徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0302民初2977号
原告：戚晓云，男，1963年10月4日生，汉族，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：卢瑞中，江苏因果律师事务所律师。
被告：徐州市恒邦房地产开发有限公司，住所地徐州市经济开发区蟠桃山路与金桥路交叉口花半里售楼处。
法定代表人：戚泰瑜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于强华，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：王晓明，上海沪泰律师事务所律师。
被告：戚泰瑜，男，1963年3月11日生，汉族，住盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：王晓明，上海沪泰律师事务所律师。
被告：徐州恒邦泓观置业有限公司，住所地徐州市鼓楼区丰财街道办事处301室。
法定代表人：戚泰瑜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于强华，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：王晓明，上海沪泰律师事务所律师。
被告：李扣娣，女，1966年3月31日生，汉族，住盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：戚泰瑜，男，1963年3月11日生，汉族，住盐城市盐都区。
原告戚晓云与被告徐州市恒邦房地产开发有限公司（以下简称恒邦公司）、戚泰瑜、徐州恒邦泓观置业有限公司（以下简称泓观公司）、李扣娣民间借贷合同纠纷一案，本院于2016年7月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理，原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。案件现已审理终结。
原告戚晓云向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即归还借款本金700万元，利息188.4万元（利息按月息3%暂计算至起诉之日，并继续计算至实际还款之日止）。事实和理由：2014年1月14日，被告因经营需要与原告签订了一份《借款合同》，约定：被告向原告借款人民币1000万元，约定月利息为3%，还款期限为2014年7月13日。借款期限届满后，被告因未能及时归还，又于2014年7月14日与原告签订了一份《借款合同》，约定将上述借款的还款期限延长至2014年10月13日，并约定利息及违约责任，现被告分三次向原告支付本息累计300万元，剩余款项原告催要未果，故诉至法院。
被告恒邦公司辩称：1、对于借款事实无异议，但对具体数额有异议，从2013年9月11日起，借款总额为2776万元，但被告已经还款3126.6万元，本金已还清，仅欠利息86.71万元，其他没有任何债务。2、关于借款利率，恒邦公司的每一笔还款都包含本金和利息，并且双方从借款以来从未对账，应以年息24%计算偿还，国家政策和法律对高利贷行为不予认可，借款合同约定的3分利息应由法院依职权予以降低至2分，即年息24%，基于以上理由，请求法院支持被告答辩意见。
被告戚泰瑜辩称：借款是事实，借款均由我经手，签署这些借款合同时我请示的是恒邦公司，不是泓观公司，起诉的数额我没有计算，都是公司财务计算的，我不清楚，对还款的数额和时间以对账为准。关于利率，我知道是月息3分，每次借款均约定的是月息3分，2013年为了还恒邦公司项目资金，当时想借款2-3个月就还款，但合同签订是6个月，后因为房屋销售问题，资金没有回笼，所以就没有还上。所有涉案款项均汇入恒邦公司，没有进入过泓观公司的账户。
被告泓观公司辩称：1、泓观公司与本案的借款无任何关联性，不应承担法律责任。2、戚泰瑜于2016年5月30日出具的证明，系在原告胁迫与诱导情况下签订，依法应当予以撤销。3、泓观公司所有股东对戚泰瑜出具的证明不知情，也没有盖章确认。4、没有银行流水证明涉案款项用于泓观公司的经营项目。5、戚晓云是与恒邦公司签署的借款合同，而恒邦公司与泓观公司是两个独立的公司，借款与泓观公司没有关系，综上我公司不应当承担还款责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告李扣娣辩称：李扣娣没有参与借款，对借款不知情，李扣娣是同意用房屋担保的，担保的内容是本案的借款，但只在房产价值之内承担还款责任，对房产价值外的债务，李扣娣不承担责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：本息明细表系原告单方制作，对其证明效力，本院不予认定，不作为定案依据。财务明细没有相关证据显示为股东会附件，对其真实性，本院无法确认，不作为定案依据。承诺书系被告戚泰瑜出具，但承诺书的内容与其开庭陈述存在矛盾之处，且原告也未提供证据证明涉案款项用于泓观公司，对该证据的证明效力，本院不予认定。
在庭审中，法庭组织原、被告双方进行对账，经对账，双方款项往来均通过银行转账，且对往来明细均无异议，故本院对双方款项往来明细予以确认（双方款项往来明细见附件）。
经审理查明：2014年1月14日，被告戚泰瑜与原告戚晓云签订借款合同一份，内容为：鉴于甲方（被告戚泰瑜，下同）经营周转之需，向乙方（原告戚晓云，下同）申请借款，为明确甲乙双方的权利义务，根据国家相关法律法规之规定，经甲乙双方平等协商，订立本合同。借款金额1000万元，借款期限自2014年1月14日起至2014年7月13日止。利息按月利率3%计息。该合同担保方为丙方（被告恒邦公司，下同），其对甲方上述借款进行担保，承担连带偿还责任，丙方担保的范围包括但不限于：借款本金、利息、违约金以及乙方追偿借款所发生的律师费、交通费、诉讼费等所有费用，担保期限为两年，自甲方借款期限届满之日起。后该合同未能按约履行，恒邦公司、戚泰瑜作为甲方，戚晓云作为乙方，于2014年7月14日，签订借款合同一份，合同约定内容为：鉴于甲方经营周转之需，双方于2014年1月14日签订借款合同，向乙方借款1000万元，该款乙方已支付甲方，借款于2014年7月13日到期，甲方并未按期归还本息，现经双方协商约定如下：借款金额为1000万元，借款期限为2014年7月14日至2014年10月13日，利息按月3%计息，违约责任约定为如甲方不能按期还款，向乙方支付违约金100万元，并按月利息3%计算逾期还款金额的利息，同时承担因乙方追偿借款发生的律师费、交通费等相关费用。2014年1月14日，戚泰瑜向原告出具借款单据一份，该单据载明：借款用途为经营周转，借款金额为1000万元。
2014年1月20日，恒邦公司形成股东会决议一份，内容为：1、戚晓云借款：2014年1月6日借款180万元，2014年1月6日借款20万元，2014年1月14日借款1000万元，2013年9月11日借款600万元，2013年10月15日借款200万元，2013年11月15日借款100万元，2013年11月16日借款100万元（实到账76万元，24万元已付利息），2013年12月2日借款400万元（注：3个月还清，月息千分之三）。另该股东会决议注明：向戚晓云合计借款2400万元，其中2013年12月2日借款400万元，借期3个月，月息千分之三，其余2000万元借期6个月，月息千分之三，每月付息。
2016年5月30日，被告戚泰瑜出具还款承诺书一份，内容为：本人所借戚晓云原借款1000万元用于泓观公司“恒邦锦都汇”及恒邦公司“花半里”项目开发中，待该公司未开发土地处理后，及时偿还戚晓云借款。特此承诺，承诺人为戚泰瑜。
2016年10月18日，甲方（原告戚晓云，下同）、乙方（被告戚泰瑜、李扣娣，下同）签订协议书一份，内容为乙方自愿对甲方起诉的鼓楼法院（2016）苏0302民初2977号案借款承担偿还责任（注：房屋出售价款内责任），并以乙方位于无锡市白金檀宫花园28号的房产办理抵押登记，手续另行办理。同日，上述房屋办理了抵押登记。不动产登记号为：苏（2016）无锡市不动产证明第0201631号，担保债权的数额为人民币800万元。
本院认为：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。结合本案，分析如下。
关于涉案借款主体问题。首先，被告戚泰瑜与恒邦公司应承担还款责任。根据2014年7月14日借款合同显示，借款方为戚泰瑜与恒邦公司，结合恒邦公司股东会决议内容，该借款由恒邦公司股东会决议确认为恒邦公司借款。能够确认，原告戚晓云与被告恒邦公司之间存在借款关系，加之戚泰瑜对于借款均予以认可，可以认定涉案借款主体为被告恒邦公司及戚泰瑜。其次，泓观公司不应承担还款责任。戚泰瑜曾向原告出具还款承诺书，但该承诺书的形成时间为2016年5月30日，该时间晚于涉案借款发生的时间，即原告与被告戚泰瑜发生涉案借款时的意思表示并非是款项用于泓观公司，结合被告戚泰瑜在法庭的陈述，其借款款项并未进入泓观公司，加之原告戚晓云并未提供证据证明涉案款项用于泓观公司的经营，故原告关于被告泓观公司应承担还款责任的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。第三，被告李扣娣应承担还款责任，在诉讼中，被告李扣娣与原告戚晓云签订协议，自愿对涉案借款承担还款责任（在房屋出售价款内责任），李扣娣的行为为债务加入，故应在房屋价值范围内对涉案借款承担共同还款责任。综上，被告戚泰瑜、恒邦公司、李扣娣应对涉案借款承担共同还款责任，其中，李扣娣的还款责任以房屋价值范围为限。
关于涉案借款及还款总额问题。经双方对账，原告陈述借款金额为2800万元，被告陈述为2776万元，双方主张的差额为24万元。本院认为，涉案24万元已在被告恒邦公司股东会决议中明确为偿还双方之间先前的利息，与被告恒邦公司抗辩该借款系戚泰瑜个人借款相矛盾，且原告在计算利息时也已将该24万元作为利息予以扣除，故该24万元的借款性质应认定为涉案本金，并抵扣利息。同时，双方之间于2014年1月6日发生的200万元借款，双方均未计算利息，且双方均认可已经还清，故该200万元不计入涉案总借款及还款金额内。结合原、被告双方对账，本院对借款本金为2600万元，还款金额2950.6万元予以确认。
关于债务履行顺序问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》的规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。结合本案，被告恒邦公司股东会决议已明确按月结息，在被告的还款不足以清偿全部债务时，被告应按照先息后本的顺序履行，对于被告恒邦公司关于每笔还款均为本息同还的抗辩，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。但对于原告关于偿还款项为部分本金的自认，系对其不利的自认，本院予以确认。
关于涉案借款利息计算问题。首先，关于合同期限内利息的计算。根据法律规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效，借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予以支持。涉案借款，原告向法院提供了关于1000万元的借款协议，协议约定利息为月息3%，即年利率为36%，该约定超过了年利率24%，但未超过年利率36%，故关于月息3%的约定是有效的，借款人应按照合同约定支付利息。其次，关于逾期利息的计算。根据法律规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限，未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院予以支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。结合本案，原告提供的涉案1000万元的借款合同明确约定了逾期利率为年利率为36%，可从其约定。未能提供借款合同的涉案借款，无法确定是否对逾期利息进行了约定，但由于双方均约定了期内利息为年利率36%，原告亦可以按照期内利率主张逾期利息，虽然该逾期利息超过了年利率24%，但由于双方均已履行，借款人请求返还已支付超过年利率24%部分的利息，人民法院不予支持。故对于已经履行部分的利息，均按照年利率36%计算，但对于未履行部分，即从被告最后一次付款次日，逾期利息应按照年利率24%计算，对超过部分，本院不予支持。
综上，经计算，截止至2016年2月4日，被告尚欠借款本金6832492元，利息为1360003.45元。此后利息以欠款金额6832492元为本金，从2016年2月5日起按照年利率24%继续计算至实际给付之日.
关于优先受偿权问题。根据不动产登记证明显示，被告戚泰瑜、李扣娣以其名下的位于无锡市白金檀宫28房产对借款债务设立抵押担保，并办理了房屋抵押登记手续，因此，原告依法享有该抵押物的抵押权。故原告主张对抵押物的价值享有优先受偿权的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告戚泰瑜、徐州市恒邦房地产开发有限公司一次性向原告戚晓云给付借款本金6832492元，利息为1360003.45元（本金、利息均计算至2016年2月4日，此后利息以6832492元为本金，从2016年2月5日按照年利率24%继续计算至实际给付之日）。
二、被告李扣娣对上述第一项借款本息在无锡市白金檀宫花园28号房产实际出售范围内承担共同还款责任。
三、原告戚晓云对被告戚泰瑜、李扣娣抵押的位于无锡市白金檀宫花园28号房产的价值在人民币800万元范围内享有优先受偿权。
四、驳回原告戚晓云对被告徐州恒邦泓观置业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费69580元，保全费5000元，合计74580元（原告已预付），由被告戚泰瑜、徐州市恒邦房地产开发有限公司、李扣娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（户名：江苏省徐州市中级人民法院，账号：32×××02，开户行：建行徐州市永安支行）。
审判长 朱 静
审判员 王 敏
审判员 林佳锟
二〇一七年七月七日
书记员 裴小萌
附件1：资金往来明细
年
月
|
日
|
借款金额
|
付款总额
2013
|
9
|
11
|
6000000
|
2013
|
10
|
15
|
200000
2013
|
10
|
15
|
2000000
|
2013
|
11
|
15
|
2013
|
11
|
15
|
1000000
|
2013
|
11
|
16
|
240000
2013
|
11
|
16
|
1000000
|
2013
|
12
|
2
|
2013
|
12
|
2
|
4000000
|
2013
|
12
|
11
|
300000
2014
|
1
|
6
|
2014
|
1
|
6
|
2014
|
1
|
7
|
120000
2014
|
1
|
9
|
2014
|
1
|
9
|
2014
|
1
|
14
|
2014
|
1
|
14
|
10000000
|
2014
|
1
|
15
|
300000
2014
|
1
|
28
|
500000
2014
|
3
|
6
|
300000
2014
|
3
|
14
|
640000
2014
|
4
|
4
|
120000
2014
|
4
|
16
|
600000
2014
|
4
|
25
|
2014
|
4
|
25
|
2000000
2014
|
5
|
5
|
2014
|
5
|
5
|
2000000
2014
|
5
|
8
|
120000
2014
|
5
|
13
|
520000
2014
|
5
|
19
|
2014
|
5
|
19
|
2000000
2014
|
6
|
5
|
96000
2014
|
6
|
17
|
480000
2014
|
7
|
4
|
120000
2014
|
7
|
14
|
420000
2014
|
8
|
5
|
120000
2014
|
8
|
12
|
420000
2014
|
9
|
10
|
200000
2014
|
9
|
24
|
340000
2014
|
10
|
8
|
120000
2014
|
10
|
11
|
120000
2014
|
10
|
11
|
5000000
2014
|
10
|
14
|
300000
2014
|
11
|
5
|
120000
2014
|
11
|
13
|
270000
2014
|
12
|
3
|
2014
|
12
|
3
|
2000000
2014
|
12
|
4
|
2014
|
12
|
4
|
1000000
2014
|
12
|
8
|
120000
2014
|
12
|
12
|
270000
2015
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