广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2015)穗中法行终字第23号
上诉人（原审原告）：何瑾，男，1976年9月22日出生，汉族，住广东省广州市。
委托代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广东省广州市。
法定代表人：李俊夫。
委托代理人：李晓凡，系广东法圣律师事务所律师。
委托代理人：袁志欣，系广州市海珠区房地产交易登记所工作人员。
原审第三人：廖东信，男，1984年10月6日出生，汉族，住广东省深圳市。
原审第三人：广发银行股份有限公司广州华南支行，住所地广东省广州市。
负责人：简伟峰，行长。
委托代理人：胡晓军、黄惠芳，该行工作人员。
上诉人何瑾因诉被上诉人广州市国土资源和房屋管理局房地产权属登记一案，不服广州市海珠区人民法院(2014)穗海法行初字第145号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月24日被告向第三人廖东信核发涉案商铺的房产证（粤房地权证穗字第××号），建筑面积是6.47平方米，规划用途是商业。2013年2月2日，原告与第三人廖东信、广州市越和睿坚物业管理有限公司签订《商铺买卖合同》，购买广州市海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2410铺，建筑面积6.47平方米，套内建筑面积2.39平方米；该商铺在2016年5月1日移交使用权；本合同签订之日起至2016年4月30日止，该商铺由广州市越和睿坚物业管理有限公司经营使用；并对交铺装修标准作出了具体约定。2013年4月原告和第三人廖东信第三人广发银行股份有限公司广州华南支行的代理人向被告申请转移抵押登记，并提交了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》、广州市存量房买卖合同、(2013)粤广南方第024433号《公证书》、纳税证明、身份证复印件、个人房屋按揭贷款合同等资料，被告以13登记08335721号立案受理，经审查，向原告核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。
原审法院认为：根据《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案原告和第三人在申请对涉案房屋进行交易过户登记时，提交了产权来源证明即粤房地权证穗字第××号房地产权证、广州市存量房买卖合同、公证委托书、纳税证明、身份证复印件、个人房屋按揭贷款合同等材料，被告收件后对上述材料予以审核，交易双方所申报的资料齐备，符合法律法规规定的形式和实质要件，由于双方是进行交易过户登记，对交易双方自行约定的商铺使用的方式，并非交易过户登记审查的范围，故被告向原告核发涉案房地产权证的具体行政行为合法。原告认为该交易过户尚未具备登记的条件，所作出的转移登记行政行为无效应予撤销的主张，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。综上所述，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条的规定，判决驳回原告何瑾的诉讼请求。
上诉人何瑾不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院查明事实不清及忽略重要事实。1.被上诉人向原审第三人核发涉案商铺的房产证时，未实际分割，整片场地均空白。被上诉人实际上仅是按照测绘图核发房产证，但涉案商铺分割后均不符合法律规定的排他性、独立性等特点，不具备核发房产证的条件。被上诉人提供现场勘查图以证明其发证的合法性，但是根据现场图片(即使是真实的)显示，仅仅是4个钉子和划线，而且每层几千平方米仅仅用同样一张图片显示。2.原审第三人将涉案商铺过户给上诉人时，涉案商铺仍然全部均为空地，未实际分割，上诉人与原审第三人的商铺买卖合同交付标准也是4个钉子划线，与被上诉人第一次向原审第三人发证时一致。被上诉人违法认可该标准，导致涉案商铺无独立使用价值。原审法院忽略上述重要事实，导致错误判决。（二）原审法院适用及理解法律错误。1.原审法院根据《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定审查本案，属于适用法律错误及理解法律错误。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条关于房屋变更登记需提交有关文件的规定，仅仅是形式上的条件。任何不动产交易及过户，都应该符合《物权法》及《房屋登记办法》规定的物的基本特征。涉案商铺从被上诉人同意分割登记以来一直无实体分割，不能独立使用，无排他性，属于《房屋登记办法》第二十二条第一款第（四）项依法不能登记的情形。2.原审法院适用旧法，违背新法的要求，导致错误判决。《广东省城镇房地产权登记条例》于1999年11月27日由广东省第九届人民代表大会常务委员会通过，而《物权法》、《房屋登记办法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均是2007年后开始施行，《广东省城镇房地产权登记条例》在效力上低于《物权法》。被上诉人于2012年对涉案商铺分割登记，原审法院审理被上诉人核发房产证行为的合法性，应该以新的法律及规定为依据，而不应当适用与新的法律精神相违背的《广东省城镇房地产权登记条例》。（三）原审法院仅仅从形式上审查被上诉人核发房产证的行为，故意忽略实质发证条件，将变相鼓励被上诉人继续违法发证。综上所述，上诉请求二审法院判决：1.撤销原审判决，撤销被上诉人向上诉人核发的广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2410房的房产证（产权证号：粤房地产权证穗字第××号）；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩称：被上诉人收取原审第三人廖东信提交的房产登记申请资料后，委托房地产测绘所对涉案商铺进行测绘，涉案商铺有明显界线，符合形式要件和实质要件。因此，被上诉人向上诉人核发涉案商铺产权证的行为，符合《广东省城镇房地产权登记条例》第九条的规定。至于涉案商铺在被上诉人向上诉人核发产权证后的使用情况，与被上诉人核发产权证的行为无关。上诉人的上诉理由无法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人廖东信、广发银行股份有限公司广州华南支行均无到庭陈述意见。
经审理查明，原审判决认定事实清楚，且有相应的证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：分割登记行为与转移登记行为属于两个不同的法律关系。本案的诉讼标的是转移登记行为，由于涉案商铺的分割登记行为在先，在分割登记行为仍然合法有效的情况下，被诉转移登记行为不受分割登记行为的影响，故本案只应审查被上诉人作出房地产权转移登记行为的合法性。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案中，上诉人和原审第三人在向被上诉人申请对涉案商铺进行转移登记时，提交了房地产权证、广州市存量房买卖合同、公证委托书、纳税证明、身份证复印件、个人房屋按揭贷款合同等符合上述规定的材料，被上诉人对上述材料予以了审核，已尽到审慎审核义务，故被上诉人根据上述材料向上诉人核发涉案房地产权证的行政行为并无不当。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求亦无不妥，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人何瑾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 军
代理审判员 金 霞
代理审判员 唐 勇
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 马曼莉