江苏省阜宁县人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)苏0923民初字271号
原告朱国祥，男，汉族，1964年6月7日生，市民，住阜宁县。
被告刘耀，男，汉族，1963年8月15日生，市民，住阜宁县。
被告王宏，女，汉族，1969年10月25日生，市民，住阜宁县。
被告王志愿，男，汉族，成年，市民，住阜宁县。
原告朱国祥与被告刘耀、王宏、王志愿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告朱国祥、被告刘耀、王宏到庭参加诉讼，被告王志愿经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱国祥诉称，2012年7月16日，我与被告刘耀、王宏夫妻签订《房屋开发销售买卖合同》1份，合同约定我将自己开发的位于原北汛初中南校区第二排靠东第一幢别墅以198000元的价格出售给被告刘耀、王宏，合同签订时付定金30000元，在2013年1月30日前付30000元，在2013年7月30日前付30000元，在2014年1月30日前付30000元，在2014年7月30日前付30000元，在2015年1月30日前付28000元，在2015年7月30日前付20000元。被告王志愿自愿提供担保。《房屋开发销售买卖合同》签订后，我按合同约定按时交房且与被告刘耀、王宏办理了交接手续，被告刘耀、王宏也已装璜入住，但被告刘耀、王宏至今才给付购房款90000元，差欠我购房款108000元。同时根据《房屋开发销售买卖合同》第四条B款2的规定，买受人须在规定的时间期限内按时还款给我，逾期按日支付百分之三的滞纳金，被告刘耀、王宏应支付我滞纳金40000元，以及根据第七条的约定违约金40000元，共计188000元。现我向法院起诉，请求判令：1、被告刘耀、王宏支付购房款108000元及滞纳金40000元、违约金40000元，合计188000元；2、被告王志愿承担连带担保责任；3、三被告承担本案诉讼费用。
被告刘耀、王宏共同辩称，原告朱国祥在建房前，我们为其担保贷款250000元，原告朱国祥承诺仅以略高于成本的价格将房屋出售给我们，但房屋建成后，却以高于其他房屋的价格出售给我们，我们不想买原告朱国祥的房屋，但因为我们为其担保，所以就接收了房屋。原告朱国祥是以学校学生宿舍楼的名义对外出售，没有任何合法手续，是违章建筑。请求法院驳回原告朱国祥的诉讼请求。
被告王志愿未作答辩。
经审理查明，位于阜宁县北汛初级中学校园南部有两排学生宿舍，始建于八十年代，于2012年初经阜宁县教育局认定为危房，要求拆除重建。经阜宁县北汛初级中学全体教职工讨论研究，一致同意将原学生宿舍拆除重建学生宿舍楼，多余房屋可由建筑方对外出售，本校职工优先。2012年3月22日，阜宁县住房和城乡建设局经审核认为本建筑项目符合城乡规划要求，向阜宁县北汛初级中学颁发了建设项目选址意见书，该意见书基本情况一栏载明：建设项目名称学生宿舍楼，建设单位名称阜宁县北汛初级中学，建设项目依据阜发改基[2012]44号，建设项目拟选位置阜宁县北汛初级中学校园内，拟用地面积3266.8㎡，拟建设规模建筑面积2952㎡。后阜宁县北汛初级中学与原告朱国祥达成协议，该校将校园南部两排学生宿舍以180000元价格转让给原告朱国祥开发建房，学校职工可优先购买。2012年7月26日，原告朱国祥（甲方）与被告刘耀、王宏（乙方）签订《房屋开发销售买卖合同》，约定甲方在北汛中学南首开发房屋，乙方购买一套间，双方商讨订立协议如下：一、标的：甲方开发的原北汛初中南校区别墅一幢，计154㎡卖给乙方，具体位置为北汛初中南中心路西，由南向北第2排，紧邻路边的一户（别墅房）。二、价格：230000元。由于乙方属北汛初中教职工，且乙方在甲方建设期间专门从事看护、管理工地物资等，由于乙方为甲方担保贷款，给予乙方优惠10000元，并支付乙方看护与管理费20000元，乙方搬迁补助费2000元，以上计32000元，乙方在购房款中直接扣除，即乙方只须实际支付购房款198000元。三、付款方式及时间：付款方式为分期付款。在订立合同时，乙方向甲方首付定金30000元，以便乙方取得该别墅的临时居住权。余款在2013年1月30日前支付30000元，2013年7月30日前支付30000元，2014年1月30日前支付30000元，2014年7月30日前支付30000元，2015年1月30日前支付28000元，2015年7月30日前支付20000元。四、甲、乙双方的权利和义务：A甲方的权利义务：1、甲方有权取得该房屋出售的等价经济的权利；2、甲方保证乙方的房屋质量符合农村建房要求的质量与自己同建的其它别墅质量一样；3、甲方保证乙方水电开户，费用由乙方负担；4、甲方保证为乙方办理好小产权证；5、如乙方不按期还款，甲方有权终止合同；6、甲方必须按期还车贷，如延期或拒还，乙方有权在房款中直接扣除，甲方必须按时付2%滞纳金。B乙方的权利与义务：1、乙方有获得该房屋的各项权利；2、乙方须在规定的期限内按期还款给甲方。逾期按日支付百分之一的滞纳金给甲方；3、乙方在订该合同时，须提供保证人，以便按期履行合同；4、乙方在交付定金并入住别墅后，必须无条件的让出前面属于甲方购买的危房，以便甲方拆除与新建；5、乙方不得以任何借口延期付款，否则视为违约。五、保证条款：为保证合同顺利履行，乙方特邀请王志愿师傅作为保证人，且王志愿本人也自愿为乙方担保，在乙方还款期内，保证人承担连带责任。如乙方购买房屋，因甲方手续不规范被执法，甲方应全额退款，并支付利息。六、生效期限：合同从乙方向甲方交纳定金并相互签字以及保证人、见证人签字后生效。七、违约责任：除合同中所有约定外，如一方违约须向对方支付违约金40000元整。本协议一式陆份，甲、乙双方各执一份，保证人一份，见证人一份，互相监督，全面履行，如与（遇）争执，以此为据。朱国祥、刘耀、王宏、王志愿、顾甫生等人均在《房屋开发销售买卖合同》上签字捺印。合同签订当日，被告刘耀、王宏向原告朱国祥支付定金30000元，后又依约支付前两期购房款60000元，此后未再支付，遂致本案诉争。
以上事实，有原告朱国祥向本院提供的江苏省行政事业单位结算凭证、建设项目选址意见书、《房屋开发销售买卖合同》、阜宁县阜城镇村镇建设服务中心的“小产权证”、阜宁县北汛初级中学的建学生宿舍区用地情况说明及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定”，根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第七条之规定：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉”。本案诉争房屋所在土地为政府划拨的公共事业用地，建设项目选址意见书上载明的建设项目名称为学生宿舍楼，原告朱国祥在该址上建房并出售，可以认定诉争房屋系未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑，对违法建筑的处理非属人民法院民事案件受理范围，应驳回原告朱国祥的起诉。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，判决如下：
驳回原告朱国祥的起诉。
案件受理费2030元，退还原告朱国祥（原告已预交）。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 李正坤
审 判 员 潘春如
代理审判员 郭 洁
二〇一六年七月七日
书 记 员 张旖旎
附录法律条文
1.《中华人民共和国民法通则》
第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。
按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。