浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍民初字第950号
原告：魏青辉。
原告：林周笔。
原告共同委托代理人：陈立启、顾宁宁，浙江正昌律师事务所律师。
被告：苍南银泰置业有限公司，住所地苍南县灵溪镇站前大道1号。
法定代表人：杨大勇，董事长。
委托代理人：陈文泽、林彬，浙江文天律师事务所律师。
原告魏青辉、林周笔为与被告苍南银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年7月2日向本院提起诉讼，本院于同日受理。因本案等27件案件的被告相同，诉讼标的为同一种类，经双方当事人同意，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，决定予以合并审理，并依法组成合议庭于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告魏青辉、林周笔共同委托代理人陈立启，被告银泰公司委托代理人陈文泽、林彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏青辉、林周笔起诉称：2014年7月14日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定原告以1979754元价格购买被告开发的坐落于苍南县灵溪镇玉苍路以南、站前大道以东、江滨路以北泰悦府第2幢1701室商品房。合同同时对建筑区划内的物业归属、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及条件、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记、保修责任等作出约定。但被告为了逃避登记备案、逃避监管，在签订《商品房买卖合同》的同时，另行提供一份格式条款合同即《银泰城补充协议》，要求买受人签订。该协议没有登记备案，但却对《商品房买卖合同》的主要条款作了颠覆性的修改。该补充协议主要内容就是免除、限制被告的责任或加重原告的责任、排除原告的主要权利，致使原、被告之间权利义务明显不对等，显失公平，属典型的霸王条款。被告利用原告签订时间匆忙及签订场所在被告展示中心的条件限制，故意不提请原告注意该补充协议有关免除、限制被告的责任或加重原告的责任、排除原告的主要权利的内容，致使原告在不知情的情况下签订了该补充协议。综上，原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条、第十条的规定，上述补充协议属免除、限制被告的责任或加重原告的责任、排除原告的主要权利的合同，且上述补充协议致使原、被告之间的权利义务明显不对等，显失公平，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，原告有权请求人民法院撤销。为此，原告请求依法撤销原、被告签订的《银泰城补充协议》（附件八）条款，在庭审中变更为：
一、依法撤销买受人与出卖人之间签订的《银泰城补充协议》（附件八）中下列条款：
（一）第一条第二项：买受人已现场了解该房屋所处建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可。
（二）第八条第三项：出卖人发出的交房通知的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。买受人应在出卖人交房通知载明的交房时间到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金／专项维修资金、契税、印花税、手续费、工本费等）。在买受人付清全部购房款及前述各类费用前，出卖人有权拒绝交房，且不视为出卖人违约。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，出卖人会在交房通知中建议买受人办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。
（三）第八条第七项：出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：（1）买受人给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，出卖人应按买受人已交购房款每日万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行。
二、依法确认买受人与出卖人之间签订的《银泰城补充协议》（附件八）中下列条款无效：
（一）第一条第一项：在签订本合同及本补充协议前，出卖人已依法向买受人明示：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》以及国家和地方有关住房限购限贷政策及实施细则等依法应向房屋买受人出示的全部规定，“五证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》），以及《商品房买卖合同》（含所有附件及补充协议）示范文本、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》、公共建筑面积分摊情况说明等文件；同时按照买受人要求对可能限制、影响买受人权利的条款及内容作了合理说明。买受人对前述规定、文件等已仔细阅读、充分理解并同意遵照执行。
（二）第一条第三项：买受人或其法定代理人（如有）确认自身具有签署本合同及补充协议所必须的风险预见能力和商业经验，熟悉商品房买卖交易过程的相关法律、法规。
（三）第二条：本合同及补充协议的签订：买受人承诺其作为房屋买受人完全符合国家及地方关于购房条件的要求，能够按照国家及地方政府部门的要求提供信息和资料，并保证所提供信息、资料的真实准确。如因买受人不符合国家及地方规定的购房条件要求或不能按照国家及地方政府部门的要求提供相关信息、资料或提供的相关信息、资料虚假导致无法办理商品房买卖合同网签手续、备案手续、预告登记手续或其他相关手续的，均视为买受人违约，买受人应承担所有相关责任且出卖人有权解除本合同。出卖人据此解除本合同的，出卖人有权另行出售该房屋，买受人应按照本补充协议的约定承担违约责任。
（四）第三条第二项：出卖人按本合同约定的联系方式通知买受人，应视为合法有效送达买受人。如未能实际送达的，其责任及由此引起的损失，全部由买受人自行承担。
（五）第三条第三项：除本合同及补充协议另有约定外，出卖人给买受人的所有通知（包括但不限于发送交房通知等）可用传真、挂号邮寄、快递等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达。送达时间为：以传真方式发出的，以发出日期视为送达日；以快递方式发出的，寄出后第3日视为送达日；以挂号邮寄发出的，寄出后第7日视为送达日；在网络媒体或当地公开发行的报纸上公告发出的，则公告发布当日视为送达日；多次通知的，以第一次通知到达的日期为送达日。
（六）第五条第三项：双方确定以主合同第三条约定的建筑面积为计价和面积差异处理依据，第三条的套内面积及公摊面积仅供参考，不作为计价和面积差异处理依据，双方也不得以商品房的实际得房率变化作为计价和面积差异处理依据。买受人不得以该房屋套内建筑面积或公摊面积等发生变化而向出卖人主张返还任何购房款或主张任何其他权利。
（七）第六条第二项：买受人选择按揭贷款（含商业贷款／公积金贷款／组合贷款，下同）付款的，买受人应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款向出卖人认可的按揭银行（或公积金管理中心，下同）申请按揭贷款支付。买受人应在签订本合同后10日内办好相关的公证手续。同时买受人应在接到出卖人办理按揭贷款手续通知后7日内向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，且买受人必须在15日内办妥按揭手续。出卖人协助买受人办理按揭贷款手续，但相关责任及费用由买受人自行承担，出卖人不因协助买受人或按揭银行而承担责任。
（八）第六条第三项：买受人承诺签订本合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致买受人未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，买受人应在收到出卖人通知后10日内付清全部剩余购房款。
（九）第六条第四项：买受人选择按揭贷款付款，未能按照按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按照约定的期限办妥按揭手续的，或因及其他任何原因导致未能按照本合同及补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为买受人违约，出卖人有权要求买受人按本补充协议约定承担违约责任。
（十）第六条第五项：就出卖人提供阶段性按揭贷款担保事宜，买受人承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致出卖人承担阶段性担保责任，且该义务为本合同及补充协议项下买受人主要义务。双方就此明确如下：⑵无论任何原因，买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，并要求买受人按照本补充协议的约定承担违约责任。⑶如因买受人原因致使该房屋被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、冻结、划拨的，出卖人有权选择解除本合同，将该房屋收回另行出售，并要求买受人按照本补充协议的约定承担违约责任。
（十一）第七条第一项：若买受人未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：⑴逾期不超过7日（含）的，买受人按日向出卖人支付应付未付购房款总额万分之一的违约金；⑵逾期超过7日、不超过15日（含）的，买受人按日向出卖人支付应付未付购房款总额万分之三的违约金；⑶逾期超过15日、不超过30日（含）的，买受人按日向出卖人支付应付未付购房款总额万分之五的违约金；⑷逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同。出卖人未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付未付购房款总额万分之八的违约金，且在买受人支付所延迟支付的购房款和违约金前，出卖人随时可以行使合同解除权。
（十二）第七条第三项：买受人选择按揭贷款付款的，如买受人未遵守本补充协议第六条第2款和第3款的相关约定，均视为逾期付款，买受人应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。
（十三）第八条第一项：该房屋的具体交付时间以出卖人发放的交房通知载明的交房时间为准，买受人对此无异议。
（十四）第八条第二项：双方明确，该房屋的交付条件为出卖人取得竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件；合同第十二条需出示的证明文件也仅指竣工验收备案文件。房屋交付时，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因买受人原因造成该房屋未能按期交付办理，出卖人就此不承担延期交房责任。
（十五）第八条第四项：买受人逾期办理房屋交付手续，或因买受人原因造成该房屋未能按期交付的，买受人应每日向出卖人支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为出卖人在交房通知载明的交房时间已经将该房屋交付买受人。自交付（包括视为交付）之日起，出卖人除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由买受人承担。该房屋产生的物业服务费及其他费用（包括但不限于水、电费等）均自交付（包括视为交付）之日起计算并由买受人承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。双方明确，该房屋一经交付，即视为买受人验收合格。买受人要求整修的，整修期间不视为出卖人逾期交房。
（十六）第八条第五项：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：⑴因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。⑵因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。⑶因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长。⑷政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。⑸买受人在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金／专项维修资金等税费）尚未付清。⑹任何其他非出卖人所能控制或不可抗力因素导致的情形。
（十七）第八条第六项：该房屋在交付时水、电达到使用条件（含临时水、电），因政府配套的市政管线施工延迟或项目周边市政配套不齐全等原因造成该房屋水、电无法达到正常使用条件的，出卖人无需承担违约责任，买受人承诺不因此拒绝接收该房屋。
（十八）第八条第七项：出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，出卖人应按买受人已交购房款每万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行。
（十九）第八条第八项：下列情况不作为影响该房屋交付的因素：房屋周围环境状况、市政公用设施设置状况、公共区域的装修及材料、个别区域的装修、道路状况、地下停车场的投入使用情况、该房屋存在质量瑕疵（非房屋主体结构质量问题）、临时水、电等。买受人承诺不因此拒绝接收该房屋。
（二十）第九条：关于规划及设计变更的补充约定：
1、双方确认，本合同第十一条所称的“规划、设计变更”仅指导致买受人所购该房屋结构形式、户型、朝向变化的规划或设计变更；双方同意将“出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人”变更为“出卖人有权在房屋交付前通知买受人”，买受人有权在出卖人通知后3日内向出卖人作出是否退房的书面答复。买受人在出卖人通知后3日内未向出卖人做书面答复，或虽书面答复，但未明确提出退房的，均视为买受人接受规划、设计变更以及因此可能引起的房屋价款调整，本合同继续履行。为免疑义，双方确认，出卖人以在出卖人售楼处现场张贴告示或在当地公开发行的报纸上公告的任一方式告知买受人即应视为已经通知买受人。
2、该房屋交付即视为买受人已经确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状。如房屋交付前存在规划及设计变更，无论该等规划及设计变更是否曾通知买受人，亦视为买受人同意该等规划及设计变更，并不得向出卖人主张权利。
3、买受人同意，出现下列规划及／或设计变更时出卖人无需通知买受人，买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任：（1）根据本合同及补充协议生效之日后新颁布的法律、法规、规章，或应有关政府主管部门（如消防、建设主管部门等）的要求必须进行的更改；（2）出卖人对该房屋进行的优化设计（比如：将非封闭式阳台变更为封闭式阳台或将封闭式阳台变更为非封闭式阳台、窗户或门的开口尺寸变化、飘窗变化、立面设计、颜色、景观变化以及由于设计优化调整引起的面积、空间尺寸变化等）；（3）在本合同及补充协议生效之日前已发生的规划及／或设计变更的；（4）未影响该房屋结构形式、户型、朝向等房屋质量或使用功能的；（5）不需要政府审批的规划设计变更。
4、经政府有关部门批准的项目商业区域内公共配套设施的变更，不视为出卖人违约。买受人不得以此为由拒绝接收该房屋、提出退房或主张其他权益。
5、本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局（如有）为暂定。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则出卖人可自主实施，不需提前征得买受人同意。
6、如因地方法规、政府规定等原因调整分摊面积的项目或部位，买受人同意按调整后的数据据实结算购房款，且不因此提出索赔或解除本合同。
（二十一）第十条第二项：双方确认：出现出卖人在签订本合同时不能预见的影响采购（包括但不限于生产厂家或代理商倒闭、清盘、财务困难、运输延期、产品脱销、产品质量下降）的情况时，出卖人有权将装饰材料、设备品牌更换为同档次、质量规格相当的其他品牌产品。买受人不得以房屋装饰设备不符合约定为由拒绝接收房屋或者提出索赔，出卖人也不承担逾期交房责任。
（二十二）第十条第三项：除上述约定外，如交付时该房屋装修装饰或设备达不到约定标准，买受人应在该房屋交付之日起15日内向出卖人提出书面异议，出卖人应在双方确认之日起60日内就未达到部分采取补救措施。出卖人可以进行整改（整改期间不视为出卖人逾期交房），也可以一次性补偿买受人实际装饰设备与约定装饰设备的差价以替代整改义务。除上述补救措施外，买受人不得以房屋装修装饰或设备达不到约定标准影响使用为由，要求补偿或者提出其他要求。如买受人未在该房屋交付之日起15日内向出卖人提出书面异议的，视为买受人认可该房屋装修装饰或设备达到约定标准。
（二十三）第十条第六项：对于下列设施，买受人理解出卖人并非该部分设施的生产商或销售商，出卖人对该设施设备不承担质量维修及赔偿责任。该部分设施设备的售后服务、保修等事项，以生产厂家或销售商的承诺为准。该等设施设备包括但不限于：电梯、橱柜、灶具、吸油烟机、水槽、龙头、洁具、热水器及家用电器等。
（二十四）第十条第七项：买受人知悉本合同列明的石材、天然石材、瓷砖及地板等材料（如涉及），因其自身特性会存在色差。买受人对此无异议，保证不以该等材料存在色差为由向出卖人主张权利。
（二十五）第十一条第一项：双方明确，泰悦府项目内该房屋所在楼栋之外的其他建筑及其所占土地的全部收益，归属于该建筑的所有权人，买受人无异议，且不提出任何主张；如该房屋所在项目有室外步行街或中心广场的，则该泰悦府项目内的室外步行街及中心广场等主要是为大商业服务，出卖人或出卖人委托的管理公司有权利用该步行街及中心广场进行商业促销、设置临时商业摊位等并享有收益，买受人对此无异议，不提出任何主张。
（二十六）第十一条第二项：双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间和部位可能根据需要建有相关配套设施、设备，出卖人无需事先通知买受人或取得买受人同意。买受人对此无异议，且不提出任何主张。
（二十七）第十一条第四项：如该房屋所在项目有地上车位（库）或地下车位（库）的，双方就该房屋所在项目所有地上车位（库）、地下车位（库）等权属、收益等权利及相关事宜明确如下：（1）该房屋所在项目中规划的所有的地上车位（库）、地下车位（库）等，均没有列入房屋共用部位和共用房屋的分摊面积范围内，也不是影响该房屋价格的重要因素。所有规划的地上车位（库）、地下车位（库）等全部归出卖人所有，由出卖人享有收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到任何影响。（2）如买受人需使用归出卖人所有的地上车位（库）、地下车位（库），则买受人应与出卖人协商一致，以有偿方式取得相应使用权，并支付相应费用。但如因出卖人将车位（库）已提供给他人使用，导致无法提供给买受人的，出卖人不承担任何责任。（3）如该房屋所在项目有大商业或写字楼的，双方特别明确，大商业、写字楼等配套的地上、地下车位（库），买受人不享有任何权益。（4）买受人确认已了解该房屋所在小区车位（库）销售／租赁方案，不存在出卖人限制买受人购买／承租车位（库）的任何情况。同时，买受人同意出卖人有权将本小区车位（库）出售／出租给小区其他业主或业主之外的第三方使用。买受人不得以车位未满足小区业主需要为由向出卖人主张权利或要求出卖人承担任何责任。
（二十八）第十一条第五项：买受人同意出卖人可保留对本项目内所有公共场所、共用设施，物业管理用房、建筑小品的建筑设计、规格、设计特色、房屋外立面等进行修改的权利，而无须事先通知买受人，也无需取得买受人同意。
（二十九）第十二条第四项：双方一致同意将本合同第十六条变更为：出卖人应当在该房屋交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，自超过360日起，出卖人应每日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。为免疑义，双方确认，上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指出卖人将项目竣工验收备案手续递交至当地房屋产权登记管理机关备案，作为办理该房屋产权初始登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。该房屋交付后第360日，买受人应自行到出卖人处或出卖人指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件并自行办理该房屋权属转移登记手续（本合同及补充协议另有约定除外），无需出卖人另行通知。
（三十）第十二条第五项：因国家及地方政府政策、地方政府主管部门、工作程序原因或其他非出卖人原因（如发生债权债务纠纷或产权纠纷等），造成产权登记机关不能如期接收出卖人所报送的资料、或不能按本合同约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。
（三十一）第十三条第二项：为免疑义，双方明确，严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题。如买受人收房后该房屋发生地基基础和主体结构质量问题，经上述鉴定机构作出结论，认定房屋地基基础和主体结构确实存在质量问题，导致无法正常使用，并经出卖人复核确认的，买受人有权选择解除合同。
（三十二）第十三条第三项：如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经出卖人复核确认的，出卖人应当按照本合同约定承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行。
（三十三）第十三条第七项：甲乙双方同意，出卖人有权对该房屋及其设施设备的结构外观（含外墙、外门窗、阳台栏板、公共通道护栏、空调隔板及其墙面等部分的颜色、形状、规格和材料）等作出优化设计和改进，买受人不得以此为由拒绝收房、提出索赔或其他权利主张、解除本合同。
（三十四）第十三条第八项：对于在保修期内确属出卖人应当承担保修责任的质量问题，出卖人除履行保修义务外，无需承担赔偿责任。
（三十五）第十五条：关于广告效力及示范单位：
1、甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及补充协议、其他双方正式签署的书面协议约定为准。出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。出卖人无需就该等变化通知买受人，亦无需就此对买受人承担责任。
2、双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同或该房屋有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认后方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同及补充协议不一致的或超出本合同及补充协议约定的，不构成合同内容，亦不作为确定双方权利义务的依据。
3、该房屋装修、户型结构等，均以本合同及附件约定为准。出卖人不因本合同及补充协议以外的文件、图纸等，向买受人承担任何责任。
4、出卖人所有广告、沙盘及宣传资料中景观效果、建筑物外立面、屋面绿化景观及其色彩效果与实际建成后的景观，建筑物的外立面及其色彩可能会有差别或局部调整，均以实际建成为准且出卖人不对买受人承担责任。
5、出卖人为整体综合需要，有权在该房屋所在的社区场地中选址建设环境和配套设施，如植物、雕塑小品、自行车棚、配电室、管道井、消防栓、垃圾收集点等；沙盘、模型等所展示上述环境和配套设施仅供参考，最终以实际建成为准，且出卖人不对买受人承担任何责任。
6、沙盘模型及广告宣传资料中如有展示本项目红线内或红线外的广场、绿化、景观、道路等公共设施的，旨在协助提供相关信息，仅为示意，不是出卖人对此作出的任何保证或承诺。如出现与实际状况不一致的情形，最终以实际情况为准，且出卖人不对买受人承担任何责任。
7、因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物或管线可能未在销售广告、宣传资料、沙盘模型、示范单位、平面图等上标明，买受人不得以此为由要求出卖人承担违约责任。
（三十六）第十六条违约责任：
1、买受人原因导致出卖人有权解除本合同时，如出卖人不行使合同解除权，则买受人按照本合同及补充协议约定承担违约责任。如出卖人行使合同解除权，则双方按以下方式处理：（1）买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。如买受人选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，买受人还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需出卖人协助的，出卖人由此产生的费用均由买受人支付；如因此造成出卖人损失的，买受人应予以赔偿。双方确认，出卖人有权自买受人已付的购房款中直接扣除买受人应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将买受人已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿买受人的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人合同解除通知送达之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续。因购买该房屋使买受人或任何第三人占用该房屋所在地户口指标的，买受人应在出卖人合同解除通知送达之日起10日内，自行办理户口迁出手续，恢复该房屋相应的户口指标。（3）如合同解除，需买受人腾退该房屋的，除出卖人书面允许保留的装修（出卖人无需补偿装修费）外，买受人应当在出卖人腾退房屋通知送达之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担（包括但不限于他项权利、租赁等），将该房屋交还给出卖人。如买受人未在上述期限内将该房屋恢复原状并交还出卖人，则除继续承担前述责任外，买受人还应向出卖人支付购房款总额20％的违约金。出卖人有权在退还买受人已付购房款前扣除前述违约金。如买受人在前述期限内未腾退房屋，出卖人有权采取断水、断电等措施，并有权通过公证、见证等形式，自行进入该房屋，腾空该房屋内买受人物品，强行收回该房屋，由此造成损失或责任均由买受人承担。（4）如该房屋交付（含视为交付）后合同解除，买受人应向出卖人支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至买受人实际交还该房屋之日，计费标准为该房屋购房款总额的3％／月。买受人实际交还该房屋时起，该房屋内遗留的装修、设施、设备的所有权归出卖人所有，且出卖人无需为此给予买受人任何补偿。
2、出卖人原因导致买受人有权解除本合同时，如买受人不行使合同解除权，则出卖人按照本合同及补充协议约定承担违约责任。如买受人行使合同解除权，则双方按以下方式处理：（1）如买受人系以一次性付款方式或者分期付款方式购房，则出卖人应在合同解除之日起30日内，向买受人返还：买受人已付购房款及其利息（自出卖人收到购房款之日起计算至退款之日止，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）；买受人交予出卖人的代缴税、费（不计利息）。（2）如买受人系以按揭贷款方式购房，则出卖人应在合同解除之日起30日内，向买受人返还：买受人已付购房款及其利息（自出卖人收到购房款之日起计算至退款之日止，其中买受人首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与买受人《借款合同》约定贷款利率执行）；买受人交予出卖人的代缴税、费（不计利息）。买受人明确同意，出卖人有权从应返还款项中优先扣除买受人尚欠银行的按揭贷款本金及利息，并直接返还给按揭银行。（3）双方明确，出卖人原因导致合同解除的，本条本项前述列明款项即为出卖人应向买受人支付的全部款项及赔偿。（4）买受人应按照本条第1款约定办理相关备案、登记撤销、户口迁移手续，腾退并向出卖人交还该房屋，否则应承担本条第1款约定的相关责任。
3、除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的买受人有权解除本合同及补充协议的事由，出卖人自该事由发生之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同及补充协议约定履行义务。
4、无论何种原因导致本合同解除，买受人均应在出卖人书面通知送达买受人之日起10日内配合出卖人到相应部门办理相关备案、登记撤销手续或自行将户口迁出手续。买受人逾期或拒绝履行该等义务的，买受人应按该房屋购房款总额的20%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人有权从买受人已付的购房款中直接扣除，且有权通过诉讼途径强制买受人履行前述撤销备案、登记手续和迁出户口的义务。在该房屋备案、登记撤销、户口迁出等手续完成及房屋恢复原状并交还出卖人前，出卖人有权不向买受人退还剩余已付购房款，且无需承担任何责任。
5、双方明确，关于退房的约定以本补充协议约定为准。双方一致同意删除本合同第十七条，也即本合同第十七条不适用，买受人不得根据该条款向出卖人主张任何权利。
（三十七）第十八条第八项：买受人同意，出卖人可在房屋所在楼栋的屋面和外墙面设立项目标志、企业标识以及有关企业和项目信息的其他形式的广告标识。但应由出卖人自行向政府缴纳相关税费并办理政府审批手续。出卖人无须向全体产权人支付任何费用，也不承担任何责任，买受人对此无任何异议。
（三十八）第十八条第十三项：本合同约定的该房屋层高非净高，该房屋具体层高以实际交付时为准。如实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反国家及地方的强制性规定，买受人同意按照实际层高收房，不向出卖人提出索赔或退房要求。
三、本案诉讼费由被告负担。
被告银泰公司答辩称：
一、原告要求撤销原、被告签订的《商品房买卖合同》中的《银泰城补充协议》（附件八），其主张的法律依据是《中华人民共和国合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……；（二）在订立合同时显失公平的。”但原告又主张补充协议主要条款为免除、限制被告的责任或加重原告的责任的无效条款。因此，原告要求撤销涉案补充协议的依据自相矛盾，逻辑关系混乱，应依法驳回其诉讼请求。
二、涉案补充协议并非格式条款。
根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。可见，格式条款基本法律特征是不能协商并且无法协商。本案补充协议是被告在商品房买卖过程中，为了节约双方的时间成本，也为了让购房者更全面地了解所购房屋，特地提供的框架文本，是可以协商的。在补充协议签订过程中，被告不仅未以该协议是格式文本为由剥夺原告的协商权利，反而在商品房的预购阶段就已提示购房者，仔细阅读合同及补充协议内容，并在补充协议中一再告知购房者，在与开发商就合同具体条款及用词充分协商并理解一致后再签订补充协议。虽然原告在签订补充协议时，可能放弃协商的机会，或者同意了协议的全部内容，但不能因为原告放弃了协商的权利，或者原告自身拒绝与被告进行协商，或者同意了协议的全部内容，便认为该协议因未作修改而为格式条款。由此可见，被告提供的补充协议不具备格式条款的基本法律特征，不应认定为格式条款。如果将补充协议认定为格式化合同，其内所有条款均是格式条款，购房者的每一项主张、每一条款变更将都需要向工商部门报备审批后才能获得修改，此举将大大增加行政机关的工作量和操作成本，降低了社会效率，变相剥夺和限制了购房者自由协商更改的权利，增加了商业交易的不确定性和风险。
三、即便涉案补充协议属于格式条款，也不具有“无效”或可撤销的情形。
第一、补充协议是当事人权利和义务的体现，并非是免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的条款。
第二、被告已履行了提示说明义务。
《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。这表明法律并不禁止当事人设定免责条款，任何不违反法律规定的免责条款都是有效的，但制定人应当提请对方注意。
本案中，被告已履行了提示说明的义务，具体如下：（一）、在商品房买卖合同首页“商品房买卖合同说明”部分做出提示：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询；2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。（二）、在补充协议第一条，“商品房买卖合同说明”部分，再次提示：在签订本合同及本补充协议前，被告已依法向原告明示：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》以及国家和地方有关住房限购限贷政策及实施细则等依法应向房屋买受人出示的全部规定，五证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》），以及《商品房买卖合同》（含所有附件及补充协议）示范文本、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》、公共建筑面积分摊情况说明等文件；同时按照原告要求对可能限制、影响原告权利的条款及内容作了合理说明。原告对前述规定、文件等已仔细阅读、充分理解并同意遵照执行。（三）、补充协议最后一页落款处的上方，被告又一次提醒原告：原告确认，在签订本合同及补充协议前已经仔细阅读全部条款内容，与被告就合同具体条款及用词充分协商并理解一致后签订。另外，从原告发布商品房预售信息，到原告确定购买意向、预存款项，签订《预定协议》，最终签订《商品房买卖合同》及付款的过程周期较长。期间，被告也应相关主管部门的要求将涉案合同文本公开展示以供各买受人阅读，并多次提示原告可向有关部门咨询相关的法律政策。综上，被告已经采取合理的方式提请原告注意其中免除或者限制其责任的条款，并按原告要求，对条款予以充分说明。在上述情况下，原告如仍未仔细阅读合同文本，导致其意思表示不够充分，相应的不利后果应由原告自行承担。
四、涉案补充协议不具有法律规定的显失公平的情形。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条对显失公平的认定作出规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”认定合同是否显失公平应从以下两个方面进行考察：一是考察合同对一方当事人是否明显不公平。本案中，原告为购买商品房与被告签订了《商品房买卖合同》，享有按合同约定取得商品房的权利，与此相对应，原告负有按合同约定付款的义务。无论是《商品房买卖合同》还是补充协议，均是围绕着这两方面进行明确和细化，双方权利义务是对等的。而且主合同及补充协议，均不违反法律的强制性规定且符合房地产行业的交易习惯，并未对原告按期取得房产构成实质性的损害。可见补充协议对原告没有明显不公平。二是考察合同订立中一方是否故意利用其优势或者对方轻率、没有经验。显失公平的合同中，利益受损的一方往往因为无经验，或对合同的相关内容缺乏正确认识的能力，或因为某种急迫的情况，并非出于真正的自愿而接受了对方提出的合同条件。本案中，商品房买卖作为一项大额消费，一般人在选择购房，签订合同时都是慎之又慎。况且从被告发布商品房预售信息，到原告确定购买意向、签订《认购书》，再到签订《商','2018-10-04
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：[ly][ly]
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