江苏省徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0311民初7939号
原告：中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行，住所地徐州市建国西路127号。
负责人：安保锋，该行行长。
委托诉讼代理人：陈强，男。
委托诉讼代理人：王军，男。
被告：胡立艳，女，1971年10月8日生，住徐州市。
被告：张锡君（曾用名张西君），男，1957年8月5日生，住徐州市。
原告中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行（以下简称农业银行泉山支行）与被告胡立艳、张锡君金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月25日立案后，依法由审判员陈夜独任审判，于2018年1月18日公开开庭进行了审理。原告农业银行泉山支行的委托诉讼代理人陈强及王军、被告张锡君到庭参加了诉讼，被告胡立艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告农业银行泉山支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告胡立艳、张锡君签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告胡立艳、张锡君偿还借款本���98526.02元、利息2453.7元（利息暂计算至2017年11月20日），以及本息、费用偿付前滋生的利息、费用；3、确认原告对被告胡立艳、张锡君位于徐州市淮海西路苏豪时代广场X-
X-XXX室的房产享有优先受偿权；4、本案诉讼费及实现债权的其他费用由被告承担。
庭审中，原告将第二项诉请变更为：被告胡立艳、张锡君偿还借款本金96813.1元、利息2962.79元（利息暂计算至2018年1月17日），以及本息、费用偿付前滋生的利息、费用；并明确其要求二被告承担的责任分别为：要求被告胡立艳承担还款责任，被告张锡君承担抵押担保责任。
事实和理由：2006年11月1日，被告胡立艳、张锡君与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为25万元，期限自2006年11月8日至2021年11月7日，还款方式为分期还款��合同同时约定：借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。同日，原告与被告签订《徐州市房地产抵押合同》，胡立艳、张锡君以其所购位于徐州市淮海西路苏豪时代广场X-
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XXX室的房产抵押给原告，并到房屋产权部门办理了房屋他项权证书。合同签订后，原告按约向借款人发放了贷款，借款未按合同约定方式履行还款义务，构成违约，为此，特诉至法院，请求依法裁决。
被告张锡君辩称，被告家庭出现经济困难，想陆续偿还借款，希望原告给予较长的还款时间。
被告胡立艳未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原告农业银行泉山支行围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：
1、被告胡立艳、张锡君身份证复印件、结婚证复印件、借款凭证复印件、《个人购房担保借款合同》各1份，证明被告向原告借款25万元。
2、《徐州市房地产抵押合同》、他项权证各1份，证明被告将所购房产抵押给原告。
3、被告在原告处的还款明细、欠款明细各1份，证明被告目前所欠原告的贷款本息金额。
被告张锡君质证认为，对上述证据的真实性均无异议。
被告胡立艳未到庭，无法质证。
本院经审查后认为，原告提交的证据均客观真实、来源合法，与本案诉争的事实有关联性，能够���明案件的真实情况，本院对原告提交的上述证据的证明效力依法予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告胡立艳与被告张锡君系夫妻关系。被告张锡君曾用名为张西君。2006年11月1日，被告胡立艳（借款人/抵押人）、张锡君（抵押人）与中国农业银行徐州云西支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定贷款人根据借款人胡立艳的申请，同意向其发放购房借款，借款金额为25万元，借款实际发放金额以借款凭证为准；借款用于借款人购买位于徐州市淮海西路270号苏豪时代广场X-
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XXX的房屋；借款期限自2006年11月1日起至2021年11月1日止，共计180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款利率在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率6.84%的基础上下浮15%，执行���利率5.814%；借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，按照以下方式调整利率：自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、抵押人。借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。自借款发放后，每月的借款对应日为还日，借款人与贷款人商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息；借款人每期应还本息金额为2084.6元。
合同另约定，抵押人胡立艳、张锡君自愿以徐州市淮海西路270号苏豪时代广场X-X-
XXX的房产作为本合同项下债务的抵押物；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息的，贷款人有权提前停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。被告胡立艳在合同借款人及抵押人落款处分别签字确认，被告张锡君在抵押人落款处以“张西君”进行签字确认。
同日，被告胡立艳、张锡君与中国农业银行徐州云西支行签订《徐州市房地产抵押合同》一份，对抵押事项作了明确具体的约定。2006年11月1日，被告名下位于徐州市淮海西路苏豪时代广场X-
X-XXX的房产在徐州市房产管理局办理了抵押登记，并取得了他项权证书，权属证书编号为：房泉山他字第XXXX号。
2006年11月8日，中国农业银行徐州云西支行依约向被告胡立艳发放贷款25万元。合同履行期间，借款人胡立艳未能按约定期限偿还借款本息，出现多次逾期情形，原告遂以诉称理由诉至本院。截至2018年1月17日，借款人共拖欠原告已到期借款本金14994.59元，未到期借款本金为81818.51元；拖欠利息、罚息、复利2962.79元。
另查明，中国农业银行徐州云西支行为原告的下辖二级支行。原告陈述该支行目前已无独立行政章。
本院认为，中国农业银行徐州云西支行与被告胡立艳、张锡君签订的《个人购房担保借款合同》、《徐州市房地产抵押合同》系双��当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方应按约履行合同义务。贷款人已按约发放了贷款，借款人胡立艳则应按约归还借款本息。截至目前，借款人逾期还款的期限已连续超出三期，依据借款合同约定及法律规定，被告胡立艳的行为已构成违约，贷款人有权要求解除涉案借款合同，并提前收回已发放借款、行使抵押权等。
因中国农业银行徐州云西支行为原告的下辖支行，在业务办理等事项中均受原告农业银行泉山支行的管理，故原告以其自身名义提起本案诉讼不违反法律规定。截至2018年1月17日，被告胡立艳共拖欠借款本金96813.1元，利息、罚息、复利2962.79元，原告要求被告胡立艳偿还上述款项，本院依法予以支持。
关于逾期罚息及复利应计算至何时止的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”和中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》（银发〔1999〕77号）第二十条“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，原告主张被告支付逾期罚息和复利的基础是借款人逾期偿还本金及利息应当承担的合同约定的违约责任。而如被告逾期未履行判决确定的义务时，应当按照民事诉讼法的有关规定承担延迟履行的责任，因被告对其逾期履行的行为已承担相应的法定义务，故在本判决确定的履行期限之日起，逾期罚息和复利的诉请不应予以支持。
被告胡立艳、张锡君以其名下位于徐州市淮海西路苏豪时代广场X-X-
XXX的房产为本案借款提供抵押担保，并已办理房屋抵押登记，抵押权已成立，因此原告要求对该房产享有优先受偿权，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除中国农业银行徐州云西支行与被告胡立艳、张锡君于2006年11月1日签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告胡立艳于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行贷款本金96813.1元，利息、罚息、复利2962.79元（该利息、罚息、复利暂计算至2018年1月17日；自2018年1月18日起，利息、逾期罚息、复利按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；自本判决确定的给付之日次日起，利息按中国人民银行公布的人民币贷款基准利率基础上下浮15%计算至实际给付之日止）；若被告在2018年1月18日之后有还款，该款可按合同约定的清偿顺序予以折抵；
三、原告中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行对被告胡立艳、张锡君名下位于徐州市淮海西路苏豪时代广场X-X-
XXX的房产（权属证号：房泉山他字第XX**号）享有优先受偿权；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民��和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2320元，减半收取1160元，保全费1520元，合计2680元，由被告胡立艳、张锡君负担（此款原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 陈 夜
二〇一八年三月十三日
书记员 石晶晶
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下��情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受���。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。