临高县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)临民二初字第83号
原告：王东晓，男，汉族。
委托代理人：柯雁娜，女，汉族。系原告王东晓表姐。
被告：符子星，男，汉族。
委托代理人：符冰霞，女，汉族。系被告符子星之女。
第三人：临高县粮食局。
法定代表人：王智，该局局长。
委托代理人：陈学坚，男，系该局工作人员。
原告王东晓诉被告符子星、第三人临高县粮食局物权保护纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法适用普通程序于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告王东��及其委托代理人柯雁娜、被告符子星及其委托代理人符冰霞、第三人临高县粮食局的委托代理人陈学坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王东晓诉称：原告系原多文粮所已故职工王永精之子，按照临高县人民政府临府办[2006]113号文件的规定符合住房安置对象和条件。2007年8月30日，原告与第三人临高县粮食局及原多文粮所签订了一份《购房（地）协议书》，约定第三人临高县粮食局及原多文粮所将多文粮所职工安置区第15幢第12号房产卖给原告王东晓，原告王东晓已向第三人临高县粮食局付清购房款5260元。因被告符子星强行霸占原多文粮所职工安置区第15幢第12号房居住，原告向第三人临高县粮食局及多文粮所多次要求其催促被告符子星搬出原多文粮所职工安置区第15幢第12号房,将该房还给原告，但均被被告符子星无理拒绝。第三人临高县粮食局经多次劝说无效后于2014年11月7日以《临高县粮食局关于王东晓信访件的调查情况的复函》作出“把坐落在多文粮所职工安置区内第15幢第12号房安置给王东晓”的处理意见。为此，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼请求依法判令：1、被告符子星立即搬出原多文粮所职工安置区第15幢第12号房，将该房还给原告王东晓；2、被告符子星自2007年9月1日起至被告符子星搬出多文粮所职工安置区第15幢第12号房之日止按每个月300元的标准向原告王东晓支付房租；3、被告符子星承担本案全部诉讼费。
被告符子星辩称：一、本案立案案由错误。根据我国物权法相关规定，物权变动以登记为准，被告夫妇为粮所双职工，依粮企改制文件精神有权有偿获取争议房产，且被告和原单位签署了购房协议并依约定如期如数缴纳了购房款，并经过修缮和改建后全家一直居住使用至今无人异议，因此讼争之房产权属应归被告享有。粮所从未明确将该房产交付给原告使用，其亦未取得房产权属证书，故本案原告无权提起物权保护诉讼，本案讼争准确案由应为确认物权之诉，请求驳回原告的诉讼请求。二、本案原告的主体不适格。根据国务院、海南省和临高县关于粮所改制的文件精神，原告是职工子弟而非本单位职工属不符合住房安置对象。原告之父虽为单位职工，但其已于粮企改制前即2005年去世，其享受改制资格的主体已丧失，并不存在购房福利可作为合法财产继承之说，因此原告无权参与讼争房子的改制与分配，其以过世职工子女之身份与粮所签订所谓的购房合同无效，请求依法驳回其起诉。三、原告诉称之事实为虚构，所呈之证据为伪证。如前述，原告不具合法身份资格，并不可能获得签署购房合同的权利和机会，换句话讲，即使签署之事为真，但从合同纸质本身略新，又从“王东晓”字体、字迹突兀全新，判断应为其利用非法手段获取合同再倒签；另外，从公章上看，粮局和粮所的两枚公章的纹路、痕迹和被告合同所盖公章的肥廋宽窄大小不一，存在伪造嫌疑；再一个是从法定代表人签名上看，也属伪造嫌疑，按照当时政府部门公文行文时一般只盖公章落款，并没有法定代表人签名的习惯，旁观相邻的粮食局的公章处并无局长签名，参照被告购房合同书两公章也并未有法定代表人签名��事实，印证了原告作假的事实；根据粮食局存档的《多文粮所职工购房计价明细表》，明确当时出于人道主义，照顾已过世职工的之女的情谊，在无人异议的情况下，在未经职工代表大会商议之下，粮所私自安排的是一块空地给原告盖房，并且需要补差价，而并非原告所称为争议的12号房，但是原告在老家另有住房，且多年在广州经商，并不屑于该地，所以未交款也未在空地上盖房，更未对被告早年居住至今的房子提出过任何异议，印证了原告诉称内容有假，现土地涨价房产增值，原告趁粮食局欲给单位职工办理土地证之机，妄图通过闹访的形式掠夺被告的合法财产；即便原告与单位签署购地协议为真，那也只是其与单位的纠纷，与被告的购房无关，且其在签署了购地协议后并未按照协议要求一年内交付土地差价款，根据协议内容，单位有权自行处理。因此，其诉���已于2007年与粮所签订购房合同书为涉及争议房产并非事实，该房未经有权单位确权给原告，也未经相关部门出具的有效法律文书予以证实为原告所有，原告没有任何证据表明现由被告使用的房产属其所有，相反，被告一家所长期居住使用的12号房为正值粮企改制通过合法方式签署购房合同，并按合同要求如期交付房款，该房为被告合法财产，所以侵权的应该是原告本人。故被告根本不存在侵害原告权利的问题，相反原告却侵害了被告的权利。四、原告所说的妨害物权是一种一般侵权，一般侵权要求侵权人应有侵权的故意，而本案中被告是合法获得房屋财产权，根本不存在侵权的故意，这纯属原告的一面之词，所以原告主张被告侵权也缺乏事实根据和法律依据。原告闹访闹诉意在为政府给被告办证设置种种障碍，原告只想谋取非法利益，且是以侵害别人权利为代价��方式是不恰当也是不合法的。五、粮食局关于原告信访调查情况的复函不具有法律效力。该复函从内容上来讲是粮食局应信访局的要求，对原告信访内容进行答复的普通函件，不具有任何确权的法律效力，且调查内容上体现是因为房号重复安置错误，那么，既然房号错误，并不涉及到房产和土地安置错误，那对房号进行纠正即可，但处理意见却是对利害关系人的双方房产和土地进行了互换和安置，这个调查内容和结果是矛盾的，这份复函出笼也是草率的，明显是为了息访而无限扩大行政权力，任意践踏被告的合法权利，再且房号重复安置错误那也是当初粮食局搞错，和被告无关，不能因为单位自己的错误就将该后果转嫁给被告承担，粮食局成全一方，毁灭一方，且规避自己责任，这是极其荒谬的；从程序上讲，该答复函是非法的，仅仅凭简单一句“经查��”就得出结果，没有相应的调查程序和附以相关的证明文件，且函出前后也未告知利害关系人即本案的被告，更未事前组织利害关系人双方就该案进行调查或协调，程序违法；粮食局无权出具处理意见，粮企改制成功后，对国有资产和职工安置都已妥善处理完毕，再有争议或纠纷，则事件属历史遗留问题，在无政府授权和国资委委托的情况下，粮食局擅自对已安置的财产进行处理是违法的，粮食局在当初安置房地时并没有犯分不清楚3号空地和12号房子的错误，假设原告签署的《购房（地）合同书》成立，根据现有的证据表明被告买的是12号房，而原告买的是不远处的3号空地，并不存在粮食局一房二卖或房号重置的情况，粮食局为了迁就原告的恶告和滥告，硬将事实上并不存在房号重复安置的错误揽在自己身上，即便被告承认粮食局有错，那也只是粮食局��原告的关系，和被告无关，将不能归责于被告的错误，让被告替粮食局承担，这是极其不公平的，也体现了公权力的任意性；既然本案是历史遗留问题，原告并非单位的职工，如其认为单位安置房号重复有错，应向有权作出重新安置决定的部门提出，由该部门或机关审查后作出相应处理，不是向信访部门提出，通过粮食局向信访局复函的形式，由信访部门确权，法律并未赋予信访部门确权的权力。该粮企改制后的非职工安置和房号重复安置行为的纠正不属民事诉讼受理范围，根据我国民事诉讼法第一百一十九条及民事诉讼法司法解释第一百三十九条的规定，立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。综上，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据的，请求驳回原告的起诉或诉讼请求。
第三人临高县粮食局述称：原告系原多文粮所已故职工王永精之子，被告系原多文粮所的职工，双方均符合安置条件。多文粮所原系独立法人，2007年7月份左右改制被撤销，撤销后多文粮所的公章封存于临高县粮食局办公室。原多文粮所与原告签订的载明日期为2007年8月30日的《购房（地）合同书》，该份合同是按照统一格式已准备好，合同上日期也是统一提前填好的，当时原告没有在该合同上签名，原告是2014年在该份合同上签名捺印后同年缴纳房款的。因当时原告没有交房款，粮食局才做了调整，将该房重新安排。原多文粮所与被告2008年9月26日签订的合同也是被告才签字后同年缴纳购房款的。现原多文粮所所有有偿安置的房产均没有办理过户登记手续，房屋的所有权现仍属粮食局。由于我局办事人员疏忽工作失误，原告于2014年交纳购房款时又将原来的填好日期的合同交给原告签署。
原告王东晓为支持其诉讼请求提交如下证据：证据一、《临高县粮食局关于王东晓信访案件调查情况的复函》，拟证明本案争议的房屋是王东晓购买的；证据二、2007年8月30日原告与多文粮所签订的《购房（地）合同书》，拟证明原告王东晓购买了本案争议房屋；证据三、临高县粮食局2014年11月7日的调查笔录，拟证明王东晓购买争议房屋是有效的；证据四、2008年9月26日被告符子星与多文粮所签订的《购房（地）合同》，拟证明王东晓与原多文粮所签订的《购房（地）合同》是2007年统一办理的，是有效的，被告符子星的《购房（地）合同》是2008年私自签订的合同，是无效的。
原告王东晓提交的以上证据经庭审质证，被告符子星对证据一的真实性、合法性、关联性都有异议，否认收过此函；对证据二的真实性有异议，认为原多文粮所主任没有签名的习惯，比对公章后认为有造假嫌疑；对证据三的真实性、合法性、关联性都有异议，认为系第三人单方行为，被告不知情；对证据四没有异议，认为合同是真实有效的。第三人临高县粮食局对原告提交的证据均无异议。经审查，本院认为原告王东晓提交的四份证据来源合法、内容真实、且与本案存在关联性，本院予以采信。
被告符子星为支持其抗辩主张提交如下证据：证据一、《购房（地）合同书》，拟证明本案争议的房屋的所有权和使用权都归被告；证据二、多文粮所职工购房（地）计价明细表，拟证明本案争议的房屋的所有权和使用权都归被告，原告购买的是块空地；证据三、中国农业银行现金缴款单，拟证明被告合法购买本案争议房屋；证据四、水费、电费缴费单（7张），拟证明被告一直居住在争议房中，无人提出过异议；证据五、《临高县人民政府办公室转发县粮食局关于临高县国有粮食企业改革补充实施方案的通知》[临府办（2006）113号]，拟证明按照粮所改制的有关精神，原告不符合购房安置对象。
被告符子星提交的以上证据经庭审质证，原告王东晓对证据一的真实性和合法性有异议，认为该合同没有时任粮所主任签名，且合同上的公章于2007年粮所改制后被收回已经不存在，是伪造的；对证据二的真实性、合法性、关联性有异议，认为全县统一安排粮企职工安置是在2007年，该表是2008年的，是不真实的；对证据三的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，认为该证据与被告2008年签订的合同一样，不予认可；对证据四的真实性无异议，对关联性有异议，认为缴费是被告个人行为，与本案无关；对证据五的真实性有异议，认为文件中部分内容有改动迹象。第三人临高县粮食局对证据一、二、三真实性、合法性和关联性没有异议，对证据四的真实性和关联性有异议；对证据五不发表质证意见，申请庭后将原件提交法庭核对。经审查和经与第三人庭后依时提交的临府办[2006]113号文件原件核对，本院认为被告符子星提交的证据一、二、三、五的来源合法、内容真实、且与本案存在关联性，本院予以采信。对被告提供的证据四，因没有载明详细地址和房号，无法证明系被告居住本案争议房屋时所缴纳的水电费，故对该组证据，本院不予采信。
第三人临高县粮食局未提交证据。
经审理查明：本案争议的第15幢第12号房（地）位于临高县多文镇原多文粮食管理所大院内职工安置区，四至范围为东至被告符子星现居住的第15幢第11号房(地)，西至林青亮，北至道路，南至围墙，该地上土木结构瓦房面积约为35.平方米，全部土地使用面积约为116平方米。原告王东晓系原临高县多文粮食管理所已故职工王永精之子。2007年8月30日，原临高县多文粮食管理所将分别在合同甲方处和主管部门处均盖好临高县多文粮食管理所和海南省临高县粮食局公章、签订日期处署明为二00七年八月三十日、购房（地）者署明为王东晓、合同约定载明为“多文粮食管理所将本所院内职工安置区内的第15幢第12号房（地）转让给原告王东晓，房地价格为人民币5260元等内容的统一格式的《购房（地）合同书》准备就绪，但当年原告王东晓并未在该《购房（地）合同书》上签字，也没有支付合同约定的购房(地)款，直至2014年4月10日原告王东晓才向第三人交纳了该笔购房(地)款，并在该份《购房（地）合同书》中签���，双方尚未办理房(地)产权过户登记手续。被告符子星系原临高县多文粮食管理所职工，2008年9月26日，原多文粮食管理所与被告符子星签订一份《购房（地）合同书》，双方合同载明“多文粮食管理所将坐落于本所院内职工安置房区内第15幢第11-12号房（地）产转让给被告符子星；房（地）价格为人民币11110元等内容，被告符子星于2008年9月28日向第三人设立在中国农业银行临高县支行的单位账户交付购买安置幢房号为第15幢第12号的购房(地)款人民币5880元，但双方尚未办理房地产权过户登记手续。
另查明：本案争议房地的产权原属多文粮食管理所享有，该所于2007年7月份左右被改制撤销，权利义务继受主体为本案第���人临高县粮食局。本案讼争房屋(地)自2008年9月28日后即由被告符子星居住使用至今。原告王东晓因本案房屋（地产）争议进行信访，2014年11月7日第三人临高县粮食局以临粮函[2014]45号函件将该局对王东晓信访件调查情况向临高县信访局进行复函，复函内容中的处理意见部分载明：按照合同签订的先后顺序原则，经该局务扩大会议同意将坐落在多文粮所职工安置区内第15幢第12号房安置给王东晓，同意把多文粮所空地（2）第三间安置给符子星，如若不服该局处理意见可向法院起诉解决等内容。2015年1月14日,原告王东晓曾就本案纠纷向本院提起民事诉讼，因王东晓经传票传唤无正当理由未出庭参加诉讼，其委托代理人柯雁娜出庭后未提供所在社区出具的推荐函或亲属关系证明属无权代理，本院于2015年4月30日作出（2015）临民二初字第19号民事裁定按原告撤诉处理。
上述事实有原告、被告提供的证据经庭审质证以及原、被告和第三人的当庭一致陈述予以证实，足以认定。
本院认为：本案的争议焦点，一是原、被告与原多文粮食管理所签订的两份合同是否合法有效；二原、被告的两份合同均要求实际履行的前提下，如何确定买受人的实际履行请求；三是原告对原多文粮所职工安置区15幢12号房屋(地)是否享有房屋所有权和使用权。
一、关于第一个争议焦点即原、被告与原多文粮食管理所签订的两份合同是否合法有效问题。按照房改政策出售公有房地产是一种特殊的房地产交易形式，本案讼争之房(地)虽然涉及房改政策，但买卖双方所签订的购房（地）合同是平等主体间的民事合同，并不能改变合同为房屋(地产)买卖的性质，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案所涉及的两份《购房（地）合同书》都是合同主体双方的真实意思表示，符合合同所要求的成立及生效要件，合同内容并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，同时，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成���时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，本案争议房屋(地产)未办理产权过户登记手续，并不影响两份合同的效力，因此，原、被告分别与原多文粮食管理所所签订的两份购房(地)合同应认定为合法有效。
二、关于第二个争议焦点即原、被告分别签订的两份合同均要求实际履行的前提下，如何确定各方买受人的实际履行请求问题。依照中华人民共和国物权法的规定，房屋所有权转移以办理产权登记过户为标准，房产办理过户登记手续之前，各方买受人均不能直接支配房产成为房屋所有权人，作为合同的各方买受人均处于平等债权人的地位，并无位序差别，各方买受人可以随时向出卖人请求履行债���。虽然房屋的交付使用并不具有所有权转移的意义，但是对于合同标的物房屋的转移占有和交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实意义，对于房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担，已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物房屋毁损、灭失的风险。同时先行支付对价是房屋买卖合同履行行为，已经先行支付房屋价款，履行了自己合同义务的买受人，要求另一方履行合同义务的要求，理应得到支持，这样才能最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行。另外签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同，签约在先的合同的标的毫无瑕疵，而签约在后的合同，因出卖人的故意或过失造成了其合同的标的在该合同成立之前即已存在第三方权利，因此根据公平、诚实信用的民事行为的基本原��，签约在先的买受人的所有权履行要求理应得到优先保护。本案中，在涉案房屋（地）未办理产权登记又未办理预告登记的前提下，虽然原、被告与多文粮食管理所签订的两份合同都是合法有效的，但是被告符子星与多文粮食管理所订立的《购房（地）合同书》于2008年9月26日双方签字盖章时即在先成立并生效。原告王东晓与多文粮食管理所署名日期为2007年8月30日订立的《购房(地)合同书》并未于当日生效，而是在2014年4月原告王东晓在《购房(地)合同书》中签字，该合同才成立并生效，因此被告符子星与原多文粮食管理所订立的《购房(地)合同书》的合同效力早于原告王东晓与原多文粮食管理所签订的《购房(地)合同书》的合同效力。此外，被告符子星自2008年9月28日支付房屋的各项费用后开始居住使用本案争议房屋(地产)，并对涉案房屋作了修缮和添附，先行承担了涉案房屋毁损、灭失的风险。因此，根据公平和诚信基本原则，由第三人临高县粮食局向被告符子星履行《购房(地)合同书》约定的转移房屋土地产权的义务较为适宜。
三、关于第三个争议焦点即原告王东晓对原多文粮所职工安置区第15幢12号房屋(地产)是否享有所有权和使用权问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，由于房屋(地产)买卖和出让涉及物权的变动，而物权行为是一种要式行为，职工和单位就房改房屋(地产)买卖(出让)达成一致意见后还应当办理相应的产权变动登���手续，本案中，原告王东晓与原多文粮食管理所所签订的《购房（地）合同书》，只是对原多文粮食管理所享有了合同约定的债权请求权，但因该房地产未办理过户登记手续，该房屋(地产)的所有权和使用权仍然属于原多文粮食管理所的权利义务承受人临高县粮食局享有，故原告王东晓对原多文粮食管理所职工安置区第15幢第12号房产(地产)尚未享有所有权和使用权。同理，被告符子星对该争议房屋(地产)一样尚未享有所有权和使用权。
另外，对于被告抗辩主张中提出的本案案由应确定为确认物权纠纷、本案原告的主体不适格、粮食局关于原告信访调查情况的复函不具有法律效力以及原被告诉辩当中提及的对方所签订的《购��（地）合同》系伪造的问题。关于本案案由，《民事案件案由规定》[法发（2011）42号]将物权保护纠纷专门列为第二级案由，以体现物权保护的重要性，物权保护纠纷案由是一个兜底性案由。物权确认纠纷涉及的是物权的成立、内容及物权的归属而产生的纠纷，其系物权保护纠纷案由的第三级案由。本案立案受理时从形式上审查原告提出的诉讼请求后确定本案案由为物权保护纠纷并无不当，因此被告对本案案由的抗辩主张，本院不予支持；关于本案原告的主体资格，房改房是房屋所有单位为其职工基于劳动关系而给予的特定福利，也是职工在单位劳动取得的相应报酬和补偿，具有强烈的身份属性，用人单位将自建公房按房改政策出售给职工是一种劳动福利。本案原告之父王永精系原多文粮食管理所职工，其于2005年才去世，原多文粮食管理所从以人为本、照顾和解决职工及家属住房方面考虑，依据政府文件精神确定原告为符合住房安置对象的做法并无不妥，且庭审中第三人对原告符合安置条件的情况亦予以认可，因此王东晓应是本案适格的原告主体，对被告该项抗辩理由，本院不予支持；关于粮食局对原告信访调查情况复函的法律效力，粮食局向县信访局信访答复行为主要是针对原告提出的申诉、控告、检举等内容进行调查，审查其反映的内容是否真实，属行政机关单位之间的函件往来，粮食局的信访答复行为并不是完全意义上的具体行政行为，而仅是就具体事实作出判断后表明其观念的行为，并不涉及相对人权利义务的取得、丧失或变更，并不直接产生法律效果，故被告的该项抗辩理由成立，本院予以支持；关于原被告诉辩当中提及的对方所签订的《购房（地）合同》系伪造问题，本案庭审中，第三人对其不利的事实即原���告与其原下属单位多文粮食管理所所签订的两份购房（地）合同以及合同上所盖的公章均予以认可，故应当确认该两份合同均为合法有效。
综上，原告王东晓对本案争议房地产尚未享有所有权和使用权，且被告符子星不是原告王东晓合同债权的义务人，因此，原告王东晓要求被告符子星立即搬出原多文粮所职工安置区第15幢第12号房地，将该房屋(地产)还给原告王东晓的诉求，无事实根据和法律依据，本院不予支持。同理，因原告王东晓对该房屋(地产)未享有所有权和使用权，被告符子星现居住使用本案争议房屋(地产)并未造成原告王东晓权益受损，因此，原告王东晓也无权要求被告符子星给付其每月300元的房租。原告王东��可以合同违约为由另行向第三人临高县粮食局主张其权利。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王东晓的诉讼请求。
案件受理费人民币483元，由原告王东晓自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审判长 梁国华
人民陪审员 李兴
人民陪审员 翁涛
二〇一五年十一月二十九日
书记员 邝舒琴
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附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采��合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。