内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)内01民终734号
上诉人（原审被告）：李俊生，男，1976年9月27日出生，汉族，呼和浩特市立久商贸有限公司董事长，现住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：高建军，内蒙古盛乐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩国梅，内蒙古盛乐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王慧君，男，1977年4月22日出生，汉族，呼和浩特市国税局干部，现住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：陈少辉，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李秀，女，1979年8月28日出生，汉族，恒泰证券公司员工，现住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：陈少辉，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。
原审被告罗虎平，男，1976年6月7日出生，汉族，个体工商户，现住呼和浩特市。
上诉人李俊生因与被上诉人王慧君、李秀、原审被告罗虎平排除妨害纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院(2015)赛民初字第02849号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李俊生的委托诉讼代理人高建军，被上诉人王慧君、李秀共同委托诉讼代理人陈少辉到庭参加诉讼，原审被告罗虎平经传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
李俊生上诉请求：撤销一审判决，查明事实，依法改判。事实与理由：一审法院认定事实有误。本案王慧君、李秀与原房屋所有权人梅军恶意串通，以抢先取得诉争房屋所有权的合法形式掩盖其非法目的，属于法律规定的无效行为。在庭审中，王慧君、李秀承认其是在取得房屋所有权证之后，才去所购房看房并要求李俊生腾房的。从王慧君、李秀的行为可以推断：1、王慧君、李秀并非真正买房。2王慧君、李秀明知房屋已出售。按照常规买房，首先需要确认卖主是否是房屋所有权人，是否有房屋所有权证。而本案王慧君、李秀根本就没有进行这一步的工作，因为卖主根本拿不出房屋产权证，梅军早在2013年8月16日将本案诉争房产卖给了李俊生并将房屋产权证一并交给李俊生。王慧君、李秀是2014年9月29日办理的房屋过户手续。此时梅军手里根本没有房屋产权证。第二步必须要去所购房产处看看，确定房屋的结构及目前房屋的状况。而本案王慧君、李秀也根本没有进行这一步的工作。故一审法院根本未查明本案的事实，只是机械的认为，房屋产权证就是房屋产权的证明，却不管房屋产权证的来源是否合法。因此，一审法院认定事实是完全错误的。一审法院适用法律错误，根据法律规定，梅军与王慧君、李秀的房屋买卖行为应认定为无效行为。王慧君、李秀取得房屋产权证的行为也是违法的。故一审法院依据《物权法》的相关规定作出判决是错误的。
王慧君、李秀答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。李俊生没有证据证明其主张，王慧君、李秀不是从李俊生手中买的房屋，李俊生与本案房屋没有直接关系，其上诉请求应依法驳回。王慧君、李秀是本案房屋的所有权人。
原审被告罗虎平未出庭陈述，也未提交书面答辩意见。
李俊生向一审法院起诉请求：依法判令李俊生、罗虎平立即腾退王慧君、李秀位于赛罕区乌兰察布东路农委大院内蒙古社联4号楼1层5单元1号的房屋。
一审法院认定事实：经依法核实，案外人华琨、郝海燕于2014年1月20日取得呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路农委大院内蒙古社联4号楼1层5单元1号房屋的所有权证书（房屋产权证号为：呼房权证赛罕区字第XX**号；呼房权证赛罕区字第XX**号）。2014年9月28日，王慧君、李秀与华琨、郝海燕签订房地产买卖契约，约定将呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路农委大院内蒙古社联4号楼1层5单元1号房屋以300000元卖给王慧君、李秀。2014年9月29日，王慧君、李秀取得呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路农委大院内蒙古社联4号楼1层5单元1号房屋的房屋所有权证书（房屋所有权证号为：呼房权证赛罕区字第XX**号，呼房权证赛罕区字第XX**号）。现李俊生、罗虎平在该房屋内居住。另查明，2013年8月16日，呼和浩特市立久商贸有限公司（以下简称立久商贸）与梅军签订借款协议，约定梅军向立久商贸借款320000元，梅军用位于农委大院内蒙古社联4号楼1层5单元1号房屋作为抵押物，借款期限为1个月，自2013年8月16日至2013年9月15日。如梅军借款期满不能按时归还借款，立久商贸可全权处置梅军所提供的借款抵押物品。该房屋并未办理抵押登记。
一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。王慧君、李秀所提供的办理房屋所有权证书手续确实、充分，华琨、郝海燕在取得房屋所有权的前提下将房屋出售王慧君、李秀并为其办理过户手续，该行为合法有效，且王慧君、李秀已经领取房屋所有权证书，至此，王慧君、李秀是赛罕区乌兰察布东路农委大院内蒙古社联4号楼1层5单元1号房屋的所有权人，其对该房屋具有占有、使用、收益、处分的权利，其对李俊生行使排除妨害的权利于法有据，该院予以支持。李俊生称案外人梅军向其借款并以本案诉争房屋作抵押，但并未办理抵押登记手续，故李俊生与梅军的买卖合同的债权不能对抗王慧君、李秀对该房屋的所有权。梅军亦没有为李俊生办理该房屋的房屋所有权证书，李俊生并非该房屋的所有权人，故李俊生、罗虎平应当腾退赛罕区乌兰察布东路农委大院内蒙古社联4号楼1层5单元1号房屋。综上，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十九条之规定，判决如下：被告李俊生、罗虎平于本判决生效之日起十五日内搬离原告王慧君、李秀所有的赛罕区乌兰察布东路农委大院内蒙古社联4号楼1层5单元1号房屋（房屋所有权证号为：呼房权证赛罕区字第XX**号，呼房权证赛罕区字第XX**号）。案件受理费已减半收取100元，由被告李俊生、罗虎平负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。
本院认为，本案争议焦点是王慧君、李秀主张排除妨害是否有法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。梅军将属于自己所有的房屋出售于案外人华琨、郝海燕夫妻，华琨、郝海燕经房屋管理部门登记,依法取得房屋所有权证后将诉争房屋出售给李秀、王慧君，且办理了房屋过户手续，王慧君、李秀取得了房屋所有权证。华琨、郝海燕与王慧君、李秀签订的《房地产买卖协议》经（2015）赛民初字第03524号和（2016）内01民终2196号民事判决，确认不属于无效情形，故该买卖行为合法有效。虽然上诉人李俊生认为王慧君、李秀在购买房屋时，按常规应当去看房，在了解房屋的基本情况后才可能决定是否购买，但李俊生提供的证据不足以证明王慧君、李秀与梅军买卖房屋的行为系恶意串通且损害李俊生的利益。故李俊生认为梅军与王慧君、李秀房屋买卖行为无效，本院不予支持。根据相关法律的规定，诉争的房屋所有权人登记为王慧君、李秀，王慧君、李秀对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，王慧君、李秀要求实际占有人罗虎平、李俊生排除妨害，符合法律规定，应予支持。另外李俊生与梅军之间因借款抵押转变为买卖合同关系，其对诉争房屋享有的权利系债权，王慧君、李秀对诉争房屋享有的权利系物权，根据物权优先于债权的原则，依法应当优先保护王慧君、李秀的合法权利。
综上所述，上诉人李俊生的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李俊生承担。
本判决为终审判决。
审判长 贾慧芳
审判员 郭籽良
审判员 徐晓凡
二〇一六年十一月八日
书记员 韩 晶