浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)浙杭民终字第1223号
上诉人（原审原告）：广州市天诺营销策划有限公司。
法定代表人：山岸纪宽。
委托代理人：张素珊。
上诉人（原审被告）：马莉莉。
上诉人（原审被告）：秦有为。
上诉人广州市天诺营销策划有限公司（以下简称天诺公司）因yi与上诉人马莉莉、秦有为房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：秦有为与马莉莉系夫妻，系本市大浒东苑××幢××单元××室的房屋的所有权人，该房屋为住宅。2013年6月28日，马莉莉（作为出租方、乙方）与天诺公司（作为承租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方将坐落于本市大浒东苑××幢××单元××室的房屋出租给甲方，租赁期限2013年7月8日至2014年7月7日，用途栏有涂改，原为宿舍，后勾选为办公场所；每月含税租金3142元，租赁保证金3000元（保证金在租赁合同期满或经双方协商终止后，三天内无息退还给甲方）。任一方如因法定不可抗力致使不能按期部分或全部履行合同的，双方均互不负违约责任，甲方可根据该不可抗力的严重程度做出如下选择：顺延合作的完成期限，并于顺延期间内随时终止本合同；立即终止本合同，双方按甲方实际租赁期结算。2014年2月26日，杭州市公安消防支队拱墅区大队作出拱公消火认字[2014]第0003号《火灾事故认定书》，该事故认定书载明火灾事故基本情况：2014年1月30日21:58分，接到报警，大浒东苑××幢××单元××室的房屋阳台发生火灾，衣物及部分货物被烧毁，过火面积5平方米，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火时间2014年1月30日21时58分左右，起火部位：大浒东苑××幢××单元××室阳台，起火点：阳台西南角，起火原因：排除小孩玩火，排除遗留火种情况。排除电气线路故障起火。不排除外来火源引燃阳台可燃物引发火灾。2014年1月15日，天诺公司支付马莉莉、秦有为该租赁期的后六个月租金18852元。2014年12月9日，天诺公司向原审法院起诉，请求：1.判令马莉莉、秦有为退还天诺公司已预交的房租15710元和押金3000元，共计18710元；2.判令马莉莉、秦有为承担本案的全部诉讼费用。
原审法院另查明，双方自2012年1月起，即存在案涉房屋的租赁关系，且订有数份租赁合同，2013年1月签订的租赁合同中租赁用途为办公场所；2012年1月签订的租赁合同中租赁用途为宿舍等。租赁保证金3000元，天诺公司已于2012年1月支付马莉莉、秦有为。
原审法院再查明，火灾事故发生后，案涉房屋的物业公司即通知马莉莉、秦有为到场，马莉莉、秦有为当即通知天诺公司，马莉莉、秦有为到达案涉现场，天诺公司未至现场。后消防部门对案涉房屋现场查封调查，天诺公司与马莉莉、秦有为逐步清理案涉房屋及物品至2014年4月份左右，2014年5月后，马莉莉、秦有为对案涉房屋进行重新装修。
原审法院认为：《火灾事故认定书》仅认定本案火灾原因为不排除外来火源引燃阳台可燃物引发火灾，未对火灾责任进行认定。案涉房屋系住宅，但天诺公司与马莉莉、秦有为于2013年6月28日签订的《房屋租赁合同》约定将该房屋出租作为办公场所使用[双方之前签订的房屋租赁合同也有类似约定（或作为公司宿舍，或作为办公场所）]，双方均应对住宅房屋作为公司宿舍或办公场所使用存在不当有所预见及防范，在事故发生时，天诺公司并无相应工作人员在案涉房屋，对房屋的管理存在一定的疏忽。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。火灾发生后，天诺公司、马莉莉、秦有为事实上已不可能履行租赁合同，原审法院根据前列情况，并考虑到案涉房屋被查封调查、双方清理物品、马莉莉、秦有为重新装修等情况，酌情确定马莉莉、秦有为退还天诺公司房租租金5000元。在双方事实上不能履行租赁合同后，马莉莉、秦有为应将租赁保证金3000元返回天诺公司，故原审法院对天诺公司的该项诉讼请求予以支持。马莉莉、秦有为要求天诺公司赔偿经济损失，但表示本案仅作为抗辩，保留诉讼权利，故本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，原审法院于2015年3月17日判决：一、马莉莉、秦有为退还天诺公司房租5000元及保证金3000元，合计8000元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回天诺公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，减半收取134元，由天诺公司负担77元，马莉莉、秦有为负担57元。
宣判后，双方当事人均不服，分别向本院提起上诉。天诺公司上诉称：一审判决认定事实及适用法律错误，依法应予改判，理由如下：第一，原审法院认为，《火灾事书故认定》仅认定本案火灾原因为不排除外来火源引燃阳台可燃物引发火灾，未对火灾责任进行认定。但是，事实是案涉房屋起火时间为：2014年1月30日21时58分左右，起火地点为阳台西南角。而2014年1月30日为除夕夜，除夕夜21时58分正是人们燃放烟花的时候，且马莉莉、秦有为均承认从物业公司的监控视频看到是有人放烟花引起的火灾，但看不清放烟花人的样貌。可见，案涉房屋火灾为别人燃放烟花引起的，为属于不可归责于天诺公司即案涉房屋承租人的事由。第二，原审法院认为，案涉房屋系住宅，但双方于2013年6月28日签订的《房屋租赁合同》约定将该房屋出租作为办公场所使用，双方均应对住宅房屋作为公司宿舍或办公场所使用存在不当有所预见及防范，在事故发生时，天诺公司并无相应工作人员在案涉房屋，对房屋的管理存在一定疏忽。天诺公司认为，天诺公司在承租房屋居住的员工不可能24小时在家，另外天诺公司员工是外地人且是独生子女，需要回老家与父母过年，而且阳台上也不可能不挂衣服，而火灾就是因为外来火源点燃衣服而燃烧到窗帘引起的，对于天诺公司而言该火灾为不可预见的。原审法院认为天诺公司对房屋的管理存在疏忽，属于事实认定错误。第三，原审法院根据其认定的前列情况，并考虑到案涉房屋被调查、双方清理物品，马莉莉、秦有为重新装修等情况，酌情确定马莉莉、秦有为退还天诺公司房租租金5000元。并依据《合同法》第六十条，第九十二条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定作出判决。天诺公司认为，本案处理依据《合同法》第二百三十一条更为恰当。依据《合同法》第二百三十一条的规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，案涉房屋因不可归责于天诺公司的事由，在2014年1月30日火灾发生后，即已不能实现合同目的。天诺公司作为涉案房屋的承租人，可以解除合同，并可以要求马莉莉、秦有为退还已支付的租金和保证金。且根据双方签订的《房屋租赁合同》中第十条的规定：甲方（天诺公司）可根据该不可抗力的严重程度做出如下选择：1、顺延合作的完成期限，并于顺延期间内随时终止本合同；2、立即终止本合同。双方按甲方实际租赁期结算。原审法院称考虑到案涉房屋被调查、双方清理物品，马莉莉、秦有为重新装修等情况，酌情确定马莉莉、秦有为退还天诺公司房租租金5000元，属于适用法律错误。综上所述，请求撤销原审判决，并改判马莉莉、秦有为退还天诺公司已预交的房租15710元和保证金3000元，共计18710元，并由马莉莉、秦有为承担本案一审、二审诉讼费用。
针对天诺公司的上诉，马莉莉、秦有为共同答辩认为：2014年1月29日年三十晚上9点58分放烟火引起的火灾，首先是物业通知我的，我第一时间打电话给天诺公司人员，其称已经回家过年了，我问他阳台放置了什么，他说没有放东西，我问门窗是否关好，他说关好了。之后物业打第二个电话让我过去称阳台烧的很厉害，小区里已经有两台消防车在救火。到楼上后，我拍了照片作为一审证据提交。对火灾原因，主要原因是烟花导致的，但天诺公司有责任，小区摄像头不是高清的看不出清楚具体是谁放的烟花，只可以清楚是隔壁单元的，不知道具体侵权人是谁。天诺公司上诉认为火灾是衣服引起的，但天诺公司既然回家过年这么久不可能将衣服放在阳台，即使放在阳台也不可能将门和铝合金烧的变形，消防调查的证据表明了橡胶手套和打火机堆放在阳台才是引起这么大火灾的原因，物业也认为天诺公司是有责任的，阳台堆放物太多，不可能仅仅是衣服引起的。天诺公司相关人员作为成年人，回家过年应该做好清理，关闭电源。火灾发生后，我还帮天诺公司进行清理、寻找另外租赁房屋，5月份天诺公司称不继续租赁了，为了减少损失我们5月份就开始装修了，花了2万元，我和天诺公司人员达成默契是互相不赔偿，但天诺公司不同意，坚持要起诉，如果按照合同，应完好无损返还原物，有移交手续。另外，合同的用途被天诺公司改变，作为仓库使用，我已经提醒过天诺公司存在安全隐患，天诺公司人员称会寄回广州但实际没有。综上，应驳回天诺公司上诉。
马莉莉、秦有为共同上诉称：马莉莉、秦有为与天诺公司与2012年元月8日签订《房屋租赁合同》并已延续租赁到2014年7月7日，2014年1月29日晚9点58分发生火灾（年三十），附：消防火灾责任认定书，火灾造成大浒东苑26-1-601室内全部家具及装饰无法使用，2014年5月初天诺公司才告知马莉莉、秦有为不续租了，但一直没有按合同条款办理移交手续，且拖欠物业管理费750元及电梯能耗费600元，共计1350元。2014年5月初马莉莉、秦有为为减少损失，对火灾房屋进行全面装修，并清运垃圾，烧毁电器有24寸彩电一台、1匹空调1台、取暖器1台、有线电视机顶盒1台，部分家具烧毁，其余均无法使用，全部损失费25000元（含装修费约20000元），为维护马莉莉、秦有为的合法权益，请求撤销原审判决，并改判驳回天诺公司的全部诉讼请求。
针对马莉莉、秦有为的上诉，天诺公司的答辩意见与其上诉意见基本一致。
二审举证期限内，天诺公司未向本院提交属于二审程序的新的证据。马莉莉、秦有为向本院提交如下证据材料：
1、物业催款通知，拟证明：天诺公司拖欠2012年至今的物业费、能耗费，所以押金不能退；
2、火灾事故认定书，拟证明：天诺公司改变房屋用途，阳台堆放物过多，导致外来火种引起火灾。
上述证据经出示，天诺公司发表意见认为，对证据1物业催款通知已经核对过原件，但对内容真实性有异议，是2015年6月1日出具的；证据2火灾事故认定书已经核对过原件，真实性无异议。
本院经审核认为，对于物业催款通知的真实性，本院予以确认，对其关联性，于本院认为部分一并阐述，对证据2的真实性，天诺公司无异议，本院予以确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，案涉房屋系天诺公司由马莉莉、秦有为处承租而来。消防机关出具的《火灾事故认定书》对起火原因的认定为：排除小孩玩火，排除遗留火种情况。排除电气线路故障。不排除外来火源引燃阳台可燃物引发火灾。根据该认定书，不能认定火灾系由马莉莉、秦有为提供的租赁标的物本身引起。发生火灾时，案涉房屋由天诺公司实际控制使用，故天诺公司认为发生火灾系不可归责于天诺公司的原因所致的理由不能成立。按照上述认定书，不排除外来火源引燃阳台可燃物引起火灾，因此，亦不属于法律规定的不可抗力。本案中，天诺公司未能提交有效的证据证明其在发生火灾后与马莉莉、秦有为办理了房屋交接手续，故在房屋交接之前，天诺公司仍负有支付租金的义务，但是根据本案的事实，马莉莉、秦有为在火灾发生后，逐步清理案涉房屋及物品至2014年4月份左右，并已于2014年5月对案涉房屋进行重新装修，故原审法院酌定马莉莉、秦有为退还租金5000元尚属合理，本院予以维持。关于保证金，案涉合同事实上已经不能履行，而根据合同的约定，本案不存在马莉莉、秦有为扣减保证金的情形，故原审法院判决马莉莉、秦有为返还并无不当。至于马莉莉、秦有为二审期间提出的天诺公司拖欠物业费、能耗费的问题，因双方合同中对物业费、能耗费应由何方承担约定不明，故马莉莉、秦有为以此为由主张无须返还保证金依据不足，其关于其他损失的问题，不属于本案处理的范围，本院不予处理。综上，天诺公司与马莉莉、秦有为的上诉理由依法均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费118元，由上诉人广州市天诺营销策划有限公司负担68元，由上诉人马莉莉、秦有为负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 赵瑞玲
代理审判员 睢晓鹏
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 王 颖