广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终103号
上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼。
法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：黄志斌，该公司职员。
委托诉讼代理人：龙天然，该公司职员。
上诉人（原审原告）：彭颖，女，1993年9月18日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市泰和县，
委托诉讼代理人：谢儒浩，广东科德（佛山）律师事务所律师。
上诉人彭颖、广东元邦房地产开发有限公司（以下简称广东元邦公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初11983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人彭颖上诉请求：1、改判广东元邦公司支付其预期办证违约金（以房屋总价1767250为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款基准利率上浮40%，从2015年3月31日起计至2017年10月11日）；2、本案的全部费用由广东元邦公司承担。事实和理由：1、被上诉人未按照合同约定交付房产证。广东元邦公司应当在涉案商品房交付之日起500个工作日内为彭颖办妥产权登记并交付房地产权证,但彭颖一没有收到上诉人广东元邦公司或银行通知，直到一审开庭前上诉人广东元邦公司才告知已经出证，上诉人广东元邦公司的行为严重违反了购房合同,未尽到最起码的告知义务;2、一审法院以广东元邦公司办理按揭贷款手续，需将房产证交付给银行，交付银行的目的是为彭颖提供服务为由,认定逾期违约责任不应由广东元邦公司承担，一审法院不应对本属于广东元邦公司的义务进行扩大解释，一审法院认定错误。
上诉人广东元邦公司上诉请求：1、撤销（2017）粤0111民初11983号民事判决第一项中其向被上诉人支付2015年3月31日至2015年9月5日的逾期办证违约金的内容，即免除逾期办证违约金51579.15元；2、判令彭颖承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1、原审判决超出上诉人彭颖的诉讼请求范围，违反民事诉讼中的“处分原则及辩论原则”。一审判决的违约金起算日期为2015年8月25日，早于彭颖诉请的违约金起算日期（2015年8月25日）147日，违反民事诉讼中的“处分原则及辩论原则”；2、一审适用法律错误。对于彭颖诉请的2015年8月25日至2015年9月5日的逾期办证违约金，应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效，而非《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效。
一审法院查明的事实：2012年6月21日，彭颖与广东元邦公司签订购房合同及补充协议，其中购房合同约定：彭颖向广东元邦公司购买明月金岸花园环洲四路920号A栋4层402号房，建筑面积146.22平方米，总金额1767250元；付款方式为先行支付首期款537250元，剩余房款1230000元在案外人交通银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称交通银行番禺支行）处办理按揭贷款支付；广东元邦公司应当在2013年3月30日前将房屋交付彭颖使用，广东元邦公司向彭颖交付房屋时，应当向彭颖发出收楼通知书；彭颖委托广东元邦公司办理产权证及产权登记。
补充协议约定：彭颖委托广东元邦公司办理房地产权证，广东元邦公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为彭颖办妥产权登记，并将以彭颖为产权人的房地产权证交付彭颖；在此情况下，彭颖应当在收到广东元邦公司书面通知后2个工作日内向广东元邦公司提供房地产登记机构要求的、需彭颖提供的证件资料；办理产权登记之前，彭颖必须向广东元邦公司付清全部房价款及税费、维修资金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向广东元邦公司提供产权登记机关要求的彭颖提供的证件资料，否则广东元邦公司无法为彭颖办理房地产权证，应免除广东元邦公司延期办证的责任；彭颖委托广东元邦公司办理产权登记的，如因广东元邦公司未履行相关义务造成彭颖不能按本合同补充协议约定期限办妥《房地产权证》的，广东元邦公司应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，广东元邦公司每日按总房价款0.003%的标准向彭颖支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，广东元邦公司每日按总房价款0.005%的标准向彭颖支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，广东元邦公司每日按总房价款0.008%的标准向彭颖支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，彭颖有权单方面解除合同。彭颖要求继续履行的，广东元邦公司每日按总房价款0.008%的标准向彭颖支付违约金，合同继续履行等等。
上述合同及补充协议签订后，彭颖已向广东元邦公司付清全部房款2013年3月28日，双方当事人签署《收楼确认书》，确认彭颖收到涉案房屋的全部房屋锁匙，确认完全接收涉案房屋。
庭审中，广东元邦公司主张彭颖的房产证出具后，由于彭颖办理按揭贷款的交通银行番禺支行需要房产证办理按揭贷款业务，故该房产证于2016年5月23日被交通银行番禺支行的工作人员签走，故逾期办证违约金应计算至2016年5月23日。
以上事实，有购房合同、补充协议、发票、收楼确认书、签收表及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：彭颖与广东元邦公司签订购房合同、补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。购房合同、补充协议签订后，彭颖依约向广东元邦公司支付了全部购房款。根据双方约定，广东元邦公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为彭颖办妥产权登记，并将以彭颖为产权人的房地产权证交付彭颖。广东元邦公司已于2013年3月28日向彭颖交付了涉案房屋，自2013年3月28日起500个工作日为2015年3月30日，即广东元邦公司最迟应当在2015年3月30日前为彭颖办妥产权证并交付给彭颖，但广东元邦公司未能按时办出已构成违约，故广东元邦公司应承担违约责任。广东元邦公司以彭颖要求支付逾期办证违约金部分期间超过诉讼时效为由提出抗辩，主张逾期办证违约金起算时间应当以立案之日倒推两年即2015年9月6日起计算，但因《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日起实施，该总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。故广东元邦公司现仍主张诉讼时效为2年，一审法院不予采纳。现彭颖诉请尚未超过3年的诉讼时效，一审法院予以支持，故逾期办证违约金的起算之日应为2015年3月31日。关于截止时间，一审法院认为应为2016年5月23日，理由为，广东元邦公司办出房产证之后即可交付给彭颖，但因办理彭颖的按揭贷款手续，需将房产证交付给银行，交付银行的目的是为彭颖提供服务，故交付给银行后的逾期办证违约责任不应由广东元邦公司承担。
关于违约金标准应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，从案涉合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，彭颖主张违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期贷款利率上浮40%）计算合理合法，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，广东元邦房地产开发有限公司向彭颖彭颖支付逾期办证违约金（违约金以1767250元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%从2015年3月31日计至2016年5月23日）；二、驳回彭颖彭颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人于2012年6月21日签订《商品房预售合同》，同时在该合同附件七《本合同补充协议》第八条中明确作出约定广东元邦公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为彭颖办妥产权登记，并将以彭颖为产权人的房地产权证交付彭颖。根据双方合法有效的约定，广东元邦公司最迟应当在2015年3月30日前为彭颖办妥房产证并交付给彭颖，但广东元邦公司未能按时办理，故广东元邦公司应承担逾期交付房产证的违约责任。
本案系约定为按日计付的违约金等继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。因本案起诉时间为2017年9月5日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条关于两年诉讼时效期间的规定，自2015年9月6日起至不动产权证完成交付之日，彭颖的诉讼权利受到《中华人民共和国民法通则》保护。因此，本案逾期办证违约金的起算时间应为2015年9月6日，对在此之前的违约金上诉人已取得不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭，因此，上诉人广东元邦公司的上诉理由充分，本院应予以支持。原审判决不当，本院应予以纠正。关于逾期办证违约金的截止时间，因彭颖购买涉案房屋需办理按揭贷款，广东元邦公司在为彭颖办妥房产证后直接将不动产权证交付银行以办理按揭贷款，广东元邦公司向银行交付的行为也应视为履行了不动产权证交付义务，本案广东元邦公司办妥并交付不动产权证的日期为2016年5月23日，故该日为逾期办证违约金的截止之日。对此，一审法院认定无误，本院依法予以支持。
综上所述，本案上诉人上诉理由充分，本院应予以支持。原审判决不当，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市白云区人民法院(2017）粤0111民初11983号民事判决；
二、在本判决生效之日起五日内，广东元邦房地产开发有限公司向彭颖支付逾期办证违约金（违约金以1767250元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%从2015年9月6日计至2016年5月23日）。
一审案件受理费1601元，由上诉人广东元邦房地产开发有限公司负担1028.57元，由上诉人彭颖负担572.43元。二审案件受理费640.77元，由上诉人彭颖负担。
本判决为终审判决。
审判长 钟育周
审判员 肖逸思
审判员 曾文莉
二〇一八年三月十日
书记员 胡玮瑶