江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1582号
上诉人（原审原告）南京肯德基有限公司，组织机构代码60891824-X，住所地南京市秦淮区汉中路1号47-49层。
法定代表人王越，该公司董事长。
委托代理人韩翠银，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人钟婧。
被上诉人（原审被告）江苏省电影发行放映公司，组织机构代码13475165-1，住所地江苏省南京市秦淮区建邺路98号。
法定代表人朱波，该公司总经理。
委托代理人黄洪扣，江苏高的律师事务所律师。
原审第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司，组织机构代码78585007-1，住所地上海市浦东新区杨高中路2108号2号楼五层。
法定代表人何晖，该公司经理。
委托代理人袁修实，男，汉族，1982年10月23日生。
委托代理人周中建，江苏曹骏律师事务所律师。
上诉人南京肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）因与被上诉人江苏省电影发行放映公司（以下简称江苏电影公司）、原审第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（以下简称汉庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月16日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月30日公开开庭进行了审理。上诉人必胜客公司的委托代理人韩翠银、钟婧，被上诉人江苏电影公司的委托代理人黄洪扣，原审第三人汉庭公司的委托代理人袁修实、周中建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肯德基公司原审诉称：2011年10月31日，江苏电影公司与汉庭公司签订《房屋租赁合同》，约定：江苏电影公司将位于南京市秦淮区淮海路2号大楼整体出租给汉庭公司。2012年3月1日，肯德基公司与江苏电影公司签订《房屋租赁合同》，约定江苏电影公司将南京市淮海路2号大楼1-2层总计实际使用面积为592平方米的房屋（以下简称涉案房屋）继续出租给肯德基公司开设肯德基餐厅，租赁期限为2012年3月2日至2022年8月1日止，共计10年零5个月（含免租期5个月），免租期从2012年9月2日起至2013年2月1日止；租金按年计算，每半年支付一次，第一年租金为3700000元。同时该《房屋租赁合同》还约定：合同解除后，违约方应当按当年租金的100%向守约方支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿超过违约金部分的损失。同日，肯德基公司、江苏电影公司和汉庭公司签订《协议》，约定自肯德基公司、江苏电影公司双方的《房屋租赁合同》签署生效之日起至合同终止之日止，汉庭公司自愿放弃其依据2011年10月31日与江苏电影公司签订的《房屋租赁合同》所享有的对涉案房屋的承租权。鉴于2012年3月1日肯德基公司、江苏电影公司签署租赁合同之前，肯德基公司已实际占用江苏电影公司房产，故在2012年3月2日，肯德基公司和江苏电影公司依照《房屋租赁合同》的约定签订了《房屋交接确认书》，确认江苏电影公司已于2012年3月2日将涉案房屋交付给肯德基公司使用，肯德基公司于同日正式接受并承租上述房屋，同时按照《房屋租赁合同》的约定江苏电影公司计划对2号大楼的1-4层裙楼进行加固修复工程，江苏电影公司委托汉庭公司处理具体施工事宜。加固修复工程完成后肯德基公司方可进场装修。肯德基公司按照合同约定向江苏电影公司支付了半年租金1064247.3元（已扣除肯德基公司自2012年3月2日至2012年5月19日加固修复前实际经营的租金785752.7元）、履约保证金560000元、电增容费650000元，合计2274247.3元。依照《房屋租赁合同》和《房屋交接确认书》的约定，江苏电影公司需完成以下加固修复工程：1.对2号大楼的统一协调设计；2.完成1-4层裙楼及主楼部分原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作；3.完成现有外立面幕墙的改造工程。在肯德基公司的一再催促下，肯德基公司、江苏电影公司和汉庭公司于2012年5月8日才就2号大楼的加固修复工程的协调工作召开会议，三方一致同意力争于2012年5月15日开始对2号大楼1-4层进行改造施工，工期50天。因肯德基公司系续租经营，在工程改造开始后于2012年5月19日起正式停业。加固修复工程启动后，江苏电影公司工期一再拖延，对此，肯德基公司曾多次和江苏电影公司、汉庭公司就该工程项目进行推进和协调工作，肯德基公司分别于2012年8月1日、2012年8月13日、2013年3月18日、2013年8月20日4次发函给江苏电影公司进行工程修复催告，要求江苏电影公司交付房产。2013年8月9日，肯德基公司、江苏电影公司及汉庭公司对2号楼1-4层项目现场进行三方验收，但是验收结果无一项合格，修复工程一直无任何进展。肯德基公司分别于2013年3月6日、2013年10月23日向南京市公证处就加固修复工程尚未完成的现场状况申请证据保全公证，南京市公证处分别于2013年3月11日、2013年10月24日出具了《公证书》及施工现场视频录像。江苏电影公司长达一年半的迟延交付房产的行为导致肯德基公司无法进场装修施工，开业时间一拖再拖，严重损害了肯德基公司的合法权益，造成肯德基公司直接运营利润损失达4803900.75元（参照2009年5月1日至2012年4月30日前三年度同一营业地点肯德基餐厅日均利润额）。故肯德基公司依照《房屋租赁合同》第十一条7.3（1）约定的合同解除条件，于2013年9月16日解除与江苏电影公司于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》，并要求江苏电影公司向肯德基公司返还各项已支付费用、支付违约金、赔偿肯德基公司损失，但江苏电影公司至今未履行解约函中肯德基公司要求的各项义务。综上所述，肯德基公司已经按照合同约定支付了相应款项。但是江苏电影公司一再违反合同约定，对交房时间的承诺一改再改，遥遥无期。在不能交房的客观事实面前，江苏电影公司反而于2013年10月18日致函给肯德基公司，要求肯德基公司继续支付4000000元租金。故肯德基公司诉至法院，请求判令：1.确认肯德基公司和江苏电影公司已于2013年9月16日解除了《房屋租赁合同》；2.江苏电影公司返还肯德基公司已支付的租金1064247.3元并赔偿利息损失100956.25元；3.江苏电影公司返还肯德基公司已支付的履约保证金560000元并赔偿利息损失53122.52元；4.江苏电影公司返还肯德基公司已支付的电增容费650000元并赔偿利息损失61660.07元；5.江苏电影公司支付违约金3700000元；6.江苏电影公司赔偿肯德基公司违约金不足以弥补的运营利润损失1103900.75元；（上述金额合计7293886.89元）7.江苏电影公司承担全部诉讼费用。
江苏电影公司原审辩称：1.江苏电影公司已按照合同约定实际交付了涉案房屋，肯德基公司以江苏电影公司逾期交付租赁房屋为由要求解除合同没有事实和法律依据。首先，江苏电影公司已经按照合同约定的时间及条件交付房屋，并且所交付的房屋是可以正常使用的适合租赁的房屋。肯德基公司签署的《房屋交接确认书》可以证明，江苏电影公司已经按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的日期即2012年3月2日将房屋交付给肯德基公司，并且所交付的房屋是符合合同对交付房屋要求的规定，即“现状良好，能够正常使用”。《房屋交接确认书》中并无任何关于房屋不符合合同规定的说明，只有关于江苏电影公司承诺按照合同在免租期内对房屋裙楼进行加固修复的特别说明，而该加固修复工作，江苏电影公司已按该承诺完成。其次，肯德基公司强调外立面改造是江苏电影公司交房时应具备的条件这一观点是对合同的错误理解。外立面改造是双方在合同中约定的在房屋交付后对外墙改造出新的装饰装修行为。从合同的真实意思来看，外立面改造是在肯德基公司接收房屋后的租赁区域的外墙的重新装修改造，即承租后房屋的装修，而不是承租前的房屋条件。从合同的履行来看，房屋交付时外立面是原有的幕墙，但肯德基公司仍然接收了房屋，并且在《房屋交接确认书》上只字未提有关外立面条件及外立面改造的问题，在房屋接收后，肯德基公司也从未向江苏电影公司主张过外立面改造未完成即交付房屋的违约责任，肯德基公司向江苏电影公司发送的催告函也都是指责外立面改造未完成影响其进场装修而不是影响房屋交付，说明肯德基公司在起诉前实际上是知道并认同外立面改造不是房屋交付的条件。且在合同中约定的免租期是五个月，比普通的免租期多两个月，其中正是包含了用于外立面改造的工期49天，因此合同的真实意思是外立面改造是肯德基公司承租后对外立面改造出新的装饰装修行为。2.江苏电影公司将涉案房屋交付给肯德基公司后，肯德基公司长期不能进场装修与江苏电影公司无关，故由此产生的责任不应由江苏电影公司承担。首先，肯德基公司不能进场装修的直接原因是1-4层外立面改造工程因施工审批手续不齐全而多次被政府责令停工。1-4层外立面改造工程属于需要办理报建手续的建设工程项目，但是该工程在施工过程中，因为汉庭公司没有按照规定及时办理报建审批手续及超审批范围施工，被政府有关主管部门多次责令停工，这是1-4层外立面改造工程迟迟未能完工从而导致肯德基公司长期不能进场装修的直接原因。其次，租赁合同中约定肯德基公司自己负责办理外立面改造的政府报批手续，报批的风险由肯德基公司自己承担。第三，肯德基公司是外立面改造的投资方，合同关于外立面改造由江苏电影公司完成的约定是肯德基公司委托江苏电影公司进行外立面改造的施工，因而外立面改造工程的报批义务由肯德基公司承担不仅符合合同约定，也是符合情理的。第四，在合同履行过程中，肯德基公司与汉庭公司达成协议，约定肯德基公司办理1-2层外立面改造相关报批手续，并将1-2层的外立面改造工程交给汉庭公司施工，由汉庭公司统一实施1-4层的外立面改造。第五，在外立面改造实施的过程中，肯德基公司明知汉庭公司在实施1-4层外立面改造过程中存在未经政府批准而违法施工及超审批范围施工的问题，但仍然同意并一直放任汉庭公司的违法行为，肯德基公司应当对自己的过错承担责任。第六，肯德基公司与汉庭公司在5月8日的协调会记录中明确约定，因超审批范围施工而导致的相关责任及费用均由汉庭方承担，因此肯德基公司应当向汉庭公司主张相关权利，而不应起诉江苏电影公司。3.在涉案房屋的外立面改造方面，江苏电影公司没有任何过错。首先，虽然租赁合同中约定由江苏电影公司负责完成现有外立面幕墙的改造工程，但是租赁合同并未规定具体的外立面改造的开工及竣工日期，肯德基公司也从未向江苏电影公司提供过外立面改造的设计、施工图纸及报批手续，在此情况下，江苏电影公司没有义务擅自违法进行涉案房屋的外立面改造施工。其次，在2012年5月8日的协调会记录中，江苏电影公司只是作为大楼所有者参会，该会议记录中通篇也没有任何关于江苏电影公司改造义务的表述，肯德基公司在该次会议记录中将其租赁的1-2层的外立面改造工程交给汉庭公司施工，由汉庭公司统一实施1-4层的外立面改造，实际上是变更了租赁合同中江苏电影公司负责完成现有外立面幕墙改造的原约定，在此情况下，江苏电影公司没有实施外立面幕墙改造并无过错。最后，在外立面改造过程中，江苏电影公司在提供办理报批所需文件的协助义务方面也无过错，因此1-4层外立面改造工程报批不成的风险及责任与江苏电影公司无关。综上所述，请求法院依法驳回肯德基公司的诉讼请求。
汉庭公司原审述称：首先，在江苏电影公司与汉庭公司的房屋租赁合同中即约定了由汉庭公司改造外立面幕墙，但江苏电影公司应当积极配合办理报批手续，汉庭公司只承担施工上的责任，此后改造工程频繁停工是规划审批及行政部门的执法行为导致的，并非汉庭公司的施工行为所引发；其次，从三方5月8日的会议记录可以看出，肯德基公司、江苏电影公司及汉庭公司均参加了此次会议，肯德基公司亦愿意承担相关的改造费用，三方对于改造施工的风险都是明知的。综上，请求法院依法裁判。
原审法院经审理查明，2011年10月31日，江苏电影公司（甲方）与汉庭公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋为位于南京市淮海路2号的大楼1-4层及其附属设施设备以及一层院落及停车位及店招位置（以下简称A部分房屋）、5-12层及“金淮海商务中心”六楼约300平方米房屋及其附属设施设备以及自四层屋顶以上至大楼楼顶的广告位置的房屋（以下简称B部分房屋）；A部分房屋的租赁期限为10年5个月，自2012年2月10日起至2022年7月9日；B部分房屋的租赁期限为10年8个月，自2011年11月10日起至2022年7月9日；A部分房屋装修免租期为5个月，装修免租期自2012年8月10日至2013年1月9日；B部分房屋装修免租期为8个月，装修免租期自2013年2月10日至2013年7月9日；租赁期内，乙方如需装饰装修（含房屋附属设施设备改造、更换、增添等设施设备变更以及店招及广告牌的制作与安装等），应事先通知甲方，并将装饰装修方案和施工图纸提交甲方备案，如装饰装修方案涉及房屋改建或扩建、改变房屋结构、改变消防设施及布局、场地占用、电力增容、环境保护、市容卫生等需政府审批事项，乙方必须向甲方报批，同意后，再由乙方负责向政府有关主管部门报批（费用和风险由乙方完全承担，甲方只承担向乙方提供办理报批所需的甲方的相关文件的协助义务）并取得主管部门审核同意，该等审批文件乙方应及时提交给甲方；外立面改造由乙方负责，费用由乙方承担，工期5个月；合同签订后，乙方承租区域内各项装修改造相关费用均由乙方全额支付，甲方概不承担也不补偿；乙方不得擅自将房屋转租（整体转租）、转借、转让、抵押、投资（入股）或以房屋为条件与第三方开展任何形式的合作经营。
2012年3月1日，江苏电影公司（甲方）与肯德基公司（乙方）及汉庭公司（丙方）签订《协议》，约定：乙方承租甲方所有的涉案房屋开设肯德基餐厅，甲乙双方于2012年3月1日签订租赁合同，租赁期限自2012年3月2日起至2022年8月1日止；自甲乙双方租赁合同签署生效之日起至甲乙双方合同终止之日，丙方放弃其依据甲丙双方于2011年10月31日签订的《房屋租赁合同》所享有的对该房屋的承租权；如果甲乙双方合同履行中涉及丙方的权利与义务，或甲丙双方租赁合同履行中涉及乙方权利与义务，相关各方应按照已签订的有关协议，正当行使各自的权利与义务。同日，江苏电影公司（甲方）与肯德基公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的诉争房屋出租给乙方使用，用于开设肯德基连锁餐厅，甲方同时将房屋之附属通道、楼梯、设施等提供乙方使用；甲方保证对房屋拥有所有权，并且在合同签订前，房屋不附有任何抵押担保物权；合同租赁期限为10年5个月（含装修免租期），租期自2012年3月2日起至2022年8月1日止；乙方的装修免租期为5个月，自2012年9月2日至2013年2月1日；甲方在2012年3月2日将租赁区域房屋交付给乙方，房屋交付后，双方签订《房屋交接确认书》，甲方逾期交付房屋，则顺延租期；租金按年计算，租赁期内第一年租金、第二年租金均为3700000元，从第三年起每年租金在上一年的租金基础上递增5%；乙方在2012年3月2日（甲方房产交房日）前将租赁房产的履约保证金560000元交付给甲方，租赁期满后或合同终止后甲方向乙方无息退还履约保证金，如乙方在履行本合同中有违约行为，甲方有权在事先书面通知并获乙方认可后从履约保证金中扣除乙方应承担的违约金金额，并有权要求乙方及时补足履约保证金；租赁期内，乙方如需装饰装修，应事先通知甲方，并将装饰装修方案和施工图纸提交给甲方备案，如装饰装修方案涉及房屋改建或扩建、改变房屋结构、改变消防设施及布局、场地占用、电力增容、环境保护、市容卫生等需政府审批事项，乙方必须向甲方报批，同意后，再由乙方负责向政府有关主管部门报批（费用和风险由乙方完全承担，甲方只承担向乙方提供办理报批所需的甲方的相关文件的协助义务）并取得主管部门审核同意，该等审批文件乙方应及时提交给甲方；乙方承租房屋后，乙方负责办理消防、外立面改造、水电增容、给排水等项工作的政府报批手续，由甲方提供相关证件，包括房产证、土地证、立项报批文件、甲方签章等，报批费用均由乙方承担；甲方负责配电房增容改造工作，确保提供乙方不少于300KW的不间断电量，乙方承担电增容费650000元，甲方需提供合法发票；电增容的所有权人为甲方，如租赁期满甲乙双方不再续约，甲方将电增容的剩余残值退还乙方；大楼现有外立面幕墙的改造由甲方完成，乙方承担所租赁楼层外立面的改造费用，甲方不承担相关费用；甲方保证在房屋交付时房屋及其附属设施设备上未附有任何担保物权，也未被行政机关或司法机关采取查封、扣押等强制措施，房屋现状良好，能够正常使用；若甲方逾期交付房屋及其附属设施设备，经乙方书面催告后九十天内仍未交付的，但甲方分批交付房屋时逾期交付的部分比例很小且该部分房屋逾期交付不影响乙方进场装修进度的除外，则乙方可书面通知甲方解除合同，合同解除后，违约方应按照当年度的年租金的100%向守约方支付违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿守约方超过违约金部分的损失。该合同附件七《房产技术条件》载明：甲方同意乙方可对租赁区域全部外立面按肯德基国际标准进行改造和施工，外立面施工费用由乙方承担，可装修高度7.9米（以不超过乙方租赁范围为准）；甲方同意对大楼进行统一协调设计，负责完成1-4层裙楼及主楼部分原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作；甲方负责完成现有外立面幕墙的改造工程，乙方承担乙方租赁区域相应面积或楼层的工程费用。
2012年3月2日，江苏电影公司（甲方）与肯德基公司（乙方）签订《房屋交接确认书》一份，载明：甲乙双方共同确认，甲方已于2012年3月2日将诉争房屋交付给乙方承租使用，乙方已于2012年3月2日正式接受并承租使用甲方交付的上述房屋；乙方在正式接受并使用甲方交付的诉争房屋前，已对甲方交付的房屋进行验收，并确认甲方交付的房屋符合双方于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》第一章（即房屋的坐落、租用范围及附属设施设备，房屋的权利情况）及第6.3条（即甲方保证在房屋交付时房屋及其附属设施设备上未附有任何担保物权，也未被行政机关或司法机关采取查封、扣押等强制措施，房屋现状良好，能够正常使用）的规定；甲方承诺按照租赁协议在乙方免租期内对裙楼进行加固修复工作。合同签订后，肯德基公司分别于2012年3月23日支付履约保证金560000元；于2012年4月6日支付租金1850000元。2012年4月12日，肯德基公司（甲方）与案外人南京巨龙电力工程有限公司（乙方，以下简称巨龙公司）签订《电增容协议》，约定：甲方现有电量不能满足经营需求，甲方委托乙方进行电力增容改造工程；乙方完成1250千伏安的配电工程（高压接入、配电设备、安装、调试、验收、送电），代理甲方向供电公司申报增容手续；电增容工程造价为650000元。肯德基公司于2012年4月13日向巨龙公司支付电增容费650000元，后巨龙公司完成了电增容工程并已验收送电。
2012年5月8日，肯德基公司、江苏电影公司及汉庭公司就淮海路2号大楼改造工程召开协调会并制作《改造工程协调会记录》，载明：“2012年5月8日下午汉庭、肯德基、必胜客就淮海路2号大楼1-4楼改造工程进行了协调。江苏电影公司作为大楼所有者参会，协调达成如下意见，1.由肯德基、必胜客以淮海路2号大楼1-2层外立面改造为由办理占道经营手续；2.汉庭与肯德基、必胜客一致同意力争于5月15日开始1-4楼改造施工，各方做好各自的相关工作；3.1-4楼施工计划为4个阶段。第一阶段4天，完成外立面及四楼地、顶的拆除，完成1-4楼的脚手架搭建和全方位围挡。第二阶段15天，完成二、三楼局部钢结构加固（汉庭方应在5月25日前提供有资质设计单位的图纸，挑出加固部位载荷为250公斤），完成裙楼内各楼层立柱的加固，完成裙楼圆弧局部的处理。第三阶段15天，完成四楼地面浇筑和二、三楼部分幕墙钢结构施工。第四阶段15天，完成四楼顶浇筑和立面玻璃幕墙施工。4.办理占道施工申报，由汉庭方提供现场项目经理的身份证复印件和手机号码，由汉庭方提供1-4楼脚手架搭建的简图和文字说明。5.占道施工期申请50天，其中肯德基承担14天费用，其余费用由汉庭承担，有关分摊费用细节由汉庭和肯德基协商解决。费用缴纳由汉庭方垫付。6.鉴于该改造工程相关申报手续是以1-2楼的改造施工为由，因此在实际施工中因3-4楼以上及有关超审批范围的搭建脚手架与施工而导致的相关责任及费用均由汉庭方承担。”落款处江苏电影公司代表徐青手书“另说明挑出加固部位载荷标准根据合同规定，我方认为应为原大楼楼层地面的载荷”；汉庭公司代表沈杰手书“对加固部位载荷250公斤不认可，应按相关规定载荷200公斤执行”；肯德基公司代表李兵手书“占道施工申请中肯德基承担14天租赁区域的费用”。
2012年5月29日，南京市政务服务中心受理了以江苏电影公司名义提出的占道审批申请，后汉庭公司进行改造施工，但先后于2012年7月10日、2013年7月5日两次收到城市管理行政执法部门的停工通知书，并因审批报建手续问题导致工期出现延长。2013年4月28日，南京市规划局就淮海路2号大楼改造工程向江苏电影公司颁发建设工程规划许可证，许可范围包括：对建筑外立面进行改造；在建筑东侧增设电梯一部。2013年7月22日，江苏电影公司及汉庭公司代表与五老村街道、南京市市容执法大队召开施工现场会，街道及市容执法大队认为改造工程尚不具备施工条件，主要是三、四楼的楼板及外立面搭建部分没有规划要点和面积的规划标明，因此无法搭建施工。2013年7月24日，南京市城市管理行政执法局向江苏电影公司发出《停止违法行为通知书》，要求江苏电影公司停止在淮海路2号门前人行道围圈树木的行为。
2013年4月23日，肯德基公司、江苏电影公司及汉庭公司代表召开会议，研究淮海路2号大楼1-4层建设项目推进和协调工作，并制作《会议纪要》，载明：“自去年4月以来，淮海路2号大楼裙楼1-4层建设项目因受阻于规划、建设报批环节，导致承租方必胜客、肯德基无法进场装修，延误工期造成各方影响和被动。为协调各方、推动工作，最大限度缩短工期，减少损失，保障必胜客、肯德基尽早营业。4月23日下午，江苏电影公司紧急召集三方代表，专题研究解决办法。会上各方均认为，彼此合作的意愿是真诚良好的，1-4楼项目改造的愿望是一致的，从安全化、合法化的角度走规划报批建设的途径是对的，并给予支持和理解。经几方共同的努力，目前淮海路2号大楼裙楼的建设报批规划受理单已于4月11日取得，且裙楼加固图纸、外立面幕墙图纸的设计均已完成。各方经过协商达成以下共识：1.由江苏电影公司负责配合汉庭方协调市容局，促进该项目稳定施工环境。2.由汉庭方负责规划要点核准、报市容许可的相关手续，随即尽快开展加固工程施工，同时咨询建设许可问题，对300平方米以内和以外的规定要求，是否办理申领建筑施工许可证。3.在基础条件达到江苏电影公司和必胜客、肯德基签订的《房屋租赁合同》约定的房产条件（主体结构加固完成，屋面封顶，防水结束）的情况下各方能够交叉进行施工，必胜客、肯德基方可先行进场进行水电、消防等基础工程的施工。在交叉进场施工工作中遇问题及时联络并派员商议沟通解决。4.在以上工程进行的同时，汉庭方须加快对建筑施工许可、防雷办、市容等报批工作，江苏电影公司全程跟进，积极配合，加快协调工程及相关工作的推进。5.根据以上工作推进计划，汉庭方加紧、加快与相关方面（施工队）协调商定最终的进场施工时间节点，并与必胜客、肯德基方达成共识制定出书面工程进度计划，同时送各方备案。”2013年8月9日，肯德基公司、江苏电影公司及汉庭公司在淮海路2号大楼项目现场进行三方验收，验收内容为：1.1-4层主体结构加固情况如何，荷载是否达到技术要求，是否有资质监理的验收。2.1-4层屋面封顶情况是否完成，外立面幕墙构架是否完成。3.三层楼面防水工程是否完成，外立面的防水工程是否完成。4.甲方与肯德基方现场查看认可情况如何。经验收，各方代表确认以上四项均不符合。
2012年8月1日、8月13日，肯德基公司先后发函给江苏电影公司，要求江苏电影公司确保其提供的房产符合以下条件：1.1-4层主体结构加固完成，强度符合设计要求，并通过验收；2.屋面封顶，防水基本结束，三层楼面不漏水，外立面幕墙架构完成；3.电增容改造工程已开始并有明确的工程计划；4.甲方后增的消防水箱完成，具备进行室外空调机钢架施工条件；5.大楼消防系统基本完成，满足对接条件并取得消防部门设计建审意见。2013年3月18日，肯德基公司再次发函给江苏电影公司，要求江苏电影公司确保其提供的房产符合以下条件：1.1-4层主体结构加固完成，强度符合设计要求，并通过验收；2.屋面封顶，防水基本结束，三层楼面不漏水，外立面幕墙架构完成；3.大楼消防系统基本完成，满足对接条件并取得消防部门设计建审意见。并要求江苏电影公司尽快履约、赔偿损失。2013年8月20日，肯德基公司再次发函给江苏电影公司，要求江苏电影公司确保其提供的房产符合3月18日函件中的条件，并要求江苏电影公司在接到函件后于2013年8月31日前就如何补救给出书面答复，同时立即归还肯德基公司已经支付的各项费用3060000元。江苏电影公司确认收到上述函件。
2013年9月13日，肯德基公司向江苏电影公司发出《解约函》，载明：江苏电影公司并未依照双方《房屋租赁合同》的约定完成大楼统一协调设计；完成1-4层裙楼及主楼部分原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作；完成现有外立面幕墙改造工程，对此肯德基公司多次发函予以催告，但江苏电影公司始终尚未完成上述工程，导致租赁房产至今无法交付，故肯德基公司依据双方租赁合同第十一条7.3（1）、（2）条款约定的合同解除条件，通知江苏电影公司于2013年9月16日解除双方租赁合同，并要求江苏电影公司归还肯德基公司已支付的各项款项、承担违约责任、赔偿营运利润损失。江苏电影公司确认于2013年9月16日收到该份《解约函》。2013年10月18日，江苏电影公司向肯德基公司发出《租金催缴函》，要求肯德基公司支付诉争房屋租金。
肯德基公司分别于2013年3月6日及2013年10月23日两次申请南京市南京公证处就淮海路2号大楼改造工程现场进行公证取证，并分别录制了证据光盘各一张。肯德基公司据此认为直至第二次公证取证的2013年10月23日，改造工程的楼板加固工程尚未完工。江苏电影公司对于光盘证据的真实性没有异议，但认为造成光盘所记载状况的责任并不在于江苏电影公司。江苏电影公司提供工程竣工验收报告、决算造价表、工程款发票等证据材料，以证明其已经按照《房屋租赁合同》及《房屋交接确认书》的约定在2012年9月5日完成了淮海路2号大楼裙楼及主楼部分原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作，即裙楼2、3层之间原有楼梯部位的加固修复，且已于2013年1月21日支付了相应工程款项110391.91元，肯德基公司对于上述工程竣工验收报告、决算造价表的真实性不予认可，并认为即便江苏电影公司已经支付了楼板加固的工程款，从后续各次会议纪要及公证光盘可以看出，江苏电影公司并未完成原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作。
2014年6月9日，在原审法院组织调解过程中，肯德基公司、江苏电影公司均表示不再继续履行房屋租赁合同，肯德基公司确认诉争房屋可由江苏电影公司自行使用或出租。另，江苏电影公司于2014年7月21日向原审法院起诉，要求肯德基公司支付租金及违约金。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，肯德基公司与江苏电影公司签订的房屋租赁合同约定由江苏电影公司完成裙楼及主楼部分原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作，从“原拆除框架梁及楼板处的加固修复”这一文字表述来看，应当是就双方合同签订前即已存在的拆除部位的加固修复工作，且从汉庭公司的陈述看出，裙楼内部的整体加固工作是在外立面幕墙改造后启动的，故结合江苏电影公司提供的工程竣工验收报告、工程款发票等证据材料，应当认定江苏电影公司已在肯德基公司发函要求解除合同前完成了上述“原拆除框架梁及楼板处的加固修复”的合同义务。另肯德基公司、江苏电影公司在合同中约定由江苏电影公司完成外立面幕墙的改造工程，但在肯德基公司、江苏电影公司及汉庭公司于2012年5月8日形成的会议记录中明确约定了由汉庭公司进行外立面改造施工，并约定“鉴于改造工程相关申报手续是以1-2楼的改造施工为由，因此在实际施工中因3-4楼以上及有关超审批范围的搭建脚手架与施工而导致的相关责任及费用均由汉庭方承担”，故应认定肯德基公司、江苏电影公司及汉庭公司已经就外立面幕墙改造的合同义务主体协商一致变更为汉庭公司，且肯德基公司亦签署了《房屋交接确认书》，明确诉争房屋已经实际交付，并在交房后由汉庭公司进行了外立面改造工程，故肯德基公司以江苏电影公司未能完成原拆除框架梁及楼板处的加固修复及外立面改造工程构成违约为由发函要求解除租赁合同，无相应的事实及法律依据。肯德基公司关于要求确认双方租赁合同已于2013年9月16日解除，并要求江苏电影公司返还租金并赔偿利息损失及违约金、运营利润损失的诉讼请求，不予支持。但在本案审理过程中，肯德基公司、江苏电影公司均表示不再继续履行租赁合同，故双方合同已经解除，原审法院对此予以确认，现因江苏电影公司已另案起诉要求肯德基公司承担违约责任，故关于履约保证金的返还问题应在另案中一并处理为宜，本案不予理涉。关于电增容费用，应该笔费用系肯德基公司为满足其电力使用需要而支付，且系肯德基公司自行委托案外人巨龙公司施工，相应施工费用亦支付给了巨龙公司，合同解除并非因江苏电影公司违约所致，而是肯德基公司不愿履行合同所致，故对其要求返还电增容费650000元的诉讼请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、肯德基公司与江苏电影公司于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》已于2014年6月9日解除。二、驳回肯德基公司的其他诉讼请求。原审案件受理费62937元，由肯德基公司负担62857元，江苏电影公司负担80元。
上诉人肯德基公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实错误，适用法律错误，审判程序违法。（一）错误认定双方合同解除时间。肯德基公司4次发函要求江苏电影公司按约交付合格房产，但未收到江苏电影公司的任何答复。肯德基公司于2013年9月13日致函江苏电影公司要求2013年9月16日解除合同，江苏电影公司未在接函后3个月内对合同解除效力进行司法确认。无论肯德基公司解约通知是否合法，江苏电影公司已丧失了胜诉权，双方合同已经解除。原审法院以2014年6月9日江苏电影公司单方同意解除合同的时间作为双方租赁合同的正式解除时间，完全错误。（二）错误认定2012年5月8日会议记录是肯德基公司与江苏电影公司之间的协议变更，肯德基公司已将本应由江苏电影公司承担的外立面玻璃幕墙改造的合同义务变更为由汉庭公司承担。肯德基公司提交的汉庭公司与江苏电影公司的租赁协议已明确反映江苏电影公司与汉庭公司对整个租赁房产的加固修复及外立面的改造工程责任做了明确分工（包括江苏电影公司对肯德基公司应尽的上述义务）。事实是整个租赁房产的加固修复及外立面的改造工程全部都由江苏电影公司交给汉庭公司委托江苏双固建设有限公司进行施工，但从合同相对性来说，不管江苏电影公司是否将上述义务交给汉庭公司来完成，都不影响江苏电影公司对必胜客公司的合同义务。江苏电影公司召集各方进行协调，约定了49天的工期和具体流程，签署了《大楼改造工程协调会议记录》，肯德基公司的工作人员只在会议记录中同意承担14天占道申请的费用，这与合同约定的费用承担是一致的。事实上，原审庭审中显示的证据，也证明是江苏电影公司向相关部门提交建设申报手续，肯德基公司从未向有关部门履行过申报规划报建等手续，玻璃幕墙改造工作是江苏电影公司的需要而非肯德基公司的需要，肯德基公司只是被迫承担费用。因此，2012年5月8日会议记录并不构成对原合同约定的权利义务主体的变更，仅仅是江苏电影公司履行房屋租赁合同中约定的外立面幕墙改造及裙楼加固改造义务的开工、竣工时间表。原审法院对工程协调会议记录性质的错误认定，导致违约责任的错误认定。（三）错误认定江苏电影公司完成了原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作，也就完成了交房义务。虽然肯德基公司和江苏电影公司2012年3月2日签署了房屋交接确认书，但是2012年5月8日会议记录已经重新约定了裙楼加固改造的时间。肯德基公司是在裙楼加固改造工作启动后撤场的。合同约定的是“1-4层裙楼及主楼部分原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作”，并不仅指二楼的楼板。原审法院断章取义，故意省去“1-4层”这个施工范围，把肯德基公司租赁面积和整体裙楼割裂开来，以完成局部改造代替整体合同义务。从2013年4月23日的会议纪要、2013年8月9日的纪要以及肯德基公司出具的公证视频来看，涉案房产加固、改造始终不合格，不具备交付条件。（四）错误认定肯德基公司自行委托案外人巨龙公司进行电增容施工。双方租赁合同5.3.（3）条约定：江苏电影公司负责配电房增容改造工作，确保提供肯德基公司不少于300KW的不间断电量，肯德基公司承担电增容费人民币65万元。但因为江苏电影公司既不能进行电增容施工，也无法出具发票，所以肯德基公司与巨龙公司签订的电增容协议，仅是为完成付款及开具发票而完善的程序，并非肯德基公司自行委托的巨龙公司。（五）肯德基公司提交的证据充分证明江苏电影公司违约在先，即便肯德基公司在2012年3月2日已接受房产，但是既然合同约定江苏电影公司在租赁期内对房产进行改造就当然存在房产重新移交的问题。肯德基公司撤场，房产交付江苏电影公司进行改造的事实毋庸置疑，即便江苏电影公司2013年10月份完成改造的说法成立，也不能证明其向肯德基公司发出了房产改造完成具备交付条件的通知，该完工时间也不符合合同约定，晚于肯德基公司解约通知发出的时间，已构成根本违约。原审法院驳回肯德基公司的诉请，属于适用法律错误。（六）本案审理程序严重违法，案外法官违反法官独立原则，越过法官回避规定，亲自安排谈话、调解。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判支持肯德基公司原审诉请；2.本案诉讼费由江苏电影公司承担。
被上诉人江苏电影公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。（一）关于合同解除时间。肯德基公司作为原审原告起诉要求确认合同解除的效力，认为江苏电影公司未在三个月内对合同解除的效力进行司法确认，就丧失胜诉权，缺乏法律依据。肯德基公司虽然致函江苏电影公司要求于2013年9月16日解除合同，但在江苏电影公司提出异议的情况下，合同解除的效力有待法院确认。因原审并未支持其主张，故2013年9月16日不是有法律效力的合同解除时间。原审以双方在调解中均表示不再继续履行合同的时间作为合同解除时间，符合事实和法律。（二）关于2012年5月8日会议记录是否表明外立面改造的合同义务变更为由汉庭公司承担。从该会议记录的内容看，肯德基公司与汉庭公司之间并非是肯德基公司在上诉状中所声称的工作对接和配合的关系。而是肯德基公司委托汉庭公司实施外立面改造并由汉庭公司独立承担相关责任及费用的权利义务关系。虽然肯德基公司与江苏电影公司的租赁合同中约定外立面改造由江苏电影公司完成，合同同时约定外立面的改造报批手续由肯德基公司自行办理并承担报批不成的风险，江苏电影公司只是承担提供报批所需要的文件。所以合同约定的外立面改造义务只是施工的义务，但5月8日会议记录中并未规定江苏电影公司的任何义务，却明确说明江苏电影公司只是作为大楼所有者参会，特别是会议记录中关于超审批范围施工而导致的相关责任及费用均由汉庭公司承担的约定，明确表明了由汉庭公司独立对肯德基公司承担责任，也证明了汉庭公司并非是以江苏电影公司的受托人的身份对肯德基公司承担义务，而是以自己的独立人格对肯德基公司承担外立面改造的相关义务。（三）关于原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作。根据本案合同的有关条款，加固修复工作与外立面改造完全是两个工程，肯德基公司长期不能正常装修是因为外立面改造工程长期停工造成的，而原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作早已在合同约定的期限内完成。另外，租赁合同附件七第16条约定的加固修复工作与2012年5月8日会议记录第3条约定的加固也是完全不同的两个工程。附件七第16条的加固修复工作是指原拆除框架梁及楼板处的加固修复，这里的“原”在时间点上是合同签订前的“原”，加固的对象是合同签订以前已经被拆除的框架梁与楼板，工程内容是梁与板的加固；而会议记录第3条中的加固，在时间点上是合同签订后并且房屋交付后房屋外立面改造过程中的第二道工序，加固的对象是2、3楼局部钢结构与各楼层立柱，工程内容是钢结构与立柱的加固，肯德基公司长期不能进场装修与会议记录第3条规定的包含钢结构与立柱加固的外立面改造工程有关，而与原拆除的框架梁及楼板的加固修复工作无关。肯德基公司混淆以上三个概念，造出一个加固改造工程的概念，没有合同依据，也不符合当事人的真实意思表示。从房屋交接确认书第3条内容看，江苏电影公司在交房时承诺的是加固修复工作，根据上述事实该加固修复工作即原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作，江苏电影公司已举证证明该加固修复工作已经按房屋交接确认书第3条规定按期完成。因而江苏电影公司完成原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作当然表明已全部完成交房义务。（四）关于电增容费。电增容费系肯德基公司为满足自身的电力使用需要而支付，江苏电影公司并不需要该电增容。该工程系肯德基公司与巨龙公司签订的合同，肯德基公司自行委托巨龙公司施工，相应的费用也是直接支付给巨龙公司。合同解除并非江苏电影公司违约所致，而是肯德基公司不愿意继续履行合同所致，江苏电影公司不是该电增容的受益人，原审不支持肯德基公司要求江苏电影公司返还电增容费的请求完全正确。（五）原审认定事实清楚，江苏电影公司已按照合同约定向肯德基公司交付了房屋，房屋交付后肯德基公司委托汉庭公司实施外立面改造工作并与汉庭公司约定超审批范围施工所导致的相关责任义务由汉庭公司承担。汉庭公司在实施外立面改造过程中存在超审批范围施工的情况并因此导致外立面改造工程长期被政府停工，从而造成肯德基公司长期不能进场装修，故肯德基公司长期不能进场装修的责任及损失应当由汉庭公司独立承担，所以肯德基公司告错了人。（六）所谓案外法官强行插手案件审理，原审中，承办法官为避免当事人损失扩大多次安排调解，因调解难度大，主审本案的审判庭庭长与主审关联案件的审判庭庭长出面联合调解。综上，请求驳回肯德基公司的上诉请求，维持原判。
原审第三人汉庭公司述称，其对原审判决没有异议，但对原审法院认定外立面改造义务主体变更为汉庭公司，并且相关责任由汉庭公司承担有异议。（一）汉庭公司负责外立面改造施工，是基于江苏电影公司与汉庭公司的约定，并且3－4楼仍然是汉庭公司使用，而1－4楼是整体改造。（二）1－4楼外立面改造造成的工期延误，是大楼本身的结构性缺陷以及由此产生的报审报批程序所导致，相关的各方都存在损失，这种损失不应当由汉庭公司独立承担。（三）1－4楼外立面整体改造存在结构性缺陷，客观上存在超审批范围的问题，对此问题各方均明知，并且1－4楼整体改造也是各方希望的，对各方都有益，因此1－4楼改造工期延误产生的损失应当由各方自行承担。（四）在2012年5月8日会议记录中第6条约定的3－4楼以上超审批范围搭建脚手架和施工所产生的相关责任及费用由汉庭公司承担，并不包括因为报审报批而导致的工期延误所产生的责任及费用。（五）关于肯德基公司提出的原审法院程序违法问题，系因本案与关联的另一起案件在原审法院一并审理，故出现两案一并协调的情况。综上，请求二审法院查清事实后依法作出裁判。
二审中，上诉人肯德基公司表示其在原审调解中从未表示过不再继续履行租赁合同。经查，2014年6月19日的谈话笔录中，审判人员问：“对于被告要求交房，原告方是什么意见？”原告代理人回答：“我们起诉的请求就是要求解除合同，而且我们认为我们从来没有接收过涉案房产，房产一直是在江苏电影公司的控制之下，我们在去年9月就向被告发出了解除合同函件，此后被告就享有对涉案房屋的处置权。另外，如果被告不愿意调解，我们坚持我们原来的诉讼请求。”审判人员问：“双方再明确一下，关于租赁合同下一步是什么意见？”原告代理人回答：“我们要求解除合同，请求法院依法判决。”被告代理人回答：“我们要求原告交房肯定就是不继续履行合同，同意解除了。”
二审庭审后，江苏电影公司补充提交了以下证据：一是江苏电影公司淮海路2号大楼招租询价文件（目录及第一至第三章）；二是肯德基公司向江苏电影公司购买标书的计账凭证；三是江苏电影公司淮海路2号大楼投标文件标段A商务分册；四是江苏电影公司淮海路2号大楼投标文件标段A技术分册。证明：1.外立面改造系承租人承租房屋后自行负责的装修改造行为，不是江苏电影公司交付房屋的条件；2.外立面改造的报批手续由承租人负责；3.肯德基公司参与了招租投标，对此是明知的；4.店招和外立面工程是两个不同的概念，肯德基公司在投标文件中已作出了自己的理解和设计；5.汉庭公司中标后，肯德基公司外立面改造由汉庭公司整体负责，肯德基公司本应与汉庭公司签订分租合同，并委托汉庭公司一并负责外立面的改造施工，但因其坚持与江苏电影公司签约，双方才在租赁合同中约定由江苏电影公司负责外立面施工，但肯德基公司明知江苏电影公司只是挂名，实际施工是由汉庭公司负责的，上述意思表示在5月8日的会议记录中也得到证实。肯德基公司质证后对上述证据的真实性无异议，但认为：1.招标文件说明江苏电影公司要求对外立面进行改造，不是肯德基公司的需要；2.肯德基公司虽然进行了投标，但并未中标，该招投标文件对肯德基公司无约束力；3.肯德基公司是通过协议形式而非招投标方式获得案涉房屋的承租权，其与江苏电影公司的权利义务应以双方签订的房屋租赁合同为准，租赁合同明确约定外立面改造由江苏电影公司承担。汉庭公司质证后对上述证据的真实性无异议，但对江苏电影公司的第5项证明目的有异议，认为上述证据不能达到该项证明目的。江苏电影公司认可肯德基公司在此次招标活动中并未中标。本院经审查认为，上述证据只是江苏电影公司在房屋招租活动中的相关文件，肯德基公司并未中标，故上述证据与本案无关联性，本院对该组证据的证明力不予确认。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人肯德基公司与被上诉人江苏电影公司于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》及肯德基公司、江苏电影公司、原审第三人汉庭公司于当日签订的《协议》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力。
关于案涉房屋交付条件的认定。首先，根据房屋租赁合同附件七的约定，江苏电影公司交付房屋前应当负责完成案涉房屋一、二、三、四层裙楼及主楼部分原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作，负责完成现有外立面幕墙的改造工程，肯德基公司承担其租赁区域相应面积或楼层的工程费用。但双方在签订房屋租赁合同的第二天即签署了《房屋交接确认书》，此时无论加固修复工作还是外立面幕墙的改造工程均未开始实施，而在此两项工程完工前肯德基公司无法进场装修，故江苏电影公司此时交付的房屋尚不符合合同约定的条件；其次，江苏电影公司主张其在《房屋交接确认书》中承诺的对2号裙楼进行的加固修复工作与合同附件七约定的并不相同，其于2012年9月5日完成了淮海路2号大楼裙楼及主楼部分原拆除框架梁及楼板处的加固修复工作，即裙楼2、3层之间原有楼梯部位的加固修复，符合了房屋交付条件，但无论江苏电影公司此项主张是否属实，其于2012年9月5日完成的裙楼2、3层之间原有楼梯部位的加固修复工作，均不能取代双方合同附件中约定的房屋交付条件。事实上，直到2013年4月23日肯德基公司、江苏电影公司和汉庭公司形成《会议纪要》时，三方仍在协商下一步的加固工作方案，而该《会议纪要》也进一步明确了当时的房产条件并不符合江苏电影公司与肯德基公司约定的房产条件。综上，江苏电影公司以双方签署了《房屋交接确认书》为由主张案涉房屋已经完成交付，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
关于《改造工程协调会记录》的性质认定。根据2012年5月8日肯德基公司、江苏电影公司及汉庭公司签署的《改造工程协调会记录》，三方当事人对下一步的改造工作进行了安排，并对相关责任和费用进行了明确，但三方当事人的权利义务系由不同的合同约定，该协调会记录只是三方为推进工程进度所进行的责任分工，并未明确免除或者变更任何一方的合同权利和义务，江苏电影公司认为《改造工程协调会记录》签署后，其对相应的改造工程就不再承担合同义务，缺乏法律依据，本院不予采纳。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。
关于合同解除时间的认定。根据《房屋租赁合同》约定，江苏电影公司逾期交付房屋及附属设施设备，经肯德基公司书面催告后九十天内仍未交付的，肯德基公司可书面通知江苏电影公司解除合同。案涉工程虽经三方当事人多次协调，但直至2013年8月9日验收时仍不合格，证明案涉工程至此仍不符合交付条件，肯德基公司作为合同相对方自2012年8月起多次向江苏电影公司催告，并于2013年9月13日向江苏电影公司发出《解约函》，以江苏电影公司逾期交付房屋为由要求自2013年9月16日起解除合同，该解除通知符合合同约定的解','2018-09-27
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