海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1525号
上诉人（原审原告）：董玉岭。
委托诉讼代理人：刘云，海南三和元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王军卫，海南三和元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：三亚中铁置业有限公司，住所地三亚市吉阳区迎宾路165号中铁置业广场23层。
法定代表人：刘旭升，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王垚，海南邦威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甘敏，海南邦威律师事务所律师。
上诉人董玉岭因与被上诉人三亚中铁置业有限公司（简称中铁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
董玉岭上诉请求：一、撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由中铁公司承担。事实与理由：一、一审多处事实认定错误，从而导致判决错误。1、双方均认可交易标的物为精装修房屋，而非购买后委托中铁公司装修。上诉人从未缴纳装修款，所有费用均为购房款，不存在另行缴纳装修款委托中铁公司装修的情形。中铁公司与上诉人分开签订《商品房买卖合同》和《房屋精装修协议书》的真实目的是为了避税，这一事实在一审中中铁公司也予以认可，一审法院认定上诉人缴纳了装修款等事实错误。2、上诉人在购买房屋时己经缴纳了所谓的花架改造空间面积购房款，并非一审法院认定的中铁公司改造了花架空间，上诉人由此而受益。二、一审法院对《房屋精装修协议书》效力认定错误，从而免除中铁公司的责任错误。中铁公司无装修资质，《房屋精装修协议书》属于无效合同，一审法院认定为有效合同错误。至于合同中约定的所谓花架部分空间改造也属于格式条款，其第十四条”1、授权甲方将房屋花架部分空间改造为一个房间；乙方亦对房屋所在楼宇其他业主将花架部分空间改造为房间不持任何异议”。所有购房者的装修协议中均存在该条款，属于上诉人在购买房屋时必须签订的书面文件，不属于上诉人的真实意思表示。三、一审认定中铁公司向行政机关申请容积率变更导致的拖延为不可预计的事实，从而免除中铁公司的责任错误。1、中铁公司作为开发商，擅自更改规划，变更容积率，并未通知上诉人，也未取得上诉人的同意，本身己违反合同约定，不论行政机关以何种原因造成迟延，均不能免除中铁公司的办证义务和责任。2、不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，很明显本案中容积率的变更不属于该种情况。中铁公司刻意强调是上诉人授权其改造花架、变更规划从而导致容积率变更，中铁公司应当知道将花架改为房间是变更规划的行为，上诉人在购买房屋时就签订了《房屋精装修协议书》，中铁公司应当预计到变更规划从而导致验收不能通过。退一步讲，即便是业主授权改造，在涉及容积率变更涉及业主利益时也应及时通知业主，业主有权选择改造花架还是放弃改造，一审法院把全部责任推给业主，对责任的认定实在令人难以信服。3、行政机关在中铁公司提交变更容积率申请后379天才同意中铁公司变更容积率，是否由于不可归责于中铁公司的原因，中铁公司负有举证责任。三亚市国土环境资源局（简称市国土局）对涉及容积率变更的在材料齐备的情况下只需十个工作日，而中铁公司提交申请后，市国土局要求评估公司出具报告的时间为7天，中铁公司称由于评估公司多次修改导致报告迟迟不能提交，行政部门拖延下发补缴地价款的通知，这是否是中铁公司自身原因所致。一审法院并未查明该事实，行政机关为何迟迟不同意变更容积率，如果中铁公司没有责任，那则是行政机关不作为，上诉人将通过其他途径向行政机关主张权益。4、合同约定的730天办证期限已经包含了中铁公司办理初始登记的时间，也包含了各种可能出现的情况，不应再扣除379天，况且中铁公司提交的材料看不出容积率的变更是由于花架部分改造而造成，因此不能把变更容积率造成的后果让上诉人承担。
中铁公司辩称，一、《房屋精装修协议书》合法有效，且中铁公司已将装修完毕的房屋交付给上诉人，该协议已经实际履行，一审对该协议的事实和效力认定均正确。鉴于将花架部分空间改造成一个房间是为了业主的利益，且业主也将取得改造后的部分产权，故双方自愿签署了包含第十四条在内的《房屋精装修协议书》，第十四条亦属于上诉人的真实意思表示，是对中铁公司的明确授权。上诉人在计算逾期办证违约金时是以《商品房买卖合同》中约定的购房款以及《房屋精装修协议书》中约定的装修款之和作为计算依据，双方均认可交易标的实为精装修房屋，且中铁公司已实际对涉案房屋进行装修，并向上诉人交付了符合《房屋精装修协议书》约定的精装修房。上诉人既将”装修款”计入房款中并且实际接收了精装修房，又主张《房屋精装修协议书》是无效合同，前后矛盾、不符合逻辑。上诉人的《不动产权证书》上显示涉案房屋面积大于《商品房买卖合同》约定的面积，上诉人因装修改造行为己经实际受益，一审法院对此事实认定正确。二、中铁公司根据《房屋精装修协议书》对花架房间进行改造后，房间面积及楼盘容积率随之增加，中铁公司不得不向市国土局提出调高容积率、补交地价款的申请，但市国土局在收到申请后379天才向中铁公司下发补交地价款的通知，这是中铁公司不可预计的，此379天应从约定的办证期限中扣除。《房屋精装修协议书》第二条约定”乙方确认：因精装修造成的该房屋结构形式、空间尺寸、空间用途变更的，不再适用《买卖合同》关于规划、设计变更的相关约定”。上述第二条及第十四条约定，已证明将花架部分空间改造成一个房间是上诉人对中铁公司的明确授权，上诉人签署《房屋精装修协议书》的行为表明其是知晓并同意花架改造的。上诉人既然已经选择改造花架，且因改造花架而实际受益，从权利与义务相统一的原则来看，上诉人就应承担迟延办证的相应后果，即中止办证的379天应从约定的办证期限中扣除。依据中铁公司一审提交的证据以及本次二审新提交的证据《土地评估报告》、《关于三亚中铁置业有限公司地号03-08-27、03-08-29地块增加容积率补交地价款评估报告延长的说明》、《关于三亚中铁置业有限公司地号03-08-27、03-08-29地块增加容积率补交地价款评估结果更正的说明》可知，2013年10月16日，中铁公司向市国土局提交了《关于办理三亚中铁子悦薹1、2号地块增加容积率补交地价款土地评估的申请》，接到中铁公司申请后的次日，市国土局即委托三亚合力不动产评估有限责任公司（简称合力公司）对增容地价进行评估。合力公司于2013年10月24日出具《土地估价报告》，于2014年7月28日向市国土局出具《关于三亚中铁置业有限公司地号03-08-27、03-08-29地块增加容积率补交地价款评估报告延长的说明》，重申应补缴地价款为33992866元、并将评估报告使用期限延长至2014年10月28日；又于2014年10月27日向市国土局出具《关于三亚中铁置业有限公司地号03-08-27、03-08-29地块增加容积率补交地价款评估结果更正的说明》，将中铁公司增加容积率应补缴的地价款更正为30098758元。从上述事实可知，因评估公司对评估报告的延长和更正，导致市国土局直到2014年10月30日才向中铁公司下发《调整容积率补交地价款缴款通知书》。即自中铁公司提出申请的379天后，市国土局才下发《调整容积率补交地价款缴款通知书》，中铁公司于当日补交了全部地价款30098758元（上诉人购买房屋所占地块在上述增加容积率的编号为03-08-27的地块范围内），这也造成中铁公司要迟延379天才能继续履行协助业主办证的义务。同时，《商品房买卖合同》第十五条约定”......如因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三种方式处理：......”，即合同明确规定中铁公司承担违约责任之前提是因中铁公司的责任导致逾期办证。因行政机关的工作程序导致办证工作迟延并非中铁公司的过错，故该379天应当扣除。
董玉岭向一审法院起诉请求：中铁公司向董玉岭支付逾期办理房屋产权过户登记手续的违约金84780元。
一审法院认定事实：2013年1月21日，董玉岭与中铁公司签订《商品房买卖合同》，约定董玉岭购买中铁公司开发的三亚中铁月川项目第7#（金悦府5）幢2单元26层26C号房（所占地块编号为03-08-27），房款总额为2355000元；中铁公司应当在2012年5月31日前将经验收合格并取得工程竣工验收备案证明的商品房交付董玉岭使用；中铁公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，否则每逾期一日，按买受人已付房款万分之一的标准支付违约金；逾期360天以上的，买受人有权单方解除合同，买受人不选择解除合同的，出卖人按照前述标准（已付房款万分之一/日）支付违约金，直至出卖人将资料报产权登记机关之日止。2013年1月7日，双方签订《房屋精装修协议书》，约定中铁公司交付的是毛坯房，董玉岭决定在接收上述房屋后委托中铁公司进行房屋精装修；精装修的全部价款，包括但不限于设计费、材料采购成本、包装费、运输费、人工费等折合每平方米建筑面积费用为4500元，该房屋建筑面积为89.51平方米，费用总计402795元，由董玉岭承担；精装修工程的工期为330个工作日，自房屋实际交付或视为交付之日开始计算工期起点；董玉岭授权中铁公司将房屋花架部分空间改造成为一个房间等。上述合同签订后，董玉岭依约向中铁公司支付购房款、装修款共2355000元，并支付契税、物业维修基金、价格调节基金、产权证工本费、土地交易手续费、房屋转移登记费等相关费用。2013年5月7日中铁公司将房屋交付董玉岭使用。2015年5月26日中铁公司取得涉案楼房大产权证。2016年11月17日，中铁公司将办证所需资料提交三亚市不动产登记中心。2016年12月27日，董玉岭取得涉案房屋《不动产权证书》。
另查，由于董玉岭所购房屋花架部分空间被改造成为一个房间导致所占地块容积率改变，2013年10月16日中铁公司向市国土局提交《关于办理三亚中铁子悦薹1、2号地块增加容积率补交地价款土地评估申请》，次日，该局委托评估，2014年10月30日向中铁公司送达《调整容积率补交地价缴款通知书》，中铁公司当日补交了地价款，董玉岭购买房屋所占地块在上述增加容积率的地块（编号为03-08-27）范围内。
一审法院认为，《商品房买卖合同》和《房屋精装修协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。董玉岭已按合同约定支付购房款及房屋精装修款，中铁公司应按约定装修完毕涉案房屋交付给董玉岭使用，并向登记机关报送办理产权证的相关材料。关于中铁公司是否应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，中铁公司应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。经庭审查明，中铁公司实际交房时间是2013年5月7日，故中铁公司履行办证义务的起始时间应自此时开始计算往后推算730天，至2015年5月7日止。合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案合同履行过程中，因董玉岭所购房屋花架部分空间被改造成为一个房间导致所占地块容积率改变，中铁公司于2013年10月16日向行政机关申请补交地价款土地评估手续，行政机关至2014年10月30日向中铁公司下发《调整容积率补交地价缴款通知书》，造成中铁公司迟延379天才能办理涉案楼房的初始登记，因花架空间改造是经业主授权进行的，业主亦因花架空间改造而受益，中铁公司却要因此多支出几千万地价款，中铁公司已及时向市国土局申请补交地价款，但之后因行政机关的工作程序导致办证工作迟延的期间并非中铁公司的过错，也是中铁公司在签订合同之初不可预见的，属于不可抗力，应当顺延。中铁公司的办证义务履行期应当往后顺延379天至2016年5月20日止。但中铁公司2016年11月17日才将办证所需资料提交三亚市不动产登记中心，逾期181天，故中铁公司有违约行为。但董玉岭在本案中只主张到2016年5月6日的违约金，此时中铁公司的违约行为尚未发生，董玉岭诉求无事实根据，不予支持。根据不诉不理原则，对中铁公司2016年5月6日之后的违约责任不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回董玉岭的诉讼请求。案件受理费1919.5元（董玉岭已预交），由董玉岭负担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，中铁公司提交三份证据：2013年10月24日合力公司出具的《土地评估报告》、2014年7月28日合力公司出具的《关于三亚中铁置业有限公司地号03-08-27、03-08-29地块增加容积率补交地价款评估报告延长的说明》、2014年10月27日合力公司出具的《关于三亚中铁置业有限公司地号03-08-27、03-08-29地块增加容积率补交地价款评估结果更正的说明》，证明市国土局委托合力公司对增容地价进行评估，后经该公司对评估报告的延长和更正，因此应扣除379天。
本院认为，董玉岭一审的诉讼请求是主张中铁公司违反了与其签订的《商品房买卖合同》的约定，应向其承担逾期办证的违约责任及赔偿其经济损失，但其并未就合同效力等问题提出其他请求，根据不诉不理原则，本案争议焦点为中铁公司在本案中是否应承担逾期办证的违约责任问题。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限......”的规定可知，只有因出卖人的原因导致买受人不能在合同约定的办理房屋所有权登记的期限内取得房屋权属证书的，出卖人才承担违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，中铁公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。因此，中铁公司的办证义务是在上述约定期限内将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关。涉案房屋实际交付时间为2013年5月7日，中铁公司应自该日起至2015年5月7日履行办证义务，而中铁公司实际于2016年11月17日才将办证所需资料提交三亚市不动产登记中心,超过合同约定的履行办证义务期限。但在此之前，因董玉岭在合同中授权中铁公司将房屋花架部分空间改造成房间导致容积率变化，中铁公司曾于2013年10月16日向行政机关申请补交地价款土地评估手续，行政机关于2014年10月30日才向中铁公司下发《调整容积率补交地价缴款通知书》，因故造成中铁公司迟延379天才能办理涉案楼房的初始登记，由此可见，中铁公司逾期履行办证义务是因业主要求改造花架部分空间而改变了容积率所致，并非中铁公司的原因。中铁公司的办证义务履行期应当往后顺延379天至2016年5月20日止。但中铁公司2016年11月17日才将办证所需资料提交三亚市不动产登记中心，逾期181天，故中铁公司有违约行为。但董玉岭在本案中只主张到2016年5月6日的违约金，此时中铁公司的违约行为尚未发生，董玉岭诉求无事实根据，不予支持。根据不诉不理原则，对中铁公司2016年5月6日之后的违约责任不予处理。因此，董玉岭上诉主张中铁公司承担逾期办证的违约责任，不符合法律规定，不予支持。中铁公司辩称涉案房屋逾期办证的原因是依合同约定向有关行政机关申报因房屋面积改变需等待审批所致，其辩称理由充分，予以采纳。
综上，董玉岭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定本案事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1919.5元，由董玉岭负担。
本判决为终审判决。
审判长扆成塘审判员李桂祥
审判员李新建
二〇一七年十二月六日
书记员何莹
书记员罗瑛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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