福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)宁民初字第600号
原告（案外人）夏裕茂，男，1962年8月12日生，汉族，户籍地福安市，现住福安。
原告（案外人）刘少容，女，1965年11月12日生，汉族，户籍地福安市，现住福安，系夏裕茂妻子。
以上俩原告共同委托代理人林茂磷，福安市中心法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）中国建设银行股份有限公司福安支行，住所地福安市鹤兴中路45号，组织机构代码85759435--4。
法定代表人林建春，行长。
委托代理人龚纯辉，福建人文律师事务所律师。
委托代理人陈晨牧，男，1985年4月13日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，公司员工。
第三人（被执行人）刘芳梅，女，1967年1月27日出生，汉族，住福建省福安市，法定文书送达地址福安市秦溪洋上村68号。
原告刘少容、夏裕茂与被告中国建设银行股份有限公司福安支行、第三人刘芳梅因案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告刘少容、夏裕茂及其共同委托代理人林茂磷、被告中国建设银行股份有限公司福安支行委托代理人龚纯辉、陈晨牧、第三人刘芳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏裕茂、刘少容诉称：宁德市中级人民法院于2015年6月14日作出（2015）宁民初字第483-1号民事裁定书查封刘芳梅房产。2015年10月21日原告提出执行异议。宁德市中级人民法院执行庭于2015年11月17日作出（2015）宁执异字第60号执行裁定书，认为原告未办理过户登记手续有过错，驳回异议，原告认为裁定事实不清，证据不足。原告的以下理由足以排除强制执行的民事权益，根据我国法律规定，请本院判令支持原告的诉讼请求。
一、原告买受商品房是善意取得，2009年10月21日双方在公平合法情况下签订了《商品房买卖契约》有效。原告一家庭6口人，从农村到城区做小本生意，无房居住，刚好原告认识的第三人刘芳梅想有按揭的商品房出让，原告的经济状况买受这样二手房能解决全家无房居住的问题，经原告和第三人刘芳梅协商于2009年10月21日签订了《商品房买卖契约》约定：坐落于瑞景名仕城15幢6层508号房商品房楼中楼（毛胚房），建筑面积为81.20平方米，卖断给原告所有，成交价389618.88元，双方都在契约上签字，第三人刘芳梅也承认，该房屋是第三人刘芳梅个人独有。
二、原告已支付了刘芳梅房款，剩余的按揭房款和利息都由原告支付。契约签订时原告支付刘芳梅一次性购房款现金175000元，有收条为据，按揭贷款本金214618.88元及利息，原告从2009年10月21日起由原告向福安建行按贷款规定每月还本付息，2009年10月至2010年4月原告就向建行存现金1400元在刘芳梅户头，还房屋贷款，2010年5月开始至今都是由原告夏裕茂名字卡上转存到刘芳梅户头还款，已还约10.5万元。
三、2009年10月原告买卖的房屋刘芳梅将其毛胚房移交给原告装修，当年年底就入住管理使用至今。装修费用花费约二十万元，装修设计、施工人员工资、购买的装修材料都有证据，买受后的水、电、物业费都是原告交纳，数字电视由原告申请安装并交费，所以原告是善意取得后管理使用6年多。
四、非因原告自身原因未办理过户登记，前几年因原告经济收入有限才买按揭毛胚房，这几年原告筹集了一次性归还建行按揭贷款的资金，但多次通知刘芳梅办理过户手续，终因其长期在外地做生意不回来导致房子未及时过户。
请求：判决撤销宁德市中级人民法院（2015）宁民初字第483--
1号民事裁定书和（2015）宁执异字第60号执行裁定书裁定，解除对坐落在福安城区城北棠兴路430号瑞景名仕城15幢6层508号房屋的查封。
被告中国建设银行股份有限公司福安支行答辩称：
一、根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，案涉房屋（即坐落于福安市瑞景名仕城15幢6层508号）的房屋所有权证于2011年2月25日登记于第三人刘芳梅名下，案涉房屋的国有土地使用权证于2011年3月1日登记于第三人刘芳梅名下。这从原告提供的案涉房屋的“两权证”可以得到证实。原告所提供的落款时间为2009年10月21日的《商品房买卖契约》，只是物权变动的原因行为，并不必然取得该房屋的物权。
二、答辩人认为原告提供的《商品房买卖契约》内容不真实，不能排除原告与第三人恶意串通，签订虚假的买卖合同的情形。如，买卖合同约定移户的时间为还清按揭贷款，领回房屋“两权证”时，再办理移户手续。按此约定，原告方需等至按揭贷款20年到期后，方能办理移户，原告没有理由如此信任第三人，从该移户条件来看，明显违背商品房买卖常理。此外，原告以现金交付的方式一次性支付175000元的购房款，亦有违交易常理。
三、从原告提供的《个人住房借款合同》、按揭贷款的还款凭证、水、电开户及缴费发票、有线电视安装及收视费缴费发票等，均证明该房屋的权利人、占有、使用权人均系第三人刘芳梅，而非原告。
四、原告至今未付清涉案房屋的购房价款。从《商品房买卖契约》约定的价款看，买卖价款为389618.88元，即便按原告的陈述，其已以现金方式支付购房款175000元，尚余214618.88元，至今该价款大部份仍未付清。
五、原告至今未办理房屋过户手续，过错明显。原告在案涉房屋的“两权证”于2011年3月出来后，本应及时办理移户手续，但因原告怠于履行移户手续，导致没有及办过户，其过错明显。
综上，答辩人认为，根据《民事诉讼法解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任”。而本案中，案外人提供的证据明显不能证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，为此，依据《民事诉讼法解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，应当判决驳回原告的诉讼请求。
第三人刘芳梅答辩称：原告的诉讼请求以及所依据的理由都是真实的，我和原告之间不存在恶意串通的行为。
经审理查明：
1、原告中国建设银行股份有限公司福安支行与被告福安市天宇贸易有限公司、福建省恒实担保股份有限公司、林建春、张巧华、刘芳梅金融借款纠纷一案，福建省宁德市中级人民法院（下称：宁德中院）于2015年7月21日作出（2015）宁民初字第483号民事判决，判决如下“一、被告福安市天宇贸易有限公司应于本判决书生效之日起三日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福安支行借款本金人民币1450万元及利息（含罚息、复利）（截至2015年4月20日为人民币512113.65元;自2015年4月21日起至款项清偿之日止,按年利率11.25%计算）;二、被告福安市天宇贸易有限公司应于本判决书生效之日起三日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福安支行律师代理费3000元；三、被告福建省恒实担保股份有限公司对被告福安市天宇贸易有限公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；四、被告林建春、张巧华、刘芳梅对被告福安市天宇贸易有限公司的上述第一、二项债务在1900万元的最高限额内承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”该案已于2015年8月12日生效。
2、中国建设银行股份有限公司福安支行起诉福安市天宇贸易有限公司、福建省恒实担保股份有限公司、林建春、张巧华、刘芳梅金融借款纠纷一案中向宁德中院申请保全涉案房产。宁德中院于2015年6月14日作出（2015）宁民初字第483
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1号民事裁定书，裁定查封了刘芳梅名福安市城区号瑞景名仕城15幢6层508号房屋，并送达福安市房地产管理局。宁德中院于2015年7月21日作出的（2015）宁民初字第483号民事判决书生效后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人中国建设银行股份有限公司福安支行向宁德中院申请强制执行。宁德中院于2015年8月24日决定立案执行。
3、2007年10月31日，刘芳梅与中国建设银行股份有限公司福安支行、保证人福建瑞华房地产开发有限公司签订了编号为2007年建宁安个房借字第331号《个人住房借款合同》，借款金额22.5万元,借款期限20年(即从2007年10月31日起至2027年10月31日止)，抵押物为涉案房产,刘芳梅每月21日至月末向中国建设银行股份有限公司福安支行归还借款本息。
4、2009年10月21日，原告刘少容、夏裕茂（乙方）与（甲方）刘芳梅签订《商品房买卖契约》，约定主要内容为：原告夏裕茂、刘少容购买刘芳梅坐落于福安市城区瑞景名仕城15幢6层508号房屋（毛胚房），房屋成交价款389618.88元。付款方式：刘少容、夏裕茂于2009年10月21日一次性付给刘芳梅购房款17.5万元;刘芳梅将现有余欠建行福安支行原购房按揭贷款本金214618.88元.从2009年10月21日起转给原告夏裕茂、刘少容负责偿还。刘芳梅在2009年10月21日将上述卖断的商品房钥匙、购房发票、《商品房买卖合同》、物业管理费发票、水电安装立户发票、物业维修基金发票以及办理银行按揭贷款时所取得的“借款借据”、保险费、公证费、评估费、契税完税发票以及其它手续费费用发票等一次性移交给夏裕茂、刘少容，刘少容、夏裕茂即可进入装修入住。当刘芳梅领回“两权证”时即刻通知刘少容、夏裕茂，并按刘少容、夏裕茂的要求移户变更到刘少容、夏裕茂的名下。
5、2015年10月21日，原告刘少容、夏裕茂对涉案执行标的提出书面异议，主张其对涉案房产已于2009年10月21日由被执行人刘芳梅转让给案外人，案外人已支付全部购房款，并于2009年10月实际交付给异议人入住，且案外人对涉案房未办理过户登记没有过错，请求宁德中院裁定解除对涉案房产的查封。2015年11月17日，宁德中院作出(2015)宁执异字第60号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人刘少容、夏裕茂的异议”。原告刘少容、夏裕茂不服该《执行裁定书》，遂提起本案诉讼。
上述事实有当事人举证的《商品房买卖契约》、（2015）宁民初字第483号民事判决书及(2015)宁执异字第60号《执行裁定书》等载明的事实为证，本院予以确认。
本案争议焦点为：原告诉请排除对涉案房产的执行是否有依据。对此，本院调查、分析、认定如下：
原告认为，1、在法院查封之前，原告与刘芳梅已经签订了买卖合同，是属于善意取得。并且相关的款项，原告也按照合同的约定支付了相关的款项，并且也占有了涉案房屋，不存在恶意串通的行为；2、原告已经对涉案的房产合法实际占有，从水电、电视费等缴费可以看出；3、原告已经支付了全部价款，本案的购房款为38多万元，我们首期的款项17.5万元已经支付，剩余的款项也在贷款中逐月的支付；4、未办理过户的原因是由于2011年两权证明拿到手之后，原行署也可以居住。并且期间有打电话给第三人刘芳梅要求办理过户，2013年由于刘芳梅年底才回来，到房产机关办理被说明太晚了，无法办理。之后过完年之后，刘芳梅就外出打工，又无法办理过户。2014年由于福安防范金融风险的原因，对涉案的房产不允许过户，所以才无法过户。
原告为证明其主张还提供了下列证据：1、原告身份证复印件和结婚证、第三人身份复印件和离婚证，证明原告身份以及第三人的身份情况；2、执行裁定书，证明原告提出的异议被驳回；3、商品房买卖契约，证明原告和第三人签订契约约定房价为389618.88元，付款17.5万元，按揭贷款214618.88元的交易情况；4、收款条，证明刘芳梅收取原告购房款17.5万元，款项已经大部分支付；5、房地产、土地证以及销售发票，证明买房后，刘芳梅提供移交原始证件发票给原告；6、住房借款合同以及还款明细，证明买房后2009年10月开始按揭每月1400元由原告还贷；7、水电支付宝缴费单、物业证明，证明2009年10月至2015年房屋的水电以及物业费和水电费公摊都是原告支付的；8、电视费、数字电视安装申请发票，证明2010年起电视费由原告交纳，2010年10月17日原告申请安装数字电视以及交费情况；9、工程证明、材料单，证明第三人刘芳梅将毛坯房卖给原告后，原告购买材料装修入住至今；10、后垅社区证明，证明原告从2009年10月至今住在瑞景名仕城15幢508的事实。
对以上证据，被告中国建设银行股份有限公司福安支行的质证意见如下：
1、对证据1的真实性没有异议。2、关于证据执行裁定书认为原告款项没有全部付款，其权利不足排除执行，驳回原告的执行异议的请求。3、对商品房买卖契约的真实性存在异议，不排除原告与第三人串通的行为。4、双方约定的价款为38多万元，但原告仅是支付了17.5万元，大部分款项没有支付。并且商品房买卖契约中约定了移户的时间存在质疑，这种移户手续的约定违反了商品房买卖的交易习惯。并且原告方17.5万元现金一次性支付也存在质疑。5、第5组证据，该房产的物权人为刘芳梅，本案房屋已取得两权证书，原告已经具备办理移户的完整条件，原告未及时办理移户手续，主观上存在过错。6、住房购房合同的真实性没有异议，但是还款人为刘芳梅，原告和刘芳梅之间的款项往来，不能得出原告偿付购房款的情形，不能证明原告的待证事实。7、水电支付宝缴费单，付款人都是第三人刘芳梅，如果在2009年已经交付给原告的话，水电的开户完全可以以原告的名义开户，房屋的使用权人是刘芳梅，而不是原告。物业证明，该份证据形式要件不合法，有关单位的证据必须有经办人、负责人的签字，并且要有物业公司的盖章。8、电视费申请发票电视受理单体现的开户时间为1999年，但是商品房买卖的时间为2009年，该份证据不能证明原告方的待证事实。数字电视安装申请在2010年，而且申请人也是刘芳梅，刘芳梅才是涉案房屋的使用权人。9、工程证明，该工程证明形式要件不合法，没有法定代表人以及经办人的签字，该份证据不是一份有效的证据。材料单也可以反证商品房买卖的不真实，在商品房买卖的当天原告就购买装修的材料，从时间看不符合常理。10、后垅社区证明，形式要件不合法，没有经办人员以及社区负责的人签字。第三人刘芳梅才是涉案房屋的占有使用人，而不是原告。在房产证以及土地证已经完整出来后，已经具备办理移户的手续，但是原告方未及时办理，存在过错。并且本案的涉案的价款为38多万元，但原告仅是支付了17.5万元，大部分的价款未支付。
第三人刘芳梅认为，原告方提供的证据都是真实的，没有意见。
对于中国建设银行股份有限公司福安支行的质证意见，原告认为，“在房子没有移户的情况，都是我手机支付的。第三人将房子卖给我，所有的事情都是我办理的，因为当时房屋未移户，都是我以第三人的名义去办理的。关于社区的证明可以真实的证明我在小区居住的证明；并且装修公司的装修证明，可以证明我们房子装修的事实。被告认为17.5万元的现金交付不符合常理，我们真是是以17.5万元的现金交付给第三人，关于贷款的情况，本案的相关手续是在商品房买卖之后的两年，是原告向开发商拿的。关于银行的还贷款情况，存入刘芳梅的户头是由于房屋没有移户，平时的作法都是打入刘芳梅名下，所有的款项都是在1400元上下，并且2011年开始至今都有打入1400多元刘芳梅的账户，不可能串通这么多年的事实。没有过户的原因是由于2009年交易后，原告没有房屋居住，就对毛坯房进行装修也是符合常理的。在两权到手后，抵押合同做了之后，没有及时到开发商处拿房产证。由于原告的法律意识的淡薄，并且多次找刘芳梅要求办理过户，都找不到刘芳梅本人，所以才没有过户。”
本院认为，原告提供的福安市新匠心装饰工程有限公司证明“2009年涉案房屋住房夏裕茂房子由其公司承接设计、装修，2009年12月竣工”，并有2009年10月21日年11月12日装修材料佐证；后垅社区居委会证明“原告夫妻从2009年10月至今居住涉案房屋”可以证明原告装修入住至今的事实。原告提供的刘芳梅建行福安支行指定银行还贷账户的银行交易明细清单（该明细记载了以夏裕茂户名直接转账还按揭贷款的内容），2010年5月19日起每月21日左右夏裕茂账户转账刘芳梅金额与数日后建行福安支行每月收回贷款本息一致，这些证明内容及相关银行转账记录的有关时间节点，均早于2014年4月刘芳梅为福安市天宇贸易有限公司、福建省恒实担保股份有限公司向中国建设银行股份有限公司福安支行金融借款提供保证之前，足以排除原告与第三人存在串通行为，也可以证明在涉案房屋被查封之前原告以前期款项支付以及逐月还按揭贷款本息的方式已向第三人支付大部分的涉案房屋的购房款项、原告不存在过错事实。故，原告提供的《商品房卖契约》、《收款收据》、《房产证》、《土地证》、《借款合同》、还贷交易明细、银行转账流水单、支付宝（水电）缴费回单、宁德联众物业有限公司证明、电视缴费及数字电视安装申请发票、装修工程公司证明及材料单、后垅社区证明，构成证据链，可以证明原告夏裕茂、刘少容向第三人刘芳梅购买涉案房产并已实际支付了大部分的购房款，且从2009年10月对涉案房屋装修以及入住至今的事实。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告提供的上述证据可以证明原告对涉案房产提出的异议符合上述司法解释的规定，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
被告（申请执行人）中国建设银行股份有限公司福安支行与被告（被执行人）福安市天宇贸易有限公司、被告（被执行人）福建省恒实担保股份有限公司、被告（被执行人）林建春、张巧华、刘芳梅金融借款合同纠纷执行案中，对坐落于福安市城区瑞景名仕城15幢6层508号房产不得执行。
案件受理费100元，由被告中国建设银行股份有限公司福安支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审判长 沈鸣鸣
审判员 林 斌
审判员 陈富强
二〇一六年六月六日
书记员 彭杨清
附主要法律条文：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。