重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝民终291号
上诉人（原审被告）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王晓丹，北京祺祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国东方资产管理公司重庆办事处，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层。
负责人：徐劲流，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
原审被告：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王晓丹，北京祺祥律师事务所律师。
原审被告：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：黄怒波，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王晓丹，北京祺祥律师事务所律师。
原审被告：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王晓丹，北京祺祥律师事务所律师。
上诉人北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）因与被上诉人中国东方资产管理公司重庆办事处（以下简称东方资产公司）及原审被告黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）金融不良债权追偿纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司的共同委托诉讼代理人王晓丹，东方资产公司的委托诉讼代理人邹峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
锦绣房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判驳回东方资产公司关于该内容的诉讼请求；2.改判第二项中利息年利率的比例。事实和理由：1.一审法院对管辖权异议拒不作出裁定，径直开庭，属程序违法，应当予以纠正。2.东方资产公司主张行使优先受偿权的房产中有95套经其同意已经出售给善意第三人，这些人应当参加诉讼。一审中，锦绣房地产公司提交了追加第三人的申请，但一审法院没有追加，遗漏了必要当事人，属于程序违法，应当撤销一审判决。3.一审认定事实不清。首先，一审判决对借款本金数额认定为16327600元有误，该数额是锦绣房地产公司与东方资产公司签订《以物抵债协议》后剩余的借款数额，但以物抵债的房屋价格明显低于市场价格，是以贵抵贱。该《以物抵债协议》是附条件生效的协议，锦绣房地产公司是为了东方资产公司能够配合办理其已注销房屋产权证的248套房屋的在建工程抵押及经其同意已销售的95套房屋的解押手续。其次，一审判决结果与事实认定中的利息数额不符。4.经东方资产公司同意，锦绣房地产公司将95套抵押的房屋出售给善意第三人，应视为东方资产公司放弃了对应抵押物的优先受偿权，善意第三人购买95套房屋符合善意取得的情形。5.关于优先受偿权的问题，一审法院适用法律错误，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，抵押权人的优先受偿权不能对抗买受人。6.一审判决支持年利率24%，没有法律依据，应当改判。
东方资产公司辩称，1.关于管辖权异议的问题，一审法院已经作出裁定。2.锦绣房地产公司没有清偿东方资产公司的债权，也没有得到东方资产公司的同意解除抵押权的通知，故抵押权仍合法有效，锦绣房地产公司所称关于第三人购房的问题，已经超出本案的审理范围。3.东方资产公司是金融机构，法律无明文限定金融机构贷款利率的上限，即使参照民间借贷利率上限的标准即年利率24%，本案利率也没有超过该上限标准。4.东方资产公司并未同意以物抵债，锦绣房地产公司也没有将房产过户到东方资产公司名下，以物抵债并未实现。
黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司述称，同意锦绣房地产公司的上诉意见。
东方资产公司向一审法院起诉请求：1.锦绣房地产公司向东方资产公司偿还借款本金16327600元以及利息（从2013年6月1日起至2013年12月31日止，以2.08亿元为基数，按年利率24%计算；从2014年1月1日起至2014年1月22日止，以5800万元为基数，按年利率24%计算；从2014年1月23日起至付清时止，以16327600元为基数，按年利率24%计算）；2.东方资产公司对锦绣房地产公司的抵押物拍卖、变卖价款享有优先受偿权；3.东方资产公司对长业房地产公司的抵押物（北京市海淀区东升乡大钟寺现代商城西区地下四层-405）拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4.黄怒波、长业房地产公司、中坤投资公司对锦绣房地产公司在第一项债务范围内承担连带清偿责任；5.诉讼费用由锦绣房地产公司、长业房地产公司、中坤投资公司、黄怒波共同承担。
一审法院认定事实：2009年6月12日，锦绣房地产公司与中国民生银行股份有限公司（以下简称民生银行）签订了编号为公借贷字第6800200920002号《借款合同》，约定:锦绣房地产公司向民生银行借款2.88亿元，借款期限为两年，自2009年6月12日至2011年6月11日。贷款利率为年利率8.64%上浮动60%，到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起按合同贷款利率上浮50%计收逾期罚息，按逾期利率按月在结息日或结息日的对日计收复利。锦绣房地产公司支付的款项按下列顺序清偿债权：实现债权和担保权利的费用、损害赔偿金、违约金、复利、罚息、利息、本金。民生银行有权变更上述顺序。
同日，长业房地产公司与民生银行签订了编号为公担保字第68002009B00004号《保证合同》，黄怒波与民生银行签订了编号为个担保字第68002009ROOO01号《个人保证合同》，均约定，为了确保债务人锦绣房地产公司与民生银行签订的编号为公借贷字第6800200920002号《借款合同》的切实履行，长业房地产公司、黄怒波自愿提供担保，担保数额为借款2.88亿元。保证方式为连带责任保证，保证范围为本金及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）以及所有其他应付合理费用。保证期间自主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起两年。锦绣房地产公司与民生银行签订了编号为公担抵字第68002009DOOO03号《抵押合同》，约定，锦绣房地产公司以其开发建设的北京市海淀区头堆村碧河花园一期工程A区A14、15、16面积共计31898.21平方米的房屋做抵押担保。
2011年9月20日，民生银行与东方资产公司、锦绣房地产公司签订了编号为201109290001号《信贷资产转让合同》，约定：民生银行向东方资产公司转让的信贷资产为借款本金2.88亿元以及逾期利息0.12亿元，共计3亿元。约定东方资产公司应向民生银行支付转让价款为3亿元，在合同签订之日起7日内，东方资产公司将转让价款一次性支付给民生银行。民生银行在收到东方资产公司付款后，在三日内出具收款凭证。民生银行在东方资产公司全部转让价款支付完毕后，将信贷资产证明交付给东方资产公司。锦绣房地产公司同意民生银行向东方资产公司转让本合同约定的标的信贷资产，并同意由东方资产公司享有和承担该信贷资产项下的所有权利义务。同时，锦绣房地产公司同意将合同约定的信贷资产项下所有抵押权全部由民生银行转让给东方资产公司，并同意与东方资产公司重新签订《借款合同》及《抵押合同》，且配合办理抵押变更登记手续，东方资产公司依重新签订的《抵押合同》享有担保权利。
2011年9月20日，东方资产公司与锦绣房地产公司签订了编号为201109290002号《债务重组协议》，约定：2009年6月12日，锦绣房地产公司与民生银行签订了编号为公借贷字第6800200920002号的《借款合同》，向民生银行借款2.88亿元，锦绣房地产公司以其开发建设的北京市海淀区头堆村碧河花园一期工程A区A14、15、16面积共计31898.21平方米的房屋做抵押担保，长业房地产公司自愿为上述借款提供连带责任担保并签订了编号为公担保字第68002009B00004号《保证合同》、黄怒波自愿为上述借款提供连带责任担保并签订了编号为个担保字第68002009ROOO01号《个人保证合同》。由于东方资产公司受让民生银行对锦绣房地产公司编号为公借贷字第6800200920002号号《借款合同》项下债权并与民生银行、锦绣房地产公司共同签订了合同编号为201109290001号《信贷资产转让合同》，东方资产公司受让的债权为借款本金2.88亿元以及逾期利息0.12亿元。各方确认，东方资产公司与民生银行签订了《信贷资产转让合同》，受让民生银行在编号为公借贷字第6800200920002号贷款合同项下对锦绣房地产公司的债权后，东方资产公司成为锦绣房地产公司的债权人。锦绣房地产公司确认，锦绣房地产公司对东方资产公司全部债务总额为3亿元。东方资产公司同意在其收购锦绣房地产公司在《债务重组协议》项下的原有债务项下的债权后，对于锦绣房地产公司在本协议项下的重组债务的清偿期限展期1年。双方同意，原有债务的借款年利率调整为19%/年，并由锦绣房地产公司按季付息，公历每季度第三个月的20日为结息日，锦绣房地产公司应在结算日向东方资产公司结算利息，每次结息时，锦绣房地产公司应付利息按贷款余额、占用天数、利率计算，即本期应付利息=本结息周期债务本金余额×19%×本结息周期天数÷360。双方还约定，锦绣房地产公司以其所有的位于北京市海淀区头堆村碧河花园一期工程面积为8117平方米的地下车库置换原抵押合同项下A14号楼面积为10663.09平方米的房屋。置换后抵押物为碧河花园一期工程A区A15、A16号楼1-3层商业房屋10440.32平方米,4-5层公寓10794.8平方米，地下车库8117平方米，双方就所述抵押担保事项另行签订新的《抵押合同》。长业房地产公司及黄怒波继续为本协议项下债权提供连带责任保证担保。中坤投资公司自愿为本协议项下债权提供连带责任保证担保，各方将就本条所述保证担保事项另行签订新的《保证合同》。锦绣房地产公司承诺，锦绣房地产公司实现碧河花园一期工程A区A15、A16号楼房屋及地下车库销售，须将销售合同中约定的销售款的全部划入东方资产公司指定监管账户，东方资产公司撤销对该套销售房屋的抵押，直到监管账户资金余额足以偿付东方资产公司债权本息时，销售资金锦绣房地产公司可自行安排。若锦绣房地产公司以自有资金还款，每实际还款1000万元，解除相应价值的抵押房产，抵押撤销手续由东方资产公司收到实际还款之日起5个工作日内协助锦绣房地产公司办理。如锦绣房地产公司未按本协议规定归还债务本金或任何一期到期利息，则自违约之日起，就尚未归还债务本金，自逾期之日起（含该日）利率统一调整为24%。如锦绣房地产公司不能在《债务重组协议》约定的重组债务展期到期日前归还重组合同项下的全部本金和利息，且自重组债务展期到期日起的两个月内仍不能履行该条的约定，则除承担上述条款约定的义务外，还应承担相当于到期未清偿部分本息的20%的违约金。
2011年9月20日，黄怒波、长业房地产公司、中坤投资公司与东方资产公司分别签订了合同编号为20110929保字第0001号、第0002号、第0003号《保证合同》。均约定，为确保东方资产公司与锦绣房地产公司签订的编号为201109290002号《债务重组协议》的履行，保障东方资产公司债权的实现，黄怒波、长业房地产公司、中坤投资公司愿意为该《债务重组协议》项下东方资产公司对锦绣房地产公司依该协议提供保证担保，东方资产公司同意接受黄怒波、长业房地产公司、中坤投资公司所提供的保证担保。黄怒波、长业房地产公司、中坤投资公司所担保的主债权为《债务重组协议》项下的本金3亿元；保证方式为连带责任保证；保证范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用；保证期间为主合同项下债务履行期届满之日起两年；并承诺具备履行《保证合同》所必须的行为能力，能独立承担民事责任，自愿为此提供担保，是其真实意思表示。
2011年9月20日，东方资产公司与锦绣房地产公司签订了编号为20110929抵0004号《抵押合同》，约定：鉴于东方资产公司与锦绣房地产公司签署了编号为201109290002号《债务重组协议》，为确保该协议的履行，保障东方资产公司债权的实现，锦绣房地产公司愿意为其在《债务重组协议》项下的重组债务提供抵押担保。抵押财产为坐落于北京市海淀区头锥村碧河花园一期工程A区A15、A16号1-3层商铺，面积10440.33平方米；A15、A16号4-5层公寓，面积10794.8平方米；地下车库，面积8117平方米，总计29352.13平方米的房产，其土地证编号为。待抵押物竣工并取得权属证书后，东方资产公司有权要求锦绣房地产公司不迟延地重新办理或办理变更抵押登记手续，以使东方资产公司取得全部完工建筑与其占有的土地使用权的抵押权。该抵押担保范围为《债务重组协议》约定的全部应付债务以及债务人因违反该协议而产生的罚息、复利等费用，锦绣房地产公司应于3个工作日内前往登记部门办理抵押登记手续。
2011年9月20日，东方资产公司与长业房地产公司签订了编号为20110929抵0006号《抵押合同》，约定：东方资产公司与锦绣房地产公司签订了编号为201109290002号《债务重组协议》，为确保主合同的履行，保障东方资产公司债权的实现，长业房地产公司愿意以自行开发建设的坐落于北京海淀区东升乡大钟寺现代商城西区地下四层地下车库面积为1205平方米为债务人锦绣房地产公司在主合同项下的重组债务提供担保。长业房地产公司以本合同抵押财产清单后列之财产及东方资产公司与债务人锦绣房地产公司签订的编号为20110929抵0004号《抵押合同》载明的抵押财产清单所列之财产为主债权即贷款本金3亿元、利息及其他款项设定抵押。担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、执行费等）。无论东方资产公司对主合同项下的债权是否拥有其他担保，无论上述其他担保何时成立、是否有效、东方资产公司是否向其他担保人提出权利主张，也无论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也无论其他担保是否由债务人自己提供，长业房地产公司在本合同项下的担保责任均不因此减免，东方资产公司均可直接要求长业房地产公司依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，长业房地产公司无权提出任何异议，并且同意东方资产公司在各项担保中自主选择实现担保的顺序与额度。无论东方资产公司过去、现在或将来是否已经、将要或可能放弃、变更、减免债务人或任何第三方过去、现在或将来已经、将要或可能提供的任何抵押权、质权或保证或其他任何形式的担保，长业房地产公司的担保责任均不因此免除，长业房地产公司承诺仍然按照本合同的规定提供担保。该抵押办理了抵押登记，他项权证号为。
2011年9月21日，东方资产公司与锦绣房地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订合同编号为锦银北分字第01号《监管协议》，约定，东方资产公司和锦绣房地产公司签订了编号为201109290002号《债务重组协议》，锦绣房地产公司按期偿还《债务重组协议》项下债务本金3亿元及利息。另依据《委托贷款增信合作协议书》的约定，东方资产公司就邦信资产管理有限公司向锦绣房地产公司委托贷款2亿元出具了收购承诺函，一旦触发条件东方资产公司将全额收购委托人邦信资产管理有限公司的债权并对锦绣房地产公司行使债权人的权利，届时东方资产公司对锦绣房地产公司享有本金5亿元的债权及附属权益。锦绣房地产公司同意在锦州银行股份有限公司北京分行开设监管账户，接受东方资产公司、锦州银行股份有限公司北京分行对锦绣房地产公司项下“长河湾”房产项目销售回款的监管。监管账户中的资金专项用于按期支付东方资产公司的贷款本金、利息、罚息和违约金。锦绣房地产公司项下“长河湾”房产项目销售款进入监管账户后，监管账户内的资金不可支出，全部用于偿还债务。若锦绣房地产公司提前还款，须征得东方资产公司同意后，可分次归还剩余本金及利息等。
2012年11月16日，东方资产公司与锦绣房地产公司签订了20110929抵0004号《抵押合同》补充协议，约定：双方于2011年9月20日签订了编号为201109290002号《债务重组协议》，约定锦绣房地产公司以其开发建设的北京市海淀区头堆村碧河花园一期工程A区A15、16号1-3层商铺10440.33平方米、A15、16号4-5层公寓10794.8平方米、地下车库7277.48平方米为其向东方资产公司借款3亿元提供抵押担保，为此双方于2011年9月20日签订了编号为20110929抵0004号《抵押合同》，锦绣房地产公司自愿以坐落于海淀区高粱桥斜街59号院面积共计28919.89平方米的配套商业、商务公寓及地下车库为主债务3亿元本金及利息、罚金、违约金提供抵押担保；抵押期限为一年。
2012年12月31日，东方资产公司与锦绣房地产公司、中坤投资公司、长业房地产公司、黄怒波签订201109290002号《债务重组协议》之补充协议，约定：鉴于东方资产公司与锦绣房地产公司于2011年9月20日签订了合同编号为201109290002号《债务重组协议》，中坤投资公司、长业房地产公司、黄怒波自愿为《债务重组协议》项下的债务清偿提供连带责任保证担保并签订了《保证合同》。锦绣房地产公司因不能按期偿付所欠东方资产公司的全部债务，锦绣房地产公司筹集资金自愿先行清偿所欠东方资产公司截止2012年12月31日的全部利息债务。各方确认，锦绣房地产公司清偿所欠东方资产公司全部利息债务后截至2012年12月31日，锦绣房地产公司对东方资产公司负有的债务本金为3亿元。依201109290002号《债务重组协议》，原重组债务清偿期限为一年，即自2011年9月20日至2012年9月19日。现东方资产公司同意对重组债务清偿期限进行延期，即同意将原重组债务清偿期限延期至2013年5月31日。自补充协议生效之日至重组债务到期日，重组债务利率按19%/年计算。锦绣房地产公司承诺并保证，如在2013年5月31日重组债务到期日仍不能全额清偿所欠东方资产公司债务，同意将抵押给东方资产公司的坐落于高粱桥斜街59号院的5号、6号楼的未售房屋、商铺按每平方米2.5万元的价格抵债给东方资产公司，以冲抵欠东方资产公司的相应债务。在重组债务延期清偿到期日前一个月锦绣房地产公司累计归集至监督账户的资金总额未达到重组债务本金的50%时，则锦绣房地产公司须同意以不超过每平方米3万元的价格销售抵押房屋以偿还所欠东方资产公司的债务；中坤投资公司、长业房地产公司、黄怒波作为担保人，同意继续履行其与东方资产公司签订的《保证合同》约定的担保义务，对东方资产公司在《债务重组协议》和本协议项下的全部债务承担连带担保责任，并同意保证期间自本协议项下重组债务延期至期限届满之日起两年。
2014年1月22日，东方资产公司与锦绣房地产公司、中坤投资公司、长业房地产公司、黄怒波签订《债权债务确认协议书》，协议各方就有关债权债务确认如下：截止2013年11月30日，锦绣房地产公司已经向东方资产公司偿还了债务本金9200万元，目前，东方资产公司将《债务重组协议》及补充协议项下1.5亿元债权本金转让给中国华融资产管理公司天津市分公司后，在《债务重组协议》及补充协议项下债务本金余额为20800万元。2013年11月30日，东方资产公司、锦绣房地产公司及中国华融资产管理公司天津市分公司签订了编号为华融津合同Y02130078-1号《债权转让协议》，东方资产公司将在《债务重组协议》及补充协议项下对锦绣房地产公司享有的剩余债权本金20800万元中的1.5亿元债权本金转让给中国华融资产管理公司天津市分公司。为此，协议各方就有关债权债务确认如下：一、经东方资产公司与锦绣房地产公司共同确认，截止2013年12月30日，在《债务重组协议》及补充协议项下，锦绣房地产公司尚欠东方资产公司债务本金2.08亿元，利息2609.16万元及违约金。二、锦绣房地产公司确认，东方资产公司将《债务重组协议》及补充协议项下1.5亿元债权本金转让给中国华融资产管理公司天津市分公司后，在《债务重组协议》及补充协议项下仍对锦绣房地产公司享有债权本金5800万元、利息2609.16万元及违约金。三、锦绣房地产公司同意继续以分割给中国华融资产管理公司天津市分公司后的剩余抵押物即位于海淀区高粱桥斜街59号院的5号、6号楼11501.77平方米房屋为东方资产公司的剩余债权提供抵押担保，他项证权号为。长业房地产公司同意以大钟寺商城1205平方米的地下车库继续为东方资产公司的剩余债权提供抵押担保。四、中坤投资公司、长业房地产公司、黄怒波作为保证人，同意继续履行其与东方资产公司签订的《保证合同》约定的担保义务，对东方资产公司在《债务重组协议》及补充协议项下的债务以及东方资产公司转让部分债权后的剩余债权的清偿承担连带保证责任。五、锦绣房地产公司和中坤投资公司、长业房地产公司、黄怒波确认，如东方资产公司向中国华融资产管理公司天津市分公司转让的债权，因转让条件无法成就导致债权未能实现转让，则锦绣房地产公司仍应向东方资产公司履行其在《债务重组协议》及补充协议项下的全部债务，中坤投资公司、长业房地产公司、黄怒波仍对锦绣房地产公司在《债务重组协议》及补充协议项下的全部债务承担连带保证责任和抵押担保责任。六、对东方资产公司享有的《债务重组协议》及补充协议项下的剩余债权，锦绣房地产公司自愿以其所有的位于海淀区高粱桥斜街59号院的5号楼面积1378.02平方米的商铺按每平方米3万元价格抵偿所欠甲方4134.06万元债务，甲乙双方将就以物抵债事宜另行签订协议以明确。
2014年1月22日，东方资产公司与锦绣房地产公司签订《以物抵债协议》，约定：锦绣房地产公司无法按期清偿编号为201109290002号《债务重组协议》以及编号为ZD(2012)YB-
SY第01号201109290002号《债务重组协议》之补充协议项下所欠甲方共计2.08亿元重组债务本金及逾期利息以及应付违约金。经协商，由锦绣房地产公司以其所拥有的抵债物抵偿其所欠东方资产公司部分债务。抵债物：锦绣房地产公司所拥有的位于北京市海淀区高粱桥斜街59号5号楼，房号为101、201，面积为1378.02平方米的商铺，产权证号码为。标的债权：系东方资产公司按照编号为华融津合同Y02130078-1号《债权转让协议》向中国华融资产管理公司天津分公司转让1.5亿元债权本金后的剩余债权，即本金5800万元，利息2609.16万元以及应付违约金。以物抵债：双方同意以抵债物抵偿锦绣房地产公司欠东方资产公司的4134.06万元债务，同时在下列条件（1.抵债物已按本协议约定完成交割手续；2.除本协议2.1条所确认的债务中的1665.94万元本金及2609.16万元利息以及相应违约金外，锦绣房地产公司向东方资产公司清偿完毕其对东方资产公司负有的其他全部债务）均已满足的前提下豁免锦绣房地产公司在本协议2.1条所确认的债务中的本金1665.94万元及利息2609.16万元以及违约金。抵押物的交割：锦绣房地产公司应在本协议生效后5个工作日内与东方资产公司办理商品房买卖合同的网签手续并将抵债房屋的钥匙交付东方资产公司，锦绣房地产公司应在本协议生效后的60日内办妥抵债物产权过户手续。2014年1月24日，东方资产公司与锦绣房地产公司网签《北京市商品房现房买卖合同》两份，约定锦绣房地产公司将位于北京市海淀区高粱桥斜街59号5号楼房号为101、201，面积为1378.02平方米的商铺转让于东方资产公司。
2014年3月13日，东方资产公司与锦绣房地产公司共签订了三份《抵押权变更协议》，载明：鉴于1.东方资产公司与锦绣房地产公司分别于2011年9月、2012年10月、2012年12月签订了《债务重组协议》及相关补充协议，约定东方资产公司受让债权本金及利息共计3亿元，清偿期限至2013年5月31日，年利率为19%。2.截止2014年2月13日，剩余债务本金为1665.94万元。3.双方于2011年9月20日签订了编号为20110929抵0004号《抵押合同》，于2012年10月9日签订了编号为20110929抵0004号《抵押合同》补充协议，锦绣房地产公司以位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院6号楼（即A区A15号楼）、5号楼（即A区A16号楼）以及5、6号楼地下车库共计28919.89平方米的配套商业、商务公寓及地下车库为主债务3亿元本金及利息提供抵押担保，东方资产公司已对上述抵押范围内的房屋所有权、土地使用权办理抵押登记手续，东方资产公司为第一顺位抵押权人。4.双方于2013年11月28日签订了《抵押权变更协议》，并已据此注销了上述第一条抵押范围内北京市海淀区高粱桥斜街59号院5号楼的13套房屋的抵押权，东方资产公司抵押物的面积变更为28235.08平方米。5.双方于2013年12月6日签订了《抵押权变更协议》，并已据此注销了抵押物中69套房屋的抵押权，东方资产公司抵押物的面积变更为24212.81平方米。双方达成如下协议：东方资产公司同意注销抵押物中166套房屋的抵押权，抵押权注销后，抵押物的面积由24212.81平方米变更为11501.77平方米，剩余的11501.77平方米抵押物用于担保东方资产公司现有债权本金1665.94万元。其中，东方资产公司同意注销抵押物中5号楼的25套房屋的抵押权，抵押权注销后，5号楼的抵押物面积由5032.81平方米变更为3545.69平方米；东方资产公司同意注销抵押物中6号楼的6套房屋的抵押权，抵押权注销后，6号楼地下车库的抵押物面积由11570.74平方米变更为7192.60平方米；东方资产公司同意注销抵押物中5、6号楼地下车库的135套房屋的抵押权，抵押权注销后，5、6号楼地下车库的抵押物面积由7609.26平方米变更为763.48平方米。除上述抵押物面积及抵押担保债权数额变更外，东方资产公司抵押权顺位及抵押期限等本协议未涉及部分均不变，仍执行原抵押合同的相关约定。本协议与原抵押合同不一致之处，以本协议为准。并办理了房屋抵押登记。
编号为的《土地他项权利证明书》载明：土地他项权利人为东方资产公司，义务人为锦绣房地产公司，抵押种类：在建工程抵押，抵押范围：3079、3195部分在建工程及分摊相应土地13084.1平方米。
2014年4月30日，东方资产公司与锦绣房地产公司共签订了三份《抵押权变更协议》，载明：鉴于1.东方资产公司与锦绣房地产公司于2011年12月19日签订了编号为20111219抵0006号《抵押合同》，于2012年11月15日签订了编号为20111219抵0006号《抵押合同》补充协议，锦绣房地产公司以位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院6号楼（即A区A15号楼）、5号楼（即A区A16号楼）以及5、6号楼地下车库共计28919.89平方米的配套商业、商务公寓及地下车库为主债务2亿元本金及利息提供抵押担保，东方资产公司已对上述抵押范围内的房屋所有权、土地使用权办理抵押登记手续，东方资产公司为第二顺位抵押权人。2.双方于2013年12月19日签订了《抵押权变更协议》，并已据此注销了上述第一条抵押范围内北京市海淀区高粱桥斜街59号院5号楼的13套房屋的抵押权，东方资产公司抵押物的面积变更为28235.08平方米。3.双方于2014年1月3日签订了《抵押权变更协议》，并已据此注销了抵押物中69套房屋的抵押权，东方资产公司抵押物的面积变更为24212.81平方米。双方达成如下协议：东方资产公司同意注销抵押物中166套房屋的抵押权，抵押权注销后，抵押物的面积由24212.81平方米变更为11501.77平方米。其中，东方资产公司同意注销抵押物中5号楼的25套房屋的抵押权，抵押权注销后，5号楼的抵押物面积由5032.81平方米变更为3545.69平方米；东方资产公司同意注销抵押物中6号楼的6套房屋的抵押权，抵押权注销后，6号楼地下车库的抵押物面积由11570.74平方米变更为7192.60平方米；东方资产公司同意注销抵押物中5、6号楼地下车库的135套房屋的抵押权，抵押权注销后，5、6号楼地下车库的抵押物面积由7609.26平方米变更为763.48平方米。除上述抵押物面积及抵押担保债权数额变更外，东方资产公司抵押权顺位及抵押期限等本协议未涉及部分均不变，仍执行原抵押合同的相关约定。本协议与原抵押合同不一致之处，以本协议为准。双方办理了房屋抵押登记。
东方资产公司认可锦绣房地产公司2014年6月6日归还借款本金33.18万元。综上，锦绣房地产公司尚欠东方资产公司借款本金16327600元，利息19748625.8元（截止2014年6月20日）。债务到期后，锦绣房地产公司未还款。长业房地产公司、中坤投资公司、黄怒波也未承担担保责任。
一审法院认为，东方资产公司与民生银行、锦绣房地产公司签订的《信贷资产转让合同》约定，民生银行向东方资产公司转让的信贷资产为借款本金2.88亿元以及逾期利息0.12亿元，共计3亿元，东方资产公司受让了上述民生银行的债权后，东方资产公司与锦绣房地产公司签订了《债务重组协议》、《债务重组协议》之补充协议，东方资产公司与长业房地产公司、中坤投资公司、黄怒波签订了《保证合同》，东方资产公司与锦绣房地产公司签订了《抵押合同》以及《抵押合同》补充协议，东方资产公司与长业房地产公司签订了《抵押合同》，东方资产公司与锦绣房地产公司、中坤投资公司、长业房地产公司、黄怒波签订了《债权债务确认协议书》，东方资产公司与锦绣房地产公司签订了《抵押权变更协议》，以上协议均为各方当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律法规的强制性规定，应属有效。锦绣房地产公司应当按约定承担还本付息的民事责任。东方资产公司关于请求锦绣房地产公司还本付息，中坤投资公司、长业房地产公司、黄怒波承担保证责任的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。
关于东方资产公司对锦绣房地产公司、长业房地产公司提供的抵押物有无优先受偿权的问题，锦绣房地产公司、长业房地产公司认为，部分抵押物在经东方资产公司同意后已经出售给第三人，对该部分抵押物，东方资产公司的优先受偿权已经丧失。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”本案中，东方资产公司虽然同意锦绣房地产公司、长业房地产公司销售抵押物，但并不意味着东方资产公司放弃了抵押权，同时，锦绣房地产公司、长业房地产公司既无证据证明其已将转让所得价款用于清偿所欠东方资产公司的债务，也无证据证明受让人已经代其清偿债务，而且抵押登记尚未注销，故锦绣房地产公司、长业房地产公司关于东方资产公司的优先受偿权已经丧失的主张不成立，依法不予采信。东方资产公司对锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院5号楼配套商业房、公寓3545.69平方米，6号楼配套商业房、公寓7192.60平方米，5、6号楼地下车库763.48平方米，位于北京市海淀区头堆村碧河花园一期工程A区A15、16号1-3层商铺10440.33平方米、A15、16号4-5层公寓10794.8平方米、地下车库7277.48平方米，以及长业房地产公司坐落于北京海淀区东升乡大钟寺现代商城西区地下四层地下车库面积为1205平方米抵押物享有优先受偿权。
关于锦绣房地产公司、中坤投资公司、长业房地产公司、黄怒波辩称，东方资产公司主张的利息过高，利息起算时间错误的问题，一审法院认为，根据本案审理查明的事实，双方当事人在合同中约定，原有债务的借款年利率调整为19%/年，如锦绣房地产公司未按规定归还债务本金或任何一期到期利息，则自违约之日起，就尚未归还债务本金，自逾期之日起利率统一调整为24%/年，本案借款到期日为2013年5月31日，锦绣房地产公司借款到期后未归还借款，现东方资产公司要求逾期利息按年利率24%主张，并未超过双方当事人的约定且未违反法律规定，依法予以支持。锦绣房地产公司、中坤投资公司、长业房地产公司、黄怒波的辩称理由不成立，依法不予采信。故本案利息应从2013年6月1日起至2013年12月31日止，以2.08亿元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月1日起至2014年1月22日止，以5800万元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月23日起至付清时止，以16327600元为基数，按年利率24%计付。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十九条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：1.锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产公司借款本金16327600元；2.锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产公司利息，从2013年6月1日起至2013年12月31日止，以2.08亿元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月1日起至2014年1月22日止，以5800万元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月23日起至付清时止，以16327600元为基数，按年利率24%计付；3.黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第1、2项债务承担连带清偿责任；4.东方资产公司有权在前述第1、2项所列债务金额范围内就编号为《房屋他项权证》（详见附件《抵押物清单》）和编号为《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；5.东方资产公司有权在前述第1、2项所列债务金额范围内就长业房地产公司坐落于北京海淀区东升乡大钟寺现代商城西区地下四层地下车库面积为1205平方米抵押物优先受偿。一审案件受理费222181元，保全费5000元，合计227181元，由锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司共同负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对锦绣房地产公司提交的证据，本院认定如下：关于（2014）渝五中法民初字第00876-2号民事裁定书、缴纳诉讼费用通知书、缴纳诉讼费用的银行结算业务申请书及EMS快递单，东方资产公司均不予认可，本院对该组证据的真实性予以确认，该组证据能够证明一审诉讼过程中，锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司向一审法院提出了管辖权异议申请；关于追加第三人申请的EMS快递单以及案外人分别致本院和东方资产公司的信件，东方资产公司对其真实性、合法性、关联性不予认可，本院认为该组证据与本案无关联性，不予确认。
对东方资产公司提交的证据，本院认定如下：关于（2015）渝五中法民管异初字第00372号民事裁定书，锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对其真实性、合法性、关联性不予认可，且没有收到该裁定书，本院认为该证据能够证明一审法院对管辖权异议申请已经做出裁定，该裁定书与一审卷宗里保存的裁定书一致，锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司也在裁定驳回管辖权异议后到庭应诉，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。关于（2014）渝高法民初字第00055号民事判决书，锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司认为与本案无关联性，本院认为该证据系另案的裁判文书，对该证据的关联性不予确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审诉讼过程中，锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司向一审法院提出管辖权异议申请，2015年3月4日，一审法院作出（2015）渝五中法民管异初字第00372号民事裁定，驳回锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对本案管辖权提出的异议，并于2015年4月10日送达该裁定书。2015年7月22日，锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司到庭应诉答辩。
2013年6月1日至2014年6月20日，锦绣房地产公司已经偿还该期间尚欠东方资产公司的部分利息，东方资产公司的诉求中，按年利率24%的标准计息，扣减已经偿还的利息后暂计算至2014年6月20日的利息金额为19748625.8元。
二审认定的其他事实与一审认定的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点为：1.锦绣房地产公司应当偿还东方资产公司的利息为多少；2.东方资产公司对抵押物是否享有优先受偿权；3.一审程序是否违法。
关于锦绣房地产公司应当偿还东方资产公司的利息为多少的问题。首先，双方当事人在合同中对逾期利息的计算标准明确约定为年利率24%，该约定并未违反法律规定，一审法院判决按照年利率24%计算利息并无不当，锦绣房地产公司要求调整利率标准的上诉意见不能成立，本院不予支持。其次，一审判决从2013年6月1日起至付清时止按年利率24%分段计算利息，但东方资产公司起诉时已明确从2013年6月1日至2014年6月20日期间，锦绣房地产公司已经支付部分利息，截至2014年6月20日的利息金额为19748625.8元，一审判决未扣减已经支付的利息，本院依法予以纠正。
关于东方资产公司对抵押物是否享有优先受偿权的问题。锦绣房地产公司认为，部分抵押物经东方资产公司同意后已经出售给案外人，东方资产公司对该部分抵押物的优先受偿权已经丧失。《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形”。东方资产公司虽然同意销售抵押物，但并未同意放弃抵押权，锦绣房地产公司也无证据证明其已将转让价款用于清偿东方资产公司的债务，且未举证证明抵押物的受让人已经代其清偿债务，抵押登记尚未注销，故锦绣房地产公司关于东方资产公司对已经销售的抵押物不享有优先受偿权的上诉意见，本院不予支持。
关于一审程序是否违法的问题。对于锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司向一审法院提出的管辖权异议申请，一审法院已经作出民事裁定，驳回了管辖权异议，并送达了锦绣房地产公司。一审程序并无违法。锦绣房地产公司关于一审法院未处理管辖权异议申请的上诉意见，与本院查明的事实不符，不予支持。至于锦绣房地产公司认为一审法院遗漏必要当事人的问题，因其并未举证证明一审法院曾收到其递交的追加第三人申请，且锦绣房地产公司认为应当参加诉讼的案外人，本院认为并非本案必要共同诉讼当事人，故对该上诉意见亦不予支持。
另外，锦绣房地产公司在上诉理由中认为一审判决应当偿还的本金数额有误，但其在上诉请求中并未提出变更本金的要求，故本院不予审理。
综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律正确，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第一项；
二、撤销重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第二、第三、第四、第五项；
三、北京中坤锦绣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还中国东方资产管理公司重庆办事处利息（截至2014年6月20日的利息金额为19748625.8元；之后以16327600元为基数按年利率24%计算至付清时止）；
四、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司、北京中坤长业房地产开发有限公司对北京中坤锦绣房地产开发有限公司的前述第一、第三项债务承担连带清偿责任；
五、中国东方资产管理公司重庆办事处有权在前述第一、第三项所列债务金额范围内就编号为《房屋他项权证》和编号为《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；
六、中国东方资产管理公司重庆办事处有权在前述第一、第三项所列债务金额范围内就北京中坤长业房地产开发有限公司坐落于北京海淀区东升乡大钟寺现代商城西区地下四层地下车库面积为1205平方米抵押物优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费222181元，保全费5000元，合计227181元，由北京中坤锦绣房地产开发有限公司、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司、北京中坤长业房地产开发有限公司共同负担。二审案件受理费227181元，由北京中坤锦绣房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 达 燕
代理审判员 申 秋
代理审判员 罗万坪
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 苏秋丹
附件
抵押物清单
坐落：
海淀区高梁桥斜街59号院5、6号楼地下车库
竣工
日期
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层数
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房屋规划用途
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户型
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建筑面积 （平方米）
幢号
|
房号
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结构
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地上
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所在
|
或
地下
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间数
5、6号楼地下车库
|
002
|
钢筋混凝土结构
|
2012-5-16
|
0( -2)
|
-2
|
车位
|
其它
|
49.94
5、6号楼地下车库
|
018
|
钢筋混凝土结构
|
2012-5-16
|
0( -2)
|
-2
|
车位
|
其它
|
51.35
5、6号楼地下车库
|
021
|
钢筋混凝土结构
|
2012-5-16
|
0( -2)
|
-2
|
车位
|
其它
|
51.35
5、6号楼地下车库
|
022
|
钢筋混凝土结构
|
2012-5-16
|
0( -2)
|
-2
|
车位
|
其它
|
51.35
5、6号楼地下车库
|
025
|
钢筋混凝土结构
|
2012-5-16
|
0( -2)
|
-2
|
车位
|
其它
|
51.35
5、6号楼地下车库
|
030
|
钢筋混凝土结构
|
2012-5-16
|
0( -2)
|
-2
|
车位
|
其它
|
51.35
5、6号楼地下车库
|
033
|
钢筋混凝土结构
|
2012-5-16
|
0( -2)
|
-2
|
车位
|
其它
|
51.35
5、6号楼地下车库
|
038
|
钢筋混凝土结构
|
2012-5-16
|
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