重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝02民终2251号
上诉人(原审原告)：黄启银，男，1956年6月20日出生，汉族，住重庆市忠县。
上诉人(原审原告)：龙少平，女，1957年6月23日出生，汉族，住重庆市忠县。
上诉人(原审被告)：陶伍，男，1973年10月5日出生，汉族，住重庆市忠县。
上诉人黄启银、龙少平因与上诉人陶伍合同纠纷一案，不服忠县人民法院(2017)渝0233民初2001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人黄启银、龙少平上诉请求：1、撤销忠县人民法院(2017)渝0233民初2001号民事判决第二项；2、判决解除双方于2003年7月18日签订的《门面出售合同》，将忠县忠州镇东坡梯道2号附4号门面房一间返还给黄启银、龙少平，订金不退；3、判决陶伍承担一、二审全部诉讼费用。事实及理由：双方签订的合同现在实际已经无法继续履行。因本人无力偿还银行贷款，导致房屋抵押无法解除，无法办理房屋登记手续，陶伍也从此为由不交付剩余房款和利息，双方陷入一个恶性循环，合同现在已经无法继续履行。故应当解除双方的合同关系。另我已偿还银行贷款47万元，足够陶伍的这个门面了，陶伍的房子不欠银行的钱。
上诉人陶伍上诉请求：1、撤销忠县人民法院(2017)渝0233民初2001号民事判决第一项，驳回黄启银、龙少平一审时的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由黄启银、龙少平承担。事实及理由：本人与黄启银合同纠纷一案，在2016年6月29日经重庆市第二中级人民法院作出终审判决，且在执行过程中。本案认定事实错误，适用法律不当，属于重复起诉，应驳回黄启银的诉讼请求。本人在不知所购门面已抵押的情况下与黄启银签订《门面出售合同》。法院生效的判决黄启银应支付本人违约金3万元，黄启银尚未履行支付义务，该款应抵房款，而一审判决仅将本人向法院交付的4000元冲抵房款后，以13.6万元为基数计算利息不合理。《欠条》中只提到罚息，并未约定标准，一审适用《中国人民银行关于人民币借款利息有关规定问题的通知》判决加收30%利息为罚息是错误的。
上诉人黄启银一审起诉请求：1、解除二原告与被告于2003年7月18日签订的《门面出售合同》；2、被告将忠县忠州镇东坡梯道2号附4号门面房一间返还给二原告；3、定金不退；4、被告按《欠条》约定支付原告2003年8月1日至合同解除之日止的利息和罚息，截止2017年4月4日利息和罚息共计约38万元；5、被告承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明，被告陶伍与闫秀兰原系夫妻关系，于2007年7月23日离婚。
2003年2月26日，原告黄启银与中共忠县县委办公室签订《门面房集资协议》，约定黄启银自愿集资建设中共忠县县委办公室坐落在忠州镇新北山路忠县县委办公室职工集资楼东坡梯道西侧的门市1-5层，房屋建筑面积1084.76平方米，总价款2745600元；第一次交款50万元作为定金，余款在2003年4月30日前交清。
2003年7月18日，原告黄启银、龙少平（合同甲方）与被告陶伍、闫秀兰（合同乙方）签订《门面出售合同》，合同约定：甲方将忠县忠州镇新北山路忠县县委办公室职工集资楼东坡梯道西侧门面第三层第一间以24万元价格出售给乙方；付款方式为第一次付款10万元作为定金，在交清定金时甲方将房屋交付给乙方使用，第二次付款在甲方通知乙方办理过户产权时，由乙方一次性付清余款；如甲方不给乙方办证视为违约，以定金的一倍罚款。合同签订之日，被告依约向原告支付10万元，原告也将房屋交付给了被告使用至今。
同日，被告向二原告出具《欠条》，约定：对剩余购房款14万元由陶伍按月息6.6‰支付利息，从2003年8月10日起开始计息，如未按时结息将支付罚息。被告还在欠条上添加备注，备注内容为：如黄启银与中共忠县县委办公室发生产权纠纷，黄启银败诉无法拿到产权，则黄启银退还本金给陶伍；如胜诉，则黄启银不得以任何理由不将门面出售给陶伍。
2007年7月23日，被告与闫秀兰离婚，在离婚协议中约定案涉房屋归被告所有。该门面房现地址为忠州镇东坡梯道2号附4号。
2015年4月9日，被告向本院起诉，要求确认其与二原告签订的《门面出售合同》有效，二原告协助其办理案涉房屋的产权过户手续，并支付违约金10万元。本院经审理后，判决确认双方签订的门面出售合同合法有效，黄启银、龙少平应协助陶伍办理案涉房屋的产权过户手续，并支付违约金10万元。之后，二原告不服该判决，上诉至重庆市第二中级人民法院。重庆市第二中级人民法院经审理后，认为在门面出售合同中虽未约定具体的房屋产权变更时间，但双方自签订合同至今已十年有余，在此过程中黄启银、龙少平存在一定违约行为，陶伍未按其承诺支付尚欠房款的利息也有一定过错，遂依法改判黄启银、龙少平支付陶伍违约金3万元，对本院的其他判决内容予以维持。该判决已生效，现已进入执行程序。
在重庆市第二中级人民法院作出的二审判决书生效后，二原告曾多次要求被告支付尚欠购房款及按欠条约定计算的利息、罚息，并表示如被告在规定期限内仍未支付，其将解除双方签订的门面出售合同。但被告仍未向原告支付购房款及利息。原告遂诉至法院。
另查明，2003年3月20日，二原告与忠县农村信用合作联社、中共忠县县委办公室签订《个人借款合同》，合同约定：二原告向忠县农村信用合作联社借款250万元，忠县县委办公室以位于忠州镇新北山路忠县县委办公室职工集资楼东坡梯道西侧的门市1-5层为该笔贷款提供抵押担保。2003年4月4日，双方依法办理了抵押登记。合同约定的借款期限届满后，二原告未按期还款。2005年4月12日，忠县农村信用合作联社向本院起诉要求二原告偿还贷款。本院经审理后，判决二原告偿还忠县农村信用合作联社尚欠借款172.40万元及利息。之后，忠县农村信用合作联社向本院申请执行该案。在执行过程中，该院于2005年8月25日发出公告，要求误购、误租县委办公室集资楼1-5层门面者，必须在2005年8月29日至9月2日期间内，持购买或租赁的相关凭据到该院执行局申报，由执行局审查后依法予以处理。被告遂依照公告内容到执行局申报，并于2005年11月30日向该院支付购房款4000元。因二原告至今仍未履行该判决书确定的义务，现该案尚未执行完毕。
诉讼中，经查询忠县不动产登记中心，位于忠州镇新北山路忠县县委办公室职工集资楼东坡梯道西侧的门市1-5层于2003年4月4日办理了抵押登记，至今尚未解押。本案所涉房屋未办理首次登记并取得房地产权证，现无法办理权属转移登记。
一审法院根据原、被告的诉、辩称意见及其提供的证据材料和确认的事实，对本案争议问题作如下综合分析认定：
一、关于《门面出售合同》是否应当解除的问题。
一审法院认为，依照相关法律规定，合同解除的方式可分为协议解除和法定解除。协议解除是指当事人约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除是指解除合同的一方当事人基于法律规定产生的解除权而解除合同的情形。下面就本案所涉的协议解除与法定解除分别予以评析与认定：
关于协议解除的问题。原、被告在门面出售合同中并未约定一方解除合同的条件，但在被告向原告出具的欠条中，有关于黄启银与忠县县委办在2013年8月1日如发生产权争议，黄启银败诉无法拿到产权，则黄启银退还房屋本金的约定，该约定内容虽是以欠条的形式出现，但该欠条实质是双方就门面出售合同的部分内容达成的补充协议，对双方均具有约束力。原告主张依照该约定，因房屋现不能办理产权过户登记手续，故合同应当解除。因该约定是限于原告与忠县县委办就案涉房屋发生产权争议，原告无法取得案涉房屋的产权时，才解除双方签订的门面出售合同，并由原告返还已收取的定金10万元。但在门面出售合同的履行过程中，原告并未就案涉房屋的产权与忠县县委办发生争议，合同中约定的关于解除合同的条件并未成就，故原告不能依照该约定主张解除合同。
关于法定解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。”原告主张被告存在上述法律规定中的第二、三、四种情形，故合同应当予以解除。经审查，原告和被告在合同中约定的付款方式为签订合同之日付款10万元作为定金，余款14万元在原告通知办理产权过户时，被告一次性付清。虽然被告从2016年起多次通知原告支付剩余购房款及利息，但因包括案涉房屋在内的县委办公室集资楼1-5层门面均已被抵押，且至今抵押尚未解除，案涉房屋根本无法办理权属转移登记，因此，虽然原告已履行通知义务，但合同约定的付款条件并未成就，被告有权拒绝支付尚欠购房款。并且，双方虽然未在门面出售合同中约定具体的房屋产权变更时间，但双方自签订合同至今已十年有余，在此过程中，原告作为售房人，未积极向忠县农村信用合作联社履行还款义务，导致案涉房屋未能解押无法办理权属转移登记，故原告存在违约行为，当然被告未按其承诺支付尚欠房款的利息也有一定过错。依照前述法律规定，在被告要求继续履行合同的前提下，原告主张解除合同的请求不能成立。
二、关于被告应否支付利息及罚息的问题。
一审法院认为，关于利息问题。在被告向原告出具的欠条中载明：对剩余购房款14万元，被告将从2003年8月10日起按照月息6.6‰支付利息，如未按时结息将支付罚息。故被告应依照欠条内容，向原告支付利息至付清尚欠购房款之日止。因被告于2005年11月30日向该院支付案涉房屋的购房款4000元，故从该期限起，被告尚欠购房款数额应当为13.60万元，即利息应以13.60万元为基数进行计算。被告抗辩该院曾发出执行公告，其是按照公告要求进行了申报，且是因被告的过错导致房屋至今不能办理房屋产权过户，故其不应支付利息和罚息。该院认为，结合法院2005年8月25日发出的公告内容，该公告并未作出被告不应再向原告支付尚欠购房款的意思表示，并且，在被告于2015年起诉二原告的案件中，法院的生效判决书已经认定被告未按其承诺支付尚欠房款的利息存在过错，而原告已就其违约行为依法承担了违约责任，故被告也应当依照欠条约定支付利息和罚息。
关于罚息问题。因被告未按时支付利息，故其依约应当支付罚息。但因被告在欠条中对罚息的支付约定不明，依照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中的相关规定，罚息利率应当在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。综合本案合同履行情况、当事人过错程度、损失情况等因素，该院酌情确定罚息的收取应在利息计收标准上加收30%。
综上所述，因原告和被告签订《门面出售合同》合法有效，双方应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务，故原告要求解除门面出售合同，被告返还案涉房屋以及收取的定金10万元不退的诉讼请求不能成立，不予支持。原告要求被告支付利息和罚息的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、被告陶伍在本判决生效之日起十日内向原告黄启银、龙少平支付利息和罚息（利息从2003年8月10日起至2005年11月29日止，以14万元为基数，按照月息6.6‰计算；从2005年11月30日起至付清购房款之日止，以13.60万元为基数，按照月息6.6‰计算。罚息从逾期之日起在利息计收标准上加收30%）；二、驳回原告黄启银、龙少平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元（已减半收取），由原告黄启银负担3500元，被告陶伍负担2000元。
在二审理过程中，双方当事人均未提供充分的证据证明一审法院认定事实有误，故对一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人黄启银、龙少平与上诉人陶伍于2003年7月18日签订的《门面出售合同》中并未约定合同解除的条件，仅在陶伍同日出具的欠条中记载，“8月1日如黄启银与中共忠县县委办公室发生产权纠纷，如黄启银败诉，无法拿到产权，则黄启银立即退还房屋本金给陶伍。如胜诉，黄启银无条件将门面出售给陶伍”，该内容虽在欠条中以“注”的形式出现，但实质是双方对合同内容的补充，对双方均具有约束力。从该约定的内容看应系黄启银与忠县县委办就案涉房屋发生争议，陶伍不能取得案涉房屋的产权时，双方才能解除签订的《门面出售合同》，且约定解除合同诉讼权利应由陶伍行使。现无证据证明黄启银、龙少平就陶伍购买的门面房的产权与忠县县委办发生争议。陶伍也未向法院请求解除双方所签订的《门面出售合同》。关于二次付款时间双方约定在黄启银、龙少平通知办理产权登记时陶伍一次性交付，但因包括本案争议房屋在内的县委办公室集资楼1-5层门面均已被抵押，且至今抵押尚未解除，不能办理权属转移登记，因此，在陶伍要求继续履行合同的前提下，黄启银、龙少平主张解除合同的请求不能成立。
忠县人民法院于2015年7月3日作出的(2015)忠法民初字第01244号及本院2016年1月29日作出的(2015)渝二中法民终字第02036号民事判决系调整黄启银与陶伍于2003年7月18日签订《门面出售合同》的效力；合同约定门面房屋的权属及黄启银未按约定办理权属登记是否承担违约责任问题。而本案调整的是黄启银、龙少平所签订的合同是否解除及解除的后果；陶伍是否应支付延期付款的利息及罚息问题。故本案不存在重复诉讼问题。上述判决确认的违约金与本案确认的利息及罚息系不同的法律关系产生的法律后果，陶伍主张应将法院判决黄启银支付给自己的违约金抵扣欠付黄启银的房款，但该主张双方无合同约定也无法律依据，本院不予支持。由于双方在欠条中约定支付罚息的标准不明确，一审法院依照中国人民银行的相关规定，结合本案合同履行情况、当事人过错程度、损失情况等情况，酌情确定罚息的计息标准并无不当。
综上，上诉人黄启银、龙少平，上诉人陶伍的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22000元，由上诉人黄启银、龙少平负担11000元，上诉人陶伍负担11000元。。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 熊德才
二〇一七年十一月二日
书 记 员 蒋大威