北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终5670号
上诉人（原审原告、反诉被告）：滕义元，男，1971年9月7日出生，汉族，北京春凯龙制冷设备有限公司经理，住北京市大兴区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京春凯龙制冷设备有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇团河南村南三路五号。
法定代表人：刘秀菊，总经理。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：刘静，北京市一格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨志刚，男，1958年11月30日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。
上诉人滕义元、北京春凯龙制冷设备有限公司因与被上诉人杨志刚房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初8617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
滕义元、北京春凯龙制冷设备有限公司（下称春凯龙公司）上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回杨志刚全部反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费由杨志刚承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，主要表现在以下几方面：一、2017年8月4日，一审法院现场勘验时，房间中能移动的物品己经腾空，所建冷库100多平方米及风机属于固定设施，已经由拆迁评估机构进行清登作价，物权性质应属于拆迁公司所有，最终拆除及利用应由拆迁公司决定，不属于我方搬迁范围，故一审法院关键事实认定错误。二、我方早在2016年12月份就已经将可搬迁的物品搬完、将房屋的一把钥匙交付杨志刚，已经完成交付。我方虽然有钥匙，但早已丢失，不存在再次交付的情形。三、一审法院在现场勘验时，我方就提出将所有钥匙全部交给杨志刚，但是杨志刚却坚持不收钥匙。2017年8月22日开庭前，我方再一次想把全部钥匙交给杨志刚，但杨志刚仍然不收，相关情况一审法院的书记员最为清楚。杨志刚曾表示拆迁办给的补偿太低，他不想腾退。以上两次情况足以证明，杨志刚故意不接收案涉场地，想拿我方当挡箭牌抵抗拆迁办。四、我方已将物品腾空，案涉场地符合交付条件，但杨志刚从来没有向拆除腾退人交付过案涉场地，拆除腾退人也没有现场查看是否符合交付条件，我方认为不能以冷库及其附属设施不能拆除为由要求我方支付占有使用费。五、案涉场地已经无使用功能，一审法院酌定年租金为100000元过高，有违事实与法律。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回杨志刚全部反诉请求。
杨志刚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，滕义元、春凯龙公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、本案租赁合同所针对的房屋既未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，一审判决认定合同无效正确。依照无效的民事行为自始无效的原则，我要求对方按照政府的指令和要求及时腾退，但对方一直占用案涉场地，至今未予腾退，且自2017年2月1日对方就不再缴纳租金，给我造成租金损失190626元（截至2017年10月14日），一审法院酌情判决对方支付我70137元的占有使用费并无不当。二、案涉场地3000多平方米，并没有全部出租给对方，我为了方便照看，拿了一把钥匙，但后来他们换了锁，我无法进入现场，现场一直由对方控制。一审法院现场勘验时，对方不同意交钥匙。他们认为评估公司对冷库及其附属设施评估价格不合理，不同意交付。另外对方曾给拆迁公司发律师函，要求拆迁公司不能单独与我商谈迁拆补偿的问题，导致至今没有完成拆迁腾退，无法获得提前拆除腾退奖励，给我造成几十万元的损失。
滕义元、春凯龙公司向一审法院起诉请求：1.杨志刚、北京市大兴区西红门镇团河南村村民委员会（下称南村村委会）支付滕义元、春凯龙公司停产停业损失1000000元、搬家费100000元、地上物补偿费400000元，共计1500000元（暂定，最终按拆迁补偿方案确定）；2.诉讼费用由杨志刚、南村村委会承担。后滕义元、春凯龙公司向一审法院撤回本诉请求。
杨志刚向一审法院提出反诉请求：1.滕义元、春凯龙公司给付杨志刚2017年2月1日至2017年10月14日期间的场地及库房使用费167161元（按照合同标准计算）；2.滕义元、春凯龙公司赔偿杨志刚厂库房设施丢失物价款23465元（200米电缆及供水设施）；3.滕义元、春凯龙公司承担本案反诉费用。
一审法院认定事实如下：2005年10月13日，杨志刚（甲方）与滕义元（乙方）签订“租赁合同”，双方约定：“乙方租赁甲方坐落于大兴区西红门镇团河南队厂房（占地面积三亩，建筑面积1400平方米左右”，租赁期限为10年，自2005年10月15日至2014年10月14日，自2005年10月15日至2009年10月14日的年租金为78000元，自2009年10月15日至2014年10月14日的年租金为85800元，租金为上交款，每年上交1次，提前30日交清；双方还约定，由甲方负责提供乙方水电，甲方只提供乙方30千瓦以下动力电，乙方按时交纳水电费，电费按工业用电收取，水费按吨位收取，乙方如需增容，增容费由乙方自付；双方在合同落款处手写备注：“乙方租赁期间自行搭建的房屋（临时），乙方有权拆除，所有权归乙方，乙方负责恢复原状”；上述合同书首部载明“甲方：杨志刚”、“乙方：滕义元”、“法人代表：刘秀菊”，并注明杨志刚及滕义元的公民身份号码，落款处载明：“甲方：杨志刚”、“乙方：滕义元”。
2014年1月17日，杨志刚（甲方）与滕义元（乙方）再次签订“租赁合同”，双方约定甲方将位于大兴区西红门镇团河南村工业区南三路5号院（占地面积三亩，建筑面积2000平方米左右）租赁给乙方生产经营使用，租赁期限为3年，自2014年10月15日至2017年10月14日，每年年租金为230000元，租金为上交款，每年上交1次，提前30日交清；关于装修及附属物加建，双方在合同书第八条约定：“在租赁期内乙方因生产生活需要，经甲方同意，自行安装水、电、供暖设施及装修合同到期后不准拆除，归甲方所有，乙方租赁期间自行搭建的临时房屋合同到期乙方有权拆除，所有权归乙方，乙方负责恢复原状”，在第九条约定：“在租赁期内，如有特殊情况，甲方在不影响乙方正常生产情况下，按甲乙双方已协商好的方案，可以兴建二层厂房，有权出租给第三人使用”；上述合同书首部载明“甲方：杨志刚”、“乙方：滕义元”、“法人代表：刘秀菊”，并注明杨志刚及滕义元的公民身份号码，落款处载明：“甲方：杨志刚”、“乙方：滕义元”及其联系电话。
滕义元与春凯龙公司的法定代表人刘秀菊系夫妻关系；上述合同签订后，承租人在租赁场地内经营并建造了冷库等附属设备、设施；自2016年7月起，启动西红门镇团河南村工业大院拆除腾退工作；2016年11月16日，大兴区西红门镇团河北村村民委员会、南村村委会共同发布告知书，告知各位房主、租户：“西红门镇城乡结合部改造试点团河路沿线12个村‘工业大院’拆除腾退签约工作，已于2016年10月8日正式启动。村域范围内的非住宅房屋包括企业、学校、公寓、公交场站等所有地上物都将被拆除。目前，正在对已签约的地上物陆续进行拆除，拆除区域水电道路将不可避免的受到影响。拆除腾退奖励期将于2017年1月15日结束，为了不影响广大房主享受拆除腾退奖励费，我们从即日起将对拆除腾退区域限量售卖水、电，并于拆除腾退奖励期结束后全面彻底停止水、电、道路、垃圾清运等服务。请广大房主尽早解除租赁合同，劝离租户，签约交房。请广大租户尽快腾空搬离，以避免生产、生活、学习、工作受到影响。再次提醒您：全镇拆除腾退的政策统一，必须坚决执行！”诉争租赁院落位于上述拆除腾退范围内，已进行清登评估，杨志刚系被拆迁人；因尚未向拆迁人交付房屋，故至本案审理时，针对诉争租赁院落的拆迁档案尚未形成；2017年1月13日，拆迁人向杨志刚发送短信，告知杨志刚：“距西红门镇团河沿线拆除腾退奖励期结束已进入倒计时，目前仅剩2天，2017年1月15日24点拆除腾退指挥部将取消每平方米200元的提前拆除腾退奖励费，并暂停谈户签约，拆除腾退区也将全面停止道路、水、电、垃圾清运等服务，请务必在奖励期结束前清退租户，签约交房，届时不能签约者，造成的损失后果自负”；2017年4月21日，滕义元前往当地拆迁部门，提交律师函并要求获得拆迁补偿；2017年4月24日，就催交租金及尽快搬家等事宜，杨志刚向滕义元发送短信息；滕义元否认收到上述短信息；本案承租人已将租金交纳至2017年1月31日。
经现场勘验，租赁房屋内无人居住，未开展经营活动，房间内物品基本被腾空，遗留有破旧桌椅等物品，所建造冷库及配套设备仍存在，自来水龙头可以出水，没有电力供应，租赁房屋内电源线路未连接于公共线路，滕义元未将其所持有租赁院落钥匙全部交还杨志刚，周边其他房屋已有被拆除腾退，杨志刚主张200米电缆及供水设施丢失。杨志刚主张租赁院落周边其他企业在正常经营，并提交照片予以证明。
经询问，滕义元、春凯龙公司主张不清楚租赁房屋是否有建设工程规划许可证等准建手续，此事实需要向杨志刚核实；杨志刚主张针对租赁房屋未取得建设工程规划许可证等建房手续。庭审中，经询问，滕义元、春凯龙公司均主张其均为承租人，杨志刚则主张滕义元系承租人，春凯龙公司并非承租人；在案件审理过程中，在正式开庭审理前，滕义元、春凯龙公司变更诉讼请求为10000元，并申请撤回本诉，一审法院口头裁定予以准许；经释明，杨志刚坚持提起反诉，法院对反诉继续进行审理。
一审法院认为：本案中，对于杨志刚的出租人身份，当事人并无异议，但对滕义元、春凯龙公司的承租人身份，当事人持有异议；考虑到虽然杨志刚不认可滕义元、春凯龙公司系承租人，但在滕义元、春凯龙公司提起本诉后，杨志刚将滕义元、春凯龙公司作为承租人一并提起反诉，而并非将滕义元作为承租人另案提起诉讼，又考虑到虽然租赁合同载明乙方为滕义元，但亦注明：“法人代表：刘秀菊”，根据禁反言及诚实信用原则，故对滕义元、春凯龙公司均为租赁合同承租人的事实，本院予以确认。虽然杨志刚与滕义元、春凯龙公司所订立房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，但针对租赁房屋既未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，且已面临拆除腾退，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故本案房屋租赁合同应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。滕义元、春凯龙公司作为承租人，应就返还租赁房屋承担举证责任，考虑到其仍持有租赁房屋钥匙，且冷库及配套设施等仍存在于租赁房屋内，故对滕义元、春凯龙公司未在2017年2月1日至2017年10月14日期间（256日）返还租赁房屋的事实，本院予以确认。根据上述司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，案涉房屋租赁合同被确认无效，在滕义元、春凯龙公司经营使用租赁房屋期间，其应给付占有使用费，但对未能有效使用房屋期间的占有使用费，应参照租金标准（每年230000元）酌减后确定；虽然租赁房屋还供应水，但已无电力供应，且周边部分房屋已经被拆除腾退，当地基层自治组织已明确公告，将在先期限售水、电，后期全面停止水、电、道路、垃圾清运等服务，故在杨志刚所主张上述期间，滕义元、春凯龙公司因拆除腾退而无法有效使用房屋及从事经营活动的事实明确，对该占有使用费，本院酌定为每年100000元；经计算，上述期间占有使用费共计70137元（100000÷365×256），对上述费用，滕义元、春凯龙公司应予给付。杨志刚所主张因“丢失”200米电缆及供水设施所遭受损失23465元，系因侵权行为所引起损失，与本案合同纠纷并非同一法律关系，且在本案中未提供充分证据证明，故本院不予支持，争议方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，一审法院于2017年12月判决：一、滕义元、北京春凯龙制冷设备有限公司于本判决生效后十日内共同给付杨志刚房屋占有使用费七万零一百三十七元；二、驳回杨志刚的其他请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审一致。二审期间，各方当事人均未提交新证据，在本院2018年6月5日庭审中，滕义元、春凯龙公司与杨志刚均同意当庭交接房屋，案涉场地如还有滕义元、春凯龙公司的物品，滕义元、春凯龙公司同意放弃所有权。由滕义元、春凯龙公司建设的冷库及其他地上物一并交给杨志刚处置，补偿问题双方同意另行协商解决。
本院认为：杨志刚与滕义元、春凯龙公司订立房屋租赁合同虽系双方当事人真实意思表示，但针对租赁房屋既未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，且已面临拆除腾退，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案房屋租赁合同应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然租赁合同被认定为无效，但滕义元、春凯龙公司实际经营使用租赁房屋，应支付房屋使用费，其已支付的房屋租金折抵房屋使用费，滕义元、春凯龙公司实际支付租金至2017年1月31日。本院于2018年6月5日庭审中主持双方对租赁房进行了交接，滕义元、春凯龙公司于该日将租赁房屋返还给杨志刚。据此，杨志刚反诉要求滕义元、春凯龙公司支付2017年2月1日至2017年10月14日期间房屋占有使用费的请求符合法律规定，应予支持。一审判决考虑到滕义元、春凯龙公司因拆除腾退而无法有效使用房屋及从事经营活动的事实，对该占有使用费酌定为每年100000元基本合理，本院予以维持。滕义元、春凯龙公司上诉不同意支付房屋占有使用费有失公平，本院对其上诉请求不予支持。
另，滕义元、春凯龙公司在一审中撤回本诉，一审法院予以准许，一审法院仅对杨志刚反诉请求进行审理。杨志刚反诉未将北京市大兴区西红门镇团河南村村民委员会作为被告，该村村委会仅为本诉被告，不应再被列为本案当事人，一审判决仍将其列为本案被告不妥，本院予以撤除。
综上所述，滕义元、春凯龙公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1553元，由滕义元、北京春凯龙制冷设备有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 王军华
审 判 员 曹 雪
二〇一八年六月十一日
法官助理 黄 骏
书 记 员 孙国栋