苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)园民初字第01882号
原告（反诉被告）王庆。
原告（反诉被告）刘静。
委托代理人马井军，上列两原告共同委托，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
委托代理人张春艳，上列两原告共同委托，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州市房地产开发有限公司，住所地苏州市养育巷281号。
法定代表人陈振兴，总经理。
被告（反诉原告）苏州市房地产开发有限公司苏州工业园区分公司，住所地苏州市东环路一斗山路3号。
负责人潘霞鸣，总经理。
委托代理人蔡钟纯，上列两被告共同委托，江苏百年英豪律师事务所律师。
委托代理人沈庆国，上列两被告共同委托，江苏百年英豪律师事务所律师。
原告王庆、刘静诉被告苏州市房地产开发有限公司（以下简称苏房公司）、苏州市房地产开发有限公司苏州工业园区分公司（以下简称苏房园区分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月11日受理后，依法由代理审判员谢淑敏独任审判，因工作安排，依法由代理审判员李精华独任审判，于2014年9月10日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2014年12月24日公开开庭进行了审���。原告刘静及两原告委托代理人马井军、两被告共同委托代理人蔡钟纯、沈庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王庆、刘静诉称，2008年8月15日，原告王庆与被告签订商品房销售合同及补充协议，购买了翰林缘aaa幢xxx室定销房屋，当日支付了13万购房款。因对合同条款及保温建设设计有异议，原告于2008年8月17日提出退房并解除合同要求。2010年10月后，双方协商一致继续履行合同，原告支付全额房款，开发商及时办理交房、产权证手续，双方无其他异议。2010年10月原告支付了全额价款和代办费，被告也通知代理公司为原告办理房屋产权证，后原告询问办证进度，被告知暂停办理。2011年5月被告发函要求原告支付7万元违约金，双方协商未果，直至2013年，被告要求原告交付象征性违约金2000元才办理了交房手续和产证。据此，原告诉讼来���，要求被告支付拖延34个月办理交房手续违约金22.35万元、办理产权证过户手续违约金15.96万元，并要求被告退赔擅自出售车位订金1万元。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求判令：1.被告支付原告逾期交房的逾期利息114657元、违约金15万元；2.被告支付原告逾期办理房地产权证违约金1万元；3.被告承担本案全部诉讼费用。
被告苏房公司、苏房园区分公司辩称，原告于2008年8月15日实际支付12万元房款，原告退房事宜无事实依据，与原告诉请无关；原告称象征性交付违约金与事实不符，我方为积极解决纠纷为其办理了房产证，但未免除原告的违约责任。原告所称不正常交房或办证原因在原告，原告违约故被告有权暂不交房，该小区除原告违约情况外，均按合同约定正常办理了交房和办证。原告签订合同后未适当履行是造成纠纷的根本原因，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告苏房公司、苏房园区分公司反诉诉称，2008年8月15日，王庆与反诉原告签订商品房销售合同，约定王庆向苏房园区分公司购买翰林缘花园aaa幢xxx室房屋事宜，合同房价729787元，首付40%即292787元于2008年8月15日前付清，按揭60%即437000元于2008年8月22日前付清，但王庆2008年8月15日仅支付12万元，且未按约定申请贷款。反诉原告多次催款，反诉被告于2010年5月21日支付40万元，直到2010年10月8日付清尾款209787元。合同约定2009年11月30日交房，但反诉被告拖欠房款和违约金导致未按时交房，直至2013年8月6日反诉被告才办理房产证手续，反诉被告应按每日万分之三支付违约金，但仅支付逾期付款违约金2000元。苏房公司、苏房园区分公司遂反诉诉请要求：1.反诉被告支付逾期付款利息69137.31元（以未交清房款为基数按年利率5.94%自应付款之日起计算至实际付款之日）和违约金3648.94元（按总房价款的0.5%计算）；2.支付逾期交房违约金224160.99元（以总房价为基数按每日万分之三，自2010年10月8日起计算至2013年8月6日止）；3.诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告王庆、刘静辩称，1.根据合同约定及行业惯例，房屋交付是反诉原告的义务，反诉原告未按合同约定向反诉被告交付房屋，反诉被告作为买受人无需承担交付房屋的义务。2.反诉被告暂缓交付房款系因反诉原告强行在房屋楼顶安装电信小灵通基站及天线分布系统，不提供外墙保温处理的证明文件，双方发生分歧，反诉原告由此不为反诉被告办理银行贷款，反诉被告暂缓支付购房款系依法行使不安抗辩权，无需承担逾期付款违约责任。3.商品房买卖合同、购房款支付凭证原件由反诉原告控制，在反诉原告不予配��的情况下，反诉被告无法申请按揭贷款。4.即使反诉被告逾期付款，也不应成为反诉原告不按时交房的理由，合同补充条款免除出卖方交房义务、排除买受方收房权利，应属无效格式条款，房屋交付与支付房款并无依附关系，且合同亦有对逾期付款违约责任的约定，反诉原告不能单方决定不向反诉被告交房，就此扩大损失应由反诉原告承担。5.反诉原告既主张逾期违约金又主张逾期利息，属重复计算违约损失，且计算标准过高，事实上也不存在任何损失，即使反诉被告存在违约行为也应予以调整；另反诉原告违约赔偿请求权已过诉讼时效，不应得到支持。
经审理查明，2008年8月15日，被告苏房园区分公司（甲方）与原告王庆（乙方）签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，约定原告自愿向被告购买翰林缘花园aaa幢xxx室房屋，该房屋用途为定销商品房，建筑总面积130.11平方米，单价5609元，总售价暂定729787元。乙方选择用自有资金支付部分房价款，其余部分房价款由乙方贷款支付。乙方同意向甲方指定银行申请贷款，乙方同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需资料，甲方应提供乙方贷款所需资料。因乙方的原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方同意乙方在10日内，以自有资金或其它方式支付，并不承担本合同第七条约定的违约责任。因甲方的过错导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方可在下列选项中任选一项处理：1、合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；2、单方面解除本合同。乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权按逾期付款额向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的付款期限到期之日的��二日起算至实际付款之日止，月利息按银行同期住房贷款利率计算。逾期超过15日，甲方有权选择一项追究乙方的违约责任，1、乙方除支付逾期利息外，还应按总房价款的0.5%向甲方支付违约金，合同继续履行；2、经甲方催告后乙方在三个月内仍未履行的，甲方有权单方面书面通知乙方终止本合同，乙方应在接到书面通知之日起15日内按总房价的0.5%向甲方支付违约金。甲方交付的该房屋经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准。节能措施、维护结构保温隔热性能等指标在补充条款和《住宅使用说明书》中载明。甲方定于2009年11月30日前将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。除不可抗力，甲方逾期交付该房屋的，乙方有权按已支付的房价款向甲方追索逾期利息（按中国人民银行公布的同期住房贷款利率计算）。逾期利息自本合同约定的最后���付期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过90日，乙方有权在下列选项中任选一项追究甲方的违约责任：1、单方解除本合同；2、甲方继续履行交付义务，甲方除支付逾期利息外，每延期一天甲方按实际总房价款的万分之三向乙方支付违约金。甲方于2010年2月28日仍未交付房屋的，乙方有权单方面解除本合同。甲、乙双方在该房屋交付使用后，由委托甲方依法向苏州工业园区房地产交易管理中心办理房地产价格申报、过户申请、房地产登记手续，申领该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。
合同补充条款约定，在乙方根据本条约定付清全部款项（包括违约金）之前，若房屋尚未交付，则甲方有权暂不向乙方交付房屋。如乙方未按前款约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，则甲方有权解除合同，除按本协议约定扣除相关费用外，还有权扣除代为乙方向贷款银行支付的全部款项。合同附件四约定乙方付款方式为：首付40%计292787元，于2008年8月15日前付清，按揭60%计437000元，于2008年8月22日前付清，贷款不足部分于银行放款日付清。
另查明，2008年9月16日，苏房园区分公司委托律师向原告王庆发函，称原告未按合同约定付款，构成违约，要求原告立即支付剩余款项609787元，支付逾期利息3315.72元及违约金3648.94元（暂计算至2008年9月16日）。2011年5月5日，苏房园区分公司再次向原告王庆发函称原告未按合同约定期限付款，已构成严重违约，限期七日内支付由此产生的逾期利息及违约金共计72786元，并配合办理交房手续。
合同签订后，原告王庆于2008年8月15日支付部分首付款12万元，于2010年5月21日支付购房款40万元，于2010年10月8日付���购房尾款209787元。2010年10月10日，原告王庆交付被告苏房园区分公司代收代办等费用。之后，原告要求被告予以交房，2013年8月6日，被告收取原告违约金2000元，并为原告办理了入住流转手续，原告房屋所有权证及土地使用权证亦于2013年9月5日登记颁发。
上述事实，由原、被告提交的商品房销售合同、购房发票、律师函、公函、产权证、业主入住流转确认单等证据以及当事人在庭审中的陈述予以证实。
本院认为，原、被告签订的商品房销售合同系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，原告因房屋保温设计及楼顶设施问题要求退房或拒绝付款，房屋建设过程中的问题最终应由竣工验收予以确定，原告不应以此为由拒绝付款。原告却逾期付款，逾期时间较长且金额较大，被告依约有权行使先履行抗辩权暂不对待给付房屋。被告逾期交房根源于原告逾期付款违约在先，且被告按合同约定在房屋交付后的合理时间为原告代办了相应产权证件，原告主张被告支付逾期办理产证违约金的诉请本院不予支持。但在原告已付清尾款并交纳了相应代收代办费用后，房屋也具备交房条件，被告亦应及时为原告办理相应手续。然被告据合同补充条款约定在原告付清全部款项（包括违约金）之前拒不办理，而此补充条款由被告提供，被告免除己方责任、限制对方权利，且未尽到提示、说明的义务，故该格式条款应属无效。本院酌定被告应在原告付清款项后一个月内的合理期间办理交房，逾期后参照同地段房屋租金标准由被告支付原告违约金损失合计70000元。反诉原告要求反诉被告支付逾期付款利息及违约金的请��有合同及法律依据，且双方就房款、违约金及交房事宜直至2013年8月6日交房时持续保持沟通，反诉原告诉请亦并未超过诉讼时效的规定，本院参照同期银行贷款利率计算逾期付款利息为65783元，按照总房价款0.5%计算的违约金为3648.94元，反诉被告已支付2000元逾期付款违约金，可与其应付金额进行相应折抵。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告苏州市房地产开发有限公司苏州工业园区分公司支付本诉原告王庆、刘静逾期交房违约金损失合计70000元，本诉被告苏州市房地产开发有限公司承担补充清偿责任；
二、反诉被告王庆、刘静支付反诉原告苏州市房地产开发有限公司���州工业园区分公司、苏州市房地产开发有限公司逾期付款损失67431.94元；
三、上述款项折抵后，本诉被告苏州市房地产开发有限公司苏州工业园区分公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告王庆、刘静逾期交房损失2568.06元，本诉被告苏州市房地产开发有限公司承担补充清偿责任。
四、驳回本诉原告王庆、刘静的其余本诉请求。
五、驳回反诉原告苏州市房地产开发有限公司、苏州市房地产开发有限公司苏州工业园区分公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费收取7196元，由本诉原告王庆、刘��负担5362元、本诉被告苏州市房地产开发有限公司、苏州市房地产开发有限公司苏州工业园区分公司负担1834元；反诉案件受理费减半收取2877元，由反诉原告苏州市房地产开发有限公司、苏州市房地产开发有限公司苏州工业园区分公司负担2000元、反诉被告王庆、刘静负担877元；上述受理费已分别由原、被告预交，本院不再退回，原、被告负担部分相应折抵后，由本诉被告于履行上述判决时一并支付本诉原告957元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行，帐号：10×××99。
审 判 长 李精华
人民陪审员 费 珊
人民陪审员 徐家骝
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 许叶婷
第9页共9页