山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民再32号
再审申请人（案外人）：魏纲，男，1962年5月4日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：刘晓，山东凯平律师事务所律师。
再审申请人（案外人）：曲斌，男，1966年5月16日出生，汉族，住山东省海阳市。
委托诉讼代理人：刘晓，山东凯平律师事务所律师。
再审申请人（案外人）：姜梅，女，1972年11月8日出生，汉族，住山东省海阳市。
委托诉讼代理人：刘晓，山东凯平律师事务所律师。
再审申请人（案外人）：聂晓尉，男，1983年11月10日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：刘晓，山东凯平律师事务所律师。
再审申请人（案外人）：王廷泽，男，1965年8月10日出生，汉族，住山东省海阳市。
委托诉讼代理人：刘晓，山东凯平律师事务所律师。
再审申请人（案外人）：于晓辉，男，1971年5月17日出生，汉族，住山东省海阳市。
委托诉讼代理人：刘晓，山东凯平律师事务所律师。
再审申请人（案外人）：于强，男，1947年2月8日出生，汉族，住山东省海阳市。
委托诉讼代理人：刘晓，山东凯平律师事务所律师。
再审申请人（案外人）：王晶淼，男，1973年3月31日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：刘晓，山东凯平律师事务所律师。
再审申请人（案外人）：孙振洋，男，1967年4月20日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：刘晓，山东凯平律师事务所律师。
再审申请人（案外人）：姜洪亮，男，1968年12月7日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区，现住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：于英春，山东西政律师事务所律师。
再审申请人（案外人）：杨秀香，女，1945年7月12日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区，现住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：于英春，山东西政律师事务所律师。
再审申请人（案外人）：姜明忠，男，1945年5月15日出生，汉族，住山东省海阳市，现住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：于英春，山东西政律师事务所律师。
被申请人（一审原告）：烟台市中援典当有限责任公司。住所地：山东省烟台市莱山区观海路**号付*号。
法定代表人：宫明论，该公司经理。
委托诉讼代理人：邵永利，山东鑫士铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周一鸿，山东鑫士铭律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：烟台华海房地产开发有限公司。住所地：山东省烟台市芝罘区毓西路**号。
法定代表人：王志武，该公司总经理。
烟台市中援典当有限责任公司（以下简称中援典当公司）与烟台华海房地产开发有限公司（以下简称华海房地产公司）典当合同纠纷一案，本院于2015年1月30日作出（2014）烟商初字第258号民事调解书，已经发生法律效力并强制执行。魏纲、曲斌、姜梅、聂晓尉、王廷泽、于晓辉、于强、王晶淼、孙振洋、姜洪亮、杨秀香、姜明忠对裁定不服，认为原调解书错误，向本院申请再审。本院于2017年2月27日作出(2016)鲁06民申299号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人魏纲、曲斌、姜梅、聂晓尉、王廷泽、于晓辉、于强、王晶淼、孙振洋的委托诉讼代理人刘晓，再审申请人姜明忠、姜洪亮、杨秀香的委托诉讼代理人于英春，被申请人中援典当公司的委托诉讼代理人邵永利、周一鸿到庭参加诉讼，华海房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人魏纲、曲斌、姜梅、聂晓尉、王廷泽、于晓辉、于强、王晶淼、孙振洋申请再审称：再审申请人魏纲等九人与被申请人华海房地产公司签订商品房买卖合同，再审申请人已将购房款一次性交付，华海房地产公司也已将房屋交付并为再审申请人开具购房发票，但至今未为再审申请人办理房屋产权登记。2015年1月30日作出的（2014）烟商初字第258号民事调解书确认中援典当公司对华海房地产公司抵押的坐落于芝罘区环海路91、92号、附90号房产享有优先受偿权，损害了再审申请人的合法权益，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定，建设工程抵押权不得对抗已支付商品房全款或大部分款项的买受人。因此，请求：1.依法确认上述抵押房产中的再审申请人全款购买的房产的抵押无效；2.判令被申请人华海房地产公司协助再审申请人办理房产过户手续。
再审申请人姜明忠、姜洪亮、杨秀香申请再审称，涉案房产虽然登记在华海房地产公司名下，但在2012年1月10日华海房地产公司与再审申请人达成顶账协议，用以偿还欠付申请人工程款，双方签订商品房买卖合同，并将房屋交予申请人实际占有使用，后华海房地产公司为申请人开具购房发票，申请人也已交纳商品房买卖契税、公共维持基金和办证费用，办理房产过户手续已完成。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十三条和《中华人民共和国物权法》第十五条规定，双方签订的商品房买卖合同合法有效。华海房地产公司与中援典当公司于2013年1月22日签订的房屋抵押典当合同以及办理的抵押登记，明显是在申请人与华海房地产公司签订商品房买卖合同之后，其行为侵害了申请人的合法权益。请求：1.撤销（2014）烟商初字第258号民事调解书第二项；2.依法确认华海房地产公司将申请人房产抵押登记给中援典当公司的行为无效，并撤销抵押登记；3.撤销对涉案房产的查封民事裁定和执行裁定，并判决解除对涉案房产的查封、拍卖等执行措施。
中援典当公司对姜明忠等三人再审申请予以答辩称，（一）抵押人华海房地产公司以登记在自己名下的房产所有权设定抵押，抵押权经登记后已有效设立。退一步讲即使抵押人对抵押财产无处分权，姜明忠等三申请人与华海房地产公司签订以房抵款协议书后虽然开具发票、缴纳契税，但未申请办理网上登记，未进行任何公示，中援典当公司并不知晓，中援典当公司与华海房地产公司签订房屋抵押典当合同后已支付典当金，且已办理了抵押物登记，按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，抵押权人中援典当公司亦善意取得抵押权。中援典当公司对华海房地产公司案涉房产享有优先受偿权系来自于抵押权的法律规定，因此，（2014）烟商初字第258号民事调解书第二项不存在任何内容违法情形，依法应予维持。（二）房屋抵押典当合同合法有效，华海房地产公司将其房产抵押给中援典当公司，并办理抵押登记，该抵押行为合法有效，不存在撤销抵押登记的法定事由，三申请人无权在民事再审程序中请求撤销行政机关对涉案房产的抵押登记行为。（三）财产保全民事裁定系诉讼过程中查封华海房地产公司名下财产，且系当事人所签订抵押合同的抵押标的，在民事调解书强制执行过程中作出执行裁定均系依法进行，三申请人请求撤销上述查封裁定和执行裁定，不属于本案再审审理范围。（四）本案十二再审申请人的民事权益并没有因原调解书内容受到损害，原调解书内容合法，应予维持。本案再审申请人错误选择救济程序，其权利保护诉求应通过执行异议之诉解决，本案如果撤销原调解书第二条内容，无实体法依据也无程序法依据，造成法律适用错误。
中援典当公司对魏纲等九人再审申请予以答辩称，（一）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定了承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权、不得对抗已交付大部分或全部款项的商品房买受人，但并未规定建设工程抵押权不得对抗支付商品房全款或大部分款项的买受人，且中援典当公司取得房产抵押权的时间并非是在房屋建设期间，不是在建房屋抵押权，而是已建成房屋的抵押权。（二）九申请人请求华海房地产公司继续履行合同协助办理房产过户手续，不属于本案再审审理范围，应依法驳回。（三）本案十二再审申请人的民事权益并没有因原调解书内容受到损害，原调解书内容合法，应予维持。本案再审申请人错误选择救济程序，其权利保护诉求应通过执行异议之诉解决，本案如果撤销原调解书第二条内容，无实体法依据也无程序法依据，造成法律适用错误。
中援典当公司向本院起诉称，2013年1月22日，中援典当公司与华海房地产公司签订《房屋抵押典当合同》，约定：中援典当公司向华海房地产公司支付典当金1200万元。典当期限为3个月，月综合费按当金2.6%计算，月利息按当金0.6%计算。逾期归还，按当金总额0.1%计算逾期利息。华海房地产公司以其所有的坐落于烟台市芝罘区环海路附90号，建筑面积1599.78平方米房产（证号为烟房权证芝字第××号）及烟台市芝罘区环海路91、92号，建筑面积合计2088.90平方米房产（证号为烟房权证芝字第××号）作为抵押。同日，中援典当公司分三笔向华海房地产公司支付典当金1200万元。中援典当公司与华海房地产公司在烟台市住房和城乡建设局办理了抵押物登记。当期内，华海房地产公司自2013年3月22日未按协议约定支付综合费、2013年2月22日未按协议约定支付利息。当期届满，华海房地产公司未还本付息。请求依法判令：1、华海房地产公司偿还中援典当公司典当本金1200万元，利息144万元（自2013年2月22日起至2014年10月21日按月利率0.6%计算，并自2014年10月22日之后仍计算利息至给付之日），综合费5928000元（自2013年3月22日起至2014年10月21日按月利率2.6%计算，并自2014年10月22日计算综合费至给付之日），逾期罚息6万元（自2013年4月22日至2013年4月26日按0.1%计算逾期罚息）；2、确认中援典当公司对华海房地产公司抵押的烟房权证芝字第××号房屋所有权证书项下建筑面积1599.78平方米房产及烟房权证芝字第××号房屋所有权证书项下建筑面积2088.90平方米房产享有抵押权，并对该抵押房屋经折价、拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；3、诉讼费用由华海房地产公司负担。本院认定事实：2013年1月22日，中援典当公司与华海房地产公司签订《房屋抵押典当合同》，合同约定：中援典当公司向华海房地产公司支付典当金1200万元，月综合费按所借当金总额的2.6%计算，月当金利息按当金总额的0.6%计算。典当期限为3个月（自2013年1月22日至2013年4月21日）。华海房地产公司以烟房权证芝字第××号所列烟台市芝罘区环海路附90号，建筑面积1599.78平方米房产及烟房权证芝字第××号所列烟台市芝罘区环海路91、92号，建筑面积2088.90平方米房产作为抵押物向中援典当公司借款。还约定：华海房地产公司须按时足额缴纳月息、综合费，当票到期，华海房地产公司应将所欠全部典当金及相应产生的一切费用全部偿还中援典当公司。华海房地产公司未按照合同约定期限归还当金，逾期五日内，中援典当公司按每日当金总额的0.1%收取逾期费用。逾期五日后，视作绝当，中援典当公司有权按照法律规定委托拍卖行公开拍卖或者由中援典当公司自行出售，所得款项用以偿还拍卖费、贷款本金、综合费及其他费用，剩余部分退还当户，不足部分向当户追索。同日，中援典当公司与华海房地产公司至烟台市住房和城乡建设局办理了房屋抵押登记手续，领取了编号为烟房他证芝字第0724**、072460号房屋他项权证。同日，中援典当公司向华海房地产公司支付当金1168.8万元。华海房地产公司于2013年4月8日向中援典当公司转账支付2013年1月22日至2013年2月21日的当金利息7.2万元及2013年2月22日至2013年3月21日的综合费31.2万元。当期届满，华海房地产公司未履行返还当金1168.8万元的义务。本案审理过程中，中援典当公司将第一项诉讼请求变更为请求判令华海房地产公司返还中援典当公司典当本金1168.8万元，利息522.624万元（自2013年1月22日起以1168.8万元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2015年1月21日，再扣除华海房地产公司已支付的利息及综合费38.4万），自2015年1月22日起至实际给付之日仍按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息。本院原审调解书：一、华海房地产公司于2015年2月28日前返还中援典当公司典当本金1168.8万元，利息522.624万元（计算至2015年1月21日），自2015年1月22日起至实际给付之日以1168.8万元为基数仍按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息。二、中援典当公司对华海房地产公司抵押的坐落于芝罘区环海路附90号，建筑面积1599.78平方米房产（证号为烟房权证芝字第××号）及芝罘区环海路91、92号，建筑面积2088.90平方米房产（证号为烟房权证芝字第××号）享有优先受偿权。案件受理费减半收取69160元、保全费5000元，由华海房地产公司负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
（一）申请执行人中援典当公司依本院（2014）烟商初字第258号民事调解书申请强制执行被执行人华海房地产公司，在本院执行过程中，案外人魏纲等十二人分别向本院提出书面异议，本院认为本院拍卖的被执行人华海房地产公司名下的房产系被执行人提供的抵押物，且本院生效的调解书已经确认申请执行人中援典当公司对被执行人华海房地产公司名下的房产享有优先受偿权，该抵押物包括了魏纲等十二人主张权利的房产，因此，异议人魏纲等十二人的异议主张不能对抗生效法律文书确定的申请执行人中援典当公司享有的优先受偿的权利，故对其异议，依法不能支持。本院针对魏纲等十二案外人分别作出执行裁定书，驳回魏纲等十二人的异议。
（二）再审中，魏纲等十二人提交了其与华海房地产公司签订的商品房买卖合同和购房发票、缴纳商品房买卖契税的税收通用完税证和住宅专项维修资金专用收据等证据，证明华海房地产公司抵押给中援典当公司的烟台市芝罘区环海路91号、92号、附90号房产中，有15套房屋已出售或顶账给魏纲等十二人，购房款已全额支付，并且交纳办理房产证所需的各项税费，华海公司也已将房屋交付给买房人。经查，魏纲等十二再审申请人分别与华海房地产公司签订的15套商品房买卖合同，未在相关行政主管部门办理合同备案或者预告登记。
再审申请人主张的所购诉争房产具体情况
再审
申请人
商品房
的房号及
面积
签订购房
合同时间及
交房时间
购房发票
开具时间及
金额
交纳买卖
契税时间及
金额
交纳维修
资金时间及
金额
魏纲
附90号
－422号
74.59平
2005.06.20
2005.09.28
2005.09.28
13万元
2005.09.28
1950元
2014.07.18
4922.94元
92号
－42号
79.54平
2005.06.20
2005.09.28
2005.09.28
14.2万元
2005.09.28
2130元
2014.07.18
5249.64元
92号
－43号
79.54平
2005.06.20
2005.09.28
2005.09.28
14.2万元
2005.09.28
2130元
2014.07.18
5249.64元
于晓辉
附90号
－408号
85.48平
2006.07.20
2011.11.27
2011.11.27
256440元
2013.03.27
5205元
2013.03.27
5641.68元
92号
－29号
129.35平
2006.06.20
2009.11.25
2009.11.25
34.7万元
2013.03.27
7693.20元
2013.03.27
8537.10元
聂晓尉
92号
－31号
79.54平
2006.07.20
2012.12.07
2012.12.07
238620元
2013.01.14
3579.30元
2013.01.14
5249.64元
姜梅
附90号
－308号
85.48平
2005.06.09
2009.11.25
2009.11.25
227500元
2013.03.27
3412.50元
2013.03.27
5641.68元
曲斌
附90号
－318号
55.66平
2004.04.12
2009.08
2009.08
113061元
2009.11.10
1820元
2012.10.23
3228.28元
王廷泽
92号
－40号
129.35平
2006.07.20
2012.12.07
2012.12.07
388050元
2013.03.28
5820.75元
2013.03.27
8537.10元
于强
91号
－37号
129.35平
2006.07.20
2011.11.27
2011.11.27
388050元
2013.03.28
5820.75元
2013.03.27
8537.10元
王晶淼
91号
－29号
129.35平
2009.11.02
2009.11.25
2009.11.25
34万
2013.03.28
5100元
2013.03.27
8537.10元
孙振洋
91号
－33号
129.35平
2005.06.10
2009.11.25
2009.11.25
368400元
2013.03.28
11052元
2013.03.27
8537.10元
姜明忠
附90号
－515号
73.34平
2012.01.10
2012.01.10
2013.03.26
293360元
2013.04.01
8800.80元
2013.03.29
4840.44元
杨秀香
91号
－41号
129.35平
2012.01.10
2012.01.10
2013.03.26
517400元
2013.04.01
7761元
2013.03.29
8537.10元
姜洪亮
附90号
－701号
127.08平
2012.01.10
2012.01.10
2013.03.26
508320元
2013.04.01
15249.6元
2013.03.29
8387.28元
再审申请人姜明忠、姜洪亮、杨秀香另提交2012年1月10日华海房地产公司与海阳市第三建筑有限公司签订的《以房抵款协议书》，该协议约定华海房地产公司以其开发的环海路91号－41号面积129.35平方米、环海路付90号－701号面积127.08平方米、环海路付90号－515号面积73.34平方米三套房屋抵顶所欠海阳市第三建筑有限公司工程款，姜明忠作为海阳市第三建筑有限公司法人代表在该协议书上签字。同日，姜明忠及其妻杨秀香、子姜洪亮分别与华海房地产公司签订了商品房买卖合同，并将签订时间倒签为2005年6月19日。
再审申请人聂晓尉、王廷泽、于晓辉、于强另提交2011年11月25日华海房地产公司与海阳市辛安建筑有限公司签订的《以房抵款协议书》，该协议约定华海房地产公司以其开发的环海路91号－37号面积129.35平方米、环海路92号－40号面积129.35平方米、环海路92号－31号面积79.54平方米、环海路付90号－408号面积85.48平方米四套房屋抵顶所欠海阳市辛安建筑有限公司工程款。海阳市辛安建筑有限公司因欠付聂晓尉、王廷泽、于晓辉、于强四人工资，将四套房产分别抵顶给四人。
再审申请人姜梅提交中国银行股份有限公司烟台市南大街支行于2017年7月19日出具的贷款证明，该贷款证明载明：姜梅为其芝罘区环海路付90-308号按揭房屋于2005年8月16日在我行申请并取得15.5万元、180个月的个人一手住房贷款，现贷款还款正常。再审申请人孙振洋提交中国银行股份有限公司烟台市南大街支行于2017年7月19日出具的贷款证明，该贷款证明载明：孙振洋为其芝罘区环海路91-33号按揭房屋于2005年6月29日在我行申请并取得25.5万元、180个月的个人一手住房贷款，现贷款还款正常。
应再审申请人的调查取证申请，法庭于2017年8月18日调查诉争房产的物业管理方，烟台房地产集团中房物业管理有限公司系该诉争房产的物业管理人，该物业管理公司的管理处主任颜强接受调查时称，其公司于2013年1月18日进驻华海国际公寓小区，此前物业是由华海房地产公司自管，魏纲等十二住户是其公司服务的业主，从2013年1月起交纳的物业费都有交费单据。
再审中被申请人华海房地产公司未到庭应诉。被申请人中援典当公司对申请人提交的证据及其欲证明内容质证称，（一）对于再审申请人提交的税收通用完税证和住宅专项维修资金专用收据的真实性没有异议。（二）对于商品房买卖合同和购房发票的真实性有异议，签订时间在2005年、2006年的商品房买卖合同中有预告登记的内容，而自2007年10月1日《中华人民共和国物权法》施行后才有预告登记的规定，且商品房买卖合同中出售方华海房地产公司的法定代表人姜茂的签名并非本人所签。再审申请人应当办理合同备案和预告登记而未办理，应当承担过错责任。（三）华海房地产公司与海阳市第三建筑有限公司签订以房抵款协议书，姜明忠、杨秀香、姜洪亮可与海阳市第三建筑有限公司存在房屋买卖关系，不能与华海房地产公司直接发生房屋买卖关系。（四）华海房地产公司与海阳市辛安建筑有限公司签订《以房抵款协议书》以及中国银行股份有限公司烟台市南大街支行出具的贷款证明与本案没有关联性。（五）对于再审申请人主张的交房时间，其未提供相应证据予以证实。法庭依职权对物业管理方进行调查取证不符合证据规则中规定的应由法院调取证据的情形。
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