天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终5384号
上诉人(原审被告):张兆亭,男,1964年11月20日出生,汉族,农民,住天津市静海区。
委托诉讼代理人:赵宝成,天津观潮律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):李云相,男,1970年11月29日出生,朝鲜族,住黑龙江省勃利县。
委托诉讼代理人:何向阳,北京市中盾律师事务所律师。
原审被告:静海区中旺镇大庄子村民委员会,住所地天津市静海区中旺镇大庄子村。
法定代表人:刘宝祥,村委会主任。
委托诉讼代理人:刘炜胜,该村党支部书记。
原审被告:天津领跑房地产营销策划有限公司,住所地天津市西青区中北镇侯台村新科道南侧新科技园7号楼3门2011-1室。
法定代表人:严英静,该公司经理。
原审被告:天津市建盛建筑工程有限公司,住所地天津市静海区静海镇胜利大街43号。
法定代表人:杨卫兵,经理。
原审被告:赵振荣,女,1967年1月11日生,汉族,农民,住天津市静海区。
上诉人张兆亭因与被上诉人李云相、原审被告静海区中旺镇大庄子村民委员会(以下简称大庄子村委会)、原审被告天津领跑房地产营销策划有限公司(以下简称领跑房地产公司)、原审被告天津市建盛建筑工程有限公司(以下简称建盛建筑公司)、原审被告赵振荣农村房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市静海区人民法院(2015)静民初字第5089号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
张兆亭上诉请求判令:1、撤销原审判决;2、发回重审或改判驳回李云相一审诉讼请求;3、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:原审事实审查不清,张兆亭与李云相签订的房屋买卖合同并未违反国家强制性法律规定,应属有效合同。根据政策精神,依法属于行政规范性文件不属于行政法规,不应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条规定确认买卖合同无效的规定,一审判决适用法律错误,不能以地方行政法规为依据。李云相也是农业户籍,并非城镇居民,本案系房屋买卖纠纷,不属于房屋宅基地纠纷。
李云相辩称,一审认定事实清楚,适用法律正确,请求维持。双方当事人所签合同明显违反法律相关规定,应判定无效。且房屋买卖必然和宅基地使用权同时进行转让,本案注明是70年使用权,完全是农村住房及宅基地的共同转让,相关法律认定合同无效有法有据。
大庄子村委会述称,在合法建设用地上建楼,建设单位有权自己销售,个人销售买卖行为与大庄子村委会无关,其不同意一审判决,但未在法定期间上诉。
领跑房地产公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭,庭后其提交书面意见,表示服从二审法院判决。
建盛建筑公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭,未提交书面意见,本案将缺席审理。
赵振荣经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭,未提交书面意见,本案将缺席审理。
李云相向一审法院起诉请求判令:1、确认李云相、被告签订的《河畔家园房屋买卖合同》无效;2、被告返还原告已付购房款265410元;3、被告承担原告已付购房款的利息损失(以265410元为基数,自2014年10月15日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决确定的给付之日止);4、案件受理费由被告承担。诉讼过程中因天津市静海县中旺镇大庄子集资建楼组委会(以下简称大庄子集资建楼组委会)未在工商部门办理登记注册手续,原告申请撤销对其的诉讼请求,申请追加张兆亭、大庄子村委会、领跑房地产公司、建盛建筑公司、赵振荣为本案被告,要求上述五被告对原告的购房款及利息损失承担给付责任。
一审法院认定事实:2011年经大庄子村委会研究决定在大庄子村开发建设居民住宅项目,2011年3月5日张兆亭以建盛建筑公司的名义与大庄子村委会签订《关于联合兴建居民住宅楼的合作协议》,大庄子村委会为甲方,建盛建筑公司为乙方。协议约定甲方以每亩50000元价格向乙方提供合法建设项目用地6485平方米,乙方以资金投资承建大庄子村河畔家园小区项目,项目楼房销售的资金归乙方所有,与甲方无关,协议同时还约定了其他相关的条款。2014年10月15日李云相与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订了河畔家园房屋买卖合同,合同约定李云相购买大庄子村河畔家园小区3-1-402房屋(现由张兆亭占有),房屋建筑面积88.47平方米,房屋总价款为265410元。2014年10月15日李云相于河畔家园小区售楼处缴纳购房款265410元,赵振荣向李云相出具了265410元收据一份,该收据加盖了中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室公章。2014年11月1日静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建楼组委会向李云相出具了房屋所有权证书,证书显示李云相所购房屋性质为集资房,土地使用权取得方式为划拨,土地使用年限为70年。
一审庭审前,张兆亭向一审法院表示大庄子村河畔家园项目由自己开发,其将大庄子村河畔家园项目房屋(含李云相所购房屋)整体委托给领跑房地产公司销售。庭审中,领跑公司主张领跑公司虽受张兆亭委托销售河畔家园小区项目,但领跑房地产公司仅负责小区部分房屋的销售,李云相所购房屋并非为领跑房地产公司销售,领跑房地产公司亦未收取李云相缴纳的购房款。大庄子村委会主张涉案房屋所用土地系建设用地,有合法的审批手续,但其未向一审法院提交相关证据证实其主张。庭审后张兆亭主张,赵振荣系其雇用员工,主要工作内容为在河畔家园项目售楼处向购房者出具票据,购房者缴纳的售楼款由领跑房地产公司收取,领跑房地产公司售出房屋后收取部分提成,剩余房款交给自己,双方之间并未订立书面协议,现与领跑房地产公司就河畔家园项目已经结算完毕。另其代表建盛建筑公司于2011年3月5日与大庄子村委会签订《关于联合兴建居民住宅楼的合作协议》时未取得建盛建筑公司的合法委托手续,所用公章为本人私刻获得。赵振荣向一审法院表示其自2014年起在大庄子村河畔家园项目售楼处工作,主要工作内容为购房者开具发票,李云相将购房款交给售楼处的工作人员,其个人并未收取李云相缴纳的购房款,对河畔家园项目的开发商及销售商均不清楚。
另查,静海县中旺镇大庄子村集资建楼组委会,该组织未在工商部门登记注册。李云相户籍地为黑龙江省××永恒乡中江村,李云相非天津市静海区中旺镇大庄子村村民。
一审法院认为,1、关于李云相与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题,《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。李云相与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》是出售兴建于静海区中旺镇大庄子村的房屋,李云相户籍地为黑龙江省××永恒乡中江村,非天津市静海区中旺镇大庄子村集体经济组织成员,其与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定,该《房屋买卖合同》为无效合同,故对李云相要求确认合同无效的诉讼请求一审法院依法予以支持。
2、关于本案各被告对李云相缴纳的购房款及产生的利息损失是否承担给付责任的问题。李云相在诉讼过程中申请撤销对大庄子集资建楼组委会的诉讼请求,经审查大庄子集资建楼组委会未在工商部门办理登记注册手续,李云相的申请亦不违反法律规定,故对李云相的该项请求,一审法院予以准予。张兆亭开发建设大庄子村河畔家园小区项目,其未能提供其已获得建设工程许可证和办理了建设用地审批手续的证据,亦未提供相关的商品房销售许可证书,且张兆亭实际收取了李云相的购房款,故张兆亭应返还李云相缴纳的购房款并给付李云相由此产生的利息损失。大庄子村委会于本村兴建河畔家园住宅楼项目,其虽主张该项目所涉土地系建设用地,有合法的审批手续,但其未向一审法院提交相关证据证实其主张,故大庄子村委会对李云相缴纳购房款的返还及产生的利息损失亦应承担连带给付责任。领跑房地产公司辩称李云相所购房屋并非为领跑房地产公司销售,李云相缴纳的购房款亦非由领跑房地产公司收取,李云相请求领跑房地产公司返还其购房款及利息损失,但李云相对此未向一审法院提交相关证据证实其缴纳的购房款由领跑房地产公司收取,张兆亭虽主张大庄子村河畔家园项目房屋(含李云相所购房屋)整体委托给领跑房地产公司销售,但领跑房地产公司对此不予认可,主张涉诉房屋并非由其销售,张兆亭亦未提交相关证据证实涉诉房屋由领跑房地产公司销售,且张兆亭认可为购房者出具收据的员工赵振荣系其雇佣,故李云相的此项请求证据不足,一审法院不予支持。建盛建筑公司虽向一审法院表示由张兆亭代表建盛建筑公司与大庄子村委会签订的《联合兴建居民住宅楼的合作协议》系张兆亭冒用建盛建筑公司的名义,其未获得建盛建筑公司的授权,所用公章亦是由其私刻而得,张兆亭虽对此予以认可,但李云相对此不予认可,建盛建筑公司与张兆亭作为本案被告在对此节事实的陈述上虽表述一致,但未能提供相关证据证实其各自的主张,故对建盛建筑公司的该项主张,一审法院不予采信。建盛建筑公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,应视为对其依法享有权利的放弃。建盛建筑公司在明知张兆亭没有房地产开发经营资质,却允许张兆亭以其名义从事房地产开发、对外开展经济活动、签订协议,建盛建筑公司作为被挂靠的单位,应承担由此产生的风险,故对张兆亭返还李云相购房款及利息损失应承担连带责任。赵振荣虽在李云相购房款收据中收款人处签字,但赵振荣并非为大庄子村河畔家园项目开发方或销售方,其向李云相出具收据的行为系职务行为,故其对李云相缴纳的购房款及产生的利息损失不承担返还责任。
3、关于张兆亭、大庄子村委会、建盛建筑公司赔偿李云相相应利息损失的数额问题,《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。李云相与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》因违反了国家法律和行政法规的有关规定而无效,李云相作为完全民事行为能力人在购买房屋时应当注意到所购买的房屋未在有关部门办理相关手续,故李云相自身也存在一定过错,对其造成的利息损失应承担相应的责任。本案中李云相的损失为其已经缴纳的购房款从缴纳之日即2014年10月15日起至返还之日止银行同期贷款的利息,综合李云相及各被告过错程度,一审法院酌定该项损失以原告李云相及被告张兆亭、大庄子村委会、建盛建筑公司双方各承担50%为宜。
综上,依据《中华人民共和国民法通则》第六条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国建筑法》第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,一审法院判决:一、原告李云相与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室于2014年10月15日签订的《房屋买卖合同》无效;二、被告张兆亭于判决生效后十日内返还原告李云相购房款265410元,并以265410元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算给付原告自2014年10月15日起至判决确定的给付之日止的期间利息的50%;三、被告静海区中旺镇大庄子村民委员会、天津市建盛建筑工程有限公司对上述款项承担连带给付责任;四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2760元,由张兆亭、静海区中旺镇大庄子村民委员会、天津市建盛建筑工程有限公司负担。
二审中,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:一审法院查明认定的事实无误,本院予以确认。
本院认为,公民的合法权益受法律保护。本案系农村房屋买卖合同纠纷。
双方当事人对一审法院认定的案件事实并无异议。张兆亭上诉主张驳回李云相一审诉讼请求,即其及各原审被告不应返还李云相购房款及利息一节,未能提交证据证明张兆亭与李云相所签农村房屋买卖合同系合法、有效合同的事实,按照法律规定,城镇居民不得到农村购买小产权房。李云相与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》是出售兴建于静海区中旺镇大庄子村的房屋,李云相虽为黑龙江省农业户籍,但其非属于天津市静海区中旺镇大庄子村集体经济组织成员,一审法院据此认定其与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而为无效合同是正确的。现有证据证明领跑房地产公司未收取李云相缴纳的购房款,赵振荣在李云相购房款收据中收款人处签字系职务行为,故一审法院确认领跑房地产公司和赵振荣不应承担返还义务并无不妥。不能提交证据证明土地系有合法审批手续建设用地的大庄子村委会以及张兆亭的挂靠单位建盛建筑公司,应连带承担返还购房款及利息的义务。张兆亭在二审诉讼期间亦未提交补充证据证明自己的主张,故张兆亭的上诉请求,本院不予支持。
综上所述,张兆亭的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费5281元,由上诉人张兆亭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 闫 飞
代理审判员 赵 盈
二○二○一六年十月十日
书 记 员 王 越
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;