浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终7591号
上诉人（原审被告）：吴行，女，1985年9月22日出生，汉族，住上海市长宁区延安西路***号。公民身份号码：3306811985********。
委托诉讼代理人：孟行，浙江正众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王婷，女，1991年3月5日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。
上诉人吴行因与被上���人王婷房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初5882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2017年4月11日王婷（乙方）与吴行（甲方）及丙方（居间方）浙江链家房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定吴行将坐落于杭州市西湖区星洲花园白沙拂庭14号住宅，建筑面积163.81平方的房屋，租赁给王婷1人居住。租期自2017年4月15日至2019年4月14日止，共24个月。租金为每月10500元，租金支付为押2付3，押金为21000元。其中第九条合同解除约定：一、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；二、因不可抗力导致本合同无法继续履行的，合同自行解除；三、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1、迟延交付房屋达十日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的。四、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达十日的；2、欠缴各项费用的金额相当于1个月房屋租金的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。第十条违约责任第二项约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按1个月租金标准支付违约金，甲方应退还相应的租金。合同签订后，王婷于2017年4月15日、21日，通过支付宝汇款42000元给吴行。王婷因开设���室被投诉，双方通过微信约定解除租赁合同，并约定租期至2017年5月底，由王婷支付吴行违约金5250元。退房实际交接日期为2017年6月3日。王婷实际租赁房屋时间为48天。2017年7月5日，王婷提起诉讼，请求判令：1、王婷、吴行于2017年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月1日解除；2、吴行退还剩余租金及押金共计26600元（42000元-10500元/30*44天）及自2017年5月29日起至款项付清之日止按4.35%计算的资金占用期间的利息损失；3、吴行支付违约金10500元；4、吴行承担本案的诉讼费。
原审法院认为：王婷、吴行签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，受法律保护。合同签订后，双方当事人经协商一致可以解除合同。本合同系房屋租赁合同，而该房屋系住宅不能用作他用，更不能作为经营用房，王婷在租赁房屋后作为画室使用，被他人投诉，导致租赁合同解除，责任在王婷。合同虽然约定解除合同时，违约方应支付对方一个月租金的违约金，但双方在协商解除合同中，变更了约定的违约金条款，即王婷支付吴行违约金5250元。导致《房屋租赁合同》解除，责任在王婷，但双方合意解除合同后，吴行在扣除租金及违约金后，剩余款项应及时退还王婷。因此王婷要求吴行退还剩余款项理由成立，但要求吴行承担解除《房屋租赁合同》的违约责任，不予支持。王婷诉请符合法律规定部分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条一款、第一百一十三条一款、第一百一十四条一款、第二百一十七条、二百二十六条之规定，于2017年8月31日判决：一、解除王婷与吴行于2017年4月15日签订的《房屋租赁合同》；二、吴行于判决生效之日起十日内退还王婷租金及押金（42000元-10500/30*48天（租金）-5250元（违约金）=19950元）19950元（自2017年6月4日起按中国人民银行同期贷款年利率4.35%支付王婷利息损失至付清时止）；三、驳回王婷其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费728元，吴行负担299元；王婷负担429元。王婷于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；吴行于判决生效之日起七日内向原审法院交纳负担的诉讼费。
宣判后，吴行不服，向本院提起上诉称：一、一审程序错误，一审法院对吴行要求追加浙江链家房地产经纪有限公司为本案第三人参加诉讼未作出任何处理。王婷在实际租赁房屋期间必定产生了一定的水电费及物业管理费，在实际使用房屋过程中对房屋及附属物品造成一定的损失，且王婷存在擅自改变房屋用��和提前退租的违约行为，吴行在一审中就上述损失提出反诉，但因未在规定时间预交诉讼费，按自动撤诉处理。吴行另行起诉，且在本案判决之前已由一审法院受理，本案应以该案审理结果为前提，故本案应中止审理。二、一审认定事实不清。王婷租赁时间始于2017年4月15日，实际退房交接日为6月3日，故王婷实际租赁使用房屋的天数为50天，一审认定48天错误。双方确实经微信于5月1日达成解除租赁合同的协议，但之后王婷以一时无法另行租房为由经电话要求继续履行租赁合同，吴行表示同意。一审对王婷实际租赁房屋期间产生的水电、物业管理费等费用和造成房屋及附属物损坏的损失未作查明。三、本案纠纷的基本事实是2017年4月15日双方及浙江链家房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定用于王婷一人居住使用，但王婷实际用于开设“桃之艺��坊”，作画画培训班等经营活动。因出入人员频繁影响小区其他住户的日常生活和工作而被举报和投诉。吴行得知后与王婷达成解除租赁合同的协议。王婷以暂时无法找到其他合适的房屋为由要求继续履行《房屋租赁合同》，吴行表示同意。2017年5月27日晚十时，王婷以其已另行租房为由临时通知吴行收房，单方要求解除《房屋租赁合同》，在浙江链家房地产经纪有限公司同意赔偿王婷半个月房租及退回居间费的前提下，吴行同意与王婷按原协议解除《房屋租赁合同》。王婷却以浙江链家房地产经纪有限公司同意赔偿为由而拒绝承担任何赔偿和违约责任。双方矛盾激化。吴行为防止双方损失扩大在保留相关权利的前提下，主动于6月3日收回租赁房屋。请求二审法院：1、撤销原判，依法改判驳回王婷诉讼请求或发回重审；2、由王婷承担一、二审诉讼费。
上��人吴行在二审中未提交新证据。
被上诉人王婷在二审中辩称：一、关于一审审理程序问题，本案纠纷是王婷与吴行之间因房屋租赁关系产生的，与居间方无直接关系，其不属于必须共同进行诉讼的当事人，吴行也未在一审中书面提出申请追加，故一审不作处理没有违反法律程序。吴行在一审中提出的反诉已按撤诉处理。至于损害赔偿，因与租赁关系属于不同法律关系，应另行处理，本案无须中止审理。二、关于擅自改变租赁房屋用途问题。根据微信聊天记录可知，王婷自租赁开始便向吴行告知过租赁房屋将同时用于开设画室，吴行对此自始至终是知晓的。三、关于提前退租的问题，从微信聊天记录可知，是吴行主动提出退租并要求王婷搬离房屋。本案应承担提前解约违约责任的是吴行。双方已于2017年5月1日当日就解除租赁关系达成一致意见，并约定王婷���5月28日前退房。但5月28日当天，吴行表示“老公不同意退房”而拒绝履行收房义务。吴行称之后王婷通过电话告知继续履行合同没有证据证明。四、关于租赁期间的认定。涉案房屋钥匙虽然是在2017年6月3日交付给吴行的，但微信中达成的协议约定租金计算不超过2017年5月28日，是吴行后来反悔，5月28日当日不配合履行收房义务，才导致钥匙的迟延交付。王婷已按协议约定于2017年5月28日清空房屋准备退房，因吴行拒不收房便于5月29日正式搬离。租赁期间本应计算至5月28日，而非6月3日，但一审判决将该期限计算为48天，只相差几天，王婷对此也表示接受。五、关于吴行另案主张的损失问题，关于财产损失，吴行提供的退房交接单只是对房屋现状的描述，没有显示物品损坏是王婷造成的，签订这份交接单只是为了能交付房屋钥匙。关于水电、燃气及物业费，王婷在2017年5月28日退房时已结清电费，水费只有几元，因金额过小便在吴行的账户中予以扣除。至于燃气，王婷基本未曾使用过。物业费是王婷直接支付给物业公司的，吴行没有权利向王婷直接收取。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人王婷在二审中未提交新证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的除原审认定的“双方通过微信约定解除租赁合同，并约定租期至2017年5月底，由王婷支付吴行违约金5250元。退房实际交接日期为2017年6月3日。王婷实际租赁房屋时间为48天”应为王婷、吴行于2017年5月1日经协商达成一致意见，同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，房屋租金按王婷实际占用时间支付到租房归还时止（但不得超过2017年5月28日），王婷另外应支付吴行5250元作为违约金。吴行在收回租房后的当天，将扣除租金和5250元的违约金剩余部分租金、押金归还王婷。后，王婷于2017年5月28日通知吴行可以收房，吴行未收房。双方于2017年6月3日办理了房屋交接手续外，其余与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，关于一审审理程序，吴行虽曾在一审中书面申请追加浙江链家房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，但本案系房屋租赁合同纠纷，浙江链家房地产经纪有限公司为居间方，原审未通知浙江链家房地产经纪有限公司参加诉讼不存在程序违法。吴行上诉称其就损失、违约金等已另行提起诉讼，本案应中止审理。但该案的审理结果并非是本案审理前提，吴行认为本案应中止审理的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。吴行与王婷已协商一致在2017年5月1日解除《房屋租赁合同》，故王婷所诉请的要求确认《房屋租赁合同》在2017年5月1日解除应予支持。吴行称王婷在2017年5月1日达成解除的协议之后又要求继续履行租赁合同无证据证实，不予采信。王婷已按约于2017年5月28日通知吴行收房，吴行因自身原因未收房，双方未办理交接，故房屋租金（2017年5月1日之后为占有使用费）应自2017年4月15日计算至2017年5月28日，共计44天。双方在微信中达成的王婷应支付吴行违约金5250元，因吴行在本案中未提出反诉，故不属于本案审理范围。鉴于王婷对原审判决未提出上诉，故本院对原审上述相应判项予以确认。吴行所提租赁房屋的水电费、物业费、财产损失、违约金等，因不属于本案审理范围，不作审查认定。吴行的上诉理由均不成立，不予采纳。原审判决不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市西湖��人民法院（2017）浙0106民初5882号民事判决；
二、确认吴行与王婷2017年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月1日解除；
三、吴行于本判决生效之日起十日内退还王婷租金及押金19950元[42000元-10500/30*48天（租金、房屋占有使用费）-5250元（违约金）]，并支付利息损失（以19950元为基数，自2017年6月4日起按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算至本判决确定的履行日止）；
四、驳回王婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费728元，由王婷负担335元，吴行负担393元；二审案件受理费299元，由吴行负担（吴行已向本院预缴上诉案件受理费728元，吴行应于本判决生效之日起十��内至本院退诉讼费429元）。
本判决为终审判决。
审判长 陈 艳
审判员 盛 峰
审判员 毕克来
二〇一八年四月二十八日
书记员 袁其伟
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