江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏01民终8555号
上诉人（原审被告）：李芸，女，1992年9月22日生，汉族，户籍地江苏省宝应县，现住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：倪龙梅，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余佳，北京市高朋（南京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：刘小婷，女，1993年10月13日生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。
委托诉讼代理人：吴越（系刘小婷同学），男，住江苏省南京市雨花台区。
被上诉人（原审被告）：吴庆富，男，1972年4月20日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：陈飘玉，江苏嘉诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨佩怡，江苏嘉诺律师事务所实习律师。
上诉人李芸因与被上诉人刘小婷、吴庆富房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李芸上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判由吴庆富返还刘小婷房租7600元。事实与理由：
一、一审认定案件事实有误，李芸与刘小婷同为承租方，共为涉案房屋的承租人。(一）刘小婷在一审起诉状中自认为避免租房繁琐，主动找李芸及吴庆富协商，由其中一人与吴庆富签订租赁合同。刘小婷在一审起诉状中陈述证实，李芸与刘小婷因住房需要，一起与吴庆富协商承租房屋，是同时作为承租人租赁涉案房屋，在与吴庆富协商妥当的情况下，为简化签订租赁合同、缴纳房租手续，经涉案三方及中介的现场协商下，李芸出于好心才答应由其与吴庆富签订《房屋出租协议》。而事实上，刘小婷也是该《房屋出租协议》的承租人之一，不能仅凭书面协议，机械依据合同相对性而忽略了刘小婷的自认与案件真实情况。(二）本案两笔租金支付相差仅几分钟时间，且系刘小婷先行支付给李芸，再由李芸支付给吴庆富，该事实能够印证李芸与刘小婷同为涉案房屋承租方。通过支付宝交易记录显示，刘小婷在2016年9月13日晚7点16分先行转账给李芸涉案房屋一半的租金及押金，在相隔4分钟后，李芸将上述款项及自己的一年租金共同转账给房东也就是吴庆富。刘小婷在李芸尚未取得该房屋的使用权，而将一年房租转账与李芸,正和刘小婷在一审起诉状中自认事实相符合，且当时房屋中介工作人员也在现场进行见证。由此可见，涉案房屋的承租方即为李芸与刘小婷两人，李芸仅在该租赁合同关系中承担一个简化交易手续的工具角色，且本案全部租金均流向吴庆富，因此一审判决不应机械的将李芸与刘小婷割裂开来，应当认定上述两人为共同承租人。(三）刘小婷应当向吴庆富承担违约责任。刘小婷因工作调动无法继续承租涉案房屋，其行为构成根本违约。根据上述理由，对于因其刘小婷自身原因而违约，损失应有其本人自行承担，对于剩余租金返还责任也当然由房东即吴庆富来承担，而非是李芸。李芸初入社会、涉世未深，其也是出于好心才在当时三方协商时答应在合同上签字署名，希望二审法庭能够据实认定案件事实情况。
二、一审审理程序违法，对未经庭审质证的证据内容作出予以认定并支持,违反法律规定。刘小婷所述其在转租房屋期间，李芸从中阻挠。根据民事证据举证规则，刘小婷对自己提出的主张，有责任提供证据证明，但刘小婷在一审庭审时并未就此提供证据证明，而一审法院对未经质证的证据内容予以认定并支持，违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第63条、第76条的规定。综上，李芸仅是该房屋租赁关系的承租方之一，刘小婷与李芸共为该房屋的共同承租人，对于刘小婷因个人原因无法继续承租的部分租金返还责任应由实际出租人即吴庆富承担。
刘小婷辩称：李芸的上诉主要是针对由谁承担房租7600元的问题，刘小婷和李芸是直接存在租金交易记录往来，刘小婷并未和吴庆富有过租金资金往来，应当由李芸和吴庆富二人共同退还被李芸7600元房租。
吴庆富辩称：1、一审认定事实正确，李芸与吴庆富存在房屋租赁合同关系，与刘小婷存在房屋转租合同关系。合同有相对性，吴庆富是与李芸建立了房屋租赁合同关系，刘小婷是与李芸用事实行为建立了房屋租赁合同关系。在此过程中，吴庆富是与李芸签订了合同，李芸也将一年的租金押金按照合同约定交付给吴庆富，吴庆富也将房屋钥匙、门禁卡交付给了李芸。李芸和刘小婷之间有大、小房间居住的协商问题，由此可以看出李芸和刘小婷建立了事实上的房屋租赁合同关系，吴庆富作为大房东只是允许李芸将其中一间房屋转租，但并未与刘小婷之间产生直接的房屋租赁关系。2、刘小婷此前居住的大房间未能顺利转租，李芸、刘小婷皆违约、懈怠，均应承担相应责任，一审判决公正、合理。刘小婷离开南京到上海上班，在转租过程中其也有懈怠，包括李芸从中阻挠，导致大房间后来未能顺利转租，一审判决双方各自承担相应责任是正确的。2、一审法院不存在李芸所称的程序违法的问题。根据民诉法解释第92条之规定：“一方当事人在庭审中当庭承认的对己不利的事实，另一方当事人无需举证”。一审法庭中李芸曾自认其占用了刘小婷此前租的大房间，根据司法解释，李芸自认的事实无需举证。一审法院并不程序错误的情形，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求二审法院驳回李芸的上诉。
刘小婷向一审法院起诉请求：1、判令李芸、吴庆富返还刘小婷租金9900元并自刘小婷起诉之日起按同期银行贷款利率支付逾期利息；2、本案诉讼费用由李芸、吴庆富承担。
一审法院查明的事实：刘小婷与李芸系朋友，两人通过中介寻找租赁房屋。2016年9月13日，刘小婷、李芸与吴庆富确定了租房意向，吴庆富（甲方）与李芸（乙方）签订《房屋出租协议》，约定甲方将位于南京市栖霞区高家村40号1幢2单元504室的房屋出租给乙方用于居住，租期自2016年9月14日至2017年9月13日，月租金2000元，一年一付，乙方向甲方缴纳保证金2000元。
签约后，刘小婷向李芸支付保证金1000元、租金12000元。李芸向吴庆富支付保证金2000元、租金24000元，合计26000元。租赁房屋交付后，刘小婷、李芸各居住一个房间，月租金分别为1100元、900元。为此，刘小婷又向李芸支付租金1200元，共计向李芸付款14200元。
2016年12月8日，刘小婷因工作地点变动，与吴庆富、李芸协商退租，吴庆富、李芸要求刘小婷将其居住的房间转租。2016年12月15日，刘小婷搬离了租赁房屋。此后，刘小婷、李芸在转租事宜上出现分歧，房间一直未能成功转租。刘小婷要求退还租金无果，故引起本案诉讼。
另查明，涉案房屋原登记于杨秀珠名下。2016年9月22日，杨秀珠死亡，涉案房屋于2017年1月10日变更登记至吴庆生名下，吴庆生委托吴庆富出租涉案房屋并收取房屋租金。
上述事实，有双方当庭陈述、《房屋出租协议》、房屋权属证书、情况说明等证据予以证实。
一审法院认为，吴庆富与李芸签订《房屋出租协议》，吴庆富是出租人，李芸是承租人，双方之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。李芸租赁涉案房屋后，经吴庆富许可，将部分房屋交给刘小婷居住使用，并向刘小婷收取了租金、保证金，两人之间成立转租关系。刘小婷与李芸之间虽未签订书面协议约定租赁期限，但刘小婷支付一年租金的行为表明双方口头约定租期一年。刘小婷在约定履行期间要求退租，搬离了租赁房屋，以实际行为表明不再继续履行合同，其行为构成根本违约，对于合同未能全面履行给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的责任。对于刘小婷应承担的违约责任，刘小婷搬离租赁房屋后，李芸未积极配合刘小婷寻找新的房客，自身也未付出合理的努力将房屋进行转租，因此，刘小婷应赔偿房屋空置所产生的租金损失，李芸也应承担损失扩大的责任，一审法院予以一并处理，酌情确定刘小婷应当赔偿李芸三个月的租金损失。综上，刘小婷应当支付合同履行期间的三个月租金，还应当再赔偿李芸三个月租金损失。刘小婷已付租金、保证金合计14200元，李芸应当退还7600元。刘小婷与吴庆富之间未直接建立租赁合同关系，对吴庆富提出退还租金的诉讼请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决：一、李芸于判决生效之日起十日内退还刘小婷房屋租金7600元；二、驳回刘小婷的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘小婷、李芸各负担12.5元。
本院审理期间，李芸对一审查明“2016年12月8日，刘小婷因工作地点变动，与吴庆富、李芸协商退租，吴庆富、李芸要求刘小婷将其居住的房间转租”；“此后，刘小婷、李芸在转租事宜上出现分歧，房间一直未能成功转租”有异议，主张其没有要求刘小婷将房屋转租，在整个转租过程中李芸一直协商房东将涉案房屋转租出去。李芸对一审查明的其他事实没有异议。
刘小婷对一审查明的事实没有异议，针对李芸提出的异议，其表示：一审庭审中李芸也当庭承认了其在刘小婷搬出涉案房屋后自己又搬进了刘小婷的房间，其中就存在两个房间租金高低的问题，刘小婷之前住在租金较高、条件较好的房间，李芸居住稍微差一点的房间，在刘小婷搬走之后李芸搬进了刘小婷之前承租的房间，且以较高的价格对外出租其自己之前租住的房间。刘小婷对李芸居住房间的情况不清楚，还是以原来1100元的价格对外出租其自己的房间，但实际上出租的房间是李芸原来居住的房间，所以客户认为条件差、价格高而不同意。
吴庆富对一审查明的事实没有异议。针对李芸提出的异议，其表示：吴庆富是与李芸签订的房屋租赁合同，吴庆富允许李芸将其中一间房屋转租给女生，后刘小婷搬走的时候吴庆富也同意李芸将其中一间房间转租给女生，但李芸并没有这样做，且李芸擅自搬进刘小婷之前租住的大房间，导致大房间一直无法对外转租。
对一审查明事实中各方均无异议的事实，本院依法予以确认。
二审中，李芸提供证据如下：证据一：中介姚家彬的证言一份，证明李芸与刘小婷同为涉案房屋的承租人，刘小婷的部分租金返还责任应由房东吴庆富承担。证据二：房东吴庆富与李芸的微信聊天截图一份，证明刘小婷在确定无法继续租住涉案房屋时，先是与房东吴庆富沟通而非李芸，且房东在与李芸聊天过程中，反复提到合伙人、合租字眼，印证了房东吴庆富默认刘小婷、李芸共为承租人的事实。证据三：李芸与房东吴庆富的微信聊天截图一份，证明李芸并非阻挠刘小婷转租房屋，其尽到了正常的协助义务。
刘小婷质证意见为：1、对证据一姚家彬的证言予以认可，刘小婷和李芸是共同承租涉案房屋。2、对证据二的真实性没有异议，该证据也证明了李芸和刘小婷两个人是共同承租涉案房屋。3、对证据三的真实性没有异议。
吴庆富质证意见为：1、对证据一不予认可，根据民事诉讼证据规则的规定，证人应当出庭作证，房屋租赁合同关系的认定应当以协议的签订以及实际权利履行的相对方为准。2、对证据二的真实性没有异议，但无法达到李芸的证明目的。吴庆富是作为出租人，李芸是承租人，刘小婷在此过程中是次承租人，在此过程中转租应当获得出租人的同意。刘小婷能够租住到其中一间也是获得了吴庆富的同意，李芸就刘小婷搬出后再转租的行为与吴庆富沟通，不能证明刘小婷与吴庆富之间有直接的房屋租赁合同关系。3、对证据三的真实性没有异议，从该证据中也可以看出吴庆富是不同意三个女生租住涉案房屋，与李芸的陈述有所矛盾，对证据三证明目的不予认可。
刘小婷、吴庆富未提供新的证据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，涉案房屋出租协议虽由李芸一人作为承租人与吴庆富签订，但根据李芸、刘小婷的陈述以及房屋租金的支付情况，可以认定李芸、刘小婷系共同作为承租人承租涉案房屋，李芸只是作为承租人的代表在房屋出租协议上签字。一审认定李芸与吴庆富之间系租赁合同关系，李芸与刘小婷之间成立转租关系不当，应予纠正。
李芸与刘小婷虽系共同承租人，但相对于出租人吴庆富来讲，李芸与刘小婷系共同承租人，不存在吴庆富与李芸或刘小婷单独建立租赁合同关系。吴庆富是将涉案房屋作为整体出租，并非分割出租，李芸与刘小婷如何居住使用涉案房屋系其两人内部自行安排，与吴庆富无关。刘小婷在承租期间因个人原因表示不再继续承租，并实际搬离涉案房屋，其行为构成根本违约。刘小婷搬出后，李芸仍继续使用涉案房屋，并未将房屋交还吴庆富，李芸主张刘小婷应向吴庆富承担违约责任的上诉理由，本院不予采纳。刘小婷虽存在根本违约行为，但鉴于其搬出后根据吴庆富的要求也曾积极寻找承租人，尽量采取补救措施，故可适当减轻其违约责任。李芸、刘小婷虽系共同承租人，但两人之间对房间的分配及租金的标准亦有约定，李芸在刘小婷搬出后，曾有居住刘小婷原使用房间的行为，客观上对刘小婷寻找新的承租人产生一定不利影响，导致损失的进一步扩大，故李芸亦应承担一定责任。根据本案的客观事实，本院酌定刘小婷应自行承担六个月房屋空置所造成的租金损失6600元，李芸承担三个月房屋空置租金损失3300元。因刘小婷已将全年租金转账给李芸，故李芸应给付刘小婷3300元。
综上所述，李芸的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初434号民事判决第二项；
二、变更南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初434号民事判决第一项内容为：李芸于本判决生效之日起十日内给付刘小婷3300元。
如果当事人未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘小婷负担15元，李芸负担10元；二审案件受理费50元，由李芸负担20元，刘小婷负担30元。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年十一月二十八日
书记员 汪海燕