四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川05民初40号
原告（40号案件被告）：东莞市亿佰家企业投资管理有限公司，住所地：广东省东莞市长安镇长青南路303号长安商业广场4区807，统一社会信用代码：91441900576410678A。
法定代表人：程永涛，总经理。
原告（40号案件被告）：四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司，住所地:四川省泸州市龙马潭区蜀泸大道27号3幢楼4层2单元401号，统一社会信用代码：915105000931707537。
法定代表人：贾珂，总经理。
二原告的共同委托诉讼代理人：李貌，北京中伦（成都）律师事务所律师。
二原告的共同委托诉讼代理人：秦琛，北京中伦（成都）律师事务所律师。
被告（40号案件原告）：四川巨洋假日饭店管理有限公司，住所地：四川省泸州市龙马潭区蜀泸大道27号，统一社会信用代码：91510500731631252K。
法定代表人：马开贵，总经理。
委托诉讼代理人：唐正斌，四川神马律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龙维国，男，该公司法律事务部主任。
原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司（以下简称东莞亿佰家）、四川省富利亿佰家投资管理股份有限公司（以下简称四川亿佰家）与被告四川巨洋假日饭店管理有限公司（以下简称巨洋饭店）房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2016）川05民初20号，本院于2016年6月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。原告巨洋饭店与被告东莞亿佰家、四川亿佰家房屋租赁合同纠纷一案，四川省泸州市龙马潭区人民法院于2016年6月27日立案受理，该院以与本院受理原告东莞亿佰家、四川亿佰家与被告巨洋饭店租赁合同纠纷一案存在法律上的牵连关系为由，请求移送本院审理。本院于2016年11月9日作出（2016）川05民辖15号民事裁定书，裁定本案由本院审理。本院于2016年11月16日立案受理，案号为（2016）川05民初40号。鉴于两案当事人、诉讼标的、基本事实、法律关系基本相同，在处理上存在相互牵连，在本质上属于本诉与反诉的关系，在征得双方当事人同意的情况下，本院依法将两案交由同一合议庭适用普通程序合并审理且一并作出裁决，并于2016年12月12日公开开庭进行审理。原告（40号案件被告）东莞亿佰家和四川亿佰家的共同委托诉讼代理人李貌、秦琛，被告（40号案件原告）巨洋饭店的委托诉讼代理人唐正斌、龙维国到庭参加诉讼。经本院组织双方当事人庭外调解，无法达成调解协议。本案现已审理终结。
原告东莞亿佰家和四川亿佰家向本院共同提出诉讼请求：一、请求判决解除原告东莞亿佰家与被告巨洋饭店签订的《物业租赁合同》；二、请求判决被告巨洋饭店向原告东莞亿佰家、四川亿佰家退还收取的定金400万元，并赔偿因违约导致合同解除给原告东莞亿佰家、四川亿佰家造成的直接损失10351558.98元以及预期利益损失100万元；三、请求判决被告巨洋饭店向原告东莞亿佰家、四川亿佰家支付违约金1521万元；四、本案诉讼费及保全费由被告巨洋饭店负担。事实与理由如下：
2013年12月，被告巨洋饭店作为甲方（出租人）、原告东莞亿佰家作为乙方（承租人）签订《物业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定以下主要内容：1、被告巨洋饭店将其位于泸州大剧院、会议会展中心、五星级酒店面积约42200平方米的物业出租给原告东莞亿佰家用于商业和开设大型综合购物广场；2、租赁期限为15年，原告东莞亿佰家享有22个月的免租期；3、交付标准约定：被告巨洋饭店应负责租赁物业一次消防验收合格后交付；4、被告巨洋饭店违约责任约定为：若被告巨洋饭店在合同签订后至原告东莞亿佰家大型超市开业前单方面终止合同的履行，被告巨洋饭店应按合同未履行期间的租金、物业管理费及设施设备费总额的5﹪向原告东莞亿佰家支付违约金,同时原告东莞亿佰家有权免交不能营业期间的租金.若违约金不足以弥补实际损失,则被告巨洋饭店应赔偿原告东莞亿佰家实际损失。前述甲方原因包括但不限于足以使无法经营致合同终止的行为与情况：(１)被告巨洋饭店直接原因导致原告东莞亿佰家无法正常经营；(２)被告巨洋饭店违反合同第五条中被告巨洋饭店的保证和承诺。
上述协议签订后，原告东莞亿佰家将租赁合同项下权利义务转移给四川亿佰家。四川亿佰家按约向被告巨洋饭店缴纳了400万元定金，并为履行合同花费巨资对承租物业进行了设计、装修，并积极对外招商经营。但在履约过程中，被告巨洋饭店存在以下严重违约行为，致使原告东莞亿佰家和四川亿佰家无法继续正常开展租赁经营，已无法实现合同目的：
一、被告至今未交付全部租赁物，且尚未交付的租赁物即巨洋国际酒店裙楼负一层、负二层面积约2万平方米的物业用途均为车库，不符合租赁合同约定被告将案涉租物业出租给原告用于商业和开设大型综合超市的商业用途，原告为此也花费巨资进行设计装修，已无法实现合同目的；
二、被告采用欺骗方式将未经消防验收合格巨洋酒店裙楼一层、二层的租赁物交付给原告，导致与原告签订租赁合同实际承租物业经营的商户被消防部门查处和责令停业整顿，商户以此为由对原告提出300余万元索赔并主张免交租金，造成原告重大经济损失，也严重影响原告商誉；
三、本案所涉物业分别在2014年9月24日、2015年2月11日、7月31日才通过消防验收合格，此时距双方签订租赁合同的时间即2013年12月已超过接近两年时间，原告同时租赁四层物业的目的是为实现商业整体运作的规模效果，案涉租物业消防验收合格时间延迟，不仅影响原告的整体招商计划，导致原告根据租赁物业规模投入的大量人力物力闲置，造成巨大损失外，还导致与原告合作商家的流失及原告信誉严重受损；
四、被告在原告正常履约的情况下，通过恶意诉讼等行为，造成原告无法继续正常开展租赁经营活动，依据租赁合同约定，原告享有22个月的免租期，在原告仍在免租期内不存在欠付租金的情况下，被告却以原告欠付租金为由，恶意向法院提起诉讼，且在法院并未就诉讼纠纷作出生效裁判并对原告是否存在欠付租金的事实进行认定的情况下，被告通过关联公司泸州巨洋物业管理有限公司向与原告存在租赁关系的各商户发出《通知》，对原告声誉进行诋毁，并在通知中告知商户由其对原告的财产和商户进行代管，要求商户将按约本应交付给原告的租金等费用直接交给被告。
被告的上述行为，已表明被告不再履行合同义务，原告依法有权解除合同并要求赔偿损失。同时，被告的上述行为也严重侵害了原告的合法权益，导致原告与各商户的合同已无法正常履行，给原告造成巨大的声誉损失和经营损失，原告的合同目的已无法实现。
被告巨洋饭店答辩称，被告没有违约行为，请求驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：
一、被告至始至终均不存在任何欺骗原告的行为，原告至始至终均明知租赁物业的消防验收情况。双方于2013年12月签订租赁合同第四条第一款约定，在办理完成该物业及附属场地和设施的有关政府的主体验收并取得装修消防设计审核意见书后移交给原告，原告有审查被告租赁物业是否主体验收的法定义务，如原告在接收该租赁物业时未审查或未尽到审查义务而接收该租赁物业，应承担相应的审查不严的过错责任。在2014年7月30日原告向被告出具的《关于一次消防工程交付问题的函》中，原告也谈到租赁物业的消防未验收的问题，被告有合理的理由怀疑并结合该案一系列的证据证明原告至始至终明知租赁物业消防未验收合格，况且被告给予原告长达22个月的免租期就考虑了此因素，故不存在原告未审查或审查不严的可能。因此，至始至终原告均明知租赁物业消防是否验收、何时验收的问题，被告至始不存在任何欺骗、隐瞒行为，原告认为被告欺骗其租赁物业已通过消防验收，纯属借口；
二、租赁合同签订后，双方就对租赁物业进行交付使用，虽然交付的租赁物业中有部分用途为车库，但原告在接收租赁物业时明知上述情况而未拒绝，照样予以接收入住，并进行规划和设计装修。原告的行为已充分表明其对该部分租赁物业予以认可，用其行为明确表示变更合同交付内容，因此原告就应当支付被告租金等费用；
三、原告在明知租赁物业未通过消防验收的情况下将部分租赁物业转租给第三人，若被消防部门查处而造成原告与第三人的经济损失，则该经济损失应当由原告或原告与第三人共同承担。原告于2014年7月30日向被告出具《关于一次消防工程交付问题的函》，清楚表明原告明知该租赁物业尚未通过消防验收，但此后原告仍将部分租赁物业进行转租，即原告所有转租合同均是2014年7月30日之后签订。鉴于被告没有欺骗原告的行为，若原告的转租行为造成第三人的损失，应当由原告或原告与第三人共同承担。况且，原告转租的部分租赁物业已经收取租金，原告不仅没有经济损失，还获得了利益；而被告出租该物业至今尚未收到分文租金、物业管理费和设施设备使用费，被告的损失是显而易见的，也是巨大的。被告无偿让原告使用、转租物业近三年时间之久，被告不存在过错；
任何恶意诉讼等行为，巨洋饭店的所有行为均是为了维护自身的合法权益。根据双方签订的租赁合同及《补充协议》的约定，结合原告出具的《关于一次消防工程交付问题的函》，原告的免租期已于2016年2月29日到期。根据租赁合同第九条第二款第二项约定及租赁物业先交费后使用的商业惯例（原告在泸州市龙马潭区人民法院关于租赁合同纠纷案的一审庭审笔录佐证），因此，原告应当于2016年3月1日前向被告支付半年的租金、物业管理费、设施设备使用费；同时根据租赁合同第十五条第二款第二项之规定，原告应交付的租金、设施设备使用费和物业管理费逾期未交付满三十天，且此期间经被告书面催缴仍不支付的，则视为原告不履行合同，被告有权单方面解除本合同，并有权要求原告按未履行期间的租金、设施设备使用费和物业管理费总额的5%向被告支付违约金，原告最迟就应当于2016年3月30日前向被告缴纳租金等费用。虽然被告不能提供书面催缴依据（已多次口头催缴），但书面催缴仅仅是被告的提示义务和合同的附随义务，并不能因此免除原告缴纳租金等费用的根本义务及违约金支付义务，并且巨洋饭店的书面催缴义务仅仅是在原告逾期缴纳租金等费用的三十日内，逾期三十日后乃至更长的时间内，被告就不再具备书面提示的义务。而原告在免租期到期后直至2016年5月份逾期长达三个月均以种种理由拒绝缴纳租金等费用，已严重违反合同约定，构成根本性违约。因此，被告才在利益受到严重侵害的情况下，于2016年5月9日无奈向泸州市龙马潭区人民法院提起诉讼，以此来保护自身的合法权益；五、原告在履
五、原告在履行合同过程在还存在一系列严重违约行为，给被告造成重大财产损失和负面影响。在未经被告书面同意的情况下原告转租的商户擅自改变租赁物业建筑结构。根据租赁合同第十二条第四款约定，原告在租赁期内如需局部改建而改变原建筑结构的，应事先经被告书面同意后实施，而原告在未告知且也未取得巨洋饭店同意的情况下，擅自同意转租商户将租赁物业的建筑结构予以改变，原告的该行为已严重违反合同约定；根据租赁合同第六条第一款第二项约定，原告不得将租赁物业用于开设KTV娱乐等用途，然而原告却故意违反租赁合同约定的租赁用途，将部分租赁物业转租给第三人用于开设KTV娱乐，原告的行为已严重违反租赁合同关于租赁物业用途的约定，构成严重违约；
六、原告已无履行租赁合同根本义务的能力，不能实现被告签订租赁合同的预期目的和基本意图。被告因原告拒不缴纳租金等费用向泸州市龙马潭区人民法院提起诉讼，在诉讼过程中申请泸州市龙马潭区人民法院对原告的财产进行保全。在保全过程中发现原告住所地已人去楼空，其投资的多家亿佰家超市也消失的无影无踪，原告已无履行租赁合同基本义务的能力；随后通过全国企业信用信息网发现：原告及与原告有利害关系的多家公司因通过登记的住所和经营场所无法联系而被当地工商局列入经营异常名录。在此种恶劣情形下，被告又通过中国执行信息公开网查询到原告因拒不履行生效判决已被广东博罗县人民法院列为全国失信被执行人，且查询到原告还存在从2013年至今连三、四万元的被执行款都无法执行的情形。上述种种情形都表明原告已经没有履行租赁合同根本义务的能力，不能实现被告签订租赁合同的根本目的。
巨洋饭店在40号案件中以原告身份提出诉讼请求：一、判决解除双方签订的租赁合同；二、判决东莞亿佰家支付巨洋饭店违约金、租金、设施设备使用费和物业管理费1890万元，扣除已支付的定金400万元后，还应当支付1490万元；三、判决四川亿佰家对上述责任及费用承担连带责任；四、本案诉讼费、保全费由东莞亿佰家、四川亿佰家共同承担。事实与理由如下：
2013年12月，巨洋饭店与东莞亿佰家签订租赁合同之后，东莞亿佰家将合同中的全部权利义务按照租赁合同约定直接转移给四川亿佰家行使和履行，并承担连带责任。租赁合同约定巨洋饭店将其所有的位于泸州大剧、会议会展中心、五星级大酒店的地下负一、负二层及地上一层、二层租赁给东莞亿佰家，租赁物业面积约42200平方米，租金为10元/月*平方米，物业管理费为8元/月*平方米，设施设备使用费为150元/月*平方米，总计33元/月*平方米，从第5年开始逐年递增5%，每半年支付一次上述费用，租赁期限为15年，从免租期届满之日起计算，免租期为22个月。同时约定东莞亿佰家如逾期未支付上述费用满30日，巨洋饭店有权单方面解除租赁合同，并有权要求东莞亿佰家和四川亿佰家按未履行期间的租金、设施设备使用费和物业管理费总额的5%向巨洋饭店支付违约金，同时应补交齐未交的租金、设施设备使用费和物业管理费。2014年3月29日，巨洋饭店与东莞亿佰家签订《补充协议》，协议约定从2014年5月1日起计算免租期。因此，东莞亿佰家和四川亿佰家应当从2016年3月1日起向巨洋饭店支付租金、设施设备使用费和物业管理费，但至巨洋饭店提起本案诉讼之日起，东莞亿佰家和四川亿佰家已经逾期长达两月之久没有支付租金、设施设备使用费和物业管理费，经巨洋饭店多次催收，东莞亿佰家和四川亿佰家仍未支付任何费用。东莞亿佰家和四川亿佰家的上述行为已经构成根本性违约，给巨洋饭店造成重大经济损失，为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院判如所请。
东莞亿佰家和四川亿佰家在40号案件中以被告身份共同答辩称，东莞亿佰家和四川亿佰家并未逾期支付任何费用，巨洋饭店起诉请求判决解除本案租赁合同属于毁约，无权不予退还定金，无权主张违约金及更多费用，其相关诉讼请求依法应当予以驳回。理由如下：
一、巨洋饭店无权要求东莞亿佰家和四川亿佰家在免租期满后立即支付费用，根据租赁合同第九条第二款第2项约定，承租方应每半年支付一次租金等费用，即使按照巨洋饭店的主张，从2014年3月1日开始起算免租期，在2016年5月9日巨洋饭店毁约时，租赁期也才开始两个月，远远不到半年，此外，根据租赁合同第十六条第二款约定，东莞亿佰家和四川亿佰家交付的400万元定金不可能抵扣完毕，根本不存在逾期支付费用的情形；
二、免租期不应当从2014年5月1日起计算，巨洋饭店违反租赁合同第四条第一款以及第二款第1项和第3项约定在前，没有办理完成租赁物业本身的消防验收手续，无论依法或依约，东莞亿佰家和四川亿佰家均有权拒绝巨洋饭店的交付及开始计算免租期；
三、巨洋饭店无权就不符合约定用途的部分主张费用，租赁物业中负一层、负二层至今有大多半系车库规划，根本不符合租赁合同第一条第三款、第五条第一款第1项、第六条第一款第1项等约定的用途，巨洋饭店违反租赁合同主要义务，完全无权主张相应的费用；
四、巨洋饭店无权在无发票的情形下收取费用，根据租赁合同第九条第二款第2项以及第4项约定，巨洋饭店应当首先开具、提供合法发票，其后东莞亿佰家和四川亿佰家才支付费用，没有发票，支付费用的条件就不成就，这也是东莞亿佰家和四川亿佰家未逾期支付费用的原因之一；
五、没收定金和索取违约金不能同时适用，根据法律规定，违约金或者定金条款只能择一适用，巨洋饭店的诉讼请求同时主张违约金以及不予退还定金，其本身就不合法。
在诉讼中，双方当事人围绕各自提出的诉讼请求向本院提交了证据材料，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。
东莞亿佰家和四川亿佰家为支持自己的诉讼主张向本院提交了下列证据材料：1、《物业租赁合同》，拟证明双方签订有物业租赁合同以及合同约定内容；2、泸州市公安消防支队编号为泸市公消审字2014第0099号《建设工程消防设计审核意见书》，拟证明被告为履行合同向原告提供了消防设计审核意见书，地下一层和二层为商场和储物间等；3、被告于2016年5月9日提出的《民事诉状》，拟证明被告已经有不履行合同的书面意思表示；4、泸州市公安消防支队编号为泸市公消验字2015第0018号《建设工程消防验收意见书》,拟证明租赁物业中地下一层和地下二层于2015年2月11日才验收合格，租赁物业中地下一层仅有7808平方米商业面积、车库建筑面积7844平方米，地下二层只有3945平方米商业面积、车库建筑面积11592平方米；5、泸州市公安消防支队编号为泸市公消验字2015第0051号《建设工程消防验收意见书》，拟证明租赁物业中地上一层和二层于2015年7月31日才消防验收合格；6、设计合同、天然气管道建设协议等证明损失的证据，拟证明被告给二原告造成经济损失共计13531431.88元。
对上述东莞亿佰家和四川亿佰家提供的证据，巨洋饭店质证认为，对《物业租赁合同》、消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、《民事诉状》真实性无异议，但认为不能达到东莞亿佰家和四川亿佰家证明目的，证明损失的证据中票据有重复以及记错的情形，且证据有重大瑕疵。
本院经审查认为，对原告提供的《物业租赁合同》、消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、《民事诉状》的真实性，被告无异议，本院依法予以确认。对原告提供的《亿佰家购物中心基础VI标志设计合同》及其《发票》、《网银电子回单》，本院经审查认为，可以证明东莞亿佰家和四川亿佰家为履行合同支付了设计费12000元；对《天然气管道建设协议》及其《收据》、《网银电子回单》，本院经审查认为，该天燃气管道安装的房屋，已经由巨洋饭店交付给四川亿佰家，并由四川亿佰家转租给泸州星期八企业管理有限公司，因双方就该部分房屋已经交付履行，故该部分房屋的装修损失应由四川亿佰家自行承担；对《外立面设计合同》、《外立面设计增补合同》以及《发票》、《银行电子回单》，本院经审查认为，可以证明东莞亿佰家为履行合同支付了外立面设计费140500元；《机电顾问设计合同》以及《发票》、《银行电子回单》，可以证明东莞亿佰家为履行合同支付了机电设计费165600元；《泸州商业中心室内设计合同》、《泸州商业中心零售百货部分室内设计增补合同》、发票、转账单可以证明东莞亿佰家为履行合同支付了室内设计费680040元；《四川省泸州市亿佰家购物中心消防工程设计及相关技术服务协议书》、《发票》、《银行转账单》，可以证明东莞亿佰家为履行合同支付了消防工程设计费184000元；东莞亿佰家提交的与四川华祥工程公司签订的《亿佰家（泸州店）施工合同》、《工程款收付确认函》、《银行电子回单》，本院经审查认为，可以证明东莞亿佰家为履行合同支付了150万元；东莞亿佰家提交的与成都凌途公司签订的《亿佰家（泸州店）施工合同》、《银行电子回单》，本院经审查认为，可以证明东莞亿佰家为履行合同支付了340万元；东莞亿佰家提交的与重庆市同方科技发展有限公司签订的《亿佰家（泸州店）施工合同》、《银行电子回单》、《收据》，该施工合同上未注明签约日期，收据上注明为预付款，收款日期为2015年8月12日，但在庭审中，东莞亿佰家和四川亿佰家陈述在2015年3月接到消防验收意见后即停止了工程的施工，且重庆市同方科技发展有限公司并未出具发票，故对其真实性不予采信；对东莞亿佰家提交的与泸州中泸建设集团有限公司签订的《亿佰家（泸州店）施工合同》、《发票》及《收据》，本院经审查认为，可以证明东莞亿佰家为履行合同支付了消防施工费20万元；对东莞亿佰家提交的与罗治华签订的《亿佰家（泸州店）施工合同》、《发票》及《收据》，本院经审查认为，可以证明东莞亿佰家为履行合同支付了施工费8万元；对东莞亿佰家提交的零星工程人工材料费、隔墙工程款、卫生间装修费、办公室装修费，因原告未提供施工合同等其他证据加以佐证，其提供证据不能形成完整的证据链，本院依法不予采信；对东莞亿佰家与深圳辰诠商贸有限公司签订的《泸州会展中心项目商业管理服务合同》、《发票》及银行转账回单，可以证明东莞亿佰家为履行合同支付了招商服务费120万元；对东莞亿佰家主张的与朱学银签订的《建筑工程施工合同》以及其它人工工资等费用损失，本院经审查认为，该装修系针对会展中心负一层进行的装修，会展中心负一层已经由四川亿佰家转租给第三人使用，故对该证据材料，本院依法不予采信。综上分析认定，东莞亿佰家和四川亿佰家因合同部分不能履行所产生的经济损失合计为7562140元。
巨洋饭店为支持自己的诉讼主张向本院提交了下列证据材料：1、巨洋饭店营业执照复印件及法定代表人身份证明、东莞亿佰家和四川亿佰家的工商登记信息证明，拟证明双方当事人的诉讼主体资格，系适格诉讼主体；2、《物业租赁合同》，拟证明巨洋饭店于2013年12月与东莞亿佰家签订租赁合同，将巨洋饭店所有的位于泸州大剧院、会议会展中心、五星级酒店面积约42200平方米的物业出租给东莞亿佰家，租赁合同第九条免租期22个月，租金等费用金额为每年1671.12万元，每半年支付一次租金等费用，租赁合同第十五条第二款第二项约定，东莞亿佰家逾期满三十天未缴纳租金等费用，巨洋饭店有权要求解除合同，并要求东莞亿佰家和四川亿佰家支付违约金、租金等费用；3、《补充协议》，拟证明免租期从2014年5月1日开始计算，计算22个月免租期，从2016年3月1日开始计算租金；4、《关于东莞市亿佰家企业投资管理有限公司授权的函》，拟证明租赁合同项下的权利、义务由四川亿佰家行使和履行，东莞亿佰家与四川亿佰家共同互为连带责任对巨洋公司承担租赁合同项下的全部义务；5、《关于一次消防工程交付问题的函》，拟证明东莞亿佰家和四川亿佰家至始至终明知租赁物业是否验收问题，同时认可按《补充协议》约定的从2014年5月1日起开始计算免租期；6、东莞亿佰家和四川亿佰家已接受租赁物业并入住的证据，拟证明租赁物业已交付完成，东莞亿佰家在接收租赁物业时明知租赁物业的全部情况（车库、消防问题）而未拒绝，照样予以接收入住，并进行规划和设计装修，东莞亿佰家的行为已充分表明其对租赁物业的现状予以认可，用其行为明确表示变更合同交付内容，因此东莞亿佰家就应当支付巨洋公司租金等费用；7、四川亿佰家诉泸州巨洋汽车贸易公司和蹇坤租赁合同纠纷一案的庭审笔录，拟证明租赁合同中房租等费用先交费后使用系商业惯例、交易习惯，且四川亿佰家明知并认可先交租金后使用的交易习惯的；8、四川亿佰家与郑杰签订的《租赁合同》、郑杰个人独资成立的泸州市××区战旗网吧营业执照、泸州市海天公证处出具的（2015）泸海证字第4792号公证书，拟证明四川亿佰家将泸州市××区蜀泸大道27号2幢-1层2号的租赁物业转租第三人郑杰经营、使用，而该第三人在使用过程中未经巨洋公司书面同意就擅自改变原建筑结构，且东莞亿佰家在巨洋饭店多次函告后，均拒绝予以整改，东莞亿佰家的行为已经严重违反双方签订的租赁合同第十二条第四款约定；9、四川亿佰家与邱灏签订的《租赁合同》，拟证明合同第六条第一款明确载明：“乙方承租该商铺用于酒吧KTV餐吧、休闲娱乐……”，四川亿佰家违反双方签订的租赁合同第六条第一款第二项约定的租赁用途，将部分租赁物业转租给第三人（即邱灏）用于开设KTV娱乐，已构成严重违约；10、东莞亿佰家住所地照片5张、全国企业信用信息网打印的东莞亿佰家被当地工商局列为经营异常名录的情况，拟证明东莞亿佰家注册登记的住所地已经人去楼空，且于2016年11月7日因通过登记的住所或者经营场所无法联系而被东莞市工商行政管理局长安分局列入经营异常名录；11、全国执行信息网查询打印的东莞亿佰家作为被执行人的情况，拟证明东莞亿佰家拒不履行法院判决，其中甚至包含2013年的被执行款3万多元至今都未履行，东莞亿佰家已经丧失基本的诚实信用，同时也证明东莞亿佰家失去履行租赁合同缴纳巨额租金等基本义务的能力。
对上述巨洋饭店提交的证据材料，东莞亿佰家和四川富利亿佰家质证认为，根据双方签订的合同，巨洋饭店在交付物业前就应当通过相应的验收，巨洋饭店没有证据证明双方变更了合同约定，从函可以看出东莞亿佰家和四川亿佰家是在指责巨洋饭店未按时完成消防验收工作，并要求相应的弥补，东莞亿佰家和四川亿佰家并没有表示认可其可以不通过消防验收的意思。关于与邱灝签订的物业合同用于酒吧的问题，东莞亿佰家和四川亿佰家并未违约，本案租赁合同允许物业经营酒吧；关于履行能力的证据，不能达到巨洋饭店的证明目的，巨洋饭店未在本案中提供按照《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九条中止履行合同，解除合同的理由不能成立。对公证书中所附光盘内容仅能证明物业外观，改变的是外墙，不是结构，巨洋饭店并无证据证明东莞亿佰家和四川亿佰家已经接受物业。对案涉物业的酒店一层和二层有转租的情形。
本院经审查认为，对巨洋饭店营业执照复印件及法人身份证明、东莞亿佰家和四川亿佰家的工商登记信息、《物业租赁合同》、《补充协议》、《关于东莞市亿佰家企业投资管理有限公司授权的函》《关于一次消防工程交付问题的函》、四川亿佰家诉泸州巨洋汽车贸易公司和蹇坤租赁合同纠纷一案的庭审笔录、四川亿佰家与郑杰和邱灏分别签订的《租赁合同》、公证书的真实性，本院依法予以确认。对东莞亿佰家住所地照片、全国执行信息网查询打印的东莞亿佰家作为被执行人的情况，不足以证明东莞亿佰家和四川亿佰家丧失本案合同的履行能力，本院不予确认。
综上，根据双方当事人陈述的事实及理由，结合上述经本院审查确认的证据，本院综合认定本案事实如下：
2013年12月，巨洋饭店（甲方）与东莞亿佰家（乙方）签订《物业租赁合同》。
租赁合同的定义部分及第一条约定：甲方将其位于四川省泸州市龙马潭区蜀泸大道27号的物业出租给乙方，租赁物业的租赁面积约为42200平方米，共计四层，实际面积以房监所测绘面积为准。租赁物业系指建筑物的部分即酒店地下负二层面积约为15000平方米，酒店地下负一层面积约为12000平方米，酒店地上一层面积约为4500平方米，酒店地上二层面积约为5000平方米，会议会展中心负一层面积为5700平方米。乙方将该物业作为卖场、大厅、办公区、库存区等使用。
租赁合同第四条约定：甲方按确定的设计要求于该地块上建造完成乙方租赁部分的物业（含附属场地、设施），并在办理完成该物业及附属场地和设施的有关政府的主体验收并取得装修消防设计审核意见书后移交给乙方。
租赁合同第五条约定：甲方保证其出租给乙方的租赁物业为其合法拥有，不存在争议，且该租赁物业用途可用于商业和可开设大型综合购物广场。保证该商业用房符合当地政府商业网点规划，乙方保证按照合同约定按时缴纳租金。
租赁合同第六条约定：一、租赁用途，乙方向甲方租赁物业仅作为开设大型综合购物广场、百货、休闲、酒吧、特色餐饮、中西式快餐饮等相关配套商业的经营使用，不得开设KTV娱乐、洗浴、宾馆、高档餐饮（酒楼）等与甲方经营项目产生竞争的业态；二、经营注册地及税收，本合同签订后，乙方应当在泸州市××区胡市镇投资设立超市经营公司，并由该公司经营租赁物业开设大型超市，该公司经主管部门批准设立后，乙方可将在本合同项下的权利和义务全部移交给该公司，由其代表乙方行使权利和履行义务。
租赁合同第七条约定：该租赁物业的租赁期限为15年，从免租期届满之日起计算。
租赁合同第九条约定：一、从甲方将租赁物业交付给乙方，双方签字确认之日起计算招商及装修免租期，免租期为22个月，待免租期届满之日起，即计算租金、物业管理费，设施设备使用费。二、租金的金额、结算方式：1、租赁物业的租金为10元/月.平方米，物业管理费为8元/月.平方米，设施设备使用费15元/月.平方米，共计每年人民币1671.12万元，实际金额以测绘面积按月租金、物业管理费、设施设备使用费的标准计算确定。2、租金、物业管理费，设施设备使用费每半年支付一次，乙方应该在收到甲方发票之日起15日内向甲方无条件支付，乙方应根据甲方提供的有效发票以转账方式支付租金、物业管理费，设施设备使用费。4、乙方向甲方支付每期租金前，甲方均需先开具税务部门规定的发票给乙方。
租赁合同第十五条约定：一、甲方责任：1、若甲方在本合同签订后至乙方大型超市开业前单方终止本合同的履行，或在乙方大型超市开业后单方提前终止本合同的履行并由此导致乙方大型超市无法对外营业的，甲方应按合同未履行期间的租金、物业管理费，设施设备使用费总额的5%向乙方支付违约金，同时乙方有权免交不能营业期间的租金，若违约金不足以弥补乙方的实际损失，则甲方应赔偿乙方的实际损失。2、前述甲方原因包括但不限于下列足以使无法营业致合同终止的行为与情况。（1）甲方直接原因导致乙方无法正常营业；（2）甲方违反本合同第五条中甲方的保证和承诺；（3）因该商业用房的建筑质量原因（不包括由乙方装修引起质量产生的损失）而发生的重大伤亡事故和财产损失。3、如因甲方原因致使乙方无法正常营业导致停业的时间超过60天，从61天开始，甲方除应按第十五条1、2款约定向乙方支付违约金外，乙方还有权选择是否继续履行或终止本合同。二、乙方责任：1、如乙方在签订本合同且生效后改变租赁意向，则视为乙方违约，甲方有权决定是否终止或要求乙方继续履行合同，如合同解除，乙方应按未履行期间的租金、物业管理费和设施设备使用费总额的5%向甲方支付违约金，并且该金额不得低于给甲方造成的实际全部损失，否则应由乙方补偿。2、乙方若未按约定向甲方交付该租赁物业的租金、物业管理费和设施设备使用费，则乙方应从迟付的第一天起，每日按当期应付租金的千分之五项甲方支付违约金，若乙方应交付的租金、物业管理费和设施设备使用费逾期未交付满三十天，且此期间经甲方书面催缴仍不支付的，则视为乙方不履行合同，甲方有权单方面解除本合同，并有权要求乙方按未履行期间的租金、物业管理费和设施设备使用费总额的5%向甲方支付违约金，同时，乙方并应补交齐应交的租金、物业管理费和设施设备使用费以及未履行合同的违约金。3、乙方承担的以上所述违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方的实际损失。
租赁合同第十六条约定：一、定金支付，本合同签订后的15日内，乙方支付给甲方定金人民币400万元，同时甲方须向乙方提供收据。二、定金折抵，乙方开业后，若无违约的情况下，乙方支付给甲方的定金人民币400万元转为预付租金，在正式计付租金时将该笔定金折抵租金直至抵扣完毕，折抵时甲方须开具正式发票并注明定金抵扣。
双方在合同中还约定了优先权、保险、装修、转租、征收与征用等条款。
2014年1月20日，东莞亿佰家向巨洋饭店支付了400万元的定金。2014年3月29日，巨洋饭店与东莞亿佰家签订《补充协议》，约定巨洋饭店将按合同约定从2014年5月1日起计算免租期，双方在2014年5月1日前完成对巨洋饭店一、二楼房屋的交付工作，并开始计算免租期。2014年3月10日，东莞亿佰家在泸州市××区设立四川亿佰家，并于2014年7月17日函告巨洋饭店，该函称新设立的超市经营公司为四川亿佰家，同时承诺四川亿佰家与东莞亿佰家共同互为连带责任对巨洋饭店承担物业租赁合同项下的全部义务。
2014年5月12日，巨洋饭店向四川亿佰家交付会议中心负一层、负一层夹层房屋5820平方米，巨洋饭店酒店一层房屋4614.8平方米、二层房屋4857.91平方米。2014年12月，巨洋饭店向四川亿佰家交付了巨洋饭店酒店负一层面积8950平方米（含车库），酒店负二层24879平方米（含车库）。2014年,巨洋饭店委托重庆渝阳建筑设计有限公司对泸州大剧院、会议中心、五星级酒店地下车库用途变更进行设计变更，将地下一层16391平方米变更为商场及储物间9285平方米，KTV3279平方米，水疗浴足2309平方米，车库1518平方米；地下2层面积18228平方米，变更为商场及储物间15432平方米，设备用房和库房1697平方米，车库1099平方米。2014年8月18日，泸州市公安消防支队作出泸市公消审字[2014]第0099号建设工程消防设计审核意见书,认为该地下车库用途变更工程消防设计合格。2015年1月22日，四川亿佰家向巨洋饭店发出了《关于一次消防事宜的函》，该函称：四川亿佰家已于2014年4月筹备等候至今半年有余，但因巨洋饭店不明原因，一次消防整改验收工作至今仍未完成（主场地未能如期交付），导致四川亿佰家再三延误预定开业日期、合作商家流失和亿佰家超市信誉度受损及相关负面影响。造成一定程度的利益损失，现据公司各项基础工作的准备就绪情况，烦请巨洋饭店抓紧落实一次消防整改验收工作，并予明确租赁物业全面交付时间和相关工作事宜。2015年2月11日，泸州市公安消防支队作出泸市公消验字[2015]第0018号《建设工程消防验收意见书》,酒店地下一层建筑面积15652平方米，其中商业7808平方米、车库建筑面积7844平方米；地下二层17941平方米，其中商业3943平方米、车库建筑面积11592平方米以及地下三层进行了消防验收，验收意见为合格。
2015年3月18日，四川亿佰家向巨洋饭店发出了《履行合同义务催告函》，该函称：鉴于巨洋饭店于2014年签订了租赁合同以来，至今巨洋饭店仅交付了部分租赁物业，尚有大部分租赁物业没有交付，而且在2015年3月13日与巨洋饭店的谈判中得知尚未交付的酒店负一层、负二层租赁物业中仅部分规划为商业网点，大部分面积未规划为商业网点，四川亿佰家同时签下租赁四层楼业的合同目的是实现大型商业整体运作的规模效果，而巨洋饭店至今仅提供了少部分租赁物业，严重影响了四川亿佰家的整体招商计划，导致大型超市无法运营，同时也导致四川亿佰家大量人力、物力闲置，给四川亿佰家造成巨大的损失，致函巨洋饭店：1、请巨洋饭店在通知之日起三十日内按租赁合同第四条向四川亿佰家交付负一层、负二层租赁物业；2、请巨洋饭店在交付租赁物业时必须全面符合合同约定和法律规定向四川亿佰家提供消防合格和符合当地政府商业网点规划的相关手续。2015年7月31日，泸州市公安消防支队作出泸市公消验字[2015]第0051号《建设工程消防验收意见书》，对案涉房屋的五星级酒店裙楼一层、二层商场部分，建筑面积一层为4614.8平方米，二层4857.91平方米，使用性质为商业进行了消防验收，验收意见为合格。
另查明，2014年8月，四川亿佰家将案涉物业的巨洋饭店2层商铺转租给泸州市茗洋保健服务有限公司，用于经营洗浴保健，租赁期限从2014年8月15日起至2022年8月14日，共计8年。2014年11月，四川亿佰家将案涉物业的巨洋饭店一层、二层（除足浴、公共区域外）转租给邱灏（泸州星期八企业管理有限公司），用于开设酒吧、KTV、餐吧等，租赁期限从2014年9月18日起至2024年9月17日，共计10年。2014年10月，四川亿佰家将案涉物业的会议中心负一层一号商铺转租给蹇昆，用于开设泸州巨洋汽车贸易公司，租赁期限从2014年10月10日起至2028年10月10日，共计14年。2014年10月，四川亿佰家将案涉物业的会议中心负一层二号商铺转租给郑杰，用于经营战旗网咖，租赁期限从2015年10月1日起至2025年9月30日，共计10年。2014年12月，巨洋饭店向四川亿佰家交付了巨洋饭店负一层面积8950平方米（含车库），负二层24879平方米（含车库），四川亿佰家进场进行装修。2015年3月，四川亿佰家收到泸州市公安消防支队作出泸市公消验字[2015]第0018号《建设工程消防验收意见书》后，停止装修，至今未使用。为履行合同，四川亿佰家支付商场设计费、装修费、招商费用等共计为7562140元。
再查明，2016年5月9日，巨洋饭店向四川省泸州市龙马潭区人民法院起诉，案号为（2016）川0504民初第1666号，诉请判决解除与东莞亿佰家、四川亿佰家之间签订的租赁合同、要求东莞亿佰家、四川亿佰家支付租金和违约金等，诉讼过程中，巨洋饭店向四川省泸州市龙马潭区人民法院申请撤诉，四川省泸州市龙马潭区人民法院于2016年6月16日裁定准许。2016年6月27日，巨洋饭店再次向四川省泸州市龙马潭区人民法院，案号为（2016）川0504民初第2061号。2016年10月13日，四川省泸州市龙马潭区人民法院将该案移送本院审理，本院于2016年11月9日作出（2016）川05民辖15号民事裁定书，裁定本案由本院审理，本院于2016年11月16日立案受理，案号为（2016）川05民初40号。
本院认为，两案均系房屋租赁合同纠纷，巨洋饭店与东莞亿佰家于2014年1月签订的《物业租赁合同》以及于2014年3月29日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订合同时具有完全民事行为能力，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定约履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，该租赁合同依法成立并具有法律效力，双方当事人应当按照合同约定履行义务和行使权利。根据双方当事人各自提出的诉讼请求及事实与理由，本案争议焦点为：一、双方当事人签订的物业租赁合同是否应当解除；二、租赁合同解除前租赁费用如何计算以及400万元定金如何退还；三、一方当事人是否应当支付另一方当事人违约金以及因租赁合同解除所产生的损失如何处理。针对上述归纳的本案争议焦点，本院逐一评述如下：
一、关于本案双方当事人签订的物业租赁合同是否应当解除的问题。
东莞亿佰家、四川亿佰家认为，巨洋饭店至今未交付酒店负一层、负二层租赁物，而且酒店负一层、负二层的消防验收用途不符合合同约定的商业用途，无法实现开设大型综合超市及商业整体运作的合同目的，将未通过消防验收的一楼、二楼交付给四川亿佰家，导致商户无法经营，被停业整顿，在东莞亿佰家和四川亿佰家无违约情况下，通过恶意诉讼要求解除合同，以自己行为表明拒不履行合同义务，严重违反合同约定，故诉请解除租赁合同。巨洋饭店认为四川亿佰家、东莞亿佰家不按合同约定支付租金，擅自改变部分租赁房屋结构，部分房屋转租用途不符合合同约定，已经构成根本性违约，同样诉请解除租赁合同。
本院认为，根据泸州市公安消防支队于2015年2月11日作出泸市公消验字[2015]第0018号《建设工程消防验收意见书》，经消防验收合格的酒店地下一层商业用途面积为7808平方米、地下二层商业用途面积为3943平方米，合计商业面积为11751平方米，与双方当事人签订的租赁合同约定的可用于商业和可开设大型综合购物广场的“地下负二层面积约15000平方米、地下负一层12000平方米”相差巨大，巨洋饭店违反了租赁合同第五条约定的保证和承诺义务，导致四川亿佰家、东莞亿佰家无法实现用于商业和开设大型综合购物广场的合同目的。四川亿佰家、东莞亿佰家在接受部分物业后未按合同约定支付该部分租赁物业相应的租金、物业管理费和设施设备使用费，虽然租赁合同约定东莞亿佰家所交定金400万元可折抵租金，但东莞亿佰家与四川亿佰家在租赁合同约定的免租期满后，并没有向巨洋饭店交付已使用租赁物相应租赁费用的意思表示，更不具有以交付400万元定金折抵应付租赁费用的意思表示，东莞亿佰家与四川亿佰家违反了租赁合同第九条约定的按时支付租赁费用的义务，同时东莞亿佰家与四川亿佰家还存在转租用途不符合租赁合同约定的违约行为，导致巨洋饭店无法通过出租房屋实现收取房租的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，双方当事人均向法院起诉要求解除租赁合同，双方当事人均有解除租赁合同的意思表示，故案涉租赁合同应当予以解除，解除日期为最后一方当事人提出解除租赁合同请求之日，即2016年6月12日东莞亿佰家和四川亿佰家向本院起诉之日。
二、关于租赁合同解除前租赁费用如何计算及400万元定金如何退还的问题。
本院认为，根据双方签订的租赁合同','2018-10-02
00:22:02',0,'web',NULL),(34383583,'a744c0cb-d9cc-4ee2-9967-7eefe4ad6ed7','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：43次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院ID\":\"470\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"审判程序\":\"\",\"案号\":\"（2015）临执字第2570号\",\"不公开理由\":null,\"法院地市\":\"巴彦淖尔市\",\"法院省份\":\"内蒙古\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"文书ID\":\"a744c0cb-d9cc-4ee2-9967-7eefe4ad6ed7\",\"案件名称\":\"ＸＸ种植、养殖回收合同纠纷执行案裁定书\",\"法院名称\":\"巴彦淖尔市临河区人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"临河区\",\"补正文书\":\"2\",\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":null,\"诉讼记录段原文\":\"本院在执行ＸＸ申请执行巴彦淖尔市临河亿康食品食品有限责任公司（2015）临调确字第274号民事裁定书种植回收合同纠纷一案。因被执行人巴彦淖尔市临河亿康食品食品有限责任公司暂无可供执行财产，暂对本案终结本次执行\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1462291200000)\\\/\",\"案件类型\":\"5\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"ＸＸ种植、养殖回收合同纠纷执行案裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"ＸＸ种植、养殖回收合同纠纷执行案裁定书
（2015）临执字第2570号\");$(\"#hidDocID\").val(\"a744c0cb-d9cc-4ee2-9967-7eefe4ad6ed7\");$(\"#hidCaseName\").val(\"ＸＸ种植、养殖回收合同纠纷执行案裁定书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2015）临执字第2570号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"巴彦淖尔市临河区人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"5\");$(\"#HidCourtID\").val(\"470\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"巴彦淖尔市临河区人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"执行案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value: \"\"
},{ name: \"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2015-10-16\" },{ name:
\"当事人\", key: \"appellor\", value: \"ＸＸ,巴彦淖尔市临河亿康食品食品有限责任公司\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法》\',Items:[{法条名称:\'第二百五十七条\',法条内容:\'第二百五十七条
系统尚未收录或引用有误
\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
{$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"ＸＸ种植、养殖回收合同纠纷执行案裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-05-04\\\\\",\\\\\