广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤2071民初17648号
原告：中山市广联泰富物业管理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路62号（平湖秋月花园一期1幢19卡商铺）。
法定代表人：何元希，该司董事长。
委托诉讼代理人：李德路，广东森科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧阳彬沛，广东森科律师事务所律师助理。
被告：邹喜英，女，1977年11月2日出生，汉族，住广东省中山市，
被告：刘细华，男，1975年3月6日出生，汉族，住广东省中山市，
上列两被告共同委托诉讼代理人：李肖悄，广东永隆律师事务所律师。
原告中山市广联泰富物业管理有限公司（以下简称广联泰富物业公司）与被告邹喜英、刘细华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广联泰富物业公司委托诉讼代理人李德路，被告邹喜英及被告邹喜英、刘细华的委托诉讼代理人李肖悄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广联泰富物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告支付从2015年12月至2017年8月物业管理服务费本金3364.2元及违约金555.09元（以实际欠缴额每天万分之五标准从2015年12月1日计算至清偿之日止，现暂计至2017年8月30日）；2.判令两被告立即向原告支付水费649.92元。诉讼中，原告广联泰富物业公司将第一项诉讼请求中物业服务费变更为：计算至2017年11月30日为3845元，并将第二项诉讼请求变更为：水费745.33元，合计4590.33元。事实与理由：2011年6月12日，原、被告双方签订《平湖秋月前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告所在的平湖秋月5栋1004号房提供物业服务，服务费收取标准为1.5元/平方米/月，被告应在每月5日前缴纳物业服务费，被告逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交滞纳金。自2015年12月1日起，被告即未按双方约定向原告支付物业服务费，截至2017年8月，被告欠付原告物业服务费本金累计3364.2元。且原告自2015年10月至2017年7月30日替被告代缴水费共计649.92元。原告已多次向被告催缴上述款项，但被告迟迟未缴纳。原告认为，被告迟迟未缴纳物业服务费用的行为已违反了双方签订的《平湖秋月前期物业服务协议》，的约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，现原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。
原告广联泰富物业公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.粤房地权证中府字第××号复印件、粤房地权证中府字第××号复印件；2.平湖秋月花园前期物业服务协议；3.缴费清单；4.关于平湖秋月5栋1004房欠费的催缴函。
被告邹喜英、刘细华辩称，1.原告并非建设单位中山市广联泰富房地产开发有限公司通过招投标选聘的，且未通过合法的选聘或更换程序成为平湖秋月花园小区的物业服务企业，因此不具有合法向涉案小区提供物业服务的资格，经过招投标选聘的是中山市中正物业管理有限公司，中正物业于2009年9月12日于中山市广联泰富房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，对涉案小区实施前期物业管理，但原告未通过合法的选聘或更换程序，通过伪造文件、冒充业主签名等违法行为擅自进入小区，根据广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见第2.（4）点，原告与业主签订的物业合同应视为无效；2.若法院认为平湖秋月花园前期物业协议有效，根据该协议第4条所约定的服务内容及质量，原告并未按约定完全履行，其物业服务的质量极差，严重程度已达到根本违约，根据平湖秋月花园前期物业服务协议第10条，物业服务公司需达到第4条所约定的质量及标准才能按第11条收取相应的服务费，因此原告无权向业主收取服务费，既然原告无权收服务费，其诉求、违约金没有合理、合法的依据，即使要计算违约金也应当按每月实际的欠款分段计算，且对超过诉讼时效的服务费及违约金均不应支持；3.涉案小区的业委会已于2017年4月16日召开业主大会，终止与原告的物业服务合同，并于2017年7月10日向其发出物业管理合同终止通知书，要求其在2017年7月22日前撤离涉案小区，根据最高院审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释第10条，原告应立即退出涉案小区，移交服务用房相关设施及专项资金，对于终止退出后的物业费不应收取；4.原告并未达到相应的资质等级，存在重复及违规收费，对于多收取的费用应予以退还，且原告应公告专项维修资金的收费，退出后将资金移交给业委会。
被告邹喜英、刘细华就其辩解，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.照片、视频、通知；2.中山市住房和城乡建设局关于平湖秋月小区业委会反映平湖秋月小区接管等问题的复函、前期物业服务合同、关于2011年沙溪镇平湖秋月小区更换物业过程中物业公司变更业主确认书签名作假的联名书；3.物业管理服务合同终止通知书；4.平湖秋月花园小区的业委会成立资料；5.函件；6.EMS邮寄单及视频。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年9月12日，中山市广联泰富房地产投资有限公司（以下简称广联泰富房地产公司）与中山市中正物业管理有限公司（以下简称中正物业公司）签订《前期物业服务合同》，约定广联泰富房地产公司采用招标方式选聘中正物业公司对平湖秋月花园小区实施前期物业管理。合同签订后不久，中正物业公司要求退出对平湖秋月花园小区的管理。中山市住房和城乡建设局于2017年6月9日作出中建函[2017]1045号《中山市住房和城乡建设局关于平湖秋月小区业委会反映平湖秋月小区接管等问题的复函》，主要内容为：一、关于中正物业公司退管等问题。2009年9月，发展商对小区进行了前期物业管理招投标，中标单位为中正物业公司。经了解，暂未发现存在招投标活动的违规情况。中正物业公司在2011年5月24日在我局办理退管该小区相关手续。二、关于广联泰富物业公司接管该小区的问题。在小区前期物业管理阶段（未选举产生业主委员会），由于中正物业公司要退管该小区，因此发展商通过书面形式征询业主意见，经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由广联泰富物业公司对小区进行物业管理。2012年5月11日，物业公司在我局办理物业合同的备案手续。中正物业公司退出平湖秋月花园小区物业管理后，广联泰富房地产公司向全体业主发出《关于变更物业管理公司的说明》，内容为：原平湖秋月花园小区物业管理是中正物业公司接管，现因该公司经营管理原因，自愿退出该小区的物业管理工作。本小区共计户数为609户，现经414户业主同意，占比例为68%，聘请广联泰富物业公司承接平湖秋月小区物业管理工作。特此说明。后附附件：1.关于变更物业管理公司的公告；2.物业公司变更业主确认书附表。2011年，广联泰富物业公司接管平湖秋月花园小区的物业管理服务。
广联泰富物业公司成立于2009年12月28日，经营范围为：物业管理、住宅小区停车服务、商业性营业用房租赁、房地产经纪、家居清洁服务、家电维修服务、广告发布；销售、网上销售；日用百货。广联泰富物业公司于2011年9月22日取得物业管理资质证书，资质等级为暂定三级。邹喜英、刘细华购买位于中山市沙溪镇新××秋月花园××房的房地产，成为平湖秋月花园小区的业主。2011年6月12日，广联泰富物业公司作为甲方，邹喜英作为乙方，双方签订《平湖秋月花园前期物业服务协议》，约定：本物业名称：平湖秋月花园，坐落位置：中山市沙溪镇新濠路62号；广联泰富房地产公司按照法律、法规有关规定，选聘广联泰富物业公司，在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业服务；本物业竣工交付使用后，由物业公司向业主和非业主使用人提供以下服务内容：日常服务、定期服务；服务费收取标准：二楼（含二楼）以上的标准为1.5元/㎡/月（按建筑面积计算），商铺标准2元/㎡/月（按建筑面积计算），业主从办理收楼手续后，今后须在每月5日前缴物业服务费；业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交滞纳金；服务期限：从本物业交付使用之日起到本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他事项。广联泰富物业公司、邹喜英分别在甲方、乙方处盖章、签名捺印。协议签订后，广联泰富物业公司为平湖秋月花园小区提供了物业服务，邹喜英、刘细华也能按时交纳物业服务费。邹喜英、刘细华从2015年12月起未按时交纳物业服务费。广联泰富物业公司于2017年8月7日向刘细华发出《关于平湖秋月5栋1004房欠费的催缴函》，要求其于2017年8月13日前交纳拖欠的物业服务费及滞纳金，但邹喜英、刘细华未在上述期限内交费。广联泰富物业公司经向邹喜英、刘细华催交未果，遂于2017年9月18日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。
另查，位于中山市沙溪镇新××秋月花园××房的房地产权属人为邹喜英、刘细华，建筑面积为106.8平方米，邹喜英、刘细华自2015年12月起拖欠物业服务费，至2017年11月，累计拖欠24个月物业服务费未交纳，邹喜英、刘细华每月应缴物业服务费160.2元（106.8平方米×1.5元/平方米），故邹喜英、刘细华共计拖欠物业服务费3844.8元（160.2元/月×24个月）、水费745.33元。
又查，2014年12月28日，平湖秋月花园小区成立第一届业主委员会，任期自2014年12月28日起至2017年12月27日止，并于2015年2月2日在中山市住房和城乡建设局办理备案手续。业委会成立后，与广联泰富物业公司召开沟通会，并多次以书面函件的形式对小区存在的问题与广联泰富物业公司进行沟通，要求广联泰富物业公司进行整改。平湖秋月花园小区业委会认为广联泰富物业公司在物业服务过程中，主要存在的问题有：每幢楼的防火通道顶灯感应失灵、绿化维护与更种、假山喷水系统、小区设备（铁灯柱、石凳、木制品）需要刷油漆维护、部分电梯监控失常、楼梯清洁问题、水泵每月检修、小区部分摄像头老旧、小区健身器材恢复与维护、小区绿化区内地灯电线存在安全隐患、小区大堂灯要及时维修更换、安装小区围墙灯、垃圾桶、建筑垃圾、垃圾房每天要清理、禁止广告推销人员进入小区扰民、对进场商家摆摊加强管理等。2016年1月13日，平湖秋月花园小区业委会作出《物管公司只收钱不作为的突出几个问题》的函件，主要内容为：一、开墙事件。于2014年7月，物管公司因与开发商的密切关系，在没有征求业主意见的情况下打通了与尚清园的通道，有记者采访为证。二、尚清园生活污水直排到平湖秋月小区。在平湖秋月的物管已正常运作的情况下，还让如此之大的失误发生，如不是失误就是罔顾平湖秋月小区广大业主的利益，故意损害业主利益。三、盗窃事件。自2015年以来，向我们业委会求助的一个月就有4户，据我们了解，没向我们求助的还有好几户，而被盗当日，小区大门门禁是坏的，而小区大部分的摄像头是坏的，无法提交相关证据给警方进行破案，也对所有盗窃事件不愿负任何责任。四、小区垃圾堆放区。生活垃圾、装修建筑垃圾堆积如山，臭气熏天，如没有上级部门多次催促，从不主动及时清理，就算业主多次投诉，从未落实清理。诉讼中，邹喜英、刘细华认为小区存在主要问题有：违建、逃生门被锁、电梯急救电话失效、摄像头失效、垃圾长期不清理、公共区域电线裸露、消防通道堵塞、消火栓失效、门禁系统失效等质量问题。广联泰富物业公司质证时认为上述证据不能反映问题持续存在，其已依约提供了物业服务，该证据不能作为拒付物管费的合法依据。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、关于广联泰富物业公司提供物业服务是否具有合法资格的问题；二、关于邹喜英、刘细华应交纳物业服务费期间的问题；三、关于广联泰富物业公司有无履行双方签订的《前期物业服务协议》约定的维修、养护、管理义务，提供的物业服务是否存在重大瑕疵、是否构成根本违约的问题。
关于焦点一。邹喜英、刘细华认为广联泰富物业公司未通过合法的选聘或更换程序，通过伪造文件、冒充业主签名等违法行为擅自成为平湖秋月花园小区的物业公司，故其与广联泰富物业公司签订的前期物业服务协议应视为无效。本院经审查认为，首先，平湖秋月花园小区开发商广联泰富房地产公司通过招投标与中正物业公司签订《前期物业服务合同》，选聘中正物业公司对平湖秋月花园小区实施前期物业管理。后因中正物业公司要求退出对平湖秋月花园小区的管理，故广联泰富房地产公司经征求小区业主意见，经小区414户业主同意（小区业主总户数为609户，占比例为68%），聘请广联泰富物业公司承接平湖秋月花园小区物业管理工作，并报中山市住房和城乡建设局予以备案。邹喜英、刘细华认为广联泰富物业公司通过伪造文件、冒充业主签名等违法行为擅自进入小区，但中山市住房和城乡建设局于2017年6月9日作出的中建函[2017]1045号《中山市住房和城乡建设局关于平湖秋月小区业委会反映平湖秋月小区接管等问题的复函》主要内容认定广联泰富物业公司通过合法途径进驻平湖秋月花园小区，对小区进行了物业管理。而广联泰富物业公司具有物业管理的相应资质，并于2011年接管平湖秋月花园小区的物业服务至今。其次，邹喜英于2011年6月12日与广联泰富物业公司签订了《平湖秋月花园前期物业服务协议》，双方在协议中约定选聘广联泰富物业公司作为物业管理公司，且邹喜英、刘细华在2015年12月前均按时向广联泰富物业公司交纳物业服务费，故本院认定邹喜英、刘细华与广联泰富物业公司签订的《平湖秋月花园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按协议的约定履行。综上，本院认定广联泰富物业公司为平湖秋月花园小区提供物业服务程序合法，具有合法物业服务资格。
关于焦点二。邹喜英、刘细华认为平湖秋月花园小区业委会已于2017年4月16日召开业主大会，终止与广联泰富物业公司的物业服务合同，并于2017年7月10日向广联泰富物业公司发出物业管理合同终止通知书，要求广联泰富物业公司于2017年7月22日前撤离涉案小区，故其不应交纳2017年7月10日之后的物业服务费。本院经审查认为，首先，邹喜英、刘细华对其抗辩并未提交相应的证据证实，应承担举证不能的不利后果；其次，广联泰富物业公司至本案法庭辩论终结前即2017年11月14日前仍继续为平湖秋月花园小区提供物业服务，故邹喜英、刘细华应按前期物业服务协议的约定向广联泰富物业公司交纳物业服务费。邹喜英、刘细华从2015年12月1日起未交纳物业服务费，广联泰富物业公司要求邹喜英、刘细华交纳2015年12月1日至2017年11月30日期间的物业服务费理据充分，本院予以支持。
关于焦点三。首先关于广联泰富物业公司有无履行双方签订的《平湖秋月花园前期物业服务协议》约定的维修、养护、管理义务的问题。邹喜英、刘细华认为广联泰富物业公司提供的服务存在业主违建、逃生门被锁、电梯急救电话失效、摄像头失效、垃圾长期不清理、公共区域电线裸露、消防通道堵塞、消火栓失效、门禁系统失效等质量问题。本院经审查认为，根据平湖秋月花园小区业委会多次以书面函件的形式与广联泰富物业公司沟通，要求对小区存在的问题进行整改。即平湖秋月花园小区在较长一段时间在维修、养护、管理义务方面均存在问题。广联泰富物业公司作为该小区的物业服务企业，根据其与业主的协议约定，其有义务对小区进行维修、养护、管理，但至其起诉时未能及时有效妥善解决在管理平湖秋月花园小区过程中存在的问题。因此，本院认为广联泰富物业公司未完全履行双方协议约定的维修、养护、管理义务。
其次关于广联泰富物业公司提供的物业服务是否存在重大瑕疵以及是否构成根本违约的问题。涉案小区其他业主擅自在公共区域进行违章改造，广联泰富物业公司作为该小区的物业服务企业，其负有制止违规业主违反《管理公约》的义务。其对维修、养护、管理小区不善，未能及时有效地进行整改，致使小区长期处于管理不善的状态，这些均对业主邹喜英、刘细华的安全保障造成了较大的妨碍，因此，本院认为，广联泰富物业公司提供的物业服务行为存在一定的瑕疵，但在整体物业服务上并不存在重大瑕疵，以至于影响到业主的基本生活质量，故本院认定广联泰富物业公司尚未构成根本违约。
关于应否支持广联泰富物业公司诉讼请求的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。广联泰富物业公司与邹喜英、刘细华分别作为平湖秋月小区的物业管理者及业主，应恪守各自的义务。广联泰富物业公司已依约向平湖秋月小区提供物业服务，邹喜英、刘细华则应按时向广联泰富物业公司交纳物业服务费。现邹喜英、刘细华从2015年12月1日至2017年11月30日期间不按时交纳物业服务费，已构成违约。考虑到广联泰富物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵，但尚未对邹喜英、刘细华的生活造成重大影响，故综合本案事实，本院现酌定对广联泰富物业公司主张的物业服务费予以减免20%的幅度，至于其余合理的物业服务费用及对应部分产生的逾期付款违约金，邹喜英、刘细华仍应当支付。故邹喜英、刘细华应向广联泰富物业公司支付物业服务费3075.84元（3844.8元×80%）、水费745.33元。关于滞纳金的问题，《平湖秋月花园前期物业服务协议》中约定的滞纳金实质为逾期付款违约金，协议约定每天万分之五的标准明显过高，且其履行物业服务过程中存在瑕疵，故本院将违约金调整为：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
综上所述，广联泰富物业公司的诉求合理部分，本院予以支持。邹喜英、刘细华的抗辩合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告邹喜英、刘细华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市广联泰富物业管理有限公司支付从2015年12月1日起至2017年11月30日期间的物业服务费3075.84元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
二、被告邹喜英、刘细华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市广联泰富物业管理有限公司支付水费745.33元；
三、驳回原告中山市广联泰富物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，简易程序减半收取为25元（原告中山市广联泰富物业管理有限公司已预交），由被告邹喜英、刘细华负担，并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中山市广联泰富物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 熊 伟
二〇一八年四月十二日
书记员 谭银娣