吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)吉2401民初3128号
原告：黄玉琴，女，户籍地为延吉市。
委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。
被告：延边恒宇房地产开发有限公司，住所地为延吉市。
法定代表人：苗颖坤，该公司总经理。
委托代理人：周来，该公司副总经理。
委托代理人：麻百平，该公司法律顾问。
第三人：王晓，男，现住延吉市。
委托代理人：赵升俊，吉林阿里郎律师事务所律师。
第三人：李秀花，女，户籍地为延吉市。
第三人：杨庚安，男，户籍地为延吉市。
委托代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。
第三人：延边威远实业有限公司，住所地为延吉市。
法定代表人：蔡国君，该公司总经理。
委托代理人：刘国乾，吉林阿里郎律师事务所律师。
原告黄玉琴与被告延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）、第三人王晓、第三人李秀花、第三人杨庚安、第三人延边威远实业有限公司（威远实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理，2016年7月20日、2016年8月30日、2017年4月5日、2017年6月29日组成合议庭公开开庭进行了审理，黄玉琴及其委托代理人胥志强及恒宇公司委托代理人麻百平、第三人王晓的委托代理人赵升俊、第三人李秀花、第三人杨庚安的委托代理人王德源、第三人威远实业公司的委托代理人刘国乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄玉琴诉称：2010年11月15日，黄玉琴与恒宇公司、李秀花签订房屋转让协议，约定李秀花将从恒宇公司购买取得的位于延吉市房屋出售给黄玉琴，价格11.8万元，黄玉琴当日向李秀花交付房款。2014年11月11日，黄玉琴陆续交付该房屋的各项税费。2015年9月，准备装修时发现该房屋已有人正在装修才得知2009年12月2日恒宇公司又将房屋抵押给杨庚安。经黄玉琴向恒宇公司及杨庚安主张权利未果，诉至法院要求确认黄玉琴与恒宇公司签订的房屋买卖合同有效，并确认房屋产权人为黄玉琴；要求排除妨害，要求杨庚安返还黄玉琴非法占用的诉争房屋。庭审中，黄玉琴变更诉讼请求，要求确认黄玉琴与恒宇公司签订的房屋买卖合同有效，并要求恒宇公司继续履行合同。
恒宇公司辩称：黄玉琴与恒宇公司双方房屋买卖合同是双方真实意思表示，由恒宇公司将诉争房屋卖给李秀花，李秀花又转让给黄玉琴，恒宇公司办理了变更登记手续，该房屋买卖合同有效。关于排除妨害，恒宇公司从未办理过备案登记手续，而是王晓通过房产局的许娟娟在房产局不清楚怎么办理的登记备案，该备案手续不是预告登记备案，而是售房的一般登记，恒宇公司从未出示过公章，该备案手续恒宇公司庭后进行核实，王晓靠挂恒宇公司开发建设的华府家园一房多买案很多，对本案的房屋买卖合同关系，恒宇公司支持黄玉琴的诉讼请求。
王晓述称：由于恒宇公司与王晓是靠挂关系，当时恒宇公司向王晓提供了盖有恒宇公司公章的空白商品房买卖合同和收款收据，本案杨庚安的房屋买卖合同和收据是王晓出具的，该合同是真实的房屋买卖合同，但是房价是3200元，而黄玉琴是2158元，所以黄玉琴与恒宇公司签订的合同不是真正的房屋买卖合同，应视为借贷关系。还有黄玉琴的合同也是王晓出具的，所以王晓表示向黄玉琴支付该笔借款及利息。
李秀花述称：2010年李秀花在王晓的会计处购买房屋，将房款10万元交给了孙会计，过一阵后，我将涉案房屋卖给了黄玉琴，并到孙会计处更名过户，李秀花与黄玉琴之间是真实的房屋买卖关系。
杨庚安述称：杨庚安与王晓之间的房屋买卖合同是真实的买卖合同，房款是现金一次性交付的，共计148288元。2009年11月27日在房产局登记备案手续，先于黄玉琴签订买卖合同，房屋钥匙于2013年年底王晓给了杨庚安，2015年杨庚安开始装修房屋。
威远实业公司述称：华府家园综合楼单元号房屋是延边恒宇房地产开发有限公司顶账给威远实业公司的工程款的房屋之一。
经审理查明：2007年7月8日，恒宇公司与延边威远实业有限公司签订联合建房协议书，约定双方联合开发建设华府家园，由延边威远实业有限公司对华府家园工程进行施工，约定开工日期为2007年9月10日，约定竣工日期为2008年9月10日，开工延期交工日期顺延。所有工程款均用房屋冲抵，约15000平方米，住宅房价每平方米2100元，楼层定位西楼层至层全部住宅，面积约平方米，东楼西半部分层至层，面积约平方米，西楼最东侧门市房层，约2800平方米，门市房价格为层每平方米4000元，地下室每平方米2000元。
2008年10月17日，王晓与恒宇公司签订靠挂开发建设合同，约定王晓靠挂恒宇公司开发建设华府家园，开发项目的全部投资均由王晓负责并承担，开发的全部产权均归王晓所有，销售和工程往来支付均由王晓负责，由此发生的一切产权及销售纠纷均由王晓自行负责并承担，因此发生的一切债权债务均由王晓承担。恒宇公司对工程验收和决算监督管理。开发建设期间，蔡满银负责为华府家园综合楼项目中砌砖、抹灰工程进行施工。
2009年11月27日，恒宇公司与杨庚安签订商品房买卖合同，约定由杨庚安购买位于延吉市的房屋，房屋每平方为3200元，合同约定房屋价款为148288元，并由恒宇公司向杨庚安出具一份收据。
2010年6月28日，恒宇公司与李秀花就诉争房屋签订商品房买卖合同，双方约定价款为10万元，并由恒宇公司向李秀花出具一份收据。
2010年11月15日，李秀花将诉争房屋以11.8万元的价格出售给黄玉琴，黄玉琴交付房款后，黄玉琴与李秀花到恒宇公司办理合同更名手续，在恒宇公司与李秀花签订的商品房买卖合同空白处注明“此合同变更为：黄玉琴”，“同意变更：李秀花”，并由李秀花与黄玉琴予以签字。
2014年11月11日，黄玉琴向恒宇公司交付房屋面积补差款及电费等相关费用，并交纳了诉争房屋的维修基金及物业管理费用，同时从售楼处姜红延处取得房屋钥匙。
认定上述事实的证据有：黄玉琴身份证复印件一份、商品房买卖合同、收据两份、延吉市物业中心发票一份、物业费收据三份、姜红延的证明一份，2015年6月17日情况说明一份、2009年11月27日房屋买卖合同及收据各一份、靠挂开发建设协议书、联合建房协议书以及双方当事人的出庭陈述。
本院认为，关于商品房买卖合同的效力问题。恒宇公司与杨庚安于2009年11月27日签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效。
李秀花于2010年11月15日将诉争房屋出售给黄玉琴，黄玉琴已履行交付房款的义务，且李秀花与黄玉琴共同到恒宇公司办理更名手续，并在合同中写明“此合同变更为：黄玉琴”，“同意变更：李秀花”，故能够认定黄玉琴与恒宇公司、李秀花就诉争房屋达成的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同亦合法有效。
关于能否继续履行房屋买卖合同的问题。合同生效后，黄玉琴与杨庚安均有权要求恒宇公司按合同约定交付房屋，但恒宇公司继续履行合同义务的合同相对人，应根据合同的签订及履行情况、房屋及其钥匙的交付、占有使用等情况综合认定。本案中，黄玉琴从李秀花处购买房屋并到恒宇公司办理变更手续，虽然杨庚安签订合同在先，但客观上黄玉琴基于房屋买卖合同关系交付房屋面积补差款、电费、物业维修基金、物业费等义务在先，且黄玉琴取得钥匙亦在先，应视为房屋已实际交付，故黄玉琴按照合同约定要求恒宇公司继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。关于杨庚安提出其就已办理备案登记的主张，本院认为，备案登记不等同于预告登记，不产生具有登记请求权的物权效力，不享有排他全，杨庚安要求按照约定继续履行合同的主张已无法实现，只能采取其他救济方式解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
确认原告黄玉琴与被告延边恒宇房地产开发有限公司于2010年11月15日签订的商品房买卖合同有效，并继续履行合同义务。
案件受理费2394元（原告已预交2394元），由被告延边恒宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 尹永杰
人民陪审员 车钟中
人民陪审员 金明善
二〇一七年六月三十日
书 记 员 金荣林