广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终10320号
上诉人（原审原告）:广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人:李耀智，职务:该司华南总裁。
委托代理人:陈洁丽，该司职员。
委托代理人:关怡钧，该司职员。
上诉人（原审被告）:君华集团有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人:张劲，职务:该司总经理。
委托代理人:杨恒勤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称广东中原公司）因与上诉人君华集团有限公司（以下简称君华公司）居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
广东中原公司上诉请求：1.判令君华公司向广东中原公司支付代理费及现金奖5249472.81元；2.判令君华公司自2014年9月4日起至付清款项之日止，以5249472.81元为基数，按每日万分之五向广东中原公司支付违约金；3.一审及二审诉讼费用全部由君华公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。1.根据君华公司出具的项目销售确认函，广东中原公司在2013年8月16日至12月31日销售金额达到2亿以上的，则按0.8%计算一手代理费，广东中原公司在该时段销售总额达3亿多（附表2及附表3的认购价格之和），故应按0.8%计算一手代理费，同时，根据君华公司出具的一二手联动销售确认函，君华公司确认联动单位除按2%支付二手代理费，仍需支付一手代理费，故2%的二手代理费加上0.8%的一手代理费，应按2.8%计算附表2的联动代理费。同理，对于附表3的一手代理费，也应按0.8%计算。一审判决按2.7%计算附表2的代理费以及按0.7%计算附表3的一手代理费并无依据。2.按照一审判决所述，认购书上有广东中原公司员工签名不能成为是否符合结算条件的唯一条件，据此，认购书上无广东中原公司员工签名也不能认定为非广东中原公司成交，而君华公司依照代理合同第四条第4点复印认购书给广东中原公司，应当认定属于广东中原公司成交，君华公司应支付附表2索某（5座1703）的代理费及现金奖。3.广东中原公司主张的附表2中的6座1804（徐某）、5座404（郑某）、5座1002（梁某丙）、6座1601（张某丙）、6座3001（常军）是在联动代理期内成交的，故应按2.8%计算代理费。4.众所周知，签订认购书后签订买卖合同，充其量只能打9.8或9.9折，而本案认购书与买卖合同价款相差几十万完全不合常理，上述众所周知的事实本无需举证，但一审法院却视而不见，作出不认定广东中原公司提出的君华公司为规避政府限价政策，报低成交价的事实，相反却认定按买卖合同作为成交价计算代理费基数不当。因此，本案应以《君华番禺香柏广场一二手联动客户（已签认购书）情况表》（以下简称《情况表》）注明的认购价格作为计算代理费的基数。（二）一审法院适用法律错误。一审法院已认定君华公司欠广东中原公司代理费及现金奖，本案就存在逾期付款的违约责任，并非如一审判决所述代理合同项下的代理费已支付完毕，故君华公司应按合同约定每天万分之五支付违约金，即使一审认为不适用合同约定的万分之五，且确认函无约定逾期付款的违约金，根据法律规定，逾期付款也应当按照银行同期贷款利率计算违约金，故一审判决适用法律错误。
君华公司辩称，1.关于广东中原公司所称附表2联动代理费、附表3的一手代理费的计算标准，应以一审法院认定为准；2.关于5座1703房（索某）应否结算代理费问题，一审判决认为广东中原公司提交的认购书中的销售人员不是该司员工，且无证据证明该套房屋是广东中原公司代理成交，所以认定不予结算该房屋代理费，并作出相应判决正确，广东中原地产公司对此提出的上诉理由属于断章取义；3.广东中原公司认为其持有认购书复印件就应当认定属其代理成交的理由，毫无逻辑；4.广东中原公司提及的附表2中主张的5套房屋的代理费计算标准部分，一审判决作出的认定证据充分，事实明确，广东中原公司以《情况表》作为抗辩，毫无意义；5.关于成交真实价格问题，君华公司确认收到购房人的实际款项就是网签成交的价格，没有多收一分钱，且双方的多个合同约定，以最终的网签成交价格为最终价格。至于对方认为适用法律错误问题，君华公司认为一审适用法律正确。综上，广东中原公司的上诉请求没有依据，请求二审法院予以驳回。
君华公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判判决生效之日起五日内，君华公司向广东中原公司支付代理费及现金奖1547530.114元。事实和理由：（一）一审法院以员工离职申请表、移交清单、员工推介成交确认书等资料均形成和保留在君华公司内部，缺乏独立的第三方机构予以核实，在缺乏其他证据予以佐证的情况下，认定《情况表》中的60套为广东中原公司代理成交，上述事实认定错误。1.员工推介成交确认书中孔某雅的签名与《情况表》中孔某雅的签名一致，各方对孔某雅签名的真实性没有提出异议，据此，无需独立的第三方机构予以核实。现为解决上述证据的真实性，君华公司申请对上述两份证据中孔某雅签名是否为同一人申请进行司法鉴定。2.一审法院查明广东中原公司确认134套中有7套交易不成无需结算，这7套包括在有孔某雅签名的《情况表》中，说明有孔某雅签名确认广东中原公司代理成交的房屋，广东中原公司也认为部分不符合事实。这个证据与员工推介成交确认书中孔某雅确认134套中9套是君华公司其他员工或其他途径引进成交的事实相符佐证，形成证据链条，足以证明孔某雅的签字证明的效力极低，在孔某雅不能出庭作证，且广东中原公司不能提供其他证据的情况下，该60套不能认定是广东中原公司代理成交。（二）一审判决将员工推介成交确认书所指向的9套单位认定为广东中原公司代理成交，完全没有证据支撑。按照谁主张谁举证原则，广东中原公司仅就其主张仅提供一份有董某、孔某雅签字的《情况表》，显然依据不充分，而一审判决也确认其只是完成初步的举证。君华公司提供的员工推介成交确认书中有明确的代理成交来源的姓名线索，有具体的单位房号，是最原始和最基础的资料，同样都是孔某雅的签字，其签字真实性同样没有问题，且确认书形成时间早于《情况表》，广东中原公司确认《情况表》中有7套交易不成无需结算，已经说明《情况表》中孔某雅的签名证明效力存在争议，在这种情况下，没有理由认定《情况表》的证明效力而不认定员工推介成交确认书的证明效力。（三）一审判决适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第八十五条等法律规定了有法律依法律、无法律依习惯、无习惯依法理的法律适用原则，本案中，双方有明确的合同约定，法院应该依照《中华人民共和国合同法》和双方的约定进行审理，不应当适用行业惯例。双方签订的代理合同第五条第2款第7项明确约定，所登记的客户的直系亲属关系的人士成交，也均属乙方客户，因此，如最终成交的业主与登记客户不一致，除非两者是直系亲属关系，否则不能视为乙方客户，广东中原公司不能就刘某甲与刘某乙、陈某甲与莫某是直系亲属举证证明，一审法院却以联系地址和联系电话、定金收据认定双方有关联作出相关认定，但有关联并不能证明是亲属关系，且一审判决并未说明行业惯例的具体内容以及上述内容确属属于行业惯例的理由和依据，因此，该部分判决应视为没有适用法律。综上，上述62套房屋的成交不应当为广东中原公司支付代理费和现金奖，总额为2135080.48元+33013.197元+186000元=2384944.34元。因此，一审判决君华公司应当支付给广东中原公司的代理费和现金奖应当为3932474.45元-2384944.34元=1547530.114元。
针对君华公司的上诉，广东中原公司辩称，1.孔某雅和某文是君华公司的在职营销负责人，有权代表君华公司签署客户确认文件，确认客户由广东中原公司推荐，且根据行业销售情况也是由发展商的营销负责人负责为中介公司确认客户名单。另外君华公司在一审时也曾申请这两人的笔迹鉴定，拖延时间长，最终结果也是无法确认笔迹，既然君华公司的两个营销负责人签署了客户确认文件，就代表这些客户是广东中原公司介绍的，其应按约定支付代理费；2.君华公司认为广东中原公司确认7套单位交易不成无须结算就推断出广东中原公司其他交易不符错误，从孔某雅和某文签订的《情况表》看，他们确认的客户以及认购单位是指签了认购书而不是确认已经网签，故君华公司是在混淆概念。一审时广东中原公司之所以放弃七套单位中介费的主张，是因为这七套最终没有签订网签达不到结算条件，实际上这7套单位是广东中原公司介绍而签订认购书的，两者并没有矛盾。3.孔某雅和某文的签名一审已认定，广东中原公司同意确认有些客户身份证、手机号码有联系，应认定是广东中原公司介绍的，对方应支付代理费。
广东中原公司向一审法院起诉请求：1.君华公司向广东中原公司支付代理费及现金奖5340432.8元，并自2014年9月4日起至付清款项之日止，按每日万分之五的标准向广东中原公司支付违约金；2.君华公司承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：广东中原公司系依法领取了《资质证书》的广州市房地产中介服务机构。
（一）2013年5月18日，广东中原公司（乙方）与君华公司（甲方）签订了《君华·番禺香柏广场项目二手中介销售代理合同》（以下简称《二手中介销售代理合同》），约定：甲乙双方就甲方委托乙方代理销售君华番禺香柏广场项目一致达成以下协议：一、委托代理项目内容。甲方委托乙方的二手中介部销售的项目（以下简称“该项目”）位于广州市番禺区市桥南CQNJ11-03地块，该项目的委托销售范围包括：住宅约/套，具体套数视乙方入场前现场实际余货而定。二、委托代理期限。从2013年5月18日起至2013年5月26日止。客户保护期到延后一周，即做过确认的客户到2013年6月2号前成交的都予以计算佣金。……四、双方责任及权利。委托期间，甲方提供销售场地、办公设备及电话等设施，配合乙方办理有关销售事宜……乙方负责介绍并协助客户与甲方签订甲方提供的认购书及商品房买卖合同，收集客户资料，发动中原二手销售与客户资源；……第五条：客户确认、代理费用计算及支付。客户确认1）由乙方销售人员带领到场的客户须做客户确认登记，到场客户以第一次带客登记时间为准（含其他代理公司），由现场甲方负责人签字确认；2）客户成交时，须现场填写《客户转介确认表》，由甲方现场负责人签字确认；3）最终成交确认以客户已签订《商品房买卖合同》及补充协议（可能有）并收到与买方签订的《商品房买卖合同》约定应交的首期房款，《按揭合同》通过银行的审批出具《同意贷款书》为标准，或一次性付款交付首期并签署《商品房买卖合同》及《补充协议》（可能有），且通过房管局合同备案资格初审，则视为最终成交确认。客户保留制度：在2013年6月2日前，无论用何种名义或形式，甲方与乙方就《客户转介确认表》所确认之客户就该物业新签订《认购书》、《商品房买卖合同》及《装修协议》（可能有）并符合成交确认标准的，甲方都应依照本合同第五条第1款的约定向乙方支付推介服务费，该期限后新签订《认购书》，该成交客户不归属乙方并不给予结算代理费。1.代理期内，甲方按乙方销售成交金额及下表标准向乙方计付代理费。销售金额指乙方介绍的客户签订《商品房买卖合同》金额之和。2.代理费计付前提为客户已签订《商品房合同》及《补充协议》（可能有）并收到与买方签订的《商品房买卖合同》约定应交的首期房款，《按揭合同》通过银行的审批出具《同意贷款书》，且通过房管局合同备案资格初审，视为符合结算条件，或一次性付款支付首期并签署《商品房买卖合同》及《补充协议》（可能有），且通过房管局合同备案资格初审，则视为符合结算条件。在委托销售期届满后，甲方对委托销售期内所有成功签署《认购书》的客户，并在销售期满后签署《商品房买卖合同》及《补充协议》且符合成交确认标准的（可能有）都视为乙方成功介绍成交。销售成交金额的计提代理费标准为：99套以内，按成交金额的2.5%计提代理费；100套以上，按成交金额的3%计提代理费；110平方以下现金奖2000元，111平方以上，现金奖5000元，备注部分为按乙方最终成交套数计付乙方全部代理费和现金奖。3.乙方应在项目代理过程中的每周一将已签约单位明细与甲方核对，且通过房管局合同备案资格初审的，进行结算手续，甲方在乙方提供的结算资料齐全（乙方须提供等额发票）之日起30日内支付给乙方。4.如甲方在本合同有效期内收取了乙方介绍的客户之诚意金或定金，在本合同终止后与甲方签订《商品房买卖合同》并符合成交确认标准的，则甲方仍需按上述约定向乙方支付相关代理费；5.乙方的客户在代理期内进行客户登记确认后，甲方不得在未知会乙方的情况下，单方或委托第三方进行成交。且在该期间内，凡属于乙方之客户成交，甲方仅需按上述约定向乙方支付代理费；6.甲乙双方可拟定日期作为项目主推日，该主推日为乙方专场，项目现场由乙方推介经过确认有效身份的客户所有下诚意金、定金及签署《认购书》的成交单最终形成符合成交确认标准的均视为乙方成交，甲方均按上述约定向乙方支付相关代理费；7.以现场的客户登记为依据，凡经乙方推荐之客户，且客户登记登记到访时间第一次由乙方带客的，均视为乙方之客户；所登记的客户的直系亲属关系的人士成交，也均属乙方客户。六、违约责任。……若甲方未按约定向乙方支付相关费用的，每延迟一天，甲方须向乙方支付万分之五的滞纳金。逾期15天，乙方有权解除合同。等等。2013年6月8日，广东中原公司与君华公司签订《君华·番禺香柏广场项目二手中介销售代理合同补充协议》（以下简称《二手中介销售代理合同补充协议》）约定：甲乙双方对双方于2013年5月18日签订的《君华·番禺香柏广场项目二手中介销售代理合同》作如下补充：一、甲乙双方同意增加委托代理期：自2013年6月8日起至6月16日，客户保护期为2013年6月17日至6月23日，增加委托代理期间及保护期间的代理费用按客户已签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（可能有）内的金额的2.5%计提，现金奖110平方米以下2000元，111平方米以上5000元。代理费和现金奖支付方式等其他条款以原合同的条款为准；……三、原合同未尽事宜，双方可另行协商签订补充合同，与原合同具有同等法律效力。
上述合同签订后，经广东中原公司介绍，2013年5月18日至2013年6月18日君华公司共成交32套单位，君华公司对其中31套符合结算条件无异议，31套单位《商品房买卖合同》（网签合同）约定的房屋总价款合计50061820元，双方均确认按照《商品房买卖合同》约定的房款的2.5%结算代理费，双方并确认31套单位现金奖合计74000元。双方有争议的单位为13栋602房，购买人为袁某甲、程某东，君华公司主张该房因购买人未付首付款，不符合结算条件，故不同意结算，为证明其主张，君华公司提交了袁某甲于2015年4月27日向某公司提交的申请书，申请书的内容为向某公司申请缓交首期款二十万元。经查，袁某甲、程某东已就13栋602房与君华公司签订《商品房买卖合同》（网签合同），合同约定的价款为1686827元。君华公司提交其与袁某甲、程某东签订的《商品房预售合同》约定：袁某甲、程某东应在预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款30.05%，金额506827元，除首期款外，剩余房款1180000元，须于2013年5月25日前申请办理银行按揭手续等等。君华公司提交广州市番禺区人民法院案件受理通知书，拟证明其已向法院起诉要求袁某甲、程某东支付首期款。
（二）2013年8月12日，君华公司向广东中原公司出具《关于邀请广东中原公司参与“君华·番禺香柏广场”项目销售的确认函》（以下简称《项目销售确认函》），该函的内容为：广东中原地产代理有限公司，现邀请贵司参与“君华·番禺香柏广场”项目的销售代理工作，双方就合作的条件已达成共识，代理合同我司正在进行盖章流程，因此未能即时签订合同，有关细节以双方签订的代理合同内条款为准。具体代理条款如下：1.销售本项目的有效期自2013年8月16日起至2013年12月31日止；2.销售目标及代理费率：……2.2代理费计付前提为客户已签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（可能有）并收到与买方签订的《商品房买卖合同》约定应交的首期房款，按揭合同通过银行的审批出具《同意贷款书》，且通过房管局合同备案资格初审，则视为符合结算条件，或一次性付款支付首期并签署《商品房买卖合同》及《补充协议》（可能有），且通过房管局合同备案资格初审，则视为符合结算条件。在委托销售期满后，甲方对委托销售期内所有成功签署《认购书》的客户，并在销售期满后签署《商品房买卖合同》及《补充协议》且符合成交确认标准（可能有）都视为乙方成功介绍成交。乙方累计完成销售总金额达2亿元以下（不含2亿），按乙方累计销售额的0.7%计提代理佣金；乙方累计完成销售总金额达2亿元以上（含2亿），按乙方累计销售额的0.8%计提代理佣金；乙方累计完成销售总金额达4亿元以上（含4亿），按乙方累计销售额的0.9%计提代理佣金。2.3代理期内，如乙方累计销售额达到新的结算标准时，甲方应将之前已结算的面积按新的代理费计算标准再重新结算，该差额部分在当月结算时补足支付给乙方。2.4代理期间，为了促进项目销售，乙方可提出阶段性的一二手联动方案，经甲方同意后方可执行，届时双方再另行签署补充协议。本确认函在双方签署正式代理合同生效之日起自动失效。
双方对2013年8月16日至2013年12月31日期间一手成交的6套单位符合结算条件无异议，6套单位《商品房买卖合同》（网签合同）约定的房屋总价款合计8159106元，广东中原公司主张按照0.8%的标准计算代理费，君华公司主张按照0.7%的标准计算代理费。
（三）2013年8月22日，君华公司向广东中原公司出具《关于邀请广东中原地产代理有限公司参与“君华·番禺香柏广场”项目一二手联动销售的确认函》（以下简称《项目一二手联动销售确认函》），该函的内容为：广东中原地产代理有限公司，现诚邀贵司二手物业部销售人员参与“君华·番禺香柏广场”项目一二手联动销售代理工作，双方就合作条件已达成共识，代理合同我司正在进行盖章流程，因此未能即时签订合同，有关细节以双方签订的代理合同条款为准。具体条款如下：1.一二手联动的销售期限（以下简称“联动期间”）自2013年8月26日起至2013年10月10日止。2.销售代理佣金：我司按贵司实际完成的销售金额的2%计付代理费；3.现金奖励：时间自2013年8月26日起至2013年10月10日为止，累计完成套数0-29套（含29套）的，奖励金额为0元/套，累计完成套数30套（含30套）以上的，奖励金额2000元/套，累计完成套数60套（含60套）以上的，奖励金额3000元/套。备注：1）上述现金奖励不分段计算，如达到新的计算标准，则全部成交单位均按照新标准计算代理费；2）如贵司介绍的客户在本合同有效期内与我司签订《认购书》，在联动期间终止后与我司签订《商品房买卖合同》的，则我司仍需按上述约定向贵司支付代理费；3）联动期间，贵司二手物业部销售人员成功销售的单元，我司按实际完成的销售金额的2%支付给贵司二手物业部代理费外，仍须支付贵司一手项目部的代理费0.6%-0.8%，并计入贵司的成交业绩。本确认函在双方签署正式代理合同生效之日起自动失效。
广东中原公司主张上述合同项下经广东中原公司代理134套单位，并主张这134套单位分两种情况：1.其中131套经君华公司公司工作人员孔某雅、董某签名确认成交。为证明其主张，广东中原公司提交了《情况表》，孔某雅在该情况表下方签名并加注意见：“发展商现场管理人员确认：以上客户名单情况属实，交款情况详见财务收款记录，商品房合同内容详见房管部门成交备案系统。”董某在该情况表上签名并加注意见：“同意现场营销负责人意见。”广东中原公司主张上述《情况表》孔某雅签名的时间为2013年10月7、8日，董某签名的时间在此时间之后2天左右。广东中原公司还主张上述131套单位中，有7套单位，包括：6座2801房（梁某甲）、6座3101房（刘某丙、刘英泽）、6座2404房（黄希平）、2座1103房（张先雁）、2座1101房（叶某、张某乙）、2座803房（梁某乙）、6座1402房（饶某），经其审核后确认客户交易不成，因此就该7套单位不再主张代理费。另131套单位中的6座504房（陈某甲），君华公司提交的认购书显示该单位的认购人为莫某，由于陈某甲与莫某为母子关系，故该套单位属于广东中原公司代理成交，为证明其主张，广东中原公司提交陈某甲的身份证复印件，以陈某甲为认购人的认购书及陈某甲向某公司交纳定金的收据（显示收款项目为“番禺华府二期6-504房定金”），其中陈某甲所留的联系地址与莫某的认购书中莫某所留的联系地址一致。2.134套中另有3套单位分别为5座1703房（索某）、3座2004房（刘某甲）、6座2603房（邬某）虽未在孔某雅、董某签名确认的表格中，但也是其代理成交，应当结算代理费。为证明其主张，广东中原公司提交了上述三套单位的《认购书》，其中5座1703房（索某）的认购书销售人员处标注为“陈某乙”；3座2004房（刘某甲）的认购书中认购人为刘某甲，认购人的联系地址为“广州市番禺区清河东路188号”，认购人联系电话为133××××3778，认购书销售人员处标注“王某甲、林某、曾某碧华分行B组，并主张由于刘某甲与刘某乙所留的联系方式等均一致，两人具有亲属关系，故应属于广东中原公司代理成交。
君华公司认为，广东中原公司主张的上述134套单位包括以下情况：1.对其中59套单位由广东中原公司代理成交无异议，其中的58套单位符合结算条件无异议。另有1套单位即5座2101房，认购人为袁某乙，由于该套房屋的购买人袁图并未具备在广州市规定的购房条件，开发商只是与其签订了纸质商品房买卖合同，但是在房管局交易系统并不能实施网签，不能实现过户，阳光家缘网站显示该套房屋仍然处于预售可售状态，因此该套房屋未达到结算佣金条件。经审查，君华公司同意结算的58套单位中包括6座2603房（邬某），该58套单位《商品房买卖合同》（网签合同）约定的房屋总价款合计88006616元。君华公司提交的明细表显示5座2101房（袁某乙）《商品房买卖合同》的合同价格为1595820元。2.其中7套单位，广东中原公司已经确认交易不成，故不存在结算。3.其中的5套单位，包括6座1804房（徐某）、5座404房（郑某）、5座1002房（梁某丙）、6座1601房（张某丙）、6座3001房（常军），君华公司表示同意结算，但主张该5套单位应当按照《项目销售的确认函》约定的结算条件进行结算，理由是根据广东中原公司向某公司提交的《完工证明照片》中已将该5套单位列入“一手，按成交金额的0.7%计算”，说明广东中原公司已经认可了该5套按照一手联动即《项目销售的确认函》的条件进行结算，而不适用一二手联动的结算标准。为证明其主张，君华公司提交《完工证明照片》一份，该份文件中将上述5套单位列入一手成交一栏，并注明“按成交金额的0.7%计算”，该文件备注内容为代理佣金结算以认购者签订《广州市商品房买卖合同》结算100%，以签约总金额为准，全部结算。该文件上有加盖广东中原公司公章，君华公司客服部、营销部等单位于2014年5月9日和10日分别在该文件上加注符合结算条件的意见。经审查，上述5套单位《商品房买卖合同》（网签合同）约定的房屋总价款合计6230930元。4.剩余的63套单位。其中有2套单位不包括在《情况表》，君华公司主张这两套单位中的5座1703房（索某）并非广东中原公司代理成交，认购书中销售人员陈某乙是君华公司的员工，不符合结算条件；另一套3座2004房，君华公司认为并非刘某甲成交，而是刘某乙成交，为证明该主张君华公司提交3座2004房的认购书，该认购书中认购人为刘某乙，认购人联系地址为广州市番禺区清河东路188号，认购人联系电话为133××××3778，认购书销售人员处为空白，君华公司主张从联系方式不能证明刘某乙与刘某甲存在亲属关系，两人为不同的主体。君华公司提交《商品房买卖合同网上备案证明》显示3座2004房的签约购买人为刘某乙。另外的60套单位虽在《情况表》中，但君华公司认为虽然广东中原公司提交的《情况表》上有孔某雅和某文的签名，但君华公司对签名的真实性不予确认，主张孔某雅和某文已经离职，董某在离职文件上的签名与《情况表》上的签名完全不一致，孔某雅有造假的历史，故其签名不可信。为证明其主张，君华公司提交了以下证据：（1）上述60套房屋的《认购书》，君华公司主张该60套单位认购书上销售人员处没有广东中原公司公司员工签名，无法证实该60套单位为广东中原公司代理成交。（2）董某的《员工离职申请表》，该申请表中显示董某申请离职时间和预计离职时间为2013年10月10日，该申请书中董某的签名为草体字，该签名与《情况表》董某的签名有较大区别。（3）孔某雅的《员工离职申请表》，该申请表显示孔某雅申请离职时间为2013年10月11日，预计离职时间为2013年10月15日。（4）孔某雅的《移交清单》，该移交清单上注明“在集团的4万元借款已转王锋。现无借款”，君华公司并主张王某乙在一审中已作为君华公司的代理人出庭，但是王某乙从未在该移交表上签名。（5）《推荐成交确认表》9份，显示孔某雅作为营销部经理在上述确认表上签名确认9套单位由君华公司员工介绍成交，而同时这9套单位均包括在上述63套广东中原公司主张由其代理成交的单位中。（6）君华公司在案件审理过程中向一审法院申请对董某的签名是否为其本人所签，及申请对《情况表》中打印部分和手写部分形成时间在2014年10月之后进行鉴定。由于对于董某的签名是否为董某本人所签的鉴定申请，君华公司未能提供广东中原公司与君华公司双方均能认可的检材（对比样本），经一审法院咨询鉴定机构，鉴定机构表示缺乏检材无法进行该项鉴定。对于《情况表》中打印部分及手写部分是否形成于2014年10月之后的鉴定申请，一审法院依法于2015年11月10日委托广东明鉴文书司法鉴定所进行鉴定，2016年2月22日，该所作出明鉴司法鉴定所[2015]文某第250号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为无法确定检材中打印字迹和手写字迹“董某”的形成时间。还有1套单位即6座504房，广东中原公司主张认购人为陈某甲，但实际的购买人为莫某，广东中原公司主张陈某甲与莫某为母子关系，君华公司认为广东中原公司提交的证据不足以证实该主张。
一审法院认为，（一）就《二手中介销售代理合同》、《二手中介销售代理合同补充协议》代理合同项下的代理费。上述代理合同及其补充协议是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当遵守履行。就上述合同，广东中原公司与君华公司对其中的31套单位符合结算条件无异议，双方均确认31套单位代理费合计1325545.5元（包括代理费1251545.5元，现金奖74000元）。双方有争议的13栋602房，购买人为袁某甲、程某东，对于该房屋是否符合结算条件，君华公司提交其与袁某甲、程某东签订的《商品房预售合同》显示：袁某甲、程某东应在预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款30.05%，金额506827元，除首期款外，剩余房款1180000元，须于2013年5月25日前申请办理银行按揭手续。君华公司提交了袁某甲于2015年4月27日向某公司提交的申请书，申请书的内容为向某公司申请缓交首期款二十万元，君华公司主张袁某甲、程某东至今未付清首期款，广东中原公司虽对此予以否认，但未能就此提供反驳证据，故一审法院对该套单位首期款尚未支付予以采信。根据广东中原公司与君华公司约定，代理费计付前提为客户已签订《商品房买卖合同》及《补充协议》并收到与买方签订的《商品房买卖合同》约定应交的首期房款，《按揭合同》通过银行的审批出具《同意贷款书》，故由于袁某甲、程某东尚未付清《商品房买卖合同》约定应交的全部首期房款，且广东中原公司未能举证证明袁某甲、程某东的《按揭合同》已通过银行的审批出具《同意贷款书》，其应当就此承担举证不能的责任，故现有证据不足以证实袁某甲、程某东购买的13栋602房已经符合双方约定的代理费结算条件，广东中原公司要求君华公司支付该套单位代理费依据不足，一审法院不予支持。
（二）就《项目销售确认函》和《项目一二手联动销售确认函》代理合同项下的代理费。上述两份确认函为君华公司对广东中原公司完成的销售代理工作支付代理费的承诺，对君华公司具有拘束力，君华公司应当根据确认函的内容向广东中原公司支付代理费。根据《项目销售确认函》2.4款的约定：代理期间，为了促进项目销售，乙方可提出阶段性的一二手联动方案，经就甲方同意后方可执行，届时双方再另行签署补充协议。而《项目一二手联动销售确认函》备注部分第3款明确约定：联动期间，贵司二手物业部销售人员成功销售的单元，我司按实际完成的销售金额的2%支付给贵司二手物业部代理费外，仍须支付贵司一手项目部的代理费0.6%-0.8%，并计入贵司的成交业绩。故《项目销售确认函》和《项目一二手联动销售确认函》两份确认函之间具有关联性，两份确认函并非独立的委托，《项目一二手联动销售确认函》中并未明确代理费计付的前提，故在《项目一二手联动销售的确认函》下成交的单位代理费结算的条件适用《项目销售的确认函》中2.2代理费计付前提的相关约定。另由于《项目一二手联动销售确认函》已经明确在计算广东中原公司成交业绩时，在《项目一二手联动销售确认函》下成交的单位应当计入一手项目部的成交业绩中，且按照2.6%-2.8%结算代理费。
一审审理过程中，广东中原公司与君华公司对于双方对2013年8月16日至2013年12月31日期间一手联动即在《项目销售确认函》的6套单位符合结算条件无异议，6套单位《商品房买卖合同》（网签合同）约定的房屋总价款合计8159106元，广东中原公司主张按照0.8%的计提标准计算代理费，君华公司主张按照0.7%的计提标准计算代理费。对于应当按照0.7%还是0.8%计提代理费，《项目销售确认函》中君华公司承诺广东中原公司累计完成销售总金额达2亿元以下（不含2亿），按累计销售额的0.7%计提代理佣金；广东中原公司累计完成销售总金额达2亿元以上（含2亿），按累计销售额的0.8%计提代理佣金，由于在《项目一二手联动销售确认函》下成交的单位应当计入一手项目部的成交业绩中，故在计算《项目销售确认函》（即一手联动代理）佣金计提标准时应当将《项目一二手联动销售确认函》下成交的销售额计算在内。本案中由于广东中原公司与君华公司双方对《项目一二手联动销售确认函》下广东中原公司代理成交的房屋存在争议，一审法院对此先予分析。
对于《项目一二手联动销售确认函》广东中原公司代理成交的房屋，广东中原公司主张为134套，扣除7套广东中原公司确认交易不成无需结算的外，广东中原公司主张结算的套数为127套。1.127套中，君华公司对其中的59套单位由广东中原公司代理成交无异议，并对其中的58套单位符合结算条件无异议，该58套单位《商品房买卖合同》（网签合同）约定的房屋总价款合计88006616元。59套中还有一套即5座2101房（袁某乙），根据君华公司的举证，该套单位至今未进行商品房买卖合同网上备案，广东中原公司亦对此予以确认，根据《项目销售确认函》2.2代理费计付前提的相关约定，代理费计付前提包括客户通过房管局合同备案资格初审，现无证据证明袁某乙已通过房管局合同备案资格初审，故5座2101房（袁某乙）尚不符合双方约定的代理费计付前提，广东中原公司要求结算该套单位代理费缺乏合同依据，一审法院不予支持。2.127套中的另外5套，包括6座1804房（徐某）、5座404房（郑某）、5座1002房（梁某丙）、6座1601房（张某丙）、6座3001房（常军），君华公司表示同意结算，但认为应当按照一手联动即《项目销售确认函》约定的结算标准进行结算。对此一审法院认为，广东中原公司在向某公司提交的《完工证明照片》中将上述5套单位列入一手成交的部分，该《完工证明照片》形成时间晚于《情况表》形成的时间，故虽然上述5套包含在《情况表》中，但由于广东中原公司与君华公司双方在此后已经达成一致意见，上述5套单位按照一手联动即《项目销售确认函》约定的结算标准进行结算，广东中原公司主张按照一二手联动即《项目一二手联动销售确认函》约定的结算条件计算代理费理据不足，一审法院不予支持。经审查，上述5套单位《商品房买卖合同》（网签合同）约定的房屋总价款合计6230930元。3.对于127套中的剩余63套单位。（1）其中5座1703房（索某）不包括在《情况表》，广东中原公司提交的索某的《认购书》中销售人员并非广东中原公司的工作人员，无证据证明该套单位为广东中原公司代理成交，故广东中原公司主张结算该套单位的代理费于法无据；对于3座2004房，该房《商品房买卖合同网上备案证明》显示该房购房人为刘某乙，广东中原公司与君华公司分别提交了刘某甲、刘某乙对该单位的认购书，刘某甲的认购书中的销售人员为广东中原公司的职工，刘某乙与刘某甲两人的联系地址和联系电话均一致，一审法院确认两购房人具有关联性，按照行业惯例，应当视为广东中原公司介绍成交，故君华公司应当对该单位结算代理费。该套单位《商品房买卖合同》（网签合同）约定的房屋价款为1222711元。（2）另外的60套单位在广东中原公司提交的《情况表》中，该情况表上有君华公司工作人员孔某雅、董某的签名，即君华公司工作人员已经确认该60套单位为广东中原公司代理成交，由于孔某雅、董某在60套单位认购书签订期间确实是君华公司现场营销管理部工作人员，故广东中原公司对于该60套单位由广东中原公司代理成交已完成了初步的举证，君华公司对两人签名的真实性及签名的时间提出异议，其就此应当承担提供反证予以证实。对此，一审法院根据君华公司的申请已经委托相关鉴定机构对《情况表》上打印及手写部分形成时间进行鉴定，但鉴定机构未能成功鉴定出形成时间，对此，举证不能的责任应当由君华公司承担。君华公司另提交员工离职申请表、移交清单、员工推介成交确认书等拟证明孔某雅、董某的签名不真实，不可信，但上述资料均形成和保留在君华公司内部，缺乏独立的第三方机构予以核实，在缺乏其他证据予以佐证的情况下，一审法院对上述证据不予采信。此外，根据君华公司提交的君华公司已经同意结算代理费的58套单位的《认购书》，这些《认购书》上并非每一套单位的《认购书》中均有广东中原公司员工的签名，因此《认购书》上有广东中原公司员工的签名不能成为是否符合结算条件的唯一条件。因此，由于君华公司未能提供充分的证据推翻《情况表》，一审法院对《情况表》予以采信，即君华公司应当就上述60套单位向广东中原公司结算代理费，经审查，60套单位《商品房买卖合同》（网签合同）约定的房屋总价款合计79077055元。（3）对于双方争议的6座504房，该单位在《情况表》中显示认购人为陈某甲并提交了陈某甲的认购书，君华公司提交的认购书和《商品房买卖合同网上备案证明》显示的认购人为莫某，经对比，陈某甲与莫某在认购书中所留的联系地址一致，且广东中原公司提交陈某甲交纳6座504房定金的收据可证明该房定金由陈某甲交纳，故陈某甲与莫某两人具有关联性，按照行业惯例，应当视为广东中原公司介绍成交，故对于该套单位，君华公司仍应支付代理费。该套单位《商品房买卖合同》（网签合同）约定的房屋价款为1142617元。
综上，《项目销售确认函》项下广东中原公司代理成交的房屋共计11套，11套单位《商品房买卖合同》（网签合同）约定的房屋总价款合计14390036元。《项目一二手联动销售确认函》项下广东中原公司代理成交的房屋共计120套，120套单位《商品房买卖合同》（网签合同）约定的房屋总价款合计169448999元。在计算广东中原公司业绩时，应当将上述两个确认函下的销售总额合并计算，经计算，两个确认函下销售总额合计183839035元，并未达到2亿元以上的标准，故应当按照0.7%计算一手联动代理费，按照2.7%的标准计算一二手联动代理费，一二手联动销售的房屋按照3000元/套的标准计算现金奖。经核算，11套单位的一手联动代理费合计100730.25元。120套一二手联动销售房屋的代理费合计4935122.97元（代理费4575122.97元，现金奖360000元）。广东中原公司主张《商品房买卖合同》（网签合同）中约定的房价款与认购书中认购价格出入很大，不符合常理，并主张君华公司是为规避限价政策达到网签目的，报低于成交价，巧立名目将部分楼款自网签价格中分离出来，因此主张网签价不能作为计算代理费的依据，而应当以《情况表》中的认购价格作为成交的依据，对此意见，一审法院认为，根据君华公司提交的《完工证明照片》，该文件为广东中原公司向某公司提交的结算文件，该文件备注部分已经明确“代理佣金结算以认购者签订《广州市商品房买卖合同》结算100%，以签约总金额为准，全部结算”，即广东中原公司已经同意以认购人与君华公司之间签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋总价款作为结算依据，广东中原公司现主张《商品房买卖合同》中约定的房屋价款存在规避限价政策，报低于成交价的情形，但未能提供确实的证据予以证实，一审法院对此不予确认，广东中原公司要求按照《情况表》中认购价格结算代理费，依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，广东中原公司代理销售的房屋共计162套，君华公司应当向广东中原公司支付代理费和现金奖合计6361398.72元（1325545.5元+100730.25元+4935122.97元），扣除君华公司已经支付的2428924.27元，君华公司还应当向广东中原公司支付代理费和现金奖3932474.45元，广东中原公司主张的超出部分的代理费和现金奖，一审法院不予支持。广东中原公司要求君华公司按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金，经审查，广东中原公司与君华公司在《二手中介销售代理合同》中虽然约定了逾期支付相关费用，每延迟一天，君华公司应向广东中原公司支付万分之五的滞纳金，但双方在该合同项下的代理费已经支付完毕，广东中原公司依照上述约定向某公司主张违约金缺乏事实依据，一审法院不予支持。《项目销售确认函》和《项目一二手联动销售确认函》代理合同项下并无关于逾期付款违约金的约定，广东中原公司主张该两项代理合同项下代理费的违约金缺乏合同依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2016年4月27日作出如下判决：一、在判决生效之日起五日内，君华公司向广东中原公司支付代理费及现金奖3932474.45元；二、驳回广东中原公司的其他诉讼请求。一审案件受理费51682元，由广东中原公司负担13422元，君华公司负担38260元。
经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
在本案二审过程中，君华公司确认员工推介成交确认书及《情况表》中孔某雅签名的真实性。同时，双方当事人对广东中原公司在《二手中介销售代理合同》、《二手中介销售代理补充协议》项下介绍交易31套以及代理费应合计为1325545.5元没有异议，而表示对广东中原公司已完成销售《项目销售确认函》、《项目一二手联动销售确认函》项下涉及的套数及销售金额存在争议。
本院认为:一审法院已就《项目销售确认函》、《项目一二手联动销售确认函》之间是否具有关联性、是否为独立的委托以及如何适用成交销售额、代理费计提标准和计付前提等作出了充分、详细的说理，本院予以确认，并不再赘述。本案二审双方当事人争议的焦点是：广东中原公司已完成《项目销售确认函》、《项目一二手联动销售确认函》项下房屋成交套数和销售金额以及代理费标准的认定。
关于广东中原公司已完成《项目销售确认函》、《项目一二手联动销售确认函》项下房屋成交套数的认定问题。（一）《项目销售确认函》项下完成的销售套数。1.双方当事人对2013年8月16日至2013年12月31日期间已完成《项目销售确认函》项下6套房屋成交，并符合结算条件无异议，本院予以确认。2.对于5座404房（郑某）、5座1002房（梁某丙）、6座1601（张某丙）、6座1804房（徐某）、6座3001房（常军）等5套房屋，君华公司表示同意结算，故可认定该5套房屋为广东中原公司代理成交的范围。虽然上述5套房屋包含在一、二手联动的《情况表》中，但广东中原公司提供的《完工证明照片》中已将该5套房屋列入一手成交部分，且该《完工证明照片》形成时间晚于《情况表》，故一审法院采信君华公司关于该五套房屋应按照一手联动即《项目销售确认函》约定的结算标准进行结算的抗辩，并无不当，本院予以确认。广东中原公司以上述5套房屋是在一二手联动代理期间成交为由，主张按《项目一二手联动销售确认函》约定标准进行结算欠理，本院不予支持。据此，广东中原公司完成一手联动即《项目销售确认函》项下的房屋销售交易的套数为11套（6套+5套=11套）。（二）《项目一二手联动销售确认函》项下完成的销售套数。1.广东中原公司主张结算一二手联动房屋为134套房屋，扣除其自认交易不成无需结算的7套房屋，再加上本院上述已认定5座404房（郑某）、5座1002房（梁某丙）、6座1601（张某丙）、6座1804房（徐某）、6座3001房（常军）等5套属于一手联动即《项目销售确认函》项下完成的销售房屋，故广东中原公司实际主张结算为122套房。而君华公司只确认有59套房屋由广东中原公司代理成交，并对其中58套房屋符合结算条件无异议，同时还认为该59套中的5座2101房（袁某乙）由于至今没有进行商品房买卖合同网上备案，对此广东中原公司也予以确认，故根据《项目销售确认函》有关代理费计付前提的相关约定，代理费计付前提包括客户通过房管局合同备案资格初审，因无证据证明袁某乙已通过房管局合同备案资格初审，故本院认定该5座2101房（袁某乙）尚不符合双方约定的代理费计付前提。2.对于122套剩余的63套中5座1703（索某）的房屋，因显示索某签订的《认购书》中销售人员不是广东中原公司的工作人员，且广东中原公司无举证证明该套房屋为其所代理成交，故该套房屋不应计付代理费。广东中原公司上诉主张结算该房屋的代理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持；对于3座2004房及6座504房两套房屋，由于广东中原公司已就促成签订认购书及认购人与实际购买人的关联性进行了举证，而君华公司并没有提供证据证实否认上述事实，或者举证证明实际购房人签署买卖合同为其自己介绍成交，故一审法院按照行业惯例，视为上述两套房屋为广东中原公司介绍成交，并无不妥，本院予以支持。君华公司对此提出的上诉理由，依据不充分，本院不予采纳；除了上述3套房屋外，还有60套包含在有君华公司员工孔某雅、董某签名的《情况表》中，孔某雅、董某在《情况表》上签名的行为，应视为履行其职务行为，该行为对君华公司发生法律效力。现君华公司已确认孔某雅在《情况表》中签名的真实性，并不能举证否认董某签名的真实性，故该60套房屋可认定为由广东中原公司代理成交。君华公司上诉认为其提交的员工推介成交确认书可证明有9套房屋不是由广东中原公司代理成交，该确认书也是由孔某雅签名，但该确认书属于君华公司的内部材料，并未得到广东中原公司的确认，且该确认书是否为孔某雅真实签名，对外均不能产生约束广东中原公司的法律效力，故其以此为由，拒绝支付上述60套房屋代理费，缺乏理据，本院不予支持。同理，其申请对孔某雅签名的真实性进行鉴定，本院也不予采纳。据此，广东中原公司完成《项目一二手联动销售确认函》项下成交房屋的数量为120套（58套+2套+60套=120套）。结合上述查明事实，广东中原公司完成《项目销售确认函》、《项目一二手联动销售确认函》共计131套（11套+120套=131套）。
关于广东中原公司已完成《项目销售确认函》、《项目一二手联动销售确认函》项下房屋销售金额及代理费标准的认定问题。根据一审查明事实可知，广东中原公司完成2013年8月至2013年12月31日期间在《项目销售确认函》的6套房屋《商品房买卖合同》约定的房屋总价款为8159106元，按《项目销售确认函》约定的结算标准进行结算的5座404房（郑某）、5座1002房（梁某丙）、6座1601（张某丙）、6座1804房（徐某）、6座3001房（常军）等5套房屋的《商品房买卖合同》约定总价款为6230930元；君华公司确认的《项目一二手联动销售确认函》项下58套房屋《商品房买卖合同》约定的房屋总价款为88006616元，3座2004房屋的《商品房买卖合同》约定房屋价款为1222711元，6座504房的《商品房买卖合同》约定的价款为1142617元，《情况表》中的另外60套房屋《商品房买卖合同》约定的房屋总价款为79077055元。因此，《项目销售确认函》、《项目一二手联动销售确认函》项下房屋销售金额为183839035元（8159106元+6230930元+88006616元+1222711元+1142617元+79077055元=183839035元）。上述销售总额并未达到2亿以上的标准，故一审法院认定按照0.7%计算一手联动代理费及按照2.7%的标准计算一、二手联动代理费，符合双方确认函的约定，本院予以支持。广东中原公司上诉认为应按0.8%计算一手联动代理费以及按照2.8%的标准计算一二手联动代理费，缺乏事实依据，本院不予采信。经核算，11套房屋的一手联动代理费合计100730.25元，120套房屋一二手联动代理费为4935122.97元（包括代理费4575122.97元及现金奖360000元），上述代理费加上双方没有异议的《二手中介销售代理合同》项下的代理费1325545.5元，再减去君华公司已支付的2428924.27元，即为君华公司应结算给广东中原公司的佣金，故一审判决君华公司应向广东中原公司支付代理费及现金奖为3932474.45元（100730.25元+1325545.5元+4935122.97元-2428924.27元=3932474.45）正确，本院予以维持。因此，广东中原公司主张应支付代理费及现金奖为52494272.81元以及君华公司认为代理费及现金奖应为1547530.114元，依据不足，本院均不予支持。
至于广东中原公司上诉认为应按认购书注明的认购价格作为计算代理费基数问题，由于广东中原公司向君华公司提供的结算文件《完工证明照片》已明确代理佣金结算以认购者签订的《广州市商品房买卖合同》签约总金额为准，上述内容是广东中原公司的真实意思表示，故一审法院以购买者签订的买卖合同约定的价款作为判决代理费计算依据，并无不可，本院予以支持。广东中原公司上诉认为应按认购书注明的认购价格作为代理费计算基数有违诚信，本院不予支持。此外，基于君华公司已支付完毕《二手中介销售代理合同》项下的代理费，而《项目销售确认函》、《项目一二手联动销售确认函》中均无关于逾期付款违约金的约定，且双方是因为对于介绍成交房屋套数及应付代理费数额存在争议成讼，因此，在双方并未明确代理成交房屋数量及应付金额之前，广东中原公司主张违约金，本院不予支持。
综上所述，广东中原公司、君华公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费39301元，由广东中原地产代理有限公司负担13422元，由君华集团有限公司负担25879元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一六年九月十九日
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