广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2689号
上诉人（原审原告）：陈国媚，女，1965年4月4日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托诉讼代理人：冯钊和，广东泽荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭嘉欣，广东泽荣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：雷伟，男，1973年8月16日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。
委托诉讼代理人：吴海雄，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州心赢销服装有限公司，住所地广东省广州市越秀区中山四路178—186号三层部分、四层。
法定代表人：洪志勇。
原审第三人：钱柱，男，1970年7月11日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。
上诉人陈国媚、雷伟因与被上诉人广州心赢销服装有限公司（以下简称心赢销公司）、原审第三人钱柱房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈国媚上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判雷伟向陈国媚支付自2014年12月16日至判决确定之日所拖欠的租金及租赁税，现暂计至2016年3月份一审判决少计算租金172812元，租赁税9462元，合共182274元；3.心赢销公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：何秀芳与雷伟是心赢销公司的员工。2011年4月16日，心赢销公司委托员工何秀芳与陈国媚签订房屋租赁合同，由何秀芳承租涉案商铺用于经营心赢销公司之劲霸牌服装。合同签订后心赢销公司即进驻涉案租赁物展开经营。后因何秀芳工作调动，故心赢销公司要求将该合同承租人变更为雷伟。心赢销公司遂于2013年1月24日向陈国媚发出函件，明确委托雷伟代为签订房屋租赁合同，并承诺自愿对雷伟履行本案租赁合同的义务提供连带责任保证。2013年1月30日，陈国媚与何秀芳、雷伟、心赢销公司签订变更承租人协议，共同确认将承租人变更为雷伟。雷伟、心赢销公司自2014年12月16日开始无支付租金。经陈国媚多次追讨，雷伟、心赢销公司一直拒不支付。陈国媚认为，其与雷伟、心赢销公司之间的租赁合同合法有效，雷伟作为租赁合同中约定的承租人，依法负有支付租金及相应租赁税的合同义务。心赢销公司应为雷伟的债务承担连带清偿责任。一审错误判决雷伟、心赢销公司向陈国媚支付2014年12月至2015年12月期间的租金错误。请求二审法院依法予以纠正，维护陈国媚的合法权益。二审诉讼期间，陈国媚明确其要求的租金计付至判决生效之日止。
上诉人雷伟针对陈国媚的上诉二审辩称，陈国媚在一审诉讼期间变更了诉讼请求，要求雷伟、心赢销公司支付租金截止至2015年12月份，一审判决并不存在误判的情形，应驳回陈国媚的上诉请求。
被上诉人心赢销公司针对陈国媚的上诉二审辩称，一、心赢销公司不应承担连带责任。心赢销公司从未在2013年1月24日向陈国媚发出过函件，也未在2013年1月30日的变更承租人协议上盖章。心赢销公司申请对该函件及变更承租人协议的印章进行鉴定。有人既然能私自刻制“劲霸男装有限公司”公章，也能私自刻制心赢销公司公章。二、心赢销公司在一审、二审时没有收到法院开庭通知，使心赢销公司丧失诉讼权利，请求法院将此案发回重审。三、陈国媚在上诉状中所述与事实不符。陈国媚在上诉状中要求支付租金至判决生效之日起的租金，但陈国媚现在又在一审法院提起诉讼，称钱柱所租的3卡商铺已在2016年6月26日交还，要求支付3卡、4卡商铺自2016年1月1日至6月26日的占用费，是重复起诉。四、陈国媚在一审时要求支付至判决生效之日起的租金，但一审判决遗漏陈国媚诉讼请求，现陈国媚提出上诉，依民事诉讼法的规定，本案应发回重审。综上，请求二审法院发回重审。
上诉人雷伟上诉请求：撤销一审判决，驳回陈国媚的诉讼请求。事实和理由：一、雷伟与陈国媚之间的租赁合同早已解除。双方签订的合同明确约定，雷伟要求提前解除合同的，需提前60天通知陈国媚。因此，雷伟享有提前解除合同的权利。雷伟从2014年11月开始，已经多次通知陈国媚从2015年1月1日起解除合同，雷伟也于2015年1月15日通过EMS向陈国媚发送了关于要求接收房屋的函，书面通知陈国媚解除双方之间的租赁合同，陈国媚已经确认收到了该函件，雷伟也已经在2015年1月30日将商铺钥匙交还给陈国媚。因此双方的租赁关系最迟在2015年3月15日已经解除，陈国媚最多只能向雷伟收取租金至2015年3月15日。二、双方之间的租赁合同解除后，作为次承租人的第三人负有腾房义务，但其一直占有使用涉案3卡商铺，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，应由第三人向陈国媚支付3卡商铺的占有使用费，陈国媚应向第三人主张。三、涉案的3卡、4卡商铺，是完全相互独立的租赁物，有各自独立门面，各自可以独立使用、出租，互不关联，两卡商铺的产权证也是分开、完全独立的，租金也可以根据合同约定的建筑面积、单价单独计算出来。房屋租赁合同约定的是两个租赁物，实质上是两份租赁合同，只不过是因为出租人和承租人都相同，所以双方为了方便，将3卡、4卡商铺两个租赁物一起签订一份房屋租赁合同，但实质上仍是两份租赁合同。因此，退一步讲，即使陈国媚认为3卡商铺因转租给第三人，其不愿意接受，但对于4卡商铺雷伟已完全清空，完全符合交还给陈国媚的要求，陈国媚没有理由拒收。另外，从前述可知，雷伟先归还4卡商铺，完全不会损害陈国媚的利益，陈国媚也没有提供任何证据证明先单独交还4卡商铺会对其利益造成损害，因此其拒收该商铺于法无据。而且，雷伟也于2015年1月30日将4卡商铺的钥匙归还给陈国媚，因此，陈国媚自2015年1月30日开始已实际收回了4卡商铺，无权要求雷伟支付自此之后的租金。四、再退一步讲，假设雷伟因不能同时交还3卡、4卡商铺，行使单方解除权不能成立，构成违约，但陈国媚也应采取适当措施防止损失扩大，否则不得就扩大损失要求赔偿。本案中，陈国媚从2015年1月30日开始已实际收回4卡商铺，但在随后一年多时间里，其未采取任何措施（如重新招租、自用等）防止损失扩大，对损失扩大完全采取放任态度，因此，陈国媚无权要求雷伟继续支付4卡商铺从2015年1月30日以后的租金。一审对此认定有误。一审未查明陈国媚从2015年1月30日收回4卡商铺后，是否自用或已找到新的承租人收取租金，同时又要求雷伟支付租金，属双重获利。五、租赁税费31196.28元应由陈国媚承担。个人出租房屋税收的纳税义务人为房屋出租人即陈国媚。虽然双方在合同中约定“开发票所应付的全部税费应由乙方承担”，但出租人与承租人的约定并不能改变法定义务人。因此，陈国媚依法申报缴纳税款是其法定义务，其要求雷伟支付没有法律依据。退一步讲，假如上述约定有效，按惯例，均是在雷伟支付租金后陈国媚再开具发票。而本案租金因双方存在争议，是否应交付尚不确定，在没有司法确认雷伟需交付租金及雷伟实际交付之前，陈国媚不需开具发票、交纳税费，而陈国媚却提前开具发票，属扩大损失，应由其自行承担。六、雷伟曾向陈国媚交纳了合同保证金91258元，现双方合同已解除，陈国媚没有提出没收保证金的诉讼请求，法院也没有确认其可没收保证金，因此陈国媚应将保证金返还给雷伟抵扣应付租金。七、法院不应支持陈国媚要求支付违约金的诉讼请求。1.雷伟一直善意履行合同，在双方发生争议前，雷伟从未拖欠租金。雷伟不支付2014年12月16日后的租金是因为双方对合同解除存在不同理解，不存在拖欠租金的故意。2.根据我国《合同法》的精神，违约金性质是补偿性质，即违约金主要是用于补偿守约方损失。假如法院认为雷伟构成违约，陈国媚的损失也仅是利息损失，陈国媚无证据证实其有其他损失，一审按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍来计算违约金明显过高，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。八、2015年1月19日一审立案，陈国媚诉求是要求雷伟支付从2014年12月16日起至2016年4月15日止的租金及租赁税，陈国媚要求支付未来租金及租赁税本属无理，但因一审审理期间过长，任由陈国媚损失扩大，导致判决支持了陈国媚的全部诉讼请求，变相损害了雷伟合法权益，对雷伟不公平。
上诉人陈国媚针对雷伟的上诉二审辩称，1.雷伟与陈国媚的租赁合同不因为雷伟发出的函件而解除。根据合同约定，雷伟要求提前解除合同的，应当提前60天书面通知，陈国媚不退回保证金，雷伟应当向陈国媚支付相当于两个月的违约金。但是事实上，雷伟并未提前60天书面通知陈国媚，也没有向陈国媚支付两个月租金作为违约金，雷伟单方解除合同的条件未成就，不享有单方解除合同的权利。更重要的是，雷伟在向陈国媚发函后，并未向陈国媚完整交付租赁物，而是把租赁物继续交付给第三人经营。后来因为原审第三人拖欠雷伟的租金，雷伟也已经向一审法院提起诉讼。现一审法院对该案已经作出判决，并支持了雷伟在该案中的诉讼请求，足以证实雷伟的租赁期限至少截止至2015年12月，并一直收取租赁物产生的利益，即此前双方的租赁合同并未解除。由于陈国媚与雷伟的租赁合同是没有解除的，所以陈国媚要求雷伟支付租金是合法有据的。2.雷伟并没有把涉案4卡商铺交付给陈国媚，因为交付租赁物并不是通知这么简单，而是应当向陈国媚交付钥匙并就相关事宜进行交接，但是事实上陈国媚并没有收到4卡商铺的钥匙。双方签订的租赁合同是对3、4卡商铺共同进行的约定，所有的权利义务没有区分，统一适用于两卡商铺，即两卡商铺是同时出租，同时退租，租金也只是写出两卡商铺的总额，租金是一起收取的。事实上陈国媚在出租该两卡商铺的时候，两卡商铺是连通的并使用同一个水电表。只是由于雷伟为了出租方便才在上面砌墙。在雷伟要求解除合同的时候，陈国媚是要求雷伟恢复原状，把两卡商铺中间的墙去掉。两卡商铺如果需要返还，必须恢复原状整体同时返还。双方之所以在同一份合同中约定了两卡商铺的相关事宜，足以证明两卡商铺必须同时返还，不存在商铺可以单独返还的情况。3.如果雷伟可以向陈国媚完整返还租赁物，陈国媚仍未采取措施继续使用租赁物的，陈国媚应当对扩大的损失承担一定责任，但是事实上雷伟并没有向陈国媚完整返还，阻碍陈国媚对租赁物的使用，相关的损失应当由雷伟负担。4.双方签订的租赁合同中已经明确约定租赁税费应当由雷伟负担，陈国媚一直代为垫付该费用，应当由雷伟予以返还。5.陈国媚没收保证金有相关合同的约定，依据合同陈国媚是有权没收保证金，陈国媚从来没有表示过放弃该权利，雷伟主张要抵扣保证金的理由不成立。6.一审法院已经对违约金的利率进行了调整，陈国媚认为调整后的利率是合适的。7.一审法院审理案件是需要一定合理时间的，至于具体时间由一审法院按照具体事实来进行把握。雷伟质疑一审法院的公正性视为对司法权威的不尊重。综上，雷伟所有的上诉请求均不成立，请求二审法院驳回。
被上诉人心赢销公司二审期间未针对雷伟的上诉发表答辩意见。
原审第三人钱柱二审期间未发表答辩意见。
陈国媚于2015年1月19日向一审法院起诉请求：1.雷伟从2014年12月16日起至2016年4月15日止每月向陈国媚支付租金（其中从2014年12月16日起至2015年4月15日为每月54344元，从2015年4月16日起至2016年4月15日为每月57604元，暂计至起诉之日为108688元）；2.雷伟从2014年12月16日起至2016年4月15日止每月向陈国媚支付租赁税（其中2014年租赁税为每月1828.02元，2015年起租赁税为3154元，暂计至起诉之日为4982.02元）；3.雷伟按拖欠租金数额每日千分之一向陈国媚支付违约金；4.心赢销公司对上述债务承担连带清偿责任。
一审诉讼期间，陈国媚变更诉讼请求为：1.解除陈国媚与雷伟、心赢销公司关于中山市石岐区莲塘北路3号3-4卡商铺所签订的房屋租赁合同；2.雷伟从2014年12月16日起每月向陈国媚支付租金（其中从2014年12月16日起至2015年4月15日为每月54344元，从2015年4月16日起每月57604元），租金支付至2015年12月；3.雷伟向陈国媚支付从2014年12月16日起至2015年12月期间的租赁税31196.28元；4.雷伟按拖欠租金数额每日千分之一向陈国媚支付违约金，从2014年12月11日起分别计算至实际清偿之日止；5.心赢销公司对上述债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：心赢销公司成立于2010年5月27日，企业类型为有限责任公司（法人独资），法定代表人为洪志勇，经营范围为纺织品及针织品零售，服装零售批发，鞋零售批发，箱、包零售批发，工艺美术品零售，纺织品、针织品及原料批发，工艺品批发。何秀芳系心赢销公司的员工。陈国媚系位于中山市××××卡、4卡商铺的所有权人。心赢销公司经销劲霸牌男装系列产品，该司委托何秀芳向陈国媚承租前述3卡、4卡商铺并代为签订房屋租赁合同。2011年4月16日，陈国媚与何秀芳签订房屋租赁合同，约定由何秀芳承租陈国媚所有的前述3卡、4卡商铺，用于经销服装类产品，两卡商铺建筑面积共264.63平方米（其中3卡建筑面积109.36平方米，夹层面积38.54平方米，4卡建筑面积116.73平方米），租赁期限从2011年4月16日至2016年4月15日止，共5年；约定月租金标准为每平方建筑面积为195元，夹层每平方40元，每年递增6%，第一年每月租金为45629元，第二年每月租金为48366元，第三年每月租金为51268元，第四年每月租金为54344元，第五年每月租金为57604元，上述价款不含租赁税，开发票所应交付的全部税费由何秀芳负担；约定何秀芳按月支付租金，于每月10日前以转账方式向陈国媚支付当月租金；约定何秀芳应在本租赁合同签订的3日内，向陈国媚支付相当于两个月租金即91258元作为合同保证金；约定未经陈国媚书面同意，何秀芳不得将租赁房屋分租或转租给第三方。合同还约定，租赁期内，经双方协商一致并达成书面协议，可提前解除合同；若何秀芳拖欠月租金超过30天以上或拖欠各项费用达10000元以上，陈国媚有权提前解除合同。合同约定何秀芳的违约责任为：何秀芳如不能按约支付月租金或其他费用，应按拖欠租数额的每日千分之一支付违约金；租赁房屋移交后，在陈国媚无根本违约的情况下，何秀芳不得要求解除合同，如何秀芳要求提前解除合同的，应提前60天书面通知陈国媚，陈国媚不退还何秀芳所交付的保证金，且何秀芳需再向陈国媚支付相当于2个月租金的违约金。合同还约定，因何秀芳违约而由陈国媚解除租赁合同的，或者陈国媚无根本违约而何秀芳提前终止合同的，何秀芳应当及时清理并搬走办公设备、空调、货物等物品，并在收到解除合同通知的5日内将房屋连同装修返还给陈国媚，若何秀芳不按时返还，陈国媚有权对何秀芳承租的房屋采取停水停电、锁门、限制使用房屋等强制措施，由此产生的后果全部由何秀芳承担。
2013年1月24日，心赢销公司向陈国媚发出一份函件，载明：“我公司委托雷伟代为签订《房屋租赁合同》，承租你方位于广东省中山市石岐区莲塘北路3号3-4卡商铺。我公司自愿对雷伟履行合同义务提供连带责任保证”。2013年1月30日，陈国媚、何秀芳、雷伟分别作为甲方、乙方、丙方，共同订立变更承租人协议，陈国媚同意自2013年2月1日起，2011年4月16日签订的房屋租赁合同中的承租人变更为丙方雷伟；变更后，租赁期限、租金数额等合同其他条款均不变；丙方承诺遵守甲方与乙方于2011年4月16日签订的房屋租赁合同和本协议，负责按时向甲方交付租金，履行合同约定的义务。心赢销公司在前述变更承租人协议上面加盖公章予以确认。
此后，雷伟以心赢销公司的名义向陈国媚提出分租申请，申请将前述3卡商铺分租给其他品牌男装，用以缓解租金压力，承诺按原房屋租赁合同向陈国媚支付租金及相关费用，因转租发生的一切纠纷均由心赢销公司承担。陈国媚收到该份申请书，且同意心赢销公司将涉讼3卡商铺分租给第三人经营。2013年1月1日，雷伟委托其员工罗艳明与钱柱签订房屋租赁合同，将前述涉讼3卡商铺分租给钱柱使用，租赁期限为4年，从2013年1月1日至2016年12月31日止。合同约定2013年1月1日至2013年2月8日作为装修免租期，自2013年2月9日起开始支付租金，每月租金为20000元，每月8日前支付当月租金。合同还约定了其他权利义务事项。罗艳明、钱柱分别在合同尾部出租方委托人、承租方签名处签名予以确认，在出租方委托人处另加盖有“劲霸男装有限公司”的公章。2013年1月5日，钱柱向雷伟交纳涉讼3卡商铺租赁保证金40000元。钱柱按约向雷伟支付租金至2015年2月份，此后未再支付过租金。
2014年11月，雷伟要求陈国媚减租遭拒后，向陈国媚提出解除租赁合同。雷伟称当时陈国媚同意解除租赁合同，但要求雷伟一并退还3卡、4卡商铺。雷伟向次承租人钱柱提出解除3卡商铺的租赁合同，但钱柱不同意解除，不同意交还3卡商铺。基于商铺退还问题双方协商不成，陈国媚不同意解除租赁合同。2014年12月28日，雷伟搬出涉讼4卡商铺。2015年1月15日，雷伟向陈国媚邮寄“关于要求接收房屋的函”，要求自2015年1月1日起解除房屋租赁合同，要求陈国媚接收房屋。陈国媚收到函件，向雷伟发出复函，认为雷伟要求提前解除合同没有任何事实及法律依据，不同意提前解除合同，不同意接收租赁物，且雷伟提出解除合同却只单独交还一卡商铺的要求于理不合，会对出租人陈国媚一方利益造成损害，故要求雷伟按照约定继续履行合同，足额支付租金。
雷伟自2014年12月16日起没有向陈国媚支付3卡、4卡商铺的租金。陈国媚遂于2015年1月19日具状诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审法院另查明，涉讼3卡商铺自2013年1月1日起一直由钱柱使用，用于经营销售苹果牌男装。钱柱称2015年11月30日3卡商铺断电，故其方于当日被迫搬离3卡商铺，其方的货品仍然放置在商铺中。
一审法院再查明，陈国媚支付了2014年12月至2015年12月期间涉讼3卡、4卡商铺的租赁税费31196.28元。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。心赢销公司委托员工何秀芳与陈国媚签订租赁合同，故一审法院认定2011年4月16日房屋租赁合同的合同主体为陈国媚和心赢销公司。该份房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，陈国媚与心赢销公司双方均应按合同的约定履行自己的义务，享受相应的权利。2013年1月30日，心赢销公司、陈国媚、雷伟共同确认将承租人变更为雷伟。2015年12月23日雷伟到庭接受询问时，亦自认其本人为涉讼3卡、4卡商铺的实际承租人。据此一审法院认定自2013年2月1日起，前述房屋租赁合同的合同主体为陈国媚和雷伟。雷伟承接了承租人的主体资格，应当恪守租赁合同约定。经过陈国媚同意，雷伟将其承租的3卡、4卡商铺当中的3卡商铺分租给钱柱使用，雷伟与钱柱之间构成租赁合同关系。相对于陈国媚来说，雷伟是承租人，钱柱是次承租人。基于合同的相对性，陈国媚与钱柱之间并不存在法律关系。
关于违约的责任主体问题。房屋租赁合同约定，若陈国媚没有根本违约而由雷伟提前终止合同的，雷伟应及时清理并搬走物品，并将租赁房屋交还给陈国媚，若雷伟不按时返还，陈国媚有权对房屋采取停水停电等措施，由此产生的后果全部由雷伟承担。从前述查明的事实可以得知，2014年11月雷伟在要求陈国媚减租遭拒后，要求提前解除租赁合同，但仅能向陈国媚交还4卡商铺，3卡商铺已经分租给钱柱且钱柱拒绝提前解除租赁合同。一审法院认为，雷伟享有提前解除租赁合同的权利，但同时负有完整返还租赁物的义务。返还租赁物是租赁合同中承租人的一项基本义务。雷伟于2014年12月28日搬离4卡商铺且向陈国媚发出接收房屋函件的行为不能视为雷伟已经单方解除了租赁合同。鉴于雷伟不能完整交还租赁物，且其方与次承租人钱柱之间的租赁合同关系直至2015年11月30日钱柱被迫搬离3卡商铺时亦未得到确认是否解除，故一审法院认定雷伟行使合同单方解除权不能成立。至今雷伟尚未向陈国媚交还3卡、4卡商铺，且自2014年12月16日起未按合同约定支付租金，构成违约，应承担民事责任。现陈国媚以雷伟欠付租金为由，行使合同约定解除权，理据充足，一审法院对陈国媚主张解除其与雷伟、心赢销公司关于位于中山市××××卡、4卡商铺所签订的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。雷伟应向陈国媚支付2014年12月至2015年12月期间租金735812元（54344元/月×4个月＋57604元/月×9个月）以及租赁税费31196.28元。关于违约金问题，房屋租赁合同约定以拖欠租金数额的日千分之一计收，经一审法院审核，认为该标准过高，有违公平原则，酌情将违约金调整为：以每月拖欠租金为基数，从欠费当月11日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。
关于心赢销公司的责任承担问题。心赢销公司于2013年1月24日向陈国媚发出一份函件，承诺自愿对雷伟履行租赁合同义务提供连带责任保证。该承诺系心赢销公司真实意思表示，故心赢销公司应对雷伟所负上述债务承担连带清偿责任。
心赢销公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,亦未向法庭说明正当理由,视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除陈国媚与雷伟、心赢销公司关于位于中山市××××卡、4卡商铺所签订的房屋租赁合同；二、雷伟于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈国媚支付2014年12月至2015年12月期间租金735812元以及租赁税费31196.28元；三、雷伟于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈国媚支付违约金[违约金计算方法：以每月拖欠租金为基数（其中2014年12月16日至2015年4月15日期间每月租金为54344元，2015年4月16日之后每月租金为57604元），从欠费当月11日起计至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算]；四、心赢销公司对上述债务承担连带清偿责任;五、驳回陈国媚的其他诉讼请求。如果雷伟、心赢销公司未按一审判决指定的期间向陈国媚履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11470元（陈国媚已预交），由雷伟、心赢销公司连带负担，雷伟、心赢销公司应在一审判决生效之日起七日内向一审法院交纳。
本院二审期间，上诉人雷伟向法院提交如下证据：1.保证金收据一份，拟证实已向陈国媚交纳了相当于两个月租金的保证金91258元，双方解除租赁合同，陈国媚起诉主张了违约金而未提出没收保证金主张，法院也未支持没收保证金，陈国媚应将保证金返还给雷伟或用于抵扣雷伟拖欠的款项；2.商铺现场照片两张，拟证实涉案3卡、4卡商铺钥匙已交还给陈国媚一方；3.中山市天明花园房地产有限公司工商登记信息一份两页，拟证实陈国媚是该公司的董事，其丈夫郑润镰是该公司法定代表人。
对此，上诉人陈国媚质证认为：1.保证金收据不属于二审期间的新证据，不同意质证；雷伟一审没有提出抵扣保证金问题，陈国媚起诉时也没有提出保证金请求，一审法院并不是认为陈国媚没有没收保证金的权利，而是完全没有进行处理，如果双方对保证金有争议的，应另案起诉，而不是在二审期间一并处理。2.确认商铺现场照片及工商登记信息真实性。
上诉人陈国媚、被上诉人心赢销公司及原审第三人钱柱二审期间均未向本院提交新证据。
本院查明，陈国媚于2010年6月13日分别取得涉案3卡商铺房地产权属登记证书[土地证号中府国用（2010）第易2331**号，房产证号中府字第××]及涉案4卡商铺房地产权属登记证书[土地证号中府国用（2010）第易2331**号，房产证号中府字第××]。
心赢销公司的工商注册登记地址为“广东省广州市越秀区中山四路178-186号三层部分、四层”，心赢销公司上诉期间在法院《送达地址确认书》中填写的受送达地址也系该地址。一审法院依照该地址向心赢销公司送达开庭传票、一审判决书等诉讼法律文书，均显示状态为已签收。一审诉讼期间，心赢销公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，也未提交书面答辩意见；该公司在收到一审法院送达的一审民事判决书后，未在法定期间内提起上诉。
本院另查明，陈国媚起诉主张涉案3卡、4卡商铺的实际承租人为雷伟。对此，在一审于2015年12月16日进行的庭审中，雷伟辩称：其为心赢销公司的员工，其代心赢销公司签订租赁合同的行为是职务行为，所产生的法律后果应由心赢销公司承担，雷伟并非本案适格主体。后在一审于2015年12月23日进行的调查询问中，雷伟称:“承租人原来是心赢销公司，当时由心赢销公司的员工何秀芳签订租赁合同，后来心赢销公司将劲霸男装的中山直营店转为加盟店，我购买了该加盟店。从2013年2月1日起承租人变更为我雷伟。心赢销公司虽然在变更协议上加盖了公章，但是涉案商铺的实际承租人是我本人。……”。而钱柱在一审期间主张，其系从心赢销公司处承租涉案3卡商铺，且称“我向心赢销公司的老板肖卫宋缴纳租金”。
2011年4月16日，心赢销服装（上海）有限公司广州分公司向陈国媚发出《关于石岐店转租一间的申请》，内容为“……我司雷伟先生于2011年4月向贵方租赁中山市××××卡、4卡的商铺用于经营劲霸男装；……特此申请郑总、陈女士予以批准，在合同期内（2011年4月16日至2016年4月15日）将本铺第3卡分租给品牌男装，予缓解我司现有的资金压力……分租期内，贵方按原合同向我司收取租金及相关费用……如因转租发生的一切纠纷由我司承担责任并由我司予以解决”。上述申请下方有雷伟签名且上加盖有心赢销公司公章。2013年1月1日，罗艳明作为出租方委托人与钱柱于因涉案3卡转租事宜签订了房屋租赁合同。该合同首部反映显示涉案3卡商铺“转租方”为心赢销公司，承租方为钱柱。
本院再查明，二审期间，本院依法调取了陈国媚以雷伟、心赢销公司、钱柱为被告另案诉至广东省中山市第一人民法院[案号为（2016）粤2071民初14460号，以下简称14460号案件]房屋租赁合同纠纷案件的庭审笔录。在该案于2016年12月30日进行的第一次庭审过程中，陈国媚对涉案商铺的具体收回时间陈述“4卡商铺是2015年1月30日，……就交还了钥匙，没有办理交接手续”，雷伟、心赢销公司在该次庭审中也确认4卡商铺收回时间为2015年1月30日，但称不清楚3卡商铺的实际交还时间。
本案二审诉讼过程中，雷伟提交的商铺现场照片反映，涉案3卡、4卡商铺现无人使用，且商铺卷闸门上张贴招租启事。对此，陈国媚称其于2015年1月30日收到4卡商铺钥匙，但辩称未办理交接手续；至于3卡商铺，陈国媚本案中否认已在2015年期间收回。
本院又查明，为证实租赁税主张及数额，陈国媚一审期间向法院提交税收发票及税收缴款书。上述证据反映：陈国媚因出租涉案3卡、4卡商铺已向税务部门缴纳税款的情况如下：一、因出租涉案3卡商铺（税收发票上均显示租金付款人名称为钱柱）缴纳2014年12月税款756.24元、2015年1月—3月税款3708.72元、2015年4月—5月税款2472.48元、2015年6月—9月税款4944.96元、2015年10月—12月税款3708.72元。二、因出租涉案4卡商铺（税收发票上显示租金付款人名称为雷伟）缴纳2014年12月税款757.32元、2015年1月—3月税款3711.96元。
另，陈国媚、雷伟本案二审期间确认钱柱至今未向陈国媚或雷伟交纳使用涉案3卡商铺于2015年4月至2015年12月期间的租金。陈国媚称，因其已办理了商铺租赁备案登记，按照国家的税收政策，只要租赁备案后，无论其是否实际收到租金，税务部门都要向其征收租赁税。雷伟对此予以否认，并称没有收租就不需要提前开具发票，也不需要交税。另外，陈国媚、雷伟确认在双方发生纠纷以前，雷伟每月交纳一次租金，陈国媚就每月开具一次发票。
除上述事实外，一审判决查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。围绕陈国媚、雷伟的上诉，本院作如下分析：
一、关于承租主体问题
首先，对于涉案商铺的实际承租人，雷伟的主张前后矛盾。雷伟先系在一审于2015年12月16日进行的庭审中辩称：其为心赢销公司的员工，其代心赢销公司签订租赁合同的行为是职务行为，所产生的法律后果应由心赢销公司承担，雷伟并非本案适格主体。后雷伟在一审于2015年12月23日进行的调查询问中称:“承租人原来是心赢销公司，当时由心赢销公司的员工何秀芳签订租赁合同，后来心赢销公司将劲霸男装的中山直营店转为加盟店，我购买了该加盟店。从2013年2月1日起承租人变更为我雷伟。心赢销公司虽然在变更协议上加盖了公章，但是涉案商铺的实际承租人是我本人。……”。
其次，当事人提交的多份租赁文件上加盖有心赢销公司的公章或显示出租一方为心赢销公司。1.在心赢销公司委托其员工何秀芳与陈国媚签订涉案房屋租赁合同的同一天，即2011年4月16日，心赢销服装（上海）有限公司广州分公司向陈国媚发出《关于石岐店转租一间的申请》，内容为“……我司雷伟先生于2011年4月向贵方租赁中山市××××卡、4卡的商铺用于经营劲霸男装；……特此申请郑总、陈女士予以批准，在合同期内（2011年4月16日至2016年4月15日）将本铺第3卡分租给品牌男装，予缓解我司现有的资金压力……分租期内，贵方按原合同向我司收取租金及相关费用……如因转租发生的一切纠纷由我司承担责任并由我司予以解决”。上述申请下方有雷伟签名且上加盖有心赢销公司公章。2.2013年1月24日，心赢销公司向陈国媚发函称“我公司委托雷伟代为签定《房屋租赁合同》，承租你方位于广东省中山市石岐区莲塘北路3号3-4卡商铺”，该函件上加盖有心赢销公司公章。3.2013年1月30日，陈国媚、何秀芳、雷伟签订变更租赁人协议书，心赢销公司在该协议书上加盖了公司公章。4.因涉案3卡转租事宜，罗艳明作为出租方委托人与钱柱于2013年1月1日签订的房屋租赁合同。该合同首部反映显示涉案3卡商铺“转租方”为心赢销公司，承租方为钱柱。
再次，钱柱一审期间主张，其系从心赢销公司处承租涉案3卡商铺，且“我向心赢销公司的老板肖卫宋缴纳租金”。
综上，本院认为，虽然根据房屋租赁合同及变更承租人协议书约定，涉案3卡、4卡商铺的承租人先为何秀芳，后承租人变更为雷伟，心赢销公司、雷伟二审期间也在本案中主张涉案商铺的承租人为雷伟，但是，根据本院上面的论述，其一，从本案现有证据反映，何秀芳、雷伟先后以其个人名义承租涉案商铺的行为实际均系受心赢销公司委托而作出，且陈国媚对于上述委托代理情况是清楚的。其二，雷伟在一审中先系主张其承租涉案商铺的行为系基于心赢销公司的委托而作出，属于职务行为，后又主张其本人系涉案商铺的实际承租人，其对同一问题的主张前后矛盾，本院对此不予采信。其三，心赢销公司虽在二审期间对前述证据上所加盖的公司公章的真实性提出异议，但该公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见，其在收到一审民事判决后未在法定期间内提起上诉，应承担相应的法律后果，本院对其主张亦不予采信。因此，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，本院认为涉案房屋租赁合同直接约束心赢销公司和陈国媚，即涉案3卡、4卡商铺的真实承租人为心赢销公司。涉案房屋租赁合同是陈国媚与心赢销公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
二、关于合同解除及商铺返还时间问题
如前所述，涉案3卡、4卡商铺的真实承租人为心赢销公司，涉案房屋合同直接约束心赢销公司和陈国媚。因此，何秀芳、雷伟以其个人名义签订租赁合同、向陈国媚发出与租赁相关的函件等处理涉案商铺租赁事务行为的效力均归及于心赢销公司，相应法律责任由心赢销公司承担。（对于何秀芳、雷伟以其个人名义代心赢销公司处理涉案商铺租赁事务的事实，本院在下文均统一以心赢销公司作为行为主体论述。）
首先，关于合同解除。陈国媚与心赢销公司在涉案房屋租赁合同中约定，租赁房屋移交后，在陈国媚无根本违约的情况下，心赢销公司不得要求解除合同，如心赢销公司要求提前解除合同的，应提前60天书面通知陈国媚，陈国媚不退还心赢销公司所交付的保证金，且心赢销公司需再向陈国媚支付相当于2个月租金的违约金。上述条款反映，心赢销公司享有以牺牲保证金及承担违约金为代价的合同单方解除权。
经查，心赢销公司承租涉案3卡、4卡商铺后，经陈国媚同意将涉案3卡商铺转租予钱柱使用，心赢销公司自用4卡商铺。2014年11月，心赢销公司要求陈国媚减租未果后，其已于2014年12月28日搬离4卡商铺，但双方未办理交接手续。此后，心赢销公司于2015年1月15日向陈国媚发函要求解除房屋租赁合同及要求陈国媚接收涉案商铺。陈国媚在收到上述解除函后，虽发出复函称不同意解除合同，但并不影响心赢销公司行使合同单方解除权。鉴于陈国媚在14460号案件中已自认于2015年1月30日收回涉案4卡商铺（后面将作详细论述），故涉案房屋租赁合同中涉及4卡商铺的部分已于2015年1月30日因陈国媚收回商铺的行为而解除。至于合同剩余部分即涉及3卡商铺的部分，在陈国媚收到解除合同通知后届满60日的次日即于2015年3月16日，该部分合同因心赢销公司行使合同约定的单方解除权行为而解除。
其次，关于商铺交还。陈国媚在14460号案件庭审中陈述“4卡商铺是2015年1月30日，……就交还了钥匙，没有办理交接手续”。现其在本案中主张，其在上述案件庭审中仅是陈述于2015年1月30日收到4卡商铺钥匙，但没有办理交接手续；因涉案3卡、4卡商铺共同水电表，必须同时返还两卡商铺才完成完整的租赁物返还义务。对此本院认为，其一，由于陈国媚未举证涉案4卡商铺在2015年1月30日之后仍被心赢销公司占用，因此，陈国媚在14460号案件庭审中的上述陈述构成对收回涉案4卡商铺时间的事实的自认。其二，经查，陈国媚分别领取了涉案3卡、4卡商铺的单独的房地产权属证书。其虽主张上述两卡商铺共用水电表，但也未举证证实。其三，从陈国媚同意心赢销公司分租涉案3卡商铺的事实也能反映，两卡商铺并非必须统一使用而不可分开、独立使用。因此，陈国媚要求心赢销公司必须同时返还涉案两卡商铺的主张也不成立。也就是说，陈国媚已于2015年1月30日收回涉案4卡商铺。至于涉案3卡商铺收回时间，鉴于陈国媚在一审诉讼过程将其主张的租金支付期限变更至2015年12月31日止，故本院仅针对该期间的3卡商铺交还事实进行审查。虽雷伟提交了现场照片拟证实3卡商铺现已空置，但陈国媚否认在2015年期间已收回该商铺，而心赢销公司、雷伟、钱柱在本案中均未进一步举证已在2015年12月份或以前已将该商铺交还给陈国媚，故应承担举证不能的法律后果，本院认定至2015年12月31日涉案3卡商铺仍未交还给陈国媚。
三、关于租金、占有使用费及租赁税的支付问题
首先，关于租金。心赢销公司承租涉案3卡、4卡商铺后，经陈国媚同意将涉案3卡商铺转租予钱柱使用，心赢销公司自用4卡商铺；涉案租赁合同涉及4卡商铺部分于2015年1月30日解除，涉及3卡商铺部分于2015年3月16日解除。因此，心赢销公司应向陈国媚支付3卡、4卡商铺自2014年12月起至2015年1月期间的租金108688元（54344元/月×2个月）以及3卡商铺于自2015年2月起至同年3月16日期间的租金41196元（54344元/月÷2＋54344元/月÷2÷31天/月×16天；房产证反映3卡、4卡商铺面积基本一致，陈国媚提交的租金发票所反映的3卡、4卡商铺每月租金数额一致，故每卡商铺租金按合同约定租金标准的1/2计算），合计149884元。
其次，关于占有使用费。陈国媚与心赢销公司之间的租赁合同关系终止后，心赢销公司作为承租人应及时向出租人陈国媚返还租赁物。虽然心赢销公司经陈国媚同意后将涉案3卡商铺转租给钱柱，且陈国媚基于其所享有的所有权也可选择要求占用人钱柱腾退商铺，但陈国媚与钱柱之间并不存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，仍不能免除合同解除后心赢销公司作为租赁合同关系承租方对出租方陈国媚所应负有的租赁物返还义务。因此，在涉案房屋租赁合同于2015年3月16日解除后，心赢销公司一直未向陈国媚返还涉案3卡商铺（该商铺一直由次承租人钱柱占用），因此，心赢销公司应向陈国媚支付占用期间所产生的相关费用，即应向陈国媚支付自2015年3月17日起至商铺交还之日止的占有使用费。但鉴于陈国媚在本案一审诉讼过程中变更了诉讼请求，仅主张支付至2015年12月为止的租金，本院可予准许。即心赢销公司应向陈国媚支付自2015年3月17日起至2015年12月期间、参照涉案房屋租赁合同约定租金标准计算的占有使用费270736元（54344元/月÷2÷31天/月×15天＋54344元/月÷2×1个月＋57604元/月÷2×8个月）。
再次，关于租赁税。陈国媚与心赢销公司在涉案房屋租赁合同中明确约定开发票所应交付的全部税费由心赢销公司负担。该约定未违反国家税收法律规定，是双方当事人之间对租赁相关费用分担的约定，合法有效。因此，心赢销公司应向陈国媚支付租赁合同解除前因涉案3卡、4卡商铺租赁而发生的相应税款，以及合同解除后继续占有使用涉案3卡商铺期间所产生的租赁税。即心赢销公司应向陈国媚支付涉案3卡商铺自2014年12月至2015年12月税款、4卡商铺自2014年12月至2015年1月税款合计17585.76元[（756.24元＋3708.72元＋2472.48元＋4944.96元＋3708.72元）＋（757.32元＋3711.96元÷3个月）]。
至于陈国媚上诉主张承租方支付2015年12月（不包括当月）之后的租赁费用及租赁税，该部分上诉请求已超出其一审诉讼请求范围，本院不作处理。
四、关于合同违约责任问题
首先，涉案房屋租赁合同中约定，心赢销公司如不能按约支付月租金或其它费用，应按拖欠租金数额的每日千分之一支付违约金。如前所述，心赢销公司存在拖欠租金的违约行为，因此，陈国媚现要求支付拖欠租金违约金的主张合理有据。但因合同约定标准过高，一审法院酌情将违约金调整为以每月拖欠租金为基数，从欠费当月11日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，并无不妥。即心赢销公司应向陈国媚支付因拖欠涉案3卡、4卡商铺自2014年12月起至2015年1月期间租金的违约金以及支付因拖欠涉案3卡商铺自2015年2月期间至同年3月16日期间租金的违约金。
如前所述，涉案租赁合同于2015年3月16日解除后，心赢销公司未返还涉案3卡商铺，且至今未向陈国媚支付该2015年3月17日起至2015年12月31日期间的占有使用费，应承担由此导致的陈国媚可应获得的资金利息损失。即心赢销公司应向陈国媚支付自2015年3月17日起至2015年12月31日期间、以当月拖欠占有使用费为基数、从欠费当月11日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的利息。
其次，心赢销公司在合同约定的租赁期限届满前单方解除合同，该行为已构成违约。根据双方关于租赁房屋移交后，在陈国媚无根本违约的情况下，心赢销公司不得要求解除合同，如心赢销公司要求提前解除合同的，应提前60天书面通知陈国媚，陈国媚不退还心赢销公司所交付的保证金，且心赢销公司需再向陈国媚支付相当于2个月租金的违约金的约定，陈国媚有权没收保证金，并要求心赢销公司支付违约金。因此，对于雷伟要求返还保证金或以保证金抵扣欠付租金的主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈国媚的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人雷伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第560号民事判决；
二、确认上诉人陈国媚与被上诉人广州心赢销服装有限公司之间签署日期为2011年4月16日的房屋租赁合同中涉及中山市石岐区莲塘北路3号4卡商铺的部分已于2015年1月30日解除，该合同中涉及中山市石岐区莲塘北路3号3卡商铺的部分已于2015年3月16日解除；
三、被上诉人广州心赢销服装有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人陈国媚支付租金149884元、占有使用费270736元及租赁税费17585.76元，合计438205.76元；
四、被上诉人广州心赢销服装有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人陈国媚支付租金违约金（计算方法：以54344元为基数，自2014年12月11日计至2015年1月10日止；以108688元为基数，自2015年1月11日计至2015年2月10日止；以135860元为基数，自2015年2月11日计至2015年3月10日止；以149884元为基数，自2015年3月11日计至清偿之日止；以上均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍标准计算）；
五、被上诉人广州心赢销服装有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人陈国媚支付占有使用费利息（计算方法：以40320元为基数，自2015年4月11日起计至清偿之日止；以28802元为基数，自2015年5月起至2015年12月期间，分别从当月11日起计至清偿之日止；以上均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍标准计算）；
六、驳回上诉人陈国媚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11470元（上诉人陈国媚已向一审法院预交），由上诉人陈国媚负担4917元，由被上诉人广州心赢销服装有限公司负担6553元（被上诉人广州心赢销服装有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳）；诉','2018-09-29
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