江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏08民终953号
上诉人（原审被告、反诉原告）：淮安市树峰商贸有限公司，。
法定代表人：林爱朋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张光天。
委托诉讼代理人：杨未来。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:中国人民解放军无锡联勤保障中心。
负责人：侯志平，该中心部队长。
委托诉讼代理人：滕庆红，江苏六仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴国雨，江苏六仁律师事务所律师。
上诉人淮安市树峰商贸有限公司（以下简称树峰公司）与被上诉人中国人民解放军无锡联勤保障中心(以下简称保障中心)房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院于2018年01月30日作出的（2017）苏0812民初5780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
树峰公司提起上诉，请求撤销原判决，发回重审或者改判支持其一审反诉请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、一审认定事实不清，证据不足，漏查漏审。1、原审原告主体错误，原审原告未举证中央军委及南京军区撤销73821部队的红头文件，而只是提交一份由保障中心自己出具的《关于解放军73821部队诉讼主体变更的情况说明》，且未在法定期限内举证质证；2、原审对被上诉人收取水电费租金5年400多万元，但拒不依法纳税开具税票事实存在漏审；3、一审将“军改需要”与“战争需要”混同，将“军队文件”与“不可抗力”混同，错误认定解除合同的原因；4、《租赁合同》第九条第四款作为格式条款存在损害树峰公司利益的情形，应被认定无效，即使不认定无效也应作对上诉人一方有利的解释；5、被上诉人提前终止租赁合同应当提前3个月通知并给予合理期限搬迁，免除相关期间的租赁费，并根据租赁房投入比例、经营规模给予适当的补偿；6、树峰公司提供的审计报告，一审法院没有审查；7、占用费没有实际发生，属于超前审判。二、一审法院程序违法。1、上诉人一审中书面申请对现场进行勘验，对终止合同对上诉人造成的损失进行鉴定，均遭驳回；2、一审法院将租金与占用费两个法律关系放在一个诉讼程序中进行审理违反程序法。三、一审法院适用法律错误。本案应当援引《宪法》，军委文件是下位规范性文件且与宪法相抵触，不应适用。
被上诉人答辩称：原审判决正确，依法应予维持。
保障中心提起一审诉讼，请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告房屋租金40万元及违约金（以40万元为本金，自2017年1月11日起按日千分之三计算至实际给付之日止）；3、被告将租赁房屋返还原告；4、被告支付房屋使用费（自2017年6月14日起按每月71333元计算至实际返还之日止）；5、被告承担诉讼费用。
树峰公司向一审法院提出反诉，请求：1、要求继续履行双方之间的租赁合同（最起码至2018年6月30日）；2、反诉被告赔偿反诉原告损失360万元；3、反诉被告退还保证金24万元及利息；4、反诉被告向反诉原告交付2012年至2017年期间收取的租金和水电费发票；5、请求法院判令反诉被告减免从中央军委决定提出终止合同时起至实际搬离时止的租金；6、确认双方之间合同的第九条第四项无效；7、反诉被告承担诉讼费。
原审认定事实：2015年11月19日，73821部队司令部（出租方、甲方）与树峰公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，载明：第一条、甲方自愿将位于江苏省淮安市清江浦区淮海西路83号建筑400平方米房屋出租给乙方使用。第二条、租赁用途为手机及配件销售。第三条、租赁期限自2015年12月1日起至2022年6月30日止。第四条、租金总额680万元，年租金为80万元、80万元、80万元、85.6万元、85.6万元、85.6万元、91.6万元、91.6万元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方，付款方式为转账。第五条、租赁期间的水、点、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。第六条、自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的30%向甲方支付房地产租赁保证金24万元，甲方收取保证金后向乙方开具凭证，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金并附加银行同期存款利息。第七条、租赁期内，甲方应当履行下列义务……第八条、租赁期内，乙方应当履行下列义务……第九条、合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同时，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承担的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方，乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除。第十条、甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方向乙方支付5万元作为违约金。第十一条、乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付5万元作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十二条、本合同双方签字盖章后，需经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。第十三条、……第十四条……第十五条双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：1、租赁房屋位置：……2、租赁期限及金额……2015年12月1日至2016年6月30日租金46.7万元、2016年7月1日至2017年6月30日租金80万元……3、租金及支付方式：租金于每季度前十日缴至我部银行账户……4、本合同签订后，甲乙双方于2014年6月30日、乙方委托林爱朋签订的租赁合同即行废止，双方所有租赁约定以本合同为准。
2017年6月20日，保障中心出具《关于中国人民解放军73821部队诉讼主体变更的情况说明》，载明：根据军队联勤保障体制改革方案和上级有关文件，中国人民解放军73821部队已于2016年12月15日0时停止运行，其权利义务由中国人民解放军无锡联勤保障中心继承。涉及中国人民解放军73821部队的案件，诉讼主体变更为中国人民解放军无锡联勤保障中心。因中心为军事单位，非地方企业公司法人性质，不体现法人代表。特此证明。
保障中心和树峰公司一致认可：2016年12月31日前的房屋租金已经支付；在合同履行过程中，每年年初的租金，因树峰公司经营需要，会出现延迟支付的情况，保障中心亦许可。
原审认为,保障中心与树峰公司之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当恪守。现由于军队政策调整，保障中心根据合同第九条第四项约定要求解除双方之间的租赁合同，符合合同约定和法律规定，对保障中心要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。对保障中心称系树峰公司未按约支付租金，故其以树峰公司违约为由要求解除合同的理由，树峰公司不予认可。一审法院认为，树峰公司已经按时支付了2016年的全年租金，而根据双方交易惯例，年初租金会出现迟延交付，并且在2017年年初应当交付下年租金时，双方因为因军队政策调整，保障中心需要终止合同的情况，双方一致处于协商过程中，从保障中心举证的2017年4月的函件中亦可看出保障中心并未催缴房租而是要求树峰公司积极配合交还房屋，故对保障中心以树峰公司违约为由要求解除合同的理由，一审法院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。树峰公司于合同解除后应当迁出承租房屋，并按合同约定的标准支付合同解除前的租金及合同解除后的实际占用费，根据双方合同约定2016年7月1日至2017年6月30日租金为80万元，2017年7月1日至2018年6月30日租金为85.6万元，且2016年12月31日前的租金已经支付，故2017年1月1日至2017年6月30日的租金为40万元，此后的租金及占用费按照每月71333元标准计算并无不当，故对保障中心要求树峰公司支付租金及实际占用费的诉讼请求，一审法院亦予以支持。对树峰公司要求保障中心赔偿损失360万元并退还保证金24万元及利息，因根据双方合同约定，“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，故对树峰公司要求赔偿损失的诉讼请求，一审院不予支持；关于保证金24万元，根据双方合同约定，保障中心应当退还该款项。对树峰公司要求保障中心出具2012年至2017年期间收取的费用的发票的诉讼请求，保障中心不予认可，一审法院认为，是否开具发票不属于人民法院民事案件的审查范围，故对该诉讼请求本院不予支持。树峰公司要求确认合同第九条第四项条款无效，并减免租金的诉讼请求，保障中心不予认可，一审法院认为，合同系双方签字、盖章，是双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，树峰公司的该诉请无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告中国人民解放军无锡联勤保障中心与被告淮安市树峰商贸有限公司于2015年11月19日签订的《军队房地产租赁合同》。二、被告淮安市树峰商贸有限公司于本判决生效后三日内迁出其承租的坐落于淮安市××路××号房屋，并支付原告中国人民解放军无锡联勤保障中心房屋租金40万元（计算至2017年6月30日）及其后的房屋租金、占用费（自2017年7月1日起按每月71333元的标准计算至实际迁出之日止）。三、驳回原告中国人民解放军无锡联勤保障中心的其他诉讼请求。四、反诉被告中国人民解放军无锡联勤保障中心于本判决生效后三日内一次性退还反诉原告淮安市树峰商贸有限公司租赁保证金24万元（与第二项折抵后，反诉被告不再支付）。五、驳回反诉原告淮安市树峰商贸有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7300元，由本诉原告中国人民解放军无锡联勤保障中心负担。反诉案件受理费17800元，由反诉原告淮安市树峰商贸有限公司负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人在庭审时明确表示，对《租赁合同》第九条第四款不再主张无效，只主张解除后的补偿。
上诉人在二审期间提出对其损失、装修、手机信息及被上诉人未向其开具发票申请委托司法鉴定，并申请法院现场勘验。
经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。
二审另查明，双方当事人在《军队房地产租赁合同》第八条（三）约定：树峰公司“不得对所承租的房屋时行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方”。
经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：1、被上诉人作为诉讼主体是否适格；2、被上诉人是否应当向上诉人开具增值税专用发票，本案中是否应予处理；3、解除《租赁合同》的依据是合同第九条的第二款还是第四款，合同解除后是否应补偿上诉人的损失，如何补偿；4、《租赁合同》第九条第四款是否具有无效情形，对其意思是否存有不同的解释；5、对上诉人一审提交的审计报告，是否应予审查，原审法院有没有审查；6、占用费的判决是否属于超前判决；7、一审是否存在程序违法；8、一审适用法律是否错误。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定，全面履行自己的义务。
一、关于诉讼主体问题。由于军队编制体制的调整，本案所涉租赁合同中的出租人73821部队司令部被撤销编制，中国人民解放军无锡联勤保障中心具函，说明其承继了73821部队司令部的民事权利义务。本院认为，军队单位作为民事主体，与一般民事主体具有其特殊性。就本案而言，由在编的军队单位承继被撤编单位的民事权利义务，并向人民法院出具公函，对其诉讼主体地位应予确认。对上诉人称被上诉人诉讼主体不适格的上诉观点，本院不予采纳。
二、关于增值税专用发票问题。本院认为，收款应当出具收据作为收到款项的证明，而保障中心在一审中提交的证据反映其已向上诉人出具了收据。上诉人要求保障中心对其出具发票，因双方在合同中对此未作约定，故其该请求没有合同依据，原审对此未予支持并无不当。
三、关于解除《租赁合同》的依据问题及是否应予补偿问题。本案中，上诉人承租房屋，纵然其装修改造征得了被上诉人的同意，但从双方在合同第八条（三）的约定看，其所作添附的价值，在装修完成时即已归被上诉人享有。结合合同第九条第（四）项的约定，被上诉人因军队政策法规重大调整而要求解除租赁合同，符合租赁合同约定的解除条件，被上诉人要求解除合同而无需承担责任，故对上诉人的该主张，本院不予支持。
四、关于原审对审计报告的审查问题。上诉人一审期间提交了淮安新瑞会计师事务所于2017年8月1日作出的专项审计报告、库存商品状况表、员工酬金表等证据，用以佐证其主张的损失。原审在庭前证据交换时，组织双方当事人对相关证据进行了举证质证，上诉人称原审对此未予审查的观点不符合事实，本院对此不予采纳。
五、关于占用费的问题。双方当事人在租赁合同第九条第（四）项约定的解除条件成就后，被上诉人于2017年6月6日向上诉人发出了解除合同通知书，上诉人收到该通知后，租赁合同解除的法律效力即已产生。上诉人未在合同解除后及时搬离，而是继续占有使用租赁房屋，依法应向被上诉人支付房屋占有使用费。原审就此所作判决并无不当，对上诉人该上诉理由，本院应不予采纳。
六、关于原审程序问题。原审基于被上诉人对上诉人主张的损失无需承担责任的判断，未采纳上诉人的现场勘验及鉴定，不违反法律规定；租赁关系存续期间，承租人应向出租人支付租金，租赁关系终结后，承租人未及时向出租人返还租赁物的，应向出租人支付房屋占用费。本案中，上述两项费用均是基于双方当事人之间建立的租赁合同关系，原审一并处理符合法律规定。综上，上诉人称原审违反法定程序的上诉理由不能成立，本院对此不予采纳。
七、关于适用法律问题。宪法是国家的根本大法，是法律和行政法规订立的根本遵循，在我国的司法实践中，并非民事诉讼直接援引的法律依据。上诉人主张依据宪法作出判决，与我国一贯的司法实践相悖，本院对此不予采纳。
上诉人在二审期间提出的委托司法鉴定及法院作现场勘验的申请，因并非处理本案所需，故本院不予采纳。如果上诉人认为装潢装修进行证据保存，可以自行以适当方式留存证据。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35600元，由上诉人淮安市树峰商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙晓明
审判员 蒋同宝
审判员 孙 艳
二〇一八年四月十八日
书记员 徐 海
书记员 徐 丹