濮阳市华龙区人民法院
民 � � � 判 决 书
(2018)豫0902民初4136号
原告：河南省信原物业服务有限公司，住所地河南省濮阳市长庆路北段路东。
统一社会信用代码：914109027779637979。
法定代表人：吴立峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张清林、赵志娟，河南众孚律师事务所律师，联系。
被告：王玺，男，汉族，1973年3月1日出生，现住河南省濮阳市华龙区，联系。
委托诉讼代理人：王丽，女，汉族，1978年3月25日出生，系被告妻子，住址同上，联系。
原告河南省信原物业服务有限公司诉被告王玺物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南省信原物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵志娟，被告王玺的委托诉讼代理人王丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月12日，濮阳市汇丰置业有限公司与原告签订前期物业服务合同，约定聘用原告为位于濮阳市××路的水景湾小区提供物业服务。2011年6月29日，原、被告签订前期物业服务协议，协议约定原告为被告的16栋1单元8号多层住宅（建筑面积116.39平方米，地下室面积11.7平方米）提供物业服务，第四条物业服务费用第一项约定被告每年元月份预交本年度上半年物业服务费，每年7月份预交本年度下半年物业服务费；第三项约定无电梯住宅、地面车库按建筑面积每月每平方米0.60元，地下室按无电梯住宅收费标准的半价收取。协议第十二条第四项约定被告违反协议，未按时间交纳费用，被告应从逾期之日起每天按欠费金额的日百分之一缴纳违约金。被告一直未缴纳2013年1月1日至2014年12月31日的物业服务费，原告曾多次催要，被告仍拒不缴纳。故原��诉至法院，请求法院判令被告向原告缴纳自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费1760.20元、公摊电费60元（2015年1月1日至2015年12月31日，每月5元）及违约金（按照每日1%的标准计算自2013年1月1日起至履行完毕之日止），并由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，1、被告从汇丰置业购买房屋，但是2012年被告是从物业处拿的钥匙、收房从物业公司收的房屋，因为交房晚于合同约定时间，物业公司承诺从交房之日起开始免除20个月的物业费，所以2013、2014年的物业费被告没有缴纳。因为交房晚，给被告造成的损失大于免掉的20个月的物业费。2、涉案房屋中的暖气阀门无法使用，所以不应缴纳物业费。3、因阳台窗户出现倾斜，导致被告收房晚，物业公司承诺晚收房的期限，往后免物业费。4、水压力小，该问题一直未解决。5、地下室门上没有猫眼，被告���下室门锁锁眼被人用胶粘住，当时物业公司也去了，但是没有给解决，最后被告自己更换的锁。6、对2015年的公摊电费无异议，同意缴纳，但不同意缴纳滞纳金。
针对被告的答辩，原告补充称，1、关于暖气阀门，开发商在交房后对被告居住的房屋供暖管道于2011年7月19日进行试压，试压期间没有渗漏也没有损坏的情况，且有被告的签字。2、对被告所述的猫眼问题，地下室猫眼在交房时其门上自带猫眼，不另外单独配备，且后来物业单独给被告地下室提供了一个猫眼。3、关于地下室锁的问题，被告应当举证证明是否存在该问题，且这些问题不是被告拒交物业费的理由。汇丰置业仅向物业公司交接的是自被告收房之日起开始免交20个月的物业费，自2013年1月1日开始被告应当自行缴纳物业费。
针对原告的补充，被告又补充辩称，1、原告确实又给被告���供了一个猫眼，但是不配套，无法使用，目前地下室门上还是没有猫眼。2、当时并没有实际试压，只是让被告签了字。后来带着物业上的人员去看了，其也承认无法试压。
经审理查明，被告系“水景湾”小区16栋1单元8号多层住宅业主，该房屋建筑面积为116.39平方米、地下室面积11.7平方米。2011年6月29日，被告（乙方）与原告（甲方）签订前期物业管理服务协议1份，协议主要约定了甲方的权利和义务、乙方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量及服务费用、违约责任等内容，其中，“甲方的权利和义务”约定，甲方应对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业管理费用；向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备、维修、养护等有偿服务。“物业服务内容”���一项“房屋共用部位的维修和管理”部分规定：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、屋顶等）、户外墙面、户外门厅、共用楼梯间、户外走廊通道等。第二项“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理”部分规定：公共设施设备是指物业服务区域内有共用的上下水管道、落水管、照明、绿地、道路、路灯、电梯、沟渠、池、井、供电线路、消防设施、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（法律规定应由水、电、气、暖、有线电视、通讯等单位负责维护的公共设施不在本协议之内）。“物业管理服务费用”规定：乙方交纳费用时间为每年元月份预交本年度上半年物业服务费，每年七月份预交本年度下半年物业服务费。其中，无电梯住宅、地面车库按建筑面积每月每平方米0.60元，地下室按无电���住宅、地面车库收费标准的半价收取。产权证办理前按商品房购销合同确定的建筑面积计算，产权证办理后按产权证确定的建筑面积计算；共用水电公摊费据实每季按户收取。“违约责任”规定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应当补交，并从逾期之日起每天按欠费金额的日百分之一交纳违约金。被告未缴纳2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费及公摊电费。现原告诉至本院要求被告支付所欠物业管理费、公摊电费及滞纳金，被告不允，双方形成纠纷。
本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在的“水景湾”小区提供物业管理服务，该合同不违反法律法规规定，合法有效。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当依照约定支付相应的物业管理费。原告依据合同约定收费标准要求被告支付欠缴物业管理费及2015年度公摊电费，于法有据，应予支持；但因原告曾向被告承诺自其收房之日起免收其20个月的物业费，故应从双方签订前期物业管理服务协议之日（即2011年6月29日）起免缴20个月物业费，即被告欠缴的物业费应自2013年3月1日起计算至2014年12月31日止，即1613.5元。被告辩称其家中暖气阀门无法使用、水压小、地下室门上没有猫眼、地下室门锁被破坏等，并以原告未尽到修理义务为由拒交2013年、2014年物业管理费，被告不予认可。对此，本院认为，依照双方签订的物业管理协议第二条规定，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等（法律规定应由水、电、气、暖、有线电视台等单位负责维护的公共设施不在本协议内），被告所述家中暖气阀门不能使用、水压低的现象不属于物业管理协议约定内容，且被告并未举证证明上述问题系因原告未尽到协议约定义务所致，同时，被告亦未举证期家中地下室猫眼缺失及门锁被破坏的问题系因原告未尽到协议约定义务所致，故对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。原告要求被告承担逾期缴纳物业费的违约金，虽符合合同约定，但该违约金计算标准过高，应予调整，本院酌定被告按银行同期同类贷款利率标准支付原告逾期付款利息，即被告应支付原告物业费293.38元自2013年3月31日至判决生效之日的利息，支付物业费440.05元自2013年7月31日至判决生效之日的利息；支付原告物业费440.05元自2014年1月31日至判决生效之日的利息，支付物业费440.05元自2014年7月31日至判决生效之日的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告王玺支付原告河南信原物业服务有限公司物业管理费1613.5元、公摊电费60元，并按银行同期同类贷款利率标准支付原告物业费293.38元自2013年3月31日至判决生效之日的利息，支付物业费440.05元自2013年7月31日至判决生效之日的利息；支付原告物业费440.05元自2014年1月31日至判决生效之日的利息，支付物业费440.05元自2014年7月31日至判决生效之日的利息，于判决生效后10日内履行完毕。
二、驳回原告河南信原物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告王玺负担。
如不服本判决，可自判决书送达之次日起15日内，向本院递交上诉状正本1份，副本10份，并按规定交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 帆
二〇一八年四月二十六日
书记员 李瑞雪