安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖05民终1265号
上诉人（原审原告、反诉被告）：马鞍山银基置业有限公司，住所地安徽省当涂县姑孰镇工业集中区。
法定代表人：张为军，公司执行董事、总经理。
委托诉讼代理人：苏玉云，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴晓峰，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：费爱萍，女，1973年9月10日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
委托诉讼代理人：晋兴海，安徽姑城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙应金，安徽姑城律师事务所律师。
上诉人马鞍山银基置业有限公司（以下简称银基置业公司）因与被上诉人费爱萍房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院2017年7月20日作出的（2017）皖0521民初1259号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
银基置业公司上诉称：依法撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判确认双方签订的《中央商业广场租赁合同》及《当涂中央商业广场房屋租赁合同书补充协议》于2017年1月11日解除，并驳回费爱萍的全部诉讼请求。费爱萍承担本案一、二审诉讼费用。理由如下：1、一审判决认定“在银基置业公司于2017年1月11日向费爱萍发出解除合同通知时，双方对于计租日的具体时间尚存在争议，费爱萍逾期交纳租金的天数亦未确定，此时银基置业公司并不具有单方解除合同的权利”。上诉人认为，一审判决的意见是只要对方就解除合同的理由有异议，合同守约方就无法解除合同，显然不符合法律规定；2、上诉人认为一审认定费爱萍逾期交纳租金的日期不足一个月是错误的，按照合同约定，租赁费用应当按季度支付，所以即使认定履约保证金转为一个月的租金，也因首期租金还有两个月未支付且超过了一个月，符合甲方解除合同的约定；3、经上诉人多次催要，费爱萍至今未支付租金，且在收到解除合同通知之日起三个月内未起诉要求确认解除通知无效。综上，租赁合同应依法解除，一审判决错误，应予以改判。
费爱萍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。理由如下：1、银基置业公司未按合同约定提供车位，导视系统等，构成违约，其有权延缓支付租金；2、双方对计租日存有争议，导致其迟延支付租金，一审法院认定为2016年11月27日为计租日，其予以认可；3、根据合同约定，其已经缴纳了三个月房租作为履约保证金，其中一个月保证金自动转为首期租金，按一审法院确定的计租日起算，基本上不构成延期支付；4、银基置业公司单方解除合同不符合利益均衡原则，只要银基置业公司按约履行义务，其愿意按期支付租金。
银基置业公司向一审法院起诉请求：1、确认银基置业公司与费爱萍签订的《中央商业广场商铺租赁合同》及《当涂中央商业广场房屋租赁合同书补充协议》于2017年1月11日解除；2、费爱萍向银基置业公司支付所欠租金及物业管理费，自2016年10月1日计算至2017年1月17日共计171239元；3、费爱萍立即腾出租赁房屋，并按照日租赁费用标准的3倍向银基置业公司支付逾期腾房占有使用费至实际搬迁之日止（自2017年1月18日暂计至2017年3月26日为320484元）；4、费爱萍按照月租赁费用的3倍向银基置业公司支付违约金，共计143300元；5、本案诉讼费用由费爱萍负担。
费爱萍向一审法院提出反诉请求：1、银基置业公司继续履行《中央商业广场商铺租赁合同》及《当涂中央商业广场房屋租赁合同书补充协议》；2、银基置业公司给当涂县岸香咖啡提供30个停车位，立即启用北侧电梯、保障中部两部电梯正常运行，在项目范围醒目位置制作导视系统，并有当涂县岸香咖啡厅导向指示；3、银基置业公司赔偿费爱萍损失27万元；4、银基置业公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定以下事实：2015年11月7日，甲方（银基置业公司）与乙方（费爱萍）签订《中央商业广场商铺租赁合同》、《当涂中央商业广场房屋租赁合同补充协议》，合同约定：甲方将恒生中央商业广场B1区3层，铺位号为B1-3-02，建筑面积1989.89平方米的区域租给乙方经营咖啡、简餐，经营品牌为“岸香咖啡”；租赁期限为2016年5月1日至2026年4月30日；装修免租期自房屋交付日算起，装修免租期自2015年12月25日至2016年4月30日止；租赁费用为：2016年5月1日至2017年4月30日租金为549200元、2017年5月1日至2018年4月30日租金为549200元、2018年5月1日至2019年4月30日租金为565700元……；该房屋物业管理费为1元/m2/月即每年24000元，由甲方或甲方指定的物业公司收取，支付方式与租赁费用一致；支付方式为首期开业前2个月缴纳，其他按照季付，每年的4月15日、7月15日、10月15日、1月15日前分别预支付未来3个月租赁费用；乙方应付的租赁费用、管理费、其他费用以及履约保证金等，未按合同约定时间支付的情况下，对逾期支付部分，每天加收收取0.5%的违约金。若逾期超过30天的，则甲方有权单方解除本合同，且乙方需承担由此给甲方带来的直接经济损失，并按当年月租赁费用的3倍支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或合同解除后的7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当年日租赁费用标准的3倍向甲方支付房屋占用费；本项目初次开业时，甲方将根据本项目各房屋承租方的装修完成情况确定本项目的开业日，并提前30日以书面或媒体公告、广告等形式通知乙方。乙方应确保能够于该开业日或之前开始营业。乙方是否开业（包括试营业）不影响本合同项下租赁费用的支付；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并即刻收回该房屋：…（2）因乙方原因，乙方不支付或者不按照约定支付租赁费用、物管费、水、电、通讯等应缴费用超过30日的……；如乙方有应付未付的费用，甲方有权从履约保证金中扣除，在收到甲方通知后，乙方应立即将被甲方扣除的履约保证金部分补足并存放于甲方；乙方有本合同10-4约定的情形之一的，应按当年月租赁费用的3倍向甲方支付违约金或者赔偿损失，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿损失。关于工程物业条件，双方约定：1、乙方在租赁范围内东侧走道封闭及搭建，相关政府报批手续由乙方自行解决，甲方不主动干涉，乙方的封闭与搭建引发的一切责任由乙方自行承担，与甲方无关。另封闭材质需透明通透，不影响项目整体协调性；……5、甲方在项目范围醒目位置制作导视系统，需有岸香咖啡导向指示。如项目有对外媒体或平面推广，需增加岸香咖啡曝光度；6、该栋建筑沿街提供岸香咖啡专用车位15个、地下车库提供15个专用停车位，后期如收费，将按5折给予岸香咖啡优惠。
2015年11月7日，甲方（银基置业公司）、乙方（费爱萍）还就该租赁合同达成附加条款：1、2015年12月25日至2016年4月30日为装修免租期，2016年5月1日至2016年9月30日为经营免租期，2016年10月1日正式计租；2、如中央商业广场2016年5月1日不能如期开业，则计租日顺延至正式开业；……5、签约当日缴纳三个月房租款作为履约保证金，其中一个月租金于开业前2个月转为首期租金的一部分。如签约当日未能缴清保证金，应于2015年11月23日前缴清所欠款项，否则甲方有权单方面解除本协议，并且已缴部分不予退还……。合同签订后，费爱萍向银基置业公司交纳了履约保证金。因费爱萍一直未向银基置业公司交纳租金及物业管理费，银基置业公司于2016年12月13日向费爱萍发出《恒生中央商业广场商户缴款通知书》，于2016年12月20日向费爱萍发出《恒生中央商业广场告知函》。2017年1月10日，银基置业公司委托律师向费爱萍发出了解除房屋租赁合同的《律师函》，通知费爱萍解除双方于2015年11月7日签订的《中央商业广场商铺租赁合同》及《当涂中央商业广场房屋租赁合同补充协议》。费爱萍于2017年1月11日收到该《律师函》后，于2017年1月12日回函对银基置业公司主张的计租日提出异议，并认为银基置业公司亦存在违约情形。
另查明：银基置业公司至今未按约向费爱萍经营的岸香咖啡厅提供专用停车位。
一审法院认为：银基置业公司与费爱萍签订的《中央商业广场商铺租赁合同》和《当涂中央商业广场房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。
关于银基置业公司与费爱萍签订的《中央商业广场商铺租赁合同》及《当涂中央商业广场房屋租赁合同书补充协议》是否已于2017年1月11日解除，即银基置业公司于2017年1月11日向费爱萍送达的解除合同通知是否有效。银基置业公司认为，租赁合同约定自2016年10月1日起正式计租，费爱萍至今未交纳租金和物业费，在收到银基置业公司发出解除合同通知后的三个月内，费爱萍没有向法院提出解除合同无效，因此租赁合同已于2017年1月11日解除。费爱萍则认为，双方签订的租赁合同是银基置业公司提供的格式合同，租赁合同约定计租日为中央商业广场正式开业之日，在银基置业公司向其发出催缴通知书及解除合同通知书时，双方对什么是中央商业广场、其正式开业的时间、租金交纳时间及金额都有争议，故银基置业公司2017年1月11日解除合同没有事实和法律依据。该院认为，双方关于计租日约定：“如中央商业广场2016年5月1日不能如期开业，则计租日顺延至正式开业”。银基置业公司在2017年1月11日向费爱萍送达的解除合同通知中认为费爱萍自计租日2016年10月1日起一直未交租金，逾期交纳租金104天，但在庭审中，银基置业公司未能举证证明中央商业广场正式开业时间，认可中央商业广场的安德利购物中心于2016年11月27日开业。费爱萍在收到解除合同通知后，回函对银基置业公司在该通知中主张的计租日提出异议，认为计租日应按约顺延至中央商业广场开业之日。可见，银基置业公司主张计租日为2017年10月1日并不符合租赁合同的约定，费爱萍对此亦不予认可，在银基置业公司于2017年1月11日向费爱萍发出解除合同通知时，双方对计租日的具体时间尚存在争议，费爱萍逾期交纳租金的天数亦未确定，此时银基置业公司并不具有单方解除合同的权利。退一步说，即使根据双方在庭审中一致认可的计租日2016年11月27日，因租赁合同约定“签约当日缴纳三个月房租款作为履约保证金，其中一个月租金于开业前2个月转为首期租金的一部分”，费爱萍交纳的履约保证金中一部分应自动转为第一个月的租金，即费爱萍实际上已交纳了第一个月的租金和物业管理费。故在银基置业公司于2017年1月11日向费爱萍发出解除合同通知时，费爱萍逾期交纳租金的时间并未超过30天，银基置业公司在解除合同通知中主张的费爱萍未交租金而解除租赁合同的理由并不符合双方关于解约条件的约定。综上，银基置业公司于2017年1月11日向费爱萍发出解除合同通知时，不具有解除合同的权利，其通知解除合同的行为不发生解除合同的效力。对银基置业公司要求确认其与费爱萍签订的《中央商业广场商铺租赁合同》及《当涂中央商业广场房屋租赁合同书补充协议》于2017年1月11日解除，并要求费爱萍立即腾出租赁房屋，并按照日租赁费用标准的3倍支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，该院不予支持。
关于费爱萍应交纳的租金及物业管理费。双方在庭审中均认可中央商业广场于2016年11月27日开业，故费爱萍应当按照合同约定的标准自2016年11月27日向银基置业公司支付租金及物业管理费。根据双方在合同中关于租金、物业管理费季付及费爱萍交纳的履约保证金中部分转为首期第一个月的租金、物业管理费的约定，至法庭辩论终结前的2017年8月8日，费爱萍还应向银基置业公司交纳2016年12月27至2017年9月30日期间的租金及物业管理费,经计算，共计436574元［（549200元/年+24000元/年）÷365天×278天］。因费爱萍从2017年12月27日起拖欠银基置业公司租金及物业管理费的行为已构成违约，双方亦在租赁合同中对违约金计算方法进行了明确约定，即按照应付总金额每天0.5%支付违约金。庭审中，费爱萍提出租赁合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。该院认为，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，以补偿性为主，故违约金的调整，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考量。银基置业公司的该违约损失，实际为资金占用损失，同时考虑到双方在合同履行过程均有违约行为，该违约金的约定过高，该院酌定违约金按照银行贷款基准利率上浮100%计算，即按照年利率8.7%的标准计算违约金至实际付清之日，对超过该标准部分的违约金该院不予支持。因合同约定租赁费用支付方式为季付，即在每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日支付未来三个月的租赁费用，故违约金以当期应交纳的租赁费用为基数分段计算。
关于费爱萍要求银基置业公司按照合同约定提供30个专用停车位的诉请。庭审中，银基置业公司自认至今尚未向费爱萍提供地下车库15个专用停车位。其虽辩称已向费爱萍提供岸香咖啡沿街15个专用停车位，但未能提供证据予以证实，费爱萍对此亦不予认可，故该院对该辩解意见不予采信。银基置业公司同时辩称合同中并未明确约定提供30个专用停车位具体时限，但根据常理推断，银基置业公司最迟应在费爱萍经营的岸香咖啡店正式营业时按照约定提供相应专用停车位，银基置业公司至今未能提供，已构成违约，对费爱萍要求银基置业公司按约向其提供30个专用停车位的诉讼请求，该院予以支持。
关于费爱萍要求银基置业公司赔偿损失27万元的诉请。该院认为，费爱萍对其主张的损失未提供相应证据证实，且银基置业公司按约应向费爱萍提供的专用停车位是为方便岸香咖啡店的经营，现银基置业公司虽未提供专用停车位，但沿街停车场系免费对外开放，费爱萍以租赁停车位的方式计算出停车费，以此作为要求赔偿的营业损失，没有事实和法律依据，该院对此不予支持。
关于费爱萍要求银基置业公司立即启用北侧电梯、保障中部两部电梯正常运行，在项目范围醒目位置制作导视系统，并有当涂县岸香咖啡厅导向指示的诉请。因费爱萍对其主张，即北侧电梯未启用、中部两部电梯未正常运行及在项目范围醒目位置制作的导视系统没有岸香咖啡导向指示等，未提供相应证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果，对其相关诉请，该院不予支持。据此，该院作出如下判决：一、本诉被告费爱萍于判决生效后十日内向本诉原告银基置业公司支付2016年12月27日至2017年9月30日期间的租金、物业管理费共计436574元及相应违约金（违约金计算方式：以149974元为本金，自2017年1月15日起按年利率8.7%计算至实际付清之日止；以143300元为本金，自2017年4月15日起按年利率8.7%计算至实际付清之日止；以143300元为本金，自2017年7月15日起按年利率8.7%计算至实际付清之日止）；二、驳回本诉原告银基置业公司的其他诉讼请求；三、反诉被告银基置业公司与反诉原告费爱萍在2015年11月7日签订的《中央商业广场商铺租赁合同》及《当涂中央商业广场房屋租赁合同书补充协议》继续履行;四、反诉被告银基置业公司于判决生效后十日内向反诉原告费爱萍提供30个专用停车位（其中：租赁房屋沿街专用停车位15个、地下车库专用停车位15个）；五、驳回反诉原告费爱萍的其他诉讼请求。本诉案件诉讼费5075元，由费爱萍负担3924元，银基置业公司负担1151元。反诉案件受理费2675元，由费爱萍负担。
双方当事人在二审中未提供新的证据，对对方在一审中提供的证据亦未有新的质证意见。
本院对一审查明的事实以及证据的认定予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为银基置业公司主张其与费爱萍签订的商铺租赁合同及补充协议于2017年1月11日已经解除是否符合合同约定及法律规定。
本案商铺租赁合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该条规定赋予了合同一方当事人在合同约定的条件成就时享有合同解除权。银基置业公司与费爱萍签订的商铺租赁协议10-4条赋予了银基置业公司在费爱萍违约的七种情况下享有合同解除权，其中第二条规定，因乙方原因，乙方不支付或者不按照约定支付租赁费用、物管费、水、电、通讯等应缴费用超过30日的。银基置业公司基于上述约定，认为费爱萍自2016年10月1日起一直欠付租金及物业费用，虽经2016年12月13日、12月20日催告仍未缴纳，构成违约，合同约定的解除条件成就，故于2017年1月11日函告费爱萍解除双方签订的商铺租赁合同。本院认为，双方当事人在商铺租赁合同附加条款第二条中约定，如中央商业广场2016年5月1日不能如期开业，则计租日顺延至正式开业。现双方当事人在庭审中均确认中央商业广场的开业时间为2016年11月27日，计租日应从2016年11月27日起计算。因双方当事人对合同约定的开业时间存在争议，直至在诉讼过程中才确定，故费爱萍延期支付首期租金不完全属于其自身原因造成的。该附加条款第五条约定，签约当日缴纳三个月房租作为履约保证金，其中一个月租金于开业前2个月转为首期租金的一部分。即费爱萍按约视为缴纳了2016年11月27日至2016年12月27日的月租金。双方合同约定租金缴纳的期限为季度支付，2017年1月15日缴纳后期三个月租金。即费爱萍欠付租金仅是2016年11月28日至2017年1月14日期间的租金，至2017年1月10日银基置业公司书面通知解除合同的日期不足30日，不符合双方合同约定银基置业公司享有单方合同解除权的条件。因合同约定的解除条件并未成就，故银基置业公司要求本院确认双方之间的商铺租赁合同及补充协议于2017年1月11日已经解除的上诉意见，本院不予支持。
银基置业公司同时上诉认为，费爱萍并未在法定期限内依法请求确认通知合同解除无效，故合同已经解除。本院认为，银基置业公司于2017年1月11日发出解除通知后，又于2017年3月27日向一审法院提出诉讼，费爱萍在一审诉讼中提出反诉，要求继续履行合同，实际上已经在三个月内向法院行使了法定的异议权，银基置业公司关于费爱萍丧失了异议权的上诉理由亦不能成立。费爱萍延期支付租金固然不妥，但与银基置业公司未及时履行提供停车位等附随义务不无牵连，且继续履行合同符合双方的利益。故一审法院判令在继续履行合同的前提下，根据合同约定责令费爱萍承担延期付款的违约责任，兼顾了双方的利益，甚为恰当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5075元，由上诉人马鞍山银基置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶文胜
审 判 员 陈广金
代理审判员 张瑞菊
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 温 芳
附：相关适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。