上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第2896号
原告瑞伴（上海）实业有限公司。
法定代表人周旭阳，该公司经理。
委托代理人孙忠仁，男，系公司职员。
被告上海银欧投资有限公司。
法定代表人卢军，该公司董事长。
委托代理人刘婷，上海铭森律师事务所律师。
原告瑞伴（上海）实业有限公司与被告上海银欧投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞伴（上海）实业有限公司的委托代理人孙忠仁，被告上海银欧投资有限公司的委托代理人刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞伴（上海）实业有限公司诉称，2015年10月12日原被告签订《终止协议》一份，主要内容为双方终止原订立的《房屋租赁合同》。原告于2015年10月20日前办理退房手续，被告退还原告一个月的房屋押金。被告同意15个工作日无息退还给原告。据此原告在11月18日以案外人物业公司开具的搬迁《出门单》为准履行完毕退房程序。但是被告故意拖延办理退款手续占用原告的资金，直至在11月24日开具人民币（以下币种相同）15,605.20元的退款支票后，又借故存款不足至今违约没有履行终止协议的退款义务。故原告诉至法院要求判令被告退还一个月的租房押金20,782元，并以20,782元为本金，从2015年10月19日起至还清日止，按照中国人民银行同期四倍利率向原告支付占用资金期间的利息。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、2015年10月12日原、被告签订的终止协议一份，证明原、被告签订了终止协议。
被告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。
2、（2015）崇民二（商）初字第900号民事裁定书一份，证明本案原告诉请的押金与被告所称的欠费不是同一主体，不能混为一谈，原告与上海浤鼎物业管理有限公司（以下简称浤鼎物业）的物业服务合同纠纷正在崇明县人民法院审理过程中。
被告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，但对关联性有异议。
3、2015年11月24日收据一份、银行进账单一份，证明被告收取了原告相当于三个月租金的押金，在原告要求将押金返还之时，被告将其中的二个月金额的性质改掉，另外被告开具了15,605.20元的支票，但因余额不足被退票，是被告恶意侵占原告的资金。
被告对该组证据经质证后认为，收据是真实的，但与原告的陈述内容不一致。2014年6月18日入账时间的收据是被告在合同订立之初开具的，2015年11月24日的这份收据是双方在协商解除合同之时，基于双方谈判需要，2个月租金的标准的押金被告要没收，为免有歧义，在收回两份收据的情况下，又出具了该份解约补偿金的收据。关于另外1个月租金标准的押金，被告会在扣除相关费用后退还给原告。当初被告的确开具了支票，但原告拒绝在底根上签字并留存被告处，造成被告无法报账，并打电话给银行要求取消，之后打电话给原告要求其领取新支票，并要求其在底根联上签字并留存被告处，但原告至今没有来领取。
4、协商函一份，证明原告是提前一个月向被告提出解除租赁合同的。原告向被告提出后，被告称未收到此函，因为被告有专门的格式合同，因为被告拒收，所以就从门缝中塞给被告。
被告对该份证据经质证后认为，被告并未收到该份函件，双方应按照终止协议的约定来履行。
5、2015年11月18日浤鼎物业出具给原告的收据一份，证明浤鼎物业已经收到原告缴纳的5,000元房屋还原费。但原告认为其并未额外支付给浤鼎物业这5,000元的房屋还原费，浤鼎物业出具该份收据的目的是与原告所缴纳的备用金进行相抵。
被告对该份证据经质证后认为，该份收据是对原告之前缴纳的保证金的处理，浤鼎物业并非实际收取过，而且经过了崇明法院的处理，5,000元浤鼎物业不再收取。
被告上海银欧投资有限公司辩称，不同意原告的诉请，应按照终止协议的约定先扣除原告应付费用后再返还。且被告向原告开具过相关发票，但原告违反财务流程，导致支票无法兑现。另原告拖欠物业费、水电费、通讯费等合计7,909.80元，应当予以扣除，在扣除这些费用之后，被告愿意返还。
被告向本院提供了以下书面证据，用以证明其辩称：
1、2014年6月18日原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明原、被告之间存在租赁合同关系。
原告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，关于被告所述的合同条款中有关装修的事项，依据原告提供的裁定书，被告是二房东，浤鼎物业委托二房东进行管理。一直以来被告及浤鼎物业是两个公司。关于装修的问题，原告进入后并未装修过，故不存在还原费的问题。关于搬离的问题，浤鼎物业开具了出门单并进行了验收，验收合格之后原告才离开，故被告所述的还原费与本案无关。
2、租金、还原费汇总、2015年12月11日装修还原费收据一份，证明原告拖欠被告还原费5,000元，而且被告已经将还原费5,000元支付给了浤鼎物业。
原告对该组证据经质证后认为，在原告与浤鼎物业的物业服务合同纠纷中，崇明县人民法院已经对该争议的还原费进行审理，且浤鼎物业已经违法收取了原告的这一所谓还原费。被告再次向浤鼎物业支付该笔费用更没有法律依据。事实上原告没有进行任何的装修与改动，也不存在恢复原状之说。
3、短信息复印件一份，证明被告以短信方式通知原告关于将从租赁押金中扣除还原费。
原告对该份证据经质证后认为，关于物业费的问题，原告还有5,000元的费用在浤鼎物业处，该公司还未归还给原告。且原告一共有两笔费用分别在浤鼎物业处，希望被告可以明确是指哪一笔要扣除。
4、上海奇艾信息科技有限公司出具的情况说明及发票、付款凭证一组，证明原告欠付该公司的网路线路占用费。
原告对该组证据经质证后认为，对于网络线路占用费是1,500元，原告是用现金支付的，由于没有约定，故原告已经向浤鼎物业主张返还这三年的费用，且在另案中已经处理。
5、2015年12月11日浤鼎物业出具给被告的收据一份，证明被告已经支付给浤鼎物业5,000元的装修还原费。
原告对该份证据经质证后认为，这份收据与原告提供的不一样，肯定是被告后补的。
6、（2015）崇民二（商）初字第900号庭审笔录一份，证明还原费并未支取，是在保证金中进行了处理，浤鼎物业明确不处理，故在被告这儿处理。
原告对该份证据经质证后认为，对该份证据的真实性无异议。
本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：2014年6月18日由被告作为甲方，原告作为乙方签订房屋租赁合同一份，合同约定：一、甲方将坐落于上海市闵行区吴中路1369号欧银中心3H层20-21单元租赁于乙方使用，租赁的总建筑面积为273.30平方米，该面积已包括了公摊部分的面积；二、租赁期限3年，即从2014年6月19日起至2017年6月18日止；租赁押金的数额相当于三个月的租金为62,346元；乙方应于2014年6月18日前向甲方支付租赁押金。租赁期满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定履行完毕乙方所有应尽责任（包括且不限于向甲方交还承租的租赁物、迁移注册地址等）后15个工作日内，甲方将向乙方无条件退还租赁押金。三、乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日办完一切合法手续。租赁期满之前，乙方应将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责；乙方在租赁期满不再续租或其他原因搬离租赁物后，须对装修期间所造成租赁物的破坏、改动等部分将主动恢复原状；若不能恢复原状则须赔偿对此所产生的一切损失及费用。由于乙方的局部装修对租赁物不能恢复原状而给甲方带来的相关损失可从乙方交予甲方的租赁押金和交予甲方委托的物业管理公司的物业储备金中扣除，不够部分乙方须另行补足；四、甲方指定浤鼎物业为欧银中心的物业服务管理企业，乙方在租赁期间内，接受浤鼎物业提供的服务管理。
2015年10月12日由原告作为协议乙方，被告作为协议甲方签订《终止协议》一份，协议约定：一、根据甲乙双方于2014年6月18日签订的3H层20-21室的《房屋租赁合同》，合同的终止时间为2017年6月18日，甲方同意乙方于2015年11月5日提前终止该合同，并于2015年10月20日前办理该房屋的退还手续。乙方退房后，甲方全权处理该房屋，乙方无异议；2、乙方应交清承租期间的租金及其他因本合同所产生的费用（包括且不限于租金、物业费、水电费、通讯费及专项装潢费等），乙方如以该房屋地址申请的服务应于解约前转移或停止，上述费用结算至2015年11月5日止；3、待乙方履行完毕上述全部条款后，甲乙双方于2014年6月18日签订的关于3H层20-21室的租赁合同将自动终止，双方不再互负权利义务关系；若乙方届时未履行完上述条款中的任何一项时，则甲方将按原合同中违约责任条款的约定追究乙方的违约责任。双方对此均无异议；4、甲方同意在乙方付清所有应支付费用及履行所有义务后甲方退还乙方一个月房屋租赁押金和物业储备金。甲方同意将上述应退款项在15个工作日内无息退还给乙方。甲、乙双方对此无异议。
2015年11月24日被告在扣除原告支付的两个月押金之后，出具收据一份给原告，该份收据中载明交款单位为原告，收款事由为解约补偿金。同日被告出具了一份金额为15,605.20元的支票给原告，但由于原、被告之间存在分歧，该支票最终未能兑现。
另查明，原告提供的日期为2015年11月18日的收据中载明交款单位为原告（3H20-21），金额为5,000元，收款事由载明：装修还原费。收款单位浤鼎物业加盖了发票专用章。原告庭审称其并未实际支付过该笔5,000元给浤鼎物业，浤鼎物业出具该份收据给原告的目的是与原告所缴纳的保证金进行相抵。
再查明，被告提供的日期为2015年12月11日的收据中载明交款单位为被告，金额为5,000元，收款事由载明：闵行区吴中路1368号欧银中心3H20-21装修还原费。收款单位浤鼎物业加盖了发票专用章。针对该份收据被告并未提供直接的付款凭证。
庭审中，原、被告双方考虑到原告与浤鼎物业之间的物业服务合同纠纷尚在审理中，故双方一致确认有关物业管理费、水电费、网络占用费等费用在原告与浤鼎物业之间的纠纷中一并处理。故双方在本案主要处理的争议就是上述5,000元的装修还原费。
本院认为，原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》及《终止协议》均系双方当事人真实意思表示，合同及终止协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同及终止协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。原、被告均应按照合同及终止协议的约定全面履行各自的合同义务。本案目前主要的争议焦点是被告主张的其向浤鼎物业支付的5,000元装修还原费，是否应该在本案原告主张的诉请中予以扣除。结合本案事实，浤鼎物业出具了多份收据，其中包括由浤鼎物业出具给原告的2015年11月18日收据，结合原、被告庭审陈述的事实，该份收据中载明的还原费原告并未额外支付，浤鼎物业出具该份收据的目的仅是为了与原告缴纳的备用金进行相抵。而浤鼎物业于2015年12月11日虽然亦出具了一份收据给被告，但是基于之前该份收据，本院认为被告若确实按收据所载支付了相应的还原费给浤鼎物业，其尚应提供直接的付款凭证用以证明其支付了还原费5,000元的事实，但是被告针对该付款行为并未提供相应的证据加以证明，故本院认为就目前被告所提供的证据，难以证明被告已经实际支付给浤鼎物业5,000元的装修还原费，故被告主张在本案中扣除5,000元的辩称，缺乏事实及法律依据，对此辩称不予采信，被告理应退还给原告押金20,782元。由于双方对于部分扣款产生的争议支付，故本院认为原告主张要求被告赔偿利息损失的起算点不当，应以原告起诉的时间作为起算点为妥，且原告主张要求被告承担四倍银行利息的利率标准缺乏法律依据，其所援引的法律条文仅针对存在借款合同关系的民间借贷纠纷而言，对于本案所涉的房屋租赁合同纠纷不具备法律适用效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告上海银欧投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告瑞伴（上海）实业有限公司房屋押金20,782元；
二、被告上海银欧投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告瑞伴（上海）实业有限公司以20,782元为本金，自2015年12月7日起算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计159.78元，由原告瑞伴（上海）实业有限公司负担59.78元，由被告上海银欧投资有限公司负担100元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一六年六月二十日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。