广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终22126号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州和美酒店管理有限公司，住所地广州市海珠区洪德路2-6号四、五、六层。
法定代表人：梅正荣，职务总经理。
委托代理人：杨雅茜，广东金桥百信律师事务所律师。
委托代理人：马立峻，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁琦珍，女，1961年3月1日出生，汉族，住广州市天河区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赖菁萍，女，1965年4月28日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗映农，男，1975年6月6日出生，汉族，住广州市天河区。
三被上诉人共同委托代理人：刘龙，广东中汉律师事务所律师。
原审被告：广州滨江大厦有限公司，住所地广州市海珠区洪德路二至六号。
法定代表人：黄汉泉，职务总经理。
委托代理人：张毅，男，公司员工。
上诉人广州和美酒店管理有限公司（以下简称和美酒店）因与被上诉人梁琦��、赖菁萍、罗映农、原审被告广州滨江大厦有限公司（以下简称滨江大厦）返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初9143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
上诉人和美酒店上诉请求：l.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费由梁琦珍、赖菁萍、罗映农承担。事实与理由如下：一、一审事实认定不清。1.一审认定和美酒店在订立租赁合同时明知租赁物具有权利瑕疵而仍愿意承租房屋，表明其自愿承担风险错误。根据梁琦珍、赖菁萍、罗映农提交的《复函》可知，原业主滨江大厦出租涉案房屋已经抵押权人书面同意，并依法办理了房屋租赁备案，并不影响抵押权的实现。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，梁琦珍、赖菁萍、罗映农��应受原租赁合同约束。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体矿用法律若干问题的解释》第二十条规定了例外情形，但滨江大厦出租涉案房屋已得到抵押权人的事先同意，而且和美酒店并不知悉涉案房屋被查封的情形，直至2013年11月收到广州市中级人民法院的《协助执行通知书》才知道涉案房屋被查封。梁琦珍、赖菁萍、罗映农以拍卖方式获得涉案房屋所有权，理应受拍卖程序和公告的约束。根据广州中院2014年12月11日发布的拍卖公告和涉案房屋现场照片可知，涉案房屋拍卖时属于“按现状”拍卖，梁琦珍、赖菁萍、罗映农一直知悉涉案房屋上存在租赁合同关系，并未提出异议，也从未要求广州市中级人民法院除去租赁关系。梁琦珍、赖菁萍、罗映农以远低于市场标准价格的“不交吉价”拍得涉案房屋，即应受相应的“不交吉”约束。2.一审认为涉案房屋的财产权自该裁定送达梁琦珍、赖菁萍、罗映农时起转移，判令和美酒店支付从裁定书送达给梁琦珍、赖菁萍、罗映农之日起至和美酒店实际交还房屋之日止的房屋使用费违反了法律的强制性规定。本案是物权保护纠纷，根据《物权法》的规定，梁琦珍、赖菁萍、罗映农取得涉案房屋的所有权的时间应该以房产证记载的登记日期2015年9月22日为准。一审法院无视梁琦珍、赖菁萍、罗映农为了达到逼迁目的，故意割断、堵塞和美酒店专用的下水管道，直接导致其经营的如家酒店的用水无法下排，给和美酒店造成停业、财物受损等巨大经济损失。由于和美酒店要求梁琦珍、赖菁萍、罗映农赔偿涉案房屋设备设施及装修物的残值，为了保存房屋现状不被灭失，不同意现时交还房屋。3.一审认为由于梁琦珍、赖菁萍、罗映农与和美酒店之间并不存在租赁关系，故���琦珍、赖菁萍、罗映农在本案中所主张的房屋使用费并非租金性质，属于一般债权，不适用《中华人民共和国民法通则》关于一年诉讼时效的规定有违事实。4.关于和美酒店按照评估价格向梁琦珍、赖菁萍、罗映农支付租金问题。和美酒店与原业主签订的租赁合同价格是符合广州市房管局2011年的租金参考价，梁琦珍、赖菁萍、罗映农要求的租金数额明显过高，应该按与原业主签订的租赁价格进行计算，无需再委托第三方进行评估。5.梁琦珍、赖菁萍、罗映农一审提起诉讼前并没有根据评估价格主张权利，由此可知梁琦珍、赖菁萍、罗映农在一审起诉前接受原租金标准。二、一审适用法律错误。一审仅凭《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的例外情形，就做出认定，有失公平。
被上诉人梁琦珍、赖菁���、罗映农二审辩称：和美酒店的上诉没有事实和法律依据，请求驳回和美酒店的上诉请求，维持原判，坚持梁琦珍、赖菁萍、罗映农一审答辩意见。关于按什么价格支付租金问题，一审已经作出说明。和美酒店要求第三方进行评估问题，一审已经要求和美酒店进行确认。至于其称梁琦珍、赖菁萍、罗映农没有对评估价格主张权利不是事实。关于2017年3月9日和美酒店未使用涉案场所问题，一审法官明确询问其是否愿意交付场地，和美酒店明确表示不同意，所以涉案场地至今还是由和美酒店使用，理应支付使用费。
原审被告滨江大厦二审述称：对一审判决没有异议。
2016年11月10日，梁琦珍、赖菁萍、罗映农向一审法院提起本案诉讼，请求：1、和美酒店、滨江大厦共同立即腾空其占用的梁琦珍、赖菁萍、罗映农所有的房屋广州市海珠区洪德路2-6号“���世纪广场”的四、五、六层全部（建筑面积4326.3平方米）、二层部分（建筑面积20平方米）交付给梁琦珍、赖菁萍、罗映农；2、和美酒店、滨江大厦共同按房屋占有期间的租赁市场价格向梁琦珍、赖菁萍、罗映农支付自2015年2月3日起至实际交付之日止的房屋占有使用费（暂计至起诉日为6591056元）；3、和美酒店、滨江大厦共同承担评估费15000元（指梁琦珍、赖菁萍、罗映农为评估涉案场地的租金情况而申请评估所支出的评估费）；4、本案诉讼费由和美酒店、滨江大厦承担。和美酒店提起反诉，请求：1、确认和美酒店与梁琦珍、赖菁萍、罗映农关于涉案房屋存在租赁合同关系；2、梁琦珍、赖菁萍、罗映农继续履行关于涉案房屋的原租赁合同，即要求梁琦珍、赖菁萍、罗映农继续履行2012年11月21日和美酒店与滨江大厦签署的房屋租赁合同，要求继续使用涉案房屋，租��按照合同标准支付给梁琦珍、赖菁萍、罗映农；3、梁琦珍、赖菁萍、罗映农承担本案的全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：关于中国银行新加坡分行（以下简称为中行新加坡分行）与滨江大厦、朱国辉、吴光丰、广州国际信托房地产开发公司（以下简称为广信公司）、思豪地产有限公司（以下简称为思豪公司）借款合同纠纷一案,中行新加坡分行于2006年3月17日向广州市中级人民法院提起诉讼。广州市中级人民法院在审理该案中查明以下事实：滨江大厦因向中行新加坡分行借款而将其拥有的广州市洪德路二至六号新世纪商贸中心(原广州滨江大厦)首层至七层建筑面积为9032.4224平方米裙楼之房产权及其相应的土地使用权抵押给中行新加坡分行。对以上约定抵押房产，双方在广州市国土资源和房产管理局办理了抵押登记，中行新加坡分行取得了上述抵押房产��《房屋他项权证》。后中行新加坡分行因滨江大厦拖所欠借款以及利息未还而提起该案诉讼。广州市中级人民法院经审理后对该案作出（2006）穗中法民四初字第90号民事判决书，主要内容：一、滨江大厦于该判决发生法律效力之日起十日内偿还尚欠中行新加坡分行的贷款本金3,591,371.53美元和利息（计至2005年11月1日，贷款利息242,156.25美元、逾期利息3,180,140.40美元，2005年11月2日起至判决确认的还款日止按约定的Libor+2%P.a再加2%的罚息率计算）；二、滨江大厦于该判决发生法律效力之日起十日内偿付中行新加坡分行已支付的费用2000美元及3000元新加坡币；三、中行新加坡分行对滨江大厦提供抵押的房产享有抵押权，中行新加坡分行可以依法处分抵押房产从所得价款中优先受偿；等。
之后，中行新加坡分行向广州市中级人民法院申请执行生效的（2006）穗中法民四初字第90号民事判决。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，广州市中级人民法院根据申请执行人的申请，依法对查封的被执行人滨江大厦所有的位于广州市海珠区洪德路2－6号“新世纪广场”的二、三、四、五、六层全部，701之1、701、702、703、704、705、705之1、706、707、708的房产（7824.78平方米）进行拍卖。2014年12月30日广州市中级人民法院通过广州产权交易所涉诉资产电子竞价系统对上述标的进行第二次公开拍卖，竞买人梁琦珍、赖菁萍、罗映农以38787165元竞得上述标的，并已将款项划入该院代管款账户。鉴此，广州市中级人民法院于2015年1月19日作出(2011)穗中法执字第826号执行裁定书，主要内容：（一）解除广州市中级人民法院(2011)穗中法执字第826号裁定书对滨江大厦所有的位于广州市海珠区洪德路2－6号“新世纪广场”的二、三、四、五、六层��部，701之1、701、702、703、704、705、705之1、706、707、708的房产（7824.78平方米）的查封；（二）将滨江大厦所有的位于广州市海珠区洪德路2－6号“新世纪广场”的二、三、四、五、六层全部，701之1、701、702、703、704、705、705之1、706、707、708（建筑面积合计：7824.78平方米）的房产涂销抵押，过户到梁琦珍、赖菁萍、罗映农名下，注销原房产证；（三）上述不动产的所有权及相应的其他权利归上述买受人所有；上述被拍卖不动产的财产权自本裁定送达上述买受人时起转移；上述买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续；该裁定送达后即发生法律效力。梁琦珍、赖菁萍、罗映农于2015年2月3日签收上述执行裁定书。
梁琦珍、赖菁萍、罗映农于2015年2月13日分别向广州市洪德路如家酒店及和美酒店发出《告知书》，内容为：广州市海珠区洪德路2-6号“新世纪广场”的二、三、四、五、六层全部，701之1、701,702、703、704、705、705之1、706、707、708的房产（建筑面积合计7824.78平方米，以下统称上述房屋）原登记在滨江大厦名下，并于1995年抵押给中行新加坡分行；2008年，广州中院判决该抵押有效，中行新加坡分行对上述抵押物享有优先受偿权【（2006）穗中法民四初字第90号】；该判决生效后，因滨江大厦不履行判决，中行新加坡分行遂申请广州市中级人民法院强制执行；广州市中级人民法院根据中行新加坡分行的申请，依法查封并委托拍卖上述房屋；2014年12月30日，我们依法参加拍买，并竞得上述房屋；2015年1月19日，广州市中级人民法院裁定【（2011）穗中法执字第826号】上述房屋归我们所有，上述房屋的财产权自本裁定送达我们时起转移；2015年2月3日，该裁定送达我们；根据物权法第二十八条和广州市中级人民法院的上述裁定，自2015年2月3日起，我们依法拥有上述房屋的产权，依法对其享有占有、使用、收益、处分的权利；为此，我们特告知贵司如下：一、自2015年2月3日起“新世纪广场”的二、三、四、五、六层全部，701之1、701、702、703、704、705、705之1、706、707、708的房产（建筑面积合计7824.78平方米）产权依法归我们所有；二、鉴于上述房屋原属银行抵押物，根据物权法和最高法院关于担保法的司法解释的有关规定，我们不受原有关租赁合同及其他关系的约束，不论贵司原以何种理由占有使用上述房屋，自2015年2月3日起，贵司（先生/女士）占用上述房屋已无合法根据；请贵司本日起三个星期内将上述房屋腾空并恢复原状交还我们，否则我们将依法采取法律行动维护权利；三、贵司占用上述房屋期间，自2015年2月3日起，应按法律规定的标准向我们支付占有使用费，除非与我们达成新的协议；贵司是否继续履行原协议，均不免除贵司向我们支付有关占有使用费的法律责任；特此告知，请予配合，并请与我们联系。和美酒店确认其公司在涉案场地经营如家酒店并于当天收到该《告知书》。
2015年3月21日，和美酒店向梁琦珍、赖菁萍、罗映农发出《关于收取租金的通知》，内容为：送达的广州市中级人民法院的执行裁定书及贵方的告知书收悉，双方亦进行了两次初步磋商，基于买卖不影响租约的原则，我们于2月初已作了如下安排：1、我方原签定的4-6层物业租赁合同，租期自2012年1月1日至2026年12月31日止，租金（含管理费）按第1-3年为204.96万元，第4-6年为215.208万元，第7-9年为225.456万元，第l0-12年为235.704万元，第13-15年为245.952万元；自2月份起，我方已暂停向原业主缴交租金，待业方交接工作完成后，我方凭票按合同缴交租金；但因贵方没有与原业方交接，原业方认为物业仍属其所有，已发函催交2月份和3月份租金；2、请提供物业的业主身份证明、委托书、银行帐号等书面信息尽快与我司办理2月3日之后的租金缴交事宜，逾期未来办理我方不承担任何责任；3、请提供有效的收款票据，现月租金为179340元；4、本着“和为贵”及“合则两利”的原则，相信我们双方一定会和谐地完成相关的手续。
根据房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》记载：广州市海珠区洪德路2-6号2、3、4、5、6层房屋的产权人原为滨江大厦；规划用途均为商业；其中2层房屋的建筑面积为1227.5433平方米、3层房屋的建筑面积为1442.0995平方米、4层房屋的建筑面积为1442.0995平方米、5层房屋的建筑面积为1442.0995平方米、6层房屋的建筑面积为1442.0995平方米；上述房屋在2010年前至2015年期间均处于查封或轮候查���状态；等。
房管部门于2015年9月22日将广州市海珠区洪德路2-6号2、3、4、5、6层房屋的产权登记至梁琦珍、赖菁萍、罗映农名下，上述房屋的共有情况均为按份共有，其中赖菁萍占50%份额、梁琦珍占12.5%份额、罗映农占37.5%份额。
梁琦珍、赖菁萍、罗映农竞得涉案房屋后，曾与和美酒店就涉案房屋的租赁事宜进行协商，但双方未能达成一致意见，梁琦珍、赖菁萍、罗映农遂于2016年11月10日提起本案诉讼。
一审中，梁琦珍、赖菁萍、罗映农为证明其诉讼主张还提交了以下证据：
1、滨江大厦（出租方、甲方）与和美酒店（承租方、乙方）及广州国信物业管理服务公司（物业管理方、丙方，以下简称为国信管理公司）于2012年11月21日签订的《房屋租赁合同》，主要内容：鉴于甲方在2010年12月13日与黄嘉明签订了《广州市房���租赁合同》，黄嘉明在2011年9月2日与乙方签订了转租合同，现因黄嘉明自身原因，甲方已在2012年11月21日与黄嘉明签订了《解除租赁合同协议书》；乙方在2011年9月2日与黄嘉明签订租赁合同后，已对所租赁物业4至6层进行内部装修；现甲乙、双方经协商一致，甲方将位于广州市洪德路2-6号新世纪商贸中心（以下简称商贸中心，原滨江大厦）的4至6层用房出租给乙方经营使用事宜，订立本合同；甲方出租给乙方的房屋位于广州市海珠区洪德路2-6号首层、二层局部、四、五、六层房产位置（以下简称出租房屋或房屋），出租房屋实测使用面积（建筑面积）为4326.3平方米，四层至六层4326.3平方米和首层大堂约10平方米、二层20平方米（具体范围见租赁平面图）；出租房屋用途为商业；乙方租赁该房屋合法使用（包括酒店住宿、餐饮、小商零售、商务办公等）；出租房屋目前���途为酒店；甲方于本合同签订之日向乙方交付房屋，该房屋租赁期自2012年11月21日（起租日）起至2026年12月31日止；甲乙双方在本合同签订之前，上述租赁房屋乙方已交接使用；自起租日起乙方租用范围（含房屋、设施设备等）之租金（不含物业管理费）为84276元/月（租金单价19.48元/平方米/月），从2012年11月21日起开始计租，租金自2015年1月1日起在原始租金基础上每三年上调5%，甲方同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金；乙方无需向甲方支付本合同以外的其他任何费用；乙方在租赁期间，除需交纳上述租金外，同意由甲方聘请的国信管理公司提供物业管理服务，并自行向丙方交纳物业管理费，物业管理费按20元/平方米/月交纳，即86526元/月；从2012年11月21日起开始计算物业管理费，物业管理服务费自2015年1月1日起在原始管理费基础上每三年上调5%，丙��同意在合同有效期内不再以任何理由调整物业管理费；乙方每月5日前将当月租金及物管服务费付款至甲、丙方或甲、丙方指定的第三方收取；租金递增：第1年至第3年的每年总租金为1011288元，第4年至6年每年的总租金为1061852元，第7年至9年每年的总租金为1112417元，第10年至第12年每年的总租金为1162981元，第13至第15年每年的总租金为1213546元；物业管理费递增：第1年至第三年的每年总物管费为1038312元，第4年至6年每年的总物管费为1090228元，第7年至9年每年的总物管费为1142143元，第10年至第12年每年的总物管费为1194059元，第13至第15年每年的总物管费为1245974元；等。
2、中行新加坡分行于2011年12月10日向滨江大厦出具的《复函》，内容为：对于贵司提出广州市海珠区洪德路2-6号二、三、四、五、六、七层的场地出租的申请，经我行讨论决定：同意贵司提出的申请。该函左下方有手写体的“原件存租赁档案（550200001）2012.1.4”字眼并加盖了“广州市海珠区房屋租赁管理所”的公章。
证据1、2拟证明在涉案房屋被设定抵押权和被法院查封之后，滨江大厦、和美酒店恶意串通签署房屋租赁合同。
3、广东中正房地产评估咨询有限公司于2016年4月18日出具的《房地产租赁价格评估报告》及该公司于2016年4月19日出具的发票。其中报告载明：估价项目名称为广州市海珠区洪德路2-6号新世纪广场的二、三、四、五、六层租金市场价值；估价委托人为梁琦珍、赖菁萍、罗映农；估价报告应用有效期为2016年4月18日至2017年4月17日；对上述物业在2015-2016年的市场租金价格估价结果为：二层评估单价125元/㎡·月，评估价值为153443元/月；三层评估单价100元/㎡·月，评估价值为144210元/月；四层评估单价79元/㎡·月，评估价值为113926元/月；五层评估单价60元/㎡·月，评估价值为86526元/月；六层评估单价45元/㎡·月，评估价值为64895元/月；等。发票载明：付款方名称为梁琦珍、赖菁萍、罗映农；开票项目为广州市海珠区洪德路2-6号新世纪广场的二、三、四、五、六层租金评估费，金额为15000元。拟证明涉案房屋的市场租金价格和评估费用。
和美酒店质证表示：对证据1、2的真实性、合法性予以确认，对关联性不确认，证据1不能证明我方是在法院查封之后承租涉案物业的；证据2已经房屋租赁行政主管部门确认，该证据不能证明梁琦珍、赖菁萍、罗映农所主张的事实，反而证明了滨江大厦出租物业已经抵押权人同意；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认，该评估报告是梁琦珍、赖菁萍、罗映农单方委托评估公司作出的，未经我方同意，且该评估结果与广州市房屋租赁管理所公布���权威数据差别较大，法院不应予以采信。
滨江大厦质证表示：对证据1予以确认；在我方的档案中查不到证据2，故对该证据无法确认；对证据3无法确认。
和美酒店对其抗辩主张也提交了以下证据：
1、黄嘉明（出租方、甲方）与和美酒店（承租方、乙方）与2011年9月2日签订的《房屋租赁合同》，主要内容：甲方出租给乙方的房屋位于广州市海珠区洪德路2-6号首层、二层局部，四、五、六层全层房产位置（以下简称出租房屋或房屋）；出租房屋实测使用面积（建筑面积）4326.3平方米，四层至六层4326.3平方米和首层大堂约10平方米、二层20平方米（具体范围见租赁平面图）；房屋用途为商业；因甲方未在本合同中告知乙方该房屋出租前抵押、被查封、出租权有瑕疵或存在债务纠纷等其他情况的，甲方应向乙方支付本合同首年租金30%的违���金及赔偿乙方所有损失包括装修改造、酒店配套设施设备用品购置等所有费用，乙方还有权依照约定解除合同；现甲方清晰明确告知乙方该房屋已在中行新加玻分行办理抵押贷款手续，甲方与产权方滨江大厦于2009年10月12日签定《代偿债务置换产权合同》及补充协议，并于2010年12月13日签定《广州市房屋租赁合同》并已在广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局办理相关租赁备案手续，具有合法出租、转租、分租的权利（附复印件）；乙方租赁该房屋合法使用（包括酒店住宿、餐饮、小商零售、商务办公等）；出租房屋目前用途为酒店；甲方于本合同签订之日为（交房日）前向乙方交付房屋；该房屋租赁期限15年，自2012年1月1日（起租日）起至2026年12月31日止；等。拟证明2011年9月2日和美酒店与次出租人黄嘉明签署了《房屋租赁合同》，租期为2012年1月1日至2026年12月31日。
2、滨江大厦（出租方、甲方）与和美酒店（承租方、乙方）及国信物业管理服务公司（物业管理方、丙方，以下简称为国信管理公司）于2012年11月21日签订的《房屋租赁合同》（与梁琦珍、赖菁萍、罗映农提交的证据1一致）。拟证明2012年11月21日和美酒店与涉案房屋原业主滨江大厦直接签署了《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限不变，租赁费用仍按原转租合同的条件履行，目前该租赁合同仍未到期。
3、发布时间为2014年5月5日的广州市中级人民法院《公告》【案号为：（2011）穗中法执字第826号】。拟证明本诉发生后，和美酒店上网取得广州市中级人民法院于2014年发出的《公告》，也即是在和美酒店与原业主签署《房屋租赁合同》后，广州市中级人民法院于2012年11月23日对涉案房屋发出的依法强制执行《公告》，梁琦珍、赖菁萍、罗映��在竞拍涉案房屋时均明确知悉涉案房屋上存在租赁合同关系。
4、广州市中级人民法院于2013年11月18日作出的（2011）穗中法执字第826号执行裁定书。
5、广州市中级人民法院于2013年11月25日向和美酒店发出的（2011）穗中法执字第826号协助执行通知书。
6、广东省人民法院案款收据若干张。
证据4、5、6拟证明和美酒店直至广州市中级人民法院于2013年11月25日向其发出《协助执行通知书》时才知道涉案房屋被法院查封，2013年12月至2015年1月期间，和美酒店均按照通知书的要求将租金支付至人民法院的代管账户，直至2015年2月梁琦珍、赖菁萍、罗映农获得涉案房屋的所有权。
7、和美酒店于2015年3月21日向罗先生及其他两位业主发出的《关于收取租金的通知》。拟证明和美酒店知悉涉案房屋所有权变更后，于2015年3月21日向新业��（即梁琦珍、赖菁萍、罗映农）发出通知，愿意向梁琦珍、赖菁萍、罗映农履行支付租金的合同义务。
8、涉案房屋现场照片若干张。
9、广州市中级人民法院于2014年12月11日发出的关于“广州市海珠区洪德路2-6号新世纪广场的二、三、四、五、六层全部，701之1、701、702、703、704、705、705之1、706、707、708房”的拍卖公告。
证据8、9拟证明2014年12月11日广州市中级人民法院在人民法院诉讼资产网上公布的拍卖公告明确写明涉案房屋“按现状”拍卖，涉案房屋现状明确显示和美酒店租了涉案房屋。
10、从广州市房屋租赁管理所等网站上下载的租金参考价资料。拟证明涉案场地的租金标准。
11、和美酒店委托律师于2017年3月24日通过EMS全球邮政特快专递方式向梁琦珍、赖菁萍、罗映农发出的《关于承租物业下水道堵塞问题律��函》（附《损失清单》）。
12、EMS全球邮政特快专递详情单（其中载明：寄件人为广东金桥百信律师事务所马立峻律师；收件人为赖菁萍；收件人地址为广州市荔湾区塘前新街15号202房；内件品名为（2017）粤金桥律函字第359号律师函；寄件日期为2017年3月24日；等。）及速递邮件改退批条（其中载明：收件人拒收，退寄件人；等。）。
证据11、12拟证明和美酒店在梁琦珍、赖菁萍、罗映农强行锯断了承租物业的排水管道导致房屋无法正常使用后，曾向梁琦珍、赖菁萍、罗映农发出律师函，要求梁琦珍、赖菁萍、罗映农赔偿经济损失并排除和修复该排水管道故障，但梁琦珍、赖菁萍、罗映农拒收函件。
13、手机拍摄的现场照片若干张。拟证明2017年3月9日和美酒店发现其专用的下水管道通过该物业3楼部分被割断、堵塞，因下水管道被堵，和美酒店经营的如家酒店的用水无法下排，致使水反涌至酒店4楼，导致4楼客房大面积积水、无法营业，2017年3月9日至今下水管道仍未被修复，和美酒店一直未能经营，已给和美酒店造成了巨大的经济损失；2017年3月9日至今和美酒店未能按照合同约定的目的使用房屋，不应缴纳相关的租金和物业管理费。
14、银行转账小票。
15、广州盛银物业管理有限公司于2016年8月1日向各业主、租客发出的《通知》，内容为：从2016年8月1日起新世纪商贸中心管理费、电费等收款账号更换为：单位名称为广州盛银物业管理有限公司；等。
证据14、15拟证明实际上和美酒店一直支付物业费至2017年3月，因此梁琦珍、赖菁萍、罗映农主张的租金金额中应扣除物业费部分，而且根据民法通则第一百三十六条的规定，拒付或延付租金的争议诉讼时效为1年，梁琦珍、赖菁萍、罗映农于2016年11月10日起诉，因此2015年2月3日至2015年11月10期间的租金已超过诉讼时效。
梁琦珍、赖菁萍、罗映农质证表示：和美酒店没有提供证据1的原件，对该证据的真实性予以确认，该合同中已明确说明涉案房屋已抵押给中国行新加坡分行，滨江大厦、和美酒店在没有经过抵押权人同意的情况下擅自签订租赁合同，明显侵犯了抵押权人的利益，其提交的证据2《复函》中“中国银行新加坡分行”的公章是被告伪造的，否则该合同无法备案，中国行新加坡分行已于2016年1月13号向海珠区公安分局报案，指认和美酒店与黄嘉明伪造公章，公安局已经立案，滨江大厦、和美酒店明知有抵押权人的情况下还签订租赁合同并伪造公章；对证据2的真实性没有异议，其他意见与对证据1的意见一致；对证据3的真实性没有异议，但并不代表和美酒店在2011年11月23日��知道涉案场地不能出租，实际上和美酒店一开始就知道涉案场地不能出租；对证据4、5没有异议；对证据6的真实性没有异议，该证据恰恰证明了和美酒店是恶意欠租的，租金即使不交给梁琦珍、赖菁萍、罗映农，也可以交给法院；对证据7的真实性没有异议，该证据正好证明了和美酒店恶意欠租和占有场地的事实；确实证据8照片中的地点是涉案的房屋，但不能证明和美酒店所主张的现状，滨江大厦、和美酒店应该按照法院的要求去交付现状；对证据9的真实性没有异议，但认为“按现状”是指已经存在抵押权的现状；对证据10不予确认，其已委托专业的权威房屋评估机构对租金标准进行了评估；梁琦珍、赖菁萍、罗映农没有拒收过任何邮件，对和美酒店在证据11中陈述的事实不予认可，也不清楚，和美酒店要求产权人对房屋进行维修、保养都必须建立在合法占有的基��上，和美酒店是强行占有涉案物业，即使有这方面的情况，也应由和美酒店自行承担后果；确认证据12中的收件人地址是赖菁萍的户籍地址，但赖菁萍并没有在该地址居住，也没有收到快递人员的电话，且涉案房屋的产权人有三个人，并不是只有赖菁萍一个人；对证据13的真实性、合法性、关联性均不予认可，是否有这些情况出现与本案没有关系，和美酒店至今为止还在占有使用涉案房屋，所以和美酒店理应支付房屋使用费；对证据14的真实性、合法性、关联性均无法确认，该证据与本案无关，不管和美酒店是否有缴纳水电费和物业管理费，均与梁琦珍、赖菁萍、罗映农无关，和美酒店没有将使用费交给梁琦珍、赖菁萍、罗映农；对证据15的真实性、合法性、关联性均无法确认，该《通知》并非梁琦珍、赖菁萍、罗映农发出的，而是物业公司与和美酒店之间发生的。
滨江大厦质证表示：证据1没有原件，其公司没有见过该证据，故对该证据无法确认；对证据2的真实性没有异议；对证据3法院的真实性没有异议，但该公告是银行强制执行的公告，不是梁琦珍、赖菁萍、罗映农拍卖取得涉案房屋的公告；对租金4、5、6的真实性没有异议；对证据7无法确认；对证据8的真实性没有异议，涉案场地现状还是这样；对证据9的真实性没有异议；对证据10不清楚；不清楚证据11、12的情况，与其公司无关；对证据13照片的事实不清楚，无法确认该照片的真实性、合法性、关联性；证据14中看不出是谁汇款的，只看到收款人是盛银公司即滨江大厦的物业管理公司，付款留言中也显示是酒店水电费和3月份物业管理费；证据15也是盛银公司要求租户缴纳物业费和水电费的通知，与本案租金没有关系；由于证据14、15没有原件，故不清楚该证据的���实性。
另查，案外人项桃荣通过其个人银行账户分别支付了以下款项：1、于2017年1月5日向原告罗映农转账支付237930元（摘要：滨江西酒店1月费用）；2、于2017年2月13日向广州盛银物业管理有限公司（以下简称为盛银公司）转账支付90852.3元和30698.88元；3、于2017年3月6日向盛银公司汇款34898.8元（汇款附言：酒店水电费）和90852.3元（汇款附言：3月份物业管理费）。梁琦珍、赖菁萍、罗映农和滨江大厦、和美酒店均确认盛银公司为涉案房屋的物业管理公司。
案外人项桃荣在诉讼中到一审法院表示：其是和美酒店的员工，上述款项均是其代表和美酒店支付的；其中2017年1月5日的237930元是和美酒店的老板让其转给罗映农的，是滨江西酒店1月费用，老板只是让其转钱过去，没有说是租金，只是说包括了1月的水电费和管理费，罗映农说如果不付这笔钱的话，就不能继续营业了，所以老板才让其转这笔钱的；其在本案中不申请参加诉讼，不主张任何权利，也不要求各方当事人承担义务，其同意和美酒店的陈述。
和美酒店表示：项桃荣是其公司的员工，项桃荣是代表其公司付款的，其中项桃荣于2017年1月5日向罗映农支付的237930元是其公司应向梁琦珍、赖菁萍、罗映农支付的一部分租金，不是水电费和管理费，水电费和管理费是直接支付给物业公司的；根据其公司与滨江大厦的租赁合同约定，每月租金约8万多元，故上述款项包括了2016年10月、11月的租金及2016年12月的部分租金，其公司与梁琦珍、赖菁萍、罗映农之间并无签订协议约定该款项是和解金。
梁琦珍、赖菁萍、罗映农表示：项桃荣是和美酒店的工作人员，其所陈述的都是对和美酒店有利的事实；由于其与和美酒店从未签订任何协议，故和美酒店陈述237930元是租金也好，物业管理费也好，其都不予确认；当时双方口头约定该款只是和美酒店为了解封账户而支付给罗映农的和解金。
滨江大厦表示：其公司对项桃荣陈述的付款金额没有异议，但对付款用途无法确定，由法院认定。
一审诉讼中，梁琦珍、赖菁萍、罗映农和和美酒店均确认和美酒店实际使用广州市海珠区洪德路2-6号2层中的一个房间（位于2层的西边，由和美酒店作为办公室使用，建筑面积为20平方米）及4层、5层、6层作为经营如家酒店用途使用。
梁琦珍、赖菁萍、罗映农表示：1、其在买售涉案物业时，不清楚和美酒店是否已在涉案场地经营使用，当时只是看了法院的拍卖公告就进行拍卖，没有看过现场，在拍卖前不清楚涉案物业的使用人情况，当时涉案房屋所在大厦外墙挂的酒店名称是如家酒店；2、其不清楚滨江大厦、和美酒店履行租赁合同的情况，从和美酒店提供的租赁合同来看，和美酒店是在2011年9月承租了涉案场地；3、其在本案中要求和美酒店腾空交付涉案物业，可移动的物品可由和美酒店搬走，固定镶嵌物不得拆除，搬走物品时不能影响房屋的主体结构，其不同意向和美酒店支付装修残值损失，也不同意使用和美酒店的装修物；其没有锯断涉案房屋的排水管道；4、其第2项诉讼请求中主张的房屋占有使用费的标准是按照评估报告记载的表示计算的，其中：二层按20平方米×125元/平方米/月计算，四层按1442.1平方米×79元/平方米/月计算，五层按1442.1平方米×60元/平方米/月计算，六层按1442.1平方米×45元/平方米/月计算，每月共267846.4元；假如法院不认可其主张的计算标准的话，其同意按有资质的评估机构评定的租金参考价标准计算房屋使用费；5、法院在本案中对梁琦珍��赖菁萍、罗映农的主张无需按梁琦珍、赖菁萍、罗映农所占房屋产权份额进行分配。
和美酒店表示：1、其公司实际于2011年9月接收涉案房屋使用，当时房屋是毛坯状态，其公司在接收房屋后进行了内部装修；2、梁琦珍、赖菁萍、罗映农在2017年3月强行锯断了其公司所承租物业的排水管道，致使污水反溢，导致其公司无法正常使用房屋，所以从2017年3月开始其公司已完全停业，没有实际使用涉案房屋；3、假如其公司要交付涉案房屋给梁琦珍、赖菁萍、罗映农的话，梁琦珍、赖菁萍、罗映农应当赔偿装修物的残值损失给其公司；4、其公司只同意参照与滨江大厦签订的租赁合同约定的租金标准或者按照广州市房屋租赁管理所等网站上公布的2016年的租金参考价标准向梁琦珍、赖菁萍、罗映农支付房屋使用费，不认可梁琦珍、赖菁萍、罗映农主张的房屋使用费标��。
滨江大厦表示：其公司确认和美酒店陈述的接收房屋的时间、状态和装修情况，但对和美酒店陈述的污水管破裂的情况不清楚，也不清楚和美酒店现在是否有使用涉案房屋。
另外，鉴于和美酒店在一审诉讼中表示其公司已停业且没有实际使用涉案房屋的情况，一审法院向和美酒店释明：为了避免和美酒店的损失扩大，建议和美酒店先将涉案房屋交还给梁琦珍、赖菁萍、罗映农，否则扩大的损失将由和美酒店承担。和美酒店表示清楚该诉讼风险，但为了保障涉案房屋内的财产和装修状况，其公司不同意先交还涉案房屋给梁琦珍、赖菁萍、罗映农。
再查，一审法院于2017年3月30日第一次开庭审理本案，和美酒店已在开庭前提出反诉。之后，和美酒店又在2017年7月21日向一审法院提交《增加反诉请求申请》，要求梁琦珍、赖菁萍、罗映农向���赔偿装修费等损失3305962.53元（折旧后剩余价值）。梁琦珍、赖菁萍、罗映农认为和美酒店增加反诉请求已超过法律规定的期限，故不同意和美酒店增加反诉请求。鉴此，一审法院已告知和美酒店对其增加反诉请求的申请不予采纳，和美酒店应另案主张权利。和美酒店表示清楚。直至2017年9月14日，和美酒店仍未提起另案诉讼主张该权利。
一审法院认为，一、关于滨江大厦、和美酒店与国信管理公司之间签订的《房屋租赁合同》对梁琦珍、赖菁萍、罗映农有无约束力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持；但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前���设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。根据一审法院查明的事实可知，涉案房屋在滨江大厦与和美酒店及国信管理公司签订《房屋租赁合同》之前已经设定抵押权并被法院查封，和美酒店作为承租人，明知所承租物业将作为酒店用途使用，理应在承租前充分了解承租物业的产权状况（包括是否存在抵押、查封等情况），尽谨慎审查义务。从和美酒店与黄嘉明签订的《房屋租赁合同》内容可看出，黄嘉明已清晰明确告知和美酒店该房屋已在中行新加玻分行办理抵押贷款手续。而作为承租如此大面积房屋的承租人来说，和美酒店也应当向房管部门查询租赁物的登记情况，由此可认定，和美酒店在订立租赁合同时是知道或者应当知道租赁物已被法院查封的情况。和美酒店明知租赁物具有权利瑕疵而仍愿意��租房屋，表明其自愿承担风险。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的财产规定》第二十六条规定，财产执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。也就是说，在所有权人对财产享有的所有权能受到人民法院强制措施的限制时，所设定的租赁权在所有权变动时不再适用所有权变动不破租赁原则。涉案房屋因为抵押权人实现抵押权而致该房屋的所有权转移至梁琦珍、赖菁萍、罗映农名下，该抵押权成立在先，因而具有优先的效力，此后和美酒店取得的租赁权不得损害之前设定的抵押权。综上，滨江大厦、和美酒店与国信管理公司之间签订的《房屋租赁合同》对梁琦珍、赖菁萍、罗映农没有约束力。
二、关于搬迁的问题。虽然梁琦珍、赖菁萍、罗映农在取得涉���房屋的权属后，曾与和美酒店就该房屋的有关租赁问题进行协商，但由于双方未能对租赁期限、租金标准等问题达成一致意见，故梁琦珍、赖菁萍、罗映农以产权人名义要求和美酒店交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。和美酒店以“买卖不破租赁”为由反诉要求确认其与梁琦珍、赖菁萍、罗映农关于涉案房屋存在租赁合同关系，并要求梁琦珍、赖菁萍、罗映农继续履行其于2012年11月21日与滨江大厦签署的《房屋租赁合同》及继续使用涉案房屋的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于梁琦珍、赖菁萍、罗映农在一审诉讼中明确表示不同意使用和美酒店的装修物，也不同意对装修物的残值进行补偿，故和美酒店在搬迁时可以将可移动物品搬走，但不得拆除屋内的固定镶嵌物，也不得破坏房屋主体结构。和美公司要求在梁琦珍、赖菁萍、罗映农赔偿装修物的残值损失后才交还房屋的抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。由于和美酒店在第一次开庭后才提出增加要求梁琦珍、赖菁萍、罗映农赔偿装修物残值的反诉请求已超过法定期限，故一审法院不予采纳，和美酒店可另循其他途径解决，本案对此不予调处。
三、关于房屋使用费标准和诉讼时效的问题。和美酒店使用了梁琦珍、赖菁萍、罗映农所有的房屋，按照公平合理原则，理应向梁琦珍、赖菁萍、罗映农支付房屋使用费。广州市中级人民法院作出的生效执行裁定书已裁定将涉案房屋的所有权及相应的其他权利归梁琦珍、赖菁萍、罗映农所有，涉案房屋的财产权自该裁定送达梁琦珍、赖菁萍、罗映农时起转移。该裁定书于2015年2月3日送达给梁琦珍、赖菁萍、罗映农，故梁琦珍、赖菁萍、罗映农要求和美酒店支付从该裁定书送达给梁琦珍、赖菁萍、罗映农之日起至和美酒店实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费，合法有理，一审法院予以支持。由于梁琦珍、赖菁萍、罗映农与和美酒店之间并不存在租赁关系，故梁琦珍、赖菁萍、罗映农在本案中所主张的房屋使用费并非租金性质，属于一般债权，故不应适用《中华人民共和国民法通则》关于一年诉讼时效的规定。梁琦珍、赖菁萍、罗映农已于2015年2月13日向和美酒店发出《告知书》，要求和美酒店向梁琦珍、赖菁萍、罗映农支付从2015年2月3日之日起的房屋使用费，并于2016年11月10日提起本案诉讼，故梁琦珍、赖菁萍、罗映农的该项请求并未超过诉讼时效。和美酒店关于诉讼时效的抗辩意见无理，一审法院不予采纳。由于双方对房屋使用费的标准未能达成一致意见，梁琦珍、赖菁萍、罗映农在诉讼中也表示同意按有资质的评估机构评定的租金参考价计算���屋使用费，故一审法院确定房屋使用费按有资质的评估机构评定的与涉案房屋同地段同类型房屋的租金参考价计算，并以梁琦珍、赖菁萍、罗映农主张的标准为限。和美酒店要求按照原租赁合同约定的标准支付房屋使用费给原告的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。梁琦珍、赖菁萍、罗映农和和美酒店均确认和美酒店的员工项桃荣已于2017年1月5日已代和美酒店向罗映农转账支付了237930元，故对该事实一审法院予以认定。至于该款项的性质，梁琦珍、赖菁萍、罗映农主张是和美酒店为了解封账户而支付给罗映农的和解金，但未能举证证实，而和美酒店对此又不予确认，梁琦珍、赖菁萍、罗映农应承担不利的后果，故一审法院对梁琦珍、赖菁萍、罗映农该事实主张不予采信。和美酒店主张上述款项是租金，且从转账摘要注明是“滨江西酒店1月费用”的情况来看���和美酒店的解释更符合情理和交易习惯，故一审法院对和美酒店该事实主张予以采信。鉴此，梁琦珍、赖菁萍、罗映农要求和美酒店支付的房屋使用费中应扣除237930元，对梁琦珍、赖菁萍、罗映农该部分诉请，一审法院予以驳回。应当指出的是，和美酒店在诉讼中自认已从2017年3月起没有实际使用涉案房屋，但经一审法院释明后仍拒绝交还房屋给梁琦珍、赖菁萍、罗映农，由此造成扩大的损失应由和美酒店自行承担。至于和美酒店认为梁琦珍、赖菁萍、罗映农强行锯断了涉案房屋的排水管道导致其公司无法正常使用房屋及造成其公司经济损失的问题，应由和美酒店另循其他途径解决，一审法院对此不予调处。
四、关于评估费的承担问题。梁琦珍、赖菁萍、罗映农在起诉前自行委托评估机构评定涉案房屋的租金标准而支出的评估费15000元，属于其对自己主��的事实应承担的举证责任而支出的费用，该费用应由梁琦珍、赖菁萍、罗映农自行承担。梁琦珍、赖菁萍、罗映农要求和美酒店承担该评估费的请求，依据不足，一审法院不予支持。
五、关于滨江大厦应否承责的问题。和美酒店是涉案房屋的实际使用人，故本案应由和美酒店承担责任。梁琦珍、赖菁萍、罗映农要求滨江大厦承担责任的请求，因缺乏依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的财产规定》第二十六条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2017年9月29日作出如下判决：一、广州和美酒店管理有限公司在判决生效之日起30日内，腾空广州市海珠区洪德路2-6号2层中的一个房间（位于2层的西边，由广州和美酒店管理有限公司作为办公室使用，建筑面积为20平方米）及4层、5层、6层房屋并交付给梁琦珍、赖菁萍、罗映农；广州和美酒店管理有限公司在搬迁时可以将可移动物品搬走，但不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物，也不得破坏房屋主体结构。二、广州和美酒店管理有限公司在判决生效之日起30日内，向梁琦珍、赖菁萍、罗映农支付从2015年2月3日起至实际交还判决主文第一项所确定的房屋给梁琦珍、赖菁萍、罗映农之日止的房屋使用费（按有资质的评估机构评定的与上述房屋同地段同类型房屋的租金参考价计算，并以梁琦珍、赖菁萍、罗映农主张的二层按125元/平方米/月、四层按79元/平��米/月、五层按60元/平方米/月、六层按45元/平方米/月计算、每月共267846.4元为限；另从中扣除广州和美酒店管理有限公司已支付的237930元）。三、驳回梁琦珍、赖菁萍、罗映农的其余诉讼请求。四、驳回广州和美酒店管理有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费58042元，由梁琦珍、赖菁萍、罗映农负担2222元，广州和美酒店管理有限公司负担55820元。本案财产保全费5000元和反诉费84693.8元，均由广州和美酒店管理有限公司负担。上述受理费已由梁琦珍、赖菁萍、罗映农预交，梁琦珍、赖菁萍、罗映农同意由广州和美酒店管理有限公司在履行判决时将其应负担的受理费直接支付给梁琦珍、赖菁萍、罗映农。
本院经二审���理，一审查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，当事人均无新证据提交。
二审期间，和美酒店提出其在2017年3月9日已经撤出涉案场地，没有上锁，涉案场地应该由梁琦珍、赖菁萍、罗映农控制，但不同意梁琦珍、赖菁萍、罗映农接收涉案场地使用，因为要保存现状，以便另案评估。
二审期间，梁琦珍、赖菁萍、罗映农不确认和美酒店主张是梁琦珍、赖菁萍、罗映农锯断涉案房屋排水管道的事实，并称和美酒店已经另案起诉要求梁琦珍、赖菁萍、罗映农赔偿锯断排水管和装修的损失。
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