广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）粤01民终18409号
上诉人（原审被告）：孙放，男，1965年6月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风路410-412号9层全层。
法定代表人：李耀智，华南总裁。
委托诉讼代理人：李蓬桂、雷启成，均系该司职员，联系地址。
上诉人孙放因与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产公司）居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初4359号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人孙放上诉请求：1、撤销一审判决，并依法驳回中原地产公司的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费均由中原地产公司承担。事实和理由：一、此房屋的买卖过程，从看房开始，到交易完成，均系刘舟代表中原地产公司与孙放接洽、沟通、办理,并代表中原地产公司参加、办理了交易的全部手续，并多次在中原地产公司的营业场所办理此笔交易的具体工作；过程和事实足以证明刘舟代表中原地产公司负责此笔交易,中原地产公司也没有其他员工参与此笔交易。孙放完全有理由相信刘舟可以代表中原地产公司负责此笔交易。一审法院对全过程和客观事实忽略，对刘舟的代表性、职务行为忽略，这显然是错误的。1、2016年10月9日签订的《中介服务三方协议》上中原地产公司的签字代表就是刘舟。2、2016年12月12日签订的《三方补充协议》的签字代表也是刘舟，协议上的“签字生效”四个字为刘舟亲笔、当场书写。此协议是三方真实意思的表示，是有效的，符合客观事实和日常交易习惯，没有盖章是中原地产公司造成的。3、微信沟通也完全可以证明刘舟代表中原地产公司负责此笔交易。4、刘舟是中原地产公司的员工，刘舟所有的相关的行为均是职务行为，均代表中原地产公司，均由中原地产公司承担。二、2016年10月9日签订的《中介服务三方协议》是中原地产公司的格式合同。中原地产公司是大型集团公司，孙放是普通消费者，处于弱势地位；该协议约定存在不公平、不合理。中原地产公司利用其优越的地位，制订了有利于自己、而不利于消费者的合同条款，中原地产公司为自己规定了免责条款和限制责任条款。而且签合同当时，孙放主要在洽谈、签订房屋买卖合同，并没有看《中介服务三方协议》，中原地产公司也没有讲解，所以中原地产公司拿来《中介服务三方协议》大家就签了字。中原地产公司的格式合同规定任何协议必须盖章是中介逃避责任，不公平不合法。如果口头约定，属实且能证明，都应该是有效的。三、合同法第四十一条规定“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。刘舟在2016年12月12日在签订《三方补充协议》上亲笔、当场书“签字生效”对比2016年10月9日签订的《中介服务三方协议》第一条第7小条不一致，应当采用非格式条款。四、前后约定不一致的，应当采用后面的约定。2016年10月9日签订的《中介服务三方协议》在前，2016年12月12日在签订《三方补充协议》在后，应当采用后面的约定。五、2016年12月12日签订的《三方补充协议》是中原地产公司的书面承诺。如果一定要在该合同上盖章，也是中原地产公司的职责，不是消费者的职责。如果一定要事后追认，也应该是中原地产公司的职责。六、孙放提交的证据：2016年12月12日签订的《三方补充协议》、微信、中原地产公司付款要求、中原地产公司的发票已经充分证明三方于2016年12月12日在天河房管局达成新的一致并签定三方协议。孙放按照新的协议、也是中原地产公司的微信通知履行了合同、付款，中原地产公司当时认可开了发票、并无任何异议。没有盖章不应否定、也不能否定这个事实。孙放已经完成了举证。七、签合同之前与签合同之后以及合同履行过程中，中原地产公司反复称物业维修基金没有问题。2016年12月12日，在天河房管局办理交税、递件、过户手续，中原地产公司仍坚称物业维修基金已经交了，没有问题，保证可以过户到孙放的名下，于是当场写了《三方补充协议》，此三方协议是三方真实意思的表示，请求二审法院认定此三方协议的真实性。八、2016年12月12日，签了《三方补充协议》后，孙放支付了购房款给卖方；按中原地产公司要求的金额111500元，当场足额支付了中原地产公司要求的金额。根据2016年10月9日《中介服务三方协议》中介费应为124500元；中原地产公司只要求支付111500元，中原地产公司的财务部门也开具了1115000元的正式发票给孙放，以上事实可以证明当时中原地产公司总部是知道并认可延迟支付13000元的，只是以后多次办理均不成功，发现卖方的上一手根本没有交物业维修基金，承诺的事办不成了，就翻脸做小人。二审庭审中，上诉人孙放补充上诉意见：一、根据2016年10月9日双方签订的《中介服务费确认书》，孙放应于递件当天向中原地产公司支付中介费124500元，中原地产公司对此确认书完全知悉。三方于2016年12月12日办理了递件，中原地产公司当天向孙放发出了中介费付款通知，孙放按照该通知当天将111500元中介费支付到中原地产公司指定的帐号；中原地产公司于2016年12月13日向孙放开具了111500元增值税普通发票；当时中原地产公司对中介费差13000元完全知道，却没有任何主张；由此足以推断中原地产公司知道并认可中介费差13000元之事。中原地产公司事后发现物业维修基金根本没有缴纳，无法完成过户，就反悔不认，将刘舟推到涉嫌诈骗的境地。二、2016年12月12日签订的《三方补充协议》刘舟亲笔、当场书写“签字生效”四个字是对2016年10月9日签订的《中介服务三方协议》的变更，中原地产的签字代表人是同一人刘舟，其他当事人也一致。三、根据《广州市房地产中介服务管理条例》第十四条的规定，中原地产公司没有书面说明，违反了其作为中介服务机构应尽的义务，提供的涉案房屋物业维修基金信息错误，导致孙放签的合同目的不能全部实现(合同第四条第3款无法实现)，中原地产公司不应该获得全部中介费。四、中原地产公司和卖方刘震有其他利益关系，其帮刘震提供13000元保证金是其自愿行为。
被上诉人中原地产公司二审辩称：不同意孙放的上诉请求，没有事实和法律依据，请求维持原判。一、中原地产公司向孙放出具的中介费发票不能证明我方已经免除支付剩余中介费，孙放在上诉中称对于剩余中介费中原地产公司没有任何主张是错误的。在孙放欠付后，中原地产公司多次电话和书面通知孙放缴纳中介费，在中原地产公司一审提交的证据可见。二、孙放与卖方以及刘舟签订的三方协议没有中原地产公司盖章，不能代表公司免除中介费的意思表示，不对中原地产公司发生效力，而且中原地产公司没有授权刘舟与孙放签订任何协议。如果以我方员工所签订的协议约束中原地产公司是不公平的，也违反了市场交易的稳定性。如果个人之间存在利益关系，可能会互相串通损害中原地产公司利益，从孙放当庭提交的陈词第2页可见，这种利害关系损害中原地产公司利益，中原地产公司认为不应该得到支持。孙放明知也已经作出书面约定，对于该三方协议须有中原地产公司盖章才发生效力仍然签订，产生的后果由孙放自行承担，不应该牵连中原地产公司。物业维修基金的交付是买卖合同关系，不能阻止中原地产公司收取中介费的权利。
中原地产公司于2017年2月8日向一审法院提起本案诉讼称：孙放作为买方，经中原地产公司的介绍，成功与卖方签订了位于广州市天河区花城大道86号之一2904房的买卖合同。根据孙放向中原地产公司出具的《咨询及中介服务费确认书》的约定，孙放是该物业的《存量房买卖合同》当事人，现确认经中原地产公司提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》。为此，孙放同意向中原地产公司支付咨询及中介服务费124500元；孙放逾期支付上述咨询及中介服务费的，将按0.1%天支付违约金。另根据《合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。签订上述确认书后，所涉物业已于2016年12月12日交易递件完税过户，但经催促，孙放至今尚欠中原地产公司咨询及中介服务费13000元未支付。现诉至法院，请求判令：1、孙放向中原地产公司支付咨询及中介服务费13000元以及支付逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（以13000元为本金，按照每日0.1%的标准，自2016年12月13日起计至实际清偿之日止，以本金为限）；2、本案的诉讼费用由孙放承担。
孙放一审辩称：中原地产公司身为一个大公司，未能提供正常及优质服务，且丧失作为中介基本的职业操守，属于恶人先告状、滥诉、浪费司法资源。根据我方与卖方签订的买卖合同第四条第三项，现卖方无法将物业专项维修资金更名至我方名下，且我方为办理物业专项维修资金的更名多次奔波。我方认为中原地产公司作为中介方应提供相应服务，应查清物业专项维修资金的缴纳和使用情况，且在交易过程中中原地产公司一直声称该物业专项维修资金没有问题，故我方才签订上述房屋买卖合同，合同约定10日内办妥，补充协议也约定10日内办妥。我方不同意支付剩余的中介费13000元。
一审法院经审理查明：中原地产公司为依法成立的企业法人，经营范围为房地产中介代理服务、房地产信息咨询、房地产投资顾问及相关的咨询服务，成立时间为2004年8月10日。
广州市天河区花城大道86号之一2904房（以下简称涉案房屋）的产权人为孙放，建筑面积125.87平方米，共有情况为单独所有，所有权取得方式为购买，孙放持有粤（2016）广州市不动产权第02018261号《广州市不动产产权证》。
2016年10月9日，案外人刘震（甲方/卖方）与孙放（乙方/买方）就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，约定：总成交价8300000元；该房地产已交存物业专项维修资金，甲方同意将专项维修资金账户中的结余款随房屋所有权同时过户给乙方，乙方应自办理完该房地产交易过户后的10日内，持本合同、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理更名手续；等条款。
同日，孙放签署《咨询及中介服务费确认书》：本人是涉案房屋的《存量房买卖合同》当事人，现确认经中原地产公司独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》，为此，本人同意支付124500元予中原地产公司作为咨询及中介服务费；本确认书自本人签署之日生效，本人并承诺于递件当天支付上述咨询及中介服务费，逾期支付，将按0.1%/天支付违约金。
同日，案外人刘震（甲方）、孙放（乙方）、与中原地产公司（丙方）签订《中介服务三方协议》，约定：为保障甲方及乙方的合法权益，甲乙双方确认，丙方与甲方或乙方签订的任何协议，或者向甲方或乙方作出的任何声明和承诺，必须加盖丙方的公章方可生效。
2017年1月10日，中原地产公司向孙放发出《关于敦促支付咨询及中介服务费的函》，要求孙放支付剩余咨询及中介服务费13000元。
一审庭审中，中原地产公司表示涉案房屋已于2016年12月12日交易递件完税过户，但孙放至今欠付剩余咨询及中介服务费13000元。孙放确认递件时间为2016年12月12日，辩称在递件当天因物业维修资金的问题中原地产公司、孙放及卖方三方约定暂缓支付咨询及中介服务费13000元，待物业维修资金更名至孙放名下再结清并限过户10天内办妥，否则孙放不再支付剩余咨询及中介服务费13000元，涉案房屋于2016年12月21日登记至孙放名下，但物业维修资金事项至今仍未办妥，对此，孙放提交微信记录（通话人员刘舟）、广州银行工作人员名片、三方协议（内容为：孙放购买涉案房屋，因物业维修资金事宜未办妥，三方协商暂缓支付13000元中介费，待将物业维修基金更名至孙放名下再结清，限交易过户后10天内办妥，否则没收。签字生效。其下为刘震、孙放及刘舟签名，日期为2016年12月12日）、发票（显示孙放支付咨询及中介服务费111500元）予以证明，中原地产公司确认该刘舟为中原地产公司的工作人员，但对微信记录、名片及三方协议的真实性均不予确认，对发票的真实性予以确认，并表示根据《中介服务三方协议》的约定，如果中原地产公司、孙放双方就咨询及中介服务费的数额作出变更，应由中原地产公司、孙放双方签字盖章才发生法律效力。中原地产公司并表示物业维修资金的过户及更名属于孙放与卖方之间的买卖合同关系，不属于本案争议范畴，如孙放认为卖方没有履行物业维修资金的更名手续，孙放应向卖方主张，但不能以此为由拒绝支付剩余的咨询及中介服务费13000元；孙放确认物业维修资金的确为买卖双方的买卖合同关系，但中原地产公司作为经纪方丧失原则，当时签订三方协议时孙放提出扣除13000元的房款，但经中原地产公司与卖方协商后向孙放提出扣除13000元的中介费，孙放认为对其权益有所保障就签署了三方协议，并将首期房款全部支付给卖方，从微信记录上显示中原地产公司、孙放双方已就咨询及中介服务费事宜进行了充分沟通。
一审法院认为：孙放签署的《咨询及中介服务费确认书》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。
《咨询及中介服务费确认书》约定孙放应于递件当天支付咨询及中介服务费124500元，现中原地产公司、孙放双方均确认递件时间为2016年12月12日，且涉案房屋亦已登记过户至孙放名下，即中原地产公司、孙放双方约定的咨询及中介服务费的支付条件已经成就，孙放已支付咨询及中介服务费111500元，中原地产公司诉请要求孙放支付剩余咨询及中介服务费13000元，一审法院予以支持。孙放辩称其与卖方及中原地产公司就剩余咨询及中介服务费13000元协商达成一致并签订三方协议，对此并未提交充分证据予以证明，而且中原地产公司已通过《中介服务协议》与孙放约定“为保障甲方及乙方的合法权益，甲乙双方确认，丙方与甲方或乙方签订的任何协议，或者向甲方或乙方作出的任何声明和承诺，必须加盖丙方的公章方可生效”，孙放在该《中介服务协议》上亦签名确认，因此，即使中原地产公司的工作人员确实签订了三方协议，但未经中原地产公司书面承诺及中原地产公司事后追认的情况下，对中原地产公司不具有法律约束力，对于孙放的抗辩，一审法院不予采纳。
孙放迟延支付咨询及中介服务费，中原地产公司诉请要求孙放支付违约金具有合同依据，一审法院予以支持。涉案房屋的递件时间为2016年12月12日，违约金应以13000元为本金，按每日0.1%的标准，从2016年12月13日起计至清偿之日止，违约金以本金为限。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：于本判决发生法律效力之日起十五日内，被告孙放向原告广东中原地产代理有限公司支付咨询及中介服务费13000元及违约金（违约金以13000元为本金，按每日0.1%的标准，从2016年12月13日起计至清偿之日止，以本金为限）。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元，由被告孙放负担。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
《咨询及中介服务费确认书》约定孙放应于递件当天支付咨询及中介服务费124500元，在本案中中原地产公司、孙放双方均确认递件时间为2016年12月12日，且涉案房屋亦已登记过户至孙放名下，即双方约定的咨询及中介服务费的支付条件已经成就，孙放应支付咨询及中介服务费124500元，孙放已支付咨询及中介服务费111500元。孙放在本案中主张中原地产公司同意免收剩余咨询及中介服务费13000元，为此提交了一份2016年12月12日有刘震、孙放及刘舟签名的有“因物业维修资金事宜未办妥，三方协商暂缓支付13000元中介费，待将物业维修基金更名至孙放名下再结清，限交易过户后10天内办妥，”内容的协议。审查该协议的内容，因物业维修资金事宜而暂缓支付13000元中介费，但并非无需支付；该协议约定的“限交易过户后10天内办妥”也无指明由中原地产公司负责。因此，孙放以该协议主张中原地产公司的经办人同意免收剩余咨询及中介服务费13000元，理据不成立。中原地产公司诉请要求孙放支付剩余咨询及中介服务费13000元，一审法院予以支持，处理并无不当，本院予以维持。
关于中原地产公司诉请要求孙放迟延支付咨询及中介服务费的违约金的标准问题，双方约定孙放逾期付款支付违约金的标准过高，在中原地产公司未能充分合理举证其实际损失情况下，从公平角度，本院调整该违约金标准按中国人民银行同期同类贷款利率计算，一审按每日0.1%的标准处理欠妥，本院予以调整。
综上所述，经审查，孙放上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，唯对违约金的处理欠妥，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初4359号民事判决为：于本判决送达之日起十五日内，孙放向广东中原地产代理有限公司支付咨询及中介服务费13000元及违约金（违约金以13000元为本金，从2016年12月13日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以本金为限）。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审受理费各130元，均由上诉人孙放负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一七年十一月九日
书记员 陈婷婷