重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝民终373号
上诉人（原审被告）:重庆春熙置业有限公司,住所地重庆市渝北区龙山街道余松一支路7号龙湖紫都城3-2幢6-3，统一社会信用代码91500112678672249A。
法定代表人：雷东，该公司经理。
委托诉讼代理人：戴杰，重庆中钦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘浪凡，重庆中钦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:重庆市九龙坡区房屋管理局西城房管所,住所地重庆市九龙坡区白市驿白华西街14号,统一社会信用代码1250010757898128X7。
法定代表人:杨运灵，该所所长。
委托诉讼代理人：段小刚，重庆合融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:戴国均，男，1958年12月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人:赵勇山，重庆修能律师事务所律师。
委托诉讼代理人:朱清，重庆鼎圣律师事务所律师。
原审被告:重庆市九龙坡区房屋管理局,住所地重庆市九龙坡区杨家坪直港大道17号,统一社会信用代码115001077093018475。
负责人:刘善德，该局党委副书记。
委托诉讼代理人：李福琼，重庆合融律师事务所律师。
上诉人重庆春熙置业有限公司（以下简称春熙公司）、重庆市九龙坡区房屋管理局西城房管所（以下简称西城房管所）因与被上诉人戴国均、原审被告重庆市九龙坡区房屋管理局（以下简称九龙坡区房管局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民初字第708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人春熙公司的委托诉讼代理人段小刚，上诉人西城房管所的委托诉讼代理人戴杰，被上诉人戴国均及其委托诉讼代理人赵勇山、朱清，原审被告九龙坡区房管局的委托诉讼代理人李福琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
春熙公司、西城房管所上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判按照《拆迁安置协议》第二条第八款的约定确定春熙公司、西城房管所的责任，即按照165万元的标准确定戴国均的商业性门面损失；2.驳回戴国均要求春熙公司、西城房管所支付延期交付住宅违约金的诉讼请求；3.本案诉讼费由戴国均承担。事实与理由：1.一审判决适用法律错误，导致错误适用《拆迁安置协议》条款。关于商业性门面的问题，各方约定了三种情形：一是若春江花园二期未实施，春熙公司、西城房管所一次性补偿给戴国均165万元，补偿时限不得晚于2013年12月31日。二是《拆迁安置协议》第三条第三款第一项所约定的若春熙公司、西城房管所实施了春江花园二期，未安置戴国均110平方米门面，应视为春熙公司、西城房管所违约。三是《拆迁安置协议》第三条第一款和第三条第三款第二项所约定的春熙公司、西城房管所若未在规定时间内偿还戴国均本协议第二款所约定的房屋，视为春熙公司、西城房管所不能按期交房，春熙公司、西城房管所赔偿戴国均违约。对上述约定应理解为：当春江花园二期未实施时，适用《拆迁安置协议》第二条第八款，当春江花园二期实施了，但春熙公司、西城房管所未安置戴国均，视为春熙公司、西城房管所违约，适用《拆迁安置协议》第三条第三款第一项。各方在《拆迁安置协议》中未就具体违约责任进行约定，春熙公司、西城房管所应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当春江花园二期实施了，但春熙公司、西城房管所未在规定期限内交房，适用《拆迁安置协议》的第三条第一款和第三条第三款第二项，春熙公司、西城房管所应按合同约定支付延期交房的违约金；2.一审判决将《拆迁安置协议》第二条第八款补偿时限的约定错误理解为春江花园二期未实施的时限。《拆迁安置协议》约定的2011年12月31日是补偿时限的约定，是春江花园二期未实施的情况下，对春熙公司、西城房管所付款时间或者是计算戴国均资金占用损失的时间，而不是限定春江花园二期未实施的期限节点，该约定的目的在于保护戴国均的资金占用损失；3.一审判决机械地理解《拆迁安置协议》第三条第一款，认为春熙公司、西城房管所未按期交房视为违约，且客观上无法交房，遂判决春熙公司、西城房管所赔偿戴国均经营性门面损失。但结合《拆迁安置协议》第三条第三款第三项内容来看，第三条第一款所指的违约应是春江花园二期实施为前提；4.一审判决对住宅的逾期交付时间确定不当。一审判决已经查明，春熙公司、西城房管所已经于2014年6月10日就交房问题进行了张贴公告，事实上春熙公司、西城房管所也多次通知戴国均接房，而其他被拆迁安置人均在该时间顺利接房，戴国均辩称其在起诉时才知道接房事宜但还拖了1年左右的时间才接房，足以认定戴国均有延期接房的主观意思，春熙公司、西城房管所已经尽到了通知义务，自2014年6月10日后不应计算交房违约金；5.案涉评估报告程序严重违法、评估依据不足。本案中的评估对象并不实际存在，房地产的价值除了考虑房产的位置，与房地产的户型、结构、开发商资质等诸多因素有关，对一个只存在大概位置，并不存在实物的房产，评估机构给出一个确定值本身就是不科学的。评估报告中所涉及的重庆市九龙坡区白新街106号附10号、11号、12号商业门面的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市契税缴税证明》未经各方质证，选取的地点也未经各方确定，且将本应为划拨地的商业门面选取为出让地的商业门面作为检材。
西城房管所补充上诉意见认为，本案一审经过四次庭审，且评估报告作出后，西城房管所才被追加为本案一审被告，西城房管所对评估程序完全没有参与，其评估报告不应作为本案的定案依据。
戴国均辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，二审应予维持。事实与理由：1.《拆迁安置协议》约定的2011年12月31日应为补偿的条件，而不应简单认定为支付补偿的时间点。《拆迁安置协议》第二条第八款本应属于合同的违约责任项下条款，后各方将其改变后列入第二条协商内容，故不再是简单地在逾期支付补偿款后承担违约责任的问题，而是条款的适用条件。在2010年3月19日合同签订时，165万元的标准计算出补偿的单价为15000/平方米，该金额在当时是可以接受的。但若超过2011年12月31日，则不能再按照该标准计算。依据《拆迁安置协议》约定的最晚补偿时限2011年12月31日，该时间离约定的交房时间2013年12月31日尚有2年之久。春熙公司、西城房管所在2011年12月31日之后不仅没有通知戴国均前往领取补偿款，反而此后继续申请开发建设，进一步印证了戴国均具有期待交房的可能性。故《拆迁安置协议》约定的2011年12月31日的一次性货币补偿条件已经时过境迁，不能再适用；2.一次性货币补偿的前提是春熙公司、西城房管所实施了春江花园二期项目，未安置戴国均110平方米商业门面。具体分两种情形适用，若未优先选房，适用违约金和货币补偿。若约定交房时间届至，商业性门面高于15000元/平方米，超出部分价值，春熙公司、西城房管所一次性补偿给戴国均；3.评估报告程序合法，应作为补偿的依据。《拆迁安置协议》约定，戴国均的选房顺序是第一位的，是优先的，换言之，若二期修建了商业性门面，戴国均有权选择一个户型最好、地段最好、价格最贵的商业性门面。但因春江花园二期项目未修建，戴国均的优先选房权无法实现。事实上，该评估报告与周围同地段的商业性门面2013年12月的成交价相比，是略低的，若二期还房，至少都是经过竣工验收的，则都是质量合格的房屋，价值应该相差不大，该报告已经达到民事证据高度盖然性的证明规则，应作为本案的证据使用。
九龙坡区房管局述称，九龙坡区房管局对一审判决其不承担责任没有意见，但认为一审判决第一项存在错误。从《拆迁安置协议》的约定来看，春熙公司、西城房管所仅应按165万元的标准承担补偿责任及承担相应的资金占用利息，一审法院的认定与《拆迁安置协议》约定不符。
戴国均向一审法院起诉请求：1.判令春熙公司、西城房管所共同赔偿戴国均商业性门面损失720.92万元及利息（以此为基数，按24%的年利率从2014年1月1日起计算至付清之日止，暂计至2016年12月31日为519.06万元）；2.春熙公司、西城房管所支付戴国均未交付商业性门面违约金（以每月82500元为标准，从2014年1月1日计算至付清之日止，暂计算至2016年12月31日为297万元）；3.春熙公司、西城房管所支付戴国均延期交付住宅违约金18.8万元（按每月每套1000元标准，计算四套从2012年1月1日起至交房之日即2015年11月1日止）；5.九龙坡区房管局对上述债务承担补充清偿责任；6.春熙公司、西城房管所、九龙坡区房管局承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年3月19日，重庆市九龙坡区房管局白市驿房管所（拆迁人、甲方，现西城房管所）、春熙公司（拆迁人、甲方）与戴国均（被拆迁人、乙方）签订《拆迁安置协议》，《拆迁安置协议》约定了如下内容：
二、1.甲方在实施的第二期项目内赔偿乙方临街、平街、主干道商业性门面房不得少于套内面积110平方米，共计四间（不少于三间），……乙方有优先选房权，（本协议优先选房权指乙方有权在第二期项目所有商业用房中任意选择，并且乙方的选房顺位为第一位）。2.乙方被拆迁房屋面积余下的231.64平方米，由甲方在春江花园一期项目中安置偿还给乙方住房四套，所偿还住房总面积不低于新房套内面积239.64平方米，超出部分乙方按甲方建房成本价2300元／㎡支付给甲方，乙方有优先选房权，（本协议优先选房权指乙方有权在第二期项目所有商业用房中任意选择，并且乙方的选房顺位为第一位）。5.甲方所偿还给乙方的房屋面积均以国家规定测绘部门的测绘报告为准。6.甲方交房时间为：住宅最迟不得晚于2011年12月31日，临街、平街、主干道商业性门面最迟不得晚于2013年12月31日。8.春江花园二期未实施，甲方一次性补偿给乙方人民币：165万元，补偿时限不得晚于2011年12月31日。
三、1.甲方若未在规定时间内（临街、平街、主干道商业性门面交房时间为2013年12月31日，住宅交房时间为2011年12月31日）偿还乙方本协议第二款约定的房屋，视为甲方违约。2.未让乙方优先选房，视为甲方违约。3.未按本协议第四条第三款期限将新房产权证交付给乙方，视为甲方违约；若甲方实施了春江花园二期，未安置乙方110平方米门面，应视为甲方违约。若甲方不能按期交房，甲方赔偿乙方违约金。延期交付住宅的违约金计算方法为：房屋月租金×12个月=1000元×12个月=12000元，延期交付临街、平街主干道商业性门面违约金计算方法：单价×面积×5%×24个月=15000元／㎡×110㎡×5%×24个月=198万元。一次性货币补偿房款。若甲方未按约定优先让乙方选房，甲方除赔偿乙方违约金外，乙方还有权选择要求甲方一次性货币补偿上述房屋。货币补偿的标准及金额：住宅按5000元／㎡×239.64㎡=1198200元，临街、平街、主干道商业性门面按15000元／㎡计算，15000元／㎡×110㎡=165万元。约定的交房时间届至若住宅市场价高于5000元／㎡，临街、平街、主干道商业性门面高于15000元／㎡，超出部分的价值，甲方一次性补偿给乙方。
四、1.乙方在搬离被拆迁房屋时将房屋交给甲方，甲方一次性支付乙方搬家补助费1000元，过渡费（一年）3600元。
2010年3月19日，戴国均将其所有的房屋国土证（巴国用90字第0688号）及房屋所有权证（房权证105字第0589**号）移交给重庆市九龙坡区房管局白市驿房管所及春熙公司。
2010年12月17日，春熙公司向戴国均出具春江花园拆迁交房认可清单，确认戴国均原住址号码为192-4号。
2012年8月27日，春熙公司、西城房管所向重庆市高新区国土资源和房屋管理局申请春江花园二期项目国有土地用地手续。
2013年2月17日，春熙公司、西城房管所向重庆市高新区土地储备中心申请春江花园项目二期国有土地用地手续。函件中载明，由于重庆市九龙坡区白市驿镇整体规划的调整，原拟实施的二期项目无法进行修建，望贵中心在该镇给予选择其它地块完成整个项目，现申请二期项目使用国有土地的相关手续，该土地用于修建居民安置房，不对外销售，可提供给九龙坡区房管局作征收安置。
2014年3月4日，春熙公司委托重庆市平正房地产测量事务所对春江花园小区经济适用房房屋面积进行了测量，确认安置戴国均的四套房屋总面积（建筑面积共计287.72㎡，套内面积共计247.15㎡）。
2014年5月16日，春江花园小区经济适用房竣工验收，同年5月26日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。
2014年6月13日，春熙公司在重庆时报发布接房通知，告知业主于2014年6月30日之前到该公司项目部办理接房手续。
另查明，任绍琴与戴国均系夫妻关系，任绍琴在春熙公司共计领取过渡费13600元。
审理中，一审法院根据戴国均的申请，对春熙公司应予安置戴国均位于原九龙坡区白市驿镇派出所临街、平街、主干道，套内面积为110平方米的商业性门面，按2013年12月31日为基准日的市场价值进行了评估。2016年11月21日，重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司（以下简称宏岭评估公司）就上述委托作出司法评估咨询意见书《宏岭【2016】司鉴字第92号》，评估案涉商业性门面市价为720.92万元。春熙公司不认可该评估意见书,并以宏岭评估公司认定评估对象的土地使用权类型为出让，但实际类型为划拨为由，申请重新评估。一审法院委托宏岭评估公司就土地类型的问题进行补充评估。该公司于2017年3月22日出具司法评估咨询意见书《宏岭【2016】司鉴字第92-1号》，评估咨询结果为717.68万元。春熙公司不认可该评估意见书。认为宏岭评估公司存在评估程序严重违法以及评估报告明显依据不足的情形。春熙公司认为，因案涉门面并非真实存在，宏岭评估公司给出的评估结果应为范围值而不是确定值，宏岭评估公司作为评估参考的《重庆市商品房买卖合同》《重庆市契税缴税证明》未经其认可，评估对象的土地使用权类型为出让，但实际类型为划拨。针对土地类型的问题，宏岭评估公司进行了补充评估，评估价为717.68万元。春熙公司认为土地使用权的类型影响门面的整体商业价值，而宏岭评估公司仅仅扣除土地出让金的评估方式错误。经一审法院询问，宏岭评估公司评估人员称：《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市契税缴税证明》系其向重庆市九龙坡区不动产登记中心调取，可以作为评估依据。土地类型对土地价值影响较大，而对房屋价值的影响仅表现为变更土地使用权类型所应缴纳的土地出让金。
一审法院认为，戴国均与春熙公司、西城房管所于2010年3月19日签订的《拆迁安置协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定享受权利、履行义务。
本案争议焦点为：一、春熙公司、西城房管所是否应承担未按《拆迁安置协议》约定交付戴国均商业性门面的损失、损失金额及利息；二、春熙公司、西城房管所是否应承担延期交付商业性门面的违约金；三、春熙公司、西城房管所延期交付住宅的期间；四、春熙公司、西城房管所延期交付住宅的违约金；五、春熙公司、西城房管所是否足额支付戴国均搬迁费、过渡费；六、九龙坡区房管局是否应承担补充清偿责任。针对上述争议焦点，一审法院评述如下：
一、关于春熙公司、西城房管所是否应承担未按《拆迁安置协议》约定交付戴国均商业性门面的损失问题。《拆迁安置协议》第二条第一款约定甲方在实施的第二期项目内赔偿乙方临街、平街、主干道商业性门面房不得少于套内面积110平方米。第六款约定甲方交房时间为：临街、平街、主干道商业性门面最迟不得晚于2013年12月31日。第八款约定春江花园二期未实施，甲方一次性补偿给乙方165万元，补偿时限不得晚于2011年12月31日。第三条第一款约定甲方若未在规定时间内（临街、平街、主干道商业性门面交房时间为2013年12月31日），偿还乙方本协议第二条约定的房屋，视为甲方违约。春熙公司、西城房管所辩称，根据《拆迁安置协议》第二条第八款约定春江花园二期未实施，戴国均只能要求春熙公司、西城房管所补偿165万元，而不能要求春熙公司、西城房管所承担未按期交付商业性门面的损失。一审法院认为，春熙公司、西城房管所的辩称理由不成立。根据上述协议约定的内容，各方对于商业性门面的交付，分别约定了两种情形。一、春熙公司、西城房管所最迟应于2013年12月31日向戴国均交付门面；二、如春江花园二期未实施，春熙公司、西城房管所最迟应于2011年12月31日前一次性补偿戴国均165万元。据此，春熙公司、西城房管所如认为春江花园二期无法实施，应于2011年12月31日前告知戴国均，戴国均可按照协议约定要求春熙公司、西城房管所补偿其165万元。而春熙公司分别于2012年8月27日、2013年2月17日仍向相关部门申请春江花园二期用地。换言之，春熙公司、西城房管所于2011年12月31日之后，仍准备实施春江花园二期项目，按照各方协议的约定，春熙公司、西城房管所就应于2013年12月31日交付戴国均商业性门面。因春熙公司、西城房管所并未按照约定按期交付，应承担该违约行为给戴国均造成的损失。
关于商业性门面损失的金额问题。因目前拆迁协议已不具备履行可能，春熙公司、西城房管所已无法向戴国均交付商业门面，故春熙公司、西城房管所向戴国均赔偿的损失应为该商业门面的价值。经戴国均申请，一审法院依法定程序委托有资质的评估机构对案涉商业门面价值进行了评估。宏岭评估公司作为评估参考的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市契税缴税证明》等系其向行政机关调取，可以作为评估取价依据。宏岭评估公司目前依据其专业知识，对案涉商业门面价值进行评估，评估报告对评估方法、依据等进行了载明，评估人员对春熙公司提出的主要异议进行了说明。故春熙公司关于评估报告的异议不能成立。宏岭评估公司作出的评估报告程序合法，结论有效，一审法院对其予以采信。根据评估报告，本案案涉商业门面2013年12月31日的价值为717.68万元。春熙公司、西城房管所未依照协议在该时间向戴国均交付商业门面，给戴国均造成损失，应按照当时的市场价予以赔偿。故对戴国均要求春熙公司、西城房管所赔偿商业门面损失的诉讼请求，一审法院按照717.68万元的金额予以支持。
关于戴国均主张的门面利息损失问题。因春熙公司、西城房管所无法向戴国均交付门面，而改以赔偿损失的方式承担违约责任。该损失的支付时间也应与协议约定的交付门面时间相同，即2013年12月31日。但春熙公司、西城房管所并未按时赔偿损失，给戴国均造成资金占用损失，应予以赔偿。戴国均要求的利息，实质即该资金占用损失。该损失的利率标准，综合全案情况，以中国人民银行同期同类贷款利率标准为宜。故春熙公司、西城房管所应向戴国均支付以717.68万元为基数、以中国人民银行同期同类贷款利率为标准、从2014年1月1日起至付清时止的资金占用损失。
二、关于春熙公司、西城房管所是否应承担延期交付商业性门面违约金的问题。《拆迁安置协议》第三条第三款约定：……若甲方实施了春江花园二期，未安置乙方110平方米门面，应视为甲方违约。若甲方不能按期交房，甲方赔偿乙方违约金，延期交付临街、平街主干道商业性门面违约金计算方法：单价×面积×5%×24个月=15000元／㎡×110㎡×5%×24个月=198万元。该条款的适用前提是春熙公司、西城房管所实施了春江花园二期工程但逾期交房。但本案的实际情况是该工程并未实施，商业门面不存在交付可能。且根据一审法院前述认定，春熙公司、西城房管所已根据商业门面的现金价值对戴国均进行了赔偿。故该条款并不适用于本案，春熙公司、西城房管所不应再支付商业门面的逾期交房违约金。
三、关于春熙公司、西城房管所延期交付住宅的期间问题。根据《拆迁安置协议》第三条第一款住宅交房时间为2011年12月31日。而春熙公司并未按期交付，存在延期交付住宅的情形。关于延期交付住宅的期间，春熙公司、西城房管所认为，根据春熙公司于2014年6月10日张贴在小区墙上以及物管办公室的《接房通知》，2014年6月13日在重庆时报上发布接房通知，以及其他业主签字的《交房通知单》、《春江花园安置房产权证领取登记（私房：39套）》、《春江花园经济适用房安置确认书(私房)》等证据载明的其他业主接房的时间，应认定春熙公司、西城房管所最迟于公告之日即2014年6月13日已经通知戴国均接房。戴国均对此予以否认，并于庭审中陈述其于起诉时才知晓接房事宜，在此之前，并未收到春熙公司的接房通知，也未看到报纸上的公告。因春熙公司举示的上述证据不能证明其曾于公告前告知戴国均接房，春熙公司直接采取公告的形式通知戴国均接房并未尽到合理的通知义务。故一审法院认定春熙公司、西城房管所向戴国均交付住宅的时间为戴国均起诉之日即2015年4月22日。综上，春熙公司、西城房管所延期交付住宅的期间应从2012年1月1日起至2015年4月22日止。
四、关于延期交付住宅违约金的问题。根据《拆迁安置协议》第三条第一款之约定，住宅交房时间为2011年12月31日，第三条第三款之约定，若甲方不能按期交房，甲方赔偿乙方违约金。延期交付住宅的违约金计算方法为：房屋月租金×12个月=1000元×12月=12000元。而春熙公司、西城房管所延期交付住宅三年四个月零二十二天，应予支付戴国均延期交付住宅的违约金。戴国均认为该计算方式中的每月租金1000元，仅仅指的是一套住宅，而非四套住宅。春熙公司认为延期交付住宅的违约金合计应为12000元，不应根据延期交付的时间另行计算。根据上述协议的内容，该约定为延期交付住宅的违约金计算方式，并非违约金的合计金额。故春熙公司的辩论意见一审法院不予采纳。根据该公式中房屋月租金为1000元的约定，结合案涉住宅租金的市场行情，一审法院认定该计算公式中的房屋月租金应为四套住宅每月租金按1000元计算。春熙公司、西城房管所在本案中提出了诉讼时效的抗辩。戴国均该项关于违约金的权利实际上是每日产生的独立请求权，故在没有时效中断中止的情况下，其权利的保护期限应为起诉之日倒推二年。据此，春熙公司、西城房管所延期交付住宅违约金金额应为24000元（12000元／年×2年）。戴国均超出该部分金额的诉请，一审法院不予支持。
五、关于搬迁费、过渡费是否足额支付的问题。根据《拆迁安置协议》第四条第一款之约定，乙方在搬离被拆迁房屋时将房屋交给甲方，甲方一次性支付乙方搬家补助费1000元，过渡费（一年）3600元。戴国均于2010年12月17日将房屋交付春熙公司。春熙公司、西城房管所应于此时给付戴国均搬家补助费1000元，并于该日起，每年支付戴国均3600元／年的过渡费。故从2010年12月17日起至2015年4月22日，春熙公司、西城房管所应予支付戴国均的过渡费为15624元（3600元×4年﹢124天÷365天×3600元），已经支付的过渡费为13600元，故春熙公司、西城房管所还应支付戴国均搬家费1000元，过渡费2024元。
六、关于九龙坡区房管局是否应承担补充责任的问题。戴国均签订《拆迁安置协议》的合同相对方系春熙公司与西城房管所，而非九龙坡区房管局。九龙坡区房管局虽系西城房管所的举办单位，但西城房管所系事业单位法人，对外可独立承担民事责任。故戴国均主张九龙坡区房管局对西城房管所在本案中的债务承担补充责任的诉请，于法无据，一审法院不予支持。
综上，春熙公司、西城房管所的行为违反了协议约定，应当承担违约责任。戴国均的部分诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，遂判决：一、西城房管所、春熙公司于本判决生效之日起十日内赔偿戴国均商业性门面损失717.68万元，并支付以717.68万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准、从2014年1月1日至付清时止的资金占用损失；二、西城房管所、春熙公司于本判决生效之日起十日内支付戴国均延期交付住宅违约金24000元；三、西城房管所、春熙公司于本判决生效之日起十日内支付戴国均搬家费1000元，过渡费2024元；四、驳回戴国均的其他诉讼请求。本案案件受理费115220元，评估费15800元，共计131020元，由戴国均负担52220元，西城房管所、春熙公司负担78800元。
本院二审查明：1.春熙公司、西城房管所与戴国均各方均认可春江花园二期工程现已不能实施。2.戴国均在一审上诉期间内向一审法院递交了上诉状，但未在法律规定期间内缴纳上诉费，本院按戴国均撤回上诉处理。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉商业性门面损失的补偿标准及违约损失如何确定；二、春熙公司、西城房管所是否应该承担延期交付住宅违约金及其数额如何确定。
一、关于案涉商业门面损失的补偿标准及违约损失如何确定的问题。本院认为，案涉商业门面的损失应该按照《拆迁安置协议》第二条第八款的约定来确定。事实与理由：1.审理中，春熙公司、西城房管所与戴国均各方当事人均认可春江花园二期不能实施的事实，故各方所约定的还房条件已无法成就。各方在《拆迁安置协议》第二条第八款中明确约定了春江花园二期未实施时春熙公司、西城房管所应该承担的补偿标准。在此情形下，应区别春江花园二期建成后春熙公司、西城房管所不予交房与春江花园二期未能实施导致春熙公司、西城房管所不能交付房屋的违约责任及法律后果。就前者而言，在具备履行条件而不予履行的情况下，其损失赔偿的基数应为案涉房屋在合同约定交付时点的价值；就后者而言，在合同有约定的情况下，应为合同约定的补偿标准作为损失赔偿的基数。本案中，虽然春熙公司在2011年12月31日之后，仍向有关部门申请春熙花园二期项目的用地，但最终春熙花园二期项目仍未得以实施，各方仍应按照《拆迁安置协议》第二条第八款的约定确定各自的权利及义务。依据该约定，春江花园二期未实施，春熙公司、西城房管所应于2011年12月31日前向戴国均补偿165万元。该时点系对春熙公司、西城房管所在工程未予实施、房屋履行不能情况下对履行补偿义务时间的限制，若春熙公司、西城房管所超过该期限未履行补偿义务，应以165万元为基数计算其给戴国均造成的违约损失。本案中，一审法院在春江花园二期无法实施的情况下，以案涉商业门面在2013年12月31日的价值作为补偿标准并主张损失明显与各方合同约定不符，本院予以纠正。2.对于给戴国均造成的违约损失标准确定的问题。各方在《拆迁安置协议》第三条第三款第二项约定“若甲方不能按期交房，甲方赔偿乙方违约金...延期交付临街、平街、主干道商业性门面违约金的计算方法为：单价×面积×5%×24个月=15000（元）×110（平方米）×5%×24（月）=198万元”，不能按期交房包括延期交房及未交房之情形，各方在上述约定中确定了延期交房的违约金计算方式，即900000元/年。合同虽未对未交房违约行为约定违约金的具体标准，但因未交房违约行为较延期交房的违约过错更大，在各方约定不能按期交付应承担违约金的情形下，按照举轻以明重的原理，对于未交房的违约金计算标准应不低于前述延期交房的违约金标准。而前述延期交房的违约金标准，已超出中国人民银行同期贷款利率的四倍，故本院确定以165万元为计算基数，从2012年1月1日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率的四倍确定春熙公司、西城房管所给戴国均造成的违约损失。
二、关于春熙公司、西城房管所是否应该承担延期交付住宅违约金及其数额如何确定的问题。本案中，《拆迁安置协议》约定住宅部分交房的时间为2011年12月31日。春熙公司、西城房管所辩称，春熙公司于2014年6月13日登报通知戴国均接房应视为尽到了通知义务，戴国均未在通知要求时间内接房应自行承担责任。本院认为，在春熙公司登报或张贴公告发布通知之前，春熙公司、西城房管所并未举示证据证明其曾穷尽法律规定或合同约定的通知方式告知戴国均接房事宜，现春熙公司直接以登报或张贴公告的形式通知戴国均接房并不能认定春熙公司、西城房管所尽到了合理的通知义务。一审法院依据戴国均的自认确定住宅交付时间为戴国均起诉之日并据此确定春熙公司、西城房交所承担两年的延期交付住宅的违约金24000元并无不当，本院予以确认。故春熙公司、西城房交所的该上诉请求理由不能成立，本院不予支持。
综上，春熙公司、西城房管所的部分上诉理由成立，一审法院认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民初字第708号民事判决第二、三项；
二、撤销重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民初字第708号民事判决第一、四项；
三、重庆市九龙坡区西城房管所、重庆春熙置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿戴国均商业门面损失165万元，并从2012年1月1日起至付清时止支付以此为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的资金占用损失；
四、驳回戴国均的其他诉讼请求。
一审案件受理费115220元，鉴定费15800元，共计131020元，由戴国均负担65510元，由重庆市九龙坡区西城房管所、重庆春熙置业有限公司负担65510元；二审案件受理费57610元，由戴国均负担27610元，重庆市九龙坡区西城房管所、重庆春熙置业有限公司负担30000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张小波
审 判 员 徐 宾
代理审判员 李 震
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 文婷婷