广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终620号
上诉人（原审原告）：林名称，男，1982年8月29日出生，汉族，住郁南县。
被上诉人（原审被告）：郁南盈信房产开发有限公司。住所地：郁南县。
法定代表人：陆建杨。
委托代理人：朱朝记，广东粤高律师事务所律师。
上诉人林名称因与被上诉人郁南盈信房产开发有限公司（以下简称“盈信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省郁南县人民法院（2016）粤5322民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
林名称上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判：（1）判决被上诉人承担逾期交房责任，并向上诉人支付逾期交房违约金8079元；（2）判决被上诉人承担逾期办证责任，并向上诉人支付违约金，以总房价款414348元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计算至2016年12月2日期间的违约金为58709元；（3）判决被上诉人根据合同约定依法为上诉人办理产权证；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、一审法院判定被上诉人不存在逾期交楼，为认定事实不清、主要证据不足，未依法适用有关法律。一审法院对购房合同附件四第六条关于商品房交付的补充约定1.4约定“买受人未能按商品房预售合同第七条约定按时足额支付购房款的，出卖人有权选择暂不交付商品房给买受人。”的认定判断有误，违法采纳被上诉人对该补充协议格式条款的解释，认定该补充约定条款的意思为被上诉人在收到上诉人的全部购房款前有权不交楼，这完全不合常理，违背公序良俗，违反《合同法》、《消费者权益保护法》等基本法律，以及《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》等行政主管部门法律法规。理据如下：
1、一审法院未依法适用合同法解释认定补充约定条款的真实意思。上诉人认为该条款所指的按合同第七条约定按时足额支付购房款的真实意思是上诉人支付首期后与银行签订借款合同明确余款能够支付给被上诉人，并不要求全部付清房款才可以收房。被上诉人在一审答辩状中解释该条款为“在没收到被答辩人全部的购房款前，答辩人暂不交付商品房给被答辩人”纯属断章取义，偷换概念，也违反《合同法》的规定。根据《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”购房合同补充协议该条款的全文是“买受人未能按商品房预售合同第七条约定按时足额支付购房款的，出卖人有权选择暂不交付商品房给买受人。”用词是“足额”，并不是“全额”，相关条款购房合同第七条是“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同的时间付款，按下列第1种方式处理”，而购房合同并未约定付款时间。交易价款总额较大的商品交易都有支付部分款项后取得商品，余款延期付款的交易习惯。商品房交易的交易习惯是先付首期，余款通过分期或银行贷款支付，商品房交易无付清全款才交房的习惯。根据合同目的和诚实信用原则，也不需要上诉人付清全款才交房，即使是普通商品交易的“一手交钱一手交货”，因为不动产交付以权属转移登记确认交付，交房并未达到合同的最终目的，被上诉人至今尚未办理商品房权属转移登记给上诉人，被上诉人也未做到“一手交钱一手交货”，更无权要求付清全款才交房。同时，购房合同约定是通过银行贷款支付余款的，也应遵循银行贷款流程和一贯做法。上诉人与银行签订借款合同即是银行的贷款审批程序已通过，确定上诉人剩余的29万元房款必能支付给被上诉人，至于款项何时放款并到达被上诉人账户，在签订购房合同确定付款方式时，被上诉人和上诉人都清楚银行贷款流程,双方都认可并遵循银行的内部运作规程，从签订贷款合同日至贷款到账日会有一段时间，是双方认同的合同的付款期间，不可视为逾期付款期间。所以购房合同该补充约定的真实意思应是：从签订购房合同至购房合同第八条约定的交付期限内，如上诉人未支付首期或未与银行签订借款合同确定余款能够支付给被上诉人，即为未按合同约定按时足额支付购房款。上诉人已足额支付首期并与银行签订借款合同确定余款29万元能够支付给被上诉人，上诉人按购房合同第八条约定应于2014年10月10日收到房。
2、该补充约定应依法认定为格式条款，若将该补充约定解释为“在没收到上诉人全部的购房款前，被上诉人暂不交付商品房给上诉人”，则明显违反法律规定，认定该条款合法有效则不能这样解释。首先，补充约定应依法认定为格式条款。根据合同法：“第三十九条，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”购房合同及合同补充协议，特别是该补充约定是被上诉人提供的，由被上诉人为重复使用而预先拟定，单方提供，在订立时并未与上诉人协商，上诉人只有订立与否的自由，并无就合同条款进行磋商、议定的可能与自由。理由是：如果出卖人有与买受人协商议定条款，盈信广场近三百名不同的买受人所持合同的第十五条和合同补充协议全部相同的概率几乎不存在，何况购房合同里有很多不合理的损害购房者利益的违法条款，如购房合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”若被上诉人真有与购房人协商而议定，购房人如何会约定这样明显违法、不合理且又有损自己利益的条款？商品房交易双方都必须遵守《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”法律明确规定房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，而出卖人提供的合同为“交付使用后270日内”，明显是违法的不合理的霸王条款。特别是众多需要通过银行贷款支付余款的购房人，若合同有补充条款意思为“在没收到买受人全部的购房款前，出卖人暂不交付商品房给买受人”，因银行贷款程序复杂，放款到账时间长是众所周知的，就无法确定何时能收到房，存在交付首期并办理贷款后收房权益无法保障的重大利益问题，常理下购房人不会接受如此违背商品交易习惯的霸王条款。被上诉人使用的整个合同文本还存在其他类似的条款，都是明显违法、违背常理的，也是对出卖人有利而损害买受人利益的。由此可断定被上诉人并未采取任何合理的方式，尽到任何的提示义务，提请上诉人注意合同第十五条和合同补充协议中减轻、免除被上诉人违约责任、限制、免除上诉人合同权利等条款，没有尽到任何的合理说明义务，亦根本未与购房人协商议定条款。并且只能说明该补充协议是被上诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，依法应认定为格式条款。
第二，确认合同合法有效，就不能采用被上诉人对该补充条款的解释“被上诉人收到上诉人全部购房款前，被上诉人有权不交房”。根据合同法第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”如法院认定合同补充协议条款解释为被上诉人收到上诉人全部购房款前，被上诉人有权不交房，则该格式条款就是明显与购房合同第六条、第八条约定相矛盾，属于被上诉人免除其违约交房责任、加重上诉人付款责任、排除上诉人依法根据合同第八条按时收房的主要权利，导致该条款无效。相反，如果采纳上诉人对该补充协议的解释“上诉人支付了首期，并与银行订立借款合同办理借款确定能够支付余款，即为按合同第七条约定按时足额支付购房款。”就不会导致该格式条款无效。所以法院认定该条款合法有效就不应采纳被上诉人对合同补充约定的解释“在没收到上诉人全部的购房款前，被上诉人暂不交付商品房给上诉人”。同时根据《消费者权益保护法》第二十六条规定：“经营者在经营过程中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”采用被上诉人对该补充条款的解释“被上诉人收到上诉人全部购房款前，被上诉人有权不交房”也违反《消费者权益保护法》的规定，所以法院不应采纳被上诉人的解释。
第三、对格式条款的解释应依法采用不利于被上诉人的解释。根据《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”对合同补充条款需全额房款到账和不需全额房款到账的两种解释，按照常理，商品房交易就购房人而言因涉及金额较大，一般为支付首期后余款通过银行贷款支付，银行的住房贷款均以委托支付的方式支付给出卖人，从签订借款合同到借款到账的时间要遵循银行贷款流程，由银行确定，商品房交易特别是贷款支付余款的一般都不要求全部房款到账才交房。同时，对该格式条款存在两种解释，上诉人解释：从签订购房合同至购房合同第八条约定的交付期限内，如上诉人未支付首期或未与银行签订借款合同确定余款能够支付给被上诉人，即为未按合同约定按时足额支付购房款。被上诉人解释：全额房款未到账前被上诉人就有权不交房。根据《合同法》第四十一条的规定，应采用不利于被上诉人的解释，而采用上诉人的解释，认定被上诉人无权要求上诉人全额房款账后才交房。
第四，无论是否认定为格式条款，认定合同约定为“全额房款未到账前被上诉人就有权不交房”，则明显违反《合同法》的规定以及行政主管部门法律法规的规定。《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”商品房买卖应遵循行政主管部门的管理规定和要求，并采用《商品房买卖合同示范文本》。购房合同示范文本对规范商品房买卖，对确保公平和平等、减少纠纷有重要意义，买卖双方都必须遵守。《住房城乡建设部、工商总局关于印发<商品房买卖合同示范文本>的通知》（建房[2014]53号）发布的《商品房买卖合同（预售）示范文本》(GF-2014-O171)第二十八条补充协议约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”根据《消费者权益保护法》第十条规定：“消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”第十六条规定：“经营者向消费者提供商品或者服务，应当依照本法和其他有关法律、法规的规定履行义务。经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定。经营者向消费者提供商品或者服务，应当恰守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。”如果认同被上诉人对该补充协议的解释“只要买受人的购房款未全部到账，出卖人就可不交房”，即该补充协议条款中含有不合理的减轻或免除购房主合同约定应当由出卖人承担的按时交付房屋、为买受人办理房屋权属转移登记的义务以及相关违约责任，不合理加重买受人的付款责任，排除买受人按时收房和取得权属证书的主要合法权利的内容。那么购房合同第八条关于交付期限的明确约定就形同虚设，购房合同的买受人的收房和取得权属证书的主要合法权利就完全没有保障，明显是减轻、免除被上诉人交付房屋并办理产权登记等合同主义务，加重上诉人的义务，被上诉人不积极履行合同的交付和办证义务却可以取得房款的权利，而上诉人积极履行付款义务却得不到相应的收房及取得房屋产权证的合法权利，完全不利于合同目的的达成，违反商品房行政主管部门的规定和要求，违反购房合同示范文本的规定，对房地产市场的正常秩序构成不良影响，形成支持失信违法行为人而不保护诚信守法行为人的局面。所以既然认为该补充条款合法有效，就不应采纳被上诉人“只要买受人的购房款未全部到账，出卖人就可不交房”这一种违背《合同法》和公平诚信原则的解释，违反《合同法》和《消费者权益保护法》的规定。而应依法采用公平、合理、合法的解释。
第五，依据常理和公序良俗，认定合同约定的意思解释为“上诉人房款如未全额到账，被上诉人就有权不交房”，明显违背公序良俗，违背常理，法院不应当采用这一解释。从商品交易、商品房的交易习惯来看，为促进商品销售顺利，出卖人会考虑买受人资金不足，故商品买卖不必要求全部款项到账才交付商品，买受人支付部分款项后出卖人即交付商品，会给予买受人支付余款一定宽限期。从银行贷款的流程看，从递交申请到签订合同再到借款到账等贷款流程由银行依法确定，借款人必须遵守认同，否则不可能订立借款合同。结合本案，合同既已约定支付首期后通过银行贷款支付余款，即明确被上诉人和上诉人都遵守银行贷款流程，认同签订借款合同日期到借款到账日期这段时间的合理性，可视为付款宽限期。所以购房合同没有明确要求必须于何时全部房款到账，没有约定上诉人全部房款未到账前被上诉人有权不交房。而现在被上诉人却拒不认同银行贷款支付方式，要求付清全款才交房，完全不符合常理，也不遵循交易习惯，更毫无诚信可言。贷款银行已与上诉人签订29万元购房余款的借款合同，即有银行的信誉信用作担保，被上诉人收全房款完全有保障，完全没有收不到其余房款的风险。相反是上诉人存在不能按时收房和取得房屋权属证书的风险。被上诉人已收到了上诉人支付的部分房款，在该宗买卖交易中完全处于优势地位，加上被上诉人是房地产企业法人，上诉人作为购房消费者自然人就更处于弱势劣势，一旦出现按时收房和取得房屋权属证书的合法权益被侵害就难以与被上诉人平等抗争，本案就是这种情况。截止至约定的交房日2014年10月10前，上诉人已与银行订立借款合同，已支付的购房款共234348元，其余18万元借款未到账的原因在于银行的贷款流程于2014年12月4日才到达被上诉人账户，上诉人完全没有拖延付款的行为或者未按合同约定足额支付房价款的行为。所以，从常理、公序良俗以及达到合同目的来说，都不能支持被上诉人主张的“上诉人房款如未全额到账，被上诉人就有权不交房”。
综上，无论是《合同法》和《消费者权益保护法》等基本法律、商品房行政主管部门法律法规，还是公序良俗，将购房合同该补充协议条款“买受人未能按商品房预售合同第七条约定按时足额支付购房款的，出卖人有权选择暂不交付商品房给买受人。”解释为全额房款到账才应交付房屋，纯属是在合同之外的特别附加条件，明显是对上诉人不公平、无理的要求，违背诚信原则，违背公序良俗，于法无据，合同也无此约定。法院不应采纳被上诉人的解释，应依法判定上诉人不存在“未能按商品房预售合同第七条约定按时足额支付购房款”的情形，并判定被上诉人应按购房合同第八条约定的在房屋交付期限2014年10月10前交付房屋给上诉人。
3、一审判决认定的交房时间有误。被上诉人实际履行交付义务的客观时间是“2014年12月14日”，本案的所有有关证据均证明被上诉人确切履行交付义务的客观时间是“2014年12月14日”，不是“2014年12月5日”。理由如下：首先，被上诉实际在2014年12月14日交付房屋，《验楼意见书》和《消防安全责任书》是双方办理交付手续时被上诉人交给上诉人收执保存的相关资料，应作为认定被上诉人何时履行交付房屋义务的事实的主要证据。根据《合同法》等有关法律精神，不能以寄送邮件的时间确定被上诉人履行交付义务，被上诉人以邮件寄送和通知书落款的日期2014年12月5日作为其履行交房义务的日期是毫无依据的。其次，根据购房合同第18页“六、关于‘商品房交付’的补充约定：出卖人向买受人交付时，应向买受人寄送《入伙通知书》。……交付时间为《入伙通知书》中的入伙期限届满之日”，购房合同明确约定应以买受人收到出卖人的书面通知为准，买受人未收到通知则交付时间为《入伙通知书》中的入伙期限届满之日确认出卖人履行义务。《郁南盈信广场收房通知书（入伙通知书）》载明上诉人的收楼时间为“2014年12月19日”，所以入伙期限届满之日为“2014年12月19日”。上诉人于2014年12月14日收到该通知，双方办理交楼手续，所以被上诉人履行交房义务的时间是2014年12月14日。所以，被上诉人在2014年12月14日才履行购房合同中交付房屋的义务。一审判决认定“被告于2014年12月5日通知原告收房并协助原告收房，被告已履行其交付义务。”明显是认定事实不清。
综上所述，被上诉人认为合同有约定上诉人未全额交清购房款则有权不交楼，是毫无根据的，被上诉人无任何证据证明其存在逾期交房免责的事由，法院依法不应支持被上诉人违法和无理的说词。上诉人对合同约定的付款方式、期限以及合同补充条款的理解符合《合同法》、《消费者权益保护法》等法律法规的规定，依法应得到法院的支持，判决被上诉人应于2014年10月10日前交付房屋。而即便上诉人退而接受需要交全额房款到被上诉人账户才能交房这一个不公平、不合理、损害消费者自身利益的违法的霸王条款，因事实上上诉人于2014年12月4日已付清全部款项到被上诉人账户，而被上诉人于2014年12月14日交付房屋，也是逾期交房违约，应承担相应违约责任，向上诉人支付违约金1243元（414348×0.3‰×10)。在此，恳请法院依法适用《合同法》、《消费者权益保护法》以及房地产行政主管部门有关法律法规，以及根据常理、公序良俗和行文用词用语解释认定购房合同的真实意思，判定合同没有约定上诉人必须全部房款到达被上诉人账户才能交房，判定被上诉人应按合同约定于2014年10月10日前交房。根据事实认定被上诉人存在逾期交付房屋的违约行为，应承担相应违约责任，并按合同约定支付违约金给上诉人。逾期交付房屋的天数为2014年10月11日至2014年12月14日共65天，根据合同约定，被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金8079元（414348×0.3‰×65）。
二、一审法院判定逾期办证原因在于政府部门，因而被上诉人不需要承担违约责任，该判定明显是认定事实不清，主要证据不足，未依法适用相关法律。请法院依法改判逾期办证原因全在于被上诉人，判决被上诉人承担逾期办证的违约责任，向上诉人支付相应违约金，按合同约定办理房屋转移登记给上诉人。
1、一审法院支持被上诉人以房管部门延期出具实测报告为由顺延办证期限，毫无事实和法律依据。逾期办证原因全在于被上诉人，其应当承担逾期办证的违约责任，向上诉人支付违约金。理由如下：
第一，判定实测报告延迟出具属于政府部门原因，是毫无依据的。应依法判定实测报告延迟出具的责任全在被上诉人。根据《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第三十四条的规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”办理并取得实测报告是被上诉人办理房屋初始登记就必须先履行的责任，依据上述法律规定，被上诉人完全可以委托郁南县房地产交易中心以外的任何具有资质的单位实施测绘，即使已经委托县房地产交易中心实测，被上诉人也可变更委托其他有资质的单位或者同时委托多个具有资质的单位实测并出具实测报告，被上诉人有充足的时间，也完全合法。至于在办理房屋权属登记时提供哪个单位出具的实测报告给产权登记机构作为房屋产权登记资料，选择权在于被上诉人，由被上诉人对其所提供的实测报告资料的合法性、有效性负责。所以，判定实测报告延迟出具属于政府部门原因进而导致逾期办证，是毫无依据的，存在多重推理逻辑错误，经不起任何推敲。被上诉人主张的理由“由于政府部门延迟出具实测报告导致逾期办证”，是无视法律的规定，利用自身对行业法律法规的熟悉，刻意歪曲商品房产权登记的法定办事程序，试图免除逾期办证的责任。被上诉人无视房地产行业的行政管理法律法规的强制性规定，迟迟未取得实测报告也不采取任何措施，至今仍然不依法承担责任并履行相应的合同义务。
第二，法院应全面客观正确审查有关证据，依法判定证据的合法性、关联性和证明效力。房管部门向被上诉人出具的有关复函不能证明是因政府部门原因导致延迟办证。上诉人于2016年9月29日致县房管局的网上信访函《请县房管局、县不动产登记中心答复盈信广场办理房产证的有关问题》，县房管局明确回复：“盈信广场开发商郁南盈信房产开发有限公司向我单位提交相关资料委托实测的具体日期的问题，经查阅相关资料，郁南盈信房产开发有限公司向我单位提交委托实测的具体日期为2015年10月19日。”该证据为上诉人通过网上公开信访渠道得到的由县房管局出具的官方书面答复，法院应采信这一证据确认被上诉人委托实测的具体日期为2015年10月19日。被上诉人是国家行政主管部门认定的具备从业资质的房地产开发企业，既然具有国家认定的从业资质，理应非常熟悉房地产行业有关法律法规和办事程序，不存在对相关法律法规和办事程序不清晰、不熟悉的情况，然而被上诉人反复函询县房管局，以带有引导性的问题询问房屋权属登记有关程序，实为意欲混淆视听。即使如此，也不能证明被上诉人于2014年7月29日提供委托实测有效，判定实测报告延迟出具在于政府部门原因更是毫无根据。由县房管局出具的落款日期为2016年12月15日的《关于委托实测日期的复函》明确指出：“贵公司于2014年7月29日提供委托实测……因该项目为商住一体项目，需对……进行划分，明确分摊，我局未能对该项目的测绘最终确认”、“贵公司于2015年10月变更委托申请”。可见，2014年7月29日的委托实测不能确认为合法有效的委托，而应以最终变更委托的日期2015年10月确认其委托实测。所以可以断定是被上诉人于2015年10月19日委托实测，才导致县房地产交易中心于2016年1月出具实测报告，由此只能确定是被上诉人的原因而不是县房地产交易中心的原因，更不能推出是政府部门原因导致逾期办证。请求二审法院依法判决只有2015年10月19日的委托实测合法有效、合理。县房地产交易中心在60个工作日内于2016年1月8日依委托实测合法出具实测报告，完全无延迟出具，完全是被上诉人不履约导致逾期办证。
第三，依法判定购房合同第十五条约定所指应为办理房屋产权转移登记。根据住建部《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）第三十条、第三十二条规定，可见商品房的产权登记事项有两项：（1）初始登记，即房地产开发企业提供包括实测报告在内的资料办理权属人为房地产开发企业的房屋初始登记。（2）转移登记，将权属人为房地产开发企业的房屋转移登记给买受人，买受人取得房屋权属证书。初始登记和转移登记是两个不同的登记事项，无论商品房是否卖出，房地产开发企业都必须依法办理房屋初始登记，不涉及到房屋买受人。房屋转移登记是发生权属转移事项才需要办理。商品房买卖合同的最终目的是将商品房的产权由出卖人转移登记给买受人。并且，根据住建部和工商总局联合制定的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2014-0171)，第九条规定：“商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……”第二十条规定：“房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起_日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第_种方式处理”，该合同示范文本中注明“该商品房已取得房屋测绘报告”，明确规范应在交付使用前取得实测报告，商品房买卖合同所定义的房屋登记为房屋所有权转移登记，并以买受人取得房屋所有权证书而确立违约责任。根据房屋买卖合同的目的，将权属人为房地产开发企业的房屋转移登记给买受人才达到合同目的，所以购房合同第十五条关于产权登记的约定“……将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的真实意思是办理房屋转移登记。
合同第十五条关于产权登记的约定明显违反《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”法律明确规定，被上诉人应当在商品房交付使用之日起60日内就要将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，请注意该法律用词是“应当”，为强制性规定，而出卖人提供的合同为“交付使用后270日内”，明显是违法、不公平、不合理的、损害购房人权益的霸王条款，法院应依法认定该条约定违反法律规定，进而依法判定双方未约定取得房产证的时间，认定双方当事人无特殊约定，逾期办证不是政府部门的原因，被上诉人无任何证据可以免除其逾期办证的责任。请法院判决逾期办证的责任完全由被上诉人承担，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003]7号）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”判定被上诉人应于房屋交付使用后90日内将房屋转移登记给上诉人，交付房地产权属证书，并向上诉人支付违约金，具体计算从2014年10月10日商品房交付之日起第90日的次日开始计算，即从2015年1月8日开始计算至办理涉案商品房产权登记日止，以购房款414348元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计算至2016年12月2日期间的违约金为58709元。上诉人作为商品房消费者退而放弃依法于房屋交付后90日内取得房屋权属证书的合法权利，也应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判定被上诉人承担逾期办证责任，违约金具体计算从2014年10月10日商品房交付之日起第270日的次日开始计算，即从2015年7月7日开始计算至办理涉案商品房产权登记日止，以购房款414348元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计算至2016年12月2日期间的违约金为43482元。
2、实测报告与合同约定的面积有差异，是由于被上诉人违反合同中关于公共分摊的约定而导致，请法院一并审理，判决被上诉人按照合同的约定将不应分摊的六层有关面积依法剔除后为上诉人办理房产证。
被上诉人不依据购房合同中关于公共分摊的约定取得实测报告，完全在于被上诉人未向实测单位提供购房合同中关于公共分摊的协议约定，导致公共分摊面积增加。根据《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986.1—2000)规定：“附录B（提示的附录）成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊，B2.2共有共用面积的处理原则：a)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。”，购房合同附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明明确约定：“六层部分为架空层”、“7、六层：物管用房及业主委员会用房属于住宅部分；其他用作休闲地方，不作分摊”，合同有明确约定六层作为架空层，除物管用房及业主委员会用房属住宅部分，其他不作分摊。而在委托实测时被上诉人将购房合同约定的不作公共分摊的六层架空层作了分摊，引起公摊面积增大，业主因此集体维权，以及集体提起诉讼。上诉人于2016年7月13日致县房管局的网上信访函《关于申请处理郁南盈信房地产开发有限公司严重侵犯业主权益行为的请示》，县房管局明确回复：“商品房销售合同约定面积为预测面积，预测时六层整层为架空层，所以当时六幢商品房的六层幢内住宅梯间未作分摊。而委托我局实测时，六层各幢梯间为各幢住宅单独使用梯间、通道，与预测时作为架空层有了变更，所以我局实测计算时将六层各幢梯间、电梯井、前室过道为各幢住宅公共分摊。您列举的三栋B户型（即02房），我局实测报告中套内实际使用面积为90.01㎡、外墙、共墙水平投影一半面积为3.96㎡、阳台面积为6.70㎡，所以套内面积合计为100.67㎡”。以上可以充分证明，被上诉人违反协议的约定分摊六层架空层得到的数据是不能作为房屋登记依据的。被上诉人称至今未收到上诉人的任何资料，被上诉人通知由上诉人提交的资料为购房合同原件、业主身份证复印件、契税完税发票原件，实际上身份证复印件和契税完税发票原件已在办理房屋交接手续时交给了被上诉人，被上诉人也手执一份购房合同，有足够资料办证。至于共同申请，就是通知上诉人在不动产登记申请书上签名而已，而被上诉人以上诉人未提交资料为由不予办理。即使可以办证，但是房屋登记机关将依据明显违反购房合同的约定计算的实测面积作为产权登记面积，损害了上诉人合法的合同利益，而且被上诉人又从2017年1月1日起以实测面积收取上诉人的物业管理费，被上诉人根本无任何主动协助办理房产证积极履行合同义务的意思。恳请法院依法判定被上诉人强行分摊而取得的实测报告违反合同约定，应按照合同的约定将不应分摊的六层有关面积依法剔除后为上诉人办理房产证。
盈信公司辩称：一、被上诉人在2014年12月14日向上诉人交楼符合合同约定，不属于逾期交楼违约。
被上诉人与上诉人于2014年4月22日签订的《广东省商品房买卖合同》约定：出卖人应于2014年10月10日前将商品房交付给买受人使用。《附件四：合同补充协议》第六条第1.4款约定：买受人未能按商品房预售合同第七条约定按时足额支付购房款的，出卖人有权选择暂不交付商品房给买受人。
被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》总额为414348元，其中前期已支付首期款124348元，剩余尾款29万元以向建设银行申请贷款方式支付。由于建设银行对于上诉人的该笔贷款在2014年12月4日才放款，被上诉人在2014年12月4日才收到该笔合同尾款29万元。因此被上诉人在2014年12月5日向上诉人邮寄《入伙通知书》，通知上诉人前来收楼，上诉人收到该通知后于2014年12月14日前来办理了收楼手续。被上诉人根据《附件四：合同补充协议》第六条第1.4款的约定，在没收到上诉人全部的购房款前，被上诉人暂不交付商品房给上诉人。被上诉人依照合同约定履行了交楼义务，不属于逾期交楼，因此无需承担任何违约责任。
二、上诉人对“因政府部门原因导致逾期办理房产证”理解错误。
合同《附件四：合同补充协议》第八条约定：因政府部门原因导致逾期办理房产证的，不视为出卖人违约，买受人同意相应顺延办证期限。在办理房产证的过程中，需要准备很多资料，并且有一个完整的办证流程步骤。前一个流程资料不齐全则会导致后面工作停顿，因而会导致延期。在办理房产证过程中，有部分资料是由政府部门出具的，被上诉人按照合同约定的时间向政府部门提交相关资料后，因政府部门有其办事程序与时间安排，至于该部分资料政府部门何时能出具，完全不在被上诉人的掌控范围。所以本案的关键资料《都城镇盈信广场实测结果报告书》就是因为政府部门未能及时作出，才导致后面的办证流程停顿并延迟。因此该种情况符合合同《附件四：合同补充协议》的第八条约定，应顺延办证期限。一审法院在该条款上的理解完全正确，上诉人该点上诉理由不成立。
三、上诉人委托郁南县房地产交易中心办理商品房权属实测业务符合合同约定。
据郁南县房地产管理局官网资料介绍：郁南县房地产管理局为参照公务员法管理的正科级事业单位，主要职能包含负责管理和指导全县城镇房地产权属登记和房地产产权产籍档案管理工作、房地产测绘、房地产中介服务。局下属四个正股级事业单位，分别为郁南县房屋安全监理所、郁南县连滩房地产管理所、郁南县房地产交易中心、郁南县房地产权属档案管理中心。房地产交易中心负责管理和指导房地产交易（含房地产转让、抵押、租赁）、房地产测绘、商品房销售（含预售）、城镇土地使用权有偿转让等工作。
在郁南地区，对于商品房的测绘业务，都是根据郁南县房地产交易中心（即郁南县房地产管理局下属单位）的指示进行办理的。本案所涉及的《房屋面积测绘委托书》、《商品房权属实测提交资料签收表》等委托测绘的资料全是由郁南县房地产交易中心提供的，被上诉人按照该部门的要求进行填写并提交资料，属于正确履行合同，不存在任何违约行为。本案中被上诉人提交了几份与郁南县房地产管理局的往来函件，对从被上诉人提交测绘申请资料到该局作出测绘报告的过程均有详细的说明，已经就测绘事宜作出了详细解释。一审法院对该事实的认定完全正确，上诉人该点上诉理由不成立。
四、上诉人对商品房办理房地产权证的程序不熟悉导致认知错误。
商品房办理房地产权证分为单幢商品房所有权初始登记和单元商品房房屋所有权转移登记两个部分。单幢商品房所有权初始登记手续在前，该环节完成后才能办理单元商品房房屋所有权转移登记手续。单幢商品房所有权初始登记手续由被上诉人提交资料办理，单元商品房房屋所有权转移登记手续由被上诉人与上诉人共同提交资料办理。对于属于被上诉人单独办理的单幢商品房所有权初始登记手续，被上诉人已经在合同约定的时间内提交资料并完成。对于属于由被上诉人与上诉人共同提交资料办理的单元商品房房屋所有权转移登记手续，被上诉人已经在合同约定的期限内多次通知业主前来被上诉人处提交资料，由被上诉人统一向房管部门提交资料办理。有部分业主积极配合提交资料，但有部分业主故意拖延时间，不前来办理。据统计，被上诉人自2016年6月23日、2016年8月5日通知各业主前来提交办证资料后，自2016年7月20日起便开始有部分业主提交资料办理房产证，截止至2017年2月13日，涉案1-6栋商品房项目，共有273套商品房，其中110套已经办理了房产证，151套已经登记备案，剩余11套未售出，1套新签合同。证明自被上诉人发出办证通知后，房产证办理不存在任何障碍，部分业主不积极配合导致未能办理房产证，责任不在被上诉人，因此延期办证的责任应由未提交资料的业主本人自行承担。另外，对于上述两个办证登记手续的详细信息，郁南县房地产管理局的函件有详细的说明。一审法院对该事实的认定完全正确，上诉人该点上诉理由不成立。
综上所述，被上诉人认为，上诉人提出的上诉请求无任何法律依据且与实际不符，请求法院依法予以驳回。
林名称向一审法院起诉请求：1.判令盈信公司承担逾期交房责任，向林名称支付逾期交房违约金8079元；2.判令盈信公司承担逾期办证责任,立即办理郁南盈信广场XX栋XX房商品房的房地产权证到林名称名下;3.判令盈信公司向林名称支付逾期办理房地产权证违约金，一部分是自商品房应当交付使用之日即2014年10月10日后270日即2015年7月7日起至2016年12月2日共514日以总房价款414348元按日万分之三标准计算共63892.46元，二是剩余部分自2016年12月2日起至办理完成权属证明之日止的逾期办证违约以总房价款414348元按日万分之三标准计算支付违约金；4.判令本案所有诉讼费用由盈信公司承担。
一审法院认定事实：2014年4月22日，林名称（买受人）与盈信公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定林名称向盈信公司购买郁南县XX镇XX路XX号盈信广场XX栋XX房。合同约定：该商品房合同约定建筑面积共124.74平方米，其中套内建筑面积100.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.82平方米。总价款为414348元。第六条付款方式及期限第3项载明：[组合贷款]买受人首期支付房价款金额124348元，剩余房价款金额290000元向建设银行借款支付。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，开户银行为中国建设银行股份有限公司郁南支行，专用账户为4400182740805300XXXX。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。……第八条：交付期限。出卖人应当在2014年10月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第九条：出买人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方按以下方式处理：1、买受人可向出卖人提出延迟交付，但需书面申请，并得到出卖人同意；2、如因买受人原因，未能按期交付的，超出交付时间30天，出卖人有权解除合同，之前所交房款不予退回。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向郁南县房地产管理局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。双方分别在合同上盖公章或签名捺印。
另合同附件四：合同补充协议第六条关于“商品房交付“的补充约定1.4买受人未能按商品房预售合同第七条约定按时足额支付购房款的，出卖人有权选择暂不交付商品房给买受人。八：关于“商品房产权登记”的补充约定：因政府部门原因导致逾期办理房产证的，不视为出卖人违约，买受人同意相应顺延办证期限。……十一：本补充协议是商品房预售合同不可分割的组成部分，由买卖双方在签署该合同同时签署，与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与商品房预售合同的约定有不一致、矛盾的，均以本补充协议的约定为准。
2014年8月22日，林名称作为借款人与中国建设银行股份有限公司郁南支行（以下简称建行郁南支行）作为贷款人签订《个人住房组合借款合同》，借款金额为290000元，其中商业性贷款为110000元，公积金贷款为180000元。商业性贷款期限为120个月，即从2014年9月1日起至2024年9月1日止；公积金贷款期限为120个月，即从2014年12月4日起至2024年12月4日止。借款人不可撤销地授权贷款人将本合同项下借款款项直接划入盈信公司在建行郁南支行的4400182740805300XXXX帐号。贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。2014年8月22日，林名称签立个人贷款支付凭证两张，委托建行郁南支行将贷款转存至4400182740805300XXXX存款户，金额分别为180000元和110000元。
林名称分别于2014年4月19日、2014年4月22日共支付了首期124348元，建行郁南支行分别于2014年9月1日将110000元、2014年12月4日将180000元划入林名称指定的存款户。
2014年12月5日，盈信公司通知林名称收楼。涉案商品房已于2014年12月14日交付林名称使用。
2014年7月30日，盈信公司向郁南县房地产管理局提交商品房权属实测申请，2016年1月8日，郁南县房地产管理局向盈信公司出具《都城镇盈信广场实测结果报告书》。2016年1月29日,盈信公司向郁南县房地产管理局提交了(盈信广场)房屋所有权初始登记材料，郁南县房地产管理局于2016年4月核发了权属人为盈信公司的房地产权证给盈信公司。2016年6月23日，盈信公司向各业主出具《通知》，《通知》载明：由于房管部门出具的《盈信广场实测结果报告书》中实测面积与销售面积之间有差异，要求各业主到公司确认差异面积及补交差异面积的房款，之后带备有关材料到税务部门补交税款，并由业主提交相关办证资料给公司，由公司提交给郁南县房地产交易中心办理房产证。2016年8月5日，盈信公司向各业主出具《办理房屋不动产登记证的通知》，再次通知各业主按办证流程带备办理房屋不动产登记证所需提交的材料到公司销售中心，公司收集整理后统一递交房管局办理。部分业主接到上述两份通知后已按通知要求提交了相关材料给盈信公司，正在办理房产证；部分业主因差异面积问题与盈信公司发生纠纷，未能提交办理房地产权证登记手续的材料。林名称认为盈信公司未能在合同约定期限内办理房屋产权登记手续，遂向一审法院起诉，要求解决。
另查，2016年10月28日，盈信公司去函郁南县房地产管理局，询问函称：关于我司盈信广场项目提交资料办理权属登记备案一事，我司现收到部分业主提交贵局出具的《关于办理房地产权证有关问题的复函》，贵局函复“到2016年6月30日为止，我局未收到郁南县盈信房产开发有限公司办理房屋产权转移登记等有关资料。”我司认为贵局的答复表述未够详细具体，且混淆了“办理权属登记备案”与“房屋产权转移登记”的区别，未能真正向业主释明上述材料的区别。特函贵局，盼请贵局予以具体详细的解释说明。我司于2014年7月30日向贵局提交（盈信广场）商品房权属实测业务申请资料，贵局资料接收人为陈泉宏，签收时间为2014年7月30日；贵局交易中心于2016年1月8日向我司出具《都城镇盈信广场实测报告书》。我司于2016年1月29日向贵局提交全套资料办理权属登记备案，贵局交易中心工作人员邱家文接收了全部材料并在我司提供的《（盈信广场）房屋所有权初始登记所提交的申请材料目录》上签名，签收时间为2016年1月29日。现申请贵局释明以下事项：1.从商品房交付给业主至办理房产证过程中有哪几个具体程序？2.办理权属登记备案的资料有哪些？3.房屋产权转移登记与办理权属登记备案是不是属于同一个程序？4.贵局是否于2016年1月29日收到我司提交办理权属登记备案的全套资料？上述四个问题，盼请贵局予以具体详细的解释说明。2016年11月3日，郁南县房地产管理局向盈信公司出具《关于办理房地产权证有关内容的复函》：贵公司关于盈信广场商品房办理房地产权证程序的咨询函已收悉，现回复如下：一、商品房办理房地产权证分两部分：1.单幢商品房所有权初始登记，申请人为开发企业，开发企业已于2016年1月29日提交申请，我局4月已核发房地产权证，权属人为开发企业。2.单元商品房房屋所有权转移登记，申请人为开发企业和购房人共同申请，权属人为购房人。二、单元商品房申请房屋所有权转移登记程序：程序：买卖双方共同提出房屋所有权转移登记申请，并提交以下资料：1.登记申请书（原件）；2.申请人身份证明，包括个人的身份证明、公司法人的营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、委托授权书（原件和经比对的复印件）；3.房地产权证书（原件）；4.契税完税或减（免）税凭证（原件）；5.商品房买卖合同（原件）；6.其他申请资料，包括住宅专项维修资金收据（原件）、房屋实测成果报告、分户图、楼盘表（原件和经比对的复印件）等。我局出具的《关于办理房地产权证有关问题的复函》中，明确答复“到2016年6月30日为止，我局未收到郁南盈信房地产开发有限公司办理房屋产权转移登记等有关资料。”即截止到2016年6月30日，我局未收到开发企业和购房人的共同申请办理单元商品房屋所有权转移登记的资料。从2016年7月1日开始，我局的房屋登记业务已转移到县不动产登记局办理。
庭审中，林名称、盈信公司双方均认为办理商品房房地产权证即是指办理房屋产权登记证书。截至本案开庭审理时，盈信公司没有收到需要由林名称提交的办理房屋产权登记证书的资料。
一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。林名称与盈信公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，一审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
《广东省商品房买卖合同》约定林名称需将商品房预售款存入该商品房项目预售款专用帐户，凭银行出具的存款凭证，向盈信公司换领交款收据；如林名称未能按约定按时足额支付购房款的，盈信公司有权选择暂不交付商品房给林名称。盈信公司于2014年12月4日才收全案涉商品房的购房款，并已于2014年12月5日发出收楼通知并协助林名称收楼，盈信已履行其交付义务。故对盈信公司认为其不存在逾期交楼违约行为的抗辩，一审法院予以采纳。对林名称请求盈信公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
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