四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川09民终833号
上诉人(原审被告)：四川省昌林投资有限公司，住所地四川省遂宁市河东新区栖霞路2号奥城花园5-302号。统一社会信用代码91510900551017116L。
委托诉讼代理人（特别授权）：李杰，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：杜智勇，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李俊，女，1976年12月15日出生，汉族，住四川省蓬溪县。
委托诉讼代理人（特别授权）：兰锋，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。
原审被告：遂宁众泰房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市河东新区九宗书院路254号。统一社会信用代码915109005582272719。
法定代表人：张明秀，该公司董事长。
上诉人四川省昌林投资有限公司（以下简称昌林公司）与被上诉人李俊、原审被告遂宁众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昌林公司的委托诉讼代理人李杰、杜智勇，被上诉人李俊的委托诉讼代理人兰锋到庭参加了诉讼，原审被告众泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昌林公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.被上诉人的诉讼请求无事实依据与法律依据，上诉人所交付的商品房完全符合商品房买卖合同第3条及附件1所约定的情形，与被上诉人诉称的事实不符；2.被上诉人提出解除合同时已经超过解除合同所法定的1年除斥期间，该期间不因任何事由而中止、中断或者延长，即无论被上诉人是否同意、回复，该期间已经经过，被上诉人的合同解除权已经完全丧失；3.被上诉人所购买的商品房完全符合交付条件，拒绝并逾期接房的责任在被上诉人，系被上诉人违约；4.本合同不属于合同法意义上的履行不能，该合同可以实现，根据合同法相关解释，为了保护合同的稳定性和严肃性，对履行过程中存在部分瑕疵的行为，不属于应当解除合同的范畴。综上所述，请求驳回被上诉人的全部诉讼请求。
李俊辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.上诉人未按照合同约定时间向被上诉人交房，即使发出延期公告，延期后仍未如期交房，被上诉人依据合同约定享有解除权；2.上诉人在未通知被上诉人的情况下擅自改变房屋设计，严重损害了被上诉人所购房屋的使用价值和商业价值；3.上诉人于2016年12月7日才发布交房公告，且至今并未完全取得建设规划验收资料，仍然不具备合同约定的交房条件。
众泰公司未作陈述。
李俊向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2014年12月11日所签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款人民币1434230元及资金利息，利息从实际交款之日起至还清之日止，按银行同期贷款利率的4倍计算；3.判令被告根据合同约定支付违约金7171元；4.判令被告赔偿原告经济损失80000元；5.本案全部诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告2014年12月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买二被告联合开发的位于遂宁市船山区五彩缤纷路1022附2号鼎盛国际太平洋广场A馆、B馆第1层附8号商业用房，面积为46.43平方米，单价为每平方米30893.16元，总价为1434230元，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房款的65%，其余可以向银行贷款。该合同第九条第（一）项约定，经规划主管部门批准的规划变更，设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在涉及审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人；第（三）项约定，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行规定的同期活期存款利率付给利息。第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2约定的条件，即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条第1项约定，逾期交房超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。第十五条约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接房，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。原告于2011年7月25日支付被告700519元，后原告又向被告支付购房款233711元，截至2014年12月11日，原告共向被告支付首付款934230元；2015年10月20日，原告向遂宁市商业银行按揭贷款500000元支付给被告，合计1434230元。根据原告出具并经被告质证的转款凭证，原告共向遂宁市商业银行还款118392.42元，其中偿还本金59988.94元，利息58403.48元。2014年8月18日，该商品房取得预售许可证。2015年6月18日，被告在《遂宁日报》刊登延迟交房公告载明：您所购买的鼎盛国际物业，根据遂宁市河东新区建设局海绵城市建设《遂东区建发（2015）11号》文件要求，鼎盛国际在本已完成相关建设的情况下将根据该文件要求，需对鼎盛国际项目相关建设规划重新设计及施工，由此造成鼎盛国际实际交房时间延迟至2015年10月31日。2016年10月13日，该商品房主体通过竣工验收。2016年12月7日，被告众泰公司在遂宁日报上刊登交房公告载明：我司于2015年11月1日起已正式启动交房接房工作至今，已有85%的业主完成接房。但源于多种因素，仍有少数业主至今未来我司办理交接房手续。2016年10月13日，请未接房业主在本月内来我司办理接房事宜，逾期未办理者后果自负。但被告至今没有向原告出具合同第十一条约定的交房必须具备的“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”。另，由于原告所购房屋房顶增加了通风口后，严重压低了层高，损害了该商品房的使用价值，给原告造成了严重的经济损失。原告为维护其合法权益，遂诉至一审法院。审理中，因双方各执己见，致使本案调解未果。一审法院认为，本案所涉及的“鼎盛国际”系被告众泰公司与昌林公司共同投资建设的项目。被告与原告签订的《商品房买卖合同》，约定所购商品房的基本情况、价款及付款方式、交付条件、逾期交房责任以及产权登记等合同必备条款，且被告已按合同约定向原告收取了全部购房款，故应当认定《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于原告要求解除原、被告于2014年12月11日所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求。按照合同约定，被告应当于2015年6月30日交房，虽然被告在2015年6月18日发布通知称因海绵城市建设延期交房至2015年10月31日，但至2015年10月31日被告也没有通知原告接房，虽然被告在2016年12月7日发布接房通知称“我司于2015年11月1日起已正式启动交房接房工作”，但并没有证据证实被告于2015年11月1日已启动交房程序。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第1项的约定，逾期交房超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。本案中，被告没有按照合同约定以及自己承诺的交房时间（2015年10月31日）交房，已构成逾期交房，且超过了合同约定的30日，符合合同约定的解除条件。由于原告所购房屋房顶增加了通风口后，严重压低了层高，且被告没有证据证实在原告购买该商品房时提前告知原告该商品房要设计通风口。该通风口损害了该商品房的使用价值，致使原告购买该商品房的目的不能实现，符合解除合同的法定要件，故对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。对于合同解除的时间，根据有关法律规定，应当以解除通知送达之日计算。本案中，被告昌林公司收到起诉状副本的时间为2017年3月14日，被告众泰公司收到起诉状副本的时间为2017年3月17日，故本案合同解除的时间认定为2017年3月17日。关于原告提出的要求被告返还原告购房款1434230元及资金利息的诉求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告要求二被告退还购房款、银行按揭款本息，并赔偿已付购房款利息损失的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于退还的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，因原、被告未就该商品房按揭贷款合同提出诉讼，本案仅处理商品房买卖合同纠纷。二被告应当将原告已支付的首付款934230元及其向遂宁市商业银行股份有限公司给付的按揭款本金59988.94元返还给原告，合计994218.94元，并赔偿原告已给付的按揭款利息58403.48元。对于剩余的按揭贷款，可在原告与二被告及按揭银行在解除按揭合同后，由二被告返还给按揭银行。故对原告要求二被告返还按揭贷款500000元的诉讼请求，不予支持。关于利息，该合同第九条第（三）项约定，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行规定的同期活期存款利率付给利息。利息应当从原告付款之日计算，原告于2011年7月25日付款700519元，截止2014年12月11日，原告又向被告支付购房款233711元，合计934230元。故利息应当分段计算即：1、以本金700519元为基数，从2011年7月25日起计算至付清日止；2、以本金233711元为基数，从2014年12月11日起计算至付清日止；上述二项利息均以中国人民银行规定的同期活期存款利率为标准计算。关于原告提出的要求被告根据合同约定支付违约金7171元的诉求，《商品房买卖合同》第十三条第1项第（2）点约定，……买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。该约定符合法律规定，予以认可。据此，被告应当支付的违约金为1434230元×0.00005%＝7171元。故对于原告的这一诉求予以支持。关于原告提出的要求被告赔偿原告经济损失80000元的诉求，因原告没有提供证据证实该事项，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决：“一、原告李俊与被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司于2017年3月17日解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司在本判决生效后十日内返还原告李俊购房款994218.94元元及资金利息。利息应当分段计算即：1、以本金700519元为基数，从2011年7月25日起计算至本判决确定的给付之日止；2、以本金233711元为基数，从2014年12月11日起计算至本判决确定的给付之日止；上述二项利息均以中国人民银行规定的同期活期存款利率为标准计算。若未按本判决确定的期限给付本金，上述利息均计算至本金付清日止；三、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司赔偿原告李俊已向遂宁市商业银行股份有限公司支付的按揭款利息58403.48元；四、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司在本判决生效后十日内支付原告李俊违约金7171元；五、驳回原告李俊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18500元，财产保全费5000元，合计23500元由被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司共同负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：昌林公司提交了2017年7月13日办理的“鼎盛国际”项目建筑工程竣工验收备案表，拟证明项目交房已具备条件，被上诉人意见为在其提起解除合同时交房条件并不符合约定。本院因该文件形成在公告交房后，已与被上诉人的一审请求缺乏直接的关联性不予采信。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人昌林公司、原审被告众泰公司与被上诉人李俊签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》合法有效，双方均应按照合同约定依法予以履行。综合二审诉辩双方的意见，本案主要争议焦点是众泰公司、昌林公司与李俊签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当予以解除以及李俊请求解除上述协议是否已经超过法律规定的期限。一、关于众泰公司、昌林公司与李俊签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，众泰公司、昌林公司与李俊签订的《商品房买卖合同》对于解除合同的条件明确约定为“逾期超过30日后，买受人有权退房。”众泰公司、昌林公司未能在合同约定的交付时间即2015年6月30日前交付该商品房，已经达到合同约定的解除条件，李俊作为合同相对人可以解除合同。二、关于李俊行使其合同解除权是否已经超过法定期限。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定可知，解除权发生后，解除权人行使解除权的合理期限为经违约方催告后的次日起三个月内或在违约方不进行催告的情形下为解除权发生之日起一年内。本案中，双方所签合同虽然赋予了买受人李俊在出卖人昌林公司及众泰公司逾期交房30日后即享有单方解除权，但并未约定解除权的行使期限。根据现有证据查明，房屋逾期交付后，众泰公司于2016年12月7日在遂宁日报上刊登交房公告，通知李俊等购房人在当月底前办理接房事宜，但因出卖人没有向李俊出具双方合同第十一条约定的交房必须具备的“建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”，故李俊认为不具备交房条件而拒绝接房并于2017年2月7日向一审法院提起本案的诉讼。从上诉人向李俊发出接房的催告通知至李俊提起诉讼要求解除合同仅有两个月，其行使解除权并未超过法律规定的合理期限，且直至昌林公司、众泰公司发出交房公告之日仍然不具备全部交房条件。综上，李俊享有解除合同请求权，且在法律规定的期限内提出了主张，上诉人关于李俊请求解除双方协议已经超过法律规定的期限而不应当解除的理由不能成立，对其上诉主张本院不予支持。
综上所述，昌林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18500元，由上诉人四川省昌林投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 任红兵
审判员 康 英
审判员 杨怡伶
二〇一七年十一月十日
书记员 张 琪