北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民终字第4717号
上诉人（原审被告）北京翔宇空间技术有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人赵大鹏，董事长。
委托代理人郝瀚，北京市善邦律师事务所律师。
委托代理人童健，北京市善邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京大华冠顶物业管理有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人郭海鹏，董事长。
委托代理人林资山，男。
被上诉人（原审第三人）北京太和宏业版权事务顾问有限责任公司，住所地北京市东城区。
法定代表人周洪生，董事长。
委托代理人赵健，北京正海律师事务所律师。
委托代理人胡书韩，北京正海律师事务所律师。
原审第三人北京神舟商旅酒店投资管理有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人陈兆根，董事长。
委托代理人郝瀚，北京市善邦律师事务所律师。
委托代理人童健，北京市善邦律师事务所律师。
上诉人北京翔宇空间技术有限公司（以下简称翔宇空间公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2014）二中民初字第10622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人翔宇空间公司与原审第三人北京神舟商旅酒店投资管理有限公司（以下简称神舟商旅公司）的共同委托代理人郝瀚，被上诉人北京大华冠顶物业管理有限公司（以下简称大华冠顶公司）的委托代理人林资山，被上诉人北京太和宏业版权事务顾问有限责任公司（以下简称太和宏业公司）的法定代表人周洪生、委托代理人赵健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年10月，大华冠顶公司向原审法院起诉称：2007年1月，我公司承租翔宇空间公司位于北京市东城区东直门外斜街9号的房屋（三元宾馆），合同明确约定为整体承租。2007年10月，北京市东城区城市综合管理委员会（以下简称东城区城管委）作为拆迁人对该地段进行商业拆迁。拆迁期间，翔宇空间公司在明知我公司是三元宾馆承租人的情况下，向原北京市东城区人民法院（以下简称原东城法院）提交一份未经履行的租赁合同，排除了我公司作为拆迁房屋承租人的身份，与拆迁人东城区城管委签订两份《北京市商业拆迁货币补偿协议》（以下简称《拆迁协议》）。其中73-006号《拆迁协议》载明的补偿金额为107757680.5元，其中包括结构补偿款、装修及附属物补偿款、区位补偿款及搬家补助费，73-006＋1《拆迁协议》载明的补偿金额为72242319.5元，内容为其它补助费。
2008年1月29日，原东城法院作出（2008）东民初字第998号裁定，依据拆迁款已补偿而裁定先予执行，此时因翔宇空间公司不认可我公司为拆迁房屋的合法承租人，我公司并没有拿到任何拆迁补偿。
2010年4月29日，我公司向原东城法院提起确认承租人身份的民事诉讼。2010年12月2日，北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）作出（2010）东民初字第04761号民事判决，确认我公司就三元宾馆签订的房屋租赁合同合法有效，是拆迁房屋的合法承租人，依法可以领取拆迁补偿。
2010年12月5日，我公司以拆迁房屋承租人身份依法向房屋拆迁主管部门北京市东城区房屋管理局（以下简称东城区房管局）申请裁决。东城区房管局以确认拆迁人应该给我公司的补偿款已支付为由，要求我公司循民事诉讼维护自身权益。我公司于2011年5月25日向东城法院提起行政诉讼。2011年12月19日，东城法院作出（2011）东行初字第289号行政判决，该判决查明拆迁人就三元宾馆的拆迁补偿问题与房屋产权人翔宇空间公司签订了73-006号《拆迁协议》，翔宇空间公司领取了房屋所有权补偿款为107757680.5元，并认定我公司依法应享有的停产停业损失费及其他依法应补偿的拆迁利益已通过拆迁人与被拆迁人签订协议的方式得到解决。
根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款的规定及东城法院查清的事实，翔宇空间公司已签订了73-006号《拆迁协议》并领取了房屋所有权补偿款107757680.5元。在拆迁当时，翔宇空间公司向东城法院提交了与神舟商旅公司签订的租赁合同，并作出一份不可能将房屋租赁给他人的说明；并会同神舟商旅公司及其共同上级单位中国空间技术研究院（以下简称空间研究院）一起证明神舟商旅公司是以拆迁房屋经营人身份签订73-006＋1号《拆迁协议》，使神舟商旅公司能用自己的名义以拆迁房屋承租人的身份领取拆迁补偿款72242319.5元（73-006＋1号领款凭证）；在东城区房管局的裁决笔录中，拆迁人也明确表述，因翔宇空间公司认可神舟商旅公司经营人身份，所以将该给我公司的补偿款给了神舟商旅公司。
根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款及第十五条的规定，拆迁人正是因为与翔宇空间公司及翔宇空间公司认可的房屋承租人神舟商旅公司签订了拆迁补偿协议并支付了补偿款，东城法院才据此作出（2008）东民初字第998号先予执行民事裁定。
我公司多次与翔宇空间公司协商解决此事，但翔宇空间公司认为《拆迁协议》里的补偿款并没有包含我公司的补偿款，是拆迁人没有与我公司签订拆迁补偿协议，支付拆迁补偿，认为此案应由拆迁人负责出面解决，翔宇空间公司领取的拆迁补偿款与我公司没有任何关系。
《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应该将取得的不当利益返还受损失的人。”翔宇空间公司与神舟商旅公司无合法依据，却以承租人身份领取了拆迁房屋承租人的拆迁补偿款72242319.5元，应将取得的不当利益72242319.5元返还给拆迁房屋的唯一承租人即我公司。
根据（2009）二中民初字第8563号案中法院委托司法鉴定的（2009）中平建专报0663号审计报告，已经查明神舟商旅公司于2007年12月31日收到三元宾馆拆迁房屋补偿款72242319.5元，并于2009年4月9日通过银行支付三元宾馆拆迁房屋补偿款72242319.5元给翔宇空间公司。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第131条规定：返还不当利益，应该返还原物和原物所生的孳息。根据中国人民银行2007年12月21日公布的5年以上银行贷款的基准利率是年利率7.83%，自2007年12月31日领取72242319.5元补偿款，计算到2014年12月31日为止的利息是39596015.3元；合计是111838334.8元。
综上，请求法院判令：1、翔宇空间公司返还我公司拆迁补偿款72242319.5元；2、翔宇空间公司支付自2007年12月31日领取拆迁补偿款至履行返还款完毕期间，按照人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息（其中自2007年12月31日至2014年12月31日为止的利息39596015.3元）。两项请求合计111838334.8元。
翔宇空间公司辩称：我公司不同意大华冠顶公司诉讼请求。我公司认为大华冠顶公司的诉讼请求无事实和法律依据，恳请依法驳回大华冠顶公司的全部诉讼请求。理由如下：
第一，我公司依据与拆迁人签订的两份《拆迁协议》领取的1.8亿元拆迁补偿款不是不当得利。1、我公司与拆迁人签订的两份《拆迁协议》至今合法有效。我公司是被拆迁的三元宾馆（非住宅房屋）的产权人，与拆迁人签订的《拆迁协议》至今合法有效。2、我公司领取的补偿款不属于不当得利。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，不当得利是指取得利益没有合法根据，即没有法律上、也没有合同上的根据。而我公司是依据与被拆迁人签订的73-006号《拆迁协议》和73-006＋1号《拆迁协议》领取的拆迁补偿款，属于合法所得。一方面，该协议至今未被依法撤销或被确认无效。另一方面，大华冠顶公司并不是该协议的权利人。显然，我公司依法领取的1.8亿元拆迁补偿款不符合不当得利的法定构成要件。因此，大华冠顶公司向我公司主张巨额不当得利返还之诉无事实和法律依据。
第二，拆迁人未认定大华冠顶公司获得停产停业损失补助费的条件。拆除非住宅房屋的承租人获得停产停业补偿是有条件的，大华冠顶公司在租赁房屋被拆迁时尚不具备获得停产停业综合补助费的法定条件。《〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见》第20条“补偿条件”规定：按照《办法》第三十三条规定，拆迁人给予被拆迁人停产停业综合补助费，应当符合下列条件：（1）被拆迁房屋具有房屋所有权证；（2）被拆迁房屋被认定为非住宅房屋；（3）有营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋；（4）拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营；（5）已办理税务登记并出具纳税凭证。通过上述规定可以看出，承租人可获得停产停业补助的前提必须满足五个条件，缺一不可。一方面，大华冠顶公司与太和宏业公司在《房屋租赁合同》第十六条第（三）项中约定：“乙方（大华冠顶公司）本合同租赁的房屋用于运营成立新公司完成工商注册后，乙方在合同中的权利、义务由新公司承接”。从上述约定可知，大华冠顶公司租赁房屋的经营主体是新公司，新公司必须办理工商注册登记手续。另一方面，在该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围时大华冠顶公司无证据证明：1、新公司已获准工商登记取得营业执照；2、新公司办理税务登记、出具纳税凭证；3、大华冠顶公司或新公司的注册地在被拆迁房屋。因此，该房屋在因城市建设需要被依法列入拆迁范围时不符合《〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见》第20条规定的补偿条件。因此，大华冠顶公司在租赁房屋被拆迁时尚不具备获得停产停业综合补助费的法定条件，政府在拆迁时根据上述规定也未予认定。
第三，大华冠顶公司不能依据生效的（2011）东行初字第289号行政判决的指引向产权人（我公司）主张停产停业综合补助费，更不能将主张的标准远远超出法定标准。1、因我公司不是生效的（2011）东行初字第289号行政判决的当事人，且该判决违反了《拆迁协议》中无“停产停业综合补助费”这一项的约定。所以，我公司不认可该判决对拆迁人已经按照《拆迁协议》给予我公司停产停业综合补助费的认定，我公司无义务承担该判决书强加的任何责任。2、依据《〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见》，大华冠顶公司并不具备领取补偿的条件。同时，《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》第五条规定：因拆迁非住宅房屋造成停产停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500至1500元给予一次性停产停业综合补助费。根据拆迁协议，我公司从未获得该项补偿。
第四，大华冠顶公司本案之诉属于一案两诉。大华冠顶公司本案主张的停产停业损失，应依据尚在有效期的《房屋租赁合同》向适格的主体主张，而不应再次依不当得利之诉主张权利。因大华冠顶公司曾以同一案由、同一事实向北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）主张过不当得利返还之诉，且被海淀法院依法驳回。因此，大华冠顶公司应向适格的主体主张。
综上所述，大华冠顶公司以不当得利之由起诉我公司，并要求我公司返还依据《拆迁协议》获得的拆迁补偿款无事实与法律依据，请法院依法驳回大华冠顶公司的诉讼请求。
太和宏业公司述称：大华冠顶公司认为73-006＋1号《拆迁协议》中全部补偿款均属承租人享有，特提起本案不当得利纠纷之诉。我公司对此认为：第一，神舟商旅公司并非为三元宾馆承租人，亦未因承租人身份取得任何权益，拆迁协议也不是针对承租人所作的拆迁补偿。拆迁协议系由东城区城管委与翔宇空间公司、神舟商旅公司共同签订，但该协议中并未体现神舟商旅公司为承租人身份，也不是针对承租人所作的拆迁补偿。通过以往裁判文书的认定，神舟商旅公司作为翔宇空间公司的代理人，代翔宇空间公司领取拆迁款，而神舟商旅公司自己未取得任何权益。第二，大华冠顶公司拆迁时也已非承租人，不享有被拆迁人权益。其一，我公司将三元宾馆租给大华冠顶公司后，租赁合同并未完全履行，大华冠顶公司在装修免租期内进行装修时即遇拆迁，尚未在三元宾馆开展实际经营活动，尚未领取营业执照，因此大华冠顶公司不是拆迁中的承租人。其二，我公司与大华冠顶公司签订的《房屋租赁合同》第十三条第（二）款第1项之约定，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的租赁合同终止，因此拆迁时大华冠顶公司已非承租人，不享有被拆迁人权益。第三，大华冠顶公司仅有权依据租赁合同、按照评估标准享有主张装修补偿等适当权益。在东城区城管委诉翔宇空间公司、我公司、大华冠顶公司房屋拆迁合同纠纷一案中，东城法院委托评估机构对三元宾馆被拆迁时现状进行价格鉴证，其中对装修施工现状鉴定结果为：工程总价格（拆除工程及装修工程）为2434657元，因此大华冠顶公司仅有权依据租赁合同、按照评估标准享有主张装修补偿等适当权益。
神舟商旅公司述称：大华冠顶公司的起诉意见中提到的我公司领取拆迁补偿款与事实不符，我公司未领取拆迁补偿款。经多次判决认定，最终的事实是我公司以代理人的身份领取拆迁补偿款。大华冠顶公司曾以我公司为被告提起过诉讼，违反一事不再理原则。因此，大华冠顶公司的诉讼请求应予驳回。
针对大华冠顶公司的诉请，太和宏业公司提出自己的诉求称：我公司参加本案诉讼，通过庭审中的证据可以确认翔宇空间公司取得的1.8亿补偿款中包含了停产停业损失费、搬家费、装修费、其他补助费等各项拆迁补偿费用，证据有：（2011）东行初字第289号行政判决书、东城区城管委于2011年12月15日出具的《关于东直门外斜街9号（三元宾馆）有关拆迁情况的说明》（以下简称《拆迁情况说明》）。翔宇空间公司、空间研究院、神舟商旅公司于2007年12月24日联合致函拆迁人东城区城管委下属东北二环城中村拆迁指挥部，称神舟商旅公司为三元宾馆“房产经营人”，进而领取了包括停产停业损失费等补偿款项。
翔宇空间公司与中有租赁有限责任公司（以下简称中有公司）联合购买三元宾馆后，中有公司依据与翔宇空间公司所签一系列协议约定，行使了三元宾馆的管理权，为三元宾馆房产经营人。2003年5月，根据我公司与中有公司签署的协议约定，我公司为三元宾馆实际房产经营人。2007年4月，我公司将三元宾馆租给大华冠顶公司使用，这一租赁行为既是我公司开展经营活动的体现，也是我公司开展经营活动的结果。我公司住所地系三元宾馆，至今也没有变更。北京神舟商旅酒店投资管理有限公司从未在此开展经营活动，也没有行使过三元宾馆房产经营权，没有资格享受停产停业损失费。翔宇空间公司虽是三元宾馆产权人，但未行使经营权，故我公司理应享受停产停业损失费补偿。大华冠顶公司虽系三元宾馆的承租人，但并未在此实际开展经营活动，在装修免租期内进行装修时即遇拆迁，其应享受的装修补偿等权益只能依据其与我公司所签租赁合同进行。
综上所述，翔宇空间公司取得的补偿款1.8亿元中包含的停产停业损失费应由我公司享有，翔宇空间公司理应向我公司偿付。请求法院判令翔宇空间公司向我公司偿付停产停业损失费13134750元（计算方式：建筑面积8756.5平方米乘以每建筑平米1500元）。
针对太和宏业公司的诉求，大华冠顶公司辩称：我公司不同意太和宏业公司的诉讼请求。第一，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款的规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。明确规定拆迁租赁房屋的只有产权人和房屋承租人有权签订并履行拆迁补偿安置协议，太和宏业公司并非拆迁房屋的拆迁当事人。第二，太和宏业公司自从将三元宾馆出租给我公司后，即实际搬出三元宾馆，另行租房办公，也证明了太和宏业公司在三元宾馆并无实际的生产经营行为。第三，本案的争议焦点只在73-006＋1号《拆迁协议》是否为承租人的拆迁补偿安置协议，以及翔宇空间公司与神舟商旅公司是否有合法依据签订73-006＋1号《拆迁协议》并领取该协议的拆迁补偿款。第四，太和宏业公司并非三元宾馆的承租人，不论本案结果如何都与其没有法律上的利害关系。综上，我公司认为太和宏业公司向翔宇空间公司主张停产停业损失费与本案没有任何法律上的利害关系，请求法院依法驳回太和宏业公司的诉讼请求。
针对太和宏业公司的诉求，翔宇空间公司辩称：太和宏业公司主张停产停业补偿应当以租赁关系为前提。本案中，太和宏业公司不享有补偿资格，我公司请求驳回其请求。太和宏业公司提出通过该案的审理才知道该笔补偿款不符合事实，其在之前的诉讼中就已经知晓拆迁行为，至今未主张，已超过诉讼时效期间。
针对太和宏业公司的诉求，神舟商旅公司与翔宇空间公司意见一致。
原审法院经审理查明：
（一）相关主体及签约情况
1、合作、承租相关情况
2000年5月20日，翔宇空间公司在中都国际拍卖有限公司举办的拍卖会上通过竞拍方式购得三元宾馆的全部房地产及设备易耗品，并于此后办理了房屋所有权证和土地使用权证。
2000年6月5日，翔宇空间公司与中有公司签订《委托协议书》。该协议约定：翔宇空间公司委托中有公司对三元宾馆的全部房地产实施全面管理和维护。该协议签订后，中有公司接管三元宾馆和附属设施。
2002年3月18日，中有公司向工商行政管理部门开具证明，将三元宾馆内90平方米房屋以无偿方式提供给太和宏业公司使用，期限为5年。此后，太和宏业公司以该地址作为公司住所地办理了工商登记手续。
2003年5月23日，中有公司向产权人翔宇空间公司送达《债权转让通知书》，要求将其与翔宇空间公司签订的合同及协议转让给太和宏业公司。2003年5月26日，翔宇空间公司就此回复，同意转让。（2008）二中民终字第14477号民事判决确认：中有公司与翔宇空间公司就包括《委托协议书》在内的合同，协议转由太和宏业公司执行的事实已经达成一致意见；自2003年5月26日开始，《委托协议书》的合同一方主体已经由中有公司变更为太和宏业公司。
2005年12月31日，中有公司因未在规定的期限内参加2004年度企业年检，被工商行政管理机关吊销了营业执照。
2006年8月28日，太和宏业公司与北京东方诚讯广告有限公司（以下简称东方诚讯公司）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：太和宏业公司将三元宾馆中8700平方米（含停车场及庭院区域）的房屋出租给东方诚讯公司使用。
2006年11月1日，大华冠顶公司向太和宏业公司交纳定金20万元。2007年1月16日，太和宏业公司与大华冠顶公司就北京市东城区东直门外斜街9号的房屋签订《房屋租赁合同》，房屋租赁期为20年。2007年2月6日，大华冠顶公司向太和宏业公司交纳租金180万元。
（2008）二中民终字第14477号民事判决确认：经勘验，中有公司及东方诚讯公司未使用涉诉房屋，太和宏业公司实际控制上述房产和设施。
2、签订拆迁安置补偿协议及领取拆迁款情况
2007年10月，东城区城管委作为拆迁人对三元宾馆所在地段进行商业拆迁。拆迁期间，东城区城管委与翔宇空间公司签订了73-006号《拆迁协议》。该协议载明三元宾馆的建筑面积为8756.5平方米，补偿金额为107757680.5元，包括6项：1、结构价补偿15633542元；2、附属物补偿17037151元；3、区位价补偿74868075元；4、搬家补助费218912.5元（每建筑平方米25元）；5、一次性停产停业综合补助费（每建筑平方米1500元，数额处空白）；6、其他补助费（数额处空白）。该协议未载明签订日期。2007年12月31日，翔宇空间公司领取了该合同约定的拆迁补偿款107757680.5元。
东城区城管委另与神舟商旅公司签订了73-006＋1号《拆迁协议》。该协议首部乙方为翔宇空间公司（神舟商旅公司），落款处仅有神舟商旅公司的公章，没有翔宇空间公司的公章；该协议载明的补偿金额为72242319.5元，包括6项，项目名称与73-006号《拆迁协议》相同，但前5项均为空白，仅第6项其他补助费载明72242319.5元。该协议未载明签订日期。2007年12月31日，神舟商旅公司领取了该合同约定的拆迁补偿款72242319.5元。2009年4月9日，神舟商旅公司通过银行将该笔款项给付翔宇空间公司。2009年4月10日，翔宇空间公司通过银行将该笔款项给付空间研究院。
2007年12月24日，翔宇空间公司、空间研究院、神舟商旅公司联合致函拆迁人东城区城管委下属的东北二环城中村拆迁指挥部。该函载明：翔宇空间公司作为三元宾馆的产权人、神舟商旅公司作为该房产经营人，已与指挥部签订了拆迁补偿协议书，现翔宇空间公司、神舟商旅公司及其上级单位空间研究院同意将上述房产交指挥部实施拆迁。
（二）关联案件情况
1、翔宇空间公司诉中有公司委托合同纠纷
2007年3月21日，翔宇空间公司以中有公司为被告以太和宏业公司、东方诚讯公司为第三人，向原东城法院提起委托合同纠纷一案，要求法院判令终止翔宇空间公司与中有公司签订的《委托协议书》，中有公司腾退三元宾馆的全部房地产及附属设施，太和宏业公司和东方诚讯公司腾退占用的三元宾馆的房屋。原东城法院经审理于2007年12月10日作出（2007）东民初字第02304号民事判决，判决：一、确认翔宇空间公司与中有公司所签订的《委托协议书》于二○○五年十二月三十一日终止；二、中有公司与太和宏业公司将位于本市东城区东直门外斜街九号三元宾馆的全部房地产及附属设施交与翔宇空间公司；三、驳回翔宇空间公司其他诉讼请求。
中有公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。该院经审理于2008年11月18日作出（2008）二中民终字第14477号民事判决，判决：一、撤销原审民事判决；二、驳回翔宇空间公司的全部诉讼请求。该判决关于中有公司与太和宏业公司债权转让的判决理由载明：“中有公司与太和宏业公司签订债权转让协议前，向翔宇空间公司发出《债权转让通知书》，该通知书的名称虽然是‘债权转让’，但通知书的内容显示，中有公司将其与翔宇空间公司签订的合同及协议全部转移由太和宏业公司执行。翔宇空间公司在回复中明确表示理解并同意中有公司对上述有关方面的转让。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条‘债务人将合同义务全部或者部分转移给第三人的，应当经过债权人同意’规定，中有公司与翔宇空间公司就包括本案所涉《委托协议书》在内的，双方之间签订的合同、协议转由太和宏业公司执行的事实已经达成一致意见。因此，自2003年5月26日开始，《委托协议书》的合同一方主体已经由中有公司变更为太和宏业公司。鉴于本案当事人之间争议的标的物三元宾馆已经在原审判决作出后被拆除，故翔宇空间公司与太和宏业公司之间基于《委托协议书》产生的权利义务已经终止。翔宇空间公司要求确认《委托协议书》终止，中有公司、太和宏业公司腾退三元宾馆的全部房地产及附属设施的诉讼请求，已经没有事实基础，本院不予支持。”
2、东城区城管委诉翔宇空间公司房屋拆迁合同纠纷
2008年1月4日（在翔宇空间公司诉中有公司委托合同纠纷案的上诉期间），东城区城管委以翔宇空间公司为被告，以太和宏业公司、大华冠顶公司为第三人向原东城法院提起房屋拆迁合同纠纷一案，要求上述三公司将诉争之房腾空交其拆除。原东城法院受理该案后，东城区城管委于2008年1月4日提出先予执行的申请。原东城法院经审查作出（2008）东民初字第00998号民事裁定，裁定：翔宇空间公司及太和宏业公司、大华冠顶公司立即将三元宾馆腾空交东城区城管委拆除。后经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：翔宇空间公司及太和宏业公司、大华冠顶公司立即将三元宾馆腾空交东城区城管委拆除（已执行）。2008年11月17日，原东城法院作出（2008）东民初字第00998号民事调解书，对上述协议内容予以确认。
在该案审理过程中，原东城法院委托北京市价格认证中心对三元宾馆的房地产及建设工程进行价格鉴定。北京市价格认证中心于2008年2月29日作出京价（鉴）字2008第20094号《北京市涉案（涉诉）财产价格鉴定结论书》，价格鉴定结论为：房产市场价格112353338元，建设工程价格2434657元；明细部分载明建设工程价格2434657元由两部分组成，即拆除工程造价1479642.5和装修工程造价955014.73元。
3、大华冠顶公司诉太和宏业公司房屋租赁合同纠纷
2010年5月7日，大华冠顶公司以太和宏业公司为被告，向原东城法院提起房屋租赁合同纠纷一案，要求法院确认大华冠顶公司与太和宏业公司于2007年1月16日签订的房屋租赁合同合法有效。东城法院经审理于2010年12月2日作出（2010）东民初字第04761号民事判决，判决：确认大华冠顶公司与太和宏业公司就本市东城区东直门外斜街9号于2007年1月16日签订的房屋租赁合同合法有效。该判决已经生效，判决理由部分载明：“自2003年5月26日开始，委托协议的合同一方主体已经由中有公司变更为太和宏业公司。此时太和宏业公司对诉争房屋享有管理、使用等权利及义务，故太和宏业公司就诉争房屋与原告签订的租赁合同，应为合法有效。”
4、大华冠顶公司向东城区房管局申请行政裁决
大华冠顶公司向东城区房管局提出申请，要求该局就被拆迁房屋的停产停业损失、搬家费、装修费、其他补助费等进行裁决。2010年12月22日，东城区房管局受理了大华冠顶公司的申请。2011年3月7日，东城区房管局作出京东房管裁字（2011）第16号城市房屋拆迁纠纷裁决，以大华冠顶公司不具备裁决申请人主体资格为由，驳回其全部裁决申请事项。大华冠顶公司不服，于2011年6月诉请撤销该行政裁决。诉讼期间，东城区房管局以上述裁决理由不充分为由，于2011年9月16日作出了撤销原具体行政行为的行政决定书，并于2011年10月12日重新作出京东房管裁字（2011）第62号城市房屋拆迁纠纷裁决，驳回大华冠顶公司所提申请事项。裁决理由载明：“拆迁人东城区城管委在本次拆迁中已依法向被拆迁人支付了停产停业补助费。鉴于上述情况，大华冠顶公司应基于房屋租赁协议通过民事诉讼程序维护自身利益，我局不应再裁决拆迁人重复支付停产停业补助费。”
5、大华冠顶公司诉东城区房管局行政诉讼
2011年10月24日，大华冠顶公司不服东城区房管局作出的京东房管裁字（2011）第62号城市房屋拆迁纠纷裁决，向东城法院提起行政诉讼，要求法院撤销裁决并责令东城区房管局重新作出具体行政行为。2011年12月19日，东城法院作出（2011）东行初字第289号行政判决，驳回大华冠顶公司的诉讼请求。判决理由部分载明：“人民法院生效民事判决已确认大华冠顶公司和太和宏业公司就三元宾馆所订立的租赁合同合法有效，因此，根据本案查明的事实，能够认定大华冠顶公司应为被拆迁房屋三元宾馆的合法承租人，其可就该房因拆迁造成的停产停业损失申请东城区房管局进行裁决……大华冠顶公司依法应享受的停产停业损失费及其他依法应补偿的拆迁利益已通过拆迁人与被拆迁人签订协议的方式得到解决……大华冠顶公司作为被拆迁房屋的承租人，其应获得的房屋拆迁利益已经涵盖在73-006＋1号《拆迁协议》中，而该协议未被确认违法或无效，因此，东城区房管局告知大华冠顶公司可通过民事诉讼途径主张其相关拆迁权益，并裁判驳回大华冠顶公司要求停产停业损失费的申请事项，具有事实依据和法律依据……”
在该案审理中，东城区城管委于2011年12月15日出具《关于东直门外斜街9号（三元宾馆）有关拆迁情况的说明》（以下简称《拆迁情况说明》）。《拆迁情况说明》载明：“东北二环机场联络线周边地区‘城中村’环境整治项目是保证奥运会交通枢纽建设的重点工程。该项目的整治拆迁于2007年10月25日张贴公告正式启动，截止2007年12月13日基本完成拆迁签约及搬迁工作。一、项目拆迁情况：东直门外斜街9号（三元宾馆），属于京建东拆许字（2007）第498号房屋拆迁许可证批准的东北二环路机场联络线周边地区‘城中村’环境整治项目拆迁范围，拆迁人是东城区城市综合管理委员会、代建单位为原北京东方合力置业有限责任公司，现更名为北京王府井置业投资有限公司。二、东直门外斜街9号三元宾馆签约情况：拆迁开始后，拆迁人按照拆迁程序与三元宾馆产权单位北京翔宇空间技术公司及其上级单位中国空间技术研究院（航天五院）接触洽谈拆迁补偿事宜。在协商过程中，航天五院提出总补偿款1.8亿元的补偿要求。拆迁人充分考虑被拆迁人利益，结合相关法规与被拆迁人签订了两份协议。其中73-006号协议乙方为翔宇公司，主要包含结构价补偿、附属物补偿、区位价补偿、搬家补助费等法规补偿补助，补偿款107757680.5元；73-006＋1号协议系各项补助费，总额72242319.5元。因被拆迁人书面委托神舟商旅签署和履行‘拆迁经营补偿协议’，并以神舟商旅名义领取补偿款，故73-006＋1号协议的乙方为‘翔宇公司（神舟商旅）’。73-006＋1号协议是基于被拆迁人总补偿款1.8亿元的整体要求签订的，虽未对各项补助费进行细分，但其中包含了停产停业补助费等各项补助费。且被拆迁人在协商过程中出具了多份书面声明，表示如发生一切纠纷与东城区政府和拆迁人无关。2007年12月26日北京翔宇空间技术公司指派专人将三元宾馆交于北京市东城区城市综合管理委员会。因该房屋存在协议纠纷，经东城区人民法院判决，于2008年1月31日东城区人民法院对东直门外斜街9号三元宾馆房屋进行先予执行，并于当日组织房屋拆除。”
6、大华冠顶公司诉神舟商旅公司不当得利纠纷
2012年，大华冠顶公司以神舟商旅公司为被告，向海淀法院提出不当得利纠纷一案，要求神舟商旅公司返还经营补偿款72242319.5元及利息。海淀法院经审理于2012年8月16日作出（2012）海民初字第10220号民事判决，判决驳回大华冠顶公司的诉讼请求。判决理由部分载明：“神舟商旅公司是代翔宇空间公司领取的上述拆迁补偿款，而该款也已实际给付了翔宇空间公司，神舟商旅公司并未获益，故该公司与大华冠顶公司之间不存在不当得利的法律关系。大华冠顶公司如认为其财产权受到侵害，可通过其它诉讼向适格的侵权人主张权利……”
7、太和宏业公司诉翔宇空间公司、神舟商旅公司、空间研究院合作经营合同纠纷（未结）
2009年，太和宏业公司作为原告，以翔宇空间公司、神舟商旅公司、空间研究院作为被告，向北京市第二中级人民法院提起合作经营合同纠纷一案。太和宏业公司认为，翔宇空间公司违反合同约定，并与神舟商旅公司恶意串通，侵占拆迁款，拒不向太和宏业公司支付拆迁款，该三单位的行为已经严重损害了太和宏业公司的利益，故请求法院判令：1、翔宇空间公司履行签署日期为2002年3月18日的合同书；2、翔宇空间公司、神舟商旅公司、空间研究院依约向太和宏业公司支付补偿款、太和宏业公司为三元宾馆支出的购买、管理的费用以及收益的50%部分款项，共计74009172.89元；3、翔宇空间公司、神舟商旅公司、空间研究院向太和宏业公司支付上述款项的自2008年1月1日至实际支付之日的延期支付利息（根据中国人民银行同期存款利率，暂计算至2009年3月31日共计3367047.32元）。
在该案审理期间，经太和宏业公司和翔宇空间公司申请，北京市第二中级人民法院委托法院随机确定的北京中平建会计师事务所（以下简称鉴定单位）对收购和经营管理三元宾馆期间的款项来源情况与相关费用支出（包括职工安置费用）、损失及收益情况进行审计鉴定，太和宏业公司与翔宇空间公司对鉴定审计报告提出意见后，鉴定单位到庭接受了当事人的质询，并作出书面说明。该审计鉴定报告关于拆迁补偿款的收转情况载明：2007年12月31日，翔宇空间公司收到东城区城管委支付的拆迁补偿款107757680.5元；同日，神舟商旅公司收到东城区城管委支付的拆迁补偿款72242319.5元；2009年4月9日，神舟商旅公司通过银行向翔宇空间公司支付上述拆迁补偿款72242319.5元；2009年4月10日，翔宇空间公司收到上述拆迁补偿款72242319.5元，并于同日将该笔款项通过银行支付给空间研究院。该审计鉴定报告有关三元宾馆的收款情况中载明，截止2009年9月30日，太和宏业公司“其他应付款-
大华冠顶公司”科目余额813586.34元；关于太和宏业公司与大华冠顶公司款项的情况载明：太和宏业公司分别于2006年11月1日、2007年2月6日和2007年8月11日向大华冠顶公司开具金额为20万元、180万元和150万元的收据，共计350万元。
2010年12月20日，北京市第二中级人民法院作出（2009）二中民初字第8563号民事判决，判决：一、北京翔宇空间技术公司于本判决生效后十日内向北京太和宏业版权事务顾问有限责任公司支付人民币共计六千九百五十八万四千八百八十六元二角三分，并支付利息（自二○○八年一月一日起至款付清之日止，按中国人民银行同期一年期存款利率计算未付款项之利息）；二、空间研究院在七千二百二十四万二千三百一十九元五角的范围内对判决第一项承担连带清偿责任；三、驳回北京太和宏业版权事务顾问有限责任公司其他诉讼请求。
判决后，太和宏业公司和翔宇空间公司均不服，上诉至本院。本院经审理认为该案需追加当事人参加诉讼并处理，故于2012年2月17日作出（2012）高民终字第302号民事裁定，裁定：撤销原判，发回重审。
北京市第二中级人民法院重审后作出（2012）二中民初字第06109号民事裁定，驳回太和宏业公司的起诉。裁判理由部分载明：“现大华冠顶公司以翔宇空间公司为被告，向本院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，请求判令翔宇空间公司给付大华冠顶公司拆迁补偿款。可见，相关当事方就三元宾馆的拆迁补偿款存有争议。本案中，原告太和宏业公司起诉翔宇空间公司等被告，要求按照涉案合同书的约定将三元宾馆的拆迁补偿款作为利润进行分配。本院认为，在有关三元宾馆的拆迁补偿争议依法解决之前，太和宏业公司提起本案诉讼的条件尚未成就。”
太和宏业公司不服，提出上诉。本院经审查认为大华冠顶公司诉翔宇空间公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案尚在审理中，与该案相关联，故于2015年3月25日作出（2015）高民（商）终字第893号民事裁定，裁定中止审理。
本案在原审法院审理中，大华冠顶公司提交房租收据、水电费收据和建筑工程施工许可证（编号：（2007）施装字1139号），证明其实际使用并装修三元宾馆。大华冠顶公司称，三元宾馆在被先予执行之前，曾遭到300余人的暴力拆迁，大华冠顶公司安装的空调等设备、装修材料及公司的档案材料都被掠走。大华冠顶公司就此难以提供证据。另经原审法院询问，太和宏业公司称其主营业务曾在三元宾馆办公，现已搬至他处。关于翔宇空间公司与神舟商旅公司在拆迁中的关系，翔宇空间公司、神舟商旅公司及太和宏业公司均认为二者之间是代理关系；大华冠顶公司对此不予认可，认为神舟商旅公司就是73-006＋1号《拆迁协议》的签订主体，该合同是承租人的拆迁补偿合同。
原审法院经审理认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款规定：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。大华冠顶公司要求翔宇空间公司向其返还73-006＋1号《拆迁协议》载明的拆迁补偿款72242319.5元，主要理由是大华冠顶公司认为73-006＋1号《拆迁协议》是针对承租人的补偿协议，其作为合法的承租人，应当享受73-006＋1号《拆迁协议》中的补偿利益。该协议未明确载明补偿款72242319.5元的性质和补偿对象，拆迁人东城区城管委出具的《拆迁情况说明》也未说明该协议系针对承租人的补偿协议；大华冠顶公司就其该项事实主张亦未能提供其他充分证据予以证明，因此法院难以认定73-006＋1号《拆迁协议》属于针对承租人的补偿协议。大华冠顶公司无权要求领取73-006＋1号《拆迁协议》载明的全部拆迁补偿款。
鉴于大华冠顶公司与太和宏业公司的诉讼请求均指向《拆迁协议》载明的拆迁补偿款72242319.5元，两个诉共同的焦点问题是该补偿款的性质和对象，主要需要考虑在所有权人之外，是否还包含了承租人、经营人等主体的利益。拆迁人东城区城管委出具的《拆迁情况说明》载明73-006＋1号《拆迁协议》系各项补助费的补偿协议，是基于被拆迁人总补偿款1.8亿元的整体要求签订的，虽未对各项补助费进行细分，但其中包含了停产停业补助费等各项补助费。其中的停产停业补助费可能涉及到承租人、经营人等主体的利益。在此应当注意两个方面的问题：一方面，翔宇空间公司作为所有权人，并未实际经营三元宾馆，故停产停业补助费应当由其他主体享有；另一方面，除了停产停业补助费和可评估的装修损失费以外，目前没有证据证明73-006＋1号《拆迁协议》的补偿款中还包括其他针对所有权人以外其他主体的补偿，故由其他主体享有的补偿款应当以停产停业补助费和可评估的装修损失费为限。
关于停产停业补助费的数额，虽然73-006＋1号《拆迁协议》没有具体细分，没有明确停产停业补助费的具体数额；但是73-006＋1号《拆迁协议》载明一次性停产停业综合补助费（每建筑平方米1500元，数额处空白），可以此作为停产停业补助费的计算标准；73-006＋1号《拆迁协议》亦载明了三元宾馆建筑面积为8756.5平方米。因此，停产停业损失费可确定为13134750元。
关于停产停业补助费的补偿对象，大华冠顶公司与太和宏业公司均有相关诉求。参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中第13条的解答意见，承租人或次承租人有权要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿，但应当符合一定的前提条件，主要是以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营。首先，就大华冠顶公司而言，其就三元宾馆的承租人地位已被生效法律文书确认，但是大华冠顶公司尚未领取营业执照，亦未开始实际经营，故其领取全部停产停业补助费的条件不具备；但是应当看到，大华冠顶公司已通过租赁合同取得长达20年的承租经营权，并已开始对三元宾馆进行装修，对领取营业执照和实际经营均有明确的预期；而且生效的行政判决书亦确认：“大华冠顶公司应为被拆迁房屋三元宾馆的合法承租人，其可就该房因拆迁造成的停产停业损失申请东城区房管局进行裁决……大华冠顶公司依法应享受的停产停业损失费及其他依法应补偿的拆迁利益已通过拆迁人与被拆迁人签订协议的方式得到解决……大华冠顶公司作为被拆迁房屋的承租人，其应获得的房屋拆迁利益已经涵盖在73-006＋1号《拆迁协议》中”。据此，大华冠顶公司有权享受相应的停产停业补偿。其次，就太和宏业公司而言，太和宏业公司以三元宾馆作为经营场所办理了营业执照并沿用至今，其出租房屋并获得收益属于实际经营的一种形式，故亦有权享受相应的停产停业补偿；但是考虑到太和宏业公司的主营业务不在三元宾馆办公，其亦无权获得全部的停产停业补助费。综上，停产停业补助费应当由大华冠顶公司和太和宏业公司共同享有，考虑到大华冠顶公司实际占用三元宾馆并为开展经营活动进行资金投入，故依公平原则，大华冠顶公司适当多分为宜。
关于大华冠顶公司的装修损失，有明确证据支持的仅有在三元宾馆被先予执行前的京价（鉴）字2008第20094号《北京市涉案（涉诉）财产价格鉴定结论书》，价格鉴定结论载明装修工程造价955014.73元。大华冠顶公司称其装修材料、空调设备及档案材料等均在先予执行前的暴力拆迁中被掠走，但由此造成的损失与拆迁无关，属于侵权损害赔偿问题。故法院参照先予执行前的装修工程造价确定大华冠顶公司应当获得的装修补偿款。
翔宇空间公司作为三元宾馆的所有权人，在获取拆迁补偿款后，有义务向上述主体支付相应的补偿款。虽然73-006＋1号《拆迁协议》中约定的补偿款由神舟商旅公司实际领取，但翔宇空间公司和神舟商旅公司自认二者之间是代理关系，且神舟商旅公司领取该笔补偿款后又向翔宇空间公司给付的行为表明该笔拆迁补偿款应当归于翔宇空间公司而非神舟商旅公司。因此，在神舟商旅公司于2007年12月31日领取73-006＋1号《拆迁协议》约定的补偿款后，翔宇空间公司应当在合理的期限内向上述主体支付相应的补偿款。现大华冠顶公司要求翔宇空间公司支付应付款项的利息，理由正当。法院考虑到各方对停产停业补助费如何分配确定存在争议、确定分配方案需要一定期间等因素酌情确定利息数额。
原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、北京翔宇空间技术有限公司于判决生效后十五日内给付北京大华冠顶物业管理有限公司拆迁补偿款人民币八百八十三万五千八百六十四元七角三分；二、北京翔宇空间技术有限公司于判决生效后十五日内给付北京大华冠顶物业管理有限公司拆迁补偿款利息人民币二百万元；三、北京翔宇空间技术有限公司于判决生效后十五日内给付北京太和宏业版权事务顾问有限公司拆迁补偿款人民币五百二十五万三千九百元；四、驳回北京大华冠顶物业','2018-10-01
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