广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终3645号
上诉人（原审原告）：吴群芳，女，汉族，1975年10月14日出生，住湖南省郴州市苏仙区，
被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾龙光房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城酒店会所。
法人代表：沈沛勇。
委托诉讼代理人：刘邦柠、曾文涛，系该公司职工。
上诉人吴群芳与被告惠州大亚湾龙光房地产有限公司（以下简称“龙光公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2017)粤1391民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告吴群芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告自起诉之日起30日内完成土地使用权证的办理并发放给原告；2、判令被告支付土地使用权���逾期办理违约金21197.4元；3、判令被告支付自2014年5月28日起未支付违约金的银行同期贷款利息，利息计算至实际支付之日止；4、诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告于2012年9月28日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的龙光××小区××号商品房，总价款为423949元。原告支付购房款后，被告于2013年5月30日将房屋交付原告使用。根据合同约定，被告应当在交房后240日之内为原告办理包括土地使用权证在内的房地产证书，否则，被告应当按总房价款的5%支付违约金。但是原告在交付房屋后至今都未给原告办理土地使用权证。被告的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。
被告惠州大亚湾龙光房地产有限公司辩称，一、被告未为原告办理土地使用权证不构成违约。原、被告订立的���品房买卖合同只是约定办理房地产权证，而没有约定要被告为原告办理土地使用权证。被告已经按约为原告办理出了房地产权证。二、被告无需为原告办理土地使用权证。根据惠州市国土资源局大亚湾分局和惠州市大亚湾区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》规定，自2016年6月30日起，统一办理发放《不动产权证书》，停发原各类不动产权属证书，原已经发放的房地产权证继续有效，权利变动时，可以换发新的《不动产权证书》。据此，原告取得房地产权证书，已经无需也不能再单独办理土地使用权证书了。三、就算被告需要承担违约责任，违约金也应当减去被告已付原告的12274.22元。四，原告已经签署承诺书放弃了要求被告继续办理房地产权证的相关权利。因此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
原告吴群芳为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、购房合同复印件；2、购房发票复印件；3、房产权证书复印件；4、代收代缴办证费用委托书复印件；5、购房事项明确单复印件。
被告惠州大亚湾龙光房地产有限公司为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1惠州市不动产登记局关于换发不动产证书有关问题的公告；2、关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告；3、承诺书复印件。
原审法院查明的事实
经审理查明，2012年9月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：由原告购买被告开发的龙光××小区××号商品房，总价款423249元；被告应当于2013年5月30日前将房屋交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致买受人不能在���定期限内取得房地产权属证书的，被告应自本房地产交付之日起的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。
合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告依约于2013年5月30日将房屋交付原告使用。2015年1月29日，惠州市房产管理部门根据原、被告提供的登记资料，为原告登记发放了房产证。同年8月21日，被告向原告承诺，愿意代为原告承担其所购房屋自2015年9月15日起的物业管理费12274.22元。原告于同日向被告出具承诺书，主要内容为：1、确认被告的交房行为符合合同约定；2、原告放弃有关房地产权证延期办理事宜向被告主张赔偿、违约责任的权利，且由原告积极主动办理，被告协助。
此后，被告依约履行承诺，自2015年9月15日起���始代为原告承担了其所购房屋的物业管理费。2016年6月30日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需要更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》、《不动产登记证明》。2017年5月24日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。庭审中，原、被告认可在当事人向登记机关提交不动产登记所需资料后，正常情况下��登记机关会在60日内完成登记并发放相关不动产权属证书。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及双方就此作出的相互承诺，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。
关于被告未为原告办理土地使用权证的行为是否构成对双方签订的商品房买卖合同的违约的问题。在不动产统一登记制度实施前，根据当时的法律规定和交易习惯，原告向被告购买房屋，被告应当为原告办理相应的房产证和土地使用权证。因此，原、被告在商品房买卖合同中约定的房地产权属证书，当然包含房产证和土地使用权证。被告有义务在为原告办理房产证的同时，为被告办理土地使用权证。根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在商品房���付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。按照原、被告在庭审中认可的说法，在原、被告向登记机关提交不动产登记所需资料备案后，正常情况下，原告最迟应当在60日内可以取得房地产权属证书。即在被告于2013年5月30日交房后的第300日，也就是2014年4月1日前，原告可以取得该房屋的房产证及相应的土地使用权证。原告迟于2014年4月1日，一直到2015年1月29日才取得该房屋的房产证，并且没有取得土地使用权证。如果被告对此负有责任，即是由于被告迟延向产权登记机关提交办理权属登记需由出卖人提供的资料的原因所致，则被告的行为构成违约，应当按约承担违约责任。如果不是由于被告的原因而导致原告取得房地产权证书超过预期和没有取得土地使用权证，则被告的行为并不构成违约，不应向原告承担违约责任。���告负有在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。在原告取得房产证的时间超出合同预期和超出合同预期后没有取得土地使用权证的情况下，被告应当就自己已经按约履行了上述合同义务承担举证责任。本案中，被告没有就此提供相关证据，应当承担举证不能的法律后果，即应当推定被告违约，认定被告没有在商品房交付使用后240日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
关于原告要求被告继续办理土地使用权证的诉讼请求有无可行性的问题。根据惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》规定，自2016年6月30日起，本地区实施不动产统一登记制度，按照“不变不换��的原则，不再发放原各类不动产权属证书。被告已经无法再行为原告办理土地使用权证，但原告已经取得上述房屋的房产证，依法享有该房屋项下的土地使用权，原告的房屋产权和相应的土地使用权并不受到影响。原告在依法办理不动产转移、变更等登记时，可以依照上述规定，持房产证换领新的《不动产权证书》和《不动产登记证明》。因此，在原告已经取得上述房屋的房产证的情况下，在原告起诉时，原告已经没有了再行要求被告办理相应土地使用权证的必要性。因而，原告要求被告自起诉之日起30日内完成土地使用权证的办理并发放给原告的诉讼请求，本院不予支持。
关于对承诺书中有关原告放弃权利条款的理解问题。承诺书条款“原告放弃有关房地产权证延期办理事宜向被告主张赔偿、违约责任的权利，且由原告积极主动办理，被告协助”中的��房地产权证”字眼，按照狭义理解仅代表房产证，广义和词意上理解不仅包含房产证，还包含土地使用权证。根据该条款全条文理解，在原告放弃对被告逾期办理房地产权证的权利主张后，应当由原告主动办理，被告提供协助。这说明，在原告出具该承诺书时，其房地产权证尚未办理完毕，还有需要继续办理的相关证件。然而，在该承诺书出具之前的同年1月29日，原告早已经取得了该案房屋的房产证，只是没有办理取得土地使用权证。由此可见，上述条款中的“房地产权证”字眼，应当按照其词意作广义理解，理解为既包含房产证，还包含土地使用权证。据此，上述条款全文应当理解为：“原告放弃有关房地产权证（包含房产证、土地使用权证）延期办理事宜向被告主张赔偿、违约责任的权利，且由原告积极主动办理，被告协助”。那么，在被告为原告办理土地使用权证缺乏可行性，而原告的不动产权利并不因此受到影响的情况下，原告已经承诺放弃了对被告逾期办理土地使用权证违约责任的追究。根据民事活动应当遵循的诚实信用原则，原告无权再行主张要求被告就其逾期办理土地使用权证行为承担违约责任。因此，本案原告要求被告承担逾期办理土地使用权证违约责任的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下：
驳回原告吴群芳的诉讼请求。
案件受理费329.93元，由原告吴群芳负担。
当事人二审的意见
上诉人吴群芳不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、依法撤销(2017)粤1391民初990号民事判决；2、依法改判龙光房产地开发有限公司赔偿上诉人(吴群芳)���品房买卖合同违约金21197.4元；3、退回上诉人(吴群芳)代办土地使用证所收费用300元；4、本案一审二审诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：上诉人(吴群芳)于2012年9月28日与被上诉人签署《商品房买卖合同》，合同规定2013年5月30日前将房屋交于买受人使用。合同补充协议第10条规定出卖人应当在商品房交付使用后240日内（2013年5月30日-2014年1月30日）将办理权属登记资料报产权登记机关，如240日内未取得房产证和土地使用证的，出卖人按房屋交付240日起按日支付上诉人(吴群芳)违约金万分之一，不得超过总房款的5%。直到2015年1月29日取得两证之一的房地产权证(即房产证)时，2015年8月21日龙光房地产开发有限公司就房产证违约金代物管费12274.22元，作为事实上房产证违约金的赔付给上诉人(吴群芳)，土地使用证直到2016年6月30日换发不动产证仍没有办���来。期间上诉人(吴群芳)曾多次就土地使用证同龙光地产交涉无果。遂于2017年5月24日起诉至大亚湾法院要求被上诉人赔偿上诉人(吴群芳)违约金。
理由：1、买商品房签署合同的时候，龙光地产要求买受方交纳代办证的费用(包括签署了预收代办证购房事项明确单、代收代缴办证费用委托书以及龙光地产收款收据)，判决书中被上诉人称未与上诉人(吴群芳)约定办理土地使用权证，明显是谎话。2、被上诉人辩称不用办土地使用权证，那是2016年6月30日大亚湾开始执行的新规定，在这之前就算取得房产证的2015年1月29日推算，龙光地产提交资料60个工作日就可以办好土地使用证。为什么到了一年半后出新规定还没有办好，造成事实上的违约就该承担责任。3、判决书中关于承诺书的理解，被上诉人说上诉人(吴群芳)签署承诺书放弃了有关房地产权证延期办理主张违约赔偿的权利，请看清楚此有关房地产权证只是房屋权属证明，不含土地使用证部分（不是一审法院所理解的此房地产权证就是房产证和土地使用证），请注意此房目前已经办理的名称叫房地产权证，只是惠州市房产管理局就该房屋的权属证明，不含土地使用证明情况，即无土地使用面积和使用起止年限，即不能认定为房地产权证既是房产证又是土地使用证。龙光房地产公司已就房产证部分违约赔付上诉人(吴群芳)了，当然不再追究，这并不包含土地使用证。被上诉人完全是偷换概念(即认为此房地产权证就是房产证和土地使用证，事实上这是两个证，签署商品房买卖合同时，按规定要求办理的，即房产证+土地使用证)，如果是一个证的话，当初为什么代收了办两个证的钱，就是因为龙光地产在可以办理土地使用证时间段不作为故意违约而使用的满天过海欺瞒手段，一审法院判决认定事实明显错误。4、判决书称上诉人(吴群芳)应该积极主动办理土地使用证，被上诉人协助办理，试问从代收、代缴、代办都是龙光地产负责的事，为什么后来要不懂专业的业主办理，就是由于龙光地产拖延的原因办不了，才叫业主办，不合理。即使业主办理也应该有告知的义务，并且退回代办土地证代收的300元费用，直到现在也没有一个说法。
综上所述，本案事实清楚，证据确凿，原审法院片面采信被上诉主张而忽略上诉人(吴群芳)主张，是不公平的。正是由于龙光地产在为业主办证中不及时、不作为、不负责又没有做到及时告知义务，龙光地产是专业的，导致此套房应该有的两个证(房地产权证、土地使用证)不齐全，即使现在不需要办理土地使用证，也应该承担违约责任。被上诉人没有遵守合同条款的约定，违反了合同法的精神，故应���改判支持上诉人（吴群芳）起诉龙光地产开发商赔偿上诉人(吴群芳)违约金，承担诉讼费，退回300元代收费用，即21197.4元+300元（代办证费用）+一审、二审诉讼费用。维护业主合法权益，维护公平、正义、尊严。
被上诉人惠州大亚湾龙光房地产有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。另，关于上诉人的第三项上诉请求，为二审的新增请求，按照《民事诉讼法》的相关司法解释规定，新增的诉讼请求，应另行起诉。
上诉人吴群芳提交了如下证据：1、代收代缴办证费用委托书，证明形成了事实上约定代业主办证（房地产权证和土地使用证）；2、龙光地产收款收据，作为新证据提交，证明已代收了办两证的费用，代缴了契税；3、房地产权证，证明只有房产权属情况，不能证明土地使用面积、年限等情况，土地使���证情况此处空白，房地产权证只是两证中的一证（房产证）；4、购房事项明确单，证明购此房所有情况，代收办证费用情况。
被上诉人惠州大亚湾龙光房地产有限公司质证称：针对（补充材料的）证据1，在一审已经提交过了，在此我方不发表其它意见；对于作为新证据的第2个，违反相关诉讼法规定，对其三性不予质证，不发表意见；对于（补充材料的）证据3，也是在一审已经提交过了，在此我方不发表其它意见；对于（补充材料的）证据4，对其三性均不认可。
被上诉人二审未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：承诺书作出后双方就办��的争议问题是否一次性解决。
上诉人吴群芳对其向被上诉人出具承诺书的事实予以认可，承诺书内容并未违反法律法规的相关规定，应认定为合法有效。根据承诺书内容记载，“鉴于贵司同意帮本人（吴群芳）代付该房的物业管理费共人民币12274.22元，从2015年9月15日开始抵扣，本人（吴群芳）特向贵司承诺如下：3.本人（吴群芳）放弃有关房地产权证延期办理事宜向贵司主张赔偿、违约责任的权利，且由本人积极主动办理，贵司协助。”在吴群芳未在承诺书中声明办理土地使用权证不包括在内的情况下，结合吴群芳在承诺书出具之前已经取得了涉案房屋的房产证，这里所指的“房地产权证”，应当包括办理房产证和土地使用权证两方面的事宜。龙光公司向吴群芳支付的赔偿金精确到人民币一元，充分说明双方就赔偿数额进行了充分的讨价还价，吴群芳应当非常清楚所出具的承诺书的内容。再者，在吴群芳与龙光公司进行协商并出具承诺书时，吴群芳所称的龙光公司逾期办理土地使用权证的事实已经存在。如果龙光公司与吴群芳协商后同意给予补偿12274.22元解决的仅仅是逾期办理房产证问题而不包括土地使用权证的话，龙光公司在逾期办理产权证的违约责任按照总房款的5%计算仅为21162.45元的情况下，与吴群芳达成和解并最终以吴群芳出具承诺书解决纠纷，并无太大的经济上的意义。只有以总计补偿12274.22元就办理产权证包括房产证、土地使用权证逾期的违约责任一次性调解解决，才符合龙光公司自愿与吴群芳进行和解的根本目的。因此，在上诉人吴群芳未能举证证明其向龙光公司出具承诺书时受到了胁迫、欺诈等的证据，且也未依法行使撤销权的情况下，上诉人再请求龙光公司向其支付逾期办理土地使用权证的违约金的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。另，上诉人上诉请求被上诉人退回上诉人支付的代办土地使用权证费用300元属于二审新增加的诉讼请求，在双方当事人无法调解的情况下，双方可另循法律途径解决。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用329.93元，由上诉人吴群芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年十一月十八日
法官助理 李苗苗
书 记 员 黄春婷
附：相关裁判依据
���中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；