浙江省龙泉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1181民初567号
原告：曾敏，女，1985年8月22日出生，汉族，住龙泉市。
委托诉讼代理人：项晓韬，龙泉市剑川法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：翁丰红，女，1966年9月26日出生，汉族，住龙泉市，系曾敏姨妈。
被告：张裕春（又名张裕清），男，1963年12月26日出生，汉族，住龙泉市。
委托诉讼代理人：方元发，浙江金言律师事务所律师。
被告：曾渭康，男，1961年10月28日出生，汉族，住龙泉市。
第三人：陈松莲，女，1966年10月26日出生，汉族，户籍所在地龙泉市，现住龙泉市。
委托诉讼代理人：陈君毅，浙江万申佳（龙泉）律师事务所律师。
原告曾敏与被告曾渭康、张裕春、第三人陈松莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案后，第三人陈松莲于5月5日申请参加诉讼，本院予以准许并依法适用简易程序于2016年5月24日公开开庭审理了本案，经审理发现案情疑难复杂，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2016年9月9日、2017年5月12日分别再次公开开庭审理了本案。原告曾敏及其委托诉讼代理人项晓韬、被告张裕春及其委托诉讼代理人方元发、第三人陈松莲及其委托诉讼代理人陈君毅到庭参加三次庭审，原告委托诉讼代理人翁丰红到庭参加第二次和第三次庭审，被告曾渭康到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告曾敏向本院提出诉讼请求：1.判决确认两被告于2005年5月18日签订的《房屋转让协议书》无效，并将龙房权证龙泉市字第××号房屋所有权证所登记的房屋予以返还；2.本案诉讼费用由两被告承担。在本案审理过程中，因上述房屋被拆迁，原告将返还房屋的诉请变更为确认龙房权证龙泉市字第××号房屋所有权证所登记的房屋征收补偿款一半归其所有。事实和理由：被告曾渭康系原告的父亲。龙泉市××号房屋原为原告的母亲翁某、父亲曾渭康（本案被告）、案外人邹某、翁某2共同向银行购买（龙泉市水产公司抵债财产）。后因原告母亲翁某病故，原告根据继承取得该相关房产的共有权。但因该处房产存在权属争议和界记纠纷，在产权管理中分为两部分处理，一部分为无争议房产，由被告曾渭康于2003年1月以户主身份申请办理了产权登记手续，领有龙房权证龙泉市字第××号房屋所有权证（即本案争议房产），但实际产权为被告曾渭康和原告按份共有；一部分为与邹某、翁某2有争议的房产5植，于2003年7月经过龙泉市人民法院判决处理，原告取得了该5植房屋中西首2植半房屋的共有权。因原告在取得东街XX号房屋权利时，年纪尚轻，加之以后一直在外地工作谋生，相关房屋由被告曾渭康管理。2012年9月13日，原告着手对自有房屋进行产权登记，根据（2003）龙民初字第446号民事判决书申请办理了西首2植半房屋的所有权登记，领得龙房权证龙泉市字第××号房屋所有权证（与被告曾渭康按份共有）。但在办理龙房权证龙泉市字第××号房屋的产权证时，发现被告曾渭康于2005年5月18日单独与被告张裕春签订了一份《房屋转让协议书》，擅自将涉案房屋进行转让。现该房屋由被告张裕春管理并出租使用，但因缺乏原告作为原房屋共有人签字，至今未办理房屋产权转移手续。原告认为，涉案的房屋龙房权证龙泉市字第××号房屋的产权人为原告和被告曾渭康按份共有，权属关系非常清楚。2005年原告已经成年，在法律上享有独立的民事行为能力。被告曾渭康未经原告同意擅自将共有房产转让给被告张裕春，侵害了原告的合法权益。按照民事法律行为规则，被告曾渭康转让共有财产未经财产共有人同意，属无效民事行为。而按现行物权法关于物权取得的法律规定，被告张裕春未办理本案诉争房屋的转移登记手续，也不符合善意取得的法律规定。据此，两被告于2005年5月18日所签订的《房屋转让协议书》无效，被告张裕春应当依法返还本案诉争房屋。综上，原告特提起诉讼，请求判如所请。
被告曾渭康辩称，出售本案诉争房屋系我本人自愿的，当时曾敏已经成年，二十几岁，并离家在外，我就没有告诉原告曾敏。当时银行逼债很紧，出卖房子后，我就把钱用来归还银行债务了，因为给曾敏妈妈看病花了很多钱。房屋出卖至今张裕春没有到我家过，我住的房子看不到张裕春住的房子，所以也不知道他什么时候搬进什么时候搬走。曾敏是在我搬家到东后街之后，大概是2014年才看到这个房屋买卖合同的。曾敏在起诉前和我说房产转让没有她签字，转让应该是无效的，我反对她也没用，由她去起诉。当时这个房屋买卖合同是对方张裕春提供律师拟定的，我看了一下就签字了。
被告张裕春辩称，一、原告在案涉房屋买卖合同纠纷发生近11年后再提起侵权之诉，早已超出法律规定的诉讼时效。如果真的如原告上述诉称，原告父亲曾渭康将所谓“共有”房屋“擅自”转让给被告张裕春的话，那么被告曾渭康的侵权行为发生时间是2005年5月，当时原告已成年且与其父曾渭康一起生活，故已知道或应该知道其父曾渭康该房屋买卖行为侵害了她的房屋共有权，但原告却没有提起任何异议，一直到2016年3月即该侵权行为发生近11年之后才向法院提起诉讼主张权利，故原告诉讼早已超出国家法律规定的两年的诉讼时效。退一步说，即使按照原告在诉状中所称原告在2012年发现被告曾渭康擅自将涉案房屋进行转让，这个时间段知道其被侵权，那么在知道侵权4年后的2016年3月，原告再向法院提起诉讼也已超出了诉讼时效，故依法不能得到法律的支持。
二、原告对涉案房屋不具有共有权：1.根据龙房权证龙泉市字第××号房屋所有权证及其存根，坐落在东街××号内北面（××号东侧、××号房对面）房屋（地号XX；总层数1层；建筑面积82.69平米）的房地产权利人为曾渭康，该房产证上并没有共有人的记载，故证明了本案被告曾渭康2005年出卖给被告张裕春的第xx号房屋是曾渭康个人所有的房屋，而不是与原告共有的房屋。2.原告主张的与其父曾渭康共有的房屋，应是坐落在龙泉市××号原水产公司的办公楼（地号xx；总层数2层：建筑面积211.03平米），权利人为曾渭康和曾敏。这有龙房权证龙泉市字第××号房屋所有权证及其存根为证。因此，原告主张其与父亲曾渭康共有的是第XX号和第XX号房产证所登记的原办公楼房屋，而不是第XX号东街XX号内原为曾渭康个人所有后出卖给被告张裕春的房屋。3.正因为原告对涉案第XX号房屋产权原属于其父亲曾渭康，自己并无共有权是心知肚明的，故在明知2005年曾渭康将该房屋出卖给被告张裕春时，原告未提起任何异议。甚至，在2012年原告与其父曾渭康共同办理东街XX号原办公楼房屋共有房产登记的，也没有对第XX号房屋提出过所谓“共有”的主张。4.根据原告诉称，其对本案诉争房屋共有权是继承母亲的份额所取得的。那么根据继承法的规定，原告继承母亲也只有属于其母亲的三分之一的房屋份额。因此，从原告继承的份额中也可证明当时原告父女对东街XX号房屋已经作出分割。而且，原告分割的房屋份额比其父要少。即东街XX号中的办公楼西面二植半房屋（建筑面积共211.03平米）父女俩各享有50%产权，东街XX号内XX坊的房屋（建筑面积82.69平米）产权归其父曾渭康。故曾渭康当时就以个人的名义先行办理了龙房权证龙泉市字第××号房屋的房产登记，而东街XX号中的办公楼西面二植半房屋共有房屋因当时与东首二植半房屋的所有人（邹某、翁某2）两家尚有争议，故当时未能进行房产登记。
三、原告之所以突然提出涉案房屋系其与父共有并被其父擅自出卖的主张，实际系原告受利益驱使而反悔所致。原告对涉案第XX号房屋产权系其父曾渭康个人所有，自己并没有共有权的事实是非常清楚的，之所以在其父曾渭康将该房屋出卖近11年后又突然提出其共有权的诉求，完全是因为政府在近年来将涉案房屋所在的地段、区域列入城市拆迁规划范围。根据目前的拆迁补偿政策，拆迁户可得到一笔远远超过当时该房屋出卖价款好几倍的拆迁补偿费，故原告父女认为当时房屋出卖的价格太低了，受利益驱使才萌生了反悔之意。同时，被告张裕春购得上述涉案房屋后因政策原因一直不能办理房屋过户手续，故原告父女利用该机会才串通一气提起本案诉讼。因此，原告的不当诉求依法不能得到法律的支持。综上所述，原告诉求不但早已超过法律规定的诉讼时效，而且其诉称事由与事实完全不符，且证据不足，故原告的诉讼请求依法不能成立。特恳请法院在进一步査明本案事实的基础上，依法驳回原告的不当诉求为盼！
第三人陈松莲述称，一、原告诉状所述不完全符合事实。1.本案争议房屋是指龙房权证龙渊镇字第××号房产证所登记的房产，该房产原系曾渭康、翁某夫妇（即原告父母）与邹某、翁某2夫妇二家共同购买的原龙泉水产公司抵债房产中的一部分，地址为东街XX号，对此第三人不持异议，然该房屋一直登记于曾渭康一人名下，根本不存在有其他共有人的物权登记记录，故诉状所谓本案诉争房产为原告和其父亲曾渭康按份共有，不知道其依据在哪里？2.第三人与被告张裕春（又名张裕清）于1996年4月24日登记结婚，于2014年12月9日经法院调解离婚。在双方婚姻关系存续期间（即2003年2月-2005年5月），夫妻二人从曾渭康处购得前述龙房权证龙渊镇字第××号房产证所登记的房产，但最终的交易合同由张裕春出面在2005年5月18日与曾渭康签订。而在接收本案诉争房产后，第三人、张裕春又投入资金加以重大修缮，修缮后第三人、张裕春共同居住了约4年时间，之后便一直出租给他人使用，对于上述情形，原告当初就居住在附近，应当是完全知晓的，但十多年来其从未就本案诉争房产归属问题提出过任何异议，诉状所谓其在2012年9月13日着手对自有房屋进行产权登记，在办理本案诉争房屋产权证时才发现曾渭康与张裕春于2005年5月18日签订的《房屋转让协议书》，进而才知道案涉房屋被父亲转让，被人一直管理并出租，这些说词纯属诡言。实际是原告目前获悉了案涉房屋已被政府列入拆迁范围，即将获得高额拆迁补偿款，其基于利益驱使，这才否认案涉房屋早已出卖的事实，进而提起本案诉讼，这种行为纯属见利忘义，不守诚信。
二、案涉房屋系第三人与张裕春婚姻关系存续期间共同购置的房产，依法属于夫妻共同财产，由于双方离婚时，该房产仍登记在曾渭康名下，尚未过户，故离婚诉讼时，法院不宜进行分割处理，但法院民事调解书已确定上述房产可另案处理，无疑第三人对本次诉讼所涉及的房屋具有重大的利害关系，应当参加本案审理以维护自身的合法权益。
三、本案涉及的2005年5月18日《房屋转让协议书》合法有效。原告要求法院确认该协议无效的诉讼请求，缺乏法律依据，其所谓“按现行物权法规定，张裕春未办理涉案房屋的转移登记手续，也不符合善意取得的法律规定”等理由，也明显是曲解《物权法》，更与客观事实不相符合。
四、2005年5月18日《房屋转让协议书》系买卖双方自愿订立的，且该合同也约定的十分清楚，出卖方曾渭康不但保证其出卖的房产不存在产权和界址争议，也保证其亲属不以任何理由提出异议，否则相应责任和损失，均应由出卖方曾渭康承担，因此即使原告确对案涉房屋有利害关系或相应权利的话，那么损害其利益的也是原告自己的父亲，原告应向曾渭康提出主张进行索赔，而非向善意受让方即张裕春或第三人去索要某种弥补。
五、至于原告提出的返还案涉房屋的请求，第三人认为更不能成立，因为返还房屋属于物权保护纠纷中的一类案件，与合同纠纷不属同一案由，且原告曾敏与张裕春、第三人一样，目前都不是案涉房产的产权登记人，还不存在物权法意义上的房屋所有权，显然原告曾敏无权提出返还房屋的主张，其也根本证明不了张裕春或第三人对案涉房屋的占有、管理、出租使用系非法行为。综上，恳请法院査明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕争议焦点向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院根据举证、质证情况认定如下：
一、原告曾敏提交的证据（被告曾渭康对证据真实性均无异议）
1．龙房权证龙泉市字第××号房屋所有权证明存根，待证本案诉争房屋登记在曾渭康一人名下，登记时间是2003年1月，房产登记未列明共有情况，《物权法》颁布后房屋登记机关才要求列明，虽然登记在曾渭康名下，但系曾敏与曾渭康共有的事实。
被告张裕春认为XX号房屋与后面原告提供的XX号房产证形成对比，共有情况是空白的，因而属于曾渭康独有的房产，不能证明原告主张的事实；第三人陈松莲对真实性、合法性、关联性无异议。
本院认为，当事人均对该证据三性无异议，应予以采纳。该证据可证实案涉房屋坐落于龙泉市××号，办理产权登记的日期是2003年1月10日，权利人为曾渭康，共有情况一栏空白。
2．两份《协议书》、《声明》，待证第一份《协议书》是曾渭康、翁某与案外人邹某、翁某2就房屋使用达成的协议，约定案涉仓库等归曾渭康夫妇使用，东向两植等归案外人邹某、翁某2家使用，且明确该房屋系曾渭康出面向银行购买；第二份《协议书》是对曾渭康、翁某及案外人邹某、翁某2两家的房屋所有权进行划分，其中案涉房屋系曾渭康、翁某共有，因翁某于2002年4月6日亡故，故其女曾敏继承了部分份额；《声明》由曾敏的外公、外婆共同出具，待证案涉房屋属于翁某的遗产由曾敏继承，且出具《声明》时曾敏在读高中的事实。
被告张裕春对第一份《协议书》无异议。对第二份分割房产的《协议书》待证事实有异议，认为该《协议书》第二款约定，仓库分给原告父母亲，而非原告及其父亲，仅因原告母亲去世，原告才代替其母签字，但不能代表该三处房屋全部属于原告及其父亲共有，仓库及审批房应该属于曾渭康个人。原告继承的仅仅是翁某的1/3，而非翁某的全部房产。《声明》涉及的房产是1994年购买，不是案涉房屋，故与本案无关；第三人陈松莲对两份《协议书》真实性无异议，对《声明》的真实性无法确定，赞同张裕春的代理人的意见，该证据涉及的1994年购买的房产，与本案无关。
本院认为，当事人对两份《协议书》的三性均无异议，应予以采纳。对其待证事实结合下一份证据进行认定。为确定《声明》的真实性，本院在庭后对其落款人吴某、翁某3分别进行了询问，对比两份询问笔录发现关于吴某书写《声明》当时曾敏是否知晓、《声明》上曾渭康在何时书写蓝字部分等问题上回答不一致，因而对《声明》的真实性不予确认。
3．（2003）龙民初字第446号民事判决书，待证2003年7月龙泉市人民法院就曾敏、曾渭康与邹某、翁某2有争议的房产共五植进行判决，对前述两份《协议书》的内容直接进行了确认，本案涉及的房屋应属于该案件中的曾敏和曾渭康两人，审理该案时翁某已经亡故，印证了第二组证据的证明目的，即曾敏具有案涉房屋份额。
被告张裕春对该证据来源无异议。但认为这仅能证明东街xx号西边2植半归原告及其父亲共有，并未判决其他房屋都归原告及其父亲共有；第三人陈松莲对真实性无异议，但认为这份判决书的争议房产与本案的诉争房屋并不一致。案外人邹某、翁某2提出的诉讼请求是针对东侧的2植房产，不包含本案房产，原告想以这份判决书证明本案房产的权属，没有依据。这份判决书是案涉房屋登记后作出的，故原告应早已知道案涉房屋登记在曾渭康一人名下。
本院认为该证据三性当事人均无异议，从判决书认定的事实以及两份《协议书》的内容来看，共同证明了2000年4月10日曾渭康、翁某2两家共同出资以曾渭康的名义向水产公司购买了龙泉市××号房产，先后签订了两份协议约定所有权，具体为办公楼靠西侧两植半、仓库和仓库与水产宿舍之间的已审批房（包含案涉诉争房屋）归曾渭康夫妇所有，因翁某病故，后一份协议系原告与曾渭康所签。
4．龙房权证龙泉市字第××号房屋所有权证，待证曾敏、曾渭康继承的另一套房屋（与本案诉讼标的房屋属于同一地点）由其各占50%的事实。
被告张裕春对真实性、合法性无异议；第三人陈松莲对真实性无异议，但认为与本案无关。
本院认为，当事人对该证据真实性、合法性均无异议，同时该证据与案涉房屋系同一地点，系曾渭康、翁某同时从水产公司受让而来，与本案存在关联，故应予以采纳。
5．《房屋转让协议书》，待证被告曾渭康于2005年5月18日单独与被告张裕春（协议上署名“张裕清”）签订了一份《房屋转让协议书》，原告不知情，协议书中也没有曾敏签字，但却注明需要产权共有人签字后生效，故协议只有曾渭康签字而无效的事实。
被告张裕春对真实性、合法性无异议，但认为其恰证明曾渭康所有的房屋有偿转让给张裕春，同时也清楚反映了曾渭康已经保证房屋产权没有争议；第三人陈松莲对真实性无异议，认为买卖双方自愿签订，合同真实有效，且出卖方附有保证义务。
本院认为，当事人对该证据三性无异议，应予以采纳。该《房屋转让协议书》的效力在后文说理部分予以阐述。
6.土地使用权证，待证案涉房屋所在的土地登记在水产公司名下，土地性质是划拨。
被告张裕春对真实性无异议；第三人陈松莲对真实性无异议，对案件关联性的意见是：①案涉房屋按照原先政策，土地和房屋分证登记管理，现在新的政策出台，今后不存在该问题；②不管原先政策如何，土地是否变更，都不影响房屋出卖的效力；③无论是不动产登记条例还是以后政策，土地上建有房屋，土地权属是“地随房走”，案涉房屋手续没有完善有各种原因，因为大证没有分出小证，土地性质是划拨，对办理有影响。
本院认为，当事人对该证据三性无异议，应予以采纳，证明案涉房屋的土地使用权登记在水产公司名下，未进行变更，土地性质也仍然是国有划拨。
二、被告张裕春提交的证据（第三人陈松莲、被告曾渭康对这些证据均无异议）
1．《房屋转让协议书》，待证2003年2月，曾渭康就将案涉房屋转让给张裕春，当时只有52.9㎡，后来2005年又割让另一部分给他（签订了另一份《房屋转让协议书》），故案涉房屋在2003年2月就已经转让，交易过程持续了两年，原告知道其父亲的交易情况。
原告认为这份协议书被原告提供的第5号证据（另一份《房屋转让协议书》）里的第9条所废止，已经失效，而且这份协议书转让的房屋面积与本案诉争房屋不吻合，故不具有关联性。
本院认为，当事人均对该证据真实性无异议，反映了被告曾渭康与被告张裕春就案涉房屋的部分面积于2003年2月就签订了协议，与本案存在关联，本院予以采纳。
2．浙江省农村信用社还贷凭证、曾渭康的《收条》，待证2005年5月25日，即房屋转让协议书签订后，曾渭康就收到房屋转让款4万余元的事实。
原告认为曾渭康归还银行贷款3万多，与本案不具有关联性；收条是否是曾渭康出具，原告不知道，本案争议的是仓库，而这份是住宅，根据被告的观点和逻辑，也没有关联性。
本院认为，原告对真实性有异议，但未提交相反证据予以反驳；根据曾渭康陈述，其将房屋出卖系为了还清银行贷款，《收条》上的落款日期与浙江省农村信用社还贷凭证的现金收讫日期以及2005年签订的《房屋转让协议书》上的落款时间相一致，印证了曾渭康的上述说法，故本院对上述证据予以采纳，证明曾渭康与张裕春之间的交易为等价有偿。
3．龙房权证龙渊镇字第××号房屋所有权证，待证曾渭康将房产证交付给张裕春，房产证上明确注明案涉房屋所有人是曾渭康一人，没有登记共有人，案涉房屋属于曾渭康的个人房产，2005年房屋买卖关系成立，双方房款两清，交易完毕的事实。另说明，2009年底，我市就开始进行共有人房产登记，而非物权法颁布后开始登记。
原告对真实性无异议，但认为不能证明产权证上的财产就是曾渭康个人所有的事实，因为办证时间是2003年，而当时的产权登记制度是以户主登记的，未列明共有人。
本院认为，当事人对证据真实性无异议，同时被告张裕春持有该证据原件证明曾渭康在《房屋转让协议书》签订后确实将房屋产权证明交付，但未办理过户登记，故对该证据应予以采纳。
4.龙房权证龙泉市字第××号以及××号房屋所有权证明存根及其产权档案（申请本院向龙泉市不动产登记中心调取），待证两套房屋已经由原告曾敏与被告曾渭康分割完毕，原告曾敏享有份额的是XX号，被告曾渭康对XX号房屋享有全部份额的产权。
原告对第一份尾号为1035089的存根没意见；对第二份质证认为产权档案中的协议书就是原告举证提交的《协议书》，明确了本案财产是根据曾渭康夫妻和案外人邹某、翁某2的财产分割取得，基于翁某死亡，由曾敏按手印签字，因此案涉房屋应由曾敏、曾渭康共有。
本院认为，通过XX号以及XX号产权档案的对比，可见前者在2012年9月13日办理登记，并约定曾敏与曾渭康按份共有，各占50%；而后者早在2003年1月10日即已登记，并以曾渭康一家与翁某2一家于2002年签订的协议（有曾敏签字）作为产权依据，虽未列有共有人，但不能排除案涉房屋作为翁某2的遗产未进行分割因而曾敏仍享有份额的可能。故对该证据予以采纳，但对被告张裕春主张的待证事实不予认可。
三、第三人陈松莲向本院提交的证据（被告张裕春对这些证据均无异议）
《房屋转让协议书》两份、《收条》、银行收贷（息）凭证、案涉房屋的××号房产证与其他当事人提交的重复，在此不一一赘述。其余证据，本院认定如下：
1．（2005）龙民二初字第68号民事裁定书，待证案涉房屋是由张裕春出面在2003年2月至2005年5月间从曾渭康处购得的事实。
原告认为民事裁定书和本案无关联；被告曾渭康则未持异议。
该证据的真实性当事人均无异议，从内容上看，反映了2005年龙泉市农村信用合作社联合社诉曾渭康借款合同一案于5月18日以主动返还借款为由申请撤诉的事实。该证据与前述被告张裕春提交的《收条》《收贷凭证》等证据相互佐证，待证同一事实，本院予以采纳。
2．结婚登记申请书、（2014）丽龙民初字第430号民事调解书，待证案涉房屋系张裕春、陈松莲二人于婚姻关系存续期间购入，系二人夫妻共同财产的事实。
原告认为结婚登记申请书真实性、合法性无异议，但无法证明第三人和张裕春对本案标的具有合法权利；被告曾渭康则表示对张裕春的婚姻状况不清楚。
本院认为，该证据系公文书证，证明力强，可证明被告张裕春购买案涉房屋系在第三人陈松莲与被告张裕春婚姻关系存续期间，故第三人陈松莲与本案具有利害关系。
3．房屋现场照片，待证房屋状况，张裕春和陈松莲在婚姻关系存续期间购入后进行了修缮、加建和调整，并铺设瓷砖等的事实。
原告认为照片拍摄时间、拍摄者无法确认，照片中的房屋铺设了水泥地面，不代表是第三人修缮，这所房屋之前是由第三人出租，有可能是租客铺设，故对其真实性不予认可；被告曾渭康则对真实性无异议。
本院认为，原告对真实性不予认可，但未提交相反证据予以反驳，同时结合下一份证人证言以及其他当事人陈述，可认定被告曾渭康在《房屋转让协议》签订后，将案涉房屋交付给了张裕春和陈松莲，张裕春和陈松莲还对房屋进行了修缮。
4．邓贤萍（男，1967年7月6日出生，汉族，住龙泉市XX号，公民身份号码XX）调查笔录以及证言，其本人出庭陈述称：其妻与陈松莲系朋友关系，2003年其应邀为陈松莲、张裕春装修房屋做泥水工，持续了一个多月。当时原告还小，曾一起在原告家中吃午饭。待证原告知道房屋交付后的修缮过程的事实。
原告质证认为证人的身份特殊，是陈松莲的朋友，证言有部分不属实，其回答修理有报酬，那按照常理就应自行解决食宿，但本案中却由陈松莲提供伙食，在曾渭康家中就餐，与常理不符；证人还陈述当时住得远，所以在这里吃，同时又回答住在新华街，只有几分钟路程，这点自相矛盾；证人说当时吃饭时原告也在，但原告当时太小，现在长大了，认不得，但本案原告系1985年出生，当时已经19岁成年了，这点也与事实存在出入。
被告曾渭康质证称修葺房屋在我家吃饭属实，修房子我是知道的，曾敏是否在场我不知情。即使曾敏在也不代表她知道是来修房子的。
本院认为，证人出庭陈述修缮及扩建房屋期间其在曾渭康家吃饭的事实得到了曾渭康以及张裕春的认可，本院予以确认，其余待证事实依据不足，本院不予认可。
四、本院依职权调取的证据
本院依职权向案外人吴某（原告曾敏外婆，1931年2月17日出生，汉族，住龙泉市××××号，公民身份号码XX）、翁某3（原告曾敏外公，1930年4月23日出生，汉族，住龙泉市××××号，公民身份号码）做了询问笔录，两人均承认《声明》内容的真实性。
原告质证认为两位老人在细节上描述存在差异，时间点并未十分吻合，属于正常现象。不影响真实性，恰证明原告在诉讼中主张的继承份额。笔录还反映了原告知道父亲将房屋出卖后才提起诉讼。
被告曾渭康无异议。
被告张裕春质证认为笔录所指放弃继承的房屋非涉案房屋，购买时间不相一致。另，翁某3的笔录说明曾敏对两被告之间的买卖房屋是知道的，曾敏是结婚后才离开龙泉，离开后还经常回来，证明曾敏对房屋出卖是知情的，没有共有权所以没有提出异议。对房屋买卖，翁某2也清楚。当时房屋买来，隔壁就是翁某2的房子，他们是共墙，仓库是翁某2的，西边是曾渭康的，当时根据协议分割很清楚，所以曾渭康将自己分割的部分转让给张裕春。
第三人陈松莲对涉案知情人的调查程序无异议，认为笔录证明了涉案房屋原始主人将房屋出卖还债，曾敏是知情的。虽然外婆说曾敏不知情，但是外公说知情。在知情的前提下没有表示反对，体现了原告的意思是同意。作为原告外公外婆，在原告母亲去世后应该继承的房产作何处置是他们自己的事情。
本院认为，询问笔录证实原告的外公翁某3、外婆吴某同意将自己有权继承的遗产份额转让给曾敏，因而排除了二人系案涉房屋权利人的身份，故本院未追加其为本案当事人。
根据本院采纳的有效证据以及各方当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2000年4月，被告曾渭康与其妻翁某、妻妹翁某2、妻妹夫邹某以曾渭康名义共同出资购买了工商银行拍卖的水产公司房产。该房产位于龙泉市××号，分为办公楼、仓库、加工房及两处已审批房。
2001年5月7日，曾渭康、翁某、翁某2、邹某签订《协议书》，就共同房产约定各家使用范围。
2002年4月6日，翁某病逝。
2002年6月7日，曾渭康、曾敏与翁某2、邹某签订《协议书》，对上述房产进行分割。其中，办公楼靠西侧两植半、仓库、仓库与水产宿舍之间的已审批房归曾渭康一户所有。
2003年1月10日，曾渭康就上述房产中仓库与水产宿舍之间的已审批房进行了所有权登记，房产证证号为龙房权证龙渊镇字第××号（本案诉争房屋），房屋面积为82.69平方米，但未登记共有情况。
2003年2月10日，曾渭康与张裕春签订了《房屋转让协议书》，约定曾渭康将坐落在XX号、建筑面积52.9平方米的房屋作价23000元转让给张裕春。曾敏未参与该缔约过程也未在协议上签字。此时张裕春与陈松莲尚在夫妻关系存续期间。双方在搬进案涉房屋居住前，对该房屋进行了修缮，并在房产证载面积范围外扩建了一层砖混结构建筑，搭建了一间阁楼。
2005年5月18日，为归还银行贷款的曾渭康又与张裕春签订了《房屋转让协议书》，将坐落于XX号、房产证证号为龙房权证龙渊镇字第××号、面积为82.69平方米的房屋（在先前买卖基础上增加一部分面积）转让给张裕春，作价43000元，约定2003年2月10日签订的《房屋转让协议书》自然失效，同时还约定：“本协议经双方（包括产权共有人）签字（盖章）后生效。”上述协议系方元发律师拟定，双方均签字并按了手印。2005年5月25日，曾渭康收到购房款，并归还了银行贷款，将房产证交付给了张裕春，但该房屋至今未过户登记。
2012年9月13日，曾渭康与曾敏就XX号房产中办公楼西首二植半房屋办理了所有权登记，分成两本房产证，其中一本为龙房权证龙泉市字第××号，另一本为龙房权证龙泉市字第××号，证载面积为211.03平方米，共有情况登记为曾渭康与曾敏各占50%份额。
2014年12月9日，张裕春与陈松莲离婚，约定案涉房屋另案处理。
2016年，案涉房屋被龙泉市人民政府土地和房屋征收工作办公室列为征收对象。
2016年4月15日，曾敏以无权处分为由向本院起诉要求确认《房屋转让协议书》无效，并返还房屋，本院予以受理。
2016年9月26日，因案涉房屋被征收，陈松莲向本院申请冻结在龙泉市土地和房屋征收指挥部的诉争房屋征收补偿款，本院裁定予以准许。
另查明，①本案诉争房屋的土地使用权登记在浙江省水产供销公司龙泉市公司名下，未进行变更，土地性质也仍然是国有划拨。被告张裕春称该情形系房屋一直无法过户的原因；②龙房权证龙渊镇字第××号与龙房权证龙泉市字第××号系同一房屋；③案外人吴某、翁某3同意将自己有权继承本案诉争房屋的份额转让给曾敏。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，处理当事人争议应解决以下四个问题：
一、曾渭康出卖房屋给张裕春是否构成无权处分？
首先应确认曾敏是否是本案诉争房屋的共有权人。根据（2003）龙民初字第446号判决书以及两份《协议书》可以认定，诉争房屋龙房权证龙渊镇字第××号系曾渭康与翁某的夫妻共同财产。翁某去世后，根据《中华人民共和国继承法》第二十六条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”故翁某的遗产应为该房屋的1/2，又因继承人吴某、翁某3将自己的份额赠与曾敏，故根据法定继承的规则，曾敏可享有该房屋的（1/4+2/4）×1/2=3/8的份额，其余份额5/8属曾渭康享有。被告张裕春辩称，原告与被告曾渭康共有两套房屋，另一套房产证号为龙房权证龙泉市字第××号的房屋，面积为211.03平方米，约定各占50%份额，而本案诉争房屋未列明共有情况，说明两人已对遗产处理完毕，未列明共有情况的本案诉争房屋可推定分给了曾渭康一人。对此，原告陈述称，造成上述两套房屋登记现状存在客观历史原因，即本地房屋登记部门在不同时期对共有情况登记要求宽严不一；而两套房屋在不同时间段办理登记系因为本案诉争房屋更早获得审批，另外一套则因与翁某2一家存有争议曾引发诉讼。本院认为，原告陈述具有合理性，且本案诉争房屋所有权证的档案中也未附有分割遗产的协议，故被告张裕春推定诉争房屋在出卖时已分割给曾渭康一人的理据不足。因此，曾敏系依继承取得龙房权证龙渊镇字第××号房屋的共有权，自继承开始即翁某去世时发生效力。共有人曾渭康未经共有人曾敏同意擅自处分了其共有财产，构成无权处分。
二、房屋买卖合同是否有效？
原告主张无效的主要理由系被告曾渭康无权处分。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”具体到本案，被告曾渭康虽在签订房屋买卖合同时，存在无权处分的情形，但并不影响其与被告张裕春之间合同的有效性。故对原告主张的无权处分致合同无效的观点，本院不予认可。
原告曾敏提出，《房屋转让协议书》中约定协议自甲乙双方（包括产权共有人）签字后生效，因其未签字，故协议未生效。对此，本院认为，无论该约定的具体内涵如何，曾渭康已转移了对诉争房屋的占有并交付了房屋所有权证，张裕春也支付了购房款，合同的大部分义务已得到实际履行，虽然房屋未过户登记，但系客观原因导致，双方用实际履行合同的行为变更了签字生效的约定，故该合同已不存在尚未生效的问题。
综合全案，本院认定曾渭康与张裕春签订的《房屋转让协议书》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，不存在恶意串通损害第三人利益的情形，应属有效。
三、被告张裕春购买房屋是否构成善意取得？
善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。该制度既适用于动产，又可适用于不动产。其构成要件为：第一，受让人需是善意的，不知出让人是无处分权人；第二，受让人支付了合理的价款；第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
本院认为，张裕春购买诉争房屋不存在恶意情形。首先，房屋所有权证上仅登记曾渭康一人的名字，张裕春基于对房屋登记行为的公信力与曾渭康签订合同合情合理；其次，第一份《房屋转让协议书》签订于2003年1月10日，原告曾敏尚未成年，曾渭康仍是其法定代理人，因此张裕春有理由相信曾渭康对财产具有处分权；再次，《房屋转让协议书》中第八条约定：“本协议系甲乙双方自愿签订，双方的亲属均不得以任何理由提起异议”，可见曾渭康作出了瑕疵担保的意思表示，张裕春基于信任购买房屋，并不知晓产权的真实情况；最后，张裕春支付了合理的对价。故被告张裕春购买房屋符合上述前二个要件，但因一直未办理房屋过户登记，故不符合上述第三个要件，不构成善意取得。
四、原告是否有权获取房屋征收补偿款？
本案诉争房屋未过户登记，现房屋也已列入拆迁范围并腾空交付，原告要求返还房屋的诉请已无法实现，而房屋征收补偿款经第三人的申请被本院裁定冻结在龙泉市土地和房屋征收指挥部。经释明，原告申请变更诉请为确认房屋征收补偿款的一半归其所有，因房屋被拆除系案件审理过程中出现的新情况，本院予以准许并再次开庭审理。其他诉讼参加人对变更后的诉请均表示坚持原先的意见。本院认为，房屋买卖合同虽有效，但房屋的所有权未发生转移，原告仍享有共有权。现房屋被拆迁，其物权已消灭，转化成房屋征收补偿款，原告亦享有一定份额。被告张裕春辩称原告在案涉房屋买卖合同纠纷发生近11年后再提起侵权之诉，早已超出法律规定的诉讼时效。本院认为无论是变更前返还房屋的诉请还是变更后确认征收补偿款，均不属于侵权之诉，原告行使的也并非其他债权请求权，故不适用诉讼时效规定。根据《龙泉市江滨北岸东街区块国有土地上房屋征收补偿方案》，住宅用房货币补偿中“被征收房屋价值”一项，除住宅用房外还包含“装饰装修和附属物”及“未登记建筑”，本院查明诉争房屋在交付张裕春使用后，经其装修和扩建，故房屋征收补偿款中的房屋内装饰装修和附属物以及未登记建筑补偿应归张裕春所有。在剔除装饰装修、未登记建筑补偿部分的基础上，根据本院前述分析，原告应享有的份额为3/8，而非1/2，具体数额以房屋征收补偿协议列明的为准。其余房屋征收补偿款则因曾渭康先前的处分行为应归张裕春所有。第三人陈松莲与被告张裕春在婚姻关系期间购买本案诉争房屋，有权向张裕春主张分割因该房屋获得的利益。张裕春未能全额获得房屋征收利益，可依据合同约定向相对方曾渭康追偿。上述财产权利与本案分别属于不同法律关系，本案不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十九条、第一百零六条、《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条、第十三条、第二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、驳回原告曾敏要求确认被告曾渭康与被告张裕春于2005年5月18日签订的《房屋转让协议书》无效的诉讼请求；
二、确认龙房权证龙泉市字第××号房屋','2018-09-29
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