安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖08民终1782号
上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司怀宁县支行，住所地安徽省安庆市怀宁县高河镇独秀大道118号。
负责人：何宏志，该支行行长。
委托诉讼代理人：王宏武，安徽文法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王交通，男，1978年1月22日出生，汉族，农民，住安徽省安庆市岳西县。
被上诉人（原审被告）：李春香，女，1980年2月21日出生，汉族，农民，住安徽省安庆市岳西县。
上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司怀宁县支行（以下简称邮储怀宁支行）因与被上诉人王交通、李春香金融借款合同纠纷一案，不服安徽省怀宁县人民法院(2016)皖0822民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。
邮储银行怀宁支行上诉请求：撤销一审判决，依法改判为1.王交通、李春香共同偿还邮储银行怀宁支行借款本金991610.80元、利息（含罚息）20675.08元，共计1012285.88元及其后期逾期利息（其中：本金968610.80元的逾期利息自2016年3月22日始至借款本金还清之日止，按年利率12.15%计算、本金23000元的逾期利息自2016年3月22日始至借款本金还清之日止，按年利率9.7875%计算）；2.如王交通、李春香未按上述内容履行义务，由邮储银行怀宁支行向法院申请对王交通、李春香提供抵押的位于怀宁县高河镇孔雀路雍翠园小区18栋142号及143号的房产(房地产权证号:怀宁房地权证高河字第××号)及该房产所占的建设用地使用权［产权证号：怀国用（2013）第01-3840号]予以拍卖、变卖等,以所得价款在100万元内优先偿还所欠借款本息（含罚息）及实现债权费用(含本案案件受理费、财产保全费);3.本案一、二审诉讼费用及保全费由王交通、李春香承担。事实与理由：一、一审法院认定的后期逾期利息的计算截止日错误。双方签订的《个人额度借款合同》第十一条第（二）项明确约定借款人未按照约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款本金，贷款人有权自逾期之日起至拖欠本息清偿之日止，按罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息；一审法院将逾期利息计算截止到判决给付之日错误。王交通、李春香未向本院提交书面答辩状。二、王交通、李春香香将其所有的房产作为抵押物为该笔借款设定最高额抵押，并办理了登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，邮储银行怀宁支行应对其房产所占的国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
王交通、李春香未向本院提交书面答辩状。
邮储银行怀宁支行向一审法院诉讼请求：1、判令王交通、李春香偿还下欠本息1012285.88元及本金991610.80元的逾期利息（含罚息），依据各合同约定的罚息利率标准计算至还清之日止；2、邮储银行怀宁支行对李春香、王交通提供抵押的位于怀宁县高河镇雍翠园小区18号楼142号、143号铺的房屋（房地产权证号：怀宁房地权证高河字第××号）及该房产所占用的建设用地使用权（产权证号：怀国用2013第01-3840号）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，所得价款优先偿还原告借款本金及利息、罚息和本案的诉讼费用、财产保全申请费用；3、由王交通、李春香承担本案的诉讼费用和保全费用。
一审法院认定事实：2013年11月27日，邮储银行怀宁支行与王交通、李春香签订了《个人额度借款合同》，约定邮储银行怀宁分行向王交通提供可以循环使用的授信额度127万元的借款资金，额度存续期自2013年11月27日至2023年11月27日；本合同项下单笔贷款利率在《中国邮政储蓄银行个人额度借款支用单》中约定，若对本合同利率进行调整，须经乙方同意；逾期罚息利率按在借款利率基础上加收50％确定；如借款人发生违约情形，贷款人有权宣布直接或间接源于本合同的一切债务提前到期，并要求借款人立即清偿。同日，邮储银行怀宁支行分别与王交通、李春香签订了《个人最高额抵押合同》，约定：王交通、李春香以其共有的位于怀宁县高河镇雍××小区××楼××、143铺（房地产权证号：怀宁房地权证高河字第××号）作为抵押物对上述借款本息等提供金额为100万元的最高额抵押担保；担保范围为债务人在主合同额度存续期内，在主合同项下发生的各项信贷业务的本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项、为实现债权和担保权利发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）。次日，怀宁县房地产管理局对上述抵押物办理了抵押登记手续，并向邮储银行怀宁支行核发了《房地产他项权证》（证号：房地产他证怀宁字第13002373号），对抵押房产的建设用地使用权未办理抵押登记手续。王交通于2014年11月28日、12月4日、12月10日、2015年12月11日分别向该行立据借款48万元、40万元、39万元、2.3万元。其中，前三笔借款期限均为5年、年利率均为8.1％、逾期年利率均为12.15%、还款方式均为阶段性等额本息还款；最后一笔借款期限为1年、年利率为6.525%、逾期年利率为9.7875%、还款方式为等额本息还款。邮储银行怀宁支行在上述时间向王交通发放了全部贷款。王交通对本金为48万元、40万元、39万元、2.3万元的借款，分别于2015年12月28日、2015年12月4日、2015年12月10日、2016年1月11日违约（均未还本付息）。截止于2016年3月21日，王交通、李春香未偿还借款本金共计991610.78元，利息（含罚息）共计20675.08元，本息合计1012285.88元［其中：借款48万元中的本金471702.22元及其利息（含罚息）8744.97元、借款40万元中的本金106908.60元及其利息（含罚息）1817.49元、借款39万元及其利息（含罚息）9699.35元、借款23000元及其利息（含罚息）413.27元］。2016年3月21日，邮储银行怀宁支行以手机短信方式向王交通、李春香送达短信通知，宣布上述四笔借款于对方签收通知之日起全部到期，并要求王交通、李春香在收到该通知起五日内偿还全部借款本金及利息、罚息，否则要求实现抵押权。原审法院认为，双方签订的《个人额度借款合同》、《小额贷款抵押合同》，均合法有效，受法律保护。邮储银行怀宁支行已依约发放贷款，王交通、李春香均未完全按合同约定按期归还贷款本息，已构成违约。邮储银行怀宁支行向王交通、李春香宣布其所欠借款全部到期，符合合同约定，予以确认。对邮储银行怀宁支行要求王交通、李春香偿还所欠的借款本息并支付逾期罚息的请求，应予支持。鉴于用于抵押的房地产已办理抵押登记，该抵押权自该日设立。因王交通、李春香均不履行到期债务，邮储银行怀宁支行在主债权诉讼时效期间要求对抵押物在担保范围内优先受偿的请求，符合法律规定，应予支持。综上所述，对邮储银行怀宁支行合理请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告王交通、李春香于判决生效之日起三十日内共同偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司怀宁县支行借款本金991610.80元、利息（含罚息）20675.08元，共计1012285.88元及其后期逾期利息［其中：本金968610.80元（991610.80元－23000元）的逾期利息自2016年3月22日始至判决确定给付之日止，按年利率12.15%计算、本金23000元的逾期利息自2016年3月22日始至判决确定给付之日止，按年利率9.7875%计算］；二、如果被告王交通、李春香未按上述第一项内容履行义务，由原告中国邮政储蓄银行股份有限公司怀宁县支行向人民法院申请对被告王交通、李春香提供抵押的位于怀宁县高河镇孔雀路雍翠园小区18栋142号及143号的房产(房地产权证号:怀宁房地权证高河字第××号)予以拍卖、变卖等,以所得价款在100万元内优先偿还所欠借款本息（含罚息）及实现债权费用(含本案案件受理费用、财产保全费用)；三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司怀宁县支行其他诉讼请求。案件受理费13911元，保全申请费5000元，合计18911元，由被告王交通、李春香共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：一、王交通、李春香偿还借款逾期利息的截止时间；二、邮储银行怀宁支行对抵押的房产所占用的土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款应否享有优先受偿权。
关于焦点一，涉案的《个人额度借款合同》、《个人最高额抵押合同》均系合同双方的真实意思表示，合法有效。王交通、李春香未在约定的期限内偿还本息，应承担违约责任。王交通、李春香从逾期行为发生之日起，一直在占用邮储银行怀宁支行的借款，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，故案涉借款的逾期利息应当计算至其偿付完毕之日止。一审法院判令逾期利息计算至判决确定给付之日不当，本院予以纠正。
关于焦点二、根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本案中，依据邮储银行怀宁支行与王交通、李春香签订《个人最高额抵押合同》的约定，王交通、李春香自愿将其所有的房产进行了抵押，并办理了抵押登记，该情形应适用上述法定抵押权的规定，即该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。且邮储银行怀宁支行在诉请中已明确提出对该房产所占用的建设用地使用权（产权证号：怀国用2013第01-3840号）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，一审法院未予认定不妥，本院亦予以纠正。
综上，邮储银行怀宁支行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更安徽省怀宁县人民法院（2016）皖0822民初892号民事判决第一项为被上诉人王交通、李春香于本判决生效之日起三十日内共同偿还上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司怀宁县支行借款本金991610.80元、利息（含罚息）20675.08元，共计1012285.88元及其后期逾期利息（其中968610.80元自2016年3月22日起至实际清偿之日止按年利率12.15%计算；23000元自2016年3月22日起至实际清偿之日止按年利率9.7875%计算）；
二、变更安徽省怀宁县人民法院（2016）皖0822民初892号民事判决第二项为上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司怀宁县支行在被上诉人王交通、李春香不履行上述给付义务时，对其抵押的房地产［房产证号：高河字第××号和国有土地使用权证号：怀国用2013第01-3840号］折价或者拍卖、变卖的价款在100万元的范围内享有优先受偿权；
三、撤销安徽省怀宁县人民法院（2016）皖0822民初892号民事判决第三项；
四、驳回上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司怀宁县支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13911元，保全申请费5000元，合计18911元，由被上诉人王交通、李春香共同负担；二审案件受理费13911元，由被上诉人王交通、李春香共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张勤勤
审判员 王纯兵
审判员 查世庆
二〇一六年十二月十二日
书记员 徐 庆
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。