江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
(2018)苏民申906号
被申请人(一审被告、二审被上诉人)：刘彩霞，女，汉族，住江苏省苏州市吴中区木渎镇。
原审第三人：苏州乾生元食品有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇。
法定代表人：盛旦华，该公司董事长。
原审第三人：郏勤，女，汉族，住江苏省苏州市吴中区木渎镇。
原审第三人：盛旦华，男，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
再审申请人陈强与被申请人刘彩霞、原审第三人苏州乾生元食品有限公司（以下简称乾生元公司）、郏勤、盛旦华案外人执行异议之诉一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）(2016)苏05民终3514号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
原审查明：2015年1月28日，苏州市吴中区人民法院立案受理刘彩霞诉郏勤、盛旦华、乾生元公司民间借贷纠纷一案，并作出（2015）吴民初字第202号民事裁定，查封了郏勤名下位于苏州市的案涉两套房屋。其中产权证号为苏房权证市区字第××号的房屋建筑面积为1550.41平方米，土地使用面积669.9平方米（苏国用（2006）第04001492号）；证号为苏房权证市区字第××号房屋的建筑面积为1412.84平方米，土地使用面积为503.8平方米（苏国用（2006）第04005630号）。该案后由苏州中院指定苏州市吴江区人民法院（以下简称吴江法院）管辖。在审理过程中，双方当事人达成如下协议：郏勤、盛旦华于2015年4月30日前返还刘彩霞借款18680000元，并支付利息、逾期利息（截至2015年4月14日为820000元，以本金18680000元自2015年4月15日起至实际给付之日止按年利率15%计算）。乾生元公司对郏勤、盛旦华履行上述还款义务承担连带清偿责任。该案民间借贷纠纷一次性了结，今后再无其他纠葛。案件受理费减半收取71526元，诉讼保全费5000元，合计76526元，由郏勤、盛旦华负担。2015年4月14日，吴江法院据此作出(2015)吴江民初字第0496号民事调解书。
原审还查明，第三人郏勤名下、位于苏州市的案涉两套房屋（产权证号为10095004、10104390）均存在最高额抵押权和一般抵押登记，自2015年1月29日被苏州市吴中区人民法院查封后又被多次查封。
2015年5月6日，经刘彩霞申请，吴江法院立案执行，案号为（2015）吴江执字第2589号。2015年10月9日，陈强就上述查封行为向吴江法院提出执行异议。该院于2015年10月12日作出（2015）吴江执异字第00124号执行裁定，驳回陈强的执行异议，并告知陈强向该院提起执行异议之诉。
2015年10月27日，陈强向吴江法院提起案外人执行异议之诉，请求停止执行该院（2015）吴江执异字第00124号执行裁定，确认其对案涉房屋享有租赁使用权，同时请求判决被告承担诉讼费用。2016年2月1日，吴江法院作出的(2015)吴江民初字第2509号民事裁定认为，该院对案涉两套房屋尚未采取执行拍卖措施，原告没有提出案外人执行异议的基础。原告的执行异议系对该院执行行为提出的异议，应当通过执行复议程序解决。据此，驳回陈强的起诉。
陈强不服上述裁定并提出上诉。苏州中院于2016年7月5日作出的(2016)苏05民终3514号民事裁定认为，引发案外人执行异议之诉的原因是案外人认为人民法院对特定标的进行强制执行侵害了其实体权益。根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭。因此，承租人并不当然有权提起执行异议之诉。原审法院驳回其起诉并无不当。据此，驳回陈强的上诉，维持原裁定。
陈强向本院申请再审称，一，原裁定认定的基本事实错误。吴江法院（2015）吴江执字第2589号执行公告明确提出拟将案涉房产进行评估拍卖。苏州中院裁定中的认定与事实不符。吴江法院在（2015）江执异字第00124号裁定要求异议人在裁定书送达之日起15日内提起诉讼。申请人提起异议之诉后，吴江法院却驳回起诉，要求申请人通过执行复议程序加以解决。上诉后，苏州中院也驳回了申请人的上诉。可见，如果申请人不提起执行异议之诉，将被赶出租赁的房屋。因此，原审裁定侵犯了案外人的诉权。二，原裁定适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。根据《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》第1条规定：“案外人对有其他足以阻止执行标的交付的实体权利的第三人，其范围包括执行标的的承租人（租赁权形成于查封之前）应当使用民诉法第227条”；第13条规定：“承租人在执行法院采取执行措施（包括诉讼保全措施）之前取得租赁权的，承租人依据其租赁权提出执行异议，按照民诉法第227条处理”。根据民事诉讼法第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”可见，原审裁定适用法律错误。综上，请求撤销(2016)苏05民终3514号民事裁定，依法审理其提起的执行异议之诉一案。
经本院调阅吴江法院案涉执行卷宗中的材料表明，2016年8月24日，吴江法院根据苏州市工业园区人民法院（以下简称工业园区法院）商请作出（2015）吴江执字第2598号函，已将案涉两套房产处置权移交给该院。而且，陈强随后已向工业园区法院提出执行异议。
本案争议的焦点问题是，陈强以案涉两套房屋承租人的身份提出执行异议，究竟是适用民事诉讼法第二百二十五条还是第二百二十七条规定进行审查。
本院认为，在执行程序中，承租人作为利害关系人，如其认为人民法院的执行行为侵犯其合法权利，依法可以提出执行异议。但对其异议，应根据执行行为的具体情形适用不同的法律条款进行审查，并赋予其不同的救济权利及救济途径。
首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定，承租人可作为利害关系人对人民法院的执行行为提出异议，应适用民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。该条规定的执行行为包括查封行为以及强制拍卖行为。众所周知，查封行为的目的是限制权利人对被查封财产进行处置或者设置权利负担。而拍卖行为的目的则是对执行财产进行变价。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。因此，拍卖并不必然影响合法租赁权。另据民事诉讼法第二百二十五条规定，“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”。陈强在本案中提出的执行异议应当按照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查，并通过执行复议程序予以救济。由于吴江法院在异议审查中错误适用民事诉讼法第二百二十七条规定，导致陈强的起诉被驳回，随后的上诉也被驳回。对此，吴江法院应通过适当程序，对该院（2015）吴江执异字第00124号执行裁定予以纠正。
其次，承租人依据其与被执行人在执行标的物被抵押或查封之前订立的租赁合同，对人民法院责令其迁出合法租赁的房屋提出执行异议的，应适用民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。鉴于租赁关系是否存在以及是否有效设立，属于实体法上的法律关系，应当通过诉讼程序予以解决。根据民事诉讼法第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。本案中，吴江法院并未对案涉两套房屋进行处置。而且，案涉房屋的处置权也已移交给工业园区法院。同时，陈强也以承租人身份向工业园区法院提出执行异议。
综上，原审适用法律及处理结果正确，应予维持。陈强申请再审的理由不成立，本案不应再审。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回陈强的再审申请。
审判长 李玉明
审判员 苏 峰
审判员 李 晶
二〇一八年五月二十四日
书记员 杜 涛