山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁0811民初4175号
原告中国农业银行股份有限公司济宁市中支行。
负责人董涛，行长。
委托代理人（特别授权）李立新。
被告孟祥敏。
被告王明前。
被告贾秀英。
被告济宁鲁商置业有限公司。
法定代表人李彦勇，董事长。
委托代理人陈双石（特别授权），山东众诚清泰（济南）律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司济宁市中支行（以下简称市中农行）与被告孟祥敏、王明前、贾秀英、济宁鲁商置业有限公司（以下简称鲁商置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李迎春独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李立新，被告孟祥敏，被告鲁商置业公司的委托代理人陈双石到庭参加诉讼。被告王明前、贾秀英经本案传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告市中农行诉称，2014年5月14日，被告孟祥敏作为借款人、抵押人，被告王明前、贾秀英、鲁商置业公司作为保证人与原告市中农行签订《个人购房担保借款合同》，约定向原告借款101万元，借款期限240个月，按月等额本息还款，同时约定了利率、罚息等。被告孟祥敏以其购买的鲁商南池公馆23号楼东2单元2层0202号房屋作抵押担保，并在济宁市房产管理局办理了他项权利预登记。被告鲁商置业公司为该笔贷款提供连带责任保证。合同签订后，原告依约发放了贷款。被告多次未按时归还贷款本息，已构成违约。故诉至法院，请求依法判令被告孟祥敏、王明前、贾秀英偿付借款本金967464.51元，逾期利息4359.57元（截止2016年3月23日）及至借款还清之日止的利息、罚息；依法确认原告对抵押房屋享有优先受偿权；依法判令被告孟祥敏、王明前、贾秀英承担实现债权的费用，依法判令被告鲁商置业公司承担连带清偿责任。
被告孟祥敏辩称，对借款事实和还款事实均无异议。
被告鲁商置业公司辩称，答辩人提供的是阶段性担保责任。本案中，答辩人所建房屋已经建成，被答辩人已与孟祥敏办理了预抵押登记，答辩人完全可以通过评估、拍卖抵押房屋收回债权，故不应当再要求答辩人承担连带责任。在被答辩人对物的担保优先受偿的情况下，应免除担保人的担保责任。如要求担保人承担担保责任，应一并判决担保人承担保证责任后能够直接向主债务人追偿。
原告市中农行为支持其主张，向本院提供下列证据：
1、个人信贷业务申请表一份，证明被告韩玉春借款的意愿。
2、被告的身份证、户口本、结婚证复印件各一份，证明被告的身份情况。
3、同意房产抵押承诺书、共同还款承诺书、连带责任保证担保承诺函各一份，证明被告孟祥敏同意抵押及被告王明前、贾秀英承诺共同还款和承诺承担连带责任担保的事实。
4、他项权证一份，证明原告对被告抵押房产享有抵押权，对抵押物折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权。
5、个人购房借款担保合同一份，证明原告和被告签订借款合同，约定了借款金额、利率、期限、违约责任等。被告孟祥敏以其座落于鲁商南池公馆23号楼东2单元2层0202号房屋为被告的借款提供抵押担保。同时，合同约定，借款人未按期足额偿还借款，原告有权提前收回借款，有权提前行使担保权，同时存在物的担保和保证担保的情况下，原告有权要求保证人承担保证责任。
6、个人借款凭证一份，证明原告已按照合同约定向被告发放贷款101万元。
7、贷款合约基本信息一份，证明截止2016年3月21日，被告孟祥敏共欠原告借款本金967464.51元，逾期利息4359.57元的事实。
经质证，被告孟祥敏对上述证据均无异议。被告鲁商置业公司对证据1、2、3、6、7真实性无异议，但认为与鲁商置业公司无关。证据2中的鲁商置业公司的法人应变更为董红林。证据4无异议，故原告应采取优先行使物的直接受偿权。证据5真实性无异议，但认为被告承担的是阶段性担保责任，从公平角度原告应当对该房产行使优先受偿权。
经审核，本院认为，被告对上述均无异议，且证据5对借款数额、利率、期限、还款方式、违约责任，范围均作出明确约定，有借、贷、保证方的签章（名），符合借款合同的形式要件和实质要件，来源合法，内容真实，其证明效力，本院予以确认。证据1、3、6有被告签字，要件完备，对其证明效力，本院依法予以确认。证据2、4系国家职能部门出具，虽系复印件，对其证明效力，本院依法予以确认。
被告孟祥敏、王明前、贾秀英、鲁商置业公司未举证。
根据原、被告举证、质证和法庭调查，本院确认以下事实：
2014年5月14日，被告孟祥敏作为借款人、抵押人，被告王明前、贾秀英、鲁商置业公司作为保证人与原告市中农行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告孟祥敏向原告借款101万元，用于购买位于鲁商南池公馆23号楼东2单元2层0202号房屋，借款期限240个月，按月等额本息还款。合同第十二条借款人、担保人的违约责任12.4约定：“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿…（2）借款未按约定按期足额偿还借款；…”第十条10.2.7.1抵押权的实现约定：“出现下列情形之一时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿。所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权的、抵押权的费用：（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务…”第十条10.2.7.2约定：“…本合同项下借款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或变更该抵押权时，其他担保人承诺仍然按照本合同约定承担担保责任。”第三十一条“借款提取”约定：“借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名济宁鲁商置业有限公司，开户行农行，账号15×××51”。在合同签字页即最后一页，借款人、担保人用黑体字声明：“贷款人已向我方提示了本合同相关条款（特别是黑体字条款），应我方要求对相关条款的概念、内容及法律效果做了说明，我方已经知悉并理解上述条款。”被告王明前、贾秀英向原告出具“共同还款责任承诺书”，承诺对该笔借款承担连带清偿责任。2014年6月6日，济宁市房产管理局为鲁商南池公馆23号楼东2单元2层0202号房屋办理了济宁市房他证字他项权利证书，证号为济宁市房他字第XXX号，设定房屋他项权人为本案原告市中农行。2014年6月11日，原告依约向被告孟祥敏指定的账号发放了贷款101万元。因被告孟祥敏、王明前、贾秀英未按合同约定期限还本付息，2016年4月20日，原告诉至本院，宣布合同提前到期，请求依法判令被告孟祥敏、王明前、贾秀英偿付借款本金967464.51元及至借款还清之日止的利息、罚息；依法确认原告对抵押房屋享有优先受偿权；依法判令被告孟祥敏、王明前、贾秀英承担实现债权的费用，依法判令被告鲁商置业公司承担连带清偿责任。另查明，被告孟祥敏同意提前解除合同。被告孟祥敏名下房产尚未办理房产证和正式的抵押登记手续。
本院认为，原告市中农行与被告孟祥敏、王明前、贾秀英、鲁商置业公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应严格履行。原告宣布合同提前到期，被告同意解除合同，本院依法予以准许。被告未按约定期限偿付借款本息，要求被告孟祥敏偿付全部借款本金967464.51元及利息的主张，符合双方合同约定和法律规定，本院依法予以支持。被告王明前、贾秀英向原告出具“共同还款承诺书”和“连带责任承诺书”，应承担共同还款责任。被告孟祥敏以其所购位于鲁商南池公馆23号楼东2单元2层0202号房屋提供抵押，并办理了他项权利证书，抵押权依法成立，原告对该房屋享有抵押权和优先受偿权。借款人不能清偿债务时，原告可以与抵押人协议以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。原告要求被告孟祥敏、王明前、贾秀英偿付实现债权的费用，未提供相关证据，本院依法不予支持。被告鲁商置业公司作为阶段性担保责任人，阶段性担保责任并未免除，原告要求其承担连带清偿责任，于法有据，本院依法予以支持。被告关于抵押物权担保满足债权，不应承担保证责任的抗辩不成立，本院依法不予支持。保证人鲁商置业公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、第四十三条、第五十三条之规定，判决如下：
一、被告孟祥敏、王明前、贾秀英于本判决生效之日起十日内偿付原告中国农业银行股份有限公司济宁市中支行借款本金967464.51元，利息4359.57元（截止2016年3月23日），并支付自2016年3月24日起至本判决确定履行期限届满之日止的利息、罚息，按合同约定利率计算）；
二、原告中国农业银行股份有限公司济宁市中支行对鲁商南池公馆23号楼东2单元2层0202号房屋享有抵押权和优先受偿的权利，在借款人孟祥敏、王明前、贾秀英不能清偿债务的范围内以拍卖、变卖抵押房产的价款优先受偿。
三、被告济宁鲁商置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权直接向债务人孟祥敏、王明前、贾秀英追偿。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司济宁市中支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13518元，减半收取6759元，由被告孟祥敏、王明前、贾秀英、济宁鲁商置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 李迎春
二〇一六年七月十九日
书记员 杨 梅