福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽02民终1125号
上诉人（原审被告）：洪剑，男，1968年6月8日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：陈添福，福建厦成律师事务所律师。
被上诉人（原审告）：厦门联发电子商城开发有限公司，住所地福建省厦门市湖里区园山南路800号。
法定代表人：张曙秋，该公司董事长、总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，福建旭恒律师事务所律师。
上诉人洪剑因与被上诉人厦门联发电子商城开发有限公司（以下简称联发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初1218号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
洪剑上诉请求：撤销原判，改判驳回联发公司的全部诉讼请求，一审、二审诉讼费用均由联发公司负担。理由如下：一审判决的租金和违约金数额均有误,其实际使用讼争房屋的时间与一审判决认定的时间不符。双方约定租赁合同自押金交纳之日生效，其未交纳押金，故租赁合同未生效。其从2015年8月底入住讼争房屋，2015年9月5日搬离。联发公司未能提供证据证明已将《租金缴交通知单》、《催促函》、《欠款明细》、《律师函》送达给洪剑，联发公司关于2015年9月1日至2015年12月22日的租金诉求已经超过诉讼时效。现同意按照合同约定的计算标准支付自2015年12月23日至2016年5月31日的租金5570元。
联发公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。租赁合同已实际履行，洪剑搬离讼争房屋时未办理交接手续，应依约支付租金至联发公司腾房之日止。诉讼时效问题由法院依法裁判。
联发公司于2016年12月23日向一审法院起诉请求：洪剑向联发公司支付2015年9月1日至2016年5月31日的租金15840元及逾期违约金（计至2016年5月31日为124元；此后违约金按月租金的日千分之五，自2016年6月1日起计至还清所有款项之日止）。
一审法院认定事实：2015年8月24日，联发公司与洪剑签订一份《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》，约定联发公司将坐落于厦门市湖里区园山南路800号厦门赛格电子市场三层C区3027室的房屋出租给洪剑；房屋月租金为3168元，按季度结算；洪剑应按合同规定期限缴纳租费，违约除补交租费外，每逾期一日按月租费的千分之五向联发公司交付违约金。联发公司提交《租金缴交通知单》、《催促函》、《欠款明细》、《律师函》用来证明洪剑拖欠讼争房屋自2015年9月1日至2016年5月31日的租金15,840元及计至2016年5月31日的违约金124元。联发公司主张讼争房屋内有洪剑存放的油画、油布、调颜料的注剂等物品。
一审法院认为：洪剑经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。联发公司主张讼争房屋内有洪剑存放的油画、油布、调颜料的注剂等物品，洪剑未进行抗辩，法院予以采信。根据《合同法》的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，联发公司与洪剑签订的租赁合同虽约定合同自洪剑交纳押金之日起生效，洪剑也未向联发公司交纳押金，但是《合同法》又规定当事人协商一致，可以变更合同，洪剑将其物品存放于讼争房屋内，应视为联发公司已将讼争房屋交付给洪剑使用，双方已实际履行讼争租赁合同，双方实际履行合同的行为，应视为洪剑与联发公司已经通过协商变更了合同生效条款，故讼争租赁合同已经生效，双方均应依约履行合同义务。联发公司主张洪剑拖欠讼争房屋自2015年9月1日至2016年5月31日的租金15840元及计至2016年5月31日的违约金124元，洪剑未进行抗辩，予以采信，故洪剑应向联发公司支付拖欠的租金15840元。联发公司请求洪剑支付计至2016年5月31日的逾期违约金124元，有合同和法律依据，予以支持。联发公司请求洪剑再支付逾期违约金（按月租金的日千分之五，自2016年6月1日起计至还清所有款项之日止），虽有合同依据，但违约金的计算标准过高，予以调整为以月租金即3168元为基数，按月利率2%，自2016年6月1日起计至实际付款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、洪剑于判决生效之日起十日内向联发公司支付租金15840元及逾期违约金（计至2016年5月31日为124元；以3168元为基数，按月利率2%，自2016年6月1日起计至实际付款之日止）；二、驳回联发公司的其他诉讼请求。案件受理费196元，由洪剑负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，1.洪剑于2015年8月下旬入住讼争房屋，但未交纳押金。2.《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》约定，合同签订时洪剑应交纳租赁期间押金3672元，合同签订后三日内若洪剑未支付押金，则联发公司有权将房屋另行出租；租赁期间，任一方确需提前终止合同应提前三个月以书面通知对方，经对方同意后方可办理解除合同手续，并赔偿对方相当于三个月租金额的违约金；房屋租金及管理费详见《C3027房间5年各阶段租金付费明细》。3.《C3027房间5年各阶段租金付费明细》载明：2015年9月1日至2015年11月30日应支付租金及管理费11016元，2015年12月1日至2016年2月29日应支付租金及管理费3672元，2016年3月1日至2016年5月31日应支付租金及管理费3672元……。4.联发公司未能提供证据证明已将《租金缴交通知单》、《催促函》、《欠款明细》、《律师函》送达给洪剑。另，二审中联发公司撤回要求洪剑支付违约金的诉讼请求。以上事实，有《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》以及双方当事人的陈述为证。
本院认为，上诉人洪剑与被上诉人联发公司于2015年8月24日签订的《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。合同签订后，洪剑未交纳押金。根据合同的约定，合同签订后三日内若洪剑未支付押金，联发公司有权将房屋另行出租，但中联发公司在洪剑未交纳押金的情况下并未将讼争房屋另行出租，并且已将讼争房屋交付给洪剑使用，洪剑亦已接受并实际占有、使用讼争房屋，应视为双方当事人以实际行动变更了合同约定，《厦门赛格电子市场房屋租赁合同》已经生效。洪剑关于租赁合同未生效的上诉意见缺乏依据，不予采纳。
本案中，洪剑确认其于2015年8月下旬入住讼争房屋，依照合同约定洪剑应自2015年9月1日起向联发公司支付租金。洪剑称其已于2015年9月5日搬离讼争房屋，但洪剑并未依合同约定的方式通知联发公司，亦未与联发公司办理解除合同手续，因此洪剑作为房屋承租方仍负有支付租金的义务。
根据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效为1年。本案中，联发公司提供的证据不足以证明其已将催讨租金的通知送达洪剑，应承担举证不能的法律后果。联发公司于2016年12月23日向法院起诉，其要求洪剑支付2015年9月1日至2015年12月22日的租金诉求已经超过诉讼时效。一审中，洪剑未到庭参加诉讼亦未提出诉讼时效抗辩，一审法院对洪剑应付租金数额的认定并无不当。二审中，洪剑提出诉讼时效抗辩，洪剑的该项上诉有理，予以采纳。
根据《C3027房间5年各阶段租金付费明细》的约定，讼争房屋2015年12月1日至2016年2月29日应支付租金3168元，2016年3月1日至2016年5月31日应支付租金3168元。据此，洪剑应支付的租金数额为：2015年12月23日至2016年2月29日的租金2402元（3168元÷91日×69日）；2016年3月1日至5月31日的租金3168元，以上租金合计5570元。另，联发公司自愿撤回违约金的诉求，予以照准。综上，洪剑的上诉请求予以部分采纳，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初1218号民事判决；
二、洪剑应于本判决生效之日起十日内支付厦门联发电子商城开发有限公司自2015年12月23日至2016年5月31日的租金5570元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回厦门联发电子商城开发有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费199元，由洪剑负担50元，厦门联发电子商城开发有限公司负担149元。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 伟
审 判 员 郑文雅
审 判 员 龙 辉
二〇一八年四月十六日
代书记员 巫粤峰
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。