江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏02执异22号
案外人江苏依莱特石油科技有限公司，住所地江阴市。
法定代表人戴爱军，该××总经理。
委托诉讼代理人巢海英，江苏××律师事务所律师。
委托诉讼代理人周凯，江苏××律师事务所律师。
申请执行人法尔胜泓昇集团有限公司，住所地江阴市。
法定代表人周江，该××董事长。
委托诉讼代理人王建明，法尔××集团公司律师事务部律师。
委托诉讼代理人曹鸣霞，法尔××集团公司律师事务部律师。
被执行人江苏融泰石油科技股份有限公司，住所地江阴市。
法定代表人马灵，该××总经理。
委托诉讼代理人魏竞，江苏××律师事务所律师。
被执行人江阴市城镇建设综合开发有限公司，住所地江阴市。
法定代表人许才良，该××董事长。
被执行人马灵。
被执行人许才良。
本院在执行申请执行人法尔胜泓昇集团有限公司（以下简称法尔胜公司）与被执行人江苏融泰石油科技股份有限公司（以下简称融泰公司）、江阴市城镇建设综合开发有限公司（以下简称城建公司）、马灵、许才良金融借款合同纠纷执行一案中，案外人江苏依莱特石油科技有限公司（以下简称依莱特公司）对本院（2015）锡执字第00518-1号通知书提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，并进行了公开听证，案外人依莱特公司的法定代表人戴爱军及其委托诉讼代理人巢海英、周凯，申请执行人法尔胜公司的委托诉讼代理人王建明和被执行人融泰公司的委托诉讼代理人魏竞到庭参加听证，现已审查终结。
异议人依莱特公司称：融泰公司于2013年1月6日将本案所涉房产抵押给中国工商银行江阴支行（以下简称江阴工行），江阴工行才是原始的抵押权人，法尔胜公司只是在后来通过债权转让的方式取得相应的权利。融泰公司与其公司于2013年5月中旬就已经签订了该厂房租赁合同，该厂房租赁合同是在征得原始抵押权人江阴工行的同意之下签订的，作为原始抵押权人的江阴工行在该厂房租赁合同上盖章确认就是最好的证明，故该厂房租赁合同是合法有效的。综上，（2015）锡执字第00518-1号通知书认定事实错误，依法应予撤销。
申请执行人法尔胜公司辩称：一、本案的厂房租赁合同是签订于2014年6月1日而不是2013年，租赁合同在抵押权之后也在法院查封之后，应当不予保护。即便2013年4月以后依莱特实际租用了厂房，租赁行为实际到2014年5月31日就终止了，因为后面又签订了一份2014年6月1日开始的合同。依莱特依据的这份合同与签订的合同是新设的租赁关系。二、江阴工行在厂房租赁协议书上盖章，协议书涉及到江阴工行的内容仅是融泰公司同意依莱特支付江阴工行租金以抵扣贷款，除此之外没有其他意思表示。从形式上看没有日期，也没有经办人签字。也与约定不符。综上，依莱特公司主张的租赁权应予以涤除，（2015）锡执字第00518-1号通知书应予维持。
被执行人融泰公司辩称：其公司认为依莱特公司签订的三方租赁合同时间为2014年6月1日；在签订时，并没有事先取得中国华融资产管理股份有限公司江苏分公司（以下简称华融江苏分公司）抵押权人的同意；依莱特公司承租时间是法院查封厂房之后承租的。
本院经审查查明：2013年5月23日，本院在江阴市住房保障和房产管理局产权监理处查封了融泰公司名下的坐落于江阴市璜土镇石庄新颜东路21号的房屋，其中所有权证号为fsq0006074的面积为26715.75平方米，抵押权人江阴工行的最高额抵押为5096万元，设定日期为2013年1月6日；所有权证号为fsq0006075的面积为33536.14平方米，抵押权人江阴工行的最高额抵押为6398万元，设定日期为2013年1月6日。2014年8月29日，本院对上述财产进行了轮候查封。
2015年1月14日，本院作出（2014）锡商初字第0216号民事判决，判令：一、融泰公司应予判决生效之日起10日内归还法尔胜公司借款本金12800万元及相应利息；二、城建公司、马灵、许才良对融泰公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、法尔胜公司就上述第一项债权及本案诉讼费有权以下列他项权证项下的房产及土地使用权折价或以拍卖、变卖该房产及土地使用权所得价款分别在抵押登记的债权金额（抵押金额）范围内优先受偿：1、……；4、融泰公司所有的位于江阴市璜土镇石庄新颜东路21号的房产及相应的土地使用权，房屋他项权证号分别为澄房他证江阴字第f2013002**号和澄房他证江阴字第f2013002**，抵押登记的债权数额分别为5096万元和6398万元，其中包含土地使用权抵押金额为4987万元，土地他项权证号为澄土他项（2013）第43号；四、驳回法尔胜公司其他诉讼请求。
该案生效后，因被执行人未能按期履行义务，法尔胜公司遂向本院申请强制执行。本院立案后，向被执行人发出了（2015）锡执字第00518号执行通知书，要求被执行人在收到本执行通知书后三日内向法尔胜公司履行付款义务。
2016年2月22日，本院作出（2015）锡执字第00518号公告，载明：本院于2014年8月29日查封被执行人融泰公司位于江阴市璜土镇石庄新颜东路21号房地产。因执行需要，本院拟对上述抵押给法尔胜公司房地产进行评估、拍卖。如有涉及到上述房地产上有所有权、抵押权、租赁权、其它优先购买权等请于本公告之日起10日内书面向本院申报(附相应的证明材料)，逾期不申报的，后果自负，本院将依法进行公开拍卖。同时任何人未经本院准许占有上述查封房屋或实施其他有碍执行行为的，本院将依法解除其占有或者排除其妨害。由此产生的损失，由责任人自行承担。后依莱特公司向本院申报租赁权，要求继续租赁该房地产。法尔胜公司则向本院提出，依莱特公司要求继续租赁的请求不应支持。
2016年4月11日，本院作出（2015）锡执字第00518-1号通知书，确认：融泰公司位于江阴市璜土镇石庄新颜东路21号工业用房地产于2013年1月6日抵押给江阴工行。2014年3月28日江阴工行将债权转让给华融江苏分公司。2014年6月6日华融江苏分公司将上述债权转让给法尔胜公司。本院于2013年5月23日查封了该房地产。本案因执行需要拟对上述房地产进行评估、拍卖变现，并于2016年2月22日现场张贴公告，告知涉及上述房地产有所有权、租赁权、优先购买权等在公告之日起10日内向本院书面申报权利。2016年3月2日，依莱特公司向本院申报租赁权,称其与融泰公司和江阴工行签订厂房租赁合同，约定融泰公司将其全部厂房、办公楼及土地使用权（厂房、办公楼建筑面积60251.89平方米；土地使用权面积87564平方米）租赁给依莱特公司使用，租赁期限20年，自2014年6月1日至2034年5月31日止，租金每月20万元。本院认为，依据现有证据材料，融泰公司于2013年1月6日将位于江阴市璜土镇石庄新颜东路21号工业用房地产抵押给江阴工行。江阴工行于2014年3月28日将该债权转让给华融江苏分公司。2014年6月6日该债权又转让给法尔胜公司，且上述房地产本院2013年5月23日已予查封。融泰公司将上述房地产租赁给依莱特公司，并未征得抵押权人法尔胜公司同意，依莱特公司占用使用该不动产系在法院查封之后。故依莱特公司要求继续租赁江阴市璜土镇石庄新颜东路21号房地产请求不予支持。为了本案执行的顺利进行和保护抵押权人的合法权益，限依莱特公司在收到本通知书之日起三十日内主动将人员和设施搬离现场。逾期本院将依法排除妨害。由此产生的损失由依莱特公司自行承担。如不服本通知可在接到本通知书之日起五日内向本院提出书面异议。后依莱特公司向本院书面提出执行异议，请求撤销本院（2015）锡执字第00518-1号通知书。
本案审查中，依莱特公司向本院提供了以下证据：一、融泰公司与依莱特公司、江阴工行签订的《厂房租赁合同》上载明：合同租期为20年，自2014年6月1日起至2034年5月31日止，租金为每月20万元，租赁房屋为江阴市璜土镇石庄新颜东路21号的厂房、办公楼等全部土地，其中土地面积约87564平方米，厂房、办公楼建筑面积约60251.89平方米，融泰公司在2014年6月1日前将厂房交付依莱特公司使用。三方在合同上盖了公章，但未签署经办人员名字，也未标注合同签订时间。现依莱特公司虽称该合同于2013年5月所签，但融泰公司与法尔胜公司均质证确认合同签订时间为2014年6月1日，且本院于2016年3月16日召集法尔胜公司、融泰公司和依莱特公司谈话，依莱特公司委托代理人巢海英确认租赁合同是在2014年6月1日签订的，租金已付至2016年4月份等。二、依莱特公司提供了2013年的用水电发票凭证、与融泰公司的转账凭证等，证明其公司于2013年就已使用租赁房屋，并交纳相关费用以及当地水务管理部门和管委会的《情况说明》。从而证明租赁合同系2013年5月所签。融泰公司与法尔胜公司均不予认可。认为即使依莱特公司在2014年6月1日进入，亦不能证明依莱特公司主张的签合同的时间。三、《接处警工作登记表》，依莱特公司认为该表的登记时间为2013年12月13日，该表上已明确依莱特公司租用了融泰公司的厂房，法尔胜公司质证认为，该表记录的内容系依莱特公司单方陈述。
法尔胜公司向本院提供如下证据：一、《债权转让暨债务催收联合公告》，证明：2014年3月28日起，江阴工行对融泰公司的一定债权转给华融江苏分公司和2014年7月8日，华融江苏分公司对融泰公司的一定债权转给法尔胜公司。二、2016年3月16日，江阴市市场监督管理局证明原江阴法尔胜泓昇集团有限公司更名为法尔胜公司。依莱特公司与融泰公司对上述证据均未提出异议。
本案争议焦点为：一、如何认定江阴工行、融泰公司与依莱特公司签订的《厂房租赁合同》？二、依莱特公司的房屋租赁权能否对抗法尔胜公司的房屋抵押权？
一、关于如何认定江阴工行、融泰公司与依莱特公司签订的《厂房租赁合同》的问题。本院认为，本案案外人依莱特公司虽主张江阴工行、融泰公司与依莱特公司签订的《厂房租赁合同》时间为2013年5月，且提供了一定的水电缴费凭据和在2014年6月1日前已使用江阴市璜土镇石庄新颜东路21号房屋的凭证，但其主张与其委托代理人的陈述不一致，而该代理人的陈述，却得到了融泰公司与法尔胜公司的认可，由于依莱特公司前后的陈述互相矛盾，故本院对其异议主张的签订时间不予采信。而对于三方一致确认的签订时间2014年6月1日予以确认。由于江阴工行于2014年3月28日起已将对融泰公司的一定债权转给华融江苏分公司，故该《厂房租赁合同》中江阴工行对依莱特公司租赁的确认不能对抗华融江苏分公司已享有的权利，亦不能对抗本院对该房地产的查封。
二、关于依莱特公司的房屋租赁权能否对抗法尔胜公司的房屋抵押权的问题。本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，江阴市璜土镇石庄新颜东路21号房地产原所有权人融泰公司于2013年1月6日将该房抵押给江阴工行是事实。后因融泰公司未能履行还款义务，法尔胜公司通过华融江苏分公司，获得江阴工行的转让债权后，通过诉讼取得了江阴工行在江阴市璜土镇石庄新颜东路21号房地产的抵押权，故抵押权起始时间仍为2013年1月6日，而依莱特公司与融泰公司直至2014年6月1日才签订《厂房租赁合同》，既晚于抵押时间，也晚于本院查封时间2013年5月23日。综上，依莱特公司的房屋租赁权系抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。异议人的异议请求，与法相悖，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人依莱特公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 孙晓敏
审 判 员 俞 彤
代理审判员 杨 曦
二〇一六年八月十五日
书 记 员 张 萍
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。