北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终13442号
上诉人（原审被告）：北京望都新达城天伦酒店管理有限公司，住址北京市朝阳区来广营西路1号101室。
委托诉讼代理人付菲，男，1978年6月26日出生，该公司员工，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人毕晓棠，北京市广盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李孝清，女，1980年8月20日出生，住黑龙江省肇源县。
委托诉讼代理人吕涛（李孝清之夫），男，1954年12月24日出生，住北京市朝阳区。
上诉人北京望都新达城天伦酒店管理有限公司（以下简称望都公司）因与被上诉人李孝清合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初59303号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人望都公司委托诉讼代理人付菲、毕晓棠，被上诉人李孝清委托诉讼代理人吕涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
望都公司上诉请求：撤销一审判决，改判双方签订的《经营权转让协议》无效，改判望都公司返还李孝清418686.04元，改判望都公司不支付利息。事实与理由：涉案房屋所在建筑缺乏行政审批，双方在签订转租合同时，望都公司告知了李孝清房屋为农村集体产权，双方之间实际是转租关系，根据最高法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释，出租人未取得建设工程规划许可建设的房屋，与出租人订立的租赁合同无效，故本案协议应当无效。签订合同双方均有过错，应当各自承担相应的责任。关于转让款返还金额，转让款中有三万元交纳了中介费，7%销售提成给了销售公司，应当在返还的款项中扣除，一审多判了还款金额69040.96元，望都公司不应承担李孝清的利息损失。
李孝清辩称，同意一审判决。望都公司应当按照退款承诺书退款，并支付利息损失。
李孝清向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的经营权转让协议于2017年5月22日解除；2、望都公司支付我占用购房款的利息，计算方法为以487728元为基数，从2017年1月10日，以中国人民银行同期贷款利率为标准，计算到望都公司退还全部经营权转让款之日止；3、望都公司支付我违约金117545.6元；4、望都公司返还我经营权转让款487728元。
一审法院认定事实：2017年1月10日，李孝清作为乙方与甲方望都公司签订一份经营权转让协议，主要约定甲方转让经营管理权的房屋即涉案房屋，建筑面积30.09平方米，用途为公寓式酒店客房。在签订本协议之前，甲方已向乙方明示本协议内容及房屋现状、项目周边等情况，同时按照乙方要求对可能限制、影响乙方权利的条款及内容做了合理说明。乙方已现场了解该房屋的建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前的物理状况、法律状况，周边配套等因素均予以认可。转让期限分为两期，第一期2016年12月28日至2032年8月20日，第二期自2032年8月21日至2052年8月30日。第一期协议终止前180天向甲方书面提出申请续约，申请期为60天，甲方收到乙方提出的申请后，需再次与乙方签署补充协议。经营权转让款总金额557728元。乙方应于2017年1月10日前一次性支付全部经营权转让款。甲方应于2017年8月31日将合同约定的房屋交付乙方使用。除本合同规定的特殊情况外，甲方如未按照此协议中规定的期限将该房屋交付乙方使用，甲方应按日向乙方支付日租金200%（每年按照365天计算），逾期满40日的，乙方有权单方面解除本协议。总违约金额不超过该房屋总房款的10%。乙方就该套房屋的经营权可以以转租，出租、赠与的方式变更给第三方，由第三方承租，乙方变更第三方的权益不得超出本合同约定的期限和范围。乙方在使用期间内不得擅自改变该房屋的建筑主体结构，承重结构及其用途，除本合同及其附件另有规定外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该房屋有关联的公共部位和设施，并按照占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。签约后李孝清向望都公司支付了全部经营权转让款。
2017年5月22日，甲方望都公司向乙方李孝清出具退款承诺书，主要内容为：一、新达城酒店项目由于政策及甲方原因，我公司配合政府办理腾退工作，原合同无法履行，现与乙方协商进行退款工作，总金额为伍拾捌万柒仟柒佰贰拾捌元整(￥587728)。二、我公司承诺于2017年6月30日退款50%贰拾玖万叁仟捌佰陆拾肆元整(￥293864)，剩余余款贰拾玖万叁仟捌佰陆拾肆元整(￥293864)于2017年7月30日全部退清。
2017年6月29日，作为甲方的望都公司再次向乙方李孝清出具退款承诺书，主要内容为：一、新达城酒店项目由于政策及甲方原因，我公司配合政府办理腾退工作，原合同无法履行，现与乙方协商进行退款工作，总金额为伍拾捌万柒仟柒佰贰拾捌元整，(￥587728)。二、我公司承诺于2017年6月30日退款贰拾玖万叁仟捌佰陆拾肆元整(Y293864)，剩余余款贰拾玖万叁仟捌佰陆拾肆己整(￥293864)于2017年7月30日全部退清。三、现由于资金未能到位，原定于50%的退款推迟到2017.7.10日前保证付清。
现涉案房屋所在物业已经全部拆除，双方仍未就退款事宜达成一致。望都公司提交了朝阳区农村集体资产租赁合同书一份、认建认养绿地协议书一份、房屋租赁合同一份、北京佳旗伟业商贸有限公司营业执照一张、公司转让合同一份、授权书一份、住所证明一张，以证明涉案房屋及场地最初是由北京佳旗伟业商贸有限公司向来广营乡政府承租而来，属于农村集体资产，望都公司接受了佳旗伟业承租的物业，后来又转租给了李孝清，这些情况在签约时均告知了李孝清，现涉案房屋所在建筑缺乏行政审批，已经在2017年5月28日拆除，故李孝清同望都公司的协议无效。李孝清表示，上述证据真实性无法确认，证明目的不认可，自己在庭审之前并未见到这些材料，经营权转让协议合法有效，而且已经在2017年5月22日涉案房屋开始拆除时因为无法履行解除了。
上述事实，有经营权转让协议、客户交款确认单、收据、退款承诺书、当事人陈述等在案佐证。
一审法院认为：首先，关于双方签订的经营权转让协议是否有效的问题，望都公司提出涉案房屋缺乏行政审批，因此协议无效，但作为涉案房屋出让方，没有提供相关证据证明合同效力问题，故法院对其抗辩不予采信。李孝清同望都公司签订的该协议是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现由于涉案房屋已经拆除，合同不具备履行的基础，理应解除。解除的时间，考虑到望都公司在2017年5月22日第一次向李孝清出具退款承诺，已经明确合同无法继续履行，再结合李孝清的陈述，法院有理由相信双方在当日已经就合同的解除达成合意，故确定经营权转让协议当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此望都公司理应退还全部经营权转让款，现依据庭审双方陈述和在案证据，可以确认望都公司尚欠487728元未予退还，故法院对于李孝清主张的退款一项请求予以支持。关于违约金一节，李孝清主张自己依据经营权转让协议第四条第三项提出该项请求，但查诸合同原文，该项系对李孝清一方违约前提下违约金的约定，故违约金的主张缺乏合同依据，法院不予支持。最后，针对利息问题，考虑到望都公司长期占有李孝清的款项，客观上给李孝清带来一定损失，法院参考双方之间的退款承诺等证据，结合案件情节，酌情确定望都公司支付利息，该利息以实际欠款金额（现为487728元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2017年5月22日计算至欠款487728元全部退还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，一审法院判决如下：
一、确认李孝清与北京望都新达城天伦酒店管理有限公司签订的经营权转让协议于二〇一七年五月二十二日解除。
二、北京望都新达城天伦酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内退还李孝清经营权转让款四十八万七千七百二十八元。
三、北京望都新达城天伦酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付李孝清利息，利息以实际欠款金额为基数（现为四十八万七千七百二十八元）按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自二〇一七年五月二十二日计算至欠款全部清偿之日止。
四、驳回李孝清的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，望都公司提交北京市朝阳区园林绿化局向北京佳旗伟业商贸有限公司下达的《关于停止使用违法建设的通知》复印件一份，证明涉案房屋为违章建筑。李孝清对该证据不予认可。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，双方签订的协议为经营权转让协议，现有证据不能证明该经营转让协议违反国家法律、行政法规的强制性规定，故一审法院认定该协议有效并无不当。望都公司已经向李孝清出具退款承诺书，就应当向李孝清履行退款义务。望都公司拒绝退款，李孝清依据退款承诺书主张望都公司退款，证据充分，应予支持。望都公司请求从退还款项中扣除中介费及销售提成，依据不足，不应支持。因合同不能履行，考虑到望都公司长期占有李孝清的款项，客观上给李孝清带来一定损失，并结合案件情节，一审法院酌情确定望都公司支付利息并无不当。望都公司的上诉请求及理由均缺乏事实与法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1323.5元，由北京望都新达城天伦酒店管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
审 判 员 蒋 巍
代理审判员 王天水
二〇一七年十一月二十二日
法官 助理 王玮玮
书 记 员 李星月