四川省巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1902民初3704号
原告：杨建军，男，生于1974年，汉族，高中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。
委托代理人：王福升，四川宏坤律师事务所律师。
被告：巴中市巴州区教育科技体育局。
法定代表人：苟中良，该局负责人。
委托（特别授权）代理人：付浩，男，生于1968年，汉族，巴中市巴州区教育科技体育局办公室主任，住四川省巴中市巴州区。
委托代理人：袁彬，巴中市巴州区英博法律服务所法律工作者。
第三人：巴中汇鑫发展有限公司。
法定代表人：孙国荣，该公司董事长。
委托（特别授权）代理人：马绍金，四川砝鼎律师事务所律师。
原告杨建军与被告巴中市巴州区教育科技体育局（以下简称“区教育局”），第三人巴中汇鑫发展有限公司（以下简称“汇鑫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨建军及其委托代理人王福升，被告区教育局的委托代理人付浩、袁彬，第三人汇鑫公司的委托代理人马绍金均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨建军诉称：2006年6月13日，原巴中市巴州区教育局与原告签订了《教育宾馆租赁经营合同》约定：教育局将教育宾馆及教育大厦东侧二楼、八楼、负一楼，西侧三至七楼、一楼服务台、值班室、接待室租赁给原告十年；同时约定小区内停车场租赁给原告；一方违反合同，支付总租金的20%的违约金。合同签订后原告对教育宾馆进行装修，投入约500万元。对停车场进行改造，投入设施设备20多万元，并按约定交纳了租金和保证金。孰料2011年7月被告区教育局强制收回了教育大厦东侧八楼和停车场；2015年底强制收回东侧二楼和负一楼。因被告的上述违约行为已给原告造成巨额经济损失。2015年6月，经巴州区信访办召集相关单位协调（包括第三人）：原、被告之间的租赁合同延长5年。被告及第三人一直不与原告续签租赁合同。
2017年5月，第三人以租赁期内租赁物的所有权登记在第三人名下向贵院提起诉讼要求原告腾空房屋且支付租金。贵院作出了（2017）川1902民初1780号民事判决。故特此提出如下诉请：1、请求依法判令被告及第三人共同赔偿原告损失44.5万元（15.5万元+29万元）及被告按约定承担违约金；2、请依法判令被告立即退还给原告保证金8万元，并按约定承担资金利息；3、本案受理费用由被告承担。
被告区教育局辩称：一、原告杨建军提出的15.5万元的损失不是由被告区教育局造成的。根据巴州区人民法院（2017）1902民初178号判决，15.5万元系原告杨建军支付给第三人巴中汇鑫发展有限公司超期占用教育局宾馆西侧三至七楼的占用费，与我局无关。二、原告杨建军所提29万元没有事实依据，主张被告赔偿于法无据。三、原告杨建军提出的退还8万元的保证金及利息的诉讼请求没有法律依据。原告杨建军违反了《教育宾馆租赁经营合同》的约定，故被告有权不退还8万元的经营保证金及合同约定利息。四、原告杨建军提出的“2015年6月经巴州区信访办召集相关单位协调后（包括第三人）：被告不与原告续签合同”不符合事实。
第三人汇鑫公司辩称：原告诉请，第三人承担责任，于法无据。原告诉请收回的教育大厦东侧8楼停车场、2楼均非第三人财产，强制收回的也并非第三人，原告与第三人的房屋租赁纠纷，已经结案。
经审理查明，2006年5月23日，区教育局发出了《教育宾馆对外租赁经营招标告知书》，将位于巴中市的教育宾馆对外招标出租。经公开竞租，最终确定被告杨建军中标承租。
2006年6月13日，原告杨建军（作为承租人、乙方）与被告区教育局（作为出租人、甲方）签订了《教育宾馆租赁经营合同》约定：一、租赁期限、财产和租金：1、租赁经营期限为十年，即从2006年9月1日起至2016年8月31日止（2006年8月31日前为装修时间）。2、甲方的教育宾馆包括教育大厦东侧二楼、八楼和负一楼，面积1390㎡；西侧三至七楼，面积为2380㎡；一楼服务台、值班室和接待厅（共用）面积为206㎡；预留电梯道。共计3976㎡。按房屋、设施设备的现状（详细清单附后）租给乙方经营。教育大厦东侧楼顶“教育宾馆”霓虹灯广告牌、小区内停车场（指除车库外地停车位），租给乙方管理使用、维护、维修，由乙方负责相关费用，并保证人员、车库内车辆正常出入。3、乙方在不改变教育宾馆房屋主体结构的前提下，对教育宾馆按二星级及以上标准装修及配置设施设备。乙方所投入的设施设备和装修装饰工程，在合同到期时无偿归还甲方所有。4、乙方在签订本合同时向甲方交纳经营保证金捌万元（不含在租金内）。保证金在合同到期终止后，财产移交完毕时由甲方退还乙方。保证金按商业银行同期活期存款利率计付利息。5、教育宾馆年租金为贰拾柒万捌千元，总租金为贰佰柒拾捌万元（2006年9月1日起至2016年8月31日止），租金分年度缴纳，但必须提前三个月支付下一年租金。首期年租金于本合同签订时全额缴纳，同时，乙方提前支付给甲方第二年度租金柒万元。6、因教育大厦东侧楼顶“教育宾馆”霓虹灯广告牌、小区内停车场不在原招标告知项目内，乙方在教育宾馆租赁期内每年另付给甲方停车场使用费壹万元，在交纳教育宾馆年租金时一并交纳。……。四、合同的变更、解除和终止：1、本合同生效后，即具有法律约束力，任何一方不得随意变更或解除，若需变更或解除合同，应双方协商一致，达成书面协议。5、甲方有下列情形之一的，为根本性违约，将承担违约责任。（1）不能按约交出租场所；（2）因甲方出租场所的产权纠纷、相邻纠纷或局机关内部职工原因以及甲方债权债务纠纷等引起，导致乙方无法正常经营；（3）擅自提前解除合同。6、乙方有下列情形之一的，为根本性违约，将承担违约责任。（1）不按要求按时足额缴纳租金；（2）未按承诺进行装饰装修；（3）未能圆满完成第十八届西交会教育宾馆所承担的接待任务；（4）未能在2017年12月31日前获得“二星级”及以上级别饭店的星级认证的。五、违约责任：……。2、甲方根本性违约，按甲方违约时乙方投入资产的评估价值赔偿，返还乙方所缴纳的保证金及利息，退还当年全部租金，有权要求甲方继续履行合同并承担总租金20%的违约金。3、乙方根本性违约，其所投入一切财产无偿归甲方所有，甲方有权立即解除合同并收回教育宾馆经营权和所有财产，不退还剩余租金和经营保证金及合同约定的利息，并有权要求乙方支付总租金20%的违约金。5、甲乙双方违反本合同规定，给对方造成经济损失的，违约方应赔偿直接损失，并支付总租金20%的违约金。2006年6月15日，原告杨建军向被告区教育局交纳了保证金80000元。
因“教育宾馆”霓虹灯广告牌、小区内停车场不在原招标项目内，原、被告协议在教育宾馆租赁期内每年另付给被告停车场使用费10000元。之后，原告杨建军按照《教育宾馆租赁经营合同》约定取得了教育大厦东侧二楼、八楼和负一楼（面积1390㎡）；西侧三至七楼（面积为2380㎡）；一楼服务台、值班室和接待厅（共用面积为206㎡）以及霓虹灯广告牌、小区内停车场的经营使用权。
原告杨建军经营小区内停车场每年按约定向被告支付10000元租金至2009年8月底，之后被告区教育局未再收取小区内停车场的租金。2011年7月，原、被告协商一致由被告提前收回教育宾馆的八楼会议室（租金从总租金中每年减少40000元）。2012年1月1日起，被告区教育局将小区内停车场收回自主管理。
2011年12月1日，被告区教育局向杨斌常委汇报《关于教育宾馆情况反映信访件的处理情况汇报》：“12月6日局务会议研究决定，达成以下一致意见，当否，恳请领导指示。一、区教育局自2008年至2009年度起就未收取教育宾馆停车场租金，从2012年1月1日起，区教育局将办公大楼后院停车场收回自主管理。二、区教育局于2011年5月4日局长办公会议决定'收回租给教育宾馆的八楼会议室'，通过与教育宾馆商谈，今年7月收回了八楼会议室。目前，鉴于我局工作面宽量大，会议很多，现仍收回八楼会议室，并同意教育宾馆提出的每年减少租金4万元。三、信访件中提到'5.12'汶川大地震造成教育宾馆亏损，经协商，教育宾馆同意不再要求区教育局对此作任何补偿”。
2014年4月11日，巴州区教育宾馆（作为发包方、甲方）与徐加林、周某（作为承包方、乙方）签订了《承包合同书》约定：甲方同意将位于教育宾馆二楼约550平方米餐厅承包给乙方经营，承包期限为2014年6月18日至2016年8月31日止；承包租金分年度支付，每年度租金为壹拾柒万人民币，第一年租金须2014年6月18日前付清，以后每年租金需在上年度提前一个月付清；甲乙双方应严格按照合同规定履行合同，若任何一方无故违约，将追究年租的20%作为违约金。
2015年6月25日，巴中市巴州区处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室作了《关于教育宾馆信访事项专题会议纪要》（巴区信联办【2015】34号）：“2015年6月23日上午，巴州区委常委、宣传部长杨斌召集区教科体局、区国资局、区信访局相关负责人及教育宾馆租赁方代表，在巴州区信访局会议室专题研究教育宾馆信访事项。……现将会议议定的主要事项纪要如下：……三、由区国资局、区教科体局与教育宾馆租赁方协商妥善处理租赁事宜，为化解矛盾，解决历史遗留问题，可适当延长租期，租金可根据中介评估结合市场价格确定，续用年限应按法定程序确定，时间不超过5年”。
2015年12月14日，被告区教育局向原告杨建军发出了《关于无偿收回教育宾馆二楼和负一楼的函》：“我局与你方签订《教育宾馆租赁经营合同》……。期限为2006年9月1日至2016年8月31日。2015年4月，我局与巴州区科技局合并，原科技局和其直属单位干部职工到我局机关楼办公，致使办公场地严重不足，且原多个直属单位在外租房办公，很多工作难以开展，给干部职工的工作和生活带来诸多困难，他们颇有怨言。同时，我们发现你方在负一楼经营的项目与教科体整体形象不符，造成了恶劣的社会影响。经局党委研究，决定无偿收回你方经营的教育大厦东侧二楼和负一楼用于解决我局办公场地不足的问题，请你方于2015年12月25前做好与我局交接的相关准备”。
2016年2月1日，第三人汇鑫公司委托了四川科达信土地房地产估价事务所有限责任公司（以下简称“科达信公司”）对案涉的教育局综合楼3至7层，1层（共用）部分进行租金市场价值评估。科信达公司于2016年2月17日作出了川科达信评报字【2016】3号《房地产租金价格水平评估项目评估报告书》：“巴中市江北大道中段467号（区教育局大院综合楼）3至7层，面积2397.83平方米，评估单价为10-12元/每平方米.月”。
2016年2月26日，巴州区教育宾馆(作为甲方)与周某、徐加林(作为乙方)签订了《承包合同解除协议》约定：根据巴州区教育科技体育局于2015年12月14日“关于无偿收回教育宾馆二楼和负一楼函”的具体要求。经甲、乙双方协商“就教育宾馆（2014年4月11日）签订的二楼餐厅承包合同书”达成一致意见。一、协议签订后，二楼餐厅（2014年4月11日）“承包合同书”于2016年3月1日终止，乙方按当时承包清单交付二楼餐厅经营场地及附属设施给甲方。二、甲方按当时合同要求，退还乙方未经营期租金伍万元人民币（17万÷12×3.5=5万）。三、甲方按年租金的20%（17万×20%=3.4万元）作为违约补偿给乙方经济损失3.6万元人民币。
2016年3月2日，原告杨建军向徐加林出具领款单，载明：“领款事由：2#餐厅解除合同:1、退未经营期租金：5万元人民币，2、付违约金：3.4万元人民币，3、付经济赔偿金：3.6万元人民币；金额（人民币）大写：壹拾贰万”。徐加林在领款人处签名，并批注拾贰万。同日，原告杨建军雇请的巴州区教育宾馆的财务人员罗成华（通过中国农业银行账户62×××74）向吕晓玲（徐加林之妻）账号为62×××46的银行账户转入120000元人民币。对此，证人周某当庭予以了认可。
2016年3月1日，原告杨建军将案涉房屋的2楼交还给被告区教育局。
2017年5月22日，被告区教育局向区国资局发出《巴中市巴州区教育科技体育局关于收回教育宾馆的函》：“2006年6月13日我局与教育宾馆承租人杨建军签订《教育宾馆租赁经营合同》，将……租赁给承租人经营，合同到期日为2016年8月31日。合同到期前，我局分别于2014年8月8日、2015年5月5日、2015年5月11日向承租方杨建军发出《关于教育宾馆租赁期满收回的函》，要求将租赁场地收回，用以解决办公场地不足的难题。而承租方杨建军要求续签《教育宾馆延租合同》，并书面信访。2015年6月23日，区领导召集国资局、区教科体局、区信访局、教育宾馆承租方代表专题研究信访事项，并在《关于教育宾馆信访事项专题会议纪要》（巴区信访办【2015】34号）中明确：'为化解矛盾，解决历史遗留问题，可适当延长租期，租金可根据中介评估结合市场价格确定，叙用年限应按法定程序确定，时间不超过5年'。根据信访联席会议精神，我局于2016年1月21日向贵局发出《关于对教育宾馆出租估价的函》。2016年2月17日，受巴中汇鑫发展有限公司委托，四川科信达土地房地产估价事务所有限责任公司出具《巴中市江北大道中段467号区教育局大院综合楼3至7层房地产租金价格水平评估报告书》（川科达信评报字【2016】3号），根据报告，我局于2016年2月29日向贵局发出《关于进一步明确教育宾馆租赁有关事项的函》。其后，与贵局、承租方代表多次就《教育宾馆延租合同》进行谈判并不断修订完善《教育宾馆延租合同》。根据法律规定，我局与巴中汇鑫发展有限公司、承租方进行商议，未达成一致意见。教育宾馆租赁期于2016年8月31日期满，承租方在未履行任何手续情况下继续经营，现教育宾馆承租方已于2017年5月4日告知我局宾馆将停止营业，并于2017年5月12日停业。《四川省机关事务管理办法》明确要求：政府各部门不得出租、出借办公用房或者改变办公用房使用功能；已经出租的，应当按照合同约定及时收回。加之，我局现教育、科技、体育三局合一，办公场地严重不足，部分直属单位不得不搬离局机关办公楼，到其他地方租房办公。为妥善解决教育宾馆遗留问题，恳请贵局敦促并完善教育宾馆收回手续”。
同时查明：2011年5月，巴中市巴州区人民政府下发设立汇鑫公司的文件，对区属国有资产进行整合和统一经营管理。2012年10月10日，第三人汇鑫公司取得了巴中市江北大道中段467号（区教育局大院综合楼）3至7层的房屋产权证（房权证北字第××号、建筑面积2397.83㎡）。
2016年8月31日原告杨建军的租赁合同到期，第三人汇鑫公司于2016年9月19日向原告杨建军发出书面通知要求其返还租赁房屋。但原告杨建军一直未向第三人交房，以致第三人汇鑫公司于2017年5月11日诉至我院，要求杨建军返还案涉房屋并支付商铺占用费和违约责任。诉讼中，在本院的主持下，杨建军于2017年7月28日向汇鑫公司交还了所租用的教育局大院综合楼3至7层房屋。我院于2017年8月15日作出（2017）1902民初1780号判决，由杨建军向汇鑫公司支付占用费152037.92元，驳回了汇鑫公司其他诉讼请求。
另查明：2007年2月，原告杨建军经营的“教育宾馆”取得了全国旅游星级饭店评定委员会颁发的“绿色旅游饭店银叶级”证书。
以上事实，有原告诉称，被告辩称，当事人身份信息，（2017）川民初1780号判决，《教育宾馆对外租赁经营招标告知书》，《教育宾馆租赁经营合同》，《巴中市巴州区教育科技体育局关于无偿收回教育宾馆二楼和负一楼函》，《承包合同书》，《承包合同解除协议》，领款单，银行转款凭证及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。
本院认为，2006年6月13日，原、被告签订的《教育宾馆租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。按照《教育宾馆租赁经营合同》约定原告杨建军租赁教育大厦东侧二楼、八楼和负一楼；西侧三至七楼；一楼服务台、值班室和接待厅（共用）以及霓虹灯广告牌、小区内停车场的经营使用权。租赁经营期限为十年，即从2006年9月1日起至2016年8月31日止。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。租赁合同履行过程中，原、被告达成协议提前收回了八楼、小区内停车场并且将该部分租金在总租金中扣减，双方均无异议。但是，被告区教育局在合同期届满前因自身原因（教育、科技、体育三局合一，办公场地不足）要求收回二楼租赁房屋，并先后向原告杨建军发出书面函告要求其交还房屋。原告无奈于2016年2月26日与案外人周某、徐加林（次承租人）协议解除租赁协议，并签订了《承包合同解除协议》提前解除了其与周某、徐加林签订的《承包合同书》，向次承租人共计赔偿损失12万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案由于被告区教育局在租赁合同期满前收回教育宾馆二楼租赁房屋，致使原告杨建军提前解除与次承租人徐加林的承包合同而支付赔偿金，即原告杨建军给次承租人的赔偿款与被告区教育局提前收回二楼房屋具有因果关系，且原告提供了相应的与次承租人达成的解除租赁协议支付赔偿款12万元的依据加以佐证。故本院对于原告杨建军的该部分损失诉请予以支持。对于庭审中，被告区教育局提出原告杨建军擅自转租的问题。2014年4月，原告杨建军便与次承租人签订了二楼餐厅的转租合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。由此，法律规定即使承租人未经出租人同意擅自转租的，也仅赋予出租人解除合同的权利，并不必然导致转租合同无效。而本案出租方区教育局实际办公地点也在案涉租赁的该栋大楼，其应当知晓承租人杨建军的转租事实，但被告区教育局一直未提出异议。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告区教育局在原告杨建军转租后既未提出解除合同，也未提出收回租赁房屋，而是由于自身原因（办公场地不足）才于2015年要求收回二楼餐厅。故被告区教育局主张转租合同无效，不承担由此造成的原告方损失的抗辩理由不成立，本院不予支持。
关于原告主张停车场投入装修费用的问题。其中，原告提出其装修负一楼停车场投入装修费用191027元，要求被告承担。但原告仅向本院提供了数份《领款单》，均无法证明系用于装修案涉的停车场，且投入装修费用并不等于解除租赁合同造成其损失，故该部分诉请，本院不予支持。而原告管理使用的小区内停车场被告区教育局从2009年9月起未再收取管理费，仍由原告杨建军管理使用至2012年1月1日，被告区教育局才收回自主管理。被告区教育局从2012年1月1日收回至今已长达6年之久，原告杨建军未提出异议。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，原告的主张已超过了诉讼时效，本院亦不予支持。
关于原告主张被告区教育局支付停车费10万元的问题。因原告未向本院提供被告区教育局使用停车场欠付10万元停车费的相应证据，故该项诉请，本院亦不予支持。
关于原告主张第三人汇鑫公司承担责任的问题。因原告未提出第三人汇鑫公司存在违约行为或侵害行为，或原告的损失与第三人汇鑫公司的行为存在因果关系的相应证据，故其主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告主张被告返还保证金8万元的请求。根据原、被告签订的《教育宾馆租赁经营合同》第一条第4款的规定，原告要求被告返还保证金8万元及利息的请求，本院予以支持。利息的计算方法为：以8万元为基数，按照中国人民银行公布的活期存款利率，自2006年6月16日起计算至被告退还清原告保证金之日止。
关于被告区教育局提出原告杨建军未按照《教育宾馆租赁经营合同》约定在2007年12月31日前获得“二星级”及以上级别饭店的星级认证，原告构成根本性违约，其有权解除租赁合同并不予退还保证金的问题。庭审中，原告杨建军举证了2007年2月其获得“绿色旅游饭店银叶级”证书，虽然该认证与合同约定的星级认证系不同的认证标准，但绿色旅游饭店的评定是在星级饭店认证之后产生的，适应饭店转型发展的新评定标准，其评定标准更细化，要求更高。况且被告区教育局对该情形至迟在2007年12月31日就应当知晓，但被告区教育局一直未提出异议，也未提出解除租赁合同。被告区教育局在8年后的2015年才向原告发函告提出因办公场地不足而要求无偿收回租赁房屋。《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。《中华人民共和国合同法》第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”。因此，原告杨建军虽然未按照合同约定获得“二星级”及以上认证，但并不导致原、被告房屋租赁合同目的不能实现，被告区教育局在合理期限内也未提出因原告未获得“二星级”认证而要求解除租赁合同，故被告区教育局的合同解除权早已超过了合理期限。被告区教育局提出原告杨建军未获得“二星级”认证故其有权解除租赁合同并不予退还保证金的抗辩理由不成立，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第五十五条、第六十条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告巴中市巴州区教育科技体育局在本判决生效后15日内向原告杨建军赔偿损失120000元。
二、被告巴中市巴州区教育科技体育局在本判决生效后15日内返还原告杨建军保证金80000元及利息（利息的计算方法为：以80000元为基数，按照中国人民银行公布的活期存款利率，从2006年6月16日起计算至本判决确定的给付之日止）。
三、驳回原告杨建军对第三人巴中汇鑫发展有限公司的诉讼请求。
四、驳回原告杨建军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9050元，由原告杨建军负担4750元；由被告巴中市巴州区教育科技体育局负担4300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 杨 青
人民陪审员 苟中学
人民陪审员 杨志高
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 孙晓琴