湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民一初字第7号
原告（反诉被告）张家界市国土资源局，住所地湖南省张家界市永定区南庄坪南庄路。
法定代表人周远莽，该局局长。
委托代理人舒辉满，湖南金旅律师事务所律师。
被告（反诉原告）张家界宏力置业有限公司，住所地湖南省张家界市永定区永定办事处解放居委会教场路36号。
法定代表人鲁成国，该公司董事长。
委托代理人熊寿民，男，1950年9月23日出生，土家族，居民，张家界宏力置业有限公司的前法定代表人。
原告（反诉被告）张家界市国土资源局（以下简称市国土局）与被告（反诉原告）张家界宏力置业有限公司（以下简称宏力公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月9日受理后，宏力公司于2015年9月22日提起反诉，本院依法组成合议庭，适用普通程序，于2015年10月21日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）市国土局的委托代理人舒辉满与被告（反诉原告）宏力公司当时的法定代表人熊寿民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）市国土局诉称：原、被告双方于2011年10月12日签订了《都市金苑写字楼购房意向书》（以下简称《购房意向书》），双方约定市国土局购买宏力公司开发的都市金苑建筑面积为22858.54m2的写字楼，价格暂定3500元／m2，在房屋竣工验收合格后，以市财政局审定的评估价格为最终价格。2011年11月-2012年1月双方签订了《都市金苑写字楼及住宅楼购房补充协议》（以下简称《补充协议》），对《购房意向书》中的付款方式进行了调整。都市金苑C栋写字楼已办理《商品房预售许可证》，宏力公司同时申报了该写字楼的销售公示价格，均价为3500元／m2。宏力公司向市国土局借支款项6780万元，但未按约定期限交房，市国土局多次与其协商未果，宏力公司至今未完成项目竣工验收。根据双方签订的相关协议，市国土局给宏力公司支付的相关款项已经超过了应付金额，宏力公司未按照规定将市国土局所购房屋进行竣工验收合格，已经构成严重违约，严重损害了市国土局的合法权益。故诉至人民法院，请求如下：1、判决宏力公司限期三个月将位于张家界市永定区西溪坪办事处彭家巷居委会都市金苑项目C栋写字楼22858.54m2的合格房屋交付给市国土局；2、判决市国土局与宏力公司按照单价3500元／m2（含契税）的标准结算购买房屋的购房款；3、判令宏力公司支付从2013年10月起至实际将都市金苑C栋写字楼整体交付给市国土局时的逾期交房损失（按照市国土局已支付购房款的同期银行贷款利率标准计算利息）。
被告（反诉原告）宏力公司辩称：1、商品房的交易必须用合同约定，双方当事人签订购房意向书后至今没有签订商品房买卖合同，所以不存在双方的合同纠纷；商品房买卖合同应当包含当事人双方的基本情况、项目的合法性、商品房销售依据、所购房屋的基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限、违约责任等二十几项内容，而本案双方当事人签订的《购房意向书》并未包含商品房买卖合同的约定内容，所以该意向书不能认定为商品房买卖合同，双方的纠纷自然不能成立。2、市国土局的请求事项不成立。（1）写字楼没有签订买卖合同，没有产权的预告登记，意向书约定的内容没有法律约束力，市国土局请求宏力公司交付写字楼属于强买行为；（2）市国土局请求按照3500元／m2的单价结算前述购买房屋的购房款没有法律依据，3500元／m2为暂定价格，并非成交价格，且该写字楼是宏力公司的合法商品，只有经过宏力公司认可才具有法律效力，用法院判决的方式强令宏力公司执行该价格同样是强买行为；（3）双方没有签订购房合同，意向书中也没有约定交房时间，市国土局请求人民法院判令宏力公司承担2013年10月起至实际交付写字楼时止期间的逾期交房损失是无中生有的。故市国土局购买写字楼的交易过程是一种强买行为，不属于商品房买卖合同纠纷，请求人民法院驳回市国土局的诉讼请求。
被告（反诉原告）宏力公司反诉称：1、都市金苑住宅小区是为市国土局定身打造的，是市国土局代职工购买的住房，写字楼与住宅楼是一体的。2010年10月，宏力公司将张家界增辉建设工程咨询公司的工程造价预算及张家界市建设工程造价管理站的核准意见送达给市国土局后，市国土局要求宏力公司将住宅楼以2200元／m2的价格销售给市国土局的职工，并承诺以写字楼的预算价格作为购买价款，补贴住宅楼的亏损。没有写字楼的预算价格，宏力公司不可能以低于建安成本的价格出售住宅楼。2、写字楼的暂定价3500元／m2，不是最终的购买价。市国土局为规避政府审批风险，要求写字楼的预算价格暂不能作为最终的购买价格写入合同，只能以购买意向的形式，将写字楼暂时按照3500元／m2写入购房意向书，待工程竣工验收合格后，按市场评估价格作为写字楼最终的购买价格，但是住宅楼必须定格在2200元／m2。3、双方当事人依据写字楼的预算价格和约定的房屋购买程序，签订了《购房意向书》和《补充协议》，对相关事项进行了预定。市国土局未按《补充协议》付款，属于严重违约。2012年8月2日，宏力公司取得了都市金苑商品房预售许可证，市国土局应当支付写字楼和住宅楼购房款的30%，但市国土局只支付了住宅楼购房款，没有支付写字楼的购房款。至今市国土局总共向宏力公司支付写字楼购房款2300万元，仅为总房款的13.53%。两份《购房意向书》和一份《补充协议》按照《城市商品房预售管理办法》第五条的规定，应属于商品房预售合同，市国土局没有按照预售合同约定的付款金额和付款时间支付购房款，构成严重违约，应当支付违约金。4、《购房意向书》签订的第二天，宏力公司要求市国土局支付30%的购房款，但市国土局以付款理由问题，要求宏力公司打借条。从2011年1月10日起至2014年9月28日，10笔借款共3500万元，其中2012年12月21日借款1000万元载明用于办公楼建设。2012年7月因付款问题，双方签订《补充协议》，市国土局要求宏力公司取得预售许可证后才能付款。2013年4月4日都市金苑商住小区项目验收合格，宏力公司将验收备案表送达给市国土局，要求市国土局支付购房款并对写字楼的购买价格进行市场评估。市国土局并未遵从合同约定，反而要求宏力公司出具销售不动产发票。2015年宏力公司发现市国土局在购买写字楼的过程中存在欺骗行为时，以催款的方式要求市国土局及时支付购房款，市国土局并未积极筹款，反将宏力公司告上法庭。综上，市国土局未能按照约定的付款时间和付款金额向反诉原告支付购买写字楼的购房款，拖延时间达43个月，欠款数额巨大，严重损害了宏力公司的合法权益，故请求人民法院依法判令：1、反诉被告市国土局向反诉原告宏力公司支付购买都市金苑写字楼的总房款173955998.52元；2、反诉被告市国土局向反诉原告宏力公司按照意向书第十三条第二款约定的5%的标准支付逾期付款违约金67977992.6元。
原告（反诉被告）市国土局辩称：1、《购房意向书》属于预购合同性质，《补充协议》是对《购房意向书》中付款方式所做的调整，也是预购合同，宏力公司称属于商品房预售合同是错误的；但是在宏力公司取得商品房预售许可证后，市国土局支付了绝大部分购房款，宏力公司开具了商品房销售发票，可以认定商品房买卖关系成立；2、宏力公司要求市国土局按其预算总价支付房款没有合法依据。双方签订的《购房意向书》约定的价格是暂定价格，最后以市财政局投资评审中心审定的价格为该房屋价格，2015年2月4日市财政局核定写字楼建设成本为79069639.82元（其中包含1466.2万元未完成的工程），按其建筑面积22911.02／m2折算，完工后的平均成本3451元／m2。宏力公司在取得商品房预售许可证时申报的商品房销售价格是3500元／m2，根据国家发改委《商品房销售明码标价规定》，宏力公司的销售价格不能超过3500元／m2；3、市国土局给宏力公司支付了6780万元购房款。宏力公司在送给市国土局的2014年11月16日编制的《都市金苑写字楼竣工结算编制清单》和2014年12月2日编制的《都市金苑写字楼竣工结算报告书》中均明确写到市国土局已出资6600万元，2015年2月市国土局又为宏力公司垫付80万元，该数字虽与市国土局支付的金额有100万元的误差，但宏力公司称市国土局仅支付了2300万元，明显与事实不符；4、《补充协议》约定市国土局按照写字楼后续工程进度分三期支付购房款，至房屋竣工应支付购房款的90%。写字楼《商品房预售许可证》许可预售的面积19871.75／m2，宏力公司向市房管局、物价局申报的写字楼销售公示价格3500元／m2，则至写字楼竣工验收时，市国土局应付的购房款为6259.6012万元，按照宏力公司的说法，市国土局实际已付6600万元，达到了94.89%，市国土局不存在违约。且该房屋并未竣工，尚有1466.2万元的建设工程未按竣工图完成，没有办理竣工验收。宏力公司至今也没有取得法定的建设工程竣工验收文件即《建设工程竣工验收备案表》。故请求驳回反诉原告宏力公司的诉讼请求。
为支持其诉讼主张，原告（反诉被告）市国土局向本院提交了如下证据：
（一）本诉证据
第一组：关于市国土局购买办公用房有关问题的会议纪要、《购房意向书》、《补充协议》各一份，拟证明市政府同意市国土局购买宏力公司开发的写字楼，市国土局与宏力公司就写字楼的购买事项达成了购买意向，明确了购房标的、面积、暂定价格等事项，并就购房款支付事项达成了补充协议；
第二组：市房管局关于宏力公司开发的都市金苑项目A、B栋住宅楼和C栋写字楼预售许可的决定、商品房预售许可证存根、预售许可信息录入资料各一份，拟证明宏力公司对C栋写字楼申报了预售许可并获得预售许可，许可销售面积19871.75m2，申报的该写字楼竣工交付时间是2013年3月8日，房屋销售单价3500元／m2；
第三组：收据、借据、发票共17份、宏力公司出具的付款委托书四份，拟证明市国土局给宏力公司预借、预付购房款6780万元。其中有920多万元是宏力公司委托市国土局支付给第三方的；
第四组：限期履约告知书、致张家界市国土资源局限期履约告知书的复函、关于给干部职工代购福利房的函告各一份，拟证明宏力公司收到限期履约告知书后，要求按照总价173955998.52元的购买价格签订写字楼购买合同，并要求支付下欠房款5000余万元，否则终止合约。
（二）反诉证据
第五组：《都市金苑写字楼竣工结算编制清单》、《都市金苑写字楼竣工结算报告书》各一份，拟证明至2014年12月2日止，宏力公司认可收取市国土局购买办公楼的出资6600万元；
第六组：《关于张家界宏力置业有限公司“都市金苑”写字楼项目开发建设成本的审查意见的报告》一份，拟证明：1、市财政局联合市物价局、审计局、住建局对都市金苑写字楼项目开发建设成本进行了审查，核定其建设成本为79069639.82元（其中包含1466.2万元未完成的工程），按其建筑面积22911.02m2折算，完工后的平均成本为3451元／m2；2、至2014年11月16日该项目未完工，未达到竣工验收条件，未办理竣工验收；
第七组：中标通知书一份，拟证明宏力公司将都市金苑A、B、C三栋房屋共计建筑面积79283.9m2的建设工程招标发包给慈利县建筑工程总公司的工程价格是5885.39936万元，工程概算总投资为8000万元，宏力公司出具的造价站的核算造价是虚假的；
第八组：市国土局职工与宏力公司签订的张家界市商品房预售合同一份，拟证明2012年9月宏力公司与都市金苑住宅楼的购房户签订了新的房屋买卖合同，在住宅楼问题上市国土局与宏力公司已经结束了代购关系；
第九组：三份进账单及附件，共九页，拟证明市国土局代购的住宅楼付款账户是市土地开发整理中心，总共付了1500万元，前期收取的是职工首付款，后面的房款是职工用住房公积金付的，住宅楼的付款账户与写字楼的付款账户并非同一个。
为支持其答辩意见和反诉主张，宏力公司向本院提交了如下证据：
第一组：土地使用权证、建设用地规划许可证、发改委立项文件、建设工程许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证各一份，拟证明写字楼工程是宏力公司投资建设的，是宏力公司的商品，与市国土局没有关系；该项目是商品房，不是经适房或廉租房；
第二组：市造价站对写字楼预算价格核准意见以及市财政局竣工决算审查报告各一份，拟证明写字楼工程预算价173955998.52元，没有预算核准意见，就没有整个都市金苑项目的购买合同书；财政局的结算审查报告是对整个项目成本价的审核，不是对购买价的审核，宏力公司对审查报告有不认可的部分，财务费用、土地收益金、工程管理费都没算进去，财政局对宏力公司的异议没有作出反馈；
第三组：写字楼购房意向书、住宅楼购房意向书、补充协议、中国银行承诺书、三份申请拨款报告、交房通知等各一份，拟证明意向书价格构成的依据是写字楼的价格，没有写字楼的预算价格就不会有住宅楼2200元／m2的定价和写字楼3500元／m2的价格；补充协议是住宅楼与写字楼的合并协议，市国土局是对二者进行的整体购买，市国土局整个资金是公用一个账户进行管理的，宏力公司用钱都要向他们打报告；
第四组：张价服（2012）24号文件，拟证明合同约定的价格比同地段商品房价格低；
第五组：张国土资函（2012）49号文件，拟证明市国土局团购的住宅楼与写字楼属于整体购买；
第六组：关于都市金苑有关事项的报告，拟证明都市金苑小区2013年4月3日验收合格，同月4日宏力公司将验收合格报告送达了市国土局，市国土局知道都市金苑小区已经验收合格；
第七组：三份竣工验收证书和咨询复函，拟证明A、B、C三栋房屋已经验收合格，补充协议明确约定了主体封顶并验收合格就可以交房，宏力公司达到了交房条件，没有违约；
第八组证据：五份销售不动产发票，拟证明市国土局从2013年6月19日至2014年5月27日，写字楼仅付款2300万元，按照合同约定的90%，只达到13.53%，仅写字楼购房款到目前为止市国土局尚欠宏力公司150955998.52元，市国土局严重违约；
第九组：二份催款函和一份邮政回执，拟证明宏力公司通过邮寄方式向国土局发送了二份催款函；
第十组：十一份写字楼装修效果图和一份外墙变更函，拟证明写字楼一开始就是为市国土局量身打造的，预算图纸都包含这些项目；
第十一组：张建设（2010）45号文件，即张家界市住建局关于都市金苑商住小区项目初步设计的批复一份，初步设计批复的设计方案图纸一本，拟证明在签订意向协议书前宏力公司就给市国土局做了设计，该设计是为市国土局量身打造的，设计在前，意向书签订在后；
第十二组：张家界增辉建设工程咨询有限责任公司关于张家界市都市金苑商住小区—写字楼工程竣工结算价的报告，拟证明写字楼建筑安装成本价6199.4257万元，平均2705元／m2；
第十三组：2011年10月12日市政府关于市国土局购买办公用房有关问题的会议纪要一份，拟证明最终价格以评估机构的评估价格为准，3500元／m2并非最终价格，开会后签的合同。
被告（反诉原告）宏力公司对原告（反诉被告）市国土局提交的证据发表如下质证意见：
对第一组证据的真实性、合法性、关联性没有异议；对第二组证据的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，3500元／m2是公示价格，不是合同中约定的购买价格；对第三组证据的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，真正的购房付款是2300万元，3500万元是整个标的项目借款，含住宅楼和写字楼，980万元是电力局配电工程、自来水工程、项目规费的三项转移支付，是代市国土局支付的费用；对第四组证据的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，宏力公司一直都是按合同办的，并未违约；对第五组、第六组证据的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，具体款项数字以财务结算为准，所有的借款和转移支付不针对写字楼建设；对第七组的真实性没有异议，但认为该证据与本案没有关联，而且证明了该项目系宏力公司投资，招标价格由宏力公司说了算，与政府没有关系，不能证明购买价格就是招标价格，市国土局是购买写字楼，不是自己投资；认为第八组证据不能证明宏力公司与市国土局干部职工签订的合同就是唯一合法合同，不能达到市国土局的证明目的，却恰好证明了双方签订的写字楼和住宅楼协议是一体的；认为第九组证据恰好证明了都市金苑两个意向书的支付账户和款项是由市国土局统一支付的。
原告（反诉被告）市国土局对被告（反诉原告）宏力公司提交的证据发表如下质证意见：
对第一组、第五组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对第二组、第三组、第四组证据的真实性没有异议，对关联性有异议，认为第二组证据预算核准意见不是合同约定的计价依据，合同约定的是以物价和财政核算的最终价格为依据；认为第三组证据住宅楼的购房意向书与本案没有关联，该意见书与写字楼的意向书是分开的，补充协议涉及到住宅楼的部分与本案也没有关联性；认为第四组证据的文件与本案没有关系，住宅楼是单独一份合同，与办公楼的合同是分开的，宏力公司如果认为团购价过低，可以另案起诉，而且经济适用房与商品房、团购房都是不一样的，不具有可比性；认为第六组证据指的是住宅楼，至于住宅楼是否竣工验收，与本案没有关联性；认为第七组证据不是竣工验收，是分部、分项工程验收，只能代表竣工前的工程验收步骤；建设工程检测中心不是检测机关，国家对房屋竣工验收有一个备案表，验收过关后建设局、备案机关都要签意见；对第八组证据的真实性没有异议，但不能证明市国土局为购买写字楼仅支付2300万元的事实，只能证明宏力公司开具了2300万元发票；对第九组证据的真实性没有异议，市国土局收到了两份催款函，但是双方纠纷在收到催款函之前就发生了；认为第十组证据是效果图，不代表真实图纸，双方确认的设计图纸才是结算的依据，且市财政局审批报告中宏力公司有1400多万元的项目没有做；对第十一组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为不能证明是专为市国土局设计的；对第十二组证据的合法性有异议，增辉公司是受宏力公司委托作的报告，不具有中立性，并非合同约定的计价单位作出的意见；对第十三组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，该会议纪要不构成合同，对宏力公司没有约束力，宏力公司与市国土局签订的有合同依据，最终价格以财政审定价格为准。
本院经审查认为：市国土局提交的第一组、第二组、第九组证据，真实、合法，与本案具有关联性，依法予以采纳；第三组、第四组、第五组、第六组、第七组、第八组证据，宏力公司对其真实性无异议，对证明目的有异议，合议庭认为这六组证据真实、合法，能够证明本案的有关事实，与本案具有关联性，故依法确认该四组证据的证据效力。宏力公司提交的第一组、第五组、第九组、第十三组证据，真实、合法，与本案具有关联性，市国土局没有异议，依法予以采纳；第二组、第三组、第七组、第八组、第十一组、第十二组证据，真实、合法，能够证明本案的有关事实，与本案具有关联性，故依法确认该四组证据的证据效力；第四组为关于其他小区经济适用房价格文件，第六组证据是关于住宅楼地下车库价格变化的报告，这两组证据与本案事实没有关联性，依法不予采纳；第十组证据中的外墙变更函真实、合法，与本案具有关联性，依法予以采纳；装修效果图未经双方签字确认，真实性无法核实，且与本案事实没有关联性，依法对该效果图不予采纳。
根据双方当事人提交的有效证据及有关陈述，本院查明以下事实：
2011年10月10日，市政府召开会议专题研究市国土局购买办公用房有关问题，形成张府阅（2011）75号《关于市国土资源局购买办公用房有关问题的会议纪要》，将议定事项纪要如下：一、支持购房。同意市国土局购买宏力公司拟在永定区西溪坪永定路建设的写字楼为办公用房，面积为22800平方米；二、确定价格。综合考虑目前城市建安成本，价格因素和与开发商洽谈协议的结果，市国土局购买办公用房的价格暂定为3500元／平方米，最终购买价格以评估机构的评估结果为准。
2011年10月12日，市国土局作为承购方即甲方，与作为销售方即乙方的宏力公司签订《“都市金苑”写字楼购房意向书》，该意向书主要条款如下：“一、甲方已选中并决定购买乙方开发的位于张家界市永定区西溪坪永定大道南侧的写字楼（以下简称该房屋），愿意与乙方签订本意向书，并同意按本意向书要求与乙方签订正式的《写字楼购房合同》。二、……最终以房产部门核定的面积为准。三、房屋价格。经甲乙双方协商，房屋价格暂定3500元／m2（含房产契税）。该房屋竣工验收合格后，由甲方委托物价部门的价格认证中心对该房屋的价格进行认证，再将价格评估鉴证结果交市财政局投资评审中心审核，最后以市财政局投资评审中心审定的价格为该房屋的价格。四、购买程序。待房屋价格确定后，甲方办理集中采购事宜，经市财政部门确认后，携带本意向书与乙方签订正式的《写字楼购房合同》及相关文件，并按《写字楼购房合同》的约定支付购房款。五、甲乙双方签订本意向书后，乙方应按照甲方认可的设计方案及施工图纸进行建设，甲方将委派监理人员对该房屋的施工建设进行全程工程监理……六、本意向书在正式的《写字楼购房合同》生效同时失效”。双方均在该意向书上盖章，时任宏力公司法定代表人的熊寿民与时任市国土局副局长的杨鄂勇分别在法定代表人一栏签名。2011年10月18日，市国土局作为甲方与作为乙方的宏力公司签订了《“都市金苑”住宅楼购房意向书》，约定市国土局向宏力公司购买住宅楼2栋，并对项目概况、手续办理、房屋价格、付款方式、基本配置、房屋质量、交房日期及双方职责等条款进行了比较详细的的约定，该意向书中约定住宅楼的购买价格为2200元／m2，乙方必须于2013年6月底将上述房产正式交付给甲方使用。2012年7月13日，双方签订了《“都市金苑”写字楼及住宅楼购房补充协议》，对《购房意向书》中的资金用途予以明确，对付款方式作出调整，包括：“1、甲方支付给乙方的资金，乙方必须用于都市金苑商住小区工程建设，不得挪作他用；……3、为了能确保项目建设的顺利进行，甲方按照乙方的后续工程进度分三期支付购房款到专用账户，具体方式如下：（1）乙方取得都市金苑写字楼及住宅楼预售许可证后，甲方给乙方支付至总购房款的30%（含定金），住宅楼购房户需要银行按揭贷款的，应按规定付清首付；（2）待房屋主体封顶并竣工验收合格后，甲方向乙方支付至总购房款的90%；（3）其余10%待乙方为甲方办理土地使用证、房屋产权证等一切手续后，甲方支付给乙方总购房款5%，留下总购房款5%的质量保证金”。
2010年11月20日，张家界市建设工程造价管理站对都市金苑写字楼施工图预算价出具核准意见，核准该工程施工图预算价为173955998.52元。
2012年8月3日，张家界市房地产管理局为宏力公司开发的都市金苑项目A、B栋住宅楼颁发了编号为张房售许字（2012）第0016号商品房预售许可证，为C栋写字楼颁发了张房售许字（2012）第0017号商品房预售许可证，准许宏力公司对都市金苑项目A、B栋住宅楼及C栋写字楼进行预售。其中住宅楼预售许可面积49923.26m2，写字楼预售许可面积19871.75m2。在写字楼预售证栋信息录入中，宏力公司对写字楼的销售公示申报单价为3500元／m2。
2014年11月16日，宏力公司编制了《都市金苑竣工结算编制清单》并送达给市国土局。在这份编制清单中，宏力公司阐述：“七、投资利润按照税前毛利17%的标准提取……；八、财务费用：……市国土局在该写字楼上已注资6600万元（其中2300万元已开具不动产销售发票，不应计算财务费用），应计算财务费用的为4300万元，应向市国土局支付利息9051236.69元。但该笔财务费用只能用于国土局代购福利房补差，不能抵扣宏力公司财务费用”，该编制清单中，宏力公司主张不动产销售税按照14.71%的标准提取。
在市财政局的统一协调下，市财政局、市住建局、市审计局、市物价局、市国土局联合对宏力公司都市金苑写字楼开发建设成本进行了审查，并于2015年2月4日出具了张财评（2015）24号《关于张家界宏力置业有限公司“都市金苑”写字楼项目开发建设成本审查意见的报告》。该报告中认定“都市金苑”写字楼建筑面积22911.02m2，审定金额为79069639.82元，其中包含1466.2万元图纸设计内容未完工工程。宏力公司未对该报告签字确认。庭审之后，宏力公司的原法定代表人熊寿民认可写字楼工程的水、电线路及消防未完工。
另查明，双方当事人签订《购房意向书》之后，市国土局向宏力公司支付款项6780万元，具体形式有以下3种：1、以宏力公司开具借据、收据的方式支付4400万元，其中2011年10月30日的借款1000万元的借据中借款用途为写字楼、办公楼进入主体楼层施工阶段，申请借款用于支付钢材、水泥、砂石及民工工资；2012年1月10日的借款300万元、2012年1月13日的借款200万元、2012年12月21日的借款1000万元，这三笔共计1500万元款项的用途在借据或收据中由市国土局领导签字为办公楼款；2014年6月26日的借款200万元注明是缴纳工程报建费；另外的五笔借款计1700万元没有注明用途；2、宏力公司开具不动产销售发票2300万元，记载的销售的不动产楼牌号为C栋写字楼；3、市国土局代宏力公司支付给水工程款80万元，张家界祥宇市政工程有限责任公司开具相应发票，发票中的结算项目为“都市金苑商住小区及办公楼给水工程”。对于上述往来款项，市国土局均主张为写字楼支付的购房款，宏力公司主张开具的2300万元发票部分是写字楼的购房款，借款中有1000万元用于办公楼，其他借款用于住宅楼、写字楼整个项目，没有区分。
再查明，2013年3月25日，张家界建设监理有限责任公司对都市金苑A栋、B栋住宅楼及C栋写字楼楼盘主体结构分部进行了验收，并形成了分部（子分部）工程质量验收记录，监理意见为“同意验收”。针对该上述房屋再无其他验收记录或报告。
2012年9月，宏力公司与都市金苑A栋、B栋住宅楼的购房户分别签订了《商品房预售合同》，上述两栋房屋已于2014年11月23日起陆续交付。
2014年9月19日，市国土局向宏力公司发出《限期履约告知书》，要求宏力公司在收到告知书20天内对写字楼未完工项目进行建设并按要求对写字楼进行竣工综合验收；2014年10月10日，宏力公司向市国土局发出《致张家界市国土资源局限期履约告知书的复函》，要求市国土局按照《补充协议》约定的付款比例，以市造价站的预算价格为基础支付相应款项。市国土局主张应当按照《购房协议书》中约定的暂定价格3500元／m2核算应付款项，且按照暂定价格，国土局已经支付了应付的款项。双方因此发生争议，未能按照约定签订《商品房买卖合同》。
本院认为，本案争议焦点有以下几个：1、关于双方签订的协议性质及双方关系问题；2、关于市国土局向宏力公司支付的款项数额及性质的认定问题；3、写字楼与住宅楼是否系一体的合同，写字楼的结算与住宅楼是否有关；4、双方的违约责任如何认定；5、合同应如何履行。
1、关于双方签订的协议性质及双方关系问题。《购房意向书》与《补充协议》应为预约，但双方成立商品房买卖合同关系。仅就《购房意向书》及《补充协议》而言，其性质应为预约。预约与本约的区分，应当取决于当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以明确双方之间具体的权利义务内容。本案的《购房协议书》中明确约定了待写字楼价格确定后，双方签订正式《写字楼购房合同》及该协议自动失效的条款，表明当事人一致认为合同的具体条款需要进一步商谈，并明确需要订立新合同确定双方的具体权利义务；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，即预购协议被视为商品房买卖合同的条件是该协议具有商品房买卖合同应当具备的主要内容，但本案《购房意向书》与《补充协议》对于写字楼的交付时间、价款、违约责任等重要内容并未约定，所以仅就《购房意向书》及《补充协议》而言，其性质应当为预约。
协议虽为预约，但结合双方之间定向开发的关系及签订《购房意向书》之后的行为，应当认定双方成立了商品房买卖合同关系。都市金苑写字楼是市国土局与宏力公司平等协商，针对市国土局的需求，预约开发的商品房。这种定向开发方式，虽然完全按照商品房建设相关法律法规取得建设用地使用权、进行报批建设和办理预售许可，从法律意义上讲仍然属于普通商品房买卖合同关系，但销售对象在建设之前就已锁定，标的物也比一般商品房买卖合同的标的物更加明确。鉴于此，对于双方之间的关系不能仅凭两份孤立的协议简单加以认定，而是应综合审查相关协议内容及当事人为达成交易进行的磋商及具体的履行行为等事实。本案中，都市金苑写字楼是宏力公司定向为市国土局开发的，建设标准及规划设计方案均经过市国土局的同意，在建设过程中，宏力公司按照市国土局的要求进行了变更，现该写字楼已经办理预售许可证，符合商品房买卖条件，国土局支付了一定的款项，宏力公司开具了2300万元的销售发票，按照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，应当认定双方之间的商品房买卖合同关系成立；而且市国土局与宏力公司的诉讼请求均是建立在双方的商品房买卖关系成立的基础上的，双方虽然未签订正式的商品房买卖合同，但双方之间仍然存在事实上的商品房买卖关系，仍应当按照约定或法律规定履行各自的义务。故本案案由应当是商品房买卖合同纠纷，立案的本诉案由房屋买卖合同纠纷与反诉案由商品房预售合同纠纷均不准确，现依法予以纠正。
2、关于市国土局向宏力公司支付的款项数额及性质问题。市国土局分多次共向宏力公司支付款项6780万元，均有相关票据，宏力公司对此没有异议。宏力公司主张该款项中仅有3300万元为写字楼工程款，其余为住宅楼工程款，但其出具的6700万元款项条据中没有注明用途为住宅楼使用，且宏力公司已就住宅楼分别与购房户签订了《张家界市商品房预售合同》，相关购房款项应包含在购房款中并由购房户自行支付，市国土局没有理由重复支付，故宏力公司主张上述款项中包含住宅楼工程款的理由不能成立；住宅楼的购房户已经分别核算并支付相应购房款，按照日常经验法则，商品房购房户应缴纳的购房款理应包含给水工程等基本建筑工程费用，市国土局代付的给水工程款80万元只应是为写字楼支付的，故宏力公司主张其中含有住宅楼部分的理由不能成立。综上，市国土局向宏力公司支付的写字楼款项为6780万元具有高度盖然性。市国土局基本上按照购房款的比例支付的，故该款项应认定为按照约定提前支付的购房款，在最后结算时应抵减购房款。
3、关于写字楼与住宅楼是否为一体合同的问题。都市金苑项目的两栋住宅楼与写字楼是分别签订的《购房意向书》，虽共同补签了一份《补充协议》，但是该补充协议并没有明确约定住宅楼与写字楼应统一结算，而且宏力公司已经就住宅楼与购房户分别签订了《张家界市商品房预售合同》，并按照合同的约定分别履行了交付房屋及交付房款、办理按揭贷款的义务。宏力公司也没有提交其他能够证明写字楼与住宅楼为一体合同，应当用写字楼的价格弥补住宅楼亏损的证据，应当承担举证不能的不利后果，对其主张不予支持。
4、关于双方行为是否构成违约的问题。市国土局与宏力公司签订的《购房意向书》、《补充协议》中均没有规定宏力公司的交房期限，在双方提交的相互往来函件中也没有关于交房期限的约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项“（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，市国土局可以随时要求宏力公司交房，但应给予宏力公司一定的准备时间。市国土局仅在2014年9月19日向宏力公司发出一份限期履约告知书，要求宏力公司在收到告知书20天内对写字楼未完工项目进行建设并按要求对写字楼进行竣工综合验收，并未限定具体的交房时间，现市国土局提起诉讼要求宏力公司限期三个月交房，是其有据可查的第一次提出交房时间，故市国土局主张宏力公司延期交房构成违约没有事实和法律依据，该诉讼理由不能成立，不予支持。
关于市国土局是否违约的问题。认定市国土局是否按照约定支付相关款项的关键点是支付的款项应当按照暂定价格还是按照市造价站预算价格确定。双方签订的《购房意向书》中约定以市财政局投资评审中心审定的价格为该房屋的价格，待房屋价格确定后，双方签订正式的《写字楼购房合同》，并按该合同的约定支付购房款。但因财政审核范围的限制，双方一直没有确定房屋价格，在此情况下，市国土局按照意向书中的暂定价格及预售许可的面积支付相关款项并无不当，宏力公司主张市国土局应依照市造价站的预算价格支付相关款项没有法律和事实依据。按照暂定价格计算，市国土支付的款项已经超过了全部购房款的90%，符合《补充协议》的约定，宏力公司主张市国土局构成违约的诉讼理由不能成立，不予支持。
5、关于合同的履行问题。具体包括写字楼的价格确定以及交付状态、交付时间。
价格问题。商品房买卖合同中的交易价格一般应当由当事人协商确定，开发商办理预售登记时公示的销售价格不代表成交价格；意向书中的暂定价格及市造价站的预算价格均非当事人约定的交易价格，不宜作为计算价格，故对于市国土局主张按照销售公示价格（与暂定价格相同）及宏力公司主张按照预算价格结算的诉讼理由均不成立。双方当事人未达成一致意见，那么应当按照法律的相关规定确定。按照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条第（二）项“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”的规定，写字楼的价格应当按照交易习惯或订立合同时履行地的市场价格确定。由于商品房的差异化特征，其买卖并没有交易习惯价格和确定的市场价格，但是以成本价为基础，计加双方认可的或合理的利润及相应税费，可以视为行业市场价格的计价方式，在双方均主张履行合同但合同价格难以确定的情况下，对双方都是较为公平的。双方当事人对于以财政审核成本为计算价格的基础均无异议，只是对累加的费用有争议。宏力公司主张财政审核成本没有计算财务费用、工程管理费用及土地收益金，因上述费用的核算专业性较强，财政评审意见已经给出，在宏力公司不同意重新鉴定的情况下，法院不宜调整，故宏力公司要求计加上述费用的理由不能成立。市国土局认同宏力公司在竣工结算编制清单中陈述的毛利按照17%计算，但因市财政局无法审核交易价格，导致双方价格出现分歧，造成工程拖延了几年的时间，故根据公平原则，利润率应在17%的基础上适当上浮。宏力公司主张30%的利润率过高，在其未提供证据证明该标准为行业惯例的情况下，本院认为酌情认定利润率为20%较为适宜。14.71%的税率与税务部门对房地产开发行业核定征税的税率基本相符，双方对此亦认可，应予以认定。综上，写字楼单价为3451元／m2×（1＋20%）×（1＋14.71%）=4750元／m2，写字楼总价款为4750／m2×22911.02m2=108827345元（暂按财政评审的建筑面积计算，待写字楼产权证办理后据实调整）。按照《补充协议》的约定，宏力公司办理写字楼竣工验收并合格后，市国土局应按照4750元／m2的标准，支付款项至总购房价款的90%，即97944610元（含已支付的6780万元）；宏力公司为市国土局办理土地使用权证、房屋产权证等手续后，市国土局以4750元／m2的价格，按照房产证载明的面积调整总购房款并支付至总购房款的95%，其余5%为质量保证金。
因涉诉写字楼是宏力公司定向为市国土局开发的，建设方案及相关图纸均已经过市国土局认可，宏力公司按照图纸设计方案完成写字楼工程并交付经竣工验收合格的房屋即可。
关于交房时间。市国土局诉讼请求中要求宏力公司限期三个月交房，宏力公司亦表示该时间可以完成全部工程，故市国土局要求宏力公司限期三个月交房的诉请应予以支持。
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