上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第2947号
上诉人（原审原告）上海融博广告有限公司。法定代表人薄莉莉，该公司总经理。委托代理人曹锋，上海沪法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海维奇特果蔬种植有限公司。法定代表人王晓辉，该公司执行董事。委托代理人李松梅，上海励精律师事务所律师。委托代理人蒋世豪，上海双��律师事务所律师。上诉人上海融博广告有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五(民)初字第2531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年1月27日，上海融博广告有限公司（以下简称融博公司）、上海维奇特果蔬种植有限公司（以下简称维奇特公司）签订了《意向合同》，约定：融博公司承租维奇特公司位于上海市中春路***号（以下简称涉案场所）广告租赁位；广告场地租赁价格第一年375,000元（人民币，下同），第二年至第四年的租赁价格为每年350,000元；场地租赁年限共计4年6个月；租赁场地面积为原拆除的广告位置，共计200米长；维奇特公司承诺融博公司在2014年2月25日之前与原广告场地租赁广告公司签订终止协议后立即与融博公司签订正式场地租赁���议，融博公司在2014年1月27日所交的场地租赁费定金200,000元，待签订正式场地租赁协议后自动转为场地租赁合同的首付款；如维奇特公司不信守该意向合同中的条款约定，则自愿承担违约责任，将退还融博公司所交场地租赁费定金及违约金共计400,000元，维奇特公司无理由抗辩；如融博公司不信守该意向合同中的条款约定，不签订广告场地正式租赁协议，则维奇特公司已收取的场地租赁费定金200,000元不予退还。2014年3月4日，融博公司、维奇特公司签订《场地租赁协议》，约定：维奇特公司将其拥有的涉案场所出租给融博公司经营广告业务；租赁期自2014年3月1日至2018年8月30日止；第一年租赁费425,000元，后3年6个月每年租赁费350,000元，租赁时间共计4年6个月；维奇特公司应提供融博公司办理手续所必须的租赁标的的相关资料，融博公司负责申办广告政府报批手续及承担相关费用，相关批准手续的文本复印件交维奇特公司备案；融博公司负责制作、施工、安装、维护等日常工作；维奇特公司负责提供屋顶及房产权证的相关信息资料，以及提供必要的协助以方便融博公司安装、制作及以后的日常保养维修工作；场地租赁期间，融博公司应在广告位制作安装时采取有效安全措施，并办理各种施工许可审批手续；融博公司在该广告位正常使用前，必须提供给维奇特公司有关检验检测机构对该广告位的安全性检验检测证明文件。《意向合同》及《场地租赁协议》签订后，融博公司向维奇特公司付款合计425,000元。《意向合同》及《场地租赁协议》签订后，融博公司在租赁场地内未进行广告牌的制作及施工。另查明，融博公司、维奇特公司的《场地租赁协议》所涉的租赁场所土地状况记载为沪星村，但该地块未确权登记。另，根据《虹桥商务区控制性详细规划》，所涉土地部分为规划防护绿地，部分为规划备用地。融博公司诉称，2014年3月4日，融博公司、维奇特公司签订了《场地租赁协议》，约定维奇特公司将其拥有的涉案场所围墙外南侧绿化带出租给融博公司经营广告业务，融博公司依约给付租金，维奇特公司应负责提供相关的产权信息资料以便融博公司申请户外广告登记。合同签订后，融博公司已支付了第一年的全部租金425,000元。但由于维奇特公司不能提供所出租场地的产权证明，导致融博公司无法向工商部门申领户外广告登记许可。另，应维奇特公司要求，融博公司所给付的425,000元租金由案外人代收。现起诉要求判决融博公司与维奇特公司于2014年3月4日签订的《场地租赁协议》无效，维奇特公司返还融博公司已支付的场地租赁费425,000元。融博公司向原审法院提供了以下书面证据以证明其诉称���立：1、《场地租赁协议》1份，证明融博公司、维奇特公司之间的场地租赁的法律关系；2、支票1份，证明融博公司应维奇特公司要求向案外人支付425,000元；3、2014年9月1日户外广告登记证申请表1份，证明因为缺少产权证，工商行政部门没有受理。维奇特公司辩称，《场地租赁协议》合法有效，所涉地块系闵行区XX镇XX村集体非农业用地，维奇特公司自闵行区XX镇XX村承租涉案场所房屋、场地、大棚，转租部分场地给他人设置户外广告设施系经沪星村同意的；租赁协议内容系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，协议合法有效。融博公司诉称因维奇特公司无法提供出租场地的产权证明，导致融博公司无法向工商行政部门申领户外广告登记许可，故而主张合同无效，然该诉由不符合《合同法》第五十二条关于合同无效情形的法律规定；且融博公司亦无证据证��其已经向工商行政部门提出过申请，并未获许可；即使融博公司确向工商行政部门提出过申请户外广告登记，其申请程序违反《上海市户外广告设施管理办法》第13条、第16条的规定，融博公司未向绿化市容行政管理部门申请并获批准，而直接向工商行政部门申领《户外广告登记证》，融博公司当然不会获得许可，故融博公司无法获得户外广告许可与维奇特公司无关。双方协议第六条约定，无法取得广告牌审批属于不可抗力，租金应按实际计算，多退少补。一方因不可抗力事件而不能履行其协议中约定的义务的，应立即书面通知对方，并提供权威部门认定的合理依据。综上，维奇特公司不同意融博公司的全部诉讼请求。维奇特公司向原审法院提供了以下书面证据以证明其辩称成立：1、情况说明及附件、企业公示信息1组，证明涉案场所是闵行区XX镇XX村集体资产，出��涉案场所得到沪星村同意，亦证明维奇特公司协助融博公司办理相关事项；2、上海市户外广告设施管理办法1份，证明融博公司应当先向绿化市容管理部门申请，经同意可以直接向工商部门申请户外广告登记；有了展示牌才能向相关部门申请许可，但现在融博公司连展示牌都没有；3、意向合同1份，证明租金425,000元的组成，融博公司、维奇特公司之间的租赁关系由融博公司主动提出，并要求维奇特公司与原承租人解除合同，合同约定了第一年租金为350,000元；4、图表1份，证明图表上标有2的南侧空地就是出租给融博公司立广告牌的场所。上述证据经庭审质证，维奇特公司对融博公司提供的证据的质证意见：证据1真实性无异议，425,000元的组成中350,000元是租金，合同约定融博公司应先去制作户外广告结构，但融博公司未做；证据2真实性无异议，确实收了425,000元，其中350,000元是租金，50,000元是融博公司要求维奇特公司与上一家解约造成的维奇特公司损失，25,000元是赔偿给维奇特公司空置期的损失；证据3真实性无异议，但不能证明融博公司在2014年9月1日向工商行政部门提出了申请，申请材料目录7恰说明了融博公司需先搭建一个广告牌，融博公司应先向绿化部门申请设置户外广告。融博公司对维奇特公司提供的证据的质证意见为：证据1，情况说明真实性无异议，但对关联性有异议，出具情况说明的部门无权证明本案所涉土地的性质；附件真实性无异议，但不能证明与本案的关联性，由于产权不明确，导致广告登记证无法获得批准；企业信息真实性无异议，但与本案无关；证据2真实性无异议，但不是证据；证据3真实性无异议，但不能看出租金的构成，意向书的租金和正式合同的租金有变化，但符合常理；证据4无异议，对维奇特公���陈述的租赁位置无异议。原审法院对双方提供的证据的认证意见如下：一、对融博公司提供的证据的认证意见：维奇特公司对证据1、证据2、证据3真实性均无异议，该3组证据与本案有关联，法院予以确认。二、对维奇特公司提供的证据的认证意见：融博公司对证据1、证据3真实性均无异议，该2组证据与本案有关联，法院予以确认；证据2系地方政府规章，与本案有关联，法院予以采信；证据4融博公司无异议，法院予以确认。原审认为，根据我国《合同法》规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。融博公司诉称本案《场地租赁协议》违反了上述第五项的规��，即违反法律、行政法规的强制性规定，但融博公司未能提供证据证明其诉称成立。法院注意到，涉案场所系上海市闵行区XX镇XX村的集体土地，因系村集体土地，故并不存在土地使用证，沪星村同意维奇特公司转租给融博公司，故维奇特公司转租行为合法有效。融博公司在签订《场地租赁协议》后无法实现其合同目的，并不改变该协议合法有效的性质，故融博公司要求确认《场地租赁协议》无效并要求维奇特公司退还场地租赁费的诉讼请求不能成立，法院不予支持。原审法院审理后，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二○一五年六月十一日作出判决：驳回上海融博广告有限公司全部诉讼请求。案件受理费7,675元，由上海融博广告有限公司负担。判决后，融博公司不服，上诉于本院称，涉案场所系上海沪星村村民集体所有土地，该地块未进行确权登记，维奇特公司将未办理审批手续的涉案场所出租给融博公司建造户外广告设施显属违法，故《场地租赁协议》无效。根据上海市土地管理局相关规定，集体土地所有权的申请登记由市土地管理部门集中发放，但目前暂不发放。同时，涉案场所用于建造户外广告设施，应向闵行区规划局申领《上海市建设工程规划许可证（零星）》，但因涉案场所未进行确权登记，故上诉人目前无法申请许可证。故请求撤销原审判决，改判《场地租赁协议》无效，被上诉人返还上诉人支付的场地租赁费425,000元。被上诉人维奇特公司辩称，《场地租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不具有法律规定的合同无效的情形，不同意上诉人的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：上诉人融博公司与被上诉人维奇特公司签订的《场地租赁协议》是否有效。涉案场所的权属状况记载为沪星村，上诉人也知晓这一情况，并曾要求沪星村出具同意其做公益广告的证明。该场所不属于农业用地，被上诉人将该场所出租给上诉人用于户外广告经营，并未违反涉案场所的利用规划。根据《土地管理法实施条例》第四条第二款以及上海市的相关规定，农民集体所有土地依法用于非农业建设的，由相关当事人向土地行政主管部门申请办理土地使用权登记。根据双方当事人合同约定，由上诉人自行负责申办广告政府报批手续，然上诉人未实际按照设置户外广告设施审批的相关流程申请《上海市建设工程规划许可证（零星）》，也不能证明主管部门以涉案场所未办理土地使用权登记为由驳回了上诉人的申请。综上，被上诉人将涉案场所出���给上诉人用于户外广告经营，该协议系双方当事人的真实意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定。原审法院认定双方当事人签订的《场地租赁协议》有效，据此判决驳回上诉人的原审诉讼请求，并无不当。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币7,675元，由上诉人上海融博广告有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年一月十三日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一��七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……