云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云28民终686号
上诉人(原审原告):龙娇,女,1990年5月19日出生,哈尼族。
委托诉讼代理人:邹宁静,云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人(原审被告):杨林,女,1980年3月18日出生,佤族。
被上诉人(原审被告):刘伟,男,1981年6月14日出生,汉族,系勐海云海混凝土有限责任公司法定代表人,身份证住址重庆市大足区,现住云南省勐海县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人:刘晓云,云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人龙娇因与被上诉人杨林、刘伟房屋租赁合同纠纷一案,不服勐海县人民法院(2015)海民二初字第372号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后,依法组成合议庭,于2016年11月28日公开开庭进行了审理。上诉人龙娇的委托诉讼代理人邹宁静,被上诉人杨林、刘伟的委托诉讼代理人刘晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人龙娇上诉请求:1.撤销一审判决,依法改判解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同,被上诉人退还上诉人已付的租金、定金,并赔偿上诉人因装修造成的经济损失,或裁定发回重审;2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决认定事实不清,部分事实认定错误。1.原审法院未能查清涉案租赁房屋是否具备合法性,在上诉人已提供租赁关系存在但是不能实现合同目的的相关证据之前提下,上诉人因租赁房屋不具备合法的手续从而无法使用租赁的该房屋进行经营,无法取得工商登记营业执照。原审法院在确认的事实中仅认定了房屋的权属流转过程,但并未审查或核实争议房屋的性质,未能查清该部分事实。原审判决已经认定上诉人一直未能办理营业执照,但并未进一步确认未能办理营业执照的原因;2.原审法院在判决中认定上诉人一直使用租赁房屋至今与事实不符;3.原审判决在本院认为部分,关于租赁关系的成立不受争议房屋没有产权证书影响属认定错误、单方面缩小解释。二、一审判决适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条第一款要求上诉人履行合同义务,但未结合案件事实和证据,适用合同法以及其它相关法律判令解除合同,属适用法律错误。依据《合同法》第九十四条第四项、第五项、第二百一十六条,《消防法》第十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定,涉案的租赁房屋因不具备合法手续,未能通过合格的验收,不能办理到产权证明,属于违法建筑,出租违法建筑违反法律、行政法规强制性规定,双方约定租赁房屋的用途是商铺,由于不能正常办理营业执照且不能经营,已致使租赁房屋无法使用,不能实现合同的目的,故本案应解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同。
被上诉人杨林、刘伟辩称,本案租赁合同的标的物是勐海县政府统一规划、设计、建设,涉案房屋已经取得相应的行政许可,是合法有效的,双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示,而且已经实际履行了三年,现在经营状况不好,是正常的商业风险。一审认定事实清楚,适用法律正确,判决正确,请求维持一审判决。
龙娇向一审法院起诉请求:1、解除龙娇与杨林、刘伟签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》;2、杨林、刘伟退还龙娇已交租金13万元;3、杨林、刘伟退还龙娇已交定金3万元;4、杨林、刘伟赔偿龙娇全部装修费413624元。
一审法院认定事实:本案争议的勐海英茂公园内的玖栋商业别墅是由勐海县人民政府建设,交由勐海县城乡建设投资开发有限公司进行管理,2013年3月18日,勐海县城乡建设投资开发有限公司与勐海云海混凝土有限公司签订《房屋租赁合同》,约定由勐海云海混凝土有限公司租赁勐海英茂公园内一至九幢酒吧房。2013年3月25日,勐海云海混凝土有限公司的法定代表人刘伟代表勐海云海混凝土有限公司与杨林签订《西双版纳勐海英茂公园内玖栋别墅商铺合作经营协议书》,约定由双方共同经营英茂公园内的玖栋别墅商铺,2013年8月28日,龙娇与杨林、刘伟签订《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》,约定杨林、刘伟将位于勐海英茂公园内的商业别墅第九栋商铺出租给龙娇作为商业用途使用,建筑面积270平方米,租期5年(自2013年11月1日起至2018年10月30日止),租金约定为每年递增,第一年租金为130000元。2013年8月25日,杨林、刘伟收到龙娇支付的第一年的租金13万元及押金3万元。后龙娇对其租赁的房屋进行了装修,但一直未能办理营业执照,龙娇一直使用租赁房屋至今。
一审法院认为,龙娇与杨林、刘伟之间成立合法、有效的房屋租赁合同关系,应受到法律保护。本案中,龙娇主张解除合同的理由为杨林、刘伟出租的房屋无法向龙娇提供房屋产权证书及其他合法证明,属于违法建筑,导致其无法到工商行政管理部门办理营业执照,一审法院认为,该租赁房屋是否属于违法建筑,应由相关行政机关确定,且签订租赁合同是双方的真实意思表示,在签订租赁合同时双方应对签订的合同、租赁物的相关情况进行全面的了解,根据一审法院依职权向勐海县市场监督管理局调取的《勐海县市场监督管理局关于对勐海县人民法院协助调查的复函》及《云南省人民政府办公厅关于印发云南省市场主体住所(经营场所)登记管理办法的通知》中可以看出,龙娇可以申请办理营业执照;根据《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同的成立、生效的规定并未要求出租人需取得房屋产权证书后才能租赁房屋,同时,勐海云海混凝土有限公司的法定代表人刘伟与杨林签订的《西双版纳勐海英茂公园内玖栋别墅商铺合作经营协议书》虽未加盖公司公章,但得到了公司的追认,应视为是勐海云海混凝土有限公司与被告杨林之间存在合作关系,杨林有权对该房屋进行出租。故综合本案所有证据,虽然本案争议的房屋没有产权证书,但根据《云南省人民政府办公厅关于印发云南省市场主体住所(经营场所)登记管理办法的通知》可以看出,无法提供产权证明的,提交由所在地政府、街道办事处、居(村)委会、社区工作站、物业管理公司及有关产权单位出具的有关证明文件,说明该房产的权属情况,并注明无法提供房屋产权证明的原因,可以办理营业执照,且在庭审过程中,龙娇称市场监督管理部门对其仅是进行了登记,并未进行处罚,也未禁止其营业。一审法院认为,龙娇至今仍在占有、使用租赁的房屋,也未出现第三人向其租赁的房屋主张权利的情形,不存在不能实现合同目的的情形,也未给龙娇造成实际的损失,不符合法律规定的法定解除合同的事由,根据《中华人共和国合同法》第六十条第一款:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”的规定,对龙娇主张要求解除双方签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》的诉讼请求,不予支持。对龙娇主张的要求杨林、刘伟返还其交付的租金13万元及定金3万元的问题。本案中杨林、刘伟认可其收到龙娇支付的第一年租金13万元,双方签订的租赁合同未解除,且租赁的房屋自2013年11月1日至今一直由龙娇使用,龙娇已经实际占有、使用房屋一年以上,杨林、刘伟不应向龙娇返还租金,故对龙娇主张要求杨林、刘伟返还租金的诉讼请求,不予支持。根据双方签订的租赁合同“六、租赁定金……。如果在租赁期满或按规定解除合同时乙方未发生违约行为的,甲方应将租赁定金全额退还乙方(不计利息)。”的约定,本案中未解除租赁合同,不存在双方约定的退还租赁定金的情形,故对龙娇主张要求杨林、刘伟返还定金的诉讼请求,不予支持。关于杨林、刘伟是否应赔偿龙娇装修款413624元,一审法院认为,因双方签订的租赁合同未解除,不产生解除合同的法律后果,龙娇仍然有权继续使用租赁的房屋,其对房屋进行装饰装修的费用应由其自行负担,故对龙娇主张要求杨林、刘伟赔偿其装修费的诉讼请求,不予支持。综上所述,依照《中华人共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:驳回龙娇的诉讼请求。案件受理费9536元,由龙娇负担。
综合当事人诉辩主张,本案二审争议焦点:上诉人与被上诉人签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》是否应予解除。
本院二审期间,上诉人围绕上诉请求提交录音资料一份,欲证明因租赁房屋不是合法建筑,至今不能办理营业执照。经质证,被上诉人对该证据三性不予认可。本院依职权向勐海县住房和城乡建设局调取建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证各一份。经质证,上诉人对该证据的真实性、合法性无异议,但认为不能证明涉案房屋已通过验收。被上诉人对该证据无异议。本院认为,上诉人提交的证据不能证明其主张,本院不予采信。本院依职权调取的证据能证明涉案房屋的建设已取得建设工程规划许可证,且按照建设工程规划许可证的规定建设。
二审庭审中,上诉人对一审判决认定事实提出以下异议:1.无证据证明本案争议的勐海英茂公园内的玖栋商业别墅是由勐海县人民政府建设,交由勐海县城乡建设投资开发有限公司进行管理;2.原审认定龙娇一直使用租赁房屋至今与事实不符。被上诉人对一审认定事实无异议。对当事人无异议的事实,本院予以确认。对上诉人提出的异议,经审查,本院认为,一审判决认定的事实有勐海县城乡建设投资开发有限公司与勐海云海混凝土有限公司签订的《房屋租赁合同》、刘伟询问笔录、刘伟与杨林签订的《西双版纳勐海英茂公园内玖栋别墅商铺合作经营协议书》及杨林、刘伟与龙娇签订的《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》等在卷为证,上诉人对其提出的异议并未提交证据证明,因此,上诉人提出的异议不能成立。经二审审理查明的事实与一审认定事实一致。
本院认为,龙娇作为承租人与出租人杨林、刘伟签订《西双版纳勐海县英茂公园玖栋商业别墅商铺租赁合同》,当事人意思表示真实,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。……”根据本院依职权调取的证据,可证实涉案房屋的建设并不存在上述规定情形,因此,一审认定双方租赁合同有效并无不当。
关于本案房屋租赁合同是否应予解除的问题。本院认为,当事人在合同中就合同的解除事宜未作约定的,应当适用《中华人民共和国合同法》关于法定解除的规定予以判别。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定:“因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”本案龙娇提交的证据不能证明合同履行中存在上述法定解除情形,亦未提交证据证明涉案房屋无法使用,因此,龙娇请求解除涉案租赁合同的主张,无事实及法律依据,本院不予支持。因双方租赁合同未予解除,龙娇主张杨林、刘伟返还其租金13万元、定金3万元以及赔偿装修费413624元的请求,本院亦不予支持。
综上所述,上诉人龙娇的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费9536元,由上诉人龙娇负担。
本判决为终审判决。
审判长 臧翠玲
审判员 徐艺华
审判员 李鸿伟
二〇一六年十二月十二日
书记员 周亚梅