天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)南民初字第2368号
原告徐天泽,男,1970年8月20日出生,汉族,无职业,住天津市南开区。
委托代理人李宏贺,天津三月风律师事务所律师。
委托代理人安静,天津三月风律师事务所律师。
被告天津南开允公科技园有限公司,住所地天津新技术产业园区华苑产业区光华道1号。
法定代表人张晴,总经理。
委托代理人张玲,天津儒法律师事务所律师。
委托代理人于曼丽,天津儒法律师事务所律师。
原告徐天泽与被告天津南开允公科技园有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2013年4月11日受理后,依法由助理审判员刘娜独任审判,公开开庭进行了审理。原告徐天泽的委托代理人李宏贺、安静,被告天津南开允公科技园有限公司的委托代理人于曼丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐天泽诉称,2005年11月25日,原告与被告签订《南开大学国家大学科技园楼宇售房协议》,约定原告购买被告位于南开大学国家大学科技园IT园自有房屋一间。后因被告不履行合同义务,原告诉至贵院,诉讼过程中,法院查明诉争房屋已经转让他人并已经办理过户手续。原告认为被告一房二卖,导致原告合同目的不能实现,被告严重侵犯原告的合法权益。故原告起诉要求解除原告与被告签订的《南开大学国家大学科技园楼宇售房协议》;被告返还购房款20000元,利息9563元;被告赔偿损失2426661.9元;被告按照已付购房款的一倍赔偿20000元;诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼主张向本院提交证据如下:1、《南开大学国家大学科技园楼宇售房协议》,证明原、被告签订协议;2、(2012)南民初字第7001号民事判决书7页,证明原、被告签订购房协议的履行情况,合同合法有效;3、3次庭审笔录共10页,证明被告违约一房二卖的事实,该房屋现在已经更改为204号,受让人是恒赞商贸公司;4、天津市商品房买卖合同及房地产登记证明共10页,证明被告转售他人的价格,且房屋已经过户;5、收据,证明原告支付给被告2万元购房款;6、2011年11月3日人民法院报第七版文章一篇;7、(2010)奉民三(民)初字第688号(2010)沪一中民二(民)中字第2924号民事判决书,上述两个证据证明出卖人一房二卖,买受人的损失应包括原告诉请的损失。
被告天津南开允公科技园有限公司辩称,被告不同意原告的诉请,双方于2005年11月25日签订售房协议,合同中约定原告方应于签订本合同后60日内支付购房款人民币367454.10元,但是原告方并未履行付款义务,根据合同第7条约定,被告在原告逾期付款超过6个月可以终止本协议,房屋可另行销售。综上,原告违约在先,被告方不存在违约事宜。故要求驳回原告的诉请。
被告未向本院提交证据。
经审理查明,2005年11月25日原、被告签订《南开大学国家大学科技园楼宇(房产)售房协议》,约定原告购买被告坐落于南开大学国家大学科技园IT园×××号(现房间号为×××号)房屋(以下简称涉诉房屋)一套,销售面积为206.94平方米,总价款为947454.10元。付款形式及付款时间为:1、原告签署本协议同时支付准备金20000元;2、原告应于签署本协议后60日内支付购房款367454.10元;3、余款为贷款560000元,限期半年自签协议起办理完。以上价款不包含产权过户费及国家有关部门相关房产的收费,发生的费用由原告自行承担。原告在约定日期内交齐购房款后,被告应于贷款办理完后通知原告受领所购房屋,原告在接到房屋受领通知一周内应到被告处办理有关手续,并由被告派人会同原告实地验房当场正式交接。被告按协议约定日期将房产交付原告后,双方到房产主管部门办理房屋所有权转移登记手续,如因一方原因造成另一方未能办理房屋所有权转移登记而造成损失的,应依法承担违约责任。同时协议还约定了违约责任:被告逾期交付房屋使用时,应按原告已付款额为基数,向原告支付利息,自逾期三日起每日按0.015%计算。逾期超过六个月,应按原告已付款额为基数,向原告支付违约金,自逾期超过六个月之日起每日按0.03%计算。原告逾期付款,应按房产价值总额为基数向被告支付利息,自逾期之日起每日按0.015%计算。逾期超过六个月,应按房产价值总额为基数向被告支付违约金,自逾期超过六个月之日起每日按0.03%计算,并且被告有权终止本协议,所购房屋另行转售。上述协议签订当日,原告给付被告购房款20000元。后原告再未向被告支付其他款项。2012年2月9日被告与案外人天津市恒赞商贸有限公司签订天津市商品房买卖合同,被告将华苑产业区工华道壹号IT园×××号即本案涉诉房屋出售给案外人天津市恒赞商贸有限公司。现涉诉房屋的产权人登记为案外人天津市恒赞商贸有限公司。
庭审中,被告认可其与原告签订售房协议时并未取得预售许可证,2010年11月25日被告取得预售许可证。
另查,2013年1月25日原告曾就涉诉房屋将被告诉至本院,要求被告为原告办理房屋过户手续,后原告于2013年3月19日向本院申请撤诉。
上述事实,有当事人陈述及相关证据佐证,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,原、被告于2005年11月25日签订的《南开大学国家大学科技园楼宇(房产)售房协议》系双方真实意思表示,且未违反法律禁止性规定,该协议合法有效,原、被告均应按该协议约定履行各自义务。原告已在签订该协议同时向被告支付了20000元购房款,按照该协议约定,原告应于其后60日内即2006年1月25日前向被告支付第二笔购房款367454.10元,但原告至今未支付该笔购房款。按照该合同第七条约定,原告逾期付款超过六个月,则被告有权终止本协议,所购房屋另行转售。依据该约定及相关规定,被告应于解除权的发生之日即2006年1月25日起一年内行使解除权,当事人依合同约定行使解除权时应通知对方,合同自通知到达对方时解除,被告并未在其解除权行使期限内通知原告解除合同,被告的解除权消灭后,被告未催告原告继续支付购房款,而于2012年2月9日将涉诉房屋自行出售给案外人天津市恒赞商贸有限公司,导致该合同已无法实际履行,被告应承担违约责任。故原告要求解除原告与被告签订的《南开大学国家大学科技园楼宇售房协议》并要求被告返还已付购房款20000元及利息的诉请,本院依法予以支持。原告在获知被告未取得预售许可证后,未及时向被告主张权利,在被告取得预售许可证后亦未积极继续履行合同,存在怠于履行权利义务的行为,现原告要求被告赔偿损失2426661.9元,不属于原告的实际损失及订立合同时被告可预见的损失,故原告该诉请缺乏合同和法律依据,本院不予支持。因被告向原告隐瞒了其签订合同时未取得预售许可证的事实,且在合同履行期间将房屋自行转让给案外人,故原告要求被告按照已付购房款的一倍赔偿原告20000元,符合法律规定,本院依法予以支持。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十五条之规定,判决如下:
一、解除原、被告于2005年11月25日签订的《南开大学国家大学科技园楼宇(房产)售房协议》;
二、本判决生效后十五日内,被告返还原告已付购房款20000元,并按银行同期贷款利率向原告支付自2005年11月25日起至被告实际给付原告该20000元之日止的利息;
三、本判决生效后十五日内,被告赔偿原告20000元;
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26609元,减半收取,由原告担负12265.5元,由被告担负1039元,被告担负部分于本判决生效后十五日内给付原告。
如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 刘娜
二〇一三年××月××日
书 记 员 吴桐
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十八条应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:
(一)经营状况严重恶化;
(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;
(三)丧失商业信誉;
(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。