广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第6078号
上诉人（原审被告）：李伟铭，住广东省化州市。
上诉人（原审被告）：广州泽成光电实业有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：李大可，该公司总经理。
两上诉人共同委托代理人：廖丹，广东君厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市鼎华五金木器工艺有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：刘泽华，该公司董事长。
委托代理人：黄志强，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人：杨雯雅，广东合誉律师事务所实习律师。
原审第三人：刘英光，住广州市花都区。
原审第三人：广州市花都区花山鼎圣装饰经营部，住所地广州市花都区。
经营者：刘英光。
两原审第三人共同委托代理人：黄志强，广东合誉律师事务所律师。
两原审第三人共同委托代理人：杨雯雅，广东合誉律师事务所实习律师。
上诉人李伟铭、广州泽成光电实业有限公司（以下简称泽成公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案厂房、宿舍位于广州市花都区花山镇两龙村花山华侨工业园内，土地使用权人为广州市鼎华五金木器工艺有限公司（以下简称鼎华公司），于2006年8月31日取得建设工程规划许可证（建设规模：厂房1幢，地上4层，9045.2平方米，宿舍楼1幢，地上6层，4411.42平方米），鼎华公司建了厂房三层，宿舍三层，至今未领取房地产权证。
2013年9月15日，鼎华公司的法定代表人刘泽华(甲方，委托方)与广州市花都区花山鼎圣装饰经营部（以下简称鼎圣装饰经营部）（刘英光，乙方，受托方）签订无偿房屋出租授权委托书，内容：“本人刘泽华因长期定居在美国，现特将位于花山育才路厂房委托乙方鼎圣装饰经营部（刘英光）代为出租及管理所有事项等。”甲方签名为刘泽华，乙方签名为刘英光，并盖有鼎圣装饰经营部的公章。同日，鼎华公司又签订一份委托书，委托书内容为：“本人刘泽华因长期出差在外，现委托刘英光为我的合法代理人，身份证号：××。全权代理执行和处理以下事项：一、依据公司章程行使公司法定代表人的权利和承担相关的义务。二、代我管理公司所有事务业务。三、有权签订涉及维护公司合法利益的合同或协议。受托人在执行和和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件。委托方均予以承认并承担法律责任。此委托书有效期自签之日起至本人书面取消之日止。”鼎华公司在此委托书上加盖公章，鼎华公司的法定代表人刘泽华在委托方上签名。
2014年2月23日，鼎圣装饰经营部（甲方、出租人）与李伟铭（乙方，承租人）签订工业用厂房租赁合同书，约定甲方将位于广州市花都区花山华侨工业园的鼎圣装饰经营部所有厂房、宿舍及所属设施租给乙方做工业用途。租赁期限10年，从2014年3月1日至2023年2月28日，本合同签订后，甲方给予乙方两个月的装修期（免租金，从2014年5月1日开始收取每月租金）。甲方按合同成立时的厂房现状向乙方进行交付包括三层厂房、三层宿舍、饭堂、空地及门岗等。前三年厂房宿舍每月租金人民币10万元，第四至第六年在原基础上按月租金总金额递增8%，……本合同签订之日乙方必须向甲方交纳租赁期内三个月的押金人民币30万元，至租赁期满乙方撤离该厂十日内无息退回给乙方。甲方按月收取租金，乙方必须在每月15日前向甲方缴交当月租金（即先交租金后使用）不得拖欠。若逾期不交清租金，每日按欠租金总数加收5‰违约金，如未发齐工资额超过当月租金数视作乙方违约，即时终止合同，逾期三个月不交清租金甲方有权终止本合同，收回租约并行使留置权将乙方的设备及物资扣押以作拍卖抵押偿还所欠甲方的租金，造成的责任全部由乙方承担。合同第十四条约定：在租赁期间，双方不得以任何籍口中途违约，否则违约方需负责赔偿守约方的一切经济损失，双方约定30万元违约金……违约金赔偿应在确定责任后十天内免息付清，否则按逾期交付租金条款处理……。
合同签订后，鼎圣装饰经营部将涉案厂房和宿舍等交付李伟铭使用，李伟铭于2014年2月24日支付了押金30万元，于2014年5月19日、7月9日、8月7日、9月6日、10月27日以转帐方式向某甲公司的法定代表人刘泽华的帐户分别支付5-9月的租金各10万元，2015年1月31日支付2014年10月份租金10万元。李伟铭称押金30万元及2014年10月租金10万元是向刘英光或刘英光的母亲卢某支付，具体向谁支付不记得。
2015年1月21日，李伟铭向某甲公司出具欠条一张，内容为：“兹本人李伟铭现欠鼎华公司2014年10月至12月三个月租金合计叁拾万元，本月底还拾万元，2015年3月底前还贰拾万元。”李伟铭向某甲公司出具欠条后于2015年1月31日支付2014年10月份租金10万元，之后没有按约定向某甲公司支付拖欠的租金，经鼎华公司多次催收，李伟铭仍没有支付租金。2015年4月28日，鼎华公司因李伟铭没有支付租金且认为泽华公司想将厂房的设备搬走逃避债务，于是对涉案厂房进行了上锁处理并雇用了2名人员看守涉案场地，李伟铭也在涉案厂房上锁，并有几名员工留守场地看守财物。泽成公司称其自2015年4月28日被鼎华公司上锁后约10天左右即2015年5月初起停止经营。鼎华公司称泽成公司是由于2015年8月被法院查封机器设备才停止经营的。泽成公司称其承租涉案厂房时出资95万元购买了上一承租人的装饰装修、设施设备，之后投资200万元进行装饰装修，添置了无尘车间，并对厂房进行了翻新。并认为上述装饰装修、设施设备都已形成附合，若拆除将无法正常使用。鼎华公司则认为李伟铭承租涉案厂房后并未进行大的装饰装修，厂房的装饰装修都是上一手承租人留下的，如果李伟铭、泽成公司有形成附合的装饰装修物，鼎华公司不同意利用。
2015年5月22日，因泽成公司与东莞市优印精密自动化设备有限公司买卖合同纠纷一案，原审法院作出（2015）穗花法山民初字第274-1号民事裁定书，裁定查封泽成公司所有的UP-S4060M-3E双伺服精密丝印机3台。2015年8月广东省东莞市第一人民法院因东莞市宝华数控科技有限公司与泽成公司买卖合同纠纷一案，作出（2015）东一法东某二初字第627号之三民事裁定书，裁定查封、冻结或扣押泽成公司价值1000000元的财产。原审法院及广东省东莞市第一人民法院作出民事裁定后已到涉案厂房查封了相应的财产。
另查，鼎圣装饰经营部是工体工商户，经营者为刘英光。泽成公司是李伟铭承租涉案厂房后于2014年9月18日成立的有限责任公司，法定代表人为李伟铭。李伟铭承租涉案厂房后由泽成公司实际使用。
鼎华公司于2015年4月24日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、从起诉之日起解除鼎华公司与李伟铭之间的租赁合同关系；2、李伟铭、泽成公司向某甲公司返还涉案场地；3、李伟铭向某甲公司支付租金，每月10万元，从2014年11月1日至搬离之日，暂计至起诉之日为6个月租金共60万元；4、李伟铭向某甲公司支付因逾期交付租金的违约金暂计188500元；5、李伟铭向某甲公司支付因中途违约双方约定的违约金30万元；6、泽成公司对上述租金和违约金的支付承担连带责任；7、本案诉讼费由李伟铭、泽成公司承担。
原审庭审中，泽成公司认为根据合同的相对性，合同是李伟铭签订的，即使存在转租，泽成公司也是次承租人，鼎华公司不能绕过李伟铭向某乙公司主张权利，因此。泽成公司不是本案适格被告。
原审诉讼中，鼎华公司于2015年4月23日向原审法院提出财产保全申请，要求查封或冻结李伟铭、泽成公司价值1088500元的财产，并提供了担保。原审法院依法作出（2015）穗花法民三初字第587号民事裁定书，裁定冻结李伟铭、泽成公司1088500元的银行存款或查封相应价值的财产。
原审法院认为：鼎圣装饰经营部、刘英光接受鼎华公司的委托，以鼎圣装饰经营部名义与李伟铭签订工业用厂房租赁合同书，出租涉案厂房、宿舍。李伟铭和泽成公司抗辩认为根据合同的相对性原则，鼎华公司并非合同的相对方，故鼎华公司作为原告主体不适格。本案中，鼎圣装饰经营部和刘英光接受鼎华公司的委托后，虽以鼎圣装饰经营部的名义与李伟铭签订租赁合同出租涉案房屋，但在合同签订时，刘英光已向李伟铭出示涉案房屋相关的证明文件及告知出租人为鼎华公司，且在合同履行过程中，李伟铭直接向某甲公司的法定代表人刘泽华支付了部分租金，李伟铭并于2015年1月21日向某甲公司出具欠条，欠条的内容表明李伟铭已知晓鼎华公司为涉案房屋的出租方。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，鼎圣装饰经营部虽以自己的名义与李伟铭签订合同，但李伟铭是知晓鼎圣装饰经营部与鼎华公司的代理关系的，因此，鼎圣装饰经营部与李伟铭签订的合同直接约束鼎华公司和李伟铭，鼎华公司在本案中作为原告主体适格，李伟铭、泽成公司的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。
涉案房屋已取得建设工程规划许可证，鼎圣装饰经营部在授权范围内与李伟铭签订的工业用厂房租赁合同书是是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，鼎华公司已按合同约定将涉案房屋交付李伟铭使用，李伟铭应按合同约定按时缴纳租金。李伟铭拖欠鼎华公司2014年10月租金，于2015年1月才支付，2014年11月之后的租金经鼎华公司多次催收至今没有支付，构成违约。根据合同约定，逾期三个月不交清租金鼎华公司有权终止本合同，因此，鼎华公司请求解除合同及要求李伟铭返还出租场地及支付租金，合法有据，原审法院予以支持。租金按合同约定，每月10万元，从2014年11月起计至李伟铭将涉案房屋返还鼎华公司之日止。另，泽成公司作为涉案房屋的实际使用人，在鼎华公司解除与李伟铭的租赁合同时负有将涉案房屋返还给鼎华公司使用的义务。
关于违约金问题，鼎华公司要求李伟铭从欠费之日起按日5‰支付违约金，并要求李伟铭支付违约金30万元，李伟铭抗辩认为鼎华公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。原审法院认为，李伟铭未按合同约定向某甲公司支付租金违约给鼎华公司造成的损失主要为租金损失及租金利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条关于违约金的规定，合同约定李伟铭逾期不交清租金，每日按欠付租金总数加收5‰违约金，同时又约定违约方需赔偿守约方30万元违约金。即双方既约定违约方向对方支付一定数额的违约金，也约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同约定的每日按欠付租金计5‰违约金及支付30万元违约金显属过分高于违约给鼎华公司造成的损失。因此，李伟铭抗辩认为鼎华公司主张的违约金过高，请求原审法院予以调整，理由充分，原审法院予以采纳。原审法院认为鼎华公司主张的逾期支付租金按欠付租金总数加收5‰的违约金应调整为以拖欠租金金额为基数，从逾期缴费之日起（每月16日）按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算为宜。
关于泽成公司应否与李伟铭对涉案房屋的租金、违约金承担连带责任问题。合同的承租方为李伟铭，即李伟铭为合同相对方，合同虽然约定先由李伟铭个人签订租赁合同，待李伟铭关联公司成立后可由李伟铭转租给其关联公司或与他人合作，但李伟铭成某成公司后，鼎华公司并没有与泽成公司直接建立合同关系，因此，泽成公司并非合同的相对方，鼎华公司与李伟铭的合同关系并不能直接约束泽成公司，故鼎华公司要求泽成公司与李伟铭对租金、违约金承担连带责任，没有法律依据，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，于2015年10月19日作出判决：一、解除第三人广州市花都区花山鼎圣装饰经营部与李伟铭于2014年2月23日签订的工业用厂房租赁合同书；二、李伟铭、广州泽成光电实业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市花都区花山镇两龙村华侨工业园的厂房、宿舍交回广州市鼎华五金木器工艺有限公司使用；三、李伟铭于判决发生法律效力之日起十日内向广州市鼎华五金木器工艺有限公司支付租金，租金暂计至2015年9月30日为110万元；2015年9月30日之后的租金按合同约定月租金10万元计至李伟铭、广州泽成光电实业有限公司将上述厂房、宿舍交回广州市鼎华五金木器工艺有限公司之日止；四、李伟铭于判决发生法律效力之日起十日内向广州市鼎华五金木器工艺有限公司支付违约金30万元；五、李伟铭于判决发生法律效力之日起十日内向广州市鼎华五金木器工艺有限公司支付违约金，违约金以当月所欠租金为本金，从逾期之日（每月16日）起，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至付清款日止；六、驳回广州市鼎华五金木器工艺有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19097元，由李伟铭负担；财产保全费5000元，由李伟铭负担。
判后，上诉人李伟铭、泽成公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、李伟铭并没有实际占有涉案场所，不存在交还涉案场所的问题。涉案场地一直都是泽成公司在使用，但在2015年4月28日后卢某等人已经收回了场地，并且泽成公司愿意且一直在努力搬走设备、遣散员工，但因鼎华公司的阻挠，导致未能搬离设备。鼎华公司已于2015年4月28日收回涉案场地，不存在交还场地和继续支付租金的问题。二、鼎华公司的留置行为违法，泽成公司与鼎华公司无任何合同关系，被非法扣押的财产也是泽成公司的财产，没有被扣押的法律和合同依据。三、李伟铭未将涉案厂房锁住，锁住厂门的是卢某等人。原审法院认定李伟铭锁门没有事实依据，是因为卢某等非法留置泽成公司财物，泽成公司才派人看守公司财物的。四、李伟铭在与鼎圣装饰经营部签订合同时并不知道鼎华公司，也不知道鼎华公司与鼎圣装饰经营部的关系，李伟铭签订合同时认为合同的签订主体就是鼎圣装饰经营部。五、卢某等人解除合同的行为不合法。即使鼎圣装饰经营部想要解除该协议，也应依法定程序或者合同约定行使解除权。但是鼎圣装饰经营部及卢某等人直接派人锁住大门，赶走实际使用人，该行为没有法律和合同的依据。六、李伟铭、泽成公司对涉案场地有装修及添附部分设施和设备，而鼎圣装饰经营部解约行为不合法，应当承担该装修及添附物的损失。七、原审判决调整支付违约金30万元及支付同期贷款利率的1.3倍，仍属于过高。八、泽成公司与鼎华公司无任何合同关系，不是合同当事人，即使泽成公司在使用鼎华公司的场地，也是另外一个法律关系，与鼎华公司和李伟铭之间的房屋租赁法律关系无关。九、鼎圣装饰经营部及卢某等人殴打泽成公司看管设备的员工，意图赶走员工达到侵占泽成公司财产的目的，泽成公司两次报警处理。请求法院判令：1、撤销原审判决，改判驳回鼎华公司的诉讼请求；2、本案全部受理费由鼎华公司负担。
被上诉人鼎华公司答辩称：一、李伟铭、泽成公司与鼎华公司发生诉讼的根本原因是李伟铭、泽成公司违反合同没有履行按时缴纳租金的义务，从2014年10月份开始已经开始拖欠租金，根据合同的约定拖欠租金超过三个月，鼎华公司有权解除合同留置设备，李伟铭、泽成公司在2015年1月21日就拖欠租金之事向某甲公司出具了欠条，承诺在2015年3月底之前把租金全部交齐，并且提供房产证一本作为担保，但是李伟铭、泽成公司没有依承诺履行。到2015年4月28日李伟铭、泽成公司偷偷将公司的设备装车意图拉走，鼎华公司发现后阻扰并报警，经过公安机关的处理，双方在大门加锁，在李伟铭、泽成公司付清租金之前，鼎华公司不允许李伟铭、泽成公司将设备拉走。在5月份鼎华公司才发现李伟铭、泽成公司意图拉走的设备其实是向第三方购买的，没有支付货款，李伟铭、泽成公司知道法院会查封，意图逃避查封提前偷偷将设备转移，设备被法院查封后双方做协商，鼎华公司同意李伟铭、泽成公司付清租金后将其没有被法院查封的设备而转让给第三方，但是李伟铭、泽成公司依然没有履行该口头协议，所以鼎华公司才起诉到法院，2015年8月李伟铭、泽成公司的设备又被法院第二次查封，又因拖欠他人债务，至今李伟铭、泽成公司的设备尚存在在租赁的厂房内，李伟铭、泽成公司的部分员工也还在厂房内居住。起诉至今一年多，鼎华公司无法另行出租使用厂房。二、租赁合同是由李伟铭签订的，签订租赁合同后李伟铭就以租赁的厂房作为经营场所，成立了泽成公司。泽成公司成立后，也分别以李伟铭和泽成公司的名义向某甲公司支付了租金，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第2条，泽成公司应承担连带责任。三、李伟铭、泽成公司在一审庭审中陈述的购买设备、装修一共200多万，但在上诉状中又称花了1000多万。二审庭审当日鼎华公司才知道泽成公司法定代表人更换了。请求法院维持原判。
原审第三人刘英光和鼎圣装饰经营部的答辩意见与鼎华公司一致。
经审理查明，李伟铭、泽成公司二审述称其没有在涉案厂房上锁，其认为一审遗漏查明涉案场地已被鼎华公司收回、控制，李伟铭不存在占用涉案场地的问题，鼎华公司留置了泽成公司的设备，不允许泽成公司运走，泽成公司才派了两名员工看守。除此外双方对原审查明的事实无异议，本院对双方无异议的部分予以确认。
另查明，李伟铭、泽成公司原审庭审中述称2015年4月28日卢某带人将大门锁住不准车辆、货物、设备等进出，只留个小门供人行走……李伟铭、泽成公司从2015年4月28日后的十天左右就停止经营等。
二审期间，李伟铭、泽成公司提交视频以及泽成公司员工颜某的证人证言，视频有五段，其中一段是一审判决之后产生的，拟证明鼎华公司收回并已完全控制涉案厂房，非法留置泽成公司的设备。鼎华公司、刘英光、鼎圣装饰经营部表示不同意质证，上述证据发生在一审期间，不属于新证据，证人是李伟铭、泽成公司的员工，有利害关系，证言和录音笔录写的是卢某的大哥，李伟铭、泽成公司没有证据证明卢某的大哥与本案有关系，该证据与本案无关，也不能证明涉案场地被鼎华公司收回，即使相关人员要求李伟铭等人进场需要登记，属于正常的手续不是阻扰，录音内容也说明是要登记，没有说不让进场。
本院认为：关于鼎华公司有无实际收回涉案场地、租金应如何计算的问题。李伟铭、泽成公司原审述称鼎华公司于2015年4月28日锁住涉案厂房大门，只留小门供人出入，按李伟铭、泽成公司自述其仍继续生产经营了十天，可见李伟铭、泽成公司仍可继续出入、使用涉案厂房。故李伟铭、泽成公司关于鼎华公司已于2015年4月28日实际收回涉案场地、不存在交还场地和继续支付租金的主张依据不充分，本院不予采纳。双方合同约定逾期交租三个月鼎华公司有权终止合同，故原审法院支持鼎华公司解除合同、交还场地、支付租金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。李伟铭、泽成公司的机器设备至今仍占用鼎华公司的厂房，故其应支付租金至实际交还场地之日止。关于违约金问题。双方合同约定的每日按欠租总数的5‰计算违约金系逾期交租违约金；另双方约定租期十年，单方中途违约应向另一方支付30万元违约金系单方提前解除合同的违约金。二者系不同违约行为的违约金。原审法院已对逾期交租违约金进行了调整，李伟铭、泽成公司关于调整后的违约金仍过高的主张依据不足，本院不予支持。李伟铭、泽成公司二审期间提交的证据及证人证言不能证明其主张成立，本院不予采纳。李伟铭、泽成公司的其他上诉理由依据不充分，本院不予支持。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费19097元，由上诉人李伟铭、广州泽成光电实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年三月八日
书 记 员 张 利