北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终1488号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李毓，女，1979年8月5日出生。
委托诉讼代理人：何漫，北京六明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：狄野，男，1982年8月22日出生。
委托诉讼代理人：张纲，北京市法大律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
第三人：北京伟嘉安捷投资管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街甲一号。
法定代表人：闫博，总经理。
上述二第三人共同委托诉讼代理人：马燕凯，男，1994年11月2日出生，公司法务专员。
第三人：中国工商银行股份有限公司北京昌平支行，住所地北京市昌平区超前路9号。
负责人：苏一平，副行长。
委托诉讼代理人：李民峰，男，1979年4月20日出生，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员。
委托诉讼代理人：司玉松，男，1983年10月14日出生，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员。
第三人：张帅，男，1993年6月17日出生。
上诉人李毓因与被上诉人狄野、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）、中国工商银行股份有限公司北京昌平支行（以下简称工行昌平支行）、张帅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李毓上诉请求：维持原判第一、二项，撤销第三项，改判狄野返还定金30万元。事实和理由：我方一审诉讼请求是继续履行合同、要求狄野支付违约金。如果法院判决继续履行合同的话，定金自然冲抵房款，无需单独涉及。而狄野反诉请求是解除合同、要求我方支付违约金。依据《合同法》第一百一十六条规定，狄野选择适用违约金条款，就无权再主张定金条款，应当向我方返还定金。
狄野辩称，同意原审法院判决。
我爱我家公司和伟嘉安捷公司述称，同意原审法院判决。
工行昌平支行述称，同意原审法院判决。
张帅未提起上诉。
李毓向一审法院起诉请求：1.判令狄野继续履行《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》等协议,协助李毓办理房屋过户登记手续。2.判令狄野支付违约金69万元。3.判令狄野承担本案诉讼费用。
狄野向一审法院反诉请求：1.请求判令解除双方于2016年7月22日签订的《买卖合同》及《补充协议》;2.请求判令李毓向狄野支付违约金69万元;3.李毓承担全部反诉费用。
一审法院认定事实：1、2016年7月22日，狄野（出卖人）与李毓（买受人）在我爱我家公司的居间下签订《买卖合同》，合同约定狄野将其所有的北京市昌平区1号房屋（以下简称诉争房屋）出售给李毓，房屋成交价为345万元。关于付款方式和时间，合同第四条约定，签订合同当日，由李毓自行支付给狄野定金30万元；李毓拟申请贷款金额为200万元，剩余房款中113万元在李毓获得银行批准贷款时，由李毓通过资金存管的方式向狄野支付，其余2万元在交付房屋当天由李毓自行交付狄野。关于解抵押，诉争房屋上设定有两笔抵押，分别是工商银行160万元抵押债权，重庆神州数码慧聪小额贷款有限公司110万元抵押债权，合同约定，狄野应于交税前办理完诉争房屋的2笔抵押权的解除抵押手续。关于贷款，合同第五条第（一）项约定：“乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第2种方式解决：……2、乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。”关于权属转移登记，合同第九条第（一）款约定，“双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”关于违约条款，合同第十条第（四）款约定，“乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除的适用第十一条第一款约定。1、乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方。2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的。”第十一条第（一）款约定，“如甲方依照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。”
2、2016年7月22日，李毓与狄野签订《买卖合同》的同日，狄野（甲方）、李毓（乙方）与我爱我家公司（见证方、丙方）就该房屋买卖交易继续签署《补充协议》，《补充协议》第二条约定，“经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。”第五条约定：“因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。甲乙双方同意，在签署《买卖合同》后，甲方与第三方担保机构签署垫资还款相关协议，由第三方替甲方提前还款用于解抵押，甲方承诺在签署本协议后80个工作日办理完解抵押手续。如甲方逾期则应按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任，丙方对甲方与第三方担保机构签署的合同不承担任何责任。”第六条约定：“为控制产权转移登记前提前还款过程中甲乙双方的交易风险，三方约定：三方任何一方无权擅自决定还款日期，提前还款的时间必须由三方协商同意后才视为有效。若任一方擅自确定还款日期，则其他两方有权拒绝配合。若提出要求方因所提要求未被满足而拒绝继续履行合同，则视为违约，违约方应按照《买卖合同》、《履约合同》中违约条款的约定承担违约责任。”第七条约定：“经甲乙双方友好协商同意，如第三方担保机构无法为甲方担保还款解除抵押，甲方需自行解除房屋抵押，如甲方未能在签署本协议后80个工作日办理完解抵押手续，则视为甲方违约，甲方需退还乙方已付定金及购房款，并赔付乙方双倍定金作为违约金，丙方服务费由甲方承担。”第八条约定：“甲乙双方协商同意，因乙方原因要求签订《买卖合同》后从2016年8月1日起再开始办理该合同的所有流程及手续，甲乙双方不能因此原因解除合同。上述时间导致的延期甲乙丙三方原约定的各项权利义务均顺延，且上述日期前导致的合同履行延期甲乙丙三方均不承担违约责任。如约定日期后甲乙双方任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照《买卖合同》违约规定承担违约责任。丙方已告知延期履行合同存在较大风险，甲乙双方充分理解并自愿承担此风险，丙方对此不承担任何责任。”第九条违约条款约定：“除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。”第十条其他约定：“1、本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。……3、本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。”
3、关于《买卖合同》和《补充协议》约定的各项时间节点，双方当事人确认如下：按照《补充协议》约定的2016年8月1日起再开始办理合同的所有流程及手续，《补充协议》约定的签署本协议后80个工作日内办理完解抵押手续截止时间应为2016年11月25日，《买卖合同》约定的李毓应于合同签订后80日内获得批贷函的时间截止时间应为2016年10月20日。《买卖合同》约定的双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记手续截止时间应为2016年10月29日。
4、2016年8月2日，李毓和狄野在伟嘉安捷公司提供的空白《北京市存量房屋买卖转按揭服务合同》上签字，该合同存放于伟嘉安捷公司。按照该合同约定的内容，是由买方将一定数额购房款存入银行资金存管账户内，伟嘉安捷公司筹借资金用于卖方提前还款解押。后狄野于2016年10月11日到伟嘉安捷公司取走了其签字的上述转按揭服务合同一份。
5、签订合同时，买方李毓没有取得购房资质，其购房资质审核通过的时间为2016年10月28日。此时李毓要求狄野办理网签，狄野认为李毓最晚于2016年10月20日就应取得批贷函，但由于其一直没有取得购房资质，导致网签、首付款支付、贷款面签等手续都不能往下进行，其已构成根本违约，故拒绝配合办理网签。
6、2016年11月4日和11月6日，伟嘉安捷公司和李毓分别向狄野发送《告知函》，要求其尽快配合办理诉争房屋的网签手续。狄野则回函称李毓未在合同期限内完成批贷手续，已构成根本违约，其有权单方解除合同。
7、2016年11月14日，李毓就诉争房屋买卖合同向法院提起诉讼，要求继续履行合同，诉讼中，狄野提出反诉要求解除双方之间的房屋买卖合同。
8、2016年11月，狄野自行筹措资金偿还重庆神州数码慧聪小额贷款有限公司债务，解除了抵押。但工商银行的债务未提前清偿仍在还款中，抵押也未解除。2016年11月23日，狄野因向第三人张帅借款，该房屋上设定了新的抵押权，现该笔债务已经清偿，但由于李毓对狄野针对诉争房屋买卖合同提起诉讼，并对诉争房屋申请了财产保全，故该抵押权尚未解除。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李毓与狄野签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同依法成立且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方当事人均应受合同约束。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，李毓主张继续履行合同，狄野主张合同已解除，本案的焦点问题在于狄野是否享有合同解除权。李毓和狄野在2016年7月22日分别签订了《买卖合同》和《补充协议》，《补充协议》约定从2016年8月1日起开始起算双方房屋买卖合同的所有流程与手续，依照该时间计算，经双方当事人确认，狄野办理解抵押的截止时间应为2016年11月25日，李毓获得银行批贷函的截止时间应为2016年10月20日，双方共同申请办理过户的截止时间应为2016年10月29日。《补充协议》还约定，若本协议中相关条款和《买卖合同》相抵触，以《补充协议》为准。在上述三个时间节点中，与《补充协议》约定的时间发生抵触的是双方申请办理过户的时间，《买卖合同》约定的申请过户时间早于《补充协议》狄野办理解抵押的截止时间，因此该申请过户时间显然不能对双方当事人产生约束力。本案主要的问题是《补充协议》约定的狄野解抵押截止时间2016年11月25日和《买卖合同》约定的李毓获得银行批贷函截止时间2016年10月20日是否存在抵触。按照房屋买卖交易的流程，解抵押是出卖方的合同义务，而银行的批贷函的取得主要是在出卖方配合办理网签和贷款面签前提下买受方的合同义务，两项合同内容的履行事实上可以并行不悖，相互并不冲突，因此经《买卖合同》和《补充协议》共同确定的狄野解抵押截止时间和李毓获得银行批贷函截止时间对双方均有约束力。而本案李毓未能在2016年10月20日前取得银行批贷函的原因在于其2016年10月28日才通过购房资质审核，导致房屋买卖合同的网签和贷款面签包括伟嘉安捷公司的转按揭垫资还款等手续均无法往下进行，狄野对于李毓未能按合同约定取得银行批贷函没有责任，故李毓未能按合同约定取得银行批贷函构成违约。双方签订的《买卖合同》第十条第（四）款约定了买受人未获批贷时出卖人享有单方解除权的情形，本案中，李毓未按合同约定时间取得银行批贷函，又未向狄野表示可以自行筹集剩余房价款，故狄野已经享有合同解除权。狄野向李毓发出的回函已经作出了解除合同的意思表示，具备解除合同的效力。李毓再要求狄野履行合同办理网签、贷款面签等手续没有法律依据，对于李毓的诉讼请求法院不予支持。
关于狄野要求李毓支付违约金的反诉请求，法院认为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合当事人的实际损失，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院对狄野的诉讼请求酌情予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除李毓和狄野于2016年7月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、李毓于本判决生效后十日内向狄野支付违约金10万元；三、驳回李毓的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，李毓分三次支付狄野定金30万元。经本院释明，双方均同意本院在二审中一并审理违约金与定金问题。狄野主张，自己出售诉争房屋是为了购买王府温馨公寓另一套房屋，现价格上涨了200万左右，而诉争房屋只升值了不到100万，因此狄野损失了两处房屋升值之差100-150万元，应当没收30万元一并作为违约金。
本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
法院减少违约金应当以违约行为给守约方造成的实际损失为基础，本案中狄野认可其未出售的诉争房屋升值约100万元，因此狄野并无直接损失；至于狄野主张的两处房屋升值之差的损失，与李毓未按期取得批贷函之间并无直接的因果联系，亦未实际发生，只是狄野估计的可能利益，缺乏充足证据支持，不能作为确定违约金的基础。李毓虽有违约行为，但主观上并不存在拒绝履约的恶意，且因合同解除亦遭受房屋差价损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院确定的违约金10万元是适当的。狄野主张在此基础上还应没收定金30万元，一并作为违约金，合计数额明显过分高于李毓的违约行为给其造成的损失。
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。狄野反诉请求判令李毓支付违约金，则无权再没收定金。李毓上诉请求判令狄野返还定金，于法有据，狄野亦同意本院在二审中一并审理违约金与定金问题，本院一并予以裁判。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李毓在二审中新提出的请求成立，应予支持，本院一并予以裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初104号民事判决；
二、狄野于本判决生效后十日内返还李毓定金30万元。
一审案件受理费34400元，由李毓负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费17200元和保全费5000元，由李毓负担，于本判决生效后七日内交纳。
二审案件受理费5800元，由狄野负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘 磊
审 判 员 朱文君
二〇一八年二月二十八日
法官助理 李昊婷
书 记 员 罗娇杨