浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)浙01民终1302号
上诉人（原审被告）楼轶珠，女，1971年6月20日出生，汉族，住杭州市上城区。
委托代理人滕玲玲、王雅瑞，浙江锦丰律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告）杭州市美术职业学校，住所地杭州市上城区凤凰山脚路166号。
法定代表人俞松涛，校长。
委托代理人邓宏斌、贾雪瑞，浙江四海方圆律师事务所律师。
上诉人楼轶珠因与被上诉人杭州市美术职业学校物权保护纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初3976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：位于杭州市上城区所有。楼轶珠父亲楼积德自1963年起在杭州市商业技术学校、杭州市工作，后调入杭州灯塔中学、浙江省杭州第十中学工作。楼轶珠父亲在杭州市美术职业学校处工作期间入住位于杭州市上城区房屋，包括楼轶珠在内一家四口的户口随之迁入该房屋。后楼积德于1993年3月自浙江省杭州第十中学处承租位于杭州市上城区房屋，于2003年参加房改，享受实物分房总面积为28.06平方米，住房补贴面积为51.94平方米，并领取相应补贴。楼积德于2000年11月3日在《杭州市市、区属行政事业单位职工住房情况登记表》其他需要说明情况中书写：“在茅家埠112号有母亲农村住宅占地86㎡房一间，到目前本人还未有所有权。在凤山新村189-101室23㎡租房已于92年6月12日归女楼轶珠所住，本人无租住权证。”杭州市美术职业学校曾于1993年2月9日向楼积德核对案涉房屋的住房情况，收取了以楼积德名义交纳的至2011年12月止的按杭州市公有住房租金标准收取的房租。楼轶珠户口于1995年室迁出，于2006年4月27日再次迁入该址，并居住在案涉房屋中。2008年2月28日，杭州市房屋安全鉴定所出具杭房安鉴字[2008]058号《房屋安全鉴定报告》一份，鉴定结论为被鉴房危险性登记为C级，即部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房；处理建议为建议对被鉴房基础及开裂墙体做排危、加固处理，确保房屋安全。2016年1月18日，杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司出具《鉴定报告》一份，鉴定结论为房屋危险性等级为D级，即承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成“整体危房”；处理建议为建议立即对房屋停止使用，并作排危处理，已策安全。杭州市美术职业学校曾于2015年6月就劝说楼轶珠搬离案涉房屋事宜致函楼轶珠所在单位及案涉房屋所在街道；于2017年1月20日、2月6日分别号住户发出停水、停电通告；于2017年4月11日号住户发出《关于尽快搬离危房的告知书》，要求于接到撤离告知书七日内撤离该房屋；于2017年5月4日发出《关于尽快搬离危房的通知书》，要求于2017年5月7日前撤离该房屋；于2017年6月20日发出《危房排危告示》，要求住户立即搬离该房屋，以免发生安全事故，由房屋产权单位（杭州市美术职业学校）为住户提供临时过渡房屋（复兴南苑23号4单元302室）。2017年6月20日，杭州市美术职业学校将楼轶珠财物从案涉房屋搬离至复兴南苑23号4单元302室房屋中，该房屋系杭州市美术职业学校向案外人承租，租赁期自2017年4月24日起至2018年4月23日止，租金为每月2408元。原审庭审中，杭州市美术职业学校、楼轶珠双方均陈述复兴南苑23号4单元302室房屋钥匙至今尚在杭州市美术职业学校处。另查明，楼积德、楼轶珠于2012年4月24日向杭州市美术职业学校出具《退房（归还）承诺书》一份，载明：“由于历史和现实的各种原因，我或女儿（楼轶珠）一直居住室，长期借用，未归还学校。现承诺等我女儿（楼轶珠）分到经济适用房或其他政府安置的房源，并办妥手续后次月即室归还给学校。在这期间居住时发生意外，由本人或我女儿（楼轶珠）自行负担。”2012年4月25日，杭州市美术职业学校、楼积德、楼轶珠向杭州市上城区建设局出具《证明》一份，载明：杭州市上城区室系杭州市美术职业学校房产，现由楼积德之女楼轶珠借用，特此证明。”杭州市美术职业学校于2017年8月16日起诉请求判令：1、楼轶珠非法占用杭州市美术职业学校所有的位于杭州市上城区房屋，并支付占用期间的使用费65600元（自2012年1月1日起至2017年6月20日按每月1000元计）；2、楼轶珠支付杭州市美术职业学校搬离楼轶珠在杭州市上城区房屋处物品的搬运费1000元；3、楼轶珠支付杭州市美术职业学校为其支出的临时过渡房房租费14448元（暂至2017年10月23日，2017年10月24日后仍由杭州市美术职业学校支出的另行给付）。原审审理过程中，杭州市美术职业学校变更第一项诉讼请求中的使用费为2470.8元（2012-2015年按每年312.7元计算，2016年为800.4元，2017年为420元）。
原审法院认为，民事主体的财产权利受到法律平等保护。本案中，位于杭州市上城区所有，杭州市美术职业学校对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现楼轶珠抗辩认为其与杭州市美术职业学校就案涉房屋形成房屋租赁关系，对此，原审法院认为，根据1993年4月2日发布的《杭州市区公有住房租赁管理试行办法》第十三条第一款规定，“承租人调动单位，出租人不能单方面终止合同；承租人需要改变住房用途或将所租住房变更承租人时，必须经出租人的同意并另签租赁合同后建立新的租赁关系。”案涉房屋系杭州市美术职业学校单位自管房，楼轶珠并非杭州市美术职业学校职工，现杭州市美术职业学校明确表示不同意变更承租人，楼轶珠亦在2012年4月25日的《证明》中认可案涉房屋由其借用，故原审法院对上述抗辩意见不予采纳。但杭州市美术职业学校要求判令楼轶珠非法占用案涉房屋，原审法院认为，楼轶珠父亲楼积德曾系杭州市美术职业学校的教职工，楼轶珠因此居住在案涉房屋之内，杭州市美术职业学校亦收取以楼积德名义交纳的租金至2011年12月止，且杭州市美术职业学校曾于2012年4月25日出具《证明》认可案涉房屋由楼轶珠借用，故对该项诉讼请求，原审法院不予支持。但楼轶珠居住在案涉房屋内，其并未与杭州市美术职业学校签订书面租赁合同建立新的租赁关系，案涉房屋在2008年即被鉴定为C级危房，在2016年更被鉴定为D级危房，杭州市美术职业学校已多次通知楼轶珠要求其撤离，现杭州市美术职业学校要求楼轶珠支付2012年1月至2017年6月20日止占用期间的使用费2470.8元，楼轶珠对此亦无异议，原审法院予以支持。杭州市美术职业学校要求楼轶珠支付其搬离楼轶珠在杭州市上城区房屋处物品的搬运费1000元，但其提交的发票并不足以证明与本案的关联性，原审法院不予支持。杭州市美术职业学校要求楼轶珠支付其支出的暂计至2017年10月23日止的临时过渡房屋房租费14448元，此后仍由杭州市美术职业学校支出的另行给付，原审法院认为，该临时过渡房屋的钥匙至今仍在杭州市美术职业学校处，且杭州市美术职业学校亦未能举证证明其有将钥匙交付给楼轶珠的行为，故原审法院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、楼轶珠于判决生效之日起十日内支付杭州市美术职业学校自2012年1月1日起至2017年6月20日止的占有使用费2470.8元；二、驳回杭州市美术职业学校的其他诉讼请求。预收案件受理费1826元，因杭州市美术职业学校减少诉讼请求，实际收取案件受理费248元，减半收取124元，由杭州市美术职业学校负担99元，楼轶珠负担25元。
宣判后，楼轶珠不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定案涉房屋归被上诉人所有，被上诉人依法享有占有、使用、收益、处分的权利，是错误的。案涉房屋为公房，不同于私房，是ＸＸＸ时代给予老百姓的社会福利，公房的占有、使用、收益和部分处分权归承租人所有，产权人仅负有修缮和维护义务。公房承租权是我国特有的公房租赁制度的产物，公房承租权具有社会福利性质，公房的分配与公房租赁关系的建立与承租人的年龄、性别、职业、婚姻、共同居住人等身份事项密切相关，公房承租权现有权能几乎可以涵盖传统上所有权的四项权能：公房使用权人对公房拥有实际控制与支配的权利，此为占有权；公房使用权人有合理“使用”住房的使用权，这种使用一般并无“租赁期限”之约定；原本意义上的公房使用权本无“收益”之权利，但随着住房制度改革的逐步推进，转租已成为常态，转租后公房使用权人可以获得差价。同时，若拆迁，公房使用权可直接获得独立财产补偿，获益性质明显，而最重要的是体现在“房改”上，公房使用人可以较低的价格购买该房屋的产权，亦是收益的一种表现；公房使用权人虽然不能决定公房本身的“命运”，但对于“使用权”，则享有保有、转让的自由，也与“处置”有相似之处。与此相对应，《城市公有房屋管理规定》约定：维修养护公有房屋及附属设施是公有房屋产权人的责任，修缮责任人应当对房屋及附属设施进行定期检查、修缮，保证其正常使用和安全。修缮责任人没有履行修缮责任的，房地产行政主管部门应当责令修缮责任人进行修缮。所以从公房的客观情况来看，公房的占有、使用、收益和处分权全都由承租人享有，产权人负担的是修缮义务。公房承租权与私房租赁权是完全不同的两种概念，法庭也不应该用当今的法律去判断历史性的问题。为了保障公房承租人的租赁权，即使产权单位出现了破产注销、企业改制，甚至出现征地拆迁重新安置新房，也必须继续与承租人建立租赁关系，保证承租人的居住权，杭州市住房制度改革办公室于2012年印发的《出售公有住房若干政策问题解答（十八）》对此进行了明确规定，具体条文如下：二十五、单位自管房原产权单位已破产注销，法人主体资格灭失的，如何办理房改手续？答：单位自管房所有权应先移交至原产权单位的上级主管部门或控股公司名下，并按规定办理房屋所有权登记手续，领取《房屋所有权证》后，由现产权单位继续与原承租人建立租赁关系，承租人如符合房改条件可向现产权单位申请单位自管房房改。二十六、单位自管房原产权单位系国有企业且现已改制的，如何办理房改手续？答：单位自管房如属于改制剥离资产的，房屋所有权应先移交至原产权单位的上级资产经营公司（控股公司）、企业主管局（公司）名下，并按规定办理房屋所有权登记手续，领取《房屋所有权证》后，由现产权单位继续与原承租人建立租赁关系，承租人如符合房改条件可向现产权单位申请单位自管房房改；如属于改制资产的，房屋所有权应先转移至相关改制文件确定的接收单位名下，并按规定办理房屋所有权登记手续，领取《房屋所有权证》后，由现产权单位继续与原承租人建立租赁关系，承租人如符合房改条件可直接向现产权单位申请单位自管房房改。二十七、直管公有住房被拆迁后，安置为拆迁单位自管房的，如何办理房改手续？答：单位自管房若已经市房产管理部门书面批准，同意安置单位在补缴国有资产补偿费后办理安置房确权登记手续的，承租人如符合房改条件可向现产权单位申请单位自管房房改；若未经市房产管理部门书面批准的，应由现产权单位先行将安置房所有权移交为直管公房，并由房产管理部门继续与原承租人建立租赁关系，承租人可按规定申请直管公有住房房改。综上，公房承租权是国家分配给职工及其家庭成员的一种社会福利，除承租人之外，其共同居住人依法也享有对公房进行居住使用的权利。而且只要租给你了，一辈子都可以住下去，日后参与房改就永远地变成了自己的私房，公房的占有、使用、收益和处分权归承租人享有，并非产权人。现如今，被上诉人既没有分房行为，也不知道当时国家的福利分房政策，更无权对当时的分房行为作出评判。实物分房是ＸＸＸ时代给予老百姓的社会福利，不能以现在的政策和法律予以评判和否定，更不能以《物权法》中所有权的理论来裁判。二、案涉自管房自1973年就承租给上诉人的父亲，供一家四口人居住。上诉人的父亲不仅在被上诉人处工作期间居住在案涉自管房内，1976年调离工作以后也仍然居住至1993年，一审判决该项事实认定错误。1973年，案涉公房建成，经上诉人的父亲打报告申请、分房领导小组审批和教育局同意，被上诉人分给上诉人的父亲公房居住。上诉人一家四口人的户口经五四中学同意，于1973年4月11日迁入101室，并领取了《居民户口簿》。其中：上诉人的户口从河坊街64号五四中学集体宿舍（集体户口）迁入，其他三人从建新新村8-201室迁入。与此同时，杭州市市镇居民粮食证也同时迁入，户口和粮食证的迁入确定了上诉人及其全家对该案涉房屋的长期租赁使用关系。当时房租费和家具费每年共计22.2元，后来经过多次调整，自2001年——2011年全年的房租费为312.7元。工作调动到杭十中以后，杭十中又于92年5月承租给父亲一间28m2马市街的公房，93年父母和哥哥搬到马市街房屋，所以一审判决认定父亲仅在工作期间居住在案涉房屋内是错误。三、上诉人一直以父亲楼积徳的名义、按照杭州市公房租金标准向上诉人户收取租金和水电费，一审判决上诉人支付占有使用费明显错误，上诉人既不是支付主体，且即使支付，支付的也不是占有使用费，而应该是租金。自1973年起至2011年，上诉人一直以父亲的名义，按照杭州市公房租金标准收取租金和水电费，被上诉人出具给上诉人的收款收据也显示了交款人为父亲，用途为房租。其后，不是上诉人不交纳，而是被上诉人不收取了。2012年以后，没有任何事实改变，依然是上诉人在居住，2470.8元依然是按照公有住房租金标准计算出来，但为何一审判决就将租金改为了占有使用费。明显毫无任何事实和法律依据，是错误的。四、上诉人自1973年就居住在案涉房屋内，自1993年起一人独自居住使用，已形成事实上的租赁关系，并非借用，租赁关系不以签订书面合同为生效要件。自1993年起，一直都是上诉人一人在居住，以父亲名义支付的租金实际上都是上诉人在交纳，被上诉人收取后仍然给上诉人出具租金的收款收据，由此可以证实双方之间是一个租赁合同关系，并非借用，且租赁关系不以签订书面合同为生效要件。之所以在2012年的文件中有写借用，是因被上诉人的要求而写，但仅凭这一份文件不足以推翻租赁的本质。五、案涉房屋虽名为宿舍，但过去的公房要么叫宿舍，要么叫大院，与当今的集体宿舍不能相提并论。案涉房屋一室一厅一厨一储藏间，且在被上诉人学校外，可以独立居住使用。案涉房屋系独立于学校之外，可以独立居住使用的房屋，且1973年户口迁入以后，上诉人一家单独立户，派出所颁发了《居民常住户口簿》。如果仅仅是通常意义上的集体宿舍，在当时户籍管理非常严格的年代（没有临时户口和流动人员，没有户口簿的话，什么事情都做不了，否则必须由单位开具介绍信），怎么可能会单独立户，且领取户口簿。因为领取了户口簿就意味着可以单独领取粮票、布票、油票等等一切生产生活用品，在当时那个年代意义重大，因此不可能是现今意义上的集体宿舍。综上，上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。补充：一、从居住的角度来看本案。案涉自管房自1973年就承租给上诉人的父亲，供一家四口人居住。上诉人的父亲不仅在被上诉人处工作期间居住在案涉自管房内，1976年调离工作以后也仍然居住至1993年。此后，上诉人一直居住到2017年6月20日。2017年6月20日，被上诉人以危房排危的名义要求上诉人立即搬离该房屋，并不是说上诉人的居住不合法，并且承诺由被上诉人为上诉人提供临时过渡房。但是3个月工期满了之后，被上诉人却将案涉房屋厨房改为保安值班室，工程已完工却拒不交付，上诉人在案涉房屋内居住了45年。所以从这么长的一个时间段来看，必然是承租给上诉人父亲，供一家人居住使用的。从当年公房的存在价值来看，公房承租权是国家分配给职工及其家庭成员的一种社会福利，除承租人之外，其共同居住人依法也享有对公房进行居住使用的权利，因此上诉人的居住合法。二、从收取租金的角度来看本案。自1973年起至2011年，被上诉人一直以父亲的名义，按照杭州市公房租金标准收取租金和水电费，被上诉人出具给上诉人的收款收据也显示了交款人为父亲，用途为房租。其后，不是上诉人不交纳，而是被上诉人不收取了。所以说被上诉人抗辩租赁合同于父亲调离五四中学后就终止了，完全不符合客观事实。如果真的终止了，干嘛还要收取租金，还要开收据，还让他们继续居住。所以很显然租赁合同没有终止，依然有效。三、从被上诉人危房排危的角度来看本案。虽然被上诉人不断地发函要求上诉人撤离，但一直都是因为危房影响居住安全，从未主张过与上诉人父亲的租赁关系终止，上诉人的居住为非法居住。只有本案起诉时，被上诉人才提出上诉人的居住为非法居住，当然也只是为了诉讼需要，并不是双方的真实意思表示。
被上诉人杭州市美术职业学校答辩称：针对上诉人补充的意见答辩如下：涉案房屋是作为宿舍分配给上诉人父亲，并不是租赁关系。被上诉人并没有同意上诉人擅自居住使用，上诉人居住至2017年是被上诉人的错误，没有采取强硬措施将上诉人擅自占有被上诉人的行为彻底纠正。一审证据显示被上诉人通知上诉人让其搬离，并不承认有租赁协议。针对上诉人的上诉状答辩如下：一、一审认定房屋属于被上诉人所有是正确的。被上诉人建造了房屋，当时作为宿舍给上诉人父亲使用，房屋所有权证记载被上诉人是房屋所有权人。上诉人的父亲有使用权外，其他基于产权人的权利属于被上诉人。二、一审法院认定被上诉人支付使用费完全正确。被上诉人一直否定上诉人使用案涉房屋。收取费用仅仅是为了保护国有资产的增值，为了计算方便参考了公租房的收费，被上诉人完全可以按照市场价格收取使用费。一审法院认定有瑕疵，上诉人是未经被上诉人同意使用，且在被上诉人要求其搬离后拒不搬离，就应认定为非法占用，请予以纠正。三、现有政策规定了承租人名字变更的一些规定，上诉人也不符合。《杭州市人民政府办公厅关于进一步加强直管公房管理的意见》第二项第（6）第1小点，明确规定了直管公房的户名变更，上诉人同样不符合变更规定。（六）适当放宽直管公房户名变更和有偿转让调解，允许下列情况办理户名变更或使用权有偿转让手续：1、在原承租人及其配偶已死亡，无人符合市政府、市住保房管局相关政策文件规定的变更户名条件，或符合户名变更条件的自然人均放弃拟承租人资格的情况下，与原承租人系父母、子女、（外）祖父母、（外）孙子女关系，或申请户名变更时户籍落在拟更名的公房内连续满两年（含）的其他拟承租人可申请办理变更户名，变更户名时，有拟承租人按该房屋市场评估价格的20%缴纳收益金。《杭州市市区公有住房租赁管理试行方法》第十三条规定，出租人将住房所有权转移给第三方时，租赁合同对新的住房所有人继续有效；承租人调动单位，出租人不能单方面终止合同，承租人需要改变住房用途或将所租住房变更出租人时，必须经出租人的同意并另签租赁合同后建立新的租赁关系。要求变更的新承租人属下列情形之一者，出租人可允许其变更：（一）系现承租人的直系亲属，常住户口在本市而无其他住房或属住房困难户的；（二）系现承租人的随居人口，户口也在一起的亲属，在本市无其他住房的；（三）现承租人已由所在的单位另行解决住房，原租公有住房交由组织按规定安排给住房困难的职工使用的；为了方便生活而互换住处的公房承租人。第十四条规定，有下列情形之一者，出租人有权终止合同，收回住房使用权：（一）承租人在本市市区另有住处而将所租住房连续空关六个月以上者；（二）承租人将所租住房擅自转租或自行转让者。这些表明，上诉人父亲擅自将住房让上诉人承租属于转租行为。四、一审法院对被上诉人要求将上诉人物品搬离产生的费用进行赔偿没有支持应予以纠正。请求支持被上诉人一审提出的该方面的诉请。五、上诉人所称户口在案涉房屋就证明房屋是独立的，不是宿舍的理由不成立。户口与房屋权属没有必然的关联。现今有集体户口，对应的房屋就不属于所有或承租的。户口迁入被上诉人未同意。对一审法院房屋所有权权属认定、上诉人应支付使用费作出的判决应予以支持。对一审法院未判决上诉人赔偿搬运费、支出的临时过渡房房租费应予以纠正，请予以支持。
上诉人楼轶珠在二审期间提供如下证据：1、杭州市住房制度改革办公室于2012年印发的《出售公有住房若干政策问题解答（十八）》1份，欲证明即使存在产权单位注销、改制和拆迁等情况，产权单位都必须与原承租人建立租赁关系。举重以明轻，现被上诉人仅仅是变更了名称，更应该继续履行租赁合同，不得擅自违约；2、照片1份，欲证明案涉房屋坐落于，而被上诉人位于凤凰山脚下166号，案涉房屋在学校外，可以独立居住使用，被上诉人故意将厨房改为保安值班室，拒绝向上诉人交付房屋，构成违约；3、户口档案查询情况1份，欲证明上诉人一家四口人的户口经五四中学同意，于1973年4月11日迁入101室，并领取了《居民户口簿》，成为家庭户。
被上诉人杭州市美术职业学校的质证意见为：对证据1的真实性没有异议，但和本案没有关联性，要参加房改先要有一个租赁关系，在1993年时对所有居住的人都颁布了居住证，因为不承认上诉人及其父亲与被上诉人之间有租赁关系，所以没有颁布租赁证；对证据2的真实性没有异议，但和本案没有关联性，被上诉人对所有的房屋进行改造是被上诉人的权利，与上诉人无关，该房屋并不属于上诉人；对证据3的真实性没有异议，但该证据上没有显示上诉人是何时迁入诉争房屋，无法认定该证据与本案的关联性。
被上诉人杭州市美术职业学校无新证据提供。
本院的认证意见为：本院对上诉人提供的证据的形式真实性予以确认。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人于2012年4月24日向被上诉人出具的《退房（归还）承诺书》及向杭州市上城区建设局出具的《证明》，明确案涉房屋系其向被上诉人借用，故原审法院判令上诉人支付2012年1月至2017年6月20日止借用期间的使用费2470.8元并无不当。上诉人与被上诉人一、二审所主张的公房分配、公房租赁等事项，不属于民事案件审理的范围，本院不予审查。因被上诉人未提起上诉，故对其要求支持其一审全部诉请的主张，本院不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人楼轶珠负担。上诉人楼轶珠于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审判长 王 亮
审判员 李国标
审判员 韩圣超
二〇一八年四月十八日
书记员 徐亚萍
?PAGE?