四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终807号
上诉人（原审被告）：四川省庆吉房地产有限公司，住所地南充市嘉陵区于陛路二段11号。
法定代表人：吴建，经理。
委托诉讼代理人：李果，南充市嘉陵法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：王杰，男，1965年3月7日出生，汉族，住四川省南充市南部县。
委托诉讼代理人：李小峰，南部县陵江法律服务所法律服务工作者。
上诉人四川省庆吉房地产有限公司（以下简称庆吉公司）因与被上诉人王杰委托合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初2576号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
庆吉公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判由庆吉公司退还王杰购房款100,000.00元；一、二审诉讼费用由王杰承担。事实与理由：王杰一共向庆吉公司交纳购房款100,000.00元，分别为定金30,000.00元、2008年12月29日交预约金20,000.00元、2011年5月27日交50,000.00元。一审法院将案外人蒲安刚缴纳的购钢款中的100,000.00元认定为王杰缴纳的购房款错误，请求二审法院予以纠正。
王杰辩称，蒲安刚于2011年5月27日通过中国工商银行的银行卡向庆吉公司分三次共转账300,000.00元，每次各转账100,000.00元，实际是为蒲安刚、王猛、王杰各缴纳购房款100,000.00元。蒲安刚购买的房屋总房款只有20多万元，庆吉公司称蒲安刚共缴纳购房款410,000.00元不合常理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王杰向一审法院起诉请求：1、解除王杰与庆吉公司签订的《商品房内部认购意向书》，返还已付购房款20万元及资金利息；2、庆吉公司赔偿已付房款一倍的损失20万元；3、本案诉讼费由庆吉公司承担。
一审法院认定事实：2010年9月17日，庆吉公司（出卖人、甲方）与王杰（买受人、乙方）签订了《商品房内部认购意向书》，意向书约定“一、乙方自愿认购甲方开发的位于于陛路庆吉誉峰商住项目第X幢X单元X层X号的住宅商品房壹套，建筑面积101.83㎡。（上述商品房面积以产权部门核定的面积为准）。二、乙方所认购房屋按建筑面积计价，单价2,623.00元/㎡，房屋总价为：267,100.00元，（大写：贰拾陆万柒仟壹佰元整）。四、乙方须于签署本意向书时缴纳诚意金（大写）贰拾陆万柒仟壹佰元整。在双方签订《商品房买卖合同》后，乙方所缴纳诚意金（不计利息）转作部分房款。五、乙方选择的付款方式为一次性付款方式。备注：2010年9月17日付50,000.00元；2010年11月30日前10万元；2011年11月30日前付5万元，剩余67,100.00元在签商品房买卖合同时付清。六、甲、乙双方约定在甲方要求的时间内，双方签订《商品房买卖合同》。若非甲方过错，乙方在甲方通知七个工作日内仍未能签订《商品房买卖》合同或不缴纳应付款项，甲方有权对该商品房在不通知乙方的情况下进行处置，诚意金视为违约金处理。七、若在双方约定时间内，甲方将该商品房卖与除乙方以外的第三方，甲方应按《中华人民共和国合同法》的相关规定对乙方进行赔偿……九、双方约定的甲方以电话第一送达方式通知乙方签订《商品房买卖合同》。若经甲方多次通知，乙方仍无故拒签的，以甲方在《南充晚报》刊登的公告为准，并在公告刊登7天后视为通知已送达。十、在甲方无过错的情况下，买���人要求退房的，甲方应在收到乙方书面申请后30天内予以处理，并按总房款的3%计收违约金。”在签订《商品房内部认购意向书》的当天，王杰向庆吉公司支付购房定金30,000.00元（庆吉公司出具了收据）；2008年12月29日，王杰交纳购房预约金20,000.00元（庆吉公司出具了收据）；2011年5月27日，王杰用其所有的中国邮政储蓄银行账号为62×××83的银行卡向庆吉公司汇款50,000.00元，并在汇款申请书上附言“支付王猛2-1-17-1房款”；2011年5月27日，案外人蒲安刚在中国工商银行帮王杰向庆吉公司汇款100,000.00元。综上，王杰向庆吉公司支付房款共计200,000.00元。2015年8月27日，王杰向庆吉公司出具授权委托书约定“兹授权四川省庆吉房地产有限公司开发的'誉峰'项目销售部，独家销售'��峰'项目2-1-1701号住房一套，全权处理该房屋的销售、合同签订等事宜，从委托之日起本人不再对该房屋具有处置权、转让权等一切权利，直至该房销售完成，如在委托期间该房屋发生除'誉峰'项目销售部以外的机构和个人另行销售等相关问题，由委托人全权负责。委托人：王杰电话135××××2111”。在该授权委托书的空白处添注“该房委托誉峰项目部售后，按每平方米3600.00元支付委托人”。2015年11月24日，庆吉公司将案涉房屋卖与案外人袁某。2017年5月26日，庆吉公司向王杰退还房款50,000.00元。一审法院在审理过程中发现本案并不涉及一房二卖的情形，故根据相关法律规定向王杰进行释明，王杰变更诉讼请求如下：一、解除双方当事人签订的《商品房内部认购意向书》；二、请求人民法院依法按3,600.00元每平方米与王杰结算退还房款366,588.00元及资金利息；三、本案诉讼费由庆吉公司承担。
一审法院认为，王杰与庆吉公司之间对案涉房屋达成新的合意，并形成《授权委托书》，王杰委托庆吉公司将自己订购的案涉房屋进行销售，故本案中庆吉公司并不存在一房二卖的情形，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”之规定，一审法院向王杰释明后，王杰变更诉讼请求符合法律规定，一审法院予以准许。关于解除《商品房内部认购意向书》的问题。因现案涉房屋已于2015年11月24日���庆吉公司出卖给案外人袁某，现意向书已无法继续履行理应解除。且双方当事人对解除《商品房内部认购意向书》均无异议，故一审法院对王杰要求解除《商品房内部认购意向书》的请求予以支持。关于房款退还的问题。一审法院认为《授权委托书》系王杰自愿出具，是其真实意思的表示，对其效力应予以确认。而庆吉公司在2015年8月收到此授权委托书后未对相关事宜提出异议，也按照委托的内容将案涉争议的房屋进行了出售，故一审法院认定庆吉公司对此《授权委托书》所委托的内容无异议。《授权委托书》系双方当事人达成的新的合意，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照委托书的内容履行义务。截止2011年5月27日，王杰共计向庆吉公司支付房款200,000.00元，尚欠尾款67,100.00元未支付。按照《授权委托书》的约定，庆吉公司应按3,600.00元/㎡的价格向王杰结���房款（即101.83㎡×3,600.00元/㎡=366,588.00元），扣除王杰未交付的尾款67,100.00元及庆吉公司已支付的50,000.00元，庆吉公司总计应向王杰退还房款应为366,588.00元-67,100.00元-50,000.00元=249,488.00元。关于王杰陈述称当时出具委托书时合意的是按照3,600.00元/㎡退还整个房屋面积的款项（即不予扣减未付的尾款67,100.00元），但从《授权委托书》无法看出双方对尾款进行了协商，且王杰也未向一审法院提交其他证据佐证自己的观点，故对此意见一审法院不予采信。关于庆吉公司提出2011年5月27日案外人蒲安刚交纳的100,000.00元房款不应认定为王杰所交房款的辩称，经庭审查明案外人蒲安刚是受王杰的委托帮其交纳房款，庆吉公司也实际收到了上述房款。且案外人蒲安刚订购的该小区2幢1单元1706号房屋房款为263,010.00元，其不可能共计向庆吉公司交纳房款410,000.00元，故对庆吉公司的此辩���意见不予支持。综上，庆吉公司应向王杰退还房款共计249,488.00元。关于资金利息的问题。王杰出具给庆吉公司的《授权委托书》载明“该房委托誉峰项目销售部售后，按每平方米3,600.00元支付委托人”，按照约定庆吉公司应在出售案涉房屋受到房款后将房款退还给王杰，现案涉房屋于2015年11月24日出售给案外人袁某，袁某已于2016年3月1日将全部房款418,758.00元支付给庆吉公司，但是庆吉公司仅于2017年5月26日向王杰退还房款50,000.00元，余款至今未退还。庆吉公司未及时足额向王杰退还房款的行为给王杰造成了一定的损失，理应承担逾期退还房款的资金占用利息。故庆吉公司应以未付款金额299,488.00元为基数从2016年3月2日（即案外人付清房款之次日）按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付利息至2016年5月26日；以未还款249,488.00元为基数从2017年5月27日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率至款清之日止。综上，判决：一、庆吉公司于本判决生效后十日内向王杰退还房款249,488.00元；二、庆吉公司于本判决生效后十日内王杰支付资金占用利息（计算标准：以未付款金额299,488.00元为基数从2016年3月2日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付利息至2016年5月26日；以未还款249,488.00元为基数从2017年5月27日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率至款清之日止。）；三、驳回王杰的其他诉讼请求。本案案件受理费3,650.00元，由王杰承担1，128.84元，庆吉公司承担2,521.16元。
二审中，双方当事人未提交新的证据。
本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕庆吉公司的上诉请求进行审理。
根据双方当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点为：蒲安刚于2011年5月27日通过中国工商银行的银行卡向庆吉公司转账的300,000.00元系支付蒲安刚的购房款300,000.00元，还是系为蒲安刚、王猛、王杰各支付购房款100,000.00元。根据本案查明的案件事实可知，蒲安刚、王猛、王杰均在庆吉公司认购房屋，其中蒲安刚自愿认购庆吉公司开发的位于于陛路庆吉誉峰商住项目第2幢1单元17层6号的住宅商品房壹套，建筑面积100.29㎡，房屋总价为263,061.00元。在蒲安刚于2011年5月27日通过中国工商银行的银行卡向庆吉公司转款之前，蒲安刚已支付购房款60,000.00元（其���包括定金40,000.00元、预约金20,000.00元），在蒲安刚通过中国工商银行的银行卡向庆吉公司转款的当天，案外人王猛通过中国邮政储蓄银行为蒲安刚所购房屋向庆吉公司支付购房款50,000.00元。若蒲安刚通过中国工商银行的银行卡向庆吉公司转款的300,000.00元均系支付蒲安刚本人的购房款，蒲安刚共计缴纳的410,000.00元则远远超过房屋总房款263,061.00元。同时，蒲安刚在2011年5月27日通过中国工商银行的银行卡向庆吉公司转款时，并非一次性转账300,000.00元，而是分三笔每笔各转账100,000.00元。根据本案查明的客观事实，运用逻辑推理和日常生活经验法则，可以推定蒲安刚于2011年5月27日通过中国工商银行的银行卡向庆吉公司转账的300,000.00元，系为蒲安刚、王猛、王杰各支付购房款100,000.00元。一审据此计算的庆吉公司应向王杰退还的房款正确，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人庆吉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,300.00元，由上诉人四川省庆吉房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 苟 豪
审 判 员 刘 苗
二〇一八年四月十八日
法官助理 朱 薇
书 记 员 许岱杉