南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)建商初字第205号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行。
负责人顾生，该分行行长。
委托代理人娄家华，江苏联勤律师事务所律师。
被告徐军,男,1969年3月21日生，汉族。
被告张永红,女,1974年12月3日生，汉族。
被告徐某。
被告龙建（南京）置业有限公司。
法定代表人何剑波，该公司董事长。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交通银行）诉被告徐军、张永红、徐某、龙建（南京）置业有限公司（以下简称龙建公司）金融借款合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员陈伊然主审并担任审判长，与人民陪审员王玉兰、彭建平组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告交通银行的委托代理人娄家华到庭参加诉讼。被告徐军、张永红、徐某、龙建公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行诉称，2010年12月31日，原告交通银行与被告徐军、张永红、徐某、龙建公司签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，该合同约定被告徐军为购房向原告交通银行申请贷款，贷款金额为545万元，贷款期限为28年，贷款年利率为7.26%（基准利率上浮10%），该利率随中国人民银行基准利率浮动而调整，采取等额本息法，被告龙建公司承担阶段性保证责任，该保证责任在他项权证取得后解除等。该合同还约定了债务提前到期和诉讼管辖条款。同日，原告交通银行与被告徐军、张永红、徐某、龙建公司签订了《南京市房地产抵押合同》一份，该合同约定了被告徐军的抵押担保责任，也约定了被告龙建公司的连带保证责任。该合同签订后即向南京市江宁区房产登记抵押登记机关申请了预售商品房贷款抵押预告登记，并获核准登记。同日，原告与被告张永红签订了《保证合同》一份，该合同约定了被告张永红承担连带保证担保责任。2011年3月23日，原告交付了贷款545万元。本案所涉房屋他项权证至今仍未取得，按照《个人房产抵押贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》的约定，被告龙建公司应当承担连带保证责任。被告徐某为房产共有人，应当对购置共有财产负担的债务承担连带清偿责任。被告徐军已经有多期贷款逾期未还，故原告交通银行请求法院判令：一、被告徐军立即偿还借款本金4801190.40元，截至2015年10月23日止产生的利息434171.51元，罚息15456.73元以及自2015年10月24日起至实际清偿之日止按合同约定产生的利息、罚息、复利；二、被告张永红、徐某对上述债务承担连带责任；三、被告龙建公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；四、原告交通银行有权对被告徐军、张永红、徐某所有的位于本市江宁区秣陵街道龙眠大道588号东方龙湖湾西湖苑x幢x室房产享有优先受偿权；五、被告承担本案诉讼费用。
被告徐军、张永红、徐某、龙建公司未到庭，亦未提供书面答辩意见。
经审理查明，2010年12月31日，被告徐军作为甲方（××）与原告交通银行作为乙方（××）、龙建公司作为丙方（保证人）签订了编号为2010320204001101124的《个人房产抵押贷款合同》一份，该合同约定被告徐军为购买房屋向交通银行申请抵押贷款，贷款金额为545万元，贷款期限为28年，贷款年利率为7.26%（基准利率上浮10%），该利率随中国人民银行基准利率调整而调整，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，还款方式为等额本息法，在被告徐军违反合同约定时，原告交通银行有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告徐军立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。另约定由被告龙建公司对被告徐军向原告交通银行的借款承担连带保证责任，在被告徐军取得房屋的权利证明，且原告交通银行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告龙建公司的保证责任解除。
同日，被告张永红作为保证人与被告交通银行签订编号为2010320204001101124的《保证合同》，约定保证人担保的主债权为主合同项下的本金五佰肆拾伍万元，为连带责任保证。该合同第四条约定保证人的义务，其中保证人同意约定：“主合同同时受债务人或第三方提供的抵押或质押担保的，债权人有权自行决定行使权利的顺序，债权人有权要求保证人立即支付债务人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权；债权人放弃担保物权或其权利顺位或变更担保物权的，保证人仍按本合同承担保证责任而不免除任何责任。”
同日，被告徐军、张永红、徐某作为抵押人与被告龙建公司作为担保人签订了《南京市江宁区房地产抵押合同》，该合同约定被告徐军以其向被告龙建公司购买的本市江宁区秣陵街道龙眠大道588号东方龙湖湾西湖苑x幢x室房产（以下简称东方龙湖湾房产）提供抵押担保，并办理了房产抵押预告登记手续。被告龙建公司为被告徐军向原告交通银行的借款承担阶段性保证责任，其保证期间自《南京市江宁区房地产抵押合同》生效之日起至原告交通银行取得涉案房产的房屋他项权利证书之日止。至原告提起本案诉讼时，被告徐军和原告交通银行未办理涉案房产的房屋他项权证。根据原告交通银行提供的借款凭证显示，其已于2011年3月23日履行了向被告徐军发放545万元借款的义务。被告徐军自2014年8月23日起未按合同约定及时、足额偿还每期应还款项，经原告交通银行催要未果。
据原告交通银行提交的被告徐军贷款详细信息查询记载：截止2015年10月23日，被告徐军尚欠本金4801190.4元，利息434171.51元，罚息15456.73元。
上述事实有《个人房产抵押贷款合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同》、《保证合同》、借款借据、贷款详细信息查询、当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，原告交通银行与被告徐军签订的《个人房产抵押贷款合同》、与被告徐军、张永红、徐某《房地产抵押合同》、与被告张永红签订的《保证合同》均系各方真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法确认有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
原告交通银行按合同约定履行了向被告徐军发放545万元贷款的义务，但被告徐军违反借款合同约定未向交通银行及时足额归还到期贷款本金及利息，其行为已构成违约。原告交通银行有权提前收回全部未还本金和按照逾期贷款的罚息利率计收利息。被告张永红为被告徐军的借款提供了保证担保，被告张永红应对被告徐军向原告交通银行的借款承担连带清偿责任，被告张永红承担保证责任后，有权向被告徐军追偿。原告交通银行主张被告徐某对被告徐军的债务承担连带清偿责任，依据不足，本院不予支持。
关于涉案房产的抵押问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。被告徐军以东方龙湖湾房产为其与原告交通银行的住房贷款提供抵押担保时，该房产处于在建状态，未取得该房产的所有权。后被告徐军、张永红、徐某与原告交通银行签订《房地产抵押合同》，并办理了抵押预告登记。在被告徐军未能依约履行还本付息的义务时，原告交通银行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。
被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权。本案中被告徐军的贷款既有其提供的东方龙湖湾房产设立的预抵押担保，又有被告龙建公司提供的保证担保，在没有约定债权实现的顺序时，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。故原告交通银行应当先就涉案房产折价或拍卖、变卖后所得的价款在借款本金545万元的范围内优先清偿其债权，不足部分由被告龙建公司承担补充清偿责任。被告龙建公司承担保证责任后，有权向被告徐军追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：
一、被告徐军于本判决生效之日起十日内，向原告交通银行股份有限公司江苏省分行偿还借款4801190.4元以及利息（其中截止2015年10月23日，利息434171.51元，罚息15456.73元；2015年10月24日起至实际给付日止的利息、罚息、复利，按照编号为2010320204001101124的《个人房产抵押贷款合同》约定计付）。
二、被告张永红对被告徐军上述还款承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向被告徐军追偿。
三、原告交通银行股份有限公司江苏省分行对被告徐军、张永红、徐某设定抵押的位于南京市江宁区秣陵街道龙眠大道588号东方龙湖湾西湖苑x幢x室住房折价或者拍卖、变卖后所得的价款，在545万元的范围内享有优先受偿权。
四、被告龙建（南京）置业有限公司对原告交通银行股份有限公司江苏省分行通过本判决第三项未获清偿部分承担补充清偿责任，在其承担保证责任后，有权向被告徐军追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费45210元，公告费300元，合计45510元，由被告徐军承担（该款原告已向本院预缴，本院不再退还原告，由被告徐军在本判决生效之日起十日内向原告给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费45210元(南京市中级人民法院的银行帐号：10×××76，开户银行是农业银行鼓楼分理处)。
审 判 长 陈伊然
人民陪审员 彭建平
人民陪审员 王玉兰
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 杨丽芳