天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0113民初1090号
原告天津市华海物业管理有限公司,住所地天津市河北区金正公寓3-11-1108室。
法定代表人苏妹,总经理。
委托代理人刘彦勍,部门主管。
委托代理人贾宏丽,部门职员。
被告程庆春,男,1960年1月13日生,汉族,住天津市河北区。
委托代理人程玮(系被告之子),男,1988年1月4日生,汉族,住天津市北辰区。
原告天津市华海物业管理有限公司与被告程庆春物业服务合同纠纷一案,本院于2016年2月23日立案受理,依法由代理审判员刘阳适用简易程序公开开庭进行审理。原告天津市华海物业管理有限公司的委托代理人贾宏丽、刘彦勍与被告程庆春及其委托代理人程玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市华海物业管理有限公司诉称,原告系依法注册的物业管理服务法人,具备相应的专业等级资质,依据天津市物业管理相关规定,成为天津市北辰区××道荔红花园小区的物业管理服务单位。被告自2013年7月至2015年12月未缴纳物业费,被告的房屋面积78.5平方米,缴费标准为每月每平方米1.25元,被告每月应缴纳98.1元,现合计欠缴2943元。原告多次催要未果,故呈诉并请求依法判令:1、判令被告给付物业费2943元;2、本案的案件受理费由被告承担。
被告程庆春辩称,《前期物业服务合同》主体为建设方、物业服务企业和业主,本案缺少合同约定的主体。根据《天津市物业管理条例》第五十六条,业委会已经成立,但至今未签订服务合同。原告要求被告补交两年物业费应当提供未交款的证据。原告违反《税收征收管理法》第二十一条第二款,以及《发票管理办法》的二十条,未开具物业服务费和停车费发票,被告有权缓交。原告违反《天津市物业管理条例》第六十三条,被告多次要求公布收支状况均未答复,被告有权缓交。原告物业服务等级标准不达标,分别体现在设施设备养护存在问题,公共秩序维护存在问题,保洁服务存在问题,绿化养护管理存在问题,综合管理服务存在问题。原告除了做卫生以外,没有提供其他的物业服务,而且卫生根本不到位。被告入住时预交了一年的物业费,要不然就不给被告钥匙,原告没有给出具发票,小区的门岗栏杆没有阻挡外来人员和车辆,小区的路灯也坏了。物业服务人员穿戴很随意,不达标,晚上门岗有睡觉的行为,不尽职尽责,楼里的小广告乱贴。综上,因为原告违约在先,请求法院对原告的不合法行为给予教育,驳回其诉讼请求。
原告天津市华海物业管理有限公司为支持其主张,提供如下证据:证据一、《天津市住宅前期物业服务合同》一份,证明原告为荔红花园提供物业服务及收费标准;证据二、资质证书,证明原告是二级资质;证据三、催缴通知单,证明原告对被告进行过催缴。
被告对原告上述证据发表如下质证意见:对证据一和证据二认可。对证据三不认可,被告没有见过。
被告程庆春为支持其主张提供如下证据:证据一、服务标准一份,证明原告提供的服务没有达标;证据二、照片9张,证明小区存在私搭乱盖,草坪被践踏,小区卫生不达标,没有门禁;证据三、照片3张,证明楼道内小广告没有清理;证据四、照片2张,证明路面有损坏,已经持续一年多;证据五、照片1张,证明小区里的灯是坏的。
原告对被告上述证据发表如下质证意见:对证据一真实性认可,但是对证明目的不认可;对证据二不认可,原告是服务企业,只能上报和劝阻,原告已经对上述行为进行提示,具体是由综合执法负责;对证据三不认可,原告已经定期清理乱贴乱画现象;对证据四不认可,原告每年都上报业委会;对证据五不认可,因为不能证明拍摄的地点。
经审理查明,原告系二级物业资质等级的物业管理服务公司,被告系坐落于天津市××××花园4-1-402房屋业主,该房屋建筑面积78.5平方米。2009年9月23日,原告与天津汇辰房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》,约定物业类型为高层住宅;坐落位置是天津市北辰区××道;服务内容及标准包括:1、房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理,2、电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务,3、共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理,4、物业装饰装修的管理,5、车辆行驶和停放秩序的服务、管理,6、物业管理区域内公共秩序的维护、管理,7、物业档案的建立保管和使用,8、其他委托事项。服务期限自2009年9月23日开始,至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止;物业管理服务费用标准采取包干的形式收取,高层住宅每平方米0.65元/月;配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每平方米0.6元/月的标准由业主交纳(合计每平方米1.25元/月);业主于每月5日前交纳物业费;业主逾期交纳物业管理服务费的,从逾期之日起按应交物业管理服务费的4‰比例交纳违约金。
另查明,原告对被告所在小区进行了相关的物业管理服务。被告每月应交纳物业管理服务费98.1元,其未交纳2013年7月到2015年12月期间的物业管理服务费共计2943元。被告所在小区存在绿地受损、路面损坏、车辆随意停放的情况。
上述事实,有当事人陈述及提供的证据等予以证实。
本院认为,原告与天津汇辰房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实的意思表示,对于该小区的业主具有法律约束力,被告以其并非合同当事人为由提出抗辩的,本院不予支持。原告依约为被告提供了物业管理服务,被告应按照合同约定向原告交纳物业管理服务费。根据被告提供的部分照片证据显示,被告所在小区存在绿地受损、路面损坏、车辆随意停放的情况,原告在本案中未完全尽到合同中约定的养护和管理义务,对于被告应当交纳的物业管理服务费应予酌减。依据合同约定的交费标准及原告履行合同义务的实际情况,本院酌定被告向原告交纳2013年7月到2015年12月期间的全部物业管理服务费总额的95%为宜。关于被告的其他抗辩理由,因被告未能提供具有证明力的证据予以证实,本院亦不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定,判决如下:
一、被告程庆春给付原告天津市华海物业管理有限公司2013年7月到2015年12月期间全部物业管理服务费的95%,共计2795.85元;
二、驳回原告天津市华海物业管理有限公司其他诉讼请求。
全部款项在本判决书生效后五日内付清,如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元,由被告程庆春负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 刘阳
二〇一六年五月十六日
书 记 员 李猛
附:本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。