河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)开民初字第805号
原告中信银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市郑东新区商务内环路1号。
负责人韩光聚，行长。
委托代理人段婷，女，1991年1月6日出生，汉族，住郑州市金水区，该公司员工。
委托代理人叶献玲，河南陆达律师事务所律师。
被告鲁小红，女，1980年12月20日出生，汉族，住河南省镇平县。
被告河南捷宏置业有限公司，住所地郑州市金水区建业路90号院5号楼东三单元。
法定代表人许清水，董事长。
委托代理人周胜豪，河南辰中律师事务所律师。
委托代理人史婧，河南辰中律师事务所律师。
原告中信银行股份有限公司郑州分行（以下简称中信银行）与被告鲁小红、河南捷宏置业有限公司（以下简称捷宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中信银行委托代理人段婷，被告捷宏公司委托代理人周胜豪、史婧到庭参加诉讼，被告鲁小红经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年2月2日，被告鲁小红为购买郑州市××××、博览路东升龙凤凰城xx区xx号楼xx层xx号住房，与原告签订个人购房借款合同一份，约定贷款32.9万元，期限20年，采用等额本息还款法，每月偿还本金和利息一次，每月20日为还款日。双方同时签订郑州市预购商品房抵押合同一份，并在房屋登记机关办理了抵押登记，原告取得了郑州市预购商品房抵押登记证明。借款合同生效后，原告依约放款32.9万元，被告鲁小红贷款以来累计逾期38期。在原告多次催告后，被告鲁小红仍未履行合同义务，原告遂依据个人购房借款合同的约定扣除被告捷宏公司保证金79902.8元。依照个人购房借款合同第十六条违约责任约定，被告鲁小红逾期或未按约定的金额归还借款本息即构成违约；依据本合同第16.2款“（一）按中国人民银行的规定计收罚息和复利；（二）要求被告鲁小红立即提前偿还部分或全部贷款及相应利息；（三）依法处分本合同项下的抵、质押物以清偿全部借款及相应利息；（四）要求被告捷宏公司履行担保责任；（五）原告因实现债权所发生的各项费用均由被告鲁小红承担”的约定，现原告诉至法院，请求判令1、被告鲁小红提前结清全部贷款，偿还贷款总金额273070.44元，其中剩余应还本金272353.92元、应还利息716.52元（暂计算至2015年3月12日，此后利息罚息按合同约定及中国人民银行的规定计算到本息还清之日）；2、被告捷宏公司承担连带责任；3、原告对被告鲁小红提供的抵押房产享有优先受偿权；4、本案诉讼费用、诉讼保全费等一切实现债权的费用由被告承担。
被告鲁小红未答辩。
被告捷宏公司辩称：1、个人借款合同系原告制作的格式文本，约定被告捷宏公司承担领取并移交他项权利证书义务属于加重责任条款，为无效条款；2、被告捷宏公司已经履行了办理初始登记、提供保证金等合同义务，无直接办理房屋产权证和房屋他项权利证书的义务和能力，不应再承担担保责任；3、抵押担保合同为阶段性担保，现被告捷宏公司的担保期间已过；4、原告享有抵押权后，应先行实现物上担保，而不应直接向被告捷宏公司主张担保责任；5、原告主张实现担保物权的诉讼请求与要求被告捷宏公司承担担保责任的诉讼请求不属于同一民事诉讼程序，不应一并审理；6、原告属于国有参股的平等民事主体，其信贷资金不等同于国有资产。
原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据1、个人借款申请表一份，证明被告鲁小红、捷宏公司向原告申请贷款32.9万元整。证据2、个人借款合同一份，证明原告与被告鲁小红借贷关系成立，被告捷宏公司保证关系成立。证据3、郑州市郑东新区房地产抵押合同一份，证明原告与被告鲁小红抵押关系成立。证据4、郑州市预购商品房抵押登记证明（1007011634）一份，证明涉案房屋进行了以原告为抵押权人的抵押登记，原告享有该房产优先受偿权。证据5、付款通知单（回单）一份，证明原告如约发放了全部贷款。证据6、个人贷款逾期欠款说明，证明被告鲁小红违约金额。证据7、还款计划执行情况，证明被告鲁小红违约事实。证据8、通知一份，证明原告向被告公司尽到通知义务。
被告捷宏公司对原告提交的上述证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，但双方约定的贷款偿还方式为等额本息，在要求提前偿还的情况下不应再计算利息。证据2系原告单方提供，重复使用的格式合同，其中关于担保期间的约定属加重被告责任，免除己方责任，未以显著方式揭示，故不发生效力，且约定的担保期间实际为抵押权成立，但领取办理他项权证是抵押权人与抵押人的义务，与担保人无关，故不能将此义务强加给担保人。证据3、4真实性无异议，合同中明确约定原告与被告鲁小红是办理抵押登记及领取他项权证的权利义务主体，印证了证据2的质证意见，且原告与被告鲁小红约定争议解决方式为仲裁，故应对管辖权的冲突予以审查。证据5、6、7无异议。证据8无相应送达证明，且证据本身系原告单方陈述的范围，无其他证据佐证。
被告鲁小红未质证。
经审查，原告提交的上述证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
被告捷宏公司为支持其答辩意见向法院提交如下证据，证据1、房屋登记薄一份，证明原告实际于2013年1月8日取得对房屋的抵押权，被告捷宏公司的保证期间已经届满。证据2、捷宏公司保证金账户扣鲁小红逾期保证金明细表一份，证明原告取得房屋抵押权后至开庭前仍在扣划被告捷宏公司的保证金。证据3、邮寄单和回执三份，证明被告已经履行了通知义务和协助义务。
原告对被告捷宏公司提交的上述证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，但中信银行仅取得预抵押登记证，尚未办理正式抵押登记，且涉案房屋未办理房产证。证据2无异议，中信银行已将扣除的保证金在诉请中扣除。证据3被告捷宏公司虽向被告鲁小红邮寄材料，但被告鲁小红未签收，不能视为送达，且被告捷宏公司负有阶段性保证责任，不应以发放通知免除保证责任。
被告鲁小红未质证。
经审查，被告捷宏公司提交的证据1、3不能证明其欲证明目的，本院不予采信。证据2真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
被告鲁小红未提交证据。
经审理查明：2010年1月7日，被告鲁小红向原告申请贷款32.9万元。2010年2月2日，原告与被告鲁小红、捷宏公司签订个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）一份，约定中信银行向鲁小红提供32.9万元借款，月利率3.465‰，借款期限为240月，即自2010年2月2日至2030年2月2日，按月等额本息还款，还款日为每月20日，每月还款2021.05元。保证方式为抵押加阶段性保证，被告捷宏公司对上述个人借款合同生效之日起至被告鲁小红就合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关资料，并将房屋他项权证及其他有关相关资料交原告持有之日止，对被告鲁小红的所有应付款项承担连带保证责任，保证期限为担保阶段被告鲁小红每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。在保证期间内，原告有权直接要求捷宏公司承担保证责任并有权从其在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。合同第二十一条约定逾期借款罚息利率为合同利率的150%。在合同第十六条违约责任中约定，借款人违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还借款本息时，贷款人有权按中国人民银行的规定计收罚息和复利，并能要求借款人立即偿还部分或全部借款，或以合法程序处分合同项下的抵、质押物以清偿全部借款和利息，或要求保证人履行保证责任。贷款人因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等），均由原告承担。
2010年2月2日，被告鲁小红与原告签订郑州市预购商品房抵押合同一份，约定被告鲁小红以名下位于郑州市××××、博览路东升龙凤凰城xx区xx号楼xx层xx号（合同编号10519167）房屋作为抵押物为被告鲁小红与原告签订上述个人借款合同提供抵押担保，被担保的主债权数额为32.9万元，抵押范围包括主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的一切费用。2010年2月8日，原告依照与被告鲁小红签订的郑州市预购商品房抵押合同进行了抵押权人的抵押登记（证明号1007011634），抵押权人中信银行股份有限公司郑州分行，抵押人鲁小红，履债期限自2010年2月2日起至2030年2月2日，权利价值32.9万元，合同价值41.19万元。
2010年2月3日，中信银行出具的郑州分行个人贷款付款通知单（回单）显示32.9万元借款已实际支付给被告鲁小红提供的账户，借款到期日为2030年2月3日，借款利率为月利率3.465‰。
原告中信银行出具的个人贷款逾期欠款说明及还款计划执行情况显示，截止2015年3月12日被告鲁小红共逾期40期，剩余应还本金272353.92元、利息716.52元。
本院认为：借款人应当按照约定的期限支付利息，并按照约定的期限返还借款，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
经查，本案被告鲁小红、捷宏公司与原告签订的个人购房借款合同，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行义务。原告2010年2月3日将实际借款32.9万元支付至被告鲁小红提供的账户，已履行放款义务，但被告鲁小红未按时还本付息，已构成违约。故对原告要求被告鲁小红归还剩余贷款本金272353.92元、利息716.52元（计算至2015年3月12日）及2015年3月13日起至借款本息还清之日止的利息罚息（按合同约定，以清偿当日银行系统数据为准），合法有据，本院予以支持。被告鲁小红以名下位于郑州市××××、博览路东升龙凤凰城x区x号楼xx层xx号（合同编号10519167）房屋作为抵押物为上述债务提供抵押担保，该约定合法有效，对于原告要求对抵押房产享有优先受偿权的请求，本院予以支持。原告请求被告捷宏公司承担连带还款责任，根据双方合同约定，被告捷宏公司的保证责任自合同生效之日起至被告鲁小红就合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将房屋他项权证及其他相关资料交原告持有之日止，而涉案房屋目前未办妥房屋产权证及他项权证，故原告请求被告捷宏公司承担连带保证责任，本院予以支持。被告捷宏公司辩解理由及提交的相关证据不足以免除其连带保证责任，故不予采纳。被告鲁小红经本院传票传唤无正当理由未不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:
一、被告鲁小红于本判决生效后十日内支付原告中信银行股份有限公司郑州分行剩余贷款本金272353.92元、利息716.52元（计算至2015年3月12日）及2015年3月13日起至借款本息还清之日止的利息罚息（按合同约定标准，以清偿当日银行系统数据为准）；
二、原告中信银行股份有限公司郑州分行对被告鲁小红名下位于郑州市金水区青年路南、博览路东升龙凤凰城xx区xx号楼xx层xx号（合同编号10519167）房屋在本判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权；
三、被告河南捷宏置业有限公司对本判决第一项承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5425元、诉讼保全费1895元，由被告鲁小红、河南捷宏置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判长 李建涛
审判员 胡向楠
审判员 刘红丽
二〇一六年八月二十七日
书记员 李志浩