上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第1187号
原告（反诉被告）李成龙。
委托代理人崔冽，中豪律师集团（上海）事务所律师。
委托代理人李飞，中豪律师集团（上海）事务所律师。
被告上海鼎岛餐饮管理有限公司。
法定代表人李成龙。
被告（反诉原告）袁慧芬。
委托代理人诸燕舟，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人沈轩羽，上海合勤律师事务所律师。
被告（反诉原告）叶婷媛。
委托代理人诸燕舟，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人沈轩羽，上海合勤律师事务所律师。
第三人上海恒辰房地产经纪有限公司。
法定代表人邹振艳，该公司董事长。
委托代理人王红娅，上海市嘉华律师事务所律师。
原告李成龙与被告上海鼎岛餐饮管理有限公司（以下简称鼎岛公司）、被告袁慧芬、被告叶婷媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，原告提出追加上海恒辰房地产经纪有限公司（以下简称恒辰公司）作为第三人的申请，经本院审核后追加恒辰公司作为第三人参加诉讼。庭审中，被告袁慧芬、被告叶婷媛提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告（反诉被告）李成龙及其委托代理人崔冽，被告（反诉原告）袁慧芬、叶婷媛的委托代理人诸燕舟、沈轩羽，第三人恒辰公司的委托代理人王红娅到庭参加诉讼，被告鼎岛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告李成龙诉称,2014年12月23日，经第三人恒辰公司居间介绍，原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》。合同约定被告将位于××路××号1-2层（店铺）房屋转租给原告，原告用于合法经营烧烤店。原告承租后，便立即为经营烧烤做各项准备（包括但不限于对房屋装修、购买烧烤器具）。但原告在办理相关证件时发现该房屋根本无法合法从事烧烤经营，原告就此与被告方协商解除合同，但都未达成相关协议，后不得不解除合同。根据法律的相关规定，因涉案出租房屋无法用作烧烤经营，致使合同目的无法实现，原告有权解除合同及要求被告恢复原状并承担因此给原告带来的损失。故原告认为被告应将现因履行商铺租赁合同致使的各种变动事项恢复至合同订立前，解除租赁合同、解除公司转让条款、并赔偿因合同目的无法实现给原告带来的损失。故原告诉至法院要求：1、判令解除原告与被告袁慧芬、叶婷媛所签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告袁慧芬、叶婷媛恢复被告鼎岛公司的股权结构至合同签订之前；3、判令被告袁慧芬、叶婷媛返还原告支付的押金人民币（以下币种相同）225,000元；4、判令被告袁慧芬、叶婷媛返还原告已支付的房屋租金225,000元；5、判令被告袁慧芬、叶婷媛赔偿原告因合同解除而造成的装修损失700,000元、设备定制费损失165,000元、加盟费损失350,000元、考察费损失25,000元、员工工资36,000元、其他费用50,000元、物业费4,990元、网络费800元。诉讼中，由于原告主张的第二项诉请涉及到被告鼎岛公司的股权变更的诉请，该项诉请的处理应由本院商事审判庭进行处理，而本案所审理的权利义务关系涉及的仅是房屋租赁合同关系，故原告撤回了该项诉请。
原告李成龙向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、2014年12月23日原告与被告鼎岛公司签订的商铺租赁合同一份，证明租赁合同中明确约定了租赁使用目的，也说明了被告袁慧芬、叶婷媛有义务保证合同的安全，因为双方在合同中约定了经营烧烤。
被告袁慧芬、叶婷媛对该份证据经质证后认为，证据的真实性无异议，合同明确了租赁经营性质为上岛咖啡，是商业基础。合同中也明确了被告仅是协助原告办理相关证照手续，原告是负责办理证照的责任主体。合同证明了原告对于租赁商铺经营的主体是咖啡馆是明知的，对于所有的经营方向及证照办理的第一责任主体是原告，另外该份合同是第三人提供的格式合同，不是由被告提供或者起草的。
第三人恒辰公司对该份证据经质证后认为，首先同意被告袁慧芬、叶婷媛所作的质证意见，其次租赁合同的目的是用作餐饮，现租赁物已经转移至原告的控制下，原告理应支付相应的费用。
2、保证金收据、房租收据、转账凭证、房屋租赁收款授权委托书一组，证明原告已经支付了房屋保证金225,000元，以及2015年2月至4月的租金225,000元。
被告袁慧芬、叶婷媛对该组证据经质证后认为，证据的真实性无异议，原告有义务缴纳相应费用，原告实际占用商铺，其应于2015年5月支付5月-7月的租金，但原告至今未付已构成违约。
第三人恒辰公司对该组证据经质证后认为，首先同意被告袁慧芬、叶婷媛所作的质证意见，其次租赁合同的目的是用作餐饮，现租赁物已经转移至原告的控制下，原告理应支付相应的费用。
3、2014年11月3日原告与延吉市南元串城签订的加盟协议书一份、汇款凭证一份、延吉市南元串城出具的证明材料二份，证明原告产生了加盟费损失350,000元。
被告袁慧芬、被告叶婷媛对该组证据经质证后认为，真实性有异议，不予认可。对于这家延吉市南元串城，从工商信息网上根本查询不到相关内容。另外该份加盟协议的签订时间是2014年11月3日，而原、被告之间签订租赁合同时间是2014年12月23日，也就说明原告签订加盟协议之时，原被告并未就系争商铺达成协议，但该份加盟协议书中却注明了在闵行区××路××号2楼设立，故被告有理由怀疑协议书的虚假性。转账凭证的付款对象是个人，不是这家单位，故对于转账凭证亦不予认可。
第三人恒辰公司对该组证据经质证后认为，对证据的内容不清楚，不了解。
4、农业银行转账凭证、农业银行个人结算业务申请书一组，证明原告按照加盟协议书的约定支付了装修费750,000元。
被告袁慧芬、被告叶婷媛对该组证据经质证后认为，对证据的真实性、关联性、合法性均不认可，原告陆续付款，但根据原告自述的完成装修的时间，并且其在2015年1月23日所支付的项目中还有货款，这些可以说明原告主张的装修付款情况不属实，而且原告支付的对象并非加盟主体方，故对于这些付款的对象及用途均不认可。另外合同中约定了装修须经被告同意，但原告的装修至今未得到被告的认可，故被告不予认可。
第三人恒辰公司对该组证据经质证后认为，同意被告袁慧芬、被告叶婷媛的质证意见，另认为这些证据只是原告自己的经营行为，与第三人无关。
5、工资支付确认表一份、网络服务费发票一份、航空运输电子客票行程单一组，证明原告产生了网络费损失800元、员工工资损失36,000元、考察费损失25,000元。
被告袁慧芬、被告叶婷媛对该组证据经质证后认为，上述证据均不予认可，网络费是原告经营产生的，与被告无关。员工工资确认表上的这些员工与原告之间劳动关系的证据材料并未看到，而且这些都是原告正常经营支出，与被告无关。
第三人恒辰公司对该组证据经质证后认为，上述证据与第三人无关，是原告正常的经营支出。
6、录音光盘及文字整理内容一组，证明在合同履行过程中，被告袁慧芬、被告叶婷媛在合同签订之前并未告知原告，该处不能办理餐饮。原告在大量投入之后，积极办理相关证照，但无法办出。被告袁慧芬、被告叶婷媛也不考虑其何种经营范围，说明被告袁慧芬、被告叶婷媛是明知原告经营烧烤的。被告现在被举报是因为超过经营范围（上岛咖啡不可以进行餐饮经营），所以被告对于其自身的经营范围是非常清楚的。
被告袁慧芬、被告叶婷媛对该组证据经质证后认为，对于该组证据不予认可，录音中的人员身份及时间地点均不能明确。根据最高院的相关批复规定，未经对方同意私自进行的录音，不能作为证据使用。原告整理的文字资料不完整，不排除有遗漏、剪切的可能性，退一步讲，原告自称录音也是在三月份，是在签订合同之后的近三个月后，原告也已完成了装修，不能证明签订合同当时的意思表示。
第三人恒辰公司对该组证据经质证后认为，证据的真实性、合法性的意见同被告袁慧芬、被告叶婷媛的质证意见，且该组证据与第三人无关。原告早就知道了经营将要遇到的问题，所以说原告的损失是自己的决策所致，与第三人无关。
7、2015年3月31日原告委托律师向被告袁慧芬发出的律师函一份、2014年4月7日被告委托律师向原告发出的律师函回函一份、邮寄凭证一组，证明原告为了解除合同发出了律师函，被告在收到律师函之后进行了回复。
被告袁慧芬、被告叶婷媛对该组证据经质证后认为，收到过这份律师函，但对于函件的内容有异议，不同意原告单方提出的解除合同的要求，其回函要求继续履行合同。
第三人恒辰公司对该组证据经质证后认为，不是邮寄给第三人的，另外同意被告袁慧芬、叶婷媛的上述质证意见，与第三人无关。
8、注册商标及延吉市河南南元串城个体工商户的营业执照一组，证明原告是这家个体工商户的加盟商。
被告袁慧芬、被告叶婷媛对该组证据经质证后认为，未看到证据的原件，故无法核实其真实性。即使真实存在，营业执照上的主体也不是与原告签订加盟协议的另一方，故主体资格不符。而且该份营业执照的期限截至到2014年8月，目前是否具备主体资格尚不确定。商标注册人是金成华，也不是原告所说的个体工商户，与本案不具有关联性。
第三人恒辰公司对该组证据经质证后认为，同意被告袁慧芬、叶婷媛的上述质证意见。
9、诉讼中，原告申请对××路××号1-2层店铺的装修造价及现值进行司法审价，本院接受原告提出的申请后委托上海沪港建设咨询有限公司进行司法审价，嗣后经该公司审价后，最终确定装修工程的工程造价为441,288元，工程现值360,385元；争议工程造价为79,616元，工程现值21,921元；现场损坏部位工程2,899元，工程现值0元，合计工程造价523,803元，工程现值382,306元。
被告袁慧芬、被告叶婷媛对该份证据经质证后认为，该份报告中的工程造价与现值不能完全反映原告的真实支出，且高于真实支出，原告仅提供了部分凭证，且原告尚未完工，可以说是一个烂尾工程，原告应对举证不能承担不利后果，报告书审价的金额明显高于原告的实际支出，请法院予以调整。对于报告中的争议工程，不能计算在原告的装修工程中。对于桌椅、空调等可移动的设备，原告可以搬离，被告也不会加以利用，被告要求原告予以搬走，但原告至今未予以搬离，造成被告无法使用房屋。原告未按合同约定向被告报批装修方案，擅自拆除了原装修，故对于拆除工程的费用应由原告自行承担。关于消防工程，是原先就存在的工程，不是原告装修的，故不应计入在内。关于损坏部分，不应单单扣除，而应考虑整体装修，应予以调整。对于原告装修造价与现值承担的意见是：原告的整体装修方案未按合同约定报批或者经被告书面同意，由此产生的费用应由其自行承担。原告根据自身经营所设计的装修方案，被告无法予以利用，现场也是被破坏的情况，被告还需进行补修。系争合同的解除是原告单方面解除的，原告在考察三年之后才决定经营的，应由原告承担合同解除后的后果。
被告袁慧芬、被告叶婷媛针对本诉辩称，不同意原告的全部诉请。原告擅自提出解除合同无任何依据。被告认为双方约定的租赁合同是附随被告鼎岛公司的整体转让的，被告鼎岛公司是完全符合餐饮服务许可证范围的，原告取得也是完全符合其租赁合同约定的，被告袁慧芬、叶婷媛也已经交付了系争商铺，原告用于何种经营完全取决于原告自身经营需求。故原告所述的一方违约致使合同目的不能实现的说法不能成立，原告自身的经营风险应该由其自行承担，故对于其主张的损失及赔偿不予赔偿。被告鼎岛公司并非本案适格的被告，被告袁慧芬、叶婷媛已经将鼎岛公司的全部股份全部转让给了原告，被告鼎岛公司与原告是混同的，而且原告也认可实际出租人就是被告袁慧芬、叶婷媛，被告袁慧芬、叶婷媛亦实际承担被告鼎岛公司在租赁合同中的权利义务，而且原告的诉请，并未有任何针对被告鼎岛公司的内容，故被告鼎岛公司不是本案适格被告，故请法院裁定驳回原告对被告鼎岛公司的诉请。
另被告袁慧芬、叶婷媛认为，其系被告鼎岛公司的原股东。2014年12月23日，被告袁慧芬、叶婷媛与原告签署《商铺租赁合同》，约定由原告承租位于上海市闵行区××路××号房屋，租赁物业以上岛咖啡经营区域现状交付，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日止。租赁合同约定，2015年2月1日至2016年12月31日期间，每月租金75,000元，租金每三个月支付，先付后用，应于当期第一个月的25日以前支付。若逾期支付的，每日以月租金的3%支付滞纳金，若逾期超过二十日的，经被告袁慧芬、叶婷媛书面提醒或电话催促仍未付清租金的视为原告严重违约，致使合同无法履行，被告袁慧芬、叶婷媛有权扣除保证金，原告另须支付六个月租金作为补偿，租赁合同解除。合同另约定，因鼎岛公司拥有餐饮服务许可证，为便于原告按照交付现状合法开展经营活动，被告袁慧芬、叶婷媛将被告鼎岛公司100%股权转让给原告，现已完成工商变更登记。同时，双方约定，被告袁慧芬、叶婷媛与案外人就租赁物业一楼炸鸡店所签租赁合同的权利义务一并转让给原告，租金由原告收取，并将炸鸡店保证金35,000元支付给原告。租赁合同签订后，被告袁慧芬、叶婷媛按约交付房屋，然而原告在未征得被告袁慧芬、叶婷媛书面同意，且按规定向有关部门办理申报手续并办妥相关手续的情况下，即擅自进行装修、拆除了原有的装饰装修及设施设备。嗣后，原告以无法办理经营执照为由擅自提出解除租赁合同，并拒绝履行合同约定的支付租金等义务，构成严重违约，损害了被告袁慧芬、叶婷媛的合法权益。被告袁慧芬、叶婷媛认为，办理经营证照系原告的责任，亦属于原告自身的经营风险。因原告未事先预估经营风险、完成自身经营义务而擅自提出解约是不符合法律规定及合同约定的。合同也明确约定，原告应当在办妥有关手续的情况下，投入装修。因此，因原告违反合同约定所产生的自身经营损失或经营风险应当由原告自行承担。现原告拖欠租金长达四月有余，严重违反合同约定，已经影响被告袁慧芬、叶婷媛的正常经营活动。被告袁慧芬、叶婷媛衡量再三，决定依据合同约定解除租赁合同，原告应当支付拖欠的租金，并承担违约责任，赔偿因原告违约致使合同无法履行所造成被告袁慧芬、叶婷媛的损失。故被告袁慧芬、叶婷媛提出反诉要求：1、判令解除原告与被告袁慧芬、叶婷媛签署的《商铺租赁合同》；2、判令原告向被告袁慧芬、叶婷媛支付2015年5月至9月的租金375,000元；3、判令原告向被告袁慧芬、叶婷媛支付滞纳金，按照每日2,250元的标准，5-7月租金的滞纳金自2015年5月26日计至实际支付之日，8-9月租金自2015年8月26日计算至实际支付之日；4、判令原告向被告袁慧芬、叶婷媛支付违约金550,000元；5、判令原告向被告袁慧芬、叶婷媛返还炸鸡店保证金35,000元；6、判令原告于合同解除之日次日将房屋交还被告袁慧芬、叶婷媛，若原告逾期不返还房屋的，原告应当按照月租金75,000元的标准向被告袁慧芬、叶婷媛支付占用使用费直至实际搬离之日。
被告袁慧芬、被告叶婷媛针对其上述辩称及反诉诉请向本院提供如下证据材料：
1、2015年1月10日股权转让协议一份，证明被告袁慧芬、叶婷媛将被告鼎岛公司的100%股权转让给原告。本案中被告向原告出租房屋是基于被告将鼎岛公司营业执照、经营资质的一并转让，即原告是在鼎岛公司现有状态下开展经营活动。
2、准予变更登记通知书及鼎岛公司的档案机读材料一组，证明被告鼎岛公司的法定代表人已经变更为原告，原告是鼎岛公司唯一的股东。
原告对证据1-2经质证后认为，证据的真实性无异议，但请注意被告鼎岛公司的档案机读材料中的经营范围只能做饮品，不包括餐饮，故转让有瑕疵。
第三人恒辰公司对证据1-2经质证后认为，对证据的真实性无异议，但认为与其无关。
3、上海市房屋租赁合同及补充协议一组，证明产权人将房屋出租给被告袁慧芬、叶婷媛，被告袁慧芬、叶婷媛对外享有转租的权利。
原告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无法确认，但其认可被告袁慧芬、叶婷媛是涉案商铺租赁合同的出租方。
第三人恒辰公司对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，但认为该份证据与其无关。
4、房地产交接书一份、房屋租金及保证金收据一份，证明被告袁慧芬、叶婷媛已经将涉案商铺交付给了原告，并且将涉案商铺中的原炸鸡店支付的租赁押金及租金支付给了原告。
原告对该组证据经质证后认为，证据的真实性无异议，但其通过第三人将钥匙已经交还给了被告袁慧芬、叶婷媛。
第三人恒辰公司对该组证据经质证后认为，证据真实性无异议，证明了履约的事实。
原告对被告袁慧芬、叶婷媛提出的反诉辩称，当时原告书面通知被告解除合同，在此情况下，送达之日即合同解除之日。被告也回复了律师函，说明了收到了原告的解除合同通知。原告已将钥匙交还给了第三人恒辰公司，完成了房屋交还的义务，故不存在交接问题，如果被告未收到钥匙的话，应与原告进行沟通。对其他被告提出的反诉诉请均不认可，均不同意支付。原告一直是通过第三人恒辰公司来联系的，其没有一次直接找过被告，所以交还钥匙的交接手续也是通过第三人恒辰公司办理的，其直接把钥匙交给第三人，而且事实上，原告也没办法直接向被告交付钥匙。
原告针对其上述反诉辩称，未有证据向本院提供。
第三人恒辰公司述称，从原告的诉请及事实理由上可以得知，原告与第三人并无任何利害关系。另其称，原告将钥匙交给第三人，其并不想接收，但也无法不接收，但不表示其认可了原告已经交还钥匙且完成了房屋交还的义务。第三人认为房屋已经交接给了原告，已完成了中介公司的居间义务，其他后续手续与第三人无关。目前钥匙确实在第三人处，但是其并没有将钥匙交给被告，其也没有这个义务。
第三人恒辰公司针对其上述述称，向本院提供如下证据材料：
1、第三人恒辰公司的营业执照一份，证明第三人是合法经营的主体。
原告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。
被告袁慧芬、叶婷媛对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。
2、商铺租赁合同一份，证明涉案租赁合同系各方当事人对系争商铺达成一致，自愿签订的协议。
原告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，但对原告的经营目的，第三人未进行把关。
被告袁慧芬、叶婷媛对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，也是第三人提供的格式文本，原告对租赁合同的内容在签约之前是清楚的。
3、涉案房屋的房地产权证、宗地图、鼎岛公司的营业执照、机构代码证、税务登记证、租赁双方身份证明、招商银行卡信息一组，证明系争房屋的信息真实、合法，均由租赁双方自行向第三人提供并经确认，对于这组信息第三人并未隐瞒事实、虚假提供信息。
原告对该组证据经质证后认为，证据的真实性无异议，但原告希望第三人注意一下鼎岛公司的经营范围。
被告袁慧芬、叶婷媛对该组证据经质证后认为，证据的真实性无异议，关于鼎岛公司的经营范围，原告在签约前与签约后都是清楚的，在原告接手之后如何经营那是原告的责任与义务。
4、佣金确认书、房屋租赁收款授权委托书、房屋租金收据、房地产交接书、中介服务费发票一组，证明第三人在本案中所有的手续都是合法的，并已经完成了租赁合同所约定的合同义务。
原告对该组证据经质证后认为，说明第三人是违规收费，佣金应当按照每月租金的35%收费，但现在第三人是按照二个月以上的标准进行收费，是违规收费。而且其已经委托第三人转交还了房屋的钥匙。
被告袁慧芬、叶婷媛对该组证据经质证后认为，佣金确认书及收据与其无关，其他证据的真实性无异议，其已经履行了交付商铺的合同义务。
被告鼎岛公司未到庭应诉，亦未向本院提供证据材料。
本院对原告、被告袁慧芬、叶婷媛、第三人恒辰公司提供的证据认证如下：上述证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：2014年12月23日由被告鼎岛公司作为甲方、原告作为乙方、第三人恒辰公司作为第三人签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：一、乙方通过丙方居间介绍承租甲方所承租郭某甲、郭某乙名下物业产权证号：沪房地闵字（2007）第017168号，物业地址：座落于闵行区××路××号1-2层（店铺）（包含一楼炸鸡排的楼梯间）房屋类型：商业，建筑面积：898.04平米其中的部分478.04平方米，以实际上岛咖啡的经营区域现状为准（店铺），用于经营烧烤店的合法经营使用；二、房屋租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止，租赁合同期限共计五年整（共计60个月）。甲方于2015年1月1日前将房屋交付乙方装修使用（装修免租期为二个月），分二个阶段（第一期）即2015年1月1日至2015年1月31日止，第二期2016年12月1日至2016年12月31日止；三、租赁期限：房屋租金及递增（自第三年起每一年递增一次）在上一年租金的基础上递增5%的租金，由乙方根据递增后的租金支付甲方，押金为225,000元，付款方式为三个月为一期支付。第一年乙方先付后用，第二年（第一期起乙方应先付后用），每期房屋租金于当期第一个月的25日以前支付甲方，甲方收到乙方实付租金后出具相应的租金收据给乙方或以乙方银行转入甲方指定账户的有效凭证（以实际到账为准），作为甲方收款凭证；四、甲乙双方一致确认该房屋租金如下：1、甲乙双方商定2015年2月1日至2016年12月31日期间，该房屋每月租金为75,000元；2、该房屋租金自2017年1月1日至2017年12月31日，期间每月租金为78,750元；3、该房屋租金自2018年1月1日至2018年12月31日期间，每月租金为82,687元；4、该房屋租金自2019年1月1日至2019年12月31日期间，每月租金为86,821元。乙方以银行转账形式支付租金给甲方授权收款人叶婷媛的招商银行古北支行的账户中；五、保证金及其他：1、该房屋租赁保证金为225,000元。乙方于签订本合同时交付甲方上述保证金100,000元。乙方于2015年1月1日前补足上述全额保证金给甲方，该保证金不可视为乙方预付的租金。甲乙双方租赁合同期满后，乙方所能移动的设备及物品迁空且交还房屋并已结清租金、电话费、水、电费、天然气（如有）等由乙方使用而产生的费用后三日内无息返还乙方；2、当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行支付，支付部分乙方应立即补足；六、甲方义务及违约责任：1、甲方保证前述房屋产权清楚并享有出租的权力，符合出租房屋使用要求。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事赔偿责任；2、甲乙双方签订本合同后，未经乙方同意，甲方擅自提前解除本合同，致使本合同无法履行，甲方需双倍退还乙方保证金，并且补偿乙方自行装修的费用，以该房屋的正式装修发票为准；3、甲乙双方在租赁合同生效后三个月内，甲方无偿将鼎岛公司向乙方办理法人及股权变更手续转让给乙方，甲方应向乙方提供相关政府部门所需的其他证件材料协助乙方办理相关证照手续；七、乙方义务及违约责任：1、乙方租赁该房屋后，重新装修或变更原有设施时，应事先征得甲方的书面同意，按规定应向有关部门（包括该房屋物业管理机构）办理申报手续，须办妥有关手续后，方可进行。租赁期满后，乙方将房屋归还甲方；2、乙方应按本合同规定用途使用该房屋，不得擅自改变使用性质，乙方应自觉遵守房屋使用规则，如物业管理规章、住户公约等；3、乙方应按时交付租金，若逾期交付房屋租金，则每日以月租金的百分之三支付甲方滞纳金，如乙方拖欠租金超过20日，经甲方书面提醒或电话催促仍未付清租金的情况下视为乙方自动退租，构成严重违约，甲方有权在乙方的保证金中扣除应付租金和滞纳金并没收保证金，同时乙方还须支付甲方三个月租金，租赁合同立即解除，同时乙方遗留在房屋内的所有装修、设备、物品等均视为乙方放弃、丢弃，甲方可以自行处理；4、租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，乙方不及时交还房屋或不将房屋物品搬离时，甲方以书面形式向乙方发出最后通知（以邮戳为准），乙方应当在甲方发出该通知三日内搬离该房，否则视为乙方放弃房屋内所有物品和已经自动撤离，甲方有权进入该房屋，同时追究乙方违约责任。八、甲乙双方于签订本合同后，未经甲方同意，乙方擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法履行，甲方除扣除乙方保证金外，同时乙方另须支付甲方六个月的租金作为补偿。如甲乙双方租赁合同到期后或乙方提前退租，乙方必须积极前往使用上述房屋登记注册的相关部门、注销、转出（工商、税务、财政、房地产交易中心等部门登记注册的相关一切手续），如乙方未能及时（30日内）注销、转出的前提下，乙方支付甲方的保证金，甲方有权不予退还，并且追究乙方的违约责任；九、上述物业租金为甲方净到手价格，甲方应向乙方开具收款收据，如乙方必须要求甲方提供正式租赁发票的相关租赁发票税金，由乙方承租支付。乙方应向甲方按季（三个月）为一期足额支付租金，乙方逾期支付甲方租金超过30日的，甲方有权单方终止本合同并追究乙方的违约责任。乙方确认甲方于2015年1月1日向乙方交房。交房前甲方所有的水、电、煤、网络、通信、物业费等由甲方承担支付并且结清；十、甲乙双方约定乙方在租赁合同期内原鼎岛公司委托叶婷媛与一楼、楼梯间炸鸡排签订的租赁合同的权利义务一并转让给乙方（以实际租赁合同为准），租金由乙方直接收取。庭审中原告与被告袁慧芬、叶婷媛一致确认该份商铺租赁合同的出租人系被告袁慧芬、叶婷媛，原告系承租人，该份租赁合同约束原告与被告袁慧芬、叶婷媛各方。
2014年12月23日被告叶婷媛出具《租赁房屋保证金收据》一份，收据中载明：今收到承租方原告支付的租赁保证金总计225,000元，第一期部分100,000元，余下保证金125,000元，上述全额保证金原告确认于2015年1月1日前补足。本人确认已收到第一期保证金，以银行转账记录为准，实际到账后该收据即时生效。庭审中，被告叶婷媛确认收到上述保证金225,000元。当日，被告叶婷媛亦出具《房屋租金收据》一份，收据中载明：今收到承租方原告支付的房屋租金从2015年2月1日至2015年4月30日（三个月）共计225,000元，以银行转账记录为准，实际到账后该收据即时生效。庭审中，被告叶婷媛确认收到上述租金225,000元。之后，原告未再向被告袁慧芬、叶婷媛支付过租金。
2014年12月29日由案外人郭某甲、郭某乙作为协议甲方（出租方）、被告鼎岛公司作为协议乙方（原承租方）、被告袁慧芬、叶婷媛作为丙方（新承租方）签订《上海市房屋租赁合同》补充协议一份，鉴于，甲方与叶婷媛、孙鹰于2005年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区××路××号出租给叶婷媛、孙鹰，租赁期限自2005年11月1日至2013年12月31日止。嗣后，叶婷媛与孙鹰出资设立乙方，甲方与乙方于2014年1月1日重新签订《上海市房屋租赁合同》，由乙方承租租赁物业，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止。现丙方系乙方股东，享有乙方100%股权。2014年12月23日，乙方与原告签订《商铺租赁合同》，将租赁物业转租给原告，期限自2015年1月1日至2019年12月31日。同时《商铺租赁合同》约定，丙方将乙方100%股权转让给原告，原告成为乙方实际控制人。故补充协议约定如下：1、各方同意，甲方与乙方于2014年1月1日签订的《上海市房屋租赁合同》中承租主体由乙方变更为丙方，原合同中约定的乙方权利义务全部由丙方承继。甲方同意丙方将租赁物业进行转租；2、租赁期限变更为自2014年1月1日起至2019年12月31日；3、甲方同意将租赁物业转租给原告，本协议生效后，丙方代为履行乙方与原告签订的《商铺租赁合同》。
2014年12月31日由原告作为乙方，被告叶婷媛作为甲方签订了《房地产交接书（租赁）》一份，双方确认如下：1、该房地产内附属设施、设备见《移交清单》（该清单附于甲乙双方签订的上海市房地产租赁合同或类似合同之后）；2、乙方应当继续履行甲方在该租赁关系中的权利义务，甲方应当将该租赁关系的保证金25,000元于该房地产交接时支付给乙方。现乙方收到甲方支付的保证金25,000元。一万元的食品安全保证金，共计五个月的炸鸡店租金65,000元，上述共计100,000元，由乙方收取；3、租金的结算在甲方将该房地产交付乙方时，甲乙双方对租金进行结算；4、甲方于交房当日向乙方交付前门钥匙，元旦后甲方向乙方交付通道钥匙和卷闸门钥匙。
2015年1月10日由原告作为受让方，被告袁慧芬、叶婷媛作为出让方就被告鼎岛公司的股权签订了《股权转让协议》一份，依据该份协议，被告袁慧芬、叶婷媛将其各自持有的鼎岛公司的股权转让给了原告。现鼎岛公司的法定代表人已变更为原告，鼎岛公司唯一的股东为原告。另被告鼎岛公司的经营范围内明确记载了有咖啡馆、餐饮企业管理（不含食品生产经营）、卫生洁具、厨房设备、日用百货、文化用品的销售。
2015年3月31日，原告委托律师向被告袁慧芬发出律师函一份，函件中载明：经查原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，合同约定用于合法经营烧烤店，原告承租后便立即为经营烧烤做各项准备（包括但不限于对房屋装修、购买烧烤器具），但现原告在办理相关证件时发现，该房屋无法合法从事烧烤经营。鉴于出租房屋无法用作烧烤经营，致使合同目的无法实现，现根据合同法的规定原告有权解除与被告所签订的《商铺租赁合同》并要求被告承担因此带来的损失。现特此通知被告：一、原告解除与被告所签订的《商铺租赁合同》；二、被告收到该律师函后立即归还原告已支付的房屋租金、保证金等费用；三、被告收到该律师函后立即与原告联系协商处理因合同目的无法实现致使合同解除而造成原告损失的赔偿事宜。
2015年4月7日被告袁慧芬、叶婷媛针对原告的上述律师函进行了回函，涉案房屋所涉的租赁合同签署后，鼎岛公司及被告袁慧芬、叶婷媛已按约交付房屋，并且为便于原告经营，于2015年1月23日已将鼎岛公司法人及股权按约无偿转让于原告。然而，原告未经同意擅自提出解除《商铺租赁合同》，原告的行为已经构成违约，损害了被告的合法权益。被告已按约履行合同义务，原告承租房屋应用于合法经营使用，相关证件按约应由原告负责办理。鉴于此，本律师郑重函告如下：一、原告擅自提出解除《商铺租赁合同》不符合法律法规规定以及合同约定，被告不同意解除，请原告继续按约履行《商铺租赁合同》项下的义务；二、若原告未按约履行合同义务，本律师将依据被告的要求通过司法途径解决，届时原告应承担相应的违约责任，并赔偿因此造成被告的所有损失。
另查明，原告（协议乙方）与案外人延吉市南元串城（协议甲方）于2014年11月3日签订《加盟协议书》一份，协议约定：一、甲方特许乙方在中国上海市闵行区××路××号2楼设立经营南元烧烤串城烧烤店，专门经营销售使用甲方指定和同意配送的原材料及配料制成食品；二、经甲乙双方约定，加盟特许费为500,000元，乙方确定上海市区域内经营地（签订房屋租赁协议）之日起10日内支付350,000元，剩余150,000元在乙方上海市区域内的加盟门店开业起5日内支付，甲方收到全部加盟费后开具相关加盟费发票提供给乙方；三、甲方负责对乙方经营场所按照统一风格和要求进行室内外装修设计及全部装修，须要遵守上海市相关装修规定并参考本市行业价格确保降低成本的原则上进行施工和引进全部设备及安装（包括匾牌）。双方约定装修款为700,000元，厨房及用餐设备款为100,000元，烤炉、大理石桌台面、椅子等设备款为150,000元，共计950,000元，以达到正常开业标准，装修期限为60天（法定节假日往后顺延）。乙方根据甲方所装修及引进设备情况要按时分期支付装修及设备款，本协议约定按期支付前期加盟费，方可甲方到乙方经营场所进行店面装修。协议末尾由原告签字，甲方加盖了延吉市南元串城的印章。嗣后，2015年5月13日延吉市南元串城出具证明材料载明：原告于2014年12月1日与该串城签订加盟协议，并按协议约定于2014年12月25日已支付部分加盟费350,000元。经查，延吉市河南南川串城作为个体工商户于2008年11月5日在延吉市工商行政管理局登记设立，投资人系金成华。但工商查询中并无延吉市南元串城这一企业实体。
再查明，经过本院多次主持，原告与被告袁慧芬、叶婷媛就涉案商铺直至2015年9月25日才完成了交接手续。
诉讼中，原告申请对××路××号1-2层店铺的装修造价及现值进行司法审价，本院接受原告提出的申请后委托上海沪港建设咨询有限公司进行司法审价，嗣后经该公司审价后，最终确定装修工程的工程造价为441,288元，工程现值360,385元；争议工程造价为79,616元，工程现值21,921元；现场损坏部位工程2,899元，工程现值0元，合计工程造价523,803元，工程现值382,306元。
本院认为，原告与被告鼎岛公司、第三人恒辰公司所签订的《商铺租赁合同》系各方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，对各方当事人均具有合同约束力，协议各方均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。协议签订后，被告袁慧芬、叶婷媛已经按约将被告鼎岛公司的股权转让给了原告，原告亦变更为被告鼎岛公司的法定代表人。庭审中原告与被告袁慧芬、叶婷媛一致确认上述租赁合同约束的协议各方为原告与被告袁慧芬、叶婷媛，另结合被告袁慧芬、叶婷媛与案外人所签订的《上海市房屋租赁合同》补充协议的约定，故本院认定涉案商铺的租赁合同关系中的承租方是原告，出租方是被告袁慧芬、叶婷媛。
首先，针对原告所提出的本诉诉请。一、关于解除原告与被告袁慧芬、叶婷媛及第三人恒辰公司所签订的《商铺租赁合同》的诉请。庭审过程中，被告袁慧芬、叶婷媛始终是要求原告继续履行该份租赁合同，但在本院一再释明之后，被告袁慧芬、叶婷媛才同意解除原告之间的这份商铺租赁合同，故本院认为，原告与被告袁慧芬、叶婷媛协商一致解除涉案商铺租赁合同，应予以准许。另结合原告与被告袁慧芬、叶婷媛实际交接涉案商铺的时间为2015年9月25日，系被告袁慧芬、叶婷媛于2015年9月24日庭审之时，明确提出同意解除涉案租赁合同之后的次日，故本院确定原告与被告袁慧芬、叶婷媛、第三人恒辰公司于2014年12月23日所签订的《商铺租赁合同》于2015年9月25日予以协议解除。
二、原告、被告袁慧芬、叶婷媛在合同履行过程中是否存在违约行为系本案主要的争议焦点。依据合同的约定，各方确实在合同中明确约定了用于经营烧烤店的合法经营使用，被告袁慧芬、叶婷媛亦负有义务提供符合出租房屋使用要求的房屋，被告袁慧芬、叶婷媛协助原告办理相关证照手续。且依据合同约定被告袁慧芬、叶婷媛已经将被告鼎岛公司的股权及法人均变更至原告名下。结合原告庭审陈述的内容，其在与被告袁慧芬、叶婷媛签约之前，已经通过第三人恒辰公司的介绍了解了多处商铺，并且在介绍过程中对于商铺所在位置对烧烤经营的影响非常明知。之所以在看了多处房源之后，再确定了涉案商铺，原告系认为在被告鼎岛公司整体转让的情况下，原告应该是可以进行烧烤经营的。因为原告在对涉案商铺进行考察之时，看到该商铺内在从事餐饮经营，且出于正常经营餐饮的商铺，故其认为该商铺肯定具有餐饮经营范围。但被告鼎岛公司的经营范围内明确记载了有咖啡馆、餐饮企业管理（不含食品生产经营）、卫生洁具、厨房设备、日用百货、文化用品的销售，正是由于原告所要经营的范围是烧烤经营，故其在多次看房遇到障碍之后，比较清楚房屋的性质及所处位置对于该经营范围有一定的限制。原告在庭审中亦提供了《上海市饮食服务业环境污染防治管理办法》，该办法中规定了饮食服务经营场所的油烟排放口位置应当距离居民住宅、医院或者学校10米以上。但是原告又认为这个规定仅是上海市的规定，并非全国性的规定，并且嗣后被告袁慧芬、叶婷媛亦将被告鼎岛公司的股权全部转让给了原告，原告实际取得了对被告鼎岛公司的所有权，其中当然包括对外的经营权。故原告认为在其获得了被告鼎岛公司的经营权之后，对于涉案商铺的烧烤经营并不会出现任何问题。但经本院核查，被告鼎岛公司的经营范围内并不包括食品的生产经营范围，自然原告无法通过被告鼎岛公司的营业执照开展正常的烧烤类的食品生产经营，这也是原告在实际经营过程中所遇到的障碍。故本院认为原告在整个商铺考察过程中，在其对烧烤类餐饮经营要求有所了解的前提下，在多次慎重考察多处商铺的前提下，其本可以通过进一步的考察避免本案租赁纠纷的发生，但却过于自信的认为被告鼎岛公司具备对外开展餐饮生产经营的资质，遂与被告袁慧芬、叶婷媛签订涉案的租赁合同，并且对涉案商铺进行了一系列的装修、购置设备，导致了损失的发生。而被告袁慧芬、叶婷媛在转租房屋之时通过签订租赁合同的方式，各方已经明确原告的经营目的为烧烤经营，亦即进行餐饮的生产经营，而且其对于被告鼎岛公司的经营范围亦是明知的，涉案商铺无法开展正常的餐饮生产经营，对此被告袁慧芬、叶婷媛亦是有所了解的，故本院','2018-10-02
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被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行期间，如果认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现的，或者有立功表现的，可以减刑；有下列重大立功表现之一的，应当减刑：
（一）阻止他人重大犯罪活动的；
（二）检举监狱内外重大犯罪活动，经查证属实的；
（三）有发明创造或者重大技术革新的；
（四）在日常生产、生活中舍己救人的；
（五）在抗御自然灾害或者排除重大事故中，有突出表现的；
（六）对国家和社会有其他重大贡献的。
减刑以后实际执行的刑期不能少于下列期限：
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