西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0103民初2544号
原告：中信银行股份有限公司西安分行。
负责人：胡宝安，行长。
委托代理人：韩天天，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：王小龙，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：刘书玲,女,1976年4月25日出生,汉族,无业。
被告：李炳清,男,1977年3月26日出生,汉族,无业。
被告：陕西森纳房地产开发有限责任公司。
法定代表人：冯雪红，总经理。
委托代理人：朱伦，男，该公司员工。
原告中信银行股份有限公司西安分行（以下简称中信银行西安分行）与被告刘书玲、李炳清、陕西森纳房地产开发有限责任公司(以下简称森纳公司)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中信银行西安分行委托代理人韩天天、被告森纳公司委托代理人朱伦到庭参加诉讼，被告刘书玲、李炳清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中信银行西安分行诉称，被告刘书玲、李炳清向其借款390000元用于购买房屋，并承诺用该房屋对其上述债务承担抵押担保责任。被告森纳公司承诺对被告刘书玲、李炳清上述债务承担连带保证责任。后被告刘书玲、李炳清未按约偿还借款本息，经原告多次催要未果。现请求:1、判令被告刘书玲、李炳清偿还原告借款本金371710.94元、利息12646.27元、罚息352.56元（计算至2016年1月6日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利；2、判令原告对被告刘书玲、李炳清为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、判令被告森纳公司对上述债务承担连带保证责任；4、诉讼费由三被告承担。
被告刘书玲、李炳清未答辩。
被告森纳公司辩称，本案涉案房屋已经办理了抵押登记，物的抵押优先，应该先用抵押房屋清偿上述债务，不足部分再由其承担连带保证责任。承担保证责任后，其要求行使追偿权。另外，原告先后3次从其公司扣划了33572.44元的保证金，要求在本案中一并处理。
经审理查明，2011年6月30日，原告中信银行西安分行与三被告签订了《中信银行个人购房借款合同》一份，约定：被告刘书玲、李炳清为购买位于西安市雁塔区西万路立交东北角兰亭苑的第1幢2单元2层20202号房屋，向原告中信银行西安分行借款390000元；借款期限为2011年6月30日至2041年6月30日，共30年；还款方式为等额本息还款法，每月15日还款；如果被告刘书玲、李炳清违反合同约定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款，则原告有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告刘书玲、李炳清立即偿还全部贷款及相应利息;被告森纳公司对被告刘书玲、李炳清取得上述房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有应付款项提供阶段性连带责任保证;担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息(含复利)、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用(包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等)；如果被告刘书玲、李炳清在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和相关费用，在保证期间内，原告有权直接要求被告森纳公司承担保证责任并有权从被告森纳公司在原告任何营业机构开立的账户中直接扣划。同日，被告刘书玲、李炳清与原告中信银行西安分行签订了《西安市房地产抵押合同》一份，将上述房屋抵押给原告中信银行西安分行，为上述债务提供抵押担保。西安市房屋管理局于2011年7月19日为该抵押出具了预购商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案证明一份。2011年7月7日，原告中信银行西安分行将390000元转入被告刘书玲的中信银行个人银行账户内。截止2016年1月6日，被告刘书玲、李炳清共拖欠原告中信银行西安分行借款本金371710.94元、利息12646.27元、罚息352.56元。
另查，原告中信银行西安分行于2016年的1月11日、8月13日先后从被告森纳公司扣划了两笔保证金14683.41元、12926.89元。
本案诉讼中，原告于2016年10月20日向本院申请财产保全，请求对被告刘书玲、李炳清用于抵押的上述房屋进行查封。后本院依法对上述抵押房屋进行了查封，查封期限为2016年10月20日至2016年10月19日。
庭审中，原告同意从第一项诉讼请求中扣除被告森纳公司被扣划的上述两笔保证金，其第一项诉讼请求变更为:请求判令被告刘书玲、李炳清偿还原告借款本金362844.57元、利息1777.43元、罚息2.58元(计算至2016年11月21日)及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利。
以上事实，有原、被告法庭陈述、庭审笔录、《中信银行个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、预购商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案证明、《借款凭证（借据）》、还款明细、保证金扣取明细等在卷佐证。
本院认为，原告中信银行西安分行与被告刘书玲、李炳清、森纳公司签订的《中信银行个人购房借款合同》系各方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，该合同合法有效。双方均应按约履行各自的义务。原告中信银行西安分行已经依约履行了发放贷款的义务，被告刘书玲、李炳清未按约履行合同中规定的还款义务，己构成违约，应承担本案向原告中信银行西安分行偿付全部借款本息的义务。因此，对原告请求判令被告刘书玲、李炳清偿还借款本金362844.57元、利息1777.43元、罚息2.58元(计算至2016年11月21日)及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利之诉讼请求，依法予以支持。关于原告主张以本案抵押房产优先受偿之请求，由于原告仅就本案抵押办理了贷款抵押登记备案证明，未取得他项权利证书，故不予支持。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。这一规定明确说明被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，在有约定的情况下，债权人应当先按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确的情况下，债权人应当先就该物的担保实现债权。上述《中信银行个人购房借款合同》已经明确约定:如果被告刘书玲、李炳清在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和相关费用，在保证期间内，原告有权直接要求被告森纳公司承担保证责任并有权从被告森纳公司在原告任何营业机构开立的账户中直接扣划。根据该约定及上述法律规定，在被告刘书玲、李炳清未按约偿还贷款本息时，原告均可以直接要求被告森纳公司承担连带保证责任，被告森纳公司系被告刘书玲、李炳清上述借款的连带责任保证人，依法应承担连带保证责任。被告森纳公司承担保证责任后，有权向债务人刘书玲、李炳清追偿。被告刘书玲、李炳清未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘书玲、李炳清于本判决生效后十日内偿付原告中信银行股份有限公司西安分行借款本金362844.57元、利息1777.43元、罚息2.58元，2016年11月21日以后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利按合同约定计算支付。
二、被告陕西森纳房地产开发有限责任公司对被告刘书玲、李炳清的上述债务承担连带清偿责任。
三、被告陕西森纳房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任后，有权向被告刘书玲、李炳清追偿。
四、驳回原告中信银行股份有限公司西安分行其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费10163元(案件受理费7070元、保全费2443元、公告费650元)，由被告刘书玲、李炳清、陕西森纳房地产开发有限责任公司负担（此款原告己预交，三被告于本判决生效后十日内支付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
审 判 员 马巧会
人民陪审员 唐金琳
二〇一六年十二月九日
书 记 员 段秀莉