北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终2603号
上诉人（原审被告）：北京市德大建筑装饰材料有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街甲230号。
法定代表人：杨利银，总经理。
委托诉讼代理人：李志安，男，1959年3月11日出生，北京市德大建筑装饰材料有限公司经理，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：杨俊利，北京市国睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京建机资产经营有限公司，住所地北京市朝阳区管庄西院。
法定代表人：焦莉，经理。
委托诉讼代理人：李磊，北京市华洋律师事务所律师。
上诉人北京市德大建筑装饰材料有限公司因与被上诉人北京建机资产经营有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初30267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
北京市德大建筑装饰材料有限公司（下称德大公司）上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判我方无需腾退案涉地下室。事实和理由：我方与北京建机资产经营有限公司（下称建机公司）就承租北京市丰台区开阳里六区14号楼地下室房屋签订的租赁协议不是简单的建立承租关系。我公司的股东是北京玛钢厂的改制分流职工，为帮助分流职工经营、发展，北京玛钢厂将案涉房屋租赁给我方，还将部分资产设备及产品交给我方，共同用于抵偿分流职工工龄补偿费用，同时作为当时分流职工改制的政策之一，承诺案涉房屋优先长期、低价出租给我方。虽然案涉房屋所有权人原北京玛钢厂经过不断改制最终资产现归属建机公司，但建机公司应当遵守原企业改制所确立的职工分流保障政策，即使合同到期，也应继续出租给我方使用。一审法院仅依据双方现每年一签的房屋租赁协议，合同到期没有续签就简单判令合同终止，我方返还案涉房屋，没有考虑双方建立案涉房屋承租关系的历史渊源。案涉租赁合同涉及到的24号院南侧182平方米场地建机公司未在此次诉讼中要求一并收回，就是因为我方对案涉房屋有优先租赁权。综上，恳请二审法院查明事实、依法改判，维护我方合法权益。
建机公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求驳回德大公司的上诉请求，维持原判。一、虽然德大公司是改制成立的企业，但仍是独立法人，与我方互不隶属，是平等的民事主体关系，其应受合同法调整。二、最早的租赁合同于2006年到期后双方进行过续签，最后一份合同于2014年7月31日到期，但德大公司至今仍在使用，租金仍然是当初约定的标准，远远低于市场标准。我公司已经尽到了扶助义务，虽然改制时承诺优先长期、低价出租给德大公司，但长期并不是无限期。根据北京市和上级集团疏解整治要求，我们决定不再续签合同，按照相关法律规定，德大公司有义务腾退房屋。三、租赁合同中涉及24号院南侧182平方米场地不在此诉讼之列，是因为在租赁期间德大公司将原来房屋拆除并进行了重新建设，新建筑物超出了原来土地使用权的范围，目前正在准备相关材料以另行解决。
建机公司向一审法院起诉请求：１．判令德大公司立即将其承租的位于丰台区开阳里六区14号楼地下室（建筑面积480平方米）的房屋腾空后交给建机公司；２．判令德大公司支付自2014年8月1日起至房屋腾空交付之日止的房屋使用费（按每年8375元计算）。
一审法院认定事实如下：2013年8月1日，长城公司（甲方）与德大公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于丰台区右外西庄二街甲24号院南侧及开阳里六区14号楼地下室。其中，24号院南侧182平方米，地下室480平方米；租赁期限为一年，自2013年8月1日至2014年7月31日。期限届满后，如上述房屋仍存在，乙方有优先承租权，双方另行签署《房屋租赁协议》；年租金1.155万元。合同到期后，双方未续签合同。庭审中，双方一致确认地下室的租赁范围为地下室东半部分，西临华联超市。
另查，丰台区右外东三条38号楼（后该地址变更为丰台区开阳里六区14号楼）所有权人为北京玛钢厂。2000年6月2日，北京玛钢厂更名为北京北玛建筑装饰材料厂。2006年9月27日，北京北玛建筑装饰材料厂更名为北京北玛房屋租赁有限责任公司。2006年12月19日，北京北玛房屋租赁有限责任公司与长城公司合并，重组后保留长城公司。长城公司于2013年被北京建机资产经营有限公司吸收合并，于2014年11月3日被工商管理机构核准注销。
一审法院认为：长城公司被建机公司合并，故《房屋租赁合同》的权利义务应由建机公司承继。合同到期后，德大公司无权继续使用案涉房屋，故建机公司要求德大公司腾退房屋，于法有据，本院予以支持。德大公司在合同到期之后仍继续占用房屋，建机公司要求德大公司支付房屋使用费，于法有据，本院予以支持。费用标准本院参照租金予以酌定。
依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第一百零七条的规定，一审法院于2017年12月判决：一、北京市德大建筑装饰材料有限公司于本判决生效后十五日内腾退位于北京市丰台区开阳里六区14号楼的地下室（建筑面积480平方米），并返还北京建机资产经营有限公司；二、北京市德大建筑装饰材料有限公司于本判决生效后十五日内向北京建机资产经营有限公司支付房屋使用费（按照每年8735元的标准，自2014年8月1日起计算至北京市德大建筑装饰材料有限公司腾退位于北京市丰台区开阳里六区14号楼的地下室（建筑面积480平方米）之日止）。
本院查明的事实与一审一致。二审补充查明，双方于2001年6月22日首次签订租赁合同，2009年后双方每年续签，最后一份合同于2014年7月31日到期后未再续签。二审期间，德大公司提交以下证据：1.德大公司与长城公司于2013年8月1日签订的补充协议，双方就24号院南侧182平方米的房屋如遇拆迁事宜达成协议，欲证明长城公司曾承诺如遇拆迁，国家给予补偿，德大公司与长城公司按3:7比例分成。2.（2015）丰民初字第3591号民事判决书，“经审理查明”部分载明“审理过程中，长城公司向本院表示对于德大公司的出租行为无异议”，以证明长城公司认可德大公司的出租行为。建机公司认为该判决书涉及的是地上房屋，与本案地下室部分无关。庭审中，建机公司称其诉讼请求中地下室部分的房屋使用费是按照地下室面积占租赁合同总租赁面积的比例计算得来，即11500*480/(480+182)=8375元。
本院认为：长城公司与德大公司签订《房屋租赁合同》，双方之间成立租赁关系，租赁合同履行过程中，长城公司被建机公司合并，故《房屋租赁合同》的权利义务应由建机公司承继。租赁合同到期后，德大公司无权继续使用案涉房屋，故建机公司要求德大公司腾退房屋，于法有据，本院予以支持。德大公司在合同到期之后仍继续占用房屋，建机公司要求德大公司支付房屋使用费，理由正当，应予支持。德大公司上诉称本案不是普通的租赁合同关系，涉及到国企改制，改制时承诺长期使用租赁房屋。建机公司称长期使用，不等于无限期。经查，双方租赁合同约定有租赁期限，并没有长期租赁的约定，即使改制时有长期使用的承诺，至今也十余年，长期不代表无限期，德大公司也未能提交出租人允许其无限期使用租赁房屋的证据。因此，本院对德大公司的主张不予支持。
综上所述，德大公司的上诉请求依据不足，本院不予支持，但一审法院判决确认的房屋使用费标准书写有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，本院判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初30267号民事判决第一项；
二、变更北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初30267号民事判决第二项为：北京市德大建筑装饰材料有限公司于本判决生效之日起15日内按照每年8375元的标准向北京建机资产经营有限公司支付自2014年8月1日起至北京市德大建筑装饰材料有限公司腾退位于北京市丰台区开阳里六区14号楼的地下室（建筑面积480平方米）之日止的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费127元，由北京市德大建筑装饰材料有限公司负担（于本判决生效之日起15日内交至一审法院）；二审案件受理费70元，由北京市德大建筑装饰材料有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 王军华
审 判 员 曹 雪
二〇一八年四月二日
法官助理 黄 骏
书 记 员 孙国栋