成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0116民初5440号
原告：朱月志，男，1972年6月6日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
委托诉讼代理人：蒋频辉，四川国普律师事务所律师。
被告：杨军，女，1971年3月13日出生，汉族，住重庆市大渡口区���
委托诉讼代理人：蒋频辉，四川国普律师事务所律师。
被告：成都双流新兴建材有限公司，住所地成都市双流区。
法定代表人：杨龙，经理。
委托诉讼代理人：魏鼎玖，男，1992年8月4日出生，汉族，住四川省双流县。该公司工作人员。
第三人：中国民生银行股份有限公司成都分行,住所地成都市高新区。
负责人：龚志坚，行长。
委托诉讼代理人：王昊，男，1983年1月21日出生，汉族，住成都市金牛区。该公司工作人员。
原告朱月志、杨军与被告成都双流新兴建材有限公司（以下简称“新兴公司”）、第三人中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称“民生银行成都分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨军及原告朱月志、杨军委托诉讼代理人蒋频辉、被告新兴公司委托诉讼代理人魏鼎玖、第三人民生银行成都分行委托诉讼代理人王昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱月志、杨军向本院提出诉讼请求：判令1、被告限期向规划竣工验收部门、工程消防验收部门、人防验收部门、质量监督站提交亚丁小镇小区的竣工验收申请并达到以上部门验收合格需要具备的相关条件。2、被告限期组织勘察、设计、施工及监理等单位完成建设工程竣工验收备案，达到建设行政部门要求具备的备案条件。3、确认被告对“亚丁小镇”小区土地的抵押行为无效。事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市双流区公兴镇“亚丁小镇”小区的商品房一套，原告已依约履行完毕全部义务，合同约定原告委托被告向权属登记机关申请��理房屋权属转移登记且应在商品房交付之日起360日内为原告办理房屋所有权证书。但至今被告仍未将原告所购房屋的产权证办理下来。2016年，该小区部分业主向双流法院起诉及向有关部门投诉要求被告办理产权，在这一过程中原告才得知小区之所以未办到产权主要是因为小区至今未通过有关部门的竣工验收和土地被被告抵押给了民生银行和被法院查封。既然被告未及时向有关部门申报验收，因此原告请求法院判令被告限期向有关部门申请验收并具备验收合格需要具备的相关条件。既然被告违法地将小区土地抵押给了民生银行，原告现请求法院确认该抵押行为无效。同时原告还保留追究被告逾期办理不动产权证违约赔偿的权利。原告第一、二项诉讼请求的请求权基础为《商品房买卖合同》第十条第二款中第一项以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付��工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。故商品房在交房前都应进行竣工验收。原告第三项诉讼请求的请求权基础为被告新兴公司将房屋出售给原告后对房屋所在的土地不再享有权利，故原告认为被告新兴公司的抵押土地的行为系无权处分，其对“亚丁小镇”小区土地的抵押行为无效。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。
被告新兴公司辩称，原告的诉讼请求均不是原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的权利义务,但被告目前正在积极推进相关的竣工验收、消防验收等事宜以便协助原告办理房屋不动产权证书,也向业主发布了亚丁小镇一期项目不动产��证办理进度公告。目前该小区土地上除民生银行成都分行的抵押外其他的抵押和查封已全部注销或解除。被告与民生银行成都分行已就土地抵押一事向相关部门出具了承诺，同意办理已售房屋的权属转移登记。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人民生银行成都分行述称，民生银行成都分行受相关企业的委托，给四川民正建设公司发放了一笔委托借款，本案被告以亚丁小镇项目所在土地等对借款提供了抵押担保，民生银行成都分行与被告新兴公司签订了抵押合同，并办理了亚丁小镇项目所在土地抵押登记。但民生银行成都分行与被告向相关办证机关出具了承诺函，民生银行成都分行同意被告办理已售房屋的权属转移登记，民生银行成都分行对其出具关于抵押权的承诺函没有异议。
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人无��议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告的当庭一致陈述，本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2011年8月8日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于原双流县公兴镇草坪村七组“亚丁小镇”×幢×单元×层×××号的商品房；合同同时约定，出卖人以出让方式取得位于原双流县公兴镇草坪村七组地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：双国用（2007）第4××8号；商品房预售许可证号为成房预售双字第7××8号；出卖人应当在2010年12月30日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托成都双流新兴建材有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照《商品房买卖合同补充协议》第一条和《商品房买卖合同补充协议》第九条第4款、第6款处理。此外，《商品房买卖合同》第十条第二款约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。
《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》签订后，原、被告双方均履行了相应的合同义务，被告在案涉工程完工后也向原告事实上交付了案涉房屋。
此外，经本院调查核实，成都市双流区规划建设局于2017年6月31日向本院出具《成都市双流区规划建设局关于“亚丁小镇”项目规划验收、竣工验收情况的函的回函》载明：“亚丁小镇”和“哥德堡”项目为同一个商品房开发项目，建设单位为成都双��新兴建材有限公司，项目分一期（亚丁小镇）（1#——7#楼）、二期（哥德堡）（8#--10#楼）两期开发建设。其中一期（以下简称“亚丁小镇”）总建筑面积50869.53平方米，二期（以下简称“哥德堡”）总建筑面积171844.86平方米。“亚丁小镇”在未申报竣工规划核实和办理工程竣工备案手续的情况下已于2013年11月28日已由建设单位先行交付给小业主投入使用，且未报我局对房屋竣工验收监督，目前，建设单位正在按相关要求进行整改，待整改完成，资料齐备后，我局将在第一时间进行房屋竣工验收监督，按程序办理《建设工程规划合格证》。
另查明，原告朱月志、杨军购买的房屋涉及的国有土地使用证号为双国用（2007）字第4××8号。上述国有土地在一审辩论终结前有抵押、无查封。抵押他项权利证号为：双他项(2013)字第××8号。权利人：中国民生银行股份有���公司成都分行；义务人：成都双流新兴建材有限公司；设立日期2013年8月26日。但被告新兴公司、第三人民生银行成都分行于2013年8月21日即向原双流县国土资源局出具《关于已取得商品房预售许可证办理土地抵押登记的承诺》载明：成都双流新兴建材有限公司将位于双流县公兴镇草坪村七组国有土地使用权[土地证号：双国用（2007）第4××8号]抵押给民生银行成都分行，该宗地分两期开发建设，现第一期已办理《预售许可证》但未办理《房屋所有权证》，《预售许可证》编号为成房预售双字第7××8、7××4、8××4、8××2、9××2号，对应建筑物（楼栋号）为1号商业、1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋房屋。抵押人与抵押权人郑重承诺：抵押权人在办理抵押登记前已知晓抵押物上已有建筑物已全部销售且全部已办理了房屋预告登记。抵押人抵押权人承诺抵押物价值不包含所有建筑物及其所对应的土地价值。同时，抵押权人同意房产和国土部门为抵押登记之前已销售的所有建筑物买受人办理分户产权登记、分户土地登记及抵押登记，抵押权人对分户产权、分户土地使用权不享有任何权益。抵押权人转让其债权，受让人办理抵押变更登记时，向受让人告知此承诺的存在。
再查明，成都市双流区不动产登记中心于2017年8月4日向本院出具回复函载明：贵院关于成都双流新兴建材有限公司商品房预售合同纠纷案件的调查函我中心已收悉，现将查询情况说明如下：成都双流新兴建材有限公司作为抵押人与抵押权人中国民生银行股份有限公司成都分行于2013年8月21日向双流县国土资源局出具了《关于已取得商品房预售许可证办理土地抵押登记的承诺》，抵押人与抵押权人承诺：抵押权人在办理抵押登记前已知晓抵押物上已有建筑物已全���销售且已办理了房屋预告登记。抵押人和抵押权人承诺抵押物价值不包含所有建筑物及其所对应的土地价值。同时，抵押权人同意房产和国土部门为抵押登记之前已销售的所有建筑物买受人办理分户产权登记、分户土地登记及抵押登记，抵押权人对分户产权、分户土地使用权不享有任何权益。对此，我中心将根据其承诺内容，依法为抵押登记之前已销售的所有建筑物的买受人办理不动产权证书。
在诉讼中，本院向原告释明，本案原告的第一、二项诉讼与第三项诉讼请求系基于不同的法律关系提出，根据民事诉讼法的相关规定，应当基于不同的法律关系分案处理，要求原告在本案中对其三项诉讼请求作出选择。但原告认为因该三项诉讼请求与办理不动产权证紧密相连应一并处理，故原告不愿作出选择。
以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房���卖合同补充协议》、《成都市双流区规划建设局关于“亚丁小镇”项目规划验收、竣工验收情况的函的回函》、成都市双流区不动产登记中心于2017年8月4日向本院出具回复函以及原、被告双方的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告朱月志、杨军与被告新兴公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点在于：原告的诉讼请求是否成立。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：
1、关于原告第一、二项诉请即被告限期向相关部门提交亚丁小镇小区的竣工验收申请并达到以上部门验收合格需要具备的相关条件以及被告限期组织勘察、设计、施工及监理等单位完成建设工程竣工验收备案，达到建设行政部门要求具备的备案条件是否成立的问题。原告认为被告至今未取得竣工验收备案表、消防、规划等验收还没有通过，导致原告无法取得房屋权属证书，故原告提出如上诉请，以达到能够为原告办理房屋权属证书的条件。本院认为，原告提出的上述诉请内容并非原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中约定的权利义务内容，原告与诉争标的内容并没有法律上的直接利害关系，且上述争议内容属于建设工程施工合同涉及的权利义务内容以及国家对建设工程施工项目进行相关行政管理的内容，因此，原告的上述主张并不符合民事诉讼关于起诉条件的相关规定，因此对原告提起的上述诉讼，应当依法予以驳回。
2、关于原告诉请确认被告对“亚丁小镇”小区土地的抵押行为无效是否成立的问题。原告认为被告新兴公司将房屋出售给原告后对房屋���在的土地不再享有权利，故原告认为被告新兴公司的事后抵押土地的行为系无权处分，其抵押行为无效。本院认为，首先，案涉土地使用权目前仍然登记在被告名下，并未实际发生土地使用权人登记的变更；其次，无权处分行为如果没有权利人的事后追认或处分人事后实际取得权利，对于合同相对人而言可能发生履行不能的法律效果，但并非系合同无效的法定事由；另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的相关规定，本案原告并没有证据证明被告与第三人的抵押土地行为存在上述导致合同无效的法定情��；与此同时，被告新兴公司与第三人民生银行成都分行在设定土地抵押时已向相关办证机关出具承诺，同意相关房产和国土部门为土地抵押登记之前已销售的所有建筑物买受人办理分户产权登记、分户土地登记及抵押登记，第三人民生银行成都分行对分户产权、分户土地使用权不享有任何权益。而双流区不动产登记中心也将根据该承诺内容，依法为抵押登记之前已销售的所有建筑物的买受人办理不动产权证书，故抵押行为对原告办理房屋不动产权证书也并不会产生任何影响。综上，原告的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原��朱月志、杨军的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告朱月志、杨军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 胡蓉
二〇一七年十月二十日
法官助理 杨晗
书 记 员 熊琴