江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏10民终2541号
上诉人（原审被告）：江苏阿波罗花木市场发展有限公司，住所地扬州市江都区仙女镇砖桥社区。
法定代表人：朱旺，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡彬，江苏众仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：凡颖，江苏众仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：顾爱清，男，汉族，1961年2月3日出生，住扬州市江都区。
委托诉讼代理人：高德立，江苏凯归律师事务所律师。
上诉人江苏阿波罗花木市场发展有限公司（以下简称阿波罗公司）因与被上诉人顾爱清房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院（2016）苏1012民初854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
阿波罗公司上诉请求：撤销一审判决，改判由顾爱清自行承担全部损失，或发回重审，一二审诉讼费用由顾爱清负担。事实和理由：1.双方签订的房屋租赁协议有效。讼争房屋系经过正规途径用地及建设，目前尚未取得产权证明原因在于行政部门客观原因所致。2.顾爱清主张房屋严重漏水，不是事实。房屋的轻微漏水，上诉人均及时派人维修。房屋中的水渍系顾爱清违规装修及诉讼期间放弃管理所致。故判决的人工费用11万元及清洁费用4万元属重复计算，且系顾爱清自身责任造成。3.饭店不能正常经营是顾爱清与合伙人之间的问题。4.一审法院认定租赁合同无效有悖常理，不应判决由阿波罗公司承担80%的责任。5.一审判决“装修图纸设计费和人工管理费20万元”应由顾爱清承担。图纸是顾爱清为了应付诉讼事后所作，与2015年的装修没有因果关系。6.一审法院司法鉴定程序存在问题。
顾爱清辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。阿波罗公司的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。1.双方签订的房屋租赁合同中标的物是违法建筑，阿波罗公司在签订合同时没有取得建设工程规划许可证，在诉讼期间也未取得。2.房屋严重漏水的事实是存在的。3.浴室是公共场所，按照消防法规定，公共场所应经过消防验收合格才能合法经营，而房屋没有合法程序，无法取得消防验收合格证。4.责任分担问题，应由阿波罗公司承担主要或者全部责任，顾爱清对阿波罗公司有无合法程序是不清楚的。5.装修图纸设计费和人工管理费是存在的，20万元的图纸设计费和管理费用合情合理合法。
顾爱清向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同，由阿波罗公司赔偿顾爱清装潢、装修等损失350万元；2.本案诉讼费用由阿波罗公司负担。
一审法院认定事实：2015年1月23日，顾爱清与阿波罗公司签订《市场假山商铺租赁合同》，合同约定阿波罗公司将阿波罗花木市场次峰假山商铺出租给顾爱清使用，顾爱清仅限用于餐饮、沐浴、休闲经营。顾爱清在获得阿波罗公司书面许可的情况下，可对租赁设施进行装修或进行改造，但装修或改造行为仅限于棚架、摊位广告牌、室内地面、墙面简易装饰。租赁期限自2015年3月1日至2023年2月28日止，共八年，前三年租金184600元，第四年、第五年租金276900元，第六年租金318400元，第七年租金366200元，第八年租金421100元，一年一付。阿波罗公司要负责协调本地区相关部门关系并为承租商户办理营业证照提供帮助。有下列情形之一的，顾爱清有权解除合同，阿波罗公司承担违约责任，一是不履行合同约定义务的，二是其他各种阿波罗公司责任，导致顾爱清不能正常经营超过1个月的。合同签订后，阿波罗公司交付了房屋，顾爱清交付了第一年的租金，并于2015年2月开始装修。2015年3月10日，顾爱清就其经营的清玉阁娱乐休闲会所进行工商登记。房屋装潢于2015年7月结束后，顾爱清开始经营。在经营过程中，顾爱清认为涉案房屋漏水严重、广告牌被拆除、且消防验收无法通过导致不能正常经营，顾爱清于2016年1月6日向阿波罗公司发出律师函，要求解除合同，阿波罗公司承担违约责任。顾爱清于2016年3月1日停业。
另查明：涉案房屋未取得建设工程规划许可证。2016年3月2日，江都区仙女镇人民政府出具证明，证明载明：“阿波罗文化旅游风情街位于扬州市江都区，系江苏阿波罗花木市场发展有限公司自筹资金建设而成，其文化旅游风情街房屋（沿328国道，含主入口两侧一层结构房屋）所有人为江苏阿波罗花木市场发展有限公司。特此证明！（仙女镇人民政府章印）”。本案在审理过程中，经顾爱清申请，一审法院委托江苏志诚工程咨询管理有限公司对涉案房屋装潢价值进行了鉴定，其中不可拆除工程鉴定价为1562426.24元（包含土建及安装）。后又委托江苏志诚工程咨询管理有限公司对不可拆卸的添置物（包含室外LED显示屏、传菜电梯、屋顶层灯带、广告牌投光灯、广告牌、门头广告牌跑马轮廓灯、浴室附墙衣柜及门柜锁、门楼字、门楼装饰（含铁件）、浴室及门厅砂画、走廊壁画、窗帘）进行造价鉴定，鉴定价为172065.26元。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，阿波罗公司将未取得建设工程规划许可证的涉案商铺出租给顾爱清用于经营餐饮娱乐休闲会所，双方订立的租赁合同有悖法律规定，应认定为无效合同。无效合同从订立起就不具有法律约束力。对于合同无效，顾爱清与阿波罗公司均有一定的责任。阿波罗公司在涉案房屋未取得合法手续的情况下擅自出租，应当承担主要责任；顾爱清明知涉案房屋没有合法手续仍订立租赁合同，应承担次要责任。关于顾爱清主张的房屋装潢及添置设备的损失，因阿波罗公司表示不同意接受，故对其中房屋装潢、土建及安装、室外LED显示屏、传菜电梯、屋顶层灯带、广告牌投光灯、广告牌、门头广告牌跑马轮廓灯、浴室附墙衣柜及门柜锁、门楼字、门楼装饰（含铁件）、浴室及门厅砂画、走廊壁画、窗帘等已形成附着的装饰装修物，从房屋整体实用和装修财产价值出发，为避免拆除带来不必要的损失，此部分实物归阿波罗公司所有，由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。上述装修及设施经鉴定造价合计1734491.5元，由阿波罗公司承担80%责任，折算计1387593.2元补偿给顾爱清，余款346898.3元由顾爱清自行承担。对于涉案房屋内添置的其他设备和物品由顾爱清自行处理。
关于顾爱清主张的其他损失：1.2015年全年房租，由于顾爱清实际占有使用了上述房屋，故对顾爱清要求阿波罗公司返还第一年租金184600元的主张不予支持。因双方当事人自2016年1月即产生纠纷，顾爱清也向阿波罗公司发出律师函要求解除合同，顾爱清亦已停业，没有使用房屋，故对阿波罗公司要求顾爱清给付第二年租金的要求，不予采纳。2.水电、弱电、音响设施在装修期间因房屋漏水造成的损失人工费用11万元，开业期间广告宣传、盆景、微信宣传3万元，装修期间部分墙面因房屋漏水拆除双面墙以及清洁费用共计4万元、装修图纸设计费和人工管理费20万元，停业一年的直接经营损失96万元。一审法院认为，顾爱清设计装修上述出租房屋，以及该房屋漏水等情况属实，且有相关证据佐证，故顾爱清主张的水电、弱电、音响设施在装修期间因房屋漏水造成的损失人工费用11万元、装修期间部分墙面因房屋漏水拆除双面墙以及清洁费用4万元、装修图纸设计费和人工管理费20万元，合计35万元，予以支持，由阿波罗公司按80%责任比例，折算计28万元补偿给顾爱清。至于顾爱清主张的开业期间广告宣传、盆景、微信宣传3万元、停业一年的直接经营损失96万元，因上述租赁合同无效，不予支持。关于阿波罗公司主张的水电费55262.44元，系在顾爱清实际经营过程中产生，顾爱清应当支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十条的规定，判决：一、顾爱清与阿波罗公司于2015年1月23日签订的《市场假山商铺租赁合同》无效；二、顾爱清在涉案房屋添置的土建及安装装潢、室外LED显示屏、传菜电梯、屋顶层灯带、广告牌投光灯、广告牌、门头广告牌跑马轮廓灯、浴室附墙衣柜及门柜锁、门楼字、门楼装饰（含铁件）、浴室及门厅砂画、走廊壁画、窗帘归阿波罗公司所有；阿波罗公司于本判决生效之日起十日内向顾爱清支付上述装潢配套设施补偿款1387593.2元、赔偿损失及设计费28万元，合计1667593.2元；三、顾爱清于本判决生效之日起十日内给付阿波罗公司水电费55262.44元；四、顾爱清于本判决生效之日起二十日内将涉案房屋阿波罗花木市场次峰假山商铺交还给阿波罗公司，并将上述第二项所列设施和物品之外的顾爱清添置的财物从涉案房屋中搬离；五、驳回顾爱清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，鉴定费35000元，合计69800元，由顾爱清负担13960元，阿波罗公司负担55840元。
经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。
二审中，围绕争议焦点，当事人进行了举证、质证。
阿波罗公司提供的证据是：证据一、阿波罗公司于2013年同江都区仙女镇政府签订的“征地承包协议书”一份。证据二、2016年3月2日由江都区仙女镇政府出具的“证明书”一份。以上证据证明：1.涉案地块已依法完成土地征用手续，在该地块上建设假山商铺符合地方规划和法律规定；2.该商铺由阿波罗公司自筹资金建设，阿波罗公司为商铺的合法所有权人，阿波罗公司与顾爱清签订的租赁合同合法有效。证据三、2017年8月21日由江都区国土局出具的证明，内容为：为了配合仙女生态旅游区和砖桥集镇区的规划建设，打造“花旅融合发展”、振兴区域经济的品牌形象，江苏阿波罗花木市场于2014年建设了长达600余米的假山景观带（文化旅游风情街）。假山建成后，市区镇领导多次要求相关部门帮助市场解决“两证”（土地和房产证）申报等困难……现申报手续正在进行之中。2015年8月19日江都区政府及相关主管部门“关于阿波罗风情街‘两证’办理方案会议纪要”一份。证据五、2016年8月9日“关于阿波罗文化旅游风情街‘两证’办理工作的会议备忘录”一份。以上证据证明：1.诉争商铺系阿波罗市场为配合“仙女生态旅游区和砖桥集镇区的统一规划”而建设，假山商铺的分项规划已经统一包含在前述总体规划范围中；2.2015年8月19日、2016年8月9日由区政府会同国土、规划等部门在会议纪要上已经明确“阿波罗市场沿街商铺是基于仙女生态旅游区和砖桥集镇区整体规划而建设，是由区委、国土、规划办等主管部门依法批准后方才完成的合法建筑物”；3.诉争房屋两证办理迟缓的主要原因是历史遗留问题所致，自2015年由江都区政府牵头组织加快处理历史遗留问题后，相关职权部门正在按程序办理两证核发事宜，不存在顾爱清所述租赁商铺被责令停业，以及其他不能依法经营的情形。证据六、证人证言。证明：1.顾爱清于2016年3月因经营不善自行关门歇业，歇业期间顾爱清一直占有使用租赁商铺，为此顾爱清应自2016年3月起继续支付租金至实际搬离租赁商铺日止（律师函于2016年1月发送，发送后继续经营，直至3月因经营不善歇业）；2.顾爱清主动关门歇业的原因是“顾爱清与其合伙人（王某）之间的经营理念存在重大分歧，并因此引发矛盾和长期激烈争执，双方均对经营产业不管不问，最终致餐厅和休闲中心持续亏损，进而于2016年3月主动关门歇业”；3.顾爱清进入租赁商铺后，不顾《租赁合同》的“简单装修”的约定以及阿波罗公司的要求，擅自对租赁商铺内部结构进行大规模的改动，并因自行装修不善导致商铺漏水，对此产生的渗漏损失应当由顾爱清自行承担不利后果。证据七、照片一组。证明顾爱清在装修期间违反合同约定，擅自改变租赁商铺的主体结构，导致发生漏水。
顾爱清质证认为，证据一、二，出让土地主体不合法，镇政府不是产权认定的主体部门；对证据三的真实性无异议，国土局的证明是土地、房产的申报工作正在进行中，并未完成。对证据四、五的真实性、关联性均有异议，其内容反映两证正在办理中。对证据六的真实性、关联性均有异议。对证据七真实性无异议，关联性有异议。
本案二审争议焦点为：1.双方的租赁合同是否有效？2.若租赁合同无效，责任应如何分担？3.顾爱清因履行租赁合同产生的损失应如何认定？
本院认为，关于争议焦点1，双方的租赁合同无效。理由如下：《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……。本案中，阿波罗公司建设的房屋未取得建设工程规划许可证，虽然其提交了当地镇政府的证明及区国土局的证明，但上述证据不足以证明案涉房屋是经主管部门批准建设的。其一，上述证据仅能证实案涉房屋是在配合当地政府关于生态旅游的大的规划的背景下建设的，但不能推翻建设之初缺乏审批手续的事实。其二，至二审法庭辩论终结前，案涉房屋的土地、房产手续仍未办到。综上，一审法院认定租赁合同无效，并无不当。
关于争议焦点2，对于租赁合同无效，双方当事人均有责任。阿波罗公司明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证，仍违反法律规定将该房屋出租给顾爱清用于经营餐饮娱乐休闲会所，其对租赁合同无效应负主要责任。顾爱清作为承租人，有义务审核租赁房屋的性质，应当知晓案涉房屋未取得建设工程规划许可证，仍与阿波罗公司签订租赁合同，其对租赁合同无效应负次要责任。一审法院在明确了双方当事人的主次责任的基础上，确定对于合同无效导致顾爱清的损失，由阿波罗公司承担80%的责任、顾爱清承担20%的责任，无不当之处。
关于争议焦点3，顾爱清因履行租赁合同产生的损失为1734491.5元。理由如下：其一，一审法院委托江苏志诚工程咨询管理有限公司对涉案房屋装潢价值进行了鉴定，结论是：不可拆除工程鉴定价为1562426.24元（包含土建及安装）；不可拆卸的添置物【包含室外LED显示屏、传菜电梯、屋顶层灯带、广告牌投光灯、广告牌、门头广告牌跑马轮廓灯、浴室附墙衣柜及门柜锁、门楼字、门楼装饰（含铁件）、浴室及门厅砂画、走廊壁画、窗帘】鉴定价为172065.26元。该鉴定结论系有鉴定资质的机构和人员依法定程序作出，可作为认定事实的依据。其二，顾爱清主张在鉴定报告以外尚存在水电、弱电、音响设施在装修期间因房屋漏水造成的损失人工费用11万元、装修期间部分墙面因房屋漏水拆除双面墙以及清洁费用4万元，因顾爱清仅提供了损失清单，未提交充分证据证实，对该费用本院不予认定。其三，顾爱清主张的装修图纸设计费和人工管理费20万元，因其在向一审法院起诉时提交的350万元损失清单中并无此项目，在鉴定报告作出后，顾爱清才提出该项主张，且顾爱清未提交充分证据证实该费用确已发生，对该20万元费用本院亦不予认定。
综上所述，上诉人阿波罗公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：
一、维持扬州市江都区人民法院（2016）苏1012民初854号民事判决第一、三、四项及诉讼费、鉴定费负担部分；
二、撤销扬州市江都区人民法院（2016）苏1012民初854号民事判决第二、五项；
三、顾爱清在涉案房屋添置的土建及安装装潢、室外LED显示屏、传菜电梯、屋顶层灯带、广告牌投光灯、广告牌、门头广告牌跑马轮廓灯、浴室附墙衣柜及门柜锁、门楼字、门楼装饰（含铁件）、浴室及门厅砂画、走廊壁画、窗帘归江苏阿波罗花木市场发展有限公司所有；江苏阿波罗花木市场发展有限公司于本判决生效之日起十日内向顾爱清支付上述装潢配套设施补偿款1387593.2元；
四、驳回顾爱清的其他诉讼请求。
二审案件受理费34800元，由江苏阿波罗花木市场发展有限公司与顾爱清各负担17400元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坚
审判员 邱世国
审判员 陈少君
二〇一七年十一月九日
书记员 王 媛