湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘1381民初626号
原告中国银行股份有限公司冷水江支行，住所地冷水江市建新街14号。
负责人吴波，该行行长。
委托代理人王朝华，男，1970年9月22日出生，汉族，住冷水江市。系该支行员工。
被告文峰，男，1974年10月6日出生，汉族，住新化县。
被告李妮，女，1980年8月7日出生，汉族，住冷水江市。
被告朱智勇，男，1975年11月17日出生，汉族，住冷水江市。
被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司，住所地冷水江市锑都南路12号。
法定代表人李军。
委托代理人杨平玲，湖南湘都律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司冷水江支行（以下简称“中国银行冷水江支行”）与被告文峰、李妮、朱智勇、冷水江市鹏诚房地产开发有限公司（以下简称鹏诚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，二次公开开庭进行了审理。原告中国银行冷水江支行的委托代理人王朝华、被告鹏诚公司的委托代理人杨平玲均到庭参加了第一次开庭审理，原告中国银行冷水江支行的委托代理人王朝华到庭参加了第二次开庭审理，被告鹏诚公司未到庭参加第二次开庭审理。被告文峰、李妮、朱智勇经传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国银行冷水江支行诉称：2013年1月21日，原告与被告文峰签订了《个人商用房贷款合同》，约定文峰向中国银行冷水江支行借款464万元，用于支付抵押房产的购房款，并办理了抵押权预登记手续，借款期限10年，月息6.55‰（按法定利率上浮20%执行），按月等额还本付息。中国银行冷水江支行于同月31日发放了贷款。借款人自2015年6月起开始拖欠贷款本息。诉请判令：1、解除原告与被告文峰的贷款合同；2、被告文峰偿还贷款本金3583319.58元，截止2016年5月3日的利息17558.27元，罚息206.24元，之后的利息及罚息按合同约定计付至清偿之日止；3、被告李妮、朱智勇、鹏诚公司承担连带清偿责任；4、原告对抵押物享有优先受偿权；5、本案诉讼费用及实现债权的相关费用由被告共同承担。
被告鹏诚公司辩称：涉案商品房买卖合同及贷款合同上均签项目部的章，不是鹏诚公司的行政公章，贷款转入的是项目部的开户银行，不是鹏诚公司的账户，涉案保证金是由项目部账户支付的，与鹏诚公司无关。《董事会决议》上载明“项目部同意向中国银行申请按揭贷款”，鹏诚公司盖有公章，但文峰实际上就是项目部的开发商，鹏诚公司只是提供技术服务，故本案不存在真实的商品房买卖合同关系，《董事会决议》仅对按揭贷款发生效力，对本案不发生法律效力。综上，鹏诚公司并未提供担保，不应承担担保责任。
被告文峰、李妮、朱智勇未到庭，亦未向本庭提交书面答辩状。
经审理查明：2013年1月21日，被告文峰、李妮与原告中国银行冷水江支行签订了《商业用房贷款合同》，双方约定：
1、借款人贷款用于购买冷水江市锑都南路8号时代100首层02、03及107号房，贷款金额464万元，贷款期限为120个月，贷款发放至冷水江市鹏诚房地产开发有限公司交通质监所综合楼时代100项目部（以下简称“时代100项目部”）在银行开设的账户，约定月利率为6.55‰，如遇中国人民银行调整贷款利率，约定利率按年度以调整后的基准利率和利率浮动比20%执行，逾期罚息利率在约定利率基础上加收50%，并对未付利息以逾期罚息利率按月计收复利。还款方式为按月等额还本付息。借款人未按期偿还贷款本息的，贷款人有权宣布全部贷款提前到期；
2、文峰、李妮自愿以文峰名下的时代100首层02、03及107号商铺（即所购房产）为贷款合同项下所有债务提供抵押担保。2013年1月22日，双方当事人就上述抵押财产分别办理了抵押权预登记手续，预告登记证号分别为冷房预布办字第213000107号、213000108号、213000106号；
3、保证人自愿为贷款合同项下所有债务提供连带责任保证，保证期间为主债务履行期届满之日起两年，且保证人自愿在贷款人处留存贷款金额的5%做为阶段性保证金，直至办妥抵押房产的抵押登记手续，并将抵押登记证明交贷款人保管为止。上述合同保证人处签“冷水江市鹏诚房地产开发有限公司交通质监所综合楼时代100项目部”公章，曾佰元以授权代表人名义签私章。
2013年1月31日，中国银行冷水江支行向文峰发放了贷款464万元，收款账户为时代100项目部。中国银行冷水江支行称鹏诚公司已从账户“时代100项目部”按贷款金额的10%划款至专设的保证金账户作为保证金。现保证金已抵扣应还贷款，借款人从2015年9月16日至2016年3月18日所还贷款均系保证金所抵扣，借款人实际还款至2015年5月18日。截止2016年5月3日，被告文峰、李妮尚欠本金3583319.58元、利息17558.27元、罚息206.24元。原告中国银行冷水江支行催讨未果，诉至法院。
2013年1月21日，被告李妮、朱智勇分别与原告中国银行冷水江支行签订了《个人贷款保证合同》，李妮、朱智勇为主合同项下所有债务承担连带责任保证，保证期间为主债务履行期届满之日起两年。
另查明，原告中国银行冷水江支行提交的涉案《时代100商品房买卖合同》三份中，房屋出售方处均签“冷水江市鹏诚房地产开发有限公司交通质监所综合楼时代100项目部”公章，曾佰元以委托代理人名义签私章。中国银行冷水江支行称曾佰元系时代100项目部的工作人员。
还查明，2011年8月16日，鹏诚公司（甲方）与文峰（乙方）签订了《房地产合作协议书》，双方约定：由乙方全额出资完成冷水江市交通工程质量安全监督管理所现办公大楼旁房产项目（即时代100项目）的改造，房产项目归乙方所有，因乙方暂未取得开发资质，由甲方提供资质和技术，收取服务费5万元；乙方办理房屋销售的银行按揭业务，甲方提供相关资质配合乙方办理。2012年6月18日，鹏诚公司出具了《董事会决议》一份，其上载明，“冷水江市鹏诚房地产开发有限公司时代100项目同意向中国银行申请按揭贷款，并提供阶段性连带责任担保，缴存阶段性保证金”。该《董事会决议》有鹏诚公司法定代表人李军签名，并盖有鹏诚公司公章。涉案房产仍未办理好土地使用权证与房屋产权证。
以上事实，有原、被告主体资料、文峰与李妮的结婚证复印件、商品房买卖合同三份、商业用房贷款合同、贷款声明、借款借据、保证合同二份、抵押权预告登记三份、放款信息、还款明细清单、鹏诚公司董事会决议、房地产合作协议书及当事人的当庭陈述为证，本院予以确认。
本院认为，被告文峰、李妮与原告中国银行冷水江支行签订的商业用房贷款合同系双方当事人的真实意思表示，且合法有效，双方均应诚实守信，履行约定义务。原告中国银行冷水江支行依约发放了贷款464万元，被告文峰、李妮应当履行还款义务，现其较长时间未依约还款，已构成违约，原告请求解除贷款合同并偿还全部贷款本息，符合合同约定，本院依法予以支持。
被告文峰、李妮用讼争按揭商用房为贷款合同项下的所有债务提供了抵押担保，并办理了他项权预告登记手续，抵押合法有效，原告主张对抵押物行使优先受偿权，本院予以支持。被告朱智勇为贷款合同项下的所有债务提供了连带责任保证，且未过保证期间，被告朱智勇应当承担连带保证责任，其在实际承担保证责任后，享有对主债务人的追偿权。
关于被告鹏诚公司是否承担保证责任的问题，中国银行冷水江支行与鹏诚公司签订的连带保证合同条款中，保证人落款处签“时代100项目部”章，而非鹏诚公司公章，但从《董事会决议》内容来看，鹏诚公司同意时代100项目部向银行申请按揭贷款并提供阶段性保证，鹏诚公司认为该份决议限于房产按揭贷款，而文峰实为开发商，不存在真实的商品房买卖关系，但文峰向中国银行冷水江支行提交了涉案商品房买卖合同，虽然买卖合同中出售方均签“时代100项目部”章，而非鹏诚公司公章，但文峰与鹏诚公司的内部关系，中国银行冷水江支行并不知情，且中国银行冷水江支行依据《董事会决议》足以信赖时代100项目部的售房行为已经鹏诚公司认可。综上，本院认为，鹏诚公司已同意就涉案商品房提供阶段性担保，现因涉案商品房的土地使用权证与房屋产权证仍未办好，且本案未过保证期间，故鹏诚公司应当承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司冷水江支行与被告文峰、李妮于2013年1月21日签订的《商业用房贷款合同》；
二、由被告文峰、李妮于本判决生效之日起十日内偿付原告中国银行股份有限公司冷水江支行借款本金3583319.58元、利息17558.27元、罚息206.24元（上述利息与罚息截止2016年5月3日，以后的利息与罚息应按贷款合同约定计付至借款偿清之日止）；
三、原告中国银行股份有限公司冷水江支行对被告文峰提供的抵押物，即锑都南路8号时代100首层02、03及107号商铺，房屋他项权证号分别为冷房预布办字第213000107号、213000108号、213000106号房产享有优先受偿的权利；
四、被告朱智勇、冷水江市鹏诚房地产开发有限公司对上述第二条所确定的债务承担连带清偿责任，其在实际承担清偿责任后，享有对被告文峰、李妮的追偿权；若上述第三条确定的抵押房产已办理正式抵押登记手续，被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司的保证责任免除。
本案案件受理费35609元，由被告文峰、李妮、朱智勇、冷水江市鹏诚房地产开发有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 易礼梅
人民陪审员 曾 臻
人民陪审员 谢玉坤
二〇一六年十月二十三日
书 记 员 周倩萱