广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤02民终293号
上诉人(原审原告)：浈江区志玲房屋中介服务部，住所地：广东省韶关市浈江区和平路高街13号之二。
经营者：郑汝玲，女，1972年9月21日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
委托诉讼代理人：赵志强，该服务部职员。
上诉人(原审被告)：尹迎秋，女，1981年8月20日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。
委托诉讼代理人：余春灵，广东天行健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱运财，广东天行健律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：潘虹英，女，1975年4月16日出生，汉族，住广东省韶关市。
上诉人浈江区志玲房屋中介服务部（以下简称志玲服务部）、尹迎秋因与被上诉人潘虹英居间合同纠纷一案,不服广东省韶关市浈江区人民法院（2017）粤0204民初2624号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实和理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
志玲服务部上诉请求:判令对方支付违约金10000元以及中介服务费4200元。事实和理由：《房地产买卖预约（居间）合同》第六条第1项约定：“如卖方违约，卖方应在违约之日起三天内将所收定金退还买方，另赔偿买方所交定金一倍的违约金，买方所得违约金的50%归经纪方作为房地产咨询、买卖代理服务费。”原审判决认定该条款内容是志玲服务部预先拟定单方制作提供的，未与尹迎秋、潘虹英协商，严重与事实不符。签订合同的时候，尹迎秋与其丈夫及潘虹英先看的空白合同，然后手写填的合同，合同每人都最少看了三遍，内容多处还盖了手摸，尹迎秋、潘虹英不可能看不懂合同内容，且现在的合同都是预先拟定的。合同第八条可以三方补充约定事项，三方都无意见才划斜杆。另外，原审法院认为该条款内容有损守约方的合法权益，免除了提供格式条款一方责任，加重对方责任，排除对方主要权利，应属无效，此认定严重失实。签订合同主要是为了双方顺利过户，不是为了更好的获得违约金，要不就会想办法为获得更大的利益，导致失信失控，本次就是为了更大利益所形成违约。制定条款一方未加重对方责任，排除对方主要权利，该条款有效。原审法院认为从赵志强、陈友与潘虹英签订的房屋确认书内容看，有违诚实信用原则，也有失公正。潘虹英这套房原价卖235000元，尹迎秋认为房款210000元就成交，5000元是潘虹英这套房卖了很久没卖出去，卖出去以后才对二个中介人员的奖励。涉案两份合同不是阴阳合同，是一份买卖居间合同一份确认书。综上，原审判决不当，依法应予纠正。
尹迎秋辩称，涉案《房地产买卖预约（居间）合同》中的第六条属于格式条款，该条款加重了尹迎秋的责任，排除了尹迎秋收取违约方双倍返还定金的主要权利，且志玲服务部没有采取合理的方式提请尹迎秋注意该条款，更没有对该条款予以说明，故该条款无效。志玲服务部为获得比居间报酬更丰厚的利润，故意制造买卖双方之间的矛盾，使买卖双方无法完成交易。而根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，居间人在从事居间活动中促成合同成立的，仅可获得居间报酬，不能在合同中约定或者要求委托人或合同当事人额外支付其他费用而盈利。涉案《房地产买卖预约（居间）合同》第三条已经约定了居间人何种情形下获取该项费用，志玲服务部再次通过格式条款，要求尹迎秋支付所得定金的50%作为房地产咨询、买卖代理服务费没有事实和法律依据。且志玲服务部没有按照合同约定完成居间服务事项，其与潘虹英违约致交易流产，原审判决尹迎秋支付志玲服务部4200元，存在不当。请二审法院支持尹迎秋上诉请求的同时，驳回志玲服务部的上诉请求。
尹迎秋上诉请求:1.撤销原审判决第一项，改判驳回志玲服务部要求尹迎秋支付4200元费用的诉讼请求；2.全部诉讼费用由志玲服务部承担。事实和理由:一、志玲服务部私下与卖方潘虹英签订阴合同(私下约定该房实际出售价格为205000元)，约定多售部分属于中介方的居间费用，并告诫卖方潘虹英对此予以保密。志玲服务部又与买卖双方签订阳合同（即《房地产买卖预约（居间）合同》），以210000元将该房屋出售给买方，志玲服务部从中获得5000元的居间费用差价。志玲服务部违反居间义务，故意隐瞒房屋售价的重要事实，损害了委托人的利益，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。二、从（2017）粤0204民初1413号案查明的事实可以看出，由于志玲服务部私自扣留了卖方潘虹英的房产证原件及人民币10000元，进而挑拨买卖双方之间的信任、制造买卖双方之间的矛盾，终导致卖方潘虹英不愿意将涉案房屋过户登记给尹迎秋。基于志玲服务部对解除合同具有重大过错，尹迎秋依法不应支付任何费用给志玲服务部。三、志玲服务部在原审明确表示“虽然合同第三条有约定，但双方口头确认，待过户完成后由买方一次性支付4200元的房地产咨询费、买卖协助服务费”，尹迎秋亦认可该事实。现本案的房屋买卖因为志玲服务部的过错及潘虹英的违约已无法继续交易，即志玲服务部并没有按合同约定完成居间服务事项，无权获取房地产咨询费、买卖协助服务费。四、原审法院认为志玲服务部已经完成了居间义务有权按约定收取居间费用，不受合同的变更、终止的影响，买方尹迎秋须支付中介服务费4200元，及未能办理过户登记无证据证明是志玲服务部违约责任造成的，属于事实认定错误。从（2017）粤0204民初1413号案的庭审笔录及判决，完全可以确认是志玲服务部与潘虹英的系列违约行为造成过户不能、交易流产。且《房地产买卖预约（居间）合同》第三条没有明确“居间费用”是向卖方还是买方收取，也没有明确“居间费用”具体是指什么费用，根据卖方与志玲服务部签订的阴合同，居间费用完全可以理解为是房屋交易实际差价5000元。而合同该条约定明确了尹迎秋支付的仅仅是地产咨询费、买卖协助服务费4200元，但根据志玲服务部及潘虹英的过错，结合第三条上诉理由，尹迎秋无需支付任何费用给志玲服务部。五、尹迎秋自始至终都没有放弃交易，交易流产是由于卖方潘虹英拒绝过户的违约行为及志玲服务部违约扣押潘虹英的证件和10000元所致，尹迎秋在整个过程中系没有任何过错的受害者，即使要承担居间费用也应当由违约方承担，原审判决显失公平。综上，原审判决第一项与事实和法律规定相悖，恳请二审法院支持尹迎秋的上诉请求。
志玲服务部辩称，其在交易过程中，有相应的责任义务，尹迎秋称志玲服务部没有对格式条款进行说明，缺乏依据。而与潘虹英约定的5000元，是卖出房屋后潘虹英对经纪方的奖励。10000元是三方在签订合同时，为保证交易顺利进行作的约定，并非志玲服务部强行扣下的，该款项另案完结已退回。志玲服务部已按照约定完成了居间义务。志玲服务部提交了韶国土征预字〔2017〕24号《征地预公告》，现在涉案房产价值远不是210000元，但原审法院没有对此予以查明。尹迎秋称其自始至终没有放弃交易，与事实不符，房屋未过户也不是志玲服务部违约扣押潘虹英的证件和10000元所致。
潘虹英未提交书面答辩意见。
志玲服务部向原审法院起诉请求：1.尹迎秋支付所得违约金10000元；2.潘虹英违约方支付中介费4200元。原审诉讼过程中，志玲服务部在第2项请求中增加了尹迎秋作为共同支付中介费的主体。
原审法院认定事实：2017年5月8日，潘虹英（卖方）、尹迎秋（买方）与志玲服务部（经纪方）签订了《房地产买卖预约（居间）合同》，该合同约定：“买方向卖方购买位于韶关市北江区五里亭良村路口邮政局综合楼401房（面积68.11㎡，产权证号为C3882434），购房总价为210000元（不包过户手续费及税费），过户手续费及税费由买方支付；经纪方作为居间人，为买卖双方提供了订立合同的机会并促成合同签订，即按照法律规定完成居间义务并有权按约收取居间费用，即使合同变更、终止等不影响居间费用的收取，基于经营范围所限：经纪方不对交易时间、报税价格、税费等作任何承诺及担保，买方必须向经纪方支付人民币4200元作为房地产咨询、买卖协助服务费，签订合同当天先支付50%款项，剩余50%过户当天支付完毕。买卖双方于2017年5月28日办理房屋过户手续，过户当天收件后，买方须立即支付19万元给卖方；如卖方违约，卖方应在违约之日起三天内将所收定金退还买方，另赔偿买方所交定金一倍的违约金，买方所得违约金的50%归经纪方作为房地产咨询、买卖代理服务费；如买方违约，则买方所交定金不予退回，违约金的50%归卖方所有，其余50%在违约之日起三天内归经纪方作为房地产咨询、代理服务费。志玲服务部员工赵志强及案外人“陈友”在合同上签字。合同签订当天，尹迎秋向潘虹英支付20000元定金，赵志强代表志玲服务部收取潘虹英的房产证，并出具了收条，此外，潘虹英（卖方）与陈某、赵志强（中介方）于2017年5月8日另行签订房屋买卖确认书，内容为：“卖方潘虹英出售位于韶关市北江区五里亭良村路口邮政局综合楼401房（证号C3882434，该房出售价格卖方实收房款人民币205000元）多售部分属于中介方作为中介劳务费、代办银行按揭及咨询费等，多售部分由中介收取。卖方：潘虹英（签名），中介方：陈某、赵志强（签名）”。2017年10月17日，潘虹英提交书面“声明”，表示其受经济条件限制，无法再购买新房，不同意向尹迎秋出售涉案房屋，尹迎秋同意解除合同，后因尹迎秋与潘虹英产生纷争，尹迎秋作为另案原告以潘虹英为被告起诉至韶关市浈江区人民法院，志玲服务部作为该案第三人参加诉讼。该院以房屋买卖合同纠纷立案后，于2017年10月31日作出（2017）粤0204民初1413号民事判决，认定：潘虹英未按约定办理过户登记及交付房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。因合同目的已无法实现，尹迎秋同意解除房屋买卖合同，尹迎秋在本案中未列志玲服务部为被告主体要求承担责任，志玲服务部对尹迎秋提出的主张，与本案不属同一法律关系，可另案起诉解决。判决潘虹英支付定金20000元、违约金20000元给尹迎秋。该判决生效后，潘虹英向尹迎秋给付了违约金20000元，志玲服务部遂提起诉讼。
原审庭审中，志玲服务部表明，合同是由其提供，尹迎秋、潘虹英看后签字，合同上签名的“陈友”是浈江区顺捷房地产中介服务部负责人，仅是与其存在内部分配关系，其与本案无关，尹迎秋、潘虹英表示，“陈友”与本案无关。
原审法院认为，志玲服务部与尹迎秋、潘虹英签订的《房地产买卖预约（居间）合同》，包含了两个法律关系，一是买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，已经法院另案判决生效，该关系不属本案调处的范围；二是买卖双方与居间方之间的居间合同关系。本案志玲服务部是居间方，尹迎秋、潘虹英是买卖方，志玲服务部与尹迎秋、潘虹英之间存在居间合同关系，本案争议的焦点：1.中介服务费支付问题；2.违约金的支付问题。
1.关于中介服务费支付问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据涉案《房地产买卖预约（居间）合同》的约定：志玲服务部为潘虹英、尹迎秋双方提供了订立合同的机会并促成合同签订，即完成居间义务并有权按约收取居间费用，不受合同的变更、终止等影响，买方即尹迎秋须支付中介服务费4200元。志玲服务部具有从事房屋中介服务的资格，已依约促成了潘虹英东与尹迎秋签订《房屋买卖合同》，完成了居间事务。虽然合同亦约定签合同当天先支付50%款项，余款过户当天支付，但不能就此说明志玲服务部未完成居间事务，根据法院生效的民事判决认定，合同签订后，因潘虹英违约致房屋买卖无法成交，尹迎秋才同意解除合同。由此可见，未能办理房屋过户登记无证据证明是志玲服务部违约责任造成的，故志玲服务部主张尹迎秋支付中介服务费4200元，理据充分，予以支持。但志玲服务部主张潘虹英一并支付中介服务费，无事实和合同依据，不予采纳。
2.关于违约金的支付问题。按照《房地产买卖预约（居间）合同》约定：如卖方违约，买方所得违约金的50%归经纪方所有作为房地产咨询、买卖代理服务费；如买方违约，卖方所得违约金的50%归经纪方所有作为房地产咨询、买卖代理服务费。该条款内容是志玲服务部预先拟定单方制作提供的，未与尹迎秋、潘虹英协商，其性质为格式条款，按照该条款内容，无论是尹迎秋守约或是潘虹英守约所获赔的违约金，志玲房屋中介服务部都收取50%，这样有损守约方的合法权益，有悖常理，违反了社会公平原则，志玲服务部在制定条款时更应该考虑保护守法、遵守合同守约方的合法权益，以维护社会经济交易的公平，而不应加以限制或消弱，因该条款内容免除了提供格式条款一方责任，加重对方责任，排除对方主要权利，应属无效。法院生效的民事判决已确认尹迎秋不是合同的违约方，故志玲服务部主张尹迎秋支付违约金，缺乏理据，不予支持。况且违约金仅是针对买卖双方因一方违约给予守约方受损的一种补偿，不具有居间服务费性质。此外，从志玲服务部员工赵志强与潘虹英签订的房屋买卖确认书内容看，也是有违诚实信用原则的。“陈友”虽在合同上签字，但并未涉及本案当事人权利义务，仅是与志玲服务部内部之间的关系，与本案无关联。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第五十六条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项的规定，判决：一、尹迎秋于判决生效之日起十日内给付志玲服务部4200元。二、驳回志玲服务部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取78元，由尹迎秋负担30元、志玲服务部负担48元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原审法院查明事实与本院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系居间合同纠纷。《房地产买卖预约（居间）合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性、强制性规定，合法有效，对各方当事人有约束力。根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、尹迎秋应否支付志玲服务部中介服务费4200元；二、尹迎秋应否将所得违约金的50%支付给志玲服务部。
关于焦点一的问题。《房地产买卖预约（居间）合同》第三条第二款约定：“经纪方作为居间人，为买卖双方提供了订立合同的机会并促成合同签订，即按照法律规定完成居间义务并有权按约收取居间费用，即使合同变更、终止等不影响居间费用的收取，基于经营范围所限：经纪方不对交易时间、报税价格、税费等作任何承诺及担保。买方必须向经纪方支付人民币4200元作为房地产咨询、买卖协助服务费，签订合同当天先支付50%款项，剩余50%过户当天支付完毕。”志玲服务部已依约促成潘虹英与尹迎秋订立买卖合同，即完成了居间义务，尹迎秋作为买方，应依约支付中介服务费4200元给志玲服务部。志玲服务部诉请尹迎秋支付中介服务费，理据充分，本院予以支持。对于尹迎秋提出志玲服务部隐瞒房屋售价损害其利益，及对合同解除有重大过错的上诉意见。房屋买卖确认书只是约定了卖方实收房款数额，并未约定房屋的最终销售价格，法律未禁止“多售部分”由中介收取，也未禁止卖方向中介支付费用，而《房地产买卖预约（居间）合同》中的房屋交易金额，是买卖双方协商一致确定的，不能因交易金额与卖方实收房款不一致，就认定志玲服务部损害其利益。（2017）粤0204民初1413号民事判决认定房屋买卖合同解除是潘虹英的原因造成的，尹迎秋未提供有效证据证实志玲服务部对《房地产买卖预约（居间）合同》的解除存在重大过错。尹迎秋该上诉意见，本院不予采纳。对于尹迎秋提出志玲服务部没有按照合同约定完成居间服务事项，无权获取房地产咨询费、买卖协助服务费的意见。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”本案中，志玲服务部已促成买卖合同成立，有权收取买方尹迎秋4200元作为报酬，按约定该4200元是作为房地产咨询、买卖协助服务费，房屋买卖最终无法完成交易，但不能据此认定上述费用没有产生。故尹迎秋该上诉意见，本院亦不予支持。
关于焦点二的问题。《房地产买卖预约（居间）合同》第六条第1项约定：“如卖方违约，卖方应在违约之日起三天内将所收定金退还买方，另赔偿买方所交定金一倍的违约金，买方所得违约金的50%归经纪方作为房地产咨询、买卖代理服务费。”该条款虽然是志玲服务部提供的格式条款，但条款内容是对违约责任的约定，拟定条款的目的是约束买卖双方依合同约定履行义务，保护守约方的合法权益，维护经济交易秩序，如买卖双方均按合同约定履行义务，该违约条款将不被适用。且无证据证实在签订《房地产买卖预约（居间）合同》时，尹迎秋或潘虹英对该条款内容提出了异议，在促成交易的过程中，志玲服务部也履行了相应义务。因此，上述违约责任的条款有效，原审法院认定该条款无效不当，本院予以纠正。志玲服务部诉请尹迎秋支付所得违约金的50%即10000元，符合上述约定，本院予以支持。尹迎秋辩称，《房地产买卖预约（居间）合同》第三条已经约定了居间人何种情形下获取报酬，志玲服务部再要求尹迎秋支付10000元作为房地产咨询、买卖代理服务费没有事实和法律依据。但《房地产买卖预约（居间）合同》第三条与第六条的约定并无冲突，第六条约定的违约金不必然会产生，法律也并未规定报酬仅能在一个合同条款中约定，尹迎秋主张上述条款无效，理据不足，本院不予支持。
综上所述，志玲服务部的上诉请求部分成立，予以部分支持；尹迎秋的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、变更广东省韶关市浈江区人民法院（2017）粤0204民初2624号民事判决第一项为：尹迎秋于本判决生效之日起十日内给付浈江区志玲房屋中介服务部14200元；
二、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2017）粤0204民初2624号民事判决第二项；
三、驳回浈江区志玲房屋中介服务部的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取78元，二审案件受理费206元，共计284元，由尹迎秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦晓巍
审 判 员 危 晖
审 判 员 李飞洲
二〇一八年四月二十八日
法官助理 龙 娟
书 记 员 张倍旗