江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏10民终3110号
上诉人（原审被告）：扬州赛尔达房地产开发有限公司，住所地宝应县兴阳北路18排1号。
法定代表人：朱家民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆延干，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：袁永良，江苏世凯律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：胡定海，男，1970年3月16日出生，汉族，住宝应县。
上诉人（原审被告）：王安宁，女，1972年9月19日出生，汉族，住宝应县。
上诉人胡定海、王安宁共同委托诉讼代理人：盛金荣，江苏安宜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司宝应支行，住所地宝应县叶挺路6号。
负责人：管智峰，该行行长。
委托诉讼代理人：刘福江，江苏宝宜律师事务所律师。
上诉人胡定海、王安宁、扬州赛尔达房地产开发有限公司（以下简称赛尔达公司）与被上诉人中国银行股份有限公司宝应支行(以下简称中行宝应支行)借款合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院(2017)苏1023民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赛尔达公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判；一、二审诉讼费由中行宝应支行、胡定海、王安宁承担。事实和理由：1、胡定海、王安宁与中行宝应支行签订的借款合同真实目的是骗贷套现，应属于无效合同；2、根据我国担保法第五条，作为借款合同的主合同无效，作为从合同的担保合同自然无效；3、中行宝应支行在已经实际发放贷款的前提下，违背事实向宝应县房地产管理局出具“不予办理贷款。故因此退回”的虚假《情况说明》，宝应县房地产管理局基于此作出撤销商品房买卖合同网签、撤销房地产抵押预告登记等行政行为。一审认定借款合同真实有效与事实不服，也势必造成房管局行政行为的效力不确定及法院与房管局认定的基本事实不一致；4、即使借款合同及担保合同真实有效，由于中行宝应支行出具的《情况说明》，赛尔达公司也无需承担担保责任。赛尔达公司出具担保函是针对136号房产作出的，在中行宝应支行出具《情况说明》载明胡定海贷款不予办理后，应视作中行宝应支行以书面形式放弃了赛尔达公司的担保责任。同时，推荐担保函中担保期间为该笔贷款发放日至房产抵押他项权证交银行之日止，由于中行宝应支行在撤销抵押预告登记的申请书已签字确认，抵押预告登记已撤销，该房产已转卖他人，向中行宝应支行交付抵押权证事实上不能履行，故根据我国合同法第107、110条，由中行宝应支行违约造成担保合同无法履行，赛尔达公司无需履行担保责任。
胡定海、王安宁辩称，胡定海、王安宁与中行宝应支行签订的借款合同是真实意思表示，不存在骗贷套现，该借款应当由赛尔达公司返还：1、胡定海、王安宁与赛尔达公司签订商品房买卖合同，中行宝应支行发放贷款至赛尔达公司账户，至于因朱文华与赛尔达公司之间存在承包关系，赛尔达公司将所收贷款支付给朱文华实际上是其工程结算方式；2、尽管形式上朱文华每月偿还贷款，但仍是以胡定海、王安宁名义偿还，鉴于朱文华欠胡定海、王安宁债务，双方约定由朱文华代替还款；3、中行宝应支行出具的《情况说明》改变不了胡定海、王安宁申请的贷款发放给了赛尔达公司的事实，胡定海、王安宁按照朱文华要求在空白的变更、撤销申请书上签字，导致商铺预告登记注销，不影响商铺所有权归属，赛尔达公司另行出卖房屋就应当将胡定海、王安宁之前支付的购房款进行返还，贷款返还给银行，赛尔达公司要承担支付错误的后果；4、中行宝应支行在赛尔达公司另行出售商铺时仍然提供了按揭贷款，也就是同一商铺上一笔贷款未收回情况下仍然再次贷款，存在过错；5、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，赛尔达公司应当将被解除的买卖合同首付款、贷款分别返还胡定海、王安宁和中行宝应支行，赛尔达公司支付错误，应对贷款承担偿还责任。
中行宝应支行辩称，一、胡定海、王安宁与中行宝应支行签订个人商业用房贷款合同系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效，且中行宝应支行已经按约履行给付贷款的义务。借款人获得贷款后如何使用系其与第三方的民事法律行为，与中行宝应支行无关。对于2013年7月12日的《情况说明》，此系借款人胡定海与赛尔达公司为解除买卖合同所为，对解除房屋买卖合同中行宝应支行并不知情，也不会因该合同出具说明，贷款未归还，中行宝应支行不可能出具不予办理贷款的证明，因此该说明与本案并无关联。对于原房屋买卖合同解除后，赛尔达公司又将房屋出卖给案外人孙学猛，孙学猛在中行宝应支行办理贷款，中行宝应支行无任何过错。二、个人商业用房贷款合同有效，赛尔达公司依据合同及推荐担保函的承诺自然要承担担保责任。三、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
胡定海、王安宁上诉请求：撤销一审判决并依法改判；一、二审诉讼费由中行宝应支行、赛尔达公司承担。事实和理由：1、原房屋买卖合同被解除后，赛尔达公司并没有将首付款和按揭款退还给胡定海、王安宁，却支付给了朱文华，属于支付对象错误；2、赛尔达公司出具担保函承诺承担连带担保责任是基于按揭款汇入其账户，在所购商铺没有办理权属证书的情况下，产权属于赛尔达公司；3、胡定海、王安宁是按照朱文华要求在空白的变更、撤销申请书上签字，所购商铺的预告登记注销，不影响商铺所有权归属，赛尔达公司另行出卖给案外人是其行使所有权的行为；4、朱文华与赛尔达公司之间存在配套工程承包关系，本案一房二次销售不排除是朱文华与赛尔达公司之间的关系所起的作用，胡定海、王安宁是无辜的；5、中行宝应支行在赛尔达公司另行出售商铺时仍然提供了按揭贷款，也就是同一商铺上一笔贷款未收回情况下仍然再次贷款，存在过错，无权就逾期部分加收利息；6、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，赛尔达公司应当将被解除的买卖合同本金、利息返还胡定海、王安宁和中行宝应支行，赛尔达公司支付错误。
赛尔达公司辩称，胡定海、王安宁上诉的事实和理由部分与客观事实不符，前后矛盾，且和一审陈述的事实也相互矛盾：胡定海、王安宁在一审中一直坚持该商品房的买卖与其无关，只是挂名而已，而且在一审中主张商品房买卖合同签订后长达4年多时间都是由朱文华偿还贷款。胡定海、王安宁上诉状也提到其是按照朱文华的要求在空白变更撤销申请书上签字，故胡定海、王安宁只是名义买受人，是朱文华套取银行资金的角色而已。然而，在上诉状第一条，胡定海、王安宁又称赛尔达公司在解除第一次商品房买卖合同之后没有将其所收首付款和按揭贷款分别返还给胡定海、王安宁以及银行，但胡定海、王安宁根本就不是实际买受人，也没有支付任何首付款，无权利要求返还任何购房款，胡定海、王安宁的陈述前后矛盾。
中行宝应支行辩称，一、同意胡定海、王安宁认为赛尔达公司应当承担担保责任的意见。二、胡定海、王安宁与中行宝应支行签订的个人商业用房贷款合同系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效。三、根据合同相对性原则，中行宝应支行只能向借款人主张权利。四、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
中行宝应支行向一审法院起诉请求：1、请求判令胡定海、王安宁立即偿还贷款本金282286.87元，并按约定承担利息、罚息等至实际给付之日；2、请求判令中行宝应支行对编号为宝房押字2012101901965号《宝应县房地产抵押合同》项下的属胡定海、王安宁所有的位于宝应县××号房屋按折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；3、赛尔达公司对上述债务承担连带担保责任；4、案件诉讼费和律师代理费由胡定海、王安宁、赛尔达公司负担。
一审法院认定事实：2012年10月10日，赛尔达公司与胡定海订立《商品房买卖合同》，约定由赛尔达公司将茗园三期62幢136号房屋出售给胡定海，价格为866474元，该合同在宝应县房产管理部门进行网签备案。同日，赛尔达公司向中行宝应支行出具推荐担保函，载明：胡定海在其公司购得茗园三期62幢136号房屋，总价款866474元，胡定海向贵行申请住房按揭贷款430000元，请酌情考虑，如符合贵行贷款条件，本公司无条件为其提供担保，承担连带担保责任。保证责任范围为全部贷款本金、利息、损失补偿金、违约金、实现债权费用等，担保期间为该笔贷款发放日起在房产抵押他项权证变更贵行日止。同年10月11日，胡定海、王安宁向中行宝应支行出具共有人承诺函，载明胡定海向中行宝应支行申请商铺借款430000元，期限10年，并用茗园三期62幢136号房屋抵押，承诺函自签字之日起生效至借款人在上述合同项下的债务全部清偿完毕之日失效。同日，胡定海作为申请人，王安宁作为申请人、共有人的配偶、共同还款人签名，向中行宝应支行出具中国银行个人贷款申请表。2012年10月11日，胡定海、王安宁向中行宝应支行出具共同还款承诺函，承诺对胡定海向中行宝应支行申请430000元住房贷款承担共同还款责任，并向中行宝应支行出具零售贷款面签确认表，该确认表中胡定海作为借款人签名，王安宁作为共同还款人、共有人、关联人签名，二人均作为共同申请人签名。
2012年10月19日，中行宝应支行与胡定海、王安宁订立《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，胡定海作为借款人，赛尔达公司作为保证人，约定由中行宝应支行贷款430000元，贷款期限为120个月，用途为借款人购买茗园三期62幢136号商业用房，贷款发放方式为发放至赛尔达公司在中行宝应支行处（账号：00×××63）账户中，贷款偿还方式为按月等额本息还款，还款日为每月的十五日，利率为浮动利率，浮动周期为十二个月，即从贷款人实际放款日起每十二个月重新定价一次，第一个浮动周期内，按实际放款日适用中国人民银行公布实施的相应档次的法定利率上浮10%计息。借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起计收本合同贷款利率水平上加收50%。在作为本合同不同分割的组成部分，即个人商业用房贷款合同通用条款中约定，借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权视具体情形分别或同时采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。合同贷款人处加盖了中行宝应支行零售贷款业务合同专用章，胡定海、王安宁作为借款人签名，但无赛尔达公司盖章。同日，中行宝应支行与胡定海、王安宁订立宝房押字2012101901965号《房地产抵押（按揭）合同》，约定由胡定海、王安宁的以其购买的茗园三期62幢136号房屋及附着物之全部权益设立抵押权抵押给中行宝应支行，宝应县房屋权属登记中心作为登记监证机关加盖了抵押鉴证专用章。
上述合同订立后，中行宝应支行于2012年10月24日，将430000元贷款发放至指定账户（户名：赛尔达公司，账号：00×××63），胡定海亦在借款借据中予以签名确认，借款借据载明月利率6.0042%。后胡定海、王安宁就其购买的茗园三期62幢136号房屋与中行宝应支行办理了预告登记。
2013年7月13日，胡定海、王安宁作为申请人，向宝应县房产管理局申请办理其与赛尔达公司订立的商品房买卖合同的变更、撤销申请，在该申请书变更、撤销内容及原因栏中均签有胡定海、王安宁名字。赛尔达公司在开发单位处盖章，中行宝应支行亦于2013年7月12日向房产部门出具《情况说明》，载明：“胡定海在我行申请商铺贷款由于收入证明反映不充分，我行不予办理贷款，故因此退回。”该《情况说明》中加盖中行宝应支行零售贷款业务合同专用章。宝应县房管部门经审核后，撤销了胡定海与赛尔达公司原网签房屋买卖合同，预告登记亦已注销。诉争的房屋已由赛尔达公司另行出售给其他案外人，其他案外人亦办理了该房屋抵押登记，抵押权人仍为中行宝应支行。赛尔达公司于2012年8月20日将茗园三期配套部分工程发包给扬州市港宇建筑安装有限公司（朱文华项目组），朱文华于2012年8月15日与赛尔达公司签订包含本案诉争房屋在内的商品房认购书。
一审法院认为，中行宝应支行与胡定海、王安宁订立的借款合同和房地产抵押（按揭）合同以及赛尔达公司出具给中行宝应支行的推荐担保函均为有效合同，因该房地产抵押（按揭）合同只办理了预告登记，未办理抵押登记，后又撤销预告登记，故中行宝应支行对该抵押物不享有物权，故对中行宝应支行主张要求实现抵押权的诉讼请求依法不予支持。根据合同相对性原则，胡定海与王安宁应按照其与中行宝应支行订立的借款合同约定还本付息，因胡定海、王安宁自2017年2月15日开始未能按约还款，中行宝应支行有权依照借款合同约定宣布贷款全部到期，主张要求胡定海、王安宁立即偿还中行宝应支行所欠贷款本金282286.87元，并按约承担利息罚息。对胡定海、王安宁有关贷款应由实际使用人朱文华偿还的辩称，因其意见与法相悖，故一审法院不予采纳。赛尔达公司也应按其出具给中行宝应支行的推荐担保函的承诺，向中行宝应支行承担连带保证责任。对赛尔达公司提出的主合同不成立，担保合同自然失效抗辩意见，因其推荐担保函所对应的主合同非不成立，且为有效合同，故对此意见依法不予采信。对胡定海、王安宁、赛尔达公司辩称的有关胡定海与赛尔达公司房屋买卖合同已网签备案，该备案合同是因中行宝应支行自身过错而导致网签备案房屋被他人购买，胡定海、王安宁、赛尔达公司不承担责任的意见，一审法院认为，因该网签合同撤销，涉案预告登记房产解除预告登记，中行宝应支行及房地产管理部门是否应承担相应的民事责任与本案非同一法律关系，应由利害关系人依法另行主张。本案中，对其该部分辩称依法不予理涉。对中行宝应支行主张的律师代理费诉求，因其未提供证据证明代理费的具体数额，故一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第三十一条、第四十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条之规定，判决：一、胡定海、王安宁于一审判决生效后十日内偿还中行宝应支行贷款本金282286.87元及利息、罚息（计息时间自2015年2月16日起至实际还款日止，利率按中国人民银行公布的基准的利率上浮10%后的150%计算，以借款之日起的每十二个月为一个浮动周期）；二、扬州赛尔达房地产开发有限公司对上述胡定海还款承担连带清偿责任；扬州赛尔达房地产开发有限公司在承担担保责任后，有权向债务人胡定海追偿；三、驳回中行宝应支行其他诉讼请求。案件受理费5543元，保全费2020元，合计7563元，由胡定海、王安宁、赛尔达公司共同负担。
本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提供新证据。本院审理查明，原审法院认定基本事实无误，本院依法予以确认。
另查明，2012年10月10日就胡定海在公司购得房屋向银行申请贷款，赛尔达公司无条件提供连带担保，保证责任范围为全部贷款本金、利息、损失补偿金、违约金、实现债权费用等，担保期间为该笔贷款发放日起至房产抵押他项权证交贵行日止。
归纳本案二审的争议焦点为：一、案涉商品房买卖合同双方如何确定；二、被上诉人中行宝应支行为案涉房屋买卖发放贷款，借款人如何确定；三、赛尔达公司为案涉购房人提供担保效力如何确定。
本院认为，首先，案涉商品房买卖合同的出卖人为赛尔达公司，买受人为胡定海、王安宁。商品房买卖合同的签约主体为赛尔达公司和胡定海、王安宁，无论案外人朱文华与赛尔达公司之间是否存在工程结算关系、有无最终收受案涉房款，与本案并无关联，现有证据也不足以证明在签订案涉商品房买卖合同时，商铺所有权已归属于朱文华，故对赛尔达公司认为其不是房屋实际出卖人的抗辩不予支持。
其次，商业用房贷款合同的借款人为胡定海、王安宁，其应依约向中行宝应支行履行还款义务。贷款合同签订方为中行宝应支行与胡定海、王安宁，胡定海、王安宁也在多份文件上签字确认，该贷款合同应属双方当事人真实意思表示，真实有效，根据合同相对性对签约双方均具有约束力。至于借款人是否隐瞒贷款用途交由他人使用不必然影响贷款合同、保证合同效力，借款人胡定海、王安宁应依约偿还贷款合同约定的剩余本金、利息以及罚息。胡定海、王安宁提出银行在未收回原贷款情况下就同一房屋另行发放贷款存在过错不应加收罚息，该主张无事实和法律依据，不应予以支持。
再次，赛尔达公司为借款人胡定海、王安宁向中行宝应支行提供担保，应当承担连带保证责任。本案中，赛尔达公司出具《推荐担保函》，载明保证期限至他项权证交银行为止，案涉贷款对应的他项权证客观上并未办理、交付给中行宝应支行，赛尔达公司的保证责任尚未免除。本案中，经胡定海、王安宁申请，房管部门撤销了胡定海、王安宁的商品房买卖合同及预告登记，赛尔达公司在上述撤销申请上盖章说明其对撤销是明知且同意的，此过程中行宝应支行出具的《情况说明》并不能当然视作其书面放弃赛尔达公司的保证责任。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人胡定海、王安宁及赛尔达公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费5543元，由胡定海、王安宁、赛尔达公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴子平
审 判 员 杨 松
审 判 员 王 晗
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 沈佩仪
书 记 员 周媛媛