上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三(民)初字第1441号
原告上海百联电器科技服务有限公司。法定代表人陈小龄。委托代理人穆晓林、王秀莲，上海市弘安律师事务所律师。被告陆向忠。委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。原告上海百联电器科技服务有限公司(以下简称百联公司)与被告陆向忠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百联公司的委托代理人穆晓林，被告陆向忠及其委托代理人焦春伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百联公司诉称，上海市唐山路XXX号房屋产权人系百联集团有限公司(以下简称百联集团)，百联集团同意原告使用该房屋并对外出租。2012年3月29日，原、被告签订《房地产出租合同》，约定原告将上海市唐山路XXX号4幢(以下简称系争房屋)出租给被告使用；房屋用途为商业；租赁期为36个月，自2012年4月1日起至2015年3月31日止；2013年4月至2014年3月的年租金为22万元(月租金18,333.33元)，2014年4月至2015年3月的年租金为23万元(月租金19,166.67元)，先付后用，按每四个月为一个支付周期，被告在每一个周期届满5天前支付下一个周期的租金，逾期支付的，除仍应补交欠租外，每逾期一天，须按欠款金额的千分之三支付违约金；因被告违约引起合同提前终止或解除的，被告投资的装修物均归原告所有，原告无需对被告作任何补偿；依照本合同约定解除合同的，要求解除合同的一方应按合同载明的通讯地址即上海市唐山路XXX号4幢向另一方发出书面通知，通知自发出之日(以邮戳为准)的第3天视作送达，合同于该通知送达之日解除；在租赁期内，被告有下列行为之一的，原告有权解除本合同，收回租赁物，被告应承担相应的违约责任：被告拖欠租金、物业管理费、水电燃气通讯等公用事业费等任一应付费用……；因被告违约，原告行使解除权的，被告至迟应于解除通知发出之日起30天内向原告交还租赁物；被告逾期返还租赁物，每逾期一天应按当期日租金的2倍向原告支付使用费。合同签订后，被告自2013年12月1日起拖欠租金。原告于2014年6月3日向被告发出《关于解除<房地产出租合同>的通知》。原告认为，被告未按合同约定支付租金符合合同约定的解除条件，原告已按合同约定向被告发出解除通知，故该合同已按约定解除，被告理应搬出系争房屋并按合同约定支付租金及违约金。合同解除后，被告仍继续使用系争房屋的，应按约支付房屋使用费。现原告诉讼，要求确认原、被告于2012年3月29日就系争房屋所签订的《房地产出租合同》于2014年6月6日解除；要求被告携其物品迁出系争房屋，该房屋由原告收回；要求被告支付原告自2013年12月1日至2014年7月6日租金134,614.15元及违约金；要求被按每月38,333.33元标准支付原告自2014年7月7日至实际迁出系争房屋之日止的房屋使用。被告陆向忠辩称，原、被告就系争房屋自2012年3月29日续签合同以来，被告始终按照合同约定的时间和金额向原告支付租金。2013年6、7月后，系争房屋被整体列入征收范围，并于2013年9月3日正式发布征收决定书。自列入拆迁范围后，系争房屋周边的小区居民陆续搬离，商铺陆续关门歇业，给被告的营业造成重大的影响和损失，故被告自2013年9、10月起，始终与原告协商沟通房屋被列入征收后的租金支付标准，原告也曾答应2013年11月之后的租金标准由双方另行协商，但一直未提出方案，直至被告收到原告的解约通知期间，原告从未主动就系争房屋的租金问题与被告进行过协商和沟通，也未催促过被告支付租金。被告认为，由于经营环境的变化，被告的租金也应变化，在双方还未就租金调整协商一致的情况下，被告无法按原租赁合同的约定支付租金，故也不存在拖欠租金的事由，原告以此为由解除合同也无法律依据。既然被告不存在违约行为，故也不存在支付违约金和房屋使用费的问题。至于租金，被告认为应当根据客观实际情况，就租金标准进行公平的协商，愿按公平的标准支付租金。此外，原告主张的违约金标准过高，在主张违约金的同时又双倍计算房屋使用费，存在重复计算，不符合法律规定。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，上海市唐山路XXX号房屋产权人系百联集团。2011年9月30日、2014年9月29日，百联集团分别出具证明，同意该房屋自2011年10月1日起至动迁交房结束由原告管理、使用,其中至2015年3月31日可转租。2014年9月29日，房屋用途为经营用房；2012年3月29日，原、被告签订《房地产出租合同(续租)》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，用途为商业；租赁期为36个月，自2012年4月1日起至2015年3月31日止；2012年4月至2013年3月的年租金为21万元，2013年4月至2014年3月的年租金为22万元，2014年4月至2015年3月的年租金为23万元；租金先付后用，按每四个月为一个支付周期，被告在每一个周期届满5天前支付下一个周期的租金，逾期支付的，除仍应补交欠租外，每逾期一天，须按欠款金额的千分之三支付违约金；在租赁期内，被告拖欠租金、物业管理费、水电燃气通讯等公用事业费等任一应付费用或者补足押金逾期累计满30天的，原告有权解除本合同，收回租赁物，被告应承担相应的违约责任；因被告违约引起合同提前终止或解除的，被告投资的装修物均归原告所有，原告无需对被告作任何补偿；依照本合同约定解除合同的，要求解除合同的一方应按合同载明的通讯地址即上海市唐山路XXX号4幢向另一方发出书面通知，通知自发出之日(以邮戳为准)的第3天视作送达，合同于该通知送达之日解除；因被告违约，原告行使合同解除权的，被告至迟应于解除通知送达之日起30天内向原告交还租赁物；被告逾期返还租赁物，每逾期一天应按当期日租金的2倍向原告支付使用费。合同签订后，被告自2013年12月1日起拖欠租金。原告于2014年6月3日向被告发出《关于解除<房地产出租合同>的通知》。原告认为，被告未按合同约定支付租金符合合同约定的解除条件，原告已按合同约定向被告发出解除通知，故该合同已按约定解除，被告理应搬出系争房屋并按合同约定支付租金及违约金。现被告仍继续使用系争房屋拒不搬离，故原告诉讼要求判如所请。另查明，2014年12月17日，百联集团与上海市虹口区住房保障和房屋管理局、上海市虹口区土地发展中心就系争房屋签订了《上海市国有土地上企事业单位房屋征收与补偿协议》。庭审中，原告表示，被告从未向原告提出过减免房租的问题，原告也从未收到过被告要求减免租金的材料。被告表示，系争房屋涉及动迁利益的问题，被告已另案诉讼。上述事实，有原告提供的《上海市房地产权证》、《房产使用证明》、《房地产出租合同(续租)》、《关于解除<房地产出租合同>的通知》及邮寄凭证，被告提供的系争房屋租赁协议四份、付款发票、被告个体工商户营业执照、虹口区91街坊房屋征收与补偿方案、照片、(2013)虹民三(民)初字第2401号民事判决书、短信截图、律师函及快递单、送货单及收据、照片及水费发票、水费收据、2013年10月25日协议书、税金收据、《房屋征收与补偿协议》，以及原、被告的陈述为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未按照合同约定支付租金符合合同约定的解除条件，原告已按照合同约定的解除程序向被告发出解除通知，故按照合同的约定该合同已于2014年6月6日解除，被告理应按约定搬出系争房屋并支付欠付的租金和使用费。因被告欠付租金，故应按照合同约定支付违约金。合同解除后，被告仍继续使用该房屋的，应按照合同约定的标准支付房屋使用费。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海百联电器科技服务有限公司与被告陆向忠于2011年9月30日签订的《房地产出租合同》于2014年6月6日解除；二、被告陆向忠于本判决生效之日起15日内携其物品从上海市唐山路XXX号4幢迁出，该房屋由原告上海百联电器科技服务有限公司收回；三、被告陆向忠于本判决生效之日起15日内，支付原告上海百联电器科技服务有限公司自2013年12月1日至2014年7月6日止的租金134,614.15元；四、被告陆向忠于本判决生效之日起15日内，支付原告上海百联电器科技服务有限公司逾期支付2013年12月1日至2014年6月6日租金115,447.48元的违约金(违约金按欠付金额的日千分之三计算，2013年12月1日至2014年3月31日租金73,333.33元从2013年11月26日起算、2014年4月1至2014年6月6日租金42,114.15元从2014年3月27日起算，分段计算至实际付清之日止)；五、被告陆向忠于本判决生效之日起15日内，按每月38,333.33元标准支付原告上海百联电器科技服务有限公司自2014年7月7日至被告陆向忠迁出上海市唐山路XXX号4幢房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,992.28元，由被告陆向忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李梅芳
人民陪审员 靳晓玲
人民陪审员 毛济平
二〇一五年四月十七日
书 记 员 许时吉
附：相关法律条文
?一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……