广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深福法民三初字第1981号
原告（反诉被告）华润万家有限公司，住所地深圳市罗湖区水北二路14栋5层，组织机构19220129-5。
法定代表人洪杰，董事长。
委托代理人孙依丰，广东广和律师事务所律师。
委托代理人李俊宏，广东广和律师事务所律师。
被告（反诉原告）麦家威，男，汉族，1986年11月21日出生，住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人黄霆，广东晟典律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）华润万家有限公司诉被告（反诉原告，以下简称被告）麦家威房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2015年11月27日公开开庭进行了审理，后本案转为适用普通程序于2016年5月30日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人孙依丰、李俊宏，被告的委托代理人黄霆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月22日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将位于深圳市福田区侨香路侨香店的商铺出租给乙方经营”自然美”品牌的美容服务项目；合同约定租赁期限从2012年9月22日至2018年8月31日，前两年的月租金为82000元，以后每年按照5%的比例递增，每月5日前交付当月的租金，每延期一日按月租金金额0.5%支付违约金。合同签订后，被告自2014年1月起欠付原告租金共计761806.45元，水电费及其他费用均未交纳。为了维护自己的合法权益，原告向被告发函催租被告支付租金及相关费用，但是，被告至今依然没有支付拖欠的租金及其它任何费用。
综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理拒不支付租金至今。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的租金及逾期付款违约金，租金从2014年1月1日计至2014年12月31日为761806.45元，逾期付款滞纳金（暂计至2014年10月31日）为409537.09元(每天按逾期额的千分之五计算，计至实际付款之日止)；2、被告支付原告水电费56340.80元及水电费滞纳金32689.97元(暂计至2014年10月，计至实际付款之日止)；3、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告撤回第二项诉讼请求，增加一项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠的2015年1月1日至2015年11月31日的租金902000元及暂计至2015年11月27日的逾期付款滞纳金2291410.65元（逾期付款滞纳金以每月所欠费用，每天按逾期额的千分之五计算，并计至实际付款之日止）；
被告答辩称，1、对原告诉讼请求第一项，我方已于2014年5月21日、6月13日支付了当月的租金，原告在增加诉讼请求申请书中也予以确认。在合同履行过程中，原告未能依照租赁合同约定，先行向被告交付可供正常使用的租赁场所，属于违约在先。被告未支付其他月份租金的行为，系主张先履行抗辩权，据此不应承担逾期交付租金的违约金责任。此外，原告交付的场地远不能满足被告实现合同目的，即视为双方签订租赁合同时的情势已发生了变更，原告还要求被告依照合同约定租金标准支付租金，显失公平。2、诉讼请求第二项原告已当庭撤回，我方予以确认。我方从租赁至今从未拖欠水电费。3、本案系原告未能严格依照合同约定履行合同在先义务，被告仅是依照合同法第67条的规定，行使先履行抗辩权，不属于违约行为。原告的诉讼请求缺乏事实依据，依法应予以驳回。本案租金交纳的标准请法庭根据合同实际履行情况，以及租赁场所的实际交付情况来酌定。
被告反诉称，一、被反诉人存在严重的在先违约行为，导致被反诉人重大损失。反诉人与被反诉人实际于2012年8月签订了《租赁合同》，约定反诉人承租涉案房屋以深圳市宝珍堂保健品有限公司（自然美）的名义经营养生护理等业务，同时约定合同从2012年9月22日起开始生效。事实上，反诉人在2012年8月已被通知进驻涉案房屋进行装修。
反诉人委托了装修队对承租房屋进行了大规模装修，房屋于2012年11月装修完毕，装修费用（不含反诉人自身支出的材料费）为70万元。反诉人准备开始经营时，发现被反诉人所承租的整个商场并未开业，同时被反诉人未能按照合同约定向反诉人提供正常、必要的水、电、空调供应，导致反诉人装修完毕后不仅不能正常营业，而且因为水、电、空调供应的缺失，导致反诉人承租的房屋室内温度过高、湿热，致使反诉人的室内装修遭受巨大破坏，存放于涉案房屋的货品也严重受潮、变质，造成反诉人巨大的经济损失，同时，为了避免已有装修遭受更严重的破坏，反诉人不得不对涉案房屋进行了三次返修。被反诉人提交的相关证据材料，也可以证明反诉人所言非虚。据不完整统计，反诉人为此遭受的装修损失21万元及返修涉案房屋的支出达118万元。正由于被反诉人未能依照合同约定履行有关义务，反诉人签订合同的目的无法得到实现，因担心被反诉人收取租金后继续放任涉案房屋的现在于不顾，反诉人不得已才拒绝缴纳租金，希望以此来促使被反诉人履行合同义务。
被反诉人因自身原因，未能如期进场经营其承租的商场，反诉人于2014年年中在《南方都市报》的网页上看到有关报道才得知，原来被反诉人在2013年12月10日前均未在涉案房屋所在商场主体安装空调运行所需的冷却塔，换言之，在此之前反诉人承租的涉案房屋的空调就未能正常使用。从反诉人入驻涉案房屋至2013年12月长达一年之久有余，反诉人多次催促被反诉人应保障涉案房屋正常、必要的水、电、空调供应，但被反诉人一直未能解决有关问题，同时其在明知自身运营的商场尚未具备空调系统运营的必要设施的前提下，仍与反诉人签订《租赁合同》且在合同履行过程中，也未能及时、如实地向反诉人披露商场有关设备缺失的事实，也未及时告知、建议反诉人暂停经营，令反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》后投入大量资金进行装修、返修，致使反诉人损失惨重。此后，反诉人多次发函给被反诉人，要求与其协商赔偿损失事宜，但均被被反诉人拒绝。
被反诉人在安装好冷却塔之后，其承租的商场于2014年1月才正式开始营业。但是，被反诉人完成中央空调安装后，继续拒绝依照合同约定向反诉人供应空调，更拒绝为反诉人调试中央空调。反诉人迫于无奈，于2014年7月私下花费1500元请被反诉人的负责空调系统的员工张彬对反诉人承租房屋的中央空调进行了调试，但是效果并未明显好转，经测试店涉案房屋的室内气温高达28度、湿度为98%。事实上，反诉人从2013年至今，为了尽可能降低室内的温度、湿度，以避免继续损害装修，先后购置了一台五匹空调、一台两匹空调以及抽湿机每天对店内进行抽湿、降温。为此，反诉人承受了髙额的水、电费，也是被反诉人的违约行为所致。
此外，被反诉人未能依照合同约定向反诉人提供办理房屋消防申拫的材料，也未能协助反诉人办理消防申报手续，致使反诉人未能安全经营。
二、认定被反诉人存在严重违约行为的约定依据。1.《租赁合同》第八条第一款约定：甲方（被反诉人，下同）对该物业公共区域及该单元内公用装置、设施进行日常维修保养。第三款约定：乙方（反诉人，下同）如发现该单元内公用装置、设施破损或发生故障，应及时通知甲方，甲方应在合理时间修复该等装置、设施。乙方不得擅自处理，如因乙方或其雇佣人员擅自处理该等故障，而造成的财产损失、人身伤害，责任均由乙方承担。2.《租赁合同》第十条第一款约定：保证在租赁期内拥有合法的转租权，且该单元处于正常可使用和安全的状态，并为乙方正常经营活动提供方便。甲方同时负责提供经双方确认的位置，场地及经营过程中必要的水、电、空调供应。第二款约定：甲方保证该物业内部公共设施的正常运行，并对房屋及其提供的设施（包括工程配套条件）进行定期维修保养，以保证房屋及设施的安全和正常使用，若租赁期内房屋或设施发生妨碍安全及正常使用的损坏、故障时，甲方应在接到乙方拫修通知及时进行维修，迅速将其恢复。被反诉人的行为显然严重违反上述约定。
三、被反诉人应当依法赔偿反诉人损失的法律依据。《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第108条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
综上所述，被反诉人的上述严重违约行为，严重损害了反诉人的经济利益，为维护反诉人的合法杈益，请求法院判令：1、被反诉人向反诉人赔偿因被反诉人违约造成反诉人的装修损失21万元；2、被反诉人向反诉人赔偿因被反诉人违约造成反诉人的返修费用118万元；3、被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
本院经审理查明，2012年9月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将深圳市福田区侨香路侨香店的出租给乙方从事美容服务项目，建筑面积约为498平方米；租赁期限自2012年9月22日到2018年8月31日止；租金每月每平方米249元，月租金合计82000元；租赁期内的2014年9月23日起，按上年租金为基数，每平方米租金逐年递增5%，直至本合同期满为止（即2014年9月22日至2015年9月21日，月租金86100元；2015年9月22日至2016年9月21日，月租金90405元；2016年9月22日至2017年9月21日，月租金94925.3元；2017年9月22日至2018年8月31日，月租金99671.6元）；乙方须于每月5日前缴纳租金；乙方应按照甲方之要求对该单元进行装修，并应事先向甲方提交装修图施工图纸及方案，经甲方书面同意并取得有关部门批准后方可进行施工（第七条第一款）；甲方负责对该物业公共区域及该单元内公用装置、设施进行日常维修保养，乙方应予以合作（第八条第一款）；乙方如发现该单元内公用装置、设施破损或发生故障，应及时通知甲方，甲方应在合理时间修复该装置、设施（第八条第三款）；甲方保证在租赁期内拥有合法的转租权，且该单元处于正常可使用和安全的状态，并为乙方正常经营活动提供方便，甲方同时负责提供经双方确认的位置、场地及经营过程中必要的水，电，空调供应（第十条第一款）；甲方保证该物业内部公共设施的正常运行，并对房屋及其提供的设施进行定期维修保养，以保证房屋及设施的安全和正常使用，如租赁期内房屋或设施发生妨碍安全及正常的损坏、故障时，甲方应在接到乙方报修通知及时进行维修，迅速将其恢复（第十条第二款）；如乙方逾期向甲方支付本协议下的任何款项，甲方除可依据本合同第十七条约定提前终止合同外，还可以要求乙方就其延迟支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、管理费及空调费、设施费用之滞纳金按每日0.5%计收（第十二条第一款）。
签订合同后，原告将场地交付给了被告。被告于2012年11月完成了装修。被告承租的商铺为两层楼结构，一楼面积约60平方米，可单独对外营业，二楼与原告的侨香店商场相连通。由于原告的商场迟迟未能开门营业，被告在商铺装修好后开始了营业。
2014年1月23日，原告的侨香店商场开始营业。在此之前，被告承租的商铺没有中央空调供应，被告自行购买了柜式空调。被告主张，由于商铺线路是临时电线电缆，当柜式空调、抽湿机等电器同时启动时，因功率过大导致短路，频频跳闸，铺位内潮湿、闷热，致使装修物、货品损坏，直至2014年6月深圳市福田区供电局才为案涉商铺更换为符合国家安全标准的电线。本院根据被告的申请向深圳市供电局有限公司调查，深圳市供电局有限公司复函本院，案涉商铺电力电缆线路为低压馈线，属于用户（深圳市住宅租赁管理服务中心）产权，由客户自行维护管理，更换案涉商铺电力电缆线路属客户行为，我局无相关更换记录。原告申请的证人黄某到庭作证陈述，案涉商铺在2014年期间发生电力方面的问题的都是被告叫其处理，其看到设备是完好的，是开关跳了，准确原因其不清楚，从电路专业角度来看，其认为是供电线路小了；2014年7月被告有让其送16平方的电缆到商铺更换；7月更换电缆时，商铺内的中央空调可以正常运转，但听被告说中央空调有一个阀门没有打开把冷冻水关了，所以中央空调即便运转了也不制冷。被告主张，中央空调是他在2014年6月花费1500元请张彬调试后才制冷。被告为此提交了转账凭证。原告认为，侨香店开业后，案涉商铺的中央空调是正常的。
2014年6月，原告向被告催收租金。6月27日，被告向原告发出《公函》回复：1、本店除2012年8月29日收到过原告书面通知进场装修外，至今从未说到过华润侨香店关于暂缓开张及原因、对货物作转移保护、何时正式开张等书面通知，装修至今，只能靠传言听说“国庆开张、春节开张、劳动节开张”，我们作为租户，苦苦保存装修以及在翻修中痛苦不堪。2、本店经多次索取，一直未能收齐报批消防所需的资料，导致本店的卫生安全、食品流通许可证等证件未能办理，不能正常营业。3、关于货物损失，损失货物中大部分将近过期或日久变质。原告的侨香店曾在2012年11月在店内大量进货，后将货物陆续运走，本店却未收到任何关于对货物进行保护以及转移的通知。4、本店认为，双方在上述问题上存在争议，建议总部统一协商、处理。
7月2日，原告复函被告：1、原告侨香店商场正式营业日期为2014年1月23日，而被告在2012年底完成装修后已开业，实际开业日期远远早于原告侨香店正式营业日，考虑到因原告侨香店延迟开业给被告带来的影响，对于被告自2012年底到2014年1月23日前开业期间的租金免予收取，正式起租日为侨香店开业日2014年1月23日。2、被告函件中所提因原告迟延开业，在此期间因原告未能正常供电和正常供应空调对被告已完成装修部分的损失问题，原告会对被告提出索赔的物证资料进行核实，并根据双方合同约定的相关条款在7月31日前予以回复。3、对于被告所提货品损失索赔事宜，按合同约定原告无需赔付。4、合同签订后，被告一直占用该租赁物业，请被告支付拖欠的租金、水电费，否则，将按合同约定追究被告的违约责任。
7月2日及8月20日，被告仍就6月函件所提的问题向原告发函交涉。原告提供的邮件显示，原告在7月16日组织人员到案涉商铺察看，发现有两个位置墙体发霉、前台柜子底部发霉（面积约6平方米），维修费用约2000元，总金额不超过1万元。
另查，被告于2014年5月21日、6月13日分别向原告支付了82000元租金。原告主张支付的是2014年3月份的租金，被告主张支付的是4月、5月的租金。被告为证明其装修损失及翻修费用，提交了其与范文钊的装修合同（装修价款277万元）、被告与范文钊、吴小权的《转包协议》、翻修合同三份（价款分别为55万元、35万元、38万元）、装修物及货品损坏的图片、向吴小权支付150万元的付款凭证。
本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。原告在侨香店商场开业前，未能向被告供应中央空调，提供的商铺不符合合同约定的使用条件，已构成违约，被告因此导致的损失，原告应予赔偿。被告主张其损失为装修物损失21万元、返修费用118万元，但被告提供的证据仅为其与他人签订的装修合同、装修物翻修合同、部分图片及部分付款凭证，合同的价款和付款凭证不能相互对应，图片不能证明装修物损坏的原因，被告所举的证据无法证明装修物的损坏范围达到了21万元及翻修费用需要118万元，也没有举证证明装修物的损坏与原告未能提供中央空调有因果关系，故对被告主张的损失、翻修费用，本院不予采信。但原告在其邮件中已自认装修物存在损坏，修复费用不超过1万元，故原告应向被告赔偿损失1万元。2014年1月23日侨香店开业后，被告辩称案涉商铺的中央空调不制冷，需要更换电线使用柜式空调，直至其6、7月请张彬对中央空调进行调试后才正常。原告对此并不认可。本院认为，双方的合同第八条第三款明确约定了承租物业内的设施发生故障，被告应及时通知原告，原告应在合理时间修复，被告不得擅自处理。如案涉商铺的中央空调在2014年1月23日至7月间有故障，被告应依约通知原告维修，但被告未能举证证明其有向原告报告空调故障。被告举证证明2014年6、7月间案涉商铺有更换电线、其向张彬付款，不足以证明该期间中央空调有故障。即使张彬是原告的空调维修人员，被告没有通知原告而是擅自请张彬维修、调试，也是被告与张彬之间的关系，与原告无关，该维修行为也无法证明中央空调是何时开始出现故障、出现什么故障。因此，被告抗辩2014年1月23日以后案涉商铺不符合合同约定的条件，证据不足，本院不予采信，被告行使先履行抗辩权的理由不能成立。原告主张被告应支付2014年1月23日以后的租金及滞纳金，符合合同约定，本院予以支持。由于双方对被告已交的两个月租金是支付哪两个月未能达成一致，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条的规定，按到期债务的顺序，该两个月的租金冲抵2014年1月23日至3月22日的租金，故被告应按原告主张的每月82000元的标准向原告支付2014年3月23日至2015年11月31日的租金1664600元（82000元×20个月＋82000元÷30天×9天），原告主张的金额为1663806.45元，属于自行处分自己的权利，本院予以照准。双方合同约定的滞纳金标准为日千分之五，被告提出了过高的抗辩，本院参考银行贷款逾期利率，酌定滞纳金标准为日万分之五。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告麦家威应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华润万家有限公司支付2014年3月23日起至2015年11月31日止的租金1663806.45元及滞纳金（2014年3月的滞纳金以24600元为基数，从2014年3月6日开始；此后以每月82000元为基数，从每月的6日开始；按日万分之五计算至实际付清款项之日止）；
二、原告华润万家有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告麦家威支付赔偿款1万元；
三、驳回原告华润万家有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告麦家威的其他反诉请求。
如被告未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费32930.7元（已由原告预交），由被告负担；反诉受理费8655元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 颜 浩 民
人民陪审员 夏 文 郁
人民陪审员 唐 琪
二〇一七年二月二十日
书 记 员 刘智枫（代）