上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第2603号
原告上海陇西实业总公司，住所地上海市闵行区。法定代表人任伟萍，总经理。委托代理人王天池，上海儒君律师事务所律师。被告上海元宏贻端接件有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人顾鸿生，负责人。被告上海翔泰广告有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人刘德君，总经理。委托代理人欧蔷薇，女。被告上海云兮商贸有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人王映革，总经理。原告上海陇西实业总公司(以下简称“陇西公司”)与被告上海元宏贻端接件有限公司(以下简称“元宏公司”)、上海翔泰广告有限公司(以下简称“翔泰公司”)、上海云兮商贸有限公司(以下简称“云兮公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法适用简易程序于2015年9月1日公开开庭进行了审理。嗣后，因被告元宏公司下落不明，需公告送达，故本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2016年2月29日再次进行了公开开庭审理。原告的委托代理人王天池、被告翔泰公司的委托代理人欧蔷薇及被告云兮公司的法定代表人王映革均到庭参加诉讼。被告元宏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案予以缺席审理。本案现已审理终结。原告陇西公司诉称：2013年9月，原告与被告元宏公司签订一份《房屋续租合同》，约定原告继续将其名下的位于本市松江区九亭镇茂联路XXX号XXX幢厂房(以下简称“系争房屋”)出租给被告元宏公司使用，租赁期限为自2013年9月15日起至2019年9月14日止，年租金为367,920元，付款方式为先付后用，每三个月支付一次。物业管理费为每月1,500元，被告元宏公司在每一期第一个月的10日之前支付给原告。双方约定，若被告元宏公司逾期支付三个月以上的，原告有权终止合同。在合同履行过程中，被告元宏公司自2014年年初开始拖欠租金和物业管理费，期间原告多次催讨，被告元宏公司以资金困难为由拖延支付，并于2014年12月23日向原告出具《有关房租迟缓交付的说明》一份，承诺在2015年3至4月份左右分期将所欠的房租支付给原告。但至原告起诉之日，被告元宏公司仍未兑现承诺，拖欠截至2015年7月16日止的租金为614,520元及物业管理费为27,000元。另，在被告元宏公司履行租赁合同期间，未经原告同意，擅自将系争房屋部分转租给被告翔泰公司、云兮公司，故被告翔泰公司、云兮公司应向原告支付相应的房屋占有使用费。因被告元宏公司违反诚信原则，违反合同约定，故原告请求法院判令：1、解除原告与被告元宏公司之间的租赁合同，被告元宏公司返还系争房屋；2、被告元宏公司支付原告自2013年9月15日至实际返还系争房屋之日止的租金及房屋占有使用费，按照每年367,920元计算，扣除被告元宏公司已付的121,320元；3、被告元宏公司支付自2014年3月15日至2015年9月14日止的物业管理费27,000元；4、被告翔泰公司、云兮公司搬离系争房屋；5、被告翔泰公司对被告元宏公司应当支付的自2014年12月10日起的租金、房屋占有使用费承担连带支付责任；6、被告云兮公司应当支付的自2015年6月15日起的租金、房屋占有使用费承担连带支付责任。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告与被告元宏公司之间的租赁合同无效；2、被告元宏公司返还系争房屋；3、被告元宏公司支付原告自2013年9月15日起至系争房屋实际返还原告之日止的租金、房屋占有使用费，按照每年367,920元计算，扣除被告元宏公司已付的181,320元；4、被告元宏公司支付自2014年3月15日至系争房屋实际返还给原告之日止的物业管理费，按照每月1,500元计算；5、被告翔泰公司搬离系争房屋内一楼靠西边382.7平方米房屋；6、被告翔泰公司就自2014年12月10日至上述382.7平方米房屋返还给原告之日止的房屋占有使用费(按照0.63元/天/平方米计算)与被告元宏公司承担共同支付责任；7、被告云兮公司搬离系争房屋内二楼靠西边508平方米房屋；8、被告云兮公司就自2015年5月15日起至上述508平方米房屋实际返还的房屋占有使用费(按照0.63元/天/平方米计算)与被告元宏公司承担共同支付责任。被告元宏公司未发表答辩意见。被告翔泰公司辩称：被告翔泰公司向被告元宏公司承租了系争房屋内一楼靠西边382.7平方米的房屋，向被告元宏公司支付了押金及自2014年12月10日至2015年9月10日期间的租金和物业管理费。既然原告和被告元宏公司之间的租赁合同关系是无效的，原告要求被告翔泰公司支付房屋占有使用费属于重复主张，没有依据。被告翔泰公司不同意搬离系争房屋，可以向原告直接支付租金以继续承租系争房屋。被告云兮公司辩称：被告云兮公司与被告元宏公司的法定代表人顾鸿生设立的另外一家公司，即案外人上海卫星机电有限公司订立了租赁合同关系，与原告不存在合同关系。被告云兮公司不同意搬离系争房屋，同意向原告支付后续租金以继续承租房屋。经审理查明：系争房屋没有取得建设工程规划许可证。2013年9月27日，原告(甲方)与被告元宏公司(乙方)签订《房屋续租合同》一份，合同第一条约定：甲方将位于上海市松江区九亭镇茂联路XXX号XXX幢厂房，占地面积为2000平方米，建筑总面积1600平方米，租赁给乙方使用；合同第二条约定：即自2013年9月15日起至2019年9月14日止，租期六年；合同第三条约定：1、租金起算日为2013年9月15日，房屋租赁单价0.63元/平方米/日，每年租金为367,920元。2、第三年起每二年递增5%。3、租金以三个月为一期给付，即每期91,980元，先付后用，每期第一个月10日前由乙方给付甲方，甲方出具相应的收款凭证。4、乙方若不按时支付租金，须承担逾期未付租金每日万分之一违约滞纳金，逾期未付3个月以上的，甲方有权终止本合同，并由乙方承担第九条相应的违约责任。5、物业管理费为每月1,500元，由乙方按期与租金一并支付给甲方；合同第四条约定：乙方须支付给甲方租赁房屋的押金30,660元，在2013年9月30日前缴付完毕……合同第九条约定：1、乙方擅自将承租房屋转租的，甲方有权终止合同……。合同另对其他相关事项作了相应约定。2014年12月18日，被告元宏公司与被告翔泰公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告元宏公司将系争房屋内建筑面积为382.7平方米的房屋出租给被告翔泰公司使用，租赁期限为自2014年12月10日起至2019年8月31日止，前两年的房屋租赁单价为0.8元/月/平方米。合同另对其他相关事项作了相应约定。2015年5月12日，被告云兮公司与案外人上海卫星机电有限公司签订《租房合约》一份，约定案外人上海卫星机电有限公司将系争房屋内二楼车间，实际面积508平方米房屋出租给被告云兮公司，租赁期限为自2015年5月12日至2018年5月11日，租金单位为0.73元/平方米/天。合同另对其他相关事项作了相应约定。被告云兮公司称，案外人上海卫星机电有限公司的法定代表人即为被告元宏公司的法定代表人顾鸿生，因其并不知晓顾鸿生以哪一家公司的名义承租系争房屋，故其与案外人上海卫星机电有限公司签订了合同。审理中，原告确认自2013年9月15日至今，被告元宏公司仅支付租金181,320元，按照年租金367,920元计算，日租金为1,008元，被告元宏公司实际支付租金的天数为180天，即支付至2014年3月14日止。被告元宏公司仅支付半年的物业管理费至2014年3月14日。现被告元宏公司已不在系争房屋内经营，但并未实际搬离，设备等尚在系争房屋内。被告翔泰公司确认其实际使用系争房屋一楼靠西面382.7平方米房屋。被告云兮公司确认其实际使用系争房屋二楼靠西面508平方米房屋。以上事实，有《房屋续租合同》、《房屋租赁合同》、《租房合约》及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原告与被告元宏公司之间的《房屋续租合同》应属无效。合同无效后，被告元宏公司应将系争房屋返还给原告，并应参照合同约定的租金标准支付相应房屋占有使用费和物业管理费。原告于审理中确认被告元宏公司支付房屋占有使用费及物业管理费费均至2014年3月14日，故被告元宏公司应支付自2014年3月15日起的房屋占有使用费(按照每年367,920元计算)及物业管理费(按照每月1,500元计算)至系争房屋实际返还给原告之日止。房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予以支持。本案中，被告元宏公司将部分房屋分别转租给被告翔泰公司、云兮公司，现因原告与被告翔泰公司之间的《房屋续租合同》被确认无效，被告翔泰公司、云兮公司亦负有腾房义务，其应将实际占有使用的部分房屋返还给原告。如被告翔泰公司、云兮公司未能在本判决指定的期限履行返还义务的，则应自履行期限届满次日始就其实际使用部分的房屋占有使用费与被告元宏公司承担连带责任。被告翔泰公司应按照每天241.1元(382.7平方米×0.63元/平方米/天)的标准与被告元宏公司承担连带责任，被告云兮公司应按照每天320.04元(508平方米×0.63元/平方米/天)的标准与被告元宏公司承担连带责任。虽然与被告云兮公司订立《租房合约》的并非被告元宏公司，但不影响被告云兮公司作为房屋的实际占有使用人向原告负有腾房义务和支付逾期腾房的房屋占有使用费之义务。被告元宏公司未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告元宏公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海陇西实业总公司与被告上海元宏贻端接件有限公司于2013年9月27日签订的《房屋续租合同》无效；二、被告上海元宏贻端接件有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海陇西实业总公司位于上海市松江区九亭镇茂联路XXX号XXX幢厂房；三、被告上海翔泰广告有限公司就位于上海市松江区九亭镇茂联路XXX号XXX幢厂房内一楼西面(面积为382.7平方米)的部分厂房与被告上海元宏贻端接件有限公司负有共同返还义务；四、被告上海云兮商贸有限公司就位于上海市松江区九亭镇茂联路XXX号XXX幢厂房内二楼西面(面积为508平方米)的部分厂房与被告上海元宏贻端接件有限公司负有共同返还义务；五、被告上海元宏贻端接件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海陇西实业总公司自2014年3月15日起至位于上海市松江区九亭镇茂联路XXX号XXX幢厂房实际返还之日止的房屋占有使用费，按照每年367,920元计算；六、被告上海元宏贻端接件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海陇西实业总公司自2014年3月15日起至位于上海市松江区九亭镇茂联路XXX号XXX幢厂房实际返还之日止的物业管理费，按照每月1,500元计算；七、如被告上海翔泰广告有限公司未按本判决指定的履行期限内向原告上海陇西实业总公司返还位于上海市松江区九亭镇茂联路XXX号XXX幢厂房内一楼西面(面积为382.7平方米)的部分厂房的，则自本判决指定的履行期限届满次日始在每天241.1元的标准范围内与被告上海元宏贻端接件有限公司承担连带支付房屋占有使用费的责任；八、如被告上海云兮商贸有限公司未按本判决指定的履行期限内向原告上海陇西实业总公司返还位于上海市松江区九亭镇茂联路XXX号XXX幢厂房内二楼西面(面积为508平方米)的部分厂房的，则自本判决指定的履行期限届满次日始在每天320.04元的标准范围内与被告上海元宏贻端接件有限公司承担连带支付房屋占有使用费的责任。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,215元，由被告上海元宏贻端接件有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 范幼芳
二〇一六年三月十八日
书 记 员 夏敏佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销或，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。