江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0581民初3958号
原告：曹海亮，男，1973年8月9日出生，汉族，住江苏省响水县。
原告：曹凤芹，女，1973年12月13日出生，汉族，住江苏省响水县。
委托诉讼代理人：时雪峰，江苏少平律师事务所律师（代理上述两原告）。
委托诉讼代理人：陆超，江苏少平律师事务所律师（代理上述两原告）。
被告：常熟新希望房产置业有限公司，住所地常熟市辛庄镇辛中村。
法定代表人：龚卫国，董事长。
委托诉讼代理人：金力，江苏福地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张镭，江苏福地律师事务所律师。
原告曹海亮、曹凤芹诉被告常熟新希望房产置业有限公司（以下简称新希望公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，依法委托相关部门对房屋渗漏水和墙面裂缝的原因、修复方案、造价进行了鉴定评估。本案依法组成合议庭，于2018年1月15日公开开庭进行了审理。原告曹海亮、曹凤芹的委托诉讼代理人陆超、被告新希望公司的委托诉讼代理人张镭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹海亮、曹凤芹起诉时提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付房屋漏水维修费及裂缝等赔偿费用总计25万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月18日，原告曹海亮与被告签订了十一份《商品房买卖合同》，约定由原告在被告处购买常熟市辛庄镇227省道11号11幢101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111室房屋。合同签订后，原告依约付清了购房款，被告也于2012年10月1日向原告交付了房屋，现房产证登记于原告曹海亮、曹凤芹名下，但在交房后，原告房屋的很多处墙面出现了裂缝及漏水的情况，造成了原告巨大的损失，原告方曾通过物业公司多次向被告进行报修，但被告至今没有履行维修义务。合同第十六条“……在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。”《建设工程质量管理条例》第四十条的规定：“……屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防漏墙，为5年……”。原告认为，被告理应按照合同约定和法律规定履行维修义务，但其至今未进行维修。为此向法院起诉，请求法院支持原告诉求。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告对常熟市辛庄镇227省道11号11幢101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111室房屋的质量问题进行修复，并要求被告赔偿常熟辛庄镇227省道11号11幢107室房屋的退租损失4万元。
被告新希望公司辩称，1、曹海亮、曹凤芹对被告交付的商品房进行了巨大的改动，破坏了商品房的整体结构，更破坏了商品房的墙体及被告所做的防水，被告认为原告行为是导致漏水问题出现的一个重要因素。2、被告交付的涉案商品房楼顶设有排水管道，楼顶面还有防水层，但是被告实地勘察后发现，排水管道已经被生活垃圾堵塞，业主也未及时通知物业排污，导致下雨积水过深超过被告所做的防水层，被告认为该情况亦可能导致漏水问题出现。3、从时间上看，2011年7月18日曹海亮、曹凤芹与被告签订《商品房买卖合同》，被告向其交付了涉案商品房，但是距今已经5年，若商品房本身存在质量问题，不可能直到5年才出现渗漏问题，而房屋早期却不出现漏水问题。综上，被告认为，被告交付二原告的商品房本身不存在任何质量问题，而系由于二原告擅自大面积改变破坏房屋原有结构，以及平时使用不当不注意维护导致的漏水问题，被告方不承担任何责任。原告变更诉讼请求后被告辩称，本案已经经过三次鉴定，明确了修复方案和修复的金额，被告方即使要承担责任，也是只需根据鉴定确定的修复金额支付修复费用，无需为原告进行修复。对于退租损失4万元，被告认为没有事实和法律依据，不予认可。
经审理查明：2011年7月原告向被告新希望公司购买座落于常熟市辛庄镇市镇227省道11号11幢101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111室共11套商品房，2012年10月1日房屋交付，之后原告陆续将产权登记为曹海亮、曹凤芹共同共有，并将房屋出租和进行了装修，装修中将房屋的楼梯、墙体等部分结构进行了改动。后在使用中部分房屋出现漏水、墙体出现裂缝等情况，原告曾向物业公司及被告进行报修，但问题未能解决，为此引起诉讼。
审理中，双方一致确认上述房屋中出现漏水、墙体有裂缝等情况，但对引起的原因发生争议。原告方认为系房屋本身存在质量问题，被告则认为系原告方对房屋结构进行改动后导致的。为此双方一致同意由相关部门对房屋漏水、墙面裂缝原因进行鉴定。
2017年8月11日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司对房屋渗漏水、墙面裂缝原因进行鉴定后出具了鉴定报告，根据房屋渗漏水现状现场检查情况，报告中就装修损坏现状列表3.2-1，列出了共45项；根据墙面裂缝现状现场检查情况，报告中就墙面裂缝现状列表3.3-1，列出了共6项。对渗漏水及墙面裂缝质量问题原因分析内容为：涉案房屋一层、二层原设计使用功能为商业服务网点（商铺），共有11间，每间内互不相通，房间内均设计有上二层的楼梯。南侧有两处室外楼梯，三层以上的住宅住户通过室外楼梯上到三层平台（上人屋面）并进入单元楼梯间上楼。经现场调查，涉案房屋一层大部分、二层全部已装修改造为宾馆，改造过程中拆除部分墙体、原房间内楼梯，增加部分墙体（卫生间、走道和客房）、门窗洞，二层楼板的楼梯洞口封闭，最后进行室内装饰装修。根据上述检查情况综合分析，一层墙面在不同基体材料交接处未见加强抗裂措施，室外楼梯平台位置外墙渗漏，屋面（出屋面消防管道）及给水管道间渗漏，上述均为原房屋建造质量问题。上述质量问题造成涉案房屋对应位置的原外墙、屋面、楼面渗漏及墙面裂缝。涉案房屋经装饰装修的墙体、卫生间等部位的墙面壁纸霉变、墙面裂缝等与原房屋建造质量问题无关。鉴定意见为：1、涉案房屋存在渗漏水造成的装修损坏和墙面裂缝问题。2、与原房屋建造质量有关问题为表3.2-1中序号1、3、10、16、17、29、30、31、33、35、38、40、41的渗漏水，表3.3-1中序号2、3、4、5、6的墙面（体）裂缝。3、表3.2-1和表3.3-1中的其余问题与原房屋建造质量无关”。本次鉴定费用为35000元。
之后，原被告双方一致同意针对因被告原因造成的房屋质量问题由鉴定部门出具修复方案并对修复方案进行造价评估。
2017年10月25日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具了鉴定报告，对涉案房屋与原房屋建造质量有关的质量问题及装饰装修损坏提供了修复方案，其中修复方法列表4.2-1共18项，详细修复处理方法中分别列明：4.3.1壁纸墙面渗漏水迹的修复方法；4.3.2吊顶渗漏水迹的修复方法；4.2.3涂料墙面、顶棚渗漏水迹的修复方法；4.3.4墙面裂缝的修复方法；4.3.5外墙渗漏的修复方法；4.3.6出屋面消防管道的修复方法；4.3.7墙面（女儿墙、立墙）渗漏。本次鉴定费用为20000元。
2017年12月26日，苏州市姑苏工程造价事务所有限责任公司对常熟市辛庄镇227省道11号101～111室房屋质量问题修复方案的造价进行评估后出具了鉴定报告，鉴定标的工程造价为：人民币贰万陆仟玖佰玖拾零圆陆角整（￥26990.6元），同时对原告在鉴定过程中提出的异议逐一作出了回复，内容分别为：1、原告提出房屋漏水的原因是消防管道霉烂导致渗水，需要更换消防管道。回复：质量鉴定修复方案报告中并未提及更换消防管道。2、原告提出原有漏水的地方需要做防水处理。回复：已根据质量鉴定修复方案报告的要求鉴定。3、原告提出清单上的原材料与现场不符。回复：请具体指出哪些材料不符。4、原告提出屋面需要做防水处理。回复：已根据质量鉴定修复方案报告的要求鉴定。5、原告提出一楼门面（108室）漏水导致房屋退租，漏水原因是消防管道漏水，二楼天沟漏水，造成的损失由甲方承担。回复：房屋退租不在此次鉴定范围内，其他已根据质量鉴定修复方案报告的要求鉴定。本次鉴定费用为5000元。
庭审中，原告方表示，评估出来的价格太低，要求被告按照第二次鉴定报告的修复方案对涉案房屋进行修复；同时提供了出租协议、结算清单等材料，要求赔偿107室房屋的退租损失4万元；关于鉴定费，第一次鉴定应当按照被告存在质量问题的项目处理，第二、三鉴定是针对被告方原因导致的质量问题所做的修复方案以及修复方案所做的工程造价的鉴定，应当由被告承担。被告方表示，第三次鉴定之前已经和原告方核实过，要进行修复方案造价的鉴定，应当视为认可被告实行赔偿损失的方案，因此不同意修复，只同意赔偿；对于租赁损失，从原告提交的证据材料中也无法看出原告所称退租是由于质量问题造成的，租赁问题与本案没有关联性，应该由原告方另案向第三人主张；鉴定费承担问题，从第三次鉴定报告的结论中可以看出，修复的金额仅为26990.6元，与原告一开始请求25万元的金额有明显的差距，应当由原告方承担大部分鉴定费用。因双方各执己见致调解未成。
本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同合法有效。按照约定，在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖方应当履行保修义务，买受方使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，不得擅自改变与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。原告购下商品房，装修中进行了部分结构改造，后使用中因房屋存在渗漏水和墙面裂缝而引起纠纷，审理中经鉴定房屋确实存在渗漏水造成的装修损坏和墙面裂缝，部分问题与原房屋建造质量有关，其余问题与原房屋建造质量无关，故被告理应对与原房屋建造质量有关的渗漏水造成的装修损坏和墙面裂缝问题承担责任。对修复方案的鉴定和修复方案的造价评估，原告认为价格太低而提出了异议但未提供相关依据，鉴定部门已作出了回复，因此本院对鉴定和评估结论予以认定。对被告应承担责任的方式，房屋渗漏水和墙面裂缝原因鉴定后，原被告双方一致同意针对因被告原因造成的房屋质量问题由鉴定部门出具修复方案并对修复方案进行造价评估，现原告方认为评估价格太低而变更诉请要求被告进行修复，因被告不同意修复，故本院按照修复方案的造价评估金额，确定由被告予以赔偿，被告应当赔偿原告与原房屋建造质量有关的房屋渗漏水造成的装修损坏和墙面裂缝等修复费用26990.6元。
关于原告主张赔偿退租损失4万元，因其提供的证据不能证明因质量问题造成其租金损失，故该诉请本院不予支持。
关于鉴定费承担，第一次鉴定是针对房屋存在渗漏水和墙面裂缝问题，根据鉴定意见部分问题系被告原因导致，其余问题非被告原因导致，因此第一次鉴定费由双方各半承担。第二次、三次鉴定是针对被告方原因导致的质量问题所做的修复方案以及相应的工程造价的鉴定，因此鉴定费由被告承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告常熟新希望房产置业有限公司赔偿原告曹海亮、曹凤芹与原房屋建造质量有关的房屋渗漏水造成的装修损坏和墙面裂缝等修复费用26990.6元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。
二、驳回原告曹海亮、曹凤芹的其他诉讼请求。
如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入常熟市人民法院案件款银行账户。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1475元，由原告曹海亮、曹凤芹承担880元，被告常熟新希望房产置业有限公司承担595元，三次鉴定费共60000元，由曹海亮、曹凤芹承担17500元，被告常熟新希望房产置业有限公司承担42500元。被告常熟新希望房产置业有限公司合计负担43095元，扣除其已交的25000元后余款18095元于本判决发生法律效力之日起十日内直接向原告支付。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。
审判长 王维清
审判员 潘建平
审判员 张 晴
二〇一八年二月二十四日
书记员 顾 奕