广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终19643号
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏丽霞，女，1965年11月13日出生，汉族，住广东省普宁市，现住广州市白云区。
委托诉讼代理人：刘平厚，广东易春秋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈月清，女，1965年9月29日出生，汉族，住广州市白云区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶思韵，女，1989年10月20日出生，汉族，住广州市白云区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶健君，女，1991年5月20日出生，汉族，住广州市白云区。
上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘柏纯，广东一粤律师事务所律师。
上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：唐磊成，广东一粤律师事务所律师。
原审第三人：李伟坚，男，1972年3月13日出生，汉族，住肇庆市端州区。
原审第三人：许云虹，女，1988年6月16日出生，汉族，住广州市白云区。
上诉人苏丽霞因与被上诉人陈月清、叶思韵、叶健君，原审第三人李伟坚、许云虹合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
苏丽霞上诉请求：1.撤销一审判决第四项，陈月清、叶思韵、叶健君向苏丽霞支付312190元增值款；2.撤销一审判决第五项，陈月清、叶思韵、叶健君向苏丽霞支付2000元搬迁费；3.一审诉讼费、反诉费、鉴定费、二审诉讼费由陈月清、叶思韵、叶健君承担；4.驳回陈月清、叶思韵、叶健君关于合同无效以及要求苏丽霞搬出涉案房屋的诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院存在查而不明，涉案房屋苏丽霞已实际占有、使用超过21年，陈月清、叶思韵、叶健君提起诉讼已超过诉讼时效，应当依法驳回起诉。本案主要过错在陈月清、叶思韵、叶健君，其提出解除合同并要求苏丽霞搬出涉案房屋是出于其私利，有违诚信原则及合同本意，其方应当承担相应责任。涉案协议及补充协议没有明显违反法律、行政法规强制性规定，仅是部分无效，不能视为全部条款无效。（二）一审法院认定《合作建房协议》《合作建房补充协议》违反国家法律、行政法强制性规定，于法无据，该协议是双方当事人真实意思表示，法律只对“宅基地出卖”进行了限制，未对“宅基地上合建”进行限制，一审法院不能明示具体违反何条法律规定，违反审判规则。一审判定赔偿以房屋差价及装修费共156095元计算方式有误，依法应以房屋增值计算并赔偿312190元。本案双方都有过错且是同等责任，依法应采用抵消的方式，不再追究对方的违约责任。一审未判令陈月清、叶思韵、叶健君支付2000元搬迁费，显失公平。（三）虽然涉案协议主要内容无效，但其他条款仍受法律保护，苏丽霞无主观恶意，相关诉讼费、鉴定费、反诉费均是由陈月清、叶思韵、叶健君而引起，理应承担上述费用。
陈月清、叶思韵、叶健君二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，苏丽霞所提的上诉理由没有事实和法律依据。
陈月清、叶思韵、叶健君向一审法院起诉请求：1.确认陈月清、叶顺兴与苏丽霞、李伟坚签订的《合作建房协议》及《合建房屋补充协议》无效；2.苏丽霞迁出位于广州市白云区同德乡鹅掌坦村叶顺兴名下房屋第四层；3.诉讼费由苏丽霞承担。
苏丽霞向一审法院反诉请求：1.陈月清、叶思韵、叶健君向苏丽霞返还合作建房款200000元及利息（以165000元为本金按中国人民银行同期贷款利率从1993年12月7日起至实际清偿之日止；以30000元为本金按中国人民银行同期贷款利率从1994年3月24日起至实际清偿之日止；以5000元为本金按中国人民银行同期贷款利率从1994年5月2日起至实际清偿之日止）；2.陈月清、叶思韵、叶健君赔偿苏丽霞房屋价值差价损失；3.陈月清、叶思韵、叶健君向苏丽霞返还办证费用10900元及相应利息(自1996年4月27日起至实际清偿之日止，以10000元为本金按银行同期贷款利率计算)；4.陈月清、叶思韵、叶健君向苏丽霞赔偿房屋装修费用62430.15元；5.陈月清、叶思韵、叶健君向苏丽霞支付搬迁费用2000元；6.诉讼费由陈月清、叶思韵、叶健君承担。
一审法院认定事实：1993年11月25日，陈月清、叶顺兴（甲方）与苏丽霞、李伟坚（乙方）签订《合建房屋协议》，约定：位于广州市石井镇同德乡鹅掌坦村第十七生产队的农村宅基地（石井区村镇建房许可证第955号，以下代称涉案宅基地），是由石井镇人民政府于1993年5月20日划拨给甲方使用，由于甲方建房资金由困难，由乙方资助45万元兴建五层混凝土结构楼房一幢，建筑基地面积为107.35平方米，总建筑面积为605平方米。现经双方协商，达成如下协议：一、第一、二、五层归甲方叶顺兴、陈月清夫妇所有，第三层归乙方李伟坚所有，第四层归乙方苏丽霞所有；二、上述房屋产权自房管部门登记转移，甲方负责办理房产分割登记手续，按甲、乙双方各自所有房屋向房管部门作产权登记为业权所有人，费用甲、乙各负担一半；……十、第五层天面的使用权归甲方所有等。同日，双方签订《合建房屋补充协议》，约定：乙方提供该工程的全部资金。楼宇要达到一级二类家庭式装修等。
上述协议签订后，由苏丽霞和李伟坚在涉案宅基地上出资兴建了五层毛坯房屋。该房屋建好后，由叶顺兴、陈月清使用其中第一、二、五层，李伟坚使用其中第三层，苏丽霞使用其中第四层，并分别由各自对使用的楼层自行出资装修。1994年1月20日，广州市白云区石井镇人民政府核发涉案宅基地使用权人为叶顺兴的农村宅基地使用证（穗郊字第NO336006）。
一审庭审中，苏丽霞表示，兴建房屋过程中，其因时间问题无法参与兴建房屋工程，遂全权委托李伟坚依照合同约定进行施工，并向李伟坚支付了20万元建筑款。苏丽霞为证明上述陈述，提交：1.1993年12月7日与李伟坚签订的《协议书》一份；2.1993年12月7日、1994年3月24日、1994年5月2日李伟坚出具分别收到苏丽霞165000元、30000元、5000元的建房费的收据各一份。陈月清、叶思韵、叶健君对上述证据认为均涉及李伟坚，其无法确认真实性。苏丽霞为证明其支出了办证费用损失，提交1996年4月21日和1996年4月27日叶顺兴出具分别收取办宅基证费用900元和100**元的收据两份。陈月清、叶思韵、叶健君对上述证据认为该收据由叶顺兴出具，真实性无法确认。另苏丽霞明确其主张的装修费损失62430.15元为其居住使用的四层房屋装修损失。
另陈月清表示，其已与李伟坚于2007年5月10日签订转让协议，约定李伟坚自愿以6万元价格将涉案宅基地上已建筑完工的三楼转让给陈月清。并已向李伟坚支付了该6万元转让费，李伟坚已将其原使用的3楼交还其使用。为证明其上述陈述，陈月清提交转让协议、收据各一份。苏丽霞对上述证据认为上述证据无法证明为李伟坚所写，真实性不予确认。
一审法院另查明，1989年7月3日，叶顺兴与陈月清结婚，婚后生育叶思韵、叶健君两女。2003年8月19日，叶顺兴死亡。
2004年6月2日，叶顺兴父亲叶开死亡。2010年6月11日，叶顺兴母亲邓伙妹死亡。叶开与邓伙妹生前育有叶万年、叶顺妹、叶顺和、叶顺葵、叶顺好、叶金好、叶顺琼、叶顺兴，共子女8人。其中叶顺和于2011年8月11日死亡，叶顺葵于2000年4月25日死亡，叶金好于1990年3月15日死亡。叶万年、叶顺妹、叶顺好、叶顺琼分别作为证人出庭并出具《放弃继承声明书》，表示放弃继承涉案宅基地及地上房屋。
再查明，叶顺和有一妻李有欢，并育有一子叶仲生、一女叶绿嫦。叶顺葵有一夫刘灶荣，并收养有一女刘家敏，叶金好育有一子许云辉、一女许云虹。叶顺和的妻子李有欢、叶仲生、叶绿嫦接受法庭询问，后出具《放弃继承声明书》，表示放弃继承涉案宅基地及地上房屋。叶金好的儿子许云辉出具《放弃继承权声明书》，表示自愿放弃对涉案宅基地所建房屋的代位继承权。叶顺葵的丈夫出具《放弃继承声明书》，表示放弃继承涉案宅基地及地上房屋，叶顺葵的女儿刘家敏作为证人出庭出具《放弃继承权声明书》，表示自愿放弃对涉案宅基地所建房屋的代位继承权。
另苏丽霞向一审法院提出申请要求对涉案宅基地上盖物整栋价值进行评估，苏丽霞支付鉴定费9075元。一审法院委托广东世华行资产评估房地产土地估价顾问有限公司进行评估，2016年11月，广东世华行资产评估房地产土地估价顾问有限公司作出评估报告书，评估建筑物市场价值为907500元，苏丽霞提出选定评估机构没有通知其，故要求重新摇珠确定评估机构，陈月清、叶思韵、叶健君对苏丽霞坚持要求重新摇珠重新评估表示无意见，同意重新摇珠确定评估机构，经一审法院重新摇珠确定广州市华盟价格事务所有限公司，广州市华盟价格事务所有限公司出具穗华价估[2017]128号《价格评估结论书》及穗华价估[2017]192号《关于穗价估[2017]128号评估结论书的变更函》载明广州市石井镇同德乡鹅掌坦村第十七生产队编号为穗郊字第No.336006号宅基地上盖物（不包含土地价值）在2017年5月5日的现值为2490707元。陈月清、叶思韵、叶健君提出异议，对鉴定方法及每月平均租金计算提出异议，广州市华盟价格事务所有限公司出具穗华价事（2017）210号对陈月清、叶思韵、叶健君异议进行函复。苏丽霞对土地价值计算提出异议，并对每月租金计算提出异议，认为较低，苏丽霞支付鉴定费5000元。
一审法院认为，苏丽霞、李伟坚并非涉案宅基地房屋所在地的村民，与陈月清、叶顺兴签订的《合作建房协议》及《合建房屋补充协议》，实际以向陈月清、叶顺兴支付建房款45万元为取得涉案宅基地上盖物的对价，涉及宅基地房屋的买卖，违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。陈月清、叶思韵、叶健君请求《合作建房协议》及《合建房屋补充协议》无效于法有据，一审法院予以支持。
涉案宅基地房屋依据《宅基地使用证》所载，使用权人为叶顺兴。叶顺兴死后，该房屋由其继承人父母叶开、邓伙妹，配偶陈月清，女儿叶思韵、叶健君继承。因叶顺葵、叶金好、叶顺兴作为叶开的继承人先于被继承人叶开死亡，叶顺葵的养女刘佳敏，叶金好的儿子许云辉、女儿许云虹，叶顺兴的女儿叶思韵、叶健君代位继承叶开、邓伙妹的遗产。故叶开、邓伙妹自叶顺兴处继承部分于二人死亡后，由其继承人子女叶万年、叶顺妹、叶顺和、叶顺好、叶顺琼，代位继承人孙子女刘佳敏、许云辉、许云虹、叶思韵、叶健君继承。叶顺和在叶开、邓伙妹处继承部分自其死亡后，由其继承人配偶李有欢，子女叶仲生、叶绿嫦继承。即涉案宅基地房屋应由叶万年、叶顺妹、李有欢、叶仲生、叶绿嫦、刘佳敏、叶顺好、许云辉、许云虹、叶顺琼、陈月清、叶思韵、叶健君继承。现叶万年、叶顺妹、李有欢、叶仲生、叶绿嫦、刘佳敏、叶顺好、许云辉、叶顺琼已明确表示放弃继承，故涉案宅基地房屋现使用权人为陈月清、叶思韵、叶健君、许云虹。因上述合同无效，苏丽霞占有涉案房屋缺乏法律上的依据。除许云虹不在本案中主张权利以外，剩余所有权利人陈月清、叶思韵、叶健君共同主张苏丽霞迁出涉案宅基地房屋第四层于法有据，一审法院予以支持。
关于苏丽霞主张返还购房款的问题。苏丽霞提供李伟坚出具的20万元建房款发票，表示由李伟坚代为向陈月清、叶顺兴支付了该笔款项。虽陈月清、叶思韵、叶健君认为收据真实性无法确认，但陈月清与苏丽霞共同居住在涉案宅基地房屋达20余年，从未就此向苏丽霞进行过主张。就一般常理而言，陈月清至今及已故叶顺兴生前，不可能在主观认为债权既存且无障碍的情况长时间怠于主张权利。故一审法院对苏丽霞陈述李伟坚转交20万元建房款的陈述予以采信。上述合同无效，基于合同取得的财产应予以返还，陈月清作为合同相对一方之一，苏丽霞向其主张返还20万元合作款于法有据，一审法院予以支持。合同自始无效，苏丽霞对叶顺兴的债权在叶顺兴生前已成立，一方面，叶思韵、叶健君作为叶顺兴的继承人应以所继承财产为限承担该债务，另一方面，叶开、邓伙妹继承了叶顺兴的部分财产后也应以所继承财产为限承担该债务，而在叶开、邓伙妹死亡后，叶思韵、叶健君又代位继承了叶开、邓伙妹的财产，也应以再次以继承叶开、邓伙妹的部分财产为限，承担叶开、邓伙妹以继承叶顺兴财产为限的上述债务。故苏丽霞向叶顺兴的继承人叶思韵、叶健君主张返还20万元购房款于法有据，一审法院予以支持，但债权限额如上所述。因双方均不应从无效合同中获取利益，故苏丽霞主张陈月清、叶思韵、叶健君返还购房款利息缺乏理据，一审法院不予支持。关于苏丽霞主张返还办证费用的问题。叶顺兴向苏丽霞收取了办证费用，而陈月清与叶顺兴共同作为合同的相对一方，且互为夫妻关系，可推定陈月清对叶顺兴收款的行为是知晓且同意的，即苏丽霞已向陈月清、叶顺兴支付了办证费10900元。同返还购房款部分所论述，苏丽霞主张陈月清、叶思韵、叶健君返还办证费10900元于法有据，利息部分一审法院不予支持，但叶思韵、叶健君的返还义务应以继承财产为限。
关于苏丽霞主张陈月清、叶思韵、叶健君赔偿涉案宅基地房屋价值差价损失及装修损失的问题。因上述合同无效，根据法律规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，苏丽霞、李伟坚与陈月清、叶顺兴就宅基地房屋签订合同进行买卖，双方对合同无效应各负有50%的过错。苏丽霞为取得涉案宅基地房屋第四层所支付的对价即包含对房屋价值的信赖利益，其返还第四层房屋后，该层房屋价值升值部分即构成苏丽霞的信赖利益的损失，苏丽霞有权要求陈月清、叶思韵、叶健君按照过错比例予以赔偿。但因宅基地使用权的主体具有特定的身份属性，相应的宅基地使用权价值亦具有身份性的特殊性质，故宅基地使用权价值变化不应计入房屋预期价值的损失范围。因此，苏丽霞有权要求赔偿的差价损失应仅为因涉案宅基地房屋第四层现值与原支付对价差价的损失。
苏丽霞申请评估涉案宅基地房屋现值，因摇珠问题双方同意重新摇珠确定广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，广州市华盟价格事务所有限公司作出《价格评估结论书》及《关于穗价估[2017]128号评估结论书的变更函》，评定涉案宅基地上盖五层房屋现值（不含宅基地土地使用权价值）为2490707元，其中已经包含了苏丽霞对第四层房屋的装修价值，陈月清、叶思韵、叶健君及苏丽霞对评估结论均提出异议，广州市华盟价格事务所有限公司作出函复后，双方未能提供证据反驳，故对广州市华盟价格事务所有限公司的评估结论予以采信，涉案宅基地房屋第四层价值差值与装修价值之和为[上盖五层房屋现值2490707元/总建筑面积605平方米×（总建筑面积605平方米-
首层面积107.35平方米）/4层-原支付合作建房款20万元]×过错比例50%=156095元。关于赔偿主体的问题，如上述合建房款部分论述，故苏丽霞向陈月清、叶思韵、叶健君主张陈月清、叶思韵、叶健君赔偿涉案宅基地房屋第四层价值差价及装修价值于法有据予以支持，但叶思韵、叶健君的赔偿责任应以继承财产为限。
苏丽霞主张陈月清、叶思韵、叶健君赔偿其搬迁的费用并未实际发生，一审法院不予支持。
李伟坚、许云虹经一审法院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，无正当理由拒不到庭参加损失，视为放弃自身陈述的权利，一审法院依法进行缺席判决。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百一十四条之规定，于2017年6月30日作出如下判决：一、叶顺兴、陈月清与苏丽霞、第三人李伟坚于1993年11月25日签订的《合作建房协议》及《合建房屋补充协议》无效；二、本判决生效五日内，苏丽霞迁出位于广州市石井镇同德乡鹅掌坦村第十七生产队的农村宅基地上盖房屋第四层；三、本判决生效五日内，陈月清、叶思韵、叶健君向苏丽霞返还购房款20万元、办证费10900元（叶思韵、叶健君返还购房款、办证费，以继承叶顺兴的财产总额，及代位继承叶开、邓伙妹的财产中以叶开、邓伙妹继承叶顺兴的财产为限额之和）；四、本判决生效五日内，陈月清、叶思韵、叶健君向苏丽霞赔偿广州市石井镇同德乡鹅掌坦村第十七生产队的农村宅基地上盖房屋差价损失及装修损失共156095元（叶思韵、叶健君赔偿房屋差价、装修损失义务，以继承叶顺兴的财产总额，及代位继承叶开、邓伙妹的财产中以叶开、邓伙妹继承叶顺兴的财产为限额之和）；五、驳回苏丽霞的其他反诉请求。本诉受理费8050元，由苏丽霞负担。反诉受理费6123元，由陈月清、叶思韵、叶健君共同负担3402元，由苏丽霞负担2721元。鉴定费5000元及9075元，合计14075元，由苏丽霞负担7037.5元，由陈月清、叶思韵、叶健君共同负担7037.5元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实部分基本无误，本院予以确认。
另查明，二审期间，苏丽霞撤回要求陈月清、叶思韵、叶健君赔偿2000元搬迁费的上诉请求。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、案涉《合作建房协议》、《合建房屋补充协议》的效力问题；二、苏丽霞关于陈月清、叶思韵、叶健君的起诉超过诉讼时效的主张是否成立；三、苏丽霞要求陈月清、叶思韵、叶健君赔偿312190元增值款的主张是否成立。
关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。本案中，双方当事人的合建建房行为发生于1993年，故应适用当时施行有效的法律认定案涉合同效力。根据1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，第三十八条第三款“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”之规定，可以看到法律对于宅基地使用权的流转一直保持禁止性的规定。宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利的主体具有特定性，即仅限于本集体经济组织成员，宅基地使用权的这一权利属性并未因为《中华人民共和国土地管理法》等有关法律的修改而发生变更。因此，村集体经济组织成员与非本村集体经济组织成员宅基地上房屋合建的，合同无效。一审法院据此认定案涉《合作建房协议》、《合建房屋补充协议》为无效合同正确，本院予以确认。
关于争议焦点二。作为诉讼时效客体的请求权为债权请求权。本案中，陈月清、叶思韵、叶健君要求苏丽霞迁出案涉房屋，涉及的是宅基地房屋的返还问题，属于物权请求权而非债权请求权，故苏丽霞以陈月清、叶思韵、叶健君的起诉超过诉讼时效为由认为一审法院不应立案受理的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点三。案涉《合作建房协议》、《合建房屋补充协议》为无效的合同，鉴于苏丽霞的出资已固化为合建分成房屋，从公平合理的原则出发，陈月清、叶思韵、叶健君要求苏丽霞返还分成房屋，应向苏丽霞相应返还或补偿分成房屋的现值，即按分成房屋经评估确定的当前市场价值（扣除宅基地使用权价值后）返还给苏丽霞，一审法院认定陈月清、叶思韵、叶健君应按照过错比例予以赔偿案涉房屋第四层价值差与装修价值欠妥，本院予以纠正。涉案宅基地房屋第四层价值差值与装修价值之和为上盖五层房屋现值2490707元/总建筑面积605平方米×（总建筑面积605平方米-
首层面积107.35平方米）/4层-原支付合作建房款20万元=312190元。苏丽霞主张陈月清、叶思韵、叶健君应向其赔偿312190元增值款的上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，苏丽霞关于陈月清、叶思韵、叶健君应向其赔偿312190元增值款的上诉理由成立，本院予以支持。苏丽霞的其他上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第三十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3609号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、变更广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3609号民事判决第四项为：自本判决送达之日起五日内，陈月清、叶思韵、叶健君向苏丽霞赔偿广州市石井镇同德乡鹅掌坦村第十七生产队的农村宅基地上盖房屋差价损失及装修损失共312190元（叶思韵、叶健君赔偿房屋差价、装修损失义务，以继承叶顺兴的财产总额，及代位继承叶开、邓伙妹的财产中以叶开、邓伙妹继承叶顺兴的财产为限额之和）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费8050元，由苏丽霞负担。反诉受理费6123元，由陈月清、叶思韵、叶健君共同负担5973元，由苏丽霞负担150元。鉴定费5000元及9075元，合计14075元，由苏丽霞负担7037.5元，由陈月清、叶思韵、叶健君共同负担7037.5元。二审案件受理费6012元由陈月清、叶思韵、叶健君共同负担5862元，由苏丽霞负担150元。
本判决为终审判决。
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇一八年三月十六日
书记员 贾妍
游瑞娜