广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7702号
上诉人（原审被告）：广州东之方文化发展有限公司（以下简称东之方公司），住所地广州市越秀区东风东路701号二层自编二A厅。
法定代表人：吴广明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：黄旭驰，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程博，广东普罗米修（广州）律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告）：广东舞蹈戏剧职业学院，住所地广州市沙河顶水荫横路**号。
法定代表人：李永祥，该学院院长。
委托诉讼代理人：熊军，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张渭武，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：张晓锋，男，1977年2月12日出生，汉族，身份证住址安徽省宿州市埇桥区。
上诉人东之方公司因与被上诉人广东舞蹈戏剧职业学院、张晓锋房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2017)粤0104民初10176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人东之方公司的法定代表人吴广明及委托诉讼代理人黄旭驰、程博，被上诉人广东舞蹈戏剧职业学院的委托诉讼代理人熊军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东之方公司上诉请求：撤销一审判决，改判广东舞蹈戏剧职业学院继续履行《广州市房屋租赁合同》，由东之方公司继续租赁位于广州市越秀区东风东路701号二层自编二A厅的物业，本案一审、二审诉讼费用由广东舞蹈戏剧职业学院承担。事实和理由：东之方公司前期欠缴租金是因公司经营不善，资金短时间内未周转及时以致拖欠，但自广东舞蹈戏剧职业学院催讨租金起，一直积极响应并筹措、支付部分物业租金，虽未全部缴纳完毕，但亦处于租赁合同积极履行状态中，东之方公司并未达到相关法律规定的解除合同的情形。
广东舞蹈戏剧职业学院辩称：1、东之方公司欠租一年之久，广东舞蹈戏剧职业学院发函解除合同并要求支付欠租、违约金及腾退涉案房屋，东之方公司在一审中对此并无异议。2、东之方公司上诉提出其积极响应并履行支付欠租，并无任何理由支持，其并无履约能力。
张晓锋经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
2017年5月18日，广东舞蹈戏剧职业学院向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、确认《广州市房屋租赁合同》于2017年5月5日解除；二、东之方公司向广东舞蹈戏剧职业学院支付2016年5月15日至2017年5月5日止的租金合计680787.32元（按合同约定的相对应期间的租金标准计算）；三、东之方公司立即腾退位于广州市越秀区东风东路701号二层自编二A厅的房屋并交还给广东舞蹈戏剧职业学院；四、东之方公司向广东舞蹈戏剧职业学院支付合同解除后的房屋占用费（从2017年5月6日计至腾退房屋交给广东舞蹈戏剧职业学院之日止，按照合同约定的相对应期间的租金标准计算）；五、东之方公司向广东舞蹈戏剧职业学院支付逾期支付租金及房屋占用费的违约金（从2016年6月11日起计至拖欠款项清偿之日止，按拖欠的月租金及房屋占用费的千分之二计算）；六、张晓锋对上述金钱债务承担连带担保责任。
一审法院认定事实：2011年1月1日，原广东粤剧艺术大剧院广东粤剧学校（2012年并入广东舞蹈戏剧职业学院即广东舞蹈戏剧职业学院，为出租人、甲方）与东之方公司（原称广州古越轩文化发展有限公司，为承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区东风东路701号二层自编二A厅的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积940平方米，分摊共用建筑面积20平方米。起租日计交十年租金，开始两年内租金不变，第三年开始，租金每年递增2%升幅率；2011年1月1日至2011年3月14日，免租装修期；……2015年3月15日至2016年3月14日月租56880.75元，2016年3月15日至2017年3月14日月租58018.35元，2017年3月15日至2018年3月14日月租59178.72元，2018年3月15日至2019年3月14日月租60362.42元，2019年3月15日至2020年3月14日月租61571.97元，2020年3月15日至2021年3月14日月租62803.41元，2021年3月15日租期满止。租金按月结算，由乙方在每月的第十日前按银行划账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳107200元保证金，甲方应在租赁期满或合同解除之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）。甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2‰向甲方支付违约金等。
合同履行过程中，广东舞蹈戏剧职业学院于2017年1月3日向东之方公司发出《租金追缴通知书》，称东之方公司交租至2016年2月，至今拖欠10个月租金总额580183.50元，要求东之方公司在2017年2月15日前支付拖欠的租金等。
2017年4月6日，东之方公司向广东舞蹈戏剧职业学院作出《承诺声明》，称：因经营不善等原因致使拖欠租金，承诺于2017年4月30日前付清所有拖欠租金；如不能准时付清，则东之方公司自动解除租赁合同，清场搬离。
2017年4月9日，张晓锋以其为担保人向广东舞蹈戏剧职业学院作出《担保书》，内容为：张晓锋是东之方公司的股东，也是广州市茶禅一味网络科技有限公司（以下简称茶禅一味公司）的股东；上述两公司租赁广东舞蹈戏剧职业学院的房产，并在2011年1月1日签订《广州市租赁合同》，由于上述两公司拖欠广东舞蹈戏剧职业学院租金，张晓锋愿意为东之方公司和茶禅一味公司履行双方签订的《广州市租赁合同》提供个人担保，如果上述两公司不能履行合同义务、还款义务和还款承诺，（注：包括对签订本担保书之前和之后上述两公司的还款义务和承诺）张晓锋愿意承担担保责任，担保期至上述合同期满后的两年。
广东舞蹈戏剧职业学院委托律师于2017年5月5日出具《律师函》并于2017年5月8日向两被告发出《律师函》，称：截止到2017年5月份，东之方公司拖欠租金累计超过12个月，经多次催交，至今仍未支付；鉴于东之方公司的行为已构成严重违约，函告该司，一、自本函发出之日解除东之方公司与广东舞蹈戏剧职业学院签订的租赁合同；二、立即向广东舞蹈戏剧职业学院全额支付拖欠的租金、违约金及利息等；三、立即将上述物业腾退并交付给广东舞蹈戏剧职业学院等。该函已于2017年5月8日送达东之方公司，于2017年5月11日送达被告张晓锋。
东之方公司先后于2017年7月27日、9月5日通过茶禅一味公司账号向广东舞蹈戏剧职业学院转账支付租金40000元、60000元。
2017年9月29日，张晓锋以其为担保人与东之方公司共同向广东舞蹈戏剧职业学院作出《承诺书》，内容为：东之方公司与担保人张晓锋郑重承诺，双方共同在2017年10月20日前全部付清拖欠广东舞蹈戏剧职业学院的租金（或房屋占有使用费）以及其他相关费用；如不能按约支付，同意广东舞蹈戏剧职业学院实施停水、停电及封门等措施。
一审诉讼中，广东舞蹈戏剧职业学院称：合同约定当月10日前支付当月的租金，逾期则从当月的11日起算违约金。
东之方公司、张晓锋确认承租的房屋由东之方公司使用，没有转租也没有交给他人使用。
一审法院认为：广东舞蹈戏剧职业学院与东之方公司之间关于租赁广州市越秀区东风东路701号二层自编二A厅的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
合同履行过程中，东之方公司拖欠租金，构成违约，应承担相应的违约责任。广东舞蹈戏剧职业学院要求东之方公司支付拖欠的租金及违约金，合法合理，予以支持。但合同约定每逾期一日按当月租金额的2‰标准计付违约金，显属过高，应予调整，以参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算为宜，且违约金的总额以不超过欠付款项总额为限。
另东之方公司已拖欠租金6个月以上，根据合同约定，广东舞蹈戏剧职业学院有权解除合同。广东舞蹈戏剧职业学院已于2017年5月8日向东之方公司发出《律师函》，主张解除合同。该函于同日送达东之方公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，广东舞蹈戏剧职业学院与东之方公司之间的租赁合同自该函到达东之方公司时即2017年5月8日解除。广东舞蹈戏剧职业学院要求确认双方之间的租赁合同于2017年5月5日解除有误，予以纠正。基于合同解除，广东舞蹈戏剧职业学院要求收回出租的房屋，合法合理，予以支持。租赁合同解除后至承租房屋交回广东舞蹈戏剧职业学院之前，东之方公司仍占用了房屋，广东舞蹈戏剧职业学院要求参照原合同约定计付房屋使用费及违约金，公平合理，予以支持。
关于张晓锋的责任问题。张晓锋于2017年4月9日向广东舞蹈戏剧职业学院作出《担保书》，同意为东之方公司履行双方签订的《广州市房屋租赁合同》提供个人担保；后又于2017年9月29日以其为担保人与东之方公司共同作出《承诺书》，承诺与东之方公司共同付清拖欠广东舞蹈戏剧职业学院的租金或使用费及其他相关费用。据此，广东舞蹈戏剧职业学院要求张晓锋对上述金钱债务承担连带责任，理据充分，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，于2017年11月21日作出如下判决：一、确认原告广东舞蹈戏剧职业学院与被告广州东之方文化发展有限公司于2011年1月1日签订的关于租赁广州市越秀区东风东路701号二层自编二A厅房屋的《广州市房屋租赁合同》于2017年5月8日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州东之方文化发展有限公司将广州市越秀区东风东路701号二层自编二A厅房屋腾空交还原告广东舞蹈戏剧职业学院；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州东之方文化发展有限公司向原告广东舞蹈戏剧职业学院支付上述房屋2016年5月15日至2017年5月8日期间的租金（其中2016年5月15日至2017年3月14日，按58018.35元/月计；2017年3月15日至2017年5月8日，按59178.72元/月计；总额应扣除被告广州东之方文化发展有限公司于2017年7月27日、9月5日所付的租金合计100000元）及违约金（其中2016年5月15日至2016年6月14日期间租金的违约金，以当期应付租金数额为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，从2016年6月11日起计至实际付清该款之日止；其他的以此类推，违约金数额以不超过所欠租金数额为限）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州东之方文化发展有限公司向原告广东舞蹈戏剧职业学院支付上述房屋2017年5月9日起至本判决发生法律效力之日止的使用费（其中2017年5月9日至2018年3月14日，按59178.72元/月计；2018年3月15日至2019年3月14日，按60362.42元/月计；2019年3月15日至2020年3月14日，按61571.97元/月计；2020年3月15日至2021年3月14日，按62803.41元/月计）及违约金（其中2017年5月9日至2017年5月14日期间使用费的违约金，以当期应付使用费数额为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，从2017年5月11日起计至实际付清该款之日止；2017年5月15日至2017年6月14日期间使用费的违约金，以当期应付使用费数额为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，从2017年6月11日起计至实际付清该款之日止；其他的以此类推，违约金数额以不超过所欠使用费数额为限）。自本判决发生法律效力之次日起至上述房屋交还之日止的使用费，被告广州东之方文化发展有限公司按上述标准及原租金支付期限逐月计付给原告广东舞蹈戏剧职业学院；五、被告张晓锋对被告广州东之方文化发展有限公司的上述金钱债务承担连带清偿责任；六、驳回原告广东舞蹈戏剧职业学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13159元，由原告广东舞蹈戏剧职业学院负担4481元，被告广州东之方文化发展有限公司、张晓锋负担8678元。
二审中，上诉人东之方公司提交了以下证据：1、中国工商银行电子回单，拟证明上诉人东之方公司于2017年11月24日通过余非凡向被上诉人广东舞蹈戏剧职业学院支付租金59178.72元；2、广州市房屋租赁合同及补充协议，拟证明涉案房屋承租主体为李良锋和李成，上诉人东之方公司不是租赁合同签约主体，不应直接承担合同违约责任。3、广州市越秀区人民法院（2015）穗越法执字第3454-4号执行裁定书，拟证明涉案房屋曾被法院查封致一年半时间无法使用。被上诉人广东舞蹈戏剧职业学院质证认为：确认已收到证据1的款项，但该款项是违约金并非租金，同意在违约金中抵扣；不认可证据2的真实性、合法性、关联性，证据2的合同已作废，变更为本案双方签订的新的合同；关于证据3，法院只是张贴公告并无查封涉案房屋，且被执行人是上诉人东之方公司的合作伙伴，与广东舞蹈戏剧职业学院无关。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，一审判决认定上诉人东之方公司与被上诉人广东舞蹈戏剧职业学院之间关于租赁广州市越秀区东风东路701号二层自编二A厅的《广州市房屋租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。
根据本案查明的事实，上诉人东之方公司原名广州古越轩文化发展有限公司，上诉人东之方公司是上述涉案租赁合同的权利义务主体，上诉人东之方公司关于其不是涉案租赁合同签约主体，不应直接承担合同违约责任的抗辩不成立，本院不予采纳。
涉案租赁合同履行过程中，上诉人东之方公司拖欠租金，构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决认定被上诉人广东舞蹈戏剧职业学院要求上诉人东之方公司支付拖欠的租金及违约金合法合理而予以支持正确。上诉人东之方公司与原审被告张晓锋在一审法院于2017年11月6日的询问笔录中，均承认涉案房屋是由上诉人东之方公司在使用，没有转租，也没有交付其他人使用。上诉人东之方公司在二审中提交的执行裁定书中的被执行人并非被上诉人广东舞蹈戏剧职业学院，该执行裁定书并不能证明被执行事项是因被上诉人广东舞蹈戏剧职业学院所致，上诉人东之方公司关于涉案房屋曾被法院查封致一年半时间无法使用的抗辩不成立，本院不予采纳。
上诉人东之方公司已拖欠租金6个月以上，根据涉案租赁合同的约定，被上诉人广东舞蹈戏剧职业学院有权解除合同。上诉人东之方公司关于涉案租赁合同并未达到相关法律规定的解除的情形的上诉意见不成立，本院不予采纳。
二审中，被上诉人广东舞蹈戏剧职业学院承认上诉人东之方公司于2017年11月24日向其支付了59178.72元，该款项在执行阶段可在上诉人东之方公司所欠付的租金总额中予以扣除。
综上，上诉人东之方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8678元，由上诉人广州东之方文化发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩 志 军
审判员 郭 东 升
审判员 刘卉二〇一八年五月十五日
书记员 党 春 婷