湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂03民终1138号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈伟，男，汉族，1991年8月31日出生，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：姚杰，湖北瑞泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄俊涛，男，汉族，1975年5月4日出生，住湖北省十堰市郧阳区。
委托诉讼代理人：徐博，湖北平长律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱朝敏，女，汉族，1982年8月6日出生，住湖北省十堰市郧阳区。
委托诉讼代理人：徐博，湖北平长律师事务所律师。
上诉人陈伟因与被上诉人黄俊涛、朱朝敏房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日受理后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
陈伟上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持陈伟在一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决程序违法。上诉人在一审期间，为查清案件事实，申请追加房屋收款人十堰市坤超信息服务有限公司、刘继良、工商银行股份有限公司十堰市五堰支行为本案第三人，但一审法院在法律规定的期限内，未予任何口头或书面答复。二、一审判决遗漏列明上诉人请求本案诉讼费由黄俊涛、朱朝敏承担的诉讼请求。三、一审判决认定事实不清。1.上诉人与祝鹏（十堰坤超信息有限公司）签订的《房产转让合同》符合法律规定，应为有效合同。十堰坤超信息有限公司出售涉案房屋，有双方签订的《行纪合同》和黄俊涛、朱朝敏出具的委托书，是黄俊涛、朱朝敏真实意思的表示，有合法代理权限。十堰坤超信息有限公司在约定的委托期限出售该房屋，价格没有违反约定，且房屋抵押权人都已经接受了十堰坤超信息有限公司还款意向，且已收取了相应的抵押款项，只是没有解除实际抵押权。上诉人与十堰坤超信息有限公司签订的《房产转让合同》是双方真实意思的表示，且已实际占有该房。《行纪合同》和《房产转让合同》均系当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。2.《房产转让合同》真实有效，应当由黄俊涛、朱朝敏继续履行合同，配合上诉人办理房产过户手续。
黄俊涛、朱朝敏辩称，一、原审判决程序合法。十堰市坤超信息服务有限公司、刘继良、工商银行股份有限公司十堰市五堰支行均不是本案合同当事人，与本案处理结果没有法律上的利害关系，依法不应当通知作为第三人参加诉讼。二、涉案房屋在工商银行的抵押未解除，不符合出售条件。上诉人在签订合同时，明知该房屋未解除抵押情况下，与超越代理权限的祝鹏签订的《房产转让合同》，属无权处分，未经黄俊涛、朱朝敏追认，该合同无效。三、上诉人在未解除银行抵押并办理过户的情况下，依据合同约定没有付款义务，但上诉人支付40万元的购房款，明显不符合交易惯例。说明上诉人与祝鹏串通签订的虚假《房产转让合同》，没有购房合意。四、上诉人未实际占有该房屋。综上，一审判决事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈伟向一审法院起诉请求：1、请求确认《房屋转让合同》真实有效；2、判令黄俊涛、朱朝敏继续履行合同。
黄俊涛、朱朝敏向一审法院反诉请求：判令解除2015年7月16日签订的《房屋转让合同》。
一审法院认定事实：2015年8月20日，朱朝敏、黄俊涛与案外人十堰坤超信息有限公司签订了一份《行纪合同》，约定由十堰坤超信息有限公司以自己的名义全权处置位于十堰市茅箭区五堰街办北京北路99号8幢8-6-2号房屋。2015年8月20日，朱朝敏、黄俊涛与案外人祝鹏（系十堰坤超信息有限公司职工）签订委托书，约定将十堰市茅箭区五堰街办北京北路99号8幢8-6-2号房屋交由祝鹏，对外办理抵押、解押、出售相关事宜。委托书主要内容：“……四、上述房产解除抵押后，在符合依法出售的前提下，受托人有权办理上述房产的买卖交易手续，受托人有权代理委托人出售上述房屋（委托人特别注明：受托人出售该房屋的出售价不得低于四千元每平米）并有权与卖方签订买卖合同或协议，接受买方支付的定金及购房款，并协助买方到房产管理部门及土地管理部门申请办理房屋所有权证及土地所有权证过户、转移登记等相关手续；办理因买卖而涉及的房屋评估等相关手续，缴纳因过户所涉及的税费等费用。…六、办理与上述抵押、解押、买卖等相关事宜。七、受托人在委托事项内签署的一切文件，委托人均予以认可并承担一切法律后果。八、委托期限：本委托书自2015年8月20日生效至2016年8月20日至。……”同日黄俊涛、朱朝敏将委托书中黄俊涛、朱朝敏的签名提交到中华人民共和国湖北省十堰市车城公证处公证（内容为：兹证明黄俊涛、朱朝敏与2015年8月20日来我处，在公证员的面前，在前面的委托书上签名、并按指印）。2016年7月16日祝鹏以黄俊涛、朱朝敏的名义与陈伟签订《房产转让合同》约定以50万的价格将十堰市茅箭区五堰街办北京北路99号8幢8-6-2号房屋转让给陈伟。合同签订后，陈伟于2016年7月18日支付十堰坤超信息有限公司199999.99元、2016年7月19日支付200000元整，2016年4月27日，黄俊涛、朱朝敏协议离婚，将上述房屋约定给朱朝敏所有。另查明，黄俊涛用上述房屋分别于2012年6月27日和2015年9月7日向中国工商银行股份有限公司十堰五堰支行、案外人刘继良抵押借款，抵押金额均为250000元，至今该抵押并未解除。
一审法院认为，祝鹏是十堰坤超信息有限公司的员工，且2015年8月19日签订的行纪合同祝鹏以十堰坤超信息有限公司代表的身份在行纪合同后签章，朱朝敏、黄俊涛有理由认为祝鹏是代表十堰坤超信息有限公司来签订委托合同；其次在和朱朝敏、黄俊涛签订《房产转让合同》的后，400000购房款陈伟支付给了十堰坤超信息有限公司，能够看出陈伟的真实意思也认为祝鹏为坤超公司的代表，所以祝鹏签订的委托书的行为应当认定为十堰坤超信息有限公司的行为。《房产转让合同》的转让方明确了是黄俊涛、朱朝敏，符合委托合同其责任由委托人承担的特征，不符合行纪合同以自己的名义签订合同对外承担责任的特征；所以认定该《房产转让合同》是基于委托合同签订的。《房产转让合同》是基于2015年8月20日，朱朝敏、黄俊涛与案外人祝鹏（代表坤超公司，是公司行为）签订的委托书签订的，其《房产转让合同》的后果应当由朱朝敏、黄俊涛承担。但《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案委托书第四条约定：“上述房产解除抵押后，在符合依法出售的前提下，受托人有权办理上述房产的买卖交易手续，受托人有权代理委托人出售上述房屋（委托人特别注明：受托人出售该房屋的出售价不得低于四千元每平米）并有权与卖方签订买卖合同或协议，接受买方支付的定金及购房款，并协助买方到房产管理部门及土地管理部门申请办理房屋所有权证及土地所有权证过户、转移登记等相关手续；办理因买卖而涉及的房屋评估等相关手续，缴纳因过户所涉及的税费等费用。”而至今该房产的抵押并未解除，所以坤超公司与朱朝敏、黄俊涛签订《房产转让合同》属于效力待定的合同，虽然2016年9月2日朱朝敏、黄俊涛离婚后黄俊涛个人对该《房产转让合同》予以追认，但该房屋属于朱朝敏、黄俊涛共同共有的财产，黄俊涛个人追认，朱朝敏拒绝追认《房产转让合同》，该合同仍属无效合同。因合同无效，陈伟、朱朝敏、黄俊涛的诉讼及反诉请求，均予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定判决：一、驳回陈伟的诉讼请求。二、驳回黄俊涛、朱朝敏的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由陈伟负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由黄俊涛、朱朝敏负担。
本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：
黄俊涛、朱朝敏为支持其二审抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据一、工商银行存折一本，拟证明朱朝敏一直在偿还银行按揭贷款，涉案房屋银行抵押至今未解除；证据二、物业费催缴通知一份、电费发票七张，拟证明朱朝敏至今在涉案房屋内居住；证据三、短信截屏一份、现金存款凭条三份，拟证明黄俊涛分三笔向“0719无忧贷”陈玉还款3万元。二审中，陈伟未向本院提交新证据。
经二审质证，陈伟对黄俊涛、朱朝敏提供的证据一、二的真实性无异议，但认为证据二不能达到证明目的，因该房未过户，故物业公司及电力公司还是以登记的房主为准；对证据三有异议，认为与本案无关联性。
依据以上双方无异议的证据，本院确认的事实为：涉案房屋在工商银行的抵押至今尚未解除。
对以上双方有争议的证据本院认为，黄俊涛、朱朝敏提供的证据物业费催缴通知一份、电费发票七张，仅能证明涉案房屋登记在黄俊涛、朱朝敏名下及电费由其缴纳，并不能证明涉案房屋现由朱朝敏居住。黄俊涛、朱朝敏提供的证据三与本案待证事实无关联性，故依法不予采信。
二审认定事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。
经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：《房产转让合同》是否有效？是否应当由黄俊涛、朱朝敏继续履行？
本院认为，祝鹏与陈伟于2016年7月16日签订的《房产转让合同》是祝鹏作为十堰坤超信息有限公司的员工履行的职务行为，其权利义务应当由十堰坤超信息有限公司承担，该合同不违反法律、法规的禁止性规定，应当为有效合同。黄俊涛、朱朝敏虽称该合同系陈伟与十堰坤超信息有限公司恶意串通损害其利益，但未提供足够的证据予以证实，该辩解理由本院不予支持。至于该合同是否是十堰坤超信息有限公司超越代理权签订的，仅是对黄俊涛、朱朝敏是否发生法律效力的问题，并不影响该合同的法律效力。陈伟关于祝鹏与陈伟于2016年7月16日签订的《房产转让合同》有效的上诉理由成立，本院予以支持。
《房产转让合同》约定转让的房产已抵押给工商银行股份有限公司十堰市五堰支行，该抵押权尚未解除前，陈伟主张继续履行合同，办理该房屋产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。黄俊涛、朱朝敏在出具给祝鹏的委托书中明确该房屋抵押解除后，受委托人有权出售房屋。该房屋抵押权尚未解除，祝鹏与陈伟签订的《房产转让合同》超越了代理权，该合同对委托人黄俊涛、朱朝敏不产生法律效力，陈伟主张由黄俊涛、朱朝敏继续履行合同的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。十堰市坤超信息服务有限公司、刘继良、工商银行股份有限公司十堰市五堰支行虽与本案的审理结果有一定的利害关系，但并非必要的共同诉讼的当事人，原审判决未将其追加为第三人正确，本院予以支持。原审判决其他判项，因双方当事人均未提出上诉，本院不另作评判。
综上，原审判决事实清楚，但部分适用法律错误，导致部分实体处理错误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第四百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初3473号民事判决第二项，即“驳回黄俊涛、朱朝敏的诉讼请求”。
二、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初3473号民事判决第一项，即“驳回陈伟的诉讼请求”；
三、确认祝鹏与陈伟于2016年7月16日签订的《房产转让合同》有效；
四、驳回陈伟的其他诉讼请求。
一审案件受理费4400元，由陈伟负担；反诉案件受理费25元，由黄俊涛、朱朝敏负担；二审案件受理费8800元，由上诉人陈伟负担8700元，被上诉人黄俊涛、朱朝敏负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 尚郧生
审判员 袁 昆
审判员 王宇鹏
二〇一七年八月十日
书记员 高兆文