江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏05民终1429号
上诉人（原审被告）：昆山茉莉芳歌日用品有限公司，住所地昆山市花桥镇鸡鸣塘南路659号，组织机构代码：69552236-5。
法定代表人：王金莲，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张茜，上海安硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王松永，上海安硕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：昆山孙磊实业有限公司,住所地江苏省昆山市花桥镇顺扬工业区，统一社会信用代码：913205837596717660。
法定代表人：孙水龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈伟峰，上海市ＸＸ律师事务所律师。
昆山茉莉芳歌日用品有限公司与昆山孙磊实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初10952号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
昆山茉莉芳歌日用品有限公司的上诉请求：撤销原判依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定上诉人应当支付的租金和滞纳金认定错误，上诉人也补交了所有的诉讼费用。上诉人在合同履行过程中多支付了租金111262元，电费48440.5元，押金40000元，应当予以返还。上诉人于2012年陆续对房屋进行了装修，支出装修费753400元，铺设电力设施花费30000元，有关费用被上诉人也没有开具发票。
昆山孙磊实业有限公司表示服从原审法院判决。
昆山孙磊实业有限公司的诉讼请求为：一、请求判令被告向原告支付租金39706.74元；二、请求判令被告向原告支付滞纳金296069元；三、请求判令被告向原告支付水电费1559.5元、物业费16000元；四、本案诉讼费用由被告朱旭栋承担。在本案审理过程中原告变更诉讼请求为：一、请求判令被告向原告支付租金107774.61元；二、请求判令被告向原告支付滞纳金379046.84元；三、请求判令被告向原告支付水电费1559.5元、物业费16000元；四、诉讼费由被告承担。
原审法院审理查明，2009年9月1日（承租人、乙方）昆山茉莉芳歌日用品有限公司与（出租人、甲方）昆山孙磊实业有限公司就位于昆山花桥镇鸡鸣××号的厂房签订了《房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁地址及面积，甲方同意将昆山市花桥国际商务城鸡鸣塘南路659号的由甲方投资建造的1#楼厂房及二层办公楼租赁给乙方作为生产及办公使用。建筑面积1#楼为4474平方米，门卫30平方米，合计4504平方米（以房屋产权证为据）。乙方租用范围见附图（红线范围），围墙由甲方负责修建，要求高度2米以上。当1#楼厂房需要进出大型货物及集装箱、货车时，可以使用甲方厂区主入口进出，平时小型车可从厂区东大门进出确保安全。二、租赁期限为四年，从2009年9月1日至2013年8月31日，其中甲方给予乙方五个月的装修免租期，从2009年9月1日至2010年1月31日止。三、租赁期满乙方在同等条件下拥有优先承租权，并经双方协商一致后，续订房屋租赁协议；四、房屋（包括土地）租金：厂房、门卫每平方米8元/月，计429504.00元/年，计35792.00元/月。五、用电用水：电力由甲方投资200KWA电力设施，并由甲方提供200KWA的用电量给乙方使用，甲方负责将上述200KWA电力及输水管道送到乙方指定的厂房的一角。如果乙方需要电力超过200KWA，扩容费用由乙方支付，甲方须协助办理相关手续。六、押金、租金支付方式及租金的递增：先付后使用，每年分六期支付，每两个月支付一次；签订合同后乙方将支付押金肆万元（40000.00）给甲方，在租赁合同执行完毕后，甲方须在合同结束后30天内将押金退还乙方。乙方将在免租期结束前支付第一期二个月租金（即免租期后的房租，即2010年2月、2010年3月的租金）。第二期租金到期前一星期内（7个工作日内）支付第二期租金，依此类推。租金部分开具正规租赁发票，剩余部分开具其他发票。如乙方逾期支付租金，则甲方从逾期后15天后起算向乙方收取滞纳金，滞纳金以每月总租的千分之三作为滞纳金，如乙方逾期超过60天未能支付房租，甲方有权解除租赁合约。又租金前四年不变。同时还约定：租赁期间承租人负责支付出租房屋的水费、电费、电话费及卫生费。
2010年3月1日，昆山孙磊实业有限公司（出租人、甲方）与承租人（乙方）昆山圣祐家居饰品有限公司又签订了房屋租赁合同一份，该合同除增加了第十一条：特别约定：①因乙方股东变更，乙方提出免租期延长一个月（即2010年3月1日起开始收取房屋租金）。②因乙方生产需要为了使外方验厂，原约定1#3#厂房主入口走东大门进出。现乙方要求暂时走孙磊公司主干道及借用孙磊公司铭牌待甲方二期完工后，乙方必须无条件服从甲方厂区进出口规定及公司铭牌分配安排。其余条款于2009年9月1日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定的条款一致。
2013年8月28日，（出租人、甲方）昆山孙磊实业有限公司与（承租人、乙方）昆山茉莉芳歌日用品有限公司续签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：第一条租赁房屋坐落在昆山市花桥镇鸡鸣塘南路659号、间数壹幢、建筑面积4504㎡、房屋质量良好。第二条租赁期限从2013年9月1日至2016年8月31日。第三条租金（大写）：柒拾叁万玖仟贰佰元整（人民币）￥：739782。第四条租金的支付期限与方式：采用先付后用，全年分六期支付，每两个月的25日前支付123297元，汇入昆山孙磊实业有限公司指定账号。第八条：出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围要征得甲方同意。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：在租赁期满前，乙方给甲方恢复原状，如乙方不拆除或搬走，超过15日，甲方有权处置，费用由乙方承担。第十条定金（大写）肆万元。承租人在8月30日前交给出租人。第十二条房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2016年8月31日。出租人昆山孙磊实业有限公司、承租人昆山茉莉芳歌日用品有限公司于2013年8月28日又签订房屋租赁合同补充协议书一份，该协议第八条约定：出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：乙方应当通知甲方。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：在租赁期满前，乙方给甲方恢复原状，或将装修、改善增设的他物无偿留给甲方使用。
2014年7月7日原、被告又签订补充合同一份，合同约定：1、在乙方租赁期限（2013年9月1日至2016年8月31日止的租赁协议）内，经双方协商，乙方从2014年7月1日起（至2016年8月31日止），每月需向甲方缴纳物业管理费（包括园区保安，园区绿化养护，园区内清洁清扫，乙方的生活垃圾处置等）4000元/月，在次月10日之前支付给甲方上月的物业管理费，甲方开具收据给乙方。如乙方未按时在次月10号交纳上月的物业管理费，则在10号后超过7个工作日后，甲方有权禁止乙方一切车辆进入园区，造成的一切后果有乙方自负。物业费请打入以下账户内视为甲方收乙方物业费：户名：孙水龙，账户：62×××18，开户行：中国银行徐汇支行。3、乙方所持电费卡于2014年7月1日前移交甲方，卡内余款甲方全部退还乙方。4、二零一四年七月一日之后的水电费（水费按每立方为叁元壹，按目前水价，如有国家调整，按国家规定收取），电费按国家电价收取，并按好分时电表，乙方在次月10日前支付所用水电费给甲方，甲方开具收据给乙方。如乙方未付水电费，超过7个工作日未付水电费，甲方有权停电、停水、造成的后果有乙方自负。该合同下方亦有甲方昆山孙磊实业有限公司、乙方昆山茉莉芳歌日用品有限公司的签字盖章确认。
2009年9月1日，昆山茉莉芳歌日用品有限公司向昆山孙磊实业有限公司支付了涉案厂房租赁押金40000元。
2017年7月13日昆山茉莉芳歌日用品有限公司出具了情况说明一份，该说明载明：我司（昆山茉莉芳歌日用品有限公司）委托昆山圣祐家居饰品有限公司于2010年3月1日与昆山孙磊实业有限公司签订位于昆山花桥国际商务城鸡鸣塘南路659号的厂房租赁合同，实际上由我司（昆山茉莉芳歌日用品有限公司）承租使用，并承担相应的权利义务。特此说明。2016年10月28日，昆山圣祐家居饰品有限公司出具《情况说明书》一份，在该《情况说明书》中载明：我司接受昆山茉莉芳歌日用品有限公司的委托，于2010年3月1日与昆山孙磊实业有限公司签订位于昆山花桥国际商务城鸡鸣塘南路659号的厂房租赁合同，实际上由昆山茉莉芳歌日用品有限公司承租使用，并承担相应的权利、义务。
昆山茉莉芳歌日用品有限公司在2013年9月1日至2016年8月31日期间就其与昆山孙磊实业有限公司签订的第二份《房屋租赁合同》中所约定的租金支付租金情况如下：原告支付2013年年度（即2013年9月1日至2014年8月31日）租金739782元，但部分存在少量延期支付的情形；2014年年度（即2014年9月1日至2015年8月31日）租金739782元，但部分存在少量延期支付的情形；2015年年度租金（即2015年9月1日至2016年8月31日）租金632007.39元，尚欠被告该年度租金107774.61元。
案外人苏州采奕动力有限公司于2016年8月10日与昆山孙磊实业有限公司达成《会议纪要》一份，其上载明：截止到2016年8月，昆山茉莉芳歌日用品有限公司因租赁昆山市花桥镇鸡鸣塘南路659号1#、2#厂房（建筑面积4588平方米）而拖欠昆山孙磊实业有限公司：（1）、2016年7月和8月房屋租金123297元；（2）、2016年4月份水电费13950元、5月份水电费11985.6元、6月份水电费14852.3元；（3）、5月份物业费4000元、6月份物业费4000元、7月份物业费4000元、8月份物业费4000元，上述（1）+（2）+（3）合计欠付180084.9元。2015年起，茉莉公司将厂房分别转租给苏州采奕动力科技有限公司（以下简称：采奕公司，建筑面积3008平方米）、上海逸贤电子科技有限公司（以下简称：逸贤公司，建筑面积335平方米）、铂彩实业（上海）有限公司（以下简称：铂彩公司，建筑面积620平方米）和昆山百富尔新型电子材料有限公司（以下简称：百富公司，建筑面积625平方米）等四家企业。由于与会各方均无法与茉莉公司取得联系，且茉莉公司拖欠租金等费用亦迟迟未能支付，为能正常生产经营，四企业同意按各自租赁面积替昆山茉莉芳歌日用品有限公司支付拖欠孙磊公司的各项费用，具体如下：采奕公司支付180084.9÷4588×3008=118067.87元；逸贤公司支付180084.9÷4588×335=13149.18元；铂彩公司支付180084.9÷4588×620=24335.8元；百富公司支付180084.9÷4588×625=24532.05元；以上费用四家企业同意最迟于2016年8月日前支付至孙磊公司指定账户，孙磊公司出具收款收据。若有逾期付款的，四家企业同意孙磊公司采取断电、断水措施，因此所造成的一切损失由各企业自行承担，与孙磊公司无关。该会议纪要上有苏州采奕动力有限公司和昆山孙磊实业有限公司盖章。案外人苏州采奕动力科技有限公司代原告向被告于2016年8月2日垫付了5万元，于2016年8月13日垫付了68067.87元，共计垫付118067.87元,其中案外人苏州采奕动力科技有限公司为原告向被告垫付的50000元系为原告向被告支付原告所欠的水电费50000元。原告在（2016）苏0583民初16923号苏州采奕动力科技有限公司诉昆山茉莉芳歌日用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案中不认可苏州采奕动力科技有限公司于2016年8月13日为原告向被告垫付的68067.87元。
2016年9月14日，原、被告双方确认原告结欠原告所租厂房水电费1559.50元。
在原审法院审理的(2017)苏0583民初1578号昆山百富尔新型电子材料有限公司诉昆山茉莉芳歌日用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日作出的（2017）苏0583民初1578号民事判决中认定：昆山百富尔新型电子材料有限公司分别于2016年4月8日代原告向被告支付20000元租金、于2016年4月29日代原告向被告支付租金24477.61元。现（2017）苏0583民初1578号民事判决已生效。
被告就其与原告签订的第二份《房屋租赁合同》所涉及的租金发票共计向原告开具了2013年9月1日至2014年10月31日的租金发票6份，每份租金发票金额为123297元。此后的租金发票被告辩称与原告协议无需向原告开具，但被告对此未能提供证据予以证明，原告也对此予以否认。原告将从被告处租得的涉案厂房后又分租给案外人，原告为案外人使用200KWA电力而向案外人支付30000元铺设200KWA电缆设施费。
原审法院认为，原、被告于2013年8月28日签订的《房屋租赁协议》及补充合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应当依法、依约履行各自的义务和行使各自的权利。原、被告于2013年8月28日签订的《房屋租赁协议》及补充合同所涉及的租金、物业管理费、水电费。经审理查明：被告支付2013年年度（即2013年9月1日至2014年8月31日）租金739782元,已全部支付完毕；被告支付2014年年度（即2014年9月1日至2015年8月31日）租金739782元，已全部支付完毕；被告支付2015年年度租金（即2015年9月1日至2016年8月31日）租金632007.39元，尚欠原告该年度租金107774.61元，后案外人苏州采奕动力科技有限公司应原告要求于2016年8月2日为被告垫付了5万元水电费、于2016年8月13日为被告向原告支付68067.87元租金，案外人昆山百富尔新型电子材料有限公司于2016年4月8日代被告向原告支付20000元租金、于2016年4月29日代被告向原告支付租金24477.61元。由于被告在（2016）苏0583民初16923号苏州采奕动力科技有限公司与昆山茉莉芳歌日用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案中
对于苏州采奕动力科技有限公司代付的68067.87元不认可，故被告尚欠原告租金63297元。另被告尚欠原告水电费1559.50元、物业管理费16000元。合计被告欠被告租金、水电费、物业管理费计80856.50元。原告支付的租房押金40000元在原告欠付的金额中抵扣后，原告尚需向被告支付40856.50元。关于原告诉请被告支付延期支付租金滞纳金有诉请，原审法院认为原、被告双方在租赁合同中约定延期支付租金滞纳金按欠付金额日千分之三计算，原审法院认为原、被告约定的滞纳金过高，原审法院予以调整为万分之三。故对于原告诉请的支延期支付滞纳金379046.84元，原审法院支持37904.68元。原审法院依照有关法律规定判决如下：
一、被告昆山茉莉芳歌日用品有限公司于本判决生效后十日内向原告昆山孙磊实业有限公司支付租金40856.50元;
二、被告昆山茉莉芳歌日用品有限公司于本判决生效后十日内向原告昆山孙磊实业有限公司支付延期支付租金滞纳金37904.68元；
三、驳回原告昆山孙磊实业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费6600元，由被告昆山茉莉芳歌日用品有限公司负担2015元，原告昆山孙磊实业有限公司负担4585元。案件受理费6600元，原告已交纳，不再退回，被告负担的2015元，由被告在履行上述判决给付义务时不并支付给原告。
二审查明事实与原审法院查明一致。
本院认为，茉莉芳歌日用品有限公司与昆山孙磊实业有限公司签订的《房屋租赁协议》以及《补充合同》合法有效。上述合同签订后，茉莉芳歌日用品有限公司又将涉案租赁房屋分别出租给苏州采奕动力有限公司、昆山百富尔新型电子材料有限公司等案外人。根据双方当事人租赁合同的约定，年租金为739782元，其中2013年度和2014年度的租金已经支付完毕，2015年度的租金支付了632007.39元，尚欠107774.61元。根据昆山市人民法院（2017）苏0583民初1578号生效民事判决，案外人昆山百富尔新型电子材料有限公司已经代替茉莉芳歌日用品有限公司支付租金合计44477.61元，尚欠租金63297元。根据2016年8月10日苏州采奕动力有限公司与昆山孙磊实业有限公司签订的《会议纪要》，尚结欠2016年5、6、7、8月份的物业管理费合计16000元（补充合同约定物业费每月4000元），2016年9月14日双方当事人确认茉莉芳歌日用品有限公司欠付的水电费1559.5元，合计80856.5元。扣除茉莉芳歌日用品有限公司已付押金40000元后尚欠40856.5元。据此，原审法院判决茉莉芳歌日用品有限公司支付上述欠付租金并无不当。茉莉芳歌日用品有限公司主张其已经超付租金及水电费，因未提供具体的付款明细、双方的对账凭证等相关证据，本院不予采纳。至于茉莉芳歌日用品有限公司要求昆山孙磊实业有限公司承担装修费和电力设施铺设费，因缺乏合同依据，本院亦不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。茉莉芳歌日用品有限公司上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6600元，由上诉人茉莉芳歌日用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾平
审判员 陈斌
审判员 赵东
二〇一八年四月二十五日
书记员 许炯