辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2015]沈中民二初字第68号
原告：李太美，女，1986年4月17日出生，住址：辽宁省海城市。
委托代理人：赵睿，系辽宁兴中律师事务所律师。
第三人：房程林，男，1971年5月27日出生，汉族，住址：辽宁省海城市开发区。
委托代理人：赵睿，系辽宁兴中律师事务所律师。
第三人：房奕皓，男，2011年7月18日出生，出生，汉族，住址：辽宁省海城市。
委托代理人：赵睿，系辽宁兴中律师事务所律师。
第三人：房相廷，女，2008年9月5日出生，汉族，住址：辽宁省海城市。
委托代理人：赵睿，系辽宁兴中律师事务所律师。
被告：大连沙河口银丰小额贷款有限公司，住所地：大连市沙河口区会展路125-6-1-1号。
法定代表人：杨德臣，系该公司董事长。
委托代理人：田晓亮，系辽宁法大律师事务所律师。
委托代理人：赵艳哲，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
第三人：大连华成天宇房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市南山路199-1号。
法定代表人：郝春成，系该公司董事长。
委托代理人：辛杰，女，1973年10月25日出生，汉族。
原告李太美与第三人房程林、第三人房奕皓、第三人房相廷、第三人大连华成天宇房地产开发有限公司（以下简称华城公司）、被告大连沙河口银丰小额贷款有限公司（以下简称银丰公司）因执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙卓担任审判长并主审，与代理审判员王虹、审判员韩彩霞组成合议庭公开开庭审理了本案，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告的诉讼请求：1、依法撤销（2015）沈中执异字第58号民事裁定书，判决被告不得执行大连市南山1910D区27号楼。2、依法确认确认原告与房相廷为涉案楼的所有人。
第三人房程林：我与原告是夫妻关系，也是房相廷的父亲，我放弃对涉案楼的权利，同意原告的诉讼请求。
第三人房奕浩：我与原告是母子关系，是房相廷的亲生弟弟，我放弃对涉案楼的权利，同意原告的诉讼请求。
第三人房相廷：确认我是涉案楼的所有权人之一，同意原告的诉讼请求。
第三人大连华成天宇房地产开发有限公司答辩：同意原告的诉讼请求。
被告大连沙河口银丰小额贷款有限公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，其诉讼请求无任何事实与法律依据，请求贵院依法驳回。一、案涉房产的查封时间早于原告签订住宅房屋认购书的时间，在查封期间内转让房产的行为无效且不得对抗申请执行人。1、案涉房产被依法查封期间的转让行为无效。2012年7月6日辽宁高院以（2012）辽立一保字第7号民事裁定查封本案争议房产，后经沈阳中院续行查封，案涉房产自2012年7月6日起至今一直处于被查封的状态。原告自认签订住宅房屋认购书的时间是2014年1月10日，依据相关法律规定，被查封的房产禁止转让，原告在案涉房产仍处于查封期间内实施的转让行为无效。2、转让已查封房产的行为不得对抗申请执行人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人…”。本案中，在法院查封在先的情况下，原告与华宇公司之间的转让行为不能对抗申请执行人银丰公司。二、原告既不是案涉房产的所有权人，也不是善意买受人，无权对案涉房产主张权利。首先，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变更应依法登记，未经登记的不发生法律效力。案涉房产至今仍登记在华宇公司名下，原告不是案涉房产的所有权人，无权对案涉房产主张所有权。其次，原告不是善意买受人。原告在签订住宅房屋认购书之前已经明确知晓案涉房产被查封的事实，原告在明知房产被查封不得转让的情况下仍签订住宅房屋认购书，明显不属于善意买受人。三、执行法院驳回原告执行异议请求具有充分的事实和法律依据。双方在本案中提交的证据可以证明：第一，案涉房产被法院查封的时间要明显早于原告与华宇公司签订住宅房屋认购书的时间，且原告从未签订合法有效的买卖合同。第二，原告名下仍有其他用于居住的房产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，原告不具备任何能够排除执行的条件，执行法院驳回原告的执行异议请求符合法律规定。综上，原告的诉讼请求无任何事实与法律依据，请求贵院依法驳回。补充：本案的原告及执行案件中的异议人都是原告，而与本案的第三人没有关联，因此本案中的三位自然人第三人没有参加本案诉讼的主体资格，在执行异议案件过程中异议人李太美主张的签订认购书的时间是2014年1月10日，自认履行了该份协议，因此本案的适格主体应当为李太美，与第三人无关。
经审理查明：2012年7月6日，辽宁省高级人民法院依银丰公司申请查封了华成公司开发建设的位于大连市中山区南山路149号“南山1910”项目A区1#-6#、8#、10#-14#，D区1#-4#、6#-29#，E区1#-18#房屋。2013年9月26日，本院依银丰公司申请解除了位于大连市中山区南山路149号“南山1910”项目A区6#房屋的查封。2013年12月2日，李太美与华成公司签订了商品房买卖合同，购买了坐落于大连市中山区南山路149号1单元1-2层1号商品房即大连市中山区南山路149号“南山1910”项目A区6#房屋，并办理了网上备案，该房屋信息显示权利人为李太美，权利类型为所有权，他项权利和协助执行无登记信息。
2014年1月10日，李太美与华成公司签订《“南山1910”住宅房屋认购书》一份，认购书加盖华城公司公章，主要内容：李太美购买南山1910D区27号楼即诉争房屋，价格2400万元整。李太美应在签订本认购书同时向华成公司提供2400万元整得承兑汇票十张，华成公司承诺在确认李太美提供的承兑汇票到期后十五天内，与李太美签订《商品房买卖合同》及相关文件。同日，李太美向华成公司提供了十张承兑汇票，该十张承兑汇票由李太美的丈夫任法定代表人的北钢管业（营口）有限公司于2014年1月8日开具。华成公司为李太美开具了十张专用收款收据，交款人为李太美、房奕皓、房相廷，收款事由为预售房款D27(银行汇票)，十张收据的交款金额和汇票号码均与十张汇票内容相符，收据加盖华成公司财务专用章。认购书签订后，华成公司未按约定与李太美签订《商品房买卖合同》，亦未办理网上备案。华成公司于2011年10月14日取得商品房预售许可证：大房预许字第201100077号，销售栋数17栋，包括诉争房屋。
另查明，李太美和银丰公司诉讼中提供由银丰公司和华成公司加盖公章的《关于加快偿还逾期金融贷款的三方协议》一份，主要内容：华成公司因大连南山1910旧城区改造开发项目，分别向中行中山广场支行、银丰公司申请金融贷款。南山1910项目A、D、E区及在建房屋已被银丰公司查封保全。根据华成公司及南山1910项目的实际情况，为实现加快偿还逾期金融贷款及使华成公司早日走出困境的目的，经中行中山广场支行、银丰公司和华成公司协商一致，达成如下还款协议，以资三方共同遵守。一、此前已售的D、E区房屋应收款（包括购房者需房贷或不需房贷而应补交购房尾款，详见附表一、附表二），按实际交款额由中行中山广场支行和银丰公司，按6︰4的比例分配。开立一个三方监管账户，此账户设立在中行中山广场支行，全部款项到帐后再行分配。二、为保证上述第一条的实现，中行中山广场支行、银丰公司负责将前款所列附表的D、E区全部房源解除相关抵押及查封，华成公司办理好相关的销售许可手续。三、由华成公司与购房者签订正式购房协议（银丰公司、中行中山广场支行协助办理网上签约）。四、为保证项目正常销售和后续建设，每次回款留置总款10%的开办费用于支付急需的工程款和公司基本运营并预留8.6%的税费。五、为防止其他债权人干扰和意外发生，本协议各方应确保解除抵押、解除查封、办理网签的时间尽量缩短。六、在本协议各方顺利履行的前提下，如果本次所列附表外的D、E区房屋有继续销售的，三方同意按本协议约定的方式继续合作履行，即按本协议第一条的约定分配房款；银丰公司负责解除所售D、E区房屋的查封，直至中行中山广场支行和银丰公司各自贷款本金、利息及各种费用清偿完毕为止。
庭审中，华成公司主张其公司的企业财务印章和法人印鉴从2010年年末均在银丰公司处。银丰公司对此解释为“不清楚”、“合同这样约定的，但是事实上可能没有这样履行”。
再查明：在（2012）辽民二初字第33号银丰公司诉华宇公司借款合同案案卷中，2012年10月10日的民事审判笔录中载明，银丰公司提供证据6、质押担保合同，证明银丰公司和华宇公司签订合同约定，华宇公司将企业印章、法人印鉴等质押给银丰公司，银丰公司依据合同保管抵押物；银丰公司提供证据7、移交清单，依据证据6华宇公司自愿交付银丰公司保管的质押物清单。清单中物品名称有：非同行空白支票(5张)、企业公章（1枚）、企业财务印章（1枚）、法人印章（1枚）、网银UKEY（1个）、房屋买卖合同（全部）、房屋买卖发票（全部）、财务会计保险柜钥匙（1把）、商品房预售许可证：大房预许字第201100077号（原件1份）、国有土地使用证:大国用（2007）第01130号（原件1份）、国有土地使用证:大国用（2009）第01027号（原件1份）。
在2012年10月23日的民事质证笔录中载明，银丰公司提供第五组证据、请款单，证明基于银丰公司与华宇公司的借款关系及《最高额权利质押合同》，银丰公司对华宇公司的资金及财务情况进行监管。在工行沙河口工行银丰公司与华宇公司共同做的财务监管手续，只有银丰公司委托的员工盖印，华宇公司才可以转款，对此银丰公司有100多份证据，必须有银丰公司委派的员工签章华宇公司才可以使用费用。
上述事实，有《“南山1910”住宅房屋认购书》、承兑汇票、专用收款收据、《关于加快偿还逾期金融贷款的三方协议》、（2012）辽民二初字第33号银丰公司诉华宇公司借款合同案案卷材料等证据材料，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：本案李太美就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，取决于以下方面：第一，李太美在诉争房屋被查封的情况下购买房屋，是否存在过错；第二，银丰公司对华成公司出卖诉争房屋的全程能否监管和控制；第三，作为申请执行人，银丰公司对其申请查封的房屋仍有出卖，是否明知，是否准许。
第一，2013年9月26日，本院依银丰公司申请解除了位于大连市中山区南山路149号“南山1910”项目A区6#房屋的查封。2013年12月2日，李太美与华成公司签订了商品房买卖合同，购买了坐落于大连市中山区南山路149号1单元1-2层1号商品房即大连市中山区南山路149号“南山1910”项目A区6#房屋，并办理了网上备案。李太美购买成功了银丰公司申请查封的“南山1910”项目A区6#房屋，事隔仅1月有余，即2014年1月10日，李太美再次购买诉争房屋，虽然诉争房屋亦属于银丰公司申请查封的房屋，但该房屋取得了商品房预售许可证且在银丰公司协助李太美解除查封“南山1910”项目A区6#房屋并办理备案的情况下，李太美有理由相信购买诉争房屋亦能成功，故李太美在诉争房屋被查封的情况下购买房屋并不存在故意或重大过失，不能认定存在过错。
第二，在（2012）辽民二初字第33号银丰公司诉华宇公司借款合同案中，可以认定2010年年末，华宇公司的企业公章（1枚）、企业财务印章（1枚）、法人印章（1枚）、网银UKEY（1个）、房屋买卖合同（全部）、房屋买卖发票（全部）、财务会计保险柜钥匙（1把）、商品房预售许可证：大房预许字第201100077号（原件1份）等与商品房买卖密切相关的物品均移交至银丰公司处予以保管；银丰公司对华宇公司的资金及财务情况进行监管，在工行沙河口工行银丰公司与华宇公司共同做的财务监管手续，只有银丰公司委托的员工盖印，华宇公司才可以转款。本案中银丰公司对此予以否认，但未作出合理解释，并未提供证据证明上述物品已返还给华宇公司。李太美与华宇公司签订《“南山1910”住宅房屋认购书》并给付了十张银行承兑汇票，领取了十张加盖华宇公司财务专用章的专用收款收据；加之李太美购买南山1910”项目A区6#房屋时，银丰公司主动申请解除查封并办理网上备案，故银丰公司对华成公司出卖诉争房屋的全程可以监管和控制。
第三，《关于加快偿还逾期金融贷款的三方协议》中载明“由华成公司与购房者签订正式购房协议（银丰公司、中行中山广场支行协助办理网上签约）；为保证项目正常销售和后续建设，每次回款留置总款10%的开办费用于支付急需的工程款和公司基本运营并预留8.6%的税费；为防止其他债权人干扰和意外发生，本协议各方应确保解除抵押、解除查封、办理网签的时间尽量缩短；在本协议各方顺利履行的前提下，如果本次所列附表外的D、E区房屋有继续销售的，三方同意按本协议约定的方式继续合作履行，即按本协议第一条的约定分配房款；银丰公司负责解除所售D、E区房屋的查封，直至中行中山广场支行和银丰公司各自贷款本金、利息（含复利）及各种费用清偿完毕为止”，从上述协议内容可以认定：首先，银丰公司同意华宇公司继续销售查封房屋，由华成公司与购房者签订正式购房协议，银丰公司协助办理网上签约；其次，银丰公司同意华宇公司留取部分房款用于支付急需的工程款和公司基本运营；再次，银丰公司与华宇公司的这种偿贷方式适用于所有查封的D、E区房屋，银丰公司负责解除所售D、E区房屋的查封。故银丰公司对其申请查封的房屋仍有出卖是明知且允许的。
基于上述事实，银丰公司虽然不是李太美与华成公司之间房屋买卖合同的当事人，但银丰公司基于对华成公司财务、房屋买卖的监管和控制，亦基于实现自身贷款利益的考量，已介入了李太美与华成公司之间的房屋买卖，且银丰公司所负责的协助解除查封和网上备案是促成房屋买卖的必要条件。李太美在成功购买一套查封房屋的情况下，有理由相信购买诉争房屋亦能成功，其签订认购书后按约定支付了全部对价，可以认定为善意的消费者。银丰公司对李太美购买诉争房屋明知仍然查封诉争房屋，有违诚信原则，李太美作为消费者，其就诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对李太美主张不得执行诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。
关于李太美主张确认原告与房相廷为诉争房屋的所有人问题。因诉争房屋尚未初始登记，尚不具备权属登记确认条件，本案中不予处理。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行位于辽宁省大连市中山区南山1910D区27号房屋；
二、驳回各方当事人的其他诉讼请求。
案件受理费161800元，由第三人大连华成天宇房地产开发有限公司和被告大连沙河口银丰小额贷款有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长 孙 卓
审判员 王 虹
审判员 韩彩霞
二〇一六年七月二十一日
书记员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。