广东省龙川县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)河龙法民一初字第640号
原告：梅银旺，男，汉族，1967年11月27日出生，住广东省深圳市南山区，
委托代理人：林友盛，国信信扬（河源）律师事务所律师。
委托代理人：周全，男，1979年12月3日出生，汉族，住湖北省浠水县，
被告：惠州市华跃实业有限公司，住所地惠州市河南岸35号小区恒丰花园A栋101房。
法定代表人：黄国华，经理。
委托代理人：宋振鹏、王木蕾，广东伟伦律师事务所律师。
被告：龙川县经济开发总公司，住所地：龙川县老隆镇水贝开发区吉祥一路六十三号二楼。
法定代表人：邹伟东，总经理。
委托代理人：黄伟，龙川县公职律师事务所律师。
第三人：广东龙飞建筑集团有限公司，住所地广东省河源市龙川县经济开发区844号。
法定代表人：刘锦海。
委托代理人：杨明添、邱友梁，广东唐龙律师事务所律师。
第三人：惠州市华跃实业有限公司龙川分公司，住所地龙川县经济开发区2号小区吉祥1路63号。
法定代表人：黄国华，经理。
原告梅银旺与被告惠州市华跃实业有限公司（下称华跃公司）、龙川县经济开发总公司（下称经济开发公司）、第三人广东龙飞建筑集团有限公司（下称龙飞公司）、惠州市华跃实业有限公司龙川分公司（下称华跃龙川分公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林友盛、周全、被告华跃公司代理人宋振鹏、王木蕾、被告经济开发公司委托代理人黄伟、第三人龙飞公司委托代理人杨明添、邱友梁到庭参加诉讼，第三人华跃龙川分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅银旺诉称：两被告于2007年7月3日签订《龙腾花园投资合同》，约定被告经济开发公司提供49267平方米的土地，被告华跃公司负责规划、设计、报建、拆建和环境等手续，并负责投资开发建成项目。项目建成后，一、二层按八、二分成，被告经济开发公司得八成，即4000平方米的门店和17604平方米的住宅产权，三楼以上归华跃公司所有。
2012年，两被告共同委托原告负责龙腾花园的施工建设，并由华跃公司代表两被告与原告签订《河源市龙川县龙腾花园工程补充协议》。约定建筑面积为20万平方米，预估合同价款为3亿元。
由于原告不具备建设施工资质，为了顺利办理报建施工等手续，由被告负责让第三人龙飞公司参与龙腾花园的投标，2012年12月25日，第三人龙飞公司获得中标，2012年12月26日，被告经济开发公司与第三人龙飞公司签订《建筑施工合同》，第三人龙飞公司成为名义施工人。
2012年7月20日，被告经济开发公司将龙腾花园的工程授权给第三人华跃龙川分公司及黄国华全权代理。第三人华跃龙川分公司授权李伟强、周绍球负责对涉案工程签证。
2012年8月上旬，龙腾花园正式动工，原告依约组织施工建设。施工后不久，被告就未能按照合同约定支付工程进度款共19914112.35元，严重影响原告资金周转，引起政府有关部门的高度重视。为了妥善解决工程款纠纷，维护社会稳定，促进房地产行业的健康发展，为外商营造良好的投资环境，经过政府有关部门多次协调，最终在县住建局主持下原被告于2014年7月31日达成并履行了《龙腾华府工程中途结算协议》。2015年2月9日，原被告签订《龙腾花园项目总结算协议》，协议确认工程总造价为10246.6853万元，被告仍欠工程款619.5516万元，被告于2015年2月18日付款50万元，剩余款于2015年7月1日前付清，逾期付款按月利率2%计算利息。同时约定自结算之日起，双方不得再追究对方任何责任。付款期限届满，被告未依约付款。诉讼请求：一、判令两被告向原告支付工程款619.5516万元并从2015年2月10日起按月利率2%计付逾期利息；二、确认原告对龙腾花园涉案建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；三、本案诉讼费、保全费由两被告承担。
被告华跃公司辩称：一、华跃公司对原告主张债权所依据的《龙腾花园项目总结算协议》提起的撤销之诉正在审理中；二、即便原告主张的债权成立，华跃公司通过住建局的账号已超付工程款；三、原告权未在法定期间主张建筑优先权，已经丧失该项权利。
被告经济开发公司辩称：经济开发公司无需承担支付工程款及逾期利息的责任，理由如下：一、根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。从经济开发公司与华跃公司签订的《龙腾花园投资合同》约定可知，提供土地的经济开发公司不承担经营风险只收取固定利益，该《龙腾花园投资合同》属于土地使用权转让合同。因此，原告要求经济开发公司承担支付工程款及逾期利息没有法律依据。二、经济开发公司没有与原告签订任何承包兴建龙腾花园建设工程合同，原告与华跃公司签订的《龙川县龙腾花园工程补充协议》违反了最高人民法院《关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，是无效合同。三、对龙腾花园的建设问题，第三人龙飞公司经工程招投标程序获得中标，并于2012年7月20日与经济开发公司签订《建筑施工承包合同》，约定龙腾花园一期工程由龙飞公司承建，龙飞公司也于2012年7月28日向经济开发公司发出委托书，称其中标的建筑工程工程款拨付由华跃公司全权代理。故原告要求经济开发公司支付工程款没有事实依据。四、经济开发公司既没有与原告签订建设施工合同也没有参与相关工程项目的签证认证，更没有与原告签订任何工程款的结算协议，故经济开发公司不认可原告与华跃公司结算的工程款。综上，请求法院驳回原告对经济开发公司的诉讼请求。
第三人龙飞公司述称：涉案工程是龙飞公司中标的，龙飞公司虽与经济开发公司签订了《建筑施工承包合同》，但双方并未就具体的权利义务达成协议，以致一直未进场组织施工。之后，经济开发公司征得龙飞公司同意将涉案工程发包给华跃公司承建，龙飞公司与经济开发公司签订的《建筑施工承包合同》随之终止。因此，龙飞公司与本案没有法律上的利害关系，本案的任何法律责任与本公司无关。
第三人华跃龙川分公司未陈述意见。
经审理查明：2007年7月3日，经济开发公司与华跃公司签订《龙腾花园投资合同》，约定由经济开发公司提供规划（虚建）面积49267平方米的土地，华跃公司负责投资开发建成项目。项目建成后，一、二楼按八、二分成，即4000平方米的门店和17604平方米的住宅产权归经济开发公司所有，三楼以上归华跃公司所有。合同同时还约定了其他相关事项。2012年7月20日，经济开发公司出具《委托书》一份，该委托书载明：“惠州华跃实业有限公司黄国华总经理：龙川县经济开发总公司经研究决定，将龙川县龙腾花园项目首期建筑面积约十万平方米的开发施工承建等一切相关事宜授权给惠州华跃实业有限公司龙川分公司黄国华全权代理。”2012年12月25日，龙飞公司通过中标形式取得了建设单位为经济开发公司、中标工程为龙川县龙腾花园商住小区一期建设工程的房屋建筑工程施工总承包。2012年12月26日，经济开发公司与龙飞公司签订《建筑施工承包合同》，约定涉案工程由龙飞公司以包工包料形式承建。合同还约定了其他相关事项。之后，涉案工程以龙飞公司为承建单位取得建筑工程施工许可等施工手续。
涉案工程从2011年10月至2014年7月31日由梅银旺承建，龙飞公司未参与实际施工。华跃公司与梅银旺签订《河源市龙川县龙腾花园工程补充协议》，约定梅银旺以包工包料形式承包涉案工程（一期、二期），工程总工期为三年、单栋工期暂定12个月（具体开工日期以原告或监理方下达的开工令为准）。该协议同时还约定了合同价款构成及结算方式等其他相关事项。2014年2月20日，双方在履行协议中因工程款支付等纠纷造成龙腾花园建设工程中途停工。2014年3月20日，梅银旺出具《委托书》一份，该委托书载明：“本人与惠州华跃实业有限公司（法人黄国华）签订龙腾花园施工合同，从今天起，合同所有条款全部委托张登桂（身份证号码）、周全（身份证号码）全权处理”，华跃公司法定代表人黄国华也确认收到此份委托书。2014年4月3日，龙川县人民政府召集县公安局、住建局、人社局、信访局、法制局、经济开发公司等部门负责同志及合同双方就相关纠纷进行协调。此后，龙川县住房和城乡规划建设局对双方纠纷多次进行协调。2014年7月31日，梅银旺与华跃公司签订《龙腾华府工程中途结算协议》。2015年2月9日，华跃公司（甲方）与梅银旺（乙方）签订了《龙腾花园项目总结算协议》，协议内容如下：一、经龙川县住建局协调，由甲方委托龙川造价站，乙方委托惠州国晨造价咨询公司，双方从2014年7月31日开始核对最终造价，到2014年12月份已核对完毕，核对后总造价为：壹亿零贰佰肆拾陆万陆仟捌佰伍拾叁元整（102466853元），现甲乙双方确认此造价为最终有效造价；二、按照住建局和甲乙双方的三方协议，结算出最终甲方还欠乙方工程款陆佰壹拾玖万伍仟伍佰壹拾陆元整（除黄国华私人借款以外），对此欠款，甲乙双方无异议（详细结算见附件一、附件二）；三、甲乙双方协商达成，最终所欠款项，甲方写出借据，并且按2%的月利息计算；四、还款计划，2015年2月18日，付款伍拾万元，剩余款在2015年7月1日付清；五、住建局担保，甲方所欠乙方的欠款未结清，住建局不得单方退还甲方抵押在住建局的房产抵押物（必须要有甲方欠乙方余款1.5倍的抵押物作为担保），若甲方在协商的时间内不能还清乙方的欠款，乙方有权要求住建局拍卖抵押物来偿还甲方所欠余款，甲方付清所欠乙方余款后住建局方可退还剩有抵押物（甲方法人代表私人借款也在内）；六、由甲方代为支付的材料等款项，如钢筋、混凝土、瓷片、土方、脚手架等欠款，除乙方签字确认应付欠款以外，材料商追究乙方拖欠材料欠款的违约金，全部由甲方承担，乙方不负任何责任；七、经双方协商达成，甲方承诺：对龙腾花园项目的质量，安全、拖延工期、停工造成的影响和龙腾花园项目相关的直接和间接的一切损失，甲方再不追究乙方的任何责任。乙方承诺对《河源市龙川县龙腾花园工程补充协议》中的第八条《工程承包带资条件及工程进度款的支付》，乙方不再追究甲方任何责任（注，乙方承诺：在施工过程中，因四方原因未能及时支付工程款，应算利息部分不再计息）。乙方除此协议约定的内容外乙方再不追究甲方任何责任。《龙腾花园项目总结算协议》签订后，华跃公司于2015年2月18日支付给梅银旺5.5万元。
2015年2月12日，华跃公司以其超额向梅银旺支付工程款、梅银旺延误工期致其逾期交楼产生损失为由，向龙川县人民法院提起诉讼，请求法院判决梅银旺向其返还超额支付的工程款1138747.51元，并支付延误工期违约金和逾期交楼产生的损失。龙川县人民法院于2015年10月27日作出（2015）河龙法民一初字第138号民事判决，驳回了华跃公司的诉讼请求。
2016年1月28日，华跃公司向龙川县人民法院起诉，请求撤销《龙腾花园项目总结算协议》，龙川县人民法院于2016年7月22日作出（2016）粤1622民初字169号民事判决，驳回华跃公司的诉讼请求。华跃公司不服该判决提出上诉，河源市中级人民法院于2016年10月31日作出（2016）粤16民终841号民事判决，维持原判。
至2014年8月1日梅银旺正式退场，梅银旺实际施工完成的工程范围为：龙腾花园一期1、2、3栋全部封顶、4栋已建成22层、5栋已建成16层。
2013年3月27日，经济开发公司与华跃公司依据《龙腾花园投资合同》约定的房屋产权分配方案，双方先就一期工程的房产签订《房屋确认协议》，约定：华跃公司已出售的9套房（3101、3102、3103、3104、4101、4102、4103、4104、6103）总建筑面积961.35平方米及华跃公司使用的一、二栋的售楼部1层建筑面积936.02平方米，两项合计建筑面积1897.37平方米，属华跃公司房产。据龙腾花园首层平面图显示，华跃公司使用的一、二栋的售楼部1层建筑面积936.02平方米即系首层商铺2-03、1-01、1-02、1-03及楼梯。
诉讼过程中，本院依梅银旺的财产保全申请，查封了龙腾花园首层商铺1栋1-01、1-03及3栋3-1701、5栋5-1703、5-1704。梅银旺表示对其实际施工兴建且分配给华跃公司的首层商铺2-03、1-01、1-02、1-03及3栋3-1701、5栋5-1703、5-1704主张建筑优先权。
上述事实有《河源市龙川县龙腾花园工程补充协议》、《龙腾华府工程中途结算协议》、《龙腾花园项目总结算协议》、《房屋确认协议》、（2015）河龙法民一初字第138号民事判决书、（2016）粤1622民初字169号民事判决书、（2016）粤16民终841号民事判决书以及双方当事人陈述佐证证实。
本院认为，本案的争议焦点：一，华跃公司欠梅银旺工程款数额的认定及在此基础上如何计算利息；二、经济开发公司对欠付工程款是否应当承担偿付责任；三、梅银旺对涉案工程折价或拍卖的价款是否享有优先受偿权。
关于第一个争议焦点，梅银旺施工过程中，因涉案工程资金问题中途停工，双方对已完成的工程量进行结算，并签订《龙腾花园项目总结算协议》，该协议是梅银旺与华跃公司自愿签订，意思表示真实，内容不违反法律、法规规定，本院予以确认。本院据此认定华跃公司欠梅银旺工程款619.5516万元，减除已经支付的5.5万元，仍欠614.0516万元。《龙腾花园项目总结算协议》约定按月利率2%计付利息，因此，上述所签工程款的利息计算如下：以619.5516万元为计息基数从2015年2月10日起按月利率2%计至2015年2月18日，以614.0516万元为计息基数从2015年2月19日起按相同利率计付利息至付清工程款之日止。
关于第二个争议焦点，从经济开发公司与华跃公司签订的《龙腾花园投资合同》约定可知，提供土地的经济开发公司不承担经营风险只收取固定利益，依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。《龙腾花园投资合同》属于土地使用权转让合同，经济开发公司获得所分配的房产是其转让土地使用权之对价。经济开发公司既不是龙腾花园一期工程的发包方同时也不是《龙腾花园项目总结算协议》的签约人，因此，经济开发公司对涉案工程款无需承担偿付义务。
关于第三个争议焦点，合同法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”本案中，华跃公司未按《龙腾花园项目总结算协议》约定期限适当履行付款义务，梅银旺在付款期限届满后6个月内请求对涉案工程龙腾花园首层商铺2-03、1-01、1-02、1-03及3栋3-1701
折价或拍卖的价款享有优先权，本院应予支持。由于龙腾花园5栋5-1703、5-1704建筑物不是梅银旺施工完成，故其诉请对该建筑物享有优先权，本院不予支持。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条：“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”依据该规定，欠付工程款利息不属于建设工程价款优先受偿范围。承包人只能对其所建设的建设工程主张工程价款优先受偿权，因此，优先权价款不包括建设用地使用权价值。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百八十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告惠州市华跃实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告梅银旺工程价款614.0516万元及利息（利息计算方法：以619.5516万元为计息基数从2015年2月10日起按月利率2%计至2015年2月18日止；以614.0516万元为计息基数从2015年2月19日起按相同利率计付利息至付清工程款之日止）。
二、原告梅银旺在614.0516万元范围内对位于龙川县龙腾花园工程（首层商铺2-03、1-01、1-02、1-03及3栋3-1701）享有建设工程价款（不含建设用地使用权价值）优先受偿权，但在本判决生效之日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款的房屋部分除外。
三、驳回原告梅银旺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费65577元、保全费5000元，合共70577元，由被告惠州市华跃实业有限公司负担并在上述履行期限内迳付给原告梅银旺。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。
审 判 长 黄荣明
审 判 员 原智朋
代理审判员 吴素花
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 魏海花