福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽01民终5540号
上诉人（原审被告）：名城地产（福建）有限公司，住所地福州开发区科技园区快安大道创新楼606室（自贸试验区内），统一社会信用代码91350105759373746。
法定代表人：余锦。
委托诉讼代理人：史丽丽，系该公司员工。
委托诉讼代理人：张琦，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：中国民生银行股份有限公司福州分行，住所地福州市湖东路282号，统一社会信用代码91350000729735634N。
负责人：吕建波，该行行长。
委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄大光，上海锦天城（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王征英，女，1971年11月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被上诉人（原审被告）：郑克平，男，1965年12月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
上诉人名城地产（福建）有限公司（以下简称“名城公司”）因与被上诉人中国民生银行股份有限公司福州分行（以下简称“民生银行福州分行”）、王征英及郑克平借款合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初2217号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
名城公司上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三项；2.撤销一审判决第四项，改判名城公司对该判决确定的房产折价、变卖、拍卖后的价款不足以清偿第一项、第二项判决所确定的欠款金额部分负连带保证责任；3.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：（一）一审法院认定事实有误，因王征英怠于办理他项权证，名城公司的担保责任在事实上已解除。根据三方签订的《个人购房借款合同》第16条的约定，名城公司对王征英的应付未付款项仅承担阶段性担保责任，即名城公司的担保责任在房产办理完毕房屋所有权证书和房屋他项权证后解除。案涉房屋早在2010年即具备办理房屋他项权证的全部条件，未办理抵押登记是因王征英怠于办理所致，名城公司对此并无过错。名城公司不能因王征英的怠于办理行为而丧失应有的权利保护。（二）民生银行福州分行的债权在拍卖王征英所购房产优先受偿的情况下已基本能够全部受偿，一审法院在王征英自己提供物保且该担保物已基本能够清偿债务的情况下，仍判令名城公司就全部债务承担连带还款责任，显失公平。基于公平原则，名城公司在民生银行福州分行优先受偿后，对案涉房产折价或者拍卖、变卖的价款不足以清偿部分承担连带责任较为妥当。
民生银行福州分行辩称，根据《个人购房借款合同》第47.2条和第48.1条的约定，民生银行福州分行有权选择优先行使要求名城公司承担保证责任的权利，名城公司放弃任何其他担保的优先抗辩权。名城公司保证及时办理房屋所有权证，并在办妥后协助王征英及时办理抵押登记，并将房屋他项权证交民生银行福州分行所有。案涉房屋并未办妥房屋所有权证及他项权证，名城公司的保证责任并不能免除。一审判决正确，应予维持。
王征英、郑克平未作答辩。
民生银行福州分行向一审法院起诉请求：1.判令王征英、郑克平共同偿还民生银行福州分行借款本金1338122.29元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息和复利按合同约定利率标准计至实际还款之日止，暂计至2017年1月18日止的利息、罚息和复利合计96387.99元）；2.判令王征英、郑克平赔偿民生银行福州分行因本案而支出的律师费8607元；3.判令名城公司对王征英、郑克平上述第一、二项债务承担连带清偿责任；4.判令民生银行福州分行有权对王征英设定的抵押物[坐落于福州市马尾区复式单元的房产（房屋所有权证号：榕房预YR字第0936575号）及相应土地使用权]予以拍卖、变卖，并对拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；5.三被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等原告实现债权和担保权的全部费用。
一审法院认定事实：王征英、郑克平系夫妻关系。
2009年8月18日，民生银行福州分行与王征英（借款人、抵押人）、郑克平（共有人）、名城公司（保证人）签订合同编号为个房贷字第115012009801970《个人购房借款合同》，合同约定:民生银行福州分行向王征英发放购房借款，借款金额为1630000元，用于购买位于福州市马尾区复式单元房产；借款期限240个月，自2009年8月20日起至2029年8月20日止，上述约定与借款凭证的记载不一致的，以借款凭证载明的日期为准，借款凭证是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率按中国人民银行公布的同期的贷款基准利率（即年利率5.94%）上浮10%，确定为6.534%；贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率，本合同贷款利率在中国人民银行基准利率调整后次年一月一日适用新的同期贷款基准利率基础上按照上述约定的浮动比例确定，调整后的合同贷款利率自次年一月一日起开始适用；还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月19日；逾期利率为本合同贷款利率基础上加收50%；罚息利率为本合同贷款利率基础上加收50%；借款人连续三个月或累计六个月未能按合同约定还本付息（无论保证人是否已经代为清偿），民生银行福州分行有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求借款人立即提前偿还部分或全部借款，或依法处分抵押房产并优先受偿，或要求担保人履行保证责任；王征英应按照本合同约定，按期足额还本付息及偿付其他应付款项，本合同项下保险费、律师费、公证费、评估费等费用均由王征英负担。本合同采用阶段性保证加抵押担保，即由名城公司自合同签订之日起至本合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予民生银行福州分行之日止，为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及借款人应付的其他款项提供阶段性保证担保；保证方式为连带责任保证担保，保证期间为合同约定的借款人履行债务期限届满之日起两年。同时，王征英提供所购房产向民生银行福州分行提供抵押担保，并由郑克平在合同落款共有人处签名；抵押担保范围为合同约定的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于处分抵押物的费用、律师费、差旅费等）和其他相关合理费用。合同还约定了其他条款。
2009年7月14日，福州市房屋登记中心向民生银行福州分行出具编号为榕房预YR字第0936575号房屋预告登记证明，对预告登记权利人为王征英所购上述房产进行预购商品房预告登记。
2009年8月24日，福州市房屋登记中心向民生银行福州分行出具编号为榕房预QR字第0926545号预购房屋抵押权预告登记证明，为民生银行福州分行就预告登记义务人为王征英提供的上诉房产进行预购商品房抵押权预告登记。
2009年8月20日，民生银行福州分行向王征英指定银行账户汇入1630000元，并出具中国民生银行个人借款凭证，载明：借款金额1630000元；借款起始日2009年8月20日，借款到期日2029年8月20日；执行年利率6.534%；逾期利率按执行年利率加收50%；违约罚息利率按执行年利率加收50%；还款方式为等额本息还款，还款日为每月19日，并由王征英在借款人栏签名。
上述贷款期限内，王征英自2015年11月19日起拖欠贷款本息，并连续三个月未能按约足额偿还贷款本息。截至2017年1月18日止，尚欠民生银行福州分行贷款本金1338122.29元，利息、罚息、复利合计96387.99元。
2016年10月24日，民生银行福州分行与上海锦天成（福州）律师事务所签订编号为2017闽创律字第M0155号《诉讼、仲裁委托代理协议》，约定就本案民生银行福州分行委托该律师事务所代理，并由上海锦天成（福州）律师事务所出具律师费发票，载明律师代理费8607元。
一审法院认为，涉诉《个人购房借款合同》是当事人真实意思的表示，合同依法有效，各方均应按约履行。民生银行福州分行依约向王征英发放贷款，贷款期限内，王征英连续三个月未能按约足额还本付息，其行为已经构成违约，致使本案出现贷款人有权按合同约定提前收回全部或部分借款情势，现民生银行福州分行诉请要求对王征英提前收贷，偿还贷款本金1338122.29元，并支付相应的利息、罚息、复利，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。
民生银行福州分行委托上海锦天成（福州）律师事务所代理本案诉讼，并主张要求王征英赔偿律师代理费8607元，事实清楚，亦符合合同约定，该院予以支持。
本案尽管个人贷款借款借据载明借款人系王征英，但鉴于王征英、郑克平系夫妻关系，该贷款发生在二人婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。据此，郑克平应对婚姻存续期间王征英所欠民生银行福州分行贷款本息，以及民生银行福州分行实现债权的费用承担共同偿还责任。
王征英、郑克平以本合同项下贷款所购案涉房产为偿还上述所欠民生银行福州分行债务提供抵押担保，并业经有权部门办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权应自预告登记时设立。王征英、郑克平未能按约足额偿还贷款本息，履行还款义务，民生银行福州分行有权按合同约定依法行使抵押权，据此，民生银行福州分行有权对该抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债务。
名城公司为本合同项下借款提供阶段性连带责任保证担保，连带担保法律关系成立，民生银行福州分行诉请要求名城公司承担连带清偿责任，符合合同约定及法律规定，予以支持。
一审法院判决：一、王征英、郑克平于本判决生效之日起十日内共同向民生银行福州分行偿还借款本金1338122.29元，并支付利息、罚息96387.99元（暂计至2017年1月18日止，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际还清欠款之日）；二、王征英、郑克平于本判决生效之日起十日内共同向民生银行福州分行赔偿律师代理费8607元；三、民生银行福州分行有权对王征英、郑克平提供的坐落于福州市马尾区复式单元房产（预购房屋抵押权预告登记证明：榕房预QR字第0926545号）以折价或拍卖、变卖所得价款对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿；四、名城公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任。案件受理费17788元由王征英、郑克平、名城公司共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院确认一审法院认定事实正确。
另查明，《个人购房借款合同》第47.2条约定：“名城公司在此承诺放弃要求民生银行福州分行优先实现本合同项下抵押权及其他担保权利的抗辩，即如除本合同约定的担保方式外，本合同项下还存在其他担保的（包括王征英向民生银行福州分行提供的房屋抵押等其他抵押及/或质押担保），则名城公司对民生银行福州分行承担的担保责任不受任何其他担保的影响，也不因之而免除或减少。民生银行福州分行有权选择优先行使要求丙方承担保证责任的权利，丙方放弃任何其他担保的优先抗辩权。……”2010年4月22日，福州市房地产交易登记中心向名城公司发出《初始登记通知书》（NO：20100063）。案涉抵押房屋已具备办理个人产权登记条件。
本院认为，本案二审争议焦点是，名城公司可否因王征英怠于办理他项权证而免除担保责任，以及如果不能免除，其担保责任应如何承担。
一、关于名城公司可否因王征英怠于办理他项权证而免除担保责任问题。《个人购房借款合同》明确约定，名城公司承担保证责任的期间为自合同签订之日起至合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予民生银行福州分行之日止。该合同还约定，名城公司应及时办理房屋所有权证，并尽力协助王征英及时办理抵押登记手续，并将房屋他项权证交民生银行福州分行持有。因此，在王征英未办理房屋所有权证、抵押登记亦因此未能办理的情况下，名城公司的保证期间延续，名城公司关于其保证责任因王征英怠于履行办证义务而免除的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
二、关于名城公司的担保责任如何承担问题。首先，案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，因预告登记属债权保全措施而非正式物权登记，民生银行福州分行据此仅享有在抵押登记条件成就时对案涉房产办理抵押登记的请求权，而非对该房产享有现实的抵押权。其次，商品房按揭贷往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。本案中，案涉房产已具备办理个人产权登记及抵押登记条件，购房人王征英怠于办理以致抵押登记未完成，故负有协助办理抵押登记的义务，名城公司应督促协助其办理。本院确定王征英应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。郑克平与王征英系夫妻关系，并以共有人身份在《个人购房借款合同》上签字捺印，故亦负有前述义务。再次，若王征英、郑克平逾期仍未协助办理的，基于其尚未办理房屋所有权登记，故本院无法径行判决由抵押权人民生银行福州分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因王征英、郑克平拒不配合而客观上无法完成的情况下，为平衡保护各方当事人的利益，保障交易安全和稳定，基于诚信原则，并参照附条件民事法律行为的相关法律规定，亦应赋予债权人民生银行福州分行对案涉房产享有优先受偿权，本院依法确认其对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。最后，前已论述，名城公司的保证期间不因王征英怠于履行办证义务而免除。而《个人购房借款合同》明确约定，民生银行福州分行有权选择优先行使要求名城公司承担保证责任的权利，名城公司放弃任何其他担保的优先抗辩权。因此，名城公司关于民生银行福州分行应先就王征英提供的担保物实现债权，仍有不足的，才可以就不足部分主张名城公司承担保证责任的上诉理由，没有依据，本院不予采纳。根据法律规定，保证人名城公司在承担保证责任后，有权向债务人王征英、郑克平追偿。在追偿过程中，若债权人民生银行福州分行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还名城公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还王征英、郑克平。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初2217号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初2217号民事判决第三项；
三、被上诉人王征英、郑克平应于本判决生效之日起三十日内协助被上诉人中国民生银行股份有限公司福州分行办理不动产（福州市马尾区复式单元）抵押登记手续，名城地产（福建）有限公司应督促王征英、郑克平并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，中国民生银行股份有限公司福州分行收到房屋他项权证书之日，名城地产（福建）有限公司的保证责任终止；
四、中国民生银行股份有限公司福州分行对福州市马尾区复式单元房产及相应土地使用权拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿名城地产（福建）有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还王征英、郑克平；
五、名城地产（福建）有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被上诉人王征英、郑克平追偿。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费17788元，由王征英、郑克平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 华
审 判 员 陈 辉
审 判 员 薛闳引
二〇一七年十一月六日
法官助理 林星星
书 记 员 林 俊