湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)湘01执异102号
案外人曲平远，男，汉族，1963年7月21日出生。
申请执行人招商银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场1-7楼。
负责人曾盾，该行行长。
委托代理人张冠利，男，汉族，1989年11月22日出生，系招商银行股份有限公司长沙分行职员。
委托代理人邱宇哲，男，汉族，1974年9月28日出生，系招商银行股份有限公司长沙分行职员。
被执行人湖南凯达实业发展有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动路327号凯华大厦15楼。
法定代表人乐根成。
被执行人凯达（湖南）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动路227号凯华大厦15楼。
法定代表人梁玉意，董事长。
委托代理人乐明光，湖南泓锐律师事务所律师。
被执行人乐根成，男，1966年1月27日出生，汉族。
被执行人李虹凭，女，1966年5月25日出生，汉族。
本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司长沙分行与被执行人湖南凯达实业发展有限公司、凯达（湖南）房地产开发有限公司、乐根成、李虹凭金融借款合同纠纷一案中，案外人曲平远向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭对案件进行了审查，现已审查终结。
案外人曲平远称，招商银行股份有限公司长沙分行申请执行凯达（湖南）房地产开发有限公司、乐根成等借款合同纠纷案件在贵院执行过程中。贵院依法对被执行人凯达（湖南）房地产开发有限公司座落于长沙市天心区芙蓉中路776号、产权证号为天心字第00656967号、建筑面积2941.68平方米的房屋作为执行标的委托了评估，并拟进行拍卖。现案外人作为上述房屋产权的合法承租人向贵院提出执行异议，请求贵院依法认定案外人租赁权及认定案外人房屋租金已支付至2024年11月16日的事实。
本院查明，原告招商银行股份有限公司长沙分行与被告湖南凯达实业发展有限公司、凯达（湖南）房地产开发有限公司、乐根成、李虹凭金融借款合同纠纷一案，前由本院于2014年11月19日作出（2014）长中民二初字第00186号民事判决书，判决：一、被告湖南凯达实业发展有限公司自判决书生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司长沙分行本金3000万元及利息、罚息和复息(利息、罚息和复息按合同约定标准计算，计算至清偿之日止)；二、如被告湖南凯达实业发展有限公司未履行上述还款义务，原告招商银行股份有限公司长沙分行在判决第一项债权范围内对依法处置被告凯达（湖南）房地产开发有限公司名下的抵押财产（位于湖南省长沙市天心区芙蓉中路776号、面积为2941.68㎡、权属证号为长房权证天心字第006569**号的房产）的价格享有优先受偿权。凯达（湖南）房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告湖南凯达实业发展有限公司追偿；三、被告乐根成、李虹凭对被告湖南凯达实业发展有限公司判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；被告乐根成、李虹凭承担保证责任后，有权向被告湖南凯达实业发展有限公司追偿；四、驳回原告招商银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。受理费198014元，财产保全费5000元，合计203014元，由被告湖南凯达实业发展有限公司、凯达（湖南）房地产开发有限公司、乐根成、李虹凭负担。判决生效后，因湖南凯达实业发展有限公司、凯达（湖南）房地产开发有限公司、乐根成、李虹凭未按生效法律文书履行自己的义务，招商银行股份有限公司长沙分行向本院申请强制执行。本院于2015年5月21日立案执行，并于2015年6月1日发出执行通知书和报告财产令。2015年1月18日，本院作出(2015)长中民执字第00477-2号执行裁定书，裁定：继续冻结被执行人凯达（湖南）房地产开发有限公司名下位于长沙市天心区芙蓉中路776号、面积为2941.68平方米（权证号为长房权证天心字第006569**号）的房产。2015年1月22日，本院冻结了凯达（湖南）房地产开发有限公司名下的上述房产。2016年9月6日，案外人曲平远向本院提出执行异议，异议请求如前所述。
另查明，案外人曲平远为证实其2006年起即承租凯达（湖南）房地产开发有限公司名下位于长沙市芙蓉中路776号湘凯石化大厦二楼的物业经营餐饮，并已经付清至2024年11月16日止的租金，向本院提交了租赁合同、申请报告房产图、房产押金付款证明、借款及利息承诺书合同公证书、借款收据600万元、凯达（湖南）房地产开发有限公司与曲平远对账单、执行异议申请书等证据。上述证据显示，曲平远在2006年11月1日时即已承租长沙市芙蓉中路776号湘凯石化大厦二楼房产，并进行了装修营业，租赁期至2024年11月16日。2004年12月20日，凯达（湖南）房地产开发有限公司向曲平远个人借款人民币300万元整；2006年7月4日，凯达（湖南）房地产开发有限公司又向曲平远借款300万元；共计借款600万元。此之后，凯达（湖南）房地产开发有限公司一直有在曲平远经营的“小小羊”餐饮签单消费等情况，凯达（湖南）房地产开发有限公司亦对双方往来出示了对账单。曲平远表示其与凯达（湖南）房地产开发有限公司已通过借款抵债、签单消费等方式支付了至2024年11月16日止的全部房屋租金。
本院认为，异议人曲平远与凯达（湖南）房地产开发有限公司签订有房屋租赁合同，并实际占有租赁房屋即凯达（湖南）房地产开发有限公司名下、位于长沙市芙蓉中路776号湘凯石化大厦二楼的物业经营餐饮，其与凯达（湖南）房地产开发有限公司之间系房屋租赁合同关系。根据“买卖不破租赁”的原则，曲平远可按租赁合同约定的租赁价格继续承租该房屋至2024年11月16日，该情况并应在对该房屋作为执行标的进行评估、拍卖的过程中予以记载与公示。对于租金的交付情况，曲平远提出，其已经以凯达（湖南）房地产开发有限公司所欠其借款本息和在其经营的餐馆签单消费金额抵付的方式，支付了至2024年11月16日的全部房屋租金。因曲平远与凯达（湖南）房地产开发有限公司之间并未签订书面的抵付租金的协议，租金已全部抵付完毕的证据并不充分，其在冻结之前的租金可由其与凯达（湖南）房地产开发有限公司之间自行清算，冻结之后的租金因双方无抵付协议、交付证据不足而不能予以认定。综上所述，案外人曲平远的部分异议理由成立，本院予以采纳。双方当事人如不服，可自收到本裁定书之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
一、确认曲平远承租凯达（湖南）房地产开发有限公司名下位于长沙市芙蓉中路776号湘凯石化大厦二楼的物业至2024年11月16日，租金已支付至2015年1月22日。
二、驳回案外人曲平远的其它执行异议。
本裁定送达后立即生效。
审判长 盛知霜
审判员 熊孟良
审判员 谭斯元
二〇一七年二月二十二日
书记员 李碧波
相关法条
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）财产保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第（一）、（二）、（三）项裁定，可以上诉。
裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。