云南省楚雄市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云2301民初2859号
原告：朱宗永，女，1973年7月19日生，彝族，云南省楚雄市人，大专文化，楚雄州第二人民医院医务工作者，住云南省楚雄市。
原告：徐华彪，男，1965年9月27日生，汉族，云南省楚雄市人，大专文化，楚雄州人社局工作人员，住址同上，系原告朱宗永之夫。
二原告共同委托诉讼代理人：易��芬，楚雄腾达法律服务所法律工作者（特别授权）。
被告：楚雄鹿城房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇彝海南路195号雍和居小区11幢商铺3层，统一社会信用代码：915323012174426861。
法定代表人：徐伟，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈玉雄，云南楚恒律师事务所律师（特别授权）。
被告：黄世平，女，1964年12月1日生，汉族，云南省楚雄市人，大专文化，楚雄州人民医院护士，住云南省楚雄市，
第三人：刘万斌，男，1987年9月28日生，汉族，云南省楚雄市人，居民，住云南省楚雄市，
原告朱宗永、徐华彪与被告楚雄鹿城房地产开发有限公司（以下简称：鹿城地产公司）、黄世平、第三人刘万斌商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱宗永、徐华彪的共同委托诉讼代理人易德芬，被告鹿城地产公司的委托诉讼代理人陈玉雄，被告黄世平到庭参加诉讼。第三人刘万斌经本院传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱宗永、徐华彪向本院提出诉讼请求：1、判令终止原告与被告之间的购房协议；由被告鹿城地产公司返还原告及黄世平已交的购房款284000元及资金占用利息51120元（2014年10月21日至2017年10月21日，按年息6%计算），不当得利15万余元；2、判令第三人刘万斌承担被告返还原告购房款及资金占用利息的连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月7日，原告的好友黄世平向被告鹿城地产公司交付了5万元的购房诚意金，黄世平又于2013年3月16日向被告鹿城地产公司交付了34000元的购房定金。黄世平于2014年4月11日与被告鹿城地产公司签订“雍和居”认购��议书，取得了被告处的选房卡一张。同年10月，黄世平把自己认购的“雍和居”购房名额转让给原告朱宗永，连同她自己已缴纳的购房定金收据及选房卡交原告收执。2014年10月21日原告朱宗永向被告鹿城地产公司交付了第二期购房款20万元，原告共给付被告鹿城地产公司购房款284000元（含黄世平给付的84000元）。当时双方口头约定最后一期购房款101230元及契税11737元到被告交付房屋钥匙时交付。原告交付20万元购房款后，被告鹿城地产公司没有履行告知义务，把交付购房款的名字由黄世平改为朱宗永。交付购房款时还要签订商品房购销合同，黄世平转让购房名额给原告的情况，被告鹿城地产公司也没有提出相应异议，被告方认可了原告的购房资格。2017年6月原告的一个朋友说要在楚雄市买房，原告说让他考虑，价钱合适的话可以考虑，并在2017年6月27日陪同第三人刘万斌去“雍和居”看房子，看完房子后第三人也有购买意向，原告就把与被告鹿城地产公司买房的依据复印了一份给第三人，让他考虑一下是否购买再联系。随后第三人发短信给原告，说我与被告鹿城地产公司的违约行为不能跟我交易。同年七月，我从朋友处得知我的房子被被告鹿城地产公司卖给了第三人刘万斌。随后我到被告鹿城地产公司处询问，被告以我没有签订购房合同，购房款不是他们收取等理由敷衍原告。综上，是被告鹿城地产公司见利忘义，把属于原告购买的房屋在原告房价基础上加价7万多元卖与第三人，与第三人串通一气，恶意损害原告的利益。第三人违背社会公德，在获取原告商业信息后，违背诚实信用原则，私自与被告交易，应与被告鹿城地产公司连带承担赔偿原告经济损失的责任。被告在整个购房活动中，没有履行房屋交付告知义务，在原告已交纳部分房款仅剩最后一期房款的情况下，擅自处分原告在其处购买的房屋，原被告虽未签订购房合同，但原告已履行房款给付义务，被告也未有任何电话通知原告去办理相关合同手续。请求法院依法终止原告与被告之间的购房协议，由被告鹿城地产公司及第三人连带返还原告的购房款及资金占用利息，维护原告的合法利益。
被告鹿城地产公司辩称，一、本案的法律关系应为商品房预售合同关系，合同双方应为黄世平与鹿城地产公司。根据黄世平与鹿城地产公司签订的《房屋认购协议书》的内容及约定来看，黄世平的认购仅仅只是对购房行为的提前预定，是对签订商品房买卖合同的相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行的确认。且被告黄世平以及原告朱宗永、徐华彪等人之后既未与鹿城地产公司签订《商品房购销合同》，也未付清购房款，更没��实际占有房屋，房屋买卖行为并没有完成，故黄世平与鹿城地产公司形成的是商品房预售合同关系。原告与鹿城地产公司之间未签订过相关商品房买卖行为的书面文件，也不存在商品房买卖的事实性行为，故鹿城地产公司与原告不存在任何关系，原告在本案中不具有诉讼主体资格。二、房屋认购资格不属于民事行为当中的实体性权利，认购人对房屋的认购行为仅仅是对后续买卖行为提前进行的预约性行为，认购人对认购资格无权进行处分和转让。原告朱宗永、徐华彪及被告黄世平对鹿城地产公司的认购资格进行转让的行为在主观上均存在重大过错，客观方面占据该套房屋的房源长达3年之久，造成了鹿城地产公司房屋销售利益及投资款回款利益的严重损害，由此造成的责任应由朱宗永、徐华彪、黄世平共同承担。从本案证据《认购协议书》可证实，被告黄世平以其��楚雄州人民医院员工身份认购鹿城地产公司在“雍和居”的团购房，黄世平的认购行为仅仅只是对其打算购买7-2706号房屋的行为进行预约，该预约行为不产生物权效力。且黄世平违反《认购协议书》的约定，拒不按约定签订《商品房购销合同》，之后既不与鹿城地产公司签订《商品房购销合同》，也不按时交纳购房款、办理相关购房手续，房屋竣工验收交付时也未向鹿城地产公司办理接房手续，其主观愿意并不是想购买该套房屋，而是将鹿城地产公司与楚雄州人民医院协议约定禁止转让的团购房认购资格非法进行转让给原告，原告又欲再进行转让，足以证实原告朱宗永、徐华彪及被告黄世平的主观愿意并不是想购买该套房屋，而是存在以欺诈手段进行炒房牟利的故意。在整个买房过程中，原告朱宗永、徐华彪，被告黄世平等人均只字未提及购买本案争议房屋的主张，从未主张该套房屋的购买权属问题。被告鹿城地产公司认为是该三人串通并将该购房资格转让牟利，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，原告朱宗永、徐华彪与被告黄世平之间的转让行为无效，由此产生的法律后果应由三人共同承担。三、本案中与鹿城地产公司形成商品房预售合同关系的当事人为黄世平，因被告黄世平的违约致合同不能履行，在扣除不予退还的84000元定金以及黄世平的违约行为给鹿城地产公司造成的经济损失后，剩余购房款鹿城地产公司愿意一次性无息退还给被告黄世平。原告朱宗永、徐华彪不是合同相对人，其对被告鹿城地产公司的诉请没有事实法律依据，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
被告黄世平辩称，2014年4月11日我与鹿城地产公司签订了《“雍和居”认购协议书》，先后共向鹿城地产公司缴纳了购房款84000元。认���协议书要求在4月25日前要签订《商品房购销合同》，我去办理时因人太多，地产公司的工作人员说可以过后再来办，并口头承诺说我的认购资格可以转让。同年10月21日，我就把相关的认购协议、选房卡和已交的购房款84000元一并转让给原告朱宗永、徐华彪，当时售楼部的工作人员也默许了，并收取了朱宗永的20万元购房款，是以朱宗永的名义交的。至于后面朱宗永、徐华彪与鹿城地产公司的购房事项我就一概不清楚了。我已将房屋认购资格全部转让给朱宗永、徐华彪了，我在其中无过错，也就不同意承担返还购房款的责任。
第三人刘万斌经本院传票传唤，未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见和证据。
当事人围绕诉辩请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告朱宗永、徐华彪为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和��由，向本院提交以下证据：1、《“雍和居”认购协议书》；2、交款收据；3、收条；4、房屋选房卡；5、短信；6、二原告结婚证复印件；7、证人李某、把翠英的当庭证言。被告鹿城地产公司对原告所提交证据1、2、4、6证据的三性均认可，但对其欲证明的内容及关联性不认可；对原告提交证据3、5、7三性不认可。被告黄世平对原告提交证据1、2、3、4、6、7证据的三性均无异议，对证据5以其不清楚为由不发表质证意见。被告鹿城地产公司针对其辩解与理由，向本院提交以下证据：1、与被告黄世平签订的《“雍和居”认购协议书》、《签约须知》、诚意金收据、购房款收据复印件；2、“雍和居”交定金未签合同客户名单复印件；3、第三人刘万斌与鹿城地产公司签订的《“雍和居”认购协议书》、《商品房购销合同》。被告黄世平针对其辩解与理由，当庭向本院提交朱宗永交款20万元给被告鹿城地产公司的收据复印件。原告对被告鹿城地产公司提交的证据1、3证据三性无异议，但对其欲证明事项不认可；对证据2不认可；原告对被告黄世平提交的证据三性无异议。被告鹿城地产公司对被告黄世平提交的证据三性无异议，但对其欲证明事项不认可。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的部分，根据庭审调查和经过审查确认的证据，据现有证据，本院认定本案事实如下：被告黄世平与原告朱宗永、徐华彪系朋友关系。被告鹿城地产公司开发建设位于楚雄市××××区“雍和居”小区。2014年4月11日被告黄世平与被告鹿城地产公司签订《“雍和居”认购协议书》，约定：乙方（黄世平）向甲方（鹿城地产公司）自愿认购甲方开发的“雍和居”小区7栋2706号房屋，房屋参考建筑面积为130.41㎡，建筑面积单价为3000元/���，房屋总价款￥391230元，商品房价格为该套房屋的团购优惠价；乙方在签署本认购协议时，应向甲方支付定金￥84000元，该定金在双方签署正式《商品房购销合同》后，即转为乙方应付房价款的组成部分。其他约定：1、乙方应当在签署本协议后15日内即2014年4月25日前，按照《签约须知》列明要求，携带证件等相关文件至甲方售楼部与甲方签订正式的《商品房购销合同》；2、如乙方未在前述期限内与甲方签署《商品房购销合同》，则甲方有权将该房屋另行出售，且已交纳定金不予返还。协议书对双方的权利义务及违约责任的事项均作了约定。被告黄世平分别于2012年10月17日、2013年3月16日向被告鹿城地产公司交付了共计84000元购房诚意金，被告鹿城地产公司向被告黄世平出具了收款收据，收据上加盖“楚雄鹿城房地产开发有限公司财务专用章”。在认购协议书约定的2014年4月25日前，被告黄世平未与被告鹿城地产公司签订正式的《商品房购销合同》。2014年10月18日，被告黄世平将其向被告鹿城地产公司购买的“雍和居”7栋2706号房屋名额转让给原告朱宗永、徐华彪，并连同其已交纳的84000元诚意金交款收据、选房卡等相关手续一并转让给原告，但双方未到被告鹿城地产公司办理变更认购户名登记。被告黄世平于2014年10月18日向原告朱宗永、徐华彪出具收到黄世平垫支诚意金84000元的收条。2014年10月21日，原告朱宗永向被告鹿城地产公司交纳了购房款200000元，被告鹿城地产公司向原告朱宗永出具收款收据并加盖公司财务专用章。原告朱宗永、徐华彪与被告鹿城地产公司至今未签订正式的《商品房购销合同》。2017年7月1日，第三人刘万斌与被告鹿城地产公司签订了“雍和居”《认购协议书》、《商品房购销合同》及合同补充协议，被告��城地产公司将“雍和居”7栋2706号房屋出售给刘万斌。2017年8月22日，原告朱宗永、徐华彪诉至法院，请求依法处理。
围绕双方当事人的诉辩请求，本案争议焦点包括：一、原告是否具备诉讼主体资格，原被告之间属于商品房销售合同还是商品房预售合同关系；二、被告鹿城地产公司、黄世平及第三人刘万斌在本案中是否存在过错，对原告已交的购房款及资金占用利息是否应当承担返还责任，该按何种标准承担。
针对争议焦点一，本院认为，原告朱宗永、徐华彪于2014年10月21日以朱宗永的名义向被告鹿城地产公司交纳购房款20万元，被告鹿城地产公司也向原告朱宗永出具了收款收据，双方虽未签订正式的购房合同，也未办理商品房买卖合同备案登记，但从合同的实际履行内容来看，应认定双方存在房屋购销愿意。被告鹿城地产公司与被告黄世平签���的《房屋认购协议》系双方的真实意思表示，当事人应遵循诚实信用原则，按照合同约定严格履行。被告黄世平在认购协议签订后未按约定期限到被告鹿城地产公司签订正式的《商品房购销合同》，而是私下将购房认购名额转让给原告朱宗永、徐华彪，双方也未到被告鹿城地产公司处办理认购户名变更手续。被告鹿城地产公司在收取购房款时未认真审核，仍以原告朱宗永名义收取其购房款20万元，故应认定被告鹿城地产公司对被告黄世平与原告朱宗永、徐华彪之间的转让行为认可。故本案原告的诉讼主体资格成立。原告朱宗永、徐华彪与被告鹿城地产公司至今未签订商品房购销合同，故本案案由应认定为商品房预售合同。
针对争议焦点二，本院认为，被告鹿城地产公司作为地产开发商，在房屋销售中未认真审核原告的购房身份，也未按商品房销售管理规定办理产权备案登记，致一房多卖。现合同无法继续履行，也未退还原告已交购房款，致纠纷发生。故对原告要求与被告黄世平、被告鹿城地产公司终止房屋认购协议，退回已交购房款共计284000元的诉请，本院予以支持；针对原告诉请要求第三人刘万斌对房款返还承担连带责任，本院认为原告未有充足证据证实第三人在本案中与被告鹿城地产公司恶意串通，在购房过程中故意损害原告利益的情形，且第三人对财产系合法途径取得，原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。对被告鹿城地产公司提出其在本案中以合同的相对性不应承担责任的辩解，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第四十二条的规定，其辩解理由不能成立。被告鹿城地产公司、被告黄世平应各自承担退还原告已交购房款的责任。第三人刘万斌对原告的购房款不承担责任。原告要求被���按年利率6%支付原告房款的资金占用利息，因双方未作约定，故本院酌情依法予以调整，按照中国人民银行同期银行贷款年利率4.75%的标准予以支持，被告鹿城地产公司承担自2014年10月21日至2017年10月21日计28500元（200000元×4.75%÷12个月/年×36个月），被告黄世平承担自2014年10月18日起至2017年10月21日计11970元（84000元×4.75%÷12个月/年×36个月）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十二条、第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告朱宗永、徐华彪与被告楚雄鹿城房地产开发有限公司、黄世平的购房协议终止执行；
二、由被告楚雄鹿城房地产开发有限公司退还原告朱宗永、徐华彪购房款200000元，并支付自2014年10月21日起至2017年10月21日止的资金占用利息28500元；
三、由被告黄世平退还原告朱宗永、徐华彪购房款84000元，并支付自2014年10月18日起至2017年10月21日止的资金占用利息11970元；
四、驳回原告朱宗永、徐华彪的其他诉讼请求。
案件受理费3163元（已减半收取），由被告楚雄鹿城房地产开发有限公司负担2157元（未交），被告黄世平负担906元（未交）；原告朱宗永、徐华彪负担100元（已交）。
以上应由被告楚雄鹿城房地产开发有限公司、黄世平负担的执行款项，限于本判决生效后十日内一次性付清，款交本院。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
审判员 金文平
二〇一七年十一月二日
书记员 易思韵