江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终8552号
上诉人（原审被告）：成都大港置业有限公司，住所地四川省成都市青白江区工业集中发展区南区青白江大道111号。
法定代表人：陈善睦。
委托诉讼代理人：丁磐，北京盈科（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：倪天星，男，汉族，1966年3月15日生，住所地江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：陆宁初，江苏新天伦（太仓）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷明伟，江苏新天伦（太仓）律师事务所律师。
上诉人成都大港置业有限公司（以下简称大港公司）因与被上诉人倪天星民间借贷、担保物权纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初4809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
大港公司上诉请求：1.依法改判倪天星自2015年5月5日起，按照人民银行同期贷款利率向大港公司支付相应的利息；2.诉讼费由倪天星承担。事实和理由：一、倪天星是大港公司的实际控制人，系大港公司股东之一，双方的签订借款协议并不是法律意义上的民间借贷行为，而是履行倪天星对大港公司的欠款行为。大港公司目前的股东结构为：大港控股集团有限公司持股90%，何文芳持股3.05%。大港控股集团有限公司的大股东为：何文芳34.8%；根据成都市青白江区公安局经侦部门调查结果、成都青白江区国际铁路港管委会历次协调会议倪天星的签字记录显示，何文芳、倪天星共计从大港公司占用资金为4000余万元，何文芳系倪天星的前配偶，是倪天星股份的代持人，倪天星系大港公司的实际控制人。本案中，双方之间的转款并非真实的借贷关系，倪天星还应当向大港公司归还上述款项。二、大港公司于2015年2月1日签订的《借款协议》中约定：利息按照月利率3.0%计算，期限为三个月。双方仅仅对借款期限内的借款利息进行了约定，对逾期利息并未进行约定。因此，超过借款协议履行期限的利息应当按照银行贷款利率计算。
倪天星辩称，《借款协议》已经约定了借款利率，倪天星主张24%年利率，一审予以支持是正确的。
倪天星向一审起诉请求：1.大港公司立即办理双方于2015年8月1日所签订的《担保协议书》中约定的成都大港建材城一期二区2栋和3栋所有商铺的抵押登记；2.大港公司立即偿还倪天星人民币500万元，并支付自2015年5月5日起按照年利率24%标准计算至法院判决生效之日止的利息，暂算至2016年10月9日为1713333元；合计6713333元；3.倪天星有权以位于成都大港建材城一期二区3栋所有商铺折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.本案诉讼费由大港公司承担。
一审经审理查明：2015年2月1日，倪天星（甲方）与大港公司（乙方）签订《借款协议》一份，约定因公司经营需要，乙方向甲方借款人民币伍佰万元整，约定利息按月利率3%计算，借款期限为3个月，到期一次还本付息。乙方银行账户收到甲方转账汇款后，借款协议生效。乙方通过银行转账支付甲方后，借款协议失效。2015年2月4日，倪天星通过转账方式将上述500万元借款支付到大港公司银行账户。
2015年7月15日，案外人潘长维与四川瀚华融资担保有限公司签订编号为630015-单融保委字第99971-00的《融资担保委托合同》一份，约定因潘长维向四川瀚华小额贷款有限公司融资，特委托四川瀚华融资担保有限公司为其融资债务向融资机构提供担保，担保的融资本金为2000万元，资金使用期限不超过一个月。
同日，倪天星作为保证人（甲方）与四川瀚华融资担保有限公司（乙方）签订编号630015-单反保证字99971-04的《保证反担保合同》一份，主要内容为：基于潘长维与四川瀚华融资担保有限公司签订的上述《融资担保委托合同》，甲方自愿与乙方签订本合同。潘长维将与四川瀚华小额贷款有限公司签订编号为【120015-DJ99987-00】的融资合同，为担保融资债务的履行，乙方将向四川瀚华小额贷款有限公司出具担保融资本金金额为贰仟万元的不可撤销担保书，编号为CHBZ201500063，本合同旨在担保乙方因担保合同承担担保、赔偿责任后能够顺利实现追偿权，并担保乙方在主合同项下的其他权利能够实现。乙方在主合同项下的全部债权均为本合同所担保的主债权，保证方式为连带责任保证，保证期间为2年，自主债务履行期限届满之日的次日起计算。
同日，案外人潘长维与四川瀚华小额贷款有限公司签订了编号为120015-DJ99987-00的《借款合同》一份，约定潘长维向四川瀚华小额贷款有限公司借款2000万元，使用期限1个月，自2015年7月15日起至2015年8月15日止，实际放款日与到期日以贷款借据为准。贷款利率为固定利率，月息1%，贷款期间内不作变动，还款方式为一次性到期还本付息。《借款合同》签订后，四川瀚华小额贷款有限公司于2015年7月向潘长维发放贷款2000万元。
2015年8月1日，倪天星（甲方）与大港公司（乙方）签订《担保协议书》一份，约定为保障甲方借款债权及反担保债权的实现，乙方以房产向甲方提供借款债权抵押担保及反担保债权担保，双方达成以下协议：一、为保证甲方借款债权的实现，乙方将成都大港建材城一期二区3栋所有商铺抵押给甲方作为担保，担保范围为本金、利息和实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、咨询费、差旅费等。二、为保障甲方反担保债权的实现，乙方将成都大港建材城一期二区2栋所有商铺抵押给甲方作为担保，担保范围为：1、甲方代为清偿的全部债务，包括但不限于本金、利息、滞纳金和实现贷款人债权的费用、担保人实现追偿权的费用等。2、甲方为实现担保物权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、咨询费、差旅费等。三、本协议签订之日起3日内，乙方应将本协议项下的担保资产抵押至甲方名下；担保期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将担保资产转移、赠与、转让、出售、抵押或以其它方式处分本协议项下的担保资产，并不得实施降低担保资产价值的任何行为；甲方的借款债权或反担保债权代偿后为得到清偿时，双方应在甲方发出书面通知后10日内，协商将担保资产折价处理。协商不成的，乙方授权甲方对担保资产折价或拍卖、变卖所得实际价款应当首先清偿所欠甲方债务，如不足以清偿的，甲方有权就不足部分依法向乙方进行追偿。
一审庭审中，对于500万元借款利息，倪天星称大港公司仅支付了2015年5月4日之前的借款利息，2015年5月5日之后的利息没有再支付，大港公司对利息起算时间没有异议，对计算标准认为过高，请求法庭调整为按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。
一审另查明，成都大港建材城一期二区2栋、3栋的权证号分别为成青房权证监证字第××号、03××61号。由于涉及其他民事纠纷并涉嫌刑事犯罪问题，该两栋商铺及其占用的土地已先后于2016年10月及11月被成都市青白江区人民法院、成都市公安局青白江区分局、成都市中级人民法院等单位查封。
上述事实，有倪天星提供的《借款协议》、《担保协议书》、兴业银行网上转账受理单、《保证反担保合同》、大港公司提供的涉案房屋信息摘要、一审调取的民事起诉状、《借款协议》、《融资担保委托合同》以及双方一审当庭陈述等证据予以证实。
一审认为：倪天星与大港公司签订的《借款协议》以及《担保协议书》均合法有效，受法律保护。倪天星已按照《借款协议》的约定向大港公司提供500万元借款，到期后大港公司未能按时归还借款，已构成违约，倪天星诉请大港公司归还500万元借款并按照年利率24%标准支付自2015年5月5日起的利息符合合同约定，予以支持。关于大港公司抗辩称利息计算标准过高问题，《借款协议》中约定月利率3%，倪天星起诉时已按照年利率24%主张，不违反法律规定，一审不再予以调整。
《担保协议书》中约定为保证倪天星借款债权的实现，大港公司将成都大港建材城一期二区3栋所有商铺抵押给倪天星作为担保，同时约定为保障倪天星反担保债权的实现，大港公司将成都大港建材城一期二区2栋所有商铺抵押给倪天星作为担保。本案中，大港公司本应按照担保合同的约定办理抵押权登记，但一审查明上述房屋均被人民法院或公安机关查封。根据《物权法》第184条第（五）项规定，依法查封、扣押、监管的财产不得抵押，因此，大港公司不能再办理抵押登记。同时根据《合同法》第110条第（一）项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求继续履行，但该非金钱债务属于法律上或者事实上不能履行的，对方不能再要求履行。因此倪天星的该项诉请不予支持。
关于优先受偿问题，因涉案商铺均未办理抵押登记，担保物权依法尚未成立，倪天星主张就成都大港建材城一期二区3栋所有商铺折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿于法无据，不予支持。遂判决：一、大港公司自判决生效之日起十日内归还倪天星借款本金500万元并支付相应的利息（利息自2015年5月5日起按照年利率24%标准计算至款项实际给付之日止）。二、驳回倪天星的其他诉讼请求。案件受理费58953元、财产保全费5000元，合计63953元，由大港公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审一致，且双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点在于倪天星主张以年利率24%计的借款利息损失能否支持的问题。因双方在2015年2月1日《借款协议》中对借款500万元的利息按月利率3%计算进行了明确约定，而大港公司未按约还本付息，构成违约，理应承担相应的还款及违约责任，倪天星主张的利息损失以年利率24%为标准，未违反法律规定，一审予以支持并无不当。大港公司的上诉理由，不能成立，不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费26800元，由上诉人成都大港置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 蕾
审判员 冯月青
审判员 孙晓蕾
二〇一七年十一月十六日
书记员 朱雯俊
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违反缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。