山西省大同县人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)晋0227执异1号
异议人（被执行人）：大同解家庄晋发运销有限公司，住所地大同县倍加造镇解庄村西。
法定代表人：徐多，该公司经理。
委托诉讼代理人：白亚楠，该公司法务专员。
申请执行人：大同县泰顺汽车运输有限公司，住所地大同县倍加造镇解家庄村。
法定代表人：宋金梅，该公司经理。
申请执行人：大同市南郊区东鑫洗煤有限责任公司，住所地大同市南郊区王家园村东。
在本院执行大同县泰顺汽车运输有限公司、大同市南郊区东鑫洗煤有限责任公司与大同解家庄晋发运销有限公司买卖运输合同一案中，异议人即本案被执行人大同解家庄晋发运销有限公司对大同县人民法院作出的（2006）晋0227执149号之一执行裁定和（2016）晋0227执149号之三执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
大同解家庄晋发运销有限公司称，一、贵院通过以上错误的执行裁定拍卖异议申请人全部地上建筑物，严重违反最高人民法院相关规定，应当依法撤销。
首先，异议申请人的土地使用权早在2016年3月3日已由山西国怀精煤有限公司提出诉讼财产保全，被大同市中级人民法院依法查封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。由此可知，异议申请人所有的地上建筑物已于2016年3月3日随土地使用权的查封而被大同中院查封。而贵院查封解庄煤场土地及土地上建筑物的时间为2016年10月17日，晚于大同中院的查封时间，当属轮候查封。
其次，怀仁县人民法院在审理怀仁县日日升汽车运输中心诉异议申请人运输合同一案中，于2016年1月6日作出（2015）怀民初字第1260号民裁定书，依法查封了申请人院内办公房屋除被大同县人民法院查封的20间办公房之外所有院内住房，办公用房共五排，加食堂一排，所有地上建筑物，查封期限为两年。贵院于2016年10月17日作出（2016）晋0227执149号执行裁定，将异议申请人院内所有的地上建筑物予以查封，同样属于轮候查封，并排在大同中院和怀仁法院之后。在此情况下，贵院以（2016）晋0227执149号、（2016）晋0227执149号之一、三对大同中院以及怀仁法院已先行查封了的异议申请人的房产擅自进行评估拍卖，明显属于越权而为。
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条的规定：查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产，特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。而贵院的查封同样没有办理登记手续，因此在执行中并无优先权，应当按照轮候查封的规定，等候查封在先人民法院先行处置。此外，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条规定：“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分财产。”因此，贵院的行为违反法律规定，应将有关执行裁定依法撤销。
二、贵院裁定仅对地上建筑物进行拍卖，割裂了地上建筑物所依附的土地使用权，违反相关法律规定。
贵院拍卖地上建筑物所依据的是山西同业房地产咨询估价有限责任公司于2017年第BF234号房地产估价报告，该报告的评估对象只有大房权证倍字第B05000**号房产权证登记下的以及未登记部分的地上建筑物，而并未包含该土地地上建筑物使用范围内的土地使用权。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，《物权法》第一百八十二条的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。由此可知，贵院在本案的执行中单独评估拍卖了地上建筑物，与土地使用权割裂，损害了异议申请人的合法权益。
三、异议申请人向贵院提起执行异议，但贵院却违法置之不理。
异议申请人于2017年8月9日就贵院的错误拍卖行为向贵院提起了执行异议，并将执行异议书送交执行法官，但至今未予受理。
综上所述，贵院对申请人办公院内所有的地上建筑物的评估、拍卖行为及相关裁定严重违法，申请人再次向贵院提交执行异议书，请求贵院对错误执行行为依法予以纠正，并对已拍卖的申请人位于大同县倍加造解庄村西煤场地上建（构）筑物依法终止过户或予以执行回转。
本院查明，2003年4月19日，大同县国有资产管理局（卖方）与大同解家庄晋发运销有限公司（买方）签订了一份编号为大同晋发公司合同号0301的“大同县解庄煤炭集运站产权出售协议书”的合同。合同约定，卖方将大同县解庄煤炭集运站出售给买方经营，包括企业土地使用面积106460平方米以及其地上附属建筑物全部资产，土地使用年限五十年，企业整体出售金额为壹仟贰佰叁拾万元整，含土地出让金。签订协议及办理完房产所有权，土地使用权变更后买方向卖方一次性付清。该合同签订后于2003年5月9日在大同县公证处予以公证。2003年4月30日，买方将1230万元通过工商银行汇入卖方帐户。2005年9月15日，在大同县房产管理所登记办公用房面积1663.9平方米，车务用房385.50平方米，泵房172.08平方米。使用年限为2003年4月9日至2053年4月9日，房产证号为大房权证倍字第B05000**号。2011年5月26日，在大同县房产管理所办理了大房权证大同县字第B05000**号和大房权证大同县字第B05000**号两个房屋所有权证书，记载办公用房面积均为452.55平方米。2003年4月9日，大同县国土资源局给异议申请人颁发了大国用（2003）字第01005号国有土地使用证，该证记载，使用权类为出让，终止日期为2053年4月9日，使用权面积为106460平方米。2004年2月26日，大同县人民政府作出大政注字（2004）第21号，注销了大同解家庄晋发运销有限公司于2003年8月领取的大国用（2003）字第01005号《国有土地使用证》。
2015年11月24日，大同县人民法院在审理大同县泰顺汽车运输有限公司诉大同解家庄晋发运销有限公司合同纠纷一案中，作出（2015）大商初字第297-1号民事裁定，查封了大同解家庄晋发运销有限公司所有的位于大同县倍加造镇解庄村其院内房屋二十间。2016年1月4日，怀仁县人民法院在审理齐日升与山西国怀精煤有限公司、大同解家庄晋发运销有限公司运输合同纠纷一案中，作出（2015）怀民初字第1260号民事裁定，查封了大同解家庄晋发运销公司院内办公区住房除大同县人民法院查封的20间之外所有院内住房、办公用房共五排加食堂一排，所有地上建筑。
2016年3月3日，大同市中级人民法院在审理山西国怀精煤有限公司与大同解家庄晋发运销有限公司租赁合同纠纷一案时，作出（2016）晋02民初15号民事裁定，冻结大同解家庄晋发运销有限公司银行存款9600万元或查封其相应价值的财产。
2016年4月8日，大同县人民法院作出（2015）大商初字第297号民事判决：“由被告大同解家庄晋发运销有限公司给付原告大同县泰顺汽车运输有限公司运费2733096.46元，于本判决生效后十五日内履行。”本判决生效后，被告大同解家庄晋发运销有限公司未自动履行。
2016年10月17日，大同县人民法院在执行大同市南郊区东鑫洗煤有限责任公司、大同县泰顺汽车运输有限公司、大同市南郊区瑞祥运输有限公司与大同解家庄晋发运销有限公司买卖合同一案中，作出（2016）晋0227执149号执行裁定，查封了大同解家庄晋发运销有限公司的解庄煤场土地及土地上建筑物。2017年6月14日，大同县人民法院作出（2016）晋0227执149号之一执行裁定，拍卖大同解家庄晋发运销有限公司所有的位于大同县倍加造镇解庄村西的办公区院内地上建筑物。2017年8月9日，大同县人民法院作出（2016）晋0227执149之二号执行裁定，查封大同解家庄晋发运销有限公司所有的位于大同县倍加造镇解家庄村西的煤场土地及附属设施，期限为两年。
2017年4月13日，大同县人民法院通过大同市中级人民法院司法技术管理服务中心委托山西同业房地产咨询估价有限责任公司对本院查封的大同解家庄晋发运销有限公司所有的位于大同县倍加造镇解家庄村西的煤场地上建筑物进行评估。2017年5月3日，该评估公司作出估价结果，大同县倍加造镇解家庄村西的煤场地上建筑物，在设定条件下，于价值时点2017年4月21日的正常市场价值为2683000元（面积2712.71平方米）。
2017年7月29日，网络服务提供者淘宝网发布了成交确认书，确认：大同县泰顺汽车运输有限责任公司通过竞买号S2288于2017年7月28日在大同县人民法院于淘宝网开展的“大同县倍加造镇解家庄村西的煤场地上建（构）筑物”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。该标的物网络拍卖成交价2683000元。
2017年8月13日，大同县人民法院作出（2016）晋0227执149号之三执行裁定书，裁定：“1、位于大同县倍加造镇解家庄村西大同解家庄晋发运销有限公司所属办公区院内地上建筑物及附属设施的所有权归买受人大同县泰顺汽车运输有限公司所有。该地上建筑物和附属设施的所有权自本裁定送达买受人大同县泰顺汽车运输有限公司时起转移。2、买受人大同县泰顺汽车运输有限公司持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”
本院认为，1、本案异议人即被执行人大同解家庄晋发运销有限公司称大同县人民法院拍卖怀仁县人民法院和大同市中级人民法院查封的标的物行为不合法。本院经审查认为，根据最高人民法院《关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条规定：“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分财产。”本案执行标的由怀仁人民法院查封在先，本院查封在后，而本院对查封标的予以评估拍卖行为不妥。
异议人所称的大同县人民法院在评估执行标的时只对查封的房屋进行了评估，而未对查封的土地进行评估，将土地和房屋割裂开而将房屋过户到大同县泰顺汽车运输有限公司名下，行为不合法。针对该异议，本院经审查认为，异议人于2003年4月9日取得国有土地使用证后，虽然大同县人民政府于2004年2月26日即将该土地使用证予以注销，但是最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封土地使用权的效力及于地上建筑物”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”由此可见，处置地上建筑物不能与土地权益割裂开来进行，应当维护地上物权与土地使用权益的统一性和不可分割性，所以本院只对地上建筑物进行评估拍卖，实属不当。
综上所述，被执行人大同谢家庄晋发运销有限公司提出的异议，理由成立，故对本院作出的（2016）晋0227执149号之一，（2016）晋0227执149号之三执行裁定应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
撤销本院作出的（2016）晋0227执149号之一，（2016）晋0227执149号之三两份执行裁定。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向大同市中级人民法院申请复议。
审判长 康刚仁
审判员 张 彪
审判员 赵文尚
二〇一八年一月二十二日
书记员 赵 芳