三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
(2016)琼0271民初8806号
原告：李某某，女，汉族。
被告：三亚某某实业有限公司。
法定代表人：卢某某，该公司经理。
被告：卢某某，男，汉族。
第三人：羊某某，男，汉族。
第三人：羊某某，男，汉族。
第三人：羊美香，女，汉族。
原告李某某与被告三亚某某实业有限公司(简称开泰公司)、卢某某，第三人羊某某、羊某某、羊美香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某，被告开泰公司的法定代表人卢某某，被告卢某某，第三人羊某某、羊某某、羊美香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某向本院提出讼诉请求：1、开泰公司、卢某某更换购房订购协议书为正式商品房购房合同;2、开泰公司、卢某某限期将办理房屋权属登记所需由其提交的全部材料及所需费用交付行政主管部门，并办理商品房产权证;3、开泰公司、卢某某将三亚市儋州社区南三巷开泰公寓X楼XX室房过户到李某某名下，确认所有权;4、第三人羊某某、羊某某、羊美香协助办理过户登记手续。
事实和理由：位于海南省三亚市XX社区XX巷的“XX公寓”，其土地使用权人分别是羊某某[土地证号：河西国用(1993)字第01***号]、羊某某[土地证号：三土房(2007)字第2***号]和羊美香[土地证号：河西国用(1991)字第0***号]。土地用途是住宅用地，土地使用权类型是划拨。2008年4月14日，羊某某、羊美香、羊某某与卢某某签订《合作建房契约书》约定：羊某某、羊美香、羊某某提供土地，卢某某提供资金，兴建地上五层，建筑面积为1，540㎡的私人住宅楼;楼房建成后，羊某某分得一楼的36㎡、二楼的154㎡，羊美香分得一楼的118㎡，羊某某分得一楼的115㎡、二楼的77㎡(位置见附图)，其余部分归卢某某所有;卢某某负责全部所有建筑费用及房屋建成后的测量、验收和办理羊某某、羊美香、羊某某的房产证等费用;羊某某、羊某某、羊美香共同委托卢某某向三亚市规划建设局报建并得到批准;因属于卢某某的房屋登记在羊某某、羊美香、羊某某房产证下，羊某某、羊美香、羊某某须分别与卢某某签署授权委托书，以便于卢某某可以自由销售属于羊某某、羊美香、羊某某名下的房屋;在卢某某为买房者办理房产证时，羊某某、羊美香、羊某某须积极配合等。该契约书附有“楼层和位置分布图”。当天，羊某某、羊美香、羊某某与卢某某签订《授权委托书》约定：羊某某、羊美香、羊某某授权卢某某出售上述住宅楼一楼的一个单间、二楼的两个单间、整个三至五层楼，羊某某、羊美香、羊某某无权销售上述房屋;卢某某可自行办理房屋权属变更事宜，所得房款与羊某某、羊美香、羊某某无关等。
2008年5月30日，羊某某、羊某某、羊美香取得《建筑工程施工许可证》，被批准建设1栋五层住宅楼，竣工日期为2008年10月29日。卢某某随后开工建设“开泰公寓”，该住宅楼经过设计，工程已竣工，并经过验收合格。卢某某和羊某某、羊某某、羊美香依约对上述住宅楼进行了分配。2010年8月28日，羊某某、羊某某、羊美香取得《建筑工程规划许可证》，总建筑面积1，545.75㎡，但尚未办理房屋产权证。开泰公司随后将卢某某分得的上述房屋对外宣传销售。开泰公司成立于2008年6月13日，经营范围包括房地产营销策划等，法定代表人是卢某某。
2008年12月4日，开泰公司与李某某签订《“开泰公寓”订购协议书》，约定：李某某向开泰公司预定其开发的“开泰公寓”项目X层XX号房，建筑面积37㎡，单价6567.57元/㎡，总房款243，000元。签订正式《商品买卖合同》时实际成交总价将依据订购协议书中确定的售价和付款方式、销售面积进行计算，定金3，000元;在本协议签订当日付房款3，000元，2008年12月10日前付100，000元，同月25日前付清总房款；总房款并未包括商品房的一切相关税费，商品房办理产权证所产生的税费由双方各自承担相应部分的费用;正式《商品房买卖合同》应由李某某本人或开泰公司法定代表人亲自签署，签署正式《商品房买卖合同》后本协议即告作废。双方还口头协议由开泰公司提供资料到产权登记机关备案并办理产权登记。
合同的履行情况，签约当日，李某某向开泰公司支付定金3，000元。2008年12月9日，李某某付款100，000元。2009年1月8日，李某某付款130，000元。又约定余款10，000元在办理房产证时付清。2009年1月14日，李某某与开泰公司签订《开泰公寓交房验收单》，开泰公司正式交房。但李某某支付房款后始终未取得《商品房买卖合同》及产权登记证书，为此多次向开泰公司、卢某某催办未果。原告认为，双方签订的《“开泰公寓”订购协议书》合法有效，开泰公司违反合同约定，其应继续履行协议书，将房屋过户到李某某名下。
开泰公司辩称，开泰公司承认李某某主张的事实，也在积极办理房产权证。但政府相关部门要求将房产证办至第三人羊某某、羊某某、羊美香名下，开泰公司也与羊某某、羊某某、羊美香进行沟通，但无结果。
卢某某辩称，卢某某的答辩意见和开泰公司的一致，但卢某某不承担责任。
羊某某、羊某某和羊美香共同述称，承认李某某主张的事实，同意协助开泰公司办理房产证，但办不了房产证是开泰公司的原因。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，三亚市规划局批准羊某某，羊美香、羊某某建设的是住宅楼，系城市私有房屋。开泰公司和李某某签订的《“开泰公寓”订购协议书》，其法律关系的性质是房屋买卖合同，本案立案时的案由为商品房销售合同纠纷，应予纠正。订购协议书系双方真实意思表示，李某某已经向开泰公司支付了绝大部分购房款，开泰公司已经将房屋交付李某某，该合同已经履行。虽然开泰公司向李某某转让的是城市私有房屋，但涉案房屋的建设已经取得施工许可证、工程规划许可证，已经验收合格，并不存在其它违法行为等，并且羊某某、羊美香、羊某某授权卢某某出售涉案房屋，因此开泰公司和李某某签订的《“开泰公寓”订购协议书》属于有效合同，对双方当事人都具有法律约束力。开泰公司应继续履行合同，将涉案房屋办理过户登记至李某某名下；羊某某，羊美香、羊某某和卢某某签订的《合作建房契约书》约定，卢某某可以自由销售所分得的房屋，在卢某某为买房者办理房产证时，羊某某、羊某某，羊美香予以配合。因此，羊某某、羊某某，羊美香有义务协助开泰公司为李某某办理过户登记手续；《“开泰公寓”订购协议书》约定“总价款并未包括商品房的一切相关税费，商品房办理产权证所产生的税费均根据政府相关规定由双方各自承担。”因涉案房屋的土地使用权类型是划拨地，在办理产权证过程中涉及到缴纳土地出让金和有关税、费等，李某某和开泰公司均应按照合同约定各自承担相应部分的费用。
因涉案房屋目前是城市私有房屋，而不是商品房，李某某请求判令开泰公司更换“购房订购协议书”为“商品房购房合同”不符合法律规定。将“办理房屋权属登记由其提交的资料及费用交付行政主管部门”，已经包括在办理房屋过户登记的过程中，故对原告的第2项诉讼请求不再处理；依据房屋买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，而物权的变动必须经过物权变动中的公示，即标的物的登记。李某某尚未取得涉案房屋的不动产权证，即涉案房屋尚未登记在其名下，所以李某某不能在本案中请求提前确认所有权；开泰公司的法定代表人是卢某某，法律规定企业法人对其法定代表人的经营活动承担民事责任，卢某某和羊某某、羊某某、羊美香进行的经营活动应由开泰公司承担，并且与李某某签订《“开泰公寓”订购协议书》的相对人是开泰公司，故卢某某在本案中不承担民事义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十五条之规定，判决如下：
一、被告三亚某某实业有限公司于本判决生效之日起60日内，将位于三亚市XX区XX村XX巷第三人羊某某、羊某某、羊美香住宅楼的X楼XX号房办理过户登记至原告李某某名下。第三人羊某某、羊某某，羊美香协助被告三亚某某实业有限公司办理过户登记手续;
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
案件受理费4，945元(李某某已预缴)，由被告三亚某某实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数、或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判长 王海军
审判员 邢增秀
审判员 单 宇
二〇一七年五月五日
书记员 杨 丹
附本判决所援引的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。