广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第39号
原告：曾理成，男，1957年8月20日出生，汉族，住
广州市花都区新华街凌云巷12号。公民身份号码：4401211957********。
委托代理人：谭维红，广东穗华律师事务所律师。
被告：广州市童美俊服装有限公司，住所地广州市花都
区狮岭镇平步大道21号第五层。
法定代表人：张宏君，该公司经理。
委托代理人：朱瑞昌，广东卓明律师事务所律师。
委托代理人：赵瑰丽，广东卓明律师事务所实习律师。
原告曾理成诉被告广州市童美俊服装有限公司（以下简称童美俊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法由代理审判员何丹适用简易程序于2015年1月23日、2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告曾理成到庭参加了第一次庭审，原告曾理成的委托代理人谭维红、被告童美俊公司的委托代理人朱瑞昌两次庭审均到庭参加诉讼。诉讼中，各方当事人申请60天的调解期。本案现已审理终结。
原告曾理成诉称：2006年12月26日，原告曾理成与被
告童美俊公司签订了一份《宿舍球场租赁合同》，约定原告曾理成将位于花都区新华街铁路西，城西二区44宗土地上承建的709平方米宿舍，60平方米车库和702平方米球场出租给被告童美俊公司使用，租赁期从2006年11月1日至2015年6月30日止，宿舍住房每平方米按人民币6.2元计，车库每平方按4.5元计，球场及其它每平方按人民币4元计。租金每四年递增15%，从2006年11月1日计算租金，租金每年分两次缴交，于每年2月1日前向原告曾理成缴交上半年租金，7月份交下半年租金。被告童美俊公司必须先交款后使用，如超过三个月不交租金，原告曾理成有权终止合同收回宿舍住房、球场使用权，并追收欠款。在签订合同当天，被告童美俊公司应向原告曾理成先交押金人民币15000元，押金到期后归还给被告童美俊公司（不计利息）。原告曾理成和被告童美俊公司还口头约定，宿舍、车库、球场租赁期间按双方2005年7月4日签订的厂房租赁合同第十条的约定，承担权利和义务。合同签订后，原告曾理成依合同约定将宿舍、车库和球场交付被告童美俊公司使用，被告童美俊公司依合同约定向原告曾理成支付租金。2014年5月，被告童美俊公司开始拖欠租金。2014年5月，被告童美俊公司拖欠租金8560元，后经双方协商，被告童美俊公司从6月开始将部分宿舍以每月2000元返租给原告曾理成，但6月份被告童美俊公司仍拖欠租金6560元，7月份又拖欠租金6560元。被告童美俊公司不但拖欠上述租金，还于7月17日提前退出租赁。被告的违约行为，不但拖欠了原告曾理成三个月的租金，而且造成原告曾理成2014年8月至今四个月的租金损失。据此，请求依法判令：1.被告支付拖欠的2014年5月至7月三个月租金21580元（其中5月8560元、6月6560元、7月6560元）。2.被告支付上述租金的滞纳金（滞纳金以8560元为基数，按每月5%，从2014年5月1日起计至租金付清日止，以6560元为基数按每月5%分别从2014年6月1日、7月1日起计至租金付清日止）暂计7688元。3.被告支付提前退租违约金（三个月租金）21680元。4.本案的诉讼费用全部由被告承担。
庭审中，本院行使释明权，告知原告曾理成假如双方签
订的宿舍球场租赁合同无效，是否变更诉讼请求。原告曾理成将第一项诉讼请求变更为：被告支付拖欠的2014年5月至7月三个月的房屋占有使用费21580元（其中5月8560元，6月6560元，7月6560元）。将第二项诉讼请求变更为：被告支付上述房屋占有使用费的利息，利息以21580元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍从2014年2月1日起计算到付清款日止。其他诉讼请求不变更。
被告童美俊公司答辩称：1.7月份的租金应算到2014年7月10日。2.被告童美俊公司不应该支付滞纳金，因为双方没有结算才导致被告童美俊公司不支付租金，且滞纳金的计算应该推后一个月支付。3.违约金应不予支持，因为已经不存在提前解除合同的情况。4.原告曾理成没有取得涉案房屋的权属证明，原告曾理成无权出租租赁物，双方的租赁合同是无效的。5.原告曾理成怠于履行维修租赁物的义务，被告童美俊公司对其进行了维修，相应的费用应由原告曾理成承担。6.请求驳回原告曾理成变更的诉讼请求，理由是双方对房屋占有使用费的计算标准、方式、期限没有进行约定，不应该参照合同标准计算。支付利息没有事实和法律依据。
经审理查明：位于新华街新街大道城西2区44宗地的土地使用权人是花都市花协房地产开发公司及花都区新华街四和经济社，用地面积1675平方米。2009年8月12日，曾理成与新街村四和经济合作社签订新华镇农村集体所有房屋承包合同，承包了新华街新街大道城西2区44宗地，用于商铺及仓库，承包期限为2009年1月1日至2019年1月1日。
2006年12月26日，曾理成（甲方）、童美俊公司（乙方）签订宿舍球场租赁合同一份，合同约定：甲方出资按照乙方提供的宿舍住宅和球场使用平面图在涉案土地上建设709平方米的宿舍，60平方米的车库和702平方米的球场出租给乙方使用。租赁期从2006年11月1日至2015年6月30日止，每月租金为：宿舍住房每平方米6.2元，车库每平方米4元，球场及其它面积每平方米4元。租金每四年递增15%，从2006年11月1日计算租金，租金每年分两次缴交，每年2月1日前向甲方缴交上半年租金，7月份交下半年租金。乙方必须先交款后使用，如超过三个月不交租金，甲方有权终止合同收回宿舍住房，球场使用权，并追收欠款。在签订合同当天，乙方应向甲方缴纳押金15000元，押金到期后归还给乙方（不计利息）。合同期满后，乙方安装的水电设施以及其他固定物，有损失建筑物、外墙、楼房天面、不得拆除，不影响建筑物和机械设施及动产除外可拆除。在同等条件下，乙方优先续租使用。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，曾理成按照童美俊公司的要求建立了简易
的车库、宿舍、篮球场并交付给童美俊公司使用，但是上述建筑物未取得建设工程规划许可证。2009年3月10日，童美俊公司向曾理成支付了涉案场地的押金15000元。童美俊公司开始能按合同约定支付租金，从2014年5月份开始欠缴租金。后经双方协商，自2014年6月份开始，童美俊公司将部分宿舍以2000元的价格返租给曾理成，返租租金从童美俊公司每月应缴租金里扣减，即从2014年6月份开始至2014年10月童美俊公司每月应缴租金为6560元。涉案场地于2015年1月份出租给了案外人，现由案外人在经营管理。
诉讼中，曾理成称其于2005年与花都区新华街四和经济
社签订了租赁合同，租赁了涉案土地，由于2009年续签了合同，原合同已经遗失。曾理成还称童美俊公司于2014年7月18日左右全部搬离了涉案场地。童美俊公司则称其搬离涉案场地的时间是2014年7月10日。双方对上述陈述，均没有证据提交。
本院认为：曾理成根据与童美俊公司签订的宿舍球场租赁合同的约定将涉案场地出租给童美俊公司使用，由于涉案场地上的宿舍、车库等未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故曾理成与童美俊公司签订的宿舍球场租赁合同为无效合同。因此，童美俊公司认为其与曾理成签订的宿舍球场租赁合同为无效合同的抗辩意见，依据充足，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持……”因此，曾理成诉请按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持。对于房屋占有使用费应计算到何时，曾理成称童美俊公司于2014年7月17日搬离涉案场地，退出租赁，但房屋占有使用费应计算到2014年7月31日，童美俊公司则称其是2014年7月10日搬离，房屋占有使用费应计算到2014年7月10日，双方均没有提交证据证明，由于涉案房屋的占有使用人是童美俊公司，因此童美俊公司对何时搬离涉案场地负有举证责任，现童美俊公司没有提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，故本院认为应该采信曾理成的陈述，童美俊公司搬离的时间应认定为其起诉状中陈述的2014年7月17日，而涉案房屋的占有使用费也应计算到2014年7月17日。经核算，童美俊公司尚欠曾理成2014年5月1日至2014年7月17日房屋占有使用费18717元（8560元＋6560元＋6560元／31天×17天），童美俊公司应支付给曾理成，超过18717元的部分，本院不予支持。至于曾理成主张的利息损失，由于曾理成与童美俊公司对合同无效均有过错，因此曾理成要求童美俊公司支付利息的请求，依据不足，本院不予支持。至于违约金，由于宿舍球场租赁合同为无效合同，因此曾理成要求童美俊公司支付违约金的请求没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告曾理成与被告广州市童美俊服装有限公司于2006年12月26日签订的宿舍球场租赁合同无效。
二、被告广州市童美俊服装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾理成支付2014年5月1日至2014年7月17日的房屋占有使用费18717元。
三、驳回原告曾理成的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费538元，由原告曾理成负担341元，被告广州市童美俊服装有限公司负担197元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
代理审判员 何 丹
二〇一五年五月××日
书 记 员 刘雄燕