甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)甘01民初590号
原告兰州新亚中学，住所地：甘肃省兰州市城关区。
法定代表人：刘本农，兰州新亚中学校长。
委托诉讼代理人：安小敏，甘肃圣方舟律师事务所律师。
被告：兰州居正房地产有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区。
法定代表人：张爱文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：魏汝久，北京魏汝久律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦理，甘肃太平洋律师事务所律师。
兰州新亚中学因与兰州居正房地产有限公司(以下简称：兰州居正公司)建设用地使用权转让纠纷一案，于2017年7月25日向本院提起诉讼。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告兰州新亚中学的委托诉讼代理人安小敏，被告兰州居正公司的委托诉代理人魏汝久到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
兰州新亚中学向本院提出诉讼请求：1请求判令被告承担违约金1000万元；2、请求判令被告支付土地使用费160万元；3、请求判令被告继续履行合同，交付置换的土地和校舍；4、请求判令被告按合同约定办理雁滩家园B区3号楼的抵押权证；5、请求判令被告给原告办理兰州雁西路1334号的土地使用权变更登记手续。
事实与理由：2014年11月19日，原、被告签订了土地置换及校舍还建协议和补充协议各一份，该协议约定：”原告同意将本校在1999年通过兰洽会招商引资转让的现归原告合法占有、使用的39.388亩土地及建筑物与被告位于雁滩家园D区(4号地块)占地17亩、分摊面积8.99亩；C区(3号地块)占地13.52亩、分摊面积5.15亩规划中的中小学土地、房屋进行置换。该中小学于2015年3月开工，2015年年底前竣工验收并交付给原告方使用。并将置换的房屋土地权证按照国家房屋土地政策过户给原告方名下。同时在本合同第六条约定了违约责任，明确原被告任何一方违约，违约方向对方支付违约金1000万元，并赔偿给对方造成的一切直接经济损失。
补充协议约定：原告同意被告占用原告周边土地建设雁滩家园B区3、4、5号楼，被告同意向原告支付占用土地使用费80万元。同时约定被告同意将雁滩家园B区3号楼抵押给原告，待还建学校开工建设并完成主体建设后解押。合同签订后，原告将自己所使用的约10亩土地及地上附着物交给被告建设雁滩家园B区3、4、5号楼，被告仅支付了80万元土地使用费后，再未履行合同中的其他义务。因被告未履行置换学校义务，造成原告现使用的土地使用权没有变更登记手续，使原告的利益受到很大损害，被告的违约行为给原告造成很大损失，不仅丧失了10亩土地的使用权、占有权，同时造成学校因未能及时置换及办理土地使用权变更手续而丧失了39.388亩土地的经济损失。为维护原告的合法权益，防止损失的继续扩大，原告现依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，判决被告承担违约责任及赔偿原告的直接经济损失。
兰州居正公司答辩认为：一、关于本案的事实：2014年11月，原告和被告签订了《土地校舍置换协议》以及补充协议，之后还签订了《房屋货币安置协议》和《工程施工协议书》等相关协议。上述协议签订后，被告将80万元的房屋补偿款支付给了原告，原告将其使用中的很小一部分土地交给被告进行建筑施工，在合同履行的最初阶段情况是正常的。令人没有想到的是，受”7.17专案”(吴继德案)的影响，居正公司的法人代表因涉嫌”非法倒卖国有土地使用权罪”被公安机关立案并通缉，居正公司2亿元的建设资金被冻结，兰州市城乡建设局对居正公司正在开发建设的雁滩家园项目责令”立即停工、进行查封，不能再有新的进展和突破”。由于上述原因，导致居正公司无法按合同约定继续履行，双方形成诉讼纠纷。二、原告的诉讼请求，有的应被驳回，有的与我方无关。原告第二项诉讼请求即请求支付土地使用费160万元，既无合同约定，也无法律依据，是在滥用诉权，应被驳回。对原告的第三、四、五项诉讼请求无实质性的异议。三、关于《土地校舍置换协议》的合同效力问题。原告对其租赁使用的土地没有土地使用权证，其地上建筑物也没有任何的建设手续、权属证书，而且也不可能再获得相关证书，原告无权处分相关的不动产，故，双方签订的《土地校舍置换协议》违反了物权法与合同法的规定，应认定为无效，但是协议中双方关于拆迁的内容，可以被认为是有效的。四、约定违约金的赔偿问题。鉴于置换协议无效，且自始无效，故违约金条款无效，原告的该项请求应被驳回。即使认定合同有效，约定的违约金条款也不能适用。兰州市城乡建设局对居正公司作出的责令停工的行政措施是居正公司无法预见、不能避免、不能克服的政府行为，属于”不可抗力”的情形。本案中，公安机关的查封行为和兰州市城乡建设局责令停工的行为，可以认定为”不可归责于双方的事由”，这一事由导致一方的”履约能力产生重大影响”，进而导致无法实现如期交付校舍的合同目的，人民法院可以依据公平原则予以处理。综上，双方签订合同之后，原告方已经收到了80万元的房屋补偿款，且被占用的地方十分狭小，并未实质性影响原告的教学活动，原告方的实际利益可以忽略不计。另外，原告通过校舍置换，已能获得十分可观的经济利益，两者相抵，原告方并无经济损失。无论合同是否有效，双方约定的经济损失条款都不能适用。请求法院驳回原告的诉讼请求。
庭审中，法庭主持双方当事人进行了举证、质证。原告兰州新亚中学提交了以下证据：证据一、《土地转让协议》一份及学校用地范围图一份，证明：原告与兰州雁滩工业城实业总公司(现名称为兰州居正房地产有限公司)依法签订的合同应受法律保护，该合同约定原告支付转让费，依法受让被告土地39.388亩。原告要求被告给原告办理土地使用权变更登记手续，是原告支付了土地转让费依法取得的。
证据二、兰洽会签约项目汇总表，证明”甘肃省新亚中学”建设项目是兰州市”兰洽会”的签约项目、市政府的引资项目，其签约完全符合法律规定。
证据三、关于”甘肃省新亚中学”更名说明一份，证明2000年10月甘肃省新亚中学获得兰州市教育局批准更名为兰州新亚中学。
证据四、2006年5月15日兰州市城关区人民政府城政函字(2006)3号《关于申请变更雁滩工业城用地性质的函》，证明兰州市雁西路1334号用地是省市区三级政府响应中央政府号召开发建设的新开发区，土地先使用后办理变性手续，2006年该土地用地性质变更仍在办理中。
证据五、2012年10月10日市政府催办件，证明原告现使用的土地已被国土资源局按土地办证流程将大证全部办理在被告名下，现应由被告配合将原告占有的土地分割给原告并办理土地使用权变更手续。
证据六、国用(2012)第C07994号、C08004号土地使用权证，证明被告已将涉案土地使用权全部办在该公司名下，严重侵害了原告的利益，现应依法将原告以出让方式获得的39.388亩土地的使用权变更登记在原告名下。
证据七、2014年11月19日双方签订的《土地置换及校舍还建协议》一份，证明：1)原告通过”兰洽会”招商引资与被告签订的《土地转让协议》约定的土地39.388亩，使用权归原告合法享有；2)双方在协议中约定：置换土地按照土地政策办理土地使用权过户手续。被告现具备了办理雁西路1334号土地变更登记的条件，却不履行约定的合同义务为原告办理土地使用权变更手续；3)依据双方约定，被告应在2015年年底将置换的学校交付给原告，但至今被告还未动工，被告的行为构成根本违约，应按合同约定支付违约金1000万元并赔偿原告8.2亩土地的损失费160万元。
证据八、双方签订于2014年11月19日的《补充协议》，证明目的：被告占用原告土地建设雁滩家园B区3、4、5号楼及D区9号楼，被告支付土地使用费80万元，同时证明被告应将雁滩家园B区3号楼抵押给原告，待还建学校开工建设并完成主体建设后解除抵押。被告建设的3、4号楼已基本完工，至今未给原告办理抵押登记手续，已构成违约，被告应给原告补办抵押登记手续。
证据九、2005年7月7日兰州雁滩工业城实业总公司给兰州新亚中学出具的《兰州雁滩工业城项目发展及土地手续办理情况说明》及《承诺书》各一份，证明原告通过招商引资出资购买取得的39.388亩土地使用权，被告承诺待土地征用手续完成后，按双方约定及国家法律规定办理土地使用权证。
兰州居正公司质证认为：对原告的以上证据真实性无异议，对证据五的证明目的有异议，原告并没有享有土地的物权，没有权利转让，恰恰证明双方签订的合同是无效的。
兰州居正公司提交了以下证据：1、我方的一份陈述：2014年底，甘肃省公安厅受甘肃省纪委7.17案的指示，将被告方的经营管理权停工，张爱文等被列为违法转让国有土地使用权犯罪嫌疑人被通缉，并采取了限制离境的措施，同时冻结了居正公司2亿元的资金，导致居正公司资金链断裂，无法正常经营。目前，居正公司相关人员的刑事诉讼程序正在协调。2、兰州市城乡建设局责令居正公司停工的行政决定一份，证明行政主管部门的责令停工决定是导致我方不能履约的重大原因。
兰州新亚中学质证认为：1、对于被告代理人的口头陈述不认可；2、行政决定仅为复印件，没有提交原件，不符合证据的真实性、关联性的要求；该决定的下达时间是2016年9月，是对雁滩家园的执法通知，与本案无关；原被告双方之间的置换协议是2014年11月19日签订的，按协议约定置换的校舍2015年年底就应竣工完成。
根据双方当事人的举证、质证，本院查明以下事实：
1999年11月18日，兰州新亚中学作为受让方，与转让方兰州雁滩工业城实业总公司签订《土地转让协议》，以40万元／亩的价格受让雁滩工业城南四区内划拨土地39.388市亩，总转让费15755200元，土地使用年限为五十年，自2000年1月1日至2050年12月31日，土地用途为建设兰州新亚中学、小学、幼儿园及办公楼。
2014年11月19日，兰州新亚中学(乙方)与兰州居正公司(甲方)签订《土地置换及校舍还建协议》，约定：经双方友好协商，同意将乙方1999年通过兰洽会招商引资转让的现归乙方所有的土地39.388亩，与甲方位于雁滩家园D区(4号地块)西南角的规划中学土地及位于C区(3号地块)东南角的规划小学土地进行置换，并由甲方为乙方进行还建，乙方搬入新校舍，甲方对乙方现学校建筑物进行拆除。第一条乙方兰州新亚中学建筑物基本情况乙方兰州新亚中学坐落于原雁滩工业城南七区1号，占地面积为39.388市亩，地上永久建筑物面积为16423.76平方米，临建面积为976.03平方米，合计建筑物面积为17399.79平方米。第二条甲方为乙方中学及小学还建建筑物基本情况1、甲方还建中学情况：经政府规划批准的中学坐落于雁滩家园D区(4号地块)，占地17亩左右，分摊面积8.99亩，合计26.08亩，地上建筑面积为17399平方米，地下建筑面积为3612平方米，合计建筑面积为21011平方米，以上面积按土地及房管部门核定的证载面积为准，但房屋建筑面积误差限定在±1%内，如证载面积少于该限定面积时，每少一平方米，由甲方给乙方补助资金10000元。2、甲方还建小学情况：经政府规划批准的小学坐落于雁滩家园C区(3号地块)，占地13.52亩左右，分摊面积5.15亩，合计18.67亩，地上建筑面积为4293平方米，另位于规划小学田径场东侧临街二层商铺2070平方米，归乙方所有，合计建筑面积6363平方米。以上面积按土地及房管部门核定的证载面积为准，但房屋建筑面积误差限定在±1%内，如证载面积少于该限定面积时，每少一平方米，由甲方给乙方补助资金10000元。第三条甲方与乙方学校的土地置换及还建方式1、土地置换及还建方式：甲方将规划中坐落于雁滩家园D区(4号地块)的中学和规划中坐落于雁滩家园C区(3号地块)的小学土地及还建校舍(包括商铺)置换给乙方现坐落于原雁滩工业城南七区1号的兰州新亚中学及新亚小学所有。2、移交时间：甲方还建乙方坐落于雁滩家园D区的中学和坐落于雁滩家园C区的小学于2015年3月开工建设，于2015年年底前竣工验收，竣工验收即交付乙方使用。在上述二所新建学校水、电、道路、地下通道建设完工、通讯及天然气设施齐全，经乙方进行必要的装修、设备安装和调试、绿化后，利用寒假期间进行搬家。搬家完成后，乙方将坐落于原雁滩工业城南七区1号的兰州新亚中学、新亚小学移交给甲方，由甲方拆除，同时甲方在乙方将坐落于原雁滩工业城南七区1号的兰州新亚中学、新亚小学移交给甲方一个月内按国家相关规定将房产土地手续上报兰州市房地产交易大厅。3、关于置换土地及还建校舍、商铺房产土地权证的办理：甲方同意将坐落于雁滩家园D区(4号地块)的中学和坐落于雁滩家园C区(3号地块)的小学所属土地及房屋与乙方进行置换，并将以上两所学校的房屋土地权证按照国家房屋土地政策过户给乙方名下，土地有偿使用费及房产证相关税费按国家有关拆迁规定甲乙双方各自承担。其中商铺产权办理在乙方指定名下。双方在第六条第一款中约定了违约责任：本协议一经签订，即明确甲乙双方相关法律责任，甲乙双方任何一方违约，违约方给对方支付违约金人民币1000万元，并赔偿给对方造成的一切直接经济损失。双方还约定了其他还建事项。
同日，双方还签订《补充协议》一份，约定：一、经甲乙双方协商乙方同意甲方占用乙方所在学校周边土地建设雁滩家园B区3、4、5号楼及D区9号楼，施工安全及学生安全通道由甲方负责，乙方配合甲方建设施工。甲方同意向乙方支付占用乙方土地使用费800000元整。三、因B区3号楼和4号楼要占用乙方学校的南面部分操场，本补充协议签订后甲方首先将学校大门、门卫值班室及行人车辆出行道路规划并修通，在学校寒假期间做好施工隔离及安全措施工作后，甲方在2015年3月开始对B区3号楼和4号楼建设施工。同时甲方将雁滩家园B区3号楼抵押给乙方，待还建学校开工建设并完成主体建设后乙方解押，将该栋抵押楼房归还甲方。四、本补充协议签订后10日内甲方向乙方支付土地占用费800000元整。双方还约定了其他事项。
上述协议签订后，兰州居正公司于2014年12月17日向兰州新亚中学支付了土地占用补偿费800000元，由兰州新亚中学出具了《收据》。但双方约定的还建学校至今未开工建设。
另查明：兰州雁滩工业城于1993年经兰州市人民政府批准建设，园区总规划面积637.05亩，经甘肃省人民政府国土发(2003)15号文批准为工业用地。2006年兰州雁滩工业城实业总公司以出让方式取得土地使用权并领取土地使用权证，后因兰州雁滩工业城实业总公司更名为兰州居正房地产有限公司，进行了土地使用权变更登记，兰州居正公司于2012年5月4日取得兰国用(2012)第C07994号国有土地使用权证，土地坐落为兰州市城关区雁西路1382号，地类(用途)为居住商业用地，使用权面积11808.20M2；于2012年5月16日取得兰国用(2012)第C08004号国有土地使用权证，土地坐落为城关区雁滩863#规划路，地类(用途)为居住、商业用地，使用权面积为19628.40M2。
2005年7月7日，兰州雁滩工业城实业总公司向兰州新亚中学出具了《兰州雁滩工业城项目发展及土地手续办理情况说明》和《承诺书》各一份，就履行双方签订的《土地转让协议》的相关事宜进行了解释和承诺，对办理土地使用权证一事，承诺：”待我公司开始办理土地使用权证时，将会按你校与我公司达成的转让协议及国家相关法规与你校协商并给你校办理相应的土地使用权证。”
本案审理中，兰州新亚中学进一步明确其第五项诉讼请求的实质是要求办理其1999年受让的39.388亩土地的使用权证。
本院认为，兰州新亚中学与兰州居正公司(其前身为兰州雁滩工业城实业总公司)签订的《土地转让协议》及《土地校舍置换协议》、《补充协议》是双方平等协商的真实意思表示，不违反国家法律、法规的禁止性规定，为有效协议。上述协议对双方当事人具有法律约束力，双方当事人都应按协议约定履行合同义务，享有合同权利。
根据双方在《土地校舍置换协议》中的约定，兰州居正公司以雁滩家园D区(4号地块)西南角的规划中学土地及位于C区(3号地块)东南角的规划小学土地与兰州新亚中学取得使用权的39.388亩土地进行置换，并由兰州居正公司对兰州新亚中学的中学、小校校舍进行还建，双方明确约定了还建的中学、小学的开日建设时间为2015年3月，竣工验收时间为2015年年底，竣工验收即交付使用。但是，至本案诉讼时，兰州居正公司并未对还建的学校进行开工建设，已违反了合同约定，构成违约。对于兰州居正公司所提因公安机关的查封行为和兰州市城乡建设局责令停工的行为，可以认定为”不可归责于双方的事由”，故应当免除其违约责任的理由，经查，首先，兰州居正公司对此主张没有提供确实充分的证据予以证明，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：”因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”兰州居正公司并未提交证据证明公安机关对其公司进行查封和查封的时间，对此主张只有其委托诉讼代理人的当庭陈述，且兰州新亚中学对其陈述不予认可；兰州居正公司提交的兰州市城乡建设局兰建执[2016]001号《建设工程综合检查执法通知书》，系复印件，没有原件可供核对，且该通知书形成于2016年9月9日，针对的工程为兰州居正公司开发建设的雁滩家园项目，并非兰州新亚中学、小学的校舍还建工程，而且该通知书责令停工的时间迟于双方约定的中小学还建工程竣工验收并交付给原告方使用的时间，不足以证明兰州居正公司对约定的兰州新亚中学、小学还建工程未开工建设系该停工通知所致，兰州新亚中学对该证据的真实性及关联性亦不予认可；其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：”当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”兰州居正公司没有提交证据证明其因遭遇不可抗力不能履行合同的情形下，及时通知了兰州新亚中学，并在合理期限内向兰州新亚中学提供了证明。综上两点，兰州居正公司所提事由不构成不可抗力，其违约责任不能免除。兰州新亚中学要求其支付违约金1000万元的诉讼请求依法成立，应予支持。
关于兰州新亚中学所提要求兰州居正公司支付土地使用费160万元的诉讼请求，经查，双方在2014年11月19日签订的《补充协议》第一条中约定：”经甲乙双方协商乙方同意甲方占用乙方所在学校周边土地建设雁滩家园B区3、4、5号楼及D区9号楼，施工安全及学生安全通道由甲方负责，乙方配合甲方建设施工。甲方同意向乙方支付占用乙方土地使用费800000元整。”本条中双方并未约定兰州居正公司按年度向兰州新亚中学支付土地使用费，本条款约定的土地使用费应为一次性支付的款项，兰州居正公司已于2014年12月17日向兰州新亚中学支付了土地占用补偿费800000元，并由兰州新亚中学出具了收据。据此，支付土地使用费的义务兰州居正公司已经履行完毕，兰州新亚中学主张兰州居正公司按年度支付2015年、2016年的土地使用费160万元，无合同依据和事实依据，对此请求不予支持。
关于兰州新亚中学所提兰州居正公司继续履行合同交付置换的土地和校舍、按约定办理雁滩家园B区3号楼抵押权证、办理兰州雁西路1334号的土地使用权证的诉讼请求，经查，兰州居正公司现已依法取得涉案土地的使用权，并办理了土地使用权登记，取得了政府颁发的土地使用权证，双方约定并且兰州居正公司承诺给兰州新亚中学办理土地使用权变更登记的条件已经具备，兰州居正公司应当按照双方签订的《土地转让协议》的约定，协助兰州新亚中学办理其所取得的坐落于兰州市城关区雁西路134号的39.388亩土地的土地使用权变更登记手续；由于兰州居正公司在《补充协议》第三条中约定：”因B区3号楼和4号楼要占用乙方学校的南面部分操场，本补充协议签订后甲方首先将学校大门、门卫值班室及行人车辆出行道路规划并修通，在学校寒假期间做好施工隔离及安全措施工作后，甲方在2015年3月开始对B区3号楼和4号楼建设施工。同时甲方将雁滩家园B区3号楼抵押给乙方，待还建学校开工建设并完成主体建设后乙方解押，将该栋抵押楼房归还甲方。”兰州新亚中学已经按协议将占用的土地交给兰州居正公司施工使用，兰州居正公司也已如期对雁滩家园B区3号楼、4号楼进行了施工建设，现应按合同约定为兰州新亚中学办理雁滩家园B区3号楼的抵押登记；虽然兰州居正公司没有按合同约定对兰州新亚中学、小学的校舍还建工程进行开工建设，兰州新亚中学要求兰州居正公司承担违约责任并继续履行合同，符合法律规定和双方合同约定，兰州居正公司应按合同约定继续履行学校校舍还建义务，并在校舍还建工程竣工后按约定向兰州新亚中学交付置换的土地和还建的校舍及其他附属设施。兰州新亚中学的上述诉讼请求依法成立，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、兰州居正房地产有限公司于本判决生效后十日内向兰州新亚中学支付违约金1000万元；
二、兰州居正房地产有限公司继续履行双方于2014年11月19日签订的《土地校舍置换协议》及《补充协议》，在兰州新亚中学、小学校舍还建工程竣工验收后按合同约定向兰州新亚中学交付置换的土地和还建的校舍及其他附属设施；
三、兰州居正房地产有限公司于本判决生效后十日内为兰州新亚中学办理雁滩家园B区3号楼的抵押登记；
四、兰州居正房地产有限公司于本判决生效后十日内为兰州新亚中学办理坐落于兰州市城关区雁西路1334号39.388亩土地的国有土地使用权变更登记；
五、驳回兰州新亚中学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费91400元，兰州新亚中学负担10000元，兰州居正房地产有限公司负担81400元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审 判 长 赵新宇
审 判 员 张 静
代理审判员 赵辉君
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 魏凤仙
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