武 宁 县 天 顺 置 业 有 限 公 司 与 江 西 省 美 江 工 贸 有 限 公 司 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 二 审 民 事 判 决 书
江西省高级人民法院
民事判决书
（2015）赣民一终字第130号
上诉人（原审原告、反诉被告）武宁县天顺置业有限公司，住所地江西省武宁县。
法定代表人张智平，该公司总经理。
委托代理人周宏伟，江西文澜律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）江西省美江工贸有限公司，住所地江西省南昌市。
法定代表人吴春鸣，该公司总经理。
委托代理人谌文友，江西华邦律师事务所律师。
上诉人武宁县天顺置业有限公司（以下简称天顺公司）与上诉人江西省美江工贸有限公司（以下简称美江公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民一初字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。天顺公司的委托代理人周宏伟，美江公司的法定代表人吴春鸣及委托代理人谌文友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年10月13日，天顺公司（甲方）与美江公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的武宁县古艾路42号时代商城的一楼共计3410㎡（注：双方在本案开庭中确定经过测量的实际面积为3375㎡）的房屋租赁给乙方，乙方用于经营百货项目。租赁时间为十年即从2011年10月15日至2021年11月30日止，甲方在2011年10月15日前交房给乙方装修，并给乙方一个半月的免租装修期，即从2011年12月1日起计租。租金计算方法为2011年12月1日至2016年11月30日按36元／㎡计算为36.83万元／季、147.31万元／年；以后逐年在上年租金基础上递增10%。租金缴纳方式为按季缴纳，每季度第一个月的5日前付清本季度租金，乙方未及时缴纳租金，每日将按未付租金的5%支付滞纳金给甲方，超过一个月未付租金，甲方有权单方解除协议，并按乙方单方违约处理，同时乙方所交的一切押金予以没收。合同签订后5日内乙方支付50万元房屋押金给甲方，合同到期后乙方清空场地，并无任何违约且付清所有款项后10日内甲方退还乙方。针对双方的权利和义务约定：租赁期内，乙方在保证租赁物安全的条件下可自行添置设备设施，费用和维修责任由乙方承担，可搬动的设施、设备乙方必须在规定的时间内搬走，消防设施归甲方所有；乙方合同到期时或退租时，乙方必须负责把店面场地清空。针对违约情形及责任约定：任何一方违约而导致对方解除本合同的（合同另有约定的除外），违约方应赔偿守约方的全部损失；甲乙双方任何一方单方无故终止合同的，则由违约方承担违约金贰佰万元人民币，同时守约方有权解除本合同；如因房屋的产权及出租权纠纷导致乙方无法正常使用租赁物的，则由甲方承担乙方经济赔偿壹佰万元人民币。双方特别约定：1、甲方同意租赁给乙方的整体物业内不再引进与乙方经营范围相同或相近的超市或百货业态，否则视同甲方违约；2、租赁物二楼除四平家电剩余部分店面，甲方在招商中，乙方在同等的条件下有优先租赁权，但租赁时间可与本协议同步（注：相关条款如与特别约定有冲突，以特别约定为准）。
《房屋租赁合同》签订后，美江公司于2011年10月18日向天顺公司支付押金50万元，并已足额交付2012年1月至6月租金。之后双方针对是否存在同业竞争、是否存在违约、是否需赔偿损失等进行过多次函件往来，均没有达成一致。在一审开庭审理过程中，双方对终止《房屋租赁合同》的时间确定为美江公司发“武宁县美江购物广场物业交付函”的发函时间2013年11月5日，天顺公司认可美江公司在2013年11月5日发函之后就搬出了租赁房屋。
2014年4月14日原审法院组织天顺公司和美江公司共同到武宁县古艾路时代商城查看，并制作现场视频。从现场看，涉诉房屋一楼为美江购物广场，主要是大型超市，屋内留有一些货柜、冰柜、收银相关物品等，还有一些摆放的食物、日用品等。在现场查看二楼时，四平电器和四平家具城大概各占经营场地的一半，但根据现场遗留的商铺招牌可见除四平电器和四平家具城外，还有一些小商户，如智慧小明星、果果贝童装、韵色、轩衣阁、七彩蝶、班卡奴、伊雅坊、唐绵孕服等。
针对美江公司提出的所涉房屋系违章建筑的问题，原审法院到武宁县相关单位进行调查，从武宁县城管执法监察大队复印相应材料如下：武宁县城乡规划局武规听告字（2012）第0044号行政处罚听证告知书、武宁县城乡规划局武规罚字（2012）第0107号行政处罚决定书、武宁县城乡规划局武规催执字（2013）001号催告执行通知书、武宁县城乡规划局强制执行申请书、江西省武宁县人民法院（2014）武行执字第24-1号执行裁定书、江西省武宁县人民法院（2014）武行执字第24-2号执行裁定书。上述材料反映：天顺公司于2011年11月16日在古艾路时代商城内未经规划许可，未办理任何手续擅自建设商铺1641.34㎡；武宁县城乡规划局于2012年7月3日作出行政处罚决定书，没收天顺公司违法收入人民币7623811元，并对其罚款人民币18488.5元，限其在2012年7月10日之前履行，该行政处罚决定书送达后，天顺公司到期没有履行；武宁县城乡规划局于2013年9月22日向江西省武宁县人民法院申请强制执行，江西省武宁县人民法院于2013年9月23日作出（2013）武行执字第23号执行裁定书，对武宁县城乡规划局武规罚字（2012）第0107号行政处罚决定书准予强制执行，经过执行，天顺公司履行义务，该案于2013年12月2日执结并办理了结案手续，同时作出（2013）武行执字第23-1号执行裁定书；2014年4月12日，江西省武宁县人民法院经审判委员会讨论决定，再审（2013）武行执字第23号执行案，并于2014年4月13日作出（2014）武行执字第24-1号执行裁定书，认为武宁县城乡规划局申请执行的期限明显超过法定三个月的申请执行期限，准予强制执行的裁定确有错误，撤销（2013）武行执字第23号执行裁定书和（2013）武行执字第23-1号执行裁定书；2014年4月14日作出（2014）武行执字第24-2号执行裁定书，对申请执行人武宁县城乡规划局的执行申请不予受理。
天顺公司所有房屋产权证情况如下：1、武房权证新宁字第526**号，古艾路时代商城D101、D106、D107-D129、D206-D227、D233-D259，规划用途商铺，层数2层，面积2110.45㎡，登记时间2010年12月17日，租赁面积为第一层1039.1㎡；2、武房权证新宁字第422**号，时代商城D栋1-2／3，规划用途商铺，面积85.46㎡，登记时间2011年04月28日；3、武房权证新宁字第422**号，时代商城D栋1-5，规划用途商铺，面积42.73㎡，登记时间2011年04月28日；4、武房权证新宁字第526**号，古艾路时代商城A111、A112、A113、A115、A116，规划用途商铺，面积235.75㎡，登记时间2010年12月17日；5、武房权证新宁字第526**号，古艾路时代商城C101、C102、C113、C115-C147，规划用途商铺，面积955.41㎡，登记时间2010年12月17日；6、武房权证新宁字第420**号，古艾路时代商城C-1-11-12，规划用途商铺，面积53.60㎡，登记时间2011年04月28日；7、武房权证新宁字第420**号，古艾路时代商城C-1-3，规划用途商业，面积46.96㎡，登记时间2013年12月20日；8、武房权证新宁字第596**号，古艾路42号，规划用途商业，层数2层，面积1641.34㎡，登记时间2013年12月05日，租赁面积为第一层969.16㎡。
为了查清上述天顺公司提交的八本房产证的效力以及进一步明确《房屋租赁合同》的效力，原审法院于2014年9月4日到江西省武宁县房产管理局进行调查，武宁县房产管理局回复为：1、武房权证新宁字第52676、42066、42070、52673、42236、422**、52675号七本房产证截止目前（2014年9月4日）为止均为有效证件；2、武房权证新宁字第596**号房产，该局于2014年8月19日下了撤销房屋登记的决定书，目前该决定书生效时间还未到。并附武房撤字（2014）第001号撤销房屋登记决定书。天顺公司对武房权证新宁字第596**号房产证被撤销的事实认可，并在2014年10月13日表示因该房屋已被武宁县城管局拆除，故其不再就撤销房屋登记决定书申请复议或提出行政诉讼。美江公司对武宁县房产管理局的决定书和回复的真实性和合法性认可，并认为该证据能进一步确认天顺公司租赁给美江公司的房屋是违章建筑。
原审法院认为，关于本案《房屋租赁合同》的效力问题。天顺公司与美江公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其中武房权证新宁字第596**号的1641.34㎡的房屋产权证被武宁县房产管理局撤销，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，天顺公司与美江公司就该部分房屋签订的《房屋租赁合同》无效。从本案的《房屋租赁合同》以及双方履行合同的过程来看，美江公司租赁3410㎡（实际为3375㎡）房屋是用于经营美江购物广场，根据美江公司提供的第四组证据可知美江购物广场除超市外，还引进了或计划引进洗发水专柜、箱包、书包、红宝石文华玩具店、福建省美其乐中西餐连锁餐厅、珠宝柜台、依尚服饰连锁、小吃城等商户，而涉及被撤销房产证的租赁面积仅为969.16㎡，故房屋租赁面积只是与美江购物广场的规模有关而不影响其实际经营，又因双方在《房屋租赁合同》中约定每平方米的月租赁单价为36元，故该合同并非不可分割的整体，应认定《房屋租赁合同》中涉及有产权证的2459.01㎡（1039.1㎡＋85.46㎡＋42.73㎡＋235.75㎡＋955.41㎡＋53.60㎡＋46.96㎡）的部分为有效合同，涉及没有产权证的969.16㎡部分为无效合同，由于双方确认实际测量面积为3375㎡，故应认定《房屋租赁合同》中涉及2405.84㎡（3375㎡-969.16㎡）的部分为有效合同。从合同履行的过程来看，天顺公司将合同约定的全部房屋交给美江公司，美江公司使用该房屋进行经营，其中涉及有产权证的2405.84㎡的部分应按《房屋租赁合同》的约定支付租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故涉及没有产权证的969.16㎡的部分天顺公司有权要求美江公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。美江公司反诉中主张以违章建筑为由行使不安抗辩权，拒付租金。原审法院认为，不安抗辩权是指在双务合同中，负有先履行义务的当事人有证据证明对方不能履行义务或者有不能履行义务的可能，在对方没有履行或提供担保之前，有权中止履行合同的义务。而本案是房屋租赁合同纠纷，在出租方即天顺公司已将合同约定的房屋交付给租赁方即美江公司的前提下不存在不安抗辩权的法定事由，且美江公司实际使用房屋至2013年11月5日，故美江公司主张其不承担租金并要求天顺公司返还其已交租金的主张不予支持。
关于本案房屋租金及占有使用费的计算。房屋租金及占有使用费的起算时间应以《房屋租赁合同》的约定时间即2011年12月1日起算。房屋租金及占有使用费的截止时间应为2013年11月5日。美江公司2013年11月5日向天顺公司发“武宁县美江购物广场物业交付函”，美江公司已从租赁房屋中搬出，且天顺公司和美江公司均认可终止《房屋租赁合同》的时间为2013年11月5日，故应认定美江公司租赁和占有使用房屋的截止时间为2013年11月5日。
关于双方是否存在违约行为。1、美江公司认为天顺公司隐瞒了租赁房屋为违法建筑的事实，构成违约。纵观本案，天顺公司和美江公司2011年10月13日签订《房屋租赁合同》，天顺公司2011年11月16日在古艾路时代商城内擅自搭建商铺，武宁县城乡规划局2012年7月3日作出行政处罚决定书，2013年9月22日武宁县城乡规划局向江西省武宁县人民法院申请强制执行，2013年12月05日武宁县房产管理局向天顺公司颁发房屋所有权证，2014年8月19日武宁县房产管理局作出撤销房屋登记的决定书。原审法院认为，对建筑违章与否的认定应由国家有权机关进行界定，从上述过程可见本案《房屋租赁合同》在订立之始属效力待定合同，最后武宁县房产管理局撤销其发放的房屋所有权证且天顺公司表示不再就该房屋产权主张权利，才最终构成《房屋租赁合同》部分无效。在《房屋租赁合同》签订之时尚没有国家有权机关对该租赁房屋违章与否作出认定，故不应以此认定天顺公司违约。2、美江公司认为天顺公司违反合同约定，引进了与超市经营相同或相近的服装、纸品、洗化用品、箱包、奶粉、婴幼儿用品、玩具等多种百货商品。原审法院查明，美江购物广场二楼，主要经营四平电器和四平家具城，另外还有智慧小明星、果果贝童装、韵色、轩衣阁、七彩蝶、班卡奴、伊雅坊、唐绵孕服等小商铺。《房屋租赁合同》中的特别约定为：甲方同意租赁给乙方的整体物业内不再引进与乙方经营范围相同或相近的超市或百货业态，否则视同甲方违约。该约定明确表述为整体物业内不再引进超市或百货业态，而非超市或百货业态项下的专门类具体零售范围。根据国家统计局定义的行业分类注释，超市指经营食品、日用品等的超级市场的综合零售活动；百货指经营的商品品种较齐全，经营规模较大的综合零售活动，但均不包括商业大厦、购物中心的出租摊位，故美江公司认为天顺公司违反特别约定的主张不予支持。3、关于滞纳金的问题。天顺公司认为美江公司逾期交付租金，要求美江公司支付逾期交租的违约金300万元。原审法院认为，本案《房屋租赁合同》为部分有效合同，涉及有产权证的2405.84㎡的部分美江公司应按合同约定按时缴付房租，逾期缴付租金的，应按合同约定支付滞纳金，根据《房屋租赁合同》的约定，美江公司未及时缴纳租金，每日应按未付租金的5%支付滞纳金给天顺公司，由于双方约定的每日5%的滞纳金的约定过分高于造成的损失，应予以调整。参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的规定，该滞纳金最高应以银行同类贷款利率的四倍计算，超过银行同类贷款利率的四倍的不予支持。《房屋租赁合同》约定房租在每季度第一个月的5日前按季支付，每季度应缴租金为25.983万元（36元／㎡／月×2405.84㎡×3个月），截至2013年11月5日双方认可解除合同，美江公司应于2012年7月5日付房租25.983万元，2012年10月5日付房租25.983万元，2013年1月5日付房租25.983万元，2013年4月5日付房租25.983万元，2013年7月5日付房租25.983万元，2013年10月5日付房租10.10万元（36元／㎡／月×2405.84㎡×1个月零5天）。根据《房屋租赁合同》的约定，美江公司超过一个月未付租金，天顺公司有权单方解除协议，并按美江公司单方违约处理，同时美江公司所交的一切押金予以没收，但本案中天顺公司在美江公司未付租金一个月后没有向美江公司提出解除合同而是催缴租金，且天顺公司和美江公司均认可《房屋租赁合同》的终止时间为2013年11月5日，故仍应认定《房屋租赁合同》2013年11月5日终止，且天顺公司应将押金返还给美江公司。涉及没有产权证的969.16㎡的部分合同无效，故美江公司不应承担该部分逾期交付租金的滞纳金。4、违约问题。天顺公司认为美江公司擅自终止合同，要求美江公司承担擅自终止合同的违约金200万元；美江公司认为天顺公司没有按合同约定将租赁房屋的产权证明书、土地使用证等相关证书交给美江公司，并且由于房屋是违章建筑导致《房屋租赁合同》解除，要求天顺公司支付合同履行违约金300万元。《房屋租赁合同》中约定“任何一方违约而导致对方解除本合同的（合同另有约定的除外），违约方应赔偿守约方的全部损失；甲乙双方任何一方单方无故终止合同的，则由违约方承担违约金贰佰万元人民币，同时守约方有权解除本合同”。原审法院认为，《房屋租赁合同》部分无效，无效合同中对违约金的约定也应认定无效，有效合同中对违约金的约定应认定有效，因合同中200万元违约金是针对3410㎡的房屋租赁约定的，其中涉及2405.84㎡的房屋的违约金应相应调整为140万元。《房屋租赁合同》第七条第4项中注明“本合同的所属附件有：（1）租赁物产权证明、土地使用证……”，在《房屋租赁合同》第六条注明“2、甲乙双方任何一方单方无故终止合同的，则由违约方承担违约金贰佰万元人民币，同时守约方有权解除本合同；3、如因房屋的产权及出租权纠纷导致乙方无法正常使用租赁物的，则由甲方承担乙方经济赔偿壹佰万元人民币。”天顺公司和美江公司作为出租人和承租人均应按合同约定全面履行合同义务，天顺公司在未完全取得产权证的情况下仍签订该合同且没有按合同约定将租赁物产权证明、土地使用证等全部出示给美江公司；美江公司作为承租人未尽到审慎审查的义务，没有在签约时对合同附件进行核对，在履行合同的过程中又未按约定按时交纳租金，故天顺公司和美江公司对合同解除均负有过错，故天顺公司和美江公司要求对方承担违约金的主张均不予支持。《房屋租赁合同》约定“如因房屋的产权及出租权纠纷导致乙方无法正常使用租赁物的，则由甲方承担乙方经济赔偿壹佰万元人民币”。从美江公司提交的双方往来函件可知，美江公司拒付租金的理由是认为天顺公司违反了双方在《房屋租赁合同》中关于同业竞争的特别约定，并没有提到房屋的产权纠纷导致其无法正常使用租赁物的情形，直到2012年8月18日的函中美江公司才要求天顺公司在2012年8月25日前提供合同所属附件即租赁物产权证明和土地证，同时从2011年10月13日双方签订《房屋租赁合同》起到2013年11月5日双方交还房产并终止租赁合同期间未发生“导致乙方无法正常使用租赁物”的客观事实，故美江公司要求天顺公司承担100万元经济赔偿的请求没有相应证据予以证明，原审法院不予支持。
关于《房屋租赁合同》部分无效的处理。1、本案《房屋租赁合同》的有效部分，由于天顺公司和美江公司均认可终止时间为2013年11月5日，故应认定该部分于2013年11月5日解除；《房屋租赁合同》的无效部分自始无效，承租人应将租赁房屋返还给出租人，对承租人实际占有使用了房屋的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。本案中，美江公司实际使用房屋至2013年11月5日，根据《房屋租赁合同》的约定，美江公司应支付2012年7月至2013年11月5日的房屋租金及占有使用费198.43万元（147.31万元／年÷12月×16个月零5天）。2、关于房屋押金50万元，由于双方在《房屋租赁合同》的有效部分的解除中均有过错，不应认定美江公司单方违约，故天顺公司应将房屋押金返还给美江公司。3、美江公司要求天顺公司赔偿其经济损失6736145元。原审法院认为，根据《房屋租赁合同》第五条第9项的约定“乙方合同到期或退租时，乙方必须负责把店面场地清空。”可见，美江公司应将租赁房屋返还给天顺公司并负责将场地清空，由于天顺公司认可在2013年11月5日之后美江公司已搬出租赁房屋，应视为美江公司已按约将租赁房屋返还给天顺公司，美江公司提交的第四组证据其中的损失清单、合同、票据等不能证明与本案的关联性且不能证明是否实际发生，对美江公司上述主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十五条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、确认天顺公司与美江公司2011年10月13日签订的《房屋租赁合同》中涉及有产权证的2405.84㎡的部分为有效合同，该部分合同于2013年11月5日解除；涉及没有产权证的969.16㎡的部分为无效合同，自订立之日起即无效。二、美江公司于本判决生效后十日内向天顺公司支付租金198.43万元。三、美江公司于本判决生效后十日内向天顺公司支付从2012年7月5日起至2013年11月5日止的租金滞纳金，滞纳金按时间分段计算即：1、25.983万元的滞纳金从2012年7月5日起算至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍即24%计算；2、25.983万元的滞纳金从2012年10月5起算至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍即24%计算；3、25.983万元的滞纳金从2013年1月5日起算至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍即24%计算；4、25.983万元的滞纳金从2013年4月5日起算至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍即24%计算；5、25.983万元的滞纳金从2013年7月5日起算至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍即24%计算；6、10.10万元的滞纳金从2013年10月5日起算至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍即24%计算，滞纳金的计算方式为上述6项的总额。四、天顺公司于本判决生效后十日内向美江公司返还押金50万元。五、驳回武宁县天顺置业有限公司和江西省美江工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107852元、保全费5000元，共计112852元，由天顺公司负担35079元，由美江公司负担77773元。
天顺公司不服原审判决，向本院提起上诉请求：1、依法改判（2013）洪民一初字第41号民事判决第四项，天顺公司有权没收美江公司租赁押金50万元；2、美江公司承担本案一、二审诉讼费用。天顺公司出租给美江公司的房屋在一审辩论终结前，已为具备房产证的合法房屋，并且美江公司对房屋一直正常使用经营直到其违约终止合同。在履行租赁协议过程中，天顺公司对履行租赁合同没有任何违约行为。美江公司在履行租赁合同的过程中，故意拖欠租金近2年，该行为是对租赁合同的严重违约，并且在租赁合同存续期间，美江公司另行违约，在未经过天顺公司同意的情况下，擅自单方解除租赁合同，这是根本性违约。原审法院适用法律不正确，在已经查明美江公司存在诸多严重违约事实的情况下，对天顺公司依据合同约定的条款提出没收美江公司房租押金50万元的诉请没有依法支持，违法了合同法的相关规定。
美江公司答辩称，美江公司涉及违章建筑部分的房屋已经在一审法院判决之前被武宁县房管局依法撤销，其出租房屋为违法的事实，这已经得到确认。在此之后美江公司对租赁房屋的使用已经无法达到房屋租赁合同签订时开设超市这样的使用目的，租赁房屋的使用价值已经严重减损。在整个租赁合同的履行过程中，天顺公司存在将违法建筑出租给美江公司，在经营期间内违反租赁合同的约定，经营与美江公司相同类的百货商品，在此美江公司依据合同的约定，行使抗辩权不属于违约。合同的解除是因天顺公司导致的，美江公司不存在任何违约行为。天顺公司在自身违约的情况下，要求没收房屋押金是没有事实和法律依据。
美江公司公司不服原审判决，向本院提起上诉请求：1、确认租赁合同解除时间为2012年5月1日；2、撤销（2013）洪民一初字第41号民事判决第二项；3、撤销（2013）洪民一初字第41号民事判决第三项；4、判令天顺公司返还美江公司交纳的租金640650元；5、判令天顺公司支付美江公司合同履行违约金300万元；6、判令天顺公司赔偿美江公司各项经济损失共计人民币6457145元；7、一、二审诉讼费用由天顺公司承担。理由如下：一、一审法院认定“天顺公司不构成违约”是错误的，天顺公司违约事实清楚，证据充分。1、双方签订的《房屋租赁合同》约定，天顺公司应当将租赁房屋产权证证书、土地使用证等相关证书交给美江公司，合同签订后，美江公司多次催告天顺公司提交房屋产权证证书、土地使用证等证书，但是天顺公司一直借口拖延不给，已经是违反了合同约定。2、天顺公司于2011年在武宁县古艾路时代广场内未经规划许可，未办理任何手续擅自建设商铺1641.34㎡，并将该商铺出租给美江公司，武宁县城乡规划局于2012年5月18日下发了行政处罚听证告知书，2012年7月3日作出行政处罚决定，2014年8月19日武宁县房屋管理局撤销武房权证新宁字第596**号房产证，并于2014年10月13日拆除违章建筑。天顺公司违法搭建的部分是在商场正中间，用钢架将两排独立的房屋链接而成的商场，拆除后商场不能成为整体不能做商场超市之用。天顺公司在一审起诉书诉讼请求中要求解除合同，美江公司在被欺骗的情况下也有权要求解除合同，况且天顺公司又不按照《房屋租赁合同》履约，给美江公司造成巨大的经济损失，依据《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，双方签订的房屋租赁合同应当认定部分无效。根据合同法之规定，美江公司对此合同部分无效不存在过错，并依法要求天顺公司承担责任赔偿损失。3、2011年10月13日天顺公司与美江公司签订房屋租赁合同，合同约定：天顺公司将位于武宁县古艾路42号时代商城（租赁面积共计3375平方米）租赁给美江公司用于经营销售超市业态和百货业态商品，租金按每季度支付一次。合同签订后，美江公司按照合同约定支付房屋租赁押金50万元给天顺公司，承租期间美江公司一直遵守合同约定，按时支付房屋租金。但在2012年4月份，天顺公司却在美江公司经营场所的同一栋物业的楼上经营与美江公司超市经营相同或相近的服装、纸品、洗化用品、箱包、奶粉、婴幼儿用品、玩具等多种百货商品，众所周知，这些都是超市日常经营必备的百货商品，天顺公司的这一行为造成美江公司商场内的供货商和联营商纷纷要求撤货和退场，给美江公司造成了严重的经营困难和重大的经济损失且无法继续经营下去。很明显，天顺公司这一违约行为已经违反双方所签订的《房屋租赁合同》第七条第5项的特别约定。美江公司发现天顺公司这一违约行为后，于2012年5月1日发函给天顺公司，要求天顺公司停止该违约行为，否则将停止支付下季度房屋租赁费。天顺公司在2012年5月6日答复美江公司的回函中明确承认二楼是在经营与美江公司一样的超市业态商品和百货业态商品，但却拒绝将商品撤架，仍继续固执的违约经营。天顺公司不仅不按照合同约定履行自己的义务，且经美江公司多次口头和书面函告要求其停止违约行为，但天顺公司仍恶意狡辩，一意孤行不停止自己违约行为，其已构成根本合同违约。美江公司根据《房屋租赁合同》第六条第5项之规定：“任何一方违约导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失”，同时，依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”，要求天顺公司赔偿上诉人各项经济损失。天顺公司未按照双方所签订的《房屋租赁合同》的约定履约，造成了美江公司严重的经营困难和重大的经济损失，且经美江公司多次口头和书面发函要求天顺公司停止违约行为但天顺公司一意孤行拒不改正，天顺公司已构成了合同违约之事实。4、一审法院于2014年4月14日在武宁县古艾路时代商场拍摄的现场视频来看，天顺公司的整体物业的二楼有四千多平方米，用了壹千多平方米经营电器，其余部分都是经营超市商品和百货类商品，违约经营的时间有双方来往的函件和照片上的时间记录。前期违约经营的商品有照片为证，后期违约经营的商品有所调整有视频为证，前后都有痕迹在视频记录里面，二楼属整体有规模的违约经营超市商品和百货类商品.其开展的就是综合零售活动。天顺公司在2012年5月6日的回函中承认了其经营内容，一审法院把国家统计局定义的行业分类注释理解错了。故一审法院的判定完全是错误的，据此认定天顺公司没有违反合同约定，认定其不构成违约，不承担违约赔偿责任，对美江公司来说是极不公正的。二、天顺公司出租给美江公司的房屋部分属于违章建筑，导致美江公司损失严重，应当按照法律规定赔偿美江公司的经济损失。美江公司承租天顺公司违章建筑后，即对该房屋进行装修装饰购进设施设备等，花费6457145元，在美江公司得知所承租房屋要拆除时，美江公司超市里的设备设施等还未拿走，在2014年10月13日武宁县房屋管理局将该违章建筑拆除，美江公司的所有设备也被拆毁，天顺公司在得知违章建筑要拆后不通知美江公司，导致美江公司损失惨重。三、由于天顺公司的违约，美江公司依法同时履行抗辩权和不安抗辩权，拒付租金是正当行使权力来维护自己的合法权益不遭受更大的损失，依法不承担违约责任，不赔偿滞纳金。1、天顺公司未履行合同主要义务及附属义务，美江公司依法行使“同时履行抗辩权”。《房屋租赁合同》签订后，美江公司一直都是按时支付租金的，在天顺公司一直未按照合同约定将租赁房屋产权证证书、土地使用证等相关证书交给美江公司，在2012年4月又在二楼引进与美江公司经营范围相近或相似的超市或百货业态；正因为存在以上诸多问题，美江公司一直不断以口头、书面等方式要求天顺公司尽快对照合同尽快履行交付合格房屋的主要合同义务，以保障美江公司能够尽快进入正常营业状态，根据合同第12条“未尽事宜双方可签订补充协议，补充协议做为本合同的组成部分，与本合同有同等效力”的约定，一直要求天顺公司协商，但天顺公司一直以强势的态度优势的地位不予理睬。美江公司在天顺公司多番违约，且在美江公司书面要求其停止违约行为的情况下，天顺公司仍不予以理睬，美江公司是依法行使“同时履行抗辩权”。根据合同法第六十六条“当事人互有债务，没有先后顺序的应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时有权拒绝其相应要求”的规定，美江公司在天顺公司履行合同过程中存在以上诸多违约行为且多次交涉无效的情况下，只有行使“同时履行抗辩权”，依法拒绝天顺公司支付租金的要求，借以制约平衡与天顺公司之间的合同当事人平等地位与平衡的合同利益。2、美江公司对天顺公司履行合同的能力与履约信誉行使“不安抗辩权”。因为天顺公司在签订合同后要完成交付房屋产权证明的合同义务，但时隔数月美江公司仍然没有看到天顺公司的权属证，直至法院告知，美江公司出租的房屋属于违章建筑并且自始至终都没有把房屋产权证按照合同的约定完成合同规定的义务。天顺公司继续在同一栋物业的二楼经营同样范围的超市及百货商品，明显表现出履约能力不足，明显在履行合同过程中缺乏，甚至丧失了应有的商业信誉，因此美江公司对天顺公司的履约能力和商业信誉，即时依法行使“不安抗辩权”，启动法律赋予美江公司的自我法律保护机制。3、天顺公司在《房屋租赁合同》违反诚实信用原则，在签订合同时就隐瞒真实情况，将部分违章建筑出租给美江公司，这对于美江公司来说是极为不公平的，同时也给美江公司带了不利影响和损失，因无合法的产权证导致美江公司无法安排长久的经营项目。4、一审法院认为，在签订《房屋租赁合同》时没有国家机关对该租赁房屋违章与否作出认定，故不应认定天顺公司违约。美江公司认为，天顺公司明知自己出租的房屋没有合法的产权证仍将该房屋出租给美江公司，其违反国家强制性法律规定的行为本身就无效，当时未有国家机关作出违章的认定是因有关机关还未发现天顺公司违章建筑，自然在天顺公司的故意隐瞒下美江公司更不可能知道真实情况，而且在2012年6月18日武宁县城乡规划局已经作出行政处罚告知书，在当时该机关的决定书应当是有效的，此时天顺公司已经构成违约；
天顺公司答辩称，1、天顺公司出租给美江公司的房屋为在租赁期间已具备合法产权的房屋，租赁合同有效，天顺公司不存在违约行为，不承担违约责任和赔偿责任。2、在双方租赁合同有效期间内，美江公司突然通知天顺公司终止协议，造成天顺公司没有充足时间租赁给他人。美江公司对其擅自终止协议的违约行为，应当自行承担所有损失，并按照合同约定向天顺公司承担违约责任并赔偿损失。
根据双方诉辩意见，本案的争议焦点为：1、天顺公司是否可以没收美江公司租金押金50万元？2、涉案租赁合同解除时间是2013年11月5日还是2012年5月1日？3、美江公司是否应支付天顺公司租金198.43万元及租金滞纳金？4、天顺公司是否应返还美江公司缴纳的租金640650元？5、天顺公司是否应支付美江公司违约金300万元？6、天顺公司是否应赔偿美江公司各项经济损失6457145元？
庭审中，美江公司提交了一份武宁县美江购物广场个体工商户营业执照，用以证明美江公司在租赁房屋处设立美江购物广场进行经营，天顺公司经营的智慧小明星、果果童装等属于美江公司经营范围，违反《房屋租赁合同》第7条第5款特别约定，属于重大违反合同约定。天顺公司质证认为，对该证据的真实性没有异议，合法性有异议。该营业执照为2012年年检，之后未年检应当是无效的，亦对其关联性有异议，天顺公司是与美江公司产生的租赁合同纠纷与武宁县美江购物广场没有任何的法律关系。本院认为，该营业执照的内容与涉案租赁合同无关，不予采信。
二审查明的事实与原审一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，2011年10月13日，天顺公司（甲方）与美江公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的武宁县古艾路42号时代商城的一楼共计3410㎡（注：双方在本案开庭中确定经过测量的实际面积为3375㎡）的房屋租赁给乙方，乙方用于经营百货项目。租房押金为合同签订后5日内乙方支付50万元人民币押金给甲方，合同到期乙方清空场地，并无任何违约且付清所有款项后10日内甲方退还乙方。《房屋租赁合同》签订后，美江公司于2011年10月18日向天顺公司支付押金50万元，并已足额交付2012年1月至6月租金。2012年5月1日，美江公司向天顺公司发函，称天顺公司违反合同约定，经营与其经营内容相同的服装、箱包、洗化用品、奶粉等商品，要求天顺公司停止经营与其相同的业务，并要求天顺公司赔偿其损失共计1700万元及退回已付租金24.3万元。2012年7月16日，天顺公司发函给美江公司，要求美江公司缴纳第三季度的租金36.45万元。美江公司回函称，在天顺公司没有停止违约行为前将暂停支付租金，应付租金仍将专户储存，在天顺公司停止违约行为后，将所有应付租金予以一次性支付。双方针对是否存在违约、缴纳租金等问题互有往来回函至2012年8月23日，均未达成一致。一审诉讼期间，2013年10月27日，美江公司发“武宁县美江购物广场物业交付函”给天顺公司，称因天顺公司违约，其与天顺公司解除合同，在2013年11月5日前停止经营，并要求天顺公司在2013年11月5日前与其办理交房事宜。双方均认可美江公司于2013年11月5日停止经营并搬离租赁房屋。在此之前，双方虽然均要求对方履行合同义务、停止违约行为，但未明确提出解除合同，直至2013年11月5日美江公司搬离、办理交房事宜，租赁合同就此解除，故双方租赁合同的解除时间应为2013年11月5日。美江公司主张合同的解除时间为2012年5月1日，即其第一次发函给天顺公司要求天顺公司停止经营与其经营范围相同或相近的小商铺的时间，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于天顺公司是否可以没收美江公司租金押金50万元的问题。原审法院已经认定，本案《房屋租赁合同》为部分有效合同，涉及有产权证的2405.84㎡的部分有效。美江公司迟延支付租金，而天顺公司亦未按约定交付房屋产权证，由于双方在《房屋租赁合同》的有效部分的解除中均有过错，并非美江公司单方违约，故天顺公司应将房屋押金50万元返还给美江公司，天顺公司主张没收美江公司的房屋押金50万元，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于美江公司是否应支付天顺公司租金198.43万元及租金滞纳金的问题。上述已经认定涉案《房屋租赁合同》中约定的房屋租赁面积经双方确认为3375㎡，其中涉及有产权证的2405.84㎡的部分有效，且该部分于2013年11月5日解除，承租人美江公司应支付实际使用期间的租金；另《房屋租赁合同》中涉及没有产权证的969.16㎡部分为无效合同，无效部分自始无效，但对于承租人实际占有使用的该部分房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。美江公司实际占用使用了该部分房屋，也应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。天顺公司将二楼部分铺面出租作为小商品商铺，并不足以构成行使不安抗辩权的法定情形，未违反合同约定。双方合同约定“甲方同意租赁给乙方的整体物业内不再引进与乙方经营范围相同或相近的超市或百货业态，否则视同甲方违约”，该约定明确表述为整体物业内不再引进超市或百货业态，根据国家统计局定义的行业分类注释，超市、百货均为经营规模较大的综合零售活动，不包括本案中天顺公司的其他出租商铺和摊位，天顺公司并未违反特别约定。美江公司主张天顺公司违反合同约定经营与其经营范围相同或相近的小商铺违约在先，其依据不安抗辩权不履行缴纳租金的义务，无事实和法律依据，本院不予支持。故美江公司应支付2012年7月至2013年11月5日的房屋租金及占有使用费198.43万元（147.31万元／年÷12月×16个月零5天）。
对于本案《房屋租赁合同》中涉及有产权证的2405.84㎡的部分，美江公司应按合同约定按时缴付房租，但美江公司未及时缴纳租金，故应按照约定支付滞纳金给天顺公司，原审法院认为由于双方约定的每日5%的滞纳金的约定过分高于造成的损失，按照以银行同类贷款利率的四倍计算滞纳金，超过银行同类贷款利率的四倍的不予支持，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。对于本案《房屋租赁合同》中涉及没有产权证的969.16㎡的部分，合同无效，故美江公司不应承担该部分逾期交付租金的滞纳金。美江公司主张租赁合同无效，不支付租金和滞纳金，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于天顺公司是否应返还美江公司缴纳的租金640650元的问题。美江公司缴纳的租金640650元是2012年1月至6月对于3375㎡的房屋使用费用，该涉案租赁合同虽然为部分有效，但是美江公司对合同约定的全部面积进行了占有使用，按照《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，应支付房屋占有使用费，房屋租赁合同无效部分，也应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故美江公司主张其不承担租金并要求天顺公司返还其已交租金，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于天顺公司是否应支付美江公司违约金300万元的问题。
双方签订的《房屋租赁合同》第六条第2项约定，“甲乙双方任何一方单方无故终止合同的，则由违约方承担违约金贰佰万元人民币，同时守约方有权解除本合同”，本案中天顺公司在未完全取得产权证的情况下签订租赁合同，且没有按合同约定将租赁物产权证等全部出示给美江公司，美江公司未按照约定按时交纳租金，双方对租赁合同的终止均有过错，故本院对于美江公司要求天顺公司承担200万元违约金的主张不予支持。该合同第六条第3项约定，“如因房屋的产权及出租权纠纷导致乙方无法正常使用租赁物的，则由甲方承担乙方经济赔偿壹佰万元人民币”，江西省武宁县房产管理局于2014年8月19日下了撤销武房权证新宁字第596**号房产房屋登记的决定书，并附武房撤字（2014）第001号撤销房屋登记决定书。天顺公司对武房权证新宁字第596**号房产证被撤销的事实认可，并在2014年10月13日表示因该房屋已被武宁县城管局拆除，其不再就撤销房屋登记决定书申请复议或提出行政诉讼。该被撤销的房产证中涉及本案租赁合同中面积为969.16㎡的违法搭建的租赁房屋，是用钢架将两排独立的房屋链接而成的商场正中间，拆除后商场不能成为整体不能做商场超市之用，且2012年6月18日武宁县城乡规划局已经针对该部分作出行政处罚告知书，对商城的经营环境造成了影响，使得美江公司无法正常使用租赁房屋达到预期经营效果，依照合同约定，应由天顺公司承担美江公司经济赔偿100万元人民币。
关于天顺公司是否应赔偿美江公司各项经济损失6457145元的问题。2013年11月5日美江公司已停止经营搬出租赁房屋，美江公司将租赁房屋返还给天顺公司，视为双方合同解除，但美江公司提交的损失清单、合同、票据等并不能证明实际发生的损失金额，故美江公司主张天顺公司应赔偿其各项经济损失6457145元，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实部分错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民一初字第41号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；
二、武宁县天顺置业有限公司于本判决生效后十日内向江西省美江工贸有限公司支付经济赔偿100万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费107852元、保全费5000元，二审案件受理费105109元，共计217961元，由武宁县天顺置业有限公司承担65388.3元，由江西省美江工贸有限公司承担152572.7元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭卫斌
代理审判员 颜凌云
代理审判员 肖童亮
二〇一五年九月一日
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