重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0111民初3343号
原告：重庆瑞派司商业管理有限公司（统一社会信用代码915002255656383867），住所地重庆市大足区棠香街道办事处佛都大道226号“香霏街”7号楼。
法定代表人：郑师明，公司总经理。
委托诉讼代理人：周晓源，男，1986年2月17日出生，汉族，住重庆市江北区。公司员工。
委托诉讼代理人：易婷婷，女，1989年12月21日出生，汉族，住重庆市涪陵区。公司员工。
被告：张严尹，女，1984年5月20日出生，汉族，住重庆市大足区。
原告重庆瑞派司商业管理有限公司（以下简称瑞派司商业公司）诉被告张严尹租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法由审判员刘朝文适用简易程序于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告瑞派司商业公司委托诉讼代理人易婷婷，被告张严尹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞派司商业公司向本院提出诉讼请求，要求法院判决：1、由被告向原告支付租赁期间的全部租金及违约金，违约金从每笔应付之日起按照年利率24%计算至被告付清之日止。截止2017年5月31日，被告应付租金154446.06元，违约金36570.75元，合计191016.81元；2、由被告向原告支付物业管理费及违约金，违约金从每笔应付之日按照年利率24%计算至被告付清之日止。截止2017年3月，被告应付物业管理费115478.10元，违约金35866.28元，合计151344.38元；3、由被告向原告支付水费、电费及违约金，违约金从每笔应付之日起按照年利率24%计算至被告付清之日止。截止2017年4月16日，被告应付电费337.70元及违约金34.60元，水费288.85元及违约金18.90元，合计680.13元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年6月25日，原告瑞派司商业公司与被告张严尹签订了《商用房屋租赁及管理服务合同》，合同约定原告将位于重庆市大足区XX号商铺（建筑面积372.51平方米，其中一楼181.06平方米，二楼191.45平方米）租赁给被告张严尹，用于经营大益普洱茶，租赁期限为93个月，自2014年9月1日起至2022年5月31日止。合同第五条约定一楼起始租金为30元/月/平方米，二楼为15元/月/平方米，从租赁期第三年即2016年起每2年递增5%，同时约定2014年6月1日至2015年11月30日为装修期和免租期，2015年12月1日开始计收租金，每三个月支付一次。合同中还约定了租赁期间产生的物业管理费用、水电费用均由被告承担。但合同签订之后被告一直未按照合同约定支付租金、物业管理费用、水电费用等。根据合同第15条约定，被告应承担相应的违约责任。
为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，并提出前述诉讼请求。
被告张严尹辩称：1、被告于2014年6月25日与原告瑞派司商业公司签订了《商用房屋租赁及管理服务合同》，租赁位于位于重庆市大足区XX号商铺（建筑面积372.51平方米，其中一楼181.06平方米，二楼191.45平方米）用于大益普洱茶销售属实，被告愿意继续与原告履行合同；2、原告方于2015年9月1日前就对被告租赁的商铺进行断电断水，同时用锁将被告租赁的门市关闭，致使被告门市里的茶叶无法搬出，给被告造成了很大的损失，因此被告只同意支付2015年9月1日前的租金；3、对原告方起诉的水电费金额被告无法确定，同时被告也不同意支付原告水电费违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了《商用房屋租赁及管理服务合同》、《海棠香国历史文化风情城昌州古城整体租赁合同》，本院组织当事人进行了质证，当事人对证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并载卷佐证。
本院经审理认定事实如下：重庆市大足区XX城XX号商铺属重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司（以下简称泽京实业发展公司）所有，泽京实业发展公司委托瑞派司商业公司对外出租，并同意由瑞派司商业公司享有全部租赁合同规定的权利并履行租赁合同规定的义务。
2014年6月25日，原告瑞派司商业公司（甲方）与被告（乙方）签订了《商用房屋租赁及管理服务合同》，合同内容（摘录）：“2.1甲方出租给乙方的房屋系指座落于XX城XX号商铺，该商铺的租赁面积为建筑面积372.51平方米，其中商铺一楼的租赁建筑面积为181.06平方米，商铺二楼的租赁面积为建筑面积191.45平方米；3.1乙方用以【大益普洱茶】为商号，于该承租房屋经营茶类、礼品、工艺品类品牌商品；4.1.1租赁期限：装修期届满次日起为93个月，即2014年9月1日起至2022年5月31日止；4.2.1装修期限：房屋装修期为自进场日起92天，即自2014年6月1日起至2014年8月31日止；4.3.1免租期限：装修期满次日起为15个月，即自2014年9月1日起至2015年11月30日止；5.1.1租金计算标准：按建筑面积计算收取；5.1.2商铺一楼起始租金为30元/月/平方米，商铺二楼起始租金为15元/月/平方米，从租赁期第三年即2016年6月1日起每两年递增计算租金，租金递增率为5%，租金计算明细如下：2014年6月1日起至2014年8月31日期间为装修期，2014年9月1日至2015年11月30日期间为免租期，装修期和免租期被告不支付租金。2015年12月1日至2016年5月31日期间为计租期，其中一楼租金单价30元/月/平方米，二楼租金单价15元/月/平方米，月租金8303.55元。2016年6月1日至2018年5月31为计租期，其中一楼租金单价31.50元/月/平方米，二楼租金单价15.75元/月/平方米，月租金8718.73元……；5.2.1乙方租金按每三个月（即以一个季度为单位租金支付期）支付一次，首期费用应于计费日前15日以内将费用支付到甲方账户或以现金方式缴纳完成，此后每期费用，乙方应于前一季度最后30日前支付到甲方账户或以现金方式缴纳完成；6.1.1乙方在合同签署之日起五个工作日内须向甲方一次性缴清租赁保证金，该保证金数额为30000元，租赁期间乙方不得将租赁保证金用以冲抵租金、违约金等其他应由乙方承担的费用；15.5乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金，延迟超过60日，甲方有权单方解除合同，同时乙方应当向甲方支付计租期内首年度租金总额的30%作为违约金。合同签订后，瑞派司商业公司将大足区XX城XX号商铺交付给张严尹使用，张严尹未向瑞派司商业公司缴纳租金。
另，1、庭审中，原告未向本院提交代被告缴纳水、电费的相关票据；2、庭审中，被告张严尹提出由于未交物业管理费，原告方于2015年9月1日对其断电、断水，致使被告方无法正常经营，但未提供相应证据，原告方对此予以矢口否认；3、审理过程中，本院向原告瑞派司商业公司进行了释明，告知原告其诉请的第1项与第2项诉讼请求分属两个不同的法律关系，要求原告在这两个诉讼请求中选择一个进行诉讼，原告选择了第一个诉讼请求进行诉讼。
本案的争议焦点：1、被告应如何向原告支付租金？2.被告应如何向原告支付违约金？3、水电费应否在本案中一并处理？
本院认为，1、关于被告应如何向原告支付租金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2014年6月25日签订的《商用房屋租赁及管理服务合同》系双方真实意思表示，该合同对被告租赁原告物业后在租金支付的金额、时间、方式上进行了约定，被告应当按照该约定向原告支付租金。根据双方合同的约定，租金为：2014年6月1日起至2014年8月31日期间为装修期，2014年9月1日至2015年11月30日期间为免租期，装修期和免租期被告不支付租金。2015年12月1日至2016年5月31日期间为计租期，其中一楼租金单价30元/月/平方米，二楼租金单价15元/月/平方米，月租金8303.55元。2016年6月1日至2018年5月31为计租期，其中一楼租金单价31.50元/月/平方米，二楼租金单价15.75元/月/平方米，月租金8718.73元……；根据双方合同的约定并结合原告的起诉，被告应缴纳2015年12月1日至2016年5月31日之间的租金为：8303.55元/月×6个月=49821.30元,2016年6月1日至2017年5月31日之间的租金为：8718.73元/月×12个月=104624.76元，合计为154446.06元。关于被告辩称其所租赁的商铺在2015年9月1日被原告断水断电并关闭，只同意支付2015年9月1日前的租金的问题，由于被告并未举示证据证明原告具有断水、断电并关闭商铺的行为，本院对被告的辩称理由不予采纳；2、关于被告应否向原告支付违约金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，虽然原、被告双方约定若承租方逾期未交纳本合同约定应由承租方负担的租金等其他费用，出租方有权每日向承租方按所交费用金额的千分之一计算收取违约金，但原告在起诉时自愿将违约金降低为按年利率24%计算，被告未提出异议，本院予以支持。按照双方租金按每3个月支付一次，首期租金应于计费日前15日内缴纳，其余每期租金的支付时间为于该租赁期开始前30日缴纳的约定，被告应支付原告的违约金为：【8303.55元/月×3个月（2015年12月-2016年2月）】×1.541年(2015年11月15日-2017年5月31日)×24%+【8303.55元×3个月（2016年3月-2016年5月）×1.333年（2016年2月-2017年5月31日）×24%+【8718.73元/月×3个月（2016年6月-2016年8月）×1.08年（2016年5月-2017年5月31日）×24%+【8718.73元/月×3个月（2016年9月-2016年11月）】×0.833年（2016年8月-2017年5月31日）×24%+【8718.73元/月×3个月（2016年12月-2017年2月）×0.583年（2016年11月-2017年5月31日）×24%+【8718.73元/月×3个月(2017年3月-2017年5月31日)】×0.333年（2017年2月-2017年5月31日）×24%=
34940.47元；3、关于水电费应否在本案中一并处理的问题，被告所欠水电费与本案不属同一法律关系，且原告亦未提交代被告交纳水电费的票据，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，被告张严尹应向原告瑞派司商业公司缴纳的租金及违约金为189386.53元（154446.06元+34940.47元）。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、由被告张严尹支付原告重庆瑞派司商业管理有限公司租金及违约金189386.53元，现本判决生效后三十日内付清；
二、驳回原告重庆瑞派司商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4100元，减半收取计2050元，由被告张严尹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 刘朝文
二〇一七年七月二十日
书记员 艾 程