广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终10176号
上诉人(原审原告、反诉被告)：江卫民，住广州市天河区。
委托代理人：韩永东、朱璐，均为上海市汇盛（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社。住所地：广州市黄埔区。
负责人：周渭垣，董事长。
委托代理人：徐道春，广东锐锋律师事务所律师。
上诉人江卫民因与广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社（以下简称茅岗二十社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年9月28日，江卫民通过广州市黄埔区集体经济组织资产和财务服务中心平台参加茅岗二十社的顶岗前仓库租赁物（以下简称项目的竞投），在竞投过程中，江卫民向广州市黄埔区集体经济组织资产和财务服务中心签署的《承诺书》载明，我方已自行核实了解标的物的全部情况，包括查阅相关资料、实地勘察等。同日，江卫民交纳竞投保证金50万元，并竞投成功，2014年10月9日，江卫民与茅岗二十社签订了成交确认书。2014年10月15日，茅岗二十社（甲方）作为出租方与江卫民（乙方）作为承租方签订了《租赁合同》，约定乙方通过公平、公正、公开的竞投方式，租赁甲方位于广州市黄埔区茅岗顶岗前（国某小学斜对���）场地及仓库，占地面积8580平方米，仓库建筑面积8238平方米。乙方对甲方出租的仓库情况已充分了解，同意承租，仅用于商业用途。场地及仓库租赁期限18年，自2014年11月1日起至2032年10月31日止。合同签订五天内，乙方须一次性支付合同履约保证金50万元（竞投时交纳的竞投保证金转为合同履约保证金），合同期满，如乙方无违约行为，保证金全额无息退回乙方，如乙方中途退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回租赁物。租金每月每平方米18元，月租金总额154440元，租金自第四年起开始递增，租金按月收取，每期开始十天内支付当期租金。乙方必须按期交纳租金，拖欠租金，每天按照欠租金千分之三计算，乙方欠租金达30天，视作乙方违约，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，收回土地和仓库。仓���基础设施建设：乙方租用仓库后自筹资金进行改建及增加生产设备、供水、配电、消防、环保等设施安装配置，须按有关法律法规及政策规定，以及本合同约定，按照相关程序和要求办理。仓库设施设备加建：乙方租用仓库后甲方提供的基础设备、设施不能满足发展要求时，所需的水电扩容、道路、下水道、环境改造、环保设施等项目的建设均由乙方自行出资解决。乙方进行上述建设须经甲方书面同意后方可实施，并按照相关法律法规及政策规定的程序和要求办理。
合同签订后，2014年10月23日，茅岗二十社向江卫民开具收到租赁保证金50万元的收据。茅岗二十社将上述租赁物交付给江卫民使用，江卫民依约进场。2015年9月7日，江卫民向茅岗二十社发出催促履行《租赁合同》的通知书，要求茅岗二十社于2015年9月9日18:00之前提交公安消防监督机构对仓库建筑设计审核通过、验收合格的证明材料，逾期将解除《租赁合同》。2015年10月20日，双方办理涉案租赁物的交接手续。
江卫民自2014年11月1日起至2015年8月31日止，每月均有向茅岗二十社支付租金154440元，茅岗二十社开具收据交由江卫民收讫。自2015年9月起，江卫民没有再交纳租金。
另，涉案租赁物属于二类居住用地，茅岗二十社在原审庭审中称，涉案租赁物于20年前建成，一直用于对外出租，一直没有办理报建手续，没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，目前也无法办理相关报建手续。
2015年10月8日，江卫民向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、茅岗二十社返还租赁合同履行保证金50万元及租金1544400元，合计2044400元，以及自2015年9月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、本案的诉讼费由茅岗二十社承担。2016年1月18日，关于本案合同效力确定问题，经原审法院释明，江卫民认为，如果本案合同无效，其诉讼请求为要求茅岗二十社返还租赁合同履行保证金50万元及租金1544400元。
茅岗二十社不同意江卫民的诉讼请求，并提起反诉请求法院判令：1、江卫民支付从2015年9月1日起至2015年10月20日止的租金257400元及违约金（按拖欠租金额从拖欠之日起每日千分之三计算违约金至缴清之日止，暂计到2015年10月15日约为9000元），二项小计266400元；2、没收江卫民所交的履约保证金50万元；3、本案诉讼费由江卫民承担。2016年1月18日，关于本案合同效力确定问题，经原审法院释明，茅岗二十社认为，如果本案合同无效，其第一项诉讼请求为要求江卫民支付茅岗二十社从2015年9月1日起至2015年10月20日止的占有使用费，其他诉讼请求不变。
原审法院认为：涉案租赁物性���是仓库，属于依法应当进行消防验收的建设工程，涉案仓库至今没有取得消防验收合格证明文件，违反了《消防法》第十三条“未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定。同时，涉案租赁物没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在本案法庭辩论终结前茅岗二十社也未补办相应的报建手续或取得经主管部门批准建设的有关手续。因此，江卫民与茅岗二十社签订的《租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。
根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方应返还依据合同取得的财产。2015年10月20日，双方办理涉案租赁物的交接手续，表明江卫民已经将涉案租赁物返还给茅岗二十社，因此，茅岗二十社应将收取租赁保证金50万元返还给江卫民，江卫民请求茅岗二十社返还租赁保证金50万元有理据，予以支持。茅岗二十社反诉要求没收江卫民所交的履约保证金50万元的理由不成立，予以驳回。虽然合同无效，但江卫民已经实际使用涉案租赁物，应当参照合同约定的租金标准支付租赁物占有使用费。因此，江卫民应支付茅岗二十社自2014年11月1日起至实际交还租赁物之日即2015年10月20止租赁物占有使用费1801800元【（154440元×11个月）+（154440元÷30天×20天）】，扣除江卫民已经支付1544400元，江卫民尚需支付茅岗二十社租赁物占有使用费257400元。江卫民要求茅岗二十社返还已支付租金1544400元缺乏依据，不予支持。因本案合同无效，茅岗二十社反诉要求江卫民支付违约金的请求缺���依据，不予支持。但江卫民应按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率标准支付拖欠租赁物占有使用费257400元的利息。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年1月20日作出一审判决：一、广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社于本判决生效之日起十日内向江卫民返还租赁保证金50万元；二、江卫民于本判决生效之日起十日内向广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社支付自2015年9月1日起至2015年10月20日止的租赁物占有使用费257400元及利息（以257400元为本金，自2015年10月21日起至付清款之日止，按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率��准计付）；三、驳回江卫民的其他诉讼请求；四、驳回广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，从本判决确定的履行期限届满次日起，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费23165元，由江卫民负担17374元，茅岗二十社负担5791元；反诉费5989元，江卫民负担1976元，茅岗二十社负担4013元。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
判后，江卫民不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定《租赁合同》无效，欠缺依据，即使合同无效，也完全是被上诉人单方过错造成。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条的规定：“合同法第���十二条第（五）项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制规定。”原审法院认为涉案仓库属于依法应当进行消防验收的建设工程，但至今没有取得消防验收合格证明文件，违反了《消防法》第十三条的规定。但是，《消防法》第十三条并非效力性强制规定，原审法院以该理由认定合同无效，属于适用法律错误。同时，原审法院所称“涉案租赁物一直没有办理报建手续，没有取得建设用地规划许可证和建设用地规划许可证，目前也无法办理相关报建手续”，这只是被上诉人自述，与被上诉人庭审中所称仓库一直用于对外出租自相矛盾。这种情况表明该仓库理应已得到建设部门的认可，不是合同无效的原因。退而言之，若因该原因导致合同无效，也是因被上诉人懈怠办理。可见，即使合同无效，无论是因为消防问题还是建设用地规划问题，都是被上诉人单方不履行法���义务造成，被上诉人应承担全部的过错责任。二、原审法院未认定2015年9月17日合同解除并交还租赁物给被上诉人，认定2015年10月20日为租赁物交还的日期，属于事实认定错误。在原审庭审中，被上诉人已经承认收到上诉人2015年9月17日发出的合同解除通知书(当日面交，被上诉人于次日收到邮寄的通知书)。虽然被上诉人拒绝接收仓库钥匙，直至2015年10月20日才签收，但这不影响合同已于2015年9月17日解除且租赁物已经交还给被上诉人的效果。三、即使《租赁合同》无效，被上诉人也应返还租金。原审法院关于合同无效后的财产处理，没有事实依据和法律根据。原审法院在认定合同无效的情况下，却不判令被上诉人返还依据无效租约取得的租金。在被上诉人无任何损失，上诉人也末取得任何利益且过错完全在被上诉人一方的情况下，却判令上诉人向被上诉人支付两个月��相当于租金的租赁物使用费，属于事实认定和法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，上诉人诉请被上诉人返还履行保证金50万元、租金1544400元，均属被上诉人因《租赁合同》取得且能够返还的财产，因此，上诉人的诉讼请求依法成立。原审法院仅判决被上诉人返还保证金，而不返还租金，不符合法律规定。如果导致合同无效的原因是涉案租赁物不符合建设许可，则租赁物也根本不能作为仓库出租或使用，被上诉人不可能取得相当于租金标准的收益。事实上，被上诉人未证明其在该所谓二类居住用地上有何合法收益；与此同时，上诉人租赁涉案仓库，因为被上诉人的原因，导致租赁物不能使用，上诉人既不可能也实际未使用租赁物，除了遭受损失之外，没有使用收益。原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条没有事实基础。四、原审法院未判决被上诉人支付租赁保证金50万元的利息，没有依据。上诉人从未表示放弃过对该利息的请求权。综上，江卫民上诉请求二审法院：1、变更原审判决第一项为：被上诉人向上诉人返还租赁保证金50万元及其自2015年9月18日起至付清款项之日止按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率标准计算的利息(强制执行期间的双倍利息另计)；2、撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人的反诉请求；3、撤销原审判决第三项，改判被上诉人向上诉人返还租金1544400元及自2015年9月18日起至付清款项之日止按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率标准计算的利息(强制执行期间的双倍利息另计)；4、维持原审判决书第四项；5、由被上诉人承担一审、二审全部案件受理费。二审诉讼中，上诉人明确要求取消第4��诉讼请求。
被上诉人茅岗二十社答辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院予以驳回，维持原判。
本院经二审庭询查证，2014年10月9日在黄埔区集体经济组织资产和财务服务中心举办的现场举牌竞投中，上诉人竞得顶岗前仓库项目使用权。原审法院查明的其他事实，本院予以确认。
二审诉讼中，上诉人称其参加涉案项目竞投拟用于仓储使用，在竞得使用权后，打算转租涉案仓库，但一直未能转租成功。之后，因为上诉人另行租赁的场地到期，涉案仓库需转入货物，购买保险及办理营业执照均需要涉案仓库的消防验收合格证，但被上诉人一直未能提供。
另查明，2015年9月17日，上诉人向被上诉人发出《解除2014年10月15日签署的<租赁合同>通知书》，称被上诉人未在2015年9月9日18:00之前提供公安消防机构对涉案仓库审核、验收合格的证明材料，故依合同法的有关规定，解除租赁合同。但双方并未就此达成共识。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案仓库因未取得建设工程规划许可证，原审法院认定双方当事人签订的租赁合同无效，符合上述法律规定，本院予以维持。被上诉人对涉案仓库未办理建设工程规划许可证，上诉人对涉案仓库未尽谨慎审查义务，双方对合同无效均有过错。
依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法��若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效，出租人可以请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，上诉人接收涉案仓库后，应向被上诉人支付相应对价，事实上，上诉人亦实际支付租金至2015年8月。现上诉人上诉主张其未能依照合同约定的目的使用涉案仓库，要求被上诉人返还其已付租金并拒绝支付交还涉案仓库前所欠费用，缺乏理据，本院不予支持。关于房屋占有使用费的截止时间，因租赁合同无效，上诉人2015年9月17日发出的《解除2014年10月15日签署的<租赁合同>通知书》并不产生合同解除的正当法律效果,涉案仓库仍由上诉人实际控制。双方于2015年10月20日办理涉案仓库的交接手续，原审法院以此认定上诉人应向被上诉人支付2014年11月1日起至2015年10月20日止的场地占用费1801800元，扣除上诉人已付1544400元后，判决上诉人支付257400元的场地占用费及利息，处理并无不妥，本院予以维持。
至于租赁保证金50万元的利息问题，经原审法院释明合同效力及其产生的法律后果，上诉人已明确其本案诉讼请求为要求返还租赁保证金50万元和租金1544400元。基于上诉人的处分行为，原审法院对租赁保证金50万元的利息不予处理，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23156元，由江卫民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 云 川
审 判 员 陈 珊 彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年八月十九日
书 记 员 ��杨银桃