四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川16民终1378号
上诉人（原审原告）张洪霞，女，汉族，1978年9月19日出生，住广安市前锋区。
委托诉讼代理人曾维胜，四川鑫泰律师事务律师。一般代理。
被上诉人（原审被告）四川省同力达房地产开发有限公司（以下简称同力达公司），住所地广安市万盛东路180号。
法定代表人黄灵君，经理。
委托诉讼代理人何利，四川则昂律师事务所律师。特别授权。
上诉人张洪霞因与被上诉人同力达公司商品房销售合同纠纷一案，不服广安市广安区人民法院（2017）川1602民初2342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日受理后，依法组成合议庭于2017年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人张洪霞的委托诉讼代理人曾维胜、被上诉人同力达公司的委托诉讼代理人何利到庭参加了诉讼。经本院依法传唤，上诉人张洪霞、被上诉人同力达公司没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张洪霞向广安市广安区人民法院诉称，2016年4月18日，张洪霞与同力达公司签订了《商品房买卖合同》。约定，张洪霞购买同力达公司开发的位于广安区房屋，总价款405150元，在2016年6月30日前同力达公司向张洪霞交付房屋，同时合同对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，张洪霞按照合同约定履行了自己的义务。但同力达公司却未能按照合同按时交付房屋，且同力达公司要求张洪霞额外支付超过合同范围的不合理费用。请求1、依法判令同力达公司支付张洪霞逾期交房违约金截止到2017年3月1日止共计14400元，以后按1600元每月支付到同力达公司将房屋交付张洪霞为止；2、依法判令同力达公司返还张洪霞多收取的装修垃圾清运费、装修管理费、车位清洁费、装修保证金等共计3420元；3、诉讼费由同力达公司承担。
原判认定：2011年9月27日，案外人刘文正自愿申请加入根据《广安市国土资源局国有建设用地使用权拍卖公告》（广市国土资拍卖[2011]13号）拍卖到的地块上所建房屋的团购活动。2013年12月1日，团购方代表王代虎、易海燕、石国平等（乙方）与同力达公司（甲方）签订团购协议书，合同约定甲方必须在2016年6月前竣工并交付使用，2017年内办好房产证（因乙方及房屋主管部门耽误的时间除外）；逾期交房责任：甲方未按约定的时间交房；逾期30日后，按每日5000元交付违约金给乙方（不可抗力因素除外）。后案外人刘文正与张洪霞口头约定刘文正自愿将位于广安市广安区城南东南片区逸兴花园7幢1-16-2号号房屋卖与张洪霞。2016年4月18日，张洪霞（乙方）与被告同力达公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发的位于广安区；建设工程施工合同约定的开工日期为：2014年4月21日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2016年10月21日；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按已付房款日万分之零点一支付违约金，合同继续履行。截止2016年10月21日，原告已交纳全部购房款（2016年4月18日，原告交纳最后一笔购房款113167元）。
2014年7月1日，该项目获颁《建筑工程施工许可证》，许可证标明合同开工日期为2014年4月21日，合同竣工日期为2016年10月21日。同力达公司实际交房日期为2017年3月2日。
2016年6月28日，同力达公司（甲方）与广安逸兴物业管理有限责任公司签订《物业服务合同》（乙方），由乙方收取相关物业服务费用。2017年3月2日，广安逸兴物业管理有限责任公司向张洪霞出具收据一张，标明：预收大修基金、装修保证金、装修垃圾费、物管费等费用15900元。
原判认定上述事实有，团购房屋申请书、团购协议书、建筑工程施工许可证、情况说明、会议纪要、收据、缴款明细、房屋买卖合同、物业服务合同、商品房买卖合同及当事人双方的当庭陈述等证据证明。
原判认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家效力性强制性规定，应依法予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告已支付相应房款，被告也应该履行交付房屋的义务。《商品房买卖合同》约定于2016年6月30日交房，但该时间点早于《建筑工程施工许可证》标明的竣工日期2016年10月21日，不符合对建筑工程的管理规定，应属无效。该时间点不应早于许可证标明的竣工日期2016年10月21日，酌情考虑为2016年10月22日。而双方在庭审中确认实际交房时间为2017年3月2日，被告存在延期交房情形，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应按照合同约定承担相应的违约责任。原告主张按照同地段租金来主张违约金，但原被告双方的合同中有明确的违约金条款，原告主张无法律与事实基础，本庭不予采信，违约金计算标准应为合同约定的“按已付房款日万分之零点一支付违约金”。
原告的第二项诉讼请求要求被告返还多收的装修垃圾清运费、管理费、清洁费、装修保证金等费用，该笔费用并非由本案被告收取，故原告的该项诉讼请求不予支持，原告可另行起诉。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判定：一、被告四川省同力达房地产开发有限公司向原告张洪霞支付逾期交房违约金535元(从2016年10月22日计算至2017年3月2日，共计132天)；二、驳回原告张洪霞的其他诉讼请求。本案诉讼费246元，减半收取123元，由原告张洪霞承担100元，被告四川省同力达房地产开发有限公司承担23元，向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
上诉人张洪霞不服，向本院提起上诉称：原判认定延迟交房的时间起算点为2016年10月21日有误，应为2016年6月30日；一审法院认定违约金过低，应当按照同地段房屋租金要求被上诉人支付违约金或者赔偿金。
上诉人除在一审时出示的证据外，另向本院出示了新的证据：
出租方邓治桂将广安市金安大道三段城南一号8-32-6号房屋出租给万智军，年租金为24000元。
被上诉人的委托诉讼代理人对上述证据的真实性无异议，但称上述证据与本案无关联性。上诉人提出的违约金损失是一种期待利益而非实际利益，上诉人并未提供证据证明其实际损失。
被上诉人除在一审时出示的证据外，另向本院出示了新的证据：
黄灵君与购房小组代表签订的协议书。
上诉人的委托诉讼代理人对上述证据的真实性无异议，但称上述协议书显示被上诉人应在2015年底前完成建设任务，而本案的合同约定的交房时间为2016年6月30日。
经二审审理查明的事实和证据与一审认定的事实和证据一致。本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家效力性强制性规定，应依法予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”上诉人已支付相应房款，被上诉人也应该履行交付房屋的义务。被上诉人实际交房的时间为2017年3月2日，均晚于《商品房买卖合同》约定的“2016年6月30日”或《建筑工程施工许可证》标明的竣工日期“2016年10月21日”，故被上诉人存在违约，应承担相应的违约责任。
关于延迟交房时间的起算点的问题。上诉人称应按《商品房买卖合同》约定的时间即2016年6月30日起算。经查，当事双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的交房时间为2016年6月30日，但该合同第一条也载明“建筑工程施工许可证号为511600201311220101，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年4月21日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2016年10月21日。”因合同约定的交房时间点早于《建筑工程施工许可证》标明的竣工日期2016年10月21日，不符合对建筑工程的管理规定，应属无效。该时间点不应早于许可证标明的竣工日期2016年10月21日。故原判酌情考虑交房时间为2016年10月22日并无不当。上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。
关于违约金如何计算的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，本案中合同当事人双方明确约定了违约金的计算方法，是当事人双方的真实意思表示；同时上诉人提供了同地段其他人的租房金额，但并没有举证证明其因租房而造成的实际损失，不能证明其遭受的实际损失高于约定的违约金，故原判认定违约金计算标准应为合同约定的“按已付房款日万分之零点一支付违约金”并无不当。上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费246元由上诉人张洪霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯剑辉
审判员 李政伟
审判员 廖安宁
二〇一七年十一月十五日
书记员 曹文娟
附相关法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。1