江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏02民终3718号
上诉人（原审被告）：朱美灵，女，1982年5月27日出生，汉族，住无锡市滨湖区。
被上诉人（原审原告）：怡禾（无锡）物业服务有限公司，住所地无锡市滨湖区华清路280号。
法定代表人：魏成彪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋匡奇，江苏福庆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：虞晓锋，江苏福庆律师事务所律师。
上诉人朱美灵因与被上诉人怡禾（无锡）物业服务有限公司（以下简称怡禾公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
朱美灵上诉请求：1、要求怡禾公司在一个月内将其房屋的外墙渗水问题维修好，待维修好以后其再支付物业费；2、一审判决的违约金不合理；3、因渗水造成的其财产损失，应由怡禾公司予以修复或赔偿，二审诉讼费由怡禾公司承担。事实和理由：其之前一直是按约交纳物业费的，在2012年其发现房屋渗水并向怡禾公司报修，而怡禾公司一直没有维修，直至2016年10月17日才安排了两名员工来维修，但只维修了部分，并没有全部修好，现在还存在渗水的问题。怡禾公司在一审中举证证明的很多物业服务工作，是在2017年才补做的。
怡禾公司答辩称：房屋渗水问题是房屋质量原因或邻里关系造成的，并非其公司物业服务原因所致，其公司也愿意积极配合朱美灵向开发商或相关责任人协调处理，但朱美灵不能据此不交纳物业费。
怡禾公司向一审法院起诉请求：1.朱美灵支付自2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业公共服务费、公共能耗费共计26649.60元；2.朱美灵支付逾期付款违约金10210.96元。
一审法院认定事实：朱美灵系尚锦城136号3601室的业主。2009年10月28日，甲方新城公司与乙方朱美灵签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；本物业名称为：尚锦城一期B地块，乙方所购房屋销售（预售）合同编号为200910280305，乙方所购房屋基本情况为：类型高层，坐落位置136－3601，建筑面积317.3平方米。其中，第一条第一款第（一）项约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。第二条约定：物业管理服务内容：房屋共用部位的维护与管理；房屋共用设施设备及其运行的维护与管理；环境卫生；保安；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。第三条约定：物业管理服务质量：一、房屋外观：（1）楼道内墙体粉刷每五年进行一次，费用从维修基金中支出；（2）房屋外墙委托专业清洗公司第五年进行一次清洗。二、设备运行：（1）定期进行检查，发现问题及时修理；（2）维修人员经过专业培训，持证上岗。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：（1）制定切实可行的维修保养计划；（2）定期进行全面的检查。四、环境卫生：（1）依据小区整体规划配置环卫设施；（2）以“预防为主、全面达标”为原则，制定相应的消杀工作计划。五、绿化：（1）有专门的绿化养护公司进行养护；（2）平时有保洁人员进行打扫，保持公共绿化里无杂物、垃圾。六、交通秩序与车辆停放：（1）有较为完善的车辆管理制度，小区设置明显的交通标志；（2）设有专人对停车场进行维持秩序。七、保安：（1）定时进行巡逻，制定巡逻表；（2）定期进行培训，掌握基本安全护卫技能。八、消防：（1）根据相关消防法规，健全消防组织，建立消防责任制；（2）每日填写工作记录，存档备查。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：小、急修：（1）维修一般在4小时之内到达；（2）急修不超过1小时。大修：（1）尽量不过夜；（2）如确无法解决，不超过3个工作日。第四条约定：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、乙方交纳费用时间：房屋交接单交房日起；二、电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.75元……；七、每次交纳费用时间为：物业管理服务费用按季度预交，乙方应于每季度第一个月的前10天内向物业公司交纳本季度的物业管理服务费。第十条约定：违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……；四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。
2010年4月25日，朱美灵办理了涉案房屋的交房手续。2010年4月25日、2012年1月6日、12月27日，朱美灵分三次分别向怡禾公司支付物业费3331.70元、5615.40元、7772.80元，以上共计16719.90元。2017年2月17日，怡禾公司以朱美灵还拖欠自2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业公共服务费、公共能耗费共计26649.60元为由，向法院起诉。一审中，朱美灵要求物业公共服务费按80%处理，而怡禾公司坚持要求朱美灵全额支付物业公共服务费，导致本案调解未成。
一审中，怡禾公司、朱美灵确认：关于《前期物业管理服务协议》所约定的电梯住宅按每月每平方米1.75元交纳物业管理服务费用，其中，物业公共服务费为每月每平方米1.10元，公共能耗费为每月每平方米0.65元。
2017年6月22日下午，一审法院组织双方当事人到尚锦城136号3601室房屋进行现场勘验，发现：该房屋楼上东南房间朝南侧地板存在受潮现象；该房屋楼上东北房间朝北侧部分墙纸存在受潮、脱落现象；楼梯转角处有少量墙纸存在受潮现象；楼下东北房屋朝北侧部分墙纸存在受潮、脱落现象；楼下东南房间朝南侧地板存在受潮现象，朝南侧有少量墙纸存在受潮、脱落现象。至于朱美灵称其楼上卫生间存在屋顶漏水问题，因该卫生间已吊顶，无法进行现场勘查。另外，有多张小广告纸张贴在朱美灵违章安装的防盗门上。
朱美灵称：其未交物业费，主要是其房屋从2013年开始就存在渗水和漏水现象，其于2013年初向物业公司反映过房屋渗水和漏水问题，要求派人来修理。当时，物业公司到其家看了一下，拍了几张照片，但一直没有来修理。到2014年，物业公司派维修队何兴林来现场看了一下，然后何兴林对其说：“你的房子快满质保期了，你要赶紧维修了”。2016年10月17日上午9时许，物业公司派了两名工作人员到其家进行修理，修了楼上前后两个房间的窗台和楼下两个房间的窗台，楼梯转角处下方没有维修。2017年1月，其向物业公司报修楼上卫生间漏水。同年1月9日上午10时，物业公司派了一名工作人员到现场进行查看，过后物业公司说：“需要申请大修理基金”。之后物业公司未来修理，其买了200元的水泥，自己在卫生间对应的天槽上抺了水泥。现在楼上卫生间屋顶没有水滴下来；其没有在楼上卫生间天花板上开一个透气孔，这个透气孔原来就有的；其对物业公司说过：“你什么时候修好房屋的渗水和漏水，我就交物业费”。物业公司工作人员电话向其催讨物业费时，其也说：“我不是不交，你们将房屋的渗水和漏水问题修好后，我再交物业费”。后来物业公司一直没有解决这个问题，其也没有交物业费。
怡禾公司工作人员吕冬琦称：关于刚才勘查到的情况，如果是属于房屋外墙引起的渗水，物业公司将及时安排人员修理。2013年，朱美灵没有向物业公司报修。2014年，物业公司向朱美灵催讨物业费时，业主提出家里房屋渗水，要物业公司修理后再交物业费。2014年下半年，物业公司派了工作人员上门查看并拍照。2015年4、5月份，物业公司派了工作人员为朱美灵修理了房屋，修理的是墙体渗水。之后，物业公司多次向朱美灵催讨物业费，但朱美灵称要完全修好后才交物业费。所以过后物业公司也没有派人到朱美灵家里进行维修。2016年10月17日上午，物业公司派了工作人员对朱美灵的房屋漏水部位进行了维修。后来物业公司就没有再派人维修过。另外，关于楼上卫生间渗水，是朱美灵私自在卫生间天花板开了一个透气孔（见朱美灵提供照片白色塑料部分），所以卫生间渗水是朱美灵私自在天花板开了一个透气孔导致的。
另查明，2007年8月17日，新城公司与怡禾公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定：新城公司选聘怡禾公司对尚锦城－B地块提供前期物业管理服务；本合同期限自2010年4月30日起至2012年4月29日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2012年4月29日前，新城公司与怡禾公司又签订了一份《前期物业服务合同》，约定：新城公司选聘怡禾公司对尚锦城B－地块提供前期物业管理服务；本合同期限自2012年4月29日起至业主委员会成立之日自动终止。
一审法院认为，怡禾公司与新城公司签订的《前期物业服务合同》及新城公司与朱美灵签订的《前期物业管理服务协议》均系当事人的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定享有权利和承担义务。根据双方当事人讼争事实及各自观点，本案争议焦点为：一、怡禾公司在履行物业服务合同过程中是否存在瑕疵？如存在瑕疵，则物业公共服务费应如何计算；二、朱美灵是否存在逾期付款违约行为？如存在，则逾期付款违约金应如何计算。
根据《前期物业管理服务协议》的约定，怡禾公司作为尚锦城B区的物业服务企业，应对该小区的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。现朱美灵举证的照片显示该小区存在一楼业主在小花园内违章搭建、小区有小广告张贴行为发生、小区健身器械损坏且未能修复等物业服务问题。另外，怡禾公司对于朱美灵提出的房屋渗水和漏水问题，应当及时到现场进行察看，并对房屋渗水、漏水原因加以详细分析。如属于房屋外墙和房屋屋顶的质量问题造成的，应及时对房屋外墙和房屋屋顶进行维护、修缮；如属于房屋内部结构、施工材料等原因造成的，也应及时通知开发商进行修缮。而在本案中，根据双方陈述，对于朱美灵提出的房屋渗水、漏水问题，怡禾公司仅于2016年10月17日，对朱美灵的房屋的部分渗水问题进行了维修。之后，在接到朱美灵的再次报修后，怡禾公司却以朱美灵拒交物业费为由，对朱美灵提出的房屋渗水、漏水问题，置之不理。其上述行为已违反了物业服务企业在履行物业服务合同中所应承担的合同约定义务。综上，怡禾公司未能按约适格履行合同义务，存在一定的履行瑕疵。故对于怡禾公司主张的物业公共服务费，根据对物业服务质量的具体考察，法院酌定物业公共服务费按80%计收。对于公共能耗费，因该费用系怡禾公司对物业管理区域内的共用的水泵、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等代收代交所支出的，故该部分费用不应予以打折处理。上述处理方法，既符合我国合同法所确立的公平、诚信、权利义务相一致的原则，也是对物业服务企业和小区业主处理物业服务矛盾的良好提示。经计算：朱美灵应支付怡禾公司自2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业公共服务费13402.75元（317.3平方米×1.1元/月/平方米×48个月×80%）、公共能耗费9899.76元（317.3平方米×0.65元/月/平方米×48个月）,以上共计23302.51元。
关于逾期付款违约行为，首先，物业服务企业为实施物业服务内容，必然存在运营成本的支出，该支出有赖于小区全体业主及时按约履行交付物业服务费用。如果业主因为物业服务存在瑕疵，就拒绝交纳物业服务费用，既不利于物业服务企业的运营，也会影响小区物业服务的资金来源，从而使得物业服务合同的履行进入恶性循环的怪圈；其次，根据《前期物业管理服务协议》的约定，朱美灵应于“每季度第一个月的前10天内向物业公司交纳本季度的物业服务费”，现朱美灵自2013年1月1日起并未向怡禾公司支付物业服务费。虽然怡禾公司在履行物业服务合同中存在一定的瑕疵，但朱美灵应当根据怡禾公司提供的物业服务范围、物业服务质量等，综合判断其所接受物业服务而应当交纳的具体物业服务费的金额，而不应采取在自2013年1月1日起，在长达四年的期间内，以怡禾公司履行物业服务存在瑕疵为由，拒绝交纳其应当交纳的物业服务费用。因此，朱美灵之行为显然已构成违约，其应当承担相应的逾期付款违约责任。关于逾期付款违约金，虽然怡禾公司认为约定的“按每天千分之三交纳违约金”过高，并自愿降低至“按每天万分之五”计算违约金，但考虑到：怡禾公司在本案中也存在一定的履行瑕疵，且朱美灵未缴纳物业服务费用也系怡禾公司在履行物业服务合同中存在一定瑕疵引起的，故根据双方当事人各自的违约情形、过错程度等，法院酌定：朱美灵应向怡禾公司支付逾期付款违约金4000元。超出部分，不予支持。
综上所述，对怡禾公司诉请的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二条、第二十一条、第二十六条、第四十一条、第四十二条第一款之规定，该院判决：一、朱美灵应于判决发生法律效力后五日内向怡禾公司支付自2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业公共服务费13402.75元、公共能耗费9899.76元,共计23302.51元；二、朱美灵应于判决发生法律效力后五日内向怡禾公司支付逾期付款违约金4000元；三、驳回怡禾公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费722元，由怡禾公司负担239元，由朱美灵负担483元。
二审经审理，对一审查明的事实予以确认。
二审中，朱美灵提供多张照片及手机通讯截图，用以证明其在买房时开发商承诺的公共健身设施现在已被改为商业用房，其房屋主要是墙体渗水，至今仍未维修好。怡禾公司质证认为，朱美灵提出的开发商承诺公共健身设施的事项，其公司并不知情，对于公共区域的使用其公司是严格按照规定办理的；对于朱美灵提出的渗水维修问题，其公司一直在与开发商联系沟通，由开发商承担维修责任并安排人员维修。
本案二审争议焦点为：朱美灵交纳物业费是否应以怡禾公司维修好朱美灵提出的渗水问题为前提；一审法院判决的违约金是否合理。
本院认为，根据《前期物业管理服务协议》载明的内容来看，双方并未明确约定怡禾公司的维修工作系朱美灵交纳物业费的前提条件，并且朱美灵现有证据尚不足以证明其房屋的渗水问题是房屋质量问题还是怡禾公司的物业服务原因所致，因此朱美灵要求怡禾公司将其房屋的渗水问题维修好以后，其再交纳物业费，缺乏事实依据，朱美灵理应按照协议约定向怡禾公司交纳相应物业费。一审法院已考虑到怡禾公司在日常物业服务中存在的有关问题，酌情确定对朱美灵的物业公共服务费按协议约定标准的80%计收，对于怡禾公司主张的违约金，亦酌情确定为4000元，应属合理，本院予以维持。对于朱美灵提出的房屋渗水问题，朱美灵可以依据相关证据和事实，另行主张。
综上所述，朱美灵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费483元，由朱美灵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱 菲
审 判 员 朱光烁
代理审判员 季静娜
二〇一七年十一月九日
书 记 员 魏依雯