广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民再8号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：吕美玲，女，汉族，1974年4月24日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：张斌贤，广东瑶琨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢秋年，广东瑶琨律师事务所律师助理。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：佛山市顺德区冠鼎金属实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道冲鹤村富安工业区28-1号地块，组织机构代码66815932-9。
法定代表人：潘细志。
委托诉讼代理人：刘向东，广西桔乡律师事务所律师。
一审被告、二审被上诉人：佛山市晁锐自行车有限公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流冲鹤村富安工业区28-1号地块之A号厂房，组织机构代码57970040-0。
法定代表人：林建兰。
再审申请人吕美玲因与被申请人佛山市顺德区冠鼎金属实业有限公司（以下简称冠鼎公司），一审被告、二审被上诉人佛山市晁锐自行车有限公司（以下简称晁锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）佛中法民三终字第552号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2016年3月15日作出（2015）粤高法民二申字第1820号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人吕美玲及其委托诉讼代理人张斌贤、卢秋年，被申请人冠鼎公司的委托诉讼代理人刘向东到庭参加诉讼。晁锐公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
吕美玲申请再审称：一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.二审判决认定吕美玲2012年7月20日与冠鼎公司签订租赁合同并非履行晁锐公司的职务行为，缺乏证据证明。冠鼎公司在一审阶段提交的2015年1月22日的证明，可证实案涉厂房的租金支付人并非吕美玲，而是晁锐公司的股东魏剑霞，即晁锐公司是承租人。2.二审法院对2012年10月18日租赁合同的分析认定是错误的。
二、二审法院没有审查案涉厂房的钥匙持有人。晁锐公司由于欠债在顺德法院已立案多件，2014年8月12日广东省佛山市顺德区人民法院对晁锐公司的厂内物品进行了查封，在现场法官的要求及见证下，晁锐公司已把厂房的钥匙交还给冠鼎公司的法定代表人潘细志持有。故从当天起不应再计算租金。
三、吕美玲作为晁锐公司的法定代表人与冠鼎公司签订租赁合同是履行晁锐公司的职务行为，晁锐公司为该租赁合同的承租人。2012年7月20日租赁合同签订后，案涉厂房的保证金及租金最早由晁锐公司的实际控制人曾宗哲支付，曾宗哲的妻子魏剑霞作为晁锐公司的股东，之后向冠鼎公司支付租金、水电费。吕美玲没有向冠鼎公司支付过费用，也没有从冠鼎公司处取得案涉厂房。2012年7月20日租赁合同由2012年10月18日租赁合同所取代。
综上，请求法院撤销原二审判决，确认吕美玲签订案涉租赁合同为职务行为，租金应由晁锐公司承担，诉讼费应由冠鼎公司负担。
被申请人冠鼎公司辩称：一、根据合同的相对性原则，二审判决认定吕美玲为厂房的承租人正确。2012年7月20日签订的租赁合同是本案实际履行的合同。二、吕美玲签约应承担交付租金的义务，厂房的实际使用人虽是晃锐公司，本案中承租人与实际使用人不同，即使吕美玲没有使用案涉厂房，但其也应该承担缴纳租金的义务，吕美玲以个人名义在合同上签明，落款处无公司盖章，合同内容也没有提及实际使用者。因此，租用厂房是吕美玲的个人行为，至于厂房交付其他人使用也是吕美玲的个人行为，不能免除吕美玲交付租金的义务。2012年10月18日的租赁合同与本案无关，该合同只是为了协助晃锐公司办理工商登记，并未实际履行，何况案涉厂房租赁面积5000多平方米，不可能每月租金3000元，该合同仅在佛山市顺德区市场安全监管局备案。冠鼎公司认为租赁合同中签约的人为自然人，二审判决正确，法院再审应予以维持。
2014年12月23日，冠鼎公司向广东省佛山市顺德区人民法院起诉请求：1.解除冠鼎公司与吕美玲于2012年7月20日签订的《厂房租赁合同》；2.吕美玲立即支付拖欠的租金347155元（自2014年8月1日起至2014年12月31日止）及自2015年1月1日起至实际交还厂房之日止的租金（按每月69431元计算）；3.吕美玲支付至起诉之日的滞纳金104146.5元（以拖欠租金总额的30%计算）；4.晁锐公司立即腾出所占用的厂房（冠鼎公司在一审庭审中放弃此项诉讼请求）；5.案件诉讼费由吕美玲承担。
广东省佛山市顺德区人民法院一审查明：冠鼎公司系案涉厂房的所有权人。2012年7月20日，冠鼎公司委托其法定代表人潘细志作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的吕美玲签订了《厂房租赁合同》（以下简称租赁合同一），约定：甲方将案涉厂房租赁给乙方作生产用，租赁面积5785.9平方米，租赁期从2012年7月20日至2015年7月19日止；乙方于每月5日前支付当月租金69431元及相关费用，逾期五天不缴纳须每天按未付的租金及其他费用合计总金额按10%支付滞纳金，如拖欠超过15天，甲方有权单方终止合同，并不退回乙方的租赁保证金；乙方在租赁期内不得擅自将承租房屋转租及转借他人或擅自调换使用，如由此造成承租房毁坏的，乙方负责赔偿。
2012年10月18日，冠鼎公司与晁锐公司签订《租赁合同》（以下简称租赁合同二），约定冠鼎公司将案涉厂房租赁给晁锐公司作生产用，租赁面积5785.9平方米，租赁期限从2012年10月1日起至2016年9月30日止，晁锐公司每月25日前支付当月租金3000元。晁锐公司将该租赁合同提交佛山市顺德区市场安全监管局备案，并将案涉厂房的地址作为公司注册登记的地址。
另查明，晁锐公司于2011年7月18日登记成立，原法定代表人为吕美玲，原股东为吕美玲及案外人林建兰，后晁锐公司于2013年6月6日向工商管理部门申请变更法定代表人为案外人林建兰，变更股东为案外人林建兰及案外人魏剑霞。
再查明，案涉厂房2013年12月至2014年4月的租金及费用由晁锐公司的股东魏剑霞向冠鼎公司交纳，租金为每月69431元；从2014年8月1日至今的租金尚未交纳，冠鼎公司遂于2014年12月23日提起本诉，吕美玲及晁锐公司于2015年1月4日分别收到案件的起诉状副本及相关诉讼材料。
广东省佛山市顺德区人民法院一审认为：案件争议焦点为案涉厂房的承租人系吕美玲还是晁锐公司，对此，一审法院认为，虽然冠鼎公司主张租赁合同二仅为协助晁锐公司办理工商登记手续而签订，该合同并未得到实际履行，但该合同的标的物与租赁合同一的标的物一致，结合吕美玲当时系晁锐公司的法定代表人的事实，冠鼎公司与晁锐公司自愿签订该合同，表明双方均已知悉并认可租赁合同一的承租人为晁锐公司，吕美玲的签约行为是履行晁锐公司的职务。租赁合同一所涉及的承租人义务均应由晁锐公司承担，冠鼎公司要求吕美玲支付该租赁合同产生的租金及滞纳金，无事实及法律依据，法院不予支持。
晁锐公司自2014年8月1日起拖欠租金，根据租赁合同一的约定，冠鼎公司有权解除该合同。冠鼎公司提起案件诉讼之时，视为其履行了通知义务，故其请求解除租赁合同一，合法有据，法院予以支持。一审法院确认租赁合同一自2015年1月4日解除。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第九十三第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，广东省佛山市顺德区人民法院于2015年3月20日作出（2015）佛顺法勒民初字第17号民事判决：一、冠鼎公司与晁锐公司签订的2012年7月20日《厂房租赁合同》（签约人为案外人潘细志与吕美玲）于2015年1月4日解除；二、驳回冠鼎公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为4034.76元，财产保全费1420元，合共5454.76元，由冠鼎公司负担。
冠鼎公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持冠鼎公司在一审中的全部诉讼请求；2.案件一二审诉讼费用由吕美玲、晁锐公司负担。本院二审对原一审法院查明的事实予以确认。
本院二审认为：案件为房屋租赁合同纠纷。冠鼎公司委托其法定代表人潘细志作为甲方与作为承租人的乙方吕美玲签订的租赁合同一，是双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合同合法有效，双方当事人均应按照协议书的约定履行各自的义务。案件二审中的主要问题是：案涉厂房的承租人系吕美玲还是晁锐公司；冠鼎公司有关吕美玲支付拖欠的租金及赔偿滞纳金的上诉请求是否有法律依据。
关于案涉厂房承租人的确定问题。案件关于案涉房屋有两份租赁合同，其差别在于：租赁合同一中承租人为吕美玲，租赁合同二中承租人为晁锐公司，且租金差距较大。鉴于租赁合同二中约定的租金为3000元，在租赁合同二与租赁合同一的租赁厂房面积相同的情况下，租金却远低于租赁合同一约定的69431元，明显与市场交易行情不符，案件的现有证据也无法证明租赁合同二已实际履行；另租赁合同二双方并未持有，而是吕美玲向佛山市顺德区市场安全监管局调取所得，与冠鼎公司有关租赁合同二系专为协助晁锐公司办理工商登记及税务登记手续而签订的陈述相符；故案件实际履行的合同应为租赁合同一。至此，判定租赁合同一中承租方的吕美玲签字为个人行为还是公司行为，是确定承租人的关键。法院对该问题作如下分析：首先，吕美玲声称其以晁锐公司的法定代表人身份签订租赁合同一，但晁锐公司事后并未在租赁合同一上加盖印章；且租赁合同一中未明确承租案涉厂房系为晁锐公司作生产之用；另租赁合同的承租方实际变更为晁锐公司，但吕美玲并未告知冠鼎公司，亦未就变更租赁合同一双方达成一致意见。吕美玲的上述行为有违诚实信用原则；其次，根据合同相对性原则，租赁合同一中的合同相对方为冠鼎公司和吕美玲，且约定享受合同的权利、承担合同义务的主体亦为冠鼎公司和吕美玲，故冠鼎公司系基于双方的合同关系而向吕美玲主张权利；第三，依据公平原则和意思自治原则，即便实际承租方为晁锐公司，但冠鼎公司作为善意出租方，按照租赁合同一，冠鼎公司既可向吕美玲主张权利，也可向晁锐公司主张权利。案件中冠鼎公司向吕美玲主张权利的诉请，于法有据，法院予以支持。一审法院以吕美玲当时系晁锐公司的法定代表人为由，吕美玲签订租赁合同一为履行晁锐公司职务行为的认定明显有失公允，法院予以纠正。
冠鼎公司有关吕美玲支付拖欠的租金及赔偿滞纳金的上诉请求是否应当得到支持的问题。由于吕美玲系案涉厂房的承租人，其未依约如期支付租金，应当承担相应的违约责任。有关吕美玲拖欠的租金的问题。冠鼎公司主张吕美玲自2014年8月1日起未交纳案涉厂房的租金，吕美玲对此未举证反驳，一审法院认定吕美玲自2014年8月1日起欠付案涉厂房的租金并无不当，法院予以维持。一审法院认定吕美玲收到案件一审起诉状副本之日即2015年1月4日为合同解除日处理正确，法院予以维持。根据租赁合同一约定的每月69431元租金标准，吕美玲应向冠鼎公司支付2014年8月1日至2015年1月4日的租金356113.84元（69431×5个月+69431÷31×4天）。至于吕美玲应赔偿的滞纳金问题。冠鼎公司上诉请求吕美玲支付至起诉之日的滞纳金104146.50元（以拖欠租金总额的30%计算）。租赁合同一第三条约定，“本合同签定后，乙方每月1日至5日向甲方支付当月租金69431元，在每月5日前支付相关费用。逾期五天不交纳，甲方将每天按未支付的租金及其他费用合计总金额按10%收取滞纳金………“法院认为，根据上下文及冠鼎公司的诉讼请求，对上述第三条约定的滞纳金的理解应为“逾期五天不交纳，甲方将按未支付的租金及其他费用合计总额按10%收取滞纳金”，即吕美玲应赔偿冠鼎公司滞纳金35611.38元（356113.84元×10%）。对于冠鼎公司超出上述部分的上诉请求，法院不予支持。
综上，冠鼎公司的部分上诉请求合法有据，法院予以支持。冠鼎公司的部分上诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，法院依法予以改判。因晁锐公司经法院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，本院于2015年8月11日作出（2015）佛中法民三终字第552号民事判决：一、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法勒民初字第17号民事判决第一项为：确认冠鼎公司与吕美玲于2012年7月20日签订的《厂房租赁合同》于2015年1月4日解除；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法勒民初字第17号民事判决第二项；三、吕美玲应于判决发生法律效力之日起十日内向冠鼎公司支付拖欠的租金356113.84元；四、吕美玲应于判决发生法律效力之日起十日内向冠鼎公司支付滞纳金35611.38元；五、驳回冠鼎公司的其他上诉请求。一审案件受理费4034.76元，财产保全费1420元，合计5454.76元，由冠鼎公司负担720.08元，由吕美玲负担4734.68元。二审案件受理费8069.52元，由冠鼎公司负担1065.26元，由吕美玲负担7004.26元。
再审申请人吕美玲在再审阶段提交如下新证据：
证据一：电费发票,拟证明案涉厂房用电的托收户名为晁锐公司的股东魏剑霞，承租案涉厂房是公司行为。
经质证，被申请人冠鼎公司对该证据真实性无异议，对关联性有异议，该证据仅反映实际使用人的用电情况。
经审查，双方对该份证据的真实性均无异议，本院予以确认。
证据二：魏剑霞账户明细查询，拟证明案涉厂房的租金由晁锐公司的股东魏剑霞每月向冠鼎公司支付，吕美玲每月的工资3000元左右，是晁锐公司的员工，以其经济收入不可能承租案涉厂房。
经质证，被申请人冠鼎公司对该证据真实性无异议，对关联性有异议，该证据仅反映实际使用人向冠鼎公司交纳租金，吕美玲工资多少与本案无关。
经审查，双方对该份证据的真实性均无异议，本院予以确认。
证据三：2013年2月6日中国农业银行支票存根及进账单原件,拟证明晁锐公司向冠鼎公司的法定代表人潘细志支付厂房租金及水电费。
经质证，被申请人冠鼎公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据与本案无关，收款人不是冠鼎公司。
经审查，该证据系银行出具的转款凭证，具有客观性，本院予以确认。
证据四：2013年3月13日、2013年2月6日中国农业银行支票存根及进账单原件,拟证明魏剑霞向冠鼎公司支付的租金及水电费的资金来源是晁锐公司，该公司是案涉厂房的承租人。
经质证，被申请人冠鼎公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
经审查，该证据系银行出具的转款凭证，具有客观性，本院予以确认。
证据五：转账交易单、结婚证、魏剑霞、林建兰情况说明原件，拟证明：1.案涉厂房的订金、租金是由曾宗哲及魏剑霞向冠鼎公司的法定代表人潘细志支付的。2.曾宗哲与魏剑霞是夫妻关系，曾宗哲是晁锐公司的实际控制人。3.吕美玲只是公司的职员，在公司没有决策权。4.晁锐公司被大行科技（深圳）有限公司（以下简称大行公司）收购。
经质证，被申请人冠鼎公司对转账交易单的真实性、合法性、关联性均不予认可，对结婚证的真实性无异议，但认为与本案无关。对魏剑霞、林建兰的情况说明的真实性、合法性、关联性均不予认可，且认为与本案无关。
经审查，双方对结婚证的真实性均无异议，证明曾宗哲与魏剑霞系夫妻关系。转账交易单无银行盖章，本院对其真实性不予确认。魏剑霞、林建兰未出庭作证，由其出具的情况说明本院不予确认。
证据六：借条,拟证明晁锐公司确认案涉厂房租金及水电费等款项属于公司资产或费用，亦即承租案涉厂房是公司行为并非吕美玲的个人行为。
经质证，被申请人冠鼎公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为谁付款并不影响吕美玲的责任。
经审查，该证据系复印件且与本案无直接关联，本院不予确认。
证据七：江苏省句容市法院（2014）句商初字第637号民事判决书、江苏省镇江市中级人民法院（2015）镇商终字第00051号民事判决书、江苏省句容市法院（2014）句商初字第638号民事判决书，拟证明晁锐公司已被大行公司收购，大行公司应当对晁锐公司的债务承担连带责任，即应对案涉厂房产生的租金及滞纳金承担连带清偿责任。
经质证，被申请人冠鼎公司对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。
经审查，该组证据系法院作出的民事判决，本院予以确认。
证据八：（2014）佛顺法勒执字第582号《拟选定评估机构告知书》、《网络拍卖事项告知书》，拟证明案涉厂房于2014年8月被广东省佛山市顺德区人民法院查封，厂房内物品经评估后等待拍卖，厂房查封导致未能退还厂房的原因在晁锐公司，与吕美玲无关。
经质证，被申请人冠鼎公司对该证据的真实性无异议，对其关联性有异议，认为与本案无关。
经审查，两份证据系法院作出的文书，本院予以确认。
证据九：贾丹的证人证言一份，拟证明2014年8月案涉厂房被查封，钥匙交回业主保管，厂房并不在吕美玲的控制下，厂房租金不应由吕美玲承担。
经质证，被申请人冠鼎公司对该份证据不予认可。案涉厂房由法院聘请的看守人员看守，费用由法院安排，冠鼎公司没有拿回钥匙也无法使用案涉厂房。
经审查，证人未出庭作证，本院对该证人证言不予采信。
被申请人冠鼎公司在再审期间未提交新证据。
本院依职权调取了广东省佛山市顺德区人民法院的（2015）佛顺法勒民初字第1033号民事判决书（未生效）、本院已生效的（2015）佛中法民二终字第114、115、116、117、118号民事判决书。
经质证，再审申请人吕美玲及被申请人冠鼎公司对上述民事判决书的真实性均无异议。
晁锐公司未出庭应诉，亦未向法院提交书面答辩意见。
本院再审对原审判决查明的事实予以确认。再审另查明，2013年2月6日晁锐公司向冠鼎公司的法定代表人潘细志的账户转入76096元厂租及水电费。涉案厂房的用电托收系魏剑霞的账户。曾宗哲与魏剑霞系夫妻关系。2011年8月至2014年6月间，晁锐公司为吕美玲购买社会保险，2014年7月至2014年12月间，由世恒五金塑料制品（佛山）有限公司为吕美玲购买社会保险。
句容佳泰金属制品有限公司起诉大行公司、晁锐公司定作合同纠纷一案，江苏省句容市人民法院于2014年12月15日作出（2014）句商初字第637号判决认定：晁锐公司的股东系林建兰、魏剑霞，曾宗哲系晁锐公司的实际控制人。2012年7月24日大行公司的法定代表人韩德玮与晁锐公司的代表人签订收购备忘录一份，确定大行公司收购晁锐公司的正式生效日期为2012年8月1日，收购款为200万元。之后还签订了股权转让协议。2012年6月16日大行公司明确曾宗哲为该公司生产中心副总。韩德玮于2012年11月15日和2012年12月21日分两次从个人账户向曾宗哲各支付100万元收购款。事后一直未办理晁锐公司的工商登记变更手续。曾宗哲于2014年6月底离开大行公司，晁锐公司已停产。
宁波顺峰车业有限公司[（2015）佛中法民二终字第114号]、深圳市品上佳自行车车料有限公司（115号）、深圳市骑健自行车有限公司（117号）、深圳市弘英自行车配件有限公司（118号）起诉晁锐公司、大行公司买卖合同纠纷四件案；周志聪（116号）起诉晁锐公司、大行公司加工合同纠纷一案。本院均认定：在晁锐公司的股权登记并未变更的情况下，原告方在案件中提供的证据不足以证明晁锐公司已被大行公司收购、两公司已合二为一的待证事实。退一步而言，即使大行公司确有收购晁锐公司并对晁锐公司进行有效管理，该收购行为并不等同于公司之间的人格混同，不能仅以收购行为当然否定晁锐公司的法人独立人格。
吕美玲在再审庭审中陈述，其系曾宗哲的员工，是晁锐公司挂名的法定代表人。冠鼎公司在再审庭审中陈述，其在民事起诉状的诉讼请求中“请求法院判令被告承担支付租金的义务”中的“被告”仅仅指吕美玲。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，再审的争议焦点为案涉厂房的承租人系吕美玲还是晁锐公司。本案涉及两份租赁合同，实际履行的合同为租赁合同一，租赁合同二双方用于备案，并未实际履行。虽然租赁合同一列明的承租方是吕美玲，但综合本案现有证据，本院认为案涉厂房的承租人应认定为晁锐公司。理由如下：
第一、本案中，租赁合同一签订后，晁锐公司与冠鼎公司又签订了租赁合同二，虽然租赁合同二只用于备案，并未实际履行，但该合同显示“租赁给晁锐公司作生产使用”，且租赁合同一和租赁合同二指向的厂房完全重合，两份合同签订时间相隔仅不到三个月。由此可知，冠鼎公司及其法定代表人潘细志在签订租赁合同一时即清楚知道案涉厂房的用途系晁锐公司作生产使用。而且，诉讼期间，冠鼎公司对于案涉厂房实际由晁锐公司作生产使用并无异议。第二、有生效判决认定晁锐公司的实际控制人系曾宗哲，而魏剑霞系曾宗哲之妻，租赁合同一中所涉及的租金和水电费一直由魏剑霞或晁锐公司交纳。本案无任何证据证明吕美玲曾缴纳过案涉租赁合同的保证金、租金或水电费。第三、租赁合同一签订时吕美玲系晁锐公司的法定代表人，在吕美玲既不是租赁厂房的实际使用人，也不是实际使用人的实际控制人时，其签订租赁合同的行为应视为其作为法定代表人的职务行为。不应对合同相对性原则作过于机械的理解。因此，本院认为应该由厂房的实际使用人即晁锐公司承担案涉租金义务，吕美玲不应承担上述义务。
综上，吕美玲的再审申请有理，本院再审予以支持。原二审判决适用法律错误，本院再审予以纠正。晁锐公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）佛中法民三终字第552号民事判决；
二、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法勒民初字第17号民事判决。
一审案件受理费减半收取为4034.76元，财产保全费1420元，合共5454.76元，由佛山市顺德区冠鼎金属实业有限公司负担。二审案件受理费8069.52元，由佛山市顺德区冠鼎金属实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 怀 晓 红
代理审判员 欧阳凤霞
代理审判员 焦 艳 辉
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 吴 薇