天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0113民初1969号
原告天津市纺织服装研究院。
法定代表人葛传兵,职务院长。
委托代理人王俊杰,天津四方君汇律师事务所律师。
被告天津侯锋生物科技发展有限公司。
法定代表人徐京平,职务执行董事。
委托代理人侯跃生,职务办公室主任。
委托代理人朱丽颖,天津万钧律师事务所律师。
被告天津石开有道贸易有限公司。
法定代表人侯跃生,职务经理。
委托代理人朱丽颖,天津万钧律师事务所律师。
原告天津市纺织服装研究院与被告天津侯锋生物科技发展有限公司、天津石开有道贸易有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2016年3月28日立案受理后,依法由代理审判员刘彬适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告天津市纺织服装研究院的委托代理人王俊杰与被告天津侯锋生物科技发展有限公司及天津石开有道贸易有限公司的委托代理人朱丽颖、天津侯锋生物科技发展有限公司的委托代理人侯跃生到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
原告天津市纺织服装研究院诉称,原告与二被告于2014年5月30日签订了租赁合同,约定原告将天津市北辰区京福公路红光农场界内的土地、厂房租赁给被告天津侯锋生物科技发展有限公司(以下简称:侯锋公司),期限为2014年6月1日至2022年5月31日,共8年,租金为每月10万元,每两年按3%递增,定金为30万元,该定金直接抵冲第一季度租金。合同签订之日起,原告给被告侯锋公司7个月的免租装修期。被告天津石开有道贸易有限公司(以下简称:石开有道公司,曾用名为天津石喜开体育文化交流有限公司)为被告侯锋公司承租事宜及义务履行承担连带保证责任。自2015年3月30日起至今,二被告未按合同约定向原告支付租金,经原告多次催要未果,故呈诉。请求依法判令:1、解除原告与二被告签订的租赁合同;2、二被告向原告支付租金120万元(自2015年3月30日至2016年3月29日,共计12个月);3、二被告向原告支付违约金36万元;4、本案的诉讼费用由二被告承担。
被告侯锋公司辩称,原告陈述并不属实,被告同意与原告解除租赁合同,但不同意给付原告租金120万元及违约金36万元,不同意担负诉讼费用。原、被告双方签订租赁合同时,原告尚未将出租场地中的原租户清退,部分租赁房屋仍由原租户占用,直至2015年7月,原租户才全部搬离。后原告又将租赁房屋及场地大门上锁,且未向被告履行查验交房等手续,使被告无法使用租赁物。原告未按合同约定将出租房屋及场地交付被告,且被告自签订租赁合同至今从未实际使用承租房屋及场地,故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告石开有道公司辩称,原告陈述并不属实,被告同意与原告解除租赁合同,但不同意承担连带保证责任。租赁合同第五条第一款关于担保条款适用条件的约定属于约定不明,应该视为没有约定,该适用条件不成立,从根本上否定了其他条款的效力,故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张,提交如下证据:
证据一、租赁合同1份,证明原告与被告侯锋公司之间系租赁合同关系,被告石开有道公司对承租事宜及合同履行承担连带保证责任;
证据二、收据1张,证明被告侯锋公司给付原告押金10万元,定金30万元;
证据三、照片14张,证明侯锋公司进入承租场地对部分租赁物进行了拆改;
证据四、证人证言4份,证明侯锋公司进入承租场地对部分租赁物进行了拆改;
证据五、解除租赁合同通知函1张及快递投递记录2份,证明原告在合理期限内向二被告发出了解除租赁合同的通知,二被告均已收到该通知;
证据六、房产证及地产证各1份,证明原告为租赁房屋的所有权人及租赁场地的使用权人。
原告申请证人赵××、任××出庭作证,证明被告侯锋公司进入承租场地对部分租赁物进行了拆改。
被告侯锋公司为支持其主张,提交短信截图一份,证明租赁房屋一直由原租户占用,原告与侯锋公司就原租户搬迁后事宜及侯锋公司进场问题进行了沟通。
被告石开有道公司对其主张未提供任何证据。
经庭审质证,被告侯锋公司对原告提交的证据发表如下质证意见:
对证据一的真实性、关联性、合法性认可,证明目的不予认可。原告违反租赁合同第六条的约定,没有按时将租赁物交付给侯锋公司;
对证据二没有异议,认可给付押金10万元及定金30万元;
对证据三的真实性、合法性认可,关联性及证明目的不予认可。该照片并没有体现拍摄时间,无法证实侯锋公司进场对租赁物进行了拆改,即使拆改行为存在,也不能视为侯锋公司认可原告交付了租赁物;
对证据四的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可,其中两位证人未出庭作证,且证人的身份无法核实,仅凭该证言不能证明侯锋公司进场拆改的事实,反而证明了合同租赁期内,租赁场地内仍有原租赁户尚未搬迁,原告并未按照约定时间交付租赁物,进而影响了侯锋公司对租赁物的使用;
对证据五的真实性、合法性认可,关联性及证明目的不予认可。侯锋公司并没有拖欠租金,反而是原告没有依约履行交付租赁物的义务,侯锋公司同意解除租赁合同。
对证据六没有异议。
对证人赵××、任××证言的真实性部分认可,证明目的不予认可。二位证人与原告有利害关系,证人对事实的陈述有矛盾,但侯锋公司认可证人所述的2015年8月份租赁物仍被原租赁户占有使用的事实,原告应该按照合同约定将全部土地及房屋出租给侯锋公司,有一户没有搬走也不能证明原告履行了交付义务。
被告石开有道公司对证据一至六及证人赵××、任××证言的质证意见同被告侯锋公司的质证意见。
原告对被告侯锋公司提交的证据发表如下质证意见:
对该证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可。该证据系电子证据,并不是原始证据,短信截图并没有体现短信交流的双方是谁,没有显示发短信的时间,也无法判断该短信内容是否被篡改过。
被告石开有道公司对该证据没有异议。
经审理查明,被告石开有道公司曾用名为天津石喜开体育文化交流有限公司。2014年5月30日,原告(甲方)作为出租方与承租方被告侯锋公司(乙方)及保证人天津石喜开体育文化交流有限公司(丙方)签订了租赁合同,约定甲方将位于天津市北辰区京福公路西红光农场界内天津市纺织服装研究院内的土地、房屋(以下简称租赁物)租赁给乙方使用。租赁物所有人为甲方,租赁物中土地占地面积约75亩,其中厂房建筑面积1.98万平方米。租赁期限为8年,从2014年6月1日起至2022年5月31日止。租赁费按季度缴付,租金每月10万元,每年120万元,每季度首月的10号之前向甲方支付租金,租赁物的租金每两年按3%递增。签订合同时,由乙方向甲方支付押金10万元,待合同履行期满或提前解除合同时作为乙方结清租赁期间所产生应由其承担费用的保证。如乙方结清上述费用,甲方一次性退还押金。乙方向甲方支付定金30万元,用于抵冲第一次支付的一个季度的租金。乙方实际支付的租金、定金等以甲方开具的企业往来收据或发票为准。甲方收到定金后,于2014年6月1日将租赁物交付乙方,乙方一经签署租赁物交付确认书,即为甲方合格完成租赁物交付义务。其中,该合同第五条约定担保条款适用条件为租赁物的租赁面积达到企业总建筑面积的20%的承租人签订本协议适用此担保条款。租赁物租赁实行租金加保证人的方式,即承租人在按约定缴纳租金的基础上还应当提供保证人对本合同项下的相关款项承担连带保证责任。丙方作为保证人为乙方提供保证完全出于自愿,其在本合同项下的全部意思表示真实。如乙方未按合同履行相关义务,甲方可直接向丙方追索。保证范围包括但不限于本合同项下的乙方应支付原告的租金、定金、押金等相关款项,以及乙方出现违约时应支付给甲方的违约金、滞纳金、相应的损害赔偿金和甲方为实现本合同目的所支付的律师费用、诉讼费用等。保证期间为2年,自乙方履行本合同义务的履行期届满之日起算。第六条约定,甲方按本合同约定按时将租赁物交付给乙方。甲方保证对租赁物拥有完整的处分权,有权将租赁物出租给乙方并签订本合同,其他人无任何异议。甲方保证租赁物无产权纠纷、未被查封、没有使用纠纷。第七条约定,乙方可以对租赁物进行装修、改造,甲方可以随时监督乙方的装修、改造并提出建议。装修、改造的相关费用由乙方承担。装修、改造完成后的电路图纸、上下水图纸、供热图纸、变更后的房屋结构图纸等提供给甲方备案。乙方自《租赁合同》签署之日起,享有7个月的免租金装修期,乙方需承担装修期内除租金以外实际发生的水费、电费等费用。第八条约定,乙方有未能按本合同规定期限支付租金情形的,甲方有权立即解除合同并收回出租租赁物及附属设施,乙方应向甲方支付年租金30%的违约金,并且甲方有权就不足弥补损失的部分继续向乙方追索。该合同出租方加盖原告公章,承租方加盖侯锋公司公章,保证人处加盖天津石喜开体育文化交流有限公司合同专用章。
2014年6月30日,侯锋公司向原告交纳抵押金10万元及定金30万元。2016年3月25日原告分别向二被告邮寄解除租赁合同通知函,投递记录显示上述信件均已签收。
庭审中,二被告表示同意与原告解除租赁合同,但不同意给付租金及违约金。原告主张侯锋公司自签订租赁合同后进场对部分租赁物进行了拆改,侯锋公司对此不予认可,主张原告并未按照约定交付租赁物,侯锋公司亦未实际承租使用该租赁物。
另查,涉诉租赁房屋所有权人为原告,坐落在天津市北辰区京福公路西红光农场内,丘(地)号为北辰字300392-5,产别为国有自管产,涉诉租赁土地使用权人为原告,坐落在天津市北辰区京福公路西红光农场内,地号为北辰-10-1,地类(用途)为工业,使用权类型为划拨,使用权面积为50292.73平方米。
上述事实有原、被告提供的证据及庭审笔录予以证实。
本院认为,原告与被告侯锋公司及被告石开有道公司签订的租赁合同系双方真实意思表示,合法有效,应受法律保护。现原告与二被告均同意解除该租赁合同,未违反法律规定,故本院对双方解除该租赁合同的效力予以确认。根据合同法的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。结合原告与二被告的庭审陈述,双方对租赁物是否交付侯锋公司承租使用及石开有道公司是否应该承担担保责任存在较大的争议,故本案的争议焦点应为:原告是否依约将租赁物交付侯锋公司使用;二被告是否应该给付租金并支付违约金。对此,本院分析如下:
关于交付租赁物一节。涉诉租赁合同系合同相对方对承租事宜达成的合意,该合同中明确约定了租赁期限及租赁物的交付时间。通过庭审查明,在侯锋公司承租期间,确实存在部分租户尚未搬迁的情况,原告与侯锋公司虽然没有签订租赁物交付确认书,但侯锋公司在明知承租场地有原租户未搬走的情况下并没有对租赁物的接收提出异议,亦未对承租事宜与原告重新达成协议,且侯锋公司于签订租赁合同后向原告交纳了押金和定金,认可进场施工并对租赁物进行装修的事实,上述行为表明侯锋公司已经知悉该租赁物的现状并按照合同约定对租赁物的承租使用做了前期的准备工作,可以视为原告已经履行了对租赁物的交付义务。
关于给付租金及违约金一节。当事人对自己的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务,原告依约交付了租赁物,侯锋公司在承租期间应该按照合同约定给付租金,其仅以未实际使用租赁物为由进行抗辩,不能成为其拒绝交纳租金的合理理由,本院不予支持。但是,鉴于出租场地内确实有原租户占用部分房屋,尚未搬迁的情况,这在一定程度上影响了侯锋公司对租赁物的使用,庭审中,原告方的证人可以证实侯锋公司于2015年初拆除彩钢房后未再进场施工的事实,根据原告主张欠付租金时间及数额,原告并未及时与侯锋公司就拖欠租金问题进行沟通协商,仅于2016年3月份向二被告送达解除合同通知函,对此,原告存在怠于主张权利的情形。结合本案实际,考虑到侯锋公司对租赁物进行装修后的现状,为了平衡双方利益,按照租赁合同的约定,原告同意给予侯锋公司自租赁合同签订之日起7个月的装修免租期,侯锋公司交纳的定金30万元用于冲抵之后一个季度的租金,押金10万元用于支付承租期间产生的水、电、暖气等费用,上述费用侯锋公司已经交纳,且并没有提出异议,原告不再退还。对原告主张二被告给付租金并支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
一、解除原告天津市纺织服装研究院与被告天津侯锋生物科技发展有限公司及天津石开有道贸易有限公司于2014年5月30日签订的租赁合同;
二、驳回原告天津市纺织服装研究院的其他诉讼请求。
案件受理费9420元,由原告天津市纺织服装研究院担负。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 刘 彬
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 张玉芹
附:本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。