四川省内江市市中区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1002民初1966号
原告（反诉被告）:内江上和置业有限责任公司，住所地内江市上南街2号。
法定代表人：曹青。
统一社会信用代码：91511000797896966L。
委托诉讼代理人：郭亚星，四川佳兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘章益，男，汉族,系公司员工。
被告（反诉原告）：四川阳光飞扬教育发展有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**号。
法定代表人：蒋孝兵。
统一社会信用代码：91510100767252377X。
委托诉讼代理人：欧阳智，四川法锐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖健林，四川法锐律师事务所律师。
原告内江上和置业有限公司（下称上和置业公司）与被告四川阳光飞扬教育发展有限公司（下称阳光飞扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案受理后，被告阳光飞扬公司于2017年10月10日提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上和置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.立即支付已拖欠的房屋租金60,000元、违约金120,000元、欠缴的物管费30,000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月1日，原、被告签订《内江市上南街2号房屋租赁合同》，约定原告将拥有产权的房屋出租给被告从事教学/办公经营活动，租赁期限10年，年租金标准120,000元，物业管理费120,000元/年，每季度届满前10日内支付下一季度的房租。自2017年5月21日，被告无端拖欠租金，至8月21日已拖欠租金60,000元、物管费30,000元。原告多次催交均未果。被告在未与原告协商一致的情况下，擅自搬离，致使双方的协议无法继续履行。被告的违约行为给原告带来了巨大的经济损失。
阳光飞扬公司辩称，被告在2017年3月8日向原告送达了解除合同的通知，原告在收到通知后三个月内未提出异议，故通知到达原告即发生法律效力，原、被告之间的租赁合同已于2017年3月8日解除。原告未提供相关的消防许可证明导致被告不能办理办学许可证，原告违约；且由于国家政策调整，导致被告不能继续在租赁房屋内继续教学，因此被告不存在违约行为。请求法院驳回原告的诉讼请求。
阳光飞扬公司向本院提出反诉请求：请求法院判令1、反诉被告退还多收取的租赁费20,000元、房屋押金30,000元；2、反诉被告支付违约金120,000元；3、由反诉被告承担案件全部诉讼费用。事实和理由：2015年12月1日，反诉原、被告签订《内江市上南街2号房屋租赁合同》，反诉原告租用反诉被告内江市上南街2号第7层用做教学/办公使用。反诉原告在2017年2月办理办学许可证时，因该房屋没有消防验收合格证明，且因2016年实施的教学楼层不得高于四层的规定，反诉原告无法办理办学许可证。故反���原告于2017年3月向反诉被告送达了《关于协商解除房屋租赁合同的函》，要求解除合同。2017年4月底反诉原告搬离租赁房屋。反诉被告违反合同约定，向反诉原告交付无消防验收合格证明的房屋导致反诉原告无法办理办学许可证，教学活动也无法继续进行，反诉被告的行为构成根本违约，致使合同目的不能实现，故反诉被告应返还反诉原告押金30,000元，并支付违约金120,000元。2017年4月反诉原告便已搬离房屋，反诉被告收取的5月的房租应予以退还。
上和置业公司反诉辩称，租赁合同应在双方协商一致的情况下解除，因此双方的合同在2017年3月并未解除。反诉原告系教育咨询公司，反诉原告早在2009年便开始承租标的房屋，不可能在租赁房屋经营多年后才知道房屋不符合办学条件。同时早在双方签订协议之前，相关部门就规定教学楼层不能高于四层，反诉原告的主张缺乏依据。反诉被告在将房屋对外出租时具有房屋消防许可即可，反诉原告承租房屋后进行了装修，针对装修后的房屋取得消防许可的主体系反诉原告，不属于反诉被告的义务。因此，租赁合同不能继续履行系反诉原告违约，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。阳光飞扬公司于2009年起承租上和置业公司所有的坐落于内江市市中区上南街2号第7层的房屋用于教学、办公，并于2009年11月19日交纳租房保证金16,000元。双方于2015年12月1日签订《内江市上南街2号房屋租赁合同》，约定阳光飞公司扬租赁前述房屋作为教学/办公使用；租赁期限自2015年12月1日至2025年11月30日止；租金120,000元/年、物业管理费120,000元/年，租金按季度交纳；阳光飞扬公司支付押金30,000元，该押金在合同正常到期或双方协商一致提前解除合同后的30日内，予以退还；若因房屋自身的原因造成房屋不能继续租赁的或未经阳光飞扬公司同意，上和置业公司单方面不履行或者解除合同，则上和置业公司以该房屋一年的租赁费作为违约金，并退还押金；若阳光飞扬公司未能依约按期支付租金及水电费，上和置业公司收取相应的滞纳金，逾期30天，上和置业公司有权终止合同，没收押金，以一年的租赁费用作为违约金等事项。阳光飞扬公司于2017年4月底搬离租赁房屋，5月补交租金20,000元及押金14,000元，自同年6月起未再交纳房租及物管费。现标的房屋由上和置业公司控制。庭审中，双方均愿意解除《内江市上南街2号房屋租赁合同》。原告提交的营业执照、《内江市上南街2号房屋租赁合同》、房屋所有权证、消防验收意见书等证据，客观真实、来源合法、与本案有关联性，能够达到证明目的，本院予以采信。阳光飞扬公司转账凭证、收据、警情证明等证据，客观真实、来源合法、与本案有关联性，能够达到证明目的，本院予以采信；提供的关于协商解除房屋租赁合同的函、黄德源的证人证言，其真实性无法核实，不具有客观性，不能达到其证明目的，本院不予采信；提供的民办非学历教育培训机构设置管理规定，不具有真实性，本院不予采信。
本院认为，上和置业公司与阳光飞扬公司签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。阳光飞扬公司使用了上和置业公司提供的房屋，应按约交纳房屋租金，在双方未就合同解除达成一致意见、或未出现不可抗力、或政府相关政策调整的情况下，双方租赁关系尚存。阳光飞扬公司于2017年9月22日收到本案民事诉状副本，根据《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见川高法（2016）149号》第17条第4款“当事人向人民法院起诉要求解除合同并得到支持的，合同自原告起诉状副本送达给对方之日起解除”之规定，本院认定案涉租赁合同解除之日为2017年9月22日。阳光飞扬公司提出的租赁合同于2017年3月8日解除的主张，于法无据，本院不予支持。案涉房屋现由上和置业公司控制，且房屋已于2017年5月腾空、房屋租金交纳至2017年5月，故阳光飞扬公司应支付2017年6月1日至2017年9月22日的房屋租金27,096.77元、物业管理费27,096.77元。上和置业公司提供的消防验收意见书，能够证明房屋出租时即通过消防验收，阳光飞扬公司未提供证据证明上和置业公司还应提供其他消防验收意见书，故阳光飞扬公司提出的因上和置业公司未��供消防验收合格证致使阳光飞扬公司无法取得办学许可从而导致合同无法继续履行，系上和置业公司违约的主张，缺乏事实法律依据，本院不予支持。阳光飞扬公司作为多年从事民办教育培训的机构，应熟知取得办学许可的要求、条件，该公司在未取得办学许可的情况下使用租赁房屋进行教育培训长达八年之久，现未提供证据证明相关部门对办学楼层提出了新的规定，故该公司提出的由于政策调整导致租赁楼层不符合规定、致使不能取得办学许可的主张不成立、租赁合同无法继续履行，应归责于阳光飞扬公司。综上所述，案涉合同提前解除属于阳光飞扬公司违约，阳光飞扬公司应按合同约定支付违约金120,000元。押金属于承租人对出租人的一种履约担保，在双方合同履行过程中如出现承租人违约致使出租人无法收取租金的情况下，作为租金予以抵扣。本案中，阳光��扬公司交纳了押金30,000元，同时双方还对违约金进行了约定，因此上和置业公司在主张了违约金的情况下仍要求不退还押金的主张，于法无据，本院不予支持。阳光飞扬公司提出的已支付的押金应予退还的主张，合法有据，本院予以支持。本案中，阳光飞扬公司应支付上和置业公司的房屋租金、物业管理费54,193.54元，品迭上和置业公司应退还的押金30,000元，阳光飞扬公司尚应支付上和置业公司房屋租金、物业管理费24,193.54元。
综上所述，上和置业公司提出解除与阳光飞扬公司签订房屋租赁合同、要求阳光飞扬公司支付违约金120,000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；提出的要求阳光飞扬公司支付房屋租金、物业管理费合计90,000元的诉讼请求，本院支持54,193.54元，超过部分，本院不予支持。阳光飞扬公司提出的要求上和置业��司退还多收取的房屋租金20,000元、支付违约金120,000元的反诉请求，于法无据，本院不予支持；提出的要求退还租房押金30,000元的反诉请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告内江上和置业有限责任公司与被告四川阳光飞扬教育发展有限公司于2015年12月1日签订的《内江市上南街2号房屋租赁合同》自2017年9月22日解除；
二、被告四川阳光飞扬教育发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告内江上和置业有限责任公司房屋租金、物业管理费24,193.54元、违约金120,000元，合计144,193.54元；
三、驳回原告内江上和置业有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告四川阳光飞扬教育发展有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,450元，减半收取2,225元，反诉受理费3,700元，减半收取1,850元，合计4,075元。由原告内江上和置业有限责任公司负担705元，被告四川阳光飞扬教育发展有限公司负担3,370元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
审判员 徐婷婷
二〇一七年十一月十五日
书记员 陈雅玲