辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽民再456号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：庄河市明兴房地产开发有限公司。住所地：辽宁省庄河市黄海大街一段***号。
法定代表人：王宝明，该公司董事长。
诉讼委托代理人：王靖，该公司职员。
诉讼委托代理人：王志平，辽宁恩派律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：姜馨壹，女，1982年2月16日出生，汉族，住辽宁省大连市。
诉讼委托代理人：徐臻，辽宁昊清律师事务所律师。
再审申请人庄河市明兴房地产开发有限公司（以下简称明兴公司）因与被申请人姜馨壹商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院(2016)辽02民终1310号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月27日作出(2016)辽民申3911号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人庄河市明兴房地产开发有限公司的诉讼委托代理人王志平、王靖，被申请人姜馨壹的诉讼委托代理人徐臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
明兴公司申请再审称，一、有新证据足以推翻原判决认定的事实。本案焦点之一是姜馨壹是否向明兴公司支付了30万元的购房首付款。原二审判决认定姜馨壹在2004年11月3日向明兴公司支付了30万元，但姜馨壹的父亲姜运盛于2004年11月3日，即签订房屋订购协议同日给明兴公司出具的欠条上清楚写明“欠购房款30万元整”。该欠据证明，在2004年11月3日姜馨壹并未支付30万元。二、二审判决认定明兴公司违反协议应该承担违约责任是错误的，姜馨壹在2004年至2012年的八年时间内没有提出签订证实合同以及催促交房不符合常理。关于购房首付款30万元的性质及交付时间的认定。所有证据材料表明30万元实际是通过债权债务抵顶形成的，没有实际交付行为，该抵顶确认是在2013年8月辽宁省大连市中级人民法院做出的（2013）大审再民终字第2号民事判决。也就是说在签署了房屋订购协议之后的八年时间了由于姜馨壹的原因，明兴公司一直无法取得案涉30万元并使用和通过使用来获得收益，耽误了明兴公司对房屋八年多时间的处置和收益权，依法应当由姜馨壹以30万元为基数向明显公司支付八年多的利息等损失。假使明兴公司违约，支付利息的时间段也只能是从2013年8月开始计算，而不是从原始认定的2005年1月1日计算。三、原判决适用法律错误。本案中，双方签订的购房协议存在履行期限约定不明，姜馨壹始终未要求明兴公司履行，也未给明兴公司必要的准备时间，是明显的违法行为，依法应承担违约责任。请求再审改判撤销原二审判决，将本案发回重审或改判驳回姜馨壹的诉讼请求，一、二审诉讼费用由姜馨壹承担。
姜馨壹辩称，双方的房款抵顶在2004年11月3日已经确认，姜馨壹在2004年已经将30万元房款交付完毕。明兴公司提交的证据已经在二审中提交质证，非新证据，而是断章取义。2001年12月庄河市交电公司（国有）与明兴公司签订动迁补偿协议，同年同月庄河市人民政府批准关停庄河市交电公司，同时成立了清算领导小组，姜运盛任领导小组组长。由于明兴公司一直拖欠动迁补偿费，清算工作没法进行，2004年7月6日姜运盛代表庄河市交电公司解体清算领导小组（以下简称清算组）与明兴公司签订《协议书》确认明兴公司应付给清算组拆迁补偿费1，876，462元。2004年11月3日，姜运盛以本人在清算组的30万债权作为房屋预付款为姜馨壹在明兴公司处购买房屋一套，当时应明兴公司要求出具了欠条一张，但不欠明兴地产30万房款，非指姜馨壹未交首付款。姜运盛作为清算组长代表清算组以经办人名义出具了证明，证实该笔房款清算组同意从明兴公司所欠清算组186万元左右补偿费中抵顶，明兴公司出具了预收房款收据。在此时姜运盛作为清算组组长所做的转让债权的行为系职务行为，三方30万债权转让协议业已成立并生效。2006年清算组以明兴公司为被告要求偿还补偿费l，876，462元，其明确提出30万补偿费在姜馨壹2004年购房时已经抵顶姜馨壹房款，清算组亦予以承认(见辽宁省庄河市人民法院(2006)庄民初字第3664号民事判决书），三方当事人对此事再无任何争议。2013年大连市中院对此事又予以重复确认(见辽宁省大连市中级人民法院(2013)大审民再终字第2号民事判决书），也就说债权抵顶一事在2004年已经成立，并不是在2013年才予以确认。从以上可以看出：该笔房款的抵顶时间是2004年11月3日足以确认。明兴公司以姜运盛出具的欠条否定此事是不能成立的。而且在后续的清算组与明兴公司的房屋拆迁合同纠纷中，双方明确认可此事。根据合同法的有关债权债务转让的规定，此事业已成立，明兴公司以2013年它案的判决来认定抵顶成立的时间是张冠李戴。至于是否现金支付更是不影响债权的确认。二、至于明兴公司辩解的不构成违约，姜馨壹已在一、二审中全面阐述。三、明兴公司提出姜馨壹从2004年11月3日购买房屋到2012年长达八年之久没提出交房纯是信口雌黄，从房屋竣工到现在涉案房屋一直被明兴公司控制并使用，并出租给商户获得丰厚收益，更为严重的是明兴公司在双方诉讼中欺瞒姜馨壹将涉案房屋低于市场价出卖给他人并办理了产权登记，其行为是恶意转移涉案房屋，造成姜馨壹支付巨额房款后迟迟得不到房屋，导致重大经济损失。请求驳回明兴公司的再审请求，维持原判。
向一审法院起诉请求：姜馨壹与明兴公司于2004年11月3日签订房屋买卖合同，姜馨壹购买明兴公司开发的庄河市商业步行街明兴段2号楼108号房，总面积54.43平方米（按实际面积计算），单价13000元／平，姜馨壹预付购房款30万元。合同签订后，姜馨壹要求明兴公司履行合同，后因明兴公司原因拒不交付房屋造成合同不能实现。后姜馨壹分别于2012年7月和2014年10月起诉至法院，后撤诉。且明兴公司于2012年12月5日将案涉房屋出售给王健。现姜馨壹诉至法院，要求解除双方之间签订的房屋买卖合同；明兴公司返还姜馨壹已付的购房款30万元及该款自2005年1月1日起至法院判决之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；明兴公司承担已付房款一倍的赔偿责任30万元；诉讼费用由明兴公司负担。一审法院审理查明：2004年11月3日，姜馨壹与明兴公司签订房屋定购协议，约定:“姜馨壹购我公司开发的商业步行街明兴段2号楼沿街108号房，总面积54.43平方米（按实际面积计算），单价13000元／㎡，总造价707500元，现已交款300000元，尚欠房款407500元，定于交房日前付清，逾期我公司没收全部已交款。此协议一式两份，买卖双方各执一份，待正规合同签订后此协议同时作废。联系电话：8987×××68987×××6联系电话：8764×××9”，该协议中的8764×××9系姜馨壹留给明兴公司的联系电话。明兴公司于当日向姜馨壹出具收款收据，收到姜馨壹交纳的30万元。明兴公司向一审法院提交(2005)庄民合初字第4209号民事判决书，用于证明案涉房屋于2004年末由施工人交付给明兴公司，并且符合交付条件，而且明兴公司已将部分房屋交付给业主，并办理房屋产权证书。另查明，姜馨壹分别于2012年7月及2014年10月起诉明兴公司，要求明兴公司给付收取姜馨壹案涉房屋的房款及相应利息，后撤回对明兴公司的起诉。庄河市房地产管理所于2014年11月18日出具房屋登记信息证明，证明案涉房屋登记在预购人王健名下，建筑面积：52.71平方米，总价632,400元。登记日期为2012年12月5日。姜馨壹于诉讼中陈述系因明兴公司多年没有通知其交房，且拒绝交付房屋，导致合同未能履行。而明兴公司则陈述因姜馨壹留下的联系方式不能联系到姜馨壹，且未交纳剩余房款，导致合同未能履行。双方均同意解除案涉房屋定购协议。一审法院判决:一、解除姜馨壹与明兴公司于2004年11月3日签订的房屋定购协议;二、明兴公司于判决发生法律效力之日起十五日内返还姜馨壹购房定金及预付款30万元；三、驳回姜馨壹的其他诉讼请求。
姜馨壹不服一审判决，上诉请求：1.一审判决不支持姜馨壹的利息主张错误。一审判决认定部分购房款是定金本身就是错误的，将利息和定金混同在一起更是法律和事实上的混乱。明兴公司占用30万元房款从2004年11月至今，其他获利不论，其产生的法定孳息即利息，明显属于不当得利，理应予以返还。案涉房屋在2004年即具备交付条件，而明兴公司拒不交付，相反出租给他人经营使用，又在2012年12月5日欺瞒姜馨壹将案涉房屋出卖给他人，造成姜馨壹期待利益受损，产生巨大经济损失。明兴公司利用案涉房屋营业获利，而姜馨壹已交付部分房款却未获得任何收益，有违公平原则。2.一审判决认定明兴公司不构成违约，进而认为姜馨壹要求承担已付购房款一倍的请求于法无据，违背诚信原则。从房屋交付习惯看，明兴公司未履行通知义务、催告义务，已构成违约。此外，在双方合同未解除，购房款等款项未返还的情况下，明兴公司将案涉房屋另行出售给他人，已构成合同欺诈。故应当判令明兴公司承担已付购房款一倍的责任。故姜馨壹上诉请求撤销一审判决第三项，依法改判明兴公司向姜馨壹支付自2005年1月1日起至判决作出之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，同时支付房款一倍的赔偿金30万元。
明兴公司不服一审判决，上诉请求：1.双方签订的订购协议中明确约定姜馨壹逾期交付尚欠房款，明兴公司有权没收全部已交房款，上述条款的约定表明双方约定了30万元的定金。因姜馨壹未按约定交纳房款的违约行为，导致案涉房屋买卖合同不能继续履行，明兴公司对此并无过错。在姜馨壹违约的情况下，无权要求返还定金。故一审认定双方均不存在过错，不适用定金罚则错误。2.一审法院已认定141,500元是购房定金，但在姜馨壹已违约的情况下，判决返还30万元，自相矛盾。根据定金罚则，如交付定金一方违约，无权要求返还定金。故本案若应当返还，也只能返还剩余的158,500元预付款，而非30万元全部返还。故明兴公司上诉请求撤销一审判决第二项，将本案发回重审或者依法改判扣除定金141,500元后的剩余部分已付房款予以返还。
二审法院认定一审法院认定事实属实。二审法院认为，结合双方当事人的诉辩主张，明兴公司和姜馨壹对于解除案涉《房屋定购协议》并无争议，本案的争议焦点为案涉的《房屋定购协议》无法履行是由谁的原因所致，即谁违约的问题。根据明兴公司和姜馨壹于2004年签订的《房屋定购协议》的约定，卖方明兴公司的义务是交付房屋，买方姜馨壹的义务是支付剩余房款407,500元，而对于交房和付款的时间协议约定为“交房日前交清（房款），逾期（明兴公司）将没收全部已交款”。该约定应理解为，在交房日期确定后，姜馨壹应于该交房日之前交付剩余购房款，否则明兴公司有权没收姜馨壹已交付的购房款。由此可见，明兴公司交房义务和姜馨壹付款义务履行的前提条件是交房时间的确定。因双方并未约定交房时间，而案涉房屋系明兴公司开发销售，故房屋何时竣工验收，何时具备交付条件，双方何时交接应由明兴公司确定，并通知姜馨壹。但根据现有证据显示，明兴公司一直未履行通知义务，导致案涉《房屋定购协议》无法继续履行，对此明兴公司应当承担相应的违约责任。至于明兴公司一审抗辩称因姜馨壹在协议上留的联系电话变更导致其无法通知，后又在二审中称，其通过该公司经理联系上姜馨壹，但姜馨壹拒绝支付房款，由于明兴公司陈述前后矛盾，且未提供相应证据证明其主张，故对于明兴公司的该项抗辩理由不予采信。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取其他补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，案涉房屋已被明兴公司另行出售，案涉合同已无法继续履行，而明兴公司自2004年11月3日至今一直占用姜馨壹预付的30万元购房款，应当返还购房款并赔偿姜馨壹的资金占用损失。据此，对于姜馨壹主张明兴公司返还30万元购房款及该款自2005年1月1日起至法院判决之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，于法有据，依法予以支持。至于明兴公司抗辩称，姜馨壹并未实际交付30万元购房款，只是通过抵顶的方式支付，不存在实际损失一节，二审法院认为，不论姜馨壹是实际支付购房款，还是以其对案外人的债权抵付购房款，明兴公司均获得了占有使用该30万元的实际利益，而姜馨壹则失去了对该30万元的控制权和使用收益权，故该30万元房款的利息应视为是姜馨壹的实际损失，明兴公司应予赔偿。关于姜馨壹上诉要求明兴公司承担其已付购房款一倍的赔偿责任的主张，二审法院认为，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。本案中，明兴公司在与姜馨壹签订《房屋定购协议》时并未将案涉房屋出售给他人，其系在2012年12月5日才将案涉房屋另行出售。而在此之前，姜馨壹已经通过诉讼表达了其要求解除合同及明兴公司返还购房款、利息的主张，即姜馨壹以行动表明不再继续履行合同。故明兴公司此后的另售行为不构成一房二卖，不符合上述法律规定的需承担已付房款一倍赔偿责任的条件。据此，对于明兴公司的该项上诉请求没有充分的事实和法律依据，不予支持。关于明兴公司上诉称，姜馨壹预付的30万元中，有141,500元是购房定金，在姜馨壹已违约的情况下，无权要求返还该笔定金，若应当返还，也只能返还剩余的158,500元预付款一节，二审法院院认为，如前所述，案涉《房屋定购协议》无法履行系由于明兴公司违约所致，故其应当返还姜馨壹已交付的全部购房款。至于明兴公司称，姜馨壹预付的30万元中有141,500元是购房定金，因定购协议及收款收据中均写明收取的是“房款”，未见关于“定金”的相关表述，故明兴公司的该项上诉理由没有依据，不予支持。二审法院判决：一、维持庄河市人民法院（2015）庄民初字第2885号民事判决第一项；二、撤销庄河市人民法院（2015）庄民初字第2885号民事判决第二项、第三项；三、明兴公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还姜馨壹购房款30万元，并支付该款项的利息（利息自2005年1月1日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；四、驳回姜馨壹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。
本院另查明，案外人姜运盛（姜馨壹的父亲）于2004年11月3日向明兴公司出具欠条一份，内容为：“欠购房款叁拾万元整，该款从姜运盛帮助借款中扣除叁拾万元整。”
再查明，庄河市交电公司解体领导小组于2006年起诉明兴公司房屋拆迁合同纠纷一案，辽宁省庄河市人民法院于2007年4月19日作出（2006）庄房民初字第3664号民事判决，判令明兴公司给付清算组拆迁补偿费1576462元。该判决生效后，明兴公司不服，向辽宁省大连市中级人民法院申请再审，该院于2009年12月8日作出(2009)大民申字第69号民事裁定，指令辽宁省庄河市人民法院再审。辽宁省庄河市人民法院再审后于2010年12月8日作出(2010)庄审民初再字第4号民事判决。宣判后，明兴公司不服，向辽宁省大连市中级人民法院提出上诉，该院于2012年3月17日作出(2011)大审民再终字第45号民事裁定，撤销辽宁省庄河市人民法院(2010)庄审民初再字第4号民事判决和(2006)庄民房初字第3664号民事判决，将本案发回辽宁省庄河市人民法院重审。辽宁省庄河市人民法院重审后于2012年10月30日作出(2012)庄审民初字第8号民事判决。明兴公司不服，向辽宁省大连市中级人民法院提出上诉，该院于2013年8月6日作出(2013)大审民再终字第2号民事判决，判令明兴公司给付证实庄河市交电公司解体清算领导小组拆迁补偿费971008元，该判决已生效。
本院再审认为，关于明兴公司是否应返还姜馨壹30万元购房款及赔偿占用该款的利息的问题。案涉双方于2004年11月3日签订房屋定购协议，姜馨壹按照约定向明兴公司交付了30万元首付款。该首付款系以案外人姜运盛的债权从明兴公司应给付庄河市交电公司解体清算领导小组的拆迁补偿费中抵顶而来，系各方真实意思表示，并不违反法律规定。至于明兴公司提出案外人姜运盛向该公司出具欠条，表明案涉房款没有实际支付一节，本院认为，姜运盛向明兴公司出具的欠条系应明兴公司的要求出具，其真实意思表示是该欠付的购房款从拆迁补偿款中予以扣除，而非其真正欠付明兴公司购房款。关于明兴公司提出30万元没有实际交付行为，债权债务的抵顶是在2013年8月辽宁省大连市中级人民法院做出的（2013）大审再民终字第2号民事判决中予以确认，利息给付应从该判决生效时间起算的问题。因案涉债权的抵顶系发生在2004年11月3日，其后清算组与明兴公司房屋拆迁合同纠纷一案，辽宁省庄河市人民法院作出（2006）庄房民初字第3664号民事判决，最终辽宁省大连市中级人民法院作出（2013）大审再民终字第2号民事判决。在该案审理中，因案件双方对于姜馨壹购买明兴公司门市房的30万元，姜运盛已答应从其在清算组的融资款中抵顶30万元，明兴公司已作了抵顶处理，清算组又同意抵顶，该债务转移得到了相关各方的同意的事实均无异议，两级级法院只是对此事实做出了确认，而并非经辽宁省大连市中级人民法院（2013）大审再民终字第2号民事判决认定后债权债物抵顶才生效，故明兴公司的该辩解不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取其他补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，案涉房屋于2004年年底即已经可以交付，但明兴公司一直未交付，现被明兴公司另行出售，案涉合同已无法继续履行。因明兴公司自2004年11月3日至今一直占用姜馨壹预付的30万元购房款，且姜馨壹失去了对该30万元的控制权和使用收益权，故明兴公司应返还姜馨壹的购房款及赔偿该期间占用资金的利息。姜馨壹主张明兴公司应返还其购房款及赔偿其从2005年1月1日起至法院判决之日止按照中国人民银行同期贷款利率的损失，于法有据，二审法院判决支持诉讼请求并无不当。
综上，庄河市明兴房地产开发有限公司的再审请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持辽宁省大连市中级人民法院，（2016）辽02民终1310号民事判决。
一审案件受理费11,670元（姜馨壹已预交），由姜馨壹负担3066元，庄河市明兴房地产开发有限公司负担8604元；二审案件受理费5870元（姜馨壹已预交），二审案件受理费3130元（庄河市明兴房地产开发有限公司已预交），合计9000元，由姜馨壹负担1542元，庄河市明兴房地产开发有限公司负担7458元。
本判决为终审判决。
审判长 高山丹
审判员 马 凯
审判员 樊少忠
二〇一七年十一月二十八日
书记员 丁威扬