江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0923民初1132号
原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行，住所地阜宁县阜城镇北门街1号。
负责人崔建晖，该支行行长。
委托代理人黄德庆，该支行员工。
被告袁康涛，男，1966年10月6日出生，汉族，农民，住阜宁县。
被告陈秀，女，1967年1月4日出生，汉族，农民，住阜宁县。
上列二被告共同委托代理人曹卫华，阜宁县沟墩法律服务所法律工作者。
被告江苏强达房地产开发有限公司，住所地阜宁县沟墩镇育才路8号。
法定代表人顾利生，该公司总经理。
委托代理人郭欣立，江苏众想律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行（以下简称农业银行阜宁支行）与被告袁康涛、陈秀、江苏强达房地产开发有限公司（以下简称强达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告农业银行阜宁支行的负责人崔建晖的委托代理人黄德庆、被告袁康涛与被告陈秀的共同委托代理人曹卫华、被告强达公司的法定代表人顾利生的委托代理人郭欣立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行阜宁支行诉称，2015年1月21日，被告袁康涛、陈秀购买位于阜宁县沟墩镇墩北居委会学府商住城25A幢601室房屋一套，因资金不足被告袁康涛向我行申请个人住房按揭贷款100000元，并以其所购房屋为贷款提供了抵押担保，被告强达公司为上述贷款提供连带责任保证担保。2015年2月10日，我行依约向被告袁康涛、陈秀发放贷款100000元。被告袁康涛、陈秀能按时归还了2015年6月份之前的贷款本息，自2015年7月份起即停止还款。截止2016年1月12日已逾7期未还款，尚欠我行借款本金97560.33元及利息3551.68元（利息计算至2016年1月12日），合计101112.01元。另被告袁康涛、陈秀系夫妻关系，案涉借款用途为购房，该债务应属夫妻共同债务。我行现诉至法院请求：判令被告袁康涛、陈秀偿还房屋按揭贷款本金97560.33元及截至2016年1月12日的利息3551.68元，并承担自2016年1月13日起至实际还款之日止按约定的年利息6.15%、逾期按应还金额的9.225%计算；判令被告强达公司对上项债务承担连带清偿责任；判令我行对被告袁康涛、陈秀抵押的房屋依法拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；判令三被告承担本案的诉讼费用。
被告袁康涛、陈秀共同辩称，1.我们是受被告强达公司欺骗的情况下与原告签订的购房担保借款合同，该合同是原告与被告强达公司互相串通、弄虚作假形成的，应属无效合同，应由被告强达公司承担还款责任。2.原告不能举证房贷已交付给被告强达公司，我们不应承担偿还责任。3.案涉房屋没有实际交付，我们同意以抵押的房屋变现偿还贷款。
被告强达公司辩称，我公司为该贷款提供阶段性担保属实。我公司承担连带责任无异议，但我公司已提供了保证金，原告已从保证金中扣还了部分款项。担保物办理的是预抵押登记，原告对该房屋不具有优先受偿权。
经审理查明，2015年2月6日，被告袁康涛作为借款人及抵押人、被告陈秀作为抵押人、被告强达公司作为保证人与原告农业银行阜宁支行作为贷款人签订个人购房担保借款合同1份。该合同约定:借款金额为100000元；借款用途为借款人购买位于阜宁县沟墩镇墩北居委会学府商住城25A幢601室住房；借款期限120个月；贷款执行浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础确定执行年利率；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后次年１月１日起按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率；借款提取方式为借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入开发商的账户(户名强达公司，农行账号10×××45)；本合同项下借款担保方式为阶段性保证+抵押；抵押人以其共有的位于阜宁县沟墩镇墩北居委会学府商住城25A幢601室住房为该笔贷款提供预抵押担保；被告强达公司作为阶段性保证担保保证人，自借款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息等以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按合同约定期限归还借款本金，对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权行使担保权；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；贷款到期借款人未予清偿的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。当日，被告袁康涛、陈秀以涉案房屋为该贷款办理了预抵押登记手续。2015年2月10日，原告依约向被告袁康涛发放贷款100000元，并由被告袁康涛在原告提供的借款凭证上签名。该凭证上载明借款执行利率6.15%、逾期利率9.225%、还款方式等额本息还款、还款周期按月归还、还款日10、到期日期2025年2月9日。借款后，被告还款至2015年6月份（其中扣收被告强达公司保证金2254.68元），此后即停止还款。截止2016年1月12日，尚欠原告借款本金97560.33元及利息3551.68元。原告现诉至法院请求：判令被告袁康涛、陈秀偿还房屋按揭贷款本金97560.33元及截至2016年1月12日的利息3551.68元，并承担自2016年1月13日起至实际还款之日止按约定的年利息6.15%、逾期按应还金额的9.225%计算；判令被告强达公司对上项债务承担连带清偿责任；判令原告对被告袁康涛、陈秀抵押的房屋依法拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；判令三被告承担本案的诉讼费用。
另查明，被告袁康涛与被告陈秀是夫妻关系，而该笔贷款发生在其婚姻关系存续期间。
本案在审理过程中，应原告财产保全申请，本院依法作出裁定，对被告袁康涛、陈秀共同所有的位于阜宁县沟墩镇墩北居委会学府商住城25A幢601室房屋一套予以查封。
上述事实，有原告向本院提供的个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、借款凭证、房屋预抵押登记书、催收贷款通知书、贷款提前到期通知书、还款明细及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，或者履行合同不符合约定，应当依约承担违约责任。本案原告农业银行阜宁支行与被告袁康涛、陈秀、强达公司签订了个人购房担保借款合同，是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应严格依约履行。原告农业银行阜宁支行依约履行了发放贷款义务，被告袁康涛应按约如期归还借款本息。而被告袁康涛却已逾多期未予还款，依据双方合同的约定，原告有权提前收回已发放借款，要求被告袁康涛立即清偿借款本息及逾期罚息。被告袁康涛与陈秀是夫妻关系，而该笔贷款发生在其婚姻关系存续期间，且用于购买家庭生活住房，依法应按夫妻共同债务处理，被告袁康涛与陈秀对涉案债务应共同承担还款义务。被告强达公司作为连带保证人，应在该合同约定的担保期限和保证范围内依法承担连带保证责任。对原告提出在被告袁康涛、陈秀不履行债务时，原告有权对二被告提供抵押的房屋依法拍卖、变卖价款优先受偿的诉讼请求，原告虽与被告袁康涛、陈秀就涉案房屋签订了抵押合同，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房的处分，但并非对该房屋享有抵押权。故原告该诉讼请求，本院不予支持。关于被告袁康涛、陈秀提出其是受被告强达公司欺骗的情况下签订的购房担保借款合同，该合同应属无效合同的辩解意见，被告袁康涛、陈秀作为完全民事行为能力人，理应对自己的签字行为所产生的后果承担法律责任，且原告按照常规审查手续，在被告袁康涛、陈秀提供了购房合同、担保手续、预抵押登记的情况下，为被告袁康涛、陈秀办理房贷，双方订立借款合同，该合同真实有效。故对该辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，判决如下：
一、被告袁康涛、陈秀应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行支付借款本金97560.33元及利息、罚息（利息计算方法：截止2016年1月12日的利息3551.68元，自2016年1月13日起至实际还款之日止按合同约定利率计算利息、罚息）。
二、被告江苏强达房地产开发有限公司对上述第一项被告袁康涛、陈秀的还款义务承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费2381元、保全费1025元，合计3406元，由被告袁康涛、陈秀负担（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；账号：40×××21）。
审 判 长 范效飞
审 判 员 高爱民
人民陪审员 刘亚娟
二〇一六年八月二十一日
书 记 员 鲁玲玉
附录法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2．《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
3．《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。