北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初14854号
原告：王晔，男，1982年1月6日出生，户籍所在地北京市朝阳区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：杨晓青，北京市赵晓鲁律师事务所律师。
被告：北京长乐房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇，统一社会信用代码×××。
法定代表人：钟慎强，董事长。
委托诉讼代理人：汤雅逸，北京观韬中茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘芳，女，1982年6月10日出生，北京观韬中茂律师事务所实习律师。
原告王晔与被告北京长乐房地产开发有限公司（以下简称长乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告王晔及委托诉讼代理人杨晓青，被告长乐公司委托诉讼代理人汤雅逸、刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王晔向本院提出诉讼请求：1.确认1283549号商品房认购书及其全部附件及补充协议无效；2.判令被告退还原告已付的100万元看房金；3.判令被告承担本案全部诉讼费。
事实和理由：2017年5月，原告到被告开发的顺义区×××项目售楼处想看房。被告要求原告交付看房金100万元后才能看样板间。原告虽犹豫，但还是于5月31日给付被告100万元，开出的收据上写的是“诚意金”，是看房诚意金，不是购房诚意金。6月5日被告通知看样板间和签订《诚意金协议》。6月9日双方签订《诚意金协议》，并告知样板间与实际房号不一样。先收100万元，后给的诚意金协议，其内容原告之前并不知晓。6月15日被告销售员通知挑选房号。6月16日挑完房号，被告又要求原告签订《商品房认购书》才能看房号毛坯房，认购书签字时被告并未向原告出示认购书及补充协议全文，只拿出认购书及补充协议的签字页，由原告签字。同日开出的收据上100万元写的是“定金”。原告一再要求看认购书及补充协议全文。5天后原告才取到认购书及补充协议全文，但是被告始终没有让原告看房号毛坯房。
经仔细阅读该文本，原告发现遭到被告的欺诈：1.被告未提供过，原告也未看到过所谓“出卖人公示于售楼处的《北京市商品房预售合同》及其附件和补充协议”、“前期物业管理服务合同”等文件，完全不知道其规定的内容。原告也未承诺过要签署《草签预售合同》及其附件和补充协议。2.被告并未提供过，原告也并不知悉、同意和了解认购书附件二补充协议的各条内容。特别是补充协议第五条“双方均同意删除认购书第四条第二款及第六条”的规定，完全剥夺了原告解除认购书、索还被告以看房的名义诈收的100万元的权利。原告怎么可能同意这么无理的条款。
其后几天，原告不断找到被告协商，要求修改认购书及补充协议，退还被告以看房的名义诈收的100万元。被告则以各种借口搪塞推诿，不予退款。
7月6日，原告收到了被告寄来的《签约通知》，要求原告于7月12日前到被告售楼处签署《北京市商品房预售合同（草稿）》及其补充协议，并交纳首期房价款。7月7日，原告立即到被告售楼处阅看《北京市商品房预售合同（草稿）》及其补充协议，谈判签约事宜。被告销售员竟说原告要先一次交清全部85%购房款后才能签预售合同。被告的《签约通知》并没有事先写明。通过阅读被告提供的《北京市商品房预售合同（草稿）》及其补充协议，原告对其中有关房屋面积不确定、噪音超标、停车位不满足需要、物业费数额高、高压线距离太近、会所费用全部由业主承担等规定是第一次看到，当即提出质疑。双方对签署《北京市商品房预售合同（草稿）》及其补充协议的条款不能达成一致。原告要求退还被告以看房金的名义诈收的100万元。被告则态度蛮横，拒不退款。
原告认为，该商品房认购书及其全部附件及补充协议不是正式购房合同，仅是意向书性质的文件，不具有正式购房合同的约束力。其中被告以格式合同的形式规定购房人不得对卫生间窗户质量问题、广告问题、停车位及停车费问题、周边建有墓地、排水渠、高压线、移动通信塔、建筑物、构建物问题、周边环境、通风、采光、道路、交通、公共设施、一层仓储单元的使用等问题提出任何异议、索赔或者其他主张。这些以格式合同形式的规定只是有利于被告方而且显失公平，剥夺了认购人的合法权利，依法应一律无效。
原告认为，被告以看房金名义收取原告的100万元，被告未向原告出示认购书及补充协议全文，只出示认购书及补充协议签字页由原告签字，5天后才在原告一再要求下交给原告该商品房认购书及补充协议全文，并且不许提出任何异议、索赔或者其他主张，是恶意欺诈行为。被告在该认购书补充协议第五条强行规定“删除认购书第四条第二款及第六条”。即删除了该文件的定金罚则和原告可索回定金的规定。这也删除了该认购书的主要条款之一，使该认购书不能成立，失去任何法律效力。被告以看房金的名义收取原告100万元是不当得利，应当返还给原告。
原告认为，1283549号商品房认购书及其全部附件及补充协议因格式合同显失公平、欺诈和缺乏主要条款而无效。原告在被告的《签约通知》规定的期间内与被告进行谈判，并未与被告就签署《北京市商品房预售合同（草稿）》及其补充协议达成一致。由此，原告要求退还被告已收的100万元合理合法。原告保留追加被告承担欺诈赔偿金诉讼请求的权利。原告保留追加被告加倍返还定金诉讼请求的权利。
原告请求人民法院依据事实与民法总则、合同法、担保法及其司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，认定1283549号商品房认购书及其全部附件及补充协议无效，由被告退还原告已付的100万元的看房金，由被告承担全部诉讼费，切实保护原告的合法权益，维护法律和社会的公平正义。本案审理过程中，原告将其诉讼请求变更为:1.请求确认1283549号商品房认购书附件二补充协议【第三条，3，（5），○1】、【第三条，6,】、【第五条】、【第六条】、【第十六条】无效；2.恢复该商品房认购书主合同第四条第二款及第六条的规定，并依照认购书主合同第六条的规定，由被告退换原告已付的100万元“定金”；3.认定2017年6月16日的《认购书确认函》、《确认书》无效；4.被告承担全部诉讼费。
被告长乐公司辩称：长乐公司与王晔缔结的《北京市商品房认购书》（以下简称“《认购书》”）及其附件（以下并称“《认购书》等协议”，是双方真实的意思表示，该等协议真实有效，王晔应当依约履行。因此，长乐公司不同意王晔的全部诉讼请求。
一、王晔经充分考虑，在确定购买指定商品房，并接受已公示《北京市商品房预售合同（草稿）》及其补充协议等销售文件（以下合称“草签预售合同”）条款后，与长乐公司签订《认购书》等协议。但王晔未按《认购书》等协议的约定与长乐公司订立《草签预售合同》。王晔的行为违反《认购书》等协议的约定，认购定金依约不应予以退还。
1、诚意金选房阶段双方约定，若双方不能订立《认购书》等协议，诚意金100万元予以退还。王晔确定购买其选定的商品房，并接受已公示《草签预售合同》后，才与长乐公司缔结《认购书》等协议。
2017年5月中旬，长乐公司开展诚意金选房活动，即采取摇号方式按已缴纳诚意金客户的数量，安排已缴纳诚意金的客户进行选房。缴纳诚意金的客户在看房后，若决定购买该选定房屋，且承诺按公示的房屋销售文件签订《草签预售合同》的，客户则应与长乐公司签订《认购书》等协议，已缴纳的诚意金将转为认购定金；若客户在看房后，未能与长乐公司签订《认购书》等协议的，诚意金将退还给客户。2017年5月31日，被答辩人王晔决定参与诚意金选房活动，向长乐公司缴纳诚意金100万元。
2017年6月9日，王晔与长乐公司签订《诚意金协议》，并签署了《诚意金选房活动确认函》，确认参与诚意金选房活动，并在该确认函第5条中承诺，其若成功选定房屋并签署《认购书》等协议后，应在通过购房资格审核后7天内与开发商签署其购买选定房屋之《草签预售合同》，同时以银行转账的方式支付选定房屋之应交首付款。
经看房后，王晔确认购买X8-1-402号房屋（以下简称“该房屋”）。2017年6月16日，王晔委托案外人朱梅倩代为认购房屋并签署相关协议。《认购书》附件二《补充协议》第一条约定，“认购人已经于签订认购书之前，详细阅读并同意出卖人公示于售楼处的《北京市商品房预售合同》（含其全部附件及补充协议，以下统一简称“预售合同”）及其他销售文件的全部内容……出卖人及认购人承诺按照上述公示的预售合同及其他销售文件条款签署从北京市房地产主管部门开设的该商品房之网上签约系统下载打印的该商品房之《北京市商品房预售合同(草稿)》及其补充协议等销售文件<以下合称“《草签预售合同》”>……”王晔委托代理人朱梅倩当日签署了《购房承诺书》、《认购书》及其附件（包括附件二《补充协议》）、《认购书确认函》、《确认函》。
朱梅倩代王晔签订《认购书》等协议后，依据《诚意金协议》的约定，王晔已缴纳的100万元诚意金转为认购定金，长乐公司向王晔之代理人朱梅倩出具了认购定金收据（该收据的记录的认购定金的付款人为王晔）。
2、王晔未在《认购书》等协议约定的期限内与长乐公司签订《草签预售合同》。经长乐公司二次书面催告并给予签约宽限期后，王晔仍拒绝与长乐公司缔结《草签预售合同》，依据合同法的规定以及《认购书》等协议的约定，认购定金不予退还。
王晔在《诚意金选房活动确认函》第5条中承诺，其应在通过购房资格审核后7天内与开发商签署《草签预售合同》等销售文件。王晔委托代理人朱梅倩签署的《认购书》附件二《补充协议》第一条约定，认购人已经于签订认购书之前，详细阅读并同意出卖人公示于售楼处的预售合同及其他销售文件条款，出卖人及认购人承诺按照上述公示的预售合同及其他销售文件条款签署《草签预售合同》。
《认购书》附件二《补充协议》第六条再次明确约定，“……认购人须于签订本认购书且通过相关主管部门对认购人之居民家庭购房资格审核之日起七日内，携本认购书正本及身份证/护照及/或其授权人的身份证/护照/经公证机关公证的授权委托书到出卖人售楼处，签署认购人已知悉且同意其全部内容的上述《草签预售合同》以及相关法律文件……若认购人未在本条约定《草签预售合同》的签约期限届满前与出卖人签署《草签预售合同》，则本认购书及本补充协议自动解除，出卖人有权另行处分该商品房（包括但不限于出卖给第三方）……认购人已支付的认购定金不予退还，如果该认购定金仍不足以弥补出卖人所遭受到的损失，则出卖人仍有权向认购人追讨……”。《认购书》之附件二《补充协议》经王晔委托代理人朱梅倩签字确认，真实有效，合同双方应依约履行。
《认购书确认函》第5条第（2）款亦做了相同的约定。上述确认函亦已经被答辩人代理人朱梅倩同意并签署。
2017年7月6日，北京市建委通过了王晔的居民家庭购房资格审核，长乐公司向王晔发出《签约通知》，提示其按照认购书的约定于2017年7月12日前，前往长乐公司售楼处签署《草签预售合同》，并于《草签预售合同》缔约后办理相关网签手续。然而，被答辩人王晔并未依约前往。2017年7月13日，长乐公司再次向王晔发出《签约通知》提示其未按《认购书》等协议约定期限前来签署《草签预售合同》，已支付的认购定金100万元不予退还。本着诚实信用原则，长乐公司再次给予王晔7日签约宽限期，提示其前来缔约。然而，王晔仍未与长乐公司缔结《草签预售合同》。
《合同法》第一百一十五条约定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”；此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”
基于前述事实情况、《认购书》附件二《补充协议》第六条的约定以及法律、司法解释的规定，长乐公司认为，王晔与长乐公司签订《认购书》等协议，约定在购房资格审核通过后7日内订立《草签预售合同》，王晔支付认购定金100万元。但其后王晔仍拒不订立《草签预售合同》，该认购定金依法不应予以退还。
鉴于王晔的违约行为，2017年7月20日，长乐公司向王晔发出《解除〈北京市商品房认购书〉通知书》，通知其《认购书》等协议亦解除，其已支付的认购定金不予退还。
3、长乐公司不存在王晔主张的“只拿出认购书及补充协议的签字页，由原告签字”的情况，王晔的前述主张没有任何事实依据，亦严重不合乎常理。
事实上，长乐公司缔约时正常向每一购房者均提供完整的签约文件供购房者阅读。并且，除《认购书》等协议外，长乐公司请每位购房人多次签署独立的确认函等文件，以多次提示购房者务必确切了解协议内容，并对此以明确协议内容的事实予以确认。王晔的委托代理人朱梅倩在签署《认购书》等协议时，同时签署了《认购书确认函》、《确认函》，王晔的委托代理人朱梅倩书面确认：其已充分了解到《认购书》及其补充协议对认购人责任义务的约定，承诺将依约履行相应义务。答辩人认为，王晔的代理人朱梅倩在与答辩人签订《认购书》等协议时，应主动了解并详细阅读《认购书》等协议的全部内容，此亦为王晔的代理人应当履行的缔约注意义务。
从生活常理角度看，王晔主张长乐公司只提供《认购书》及《补充协议》签字页的说法，不但无任何依据，亦明显违背生活常理。王晔所认购商品房价值高达700余万，王晔的委托代理人朱梅倩作为一个完全行为能力人，在代王晔签署如此高价值房屋的认购协议时，不可能在不清楚所签的是何协议、协议内容为何的情况下，盲目签字确认。《民法通则》第六十三条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，按照民法通则的上述规定，代理人朱梅倩代王晔签署《认购书》等协议的法律后果，应由被答辩人承担。
此外，认购定金是双方为在指定期限内签订《草签预售合同》而做的金钱担保。《认购书》之附件二《补充协议》第四至第六条对双方如何签订《草签预售合同》作出明确约定。王晔及其代理人朱梅倩缴纳100万元高额认购定金后，不可能不了解双方何时签订《草签预售合同》等约定。然而，王晔却主张其根本不知晓附件二《补充协议》第四至第六条的约定，明显不合理亦不属实。
二、王晔拒不签署《草签预售合同》，系因其个人购房意愿变化所致，而非其主张的系因双方就首付比例等内容无法达成一致。长乐公司在认购书签署前已书面告知被答辩人首付款比例，亦在《认购书》等协议以及已公示的《草签预售合同》中向王晔披露该房屋所在项目情况。
1、诚意金选房阶段、认购书缔约阶段，长乐公司多次书面告知王晔及其委托代理人朱梅倩，购买家庭第二套住房的购房者首付比例为80%，王晔及朱梅倩对此约定均签字确认。
在王晔缔结《诚意金选房活动确认函》时，长乐公司就已明确告知二套房购房人的房屋首付比例为80%，并已按照北京市建设主管部门的要求于售楼处公示了该房屋所在项目的《草签预售合同》及其补充协议范本，供各意向购房人查阅、确认。
2017年6月9日，王晔签署的《诚意金选房活动确认函》第5条确认，王晔在签署《认购书》等协议后，将在购房资格审核后7日内签订《草签预售合同》，同时将以其名下银行账户转账方式支付房屋首付款，首套房客户首付款为房屋总价40%，二套房客户首付款为房屋总价80%。王晔应清楚知晓其本人是否是二套房客户，在诚意金选房阶段王晔应就已知晓其购买该房屋的首付款比例应为房屋总价的80%。
2017年6月16日，朱梅倩代王晔签署的《认购书》附件一《付款方式及期限的约定》约定，王晔的首付款比例为40%。做此约定，系因为签约时王晔家庭名下房屋套数尚无法确定，须经商品房网上签约系统查证后方能确定。因此，《认购书》附件二《补充协议》第三条第6款约定：“认购人同意：若按照本认购书附件一的约定，认购人向出卖人支付该商品房之首期房价款的支付比例少于该商品房总价款的80%的，但在认购人与出卖人签署本认购书后，出卖人通过北京市房地产主管部门开设的该商品房之网上签约系统审查确认该商品房系认购人之居民家庭在北京市所购买的第二套商品房……则认购人同意其应变更认购书附件一付款方式中的首期房价款的支付比例，将认购人应向出卖人支付的首期房价款变更为该商品房总价款的80%……”
除上述《认购书》之《补充协议》的约定外，朱梅倩代王晔签署的《认购书确认函》第9条第（6）款约定，在出卖人通过北京市主管部门开设的商品房签约系统审查确认认购人购买的商品房确为认购人居住家庭在北京市购买的第二套商品房，则首期房价款比例应为房屋总价的80%。认购人同意变更认购书附件一付款方式中关于首付款比例的约定，首期房价款应变更为该商品房总价的80%。该条款位于《认购书确认函》签约页最后一段，王晔的委托代理人朱梅倩在该约定下方签字确认。
此外，朱梅倩6月16日签署的《盛寓认购（签约）会签单》明确写明“个人客户选购本套房屋如为家庭购买第二套房屋，则于草签合同之日支付的首付款为总房价的80%，余款20%于2017年12月31日前支付。”该约定经朱梅倩代王晔签字确认。
前述事实及相应证据均可证明，王晔及其委托代理人朱梅倩对第二套购房者首付款比例为房屋总价款80%的约定，早已明知。王晔主张长乐公司于2017年7月7日突然要求其支付80%首付款、此前从未告知过首付款比例的说法，明显是虚假的。
2、长乐公司依据诚实信用原则已在签署《认购书》等协议前向被答辩人披露该房屋所在项目的各项情况。不存在王晔主张的其于2017年7月7日首次知晓项目及周边情况的情形。
王晔主张其在2017年7月7日订立《草签预售合同》时首次得知《草签预售合同》中关于房屋面积、车位、物业费用、高压线位置、业主共用的会所之权利义务、项目周边声音等约定。
事实上，在《认购书》等协议以及长乐公司公示的《草签预售合同》中，已对前述情况作出披露，明确要求认购人在签署认购书之前，应实地考察该项目周边情况，充分考虑已披露的情况，充分考虑并接受前述情况后，自愿认购该商品房。王晔的委托代理人在《认购书》之《补充协议》中确认已知悉前述各项情况，并承诺接受。
3、王晔代理人朱梅倩在代表王晔与长乐公司签订《认购书》前，应已阅读且同意拟签订的《草签预售合同》内容。王晔现以双方就《草签预售合同》未达成一致为由，拒绝订立《草签预售合同》，该主张违反合同约定。
按照《认购书》附件二《补充协议》第一条约定，认购书签署前，认购人应已详细阅读并同意《草签预售合同》及其附件，双方确认并承诺将按照预售合同及其他销售文件条款签署《草签预售合同》；《补充协议》第四条至第六条约定，认购人购房资格审核通过后7日内，双方按照认购人已同意并接受《草签预售合同》条款内容，订立《草签预售合同》。王晔代理人朱梅倩签字同意《认购书》之附件二《补充协议》的上述约定。《认购书确认函》第2条至第5条亦作出相同约定，王晔代理人朱梅倩亦予以签署。
王晔及其代理人朱梅倩作为完全民事行为能力人，应履行商事活动中必要的缔约注意义务。在其决定与长乐公司订立《认购书》等协议前，应确认是否同意《认购书》等协议以及《草签预售合同》的全部内容后，再与长乐公司签署《认购书》等协议。王晔及其代理人是否尽到必要的缔约注意义务，不是其否认合同约定的理由。
综上，王晔代理人朱梅倩签字同意《认购书》等协议的行为，证明王晔在《认购书》等协议订立之时，已对《草签预售合同》条款内容知悉且接受。此外，《认购书确认函》、《认购书》等协议的约定，均能证明王晔已同意且接受已公示的《草签预售合同》条款，并同意在购房资格审核后7天内与开发商签署《草签预售合同》。王晔现以双方就《草签预售合同》未达成协商一致为由，拒绝订立《草签预售合同》，其主张不仅违反了《认购书》等协议约定，亦与事实情况不符。
三、《认购书》等协议中关于认购定金的约定真实有效，不存在加重一方责任、排除其主要权利等无效格式条款约定，依法依约该认购定金均不应退还。
《认购书》第六条原关于认购定金处理原则的约定，系指缔约双方采用先签订认购协议，再磋商《草签预售合同》的方式时，如果双方无法就商品房买卖合同（即《草签预售合同》）条款达成一致，认购定金予以退还。
本案所涉房屋的售房过程中，房屋认购环节前存在诚意金选房环节，即长乐公司在诚意金选房阶段就公示《草签预售合同》等销售文件，若购房人决定购买选定的房屋且同意按照公示的预售合同等销售文件条款签署《草签预售合同》的，双方应签订《认购书》等协议并将按公示的预售合同等销售文件条款签订《草签预售合同》；双方如就公示的预售合同等销售文件条款无法达成一致的，则购房人无需认购选定的房屋，长乐公司将依约向购房人退还诚意金。由于双方将退还100万元钱款的事宜安排在《认购书》等协议签署之前的诚意金选房环节，故而双方通过补充协议修改了《认购书》第六条原关于认购定金的处理原则，即，《认购书》等协议签署后若购房人拒绝签署《草签预售合同》的，认购定金不予退还。
综上，纵观本次售房过程分析上述关于定金不退的安排，其不仅公平而且合理，长乐公司认为，按照《诚意金协议》的约定，王晔在《认购书》等协议签署前，若其不同意《草签预售合同》之条款内容的，王晔拥有要求长乐公司退还100万元诚意金的权利。基于上述前提，长乐公司与购房人通过补充协议修改了《认购书》第六条原关于认购定金的处理原则，此种修改并没有加重购房人责任、排除其主要权利。
另外，依据《合同法》第一百一十五条及前述司法解释的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，无权要求返还定金。因此，《认购书》等协议约定认购人在因自身原因拒不履行缔约义务的，认购定金不予退还，符合法律规定，不存在加重其责任、排除其主要权利的情形。
四、《认购书》等协议的所有条款真实有效，该等协议不存在欺诈、显失公平等法定无效情形。
长乐公司谨遵诚实信用原则，在认购书《补充协议》第一条中，披露了该房屋所在项目及其周边的一系列情况，包括明确告知认购人：该房屋所在项目周边建有墓地、排水渠、高压电线、移动通信信号塔；若部分房屋卫生间窗户因防火要求，可能无法打开；项目地下车库及地上车位，不随同该房屋一并转让，其经营项目可以为有偿服务；地下车库数量可能无法满足该项目所有业主的使用需要；会所为全体业主共用部分，收益及费用由业主共担共享；根据法律规定告知项目周边声环境情况等。长乐公司明确要求认购人在签署认购书之前，实地考察该项目周边情况，充分考虑已披露的情况，认购人应在充分考虑并接受前述情况后，自愿认购该商品房。
王晔在起诉书主张长乐公司“以格式合同的形式规定王晔不得对卫生间窗户质量问题、广告问题、停车位及停车费问题、周边建有墓地……周边环境……等问题提出任何异议、索赔或者其他主张”，该说法曲解了《认购书》等协议及《草签预售合同》等销售文件的约定。长乐公司在《补充协议》中明确要求认购人在签署认购书之前，实地考察该房屋所在项目周边情况，充分考虑已披露的项目及周边情况，充分考虑并接受前述情况后，自愿认购该商品房。《认购书》等协议及《草签预售合同》等销售文件中披露的项目情况，是长乐公司依据诚实信用原则作出的告知，王晔有权在签订《认购书》前拒绝接受该等项目情况并拒绝签署《认购书》，并要求长乐公司按照《诚意金协议》的约定退还诚意金；若王晔选择在知悉长乐公司披露的项目及周边情况后，经充分考虑仍决定购买房屋的，则双方签署《认购书》等协议。
《认购书》等协议不存在王晔主张的欺诈、显失公平等合同无效情形。王晔自愿与长乐公司签署《认购书》等协议，理应遵守契约精神，依约履行合同义务，不应在签署《认购书》等协议后，因个人购房意愿变化寻找以种种理由拒不履行合同义务。王晔单方违约行为是对合同守约方长乐公司的严重不公，同时也严重影响长乐公司的正常销售、经营，王晔理应承担其违约行为带来的不利后果，以维护合同及法律之尊严。
综上，答辩人与被答辩人签署的《认购书》等协议未违反现行法律法规的的强制性规定，合同合法有效，不存在被答辩人主张的合同无效情形；被答辩人未履行相应缔约义务（即签署《草签预售合同》）的情况下，认购定金不予返还，被答辩人无权要求答辩人返还认购定金100万元。恳请贵院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求，本案的诉讼费应由被答辩人承担。
本院经审理认定事实如下：
原告欲购买被告开发的×××项目的房屋。2017年5月31日，原告向被告转账100万元，被告向原告出具付款收据，记载为“誉天下诚意金”。2017年6月5日，被告的员工张爽通知原告的委托代理人朱梅倩于9号看样板间并签订诚意金协议。
2017年6月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《誉天下盛寓诚意金协议》，该协议第1条约定：乙方同意于本协议签订当日，使用乙方本人名下的账户以银行转账的方式向甲方支付诚意金，金额为100万元；第2条约定：在乙方使用其本人名下的账户以银行转账的方式向甲方按时、足额支付诚意金，且未要求退还的情况下，乙方可在甲方指定的时间内及该项目未售房源的范围内选择认购该项目一套房屋（以下简称“选定房屋”），若乙方未在甲方指定的时间内及该项目未售房源的范围内成功选定房屋，则本协议于上述甲方指定的时间届满之日自动解除；若乙方未在甲方指定的时间成功认购选定房屋，即乙方未在甲方指定的时间内按照甲方要求就选定房屋与甲方签署《北京市商品房认购书》及其附件（以下简称“《认购书》”）并按照约定的付款期限及金额使用乙方本人名下的银行账户以银行转账的方式向甲方按时、足额支付认购定金（以下简称“认购定金”）的，则本协议于上述甲方指定的时间届满之日自动解除。乙方确认，甲方不对乙方能够成功选择选定房屋及成功认购房屋及签署《认购书》作任何承诺或保证，乙方不得为此向甲方提出任何争议及主张。第3条约定：乙方在甲方指定的时间内认购房屋并签署《认购书》时，乙方所付诚意金自动转为《认购书》项下的乙方应支付的认购定金。第6条关于诚意金支付及退还方式的约定中第6.2.1条（关于诚意金的退还）约定：乙方如在就选定房屋签署《认购书》前提出解除本协议，需书面通知甲方，本协议自乙方的书面通知实际达到甲方时解除，乙方需向甲方提交退还诚意金申请并提交诚意金收据原件、本协议原件、乙方身份证（乙方为法人的需要提供已加盖公章的营业执照）及提供支付交易凭证原件供核对。
2017年6月9日，原告签署了《×××诚意金选房活动确认函》，该确认函记载，本人/本公司（以下简称“我方”）自愿参加长乐公司（以下简称“开发商”）对誉天下盛誉项目（以下简称“本项目”）开展的诚意金选房活动，现我方对开发商作出如下确认：5.我方同意在成功选定房屋并就选定房屋与开发商签署认购书以及相关认购文件（以下简称“该等认购文件”）后，履行该等认购文件约定的我方应当履行的全部义务，包括但不限于：若我方为自然人的，我方应在通过政府主管部门对我方购房资格审核后7天内与开发商签署所购选定房屋之《北京市商品房预售合同（草稿）》及其补充协议等销售文件，同时以认购人名下的银行账户以银行转账的方式支付选定房屋之应交首付款（首套客户<即指选定房屋系本人之居民家庭在北京购买的唯一一套商品房的客户>为选定房屋总价款的40%，二套客户<即指选定房屋系本人之居民家庭在北京购买的第二套商品房的客户或者该等认购文件签署后经有权机关认定本人之居民家庭购买选定房屋所申请的住房贷款所须支付的首期房价款为选定房屋总价款的80%的客户>为选定房屋总价款的80%）……。
2017年6月15日，被告的销售人员张爽通知朱梅倩于次日选房开盘，9:30进场，10点开始选房。2017年6月16日，原告向朱梅倩出具授权委托书，委托朱梅倩办理购买丽来花园项目X8-1-402号不动产的相关事宜。当日，朱梅倩作为原告的代理人通过摇号方式确定了涉诉房屋，并签署一份《北京市商品房认购书》，第一条约定：认购人所认购的商品房为丽来花园项目X8#住宅楼1单元402号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积为119.75平方米，其中套内建筑面积102.68平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.07平方米。第三条价款及付款方式约定：该商品房按照套内建筑面积计价，单价每平方米76938.06元，总价790万元。第四条就认购定金约定：第一款：认购人应当自签订本认购书之日起0日内，向出卖人支付认购定金100万元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间，认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。第二款：认购人同意在支付定金之日起0日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。第五条约定：认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书，出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。第六条约定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过7日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除该认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起60日内将已收取的定金退还认购人。第九条：其他约定见附件二补充协议。第十条约定：本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当抵作商品房价款。该认购书附件一为付款方式及期限的约定。附件二为《北京市商品房认购书》补充协议（以下简称认购书补充协议）。
认购书补充协议第一条约定：认购人已经于签订认购书之前，详细阅读并同意出卖人公示于售楼处的《北京市商品房预售合同》（含其全部附件及补充协议，以下统一简称“预售合同”）及其他销售文件的全部内容。出卖人及认购人承诺按照上述公示的预售合同及其他销售文件条款签署从北京市房地产主管部门开设的该商品房之网上签约系统下载打印的该商品房之《北京市商品房预售合同（草稿）》及其补充协议等销售文件（以下简称“草签预售合同”），并签署双方在北京市房地产主管部门开设的该商品房之网上签约系统办理该商品房网上签约手续时于该网上签约系统上提交并下载打印的该商品房之正式《北京市商品房预售合同》及其补充协议等销售文件（以下简称“网签预售合同”）。认购人在签订认购书前已对该商品房的户型结构及其他情况进行了充分了解，认购人不得对此向出卖人提出任何异议，索赔或其他主张。认购人在签订认购书前，出卖人已清楚告知认购人按照相关消防规范文件的要求，该商品房卫生间窗户存在不能开启的可能性，认购人已清楚了解上述情况并不持异议。对车库的使用、……认购人在此确认，认购人在签订认购书前，出卖人已清楚告知认购人该项目周边建有墓地、排水渠、高压电线、移动通信信号塔，认购人需在签署认购书之前实地考察该项目周边建有墓地、排水渠、高压电线、移动通信信号塔的现状（包括但不限于上述墓地、排水渠、高压电线、移动通信信号塔的具体位置、规模、占地面积，以及与该项目商品房距离的临近程度等），认购人确认其已实地考察了该项目周边环境，并在充分了解上述墓地、排水渠、高压电线、移动通信信号塔现状的情况下，经充分考虑后自愿认购该商品房。除上述墓地、排水渠、高压电线、移动通信信号塔外，认购人亦确认，认购人在签订认购书前，已对该商品房所在该项目以及周边的环境、建筑物、构筑物、通风、采光、道路、交通、公共设施以及其他非该商品房本身事项之现状进行了实地考察，认购人对该现状已充分知悉并不持异议。
认购书补充协议第三条关于认购书第三条的补充约定。其中第3（5）约定：若该商品房之应付购房款未能使用认购人本人名下的银行账户以银行转账的方式，并按照本认购书附件一付款方式及期限的约定按期足额支付并实际到达出卖人账户的，即应视为认购人存在购房款支付逾期，在此情况下，认购人及出卖人同意按照下述方式处理：①若认购人存在购房款支付逾期，但认购人与出卖人未签署《草签预售合同》的，则：若认购人未按照本认购书附件一付款方式及期限的约定使用认购人本人名下的银行账户以银行转账的方式按期足额支付认购人应向出卖人支付的该商品房之应付购房款的，在此情况下，出卖人有权拒绝与认购人签署《草签预售合同》，并有权单方解除本认购书及补充协议，另行处分该商品房，且认购人已支付的认购定金不予退还，如果该认购定金仍不足以弥补出卖人所遭受的损失的，则出卖人仍有权向认购人追讨。第6款约定：认购人同意：若按照本认购书附件一的约定，认购人向出卖人支付该商品房之首期房价款的支付比例少于该商品房总价的80%的，但在认购人与出卖人签署本认购书后，出卖人通过北京市房地产主管部门开设的该商品房之网上签约系统审查确认该商品房系认购人之居民家庭在北京市所购买的第二套商品房，或者在认购人与出卖人签署本认购书后，经有权机构认定认购人购买该商品房所申请的住房贷款所须支付的首期房价款为该商品房总价款的80%，则认购人同意其应变更认购书附件一付款方式中的首期房价款的支付比例，将认购人应向出卖人支付的首期房价款变更为该商品房总价款的80%，并在与出卖人签署的《草签预售合同》及《网签预售合同》之附件四中明确约定认购人应向出卖人支付的该商品房之首期房价款为该商品房总价款的80%，且认购人应在按照本补充协议的约定与出卖人签署《草签预售合同》之日，使用认购人本人名下的银行账户已银行转账的方式足额向出卖人支付该商品房总价款的80%的房款，否则，出卖人即有权单方解除本认购书及本补充协议，另行处分该商品房，且认购人已支付的认购定金不予退还。
认购书补充协议第五条约定：双方均同意删除认购书第四条第二款及第六条。
认购书补充协议第六条约定：双方均同意将认购书第五条修改为“若认购人为自然人的，则：认购人须于签订本认购书且通过相关主管部门对认购人之居民家庭购房资格审核之日起七日内，携本认购书正本……到出卖人售楼处，签署认购人已知悉并同意其全部内容的上述《草签预售合同》以及相关法律文件。《草签预售合同》签署后，认购人应在北京市房地产主管部门确定的认购人可以办理《网签预售合同》的网上签约手续的期限届满前签署《网签预售合同》并办理完毕与之相应的网上签约手续。若认购人为法人的……若认购人未在本条约定《草签预售合同》的签约期限届满前与出卖人签署《草签预售合同》，则本认购书及补充协议自动解除，出卖人有权另行处分该商品房，且出卖人无须为此解除及/或另行处分行为向认购人发出任何形式的通知，认购人已支付的认购定金不予退还。
认购书补充协议第十六条约定：本补充协议构成认购书不可分割的组成部分，与认购书具有同等法律效力。若本补充协议的有关约定与认购书的有关约定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议的约定为准。
6月16日当天，朱梅倩还签署了《认购书确认函》及《确认书》，其中《认购书确认函》第2条：认购人已充分了解了认购书及补充协议中有关对认购人责任和义务的约定，补充协议中没有不合理地减轻或免除认购书中约定的应由出卖人承担的责任，也没有不合理地加重认购人的责任、排除认购人主要权利的内容。其他的条款对认购书的部分内容又进行了确认。《确认书》中记载：本人确认本人已于2017年6月16日与长乐公司签署了《认购书》，《认购书》的签署为本人的真实意思表示，本人将按《认购书》的相关约定，享有权利并承担义务。本人也不会因此向长乐公司提出任何主张或要求长乐公司承担任何责任。
上述认购书及其补充协议签订后，被告将原告诚意金收据收回，另向原告开具一张收据，记载为X8-1-402定金100万元。
2017年7月6日，被告向原告发出《签约通知》，内容为：2017年7月6日，北京市建委已通过原告居民家庭购房资格审核，按照认购书的约定，要求原告于2017年7月12日到被告售楼处签署该商品房之《北京市商品房预售合同（草稿）》及其补充协议，并补足该商品房首期房价款。2017年7月7日和2017年7月10日，原告、朱梅倩到被告售楼处与被告的销售人员商谈预售合同的具体条款，被告的工作人员提出先让原告将首期房款付清后方可向原告出示草签合同文本，才能签订草签预售合同，否则只能看公示在售楼处大厅的合同文本。原告在沟通过程中，提出物业费标准是刚知道，朱梅倩提出大厅合同中的内容与被告之前说的不一样，如噪音标准、交房日期（草签合同上写的是2020年2月28日交房，张爽之前说的是2019年年末交房）、物业费的标准、车位租售、车位配比、会所业主能否使用、会所费用的分担。对草签预售合同上的上述内容原告表示不同意。原告提出要求修改草签合同的相关内容，张爽表示无法修改。
就2017年6月16日签订认购书当天的情况，朱梅倩出庭作证称，张爽于6月15日通知第二天去选房号，6月16日朱梅倩作为原告的代理人自己去选房号，选完后张爽说只有签了认购书才能去看选定房号的毛坯房，在张爽的催促下，朱梅倩在认购书及补充协议上签了字，而且当时只给了朱梅倩签字页，认购书和补充协议的其他内容都没有看到，且整个签字过程只有几分钟。朱梅倩称张爽只是告诉其当天去选房号，并没有告知当天要签订认购书。
2017年6月16日被告通过摇号方式确定原告认购的涉诉房屋，当天九点半开始摇号，十点开始签约，接近十二点结束。被告申请证人金某出庭，金某称其当天11:20左右接待了朱梅倩，看了朱梅倩的房卡确定了房屋，其告知朱梅倩认购书和补充协议条款，但当时朱梅倩一直在打电话，签字前朱梅倩看了一遍合同条款，就签了字，直到12:30才签完。
上述事实，有庭审笔录、银行转账凭证、认购书及补充协议、定金收据等在案佐证。
本院认为：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该条规定是关于商品房买卖认购书和定金担保责任的规定。房屋认购一般是指开发商与买房人在签署正式的房屋买卖合同之前就房屋交易的有关事宜进行初步确认，开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给他人，买房人则向开发商交纳一定的购房定金作为签订商品房买卖合同的担保。解释的第四条确认了认购作为预约合同的法律效力，预约合同与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系，预约合同双方当事人的合同义务是为将来订立本约合同而谈判的义务。
就本案而言，2017年6月16日，朱梅倩作为原告的委托代理人通过摇号的方式随机确定了认购的房屋，并签订认购书交纳认购定金（由前期诚意金转化而来），认购书中记载了买卖双方、房屋坐落、建筑面积、单价及付款方式，并约定了双方协商商品房买卖合同相关条款的时间以及若双方无法协商一致后认购定金的处理方式。自此，双方之间形成认购的预约合同关系，双方的权利义务为在约定的期限内与对方协商商品房买卖合同的条款并签订本约合同。
但商品房买卖合同条款的协商是双方当事人在平等自愿条件下的协商，如果就相关内容和条款无法达成一致意见的话，系属于无法归责于双方当事人的原因导致无法签订本约合同，此时出卖人收取的认购定金应该返还给认购人。具体到本案，就双方商品房预售合同的条款，除了认购书中确定的上述内容之外，其他的条款均属双方进一步平等协商的范畴，就被告提供的草签预售合同中的部分条款，原告表示不同意，且被告不同意修改，那么双方无法就其他条款达成一致意见，导致本约合同无法签订，但该结果不可归责于原告。而书面合同自双方当事人签字或盖章时成立并生效，双方才负有履行合同的义务，被告要求原告先交纳首期房款后签署草签预售合同，原告不同意具有正当理由。现原告要求被告将100万元认购定金返还，符合法律规定，本院予以支持。
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