湖南省永兴县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘1023民初1033号
原告（执行案外人）：永兴县旭日东方培训学校。住所地永兴县东方步行街*楼***室。
法定代表人黄州，男，系该学校校长。
委托代理人杨范才，永兴县法律援助中心援助律师。
被告（申请执行人）：冯爱兰，女，1971年10月8日出生，住湖南省永兴县。
委托代理人陈德军，湖南尚友律师事务所律师。
第三人（被执行人）：李晓波，男，1970年8月12日出生，住湖南省永兴县便江镇，因构成犯罪现羁押于某监狱。
原告永兴县旭日东方培训学校诉被告冯爱兰，第三人李晓波执行异议之诉一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年8月31日公开开庭进行了审理，原告永兴县旭日东方培训学校的负责人黄州及其委托代理人杨范才，被告冯爱兰的委托代理人陈德军到庭参加诉讼，因原告是要求审查执行行为违法并依审判监督程序规定宣布拍卖无效并中止本案执行，因原告所依据的事实、理由和诉讼请求均不在本院民事审判范围之内，本院对此予以释明，原告申请变更诉讼请求，本案于2016年10月28日第二次开庭，原告永兴县旭日东方培训学校的负责人黄州及其委托代理人杨范才，被告冯爱兰的委托代理人陈德军到庭参加诉讼，第三人李晓波委托代理人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月26日，原告的负责人黄州为开办学校与第三人李晓波签订《房屋租赁合同》，约定由黄州租赁李晓波所有的位于永兴县便江镇东方步行商业街二楼201室，用于经营教育培训项目，租赁期限为5年，从2014年4月26日至2019年8月26日止。2016年5月8日，原告收到永兴县人民法院（2014）永执字第245号公告，责令原告迁出所租房屋，该时原告才得知承租的房屋已作抵押担保，并且该抵押物已进入执行程序。2016年5月20日，原告向永兴县人民法院提出执行异议，永兴县人民法院于2016年6月3日作出驳回原告异议请求的裁定。原告不服该裁定，认为：一、本案的拍卖程序违法。按照法律规定，出租人委托拍卖租赁房屋，应在拍卖五日前通知承租人，但被告及第三人未通知原告。且按照法律规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送给当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日以书面形式向人民法院提出，但原告至今未见过评估报告；二、本案剥夺原告的优先购买权。原告依法对该抵押物享有优先购买权，但本案从委托评估到公开拍卖，原告全然不知。据此，请求法院判令：1、依法裁定被告与第三人担保物权纠纷一案中止执行；2、按照审判监督程序规定宣布拍卖无效。在庭审过程中，经法庭释明，原告申请变更诉讼请求为：1、判决该案终止执行；2、继续履行租赁合同，租金由第三人李晓波承担。
被告冯爱兰辩称：1、原告与第三人没有租赁法律关系，不具有提起本案的合法原告资格。原告永兴县旭日东方培训学校提交的《房屋租赁合同》房屋承租方是黄州，不是永兴县旭日东方培训学校，原告对案涉房屋无法律上的利害关系，不是适格的原告。原告为提起执行异议之诉临时伪造了租赁合同，被答辩人对该份租赁合同的真实性不予认可；2、按照法律的相关规定，案涉房屋的抵押权发生在租赁权之前，租赁合同对抵押权人没有约束力。即使存在房屋租赁合同，承租人是黄州，在抵押权实现后对案涉房屋不再具有合法的承租权。第三人李晓波在房屋设立了抵押权后再租给原告使用，答辩人的抵押权实现后，原告的损失应向第三人李晓波主张赔偿；3、本案所涉房屋已从第三人李晓波过户到答辩人名下，案涉房屋已经执行完毕，不存在中止或者终止执行的法律后果。综上，原告的诉请不符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人李晓波的委托代理人未到庭，未进行答辩。
经审理查明：2013年12月17日，被告冯爱兰与第三人李晓波签订书面借款合同，约定：1、因ktv装修急需资金，李晓波向冯爱兰借款300万元；2、借期半年，自2013年12月17日至2014年6月17日止；3、借款人以永兴东方花园房产做抵押，到期未偿还的，贷款人有权处理抵押物。合同当日，双方到永兴县房产管理局办理了永兴东方花园房产抵押登记手续，登记的债权数额为300万元，随后，第三人李晓波向被告冯爱兰出具了借条。2014年4月26日，案外人李鑫受其父李晓波委托与原告黄州签订房屋租赁合同，约定将案涉房屋租赁给原告黄州用于经营教育培训项目，租期自2014年4月26日至2019年8月26日，5年租金共计80万元一次性付清给出租方。后李鑫将案涉房屋交付给原告黄州用于开办永兴县旭日东方培训学校。第三人李晓波的借款到期后未予偿还被告冯爱兰的借款本息，2014年6月23日，冯爱兰向本院提出申请，要求对第三人李晓波在东方花园的抵押房产予以拍卖、变卖以偿还借款本金200万元及2014年6月17日前的利息42万元。2016年7月2日，本院作出（2013）永民特字第3号民事裁定书，裁定准予对第三人李晓波坐落于永兴县便江镇人民西路东方花园抵押房产采取拍卖、变卖的方式依法变价，申请人冯爱兰对变价后所得款项在本金200万元，利息24万元（2014年6月19日的利息按双方约定的计算）及实现抵押权的费用范围内优先受偿。该裁定生效后冯爱兰向本院申请强制执行，本院依法向李晓波送达执行通知书，但被执行人李晓波未自觉履行。本院依法三次对被执行人李晓波所有的永兴县便江镇人民西路东方花园进行公开拍卖，均因无人竞拍而流拍。后经冯爱兰申请，本院于2015年8月18日作出（2014）永执字第245-1号裁定书，裁定将上述房产交付给申请执行人冯爱兰以抵偿债务。因原告黄洲实际占有该房产并在使用中，经冯爱兰申请，本院于2016年5月5日作出（2014）永执字第245公告，责令黄州在2016年5月30日前迁出被占房屋，消除障碍。2016年5月20日，原告永兴县旭日东方培训学校对此不服向本院提起书面异议，认为原告在承租第三人李晓波此房屋时，并不知晓此房屋已作抵押，系善意取得此房屋的使用权，房屋租赁合同合法有效。因此，请求本院中止该房屋的执行，待案外人房屋租赁合同履行完毕后，再启动执行程序。本院经审查，于2016年6月3日作出（2016）湘1023执异7号执行裁定，驳回永兴县旭日东方培训学校的异议请求。2016年6月21日，原告提起本案诉讼。
另查明，永兴县旭日东方培训学校由黄州、邓永芳夫妇开办，黄州为永兴县旭日东方培训学校实际经营管理人。
上述事实有双方当事人的当庭陈述、原、被告的身份信息、营业执照、民办学校办学许可证、房屋他项权证、房屋租赁合同书、（2014）永民特字第3号民事裁定书、（2014）永执字第245号公告、（2016）湘1023执异7号执行裁定书等证据证实，足以认定。
本院认为，本案中，黄州为开办培训学校与第三人李晓波签订房屋租赁合同，并向有关主管部门办理永兴县旭日东方培训学校的办学许可证。黄州实际负责经营管理培训学校，案涉房屋实际由原告永兴县旭日东方培训学校使用，故原告永兴县旭日东方培训学校有权提起执行异议之诉。本案的争议焦点问题主要是原告享有的承租权是否足以排除案涉房屋抵押权实现的强制执行。第三人李晓波于2013年12月17日案涉房产抵押给被告冯爱兰，并办理了抵押登记。在抵押权设立后，李晓波于2014年4月26日授权其子李鑫将此房屋租赁给原告永兴县旭日东方培训学校。按照《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。且按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。由此可见，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故本案中原告的承租权不得对抗被告已登记的抵押权，原告提出要求判决该案终止执行、继续履行租赁合同，租金由第三人李晓波承担诉请因缺乏法律依据，应予以驳回。至于原告损失可根据法律规定向第三人李晓波另行主张。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的司法解释第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告永兴县旭日东方培训学校的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告永兴县旭日东方培训学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 曹永斌
审 判 员 李翠霞
人民陪审员 刘肃非
二〇一六年十一月二日
代理书记员 邓 蓉
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若问题的解释
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的司法解释
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。