天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)南民一初字第3718号
原告:裴媛,女,1971年1月11日出生,汉族,住天津市津南区。
委托诉讼代理人:霍煜,天津宇一律师事务所律师。
被告:天津市红磡物业经营管理有限公司,住所地天津经济技术开发区黄海路249号中信物流科技园3-2-A185,注册号120191000020322。
法定代表人:李德福,职务董事长。
委托诉讼代理人:徐桂兰,女,该公司职员。
委托诉讼代理人:戴庆博,天津德熙律师事务所律师。
原告裴媛与被告天津市红磡物业经营管理有限公司(以下简称“红磡物业公司”)物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告裴媛的委托诉讼代理人霍煜,被告红磡物业公司的委托诉讼代理人徐桂兰、戴庆博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裴媛向本院提出如下诉讼请求:1.判令被告立即采取补救措施拆除原告所在楼门的电梯刷卡系统,恢复电梯出厂时设计(经国家质检部门检测合格),并继续履行对原告与小区业主共用电梯的及时维修和日常保养义务;2.判令被告立即采取补救措施维修原告所居住的楼栋内所有损坏的消防设施,开启地下车库消防水箱(经消防部门验收合格),并继续履行对原告与小区业主共用消防设施的日常维修、养护、管理义务;3.判令被告立即采取补救措施启用和维修门禁、监控系统以及原告的室内报警等弱电系统,并继续履行对原告与小区业主共用弱电系统的维修和管理义务;4.判令被告立即采取补救措施维修原告所居住的楼栋内公共区域的墙壁、电梯箱壁、入栋门、楼道灯、小区路灯,安装门牌标识,并继续履行对原告与其他业主楼栋内共用部位和设施的维修、保养义务;5.判令被告立即采取补救措施补种灌木和草皮,做到无死树、无枯枝死杈、无裸露土地,并继续履行对小区绿化养护的义务;6.判令被告立即采取补救措施设置小区非机动车辆停放棚,设置消防通道和人行通道,并继续履行维护小区车辆管理停放秩序的义务,确保机动车停放有序,非机动车停放整齐;7.判令被告立即采取补救措施,清理楼道内杂物,保持楼道内清洁卫生,并继续履行对小区内清洁卫生的义务;8.判令被告在上述1-7项事项中采取补救措施,继续履行合同义务,要确保小区业主满意率达到90%以上;9.判令被告赔偿原告电梯卡工本费损失60元;10.判令被告立即交回已挪作他用的物业用房(地址为普雅花园37号楼105、203-205),进行维修和养护,并赔偿自2011年10月至物业用房交回之日期间的出租物业用房所得收益作为小区公共维修基金(如物业用房已经出卖必须赎回,并赔偿上述期间的租金损失);11.判令被告立即停止出售地下车库,并无偿向业主开放,不得闲置;12.诉讼费由被告承担。事实及理由:被告作为原告所在小区的物业服务企业,自2011年10月原告入住小区以来,被告一直不按物业合同履行维修养护管理和维护义务,被告主要违约行为有:未按规定检修电梯,不及时维修故障电梯,原告所在楼栋电梯长期带病运行;对车辆混乱停放、侵占消防通道和对人车混行情况不管理;对消防设施不启用、不维修、不养护;对地下车库的消防蓄水池从来不按规定蓄水;对小区绿地植被不养护,草皮破坏严重,对枯死的树木不及时补种;一直不开启小区内门禁、监控报警等弱电系统;对小区内楼道墙壁、电梯箱体、入栋门、公共照明灯等不及时养护和维修;楼道内杂物满地,脏乱破败;一直未给原告及小区业主安装门牌号码,致使小区门牌地址无法查找识别;置小区停车位紧张局面不顾,违法出售其没有产权的地下车库;一直非法将物业用房挪作他用等等。2015年3月,被告未经原告等小区业主同意,擅自在原告及小区业主共有的电梯上打孔安装刷卡系统,强迫原告使用电梯卡,并交纳电梯卡工本费20元/张,且给原告只发放三张电梯卡,不仅侵害了原告合法权益,更留下了极大的安全隐患。2015年7月,面对小区地面停车位十分紧张的情况,被告不仅不开放地下车库,反而未经包括原告在内的小区业主同意擅自在原告及小区业主共有的领事环路(人才公寓小区门口)道路路面违法装设地锁和收费岗亭,非法收取停车费,后经双港镇政府认定为非法设施责令限期拆除,但被告至今仍未拆除。原告所住的小区是交付入住仅五年的新小区,由于被告长期不作为,小区物业环境脏乱不堪,使原告的生活受到严重影响,还影响到小区的房产保值增值。被告的上述行为不仅违反了前期物业管理服务合同的有关约定,也违反了法律规定,侵犯了原告的合法权益,其应当承担继续履行采取补救措施及赔偿损失等违约责任。
被告红磡物业公司辩称,请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。电梯刷卡系统涉及整个小区的共有和共同管理权利的重大事项,根据《物业管理条例》第十一条的规定,有关共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定,因此是否拆除电梯刷卡系统应体现小区全体业主的共同意愿,原告作为单个业主,无权代表小区全体业主的共同意愿。我国《物权法》、《物业管理条例》等相关法律、法规,未赋予单个业主就共有和共同管理权利的事项单独提起诉讼的权利,所以原告起诉拆除电梯刷卡系统,不具备诉讼主体的资格。而且该诉讼请求也没有任何事实和法律依据。被告安装电梯刷卡系统,获得了绝大多数业主的同意。在安装电梯刷卡系统之前,被告对小区内796户业主就是否同意安装电梯刷卡系统进行了问卷调查,广泛征询了小区业主的意愿。征询结果表明有713户业主(包括本案原告)同意安装,同意安装电梯刷卡系统的业主占总人数的2/3以上,专有部分占建筑物总面积2/3以上,因此,被告安装电梯刷卡系统符合《物业管理条例》第十二条的规定。其次被告安装电梯刷卡系统属于正常履行物业管理职责的行为。被告系原告所在小区的物业管理单位,维护小区的安全环境,提升小区的安全指数,是被告应承担的物业管理职责。被告安装电梯刷卡系统的目的就在于加强园区的安全防范,防止不法人员随意进入各楼栋,降低安全风险,杜绝外来人员随意散发张贴广告,给业主生活带来困扰。再次,被告安装的电梯刷卡系统并未对原告的合法权益造成侵害或妨碍,被告安装电梯刷卡系统后委托特检部门对电梯运行进行了检验,检验结果表明,符合国家规定的特种设备的运行标准。因此,安装电梯刷卡系统并不会增加电梯的运行风险,不存在对业主人身或财产构成重大安全隐患的情况,同时也无任何证据表明安装电梯刷卡系统妨碍或者侵害原告的合法权益。原告主张2-11诉讼请求,仍涉及整个小区共有和共同管理权利的重大事项,原告作为单个的业主,无权对涉及共有和共同管理权利的事项提起诉讼。这些诉讼请求也没有任何事实和法律依据。被告已严格依照《前期物业合同》的约定,对园区内的消防、监控、门禁等设施设备进行日常维修和养护,对于严重的设施设备损坏可启用应急解危资金或专项维修资金;被告已依照前期物业合同的约定对园区的墙壁进行粉刷,对小区路灯、楼道、入栋门进行维修保养,对园区绿化进行适时维护;被告没有权利和义务在园区内设置非机动车车棚,且小区规划中未设置车棚,同时园区也没有超过2/3以上的业主要求设置;被告按照前期物业合同约定的服务标准对园区内卫生进行清理,楼道内的杂物为业主自家产生,被告也多次进行劝说,但收效欠佳;电梯卡工本费为第三方办卡时收取的费用,被告仅为代收人;开发商至今没有将小区物业用房移交给被告管理使用,不存在被告擅自使用的问题;地下车库产权为开发商,被告无权干涉开发商对地下车库的处分。
本案争议焦点:1.原告主体是否适格?2.被告是否存在违反物业服务合同的违约行为?原告的各项请求是否具有法律依据?
围绕争议焦点及原告的诉讼请求,原告向本院提交如下证据:
1、被告与开发商签订的《前期物业服务合同》1份,证明原、被告存在物业服务合同关系,被告应按照该合同第二条的规定提供物业管理服务内容,达到该合同第六条规定的物业管理服务标准。
2、照片23张。证明原告诉讼请求中涉及的物业服务的现实情况。
被告提交证据如下:
电梯检验报告。证明被告安装的电梯控制系统经过检验验收,是合格设备。
安装电梯系统的问卷调查,原告短信回复照片。证明在安装门禁和电梯刷卡系统前,被告向人才公寓小区业主进行了问卷调查,大多数业主同意安装门禁和电梯刷卡系统,原告本人也是同意安装的。
本院组织当事人进行证据交换和质证,被告对原告提交的证据1的真实性认可,但不能证明被告物业服务水平不达标。对原告提交的照片中,关于梯控设备的照片的真实性认可,对关于消防设施、小区绿化、垃圾堆放、楼道墙体、车辆停放的照片的真实性不认可;对电梯卡的照片真实性认可,对电梯卡的工本费收据真实性不认可;物业用房的外部照片不能证明该物业用房被挪作他用;对营业执照的照片真实性不认可。原告对被告提交的证据1,该证据仅能证明电梯是否合格,与原告要求被告拆除电梯刷卡系统无关;对证据2真实性不认可,短信回执与原告代理人掌握的原告手机号码不同,而且内容也只是人才公寓安装安防系统,与加装电梯刷卡系统内容不一致。
本院经审查分析认为,原告提交的证据1能够证实原告对被告小区进行物业服务、以及物业费标准等事实,对该证据的证明效力,本院予以确认;原告提交的证据2,有照片能够证实被告确曾安装梯控设备,给业主办电梯卡的事实,但是否违法、应否解除,本院将在判决理由中予以具体说明;有反映小区的照片不能显示拍摄时间,确定拍摄地点,即使真实也仅能反映某一时间点的物业服务状况,不能证明被告长期未按合同约定履行服务内容;有反映物业用房的外观、邻房的照片,该照片不能证实物业用房确已挪作他用及相应的收益等事实。对于原告提交的证据1,能够证实2014年被告居住的楼宇电梯经有关部门检验合格的事实,因电梯控制系统系2015年安装,故电梯2014年检验是否合格与原告是否应拆除梯控不具有关联性,对该证据的证明效力,本院不予确认。证据2,虽然原告代理人不承认原告向被告短信回复同意安置安防系统,但可由此反映出被告在安装前征询小区业主的意见。
结合原、被告提交的证据及庭审情况,本院综合确认如下事实:
2008年3月31日,被告天津市红磡物业经营管理有限公司与案外人天津市房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》,该合同约定,天津市房地产开发有限公司将领世郡普雅花园、普泰花园项目委托原告进行前期物业管理服务。原告系天津市津南区双港镇红磡领世郡普雅花园5-2-2603房屋的产权人。2015年3月,被告向小区内业主入户征询安置门禁、电梯刷卡系统的意见或以短信形式形式征询业主意见,得到大部分业主同意后给该小区(1-3、5号楼又称“人才公寓”)电梯加装电梯控制系统并开启门禁系统。加装电梯控制系统的同时,为每户业主办理三张电梯卡,每张收取工本费20元。业主乘坐电梯前需刷卡,电梯只能停靠一层和业主房屋所在楼层。该小区未成立业主委员会。
本院认为,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定,下列事项业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案涉及的事项涉及全体业主的公共利益,应有全体业主共同行使权利。
针对被告反映的具体问题:
关于安装梯控设施的问题,原告认为该设施存在安全隐患并导致其通行不便,但本案争议之电梯为该楼的公共设施,属于全体业主共有,涉及全体业主的公共利益,相关的权利义务应由全体业主行使,被告作为业主之一,以个人名义提起诉讼,要求对小区公共部分主张权利主体并不适格。电梯卡是当前业主乘坐电梯必须使用设备,该产品的制作本身有成本支出的,向用户收取较低的工本费用亦无不合理之处。
维修消防设施,开启地下车库防水箱,因消防设施有国家相应的消防部门进行定期检查,是否合格应由政府消防部门依职权认定,可向有执法权的政府机构控告,不属于人民法院审理物业服务合同纠纷的范畴。
启用和维修门禁、监控系统、室内报警系统以及安置门牌,因前期物业服务合同中并未约定这些设施的安装、维修、管理内容,应为地产公司配套设备系统,被告可向实际侵权人或违约方主张。
4、公共区域墙壁美化、电梯梯厢和公共照明线路进行维修及美化,对公共绿地进行保养的主张,即便原告提交的照片内容属实,也仅反映的是某一时间点的某一局部问题,不能直接证实被告未按前期物业服务合同约定的内容履行维修、养护、管理和维护。
5、关于为非机动车设置停车棚,设置消防通道和人行通道的主张,前期物业服务合同中并未约定该服务内容,对原告该项主张不予支持。
6、返还物业用房、相应收益收回作为维修基金等问题,收回物业用房的权利系业主委员会与物业服务企业在解除物业服务合同时可行使的权利,现原告仍为被告居住小区提供物业管理服务并未解约,且即便解约应为业主委员会行使权利。对于非机动车与机动车的停放产生的问题,这是当前土地资源的日益紧张与人民群众日益增长的购车需求之间的矛盾,既有地产公司开发预留土地空间不足的因素,亦有其他业主不文明行为的因素,并非原告所能独立解决,原告虽负有车位管理义务,但前期物业服务合同就如何管理所使用的周期维护、实行巡查制度等字眼较为模糊,即便法院判令保持良好的秩序,就执行事项也不具有可操作性。
7、停止出售地下车库、免费开放、不得闲置等问题,因出售地下车库的行为方并非被告,原告该主张无事实依据,对该主张不予支持。
同时本院需要指出:被告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务,确已尽到了主要的义务,虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意,但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美,力求赢得广大业主的理解和支持。
综上,依据《物业管理条例》第十一条、第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:
驳回原告裴媛的诉讼请求。
本诉案件受理费40元,由原告裴媛负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 白全仁
审 判 员 国 艳
代理审判员 刘信亮
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 张勇昊
速 录 员 肖禹含