贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔02民终768号
上诉人(原审被告)：凯里市永吉实验学校，住所地：贵州省凯里市迎宾大道南侧原凯旋厂内。组织机构代码证：78976744-3。
法定代表人：夏培军，系该校校长。
委托诉讼代理人：李浩，系贵州贵达（六盘水）律师事务所律师，执业证号：15202201410635905。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：朱明，系贵州贵达（六盘水）律师事务所实习律师，实习证号：23081610110206。代理权限：一般授权。
被上诉人(原审原告)：张存，男，1960年2月15日出生，汉族，现住贵州省六盘水市钟山区，
委托诉讼代理人：刘玉玲，系六盘水市中心法律事务所法律工作者，执业证号：32409012100446。代理权限：一般授权。
委托诉讼代理人：申修彦（系张存之妻），女，汉族，1962年3月18日出生，住贵州省六盘水市钟山区。代理权限：特别授权。
原审被告：六盘水市钟山区永吉实验学校，住所地：钟山区德坞原宏业职校内。
法定代表人：夏培军，系该校校长。
上诉人凯里市永吉实验学校（以下简称“凯里永吉学校”）与被上诉人张存及原审被告六盘水市钟山区永吉实验学校（以下简称“钟山永吉学校”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的（2016）黔0201民初4506号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凯里永吉学校的委托诉讼代理人李浩、朱明，被上诉人张存的委托诉讼代理人刘玉玲、申修彦到庭参加诉讼，原审被告钟山永吉学校经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人凯里永吉学校上诉请求：一、撤销一审民事判决，改判上诉人不支付赔偿金159234.4元给被上诉人；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉事实与理由：一审法院判决上诉人支付修建房屋损失159234.4元，属于重复评价，本案因客观原因导致双方合同不能履行，故经（2015）黔钟民重字63号民事判决书判决上诉人承担50%的责任，对此上诉人服从判决，并承担了82500元租赁费的责任，现要求上诉人又承担修建房屋损失159234.4元的损失，明显不公。另双方合同解除是不可归责于双方的原因，双方没有任何责任，应各自承担自己的损失，被上诉人的房屋改建后，价值获得了提升，受益人是被上诉人，上诉人没有实施侵权行为也没有违约，要求上诉人承担责任于法无据。
被上诉人张存辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，被答辩人的上诉理由不成立，依法应予以驳回。一审中，答辩人向法庭提交了双方于2012年2月14日签订的《房屋租赁合同》、2013年7月24日钟山区人民法院作出的(2013)黔钟民初字第1192号民事判决书、2015年9月11日钟山区人民法院作出的(2015)黔钟民重字第63号民事判决书、(2015)黔六中民终字第01458号民事判决书各一份。首先，双方在《房屋租赁合同》中约定：答辩人将自己所有的位于钟山区双坝村珍禽养殖场租给被答辩人使用，期限为五年，同时约定：答辩人需要将1、2、3号房屋改为2.6米高的平房共36间，答辩人按约定将房屋改建完毕后便交付给被答辩人使用，故该合同已实际履行，且该合同系双方的真实意思表示，也未违反法律的强制性规定，故合同应认定为有效合同。第二，在答辩人一审中提交的钟山区人民法院(2013)黔钟民初字第1192号（案外人肖流云诉答辩人张存建设工程施工合同纠纷一案）民事判决书中已认定，答辩人改建房屋共花去工程款318468.8元。第三，被答辩人在使用房屋办学期间，由于修建机场公路施工导致双方合同无法继续履行。被答辩人于2014年8月25日向钟山区人民法院起诉要求解除《房屋租赁合同》，并要求返还租金，经法院多次审理后于2015年9月11日作出(2015)黔钟民重字第63号民事判决书，钟山区人民法院在该份判决书中支持了被答辩人要求解除《房屋租赁合同》的诉请，但同时也认定：对学校出现安全隐患，不是原告的行为造成，亦不是被告的行为造成，对此双方都无过错。故对于被答辩人在该案中主张返还租金的诉请，钟山区人民法院根据公平对等的原则判决返还一半的房屋租金，且该判决书已经生效。第四，在(2015)黔六中民终字第01458号（原审为被答辩人凯里市永吉实验学校诉答辩人张存房屋租赁合同纠纷一案）中，答辩人主张其为改造涉案房屋及场地已支付的巨额费用，但六盘水市中级人民法院认为答辩人张存未就该部分请求提起反诉，因此不予审查，同时要求答辩人张存另行通过法律途径解决。由此可以说明，一审法院判决被答辩人赔偿答辩人159234.4元完全是按照钟山区人民法院(2013)黔钟民初字第1192号民事判决书、钟山区人民法院(2015)黔钟民重字第63号民事判决书、六盘水市中级人民法院(2015)黔六中民终字第01458号民事判决书查明的事实进行判决，并不存在明显不公，重复评价的说法。被答辩人的上诉理由依法应予驳回。二、被答辩人在上诉状中认为在解除房屋租赁合同诉讼中各自已经承担了不可归责于双方的责任，判令被答辩人承担159234.4元没有法律依据的这一上诉理由依法不能成立。在被答辩人起诉的解除房屋租赁合同纠纷一案中，被答辩人与答辩人仅对被答辩人所交纳的租金未使用期间的租金进行了不可归责的判决，由答辩人退还被答辩人82500元，但对答辩人的前期房屋改造造成的损失318468.8元并未进行处理。在该次房屋租赁合同中，受损失的不仅是被答辩人，同时答辩人也受到了318468.8元的经济损失。因此，按照六盘水市中级人民法院(2015)黔六中民终字第01458号民事判决书查明的事实及认定，答辩人另行起诉并无不当之处，一审法院作出的(2016)黔0201民初4506号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条及《中华人民共和国合同法》九十七条之规定：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和舍同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”答辩人与被答辩人之间的房屋租赁合同不能继续履行，系不可抗力造成不能归责与答辩人与被答辩人双方，而对于被答辩人的损失法院已按公平对等原则判决答辩人返还未使用期间的50%的房屋租金82500元，而答辩人对房屋进行改建也是对合同的履行，共计产生费用318468.8元，因此，在合同因不可抗力而导致无法继续履行的情况下，一审法院判决被答辩人赔偿答辩人改建房屋50%的损失即159234.4元，符合法律规定，依法应予以维持。故，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。
原审被告钟山永吉学校未发表陈述意见。
张存向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判决凯里永吉学校、钟山永吉学校赔偿张存因解除《房屋租赁合同》造成的经济损失318468.8元；2、本案诉讼费用由凯里永吉学校、钟山永吉学校承担。
一审法院认定事实：2012年2月14日张存作为甲方与凯里永吉学校作为乙方双方签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定“……二、租赁期间1、乙方租赁甲方房屋的期限为五年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止。2、乙方租用甲方房屋的租金按年计算，年租金计为人民币120000大写：壹拾贰万元整，五年租金分两次支付，乙方在签订本合同同时支付甲方陆万元定金，定金不给予返还。3、在2012年5月1日时，乙方一次性支付甲方叁拾万元租金，同时陆元定金转抵为租金。4、2015年5月1日时，乙方一次性支付甲方叁拾万元租金。5、在2012年5月1日甲方收到叁拾万元租金后将1#2#3#房屋改为2.6米高的平房共36间”，双方还对其他事项作出约定，双方分别签名和加盖公章确认协议。张存按约定将租赁物改为2.6米高的36间平房交付给凯里永吉学校，凯里永吉学校亦按约定支付了租金30万元和定金6万元给张存。2012年5月28日，该校校长夏培军向六××水市××区发展和改革局申请在其向张存租用的房屋范围钟山区双坝村设立永吉实验学校。2013年8月5日，六××水市××区教育局作出钟教局复（2013）33号文件，同意夏培军设立钟山永吉学校。在办学使用期间，因月照机场建设用地需要，征用学校周边的部分土地修建公路的其他公共设施，导致学校周边环境发生变化。2013年9月11日，六盘水市安全生产监督管理局对钟山永吉学校进行检查时发现，上述房屋顶之上被他人架设高压电线横穿、周边围墙向外倾斜有裂缝，责令另择教室搬迁。2013年9月14日，六××水市××区教育局要求对场地不平整、进校园道路无临边防护、学校围墙开裂等隐患，进行整改。2013年12月5日，六××水市××区教育局作出钟教局通（2013）160号文件，明确钟山区永吉学校目前存在严重的安全隐患，至今未整改，责令在接通知之日起十五日内搬到安全、达到办学条件的地点办学，否则，将吊销办学许可证。2013年12月16日，钟山永吉学校搬迁至六盘水市钟山区德坞原宏业职校内。另查明，张存依据与凯里永吉学校签订的《房屋租赁合同》约定，于2012年3月8日与案外人肖流云签订《施工协议书》，案外人对养殖场进行改建，房屋建造完毕后，双方就所建房屋的面积进行确认，因双方就工程款给付发生争议，案外人肖流云诉至贵州省六盘水市钟山区人民法院。贵州省六盘水市钟山区人民法院作出（2013）黔钟民初字第1192号民事判决书，认定“双方签订的协议虽无效，但肖流云已按照协议将养殖场改建为学校，并交付给张存投入使用至今。双方经确认，肖流云所改建房屋的房盖面积为1268.8平方米，根据签订的协议，每平方米按251元计算，张存应支付肖流云工程款318468.8元”。该判决书现已生效。2014年8月25日贵州省六盘水市钟山区人民法院受理了凯里永吉学校与张存房屋租赁合同纠纷一案，宣判后，凯里永吉学校不服，提出上诉。2015年4月28日贵州省六盘水市中级人民法院作出（2015）黔六中民终字第259号民事裁定书，将案件发回贵州省六盘水市钟山区人民法院重审。2015年9月11日贵州省六盘水市钟山区人民法院作出（2015）黔钟民重字第63号民事判决书。宣判后，因张存不服，申请上诉。贵州省六盘水市中级人民法院于2015年12月4日作出（2015）黔六中民终字第01458号民事判决，维持了一审判决。张存不服判决，申请再审。贵州省高级人民法院作出（2016）黔民申第431号民事裁定书，认定“凯里永吉学校与张存签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同在实际履行过程中，由于租赁场地修建机场公路施工占有学校部分土地、拆除部分围墙，同时施工放炮，导致围墙开裂，地面不平，主体建筑上空高压电线横贯等原因，致有关部门检查时发现在该租赁物上办学已不符合办学条件，要求被申请人搬迁校址，否则将取消其办学许可资格。由于租赁物因不可归责于双方当事人的情形，无法继续实现永吉学校用于办学的租赁要求，且被申请人已实际搬迁，该情形符合《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的合同法定解除的规定。故一、二审判决均支持了被申请人请求解除合同的主张。一、二审判决虽未在判决语言中明确该判项，但在本院认为部分已经表述清楚，故申请人主张原审存在漏判与本案事实不符，本院不予采纳。并于租金应否返还、计算是否合理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，双方签订的合同约定租期为5年，被申请人已支付租金300000元及定金60000元。其使用租赁物的时间至2013年12月16日，使用期间的租金为195000元，未使用期间租金为165000元。原审结合本案导致合同不能履行的原因，及双方均无过错的实际情况，根据公平原则判决未使用期间的租金双方各自承担一半，即由申请人返还被申请人租金825000元，并无不当。故本院对申请人提出的该申请再审理由不予采纳。”现张存诉至法院请求判决凯里永吉学校、钟山永吉学校赔偿因解除《房屋租赁合同》给其造成的经济损失318468.8元。
一审法院认为，张存与凯里永吉学校签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。凯里永吉学校交付了租金并实际使用租赁的房屋，张存也依据该合同对位于钟山区双坝村珍禽养殖场房屋进行改造。该合同在实际履行过程中，由于租赁场地修建机场公路施工占有学校部分土地、拆除部分围墙，同时施工放炮，导致围墙开裂，地面不平，主体建筑上空高压电线横贯等原因，致有关部门检查时发现在该租赁物上办学已不符合办学条件，要求搬迁校址，否则将取消其办学许可资格。由于租赁物因不可归责于双方当事人的情形，无法继续实现钟山永吉学校用于办学的租赁要求，且已实际搬迁，该情形符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，法院作出（2015）黔钟民重字第63号民事判决书，判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并判令张存返还凯里永吉学校未使用期间租金一半。双方签订《房屋租赁合同》后张存依据合同约定，对出租的房屋进行改造，因此产生的房屋改造费用经（2013）黔钟民初字第1192号民事判决书予以认定，房屋改造产生的费用为318468.8元。本案中，对于导致双方合同解除的原因，双方均无过错。依据公平原则，现张存因履行合同产生的损失应由双方各自承担一半。对张存请求凯里永吉学校赔偿其损失159234.4元的诉讼请求，予以支持，超出部分，不予支持。《房屋租赁合同》系张存与凯里永吉学校签订，受该合同约束的是张存与凯里永吉学校，钟山永吉学校并非合同签订主体，其在本案中不承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、凯里永吉学校于本判决生效之日起十日内赔偿张存159234.4元；二、驳回张存的其他诉讼请求。本案诉讼费6078元，因适用简易程序减半收取3039元，由自行负担1520元，由凯里永吉学校负担1519元。
本院二审期间，各方当事人未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：上诉人承担修建房屋的损失159234.4元是否属于重复承担损失，该159234.4元损失应由谁承担。
依据查明的事实，张存按照合同约定对房屋进行改造，产生的相应修建费用属于为实现合同目的而进行的投入，在合同目的已经不能实现的情况下，该投入应属于解除合同产生的损失，不属于重复评价，但双方当事人约定的租期共5年，现仅履行了19.5个月合同就因不可归责于双方的因素被迫解除，而该19.5个月的期间内双方互相履行了合同义务，也享有了相应的合同权利及收益，故解除合同所产生的损失，应为剩余租期未能履行所导致的损失，即应为：318468.8元?（318468.8元÷5年÷12个月×19.5个月）=214966.44元，因对于导致合同解除的原因，双方均无过错，依据公平原则，上述损失应由双方各自承担一半，即由上诉人负担107483.22元。
综上，一审适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初4506号民事判决；
二、上诉人凯里市永吉实验学校于本判决生效后十日内赔偿被上诉人张存107483.22元；
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回被上诉人张存的其他诉讼请求。
一审案件受理费3039元、二审案件受理费3485元，合计6524元，由上诉人凯里市永吉实验学校负担2202元，被上诉人张存负担4322元。
本判决为终审判决。
如义务人不履行判决书所确定的义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内，向贵州省六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。
审判长 罗 光
审判员 刘 靖
审判员 邓少旭
二〇一七年六月十九日
书记员 刘章仙