广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终2980号
上诉人（原审第一被告）：郑修良，男，汉族，1977年2月27日出生，住址：江西省上饶市广丰县。
委托诉讼代理人：郑位仙，女，汉族，1975年11月9日出生，住址：江西省上饶市广丰县。
上诉人（原审第二被告）：郑位仙，女，汉族，1975年11月9日出生，住址：江西省上饶市广丰县。
被上诉人（原审原告）：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地：惠州市惠城区鹅岭北路12号13层。
法定代表人：倪敬武。
委托诉讼代理人：程学军、林海燕，广东直信律师事务所律师、实习律师。
上诉人郑修良、郑位仙与惠州市中鹏物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2016)粤1302民初10438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉称，第一、第二被告于2013年9月25日与原告签订《前期物业服务协议》，聘请原告作为其名下位于惠州市××城区××街××花园××楼××房（建筑面积为144.97平方米）的物业管理服务单位，双方约定物业服务费住宅部分按1.35元/月/平方米、商业部分按3元/月/平方米收取，公共用水、用电等公摊费用按实际分摊交纳。现第一、第二被告自2015年3月起至2016年9月30日期间共计拖欠物业服务费人民币3718.49元、业主自用电费173.55元、水费866.54元、公摊电费469.75元。原告多次向第一、第二被告催缴拖欠的相关费用，但都遭到其拒绝，第一、第二被告的行为已严重违反双方之间的约定，故应当按照约定向原告支付拖欠的相关费用及赔偿原告为维护自己的合法权益而支出的合理费用。综上所述，第一、第二被告的行为已严重违反法律以及所签订的《前期物业服务协议》，严重侵害原告的合法权益，给原告造成严重的经济损失。根据《民事诉讼法》第二十三条：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”由于物业管理合同是在物业所在地实施物业管理，物业所在地便是合同履行地。因此，贵院具有管辖权。原告为维护自己的合法权益，特向贵院具状起诉，恳请依法裁判：1、请求依法判决第一、第二被告向原告支付拖欠的物业服务费人民币3718.49元、业主自用电费173.55元、水费866.54元、公摊电费469.75元（从2015年3月起暂计至2016年9月30日止）；以及从2016年9月30日起至第一、第二被告支付完毕以上欠款期间新发生、新拖欠的费用。2、本案案件诉讼费及保全费（如有发生）均由第一、第二被告承担。上诉争议标的暂计7228.33元。
被告郑修良、郑位仙辩称，起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务和服务质量没有按照合同规定，已造成违约。一、鹏达御景花园《前期物业服务协议》第三条物业服务质量第一点房屋外观完好、整洁、无违章、私搭乱建现象。然而小区第4、7、8、13、15、17号等顶楼乱搭乱建严重，中鹏物业公司没有进行阻止和采取相应措施。导致小区违章、私搭乱建现象越来越严重，顶层乱搭建，会有一定程度危害到楼体结构，物业毫无管理的办法，居住在这样的没有保障的小区，让业主如何安心。二、鹏达御景花园《前期物业服务协议》第三条物业服务质量第二点设备良好，运行正常，无事故隐患。1、电梯故障常有发生没有按时维保；2、大门坏了大半年至今没修理，陌生人随便进出，保安不但不登记不过问而且还在上班时间玩手机打瞌睡；3、消防系统、消防栓基本是摆设没有水带及开关，没通电；4、小区噪音，18栋负一楼配电房噪音严重影响所有低楼层业主正常生活，特别是102房在配电房的上面，由于长期被噪音影响导致老人睡眠不足失眠引起各种病痛，孩子因为不能好好睡觉睡眠不足引起记忆力下降而影响学习成绩下降。2015年元月开始多次提意见投诉给物业，物业管理服务人员几年来至今还没有处理。5、小区卫生,每天垃圾不按时收，长期十点多十一点还没拉走，每到逢年过节更严重三四天不搞卫生、不运垃圾引起大批老鼠蟑螂，随处可见，所有绿化带没有清理过,杂草丛生枯枝烂叶满地都是，请问这样的物业管理服务公司还配收服务费吗？三、鹏达御景花园《前期物业服务协议》第三条物业服务质量第三点共用部位，共用设施设备完好95%以上。1、小区东门2016年十月坏了至今没维修，陌生人任意进出；2、小区花园内喷水池只是摆设喷水器长期坏，电线头长期裸露在外面，没人维修，万一孩子们用手去拿被电死你物业能负责吗？3、小朋友娱乐设施，当时买房有的荡秋千早已坏只有一个空铁架，儿童滑梯早已不见。4、鹏达御景花园《前期物业服务协议》第三条物业服务质量第四点环境卫生：环卫设备齐全完好，垃圾日产日清，定期除“四害”，整体环境随时保持整洁。然而小区花园的垃圾没有做到日产日清。只要到了假期，垃圾几天都没有清理。图为（2016年国庆、元旦、还有春节）本协议第十七条乙方违反协议擅自提高收费标准或乱收费的或没有达到管理服务质量的，甲方有权要求整改。乙方擅自提高停车费每月380元，现要求乙方恢复250元。九、引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或第三条者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。十、根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。十一、答辩请求综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同协议约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。在原告按合同执行解决执行下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用。并取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。物业公司服务不到位，配电房噪音很强，我一直有向物业公司反映，两年过去了，物业公司还是没有作为。
原审法院查明的事实
经审理查明，第一、第二被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定原告向第一、第二被告所有的惠城区××花园××楼（建筑面积144.97平方米）提供物业管理服务，第一、第二被告按建筑面积1.35元/平方米的标准每月5日至20日前向原告缴纳物业管理服务费。第一、第二被告未能按时足额交纳物业费用的，应向原告支付违约金。涉案房产的物业管理费2015年3月份至2016年9月份为195.71元/月（144.97平方米×1.35元/月·平方米），原告称第一、第二被告从2015年3月份至2016年9月份拖欠物业服务费为3718.49元（195.71元/月×19个月），水、电费1040.09元，公摊电费469.75元，共计5228.33元。违约金约定过高，本院予以酌情处理，违约金为1045.67元（5228.33元×20%）。上述合计为6274元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告与第一、第二被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。第一、第二被告作为涉案房屋的业主，自签订协议后一直在接受原告提供的各项物业管理服务，双方已形成物业管理服务合同关系。根据《前期物业服务协议》的约定，第一、第二被告应每月向原告支付物业服务费。第一、第二被告自2015年3月份起未按期向原告缴纳物业服务费，其行为已经构成违约，应当承担相应的法律责任。第一、第二被告从2015年3月份至2016年9月份拖欠物业服务费3718.49元，水、电费1040.09元，公摊电费469.75元，共计5228.33元。违约金约定过高，本院予以酌情处理，违约金为1045.67元。上述合计为6274元。另外根据《物业管理条例》第三十五条第二款之规定，物业服务企业应当按照物业服务员合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。若被告认为上述行为也已发生，可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
第一被告郑修良、第二被告郑位仙应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2015年3月份至2016年9月份拖欠物业服务费3718.49元，水、电费1040.09元，公摊电费469.75元，违约金为1045.67元。上述合计为6274元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由第一被告郑修良、第二被告郑位仙负担。
当事人二审的意见
上诉人郑修良、郑位仙不服原审判决，向本院提出上诉。请求：要求中鹏物业管理有限公司处理噪音问题，隔音完成后我方缴纳百分之五十的物业服务费，另外百分之五十用来弥补我家人的精神损失费和医疗费，并取消违规收取滞纳金，由被上诉人承担此次诉讼费用。
主要事实和理由：因为被上诉人没有按合同履行相关规定提供服务和服务质量，实属是中鹏物业管理服务有限公司造成违约，所以不应该向上诉人收取服务费。第一条：鹏达御景花园《前期物业服务协议》第三条物业服务质量第一点房屋外观完好、整洁，无违章、私搭乱建现象。但是小区第4、7、8、13、l5、17、18号等顶楼乱搭乱建严重，甚至加建两层。中鹏物业公司没有进行阻止和采取相应措施，导致小区违章、私搭乱建现象越来越严重。顶层乱搭建，会有一定程度危害到楼体结构，物业毫无管理的方法，居住在这样的没有保障的小区，让业主如何安心。
第二条：鹏达御景花园《前期物业服务协议》第三条物业服务质量第二点设备良好，运行正常，无事故隐患。但是：1、电梯故障常有发生没有按时维保；2、大门坏了大半年没修理，陌生人随便进出，保安不但不登记不过问而且还在上班时间玩手机打瞌睡；3、消防系统：消防栓基本是摆设，没有水带及开关；4、小区噪音：整个小区的配电房就在我所居住的18栋房子的负一楼，负一楼配电房噪音超大，已严重影响人体正常休息，两年前已投诉到中鹏物业管理服务公司，物业工作人员陈秀雄经理到现场确认过，证明情况属实，当时该公司人员已答应并签名做隔音，签名原件现在惠州市惠城区人民法院。但到至今仍未处理，因长期在这样噪音的环境中生活，我妈妈常年失眠造成体弱多病，长期在中医院治疗，家中小孩因睡眠不足影响学习成绩严重下降，我本人也被噪音影响长期失眠经常生病，严重影响正常工作。5、小区卫生：2017年3月份之前每天垃圾不按时收长期十点多十一点还没拉走，每到逢年过节更严重三四天不搞卫生不运垃圾引起大批老鼠蟑螂，随处可见，所有绿化带没有清理过，杂草丛生，枯枝烂叶满地都是，这样的物业管理服务公司还配收服务费吗?
第三条：鹏达御景花园《前期物业服务协议》第三条物业服务质量第三点共用部位，共用设施设备完好率95%以上。1、小区东门2016年10月坏了到2017年4月才维修，陌生人任意进出。2，小区花园内喷水池只是摆设喷水器长期坏，电线头长期裸露在外面，没人维修，万一孩子们用手去拿被电死你物业能负责吗?3、小朋友娱乐设施，当时买房有的荡秋千，坏了几年只有一个空铁架在摆设，儿童滑梯，早已不见。
第四条：鹏达御景花园《前期物业服务协议》第三条物业服务质量第四点，环境卫生：环卫设备齐全完好，垃圾日产日清，定期除“四害”，整体环境随时保持整洁。然而小区花园的垃圾没有做到日产日清。只做到了假期垃圾几天都没有清理（有图片为证：2016你那国庆、元旦和春节）。
第五条：鹏达御景花园《前期物业服务协议》第三条物业服务质量第五点绿化：花草树木长势良好、修剪整齐、美观、无病虫害；无践踏折损现象，无黄土裸露。然而小区花园的绿化太差，黄土裸露，枯枝落叶杂草丛生，草地都被踩踏出路来。物业管理公司没有按此约定做好。
第六条：鹏达御景花园《前期物业服务协议》第三条物业服务质量第六点安全管理：安全管理人员统一着装、持证上岗、文明值勤；楼盘实行24小时封闭管理及第二条物业管理服务内容第五点安全防范：1、协助公安部门维护本物业区域的公共秩序；2、24小时门岗执勤；3、重点部位24小时监控；4、定时对物业区域进行巡逻检查。然而此条是我们认为物业做得最不好的，服务质量最差，严重违反协议约定。24小时封闭小区管理，入住以来（2014年），小区保安从来没有对外来人员进行询问、登记，换句话说，任何外来人员都可以无障碍的进入我们居住的小区，安全感全无。晚上凌晨进场保安为了方便偷懒，直接敞开西门入车口，让车辆随便进入。24小时封闭小区，完全做不到。（有图片为证）南门，保安上班玩手机，保安的职业素质差，上班玩手机睡觉现象屡见不鲜。物业公司根本未尽到责任，更谈不上有任何的服务质量。（有图片为证：北门、南门保安上班时间睡觉）
第七条：鹏达御景花园《前期物业服务协议》第三条物业服务质量第八点消防：消防设施设备完好率100%；定期宣传、普及消法知识;然而小区的很多消防栓是空的和损坏的。1、引用鹏达御景花园《前期物业服务协议》，“为保障御景花园的物业管理服务正常进行，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和相关法律法规政策，甲、乙双方在自愿平等协商一致的基础上，就甲方同意乙方对御景花园提供物业管理服务事宜，订立本协议。”然而此《协议》并不是在自愿平等的基础上订立，在收房时，中鹏物业要求，必须签订此《协议》才能收房，《协议》内容并没有与我协商。所以此《协议》是对业主不平等的。2、我是御景花园的业主，是消费者，而中鹏物业是物业公司，以卖服务和服务质量作公司的盈利手段的企业。所以中鹏物业必须提供合格的服务。但是没有。如:物业经理是物业管理公司灵魂、核心人物。此职位的人选的素质，很大程度决定了物业的服务质量。2014年12用，中鹏物业换新的物业经理陈秀雄，我并不知道他是以什么技能，坐上此位置。据了解此人在此之前是没有任何物业管理经验，更谈不上有什么职业水平，却在物业经理位置做了两年。尸位素餐两年，却制造了很多的问题和矛盾。
第八条:根据物权法第八十条，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定；以及物权法第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告中鹏私自将本该属于所有业主共有的每一号楼大堂、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。本协议第十七条乙方违反协议擅自提高收费标准或乱收费的或没有达到服务质量的，甲方有权要求整改。
第九条：引述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第十条：根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。
综上所述，上诉人延迟缴纳物业费是因被上诉人首先没有履行双方的合同协议约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以上诉人有权根据《合同法》第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。要求中鹏物业公司处理噪音隔音完成后再缴百分之五十的物业服务费，另外百分之五十用来弥补我家人的精神损失费和医疗费，并取消违规收取滞纳金，由被上诉人承担此次诉讼费用。
被上诉人答辩称：第一，一审法院判决事实清楚、适用法律完全正确。被答辩人作为答辩人服务的小区业主，其在享受物业服务的同时也应当支付物业服务费用。双方签订的该份物业服务协议完全是处于自愿，是合法有效的。被上诉人依法履行了合同的约定，那么上诉人也应当积极履行合同的义务。按照《合同法》相关规定，本案中上诉人应当完全履行其缴纳物业服务费用的义务。第二，上诉人提供的所谓照片并不能免除其缴纳物业服务费用并积极履行合同的义务。上诉人提交的照片并不能证明什么与什么的关系。本案上诉人在上诉状中有认为我方有损害了其家人身体健康，是完全可以另寻法律维护自身权益的。但是本案是物业服务合同纠纷，上诉人与被上诉人都应该积极履行双方签订的合同约定的义务。综上所述，我方认为，一审法院判决事实清楚、适用法律完全正确，请求二审法院维持一审判决。
上诉人与被上诉人二审均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：上诉人主张拒绝缴纳物业费用理由是否成立。
关于上诉人主张拒绝缴纳物业费用的理由是否成立的问题。《前期物业管理服务协议》是上诉人与被上诉人双方自愿签订的，内容并不违反法律、法规的规定，故《前期物业管理服务协议》应认定合法有效。双方已形成物业服务合同关系，被上诉人作为合同签订方在提供了物业服务后，上诉人应依约向被上诉人缴交物业管理费用。上诉人主张其未缴纳物业服务费是由于被上诉人未按照合同约定提供质量符合行业标准的物业服务。对此，本院认为，上诉人作为小区业主，依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费用”的规定，有缴交物业管理费的义务，且物业管理费等能否收缴是物业服务管理得以正常开展的基本保障，牵涉到小区全体业主的切身利益。因此，即便被上诉人在物业管理活动中存在对小区垃圾不能日产日清，小区安保措施不到位、安全无保障，电梯运作不正常、经常出故障等维护、管理不到位的情况，上诉人也不能以此作为其拒缴物业管理费的理由。上诉人可以采取与被上诉人协商或通过召开业主大会会议，就物业管理存在的问题提出建议，并要求被上诉人解决，而不应采取拒交物业服务费费的方式。因此，一审法院判决郑修良、郑位仙向惠州市中鹏物业管理有限公司支付2015年3月份至2016年9月份拖欠物业服务费、水电费和公摊电费，处理并无不当，本院予以支持。至于违约金，一审中惠州市中鹏物业管理有限公司并未主张违约金，故一审判决郑修良、郑位仙支付违约金，有违不告不理原则，本院予以纠正。
关于上诉人称因被上诉人未及时处理噪音问题导致其与家人的身体健康遭受损害，要求被上诉人给予补偿的问题。该问题不在本案的审理范围，上诉人可以另案主张权利。
综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市惠城区人民法院(2016)粤1302民初10438号民事判决书诉讼费分担部分。
二、变更惠州市惠城区人民法院(2016)粤1302民初10438号民事判决书为：郑修良、郑位仙应在本判决发生法律效力之日起七日内向惠州市中鹏物业管理有限公司支付2015年3月份至2016年9月份拖欠物业服务费3718.49元，水、电费1040.09元，公摊电费469.75元。上述合计为5228.33元。
二审受理费用50元，由上诉人郑修良、郑位仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年十一月十四日
法官助理 李苗苗
书 记 员 黄春婷
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；