广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终2981号
上诉人（原审被告）：张慧琼，女，汉族，1974年9月28日出生，住址：惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：李超怀，男，汉族，1971年12月9日出生，住址：惠州市惠城区。
被上诉人（原审原告）：惠州市泰安居物业管理有限公司，住所地：惠州市河南岸演达一路3号小区装饰家居广场六楼。
法定代表人：唐太记。
委托诉讼代理人：曾晓峰、李艳梅，广东君路律师事务所律师。
上诉人张慧琼与惠州市泰安居物业管理有限公司物业纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2016)粤1302民初8958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告惠州市泰安居物业管理有限公司诉称，被告是惠州市惠城区××座×××号房业主，原告是为被告所在小区提供物业管理服务的专业物业管理公司。原告自2003年3月8日与东鑫大厦开发商东鑫物业（惠州）开发有限公司签订《前期物业服务合同》后进驻东鑫大厦小区，为该小区提供物业管理服务。根据《前期物业服务合同》的约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅1.0元/月·平方米、高层住宅1.40元/月·平方米，物业服务费按月在每月18日交纳。原告经惠州市惠城区物价局核定的物业管理服务费收费项目、收费标准为：1、综合服务费（按每月每平方米建筑面积计算），高层住宅用房1.40元（含电梯电费）；2、公共区域的水电费，按实际用量分摊，定期公布有关收支情况及具体分摊办法。原告基于财务管理需要和小区业主的意见据实确定了物业服务费收费标准(包含管理费、公照费、电梯费三项，其中管理费按每月每平方米约0.78元计算，公照费、电梯费分别按每月固定12元、58元的标准），三项费用合计低于《前期物业服务合同》约定和物价部门核定收费标准。根据被告的房屋建筑面积（133.75平方米）计算，被告每月应付的物业服务费为人民币174元（其中管理费104元、公照费12元、电梯费58元）。被告自2010年10月份开始拖欠物业服务费用，并一直拖欠2010年10月份至2013年12月份期间的物业服务费以及原告垫付的水费等累计为人民币7939.50元。原告2014年9月4日退出被告所在小区物业管理服务时，被告所在小区业主委员会在《东鑫大厦泰雅居小区物业管理移交事宜》中承诺协助原告催缴业主欠费，但在原告退出该小区物业管理服务至今，被告仍拒不支付前述拖欠的物业服务费用等款项。根据《前期物业服务合同》第三十一条约定，因被告未按物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用，应向原告支付违约金。由于合同约定的违约金计算标准不明确，原告请求按银行同期同类贷款利率标准计付违约金，现暂计至起诉之日。为了维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请人民法院判如所请：1、判令被告向原告支付物业服务费（含垫付的水费）人民币7939.50元以及违约金1653元（以每年拖欠物业服务费金额为计算本金，按银行同期贷款利率计算，从2011年1月1日起至付清之日止，现暂计至起诉之日）。2、本案诉讼费由被告承担。
被告张慧琼辩称，一、前期物业合同对答辩人不产生约束力，被答辩人无权依据该合同向答辩人主张物业服务费。2000年10月8日答辩人与开发商东鑫物业（惠州）开发有限公司签订《商品房购销合同》，该合同第二十条约定“在小区（楼宇）管理委员会未选定物业管理机构之前，甲方指定东鑫物业（惠州）开发有限公司负责物业管理”。而被答辩人并非答辩人与开发商约定的前期物业管理公司，开发商违背与答辩人的约定私自签订的前期物业合同对答辩人不产生约束力，被答辩人无权依据该前期物业合同约定向答辩人主张物业服务费。
二、答辩人小区物业管理和服务质量差，即便与答辩人形成了事实上的物业管理关系，也无权主张物业服务费用。被答辩人管理和服务质量差，多年来小区沦为自由市场，规划的小区会所楼层沦为流动人员的聚居区，社会闲杂人等随意出入，业主的家里隔三差五就被小偷光顾，电梯时常坏，把人关在里面不上不下，消防应急灯等设施长期坏掉。监控、门禁设备损坏成了摆设。被答辩人的服务质量极差，即便被答辩人与答辩人形成了事实上的物业管理关系，也无权主张物业服务费用，相反应��赔偿因此给业主造成的损失。
三、退一万步说，即便完全不考虑被答辩人的服务质量问题，被答辩人主张物业服务费、违约金也已过诉讼时效。本案中，被答辩人于2016年9月18日起诉主张2010年至2013年期间的物业服务费，根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”和第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，被答辩人主张物业服务费、违约金已超过2年诉讼时效，其主张应于驳回。
综上所述，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
原审法院查明的事实
经审理查明，2003年3月8日，东兴物业（惠州）开发有限公司与原告签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告对东鑫大厦物业提供前期物业管理服务事宜。被告于2000年10月8日与东兴物��（惠州）开发有限公司通过购买方式取得惠城区河南岸××东鑫大厦××座×××号（建筑面积133.75平方米）的房屋所有权。原告拥有的上述房屋由原告提供物业管理服务，按建筑面积0.78元/平方米的标准缴纳物业管理服务费。被告未能按时足额交纳物业费的，应向原告支付违约金。涉案房产的物业管理费2010年10月份至2013年12月份为104.33元/月（133.75平方米×0.78元/月·平方米），原告称被告从2010年10月份至2013年12月份拖欠物业服务费为4068.87元（104.33元/月×39个月），公照费468元，电梯费2262元，水费1153.50元，共计7952.37元。另查，原告与惠州市惠城区东鑫大厦泰雅居业主委员会于2014年9月4日签订了《东鑫大厦泰雅居小区物业管理移交事宜》。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，东兴物业（惠州）开发有限公司与原告签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。被告作为涉案房屋的业主，自入住以后就一直在接受原告提供的各项物业管理服务，《前期物业服务协议》对业主具有约束力。根据《前期物业服务协议》的约定，被告应每月向原告支付物业服务费。被告自2010年10月份起未按期向原告缴纳物业服务费，其行为已经构成违约，应当承担相应的法律责任。被告从2010年10月份至2013年12月份拖欠物业服务费为4068.87元，公照费468元，电梯费2262元，水费1153.50元，共计7952.37元，违约金为813.77元（4068.87元×20%），上述合计为8766.14元。至于被告与开发商之间的纠纷，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告张慧琼应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市泰安居物业管理有限公司支付2010年10月份至2013年12月份拖欠物业服务费为4068.87元，公照费468元，电梯费2262元，水费1153.50元，违约金为813.77元，上述合计为8766.14元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告张慧琼负担。
当事人二审的意见
上诉人张慧琼不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销惠城区人民法院(2016)粤1302民初8958号《民事判决书》，改判驳回被上诉人惠州市泰安居物业管理有限公司的全部诉讼请求；2、本案上诉费用、一审诉讼费用由被上诉人负担。
主要事实和理由：一、原审法院没有审查诉讼时效事宜。上诉人在一审提出了诉讼时效抗辩，原审法院并未就诉讼时效进行审查。该判决书未就诉讼时效进行分析，属于遗漏案件事实，最后导致事实不清，判决错误。
二、本案已经过了诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”和第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，每期物业费履行期限届满时,被上诉人未收到上诉人缴纳的物业管理费，诉讼时效就应从该时候开始计算。本案中，被上诉人于2016年9月18日起诉主张2010年10月份至2013年12月份期间的物业服务费，其最后一期(2013年12月)物业管理费的诉讼时效于2015年12月份届满，且被上诉人没有任何诉讼时效中止中断的证据，因此被上诉人主张物业服务费、违约金已超过2年诉讼时效，其已丧失胜诉权，原审法院支持其诉讼请求违法了法律规定。
综上所述，上诉人特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，维护法律的尊严。
被上诉人惠州市泰安居物业管理有限公司答辩称：本案并未超过诉讼时效，一审法院认定事实清楚，应依法予以维持。关于诉讼时效，按月支付的物业管理费是在同一物业服务关系下对一定期间基于同一原因产生的连续性债务，物业服务费具有整体性和关联性，��视为同一的、不可分割的整体性债务。答辩人作为提供物业服务并依法享有物业服务费债权的权利人，有权基于同一物业服务合同对合同期内产生的连续性债务主张整体性权利，因此涉案物业服务费的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费的给付期限届满之日即2014年9月4日物业服务合同终止之日起计算。如果像被答辩人称将每期应付的物业服务费作为独立债务分别计算诉讼时效，将割裂了同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人因担心每月所产生的债权超过诉讼时效而频繁起诉，这既不利于小区的和谐管理，也必将严重浪费日趋紧张的司法资源。最后，答辩人与涉案小区业主委员会2014年9月4日签订《东鑫大厦泰雅居小区物业管理移交事宜》，业主委员会代表全体业主承诺协助催缴业主欠费，应视为案涉小区全体业主授权业主委员会作出承诺，该承诺对被答辩人有约束力，应依法产生诉讼时效中断的法律后果。
综上，一审判决合理合法，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。
上诉人与被上诉人二审均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，惠州泰安居物业管理有限公司主张其向业主催缴过物业服务费并承诺庭后一个月内提交证据证明其已委托业主委员会代为催缴的事实，但至今未提交任何证据证明其主张，依法应当承担举证不能的法律后果。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：本案是否已经超过诉讼时效。
关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第��百三十七条的规定“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵犯时起计算”。物业服务费是基于每月物业服务企业提供物业服务而产生的，属于不同笔债权。每期物业服务费履行期限届满时，业主没有依照合同约定的履行期限支付物业费，已经构成违约和对泰安居物业公司债权的侵害，诉讼时效应从每期物业费履行期限届满时分别计算。根据查明的事实，《前期物业服务合同》约定张慧琼应于每月18日前缴交物业服务费，上诉人张慧琼未缴纳从2010年10月份至2013年12月份的物业服务费，最后一期物业服务费履行期限为2013年12月18日。泰安居物业公司并未提供证据证明其在2015年12月18日之前向张慧琼催缴过物业服务费，也未提供任何证据证明其已委托业主委员会代为催缴物业服务费或业主委员会已代其向上诉人催缴过物业服务费，应当承担举证不能的法律后果。因此，泰安居物业公司主张诉讼时效的中止或中断，本院不予采信。被上诉人于2016年9月2日诉请物业服务费，已经超出两年的诉讼时效期间，本院不予支持。
至于泰安居物业公司垫付的水费，应当从其垫付之日起起算诉讼时效，故该项诉请也已经超过诉讼时效，不予支持。
综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销惠城区人民法院（2016）粤1302民初8958号民事判决书。
二、驳回惠州市泰安居物业管理有限公司的全部诉讼请求。
本案二审受理费50元，由被上诉人惠州市泰安居物业管理有限公司承担。
本判决为终审��决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年十一月十四日
法官助理 李苗苗
书 记 员 黄春婷
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；