中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
(2017)最高法民再241号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：ＸＸ，男，1965年10月2日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。
委托诉讼代理人：乔玉周，河南天基律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘军民，男，1967年3月22日出生，汉族，住河南省浚县。
委托诉讼代理人：乔玉周，河南天基律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：林州市农村信用合作联社汇丰信用社。住所地：河南省林州市桂园区龙安路北段。
负责人：付佣红。
委托诉讼代理人：王永彬，河南上合律师事务所律师。
一审第三人：李东顺，男，1968年10月30日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。
委托诉讼代理人：于万亮，河南豫龙律师事务所律师。
一审第三人：董雪香，女，1969年11月16日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。
委托诉讼代理人：于万亮，河南豫龙律师事务所律师。
一审第三人：程江龙，男，1970年4月4日出生，住河南省林州市。
再审申请人ＸＸ、刘军民因与被申请人林州市农村信用合作联社汇丰信用社（以下简称汇丰信用社）、第三人李东顺、董雪香、程江龙执行异议之诉纠纷一案，不服河南省高级人民法院(2015)豫法民一终字第246号民事判决，向本院申请再审。本院审查后于2016年12月20日作出（2016）最高法民申1921号民事裁定书，提审本案。本院提审后依法组成合议庭，于2017年11月2日公开开庭审理。ＸＸ与刘军民的共同委托诉讼代理人乔玉周，汇丰信用社的负责人付佣红及委托诉讼代理人王永彬，李东顺与董雪香的共同委托诉讼代理人于万亮到庭参加诉讼。经传唤，程江龙未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月6日，因汇丰信用社申请执行程江龙、鹤壁市华业经贸有限公司借款合同纠纷一案，一审法院依据已经发生法律效力的(2010)安民二初字第12号民事判决，作出(2011)安法执字第38-3号执行裁定，查封了位于鹤壁市××××区黎阳路合友商贸城6#楼1-3层南数第5户房产，产权证号为鹤房权证市字第××号，房产证登记的房产所有人为李东顺。本案原告ＸＸ、刘军民提出异议，一审法院于2014年7月16日作出(2014)安中执异字第54号执行裁定，驳回了ＸＸ、刘军民提出的异议。
ＸＸ、刘军民向一审法院起诉，请求判令停止对位于鹤壁市××××区黎阳路合友商贸城6#楼1-3层南数第5户，产权证号0901003091，面积330.40平方米房产的强制执行，并立即解除查封；判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：2011年4月8日，原告ＸＸ、刘军民与第三人李东顺、董雪香签订了一份《房屋买卖协议》，第三人李东顺、董雪香将位于鹤壁市××××区黎阳路合友商贸城6#楼1-3层南数第五户房产卖给原告ＸＸ、刘军民，房产价格为63万元。同日，原告ＸＸ、刘军民通过银行转账支付了房款，李东顺出具了收到63万元房款收到条。原告ＸＸ、刘军民购买后于2011年4月10日，将该房屋出租给了案外人赵志勇使用，年租金3万元。庭审中，汇丰信用社提供了程江龙出具的收据一份，内容为：今收到房款63万元整。第三人李东顺、董雪香提供了2009年1月16日，程江龙（甲方）与李东顺（乙方）、案外人鹤壁市四季青农产品批发市场（丙方）签订的《协议书》一份，协议书中载明，甲方同意将位于鹤壁市××××区黎阳路北侧、金山路东侧的十间门面房的房产证登记于乙方名下，房产的真实所有权人为甲方，房产证是甲方所有并由甲方保管。该协议第三条约定，甲方在办理房产证时，乙方先借给甲方办房产证所需现金，甲方按银行同期借款利息付给乙方。乙方经甲方书面授权同意，将房产全部或部分出售后，可从售房款中将前款所述借款本息扣除，但必须在房产售出之日起三日内将剩余款项一次性交付给甲方。协议第七条约定，丙方自愿为乙方严格履行本协议各项约定提供保证担保。另查明，本案所涉房产的房屋所有权证的办证时间为2009年6月23日，房产证上房屋所有权人为李东顺。
一审法院认为，本案争议的焦点是本案第三人程江龙对本案所涉房产是否享有所有权。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案所涉房产2009年6月23日登记在李东顺名下，房屋所有权证显示，房屋所有权人李东顺，2013年5月6日法院查封时，该房产仍登记在李东顺名下，因此，依据上述法律规定，本案涉及房产的物权不属于第三人程江龙。关于第三人程江龙是否系所涉房屋的实际所有人。本案所涉房产购买时，为程江龙出资，登记在李东顺名下。2011年4月8日程江龙出具了收到房款63万元的收据，认可了原告ＸＸ、刘军民与第三人李东顺、董雪香之间的房屋买卖行为，程江龙不再对本案房屋享有债权，故程江龙不是本案所涉房产的实际所有人。关于本案原告ＸＸ、刘军民与第三人李东顺、董雪香签订的《房屋买卖协议》的效力问题。本案房产登记在李东顺名下，原告ＸＸ、刘军民从房产登记的所有人处购买房屋，足额支付了购房款，不违反法律规定，双方签订的《房屋买卖协议》应为有效协议。上述情况表明，本案房产查封时，从物权方面和债权方面看，均应认定房产不属于程江龙所有。关于原告ＸＸ、刘军民与第三人李东顺、董雪香之间的房产未及时过户问题，属另一法律关系，不影响本案房产不属于程江龙的认定。故原告请求判令停止对位于鹤壁市××××区黎阳路合友商贸城6#楼1-3层南数第5户房产的强制执行，予以支持。原告请求立即解除查封，属判决生效后的程序，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，于2015年3月30日判决如下：一、被告林州市农村信用合作联社汇丰信用社申请执行程江龙、鹤壁市华业经贸有限公司借款合同纠纷一案，不得执行李东顺名下位于鹤壁市××××区黎阳路合友商贸城6#楼1-3层南数第5户房产，房权证号：鹤房权证市字第××号；二、驳回原告ＸＸ、刘军民的其他诉讼请求。案件受理费10100元，由被告林州市农村信用合作联社汇丰信用社负担。
汇丰信用社不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回ＸＸ、刘军民的诉讼请求。
二审经审理另查明：（一）在二审中汇丰信用社提交证据：2012年11月27日一审法院对李东顺所作的调查笔录、2014年5月7日一审法院对董雪香所作的调查笔录。证明李东顺、董雪香以书面形式确认涉案房产实际所有权人为程江龙，没有提及出卖房屋一事。ＸＸ、刘军民质证意见：该证据系复印件，对真实性持保留意见，如果李东顺一方对该证据认可，我方也认可；在2014年向董雪香调查而不向李东顺调查，对调查的目的存疑。李东顺、董雪香质证意见：笔录没有表明法院要查明的是房屋的现状，回避了房屋是否出售的重要问题，笔录不能构成李东顺对房屋现状的确认；董雪香并不清楚房屋的买卖过程。（二）一审中李东顺、董雪香提供证据：1.2009年1月16日《协议书》，证明涉案房屋实际所有权人为程江龙。2.程江龙于2011年4月8日向李东顺出具的证明。证明李东顺向ＸＸ、刘军民出具的收款收据只是为了配合办理房产证，没有实际收取房款。3.程江龙出具的承诺书。证明李东顺在《房屋买卖协议》上的签字仅是为了配合程江龙和ＸＸ、刘军民办理过户手续。ＸＸ、刘军民质证意见：对证据1不知情，该协议对ＸＸ、刘军民不产生效力。对证据2、3真实性予以认可，但认为与本案无关；（三）一审中ＸＸ、刘军民提交2011年4月8日经公证的委托书，证明李东顺、董雪香委托刘统民办理过户。汇丰信用社质证意见：对证据真实性没有异议。李东顺、董雪香质证意见：对证据真实性无异议，委托书中的受托人刘统民系由ＸＸ、刘军民指定的，刘军民、刘统民是同乡；（四）ＸＸ、刘军民在二审中陈述，未办理房屋过户手续是因资金紧张，同时认为不办理过户不会产生问题。ＸＸ在二审中陈述：购房款一共是63万元，2011年4月7日交付5000元定金，2011年4月8日ＸＸ通过其妻子齐东先账户向程江龙指定的收款账户（王文江账户）转款19万元，2011年4月8日刘军民通过刘统民账户向王文江账户转款43.5万元。其他事实与一审查明相一致。
二审法院认为：一、根据李东顺、董雪香的陈述，程江龙于2011年4月8日向李东顺出具的证明及程江龙出具的承诺书等，可以认定涉案房屋虽登记在李东顺名下，但李东顺仅为涉案房屋的名义所有权人，并非实际所有权人。原审法院依据有关规定查封诉争房产并无不当。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，ＸＸ、刘军民在尚未办理涉案房屋过户登记手续的情形下，必须满足对未办理过户登记手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。根据本案查明的事实，ＸＸ、刘军民与李东顺、董雪香于2011年4月8日签订《房屋买卖协议》后一直未办理过户登记手续。ＸＸ、刘军民主张未办理过户登记手续的原因是认为不办过户房屋也不会出现问题，ＸＸ、刘军民未办理过户登记手续并非基于自身以外的原因，其怠于办理过户登记手续存在过错。故ＸＸ、刘军民关于对诉争房屋停止执行措施的请求，未达到法律规定的排除执行的条件，其请求缺乏相应的法律依据，不予支持；汇丰信用社的上诉请求成立，予以支持。综上，原审判决适用法律不当，予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及第一百七十五条的规定，于2016年4月13日判决如下：一、撤销安阳市中级人民法院(2014)安中民一初字第106号民事判决第一项、第二项；二、驳回ＸＸ、刘军民的诉讼请求。一审案件受理费10100元，由ＸＸ、刘军民负担。二审案件受理费10100元，由ＸＸ、刘军民负担。
ＸＸ、刘军民申请再审请求：撤销河南省高级人民法院(2015)豫法民一终字第246号民事判决，依法改判维持安阳市中级人民法院(2014)安中民一初字第106号民事判决，诉讼费用由汇丰信用社承担。主要理由是二审判决适用法律错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项情形。具体表现在：（一）二审法院认为，李东顺仅为涉案房屋的名义所有权人，并非实际所有权人，一审法院依据有关规定查封诉争房产并无不当。二审法院所援引一审法院（执行庭）依据的“有关规定”，应是指《查封规定》第二条第三款。一审法院（执行庭）查封诉争房产依据的《查封规定》，已被一审法院（民一庭）一审判决书明确排除其在本案中的直接适用。并且适用《查封规定》第二条第三款必须符合诉争房屋无案外人提出异议的情形。本案中，由于ＸＸ、刘军民对诉争房屋提出了执行异议，人民法院则应当围绕李东顺书面确认内容的真实性、客观性，以及程江龙对本案所涉房产是否享有所有权这一争议焦点进行严格审查。在ＸＸ、刘军民充分证明，因诉争房屋买卖协议的根本履行，其实际所有权人已由程江龙变更为ＸＸ、刘军民后，二审法院却回避争议焦点，放弃实质审查职能，未认定一审法院（民一庭）裁判理由不成立，直接判决撤销一审判决，属适用法律错误；（二）二审法院认为，根据《查封规定》第十七条，ＸＸ、刘军民“怠于办理过户手续存在过错，故ＸＸ、刘军民关于对诉争房屋停止执行措施的请求，未达到法律规定的排除执行的条件。但是，本案并不符合适用《查封规定》第十七条的情形。适用该法条，必须至少符合以下两个条件中的任意一个：一是诉争房产登记在被执行人程江龙名下，即程江龙为公示物权所有人。另一个是诉争房产由被执行人程江龙出卖给ＸＸ、刘军民，即由程江龙本人与ＸＸ、刘军民签订房屋买卖协议。本案并不符合其中任何一个条件。首先，诉争房产登记在李东顺董雪香夫妇名下；其次，ＸＸ、刘军民与李东顺董雪香夫妇签订了房屋买卖协议。从合同相对性的角度讲，程江龙并非合同当事人，自然也不是诉争房产出卖人。从信赖利益的角度讲，ＸＸ、刘军民出于对物权登记公示效力的信赖，与物权登记所有人李东顺董雪香夫妇签订了房屋买卖协议，并全部履行了付款义务，李东顺董雪香夫妇也向ＸＸ、刘军民交付了房屋。虽然ＸＸ、刘军民依房屋出卖人李东顺的指示将购房款交付给了程江龙，但这种依指示交付购房款的行为，并不导致程江龙成为诉争房屋出卖人的法律后果。因此，二审法院在本案中适用《查封规定》第十七条，显属适用法律错误。综上，ＸＸ、刘军民基于《房屋买卖协议》且该协议已得到根本履行，对诉争房产享有实际物权；汇丰信用社基于(2010)安民二初字第12号民事判决，仅对程江龙享有普通债权，且该债权的发生，与ＸＸ、刘军民未及时办理过户手续的所谓过错之间并没有因果关系。再者，ＸＸ、刘军民对诉争房产依法享有实际物权的时间(2011年4月8日)远早于原审法院（执行庭）对该房产进行查封的时间（2013年5月6日），且汇丰信用社对诉争房产不享有任何优先权利。ＸＸ、刘军民的合法权益依法受到法律的保护，原审法院（执行庭）对诉争房产的查封应予解除，执行措施应予停止。
汇丰信用社辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。ＸＸ、刘军民对于本案待执行房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其一审诉请应予驳回。本案涉案房产属于被执行人程江龙所有，执行法院对其查封并执行，完全符合法律规定。程江龙对该房产享有物权。ＸＸ、刘军民对涉案房产仅享有交付请求权，是一种债权，而非物权。ＸＸ、刘军民对待执行房产享有的民事权益不足以排除强制执行。
李东顺、董雪香称，涉案房产原来是程江龙的，法院查封之前已经出售给ＸＸ、刘军民，李东顺仅是配合ＸＸ、刘军民办理过户手续。房产是程江龙从案外人孙中伏处以物抵债而来，共10套房产，因程江龙无力支付登记费用，找李东顺借钱，李东顺称可以借钱但要登记在其名下，等房产卖出，再办理过户登记。2009年1月16日签订相关协议，6月将房产登记在李东顺名下。2011年，程江龙先后带领5家买主找到李东顺，要求办理过户手续，李东顺在他们打印好的手续上签字，同样因过户费用问题，ＸＸ、刘军民等各申请人无力支付，由李东顺出具委托书，委托ＸＸ、刘军民作为李东顺的代理人去办理过户手续，委托书经过公证，他们的本意是将来具备过户费用的条件时，随时可以过户。但是ＸＸ、刘军民等各申请人没有及时过户。2013年，被申请人申请强制执行程江龙案件中，孙中伏名下的一家公司是案件的共同被执行人，所以法院找孙中伏强制执行，孙中伏提供了程江龙几套房产的财产线索，并带执行员找到李东顺，李东顺当时承认房子是程江龙的，同时说明房子已经卖出了。执行法院所作询问笔录，只问房子是不是程江龙的，李东顺回答是，但是没有问房屋历史来源，也没有问现实产权，对李东顺一再提到的房子已经卖了，笔录也没有如实记录。由于李东顺仅在卖房时见过ＸＸ、刘军民一面，也无法将这件事通知ＸＸ、刘军民等。执行法院就依据询问不全面、记录不全面的笔录作出查封裁定。询问笔录不能构成对房屋所有权属于程江龙的书面确认，且涉案房产没有办理过户，不属于《查封规定》第17条规定的过错行为。所指的过错应当是，买受人与被执行人串通，转移财产、帮助逃避执行，本案中不可能发生此种情形，房产原本没有登记在程江龙名下，无需帮助程江龙转移财产。如果帮助转移财产，李东顺也不会做出房产原来是程江龙的陈述。本案房产不应作为程江龙财产进行强制执行。
对一审、二审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为案外人ＸＸ、刘军民对涉案房产的民事权益是否足以排除以程江龙为被执行人案件的强制执行。
本案中，一审法院执行机构依据查封前房屋登记名义人李东顺确认涉案房产实际所有权人为程江龙的调查笔录，裁定查封涉案房产，符合《查封规定》第二条关于对于登记在第三人名下的不动产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封的规定。但是，该条规定的作用主要是作为查封当时初步的判断标准，而且其所处理的是被执行人与登记名义人之间的关系，即在第三方登记名义人认可标的物实际权利归属于被执行人的情况下，不能否定人民法院的查封权力。本案重点是在被执行人程江龙与登记名义人李东顺之外，还涉及一个房屋买卖合同关系。在房屋买方ＸＸ、刘军民提出异议后，在异议审查中尤其是在执行异议之诉程序中，并不能将对作为出卖人（被执行人）的财产予以查封时的依据，作为最终判断买方（案外人）权利是否存在及能否对抗卖方债权人执行的标准。案外人执行异议之诉的本质要求不是对执行标的物所有权归属进行表面的简单判断，而在于判断案外人对执行标的是否享有某种正当的民事权益，该权益是否足以对抗债权人发动的强制执行程序。
根据一、二审法院查明的事实及再审中各方当事人的陈述，本案可认定登记在李东顺名下的案涉房产在查封前由ＸＸ、刘军民购买并实际占有的相关事实：2011年4月8日，ＸＸ、刘军民与李东顺、董雪香签订《房屋买卖协议》，李东顺、董雪香将2009年6月23日登记于其名下的涉案房产卖给ＸＸ、刘军民，价格为63万元。同日，ＸＸ、刘军民通过银行转账支付了房款，李东顺出具了收到63万元房款收条。该房屋已经交付给ＸＸ、刘军民，此后其将房屋出租给他人使用。由此，ＸＸ、刘军民拥有对涉案房屋占有使用及请求办理过户登记的权利。
在判断案外人ＸＸ、刘军民基于其向被执行人购买不动产所享有的民事权益是否足以对抗债权人汇丰信用社执行的法律适用问题上，应当看到，《查封规定》第十七条固然与本案情形相关，但该规定主要是执行程序适用的审查标准，而并非执行异议之诉中作出裁判的唯一判断标准。在执行异议之诉中简单套用该标准，虽然在很多情况下能够解决问题，但并非在所有情形下都是适当的。异议之诉中应根据案件的具体情况，对异议人所享有权益的状态、被执行人对执行标的的权利状态，以及申请执行人债权实现的权益进行查明和比较，综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。二审法院认为ＸＸ、刘军民未办理过户登记手续并非基于自身以外的原因，其怠于办理过户登记手续存在过错，故其权益未达到法律规定的排除执行的条件，系单纯在《查封规定》第十七条的范围内考虑的。该条规定对于涉案财产直接登记在被执行人名下的情况，其适用更具合理性。申请执行人对于涉案财产请求执行的权利，本质上来源于被执行人自身对于该财产所享有的权利。本案中，被执行人程江龙原对涉案财产所享有的权益也是仅以其与李东顺之间约定的形式，而非以登记的形式存在的，其不是物权登记意义上的所有权人。在ＸＸ、刘军民与李东顺、董雪香签订《房屋买卖协议》并支付购房款后，程江龙2011年4月8日也出具了收到房款63万元的收据，认可了ＸＸ、刘军民与李东顺、董雪香之间的房屋买卖行为。故按照各方当事人之间的约定，此后程江龙对涉案房产已不再享有民事权益，而代之以ＸＸ、刘军民对该房产实际享有民事权益。2013年5月6日法院对涉案房产查封时，该房产仍然登记在李东顺名下。一审法院认定本案房产查封时，从物权方面和债权方面看，均应认定房产不属于程江龙所有，于法有据。此种情况下，汇丰信用社对涉案房产主张强制执行的权益，不能超越程江龙自身对涉案房产的权益，而取得优于ＸＸ、刘军民所享有的民事权益，应认定ＸＸ、刘军民所享民事权益能够对抗申请执行人汇丰信用社的执行权益。二审法院忽视了查封时被执行人程江龙对涉案房产的民事权益状态，简单适用《查封规定》第十七条，属于适用法律错误。
综上，ＸＸ、刘军民的再审请求应予以支持，二审判决的错误应予以纠正。一审判决认定涉案房产不属于程江龙所有，判令不得执行涉案房产，驳回ＸＸ、刘军民的其他诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百九十条、第四百零七条第二款之规定，判决如下：
一、撤销河南省高级人民法院(2015)豫法民一终字第246号民事判决；
二、维持河南省安阳市中级人民法院（2014)安中民一初字第106号民事判决。
本案一审案件受理费10100元、二审案件受理费10100元，由林州市农村信用合作联社汇丰信用社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄金龙
审 判 员 向国慧
审 判 员 熊劲松
二〇一七年十二月十九日
法官助理 徐 霖
书 记 员 黄丽娟