福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015)闽民提字第257号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：厦门世宝化工有限公司。住所地：福建省厦门市海沧区。
法定代表人：张和书，该公司总经理。
委托代理人：赖顺贵，福建欧菲亚律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：金中大（厦门）纺织有限公司。住所地：福建省厦门市海沧区。
法定代表人：洪美美，该公司总经理。
再审申请人厦门世宝化工有限公司（以下简称世宝公司）因与被申请人金中大（厦门）纺织有限公司（以下简称金中大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院(2014)厦民终字第496号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月20日作出（2015）闽民申字第753号民事裁定，本案由本院提审。本院提审后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
经审理查明，金中大公司所有的位于厦门市海沧区新阳街道阳光路666号及附属建设用地于2007年为福建省顺昌县人民法院所查封。2010年3月30日，世宝公司与金中大公司签订一份《租赁合同》，约定金中大公司将上述位于厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号金中大工业厂房空地，租赁面积为854平方米，租给世宝公司自建，建筑期限为一个月，从合同签订之日起计算。租用期限为十年，即2010年5月1日起至2020年5月1日止，月租金3416元（每平方米4元/月）。合同期满后，世宝公司自建厂房归金中大公司所有。后双方又于2010年8月10日签订《<租赁合同>的补充协议》，增加租赁面积50平方米，并将租赁期限延长至2025年5月1日，月租金按同等标准增加至3616元。合同签订后，世宝公司按约向金中大公司预交了至2014年5月11日止的租金共172078元。2012年8月12日，世宝公司在租赁的地块上建造厂房，总计花费382511元。2012年10月12日，金中大公司作为被执行人，名下财产被法院依法拍卖，福建兆裕生态旅游开发有限公司（以下简称兆裕公司）通过拍卖取得厦门市海沧区新阳工业区阳光路666号（06-4）工业用地使用权及A、B、C、D、E厂房及其附属用房和设施的所有权（包含世宝公司所建厂房在内）。2013年1月1日，世宝公司与兆裕公司签订租赁合同并缴交租金，月租金17055元，且每年递增5%。世宝公司于2013年5月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令金中大公司赔偿世宝公司建造厂房的费用382511元并退还已缴交的尚余租金57856元，合计440367元。
另查明，《租赁合同》第七条第2点约定：在合同履行期间，如金中大公司要提前收回场地，必须提前六个月书面通知世宝公司，并取得同意。金中大公司应按世宝公司自建房的造价、设备拆装及厂房搬迁等费用赔偿，同时应退还已缴交的尚余租金。
一审判决认为，本案系租赁合同纠纷。世宝公司与金中大公司间签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，合同双方都应严格依照合同约定履行。自2012年10月12日兆裕公司取得厂房的所有权之后，金中大公司已经丧失了该厂房的所有权，已不能履行与世宝公司的合同，且金中大公司没有提供证据证明兆裕公司愿意履行《租赁合同》。因此，在合同无法履行的前提下，金中大公司收取世宝公司自2012年10月12日之后的厂房租金已没有合法依据，应当予以返还。世宝公司要求金中大公司返还租金57856元，予以支持。金中大公司认为收取世宝公司租金的蔡冬萍及刘宁不是其公司员工，该二人不是代表公司收取租金，但在世宝公司已举出相应的通知、委托书加以证实蔡冬萍及刘宁等系代表公司收取的情况下，金中大公司没有举证证明上述人员的收款行为不是其公司行为，应承担举证不能的后果，故对金中大公司认为蔡冬萍、刘宁不是代表公司收取的主张，不予采信。依照《租赁合同》约定，世宝公司建造厂房的目的是为了在合同期15年间低价租用，但世宝公司租用期至2012年10月12日，该厂房的所有权归属即发生变更。所有权归属于兆裕公司后，金中大公司应当举证证明兆裕公司能按照世宝公司与金中大公司签订的《租赁合同》低价出租给世宝公司，保证世宝公司能按原合同价格使用厂房，但金中大公司没有举证。因此，因金中大公司的原因造成原合同无法履行给世宝公司造成的损失，金中大公司应当赔偿。故世宝公司要求金中大公司赔偿损失382511元，应扣除已使用的17个月中分摊的费用36126元，其余346385元损失予以支持。金中大公司认为世宝公司尚在使用原厂房，但却没有证据证明世宝公司仍在依照原合同约定的条件使用厂房，故对其要求驳回世宝公司此项诉讼请求的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条的规定，判决：一、金中大公司应于判决生效之日起十日内向世宝公司返还厂房租金57856元及赔偿给世宝公司建造厂房的费用346385元。二、驳回世宝公司的其他诉讼请求。
一审宣判后，金中大公司不服，向厦门市中级人民法院提起上诉。
金中大公司上诉称：（一）按照《租赁合同》约定，合同期满后或世宝公司提前退租的，世宝公司自建厂房归金中大公司所有，因此世宝公司若提前解约，厂房应归金中大公司所有，无需退还世宝公司厂房建造费。（二）一审判决基本事实认定不清，适用法律错误。1.厂房拍卖非金中大公司过错，世宝公司在向金中大公司租赁空地前已明知金中大公司有需要偿还的债务，因此一审判决认定厂房拍卖系因金中大公司之故，与事实不符。2.根据查明的事实，世宝公司与兆裕公司已就诉争空地与厂房重新订立租赁合同，目前世宝公司仍在使用该厂房，一审法院认定因金中大公司原因造成诉争《租赁合同》无法继续履行，进而判令金中大公司承担厂房建造费损失缺乏法律依据。3.根据“买卖不破租赁”的原则，金中大公司与世宝公司间的租赁合同也应继续履行。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回世宝公司一审的全部诉讼请求。
二审法院认为，世宝公司与金中大公司签订《租赁合同》，约定租赁期限自2010年5月1日起到2020年5月1日止。合同签订后，世宝公司依约向金中大公司支付了合同项下的租金。由于金中大公司与案外人纠纷，诉争厂房在租赁期间经拍卖，由兆裕公司在2012年10月12日通过竞拍取得。因诉争厂房查封在前，租赁在后，故《租赁合同》不能对抗新产权人兆裕公司。世宝公司主张其与兆裕公司签订新的租赁合同，并自2013年1月1日开始向兆裕公司支付租金，但该行为系世宝公司根据其与兆裕公司间新订立的租赁合同履行义务，并不影响此前世宝公司与金中大公司间订立的《租赁合同》效力，世宝公司以此为由，要求金中大公司退还2013年1月1日至2014年4月30日的租金，没有法律依据。关于厂房建造费，目前世宝公司仍在实际承租诉争场地，且据前分析，世宝公司与金中大公司间《租赁合同》效力并未受到影响，故世宝公司主张赔偿厂房建造费用缺乏事实和法律依据。一审法院以兆裕公司自2012年10月12日竞拍取得诉争厂房所有权之后，金中大公司丧失厂房所有权，不能履行与世宝公司的《租赁合同》为由，判决金中大公司返还多缴交的厂房租金及厂房建造费损失，缺乏法律依据，判决不当，应予改判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决撤销一审判决，驳回世宝公司的诉讼请求。
世宝公司申请再审称：（一）金中大公司在与世宝公司签订《租赁合同》时，刻意隐瞒租赁场地已被法院司法查封的事实，致使世宝公司投入大量资金建设厂房并预缴了至2014年5月11日止的租金，现该租赁场地被法院依法拍卖，《租赁合同》已无法履行，金中大公司应退还世宝公司多交的租金及自建厂房的分摊费用。（二）世宝公司投入建造的厂房本为《租赁合同》项下的15年租赁期所用，正因为世宝公司投入自建厂房，《租赁合同》才约定每月租金仅为3616元。但世宝公司仅使用租赁场地17个月，该场地就被法院拍卖后由兆裕公司取得所有权，世宝公司是根据拍卖法院的要求与兆裕公司签订新的租赁合同并缴交每月17055元（每年还递增5%）的租金，这与诉争《租赁合同》明显属于两个不同的法律关系，生效判决仅以世宝公司仍在实际承租租赁场地为由，认为金中大公司无需支付厂房建造费属认定事实错误。综上，请求撤销二审判决，依法改判维持一审判决。
金中大公司未提交答辩意见。
本院认为，世宝公司与金中大公司签订的《租赁合同》及《<租赁合同>的补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。诉争场地在《租赁合同》签订前已作为金中大公司的财产被人民法院依法查封，后经法院组织拍卖由兆裕公司取得使用权及附属建筑的所有权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，世宝公司无权请求兆裕公司继续履行其与金中大公司间的《租赁合同》，且世宝公司与兆裕公司亦已就诉争场地签订新的租赁合同并约定高于原合同的租金标准，故世宝公司与金中大公司间的《租赁合同》事实上已无法继续履行。因该合同无法履行的原因在于金中大公司，故金中大公司应退还多收取的租金予世宝公司，二审判决以双方未解除诉争《租赁合同》为由而未考虑该合同已无法继续履行，判决驳回世宝公司要求金中大公司退还多收租金的诉讼请求不当，一审判决金中大公司应向世宝公司退还租金57856元正确。
根据诉争《租赁合同》的约定，世宝公司承租诉争场地的目的系用于自建厂房供合同期15年内使用，如前分析，因金中大公司原因致使诉争《租赁合同》无法继续履行，世宝公司自建厂房的所有权亦为兆裕公司所取得，世宝公司依据其与金中大公司间订立的《租赁合同》仅使用了其自建厂房17个月。诉争场地被拍卖后虽仍由世宝公司承租并实际使用，但该权利系基于世宝公司与兆裕公司另行签订新的租赁合同并支付相应租金所赋予，与世宝公司基于诉争《租赁合同》而使用诉争场地及厂房属两个不同法律关系，故金中大公司应赔偿世宝公司未能依据原合同使用自建厂房的损失，其投入建设厂房的382511元，扣除已使用的17个月分摊费用36126元，其余346385元由金中大公司予以赔偿。故二审判决以世宝公司仍在实际承租诉争场地，诉争《租赁合同》效力并未受到影响为由驳回世宝公司有关赔偿厂房建造费用的主张不当，一审判决金中大公司应赔偿世宝公司建造厂房的费用346385元正确。
综上，世宝公司的再审申请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第三项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销福建省厦门市中级人民法院(2014)厦民终字第496号民事判决；
二、维持福建省厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第2586号民事判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费7905元，由厦门世宝化工有限公司负担648元，由金中大（厦门）纺织有限公司负担7257元。二审案件受理费7364元，由金中大（厦门）纺织有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 敏
审 判 员 程光毅
代理审判员 陈 梁
二〇一六年六月三十日
书 记 员 张天栋