江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0682民初12424号
原告：中国银行股份有限公司如皋支行，住所地如皋市如城街道海阳路185号。
负责人：孙小飞，行长。
委托诉讼代理人：姜建荣，中国银行股份有限公司如皋支行员工。
被告：邱元健，男，1968年1月14日生，汉族，户籍所在地如皋市，现住如皋市。
被告：葛保兰，女，1964年8月6日生，汉族，住如皋市。
被告：南通碧桂园龙游湖房地产开发有限公司，住所地如皋市城南街道万寿南路999号（如皋高新产业技术开发区8号楼106室）。
法定代表人：杨文杰，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：黄菲，南通碧桂园龙游湖房地产开发有限公司员工。
原告中国银行股份有限公司如皋支行（以下简称中国银行）与被告邱元健、葛保兰、南通碧桂园龙游湖房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院2016年12月15日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月20日公开开庭进行审理。原告中国银行委托诉讼代理人姜建荣、被告葛保兰、被告碧桂园公司委托诉讼代理人黄菲到庭参加诉讼，被告邱元健经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国银行向本院提出诉讼请求：1、被告邱元健、葛保兰偿还原告借款本金3741622.86元，利息（含罚息）24340.26元（暂计算至2016年12月8日），此后上述贷款本息实际还清前产生的利息（含罚息）仍由被告承担；2、原告有权对案涉抵押物依法实现抵押权（相关费用均由被告承担）且原告优先受偿；3、被告碧桂园公司对被告邱元健、葛保兰的上述全部债务承担连带清偿责任；4、被告承担本案诉讼费及律师代理费4万元。事实与理由为：2015年7月24日，原告与被告邱元健签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告邱元健向原告借款398万元，用于购买被告碧桂园公司开发的位于如皋市城南街道碧桂园龙游湖6-01房产，借期180个月，月利率为4.05‰,还款方式采用按月等额本息还款。被告邱元健以所购房屋提供抵押担保，并在如皋市规划局进行网签按揭登记，被告碧桂园公司亦承担连带责任保证。2015年7月28日，原告依约向邱元健发放贷款398万元。但被告邱元健未按约还款，被告碧桂园公司亦未承担保证责任。
被告葛保兰辩称：借款是事实，我和邱元健仍然想按照原来的合同继续还款，只是现在资金周转不开。
被告碧桂园公司辩称：1、原告和被告碧桂园公司于2014年8月28日签订了按揭业务担保合作协议，约定该协议的效力优先于原、被告三方签订的借款合同。根据该协议，如被告邱元健、葛保兰未足额支付4期贷款本息，原告应该在其连续未足额支付第4期贷款本息还款期限届满之日起10个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司。如原告逾期未书面通知被告碧桂园公司，被告碧桂园对被告邱元健、葛保兰连续未足额支付的第5期起的贷款利息、逾期利息等不承担连带保证责任。2、上述协议还约定就被告邱元健、葛保兰拖欠原告贷款本息、逾期利息的行为发生时，原告应在处置被告邱元健、葛保兰所购房产后仍不足以清偿的情况下就不足部分再向被告碧桂园公司请求承担连带清偿责任。3、双方约定在保证期间内，被告碧桂园公司所承担的保证范围不包括律师代理费，关于律师代理费双方约定以法院最终判决为准。4、原告并未详细列明被告邱元健、葛保兰的所欠逾期利息以及罚息的计算方式，关于该部分的详情请法庭核实。
被告邱元健未答辩，被告邱元健、葛保兰亦均未提供证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告举证的被告邱元健、葛保兰身份证复印件、结婚证复印件、共同还款承诺函、共有人承诺函、个人一手住房贷款合同、借款借据、还款明细清单等证据，被告葛保兰、碧桂园公司无异议，本院予以确认,并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、被告碧桂园公司举证的按揭担保合作协议，原告认为虽然该协议约定了购房者连续未足额支付四期贷款利息的，原告应在购房者连续未足额支付第四期贷款本息还款期限届满之日起十个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，但原告与购房者及碧桂园公司三方签订个人一手住房贷款合同中约定了借款人未按期归还借款本息或应支付的其他费用的构成违约，借款人违约，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，原告也已书面通知被告碧桂园公司履行保证人责任。对于被告碧桂园公司举证的按揭担保合作协议的真实性本院予以确认，但原告起诉时借款人贷款逾期尚未超过四期，故原告并未违反按揭担保合作协议的约定，被告碧桂园公司所举证据不能达到其证明目的。
2、原告举证的向被告碧桂园公司送达保证人履行责任通知书的照片，被告碧桂园公司认为照片模糊不清，无法确认照片真实性及与本案关联性。对此本院认为，从原告所举证的照片上无法判断照片形成的时间、地点，且无法识别原告向被告碧桂园公司送达是何种文件，故对该组证据的真实性、关联性本院不予认可。
经审理查明：2015年7月24日，原告（借款人）与被告邱元健（贷款人）、碧桂园公司（保证人）订立个人一手住房贷款合同，约定：被告邱元健向原告借款398万元，用于购买位于如皋市城南街道碧桂园龙游湖6-01房产，借款期限180个月，贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，借款执行浮动利率，首次定价日为实际放款日；重新定价自实际放款日起每经过一个合同约定的浮动周期重新定价一次，重新定价日为下一个浮动周期的首日，即实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的则为当月最后一日；定价日当日适用的参考利率及重新定价日适用的参考利率均为参考利率基础上下浮10%；每12个月为一个浮动周期；付息方式为按月付息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；按罚息利率计收利息的，计算公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率；贷款发放采用受托支付的方式，放款到借款人邱元健指定的被告碧桂园公司账户。首期还款日为放款日起经过一个还款周期后的15日；还款方式为等额本息，还款周期为180期。担保类型为抵押担保，借款人在合同签署后15日内与贷款人到有关部门办理预告登记，符合房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后15日内与贷款人到有关部门办理正式抵押登记。合同还约定了由保证人（开发商）碧桂园公司提供阶段性连带责任保证。该合同附件一通用条款约定，借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布合同项下贷款本息提前到期，并行使担保权、要求保证人承担保证责任；保证人（开发商）为贷款承担连带保证责任，保证期间为（最后一期）债务履行期届满之日起两年，保证人提供阶段性连带责任保证的，对在借款人办妥所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日前已到期的债务，保证人仍承担连带保证责任。邱元健作为借款人及抵押人在合同中签名，葛保兰作为抵押人签名，碧桂园公司作为保证人盖章，原告亦在合同上盖章。
2015年6月19日，被告葛保兰向原告出具共同还款承诺函与共有人承诺函，承诺对案涉合同中的贷款，自愿作为共同债务人对借款人在合同项下的债务的偿还承担连带还款责任，同意案涉房屋作为抵押担保。同日，被告邱元健向原告出具提款申请和划款委托书，一次性提款398万元，并授权和委托原告将该款项直接支付给符合借款合同约定用途的指定的交易对手碧桂园公司的账户。
2015年7月28日，原告开立借款凭证，发放贷款398万元。被告邱元健在借款凭证上签名确认，款项汇至合同约定的被告碧桂园公司帐户。借款凭证载明借款月利率为4.05‰，借款期限为180个月，从2015年8月始按月等额本息还款法。
原告发放款项后，被告邱元健共偿还借款本金238377.14元、利息224894.75元，至2016年12月8日尚欠借款本金3741622.86元、利息（含罚息）24340.26元。庭审中，原告陈述自愿放弃要求个承担律师代理费4万元的诉讼请求。
另查：2014年8月28日，原告（甲方、按揭银行）与被告碧桂园公司（乙方、发展商）签订编号为[中国银行如皋支行][2014]年[10]号《按揭业务担保合作协议》，约定：乙方同意为购买本协议所约定的项目的房产所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外。乙方的连带责任保证范围为：在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方、乙方所签订的中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同及中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同项下的购房者所欠的贷款本金、至贷款清偿之日所产生的利息、罚息（含逾期本金的罚息及逾期利息的罚息）及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费、律师代理费以法院最终判决为准）。乙方连带责任保证期间为乙方为每位购房者承担本协议约定的连带责任保证，乙方的保证期间为自甲方依其与购房者、乙方签订的《中国银行股份有限公司一手住房贷款合同》及《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产办妥合法、有效的《房地产权证》及《房地产他项权证》之日止。合同还约定购房者连续未足额支付四期贷款利息的，甲方应在购房者连续未足额支付第四期贷款本息还款期限届满之日起十个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未足额支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。合同中甲方承诺对于当地政府部门暂未办理商品房抵押权预告登记期间发放的贷款，在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息，则甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方承诺在处置购房者所购房产后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任；对于当地政府部门开始办理商品房抵押权预告登记后发放的贷款，在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息，并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任；如购房者所购房产无法处置或难于处置的（如存在被其他债务人查封等情形的），则由乙方立即承担连带保证责任。合同其他事项中约定在本协议生效之日后，甲方与乙方签订的任何协议中关于乙方承担保证责任的条款与本协议不一致的，以本协议的约定为准。
再查，被告邱元健与被告葛保兰于1994年7月23日登记结婚。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的个人一手住房贷款合同，系当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按约履行。合同订立后，被告邱元健未能按约足额还款，造成纠纷，应承担全部责任。借款后，被告邱元健共偿还借款本金238377.14元、利息224894.75元，至2016年12月8日尚欠借款本金3741622.86元、利息（含罚息）24340.26元。根据个人一手住房贷款合同的约定，被告邱元健未按期归还借款本息或应支付的其他费用，原告有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，原告于2016年12月15日向本院起诉，要求被告偿还全部借款本息，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。故被告邱元健应当偿还借款借款本金3741622.86元，及按照个人一手住房贷款合同的约定计算的利息、罚息。被告葛保兰出具共同还款承诺函，自愿作为共同债务人对案涉借款合同的债务承担连带偿还责任，且案涉债务发生在被告邱元健、葛保兰夫妻关系存续期间，用于购买家庭住房，故被告葛保兰应承担共同偿还责任。
关于被告葛保兰辩称的现在资金周转不开，希望按照原来的合同继续还款，但其并未能与原告就还款事宜达成一致，原告依据合同约定主张提前收回贷款于法有据，本院应予支持，故对被告葛保兰的上述辩解，本院难以支持。
本案中，原、被告约定以所购房屋为借款提供抵押担保，则抵押条款对双方当事人具有约束力，但抵押合同的生效仅是物权发生变动的原因行为，抵押权是否设立取决于是否存在处分行为即登记。本案涉案房产仅在相关部门办理了按揭贷款备案手续，既未办理预购商品房抵押权预告登记也未办理正式的抵押登记手续，故抵押权尚未依法设立，原告尚未依法取得合法有效的抵押权，故亦无法行使抵押权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告主张的抵押权属于法律规定应当登记的权利，本案中，案涉抵押房屋未依法登记记载于不动产登记簿，原告未取得不动产他项权属证书，故原告要求对案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。个人一手住房贷款合同约定，在取得房地产权利证书并办妥以原告为权利人的他项权证前由被告碧桂园公司提供连带责任保证，碧桂园公司应按约承担连带责任，在承担保证责任后可依法向债务人追偿。庭审中，原告自愿放弃哟求被告承担律师代理费4万元的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院照准。
关于被告碧桂园公司辩称的根据原告与被告碧桂园公司签订的按揭担保合作协议的约定，购房者连续未足额支付四期贷款利息的，原告应在购房者连续未足额支付第四期贷款本息还款期限届满之日起十个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，如原告逾期书面通知被告碧桂园公司的，则被告碧桂园公司对购房者连续未足额支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。本院认为，原告起诉时被告邱元健为足额偿还贷款本息尚未超过四期，原告同时要求被告碧桂园公司承担连带保证责任，故原告并未违反按揭担保合作协议的约定，对被告碧桂园公司的上述辩解本院不予支持。
关于被告碧桂园公司辩称的根据按揭担保合作协议的约定，如被告邱元健拖欠原告贷款本息、逾期利息，原告应在处置被告邱元健所购房产仍不足以清偿案涉贷款的情况下就不足部分再向被告碧桂园公司请求承担连带清偿责任。本院认为，案涉抵押房屋尚未满足办理房屋所有权证的条件，原告无法请求实现抵押权，根据个人一手住房贷款合同的约定，在取得房地产权利证书并办妥以原告为权利人的他项权证前，被告碧桂园公司应提供连带责任保证，故对被告碧桂园公司的上述辩解，本院不予支持。
关于碧桂园公司辩称的原告与被告碧桂园公司约定在保证期间内，被告碧桂园公司所承担的保证范围不包括律师代理费，原告已当庭陈述放弃要求三被告承担律师代理费4万元的诉讼请求，对此本院已予准许。被告邱元健经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供证据，视为其放弃相应的权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邱元健、葛保兰于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司如皋支行借款本金3741622.86元及利息、罚息（计算至2016年12月8日的利息、罚息为24340.26元，此后至借款本金还清之日止的利息、罚息按个人一手住房贷款合同的约定计算）；
二、被告南通碧桂园龙游湖房地产开发有限公司对被告邱元健、葛保兰的上述债务承担连带清偿责任。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、被告南通碧桂园龙游湖房地产开发有限公司在承担保证责任后可依法向被告邱元健、葛保兰追偿。
四、驳回原告中国银行股份有限公司如皋支行的其他诉讼请求。
案件受理费36927元，由被告邱元健、葛保兰、南通碧桂园龙游湖房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费36927元（户名：南通市财政局；帐号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审 判 长 黄爱平
代理审判员 洪 宇
人民陪审员 汪 平
二〇一七年二月十六日
见习书记员 范云婕
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条第一款借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。