广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤51民终53号
上诉人（原审被告）：佘耀深，男，1956年6月14日出生，汉族，住广东省潮州市枫溪区，
委托诉讼代理人：许锦深，广东创兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李驰，广东创兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何满方，女，1986年7月1日出生，汉族，住广东省五华县，
委托诉讼代理人：黄泽龙，广东建升律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘楷俊，广东建升律师事务所实习律师。
上诉人佘耀深因与被上诉人何满方房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省潮州市湘桥区人民法院（2016）粤5102民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佘耀深的委托诉讼代理人许锦深、李驰，被上诉人何满方的委托诉讼代理人黄泽龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人佘耀深上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、请求二审法院查明本案事实并依法进行改判，驳回被上诉人一审诉讼请求；3、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定“上述房屋买卖合同因违反了法律强制性规定而无效”属认定事实不清，适用法律错误。首先上诉人与被上诉人签订《房屋转让合同书》是双方真实意思表示，不存在欺瞒情况，并经潮州市湘桥区湘桥法律服务所进行见证，合同依法有效。且合同签订当日上诉人积极履行合同义务，将房屋交付被上诉人，包括交付房屋钥匙、水电卡、清点房屋现场物品等，完成房屋交付。被上诉人一审起诉称其无法对房屋进行装修实际是第三人的侵权行为引起，一审法院对该事实也向潮州市公安局湘桥分局城西派出所进行调查取证。上诉人根本不认识被上诉人所称阻挠其对房屋进行装修之人，因此被上诉人无法对讼争房屋进行装修并不与上诉人的合同义务存在关联，上诉人也不应为此承担责任。其次，一审法院认为上诉人出卖给被上诉人的房屋，系建在农村集体所有土地上，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，上诉人认为一审法院适用法律错误，上诉人是通过他人转让才享有讼争房屋所有权，并不是上诉人将农村集体所有的土地使用权进行出让、转让，一审法院适用的这一法条应是直接追究在讼争房产所在土地建设房屋并出让、转让的一方，而不能以该法条约束上诉人与被上诉人的合法合同关系。2、被上诉人一审请求不符合客观事实，其应以侵权为由要求陈春水将讼争房屋腾退并赔偿损失，而不是向上诉人主张权利，上诉人无需对陈春水私自侵占他人财产的行为承担莫须有的责任。被上诉人一审称上诉人“意图通过隐瞒达到转移风险的目的”，是违反事实的虚构陈述，上诉人在被上诉人反映有人侵占房屋的情况后，才知道陈春水此人。在上诉人将房屋交付被上诉人之后，被上诉人遭受的他人针对房屋的侵权行为，被上诉人应向该侵害人主张权利，要求陈春水返还房屋并赔偿损失，而不能要求上诉人对陈春水的侵权行为承担责任。3、一审判决偏袒被上诉人一方，严重违反公平正义原则。即使一审法院认定双方之间签订的合同无效，也应当依法判决被上诉人将讼争房屋及当时交付给被上诉人的屋内家具、电器、不锈钢防盗门等物品完整交付还上诉人，并且被上诉人实际占有讼争房屋长达一年多，一审法院也应当判决被上诉人赔偿占用讼争房屋造成上诉人的实际损失，而不应当仅仅判决上诉人单方承担责任。
被上诉人何满方辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当维持并驳回上诉人的上诉请求。
何满方向一审法院起诉请求：1、确认其与佘耀深于2016年9月24日签订的房屋转让合同书无效；2、判令佘耀深付还房屋转让款人民币277,000元及支付该款自起诉之日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
一审法院认定事实：何满方与佘耀深于2016年9月24日签订《房屋转让合同书》1份，主要约定：转让方（甲方）佘耀深受让方（乙方）何满方依照中华人民共和国法律及有关法规规定，为明确双方的权利、义务关系，经双方协商一致，特订立本合同条款，供共同遵守执行。一、甲方将座落在潮州市湘桥区吉利村吉利白灰埕“吉和园”B幢401房，面积119平方米，配备供水、供电和设施的住宅用户及设施转让给乙方，上述房屋权属清楚，有《房屋转让合同书》、《见证书》、收款凭证为据。二、转让金额及付款方法：转让金人民币贰拾柒万柒仟元（￥277,000元）；本合同书签订时当即以银行转账或现金支付方式一次性付清转让金，同时，甲方出具收款凭证给乙方存执。三、双方同意于2016年9月24日前由甲方将上述房屋及产权凭证交付乙方管业，乙方不另立移交证明。四、上述房屋在转让移交前如存在产权或经济纠葛，应由甲方负责理楚，与乙方无关。五、转让后，若上述房屋（房产）具备办理契证条件的，双方应到相关部门办理房地产证变更手续，其税费和有关费用由乙方负责，甲方予以协助。六、违约责任：双方应严格履行本合同条款，如一方违约，应赔偿守约方的一切经济损失。七、其他约定事项：（1）房屋移交之后，自2016年9月24日起，该房的各项费用由乙方负责缴纳。（2）水、电、电视缴费卡等更名时，其费用由乙方负责，甲方予以协助。合同书还约定其他有关的条款。同日，何满方、佘耀深向潮州市湘桥区湘桥法律服务所申请办理上述《房屋转让合同书》的见证手续，潮州市湘桥区湘桥法律服务所于当日对双方签订的《房屋转让合同书》作了见证。合同签订当日何满方付清购房款277,000元，佘耀深出具《收款凭证》交何满方存执，内容为：“兹收到何满方同志交来购房款全额共计人民币贰拾柒万柒仟圆整（￥277,000元），其购置房产位于潮州市湘桥区吉利村吉利白灰埕“吉和园”B幢401房”。佘耀深交付401房的钥匙给何满方，后因何满方要入住该房时发现因房屋权属纠纷致无法入住，何满方遂于2016年12月24日诉至一审法院，要求处理。案件审理期间，佘耀深申请一审法院向潮州市公安局湘桥分局城西派出所调取其于2016年10月11日针对潮州市湘桥区吉利村吉利白灰埕“吉和园”B幢401房这一房产报案的案卷材料，经一审法院依法调取并出示，何满方认为涉案房产正如其在起诉状中的陈述，该房产在房屋转让之前实际是纠纷不断，佘耀深有意隐瞒该房产存在权属纠纷等事实，导致其受到欺骗，签订了房屋转让合同书，调取的材料恰好印证了其主张的上述事实。佘耀深对该调取资料的意见：认为其于2016年9月18日向陈贤胜以19万元购买涉案房产，手续齐全，拥有本案涉案房产；2016年9月24日其与何满方签订房屋转让合同书，转让了本案房产，由询问笔录可以看出，转让该房产之前，是经合法手续购买的，并不存在隐瞒房产纠纷的事实。而且所有的询问笔录和报警的笔录，都证明了本案涉案房产是陈春水叫工人到潮州市湘桥区吉利村吉利白灰埕“吉和园”B幢401房将门焊接，让何满方不能入住，这个事实也得到了何满方和其丈夫笔录的确认，具体由法院依法核实。
一审法院另查明：2016年8月9日，案外人陈贤胜向潮州市公安局城西派出所报称：2016年7月26日15时左右，陈贤胜回到位于湘桥区城西街道吉街村吉利吉和园B幢401的家里时，发现大门和门框被人用电焊工具焊接，后报警。2016年8月9日15时多，陈春水和4名男子、一名女子到事主陈贤胜家中，并就该房屋的产权问题与陈贤胜进行交涉。至当日17时多，双方商讨无果，陈春水等人不愿离开，后事主报警。2016年8月29日，潮州市公安局城西派出所作出《不予调查处理告知书》，告知陈贤胜报称的被故意损毁公私财物一案，不属于公安机关管辖范围，公安机关依法不予调查处理。根据一审法院调取的公安机关所作的笔录，吉利村吉和园B幢401系开发商陈浩忠建设，于2007年出卖给龙泽洪，2015年陈浩忠向龙泽洪回购401房，同时龙泽洪因向陈春水借款无法付还，遂将该房抵给陈春水，但没有办理相关抵押手续。陈浩忠将401房卖给吴瀚，吴瀚将401房卖给陈贤胜，陈贤胜一方于2015年购买后即居住在401房，至2016年7月份左右开始，陈贤胜与陈春水因401房使用问题多次发生纠纷，后陈贤胜于2016年9月18日将401房卖给佘耀深，佘耀深又于2016年9月24日将该401房卖给何满方，何满方购买后准备装修入住。但因2016年10月6日起，陈春水叫他人入住401房并换门锁，致何满方欲入住使用未果。何满方与佘耀深均非吉街村村民，经一审法院向潮州市湘桥区城西街吉街村吉利经济合作社调查吉利村吉利白灰埕“吉和园”的土地证号或土地权属登记等情况，该经济合作社于2017年8月15日出具《证明》1份，内容为：兹有我村位于吉利村吉利白灰埕“吉和园”的土地，该土地权属本村村民古宅地，土地用途属宅基地。特此证明。何满方对该证明无意见；佘耀深对该证明称由法院依法核实，土地性质以国土部门出具的证明为准，并称对该土地的性质不清楚。一审庭审中，双方均明确无法提供401房相关产权依据或报建规划手续。
一审法院认为，何满方、佘耀深均非吉街村村民，佘耀深出卖给何满方的房屋，系建在农村集体所有土地上，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，401房所占有的土地系农民集体所有，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，故上述房屋买卖合同因违反了法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同所取得的财产应当予以返还。何满方要求佘耀深返还购房款277,000元，有佘耀深出具的确认已收取何满方房款277,000元的《收款凭证》为据，事实清楚，请求合理、合法，一审法院予以支持。关于何满方请求佘耀深赔偿购房款利息损失问题。因上述约定的房产转让时双方约定“若上述房屋（房产）具备办理契证条件的”，可推定何满方、佘耀深在签订《房屋转让合同书》时对401房尚不具备权属登记的情况是知悉的，甚至在将来一定时期内能否办妥权属依据存在不确定性的情况是能够预料的，现双方签订的《房屋转让合同书》因违反法律强制性规定而无效均存在过错，根据上述《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的内容，对何满方于2016年9月24日支付给佘耀深款项277,000元，佘耀深可按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计付50%的利息给何满方。何满方利息请求超过部分，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决：一、原告何满方和被告佘耀深于2016年9月24日签订的《房屋转让合同书》无效；二、被告佘耀深应于本判决生效之日起10日内返还原告何满方购房款277,000元及赔偿该款自2016年12月24日起至本判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计的50%利息损失。一审案件受理费5,455元，由被告佘耀深负担。
二审中，当事人没有提交新证据。上诉人佘耀深于2018年3月16日向本院递交《调查取证申请书》，申请法院到位于潮州市湘桥区吉利村吉利白灰埕“吉和园”B幢401房进行现场查勘，了解目前是何人居住于讼争房屋、居住人与讼争房屋有何利害关系。对该申请，本院认为，根据一审法院调取的公安机关所作的笔录，自2016年10月6日起，案外人陈春水让他人入住讼争房屋并换门锁，致被上诉人何满方欲入住使用未果的这一事实，以及讼争房屋本次转让之前的历次流转事实，一审法院已予查明。故本院认为，上诉人佘耀深的调查取证申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定情形，本院不予准许。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点问题为：佘耀深与何满方于2016年9月24日签订的《房屋转让合同书》的效力问题。对此本院分析如下：根据一审法院向潮州市湘桥区城西街道吉街村吉利经济合作社进行调查时该社出具的《证明》，涉案房屋系建设于农村集体所有土地上，土地用途属宅基地。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案房屋买卖合同的标的是建设在农民集体所有土地上的房屋，而买受人何满方并不具备该集体所有土地所在的集体经济组织成员资格，在房地一体的格局下，佘耀深处分涉案房屋的同时也处分了该集体所有的土地，损害了该集体经济组织的权益，因此一审法院确认佘耀深与何满方于2016年9月24日签订的《房屋转让合同书》因违反法律强制性规定而无效，并无不当。
关于佘耀深上诉认为一审仅判决其单方承担责任，违反公平正义原则问题。一方当事人起诉请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并返还财产，人民法院经审理后认为合同无效或者应予撤销、解除的，应当向被告释明反诉请求返还财产，避免判决单方返还财产造成当事人利益失衡。一审法院在审理后认为合同无效的情况下，没有向上诉人佘耀深进行释明，存在一定瑕疵。但由于合同效力的认定属于法律问题而非程序问题，经二审法院释明，上诉人佘耀深的委托诉讼代理人也表示如果合同被确认无效，将保留权利，请求返还财产，故在佘耀深与何满方于2016年9月24日签订的《房屋转让合同书》被确认无效后，佘耀深可依合同无效后的处理原则另循法律途径解决。
综上所述，上诉人佘耀深的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费5,455元，由上诉人佘耀深负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 海
审 判 员 李照雄
代理审判员 陈俊强
二〇一八年四月八日
书 记 员 许泽敏