江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终11031号
上诉人（原审被告）：苏州硕冠环境科技有限公司，住所地江苏省昆山开发区珠江南路165号。
法定代表人：华刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹小林，江苏云起律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：昆山美伊菱工贸有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北环庆路西侧。
法定代表人：赵海丁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：金鑫，江苏王建华律师事务所律师。
上诉人苏州硕冠环境科技有限公司（以下简称硕冠公司）因与被上诉人昆山美伊菱工贸有限公司（以下简称美伊菱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2017)苏0583民初7710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
硕冠公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回美伊菱公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由美伊菱公司承担。事实和理由：1、一审法院适用法律错误。本案中双方合同约定“租赁期间如有一方因故欲终止合同，则需提前一个月书面通知对方。”该条款虽然赋予双方约定解除权，但也不能不设任何条件，直接赋予双方任意解除权。任意解除权只能是法定的，而不能约定。2、本案中，双方订立的合同期限三年，硕冠公司装修了房屋，按时交纳了租金。双方合同履行未满一年，在合同完全可以履行的情况下，美伊菱公司要求单方解除合同，没有事实和法律依据。3、美伊菱公司解除合同的目的是为了独占拆迁款。
美伊菱公司答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。其2016年7月向硕冠公司告知拆迁相关事宜，并通知其合同于2016年12月31日解除。但硕冠公司接到通知后不置可否。2017年4月11日其再次向硕冠公司发出解除通知，通知硕冠公司租房合同于2017年5月11日正式解除。美伊菱公司已按合同第8.1条、第13.1条约定，提前一个月书面通知对方，合同解除条件已经成就。美伊菱公司可以解除合同。硕冠公司所述之损害赔偿与本案的合同解除不属同一法律关系。与本案无关，可另行主张。
美伊菱公司向一审法院提出诉讼请求：l.判令美伊菱公司与硕冠公司双方的《租房合同》于2017年5月11日解除；2.判令硕冠公司于判决生效后10日内搬离租赁物；3.判令硕冠公司承担本案诉讼费用。
定事实：2016年1月13日，美伊菱公司（出租方，甲方）与硕冠公司（承租方，乙方）签订《租房合同》一份，约定：甲方将环庆路1888号厂区内厂房和办公楼租赁给乙方使用，其中办公楼第二层250平方米，一楼公摊面积25平方米，标准车间1250平方米；厂房每年税后租金为311100元，此款包含变压器费、行车使用费、办公室和车间现有的电线布置、气管等，如乙方需开具发票，另加收租金20%的税款；合同期限为三年，自2016年2月20日至2019年2月19日；为保证甲方财产的完整，乙方需入住前先行交付20000元作为押金，该款项在本合同到期后，经甲方验收房屋无损时，甲方将如数归还给乙方，若房屋及其他设施如门窗、绿化、水电、道路等损坏，甲方将按照当前新建价值要求乙方赔偿或从押金中扣除；租金采用先预付，后使用的方式，即每年预付一次；每期合同到期前，需提前一个月预付下一期租金，逾期在1到15日内，甲方按每日0.2%加收滞纳金，逾期在16至20日内，甲方按每日0.4%加收滞纳金，超过30日按乙方违约不续租处理，届时甲方有权单方终止合同，并可从房屋押金中扣除该部分滞纳金；乙方应于2016年1月13日前支付第一期租金18.111万（2016年2月20日至2016年8月19日），于2016年7月19日前支付第二期租金15万元（2016年8月20日至2017年2月19日），于2017年1月19日前支付第三期租金31.111万元（2017年2月20日至2018年2月19日），于2018年1月19日支付第四期租金31.111万元（2018年2月20日至2019年2月19日），注：第一期租金1月13日先付2万元整，余款在1月20号前付清，逾期视为乙方违约，甲方不退还此款）；合同第八条第一款：租赁期间如有一方因故欲终止合同，则需提前一个月书面通知对方，并赔偿一个月租金；租赁期内如发生地震、台风、战争、拆迁等无法抗力的后果，双方互不承担责任；租金支付账号，开户行苏州银行昆山高新区支行，户名戴珏，账62×××62×××599，该合同还约定有其他内容并由原被告双方盖章确认。合同签订后，原被告双方按约定履行合同，被告实际占有使用案涉房屋并于2016年1月13日向合同约定的付款账户中汇款20000元，2016年1月20日汇款160100元，2016年10月25日向被告支付154831元。
2016年7月6日，美伊菱公司向硕冠公司发送《通知函》一份，载明：我公司2016年7月4日收到昆山高新技术产业开发区规划建设局送达的《征收（搬迁）函》，根据规划要求，我公司所在位置，属于本次征收搬迁范围，为了不影响贵公司的生产经营，请贵司提前做好搬迁准备，为了保证工程按时推进，特通知贵司如下，一、双方签订的《租房合同》于2016年12月31日正式解除，二、贵司应当于2016年12月31日前将所有设备、物品等全部搬离，三、逾期搬迁导致的相关损失以及有可能承担的法律责任将由贵司自行承担，另鉴于我司与贵司目前尚处在房屋租赁履约期间，依照合同相关条款内容，拆迁属于不可抗力因素，因此我司将依据合同条款进行处置和落实办理，请贵司支持配合。该通知函后附昆山高新技术产业开发区规划建设局2016年7月4日《征收（搬迁）函》复印件一份，载明：因城市发展的需要，根据昆山高新技术产业开发区规划建设局的规划要求，对川家河以东、城北路以南、环庆路以西、展馆路以北四至方位内的企业列入2014年高新区征收（搬迁）计划，昆山市玉山镇同创房屋拆迁公司具体负责该范围内的征收（搬迁）工作。被告在收到该通知函后明确表示不同意解除合同，双方就此协商未果。
2016年9月29日，美伊菱公司与玉山镇同创房屋拆迁有限公司签订《协议书》约定由昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司对案涉厂房土地进行征收搬迁。美伊菱公司确保在取得新安置土地拍卖成交通知书后24个月内搬迁完毕。
2016年10月24日，美伊菱公司向硕冠公司发送《解除通知书》一份，称因硕冠公司拖欠租金，要求解除合同。2017年1月10日，美伊菱公司以硕冠公司拖欠租金为由起诉至法院，要求解除合同，诉讼中，硕冠公司2017年2月17日向美伊菱公司支付311100元，当日美伊菱公司将该笔款项退还给硕冠公司。2017年3月31日，一审法院作出（2017）苏0583民初764号民事判决书，判决：一、被告苏州硕冠环境科技有限公司于本判决生效之日起支付原告昆山美伊菱工贸有限公司逾期付款滞纳金2441.1元。二、驳回原告昆山美伊菱工贸有限公司其余诉讼请求。
2017年4月11日，美伊菱公司向硕冠公司发出《解除通知书》，载明：贵司与我司于2016年1月13日签订了一份《租房合同》，合同对租赁期限、租金、解除合同的方式等均作出了约定。现因政府搬迁要求，我司根据合同第8.1条、11.3条的约定向贵司郑重通知如下：一、双方签订的《租房合同》于2017年5月11日正式解除：一、请贵司于2017年5月11日之前完成搬迁工作；三、请贵司立即支付2017年2月20日至2017年5月11日的租金共计人民币68188.5元（以年租金311110元为标准，计算80天）；四、请贵司立即支付拖欠的水电费以及逾期付款滞纳金；五、如因贵司未按照上述时间搬迁完毕的，造成的损失以及由此可能承担的法律责任均由贵司承担。
2017年4月13日，硕冠公司向美伊菱公司发出《回复函》，载明：贵司要求解除合同通知书本公司于2017年04月12日己收悉，本公司认为，贵司要求解除合同的要求没有法律依据，且贵司与我司租赁合同纠纷案件已经由昆山市人民法院判决，关于贵司单方要求解除合同的请求已被法院依法驳回，故我司不同意解除合同。关于水电费，因贵司一直未能提供明细给我司，故我司无法交纳，请贵司接函后提供水电费明细，以便我司及时支付，现我司先预交水电费2000元，待贵司提供明细后按实结算。
2017年4月17日，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司向美伊菱公司发出《搬迁催告》，载明：因中节能地块建设的需要，你公司与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司于2016年9月29日签署了关于你公司搬迁的《协议书》。根据该协议书的约定，你公司应当于2017年3月30日搬迁完毕。但是虽经多次催告，你公司至今仍没有完成搬迁。你公司的迟延搬迁行为，已对中节能地块建设的顺利进行造成了严重影响。为此，现再次催告你公司：1、你公司应至迟当于2017年4月30日前搬迁完毕；2、对于你公司延迟搬迁行为，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司有权在给付的补偿款中扣除相关的逾期费用。同时，你公司应当承担迟延搬迁给昆山市玉山镇房屋拆迁有限公司造成的一切损失。
2017年4月13日，硕冠公司向美伊菱公司支付租金313100元，同时支付水电费2000元，原告于次日收到。
以上事实由租赁合同、通知函、搬迁函、解除通知书及快递签收单、搬迁催告函、回复函及快递签收单、付款凭证、判决书、拆迁协议书及原被告在庭审中的陈述予以证实。
一审法院认为：美伊菱公司、硕冠公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守。本案美伊菱公司第一次起诉时系以硕冠公司拖欠租金为由要求解除，本次起诉是依据双方签订的合同第八条第一款要求解除合同，两次起诉的理由不同，不属于一事不再理适用的范围。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中美伊菱公司、硕冠公司在租赁合同中明确约定，一方提前一个月书面通知对方后可以解除合同。现美伊菱公司于2017年4月11日通知硕冠公司双方合同于2017年5月11日解除，符合双方约定的合同解除的条件，故一审法院确认双方之间的租房合同已于2017年5月11日解除。硕冠公司不同意解除合同的抗辩意见，一审法院不予采信。其因合同解除造成的损失可以另行向美伊菱公司主张。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，硕冠公司应当将其基于租赁合同占有的房屋返还美伊菱公司。美伊菱公司亦应当将硕冠公司多支付的租金及押金返还硕冠公司。现因硕冠公司尚占用美伊菱公司的涉案房屋，无法确定房屋租金或占有使用费的具体数额，故一审法院对该部分暂不予处理，硕冠公司可待金额确定后另行向美伊菱公司主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告昆山美伊菱工贸有限公司与被告苏州硕冠环境科技有限公司于2016年1月13日签订的租赁合同于2017年5月11日解除。二、被告苏州硕冠环境科技有限公司于本判决生效之日起十五日内从昆山市玉山镇环庆路1888号厂区内厂房和办公楼一、二层中迁出。案件受理费13134元，减半收取6567元，由被告苏州硕冠环境科技有限公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，美伊菱公司与硕冠公司之间签订的租房合同，内容并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，合法有效。美伊菱公司前次起诉时是依双方合同第6.2条，以硕冠公司拖欠租金为由要求解除。美伊菱公司前次起诉经昆山市人民法院判决驳回其诉讼请求。本案美伊菱公司起诉是依据双方合同第8.1条要求解除合同。前后两次起诉理由所依据的合同条款不同，不属于重复起诉。涉案合同第8.1条约定“租赁期间如有一方因故欲终止合同，则需提前一个月通知对方，并赔偿一个月租金。”该条款意思表示明确，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，属于约定合同解除条件。硕冠公司主张涉案合同不符合解除条件的上诉理由不能成立。美伊菱公司依照该约定，要求解除要求租房合同，返还租赁房屋，一审判决对此予以支持，并无不当。至于合同解除后产生的损失赔偿，当事人可另行主张。
综上所述，苏州硕冠环境科技有限公司上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13134元，由上诉人苏州硕冠环境科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一七年十二月二十五日
书记员 姜 瑛