海南省五指山市人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）琼9001民初896号
原告五指山华顺物业服务有限公司，住所地海南省五指山市新教师村小区物业办公室。
法定代表人周永田,该公司总经理。
委托代理人吕建佳，黑龙江晟义律师事务所律师。
委托代理人黄海，该公司经理。
被告吴丹倩，女，汉族，1971年4月6日出生，住海南省五指山市，系该房业主。
委托代理人罗以平，海南金裕律师事务所律师。
第三人五指山金碧花园业主委员会，住所地海南省五指山市金碧花园。
法定代表人陈运武，该委员会主任。
原告五指山华顺物业服务有限公司（以下简称华顺物业）与被告吴丹倩，第三人五指山金碧花园业主委员会（以下简称业主委员会）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，适用简易程序，于2016年11月26日公开开庭进行审理。原告华顺物业委托代理人吕建佳、黄海，被告吴丹倩委托代理人罗以平到庭参加诉讼。第三人业主委员会经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告华顺物业诉称，被告是五指山金碧花园小区3幢202房业主。住房建筑面积为117.4平方米。原告于2013年5月4日与五指山金碧花园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，根据五指山市住房保障与房产管理局要求，原告从2013年2月1日起为五指山金碧花园小区业主提供物业服务，在原告提供物业管理服务期间，原告按照与业主委员会签订的《物业管理服务合同》进行物业管理服务，并履行其义务。但被告拒不履行合同义务，从2013年2月1日其无故拖延、拒交物业管理服务费及相关费用，已构成违约。《物业管理服务合同》中约定：”住宅物业服务收费标准为0.96元/平方米。”五指山市物价局以五价[2013]19号文件对该收费标准批复同意。被告作为涉案小区业主，并于2013年2月1日办理了入户手续入住金碧花园小区3幢202房，被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告自2013年2月1日长期拖欠、拒交物业管理服务费，被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠、拒交物业管理服务费，按照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定”按时交纳物业费用是业主的义务。”及《中华人民共和国物权法》第七十二条规定”业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。”同时，《中华人民共和国物权法》第八十三条明确指出：拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。对拖欠物业服务管理费的，《海南经济特区物业管理条例》第六十八条规定：业主逾期不交纳物业服务费用及相关费用的，物业服务企业可以收取违约金。原告与业主委员会签订的《物业管理服务合同》中第二条第8款中约定：业主拖欠、拒交物业管理服务费，收取每日千分之三的滞纳金。为维护原告的合法权益特向法院起诉要求：1、判令被告立即支付自2013年2月1日起至2016年7月30日期间拖欠的物业费5071.6元及滞纳金9219.2元；2、本案诉讼费由被告负担。
被告吴丹倩辩称，原告的诉求无事实与法律依据，应予驳回。一、本次原告一并起诉了涉案小区的大部分业主，人数比例超过小区总业主数量的三分之二，涉案小区没有召集过这些业主召开业主大会共同选聘原告作为该小区的物业管理公司。原告进入小区的途径违法，被告始终对其不予认可。1、根据《物业管理条例》第二十一条、第五十六条的规定，物业管理分为前期物业管理和后期物业管理管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业。选聘方式是通过招投标的方式选聘。前期物业管理费由建设单位与业主在购房合同中在政府指导基准价范围内约定，即本案来说，在金碧花园小区的业主委员会未成立之前，依照法律规定，由建设单位及五指山教育局通过公开招标的方式选聘物业公司。然而，原告根本不是建设单位依法选聘的物业公司，而房产部门只是物业管理行业的监督指导管理单位，无权选聘物业公司。2、根据《物业管理条例》第十一、十二条的规定，业主委员会成立之后的物业公司的选聘由二分之一以上的业主共同决定，业主委员会的成员无权决定。3、根据《物业管理条例》第六、八、十、十六条的规定，业主委员会的成立，由全体业主选举产生，成立的程序是全体业主在县级人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并有业主在业主当中选举产生业主委员会。业主委员会应当字选举产生之日起30日内，向物业所在地的县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，业主委员会成员选举或推选产生的，不是政府部门任免的。在本案中，所谓的陈运武等人组成的业主委员会是不合法的，金碧花园小区的广大业主没有选举陈运武等人为业主委员会成员，也没有推选陈运武本人为业主委员会主任。4、陈运武与原告签订的物业服务合同违法无效。对被告没有法律约束力，金碧花园小区三分之二以上的业主不予认可，业主不须遵守和履行。这是陈运武的个人行为，不能代表绝大多数业主的真实意思。二、原告没有为金碧花园小区业主提供相关政策规定的物业服务内容。根据物业管理条例第2条、第43条至第55条的规定，物业合同主要的服务工作、小区公共场所的管理和房屋公共部分的维修养护工作、小区绿化德养护和管理工作。具体服务内容按海南省普通住宅物业服务与参考校准的规定执行。本案中，原告诉称其管理等级为二级，具有三级资质，这是不符合实际情况的。原告没有为业主提供以上内容的服务。小区的卫生长期脏乱差，垃圾成堆，楼梯、走道卫生没有物业公司的清扫，臭气冲天，严重影响了业主的正常生活。小区的安全防护极差，外来人员出入没有登记、监管，致使小区发生了多起摩托车等财务被盗的违法犯罪案件，原告根本没有为业主提供治安秩序方面的服务，业主的财务被盗，原告也未能作出合理的处理和补偿。小区的绿化养护环境工作极为差劲，到处莽草丛生、绿化带从未修理养护，原告没有为业主提供小区绿化环境方面的服务工作。小区的房产、公共部分如化粪池长期无人清理。臭气冲天，无奈由业主自筹资金清理。楼房公共排水系统，长期不畅通，经常堵塞，楼顶、外墙渗透，但原告从来未进行维修养护服务工作。鉴于以上事实，根据公平等价有偿、诚实信用原则，按照民法通则第一百零六条，合同法第一百零七条和物业管理条例第三十六条的规定，原告不提供物业服务，业主有权不支付等价物业管理费。三、原告主张的物业管理收费标准违法。根据《物业管理条例》第四十条和《海南省物业服务管理收费管理办法》第2、6、7、8、9条的规定，普通住宅的物业管理收费实行政府指导价，指导价由省物价局、省住房和城乡建设厅制定。按2011年、2014年的政府指导基准价为：三级物业公司、多层（9层以下）无电梯的楼房，0.60元/平方米，可以上下浮动20%，由业主与物业公司商定。本案中，金碧花园小区的业主与建设单位原定的物业管理收费为0.50元/平方米，是符合政府规定的指导价。而原告主张按0.96元/平方米收取管理费违法。原告主张的依据是五指山市物价局的批复。按法律规定，县级物价部门无权制定物业收费指导价，只有对物管收费的监管权和备案权。五指山市物价局的批复，是越权行为，是违法的无效的行政行为。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，各方向本院提交如下证据：
一、原告提交的证据：
1、三合一营业执照、法定代表人身份证明、身份证、授权委托书及物业服务企业资质证书，证明原告信息及具备物业服务资质；
2、由澜湖物业变为华顺物业的工商变更登记，证明原告身份经工商局变更登记由澜湖物业变为华顺物业；
3、与业主委员会签订的物业管理合同，证明原澜湖物业（现华顺物业）于2013年2月1日开始为被告居住小区提供物业服务；
4、物业管理备案证书及物业费备案批复，经相关部门批准，被告居住小区按0.96元/平方米/月收取物业费；
5、物业备案表，证明原告入驻涉案小区经五指山市房管局备案同意，符合相关法律规定，由此证实原告与业主委员会签订物业合同合法有效；
6、照片，证明涉案小区是由五指山市住房保障与房产管理局根据市委市政府的要求选聘原告进驻该小区提供物业服务。
二、被告提交的证据：
1、照片16张，证明涉案小区卫生脏乱差，垃圾成堆，原告没有为业主提供清洁卫生方面的服务；
2、业主财物被盗的事实证明证明涉案小区出现了多起业主财务被盗案件，治安环境差，原告没有为业主提供人事财产安全方面的服务；
3、照片24张，证明涉案小区绿化极差，茅草丛生，原告没有为业主提供绿化环境方面的服务；
4、照片8张和业主因公共排水系统长期堵塞，楼顶、外墙渗漏，已给业主造成的财产损失清单，证明涉案小区的房屋公共部分如化粪池、楼顶、外墙等长期存在问题得不到解决，原告没有为业主提供房屋维护方面的工作；
5、金碧花园老师公寓购房协议书，证明建设单位与业主约定涉案小区物业收费为0.5元/平方米；
6、证明书，证明业主委员会的成立不合法，业主不知情、不认可。
第三人未到庭，无法进行质证，亦未提交证据。
经庭审质证，被告对原告证据1真实性无异议，对合法性关联性有异议，原告公司虽然经过备案，但该公司实际上没有达到相应的资质及水平。对证据2无异议。对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，签订合同的业主委员会及业主委员会主任均未经业主公开选举，该合同不能约束被告。对证据4的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，物价局无权制定物业费收费标准，该文件不能作为收费依据。对证据5、6真实性、合法性、关联性均有异议，业主委员会应由全体业主选举产生，不是经房管局决定，业主委员会成立的材料是虚假的，没有经过业主签名同意。
被告对原告提交证据1的真实性和证明内容均有异议，仅凭该照片无法体现是金碧花园小区。即使是该小区，但通过该照片可知，2013年时道路脏乱差的原因是由于小区内正在进行房屋施工及相应的设施改造，不能以正在施工期间产生的环境污染来确认物业公司没有尽到相应的服务。同时，照片后面所附说明指出小区噪音多，道路设施没完善，但噪音不是物业公司可以管理的，而道路在2013年2月1日原告接手时，该小区的道路就是不完善的，接手后，虽然大部分业主没有缴纳物业费，但原告仍然进行了相应的设施改善。至于道路、公共设施，不是物业公司服务范围内，应是使用专项维修基金进行建设的，但该小区没有专项维修基金，该维修费用不应由原告承担。
对证据2中的两份原件的真实性无异议，对证明内容、关联性有异议，另外一份是复议件，不能作为证据使用。我们接手时，小区就不是封闭的，原告履行对小区的安保职责，但不对业主家里的财物承担任何的安保义务，不能以业主家里被盗就称小区物业没有承担相应的安保责任。
对证据3的真实性和证明内容均有异议，该照片体现不出该小区的具体位置以及拍摄地点，不能证实是在涉诉的小区拍摄的。在照片中，包括本案争议之外的小区位置，小区的绿化需要定时清理和服务，但并不代表物业公司应当随时保持绿化的完整，因为该小区存在二期工程施工，导致部分绿化不能及时清理，是合乎情理的。
对证据4的真实性和证明内容均有异议。该组照片体现了B302和B202向一楼排污水造成B102室内渗水，该问题的产生是由于一楼业主私建、乱建，擅自改动房屋内部结构，将厨房改到阳台，造成排水不畅所引起的。物业公司已经督促相关业主改正，但物业公司不是强制部门，无权强制要求业主拆除，原告已向相关的房产部门反映情况，但该业主置之不理，由于业主违章乱建导致堵塞，应当由业主负责，不由物业公司承担责任。
对证据5的真实性和证明内容均有异议，该购房协议签订时间的时间为2008年9月6日，不能要求2013年时仍然按照2008年0.5元的标准执行，该协议书的签订方为教育局和本案被告，没有物业公司，从合同的相对性来讲，不能以该合同约束原告。该小区2008年没有物业公司，业主也没有缴纳过物业费。对证据6的真实性和证明内容有异议。该份证据属于证人证言，根据法律规定，证人证言应当当庭接受相关的质询，否则不能作为证据使用。如果小区的全体业主对物业公司进驻的合法性、服务内容有异议，完全可以向相关物业管理部门反映，由相关的物业部门责令物业公司整改或撤出小区。自2013年到起诉时止，没有任何业主向物业管理部门，要求物业公司撤出或者整改。而在起诉后对业主委员会的合法性提出质疑。在业主委员会和原告签订合同后，有80余户的业主向我公司缴纳了物业费。由此可见，业主对原告提供物业服务是知情和同意的。
根据原、被告的质证意见，结合全案证据及庭审情况，本院对证据做如下认定：
对原告证据1、2、4真实性本院予以认定。证据3加盖有澜湖物业及第三人业主委员会的公章，并与原件核对一致，对其真实性本院予以认定。证据5中有两份通知加盖有五指山市住房保障与房产管理局的公章，证据6系房产管理部门对涉案小区业主委员会及委员名单，物业公司入驻进行的公示，证据5、6之间可以相互印证，对证据5中加盖公章的两份及证据6本院予以认定，对证据5中未加盖公章也无法体现已在涉案小区张贴了该通知，对其真实性本院不予认定。
被告证据1中有部分照片仅为垃圾特写，无参照物，无法表明照片拍摄地点，对该部分照片关联性本院不予认定，其他照片的真实性、关联性本院予以认定。证据2中陆圣洲的受案回执及2016年11月22日的证明有原件，对其真实性本院予以认定，但被告无证据证明公安机关受理的陆圣洲的摩托车盗窃案发生于涉案小区，也无证据证明陆圣洲系涉案小区业主，对该份材料的证明内容本院不予认定。宋小书的受案回执无原件，对其真实性不予认定。对于证据3，庭审中被告陈述该组证据为35张照片，但被告实际仅提供24张照片。该组照片均有参照物及位置说明，对其真实性、关联性予以认定。证据4被告对其真实性有异议，但又表示照片中所注明房屋确实存在漏水等问题，因此对该组证据中的照片真实性予以认定，2016年11月10日收款收据加盖公章，对其真实性予以认定，但无法体现该笔消费是因物业公司管理不善导致，对其关联性本院不予认定，2016年11月14日手写收据无法体现疏通下水的地点，也无法证明签名者的身份，对该份证据的关联性本院不予认可。证据5加盖有五指山市教育与科学技术局公章，对其真实性本院予以认定。证据6系证人证言，证人未到庭作证，对其真实性本院不予认定。
经审理查明，被告购买了五指山市金碧花园小区3栋202房，该房屋所在楼房共六层，无电梯。2013年2月1日前被告已接收涉案房产。2013年1月28日，五指山市住房保障与房产管理局在涉案小区张贴公告，告知各业主：该局已选聘”五指山澜湖物业服务有限公司”（以下简称澜湖物业）进入小区进行标准化管理，提供物业管理服务。2013年5月4日，澜湖物业与五指山金碧花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定管理区域房屋建筑面积为25358.4平方米，总套数为216套；物业服务等级为2级，物业管理服务综合费为1.02元/平方米/月，自2013年2月1日起开始收取；对无故不缴、交物业管理服务费用的业主从欠费之日起收取每日3‰的滞纳金，并可依法采取其他催缴措施；合同期限为2013年2月1日起至2016年2月1日止等等。同时还对管理服务的基本要求、项目及标准进行了明确约定。2013年5月9日，五指山市住房保障与房产管理局对澜湖物业进驻涉案小区进行物业服务予以备案，并于同日颁发物业管理备案证书[编号（2013）五住房物业备字第03号]。2013年5月30日，五指山市物价局以五价[2013]19号文批复同意澜湖物业按0.96元/平方米/月进行收费。2013年5月10日，澜湖物业更名为华顺物业，即本案原告，该公司具备3级物业管理资质。原告进驻涉案小区后，其服务未能达到二级管理服务水平，而被告也从未向原告支付过物业管理费。
另查明，根据琼价费管[2011]155《关于印发海南省普通住宅物业服务分等收费标准的通知》（以下简称琼价费管[2011]155号）及琼价费管[2014]487《关于印发<海南省普通住宅物业服务等级参考标准>和<海南省普通住宅物业服务收费政府指导价标准>的通知》（以下简称琼价费管[2014]487号）的规定：2013年1月1日至2016年10月31日二级不带电梯多层（九层以下含九层）物业管理费收费指导价均为0.80元/平方米/月，三级不带电梯多层（九层以下含九层）物业管理费收费指导价均为0.6元/平方米/月，该价格可上下浮动20%。同时，琼价费管[2011]155号第一条规定”物业服务收费标准确定。海南省普通住宅物业服务分等收费标准书政府指导价，由物业服务企业与业主依据分等收费标准基准价及浮动幅度，遵循合理、公开，质价相符的原则协商确定具体收费标准。成立业主大会的，由物业服务企业与业主委员会根据物业服务内容、服务等级，在相应的指导价范围内商定物业服务具体收费标准。未成立业主大会的，物业服务企业应当召开业主（使用人）会议集体商议，其收费标准不得高于政府指导价的基准价标准。”
本院争议焦点是：一、关于原告与第三人业主委员会签订的《物业管理服务合同》的效力问题；二、关于收费标准及数额问题；三、关于滞纳金问题。
一、关于原告与第三人业主委员会签订的《物业管理服务合同》的效力问题。被告认为第三人业主委员会成立程序违法，以其名义签订的合同为无效合同，被告本人并未与原告签订物业合同，原告与第三人之间的合同不能约束被告。但原告作为物业公司不负责也未参与涉案小区业主委员会的组建工作，业主委员会成立是否合法，原告并不知情，签订合同时原告也没有义务审查业主委员会组建程序是否规范合法，并且无论其成立程序如何均不能影响合同效力，也不能因此损害合同相对人即原告的合法权益。业主委员会以其公章对外履行职能，原告与第三人签订的《物业管理服务合同》有业主委员会的公章，以及业主委员会主任的签名，原告有理由相信业主委员会是具有资质的主体，并且原告进驻驻涉案小区经过相关部门审批及备案，该合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，应予履行。被告还提出，由五指山市住房保障与房产管理局选聘的物业管理公司不合法。涉案房产是集资建设，其性质属于经济适用房。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。由此可以看出，经济适用房的建设单位为县级以上人民政府。本市经济适用房由五指山市住房保障与房产管理局管理相关事宜。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”综上，对于被告提出第三人业主委员会与原告签订的合同属于无效合同以及五指山市住房保障与房产管理局选聘物业公司无效的辩驳意见，本院不予采纳。
二、关于收费标准及数额问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”虽原告无证据证明其已向被告进行了书面催收，但时至今日被告仍未缴纳物业费用，原告有权起诉要求被告支付。本案中，原告诉请的物业费为0.96元/平方米/月，被告系五指山市金碧花园小区3栋202房业主，该房屋所在楼房共六层，无电梯。根据琼价费管[2011]155《关于印发海南省普通住宅物业服务分等收费标准的通知》（以下简称琼价费管[2011]155号）及琼价费管[2014]487《关于印发<海南省普通住宅物业服务等级参考标准>和<海南省普通住宅物业服务收费政府指导价标准>的通知》（以下简称琼价费管[2014]487号）的规定：2013年1月1日至2016年10月31日二级不带电梯多层（九层以下含九层）物业管理费收费指导价均为0.80元/平方米/月，三级不带电梯多层（九层以下含九层）物业管理费收费指导价均为0.6元/平方米/月。在《物业管理服务合同》中双方约定的物业服务等级为二级，但结合本案证据及实际，原告提供的物业服务未能达到二级水平，本院认为按照三级标准支付为宜，因此对于原告起诉的超过0.6元/平方米/月的部分，本院不予支持。根据《物业管理服务合同》约定，物业费起收日期为2013年2月1日，2013年2月1日开始拖欠物业管理费，因此被告自2013年2月至2016年10月，被告共拖欠45个月的物业管理费，原告诉请要求被告支付45个月的物业管理费，本院予以支持。关于房屋面积问题，原告认为，根据《物业管理服务合同》及《物业服务公司（企业）备案表》的核定内容，原告管理区域房屋建筑面积为25358.4平方米，总套数为216套，因此每户的建筑面积为25358.4平方米÷216套=117.4平方米。被告对该面积有异议，其购房合同中未注明房屋面积，被告也无法提交其他证据证明其房屋面积，经本院释明，被告明确表示其不申请对房屋面积进行测量。因此，被告应承担举证不能的不利后果，房屋面积应按照117.4平方米计算。根据上述标准及被告的房屋面积，被告应缴纳的物业管理费为：117.4平方米×0.6元/平方米/月×45月=3169.80元，原告起诉要求被告支付物业费5071.6元，对于其中超过3169.80元的部分本院不予支持。
三、关于滞纳金问题。本案原告要求被告按照《物业管理服务合同》第二条第8项的约定，按照日3‰的标准向其支付滞纳金。本案中，原告客观上未能提供符合合同约定等级的物业服务，存在违约，但被告从未缴纳物业费也存在违约，并且其未缴纳物业费也是原告未能提供符合标准的物业服务的原因之一，因此原、被告均应承担相应的违约责任。原告应降低相应的收费标准，同时，按照合同中约定的标准支付滞纳金的前提是原告应全面履行合同义务，现原告履行义务未能达到合同约定标准，所以不应按照原合同约定支付滞纳金。对于被告来说其最主要的合同义务就是缴纳相应的物业管理费用，但其从未履行该义务，应对原告损失进行适当赔偿，根据前文所述，被告应向原告支付的物业费为3169.80元，应以该数额为本金按照中国人民银行一年期流动性资金贷款利率向原告支付利息，由于原告无证据证明其在起诉前曾向被告催收过物业费，因此利息从原告起诉之日即2016年10月25日起计算至上述款项全部付清之日止。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定判决如下：
一、被告吴丹倩于本判决生效之日起十日内向原告五指山华顺物业管理有限公司支付物业管理费3169.80元及利息，利息按中国人民银行一年期流动性资金贷款利率自2016年10月25日起计算至上述款项付清之日止；
如不按判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付履行期间的债务利息。
二、驳回原告五指山华顺物业管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费25元，由被告吴丹倩负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员帅英
二〇一六年十二月十三日
书记员赖思琴
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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第二审人民法院对不服第一审判决的上诉、抗诉案件，经过审理后，应当按照下列情形分别处理：
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