广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7639号
上诉人（原审被告）：广州市怡联物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区车陂东圃大马路西二街103号A3栋2A17房。
法定代表人：陈淑莲，经理。
委托代理人：许世平，广东颐和律师事务所律师。
委托代理人：董炳伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市车陂经济发展有限公司，住所地：广东省广州市天河区美东街28号303房。
法定代表人：简铭钜，董事长。
委托代理人：叶慧怡，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：雷艳萍，广东格林律师事务所律师。
上诉人广州市怡联物业管理有限公司(下简称怡联公司)因与被上诉人广州市车陂经济发展有限公司(下简称车陂公司)租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人怡联公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第一、二、五项，改判第三项为：由怡联公司承担20%责任，即按照40335元每月计算，从2016年6月1日起算；2、本案一、二审诉讼费用由车陂公司承担。事实与理由如下：一、怡联公司不同意解除租赁合同关系并交还场地。怡联公司不缴纳租金的原因是，车陂公司一直不能有效协调怡联公司与管理方之间关于水电等相关费用的标准问题，为不安抗辩，并非违约。若能明确相关费用标准，怡联公司愿意继续履行合同并根据约定交纳租金；二、车陂公司一直未能协调怡联公司与物管方之间关于水电费、物管费的约定，对于怡联公司不能使用场地，应负主要责任。依据怡联公司与车陂公司签订的东圃农贸市场房屋租赁合同约定及招标结果，应由广州嘉庭投资管理有限公司（下简称嘉庭公司）负责对市场进行统一管理(包括设备设施)。在租赁期间，怡联公司须与管理方协调好关系，互相友好经营，遵守管理方的有关规定，互相约定道路、停车场、水电、电梯、消防等必需公共设备设施的共同使用及计费等事宜，并约定管理费、水电费、停车费等事宜。自场地交付以来，怡联公司多次催促，但管理方仍未明确具体标准。怡联公司亦致函要求管理方明确标准、车陂公司协调，而管理方亦复函须车陂公司协调并明确相关费用标准，若车陂公司不协调则无法与怡联公司达成一致。而车陂公司一直没有对此问题进行有效协调，造成损失继续扩大。水电费用收取标准对于合同的履行有重大影响。依据一审查明的事实，管理方表示怡联公司不愿与管理方协商并签订《物业管理服务合同》，与怡联公司致函要求协商并明确相关费用标准的事实不相符，认定事实错误，故车陂公司应负主要责任；三、原审判决要求怡联公司支付违约金460288.5元不合理。首先，怡联公司对于无法使用场地拒付租金，为不安抗辩，不应当支付违约金。其次，合同不能履行是由于双方过错造成，应当按照过错责任分担租金损失，不应当适用违约责任，对于损失车陂公司应负主要责任（80%）；四、西边19间商铺租赁合同为无效合同，不应当计算违约金。车陂公司诉请的违约金为商场3-5层及西边19间商铺共三个月的租金，19间商铺租赁合同为无效合同，不应当计算违约金，故原审判决怡联公司支付车陂公司诉请违约金金额的50％极不合理。
被上诉人车陂公司答辩称：一、双方签订的房屋租赁合同第13条有明确约定，案涉市场的首层、第2层及配套场地已经发包给第三方承包经营，由第三方负责对市场进行统一管理，也有约定怡联公司应当与第三方协调好关系，互相友好经营，怡联公司应当遵循管理方的有关规定，互相约定道路、停车场等场所的使用和计费事宜。确定水电费的计费事宜并不是车陂公司的合同义务，且车陂公司在交付后有积极发函督促嘉庭公司就公共设施的使用制度及收费规定出具书面意见，也有出面协调怡联公司与嘉庭公司就双方的物业收费标准进行协商。在车陂公司的协调下，双方有达成收费方案，但最终不知因何原因没有签署，故车陂公司不存在任何消极行为。19间商铺的租赁合同虽然无效，但19间商铺一直由怡联公司使用及转租，至今也没有支付任何的占用费；二、经过一审法院现场查勘，案涉现场可以自由出入，且嘉庭公司也证明其不存在拒绝供应水电的事实，车陂公司与嘉庭公司签订的合同及招投标公告都明确中标者需与怡联公司协调好关系，要处理和保障上述物业的水电供应和管理的事宜。车陂公司交付的物业具备可正常使用的水电设施，车陂公司按合同约定交付了物业，怡联公司确定接受并控制物业。案涉场地是竣工之后首次出租，故不存在水电的交接。怡联公司无论基于什么原因没有使用物业，都是其自身的原因，其无权拒付租金。怡联公司主张由车陂公司承担主要责任，依据不足。而且，一审判决在违约金方面已经做了调整。综上，请求二审依法驳回怡联公司的上诉请求。
车陂公司于2016年11月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除怡联公司、车陂公司之间的《房屋租赁合同》，怡联公司搬离车陂公司所有的广州市天河区车陂船塘地段的东圃农贸市场建筑物地上第三层、第四层、第五层物业及场地西面19间铺，将上述物业场地交还给车陂公司；二、怡联公司向车陂公司支付2016年6月起至搬离之日止的租金及违约金（违约金按搬离之日止最近三个月的租金金额306859元/月计算）。
原审法院经审理查明：2010年3月18日，广州市规划局向车陂公司核发了穗规建证（2010）757号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为农贸市场工程1幢，建设位置为天河区xxxxx船塘地段范围内。
2015年2月4日，车陂公司（出租方/甲方）与案外人张泽滨（承租方/乙方）签订《天河区村改制公司资产资源交易商铺租赁合同》（下简称《商铺租赁合同》），约定甲方将位于广州市天河区车陂船塘地段的东圃农贸市场地上第一层、第二层，地下负一层、负二层及周边场地等物业出租给乙方，并明确该项目的地上三至五层及空地西边19间铺位已有协议约定由第三方承租，租赁期限共5年；中标人须与怡联公司协调好关系，处理和保障上述物业的水电供应和管理事宜；中标人负责协调以上事宜，不论结果如何，中标人须按中标价向发包人缴纳租金等。
2016年，车陂公司（出租方/甲方）与怡联公司（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市天河区车陂船塘地段的东圃农贸市场建筑物地上第三层、第四层、第五层及场地西面19间铺等物业（下统称案涉物业）出租给乙方，物业范围（见附图，附图经甲乙双方签字盖章确认）及计租方式如下：市场地上第三层、第四层、第五层（下简称案涉物业的第三层、第四层、第五层）建筑面积共8067平方米，租金按每月25元／平方米结算；场地西面19间铺（下简称案涉物业的19间商铺）的建筑面积1276.8平方米，租金按每月105184元结算，起步月租金合计306859元；以上物业属村社集体物业，尚未办理产权手续，乙方确认在签订本合同前对甲方出租的物业情况已作充分了解；甲方按该房屋的现有状况租赁给乙方使用；租赁期共5年，自2016年3月1日起至2021年2月28日止；市场建筑物地上第3-5层提供3个月的免租装修期，该部分租金从2016年6月1日起开始计算；场地西面19间铺因存在损坏情况，甲方同意提供4个月的免租装修期，但乙方须自行负责房屋修复工程，该部分租金从2016年7月1日起开始计算；免租装修期内产生的水费、电费、管理费等费用由乙方承担；乙方签约时需交纳620000元作为保证金，合同期满时，乙方履行合同全部义务且无未结款项时，甲方将在合同期满后5个工作日内将保证金原数无息退还（保证金数目以甲方出具收据上数额为准）；如合同届满后，乙方有应付或拖欠款项的，保证金首先用于冲抵该款项；若乙方提前解除本合同的，甲方没收该保证金；租赁期间租金按每月一期缴交，起步月租金合计306859元；租金每两年递增8%至合同期满，2016年6月1日至2016年6月31日期间的月租金金额为201675元、2016年7月1日至2018年2月28日期间的月租金金额为306859元……；租赁期间租金按每月一期缴交，乙方必须在每月5日前以汇款或支票（至甲方）方式缴纳当月租金，甲方收款后应向乙方出具有效的收款凭证；乙方未按合同约定日期付清款项的，甲方按实际欠款数，每天计收3‰的违约金；如乙方超过30天仍未付清应交款项的，则表示乙方毁约，甲方有权单方解除合同，自行收回房屋，并可留置乙方放置在房屋内的财物；甲方交付该房屋时，按物业现状及现有水电设施提供乙方使用，如需要增加水电容量的，由乙方自行向有关部门办理，并承担一切费用，并向甲方报告备案；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，没收保证金620000元，乙方并将按照3个月的租金金额作为违约金赔偿甲方的损失：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；……（4）拖欠租金或水电费累计30日以上的；（5）中途擅自退租的；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3‰支付甲方违约金；市场范围内的负一层、负二层、首层、第二层及配套场地等物业已发包给第三方承包经营，并由第三方负责对市场进行统一管理（包括设备设施）；租赁期间，乙方须与管理方协调好关系，互相友好经营，遵从管理方的有关规定，互相约定道路、停车场、水电、电梯、消防等必需公共设备设施的共同使用及计费等事宜等。
2016年3月1日，车陂公司（甲方）与怡联公司（乙方）签署了《租赁场所交付确认书》，确认乙方经现场核实确认甲方交付的租赁场所及设备设施符合租赁合同的约定，乙方对此没有异议；自2016年3月1日起，甲方正式移交且乙方正式接收案涉物业；乙方须与市场管理方协调好关系，互相约定道路、停车场、水电、电梯、消防等必需公共设备设施的共同使用及计费等事宜。
2016年4月12日，车陂公司与张泽滨、嘉庭公司签订《租赁主体变更协议》，约定将《商铺租赁合同》中的承租人变更为嘉庭公司。
2016年4月28日，车陂公司向嘉庭公司发出《告知函》，内容为嘉庭公司租用东圃农贸市场地上第一层、第二层，地下负一层、负二层建筑物及周边场地等物业，根据有关约定由嘉庭公司负责东圃市场项目整体管理；现该项目三至五层、西边19间铺等物业须交付给第三方承租人使用，为协调物业交接工作，请嘉庭公司尽快制订市场范围内的道路、停车场、水电、消防等必需的公共设备、设施的使用管理制度，同时制订相关管理费用的收费标准；请嘉庭公司于2016年5月4日前向车陂公司提交以上方案。
2016年7月15日，怡联公司委托律师事务所向嘉庭公司发出《律师函》，表示怡联公司多次催促，但嘉庭公司仍未明确水、电费等事宜的具体计费标准，同时禁止怡联公司使用电梯等公用设施，造成怡联公司无法装修、无法招租、无法使用租赁物的严重后果；怡联公司认为嘉庭公司不与怡联公司协商确认各项计费事宜，同时禁止怡联公司使用电梯等公用设施的行为，侵犯了怡联公司对租赁物的合法使用权，并对怡联公司的经济利益造成了极大的损失；怡联公司建议嘉庭公司可以考虑经协商后先暂定各项计费标准（过渡期），恢复怡联公司对电梯等公用设施的使用，使怡联公司可以对租赁物进行装修和招租使用。
2016年7月15日，怡联公司委托律师事务所向车陂公司发出《律师函》，表示怡联公司多次催促，也致函给车陂公司，但管理方仍未明确水、电费等事宜的具体计费标准，同时禁止怡联公司使用电梯等公用设施，造成怡联公司无法装修、无法招租、无法使用租赁物的严重后果；怡联公司要求车陂公司作为出租方出面协商，建议先行暂定各项费用事宜，使怡联公司可以先行使用租赁物，减少不必要的损失；租赁合同中约定了4个月的免租装修期，租金从2016年7月1日起计算，但由于怡联公司无法使用电梯等公用设施，对租赁物无法进行装修，因此怡联公司请车陂公司合理延长免租期，并让怡联公司可以尽快使用租赁物等。
2016年8月9日，嘉庭公司向怡联公司委托的律师事务所发出《复函》，内容为怡联公司自承租物业后一直未进场，不存在嘉庭公司禁止其使用电梯的事实，不存在怡联公司无法装修、出租、使用的事实；嘉庭公司早已发函告知业主，将提供一切便利以便于怡联公司使用物业；鉴于现物业负一层及首层商户正在经营，请怡联公司入场时务必向嘉庭公司提供装修计划，以便协调；有关费用问题，怡联公司及嘉庭公司均无法单独处理，业主对此应承担纠纷产生的全部责任，嘉庭公司亦多次催促业主解决，也请怡联公司一并与业主协商。
2016年9月7日，车陂公司委托律师事务所向怡联公司发出《律师函》，内容为怡联公司以因公用面积分摊费用、管理费用无法与物业管理公司达成协商一致、要求车陂公司书面出具文件确定水、电费价格等借口为由，一直拒绝向车陂公司支付租金；车陂公司要求怡联公司收到该函件之日起3日内向车陂公司支付2016年6月至2016年9月的租金及违约金合计1266288元；如怡联公司继续违约，车陂公司将依法行使终止合同、收回房屋、留置怡联公司放置在房屋内的财物、没收保证金620000元、要求怡联公司按照3个月的租金金额作为违约金赔偿车陂公司的损失等权利。
2016年12月5日，怡联公司委托律师事务所向车陂公司发出《律师函》，内容为怡联公司多次催促，但管理方仍未明确水、电费的具体计费标准，相关物业至今仍未通水通电，造成怡联公司对位于商场三至五层租赁物无法装修、无法使用、无法招租的严重后果；同时，怡联公司曾委托律师发函给管理方嘉庭公司，而嘉庭公司复函提出相关费用问题应由业主协调解决，但车陂公司一直未予以答复；怡联公司认为商场的管理方未根据合同的约定，未与商场的其他承租人协商和确定商场公共设施各项计费事宜，导致怡联公司至今对租赁物无法使用，已侵犯了怡联公司对租赁物的合法使用权，并对怡联公司的经济利益造成了极大的损失；根据管理方的复函，怡联公司与管理方均无法协调好费用的问题，长久以来势必造成更大的经济损失，甚至对商场的经营运作也造成影响；怡联公司认为车陂公司作为商场业主，应当积极主动协调各方关于商场各项费用的标准，同时，按照目前状况应及时接通相关物业的水电，使怡联公司能正常对租赁物进行装修使用。
2016年12月5日，怡联公司还委托律师事务所向嘉庭公司发出《律师函》，内容与其委托律师事务所于2016年7月15日向嘉庭公司发出的《律师函》基本一致。
2016年12月29日，车陂公司向怡联公司发出《回复函》，内容为根据《房屋租赁合同》《租赁场所交付确认书》，车陂公司已明确告知怡联公司，市场范围内的负一层、负二层、首层、第二层及配套场地等物业已发包给第三方承包经营，并由第三方负责对市场进行统一管理，怡联公司须与市场管理方协调好关系，互相约定道路、停车场水电、电梯、消防等必需公共设备设施的共同使用及计费等事宜；车陂公司作为租赁物业的业主，一直在积极协调各方关于商场各项费用事宜，提供业主应尽的义务，但经车陂公司多次组织协调，怡联公司与市场管理方均未能就上述事宜达成一致意见；车陂公司认为，车陂公司与怡联公司之间的租赁关系、怡联公司与嘉庭公司之间的物业管理服务合同关系是两个不同的法律关系，而且车陂公司作为商场业主，一直遵从法律规定和合同约定，履行应尽的义务；相反，怡联公司自租赁物业交付以来，一直以不属于车陂公司的合同义务为借口拒付租金，车陂公司已就怡联公司的违约行为致函怡联公司，但怡联公司至今仍未支付租金，车陂公司要求怡联公司收到本复函后及时支付拖欠的租金，否则车陂公司将依法维权。车陂公司向怡联公司邮寄发出该函件，但被退件。
原审过程中，怡联公司确认其没有向车陂公司支付过租金。
怡联公司确认案涉物业有完整的水管、电线等硬件设施，但认为由于相关的水电总开关由嘉庭公司控制，而由于车陂公司一直未能促成怡联公司与嘉庭公司协商确定相关的管理费及水电费标准，导致嘉庭公司不允许怡联公司正常使用案涉物业的水电。
车陂公司确认其并未与嘉庭公司就物业管理服务问题签订物业管理服务合同。怡联公司确认其与嘉庭公司曾就物业管理服务问题进行协商，但无法协商一致签订物业管理服务合同；怡联公司也认可车陂公司在协调怡联公司与嘉庭公司之间签订物业管理服务合同过程中进行了沟通工作，但未有结果。
原审法院于2017年7月19日组织双方当事人进行现场勘查，确定从东圃农贸市场一楼可通过电梯直接进入案涉物业的第三层、第四层、第五层，不存在障碍；上述第三层、第四层、第五层均为空置，除了洗手间位置有水管外，其他位置没有水管，洗手间水管能正常打开用水开关、正常供水；每层的用电开关都在每层独立的电房中，每层电房门均由嘉庭公司上锁控制；案涉物业的19间商铺均在正常使用，由怡联公司出租使用。
原审法院向嘉庭公司调查本案相关情况，该司回复称：其没有与车陂公司签订关于东圃农贸市场由其提供物业管理服务的物业管理服务合同，也没有与怡联公司签订物业管理服务合同；嘉庭公司曾于2016年在车陂公司的要求下与车陂公司、怡联公司进行协商，当时怡联公司明确表示其向车陂公司租赁案涉物业，物业管理费、水电费等均应直接支付给车陂公司，不愿意与嘉庭公司签订物业管理服务合同，不愿意向嘉庭公司支付物业管理费、水电费等。另，嘉庭公司表示怡联公司根本不愿意向嘉庭公司支付物业管理费、水电费等，不愿意与嘉庭公司签订物业管理服务合同，而并非如怡联公司所称由于与嘉庭公司就水电费标准无法协商一致而未签订物业管理服务合同；嘉庭公司从未对案涉物业的第三层、第四层、第五层停水停电，案涉物业的第三层、第四层、第五层均有单独用水开关，都是位于洗手间位置，并非嘉庭公司控制，而每层的电房钥匙确实由嘉庭公司持有，但是由于案涉物业的第三层、第四层、第五层没有人使用，嘉庭公司出于用电安全考虑，才未打开用电开关；怡联公司只要正常使用案涉物业的第三层、第四层、第五层，通知嘉庭公司就可以打开用电开关，并非怡联公司所称由于未能就电费标准协商一致而嘉庭公司停电。
另，车陂公司、怡联公司均确认案涉物业的19间商铺不属于穗规建证（2010）757号《建设工程规划许可证》的规划许可范围内，未取得建设工程规划许可。原审法院向车陂公司、怡联公司释明《房屋租赁合同》中关于案涉物业的19间商铺的租赁合同内容无效，车陂公司明确其第一项诉讼请求不变更，第二项诉讼请求中要求怡联公司支付的案涉物业的19间商铺的租金变更为占用费；怡联公司表示其答辩意见及事实与理由不变更。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，车陂公司、怡联公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其中关于案涉物业的第三层、第四层、第五层的租赁合同关系合法有效；而由于案涉物业的19间商铺未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，关于该19间商铺的租赁合同关系应属无效。
关于车陂公司要求解除《房屋租赁合同》及要求怡联公司交回案涉物业的诉讼请求，首先，关于案涉物业的19间商铺的租赁合同关系无效，故车陂公司要求解除该部分租赁合同关系的诉讼请求缺乏依据，不予支持。其次，关于案涉物业的第三层、第四层、第五层的租赁合同关系，由于怡联公司至今未支付租金构成违约，且至今未能与东圃农贸市场的管理方即嘉庭公司就物业管理服务费、水电费等问题达成一致协议，该部分租赁合同关系已缺乏履行基础，车陂公司要求解除该部分租赁合同关系的诉讼请求合法有理，予以支持。在上述租赁合同关系解除后，以及关于案涉物业的19间商铺的租赁合同关系无效的情况下，怡联公司无权继续占有案涉物业，车陂公司要求怡联公司返还案涉物业的诉讼请求合法有理，予以支持。
关于车陂公司要求怡联公司支付案涉物业的租金、占用费及违约金的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》约定，案涉物业的第三层、第四层、第五层每月租金为201675元（25元/平方米×8067平方米），从3个月免租期满即2016年6月1日起算，怡联公司应于每月5日前向车陂公司支付当月租金。但根据已查明的事实可知，怡联公司至今未支付租金，该行为已违反了合同约定。怡联公司抗辩称其接收案涉物业以来，一直无法正常使用水电设施，且由于未能与嘉庭公司就案涉物业的物业管理服务费、水电费等标准协商一致而无法装修、使用案涉物业，故不应支付租金。对此抗辩，原审法院认为，首先，根据已查明的事实可知，车陂公司已将案涉物业交付给怡联公司使用，且经原审法院现场查勘案涉物业能正常出入，不存在障碍，且具备相应的水电设施。其次，怡联公司在签订《房屋租赁合同》时已明确知道案涉物业所在的东圃农贸市场统一由第三方进行统一管理（包括设备设施），并同意在租赁期间与管理方协调好关系、遵从管理方的有关规定，且怡联公司接收案涉物业时亦再次对此予以确认，因此，怡联公司应积极与作为东圃农贸市场的统一管理方即嘉庭公司协商好相关物业管理服务费、水电费等标准问题。再次，怡联公司与嘉庭公司协商相关物业管理费、水电费等的过程中，车陂公司确实参与进行协调。综上，怡联公司的抗辩缺乏依据，不予支持。怡联公司至今未支付任何租金，车陂公司要求怡联公司支付案涉商铺的第三层、第四层、第五层自2016年6月1日起的租金的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。但鉴于车陂公司作为出租人，亦有义务协调怡联公司与嘉庭公司就物业管理服务费、水电费标准等问题协调一致，现怡联公司与嘉庭公司未能协调一致，车陂公司亦应承担部分责任，故原审法院酌情判令怡联公司按照租金标准的50%向车陂公司支付案涉物业的第三层、第四层、第五层的租金，即怡联公司应按照每月100837.50元的标准，向车陂公司支付从2016年6月1日起至该部分物业交还车陂公司之日止的租金。对于案涉物业的19间商铺，虽然上述商铺的租赁合同关系无效，但怡联公司已实际使用上述商铺，其应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向车陂公司支付占用费，即怡联公司应按照每月105184元的标准，向车陂公司支付从2016年7月1日起至该部分物业交还车陂公司之日止的占用费。另，基于上述分析，对于车陂公司要求怡联公司支付的违约金，原审法院酌情调整为460288.50元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2017年11月17日作出判决如下：一、解除广州市车陂经济发展有限公司与广州市怡联物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》中关于广州市天河区车陂船塘地段的东圃农贸市场建筑物地上第三层、第四层、第五层的租赁合同关系；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市怡联物业管理有限公司将广州市天河区车陂船塘地段的东圃农贸市场建筑物地上第三层、第四层、第五层及场地西面19间铺交回给广州市车陂经济发展有限公司；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市怡联物业管理有限公司向广州市车陂经济发展有限公司支付上述第三层、第四层、第五层的租金（以100837.50元/月为标准，自2016年6月1日起计至被告广州市怡联物业管理有限公将上述物业交还广州市车陂经济发展有限公司之日止）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市怡联物业管理有限公司向广州市车陂经济发展有限公司支付上述场地西面19间铺的占用费（以105184元/月为标准，自2016年7月1日起计至广州市怡联物业管理有限公司将上述物业交还广州市车陂经济发展有限公司之日止）；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市怡联物业管理有限公司向广州市车陂经济发展有限公司支付违约金460288.50元；六、驳回广州市车陂经济发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费147140元，由广州市车陂经济发展有限公司负担47140元、广州市怡联物业管理有限公司负担100000元。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方均未向本院提交新证据。
本院认为：本案二审的争议焦点包括以下几项：其一，涉案租赁物的租金支付标准应当如何确定；其二，怡联公司是否应就迟延交租支付违约金；其三，怡联公司是否应当向车陂公司交还租赁物。
关于涉案租赁物的租金支付标准应当如何确定的问题。关于涉案租赁物中的农贸市场第三至五层部分，双方在《房屋租赁合同》及《租赁场所交付确认书》中明确约定，“租赁期间，乙方（怡联公司）须与管理方协调好关系，互相友好经营，遵从管理方的有关规定，互相约定道路、停车场、水电、电梯、消防等必需公共设备设施的共同使用及计费等事宜等”。但在合同实际履行过程中，怡联公司事实上并未能与管理方就涉案物业的物业管理费、水电费等的具体计付标准达成一致协商意见，而从现有证据来看，怡联公司曾发函要求车陂公司对此协调解决，车陂公司亦有从中进行协调，现有证据未能证明计费标准无法确定系单独可归责于怡联公司一方的原因所致。因怡联公司与管理方无法就物业管理费等费用的计付标准协商一致，在一定程度上影响了怡联公司对农贸市场第三至五层物业的正常使用。在此情况下，原审酌情确定怡联公司按照合同约定租金标准的50%向车陂公司支付农贸市场第三至五层部分物业的租金合理适当，怡联公司以车陂公司负有主要责任为由，上诉认为车陂公司应当承担80%的租金损失，理据不充分，本院不予采纳。关于西边19间商铺，现无证据证实因车陂公司的原因导致怡联公司无法正常使用，故原审判决怡联公司参照合同约定标准向车陂公司支付该部分物业的占用费亦无不当，可予维持。
关于怡联公司是否应当向车陂公司支付违约金的问题。关于农贸市场第三至五层部分物业，如前所述，因不可单独归责于怡联公司一方的原因，怡联公司无法正常使用该部分物业，在此情况下，怡联公司迟延交纳该部分物业的租金具有一定的合理正当性，故车陂公司主张怡联公司构成违约，并据此诉请怡联公司支付违约金，依据不充分。关于西边19间商铺，因无证据证实该部分物业有取得建设工程规划许可证，故双方就该部分物业建立的租赁合同关系应无效，车陂公司主张怡联公司就迟延支付该部分物业的占用费支付违约金亦缺乏法律依据。因此，原审判决怡联公司向车陂公司支付违约金有失妥当，应予纠正，怡联公司上诉请求撤销原审判决第五项，理由成立，本院予以支持。
关于怡联公司是否应当向车陂公司返还租赁物的问题。关于农贸市场第三至五层部分物业，如前所述，因不可单独归责于怡联公司一方的原因，导致怡联公司无法就物业管理费、水电费的具体支付标准与涉案租赁物的管理方达成一致，怡联公司据此迟延支付租金，双方因此而产生争议。在涉案租赁物的物业管理费及水电费等公共设施设备的计费标准无法明确，双方就各自权利义务的承担存在争议无法协商一致的情况下，车陂公司诉请解除双方就农贸市场第三至五层部分物业建立的租赁合同关系合法有理，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。关于西边19间商铺，因双方就该部分物业建立的租赁合同关系无效，怡联公司应向车陂公司返还该部分物业。因此，故怡联公司上诉请求继续承租使用涉案租赁物缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人怡联公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条及第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19583号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19583号民事判决第五、六项；
三、驳回广州市车陂经济发展有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费147140元，由广州市怡联物业管理有限公司负担94466元，广州市车陂经济发展有限公司负担52674元。二审案件受理费22011元，由广州市怡联物业管理有限公司负担13807元，广州市车陂经济发展有限公司负担8204元。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一八年六月二十七日
书记员 彭文悦