重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0118民初9068号
原告：陈思，女，1972年11月26日出生，香港居民，身份证件号码R067936(3)。
委托诉讼代理人：周杰，男，1970年12月5日出生，汉族，住重庆市永川区，由重庆市永川区可爱多摄影服务部推荐。
被告：厦门三快在线科技有限公司，住所地厦门市思明区海岸街59号494室，统一社会信用代码91350200089944592X
法定代表人：王兴，总裁。
委托诉讼代理人：伍燕，重庆海外律师事务所律师。
原告陈思与被告厦门三快在线科技有限公司(以下简称三快科技公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈思委托诉讼代理人周杰、被告三快科技公司委托诉讼代理人伍燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈思向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告赔偿其房屋及电器损失共计27814元；2、判令被告归还位于永川区XXXXXX号的房屋；3、判令被告支付从2017年10月20日至房屋归还之日止的房屋占用费；4、本案诉讼费由被告承担。本案审理中，原告将诉讼请求第3项明确为判令被告支付2017年10��20日至2018年5月30日期间的房屋占用费10260元，并增加请求被告支付物业管理费385元和制卡费100元。事实和理由：2014年10月15日，被告承租了其位于永川区XXXXXX的房屋，租赁合同约定，被告正常使用和维护房屋内的设施、设备、装修及花园，造成损失由被告承担；被告在使用房屋过程中，不顾约定，导致房屋及花园臭水横流、设施设备破裂不堪、装修完全破坏，整个房屋及花园几乎不能使用；2016年9月，其得知情况后即与被告协商，要求被告恢复房屋原貌，被告承诺赔偿损失，并提出继续租赁，但续租期间仍不解决，以各种理由拖延；其为维护合法权益，提起本案诉讼。
被告三快科技公司辩称：其公司与原告之间的租赁合同于2017年10月已经到期，且在租期到期前原告已经将房屋收回并换了锁；其公司工作人员无法进入该房屋取回工作用品，要求原告予以返还���其公司未对承租房屋进行损坏，案涉房屋本身存在瑕疵及质量问题，且原告未尽告知义务，原告对房屋积水造成的损失应当承担主要责任；发生损失后，原告未及时止损，对扩大的损失应由原告自行承担；其公司尚有1500元押金在原告处，要求原告退还。
本院经审理认定事实如下：
位于重庆市永川区XXXXXX的住宅(产权证号为永川区房地证2010字第HXXXXX号、套内建筑面积为43.26平方米，下称案涉房屋)属原告所有。原告于2010年2月4日取得该房所有权，并对该房进行了中等装修。
2014年10月15日，被告(乙方)与原告(甲方)签订房屋租赁合同，约定被告租赁案涉房屋，租金1500元/月，物业管理费由被告承担，租期从2014年10月20日至2015年10月20日，并约定被告向原告交纳押金1500元。双方在租赁合同中就房屋维护及维修作了如下约定：租赁期内，双方应共���保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，被告应及时通知原告修复，原告在接到被告通知后4日内进行维修，逾期不维修，被告可代为维修，费用由原告承担；因被告保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障，被告应负责维修或承担赔偿责任。合同签订后，被告向原告交纳了约定的押金1500元，原告将完好的房屋及家具电器交付给被告使用。上述租赁合同到期后，双方于2015年10月21日重新签订房屋租赁合同，租赁期限从2015年10月21日至2016年10月21日。2016年9月27日，双方签订房屋续租协议，续租期从2016年10月22日至2017年1月22日，租金为1400元/月。签订续租协议时，被告再次承诺，对租赁装修及电器家具有任何损坏，其负有赔偿责任，维修费用由其承担。续租期满后，双方再次将租赁期限延长到2017年10月20日。
被告在租赁使用案涉房屋期间，疏于打扫和维护，造成屋内垃圾成堆，露天阳台排水口堵塞，污水成潭，杂草苔藓丛生，污水灌入屋内，门框遭受浸泡腐坏，墙纸脱落，破败不堪。2016年9月2日，因案涉房屋阳台积水造成楼下14-8号住宅屋顶漏水，致该房屋顶墙面遭到损坏。原告获知上述情况后，要求被告予以清理修复，被告承诺予以修复。
2017年7月，在原告催促下，双方对墙纸、刮墙、拆墙纸、乳胶漆、水龙头、门框等维修项目费用进行了核算，并商定由被告承担维修费用6200元，原告自愿承担4500元。但后来被告由于工作人员调动等原因，未对房屋进行修复，亦未赔偿原告。2017年10月16日，原告查看案涉房屋修复情况，因被告将钥匙丢失无法开门，原告经被告同意后请开锁匠将房门打开。原告将房门锁芯更换之后，电话告知被告工作人员需要开门可以向其索取钥匙。原告就房屋维修和赔偿多次与被告沟通协商无果，于2017年11月9日自行邀请装修公司人员对修复费用进行核算，并于2017年11月17日向本院提起诉讼。
本案审理中，本院组织双方对赔偿费用进行协商，原告要求赔偿维修费13000元、三个月的房屋占用费4500元，扣除押金1500元后，共计赔偿16000元，被告仅同意支付4000元了结。由于双方无法达成协议，原告申请对因浸泡导致案涉房屋墙纸、门框及楼下14-8号房屋屋顶、墙面等损坏造成的损失进行评估。本院依法委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司对此予以评估，该公司于2018年5月8日就案涉房屋及楼下房屋损坏部分进行装修的费用评估为16450元(其中楼下14-8号房屋墙面及天棚补漆需720元)。原告为此支付评估费5000元。被告对评估报告质证称，该评估系对房屋整体装修的评估，并非对损坏部分损失的评估，其中门套实际损坏的只有2、3个，并不需要更换6个，而该房屋已使用了多年，还需要折旧。
2018年5月19日，被告的工作人员将案涉房屋内的物品清理搬走，但该房的天然气卡、电费卡因遗失无法交还。被告的工作人员承诺该房2017年11月至2018年5月期间的物业管理费385元及天然气卡、电费卡的制卡费在保证金中抵扣。审理中，原告确认于2018年5月19日接收案涉房屋，并要求支付天然气卡、电费卡制卡费100元。
本院认为，一、本案属于租赁合同纠纷，按照合同法规定，承租人负有合理使用租赁物的义务，承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以要求赔偿损失；租赁期届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照合同约��或者租赁物的性质使用后的状态。(一)、就本案而言，被告租赁案涉房屋，应当按照该房屋的特点合理使用和维护，保持房屋完好和正常使用功能。但是，被告在使用案涉房屋过程中怠于清理垃圾，以致垃圾成堆、阳台排水口堵塞，进而造成污水漫进室内，浸湿腐坏墙纸、房门，不但造成了直接的财产损失，而且致案涉房屋无法正常使用。被告称案涉房屋本身存在瑕疵和质量问题，但未提供房屋存在瑕疵和质量问题的证据，亦未提供其要求原告予以维修的证据，故本院对被告所称不予采信。(二)、被告虽然在2017年10月20日后未再使用案涉房屋，但由于案涉房屋被损坏后被告未予以修复，亦未就其造成的损失提出合理的赔偿意见，同时原告亦并未同意按现状接收案涉房屋，故被告在租赁期间届满后并未完成向原告返还案涉房屋的义务。综上，被告在履行房屋租赁合同过程中，既未合理使用案涉房屋造成了房屋损坏，又未能及时返还房屋，故原告要求被告赔偿房屋损坏的损失、返还案涉房屋、支付2017年10月21日至2018年5月30日案涉房屋修复前的房屋占用费、物管费、制卡费，本院均予以支持。
二、被告因使用不当对房屋造成的损坏和未及时返还房屋均属违反合同义务的违约行为，所造成的修复费和房屋占用费等均系违约造成的损失，相关损失的赔偿均适用填补原则，即按实际损失予以赔偿。(一)、原告请求支付的房屋占用费10260元、物管费385元皆与事实相符，被告应照此支付。对于被告有关原告在损失发生后未及时止损并应由原告承担扩大的损失之说，本院认为，案涉房屋损坏是由被告造成的，被告负有维修和赔偿义务，原告在与被告协商无果的情况下及时启动诉讼程序处理双方的纠纷实属正当，不存在原告扩大损失的情���，诉讼期间的占用费自然应当根据造成该损失的过错确定承担主体，故本院对被告该辩称意见不予采纳。(二)、关于房屋损坏的损失，本院认为，司法评估的结果是房屋损坏部分重新装修的费用，并非恢复原状的费用，但案涉房屋购买于2010年，原装修至现在已有数年，赔偿费用应适当考虑折旧因素，同时评估意见中包含了楼下14-8号屋墙面及天棚补漆费用720元，应予以扣除。鉴于此，本院对案涉房屋损坏的损失按司法评估装修费用的70%予以计算，即10224.50元〔（16450元-720元）×70%〕。扣除被告交纳的押金1500元抵扣后，被告还应赔偿8724.50元。被告对评估的门套损失仅认可2、3个门套的费用，但未提供相应证据，且即便部分门套尚未达到严重损坏的程度，为保持房屋整体的美观实用对门套予以一并更换亦属合理，故本院对被告相关意见不予采纳。（三）、对于原���主张的天然气卡、电费卡制卡费，虽尚未实际产生，但实际生活中补卡一般都会产生该费用，为便于解决纠纷，本院酌定制卡费为40元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告厦门三快在线科技有限公司赔偿原告陈思房屋损坏的损失8724.50元；
二、由被告厦门三快在线科技有限公司返还原告陈思位于重庆市永川区XXXXXX的房屋(产权证号为永川区房地证2010字第HXXX**号，诉讼中已返还)；
三、由被告厦门三快在线科技有限公司支付原告陈思房屋占用费10260元；
四、由被告厦门三快在线科技有限公司给付原告陈思物管费385元、制卡费40元，合计425元；
五、驳回原告陈思的其他诉讼请求。
以上一、三、四项限于本判决生效后五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取250元，司法评估费5000元，合计5250元，由被告厦门三快在线科技有限公司负担(此费原告已预交，由被告在支付上述款项时一并给付原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 郭晓华
二〇一八年六月八日
书记员 陈 婧