山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁04民终1360号
上诉人（原审原告）：孙光，男，1969年7月20日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。
委托诉讼代理人：倪炳森、王传政，山东龙头律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区民生路659号嘉汇大厦。
法定代表人：蒋戈，总经理。
委托诉讼代理人：布学民，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：刘存文，山东金罡律师事务所律师。
上诉人孙光因与被上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2016）鲁0403民初2770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙光上诉请求：1.撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判或发回重审；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。认定涉案楼房暖气于2015年11月2日达到设计使用标准，并据此支持上诉人诉讼请求中截至2015年11月2日部分，并驳回上诉人对基础设施、公共配套建筑的其他几项未达到设计使用标准（包括上水、下水、电、燃气、公共绿地、公共道路）的诉讼请求，属于判决不公，具体理由是：（一）一审判决书仅根据“涉案楼房暖气何时开通使用”就认定合同约定的基础设施、公共配套建筑均达到设计使用标准属于认定事实错误。依照《山东省供热条例》等法律、地方性法规、政府规章的规定，认定“达到设计使用标准”应当以相关部门出具的验收合格证明为准。况且，被上诉人自认的“暖气于2015年11月2日开通”不具有证据效力，所谓“另案已生效的判决”在本案中并未作为证据出示，均不能作为判决依据。（二）上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑（包括上水、下水、电、供暖、燃气、公共绿地、公共道路）应于2012年8月31日全部达到设计使用标准。到上诉日期为止，被上诉人未提供任何有效证据表明基础设施、公共配套建筑达到设计使用标准，被上诉人应依约承担违约责任。（三）被上诉人对基础设施、公共配套建筑是否达到设计使用标准负有举证责任。一审判决认定“原告主张涉案楼房暖气至今未达到开通使用标准但未提供相关证据证明”违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定；二、一审判决驳回上诉人关于逾期交房违约金的诉讼请求，侵犯了上诉人的诉讼权利，客观上纵容了被上诉人的违约行为，使上诉人的合法权益不能得到及时保障，利益损害进一步扩大，属明显不当。具体理由是：（一）一审判决书忽视了起诉状中确定日期的违约金诉讼请求，以被上诉人违约行为终止时间不确定为由，驳回上诉人对逾期交房违约金的诉讼请求，并判决上诉人要等到被上诉人违约行为终止后才能主张自己的权利，由此可能导致上诉人等待主张自己权利的期限遥遥无期。另外，确定时间的违约赔偿合情合理合法。（二）一审判决认可涉案房屋延期交房责任由被上诉人承担，虽然被上诉人逾期交房违约行为何时终止暂不确定，但由此产生的逾期交房违约金是完全能够确定的。上诉人与被上诉人对逾期交房违约金的计算方式、起止时间有着明确的约定，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法对双方产生法律约束力，应受法律保护。况且，上诉人的诉讼请求是明确具体的，一审法院依法理应支持。（三）上诉人根据合同约定主张逾期交房违约金不存在显失公平问题，相反对上诉人来说，一审判决以被上诉人终止违约行为的时间来限制上诉人诉讼权利是不公平的，也不利于化解矛盾纠纷。综上，一审判决认定事实错误，必然导致适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。
枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，一、关于案涉楼房暖气配套事项。原审法院在审理本案之前，已审理判决涉案工程项目内入住业主的同类纠纷近百起。在其他案件审理中均查实涉案暖气配套交付使用时间为2015年11月2日，并依该项客观存在的事实对本案之前的其他案件作出判决，相关判决现已生效并执行。暖气配套于2015年11月2日交付使用至今，在涉案房屋所在小区是客观存在的众所周知的事实，并有法院生效判决予以确认。对本案同类纠纷而言，原审法院依民诉法相关规定采信该项关于暖气交付使用时间处理本案，有事实和法律依据。上诉人引用《山东省供热条例》，认为“被上诉人自认的暖气于2015年11月2日开通不具有证据效力”，因《山东省供热条例》于2014年9月1日实行，条例生效时间晚于双方间《商品房买卖合同》签订和约定的交房时间，援引条例处理本案明显违反法不溯及既往的法律原则。在原审法院处理本案纠纷前已经存在生效判决的情形下，上诉人否认涉案暖气配套已经交付使用及存在质量问题，原审法院将此项举证责任分配给上诉人承担，符合民诉法第九十三条的规定，上诉人应承担举证不能的后果；二、因项目工程被承包人私自转包给第三人施工，且第三人将施工技术资料带走，导致被上诉人在项目完工后因部分施工资料缺失而无法及时竣工验收，主体工程已单项验收合格。在被上诉人客观上和法律上存在不能验收的情形下，能否交付房屋？最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释仅仅对房屋主体质量不合格不能交付使用进行交付行为禁止限制，在上诉人没有证据证明涉案房屋存在主体结构和其他质量问题的情况下，利用被上诉人客观和法律上不能克服的条件因素而拒收房屋行为，有违合同诚信原则。原审法院基于众多小区业主诉讼案件了解的情况，在本案中适用公平公正原则处理本案并驳回上诉人的部分原审诉请，符合合同法的立法精神。
孙光向一审法院起诉请求：1.判令枣庄德圣房地产开发有限公司支付逾期交房违约金25423元（以523123元为基数，自2015年6月11日起至2016年10月8日止，按照日万分之一计算）；2.判令枣庄德圣房地产开发有限公司支付逾期交房违约金（以523123元为基数，自2016年10月9日起至实际交付之日止，按照日万分之一计算）；3.判令枣庄德圣房地产开发有限公司支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金12711元（以523123元为基数，自2015年6月11日起至2016年10月8日止，按照日万分之零点五计算）；4.判令枣庄德圣房地产开发有限公司支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金（以523123元为基数，自2016年10月9日起至商品房基础设施、公共配套建筑达标之日止，按照日万分之零点五计算）；5.诉讼费用由枣庄德圣房地产开发有限公司承担。
一审法院认定事实：2011年9月5日，孙光与枣庄德圣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，孙光购买枣庄德圣房地产开发有限公司开发的新大都花园3号楼2单元502室住房一套，住房设计建筑面积为150.77平方米，单价为每平方米3469.68元，总金额523123元。孙光采用贷款方式付款，首期支付购房总价的50%，其余价款用住房公积金贷款支付，于2011年10月5日前将余款26万元付清，逾期30日之内的，按日计算向枣庄德圣房地产开发有限公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内支付；枣庄德圣房地产开发有限公司应于2012年8月31日前交付该商品房，逾期超过30日后交房的，应按日计算已交付房价款万分之一的违约金。与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气）应于2012年8月31日达到设计使用标准；在约定的期限内未达到上述交付条件的，枣庄德圣房地产开发有限公司按日支付已交付房价款万分之零点五的违约金。商品房达到交付使用条件后，枣庄德圣房地产开发有限公司应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知孙光，验收交接后，双方应当签署商品房交接单。孙光已于2011年10月24日向枣庄德圣房地产开发有限公司缴纳购房款523123元，枣庄德圣房地产开发有限公司未向孙光告交接该诉争房屋。
2015年6月23日，孙光向一审法院提起诉讼，要求判令枣庄德圣房地产开发有限公司支付其2012年9月1日至2015年6月10日期间的逾期交房违约金52312.3元及基础设施、公共服务及其他配套设施未达到交付使用条件的违约金26156.15元。枣庄德圣房地产开发有限公司提起反诉，要求孙光支付其逾期付款违约金494元及房屋面积差款17695元。一审法院于2016年3月24日作出（2015）薛民初字第1260号民事判决，判令枣庄德圣房地产开发有限公司向孙光支付逾期交房违约金52312.3元及基础设施未达标违约金26156.15元；孙光支付枣庄德圣房地产开发有限公司房屋面积差款17695元。双方已按照该判决内容履行完毕。
一审法院另查明，《商品房买卖合同》对交接手续约定，验收交接时，枣庄德圣房地产开发有限公司应当出示竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收证明、《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，不出示证明文件或出示证明文件不齐全，孙光有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由枣庄德圣房地产开发有限公司承担，并按照上述约定支付逾期交房违约金。截至一审庭审结束，枣庄德圣房地产开发有限公司仍未取得涉案楼房竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收证明，孙光以此拒绝接收房屋。
一审法院认为，双方当事人争议的事实是涉案楼房暖气何时达到开通使用标准。孙光主张涉案楼房暖气至今未达到开通使用标准但未提供相关证据证明。枣庄德圣房地产开发有限公司自认暖气于2015年11月2日既已开通达到使用标准。一审法院根据枣庄德圣房地产开发有限公司自认及另案已生效判决确认的事实，认定涉案楼房暖气于2015年11月2日达到使用标准。
孙光主张枣庄德圣房地产开发有限公司支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金的诉请，合法有据，但涉案楼房暖气达标使用时间为2015年11月2日，截至此时，枣庄德圣房地产开发有限公司违约行为终止，故孙光诉请的该项违约金应计算至2015年11月2日，应依法调整为3792.64元（以523123元为基数，自2015年6月11日起至2015年11月2日止，按照日万分之零点五计算）。孙光另主张枣庄德圣房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉请，亦有合法依据，但枣庄德圣房地产开发有限公司何时能够取得合同约定的证明手续不确定，从而导致何时达到符合合同约定的条件交房不确定。根据法律规定违约金具有损害填补性质，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故在枣庄德圣房地产开发有限公司逾期交房违约行为何时终止不确定的情形下，由此产生的逾期交房违约金不能确定，为防止显失公平，孙光可待枣庄德圣房地产开发有限公司逾期交房违约行为终止后，另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、枣庄德圣房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付孙光基础设施、公共配套建筑未达标违约金3792.64元；二、驳回孙光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费753元，由孙光负担50元，枣庄德圣房地产开发有限公司负担703元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。
孙光提交如下证据：山东省高级人民法院（2015）鲁民一终字第370号民事判决书、贵州省盘州市人民法院（2017）黔0222民初2829号民事判决书、杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第1336号民事判决书打印件各一份，用以证明：有合同依据，逾期交房违约金判至房屋实际交付之日止，是完全符合法律规定的；上诉人一审诉请的2016年10月9日至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金，除非上诉人有明确表示另行向被上诉人主张，否则法院应当作出认定和处理，一审判决要求上诉人另案处理，限制了上诉人的诉讼权利。
枣庄德圣房地产开发有限公司的质证意见是，三份判决书与本案涉案事实没有法律上的关联性，依据最高法院关于指导案例相关规定，以三份判决书的判决结果来指导本案或引导本案做出相同类似的判决结果，因其不具有法定的指导案例的性质，从证据角度来讲，该三份判决书不能作为本案的合法有效证据采信。
枣庄德圣房地产开发有限公司提交如下证据：山东省高级人民法院（2013）鲁民一初字第29号民事判决书、薛城区人民法院（2017）鲁0403民初1605号民事判决书各一份，用以证明被上诉人客观上和法律上不能竣工验收的原因，是与被上诉人不存在法律利害关系的第三人将施工资料底稿带走，因被上诉人不能控制的因素导致涉案工程无法竣工验收；案涉的暖气配套设施经法院查明交付使用时间为2015年11月2日，从而否定上诉人关于原审判决涉及有关的暖气配套设施达标时间仅是被上诉人单方自认的主张。
孙光对上述证据的质证意见是，省法院的判决书与本案没有法律上的关联性，且无法证明被上诉人所主张的事实；对薛城区法院判决书的真实性不予认可，且该证据无法反映出该份判决书已经生效，不能作为认定事实的证据。另该证据反映出被上诉人无法提供关于公共设施、公共配套建筑达到设计使用标准的任何证据。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人孙光与被上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。故在孙光已经按照合同约定履行支付合同对价义务的情况下，枣庄德圣房地产开发有限公司应于2012年8月31日前将规划验收合格的商品房交付孙光，但枣庄德圣房地产开发有限公司未交付，应按照合同约定支付逾期交房的违约金及基础设施、公共配套建筑未达标的违约金。双方签订的商品房买卖合同对此两项违约金的计算标准及起算时间等均有明确具体约定，上诉人按照合同约定的计算标准，就此两项违约金提出的有明确计算起止时间的诉请，合理部分应予支持。上诉人孙光主张2015年6月11日至2016年10月8日期间的逾期交房违约金，数额确定，一审法院以逾期交房时间不确定为由，驳回上诉人的该项诉讼请求，限制了上诉人合法权益的实现，应予纠正。因被上诉人逾期交房的违约行为何时终止不能确定，为防止显失公平，对2016年10月9日以后的逾期交房违约金，上诉人可另行主张。关于基础设施、公共配套建筑的达标时间问题，本院认为，相关生效判决确认，与涉案房屋直接关联的暖气等基础配套设施已于2015年11月2日达到使用标准，一审法院据此调整基础设施、公共配套建筑未达标的违约金计算至2015年11月2日，并无不当，上诉人的相关上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一、二项规定，判决如下：
一、维持山东省枣庄市薛城区人民法院（2016）鲁0403民初2770号民事判决第一项内容及案件受理费负担部分；
二、撤销山东省枣庄市薛城区人民法院（2016）鲁0403民初2770号民事判决第二项内容；
三、被上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人孙光逾期交房违约金25423元（以523123元为基数，自2015年6月11日起至2016年10月8日止，按照日万分之一计算）；
四、驳回上诉人孙光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费753元，由被上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙中海
审判员 崔兆军
审判员 朱海燕
二〇一七年十一月二日
书记员 马馥君