福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽07民终318号
上诉人（原审原告）：杨钰琴，女，1971年4月7日出生，汉族，住南平市延平区。
委托诉讼代理人：陈登旺（系杨钰琴丈夫），住南平市延平区。
委托诉讼代理人：蒋喜聪，福建世礼律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：柳剑，女，1977年2月14日出生，汉族，住武夷山市。
委托诉讼代理人：郑其宝，福建武夷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐正，福建武夷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福建武夷山精锐置业有限公司，住所地武夷山市武夷山度假区大王峰路19号精锐华府。
法定代表人：余忠，总经理。
上诉人杨钰琴因与被上诉人柳剑、福建武夷山精锐置业有限公司（以下简称精锐公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2015）延民初字第5114号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨钰琴及其委托诉讼代理人陈登旺、蒋喜聪，被上诉人柳剑的委托诉讼代理人郑其宝、徐正到庭参加诉讼，被上诉人精锐公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨钰琴上诉请求：准予执行精锐公司名下位于武夷山市度假区（精锐华府）38幢38-2房产。事实与理由：一、柳剑与精锐公司之间的房屋买卖不是真实的交易，实际是为了逃避债务、规避执行而串通实施的恶意转移财产的行为。《协议书》是在法律文书发生法律效力后签订的，且是以明显不合理的价格交易，致使人民法院无法执行生效的裁判文书。柳剑没有提供任何证据证明已经支付给精锐公司购房款，被上诉人之间形成的协议或事后形成的转账凭证，在法律上属于被上诉人单方陈述，根本无法证明属于支付购房款，不能作为认定事实的依据。一审认定涉案房屋已经交付并正在装修的依据不足。案件中所涉的刘和景、方明星等人，与精锐公司有密切的利害关系，不能排除给被上诉人之间串通伪造证据材料以逃避债务、规避执行的嫌疑。综合本案事实和证据，柳剑根本无法证明其与精锐公司存在真实的商品房买卖交易，也无法证明支付过购房款，更无法证明所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。二、南平市延平区人民法院作出的（2015）延执异议字第18号《执行裁定书》依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：“法院对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持”的规定处理本案是错误的，本案被查封的房产没有办理受让物权预告登记，只是办理了商品房合同的备案登记，（2015）延执异字第18号《执行裁定书》将二者混淆，因此裁定错误。三、一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回上诉人的诉讼请求系适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，柳剑提出的异议基于抵债债权，抵债标的物的受让人不能适用物权期待权保护，因此不能排除执行。
柳剑辩称，一、一审判决认定事实清楚。首先，根据柳剑一审提交的证据《兴业银行汇票申请书》《企业内资情况登记表》，可以证明精锐公司的监事刘和景在2006年11月2日转款400万元至精锐公司股东浙江精锐控股发展有限公司账户，以其名义共同出资入股精锐公司。后精锐公司因缺资金开发房产，将其取得的“精锐华府”38幢双拼连排公寓楼项下的土地（土地面积约396.21平方米）交由刘和景投资开发建设，并同意刘和景建设完成后另行支付每平方米3300元，涉案房产即由刘和景处置。其次，2015年9月2日《协议书》、2015年9月8日《协议书》，可以证明刘和景从2009年12月份至2015年2月17日，分别向张森楼借款214万元，向柳孟游借款120万元，因刘和景无法偿还上述借款及利息，刘和景于2015年9月2日与张森楼、柳孟游签订以房抵债的《协议书》，2015年9月8日，柳剑和柳孟游、张森楼、精锐公司、刘和景四方达成协议，精锐公司同意刘和景采用以房抵债的方式将“精锐华府”38幢1-3层38-1、38-2房屋分别转让出售给张森楼与柳剑，并配合办理相关房屋买卖手续。第三，《中国农业银行转帐凭证》《收款收据》可以证明柳剑与案外人张森楼以520万元价格购买的涉案房产，其中334万元系抵扣刘和景拖欠的借款，剩余186万元购房款，其中170万元由柳剑与张森楼支付给精锐公司，用于缴纳精锐公司拖欠的国税、地税，余款16万元经四方约定，待柳剑、张森楼办理两证后支付给刘和景。第四、《房屋交接书》《福建省新建商品住宅使用说明书》《照片》可以证明：精锐公司已于2015年9月9日将涉案房屋交付给柳剑使用，现该房产正在装修中。第五、《武夷山市商品房买卖合同备案信息表》《土地使用权转移涉税证明》《契税发票》《住宅专项维修金交存通知书及缴款凭证》《房屋所有权登记费收据及发票》可以证明精锐公司与柳剑签订的《商品房买卖合同》于2015年10月23日办理的备案登记手续，另还于2015年11月6日向税务部门交纳了涉案房产的契税，向建设局交纳了住宅专项维修资金，且缴交了房屋所有权登记费。二、一审判决适用法律正确。柳剑是在人民法院查封之前就与精锐公司签订合法有效的书面合同，且已占有该不动产，也已按照合同约定支付全部价款，在柳剑办理备案登记手续后，非因柳剑的原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，柳剑对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
杨钰琴向一审法院起诉请求：撤销南平市延平区人民法院（2015）延执异字第18号《执行裁定书》，并恢复对被告福建武夷山精锐置业有限公司名下位于武夷山市度假区（精锐华府）38幢38-2房产的执行。
一审法院认定事实：因杨钰琴向南平市延平区人民法院申请执行（2014）延民初字第5200号民事调解书，2015年10月23日，南平市延平区人民法院作出（2015）延执字第3224号执行裁定：查封登记在精锐公司名下武夷山市度假区大王峰南路19号（精锐华府）38幢38-2房产。柳剑对此提出执行异议，2015年12月4日，南平市延平区人民法院作出（2015）延执异字第18号执行裁定，中止对武夷山市度假区大王峰南路19号（精锐华府）38幢38-2房产执行。杨钰琴不服该裁定，提起执行异议之诉。精锐公司与案外人刘和景系合作开发关系，精锐置业公司因缺资金开发房产，将取得的“精锐华府”38幢双拼连排公寓楼项下的土地（土地面积约396.21平方米）交由刘和景投资开发建设，并约定按每平方米3300元的价格由刘和景出售。刘和景将其投资所建的“精锐华府”38幢1-3层38-1、38-2房屋，分别转让给张森楼及柳剑以抵偿借款（两幢房屋总价款520万元），除办理两幢房屋所有手续和应付的各类费用外，剩余款项待柳剑与张森楼取得土地证和房产证后支付给刘和景。2015年9月8日，柳剑和父亲柳孟游、张森楼、精锐公司、刘和景达成协议，精锐公司同意刘和景采用以房抵债的方式将“精锐华府”38幢1-3层38-1、38-2房屋分别抵给张森楼与柳剑，并配合办理了相关的房屋买卖手续。2015年9月9日，精锐公司将涉案房屋交付柳剑，目前该房屋正在装修中。2015年10月23日，精锐公司与柳剑签订《商品房买卖合同》并通过武夷山房地产管理信息网提交备案。2015年11月5日，精锐公司出具1021614元购房款的发票。南平市延平区人民法院于2015年10月23日作出民事裁定书，查封了登记在精锐公司名下位于武夷山市度假区（精锐华府）38幢38-1室，38-2室两处，并于2015年11月6日送达武夷山市房地产管理处，该管理处备注：“38幢38-1室已备案至余海英、柳剑名下；38幢-2已备案至柳剑名下且已办理过户，未办结”。2015年11月6日，柳剑向税务部门交纳了涉案房产的契税，向建设局交纳了住宅专项维修资金，并缴交了房屋所有权登记费。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，故应重点审查其提出执行异议，是否具备否定执行裁定的法定条件和实质条件。首先，根据本案查明的事实及商品房交易的现实，柳剑作为诉争房屋的买受人，于法院查封之前已向精锐公司支付了购房款且于2015年10月23日通过武夷山房地产管理信息网提交备案。关于房屋买卖的真实性，杨钰琴虽有异议，但并无实质的证据可以推翻柳剑的主张。其次，柳剑购买房屋后已实际占有该房产，精锐公司已于2015年9月9日将涉案房屋交给柳剑使用，且该房屋目前正在装修中。再次，本案房产未能办理过户登记手续并非是柳剑的过错所致。柳剑向精锐公司支付完购房款后，即向房地产登记服务中心申请办理过户登记，房地产登记中心亦受理了登记申请，并且过户所需要的税费、发票等均已开具、缴纳。而在办理过户登记过程中因杨钰琴申请查封房产而导致无法办理过户登记，并非柳剑的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，柳剑就讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，杨钰琴的诉讼请求应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回杨钰琴的诉讼请求。一审案件受理费100元，由杨钰琴负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于涉案房产是否已经交付给柳剑。杨钰琴认为一审认定精锐公司于2015年9月9日将涉案房屋交付给柳剑没有依据。但从本案证据审查，精锐公司将涉案房产交付给柳剑有落款时间为2015年9月9日的《房屋交接书》为证，足以证实。故一审该事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，针对的标的系房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款对所适用的房屋买卖类型未作限定，应理解为适用于所有房屋买卖。上诉人认为本案属商品房买卖不能适用该规定，系对法律的误解。已查明，涉案房产系于2015年11月6日送达武夷山市房地产管理处进行查封、冻结，而精锐公司与柳剑系于2015年10月23日签订《商品房买卖合同》并提交备案，可见在人民法院查封之前双方即以签订合法有效的书面买卖合同。2015年9月9日的《房屋交接书》可以证实在人民法院查封之前柳剑既已合法占有涉案房产。根据2015年9月8日的《协议书》约定，借款抵购房款后，张森楼、柳剑须向精锐公司支付170万元，中国农业银行的个人结算业务申请书可以证实，张森楼分别于2015年10月19日、2015年10月28日向《协议书》中精锐公司的指定的账户中转入100万元和70万元，且张森楼于另案中认可上述170万元款项即是履行《协议书》的义务，故应认定柳剑已将应向精锐公司支付的全部价款付清。涉案房产已经备案至柳剑名下且正在办理过户，因涉案房产被武夷山市人民法院查封、冻结，故应认定未办理过户登记的原因并非系因柳剑自身的原因。综上，柳剑作为案外人提起本案执行异议之诉有事实与法律依据，依法应予支持。杨钰琴于上诉中提出一审认定精锐公司与刘和景之间存在合作关系，精锐公司将涉案房产交由刘和景出售，精锐公司同意刘和景将涉案房产转让用于抵偿借款，并配合办理相关手续等事实有异议，因上述事实有2015年9月2日的《协议书》和2015年9月8日的《协议书》为证，且精锐公司对协议书的真实性未提出异议，故一审认定上述事实并无不当，本院予以确认。杨钰琴以柳剑与精锐公司之间的房屋买卖不是真实的交易，《协议书》是在法律文书发生法律效力后签订的，且是以明显不合理的价格交易，以及本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定等理由要求继续执行涉案标的没有事实和法律依据，依法不予支持。
综上所述，杨钰琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杨钰琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊建安
代理审判员 邱丽琴
代理审判员 吴彦瑾
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 张 隽
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式
法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重
，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。