天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)津0105民初5409号
原告：天津市供销合作总社天河大酒店，住所地天津市河北区自由道*号。
法定代表人：张翼，总经理。
委托诉讼代理人：聂慧婕，天津秉钧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵柠，天津秉钧律师事务所实习律师。
被告：天津市农家小厨菜馆，住所地天津市河北区自由道*号。
经营者：李杰，女，1962年8月24日出生，汉族，天津市农家小厨菜馆经理，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：刘爱英，该菜馆经理。
原告天津市供销合作总社天河大酒店（以下简称：天河大酒店）与被告天津市农家小厨菜馆（以下简称：农家菜馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天河大酒店的委托诉讼代理人聂慧婕、赵柠，被告农家菜馆的经营者李杰及其委托诉讼代理人刘爱英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天河大酒店向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告腾房并归还承租房屋；3.判令被告支付自2017年5月至2017年7月房屋租金54000元，并按照月租金18000元的标准支付房屋使用费至实际腾房之日止；4.判令被告支付违约金43200元，并自2017年5月10日起支付滞纳金至实际支付房屋租金之日止；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年底，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的坐落天津市××区××道××号××座底商（建筑面积202.34平方米），年租金216000元，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告应于每月10日前支付当月租金18000元，但被告却无故拖欠2017年5月至7月的房屋租金。根据合同约定，被告应向原告支付年租金的20%作为违约金，且逾期不交租的，每逾期一日被告应向原告支付年租金的0.2%作为滞纳金；逾期超过三个月原告有权解除合同。2017年6月，原告向被告发出催缴函，但被告仍不理会。原告无奈诉至贵院，请求判如所请。
被告农家菜馆辩称，不同意原告要求解除合同、腾房的诉讼请求。被告确实从2017年5月开始没有向原告支付房租，原因是原、被告之间的租赁合同约定了不能转租，但是与被告临近的其他底商租户就可以转租，而且原告原来的领导承诺过这一排底商只租给被告一家做饭店的，不再允许其他底商租户经营饭店和超市，但是原告领导变更后，就把底商租给了经营饭店的租户，所以被告不交纳租金是因为原告违反了自己的承诺，违约在先。被告要求原告退还被告的装修费用、加盖库房的费用、这些年来原告收取的四间库房的租金和押金，被告才同意解除合同并腾房。
本院经审理认定事实如下：坐落××区××道××号房号为1.2.3.4号的房屋系原告所有，用途为商业。原、被告系远年房屋租赁合同关系，原告系出租方，被告系承租方，被告承租原告所有的坐落××区××道××号底商一间（无具体门牌号，底商坐落地点为××区××道××号××号楼内），用于经营餐饮。2006年，被告的经营者李杰以天津市大杂院菜馆的名义与原告签订了《天河大酒店房屋租赁合同》一份，约定由天津市大杂院菜馆承租原告在××区××道××号院内自建的库房四间（门牌号为××），租赁期限自2006年4月1日至2009年3月31日，用途为经营、办公辅助使用，每月租金2800元（每间700元），但该合同并没有对这四间库房的面积进行确定。2008年左右，被告在上述四间库房后（原告院内）又自行搭建了一间库房，用于存放物品。2016年12月6日，原、被告就上述门脸房和五间库房（原告自建四间，被告自建一间）一并签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告，建筑面积共计202.34平方米，标的物以实际交付为准，面积差异不影响租金的约定；用途为经营餐饮，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为18000元，年租金为216000元，被告应于每月10日前将当月租金交付给原告。该合同同时约定，如被告拖欠租金累计达3个月，原告有权解除合同并收回房屋；任何一方违约应按年租金的20%支付违约金，被告逾期未交租的，每逾期一日原告有权要求被告按年租金的0.2%支付滞纳金；为保证合同履行，被告应向原告支付保证金48500元，如被告未按合同履行约定，则不返还保证金。合同签订后，被告继续使用上述房屋经营餐饮，并交纳房屋租金至2017年4月，自2017年5月起被告以原告违反口头承诺将其他底商出租用于经营餐饮和同意其他底商租户转租而不允许被告转租为由拒绝向原告交纳房租至今。庭审中，原告自认其自建的库房尚未取得合法的建设和所有权凭证；被告自建的库房也并未办理任何建设许可证明；原告交付给被告的底商和库房均为空房，房屋内的全部物品均为被告添置，对于屋内的装修和设施，原告表示均不留用。另查，原、被告签订的《房屋租赁合同》并未对底商门脸房和自建库房各自所占租金的数额比例进行明确约定，经本院询问，原、被告均称合同只是就出租房屋的整体定价，并未进行细分，现无法拆分各个房屋的租金价格；被告就其辩称的要求原告退还装修及加盖库房的费用未能提供相应的付款凭证等证据加以证实，且就其要求原告退还装修费用、加盖库房费用、原告自建四间库房租金的主张，被告表示只作为抗辩意见。
上述事实，有原、被告提供的相关证据材料及庭审笔录佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》虽然系双方的真实意思表示，但由于原告院内的五间库房系自建，并不在原告提交的《天津市房地产权证》中记载的4号楼7218.84平方米房屋之内，且原、被告未能提交建设库房的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件，故本院依法认定原、被告签订的《房屋租赁合同》中关于五间库房的部分无效，关于底商的部分有效，但是合同部分无效并不影响原告具有要求房屋实际使用人腾房，并支付房屋使用费的权利，使用费的标准应比照租金标准支付。被告虽辩称系原告违约在先，但因为合同具有相对性，原告与其他底商租户之间的合同约定与原、被告之间的租赁合同无关，被告主张的原告不允许被告转租也不能允许其他租户转租于法无据，另外被告也未能提交证据证明原告曾口头承诺不再将其他底商出租用于经营餐饮和超市，故应承担举证不能的不利后果，因此对于被告上述辩称本院不予采信。被告没有正当理由拒绝向原告支付2017年5月至今的房屋租金及使用费，违约在先，根据《房屋租赁合同》约定被告拖欠租金累计达三个月，原告有权要求解除合同，故对于原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》中关于底商的部分，本院予以支持，而关于五间库房的部分由于属于无效合同，不适用解除。由于原、被告签订的《房屋租赁合同》部分解除、部分无效，被告无权继续使用底商和院内的五间库房，因此对于原告要求被告腾房的诉讼请求，本院照准。由于被告自2017年5月起在继续使用诉争房屋的情况下没有向原告支付房屋租金及使用费，故对于原告主张的要求被告支付自2017年5月起至实际腾房之日止的房屋租金及使用费的诉讼请求，本院予以支持，标准以双方在《房屋租赁合同》中约定的月租金18000元为准。由于《房屋租赁合同》中关于五间库房的部分无效，故违约责任中关于五间库房的约定也属无效，原告不能提供证据证明底商房屋租金的具体金额（即无法就底商和五间库房各占租金的比例进行拆分），因此无法确认计算违约金的房屋租金基数，就此原告应承担举证不能的不利后果，对其要求被告支付违约金、滞纳金的诉讼请求，本院暂无法支持，待证据充足后，原告可另行主张权利。虽然原、被告在合同中约定如被告违约，则保证金不予退还，但该条款也系对违约责任的约定，且该违约责任的比例明显高于被告未支付房屋租金和使用费的30%，不具有公平性和合理性，现在原告未能举证证明计算违约金的基数（即底商房屋的月租金），导致本院无法对违约金的具体数额进行确认，也无法对过高的违约责任进行合理调整，原告亦未能提供证据证明其因被告拖欠租金、使用费导致的具体损失数额，故本案中的保证金应先予折抵被告拖欠的房屋租金和使用费，对于违约金的诉求原告可另行主张权利。就被告要求原告退还其装修费用、加盖库房费用一节，因其未能提供充足证据对实际花费的装修费用、加盖库房费用加以证实，且双方在租赁合同中约定被告的装饰装修物在合同解除时原告无须向被告支付任何赔偿，故本院对被告这一主张不予采信；就被告要求原告退还四间库房租金一节，于法无据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、解除原告天津市供销合作总社天河大酒店与被告天津市农家小厨菜馆就××区××道××号房屋签订的《房屋租赁合同》中关于底商房屋的租赁关系，并确认原、被告在上述《房屋租赁合同中》关于五间库房的合同约定无效；
二、本判决生效后十日内，被告天津市农家小厨菜馆将占用原告天津市供销合作总社天河大酒店的坐落××区××道××号底商一间和院内库房五间腾空交予原告天津市供销合作总社天河大酒店；
三、本判决生效后十日内，被告天津市农家小厨菜馆按照月租金18000元的标准支付原告天津市供销合作总社天河大酒店自2017年5月1日至实际腾房之日止的房屋租金及使用费（前述费用中须扣除保证金48500元）；
四、驳回原告天津市供销合作总社天河大酒店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费3174元,减半收取计1587元，由原告天津市供销合作总社天河大酒店负担500元，被告天津市农家小厨菜馆负担1087元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 李 倩
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 王其丽
附：本裁判文书适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。