中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2014)穗中法行终字第283号
上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市。
委托代理人：王伟国、魏秀玲，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：雷清荷，美国居民，现住美国。
上诉人（原审第三人）：雷清芬，美国居民，现住美国。
上诉人（原审第三人）：雷清侨，美国居民，现住美国。
上述三上诉人共同委托代理人：汤佛熊，住广东省佛山市禅城区。
被上诉人（原审原告）：雷赏庆，住广东省台山市。
被上诉人（原审原告）：雷碧琴，住广东省台山市。
被上诉人（原审原告）：雷泽钦，住广东省台山市。
被上诉人（原审原告）：雷灼波，住广东省台山市。
四被上诉人共同委托代理人：秦岩，系广东金桥百信律师事务所律师。
四被上诉人共同委托代理人：张惠宁，系广东金桥百信律师事务所律师助理。
原审第三人：雷艳娜，住广东省台山市。
原审第三人：雷丽仪，住广东省台山市。
原审第三人：雷蔼仪，住广东省台山市。
原审第三人：雷碧仪，住广东省台山市。
原审第三人：雷美艳，美国居民，住美国。
原审第三人：雷赏怡，加拿大居民，住加拿大。
原审第三人：蔡芳莲，香港永久性居民，身份证号码P28684()。
原审第三人：雷碧珠，香港永久性居民，(A)。
原审第三人：雷碧慈，香港永久性居民，身份证号码R041955()。
原审第三人：雷碧娥，香港永久性居民。
原审第三人：雷灼康，香港永久性居民，身份证号码P082428()。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局、上诉人雷清荷、雷清芬、雷清侨因房屋登记一案，不服广州市荔湾区人民法院(2012)穗荔法行初字第56号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区和平东路124号房屋(旧门牌为抗日东路儿8号，以下称涉案房屋)原产权人为雷某甲。2011年7月16日，广州公证处出具了(2011)粤穗广证内字第7921号《公证书》，内容如下：一、被继承人雷某甲于1941年9月6日在广东省台山市死亡，被继承人李某贵于1925年8月6日在广东省台山市死亡；二、被继承人雷锦维死亡时遗留的个人合法财产座落在广州市抗日东路118号(现门牌为和平东路124号)房屋是雷某甲于1935年9月l5日购买所得；三、据雷清荷、雷清芬、雷清侨称，被继承人雷某甲生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议；四、被继承人雷某甲与配偶李某贵生育有子女雷某乙一人(雷某乙于1978年2月25日在美国死亡，雷某乙的妻子何如娣于1981年4月24日在美国死亡，雷某乙与何如娣死亡后遗有子女雷清荷、雷清芬、雷清侨三人，雷某甲的父母亲均先于其死亡；五、现雷清荷、雷清芬、雷清侨均表示要求继承被继承人雷某甲的上述遗产，无人表示放弃上述遗产继承权；根据《中华人民共和国继承法》的规定，被继承人雷某甲的上述遗产转由雷清荷、雷清芬、雷清侨三人共同继承，雷清荷、雷清芬、雷清侨各占有上述房屋的1/3产权。2011年11月，雷清荷、雷清芬、雷清侨向上诉人申请继承登记并提交了原产权证、公证书等材料。上诉人经审核于2011年12月9日向雷清荷、雷清芬、雷清侨核发了粤房地权证穗字第××号、06××54号、06××55号房地产权证，确认荔湾区和平东路124号房屋权属人为雷清荷、雷清芬、雷清侨三人按份共有。2012年10月22日，台山市大江镇石桥村民委员会出具《证明》，证明内容为：雷某甲(于1941年9月6日死亡)有如下亲属：第一任妻子是李笑颜(于1905年5月死亡)，雷某甲与李笑颜婚后生育儿子雷某丙，别名雷某丁家(于1992年死亡)；女儿雷某戊(于1935年死亡)。第二任妻子是李某贵(于1925年8月6日死亡)，雷某甲与李某贵婚后生育儿子雷某己，别名雷某乙(于1978年2月25日死亡)；女儿雷某庚(于1981年死亡)。第三任妻子是叶某秀，雷某甲与叶某秀婚后生育儿子雷某辛，别名雷某壬家(于2010年8月24日死亡)。2013年2月25日，台山市大江镇石桥村民委员会出具两份《证明》，证明主要内容为：雷某丙(别名雷某丁家，于1992年死亡)与蔡某笑为夫妻关系，婚后生育两个儿子雷某癸(于1981年9月28日死亡)、雷某子(于2009年4月5日死亡)。其中雷某癸的亲属有妻子陈清香(于1988年5月死亡)、女儿雷美艳、儿子雷赏怡、女儿雷碧娥、儿子雷赏庆、女儿雷艳娜。其中雷某子的亲属有妻子伍某(于2001年7月2日死亡)、女儿雷碧仪、雷丽仪、雷蔼仪、儿子雷泽钦。2013年3月22日，台山市大江镇石桥村民委员会出具《证明》，证明主要内容为：雷某辛(于2010年8月24日死亡)的亲属有妻子蔡芳莲、女儿雷碧琴、雷碧慈、儿子雷灼波、雷灼康、女儿雷碧珠。
本案审理过程中，原审法院依被上诉人申请调取了广州公证处(2011)粤穗广证内字第7921号《公证书》的档案资料，其中包括有：1、《证明》，内容为：“我是广东省台山市大江镇石桥九如村人，本村雷某己的父亲雷某甲生于1876年10月25日，于1941年9月6日在九如村因病去世。特此证明。证明人雷某寅，2010年9月8日。”该证明盖有台山市大江镇石桥村九二经济合作社印章。另台山市大江镇石桥村民委员会在该证明上盖章并书写有“情况属实，九二经济合作社是石桥村九如村第二经济合作社”的字样。2、《证明》，内容为：“我是广东省台山市大江镇石桥九如村人，本村雷某己的母亲雷某丑生于1876年8月25日，于1925年8月6日在九如村因病去世。雷某己的父亲雷某甲并没有再婚。特此证明。证明人雷某寅，2011年3月9日。”该证明盖有台山市大江镇石桥村九二经济合作社印章。另台山市大江镇石桥村民委员会在该证明上盖章并书写有“情况属实，九二经济合作社是石桥村九如村第二经济合作社”的字样。3、广州公证处于2011年6月17日对台山市大江镇石桥村九二经济合作社的出证人雷某寅所作的《工作记录》，该记录中雷某寅签名证明以下事实：雷某甲于1941年9月6日在台山死亡，其配偶李某贵于1925年在台山死亡。雷某甲、李某贵夫妻只生育有子女雷某乙一人，没有其他子女。雷某甲、李某贵的父母亲均先于他们死亡。该记录中加盖有台山市大江镇石桥村九二经济合作社的印章。
原审法院认为：《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款规定，县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。因此上诉人广州市国土资源和房屋管理局具有核发房地产权证的职权。广州公证处作出的(2011)粤穗广证内字第7921号《公证书》中关于被继承人雷锦维的遗产即涉案房屋由其法定继承人雷清荷、雷清芬、雷清侨三人共同继承的证明内容主要依据了雷某寅和九二经济合作社是石桥村九如村第二经济合作社及台山市大江镇石桥村民委员会出具的证明材料。在本案审理过程中，台山市大江镇石桥村民委员会出具了多份《证明》证明雷某甲有三任妻子及其亲属关系。根据台山市大江镇石桥村民委员会出具的《证明》，被继承人雷某甲的遗产即涉案房屋的法定继承人不仅是上述《公证书》所列的继承人，还包括了其他人。由于台山市大江镇石桥村民委员会的《证明》与《公证书》中对雷某甲的法定继承人的陈述不一致，故《公证书》认定涉案房屋由雷清荷、雷清芬、雷清侨三人共同继承的内容是否正确尚待确认。根据《广东省城镇房地产权登记条例》第九条第三项规定，权利人办理房地产权登记应当提交房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件。本案中上诉人雷清荷、雷清芬、雷清侨在向上诉人广州市国土资源和房屋管理局申请涉案房屋继承登记时提交了(2011)粤穗广证内字第7921号《公证书》，上诉人广州市国土资源和房屋管理局据此作出了涉案房屋的房地产权登记并核发了房地产权证。现由于(2011)粤穗广证内字第7921号《公证书》公证内容的真实性尚未能确认，故原登记的事实失去了合法的基础，因此，被上诉人主张撤销上诉人广州市国土资源和房屋管理局向上诉人雷清荷、雷清芬、雷清侨核发的房地产权证，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1目的规定，判决撤销上诉人广州市国土资源和房屋管理局于2011年12月9日核发的粤房地权证穗字第××号、06××54号、06××55号房地产权证。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院认定（2011）粤穗广证内字笫7921号(《公证书》公证内容的真实性尚未确认，据以撤销上诉人做出的具体行政行为，属于认定事实错误。第一，（2011）粤穗广证内字笫7921号《公证书》是广州市公证处依法制作的，该公证书在未被撤销前，依法具有法律效力。（2011）粤穗广证内字第7921号《公证书》是位于广州市和平东路124号房屋(旧门牌号为广州市抗日东路118号，以下称涉案房屋)现产权人即本案第三人雷清荷、雷清芬、雷清侨向广州市公证处申请，并由广州市公证处依据《中华人民共和国公证法》规定的条件、程序和权限于2011年7月16日依法制作的，该《公证书》具有法律效力。上述《公证书》依法形成后，本案上诉人雷清荷、雷清芬、雷清侨共同向上诉人广州市国土资源和房屋管理局申请要求办理涉案房屋的继承登记，同时其还提交了其他资料，经上诉人广州市国土资源和房屋管理局审查后，依法为其办理继承登记手续并向其核发了涉案房屋的产权证。第二，在被上诉人不主动申请公证机构撤销或向人民法院起诉要求撤销（2011）粤穗广证内字第7921号《公证书》的情况下，一审法院不宜主动和依职权认定该《公证书》公证内容的真实性尚未能确认。《中华人民共和国公证法》第三十九条、第四十条规定，被上诉人如果认为广州市公证处出具的（2011）粤穗广证内字第7921号《公证书》的内容违背事实和法律，损害其合法权益，可以向广州市公证处提出申请，要求撤销上述《公证书》，如果广州市公证处拒绝撤销，被上诉人还可以通过向人民法院起诉的方式予以解决。由于本案上诉人雷清荷、雷清芬、雷清侨办理继承权公证事宜是属于民事法律关系及私权利的范畴，该行为并没有损害国家和集体的利益，因此，在被上诉人未就（2011）粤穗广证内字第7921号《公证书》申请撤销及提起诉讼的情况下，人民法院不宜主动和依职权作出该《公证书》公证内容的真实性尚未能确认的认定，更不能据此下判撤销上诉人依法作出的具体行政行为。二、一审法院违反先民事诉讼后行政诉讼的原则，上诉人请求二审法院依法予以纠正。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，本案被上诉人雷赏庆、雷碧琴、雷泽钦、雷灼波与本案上诉人雷清荷、雷清芬、雷清侨之间存在民事争议，被上诉人雷赏庆、雷碧琴、雷泽钦、雷灼波应当依据上述法律的规定首先解决其民事争议，在其民事争议解决后，其才可以提起行政诉讼，现被上诉人雷赏庆、雷碧琴、雷泽钦、雷灼波与上诉人雷清荷、雷清芬、雷清侨之间的民事争议没有解决之前，其无权提起行政诉讼，已经提起的，应当中止诉讼。三、一审法院适用法律错误，导致错误判决。在被上诉人未向作出《公证书》的广州市公证处申请撤销，或者向人民法院起诉要求撤销的情况下，在（2011）粤穗广证内字第7921号《公证书》仍然具有法律效力的情况下，一审法院依据“中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第一目的规定，作出判决明显是适用法律错误，该判决损害了上诉人的合法权益。综上所述，上诉人请求二审人民法院在查明事实，分清是非的前提下，依法撤销一审法院做出的（2012）穗荔法行初字第56号行政判决书，驳回被上诉人的诉求。
上诉人雷清荷、雷清芬、雷清侨不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院认定(2011)粤穗广证字第7921号《公证书》公证内容的真实性尚未确认，据以撤销属于认定事实错误。房屋继承关系的证明机关是公证机关，而不是村委会，村委会的证明不足以推翻上述继承《公证书》。在上述《公证书》未被撤销之前，《公证书》的证明效力应该大于村委会证明。再者，登记机关还需要提供房产证原件等一系列材料，按照严格的审查程序才能完成房屋登记。原审法院在未能确认被上诉人提供的村委会证明证实的内容的真实性之前，否定《公证书》证明的内容，认为《公证书》公证内容的真实性尚未确认是认定事实错误。二、被上诉人的房屋继承人身份在确立之前，应仍然不属于房屋的利害关系人，因此没有资格提出撤销房产证的请求。如果被上诉人要撤销房产证，就必须首先取得房屋继承人的身份。而要取出继承人的途径有两条：第一是办理房屋的继承公证，第二是诉讼确权。应该先按照上述渠道取得了房屋继承人的身份，这才是合法的程序。三、在被上诉人提出的所谓继承关系未被确认之前，就撤销房产证，严重损害我方合法权益，会造成房屋的“无主”状态，对房屋的管理和安全维护等系列问题造成混乱。综上所述，上诉人请求二审法院在查明事实，分清是非的前提下，依法撤销一审法院做出的(2012)穗荔法行初字第56号行政判决书，驳回被上诉人的诉求。
被上诉人雷赏庆、雷碧琴、雷泽钦、雷灼波认为一审判决事实清楚，适用法律正确，同意原审判决，请求予以维持。
原审第三人雷艳娜、雷丽仪、雷蔼仪、雷碧仪、雷碧珠、雷灼康答辩称同意一审判决。
原审第三人雷美艳、雷赏怡、蔡芳莲、雷碧慈、雷碧娥未发表诉讼意见。
本院经审理查明，原审判决认定的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的上诉争议焦点是广州公证处作出的(2011)粤穗广证内字第7921号《公证书》的内容尚待确定是否会导致上诉人广州市国土资源和房屋管理局作出的涉案房产证被撤销。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条第一款规定：“权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案中，广州公证处作出的(2011)粤穗广证内字第7921号《公证书》的内容只能证明上诉人雷清荷、雷清芬、雷清侨是被继承人雷某甲的子女，具有涉案房产的继承权，但不能证明其继承权是基于遗嘱继承取得排除了法定继承，亦不能排除被继承人雷某甲还有其他子女，且其他子女放弃了法定继承权，因此，该《公证书》是基于上诉人雷清荷、雷清芬、雷清侨提供的资料和陈述作出上诉人雷清荷、雷清芬、雷清侨具有涉案房产继承权的事实确认，并不是对涉案房产继承权的完整判断，其效力不能等同于基于继承权纠纷的民事判决，不能因有该《公证书》就判断涉案房产的继承民事基础关系已确定，本案不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”的规定应中止诉讼。而台山市大江镇石桥村民委员会出具了多份《证明》证明被继承人雷某甲有三任妻子及其亲属关系，被继承人雷某甲的遗产即涉案房屋的法定继承人可能不限于是上述《公证书》所列的继承人。台山市大江镇石桥村民委员会的《证明》与《公证书》中对雷某甲的法定继承人的陈述不一致，故上诉人广州市国土资源和房屋管理局根据上述《公证书》作出涉案房产证不符合上述法律规定，原审判决认定上述《公证书》公证内容的真实性尚未能确认，原登记的事实失去了合法的基础，撤销涉案房产证并无不当，本院予以支持。上诉人广州市国土资源和房屋管理局、上诉人雷清荷、雷清芬、雷清侨均不成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人广州市国土资源和房屋管理局和上诉人雷清荷、雷清芬、雷清侨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 余秋白
代理审判员 唐 勇
二〇一五年九月十八日
书 记 员 严顺财
刘敏娟