贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔05民41号
上诉人（原审被告）：杜碧玲，女，1943年6月8日出生，汉族，农民，住赫章县。
上诉人（原审被告）：曹发勋，男，1979年3月8日出生，汉族，农民，住赫章县。
上诉人（原审被告）：毛静，女，1982年4月28日出生，汉族，农民，住赫章县。
被上诉人（原审原告）：曹忠和，男，1947年3月11日出生，汉族，赫章县人民法院退休职工，住赫章县。
被上诉人（原审被告）：何自珍，女，1964年5月21日出生，汉族，住赫章县。
被上诉人（原审第三人）：ＸＸ慧，女，1964年3月28日出生，汉族，赫章县财神镇人民政府职工，住赫章县。
上诉人杜碧玲、曹发勋、毛静因与被上诉人曹忠和、何自珍及原审第三人ＸＸ慧物权保护纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2016）黔0527民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年01月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杜碧玲、曹发勋、毛静上诉请求：1.撤销赫章县人民法院（2016）黔0527民初693号民事判决，确认上诉人曹发勋、毛静与被上诉人之间房屋买卖行为成立并生效，确认争议房屋归上诉人曹发勋、毛静所有；2.本案诉讼费用由被上诉人曹中和、何自珍承担。事实和理由：1.一审法院认定上诉人未支付合理对价的判断没有法律和事实基础，本案亦不应适用物权登记生效主义，故上诉人曹发勋作为善意受让人，支付了购买房屋的合理对价，理应取得争议房屋的所有权。2.上诉人在一审时提出反诉，一审法院未作处理，也未对判决中7700元款项作任何处理不当。
被上诉人曹忠和辩称，没有证据证明何自珍与杜碧玲达成购房意向。何自珍背着我收取他家的7700元实际是房租费，收条上的“购房款”三字是受对方欺诈，有重大误解所致，属无效民事行为。请求二审法院查清案件事实，维持原判。
被上诉人ＸＸ慧辩称：2005年我母亲何自珍电话上要我去曹发勋家收8000元钱。我去后，曹发勋拿了7700元钱给我要我打收条，曹发勋说房子是我母亲卖给他家的了，因为平时家族关系较好，信以为真，受其欺骗才在收条上写了“购房款”三字，随后我打电话问我母亲何自珍，我母亲说没有卖，是收房租费。曹发勋也曾当着家族人的面认可“房子是没有卖的”。请求维持原判。
被上诉人何自珍辩称：上诉人所称我将房屋卖给杜碧玲的事实不存在。ＸＸ慧在收条上所写的“购房款”三个字是受欺骗所写。该收条不能作为买房子的依据。争议房屋是曹忠和的老人留下的遗产，我无权出卖。如果我家老房子卖给了上诉人，上诉人却不喊我家搬走存放的木料、杂物，不符合常理。请求维持原判。
曹忠和向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告杜碧玲、曹发勋、毛静从原告老房子内搬出，并交还房屋；2.从2000年起直至搬出之日止，每月按150元/月计算支付租金；3.案件受理费由败诉方负担。
一审法院认定事实：对有争议的证据和事实，认定如下，当事人之间是买卖合同关系还是租赁合同关系存在争议，围绕这一争议，原告提供了ＸＸ慧、何自珍出具的证明，赫章县人民法院赫法发（2003）20号文件，证人曹某1、唐某、王某、罗某的证言。被告杜碧玲、曹发勋、毛静提交了被告杜碧玲、曹发勋、毛静身份证，2005年8月11日第三人ＸＸ慧向被告曹发勋出具的收款金额为7700元的购房款收据一张，争议房屋照片7张及证人曹某2的证言。结合当事人的质证，可采信的证据及证明力的强弱认定，被告何自珍将争议房屋出售给被告曹发勋，并委托被告何自珍之女第三人ＸＸ慧向被告曹发勋收取购房款7700元是事实，被告何自珍与被告杜碧玲、曹发勋、毛静之间是房屋买卖合同关系。
一审法院认为：被告何自珍认可委托第三人ＸＸ慧向被告曹发勋收款，被告何自珍与第三人ＸＸ慧之间是代理关系，第三人ＸＸ慧的代理行为由被告何自珍承担。被告何自珍将房屋出售给被告曹发勋的事实，有被告杜碧玲、曹发勋、毛静提供的原告之女第三人ＸＸ慧向被告曹发勋出具的收据予以证明，该事实一审法院予以确认。诉讼中，被告杜碧玲陈述是其单独和被告何自珍协商买卖房屋达成协议，可见未与原告曹忠和协商，也未提供证据证明原告曹忠和知晓房屋买卖一事，共有人原告对此事不知情。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定：婚姻法第十七条关于”夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。从该解释的内容上看，该解释是以是否为日常生活所需而处分共同财产为标准，将夫妻对共同财产的处分权的具体行使方式分为，夫妻一方即可行使的处分权和夫妻双方共同行使的处分权。本案中，原告曹忠和之妻被告何自珍将夫妻共有房屋出售给被告曹发勋是对夫妻共同财产做重要大处理决定，应征得原告的同意，不是夫妻一方即可行使的处分权，被告何自珍的行为是无权处分行为。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有人有权向无权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中被告曹发勋明知买卖标的物系原告曹忠和与被告何自珍的夫妻共同财产，而仅与共有人之一被告何自珍协商、并达成房屋买卖协议，被告曹发勋缺乏民法上的善意；争议住房座落于赫章县财神镇，为农村自建住房，占地面积约100平方米，2005年赫章县城区房屋市场价格为800-900元/平方米，本案中房屋价格还应适当考虑宅基地的价值，房屋的价格明显高于合同价款7700元；买卖标的物是房屋，为不动产，达成协议后买卖双方未办理变更登记手续，物权未发生变更。被告曹发勋不能依据上述规定取得房屋所有权。本案中原告曹忠和行使的是物权保护请求权，不适用撤消期间的规定。原告曹忠和主张被告曹发勋从房屋内般出的请求应予以支持。原告提出从2000年起按每月150元计算支付租金的请求，但未提供证据证明其与被告曹发勋、杜碧玲、毛静存在租赁关系，原告应承担举证不力的法律后果，该主张不成立。被告曹发勋、杜碧玲、毛静因被告何自珍的无权处分行为造成违约的救济，双方均未提出，且属另一法律关系，据不告不理之原则，本案中不作处理，当事人可另行主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹发勋、杜碧玲、毛静在本判决生效后十日内从原告曹忠和与被告何自珍共有的坐落于财神镇财神村丫口组的房屋内搬出，将房屋返还原告曹忠和；二、驳回原告曹忠和的其他诉讼请求。案件受理费330.00元，由被告何自珍负担。
二审中，当事人没有提交新证据。根据原审举证质证的证据及二审调查查明的情况认定被上诉人曹忠和对何自珍出卖诉争房屋一事知情。其余事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：1.何自珍与上诉人之间是否存在房屋买卖合同关系；2.被上诉人曹忠和对何自珍收取7700元款项事宜是否知情；3.本案是否适用善意取得。
关于焦点一，对三被上诉人提出的不存在买卖事实的意见，经查，在何自珍委托代理人ＸＸ慧出具的收条中明确载明收到购房款7700元，原审综合全案证据认定被告何自珍与被告杜碧玲、曹发勋、毛静之间是房屋买卖合同关系，符合证据运用规则，三被上诉人虽辩称ＸＸ慧系受蒙骗将收款性质写为购房款，但ＸＸ慧自称其收款后随后与何自珍联系，何自珍告知其房屋没有出卖，而是收取租金,而ＸＸ慧等人并未及时向上诉人提出更改收条内容的主张，如此情形与常理不合。因此，何自珍将房屋出卖给上诉人的事实应予认定，故对被上诉人就原审认定房屋买卖事实提出的异议不予支持。
关于焦点二、三，综合考虑曹忠和与何自珍系夫妻关系，在家庭内部知悉房屋买卖的并非只有何自珍一人，房屋买卖行为发生在2005年，距曹忠和声称听说房屋买卖事宜时间2012年已七年，至其2016年向人民法院提出起诉已十余年。曹忠和称其不知晓房屋买卖的事实不符合常理，故应认定曹忠和知晓何自珍出卖房屋事宜并认可了何自珍的处分行为。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”之规定，善意取得适用于无权处分的情形，由于本案房屋买卖行为实质是曹忠和与何自珍共同实施处分行为，故本案不适用善意取得。曹忠和、何自珍与上诉人之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但上诉人已付清全部房款，且已对诉争房屋居住使用多年，故依据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，应认定本案房屋买卖合同成立并生效。被上诉人基于房屋买卖合同关系居住、使用诉争房屋系行使合同权利的行为，不符合《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”及《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”规定的情形，故上诉人曹忠和请求判令被告杜碧玲、曹发勋、毛静从原告老房子内搬出，并交还房屋的主张本院不予支持。原审认定曹忠和对房屋买卖事宜不知情，以物权未发生变更为由支持曹忠和要求上诉人搬出房屋的请求属认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。
关于上诉人提出的原审未对上诉人所提反诉及7700元款项作任何处理不当的问题，经查，因上诉人在一审庭审中已明确表示将反诉状作为答辩状使用，故本案已不存在审理反诉的问题，该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，杜碧玲、曹发勋、毛静的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：
一、撤销贵州省赫章县人民法院（2016）黔0527民初693号民事判决；
二、驳回被上诉人曹忠和的诉讼请求。
一审案件受理费330元，二审案件受理费50元，共计380元，由被上诉人曹忠和负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 艳
审判员 王明会
审判员 李中付
二〇一七年三月二十一日
书记员 主宏亮