少雄以其开办的武汉市江汉区汉雄焊接材料经营部的名义对外经营，被告蔡迎涛以其开办的武汉华桩钢结构公司（原开办武汉华威建筑桩工机械有限公司）名义对外经营。经营期间，武汉市江汉区汉雄焊接材料经营部与武汉华桩钢结构公司签订《买卖合同》，双方长期建立买卖合同关系。事后，因被告蔡迎涛下欠原告胡少雄电焊条货款，双方协商确定，被告蔡迎涛将其所有的房屋出卖给原告胡少雄，并以被告蔡迎涛下欠原告胡少雄的电焊条货款，抵付原告胡少雄的购房首付款。
2006年1月6日，原告胡少雄与被告蔡迎涛签订《房屋买卖协议》，约定被告蔡迎涛将其所有的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋出卖给原告胡少雄，该房屋已经取得房产证和土地证，房屋建筑面积156.85平方米，每平方米单价6880元，房屋总价款1079128元。该房屋属于银行按揭贷款方式，首付款489128元，蔡迎涛向交通银行贷款590000元，借款期限10年，每月返还银行贷款6585.82元，已还贷款10期，共还贷款65858.20元，还款时间自2005年3月至2005年12月。买受人胡少雄首期向出卖人蔡迎涛支付购房款554986.20元（首付款489128元＋已还贷款65858.20元）。从2006年1月起，由买受人胡少雄向交通银行还贷款。该房屋的房产证和土地使用权证在买受人胡少雄付完首期款项后，可自行过户，过户费用由买受人胡少雄承担。
合同签订当日，原告胡少雄以被告蔡迎涛下欠的部分电焊条货款，向被告蔡迎涛抵付了首期购房款554986.20元。同时，被告蔡迎涛和被告姜霞将该房屋的房产证及土地使用权证、房屋钥匙均交给胡少雄手中。当日，被告蔡迎涛与妻子被告姜霞共同向原告胡少雄出具书面声名，明确蔡迎涛与妻子姜霞商定，将位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室写字楼房屋，出售给胡少雄。该写字楼房屋是由蔡迎涛以银行按揭方式购买，现在胡少雄已经付清该写字楼首付款，余下的银行按揭贷款本金及利息由胡少雄承担。该写字楼的房产证和土地使用权证均已移交给胡少雄，其房屋所有权也同时移交给胡少雄，该写字楼的过户费用由胡少雄承担。当日，被告蔡迎涛和被告姜霞向原告胡少雄交付案涉房屋，原告胡少雄占有、使用该房屋。2006年4月至2006年7月期间，原告胡少雄出资，对该房屋进行了重新装修。事后，原告胡少雄占有、使用该房屋，并将该房屋用于其开办的公司办公。
2006年1月起至2007年5月，共17个月，原告胡少雄按《房屋买卖协议》约定的每月返还银行贷款6585.82元的数额，定期向被告蔡迎涛之妻被告姜霞支付款项，并由被告姜霞以贷款人被告蔡迎涛的名义，向交通银行继续返还贷款。期间，原告胡少雄支付被告蔡迎涛、被告姜霞合计111958.94元（每月返还银行贷款6585.82元×17个月）。
2007年6月1日，原告胡少雄与被告蔡迎涛签订《补充说明》，明确江汉北路56-64号3层3室房屋返还银行贷款的方式，从2007年6月这期开始，由买受人胡少雄直接向交通银行返还贷款，每月1日银行下账。还贷银行卡户名：蔡迎涛，银行卡账号：62×××97，还贷银行：交通银行花桥支行。因此，自2007年6月起，由原告胡少雄出资，以贷款人被告蔡迎涛的名义（其中有一期是胡少雄的父亲胡建兵在银行代办的还贷手续），定期向交通银行继续返还贷款，直至2015年2月还清全部银行贷款。自2007年6月至2015年2月，共93个月，原告胡少雄出资返还银行贷款合计626484.18元（1、前期每月返还贷款6585.82元；2、加上后期银行利率调整增加利息及部分滞纳金）。2006年1月起至2015年2月止，共110个月（17个月＋93个月），由原告胡少雄出资，以贷款人被告蔡迎涛的名义，返还银行贷款合计738443.12元（通过姜霞还贷111958.94元＋直接银行还贷626484.18元）。因此，《房屋买卖协议》签订后，原告胡少雄支付被告蔡迎涛购房款合计1293429.32元（首期购房款554986.20元＋返还银行贷款738443.12元），已付清全部购房款。
2017年4月21日，经武汉市公安局出入境管理局核实，自2012年1月1日起至2017年4月21日期间，被告蔡迎涛多次出入国境，2014年12月12日，被告蔡迎涛最后一次出境，至今再未回国。2015年2月，原告胡少雄出资，以贷款人被告蔡迎涛的名义，还清交通银行贷款后，多次联系被告蔡迎涛、被告姜霞无果，导致案涉房屋一直未办理变更登记过户手续。
2014年10月30日，黄陂区人民法院依据黄陂融达信贷款公司的诉前保全申请，依法作出（2014）鄂黄陂立保字第00057号民事裁定：对蔡迎涛所有的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋产权予以查封。
2014年11月11日，黄陂区人民法院立案受理黄陂融达信贷款公司诉武汉华桩钢结构公司及蔡迎涛借款纠纷一案，2015年9月15日，黄陂区人民法院作出（2014）鄂黄陂民商初字第00601号民事判决：一、武汉华桩钢结构公司向黄陂融达信贷款公司返还借款本金200万元；二、武汉华桩钢结构公司向黄陂融达信贷款公司返还借款利息69833元（按本金200万元为基数，双方自行结算至2014年11月11日止的利息69833元，期间已支付的利息已扣除）；三、武汉华桩钢结构公司向黄陂融达信贷款公司返还借款利息（按本金200万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2014年11月12日起至本判决确认履行届满之日止）；四、由蔡迎涛对上述款项承担连带清偿责任。该判决已发生法律效力。
2016年3月7日，黄陂融达信贷款公司向黄陂区人民法院申请执行，法院立案执行。2016年5月至2016年7月期间，黄陂区人民法院以公告通知方式，责令被执行人蔡迎涛自动履行法定义务，逾期不履行，法院将评估、拍卖蔡迎涛所有的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋。
2016年7月21日，执行案外人胡少雄对执行标的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋提出执行异议，认为蔡迎涛与胡少雄签订《房屋买卖协议》，蔡迎涛已将位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋卖给案外人胡少雄，胡少雄已支付全部购房款，因蔡迎涛跑到国外，才导致房屋未办理登记过户手续，胡少雄是该房屋的实际产权所有人。因此，请求法院中止对该房屋的执行。2016年8月17日，黄陂区人民法院作出（2016）鄂0116执异15号执行裁定：驳回案外人胡少雄的执行异议申请。裁定下达后，案外人胡少雄对裁定不服。
2016年9月9日，原告胡少雄向黄陂区人民法院依法提起执行异议之诉，并变更诉讼请求后，请求：1、判令不得查封、扣押、冻结原告胡少雄出资购买的，户名为蔡迎涛的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋；2、判令不得对户名为蔡迎涛的房屋进行拍卖或变卖，不得对该房屋拍卖或变卖的价款，用于支付或折抵被告蔡迎涛、被告姜霞、被告武汉华桩钢结构有限公司下欠被告武汉市黄陂融达信小额贷款有限责任公司的借款债务；3、确认武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋归原告所有；4、判令被告蔡迎涛、姜霞配合原告将武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋产权，变更过户到原告名下；5、由被告承担本案的诉讼费用。
本院认为：被告蔡迎涛依法取得位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋的房屋所有权和土地使用权后，原告胡少雄与被告蔡迎涛签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人的真实表示，且合同内容符合法律规定，该合同合法、有效。合同签订后，原告胡少雄以被告蔡迎涛下欠的电焊条货款，向被告蔡迎涛抵付了首期购房款554986.20元，并且，原告胡少雄依据合同约定，由原告胡少雄出资，以贷款人被告蔡迎涛的名义，返还银行贷款合计738443.12元，已付清全部购房款1293429.32元。
黄陂区人民法院依据黄陂融达信贷款公司的诉前保全申请，依法作出民事裁定，对户名为蔡迎涛的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋产权予以查封。黄陂融达信贷款公司诉武汉华桩钢结构公司及蔡迎涛借款纠纷一案的（2014）鄂黄陂民商初字第00601号民事判决生效后，黄陂区人民法院依据申请人黄陂融达信贷款公司的申请，依法立案执行，在评估、拍卖户名为蔡迎涛的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋时，执行案外人胡少雄对执行标的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋提出执行异议，认为蔡迎涛与胡少雄签订《房屋买卖协议》，蔡迎涛已将位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋卖给案外人胡少雄，胡少雄已支付全部购房款，因蔡迎涛跑到国外，才导致房屋未办理登记过户手续，胡少雄是该房屋的实际产权所有人，请求法院中止对该房屋的执行。
根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，房屋买受人胡少雄对登记在被执行人蔡迎涛名下的不动产提出异议，符合下列情形：一是在黄陂区人民法院查封（2014年10月30日）之前，胡少雄与蔡迎涛已经签订合法有效的书面买卖合同；二是在黄陂区人民法院查封（2014年10月30日）之前，胡少雄已合法占有该不动产；三是已支付全部价款（胡少雄出资，以合法代替蔡迎涛返还银行贷款的方式，向蔡迎涛支付购房款尾款，且已还清贷款，支付全部购房价款）；四是房屋买受人胡少雄付清全部价款后，因房屋出卖人蔡迎涛出国未归，下落不明的原因，未办理房屋过户登记，不属于买受人胡少雄自身原因未办理过户登记。因此，胡少雄的权利能够排除执行，本院应当予以支持。原告胡少雄提出，判令不得查封、扣押、冻结原告胡少雄出资购买的，户名为蔡迎涛的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋；判令不得对户名为蔡迎涛的房屋进行拍卖或变卖，不得对该房屋拍卖或变卖的价款，用于支付或折抵被告蔡迎涛、被告姜霞、被告武汉华桩钢结构有限公司下欠被告武汉市黄陂融达信小额贷款有限责任公司的借款债务的诉讼请求，本院予以支持。
此外，原告胡少雄提出，确认武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋归原告所有，判令被告蔡迎涛、姜霞配合原告将武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋产权，变更过户到原告名下的诉讼请求，属于另一法律关系，应当另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条和《最高人民法院关于〈人民法院办理执行异议和复议案件若干问题〉的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：
一、判令不得查封、扣押、冻结原告胡少雄出资购买的，户名为蔡迎涛的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋；
二、判令不得对户名为蔡迎涛的房屋进行拍卖或变卖，不得对该房屋拍卖或变卖的价款，用于支付或折抵被告蔡迎涛、被告姜霞、被告武汉华桩钢结构有限公司下欠被告武汉市黄陂区融达信小额贷款有限责任公司的借款；
三、驳回原告胡少雄的其他诉讼请求。
案件受理费14500元，公告费560元，合计15060元，由被告武汉市黄陂区融达信小额贷款有限责任公司、被告蔡迎涛、被告姜霞、被告武汉华桩钢结构有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 刘建东
人民陪审员 严家政
人民陪审员 张 红
二〇一八年六月八日
书 记 员 胡 畔