四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川19民终51号
上诉人（原审原告）：李昶昊（曾用名:李成），男，1983年1月4日出生，汉族，大专文化，四川虹森建筑工程有限公司职工，住四川省巴中市巴州区。
上诉人（原审原告）：杨爱民，女，1984年3月28日出生，汉族，大专文化，水宁寺镇思连小学教师，住四川省巴中市巴州区，系上诉人李昶昊之妻。
二人共同委托诉讼代理人：李阳生，男，1960年3月16日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系上诉人李昶昊之父。
被上诉人（原审被告）：董容成，男，1955年10月18日出生，汉族，农民，住四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，四川九朝律师事务所律师。
上诉人李昶昊、杨爱民因与被上诉人董容成排除妨害纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初3045号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李昶昊、杨爱民上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判判令被上诉人立即将位于巴州区文庙街黎明小区X单元X层X号房屋（产权证号为证监证字第00247XX、00247XX）腾空交还于二上诉人；2.依法改判判令被上诉人向二上诉人支付房屋使用费用100000元人民币；3.本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人于2015年12月1日取得房产证书，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，上诉人从取得房屋的所有权后自然就有权行使占有、使用、收益、处分权；2.一审中被上诉人董容成没有提供证据证明其对案涉房屋享有占有、使用权。案外人ＸＸ光给其出示的工资结算单和巴中市中洋房地产开发有限公司（以下简称“中洋房地产公司”）给ＸＸ光出具的《承诺书》及ＸＸ光给被上诉人出具的委托书，都是在中洋房地产公司已向二上诉人交房后形成的，并不能阻止二上诉人行使物权，同样对二上诉人也不具有拘束力；3.上诉人一审提供的证据只能证明被上诉人与ＸＸ光之间存在债权债务关系，ＸＸ光与中洋房地产公司之间存在债权债务关系，但是此二者债权债务关系均不能对抗二上诉人的物权。
被上诉人董容成辩称，一审法院适用法律正确，事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告李昶昊、杨爱民向一审法院起诉请求：1.判令二被告立即搬出巴州区文庙街黎明小区X单元X层X号房屋（产权证号为证监证字第00247XX、00247XX号，建筑面积59.79㎡）腾空交于原告使用；2.判令二被告支付房屋使用费10万元；3.由被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：中洋房地产公司开发修建巴州区黎明小区，2006年竣工。涉诉房屋即巴中市巴州区文庙街黎明小区X单元X层X号门市，巴中市房地产管理部门于2015年12月1日登记在李昶昊、杨爱民名下（房屋产权证为房权证监证字第00247**号，建筑面积59.79㎡），房屋产权登记档案中的《购房合同》系李昶昊与中洋房地产公司于2004年10月6日签订的，本案审理中，李昶昊主张当时购买该涉诉房屋系其母亲为他购买的。《购房合同》约定，李昶昊购买中洋房地产公司开发的中洋黎明小区3-1-1门面房屋一间，暂测建筑面积60㎡，购房价格1000.00元/㎡，购房款为60860.00元，李昶昊购房款合计为161860元。力争将建设工程控制在签订合同之日起360天内竣工交付使用。
案外人ＸＸ光挂靠在巴中市大兴建筑工程有限公司名下承建黎明小区，董容成及其妻曾正桂在其亲属ＸＸ光承建的黎明小区工地务工，董容成为黎明小区1号楼工地保管员，曾正桂为黎明小区1号楼工地后期服务员，2006年12月8日ＸＸ光与董容成、曾正桂对下欠的工资结算，下欠董容成、曾正桂工资36500元，ＸＸ光以中洋房地产公司名义给董容成、曾正桂出具《黎明小区1号楼员工工资结算（董容成、曾正桂）》，并作说明：此下欠工程工资待遇与巴中市中洋房地产开发有限公司办理结算后从工程款中一次性支付清。2007年8月12日，中洋房地产公司给ＸＸ光作出书面《承诺》，其内容为：西城街黎明小区1号楼施工队ＸＸ光因工程款未彻底结算，在该小区3号楼占用门市二个，现协商，ＸＸ光同意将原占从东至西第三号门市腾出，交于中洋房地产公司。现我公司承诺：在与ＸＸ光彻底办理清工程结算以前，我司以该小区三号楼从西至东第一号门市作抵押，并由ＸＸ光管理，代工程结算办清，同时，ＸＸ光交清工程所有备案资料后，共同协商处理所抵门市。2007年8月20日，ＸＸ光给董容成、曾正桂出具《委托书》，其内容为：兹因我修建黎明小区1号楼竣工后，中洋房地产公司未办理结算，该公司将黎明小区3号楼从西至东第一号门市作抵押于我，现特委托董容成、曾正桂看管使用。2007年9月8日，ＸＸ光以中洋房地产公司名义给董容成、曾正桂出具《诉求复回》，其内容为：董容成、曾正桂夫妇，你夫妇二人两次诉求，我公司已收悉，目前因公司其他项目资金紧张，我与公司董事长李阳生老总商议回复如下：现将巴州区黎明小区3号楼从西至东第一号门市交给董容成、曾正桂看管使用，待工资支付清后交于公司ＸＸ光处理。
本案审理过程中，李昶昊、杨爱民主张购买的涉诉房屋2005年8月18日进行结算后，中洋房地产公司就将房屋的钥匙交给了原告的母亲，并提供了2005年8月18日中洋房地产公司出具了《黎明小区李昶昊门市结算清单》，其内容为李昶昊应补房款及其他合计为376元，并交清了下差款，公司给李昶昊出具了376元的收据，董容成否认，但李昶昊未提供公司已将涉诉门市交付其使用的证据佐证。董容成辩解称：以李昶昊名义购买涉诉门市是李昶昊的父亲李阳生系中洋房地产公司的董事长及实际控股人伪造的房屋买卖合同的时间，如果2004年李昶昊已购买涉诉门市，2007年8月12日，中洋房地产公司给ＸＸ光作出书面《承诺》时，就不会将涉诉门市抵押给ＸＸ光，并交由ＸＸ光管理，涉诉门市开始为ＸＸ光的建筑资料库房，初始董容成、曾正桂夫妇居住在黎明小区3号楼从东至西第三号门市，中洋房地产公司给ＸＸ光作出书面《承诺》，出售了该门市后，董容成、曾正桂夫妇便搬到涉诉门市居住至今，从来没有人过问，2005年涉诉门市产权登记到李昶昊、杨爱民名下后，在门市外面搭建帐篷才有人过问，不久李昶昊、杨爱民便向法院提起诉讼。
一审法院认为，李昶昊在中洋房地产公司开发修建的巴州区黎明小区处购买该小区的3号楼从西至东第一号门市，双方于2004年10月6日签定了《购房合同》，约定在签订合同之日起360日内竣工交付使用。2015年12月1日房地产管理部门将涉诉门市登记在李昶昊、杨爱民名下（房屋产权证为房权证监证字第00247**号，建筑面积59.79㎡）。本案审理中，李昶昊虽提供了2005年8月18日其与中洋房地产公司的涉诉门市结算清单，认为房屋的结算即是中洋房地产公司对房屋交付，但董容成否认，辩称自己一直居住此房，且李昶昊居住在同一小区，从未向其主张权利，李昶昊、杨爱民是在2016年领取了房屋产权证后才主张权利的。李昶昊、杨爱民虽取得了涉诉房屋的产权，但并未提供充分的证据证实出卖方中洋房地产公司已将房屋实际交付给李昶昊、杨爱民而获得了房屋的实际控制权。李昶昊在中洋房地产公司购买房屋，签订了《购房合同》，双方均应依据合同的约定履行相应的义务。李昶昊对诉争房屋的权利应通过该房屋买卖合同的履行（包括房屋的权利交付以及实物交付）来实现。本案李昶昊、杨爱民虽于2015年12月1日取得了诉争房屋的产权，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得诉争房屋的占有、使用权。故李昶昊在中洋房地产公司在尚未完成该房屋买卖合同的履行义务前，请求排除妨害、给付房屋使用费等主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回原告李昶昊、杨爱民的诉讼请求。本案受理费1000元，由原告李昶昊、杨爱民负担。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决一致，本院予以确认。
本院认为，不动产权利的转移以登记为公示方法，不动产物权所有人依法有占有、使用、收益、处分等物权权利，并据此享有物上请求权。但在所有权的各项权能相分离时，权利人行使其所有权中的相关权利须以不损害他人在先取得的处于同一权利位阶上的相关物权为前提。本案中，虽上诉人基于物权登记行为取得了案涉房屋的所有权，但在案涉房屋所有权转移登记完成之前，基于房屋出卖人中洋房地产公司与案外人ＸＸ光之间的相关协议，案外人ＸＸ光先行取得了案涉房屋的占有、使用权，而被上诉人亦是受ＸＸ光之委托对案涉房屋进行管理、使用，其受托占有、使用该房屋的行为合法有据，应受法律保护。
同时，基于房屋买卖合同的履行规则，案涉房屋出卖人中洋房地产公司负有权利和实物交付的双重义务，但上诉人并未提供充分的证据证实出卖方中洋房地产公司已对案涉屋向其进行了实物交付，上诉人所有权权能不能完全行使，系出卖方中洋房地产公司未能完全履行合同义务所致，因此而产生的请求权，属债权请求权的范畴，上诉人可基于房屋买卖合同的约定，向出卖方中洋房地产公司主张权利。对上诉人基于物权请求权，要求案涉房屋的合法占有人返还房屋、支付使用费的诉请，于法无据，应不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担不变；
二审案件受理费1000元，由上诉人李昶昊、杨爱民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 立
审 判 员 赖 敏
审 判 员 吴 全
二〇一八年三月六日
法官助理 易阳梅
书 记 员 杨相国