湖福建省永安市人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0481执异1号
案外人：永安市土地收购储备中心，住所地永安市燕江南路496号，统一社会信用代码：12350481733630237K。
法定代表人：戴燕，主任。
委托诉讼代理人：熊长江，福建商通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖首炊，福建商通律师事务所律师。
申请执行人：张实义，男，1969年4月2日出生，汉族，住晋江市青阳曾井中区。
被执行人：东亚(中国)鞋服有限公司，住所地永安市贡川镇水东工业区，统一社会信用代码：91350481587503474W。
法定代表人：丁少英，董事长。
本院在执行申请执行人张实义与被执行人东亚(中国)鞋服有限公司(以下简称东亚鞋服公司)建设工程合同纠纷一案中，案外人永安市土地收购储备中心(以下简称收储中心)于2018年2月5日对执行标的永安市贡川镇水东园区21号房产(房产证号：永安房权证贡川字第××、20××04、20××09、20××10、20××11、20××12号)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对案外人收储中心的执行异议进行审查，现已审查终结。
案外人收储中心称：2016年8月1日，收储中心、东亚鞋服公司、福建省福川建设开发发展有限公司(以下简称福川公司)签订《国有土地使用权及地面附着物收购合同》一份，约定收储中心收购东亚鞋服公司位于三××经济开发区××（××、××号地块)的土地使用权及其地上附着物，约定合同价款为土地使用权价款6,139,080元，地面物及附着物按重置价评估确定。2016年8月2日，福川公司按合同约定向晋江市夜视明反光材料有限公司支付了收储价款32,000,000元。2016年8月3日，收储中心与东亚鞋服公司、福川公司签订《交地确认书》，确定当日收储中心实际占有了5号地块［土地使用权证号为永国用(2013)第3013号、第3014号，共计68,855平方米(合103.282亩)］土地使用权及其地面物。
2016年11月22日，收储中心、东亚鞋服公司、福川公司就上述《国有土地使用权及地面附着物收购合同》签订《补充合同》一份，把收储范围变更为仅收储5号地块及其地上物［即收储土地使用权证号为永国用(2013)第3013号、第3014号，共计68,855平方米(合103.282亩)的土地使用权；同时收储房产证号为永安房权证贡川字第××、20××04、20××09、20××10、20××11、20××12号，共26,855.92平方米的房产］，同时约定土地使用权按每亩30,000元计3,098,460元，土地使用权加地面附着物合计价款约为37,000,000元。
2016年8月17日，永安市人民政府常务会议原则同意以申请人作为法律主体，对前述标的物进行收储。此后，评估工作展开，因双方对评估价款分歧严重，评估报告至今未能作出，收储工作已经历时一年半，尚未最后完成。2016年9月7日，收储中心在《三明日报》上登出了《永安市国土资源局关于拟收储地块权属公示》，公示拟将本案涉及的地块纳入土地储备库，要求异议人在2016年10月5日前提出复核申请，逾期将办理后续工作。没有人对此提出复核申请。
收储中心认为，其对本案地块及地面物的收购，实质是买卖关系。该项工作在2016年8月1日前已经展开，并于2016年8月1日签订了《国有土地使用权及地面附着物收购合同》；同年8月2日按照合同约定已经由福川公司支付了32,000,000元(占大部分收储价款)；本案收购目的在于土地储备，根据国土资源部、财政部、中国人民银行2007年制定的《土地储备管理办法》第十三条关于“完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备”，土地注销登记应在收购程序完成办理，本案因评估原因，导致收购程序未完成，因此无法注销。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案涉及的土地使用权及地上物物权应归收储中心所有。2016年9月5日，永安市人民法院作出(2016)闽0481执3317号执行裁定，并查封上述房产。收储中心于日前继续收储工作中，得知上述执行情况，现提出执行异议。请求：1.确认东亚鞋服公司名下位于永安市××东园区××房产(房产证号为永安房权证贡川字第××、20××04、20××09、20××10、20××11、20××12号，共26,855.92平方米)的所有权归收储中心所有；2.确认东亚鞋服公司名下位于永安市××龙村［土地使用权证号为永国用(2013)第3013、3014号，共计68,855平方米(合103.282亩)］的土地使用权归收储中心所有；3.终结(2016)闽0481执3317号案件对下列房产的执行：房产证号为永安房权证贡川字第××、20××04、20××09、20××10、20××11、20××12号相对应的房产。
张实义、东亚鞋服公司未作陈述。
本院查明，申请执行人张实义依据已经发生法律效力的（2016）闽0481民初2563号民事调解书，向本院申请执行，要求被执行人东亚鞋服公司履行生效法律文书确定的义务，该执行案件案号为（2016）闽0481执3317号。本院在执行过程中，于2016年8月30日作出（2016）闽0481执3317号执行裁定书，并于2016年9月6日依法查封东亚鞋服公司所有的位于永安市××东园区××房产(房产证号为永安房权证贡川字第××、20××04、20××05、20××06、20××07、20××08、20××09、20××10、20××11、20××12号)。
另查明，收储中心、东亚鞋服公司、福川公司签订《国有土地使用权及地面附着物收购合同》一份(合同落款时间为2016年8月1日)，约定收储中心收购东亚鞋服公司位于三××经济开发区××（××），地块编号为5号、10号地块，国有土地使用证号为永国用(2013)第30121号、第30122号、第30123号、第30124号，面积分别为34,136平方米、33,433平方米、34,819平方米、34,036平方米，合计136,424平方米(折204.636亩)；房屋所有权证号：永安房权证贡川字第××、20××04、20××05、20××06、20××07、20××08、20××09、20××10、20××11、20××12号，面积分别为2,544.2平方米、4,838.46平方米、4,838.46平方米、4,838.46平方米、4,838.46平方米、4,838.46平方米、4,838.46平方米、3,658.7平方米、3,658.7平方米、3,658.7平方米，合计建筑面积42,551.06平方米。四至范围经收储中心及东亚鞋服公司双方认定，双方共同在勘界图上签字盖章。合同载明：上述地块土地收购价按每亩30,000元计，由福川公司向东亚鞋服公司支付土地收购价款总额为6,139,080元，该价款为买断价，东亚鞋服公司不再参与该地块的处置收益分配。合同载明：本合同经签字生效后，东亚鞋服公司在2016年8月1日前将该地块及地面物按原状一并交付福川公司，三××经济开发区××（××）的5号、10号地块的地面物及附着物补偿款，东亚鞋服公司同意由收储中心、福川公司按照土地收储程序委托中介机构按重置价评估确定。合同载明：据福川公司初步评估，该土地的土地收购价款及地面附着物的补偿款约为56,360,000元(具体金额以中介机构按重置价评估的价值并报市政府审核通过为准)。该款待收购合同生效后，且东亚鞋服公司提供该地块全部国有土地使用权证、房屋所有权证原件后15日内，福川公司先预付给东亚鞋服公司32,000,000元，余款待东亚鞋服公司清场完毕，福川公司验收合格并接收，所有收储程序完成后十五日内由福川公司支付至95%(含预付款32,000,000元)。福川公司接收土地及地面物后12个月内，在该使用期间内无发生建筑设施、水电设施、安全设施、消防设施等设施质量问题的，福川公司支付余款。东亚鞋服公司指定福川公司将上述款项汇入晋江市夜视明反光材料有限公司在永安兴业银行开设的指定账户。收储中心应支付给东亚鞋服公司的全部款项少于预付款的，东亚鞋服公司应负责返还多收部分的款项。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，福川公司于2016年8月2日将32,000,000元预付款转入合同载明的指定账户。2016年8月3日，上述合同三方就上述收购合同签订了《交地确认书》，该《交地确认书》载明：该确认书自签订之日起生效，该确认书生效后，即视为完成交地。
2016年8月17日，永安市人民政府办公室向福川公司发出《关于同意收储东亚(中国)鞋服有限公司和福建省东泰轻工发展有限公司地块的函》，该函载明：根据市政府会议纪要［2016］7号文件精神，原则同意市土地收储中心作为土地收储的法律主体，对东亚(中国)鞋服有限公司地块(面积约204.6亩)、福建省东泰轻工发展有限公司地块(约99亩)及地面附着物进行收储，并由福川公司负责具体实施。请按规定程序办理。2016年9月7日，收储中心在三明日报刊登《永安市国土资源局关于拟收储地块权属公示》，主要内容为：根据永安市建设总体规划，永安市国土资源局拟将位处贡川镇原东亚(中国)鞋服有限公司(面积68,855平方米，四至详见红线图)、福建省东泰轻工发展有限公司地块纳入土地储备库，现将地块权属事项进行公示。其后，收储中心、东亚鞋服公司、福川公司就上述《国有土地使用权及地面附着物收购合同》签订《补充合同》一份(合同落款时间为2016年11月22日)，把收储范围变更为仅收储5号地块及其地上物［即收储土地使用权证号为永国用(2013)第3013号、第3014号，共计68，855平方米(合103.282亩)的土地使用权；同时收储房产证号为永安房权证贡川字第××、20××04、20××09、20××10、20××11、20××12号，共26,855.92平方米的房产；配电房及门卫证号：测绘报告YF2016027，合计建筑面积78.81平方米。四至范围经收储中心及东亚鞋服公司双方认定，双方共同在勘界图上签字盖章］。《补充合同》载明：原收购合同中载明的土地收购价款及地面附着物的补偿款约为56,360,000元的内容更改为37,000,000元；原合同中载明的土地收购价款总额6,139,080元更改为3,098,460元。《补充合同》载明：上述《国有土地使用权及地面附着物收购合同》的其他条款不变。
2017年1月17日，永安市人民政府常务会议原则同意提交会议研究的上述东亚鞋服公司5号地块等4宗收储项目房地产评估报告复核结果，由收储中心依法依规进行收储；同时，由市审计局对东亚鞋服公司5号地块中部分零星项目进行评估，由福川(含水东)工业园建设指挥部按评估价值依法进行补偿。
还查明，本案审查过程中，福川公司于2018年3月8日将上述收购合同中的收储款3,000,000元转入本院案件款专户；同日，收储中心、福川公司共同向本院出具《情况说明》一份，主要内容为：本案讼争的东亚地块的土地收购价款及地面附着物补偿款初步评估约为37,000,000元(具体金额以中介机构按重置价评估的价值并报市政府审核通过为准)，因收储程序还未完成，实际收储价值还未能确定，待收储价格确定后，将收储尾款打入本院指定账户。
上述事实有收储中心提供的《国有土地使用权及地面附着物收购合同》［永土收购(2016)第1号］、《国家开发银行电汇凭证》、《交地确认书》、《补充合同》永土收购(2016第1-1号)、《常务会议纪要》、《函》、2016年9月7日《三明日报》、《兴业银行汇款回单(往账)》、《情况说明》予以证实，并经本院审查，可以认定。
本院认为，收储中心、东亚鞋服公司、福川公司签订的《国有土地使用权及地面附着物收购合同》［永土收购(2016)第1号］，系合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案收储中心、东亚鞋服公司、福川公司在本院查封之前就已经签订了《国有土地使用权及地面附着物收购合同》并已经合法占有该不动产；同时，收储中心已按照合同约定支付了部分价款且同意将剩余价款按照本院要求交付执行。本案系合同双方因地上物的评估价值存在争议而未能及时办理上述房产的过户登记，非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，收储中心提出的执行异议理由成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对永安市贡川镇水东园区21号房产(房产证号：永安房权证贡川字第××、20××04、20××09、20××10、20××11、20××12号)的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 范韶勇
审判员 钟增贵
审判员 陈兴会
二〇一八年三月十二日
书记员 曾婷婷
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。