江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏06民终4419号
上诉人（原审原告）：张卫毅，男，汉族，1962年11月3日生，住南通市通州区。
委托诉讼代理人：朱幼华，江苏启星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘珂，江苏启星律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：邵春，男，汉族，1974年9月12日生，住南通市港闸区。
被上诉人（原审被告）：姚宏云，女，汉族，1976年10月20日生，住南通市港闸区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙东强，江苏崇诚律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：季娅南，江苏崇诚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：张卫彤，男，汉族，1966年10月19日生，住南通市通州区。
被上诉人（原审被告）：郁亚菊，女，汉族，1964年8月30日生，住南通市通州区。
上诉人张卫毅因与被上诉人张卫彤、郁亚菊、邵春、姚宏云确认合同效力纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初2792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张卫毅及委托诉讼代理人朱幼华、刘珂，被上诉人邵春、姚宏云及共同委托诉讼代理人孙东强、季娅南，被上诉人张卫彤、郁亚菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张卫毅上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉请，被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、案涉房屋属张骥的遗产，应当由其法定继承人张卫毅、张卫彤共同继承，在房屋分割前，案涉房产属于上诉人张卫毅与张卫彤共同所有。在未取得上诉人同意前，被上诉人张卫彤无权单独处分案涉房屋。即使被上诉人张卫彤想处置属于他的份额，上诉人也有优先购买权。案涉合同侵害了上诉人的法定权利，违反法律的强制性规定应属无效。2、被上诉人邵春在明知被上诉人张卫彤无权单独处分案涉房屋时仍然与被上诉人张卫彤签订案涉房屋的买卖合同，显属恶意。恶意串通损害第三人利益的合同依法应为无效合同。3、一审法院适用最高人民法院《关于审理买卖合同适用法律问题的解释》的第三条，当事人一方以出卖在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持，而上诉人并非案涉买卖合同的当事人，一审以此作为法律依据错误。
邵春、姚宏云辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。邵春户基于善意与被上诉人张卫彤于2003年签订的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，不存在胁迫、欺诈的事由，且双方已实际履行各自的义务，综合本案历史背景及有利于维护交易安全，倡导诚实信用原则，应确认案涉房屋买卖合同有效。根据《物权法》、《土地管理法》的相关规定，农村房屋及所在宅基地使用权可以在一定范围内和条件内予以流转，法律对此并无禁止。邵春户系讼争房屋所在地集体经济组织的成员，在本集体经济组织内部购买并经案涉宅基地所有权人村集体经济组织的批准，且没有改变宅基地仍归本集体经济组织性质的前提下取得相应的宅基地使用权，不违反法律的强制性规定。
张卫毅向一审法院起诉请求：确认四被上诉人2003年7月14日签订的《房屋买卖协议》无效。
一审法院认定事实：张卫毅与张卫彤系兄弟关系，其父亲张骥与母亲冯永兰于1994年7月离婚，离婚时双方约定南通市港闸区××街道××村××组的平房三间、厨房一间、厕所一间归张骥所有。张骥于2002年去世。2003年7月14日，张卫彤、郁亚菊（甲方张骥）与邵春、姚宏云（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定:“甲方同意将坐落在南通市幸福乡蒋坝村十六组平房三间、厨房一间、附房两小间的房屋出售给乙方。房屋的总成交价为3万元，7月14日支付定金2.2万元，余款8000元在2004年1月底付清，交房时间为2003年7月14日……”南通市港闸区幸福乡蒋坝村村民委员会加盖公章注明：“双方不得反悔，谁反悔，谁承担法律责任。”协议签订后，张卫彤、郁亚菊将房屋交付给邵春、姚宏云,并将房屋权属证、土地使用权证也交给了邵春、姚宏云，邵春、姚宏云亦按约支付了房款。
另查明，原南通市幸福乡新河桥村与永红村于1998年5月24日合并为南通港闸区幸福街道蒋坝村。张卫彤、郁亚菊为夫妻关系，邵春与姚宏云为夫妻关系，签订房屋买卖协议时姚宏云为南通市港闸区蒋坝村七组集体经济组织成员。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，但违反法律、行政法规的强制性规定的除外。本案中，买卖双方之间所签协议是当事人的真实意思表示，张卫毅主张协议无效的理由为出卖房屋未征得其同意以及违反了法律的禁止性规定。
关于张卫彤、郁亚菊出售房屋时是否应当征得张卫毅同意的问题。案涉房屋属于张骥的遗产，应当由其法定继承人张卫毅、张卫彤共同继承，在房屋分割前，案涉房屋由张卫毅、张卫彤共同所有。共同共有人对共有财产享有共同的权利，张卫彤擅自出售房屋的行为损害了张卫毅的合法权益。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故张卫毅以此为由主张房屋买卖协议无效的理由一审法院不予采纳。
关于房屋买卖协议是否违反了法律的禁止性规定的问题。农村房屋的宅基地属于集体经济组织所有，根据房地一体原则，农村房屋买卖将导致宅基地所有权的转让，损害集体经济组织的利益，原则上应当认定房屋买卖协议无效。但买卖双方属于同一集体组织成员的，买卖不违反《土地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定，对集体经济组织的利益没有侵害，房屋买卖协议应当认定有效。本案中姚宏云属于案涉房屋所在地集体经济组织成员，而且农村房屋是以家庭户为单位申请建造，即使邵春不属于集体经济组织成员，也不影响房屋买卖协议的效力。
综上，房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定,张卫毅要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定，判决：驳回张卫毅的诉讼请求。案件受理费6700元，减半收取计3350元，由张卫毅负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对原审查明的当事人身份关系及房屋权属、案涉房屋买卖情况等基本事实一并予以确认。本案在二审中的争议焦点为：案涉房屋买卖协议是否因违反法律的强制性规定或因恶意串通损害第三人利益而归于无效？
本院认为，2003年7月14日，张卫彤、郁亚菊（甲方张骥）与邵春、姚宏云（乙方）签订《房屋买卖协议》，对案涉房屋进行买卖，并已实际完成交付多年。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条文所指的当事人一方不限于买卖合同双方，也包括合同利害关系人，上诉人以其非本案房屋买卖合同签约当事人，因而不应适用该司法解释的主张，不能成立。综观案涉房屋买卖合同的签约履行过程，体现了合同双方当事人的真实意愿，条款内容也无显失公平之处，出卖人张卫彤、郁亚菊在缔约时虽对标的物没有完全所有权或者处分权，但并不影响作为物权变动原因的该房屋买卖合同的效力。该房屋目前虽未办理物权登记过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。即物权变动的结果并不影响物权变动原因的效力，故本案房屋买卖合同依法应属有效。
上诉人张卫毅主张四被上诉人签订买卖合同构成恶意串通损害第三人利益。综观本案，四被上诉人系在村集体经济组织的见证下，基于张卫彤实际占有房屋并持有房屋产权证和土地使用证的客观事实所进行的正常交易，且合同签订后邵春户依约给付了房款，案涉房屋也已实际转移占有，并由邵春户居住使用达14年之久，从交易过程以及合同条款内容来看双方并无恶意串通事实，上诉人对此也未能提供有效证据加以证明。至于上诉人可能存在的利益受损亦是共有权人张卫彤未经其同意所致，属共有内部关系，与房屋买卖合同的善意相对方邵春户无涉。
综上所述，上诉人张卫毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由张卫毅负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 杨
审判员 符东杰
审判员 陆炜炜
二〇一八年二月七日
书记员 蔡根凤
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。