河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)冀01民终993号
上诉人(原审被告)：石家庄市桥西区炎黄大酒店，住所地石家庄市桥西区中山西路***号，营业执照注册号：1301460113143。
负责人：徐妙霞，经理。
委托诉讼代理人：刘惠，河北林平律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：中国人民解放军郑州联勤保障中心（原中国人民解放军66296部队停止运行后善后工作负责单位），住所地河南省郑州市。
负责人：贾全林，该中心主任。
委托诉讼代理人：李青林，中国人民解放军郑州联勤保障中心法律顾问。
上诉人石家庄市桥西区炎黄大酒店因与被上诉人中国人民解放军郑州联勤保障中心房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院(2017)冀0104民初5879号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人及被上诉人的代理人出庭参见了诉讼，本案现已审理终结。
石家庄市桥西区炎黄大酒店上诉请求：一、撤销河北省石家庄市桥西区人民法院作出的（2017)冀0104民初5879号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉人因与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院作出的（2017)冀0104民初5879号民事判决，现提起上诉。上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。理由如下：一、一审判决认定上诉人应支付租金是错误的。2016年5月22日原中国人民解放军66296部队（以下简称“66296部队”）发给上诉人一份《关于终止租赁合同的通知》，决定66296部队根据合同第九条第四点“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”提前终止租赁合同。被上诉人于2016年5月26日再次给上诉人发送《通知书》，决定2016年6月5日对上诉人强制清退。上诉人收到上述文件后即停止经营活动，且已向税务机关办理了停税手续。因此自2016年5月22日起，上诉人已不需要再支付租金。二、一审判决认定上诉人应承担返还房屋之前的房屋租金损失是错误的。首先，从2016年5月22日以后，不存在租金损失。由于《关于终止租赁合同的通知》以及《通知书》中均明确表明，提前终止合同的原因是根据中央军委要求军队停止有偿服务的文件（军发【2016】58号），因此被上诉人收回房屋后亦不可能再出租于他人，租金损失无从说起。其次，上诉人与被上诉人己于2017年4月达成协议，根据协议内容：1)己经终止租赁合同；2)若上诉人在2017年5月31曰前清除所有招牌、广告等经营标识，并将房屋内物品归集临吋放置到较小区域，且于2017年12月20日前彻底搬离，则被上诉人免收房屋占用费。现上诉人己完全按照该协议约定履行完毕，被上诉人要求上诉人承担房屋占用费没有依据。三、双方协议己经确定终止了租赁合同，双方协议签订之日后占用费不存，其也不是法院审理范围。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。望贵院依法支持上诉人的上诉请求，以维护其合法权益。
中国人民解放军郑州联勤保障中心（原中国人民解放军66296部队停止运行后善后工作负责单位）辩称：上诉人的请求缺乏事实和法律依据请求依法驳回。中央军委有规定凡是不腾房子的都得按原来的标准收在腾退期间的占地费。据我了解协议的时间都是后来补的，章是真的，我目前没有证据。我们租金要追加到2017年4月13号.这以后的是房地产占用费。2017年4月13日算合同终止。
中国人民解放军郑州联勤保障中心（原中国人民解放军66296部队停止运行后善后工作负责单位）向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院解除中国人民解放军66296部队（以下简称66296部队）与被告签订的租赁合同，判令被告返还租赁房屋，支付拖欠租金583333元和违约金263250（暂计算至2016年7月31日）及截止返还租赁房屋之日的租金。
一审法院认定事实：2013年12月30日，66296部队与被告签订一份军队房屋租赁合同，约定被告租赁66296部队所有的位于石家庄市桥西区中山西路509号综合楼5层楼房，建筑面积3860平方米，租赁期限为2014年1月1日起至2016年12月31日止，每年租金100万元，每半年的前10日支付租金一次。被告逾期交付租金，每逾期一日，按应交租金总额的3‰支付违约金，逾期30日，66296部队有权解除合同，收回出租房屋。合同签订后，双方依约履行。被告已付清2015年底前的房屋租金，2016年8月11日后，被告支付房租10万元，其余房屋租金未付。2017年6月20日，被告停业并将大部分房屋内物品搬清。原告认可被告停业并搬走大部分物品的事实，但称钥匙未交还，屋内还有被告少量物品。被告未提交证据证实已将房屋钥匙交还原告。在本院限定期限内，被告未与原告到租赁场所与原告办理交接手续。上述事实，原、被告均无异议，本院予以确认。被告称66296部队提供的房屋存在消防隐患，给其造成了停业损失，提交了如下证据：1、2008年12月25日罚没收入专用缴款书，执罚单位为桥西消防大队。2、2009年9月23日石家庄市公安局桥西分局苑东派出所出具的隐患通知书，因炎黄大酒店林楼无消防手续，无特行许可证，要求立即停业。
一审法院认为，66296部队与被告石家庄市桥西区炎黄大酒店签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。66296部队停止运行后，善后工作由原告负责，因此，合同相应的权利义务由原告享有和承担。现合同约定的租赁期限届满，合同的权利义务终止，被告应将租赁房屋返还原告并支付2016年度所欠租金90万元。租赁期限届满后，原告已通过诉讼明确表示不再继续将房屋出租给被告，被告未返还租赁物属于违约行为，应参照合同约定即按年100万元标准赔偿由此给原告造成的房屋租金损失。2017年6月20日，被告停业并将大部分房屋内物品交接，但未将钥匙交还原告，因此，损失应付至被告将租赁物返还原告之日止。被告主张房屋租赁合同约定的违约金数额过高，可适当调整，本院酌定违约金按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计付。被告称原告的房屋不符合消防要求，给其造成了停业损失，但其提交的证据显示通知及罚款行为发生在本案合同签订之前，不能证明本案合同履行过程中，因租赁物消防问题影响被告经营，因此，对被告认为66296部队存在违约行为给其造成营业损失的主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，一审法院判决如下：
被告石家庄市桥西区炎黄大酒店于本判决生效之日起十日内将位于石家庄市桥西区中山西路509号综合楼5层楼房返还原告中国人民解放军郑州联勤保障中心；
二、被告石家庄市桥西区炎黄大酒店于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军郑州联勤保障中心2016年度租金90万元及违约金（违约金自2016年1月11日起按50万元计算至清偿之日；自2016年7月11日起按50万元计算至2016年8月10日；自2016年8月11日起按40万元计算至清偿之日，均按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%计付），并自2017年1月1日起至将承租物返还之日止按年100万元赔偿原告中国人民解放军郑州联勤保障中心房屋租金损失；
三、驳回原告中国人民解放军郑州联勤保障中心的其他诉讼请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，被执行人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14250元，由被告石家庄市桥西区炎黄大酒店负担。
本院经审理查明以下事实：
一、2013年12月30日上诉人与被上诉人签订《军队房地产租赁合同》，约定租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日，每年租金100万元；租金按半年结算，未明确约定支付时间；因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方解除合同且双方均不承担责任；上诉人逾期交付租金，每逾期一日，上诉人按滞交金额的千分之三向被上诉人支付违约金。
二、2016年3月22日66229部队送达给上诉人《关于终止租赁合同的通知》，通知载明“根据中央军委发（2016）58号通知要求，军队和武警部队必须全面停止有偿服务活动。根据军委通知精神和贵我双方签署的军队房地产租赁合同第九条第四点，因不可抗力原因以及国家和军队政策法律大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任之约定，贵酒店租赁我部中山西路的临街房产需提前终止租赁合同，现正式通知贵酒店及早安排搬迁腾退事宜。全面停止有偿服务事关国防和军队改革的大政方针，按合同终止租赁合理合法，请贵公司给予支持配合，并在接到通知后签章确认收讫，且于五日内就终止租赁及腾退搬迁事宜与我进行接洽。”，该通知上诉人于2016年3月22日己经收讫；
三、2017年4月13日上诉人与被上诉人签订《协议书》，协议书内容为：为落实党和国家全面停止部队有偿服务大政方针，依法及原中国人民解放军66396部队和上诉人（石家庄市桥西区炎黄大酒店）之间的合同约定，双方协商达成如下协议：1、原合同终止，2017年5月31日前上诉人彻底停止原合同场所内的一切营营活动，上诉人彻底清除原合同场所室外的招牌广告，逾期视为上诉人丢弃任由被上诉人处置；上诉人将原合同场所内物品归集临时放置在较小区域，未归集放置的视为丢弃任由被上诉人处置。2017年5月31日起，被上诉人可在原合同场所外设置封闭的管控护拦。2.2017年12月20日前上诉人彻底搬离并一次性将完好的承租房移交被上诉人验收合格，验收合格前的安全等责任由上诉人承担；3、上诉人按约履行本协议第1条、第2条义务，被上诉人免收上诉人的房地产占用费。被上诉人对该协议的真实性予以认可。
四、2017年12月19日上诉人与被上诉人正式办理交接，被上诉人验收并出具接收单。
五、上诉人从2016年1月1日起至2016年3月22日接到被上诉人《终止租赁合同的通知》前的房租未支付，共计25万元；
六、2016年8月11日支付给被上诉人10万元。
其他事实本院查明的情况同一审法院查明的情况一致。
本院认为：2013年12月30日，被上诉人与上诉人签订的军队房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为有效。66296部队停止运行后，善后工作由被上诉人负责，因此合同相应的权利义务由被上诉人享有和承担。上诉人应当承担从2016年1月1日起至2016年3月22日被上诉人送达给上诉人《关于终止租赁合同的通知》之日前的房租，租期不满一个月的按一个月计算，因此上诉人应当支付3个月的房租给被上诉人，但2016年3月22日被上诉人送达给上诉人《关于终止租赁合同的通知》之日起租赁合同终止，因此被上诉人无需再继续支付租金给被上诉人，而是应当适当的支付房地产占用费，被上诉人在2017年12月19日接管房屋，依据双方2017年4月13日签订的《协议书》中第3条“上诉人按约履行本协议第1和第2条义务，被上诉人免收上诉人房地产占用费”的约定，上诉人无需再向被上诉人支付房地产占用费。另外，根据《关于终止租赁合同的通知》，被上诉人收回房屋后也不得再对外有偿出租，因此被上诉人收回房屋之前的租金损失不存在。上诉人2016年1月份、2月份和3月份的房租应当支付，依据《军队房屋租赁合同》100万每年的标准，其拖欠被上诉人租金25万元（每月8.33万元房租），由于2016年8月11日上诉人支付了10万元房租，因此上诉人尚欠被上诉人房租15万元。《军队房屋租赁合同》虽未明确约定房租的支付时间，但约定按半年结算，且按照民间交易习惯应是上打租的支付方式，因此认定上诉人无顾不按时支付房租存在违约行为，故应当承担违约责任，上诉人主张原合同给定违约金数额过高，可适当调整，本院酌定将违约金调整为中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计付。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销石家庄市桥西区人民法院(2017)冀0104民初5879号民事判决；
二、上诉人石家庄市桥西区炎黄大酒店于本判决生效之日起十日内支付被上诉人中国人民解放军郑州联勤保障中心房租15万元及违约金（违约金自2016年1月2起以25万为基数计算至2016年8月11日；自2016年8月12日起以15万为基数计算至清偿之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付）。
三、驳回被上诉人中国人民解放军郑州联勤保障中心其它诉讼请求。
一审案件诉讼费14250元由石家庄市桥西区炎黄大酒店负担。二审案件诉讼费14250元由中国人民解放军郑州联勤保障中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟志刚
审判员 李荣水
审判员 卢 亮
二〇一八年一月二十五日
书记员 杨凯丽