广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）粤高法民一终字第63号
上诉人（一审原告、反诉被告）：肇庆市进南房地产开发有限公司。
法定代表人：伍剑能，该公司总经理。
委托代理人：陈庆元，广东广厚律师事务所律师。
委托代理人：李炳球，广东勤思进律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：肇庆市端州区黄岗街景山岗经济联合社。住所地：广东省肇庆市。
负责人：梁宇祺，该社主任。
上诉人（一审被告、反诉原告）：肇庆市端州区黄岗街塘岗第一股份合作经济社。住所地：广东省肇庆市端州区。
负责人：李耀东，该社村长。
上诉人（一审被告、反诉原告）：肇庆市端州区黄岗街塘岗第二股份合作经济社。住所地：广东省肇庆市端州区。
负责人：李林辉，该社村长。
上述三上诉人共同委托代理人：俞伟洪、陈慧，均系广东端信律师事务所律师。
原审第三人：肇庆市合创房地产开发有限公司。住所地：广东省肇庆市端州区。
法定代表人：伍耀荣。
委托代理人：陈庆元，广东广厚律师事务所律师。
委托代理人：欧阳海春，广东勤思进律师事务所律师。
上诉人肇庆市进南房地产开发有限公司（以下简称进南公司）与上诉人肇庆市端州区黄岗街景山岗经济联合社、肇庆市端州区黄岗街塘岗第一股份合作经济社、肇庆市端州区黄岗街塘岗第二股份合作经济社（以下简称景山岗联社、塘岗一社、塘岗二社，三个经济联合社简称三合作社）及原审第三人肇庆市合创房地产开发有限公司（以下简称合创公司）合作开发房地产合同纠纷一案，均不服广东省肇庆市中级人民法院（2014）肇中法民三初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理完毕。
当事人原审的意见
进南公司起诉称：以三合作社出地，进南公司出资的合作方式，进南公司与三合作社共同成立了项目公司合创公司，开发了星湖尚景苑一期、二期房地产项目。一期项目已完成双方间的分成；二期项目合作合同在履行过程产生纠纷。2007年8月16日，进南公司与景山岗联社签订了《合作开发黄岗镇景山岗经济联社地块房地产项目合同》，与塘岗一社、塘岗二社签订了《合作开发黄岗镇塘岗第一经济合作社、黄岗镇塘岗第二经济合作社地块房地产项目合同》；上述两份合同是合作开发二期项目的合同（下称为二期项目合同）。二期项目合同约定：1、三合作社将其所有的蓝线面积约35023㎡，约52.53亩的集体自用性质的土地转入项目公司合创公司，作为房地产项目合作开发的土地（合同第一条、第二条第一款）；2、三合作社不参与项目公司经营，不承担经营风险。保底每亩土地不低于65万元的收益（合同第二条第五、七款）；三合作社负责二期合作合法通过集体民主决议；负责向集体组织成员的征地、青苗补偿、地上建筑物的拆除赔偿工作及费用；承担从项目中分成的税费（合同第四条第二、三、六、九款）；3、进南公司负责项目开发的资金，负责土地转为国有商住用地及土地转入项目公司出让金、税费（合同第二条第一款、第三条）；4、项目公司由进南公司自主经营，独自承担项目经营风险（合同第二条第七款）；5、合作分成：三合作社可分得首层规划商铺（除开其它配套用房等）总建筑面积的30%、二层以上楼房（除规划配套的公共用房外）总建筑面积的30%的补偿款，补偿款标准为套内面积1700元／㎡（一期的3720㎡土地的补偿款标准为套内面积1600元／㎡）；除三合作社分得的部分，项目其它全部归进南公司所有（合同第二条第三、六款）；6、三合作社优先购买进南公司商铺的权利（以下简称优先购买权）：在二层以上楼房补偿款范围内，三合作社有按照4000元／㎡的价格，优先购买进南公司商铺权利的行使条件由进南公司书面通知其购买，三合作社应在收到通知二十天内答复是否购买，否则权利丧失（合同第二条第三款）。
从2007年4月开始，三合作社因集体内部的分配、补偿安置等原因，多次集结本村村民到星湖尚景苑项目所在地，通过堵塞进南公司及项目公司门口、拉横幅以及到各机关上访等方式阻碍进南公司日常经营和施工，迫使进南公司及项目公司停工，直至2009年7月得以复工。进南公司对三合作社阻碍施工对一期项目造成的损失不作计算，仅计算第二期项目的停工损失。二期项目的合作合同签订时间是在2007年8月16日。根据合同约定，三合作社应当自签订合同三个月内完成土地的拆迁安置补偿，将干净土地移交进南公司施工建围墙。也即在2007年11月17日，土地应移交给进南公司，并由进南公司开始施工。由于三合作社阻碍施工，导致进南公司停工直至2009年7月。该期间停工窝工的损失包括工资1065389.13元、水电费支出418470.82元，机械设备闲置折旧损失255156.6元，合计损失为1739016.55元。
为保障三合作社的优先购买首层商铺的权利，进南公司按合同约定，在2013年7月28日向三合作社邮寄了购买二期商铺的书面通知；三合作社在2013年7月29日收到通知。但直至2013年8月19日约定行使权利的二十天期限届满，三合作社也没有向进南公司作出购买商铺的回复。按照二期合同的约定，三合作社己丧失优先购买进南公司商铺的权利。综上，请求判令：1、三合作社连带赔偿进南公司因停工导致的损失1739016.55元；2、确认三合作社丧失优先购买进南公司首层规划商铺的合同权利；3、本案的诉讼费用由三合作社承担。
三合作社共同答辩称：一、在2007年8月至2009年7月期间，涉案星湖尚景苑二期房地产工程尚未开工，根本不存在停工的事实。广东省肇庆市城乡规划局在2009年11月7日至2009年11月16日才对“星湖尚景苑”二期建设用地进行规划公示，公示后才核发了《建设用地规划许可证》。从2010年2月11日开始，进南公司以合创公司名义陆续申请取得星湖尚景苑二期的4份《建筑工程施工许可证》，在取得施工许可证后，进南公司陆续建造了1号楼、5号楼、2号楼、4号楼、商业街、商业综合体及地下室。进南公司在最早申请取得的1号楼、5号楼的《建筑工程施工许可证》上填报记载的合同开工日期为2009年11月，合同竣工日期为2011年11月。因此，在2009年7月份前，“星湖尚景苑”二期尚未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》，该工程尚未开工，故不存在受村民阻碍而停工的事实。三合作社没有组织村民到工地阻挠进南公司施工。进南公司诉称三合作社组织村民到工地阻挠进南公司施工缺乏依据，不符合事实。
二、进南公司在不具备出售二期商铺给三合作社的条件下，在2013年7月29日发函通知三合作社购买商铺的行为是不符合法律规定的，也是违反合同约定的，该行为不具法律效力，对三合作社无约束力。理由如下：经调查，在2013年7月29日，进南公司并未取得全部二期房屋的《商品房预售许可证》。在2013年9月17日，进南公司才以合创公司名义领取了二期“商业综合体”的《商品房预售许可证》，在2013年9月30日，才领取了“商业街”的《商品房预售许可证》。按照规定，进南公司在未领取《商品房预售许可证》前是不准预售的。2、进南公司在2013年7月29日前已将取得预售证的二期全部商铺向银行抵押贷款，至今尚未解除抵押登记手续。按照规定，在未解除抵押登记的情况下是不能销售的。3、根据合作合同第七条约定，待确定正式建筑施工图纸后，再签订分成商铺及界指划分的补充合同。但是，进南公司违反约定，一直未提供施工图纸等资料，致使双方至今尚未核定各方分成商铺面积及补偿款数额，未能签订补充合同。
在2013年8月16日，进南公司邮寄发出《星湖尚景苑二期可分配面积核对通知》（落款日期为2013年8月14日），通知三合作社在2013年8月16日前到进南公司，根据合作合同及肇庆市房屋测绘所出具的“星湖尚景苑二期房屋建筑面积测绘成果报告书”核对可分配面积和补偿款。但是，该通知内容根本是不能履行的。第一，三合作社收到该通知时，就己经超过了核对时间。第二，肇庆市房屋测绘所分别在2010年11月1日、2012年9月4日、2013年4月10日、2013年5月6日出具了二期4号楼、2号楼、5号楼、1号楼的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，在2013年8月16日、2013年9月26日分别出具了二期“商业综合体”和二期“商业街”的《房屋面积测绘报告书》。也就是说，在进南公司出具该通知及该通知约定的核对日期前，进南公司尚未取得二期商业综合体、二期商业街的房屋面积测绘报告书。因此，在2013年8月16日前，双方根本就不能根据测绘报告书对二期的房屋分配面积及补偿款进行核对。进南公司在其分成商铺面积及价款都未确定的情况下，是不可能进行出售的，因为双方根本就不可能签订无面积、无价款的商铺买卖合同，更加不可能在20天内支付商铺价款。综上三点事实和理由，进南公司应在双方核定分成面积和补偿款、具备销售条件、允许销售的情况下，通知三合作社购买商铺，三合作社在收到通知后20天内不主张购买的，则丧失优先购买权。而进南公司在2013年7月29日发函通知三合作社购买时，根本就不具备出售商铺给三合作社的条件，因而该通知行为是不具法律效力的，对三合作社无约束力。
三、三合作社在收到进南公司的通知后，在不知道进南公司不具备出售商铺条件的情况下，已多次口头和书面回复进南公司主张购买进南公司的分成商铺，要求进南公司提供施工图纸（预售证等），以核定各方分成商铺面积及确定购买进南公司分成的商铺面积和价款，然后签订商铺买卖合同、支付价款。其中，在进南公司提供的2013年8月17日回复梁宇棋主任的手机信息，证明在2013年8月7日，梁宇棋在电话中己向进南公司提出了要求取得30%首层商铺和分得二层以上补偿款及购买进南公司分成的首层70%商铺。在2013年8月19日、8月27日，10月20日，三合作社分别书面发函进南公司，主张购买进南公司的分成商铺，要求进南公司提供资料，核定房屋面积、价款等。综上所述，请法院依法驳回进南公司的诉讼请求。
三合作社反诉称：一、根据进南公司提供的星湖尚景苑二期的《房屋建筑面积测绘成果报告书》和《预售商品房面积计算报告》，可计算出合建房屋面积如下：1、首层商铺房屋套内面积共为9348.5㎡，三合作社可分得的30%首层商铺套内面积为2804.55㎡，进南公司可分得70%首层商铺套内面积为6543.95㎡。2、二层以上房屋套内面积为57480.88㎡，三合作社可分得30%面积为17244.26㎡，按合同约定价格1700元／㎡和1600元计算，三合作社可得二层以上房屋补偿价款为29149675元。
二、根据进南公司提供的《星湖尚景苑二期地下车位面积及售价表》，地下车位套内面积为11181㎡，三合作社可分得套内面积为3354.3㎡，按合同约定价格1700元／㎡计算，三合作社可得地下车位补偿款5702310元。
三、三合作社已收到进南公司补偿款共1944万元（含定金1000万元）。
根据以上一、二、三点事实，三合作社可分得首层商铺套内面积为2804.55㎡，享有以4000元／㎡价格优先购买进南公司分成的6543.951㎡首层商铺。同时，进南公司应付三合作社二层以上房屋及地下车库的补偿款共34851985元，减除己付的1944万元，尚欠15411985元。
四、从肇庆市住房和城乡建设局开设的预售信息网查阅，进南公司实际己出售首层商铺套内面积共1141.58㎡。其中出售了1号楼首层商铺房屋套内面积132.52㎡，2号楼首层商铺房屋846.61㎡，参照进南公司提供的房屋售价表，该部分商铺平均价格为21000元／㎡；出售了商业街首层商铺房屋套内面积162.45㎡，参照进南公司提供的房屋售价表，该部分商铺价格为45000元／㎡。进南公司、合创公司违约造成了三合作社不能取得该部分商铺，应赔偿三合作社房屋差价损失23305660元。
五、从上述预售信息网查阅，进南公司尚未解除1847.91㎡首层商铺的抵押手续。其中，抵押了2号楼首层商铺房屋套内面积185.98㎡，抵押了4号楼首层商铺套内面积1661.93㎡。进南公司应归还银行贷款，解除商铺抵押，将商铺交付给三合作社。如进南公司不解除抵押，致三合作社不能取得抵押商铺的，则进南公司需赔偿三合作社价格差价损失71393844元。
六、合作合同第三条约定，本项目在签合同日起30个月内要领取到《建筑工程施工许可证》，在乙方领取到《施工许可证》之日起42个月内施工完毕，并交付商铺给甲方使用，否则作乙方违约处理。根据该条款的约定，项目完成并交付商铺的期限为72个月共6年，从2007年8月16日签订合同日起计算，2013年8月16日为最后交付期限。故应从2013年8月17日起计算逾期交楼违约租金。
七、合作合同第三条约定30个月内领取到《施工许可证》和合同第五条第7点约定，进南公司应在领取到施工许可证之日起三年半内分期付清补偿款。根据该两条约定，进南公司应在72个月共6年内付清补偿款。从2007年8月16日签订合同日起计算，进南公司应在2013年8月16日前付清补偿款。故应从2013年8月17日起计算违约逾期付款利息。
综上，三合作社反诉请求判令：1、进南公司、合创公司交付首层30%商铺房屋2804.55㎡（套内面积）给三合作社；2、进南公司、合创公司支付逾期交付商铺房屋的违约租金461803.44元（从2013年8月17日计至2014年3月16日，之后的租金计算至交付日止）；3、进南公司、合创公司支付尚欠的房屋补偿款15411985元及其利息61万元（从2013年8月17日计算至2014年3月16日，之后利息计算至付清日止；4、确认三合作社享有以4000元／㎡价格优先购买进南公司、合创公司分成的首层70%商铺房屋6543.95㎡（套内面积）的权利；5、进南公司、合创公司将其分成的尚未出售的首层5402.37㎡（套内面积）商铺房屋以4000元／㎡价格出售给三合作社，并交付给三合作社；6、进南公司、合创公司承担对外出售首层商铺1141.58㎡（套内面积）的违约责任，赔偿三合作社损失23305660元；7、本案诉讼费用由进南公司、合创公司承担。
进南公司针对三合作社的反诉答辩称：一、关于规划变更。三合作社的反诉请求，要求将星湖尚景苑二期项目的1、2号楼、商业街首层被规划为办公和超市配套办公用房、商业综合体首层规划为商业超市、地下停车场、二层以上公共配套面积作分配。这显然超出了合同约定三合作社可分得的范围。之所以提出超出合同约定的请求，原因在于三合作社认为进南公司故意变更了1、2号楼、商业内街的规划，将首层规划商铺变更为办公、超市配套办公用房，使得三合作社无法按照合同对这些作分配。对此，进南公司认为有必要就规划变更作解释：1、原规划状况。星湖尚景苑二期项目，按照2006年12月11日肇庆市城乡规划局作出的《建设用地规划设计要点》，在规划设计时，规划部门要求建设占地面积3008㎡的市场配套；市场位置位于现在的4号楼。要建设3008㎡的市场，还得有隔离通道、停车场等的配套。按此计算，占用面积已达8000㎡。众所周知，市场是属于政府的市政配套设施，建成后，无论是进南公司或是三合作社都没份，属于政府所有。这意味着二期项目用地35023㎡中的20%用地是没有建筑物利益可分配的。三合作社的土地投入与进南公司资金投入都将是义务的；2、为在有限的土地上让大家争得到最大的利益，进南公司包括项目公司经苦心思量，只有尝试请求变更规划。但改变规划的难度是人所共知的。进南公司多次尝试着与规划用地的有关部门沟通，终于让规划部门同意变更二期项目中3008㎡的市场规划，改设超市，替代市场。这样一来，虽然仍要腾出用地建设超市、增加了建设费用，但毕竟增加了实际可用建设用地，从而有了更多的商铺与上盖面积，各方可分得更多的利益；3、重新设计报批。此后，进南公司积极组织二期建筑的设计；在原规划为市场的位置上设计了4号楼。但超市具体放在什么位置，还未能确定下来。为了固定4号楼的建设，进南公司及项目公司在超市未设计的情况下，将项目设计先行报规划部门审批；规划部门根据审批作了批前公示，也就是三合作社举证中的2009年11月7日的肇城规公示字（2009）第74号《广东省肇庆市城乡规划局规划批前公示》；4、再重新设计报批。进南公司及项目公司在超市设计确定为增加原规划的二层商业街至五层，超市设置在商业街的二、三层；以及对超市的配套和商业街内街所处项目的特殊位置
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消防、人流疏散通道、小区管理等考虑，将商业内街首层规划商铺改为办公、超市配套办公用房后，将新的设计方案报规划部门审批。规划部门在2011年5月23日作出了肇城规公示字（2011）第33号《广东省肇庆市城乡规划局规划前公示》，就新的设计方案向社会公示，征求意见。公示期届满，包括三合作社在内的任何人没有提出异议；5、再一次重新设计报批。然而，在公示通过后，具体的设计图纸审核时，规划部门却不允许增加商业街设计至五层。进南公司只能再一次调整设计。最终的设计方案，取消了酒店的规划，以商业综合体替代酒店；将超市放入了商业综合体首层与五层；商业综合体首层除超市外均为商铺。这是最终规划部门的审批结果。这就是商业内街首层规划商铺变更为超市配套用房和办公的由来。从这个规划变更的整个过程我们可以看到：（1）规划的变更增加了三合作社的分成。这是显而易见的：进南公司苦心沟通、谈判形成的规划调整，使得三合作社在原市场位置上建设的4号楼及首层规划商铺、商业综合体首层规划商铺获得了分成和补偿款。（2）进南公司为了双方利益最大化，争取到了规划市场变更为超市；而出于超市配套的客观需要，以及功能区分使用上的限制，才无奈对内街首层商铺作出了变更。进南公司非但没有恶意，相反还是充分的善意。事实上三合作社不但没有少分了利益，相反是多分得了利益！（3）还需注意的是，每次的规划变更都经过了公示，包括了三合作社在内，公示期满均没有人提出过异议。（4）最终的图纸是由规划部门审查核准的，变更与否不由进南公司决定；是国家行政权力最终确定的。再有，按照与三合作社的二期项目合作合同第二条第七款的约定，项目由进南公司自主经营，独自承担经营风险。对于进南公司依法依规的经营行为，三合作社也无权提出异议。综上，进南公司竭心尽力，在有限的土地资源上，为双方争取了最大的利益。三合作社指责进南公司恶意变更规划显然是不成立的。三合作社应严格遵守合同的约定，分配属于自己的利益；超出约定分配利益的要求都不应得到支持。
二、严格遵守合同的约定分配收益。1、地下停车场、首层办公、首层商业超市、首层超市配套办公用房都属于进南公司所有，三合作社无权分配。合同约定三合作社可得的分成，仅包括规划的首层商铺30%和二层以上30%的补偿款。（1）地下停车场不属于二层以上楼房，三合作社无权分配。（2）首层办公、超市配套用房、商业超市都是经过规划部门依法确定的，不属合同约定的“首层规划商铺”，三合作社无权分配。（3）基于合同相对性原理，项目是进南公司与三合作社合作开发的，除约定分给三合作社的部分外，其余部分都属进南公司所有。因地下停车场、首层办公、商业超市、超市配套办公用房不在三合作社分成范围，所以，这部分的建筑物都属于进南公司所有。2、三合作社要求分配的面积包括了公共配套部分的面积。但这部分不在约定的分配范围内；并且这些配套部分也不为进南公司所有，是属于以建筑物区分的所有。合同约定，三合作社可分配的首层规划商铺和二层以上楼房部分是不包括公共配套的，三合作社在起诉时将公共配套的面积全部计入，违反了合同的约定。
三、三合作社提交的《星湖尚景苑二期房屋面积核算表》不应被采信。1、作出该表的肇庆信安工程造价咨询有限公司不具备测绘、测量的资质和能力。2、作为鉴定意见，其未就测绘、测量的方法、依据及技术标准作出说明，不符合民事证据鉴定意见须说明方法、标准和依据的规定。3、其作出的意见仅包括了建筑物的总建筑面积和套内面积，没有区分功能区域的面积。合同约定的分配具体到除公共配套外的首层规划商铺和二层以上楼房，但该表没有对这些面积作计算，没法参考该表按合同分配。4、三合作社单方委托作出核算，不具有客观性。综上，核算表不应被采信，三合作社依据核算表提出的诉讼请求也不应当得到支持。
四、三合作社依合同可分得的部分。按照双方签订的二期项目合作合同第二条第三款的约定，三合作社可分得：1，星湖尚景苑二期项目首层规划商铺（不包括其他配套用房等，详见合同条款）总建筑面积30%的商铺；2，星湖尚景苑二期二层以上楼房（除规划配套的公共用房外）总建筑面积的30%，按套内面积1700元／㎡的补偿款。合同第二条第六款约定：一期项目有3720㎡的土地放入了二期项目开发；对该地块的分成二层以上补偿款按照1600元／㎡计算。肇庆市房屋测绘所作出的星湖尚景苑二期项目全部建筑物即1、2、4，5号楼、商业街、商业综合体的《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《预售商品房面积计算报告书》：综合二期项目合同及测绘的结果，三合作社可分得二期项目部分：1、30%的规划首层规划商铺：套内建筑面积4972.18㎡×30%＝1491.654㎡；2、二层以上楼房补偿款：二期项目用地面积为35023㎡，一期项目放入的3720㎡土地占二期项目用地比例为9.6017%（3720㎡÷（35023㎡＋3720㎡）］。（1）3720㎡部分土地的补偿款：套内建筑面积57480.88㎡×30%×9.6017%×1600元／㎡＝2649188元；（2）其余部分土地的补偿款：套内建筑面积57480.88㎡×30%×90.3983%×1700元／㎡＝26500487元；以上合计二层以上楼房补偿款为：29149675元。
五、三合作社已丧失按合同约定价格、优先购买首层规划商铺的权利。1、权利已丧失。合同第二条第三款约定：三合作社有以4000元／㎡价格优先购买进南公司首层规划商铺的权利；但条件是，三合作社应在进南公司通知后二十天内答复是否购买，否则权利丧失。进南公司在2013年7月28日通过EMS书面通知三合作社行使合同约定的以4000元／㎡价格购买首层商铺的权利。三合作社在2013年7月29日收到通知。但直至合同约定二十天的答复期限届满即2013年8月19日，进南公司没有收到三合作社的购买商铺的书面回复（直至现在三合作社也没有答复）。故此，三合作社依合同享有的优先购买首层规划商铺的权利已丧失。三合作社就己丧失的权利作主张，其诉讼请求不应当得到支持。2、首层办公、超市配套用房、商业超市不是首层规划商铺，不在合同约定的优先购买权的范围。合同约定优先购买权的对象仅限于进南公司的首层规划商铺，首层超市配套用房、商业超市、办公则都不属于规划的首层规划商铺，故此，三合作社要求购买进南公司的首层办公、超市配套用房、商业超市的诉讼请求，没有依据。3、进南公司对办公房产的处置，不受干涉。首层规划为办公的房产，属于进南公司所有，不受三合作社优先购买商铺权利的干涉。进南公司可自由处置；三合作社请求就进南公司出卖办公房产作赔偿没有依据。甚至，在三合作社优先购买权丧失后，就算进南公司处置自己所有的商铺，三合作社亦无权干涉。
六、进南公司没有逾期交付商铺。1、商铺的交付是分时、分批的。按照合同第三条的约定：进南公司应在领取到《建筑工程施工许可证》之日起42个月内交付首层规划商铺给甲方。按照三合作社提交的二期项目的施工许可证：（1）1号楼、5号楼是在2010年2月11日取得的施工许可证，按合同1号楼、5号楼首层规划商铺交付时间应在2013年8月12日以前；（2）2号楼、4号楼是在2010年9月6日取得施工许可证的，其首层规划商铺的交付时间应在2014年3月7号前；（3）商业街是在2012年10月9日取得施工许可证，其首层规划商铺的交付时间在2016年4月10日前；（4）商业综合体是在2013年7月26日取得的施工许可证，其首层规划商铺的交付时间在2016年10月27日前。三合作社仅以1号楼、5号楼领取施工许可证的时间，计算全部首层规划商铺的交付时间，显然违反了合同的约定。2、进南公司没有逾期交付商铺。2013年7月28日，进南公司通过EMS向三合作社发出了通知，要求三合作社在2013年8月10日收领二期项目分得的首层规划商铺。三合作社在2013年7月29日收到进南公司通知。但三合作社在接到通知后，并未按照通知时间前来收领首层规划商铺。进南公司在交付期限届满前，己通知三合作社收领商铺；是三合作社自己不收领；进南公司没有违约，不需承担逾期交铺的违约责任。三合作社不按通知收领首层规划商铺，导致进南公司为其保管商铺支付了额外的费用，造成损失；也因为三合作社未在通知的时间选择确定其分成的30%首层规划商铺，导致进南公司分得的70%首层规划商铺不确定，从而不能出售。对此产生的损失，三合作社应予赔偿，进南公司保留该项诉讼权利。
七、进南公司没有逾期支付补偿款。1、三合作社计算的补偿款支付时间错误。按照与景山岗联社签订的二期合同第五条第五款，与塘岗一社、塘岗二社的二期合同第五条第七款的约定：二层以上楼房补偿款，在扣除已付定金后，领到施工许可证之日起一年半内付30%、领到施工许可证之日起二年半内付30%、领到施工许可证之日起三年半内付40%。由于二期项目建筑是分批领取施工许可证的，故各建筑物二层以上楼房补偿款的支付时间是不同的。三合作社仅以1号楼、5号楼领取施工许可证的时间，计算全部建筑物二层补偿款的支付时间，违背了合同的约定。2、进南公司没有逾期付款。截止2012年3月2日，进南公司已就二期项目向三合作社支付了定金1000万元，二层以上楼房补偿款944万元，合共1944万元。二期项目二层以上楼房的补偿款总额为29149675元。进南公司仅剩9709675元补偿款未付，这是基于三合作社在收款后未向进南公司提供合法有效收据，可能产生代扣代缴税款。按照合同约定的付款时间，商业街及商业综合体的二层以上补偿款离最后的付款时间还有几年之久。故，进南公司没有逾期付款，不应当承担逾期付款的违约责任。综上所述，三合作社的反诉请求，均超出了合同约定的分配范围，主张其不应得的资产和权利，请求驳回三合作社的全部反诉请求。
合创公司陈述称：与进南公司的意见一致。
原审法院查明的事实
原审法院查明：（一）涉案二期项目合同的约定。2007年8月16日，塘岗一社、塘岗二社为甲方，进南公司为乙方签订《合作开发黄岗镇塘岗第一经济合作社、黄岗镇塘岗第二经济合作社地块房地产项目合同》，约定：第一条，合作开发的房地产项目的土地位于肇庆市××州区××区××路西南侧，该土地使用权属甲方。土地蓝线面积约28667㎡，折合约43亩，其中塘岗一社用于本合作开发的土地蓝线面积约14667㎡，折合约22亩；塘岗二社用于本合作开发的土地蓝线面积约14000㎡，折合约21亩，现甲方土地性质为集体自用地；第二条，房地产项目开发的条件、方式和权利。1、甲方同意将上述土地使用权转入合创公司作为合作条件，即甲方出地，由乙方出资的方式进行合作开发房地产项目。甲方负责支付土地征地款、青苗补偿费及地上建筑物拆除的赔偿；乙方负责合作项目开发包括填土工程在内的全部开发资金。2、……。3、本合作项目建成后的首层商铺按比例进行实物（仅含所建的首层商铺，不包括二层以上楼房、其他配套用房和乙方为合创公司及进行房地产开发所购置的动产）分配。……甲方按该项目首层规划商铺总建筑面积分得30％的商铺，甲方除依本合同可分配的商铺外，还可以分得二层以上楼房总建筑面积30％的（除规划配套的公共用房外）补偿款，即乙方按二层以上楼房总建筑面积的30%以套内面积1700元／㎡补偿给甲方，甲方分得的商铺自行处理。上述乙方补偿甲方二层以上楼房的补偿款，甲方可以在该款项范围内，有优先购买乙方商铺的权利，该商铺按4000元／㎡计算。乙方在商铺出售之日起书面通知甲方购买，甲方须在20天内答复是否购买，或购买多少平方米的商铺并付清全部商铺款，否则视为放弃优先购买权。6、双方在2005年9月14日签订《合作开发黄岗镇景山岗经济联社、黄岗镇塘岗第一经济合作社、黄岗镇塘岗第二经济合作社地块房地产项目合同》即“星湖尚景苑”一期的合作地块中，面积为3720㎡（折合5.58亩）的地块（其中权属景山岗联社地块面积为590㎡，权属塘岗一社地块面积为1595㎡，权属塘岗二社地块面积为1535㎡），景山岗联社、塘岗一社及塘岗二社同意将原“星湖尚景苑”一期出资3720㎡的地块纳入“星湖尚景苑”二期统一规划建设，该3720㎡地块应分得30％商铺及二层以上楼房总建筑面积30%的楼房补偿款按“星湖尚景苑二期”所确定的交付使用时间及付款时间执行，不视作乙方延期交付使用及逾期付款处理。其余有关补偿条件及收益等均按双方在2005年9月14日签订《合作开发黄岗镇景山岗经济联社、黄岗镇塘岗第一经济合作社、黄岗镇塘岗第二经济合作社地块房地产项目合同》不变（该合同约定“乙方按二层以上楼房总建筑面积的30%以套内面积1600元／㎡补偿给甲方”）。7、甲方不参与合创公司的开发经营，不承担经营风险，由乙方自主经营，合创公司所有管理人员及其他人事安排由乙方确定。合创公司的债权债务与甲方无关。乙方按本合同支付完给甲方应得的收益后，该项目的所有权益（含有形和无形资产）归乙方所有，甲方不得提出任何异议。9、本合同中规定的有关通知，通知人采取以下方式之一，视为该通知送达被通知人：1）在肇庆市有影响的报刊上刊登公告或通知；2）邮寄送达（按本合同双方所载明地址邮寄）；3）公证送达；4）向指定签收人送达；第三条、项目开发完成的时间：……，本项目在签合同日起30个月内要领取到《建筑工程施工许可证》，预计在乙方领取到《建筑工程施工许可证》之日起42个月内施工完毕，并将商铺交甲方使用，否则作乙方违约处理。乙方除因不可抗力因素外未能按时将上述商铺交付甲方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乙方向甲方支付每平方米商铺￥20元整的月租金，合同继续履行。第四条，甲方的义务。……。甲方负责保证自本合同签订之日起三个月内完成该项目地上农作物的清场、负责支付青苗补偿费用及地上杂物、电线杆等地上附着物，该费用全部由甲方负责，与乙方无关。甲方依本合同分得的商铺所需缴纳的办证费用、发票税金等应交费用由甲方独立承担，与乙方无关；第五条，乙方的义务。……，6、自签订本合同七天内，乙方向甲方支付定金1000万元（其中向塘岗一社支付500万；向塘岗二社支付500万元），该款项存入甲方的帐户内。7、乙方应向甲方支付二层以上楼房总建筑面积30%的楼房补偿款，扣除乙方已向甲方支付的全部定金后的余额，乙方按下述规定时间内分期向甲方付清（甲方需开合法有效收款收据给乙方）：第一期：领到施工许可证之日起一年半内付30％，第二期：领到施工许可证之日起二年半内付30％，第三期：领到施工许可证之日起三年半内付40%；第六条，违约责任。第七条，由于正式的建筑施工图未定，商铺分成面积未能确定，待有关部门确定正式的建筑施工图后，再签订分成商铺面积及界指划分的补充合同。补充合同与本合同具有同等法律效力等。
同日，景山岗联社为甲方，进南公司为乙方又签订了一份《合作开发黄岗镇景山岗经济联社地块房地产项目合同》，约定合作开发位于肇庆市××州区××区××路南侧，土地蓝线面积约6356㎡，折合约9.534亩的土地。该合同的权利义务除土地面积和乙方需支付甲方1000万元定金的约定外，合同的其他内容与塘岗一社、塘岗二社与进南公司签订的《合作开发黄岗镇塘岗第一经济合作社、黄岗镇塘岗第二经济合作社地块房地产项目合同》相同。
（二）涉案款项的收付情况。上述二期项目合作合同签订后，2007年8月23日，塘岗一社、塘岗二社收到进南公司支付的合作定金1000万元。2009年12月28日至2013年2月1日，三合作社收到进南公司支付的补偿款共944万元。
（三）涉案房产的开工和竣工及领取预售许可证的情况。合创公司在2010年2月11日取得1号楼、5号楼的《建筑工程施工许可证》，2010年9月6日取得2号楼、4号楼的《建筑工程施工许可证》，2012年10月9日取得商业街的《建筑工程施工许可证》，2013年7月26日取得商业综合体的《建筑工程施工许可证》。
星湖尚景苑二期1号楼和5号楼的《产权权属证明书》载明：1号楼的建成时间是2011年3月22日；5号楼的建成时间是2011年4月22日。星湖尚景苑二期2号楼、4号楼、商业街、商业综合体的《建筑工程竣工验收报告》载明：2号楼、4号楼的竣工时间是2012年5月16日；商业街的竣工日期为2013年6月20日；商业综合体竣工验收日期为2013年7月23日。
2009年12月10日，合创公司取得1号楼的《商品房预售许可证》，2010年2月1日取得5号楼的《商品房预售许可证》，2010年12月9日取得4号楼的《商品房预售许可证》，2011年1月21日取得2号楼的《商品房预售许可证》，2013年6月8日取得商品街的《商品房预售许可证》，2013年9月17日取得商业综合体的《商品房预售许可证》。
（四）涉案房屋的面积。合作开发的项目建成、竣工后，肇庆市房屋测绘所于2010年11月1日出具的4号楼《预售商品房面积计算报告书》载明，4号楼总套内建筑面积17154.69㎡，首层套内建筑面积1957.61㎡，其中首层商铺套内建筑面积1661.93㎡、车库出入口、架空套内建筑面积295.68㎡，二层以上楼房套内建筑面积15197.08㎡。
2012年9月4日出具的2号楼《预售商品房面积计算报告书》载明，2号楼总套内建筑面积为10709.05平方米㎡，首层套内建筑面积1405.53㎡，其中首层办公套内建筑面积1032.59㎡、走廊步梯套内建筑面积372.94㎡，二层以上楼房套内建筑面积9303.52㎡。
2013年4月10日出具的5号楼《房屋建筑面积测绘成果报告书》载明，5号楼总套内建筑面积20225.81㎡，首层商铺套内建筑面积1577.99㎡、首层居委、警务、物业用房等套内建筑面积587.61㎡，二层以上楼房套内建筑面积18060.21㎡。
2013年5月6日出具的1号楼《房屋建筑面积测绘成果报告书》载明，1号楼总套内建筑面积为8996.53㎡，首层套内建筑面积903.75㎡，其中首层商铺套内建筑面积307.05㎡、超市配套办公用房套内建筑面积424.75㎡、地下车库套内建筑面积94㎡、风井套内建筑面积13.01㎡、自动扶梯套内面积建筑64.94㎡。二层以上楼房套内建筑面积8092.78㎡。
2013年6月3日出具的二期商业街《预售商品房面积计算报告书》载明、二期商业街总套内建筑面积5228.38㎡，首层套内建筑面积2693.27㎡，其中首层商铺套内建筑面积1121.95㎡、首层办公套内建筑面积1395.23㎡、步行街出入口、风井套内建筑面积176.09㎡，二层以上楼房套内建筑面积2535.11㎡。
2013年8月16日出具的商业综合体《预售商品房面积计算报告书》载明、商业综合体总套内建筑面积7133.27㎡，首层套内建筑面积1869.55㎡，其中首层商铺套内建筑面积303.26㎡、首层商业超市套内建筑面积1523.74㎡、公共卫生间、风井套内建筑面积42.55㎡，二层以上楼房套内建筑面积5263.72㎡。
以上双方合作建成的“星湖尚景苑”二期1号楼、2号楼、4号楼、5号楼、商业街、商业综合体首层套内建筑总面积11995.31㎡，其中商铺套内建筑面积4972.18㎡、商业超市套内建筑面积1523.74㎡、办公、配套办公用房套内建筑面积2852.57㎡、物管、警务、居委出入口扶梯等套内建筑面积2646.82㎡。二层以上套内总面积58452.42㎡。
（五）涉案房屋平面图重审的情况。进南公司提供的涉案楼房的首层平面图显示：
《1号楼首层平面图》上，在手写的“重审”两字位置加盖有“肇庆市规划局规划工程审图章”，落款时间为2011年9月15日，该首层平面图显示，1号楼内街首层商铺改为超市配套办公用房。
《2号楼首层平面图》上，在手写的“重审”两字位置加盖有“肇庆市规划局规划工程审图章”，落款时间为2012年7月20日，该首层平面图显示，2号楼首层商铺改为办公。
《商业街首层平面图》上，在手写的“重审”两字位置加盖有“肇庆市规划局规划工程审图章”，落款时间为2013年5月8日，该首层平面图显示，商业街内街首层商铺改为办公。
《商业楼（商业综合体）首层平面图》上，加盖有“肇庆市规划局规划工程审图章”，落款时间为2013年5月27日，该首层平面图显示，首层为超市、商铺。
《4号楼首层平面图》上，加盖有“肇庆市规划局规划工程审图章”，落款时间为2010年7月15日，该首层平面图显示，首层为商铺。
（六）涉案收楼通知的寄发情况。2013年7月28日，进南公司通过EMS邮政速递向三合作社分别发出三份《星湖尚景苑二期商铺通知》，内容为“我公司于2007年8月16日与贵社签订的《合作开发三合作社地块房地产项目合同》第二条第三款约定，贵社有优先购买我公司商铺的权利，现我公司通知贵社速来购买商铺，贵社如需购买商铺，请贵社按照双方签订的合同约定，于20日内交纳商铺的全部购房款给乙方，甲方所购之商铺按合同约定4000元／㎡计算。另外，根据上述合同约定，贵社按该项目首层商铺总建筑面积可分得商铺，我公司于2013年8月10日交付给贵社使用并正式通知贵社按时前来确认收楼。”
2013年8月20日，三合作社通过EMS邮政速递向进南公司发出一份书函，内容为“进南公司、合创公司：贵公司于2013年7月26日就有关星湖尚景苑二期商铺事宜通知我们速来购买商铺。但贵公司并未向我们提供尚景苑二期建筑红线图及所有商铺总面积（含二层以上商铺三七分成中我方应分得面积）和二层以上楼房建筑总面积（含三七分成中我方应分得面积）。因此，我们很难确定购买商铺的具体面积。请贵公司向我们提供上述数据。”
2013年8月27日，三合作社又通过EMS邮政速递向进南公司发出一份书函，内容为“进南公司、合创公司：我们三合作社于2013年8月21日到贵公司商谈有关尚景苑二期商铺事宜，曾要求贵公司向我们提供尚景苑二期所有建筑物的建筑红线图及所有建筑物各层的平面图，以便核算我方应得面积及折成现金数。但时至今日，贵方仍未能提供相关资料给我们参考。现再次敦促贵方，请贵公司从速向我们提供上述数据。多谢合作。”
2013年10月21日，三合作社再通过EMS邮政速递向进南公司发出一份《催办函》，内容为“进南公司、合创公司：我们收到贵司通知后，已明确回复贵司要求按合同约定购买贵司分成的全部商铺，同时，要求贵司按合同约定提供建筑施工图纸等资料，以核定我们分成的商铺和购买的商铺面积以及我们应收的补偿款数额，从而确定我们应付的购买商铺的余款。但经我们多次催促，贵司至今尚无提供相关资料。为此，请贵司迅速提供建筑施工图、房屋销售许可证等资料，由双方核定我们分成的商铺面积和购买的商铺面积以及补偿款数额，从而确定我们应付购买商铺的余款，双方据此签订商铺买卖协议，由我们支付购买商铺余款给贵司。”
（七）涉案房屋首层的卖售情况。肇庆市房产交易管理所书面证实，截止到2014年7月29日，星湖尚景苑二期已出售房屋如下：一、“1号楼”首层：①超市配套用房5（80.37㎡）、②超市配套用房6（52.15㎡）。二、星湖尚景苑二期“2号楼”首层：⑴01号办公室（76.48㎡）、⑵02号办公室（63.48㎡）、⑶03号办公室（65.86㎡）、⑷08号办公室（30.12㎡）、⑸09号办公室（58.34㎡）、⑹10号办公室（54.48㎡）、⑺11号办公室（74.65㎡）、⑻12号办公室（28.86㎡）、⑼13号办公室（58.89㎡）、⑽15号办公室（101.91㎡）、⑾16号办公室（79.69㎡）、⑿17号办公室（153.85㎡）。三、星湖尚景苑二期“商业街”首层：①102号商铺（66.36㎡）、②120号商铺（46.87㎡）、③124号商铺（45.47㎡），共销售了1141.58㎡，销售价值25583145元。上述超市配套用房及办公室的售价从15568.73元-21342.81元不等。商铺的售价为32079元-37075元不等。
（八）涉案房屋的抵押情况。①星湖尚景苑二期“2号楼”首层05、06、07号办公室共190.73㎡（建筑面积）已办理在建工程抵押，抵押给广东高要农村商业银行股份有限公司，期限2012年3月9日至2017年3月9日。②星湖尚景苑二期“4号楼”首层01－03号商铺、05-13号商铺、15-22号商铺共1715.12㎡（建筑面积）已办理在建工程抵押，抵押给广东高要农村商业银行股份有限公司，期限2012年3月9日至2017年3月9日。③星湖尚景苑二期“商业综合体”三、四、五层共4232.71㎡（建筑面积）已办理在建工程抵押，抵押给广东高要农村商业银行股份有限公司宋城支行，期限2013年9月23日至2018年9月23日。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案是合作开发房地产合同纠纷。进南公司与三合作社在2007年8月16日签订的二份《合作开发三合作社地块房地产项目合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，进南公司和三合作社均应严格依约履行上述合同。
根据各方当事人的诉辩，本案争议的焦点是：1、三合作社是否丧失优先购买商铺的合同权利；2、如何确定首层商铺的含义及面积；3、进南公司是否逾期支付二楼以上的补偿款；4、三合作社是否有权分得地下车库的建筑面积补偿款；5、三合作社是否需赔偿进南公司的误工损失；6、对三合作社优先购买及可分得的商铺面积和进南公司可分得商铺的面积的认定；7、进南公司是否需赔偿侵害三合作社优先购买商铺权的损失；8、进南公司是否逾期交付商铺，应否支付延期交付商铺违约租金的问题。原审法院作如下的分析评判。
一、关于三合作社是否丧失优先购买商铺的合同权利的问题。二期项目合同第二条第三点约定“乙方补偿甲方二层以上楼房的补偿款，甲方可以在该款项范围内，有优先购买乙方商铺的权利，该商铺按4000元／㎡计算。乙方在商铺出售之日起书面通知甲方购买，甲方须在20天内答复是否购买，或购买多少平方米的商铺并付清全部商铺款，否则视为放弃优先购买权。”按此约定，进南公司应在商铺出售之日起书面通知三合作社行使优先购买权，经查，商业综合体的《商品房预售许可证》在2013年9月17日才领取，商业街的《商品房预售许可证》在2013年9月30日才领取。在《商品房预售许可证》领取之前，商业综合体及商业街均未可以出售，故进南公司在合作开发的商铺未全面取得','2018-09-27
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借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
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第二百零六条
借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
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第二百零七条
借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国担保法》\',Items:[{法条名称:\'第十四条\',法条内容:\'
第十四条
保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
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第十八条 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
\'},{法条名称:\'第二十一条第一款\',法条内容:\'
第二十一条 保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法》\',Items:[{法条名称:\'第一百四十四条\',法条内容:\'第一百四十四条
系统尚未收录或引用有误
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"浙江泰隆商业银行股份有限公司金华义乌支行与夏爱国、刘际号等金融借款合同纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2015-12-26\\\\\",\\\\\