广东省郁南县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)云郁法民初字第894号
原告罗卓贤，男，汉族，1953年6月2日出生，住肇庆市端州区。
被告傅金洪，男，汉族，1963年8月10日出生，户籍地深圳市宝安区，现住云浮市郁南县。
第三人郁南县农村信用合作联社。住所地：云浮市郁南县都城镇江滨东路*号。
法定代表人徐博文，该社理事长。
委托代理人陈锦杏，该社员工。
原告罗卓贤诉被告傅金洪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员周清华独任审判，公开开庭进行了审理。原告罗卓贤、被告傅金洪到庭参加诉讼。后本院依法通知郁南县农村信用合作联社（以下简称郁南农信联社）为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员谢宁担任审判长，与审判员林采雨、代理审判员周清华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗卓贤、第三人郁南农信联社的委托代理人陈锦杏到庭参加诉讼，被告傅金洪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗卓贤诉称，原告从2014年9月6日开始分别向被告傅金洪购买了座落在郁南县连滩镇广场路1-7号首层南边第一卡商铺房地产、购买被告的摩托车位8个、郁南县连滩镇广场路1-7号首层南边数过第四卡商铺的房地产、郁南县连滩镇广场路1-7号首层社公数过第四卡、第五卡、第六卡和南边数过第一卡、第四卡商铺房地产、郁南县连滩镇广场路1-7号（爱丽苑）社公边数过第四卡商铺的房地产，上述商铺合共已支付购房款623000元给被告，但被告没有依照合同期限办理上述商铺房地权证给原告使用，故此原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告速将座落在郁南县连滩镇广场路1-7号首层社公对数起第五卡商铺房地产、郁南县连滩镇广场路1-7号首层南边第一卡商铺的房地产、原告购买被告的摩托车车位8个、郁南县连滩镇广场路1-7号首层南边数过第四卡商铺的房地产、郁南县连滩镇广场路1-7号（爱丽苑）首层社公边数过第六卡商铺的房地产、郁南县连滩镇广场路1-7号（爱丽苑）首层社公边数过第四卡商铺的房地产办理过户手续交给原告罗卓贤。2、被告傅金洪负责上述房屋的过户手续，费用由被告傅金洪承担。3、被告傅金洪赔偿违约金30000元给原告罗卓贤。4、本案受理费由被告承担。
原告罗卓贤提供以下证据支持其诉求：
1、罗卓贤居民身份证及户口本，证明原告的身份情况。
2、傅金洪居民身份证，证明被告的身份情况。
3、《房地产买卖合同》5份、协议书1份，证明合同的当事人、内容、签订时间等。
4、收据7份，证明原告已履行付款义务。
被告傅金洪书面答辩称：1、由于被答辩人对购买的商铺进行改建，改变了商铺的原设计及规划，以致被答辩人的商铺不能办理过户手续，责任在被答辩人。故未能办理房屋过户手续的责任应由被答辩人自己承担，与答辩人无关。2、被答辩人要求答辩人赔偿违约金30000元无事实和法律依据，不能办理过户责任在被答辩人，故答辩人不应承担违约责任。
被告傅金洪提供以下证据：补件通知书、房地产所有权变更登记申请书、分割说明、房地产权证，证明房产无法过户是原告加建造成的。
第三人郁南农信联社述称：1、郁南农信联社对被告傅金洪所有的位于郁南县连滩镇广场路1-7号首层房地产享有抵押权。2014年6月26日云浮广运物流有限公司向我社借款6000000元，借款期限为24个月，即从2014年6月26日至2016年6月26日，并于2014年6月30日分别以权属黎岗吼三宗房产、唐澄锋两宗房产和傅金洪一宗房产办理了抵押登记。权属傅金洪的抵押物为位于连滩镇广场路1至7号首层的房产，权利证号为粤房地权证郁字第13000010**号，证载建筑面积611.8平方米，国有商业用途，评估价值为8259300元。该抵押物于2014年6月30日办理抵押登记，他项权证证号为粤房地他项权证郁字第0000005785号，债权数额为4000000元，权利人为郁南农信联社。2、抵押期间，抵押人傅金洪未经郁南农信联社同意而转让抵押财产，受让人罗卓贤没有代为清偿债务消灭抵押权而请求将房产过户，于法不符。综上，原告罗卓贤没有代为清偿债务消灭抵押权而仅以《房地产买卖合同》为据，请求法院判令被告办理讼争房产的房地产权证给原告的行为，于法不符，且有损抵押权人合法权益。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人郁南农信联社提供了以下证据：
1、郁南农信联社《营业执照》，证明第三人郁南农信联社的主体资格及身份情况。
2、云浮广运物流有限公司《企业法人营业执照》，证明债务人云浮广运物流有限公司的身份情况。
3、《流动资金借款合同》，证明云浮广运物流有限公司与郁南农信联社签订了《流动资金借款合同》，约定云浮广运物流有限公司向郁南农信联社借款6000000元，并约定借款期限、利率及违约责任等情况。
4、《抵押担保合同》，证明被告与郁南农信联社签订《抵押担保合同》，为债务人云浮广运物流有限公司与第三人的借款作抵押担保的情况。
5、房地产他项权证，证明被告用于抵押担保的房产已办理抵押登记。
经审理查明，位于郁南县连滩镇广场路1至7号首层房地产权证登记时间为2013年3月9日，建筑面积为611.8平方米，房地产权属人傅金洪，共有情况为单独所有。
2014年6月26日，傅金洪与郁南农信联社签订《抵押担保合同》一份，约定傅金洪以其所有位于郁南县连滩镇广场路1至7号首层房屋为债务人云浮广运物流有限公司向郁南农信联社借款提供抵押担保。抵押担保的范围为主合同项下债务人应当承担的全部债务。主合同项下的债权本金合计总额为人民币6000000元，债务履行期限从2014年6月26日起至2016年6月26日止。抵押权的存续期间自《抵押担保合同》签订之日起至主合同项下的债权债务之诉讼时效或仲裁时效届满之日止。2014年6月30日，郁南农信联社、傅金洪到房地产管理部门对抵押物郁南县连滩镇广场路1至7号首层房屋办理抵押登记，房地产管理部门颁发粤房地他项权证郁字第00000057**号《房地产他项权证》给郁南农信联社收执。
2014年9月16日，傅金洪（转让方为甲方）与罗卓贤（受让方为乙方）签订二份《房地产买卖合同》。双方约定将连滩镇广场路1-7号首层社公对过数起第五卡商铺的房地产（约17.8平方米，交易金额70000元，合同签订当日支付甲方定金70000元、2014年9月30日甲方将房地产交乙方进行装修）和连滩镇广场路1-7号首层南边第一卡商铺的房地产（约38平方米，交易金额120000元，合同签订当日支付甲方定金120000元，2014年9月30日甲方将房地产交乙方进行装修）。
2014年10月7日，傅金洪（转让方为甲方）与罗卓贤（受让方为乙方）签订二份《房地产买卖合同》。双方约定将连滩镇广场路1-7号（爱丽苑）首层社公边数过第四卡商铺的房地产（约24平方米，交易金额90000元，合同签订后1日内支付甲方定金70000元，剩余房款20000元于2014年12月7日前付清，2014年10月7日甲方将房地产交乙方进行装修）和连滩镇广场路1-7号（爱丽苑）首层社公边数过第六卡商铺的房地产（约19.08平方米，交易金额75000元，合同签订后1日内支付甲方定金60000元，剩余房款于2014年12月7日前付清，2014年10月7日甲方将房地产交乙方进行装修）。
2015年7月4日，傅金洪（转让方为甲方）与罗卓贤（受让方为乙方）签订一份《房地产买卖合同》。双方约定将连滩镇广场路1-7号首层南边数过第四卡商铺的房地产，约29.61平方米、交易金额120000元，合同签订后1日内支付甲方定金120000元、2015年6月27日甲方将房地产交乙方进行装修。
上述《房地产买卖合同》还约定：1、登记过户手续办理：自合同自签订之日起一年内，甲、乙双方应当携带有关资料到郁南县房地产交易中心办理过户手续（2015年7月4日签订的《房地产买卖合同》约定：合同签订后，甲方应按乙方意愿过户时间无条件协助乙方办理过户手续，届时，甲、乙双方应携带有关资料到郁南县房地产交易登记中心办理过户手续）。2、权利保证约定：甲方保证上述房产没有产权纠纷或其他权利限制，若发生买卖前已存在任何纠纷或者权利障碍，概由甲方负责处理。3、违约责任：甲方决定中途不卖，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应当在悔约之日起7日内将所有购房款还给乙方，另赔偿乙方人民币30000元的违约金，而延后交楼则甲方每天向乙方支付已付房款万分之一的违约金；乙方中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方在7日内退回乙方，另由乙方赔偿甲方人民币30000元违约金，由甲方在乙方已付购房款中扣除。
2015年7月4日，傅金洪（甲方）与罗卓贤（乙方）签订一份《协议书》。该协议书载明：“甲乙双方友好协商，乙方同意买甲方的摩托车位8个，每个车位以人民币：（6000元）陆仟元正购买使用权（70年），总价款：（人民币）48000元肆万捌仟元，乙方可转让可出租……，双方签定协议后即日生效。”
2015年7月4日，傅金洪（转让方为甲方）与罗卓贤（受让方为乙方）签订一份《协议书》。该协议书载明：“以下房产连滩镇广场路1-7号首层社公数过第四卡、第五卡、第六卡和南边数过第一卡、第四卡商铺，乙方付给甲方人民币（100000元）壹拾万元，作过户费用，以上商铺过户所产生的费用由甲方负责。备注：……。”
上述《房地产买卖合同》、《协议书》订立后，罗卓贤共支付购房款623000元给被告傅金洪，傅金洪均按约定时间将房产交付罗卓贤使用。傅金洪转让上述房产给罗卓贤未经郁南农信联社同意，罗卓贤也没有将房产转让价款代为向抵押权人郁南农信联社清偿抵押担保债务。2015年9月28日，罗卓贤以傅金洪没有按合同约定为其办理房屋过户手续为由向本院提起诉讼。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保财产为抵押财产。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”本案中，郁南农信联社提供《流动资金借款合同》、《抵押担保合同》、《抵押物清单》、《房地产他项权证》，可以证明案涉房产已抵押并于2014年6月30日办理抵押登记，抵押权已设立。根据上述规定，对郁南农信联社认为其是案涉房产抵押权人的诉讼主张，本院予以采纳。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，傅金洪、罗卓贤签订《房地产买卖合同》、《协议书》转让案涉房产，傅金洪未能提供转让案涉房产经得抵押权人郁南农信联社同意的证据，罗卓贤也未能提供案涉受让房产的价款代为清偿抵押担保债务消灭抵押权的证据。根据上述规定，受让人罗卓贤的权利不能对抗抵押权人郁南农信联社已办理抵押登记设立的抵押权。因此，对罗卓贤请求办理案涉房产过户手续的诉讼主张，本院不予支持。
《房地产买卖合同》、《协议书》没有约定逾期办理转让房产登记过户手续支付违约金的约定，当事人双方约定的违约金只适用于约定的违约行为。因此，对罗卓贤请求傅金洪支付违约金30000元的诉讼主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条的规定，判决如下：
驳回原告罗卓贤的诉讼请求。
本案受理费10330元，由原告罗卓贤负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 谢 宁
审 判 员 林采雨
代理审判员 周清华
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 邓广华