重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝五中法民终字第08185号
上诉人（原审被告）张某。
被上诉人（原审原告）李某江。
委托代理人陈春熙，重庆利欣律师事务所律师。
委托代理人杨明洁，重庆利欣师事务所实习律师。
上诉人张某与被上诉人李某江因房屋租赁合同纠纷一案，上诉人张某不服重庆市渝中区人民法院作出的(2015)中区法民初字第02848号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判长苏致礼、审判员段晓玲与代理审判员潘建兴组成合议庭，审理了本案。上诉人张某及被上诉人李某江的委托代理人杨明洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，重庆市渝中区公园路19号平街第一层（建筑面积339.53平方米）房屋于2013年6月18日登记在李某江名下。同年7月22日，李某江（甲方）与张某（乙方）签订《房地产租赁合同》，将上述房屋中119平方米出租给张某用于库房使用。该合同约定租期从2013年7月20日至2015年12月19日，租金为10000元/月，乙方在签署合同当日向甲方交纳两个月租金20000元以及保证金10000元，其余各期租金乙方须于每月（季）15日前向甲方交30000元；该合同第六条第一款约定，（乙方）依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。如果逾期15天，除经甲方同意，否则作违约处理，甲方有权解除合同，收回房屋并追讨有关欠费；合同第六条第七款约定，租赁期内，乙方需提前解除合同的，需事前征得甲方同意，否则作违约处理；合同第八条第二款约定，租赁期内，如属甲方违约，乙方有权单方面提出解除本合同，且甲方须退回乙方所交之保证金及预收的定金外，并须按保证金的金额赔偿给乙方；如属乙方违约，甲方有权在乙方违约当天单方提出解除该合同，收回房屋，乙方向甲方所交之保证金及相应各期租金不予退还；该合同第八条第四款约定，租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权向违约方按租赁存续期内租金总额的10%收取违约金。
2014年3月31日、7月7日、10月12日，李某江中国工商银行62×××ＸＸ的账号分别收到汪强支付的房租各3万元，共计9万元。
审理过程中，李某江、张某均认可张某在签订合同时向李某江支付了3万元，但李某江认为该3万元包括2万元租金及1万元保证金，张某认为该3万元系三个月租金，保证金已由之前的房主交付给了李某江。另李某江、张某均认可李某江于2014年12月28日收到张某解除合同的通知，该合同现已解除。
上述事实，有《房地产租赁合同》、房地产权证、电子回单等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
一审法院认为，本案争议焦点为张某于租赁合同签订时所支付的3万元是否包含1万元保证金。根据双方合同约定，张某应当在签订合同当日向李某江支付两月租金2万元以及合同保证金1万元，现李某江、张某均认可张某已经在合同签订时向李某江支付了3万元，且张某在庭审中也并未举示其所述的保证金由之前的房主交付给了李某江、该3万元系三个月租金的证据。故一审法院认定李某江、张某双方签订合同时张某所支付的3万元为1万元保证金及2万元租金，且该2万元租金应为2013年7月20日至2013年9月19日租金。
根据《中华人民共和国合同法》之规定，合同双方可以采取协商解除、法定解除以及约定解除之方式解除合同，本案中，张某在合同到期前通知李某江解除合同之方式并不符合上述解除合同的法律规定，且按照双方合同第六条第七款约定，“租赁期内，乙方需提前解除合同的，需事前征得甲方同意，否则作违约处理”，张某此次无故解除合同应属违约，应当依约承担违约责任。
按照双方合同约定，2013年9月19日之后的租金，乙方应于每月（季）15日前支付3万元。以此类推，如双方均按约履行租赁合同，张某应在2014年12月15日前支付2014年12月20日至2015年3月19日三个月租金30000元。鉴于双方均认可李某江于2014年12月28日收到张某解除合同的通知，该合同现已解除。故一审法院对2014年12月20日至12月28日的租金10000÷30×9=3000元予以支持。关于逾期支付租金的违约金问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。李某江与张某签订的合同中第六条第一款关于逾期支付租金的违约金系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，但每日2%之标准过高，现张某在本案中要求予以调整，一审法院依法调整为按同期贷款利率予以计算。现李某江要求以2014年12月20日至2015年1月30日期间共40天计算该项违约金支付时间不违反法律规定，故一审法院对该40天以3000元为基数按同期贷款利率计算的违约金予以支持。
关于李某江请求的单方解除合同违约金18000元是否应当支持问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，李某江与张某签订的合同中第八条第四款约定，租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权向违约方按租赁存续期内租金总额的10%收取违约金。该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，且10%的违约金计算方式并过分偏高。现张某无故解除合同之行为应当按照该约定支付违约金，因双方实际租赁期间租金共计17×10000+3000元=173000元，故一审法院对该违约金17300元予以支持。
综上所述，李某江诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、张某于本判决生效之日起十日内支付李某江2014年12月20日至12月28日的租金3000元，并向李某江支付逾期支付租金的违约金（该违约金以3000元基数，按同期贷款利率计算40天）；二、张某于本判决生效之日起十日内支付李某江违约金共计17300元；三、驳回李某江其他诉讼请求。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。一审案件减半收取受理费425元，由李某江负担200元，张某负担225元。
上诉人张某不服一审判决，向本院提起上诉，请求:撤销原判，依法改判。主要事实和理由：一审认定事实清楚，但是围绕焦点错误。双方签订的租赁合同明确了租赁期限，上诉人在使用租赁房屋过程中按时支付租金按合同办事；被上诉人在租赁涉案房屋时提供的租赁条件没有达到上诉人的要求，在租赁过程中水、电出现问题，物管公司可以证实；上诉人在提出整改要求后被上诉人不管不问也不理睬以致于退租，因为被上诉人原因造成上诉人违约，上诉人就不应支付相应的违约金；如果被上诉人需要让上诉人支付违约金17300元，被上诉人就需要退还10000元保证金给上诉人。如果被上诉人愿意调解，上诉人愿意再拿13000元出来给被上诉人。上诉人二审审理中认可原审判决第一项、第三项。
被上诉人李某江答辩称:被上诉人尊重一审判决。被上诉人已经按照租赁合同履行了相应的义务并未违约，上诉人单方解除租赁合同违反了合同约定应当承担违约责任。上诉人逾期未付租金，应当承担逾期租金和逾期违约金的责任。在一审中已经查明被上诉人已经解决了上诉人提出的关于用水的问题，且被上诉人已经承认电表系上诉人所换，承诺在房租中抵扣相关费用。双方签订的租赁合同中第八条第二款已经明确约定，若一方违约，守约方不退还违约方保证金。上诉人无故单方面解除合同，致使被上诉人在长达几个月内使租赁房屋空置并造成经济损失。
二审审理查明事实与一审审理查明事实相同。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于租金3000元及逾期未付租金的违约金问题，上诉人张某在二审庭审中明确表示认同重庆市渝中区人民法院作出的(2015)中区法民初字第02848号民事判决第一项、第三项，本院予以尊重。关于解除合同是否违约及应否承担违约责任的问题，上诉人张某提出上诉理由中的相关情况不构成合同履行的根本障碍，加之其亦未举示充分证据证明，因上诉人张某的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予采纳；一审法院根据《合同法》关于合同解除的规定及结合双方关于解除合同约定认定张某无故解除合同应属违约并无不妥，并按双方约定判定张某承担违约责任并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。上诉人张某的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由上诉人张某负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 苏致礼
审 判 员 段晓玲
代理审判员 潘建兴
二〇一六年一月二十日
书 记 员 孙 翠