重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0105民初12383号
原告（反诉被告）：重庆金兆投资发展有限公司，住所地重庆市江北区金源路11号11-5，组织机构代码：58017064-6。
法定代表人：孙加兴，总经理。
委托诉讼代理人:苗鹤龄，女，该司员工。
被告（反诉原告）：毛开娟，女，汉族，1956年9月22日出生，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：郭明哲，重庆比君律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆金兆投资发展有限公司（下称金兆公司）与被告（反诉原告）毛开娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金兆公司的委托诉讼代理人苗鹤龄、被告（反诉原告）毛开娟及委托诉讼代理人郭明哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金兆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年9月1日至2016年9月11日期间的租金229427元；2、判令被告支付原告违约金：以逾期租金为基数，按每日0.5%计算至实际支付时止。诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年9月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将江北区北城一路X、X号房屋出租给被告使用，租期4年（2014年9月1日至2018年8月31日），第一年租金24149元，每年递增6%。租金按季支付，如被告逾期支付租金，按按日向原告支付逾期租金0.5%的违约金。合同签订后，被告未按时支付租金，累计拖欠2015年9月1日至2016年9月11日期间的租金229427元。原告催收未果，请求维护原告的合法利益。
被告（反诉原告）毛开娟辩称并提出反诉请求：我没有拖欠租金，2016年9月11日前的租金已全部支付。即使存在违约行为，合同约定的违约金标准过高，请求按同期银行贷款利率上浮30%计算调整违约金。双方签订《房屋租赁合同》后，金兆公司无法向我提供房屋权属证书，导致我开办的艺术培训学校无法办理营业执照影响正常经营。直至2015年1月30日，金兆公司告知产权情况，我才办理了培训学校的营业执照。办学过程中，发现房屋墙壁渗水严重，导致墙壁插座电源短路，学校无法用电，部分学员提出退学，给我造成了重大经济损失，我多次要求金兆公司修复房屋，但其拒不履行房屋维修义务，应当承担赔偿责任。请求:反诉被告赔偿反诉原告经济损失28万元。反诉费由反诉被告承担。
反诉被告金兆公司辩称：租赁房屋的产权人为国资公司，产权证复印件是2014年12月底交给毛开娟，产权证的交付与其经营开班没有关系。2013年10月金兆公司已将涉案房屋出租给毛开娟，2013年12月双方办理了租赁房屋交接手续，对房屋内的物品设备进行了确认。2014年8月双方续签合同，毛开娟对房屋问题没有提出异议，根据合同约定，即使存在漏水或断电问题，房屋设施的修缮维修应由其自行负责。请求驳回其反诉主张。
经审理查明：重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司（现更名为重庆宏融资本运营管理集团有限公司）系江北区北城一路X、X号房屋（建筑面积536.65平方米）的产权人，该公司于2014年11月与金兆公司签订《江北区国有房屋租赁合同》（续租1），将江北区北城一路X、X号房屋出租给金兆公司。租期为2014年9月1日至2018年8月31日止。
2013年10月25日，金兆公司与毛开娟签订《房屋租赁合同》，金兆公司将上述房屋租赁给毛开娟作为商业、办学之用。租赁期为2013年10月25日至2014年8月31日，月租金为每平方米33元，按季提前10日支付。合同约定，金兆公司于2013年10月25日前按房屋现状交付，毛开娟在签订合同前已对房屋现状及可能影响房屋使用的环境进行核实，并自愿承担可能出现的经营风险。租赁期间，房屋及其附着设施的修缮责任及费用承担由毛开娟自行负责。同年12月9日，金兆公司、毛开娟签署《房屋租赁交接清单》，确认江北区北城一路17号房屋的“电机”、“卷帘门电子锁”设备由出租方换新，“消防设施、配电箱、水表”属完好，“卫生间、楼梯”由承租方安装；确认江北区北城一路X号房屋的“电机”属完好，“卷帘门电子锁”由出租方换新，“消防设施、配电箱、水表”属完好，“卫生间、楼梯”由承租方安装。双方在交接清单上明确：以上房屋现状由双方共同确认，作为租赁期满承租人退还房屋的标准，租赁期内如发生问题，由承租方负责维修或者更换。本清单为《房屋租赁合同》附件，与租赁合同有同等效力。合同签订后，毛开娟按约支付了租金，并交纳了保证金1万元。
2014年9月1日，金兆公司与毛开娟续签《房屋租赁合同》，毛开娟继续承租上述房屋，约定租期为2014年9月1日至2018年8月31日止，租金每年递增6%，第一年租金24149元，第二年租金25598元…，租金按季支付，毛开娟应于2014年9月1日前支付第一次租金，以后每季末截止前10日交纳下一季租金。合同的其他内容与2013年10月25日《房屋租赁合同》约定一致，房屋交付仍为现状交付，由毛开娟负责房屋的维修。合同约定，毛开娟通过转账方式向金兆公司提供的账户（账户名黄明珠）交纳租金，若毛开娟逾期支付租金，应按日向原告支付逾期租金0.5%的违约金。
因金兆公司未按约向产权人支付租金，产权人于2016年9月11日向其发送律师函，主张金兆公司逾期支付租金已构成违约，通知解除双方的租赁合同。金兆公司对解除合同没有异议。现金兆公司诉至本院，要求毛开娟支付合同解除前欠交的租金。
本案诉讼中，毛开娟针对其支付租金情况，提供了以下证据：
1、2016年7月6日金兆公司开具的《收据》，收款金额为76794元，收款事由为“2016年3月-5月房租”。毛开娟以此认为按照交易习惯，已付清此前的租金。
2、建设银行个人活期明细表，拟证明2015年9月15日向金兆公司的财务人员黄明珠转账3万元。另毛开娟陈述，2016年12月1日向金兆公司支付了租金3万元，但收据未找到。
金兆公司质证表示，认可2016年7月6日收到了租金76794元，起诉金额已扣除2016年3月-5月期间的房租；不认可建设银行个人活期明细表的真实性，即使属实，认可黄明珠的员工身份，此3万元是支付的以前欠款，毛开娟应当提供其缴付所有租金凭据进行核算；2016年12月1日毛开娟确已支付3万元租金，公司存留的《收据》注明了此款系补交“2015年3月1日至5月31日房租2万元（该季度已收齐）、2015年6月1日至8月31日的租金1万元，该季还欠房租62448元”，并非缴付2015年9月以后的租金。
针对其损失反诉主张，毛开娟举示了以下证据：
1、2014年3月16日江北区工商管理机关向毛开娟出具的《限期办理有关手续通知书》、产权证复印件、工商营业执照。主张金兆公司未及时提供产权证书，导致其无法办理工商营业执照正常经营，至2014年12月才提供了产权证复印件，毛开娟于2015年1月30日经工商登记成立了以其为法定代表人的重庆市江北区林之森艺术培训有限公司。2、照片。主张房屋存在漏水现象，金兆公司的数个立柜一直放在租赁场所，导致其使用面积减少。3、重庆凯江物业管理有限公司及署名池蛟娇、王志英出具的三份证明。主张金兆公司通知物管公司从2016年12月起对租赁房屋断电。4、2015年10月-2016年9月期间，林之森文化艺术中心出具的11份收款《收据》。主张因断电导致学员退学，共计退费25323元。
金兆公司质证表示，对产权证和工商资料的真实性无异议，与本案无关联性；对照片的真实性不予认可，即使真实，租赁合同已约定房屋是现状交付，房屋的修缮维护由毛开娟负责，毛开娟一直在招生开班，金兆公司不应承担责任；公司没有要求断电，证人的身份不清楚，证明内容没有依据。
现讼争房屋仍由毛开娟经营使用。
本案诉讼中，金兆公司提交了一份《违约金计算明细表》，确定2015年9月1日至11月30日期间，毛开娟支付了1万元租金。
上述事实，有产权证、房屋租赁合同、房屋租赁交接清单、律师函、收据、建设银行个人活期明细表、照片、证明、工商资料以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：金兆公司、毛开娟于2013年10月25日签订《房屋租赁合同》，合同履行期届满后，双方于2014年9月1日续签了《房屋租赁合同》，此合同系双方当事人自愿订立，合法有效，合同内容对双方具有约束力。
毛开娟作为承租人，负有按约支付租金的义务。因双方对已付租金意见不一，毛开娟应提供本合同租赁期内交付租金即自2014年9月1日起所付租金的情况进行核对。现仅有三笔租金的交付，本院认定如下：（一）2015年9月15日毛开娟向金兆公司指定人员黄明珠账户转账3万元,金兆公司不能证实该款系其他债务往来，本院予以确定此款系租金；（二）2016年7月6日毛开娟支付了租金76794元，收据记明了系2016年3月-5月期间租金，金兆公司对此认可，本院予以确定；（三）2016年12月1日毛开娟支付3万元租金，公司保存的《收据》收款事由注明了“2015年3月1日至5月31日房租2万元（该季度已收齐）、2015年6月1日至8月31日的租金1万元，该季还欠房租62448元”内容，毛开娟未提供其另行支付2015年6月1日至8月31日租金的相关证据，本院确认此收据注明内容的真实性，此款与2015年9月1日后的租金没有关联性。上述证据证明毛开娟存在2015年9月1日后拖欠租金的事实。依照按年递增租金6%的合同约定，2015年9月1日至2016年8月31日期间的月租金为25598元，2016年9月1日至9月11日期间的月租金为27134元。减扣已确认支付租金106794元以及金兆公司提交“违约金计算明细表”中认可的2015年9月-11月期间已付租金1万元，毛开娟尚欠199427元租金未付。故，本院对金兆公司要求毛开娟支付2015年9月1日至2016年9月11日期间拖欠租金199427元的诉讼请求予以支持，超过此金额部分的主张，本院不予主张。
依照合同约定，毛开娟应按季提前10日支付租金，逾期则应按日支付逾期租金0.5%的违约金。毛开娟在本案中提出违约金过高请求按银行贷款利率上浮30%予以调整。对此本院认为，违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。约定违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。金兆公司未收到租金，主要存在资金占用利息损失，每日0.5%的约定确实高于同期贷款利率（一至三年贷款利率4.75%）标准。故毛开娟提出违约金过高请求予以下调的意见，本院予以采纳。毛开娟应以未付款为基数，以同期银行贷款年利率上浮30%即6.18%为标准，依照提前10日按季支付的约定分别起算违约金。对金兆公司超额请求的违约金，本院不予主张。
关于毛开娟要求金兆公司赔偿经济损失28万元反诉请求的认定问题。2013年10月25日双方当事人签订的租赁合同，确认了毛开娟对房屋现状是清楚了解，对立柜放置于租赁房屋内的事实亦应予知晓。合同约定了金兆公司按房屋现状交付，房屋附着设施的修缮维护由毛开娟承担，此约定有效。2013年12月9日双方签署《房屋租赁交接清单》，对房屋交付设施进行了确定，属可以正常使用的状态。合同届满后，双方续签合同，仍保持租赁关系，房屋的修缮维护仍由毛开娟负责。故毛开娟提出的房屋漏水问题，应由其自行修复，由此造成的后果，由其自行承担。毛开娟主张金兆公司从2016年12月起对租赁房屋断电，证人未到庭作证，物管公司亦无工作人员到庭证实，不能确定断电事实存在，本院不认可其提交《证明》的真实性。毛开娟承租房屋用于公司经营，双方并未约定金兆公司对毛开娟办理工商营业执照负有合同义务，毛开娟以此主张金兆公司造成其经营损失，依据不充分。故，毛开娟要求金兆公司赔偿其经济损失28万元的反诉请求，没有合同依据，亦无事实依据，本院不予认可。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条及第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告毛开娟于本判决书生效之日起十日内支付原告重庆金兆投资发展有限公司2015年9月1日至2016年9月11日租金199427元;
二、被告毛开娟于本判决书生效之日起十日内支付原告重庆金兆投资发展有限公司违约金：以36794元为基数，按年利率6.18%为标准，从2015年8月21日起算至此款付清时止；以76794元为基数，按年利率6.18%为标准，从2015年11月21日起算至此款付清时止；以76794元为基数，按年利率6.18%为标准，从2016年5月21日起算至此款付清时止；以9045元为基数，按年利率6.18%为标准，从2016年8月21日起算至此款付清时止；
三、驳回原告重庆金兆投资发展有限公司的其他诉讼请求;
四、驳回反诉原告毛开娟的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取4420元，由原告重庆金兆投资发展有限公司负担1700元，被告毛开娟负担2720元。反诉案件受理费2750元，由反诉原告毛开娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 胡潇予
二〇一七年十一月二日
书记员 陈亚玮