广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终7693号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄一真，男，1967年5月26日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
上诉人（原审被告）：莫小红，女，1968年2月13日出生，汉族，身份证住址广东省湛江市赤坎区。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：符彬，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡妃三，男，1967年11月11日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市。
被上诉人（原审被告）：广州名中客酒店有限公司，住所地广州市番禺区钟村一村钟屏岔道5号。
法定代表人：黄一真。
原审第三人：黄汉，男，1960年7月14日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
上诉人黄一真、莫小红因与被上诉人蔡妃三、广州名中客酒店有限公司（以下简称名中客酒店）、原审第三人黄汉房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第1195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人黄一真、莫小红上诉请求撤销一审判决第三项，改判由名中客酒店独自承担涉讼房屋的所有占有使用费。事实和理由如下：一、一审法院对关键事实认定不清。黄一真是名中客酒店的发起人、筹办人、股东，申请注册酒店公司必须提供股东拥有经营场地证明或者经营场地的《房屋租赁合同》。涉案《房屋租赁合同》实际承租方是名中客酒店，也即黄一真是为了注册酒店公司而出面用自己的名义签署涉案《房屋租赁合同》。黄一真只是该《房屋租赁合同》的表见代理人，合同相对人蔡妃三对这个情况是知悉的，因为蔡妃三在酒店注册、装修、经营期间经常过来酒店喝茶，收取租金，事实上已经支付的租金也由名中客酒店转账承担的。对此，蔡妃三从未提出过异议。二、一审法院判决黄一真、莫小红和名中客酒店共同承担涉讼房屋占有使用费没有法律依据。依照合同相对性以及《中华人民共和国公司法》的规定，有限责任公司股东只须以其出资承担法律责任的规定，一审法院判决股东(黄一真、莫小红)和公司(名中客酒店)共同承担公司对外债务，缺乏法律依据。三、退一步而言，涉案债务为黄一真个人债务，并非用于夫妻共同生活，莫小红不应对此承担连带清偿责任。综上，黄一真、莫小红上诉请求二审法院依法改判支持黄一真、莫小红的上诉请求。
被上诉人蔡妃三二审答辩称：同意一审判决。
被上诉人名中客酒店二审答辩称：同意黄一真、莫小红的上诉主张。
原审第三人黄汉经本院合法传唤没有到庭，亦未提交书面答辩意见。
蔡妃三于2015年9月24日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黄一真、莫小红、名中客酒店立即将承租的涉讼房屋恢复原状并返还蔡妃三；2.黄一真、莫小红向蔡妃三支付拖欠的租金及赔偿逾期付款的损失（租金自2015年1月1日起计至物业全部返还之日止，其中2015年1月1日起计至2015年3月31日止的租金标准为91875元/月，2015年4月1日起计至2016年3月31日止的租金标准为96468元/月，2016年4月1日起至2017年3月31日止的租金标准为101292元/月，2017年4月1日起至2018年3月31日止的租金标准为106356元/月，2018年4月1日起至2019年3月31日止的租金标准为111674元/月，2019年4月1日起至2020年3月13日为117258元/月，2020年4月1日起至2021年3月31日租金标准为123121元/月，2021年4月1日起至2022年3月31日止的租金标准为129277元/月；逾期付款损失以应付的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计，自应付之日起计至实际全部支付之日止）；3.名中客酒店对上述第二项请求向蔡妃三承担连带清偿责任；4.黄一真支付的承租押金200000元归蔡妃三所有。一审诉讼过程中，蔡妃三明确其第1项诉请求为要求黄一真、莫小红和名中客酒店在拆除未形成附合的装饰装修物后返还租赁物业；变更其第2项诉讼请求为要求黄一真、莫小红按照合同约定的租金的标准向其支付2015年1月1日起至物业返还之日止的场地占有使用费，其中2015年1月1日至2015年1月31日的租金标准为61334.81元。
黄一真一审答辩称：不同意蔡妃三的全部诉讼请求。1.涉案合同为无效合同，涉讼房屋根本没有取得建设规划许可证，依据合同法及最高人民法院关于审理城镇租赁合同司法解释的相关规定，涉案租赁合同应为无效合同，蔡妃三违法将没有取得建设规划许可证的厂房租赁给黄一真。2.自2014年7月广明高速祈福路段开始施工，对大夫山北门进行围蔽，由于道路围蔽，并且广明高速在施工过程中存在扬尘及噪音污染、坑槽未回填、施工路段路面破损污染等原因，导致酒店生意一落千丈，客源锐减，对酒店经营产生根本性、致命性的影响，导致其投资8000000元全部血本无归。3.当初签订合同时，本案出租的厂房背面是空地，从2013年至今案外人陆续在酒店背后加建了3栋楼房，施工的噪音、灰尘等污染对酒店产生了极其不利的影响，因为不可归责于黄一真的原因，酒店的场地使用费过高，对黄一真而言是极其不公平的，请法庭酌情调减。4.黄一真缴纳了2015年、2016年部分租金，蔡妃三、黄一真与黄汉书面约定，自2014年8月1日开始，由黄一真将租金直接支付给黄汉，2015年、2016年黄一真分批向黄汉缴纳了租金519915.19元，应当在蔡妃三的诉讼请求中进行扣减。
名中客酒店一审答辩称：不同意蔡妃三的诉讼请求，其并非本案适格被告。涉案承租人为黄一真，根据合同相对性，蔡妃三要求名中客酒店承担责任，毫无合同依据，也无法律依据。
莫小红一审答辩称：不同意蔡妃三的诉讼请求：1.涉案合同的承租人为黄一真，莫小红并非该合同承租人，根据合同相对性，无须承担合同项下的权利义务。2.退一步说，关于蔡妃三与黄一真签订的合同所形成的债务是否为夫妻债务，其认为不构成，涉案的名中客酒店因为修路年年亏损，黄一真经营该酒店并未取得任何收益，也没有将收益用于家庭共同生活，因此，所产生的债务不应视为夫妻共同债务，故莫小红并非本案的适格被告。
黄汉一审述称：确认蔡妃三诉请的租金数额，但黄一真、莫小红和名中客酒店所欠缴的租金应当由黄汉收取。莫小红应当承担所欠租金的连带责任，因为莫小红与黄一真为夫妻关系，并且是共同的经营人，莫小红有从其名下的账户下直接转款给黄汉，因此其陈述与本案无关并非事实，其应当承担本案中的债务。名中客酒店也应当承担本案的债务，其是实际场地的使用人，并且从黄一真的反诉来看，所有装修投入都是以名中客酒店的名义对外签订、投资及装修的，如果名中客酒店不承担责任的话，那么黄一真的反诉就没有任何的依据。因此，黄汉认为名中客酒店作为实际场地使用人应当承担责任。
黄一真向一审法院提出反诉，请求判令：1.确认涉案《租赁合同》无效；2.蔡妃三返还200000元押金给黄一真；3.蔡妃三赔偿黄一真涉案租赁物装修装饰物的现值损失6000000元。一审诉讼过程中，黄一真撤回其第1项反诉请求。
一审法院对各方当事人围绕本案本诉和反诉诉讼请求提交的证据，组织进行了证据交换及质证，并查明事实如下：
黄一真和莫小红为夫妻关系，二人均为名中客酒店的股东，其中黄一真为法定代表人，莫小红为监事。
2011年10月28日，广州市番禺区钟村兴达电镀设备厂（甲方、经营者为黄汉）与蔡妃三（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市番禺区钟村一村钟岔道的厂房（以下简称为涉讼房屋）出租；乙方确定在签订本合同时已经完全清楚上述厂地现状（包括位置、产权等），并对此无异议。出租面积包括一楼电梯房、楼梯大堂至夹层二、三、四楼及五楼西南边楼层，按建筑投影面积计算，建筑面积约为3500平方米计算出租给乙方使用。租赁期限共十年，自2012年4月1日起至2022年3月30日。
2011年11月24日，广州市番禺区钟村街钟村一村民委员会出具《证明》，载明涉讼房屋属于其所有，可作商业用途，同意黄汉出租给黄一真开办名中客酒店使用。
2012年，蔡妃三（甲方）和黄一真（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方；乙方确定在签订本合同时已经完全清楚上述厂地现状（包括位置、产权等），并对此无异议。出租面积包括一楼电梯房、楼梯大堂至夹层二、三、四楼及五楼西南边楼层，按建筑投影面积计算，建筑面积约为3500平方米；租赁期间，该厂房只能用于合法厂房用途，乙方需改商业用途的，甲方提供相关手续配合，乙方自行到有关部门办理相关合法手续。租赁期限共十年，自2012年4月1日至2022年3月30日止。在合同签订时乙方须向甲方交纳押金200000元，租金具体交纳方法：首年租金为87500元/月，第三年起每年租金在前一年的基础上递增5%，免租装修期四个月。第一年和第二年每月租金87500元，第三年每月租金91875元，第四年每月租金96468元，第五年每月租金101292元，第六年每月租金106356元，第七年每月租金111674元，第八年每月租金117258元，第九年每月租金123121元，第十年每月租金129277元。每月的租金乙方必须在当月的5日前交纳。租赁期间，乙方如需对租赁厂房进行装修应先征得甲方书面同意。
2014年7月23日，蔡妃三（委托人）、黄汉（受委托收款人）和黄一真（名中客）签订《委托书》，载明蔡妃三委托黄一真将2011年11月1日所签订的租赁合同由2014年8月1日起所要支付的租金全部转入黄汉工行账户。由黄汉与蔡妃三对账写收款收据，再由蔡妃三与黄一真对账写收款收据。转账期限结清陈耀锡的借款后，由黄汉通知为止。
一审诉讼过程中，各方当事人均确认涉讼房屋既未取得权属证书，亦未办理报建手续，黄一真和蔡妃三签订的《租赁合同》应为无效；黄一真向蔡妃三支付了200000元的租赁押金。
各方当事人对于以下问题存在较大争议：
一、关于涉讼房屋的租金标准应否予以调整的问题。黄一真主张其同意向蔡妃三支付场地占有使用费，但认为2012年签订合同时，涉讼房屋背面是一片空地，但从2013年至今，案外人陆续在该空地上建了三栋楼房，施工的噪音、灰尘污染也对酒店营业产生了极其不利的影响。此外，2014年7月广明高速祈福段开始施工，对大夫山北门进行围蔽至今，围蔽路段正处于名中客酒店正门。由于道路围蔽，且广明高速在施工过程中存在扬尘及噪音污染、坑槽未回填、施工路段路面破损污染等问题，导致酒店生意一落千丈，对酒店正常经营产生根本性和致命性影响。上述原因不可归责于黄一真，应酌情将这段时间的租金调整为合同约定金额的50%，否则对黄一真明显不公平。为证明其上述主张，黄一真、莫小红和名中客酒店提交了以下证据予以证实：1.涉讼房屋照片12张，显示周边建筑的情况以及建设的情况；2.涉讼房屋周边照片16张，显示名中客酒店门前的马路中间被围蔽，酒店门前通行车道狭窄等；3.中国政府网于2014年12月11日发布的《广明高速祈福隧道工程不断推进》和2016年1月28日发布的《南城路政所组织相关单位召开广明高速施工现场会议》。蔡妃三质证认为黄一真提交的上述12张照片无法证明是名中客酒店后面的位置，而且名中客酒店店面比较小，属于中低档酒店，因此后面的环境应该不会对其造成致命性影响，而且签订合同时，后面就是空地，不存在不可预见，不构成情势变更。黄一真另外提交的16张照片没有显示拍摄的时间，真实性无法确认，而且从照片上也可以看出酒店门口的道路仍然很宽敞，并未对酒店交通造成不利，而且门口的道路非常干净，因此黄一真陈述该工程对其经营造成很大的影响，无法在照片中反映出来，黄一真答辩时说酒店一开始年年亏损，现又陈述自2014年修路开始影响经营，互相矛盾。对于政府网的内容真实性无异议，但对其证明内容有异议，广明高速公路广州段建设工程早在2008年就已经公布，2009年12月举行了开工仪式，钟村镇在工程范围内。2010年8月发布了征收土地预公告，钟村一村在征地范围内。因此签订合同时，工程已经在进行，不存在不可预见，不构成情势变更。为此，蔡妃三提交了：《广明高速广州段工程建设通知》《甘新出席广明高速广州段开工仪式》《穗番国土征预字(2010)15号征收土地预公告》和《2011年11月留用地预存款公布表》。黄一真、莫小红和名中客酒店对于上述证据的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，其认为广明高速公路广州段是很长的公路，经过了番禺区的化龙镇、石基镇、南村镇、佛山市南海镇等，该公告黄一真并不知道，只知道2014年7月广明高速祈福段施工，工程围蔽，就在名中客酒店的正门，施工带来的噪音、灰尘等污染对酒店经营造成了致命性的影响。黄汉对于黄一真、莫小红和名中客酒店提交的酒店门口照片16张以及广明高速的报道的质证意见同蔡妃三；对于12张酒店后面照片的真实性、关联性有异议，其对拍摄时间不予确认，且认为无论出租物业背后是否为空地，都不构成其要求减租的理由，该空地是不断发生变化的，因此在空地上建厂房、包括邻居买卖房屋和装修，都是现实生活不断出现的情形，作为经营人，黄一真应当自行承担相应的经营风险，不能因为他人施工就要求减租。黄汉对于蔡妃三提交的证据的真实性、合法性和关联性均予以确认，但是其认为本案中的租金应当由黄汉收取。
二、关于租赁期间黄一真向蔡妃三支付租金的情况。
黄一真主张认为2012年的租金已经缴清，共计718000元；2013年的租金已经全部缴清，共计1050000元；2014年的租金已全部缴清，共计976250元；2015年、2016年支付租金加抵扣电费共519915.19元，以上总计3264165.19元；其中自2014年8月6日开始黄一真通过转账的方式共向黄汉支付736000元，加上电费抵扣后共计支付租金765540.19元。为证明其上述主张，黄一真提交了以下证据予以证实：1.黄一真自制的2012年至2016年缴纳租金一览表，载明其自2012年4月开始缴纳租金的情况，其中2014年5月27日之后的均为银行转账或无卡存款，2014年5月27日之前的都自行备注有收据。黄一真表示2014年5月27日之前的租金部分是转账方式支付，部分是以现金方式支付，其以现金方式支付时，蔡妃三部分没有向其开具收据，但当凑够一个月的租金时，其会重新出具一张收据给黄一真，存根为一式两联，有时候蔡妃三给黄一真的是第一联存根联，有时候给黄一真的是第二联顾客联；2012年4月之所以只缴纳了18000元，是因为涉讼房屋在装修，黄汉不同意装空调打洞，延误了工期，蔡妃三和黄一真协商减免为18000元。此外，目前一共只有两笔现金支付的款项没有收据：2012年8月的租金分三笔支付，第三笔为30000元为现金支付，在名中客酒店当场收取，蔡妃三陈述其以后再开具收据，但后来双方都忘记了；2012年12月的租金分四笔缴纳，最后一笔5000元为现金支付，因此也没有收据。自2014年5月27日以后均以银行转账的方式进行支付。2.蔡妃三出具的《收据》《费用报销单》《收款收据》等原件（大部分为红色顾客联）30份，证明2012年1月至2014年5月期间其支付涉讼房屋租金的情况(与此同时，蔡妃三亦提交了11份《收据》《收款收据》白色存根联予以核对，具体详见下表)。
序号
时间
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内容
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金额
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与蔡妃三持有并提交的票据比对
1
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2012.4.18
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房东因故第一个月收到黄一真18000元，从2012年5月1日起87500元
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18000元
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相同
2
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2012.5.5
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钟屏岔道二三四五楼房租费
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87500元
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编号不同，时间和数额相同，蔡妃三认为是同一笔费用，黄一真表示时间久远不清楚是否为同一笔
3
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2012.6.28
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钟屏岔道2.3.4.5楼房租费
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87500元
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4
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2012.7.16
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名中客房租费
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24500元
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5
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2012.7.28
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名中客房租费
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63000元
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相同
6
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2012.8.18
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名中客房租费
|
24500元
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7
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2012.8.25
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名中客房租费
|
33000元
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相同
8
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2012.9.10
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名中客酒店房租费
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87500元
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9
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2012.10.10
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名中客酒店房租费
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87500元
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10
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2013.2.20
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名中客酒店2月份房租费
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87500元
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相同
11
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2013.2.24
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今收到名中客酒店11月份房租费
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87500元
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12
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2013.3.2
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今收到名中客酒店12月份房租费
|
21000元
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13
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2013.3.30
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名中客酒店12月份房租费
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46500元
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14
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名中客酒店1月份房租费
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15000元
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15
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2013.4.30
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名中客酒店房租费（2013年1月份房租）
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87500元
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16
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2013.5.5
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名中客酒店5月份房租费
|
87500元
|
17
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2013.7.9
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名中客酒店3月份房租费
|
87500元
|
18
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2013.7.10
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名中客酒店7月份房租费
|
87500元
|
19
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2013.7.26
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名中客酒店4月份房租费
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87500元
|
相同
20
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2013.8.10
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名中客酒店8月份房租费
|
87500元
|
21
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2013.9.10
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名中客酒店9月份房租费
|
87500元
|
22
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2013.9.30
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名中客酒店6月份房租费
|
87500元
|
相同
23
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2013.10.10
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名中客酒店10月份房租费
|
87500元
|
相同
24
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2013.11.15
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名中客酒店2013年11月份房租费
|
87500元
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25
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2013.12.15
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名中客酒店2013年12月份房租费
|
87500元
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26
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2014.1.28
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名中客酒店2014年1月份房租费
|
87500元
|
相同
27
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2014.2.28
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名中客酒店2014年2月份房租费
|
87500元
|
相同
28
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2014.3.30
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名中客酒店2014年3月份房租费
|
87500元
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29
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2014.4.25
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名中客酒店2014年4月份房租费
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91875元
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相同
30
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2014.5.20
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名中客酒店5月份房租费
|
91875元
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3.莫小红名下工商银行的《理财金账户历史明细清单》，载明2014年4月2日至2014年11月30日期间的流水清单，证明黄一真转账支付租金的情况。4.《中国工商银行存取款一体机对账单》3张，证明黄一真通过无卡存款的方式分别于2014年5月30日、2014年6月2日向蔡妃三支付了4500元、10000元和10000元。
蔡妃三和黄汉均质证认为黄一真提交的收据大部分为复印件，对其真实性不予认可，且认为时间存在倒签的情况。从黄一真提交的《理财金账户历史明细清单》中可知，2014年4月28日、2014年5月5日、2014年5月10日和2014年5月20日其均是通过银行转账的方式支付租金给蔡妃三，因此其陈述于2014年5月27日才开始通过银行转账的方式支付是不符合事实的，并且黄一真所有的租金都是分几笔支付的，其提交的收据不全。此外，2014年5月20日的《收款收据》，明显是用铅笔进行了涂改，2014年5月份的租金在2014年8月和9日才付清，不可能在2014年5月20日出具收据。蔡妃三和黄汉主张认为黄一真所有租金都是通过银行转账的方式支付的，且其一直都存在延期、滞后且并非足额支付的情况。2014年7月23日三方签订《委托书》时，黄一真已经补齐了2014年4月之前的全部租金，只是每月都不按时缴纳，且分几笔支付，但尚未支付2014年5月至7月三个月的租金，故2014年8月1日以后黄一真分别于2014年8月6日至2015年1月直接转账支付给黄汉的款项优先补交的是该三个月的租金。黄一真通过转账的方式共向黄汉支付736000元，加上电费抵扣后共计支付租金765540.19元，按照每月91875元的标准计算以后相当于黄一真付清了2014年的租金以及2015年1月份的部分租金30540.19元。原因在于2014年12月缴纳租金的时候黄一真支付了92875元，多交了1000元用于冲抵2015年1月租金；2015年9月22日黄一真与黄汉在结算电费的时候，多缴纳了10878.81元，在2015年11月21日多交了电费9164.22元、在2016年2月13日多缴纳了电费9497.16元，上述四笔费用共计30540.19元，因此2015年1月份黄一真尚欠61334.81元（91875元-30540.19元），此后黄一真没有再支付过任何租金。
为证明其上述主张，蔡妃三提交了以下证据予以证实：1.《收据》《收款收据》等11张（已于前述表格中与黄一真提交的证据进行比对），证明其向黄一真开具收据是有两种方式，一种是已经收取当月租金后，开具租金所属月相应的收据；另一种是在开具收款收据的时候，收据上的时间是实际开具收据的时间，所以黄一真于2013年7月26日才支付完毕2013年4月租金，2013年9月30日才支付完毕2013年6月租金。2.蔡妃三向黄一真出具的《律师函》及相应的快递单、签收证明等，证明黄一真在每次收到《律师函》后，向蔡妃三支付函件载明的拖欠的租金数额。其中2012年12月9日出具的《律师函》载明黄一真拖欠2012年9月租金53500元等；2014年6月3日出具的《律师函》载明黄一真拖欠2014年2月至6月的租金，其中2月份为67500元。3.蔡妃三名下银行卡自2012年4月3日至2014年9月30日的《明细信息打印》，证明黄一真均是通过银行转账的方式支付的租金，且一直未能依约按时支付租金。根据蔡妃三的陈述，该明细载明2012年4月18日黄一真转账支付18000元、2012年5月7日黄一真转账支付87500元、2012年6月27日黄一真转账支付87500元、2012年7月17日黄一真转账支付24500元、2012年7月27日黄一真转账支付63000元、2012年8月18日黄一真转账支付24500元、2012年9月5日黄一真转账支付30000元、2012年10月8日黄一真转账支付33000元、2012年12月18日黄一真转账支付53500元；2012年12月27日至2013年7月26日，黄一真陆续约24笔不足额的转账支付记录，后直到2014年4月7日方才又支付20000元。黄一真质证认为蔡妃三提交的11张《收据》等并不完整，其提交的30份票据完整涵盖了蔡妃三提交的票据；对于《律师函》的真实性、合法性、关联性不予确认，其没有收到过；对于《明细信息打印》的真实性、合法性予以确认，但对关联性有异议，黄一真缴纳租金有两种方式，一种是银行转账方式，另一种是现金方式，由蔡妃三直接在酒店收银台收取的租金，银行流水无法体现，应以其提交的蔡妃三开具的收据为准。黄汉则质证认为对于蔡妃三提交的《收据》《明细信息打印》等的真实性由法院认定，但对其要证明的事实予以确认；对于《律师函》真实性予以确认，黄一真现将《收据》等和银行流水混淆以证明其2014年8月份前没有欠租，是不成立的。
为证明其收取黄一真支付租金的情况，黄汉提交了以下证据予以证实：1.蔡妃三于2015年10月7日签署的《收2015年1月份租金记录（由名中客转账）》，载明2015年9月8日转入1000元（交2014年12月租金余下）……总共尚欠租金自2015年1月份至2015年10月份共672773.69元。2.2014年5月至2015年1月，蔡妃三和黄汉的收取租金对账单记录。蔡妃三质证认为自2014年8月1日起，黄一真拖欠的租金均直接支付给黄汉，但三方暂时还没有进行对账及出具收款收据；对于对账单的真实性、合法性和关联性均予以确认，确认暂计至2015年10月7日黄一真只支付了2015年1月租金11878.81元，此后再未支付过租金。黄一真对于黄汉提交的上述证据的三性均不予确认。
三、关于黄一真对涉讼房屋进行装修是否经过蔡妃三同意的问题。黄一真主张认为其对涉讼房屋进行装修，并用作经营名中客酒店所用是经过蔡妃三的同意的。《租赁合同》明确约定，其需改为商业用途的，蔡妃三提供相关手续配合，如果蔡妃三没有同意，酒店的营业执照是无法办理的；此外，《租赁合同》亦明确约定了免租装修期为4个月，若蔡妃三不同意装修，不会在合同中约定给予4个月的免租期，蔡妃三是明知道莫小红、黄一真承租涉讼房屋用作名中客酒店的经营场地的，番禺区钟村镇开具的证明亦可以显示是用于开办酒店的。事实上，蔡妃三经常也会来名中客酒店喝茶等，其自开始就知道黄一真投入大量资金装修酒店，而且其自始至今没有提出过任何异议。蔡妃三反驳认为改变用途和装修是两个概念，合同约定其出租给黄一真的物业是厂房用途，若要改为酒店，其可以提供手续配合。涉讼房屋用途不同，所需要的装修不同，合同的装修期指的是原本的厂房，因此黄一真如果要对涉讼房屋进行装修的话，应当依照合同的约定征得蔡妃三的书面同意，并且不能损害建筑物的结构，但是黄一真从来没有征得蔡妃三的书面同意。合同也明确约定，如果黄一真未经出租人的同意对厂房进行改装或者装修，蔡妃三有权要求其恢复原状并且赔偿损失。黄一真陈述蔡妃三事后知晓其装修，但不等同于蔡妃三同意黄一真进行装修，其应自行承担因为其没有征得蔡妃三同意进行装修造成的一切后果，因此蔡妃三事后知道而且不提异议不代表其征得了蔡妃三的同意。蔡妃三从来没有说过不知道黄一真承租涉讼房屋是用于经营酒店，只是认为其装修没有经过蔡妃三的书面同意。黄汉则表示因为是蔡妃三与黄一真之间的事宜，其并不清楚。
为证明其投入了近8000000元用于开办名中客酒店，黄一真提交了其及名中客酒店于2011年1月13日签订的《名中客商务酒店热水工程合同书》、2012年2月2日签订的《消防工程施工承包合同》、2012年3月19日签订的《空调产品购销合同》、2012年4月22日签订的客房床上用品《合同书》、2012年5月15日签订的《东莞正美家具制造有限公司订货单》以及2012年6月30日与广州市绿诚物业管理有限公司签订的《清洁开荒协议》等。其中《清洁开荒协议》约定名中客酒店将室内清洁开荒及外墙玻璃清洁工程委托广州市绿诚物业管理有限公司承做。蔡妃三和黄汉对于上述证据的真实性和合法性、关联性均不予确认。
2016年5月17日，黄一真向一审法院提交《评估鉴定申请书》，要求对涉讼房屋装饰装修的现值进行评估。经一审法院委托，广州市华盟价格事务所有限公司于2017年5月2日出具《关于广州市番禺区钟村一村钟屏岔道5号的广州名中客酒店有限公司装饰装修物的现值价格评估结论书》（以下简称为《价格评估结论书》），载明该公司于2016年12月29日赴现场进行了实物勘查，并将过程表示如下：……经当事人介绍，装修完投入使用的时间为2014年5月，故以该日期作为成新率的计算基数，进而计算评估价格。其中成新率（46.6%）=规定使用年限（5年）-已使用年限（2.67年）/规定使用年限×100%；评估价格=重置价格×成新率。最终，广州市华盟价格事务所有限公司评估涉讼房屋的装饰装修物在2016年12月29日这一评估时点重置价格为5044912元（包括无需计算考虑成新率的装修期间泥土垃圾清运费51000元和装修完毕清洁费18250元），评估价格为2387913元。该《价格评估结论书》后附相应的明细表，载明共124项装修项目，其中大理石面板木制框架收银台、大堂水晶吊灯、伸缩吊扇、办公室格式挂式空调1台、夹层艺术吊灯、二至四层双层布纹窗帘、浴帘、挂式空调87台、艺术吊灯、木制服务台、圆形展台、五层双层布纹窗帘、浴帘、百叶窗帘、挂式空调3台、艺术吊灯，重置价格分别为5039元、1950元、395元、2250元、270元、90405元、80975元、195750元、11745元、4388元、1083元、8925元、3060元、293元、6750元和405元。
蔡妃三质证认为，首先，《价格评估结论书》对涉讼房屋装修工程的完工时间认定为2014年5月明显错误，具体应由法院进行认定。涉讼房屋的装修完工时间应为2012年7月6日，名中客酒店正式开业时间应为2013年3月1日，理由如下：1.黄一真所提交的装修合同等材料证实涉讼房屋的装修时间发生在2012年1月-6月期间，涉案酒店于2012年12月31日前已具备开业经营条件。2.名中客酒店在网络上关于酒店的介绍明确确认涉案酒店的正式开业时间为2013年3月1日；3.名中客酒店于2013年2月8日正式成立的时间亦可证实其开业时间应为2013年3月。其次，《价格评估结论书》对形成附合的装饰装修物部分认定错误，将部分未形成附合的装饰装修物进行了价格评估，应予以纠正。大理石面板木制框架收银台、木制服务台、圆形展台、水晶吊灯、空调天花机、挂式空调、窗帘等不能认定为形成附合的装饰装修物。最后，《价格评估结论书》对评估基准日的认定错误，关于损失计算时点认定错误，应当以黄一真实际交还涉讼房屋之日作为价格评估的基准日。广州市华盟价格事务所有限公司于2017年3月28日出具《关于穗华价估》【2017】初016号评估结论书异议的函复》，对于蔡妃三针对评估报告初稿所提的问题进行回复，主要载明：一、关于装修工程完工时间认定的问题。该公司在现场勘查时向当事人询问了解，装修工程完工时间为2014年5月，黄汉、蔡妃三认为完工时间应为2012年4月前，但没有明确具体时间，建议双方当事人就完工时间共同确认后报本公司作进一步评估。二、关于评估基准日认定的问题。评估基准日是根据《司法委托评估委托书》载明的“评估基准日为现场勘查日”即2016年12月29日。三、关于假设酒店一切设备、装修是否仍具备相应功能的问题。至现场勘查日名中客酒店仍在正常对外经营，假设其设备、装修是可以正常使用是客观合理的。四、关于黄汉、蔡妃三认为《结论书初稿》中包含了未形成装饰装修物的问题。水晶灯属装修附着物，伸缩吊扇、挂式空调均属于装修附着物；大理石面板木制边框收银台、双层布纹窗帘、木制服务台、圆形展台、百叶窗帘等属于订做物品，考虑到订做和唯一性，因此，将以上项目纳入评估范围是合理的。黄汉对于《价格评估结论书》质证认为除了使用起始期与蔡妃三主张的不同以外，其他的意见与蔡妃三的意见一致。关于使用起始期的问题，在现场的时候黄汉就已经向评估公司提出了使用起始期的问题，但评估公司的工作人员表示使用起始期由法院认定，只是按照黄一真的介绍，自2014年5月开始计算，实际上，涉讼房屋的使用起始期是2012年4月。涉讼房屋装修开始的时间为2011年的11月，基本上完工时间是2012年3月、4月，可以参考黄一真提供的反诉的证据，比如消防合同是2012年2月签订的，约定的竣工时间为2012年4月；关于门锁等产品、床上用品的购销合同，均是在2012年3、4、5月份签订的。黄一真在2013年2月份才取得营业执照，因此根据合法经营来说，必然是在取得营业执照后才能进行合法经营，因此实际使用时间是2012年4月，但合法营业的时间是在2013年3月。
黄一真对《价格评估结论书》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，理由如下：1.评估报告存在遗漏项目（包括但不限于隐蔽工程、排烟排气工程）；2.评估报告不应评估此前已剔除的未形成附合物的可移动可拆除的装饰装修项目（包括空调、电视机采用安装、家具、床上用品等）；3.部分评估项目数量和面积勘察错误，例如砌墙砖体评估数量为1820.28㎡，而砌墙砖体实际数量应由3258.3㎡；4.评估报告一刀切、粗暴、僵硬确认评估物的使用年限为5年，导致成新率和重置单价严重过低，从而评估结论过低（远远低于市场价）。广州市华盟价格事务所有限公司于2017年3月21日出具《关于穗华价估》【2017】初016号评估结论书异议的函复》，对于黄一真针对评估报告初稿所提的问题进行回复，主要载明初稿中所载明的项目是根据现场勘查时有关当事人指认的项目，结合法院转来的相关资料综合计算所得，经逐一核对，未发现遗漏项目。另外，关于重置单价偏低的问题。重置单价是根据其在市场调查的前提下，结合标的各项目现状，计算出各项目的重置单价，是客观合理的。关于成新率异议的问题。初稿的成新率是根据《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准(2013)年》中规定的“宾馆、饭店、商场、公共娱乐场所等装修使用年限为5年”确定的。
另查明，虽然蔡妃三对于黄一真提交的《收据》《费用报销单》《收款收据》等顾客联的真实性有异议，但其并未在一审法院规定的时间内回复一审法院是对票据中蔡妃三的签名有异议还是对票据的本身存在异议，亦未在一审法院规定的期限内提交上述票据的存根联。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，蔡妃三、黄一真、莫小红、名中客酒店和黄汉均确认涉讼房屋并未取得不动产权证书亦未办理报建手续，故蔡妃三和黄一真签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”蔡妃三作为涉讼房屋的出租人，其将没有取得权属证书、建设规划许可证的涉讼房屋出租给黄一真，对导致合同无效存在过错，但涉案租赁合同系黄一真与蔡妃三经自由协商自愿签订的，黄一真作为承租人应对租赁物履行审慎的注意义务，理应对于涉讼房屋是否符合出租条件予以必要的审查、核实，其在未查看涉讼房屋权属的情况下，仍坚持与蔡妃三签订上述租赁合同，对导致合同无效亦存在过错，故蔡妃三和黄一真对于涉案合同无效均存在过错，应当承担均等责任。现双方均确认合同签订后，黄一真向蔡妃三支付了200000元的租赁押金，根据合同无效处理原则，对于黄一真提出要求蔡妃三返还200000元的租赁押金的反诉诉请，合法有据，一审法院依法予以支持，与此同时，黄一真亦应当将涉讼房屋交还蔡妃三管业。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，蔡妃三与黄一真就涉讼房屋签订的《租赁合同》虽然无效，但黄一真实际占有使用了涉讼房屋，其应参照《租赁合同》约定的租金标准向蔡妃三支付场地占有使用费。关于涉讼房屋的占有使用费的标准应否予以调整的问题。商业风险，是商品流通中普通存在的经济现象，其是客观存在的，自商业活动产生以来，商业风险就一直存在。广明高速广州段建设的通告早于2008年即已公布，且于2009年在番禺举行了开工仪式，黄一真作为一个具备完全民事行为能力的承租人，理应在选择经营酒店地址时对于相关的规划等作出一定的了解，其应当预见广明高速施工期间可能对其酒店经营造成的影响。而涉讼房屋周边环境的变更，亦非作为出租人蔡妃三所能控制，原为空地，后建造房屋，此情形在签订租赁合同之始亦应当有所预见。因此，黄一真主张广明高速修建及周围房屋建造对名中客酒店的经营造成的影响，均属于正常的商业风险范围内，故对于其要求降低占有使用费标准的诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。
关于黄一真已经支付的占有使用费的金额问题。鉴于本案租赁合同牵涉了蔡妃三和黄汉之间的民间借贷合同法律关系，三方于2014年7月23日签署了《委托书》，约定自2014年8月1日起黄一真将涉讼房屋的租金直接支付给黄汉，因此本案中黄一真占有使用费用的支付分两个阶段：2012年4月1日至2014年7月31日和2014年8月1日至2015年9月8日（黄一真自认且黄汉确认的最后一次支付款项的时间）。蔡妃三、黄一真和黄汉均确认2014年8月1日至2015年9月8日，黄一真通过转账的方式共向黄汉支付736000元，加上电费抵扣后共计支付占有使用费的数额为765540.19元，三方仅是对该费用中是否包含2014年5月、6月和7月三个月占有使用费存在争议。本案最大的争议焦点在于2012年4月1日至2014年5月27日期间占有使用费的支付方式及支付情况。首先，黄一真提交的蔡妃三出具的30份《收据》《收款收据》及《费用报销单》虽然有的为第一联存根联，有的为第二联顾客联，但均为原件，并不存在蔡妃三和黄汉质证所述之复印件的问题。而且，蔡妃三所提交的11份《收据》《收款收据》与黄一真提交的30份《收据》《收款收据》基本都是一致的。此外，蔡妃三和黄汉虽然质证认为其中几份收据存在伪造的嫌疑，但并未提交相应的证据予以证明，且蔡妃三亦未在一审法院规定的时间内回复一审法院其是对票据中蔡妃三的签名有异议还是对票据本身存在异议，亦未在一审法院规定的期限内提交上述票据的存根联原件予以核对。其次，对比黄一真提交的《收据》《收款收据》与蔡妃三提交的其名下银行《明细信息打印》可知，蔡妃三对于黄一真提交的出具时间为2012年6月28日、2012年7月16日、2012年7月28日、2012年8月18日和2013年3月30日的《收据》《收款收据》的真实性不予确认，但是上述几笔款项均在其提交的《明细信息打印》有相应的转账记录。最后，蔡妃三主张认为黄一真的全部占有使用费均是通过银行转账的方式，但是根据其提交的《明细信息打印》统计可知，如黄一真均是通过银行转账的方式支付占有使用费，那么2012年12月9日之前，其仅仅足额支付了2012年8月的占有使用费，未支付2012年9月份的任何租金（87500元/月），然而蔡妃三于2012年12月9日向其寄送的《律师函》却载明黄一真仅拖欠2012年9月份的部分租金53500元，那么已支付的部分占有使用费存在通过现金方式支付的可能性；《明细信息打印》显示，2012年12月27日至2013年7月26日期间黄一真陆续有约24笔不足额的转账支付记录，后直到2014年4月7日方才又支付20000元，而蔡妃三于2014年6月3日寄送的《律师函》仅载明黄一真未支付2014年2月到6月的租金，那么期间未足额支付及未支付的费用又是通过何种方式支付的？虽然根据2014年5月27日之后的转账记录显示，黄一真分笔转账的金额明显存在凑整（87500元和91875元），但是综合分析蔡妃三和黄一真于庭审中的陈述以及双方的举证情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，一审法院认为黄一真提出的2012年4月1日至2014年5月27日期间其通过现金及银行转账两种方式向蔡妃三支付占有使用费，蔡妃三出具相应的《收据》《收款收据》的抗辩意见，具有高度可能性，一审法院予以合理采信。
根据黄一真提交的30张《收据》《收款收据》及《费用报销单》显示，2012年4月18日至2014年5月20日期间，黄一真共向蔡妃三支付2012年4月至2014年5月的占有使用费2179250元（87500元×20个月+91875元×2个月+18000元+24500元+63000元+24500元+33000元+21000元+46500元+15000元）。根据蔡妃三和黄一真均提交的2012年4月18日的《收据》显示“房东因故第一个月收到黄一真18000元，从2012年5月1日起87500元”，故对于黄一真抗辩认为该月租金由于能否打空调洞问题延误工期减免为18000元的抗辩意见，一审法院予以合理采信。至于黄一真陈述2012年8月一笔30000元和2012年12月一笔5000元为现金支付，但没有开具收据的抗辩意见，鉴于其未能提交相应的证据予以佐证，且根据蔡妃三提交的《明细信息打印》显示2012年8月租金确实分三笔支付，但均为银行转账，不存在现金支付的事实，故对于黄一真的上述抗辩意见，理据不足，一审法院不予采信。根据蔡妃三提交的《明细信息打印》和黄一真自制的缴纳租金一览表可知，2014年5月27日至2014年7月22日期间，黄一真共向蔡妃三转账支付284375元（13000元+4500元+10000元+10000元+35000元+32500元+17500元+22500元+17500元+10000元+12000元+5000元+3000元+20000元+20000元+20000元+5000元+11875元+5000元+8000元+2000元）。因此，2012年4月1日至2015年9月8日期间，黄一真共计向蔡妃三和黄汉支付的占有使用费的总额为3229165.19元（2179250元+284375元+765540.19元）。《租赁合同》约定，第一年和第二年每月租金87500元，第三年每月租金91875元，第四年每月租金96468元，第五年每月租金101292元，第六年每月租金106356元，第七年每月租金111674元，第八年每月租金117258元，第九年每月租金123121元，第十年每月租金129277元，故2012年4月1日至2015年3月31日黄一真应当支付的占有使用费的总额为3202500元（87500元×24个月+91875元×12个月）。《租赁合同》约定2015年4月租金为96468元，经整体推算后，黄一真应当自2015年4月份开始拖欠租金，拖欠的租金金额为69802.81元[96468元-（3229165.19元-3202500元）]。现涉讼房屋仍由黄一真占有使用，故其应当按照《租赁合同》约定的标准向蔡妃三支付2015年4月至2017年11月的占有使用费3197302.81元（69802.81元+96468元×11个月+101292元×12个月+106356元×8个月），2017年12月1日后按照《租赁合同》约定的标准（2017年12月1日至2018年3月31日为106356元/月，2018年4月1日至2019年3月31日为111674元/月，2019年4月1日至2020年3月31日为117258元/月，2020年4月1日至2021年3月31日为123121元/月，2021年4月1日至2022年3月31日为129277元/月）向蔡妃三支付占有使用费至实际交还涉讼房屋之日止。
关于黄一真对涉讼房屋进行装修是否经过蔡妃三同意的问题。《租赁合同》虽然为无效合同，但是双方在签订该合同时明确约定黄一真如需改为商业用途，蔡妃三提供相关手续配合，且给予了黄一真四个月的免租装修期。在《租赁合同》签订之时，蔡妃三即同意黄一真可将涉讼房屋用作商业用途，且同意其对涉讼房屋进行装修，并给予了四个月的装修期。此外，广州市番禺区钟村街钟一村民委员会于2011年11月24日开具的证明亦载明其作为产权人同意黄汉出租给黄一真开办名中客酒店使用，亦从另一侧面印证蔡妃三作为出租人，在履行协助黄一真办理相关手续时亦知晓黄一真承租涉讼房屋作名中客酒店使用。至于蔡妃三抗辩认为根','2018-10-02
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