江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏执异13号
案外人：郑京祥，男，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
案外人：曲勇，男，汉族，住江苏省南京市白下区。
两案外人共同委托代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。
两案外人共同委托代理人：赵海燕，江苏共盈律师事务所律师。
申请执行人：中核华兴建设有限公司，住所地陕西省西安市高新区。
法定代表人：董德建，该公司总经理。
委托代理人：李金红，江苏君远律师事务所律师。
委托代理人：乔雯，江苏君远律师事务所律师。
被执行人：江苏南大苏富特科技股份有限公司,住所地江苏省南京市清江南路。
法定代表人：朱永宁，该公司董事长。
案外人郑京祥、曲勇因中核华兴建设有限公司（以下简称中核华兴公司）与江苏南大苏富特科技股份有限公司（以下简称苏富特公司）建设工程施工合同纠纷执行一案，不服南京市中级人民法院（以下简称南京中院）对位于南京市鼓楼区清江南路19号01幢第9层的房产及项下对应土地的查封、评估、拍卖，向本院提出执行异议。本院于2017年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年2月6日组织了听证。案外人郑京祥、曲勇的共同委托代理人孙金清、赵海燕，申请执行人中核华兴公司的委托代理人李金红、乔雯参加了听证，被执行人苏富特公司未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人郑京祥、曲勇称，南京中院查封的南京市鼓楼区清江南路19号01幢第9层2209.4平方米的房产及项下对应的土地使用权系其购买，且已支付了大部分购房款，并已实际占有使用。由于苏富特公司违约，导致所购房产尚未办理产权变更登记手续。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，法院不得查封、扣押、冻结该房地产。此外，苏富特公司自身所持有的10余层楼的价值已经远超执行标的1.8亿元，南京中院存在超标的查封行为。综上，请求南京中院立即停止对南京市鼓楼区清江南路19号01幢第9层2209.4平方米及项下对应土地使用权的评估、拍卖，并解除对该房地产的查封。
申请执行人中核华兴公司称，涉案房产所占土地使用权的规划用途为科研用地，苏富特公司取得的房产证亦注明规划用途为科研、实验、车库及其他辅助设施。苏富特公司以低价受让涉案土地使用权后，在未经行政审批的情况下违反规划的专用用途将涉案房产按商业办公用房出售给案外人。苏富特公司的转让行为违反了南京市国土资源局与苏富特公司签订的《国有土地使用权出让合同》第四条、第六条、第九条、第二十条约定，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百四十条、《中华人民共和国土地管理法》第二十六条及《南京市政府关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》第五条第三款及第六条第一款的规定。双方恶意串通损害了国家利益，其签订的买卖合同无效。案外人明知上述情况，其对未能办理产权过户存在过错，且案外人不能证明在法院查封之前其已合法占有涉案房产并已支付全部购房款。案外人提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行情形。请求驳回案外人的异议。
被执行人苏富特公司未予答辩。
本院查明：中核华兴公司与苏富特公司建设工程施工合同纠纷一案诉讼中，中核华兴公司向本院申请财产保全，并提供相应担保。本院于2014年9月15日作出（2014）苏民初字第00015号民事裁定：冻结苏富特公司银行存款1.5亿元或查封、扣押其相同价值的其他财产。2014年9月16日、9月17日，本院分别向南京市国土资源局、南京市产权市场处送达上述民事裁定及协助执行通知书，查封了苏富特公司名下位于南京市鼓楼区上新河路以西、鼓楼科技园A3地块土地使用权（土地证号为宁鼓200811961、地号为320106006002GB00025）及位于鼓楼区清江南路19号01幢、**幢房产。
2016年2月15日，本院作出（2014）苏民初字第00015号民事调解书，对以下调解协议内容予以确认：双方共同确认中核华兴公司承建的苏富特软件城02幢项目工程款、融资补偿、停窝工损失、逾期付款利息等合计21963.5万元，扣除苏富特公司已付工程款3700万元，苏富特公司还应支付中核华兴公司18263.5万元，并自2016年1月1日起按年利率6%计息至实际付款之日止。苏富特公司应于2016年6月30日前将18263.5万元及相应利息给付中核华兴公司，苏富特公司若逾期支付上述款项，中核华兴公司有权申请人民法院强制执行；二、双方确认在苏富特公司付清上述款项之后，中核华兴公司再向法院申请解除本案中对苏富特公司房地产及银行账户的查封；三、中核华兴公司放弃其他诉讼请求。双方就苏富特软件城02幢工程所涉纠纷一次性解决，再无其他争议。
因苏富特公司未按上述生效法律文书履行义务，中核华兴公司向本院申请强制执行。本院于2016年7月7日作出（2016）苏执17号执行裁定，将该案指定南京中院执行。
2016年8月23日，南京中院作出（2016）苏01执363号执行裁定：冻结（扣划）苏富特公司名下银行存款20821.3453万元或查封（扣押）其同等价值的财产。并于2016年8月29日向南京市不动产登记中心送达上述执行裁定及协助执行通知书，请求协助执行：一、继续查封苏富特公司名下位于南京市鼓楼区上新河路以西、鼓楼科技园A3地块土地使用权（土地证号为宁鼓200811961、地号为320106006002GB000**）。二、继续查封苏富特公司名下位于南京市鼓楼区清江南路19号01幢（所有权证号为鼓初字第506276号、丘权号为058035-5）、19号02幢（所有权证号为鼓初字第498263号、丘权号为058035-Ⅱ-1）房屋所有权及项下对应的土地使用权。
2016年11月10日，南京中院张贴公告：根据中核华兴公司的申请，将依法对该院查封的苏富特公司名下的上述房地产进行评估、拍卖。现责令上述房地产的占有（使用）人于2016年12月20日前迁出。如有异议，可在2016年12月20日前向该院提交《执行异议书》，并附租赁合同、权属证明等相应证据材料。逾期不提出书面异议或提交的书面材料不符合上述要求，又拒不迁出的，该院将依法强制执行。
案外人郑京祥、曲勇向南京中院提出执行异议，因本案系本院指定南京中院执行，南京中院依法将其提出的执行异议移送本院审查。
另查明，2007年6月30日，南京市国土资源局与苏富特公司签订《国有土地使用权出让合同》（宁国土资让合[2007]218号），约定将鼓楼区上新河路以西、鼓楼科技园A3地块总面积31218.7平方米的地块出让给苏富特公司。该合同第四条规定：出让土地用途为科研设计。第六条规定：土地出让金单价为每平方米160元，土地出让金总价为448.5408万元，土地出让金是指政府土地所有权收益，不包含征地拆迁等补偿费用及其他税费，征地拆迁等补偿费用由受让人与南京市鼓楼区江东新区管委会另行商定。第九条规定：受让人在出让土地范围内用于企业内部办公、生活配套服务等用地面积不得超过出让土地总面积的7%，即不超过1962平方米，受让人不得在出让土地范围内建设成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。第二十条规定：受让人按照本合同约定已经支付全部土地出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将出让土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当符合以下条件：（一）按本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上（不含土地出让金）；（二）取得国有土地使用证书5年以上；（三）取得项目转让批准文件及南京市鼓楼区江东新区管委会书面意见。2008年12月15日，苏富特公司取得该地块国有土地使用权证，土地使用权证号为宁鼓国用（2008）第11961号，在国有土地使用权证上载明地类用途为科教用地，使用权类型为出让，取得价格一栏为空白，另备注：“本宗地首次转让应取得土地使用权5年以上，并经南京市鼓楼区江东新区管委会书面同意。”2010年3月3日，苏富特公司取得建设工程规划许可证。
另查明，2009年12月15日，苏富特公司（甲方）与郑京祥、曲勇（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将上新河以西鼓楼科技园南大苏富特软件城01幢第9层约2209.4平方米转让给乙方，销售单价为6000元/平方米，销售总价1325.64万元，乙方于签订合同之日向甲方支付200万元，于2010年1月30日支付131.41万元，于2010年3月30日前支付463.974万元，剩余房款530.256万元应在该房产所有权证和国有土地使用权证办至乙方名下后30日内支付完毕。该合同第三条约定：甲方已如实陈述上述房产权属状况和其他具体情况。甲、乙双方一致确认对科教用地在土地出让5年内土地使用权及其地上建筑物产权暂不得分割转让的规定均明知，对该项目地面建筑暂时未获行政审批的瑕疵和土地使用权证抵押贷款的情况均了解知情。第五条约定：甲、乙双方定于2010年7月1日前正式交付该房产，双方定于2013年12月31日前向有关行政部门申请办理该房产权属变更手续。在申请办理该房产权属变更手续时，甲方同意与乙方以本合同的条件签订制式的南京市房屋买卖合同并办理有关权属变更法律手续。2013年12月25日，苏富特公司取得了鼓楼区清江南路19号01幢房屋的产权登记。
郑京祥、曲勇主张已交付购房款795.384万元，并向本院提交苏富特公司出具的收据予以证明。郑京祥、曲；勇主张其在查封之前已实际占有涉案房产，并向本院提交南京南大苏富特物业服务有限公司向江苏省环境应急与事故调查中心出具的《关于南大苏富特科技创新园办公房租赁的说明》载明：“我集团与中心签订的位于南京鼓楼区清江南路19号南大苏富特科技创新园一期9层西侧区域的租赁协议，已于2013年12月31日到期终止。因上述房产已经对外销售，现房产所有权人曲勇、郑京祥委托南京洛浦达水处理技术有限公司（以下简称洛浦达公司）对外租赁。如贵单位要求继续使用上述地址办公，请与洛浦达公司联系并与其签订租赁协议，我司不再参与”。郑京祥、曲勇还提交的南京市鼓楼区住建局出具的《房屋租赁登记备案证明》载明，苏富特公司科技创新园一期9楼西于2014年1月1日由洛浦达公司出租给江苏省环境应急与事故调查中心。
以上事实有中核华兴公司提交的《国有土地使用权出让合同》、南京市鼓楼区清江南路19号01幢、02幢房产登记簿、南京市国土资源局《关于加强园区企业用地监管严格规范科技研发用地的函》，郑京祥、曲勇提交的《房屋买卖合同》、苏富特公司出具的收据，南京南大苏富特物业服务有限公司出具的《关于南大苏富特科技创新园办公房租赁的说明》，南京市鼓楼区住建局出具的《房屋租赁登记备案证明》等证据予以证实，本院予以确认。
本案的争议焦点为：案外人郑京祥、曲勇是否有权以涉案房地产已经向其出售为由请求法院停止执行该房地产。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人郑京祥、曲勇购买的南京市鼓楼区清江南路19号01幢第9层2000余平方米房产及占用的土地使用权仍登记在被执行人苏富特公司名下，案外人郑京祥、曲勇提出执行异议意图排除法院对该房地产的执行应符合上述全部四个条件，否则执行法院有权查封该房地产，并依法采取评估、拍卖等处置措施。
一、关于苏富特公司与郑京祥、曲勇签订的《房屋买卖合同》是否合法有效问题
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案所涉房屋买卖合同是否合法有效，应适用上述规定。其中，“强制性规定”仅指效力性强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。《中华人民共和国土地管理法》第二十六条规定：经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。首先，上述规定主要用于规范相关土地使用权的使用管理问题，在性质上属于管理性规范，而非效力性强制性规范。即使所涉房产交易违反上述规定，也不必然导致合同无效。而且《南京市政府关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》不属法律、行政法规范畴。尽管苏富特公司违反上述规定，改变涉案房地产的规划科研用途，但其与案外人郑京祥、曲勇签订的房屋买卖合同，也不应认定无效。其次，中核华兴公司并未提供证据证明苏富特公司与郑京祥、曲勇存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，或者以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益等情形。因此，苏富特公司与案外人郑京祥、曲勇签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应认定为合法有效。
二、关于郑京祥、曲勇是否在法院查封之前已合法占有该不动产并支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行问题
本院查封涉案房地产的时间为2014年9月，郑京祥、曲勇提交的南京南大苏富特物业服务有限公司出具的《关于南大苏富特科技创新园办公房租赁的说明》、南京市鼓楼区住建局出具的《房屋租赁登记备案证明》可以证实郑京祥、曲勇在2014年初已控制并占有涉案房产并委托洛浦达公司对外出租。郑京祥、曲勇主张已交付购房款795.384万元，其提交了苏富特公司出具的收据予以证明，涉案《房屋买卖合同》约定郑京祥、曲勇支付上述款项后苏富特公司向其交付涉案房产，现涉案房产已向其交付的事实也，可以也印证郑京祥、曲勇履行了相应的付款义务，故本院对上述证据的真实性予以确认，对其主张已交付购房款795.384万元的事实予以采信。虽然郑京祥、曲勇在本院查封之前已占有涉案房产并已支付部分购房款，但依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项的规定，郑京祥、曲勇如想阻却南京中院对涉案房产的强制执行，其还应当将剩余价款按照南京中院的要求交付交付该院用于执行，否则其提出对涉案房产及土地使用权停止执行的请求于法无据，不予支持。
三、关于未办理过户登记是否存在买受人自身原因问题
根据案外人郑京祥、曲勇与苏富特公司签订的房屋买卖合同约定，双方一致确认对科教用地在土地出让5年内不得分割转让的规定均明知，5年后房产及土地分割按国家有关规定执行，并定于2013年12月31日前，即5年期限届满之后向有关行政部门申请办理该房产权属变更手续。因苏富特公司未向南京市国土资源局补办相关手续并取得南京市鼓楼区江东新区管委会书面同意，导致涉案房地产一直未能办理过户登记。因此，涉案房屋未能办理过户登记系苏富特公司违反合同约定所致，非因案外人自身原因。
四、关于南京中院是否存在超标的查封问题
是否存在超标的查封问题，应由本案被执行人提出。郑京祥、曲勇并非本案被执行人，南京中院是否超标的查封与其无涉，故本院对其该项请求不予理涉。
综上所述，案外人郑京祥、曲勇尚未将案涉房款剩余部分交付执行，其的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的前提条件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人郑京祥、曲勇的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李玉明
审判员 唐志容
审判员 赵建华
二〇一七年三月二十五四日
书记员 杜 涛