河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫13民终5676号
上诉人（一审原告、反诉被告）：新野县汉城街道南关社区居委会第一居民小组。
主要负责人：蔡保建，任组长。
委托诉讼代理人：马霄，河南达圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦泰，河南达圣律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：新野县裕达纺织有限公司。
住所地：新野县文化路东段北侧。
法定代表人:张新巧，任经理。
委托诉讼代理人：樊华巧，河南同心德律师事务所律师。
上诉人新野县汉城街道南关社区居委会第一居民小组（以下简称南关一组）与被上诉人新野县裕达纺织有限公司（以下简称裕达纺织公司）租赁合同纠纷一案，不服桐柏县人民法院﹙以下简称一审法院﹚（2017）豫1330民初1008号判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。南关一组委托诉讼代理人马霄、秦泰，裕达纺织公司法定代表人张新巧及其委托诉讼代理人樊华巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
南关一组上诉请求：1.撤销原判第一项，改判解除双方订立的土地房屋租赁合同；2.撤销一审判决第二项，判令裕达纺织公司支付拖欠的全部租赁费并支付违约金50000元。
事实与理由：1.南关一组从未向裕达纺织公司转租的租赁人收取过卫生费，裕达纺织公司也未提供收费凭据；南关一组阻拦裕达纺织公司搭建临时建筑，充分说明不允许其搭建、转租；裕达纺织公司出具保证，不能说明南关一组知道和同意转租；一审认定南关一组知道转租6个月未提出异议，证据不足。2.南关一组出租棉纺厂是开办企业，裕达纺织公司已停产不再经营，失去了租赁合同的目的；合同约定的是整体转租，裕达纺织公司属分割转租构成违约；其在租赁期间搭建临时建筑、转租，拖欠租金，违背了租赁合同约定；南关一组要求解除合同，符合合同约定和法律规定。3.一审判决第二项确认的裕达纺织公司应交纳的租赁费的金额、期限不明确、具体，损害了南关一组的合法权益。
裕达纺织公司辩称，1.南关一组对于裕达纺织公司转租是知道、认可的，且超过六个月未提出异议；增添车间、厂房等也征得了其同意；停产与租赁合同无关。2.南关一组提出裕达纺织公司改变租赁物用途无证据支持；裕达纺织公司无违约行为，本案没有出现解除合同的事由，南关一组无权要求解除合同。
南关一组向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的土地房屋租赁合同并由裕达纺织公司支付违约金50000元；2.判令裕达纺织公司支付拖欠的2015年8月1日至搬出之日的房屋占用使用费每年50000元并按10%支付违约金。
裕达公司向一审法院反诉请求：由南关一组支付垫付的房屋维修费17800元。
一审法院认定事实：2003年8月1日，南关一组﹙甲方﹚与裕达纺织公司﹙乙方﹚签订土地房屋租赁合同，双方约定：一、土地租赁：1.甲方将文化路东段北侧土地租赁给乙方使用。2.四邻边界：本次租地西止县胶印厂东院墙，东止南关一组院墙，南止本厂围墙外1米处，北止本厂围墙1米处。东西长74米，南北长90米，折合土地面积约10亩。3.土地租金及租赁期限：本次租赁土地每亩年租金800元，共计年租金8000元，租赁期限30年，2003年8月1日至2033年7月30日。租赁期间，经甲乙双方同意，以同等条件可转租给另一方。二、房屋投资利息：1.房屋租赁包括车间、仓库、职工住宿楼、门岗、伙房、围墙及其他附属物。年租金4.2万元。2.房屋租赁期限为30年。2003年8月1日至2033年7月30日。三、交款办法与交款时间：本合同土地、房屋两项年租金为5万元（其中土地年租金8000元，房屋年租金4.2万元），自合同生效之日起，每年分二次付清租金。即8月5日前一次交清当年租金的50%，元月5日前再交清剩余的50%年租金。四、双方的权利和义务：1.土地、房屋租赁期间，生产经营中的一切税费由乙方承担，因土地、房屋发生的税费由甲方承担。2.本合同生效后，乙方有义务必须保证甲方的资产不受损失，经有关部门认定，若非乙方造成的资产损失，乙方不负责任，待合同期满后，各项资产要完好无损交给甲方。在同等条件下乙方可优先续签租赁。3.在合同期内，甲方有义务保证车间石棉瓦房每八年维修一次。楼房的油毡结顶每五年维修一次。因自然灾害或人力不可抗拒的因素及工程质量因素导致的房屋损失和维修由甲方负责。机器设备损失由乙方负责。4.合同生效后，甲方有义务协助乙方处理周边环境，使乙方生产经营正常运行，不得干涉乙方生产、经营、管理。5.合同期间乙方如需改造车间、厂房等设施，必须经甲方同意后方可实施，甲方不再投入生产，否则造成后果自负。另外，乙方的投资，不得抵交甲方的租金。乙方所投资产合同到期后，协商处理解决。6.本厂的路宽7米，由北向南通往文化路。甲方有义务保证该厂大门以东8米宽的门岗房及展销厅归乙方使用，土地价格另行协商。厂内水路由院内向南接文化路水路排出。五、违约责任1.本合同一经签订生效，任何一方违约，任何一方都有权终止合同并处罚对方违约金5万元。2.乙方上交租金若有拖欠，按拖欠金额日罚10%，拖欠一个月后，甲方有权终止合同。合同签订后，裕达纺织公司在所租场院内开办棉纺厂。自2013年起裕达公司处于停产状态，同年，裕达纺织公司开始转租南关一组的厂房，并在租赁院内建有多处钢结构房屋用于出租。2014年春，南关一组会计与张新巧一起向裕达纺织公司转租的租赁户张献友、郑立均、黄一凡收取卫生费。2014年5月7日，裕达纺织公司在承租的院内建钢构大棚时，南关一组出面阻止，裕达纺织公司出具书面保证：“本人保证合同到期后中途所建房屋、大棚自行拆除，一切费用自行承担”。2015年7、8月份，南关一组拒绝收取2015年8月1日之后的租金并要求与裕达纺织公司解除合同。南关一组于2015年9月向新野县人民法院提起诉讼。新野县人民法院作出一审判决后，裕达纺织公司不服提起上诉，南阳市中级人民法院作出裁定，撤销原判，发还重审。重审期间，南关一组撤诉，后又提起本次诉讼。另查明，裕达纺织公司租赁南关一组的场地中有车间厂房和砖混结构两层办公楼一栋，2012年11月9日，经南阳市住房安全鉴定中心鉴定，车间厂房为D级危房，应当拆除重建，办公楼为C级危房，二层应当拆除重建。
一审法院认为，南关一组与裕达纺织公司之间签订的租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。双方约定的租赁期限为三十年，超过法律规定的二十年，其超过部分无效；双方的租赁期限应调整为自2003年8月1日至2023年7月30日止。裕达纺织公司法定代表人张新巧在场院内建钢构房并转租房屋，于2014年5月7日向南关一组出具书面保证，保证在合同期满后自行拆除所建大棚，2014年春南关一组会计与张新巧一起向转租户收取卫生费时，南关一组应当知道裕达纺织公司转租的事实，但在六个月内未提出异议，现以裕达纺织公司未经其同意，擅自将所租房屋分割转租给他人为由，请求解除租赁合同并要求裕达纺织公司支付违约金50000元，不符合法律规定。裕达纺织公司虽转租了租赁物，但并未影响实现合同目的，故对南关一组要求解除合同并支付违约金的请求，不予支持。但双方之间的租赁期限应调整为20年。2015年8月1日之前，裕达纺织公司均依合同约定向南关一组支付租金，后因双方为解除合同发生纠纷，南关一组拒收，裕达纺织公司未按时支付租金不构成违约，南关一组据此要求解除合同的理由亦不能成立，但要求裕达纺织公司支付2015年8月1日之后的租金理由正当，予以支持。南关一组请求按10%支付违约金，不予支持。双方约定南关一组对出租房屋有维修义务，通过维修可改变租赁物状况，恢复租赁物用途，南关一组以租赁物系危房为由要求解除租赁合同的理由亦不能成立。裕达纺织公司提交的维修费凭条不能证明维修房屋的部位及项目，亦未提供租赁物确需维修而南关一组拒不履行维修义务之证据，裕达纺织公司的反诉请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告新野县汉城街道南关社区居委会第一居民小组与被告裕达纺织有限公司于2003年8月1日签订的房屋土地租赁合同为有效合同，原被告应继续履行，但合同有效期调整为二十年，至2023年7月30日止。二、被告裕达纺织有限公司于本判决生效后五日内支付原告2015年8月1日至2017年8月1日的租金100000元及2017年8月1日之后的租金25000元。三、驳回原告其他诉讼请求及被告的反诉请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元、反诉费123元共计2523元，原告负担1150元，被告负担1373元。
本院审理中，双方未提供新的证据。
本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，一、本案租赁合同约定的“经双方同意，以同等条件可转租给另一方”，强调了“另一方”的转租租赁主体，应理解为整体转租。裕达纺织公司在停止公司经营活动后，将租赁的房屋分割对外转租，在租赁的土地上另建了多处临时建筑并分别对外出租、转租不符合合同约定，也超出了合同确认的权利范围；其出具的保证和提出南关一组会计和其共同对转租的租赁户收取卫生费等，属其单方行为和未提供收费凭证等书面证据充分证实，不能确认南关一组明确表示同意裕达纺织公司转租和其转租行为符合合同约定；南关一组在裕达纺织公司搭建临时建筑时予以了阻止，该行为具有转租异议的性质；双方为租赁关系多次发生纠纷；南关一组现提出解除租赁关系，符合法律规定和合同约定。裕达纺织公司已长期租赁，全部返还租赁物应有充分的宽限期，故对租赁期限调整为十七年。二、对于2015年8月1日之后的租赁费，应按合同约定的租赁费金额和时间支付。综上所述，一审判决基本事实清楚，部分处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持桐柏县人民法院(2017)豫1330民初1008号判决第三项；
二、变更桐柏县人民法院(2017)豫1330民初1008号判决第一项为：新野县汉城街道南关社区居委会第一居民小组与新野县裕达纺织有限公司于2003年8月1日签订的房屋土地租赁合同为有效合同；合同有效期调整为十七年，至2020年7月30日止。
三、变更桐柏县人民法院(2017)豫1330民初1008号判决第二项为：本判决生效后十日内，新野县裕达纺织有限公司支付新野县汉城街道南关社区居委会第一居民小组2015年8月1日至2018年8月1日期间的租赁费150000元；2018年8月1日至2020年7月30日期间的租赁费按合同约定的金额和时间支付。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费案件受理费2400元、反诉费123元，共计2523元，由新野县汉城街道南关社区居委会第一居民和新野县裕达纺织公司各负担1261.5元；二审案件受理费1150元，由新野县汉城街道南关社区居委会第一居民小组和新野县裕达纺织公司各负担575元。
本判决为终审判决。
审判长 郭晓普
审判员 王玉建
审判员 姜付强
二〇一八年一月二十四日
书记员 马赟赟