浙江省桐庐县人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)浙0122执异11号
异议人中国工商银行股份有限公司桐庐支行（以下简称“工商银行”），住所地桐庐县桐君街道广场路169号，组织机构代码843597140。
负责人邵怡宁，行长。
委托代理人王晓雯，女，系该银行员工。
申请执行人中国建设银行股份有限公司桐庐支行（以下简称“建设银行”），住所地桐庐县城南街道迎春南路39号，组织机构代码84359610－5。
负责人姜晓彦，行长。
被执行人杭州君润实业有限公司（以下简称“君润公司”），住所地桐庐县桐君街道康乐路东门大厦1501室，组织机构代码691735531。
法定代表人周海祥。
被执行人杭州天利房地产有限公司（以下简称“天利公司”），住所地桐庐县城南街道春江花园14幢，组织机构代码730926403。
法定代表人胡昊。
被执行人桐庐正和针织有限公司（以下简称“正和公司”），住所地桐庐县桐君街道建设弄16号，组织机构代码779292325。
法定代表人徐红兴。
被执行人周海祥，男，1967年2月9日出生，汉族，住桐庐县。
被执行人胡昊，男，1970年4月7日出生，汉族，住桐庐县。
被执行人吴艺，女，1970年2月8日出生，汉族，住桐庐县。
被执行人吴军平，男，1968年8月17日出生，汉族，住桐庐县。
被执行人柯金兰，女，1978年1月13日出生，汉族，住桐庐县。
本院在执行“建设银行”与“君润公司”、“天利公司”、“正和公司”、周海祥、胡昊、吴艺、吴军平、柯金兰金融借款合同纠纷一案中，异议人“工商银行”对执行标的提出书面异议。本院于2018年2月7日受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
异议人“工商银行”异议称：徐水荣为涉案房屋（即本院查封的杭州天利房地产有限公司名下位于桐庐县××水镇××江路××水岸××都××单元××室房屋）的购房人（附借款合同、购房合同、首付款单据），并向其行办理了预抵押登记（附房屋预抵押登记材料），同时被贵院（2017）浙0122民初349号民事判决已予确认。房屋建成后，经其行多次催促，但徐水荣未办理房地产证和正式抵押登记，因此涉案房屋所有人登记显示为杭州天利房地产有限公司。在（2017）浙0122民初349号民事判决执行中，发现涉案房屋已被贵院查封。现异议人作为利益相关人特对查封提出异议，并要求解除查封。
申请执行人“建设银行”答辩称：一、根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预购商品房的抵押预告登记，是为将来设立抵押权的请求权，而非现实的抵押权。即本案“工商银行”作为讼争房屋抵押预告登记的权利人，在未办理抵押权登记之前，其享有的仅是当抵押登记条件成就时，对讼争房屋有办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权。因此，“工商银行”对讼争房屋并无抵押权，亦不能对讼争房屋的处置享有优先受偿权。二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十五条的规定，即便“工商银行”对讼争房屋享有抵押权，该查封并不影响其抵押权的实现。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，讼争房屋系由“天利公司”开发，其权属人为“天利公司”，故法院对该房屋采取查封措施并无不当。综上，请求法院依法驳回异议人“工商银行”的相关诉请。
经审查查明，“建设银行”诉“君润公司”、“天利公司”、“正和公司”、周海祥、胡昊、吴艺、吴军平、柯金兰金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理，根据“建设银行”的诉讼财产保全申请及其财产保全线索，本院于2016年11月30日将“天利公司”名下的位于桐庐县××水镇××江路××号水岸名都包括涉案房屋（即1单元702室）在内的多套房屋等予以查封（查封期限至2019年11月29日止）。该案经本院审理后于2017年2月10日作出（2016）浙0122民初5001号民事调解书，已经发生法律效力。调解书确定：“君润公司”于2017年3月15日前归还“建设银行”借款5779999.99元及利息795382.78元和从2017年2月7日起至实际履行之日止按年利率9.333%计算的后续利息，并支付“建设银行”律师代理费20000元；由“天利公司”、“正和公司”、周海祥、胡昊承担连带清偿责任；若“君润公司”未按上述约定期限履行金钱给付义务，则“建设银行”对“天利公司”、胡昊、吴艺、吴军平、柯金兰为借款作抵押的财产（涉案房屋不属于该抵押财产）在依法处置后的价款在最高额抵押范围内享有优先受偿权；案件受理费和保全费合计33914元由“君润公司”、“天利公司”、“正和公司”、周海祥、胡昊、吴艺、吴军平、柯金兰负担。因义务人“君润公司”、“天利公司”、“正和公司”、周海祥、胡昊、吴艺、吴军平、柯金兰未按调解书确定履行义务，权利人“建设银行”于2017年4月7日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2017）浙0122执1075号]。
另查明：
证据一、《商品房买卖合同》一份，以证明徐水荣与“天利公司”于2012年9月27日签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为0115753，并已备案登记），约定“天利公司”将其开发的涉案房屋[即位于桐庐县××水镇××水岸××都××单元××室住宅房屋（建筑面积为128.38平方米）]以533880元的价格出售给徐水荣；付款方式为合同签订时付173880元余款360000元需合同签订后7个工作日办妥按揭贷款手续；交房期限为出卖人应当在2012年12月30日前将符合条件的该商品房交付买受人使用。
证据二、《销售不动产统一发票》（已备案登记）一份，以证明徐水荣于2012年9月27日支付给“天利公司”预售购房款173880元的事实。
证据三、2012年10月29日，徐水荣、陈樟琴与“工商银行”签订编号为01202000902012一手贷0000726的《个人购房借款∕担保合同》一份，合同约定：由“工商银行”向徐水荣发放贷款360000元用于购买上述涉案房屋，借款期限为180个月（即从2012年11月1日至2027年11月1日止）；合同还对贷款利率、违约责任等作了约定；并以预登记在徐水荣、陈樟琴名下的上述涉案房屋提供抵押担保（于2012年10月29日在桐庐县房地产管理处办理桐房预2012字第××号《预购商品房抵押预告登记证》）。2012年11月1日，“工商银行”依约向徐水荣发放了贷款360000元。贷款发放后，截止2016年12月20日，徐水荣、陈樟琴已累积12期未能足额清偿贷款本息，为此“工商银行”依照合同约定宣布贷款全部到期，并向徐水荣、陈樟琴邮寄合同提前到期通知书。
“工商银行”诉徐水荣、陈樟琴、“天利公司”金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理，根据“工商银行”的诉讼财产保全申请及其财产保全线索，本院于2017年3月9日将“天利公司”名下的位于桐庐县××水镇××江路××水岸××都××单元××室房屋（即涉案房屋）予以查封（查封期限至2020年3月8日止）。在该案审理过程中，“工商银行”自愿撤回对“天利公司”的起诉。案经本院审理后于2017年4月14日作出（2017）浙0122民初349号民事判决，已经发生法律效力。判决确定：徐水荣、陈樟琴于本判决生效之日起十日内归还“工商银行”借款290724.08元及利息1077.95元和从2016年12月21日起至借款付清之日止按合同约定计算的后续利息；如徐水荣、陈樟琴未按期履行上述给付义务，徐水荣、陈樟琴名下为本案借款提供抵押担保的位于桐庐县××水镇××水岸××都××单元××室房产（即涉案房屋，预抵押登记号：桐房预2012字第××号）在依法处置后的价款由“工商银行”享有优先受偿权；案件受理费和保全费合计5008.5元由徐水荣、陈樟琴负担。因义务人徐水荣、陈樟琴未按判决确定履行义务，权利人“工商银行”于2017年6月13日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2017）浙0122执1630号]。
另查明，涉案房屋位于桐庐县××水镇××江路××水岸××都××单元××室（××水镇××水岸××都××单元××室）房屋，为“天利公司”开发的商品住宅房，建筑面积为128.38平方米，于2013年1月21日权属登记在“天利公司”名下。
本院认为，首先、根据《中华人民共和国物权法》第九条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，本院在对被执行人麻继根采取强制执行措施时将登记在麻继根名下的涉案房屋予以查封，并无不当。
其次、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外异议人与麻继根、麻丽波就涉案房屋在本院查封前已签订了合法有效的《房屋买卖合同》，且案外异议人在本院查封前已付清全部购房款并实际占有使用该房屋，后因不能完全归责于案外异议人的原因未办理房屋产权过户登记。综上，案外异议人潜富新的异议理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对麻继根名下的位于桐庐县分水镇七联公寓6幢1单元302室住宅房屋[房产证号为桐房权证更字第××号，土地使用权证号为桐土国用（2012）第××号]和6幢6号贮藏室[房产证号为桐房权证更字第××号，土地使用权证号为桐土国用（2012）第××号]的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 刘 平
审 判 员 陆如有
人民陪审员 罗 敏
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 方 涛