重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝民初2号
原告：新华信托股份有限公司，住所地重庆市。
法定代表人：李桂林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈国华，重庆钧儒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志辽，重庆钧儒律师事务所律师。
被告：江苏申华置业有限公司，住所地江苏省镇江市。
法定代表人：殷闻军，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：王嵘，上海汉商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余子晨，上海汉商律师事务所律师。
被告：镇江冠城房地产开发有限公司，住所地江苏省镇江市。
法定代表人：殷闻军，该公司副总经理。
委托诉讼代��人：王嵘，上海汉商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余子晨，上海汉商律师事务所律师。
被告：仇明芳，女，1968年9月7日出生，汉族，住江苏省镇江市。
委托诉讼代理人：王嵘，上海汉商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余子晨，上海汉商律师事务所律师。
原告新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）与被告江苏申华置业有限公司（以下简称申华置业公司）、镇江冠城房地产开发有限公司（以下简称冠城房地产公司）、仇明芳合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新华信托公司的委托诉讼代理人张志辽、陈国华，被告申华置业公司、冠城房地产公司、仇明芳的委托诉讼代理人王嵘、余子晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新华信托公司向本院提出诉讼请求：1.申华置业公司支付162972039.92元；其中包括收益权回购款本金144200000元，回购溢价款16035039.92元，信托费用（信托报酬、保管费2737000元）；2.申华置业公司支付2014年12月3日起至付清之日至的罚息、复利（截止2015年12月31日共计23433400.89元）；3.新华信托公司对申华置业公司和冠城房地产公司设定抵押的财产享有优先受偿权；4.仇明芳对申华置业公司负担的前述第1、2项全部债务承担连带清偿责任；5.由三被告承担诉讼费、保全费、律师代理费。事实和理由：1.新华信托公司与申华置业公司通过签订《特定资产收益权转让合同》、《特定资产收益权转让合同补充协议》、《冠城国际金融街信托融资合同》形成了借贷关系,该借贷关系是基于信托行为而产生的特殊的资金借贷。2.为担保上述合同的履行，新华信托公司与申华置业公司签订《抵押合同》，并办理了抵押登记；与冠城房地产公司签订《抵押合同》并办理了抵押登记；与仇明芳签订《保证合同》，约定仇明芳对申华置业公司的全部债务承担连带保证责任。3.新华信托公司依约履行了将融资资金18160万元整划至约定银行专户的义务，但申华置业公司自2014年12月3日起未按约定履行还款等义务。
申华置业公司、冠城房地产公司、仇明芳辩称，1.本案不是借款合同纠纷而是信托合同纠纷。2.新华信托公司确已向申华置业公司投放了18160万元款项，但申华置业公司直接归还的本金金额为3740万元，尚欠本金为14420万元。3.新华信托公司在发行信托产品过程中，指示申华置业公司向南昌通江商务服务有限公司、南昌鄱江投资管理有限公司、江西通江投资管理有限公司、南昌通赣商务服务有限公司、郑州润东投资咨询有限公司等单位以财务顾问费名义支付的1578.73万元，应视为申华置业公司归还借款本金的组成部分。4.新华信托公司主张的保管费、复利、罚息、律师费均没有合同依据。第一，保管费没有实际发生，本案没有需要保管的东西，即使发生了，也不是新华信托公司支付；第二，根据合同对违约责任的约定，新华信托公司应当先向申华置业公司发出通知，申华置业公司收到通知后不纠正违约行为，新华信托公司有权处置抵押物，处置后才可以收取罚息和复利，而本案中新华信托公司并未履行前置义务；第三，律师费的收取没有合同依据。5.抵押设定是有效的，如果新华信托公司的诉请成立则可以就抵押物变卖价款优先受偿。
新华信托公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《特定资产收益权转让合同》、《特定资产收益权转让合同补充协议》、《冠城国际金融街信托融资合同》、《信托资金封闭管理合作协���》、《冠城国际金融街信托融资合同补充协议》、《冠城国际金融街信托融资合同补充协议（二）》、《冠城国际金融街信托融资合同补充协议（三）》、《冠城国际金融街信托融资合同补充协议（四）》、《江苏申华置业有限公司应支付新华信托公司费用说明及计算依据》、《冠城国际项目利息、罚息、复利计算表》、《冠城国际项目A、B、C三类投资人清单》、《抵押合同》五份、房屋他项权证14份、《保证合同》、“信托·冠城国际特定资产收益权投资集合资金信托计划”资金信托合同文件、中国民生银行单位账户对账单、《法律事务委托合同》等证据。申华置业公司、冠城房地产公司、仇明芳提供以下证据:仇明芳与新华信托公司工作人员阎颖的电话录音（包括电话录音光盘、电话录音的文字整理版）、仇明芳手机通讯录截图、申华置业公司与南昌通江商务服务有限公司、南昌鄱江投资管理有限公司、江西通江投资管理有限公司、南昌通赣商务服务有限公司、郑州润东投资咨询有限公司签订的融资顾问协议及付款凭证等证据。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，新华信托公司和申华置业公司对已经归还款项的金额发生了争议，申华置业公司主张，其举示的与南昌通江商务服务有限公司、南昌鄱江投资管理有限公司、江西通江投资管理有限公司、南昌通赣商务服务有限公司、郑州润东投资咨询有限公司签订的财务顾问协议和支付凭证以及仇明芳与阎颖的电话录音等证据能够证明，上述向案外人支付的款项是新华信托公司的工作人员安排申华置业公司为新华信托公司垫付的款项，应当冲抵本案的借款本金。新华信托公司经质证对上述协议的真实性未予确认，认为申华置业公司支付财务顾问费与新华信托公司无关；对仇明芳与阎颖的电话录音的真实性也未予认可，认为阎颖不能代表公司对外发表意见。本院认为，申华置业公司与案外人签协议并按照协议支付的款项不能认定为归还本案的借款，如果申华置业公司认为案外人并未实际履行协议义务，可以按照相关协议向案外人主张权利。另外即使仇明芳与阎颖的电话录音是真实的，申华置业公司也未举示证据证明阎颖有权代表新华信托公司指令申华置业公司向案外人支付款项。因此，申华置业公司举示的上述证据，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年11月8日，新华信托公司（甲方）与申华置业公司（乙方）签订《特定资产收益权转让合同》，《特定资产收益权转让合同补充协议》。上述合同约定��主要内容为：乙方将其享有的冠城国际金融街特定资产收益权转让给甲方，转让期限2年，转让价款2亿元，实际转让价格以甲方支付的转让总额为准。该合同特别约定，甲方与乙方签订《冠城国际金融街信托融资合同》为运用“新华信托·冠城国际特定资产收益权投资集合资金信托计划”项下信托资金的主合同，本合同为《冠城国际金融街信托融资合同》的重要组成部分，甲乙双方的权利义务以《冠城国际金融街信托融资合同》的约定为准。
同日，新华信托公司（甲方）与申华置业公司（乙方）签订《冠城国际金融街信托融资合同》。合同约定的主要内容为：一、融资金额为2亿元，以收益权转让款的形式划付，融资金额以“新华信托·冠城国际特定资产收益权投资集合资金信托计划”实际募集的信托资金总额为准。二、融资期限为2年，自2013年11月8日至2015年11月7日止，甲方从银行向乙方划款之日为融资发放日，若融资期限起始日与融资实际发放日不一致时，以融资实际发放日为准，融资期限截止日期相应递延。若甲方根据信托计划分期发行情况分笔发放转让价款，则各期信托资金存续期间不应少于1年，且应与第一期信托资金同时到期（其中A类信托资金指信托期限为1年期的信托资金；B类信托资金指信托期限为1.5年期的信托资金；C类信托资金指信托期限为2年期的信托资金），到期日为首笔转让价款对应的每满1年、每满1.5年、每满2年。三、融资本金和利息的偿还方式：1.对甲方划入的每笔收益权转让价款，自甲方将首笔转让价款划入乙方资金监管账户之日期满12个月当日、期满18个月当日、期满24个月当日分别为全部A类信托资金、B类信托资金、C类信托资金到期之日，甲方支付的每笔转让价款中包含的A、B、C类信托资金的具体金额以甲方根据信托计划每期资金募集情况向乙方发出的书面通知为准，乙方不得以任何理由提出异议或抗辩。2.本协议项下收益权回购款由融资本金（以实际划款为准）及融资成本组成，融资成本包括但不限于信托计划项下的受益人信托收益（8%—10.5%）、信托报酬（1.96%）、银行保管费（0.04%）、居间服务费（1%—1.5%）等。3.受益人信托收益根据受益人认购信托单位的金额确定。A类信托资金指《资金信托合同》中信托期限为1年的信托资金金额；A1类受益人指《资金信托合同》中信托期限为1年，购买金额介于100万元与300万元（不含300万元）之间的受益人；A2类受益人指《资金信托合同》中信托期限为1年，购买金额大于300万元（含300万元）的受益人。B类信托资金指《资金信托合同》中信托期限为1.5年的信托资金金额；B1类受益人指《资��信托合同》中信托期限为1.5年，购买金额介于100万元与300万元（不含300万元）之间的受益人；B2类受益人指《资金信托合同》中信托期限为1.5年，购买金额大于300万元（含300万元）的受益人。C类信托资金指《资金信托合同》中信托期限为2年的信托资金金额；C1类受益人指《资金信托合同》中信托期限为2年，购买金额介于100万元与300万元（不含300万元）之间的受益人；C2类受益人指《资金信托合同》中信托期限为2年，购买金额大于300万元（含300万元）的受益人。各类资金的信托年收益率分别为：A1类8%年、A2类9%年、B1类8.5%年、B2类9.5%、C1类9.5%年、C2类10.5%。（1）信托计划生效之日起满6个月当日的前第3个工作日，乙方应支付全部受益人第一次信托收益，信托收益=（信托计划各期A1类受益人信托资金金额×8%年+各期A2类受益人信托资金金额×9%年+各期B1类受益人信托资金金额×8.5%年+各期B2类受益人信托资金金额×9.5%年+各期C1类受益人信托资金金额×9.5%年+各期C2类受益人信托资金金额×10.5%年）×各期各类受益人信托资金金额实际存续天数÷365天。信托计划分期发行的，则上述信托收益分别计算，在信托计划生效之日起满6个月当日支付至甲方。（2）信托计划生效之日起满1年当日的前第3个工作日，乙方应支付全部受益人第二次信托收益，计算公式为：（各期A1类受益人信托资金金额之和×8%年+各期A2类受益人信托资金金额之和×9%年+各期B1类受益人信托资金金额之和×8.5%年+各期B2类受益人信托资金金额之和×9.5%年+各期C1类受益人信托资金金额之和×9.5%年+各期C2类受益人信托资金金额之和×10.5%年）÷2。（3）信托计划生效之日起满1.5年当��的前第3个工作日，乙方应支付全部受益人第三次信托收益，计算公式为：（各期B1类受益人信托资金金额之和×8.5%年+各期B2类受益人信托资金金额之和×9.5%年+各期C1类受益人信托资金金额之和×9.5%年+各期C2类受益人信托资金金额之和×10.5%年）÷2。（4）信托计划生效之日起满2年当日的前第3个工作日，乙方应支付全部受益人第四次信托收益，计算公式为：（各期C1类受益人信托资金金额之和×9.5%年+各期C2类受益人信托资金金额之和×10.5%年）÷2。4.信托报酬年费率为1.96%，按年支付，乙方应于各期信托计划生效后的3个工作日内和各期第二个信托年度开始的前3个工作日内将当期信托报酬支付至信托专户。第一年信托报酬=当期信托资金总规模×1.96%年；第二年信托报酬：信托计划当期B类投资者信托资金×1.96%×0.5+信托计划当期C类投资者信托资金×1.96%×1。5.保管费年费率为0.04%，按年支付，乙方应于各期信托计划生效后的3个工作日内和各期第二个信托年度开始的前3个工作日内将当期保管费支付至信托专户。第一年保管费为:当期信托资金总规模×0.04%年；第二年保管费：信托计划当期B类投资者信托资金×0.04%×0.5+信托计划当期C类投资者信托资金×0.04%×1。6.信托本金金额=信托计划各期A类信托资金金额+信托计划各期B类信托资金金额+信托计划各期C类信托资金金额。乙方应于第一期信托计划成立生效后满1年之日、第一信托计划成立生效后满1.5年之日、第一期信托计划成立生效后满2年之日偿还各期转让价款中的A类信托资金金额、B类信托资金金额、C类信托资金金额对应的融资本金。四、担保措施：1.申华置业公司以其所有的房屋为新华信托公司的债权设定抵押；2.实际控制人仇明芳提供不可撤销的个人无限连带责任担保。五、违约责任:1.合同生效后，甲、乙双方均应履行合同义务，乙方不履行或不完全履行合同义务的，依法承担违约责任。2.乙方有下列情形之一的，应在收到甲方通知后5个工作日内予以改正并采取令甲方满意的补救措施，否则甲方有权提前收回部分乃至全部信托资金；不能收回的，甲方可宣告乙方违约并采取处置抵/质押物及追究保证人保证责任等方式收回，根据乙方逾期或违约使用天数以提高乙方融资成本5%年的方式开始对乙方计收罚息，对未支付的收益权回购款计收复利。（1）乙方未按本合同的约定在到期日前提前归集应支付的收益权回购款或在到期日不支付的收益权回购款包括但不限于某一次应支付的收益权回购款；（2）乙方未按合同约定用途使用信托资金；（3）向甲方提供虚假的或者隐瞒重要事实的资产负债表、损益表、现金流量表和其他财务资料的……五、特别约定：本合同为运用“新华信托·冠城国际特定资产收益权投资集合资金信托计划”项下信托资金的主合同，《特定资产收益权转让合同》为本合同的重要组成部分，转让合同与本合同约定不一致的，以本合同为准。
后新华信托公司与申华置业公司先后签订《冠城国际金融街信托融资合同补充协议》、《冠城国际金融街信托融资合同补充协议（二）》、《冠城国际金融街信托融资合同补充协议（三）》、《冠城国际金融街信托融资合同补充协议（四）》，主要内容是对《冠城国际金融街信托融资合同》中约定的设立抵押担保措施的财产进行了调整。
申华置业公司与新华信托公司于2013年11月8日签订两份《抵押合同》，后又分别于2014年10月16日、2015年2月4日签订两份《抵押合���》。上述《抵押合同》约定，申华置业公司以其所有的房屋为新华信托公司的债权提供抵押，并办理了抵押登记。约定抵押担保的范围包括融资本金（以实际发放金额为准）及融资成本（包括复利和罚息）、以及违约金、赔偿金、实现信托财产变现和担保权利的费用和所有其他应付费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等等）。抵押登记的具体情况如下：坐落于檀山路8号申华国际冠城45幢1801室（“45幢幢0单元1801室”）的房屋，他项权证号为镇房他证字第110101243110000**号，抵押债权数额为124万元；坐落于檀山路8号申华国际冠城45幢1802室（“45幢幢0单元1802室”）的房屋，他项权证号为镇房他证字第110101243110000**号，抵押债权数额为124万元；坐落于檀山路8号申华国际冠城39幢0301室（“39幢幢0单元0301室”）的房屋，他项权证号为镇房他证字第110101935810000**号，抵押债权数额为80万元；坐落于檀山路8号申华国际冠城39幢0302室（“39幢幢0单元0302室”）的房屋，他项权证号为镇房他证字第110101935810000**号，抵押债权数额为70万元；坐落于檀山路8号申华国际冠城63幢第2至4层201室（“63幢幢0单元0201室”）的房屋，他项权证号为镇房他证字第110100383810000**号，抵押债权数额为3417万元；坐落于檀山路8号申华国际冠城63幢第2至5层202室（“63幢幢0单元0202室”）的房屋，他项权证号为镇房他证字第110100383910000**号，抵押债权数额为4269万元。
2013年11月8日，仇明芳与新华信托公司签订《保证合同》，约定仇明芳为本案中新华信托公司享有的债权提供保证担保。保证范围为主合同项下的信托本金及其预期收益、信托计划费用、违约金、赔偿金、实现信托财产变现和担保权利的费用和所有其他应付费用。保证期间为自主合同履行���限届满之次日起两年。保证方式为不可撤销的个人无限连带责任保证担保，并且约定无论债权人对本案债权是否设定其他担保、其他担保是否由债务人自己提供，保证人保证责任均不减免，债权人可直接要求保证人承担保证责任。
2015年2月4日，冠城房地产公司与新华信托公司签订《抵押合同》，约定冠城房地产公司以其所有的房屋为新华信托公司的债权提供抵押，并办理了抵押登记。约定抵押担保的范围包括融资本金（以实际发放金额为准）及融资成本（包括复利和罚息）、以及违约金、赔偿金、实现信托财产变现和担保权利的费用和所有其他应付费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等等）。抵押登记的具体情况如下：坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第6层602室（“008幢幢0单元0602室”）的房屋，他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号，抵押债权数额为389万元；坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第4层407室（“008幢幢0单元0407室”）的房屋，他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号，抵押债权数额为2836万元；坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第6层601室（“008幢幢0单元0601室”）的房屋，他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号，抵押债权数额为40万元；坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第1层106室（“008幢幢0单元0106室”）房屋，他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号，抵押债权数额为154万元；坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第1层107室（“008幢幢0单元0107室”）的房屋，他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号，抵押债权数额为154万元；坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第1层108室（“008幢幢0单元0108室”）的房屋，他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号，抵押债权数额为154万元；坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第4层402室（“008幢幢0单元0402室”）的房屋，他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号，抵押债权数额为47万元；坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第5层501室（“008幢幢0单元0501室”）的房屋，他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号，抵押债权数额为2957万元。
新华信托公司支付信托资金的情况如下：2013年12月3日，新华信托公司向申华置业公司支付第一期信托资金4620万元，其中C1类信托资金2050万元、C2类信托资金2570万元。2013年12月13日，新华信托公司向申华置业公司支付第二期信托资金5380万元，其中A1类信托资金470万元、A2类信托资金1600万元、C1类信托资金440万元；C2类信托资金2870万元。2014年1月7日，新华信托公司向申华置业公司支付第三期信托��金5350万元，其中A1类信托资金970万元、A2类信托资金700万元、B1类信托资金160万元、B2类信托资金300万元、C1类信托资金1450万元；C2类信托资金1770万元。2014年5月14日，新华信托公司向申华置业公司支付第四期信托资金2110万元，其中B1类信托资金110万元、B2类信托资金900万元、C1类信托资金200万元；C2类信托资金900万元。2014年5月30日，新华信托公司向申华置业公司支付第五期信托资金700万元，其中C1类信托资金100万元；C2类信托资金600万元。以上各信托资金中A类信托资金3740万元，其中A1类1440万元、A2类2300万元；B类信托资金1470万元，其中B1类270万元、B2类1200万元；C类信托资金12950万元，其中C1类4240万元，C2类8710万元。各期各类信托资金共计18160元。
新华信托公司确认收到申华置业公司支付的以下款项：2013年12月6日收到924000元，2013年12月13日收到1076000元，2014年1月16日收到1070000元，2014年5月16日收到422000元，2014年6月3日收到7082665.79元（6942665.79元和14万元两笔），2014年6月19日收到7945.20元，2014年12月8日收到400万元，2014年12月11日收到4906835.69元，2014年12月18日收到100万元，2014年12月23日收到630万元，2014年12月30日收到42493.15元、2015年2月15日收到30808200元（3010万元和708200元两笔）、2015年3月23日收到800000元。
本院认为本案的争议焦点为：1.新华信托公司与申华置业公司之间法律关系的性质；2.申华置业公司应当向新华信托公司支付的款项金额；3.担保责任的范围。
焦点一，关于新华信托公司与申华置业公司之间法律关系的性质问题。
本案中新华信托公司主张其与申华置业公司之间形成的是借款法律关系，申华置业公司主张双方形成的是信托法律关系。本院认为，根据信托法对信托的定义，信托法律关系���指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的法律关系。而借款法律关系是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的法律关系。本案中，从新华信托公司与申华置业公司签订的《冠城国际金融街信托融资合同》的内容看，新华信托公司的主要合同义务是向申华置业公司支付收益权转让款，即融资金额，申华置业公司的主要义务是向新华信托公司支付收益权回购款，回购款包括融资本金和融资成本两部分，融资成本包括信托收益、信托报酬、保管费等，其中信托收益的计算方式是以融资金额为基数，按照固定利率计算。因此，新华信托公司和申华置业公司的权利义务，与合同法规定的借款合同中借款人和贷款人的权利义务性质相同。并且，为担保新��信托公司的债权能够实现，申华置业公司和冠城房地产公司以自己的房屋提供了抵押担保，仇明芳提供了保证担保。从本案合同约定看，新华信托公司支付给申华置业公司的款项来源是新华信托公司发行信托产品筹集的资金，但新华信托公司的资金来源并不影响其与申华置业公司之间法律关系的性质。综上，本院认为，本案中新华信托公司与申华置业公司之间系借款法律关系。
焦点二，关于申华置业公司应当向新华信托公司支付的款项金额如何确定的问题。
由于新华信托公司与申华置业公司之间形成借款法律关系，因此双方在合同中约定的新华信托公司应当支付给申华置业公司的各类信托资金应为借款本金，信托收益为期内利息，按照合同约定，各类信托资金的期内利率为：A1类8%年、A2类9%年、B1类8.5%年、B2类9.5%、C1类9.5%年��C2类10.5%。在逾期支付本金和利息的情况下，合同约定以提高融资成本5%的方式开始计收罚息，对未支付的收益权回购款计收复利。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定：逾期贷款（借款人未按约定日期还款的借款）罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%至50%；对逾期贷款，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。按照该规定，本院对合同约定的罚息利率调整为A1类12%年、A2类13.5%年、B1类12.75%年、B2类14.25%、C1类14.25%年、C2类15.5%，对罚息利率超过贷款利率50%的部分不予支持。另外，复利是指未按期支付利息的利息，新华信托公司关于对未支付的收益权回购款，包括信托资金的本金、信托报酬、保管费均支付复利的���张，没有依据，不予支持。申华置业公司抗辩认为新华信托公司并未履行违约责任的前置义务，不能计收罚息和复利，本院认为申华置业公司的抗辩不成立，从本案合同约定的含义看，逾期支付信托资金和信托收益的情况下，新华信托公司作为债权人有权计收罚息和复利。
根据新华信托主张的款项类别，本院分述如下：
第一，本金金额的确定。
融资起始日和到期日的确定。根据合同约定，融资期限的起始日以新华信托公司实际划款之日为准，自首笔划款之日期满12个月当日、期满18个月当日、期满24个月当日分别为全部A类信托资金、B类信托资金、C类信托资金到期之日。根据查明事实，新华信托公司于2013年12月3日向申华置业公司支付第一期信托资金，因此，2013年12月3日为融资起始日。A类信托资金的到期日为2014年12月3日，B类信托资金到期日为2015年6月3日，C类信托资金到期日为2015年12月3日。
A类信托资金3740万元（A1类1440万元、A2类2300万元）于2014年12月3日到期。新华信托公司确认于2014年12月18日收到申华置业公司支付的A1类本金100万元，于2014年12月23日收到的A1类本金630万元，于2015年2月15日收到的3010万元，其中710万元冲抵A1类本金，2300万元冲抵A2类本金。A类信托资金全部支付完毕。
逾期支付A1类资金产生的罚息为：1440万×12%×15天÷365天=71013.70元，1340×12%×5天÷365天=22027.40元，710万×12%×54天÷365天=126049.32元，以上共计219090.42元。逾期支付A2类资金产生的罚息为：2300万×13.5%×74天÷365天=629506.85元。A类资金罚息共计848597.27元。申华置业公司于2014年12月30日归还42493.15元、2015年2月15日归还708200元、2015年3月23日归还800000元，总计1550693.15元。在冲抵A类资金已经产生的罚息后���尚余金额702095.88元。
B类信托资金1470万元（B1类270万元、B2类1200万元）于2015年6月3日到期。
C类信托资金12950万元（C１类4240万元，C２类8710万元）到期日为2015年12月3日。
以上尚未归还的信托资金（本金）共计14420万元。
第二，信托收益金额的确定。
信托收益（利息）支付时间的确定。根据合同约定，信托计划生效之日起满6个月当日的前第3个工作日、满1年当日的前第3个工作日、满1.5年当日的前第3个工作日、满2年当日的前第3个工作日为信托收益支付时间。新华信托公司在审理中表示，信托收益支付的时间应为信托计划生效之日起满6个月、1年、1.5年、2年的当日，本院对此予以确认。因此，信托收益应当于2014年6月3日、2014年12月3日、2015年6月3日、2015年12月3日支付。
各类信托资金的信托收益金额的确定。根据合同约定的计算方式，各期各类的信托收益计算如下：
2014年6月3日应当支付的各类信托资金的信托收益为：A1类信托资金收益：（470万×8%×172天+970万×8%×147天）÷365天=489709.59元。A2类信托资金收益：（1600万×9%×172天+700万×9%×147天）÷365天=932301.37元。B1类信托资金收益：（160万×8.5%×147天+110万×8.5%×20天）÷365天=59895.89元。B2类信托资金收益：（300万×9.5%×147天+900万×9.5%×20天）÷365天=161630.14元。C1类信托资金收益：（2050万×9.5%×182天+440万×9.5%×172天+1450万×9.5%×147天+200万×9.5%×20天+100万×9.5%×4天）÷365天=1734283.56元。C2类信托资金收益：（2570万×10.5%×182天+2870万×10.5%×172天+1770万×10.5%×147天+900万×10.5%×20天+600万×10.5%×4天）÷365天=3572790.41元。以上总计元6950610.99元。
本期收益，新华信托公司确认于2014年6月3日收到申华置业公司支付的6942665.79元，于2014年6月19日收到7945.20元，本期收益已全部支付完毕，并且不计算逾期支付信托收益的复利。
2014年12月3日应当支付的各类信托资金的信托收益为：A1类信托资金收益：1440万×8%×183天÷365天=577578.08元；A2类信托资金收益：2300万×9%×183天÷365天=1037835.62元；B1类信托资金收益：270万×8.5%×183天÷365天=115064.38元；B2类信托资金收益：1200万×9.5%×183天÷365天=571561.64元；C1类信托资金收益：4240万×9.5%×183天÷365天=2019517.81元；C2类信托资金收益：8710万×10.5%×183天÷365天=4585278.08元。以上总计8906835.69元。
本期收益，新华信托公司确认于2014年12月8日收到申华置业公司支付的400万，于2014年12月11日收到4906835.69元，本期收益已全部支付完毕，���且不计算逾期支付信托收益的复利。
2015年6月3日，应当支付的各类信托资金的信托收益为：B1类信托资金收益：270万×8.5%÷2=114750元；B2类信托资金收益：1200万×9.5%÷2=570000元；C1类信托资金收益：4240万×9.5%÷2=2014000元；C2类信托资金收益：8710万×10.5%÷2=4572750元。以上总计7271500元。
本期收益扣减申华置业公司已经归还A类信托资金罚息后剩余的702095.88元，尚欠6569404.12元。由于该笔702095.88元双方均未明确归还的信托资金类别，本院认定申华置业公司归还了利率水平较高的C2类信托资金的收益。
2015年12月3日，应当支付的各类信托资金的信托收益为：C1类信托资金收益：4240万×9.5%÷2=2014000元；C2类信托资金收益：8710万×10.5%÷2=4572750元。以上总计6586750元。
以上尚未归还的信托收益（利息）总计为13156154.12元
综上，申华置业公司尚欠的信托资金、信托收益以及相应的罚息、复利的金额为：
2015年6月3日，应付B类信托资金1470万元（B1类270万元、B2类1200万元）以及信托收益6569404.12（B1类114750元、B2类570000元、C1类2014000元、C2类3870654.12元）。罚息计算方式为：从2015年6月4日起至付清之日，以270万元为基数，按照年利率12.75%计算，以1200万元为基数，按照年利率14.25%计算。复利计算方式为：从2015年6月4日起至付清之日，以114750元为基数，按照年利率12.75%计算；以570000元为基数，按照年利率14.25%计算；以2014000元为基数，按照年利率14.25%计算；以3870654.12元为基数，按照年利率15.5%计算。
2015年12月3日，应付C类信托资金12950万元（C１类4240万元，C２类8710万元）以及信托收益6586750元（C1类2014000元、C2类4572750元）。罚息的计算方式为：从2015年12月4日起至付清之日，以4240万元为基数，按照年利率14.25%计算；以8710万元为基数，按照年利率15.5%计算。复利的计算方式为：从2015年12月4日起至付清之日，以2014000元为基数，按照年利率14.25%计算；以4572750元为基数，按照年利率15.5%计算。
第三，信托报酬和保管费的确定。
根据合同约定，申华置业公司应当按年度支付信托报酬和保管费，申华置业公司抗辩保管费并未发生，本院认为，本案新华信托公司出借的资金来源是信托资金，新华信托公司有募集、保管信托资金的相关义务，根据双方签订的《冠城国际金融街信托融资合同》，由申华置业公司承担保管费是当事人的真实意思表示，本院予以支持。
按照合同约定的计算方式，第一年各期的信托报酬和保管费为：第一期：4620万×（1.96%+0.04%）=92.4万元；第二期：5380万×（1.96%+0.04%）=107.6万元；第三期：5350万×（1.96%+0.04%）=107万元；第四期：2110万×（1.96%+0.04%）=42.2万元；第五期：700万×（1.96%+0.04%）=14万元。新华信托公司确认于2013年12月6日收到申华置业公司支付的92.4万元、于2013年12月13日收到107.6万元、于2014年1月16日收到107万元、2014年5月16日收到42.2万元、2014年6月3日收到14万元，上述第一年的信托报酬和保管费已全部支付完毕。
第二年的信托报酬和保管费：B类：1470元×（1.96%+0.04%）×0.5=14.7万元；C类：12950万×（1.96%+0.04%）=259万元。共计273.7万元。
综上，尚欠的信托报酬和保管费为273.7万元。
另外，新华信托公司还主张了律师费。本院认为，本案的主合同《冠城国际金融街信托融资合同》及其补充协议中并没有关于律师费用负担的约定，虽然抵押合同和保证合同的担保范围中约定了律师费，但担保合同的性质是从合同，担保合同担保的范围一般不应超过主合同的债权范围，不能因为担保范围中包含了律师费就迳行认定债务人认可主债权的范围也包含律师费。因此，对新华信托公司的该主张，不予支持。
焦点三，关于担保责任的范围问题。
抵押担保责任的范围。根据查明事实，本案中抵押合同约定的担保主债权的金额与抵押登记中记载的债权数额不一致。本院认为，根据《房屋登记办法》（建设部第168号令）第四十四条的规定，对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间。本案抵押登记的他项权证上载明的“债权数额”应当认定为“被担保债权的数额”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。因此，应以登记的债权金额作为抵押财产所担保的主债权金额。新华信托公司有权在登记债权金额及相应的利息、罚息、复利范围内对上述抵押财产享有优先受偿权。具体为：新华信托公司有权在124万元及其利息、罚息、复利范围内就申华置业公司所有的坐落于檀山路8号申华国际冠城45幢1801室（“45幢幢0单元1801室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第110101243110000**号）优先受偿；在124万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于檀山路8号申华国际冠城45幢1802室（“45幢幢0单元1802室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第110101243110000**号）优先受偿；在80万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于檀山路8号申华国际冠城39幢0301室（“39幢幢0单元0301室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第110101935810000**号）优先受偿；在70万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于檀山路8号申华国际冠城39幢0302室（“39幢幢0单元0302室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第110101935810000**号）优先受偿；在3417万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于檀山路8号申华国际冠城63幢第2至4层201室（“63幢幢0单元0201室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第110100383810000**号）优先受偿；在4269万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于檀山路8号申华国际冠城63幢第2至5层202室（“63幢幢0单元0202室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第110100383910000**号）优先受偿。
新华信托公司有权在389万元及其利息、罚息、复利范围内就冠城房地产公司所有的坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第6层602室（“008幢幢0单元0602室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号）优先受偿；在2836万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第4层407室（“008幢幢0单元0407室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号）优先受偿；在40万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第6层601室（“008幢幢0单元0601室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号）优先受偿；在154万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第1层106室（“008幢幢0单元0106室”）房屋（他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号）优先受偿；在154万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第1层107室（“008幢幢0单元0107室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号）优先受偿；在154万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第1层108室（“008幢幢0单元0108室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号）优先受偿；在47万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第4层402室（“008幢幢0单元0402室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号）优先受偿；在2957万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第5层501室（“008幢幢0单元0501室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号）优先受偿。
关于保证责任的范围。本案保证合同约定，保证人承担连带保证责任，担保的范围包括主合同项下的信托本金及��预期收益、信托计划费用、违约金、赔偿金、实现信托财产变现和担保权利的费用和所有其他应付费用。还约定无论新华信托公司对主合同项下的债权是否拥有其他担保，均可直接要求保证人按照保证合同的约定承担保证责任。因此，新华信托公司有权请求保证人按照约定承担连带保证责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十七条、第二百零八条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》���三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、江苏申华置业有限公司于本判决生效之日起十日内向新华信托股份有限公司支付信托资金（本金）14420万元、信托收益（利息）13156154.12元及相应的罚息和复利（罚息的计算方式为：从2015年6月4日起至付清之日，以270万元为基数，按照年利率12.75%计算，以1200万元为基数，按照年利率14.25%计算；从2015年12月4日起至付清之日，以4240万元为基数，按照年利率14.25%计算，以8710万元为基数，按照年利率15.5%计算。复利计算方式为：从2015年6月4日起至付清之日，以114750元为基数，按照年利率12.75%计算，以570000元为基数，按照年利率14.25%计算，以2014000元为基数，按照年利率14.25%计算，以3870654.12元为基数，按照年利率15.5%计算；从2015年12月4日起至付清之日，以2014000元为基数，按照年利率14.25%计算，以4572750元为基数，按照年利率15.5%计算）；
二、江苏申华置业有限公司于本判决生效之日起十日内向新华信托股份有限公司支付信托报酬和保管费273.7万元；
三、新华信托股份有限公司有权在124万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于檀山路8号申华国际冠城45幢1801室（“45幢幢0单元1801室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第110101243110000**号）优先受偿；在124万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于檀山路8号申华国际冠城45幢1802室（“45幢幢0单元1802室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第110101243110000**号）优先受偿；在80万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于檀山路8号申华国际冠城39幢0301室（“39幢幢0单元0301室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第110101935810000**号）优先受偿；在70万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于檀山路8号申华国际冠城39幢0302室（“39幢幢0单元0302室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第110101935810000**号）优先受偿；在3417万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于檀山路8号申华国际冠城63幢第2至4层201室（“63幢幢0单元0201室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第110100383810000**号）优先受偿；在4269万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于檀山路8号申华国际冠城63幢第2至5层202室（“63幢幢0单元0202室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第110100383910000**号）优先受偿；
四、新华信托股份有限公司有权在389万元及其利息、罚息、复利范围内就坐落于丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8幢第6层602室（“008幢幢0单元0602室”）的房屋（他项权证号为镇房他证字第120101140910000**号）优先受偿；在2836万元及其利息、罚息���复利范围内就','2018-09-29
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