福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0304民初652号
原告：潘建洲，男，1988年9月23日出生，汉族，农民，住所浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：陈福进，福建品义律师事务所执业律师，委托权限特别代理。
委托诉讼代理人：高丽强，福建品义律师事务所执业律师，委托权限特别代理。
被告：正荣(莆田)置业发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。
法定代表人：陈超凡，总经理。
委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所执业律师，委托权限特别代理。
委托诉讼代理人：戴晨腾，福建凌龙律师事务所执业律师，委托权限特别代理。
原告潘建洲因与被告正荣(莆田)置业发展有限公司（以下简称正荣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告潘建洲的委托诉讼代理人陈福进，被告正荣公司的委托诉讼代理人范秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘建洲向本院提出诉讼请求：1.正荣公司立即为潘建洲办理位于莆田市荔城区正荣*御品世家第xx幢xx层xxx号商品房的《不动产权证书》，并向潘建洲交付上述权属证书；2.正荣公司向潘建洲支付逾期办理及交付《不动产权证书》的违约金(以252000元为基数,自2015年4月22日起按每日0.01%计算至正荣公司办理登记至潘建洲名下并交付《不动产权证书》之日止)。事实与理由：潘建洲因购房与正荣公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：潘建洲向正荣公司购买位于莆田市荔城区正荣*御品世家第xx幢x层xx号商品房；商品房价款为252000元；正荣公司收取代办房屋所有权证、土地使用证包含契税等的费用；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。此外，合同尚就房屋面积、单价及其他条款作了约定。合同签订后，潘建洲向正荣公司支付了购房款并支付了契税等办证费用8471元，正荣公司于2015年1月20日将上述房屋交付使用，但一再拖延为潘建洲办理房地产权属证件。至今，潘建洲尚未取得所购房屋的房产证及土地证。另说明：除潘建洲本案诉求的部分违约金外，潘建洲保留另案主张其他本案未诉求的合同权利。
正荣公司辩称，1.双方对国有土地使用权证的办理及办理期限并未进行约定，合同第十四条约定的房屋权属证书是指房屋所有权证。如果是办理国有土地使用权证，应当约定向土地权属机构办理土地使用权证。且根据《房屋权属证书印制管理办理》第三点的规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》，因此，无论是文义解释还是法律规定来看，合同中房屋权属证书均不包括国有土地使用权证。从合同附件六第七条第2点中的约定，更能证明合同第十四条所规定的逾期办证仅针对房屋所有权证，不含国有土地使用权证。因政策发生变化，两证合一为“不动产权证”，但在办理过程中仍分为两个部分，即房屋部分和土地部分，因双方合同中是针对办理房屋所有权证的期限作出约定，故计算办理期限仅应计算至房屋部分办理完毕止。2.双方签订的商品房买卖合同对逾期办证承担违约金的前提是“如因出卖人原因”，但本案是因为“小西湖”项目拆迁工作未完成致无法规划验收以及部分业主违规装修导致的办证延期，并非正荣公司的原因造成的，根据合同约定，正荣公司不构成违约，不应承担违约责任。（1）“小西湖”项目在确定分期验收之前，正荣公司根本无法进行规划验收程序，开始办证的起算点最早也应在此之后起算。①因政府对一并列入规划验收的“小西湖”未拆迁到位致本案的商品房项目无法进行规划验收，致不动产权证的办理受阻。②正荣公司一直在积极推进规划验收的完成，也履行完了其所负的小西湖建设的出资义务，不存在违约行为。（2）因包括潘建洲在内的部分业主的违规装修行为，致无法取得办理不动产权的前置材料建设工程竣工规划条件核实意见书，这也直接导致了整个项目的房屋权属证书的办理进程无法继续。潘建洲购买的套房存在违规装修，影响了包括其自身购买的本案车位的办证，故因其自身违约，其诉求正荣公司支付逾期办证违约金不能成立。3.本案商品房已交付潘建洲使用，不动产权证是否办出对潘建洲来说没有损失，合同中约定的违约金过高，最多只能以其所交纳的办证费用的利息计算损失，故违约金应予调整。4.潘建洲迄今为止并未书面委托正荣公司代办权属登记。综上所述，应当驳回潘建洲的全部诉讼请求。
潘建洲围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织正荣公司进行证据交换和质证，对正荣公司无异议的潘建洲的身份证复印件、编号为L201305674的《商品房买卖合同》、代办费收据、销售不动产统一发票、车位交接单各一份，本院予以确认并在卷佐证。正荣公司对如下证据有异议，本院予以审查并认定如下：
证据一，本案房地产项目的建设工程规划许可证、总平面图（附调查令复印件），欲证明：1.经向规划主管部门莆田市城乡规划局调查核实，针对本案房产项目正荣公司并未申请过核实规划条件，即本案建设工程未经核实规划条件。2.本案房地产项目中小西湖公园系规划条件之一，正荣公司至今尚未建设小西湖公园，即本案建设工程不符合规划条件。3.未经规划条件核实无法办理产权证。
证据二，福建省网上办事大厅关于正荣公司延长房屋拆迁期限审批的查询结果，欲证明：正荣公司于2016年4月21日向莆田市住建局申请延长房屋拆迁期限，本案房地产项目中原有房屋拆迁系规划条件之一，正荣公司至今尚未落实完毕，即本案建设工程不符合规划条件。
证据三，莆田市住建局关于商品房初始登记的一次性告知单，欲证明：正荣公司至今尚未取得本应在工程竣工验收之前取得的建设工程竣工规划核实意见书，无法办理商品房初始登记。
证据四，莆田市人民政府专题会议纪要【2016】32号，欲证明：1.小西湖项目系正荣公司应建的工程项目，该项目系规划验收条件之一。2.正荣公司负有出资建设小西湖的义务。
证据五，照片，欲证明：1.小西湖项目工程至今尚未竣工。2.规划条件要求的拆迁未完成。
证据六，莆田市政府莆政土【2004】180号文件《关于收回并有偿出让东园路中段后塘片区国有土地使用权的批复》、莆田市城乡规划局莆规规【2004】46号文件《关于调整东园路中段后塘片区及荔园路片区5-1-6地块规划设计条件的通知》、莆田市国土资源局文件《关于东园路中段后塘片区国有土地使用权挂牌出让的公告》、《莆田市PS挂-2004-03号地块国有土地使用权挂牌交易须知》，欲证明：本案后塘片区旧城改造项目的土地“该地块以毛地有偿出让”、系以“土地利用现状条件公开挂牌有偿出让”。根据当时法律规定，正荣公司系拆迁人，负有拆迁、安置、补偿的义务，正荣公司所述政府系拆迁人不符客观事实。
证据七，《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁许可证》，欲证明：正荣公司为后塘片区旧城改造项目的拆迁人，由正荣公司负责拆迁，正荣公司所述政府系拆迁人不符客观事实。
证据八，房屋照片、城厢区法院（2015）城民初字第3717号民事判决书，欲证明：1.正荣公司在其开发建设过程中即已未按规划设计施工，存在露台，屋面加盖情形。2.正荣御品蓝湾业主交房至今三年多，于本案受理前已办理房产证及土地证，装修情况客观上与办证无关。
证据九，莆田市政府【2017】11号专题会议纪要，欲证明：正荣公司逾期办证及正荣*御品世家项目尚未规划条件核实与正荣公司所谓的“部分业主存在封闭阳台、空调外挂等情形”无关。
证据十，莆田市政府12345平台答复件2份，欲证明：1.本案适用《福建省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》，根据第四十五条，开发商应当在建设工程竣工验收前申请且必须通过规划条件核实。2.规划条件核实是依申请办理，规划条件核实包括现场核实。开发商申请后，规划部门才可能启动项目的现场核实。正荣公司并未向规划部门申请条件核实，规划部门也并未到御品世家现场对各规划验收项目进行对现场核实。3.规划条件核实需要开发商提供项目竣工实测报告方可确认建设项目是否符合规划审批内容。在规划条件核实程序启动前，规划部门无权也无法提前认定各规划条件项目是否合格。且正荣公司并无竣工实测，其所谓的“部分业主存在封闭阳台、空调外挂等情形”违反规划并导致条件核实不能通过的说法不能成立。4.包含正荣*御品世家项目在内的后塘片区的拆迁义务人系正荣公司。
证据十一，莆田市建设工程竣工测量成果报告书、莆田市城乡规划局荔城分局不予行政许可决定书（莆规荔许可不字【2017】015号）、送达回证，欲证明：1.经规划行政主管机关认定：正荣公司无法办证、无法通过规划条件核实的原因系决定书所示六点原因（因小西湖未建设、拆迁未到位、未按规划建设、售楼部未处理）造成，系正荣公司自身原因导致，与正荣公司一直抗辩主张的所谓业主存在空调外挂、封闭阳台等情形无任何关系。2.该决定书的性质属具体行政行为，具有效力确定性，依法应当作为定案依据。
证据十二，莆田市城乡规划局荔城分局业务受理承诺单、送达回证，欲证明：1.正荣公司于2017年1月19日才向莆田市城乡规划局荔城分局提出规划条件核实申请，正荣公司怠于履行办证前置义务系本案逾期办证的直接原因。2.依我国法律规定，竣工验收前必须通过规划条件核实，正荣公司未经申请规划条件核实并通过就竣工验收并交房系根本性违约。
证据十三，正荣*御品世家项目楼盘现场照片两张，欲证明：正荣公司法定代表人陈超凡将自有房屋x号楼xx的阳台封闭，进一步印证封闭阳台并不会导致规划条件核实无法通过。
正荣公司经庭审质证认为，证据一的真实性没有异议，对证明内容部分有异议，该证据不能证明正荣公司未申请核实规划条件，恰恰说明小西湖项目是列入御品世家一并规划验收的项目，正是因为小西湖拆迁工作未完成导致本案的项目也无法进行规划验收。证据二的真实性由法庭核实，对证明内容有异议，拆迁工作应由政府完成，并非正荣公司的义务。证据三无异议，但未取得规划核实意见书并非正荣公司原因所致。证据四无异议，质证意见同其举证的意见，可以看出正荣公司仅负有出资义务。证据五无异议，可以证明拆迁未完成并非正荣公司原因所致。证据六、七的真实性由法庭核实，对证明内容有异议，根据2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，市县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作，同时规定禁止建设单位参与搬迁活动，故拆迁工作并非是正荣公司的义务。证据八中的照片真实性有异议，判决书的真实性无异议，但合法性及证明内容有异议，正荣公司已对该份判决提起上诉，二审调解结案，该判决已失效，与本案无关联性。证据九三性均无异议，但对证明对象有异议，该份证据所提到的是部分违规装修更为严重的情况，但不能证明其他业主没有违规装修行为，1.御品世家顶层复式楼14户业主在装修过程中，将露台浇筑混凝土板面，造成超出原规划审批面积。2.基于保障其他购房户的合法权益，妥善解决该项目设计498户房产证逾期两年未办理问题（可见该装修问题影响到办证），市政府专题会议才有条件地同意对该部分因违规装修超出规划审批的部分面积予以保留，超出部分需按照莆政综【2014】78号有关规定补交土地出让金。3.会议纪要要求由荔城区政府向市规划局出具该项目拆迁书面承诺，可见荔城区政府为征迁的主体。4.该会议纪要形成时间为2017年1月25日，因此在会议纪要形成之前，因拆迁问题及业主违规装修问题，正荣公司根本无法进行规划验收，也就无法办理房产证，故本案逾期办证并非因正荣公司原因导致，正荣公司不应承担任何责任。在最终具备分期验收条件及补交土地出让金之前，也不应起算正荣公司开始办证的期限。证据十真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。平台答复申请人是许先生，与本案无关。且从答复的内容来看，也不能证明业主没有违规装修，更不能推导出违规装修不影响办证的结论。本案御品世家项目因建设规划许可证要求小西湖项目一并列入验收，而小西湖项目征迁尚未完成，根本无法完成建设，因此在市政府同意分期验收之前，显然御品世家项目都不具备申请规划验收的基本条件。阳台封闭是否会影响规划，莆田市城乡规划局出具给莆田市荔城区人民法院的函中已明确给予了答复，即“把规划为半封闭阳台改造为封闭阳台，造成建筑立面改变和增加计容建筑面积，会对规划条件核实产生影响”。至于拆迁人问题，因2004年的《房屋拆迁许可证》是颁发给正荣公司，所以相关部门依此答复拆迁人是正荣公司，但2011年1月19日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已规定“禁止建设单位参与搬迁活动”。2015年11月18日莆田市荔城区人民政府专题会议纪要【2015】67号再次明确镇海办负责征地拆迁工作。故拆迁工作显然非正荣公司之责及所能完成的。证据十一的真实性没有异议，但对证明对象有异议，从莆田市城乡规划局荔城分局2017年3月2日对2017年1月19日的正荣公司的规划条件核实申请作出的不予许可决定书可以看出，不予许可主要的原因就是小西湖项目征迁未到位引起的和住宅屋面层的违章建设所致，因此在市政府2017年1月25日会议纪要作出之前，即使正荣公司上报了相关申请，结果仍然是不予许可。证据十二没有异议，但对证明对象有异议，1.在市政府会议纪要作出之前，正荣公司根本无法取得规划条件核实。故业主称正荣公司怠于履行办证前置义务系逾期办证的直接原因不能成立。2.2000年1月30日颁布施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”本案商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，符合合同约定的交付条件。业主称正荣公司未取得规划条件核实意见书交房系根本性违约，是不能成立的。证据十三的真实性无法确认，与本案没有关联性，且阳台封闭是否会影响规划条件核实意见书的取得，莆田市城乡规划局出具的函已明确是有影响的。
本院经审查认为：正荣公司对证据一的真实性没有异议，本院予以采信，双方对小西湖尚未建设等事实没有异议，本院予以确认并在卷佐证。证据二经本院登录福建省网上办事大厅官网核实，对其真实性本院予以确认。对证据二、三所体现的正荣公司尚未取得建设工程竣工规划核实意见书，无法办理商品房初始登记等的事实，双方均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。正荣公司对证据四、证据五无异议，本院予以确认并在卷佐证。证据六与本案不具有关联性，本院不予确认。证据六、证据七经本院查证核实，均有原件核对，且来源合法、与本案具有关联性，对该证据本院予以确认并在卷佐证。证据八与本案不具有关联性，本院不予确认。正荣公司对证据九的三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。正荣公司对证据十、证据十一的真实性没有异议，本院予以采信。正荣公司对证据十二无异议，本院予以确认并在卷佐证。正荣公司对证据十三的真实性有异议，且该证据无法证实潘建洲的主张，本院不予采纳。
正荣公司围绕其抗辩意见依法提交了证据，本院组织潘建洲进行证据交换和质证。潘建洲对如下证据有异议，本院予以审查并认定如下：
证据一，建设工程规划许可证（2012年8月24日），欲证明：规划许可证中要求“小西湖一并纳入本规划验收”。
证据二，现场照片，欲证明：“小西湖”现仍有房屋未拆迁，致无法进行建设，更无法与涉案项目一并规划验收。
证据三，莆田市人民政府办公室关于印发2015年城区内河综合治理工作计划的通知（莆政办［2015］7号，2015年1月4日），欲证明：北河（西湖）整治工程（即规划许可证中的“小西湖”）的责任单位是荔城区政府。
证据四，莆田市荔城区人民政府专题会议纪要［2015］67号（2015年11月18日印发），欲证明：1.北河（小西湖）综合整治工程项目梅园路口至荔城区第二实验幼儿园大门左侧三岔口，由于苗圃征迁问题尚未解决。2.桩号0+120～0+275计155米（工程概算投资约600多万元）为正荣公司负责开发建设后塘片区改造红线范围。正荣公司项目用地红线范围内的河道、交通道路、截污、排水、景观绿化等工程建设资金由正荣公司出资。3.北河（小西湖）综合整治工程项目业主为荔城区水务投资有限公司，镇海办负责征地拆迁工作。
证据五，莆正置［2016］007号关于请求协调解决正荣*御品世家项目规划验收问题的报告，欲证明：正荣公司一直在积极地推进房屋所有权证的办理。
证据六，莆田市荔城区人民政府专题会议纪要［2016］32号（2016年3月31日印发），欲证明：1.莆田市人民政府专题会议研究决定:同意对正荣*御品世家项目实行有条件分期验收，即：在正荣公司的小西湖景观改造项目资金到位后，由荔城区政府出具承诺书（须明确资金到位情况及建设期限等），市规划局根据荔城区政府的承诺书，对御品世家商品房开发项目和小西湖景观改造拟分期办理规划条件核实一事进行公示，公示无异议后给予分期办理规划条件核实手续。2.因小西湖景观改造工程的原因即非正荣公司的原因造成涉案商品房项目的规划验收无法进行，房屋所有权尚未能办理。
证据七，关于莆田市荔城区北河综合整治工程建设资金分配的建议、小西湖改造委托协议书（2016年5月31日）、银行汇款凭证，欲证明：正荣公司应承担的小西湖景观改造工程建设投资为3009849元，正荣公司已按照［2015］67号荔城区人民政府专题会议纪要精神，将小西湖改造工程委托给莆田市荔城区水务投资有限公司全权负责，并根据约定支付了投资款。
证据八，勘测设计研究交款通知单及进账单，欲证明：在交房之前2014年7月底正荣公司已经报请勘测院进行规划竣工测量。
证据九，协议，欲证明：部分业主与正荣公司签订《协议》第4点约定业主不得改变露台性质及用途，不得在露台砌筑任何构筑物……因业主违规使用本露台造成一切损失及民事赔偿责任由业主自行承担。
证据十，装修巡查记录表、违章整改通知单及告知函、现场照片、快递底单，欲证明：1.部分业主在装修过程中违反约定擅自将阳台封闭、将空调机位外扩、露台挑高部分浇筑成板面等；2.正荣公司委托的物业公司多次通知违章业主进行整改，正荣公司也函告了违章业主，但违章业主仍拒绝整改。
证据十一，责令改正通知书、责令限期拆除通知书，欲证明：莆田市城市管理行政执法局、莆田市荔城区镇海街道办事处建设规划站也针对违章业主发送了《责令改正通知书》、《责令限期拆除通知书》，但违章业主仍未予以拆除，致无法完成规划验收。
证据十二，装修违章整改承诺书，欲证明：潘建洲确认自己购买的商品房（套房）存在违章装修行为，并承诺予以整改将违规装修部位恢复原状，且承诺若因其逾期未整改到位而导致该项目工程竣工规划验收不能及时通过，其愿意承担由此产生一切责任及后果（包括但不限于装修协议违约责任、相关行政部门处罚、自行拆除恢复原状、商品房权属证书不能及时办理、邻里损失等。）
证据十三，莆田市城乡规划局出具的函，证明潘建洲违反规划审批的图纸进行装修，把规划为半封闭阳台改造成封闭阳台，造成建筑立面改变和增加计容建筑面积，会对规划条件核实产生影响，直接影响了整个项目房产证的办理。
潘建洲经庭审质证认为：证据一不完整，完整的许可证包含平面图，从平面图可知小西湖公园在2012年8月即已纳入御品世家的规划红线内，正荣公司有义务建设红线内包含小西湖的所有项目，但正荣公司并没有履行该义务。证据二，照片的真实性无法确认，小西湖拆迁未到位及未建设问题系正荣公司的责任。“一并验收”系正荣公司怠于履行建设小西湖、先行违约之后政府的主动干预督促，不能成为正荣公司的免责理由。证据三真实性由法庭认定，这份文件是2015年，而本案双方签订买卖合同是2013年9月，许可证规划是2012年8月，施工也是2012年。3年多时间内正荣公司都没有按红线规划进行施工，显然责任在正荣公司。另外，该文件所指是内河整治，与本案小西湖项目是不同的项目，小西湖项目是按规划早已确认的项目，因正荣公司迟迟不建设、动工，政府即将小西湖与内河整治合并统筹。该证据恰恰印证了正荣公司没有按规划施工。正荣公司证明对象提到责任单位是荔城区人民政府，但政府只是主管单位，不是建设单位。证据四的质证意见同证据三，进一步说明正荣公司应承担出资建设小西湖项目，项目业主为荔城区水务投资有限公司系整个整治工程项目与本案无关。证据五真实性由法庭认定，文件中提到申请验收手续时，市规划局要求小西湖改造工程一并验收不客观，规划许可证发放时间2012年8月14日，并非正荣公司所说临时要求；另，该文件相当于正荣公司自认小西湖改造问题是导致至今不能办证原因，该证据也未提到业主违规装修，进一步说明正荣公司说业主违规装修影响办证的说法不是事实。证据六，质证意见同潘建洲举证意见（因潘建洲也提供该证据），正荣公司负有不可推卸的勘察、设计出资建设小西湖义务且该文件形成于2016年。证据七，关于莆田市荔城区北河综合整治工程建设资金分配的建议，真实性不予确认，且该证据出具的单位是辽宁经纬工程管理有限公司，该单位并不是本案施工、中标单位，于本案无关，在本案中不具有证明力；小西湖改造委托协议书，该证据真实性由法庭认定，该证据是委托建设的协议仅对协议当事人有约束力，委托人是正荣公司，而受托人是水务投资有限公司，进一步说明正荣公司有出资建设义务；银行汇款凭证的三性不予确认。证据八的真实性由法庭认定，设计研究院的交款通知书不能证明任何问题，本案焦点是正荣公司是否申请过规划核实，不能证明正荣公司按法律规定申请规划核实，规划核实应有书面申请及工程资料及其他规划核实需提交的材料，该证据不具有证据三性，不应作为本案依据正荣公司在2017年1月19日之前从未向规划部门申请过规划条件核实。证据九，该协议并不是潘建洲签署，潘建洲并非该合同相对方，真实性无法确认，即便该协议是真的，对潘建洲也没有约束力。该协议不能证明业主违规装修，也与办证没有法律关系。证据十，装修巡查记录表是正荣公司单方制作，没有潘建洲的签字确认，真实性不予确认，不能作为本案定案依据；整改通知书系正荣公司单方制作，没有潘建洲签字确认，真实性不予确认。正荣公司是房地产开发商，不是政府机构，没有权力认定潘建洲等业主是否违章；现场照片的真实性不予确认，该照片不能证明业主存在违规情形，更不能证明照片里的建设是开发商实施还是业主实施；对快递底单真实性不予确认，潘建洲通过手机查询底单的记录，并没有查到这些单号，很显然该部分证据系正荣公司伪造。证据十一的真实性不予确认，该通知书与潘建洲及本案没有关系，本案涉及项目的业主不存在违规装修的情形，也未收到限期拆除通知书，该证据不能作为定案依据。退一步说，即使存在该通知书，该通知书也并非行政处罚或行政强制措施，不具有行政确定性，不能作为业主违规的依据。证据十二的真实性由法庭核实，但不具有合法性和关联性，1.装修整改承诺书是基于物业管理过程中而产生的，和本案商品房买卖无关。2.装修整改、是否违章都是行政管辖的范筹，和本案无关。3.正荣公司主张的装修导致规划条件无法核实站不住脚。根据合同约定及法律规定，规划条件应在交房之前，交房之前意味着不存在装修的问题。4.不管是阳台封闭或是其他违规，实际上开发商未按规划设计施工建设是根本原因，正荣公司至今未申请规划条件核实能否通过及具体原因无法查清的，申请法庭到现场查看，是开发商本身存在大量的违规问题。证据十三，形式上的真实性无异议，内容有异议。第一，正荣公司尚未申请规划条件无异议，恰恰说明正荣公司未履行办证的前置性义务。第二，对函中第二点，仅仅是规划局对政策的解读，非针对本案涉案楼盘及业主装修情况的描述，对半封闭阳台改造成封闭阳台，首先，正荣御品世家的小区，很大一部分外立面是正荣公司交付之前就进行了阳台封闭，即便对容积率的计算产生影响，仍然应该有正荣公司承担法律责任。再次，阳台封闭是否对容积率产生影响不是一个复函可以证明的，且所有的业主并没有真正的影响阳台容积率的核实。客观上，阳台是否封闭与容积率的计算没有任何关系，即阳台是否封闭并不影响规划条件核实。第三，有条件分期验收，不管是拆迁问题还是小西湖建设问题，都是应该由正荣负责实施的。目前拆迁户未拆迁，项目未建设完成，都是因为正荣公司怠于履行的结果，所以还是要由正荣公司承担责任。第四，结合潘建洲提供的123平台答复件可知，对楼盘项目的核实需依申请进行，而正荣公司在规划局出具该回复函之时及之前均未申请过条件核实，那么，规划局无法也无权认定本案业主的装修情况及对规划条件核实是否造成影响。
本院经审查认为：证据一双方均有提供，真实性本院予以确认，规划许可证中明确要求“小西湖一并纳入本规划验收”，可以证实正荣公司的主张。证据二未提供原件予以核对，本院不予确认。证据三的真实性本院予以确认，但会议纪要所附的工作计划表中载明的“责任单位”、“责任人”、“配合单位”并不表明荔城区人民政府即是小西湖的建设义务主体，不能证明正荣公司的主张。证据四的真实性本院予以确认，但该会议纪要已经明确了（桩号0+120～0+275计155米，为正荣公司负责开发建设后塘片区改造红线范围），区水务投资有限公司是负责北河（小西湖）综合整治工程建设的项目业主，而并非是正荣公司后塘片区改造红线范围的项目业主，区政府的协调统筹是对具体建设施工的统筹安排，但并没有免除作为开发建设义务承担者的正荣公司的开发建设义务，不能证明正荣公司的主张。证据五正荣公司提供了原件供法庭核对，且与潘建洲提供的证据三等能够相互印证，对其真实性本院予以确认，但该份报告印发的时间为2016年2月16日，且系正荣公司单方制作，不能证明正荣公司的主张。证据六的真实性本院予以确认，可以证明正荣公司的部分主张，但该文件形成于2016年，不能证明正荣公司关于不能办证非其原因所致的主张。证据七中《关于莆田市荔城区北河综合整治工程建设资金分配的建议》，未提供原件予以核对，对其真实性本院不予确认。对《小西湖改造委托协议书（2016年5月31日）》、银行汇款凭证的真实性本院予以确认并在卷佐证。证据八与本案没有关联性，本院不予确认。证据九未提供原件予以核对，对其真实性本院不予确认。证据十系正荣公司单方制作且未提供原件予以核对，对其真实性本院不予确认。证据十一中《责令改正通知书》经本院查证属实，本院予以确认并在卷佐证。《责令限期拆除通知书》系街道办事处规划站作出，街道办事处加盖印章予以确认，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。证据十二系潘建洲对其购买的正荣御品世家x栋x室商品房装修整改承诺，与本案不存在关联性，本院不予确认。证据十三，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：
正荣公司以出让方式取得位于荔城区后塘片区四区、编号为莆国用（2006）第C2006172号地块的土地使用权。经批准，正荣公司在该地块上建设商品房，名称为正荣*御品世家，建设工程规划许可证号为建字第350300201208009号荔，施工许可证号为荔建管证（2012）025号，商品房预售许可证号为（2013）莆房许字第55号。莆田市城乡规划局于2012年8月24日发放的证号为“建字第350300201208009号荔”的建设工程规划许可证中还载明“小西湖一并纳入本规划验收”等。2013年9月6日，潘建洲与正荣公司订立《商品房买卖合同》一份[合同编号为L201305674]，约定潘建洲以总价款252000元向正荣公司购买正荣*御品世家第1-6幢-1层320号车位（以下简称讼争车位，建筑面积为12.72㎡）。该合同第四条关于计价方式与价款中约定：除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取……2、办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》按规定应由买受人承担的税费由买受人承担，在签署本协议时由出卖人代收。该合同第六条关于付款方式和期限约定：一次性付款买受人于2013年8月31日缴交购房款定金10万元，在签订《商品房买卖合同》当日一次性付清全额购房款252000元（含购房定金）。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。2013年11月15日，正荣公司出具发票一份，载明潘建洲已经支付讼争车位车位款252000元，2015年1月20日，潘建洲向正荣公司预交契税等办证费用8471元，同日，正荣公司与潘建洲办理了讼争车位的交接手续。另查明，小西湖于2012年8月24日被一并列入正荣*御品世家（1-9#楼）规划验收，但至今仍未修建完毕。2015年11月18日，荔城区人民政府召开专题会议，研究决定对包含梅峰、长寿居委会地段和原由正荣公司开发建设的后塘片区改造红线范围内的地段的北河（小西湖）综合整治工程进行统筹建设，由正荣公司负责前期勘测设计并报批，由区水务投资有限公司作为项目业主负责该项工程预算、招投标以及工程建设，镇海街道办负责征地拆迁工作，正荣公司负责正荣*御品世家项目用地红线范围内的建设项目的出资等。现正荣公司已经完成出资并委托荔城区水务投资有限公司建设小西湖项目。2016年3月29日，莆田市人民政府召开专题会议，议定同意正荣公司提出的对正荣*御品世家商品房开发项目与小西湖景观改造实行分期办理规划条件核实手续。再查明，正荣*御品世家小区部分业主存在违规装修或改造的问题，相关机关要求限期拆除。因政策变更，房屋所有权证和土地证合并为不动产权证。现因讼争车位的权属证书（不动产权证书）未能及时办理，致讼。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。
本院认为：潘建洲与正荣公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。潘建洲已交纳清楚本案讼争的正荣*御品世家第x幢xx层xx号车位的购房款。双方确认于2015年1月20日办理讼争车位的交接手续。现潘建洲请求正荣公司为其办理讼争车位的《不动产权证书》，因正荣公司没有办证职能，根据本案的实际情况，正荣公司仅能代潘建洲向有关职能部门申请办理讼争车位的权属证书。因正荣公司已经收取潘建洲支付的办证费用，可视为正荣公司已接受潘建洲的委托代办相关权属证书，正荣公司辩称潘建洲尚未书面委托的意见与查明的事实不符，本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，正荣公司应于讼争车位交付使用后60日内（即2015年3月21日内）向当地房屋权属登记机构办理讼争车位所有权初始预登记，在交付使用后90日内（即2015年4月20日内）为潘建洲取得讼争车位《不动产权证书》。正荣公司至今未代为潘建洲申请办理房屋权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。正荣公司辩称合同条款中房屋权属证书仅指房屋所有权证，不包括国有土地使用权证，约定的办证期限的约束应仅限于《不动产权证书》的房屋部分；但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条第三款及《房屋登记办法》第八条的规定，我国实行房地一体的原则，正荣公司将讼争车位出售给潘建洲，相应的土地使用权也随之转让给潘建洲，且从双方签订的商品房买卖合同第四条的约定可以看出，潘建洲委托正荣公司代办的权属证书包含《国有土地使用证》，正荣公司的上述辩称不能成立，本院不予采纳。正荣公司辩称非因“出卖人的原因”造成延迟办证及合同中约定的违约金过高，应当调整，但其所提供的证据不足以证明逾期办证的原因全部非因“出卖人的原因”及双方间约定的按日万分之一计算违约金过高，对其该项主张本院不予全部支持，正荣公司应按照合同约定的每日按已付购房款的万分之一计算违约金。因办理不动产权证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非正荣公司所能控制，若均由正荣公司来承担责任，对正荣公司有失公平，故本院酌情调整正荣公司承担违约责任比例为50%。兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的（购房款总额）的30%。故对潘建洲诉讼请求正荣公司承担自2015年4月22日至讼争车位《不动产权证书》登记在潘建洲名下止按已付购房款项的每日0.01%计算的违约金的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持，潘建洲诉求正荣公司承担自讼争车位《不动产权证书》登记在潘建洲名下的次日起至不动产权证书交付之日止的逾期办证违约金于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、正荣（莆田）置业发展有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为潘建洲申请办理坐落于福建省莆田市荔城区正荣*御品世家第x幢x层xx号商品房的《不动产权证书》的登记手续；并在领取上述权属证书后十日内将上述权属证书交付给潘建洲，潘建洲应当予以必要的配合；
二、正荣（莆田）置业发展有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给潘建洲逾期代为申请办理《不动产权证书》的违约金（以252000元为基数，自2015年4月22日起至正荣*御品世家第1-6幢-1层320号车位《不动产权证书》登记在潘建洲名下止，按日0.01%计算的50%的违约金；该部分违约金最高限额为75600元）；
三、驳回潘建洲对正荣（莆田）置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费203元，由潘建洲负担103元，由正荣（莆田）置业发展有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 何志强
审 判 员 蔡琳琦
人民陪审员 李 伟
二〇一七年八月九日
书 记 员 陈赛芬
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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减刑以后实际执行的刑期不能少于下列期限：[ly] （一）判处管制、拘役、有期徒刑的，不能少于原判刑期的二分之一；[ly]
（二）判处无期徒刑的，不能少于十三年；[ly]
（三）人民法院依照本法第五十条第二款规定限制减刑的死刑缓期执行的犯罪分子，缓期执行期满后依法减为无期徒刑的，不能少于二十五年，缓期执行期满后依法减为二十五年有期徒刑的，不能少于二十年。[ly]\'},{法条名称:\'第七十八条第一款\',法条内容:\'
第七十八条
被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行期间，如果认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现的，或者有立功表现的，可以减刑；有下列重大立功表现之一的，应当减刑：[ly]
（一）阻止他人重大犯罪活动的；[ly] （二）检举监狱内外重大犯罪活动，经查证属实的；[ly] （三）有发明创造或者重大技术革新的；[ly]
（四）在日常生产、生活中舍己救人的；[ly] （五）在抗御自然灾害或者排除重大事故中，有突出表现的；[ly] （六）对国家和社会有其他重大贡献的。[ly]
减刑以后实际执行的刑期，判处管制、拘役、有期徒刑的，不能少于原判刑期的二分之一；判处无期徒刑的，不能少于十年。[ly]\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国刑事诉讼法（2012年）》\',Items:[{法条名称:\'第二百六十二条第一款\',法条内容:\'
第二百六十二条罪犯在服刑期间又犯罪的，或者发现了判决的时候所没有发现的罪行，由执行机关移送人民检察院处理。[ly]
被判处管制、拘役、有期徒刑或者无期徒刑的罪犯，在执行期间确有悔改或者立功表现，应当依法予以减刑、假释的时候，由执行机关提出建议书，报请人民法院审核裁定，并将建议书副本抄送人民检察院。人民检察院可以向人民法院提出书面意见。[ly]\'}]}]};if
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