天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初1968号
原告李铁林,男,1963年9月1日出生,汉族,华宝押运公司职员,户籍住址天津市河北区,现住址天津市河北区。
委托代理人周嘉玉(原告之妻),女,1969年2月2日出生,汉族,户籍住址天津市河北区,现住址天津市河北区。
被告陈大伟,男,1986年2月23日出生,汉族,户籍住址河南省商丘市,现住址天津市和平区。
委托代理人门玉鼎,天津德玲律师事务所律师。
委托代理人马秉钊,天津德玲律师事务所律师。
第三人天津市和平区劝业场房管站,住所地天津市和平区哈密道**号。
法定代表人杨为民,站长
委托代理人张鹭,女,该单位职工。
原告李铁林与被告陈大伟、第三人天津市和平区劝业场房管站房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年4月7日受理后,依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人周嘉玉,被告委托代理人门玉鼎、马秉钊,第三人委托代理人张鹭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李铁林诉称,2015年10月22日,原告与被告签订房屋租赁合同一份,将位于天津市和平区长春道××号租赁给被告使用,租赁期限为2015年10月22日至2016年2月8日止,月租金5400元。合同签订后,被告将租金按时交付原告,原告于2015年10月22日将房屋交付使用。2016年2月8日合同到期后,被告拒绝搬出,原告于2016年2月口头和书面要求其在4月2日前腾出房屋,但至今被告仍未腾房,为维护原告合法权益,原告请求法院判令:1、被告立即返还占用原告的房屋(天津市和平区长春道××号);2、被告支付非法占用原告房屋的占用费,自2016年3月8日至被告搬出房屋终止,按每月5400元计算;3、被告向原告给付违约金1万元;4、本案诉讼费用由被告承担。
原告提交证据材料:1、公产租赁合同,证明原告系涉案房屋承租人;2、租赁协议,证明与被告签订租赁合同内容;3、租金收据4张,证明向房管站交纳的门脸租赁的房租;4、被告手写保证书一份,证明被告认可涉诉房屋涉及拆迁时同意搬出。
被告对原告证据材料质证意见:对证据材料1、2,真实性没有异议;对证据材料3,真实性认可,证明目的不认可,不能证明房管站同意涉诉房屋用于经营;对证据材料4,真实性认可,保证书内容中记载“在于拆迁办谈妥协议前我们可以继续经营”,因此我方可以继续经营。
第三人对被告提交证据材料1没有异议,对其他证据材料不发表质证意见。
原告提交的证据材料1-4,被告及第三人认可证据材料真实性,上述证据材料与本案有法律关系,可以作为本案证据。
被告陈大伟辩称,不同意原告诉讼请求。一、原告事实上已经同意被告继续承租涉案房屋。2015年10月22日,被告与原告签订合同之前,曾进行一段谈话。在谈话中,被告明确表示希望长期承租涉案房屋,对此原告亦作出了同意向被告出租房屋直至拆迁的承诺。可以看出,被告之所以与原告签订短至三个月的租赁合同,是因为原告作出了愿意续签合同的意思表示。原告应自觉履行承诺,与原告签订新的房屋租赁合同,而非要求被告腾房。原告行为违反了《合同法》诚实信用的基本原则。同时被告在接手涉案房屋时,曾给付前一房屋承租人转让费10万元,外加被告对房屋装修话费2万元,上述费用合计远远高于三个月房租。因此,原告仅凭合同到期要求被告腾房,是违法《合同法》公平原则的表现,即使原告有权要求被告腾房,亦应给被告必要的准备时间。二、原告不具备要求被告返还房屋的请求权基础。依据《天津市公有居住房屋租赁管理办法》第十条规定,对于强占公房的行为,房管部门有权要求其限期迁出。由此可得,如原告认定被告占有涉案房屋系无权占有,则需向管理该房屋的房管部门进行反映,而非直接向人民法院提起诉讼。
被告向本院提交的证据材料:1、租赁协议、公产房租赁协议,证明被告与原告之间租赁关系;2、光盘一张,包括一段视频资料,证明原告承诺愿意长期将房屋租给被告;3、房屋转让费收条、装修费票据,证明被告在涉诉房屋的投入情况;4、照片8张,证明房屋地址及室内装修情况,涉诉房屋没有列入拆迁范围。
原告对被告提供的证据材料质证意见为:对证据材料1,没有异议;对证据材料2,真实性认可,该证据证明双方签约时我方一再提示遇到拆迁就不再租赁了,被告也清楚;对证据材料3,真实性认可,但是该证据是被告与案外人产生的,与本案无关;对证据材料4,真实性认可,但是照片中反映兆丰路拆迁的公告我们没有见过。
第三人对被告提交证据材料不发表质证意见。
被告提交的证据材料1、2、4,原告认可证据材料真实性,上述证据材料与本案有法律关系,可以作为本案证据。被告提交的证据材料3与本案没有直接法律关系,本院不予确认。
第三人天津市和平区劝业场房管站述称,涉案房屋系原告承租公产房屋,第三人系公产房屋管理单位,对于原、被告纠纷服从法院判决。
第三人未提交证据材料。
经审理查明,涉案房屋坐落于天津市和平区长春道××号6门,计租面积为独用27.94平方米,系原告承租公产房屋,第三人系公产房屋管理单位。涉案房屋包含间号有101(计租面积12.14平方米)、102(计租面积12.03平方米)、104(计租面积3.77平方米)、院(6.53平方米)
2015年10月22日,原告与被告签订房屋租赁合同,约定将涉案房屋租赁给被告商业经营使用,租期自2015年10月22日至2016年2月8日,月租金5400元,租金每半年支付一次,付款时间为提前半个月支付。原告交付房屋时,被告向原告支付押金5000元。合同第7-3条约定如遇政府规划、征用、拆迁该出租房屋,被告无条件立即腾出。
被告与原告签订租赁合同后,原告依约将涉案房屋交于被告使用,被告向原告交纳了押金5000元并向原告交纳了2015年10月22日至2016年2月8日期间的租金。上述租赁合同于2016年2月8日到期后,原告要求被告交还房屋,被告未向原告交还涉案房屋,原告向被告另行收取了一个月房租。此后,被告继续占用涉案房屋至今,原告未再向被告收取房屋租金。
另查,关于被告所主张原告曾承诺可以将房屋租赁被告使用至房屋拆迁的情况,被告提供证据材料2视频录像予以证明。原告对视频真实性予以认可。该视频录像发生于原、被告签订合同之前协商阶段。在视频中,被告提出“在这(涉案房屋)干个十年二十年的”,原告则表示“只要不拆迁,我也希望你干十年八年”。
再查,关于涉案房屋涉及拆迁问题,经本院向相关部门了解,现涉案房屋所在区域属于拆迁前咨询征求意见阶段,尚未公布正式拆迁公告。
又查,在案件审理中,本院组织原、被告及第三人对涉案房屋现场进行勘验、拍照、并制作平面图。涉案房屋位于长春道××号,目前被告用于经营麻辣香锅。房屋正门为玻璃门及一面玻璃墙,房屋内有房屋三间,其中101、102室已经打通作为就餐区使用,104作为厨房使用。现涉案房屋内物品均为被告所有。
上述事实,有原、被告及第三人当庭陈述及提交的证据材料,经质证及本院核实,予以确认。
本院认为,当事人的合法权益受法律保护。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定,应属合法有效,原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。
关于被告所提出的原告作出了同意被告租用房屋直至拆迁的承诺的抗辩理由,被告提供视频证据欲对此予以证明。但该视频证据显然发生在原、被告双方签订租赁合同之前,且谈话中关于租赁期限、租金价格等合同主要内容均没有明确表述。原、被告关于涉案房屋租赁的真实意思表示应当以双方之后所签订的书面租赁合同为准。同时,即使出租方与承租方之间作出了关于房屋租赁直至拆迁之日止的相关约定,由于房屋是否拆迁,属于不确定发生的事由,该类约定也应当认定为租赁双方对于租赁合同所附的解除条件,而不应当认定为租赁双方对于租赁合同中租赁期限的约定。综上,被告该项抗辩理由不能成立,本院不予采纳。
关于被告所提出原告不具有要求被告返还房屋的请求权基础的抗辩理由,根据《合同法》第二百三十五条的规定,租赁期限届满,承租人应当返还租赁物,因此在租赁合同到期后,原告作为出租人依法有权要求被告返还租赁房屋。故被告该项抗辩理由亦不能成立。
关于被告所提出的支付了10万元转让费并支付了2万元装修费的抗辩理由,被告支付10万元转让费的转让行为系被告与案外人自愿达成,与原告无关。而被告对涉案房屋进行装修系为了实现其经营目的,原、被告所签订的租赁合同中亦没有约定租赁期限到期后原告收回房屋需要对被告装修投入进行补偿。因此被告该项抗辩理由亦不能成为其继续占用房屋的理由。
综上,原、被告签订的租赁合同到期后,被告继续占用房屋,原告收取被告一个月房屋租金,根据《合同法》第二百三十六条的规定,双方租赁合同为不定期租赁合同。根据《合同法》第二百三十二条的规定,不定期租赁合同当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告起诉明确表示解除租赁合同并要求被告返还涉案房屋,已经给予被告足够的合理期限,而被告所主张的抗辩理由均不能成立,因此原、被告双方租赁合同应当解除,被告应立即将涉案房屋腾空归还原告。故对原告第一项诉讼请求,本院予以支持。
对于原告第二项诉讼请求,原、被告双方签订的租赁合同到期后,原告又收取被告一个月租金,被告自2016年3月9日之后未再向原告支付占用房屋的使用费用。根据公平合理、等价有偿的原则,被告应当向原告支付占用涉案房屋期间的占用费用。关于占用费的标准,原告主张比照原租赁合同标准,于法不悖,本院予以照准。
对于原告第三项诉讼请求,在原、被告双方签订的房屋租赁合同中,关于被告逾期返还房屋违约金和延付租金违约金,分别对应合同条款是3-3、4-3,但上述两个合同条款在关键之处均为空白,无法根据上述文本确定双方对违约金的约定。原告该项诉讼请求没有合同依据,本院不予支持。
关于被告向原告交纳押金5000元问题,由于被告尚欠原告房屋使用费,且未将涉案房屋交还原告,押金问题本案不予处理。
综上所述,依据《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:
一、本判决生效之日起十日内,被告陈大伟将天津市和平区长春道××号6门房屋腾空归还原告;
二、本判决生效之日起十日内,被告陈大伟向原告给付自2016年3月9日起至实际将涉案房屋腾空归还原告之日止的房屋使用费,使用费标准按每月5400元计算;
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费50元,减半收取25元,由被告陈大伟全部负担(本判决生效之日起十日内直接给付原告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一六年六月××日
书 记 员 陈 星
附相关法条:
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的,合同的权利义务终止:
(一)债务已经按照约定履行;
(二)合同解除;
(三)债务相互抵销;
(四)债务人依法将标的物提存;
(五)债权人免除债务;
(六)债权债务同归于一人;
(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。