山东省海阳市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁0687民初3331号
原告(反诉被告）：徐先良，男，1957年8月11日出生，汉族，住海阳市。
委托诉讼代理人，王凤英，女，1956年2月25日出生，汉族，住海阳市，系徐先良妻子。
被告（反诉原告）：周玲，女，1970年6月29日出生，汉族，住海阳市。
委托诉讼代理人：姜福辉，山东海宇清律师事务所律师。
原告徐先良与被告周玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐先良及其委托诉讼代理人王凤英、被告周玲及其委托诉讼代理人姜福辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
徐先良向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告周玲立即付清2017年房租6500元及自2014年-2017年增加的租金5200元、2017年伙房和院子的租金500元，上述合计12200元。2.案件受理费由被告承担。3.被告腾出所租赁的房屋。4.周玲将所租赁的房屋恢复原状。庭审中，徐先良变更诉讼请求，要求法院依法判令：1.被告周玲付清2017年房租6500元。2.被告周玲付清2014年至2016年欠缴的增加房租900元。3.被告周玲付清至2017年10月19日止伙房、院子的房租500元。4.徐先良解除与周玲的租赁合同。5.周玲将出租屋内的所有电和水破坏，擅自将窗改门，要求进行评估或者周玲应将所租赁的房屋恢复原状。2017年10月19日周玲交房的时候，天花板上的钢筋都有被剪断的人为痕迹，要求周玲予以赔偿。6.从房屋交付后，要求周玲从2017年3月6日至2017年10月19日给付徐先良三至五倍的租金，且周玲所欠房租如不按时交给徐先良，要求周玲按银行的最高利息的四倍计算逾期利息。7.周玲应支付徐先良270元（厕所维修人员工资及额外支付费用，共计分五份）8.案件受理费由周玲承担。
事实和理由：2009年3月，徐先良将位于龙山街的房屋租赁给被告周玲，被告在租赁期内每年都将租金付清。但是自2014年起，周玲每年欠交1300元至2017年，上述欠款合计5200元。此外，周玲还欠2017年的租金6500元及租伙房、院子租金500元，上述费用共计12200元。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
周玲辩称：承认与徐先良之间存在房屋租赁合同关系，但主张：1.自己将租金已经通过银行存入了徐先良的银行账户。徐先良所称2014年至2016年增加的房租900元不符合事实，实际上2014年至2016年这期间的房租是6200元，被告已经付清。2.因徐先良要求解除租赁关系，故徐先良对2017年的房屋租金就不应再主张2017全年的租金。3.对徐先良主张的至2017年10月19日止伙房、院子的房租500元这一事实认可。4.同意与徐先良解除双方的房屋租赁关系。5.自己对所租赁的房屋不需要恢复原状，理由为：天花板是由于漏雨失修导致掉落的，不是被告损坏的；将窗户改成门是经过出租人徐先良同意的。
周玲当庭提出反诉，要求：徐先良赔偿因其未履行出租人维修房屋的义务而给自己造成各项损失共计7937.8元。各项损失具体体现为：1.徐先良未履行出租人维修房屋的义务而导致因厕所维修自己停业两天，营业损失为326.8元。2.更换电表69元。3.因房屋失修导致天棚掉落，影响营业30天，营业损失为4902元，房屋维修费用1500元。4.天棚掉落砸坏物品的损失为640元。5.退还租房押金500元。（上述经济损失的计算方式以省统计局公布的批发零售日收入163.4元计算）
本院于2017年10月19日组织徐先良与周玲对涉案房屋进行了交接，自2017年10月19日起周玲交出租赁房屋，徐先良收回所出租的房屋，徐先良与周玲之间的房屋租赁关系自2017年10月19日解除。
本院经审理查明以下事实：1.至2017年10月19日止，周玲欠徐先良伙房、院子的房租500元，对这一事实周玲在庭审时予以认可，属于自认，对该事实本院予以确认。2.徐先良应退还周玲租房押金500元。在徐先良提交的房屋租赁协议中第四条明确约定：甲方（周玲）不继续租赁，乙方（徐先良）退还周玲500元押金。该条款属于合同内容系双方当事人签订房屋租赁合同时的真实意思表示，本院对此予以确认。上述事实有庭审笔录、房屋租赁协议在卷为凭，本院予以确认。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、徐先良与周玲之间存在房屋租赁关系，具体体现为：1.房屋租赁的租金按照一年6200元的标准计算;2.租金的交付属于按季度交付，周玲于每年的3月6日交付上一年度的租金。
徐先良与周玲之间的房屋租赁关系自2017年10月19日解除，周玲应向徐先良支付自2017年3月6日至2017年10月19日的租金为3873元（6200元/年÷365天×228天，228天为从2017年3月6日起至2017年10月19日这期间的实际租赁天数，计算为3873元），周玲无需向徐先良支付2014年至2016年增加房租900元，也无需按照徐先良的主张向其支付所欠房租的四倍利息。本院认定理由如下：庭审中，徐先良主张房屋租金应按照一年6500元的标准进行计算，并提交工商服务业统一收款收据存根联原件一张No.0038205(客户名称：周玲；14年3月6日；今收到14年房租陆仟伍佰元6500元；周玲尚欠1300元)。徐先良据此主张是自己出具单据，周玲在上面签字，周玲辩称单据上的签名不是自己所写。针对自己变更后的诉讼请求1，徐先良再未提交其他补充证据予以证明，在本案判决前也放弃了对单据上周玲签名的字迹鉴定的申请；对于自己变更后的诉讼请求2，也未提交证据加之证实。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，徐先良主张2017年房租的租金应按照6500元/年计算，周玲应向自己补交2014年至2016年的增加房租900元，对该部分主张，举证责任在徐先良，徐先良除了No.0038205收据外再无其他补充证据提交以证明自己的主张，应对此承担举证不能的法律后果。对徐先良与周玲2017年房屋租赁的租金按照6200元/年计算这一事实，本院予以确认。对周玲需向徐先良支付2014年至2016年增加房租900元这一事实，因徐先良未提交证据以证明自己的诉求，本院对徐先良的该诉求不予支持。因在房屋租赁协议中对房租缴纳的逾期利息部分没有约定，故本院对徐先良变更诉讼请求6中要求周玲如不按时交付房租，应按银行的最高利息的四倍计算逾期利息这一诉讼请求不予支持。
二、周玲无需将所租赁的房屋恢复原状，也无需向徐先良支付其诉讼请求5中的各项损失。徐先良在庭审中主张，周玲在解除房屋租赁关系后应将所租赁的房屋恢复原状，具体详见徐先良变更后的诉讼请求5。对此徐先良提交证人黄某的证人证言，证人黄某庭审当天到庭证实：2011年自己修脊瓦时，徐先良与周玲商量将窗改门，自己在场，自己听到的是周玲要求将窗户改成门，徐先良不让。周玲辩称，对证人黄某的证言不予认可，并主张将窗户改造成门，双方系口头约定，是经过了徐先良的同意，不同意恢复原状，并提交证人李某的证言。证人李某当庭作证说明：（1）周玲所租赁的房屋在未修整前，西偏房对面的东墙上是窗，后来窗改了门，这个活是自己干的。（2）窗改门的具体时间自己记不得了。（3）在窗改门时，自己想把门槛改的矮一点，但是周玲说徐先良不让，所以现在出租屋内由窗改成门的门槛会高出一部分。徐先良对证人李某的证言不予认可，也未提交其他补充证据。本院认为，根据原、被告在庭审中的质证意见及证人证言，可以确定的事实是约在2011年左右，周玲将出租房内东墙上的窗改成了门，施工人是李某。在周玲将窗改成门后，徐先良与周玲的房屋租赁关系仍在继续，徐先良也未及时行使自己的权利要求周玲恢复原状或是解除房屋租赁关系，应视为徐先良对周玲窗改门这一事实予以认可，对徐先良要求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。庭审中徐先良主张：周玲将出租屋内的所有电和水破坏，2017年10月19日周玲交房的时候，天花板上的钢筋有被剪断的人为痕迹，应系周玲所为，要求周玲予以赔偿。对于徐先良的上述主张，因其未提交证据证实房屋内的损害确系周玲所为，本院不予支持。
三、徐先良应支付给周玲房屋维修费用1500元。庭审中，周玲要求徐先良应承担房屋维修费用1500元，并提交证据1.收款收据No.0073541,客户名称晨光文具店，2016年6月，房屋维修及材料人工费三次合计柒佰元700元于某。证据2.收款收据No.1534846,客户名称周玲，2015年8月23日，修房水泥砂瓦180元（北山门市）人工费共500元其中共修六次墙面修理120元计800元李某。证据3.手机短信截图：时间2016年7月6日8点15分，接收方185××××8588（系原告手机号码），短信内容为周玲告知徐先良所租房屋内的天棚掉落，砸坏了屋内用品。证据4.证人于某的证言，证人于某当庭作证，证实因房屋漏雨，存在房屋修缮的事实，收款收据No.0073541是自己出具的。证据5.证人李某的证言，证人李某当庭作证，证实存在房屋修缮的事实，收款收据No.0073541是自己出具的。对于周玲提交的上述证据，徐先良对证据1-2的真实性不予认可，对证据3有异议表示不记得，对证据4两个证言的真实性有异议，表示证人所述与事实不符。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，在房屋租赁合同的关系中，出租人徐先良对其出租房负有维修的义务；第二百二十一条之规定，在租赁关系存续期间，周玲负有在出租人徐先良应为修理租赁物或租赁物有危险须予防止的情况时，周玲应当及时通知徐先良的义务。周玲提交的证据3可证实其未违反租赁合同中承租人及时通知的义务，徐先良虽对证据3持有异议，但无相反证据证实其主张，应视为确有天棚掉落，房屋需要修缮的事实存在。证人于某与李某证实房屋维修的费用共计1500元，徐先良也没有相反证据提交以证实其主张，应视为举证不能，本院对周玲已支付房屋维修费用1500元这一事实予以确认。承租人周玲在返还租赁物时，就其对租赁物所支出的必要费用，可以主张返还。必要费用体现为周玲为维持租赁物的使用、收益状态所支出的必要费用，即本案中的房屋维修费用1500元。此项费用已经由周玲支出，在徐先良与周玲就房屋维修费用没有约定的情况下，出租人徐先良对该维修费用1500元有偿还的义务，本院对周玲要求徐先良支付维修费用1500元的诉讼请求予以支持。
四、徐先良无需对周玲反诉中主张的除房屋维修费用1500元之外的其他经济损失6437.8元承担赔偿责任。庭审中，周玲主张因房屋维修导致自己各项经济损失共计7938.8元（详见周玲的反诉主张1-4），并提交证据6.因原电表计量不准确进行更新，花费69元的发票及送检工作单一张。证据7证人孙永新的证言一份，证实因厕所维修影响周玲正常营业两天。关于天棚掉落砸坏物品的损失，周玲主张除了自己提交的证据3以外，没有其他证据。徐先良对证据6不予认可，理由为电表因为不是一个人书写，是不真实的，电表维修不应当向其要钱；对证据7孙永新的证言无异议。根据本院认定房屋需要修缮的事实及徐先良与周玲的质证答辩意见，可以确定周玲确因厕所维修影响营业两天，天棚掉落使得在周玲租赁期间租赁屋中的物品受损。本院认为：根据周玲所经营的文具店性质，周玲主张依照省统计局公布的批发零售日收入163.4元计算其经济损失，一没有法律依据，二也没有确切证据证实因厕所和房屋维修影响其正常经营和实际收入减少，因此本院对其主张不予支持；对周玲主张的更换电表钱69元因无法证实该电表确系徐先良租赁屋中的电表，因此本院不予认可。
本院认为租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2017年10月19日周玲交出租赁房屋，徐先良收回所出租的房屋，应视自2017年10月19日起徐先良与周玲之间的房屋租赁关系解除。在房屋租赁关系解除后，周玲作为承租人应向出租人徐先良履行支付租金的义务，按照双方在庭审中均认可的以天计算租金的方式，周玲在租赁关系解除时应向徐先良支付2017年度所欠的租金3873元及伙房、院子的租金500元。徐先良作为出租人，在房屋租赁物出现需要维修的情形并被告知的情形下未履行维修义务，应负担承租人周玲自行维修的费用1500元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条、第一百零四条、第一百零八条第一款，判决如下：
一、原告徐先良与被告周玲自2017年10月19日解除房屋租赁关系（本院于2017年10月19日已组织双方进行房屋交接，周玲交出租赁房屋，徐先良收回出租屋）。
二、被告周玲向原告徐先良支付自2017年3月6日至2017年10月19日的租金为3873元及到2017年10月19日止，周玲欠徐先良伙房、院子的房租500元，上述两项费用合计4373元。
三、被告徐先良向原告周玲支付房屋维修费用1500元，退还房屋押金500元，上述两项费用合计2000元。
四、上述一、二项兑除后被告周玲于本判决生效之日起十日内支付原告徐先良2373元。
五、驳回原告徐先良的其他诉讼请求。
六、驳回被告周玲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案因适用简易程序，案件受理费105元减半收取为52.5元由被告周玲承担;反诉案件受理费50元减半收取为25元,由原告徐先良承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 于洪进
二〇一七年十月二十五日
书记员 毛一森