广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）粤01民终18411号
上诉人（原审原告）：广州市浩汛贸易有限公司，住所地：广州市番禺区桥南街南郊新村。
法定代表人：王景奎，董事长。
委托诉讼代理人：齐再红，广东昂扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄新浩，该公司职员，联系地址。
上诉人（原审被告）：邓英府，男，1977年4月13日出生，汉族，住广东省电白县。
委托诉讼代理人：叶发泮、黄圆，均为广东君和政通律师事务所律师。
上诉人广州市浩汛贸易有限公司（以下简称浩汛公司）、邓英府租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第1555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人浩汛公司提起上诉后，又于2017年8月18日以其未按法院发出的预交二审受理费的通知的期限预交二审受理费为由，书面申请法院按其自动撤回上诉处理。
上诉人邓英府上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、判令驳回浩汛公司的全部诉讼请求；3、判令浩汛公司承担本案一、二审所有诉讼费用。事实和理由：一、浩汛公司的起诉已过诉讼时效，应当驳回浩汛公司的诉讼请求。1、浩汛公司的起诉状要求邓英府支付2011年4月至2013年5月的房屋占有使用费，但由于浩汛公司从未要求过邓英府支付房屋占有使用费，现在提出已过诉讼时效。2、根据浩汛公司提交的(2012)穗番法民三初字第1071号案的第一次开庭笔录第四页显示，浩汛公司在案件中申请对所拖欠的租金提出反诉，但法院认为浩汛公司的反诉不符合法律规定，并且要求浩汛公司另案进行起诉，因此视为浩汛公司未提起反诉。现浩汛公司向贵院提起本次诉讼，明显已过诉讼时效。值得注意的是，浩汛公司所提出反诉的是对所拖欠的租金进行反诉，本案中浩汛公司以要求邓英府支付房屋占有使用费为由起诉，租金与房屋占有使用费是两个不同的概念，内函和外延都不一样，浩汛公司从未要求过邓英府支付房屋占有使用费，一审法院在原审中认定本案诉讼时效因浩汛公司在当初提出过反诉并上诉导致中断，是错误的。二、本案涉案房屋产权的所有人未得到国家房屋产权管理部门和人民法院的确认，所有权主体不明确，浩汛公司向邓英府收取所谓的房屋占有使用费没有依据。根据(2015)穗中法民五终字第3463号生效判决书可知：本案涉案商铺所在建筑物未取得建设工程规划许可证明、亦未经相关主管部门批准建设，属于违法建筑，因此双方签署的《哈街房屋租赁合同》属于无效合同。本案的涉案房屋因没有获得国家房产管理部门的确认，房屋的合法所有权人是谁不明确，包括南郊村委会到底是否是涉案房屋的所有权人都没有得到确认，原审法院称涉案房屋是浩汛公司从南郊村委会中租来，因而其收取房屋占有使用费不违反法律规定，从而支持。原审法院这样认为是完全错误的。国家土地资源是不可再生资源，使用、建设必须严格按照城市和乡村相关的规划的法律、法规要求方可进行，获得国家规划主管部门许可方能建设。国家从中央到地方都在开展严厉打击各类违法建筑行为。涉案房屋属违法建筑，建房屋的人应当依法承担相应的违法责任。因此，浩汛公司收取涉案房屋的占有使用费没有合法和事实依据。三、根据(2015)穗中法民五终字第3463号生效判决书可知：双方签署的《哈街房屋租赁合同》属于无效合同，根据合同法有关规定，导致合同无效的，由各方根据过错情况承担相应损失。本案导致合同无效根本原因在于浩汛公司，其作为签订合同的前位方，其有义务和责任了解并提供签订合同的合法性基础文件，但其没有尽相应义务和责任(不排除隐瞒)了解重要事实，因此导致合同无效根本原因在浩汛公司，因合同无效造成的损失，包括所谓的房屋占有使用费的损失也应当全部由其承担，不应当由邓英府承担。
针对邓英府的上诉，浩汛公司二审辩称：一、本案事实清楚，原审法院认定事实正确，一审判决中援引(2012)穗番法民三初字第107l号民事判决，经2015年10月27日二审案号(2015)穗中法民五终字第3463号民事判决驳回上诉维持原判后生效。该判决依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第二条、第九条规定判决邓英府与浩汛公司双方《哈街房屋租赁合同》无效，同时依照该司法解释第五条规定，邓英府与浩汛公司之间租赁合同的签订及履行事实在该生效判决中业已查明认定为双方真实意思表示，且邓英府也实际使用了涉案房屋。原审法院依法判决邓英府支付占有使用费属事实清楚，于法有据。二、在签订租赁合同时，浩汛公司在租赁合同内容中已明确告知邓英府涉案房屋相关证件和手续正在办理中，双方均无异议。因此邓英府在明知无证仍然愿意签订该房屋租赁合同并实际接收使用房屋，其对合同无效负有过错责任足以认定。三、浩汛公司起诉未超过诉讼时效。1、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条、十三条等规定，浩汛公司在(2012)穗番法民三初字第1071号案一、二审程序中分别有提出反诉要求支付租金、主张邓英府支付租金等抗辩情形，均符合司法解释中该两条的规定，具有同等诉讼时效中断的效力。2、(2015)穗中法民五终字第3463号民事判决是2015年10月27日作出，在该判决生效后，浩汛公司及邓英府才确认《哈街房屋租赁合同》为无效合同。邓英府实际使用房屋经营收益并为之支付相应的费用，浩汛公司要求邓英府支付的该费用无论称为租金或占有使用费均为该事由所产生。如非得认定浩汛公司要求支付租金和占有使用费为两项权利的话，只能说浩汛公司是2015年10月27日经判决认定合同无效后，才知道要求支付占有使用费的权利被侵害。3、2015年12月8日，浩汛公司就邓英府欠交的占有使用费向法院提起本案诉讼。
浩汛公司于2015年12月11日向一审法院提出诉讼请求：1.邓英府立即支付房屋占有使用费2ll26l.3元；2.邓英府立即支付应付而至今未付的占有使用费211261.53元的逾期付款违约金，自2013年6月1日起，按当时人民银行规定的逾期贷款利息标准计算（即6.55%的150%，年利率9.825%计），先息后本直至清偿之日；3.本案受理费、财产保全费等由邓英府承担。事实与理由：浩汛公司、邓英府于2011年4月2日签订《哈街房屋租赁合同》，约定浩汛公司将位于广州市番禺区桥南街桥南路108号117房的房屋出租给邓英府使用，邓英府于2011年4月3日收到浩汛公司交付的房屋。后因双方发生纠纷，邓英府于2012年5月10日起诉至贵院处理。虽经贵院及广州市中级人民法院判决确认《哈街房屋租赁合同》无效，但双方就租金金额、递增标准、交款日期等约定是双方的真实意思表示。邓英府自2011年4月3日起至2013年5月31日期间实际占有使用了涉案房屋，但在此期间邓英府只支付了一个月的占有使用费。浩汛公司多次要求邓英府支付涉案房屋占有使用费，截止至本案起诉之日，邓英府仍拒不支付。邓英府的行为严重损害了浩汛公司的合法权益，特起诉。诉讼中，浩汛公司明确上述第1项诉讼请求中要求邓英府支付房屋占有使用费的期间为2011年5月3日至2013年5月31日；第2项诉讼请求逾期付款违约金的计算方法为以211261.53元为本金，自2013年6月1日起，按中国人民银行逾期贷款利率计算直至清偿之日。
邓英府一审辩称：一、浩汛公司的起诉已过诉讼时效，应当驳回，理由如下：1.浩汛公司起诉要求邓英府支付2011年4月至2013年5月的房屋占有使用费，但由于浩汛公司从未要求过邓英府支付该笔费用，现在提出已过诉讼时效。2.根据浩汛公司提交的（2012）穗番法民三初字第1071号案的第一次开庭笔录第四页显示，浩汛公司虽在案件中提出反诉，但法院认为浩汛公司的反诉不符合法律规定，要求浩汛公司另案起诉，因此视为浩汛公司未提起反诉。现浩汛公司向贵院提起本次诉讼，明显已过诉讼时效。二、浩汛公司主体不适格，无权向邓英府收取所谓的房屋占有使用费。根据（2015）穗中法民五终字第3463号生效判决书可知，本案涉案商铺所在建筑物未取得建设工程规划许可证明，亦未经相关主管部门批准建设，属于违法建筑，因此双方签署的《哈街房屋租赁合同》属于无效合同。同理，涉案商铺的所有权人即案外人番禺区桥南街南郊村民委员会将涉案商铺出租给浩汛公司的租赁合同也应属无效。因此，浩汛公司无权收取所谓的占有使用费，即使法院认为邓英府需要支付所谓占用费，也应当由商铺所有权人进行收取。三、退一万步讲，即使法院认定邓英府需支付所谓占有使用费，也不应按浩汛公司诉请的标准进行支付，理由如下：1.由于涉案商铺属于违法建筑，其完全不能达到合法开业和正常使用的条件。而合同约定的使用费是涉案商铺具备正常使用条件下的一个对价，现涉案商铺完全不具备合法性和正常使用条件，因此不能按照合同约定每月8108元的标准收取。2.浩汛公司的起诉状称邓英府在2011年4月至2013年5月期间只支付了一个月的占有使用费，但其提交的证据《民事上诉状》第五页又称邓英府拖欠2011年10月至2013年5月租金，两者明显矛盾。事实上，邓英府已向浩汛公司支付了6个月的所谓占有使用费，根据合同的约定2011年4月3日至2011年7月2日为免租期，即邓英府已支付了2011年7月3日至2012年1月2日的占有使用费。根据我国民事诉讼法谁主张谁举证的规定，如若浩汛公司认为邓英府未支付所谓占有使用费，应当举证证明，否则应付承担举证不能的责任。3.根据（2015）穗中法民五终字第3463号生效判决书可知，涉案商铺已于2012年4月被浩汛公司更换房屋门锁并实际占有，已非邓英府所能管控，因此，即使要求邓英府支付所谓占有使用费，费用的计算期间也只能是从2012年1月3日至2012年3月31日。综上，恳请法院在查明事实的基础上依法驳回浩汛公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院认定如下：
1.2011年4月2日，邓英府（乙方、承租方）与浩汛公司（甲方、出租方）签订《哈街房屋租赁合同》（合同编号：C8-117），约定：乙方承租甲方的哈街房屋位于广州市番禺区桥南街桥南路108号117房（即甲方自编号C8栋首层117号房屋），租赁期限由2011年4月3日起至2016年4月2日止；本合同房屋每月租金为8108元，首年租金不变，以后租金递增方式均在相应的上一年度租金数额的基础上递增，具体为：第二、第三年按7％递增，第四年起及以后按10％递增；2011年4月3日至2011年7月2日为装修等事项免租金期；乙方须在签定合同当日一次性交纳相当于三个月租金金额的租金保证金24324元及一个月租金8108元给甲方。签订上述合同后，浩汛公司于2011年4月3日将涉案商铺交付给邓英府使用。2012年4月，浩汛公司对涉案商铺加锁，并于2013年6月将涉案商铺另行出租给他人。
2.广州市番禺区人民法院于2014年11月17日作出（2012）穗番法民三初字第1071号民事判决，认定：根据现有证据，涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，邓英府与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》应为无效；对于邓英府已交纳的租金。邓英府仅提交了其缴纳首月租金8108元的收据，对于其主张的另外缴纳了40540元的租金，邓英府未能提供相关凭证予以证实，本院不予采纳。并判令：一、原告邓英府与被告广州市浩汛贸易有限公司于2011年4月2日签订的《哈街房屋租赁合同》（合同编号：C8-117）无效；……。浩汛公司不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2015年10月27日作出（2015）穗中法民五终字第3463号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。
3.在上述（2012）穗番法民三初字第1071号案审理过程中，浩汛公司要求邓英府支付拖欠的租金，并提出反诉。广州市番禺区人民法院认为其反诉不符合法律规定，在该案中不予处理，浩汛公司可另行主张。
对双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
1.诉讼时效问题。在（2012）穗番法民三初字第1071号案的审理中，浩汛公司向邓英府提出了支付涉案物业租金的要求。后浩汛公司就上述案件于2014年提出上诉，在此过程中亦向邓英府提出支付涉案物业租金的要求。浩汛公司的上述行为已构成诉讼时效的中断，故一审法院认为浩汛公司的诉讼请求尚未超过诉讼时效。
2.涉案物业的占有使用费计收问题。浩汛公司虽然并非涉案物业的权属人，但其获得了涉案房屋所有权人即广州市番禺区桥南街南郊村民委员会的许可对外转租经营，并与邓英府签订了案涉租赁合同，故其有权要求邓英府向其支付涉案物业的占有使用费。尽管涉案《哈街房屋租赁合同》为无效合同，但双方就租金等所约定的金额是双方的真实意思表示，邓英府亦已实际使用了涉案房屋，故邓英府应按照上述合同约定的租金标准向浩汛公司支付其占有使用该房屋期间的费用。
3.涉案物业的占有使用费计收期间。浩汛公司于2011年4月3日将涉案商铺交付给邓英府使用，但案涉《哈街房屋租赁合同》约定，2011年4月3日至2011年7月2日为装修等事项免租金期。尽管案涉《哈街房屋租赁合同》为无效合同，但上述免租金期的约定是双方的真实意思表示，邓英府也确实有对案涉物业进行装修，故邓英府无须支付该免租期内的占有使用费。另，浩汛公司确认于2012年4月对涉案物业加锁，而浩汛公司对于其提出的加锁原因未能举证予以证实，一审法院不予采信。因加锁后，邓英府已无法实际占有并使用该物业，故浩汛公司要求邓英府支付2012年4月后的占有使用费，于法无据，一审法院不予支持。至于邓英府称其已支付涉案物业6个月的使用费，在（2012）穗番法民三初字第1071号案中其仅提交了缴纳首月租金8108元的收据；本案中，邓英府亦未能提供证据证实该主张，故一审法院不予采信。综上，一审法院认为，邓英府应支付占有使用费的期间为2011年7月3日至2012年4月2日。
一审法院认为：虽然案涉《哈街房屋租赁合同》被认定为无效合同，但浩汛公司于2011年4月3日将涉案物业交付给邓英府使用，邓英府应支付其实际占有并使用涉案物业期间的占有使用费，浩汛公司请求参照《哈街房屋租赁合同》约定的租金标准支付涉案物业占有使用费，不违反法律规定，一审法院予以支持。邓英府应向浩汛公司支付涉案物业2011年7月3日至2012年4月2日的占有使用费72972元（9个月×8108元）。因《哈街房屋租赁合同》无效，浩汛公司要求邓英府自2013年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期缴纳使用费利息的请求，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邓英府应在本判决生效之日起十日内向原告广州市浩汛贸易有限公司支付占有使用费72972元；二、驳回原告广州市浩汛贸易有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4469元，由原告广州市浩汛贸易有限公司负担1544元，被告邓英府负担2925元。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。
二审另查明，浩汛公司不服一审法院（2012）穗番法民三初字第1071号民事判决，提起上诉中称一审对其提出要求邓英府支付使用费的反诉不予受理，违反法定程序，本院（2015）穗中法民五终字第3463号民事判决中认为，浩汛公司可就邓英府支付使用费另行主张权利，故浩汛公司上诉认为一审违反法定程序缺乏理据，不予采纳。
本院认为，关于浩汛公司提起上诉后，又于2017年8月18日以其未按法院发出的预交二审受理费的通知的期限预交二审受理费为由，书面申请法院按其自动撤回上诉处理的问题，因浩汛公司未按期预交二审受理费，对其上诉，本院按其自动撤回上诉处理（本院不再另行制作民事裁定书）。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
根据邓英府的上诉意见，本案二审双方争议的焦点为浩汛公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。在（2012）穗番法民三初字第1071号案一审审理中，浩汛公司要求邓英府支付拖欠的租金，并提出反诉，一审法院认为其反诉不符合法律规定而没有接纳，浩汛公司不符提起上诉，本院（2015）穗中法民五终字第3463号民事判决中认为浩汛公司可就邓英府支付使用费另行主张权利，也就是说，浩汛公司在该案中已经提出要求邓英府支付使用费的诉请，浩汛公司的行为已构成诉讼时效的中断，故一审法院认为浩汛公司的诉讼请求尚未超过诉讼时效，认定事实正确，本院予以确认。邓英府上诉主张浩汛公司的诉讼请求已超过诉讼时效，理据不成立，本院不予支持。至于邓英府二审提出浩汛公司在该案中是主张“租金”并非“使用费”，而邓英府欠付的是“使用费”，“租金”与“使用费”是两个概念。对此本院认为，无论浩汛公司主张“租金”还是“使用费”，也无论邓英府欠付的是“使用费”还是“租金”，邓英府使用了涉案物业，应支付对价，无论是“租金”还是“使用费”，均属于应支付的对价，故浩汛公司在该案中是主张实为邓英府应支付的对价。故邓英府该主张，理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。邓英府上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1625元，由上诉人邓英府负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一七年十一月八日
书记员 陈婷婷