浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙湖民终字第314号
上诉人（原审被告）：长兴××然××有限公司，住所
地：浙江省××县××城镇××综合楼。
法定代表人：史某某。
委托代理人：杨某某。
委托代理人：徐某某。
被上诉人（原审原告）：浙江省××医院，住所地：浙
江省××县××城镇××号。
法定代表人：柏某某。
委托代理人：李某某。
原审被告：长兴县××开发有限公司，住所地：浙江省
××县××城镇县××楼。
法定代表人：薛某。
上诉人长兴××然××有限公司（以下简称为××公司
）与被上诉人浙江省××医院（以下简称长兴××医院）、原
审被告长兴县××开发有限公司（以下简称为××公司）商品
房预售合同纠纷一案，长兴县人民法院于2009年6月21作出（2
009）湖长民初字第510号民事判决。上诉人萧某某司不服上述
判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并组织双方当
事人进行了调查。本案现已审理终结。
原审经审理认定：2002年4月30日，华裕某某作为拆迁人，与被拆迁人长兴××医院签订了《房屋拆迁安置补偿协议书
》一份，该协议约定华裕某某拆迁长兴××医院坐落于甲县雉
城镇皇家湾新港弄2号房屋，建筑面积为1108.08平方米，支付
长兴××医院各项补偿费1395562.46元。同日，华裕某某与长
兴××医院签订了《营业房回购协议书》一份，该协议约定的
主要内容如下：1、华裕某某拆除长兴县中医院坐落于甲县雉
城镇解甲路68号营业房，建筑面积122.29平方米，华裕某某已
按拆迁政策予以货币安置；2、华裕某某同意长兴××医院回
购营业房，回购面积122.29平方米，回购价格每平方米6000元
，计733740元。如不足面积由长裕公司按拆迁补偿价格每平方
米2850元退赔给长兴××医院，超出面积由华裕某某按市场价
格与长兴××医院结算；3、华裕某某同意长兴××医院在二
楼购买医疗用房，面积、价格另行协商签订补充协议；4、华
裕某某将根据长兴××医院要求在原地段临近安排回购营业房
；5、具体结算办法：华裕某某交房时，回购房款及二楼房款
在长兴××医院的总安置补偿费1295562.46元中扣除，多还少
补，并办理正式购房手续；6、华裕某某原则上在2004年12月
底前交房，延期按安置补偿费总额计息（银行同期利息）。20
02年5月8日，华裕某某又与长兴××医院签订了《回购房补充
协议书》一份，该协议系在2002年4月30日签订的营业房回购
协议的基础上，对部分未尽事宜达成协议如下：1、华裕某某
同意长兴××医院在原拆迁地段临近购买二楼医疗用房，面积
500平方米，价格每平方米1800元，计900000元；2、结算方式
：自本协议签订之日起五日内，一次性支付总补偿款中的50%，剩余50%作为回购房预付定金；3、原协议与本协议相抵触部
分以本协议为准。上述协议签订后，长兴县拆迁事务所于2002
年5月17日支付长兴××医院拆迁款的50%，即697781.23元，
其余的50%拆迁款作为长兴××医院支付回购房的定金。长兴
县公证处于2002年5月27日对《房屋拆迁安置补偿协议书》进
行了公证。
另查明，2003年5月8日，华裕某某向长兴县建设局递交
《关于要求接转皇家湾旧城改造项目报告》一份，该报告中载
明经华裕某某全体股东商量，要求将皇家湾旧城改造项目接转
给萧某某司全权开发。2003年5月15日，长兴县发展计划与经
济委员会下发了长计经发（2003）358号文件《关于皇家湾小
区旧城改造调整项目业主的批复》，同意皇家湾小区旧城改造
建设项目业主调整为××公司，其它内容不变。
又查明，萧某某司接转皇家湾旧城改造项目后，对该地
块楼盘进行了分期开发建设。2004年7月，前期楼盘办理了商
品房预售证，开始预售房屋。该地块的后期楼盘于2008年5月
、11月办理商品房预售证，开始预售房屋。2009年3月21日，
长兴××医院委托浙江兴长律师事务所发函，要求华裕某某、
萧某某司乙交房义务，但华裕某某、萧某某司均置之不理。长
兴××医院诉至法院，请求华裕某某、萧某某司立即向长兴×
×医院履行《营业房回购协议书》及《回购房补充协议书》约
定的一楼营业房面积为122.29平方米、二楼医疗用房面积500
平方米的交房义务；赔偿长兴××医院损失444525.57元（自2
005年1月1日至2008年12月31日止，按月利率6.636‰计算，之后的利息损失计算至履行交房义务时止）。诉讼中，长兴法院
进行了现场勘查，目前萧某某司开发的后期楼盘坐落于甲县雉
城镇解乙路皇家湾名邸2号楼一楼营业房88号、90号两间和二
楼东面营业房六间尚未销售。法院已对上述房屋采取了保全措
施。
原审认为：（一）本案的争议焦点之一是长兴××医院
与华裕某某签订的《营业房回购协议书》及《回购房补充协议
书》是否属于商品房买卖合同。长兴××医院因房屋拆迁与华
裕某某签订的上述回购房协议，双方约定了商品房的地点、名
称、购买房屋的基本情况、销售方式、价格、付款方式、房屋
的交付时间及违约责任等，已具备了商品房买卖合同的主要条
件，并且长兴××医院已经支付了回购房的预付定金，故双方
所签订的上述《营业房回购协议书》及《回购房补充协议书》
已具备了商品房买卖合同的两个主要条件，即商品房买卖的主
要内容及华裕某某已按约收取了长兴××医院的购房款。萧某
某司已取得上述楼盘的商品房预售许可证，且上述协议的内容
不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，并且经
现场勘查上述协议能够实际履行。故萧某某司认为上述协议属
于商品房订购协议，无法履行的抗辩，与事实不符，该院不予
采纳。
（二）本案的争议焦点之二华裕某某对于甲中医院的债
权债务有无转移给萧某某司。因华裕某某已将皇家湾旧城改造
项目接转给萧某某司，由萧某某司全权开发皇家湾旧城改造项
目，并且上述项目的调整经过相某某政部门的批准及许可，故华裕某某与长兴××医院签订的《营业房回购协议书》及《回
购房补充协议书》应由萧某某司乙。因华裕某某已退出皇家湾
小区旧城改造项目的开发建设，故已免除其履行上述协议的义
务，长兴××医院要求华裕某某承担相应的民事责任，该院不
予支持。
（三）本案的争议焦点之三长兴××医院的起诉是否超
过两年诉讼时效。长兴××医院与华裕某某在《营业房回购协
议书》约定原则上在2004年12月底前交房，延期按安置补偿费
总额计息，故该协议实际上未确定最后的履行期限，诉讼时效
期间应从长兴××医院要求履行交房义务之日起计算，因萧某
某司开发建设的后期楼盘于2008年5月、11月才办理商品房预
售证，准予对外销售，长兴××医院于2009年3月要求萧某某
司乙交房义务，长兴××医院的起诉并未超过诉讼时效，故对
于萧某某司的该项抗辩，该院亦不予采纳。
综上，长兴××医院要求萧某某司乙《营业房回购协议
书》及《回购房补充协议书》约定的一楼营业房面积122.29平
方米及二楼医疗用房面积500平方米，该院予以支持。故萧某
某司应向长兴××医院履行交付坐落于甲县雉城镇解乙路皇家
湾名邸2号楼一楼营业房88号、90号两间和二楼东面营业房六
间，至于房款由双方按上述协议的约定据实结算，并由萧某某
司协助长兴××医院办理上述房屋的相关权证。由于萧某某司
延期交房，按双方的约定延期按安置补偿费总额计息（银行同
期利息），故酌情确定萧某某司应向长兴××医院承担自2005
年1月1日至2009年6月21日止的利息损失（按每日万分之二点一计算），计477701元，故对于甲中医院的该项诉讼请求，予
以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条
和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法
律若干问题的解释〉》第二条、第五条之规定，判决如下：一
、长兴××然××有限公司于判决生效后十日内向浙江省××
医院交付坐落于甲县雉城镇解乙路皇家湾名邸2号楼一楼营业
房88号、90号两间和二楼东面营业房六间；二、长兴××然×
×有限公司赔偿浙江省××医院损失477701元，限于判决生效
后十日内付清；三、驳回浙江省××医院其余的诉讼请求。如
果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华
人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟
延履行期间的债务利息。本案案件受理费23426元，财产保全
费5000元，合计28426元，由长兴××然××有限公司负担。
上诉人萧某某司不服原审法院上述判决，向本院提起上
诉称：一、长兴××医院与华裕某某所签订的《营业房回购协
议书》及《回购房补充协议书》从性质上应属于商品房买卖合
同中的预约合同，而非正式的商品房买卖合同。根据《最高人
民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的
解释》（以下简称为《商品房买卖合同司法解释》）的规定，
认定预订协议为商品房买卖合同必须具备两个条件，一是合同
内容符合《商品房销售管理办法》第十六条中规定的主要内容
，二是已按约定收取购房款。本案中所涉的上述回购协议与回
购补充协议没有确定房屋的基本情况，如房屋位置、幢号、房
号等，还缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的诸多必备条款，如商品房销售方式、交付使用条件等等有关事宜。所
以应属于预约合同。长兴××医院所支付的款项属于乙，不是
购房款，一审法院对该款项认定有误。二、一审认定华裕某某
对长兴××医院的债权债务已经转移给萧某某司，从而确定由
萧某某司对长兴××医院承担民事责任错误。萧某某司系长兴
××医院的房屋被拆迁之后由浙江萧某工贸有限公司与浙江中
秦房地产开发有限公司投资新设，与华裕某某不存在法律上的
改制、合并、分立或其他形式的承接关系。萧某某司也不存在
约定的继承华裕某某的房产债权债务关系。一审中，长兴××
医院所提供的一份华某房产与萧某房产签署的股权转让协议系
复印件，也没有其他证据佐证，故该证据不应予以认定。萧某
某司实际从华裕某某处承接的是“皇家湾项目”的项目开发权
，而不是承接其债权债务，项目开发权的转移并不会引起债权
债务转移的法律后果。三、原审法院认定长兴××医院的诉讼
请求并未超过诉讼时效错误。一审法院认定房屋交付的期限为
2004年12月底，否则不会产生违约赔偿问题。既然确定了最后
交付期限，诉讼时效应从2005年1月1日开始计算，至2007年1
月1日止。长兴××医院于2009年才向法院起诉，向上诉人主
张某某，怠于行使民事权利，超过诉讼时效期间，相应民事权
利不应得到法律的保护。四、一审法院存在超越本案审理范围
进行责任认定等情形，客观上会产生损害萧某某司的法律后果
。一审法院根据其所查封的房屋而确定本案双方交易的房屋标
的物，明显违背了当事人的意思自治原则，而且一审直接认定
萧某某司丙担配合过户的义务，超越了长兴××医院的诉请范围，有可能导致长兴××医院在未能付清房款的情况下，萧某
某司无法行使先履行抗辩权，从而损害了萧某某司的合法利益
。五、如法院认定案涉合同属于商品房预售合同，对于违约金
也应当自长兴××医院主张某某要求交房之日起计算，即从20
09年3月份开始计算。故请求二审法院撤销原判，改判驳回长
兴××医院的诉讼请求。
被上诉人长兴××医院答辩称：本案所涉二份协议书符
某某品房买卖合同的相关要件，也符合《商品房买卖合同司法
解释》第五条规定，房屋标的物坐落地点明确，所以并不属于
购房意向书，而且被上诉人已支付了预付房款，上诉人认为支
付款项属于乙没有相应依据。一审中被上诉人所提交的股权转
让协议是长兴××医院的委托代理人从长兴县工商行政管某某
的工商档案中调取，属于原件，该协议明确约定了债权债务的
处理方式，由此可以认定萧某某司承接了华裕某某相关的债权
债务。案涉协议虽约定了上诉人应在2004年底交房，但属于原
则性约定，双方在合同履行过程中可以作变更调整，所以被上
诉人主张某某时并未超过诉讼时效。综上，一审认定事实清楚
，适用法律正确，请求二审维持原判。
原审被告华裕某某的答辩意见与一审时的意见一致，即
拆迁房屋地块的楼盘已经由相某某政部门批准调整给萧某某司
进行开发建设，故涉及该地块的债权债务也应由萧某某司承担
，其不承担任何责任。其与长兴××医院所签订的房屋拆迁安
置补偿协议已履行完毕，至于甲中医院所主张履行营业房回购
协议及补充协议，应由萧某某司乙。上诉人在二审期间提供了编号为gf-2000-
0171、xr08011725的皇家湾商品房买卖合同二份，以证明销售
房屋必须要签订正式的房屋销售合同，房屋销售合同对于房屋
位置、价格等均作了明确的约定。其所开发的小区自2004年开
始预售房屋，与2009年的房屋预售价相比，价格上涨明显，情
势发生了很大的变化。被上诉人长兴××医院认为上述证据不
属于二审中新的证据，对于2004年销售房屋没有异议，但房屋
价格上涨是市场价格正常波动的原因，不属于情势变更因素。
本院认为，上诉人所提供的上述两份证据具有真实性，但不能
以此就否认案涉两份协议不具备商品房买卖合同实质要件。上
诉人另提供了xr08011721、xr08011734的商品房买卖合同，用
以证明案涉房屋中一楼营业房的市场价为34000元／平方米，
夹层的市场价约为17000元／平方米。长兴××医院质证认为
，上述协议属于复印件，对于真实性无法予以确认，而且也不
能证明涉案房屋现在的市场价格。本院认为，该二份合同虽属
复印件，但有明确的合同编号、合同内容约定明确，长兴××
医院也未提供否认真实性的证据，故对合同的真实性予以确认
，可以证明2009年5月份，与涉案房屋相同地段的一楼营业房
的市场价为34000元／平方米，上诉人主张的夹层价格也基本
符合市场实际销售价格。
本院对一审认定的事实予以确认，另查明：涉案房屋一
层营业房建筑面积为142.1平方米，夹层为22.17平方米，二楼
营业房的建筑面积为492.81平方米。2009年5月份涉案房屋一
楼营业房的市场价为34000元／平方米，夹层的市场价为17000元左右。
本院认为：根据上诉人的上诉主张，本案二审的争议焦
点是：一、长兴××医院与华裕某某所签订的《营业房回购协
议书》及《回购房补充协议书》是属于商品房预约合同还是商
品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合
同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，人民法院能够确
定当事人名称或者姓名、标的、数量的，一般应当认定合同成
立。本案中双方当事人对上述二份协议的真实性均无异议，而
且协议对双方当事人的名称、房屋的坐落地点、面积、价格、
付款方法、原则交付时间、违约责任等均作了较为明确的约定
，同时长兴××医院将应得的拆迁补偿款的一半即697781.23
元以预付款的形式予以了支付，这说明被上诉人也已经在积极
履行上述协议确定的合同义务。所以双方所签订协议中对于标
的物及数量约定基本明确，具备商品房买卖合同成立条件，可
以认定合同依法成立。该合同是双方真实的意思表示，内容也
不违反我国法律、法规的强制性规定，应确认为合法有效。关
于上诉人萧某某司认为上述协议的性质应属于预约合同，尚不
符合买卖合同的要件的主张，本院认为协议中对于交付房屋的
具体位置虽未作明确约定，但华裕某某或上诉人萧某某司在实
际开发过程中，根据有关部门的审批，在原拆迁地段建造了合
同所约定的相关营业用房，双方约定的合同标的物可以交付履
行，同时该标的物的数量、价格、交房时间等均作了具体约定
，两份协议在性质上已经符某某品房买卖合同的要件，不属于
商品房预约合同，上诉人的该上诉意见本院不予采纳。二、萧某某司是否应当承接华裕某某的债权债务。双方
当事人对于萧某某司将原华裕某某的皇家湾项目承接转让的事
实并无异议。但萧某某司认为其承接的是华裕某某关于该项目
的开发权，而不涉及债权债务。长兴××医院则认为因该项目
所产生的债权债务应由萧某某司承担。本院认为，萧某某司系
由浙江萧某工贸有限公司与浙江中秦房地产开发有限公司投资
设立的，经营范围主要为长兴县雉城镇皇家湾地块旧城改造建
设项目开发经营的房地产开发公司。其投资主体浙江萧某工贸
有限公司于2003年4月16日与华裕某某的投资主体所签订的股
权转让协议中约定，浙江萧某工贸有限公司接受股份后，承担
皇家湾项目所发生的一切正常费用并承担一切债权债务。浙江
萧某工贸有限公司与股权转让方所签订的合同以及合同中所约
定的义务自然对于萧某某司也具有法律约束力。而华裕某某为
了皇家湾项目的正常进行，与长兴××医院签订房屋拆迁安置
补偿协议书、营业房回购协议书、回购房补充协议书等行为，
并由此产生的债权债务，属于皇家湾项目开发形成的债权债务
，依据合同约定应由萧某某司承担。因此华裕某某对长兴××
医院的债权债务已经转移给萧某某司，应由萧某某司承担相应
的民事责任。上诉人萧某某司认为其从华裕某某处承接的是“
皇家湾项目”的项目开发权，而不是承接其债权债务的上诉意
见与查明的事实不符，本院不予采纳。
三、长兴××医院的诉讼请求是否超过诉讼时效。《中
华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请
求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中双方当事人间的商品房买卖合同纠纷，属于合同债权
，适用二年诉讼时效期间。长兴××医院与华裕某某所签订的
营业房回购协议书第6条约定，华裕某某原则在2004年12月底
交房。该约定表明合同双方对于交房的时间并未作硬性的、一
成不变的规定，而仅仅作了一个时间范围的大致约定。事实上
萧某某司在开发皇家湾项目过程中，可以交房的时间在2004年
之后，第二、三期的房屋预售证直到2008年才予取得，而且萧
某某司也未提供证据证明其在2004年年底已经完工、符合交房
条件，要求长兴××医院来领取房屋、付清房款的证据，所以
实际交付房屋的时间认定在长兴××医院于2009年3月份主张
要求交房时更为客观合理。长兴××医院主张合同权利的时间
并未超过诉讼时效期间，其要求交房的民事权利应受法律保护
。上诉人认为长兴××医院主张某某已过诉讼时间期间的上诉
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