上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三(民)初字第1857号
原告周向荣，男，1975年5月8日出生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人沈华，上海文勋律师事务所律师。被告王益群，男，1950年8月26日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。被告毛春美，女，1967年5月12日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。被告王颖，女，1994年3月17日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。第三人刘彩琴，女，1972年1月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人韩二军，男，1978年5月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告周向荣与被告王益群、毛春美、王颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴双独任审理。后本院依法追加了第三人刘彩琴参加诉讼，并组成合议庭，于2016年2月17日公开开庭进行了审理。原告周向荣及其委托代理人沈华，第三人刘彩琴的委托代理人韩二军到庭参加诉讼。被告王益群、毛春美、王颖经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周向荣诉称，被告王益群与被告毛春美原系夫妻，被告王颖系两人之女。2012年4月初，原告与三被告就本市闸北区江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)达成买卖意向，并于2012年4月23日签订《房屋买卖合同》。该合同约定了总房价和支付方式以及违约责任等。合同签订后，原告于2012年4月25日向三被告支付了人民币90万元(以下币种均为人民币，该款项汇至三被告确认的王益群姐姐王益琴农业银行帐户)；2013年9月14日、2014年3月3日，原告又先后支付了3万元、2万元。三被告于2012年4月26日将系争房屋腾空交付给了原告。因系争房屋为动迁安置房，故当时无法完成过户手续。为此，原、被告约定：待系争房屋依法可以转让登记之日起的10个工作日，三被告应当办理过户手续，以便完成交易。现系争房屋已于2015年6月26日登记在王益群名下，完全可以履行过户手续，但三被告却不遵守约定，至今不配合原告办理过户手续，还在系争房屋上设立了抵押。此外，三被告也未按照合同约定迁出户口、未在办理出产证后将产证交给原告保管，应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，要求判令：1、三被告继续履行房屋买卖合同，将系争房屋过户至原告名下；2、三被告承担违约金254,000元；3、诉讼费由三被告承担。被告王益群、毛春美、王颖未应诉答辩。第三人刘彩琴述称，在办理抵押时其也不知道系争房屋已被出售，对原、被告之间的买卖情况不清楚。第三人同意在实现己方的债权后，配合将系争房屋过户至原告名下。经审理查明，被告王益群与被告毛春美原系夫妻，被告王颖系两人之女。系争房屋系三被告拆迁取得的安置房，建筑面积为79.01平方米。2012年4月23日，原告(乙方)与三被告(甲方)签订《房屋买卖合同》。该合同约定，甲方以127万元的价格(暂定，最终房屋价格以房产证面积乘以单价16,000元数额确定)转让系争房屋，乙方应于2012年4月23日之前向甲方支付90万元，并于交易过户当日向甲方支付剩余房款。此外，合同还就以下内容进行了约定：关于交易过户，第九条约定：甲方应当自系争房屋根据国家或地方动迁房政策可以依法转让登记之日起的10个工作日内，和乙方签订《上海市房地产买卖合同》，并在此期间内和乙方一起到房地产所在的房地产交易中心办理房地产产权过户手续。甲方承诺，若甲方故意拖延或者不及时协助交易过户，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的五日内，甲方仍未与乙方交易过户的，乙方有权单方解除合同，并有权按合同第十二条追究甲方的违约责任或要求甲方继续履行本合同。甲乙双方均确认，甲承担因交易过户需要缴纳的营业税、个人所得税，其余税费由乙方承担。2012年4月25日，三被告手书《申明》一份，其上载明：“经协商周向荣购置的江杨南路XXX弄XXX号XXX室的房款玖拾万元打入王益琴农业银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的账号里。立此为据！”案外人王益琴手书《同意书》一份，其上载明：“本人同意(王益群、毛春美、王颖)出售江杨南路XXX弄XXX号XXX室，首付款玖拾万整汇入本人帐户。”当日，原告通过中国农业银行向王益琴转账90万元。三被告并出具《收据》一份，其上载明：“今收到周向荣购置的江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋首付款人民币玖拾万元整。特立此据为证！”翌日，三被告将系争房屋交付原告入住至今。2013年9月14日、2014年3月3日，王益群先后出具两份《收条》，确认分别收到原告房款3万元、2万元。2015年6月26日，系争房屋产权被登记至王益群名下。2015年7月31日，王益群与第三人刘彩琴就系争房屋签订《抵押贷款合同》和《借款抵押合同》，两份合同均约定王益群以系争房屋抵押给刘彩琴，作为借款担保，贷款金额为100万元，贷款期限为六个月，自2015年7月31日至2016年1月30日止等内容。其中，《借款抵押合同》经上海市黄浦公证处公证，被赋予了强制执行效力。同日，毛春美、王颖共同出具《承诺书》，表示若王益群不能按期归还上述100万元借款，其二人愿意无条件提供给王益群居住和户口迁入，并监督王益群履行还款义务，直至还清，同时，二人对该笔借款承担无限连带担保责任。当日，在系争房屋上设立100万元抵押登记的申请由交易中心受理。刘彩琴通过银行向王益群转账100万元，并办妥了抵押登记手续，期限为2015年7月31日至2016年月30日。2015年8月7日，原告因抵押合同纠纷将王益群、刘彩琴诉至本院，要求确认王益群和刘彩琴就系争房屋签订的《房产抵押借款合同》无效，并要求两被告涤除系争房屋上的抵押权。王益群在该案中未到庭应诉答辩。2015年12月15日，本院判决驳回了原告全部诉请。当事人均未上诉，该判决现已生效。2015年8月17日，系争房屋因本案被查封。审理中，关于房款支付，原告称，由于三被告之间互不信任，故90万元是通过王益群的姐姐王益琴转账支付的。对该节事实，王益琴到庭表示确认。原告还称，按照合同约定，原告支付了90万元之后，就只需在过户时支付剩余房款，但之后被告称经济拮据，要求再支付部分房款，原告便又向被告支付了两笔现金共5万元。此外，原告表示愿意在系争房屋办理产权过户时付清剩余房款314,160元。关于违约金，原告表示，被告已构成违约，原告有权根据合同约定主张违约金，但经考虑，原告在本案中不再主张违约金，保留该项诉权。关于系争房屋上设定的抵押权，原告表示，不同意先行归还第三人借款以涤除抵押权。第三人则表示，其至今未收到被告归还的任何款项，故不同意在收到全额还款之前先行涤除抵押权。以上事实，由原告提供的《上海市房地产登记簿》、《上海市商品房预售合同》、《房屋买卖合同》、中国农业银行银行卡取款业务回单、《同意书》、《收据》、《申明》、《收条》等，第三人提供的(2015)闸民三(民)初字第1885号判决书、《上海市房地产登记证明》、《公证书》，以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方自愿、真实意思的表示，于法不悖，当事人均应恪守履行。根据合同约定，被告应自系争房屋依法可转让登记之日起十日内与原告签订《上海市房地产买卖合同》，并与原告一起至房地产交易中心办理产权过户手续。根据本案查明的事实，系争房屋自2015年6月26日已登记至王益群名下，可办理产权转让登记。但被告未依约履行之后的合同义务，又在同年7月31日以系争房屋作为抵押向第三人借款100万元，且未按时归还借款以涤除系争房屋上的抵押登记，明显有违与原告之间的合同约定。原告据此主张继续履行合同，将系争房屋产权变更登记至其名下，于法有据，可予支持。但鉴于第三人在系争房屋上设立的抵押权系合法取得，故该抵押登记需先行涤除，系争房屋的产权方可转移登记至原告名下。至于办理过户手续期间产生的税费承担问题，合同中已有明确约定，原、被告应依约履行，此不赘。原告自愿在产权过户当日支付剩余房款314,160元，并无不当，可以同意。审理中原告表示不在本案中主张违约金，并保留该项诉权。此系当事人对自身权利的处分，并无不妥，本院予以认可。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，应视为放弃己方的抗辩权利。兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王益群、毛春美、王颖应继续履行与原告周向荣就本市闸北区江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》，于上址房屋上所设抵押登记涤除之日，配合将上址房屋过户至原告周向荣名下(期间产生的营业税、个人所得税由被告王益群、毛春美、王颖负担，其余税费由原告周向荣负担)；二、原告周向荣应于上址房屋办理产权过户至其名下的手续当日，向被告王益群、毛春美、王颖支付剩余房款314,160元。案件受理费6,100元、财产保全费3,390(原告周向荣均已预缴)，由被告王益群、毛春美、王颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱海燕
代理审判员 吴 双
人民陪审员 徐德媛
二〇一六年三月四日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。