四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终8915号
上诉人（原审原告）：陈某，男，1971年3月23日出生，汉族，住成都市武侯区。
上诉人（原审原告）：陈天籁，男，1936年9月23日出生，汉族，住成都市武侯区。
上诉人（原审原告）：陈丽茵，女，2005年3月21日出生，汉族，住成都市武侯区。
法定代理人：陈某（系陈丽茵父亲），住成都市武侯区。
被上诉人（原审被告）：成都新尚网络科技股份有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段*号。
法定代表人：唐立新，董事长。
被上诉人（原审被告）：成都新尚置业集团有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段*号。
法定代表人：唐立新，董事长。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：李莉，四川照真律师事务所律师。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：邹雪，四川照真律师事务所律师。
上诉人陈某、陈天籁、陈丽茵因与被上诉人成都新尚网络科技股份有限公司（以下简称新尚网络公司）、成都新尚置业集团有限公司（以下简称新尚置业公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈某、陈天籁、陈丽茵的上诉请求：1．撤销一审判决，改判被上诉人成都新尚网络科技股份有限公司向上诉人支付欠付租金18156.64元。2.判令新尚网络公司向上诉人支付逾期付款资金利息。3.上诉人没收二被上诉人缴纳的保证金26868元，并由二被上诉人重新向上诉人缴纳保证金26868元。4．新尚置业公司对以上债务承担连带责任。5.本案一审、二审诉讼费全部由二被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、错误。一审判决书多次采信的《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》，实质上是由非法组织炮制且不具有法律效力。成都庄士中心数码广场1-4楼铺第一届全体业主大会不合法，出台的《公约》无法律约束力。因为出席该大会的业主只占总业主的44.40%，代表的物业面积仅占33.20%，业主人数和面积都未过半。“商委会”系非法组织，其活动违法、决议违法。根据《成都市物业管理条例》第三十一条规定：“业主大会依法设立后，业主委员会应当就业主大会设立事项向区（市）县房产行政主管部门备案；并依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章。”从2014年8月23日商委会成立至今，未能依法取得公章。因此，商委会从事的活动均属非法，决议违法。2016年11月13日召开的业主大会程序违法、决议内容违法。根据《物业管理条例》第十四条规定：“召开业主大会应当于会议召开15日以前通知全体业主，业主委员会应该做好业主大会记录。”而本次业主大会完全没有提前15天通知业主，其召开程序不合法。该条例第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”据该规定，业主大会的全部职权已经被限定在与物业管理的相关范围，但是一审法院却认定该业主大会表决通过的是降低租金的租赁协议。这完全违背了和超越了业主大会的权限范围，应属无效决议。一审判决适用法律明显错误，侵害了上诉人的合法权益。一审判决引用了《物权法》第八十四条关于相邻关系的条文，并强调“所有权人在行使自己的物权时注重谦抑性”。事实上该条是处理相邻关系时，物权所有人应当给相邻的权利人提供便利的规定。一审法院引用该条款，实际上是以业主的共益为借口，剥夺和侵害所有权人的财产权，属于严重的适用法律错误。一审判决认定业主委员会的决议对上诉人具有约束力，破坏了合同关系的相对性原理。本案中，上诉人和被上诉人签订了《房屋租赁合同（单户商铺）》，确定了租赁关系，这是属于合同当事人之间的权利义务关系。业主大会、商委会均无权对上诉人和被上诉人之间的合同内容进行变更。上诉人所签署的《公约》并未授权业主大会对租金事宜进行委托代理，签订是在被“胁迫”下完成的。根据《物业管理条例》的规定，业主大会决定的事项仅仅应该是涉及物业管理问题，而租金问题不应在其染指范围之内。另外，上诉人等众多业主一直不认可《公约》，但在“胁迫”情况下不得不签字。因为不签署公约，被上诉人就不准签订《合同》，上诉人就收不到租金，商铺却会被被上诉人继续占用。一审判决上诉人主张的迟延支付租金违约金、没收保证金的事实认定错误。首先，业主大会无权对降低租金标准作出决议，因此，业主大会的决议不能为被上诉人逾期支付租金的行为提供合法理由。其次，上诉人以被上诉人未能按原协议履行义务而主张违约责任仍有合同依据，应当受到法律保护。一审判决书里未对上诉人质证意见作出任何回应，存在明显缺陷和不完整性，有违常规。在一审法庭质证辩论环节中，上诉人代理律师提出质证意见：“庄士中心业主大会、商委会、监委会系违法组织，不具有民事主体资格，其代表全体业主作出的一切行为应属无效”。一审判决书对该质证意见未作出是否成立的结论，反映出一审法官选择性视而不见、充耳不闻。
新尚网络公司、新尚置业公司的答辩意见：上诉请求及上诉理由不成立，请求维持一审判决。
陈某、陈天籁、陈丽茵在一审的诉讼请求：1.判令新尚网络公司立即按合同约定支付2016年10月26日至2017年4月25日的租金66574.5元；2.判令新尚网络公司支付逾期支付租金的违约金；3.判令新尚网络公司已交纳的履约保证金26868元归陈某、陈天籁、陈丽茵所有；4.判令新尚网络公司按照承租物业原始购置金额的30%（即145253.1元）向陈某、陈天籁、陈丽茵支付违约金；5.判令新尚网络公司继续履行合同并重新缴纳履约保证金；6.判令新尚置业公司对新尚网络公司的上述债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：陈某、陈天籁、陈丽茵为成都市武侯区人民南路四段1号“庄士中心数码广场”1楼2-19-3号商铺所有权人。2015年1月，陈某、陈天籁、陈丽茵与成都新尚网络科技股份有限公司、成都新尚置业集团有限公司签署《房屋租赁合同（单户商铺）》，约定：“鉴于：依照成都庄士中心1-4楼商铺全体业主与成都庄士中心开发有限公司签订的《庄士中心商铺业主统一管理公约》和于2014年8月23日由1-4层商铺业主大会通过的《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》约定”双方签订合同。合同约定：“甲方（陈某、陈天籁、陈丽茵）同意遵守公约约定和大多数商铺业主意见，同意成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治委员会（以下简称商委会）将1-4楼各业主所购商铺交由乙方（成都新尚网络科技股份有限公司）一个经营管理公司统一经营管理，认可商委会和乙方签订的《房屋租赁合同（整体物业）》内容，同意商委会将自有物业租赁给乙方”；租赁期限自2014年10月25日至2024年10月24日；合同记载涉案商铺的原始购置金额，并于第四条约定以此原始购置金额乘以约定返租比例计算年租金金额，具体显示，自2014年10月25日至2015年10月24日返租比例为26%，次年为26.5%、27.5%……。约定租金支付方式为六个月一付，须在每个支付周期届满前10日支付下一期租金。另，成都新尚网络科技股份有限公司按照每户原始购置金额所占1-4层商铺原始购置总金额比例向各商铺分配缴纳共计1500万元保证金。合同第十一条约定，丙方（成都新尚置业集团有限公司）作为成都新尚网络科技股份有限公司担保人，对租金支付承担连带清偿责任。在合同履行过程中，成都新尚网络科技股份有限公司未能于2016年10月15日支付2016年10月25日至2017年4月24日租金。陈某、陈天籁、陈丽茵确认已于2017年2月收到成都新尚网络科技股份有限公司支付的按涉案房产原始购置价20%计算半年的租金。另查明，成都市武侯区人民南路四段1号“庄士数码广场”原所有权人为成都庄士中心开发有限公司，于2004年期间将1-4楼商铺拆分为817个商铺后分别出售，并同时与各商铺购买人签署《商铺租赁合同》，由成都庄士中心开发有限公司承租。2014年8月23日，成都庄士中心商铺业主召开业主会议，据《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺第一届全体业主大会决议》记载：总户数817户，实到515户，占总户数63%，到会业主面积10178.22平方米，占总面积62%。会议选举成立“成都庄士中心商铺业主自治委员会（商委会）”，并产生商委会代表九人，另选举产生监委会成员五人。另会议讨论通过了《成都庄士中心商铺业主自治及统一经营公约》。另查明，陈某、陈天籁、陈丽茵在与成都新尚网络科技股份有限公司签署《房屋租赁合同（单户商铺）》同时，签署《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》，第三条约定：庄士中心1-4楼商铺各业主承诺商委会系自治性的组织，并授权商委会对物业以整体经营方式对外租赁等经营管理行为。第四条约定：商委会对寻求的继任承租商谈判结果没有决定权，只有议事权；经谈判形成的总的经营管理合同草案需经1-4楼全体商铺业主过半以上同意方为有效（现场大会）；得到授权的商委会与承租商签订正式的总的经营管理合同。各商铺业主应无条件按总的经营管理合同约定分别与承租商签订其名下物业的租赁合同。第七条约定：商铺业主大会需总户数过半以上的业主参与方为有效，业主大会讨论并决定与该商铺经营管理相关的重大事项，维护全体商铺业主的或物业使用人的合法权益。业主大会决议应当由到会业主表决，除总的经营管理合同外的其他重要事项须经到会人数三分之二以上同意方能通过，无故不参加表决的业主视为放弃权利，弃权或反对的业主对通过的商铺业主大会决议应当服从和执行。同时，陈某、陈天籁、陈丽茵签署了《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺第二次全体业主大会决议》，该决议讨论通过了“由原运营商新尚公司下属成都数码广场有限公司继续整体租赁全体业主的商铺，授权商委会全体委员代表全体业主与该公司签订新一轮的《房屋租赁合同（整体物业）》”。随后，陈某、陈天籁、陈丽茵与成都新尚网络科技股份有限公司、成都新尚置业集团有限公司签署了《房屋租赁合同（单户商铺）》。2016年9月26日，成都新尚网络科技股份有限公司公布《关于成都庄士中心数码广场1-4楼的降租申请函》，以实体经济不景气，部分商家退场为由，申请将2016年10月26日至2017年10月25日返租比例调整至14.5%，将2017年10月26日至2018年10月25日返租比例调整至11.5%。2016年9月28日，成都庄士中心业主自治委员会及自治监督委员会公布《关于新尚公司申请降租及征求业主意见的紧急通报》，将成都新尚网络科技股份有限公司降租申请予以告知并提请业主考虑。2016年11月13日，成都庄士中心业主自治委员会组织召开业主大会，据业主自治委员会出示的《告知书》记载：该业主大会对《房屋租赁合同（整体物业）之补充协议》《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》进行了决议，以上补充协议经业主过半数通过，具体为：全体商铺业主817户，投票业主516户，通过434户，不同意81户，废票1户，未参加投票301户。经查，《房屋租赁合同（整体物业）之补充协议》约定，从第三年的2016年10月26日起至第十年的2024年10月25日止的租赁期限内，当年的返租比例均为20%（税前）。截至本案开庭审理之日，陈某、陈天籁、陈丽茵尚未与被告成都新尚网络科技股份有限公司签署《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》。
一审法院认定上述事实采信了双方当事人陈述、《房屋租赁合同（单户商铺）》《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》《房屋租赁合同（整体物业）》《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺第一届全体业主大会决议》《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺第二次全体业主大会决议》《关于成都庄士中心数码广场1-4楼的降租申请函》《关于新尚公司申请降租及征求业主意见的紧急通报》《房屋租赁合同（整体物业）之补充协议》《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》等证据。
一审法院认为，陈某、陈天籁、陈丽茵与成都新尚网络科技股份有限公司、成都新尚置业集团有限公司签署的《房屋租赁合同（单户商铺）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现本案争议焦点为成都庄士中心数码广场业主大会作出的通过《房屋租赁合同（整体物业）之补充协议》《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》的决议是否对陈某、陈天籁、陈丽茵具有约束力。本案中，陈某、陈天籁、陈丽茵所拥有的商铺系原成都庄士中心开发有限公司将1-4层商铺整体分割817户而成，其特点为统一规划、统一布局、商铺之间互相紧邻，故此类商铺的所有权人在行使自己的物权权利时注重谦抑性，更应以共益为目的接受统一经营、统一管理的原则。按照《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”之规定，并出于共益的目的，所有权人以签约的方式认可共同经营管理的经营方式并不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。陈某、陈天籁、陈丽茵所签署的《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》，该公约对其具有约束力。其中第四条对“寻求继任承租商”“谈判形成的总的经营管理合同”的表决方式进行了约定；第七条对“商铺经营管理相关的重大事项（除总的经营管理合同外）”进行了约定。而在2016年11月13日召开的业主大会以讨论调整租金标准补充协议为会议内容，属于“商铺经营管理相关的重大事项”而非“寻求继任承租商”“谈判形成的总的经营管理合同”，故会议的表决程序应当按照《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》第七条的约定进行，即“商铺业主大会需总户数过半以上的业主参与方为有效，业主大会讨论并决定与该商铺经营管理相关的重大事项，维护全体商铺业主的或物业使用人的合法权益。业主大会决议应当由到会业主表决，除总的经营管理合同外的其他重要事项须经到会人数三分之二以上同意方能通过，无故不参加表决的业主视为放弃权利，弃权或反对的业主对通过的商铺业主大会决议应当服从和执行”。经2016年11月13日业主大会投票，到会投票业主516户，同意《房屋租赁合同（整体物业之补充协议）》《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》434户，不同意81户，废票1户。首先，以上投票过程符合《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》第七条“需总户数过半以上的业主参与方为有效”，即参与投票户数占总户数63.16%；其次，同意补充协议的户数占参与投票户数84.11%，符合公约“须经到会人数三分之二以上同意方能通过”的规定，故此次业主大会程序合法合约、决议合法合约，所决议内容应当按照《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》“弃权或反对的业主对通过的商铺业主大会决议应当服从和执行”之规定履行。综上，一审法院认为，全体业主应受《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》约束，并受按照此公约的投票方式所召开的业主大会形成的决议的约束，故《房屋租赁合同（整体物业之补充协议）》《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》中关于“年租金回报=单户商铺原始购置金额*当年返租比例。从第三年2016.10.26起至第十年的2024.10.25止的租赁期限内，当年的返租比例均为20%（税前）”之约定对全体业主有效。另由于成都新尚网络科技股份有限公司已按照以上比例支付2016年10月26日至2017年4月25日租金，故对陈某、陈天籁、陈丽茵要求新尚网络公司、新尚置业公司承担的各项支付租金、承担违约责任、没收保证金等诉讼请求不予支持。此外，由于新尚网络公司在该期租金支付期到来之前已向业主提交《关于成都庄士中心数码广场1-4楼的降租申请函》，该申请经业主代表提交业主大会讨论直至2016年11月13日业主大会决议确定新的租金标准后，成都新尚网络科技股份有限公司即开始继续支付租金，在该阶段中新尚网络公司、新尚置业公司暂停支付租金的情形属双方协商制定补充协议的正常时间所须，故对陈某、陈天籁、陈丽茵主张该段时间内的迟延支付利息的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回陈某、陈天籁、陈丽茵的诉讼请求。案件受理费4915元，由陈某、陈天籁、陈丽茵自行负担。
二审中，陈某、陈天籁、陈丽茵向本院提交了《整体物业合同》、产权登记查询资料、照片、业主大会出席人数及面积、征求意见表、会议通知、商委会公章等证据，拟证明总合同已经就租金履行、比例做出了约定，即使通过业主大会召开不符合规定，表决结果未经过半数的业主和过半面积的业主同意，因此，最终形成的表决结果不能约束全体业主。
新尚网络公司、新尚置业公司质证认为，对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议。认为上诉人提交的证据显示的面积是1-7楼的，而不是本案诉争的1-4层的面积。召开1-4层业主大会在11月13日，而在9月28日就向业主发出了征求意见的紧急通报。业主大会最终形成的表决结果符合管理公约的规定，应当约束全体业主。
新尚网络公司、新尚置业公司向本院提交了房屋租赁合同、单户商铺补充协议签署情况一览表、租金支付情况等证据，拟证明截止2017年6月22日，签署商铺的户数为692户，比例为85%，证明600多户业主以实际行动执行了业主大会的决议，也反证了业主大会的合法性和真实性，新尚网络公司也以支付租金的行为履行了整体补充协议降租至20%的约定。
陈某等人质证认为，合同内容和签署的意见不是大会的意见；大部分业主迫于无奈签署了补充协议；对于租金支付的真实性无异议，但对金额有异议，租金应当按照合同来支付租金，而不是应当按照20%来支付。
本院对各方当事人提交的新证据认证如下：陈某等人提交的《整体物业合同》、征求意见表、会议通知等真实有效，对这些证据予以采信。对其提交的产权登记查询资料、照片、业主大会出席人数及面积、商委会公章等证据因不能够证明本案的案件事实，不予采信；新尚网络公司、新尚置业公司提交的房屋租赁合同、单户商铺补充协议签署情况一览表、租金支付情况等证据，能够证明新尚网络公司已经按照业主大会确定的租金标准支付了租金。且陈某等人承认通过QQ群看到了降租及召开业主大会的通知。因此，对新尚网络公司、新尚置业公司这些证据予以采信。
本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。
本院另查明，在召开业主大会前，新尚网络公司、新尚置业公司把降租事项及其召开业主大会的通知，通过QQ提前告知了各业主；截止2017年6月22日，85%业主签署了商铺降低租金的协议，并开始履行。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个。现评判如下：
一、关于业主大会所作的决议能否改变双方当事人对租金标准的约定的问题
本院认为，首先，按照《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》约定，业主大会讨论并决定与该商铺经营管理相关的重大事项，而租金标准的确定属于商铺经营管理相关的重大事项，应属于业主大会讨论并决定之事项；其次，陈某等人购买的案涉商铺只是案涉成都庄士中心数码广场1-4层分割出售的817间商铺中的一部分，在以分割商铺为标的物的买卖合同中，业主对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥，业主行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志，现绝大多数业主均已接受租金标准下调为20%，少数业主也应尊重绝大多数业主的意志。因此，业主大会所作决议能够改变双方当事人对租金标准的约定。
陈某等人主张参加业主大会的业主并非成都庄士中心数码广场全体业主，因此，业主大会决议没有约束力。对此，本院认为，因案涉1-4层商铺与其他楼层商铺不同，且陈某等人已签署《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》，因此，涉及案涉1-4楼商铺重大事项决定，应有1-4层商铺业主参加并决定。故陈某等人的该主张，本院依法不予支持。陈某等人主张业主大会未能在召开前十五日通知，因此，业主大会决议没有约束力。对此，本院认为，业主大会召开程序是否合法，属于陈某等人在内的商铺业主内部问题，对于外部的交易相对方新尚网络公司仅需按照业主大会决议确定权利义务关系即可。故陈某等人的该主张，本院依法不予支持。
综上，业主大会形成的调低租金标准的决议对陈某等人在内的案涉1-4层商铺业主均具有约束力。
二、关于新尚网络公司是否应当承担逾期支付租金及没收保证金的违约责任的问题
从本案证据来看，在陈某等人与新尚网络公司约定的付款期限届满前，新尚网络公司提出调减租金标准的请求，并最终由业主大会确定调减租金标准。从上述过程来看，双方在合同履行期限内对合同的主要内容即租金标准进行磋商，结合业主大会决议形成，新尚网络公司支付租金的情况，本院认为，在双方并未最终确定租金标准的情况下，新尚网络公司暂停支付租金并无不当，因此，陈某等人认为新尚网络公司存在逾期支付租金的行为的主张，本院依法不予支持，陈某等人要求新尚网络公司承担逾期支付租金及没收保证金的违约责任的主张，本院依法不予支持。
综上所述，陈某等人的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1068.9元，由上诉人陈某、陈天籁、陈丽茵负担。
本判决为终审判决。
审判长 赫耀文
审判员 祝颖哲
审判员 何春梅
二〇一七年九月十一日
书记员 温文馨