北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)海民初字第07702号
原告北京市龙庆装饰有限责任公司，住所地北京市延庆县旧县镇大柏老村。
法定代表人刘宝祥，经理。
委托代理人李自永，北京李自永律师事务所律师。
被告候金龙，男，1967年2月15日出生，公民身份号码×××。
委托代理人吴晓斌，北京市华纳律师事务所律师。
原告北京市龙庆装饰有限责任公司（以下简称龙庆装饰公司）与被告候金龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序���由审判员周德胜担任审判长，与人民陪审员郑东涛、人民陪审员桂成玉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙庆装饰公司法定代表人刘宝祥及委托代理人李自永，被告候金龙委托代理人吴晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙庆装饰公司诉称，2008年9月，龙庆装饰公司与产权人北京星海钢琴集团有限公司签订《房屋租赁合同》，期限5年。后龙庆装饰公司转租给候金龙另签《房屋租赁合同》一份，合同约定龙庆装饰公司将坐落北京市海淀区三义庙，土地面积1259.12平方米，建筑面积783.61平方米租给候金龙，租期5年，从2008年10月1日至2013年9月31日止。现在5年租期届满，产权人要求收回房屋场地，要对房屋进行升级改造。为此，在期满前一个月就向龙庆装饰公司打招呼，合同期满，不再续租，结果候金龙迟迟不动。为了严明法律，告知候金龙及所有租户，���庆装饰公司在2013年10月13日在租赁场地张贴《房屋租赁到期通知》，要求候金龙在2013年10月23日前搬离该处，将房屋移交房屋管理方。限期搬离期满，候金龙仍按兵不动。现在消防查处，产权人敦促，该场地成了大杂院，人口密集、消防设施缺乏，存在严重安全隐患，故龙庆装饰公司诉至法院，诉讼请求：1、要求候金龙腾退房屋；2、要求候金龙支付强占期间租赁费40万元（按每月5万元标准计算，自2013年10月1日起至2014年5月31日止计算8个月）。
被告候金龙辩称，龙庆装饰公司主体不适格，不同意其诉讼请求。龙庆装饰公司并非该房屋产权人，无权处分房屋。双方是签订了租期5年的租赁合同，租赁合同于2013年9月到期。到期后候金龙没有再支付龙庆装饰公司租金，龙庆装饰公司也没有资格和候金龙续签合同。
经审理查明，2008年，龙庆装饰公司（甲方）与候金龙（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同第一条约定，房屋坐落在北京市海淀区三义庙，土地面积1259.12平方米，建筑面积783.61平方米；第二条约定，租赁期限5年，从2008年10月1日起甲方将房屋交付乙方使用至2013年9月31日止；第三条第一项约定，租金标准为每年14万元；第四条中的乙方责任约定，乙方严格按《国家消防防火条例法规》的有关规定使用房屋，确保安全，如发生任何安全、火灾事故，均由乙方负责，并承担一切经济损失；1、遵守国家有关法规、遵守国家有关制度、合法经营；2、乙方不得擅自改动房屋结构，如改造、添建房屋应征得甲方同意；3、乙方所租房屋在合同期间的水、电、卫生及其他一切费用均由乙方交纳；4、乙方应于房屋租赁期满后，将所有承租房屋及附属设施设备交还甲方，并保持房屋及设施、设备完好状态，不得留存物品或影响房屋正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置，租赁期满以后，乙方应及时交还房屋，如逾期未交给甲方造成经济损失的，一切责任由乙方负责；……。
诉讼中，龙庆装饰公司提交加盖有北京市星海钢琴集团有限公司印章的《企业交接议定书》复印件一份，该议定书载明，遵照京发【1978】54号文，中共北京市委批发市工业交通办公室《关于按照专业化协作的原则改组工业的意见》，海淀区和第一轻工业局议定，将海淀区属企业玖个，移交给第一轻工业局，按行归口，实行党政统一领导及各项业务工作统一管理。经市调整工业领导小组批准，双方即办交接手续。交接日期从1978年4月1日算起。该议定书下方盖有北京市海淀区革命委员会及北京市第一轻工业局革命领导小组印章。该议定书附件二的企业交接情况表载明，厂名为海淀区乐器厂，厂址为三义庙，占地面积为888平��米，建筑面积为614平方米，归口公司为北京乐器总厂。此外，龙庆装饰公司提交北京星海钢琴集团有限公司证明一份，主要内容为北京一轻总公司于1985年10月21日党委研究决定：北京乐器总厂和北京钢琴厂合并，成立北京星海乐器联合公司。北京星海乐器联合公司又于1994年改制，名称变更为北京星海乐器有限责任公司。北京星海乐器有限责任公司又于2004年5月26日经北京工商行政管理局核准，名称变更为北京星海钢琴集团有限公司。龙庆装饰公司提交该两份证据用以证明1978年根据海淀区及北京市第一轻工业局的交接，将海淀区乐器厂转给北京市第一轻工业局，本案所涉土地一并转给北京市第一轻工业局。对此，候金龙对北京星海钢琴集团有限公司的证明不予认可，认为与本案无关。对于企业交接议定书候金龙称不认可该复印件，但认可北京星海钢琴集团有限公司在复印件上盖章的真实性，并认为与本案无关，系企业对土地的权利。
诉讼中，龙庆装饰公司称本案诉争房屋院落原来是海淀区乐器厂，1978年通过革命委员会归口转给北京乐器总厂，包括房屋及土地、设备、人员、资金全部。北京乐器总厂更名为北京星海钢琴集团有限公司。对此，候金龙表示认可，但认为交接是厂子的交接，不是房屋土地的交接，应该有土地或房屋证，现该房屋土地权利属于北京理工大学。
诉讼中，龙庆装饰公司提交网络下载位置图，该图显示本案诉争房屋位于北京市海淀区北三环辅路（内环）一侧。此外，龙庆装饰公司还提交了本案诉争房屋的位置图及房屋分布图二页，该二页图显示本案诉争房屋位于北京市海淀区北三环辅路（内环），具体路线为，由北三环西路47号院南区（院内为46-49号楼）西侧胡同向南前行约54米后，向东前行约20米，再行向南前行约53米后的胡同东侧院内。院内共有房屋67间（分别以序号1-67予以标注）及煤棚3个。候金龙对本案诉争房屋位置及具体情况没有异议。但认为5号房间、7号-19号房间、42号至50号房间、55号房间、56号房间、65号至67号房间、煤棚三个系其加盖。对于候金龙所述，其未能提交证据予以证明。此外，候金龙对双方《房屋租赁合同》中约定的土地面积及建筑面积有异议，认为合同约定的不真实。对此，龙庆装饰公司称该数据是北京星海钢琴集团有限公司测量的。
诉讼中，双方均认可本案诉争的房屋位于北京市海淀区三义庙原海淀区乐器厂。此外，候金龙认可双方《房屋租赁合同》到期之后再未向龙庆装饰公司支付租金。
另查，2008年7月20日，北京星海钢琴集团有限公司（甲方）与龙庆装饰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同第一条约定，该房屋坐落于北京市海淀区三义庙，土地面积：1259.12平方米，建筑面积：783.61平方米；第四条第一项约定，房屋租赁期自2008年7月20日至2013年7月19日，租赁期限共计5年；第六条第二项约定，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方应结清各自应承担的费用。
上述事实有原告龙庆装饰公司提交的《房屋租赁合同》（龙庆装饰公司与候金龙签订）、《企业交接议定书》复印件、北京星海钢琴集团有限公司证明、《房屋租赁合同》（北京星海钢琴集团有限公司与龙庆装饰公司签订）、网络下载位置图、位置图、房屋分布图及本院庭审笔录在案佐证。
本院认为，龙庆装饰公司与候金龙签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。
本案中，龙庆装饰公司及候金龙均认可本案诉争房屋位于北京市海淀区三义庙原海淀区乐器厂。现依据北京星海钢琴集团有限公司加盖印章的《企业交接议定书》及该公司出具的证明可知，原海淀区乐器厂现已全部划归北京星海钢琴集团有限公司所有，故该公司依法享有原海淀区乐器厂院内土地使用权及地上物所有权，而候金龙主张本案诉争房屋土地权利属于北京理工大学，并未向本院提交证据，故其辩称本院不予采纳。本案中，龙庆装饰公司依据其与北京星海钢琴集团有限公司签订的《房屋租赁合同》将原海淀区乐器厂内房屋转租给候金龙。现龙庆装饰公司与候金龙签订的《房屋租赁合同》已经到期，候金龙对于院内房屋及院落已无占有、使用权。候金龙虽称双方《房屋租赁合同》中约定的土地面积及建筑面积不真实，但该辩称并非其继续占有、使用本案诉争房屋及院落的法定或合同约定事由。本案中，候金龙虽辩称加盖房屋及龙庆���饰公司诉讼主体不适格，但均未向本院提交证据，故对其辩称本院均不予采纳。据此，候金龙应将本案所涉房屋及院落予以腾退。
关于龙庆装饰公司主张租赁费一节。因双方《房屋租赁合同》到期之后，候金龙仍然继续占有、使用房屋，故龙庆装饰公司所主张的租赁费实际性质应为房屋使用费，该主张于法有据，本院予以支持。关于房屋使用费的具体金额，本院参照双方《房屋租赁合同》约定的年租金标准，对房屋使用费数额酌情确定。据此，候金龙应支付龙庆装饰公司房屋使用费93360元，对于龙庆装饰公司超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定判决如下：
一、候金龙于本判决生效之日起七日内向北京市龙庆装饰有限责任公司腾退位于北京市海淀区三义庙原海淀区乐��厂内房屋及院落（共计六十七间房屋及煤棚三个，详见北京市龙庆装饰有限责任公司提交的网络下载位置图、位置图、房屋分布图，共计三页）；
二、候金龙于本判决生效之日起七日内支付北京市龙庆装饰有限责任公司自二Ｏ一三年十月一日起至二Ｏ一四年五月三十一日止的房屋使用费九万三千三百六十元；
三、驳回北京市龙庆装饰有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千三百元，原告北京市龙庆装饰有限责任公司已预交，由其自行负担五千五百九十六元，由被告候金龙负担一千七百零四元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方��事人的人数提出副本，按照不服一审判决的请求金额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周德胜
人民陪审员 郑东涛
人民陪审员 桂成玉
二〇一四年六月三十日
书 记 员 孟盼盼