安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖01民终5633号
上诉人（原审被告）：李伟业，男，1993年5月4日出生，汉族，住安徽省合肥市新站区，
委托诉讼代理人：郭治龙，安徽徽都律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李燕，女，1988年8月25日出生，汉族，住安徽省合肥市新站区，
被上诉人（原审原告）：郭继宽，男，1990年2月3���出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县，
委托诉讼代理人：崔伟，安徽华腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于排武，安徽华腾律师事务所律师。
原审被告：李明琴，女，1964年7月25日出生，汉族，住安徽省合肥市新站区，
上诉人李伟业、李燕因与被上诉人郭继宽、原审被告李明琴所有权确认纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2015)瑶民一初字第04383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李伟业委托诉讼代理人郭治龙、上诉人李燕、被上诉人郭继宽及其委托诉讼代理人崔伟、于排武以及原审被告李明琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李伟业上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭继宽的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实���误。涉案房屋是李燕代李伟业交付5万元购房定金订购的，首付款虽由李燕及李燕与郭继宽共同出资的10多万元支付，但李伟业签订了购房合同和贷款合同，并将该房抵押给银行办理了按揭贷款手续。故涉案房屋应为李伟业所有，只是李伟业欠郭继宽垫付的款项。一审判决认定房屋是郭继宽所有，明显违背了房产登记、贷款合同、抵押合同。2、一审判决与政策相违背。一审判决既认定郭继宽为规避当时的房屋限购政策借用李伟业的名义购买房屋，又以判决的方式支持郭继宽的主张，助长了社会不正之风。3、一审判决违背法律规定，侵害抵押权人的权利，办理过户手续的判决无法实现。该房屋已抵押给银行，至今未清偿债权，解除抵押，且一审期间并未取得抵押权人的同意。
李燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭继宽的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。涉案房屋是李燕与郭继宽登记结婚前交付的5万元购房定金订购的，后李燕与郭继宽登记结婚后以李伟业的名义购买了房产，首付款由李燕与郭继宽共同出资的10多万元支付，并由李伟业签订了购房合同和贷款合同。之后，李燕、郭继宽以及李燕母亲李明琴均归还了部分贷款。涉案房产既是李燕婚前订购，又是婚姻关系存续期间共同出资购买，应为夫妻共同财产。其他上诉理由同李伟业。
郭继宽针对李伟业的上诉，答辩称，1、本案系所有权确认纠纷，在现有证据能够证明涉案房产的登记所有人与其真实权利状态不符的情况下，人民法院应根据《中华人民共和国物权法》及相关司法解释规定，确认涉案房产的实际所有人。2、涉案房产虽登记在李伟业名下，但根据郭继宽提供的银行交易明细、通话录音等相关证据，能够证明涉案房产系由郭继宽出资购买的事实。3、涉案房产虽已抵押给银行，但根据《中华人民共和国物权法》相关规定，受让人代为清偿债务的可以消灭抵押权。郭继宽已经明确表明愿意承担涉案房产后期所有按揭贷款的偿还责任，故郭继宽要求李伟业办理过户的请求能够成立，也不可能产生判决不能执行的现象。
郭继宽针对李燕的上诉，答辩称，李燕认为涉案房产属于夫妻共同财产的理由不能成立。涉案房产购自李燕与郭继宽登记结婚前，之后的首付款也是由郭继宽支付。郭继宽与李燕在离婚过程中已经达成协议，双方之间不存在夫妻共同财产争议。且李燕主张涉案房产是夫妻共同财产，与李伟业主张是其个人房产，相互矛盾。
李明琴述称，涉案房产一开始是准备买给李燕与郭继宽结婚所用，认筹款5万元是李明琴给李燕，由李燕支付，首付款17万元是因为家中��生重大情况，故由郭继宽支付。当时李燕因为银行信用度不够，郭继宽又是外地户口，所以用李伟业名义购买。但之后大部分的银行贷款都是李明琴归还的。因为涉案房产现在登记在李伟业名下，李伟业需要承担房屋的法律后果，故李明琴认可李伟业的主张，涉案房屋的所有权应为李伟业所有。
郭继宽向一审法院起诉请求：确认合肥市××站区××路以南、××以东××上的房产属于郭继宽所有，李伟业将上述房产过户登记至郭继宽名下。
一审法院认定事实：李明琴系李伟业、李燕母亲。郭继宽与李燕自2006年自行相识、恋爱，于2013年4月10日登记结婚，于2014年11月27日协议离婚，离婚协议书载明：双方夫妻关系存续期间共同确认无财产，不存在财产分配问题。
2013年7月24日，李伟业与合肥隆昊房地产投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于合肥市××站区××路以南、××以东××上住房一套，建筑面积为132.99平方米（其中套内建筑面积110.10平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.89平方米，楼上面积37.06平方米、楼下面积95.93平方米），单价为每平方米4144.87元，总金额551226元，其中首付款202226元，按揭贷款349000元。2013年8月15日，李伟业与中国建设银行股份有限公司安徽省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为349000元，借款期限为360个月，即2013年8月15日至2043年8月15日。
2015年8月14日，郭继宽诉至一审法院，要求判如所请。郭继宽主张该房屋以李伟业名义购买，是因为合肥市的房屋限购政策和李燕的不良信用记录，首付款及所有费用均为自己支出，每月还款由郭继宽偿还，购房税费等费用也由郭继宽支付。郭继宽提供与李燕、李明琴的多次录音作为证据。2014年10月29日，李燕在电话中表示不要房子，郭继宽应偿还贷款，且李伟业已被打入黑名单。2014年11月8日，郭继宽说“房子你一毛钱没拿，都是我给的”，李燕说“没错”。2014年11月11日，李燕说“反正我心里面最低的价格是9万”。2014年11月12日，李燕说“最好你能先把房子转到你名下”。2014年11月12日，李明琴表示“李燕付出多，心里不甘，阿姨拿人格担保不会要你的房子，这个房子你抓紧时间过户到你的名下去。这房子跟我和李伟业不搭嘎，虽然房子是在他名下，他不会不给你的。当时不是我让他，他怎么能让你在他名下。李伟业压根就不知道这房子是怎么回事”。2014年11月28日，李明琴表示“我讲过了房子给你就会给你的，你尽快搞钱把这个房子搞过去，你不能老放在李伟业名下”。以上录音中，李燕、李明琴明确表示不要此房屋产权，由郭继宽最低补偿李燕9万元，房��归郭继宽所有，要求郭继宽尽快办理离婚以及房产过户登记手续。2014年11月27日，郭继宽与李燕协议离婚，并在离婚协议书上共同确认夫妻关系存续期间无财产，不存在财产分配问题，双方夫妻关系存续期间共同确认无债权债务。2015年2月，涉案房屋交付，郭继宽除交清拿房所需各项费用以外，支付给李燕现金补偿款5万元。双方为房屋过户一直交涉无果。审理中，李燕、李明琴认为录音是拼凑的。
一审法院另查明，2011年至2014年合肥市实行房屋限购政策，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市城区购买住房。郭继宽系宿州市砀山县人，属于合肥市购房限购对象。2013年7月，李伟业系在校大学生。
一审法院认为，合肥市××站区××路以南、××以东××上住房系以李伟业名义购买，房产证亦登记在李伟业名下。郭���宽提供李燕、李明琴的录音证据表明，此房屋购买虽在郭继宽与李燕登记结婚后，但经郭继宽与李燕离婚前多次协商，李燕、李明琴均明确表示房屋归郭继宽所有，与李伟业无关，郭继宽最低应当补偿李燕9万元，李燕、李明琴也承认此录音系郭继宽与其的通话。李燕、李明琴主张此录音不是其真实意思表示，系非法证据，但并未举证证明该录音证据存在侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得；该录音证据录音技术条件好，谈话人身份明确，内容清晰，具有客观真实和连贯性，且与其他证据相互印证，可以作为认定本案事实的依据。故对郭继宽主张因限购政策而以李伟业名义购买、首付款及按揭贷款系郭继宽支付、李伟业系在校大学生未出资、郭继宽系限购政策下的顶名购买、系此房屋的实际购买人，予以支持。上述录音证据表明，郭继宽与李燕关���该房屋的权属及分割已经达成口头协议，且郭继宽已实际履行口头协议约定的部分义务，已支付李燕50000元,郭继宽取得涉案房屋所有权，但应当按双方口头协议的约定最少支付余款40000元，李伟业协助郭继宽将此房屋过户至郭继宽名下。至于李燕在与郭继宽婚姻中的付出、郭继宽对于李伟业的银行信誉受损是否应予补偿，并非本案审理范围。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、七十一条规定，判决：确认位于合肥市××站区××路以南、××以东××上的房屋产权属于郭继宽所有，李伟业协助郭继宽将此房屋过户至郭继宽名下。案件受理费80元，由李伟业、李燕、李明琴负担；保全费3320元，由李伟业、李燕、李明琴负担。
二审期间，李伟业、李燕提交下列证据：1、李伟业名下以及李明琴名下归还涉案房屋的银行还贷流水记录，证明自购房以来，郭继宽仅归还贷款18400元，其他贷款都是李燕和李明琴偿还的；2、合肥市限购政策，证明郭继宽户籍不在合肥，无法办理涉案房屋的过户手续。郭继宽质证认为，证据1的真实性不持异议，但对证明目的有异议，郭继宽不止还款18400元，其中有部分未载明姓名的，是郭继宽通过ATM机还的款，载明李燕还款的钱也是郭继宽给的，李明琴的还款是在本案诉讼之后，郭继宽对此已经明确表示对于李明琴支出的还贷款愿意偿还，但不影响认定郭继宽是涉案房屋的实际权利人。证据2的限购政策是对现阶段购买商品房的政策，与本案不具有关联性。李明琴对上述证据无异议。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《��华人民共和国物权法》及相关司法解释规定，物权的登记与真实权利状态不符的，利害关系人可以请求确认权利。涉案房屋虽以李伟业名义签订的《商品房买卖合同》以及《个人住房借款合同》，并登记在李伟业名下，但通过各方当事人陈述以及人民法院对于证据运用逻辑推理和日常生活经验法则的判断，能够认定涉案房屋系郭继宽和李燕为结婚所购买，李伟业仅为名义购买人。一审判决对此作出的相关认定，有事实和法律依据，李伟业上诉认为涉案房屋应为其所有的理由不能成立，本院不予确认。
根据各方当事人陈述以及郭继宽与李燕、李明琴的通话录音，能够证实郭继宽支付了涉案房屋的首付款，李燕在通话录音中也认可对于所购房屋并未出资，并一直强调不要郭继宽的房屋，只是希望郭继宽给予一定的补偿，以便尽快办理过户；再结合双方达成的���婚协议，能够印证双方对于涉案房屋的产权归属已经作出约定，即由郭继宽所有。李燕上诉认为涉案房屋应为夫妻共同财产的理由不能成立，本院不予确认。至于郭继宽是否应当给予李燕补偿以及是否应当偿还李明琴代偿银行贷款的款项，属于当事人之间的债权债务纠纷，非本案审理范围，当事人可另行主张。
因涉案房屋已经抵押给银行，所欠银行的按揭贷款至今尚未清偿完毕，郭继宽虽在本案中愿意承担后续所有的按揭贷款偿还责任，但客观上涉案房屋的抵押权尚未消灭，故郭继宽要求办理过户的请求尚不具备条件，不应支持，本院对李伟业、李燕关于此项的上诉请求予以确认。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第04383��民事判决为“确认位于合肥市新站区物流路以南、龙门岭路以东昊博园7幢18层1806/1806上的房屋产权属于郭继宽所有”；
二、驳回郭继宽的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元、保全费3320元，由李伟业、李燕、李明琴共同负担。二审案件受理费80元，由李伟业、李燕共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一七年三月十四日
书记员 罗 晶
附本案适用的相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（��）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。