四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0121民初488号
原告：张诚，男，1990年6月22日出生，汉族，住所地四川省住成都市青白江区。
委托诉讼代理人：廖小柱，四川金援律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄飙，四川金援律师事务所律师。
被告：四川省国太精工建筑工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区武侯大道铁佛段。
法定代表人：夏发明，总经理。
委托诉讼代理人：陈新文，四川诚峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈璨，四川诚峰律师事务所律师。
第三人：成都明辉房地产开发有限公司，住所地四川省金堂县三中园区康宁路。
法定代表人：阳辉康，董事长。
原告张诚与被告四川省国太精工建筑工程有限公司（简称国太公司）、第三人成都明辉房地产开发有限公司（简称明辉公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张诚及其委托诉讼代理人廖小柱、黄飙，被告国太公司法定代表人夏发明及其委托诉讼代理人陈璨到庭参加诉讼，第三人明辉公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张诚向本院提出诉讼请求：判令立即停止对张诚购买的位于四川省金堂县竹篙镇观音巷的明辉新城一期1幢1层28号商业用房（备案号68486）和1幢1层22号商业用房（备案号68487）（以下简称案涉商品房）的强制执行。事实和理由：2015年3月18日，张诚与明辉公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定明辉公司将案涉商品房出售给张诚。同日，张诚向明辉公司支付完毕全部购房款。之后，明辉公司为张诚办理了备案登记。2016年10月28日，因办理产权证，张诚另行支付契税、维修基金、印花税等全部费用。因国太公司与明辉公司建设工程施工合同纠纷执行一案，四川省金堂县人民法院裁定查封案涉商品房后，张诚提出案外人异议，请求中止对案涉商品房的执行并解除查封。该院裁定驳回张诚的异议请求。张诚认为，其与明辉公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且其已经支付完毕全部购房款，商品房交付后，其又向明辉公司支付了契税等费用，由于明辉公司的原因至今未办理房产证，张诚没有过错。根据《最高人民法院关于优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。故国太公司就其享有工程价款的优先受偿权不得对抗张诚。
被告国太公司辩称，张诚与明辉公司签订的《商品房买卖合同》，是名为买卖实为向张诚借款提供担保，不是双方买卖商品房的真实意思表示。张诚提供的购房付款凭证系借款转为购房款，而张诚未真实支付购房款。《商品房买卖合同补充协议》不真实，案涉商品房也没有实际交付。故请求驳回张诚的诉讼请求。
第三人明辉公司未答辩亦未举证。但其在案外人异议案件中辩称，张诚异议所称内容是在人民法院查封之前，明辉公司与张诚签订了《商品房买卖合同》，并在房屋管理部门办理了备案登记，张诚给付了全部购房款，给付方式为原来以阳辉康个人名义为明辉公司借款转为购房款，明辉公司出具了购房款收据。由于商品房尚未交付张诚使用，在办理手续中商品房被人民法院查封。请求支持张诚的异议主张。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2015年3月18日，张诚与明辉公司签订的《商品房买卖合同》、明辉公司出具的购房款收据，本院认为，《商品房买卖合同》签订前，张诚与明辉公司存在借款合同关系，在明辉公司未偿还借款的情况下，为履行借款合同，经重新协商并对账，双方签订了《商品房买卖合同》，经结算张诚将借款转为购房款，明辉公司向张诚出具收到全部购房款的收据。对上述事实各方当事人均不持异议，故上述证据应当作为认定本案事实的根据；2.2015年3月18日，张诚与明辉公司签订的《商品房买卖合同补充协议》，张诚主张，按照该补充协议约定，案涉商品房应在合同约定的明辉公司交房之日起次日视为实际交付日。本院认为，由于张诚未提供双方办理商品房交接手续的证据，也未提供对商品房已经实际合法占有和使用的相关证据，且经本院现场查看，张诚并未实际合法占有商品房。故对张诚提出的商品房已经实际合法占有的事实的主张，本院不予支持。
本院经审理认定事实如下：2015年3月18日，明辉公司与张诚签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各二份，合同主要内容为：明辉公司将案涉商品房出售给张诚，价款分别为776704元和582720元，付款方式为一次性付款，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；在商品房交付后，双方应共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在365日内取得房屋所有权证书，出卖人应当承担双方合同中约定的违约责任。双方在合同及补充协议中还分别约定了各自的权利义务、如何办理商品房交接手续及其他违约责任等内容。同日，明辉公司向张诚出具购房款收据二份，分别载明收到张诚购房款776704元和582720元。因双方存在借款合同关系，支付方式以明辉公司借款经双方结算转为购房款。之后，明辉公司对涉案商品房在房屋登记管理部门为张诚办理了备案登记。2016年10月28日，明辉公司分别收取张诚契税、维修基金、印花税等费用24820.64元和18931.44元并出具收据各一份。因为明辉公司的原因，至今，明辉公司未将案涉商品房实际交付张诚，经本院现场查看，张诚未实际占有案涉商品房，明辉公司也没有为张诚办理房屋权属转移登记。
国太公司与明辉公司建设工程施工合同纠纷一案，本院2016年4月8日作出的（2016）川0121民初791号民事调解书确认：1.明辉公司于2016年4月18日前一次性给付国太公司工程款合计6323441元及利息（以工程款6323441元为基数，从2015年11月12日起计至付清时止，按月息2％计算）；2.国太公司在明辉公司欠付工程款6323441元范围内对位于金堂县竹篙镇明辉时代广场项目1标段工程折价或拍卖后的价款享有优先受偿权；3.案件受理费51667元，由明辉公司负担。之后，因明辉公司未按调解书履行义务，国太公司向本院申请执行，执行案号为（2016）川0121执670号。本院在执行中，于2017年7月28日作出（2016）川0121执670号之三执行裁定，查封了案涉商品房。之后，张诚以其已经购买案涉商品房，并支付完毕全部购房款为由，向本院提出案外人异议，请求中止对案涉商品房的执行并解除查封措施。本院于2017年12月13日作出（2017）川0121执异284号执行裁定，驳回张诚的异议请求。张诚不服，遂提起本案诉讼。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、张诚与明辉公司之间签订的《商品房买卖合同》是否是明辉公司为借款提供担保及张诚是否已经支付完毕购房款；二、张诚对案涉商品房是否享有足以阻止执行的实体权利。根据当事人举证、质证及庭审中当事人的陈述，本院综合分析认定如下：
一、张诚与明辉公司之间签订的《商品房买卖合同》是否是明辉公司为借款提供担保及张诚是否已经支付完毕购房款。本案争议的《商品房买卖合同》签订前，张诚与明辉公司之间确实存在借款合同关系，在明辉公司未偿还借款的情况下，为履行借款合同，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，双方签订了《商品房买卖合同》，将借款转为已付购房款，经结算张诚付清全部购房款，明辉公司也出具收到全部购房款的收据，之后并办理了备案登记。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是明辉公司难以清偿债务时，通过将明辉公司所有的商品房出售给张诚的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。张诚与明辉公司之间签订的《商品房买卖合同》，系在本院查封案涉商品房之前，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故该《商品房买卖合同》具有法律效力。因此，对国太公司所持本案商品房买卖合同是为借款提供担保及张诚未支付购房款的主张，因无事实及法律依据，本院不予采信。
二、张诚对案涉商品房是否享有足以阻止执行的实体权利。在法律适用上，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。由此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。在本案中，张诚与明辉公司签订《商品房买卖合同》后，张诚已经付清全部购房款，根据《商品房买卖合同》，明辉公司应当于2015年6月30日前向张诚交付该商品房，并在一年内向登记机关申请办理权属转移登记。因此，在办理过户登记之前，张诚享有将案涉商品房的所有权变更登记至其名下的请求权。而且在本案中，明辉公司未将案涉商品房实际交付张诚，也未为张诚办理过户登记，张诚均没有过错。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规定。故已交付全部购房款的张诚，对其所购商品房享有的权益应当优先于国太公司。因此，张诚对案涉商品房所享有的将所有权变更登记至其名下的请求权，应当能够阻却对案涉商品房的执行。
综上所述，对张诚提出的判令停止对案涉商品房的执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：
停止对原告张诚购买的位于四川省金堂县竹篙镇观音巷的明辉新城一期1幢1层28号商品房（备案号68486）和1幢1层22号商品房（备案号68487））的执行。
案件受理费100元,由被告四川省国太精工建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 张建华
人民陪审员 朱叙林
人民陪审员 刘艳琼
二〇一八年六月二十六日
书 记 员 唐 璞