四川省郫县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)成郫民初字第3948号
原告梁昆鹏，男，汉族，1988年9月25日出生，身份证号码：5113231988********，住四川省蓬安县金溪镇正街*号。
委托代理人袁敏，四川智力律师事务所律师，系特别授权。
被告成都望丛房地产开发有限公司，住所地：成都市郫县郫筒镇望丛中路1号。
法定代表人潘军。
委托代理人刘俊，泰和泰律师事务所律师，系一般代理。
委托代理人钟俊芳，泰和泰律师事务所律师，系特别授权。
原告粱昆鹏与被告成都望丛房地产开发有限公司（以下简称望丛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理，由审判员冉垠独任审判，于2015年11月12日、2016年5月18日、2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告粱昆鹏及其委托代理人袁敏，被告望丛公司的委托代理人钟俊芳、刘俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告粱昆鹏诉称，2014年8月19日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郫县郫筒镇郫花路299号的花样年龙年国际中心20栋2单元18层02号房屋。合同第七条对规划变更条件作出了约定，合同第八条规划变更程序作出了约定。在签订合同后，被告以宣传单、沙盘图、销售人员介绍等方式向原告表明20栋楼为“双中庭全景楼王”、“百米间距”的精品房，原告以此为由购房条件与被告达成交易。然而合同签订后，被告未经原告同意，擅自更改规划设计：21号楼由29层局部26层调整为27层局部25层及2层商业裙房；16号楼由29层1个单元调整为2个单元及2层商业裙房；新增1栋28层住宅及2层商业裙房。被告擅自更改规划设计的行为既未履行合同约定的告知及赔偿义务，也违背了订立合同“双中庭全景楼王”、“百米间距”的承诺，增加了总建筑面积、容积率，建筑密度亦建设了绿化率，对原告居住及生活造成了严重影响。据此，原告为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判令被告支付违约金84453.2元并承担本案诉讼费用。
被告望丛公司辩称，在项目开发中，被告会存在规划变更的行为，合同已显著告知，原告对此清楚知晓且没有异议；被告变更情况属实，但按照法律程序进行，得到规划局同意；被告规划变更行为，未对原告实际居住造成影响，不应承担赔偿责任；即使原告举证证明有影响，根据合同约定，承担的系补偿责任，并非赔偿及违约责任。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2014年8月19日签订了一份商品房买卖合同及补偿协议，约定原告购买被告开发的郫县郫筒镇郫花路299号花样年龙年国际中心20幢2单元18层02号商品房，该商品房的用途为住宅，测绘建筑面积102.1m2，房屋总价款422266元，房屋户型为被告宣传单载明的D2户型。第七条关于规划变更的约定为，“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批注。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。”第八条关于设计变更的约定为，“（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。”合同第九条系关于买方逾期付款的违约责任。合同第十二条系关于逾期交房违约责任的约定。原、被告所签补偿协议第四条对商品房买卖合同第八条关于设计变更约定为，“1、……若买受人在收到出卖人上述变更的书面通知之日起十五日内未能书面通知出卖人解除本买卖合同的，视为买受人认可该修改方案并同意继续履行买卖合同。2、在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划及建筑设计方案做出细部的调整，买受人对此予以接受，出卖人无需通知买受人。”补偿协议第九条第9款约定为，“在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人有可能变更该小区部分区域的规划，但该变更须通过规划部门的批准，买受人对此知晓并无异议。”补偿协议第十四条约定，“出卖人所提供的展示宣传资料，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供买受人购房前参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同及其附件和本补充协议约定及市政府有关部门批准文件为准。”原告所购20幢，由被告于2014年3月19日取得郫县房产管理局商品房预售许可证，预售证号1177，总规划用地面积51838.67平方米，规划总建筑面积82407.03平方米。被告销售宣传单内容为，百米间距、270度观景面，唯此一栋，双中庭全景楼王，宣传单背面例举了该栋涉及的三种户型。宣传单底部备注为，“本资料仅为参考，并不构成任何承诺，最终以政府审批文件及买卖双方所签订法律合同为准，最终解释权归发展商所有。”2014年12月19日，被告在成都市政府信息公开网上发布公告，陈述因为地块规划建设需要，对项目进行调整，内容为：1号地块住宅用地内的21号楼由29层局部26层调整为27层局部25层及2层商业裙房，16号楼由29层一个单元调整为两个单元及2层商业裙房，新增1栋28层主张及2层商业裙房。1号地块住宅用地二期方案调整后，1号地块住宅用地总建筑面积244187.31平方米调整为278914.47平方米，……。第二项表格对调整前后内容作了具体公式，即规划总建筑面积增加，住宅容积率由2.6调整为3.2。5号地块新增一栋33层住宅，1栋2层商业建筑。该公告并附件建筑总平面图两张，即调整前后。后被告按约向原告交付了该商品房，原告通过首付及贷款支付了全部房款。双方对本身案涉房屋无异议，争议仅存在于房屋所在楼栋周围所涉规划变更，对变更事实被告予以认可，原告认为被告违约，且造成原告损失，故起诉要求被告支付赔偿金，其中，案涉楼栋业主于2015年5月4日在成都市市长信箱反映被告规划变更对20栋造成的影响，着重强调新增23栋，对此，经郫县住建局答复，“23号楼与20号楼之间最近点距离为52.01米，两栋楼之间间距满足《成都市规划管理技术规定》规定的高层主要朝向对高层主要朝向最小间距为27米的要求……调整方案进行公告，公证处对该公告进行了公证。现状建设情况若与项目前期宣传不一致的地方，请与成都望丛房地产开发公司协商，或通过法律途径进行合理维权。”对此情况，被告首先依照商品房买卖合同条款，认为变更系细部的调整，无需征得原告同意；其次，被告举出2014年12月30日成都市成都公证处的公证书一份，载明被告证据保全行为，即被告将规划变更涉及的公告、总平面图等分别张贴于郫县规划管理局、政务服务中心B区、花样年龙年国际中心销售中心，并于2014年12月19日在成都市政府信息公开网上进行了公示，拟证明被告就规划变更依法进行，以公示期内无利害关系人提出异议，符合法定程序；再次，被告举出郫县规划管理局2012年5月21日通知书一份，载明被告更改规划后的用地指标仍然符合规划要求，亦依法于2015年1月10日取得了建设工程规划许可证。双方在协商未果的情况下，原告诉之本院，请求判如所请。
以上事实，有原告提交的各方身份信息、商品房买卖合同及补充协议、被告宣传单、预售资料、信访答复资料、公告及总平图、照片，有被告提交的补充协议、公证书、公告、网上公示、规划条件通知书、建设工程规划许可证、户型图及当事人一致陈述足以认定。对被告提交的制作合同及情况说明，系被告与他人之间行为，与本案无关，不予采信。
本院认为，原、被告签订的买卖合同及补充协议系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规规定，应属合法有效。双方争议焦点在于，被告规划变更行为是否符合合同约定，即是否构成违约，对原告是否造成影响，损失如何确定与支持？
首先，关于宣传单效力认定问题，虽然被告在宣传单背面通过小字备注及补充协议明确约定，宣传资料不作为合同内容，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告宣传单所载明“双中庭楼王”、“百米间距”、“仅此一栋”，通过规划及现场查看，系原告购买的20栋，其依据该宣传单介绍并购买了其中的D2户型，与商品房买卖合同户型图相印证，按照常理，小区中庭在居住环境安静及舒适度方面较优，价格高于非中庭楼栋，加之被告宣传介绍的百米间距、270度视野等，虽然未明确说明系哪一楼栋，但被告也未举证说明其他符合该情况的楼栋，“百米间距”应理解为楼栋之间间距至少百米，按照诚实信用原则，即使未载入合同，但对原告作为买受人在合同订立的选择性及双方房屋价格协商度方面产生了重大影响，被告在宣传行为上，应当就其“百米间距”所载明内容，按照诚实信用原则，履行相应承诺，否则承担相应违约责任。其次，对规划设计的变更结果问题，本院认为，就21号楼具体层数发生的变更，16号楼单元的变更，属于双方补充协议第四条“在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下”被告做出的“细部的调整”及补充协议第九条9款被告“有可能变更该小区部分区划的规划”，且被告变更行为经过了公示及规划批准，符合合同约定，原告对此知晓且无异议。但被告在20号楼旁边新增23栋2个单元问题，首先导致了间距不符合约定，对原告居住采光、视野等方面造成了影响，不属于以上可由被告直接予以变更而无需告知的范畴，虽然被告将变更进行公示，不违反行政法规的相关要求，但与双方买卖合同第七条“应当书面征得受影响的买受人同意”不符，故被告行为从程序及结果方面均构成了违约，应当承担相应违约责任。原告主张按照20%房款计算，缺乏合同依据。原告所购20号楼旁新增23号楼，导致了间距减少，生活采光、视野受影响，对此，在无明确约定情况下，应结合该栋房屋所在层数、朝向、价格等，以损失作为被告承担违约责任的基础，本院兼顾合同履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，考虑到原告购房价格、层数及视野朝向等，对原告违约请求中涉及的该部分酌情支持7646.06元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条的规定,判决如下:
一、被告成都望丛房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告粱昆鹏违约金人民币7646.06元；
二、驳回原告粱昆鹏其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，减半收取案件受理费956元，由被告成都望丛房地产开发有限公司承担。该款已由原告粱昆鹏预交，被告成都望丛房地产开发有限公司在履行判决给付义务时一并付给原告粱昆鹏。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审判员 冉 垠
二〇一六年七月二十八日
书记员 曾毓丹