福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民终1431号
上诉人（原审原告）：福建省龙岩市金茂置业有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道人民西路55号（裕富国际）3幢4-6层05F层，统一社会信用代码9135080079609710XL。
法定代表人：曾新锡，执行董事。
委托诉讼代理人：胡朝能，福建欧顿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟火秀，女，1975年9月7日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：李东成，福建乐康律师事务所律师。
上诉人福建省龙岩市金茂置业有限公司（以下简称金茂置业公司）因与被上诉人钟火秀商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初3868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
金茂置业公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持金茂置业公司一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认为金茂置业公司的诉讼请求已过两年诉讼时效是错误的，理由是：一、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条“《合同》第六条约定的'其他方式'为'按揭贷款'方式，买卖双方对按揭贷款补充如下：按揭贷款由买受人向出卖人提供的商业银行申请办理，买受人为办理结果承担责任：6、若买受人未按以上条款约定的任一期限履行义务的，自该期限届满之日起视买受人违约，买受人违约不超过30日的，自期限届满第二日起，买受人按日向出卖人支付商品房总价款万分之二的违约金，合同继续履行。若买受人违约超过30日仍未履行义务的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自买受人违约之日起至买受人实际履行完义务止，买受人按日向出卖人支付商品房总价款万分之三的违约金，且出卖人保留随时追究买受人违约责任的权利。”的约定，金茂置业公司与钟火秀就钟火秀存在违约的情况下，双方约定金茂置业公司有权随时追究钟火秀的违约责任，这是双方自行处分民事权利的行为，该行为并未违反我国法律法规的规定，是真实、自愿、合法有效的。即便说是金茂置业公司的诉讼请求超过了两年的诉讼时效，但是根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条双方的约定，钟火秀是认可金茂置业公司随时有权追究钟火秀的违约责任的。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条的规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。因此，既然钟火秀已经事先已经作出了同意金茂置业公司有权随时追究其违约责任的意思表示，那么即便说是金茂置业公司的诉讼时效期间届满，一审法院也不���该再以超过诉讼时效为由而驳回金茂置业公司的诉讼请求。二、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条“《合同》第六条约定的'其他方式'为'按揭贷款'方式，买卖双方对按揭贷款补充如下：按揭贷款由买受人向出卖人提供的商业银行申请办理，买受人为办理结果承担责任：1、买受人必须在本合同签订之日起7日内按银行要求提交完整的申请按揭贷款相关材料（具有时效性的材料另行提交），并保证提供材料的真实性、完整性；”的约定，钟火秀的付款方式为按揭贷款，自钟火秀办理完贷款后，截止到目前也还未偿还清银行贷款，金茂置业公司作为阶段性担保人也还在为钟火秀的按揭贷款提供担保，而且该担保是不可撤销的。因此，钟火秀在未偿还清按揭贷款前，其损害金茂置业公司的行为是一直在持续的，只有当钟火秀偿还清按揭贷款后，方可认为金茂置业公司应当知道权利受到侵害，诉讼时效以偿还清贷款之日作为诉讼时效的起算时间点。
钟火秀辩称，根据金茂置业公司于2013年2月4日与钟火秀签订的《商品房买卖合同》，钟火秀应向银行办理按揭的时间是2013年2月11日，因钟火秀在外地工作，未能如约在双方约定的时间办理按揭手续。2013年5月27日，钟火秀向银行提交了完整的按揭材料，此后，钟火秀缴清全部按揭贷款。因此，根据双方合同的约定，钟火秀办理按揭贷款的违约情形截止2013年5月27日消失。对于金茂置业公司来说，钟火秀未在2013年2月11日办理按揭贷款，侵害其权利的时间应从2013年2月11日起计算两年的诉讼时效，金茂置业公司以钟火秀违约追究钟火秀的诉讼时效应为2013年2月11日起至2015年2月10日止。从办理按揭贷款的违约情形来看。钟火秀办理按揭贷款的违约情形截止2013年5月27日已经消失，此后并无中止、中断、延长事由，因此，违约情形终止后2年时效应为2015年5月27日。从金茂置业公司实际收到钟火秀支付的全部购房款来看，金茂置业公司于2013年6月17日收到钟火秀支付的购房款122万元，至此，钟火秀已经付清购房款，金茂置业公司已经实现其全部债权，金茂置业公司向钟火秀出具了相关销售发票，金茂置业公司即使按照其实际收尾款时间来计算，诉讼时效也应当从2013年6月17日起算，而金茂置业公司提起诉讼的时间是2017年6月7日，超过2年多的诉讼时效，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第153条规定：“当事人超过诉讼时效起诉的，人民法院应予受理。受理后查明无中止、中断、��长事由的，人民法院应判决驳回其诉讼请求。据此，金茂置业公司诉讼超过诉讼时效，人民法院应判决驳回金茂置业公司的诉讼请求。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
金茂置业公司向一审法院起诉请求：1、钟火秀立即向金茂置业公司支付违约金48736.84元；2、钟火秀立即向金茂置业公司赔偿利息损失19279元。
一审法院认定事实：2013年2月4日，金茂置业公司与钟火秀签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201300977）。合同主要约定：钟火秀购买金茂置业公司开发建设的位于龙岩市新罗区龙腾南路西侧金茂*体育公园一号第3幢9层901号商品房及C211号车位。用途为成套住宅、车位；商品房建筑面积共192.06平方米，按套计算，该商品房总价款为1478131元；买受人另购地下一层非人防车位C211，建筑面积为41.66平方米，套内面积为12平方米，金额为27万元整。买受人选择银行按揭贷款方式，签订本合同时已付该住宅及地下车位首期款计528131元，其余房价款共计1220000元申请办理银行按揭贷款。具体权利义务详见附件六合同补充协议。合同补充协议第三条：《合同》第六条约定的“其他方式”为“按揭贷款”方式，买卖双方对按揭贷款补充如下：按揭贷款由买受人向出卖人提供的商业银行申请办理，买受人为办理结果承担责任：1、买受人必须在本合同签订之日起7日内按银行要求提交完整的申请按揭贷款相关材料（具有时效性的材料另行提交），并保证提供材料的真实性、完整性；…6、买受人应当承担办办理贷款所需的所有费用，并在发生费��时交清所需费用。若买受人未按以上条款约定的任一期限履行义务的，自该期限届满之日起视买受人违约，买受人违约不超过30日的，自期限届满第二日起，买受人按日向出卖人支付商品房总价款万分之二的违约金，合同继续履行。若买受人违约超过30日仍未履行义务的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自买受人违约之日起至买受人实际履行完义务止，买受人按日向出卖人支付商品房总价款万分之三的违约金，且出卖人保留随时追究买受人违约责任的权利。合同签订当日，钟火秀支付购房首付款528137元。2013年5月27日，钟火秀向中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行申请按揭贷款。2013年6月17日，金茂置业公司向钟火秀出具销售不动产统一发���，确认收到钟火秀支付的购房款122万元。金茂置业公司认为钟火秀推迟办理按揭贷款手续构成违约于2017年6月9日诉至法院。
一审法院认为，金茂置业公司与钟火秀于2013年2月4日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，钟火秀应于合同签订之日起7日内（2013年2月11日前）按银行要求提交完整的申请按揭贷款的材料。钟火秀于2013年5月27日向银行提交按揭贷款申请及材料。2013年6月17日，金茂置业公司向钟火秀出具销售不动产统一发票，确认收到钟火秀购房尾款122万元。因此，金茂置业公司应自收到钟火秀购房尾款时知道或应当知道其权利受到侵害，金茂置业公司于2017年6月9日提起诉讼，且未举证证实本案存在诉讼时效中止、中断的情形，故钟火秀主张金茂置业公司起诉超过诉讼时效的抗辩理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定，判决：驳回福建省龙岩市金茂置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1500元，减半收取为750元，由福建省龙岩市金茂置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知���或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，诉讼时效期间的起算应具备三个条件，即权利人的权利受到损害、权利人知道或应当知道权利受到损害、权利人知道或应当知道义务人。钟火秀未在合同签订之日起7日内，即2013年2月11日前按银行要求提交完整的申请按揭贷款的材料，直至2013年5月27日才向银行提交材料，金茂置业公司至2013年6月17日才确认收到银行发放的钟火秀购房贷款，因此在2013年6月17日之前，金茂置业公司就知道其权利受到侵害，其要求钟火秀承担迟延提交申请按揭贷款材料的违约责任的诉讼时效期间起算点最迟应为2013年6月17日。金茂置业公司以其系钟火秀按揭贷款的阶段性担保人、钟火秀未偿还按揭贷款前其所受损害一直在持续为由，主张本案诉讼时效起算点应为钟火秀清偿银行按揭贷款之日，理由不成立，不予采纳。《最高法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条规定，当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可。《商品房买卖合同》附件六即《合同补充协议》第三条中“出卖人保留随时追究买受人违约责任的权利”的约定，应当理解为出卖人在法定的诉讼时效期间内保留随时追究买受人违约责任的权利，如超出了法定的诉讼时效期间，则该约定无效。金茂置业公司以前述合同条款有效、其可随时不受时间限制追究钟火秀的违约责任为由，主张其诉讼请求未超过诉讼时效，理由不成立，不予采纳。《最高法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条已作出禁止预先放弃诉讼时效利益的规定，金茂置业公司仍以钟火秀已经事先作出了同意金茂置业公司有权随时追究其违约责任的意思表示为由，主张即使金茂置业公司过了诉讼时效提起诉讼，一审法院也不应以超过诉讼时效为由驳回金茂置业公司的诉讼请求，理由不成立，不予采纳。
综上所述，金茂置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1500元，由福建省龙岩市金茂置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 敏
审 判 员 李小东
审 判 员 许培清
二〇一七年十一月三日
法官助理 刘彬辉
书 记 员 朱小燕