重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终7461号
上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆一至商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区嘉陵江滨江路108号嘉华大厦C座6-3#，统一社会信用代码91500103057770890A。
法定代表人：季红，董事长。
委托诉讼代理人：吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文庭婷，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈丽佳，女，1986年2月2日出生，汉族。
委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆老鱼饭局餐饮有限公司，住所地重庆市渝中区嘉滨路蜜岸商业特色街1-18号“两江休闲长廊第10轴至第17轴商铺”，注册号500103007690522。
法定代表人：陈丽佳，总经理。
委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。
上诉人重庆一至商业管理有限公司（简称一至商业公司）、上诉人陈丽佳因与被上诉人重庆老鱼饭局餐饮有限公司（老鱼饭局公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初9366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人一至商业公司的委托诉讼代理人吉蔚滨，上诉人陈丽佳的委托诉讼代理人郝小杰、老鱼饭局的委托诉讼代理人郝小杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一至商业公司上诉请求：一、请求改判撤销一审判决并支持上诉人意见，驳回陈丽佳、老鱼饭局公司的诉请；二、一、二审诉讼费由陈丽佳、老鱼饭局公司承担。被撤销事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。对陈丽佳、老鱼饭局公司的装修损失，因上诉人并无过错，故不应由上诉人承担装修损失的赔偿责任；一审对装修损失按照重置价格计算不当，应重新鉴定；风管机、挂机等并未与案涉房屋形成附和，不应计算损失；
陈丽佳、老鱼饭局公司答辩称：一至商业公司的上诉请求均不能成立，应驳回其诉请并支持陈丽佳、老鱼饭局公司的反诉请求。
陈丽佳上诉请求：一、驳回一至商业公司的诉请；二、改判由一至商业公司的赔偿上诉人损失和鉴定费1038300元，退还保证金147600元；三、一、二审诉讼费由一至商业公司承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审未认定免租期为180天是错误的；一审对无效合同的过错认定不当，对上诉人的责任认定过重；一审判决上诉人承担2016年6月16日至2017年1月25日期间一半的租金明显错误；黄花梨木桌因无法搬离，应计算损失并由双方各自承担一半责任。
一至商业公司答辩称：陈丽佳的上诉请求均不能成立，应予以驳回。
老鱼饭局公司答辩称：同意陈丽佳的上诉意见。
一至商业公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方于2014年11月12日签订的《商铺租赁合同》无效。2、判令二被告支付原告2015年12月1日至2017年7月1日的房屋占用费981540元，并持续以每月51660元的计算标准计算支付原告房屋占用费至其将涉案房屋恢复原状为止。3、本案诉讼费用由二被告承担。
陈丽佳向一审法院反诉请求：1、请求法院依法判决确认陈丽佳与一至商业公司于2014年11月12日签订的《商铺租赁合同》无效，由一至商业公司赔偿陈丽佳装修损失1197732.9元、设施损失487144.3元、因一至商业断电带来的停业损失7万元，由一至商业公司退还陈丽佳保证金147600元；2、反诉诉讼费由一至商业公司承担。
一审法院认定事实：2014年11月12日，一至商业公司（合同中称甲方，出租人）与陈丽佳（合同中称乙方，承租人）签订《商铺租赁合同》一份，约定，甲方将重庆市渝中区嘉陵江滨江路洪崖洞段“两江休闲长廊第10轴至第17轴店铺及其设施设备、地面通道（构筑物）、玻璃体（相对该铺位两个玻璃体一个按正常租赁商务条件配送给商家正常使用，另一个玻璃体将赠送给商家一年免费使用权，一年后须重新洽谈租赁使用）划分外摆区域（玻璃体外摆面积按60m2-100ma每个进行配比），外摆区在甲方规划内预留公共通道和消防通道，该面积不计为承租面积)出租给乙方；承租面积为410平方米(实测面积415平方米，计价面积410平方米，5平方米用于设备井使用不做计价)；承租期自2014年11月12日起至2019年11月11日止；2014年11月12日起至2019年11月11日，乙方按承租面积以120元/月/平方米向甲方缴纳租金，月租金为49200元，租金应按期足额缴纳，每三个月为一期，在2014年11月17日之前，乙方须足额缴纳首期租金给甲方，以后每期租金须于当期首月首日之前足额缴纳；租金递增按起始租金每年递增5%，即2015年11月12日至2016年11月11日，租金为126元/月/平方米，以此类推；乙方按“先交租金后使用”的方式按季度（年）预付租金。签订本合同当日乙方交纳2015年3月1日至2015年5月31日房屋租金，计人民币147600元；乙方必须在合同签订时，向甲方一次性缴纳履约保证金147600元，租赁期满后乙方未违反合同约定，甲方应全额无息退还；从承租之日起，甲方给予乙方108天免租装修期和经营培育期，在装修期内，乙方免缴租金。物业管理费由物业管理公司直接收取，金额为8元/月/平方米；乙方自接收铺位之日起，必须按照商业街区管理的统一要求，对该铺位进行更新和装修，乙方自行测算和预见租赁、经营回报与装修投资等成本及市场等风险，如若发生乙方提前退出或租赁期限届满退出情形，其装修、添附物部分均不得移除，无偿的跟随租赁物业应返还甲方，乙方添置可移动的设施、设备除外。乙方应在开始进行铺位装修前，向甲方办理装修手续。乙方应在2015年2月28日前完成装修工程及其他开业准备，并保证在2015年3月1日开始正式营业；在承租期内，若乙方擅自关闭店铺停止营业累计达三日以上，甲方有权提前解除合同，并采取有效措施收回商铺，在此情况下，乙方所缴纳之履约保证金作为违约金处理；除非本合同另有约定，本合同期满，甲方应在乙方退还租赁物及结清应缴承租费、其它费用及相关手续后，最长不超过60天内，如数退还乙方所缴纳之履约保证金；履约保证金没有预付租金性质，仅为乙方忠实履行本合同及其附件所约定义务和责任的保证。甲方有权将该保证金用于冲抵乙方欠付甲方的租金等其他约定费用和应由乙方赔偿的损失、违约金等，并且此行为不影响甲方行使任何其他补救权利。甲方除应遵从国家有关法律、法规、政策规定从事商区管理和经营活动外，还应按照《Ml岸滨江风情商业街一商业使用手册》中确定的条款，全面负责策划、管理、协调商场的总体运行，并强化服务意识,在市场推广与宣传方面积极努力，推进并提高商区的综合经营能力、商业信誉和知名度。甲方应对商区中央水、电供应系统、及其它共用设备和公共场地及其附属设施妥善予以管理和维护。甲方有权委托管理公司对本商区进行管理，并将本合同书载明之权利或其一部分授予管理公司，甲方委托管理公司后需知会乙方。甲方及其代理人有权随时进入乙方商铺进行检查；甲方可以根据需要对商区及乙方商铺进行必要的全面和局部维护、改造、装修或增补工程。在承租期内，乙方应负责承租铺位及该范围内设备设施的管理和维护，以保证商场的正常经营。除非甲方另有书面同意，乙方不得向任何第三方转让本合同项下乙方的一切权利和义务。乙方在承租期内，更不得以任何形式或方式将承租铺位发包、转租、分租、转借给第三者或变相达到发包、转租、分租、转借目的。甲方对商区及乙方商铺公共部分进行必要的局部维护、改造、装修或增补工程时，乙方不得以干扰营业为由拒交或减少支付租金或其它根据本合同约定须支付的费用。除此之外，乙方不得因甲方未完成或延期完成维修以及甲方未能妥善提供商场服务、设施设备管理为由，减少或停止支付租金或其它根据本合同约定须支付的费用。在承租期内，一方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行或不能完全履行或继续履行已无必要，并由另一方给予书面通知，合同解除；乙方未能按照本合同约定向甲方全额缴纳、或追补履约保证金、或未能按甲方书面通知指定的期限前往甲方接收租赁物、或未能按时足额缴纳租金或其它费用，构成违约，应向甲方就其所欠缴的任何部分支付按所欠缴金额每日万分之五计算的滞纳金或向甲方赔偿一切违约所发生的损失。此外，若乙方欠缴任何费用或违约后经甲方合理催告仍未能自行纠正，甲方则有权采取如下一项或多项救济措施：（1）甲方除向乙方征收滞纳金或索取违约赔偿金外，有权派收银员到承租店位收取乙方的每日营业款用以抵扣乙方拖欠甲方所有欠缴金额，直至所有欠缴金额付清为止，乙方对此不能拒绝并应予以配合；（2）或者甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止提供一切服务（包括并不限于中止承租店铺之水电供应）的救济措施，直至乙方已经完全纠正其违约的行为或解除合同并没收乙方已交的履约保证金作为违约金。甲方由此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿。甲方根据本合同采取上述违约救济措施期间导致乙方发生的损失由乙方自行承担，同时，在此情况下：如甲方采取违约救济措施并解除本合同后，乙方除赔偿甲方损失外，还应在甲方限定的日期内自行拆除和搬走在承租铺位内的所有装修和物品，将承租铺位及其设施恢复原状交与甲方：如乙方未能如此办理，则乙方应另行承担甲方因将承租铺位及其设施返还原状所发生的一切费用（包括但不限于律师费和诉讼费用），承租铺位内遗留物品，甲方视为乙方自行放弃所有权，由甲方自行处置，乙方将不提出任何异议。甲方根据需要，在乙方承租铺位之外的商场范围内进行维修、维护、改建、装修、装饰等工程封闭或更改公共通道，乙方不应以此类工程及后果对乙方产生干扰或不便为由要求甲方给予补偿或赔偿。但甲方进行上述工程前，应事先给予乙方书面通知，并尽量减少对乙方可能产生的影响。乙方如发生更名、控制权变化，应及时通知甲方。本合同到期或因其他原因解除和终止时，与乙方支付欠款和违约赔偿损失的义务有关的条款继续生效。若遇洪水淹没灾害，考虑乙方的经营恢复时间，甲方同意从洪水淹没房屋地面之日起，甲方给予乙方一个月时间的营业调整期或停业期，甲方免收乙方一个月房屋租金。甲乙双方因履行本合同所发出的通知或其它函件均须采用书面形式，并以双方在本合同中列明的通讯联系地址或号码为正式传送地址。若一方发生名称、通讯联系地址及代表人之变更时，变更方应及时书面通知另一方。此外，该《商铺租赁合同》还对合同双方的其他权利及义务进行了约定。前述合同签订后，一至商业公司依约将合同约定之商铺交付陈丽佳。陈丽佳于2014年11月13日向一至商业公司支付了履约保证金147600元。2014年12月23日，重庆老鱼饭局餐饮有限公司向一至商业公司支付了147600元，一至商业公司开具发票2份，载明收到重庆老鱼饭局餐饮有限公司2015年3月1日至2015年5月31日的房租。后陈丽佳于2015年7月24日、9月26日分别支付一至商业公司144600元和87600元。庭审中，一至商业商业公司陈述陈丽佳已交清2015年12月1日以前的房屋租金。
2016年1月4日，一至商业公司向陈丽佳发出《催缴房租通知书》，主要内容为：经营户（老鱼饭局）陈丽佳：……根据双方签署的《商铺租赁合同》的约定，阁下应当足额按时交纳相应房租，现贵司亦拖欠2015.12.01—2016.2.28期间的物业租金等费用154980元，现特通知阁下3个工作日内即2016年1月7日前向我司足额交纳拖欠房租,在此期限内足额缴纳房租的，我司可以不追究其逾期交租的违约责任。逾期未足额缴付上述租金费用的，我司将进一步追究其相关违约责任。
2016年4月20日，一至商业公司向陈丽佳发出《解除、终止商铺租赁合同通知书》，主要内容为：经营户陈佳丽（老鱼饭局）：……根据双方签署的《商铺租赁合同》的约定，阁下应当足额按时交纳相应房租，现贵方欠缴2015.12.01-2016.4.20的物业租金241080元。经我司多次催收仍拒绝支付，己经属严重违约行为。鉴于贵单位及阁下拖欠租金4个月以上，我司现依据《商铺租赁合同》的约定以及相关法律规定，即刻解除与贵方的租赁合同，且收回租赁房屋，贵方与我司租赁合同关系自2016/4/20起解除和终止。请贵方在2016年4月30日前搬走可移动设施、设备，搬迁不得损害租赁物结构和基本现状，逾期不搬迁的，我司视为贵方放弃其所有权和相关权利，任凭我司作废弃物处置，届时我司还将停止供电、供水等。另贵方拖欠截止至2016年4月30日前的租金及所欠交租金所产生的滞纳金，请即刻向我司结清。本通知即刻生效。
2016年6月3日的《6月3日蜜岸商家与渝城公司施工方会议纪要》载明：一、施工方案要求停业封闭施工，应7家商户要求，施工期间不停业，采取分段施工以及预留一米左右通道方式施工，施工方同意采取这种方式，并对开挖街面采取围挡等应有安全措施，在施工期间如因不封闭营业造成的（除因施工造成）安全责任以及盗窃责任概由经营户承担。二、关键施工期，施工方保证让商户完全停业不超过三天。三、施工方按施工要求，在整条商业街上下设置安全标识，符合安全规范。四、建立热线沟通机制，由渝城公司每周召集例会。五、施工方建立安全值班制，在未施工期间要求有人安全值班。六、如果施工期间遭遇洪水、塌方等不可抗力因素致使施工期延长，施工方需及时与商户商定新的期限。七、商户有责任在自己门前提醒过往人员注意安全事项。
2016年6月6日，一至商业公司曾向蜜岸商业街各商户负责人发出《续签合同通知函》，主要内容为：针对前期与我司签订合同已于2016年4月30日终止，现我司正式启动新合同签订流程，并对于后期合作合同签订事宜作以下通知：
1、对于有意继续合作经营的意向商户，请于2016年6月6日至7日按照(附件一)提交相关材料申请至一至商业公司，我司将协同相关部门审核后进行后续经营合同签订流程，逾期未作申请的商户视为放弃签订后续经营合同，届时我司将不再受理该商户后期合作相关事宜;2、蜜岸商业街整体商业定位、业态规划是由区政府及相关部门多次论证研讨并批准实施，符合现有区位实际经营需求；对于符合商业街整体定位及业态规划的商户,我司优先签订后续经营合同，享受政府扶持的相关优惠政策；如不符合定位及业态规划的商户，我司将不予签订后续经营合同；3、针对我司不予签订后续经营合同的商户,若其持续侵占物业,我司将通过司法程序进行追偿与追回物业使用权；4、针对前期欠租商户，请及时缴纳所欠物业租赁金,我司将在正式签订后续经营合同时以此作为必须前置条件。2016年6月6日，一至商业公司还曾向蜜岸商业街各商户负责人发出《关于续签合同通知函的补充函》，主要内容：2016年6月6日向各位发出的《续签合同通知函》邀求有意愿继续合作的商户前来商议续签合同的相关合同细则。关于函件中多次提及《政府优惠政策》一词的涵义明确解释如下：《政府优惠政策》是指：渝中区人民政府为帮助蜜岸商业风情街的承租商户，在目前经营困难时期能克服困难，渡过难关而制定一套帮扶措施，具体含以下内容：1、租金：将经营商户租金按照现有合同价下浮35%,帮扶期二年。2、免租期：1)从《两江四岸休闲长廊洪崖洞段排水及消防工程》封闭施工期间停租，施工完成后，按照“停一补二”的原则，给予商户停业补偿免租（预计施工期三个月，补偿六个月免租期）；2）给予商户一年免租扶持优惠；3、容许原经营商户对所欠一至商业公司租金，采取灵活的交付方式。
2016年6月16日，一至商业公司向老鱼饭局和陈丽佳发出《限期撤出及停止物业服务通知函》，内容为：老鱼饭局及陈丽佳：针对今日你们发出关于我司6月14日《限期撤出通知函》的回复，我司再次重申，依据合同约定6月15日下午停止提供物业服务（供电、供水），由于你方当日提出书面申请为保障部分前期食材损失及撤出准备工作望给予恢复供电及供水服务,我司鉴于人性化处理及你们具体困难同意给予6月16日当日恢复一天供电、供水，以便于你们处理前期遗留问题并清理场地撤出；根据前期合同解除通知书及限期撤出函件依据，请你们于6月17日撤出租赁区域（包含平台经营区域）返还经营场地，我司将按照合同约定停止对贵司一切撤场前物业服务（包含但不限于供电、供水等），并针对贵司违约行为通过司法程序进行追偿。
2016年6月16日，重庆老鱼饭局餐饮有限公司向一至商业公司发出《关于限期撤除通知函的复函》，内容为：一至商业公司及贵司负责人：贵司2016年6月14日发至我司的《限期撤除通知函》己收到。我方近期一直与贵司就合同相关问题进行协商，并于2016年6月6日收到贵司“关于《续签合同通知函》的补充函”。贵司对我方所欠租金交付方式及各项优惠政策进行了承诺，并同意尽快签署正式书面合同。之后我方积极等待签署合同，但贵司一直未按约执行。现贵司发出限期撤除、断水断电等通知，属于单方面毁约行为。受此通知影响，我司于2016年6月15日暂停营业一天，在营业收入、员工工资等方面造成极大损失。同时贵司于2014年6月15日下午三点半至八点半对我司进行断电，对我方相关物资及设施设备造成一定损失。现正式对贵司《限期撤除通知函》回复如下：我方拒绝执行通知相关内容，要求贵司在合同履行期间保证一切物业服务（包含但不限于供水、供电等）正常，并且希望双方就续签合同事宜进行进一步协商解决。贵司的违约行为对我方已经造成的损失，以及如果强行执行《限期撤除通知函》相关内容、进一步造成的我方损失，我司将通过司法程序进行追偿。
2016年6月17日，重庆老鱼饭局餐饮有限公司向一至商业公司发出《关于限期撤出及停止物业服务通知函的复函》，主要内容：一至商业公司及贵司负责人：贵司2016年6月17日发至我司的《限期撤出及停止物业服务通知函》已收到。我方近期一直与贵司就合同相关问题进行协商，并于2016年6月6日收到贵司“续签合同通知函”及“关于《续签合同通知函》的补充函”。贵司对我方所欠租金交付方式及各项优惠政策进行了承诺，并同意尽快签署正式书面合同。之后我方积极等待签署合同，但贵司一直未按约执行。现贵司再次发出限期撤除、断水断电等通知，并于2016年6月17日下午三点起对我方断电，属于单方面毁约行为。受此违法行为影响，我司于2016年6月17日起暂停营业，在营业收入、员工工资、物资储备、设施设备等各方面造成极大损失。现正式对贵司《限期撤出及停止物业服务通知函》回复如下：我方拒绝执行通知相关内容，要求贵司在合同履行期间保证一切物业服务（包含但不限于供水、供电等）正常，并且希望双方就续签合同事宜进行进一步协商解决。贵司的违约行为对我方已经造成的损失，以及强行执行通知函相关内容、进一步造成的我方损失，我司将通过司法程序进行追偿。其后，老鱼饭局公司停止经营。
本案审理过程中，陈丽佳于2016年11月21日向法院提出《鉴定申请书》，要求对争议房屋即渝中区嘉陵江滨江路109号-1号10—17轴的装修装饰及房屋内设施设备价值进行鉴定评估。法院依法委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司进行评估。重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司于2017年3月28日出具估价报告书，评估总价为1008300元，其中包括：1、分部分项工程（装饰装修）686800元；2、措施项目14100元；3、规费6100元；4、前述3项小计707000元；5、进项税额88100元；6、税前造价（4-5）618900元；7、销项税额76600元；8、设施设备312700元。此次鉴定产生鉴定费3万元，由老鱼饭局公司支付。
审理中，双方一致确认老鱼饭局公司在2017年1月25日将下列物品搬离了租赁房屋：圆桌12张、小方桌20张、麻将机10台、火锅桌16张、藤椅32把、椅子141把、木椅20把、塑料椅104把、冰柜2台、案板5张、洗槽2台、灶台5个。其中冰柜2台、案板5张、洗槽2台、灶台5个的评估价值为22320元。经一至商业公司、陈丽佳双方于2017年6月1日核实无异议，并签署了《老鱼饭局已搬物料清单》。陈丽佳、老鱼饭局公司在2017年1月25日将涉案租赁场地的钥匙交给了一至商业公司的工作人员。
另查明，重庆老鱼饭局餐饮有限公司于2015年1月12日成立并取得《营业执照》，其住所地为重庆市渝中区嘉滨路蜜岸商业特色街1-18号“两江休闲长廊第10轴至第17轴商铺”，法定代表人为陈丽佳。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。一至商业公司与陈丽佳于2014年11月12日签订的《商铺租赁合同》虽系双方当事人协商一致自愿签订，但因该合同所涉及的租赁标的物系未经建设工程规划许可建设的房屋，根据前述法律之规定，案涉《商铺租赁合同》应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，一至商业公司将案涉房屋出租给陈丽佳，而陈丽佳亦未审慎核实该房屋合法产权状况即承租使用，双方对于无效合同的签订及履行均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效法律责任的规定，因履行该无效合同所产生的损失，应由双方当事人按各自过错程度对该损失承担相应的责任。综合本案的具体情况，法院认为，一至商业公司作为出租方，在涉案房屋未取得合法产权证明的情况下出租涉案房产，应承担主要过错责任，陈丽佳作为承租方，未尽到合理的审慎注意义务，应承担次要过错责任。
关于一至商业公司要求陈丽佳、老鱼饭局公司向其支付2015年12月1日至2017年7月1日的房屋占用费981540元，并持续以每月51660元为标准计算支付房屋占用费至陈丽佳、老鱼饭局公司将案涉房屋恢复原状为止的诉讼请求。因陈丽佳已于2017年1月25日将案涉房屋钥匙交还一至商业公司，故房屋占用费应计算至该日截止为恰当。同时，因一至商业公司于2016年6月15日下午对陈丽佳租赁经营的商铺采取了断水、断电措施，致陈丽佳客观上无法实际经营使用案涉商铺，案涉商铺一直处于闲置状态，故法院酌情确认陈丽佳从2016年6月16日至2017年1月25日期间，按合同约定租金金额每月租金51660元的50%向一至商业公司支付该期间的房屋占用费。经计算，陈丽佳应向一至商业公司支付2015年12月1日至2017年1月25日的房屋占用费525210元（其中2015年12月1日至2016年6月15日期间为335790元，2016年6月16日至2017年1月25日期间为189420元）。因老鱼饭局公司并非《商铺租赁合同》相对方，故对一至商业公司要求老鱼饭局公司支付房屋占用费的请求，法院不予支持。
关于陈丽佳的反诉请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。陈丽佳主张的因履行案涉《商铺租赁合同》而投入的装饰装修、设施设备损失部分，设施设备中纳入评估鉴定明细的黄花梨木桌，评估价值为207000元，因该木桌并未与案涉房屋完全结合，尚未达到不可分离状态，故不能认定形成附合，按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，应由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。因一至商业公司已在庭审中明确表示不需留用该木桌，故陈丽佳应及时自行将该木桌搬离租赁场地，该木桌费用207000元及陈丽佳已搬走的星星卧式冷柜、不锈钢操作台、灶台、水槽、立德国际冰柜、立德冷藏操作台的费用22320元均不应纳入陈丽佳的损失费用计算范围。陈丽佳投入并纳入评估鉴定明细的设施设备中的排烟系统、风管机、挂机，评估价值为87741元，因其已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大的状态，如拆除不利于经济原则，因一至商业公司在庭审中也明确表示不同意利用，故该损失应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，法院确认由一至商业公司承担60%的责任即52644.6元。装饰装修损失部分共计金额为695500元，依据前述比例一至商业公司应承担417300元，陈丽佳自行承担278200元。案涉评估鉴定费3万元，由一至商业公司承担18000元，陈丽佳承担12000元。陈丽佳要求一至商业公司退还其已实际支付的履约保证金147600元，法院予以支持。陈丽佳要求一至商业公司赔偿其因断水、断电产生的停业损失7万元的请求，因缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
关于陈丽佳辩称的一至商业公司曾口头承诺免租期为180日的问题，因其未能提供确实充分的证据予以证明，法院对其辩解不予认可。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：“一、原告（反诉被告）重庆一至商业管理有限公司与被告（反诉原告）陈丽佳于2014年11月12日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）陈丽佳于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）重庆一至商业管理有限公司截至2017年1月25日的房屋占有使用费525210元；三、原告（反诉被告）重庆一至商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）陈丽佳装修装饰及设施设备损失、鉴定费487944.6元；四、原告（反诉被告）重庆一至商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内退还被告（反诉原告）陈丽佳履约保证金147600元；五、驳回原告（反诉被告）重庆一至商业管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）陈丽佳的其他反诉请求。如果负有金钱给付义务的一方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6228元，由原告（反诉被告）重庆一至商业管理有限公司负担3114元，由被告（反诉原告）陈丽佳负担3114元。本案反诉案件受理费21922元，由原告（反诉被告）重庆一至商业管理有限公司负担10961元，由被告（反诉原告）陈丽佳负担10961元。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案首先评价双方所签合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，一至商业公司与陈丽佳于2014年11月12日签订的《商铺租赁合同》虽系双方当事人协商一致自愿签订，但因该合同所涉及的租赁标的物截止一审庭审辩论终结前仍系未经建设工程规划许可建设的房屋，根据前述法律之规定，案涉《商铺租赁合同》应属无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当择价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。一至商业公司作为出租方，在涉案房屋未取得合法产权证明的情况下出租涉案房产，应承担主要过错责任，陈丽佳作为承租方，未尽到合理的审慎注意义务，应承担次要过错责任。
关于房屋占有使用费的问题。因双方认可陈丽佳、老鱼饭局公司缴纳租金至2015年12月1日，故房屋占有使用费应从该时间起算。在截止2016年6月15日之前，因陈丽佳、老鱼饭局公司一直欠交租金，故该期间的房屋占有使用费标准为每月126元/月/平方米，计价面积410平方米，故每月房屋占有使用费为51660元，2015年12月1日至2016年6月15日期间的房屋占有使用费为335790元。一至商业公司于2016年6月12日就本案向一审法院提起诉讼，其诉请载明为解除租赁合同，后变更为请求确认合同无效，但一至商业公司在已经提起诉讼的情况下，依据私力救济，于2016年6月15日下午对欠租的老鱼饭局公司采取停水断电的措施，该措施因双方于本案诉讼中一致确认的合同无效而丧失合同依据，同时亦缺乏相应的法律依据，并导致老鱼饭局公司自2016年6月16日至2017年1月25日由陈丽佳将案涉房屋钥匙交还一至商业公司期间客观上无法实际经营使用案涉房屋，一至商业公司应承担主要的过错责任；同时考虑到一至商业公司采取停水断电措施系因陈丽佳一直拖欠租金而起，陈丽佳应承担次要的过错责任。本院根据各自的过错程度认定一至商业公司应自负该期间70%的房屋占有使用费损失，陈丽佳应向一至商业公司支付该期间30%的房屋占有使用费即113652元，陈丽佳共计应支付一至商业公司房屋占有使用费449442元。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。陈丽佳因履行案涉《商铺租赁合同》而投入的装饰装修、设施设备损失部分，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人陈丽佳，在出租人一至商业公司不同意利用的情况下，未形成附合的装饰装修物应由陈丽佳搬离租赁场地。陈丽佳上诉所称的黄花梨木桌系在未破坏房屋结构的情形下搬进案涉租赁房屋，且该木桌并未与租赁房屋形成附合，故陈丽佳已搬走的星星卧式冷柜、不锈钢操作台、灶台、水槽、立德国际冰柜、立德冷藏操作台以及诉争未搬走的黄花梨木桌均不应纳入陈丽佳的装修损失费用计算范围。同时，承租人陈丽佳在拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。
一审法院依法委托对装修物价值的司法鉴定意见采用的估计方法系在现实条件下重新购造全新房屋装修装饰、设施设备所需的各项成本，减估价对象发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后的差额后用以确定的，该鉴定结论依据充分的鉴定材料和科学的鉴定方法所作，应依法采信。一至商业公司要求重新鉴定，因并无充足的理由，故依法不予支持。陈丽佳装修投入并纳入评估鉴定明细的设施设备中的排烟系统、风管机、挂机，评估价值为87741元，因其已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大的状态，如拆除不利于经济原则，因一至商业公司在庭审中也明确表示不同意利用，故该损失应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，一审法院根据无效合同各方的过错责任确认由一至商业公司承担60%的责任即52644.6元，该认定并无不当。装饰装修损失部分共计金额为695500元，依据前述比例一至商业公司应承担417300元，陈丽佳自行承担278200元。案涉评估鉴定费3万元，由一至商业公司承担18000元，陈丽佳承担12000元。陈丽佳要求一至商业公司退还其已实际支付的履约保证金147600元，因合同无效，故予以支持。陈丽佳要求一至商业公司赔偿其因断水、断电产生的停业损失7万元的请求，因缺乏事实及法律依据，依法不予支持。
关于陈丽佳上诉称一至商业公司曾口头承诺免租期为180日的问题，因其未能提供确实充分的证据予以证明，故依法不予支持。
综上所述，上诉人一至商业公司的上诉请求均不能成立；上诉人陈丽佳关于停水断电至交钥匙期间房屋占有使用费的上诉请求成立，其余上诉请求均不能成立。一审判决适用法律部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初9366号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初9366号民事判决第二项、第五项、第六项；
三、陈丽佳于本判决生效之日起10日内支付重庆一至商业管理有限公司截至2017年1月25日的房屋占有使用费449442元；
四、驳回重庆一至商业管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回陈丽佳的其他诉讼请求；
一审案件受理费本诉和反诉合计28150元，由重庆一至商业管理有限公司负担16890元，由陈丽佳负担11260元；二审案件受理费合计34378元均由重庆一至商业管理有限公司负担20627元，由陈丽佳负担13751元。
本判决为终审判决。
审判长 胡智勇
审判员 苏致礼
审判员 陈 华
二〇一七年十二月十八日
书记员 张远馨