重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
(当事人对案件事实争议较大的)
(2017)渝0113民初149号
原告罗渝峰，男，1993年7月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：吴爱环，重庆典易律师事务所律师。
被告:重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪街道花溪村，统一社会信用代码91500113203438790T。
法定代表人:张谊生，董事长。
委托诉讼代理人：满增堂，男，重庆典雅房地产开发集团有限公司员工。
委托诉讼代理人：代宇，男，重庆典雅房地产开发集团有限公司员工。
原告罗渝峰与被告重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员史春亚独任审判。依原告罗渝峰的财产保全申请，本院对被告典雅公司位于重庆市巴南区龙海大道3号13幢1-28号房屋予以查封。本院于同年2月10日对本案公开开庭进行了审理，原告罗渝峰委托诉讼代理人吴爱环与被告典雅公司委托诉讼代理人满增堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗渝峰诉称，2014年10月13日，原、被告双方签订了《典雅商铺认购协议书》（以下简称认购协议书），约定原告购买被告典雅公司开发的位于重庆市巴南区龙海大道3号13幢1-28号房屋（以下简称涉案房屋）；建筑面积52.41平方米，单价33500元/平方米；付款方式为一次性付款，付款时间为签订认购协议书时支付定金20万，余款1555735元在2014年10月31日前付清。原告按约付清全部房款，被告典雅公司迟延于2015年6月9日与原告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），双方约定在买卖合同签订30日内办理房地产权证。被告典雅公司迟迟未予原告办理房地产权证，原、被告双方再次于2015年11月9日签订《关于典雅商铺认购协议书的补充协议》（以下简称补充协议），约定被告典雅公司应于2016年6月30日前为原告办理房地产权证，若被告典雅公司未按照补充协议履行义务，则应向原告支付购房款20%的违约金和购房款30%的赔偿金。被告典雅公司至今未予原告办理涉案房屋产权转移登记手续，原告遂诉请判决确认涉案房屋所有权归原告所有、要求被告典雅公司为其办理涉案房屋产权转移登记手续、将涉案房屋过户至原告名下并办理房地产权证并支付原告购房款20%的违约金351147元、购房款30%的赔偿金526720.5元。
被告典雅公司辩称，被告愿意配合原告罗渝峰办理涉案房屋的房地产权证，现因涉案房屋存在抵押，无法办理房地产权证，履行不能。认购协议书及其补充协议因原、被告签订买卖合同而失效，故原告罗渝峰诉请的逾期办证违约金应以买卖合同中的约定为准。即便补充协议有效，该协议约定原告罗渝峰放弃购买涉案房屋、解除认购协议书，被告未于2016年7月30日前退还原告罗渝峰全部购房款及相关费用，才向原告罗渝峰支付其诉请的违约金和赔偿金。现原告罗渝峰要求继续履行买卖合同，不主张解除认购协议书，则其诉请的违约金和赔偿金不应得到支持，同时原告罗渝峰主张的违约金过高，且不应同时主张违约金和赔偿金，应择一主张。故请求驳回原告罗渝峰的诉请。
经审理查明，2014年10月13日，原、被告双方签订认购协议书，约定：原告罗渝峰（作为乙方）购买被告典雅公司（作为甲方）开发的涉案房屋；建筑面积52.41平方米，单价33500元/平方米，总价1755735元；在本协议签订时乙方向甲方支付定金20万元，乙方以一次性付款的方式于2014年10月31日前付清房屋余款1555735元；本协议经甲、乙双方签字或盖章后生效，在双方签订买卖合同且乙方全额缴清该房屋的全部房款后，本协议自行失效；甲方承诺于2014年11月5日前签订买卖合同。当日，原告罗渝峰向被告典雅公司支付定金20万元。2014年10月27日，原告罗渝峰向被告典雅公司付清房款余款1555735元，被告典雅公司将涉案房屋交付原告罗渝峰。2015年6月9日，原告罗渝峰（作为乙方）与被告典雅公司（作为甲方）签订买卖合同约定：乙方购买甲方开发建设的涉案房屋；建筑面积52.41平方米，建筑面积单价11000元/平方米；总成交金额576510元，乙方于签合同时一次性支付；本商品房已经设定抵押权；现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同年11月9日，原告罗渝峰（作为乙方）与被告典雅公司（作为甲方）签订补充协议约定：1、甲方应于2016年6月30日前到房屋权属登记机关为乙方办理房屋权属登记，使乙方取得房地产权证；2、若甲方按本协议履行了义务，乙方放弃追加甲方延期解除抵押和申办房屋产权证的违约责任；4、若乙方放弃购买涉案房屋，解除认购协议书的相关协议，甲方应于2016年7月30日前退还乙方全部购房款及相关费用。甲方如未按本协议履行义务应支付乙方购房款20%的违约金和购房款30%的赔偿金。现原告罗渝峰以被告典雅公司未办理涉案房屋产权转移登记手续为由诉请如上。
另查明，涉案房屋为现房，处于抵押状态，至今未办理产权转移登记手续。
以上事实，有当事人陈述及原告罗渝峰提交的认购协议书、房款收据2张、银行转账凭证、买卖合同、补充协议、重庆市土地房屋权属登记申请书等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告罗渝峰与被告典雅公司签订的认购协议书的补充协议实为双方对买卖合同的补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。补充协议第4条约定“若原告罗渝峰放弃购买涉案房屋，解除认购协议书的相关协议，被告典雅公司应于2016年7月30日前退还原告罗渝峰全部购房款及相关费用。被告典雅公司如未按本协议履行义务应支付原告罗渝峰购房款20%的违约金和购房款30%的赔偿金”，本院认为“被告典雅公司如未按本协议履行义务应支付原告罗渝峰购房款20%的违约金和购房款30%的赔偿金”的约定明确指出被告典雅公司未按本补充协议履行义务时应当承担的违约责任和赔偿责任，应当适用于补充协议全文约定的被告典雅公司违约情形，并非单独针对“若原告罗渝峰放弃购买涉案房屋，解除认购协议书的相关协议，被告典雅公司不于2016年7月30日前退还原告罗渝峰全部购房款及相关费用”的情形，本院对被告典雅公司辩称该约定仅适用于原告罗渝峰放弃购买涉案房屋的情形不予采信。依据补充协议约定，被告典雅公司逾期办理房屋权属登记，则支付原告罗渝峰购房款20%的违约金和购房款30%的赔偿金，该约定系原、被告双方对买卖合同中逾期办理房屋权属登记违约责任约定的变更。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，原告罗渝峰未举示证据证明补充协议中约定的违约金不足以弥补被告典雅公司逾期办理房屋权属登记造成的损失，本院对原告罗渝峰因被告典雅公司逾期办理房屋权属登记诉请购房款20%的违约金351147元予以支持，对其诉请购房款30%的赔偿金不予支持。被告典雅公司辩称补充协议约定的违约金过分高于造成的损失，要求予以减少，本院认为，补充协议中约定的逾期办理房屋权属登记违约金远低于以购房款1755735元为基数自2015年7月9日至原告罗渝峰起诉之日2017年1月4日按中国人民银行同期贷款利率的4倍计付的利息，故本院对被告典雅公司请求减少违约金不予支持，被告典雅公司应当支付原告罗渝峰逾期办理房屋权属登记违约金351147元。另，因涉案房屋已设立抵押，涉案房屋产权转移登记手续无法办理，据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”规定，原告罗渝峰诉请被告典雅公司办理涉案房屋产权转移登记手续、将涉案房屋过户至原告名下、办理房地产权证实际履行不能，本院对原告罗渝峰该项诉请不予支持，同时原告罗渝峰诉请确认涉案房屋所有权归其所有未达到法定条件，本院亦不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：
一、被告重庆典雅房地产开发集团有限公司支付原告罗渝峰逾期办理房地产权登记违约金351147元；
二、驳回原告罗渝峰的其他诉讼请求。
本案案件受理费12580元，减半收取6290元，由原告罗渝峰承担3006.5元，被告重庆典雅房地产开发集团有限公司承担3283.5元；诉讼保全费5000元，由被告重庆典雅房地产开发集团有限公司承担。原告罗渝峰已缴纳的案件受理费3283.5元和诉讼保全费5000元本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 史春亚
二〇一七年三月十日
书记员 王 倩