重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0107民初3976号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街26号附3号1-1，统一社会信用代码91500107903132020J。
负责人：陈光越，该支行行长。
委托诉讼代理人：许春林，重庆伟豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭康，重庆伟豪律师事务所律师。
被告:李泰，男，汉族，1992年12月26日出生，住重庆市九龙坡区。
被告：重庆晋愉峰海房地产有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道陈庹路666号52栋，组织机构代码69927504-X。
法定代表人：柯敬陶，该公司董事长。
原告中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行与被告李泰、重庆晋愉峰海房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人谭康到庭参加了诉讼，被告重庆晋愉峰海房地产有限公司经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼，被告李泰经本院传票传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行向本院提出诉讼请求：1.被告李泰立即向原告偿还借款本金247101.24元；2.被告李泰立即向原告支付正常息、罚息、复利，具体为：①截止2017年1月15日，正常息12049.15元、罚息228.15元、复利388.91元；②自2017年1月16日起至借款本息清偿时止，以借款本金247101.24元为基数，按本合同约定的借款执行利率上浮50%计收的罚息；③自2017年1月16日起至借款本息清偿时止，以截止2017年1月15日产生的未付正常息12049.15元和未付罚息228.15元为基数，按本合同约定的借款执行利率上浮50%计收的复利；④自2017年1月16日起至借款本息清偿时止，在此期间产生的未付罚息计收的复利，即先以借款本金247101.24元为基数，按本合同约定的借款执行利率上浮50%计算出罚息，再以该部分未付的罚息为基数，按本合同约定的借款执行利率上浮50%计收的复利；3.判决确定原告对位于重庆市大渡口区房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.被告重庆晋愉峰海房地产有限公司承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由被告承担（上述诉讼请求金额暂计为：259767.45元）。事实和理由：2014年10月8日，被告李泰与原告中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行签订了《个人购房担保借款合同》（以下简称“借款合同”），约定：1.被告向原告借款人民币25.5万元用于购买房屋，借款期限自2014年10月31日起至2034年9月30日止；2.双方约定还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月；借款执行利率为浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%；3.借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利,应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；4.借款人有未按约定按期足额偿还借款等违约行为的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。为了担保上述借款被告以其位于重庆市大渡口区的房屋为上述借款提供预购商品房抵押担保，并办理了抵押登记。因此，原告中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行对该抵押房产折价或者拍卖、变卖后的价款应享有优先受偿权。原告按借款合同约定履行了放款义务,但被告未按合同约定按期偿还借款本息。原告认为被告的行为已违反双方签订的借款合同之约定，严重损害了原告的合法权益，现原告依借款合同约定要求被告立即归还全部借款本息。被告重庆晋愉峰海房地产有限公司在借款合同中约定为被告李泰提供阶段性保证担保，即保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押手续之日止，原告按约发放借款后，被告李泰并未取得房地产权属证书，也未办理抵押登记手续，故被告重庆晋愉峰海房地产有限公司也承担连带清偿责任。为维护自己的合法权益，特向人民法院起诉。
被告李泰、重庆晋愉峰海房地产有限公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，2014年10月8日，原告（贷款人）与被告李泰（借款人）、重庆晋愉峰海房地产有限公司（保证人）共同签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，主要约定：1.被告李泰因购买重庆市大渡口区房产向原告借款25.5万元，借款期限240个月；2.执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；3.本合同的还款方式为等额本息还款法；4.借款人未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；5.对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；6.被告以重庆市大渡口区房屋抵押给原告作为本合同项下债务的担保，被告重庆晋愉峰海房地产有限公司提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用，阶段性保证自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；7.借款人未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。
原告（抵押权人）与被告李泰（抵押人）、重庆晋愉峰海房地产有限公司（担保方）签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定将位于重庆市大渡口区的房屋为上述借款提供抵押担保，并于2014年10月30日办理了预告登记。但至今被告李泰并未取得重庆市大渡口区房屋的房地产权属证书，也未办理以原告为抵押权人的抵押登记手续。
2014年10月31日，原告按约向被告李泰发放了25.5万元贷款。被告李泰偿还了部分款项，于2016年1月31日最后一次还款后再无还款，截止2017年7月20日，被告李泰欠付贷款本金余额（含逾期本金和未到期本金）247101.24元、逾期本金11235.16元、逾期正常息18469.66元、逾期罚息580.75元、逾期复利975.65元。
庭审中，原告陈述其无法明确诉讼请求中第二项第四小项即2017年7月20日之后产生的罚息计算复利的基数。
上述事实，有《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、重庆市土地房屋预告登记证明、借款凭证、逾期贷款明细表、流水明细及当事人陈述等在卷为凭，足以认定。
本院认为，被告李泰、重庆晋愉峰海房地产有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。二被告既不提交答辩状，又不到庭应诉是对自己诉讼权利的放弃，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。
原告与被告李泰、重庆晋愉峰海房地产有限公司之间签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应遵守，享有相应权利并自觉履行各自义务。原告按照合同约定向被告发放了借款，被告李泰应按约承担还本付息的义务，因其未按时足额还款，原告有权按合同约定要求被告李泰偿还尚欠的全部借款本金，并要求其支付利息、罚息及复利等。因被告未举示证据证明其还款情况，则对被告欠款情况以原告提交的流水明细、个人逾期贷款明细表及其原告的陈述为准，故本院对原告请求被告李泰偿还借款本金247101.24元、截止2017年7月20日的逾期正常息18469.66元、逾期罚息580.75元的诉讼请求予以支持；对于之后的罚息，以借款本金247101.24元为基数，从2017年7月21日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%再上浮50%计算至付清之日止。
关于复利，《中国农业银行股份有限公司个人担保借款合同》中约定，对应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）都要计收复利，故对于截止2017年7月20日已产生的复利975.65元和以截止2017年7月20日已产生的利息和罚息（逾期正常息18469.66元+逾期罚息580.75元=19050.41元）为基数按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%再上浮50%计算的复利予以支持，但由于原告无法明确2017年7月20日之后罚息计算复利的基数，故对于原告请求的以2017年7月20日之后的罚息为基数计算复利的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告对用以抵押担保的房屋是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条和《不动产登记暂行条例》第三条的规定，依据不动产的权利变动形态可将不动产登记分为设立登记、变更登记、转移登记和消灭登记，因此对《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”中的“登记”应限缩解释为设立登记，而不宜扩张解释为预告登记、合同登记等。本案中，原告与被告仅就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。由于预购商品房抵押权预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定的物权效力，即排他性，但并不产生抵押权设立的法律后果。在未变更为正式抵押权登记前，原告作为债权人尚未取得该预购商品房的抵押权。故对原告要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告重庆晋愉峰海房地产有限公司是否承担连带担保证责任的问题。被告重庆晋愉峰海房地产有限公司作为保证人，承诺对被告李泰的债务承担连带保证责任，该意思表示真实，合法有效，本院予以确认。根据《中国农业银行股份有限公司个人担保借款合同》约定，被告重庆晋愉峰海房地产有限公司提供阶段性保证担保，阶段性保证自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，但涉案房屋至今未办理重庆市房地产权证以及正式抵押权登记，而预购商品房抵押权预告登记并不产生抵押权设立的法律后果，因此，被告重庆晋愉峰海房地产有限公司的连带担保责任尚未解除，其应当对被告李泰的上述债务承担连带清偿责任。
据此，依照依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李泰于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行借款本金247101.24元；
二、被告李泰于本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行截止2017年7月20日的利息18469.66元、罚息580.75元、复利975.65元；并支付之后的罚息和复利（罚息以借款本金247101.24元为基数，从2017年7月21日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%再上浮50%计算至付清之日止，利随本清；复利以19050.41元为基数，从2017年7月21日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%再上浮50%计算至付清之日止，利随本清）；
三、被告重庆晋愉峰海房地产有限公司对被告李泰的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5196元，由被告李泰、重庆晋愉峰海房地产有限公司共同负担（此款原告已预交，由二被告在向原告支付前述款项时一并直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 郑兴隆
人民陪审员 冯晓春
人民陪审员 邓 培
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 杨 惟