湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)湘01执异11号
案外人张江鸿，男，1980年1月1日出生，汉族。
委托代理人阮望华，湖南望华律师事务所律师。
委托代理人肖卫，湖南望华律师事务所律师。
案外人刘江，男，1979年2月24日出生，汉族。
委托代理人阮望华，湖南望华律师事务所律师。
委托代理人肖卫，湖南望华律师事务所律师。
申请执行人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行，住所地湖南省长沙市芙蓉中路2段218号。
负责人侯继明，行长。
委托代理人宁洁，湖南融邦律师事务所律师。
委托代理人朱益平，该行法务。
被执行人湖南省恒力置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场25045房。
法定代表人肖共田，总经理。
被执行人肖共田，男，汉族，1960年3月10日出生（已于2015年6月5日死亡）。
继承人肖梦琪，女，1992年2月28日出生，。
被执行人龚俊芬，女，汉族，1982年11月23日出生。
被执行人余小华，男，汉族，1969年10月27日出生。
被执行人湖南神牛置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场25033房。
法定代表人肖共田，总经理。
被执行人湖南恒兴长平置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场25023房。
法定代表人龚俊芳。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行（以下简称建行芙蓉支行）与被执行人湖南省恒力置业发展有限公司（以下简称恒力公司）、肖共田、龚俊芬、余小华、湖南神牛置业投资有限公司（以下简称神牛公司）、湖南恒兴长平置业发展有限公司（以下简称恒兴长平公司）民间借贷纠纷一案中，案外人张江鸿、刘江向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，举行了听证，案外人张江鸿、刘江的委托代理人肖卫，申请执行人建行芙蓉支行的委托代理人宁洁、朱益平参加了听证，现已审理终结。
案外人张江鸿、刘江称，案外人得知自己所购的位于湖南省长沙市天心区劳动西路24×号××大厦包括-101、-102、-301地下停车库在内的财产因建行芙蓉支行与恒力公司金融借款合同纠纷执行一案采取了强制执行措施。案外人认为，本案所涉地下停车库系案外人依法购买的财产，是该财产的真实权利人，案外人的权利足以排除执行，贵院执行裁定错误，应予纠正。理由如下：1、案外人已经合法购买上述地下停车库。2012年10月10日、2013年10月15日,案外人张江鸿、刘江分别与恒力公司签订了《地下车库使用权出让协议》，恒力公司将××大厦负一楼（-101）、负二楼（-201）、负三楼（-301）共计76个停车位转让给了案外人，转让价款为人民币600万元。案外人于2013年10月28日依合同分两笔共计支付600万元。案外人履行了地下车库使用权出让协议的全部义务，理所当然享有该地下车库全部民事权利，且事实上已转移占有、使用和处分上述停车位。2、案外人取得涉案车库的权利已经被生效法律文书所确认。案外人与恒力公司曾就地下停车库出让合同发生纠纷，并申请仲裁。2014年8月25日，长沙仲裁委员会[2014]长仲调字第481号调解书确认了案外人对涉案车库享有使用权及处分权。3、建行芙蓉支行对地下车库不享有抵押物权。4、执行依据从程序到实体都存在严重错误。综上所述，案外人请求法院：中止对湖南省长沙市天心区劳动西路24×号××大厦包括-1×1、-1×2、-3×1地下停车库的执行；撤销贵院（2015）长中民执字第01165号执行裁定书中与案外人财产有关的内容。
本院查明，原告建行芙蓉支行与被告恒力公司、肖共田、龚俊芬、余小华、神牛公司、恒兴长平公司民间借贷纠纷一案，前由本院于2015年11月13日作出（2015）长中民二初字第01024号民事判决书，判决：一、被告恒力公司于判决生效之日起十日内偿还原告建行芙蓉支行借款本金6000万元及利息1742161元（利息暂计算至2015年10月12日，2015年10月12日起至实际清偿之日止按《固定资产贷款合同》的约定计算）；二、被告肖共田、龚俊芬、余小华、神牛公司及恒兴长平公司对上述一、二项承担连带清偿责任，肖共田、龚俊芬、余小华、神牛公司及恒兴长平公司承担连带清偿责任后对恒力公司享有追偿权；三、原告建行芙蓉支行对被告恒力公司的下列房屋享有抵押权：位于长沙市天心区劳动西路24×号××大厦房屋，户室号-3×1、-2×1、-1×1、6×3、6×8、6×9、7×1、7×2、7×3、8×3、8×4、8×5、8×7、9×3、9×4、9×6、1×04、1×05、1×07、1×08、11×4、12×2、13×1、13×3、13×4、14×2、14×3、14×4、14×5、16×1、16×2、16×3、16×4、16×6、16×7、17×3、17×4、17×5、17×7、17×9、18×3、18×4、18×5、18×9、19×1、19×2、19×3、19×4，即可以以上述抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；四、驳回原告建行芙蓉支行的其他诉讼请求。案件受理费348050元，保全费5000元，共计353050元，由被告恒力公司、肖共田、龚俊芬、余小华、神牛公司及恒兴长平公司共同负担。判决生效后，因被告恒力公司、肖共田、龚俊芬、余小华、神牛公司及恒兴长平公司未按生效法律文书履行自己的义务，建行芙蓉支行向本院申请强制执行。本院立案执行过程中，于2015年12月13日向恒力公司、肖共田、龚俊芬、余小华、神牛公司及恒兴长平公司发出了（2015）长中民执字第01165号执行通知书及报告财产令。2016年3月1日，本院依法对外委托评估被执行人恒力公司位于长沙市劳动西路24×号××大厦用于抵押贷款的上述48套房屋。2016年7月20日，案外人黎峥向本院提出书面的执行异议，请求中止对长沙市天心区劳动西路24×号××大厦11×4房的执行、并解除对前项房屋采取的查封、扣押、冻结措施。
另查明，2014年11月9日，建行芙蓉支行与恒力公司签订贷款合同，约定由建行芙蓉支行向恒力公司发放贷款人民币1.2亿元整。恒力公司为保证债务的履行，以在建工程××大厦作为抵押担保，并与建行芙蓉支行签订了《抵押合同》。2012年12月14日，双方就在建工程××大厦办理了长房建天心字第31××7号他项权证，权证附记显示抵押合同号：2011房信009-03。具体抵押的房屋为：长沙市天心区劳动西路24×号××大厦房屋，户室号-3×1、-2×1、-1×1、6×3、6×8、6×9、7×1、7×2、7×3、8×3、8×4、8×5、8×7、9×3、9×4、9×6、1×04、1×05、1×07、1×08、11×4、12×2、13×1、13×3、13×4、14×2、14×3、14×4、14×5、16×1、16×2、16×3、16×4、16×6、16×7、17×3、17×4、17×5、17×7、17×9、18×3、18×4、18×5、18×9、19×1、19×2、19×3、19×4。因恒力公司未按合同约定还款，建行芙蓉支行诉至本院，本院遂于2015年11月13日作出本案执行依据，即（2015）长中民二初字第01024号民事判决书。
又查明，2012年10月10日,案外人刘江与恒力公司签订《地下车库使用权出让协议》，刘江以1000万元购买了恒力公司开发的“××大厦（恒力卡瑞尔中心）”项目负一、二、三楼合计112个车位（该车位中包括案外人张江鸿购买的部分）。刘江于2012年10月19日将购房款1000万元通过中国银行转账至恒力公司法定代表人肖共田账户。2013年10月15日，案外人张江鸿与恒力公司签订《地下车库使用权出让协议》，张江鸿以600万元购买了恒力公司开发的“××大厦（恒力卡瑞尔中心）”项目负一、二、三楼合计112个车位（该车位中包括案外人刘江购买的部分）。张江鸿于2013年10月28日将购房款600万元通过中国银行转账至恒力公司法定代表人肖共田账户。2014年8月25日，因刘江、张江鸿与恒力公司就上述出让协议的履行产生纠纷，长沙仲裁委员会作出[2014]长仲调字第480调解书，对双方当事人在仲裁期间达成的调解协议确认了其法律效力，调解协议约定：一、被申请人恒力公司、肖共田在调解书送达之日起三日内按合同约定将劳动西路24×号“××大厦”（××中心）项目地下停车位负一楼A-006、负一楼A-007、负一楼A-008、负一楼A-020、负一楼A-021、负一楼A-022、负一楼A-023、负一楼A-024、负一楼A-025、负一楼A-026、负一楼A-027、负一楼A-031、负一楼A-032、负一楼A-033、负一楼A-034、负一楼A-035、负一楼A-036、负一楼A-037、负一楼A-038、负一楼A-039、负一楼A-040、负一楼A-041、负一楼A-042、负一楼A-043、负一楼A-044、负一楼A-045、负一楼A-046、负一楼A-047、负一楼A-048、负一楼A-050、负一楼A-051、负一楼A-052、负一楼A-053、负一楼A-065、负一楼A-066、负一楼A-067、负一楼A-068、负二楼B-025、负二楼B-026、负二楼B-027、负二楼B-028、负二楼B-029、负二楼B-030、负二楼B-0031、负二楼B-032、负二楼B-033、负二楼B-034、负二楼B-035、负二楼B-036、负二楼B-037、负二楼B-038、负二楼B-039、负二楼B-040、负二楼B-045、负二楼B-046、负二楼B-047、负二楼B-048、负二楼B-049、负二楼B-054、负二楼B-055、负二楼B-056、负二楼B-057、负二楼B-058、负二楼B-059、负二楼B-060、负二楼B-061、负二楼B-062、负二楼B-070、负二楼B-071、负二楼B-072、负二楼B-073、负二楼B-074、负二楼B-075、负三楼C-001、负三楼C-002、负三楼C-003、负三楼C-004、负三楼C-005、负三楼C-006、负三楼C-007、负三楼C-008、负三楼C-009、负三楼C-010、负三楼C-011、负三楼C-012、负三楼C-013、负三楼C-014、负三楼C-015、负三楼C-016、负三楼C-017、负三楼C-018、负三楼C-019、负三楼C-020、负三楼C-021、负三楼C-022、负三楼C-023、负三楼C-049、负三楼C-050、负三楼C-051、负三楼C-052、负三楼C-053、负三楼C-054、负三楼C-055、负三楼C-056的使用权及处分权交付给申请人刘江；二、双方无其他争议；三、仲裁受理费60010元，减半收取30005元，处理费9001元，共计39006元，恒力公司、肖共田自愿承担。同日，长沙仲裁委员会作出[2014]长仲调字第481调解书，对张江鸿、恒力公司、肖共田在仲裁期间达成的调解协议确认了其法律效力，调解协议约定：一、被申请人恒力公司、肖共田在调解书送达之日起三日内按合同约定将劳动西路24×号“××大厦”（××中心）项目地下停车位负一楼A-001、负一楼A-002、负一楼A-003、负一楼A-004、负一楼A-005、负一楼A-009、负一楼A-010、负一楼A-011、负一楼A-012、负一楼A-013、负一楼A-014、负一楼A-015、负一楼A-016、负一楼A-017、负一楼A-018、负一楼A-019、负一楼A-028、负一楼A-029、负一楼A-030、负一楼A-054、负一楼A-055、负一楼A-056、负一楼A-057、负一楼A-058、负一楼A-059、负一楼A-060、负一楼A-061、负一楼A-062、负一楼A-063、负一楼A-064、负二楼B-016、负二楼B-017、负二楼B-018、负二楼B-019、负二楼B-020、负二楼B-021、负二楼B-022、负二楼B-023、负二楼B-024、负二楼B-063、负二楼B-064、负二楼B-065、负二楼B-066、负二楼B-067、负二楼B-068、负二楼B-069、负三楼C-024、负三楼C-025、负三楼C-026、负三楼C-027、负三楼C-028、负三楼C-029、负三楼C-030、负三楼C-031、负三楼C-032、负三楼C-033、负三楼C-034、负三楼C-035、负三楼C-036、负三楼C-037、负三楼C-038、负三楼C-039、负三楼C-040、负三楼C-041、负三楼C-042、负三楼C-043、负三楼C-044、负三楼C-045、负三楼C-046、负三楼C-047、负三楼C-048、负三楼C-057、负三楼C-058、负三楼C-059、负三楼C-060、负三楼C-061的使用权及处分权交付给申请人张江少花钱多办事二、双方无其他争议；三、仲裁受理费40010元，减半收取20005元，处理费8002元，共计28007元，被申请人恒力公司、肖共田自愿承担。案外人刘江、张江鸿购买上述车位后，用于经营卡瑞尔停车场，提供停车服务。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。案外人刘江、张江鸿以其向被执行人恒力公司购买其所有的位于长沙市天心区劳动西路24×号××大厦-1×1、-2×1、-3×1停车库时，建行芙蓉支行的抵押合同并未登记，依法不产生抵押权为由，请求排除对上述停车库的执行。因本案的执行依据（2015）长中民二初字第01024号民事判决判令原告建行芙蓉支行对被告恒力公司所有的位于长沙市天心区劳动西路24×号××大厦户室号为-3×1、-2×1、-1×1、6×3、6×8、6×9、7×1、7×2、7×3、8×3、8×4、8×5、8×7、9×3、9×4、9×6、1×04、1×05、1×07、1×08、11×4、12×2、13×1、13×3、13×4、14×2、14×3、14×4、14×5、16×1、16×2、16×3、16×4、16×6、16×7、17×3、17×4、17×5、17×7、17×9、18×3、18×4、18×5、18×9、19×1、19×2、19×3、19×4的房屋享有抵押权，案外人刘江、张江鸿以其购买了上述房屋中的-3×1、-2×1、-1×1房享有相关权利为由请求排除执行，应不予支持。而且，被执行人恒力公司以上述房屋作为在建工程抵押取得申请执行人建行芙蓉支行的贷款后，又同案外人张江鸿签订了房屋买卖合同，将上述抵押的房屋出卖给案外人张江鸿，虽案外人张江鸿支付了全部购房款，但其所购买的房屋的用途为办公不是住宅，不是保障其住房基本生存权利，当被执行人恒力公司不能偿还申请执行人建行芙蓉支行的贷款时，案外人张江鸿作为买受人请求其购买房屋的权利优先于申请执行人建行芙蓉支行抵押权，应不予支持。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向本院提起审判监督程序。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人张江鸿、刘江的执行异议。
本裁定送达后立即生效。
审判长 盛知霜
审判员 熊孟良
审判员 谭斯元
二〇一七年十月二十三日
书记员 何泳漪
附相关法律条文：
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）财产保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第（一）、（二）、（三）项裁定，可以上诉。
裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。