陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0116民初2519号
原告：西安闻天科技实业集团有限公司。
法定代表人：邓仕祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李海，陕西荆山塬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁舒，陕西荆山塬律师事务所实习律师。
被告：李琛茹。
委托诉讼代理人：羿克，陕西融德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡春梅，陕西融德律师事务所律师。
原告西安闻天科技实业集团有限公司(以下简称闻天公司)与被告李琛茹确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闻天公司之委托诉讼代理人李海、梁舒；被告李琛茹及其委托诉讼代理人羿克、胡春梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告闻天公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年4月25日签订《紫杉庄园内部认购合同》，约定由被告内部认购原告闻天公司尚未取得预售许可证的紫杉庄园房屋一套，该认购房屋位于西安市长安区兴隆街办西沣路以西，认购房源为《紫杉庄园》（暂定名）5幢5-1号，面积为200平方米，认购总价为1204000元。因双方在签订该内部认购合同时均明知紫杉庄园项目无预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条之规定，原、被告签订的合同依法为无效合同，无效合同自始不发生法律效力，原告闻天公司多次通过电话、函件等形式通知被告该合同将做无效合同处理并提出了处理方案，但被告一直未予回应，导致该无效合同问题一直无法得以妥善解决，为了避免双方损失继续扩大，原告闻天公司迫于无奈，遂提起诉讼。
被告李琛茹辩称，一、原告将诸多购房业主诉至多个法院，引起了巨大社会反响，且本案涉及合同性质和效力等诸多法律问题，应适用第一审普通程序进行审理；二、针对原告闻天公司的恶意诉讼，被告理应提起反诉，但因被告并未明确本案所涉合同的性质，被告无法确定反诉请求的针对性，故请求法庭对此予以释明，被告将在法庭释明的基础上提出反诉请求；三、针对原告闻天公司以其所售商品房项目未办理预售许可证为由，诉请确认合同无效，被告认为该诉求不能成立，应依法驳回；四、原告闻天公司与被告所签订的《紫杉庄园内部认购合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，该合同合法有效，原告闻天公司已向被告收取了全部购房款，其必须依法依约履行合同义务；五、原告闻天公司在收取被告全部购房款后迟迟不办理《商品房预售许可证》，现又以其欠缺预售证为由起诉确认合同无效，其目的显然是因房价上涨而不愿卖房，对于如此丧失诚实，恶意追求不正当利益的毁约行为，必须予以禁止。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定的事实如下：紫杉庄园项目，又名澜香山项目，由原告闻天公司开发建设。2016年4月25日，原告闻天公司与被告李琛茹签订《紫杉庄园内部认购合同》一份，由被告李琛茹（乙方）认购原告闻天公司（甲方）开发建设的位于西安市长安区兴隆街办西沣路以西《紫杉庄园》项目商品房，双方在该认购合同中约定：“一、内部认购房源基本情况：1、认购房源：《紫杉庄园》（暂定名）5幢5-1号。2、认购房源销售面积约200㎡。3、认购房源销售总价¥1720000元，大写人民币壹佰柒拾贰万零仟零佰零拾零元整。二、付款方式及内部认购优惠价格：1、乙方内部认购购买该房屋选择总房价款100%付款比例。2、根据乙方内部认购该房屋付款比例甲方给予乙方总房价款7折优惠，优惠后总价：¥1204000元，大写人民币壹佰贰拾零万肆仟零佰零拾零元整。3、乙方应于2016年4月25日一次性向甲方支付该认购房源100%房价款¥1204000元，大写人民币壹佰贰拾零万肆仟零佰零拾零元整。三、甲乙双方权益：1、本合同签订后，甲方须为乙方保留该房屋至签订正式《商品房买卖合同》时，且不得与第三方签订该房屋的《商品房内部认购合同》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本合同与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本合同约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。2、乙方在与甲方约定的时间内办理完毕付款及购房相关手续，在签订《商品房买卖合同》时可享有一次更名机会。3、乙方在内部认购期间为一次性付款，在办理签订《商品房买卖合同》时享有重新选择付款方式的权益，乙方如若选择商业贷款形式购买，需递交按揭相关资料并办理完毕银行审批面签手续，待银行审批放款后甲方于15日内将乙方向银行贷款部分房价款如数退还乙方。4、本合同签订后，乙方接到甲方通知应在15日内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖合同》，并承诺在与甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方将完全遵循本合同中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。逾期办理则视为乙方自动放弃所认购房屋，甲方则另行安排出售，不予保留。”该合同下方加盖有原告闻天公司的公章，并有被告李琛茹签名。合同签订当日，被告李琛茹即向原告闻天公司缴纳1204000元购房款，原告闻天公司向被告李琛茹出具收据。2016年8月3日，西安市长安区住房保障和房屋管理局对涉案项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，遂于同年8月9日作出处理决定，责令原告闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退；尽快办理相关建审手续。后，原告闻天公司仍未办理商品房预售许可证。2018年2月12日，原告闻天公司以涉案房屋未取得商品房预售许可证为由将被告李琛茹起诉至本院，请求确认双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。2018年3月1日，西安市长安区住房保障和房屋管理局因原告闻天公司在涉案项目未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售之行为，对原告闻天公司予以行政处罚，即责令停止销售活动，补办许可证，并处罚款人民币720758元。同年3月5日，原告闻天公司缴纳罚款。庭审中，被告李琛茹认可本案双方当事人所签订的《紫杉庄园内部认购合同》系事实上的房屋买卖合同。庭审后，本院向被告方释明合同无效之后果，被告方则坚持合同有效，坚持要求原告交房。另查明，涉案项目现已取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。庭审中，原、被告双方均坚持其诉、辩理由，调解不立。
以上事实有原、被告陈述；《紫杉庄园内部认购合同》、收据；土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；西安市长安区住房保障和房屋管理局关于“澜香山”项目无证销售的处理决定；西安市长安区住房保障和房屋管理局行政处罚预先告知书、行政处罚听证告知书、行政处罚决定书、行政处罚决定书、陕西省代收罚款收据；阎良区人民法院（2018）陕0114民初377号民事判决书；西安市物价局商品住房价格公示项目名单等在卷为凭，已经庭审质证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”综上，本案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质。如涉案合同系商品房预售合同，则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认该合同为无效合同，如涉案合同非商品房预售合同，则反之。本案中，原、被告双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》中约定了双方的名称、住所、房屋的基本情况、单价、总价款、付款方式、付款时间，未对交付使用条件及日期等项目予以约定，现原告认为在签订合同当时已经告知被告，被告在庭审中亦认可该合同系事实上的商品房买卖合同，因此，本院认为涉案合同应为商品房买卖合同。因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。本院已向被告李琛茹释明合同无效之后果，因法庭辩论已经终结，且被告李琛茹仍坚持其答辩意见，故其可另案起诉，本案不予处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
原告西安闻天科技实业集团有限公司与被告李琛茹于2016年4月25日签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。
案件受理费100元，原告已预交，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 李会茹
审判员 韩艳梅
审判员 张 倩
二〇一八年六月八日
书记员 张 欢