北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终3678号
上诉人（原审原告）：吴光全，男，1962年6月7日出生。
上诉人（原审原告）：张昌凤（吴光全之妻），1959年4月15日出生。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：任超，北京京超律师事务所律师。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：宋建萍，北京京超律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马玉凤，女，1960年5月17日出生。
被上诉人（原审被告）：龚建平，男，1964年10月20日出生。
委托诉讼代理人：齐雪峰，北京威诺律师事务所律师。
原审第三人：马硕，男，1993年3月13日出生。
原审第三人：王晖，男，1969年1月22日出生。
委托诉讼代理人：齐雪峰，北京威诺律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：徐俊杰，男，该公司法务专员。
上诉人张昌凤、吴光全因与被上诉人马玉凤、龚建平及原审第三人马硕、王晖、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初8777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张昌凤、吴光全上诉请求：1．撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初8777号民事判决，发回重审或改判；2．本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1．北京市丰台区×××301号房屋（以下简称301号房屋）性质为央产房，不能作为上市交易的对象；2．301号房屋未经原单位同意却被交易，损害了原单位的利益；3．马硕、北京我爱我家公司存在欺诈行为，且损害国家利益。因此龚建平与马玉凤之间签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。
马玉凤辩称，同意一审判决。1．马玉凤找的我爱我家公司购房，是善意购房人；2．301号房屋虽属央产房，但不存在权利限制的情形，且马玉凤已支付301号房屋的土地出让金、物业费等，并合法取得房产证，现在301号房屋内居住生活；3．马玉凤在与中铁建设集团有限公司签订物业协议时，对方未提出优先回购的主张，未对房屋出售进行限制，也未损害原产权单位利益；4．一审法院致函有关部门后查明，301号房屋可上市交易。且龚建平可以代开央产房上市交易证明，不存在恶意串通损害国家利益的情况。
龚建平辩称，同意一审判决，不同意张昌凤、吴光全的上诉意见。1．龚建平有售卖301号房屋的权利；2．龚建平是替王晖向马玉凤卖房，并非替上诉人夫妇卖房；3．张昌凤、吴光全同意以160万元的价格将301号房屋出售给王晖；4．301号房屋过户流程无论是否有瑕疵，都不影响王晖将301号房屋卖与马玉凤；5．张昌凤、吴光全见房价上涨就反悔自己卖房的不诚信行为，扰乱了社会经济秩序，违背了诚信原则，在法律上不应被支持。
我爱我家公司述称，同意一审判决，对张昌凤、吴光全的上诉请求听从法院判决。
马硕述称，同意一审判决，做公证是张昌凤、吴光全给我的授权。
王晖述称，同意一审判决，自己以160万元的价格从张昌凤、吴光全手中合理合法地取得301号房屋的物权，自己有权处分该房屋，与张昌凤、吴光全无关，希望法院驳回张昌凤、吴光全的所有上诉请求。
吴光全、张昌凤向一审法院起诉请求：1．确认龚建平与马玉凤之间签订的《存量房屋买卖合同》无效；2．判决马玉凤将301号房屋产权过户登记至吴光全名下并交付房屋；3．马玉凤、龚建平赔偿2016年12月至2017年12月租金损失，每月2900元及屋内物品损失（主要是书画损失）合计15万元；4．马玉凤、龚建平赔偿参加本案诉讼交通费损失合计2200元；5．马玉凤、龚建平赔偿误工费损失16000元；6．诉讼费由马玉凤、龚建平负担。
一审法院认定事实：吴光全、张昌凤系夫妻。北京市丰台区八宝山南路29号院3号楼3层4单元301号房屋系央产房，原产权单位为中铁建设集团有限公司。2016年3月25日，吴光全、张昌凤向马硕出具二份《委托书》，并办理了公证委托手续，授权马硕办理吴光全名下位于北京市丰台区八宝山南路29号院3号楼3层4单元301号房产事宜（房屋所有权证号：X京房权证丰字第XX**号，房屋性质：房改房（成本价）），委托事项包括：办理提前还款手续、注销额度及领取房产证等相关资料；代为在房屋管理部门签订用于办理抵押及解押的相关文件及合同；办理抵押登记、领取抵押后的房产证及不动产登记证明；办理解除抵押登记手续、领取房产证；代查房屋状况；代为办理上述房产抵押、解押及贷款的其他相关手续；代为到房屋管理部门、土地管理部门查阅房屋档案；签订上述房地产的买卖合同及网签合同、网签注销手续；办理房屋产权、国有土地使用权过户登记手续；代缴相关税费以及代为缴纳土地出让金；代收房价款；协助买方办理银行贷款；代为办理资金监管手续；办理物业交割手续；代开央产房上市交易证明；其他与上述房地产出售有关的一切事宜。该二份委托书另载明受托人有转委托权，委托期限自委托书签署之日起至两年止。
2016年11月30日，马硕向龚建平出具二份《转委托书》，并办理了公证委托手续，将前述吴光全、张昌凤向马硕出具的二份委托书所载委托权限转委托与龚建平。该二份《转委托书》另载明受托人无转委托权，委托期限自本转委托书签署之日起至委托事项办完止。
2016年12月27日，经我爱我家公司居间，龚建平（出售方、甲方）代理吴光全与马玉凤（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：甲方所售房屋坐落在丰台区八宝山南路29号院3号楼3层4单元301号，建筑面积共43．10平方米，该房屋已经设定抵押，抵押金额50万元，抵押权人为中国银行东单支行，甲方应2016年12月30日前办理抵押注销手续；该房屋另有抵押权人高喆，抵押金额为35万元，甲方同意自行于2017年1月23日前办理完毕该抵押的解除手续；房屋成交总价为205万元，其中房屋主体价格为70万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为135万元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金15万元；乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，于过户前一天以资金存管方式划转119万元，以资金监管方式划转70万元，于户口迁出当日自行支付1万元；甲方应当在完成过户后3天内将该房屋交付给乙方。上述房屋买卖合同签订后，马玉凤通过转账方式支付15万元定金至王晖账户，龚建平出具了定金收据；2017年1月14日，马玉凤以转账方式支付70万元至中国银行资金监管账号，以转账方式支付119万元至中国光大银行资金托管账户；2017年1月16日，龚建平代理吴光全与马玉凤办理了网签、过户手续并交付房屋，网签房屋成交价格为70万元，2017年1月17日，马玉凤取得了301号房屋产权证，并入住301号房屋。
一审庭审中，吴光全、张昌凤称向马硕出具委托书并办理公证委托手续，系因其方与他人之间的民间借贷关系，为担保债务履行被迫签署，其方并无出售房屋意思表示；吴光全、张昌凤不认识龚建平，亦不知晓马硕转委托与龚建平，龚建平代理出售房屋，签订的房屋买卖合同系以合法形式掩盖高息借贷的非法目的，该商品房买卖合同无效；另301号房屋系央产房，出售时须原产权单位出具同意上市交易证明，其方认为此项要求须吴光全本人出面到原产权单位办理手续，可以确保房屋进行买卖时吴光全、张昌凤知晓，但本案过户并未履行央产房交易手续，存在重大行政瑕疵。龚建平对此不予认可，其提交2016年11月23日，王晖与吴光全、张昌凤签订的《北京市存量房屋买卖合同》，称吴光全、张昌凤已将301号房屋出售与王晖，约定购房总价款160万元，买受人支付定金15万元；签订合同当日，王晖向吴光全中国工商银行账号汇款支付15万元，吴光全于当日出据《收条》载明：“今收到王晖交来购房订金款十五万元”；剩余房款支付：1、将吴光全向王晖借款20万元冲抵购房款、王晖代吴光全偿还高喆借款59．1万元，以上二项吴光全于签约当日出具《首付款收条》载明：“今收到王晖交来购买吴光全位于丰台区八宝山南路29号院3号楼3层4单元301号，房权证号X京房权证丰字第XX**号的购房首付款80万元”；2、代吴光全结清中国银行抵押贷款、负担中国银行与吴光全诉讼相关费用合计531644．33元；3、代吴光全清退301号房屋承租人，返还租金及支付违约金合计11600元；4、案外人李英民向吴光全转款55700元，以上合计1558944．33元，因吴光全、张昌凤未将房屋内户口迁出，故尚有部分房款未支付。龚建平另提交2017年1月8日案外人李英民与吴光全的电话录音，称录音中有支付15万元定金、李英民告知吴光全处理与中国银行诉讼相关费用的情况，清退租户情况、合计已支付150万元、吴光全同意剩余购房款先放在李英民处等内容，证明吴光全知晓301号房屋以160万元出售的事实。因王晖想节省税费，直接将房屋过户至下一买房人名下，故要求吴光全办理公证委托手续，便于房屋再次出售。王晖认可龚建平前述陈述。吴光全认可收条、录音、转账凭证的真实性，但称双方是借款关系，钱款往来均是借款关系，不是支付购房款，房屋买卖合同是其受胁迫签署。张昌凤称不知晓吴光全与王晖签署房屋买卖合同，该合同上签字和指纹不是其本人所为。王晖认可签订前述《北京市存量房屋买卖合同》时，仅吴光全一人到场，张昌凤未到场签约。
一审庭审中，马玉凤提交其与我爱我家公司工作人员黄少青的微信记录，证明2016年11月30日，其经中介居间介绍购买房屋，曾仔细询问房主情况。马玉凤另称之后其曾去公证机关核实公证书真实性，终因信任公证委托书授权欲与龚建平签约，双方谈定房屋总价为205万元。2016年12月初准备签约时，中介告知房屋上存有查封和抵押，龚建平、王晖到场，龚建平向其披露301号房屋实际已转让与王晖，为节省税费，故由吴光全出具公证委托书，便于直接过户至新买受人名下，待龚建平依授权处理完查封抵押后，双方再行签约；其曾询问中介方风险，中介答复存在此种房屋买卖情况，后龚建平处理完抵押、查封问题，实际双方于2016年12月27日签约，其系全款购房，房屋价款205万元是市场价；关于央产房过户问题，其方按房屋登记部门要求办理交易手续，且龚建平授权中含有代为办理央产房上市交易手续一项，过户并无障碍，其系善意购房人，不存在恶意串通。马玉凤另提交张志华、马玉凤与那铭新签订的《北京市存量房屋买卖合同》及银行查询清单，证明其支付与吴光全、张昌凤的本案购房款，部分来源系其出售与前夫共有房屋所得。我爱我家公司对马玉凤的陈述予以认可，称马玉凤售房后再买房，二次交易均由其公司担任居间方，205万元全款购房，符合市场行情。吴光全、张昌凤对此不予认可，主张房屋交易价格过低，但不申请进行房屋价格评估，另称马玉凤的房款是李英民公司给的，但未向法院举证，并认为马玉凤置房屋存在重大瑕疵于不顾，与龚建平签约，双方显属恶意串通。
一审庭审中，法院前往301号房屋原产权单位中铁建设集团有限公司核实301号房屋过户交易情况，该单位房屋管理部门答复，其单位的央产房上市交易前，应由房主本人持产权证原件（若房主委托代理人前来，其公司亦会向本人核实委托情况是否属实），到单位结清物业等相关费用，由其单位出具费用结清证明，但其单位并未对301号房屋出具相关费用结清证明。
一审庭审中，法院致函在京中央和国家机关住房交易办公室，答复称301号房屋属可上市交易房屋。
另查，2017年7月7日，吴光全以北京市规划和国土资源管理委员会为被告，向北京市丰台区人民法院提起行政诉讼。
一审法院认为，吴光全、张昌凤与马硕办理公证委托，授权马硕办理301号房屋买卖事宜，授权委托书载明马硕享有转委托权，马硕有权将委托权限转委托与龚建平。马玉凤经我爱我家公司居间与龚建平签订房屋买卖合同，签约时，曾询问中介房屋所有权人的具体情况，去房屋所在地查验房屋，核实公证委托书的真实性，信赖公证委托书授权与龚建平签约；签约后，马玉凤支付了全部购房款，双方办理了过户手续，交付了房屋。一审庭审中，就本案购房款来源，马玉凤亦提交其售房资料等证明其房款合理来源。关于央产房交易受限问题，本案中，马硕、龚建平授权中含有代为办理央产房上市交易手续一项，买卖双方履行了丰台区房屋管理部门相关手续，办理了过户，马玉凤称其作为买方，不知晓房屋过户的具体要求，仅依房屋管理部门要求完成买卖流程，亦属合理。经查，301号房屋原产权单位答复确未对该房屋出具费用结清证明等央产房交易的必需手续，关于此项过户瑕疵，吴光全、张昌凤已另行提起行政诉讼，相关责任应由另案处理。关于房屋价格，我爱我家公司称马玉凤系全款购房，房屋价格符合市场交易行情，吴光全、张昌凤主张房屋价格过低，但不申请价格评估，故法院对吴光全、张昌凤此项意见不予采纳。吴光全、张昌凤主张马玉凤购房款是李英民给付的，未向法院举证，法院对此亦不予采纳。另依据吴光全与王晖所签房屋买卖合同、吴光全出具购房款收条及吴光全与案外人李英民的电话录音等证据，可知吴光全对301号房屋买卖知情，其方主张与王晖之间的房屋买卖合同系受胁迫所签，未向法院举证，法院对此不予采纳。综上，法院认为，法律规定的恶意串通行为意指当事人之间有主观恶意，及相互串连、勾通的共谋行为。在本案买卖过程中，马玉凤已尽到买受人所负审查义务，且能够说明支付购房款的合理来源，并实际入住房屋，房屋价格亦符合市场交易行情，吴光全、张昌凤主张龚建平与马玉凤恶意串通，并无充分证据予以证明，依据不足，故对吴光全、张昌凤主张双方所签房屋买卖合同因恶意串通归于无效，法院不予支持。基于此，法院对吴光全、张昌凤其他诉讼请求亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，于2018年2月判决：驳回吴光全、张昌凤的诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据，本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院依法予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效。第一百六十四条规定，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。
吴光全、张昌凤向马硕出具两份《委托书》，并办理了公证委托手续，各方就301号房屋的出售事宜形成委托代理关系。后马硕向龚建平出具两份《转委托书》，并办理了公证委托手续，就301号房屋的出售事宜转委托给龚建平。根据相关法律和本案查明的事实，龚建平在代理吴光全、张昌凤出售301号房屋过程中，虽认为吴光全、张昌凤已将房屋卖给王晖，其为了满足王晖想节省税费的要求，将301号房屋代理出售给下一买房人马玉凤，其代理规避国家税费的行为具有违法性，没有到相关单位开具央产房出售手续，完成委托事项不完全，给委托人利益造成损害，其行为具有主观上的恶意。
马玉凤作为买房人，在301号房屋交易时应充分尽到自己的注意义务。其如果认为301号房屋是卖给王晖的，自己进行购买，自己签约会损害吴光全、张昌凤与王晖的交易利益，则由此其没有注意到其行为损害了所有权人利益；在自己购房时，已经知道卖方委托事项中有需要办理央产房出售手续而不尽相关注意义务，其行为具有一定违法性，并且应知道如果履行合同时卖房人因此不能履约有可能损害卖房人利益。因此，其行为具有主观上的恶意。
事实上，由于马玉凤与龚建平签订301号房屋购房合同行为，已导致如下后果：1．如果吴光全、张昌凤系因贷款问题而委托卖房，则吴光全、张昌凤应以借贷关系为基础处理，不如此将导致301号房屋所有权利益受损。2、如果吴光全、张昌凤对王晖系房屋买卖关系，则将导致吴光全、张昌凤就301号房屋对于王晖交易利益受损。因此，龚建平、马玉凤已构成恶意串通损害委托人吴光全、张昌凤的利益。故，龚建平代吴光全、张昌凤与马玉凤所签买卖合同无效。
该合同无效后，马玉凤应将301号房屋返还给吴光全、张昌凤，马玉凤也应将301号房屋转移登记至吴光全名下。对于吴光全、张昌凤所提租金损失一节，因委托人存在过错，故其该项请求不予支持。关于其主张书画损失一节，不属本案审理范围，可另行解决。关于其主张本案诉讼交通费损失一节，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，吴光全、张昌凤的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初8777号民事判决；
二、龚建平与马玉凤之间签订的《存量房屋买卖合同》无效；
三、马玉凤于本判决生效后三十日内将北京市丰台区八宝山南路29号院3号楼4单元301号房屋转移登记至吴光全名下并向吴光全交付北京市丰台区八宝山南路29号院3号楼4单元301号房屋；
四、驳回吴光全、张昌凤其他诉讼请求。
一审案件受理费11122元，由吴光全、张昌凤负担843元（已交纳），马玉凤、龚建平负担10279元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费11122元，由吴光全、张昌凤负担843元（已交纳），马玉凤、龚建平负担10279元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖大明
审 判 员 刘丽杰
审 判 员 周梦峰
二〇一八年四月二十八日
法官助理 曹 华
书 记 员 张 璐