重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0242民初4754号
原告张新华，男，1962年10月17日出生，土家族，住本县。
委托代理人陈伟，重庆汇润律师事务所律师。
被告重庆怡豪房地产开发有限公司。
住所地重庆市渝北区龙溪街道龙山路**#武警重庆总队招待所***号房。
统一社会信用代码915001126733810638。
法定代表人彭力，该公司董事长。
委托代理人彭德高，重庆渝法律师事务所律师。
原告张新华与被告重庆怡豪房地产开发有限公司（以下简称“怡豪公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月11日受理后，依法由代理审判员陈守卫适用简易程序独任审判,于同年6月16日公开开庭进行了审理，原告张新华的委托代理人陈伟，被告重庆怡豪房地产开发有限公司的委托代理人彭德高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张新华诉称：2009年10月29日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发位于酉阳县钟多镇城北新区怡豪国际公寓X，建筑面积为112.68平方米，房屋总价款237613元。合同签订后原告通过首付和银行按揭方式付清了购房款。合同约定由被告在房屋实际交付使用之日起60日内向登记机构提出办理《房地产权证》登记申请，取得房屋登记受理单，由于被告的责任未按期取得，按已付房款的万分之一支付逾期办证违约金。原告于2011年4月4日接房入住。时至今日，被告仍未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，无法办理产权登记并取得房屋登记受理单，也未向原告支付违约金。现为了维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告支付逾期办证违约金50802元（从2011年6月3日至2017年4月10日期间237613×2138天×0.0001）；2.被告承担本案诉讼费用。
被告重庆怡豪房地产开发有限公司辩称：原告请求的逾期办证违约金部分超过了诉讼时效，不应得到支持。未能按期办证原因多方面，有原告和被告的原因，不是被告的单方原因。
经审理查明，2009年10月29日，原告张新华（乙方）与被告重庆怡豪房地产开发有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），约定由原告购买被告开发预售的位于本县钟多镇城北新区怡豪国际公寓X的商品房一套。房屋建筑面积112.68平方米、总房款237613元。合同约定付款方式为首付47613元，按揭付款190000元。《合同》第七条第（二）款约定：“本商品房交付时应符合以下条件：(1)本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……”。第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第十三条第4款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。
原告于2009年10月29日支付了购房款47613元，余款160000元亦通过办理银行按揭的方式向被告进行了支付。2011年4月4日，原告接房入住。被告至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告至今未取得涉案房屋的房地产权证。原告自愿继续履行合同。
认定上述事实的证据有身份证复印件、《重庆市商品房买卖合同》、收楼书、收款收据、个人购房担保借款合同、当事人陈述等证据在卷，经庭审举证质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《合同》第十三条约定，如因被告的责任，未能按期向登记机构提交办理房地产权证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求被告继续履行合同并支付违约金。《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是申请办理房地产权证时须由被告提交的资料，由于被告至今尚未取得该证，导致被告无法提供登记机构需要的资料，房地产权证的办理事实不能。虽被告辩称原告亦应当承担部分逾期办证的违约责任，但未举证证明，故本案原告至今未能取得房地产权证的责任在于被告，被告应当承担逾期办证的违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。由于逾期办证的违约行为处于持续状态，原告请求被告支付逾期办证违约金系继续性债权，该继续性债权以每个个别的债权分别适用诉讼时效，在实际计算时，应采用倒推法，即自起诉之日倒退两年计算。本案中，原告于2017年5月11日起诉，故逾期办证违约金的起算时间应为2015年5月12日，原告所主张的2015年5月12日之前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，不应受到法律保护。原告仅主张逾期办证违约金计算至2017年4月10日，因此，本案逾期办证违约金计算时间应为2015年5月12日至2017年4月10日。被告应当支付的逾期办证违约金为：237613元×0.0001×700天=16632.91元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、被告重庆怡豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张新华逾期办证违约金16632.91元；
二、驳回原告张新华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1070元，因适用简易程序减半收取535元，由被告重庆怡豪房地产开发有限公司负担108元，原告张新华自行负担427元，退回原告张新华预交款643元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 陈守卫
二〇一七年六月二十日
书 记 员 杨小红