福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽09民终629号
上诉人（原审被告）：何月荣，女，1972年10月18日出生，汉族，户籍地福建省霞浦县。
委托诉讼代理人：陈支何，福建宽达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林凌凯，福建宽达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福州麒荣贸易有限公司，住所地福建省福州开发区君竹路83号科技发展中心大楼五层522室。
法定代表人：缪宇晨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王秀清，福建天人和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卢恭，男，1982年10月14日出生，汉族，住福建省霞浦县。
被上诉人（一审第三人）：孙云清，男，1982年10月2日出生，汉族，住福建省。
被上诉人（一审第三人）：孙秀贵，男，1975年1月6日出生，汉族，住址同上。
上诉人何月荣因与被上诉人福州麒荣贸易有限公司（以下简称“麒荣公司”）、卢恭、孙云清、孙秀贵房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省霞浦县人民法院（2017）闽0921民初2149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何月荣上诉请求：撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认为2015年6月6日起至租赁期满之日止的租金被上诉人麒荣公司均可向上诉人主张支付租金，系认定事实与适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人孙云清、孙秀贵于2014年2月12日订立协议，已经将涉案店面全部转让给被上诉人孙云清、孙秀贵承租，该协议第二条约定“自2014年6月6日乙方同意代替甲方（即上诉人）向出租人即被上诉人卢恭履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。”因此，上诉人与被上诉人卢恭的租赁协议的权利义务已经全部由被上诉人孙云清、孙秀贵受让。其次，根据被上诉人孙云清、孙秀贵庭审陈述即一审出庭证人郭平、王俊丽等证人均证实2014年至2015年度的租金已经是由被上诉人孙云清、孙秀贵直接向被上诉人卢恭交付，涉案店面的物业费、水电费等也均是由被上诉人孙云清、孙秀贵交纳。被上诉人孙云清、孙秀贵与被上诉人卢恭之间已经构成事实上的租赁关系，而不是次承租人与出租人的关系。同时，即使被上诉人孙云清、孙秀贵与被上诉人卢恭不构成事实上的租赁关系，那么合同租赁期限届满后，租赁关系终止，后续占用费也应当由实际占用人即被上诉人孙云清、孙秀贵承担。因此，被上诉人不应当承担本案自2014年6月6日起的租金或占用费。
二、被上诉人麒荣公司在一审开庭时增加、变更诉讼请求，增加请求2017年6月6日至同年11月5日涉案店面租金15660及利息，但一审法院未就增加、变更的诉讼请求部分给予上诉人及一审第三人答辩期和举证期，也未要求被上诉人麒荣公司就增加部分的诉请标的缴纳诉讼费，程序违法，应发回重审。
三、一审法院仅认定本案案由为债权转让合同纠纷，遗漏本案另一个案由：租赁合同纠纷，导致整份判决书没有适用租赁合同相关法律规定，适用法律错误。
如果本案只审理债权转让合同纠纷，那么被上诉人麒荣公司作为债权转让合同的受让人，债权人是中国长城资产管理公司福州办事处（以下简称“长城资产公司”），原始债权人是中国农业银行股份有限公司福建省分行营业部（以下简称“农业银行”），债务人系被上诉人卢恭，因此，上诉人不是债权转让合同中的任何一方当事人，不是债权转让合同纠纷案件的适格被告。
按照被上诉人麒荣公司一审的诉讼请求，其要求上诉人承担支付租金责任，其理由是其受让了农业银行债权，根据买卖不破租赁的原则，新的房产所有人即麒荣公司有权向承租人即上诉人收取租金，那么本案被上诉人麒荣公司取代被上诉人卢恭，取得出租人地位，因此，上诉人与被上诉人麒荣公司之间的案由就应当是租赁合同纠纷。故本案明显存在遗漏法定案由，导致上诉人支付那么多租金没有任何法定理由，应发回重审。
四、本案被上诉人麒荣公司有两项诉讼请求，明显系根据两份不同的合同产生的不同的两个法律关系，被上诉人麒荣公司与上诉人之间系租赁合同纠纷，其与被上诉人卢恭之间系债权转让合同纠纷，若本案仅审理债权转让合同纠纷，那么一审法院未通知第三人长城资产公司及农业银行参加本案诉讼，遗漏应当参加诉讼的当事人，明显违反法定程序，本案应当发回重审。
五、一审法院认为根据《民法总则》第189条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，本案涉案店面租赁期限四年，合同项下四年租金属于上述规定的“同一债务”，故本案诉讼时效从2016年5月6日起计算，系理解和适用法律错误，本案不适用上述法律规定。上诉人于2017年1月6日收到被上诉人麒荣公司的租金催收函，应仅能保护2016年1月6日起的租金。第一、本案租金不属于上述两法律规定中的“同一债务”。最高人民法院在《关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》中明确第五条只适用于同一债务分期履行的情形而本案租金债务属于分期履行合同之债，不适用该条规定。同时《〈中华人民共和国民法总则〉条文理解与适用》关于第189条也明确该条系适用于同一债务约定分期履行之情形，并特别提醒注意区别分期履行合同之债与同一债务分期履行，并明确租金等系属于定期履行债务，且该债务是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务。即每年租金诉讼时效应分别计算。因此，一审法院适用上述条款认定诉讼时效起算时间明显系适用法律错误。第二、本案被上诉人麒荣公司怠于行使权利，至2017年1月3日才寄送租金催收函给上诉人，上诉人于2017年1月6日收到，因此，根据《中华人民共和国民法通则》关于租金一年诉讼时效的规定，超过诉讼时效规定部分应当不予保护，望二审法院只能保护其从2016年1月6日起使用涉案店面期间产生的租金。
综上，上诉人认为本案一审法院违反法定程序，且认定事实、适用法律错误，望贵院依法改判上诉人不承担涉案店面租金或将本案发回重审。
麒荣公司辩称，（一）麒荣公司依据相关规定有权收取店面租金。本案所涉店面，系卢恭抵押给银行后，再出租给何月荣，由于债务人到期未能偿还债务，该店面被法院判作抵债，并由麒荣公司受让。麒荣公司受让后，没有义务继续履行何月荣与卢恭签订的租赁协议，但何月荣持续占有使用店面，可以视为何月荣应当继续按照原租赁合同的约定，向新产权人即麒荣公司支付租金，而何月荣经多次沟通及发函催告后，一直未予支付。（二）开庭时是否应该给对方答辩期，当时对方未提出异议，一审时符合法律程序的。转租给第三人的租赁合同关系，被上诉人不认可，一审时已经明确表达了意思，《中华人民共和国合同法》224条规定承租人可以转租给第三人，承租人转租的继续有效，公司只向何月荣追索，其与第三人之间的关系由他们自行解决。关于案由是否存在两种法律关系，本案的双方当事人没有租赁合同关系，本案基于债权转让已经由之前案件审结，不存在两个法律关系，本案是债权转让后产生的孳息；关于诉讼时效问题，本案债务系源于资产管理公司的债权转让，2014年12月19日已在福建日报进行公告，麒荣公司也于2016年12月再次发律师函催收，诉讼时效得以延续。且本案是因抵押物孳息之诉求追索租金，按照原一般诉讼时效是为两年，根据《民法总则》第一百八十九条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，本案应以最后一次的租金交付到期日为诉讼时效的起算日期，不存在诉讼时效过期问题。（三）关于麒荣公司主张的店面租金的起始日期问题。霞浦县人民法院于2014年4月24日作出裁定对本案涉及的抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，并由中国农业银行股份有限公司福建省分行营业部优先受偿，后麒荣公司受让了该债权，并约定贷款债权按2014年8月4日的现状一次性地转移到麒荣公司。根据《中华人民共和国担保法》第四十七条的规定，债务履行期届满，债务人不履行债务，致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息，本案标的物已于2014年3月31日被法院查封，故麒荣公司主张法院裁定确认抵债到所有权过户这段时间的房屋租金有事实和法律依据。
卢恭、孙云清、孙秀贵未作答辩。
麒荣公司向一审法院起诉请求：1.判令何月荣向麒荣公司支付自2014年8月5日起至2017年6月4日止的租金97622元，及自2017年6月5日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；2.确认自2014年8月5日到房屋办理产权变更期间已被卢恭收取的租金归麒荣公司所有。在审理过程中，麒荣公司增加诉讼请求：何月荣向其支付自2017年6月6日起至2017年11月5日止按每月3132元计算的店面占用期间费用计15660元，及自2017年11月5日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
一审法院认定事实：2013年3月8日，卢恭与何月荣签订《王龙商铺承包租赁协议书》，约定卢恭将位于王龙商业广场7号楼116室店面出租给何月荣，租期4年，即自2013年6月6日起至2017年6月5日止，租金第一年为28230元，第二年递增10%为31057元，此后租金每年递增10%，第一年租金在协议签订之日支付，第二年起每年租金提前一个月支付。2014年2月12日，何月荣与孙云清、孙秀贵签订《店面转让协议书》，将上述店面转租孙云清、孙秀贵。此后，由孙云清、孙秀贵实际使用店面。卢恭已收取该店面前两年（即2013年6月6日止2015年6月5日）租金。自2015年6月6日起的租金，何月荣与孙云清、孙秀贵均未支付。2017年1月3日，麒荣公司向何月荣邮寄催收租金的律师函，何月荣于2017年1月6日签收。2012年9月13日，卢恭与农行福建省分行签订《最高额抵押合同》，卢恭将包括上述店面在内的25套房产作为抵押，为农行福建省分行与福建晟森木业有限公司在2012年9月13日至2015年9月12日期间办理人民币贷款等业务形成的债权提供担保，并办理了抵押登记。2012年9月28日，福建晟森木业有限公司与农行福建省分行签订借款合同，向其借款28000000元。因该借款到期后无法清偿，农行福建省分行向本院申请财产保全和实现担保物权，本院于2014年3月31日作出霞民特字第1-1号民事裁定书查封上述房产，于2014年4月24日作出霞民特字第1号民事裁定书，确认主债务及担保债务合法有效，并裁定对卢恭的抵押房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，农行福建省分行对变价所得款项在借款本金28000000及相应利息范围内优先受偿。裁定生效后，农行福建省分行将上述债权转让给中国长城资产管理公司福州办事处，2014年11月27日，中国长城资产管理公司福州办事处又将该债权转让给麒荣公司。2014年12月29日，中国长城资产管理公司福州办事处与麒荣公司联合在福建日报发布公告，告知卢恭债权转让事实并通知卢恭向麒荣公司履行债务。因上述债务未能清偿，经麒荣公司申请，依法对上述房产予以拍卖，因三次无人报名竞买而流拍，本院于2015年12月24日作出（2014）霞执行字第572-3号民事裁定书，依法将上述店面按拍卖价额即作价18876800元抵偿麒荣公司。该价款不足以清偿主债务。
一审法院认为，农行福建省分行将债权转让给中国长城资产管理公司福州办事处，中国长城资产管理公司福州办事处又将债权转让给麒荣公司的行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物权法》第一百九十七条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。卢恭的抵押房产，因债务人不能履行到期债务于2014年3月31日被本院查封，后麒荣公司经受让取得债权人地位，自查封之日起该房产的租金作为抵押物的孳息麒荣公司有权收取，用于清偿主债务中经抵押财产作价抵偿后的不足部分。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。自该日起，麒荣公司作为所有权人，有权请求承租人何月荣依照《王龙商铺承包租赁协议书》约定向其支付租金。因此，自2015年6月6日起至租赁期满之日止的租金，麒荣公司均可主张何月荣向其支付。但是，因抵押权人未及时通知何月荣已查封的事实，导致卢恭收取了2014年6月6日至2015年6月5日的租金31057元，该已支付的租金何月荣没有再向麒荣公司支付的义务。何月荣承租店面，未依约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。麒荣公司诉请何月荣支付自2014年8月5日起至2017年6月4日止的租金及自2017年6月5日起按中国人民同期同类贷款利率计算至还款之日止的利息，其中自2015年6月6日起至2017年6月4日止的71742元，符合法律规定，予以支持，其他部分何月荣已向卢恭支付，不予支持。租赁期限届满后，何月荣未交还店面，应按原租赁合同标准支付店面占用期间费用。麒荣公司诉请何月荣支付自2017年6月6日至2017年11月5日止按每月3132元计算的店面占用期间费用计15660元，及自2017年11月5日起至实际还款之日止按中国人民同期同类贷款利率计算的利息，符合法律规定，予以支持。如上所述，自抵押物被法院查封之日起，抵押人卢恭已无权收取租金，抵押权人麒荣公司则通过法院代为占有的形式享有抵押物的用益权，故自查封之日（即2014年3月31日）起抵押房产的租金应归麒荣公司所有。麒荣公司诉请判令确认卢恭收取的自2014年8月5日起的租金（至2015年6月5日止为25881元）归其所有，符合法律规定，予以支持，自2015年6月6日起至租赁期满之日止部分，因没有证据证明系卢恭收取，不予支持。何月荣、卢恭经依法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审判。《中华人民共和国合同法》第七十九条、第二百二十九条、二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，判决：一、何月荣应于本判决生效之日起十日内向福州麒荣贸易有限公司支付租金71742元及自2017年6月5日起按中国人民同期同类贷款利率计算至还款之日止的利息；二、何月荣应于本判决生效之日起十日内向福州麒荣贸易有限公司支付计算至2017年11月5日止的店面占用期间费用15660元，及自2017年11月5日起至实际还款之日止按中国人民同期同类贷款利率计算的利息；三、卢恭收取的2014年8月5日至2015年6月5日的租金25881元，归福州麒荣贸易有限公司所有；四、驳回福州麒荣贸易有限公司其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。另查明，讼争店铺租金为提前交纳全年租金，除第一年租金28230元，在签订合同之日付清外，何月荣与卢恭合同约定：“提前一个月通知交付租金，以此类推。”。双方第二年的租金为31057元，应于2014年5月6日交纳；第三年的租金为34160元，应于2015年5月6日交纳；第四年的租金为37576元[第三年租金34160元×(1+10%)]，应于2016年5月6日交纳。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于合同到期后何月荣是否继续支付涉案房屋占有使用费问题。本院认为，麒荣公司作为涉案房屋的所有人应对何月荣在租赁合同到期后仍占有使用该房屋的事实承担举证责任。然而，从麒荣公司一审提供的案涉商铺大门的照片不足以证明何月荣租赁的商铺在2017年6月6日后有继续经营使用的情形。故麒荣公司对此应承担举证不能的不利后果。一审判决以何月荣无有效证据证明其在合同到期后已交付房屋推定何月荣仍占有使用该房屋，并据此判决何月荣支付合同到期后的商铺占有使用费不当，应予纠正。
本院认为，本案并非麒荣公司与何月荣之间就债权转让合同产生的纠纷，而是基于卢恭与何月荣的房屋租赁合同产生纠纷，应根据本案争议的事实法律关系来界定本案案由，而本案的基础法律事实为卢恭与何月荣的房屋租赁合同。本案应为房屋租赁合同纠纷，故本案无须通知长城资产公司或农业银行参加本案诉讼，并不存在遗漏当事人的情形。麒荣公司在一审开庭时虽有增加对涉案商铺合同到期后占有使用费的诉讼请求，但庭审中何月荣并未要求给予答辩期和举证期，还当庭针对该部分请求进行了答辩，且第三人也对此进行了举证，故并未影响何月荣的实体权利，故一审审理过程并不明显违反法定程序。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。自该日起，麒荣公司作为所有权人，有权请求承租人何月荣依照《王龙商铺承包租赁协议书》约定向其支付租金。故但根据《中华人民共和国合同法》第八十二条规定，何月荣对卢恭的抗辩，可以向麒荣公司主张。何月荣一审中提出诉讼时效抗辩，麒荣公司认为，2014年债权转让后，12月19日中国长城资产管理公司和麒荣就在福建日报发布了《债权转让及债务催收的联合公告》，根据最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第十条规定：“……原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布的债务转让公告或通知中，有催收债务内容的，该公告或通知可以作为诉讼时效中断证据。”本案的诉讼时效在公告之日中断，其于2017年6月13日起诉并未超过诉讼时效。本院认为，上述规定中公告的对象系原债务的债务人、担保人，并不包括抵押物的租赁人，该公告的诉讼时效中断效果并不及于抵押物的租金请求权。故本案的诉讼时效并不因此中断。租金系属于定期履行债务，而非同一债务分期履行。各期租金均为独立债务，故每年租金诉讼时效应分别计算。根据已查明的事实，除麒荣公司2017年1月才通过邮件形式向何月荣要求支付租金外，卢恭或麒荣公司并未曾通过其他方式向何月荣主张过权利。结合本案原租赁合同提前一个月通知交付全年租金约定，及本案第二年、第三年租金适用一年诉讼时效的规定，故麒荣公司主张何月荣支付讼争店铺第二年、第三年期间内租金的诉讼请求均已超过诉讼时效，本院不予支持。麒荣公司经受让取得上述债权后，对于第四年的租金37576元并未超过诉讼时效，应予支持。至于何月荣已向卢恭支付的部分房租可另行提起给付之诉要求卢恭返还，而不是在本案中提起确认之诉，以确认该租金为其所有方式进行主张。
综上所述，本院认为，何月荣的部分上诉请求可以成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销福建省霞浦县人民法院（2017）闽0921民初2149号民事判决第二、三、四项；
二、变更福建省霞浦县人民法院（2017）闽0921民初2149号民事判决第一项为：“何月荣应于本判决生效之日起十日内向福州麒荣贸易有限公司支付租金37576元及自2017年6月5日起按中国人民同期同类贷款利率标准计算至还款之日止的利息”；
三、驳回福州麒荣贸易有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1900元，福州麒荣贸易有限公司负担1050元，何月荣负担850元，调整一审案件受理费按二审比例执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈鸣鸣
审 判 员 郑 彦
审 判 员 陈富强
二〇一八年五月三十一日
法官助理 陆学宇
书 记 员 陈秀招
附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
本判决所依据的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。