山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)鲁06执异63号
案外人：烟台康瑞特建材有限公司，住所地：烟台市莱山经济开发区。
法定代表人：张金祖，董事长。
申请执行人：烟台市农村商业银行股份有限公司莱山区支行，住所地：烟台市莱山区银海路27号。
负责人：曲伟彬，行长。
被执行人：烟台华鲁电力电器有限公司，住所地：烟台市莱山区蒲昌路20号。
法定代表人：朱长琪，总经理。
本院在执行申请执行人烟台市农村商业银行股份有限公司莱山区支行(以下称莱山农商支行)与被执行人烟台华鲁电力电器有限公司(以下称华鲁公司)借款合同纠纷一案中，案外人烟台康瑞特建材有限公司(以下称康瑞特公司)向本院提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人康瑞特公司称，2006年12月12日，烟建集团有限公司（以下称烟建集团）与华鲁公司签订《建设工程施工合同》，烟建集团承建华鲁公司位于莱山区盛泉西路的华鲁电力综合楼工程。合同签订后，该工程由烟建集团下属五分公司即烟建集团有限公司第五建筑安装分公司（以下称烟建五公司）具体施工建设。2008年8月，华鲁公司与烟建五公司签订《建设工程施工合同补充协议》，约定华鲁公司将综合楼A西单元西户一至四层四套单元房及综合楼B二层（三个消防通道上）三间房屋（每间64.49㎡）折价216，1621元抵顶给烟建集团，以抵顶相应工程进度款，并约定将工程竣工时间延至2008年11月30日。2008年11月30日，烟建集团如期完工并向华鲁公司递交了工程竣工报告。2009年3月10日，华鲁公司与烟建五公司签订《抵房协议》一份，该协议再次明确华鲁公司将综合楼A西单元西户一至四层四套单元房及综合楼B二层（三个消防通道上）三间房屋折价216，1621元抵顶给烟建集团，以抵顶相应工程款；除上述抵顶房屋外，华鲁公司还将综合楼北A西单元4楼东户、中A西单元1楼东户和4楼东户、南A西单元1楼东户和四楼东户共五套房产（每套面积120㎡），折价156万抵顶给烟建集团，以折抵相应工程款。案外人康瑞特公司是烟建五公司混凝土供应商，烟建五公司欠付案外人康瑞特公司货款。2008年9月17日，案外人康瑞特公司与烟建五公司签订《房产（抵款）协议书》一份，约定烟建五公司将华鲁电力综合楼B二层，三个消防通道上从南往北第一间，面积64.69平方米的一套房产抵顶给案外人康瑞特公司，抵顶房产单价5，500元/平方米，总价354，695元。2011年7月27日，烟建五公司与案外人康瑞特公司签订《房产抵债协议书》一份，烟建五公司将位于莱山区蒲昌路28号西单元4楼407号（建筑面积12㎡）房产（即综合楼南A西单元四楼东户）和蒲昌路20号消防通道上方二层网点2间（建筑面积每间64.49㎡）房产（即综合楼B消防通道上方二层网点2间）合计三套房产折价1，012，410元抵顶给案外人康瑞特公司，以折抵相应债务。以上烟建五公司共抵顶给案外人康瑞特公司房屋四套，并将房屋交付给案外人康瑞特公司占有使用。2011年7月27日，烟建五公司、华鲁公司及案外人康瑞特公司三方就以上抵顶的四套房屋签订《抵顶协议书》四份，再次明确房屋抵顶等相关事宜。上述抵顶房屋案外人康瑞特公司占有使用至今，期间多次要求办理产权证书，但华鲁公司至今未予办理。案外人康瑞特公司认为，华鲁公司与烟建五公司之间的《抵房协议》，烟建五公司与异议人签订的《房产抵债协议书》，均未违反法律禁止性规定，为有效合同。且各方当事人通过抵房折价的方式完成了支付全部价款的行为，案外人康瑞特公司对该房屋已经实际占有使用，对该房屋享有物权期待权，人民法院不应予以执行。案外人康瑞特公司请求人民法院依法裁定不得执行烟台市莱山区盛泉工业园蒲昌路蒲昌路20号北、南、中三个消防通道上方二层网点3间房屋。
本院查明，烟建五公司系烟建集团的分公司，无独立法人资格。2006年12月12日，烟建集团与华鲁公司签订了《建设工程施工合同》，烟建集团承建华鲁公司位于烟台市莱山区盛泉西路电力综合楼工程，约定竣工日期为2007年9月10日。工程具体由烟建五公司建设施工。
2008年8月，华鲁公司与烟建五公司签订《建设工程施工合同补充协议》，约定：二、工程存在以下主要质量问题：1、三个消防通道未按照设计图纸施工；2、7处建筑物结构梁严重偏位在70-260㎜之间。经双方协商将部分存在质量问题的房屋抵顶给烟建五公司视为以上问题已解决。三、房屋抵顶工程进度款：双方协商，华鲁公司将在建工程华鲁电力综合楼A西单元西户一至四层四套单元房及华鲁电力综合楼B二层（三个消防通道上）三间房屋抵顶给烟建五公司。该房华鲁公司在2008年年底将钥匙移交给烟建五公司，并在2010年底前办妥房产证、土地证及相关证件，逾期不能办理产权证烟建五公司可要求退房，华鲁公司应在2011年1月份支付给原抵房款。双方确认工程竣工时间延至2008年11月30日。2008年11月30日，华鲁电力综合楼工程竣工。
2009年3月10日，华鲁公司与烟建五公司签订《抵房协议》，约定：1、华鲁公司将华鲁电力综合楼A西单元西户一至四层四套单元房及华鲁电力综合楼B二层（三个消防通道上）三间房屋抵顶给烟建五公司冲抵工程款。2、华鲁公司将位于莱山盛泉工业园华鲁综合楼北A西单元4楼东户、中A西单元1楼东户和4楼东户、南A西单元1楼东户和4楼东户的五套房产抵顶给烟建五公司冲抵工程款。3、本合同签订后，烟建五公司即取得以上房产的相应权利，烟建五公司可将以上房产全部或部分抵顶给第三方，华鲁公司予以配合过户，并配合烟建五公司与最终使用人签订抵顶协议。4、本合同签订后，烟建五公司应自行管理以上房产，以上房产钥匙暂由华鲁公司代为保管，烟建五公司随时领取。5、以上房产抵顶后，如华鲁公司有还款请求，双方可另行签订还款协议，由华鲁公司予以回购。但在烟建五公司未收到款项时，以上房产仍归烟建五公司所有，本协议仍然有效。
另查，2008年9月11日和9月26日，烟建五公司与康瑞特公司分别签订《烟台市预拌混凝土供需合同》，康瑞特公司为烟建五公司供应混凝土7000立方米和10000立方米。
2009年9月10日，华鲁公司办理了莱山区盛泉工业园华鲁电力综合楼B的房屋所有权证，即烟房权证莱字第××号，载明：房屋所有权人华鲁公司，坐落莱山区蒲昌路20号，建筑面积3，638.27平方米，设计用途厂房。
2011年7月27日，华鲁公司、烟建五公司与康瑞特公司三方签订了三份《抵顶协议书》，分别约定华鲁公司将烟台市莱山区盛泉工业园蒲昌路20号北消防通道上方一间房产(建筑面积为64.69平方米)、中消防通道上方一间房产(建筑面积为64.69平方米)、南消防通道上方一间房产(建筑面积为64.69平方米)抵顶给烟建五公司，烟建五公司又将该房产抵顶给康瑞特公司。同日，烟建五公司与康瑞特公司签订了《房产抵债协议书》，烟建五公司将2008年8月《建设工程施工合同补充协议》和2009年3月10日《抵房协议》约定抵顶的位于蒲昌路20号消防通道上方二层网点二间即本案争议的房屋抵顶给康瑞特公司。康瑞特公司从此开始使用上述房屋。
本院在审理莱山农商支行与华鲁公司、朱长琪借款合同纠纷一案中，于2013年1月11日作出（2013）烟商初字第9－1号民事裁定书，查封了华鲁公司所有的位于烟台市莱山区的以下房产：1、莱山区盛泉西路7－2号、房产证号为烟房权证莱字第××号、建筑面积4，220.98平方米；2、莱山区蒲昌路20号、烟房权证莱字第××号、建筑面积3，638.27平方米；3、莱山区蒲昌路22号、烟房权证莱字第××号、建筑面积1，725.56平方米。2013年3月8日，本院作出（2013）烟商初字第9号民事调解书，确认了当事人达成的调解协议：1、华鲁公司于2013年6月30日前偿还莱山农商支行借款本金1，200万元及利息22，0128.30元；2、华鲁公司于2013年6月30日前偿还莱山农商支行律师费350，000元；3、朱长琪对华鲁公司的上述债务承担连带清偿责任；4、莱山农商支行对华鲁公司抵押的位于烟台市莱山区蒲昌路20号、烟房权证莱字第××号房屋所有权证项下、建筑面积3，638.27平方米的房产，位于烟台市莱山区蒲昌路22号、烟房权证莱字第××号房屋所有权证项下、建筑面积1，725.56平方米的房产，位于烟台市莱山区盛泉西路7－2号、房产证号为烟房权证莱字第××号房屋所有权证项下、建筑面积4，220.98平方米，坐落于烟台市莱山区经济开发区内、烟国用（2010）第2301号国有土地使用权证项下、使用权面积为3，973.54平方米的土地经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。
调解书生效后，华鲁公司和朱长琪未自动履行，莱山农商支行向本院申请执行。执行过程中，案外人康瑞特公司向本院提起书面异议。
本院认为，本案争议的莱山区蒲昌路20号、烟房权证莱字第××号房屋所有权证项下、建筑面积3，638.27平方米房产中，北、南、中三个消防通道上方二层网点3间房屋(建筑面积为每间64.69平方米，共计194.07平方米)被本院于2013年1月11日作出（2013）烟商初字第9－1号民事裁定书裁定查封，并经本院于2013年3月8日作出的（2013）烟商初字第9号民事调解书确认莱山农商支行对该宗房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。
本案中，2006年12月12日，烟建集团与华鲁公司签订了《建设工程施工合同》，烟建集团承建华鲁公司位于烟台市莱山区盛泉西路电力综合楼工程，约定竣工日期为2007年9月10日。工程具体由烟建五公司建设施工。2008年8月华鲁公司与烟建五公司的签订《建设工程施工合同补充协议》、2009年3月10日华鲁公司与烟建五公司签订的《抵房协议》、2011年7月27日华鲁公司、烟建五公司与康瑞特公司三方签订的三份《抵顶协议书》和同日烟建五公司与康瑞特公司签订的《房产抵债协议书》，烟台市莱山区盛泉工业园蒲昌路蒲昌路20号北、南、中三个消防通道上方二层网点3间房屋(建筑面积为每间64.69平方米，共计194.07平方米)已经抵顶并交付给案外人康瑞特公司。案外人康瑞特公司对未能办理涉案房屋的过户登记手续也不存在过错,应认定案外人康瑞特公司对该房屋享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上，案外人康瑞特公司对法院查封登记在华鲁公司名下的莱山区蒲昌路20号、烟房权证莱字第××号房屋所有权证项下、建筑面积3638.27平方米房产中的北、南、中三个消防通道上方二层网点3间房屋(建筑面积为每间64.69平方米，共计194.07平方米)，享有足以排除强制执行的民事权益，其提出执行异议，要求不得强制执行该房屋，符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对登记于被执行人烟台华鲁电力电器有限公司名下的莱山区蒲昌路20号、在烟房权证莱字第××号房屋所有权证项下的建筑面积3638.27平方米房产中的北、南、中三个消防通道上方二层网点3间房屋(建筑面积为每间64.69平方米，共计194.07平方米)的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一七年八月十一日
书记员 潘姝卉