河南省许昌市魏都区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫1002民初1229号
原告：交通银行股份有限公司许昌分行。住所地：许昌市莲城大道***号。
负责人：杨胜利，系行长。
委托代理人：马隆飞，河南君志合律师事务所律师。
委托代理人：李佩然，男，汉族，1987年7月20日生，住许昌市，系银行员工。
被告：孙克西，男，汉族，1970年10月12日生，住河南省扶沟县。
被告：徐艳，女，汉族，1975年2月20日生，系孙克西配偶，住址同上。
被告：鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司。住所地：鄢陵县陈化店镇311国道路南。
法定代表人：李晓东。
委托代理人：董军芳，金博大律师事务所律师。
委托代理人：董彦平，女，汉族，1985年5月20日生，住河南省鄢陵县，系公司员工。
原告交通银行股份有限公司许昌分行因与被告孙克西、徐艳、鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2017年2月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马隆飞、李佩然，被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司的委托代理人董军芳、董彦平到庭参加诉讼，被告孙克西、徐艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司许昌分行诉称：2014年10月27日，原告与被告孙克西签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：被告孙克西向原告贷款捌拾柒万元整，用于购买鄢陵县××国道路北建业生态新城第132座东1号房产，借款期限20年，年利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮20%，还款方式为等额本息还款法、按月还款。为担保债务的履行，被告孙克西以所购房产向原告提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司提供连带责任保证担保。合同生效后，原告于2014年10月30日依约履行放款义务，而被告已多期未按合同约定偿还贷款本息，且保证人也未履行代偿义务。被告孙克西未按合同约定偿还贷款本息，已构成违约，根据合同约定，原告有权提前收回已发放的部分或全部贷款本金，并要求被告承担相应的违约责任。被告徐艳系孙克西的配偶，应对孙克西的债务承担清偿责任。被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司根据合同约定应承担连带偿还责任。现依法起诉，请求判令：1、被告孙克西、徐艳偿还原告借款本金834855.49元，利息28832.92元（暂计至2017年1月23日）及合同约定的罚息等费用，以后至实际受偿日利息及合同约定的其他费用按合同约定计算；2、被告孙克西以位于鄢陵县××国道路北建业生态新城第132座东1号房抵押房产承担担保责任，原告对该房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司在担保范围内对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费由上述被告共同承担。
被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司辩称：1、建业公司在本案中提供的是阶段性担保，仅需按照借款合同承担阶段性担保责任，涉案房屋早于2015年9月具备办理他项权证的条件，原告与被告孙克西配合办理抵押担保手续，并获取他项权证。2、同意原告第二项诉讼请求，按照法律规定，被告建业公司应就抵押物拍卖、变卖不足部分承担保证责任。
原告为支持其主张，向本院提交的证据有：
第一组：借款人孙克西和财产共有人徐艳身份证复印件及结婚证，保证人鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司营业执照及法定代表人身份证复印件各一份。证明：三被告的身份信息。
第二组：被告孙克西、徐艳、鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司与原告签订的《个人房产抵押贷款合同》一份。证明：（一）被告孙克西向原告借款金额为人民币87万元；贷款期限为20年，自2014年10月27日至2034年10月27日；借款利率为人民银行发布的相应档次法定贷款利率基础上上浮20%，当时贷款利率为月利率6.55‰，被告孙克西按月结算付息、按月等额本息还款；合同第二十四条第4款约定，如被告孙克西逾期还款，原告有权按合同载明的贷款利率水平上加收50%逾期罚息。（二）合同第五条第一款、第二款、第三款、第四款、第五款之约定：1、保证人提供连带责任保证；2、保证期间自每期贷款到期之日起，计至最后一期贷款到期之日后两年；3、保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用；4、借款人未按合同约定足额偿还任一期款额或其他费用时，保证人应立即支付甲方全部到期应付款项。5、借款人取得房屋的权利证明，且原告取的抵押物的他项权证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除。但在借款人取的前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任。（三）被告徐艳作为合同项下抵押房产的共有人，同意被告孙克西以此财产为原告合同项下债权作抵押进行贷款。
第三组：抵押权房屋预告登记证书一份。证明：被告孙克西将所购位于陈化店镇311国道路北建业生态新城第132座东1号的住房为原告贷款债权提供抵押担保。
第四组：借款凭证一份。证明：原告履行了《贷款合同》约定的支付义务。
第五组：贷款提前收回通知书两份、还款明细一份。证明：被告违约未按期归还贷款本息，贷款人宣布借款合同项下的贷款本息全部提前到期、要求借款人赔偿因违约而给原告所造成的损失，并行使抵押权及保证权利。
第六组：房屋所有权证（证号：鄢陵县房权证字第××号）一份。证明：被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司已经办理了鄢陵县陈华店镇311国道北建业生态新城132号楼的产权证。
被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司对原告证据无异议。
本院对原告的证据审核后认为：原告的证据形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。
根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：2014年10月27日，原告交通银行股份有限公司许昌分行与被告孙克西、徐艳、鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定被告孙克西向原告借款87万元，用于购买位于鄢陵县××国道路北建业生态新城第132座东1号的住房；借款期限自2014年10月27日至2034年10月27日；借款利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮20%，逾期贷款的罚息利率上浮50%；还款方式为按月等额本息还款法；被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司为上述借款提供连带责任保证；被告孙克西同意以所购房屋为上述贷款提供抵押担保。合同第五条第一款、第二款、第三款、第四款、第五款约定：保证人提供连带责任保证；保证期间自每期贷款到期之日起，计至最后一期贷款到期之日后两年；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用；借款人未按合同约定足额偿还任一期款额或其他费用时，保证人应立即支付甲方全部到期应付款项；借款人取得房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除，但在借款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同还约定借款人违反合同约定逾期还款，原告有权宣布借款提前到期，要求借款人偿还所有到期贷款本金及利息。原告与被告孙克西、徐艳对位于鄢陵县××国道路北建业生态新城第132座东1号的房产进行了抵押预告登记，原告取得了编号为FB00017708、证明号为141425的鄢陵县预售商品房抵押权预告登记证明。签订合同后，原告履行了放款义务，被告孙克西自2016年6月1日开始未按合同约定支付借款本金及利息，截止到2017年1月23日，被告下欠借款本金834855.49元，利息28832.92元。2016年12月27日，原告根据合同约定宣布贷款提前到期。根据原、被告合同约定，2016年本案所涉房屋按揭贷款年利率为5.88%，逾期罚息利率为8.82%。另查明，2015年9月16日，被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司依法办理了位于鄢陵县××国道路北建业生态新城第132座东1号房产的不动产权证书（产权证号：鄢陵县房权证字第××号）。
本院认为：原告交通银行股份有限公司许昌分行与被告孙克西、徐艳、鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容也没有违反规定，协议合法有效。被告孙克西取得借款后，未遵循诚实信用的原则按期及时履行还本付息义务显属违约，其应承担偿还原告借款本金及利息的违约责任。被告徐艳与孙克西系夫妻关系，本案债务属于夫妻共同债务，故徐艳应承担共同还款责任。本案中，原告与被告签订的房地产抵押合同符合法律规定，合法有效，但是仅就拟押的房屋向登记机构申请预告登记，并未办理房产的抵押登记。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，因此根据合同约定，在涉案房产未办理抵押权登记之前，被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司作为连带责任保证人，应当承担连带还款责任。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司已经依法办理了陈华店镇311国道北建业生态新城132号楼房产的不动产权证书，房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人孙克西怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人孙克西负有在一定期限内协助办理抵押登记的义务，鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司应督促其办理。购房人孙克西若逾期仍未协助办理抵押登记，案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人交通银行股份有限公司许昌分行对涉案不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十八条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙克西、徐艳于本判决生效之日起十日内共同偿还原告交通银行股份有限公司许昌分行借款本金834855.49元及利息（其中截止到2017年1月23日的利息28832.92元，2017年1月24日起的利息按年利率8.82%计算至实际还清借款之日止）；
二、被告鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司对上述借款本金及利息承担连带偿还责任；
三、被告孙克西应于本判决生效之日起30日内协助原告交通银行股份有限公司许昌分行办理位于鄢陵县陈化店镇311国道路北建业生态新城第132座东1号房产的抵押登记手续，鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司应督促孙克西并配合其办理抵押登记；抵押登记办妥之日，鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司的保证责任终止；上述房产抵押登记办妥后，或孙克西逾期仍未办理抵押登记的，原告交通银行股份有限公司许昌分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的借款本金及利息优先受偿。
案件受理费12437元，由三被告连带负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 曹晓辉
人民陪审员 李媛媛
人民陪审员 朱巧焕
二〇一七年七月十八日
书 记 员 陈文方