北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终4461号
上诉人（原审被告）：北京力利记科技集团有限公司。
法定代表人：张某邦，总经理。
委托诉讼代理人：张艮平，女。
被上诉人（原审原告）：北京京威房地产开发有限公司。
法定代表人：彭庆邦，董事长。
委托诉讼代理人：叶礼，北京市君合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李万平，北京市君合律师事务所律师。
上诉人北京力利记科技集团有限公司（以下简称力利记公司）因与被上诉人北京京威房地产开发有限公司（以下简称京威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初2965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日受理后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官蒋巍、孙京参加的合议庭，于2018年3月30日公开开庭进行了审理。上诉人力利记公司的诉讼代理人张艮平、被上诉人京威公司的诉讼代理人叶礼、李万平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
力利记公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回京威公司的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由京威公司负担。事实及理由：一、本案中，租赁单元的实际使用人和租赁相关费用的支付主体一直为北京银创瑞财投资管理有限公司（以下简称银创公司），力利记公司并未实际使用，京威公司对此事知晓且未表示反对，一审中法庭并未查明此项事实。应当由银创公司承担未付租金及物业管理费的相关责任；二、关于违约金与律师费，京威公司只能主张违约金，不能同时主张律师费。依据租赁合同第六章第33条的约定、合同法及合同法司法解释相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据双方约定，律师费已经包含于损失赔偿范围内，京威公司只能选择违约金作为损失赔偿的方式，不能同时主张违约金及律师费。一审法院认定事实不清，适用法律错误。
京威公司辩称：同意一审判决，不同意力利记公司的上诉请求。京威公司所有的开具发票、签订的合同都是和力利记公司的，故违约责任都应由力利记公司承担。
京威公司在一审中起诉称：1.力利记公司支付2017年1月1日至2017年5月31日期间租金1154761.55元；2.支付逾期支付租金的违约金：以232452元为基数按照日万分之五的标准计算自2017年1月1日至实际给付之日，以232452元为基数按照日万分之五的标准计算自2017年2月1日至实际给付之日，以232452元为基数按照日万分之五的标准计算自2017年3月1日至实际给付之日；以232452元为基数按照日万分之五的标准计算自2017年4月1日至实际给付之日；以224953.55元为基数按照日万分之五的标准计算自2017年5月1日至实际给付之日止；3.以232452元为基数按照日万分之五的标准计算支付自2016年10月1日至2017年1月25日期间的逾期支付租金的违约金；以200000元为基数按照日万分之五的标准计算自2016年11月1日至2017年2月28日期间逾期支付租金的违约金；以32452元为基数按照日万分之五的标准计算自2016年11月1日至2017年3月6日期间逾期支付租金的违约金；以232452元为基数按照日万分之五的标准计算自2016年12月1日至2017年3月31日期间逾期支付租金的违约金；4.支付2016年5月1日至2017年5月30日期间欠付管理和空调费用194559.83元以及违约金：以21695.52元为基数按照日万分之五标准计算自2016年5月1日至实际支付之日止，以21695.52元为基数按照日万分之五标准计算自2016年10月1日至实际支付之日止，以21695.52元为基数按照日万分之五标准计算自2016年11月1日至实际支付之日止，以21695.52元为基数按照日万分之五的标准计算自2016年12月1日至实际给付之日止，以21695.52元为基数按照日万分之五的标准计算自2017年1月1日至实际给付之日止，以21695.52元为基数按照日万分之五的标准计算自2017年2月1日至实际给付之日，以21695.52元为基数按照日万分之五的标准计算自2017年3月1日至实际给付之日止，以21695.52元为基数按照日万分之五的标准计算自2017年4月1日至实际给付之日止，以20995.67元为基数按照日万分之五自2017年5月1日至实际给付之日止；5.力利记公司支付2016年8月1日至2017年5月30日期间欠付电费16612.61元，以1893.12元为基数按照日万分之五的标准计算自2016年10月1日至实际给付之日止逾期付款违约金，以1291.45元为基数按照日万分之五的标准计算自2016年11月1日至实际给付之日止逾期付款违约金，以1195.89元为基数按照日万分之五的标准计算自2016年12月1日至实际给付之日止逾期付款违约金，以1551.23元为基数按照日万分之五的标准计算自2017年1月1日至实际给付之日止逾期付款违约金，以2139.47元为基数按照日万分之五的标准计算自2017年2月1日至实际给付之日止逾期付款违约金，以2226.06元为基数按照日万分之五的标准计算自2017年3月1日至实际给付之日止逾期付款违约金，以1572.13元为基数按照日万分之五的标准计算自2017年4月1日至实际给付之日止逾期付款违约金，以1969.27元为基数按照日万分之五的标准计算自2017年5月1日至实际给付之日止逾期付款违约金，以2773.99元为基数按照日万分之五的标准计算自2017年6月1日至实际给付之日止逾期付款违约金；6.力利记公司支付2016年4月1日至2016年5月31日期间装修免租期租金464904元；7.赔偿2017年5月30日至2017年6月11日期间房屋空置租金损失85232.40元、新租户装修期租金损失464904元、中介费损失270760.09元、律师费84800元。
一审法院认定事实：2016年1月20日，京威公司、力利记公司签订《盈科中心办公楼租赁合同》。双方约定：京威公司将位于北京市朝阳区工体北路甲2号盈科中心B栋12层1201、1202、1203、1204、1205单元（以下简称涉案房屋），建筑面积774.84平方米出租给力利记公司用于办公；租赁期限自2016年6月1日至2018年5月31日；月租金为232452元；每月管理及空调费21695.52元；力利记公司应按月于每月第一天前提前以人民币形式支付租金、管理及空调费；电费标准为1.493元/千瓦时，力利记公司应在收到缴费通知或查表记录后十四天内缴纳；力利记公司应向京威公司支付相当于三个月租金和三个月管理及空调费的总和762442.56元作为押金；装修免租期自2016年4月1日至2016年5月31日，如因力利记公司原因租赁合同提前终止，则力利记公司不享受免租期；力利记公司如未能按约支付租金、管理及空调费、水电费等，且逾期超过30天仍未支付，则京威公司终止合同并收回涉案房屋；除没收押金外，力利记公司还须向京威公司承担违约责任，就付款义务，自逾期之日起向京威公司每天支付应付款全额0.1%的违约金，至付清之日止；京威公司因催讨租金等相关费用产生的损失，包括但不限于律师费，在下一任租户支付租金之前产生的空置费、租金差额损失、中介费、给予下一任租户的装修免租期等。
力利记公司支付京威公司押金762442.56元。力利记公司表示其于2017年4月底搬离涉案房屋，但对此主张未提交证据。
2017年5月26日，京威公司发出《解约函》，书面通知力利记公司双方所签房屋租赁合同将于2017年5月30日解除，力利记公司所交押金将没收，力利记公司应在解约后三个日历日内交纳所欠款项等。
京威公司提供交款通知单、会计部副本、电费报表等，用以证明力利记公司欠付租金等各项费用的事实。力利记公司认可2016年度的通知均已收到，主张2017年度的通知没有收到。力利记公司对其已经足额支付租金等各项费用的事宜没有举证。
京威公司提交的其与案外人深圳市珍爱网信息技术有限公司签署的《盈科中心办公楼租赁合同》显示，2017年7月6日，其与该公司就涉案房屋签订有2017年6月11日至2020年6月10日期间房屋租赁合同，月租金标准为301025.34元、管理及空调费为每月25461.24元等。
京威公司提供《服务费确认书》、发票等，用以证明其支付中介服务费270760.09元的事实。京威公司提供《法律服务协议》记载，京威公司须支付一审律师费80000元、二审律师费40000元及税费。京威公司提供的2017年11月23日律师费发票金额为84800元。力利记公司表示，律师费作为损失的一部分不能与违约金同时主张。
一审法院认为，当事人应当按照约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
本案中，京威公司、力利记公司签订房屋租赁合同的事实清楚，双方权利义务明确。合同签订后，京威公司已经履行房屋交付义务，故力利记公司应当依约交纳各项费用。现力利记公司对其如约支付租金等费用并已经于2017年4月搬离涉案房屋的事实未举证，故京威公司要求力利记公司支付欠付租金、管理及空调费等诉讼请求一审法院予以支持。京威公司主张的违约金标准低于双方约定标准，对其相关诉讼请求，一审法院亦予支持。
根据双方约定，因力利记公司原因租赁合同提前终止，则力利记公司不享受免租期。据此，京威公司主张的免租期租金的诉讼请求，一审法院予以支持。
京威公司主张的中介费损失系其为增加交易机会的合理费用支出。对于京威公司要求力利记公司赔偿中介费的诉讼请求，一审法院予以支持。根据京威公司、力利记公司对律师费的约定及现有证据材料，京威公司主张的律师费损失一审法院亦予支持。
京威公司另行将房屋出租的租金标准、免租期等，应为其与承租人间的约定，受市场因素影响会具有一定的不确定性，为力利记公司所无法预见。故京威公司主张的房屋空置期间租金损失一审法院予以支持，但对其与其他承租人约定的免租期租金损失一审法院不予支持。
双方约定的押金系保证合同履行的方式，京威公司收取的押金应当用以折抵力利记公司欠付款项。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、力利记公司于判决书生效后七日内支付京威公司二〇一七年一月一日至二〇一七年五月三十一日期间租金一百一十五万四千七百六十一元五角五分；二、力利记公司于本判决书生效后七日内以二十三万二千四百五十二元为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一六年十月一日至二〇一七年一月二十五日期间逾期付款违约金；三、力利记公司于判决书生效后七日内以二十万元为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一六年十一月一日至二〇一七年二月二十八日期间逾期付款违约金；四、力利记公司于判决书生效后七日内以三万二千四百五十二元为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司二〇一六年十一月一日至二〇一七年三月六日期间逾期付款违约金；五、力利记公司于判决书生效后七日内以二十三万二千四百五十二元为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一六年十二月一日至二〇一七年三月三十一日期间逾期付款违约金；六、力利记公司于判决书生效后七日内以二十三万二千四百五十二元为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一七年一月一日至实际给付之日逾期付款违约金；七、力利记公司于判决书生效后七日内以二十三万二千四百五十二元为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一七年二月一日至实际给付之日逾期付款违约金；八、力利记公司于判决书生效后七日内以二十三万二千四百五十二元为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一七年三月一日至实际给付之日逾期付款违约金；九、力利记公司于判决书生效后七日内以二十三万二千四百五十二元为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一七年四月一日至实际给付之日逾期付款违约金；十、力利记公司于判决书生效后七日内以二十二万四千九百五十三元五角五分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一七年五月一日至实际给付之日逾期付款违约金；十一、力利记公司于判决书生效后七日内支付京威公司二〇一六年五月一日至二〇一七年五月三十日期间欠付管理和空调费一十九万四千五百五十九元八角三分；十二、力利记公司于判决书生效后七日内以二万一千六百九十五元五角二分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一六年五月一日至实际支付之日止逾期付款违约金；十三、力利记公司于判决书生效后七日内以二万一千六百九十五元五角二分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一六年十月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；十四、力利记公司于判决书生效后七日内以二万一千六百九十五元五角二分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一六年十一月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；十五、力利记公司于判决书生效后七日内以二万一千六百九十五元五角二分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一六年十二月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；十六、力利记公司于判决书生效后七日内以二万一千六百九十五元五角二分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一七年一月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；十七、力利记公司于判决书生效后七日内以二万一千六百九十五元五角二分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一七年二月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；十八、力利记公司于判决书生效后七日内以二万一千六百九十五元五角二分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一七年三月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；十九、力利记公司于判决书生效后七日内以二万一千六百九十五元五角二分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一七年四月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；二十、力利记公司于判决书生效后七日内以二万零九百九十五元六角七分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一七年五月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；二十一、力利记公司于判决书生效后七日内支付京威公司二〇一六年八月一日至二〇一七年五月三十日期间欠付电费一万六千六百一十二元六角一分；二十二、力利记公司于判决书生效后七日内以一千八百九十三元一角二分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一六年十月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；二十三、力利记公司于判决书生效后七日内以一千二百九十一元四角五分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一六年十一月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；二十四、力利记公司于判决书生效后七日内以一千一百九十五元八角九分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一六年十二月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；二十五、力利记公司于判决书生效后七日内以一千五百五十一元二角三分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一七年一月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；二十六、力利记公司于判决书生效后七日内以二千一百三十九元四角七分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一七年二月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；二十七、力利记公司于判决书生效后七日内以二千二百二十六元零六分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一七年三月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；二十八、力利记公司于判决书生效后七日内以一千五百七十二元一角三分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一七年四月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；二十九、力利记公司于判决书生效后七日内以一千九百六十九元二角七分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一七年五月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；三十、力利记公司于判决书生效后七日内以二千七百七十三元九角九分为基数按照日万分之五的标准计算支付京威公司自二〇一七年六月一日至实际给付之日止逾期付款违约金；三十一、力利记公司于判决书生效后七日内支付京威公司装修免租期租金四十六万四千九百零四元；三十二、力利记公司按照每月二十三万二千四百五十二元的标准计算并于判决书生效后七日内赔偿京威公司二〇一七年五月三十日至二〇一七年六月十一日期间房屋空置期间租金损失；三十三、力利记公司于判决书生效后七日内赔偿京威公司中介费损失二十七万零七百六十元零九分；三十四、力利记公司于判决书生效后七日内赔偿京威公司律师费损失八万四千八百元；三十五、驳回京威公司的其他诉讼请求。（以上支付义务，力利记公司已执行七十六万二千四百四十二元五角六分，余款于判决书生效后七日内执行）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，力利记公司提交《说明》，用以证明：实际上是银创公司租了案涉房屋，由于银创公司不符合条件，所以由力利记公司代为签署的合同。经庭审质证，京威公司对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。对于该证据的认定本院将在“本院认为”中予以阐述。
二审中，本院依法补充查明：2017年12月12日下午14:00时一审法院的开庭记录显示，法官向力利记公司释明“如果判决你方承担违约金和损失，是否要求酌减”，力利记公司称“如果根据合同约定违约金和损失不要求酌减”。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：二审中，力利记公司虽然提交了《说明》，欲证明案涉房屋实际承租人为银创公司，但根据合同相对性原理，该租赁合同仅对合同签订双方即京威公司与力利记公司产生约束力。力利记公司提交的《说明》与本案不具有关联性，故不予采信。一审法院在庭审中已经向力利记公司释明是否主张违约金和损失酌减，力利记公司表示不要求酌减。京威公司主张的违约金标准亦已低于双方约定标准。故一审法院根据京威公司的主张，结合双方合同约定判定的违约金、损失数额并无不当，本院予以确认。
综上，力利记公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30026元，由北京力利记科技集团有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 蒋 巍
审 判 员 孙 京
二〇一八年四月四日
法官助理 吴可加
法官助理 李 惠
书 记 员 刘怡然