海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼01民终2898号
上诉人（原审原告）：张晓旻，女，1967年9月4日出生，汉族，住海口市。
被上诉人（原审被告）：林水机，男，1972年6月5日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：李大兴，海南新概念律师事务所律师。
上诉人张晓旻因与被上诉人李大兴不当得利纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初5377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。2017年10月25日，本案中止诉讼。现中止情形已消失，本案恢复审理，现已审理终结。
张晓旻上诉请求：1.撤销海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初5377号民事判决，依法改判支持张晓旻一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由林水机负担。
事实与理由：（一）一审认定事实不清。一审认定张晓旻与林水机2015年3月24日签订的《房地产买卖契约》已被判决确认有效是错误的。该买卖契约已经林水机龙华区人民法院确认无效，张晓旻依据法院的判决，通过行政诉讼撤销了林水机的房产证。目前，该房产已不再林水机名下。所以，一审认定张晓旻与林水机签订的《房地产买卖契约》已被判决确认有效的事实认定是错误的。
（二）一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始至终没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，张晓旻与林水机签订的《房地产买卖契约》系无效合同，自始至终没有发生法律效力，林水机收取张晓旻的房屋租赁，依据《民法通则》的有关规定，已经构成不当得利，林水机应当将取得的不当得利返还给张晓旻。
（三）张晓旻在纠纷发生前不认识林水机，也未与其签订租赁合同，且严荣燕无权转租，故严荣燕代表林水机签订的房屋转租合同无效。
（四）林水机已对龙华区人民法院（2017）琼0106民初1228号案件提起上诉，该判决并未生效，不能作为认定事实和处理的依据。
（五）林水机购买商铺只交了50万元定金，余款220万元至今未付，意味着林水机放弃了对商铺的购买，也失去了收取租金的权利。
（六）补充协议约定租金交给法院判决的归属人，以法院判决为准。法院生效判决已经撤销涉案房屋的房产证和土地证，张晓旻是涉案房屋的真正所有权人，与承租人签订租赁合同受法律保护。
综上，请求支持张晓旻的上诉请求。
林水机辩称：（一）一审没有认定事实不清，而是张晓旻自己连判决都没看明白。一审判决并未认定双方于2015年3月签订的《房地产买卖契约》有效，而是确认该买卖契约无效。张晓旻的该项意见无损于一审判决认定事实的正确，更不可能作为改变一审判决的理由。
（二）一审判决并未适用法律错误。张晓旻自以为用于过户登记的《房地产买卖契约》无效，依此办理的房产证被撤销，就应该否定买卖房产的事实、进而也否定租赁合同的效力。然而，一审根据生效判决确认了双方间存在真实有效的买卖合同关系，以及双方与案外人陈某1就房屋租赁事宜签订的《补充协议》。因此，林水机具有收取房屋租金的合法依据，不构成不当得利。一审判决适用法律正确。张晓旻片面强调与租赁无关的合同的效力，而对真实的买卖合同关系和租赁合同视而不见或忽略，是对法律的曲解。
（三）张晓旻的其他意见与本案无关。双方之间的一系列诉讼，除了因避税而签订的虚假买卖合同被认定无效以及因之而取得的房产证被撤销外，其他的诉讼张晓旻都没有胜诉。生效判决已经确认双方间的买卖合同有效。涉诉房产的产权证虽然被撤销，但房产并没有回到张晓旻名下，而且法院已经判令张晓旻重新将该房产过户到林水机名下。尽管张晓旻不服提起了上诉，但最终胜诉是可以预料的事。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
张晓旻向一审法院起诉请求：林水机返还张晓旻租金104000元（2015年4月15日至12月15日，共计8个月，每月租金13000元）；2.本案诉讼费由林水机承担。
一审法院确认的事实：海口市金贸西路26号中城商住楼C102B房原属张晓旻所有。张晓旻因欠案外人戚某债务而委托其办理出售C102B房等相关事宜。案外人戚某作为受托人以张晓旻的名义与林水机就C102B房分别于2015年1月15日、2015年2月16日签订了《海口市存量房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》，均约定：林水机购买该C102B房的价款为270万元。2015年3月30日，涉案C102B房过户至林水机名下。涉案C102B房在过户至林水机名下之前，张晓旻于2013年5月15日委托钟梅珍将房屋出租给严荣燕，租期为三年。尔后，严荣燕将C102B房转租给陈某1，租赁期限与原租赁合同约定一年。2015年10月30日，张晓旻、林水机与陈某1签订了一份《补充协议》，约定：从2015年4月15日起至法院判决前，陈某1将每月租金1.3万元交给林水机，在法院判决下来后，把租金交给法院判决的归属人，以法院判决书为准。案外人陈某1向林水机支付了C102B房2015年4月15日至2015年12月15日期间的租金104000元。
一审另查，留存海口市住房和城乡建设局作为C102B房过户至林水机名下之用的并非前述两份合同，而是戚某以张晓旻名义通过拍卖途径与”林水机”于2015年3月24日签订的成交金额为120万元的《房地产买卖契约》。张晓旻于2015年7月向一审法院提起确认2015年3月24日的《房地产买卖契约》无效的民事诉讼，一审法院于2015年12月14日作出（2015）龙民一初字第2042号民事判决书，以该买卖契约的目的是为了少缴依法应缴的税款，而非当事人真实意思表示，且违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定为由，判决确认该买卖契约无效。基于此，一审法院于2016年6月8日对张晓旻与林水机、海口市住房和城乡建设局、第三人戚某、林水机撤销行政作为纠纷一案作出（2015）龙行初字第30号行政判决书，撤销海口市住房和城乡建设局于2015年3月30日颁发给林水机的海口市房权证海房字第XX**号《房屋所有权证》。林水机不服该行政判决，向本院提起上诉，后为本院判决驳回上诉，维持原判。在该行政案件诉讼期间，林水机向一审法院起诉请求确认戚某作为受托人以张晓旻的名义与林水机分别于2015年1月15日、2015年2月16日签订的《海口市存量房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》有效，后一审法院判决支持了林水机的该项请求。
一审又查，在2015年3月24日的《房地产买卖契约》被确认无效后，张晓旻以林水机收取C102B房2015年4月15日至2015年12月15日期间的租金104000元属不当得利为由，提起本案诉讼主张返还。
一审法院认为：张晓旻主张林水机构成不当得利，应就不当得利存在的事实承担举证责任。《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定：”没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，根据该条规定，不当得利的构成要件为：（1）一方获得利益；（2）他方受有损失；（3）取得利益与所受损失之间有因果关系；（4）一方取得利益无合法根据。本案中，张晓旻与林水机就C102B房分别于2015年1月15日、2015年2月16日签订的《海口市存量房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》已被判决确认有效，证明双方间就C102B房存在真实有效的买卖合同关系。林水机基于真实有效的房屋买卖合同以及与张晓旻及案外人陈某1就房屋租赁事宜签订的《补充协议》，享有向案外人陈某1收取C102B房租金的权利。因此，林水机收取C102B房租金104000元具有合法根据，不属不当得利。虽然作为涉案C102B房过户之用的留存于海口市住房和城乡建设局的《房地产买卖契约》被确认无效，林水机名下的房产证亦被判决撤销，但前述事实的发生亦不能否定林水机收取租金行为的合法性。综上，张晓旻以不当得利为由主张林水机返还104000元缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回张晓旻的诉讼请求。一审案件受理费2380元，由张晓旻负担。
二审中，张晓旻提交如下证据：1.2015年2月16日《房地产买卖契约》（复印件），拟证明内容：协议约定张晓旻中途悔约，不得向林水机索还定金50万元，林水机不能按期向张晓旻付清购房款，每逾期一日按房款的千分之五支付违约金，现林水机逾期未付清房款，没有权利收取租金。2.（2016）琼0106执63号执行裁定书，拟证明内容：戚某的执行申请已被法院裁定驳回，张晓旻有权收取购房款。3.房产登记信息，拟证明内容：争议涉房产属于张晓旻所有。4.民事上诉状和上诉缴费通知书，拟证明内容：张晓旻已对（2017）琼0106民初1228号民事判决提起上诉，该判决未生效。
林水机的质证意见：对证据１的真实性无异议，但对证明内容有异议。涉案房屋已转让予林水机，林水机有权收取租金。对证据２的真实性无异议，但该证据与本案无关联，对其关联性不予认可。对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议。涉案房屋现仍登记在林水机名下，林水机有权收取房租。对证据4的真实性、关联性无异议。尽管1228号判决未生效，但房产仍在林水机名下，林水机有权收取租金。
林水机二审中未提交证据。
本院的认证意见：张晓旻提交的2015年2月16日《房地产买卖契约》虽然为复印件，但林水机对其真实性无异议，且该契约的真实性及证明效力已被本院生效判决所确认，本院对其真实性、合法性予以确认。因该协议涉及的违约责任内容与租金交收无关，且一审已查明与该证据相关的房屋买卖事实，故本院对张晓旻主张的证明内容不予确认，该证据于本案新事实亦无助益。证据２至证据４客观真实，本院对其真实性予以确认。证据2与本案基本事实无关联，本院对其关联性和证明效力不予确认。证据3虽然显示房产登记在林水机名下，但行政机关向林水机颁发房产证的具体行政行为已被生效判决撤销，且该事实已被一审判决查明，故该证据于本案新事实无助益。证据4客观真实，本院予以确认，可以证明张晓旻在另案中提起上诉的情况。
二审经审理对一审查明的事实予以确认。
根据张晓旻提交的上诉状、上诉缴费通知书、本院已发生法律效力的（2017）琼01民终3318号民事判决，二审另查明：林水机与张晓旻房屋买卖合同纠纷一案，一审法院作出（2017）琼0106民初1228号民事判决，限张晓旻于判决生效之日起三十日内将位于海口市金贸西路26号中城商住楼Ｃ102Ｂ房过户至林水机名下并向林水机支付违约金，驳回林水机的其他诉讼请求。张晓旻不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理，于2017年11月15日作出（2017）琼01民终3318号民事判决，判决内容：一、撤销（2017）琼0106民初1228号民事判决；二、限林水机于判决生效之日起三十日内向张晓旻支付购房款220万元；三、限张晓旻在林水机在履行完上述第二项义务后次日起三十日内将位于海口市金贸西路26号中城商住楼Ｃ102Ｂ房过户至林水机名下；四、限张晓旻于判决生效之日起十日内向林水机支付违约金（违约金的计算方法如下：以50万元为本金，利息率日0.2‰计，自2016年12月9日起至本判决生效之日止）；五、驳回林水机的其他诉讼请求；六、驳回张晓旻的其他上诉请求。
本院认为：本案的争议焦点为林水机收取2015年4月15日至2015年12月15日的租金104000元有无依据，应否向张晓旻返还该租金。
房产所有权人依法对其房产享有占有、使用、收益、处分的权利，也可以通过协议让渡该权利。根据本案查明的事实，张晓旻与林水机于2015年3月24日签订的成交金额是120万元的《房屋买卖契约》已被生效判决确认无效，且海口市住房和城乡建设局根据该协议向林水机颁发房产证的具体行政行为已被撤销，林水机至今尚未取得物权，在当事人没有特别约定的情况下，林水机对涉案房产不享有占有、使用、收益和处分的权利。但是，在前述买卖协议之外，林水机与张晓旻于2015年1月15日及2015年2月16日就同一房屋分别签订了价款为270万元的《海口市存量房屋买卖合同》及《房地产买卖契约》，该两协议已被生效判决确认有效，且张晓旻、林水机及案外人陈某2就涉案租金的交收问题签订了《补充协议》，该补充协议是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。在补充协议中，张晓旻、林水机及案外人陈某2对林水机、张晓旻的身份分别表述为新产权人与原产权人，可见，补充协议签订时，张晓旻与林水机对双方之间存在房屋买卖关系的真实性并无异议，并在此基础上约定2015年4月15日起至法院判决前，每月租金1.3万元交给林水机，在法院的判决下来后，把租金交给法院判决的归属人。据此，张晓旻、林水机对涉案租金的交收问题进行了特别的约定，可以作为处理本案争议的依据。根据双方诉讼的有关情况，补充协议签订时正处于张晓旻诉请确认其与林水机于2015年3月24日签订的成交金额是120万元的《房屋买卖契约》无效的诉讼期间，应确认该协议中的法院判决系指该案的判决结果。海口市龙华区人民法院于2015年12月14日判决确认张晓旻与林水机于2015年3月24日签订的成交金额是120万元的《房屋买卖契约》无效，该判决作出后，张晓旻与林水机均未提出上诉，判决已经发生法律效力。双方争议的104000元租金系该判决作出前产生的租金，根据双方在补充协议中的约定，林水机有权收取2015年4月15日至判决作出期间的租金。因此，张晓旻上诉主张林水机收取104000元租金系不当得利，没有事实依据，本院不予支持。
综上，张晓旻的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2380元，由张晓旻负担。
本判决为终审判决。
审判长何姿玲
审判员陈文红
审判员陈璐
二〇一七年十一月二十八日
书记员杜立
速录员李萍
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
风险提示
1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。
2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。
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一、《中华人民共和国民法通则》 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 三、《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任\",\"审判程序\":\"一审\",\"案号\":\"（2017）沪0117民初10102号\",\"不公开理由\":\"\",\"法院地市\":\"上海市第一中级人民法院\",\"法院省份\":\"上海\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"文书ID\":\"5cf53528-7853-4dc2-b8d4-a85b00ff0e94\",\"案件名称\":\"赵华与上海复瑞物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书\",\"法院名称\":\"上海市松江区人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"松江区\",\"补正文书\":\"2\",\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":\"1\",\"诉讼记录段原文\":\"原告赵华诉被告上海复瑞物业管理有限公司（以下简称复瑞物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，依法适用简易程序，并于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告赵华、被告复瑞物业公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1517241600000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"赵华与上海复瑞物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书\");$(\"#tdSource\").html(\"赵华与上海复瑞物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
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