重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝02民终287号
上诉人（原审原告暨反诉被告）：付开巧，女，1969年7月28日生，汉族，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：刘云，重庆新盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王建国，重庆新盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告暨反诉原告）：重庆市亿远房地产经纪有限公司，住所地重庆市万州区北山路4号，统一社会信用代码91500101686208921R。
法定代表人：张君，执行董事。
委托诉讼代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆尤德福商贸有限公司，住所地重庆市渝北区人和街道新南路162号B单元1615号，统一社会信用代码91500000305188200U。
法定代表人：冯乐乐，执行董事。
委托诉讼代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所律师。
上诉人付开巧与被上诉人重庆市亿远房地产经纪有限公司（以下简称重庆亿远公司）、被上诉人重庆尤德福商贸有限公司（以下简称重庆尤德福公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2017)渝0101民初26号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人付开巧上诉请求:1、撤销重庆市万州区人民法院(2017)渝0101民初26号民事判决，支持上诉人一审中除解除合同之外的全部诉讼请求并驳回被上诉人的反诉请求中要求上诉人支付租金和场地费的请求；2、鉴定费6000元及一、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉事实及理由：1、被上诉人因欠缴水电费导致物业公司于2016年10月8日停电且至今未恢复，致使上诉人在10月8日至11月7日无法经营，给上诉人造成了损失，应予以酌情赔偿；2、2016年11月7日至2017年3月7日期间，上诉人自己从外面搭电处理货品是为了降低损失，一审法院已认定被上诉人根本违约，上诉人就不应支付租金；3、2017年3月7日被上诉人将一楼大门上锁之后，上诉人租赁的商铺就已被被上诉人控制，因此，上诉人不应承担2017年3月7日之后的场地占用费；4、被上诉人将未经过消防验收并被消防部门作出处罚的商铺租赁给上诉人经营，属于违法违规，构成根本违约；并且被上诉人承诺整个商场入住率达到85%才收取租金，但该商场至今没达到这个标准，被上诉人违约应承担赔偿责任。故被上诉人已收取的第一年的租金和押金应退回；5、被上诉人应赔偿未形成附合的装修部分的损失。
被上诉人重庆亿远公司辩称，上诉人的上诉请求及理由不能成立，请求维持一审判决。
被上诉人重庆尤德福公司辩称，上诉人的上诉请求及理由不能成立，一审判决应予维持。
一审原告付开巧向一审法院起诉请求:1、解除原被告之间的商铺租赁合同；2、判令被告返还商铺租金61920元、押金74160元；3、判令被告支付原告装修损失61700元；4、判令被告支付原告经济损失46000元（含加盟费18000元，2016年11月8日至2016年11月7日期间经营损失28000元）；5、判令二被告承担连带责任；6、诉讼费由被告承担。
重庆亿远公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告返还租赁场地给反诉原告；2、判令反诉被告支付反诉原告租金41010元（从2016年9月20日起至本诉诉请解除租赁合同之日2017年3月8日）；3、判令反诉被告赔偿从2017年3月9日起至归还商铺时止的租金损失（以年租金136080元为标准）；4、判令反诉被告支付反诉原告垫付的电费6534元、中央空调费2376元（截止停业时止）；5、反诉费由反诉被告负担。
一审法院认定事实:原告付开巧系个人独资企业重庆市万州区付开巧床上用品经营部的投资人，该企业成立于2013年12月3日，经营范围为服装加工，批发、零售床上用品。重庆市亿远房地产开发有限公司（以下简称重庆亿远房地产公司）系万州区北山大道财富中心1、2号楼、财富中心（商业）调整及地下超市、车库的建设单位，该工程于2015年4月2日取得建设工程竣工验收备案登记证。重庆亿远房地产公司委托被告重庆尤德福公司对财富中心商业进行租赁经营管理。2014年6月30日，重庆亿远房地产公司（甲方）与重庆市鑫三好物业管理有限公司（乙方）签订《财富中心前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对财富中心实施前期物业服务管理，物业管理区域包括财富中心高层住宅和商业用房。合同第五条约定，水电气使用费及共用分摊费，每月一次性缴纳。2014年5月30日，重庆亿远房地产公司（甲方）与原告付开巧（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其位于重庆市万州区北山大道339号财富中心商业10号建筑面积43平方米商铺出租给乙方，租期为10年，交房之日起一个月以后起算，第一年租金每平方米120元/月，第二年开始每年租金按5%递增。第一年租金为61920元。合同还约定，水电费由承租方自行缴纳。合同签订后，原告依约支付了租金。2015年8月1日，原告装修后入驻商场进行经营，经营品牌为欧派家纺。原告入驻后，经与重庆亿远房地产公司口头协商，增加了租赁面积70平方米，原告于2015年8月13日向被告重庆尤德福公司缴纳一年的租金74160元，装修后于2015年9月20日入场经营。合同履行过程中，原告的电费、空调费均由被告重庆尤德福公司的工作人员按月收取。2016年10月7日，重庆鑫三好物业管理有限公司财富中心物管处发布《停电通知》，载明：因线路检修，北山大道财富中心尤德福商场于2016年10月8日8时停电。停电后，原告无法进行经营。经协商无果，2016年11月7日，原告向商场外的其他经营者搭用电源，进行货物处理。2016年10月31日，重庆亿远房地产公司变更名称为重庆市亿远房地产经纪有限公司。2017年3月8日，被告重庆尤德福公司的工作人员将原告经营的出口上锁，将钥匙交由其他商家保管，原告自此后未再继续使用涉案商铺，但仅将存放的货物搬走，并未将展示柜、展示床等物品搬走。另查明，财富中心一楼商场存在总电表二只，除个别商户有分表外（不含原告），其余商户并无分表。商场的电费、空调费均系按使用面积进行分摊，被告重庆尤德福公司的工作人员按月向各商铺收取，再向物业管理公司缴纳。由于部分商铺并未缴纳电费，导致被告须向物业管理公司垫付电费，被告因经济困难不再垫付后，物业管理公司遂将商场停电。庭审中，原告提交《涉税信息查询结果告知书》，载明重庆市万州区付开巧床上用品经营部2016年7月1日至2016年12月31日期间的应纳税经营额为28000元/月，应纳税额840元/月。二被告对其真实性无异议，但不能证明原告的经营利润损失。二被告称原告未缴纳电费，但并未提供相关证据，被告重庆亿远公司当庭撤回要求原告支付电费、空调费的诉讼请求。二被告并未提交案涉商场已通过消防验收的证据。被告重庆亿远公司认可原告的租金起算时间为2015年9月20日。诉讼中，经原告付开巧的申请，本院委托重庆铂码房地产土地资产评估有限公司对原告的装修损失进行司法鉴定，该公司于2017年9月26日作出《资产司法评估报告》（重铂资评鉴字2017第0010号），鉴定原告的装修损失总金额为61700元。原告缴纳鉴定费6000元。经本院核算，鉴定结论中已形成附合的装饰装修损失为15060元（《评估结果明细表》第12、23、24、25、26、27、28、29、30、32、33、34、35、36项），未形成附合部分价值46640元。一审法院认为：首先，关于合同的效力。本案中，原告付开巧与被告重庆亿远公司就涉案场地订立书面合同及口头协议，系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的禁止性规定，该合同及口头协议合法有效。根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，被告虽然未提供涉案商场已通过消防验收的依据，但消防验收仅为商场的行政管理措施，该规定并非效力性强制规范，未通过消防验收并不必然导致涉案租赁合同无效。其次，关于租赁期限。合同约定从交房之日起一个月以后起算，第一部分43平方米原告于2015年8月1日入场，第二部分70平方米原告于2015年8月13日达成协议，被告重庆亿远公司认可两部分面积均从2015年9月20日计算租金，视为对其权利的主张，该院予以支持。原告诉称被告承诺商场入住率达到85%才开始计算租金，但并未提供证据证明，该院对该意见不予采纳；原告认为被告商场未通过消防验收，不应当计算租金，但双方在合同中并无此类约定，消防验收也未实际影响原告对租赁场地的使用，该院对该意见亦不予采纳。第三，关于违约行为。合同履行过程中，电费、空调费均由被告重庆尤德福公司的工作人员依照使用面积收取后向物管公司缴纳。二被告称原告欠付电费、空调费，并未提供证据证明。因此，在原告依约履行合同义务的情形下，被告重庆亿远公司亦应向原告保障租赁物的使用属性。基于商场电路的整体性，应由业主方即被告重庆亿远公司统一向物管公司缴纳电费。因其他租户未缴纳电费，被告重庆亿远公司未再缴纳电费，导致守约方原告的经营场地停电，违反合同约定，属于违约行为。第四，对于原告付开巧的诉讼请求，该院评析如下：1、在原告依约履行合同的情形下，被告重庆亿远公司未能保障租赁物的使用属性，停电对原告的经营产生重大影响，且一直未予恢复，属于根本违约，原告要求解除租赁合同，符合法律规定，该院予以支持。该院于2017年3月9日开庭时，被告重庆亿远公司答辩同意解除合同，原被告之间的合同及口头协议于当日解除。2、原告付开巧与被告重庆亿远公司形成租赁关系，在原告已经使用场地超过一年的情形下，其要求返还缴纳的租金于法无据，该院不予支持。3、关于原告付开巧主张的加盟费18000元，未提供证据证明，本院不予支持。关于原告主张的2016年10月8日至2016年11月7日期间的经营损失，因被告重庆亿远公司违约，导致原告无法经营，应当向原告赔偿利润损失，但原告仅提供了税务部门提供的涉税信息，该证据仅能证明原告月经营额度为28000元，并不能证明其月利润，该院对该请求亦不予支持。4、关于原告主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，因原、被告对装饰装修的处理并无约定，结合重庆铂码房地产土地资产评估有限公司作出《资产司法评估报告》，涉案场地已形成附合的装饰装修损失金额为15060元，应由被告重庆亿远公司予以赔偿，对于未形成附合的部分，应由原告自行拆除，该院对该部分不予支持。5、因原告付开巧系与被告重庆亿远公司形成租赁合同关系，被告重庆尤德福公司仅为被告重庆亿远公司委托管理的主体，并非合同当事人，原告要求被告重庆尤德福公司承担连带责任于法无据，该院不予支持。第五，对于反诉原告重庆亿远公司的反诉请求，本院评析如下：1、原、被告之间的合同解除后，原告付开巧应当向被告重庆亿远公司返还租赁场地，但其并未将场地内的展示床、展示柜等物品搬走，事实上未履行交还义务，该院对反诉原告要求返还场地的诉讼请求予以支持。2、原告付开巧向被告重庆亿远公司缴纳租金136080元，期限为2015年9月20日至2016年9月19日，期限届满后至合同解除前原告仍在使用租赁场地，应当继续履行缴纳租金的义务。合同解除后，因原告未履行返还场地义务，应当向被告重庆亿远公司支付房屋占用费。因此，反诉原告重庆亿远公司要求反诉被告付开巧支付租金及占用费符合法律规定，该院予以支持，但由于反诉原告存在违约行为，应对租金标准及占用费标准进行调整。从2016年9月20日至2016年10月7日，合同正常履行，原告应当按照合同约定的租金标准支付租金，即6710.79元（136080元÷365天×18天）。2016年10月8日至2016年11月6日，因被告重庆亿远公司违约导致停电，原告未使用租赁房屋，不应支付租金。2016年11月7日至2017年3月7日，原告付开巧从其他经营者处搭电处理货物，虽然实际使用了场地，但停电已严重影响商场的关注量、人流量，原告已不能取得预期的利润，租金的标准应当降低，该院按照原标准的30%计算该段期间的租金，即13533.44元（136080元÷365天×121天×30%）。2017年3月8日，被告重庆尤德福公司的工作人员将原告经营的商场入口上锁，原告并未继续使用该场地，但原告也未将其展示床、展示柜等物品搬走，被告也未使用该场地。因此，对于2017年3月8日之后的租金及占用费损失，原、被告均存在过错，双方各承担50%，即租金和占用费标准为原租金标准的15%。综合以上意见，反诉被告付开巧应当向反诉原告重庆亿远公司支付2016年9月20日至2016年10月7日租金6710.79元，2016年11月7日至2017年3月7日租金13533.44元，2017年3月8日的租金55.92元（136080元÷365天×15%=55.92元/日），共计租金20300.15元，并从2017年3月9日起至实际交还租赁场地时止按55.92元/日向被告重庆亿远公司支付占用费。综上所述，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）付开巧与被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司订立的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告（反诉被告）付开巧装修损失15060元；三、原告（反诉被告）付开巧于本判决生效后十日内，向被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司返还租赁场地；四、原告（反诉被告）付开巧于本判决生效后十日内，向被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司支付租金20300.15元，并从2017年3月9日起至实际交还租赁场地时止，按照55.92元/日支付场地占用费；五、鉴定费6000元，原告（反诉被告）付开巧与被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司各负担3000元。六、驳回原告（反诉被告）付开巧的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费4956元，由原告付开巧负担4779元，被告重庆市亿远房地产经纪有限公司负担177元；反诉案件受理费3200元，减半收取1600元，由原告付开巧负担394元，被告重庆市亿远房地产经纪有限公司负担1206元。
二审审理过程中,本院根据上诉人的申请，调查收集了重庆市万州区公安消防支队依职权于2015年7月形成的秦鹏、冯群超的询问笔录、《消防监督检查记录》、《行政处罚决定书》各一份，上述证据表明重庆市万州区公安消防支队此次消防检查、处罚的对象为重庆尤德福商贸有限公司万州分公司使用的财富中心商业楼负一层（面积4000平方米）。而上诉人付开巧租赁的商铺位于财富中心商业楼第一层。此外，上诉人在二审中提交了如下证据材料：消防处罚决定书、消防监督检查记录、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及付开巧2016年11-12月的经营收据，双方当事人对上述证据中的消防处罚决定书、消防监督检查记录的真实性、客观性无异议，且与本院调查收集的一致，本院予以采信。对于《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，具备真实性、合法性，其载明的内容为：场所所在建筑名称：财富中心商业楼；场所建筑面积：8316.99平方米；场所所在层数：地下一层及地上一层局部。付开巧提交的2016年11-12月的经营收据，对方当事人对其真实客观性有异议，经本院审查，上述经营收据无购货人姓名、且应交付客户的一联仍在付开巧手中，因此，缺乏足够的证据证明上述收据记载的业务真实存在，故不院不予采信。二审查明的其他事实与一审基本一致。
二审另查明，重庆市万州区公安消防支队于2015年7月对重庆尤德福商贸有限公司万州分公司的消防检查、处罚没有导致上诉人停业；重庆市万州区公安消防支队也没有要求上诉人停业。
本院认为,上诉人未与被上诉人重庆尤德福公司建立合同关系，其要求被上诉人重庆尤德福公司承担连带责任的请求不符合法律规定，本院不予支持。上诉人与重庆亿远房地产公司（现重庆亿远公司）签订的合同合法有效，双方均应依约履行，但重庆亿远房地产公司因未按时收缴电费导致上诉人租赁的经营场所停电，违反合同约定，理应承担相应的民事责任。为此，一审基于被上诉人重庆亿远公司的违约行为给上诉人经营造成的不利影响，在处理上诉人应支付被上诉人重庆亿远公司的租金或场地占用费时针对不同情形分别作出不支付租金和大幅降低租金(场地占用费)的判决，平衡了双方当事人的权益。对于上诉人主张的因停电给其带来的损失问题，由于上诉人在一、二审中均未提交充足的证据证明其损失客观存在，且商业经营行为本身存在亏损的风险，故上诉人要求酌情赔偿的请求本院不予支持。其次，关于上诉人要求不支付2016年11月7日到至今的租金和场地占用费问题，根据一、二审查明的事实，上诉人从2016年11月7日至2017年3月7日自行从其他地方搭电经营期间，仍使用了租赁场地；2017年3月9日双方解除涉案合同后，上诉人至今未将租赁场地返还被上诉人重庆亿远公司，且仍未将该场地内的展示床、展示柜等物品搬走，继续占用租赁场地。因此，上诉人要求不支付2016年11月7日到至今的租金和房屋占用费的请求不符合法律规定，本院不予支持。第三，本院在二审中查明，上诉人付开巧对其租赁的财富中心商业楼第一层商铺的经营未受到重庆市万州区公安消防支队2015年7月对重庆尤德福商贸有限公司万州分公司消防检查、处罚的影响；此外，上诉人未提供充足证据证明被上诉人重庆亿远公司承诺财富中心整个商业场所入住率达到85%才开始计收租金的事实存在，故其要求被上诉人退还2015年9月20日至2016年9月19日期间租金的请求本院也不予支持。第四，一审仅判决被上诉人重庆亿远公司赔偿上诉人形成附合的装修损失，符合我国相关法律和司法解释的规定，上诉人要求被上诉人重庆亿远公司赔偿未形成附合的装饰装修物的请求和理由不能成立。鉴于上诉人要求被上诉人对装饰装修物全额赔偿的请求不符合我国相关法律和司法解释的规定，故一审判决上诉人和被上诉人对鉴定费6000元各负担3000元并无不当。
综上所述，付开巧的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决适用法律正确,处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5351.2元,由上诉人付开巧负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨超
审判员 肖毅
审判员 田敏
二〇一八年四月二十三日
书记员 林巧