安徽省凤台县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖0421民初372号
原告：安徽省亿祥置业投资有限公司，住所地安徽省淮南市凤台县城关镇胶州路南段东侧缪郢南区B楼117、118。
法定代表人：毛积慧，经理。
委托诉讼代理人：艾军，公司职工。
委托诉讼代理人：崔勇，安徽州来律师事务所律师。
被告：宋道龙，男，1972年6月20日生，汉族，住安徽省淮南市毛集区。
委托诉讼代理人：穆可跃，安徽卫正律师事务所律师。
原告安徽省亿祥置业投资有限公司（以下简称亿祥公司）与被告宋道龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安徽省亿祥置业投资有限公司的委托诉讼代理人艾军、崔勇和被告宋道龙的委托诉讼代理人穆可跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安徽亿祥置业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的房屋租金53961.60元，物业管理费1927.2元；2、判令被告支付租金违约金16188.48元（按一年租金的30%计算），物业费滞纳金115.63元（按一年物业费的6%计算）；3、判令被告支付占用期间租金及费用20958.3元（从2017年5月1日至2017年7月30日）；4、判令被告支付经营保证金12000元;房屋保证金12000元用于冲抵房屋租金。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年10月27日签订了亿联*皖北五金家居城屋租赁合同。合同规定：甲方（亿祥公司）受产权人全权委托，代为将位于亿联商城内D区9栋××号、××号、××号、××号商铺或公寓出租给乙方（被告宋道龙）从事经营；租赁期限：自2013年10月1日起至2016年9月30日止；租金起算从2014年5月1日起计。2016年5月1日至2017年4月30日当年的房屋租金为53961.6元、物业管理费1927.2元，合计55888.8元。合同签订后，原告按合同约定履行了自己的义务，截止到2017年4月30日，被告已拖欠原告房屋租金及物业管理费合计55888.8元；租金违约金16188.48元，物业费滞纳金115.63元，合计16304.11元。2017年5月1日至2017年6月30日期间D9栋105、106、123、124号商铺仍被占用，占用期间房屋租金及费用合计20958.3元。
宋道龙辩称，1、原告没有诉讼的主体资格；2、本案所签订的合同是格式合同，营业时间并不是2014年5月1日，当时路都没修好，尚不能营业，合同有一定的欺诈行为；3、合同主文除外还有一些附件，作为承租方没有尽到义务，没有按月创办商报等，严重违约在先，应承担违约责任。4、由于多种原因，导致广大商户的商铺从装修到经营的损失惨重，按合同法解释二第二十六的规定，原告应减少租金、免除违约金。宋道龙在2017年4月27日已相关手续交给了原告，已经不再那经营了，此后的费用不应再继续计算，因此请求驳回原告的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的2016年11月16日凤台县经济开发区管理委员会证明。本院认证意见：该证据的证明内容与2016年11月11日凤台县广播电视台的证明内容能够互相印证，因此对该证据的真实性，予以认定；2、原告提供的催费通知单、商户联系人名录。本院认证意见：由于上面并没有被告的签名，也没有注明催费通知书上的签名与被告之间的关系，因此对以上证据，不予认定；3、2017年7月18日的清场验收表。本院认证意见：该表上有宋道龙之妻胡素侠的签字，因此对该表的真实性予以认定；4、被告提供的2017年8月13日蒋坤等人的上访材料。本院认证意见：证人未到庭，不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：位于凤台县经济开发区淮凤路亿联商城D区9栋1××号、1××号、1××号、1××号商铺（以下简称1××号、1××号、1××号、1××号商铺）系原告亿祥公司开发的商铺，分别卖于案外人童芹等4人，尚未办理房屋登记手续，但在凤台县商品房网上进行了商品房网上备案确认。亿祥公司（乙方）分别与童芹等4人（甲方）签订了委托经营管理合同。合同约定：甲方自愿将其出资购买的1××号、1××号、1××号、1××号商铺的房产委托给亿祥公司经营管理。亿祥公司拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价、以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场。委托期限：市场正式交房之日起计壹拾周年。乙方承诺在2013年9月30日前正式交房。乙方在委托期内对委托商铺拥有完整的使用权和自主经营等经营管理权，根据市场情况，独立决定商铺出租价格的权利。2013年10月27日，亿祥公司（甲方）与宋道龙（乙方）签订了《亿联*皖北五金家居城房屋租赁合同书》。合同主要内容：第一条租赁商铺或公寓的位置及用途。1、甲方受产权人全权委托，代为将位于淮南市凤台县亿联商城内D区9栋1××号、1××号、1××号、1××号商铺出租给乙方从事经营。2、租赁用途：产品展示与销售。第二条租赁期限：自2013年10月1日起至2016年9月30日止（市场正式计租日期是以所租赁区域正式公告试营业当天正式起计）。第三条商铺面积、租金费用及支付方式。1、商铺建筑总面积160.6平方米，计4间。2、市场第三年租金单价：一层每月28元/㎡。3、市场物业管理费单价每月1元/㎡。4、为更好地培育市场，甲方承诺自市场正式试营业之日起免收乙方租金24个月；第25个月起收取租金，享受前三年市场物业管理费免24个月的优惠政策；因此，乙方实际承担：第三年费用为人民币总额为55888元（注第三年租金53961元，第三年物业费1927元）。5、付款方式：先付后用，签订本合同时，乙方必须一次性付清第一年应该承担的费用；第二年应承担的费用须在第一年到期前三个月一次性付清；依次类推。第六条商铺装修及经营约定。乙方须于接到甲方通知后7日内开始进场装修，45日内完成商铺的装修及产品展示并开门营业投入正常经营活动，否则视为乙方违约，甲方有权单方面解除协议。装修期间租金照常起算。期间产生的水、电、空调、垃圾清运费由乙方自行承担。第七条履约保证金约定。1、为了维护消费者的合法权益和经营者的良好信誉及确保本合同的全面履行，乙方应于签订本合同之日时，每间商铺向甲方交纳履约保证金6000元，共计人民币24000元。（履约保证金共包含经营保证金和房屋保证金。其中经营保证金12000元，房屋保证金12000元。属于经营保证金的部分在免租期满后，用于冲抵租金，不足部分由乙方补足，房屋保证金须至合同期满后，乙方不再租赁其房屋，甲方于租赁合同到期后一个月内无息退还）。第十条违约约定。本合同生效后，乙方不按照本合同约定日期或告函日期接收商铺进场经营的，逾期超过45天后，视乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，履约保证金不予退还。2、合同期内，乙方不按时足额缴纳租金及费用，逾期超过35天的，视乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方按照本合同租金及费用总额的30%标准向甲方支付违约金，履约保证金不予退还。合同签订后，宋道龙于2013年10月27日向亿祥公司交纳履约保证金24000元。亿祥公司通知被告于2014年2月15日至2014年3月28日进行装修，宋道龙之妻在装饰装修审批表上签了字。宋道龙在装修完成正常营业后，但未按合同的约定交纳第三年的房租及物业费。原告提供了2017年7月18日的清场验收单证明被告宋道龙于2017年7月18日退还商铺，该清场验收表上有被告宋道龙之妻胡素侠的签名，被告辩称该清场验收表上的时间不是胡素侠所写，退还商铺的时间是2017年4月27日，但未提供相关证据。
另查明，2014年4月1日至2014年5月20日期间，原告亿祥公司在凤台县广播电视台进行了开业公告，内容为：2014年5月1日亿联皖北五金家居城一期B、D区试营业。2015年3月31日亿祥公司曾下发了《关于商城电价调整、营业时间、广告位管理等规定的通知》，该通知第四条（关于广告扶持的说明）第二款公司将在2015年4月开始创建《建材商报》,所有符合规范的商户均可在每月15号前将广告内容发至亿联招商运营策划综合部，经初审通过即可免费刊登，初定每月一期，20号印刷，每月底发行。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、亿祥公司是否具有原告的诉讼主体资格；二、本案的房屋租赁合同是否合法有效；三、亿祥公司是否存在履行义务不到位、显失公平、欺诈等行为；四、宋道龙生意惨淡，亏损严重，是否应当免除宋道龙的合同义务。针对焦点问题，本院认为，焦点一，案外人童芹等4人出资购买了亿联商城D区9栋1××、1××、1××、1××号商铺，并在凤台县商品房网上进行了备案确认，因此童芹等4人拥有该商铺的占有、收益及使用权。童芹等4人将该商铺委托给亿祥公司经营管理，并签订了委托经营管理合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，且不损害国家、集体和他人的利益，因此该合同合法有效。亿祥公司因此而取得了亿联商城D区9栋1××、1××、1××、1××号商铺的占有、收益和使用权，所以亿祥公司具有本案原告的诉讼主体资格。焦点二，2013年10月27日，亿祥公司（甲方）将D区9栋1××、1××、1××、1××号商铺出租给宋道龙，并签订了《亿联*皖北五金家居城房屋租赁合同书》，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，因此该合同合法有效，对双方均具有约束力。焦点三、亿祥公司在商场开业前在电视上进行了广告宣传，履行了自己应尽的义务，整体市场不景气是多方面原因造成的，宋道龙辩称由于亿祥公司没有履行广告宣传、每月办商报等承诺，合同有一定的欺诈行为，证据不足，本院不予采信。另外，亿祥公司拥有对所出租商铺的占有、收益、使用权，有权根据每间商铺的具体情况决定该商铺的租金及物业费的多少，且每间商铺的租金及物业费数额是经双方协商同意的，因此不存在显失公平问题。焦点四、宋道龙生意亏损，原因也是多方面的，与凤台淮河大桥的维修没有必然的因果关系，也不是亿祥公司的过错造成的，不符合合同法解释二第二十六的规定情形，且双方的合同中并未约定在宋道龙生意亏损的情况下可以免除宋道龙的合同义务，因此宋道龙应当按合同约定继续履行合同义务，对宋道龙要求亿祥公司减少租金、免除违约金的请求，本院不予支持。凤台县广播电视台、凤台县经济开发区管理委员会均证明亿联商城B、D区于2014年5月1日进行试营业，因此租金应从2014年5月1日开始计算。宋道龙对承租期间三年未提出异议，因此，宋道龙的计租期间应为2014年5月1日起至2017年4月30日止。根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。按合同约定亿祥公司免除宋道龙24个月的房租，因此宋道龙应按合同约定支付原告一年的房屋租金53962元（160.6m2×28元/m2×12个月≈53962元）、物业费1927元（160.6m2×1元/m2×12个月≈1927元）。根据合同第七条第1项的规定，属于经营保证金部分在免租期满后，用于冲抵租金，房屋保证金须至合同期满后，乙方不再租赁其房屋，甲方于合同到期后一个月内无息退款。因此对亿祥公司要求宋道龙支付经营保证金12000元的诉讼请求，本院不予支持；宋道龙已交的经营保证金12000元，应冲抵房屋租金。对亿祥公司要求房屋保证金12000元用于冲抵房屋租金的请求，不违反法律规定，本院予以支持。综上，在合同期满后，宋道龙应支付亿祥公司租金29962元（53962元-12000元经营保证金-12000元房屋保证金≈29962元）。合同期满后，双方未续签合同，宋道龙又未将商铺交还亿祥公司，因此宋道龙应比照原合同标准继续支付亿祥公司房屋租金及物业费。对亿祥公司要求宋道龙承担从2017年5月1日至2017年7月30日的逾期租金及费用20958.3元的诉讼请求，本院予以部分支持；宋道龙辩称其在2017年4月27日已经退还商铺，无证据，本院不予采信；2017年7月18日的清场验收表上有宋道龙之妻胡素侠的签字认可，因此宋道龙退还商铺的时间应为2017年7月18日，宋道龙应支付亿祥公司逾期租金应为从2017年5月1日起至2017年7月18日止（2个月零18天）的租金11692元（160.6m2×28元/m2×2个月+160.6m2×28元/m2÷30×18天≈11692元）、物业费418元（160.6m2×1元/m2×2个月+160.6m2×1元/m2÷30×18天≈418元）。由于宋道龙未按合同约定的期间交纳房租及物业费，存在违约行为，因此应承担违约责任。亿祥公司要求宋道龙按30%的标准支付违约金及按年6%的标准支付物业费滞纳金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持，但对亿祥公司要求宋道龙支付违约金16188.48的诉讼请求，本院予以部分支持；宋道龙应支付租金违约金为8989元（29962元×30%≈8989元）；对亿祥公司要求宋道龙支付物业费滞纳金116元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，宋道龙应支付亿祥公司合同期内房屋租金29962元，物业费1927元；逾期房屋租金11692元，物业费418元；合同期内房屋租金违约金8989元、物业费滞纳116元；对亿祥公司要求宋道龙支付经营保证金12000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告宋道龙支付原告安徽省亿祥置业投资有限公司（2014年5月1日至2017年4月30期间）房屋租金29962元，物业费1927元，合计31889元；
二、被告宋道龙支付原告安徽省亿祥置业投资有限公司（2017年5月1日至2017年7月18日期间）房屋租金11692元，物业费418元，合计12110元；
三、被告宋道龙支付原告安徽省亿祥置业投资有限公司租金违约金8989元，物业费滞纳金116元，合计9105元；
四、驳回原告安徽省亿祥置业投资有限公司的其他诉讼请求。
以上一、二、三项，合计53104元，于本判决生效后10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2403元，由安徽省亿祥置业投资有限公司负担1275元，宋道龙负担1128元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 李守琴
审 判 员 王玉芹
人民陪审员 许 君
二〇一八年六月十一日
书 记 员 刘 娟
附：证据目录
原告提供如下证据：
1、营业执照、法人身份证明。拟证明：原告的诉讼主体资格、企业信息；
2、委托经营合同、网上备案单、房屋初始登记证。拟证明：原告与产权人之间是委托经营合同的关系；
3、房屋租赁合同。拟证明：原、被告之间是房屋租赁合同关系。房屋租赁期限、租金起算、租金、物业费的约定、违约金的约定条款、计算依据；
4、2016年11月11日凤台县广播电视台证明。拟证明：原告已经按照规定进行了公告，试营业的时间是2014年5月1日；
5、2016年11月16日凤台县经济开发区管理委员会证明。拟证明：原告已经按照规定进行了公告，试营业的时间是2014年5月1日。被告质证意见：该证明没有书写人的签名、盖章，不能证明原告已履行了自己的义务；
6、催费通知单、商户联系人名录：证明原告已向被告发出了催费通知的事实。被告质证意见：认可在2017年收到过催费通知。认证意见：对原告曾向被告催要过房租的事实，予以认定。原告提供的催费通知书、商户联系人名录，只有2017年5月23日的催缴房子通知书上有被告之妻胡素侠的签名，其余上面并没有被告的签名，也没有注明催费通知书上的签名与被告之间的关系，因此没有被告及被告之妻签名认可的证据，不予认定；
7、装饰装修审批表，上面有宋道龙之妻的签字。拟证明：被告装修时间自2014年2月13日至2014年3月28日。被告质证意见：认可上面是宋道龙之妻胡素侠的签名。
8、2017年7月18日的清场验收表。拟证明：上面有宋道龙之妻胡素侠的签名，宋道龙于2017年7月18日退还商铺。
被告对证据1、2、3、4、7号证据的真实性无异议。
被告提供如下证据：
1、2015年3月31日亿祥公司下发的《关于商城电价调整、营业时间、广告位管理等规定的通知》：证明观点：原告曾经承诺要搞好经营策划工作让生意好起来，原告是虚假宣传，因此合同具有欺诈性；
2、亿联建材商报：证明观点，原告承诺每月都办商报，但只办了2期，原告违约在先；
3、2017年8月13日上访材料：证明观点：原告在签订合同的时候有个要约，后来违约，又因为修大桥等原因造成生意亏损。被告质证意见：证人应到庭接受质询，该证据与本案无关；
4、电子书证：证明内容：因凤台淮河大桥维修施工，自2016年10月17日到2017年元月13日对凤台淮河大桥进行全封闭，封闭期间一切过往车辆请从凤台二桥绕行。证明观点：承租期间由于政策调整大桥封闭，造成了经营损失。
原告对证据1、2、4的真实性均未提出异议。
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。