广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终9842号
上诉人（原审被告）：广州市番禺区沙湾房地产开发公司，住所地：广州市番禺区沙湾镇沙湾大道一号。
法定代表人：梁文纪，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴展奇、赵婷婷，分别是广东明和理律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告）：周伟洪，男，1967年2月20日出生，汉族，住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：陈德贤，女，1968年1月11日出生，汉族，住广州市番禺区。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：熊飞、孙晓莹，分别是广东道高律师事务所律师、实习律师。
上诉人广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾地产公司）因与被上诉人周伟洪、陈德贤商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初9477号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
沙湾地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回周伟洪、陈德贤一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由周伟洪、陈德贤承担。事实与理由如下：一、一审查明事实不清，没有考虑周伟洪、陈德贤补齐房款的时间，只是从周伟洪、陈德贤收楼的时间开始计算办妥房产证的时间是错误的。涉案《商品房买卖合同》（以下简称涉案合同）附件七的《本合同补充协议》（以下简称补充协议）第十三条明确约定需同时满足交齐房价款以及办理收楼手续，并且以两者的最后时间作为办理产权证的起算点。因涉案合同所约定的面积只是报建的面积，房管部门在房屋建成后会进行测量，合同约定面积与实际面积存在一定差异，故合同金额可能多退少补，涉案补充协议第十条也明确约定了房屋面积差异的处理。并且合同约定面积与实际测量面积不一致的，如不按测量面积补交房差款及开具发票是无法办理产权证的。我方认为补充协议第十三条约定的“交齐房价款”应包含补房差款在内，而周伟洪、陈德贤于2017年6月14日补齐房差款项，该时间晚于收楼时间，故应从2017年6月15日起计算办理产权证的时间，而不是从收楼时间开始计算；二、退一步讲，由于涉案房屋是属于我司开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定土地出让金（正常程序没有此要求）以及审核没有期限，均是我司无法预计的。我司在2016年年初即要求对该小区4、5座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记，并要求在完成重新核定出让金后才能进行初始登记，从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向我司出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，不能纳入办证期间，一审法院对此完全不作考虑错误。⒈我司在收到补缴土地出让金通知的次日即2017年7月27日就补交了出让金，且在2017年9月已取得涉诉房产的初始登记。即使法院认为我司没有按照约定的时间办理产权证，但政府部门重新核定出让金的时间为480多天，该重新核定出让金的程序是我司无法控制、无法预见的，故因政府部门程序延误的该480多天时间不能纳入办理产权证的时间，也不能归责于我司。扣除政府部门该核定时间480多天，根本不存在周伟洪、陈德贤诉称的逾期办证的情形，也完全符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。……”所以无论是否出现逾期办证，该责任均不属于我司。在政府部门要求重新核定出让金之时，涉诉房产仍未出现逾期办证的情形，并且扣除政府该480多天的审核时间至出证之日也没有出现逾期办证的情形，一审法院将政府延误原因归于我司是错误的，也不公平。⒉根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，我司在签订涉案合同附件七的补充协议时无法预见政府会再次要求重新核定出让金，且时间严重过长，故我司办证期限应在原来约定的730天基础上再加上审核出让金的480多天，这样对双方当事人更为公平合理；三、一审判决的违约金标准没有事实和法律依据。涉案合同附件七补充协议第十三条约定已经变更了原涉案合同第二十二条的约定，故原涉案合同第二十二条有关计算违约金的条款已失去约束力。上述合同约定变更后，双方当事人对于逾期办证违约金的约定是不明确的，且周伟洪、陈德贤也已实际接收房屋，是否依约办妥房产证对其并无实质影响，即使存在损失，周伟洪、陈德贤主张的违约金的标准也严重过高，按照司法实践及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应将违约金标准降低为按银行同期同类贷款利率计算。综上，一审法院查明事实不清，判决依据不充分，适用法律错误，导致判决结果不正确，请求二审法院依法改判。
被上诉人周伟洪、陈德贤答辩称：我方同意一审判决，不同意沙湾地产公司的上诉，请求二审法院驳回其全部上诉请求。理由如下：一、涉案合同附件七补充协议第十三条约定的办理不动产权证书期限的起算有两个条件，其中之一是交齐房款，沙湾地产公司对此理解为包括支付面积差价款，曲解了合同文义，亦不符合房地产交易习惯。补充协议与涉案合同是同一天签订的，补充协议中并没有写明房价款包括面积补差款，按文义，该房价款是指涉案合同约定的房价总金额，不包括因面积误差需退回的补差款，因此计算办证期限关于交齐房价款的时间是涉案合同约定的房价总金额中交齐尾款的时间；二、沙湾地产公司称因政府原因延误期间不能纳入办证时间的说法，没有事实和法律依据。1.根据沙湾地产公司一审提供相关证据，可以证实最晚在2016年3月份，番禺区房地产交易中心就向沙湾地产公司发出了补缴土地出让金的通知。沙湾地产公司以土地出让金缴款通知单的发文时间等为由，辩称番禺区房地产交易中心是2017年7月才向其发出补缴土地出让金的通知，与事实不符。同时，与本案有关的补缴土地出让金并不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力；2.涉案房屋已取得包括《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》，五证齐全，同期竣工的第1、2、3栋房屋均及时办妥了房产证；3.补缴土地出让金是开发商与番禺区房地产开发中心之间的行政法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于合同相对性原则的规定，如果是因为政府职能部门的原因导致沙湾地产公司无法如期办证，我方没有理由为政府职能部门的过错行为背书，沙湾地产公司在向我方承担了违约责任后可以向政府职能部门追偿；4.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项的规定，本案约定了商品房买卖合同约定的办证期限，而《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点中所指出卖人非自身原因致迟延办证可不承担逾期办证的违约责任的条件是：出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件。而从一审法庭调查来看，在涉案合同及补充协议约定的办证期限内，系列案件所有办证资料均未提交，且不符合办证条件。沙湾地产公司援引上述司法解释及省高院指导意见抗辩，其提供的证据不能证明其具备免责情形；5.沙湾地产公司援引《合同法司法解释二》第二十六条，辩称其在合同订立时无法预见政府会重新核定出让金，主张办证时间要以730天加上审核出让金的时间,没有事实及合同依据。本案纠纷不涉及变更或解除合同，不适用上述规定；三、沙湾地产公司辩称合同约定的每日0.05％的违约标准过高，同时认为补充协议第十三条是对合同第二十一条、第二十二条的变更，变更后没有关于迟延办证违约金的约定，因此是约定不明，应当按照银行同期同类贷款利率计算违约金，上述辩解自相矛盾，与合同约定不符，也没有法律依据。补充协议中并没有关于迟延办证违约金计付标准的约定，那么涉案合同中对应条款的约定应当依然有效。每日0.05%的违约金标准是商品房买卖合同中迟延交楼、办证的常态标准，体现违约金的补偿性及适当的惩罚性，本案并不存在需要按我国《合同法》第一百一十四条及《合同法司法解释二》第十九条规定调整违约金的情形。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，沙湾地产公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
周伟洪、陈德贤向一审法院起诉请求判令：1.沙湾地产公司支付逾期办理房地产权证违约金，违约金按商品房总价款1299938元，自逾期之日的次日2017年4月5日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准计至办妥房地产权证并交付周伟洪、陈德贤之日止，暂计至2017年11月14日违约金为145593元；2.本案诉讼费用由沙湾地产公司承担。
一审法院认定事实：2013年10月22日，沙湾地产公司作为甲方（卖方）与周伟洪、陈德贤作为乙方（买方），签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201310207xxX）及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区沙湾镇龙岐路2xx号x座10xx房（以下简称为“涉讼房屋”），合同约定建筑面积共87.6356平方米，套内建筑面积73.5675平方米，共有分摊面积约14.0681平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17448.72元，总金额1283659元；甲方同意乙方以分期付款方式付款，自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的50.34%即金额648659元，在2013年10月30日前支付全部房价款的49.47%即635000元。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年3月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0．05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十三条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。
周伟洪、陈德贤于2013年9月30日向沙湾地产公司缴交了涉讼房屋的预售定金20000元，沙湾地产公司向周伟洪、陈德贤出具了编号为03870926的《广东省地方税收通用发票联》予以收执。周伟洪、陈德贤于2013年10月22日向沙湾地产公司缴交了涉讼房屋的首期款628659元，沙湾地产公司向周伟洪、陈德贤出具了编号为05748069的《广东省地方税收通用发票联》予以收执。2013年12月13日，沙湾地产公司向周伟洪、陈德贤出具了编号为01943772的《广东省地方税收通用发票联》，确认收到周伟洪、陈德贤缴交的涉讼房屋的尾期款635000元。
2015年4月4日，沙湾地产公司将涉讼房屋交付周伟洪、陈德贤使用。
2017年6月14日，因涉讼房屋存在面积差异，周伟洪、陈德贤与沙湾地产公司签订了《<商品房买卖合同>购房面积误差补充协议》。同日，周伟洪、陈德贤向沙湾地产公司补缴了涉讼房屋的面积差价款16279元。
2017年9月24日，番禺区不动产登记中心出具了一份《广州市房地产初始登记告知书》，告知番禺区沙湾镇龙岐路2xx-2xx号（单）、2xx号1x梯～2x梯、2xx号4座、5座房屋的初始登记已核准登记。
2017年9月30日，周伟洪、陈德贤向沙湾地产公司提交了涉讼房屋的相关办证资料。
2017年10月24日，番禺区不动产登记中心出具了一份《受理回执》，受理涉讼房屋的增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记。
2017年11月10日，周伟洪、陈德贤以沙湾地产公司逾期未办理涉讼房屋房地产权证为由向一审法院提起本案诉讼，要求沙湾地产公司承担逾期办证的违约责任。
在一审庭审中，周伟洪、陈德贤和沙湾地产公司均确认周伟洪、陈德贤已向沙湾地产公司支付了涉讼房屋全部房价款(包括面积补差款)共1299938元。但双方对于其中635000元的尾期款支付时间有异议，沙湾地产公司主张该款项支付的时间为开立发票的时间即2013年12月13日，周伟洪、陈德贤则认为该款项支付时间在此之前。但周伟洪、陈德贤对此未提交相关证据证实其上述主张。
针对周伟洪、陈德贤主张的逾期办证违约金的计算问题。沙湾地产公司认为根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，应在交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，而周伟洪、陈德贤于2017年6月14日补缴涉讼房屋的面积差价款，应自2017年6月15日起计730天作为办妥房地产权证的时间。且涉讼房屋暂未办妥房地产权证的原因是政府要对土地出让金重新核算，2016年3月17日沙湾地产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，沙湾地产公司于次日交款完毕，涉讼房屋所在小区于2017年9月24日取得产权初始登记，涉讼房屋亦于2017年10月24日在广州市番禺区不动产登记中心申请办理增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间应当予以扣减。对此，沙湾地产公司提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》、《告知函》、《土地出让金缴款通知单》、《广州市非税收缴款通知书》、《初始登记告知书》、《申办<不动产权证>收件回执》及《受理回执》予以证明。但周伟洪、陈德贤对沙湾地产公司的答辩事由不予确认，认为补充协议约定的交齐房价款的时间应以合同约定的缴交1283659元房价款时间为准，未及时补缴土地出让金导致逾期办证的原因在于沙湾地产公司，且重新核算土地出让金并非不可抗力，沙湾地产公司应依合同约定承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任。
另外，沙湾地产公司提交了《领取<不动产权证>通知书》、领取《不动产权证》签收单及《房地产权证》证明涉讼房屋已于2017年11月3日出证，沙湾地产公司已通知周伟洪、陈德贤领取房产证，周伟洪、陈德贤于2017年11月14日领取了房产证。周伟洪、陈德贤对上述证据无异议，认为周伟洪、陈德贤签收领取房产证的时间为2017年11月14日，因此明确其主张的违约金计算至2017年11月14日止。沙湾地产公司则认为违约金应止算至产权证受理回执注明的房产证的出证时间为止。
一审法院认为：周伟洪、陈德贤与沙湾地产公司就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。根据合同约定，该商品房按套出售，总金额为1283659元，沙湾地产公司应当在周伟洪、陈德贤交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，如因沙湾地产公司未履行相关义务造成房地产权证未能在约定期限办妥的，沙湾地产公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准支付违约金。就上述合同约定中的“房价款”应否包含面积差价款的问题，一审法院作如下分析：一方面，合同中明确约定涉讼房屋总金额为1283659元；另一方面，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，故在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》时，面积差价款并非必然发生且具体金额尚不明确，有可能出现退或补的情况。因此，一审法院认为合同约定中的“房价款”并不包含面积差价款，而仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额。对于周伟洪、陈德贤缴纳尾期款的时间，周伟洪、陈德贤不确认发票开立的时间即2013年12月13日为付款时间，但对此未能提供相关证据予以反驳，故一审法院合理采信沙湾地产公司主张的周伟洪、陈德贤缴纳尾期款的时间为2013年12月13日。现周伟洪、陈德贤已于2013年12月13日将合同约定的1283659元涉讼房屋总房价款缴交完毕，并于2015年4月4日接收了涉讼房屋，沙湾地产公司应在2015年4月5日起计730天内，即2017年4月3日前办妥涉讼房屋的不动产权证书。虽然沙湾地产公司在庭审中辩称其迟延办理涉讼房屋产权登记的原因在于政府部门重新核算土地出让金的审批时间过长，该审核期间应当扣减，但其作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续，按期支付土地出让金是其法定的合同义务之一，其应对此有相应的预期，现其未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，故其上述抗辩意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。现国土部门于2017年11月3日才核发了涉讼房屋的不动产权证书，该时间已超过了合同约定的办证期限，故沙湾地产公司应就其逾期办证的行为向周伟洪、陈德贤支付违约金。该违约金应以1283659元为本金，按每日0.05%的标准（即每日641.83元），自2017年4月5日起计算至不动产权证书出证之日即2017年11月3日止。因此，沙湾地产公司应向周伟洪、陈德贤支付逾期办证违约金136709.79元（641.83元×213天）。周伟洪、陈德贤诉请中超过上述金额的部分，一审法院不予支持。沙湾地产公司抗辩违约金应计至产权证受理回执注明的房产证的出证时间为止，理据不成立，一审法院不予采纳。
综上所述，一审法院对周伟洪、陈德贤的诉讼请求部分予以支持，并依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2018年1月20日作出如下判决：一、沙湾地产公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向周伟洪、陈德贤支付迟延办理不动产权证书的违约金136709.79元；二、驳回周伟洪、陈德贤的其余诉讼请求。如果沙湾地产公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1606元，由周伟洪、陈德贤负担98元，沙湾地产公司负担1508元。
经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。
二审中，周伟洪、陈德贤没有提交证据，沙湾地产公司提交了一份广州市番禺区国土资源和规划局于2016年10月10日向沙湾地产公司出具的《广州市番禺区国土资源和规划局关于金沙湾花园四区4座、5座初始登记的复函》，主要内容如下：收到转来关于金沙湾花园4座、5座初始登记的函，现函复如下：根据《广州市城镇房地产登记技术规范》第四章第一节关于初始登记的要求，申请单位应该提交国有土地使用权出让合同和缴纳土地使用权出让金的发票。经核对，该项目已超出原签订的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗番国地出合[2012]048号的变更协议之一号）约定的建筑面积，根据穗府办[2014]12号文的有关规定需调整土地出让金，待调整后再按有关规定办理该项目的4座、5座的商品房初始登记。拟证明当时是因为政府的原因不同意对涉案房屋所在的4、5座进行初始登记，直到2017年7月26日才同意办理初始登记，故沙湾地产公司未能在约定时间内办理产权登记是相关部门原因导致，即2016年3月17日至2017年7月27日期间不应该计算到办证期限内，也不能归责于沙湾地产公司。
经本院主持质证，周伟洪、陈德贤确认上述证据的真实性，但认为该证据并非新证据，而有关涉案房屋最早在2014年就涉及到土地出让金调整的问题，且不应将政府需要调整土地出让金与业主办证捆绑在一起。政府在出具该复函后应当及时通知沙湾地产公司补交土地出让金，如果政府怠于积极通知沙湾地产公司补缴出让金，且将开发商没有补缴出让金与业主办证捆绑在一起，那么是政府违法，这是沙湾地产公司与政府之间的行政法律关系，不能成为沙湾地产公司免责的事由。沙湾地产公司在向周伟洪、陈德贤承担了迟延办证的违约责任之后，如果确有证据证明政府怠于履行法律职责或是违法履行法定职责，可以依法向政府主张行政赔偿。
本院认为，一审法院对于双方当事人就涉案房屋所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的效力认定准确，论理清晰，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认并不再赘述。针对沙湾地产公司的上诉，二审争议焦点为沙湾地产公司是否存在迟延办证的违约行为，应否承担迟办证违约责任，以及迟办证违约金的计付期间、标准等问题，对此，具体分析如下：
首先，虽然上述涉案合同第二十一条、第二十二条明确约定了沙湾地产公司应承担的办证义务及违约责任，但补充协议第十三条第2款将上述合同条款约定的办证时间变更为“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证”。沙湾地产公司以上述补充协议第十三条第2款中的“房价款”包含面积补差款，而周伟洪、陈德贤于2017年6月14日才补交面积补差款，该时间晚于周伟洪、陈德贤收楼时间为由，上诉主张应从2017年6月15日起计算办证期间，但一方面，双方当事人签约时明确约定了涉案房屋的总房价款金额；另一方面，只有当涉案房屋实测面积与约定面积存在误差，且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，即面积差价款并非必然发生，签约当时亦无法明确面积差价款的具体金额，故补充协议第十三条第2款中的“房价款”仅指合同中已明确约定的涉案房屋总金额，并不包含面积补差款，沙湾地产公司对此的上诉主张缺乏充分理据，本院不予采纳。一审法院根据双方举证，认定周伟洪、陈德贤已于2013年12月13日付清合同约定的房价款1283659元，并于2015年4月4日接收了涉案房屋，并据此认定沙湾地产公司应从2015年4月5日起计730天内办妥涉案房屋的房地产权证，并无不当。而涉案房屋于2017年11月3日才登记至周伟洪、陈德贤名下，明显超出了合同约定的办证期限，故沙湾地产公司存在迟延办证的违约行为。
其次，对于沙湾地产公司上诉主张的土地出让金问题，一审法院对此已作详尽分析及认定。沙湾地产公司在二审中虽然提交了一份复函，但该复函形成于本案一审之前，并非二审新证据，亦不足以证明沙湾地产公司的上诉主张或推翻一审相关认定，故沙湾地产公司的该项上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，沙湾地产公司应依约承担迟延办证的违约责任。
最后，对于本案所涉迟办证违约金的计算标准、计付期间问题。根据涉案合同及补充协议的约定，对于沙湾地产公司的迟办证违约行为，沙湾地产公司应从办证期限届满之次日起，每日按合同约定的总房价款的0.05%的标准计付违约金。一审法院据此判令沙湾地产公司应按每日0.05%的标准计付迟办证违约金，合法有据。沙湾地产公司认为上述违约金的标准过高，要求调整为按照银行同期同类贷款利率计算的上诉意见，没有充分理据，亦不符合合同约定，本院不予采纳。基于双方合同及补充协议约定，考虑到公平原则，本案迟办证违约金应计至涉案房屋的产权登记至周伟洪、陈德贤名下之日止。
对于双方当事人均未提出上诉的一审其余判项及认定，本院不作审查并予以维持。
综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。沙湾地产公司的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3034元，由上诉人广州市番禺区沙湾房地产开发公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一八年六月二十二日
书记员 林飘云
梁少欣