四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终13733号
上诉人（原审原告）：成都国宇投资管理有限公司，住所地：成都市双流区西航港街道九龙湖社区。
法定代表人：钟世全，总经理。
委托诉讼代理人：文利平，四川广都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓俊，四川广都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都市新安建筑有限公司，住所地：成都高新区芳草西二街36号。
法定代表人：高珍华，执行董事。
委托诉讼代理人：王智勇，四川顺泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周开阳，四川顺泰律师事务所律师。
上诉人成都国宇投资管理有限公司(以下简称国宇公司)因与被上诉人成都市新安建筑有限公司(以下简称新安公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初8506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人国宇公司的委托诉讼代理人文利平到庭参加诉讼，上诉人新安公司的委托诉讼代理人王智勇、周开阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
国宇公司上诉请求：一、维持成都市双流区人民法院（2016）川0116民初8506号民事判决第一项。二、撤销成都市双流区人民法院（2016）川0116民初8506号民事判决第二项，并依法改判：新安公司向国宇公司支付2015年6月1日至2016年11月10日期间的房屋占有使用费276713.98元，及2015年3月15日至2016年11月10日的资金利息损失（按银行同期贷款利率计算）。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律不当。一、案涉房屋的建设是经过了双流县发展和改革局的立项批复（双发改投资[2010]268号）批准建设的，一审对此认定不清，裁判错误。二、本案争议的《房屋租赁合同》为有效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，经主管部门批准建设的房屋进行出租所订立的租赁合同，人民法院应当认定为有效。在房屋租赁合同有效的基础上，对于双方在合同中约定的违约金及逾期支付租金的滞纳金应予以支持。三、新安公司在国宇公司起诉前未与国���公司解除《房屋租赁合同》并将案涉房屋退还给国宇公司。截止国宇公司上诉之日，新安公司既未按约以书面形式通知国宇公司终止合同、也未按约经国宇公司同意终止合同。原审未查清新安公司何时将案涉房屋退还给国宇公司的事实，未充分调查就认定国宇公司占有使用房屋的时间和新安公司支付租金的时间是截止到2015年5月31日，系属错误。综上，请求二审法院查清事实后，依法改判支持国宇公司的上诉请求。
新安公司辩称，一审判决认定案涉合同无效是正确的，国宇公司在一审法庭辩论终结前未提交相关批文和许可证；即便合同有效，2015年3月26日新安公司已向国宇公司发出催告函，2015年5月新安公司已将房屋退还，2015年6月国宇公司又函告新安公司，要求支付租金、水电费、违约金，证明上诉人已经收到新安公司发出的催告函并同意新安公司解除合同。此外，在一审中，新安公司支付11400元的履约保证金，国宇公司并未退还，但可以抵扣，所以新安公司未主张。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。
国宇公司向一审法院起诉请求：判令新安公司向国宇公司立即支付租金382,395元，违约金95,598元，合计为477,993元，并从2015年2月10日起按银行同期贷款的四倍利率向新安公司支付利息。一审诉讼中国宇公司变更诉讼请求为：1、判令新安公司立即支付国宇公司2015年3月至2017年3月的房屋占有使用费382,395元，并从2015年2月10日起按银行同期贷款利率向国宇公司支付利息；2、判令新安公司立即支付2017年3月至2018年3月的房屋占用使用费220,332元，并从2017年2月10日起按银行同期贷款利率向国宇公司支付利息。
一审法院查明，2012年3月15日，国宇公司与新安公司签订《房屋租赁合同》，约定国宇公司将位于双流区西航港街道空港四期760.05平方米的房屋租赁给新安公司用于办公，租赁期限为2012年3月15日至2018年3月14日。第一年租金单价为每月每平方米15元，第一年租金在扣除两个月免租期后实际应支付114,008元，以后每年度租金都在上年度租金的基础上递增10%，分别为：2013年3月10日至2014年3月9日为150,490元；2014年3月10日至2015年3月9日为165,539元；2015年3月10日至2016年3月9日为182,093元……。次年度租金于上年度到期一个月前以现金方式一次性支付。合同签订后，国宇公司向新安公司交付了案涉租赁房屋，新安公司按约定支付了截止至2015年3月14日的房屋租金，2015年3月15日起的租金未支付。
2015年6月25日，新安公司收到国��公司发出的《拖欠款项支付及违约责任承担催告函》，国宇公司在该函中载明因新安公司单方违约（包括拖欠租金、单方解除租赁合同等），根据新安公司的违约事实，依照《房屋租赁合同》的相关规定，新安公司应在收到该函后10日内一次性向国宇公司支付拖欠的2015年3月10日至2015年6月10日期间的租金45,523元、2015年度4至5月水电费以及违约金、滞纳金等费用，如新安公司不按时支付，国宇公司将依法追究新安公司的法律责任。
以上事实有国宇公司提交的双方身份信息、《房屋租赁合同》、收据、催告函及当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为，国宇公司、新安公司订立的《房屋租赁合同》所涉及的租赁标的物为房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律��干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案一审已经开庭审理，国宇公司在法庭辩论终结前，未向法庭提交案涉房屋及附属建筑物已经主管部门批准建设或已经取得建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及权属证明的相关证据，应当认定国宇公司、新安公司订立的《房屋租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，���房屋租赁合同》虽属无效，但新安公司实际占有使用房屋，应当按照《房屋租赁合同》对租金的约定向国宇公司支付房屋占有使用费。国宇公司主张新安公司支付房屋占有使用费，应当举证证明新安公司实际占有使用房屋的具体时间，国宇公司并未提交证据证明该事实，应当承担举证不能的法律后果。故根据新安公司陈述，一审法院确认新安公司实际占有使用房屋的截止时间为2015年5月31日,即新安公司应当支付的占用使用费计算时间为2015年3月15日至2015年5月31日，共计78天。参照合同约定的2015年度房屋租金为182,093元，新安公司应向国宇公司支付房屋占有使用费182,093÷365天×78天=38,913.02元。导致租赁合同无效，系国宇公司的过错即将未取得建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及权属证明的房屋租赁给新安公司，故其主张的房屋占有使用费利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、成都市新安建筑有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都国宇投资管理有限公司支付房屋占有使用费38,913.02元；二、驳回成都国宇投资管理有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，国宇公司围绕上诉请求依法提交了以下证据：1、九龙湖社区物业服务中心于2017年11月21日出具的《证明》，拟证明案涉房屋位于68号楼；2、双流县发展和改革局于2010年9月8日签发的《关于双流县西航港街道九龙湖社区居民委员会统建农民拆迁安置小区（空港四期）配套设施建设工程立项的批复》（双发改投资[2010]286号），拟证明案涉房屋包含在该批文中，是经主管部门批准建设的；3、双流县公安消防大队于2011年12月26日签发的《关于双流县西航港街道九龙湖社区居民委员会修建统建农民安置小区空港四期配套设施工程消防验收是否符合有关消防规范的复函》，该证据与第2份证据相互印证，拟证明案涉房屋是经批准建设的，案涉租赁合同应为有效。
新安公司发表质证意见称：对于证据1，国宇公司在一审中仅出具了66、67号楼的施工许可证，并未提供案涉68号楼的施工许可证；对于证据2，该文件第八条规定表明，修建还须向相关部门申请批准验收手续，国宇公司并没有办理相关手续，故该批文只是立项；对于证据3，消防验收合格并不能证明案涉房屋已经完成了相应的竣工验收手续。
本院经审查后对于上述证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性不予认可，不能达到国宇公司的证明目的。本院经审理查明的其他案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，依据《城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”之规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中“主管部门”系指城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府，鉴于国宇公司并未提交其经上述主管部门批准建设的相关证明，亦未举证证明其已经按基本建设管理程序向相关部门申报并取得有关合法手续，依法应当承担举证不能的不利责任。故一审法院认定案涉租赁合同无效正确，本院予以确认。
对于房屋占有使用费的计算期间问题，国宇公司并未提交足以采信的证据证明新安公司实际占有使用房屋至2016年11月10日，依法应当承担举证不力的不利责任；此外，国宇公司于二审庭审中自认新安公司于2015年5月已经口头告知其不再承租的意思表示，结合国宇公司于2015年6月25日向新安公司发出的《拖欠款项支付及违约责任承担催告函》，表明国宇公司亦已知晓新安公司不再继续租赁案涉房屋。鉴于上述事实，国宇��司主张新安公司应当支付房屋占有使用费至2016年11月10日，缺乏依据，本院对该上诉请求不予支持，对一审认定新安公司的占有使用案涉房屋的截止时间2015年5月31日予以确认。对于资金利息损失，因案涉租赁合同无效，且导致租赁合同无效的过错责任在国宇公司，故对该诉求本院亦不予支持。
综上所述，国宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8470元，由成都国宇投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 ��唐云国
审判员 尹 英
审判员 袁 晟 翔
二〇一八年二月二十八日
书记员 何 金 凤