广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终24249号
上诉人（原审被告）：广东雄洲华宇物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区广州大道北同和街道办事处北侧自编1号雄洲同和广场五楼502。
法定代表人：陈志雄，职务为总经理。
委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李伟哲，广东诺臣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄志芹，女，1985年4月1日出生，汉族，身份证住址江西省瑞金市。
委托诉讼代理人：卞静，广东熊嘉律师事务所律师。
上诉人广东雄洲华宇物业管理有限公司（以下简称华宇物业公司）因与被上诉人黄志芹租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初10092号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
华宇物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判其公司无需向黄志芹返还履约保证金74550元、水电保证金5000元，并无需赔偿黄志芹的装修损失17129.25元，并驳回黄志芹的起诉；2.判令黄志芹承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、本案属于一事两诉，一审判决以执行和解协议不如依执行和解协议签订的新的租赁合同详细，而认定新租赁合同不属于和解范围逻辑不通。本案所诉内容全为（2016）粤0111民初1826号判决执行范围，签订新租赁合同是双方合约解决原案履行的行为之一，新租赁合同是执行和解协议的组成部分。《执行和解协议书》写明黄志芹必须完全履行新租赁合同约定事项，执行协议方产生和解效力，显然新租赁合同是和解协议的附件。二、在一事两诉的情况下，一审法院仍受理黄志芹的起诉并作出判决，违反了民事诉讼程序规定。
黄志芹辩称，华宇物业公司的上诉事实及理由与事实不符，没有法律依据，依法应当驳回华宇物业公司的上诉，维持原判。
黄志芹向一审法院起诉请求：1.确认其与华宇物业公司签订的《商铺租赁合同》无效；2.华宇物业公司向其返还履约保证金74550元、水电保证金5000元及节庆费1800元；3.华宇物业公司向其赔偿装修费损失41411.2元；4.华宇物业公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2016年7月15日，黄志芹（承租方，乙方）与华宇物业公司（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将乙方自愿选定的且清楚知悉现状的位于广东省广州市白云区广州大道北同和街道办事处北侧自编1号雄洲同和广场首层/区1F外22号铺位（以下简称涉案商铺）租赁给乙方使用，该铺位建筑面积约为142平方米；租赁期限为3年，自2016年7月15日起至2019年7月14日止；如果乙方遵守本合同及相关管理合同和合同附件的规定履行至合同期满，则乙方享受15天的免租期；在合同起始日起暂不交付该15天的租金，如果乙方没有按约履行至合同期满，则甲方用乙方保证金抵扣该期间的租金，保证金不足抵扣时，甲方有权向乙方追索；即便合同被法院认定无效而判令交还场地乙方也需交付该15天的租金；乙方同意于本合同签订时，一次性向甲方支付履约保证金74550元，用于保证乙方全面和实际履行本合同的相关义务；本合同约定租期届满后，如乙方无拖欠款项或无其他抵扣费用情形，此履约保证金在本合同约定租期届满后15日内无息返还给乙方等。
同日，黄志芹向华宇物业公司支付了节庆费1800元、履约保证金74550元、水电保证金5000元。华宇物业公司向黄志芹交付了涉案商铺，黄志芹对涉案商铺进行了部分装修改造。2016年12月，黄志芹搬离涉案商铺。现涉案商铺已由华宇物业公司另行出租。
另查，2014年8月16日，黄志芹与广东雄洲实业集团有限公司（以下简称雄洲实业公司）曾签订《租赁合同》一份，双方就黄志芹向雄洲实业公司承租广州市白云区同和街道办事处北侧自编1号雄洲城第一层第外13、外14、内9号商铺的出租事宜进行了相关约定。双方在履行该租赁合同过程中发生纠纷。雄洲实业公司于2016年1月27日以黄志芹拖欠租赁等费用构成违约为由向本院提起诉讼。一审法院经审理认为，上述租赁商铺无办理规划报建手续，依照相关法律规定双方签订的《租赁合同》应为无效，遂作出（2016）粤0111民初1826号民事判决书，判令黄志芹将上述租赁商铺交还给雄洲实业公司，黄志芹向雄洲实业公司支付占有使用费等。
2016年7月15日，黄志芹（甲方）与雄洲实业公司（乙方）就（2016）粤0111民初1826号民事判决书签订《执行和解协议书》，约定：一、甲乙双方一致同意以（2016）粤0111民初1826号民事判决书判决为基础协商处理本案履行事宜。二、甲方向乙方办理好原租赁合同纠纷的移交手续，交还商铺场地给乙方，同意该涉案商铺的全部装修由乙方无偿取得并所有，并且甲方保证先与乙方按甲乙双方磋商好的合作条件重新签订新合同及缴清合同款项，并且甲方保证诚实履行并承担新合同全部约定的义务及责任；当且仅当甲方在全部做到及完成前述条件下，乙方同意甲方一次性给付乙方金钱200000元，该款项甲方在本协议签订后三日内（截止到2016年7月18日）全部缴清，乙方放弃甲方其他应当给付给乙方的部分。否则，若甲方有任一违反，该执行协议对双方不产生和解效力，乙方有权依（2016）粤0111民初1826号民事判决书的判决追索甲方承担的给付义务及责任。三、本协议书经甲、乙双方签章后成立，待甲方全部做到并完成本协议第二项规定条件后方可生效等。
上述和解协议书签订后，黄志芹按照协议书内容向雄洲实业公司支付了200000元约定款项，并于2016年7月15日与华宇物业公司就涉案商铺签订了本案《商铺租赁合同》。
2016年12月22日，华宇物业公司和雄洲实业公司以黄志芹违背了2016年7月15日签订的《商铺租赁合同》为由，向黄志芹发出通知，告知依照上述《执行和解协议书》，该《商铺租赁合同》已作废，要求按（2016）粤0111民初1826号民事判决书执行。另雄洲实业公司就（2016）粤0111民初1826号民事判决书向本院申请强制执行。
一审庭审中，华宇物业公司表示向黄志芹收取的节庆费是用于节日组织活动做商铺宣传的费用。另黄志芹为证明其对涉案商铺进行装修改造的支出，提交装修合同、收据、支付宝电子回单、支付宝转账截图等证据予以证实。华宇物业公司对上述证据的三性均不予认可。
一审法院认为：黄志芹与雄洲实业公司签订的《执行和解协议书》中虽然有关于双方重新签订新合同的约定，但该约定仅为概括性的关于黄志芹是否与雄洲实业公司重新签订租赁合同的约定，并未涉及具体的租赁合同标的和租赁双方的权利义务的约定。而事实上，黄志芹与华宇物业公司于2016年7月15日就涉案商铺正式签订了《商铺租赁合同》，该租赁合同中，双方明确了租赁合同标的，且对租赁双方的相关权利义务均作了明确的约定，而双方亦实际履行了合同内容，故黄志芹、华宇物业公司双方就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》是独立于黄志芹和雄洲实业公司签订《执行和解协议书》的合同，其效力并不取决于该《执行和解协议书》。另外，本案《商铺租赁合同》中约定的标的和相关的权利义务内容与（2016）粤0111民初1826号案中处理的租赁纠纷内容并不是同一标的。故华宇物业公司认为黄志芹在本案中的起诉违反了一事不再理的意见无据，不予采纳。
涉案商铺与（2016）粤0111民初1826号案中的租赁商铺属同一建筑物内的商铺，该案已认定商铺所在建筑物无办理规划报建手续，故本案黄志芹、华宇物业公司双方就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》亦违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该《商铺租赁合同》应为无效。故黄志芹要求确认双方签订的前述《商铺租赁合同》无效于法有据，予以支持。黄志芹已向华宇物业公司交纳履约保证金74550元、水电保证金5000元，该两项费用属保证合同或行为履行的费用，现双方签订的合同无效，根据合同无效财产相互返还的原则，华宇物业公司应向黄志芹退还已收取的保证金，故黄志芹要求华宇物业公司退还履约保证金74550元、水电保证金5000元于法有据，予以支持。黄志芹向华宇物业公司支付的节庆费1800元属于为节日做商铺宣传的费用，黄志芹已实际使用涉案商铺一年多，期间亦经历多个节假日，故黄志芹要求华宇物业公司退还该费用欠理，不予支持。
关于黄志芹要求华宇物业公司赔偿装修损失的问题。（一）黄志芹表示承租涉案商铺后对涉案商铺部分装修进行了改装，该行为符合客观实际，且黄志芹提交了装修合同、收据等证据予以佐证，一审法院对黄志芹承租涉案商铺后对商铺部分装修进行了改装的意见予以采信。在黄志芹对涉案商铺装修后经营的一年多时间里，华宇物业公司并未对黄志芹的改装提出异议，由此表明华宇物业公司对涉案商铺的改装并无异议，应视为华宇物业公司已同意黄志芹的改装。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，黄志芹确实对涉案商铺进行了改装，现租赁合同已被认定无效，故黄志芹要求华宇物业公司赔偿装修损失于法有据。（二）黄志芹提交装修合同、收据、支付宝电子回单、支付宝转账截图等证据，拟证明其改装支付的费用，因上述证据的发生时间均在黄志芹承租涉案商铺后的一个月左右，且装修合同、收据、支付宝电子回单、转账截图上的支付数额、支付项目等内容均能相互印证，故对黄志芹提交上述证据证明其改装的支出费用予以确认。但上述支出中包括了菜谱、餐单、冰粒机、高脚凳等多项非附属的物品，在现有证据无法显示华宇物业公司有对前述非附属的物品同意利用的情况下，黄志芹要求华宇物业公司赔偿非附属物品的损失缺乏依据，不予支持。经核算，一审法院对黄志芹支出的改装费用共计34258.5元予以确认。（三）在本案的租赁合同关系中，作为出租人的华宇物业公司有提供合乎出租使用条件标的物的义务，而作为承租人的黄志芹有对合同标的物尽谨慎审查的义务，但华宇物业公司在明知涉案商铺无产权登记和未取得规划报建手续的情况下，还将涉案商铺出租给黄志芹，而黄志芹在明知涉案商铺用作经营场地之用的情况下，却未对涉案商铺的产权情况进行核实查证，故对上述租赁合同无效造成的损失双方均负有同等责任。据此，对于装修的损失，黄志芹、华宇物业公司应各承担50%的责任。结合前述本院认定黄志芹改装支出费用34258.5元计算，华宇物业公司应向黄志芹赔偿装修损失共计17129.25元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年10月30日作出如下判决：一、黄志芹与广东雄洲华宇物业管理有限公司于2016年7月15日就位于广州市白云区广州大道北同和街道办事处北侧自编1号雄洲同和广场首层/区1F外22号铺位签订的《商铺租赁合同》无效；二、判决生效之日起五日内，广东雄洲华宇物业管理有限公司向黄志芹返还履约保证金74550元、水电保证金5000元；三、判决生效之日起五日内，广东雄洲华宇物业管理有限公司向黄志芹赔偿装修损失17129.25元；四、驳回黄志芹的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1377.6元，由黄志芹负担268.6元，广东雄洲华宇物业管理有限公司负担1109元。
二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，华宇物业公司表示：对一审判决第一项没有异议；同意一审判决第二项的数额，但应当用（2016）粤0111民初1826号案中黄志芹欠付雄洲实业公司的金额予以抵扣，即使存在新合同黄志芹仍欠付大量租金，因此我方不需要退还；不同意一审判决第三项。
本院认为，本案二审的争议焦点为本案是否构成重复起诉。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”。因此，重复起诉是指案件的同一当事人基于同样的事实、理由就同一诉讼标的再次向法院提起诉讼。经审查，虽然（2016）粤0111民初1826号案与本案都涉及租赁合同关系，但1826号案当事人为黄志芹与雄洲实业公司,诉讼请求为承租人向出租人交还商铺并支付占有使用费，而本案当事人为黄志芹与华宇物业公司，显然本案当事人与诉讼请求均不同于（2016）粤0111民初1826号案，因此本案不属于重复诉讼的情形。《执行和解协议》仅概括约定了黄志芹与雄州实业公司重新签订租赁合同，但对具体的租赁标的物及双方权利义务没有约定，案涉《商铺租赁合同》是独立于《执行和解协议》签订的，因此（2016）粤0111民初1826号案与本案的租赁合同关系应分别处理。华宇物业公司主张本案为一事两诉，要求无需向退还黄志芹争议款项，但其主张的事实理由均不足以支持其上诉请求，本院不予采纳。一审判决综合案涉租赁合同效力和双方举证判令广东雄洲华宇物业管理有限公司向黄志芹返还履约保证金、水电保证金和装修损失，处理正确，本院予以维持。
综上所述，华宇物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2218元，由上诉人广东雄洲华宇物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一八年三月十三日
书记员 袁蕾
游瑞娜