湖北省监利县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂1023民初2191号
原告：朱素梅，女，1980年10月18日出生，汉族，住监利县。
委托诉讼代理人：杨邦武（系原告朱素梅之夫），男，1975年11月15日出生，汉族，住监利县。
被告：湖北金城置业有限公司，住所地：监利县容城镇天府大道20号。
法定代表人：朱美兰，系该公司经理。
委托诉讼代理人：张明才，湖北光谷律师事务所律师。
原告朱素梅与被告湖北金城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨邦武、被告湖北金城置业有限公司法定代表人朱美兰及其委托诉讼代理人张明才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱素梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将已验收合格的位于监利县天府东路20号天邑大厦二层271号房屋交付给原告使用。二、判令被告向原告支付逾期交付上述房屋的违约金暂计人民币84372元（以人民币442928元为基数，按照每日万分之三的标准，从2015年12月1日至2017年8月30日，实际算至被告交付房屋之日止）。3、判令被告立即办理完上述房屋初始登记。四、判令被告向原告支付逾期办理上述房屋初始登记的违约金暂计人民币34050元（以人民币442928元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年5月30日暂算至2017年8月30日，实际算至被告办理完上述房屋初始登记之日止）。5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月1日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于监利县容城镇天府东路20号天邑大厦二层271号商铺一套出售给原告，房屋面积为25.29平方米，合同总价款为442928元，原告于合同签订日一次性支付所有房款。合同第九条约定：出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十条第1款第（2）项约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同时，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起180日内（即最迟在2016年5月29日）办理完房地产初始登记手续，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.3％向买受人支付违约金。自2015年4月1日后，原告多次找被告要求交付房屋，又在2016年5月30日要求被告办理房屋初始登记，但被告总是以各种理由推诿，不履行交房义务，截止2017年8月30日，被告仍未将验收合格的房屋交付原告使用，也未办理房屋初始登记事宜。涉案合同中，原告早已履行了合同全部义务，而被告不守信用、无视法律，完全不履行合同中被告理应履行的合同主要义务，构成了根本违约，被告应负违约责任。原告认为，关于被告逾期办理房屋初始登记的违约责任，双方虽然在合同中约定了相应的违约责任，但因该合同是被告单方拟制的格式合同，被告对不履行房屋初始登记这一主要合同义务所定的自身须承担的违约责任明显过低，属于履行主要义务与所需承担的违约责任不对等的情形，相比较合同第七条约定的如原告逾期支付款项超过30日却需承担购房款30％的违约责任而言，更是不公平，而原告早已全额支付购房全款。该违约金也远低于该款项按照中国人民银行同期贷款利率计算出的利息。根据《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，原告所提诉求合理合法。请求法院依法判如所请，维护原告合法权益。
被告湖北金城置业有限公司辩称，第一、房屋初始登记，这个概念是错误的；第二、原告称一次性交了购房款，我们认为原告没有一次性交购房款，被告享有先履行抗辩权；第三、格式合同合法有效。本案的核心问题就是房屋的交付、办证的问题，本案商品房的交付时间，不应该是约定的时间，而应该是既有约定的时间也有法定的条件，本案商品房的交付时间应该是商品房竣工验收的时间。根据建筑法第61条的规定及建设工程质量管理条例第16条第3款的规定，建设工程验收合格的方可交付使用。验收合格是建设工程投入使用的法定条件也是前提条件，而且是强制性的前提条件。双方约定的交付条件不能低于法定的条件，否则无效。我们认为不能以双方约定的交付时间为本案商品房的交付时间。本案约定的交房时间2015年的11月30日，在商品房验收之前交付的约定因法律不能而归于无效，所以本案只能以商品房验收合格的时间为交房时间。时至今日，该商品房尚不具备满足交付的条件，出卖人根据法律规定有权拒绝交房，被告基于法定的理由拒绝交房是行使法定的抗辩权，不构成违约。由于不具备交付条件，因此本案不存在逾期交房和逾期办证的违约责任。综上，建议法院驳回原告全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告朱素梅提交的证据一至四的真实性本院予以确认，对上述证据的关联性及证明力，本院将结合案件事实综合予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年年初，原告朱素梅之夫杨邦武与被告湖北金城置业有限公司签订了一份《天邑广场商铺／住宅定购协议》,协议载明,定购商铺／住宅:2层271号商铺／住宅;商铺／住宅建筑面积:26.58平方米(预测面积);认购铺／房价：每平方米买卖单价￥21688元，总金额￥576467元；……。2015年2月14日，被告湖北金城置业有限公司向原告出具收据一份，载明收到朱素梅所缴271商铺款442928元，并加盖了湖北金城置业有限公司天邑大厦项目部财务专用章。2015年4月1日，原告朱素梅（买受人）与被告湖北金城置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房（商业服务，天邑大厦2层271号房），商品房房款合计442928元，买受人按一次性付款方式付款；出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的1％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付房价款万分之3的违约金；商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人应当在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3％向买受人支付违约金，由于政府办证部门原因所导致办证延期，出卖人不承担约责任。至起诉之日，被告湖北金城置业有限公司未与原告朱素梅办理房屋交付手续，亦未办理涉案房屋的房地产初始登记。同时查明，涉案商品房屋至今仍未取得建筑工程竣工验收备案手续。
本院认为，原告朱素梅与被告湖北金城置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，系有效合同，双方应依照约定全面履行自己的权利义务。合同签订后，原告已依约履行了向被告交付房屋价款的义务，但被告作为商品房出卖人未按合同约定的时间履行交付商品房屋及办理房地产初始登记的主要合同义务，应负违约责任。原告要求被告立即交付所购涉案商品房屋并办理房地产初始登记，鉴于该商品房屋未能通过验收，目前尚不具备法定的交付、办证条件，故本院对原告此项诉请不予支持。原告要求被告依约支付逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于原告所主张的调整逾期办证违约金标准的问题。合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3％向买受人支付违约金，由于政府办证部门原因所导致办证延期，出卖人不承担约责任。”因合同中双方并未就被告逾期办理房地产初始登记的赔偿责任作出明确约定，故原告不能单独就房地产初始登记未按期办理要求被告承担迟延赔偿责任。对原告要求被告支付逾期办理房屋初始登记违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告湖北金城置业有限公司按原告朱素梅已付购房款442928元从2015年12月1日起按日万分之三向原告朱素梅支付逾期交房违约金至实际交付之日止。
驳回原告朱素梅的其他诉讼请求。
以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。被告湖北金城置业如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2670元，减半收取1335元，由被告湖北金城置业有限公司负担其中950元，由原告朱素梅负担其中385元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。
审判员 张继荣
二〇一八年三月二十日
书记员 吴 丹