重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝02民终1106号
上诉人（原审原告）：蓝镇陵，男，1947年6月28日出生，汉族，江苏省南京市人。
被上诉人(原审被告)：重庆市顺盛实业有限公司。统一社会信用代码91500107709315288N。
法定代表人：黄建福，董事长。
上诉人蓝镇陵与被上诉人重庆市顺盛实业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院(2018)渝0155民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
蓝镇陵上诉请求：1、撤销(2018)渝0155民初973号民事判决第一、二项，依法改判被上诉人支付其违约金45176元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审判非所诉，导致认定违约事实不准确，进而裁判有误。购房人要求和关注的是按时取得房产证，这是众所周知的常识。上诉人主张的是逾期办证的违约金，不是未按时提交资料给房屋登记管理部门的违约金，两者是有区别的。一审基于被上诉人逾期提交办证资料的违约事实所作的裁判，没有针对上诉人的诉请。二、由于合同中没有约定买受人取得房产证的时间，当然也就没有对此约定违约金。根据《法释【2003】7号》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日……”本案商品房交房时间是2016年5月20日，根据前述规定，应在2016年8月20日取得房屋产权证书。被上诉人通知上诉人领取房产证的时间为2018年1月17日，因此违约期间是从2016年8月21日至2018年1月16日共计513天。三、由于合同没有约定出卖人应何时向买受人交付房屋权属证书，也未约定违约金数额，因此仍应根据《法释【2003】7号》的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”按照人民银行规定的1-5年期贷款利率4.75%，加收30%的逾期罚息，为6.17%，故被上诉人应付违约金为45176元（520960×6.17%×513/365）。四、因在购房合同中，并未约定不按时交付房产证的违约金数额或计算方法，自然就不存在“约定的违约金过分高于造成损失”的情况，也就无任何理由请求“适当减少”违约金。
重庆市顺盛实业有限公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
蓝镇陵向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付自2016年7月20日起至2018年1月17日止迟延办理房屋权属证书的违约金27976元，本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年5月5日，双方当事人签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于梁平区梁山街道梁山路516号（顺盛*依山郡小区）11幢2-4-1号商品房一套出售给原告，房屋总价款为520960元，交房日期为2016年5月20日前，该合同第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第3项约定“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”，第4项约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：…（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第5项约定“如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”合同签订后，蓝镇陵一次性缴纳了全部购房款，还向被告缴纳了契税等税费及产权登记费、办证费。该房于2016年5月19日取得备案登记，被告于2016年5月20日向蓝镇陵交付了房屋，于2017年8月23日向梁平区土地房屋权属登记中心提交了办理房屋产权证的书面申请及相关资料。为此，蓝镇陵选择继续履行合同，以被告迟延办理房屋权属证书构成违约为由主张违约金。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力…”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。双方当事人签订的合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。被告于2016年5月20日向蓝镇陵交付房屋，按前述约定，被告应于2016年7月20日前向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请及相关资料，并取得该机构出具的登记受理单，而被告于2017年8月23日才向梁平区土地房屋权属登记中心提交办理房屋产权证的书面申请及相关资料，被告迟延提交申请及相关资料的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告向原告支付违约金的起算时间为2016年7月20日，止算时间为2017年8月23日。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。由于蓝镇陵已接受争议房屋，被告的迟延办证行为并未对原告使用该房造成影响，原告也未列举被告的迟延办证行为对其是否造成了其他何种损失，更未提供证据加以证明是否对其造成了损失，根据前述法律和司法解释的规定，对于被告要求调整（减少）违约金的抗辩主张，应予以支持。因此，对于违约金的具体数额，酌定为8320元。
双方在《合同》第十三条中约定“逾期超过90日后…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”这条约定的含义是要求违约方务必在一定期限（30日）内向守约方支付违约金，是督促违约方在一定期限内履行义务，并不是规定守约方务必在“违约方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内”才有权主张违约金，因此蓝镇陵主张违约金的条件已经成就。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由被告重庆市顺盛实业有限公司向原告蓝镇陵支付逾期办理房屋所有权证的违约金8320元（2016年7月20日至2017年8月23日期间的），限判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告蓝镇陵的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。
本院根据一审在卷证据查明：2017年8月23日，在重庆市顺盛实业有限公司提交为包括蓝镇陵在内的众多购房户办证的申请及办证所需的相关资料后，重庆市梁平区国土资源和房屋管理局当日受理办证业务，并加盖“不动产登记业务受理专用章”。
经本院二审查明的其他事实与一审查明事实相同。
本院认为，上诉人蓝镇陵请求重庆市顺盛实业有限公司支付其逾期办证违约金45176元不应得到支持。主要理由如下：一、蓝镇陵在一审诉讼程序中主张的违约金数额为27976元，二审程序中所主张的违约金数额45716元超出了其一审诉讼请求范围，不符合法律规定，不能得到支持。二、双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条就办理产权登记事宜有明确约定，根据约定，虽然重庆市顺盛实业有限公司于2016年5月20日将房屋实际交付使用，在2017年8月23日才取得办证业务登记受理单，已明显构成违约，但并不存在上诉人蓝镇陵所称的两个违约行为，一审认定的违约事实和违约期间正确无误。三、核发办理房屋产权证书属于土地房屋登记机构的行政职权范畴，需由相关当事人提出申请并提供完备的资料，重庆市顺盛实业有限公司作为房屋出卖人在本案中接受购房人委托负有的也仅是协助办理的义务，本身并不具有办理房屋产权证书的职权。四、由于双方当事人在合同中就办理产权登记事宜约定了履行期限和迟延履行的违约金，并非没有约定，故上诉人援引《法释【2003】7号》中的规定主张按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金缺乏事实基础，有违合同约定。五、因违约金的性质兼具补偿性和惩罚性，并且是以补偿性为主，惩罚性为辅，故而违约行为对于守约方是否造成损失以及损失的大小是决定是否对违约金进行调整以及调整幅度的重要因素。同时，房屋的基本价值功能是供人居住和使用，通常不具有投资品的属性。在房屋交付使用后，逾期办理房屋所有权证的违约行为对于购房人的影响并不严重，上诉人在诉讼过程中也并未提供确实、充分的证据证明其存在的具体损失以及损失的大小。一审法院根据违约方的请求，综合考量当事人关于违约金的约定，并兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期办证的违约金调减系行使自由裁量权，处理结果并无不当。
综上，上诉人蓝镇陵的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费929.4元，由上诉人蓝镇陵负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨继伟
审判员 黄文革
审判员 柯 言
二〇一八年六月五日
书记员 章立立