大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽0212民初2590号
原告:亿达物业管理有限公司。
法定代表人：于世平。
委托诉讼代理人：董飞。
被告：刘伟。
原告亿达物业管理有限公司诉被告刘伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，原告亿达物业管理有限公司委托诉讼代理人董飞到庭参加诉讼。被告刘伟经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，要求判令1、被告支付拖欠的2014年7月1日起至2017年12月31日期间物业费33990.01元；2、被告支付逾期缴费违约金6146.61元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：原告与大连蓝湾房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为被告房屋所在的蓝山小区提供物业服务，业主按照房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的，自逾期之日起应当向原告支付违约金，违约金计算标准按照日承担欠费金额千分之三作为违约金。考虑该标准过高，请求被告自每个季度应付款截止日期次日起，按照日支付当季欠费金额的万分之三的比率计算违约金，暂记为6146.61元。
被告系案涉物业即蓝山小区3565号房屋的业主，房屋面积212.97平方米，收费标准为3.8元/月/平，按约定应当向原告缴纳自2014年7月1日至2017年12月31日期间物业费33990.01元，但被告一直拒绝交费，故诉至法院，请法院判如所请。
原告向法庭提交了原告资质证书一份、变更登记核准通知书一份、前期物业合同一份、业主收楼确认单一份、承诺书一份、催费照片打印件二份、欠费系统截屏打印件一份以及被告身份证明等证据用以证明自己的诉讼请求。
被告未应诉答辩，也未向法庭提交证据。
根据当事人的陈述和经质证、审查的证据，本院认定事实如下：被告刘伟系大连市旅顺口区蓝湾镇蓝山A区3565号房屋业主，该房屋建筑面积212.97平方米。大连蓝湾房地产有限公司同大连亿达物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定自2010年12月31日起至蓝湾三期A区业主大会成立后与物业服务企业签订的物业合同生效日止，大连亿达物业管理有限公司为大连蓝湾房地产有限公司开发建设的蓝湾三期A区即蓝山A区小区提供前期物业服务。该物业管理区域内物业服务收费采取包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，收费标准为3.8元/月平（建筑面积）。物业交付前，业主需按照有关《商品房买卖合同》及其补充协议的约定预交物业服务费，以后物业费用按季度当季缴纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向大连亿达物业管理有限公司缴纳当期物业服务费。逾期未缴纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费等费用的，每逾一日，按欠费总额的千分之三支付违约赔偿金。大连亿达物业管理有限公司在合同签订后，依约开始为蓝湾小区提供物业服务。
2014年6月9日，被告刘伟在《大连亿达物业管理有限公司业主收楼确认单》上签字，证实其对房屋专有部分所有设备设施进行了检查，接收房屋。自2014年7月1日至原告起诉时止，被告刘伟未缴纳物业费，累计欠交时间为13个季度，欠交物业费合计人民币31561.92元。
另查：被告刘伟在《承诺书》上签字，承诺同意遵守《临时管理规约》。2016年10月17日，经大连高新技术产业园区市场监督管理局核准，大连亿达物业管理有限公司更名为亿达物业管理有限公司。
上述事实，有原告资质证书一份、变更登记核准通知书一份、前期物业合同一份、业主收楼确认单一份、承诺书一份、催费照片打印件二份、欠费系统截屏打印件一份等证据予以证明，足以认定。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。合同生效后，当事人不得因名称的变化而不履行合同。本案中，被告刘伟作为业主，应受建设单位和物业企业签订的《前期物业服务合同》的约束。被告刘伟在签署《承诺书》并经原告书面催收的情况下，应当按时向原告交纳物业服务费。故对原告诉求物业费中的合理部分，本院予以支持。根据建设单位和物业服务企业签订的《前期物业管理合同》中的约定，该物业管理范围内的业主应按季度缴纳物业费，因自2017年10月1日至2017年12月31日的物业费在原告起诉时并未到期，故被告刘伟实际未缴纳物业费的时间为13个季度，对未到期的部分，本院不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，《前期物业服务合同》中约定了业主违约时应当承担按照日千分之三的标准计算的违约金，但在诉讼过程中，原告诉求按照日支付当季度欠费金额万分之三的比率确定违约金，该计算方法低于《前期物业服务合同》中约定的违约金计算标准，属于当事人对自己权利的合法处分，该处分于法有据，本院予以认可。故本案计算逾期付款违约金的期间为实际欠缴日起至原告提起诉讼之日止，按照日支付当季度欠费金额万分之三的比率计算为人民币5931.70元。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告刘伟在本判决生效之日起十日内支付给原告亿达物业管理有限公司物业费人民币31561.92元；逾期付款违约金人民币5931.70元，合计人民币37493.62元。
二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币400元，由被告负担。（该款原告已预交，被告在执行时一并给付）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。
审判员 于鸿翔
二〇一七年十一月二日
书记员 乔方圆
附法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当 承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数 额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。