浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第796号
上诉人（原审被告）：沈甲���
上诉人（原审被告）：孙某某。
上述两上诉人的委托代理人：杨某。
被上诉人（原审原告）：张甲。
被上诉人（原审原告）：赵某某。
委托代理人：潘甲。
原审被告：沈乙。
原审被告：沈丙。
原审被告：沈丁。
上诉人沈甲、孙某某因与被上诉人张甲、赵某某等房屋
买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2010年11月
2日作出的（2010）甬慈民初字第536号民事判决，向本院提起
上诉。本院于2010年12月6日立案受理后，依法组成合议庭审
理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：原审被告孙某某系原审被告沈甲、
沈乙、沈丙、沈丁的母亲，沈戊（于2006年6月病故）系原审
被告孙某某丈夫。2002年11���17日，二原审原告与沈戊、原审
被告沈甲签订《房地产买卖契约》1份，该契约约定沈戊、原
审被告沈甲自愿将座落于慈溪市古塘街道（原浒山某）界牌村
东界牌周家路江河圈内的一宗房地产共五间（建筑面积185平甲、总土地使用面积1000平甲）以52万元的价格出售给二原审
原告，款项在2003年3月8日前付清，现付购房定金42万元，定
金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金；沈戊、原审被
告沈甲同意于2003年3月8日前将上述房地产按签约时的原样交
付给二原审原告，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权
一并转让给二原审原告；沈戊、原审被告沈甲保证上述房地产
权属清楚，若发生与其有关的产权纠纷或债权债务，概由沈戊
、原审被告沈甲负责清理，并承担���事诉讼责任，因此给二原
审原告造成的经济损失，由沈戊、原审被告沈甲赔偿；上述房
地产办理过户手续所需缴纳的税费及土地出让金、土地增值税
费等由二原审原告承担；沈戊、原审被告沈甲保证上述房地产
出卖所需的证件齐全，并对二原审原告办理过户提供协助；若
沈戊、原审被告沈甲违约，应该支付定金数额的违约金，若二
原审原告违约，定金抵作违约金；本契约一式二份，经双方签
章后生效。该契约由沈戊盖章、原审被告沈甲及其前妻潘乙签
名、二原审原告盖章及慈溪市浒山街道界牌村民委员会盖章确
认。上述房屋买卖行为于2002年12月8日得到了沈戊、原审被
告沈甲所在的生产小队23名村民的签名或盖章确认。2002年10
月20日，讼争房屋分别以��戊、原审被告沈甲为户主的名义申
请平乙三层楼，该申请得到了××浒山街道界牌村民委员会和
慈溪市浒山街道城市建设办公室的确认，并取得了慈溪市私人
建房建设工程规划许可。二原审原告于2002年11月19日交付原
审被告沈甲前妻潘乙房款41万元。讼争房屋由二原审原告让原
审被告沈乙丈夫沈己翻建成三层楼房。本案审理过程中，原审法院依二原审原告申请委托余姚天衡房地产估价有限公司对讼
争房甲、西各二间共四间三层楼房的翻建费用、装潢费用及市
场价值进行评估，该公司经评估认为前述房屋的翻建费用为37
7820元、装潢费用为203030元，按原审被告沈甲、孙某某家庭
户口确定可安置面积的拆迁安置补偿政策评估的市场价格为32
34537元，按二原审原告拆一还一���乙行补偿政策计算的市场
价格为3548182元（已包含房屋的重置价格，但不包含讼争房
屋的装修及附属物的补偿金额）。另查明，讼争房屋的土地性
质为农某集体土地，原审被告沈甲、孙某某系农某居某，二原
审原告系城镇居某。本案审理过程中，原审被告沈乙、沈丙、
沈丁均表示其作为沈戊的法定继承人，放弃对沈戊遗产的继承
。
原审原告张甲、赵某某于2010年8月16日诉至原审法院，
请求判令：原审被告沈甲、孙某某即时返还二原审原告购房款
47.82万元；判令原审被告沈甲、孙某某即时折价补偿二原审
原告房屋翻建费377820元、装潢费203030元，并赔偿二原审原
告损失3548182元；判令原审被告沈甲、孙某某赔偿二原审原
告评估费10000元；本案案件受���费、诉讼保全费由原审被告
沈甲、孙某某承担；原审被告沈乙、沈丙、沈丁在其继承遗产
范围内与原审被告沈甲、孙某某互负连带责任。
原审法院审理认为：本案争议焦点为二原审原告与沈戊
、原审被告沈甲之间的房屋买卖合同是否成立？二原审原告支
付的购房款及二原审原告在本案中的损失如何认定？
一、关于二原审原告与沈戊、原审被告沈甲签订的《房地产买卖契约》是否成立问题。原审法院认为，当事人订立合
同，采取要约、承诺方式，承诺生效时合同成立，即当事人就
合同事项达成合意时合同成立。本案中，二原审原告与沈戊、
原审被告沈甲签订《房地产买卖契约》，该契约对合同标的物
、价款、支付方式、违约责任等事项进行了明确约定，该契约
的基本条款已经具备，并由当事人签名盖章予以确认，说明当
事人已就拟转让的房地产形成合意，故该契约已经成立。二原
审被告主张其未收到二原审原告支付的购房款，双方之间的《
房地产买卖契约》尚未成立。原审法院认为，二原审原告是否
已经支付购房款系合同的履行问题，合同成立与否并非取决于
合同是否履行，二原审被告以其未收到二原审原告的购房款为
由主张乙之间的合同不成立，此系二原审被告对合同成立与合
同履行问题的误解，故二原审被告的该项辩称于法无据，不予
采纳。
二、关于二原审原告支付的购房款如何认定问题。原审
法院认为，首先，二原审原告与沈戊、原审被告沈甲签订《房
地产买卖契约》距今将近十年，且《房地产买卖契约》上有潘
乙的签名，该契约签订时原审被告沈甲又将拟转让房屋的建房
审批表、建设工程规划许可证交给二原审原告，二原审原告在
受让房屋后对房乙行了翻建、装潢，原审被告沈甲对二原审原
告翻建房屋亦为明知，按常某，若二原审原告支付给潘乙的41
万元不是有效付款，二原审被告应向二原审原告主张某款权某
，但双方签订《房地产买卖契约》至今，二原审被告并未向二
原审原告主张某款权某，故二原审被告关于二原审原告支付给潘乙的41万元并非有效付款的主张与生活常某不合，原审法院
难以采信。其次，潘乙与二原审原告无其他经济关系，如果沈
戊与原审被告沈甲未对二原审原告作出付款指示，按常某，二
原审原告不会将购房款41万元支��给潘乙，且庭审中原审被告
沈甲也自认其将房屋出卖给二原审原告后向潘乙要钱，潘乙不
肯，原审被告沈甲的陈述也表明其知道二原审原告向潘乙支某
某购房款，这与沈己关于当初原审被告沈甲已经破产，沈戊不
放心原审被告沈甲拿房款，如果卖房的话一定要求原审被告沈
甲与潘乙复婚才可以卖，卖房时原审被告沈甲将潘乙叫过来与
房款交给潘乙的陈述相印证，故原审法院认为二原审原告根据
沈戊、原审被告沈甲的要求支付潘乙购房款41万元的陈述符合
生活常某，较为可信。再次，讼争房屋翻建过程中，二原审原
告与沈己、原审被告沈甲就原审原、原审被告之间的房屋转让
事宜再次协商，协商过程中考虑到房屋翻建后原审被告孙某某
无处安身及二原审原告尚有7万余元房款未付，最后三方甲二
原审原告购买原五间房屋中的四间房屋，居中的一间房屋由原
审被告孙某某居住。该协商过程反映原审被告沈甲已确认二原
审原告有7万余元的购房款尚未支付，结合讼争房屋的转让价
为52万元及二原审原告未通过其他方式支付二原审被告大额购
房款的事实，原审法院认定二原审原告支付给潘乙的41万元应
为二原审原告对讼争房屋购房款的支付，且该笔款项为有效付
款。另外，二原审原告主张丙过借款方式支付原审被告沈甲购
房款2.60万元，原审被告沈甲对自己向二原审原告借款2.60万
元的事实无异议，但认为该款项系借款。原审法院认为，原审被告沈甲向二原审原告借款2.60万元属实，但原审被告沈甲与
二原审原告之间的借��关系与本案并非同一法律关系，二原审
原告可就此款项与原审被告沈甲另行理直，该借款不能视为二
原审原告支付的购房款。二原审原告还主张《房地产买卖契约
》签订时支付原审被告沈甲现金1.90万元、支付房屋翻建的建
房配套费5022元及其他建房费用，并提供建房配套费的付款票
据三份。原审被告沈甲认为建房配套费系自己支付的，为了房
屋翻建需要，自己将建房配套费付款票据交给二原审原告，对
其他款项不予认可。原审法院认为，二原审原告关于某某配套
费5022元系二原审原告支付的主张，有付款票据予以佐证，且
沈己也陈述讼争房屋翻建的建房配套费系二原审原告交纳，原
审被告沈甲对该陈述并无异议，而原审被告沈甲辩称自己支付
建房配套��后将相应票据交给二原审原告，但未提供相应证据
予以证实，故原审法院认定建房配套费5022元由二原审原告支
付。二原审原告主张丁现金支某某原审被告沈甲购房款1.90万
元及其他建房费用，但未能提供相应证据予以证实，而原审被
告沈甲对该项主张又不予认可，故二原审原告关于其支付原审
被告沈甲现金1.90万元及其他建房费用的主张不予采信。
三、关于二原审原告在本案中的损失如何认定问题。为
查明二原审原告与原审被告之间的房地产买卖情况，原审法院
对沈己制作谈话笔录一份，沈己在谈话时称：当初原审原、被
告买卖的房屋是一层185平甲的平房，但双方谈的时候原审原
告方实际上是要买三层，所以原审被告沈甲把相应的建房审批
手续交给二��审原告，原审被告沈甲还通过村干部办理了相关手续，建房配套费用也是二原审原告交的。建房手续办好后，
房屋一直未能翻建，二原审原告、原审被告沈甲与沈己又经协
商，协商时考虑到房屋翻建后原审被告孙某某无处安身及二原
审原告尚有7万余元房款未付，最后商定二原审原告购买四间
房屋，中间一间房屋归沈己所有，由原审被告孙某某居住。根
据沈己的陈述，原审法院认为二原审原告与沈戊、原审被告沈
甲签订《房地产转让契约》，该契约的目的除二原审原告能够
取得契约载明的五间平房及相应的土地使用权外，还包括能够
对契约载明的五间平房进行翻建的权某。事实上，该契约签订
后，原审被告沈甲将房屋翻建的相关审批手续交给二原审原告
，协助二原审原告与所在村干部联系办妥房屋的翻建手续，并
最终由二原审原告完成房屋的翻建，将平房翻建成三层楼房，
故二原审原告在本案中的损失应当根据翻建后的房屋来确定。
《房地产转让契约》签订后，为解决原审被告孙某某的居住问
题，二原审原告与原审被告沈甲及案外人沈己经协商，各方约
定原五间平丙的中间一间归沈己所有，此系当事人对原《房地
产转让契约》的变更，且原审被告孙某某对此也未提出异议，
故二原审原告在本案中的损失可根据翻建后东、西各二间（共
四间）三楼房屋，即四间三楼房屋确定。
综上，原审法院认为：农某宅基地使用权系农某集体经
济组织成员享有的权某，与享有者的特定身份相联系，非本集
体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，因讼争房屋项
下的土地性质系农某集体土地使用权，而二原审被告系农某居
某，二原审原告系城镇居某，故二原审原告与沈戊、原审被告沈甲之间签订的《房地产买卖契约》违反了法律的强制性规定
，应为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还
，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的
一方应当赔偿对方某此所受到的损失，双方都有过错的，应当
各自承担相应的责任。因二原审原告与沈戊、原审被告沈甲签
订的《房地产转让契约》无效，二原审原告支付的购房款及其
他款项二原审被告也应当返还，现二原审原告要求二原审被告
返还购房款，理由正当，予以支持，根据原审法院认定的二原
审原告已支付的购房款，二原审被告应返还二原审原告购房款
41万元。二原审原告支付的讼争房屋建房配套费5022元，二原
审被告亦应返还。二原审原告受让讼争房屋后，将该房屋翻建
成三层楼房并进行了装潢，二原审原告投入的装潢费用因添附
行为附合在讼争房屋之上且无法分离，故二原审原告要求二原
审被告折价补偿的请求予以支持，装潢费用的具体金额原审法
院根据余姚天衡房地产估价有限公司的评估结论确定为203030
元。因二原审原告与沈戊、原审被告沈甲在签订《房地产买卖
契约》时均有过错，故双方应按各自的过错程度承担相应的民
事责任，现二原审原告要求二原审被告赔偿因合同无效而遭受
的损失，理由正当，予以支持，其损失根据讼争房屋（东、西
各二间，共四间）按二原审原告可享受的拆一还一方乙行安置
补偿政策评估的现值3548182元及评估费10000元并结合双方的
过错程度确定为3202363.80元［（3548182＋10000）×90%＝3
202363.80］。二原审原告要求二原审被告补差其对讼争房屋
的翻建费用，余姚天衡房地产估价事务所有限公司评估的讼争房屋按慈溪市拆迁补偿政策确定的市场价值中已包含了该项房
屋翻建费用，故二原审原告要求二原审被告折价补偿房屋翻建
费用的诉请缺乏事实依据，不予支持。二原审原告主张的本案
财产保全费5000元由二原审被告承担，根据《诉讼费用交纳办
法》第三十八条关于“财产保全某请费某某请人负担，申请人
提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求”的规定，二原审
原告的该项请���，于法有据，予以支持。因三原审被告均表示
不继承沈戊的遗产，也不承担相应责任，二原审原告与二原审
被告对此也无异议，三原审被告自愿放弃对沈戊遗产的继承权
某，此系三原审被告对自己权某的处分，原审法院照准，故三
原审被告无需就沈戊与二原审原告之间的房地产买卖事宜承担
责任。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十
二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第
三十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十
条，《诉讼费用交纳办法》第十条第（二）项、第三十八条第
三款之规定，作出如下判决：一、原审被告沈甲、孙某某应返
还原审原告张甲、赵某某购房款410000元、建房配套费5022元
；二、原审被告沈甲、孙某某应折价补偿原审原告张甲、赵某
某房屋装潢费203030元；三、原审被告沈甲、孙某某应赔偿原
审原告张甲、赵某某损失3202363.80元；四、原审被告沈甲、
孙某某应支付原审原告张甲、赵某某财产保全费5000元；上述
四项款项合计3825415.80元，原审被告沈甲、孙某某于本判决
生效之日起七天内履行；五、驳回原审原告张甲、赵某某的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定
，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费43738
元，由原审原告张甲、赵某某负担6335元，原审被告沈甲、孙
某某负担37403元。
宣判后，原审被告沈甲、孙某某不服，上诉至���院，称
：一、房地产买卖契约未有上诉人孙某某签名或盖章，故该契
约未成立。二、即使房地产买卖契约成立，买卖标的也为五间
平屋。两被上诉人借用两上诉人名义申请平乙三层楼，违反了
土地管理法的规定，应认定无效，其相应损失应按五间平丁定
，而非东、西各两间三楼房屋来确定。三、合同无效的过错应
由双方各自承担50%的责任，两被上诉人的实际损失为平房翻
建费用377820元、装潢费203030元和以返还款41万元计算按银
行同期贷款月利息的一半利息损失。因两被上诉人非拆迁户，
不能享受拆一还一安置补偿政策，且买卖标的仅为五间平房，
现一审法院根据翻建后东西各两间三楼房屋作为估价对象，按
拆迁安置补偿标准评估其市场价格是错误的。请求二审法院撤
销原判第三条，改判为上诉人应赔偿被上诉人翻建费用377820
元。
被上诉人张甲、赵某某答辩称：一审判决认定合同成立
但无效是正确的。答辩人与沈甲等协商房地产转让事宜时，沈
甲等人的房屋虽为五间平房，但沈甲已办好了平房翻建审批手
续，涉案房地产买卖契约签订后，上诉人沈甲将平房及相关的
房地产权证、平房翻建后手续交给答辩人，并协助答辩人将平房翻建为三层楼房。房屋翻建过程中，答辩人为解决上诉人孙
某某的居住问题，同意将五间楼房中的中间一层三楼让归案外
人沈己所有，由上诉人孙某某居住，答辩人已作出重大让步。
因此，一审法院判决认定涉案房地产买卖契约无效的损失按四
间三层楼房确定，并无不当。按慈溪市农某房屋拆迁安置补偿
政策，农某房屋的买受人为城镇居某的，可根据被拆迁房屋的
实际面积按拆一还一方式确定拆迁安置补偿价值。答辩人系城
镇居某，现该房屋被拆迁，一审判决根据答辩人翻建楼房的面
积按拆一还一方式确定该房屋的拆迁安置补偿价值，并以此作
为涉案房地产买卖契约无效损失的计算依据，合理合法。综上
，答辩人认为一审判决事实认定清楚，法律适用正确，判决结
果得当，应当予以维持。上诉人的上诉无理，应当驳回。
二审审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。
对原审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，慈溪
市国土资源局、慈溪市建设局慈土资发（2009）31、37号文件
《关于〈慈溪市征收集体所有土地房屋���迁若干规定〉有关问
题的解释》、《关于〈慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干
规定〉有关问题的补充说明》均明确：通过买卖、继承、析产
等形式取得集体所有土地被拆迁房屋的非农户按照建筑面积“
拆一还一”方乙行补偿安置。2010年5月，因涉案房屋现已以
两被上诉人名义拆迁，孙亚','2018-10-04
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