宁波市奉化区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0213民初4537号
原告（反诉被告）：周雪丽，女，1988年1月30日出生，汉族，住宁波市奉化区。
委托代理人：陈铭波，浙江锦屏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：余峥，男，1989年5月21日出生，汉族，住宁波市奉化区。
被告（反诉原告）：陈静，女，1988年3月18日出生，汉族，住宁波市奉化区。
上述两被告共同委托代理人：吴佳舟，浙江海泰律师事务所律师。
原告周雪丽为与被告余峥、陈静房屋买卖合同纠纷一案，于2017年7月12日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吴项南适用简易程序进行审理。2017年7月13日，原告周雪丽要求对被告余峥、陈静的财产进行查封，本院予以准许。2017年8月9日，被告余峥、陈静提起反诉，本院于同日立案受理，决定与本诉合并审理。后本院于2017年9月11日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）周雪丽的委托代理人陈铭波、被告（反诉原告）余峥、陈静及其共同委托代理人吴佳舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周雪丽起诉称：2017年5月16日，原告与二被告签订了一份《存量房屋买卖中介合同》，约定原告向二被告购买位于奉化区河头路35-2幢8号的房屋，总价为105万元，原告在支付部分购房款后，二被告配合原告办理房屋过户手续，余款在房屋登记过户并办理银行按揭后付清。之后，原告向二被告支付了购房定金16万元，被告余峥于2017年6月9日出具收条一份。另原告陆续通过银行转账等方式支付房款49万元，总计支付购房款65万元。按约二被告应办理过户登记，原告多次要求二被告办理过户手续，但是二被告采取拖延的方式不予配合，二被告于2017年6月16日私下将涉案房屋进行了二次抵押。现导致该房屋无法过户到原告名下，二被告的行为已经构成根本性违约。故请求判令：一、解除原告与二被告于2017年5月16日签订的《存量房屋买卖中介合同》，被告余峥、陈静双倍返还给原告定金32万元；二、被告余峥、陈静返还给原告购房款49万元，并支付按中国人民银行同期贷款基准利率自2017年6月15日计算至款清日止的利息。后在庭审时对第二项诉讼请求变更为要求被告余峥、陈静返还给原告购房款19万元及利息1859元，并支付按中国人民银行同期贷款基准利率自2017年7月11日计算至款清日止的利息。
被告（反诉原告）余峥、陈静答辩称：
一、仅原告于2017年5月16日支付的10万元可被认定为《存量房屋买卖中介合同》项下的定金。1.2017年5月16日之前原告向被告支付的金额与本案无关。原告于2017年4月7日向被告支付的
2000元定金及于2017年4月12日向被告支付的28000元定金，因原告违约而被两被告没收，《存量房屋买卖中介合同》签订之日前的支付行为与本案无关。2.2017年5月16日之后原告支付的金额至多被认定为购房款。2017年6月9日、2017年6月11日及2017年6月15日原告支付的行为不管是在金额上还是时间上都与合同约定不一致，两被告已明确告知合同终止，原告单方面的付款行为至多只能被认定为购房款。
二、原告未足额支付《存量房屋买卖中介合同》项下的定金且未按《存量房屋买卖中介合同》的约定支付各期房款，构成根本违约，两被告有权没收10万元定金。
三、房屋买卖不属于家事代理权的范畴，被告一无权代表被告二作出房屋出售相关的意思表示（包括定金数额及支付方式的变更、是否接受延期履行）。
在原告先行违约、被告二明确告知合同终止的情况下，原告单独与被告一协商的内容对被告二没有效力，涉案房屋是被告一与被告二的共同房产，在被告二明确表示不接受延期履行的情况下，《存量房屋买卖中介合同》已终止。原告在明知被告二不接受延期履行的情况下，单方面向被告一苦苦哀求，被告一出于心软催促其在违约后尽快付款的行为，应解读为被告一给原告一个重新协商的机会，若原告违约后尽快补救，被告一愿意尽力说服被告二接受延期履行，但被告一从始至终从未向原告隐瞒被告二拒绝接受延期履行的事实，也从未向原告表态两被告均接受了这种延期履行。
四、原告应向两被告赔偿延迟履行给被告造成的损失共计158000元。
综上，原告未按《存量房屋买卖中介合同》的约定向被告履行支付定金及购房款的行为构成根本违约，两被告有权没收定金并请求原告赔偿延期履行给两被告造成的损失。
被告（反诉原告）余峥、陈静反诉称：2017年4月初，反诉原告因债务问题欲出售宁波市奉化区河头路35-2幢8号的房屋置换一套小户型。2017年4月7日，反诉原告与反诉被告签署《买卖协议》，约定：由甲方（反诉原告）向乙方（反诉被告）出售位于宁波市奉化区河头路35-2幢8号的房屋，总价105万，定金为2000元，于2017年4月12日追加定金28000元，定金总计3万元。《买卖协议》签订后，反诉被告按约支付了3万元定金但未支付《买卖协议》项下的购房款。反诉原告口头通知反诉被告解除《买卖合同》，3万元定金不予退还。
2017年5月，反诉被告致电反诉原告欲重新购买宁波市奉化区河头路35-2幢8号的房屋，反诉原告表示同意。2017年5月16日，反诉原告与反诉被告签订《存量房屋买卖中介合同》，约定：由甲方（反诉原告）向乙方（反诉被告）出售位于宁波市奉化区河头路35-2幢8号的房屋，总价105万，第一期2017年5月16日付购房定金135000元，第二期2017年5月24日付购房款50万元，余款415000元按揭后付清。甲方违约，定金加倍返还给乙方。乙方违约，定金归甲方所有。该《存量房屋买卖中介合同》签订后，反诉被告于2017年5月16日支付了10万元定金并于2017年6月9日支付房款2万元、2017年6月11日支付房款3万元、2017年6月15日支付房款46万元。
反诉原告认为：反诉被告未按《买卖合同》的约定履行支付房款的义务，反诉原告已口头通知反诉被告解除合同并没收
3万元定金。反诉原告在《存量房屋买卖中介合同》项下仅收到定金10万元且反诉被告再次未按《存量房屋买卖中介合同》的约定的时间履行支付房款的义务，反诉原告考虑到：（1）反诉被告在《买卖合同》及《存量房屋买卖中介合同》项下均存在违约，缺乏诚信；（2）反诉被告的延期付款导致反诉原告遭受额外损失158000元；（3）因反诉被告延期付款，使反诉原告卖房抵债的合同目的无法实现；（4）反诉原告已通过其他途径偿还大部分外债，无须卖房；（5）105万房价是急售的价格，低于市场价。上述种种原因，致使《存量房屋买卖中介合同》无法继续履行。故请求判令解除反诉原告、被告签署的《存量房屋买卖中介合同》，确认反诉被告与2017年5月16日支付的10万元定价归反诉原告所有；二、反诉被告赔偿因延迟支付房款使反诉原告遭受的经济损失158000元，并支付按158000元按年利率6%自2017年8月9日计算至款清日止的利息。后在庭审时被告（反诉原告）余峥、陈静放弃了解除反诉原告、被告签署的《存量房屋买卖中介合同》的诉讼请求。
原告（反诉被告）周雪丽答辩称：
一、反诉原告在反诉状中所陈述的内容与事实不符，就本案房屋买卖事实及经过作如下陈述。
2017年4月初，反诉原告与反诉被告自行达成《买卖协议》，反诉被告向反诉原告购买位于奉化区河头路35-2幢8号的房屋，总价为105万元，定金2000元，于2017年4月12日追加定金28000元，总计3万元。《买卖协议》签订后，反诉被告支付了定金3万元，因双方对房屋过户手续办理不熟悉，经反诉原告提议找房屋中介机构办理房屋过户。2017年5月16日，双方找到安泰房屋中介要求中介办理房屋过户，安泰房屋中介又委托诚鸿房屋中介为双方办理房屋过户，在中介要求下双方重新签订了一份《存量房屋买卖中介合同》，原签订的《买卖协议》作废，之前3万元定金延续至第二份合同中约定的定金金额，反诉被告在当日通过银行转账支付定金10万，在5月5日已通过微信转账给反诉原告定金5000元，在《存量房屋买卖中介合同》签订当日反诉被告已将135000元定金付清。因签合同时反诉原告谎称房屋产权证已丢失需重新补办，房屋中介认为该房屋交易过程中存在风险，故未在房屋买卖合同中盖章，另告知交易风险由双方自行承担。在反诉被告要按合同约定支付第二期购房款时，发现产权证未丢失，而是反诉原告因债务押在第三人处，为了保证房屋交易的安全，反诉被告就要求延迟付款，并要求反诉原告将产权证从他人处取回，反诉原告口头承诺将尽快去取回产权证。在6月初，反诉原告因房屋的银行按揭逾期，要求反诉被告再支付25000元作为购房定金，反诉被告于6月7日支付5000元、6月9日支付2万元给反诉原告用于其归还银行还贷，反诉原告于6月9日出具了收到16万元的定金收条一张。6月11日，反诉被告为取回反诉原告押在他人处的产权证，支付给反诉原告购房款3万元，反诉原告取回房产证并将原件交付给反诉被告。6月15日，反诉原告告知反诉被告将去银行注销抵押登记并要求支付购房款，反诉被告于当日支付给其购房款46万元。6月16日，反诉原告以办理房屋过户需产权证原件为由将原件拿去私自办理了二次抵押。之后，经反诉被告催促过户事项才知道反诉原告办理了二次抵押后，经反诉被告多次要求退还购房款均无果，无奈诉至法院。
根据反诉原告在反诉状中陈述存在以下疑问:第一、假如两个合同都是独立的，反诉被告在违反第一份合同约定的情况下，反诉原告为什么还会在6月9日出具一份16万元的定金收条，而且收条中的定金金额实际上包括了第一份合同中的3万元定金，如果按反诉原告所述反诉被告构成违约，那么之前支付的3万元定金延续至第二份购房合同中的定金金额，这是不符合常理的。收条的出具恰恰说明了两份合同是存在延续性。第二、假如按反诉原告所陈述5月24日在反诉被告没有按约履行合同第二期付款义务时，已通知反诉被告解除合同，那么为什么反诉原告还会解除合同之后多次接收反诉被告汇入的近50万元的购房款，在收到购房款后还会把房产证原件交付给反诉被告，这也是不符合生活常理的。
综上所诉，反诉原告在反诉状中陈述的内容与事实不符，是反诉原告的根本违约造成了买卖合同无法履行，故反诉原告在本案中应承担违约责任。
二、反诉原告诉请的定金罚则及损失赔偿无法律依据。
根据《中华人民共和国合同法》规定，定金罚则是在一方根本违约的情况下才适用，而本案反诉被告不存在根本违约的情况。反诉原告作为房屋的出卖方在房屋买卖过程中，首先是欺骗反诉被告房屋的产权证已丢失需要重新补办，实为因欠他人欠款未偿还，产权证押在他人处，在房屋买卖交易初反诉原告就存在不诚信，导致了反诉被告迟延付款。之后，反诉被告向反诉原告支付了大部分购房款，反诉原告不但没有将收到的购房款去归还银行贷款注销房屋抵押登记，还隐瞒反诉被告将房屋进行了二次抵押，房屋所贷款项用于归还个人民间借贷，导致房屋买卖行为无法履行，已构成根本违约。另反诉原告诉求的各项经济损失，从其提供的证据来看，对该组证据的真实性、合法性、关联性均存在异议，假设反诉原告存在高利贷借款行为，也是其自身原因造成的，并不是房屋买卖中的迟延付款所造成。
三、本案房屋买卖合同无法履行，是由反诉原告根本违约造成的。
本案从整个房屋买卖交易过程中反诉原告就存在欺骗行为，导致反诉被告房屋交易的风险性增加。按常理反诉原告在收到大部分购房款后，应向银行归还原贷款注销抵押登记，但反诉原告不但未向银行归还原贷款，还将该房屋进行了二次抵押，导致合同无法履行，其行为已构成根本违约。反诉被告之所以会延迟付款也正是因为反诉原告在房屋买卖过程中发现了反诉原告的欺骗行为所导致的，如果反诉原告要违约，也不会再短期内向反诉原告陆续支付了大部分购房款，直到发现反诉原告在未注销一抵又进行二抵时，才知道房屋买卖行为已无法完成，要求反诉原告返还购房款无果才诉至法院。造成房屋买卖合同无法履行的根本原因是反诉原告造成，反诉原告应承担根本违约所引起的法律责任。基于上述三点答辩意见，请法庭驳回反诉原告的诉讼请求。
在本诉中，原告（反诉被告）周雪丽为证明自己的诉讼主张，在举证期限内提供了下列证据材料：
1.《存量房屋买卖中介合同》一份，用以证明原告、被告之间存在合法有效的房屋买卖关系、约定了相应的权利和义务等事实；
2.银行转账记录两份、收条一份，用以证明原告按约支付定金16万元的事实；
3.银行交易明细、微信支付截图各一份，借记卡账户历史明细清单一份，用以证明原告于2017年5月5日、6月7日分别支付给被告5000元的事实；
4.房屋所有权证、土地使用权证各一份，用以证明涉案房屋的产权人系二被告以及二被告在2017年6月16日将房屋二次抵押的事实；
5.证明一份、身份证（复印件）两份，用以证明房屋未办理过户手续是二被告的原因，二被告在房屋买卖中存在违约行为的事实；
在本诉中，被告（反诉原告）余峥、陈静未提供证据。
在反诉中，被告（反诉原告）余峥、陈静提供了下列证据材料：
1.情况说明、身份证（复印件）及收款凭证各一份，用以证明反诉原告向张侃额外支付违约金108000元；
2.情况说明及身份证复印件各一份，用以证明原告向夏良支付违约金5万元的事实；
3.王叶娟微信号详细资料一份，用以证明反诉原告于2017年5月向房屋中介王叶娟购买宁波市奉化区龙津尚都15幢1407室单身公寓的事实，当时房价是688000元，因反诉被告延期付款导致该单身公寓价值在几天内猛增至76万元、使反诉原告无力再购买；
4.买卖协议一份，用以证明双方签订两份房屋买卖合同的事实。
在反诉中，原告（反诉被告）周雪丽未提供证据。
上述证据，当事人质证及本院认证如下：
在本诉中，对周雪丽提供的证据1，余峥、陈静对该证据的真实性，合法性没有异议，但认为该合同约定5月16日付定金135000元，实际上原告在当天只支付了10万元。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。
对周雪丽提供的证据2，余峥、陈静对该证据的的真实性，合法性没有异议。但认为2017年5月16日收取的10万元属于定金，6月9日的2万元属于房款，2017年6月9日收条是在同日转账完以后原告要求被告出具收条，收条的内容定金16万元是原告要求写的，因为被告没有专业的法律知识，这里的定金应做广义的理解为房款，且该收条没有的陈静签字，不属于家事代理，不具有效力。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。
对周雪丽提供的证据3、4，余峥、陈静没有异议。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。
对周雪丽提供的证据5，余峥、陈静认为周安文、陈雪儿与本案无关联，当时签订房屋买卖合同的时候，是原告拿着合同给被告。本院认为周安文，陈雪儿未到庭接受质证，不作为认定本案相关事实的依据。
在反诉中，对余峥、陈静提供的证据1，周雪丽对该证据有异议，认为借贷关系的真实性无法确定，即使有借贷关系造成的损失与本案没有关联性。经审查，本院认为张侃未到庭接受质证，证人证言的真实性无法认定，即使借贷关系是真实的，余峥、陈静已支付给张侃54000元违约金的依据也不充分，故本院对该组证据不作为认定本案相关事实的依据。
对余峥、陈静提供的证据2，周雪丽对该证据有异议，认为借贷关系的真实性无法确定，即使有借贷关系造成的损失与本案没有关联性。经审查，本院认为夏良未到庭接受质证，证人证言的真实性无法认定，即使借贷关系是真实的，余峥、陈静已支付给夏良5万元违约金的依据也不充分，故本院对该组证据不作为认定本案相关事实的依据。
对余峥、陈静提供的证据3，周雪丽对证据本身的真实性，合法性没有异议，但认为微信截图证明不了买房的事实。经审查，本院认定该证据不足以证明拟证明的事实，故本院对该组证据不作为认定本案相关事实的依据。
对余峥、陈静提供的证据4，周雪丽对证据本身的真实性、合法性没有异议，但认为3万元定金属于后一份合同的定金。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。
经审理，本院认定的事实如下：2017年4月7日，周雪丽与余峥、陈静签订了《买卖协议》，约定余峥、陈静将位于奉化区河头路35-2幢8号房屋作价105万元出售给周雪儿，购房定金3万元。2017年5月16日，余峥、陈静（甲方）与周雪丽（乙方），中介陈雪儿（丙方）签订了《存量房屋买卖中介合同》一份，约定甲方将位于奉化区河头路35-2幢8号房屋作价105万元出售给乙方，于2017年5月16日付购房定金135000元，于2017年5月24日付购房款50万元，用于还贷，乙方已知情甲方房产证要重新补办，等甲方房产证补出后再办理过户手续，余款415000元，按揭后付清，款清后出屋，除乙方、丙方原因外，甲方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因甲方过程造成的经济损失：甲方违约，定金加倍返还乙方。本合同履行期间，除甲方、丙方原因外，乙方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以上方式得到赔偿，并追偿因乙方过程造成的经济损失：乙方违约，定金除中介服务费外其余归甲方所有。甲乙双方自行成交，如有纠纷，自行解决，与他方无关。
周雪丽于2017年4月7日支付2000元定金，4月12日支付28000元定金，于5月5日微信转账5000元转账说明中写明“一起已经给你三万五喽”，5月16日转账10万元，于6月7日取现5000元，于6月9日转账2万元，于6月11日取现3万元，于6月15日转账46万元。6月9日，余峥出具收条一份，内容为“今收到周雪丽向余峥、陈静购买房屋定金款（大写）壹拾陆万元整（小写）（160000），房屋坐落于奉化区河头路35幢2-8号”。其中6月11日取现3万元是用于赎回押在他人处的涉案房屋产权证。6月16日涉案房屋办理了二次抵押登记。另查明，收到周雪丽的46万元款项后，余峥、陈静将此款项另作他用。在庭审时，余峥、陈静陈述在5月24日就决定不卖涉案房屋。7月10日，余峥、陈静归还给周雪丽30万元房款。
本院认为本案的争议焦点在于：1.2017年5月16日的《存量房屋买卖中介合同》是否对2017年4月7日的《买卖协议》的变更；2.哪一方当事人存在违反《存量房屋买卖中介合同》中约定的义务；3.违约一方的违约责任如何承担。
对于争议点一，周雪丽认为两份合同存在变更关系，而余峥、陈静认为两份合同是独立的，2017年4月7日的《房屋买卖协议》因周雪丽未按期支付房款，定金3万元已被没收。本院认为6月9日余峥出具的收条中写明收到16万元，《存量房屋买卖中介合同》签订后至6月9日，余峥、陈静仅应收到125000元，若加上《买卖协议》签订后至《存量房屋买卖中介合同》签订前支付的定金3万元及5月5日的5000元，总计16万元与收条中的金额刚好对应，虽余峥、陈静抗辩认为该收条内容是在周雪丽的要求下所出具，但其无证据证明出具该收条是违背其真实意思表示，为此其需承担举证不利的后果。另外，两份合同仅隔39天，涉案房屋房价未变，按照交易习惯这两份合同属于变更的可能性较大，毕竟3万元定金被没收情况后再重新订立合同有悖常理。为此，本院认为2017年5月16日的《存量房屋买卖中介合同》是对2017年4月7日的《买卖协议》的变更。
对于争议点二，周雪丽认为余峥、陈静将涉案房屋抵押致使无法办理过户手续，存在违约行为。余峥、陈静认为周雪丽存在未足额支付定金、未按期支付房款的违约行为。本院认为根据争议点一的定论，在5月16日周雪丽已足额支付135000元定金。那么，周雪丽是否存在逾期支付房款的行为？
首先，根据《存量房屋买卖中介合同》的约定周雪丽需于2017年5月24日付购房款50万元，实际上周雪丽在6月7日支付5000元、6月9日支付2万、6月11日支付3万，6月15日支付46万，上述付款时间节点已超过合同约定的期限。庭审时，余峥、陈静陈述5月24日就明确不再出卖涉案房屋，既然不再出卖涉案房屋，余峥、陈静理应不再收取任何房款。但实际上，此后周雪丽分四次付款合计515000元，余峥、陈静均未提出异议，且余峥在6月9日收到款项后出具收条，6月11日支付的3万元是在余峥、陈静要求下用于赎回押在债权人处的房产证，所取回的房产证也同意由周雪丽保管，6月15日所支付的46万元款项被余峥、陈静另作他用。余峥、陈静的上述行为应推定双方在实际履行合同中变更了付款时间、付款金额，变更的主要原因在于余峥、陈静欠债，产权证被押在债权人处，签订合同欺骗周雪丽房产证需补办。
其次，退一步讲，即使双方未协商变更付款时间，但上述因素增加了涉案房屋的交易风险，周雪丽也有权中止继续履行义务。
最后，余峥、陈静自认该房屋价格明显低于市场价，因此作为买受人周雪丽更会积极购买涉案房屋，实际上周雪丽也为了能购买涉案房屋支付了515000元超过了所约定应付房款，按照交易习惯在多支付房款前提下，主观上故意逾期付款有悖常理。
综合上述三点意见，本院认定为周雪丽不存在违约行为，现余峥、陈静将房屋二次抵押且明确不再出卖涉案房屋，故余峥、陈静需承担相应的违约责任。
对于争议点三，既然余峥、陈静需承担违约责任，根据《存量房屋买卖中介合同》的约定定金为135000元，而6月9日收条中的定金为16万元，本院认为定金金额一般在订立合同时明确，“收条”一般是对所收到款项金额的确认，故认定定金为
135000元，现被告余峥、陈静需双倍返还定金27万元。
对于本诉部分的其他诉讼请求，关于合同解除问题，因余峥、陈静在提交反诉状时也要求解除合同，故《存量房屋买卖中介合同》于2017年8月9日解除。
关于尚需退还的购房款及利息问题，本院认为余峥、陈静已退还30万元，尚欠215000元。另外，周雪丽在已主张定金责任的情况下，其未提供证据证明所主张的定金不足以弥补余峥、陈静的违约行为对其造成的损失，故对诉讼请求不予支持。
对于反诉部分的诉请请求，本院认为根据争议点一、二的定论，余峥、陈静的反诉请求不应支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第七十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告周雪丽与被告余峥、陈静签订的《存量房屋买卖中介合同》于2017年8月9日解除；
二、被告余峥、陈静于本判决生效之日起十五日内双倍返还给原告周雪丽定金27万元，并返还尚欠的购房款215000元；
三、驳回原告周雪丽的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告余峥、陈静的诉讼请求。
本诉案件受理费8919元，减半收取4459.5元，财产保全
3020元，合计7479.5元，由原告（反诉被告）周雪丽负担234元，被告（反诉原告）余峥、陈静负担7245.5元，反诉案件受理费2585元，由被告（反诉原告）余峥、陈静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
审判员 吴项南
二〇一七年十月十日
书记员 章倩炜
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
4.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。