四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川10民终21号
上诉人（原审原告）：成都金恩物业管理有限责任公司，住所地四川省成都市锦江区紫东楼街49号东方广场1幢2单元15楼5号。
法定代表人：孙继熊，董事长。
委托诉讼代理人：孙仙强，四川管仲律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：内江市汉安盛世酒店有限责任公司，住所地四川省内江市东兴区汉安大道西346号。
法定代表人：卿光成，总经理。
委托诉讼代理人：朱敏，四川平新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘汉君，女，1981年10月9日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
被上诉人（原审被告）：刘利，女，1984年1月15日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。
被上诉人（原审被告）：刘玉，女，1985年4月1日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
被上诉人（原审被告）：刘小清，女，1987年5月24日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
以上四被上诉人委托诉讼代理人：李渊，四川蜀缘律师事务所律师。
上诉人成都金恩物业管理有限责任公司（以下简称金恩物业公司）、内江市汉安盛世酒店有限责任公司（以下简称汉安盛世酒店）因与被上诉人刘汉君、刘利、刘玉、刘小清物业服务合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初3093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金恩物业公司的委托诉讼代理人孙仙强，上诉人汉安盛世酒店的委托诉讼代理人朱敏，被上诉人刘汉君、刘利、刘玉、刘小清的共同委托诉讼代理人李渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金恩物业公司上诉请求：1.刘汉君等4人与汉安盛世酒店连带支付20个车位的管理费26,400元（自2015年7月1日起至2017年4月30日止，计22个月）；2.刘汉君等4人与汉安盛世酒店连带支付违约金12,960元（以年为缴费单位，从2015年7月1日至2016年6月30日止20个车位的管理费为14,400元，截止2017年5月1日，逾期10个月，每月按30天计算）；3.二审案件受理费由刘汉君等4人及汉安盛世酒店负担。事实和理由：汉安盛世酒店与刘汉君、刘利、刘玉、刘小清签订的房屋租赁合同，明确约定了20个车位由汉安盛世酒店使用并承担相应管理费，该20个车位客观存在，汉安盛世酒店也认可金恩物业公司对20个车位进行了管理，汉安盛世酒店理应支付车位管理费。
汉安盛世酒店辩称，汉安盛世酒店与金恩物业公司未签订书面合同，亦未形成事实合同，金恩物业公司没有为汉安盛世酒店所使用的物业提供服务管理，其没有任何理由向汉安盛世酒店收取费用。
刘汉君、刘利、刘玉、刘小清共同辩称，关于20个车位的产权属自己所有，但已出租给汉安盛世酒店使用，汉安盛世酒店向自己支付的是车位的使用费，双方约定关于物业管理费应由汉安盛世酒店承担，因此，20个车位的物业管理费应由汉安盛世酒店承担。至于金恩物业公司是否对20个车位进行了服务管理，自己不清楚。
汉安盛世酒店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金恩物业公司的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审案件受理费由金恩物业公司负担。事实和理由：1.一审判决遗漏了必要诉讼主体。案涉物业服务合同因违反法定程序，可能无效，本案的处理结果与金山国际小区业委会具有法律上的利害关系，应追加金山国际小区业委会为本案第三人参加诉讼；2.一审判决认定事实不清。案涉物业服务合同的服务范围仅包括住宅和机动车车场，不包含办公用房和商铺，一审判决未查清此事实；汉安盛世酒店自己聘请了保洁人员和车库保安人员，且自行对酒店内的电梯进行维护保养；因金恩物业公司没有对公共设施维护，未履行协助消防义务，不开消防水泵，还导致相关部门对汉安盛世酒店进行了处罚。金恩物业公司的行为是未提供物业服务，而不是服务不到位；3.案涉物业服务合同仅约定了住宅和商铺的收费标准，未约定办公用房的收费标准。众所周知，办公用房因其独立性，所需物业服务较住宅和商铺更少，其收费应低于住宅和商铺；4.案涉物业第二层并非汉安盛世酒店在使用。
金恩物业公司辩称，汉安盛世酒店在一审庭审时认可金恩物业公司提供了物业服务，仅提出服务不到位；案涉物业服务合同属合法有效，该合同明确约定服务范围包括住宅、商业，且明确了服务四界范围，汉安盛世酒店属于金恩物业公司服务范围，汉安盛世酒店主张金恩物业公司未提供物业服务无事实根据。
刘汉君、刘利、刘玉、刘小清共同辩称，刘汉君等4人将案涉房屋第二层出租给了汉安盛世酒店当时的筹备人卿光成，汉安盛世酒店事后出具证明，认可卿光成签订租赁合同的行为，刘汉君等4人未再将二层物业出租给其他人，至于卿光成将二层房屋用于成立其他组织，与刘汉君等4人无关。刘汉君等4人同意汉安盛世酒店的其他上诉意见及理由。
金恩物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘汉君等4人与汉安盛世酒店连带向金恩物业公司支付拖欠的物业管理服务费220,213.29元（自2015年7月1日起，到2017年4月30日止，共计22个月）；2.刘汉君等4人及汉安盛世酒店连带向金恩物业公司支付违约金108,104.70元（以年为缴费单位，从2015年7月1日到2016年6月30日的物业管理服务费为105,716.34元，20个车库的物业管理服务费为14,400.00元，共计120,116.34元，截止2017年5月1日，逾期10个月，每个月按30天计算，合计108,104.70元）；3.本案诉讼费、公告费由刘汉君等4人及汉安盛世酒店承担。
一审法院认定事实：2012年9月13日，刘汉君、刘利、刘玉、刘小清共同购得内江市金山房地产开发有限责任公司开发的坐落于内江市东兴区办公用房各一套，建筑面积依次为981.81㎡、1222.83㎡、1222.83㎡、1222.83㎡、1222.83㎡，合计建筑面积5873.13㎡。汉安盛世酒店筹备成立过程中，汉安盛世酒店筹备人之一的卿光成于2011年4月1日与刘汉君、刘利、刘玉、刘小清的委托代理人余佳川签订了《房屋租赁合同》，约定本案所涉房屋3-6楼的房屋出租给尚在筹备中的汉安盛世酒店经营使用，在租赁期内的水、电、卫生费、物业管理等由筹备中的汉安盛世酒店承担，并约定了其他相关内容。2012年2月27日，以同样的方式签订了《房屋租赁合同2》，约定本案所涉房屋2楼的房屋出租给尚在筹备中的汉安盛世酒店经营使用，在租赁期内的水、电、卫生费、物业管理等由筹备中的汉安盛世酒店承担，并约定了其他相关内容。汉安盛世酒店于2017年4月19日向刘汉君、刘利、刘玉、刘小清出具证明一份，对卿光成代表签订的上述租赁合同予以了追认，认可该租赁的房屋等由汉安盛世酒店实际占用、使用至今，物业管理服务费等由汉安盛世酒店承担。2012年3月20日，内江市金鑫物业管理有限公司（以下简称金鑫物业公司）与卿光成、余佳川(代表本案被告刘小清)签订了《物业管理服务合同》，约定刘小清将自己所有的汉安大道西346号（金山国际1号楼）2-6楼租给卿光成装修经营酒店，物业管理服务费0.60元/月.㎡，约定由卿光成向金鑫物业公司交纳物业管理服务费等。2015年6月28日，金恩物业公司作为乙方与内江市东兴区金山国际小区业主委员会（以下简称金山国际业委会）作为甲方签订了《内江市<金山国际>物业管理服务合同》，合同载明：物业名称为金山国际，物业类型为住宅、商业，坐落于内江市东兴区，四至：晨望路东玉峰路南太白路西汉安大道中段北，占地面积：53,103.70㎡，物业总建筑面积：102,111.96㎡，住宅由业主按其拥有建筑面积1.25元/月.㎡向乙方交纳，商铺由业主按其拥有建筑面积1.50元/月.㎡向乙方交纳，地下机动车位管理服务费60.00元/月.车向乙方交纳，地面机动车位使用费120.00元/月.车向乙方交纳。物业管理期限：自2015年7月1日12时起到2018年6月30日12时止（其中2015年7月1日12时起至2015年12月31日12时止为试用考察期）。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人等；房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共同照明、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯等；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按欠费总额的3‰元/天向乙方交纳滞纳金等；合同双方签字并加盖公章。合同签订后，金恩物业公司按照约定履行了大部分义务，但对刘汉君、刘利、刘玉、刘小清所在的楼层楼梯、电梯、消防、卫生等存在服务不到位的现象。余佳川代表刘汉君、刘利、刘玉、刘小清与卿光成签订两份《房屋租赁合同》后，汉安盛世酒店一直使用、经营该房屋至今。金恩物业公司签订上述合同后，刘汉君、刘利、刘玉、刘小清、汉安盛世酒店未向金恩物业公司交纳物业管理服务费。
一审法院认为，汉安盛世酒店辩称金山国际业委会成立不合法，证据不足，该院不予支持。汉安盛世酒店辩称自己租赁的2-6楼房屋不属于金山国际业委会管理服务范围的问题，2012年3月20日，金鑫物业公司与卿光成、余佳川签订的《物业管理服务合同》，约定刘小清将自己所有的汉安大道西346号（金山国际1号楼）2-6楼出租给卿光成，汉安盛世酒店予以了认可，金山国际1号楼，必然属于金山国际小区。按照常理，一个小区成立一个业委会，金山国际业委会与金恩物业公司签订《内江市<金山国际>物业管理服务合同》，合同载明了金恩物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人等，且合同中载明物业名称为金山国际，坐落于内江市东兴区，四至晨望路东玉峰路南太白路西汉安大道中段北。综上，本案所涉房屋2-6楼系金恩物业公司管理服务范围内，该院依法予以确认。金恩物业公司与金山国际业委会签订的《内江市<金山国际>物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对金恩物业公司及作为业主的刘汉君、刘利、刘玉、刘小清双方具有约束力。刘汉君、刘利、刘玉、刘小清共有的房屋系办公用房，属于非住宅用房，按合同约定，应按其拥有建筑面积1.50元/月.㎡交纳,其未按约交纳物业管理服务费，系违约行为。但金恩物业公司在提供物业服务过程中，服务存在瑕疵，也系违约行为。根据法律规定，双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。金恩物业公司提供了大部分的服务，对服务瑕疵部分应承担相应的责任，该院对金恩物业公司主张该期间内（自2015年7月1日起，到2017年4月30日止）的物业管理服务费，酌情确定按房屋建筑面积1.20元/月.㎡交纳即155,050.63元（5873.13㎡×1.20元/月×22个月），对于房屋建筑面积其他物业管理服务费及滞纳金，该院依法不予支持。汉安盛世酒店系该房屋的承租人，与作为房屋所有权人的刘汉君、刘利、刘玉、刘小清签订的《房屋租赁合同》，约定物业管理服务费由汉安盛世酒店承担，并不违反法律、法规的禁止性规定，该院依法予以确认。综上，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，该办公用房物业管理服务费即155,050.63元应由汉安盛世酒店承担，刘汉君、刘利、刘玉、刘小清系该房屋的所有权人，依法应承担连带清偿责任。关于金恩物业公司称20个车库物业管理服务费及滞纳金问题，因其并未提供20个车库的物权凭证，该院无法确认，依法应由金恩物业公司承担举证不能的不利法律后果，对其请求不予支持，金恩物业公司可待完善相关证据后，另行主张。关于金恩物业公司主张的公告费，因其未提供证据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第六十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、汉安盛世酒店于本判决生效之日起10日内向金恩物业公司支付物业管理服务费155,050.63元，刘汉君、刘利、刘玉、刘小清承担连带清偿责任；二、驳回金恩物业公司的其他诉讼请求。如被告未按上述期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6225元，由金恩物业公司负担2825元，由汉安盛世酒店负担3400元，刘汉君、刘利、刘玉、刘小清对汉安盛世酒店负担的3400元承担连带清偿责任。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.金恩物业公司提交了刘汉君等4人所有的20个车位的房管部门产权登记表，据以证明金恩物业公司对刘汉君等4人在金山国际小区所拥有的20个车位进行了服务管理。汉安盛世酒店与刘汉君等4人对该证据的真实性均无异议，但认为与本案不具有关联性；2.汉安盛世酒店在本院开庭审理时提交了内江市东兴区汉典安娜音乐会所（以下简称汉典安娜音乐会所）的《营业执照》及其《说明》、车位的照片，据以证明案涉物业的二层并非汉安盛世酒店在使用，而是汉典安娜音乐会所在使用，且金恩物业公司未对车位进行服务管理。金恩物业公司对汉安盛世酒店提交的证据认为，汉安盛世酒店所举证据已超过举证期限，且不属新证据，应不予采信，且对该组证据的真实性、合法性及关联性均有异议；刘汉君等4人对汉安盛世酒店提交证据的真实性等无异议，但认为汉典安娜音乐会所为卿光成投资成立，在刘汉君等4人与卿光成就二层房屋的租赁合同中明确约定用途为餐饮、歌城休闲娱乐等，卿光成将二层房屋是否用于成立汉典安娜音乐会所，与刘汉君等4人无关，刘汉君等4人仅认可汉安盛世酒店在使用二层房屋。本院对上述证据认为：金恩物业公司为进一步证明自己在一审时的主张，举出了案涉车位的产权证明，且各方当事人对证据的真实性均无异议，对该证据本院予以采信。关于汉安盛世酒店提交的证据，因该组证据系在举证期限届满后至开庭时才提交，汉安盛世酒店不能就其逾期提交作出合理说明，且刘汉君等4人明确提出对该组证据的证明目的其不认可，本院亦认为汉安盛世酒店举出的营业执照及相关说明与刘汉君等4人将案涉房屋租赁给汉安盛世酒店并无关联，据此，本院对汉安盛世酒店举出的证据不予采信。
本院另查明：根据刘汉君等4人与汉安盛世酒店签订《房屋租赁合同》的约定，刘汉君等4人同时将其所有的位于金山国际小区地下停车场的20个车位出租给汉安盛世酒店使用，金恩物业公司未再收取汉安盛世酒店客户使用该停车位的停车费，但汉安盛世酒店未交纳车位管理费。本院查明的其他案件事实与一审判决认定一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.本案是否遗漏必要的诉讼主体；2.汉安盛世酒店抗辩案涉《物业管理服务合同》不能约束该小区经营性用房业主及其未接受物业服务的理由是否成立；3.汉安盛世酒店应否向金恩物业公司交纳其使用的20个车位的管理费，以及应否支付相应违约金。
关于本案是否遗漏必要的诉讼主体问题。汉安盛世酒店主张案涉《物业管理服务合同》因案涉业主及物业使用人未参加业委会选举，业委会的成立不合法，也未参加业主代表大会对物业管理发表意见，故违反法定程序，可能无效，应追加金山国际业委会为本案第三人。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，虽选聘物业服务企业由全体业主决定，但全体业主的意志是通过召开业主大会行使和表达的，而业主大会的召开和相关事项的表决，并非要求全体业主都须参加，仅需根据表决的事项由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主，或专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参加并同意，即可作出业主大会决定。故汉安盛世酒店以其使用物业的所有权人未参加业主大会，并且未对物业服务企业的选聘表达意见为由主张案涉《物业管理服务合同》违反法定程序，并进而主张合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。金山国际业委会不属本案必要共同当事人，本案没有遗漏必要共同诉讼当事人。
关于汉安盛世酒店抗辩案涉《物业管理服务合同》不能约束该小区经营性用房业主及其未接受物业服务的理由能否成立的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”以及《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，金山国际业委会与金恩物业公司签订的《物业管理服务合同》应当约束同一物业管理区域的全体业主。汉安盛世酒店使用的物业与案涉《物业管理服务合同》约定服务管理的物业同属内江市金山房地产开发有限责任公司开发，一同坐落于内江市东兴区，小区名称统一命名为“金山国际”，属于同一物业管理区域。根据《物业管理条例》第八条“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会。”第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”的规定，刘汉君等4人为案涉《物业管理服务合同》约定管理物业区域的业主，应受该合同的约束。汉安盛世酒店抗辩刘汉君等4人所有的物业为办公用房，案涉《物业管理服务合同》服务管理的区域为住宅，其不受该合同约束的理由缺乏事实和法律依据，不能成立。汉安盛世酒店主张其为独立的经营场所，相关物业职能系其自己聘请的人员完成的，未接受金恩物业公司的物业服务，金恩物业公司也未对其提供物业服务。此问题涉及建筑物区分所有权的整体性问题，建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三方面内容，并非单个业主所有权的绝对支配权，而其中共有权共有部分往往涉及人数众多，共有部分的管理和利用必须由全体业主集体决定，不能以单个业主的个体意思为准。更何况共有部分的管理和利用与全体业主及物业使用人的生活息息相关，关乎全体业主及物业使用人的正常生活权利的实现。汉安盛世酒店使用物业虽与该小区住宅能够独立区分，但仍存在共有部分和公共事务，如水电等的管道、小区道路、保洁等事务。汉安盛世酒店及刘汉君等4人并未提供证据证明金恩物业公司存在未履行案涉《物业管理服务合同》或履行合同存在重大瑕疵等情形，其理应按《物业管理服务合同》约定支付物业管理费。一审判决对金恩物业公司向刘汉君等4人收取的物业费标准调整为1.20元/月.㎡，金恩物业公司未就此上诉，本院予以尊重并确认。
关于汉安盛世酒店应否向金恩物业公司交纳其使用的20个车位的管理费，以及应否支付相应违约金问题。案涉《物业管理服务合同》约定了车位使用人应按60元/月.辆.位（地下停车位）交纳管理费，刘汉君等4人所有的20个地下停车位与案涉《物业管理服务合同》约定的停车位为一整体，刘汉君等4人未能证明金恩物业公司存在未履行车位管理义务的情形，理应支付该20个车位的管理费，该管理费应认定为：60元×20个×22个月（2015年7月1日至2017年4月30日止）=26,400元。虽刘汉君等4人与汉安盛世酒店约定20个车位的管理费由汉安盛世酒店承担，但汉安盛世酒店并未支付该费用，刘汉君等4人及汉安盛世酒店已构成违约，应承担违约责任。根据案涉《物业管理服务合同》第二十一条（物业管理费）第9款的约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按欠费总额的3‰元/天向乙方（即金恩物业公司）交纳滞纳金”，该违约金支付标准的约定仅针对物业管理服务费，而该合同对车位管理费的约定是在第二十二条，该条款没有约定违约金的支付方式。故金恩物业公司请求刘汉君等4人按欠费总额的3‰元/天向其支付未支付车位管理费的违约金不符合双方约定，亦缺乏法律依据，本院不予支持。结合金恩物业公司的请求即本案实际情况，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计，即按拖欠车位管理费14,400元为基数，从2016年6月30日起至2017年5月1日止。
综上所述，金恩物业公司的上诉请求部分成立。汉安盛世酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第八条、第九条、第十条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初3093号民事判决第二项，即：驳回成都金恩物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；
二、撤销四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初3093号民事判决第一项，即：内江市汉安盛世酒店有限责任公司于本判决生效之日起10日内向成都金恩物业管理有限责任公司支付物业管理服务费155,050.63元，刘汉君、刘利、刘玉、刘小清承担连带清偿责任；
三、内江市汉安盛世酒店有限责任公司应于本判决生效之日起10日内向成都金恩物业管理有限责任公司支付物业费155,050.63元、车位管理费26,400元，并支付违约金（以14,400元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2016年6月30日起计算至2017年5月1日止）;刘汉君、刘利、刘玉、刘小清对内江市汉安盛世酒店有限责任公司应支付的款项承担连带清偿责任。
如未按上述期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费6225元，由内江市汉安盛世酒店有限责任公司、刘汉君、刘利、刘玉、刘小清共同负担；二审案件受理费4185元，由内江市汉安盛世酒店有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周利芬
审判员 吴 敏
审判员 王 侯
二〇一八年一月二十九日
书记员 阴 莲