湖北省应城市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鄂0981民初1216号
原告中国工商银行股份有限公司应城支行(以下简称“应城工行”)。住所地应城市蒲阳大道**号社会统一信用代码：914209818809187084
负责人卢海涛，该行行长。
委托代理人汪忠仁，男，该支行职工。代理权限为一般代理。
委托代理人梁鹏，男，该支行职工。代理权限为一般代理。
被告应城市佳益贸易有限公司(以下简称“佳益公司”)。住所地应城市世纪大道横六路，社会统一信用代码：914209815854613700
法定代表人王兆花，该公司经理。
委托代理人胡建平，湖北横空律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告应城市榕晟工业园管理有限公司(以下简称“榕晟公司”)。住所地：应城市城南新区横六路以北纵一路两侧
法定代表人徐良明，该公司总经理。
委托代理人张鹏，男，湖北诚拓律师事务所律师。代理权限为一般代理。
委托代理人陈军，男，湖北诚拓律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告王兆花，男，1955年10月24日出生，汉族，湖北省应城市人，佳益公司法定代表人，住湖北省应城市。
被告王春红，男，1968年2月18日出生，汉族，湖北省应城市人，住湖北省应城市。
被告王华平，男，1968年8月27日出生，汉族，湖北省应城市人，住湖北省应城市。
原告应城工行诉被告佳益公司、被告榕晟公司、被告王兆花、王春红、王华平金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员柯慧彬担任审判长，审判员林明、人民陪审员王小东参加的合议庭，于2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告应城工行的委托代理人汪忠仁、梁鹏，被告佳益公司的委托代理人胡建平，被告榕晟公司的法定代表人徐良明、委托代理人陈军到庭参加了诉讼，被告王兆花、王春红、王华平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告应城工行诉称：2012年9月20日，原告与被告佳益公司签订了编号为18120231-2012年(应城)字0036号《标准厂房按揭借款合同》，双方约定：原告向被告佳益公司发放融资800万元，期限5年,原告于2012年10月9日依约发放了贷款人民币800万元,约定到期日2017年9月19日。2012年9月20日，原告与被告佳益公司签订了《抵押合同》，约定以该公司所有的位于应城市××开发区榕晟工业园厂房为佳益公司在原告处800万元贷款本金、相应利息及实现债权的费用提供抵押担保。2012年9月20日,原告与榕晟公司签订了编号为18120231-2012年应城(保)字0025号《保证合同》,合同约定：榕晟公司对原告与佳益公司签订的18120231-2012年(应城)字0036号《标准厂房按揭借款合同》项下的800万元贷款本息及实现债权的费用承担连带保证责任。2012年9月20日，原告与榕晟公司签订了《标准厂房回购协议》，明确在买受人(借款人)办妥所购厂房的产权证并与原告办妥相应抵押登记手续之前，榕晟公司对买受人(借款人)在原告方办理的借款承担连带责任保证担保。在此期间内，如买受人(借款人)未能按照与原告签订的借款合同约定按期偿付贷款本息，或原告根据借款合同约定宣布贷款提前到期的，榕晟公司承诺按照其与买受人(借款人)签订的买卖合同的价格对所出售的厂房予以回购。同日，买受人(借款人)佳益公司对此进行了确认。2012年9月20日，原告与被告王兆花、王春红、王华平签订了编号为18120231-2012年应城(保)字0025号《保证合同》，合同约定：王兆花、王春红、王华平对原告与佳益公司签订的18120231-2012年(应城)字0036号《标准厂房按揭借款合同》项下的800万元贷款本金、相应利息及实现债权的费用承担连带保证责任。因被告佳益公司连续5期未归还每月应还按揭贷款本息，原告于2016年9月9日向其发出了《中国工商银行宣布融资提前到期通知书》，宣布本笔融资提前到期。鉴于被告佳益公司未依约履行归还贷款本息的义务及抵押责任；被告榕晟公司未依约履行回购义务及担保责任，王兆花、王春红、王华平也未依约履行担保责任，根据法律规定和合同约定，现依法向贵院提起诉讼，1.请求判令被告佳益公司立即偿还所欠原告贷款本金余款2,786,881.92元，利息、罚息及复利35,587.07元(截至2016年9月20日，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日止)；2.请求判令佳益公司承担违约责任，继续履行协助登记义务、设立抵押权，从而原告对本案抵押物取得优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿原告贷款本息及实现债权发生的费用；3.请求判令被告榕晟公司按照其与被告佳益公司签订的代建合同价格对所出售厂房履行予以回购的义务,对被告应城市佳益有限公司的上述债务承担连带保证责任；4.请求判令王兆花、王春红、王华平对被告应城市佳益有限公司的上述债务承担连带保证责任；5.请求判令上列被告承担本案的诉讼费、保全费等全部实现债权的费用。
原告应城工行为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
证据一,《股东会决议》。证据内容：被告佳益公司同意在原告处申请办理贷款并将该公司所有的房地产抵押给原告的股东会决议。证明对象：被告佳益公司经内部程序同意在原告处申请办理贷款，并提供抵押担保。
证据二，《标准厂房按揭借款合同》编号：18120231-2012年(应城)字0036号。证据内容：原告与被告佳益公司签订的800万元《标准厂房按揭借款合同》。证明对象：1.原告与被告佳益公司之间存在合法有效的借款合同法律关系；2.原告有权按照借款合同的约定要求被告佳益公司偿还借款本息及实现该债权的费用。
证据三,中国工商银行借款凭证。证据内容：800万元的借款凭证。证明对象：原告已履行合同义务。
证据四，中国工商银行贷款入款凭证。证据内容：800万元资金到达被告佳益公司账户。证明对象：原告已履行合同义务。
证据五，客户贷款余额查询表及逐笔利息查询。证明：截止2016年9月20日，被告佳益公司欠原告本金2,786,881.92元，应付利息35,587.07元。
证据六，《抵押合同》。证明：被告佳益公司以其所有的房地产为其在原告处的借款提供抵押担保。
证据七，土地权证(编号为：应城国用(2015)第052906068-1号)。证据内容：被告佳益公司持有的土地使用权证。证明对象：被告佳益公司未履行协助登记、设立抵押权的义务，应承担违约责任。
证据八，房权证(编号为：应城市房权证黄滩字第××号\\\75号)。证据内容:被告佳益公司持有的房屋所有权证。证明对象：被告佳益公司未履行协助登记、设立抵押权的义务，应承担违约责任。
证据九，《保证合同》编号：18120231-2012年应城(保)字0025号。证明：原告与被告王兆花、王春红、王华平之间存在合法有效的保证担保关系，原告有权要求被告王兆花、王春红、王华平对被告佳益公司所欠原告贷款本息及实现债权的费用承担连带保证责任。
证据十，《保证合同》(编号：18120231-2012年应城(保)字0025号)。证明：原告与被告榕晟公司之间存在合法有效的保证担保关系，原告有权要求被告榕晟公司对被告佳益公司所欠原告贷款本息及实现债权的费用承担连带保证责任。
证据十一，《标准厂房回购协议》及《确认函》。证明：原告有权要求被告榕晟公司按照其与被告佳益公司签订的代建合同的价格对所出售厂房履行予以回购的义务。
证据十二，中国工商银行宣布融资提前到期通知书及送达回执。证明：原告已于2016年9月9日向被告佳益公司宣布贷款提前到期，原告要求被告佳益公司履行还款义务。
证据十三，致保证人贷款催收通知书及送达回执。证明：原告已向担保人进行贷款催收，要求被告榕晟公司、王兆花、王春红、王华平履行担保责任。
被告佳益公司辩称，1.被告愿意按合同约定本金利率归还原告下欠的贷款本金和利息，原告要求支付罚息和复利不符合合同约定，不应支持。2.被告佳益公司不应承担违约责任，原告与佳益公司约定的贷款到期日为2017年9月19日，原告于2016年9月19日单方面发出的提前到期通知书被告不接受，在本案中，被告佳益公司已归还贷款的本金和利息七百多万元，对下欠的贷款本金和利息，因被告陷入资金困境，向原告银行口头请求过延期支付，原告相关负责人也予以认可。3.被告佳益公司愿意协助履行登记义务，设立抵押权。
被告佳益公司未向本院提交任何证据。
被告榕晟公司辩称，1.原告与佳益公司存在串通，违反国家规定，违规放贷，应认定为合同无效，且银行应承担主要过失责任。理由如下:商业银行法规定商业贷款应该对借贷人的借款用途、偿款能力、偿款方式进行严格审查，贷款通则第二十七条规定应对贷款人的信用进行调查。银行在明知佳益公司贷款不是用于生产经营且佳益公司，无自由资金且出资不到位，榕晟公司不是房地产开发商也未从事房地产开发，无商品房购买客户，原告明知佳益公司不符合贷款条件就不应放贷，明知佳益公司无抵押房产，假借按揭之名义，原告的放贷违背民法通则及合同法，认定该合同无效。2.主合同无效，从合同即保证合同无效，榕晟公司不应承担保证担保责任。3.原告主张借贷合同中有抵押担保人，根据担保法第二十八条规定，担保既有物的担保又有人的担保的，担保人仅对物的担保以外承担连带责任，即使该抵押物未登记，只是不能对抗第三人，榕晟公司认为该抵押物的价值远高于原告主张的债权，因此应当免除榕晟公司的担保责任。4.原告无权要求榕晟公司履行回购房合同，根据合同的相对性原则，银行不是房屋买卖合同的当事人，无权要求回购，其诉求应当予以驳回。5.工商银行的贷款名称为按揭贷款，其主要内容应当做他项权证，如没有做房屋他项权证，就不是房屋按揭贷款，王兆花的土地证和房产证两证办出来后，银行迟迟不办理他项权证，而且银行内部主要领导利用两证帮忙被告王兆花在其它地方进行贷款，故使这笔贷款的还款失去保障，对于佳益公司的罚息，因其合同到期日为2017年9月19日，更不谈罚息。
被告榕晟公司未向本院提交任何证据。
经庭审质证，被告佳益公司对原告证据的质证意见为，对原告证据一真实性无异议；对原告证据二真实性无异议，对其合法性有异议；对原告证据三、四真实性无异议；对原告证据五，请法庭核实；对原告证据六真实性无异议，对合法性有异议；对原告证据七、八真实性无异议，对证明目的有异议；对原告证据九、十、十一，合同的当事方不是被告佳益公司，不予质证；对原告证据十二，被告佳益公司不予承认，提前到期通知书，事前没有授权事后也未追认；对原告证据十三，不予质证。被告榕晟公司对原告证据的质证意见为，对原告证据一，由法庭核实；对原告证据二，真实性无异议，合法性关联性有异议，根据提款的前提条件4.1第二项，贷款人已确认借款人提供了抵押担保并办理担保手续，两证未办理登记手续，过错在原告；对原告证据三、四、五、六、七、八、九无异议；对原告证据十真实性无异议，对其合法性有异议，与担保法强制性规定有冲突；对原告证据十一，工商银行与榕晟公司签订的回购协议不予确认，不成立；对原告证据十二、十三，由合议庭审查。
对于原、被告双方无争议的证据，即原告证据三、四，本院依法予以采信。对原、被告双方有争议的证据，本院评判如下：原告证据一，具有真实性，且被告佳益公司的委托代理人予以认可，本院予以采信；原告证据二、五、六、七、八、九、十、十一，具有真实性、合法性、关联性，对上述证据本院均依法予以采信；原告证据十二、十三，具有真实性，本院亦予以采信。
本院根据确认的有效证据及庭审查证的事实，认定本案事实如下：
2012年9月20日，被告佳益公司与原告应城工行签订了编号为18120231－2012年(应城)字0036号“标准厂房按揭借款合同”，合同约定：被告佳益公司作为借款人向原告借款800万元用于购买坐落于应城市××开发区榕晟工业园内的标准厂房(建筑面积11310平米)，借款期限为5年，借款利率以基准利率加浮动幅度确定。其中基准利率为提款日与第2.2条约定的借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮32%，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定。按月等息还款。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。同日，原告应城工行与被告佳益公司签订了抵押合同，合同约定：被告佳益公司以工业厂房为上述借款进行抵押；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费)；合同签订后10日内，双方应到有关抵押登记机关办理抵押登记手续。同日，被告榕晟公司及王兆花、王春红、王华平均与原告签订保证合同，保证合同约定：被告榕晟公司、王兆花、王春红、王华平为原告与被告佳益公司签订的编号为18120231-2012年(应城)字0036号的《标准厂房按揭借款合同》中借款提供连带责任保证，保证范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费)。保证期间为自主合同项下的借款期限届满之次日起两年；借款提前到期的，保证期间为借款提前到期之次日起两年。同日，原告应城工行还与被告榕晟公司签订了《标准厂房回购协议》。合同约定：在买受人(借款人佳益公司)办妥所购厂房的产权证并与原告应城工行办妥相应抵押登记手续之前，榕晟公司对借款人佳益公司的借款承担连带责任保证担保。在此期间，如借款人未能按照借款合同约定按期偿还贷款本息，或根据借款合同约定宣布贷款提前到期的，榕晟公司承诺按照其与借款人签订的买卖合同价格对所出售的厂房予以回购，并在原告向其发出回购通知之日起15日内将等额于买受人(借款人)所欠原告按揭贷款本息的款项直接划转至买受人(借款人)的还款账户中，用于归还买受人(借款人)所欠贷款本息。若回购款项不足以偿还买受人(借款人)所欠全部贷款本息的，榕晟公司还应对未偿还部分继续承担连带保证担保责任。榕晟公司应在贷款发放之日起11个月内办妥标准厂房的产权分割手续并将产权办理至买受人(借款人)名下，以确保应城工行与借款人佳益公司在贷款发放之日起一年内办妥相应的厂房抵押登记手续。榕晟公司在办妥厂房产权过户手续的同时将厂房产权证原件直接交给应城工行，由应城工行按照与佳益公司签订的抵押合同约定办理抵押登记手续，以确保应城工行对该厂房拥有第一顺位的抵押权。佳益公司同日对上述合同进行了书面确定。
2012年10月9日，原告将借款800万元通过转账至被告佳益公司账户内。借据上约定借款期限5年，还款日期为2017年9月19日，借款约定年利率为8.448%，实际执行年利率为6.6%。
2015年6月8日，应城市人民政府为佳益公司颁发证号为应城国用(2015)第052906068-1号土地使用权证，使用权面积19924.6平米。2015年11月30日，应城市住房保障和房屋管理局为佳益公司颁发证号为应城市房权证黄滩字第××、20××71、20××72、20××73、20××74、20××75号房屋所有权证。
截至2016年9月20日，被告佳益公司欠原告本金2,786,881.92元，应付利息35,587.07元。2016年9月9日，应城工行向佳益公司送达“宣布融资提前到期通知书”，向榕晟公司、王兆花、王春红、王华平送达贷款催收通知书。催收无果，原告遂向本院提起诉讼。
另查明，2012年中国人民银行对三至五年期贷款基准利率为6.4%。2003年12月10日，中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知(银发[2003]251号)内容：三、关于罚息利率问题，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；对逾期贷款，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。2004年10月28日，中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知(银发[2004]251号)内容：二、放宽金融机构贷款利率浮动区间，允许存款利率下浮。(一)金融机构贷款利率不再设定上限。商业银行贷款和政策性银行按商业化管理的贷款，其利率不再实行上限管理，贷款利率下浮幅度不变。
被告佳益公司因资金困难，后被告王兆花从被告榕晟公司将工业厂房的两证拿到后，以其中四栋房屋(应城市房权证黄滩字第××号、应城市房权证黄滩字第××号、应城市房权证黄滩字第××号、应城市房权证黄滩字第××号)作为抵押在应城市宏凯小额贷款有限公司办理了抵押贷款。
2016年8月24日，原告应城工行向本院申请诉前财产保全，并提供担保，本院作出(2016)鄂0981财保21号民事裁定将被告佳益公司位于应城市武荆高速应城连接线以东、纵一路以西、横六路以北的黄滩镇金星村地段(榕晟工业园内)的土地(面积19924.6㎡，土地证号为：应城国用2015第052906068-1号)及土地范围内的厂房五栋(房产证号为：应城市房权证黄滩字第××号，面积2829.84㎡；应城市房权证黄滩字第××号，面积2457.10㎡；应城市房权证黄滩字第××号，面积2829.84㎡；应城市房权证黄滩字第××号，面积2457.10㎡；应城市房权证黄滩字第××号，面积2829.84㎡。)予以查封。
本院认为，原、被告在平等自愿基础上所签订的《标准厂房按揭借款合同》、《保证合同》均为当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，合同当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原告依合同约定向被告佳益公司发放了800万元的贷款，因被告佳益公司未按借款合同约定偿还借款本息，原告依合同约定提前通知并宣布借款提前到期，是根据双方当事人所签订的合同约定行使权利，原告通知到达即可生效，被告佳益公司应当向原告承担清偿下欠借款本金2,786,881.92元本息的责任。关于《抵押合同》，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。本案双方约定的抵押物为土地使用权及房屋所有权，双方约定抵押时尚未完工，截止本院立案受理时未办理抵押登记，抵押合同成立但并未生效，故原告对抵押合同约定的抵押物并不享有优先受偿权。根据原告与被告榕晟公司、王兆花、王春红、王华平所签订的《保证合同》，该合同第六条第6.2条约定：“甲方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权要求保证人承担保证责任，保证人承诺不因此而提出抗辩。甲方放弃、变更或丧失其他担保权益的，保证人的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免”。该约定是原、被告双方就“人的担保”与“物的担保”可以同时适用的真实意思表示，符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定。同时，按照《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条的规定，被告榕晟公司、王兆花、王春红、王华平对被告佳益公司下欠借款本金2,786,881.92元及利息应承担连带清偿责任。对被告榕晟公司认为，原告主张借贷合同中有抵押担保人，根据担保法第二十八条规定，担保既有物的担保又有人的担保的，担保人仅对物的担保以外承担连带责任，该抵押物的价值远高于原告主张的债权，因此应当免除榕晟公司的担保责任的辩解意见不予采纳。原告与被告榕晟公司签订的标准厂房回购协议，属另一法律关系，本案不作调整，对原告请求判令被告榕晟公司按照其与被告佳益公司签订的买卖合同价格对所出售厂房履行予以回购义务的诉求予以驳回。另根据原告与被告佳益公司间借据约定年利率为8.448%，双方实际执行的利率为年利率6.6%，根据借款合同约定借款罚息的计算标准为：逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%即为6.6%×1.5=9.9%，按期支付的利息按约定的罚息利率计收复利，符合中国人民银行关于人民币贷款利率的有关规定，本院予以采纳。对原告应城工行要求被告佳益公司继续履行抵押合同所确定的抵押登记义务，为其偿还贷款本息提供保障的诉讼请求，因被告佳益公司已将其四栋房屋在宏凯小贷公司设定了抵押登记，办理了他项权证，仅有两栋房屋(应城市房权证黄滩字第××、20××73)未设定抵押，且本院已对被告佳益公司所有的包含上述两栋房屋在内的五栋房屋进行了查封，查封总标的远超过其欠款金额，故对应城工行上述请求不予支持。本案经合议庭评议，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告应城市佳益贸易有限公司在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司应城支行借款本金2,786,881.92元及利息(其中2016年9月20日以前为35,587.07元；自2016年9月21日起至本判决确定的给付之日止以本金2,786,881.92元为基数，按年利率9.9%计算逾期罚息和复利)。
二、被告应城市榕晟工业园管理有限公司、王兆花、王春红、王华平对被告应城市佳益贸易有限公司上述所欠原告中国工商银行股份有限公司应城支行借款本金及相应利息、逾期罚息和复利承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司应城支行的其他诉讼请求。
本案案件受理费29095元，财产保全费5000元，由被告应城市佳益贸易有限公司、应城市榕晟工业园管理有限公司、王兆花、王春红、王华平共同负担。
如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费29095元，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 柯慧彬
审 判 员 林 明
人民陪审员 王小东
二〇一七年五月二日
书 记 员 周 圆