广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17413号
上诉人（原审被告）：广州市荔湾蔬菜食品有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：黄绰贤，职务董事长。
委托代理人：胡圣根、谭伟彬，均为广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：钟东宁，职务所长。
委托代理人：龚健、张旭军，该所职员，联系地址同上。
原审第三人：杜穗珍，住广州市白云区。
上诉人广州市荔湾蔬菜食品有限公司(以下简称荔湾蔬菜食品公司)因与被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称越秀区第二房管所）、原审第三人杜穗珍租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初5293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
荔湾蔬菜食品公司上诉请求：1、依法改判原审判决第一、二项，驳回越秀第二房管所要求解除租赁合同关系并迁出交还广州市越秀区XX路第一津17号首层102房屋的诉讼请求；2、依法改判原审判决第三项，即我司继续按每月1349元的原租金标准向越秀第二房管所支付从2016年5月1日起的房屋租金；3、判令越秀第二房管所承担本案一、二审全部诉讼费用。具体事实与理由如下：一、我方与越秀第二房管所之间属于定期租赁关系，原审法院认定双方之间属于不定期租赁关系错误。1、越秀第二房管所与我方之间一直都有每两年续租两年的意思表示。越秀第二房管所于2015年1月8日向我方发出的《关于调整房屋租金的通知》有续租两年的意思表示，且我方也同意续租并继续支付租金使用房屋。2、越秀第二房管所曾向我方发出两份《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，分别载明双方的租赁合同于2012年6月30日、2014年6月30日到期，我方依旧如常支付租金，越秀第二房管所也如常收取租金并开具发票，表明越秀第二房管所同意我方续租，且双方有续租两年的合意及以该方式续租的习惯。在2014年6月30日所谓的合同到期以后，我方继续租用涉案房屋并支付租金，越秀第二房管所如常收取租金并开具发票，表明双方依旧达成了续租两年的合意。故越秀第二房管所与我方之间属于定期租赁关系。二、由于我方与越秀第二房管所之间属于定期租赁关系，故越秀第二房管所要求解除合同的条件未成就。根据双方长期以来形成的租赁习惯可知，我方自2014年6月30日以来均支付租金租用房屋，而越秀第二房管所均收取租金开具发票，则双方达成了续租两年的合意。所以租赁关系到期日应为2016年6月30日。而越秀第二房管所于2016年4月起诉要求解除合同，条件并未成就。三、由于我方和越秀第二房管所因租赁关系产生了纠纷，故我方自2016年5月1日起暂停向越秀第二房管所支付租金。我方应当按原来的每月1349元的租金标准向越秀第二房管所支付2016年5月1日后至租赁关系到期前的租金，并同意按该标准补交全部租金。另，荔湾蔬菜食品公司后撤回了第一项上诉请求。
越秀区第二房管所公司辩称，我方同意一审判决，不同意荔源公司的上诉请求。
越秀区第二房管所公司于2016年4月22日向一审法院起诉请求：1.解除越秀区第二房管所、荔湾蔬菜食品公司的租赁关系，荔湾蔬菜食品公司和第三人迁出广州市越秀区XX路第一津17号首层102房，将该房屋腾空交还越秀区第二房管所；2.荔湾蔬菜食品公司向越秀区第二房管所支付2010年7月至2012年6月的租金差额23359.20元（每月差额为973.30元）、2012年7月至2014年11月的租金差额30719.70元（每月差额为1059.30元）及2014年12月至2016年4月的租金差额28243.80元（每月差额为1661.40元），并支付自2016年5月1日起至实际收回房屋之日止的房屋使用费（按照2015年同地段办公用房租金参考价计付）。
一审法院认定事实：广州市越秀区XX路第一津17号首层102房是越秀区第二房管所直管的房屋，荔湾蔬菜食品公司是该房屋承租人。
2015年1月8日，越秀区第二房管所向荔湾蔬菜食品公司发出《关于调整房屋租金的通知》，称XX路第一津17号首层102房是越秀区第二房管所管辖的直管房，计租面积86.01平方米，越秀区第二房管所、荔湾蔬菜食品公司签订的租赁合同已于2014年6月30日期满；根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋租金后续租两年；如荔湾蔬菜食品公司有意愿继续承租上址房屋的，请于该通知送达之日起十个工作日内到越秀区第二房管所处办理调整租金和续租的手续；逾期未办，按自愿弃租处理，越秀区第二房管所将收回房屋等。荔湾蔬菜食品公司工作人员签收该通知。
因越秀区第二房管所、荔湾蔬菜食品公司双方就租金标准无法协商一致，故未续签租赁合同。
2015年（未注明日期），越秀区第二房管所向荔湾蔬菜食品公司发出两份《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，均称决定终止与荔湾蔬菜食品公司的租赁关系、要求荔湾蔬菜食品公司于同年6月30日前将涉案房屋交还越秀区第二房管所并清缴使用房屋期间的相关费用。其中一份通知载明双方的租赁合同于2012年6月30日到期，要求荔湾蔬菜食品公司自该通知送达之日起至实际交回房屋期间按市国土房管部门最新公布的房屋租金参考价即28元/平方米（合计2408.30元/月）的标准向越秀区第二房管所交纳该房屋使用费；另一份通知载明双方的租赁合同于2014年6月30日到期，要求荔湾蔬菜食品公司自该通知送达之日起至实际交回房屋期间按市国土房管部门最新公布的房屋租金参考价即35元/平方米（合计3010.40元/月）的标准向越秀区第二房管所交纳该房屋使用费。
之后，荔湾蔬菜食品公司继续按1349元/月的标准向越秀区第二房管所支付了截止至2016年4月30日的租金。2016年5月1日起的租金越秀区第二房管所未再收取。
2015年12月10日、2016年1月13日、2016年2月18日、2016年3月16日及2016年4月13日，广州市越秀区房屋管理局分别向荔湾蔬菜食品公司开具租金发票，载明：租户名称广州市荔湾蔬菜食品有限公司西华肉菜市场（为荔湾蔬菜食品公司下属分公司，已注销），房屋地址XX路第一津00**号[102]，经租产，性质为非住宅办公，月租金1349元，租金所属时期分别为2015年12月及2016年1月、2月、3月、4月共5个月。
一审另查明：2015年12月28日，荔湾蔬菜食品公司与第三人签订《房屋租赁合同》，约定：荔湾蔬菜食品公司将XX路第一津17号首层102房出租给第三人作住宅使用，租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金2000元等。现涉案房屋由第三人使用。
一审审理过程中，越秀区第二房管所、荔湾蔬菜食品公司均称双方早期曾经签订过书面租赁合同，但租赁期限早已届满，最后一份书面租赁合同的租赁期限约至2010年6月30日，此后双方未再签订书面租赁合同。
为证明调租后的租金标准，越秀区第二房管所还提交评租时间为2015年5月27日的《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》两张，载明房屋地址为XX路第一津00**号，租用部位为首层，建筑面积86.01平方米；其中起租日期为2012年7月1日的租金计算表评定月租金为2408.30元，起租日期为2014年12月1日的租金计算表评定月租金为3010.40元。荔湾蔬菜食品公司工作人员在该表格上签名。荔湾蔬菜食品公司对该证据真实性无异议，对合法性、关联性均有异议，称该表是越秀区第二房管所单方作出的，其工作人员签名仅确认面积，对租金标准不确认。
一审法院认为：越秀区第二房管所将涉案房屋出租给荔湾蔬菜食品公司使用，荔湾蔬菜食品公司向越秀区第二房管所支付租金，但双方未签订书面租赁合同。故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，属不定期租赁，越秀区第二房管所有权随时解除合同。因此，越秀区第二房管所要求解除与荔湾蔬菜食品公司的租赁合同关系合法合理，予以支持。越秀区第二房管所、荔湾蔬菜食品公司之间的租赁合同关系解除后，第三人继续使用涉案房屋缺乏合法依据，故应与荔湾蔬菜食品公司共同将该房屋腾空交还给越秀区第二房管所。
关于荔湾蔬菜食品公司应否补交租金差额的问题。对于2010年7月至2016年4月期间的租金标准，越秀区第二房管所、荔湾蔬菜食品公司双方未有明确约定，越秀区第二房管所单方通知荔湾蔬菜食品公司调整租金以及荔湾蔬菜食品公司工作人员在越秀区第二房管所制作的租金计算表上签名的行为仅能证明越秀区第二房管所关于调整租金的意思表示已到达荔湾蔬菜食品公司，但不能当然产生变更租金的法律后果。且从实际履行方面来看，越秀区第二房管所虽曾提出调整租金，但荔湾蔬菜食品公司继续按原租金标准向越秀区第二房管所支付租金，越秀区第二房管所亦予以收取，租金发票也显示月租金额为原租金标准，可视为双方就该期间租金达成一致并已实际履行完毕。现越秀区第二房管所主张按广州市房屋租金参考价补交差额依据不足，不予支持。
对于2016年5月1日以后的房屋租金及使用费，双方没有协商一致亦未实际履行，越秀区第二房管所要求参照适用的房屋租金参考价是房管部门根据房屋的用途、地段、结构等标准，对市场交易数据统计分析后评估的某一时段的平均租金，一定程度上反映了该时期同地段同类房屋的市场租赁情况。因此，在双方对该期间租金标准没有约定且无法自愿协商一致的情况下，参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付租金符合公平合理、等价有偿原则，予以采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十二条第（二）项、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，于2016年8月23日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起，越秀区第二房管所与荔湾蔬菜食品公司关于广州市越秀区XX路第一津17号首层102房的租赁合同关系解除。二、荔湾蔬菜食品公司及第三人杜穗珍在判决发生法律效力之日起两个月内，共同将广州市越秀区XX路第一津17号首层102房（建筑面积86.01平方米）腾空交还给越秀区第二房管所。三、荔湾蔬菜食品公司在判决发生法律效力之日起十日内，一次性向越秀区第二房管所支付广州市越秀区XX路第一津17号首层102房2016年5月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋租金（参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段办公用房租金标准计付）；自判决发生法律效力之次日起至腾空交还房屋之日止的房屋使用费，由荔湾蔬菜食品公司继续按上述标准逐月支付给越秀区第二房管所。四、驳回越秀区第二房管所的其他诉讼请求。一审案件受理费1958元，由越秀区第二房管所负担1808元，荔湾蔬菜食品公司负担150元。
经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对荔湾蔬菜食品公司的上诉，二审争议焦点为涉案租赁关系是否属于不定期租赁关系，越秀第二房管所要求解除双方租赁合同关系的理由是否成立，以及2016年5月1日起的租金或房屋使用费标准问题。对于各方当事人没有提出上诉的一审其余判项，本院不予审查并予以维持。具体分析如下：
根据一审查明事实，荔湾蔬菜食品公司向越秀第二房管所承租涉案房屋，并支付了至2016年4月30日止的租金，但双方当事人均未举证证明其签订了书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限超过六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。虽然越秀第二房管所曾于2015年1月8日向荔湾蔬菜食品公司发出《关于调整租金的通知》，荔湾蔬菜食品公司据此上诉主张越秀第二房管所同意续租二年，但从该通知内容看，越秀第二房管所明确告知荔湾蔬菜食品公司双方租赁合同已经期满，房屋租金标准要调整，如需续租，需在指定时间内到越秀第二房管所办理调租和续租手续，而荔湾蔬菜食品公司并未举证证明其与越秀第二房管所就续租问题达成一致意见并办理了续租手续，越秀第二房管所对此亦予以否认，并向荔湾蔬菜食品公司发出两份《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，且荔湾蔬菜食品公司与越秀第二房管所就涉案房屋至今均无提供书面的租赁合同，故一审据此认定荔湾蔬菜食品公司与越秀第二房管所之间属于不定期租赁关系，并无不当。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同关系，故一审在认定荔湾蔬菜食品公司与越秀第二房管所之间属于不定期租赁关系的情况下，判令支持了越秀第二房管所提出的要求解除租赁合同关系的诉讼请求，合理有据，本院予以维持。对于2016年5月1日以后的租金或房屋使用费的标准问题，一审基于荔湾蔬菜食品公司与越秀第二房管所对此没有合同约定且最终无法协商达成一致意见的情况，判令参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付，符合公平合理、等价有偿原则。二审中，荔湾蔬菜食品公司未举证推翻一审相关认定和论述，其上诉主张均缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，荔湾蔬菜食品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人广州市荔湾蔬菜食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一六年十二月三十日
书记员 袁 蕾
林飘云