广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终1225号
上诉人(原审原告）：李晓颜，女，1990年5月15日出生，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：符向宇，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶广纯，男，1954年6月24日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：叶嘉维，男，1983年11月16日出生，汉族，住广州市海珠区，系被上诉人之子。
上诉人李晓颜因与被上诉人叶广纯房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初8175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李晓颜上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第二项；2、请求依法判令被上诉人向上诉人支付违约金56000元；3、请求依法判令一、二审诉讼费用包括受理费和诉保费等由被上诉人承担。事实与理由如下：一、原审法院判决认定上诉人李晓颜提交的广州市银业房地产经纪有限公司(以下简称银业公司）的《情况说明》不足以证明上诉人与被上诉人就网签时间、办理按揭贷款手续时间、首期款比例及支付时间等已达成一致，故认定上诉人认为被上诉人违约不办理网签等手续导致交易无法进行，无合同依据，不予认可，这是没有事实和法律依据，属于认定事实不清。上诉人与被上诉人在签订《房屋买卖合同》时就已对网签时间、办理按揭贷款手续时间、首期款比例及支付时间达成了口头约定，该口头约定是针对《房屋买卖合同》第十五条第2款“按揭付款”方式的补充约定，该约定没有违反双方的真实意愿和强制性规定，是合法有效的；银业公司提供的《情况说明》亦清晰反映双方口头约定。但一审法院没有综合全案的情况和结合上诉人提供的证据，在没有作任何有理有据的分析推断的情况下即对《情况说明》作出不足以证明双方口头约定，显然过于草率和武断，属于认定事实不清、适用法律错误。二、原审法院认定被诉人不存在要求上诉人一次性付款及再次将房屋放盘销售的违约行为，属于认定事实不清、适用法律错误。《房屋买卖合同》第十五条付款细则里已明确约定：上诉人应于签订本合同同时支付3万元作为定金。楼价余款双方同意按按揭付款的方式交付，被上诉人在收取上诉人房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约。但被上诉人在收取上诉人的定金之后不但一直没有做出任何履行下一步合同义务的行为，反而还反复要求上诉人要一次性付清房款。因为被上诉人拒绝网签、交递件过户，给上诉人带来了不必要的经济麻烦，上诉人也在努力催促被上诉人尽快办理，但在双方私下沟通时，被上诉人未曾提出过大比例首付，而是始终强调一次性付款，这明显违反了《房屋买卖合同》中第十五条第2款所约定的按揭付款方式约定，因而构成了违约。另外，对于被上诉人将涉案房屋再次高价放盘销售，其辩称没有授权过中原地产放盘，上诉人认为，中原地产作为一家大型房地产公司，其权威性和可靠性都比较强，不可能在没有当事人授权的情况下而擅自将当事人的房屋放盘销售，而被上诉人在得知后也没有发函警告过或追究中原地产的责任，且被上诉人在一审庭审时也承认已委托多家房地产中介商放盘销售涉案房屋，那就更加印证了被上诉人在签订之后将涉案房屋再次高价放盘销售，故而又构成违约。综上，根据《房屋买卖合同》第八条约定“甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10％的违约金，并退回乙方已付的所有款项”，因此，由于被上诉人不能按《房屋买卖合同》将房产售予上诉人，被上诉人除了向上诉人返还已支付的定金30000元，还需按合同约定成交价的10％支付违约金，一审法院没有结合全案的证据即认为被上诉人只需返还上诉人定金而无须支付违约金，属于认定事实不清，适用法律错误。
叶广纯二审答辩称，不同意上诉人的上诉请求以及上诉的事实和理由，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。
李晓颜向一审法院起诉请求：一、叶广纯立即退还李晓颜定金30000元；二、叶广纯向李晓颜支付违约金56000元；三、叶广纯承担本案全部的诉讼费（受理费975元与诉保费880元）。
一审法院认定事实：广州市荔湾区黄沙大道169号之一516房之一是登记在叶广纯名下的房产。
2017年8月19日，李晓颜（乙方、买方）、叶广纯（甲方、卖方）和中介方银业公司签订了《房屋买卖合同》，约定甲乙双方买卖位于荔湾区黄沙大道169号之一516房之一（案涉房屋）的物业；该物业29.12平方米；成交价人民币560000元；甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；乙方应于签订本合同时支付人民币30000元作为定金，楼价余款甲乙双方同意按下列第2种方式（按揭付款）交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约，等等。该合同中按揭付款的具体内容（包括办理按揭的时间、首期楼价款、楼价余款等）双方没有约定。当日，李晓颜向叶广纯支付定金30000元。
2017年9月17日李晓颜向叶广纯寄出《房屋买卖告知书》，告知叶广纯三成首付李晓颜已准备好，希望叶广纯可以配合网签和申请七成房价的公积金贷款。叶广纯表示收到此《告知书》。
2017年9月26日，银业公司出具《情况说明》，内容有：银业公司现场见证了双方关于按揭付款的具体履约达成口头约定如下：1、买方交付定金给卖方后五个工作日之内，由卖方办理好网签；2、网签后十个工作日之内由买方办理按揭贷款事宜同时卖方办理房屋过户事宜，卖方在向房地产交易中心交递件过户并取得受理回执当天买方须向卖方支付三成首期楼价款；3、在房屋过户完成并办妥他项权利登记后再由贷款银行将楼价余款直接拨入卖方银行账户；但在签订合同当天，买方交付了定金叁万元给卖方，之后卖方以楼价上涨为由拒绝去办理网签，同时也没有委托本公司办理，导致下一步的办理按揭贷款和房屋过户都无法进行。等等。
2017年10月11日叶广纯向李晓颜寄出《房屋买卖告知书》，表示签订的合同没有具体的约定付款时间以及首付比例，目前大家还在协商过程，李晓颜要求首付三成叶广纯无法接受，这种首付比例无法达成李晓颜交易目的，等等。李晓颜表示收到此《告知书》。李晓颜提交了中原地产网上房屋放盘查询截图，拟证明叶广纯违约又将涉案房屋网上放盘高价另售。叶广纯不予确认，表示自己没有委托过中原地产出售案涉房屋。在本案的审理过程中，李晓颜向法院提出诉讼保全申请，法院依法作出裁定，裁定查封、扣押、冻结叶广纯名下等值于86000元的财产。庭审中，双方就首期款比例等条款不能达成一致，均同意解除案涉合同。
一审法院认为:李晓颜、叶广纯签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同确定了以按揭的方式付款，但对于办理按揭手续的时间、首期楼价款金额等合同重要条款均没有约定，双方事后亦不能达成协议。现双方均同意解除合同，亦同意由叶广纯退还李晓颜定金，故对于李晓颜要求叶广纯退还定金30000元的诉讼请求法院予以支持。
关于叶广纯是否存在违约行为。李晓颜认为与叶广纯就网签时间、办理按揭贷款手续时间、首期款比例及支付时间等已达成口头约定，但叶广纯对此不予确认，李晓颜提交的银业公司的说明亦不足以证明上述事实，故李晓颜认为叶广纯违约不办理网签等手续导致交易无法进行，无合同依据，法院不予认可。李晓颜认为叶广纯存在要求李晓颜一次性付款及再次将房屋放盘销售的违约行为，但并无提交证据证明上述事实，法院对李晓颜意见不予采信。综上，李晓颜认为叶广纯违约依据不足，其要求叶广纯支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三天内，叶广纯向李晓颜退还定金30000元；二、驳回李晓颜的其他诉讼请求。叶广纯如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费975元及保全费880元，由李晓颜负担1208元，叶广纯负担647元。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。
关于叶广纯是否存在违约行为，李晓颜要求叶广纯承担责任应否支持。李晓颜与叶广纯自愿签订的《房屋买卖合同》，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，原审认定合法有效正确。合同约定以按揭的方式付款，但对于办理按揭手续的时间、首期楼价款金额等合同重要条款没有进行约定，双方事后亦未能达成协议。李晓颜认为与叶广纯就网签时间、办理按揭贷款手续时间、首期款比例及支付时间等已达成口头约定，但叶广纯对此不予确认。李晓颜虽然提交银业公司出具的《情况说明》，但银业公司未出庭作证，叶广纯在二审期间提供银业公司2017年11月13日出具的《情况说明》，该情况说明否认其向李晓颜提供过情况说明。因双方提供银业公司出具的《情况说明》，两份情况说明的内容存在矛盾，且银业公司未到庭质证，本院对双方提供的两份《情况说明》均不予采纳。审查李晓颜提供的证据不足以证实双方就网签时间、办理按揭贷款手续时间、首期款比例及支付时间等达成口头约定，现亦无提交证据证实叶广纯有委托中原地产公司放盘销售的行为，李晓颜上诉认为叶广纯不办理网签，构成违约均没有事实依据,其要求叶广纯承担违约责任理据不足，原审不予支持并无不当。
综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1950元，由上诉人李晓颜负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁燕梅
审判员 梁淑敏
审判员 李 焕
二〇一八年四月九日
书记员 陈晓欣
吴桐