北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0114民初6038号
原告赵守良（反诉被告），男，1951年12月29日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托代理人白斌，北京市诚实律师事务所律师。
被告谭洁（反诉原告），女，1983年5月23日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托代理人张连锁，北京市潮阳律师事务所律师。
本院受理原告赵守良与被告谭洁租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，本案依法适用简易程序审理，由审判员朱宗帅独任审判，书记员王娈杰担任法庭记录。本案现已审理终结。第一次开庭，原告赵守良及其委托代理人白斌，被告谭洁及其委托代理人张连锁到庭参加诉讼。第二次开庭，原告赵守良及其委托代理人白斌，被告谭洁及其委托代理人张连锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年初，原、被告共同签署《租赁合同》，约定原告将北京市昌平区兴寿镇兴寿村362号院内194.11平米的房屋出租给被告；租期五年，自2014年5月16日至2019年5月15日止；被告应当分别于2014年5月16日支付租金12万元、2015年5月16日支付租金12万元、2016年5月16日支付租金13.2万元、2017年5月16日支付租金13.2万元、2018年5月16日支付租金14.52万元。原、被告双方签订《租赁合同》后，被告依约向原告支付第一笔房屋租金12万元，原告依约将租赁房屋交付被告使用。
按照约定，被告应于2015年5月16日支付第二笔租金12万元。但是，经原告多次催要，被告至今仍拒不支付第二笔租金。原告认为，被告拖欠租金的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼请求：1、依法判令被告谭洁立即向原告赵守良支付房屋租金12万元整；2、依法判令被告谭洁按银行同期贷款利率向原告赵守良支付自2015年5月17日计算至实际支付上述租金之日止的逾期付款违约金（截止2016年3月31日已逾期319天，应付逾期付款违约金4878元）。3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：首先，（2014年4月4日）预交了2014年5月15日至2015年5月15的租金；其次，凭赵守良提供的相关证明文件申请办理工商登记，在得到工商局《企业名称预先核准通知书》且得到昌平区兴寿镇人民政府相关文件后，对店面进行装修。谭洁为经营《阿泰包子铺》店面装修、安装设备花费人民币数十万元，在办理营业执照的过程中昌平区兴寿镇人民政府发现赵守良违章加盖了三层房屋遂通知相关部门停止办照，导致谭洁无法正常营业至今，赵守良的违法行为给谭洁造成了巨大损失。赵守良不改正错误拆除违建，赔偿谭洁损失现在反而将谭洁诉上法庭索要租金没有丝毫道理，在这里谭洁郑重告知赵守良：要依法提起反诉（反诉状另行提交法庭）赵守良必须对谭洁（无论是装修费用还是经营性损失）进行赔偿。由于赵守良的违建行为，导致政府部门停止批准开店经营的必备条件《营业执照》、《卫生许可证》环境保护评估等文件的审批，在长达18个月的时间里，赵守良并没有采取积极态度修正错误拆除违建，弥补谭洁损失，至今谭洁无法正常经营，责任完全在赵守良一方。请法院依法驳回其诉讼请求并追究其违法责任。责令其赔偿谭洁的经济损失。
反诉原告反诉称：为了响应北京市昌平区政府实施便民早餐工程的号召2014年初谭洁经调研、考察，在得到赵守良出租的房产系合法建筑的承诺后，2014年4月双方签订了用于经营《阿泰包子》商业用房的房屋租赁合同。合同签订后谭洁根据被告要求首先预交租金。同时申请办理工商登记，在得到工商局企业名称预先核准通知书然后及相关政府文件后，对店面进行装修、安装设备花费人民币数十万元，在办理营业执照的过程中昌平区兴寿镇人民政府发现赵守良违章加盖了三层房屋遂通知相关部门停止办照，导致本人至今无法正常营业，赵守良的违法行为给本人造成了巨大损失。赵守良不改正错误拆除违建，赔偿谭洁损失现在反而将谭洁诉上法庭索要租金没有丝毫道理，为维护自己合法权益现依法提起反诉，赵守良必须对原告所受损失进行赔偿。由于赵守良的违建行为，导致政府部门不批营业执照致使谭洁蒙受了巨大损失，责任完全在赵守良一方。
综上所述，请法院依法责令赵守良返还谭洁房租（2014年5月16日至2015年5月16日）120000元人民币；2、赔偿谭洁为经营包子店而装修房屋、添置设备开支537425元人民币；3、赔偿谭洁因无法经营经济损失457600元人民币；4、驳回其诉讼请求；5承担本案诉讼费。
反诉被告辩称：不同意谭洁的反诉请求，赵守良作为房屋的出租人在合同履行过程中没有任何的过错，谭洁所谓的不能办理营业执照与赵守良没有直接关系，其诉讼请求中要求返还房租以及要求赔偿装修添置的开支、经营损失没有事实和法律依据。而且对于房屋的装修、经营损失没有提供任何有效的证据证明，对于要求返还房租的请求，房屋已经实际使用，而且也开业了，截至目前仍然欠付房租。综上，请求驳回谭洁的反诉请求。
经审理查明：2014年5月29日赵守良与谭洁签定《租赁合同》，约定赵守良将北京市昌平区兴寿镇兴寿村362号院内194.11平米的房屋出租给谭洁；租期五年，自2014年5月16日至2019年5月15日止；赵守良向谭洁承诺，租赁房屋仅作为餐饮使用，谭洁不得以任何形式向第三方转租，包括但不限于被收购、合并、合作、参股；赵守良保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；赵守良应提供房产证（或具有出租权的有效证明、房产出租的完税手续，费用由赵守良负责）、身份证明等文件。谭洁应提供身份证明文件，双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件只供本次租赁使用；赵守良不能提供房屋产权证或有出租权的相关证明时，办理营业执照等相关手续，双方应尽最大努力办理，期间若发生费用6000元也应该由谭洁承担，经双方协商解决（见补充协议双方尽最大努力办理相关手续，如有正常办理手续费用以外发生的费用，如金额小于6000元，费用由谭洁负担，如大于6000元，由双方各承担一半）；谭洁应当分别于2014年5月16日支付租金12万元、2015年5月16日支付租金12万元、2016年5月16日支付租金13.2万元、2017年5月16日支付租金13.2万元、2018年5月16日支付租金14.52万元。
《租赁合同》签订后，谭洁依约向赵守良支付第一笔房屋租金12万元，赵守良依约将租赁房屋交付谭洁使用。2014年7月24日，北京市昌平区兴寿镇人民政府向昌平区环境保护局出具《关于老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司昌平第三分公司经营场所的证明》，内容为老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司昌平第三分公司，位于北京市昌平区兴寿镇兴寿村362号，建筑面积194.11平方米，经营场所产权人为赵守良，用地性质为住宅用地，房屋用途为生产经营。该经营场所建设审批手续齐全，不属于违法建设违法占地。另外，被告提供的《企业（个体工商户）经营场所证明》中北京市昌平区兴寿镇人民政府在审核情况一栏亦认定该经营场所规划用途为商业，建设审批手续齐全，不属于违法建设。
谭洁在庭审中陈述，谭洁在交付12万元租金后，同时申请办理工商登记，在得到工商局企业名称预先核准通知书后，开始对店面进行装修、安装设备花费人民币数十万元，但在办理营业执照的过程中昌平区兴寿镇人民政府发现赵守良违章加盖了三层房屋遂通知相关部门停止办照，导致谭洁无法办理工商营业执照、食品经营许可证及环境保护等相关审批手续，至今无法正常营业。
上述事实，有《租赁合同》、《集体土地建设用地使用证》、《企业名称预先核准通知书》、《关于老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司昌平第三分公司经营场所的证明》、《企业（个体工商户）经营场所证明》、《北京市昌平区食品药品监督管理局关于清理整治从事食品经营活动告知书》、《北京市昌平区食品药品监督管理局监督意见书》、《北京市昌平区食品药品监督管理局责令改正通知书》、《北京市昌平区环境监察现场记录单》和原、被告当庭陈述在案佐证。
本院认为：建设在农村集体土地上的房屋，并非城镇房屋，故不应仅因房屋未取得相关审批手续而认定房屋租赁合同无效，在相关管理部门对涉案房屋确认是违法建筑之前，应为有效。本案中，赵守良与谭洁签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容合法且不违反法律、行政法规的强制性规定，且北京市昌平区兴寿镇人民政府明确认定涉案房屋建设审批手续齐全，不属于违法建设，故合同有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。谭洁主张因涉案房屋系违章建筑，故兴寿镇人民政府通知相关部门停止办照，导致谭洁无法办理工商营业执照、食品经营许可证及环境保护等相关审批手续，至今无法正常营业，本院认为谭洁承租房屋经营餐饮服务，办理相关营业审批手续系自身义务，并非出租人赵守良应当承担的义务。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。谭洁并未提供证据证明无法办理相关营业审批手续系涉案房屋违章所致，在无行政机关依法作出具有法律效力的行政决定之前，本院不宜仅凭口述认定谭洁的该项主张属实。如谭洁对于行政机关不予办理相关营业审批手续的行政行为不服，应当依法提起行政诉讼，而非在民事诉讼中抗辩房屋出租方。因此，对于谭洁的反诉请求，本院不予支持。关于赵守良主张第二年度租金12万元，根据合同约定谭洁应于2015年5月16日支付租金12万元，故本院应予支持。关于谭洁辩称涉案房屋系违章建筑导致无法正常营业，拒绝支付租金，缺乏证据，本院不予采纳。因谭洁迟延缴纳租金，故对于赵守良主张逾期缴纳租金期间按照中国人民银行同期贷款利率计算违约损失，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告谭洁于本判决生效后十日内给付原告赵守良房屋租金十二万元。
二、被告谭洁于本判决生效后十日内赔偿原告赵守良违约损失以十二万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自二○一五年五月十七日起计算至实际给付之日止。
三、驳回反诉原告谭洁的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千三百五十元，由被告谭洁负担，于本判决生效后十日内缴纳。反诉案件受理费七千四百一十七元六角一分，由被告谭洁负担已缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 朱宗帅
二〇一六年八月十五日
书记员 王娈杰