广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5686号
上诉人（原审原告）：严志聪，男，1987年2月18日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市高明区。
委托诉讼代理人：黄钊，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈敏锋，男，1984年10月25日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市寻乌县。
委托诉讼代理人：颜延，广东杰泰律师事务所律师。
原审第三人：广州市靓家房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区新港西路91号首层之四房。
法定代表人：曹小春。
委托诉讼代理人：魏力强，该司员工。
上诉人严志聪因与被上诉人陈敏锋、原审第三人广州市靓家房地产代理有限公司（以下简称靓家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8474号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
严志聪上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项；2、改判支持陈敏锋向严志聪支付中介费损失20000元和违约金98000元；3.本案一审、二审诉讼费用及保全费由陈敏锋承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。一、一审判决第三项没有合同和法律依据。根据双方签订的《存量房买卖合同》第七条的约定，合同任何一方当事人出现根本违约情形的，要向违约方按房屋成交价的10%支付违约金即98000元，但双方并没有关于双倍返还定金的约定，既然双方当事人对根本违约的责任做了约定，各方就应按合同约定履行。退一步说，就算一审法院认为严志聪在房屋买卖过程中负有一定过错，买卖合同所约定的违约金过高，也应当由陈敏锋向一审法院请求适当减少金额。一审法院在陈敏锋没有请求减少违约金的情况下，擅自将违约金调低至10000元，是没有任何法律依据的。二、严志聪虽为靓家房地产公司的高管人员，但其通过公司中介门店提供居间服务已向靓家房地产公司支付中介费20000元，而且严志聪为提起本案诉讼支付了一审案件受理费1430元、保全费1160元、律师费5000元以及向担保公司支付担保费1500元，以上四项费用均有相关的付款和发票收据，五项合计29090元。一审判决陈敏锋向严志聪支付双倍定金差额10000元，根本不足以弥补严志聪的损失。而陈敏锋在与严志聪签订买卖合同约定以98万元的价格出售涉案房屋后，其又与案外人肖琳签订买卖合同约定以100万元的价格出售涉案房屋，陈敏锋还赚了2万元的中间差价。三、一审判决认为严志聪在订立和履行买卖合同过程中负有一定过错认定缺乏事实依据。1、买卖合同第九条第（三）款约定，严志聪在陈敏锋完成赎契手续后35天内支付首期款给陈敏锋。就算陈敏锋已经完成赎契手续并通知了靓家房地产公司的工作人员，但双方约定的35天期限还没有到。陈敏锋用微信通知靓家房地产公司的工作人员叫严志聪支付首期款时，其没有向靓家房地产公司出具过其已经办理赎契的手续，且靓家房地产公司的工作人员也在微信中告知其双方约定是按买卖合同第九条第（三）款的第3种支付方式办事的，而且付款时间还没有到。如果陈敏锋急于用钱救母，其当时就不应当同意35天内支付首期款的约定。而对于严志聪来讲，其不可能在9月6日一签订买卖合同后，9月7日就马上支付57万元的首期款，其需要一点时间将资金回笼到位再支付首期款也是可以理解的。2、严志聪在订立买卖合同时没有向陈敏锋披露其是靓家房地产公司高管人员的身份，其做法如果有违规之处，也应由中介行业管理机构对其进行处罚，不能因此认定其利用中介的优势，违反诚信原则并应承担过错责任。而且严志聪也是以98万元的市场价格向陈敏锋购买涉案房屋，并没有利用中介优势地位在价格上欺瞒陈敏锋，陈敏锋在看到案外人出价高2万元就转而将涉案房屋出售给他人才是违反诚实信用原则的体现。3、一审法院认为严志聪未能举证证明在出资赎契过程中积极准备款项支付首期款用于提前还贷纯属主观臆断，并且存在举证责任分配不清之嫌。严志聪一审主张陈敏锋违约，故只要举证证明陈敏锋有一房二卖的违约行为即可，而陈敏锋并没有在一审中反诉严志聪并主张要严志聪承担违约责任，而且一审法院也没有就严志聪是否有准备过首期款询问过严志聪，买卖合同约定支付首期款的时间为陈敏锋完成赎契手续后35天，在35天期限还没有届满之前，一审法院推断严志聪没有准备好首期款是没有事实和法律依据的。
陈敏锋答辩称，不同意严志聪的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本案实质是中介公司高管利用中介公司的业务信息违规炒房，利用定金套住房源，一审中严志聪并未提供在广州市的购房资格。陈敏锋的母亲患白血病以致倾家荡产，陈敏锋之所以卖房是为了救母，一审中陈敏锋已经提交相关微信聊天截图告知严志聪急于卖房套现救母的事实。但严志聪对付款推三阻四。陈敏锋曾要求严志聪联系中介公司人员。靓家房地产公司对陈敏锋急于卖房，另售他人的事实是了解的。另售他人并没有损害到中介公司的利益，陈敏锋将房屋另售他人时已支付中介费。陈敏锋的母亲已患白血病的情况是事实，陈敏锋已提交了相关的证明。基于法理与情理的因素，一审判决公平公正，说理透彻，应予维持，请求驳回严志聪的上诉请求。
靓家房地产公司答辩称，同意严志聪的上诉请求和理由。
严志聪向一审法院起诉，请求：1.陈敏锋向严志聪返还购房定金10000元；2.陈敏锋向严志聪支付中介费用20000元；3.陈敏锋向严志聪支付违约金98000元；4.陈敏锋承担本案的案件受理费和保全费。
一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区颐泊三街xx号9xx房，2017年9月15日时登记的权属人为陈敏锋，此时涉案房屋设有抵押权，抵押权人为赵x，债权数额为580000元。
2017年9月6日，陈敏锋（卖方）与严志聪（买方）及靓家房地产公司（经纪方）签订《存量房买卖合同》，约定卖方将涉案房屋出售给买方，建筑面积146.88平方米，涉案物业成交价为980000元；甲乙双方同意该房地产交付使用时间为卖方收齐所有楼款当天；买方承担全部税费；七、不履行合同或迟延履行合同的违约责任：1．甲乙双方任一方出现以下情形即构成根本违约，并承担相应的违约责任。(4)逾期履行本合同（含附件）所列交易义务超过10天的；（6）甲方将该房屋出售给第三方（包括与第三方订立买卖合同、网签等具备买卖意向之行为）。2．甲乙双方任一方构成根本违约的，应当：（1）甲方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项。(2)乙方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向甲方支付违约金；甲方已收之购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五天内扣除违约金后的购房款余款退还乙方。九、交易及付款细则：定金10000元乙方须在2017年9月6日支付给甲方；首期楼款570000元按以下第3种方式支付，该房地产存在抵押的，甲方应在签订本合同后5个工作日内向原抵押银行申请提前还贷手续，由甲方承担还贷之一切手续费用，并由乙方负责出资赎契。乙方在甲方完成赎契手续后35天内支付给甲方，甲方在应原抵押银行通知还贷之日前3天内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款。楼价余款400000元按揭方式付款，乙方应于2017年10月20日前委托保益按揭有限公司根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，按揭方式为商业贷款。十、甲乙双方签订本合同后丙方根据本合同之条款拟定《广州市存量房买卖合同》相关条款，甲乙双方应在签订本合同后30天内签署《广州市存量房买卖合同》以顺利完成交易。十二、其他约定：备注：1.甲方承诺只存在一笔580000元债务，若有其他债务则视为甲方违约；2.乙方可以将该物业指定过户第三方落名。合同还就双方其他权利义务进行了约定。
签订合同当日，严志聪向陈敏锋支付定金10000元，陈敏锋当日即向抵押权人了解办理提前还贷手续的事情，为此提交微信对话记录予以佐证。之后，陈敏锋多次通过靓家房地产公司的工作人员催促严志聪支付首期款以偿还抵押权人的债务，但严志聪并未支付，为此提交其与靓家房地产公司工作人员的微信对话予以佐证，靓家房地产公司对此予以确认，确认陈敏锋出售房屋是急需用钱。陈敏锋表示其出售房屋是用于支付其母亲治病的医疗费用，因此急需用钱，在多次催促后严志聪仍未支付首期款的情况下，陈敏锋在2017年9月13日与案外人肖琳签订房屋买卖合同，将涉案房屋另行出售给肖琳，成交价格为1000000元,同时在2017年9月底到房管部门办理了递件过户手续。陈敏锋在这期间听说严志聪是靓家房地产公司的实际投资人，之后亦在2017年11月让朋友去靓家房地产公司的门店核实情况，诉讼中，靓家房地产公司确认严志聪为靓家房地产公司的实际投资人，陈敏锋认为严志聪与靓家房地产公司的关系影响本案的交易，严志聪实际是利用中介的有利地位炒房并非实际购买房屋，因此认为该合同并非是陈敏锋的真实意思表示。严志聪对陈敏锋的陈述不予确认，认为在支付定金后，要求陈敏锋去办理网签合同手续并要求陈敏锋将申请提前还贷的手续告知严志聪，但陈敏锋均未配合，在此情况下才未支付首期款，之后严志聪还委托靓家房地产公司在2017年10月12日向陈敏锋寄送告知函，要求陈敏锋尽快申请还贷以继续履行合同，但严志聪在收到该函后并未配合履行合同，而是在2017年9月13日已将房屋另行出售他人，构成根本违约，严志聪确认其是靓家房地产公司的高管人员，但认为该身份不影响严志聪购买涉案房屋，因此要求陈敏锋承担违约责任。诉讼中，陈敏锋同意退回定金10000元并支付10000元违约金，但严志聪对此不同意，双方协商不成，严志聪遂诉至法院成讼。
诉讼中，严志聪向一审法院提出保全申请，一审法院审查后依法作出（2017）粤0114民初8474号民事裁定，裁定：冻结陈敏锋的银行存款128000元或查封等值的其他财产。后一审法院依法采取了查封措施，为此严志聪预缴了保全费1160元。
一审法院认为，陈敏锋与严志聪及靓家房地产公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应履行各自的义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查陈敏锋与严志聪之间的房屋买卖合同关系。
本案的争议焦点为在合同履行过程中何方违约。对此，一审法院分析如下：合同约定支付定金后，由陈敏锋申请提前还贷并由严志聪负责出资赎契，而对于陈敏锋申请提前还贷后如何告知严志聪进行出资赎契，合同并未进行明确约定。根据本案查明的事实，陈敏锋在合同签订后已就提前还贷涂销抵押的事情向抵押权人咨询了解，亦通过靓家房地产公司工作人员催促严志聪支付首期款，而严志聪则认为陈敏锋未配合办理网签手续，亦未提供书面的提前还贷通知，因此未支付首期款，即双方对于陈敏锋申请提前还贷后如何由严志聪出资赎契的具体先后顺序及履行的先决条件在合同中未明确约定，事后亦未达成一致意见，在此情况下，虽然陈敏锋出售房屋的背景是急需用钱，但在签订合同后的第五个工作日即将涉案房屋另行出售他人，并未采取合理方式与严志聪协商合同的履行问题，构成根本违约，应承担违约责任。另外，严志聪作为靓家房地产公司的高管人员，其对房地产市场走向的把握以及房屋交易的流程均掌握更加充分全面的信息，严志聪及靓家房地产公司在交易过程中应遵循最大的诚信原则，这也是中介行业诚信经营的基本行业要求，因此，严志聪作为买方在靓家房地产公司签订买卖合同时，应向卖方陈敏锋主动披露其可能影响交易的特殊主体身份，现严志聪未在签订合同时或在履行合同过程中披露该身份信息，且未能举证证明在出资赎契过程中积极准备款项支付首期款用于提前还贷，故严志聪在合同履行过程中亦负有一定的过错。综上，结合双方的违约事实、过错程度以及严志聪的实际支出等情况，一审法院认定陈敏锋的根本违约行为应承担更重的违约责任，对于严志聪要求的违约金98000元，一审法院酌定陈敏锋向严志聪双倍返还定金20000元，即退还定金10000元，并支付双倍定金差额10000元，超出部分，一审法院均不予支持。关于严志聪要求赔偿中介费损失20000元，在合同无法履行的情况下，严志聪未能举证证明该费用是否已实际发生，且严志聪为靓家房地产公司的高管人员，即严志聪与靓家房地产公司具有利害关系，故严志聪要求陈敏锋支付中介费损失20000元，依据不足，一审法院不予支持。现合同已无法履行，故严志聪要求解除涉案合同，一审法院予以确认。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，作出如下判决：一、解除严志聪与陈敏锋及广州市靓家房地产代理有限公司于2017年9月6日签订的《存量房买卖合同》中关于严志聪与陈敏锋之间的房屋买卖合同关系；二、陈敏锋于本判决生效之日起十日内向严志聪返还定金10000元；三、陈敏锋于本判决生效之日起十日内向严志聪支付双倍定金差额10000元；四、驳回严志聪的其他诉讼请求。案件受理费1430元，由严志聪负担1280元，由陈敏锋负担150元；保全费1160元，由陈敏锋负担。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，靓家房地产公司和严志聪确认严志聪是靓家房地产公司实际投资人及管理人员，在与陈敏锋进行涉案房屋买卖的交易过程中，靓家房地产公司及严志聪均未如实向陈敏锋披露严志聪的特殊身份，其行为有违房地产经纪机构和人员的职业道德和诚实信用。严志聪未披露特殊身份并不当然导致双方买卖合同无效，但该情况是判断交易履行过程双方责任的重要因素。靓家房地产公司及严志聪作为专业人员理应查询和了解涉案房屋的相关情况，且确认知晓陈敏锋为筹集母亲医疗资金而急于出售房屋，但在合同中对付款细则约定：由买方出资赎契，买方在卖方完成赎契手续后35天内支付给买方，卖方在抵押银行通知还贷之日前3天内将赎契款存入原供款账户内用于还清贷款等，付款的具体细节及期限较为模糊。陈敏锋已提供证据证明其在合同签订当日即向抵押权人咨询提前还款并得到债权人同意后多次向靓家房地产公司工作人员催告买方支付首期款。在陈敏锋多次催告的情况下，严志聪仍没有积极配合支付房款，违反了双方签订合同时的真实预期，存在明显过错。陈敏锋于签约一周后将房屋另卖他人以筹集款项，是在原合同目的不能实现的情况下，不得已而为之，情有可原。因此严志聪上诉请求陈敏锋承担支付总房价款10%违约金及支付中介费等违约责任，本院不予支持。
因买卖双方关于合同履行细节及期限存在约定不明的情况，陈敏锋未予充分注意，且未采取合理方式与严志聪协商合同履行问题，也存在一定过错。一审法院综合考量双方情节，判决解除双方买卖合同，并判令陈敏锋返还定金10000元并支付双倍定金差额10000元，陈敏锋亦未提起上诉，本院予以维持。
综上所述，严志聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2662元，由上诉人严志聪负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓娟闰
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一八年五月二十五日
书记员 张冰玲
林北征