四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终11201号
上诉人（原审被告）：绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司。住所地：成都市高新区天府二街***号绿地之窗。
法定代表人：孙志文，职务：经理。
委托诉讼代理人：邓恒，国浩律师（成都）事务所律师。
委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑跃刚，男，汉族，1974年5月14日出生，住成都市高新区。
委托诉讼代理人：刘法，四川承安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑永敏，四川蜀西律师事务所律师。
上诉人绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司（以下简称绿地集团）与被上诉人郑跃刚房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市高新区人民法院(2016)川0191民初12502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
绿地集团上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，改判驳回郑跃刚的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用、鉴定费用由郑跃刚承担。事实和理由：一审判决未对2015年12月6日的《换房申请表》进行质证，未查明郑跃刚提出的后3此换房申请事实，对基本事实认定有误；同时一审判决对绿地集团和郑跃刚之间达成了房屋买卖的合意认定错误，《商品房订购协议》中的相关内容不具备商品房买卖合同必须具备的内容，且未收取过郑跃刚主张的8套房屋的房款。
郑跃刚辩称，在一审的多次庭审当中，对方故意不提交原件；2015年3月24日的《换房申请表》显示了双方建立房屋买卖合同关系合意的真实意思，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
郑跃刚向一审法院诉讼请求：一、判令解除郑跃刚与绿地集团之间关于成都国际花都3—1地块1号楼LOFT1515号、1516号、1517号、1518号、1519号、1520号、1521号、1522号房屋的买卖合同；二、判令绿地集团向郑跃刚返还已付购房款2250000元并承担房款利息，计算方式为：以已付房款2250000元为基数，从2012年8月23日起计算至实际退还之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率的标准计算；三、判令绿地集团向郑跃刚赔偿损失2250000元及双倍返还定金90000元。
一审法院认定事实：2012年5月3日，郑跃刚与绿地集团签订房屋订购协议，约定郑跃刚向绿地集团购买“绿地国际花都”二期30-1号房屋，房屋总价为2075692元。郑跃刚于2012年8月23日向绿地集团支付1900000元。后双方协商一致同意予以换房。
2013年12月14日，郑跃刚（乙方）与绿地集团（甲方）签订《商品房定购协议》，约定郑跃刚定购“绿地·国际花都”6-1地块4-209、4-210、4-211室，约定4-209房屋总价款为2082999元、4-210房屋总价款为2386923元、4-211房屋总价款为3023484元，付款方式为按揭付款，定金分别为30000元。协议约定：“……乙方应前往绿地国际花都售楼中心与甲方签订《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》（以下统称为买卖合同）……”。当日，绿地集团将郑跃刚之前支付的用于购买30-1的款项转至上述三套房屋，绿地集团向郑跃刚出具收据三张，收据上载明“4-209房款700000元、4-210房款600000元、4-211房款600000元”。2013年12月28日，郑跃刚向绿地集团支付4-210房款120000元、4-211房款230000元，绿地集团向郑跃刚出具收据两张，均载明款项为“房款”。
后郑跃刚于2015年2月24日向绿地集团递交《换房申请表》，因个人资金问题申请将上述《商品房定购协议》购买的4-209、4-210、4-211换为“绿地国际花都”3-1地块1号楼LOFT1515、1516、1517、1518、1519、1520、1521、1522号房屋，上述8套房屋总价款为2540247元，并承诺补齐换房后的后续款290247元。该申请表上“付款情况”一栏有绿地集团经办销售员对付款情况进行了签字确认，申请表上“复核意见”处有绿地集团案场经理/总监签名确认且加盖了绿地集团“购房合同专用章”，营销部负责人也在该栏签署“同意解决方案”的意见且加盖绿地集团“购房合同专用章”。该申请表底部有一栏为“审批意见”，该栏空白，绿地集团事业部总经理未在此处签名确认。
后因郑跃刚与绿地集团购房纠纷，双方未签订房屋买卖合同，也未再完善换房手续。2016年7月15日，郑跃刚再次向绿地集团提交《申请书》，表明另行补足换房后的差额房款。
另查明，1、绿地集团提交了一份时间为2015年12月6日的《换房申请表》，但该份证据为复印件，郑跃刚对此不予认可，绿地集团不能提供原件予以核对，故本院对于该份证据不予采纳。此外，绿地集团还提交了一份没有注明日期的《换房申请表》及一份落款时间为2016年6月5日的《申请书》，两份材料上均有郑跃刚的签名捺印，载明郑跃刚申请将4-209、4-210、4-211换为LOFT1520、1521及三期4-1-3201、17-2-1604、17-2-1704、17-2-1804。对于《换房申请表》中的签名，郑跃刚予以认可，对于《申请书》上的签名、捺印均不予认可。对此，经郑跃刚申请，本院委托四川求实司法鉴定所对《申请书》的签名、捺印进行了司法鉴定，鉴定意见为：签名、捺印均不是郑跃刚所留。为此，郑跃刚垫付了鉴定费20000元。
2、案涉房屋中的五套房屋即1515、1516、1517、1518、1519已经被绿地集团售予了案外人，并于2016年6月5日完成了备案登记。
一审法院认为：针对本案的争议焦点，分别评判如下：
首先，对于郑跃刚与绿地集团签订的《商品房定购协议》的性质问题，双方签订的协议中虽明确约定了购买房屋的位置、面积、价款、付款方式等，具备了正式房屋买卖合同的主要内容，双方无须另行订立买卖合同也可以直接据此订购协议进行房屋买卖。但是，双方当事人同时在该订购协议中约定：“……乙方应前往绿地·国际花都售楼中心与甲方签订《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》（以下统称为买卖合同）……。”可见，当事人在订立此订购协议时，一致认可要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。本院认为，房屋买卖合同本约的标的是房屋买卖关系，预约的标的则是订立本约以在当事人之间成立房屋买卖关系。预约合同是指将来订立一定契约的合同，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。因此，案涉《购房协议书》的性质为预约合同。
其次，结合当事人在订立《商品房定购协议》之后的履行事实，郑跃刚与绿地集团之间已经成立了房屋买卖法律关系。对于当事人之间实际存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议简单地加以认定，应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，郑跃刚在签订《商品房定购协议》时，已经实际向绿地集团支付了购房款1900000元，绿地集团也接受了郑跃刚的支付，且出具了名目为“房款”的收据。而根据《商品房定购协议》的预约性质，郑跃刚支付房款的行为不应视为对该协议的履行，故郑跃刚的该行为应认定为系基于与绿地集团之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于郑跃刚在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是支付房款，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”、第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，可以认定郑跃刚、绿地集团之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。后郑跃刚于2015年2月24日向绿地集团递交《换房申请表》，绿地集团案场经理/总监及营销部负责人均表示同意换房，在该份申请表上签名确认，并加盖绿地集团的合同专用章，可以认定绿地集团、郑跃刚已经就变更买卖合同标的物达成了一致的意思表示。虽该份申请表中，事业部经理未在“审批意见”一栏中签名，但本院认为，绿地集团各部门在申请表上签字确认仅是绿地集团内部审批的流程，根据日常交易习惯，绿地集团作为合同一方当事人，一定是在内部统一意见的情况下才会对另一方当事人作出相应的意思表示，绿地集团的案场经理、营销部负责人在绿地集团未同意换房的情况下，不可能在申请表上签字确认。此外，对于郑跃刚而言，不论是绿地集团的案场经理、营销部负责人还是事业部经理，任何一方向郑跃刚作出的意思表示，郑跃刚均有理由相信是代表绿地集团而为，绿地集团内部的分工、职责对于郑跃刚没有约束力。综上，对于绿地集团辩称换房申请未最终取得事业部总经理审批从而不成立的主张不予采纳。绿地集团提交的落款时间为2016年6月5日的《申请书》，经过鉴定，申请书上的签名和捺印并非郑跃刚所留，故对于此份申请书本院不予确认。绿地集团提交的无落款时间的《换房申请表》，绿地集团未能证明此份申请系发生于2015年2月24日之后，故对于绿地集团辩称郑跃刚后又与绿地集团达成了其他换房协议的主张不予采纳。对于2016年7月15日郑跃刚再次提出的《申请书》，该申请的内容系郑跃刚对之前换房过程的客观陈述，意在催促绿地集团履行换房义务，也对后续房款的支付作出承诺，不能据此推断此前双方未就换房达成一致意思表示。
绿地集团在与郑跃刚就案涉八套房屋订立房屋买卖合同后，将其中5套房屋另行出售并登记备案，绿地集团的行为已经根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，郑跃刚有权解除合同，本案的起诉状副本于2016年11月11日向绿地集团送达，故双方的房屋买卖合同于当日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，郑跃刚有权要求绿地集团退还房款、赔偿因解除合同产生的损失，故对于郑跃刚要求绿地集团返还已付房款2250000元并承担资金利息损失的主张予以支持。对于利息的起算时间，应当以郑跃刚支付之日起算，故利息的计算方式应为：均按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，以1900000元为基数，从2012年8月23日开始计算至实际返还之日为止；以350000元为基数，从2013年12月28日开始计算至实际返还之日为止。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，郑跃刚有权要求绿地集团赔偿不超过已付购房款一倍的损失，故对于郑跃刚要求绿地集团赔偿损失2250000元的主张予以支持。对于郑跃刚主张的双倍返还定金问题，郑跃刚与绿地集团建立房屋买卖合同关系后，定金就已经转为了房款，故郑跃刚支付的90000元不再具有定金性质，对于郑跃刚的此项诉请不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第三十七条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、郑跃刚与绿地集团订立的“绿地国际花都”3-1地块1号楼LOFT1515、1516、1517、1518、1519、1520、1521、1522号房屋的房屋买卖合同于2016年11月11日解除；二、绿地集团于本判决生效之日起十五日内向郑跃刚返还购房款2250000元，并赔偿利息损失，计算方式为：按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，以1900000元为基数，从2012年8月23日开始计算至实际返还之日为止；以350000元为基数，从2013年12月28日开始计算至实际返还之日为止；三、绿地集团于本判决生效之日起十五日内向郑跃刚赔偿损失2250000元；四、驳回郑跃刚的其他诉讼请求。一审本案案件受理费减半收取23718元、鉴定费20000元，共计43718元，由绿地集团承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，绿地集团向本院提交了2015年12月6日的《换房申请表》的原件，郑跃刚对该证据真实性未予认可，但在本院指定的期限内未提出鉴定申请。本院认证认为，郑跃刚虽对该证据真实性提出异议，但并未申请鉴定，故本院对其真实性、关联性、合法性均予以确认。
本院认为，郑跃刚与绿地集团于2013年12月14日签订的《商品房订购协议》和2015年2月24日的《换房申请表》为双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案的争议焦点在于：郑跃刚与绿地集团之间是否形成了商品房买卖合同关系。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”从该规定可见，将名称含义为商品房买卖预约合同的合同认定为商品房买卖本约合同，认定的条件主要包括该合同条款中具备法定的主要内容和出卖人已收受了房款两项。《商品房销售管理办法》第16条规定，“商品房买卖合同应当明确一下主要内容：（1）当事人名称或姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式：（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法：（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。”本案中，双方于2013年12月14日签订的《商品房订购协议》明确约定了双方需要另行签订正式的买卖合同，同时该合同内容缺乏交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜、解决争议的方法、违约责任等商品房买卖合同应当具备的内容。因此，2013年12月14日的《商品房订购协议》为预约合同而非本约合同，不能据此认定郑跃刚和绿地集团成立了房屋买卖合同关系。一审判决根据绿地集团收受了郑跃刚支付的购房款这一事实，径行认定双方之间成立了房屋买卖合同关系，适用法律不当，本院依法予以纠正。
郑跃刚提交的2015年2月24日《换房申请表》上加盖了绿地集团的购房专用章，应认定为双方就《商品房订购协议》这一预约合同所涉标的物的变更达成一致。而2015年12月6日郑跃刚再行向绿地集团提交的《换房申请表》表明郑跃刚再次提出了变更原预约合同标的物的意思表示。因郑跃刚和绿地集团之间并未成立商品房买卖合同关系，故本院对郑跃刚关于解除双方之间房屋买卖合同的主张不予支持。郑跃刚关于绿地集团返还其购房款及利息、按照已付房款数额赔偿损失及双倍返还定金的主张，均以房屋买卖合同关系的成立和解除为前提，故本院亦均不予支持。
综上所述，绿地集团的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院(2016)川0191民初12502号民事判决；
二、驳回郑跃刚的全部诉讼请求。
一审案件受理费47436元，减半收取23718元，二审案件受理费42800元，由郑跃刚负担，鉴定费20000元，由绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张引千
审判员 王 果
审判员 赵 韬
二〇一七年九月二十四日
书记员 黄 迪