四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川05民终411号
上诉人（原审原告）泸州市良木居物业管理有限公司，住所地四川省泸州市江阳区江阳南路26号楼1单元7号，组织机构代码76728195-2。
法定代表人夏成群，公司经理。
委托代理人楚涛，男，汉族，生于1969年3月6日，住四川省泸州市龙马潭区。系该公司员工。
委托代理人邹杰，四川中豪律师事务所泸州分所律师。
被上诉人（原审被告）彭方珍,女,汉族，生于1955年3月27日，住四川省泸州市纳溪区。
被上诉人（原审被告）林志明，男，汉族，生于1956年2月28日，住四川省合江县。
被上诉人（原审被告）林礼，男，汉族，生于1983年9月8日，住四川省泸州市纳溪区。
三位被上诉人共同委托代理人张林，四川大山律师事务所律师。
上诉人泸州市良木居物业管理有限公司（以下简称良木居物业）因与被上诉人彭方珍、林志明、林礼物业服务合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2016）川0502民初894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日受理本案后，依法组成合议庭于2016年11月10日公开开庭进行审理。上诉人良木居物业的委托代理人楚涛、邹杰，被上诉人彭方珍、林志明、林礼的共同委托代理人张林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人良木居物业上诉认为，被上诉人所有的幼稚园位于康城绿洲小区内，属于上诉人的服务范围。上诉人与康城绿洲业主委员会于2011年3月28日签订了《物业管理合同》，对小区内所有业主都具有约束力。被上诉人未与上诉人签订专项服务合同，上诉人无权对幼稚园内部进行管理，但上诉人对幼稚园的公共区域部分进行了管理和服务，被上诉人应当依合同约定向上诉人缴纳物业管理费用。因此，上诉人良木居物业请求二审法院撤销原审判决，并依法改判被上诉人向上诉人支付所欠的物业管理费用25740元。
被上诉人彭方珍、林志明、林礼答辩认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，故被上诉人请求二审法院依法维持原判。
良木居物业一审起诉时请求判决彭方珍、林志明、林礼向良木居物业支付所欠物业管理费25740元。
原判认定，2011年3月28日，泸州市良木居物业管理有限公司与康城绿洲业主委员会签订《物业管理合同》，约定良木居物业为康城绿洲小区提供物业服务。该合同载明：物业基本情况为：物业类型为多、高层商住综合小区，坐落位置为泸州市江阳区怡景路，建筑面积：106282.10平方米，其中住宅面积95231.4平方米，商业面积11050.70平方米。物业管理区域：开发商提供的总平图为准。物业管理服务内容和要求包括内容：房屋公用部分的日常维修、养护和管理；设施设备的日常维修、养护和管理；环境卫生管理；公共绿化的养护和管理；治安管理消防管理；车辆道路管理；物业档案资料管理；公众代办性服务等。服务管理费用标准：按业主拥有的物业建筑面积缴纳，多层住宅0.45元/月/平方米；电费0.57元/度；高层住宅0.85元/月/平方米；电费0.59元/度；商业物业1.00元/月/平方米等。管理期限自2011年4月1日至2013年3月31日止。该合同到期后，良木居物业实际提供物业服务至2014年11月30日。
另认定，彭方珍、林志明、林礼购置的房屋位于泸州市江阳区龙透关路36号3号楼-1至2层203号，该房屋系泸州市集成房地产开发有限公司开发修建，该商品房的用途为商业，属康城绿洲三期工程，登记产权人为林志明、彭方珍、林礼，建筑面积1332.50平方米。该房屋原系案外人林桃、林玲、林枫、董贤云、朱恩素于2008年11月向泸州市集成房地产开发有限公司购买，后于2011年10月卖给彭方珍、林志明、林礼。在林桃等人与泸州市集成房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同中载明了前期物业服务条款，物业服务企业为泸州市良木居物业管理有限公司。康城绿洲三期一层平面图、消防给水总平面图均显示彭方珍、林志明、林礼使用的房屋在图纸范围内。该房屋现为康城绿洲幼稚园使用，幼稚园与小区住宅之间构筑了围墙相隔，未经小区大门有单独的进出口，幼稚园配备了安保人员，水电气费用自行交纳，幼稚园内绿化、卫生清洁均由幼稚园自行清理。在良木居物业为康城绿洲小区提供服务期间，彭方珍、林志明、林礼及康城绿洲幼稚园未向良木居物业交纳物业服务费。
原判认为，泸州市良木居物业管理有限公司与康城绿洲业主委员会签订物业管理合同，为康城绿洲小区提供物业服务，良木居物业应按照合同的约定对该物业区域的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序等。林志明、彭方珍、林礼购置的房屋为康城绿洲幼稚园使用，该幼稚园与住宅小区有围墙相隔，并有单独的进出口，日常安全自行管理、水电气费用自行交纳，绿化、卫生清洁均自行清理。虽然该范围属于康城绿洲三期工程范围，但作为物业服务公司的良木居物业并未为彭方珍、林志明、林礼提供日常物业服务，良木居物业提供的消防工程维修合同并不足以证明其对幼稚园提供了物业服务、提供的清掏化粪池票据也不能证明是为幼稚园使用区域产生。良木居物业对其诉讼主张并未提供充分证据证明，故对良木居物业的请求原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《物业管理条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回泸州市良木居物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费444元，减半收取222元，由泸州市良木居物业管理有限公司负担。
本案二审审理过程中，双方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点如下：被上诉人是否应当向上诉人支付物业管理费用，如应支付则该费用金额如何确定。经审查，被上诉人彭方珍、林志明、林礼的房屋位于泸州市江阳区龙透关路36号3号楼-1至2层203号，该房屋系泸州市集成房地产开发有限公司开发修建，属于康城绿洲三期工程。康城绿洲三期一层平面图、消防给水总平面图均显示彭方珍、林志明、林礼的该房屋在图纸范围内。因此，该房屋系康城绿洲小区范围内的物业，作为该房屋所有人的被上诉人则属于康城绿洲小区的业主。上诉人良木居物业与康城绿洲业主委员会于2011年3月28日签订了《物业管理合同》，约定由上诉人良木居物业为康城绿洲小区提供物业管理服务并收取物业管理费用。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该《物业管理合同》系康城绿洲小区业主委员会与上诉人签订，虽未有被上诉人签字确认，但被上诉人作为康城绿洲小区的业主，该《物业管理合同》对被上诉人具有法律约束力，被上诉人应依照合同约定向上诉人缴纳相应的物业管理费用。被上诉人虽抗辩认为其房屋因用于开办幼稚园，与康城绿洲小区有围墙隔开，有单独的进出口，单独配备了安保人员，水电气费用也自行交纳，幼稚园内绿化、卫生清洁均由幼稚园自行清理。但修筑围墙、设置单独进出口均系为满足幼稚园的特殊需要而设置，并非上诉人拒绝向被上诉人提供物业服务采取的手段。该幼稚园虽与康城绿洲小区有围墙隔断，有单独的大门出入，但该物业存在公摊面积，并与康城绿洲小区共用消防、排污、水电气管道等公共设施，故该幼稚园看似相对独立于康城绿洲小区，但其仍属于该小区内物业，接受上诉人对其公共设施的管理和服务。至于幼稚园内部的安保、绿化、卫生清洁及水电气费的缴纳均不属于上诉人合同约定的服务范围，被上诉人以此为由拒绝缴纳物业管理费用没有事实和法律依据。因此，依照《物业管理合同》的约定，被上诉人应按1元/月/平方米的标准支付2011年4月1日至2014年11月30日期间的物业管理费用，共计58630元（1元/月/平方米×1332.50平方米×44个月）。因上诉人良木居物业于本案中只主张25740元（585元/月×44个月），属于对其权利的自行处分，不违反法律禁止性规定，故被上诉人只需向上诉人支付该期间所欠的物业管理费用25740元。
综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2016）川0502民初894号民事判决；
二、由彭方珍、林志明、林礼于本判决生效之日起十日内向泸州市良木居物业管理有限公司支付所欠物业服务费25740元。
一审案件受理费222元，二审案件受理费444元，合计666元，由彭方珍、林志明、林礼负担。（该费用已由泸州市良木居物业管理有限公司予以垫付，限彭方珍、林志明、林礼在支付上述款项时一并予以支付。）
本判决为终审判决。
审判长 刘剑
审判员 李野
审判员 李平
二〇一六年十二月一日
书记员 杨艺