北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终11004号
上诉人（原审被告）：刘建民，男，1949年1月22日出生，住北京市西城区。
被上诉人（原审原告）：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区菜市口大街中信城二期2号楼底商117号。
法定代表人:王彬，经理。
委托诉讼代理人:赵胜利，男，1974年10月7日出生，北京金宣置地房地产经纪有限公司职工，住单位宿舍。
上诉人刘建民因与被上诉人北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称金宣置地公司）合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初12151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘建民上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判金宣置地公司按每月3600元的标准支付2017年4月11日至6月12日期间的房屋使用费，判令金宣置地公司赔偿暖气维修费390元、装修定金损失3000元。事实和理由：双方解除代理租赁合同后，金宣置地公司应当按照市场价格支付房屋使用费；金宣置地公司到期拒绝腾房，导致我损失装修定金3000元，应予赔偿；金宣置地公司主张暖气没坏，但没有提供证据，应当赔偿我维修暖气的费用。
金宣置地公司辩称：不同意一审判决，但是错过了上诉期。我公司在双方合同到期之前就联系陈建民办理交接，陈建民拒绝收房，因此我公司不同意承担房屋使用费。陈建民的装修定金损失与我公司无关。双方合同履行期间暖气没有坏，能够正常使用。
刘建民向一审法院起诉请求：1.判令金宣置地公司支付2017年4月11日至2017年6月12日的租金（按每日120元的标准）；2.判令金宣置地公司支付损失费3000元；3.判令金宣置地公司支付水费150元；4.判令金宣置地公司将暖气恢复原状；5.判令金宣置地公司承担案件受理费。
一审法院认定事实：2016年1月10日，刘建民（委托人、甲方）与金宣置地公司第八分公司（租赁代理机构、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：甲方将坐落于北京市大栅栏街道办事处东北园中巷36号的房屋委托乙方进行出租，出租代理期自2016年1月11日至2017年1月10日，共计一年。出租代理期限可延长三个月。房屋代理期中开始的前60天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。甲方应于2017年1月11日前将房屋交付给乙方。出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。每月房屋租金为3500元。乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2016.1.11，第二次2016.4.11，第三次2016.7.11，第四次2016.10.11。甲方不承担与房屋有关的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费及室内设施维修费。出租委托代理期限内房屋及附属物品、设备设施的维修责任中自采暖炉属于甲方负责维修的范围。乙方未按规定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同，且如乙方存在该种情形的，应按照月租金的200%向甲方支付违约金。
审理中，刘建民陈述除第一季度按照3500元/月的标准收取租金外，之后其都是按照3200元/月的标准收取租金。
2016年5月9日，刘建民作为甲方，乙方书写为闫俊生（北京金宣置地房地产），双方签订《补充协议》，约定：“经双方协商，对原合同（编号31138344）做如下修改和补充。1、出租代理期：自2016年1月11日至2017年4月10日；2、乙方将各期租金划入甲方账户日期：第五次2017年1月11日。3、租金标准：由原月租金3500元降为3200元。4、上、下水、电，屋内外维修，空调设备、自采暖设备维修均由乙方负责。原合同与此协议矛盾之处，以此协议为准。”审理中，金宣置地公司对该补充协议的真实性不予认可。
2017年2月，刘建民诉至原审法院，要求金宣置地公司给付2017年1月11日至2017年4月10日租金9600元、支付违约金7000元、支付月租金差额300元、支付疏通下水道费用800元、支付维修暖气设备费用450元、支付迟延支付租金履行金198元。原审法院经审理后出具（2017）京0102民初4490号民事判决书，判决如下：一、自判决生效之日起七日内，北京金宣置地房地产经纪有限公司支付刘建民二〇一七年一月十一日至而二〇一七年四月十日期间的房屋租金九千六百元。二、判决生效之日起七日内，北京金宣置地房地产经纪有限公司支付刘建民违约金六千四百元。三、驳回刘建民的其他诉讼请求。金宣置地公司不服判决提出上诉，该案正在上诉之中。
本案审理中，法院于2017年6月12日组织双方当庭交接了电卡、燃气卡和房屋钥匙。
庭审中，刘建民主张金宣置地公司在合同到期后未交还房屋，应承担占用房屋期间的租金，其计划收回房屋后进行装修和维修，为此其与施工队签订合同并交纳3000元定金，由于金宣置地公司拒绝交房，造成其违约并损失了定金，该损失应由金宣置地公司赔偿，金宣置地公司还应支付其占用房屋期间拖欠的水费并将损坏的暖气设施恢复原状。金宣置地公司主张该公司于2017年1月11日即要求交房，但刘建民不同意接收，之后该公司未使用房屋，故不同意支付租金，刘建民主张的装修损失与该公司无关，该公司不同意支付，该公司只同意承担合同期内的水费，暖气设施没有损坏，该公司不同意恢复原状。审理中，针对装修损失，刘建民提交了其与翰彬电子（北京）有限公司签订的《协议》予以证明。金宣置地公司主张刘建民并未告知该公司装修事宜，造成的损失与该公司无关。针对水费，刘建民提交了北京市自来水集团有限责任公司缴费通知单予以证明，该通知单显示2017年2月、4月刘建民分别交纳水费105元、45元。金宣置地公司对该证据的真实性予以认可。针对暖气设施损坏，刘建民提交了短信记录予以证明，金宣置地公司对短信记录的真实性不予认可。
现刘建民诉至法院，要求金宣置地公司支付2017年4月11日至2017年6月12日的房租（按每日120元的标准）、支付损失费3000元、支付水费150元、将暖气恢复原状。金宣置地公司只同意承担合同期内的水费，不同意刘建民的其他诉讼请求。
一审法院认为：刘建民与金宣置地公司第八分公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。金宣置地公司第八分公司系金宣置地公司分支机构，无独立法人资格，其民事责任由金宣置地公司承担。合同到期后，金宣置地公司应将房屋交还刘建民，未交还期间应支付房屋使用费，故金宣置地公司应向刘建民支付2017年4月11日至2017年6月12日交房日的房屋使用费，刘建民主张房屋租金不当，法院予以纠正。关于房屋使用费的标准，法院参照双方合同履行期间实际的月租金标准即3200元予以计算，对刘建民要求按照市场价格3600元/月标准计算的意见，法院不予采纳。刘建民要求金宣置地公司支付因未按时交房造成其装修定金损失3000元的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。刘建民要求金宣置地公司支付占用期间水费的诉讼请求，于法有据，予以支持。刘建民要求金宣置地将暖气设施恢复原状的诉讼请求，证据不足，不予支持。据此，一审法院判决：一、自判决生效之日起七日内，北京金宣置地房地产经纪有限公司支付刘建民二О一七年四月十一日至二О一七年六月十二日的房屋使用费六千六百二十八元。二、自判决生效之日起七日内，北京金宣置地房地产经纪有限公司支付刘建民水费一百五十元。三、驳回刘建民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，刘建民提交收据一张，欲证明其自行修理了涉案房屋的自采暖设备支出390元，一审其要求金宣置地公司将暖气恢复原状，现要求金宣置地公司赔偿暖气维修费390元。金宣置地公司对该收据不认可，主张双方合同履行期间暖气设施没坏。为证明暖气设施坏了，刘建民在一审期间提交了署名“住户商龙等四人”的短信，短信内容表明暖气坏了，金宣置地公司认为证人没有出庭，对此不予认可。刘建民在一审期间提交的其与翰彬电子（北京）有限公司签订的装修协议系2017年4月5日签订的。另查，金宣置地公司不服（2017）京0102民初4490号民事判决书，提起上诉，本院于2017年9月11日判决驳回上诉，维持原判。该案审理过程中，金宣置地公司于2017年4月5日当庭明确表示不再继续履行合同，经法院释明，刘建民坚持要求继续履行合同，亦不同意进行收房。本院查明的其他事实与一审无异。
本院认为：刘建民与金宣置地公司第八分公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。金宣置地公司第八分公司系金宣置地公司分支机构，无独立法人资格，其民事责任由金宣置地公司承担。合同到期后，金宣置地公司应将房屋返还刘建民，合同到期至返还房屋期间即2017年4月11日至2017年6月12日应支付房屋使用费。关于房屋使用费的标准，一审法院参照双方合同履行期间的租金标准即3200元予以计算，处理并无不当。2017年4月双方仍处于诉讼过程中，刘建民依据2017年4月5日与案外人签订的装修协议要求金宣置地公司赔偿装修定金损失3000元，于法无据，本院不予支持。关于刘建民基于暖气设施损坏提出的诉讼请求，因刘建民未提供充分有力的证据加以证明，本院难以支持。综上，刘建民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费68元，由刘建民负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李桃
审判员 孟龙
审判员 王云
二〇一七年十一月二十三日
书记员 耿玉