苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0509民初11627号
原告李荣根。
原告汪渡华。
上述两原告共同委托代理人沈翼敏。
上述两原告共同委托代理人沈东骏。
被告吴江金虹房地产开发有限公司。
法定代表人郭见高。
委托代理人朱唐盛。
委托代理人周有星。
被告上海岳家置业有限公司。
法定代表人朱超君。
被告上海岳源投资管理有限公司。
法定代表人宋茂林。
上述被告共同委托代理人周君理。
上述被告共同委托代理人吴慧清。
原告李荣根、汪渡华与被告吴江金虹房地产开发有限公司（以下简称金虹公司）、上海岳家置业有限公司（以下简称岳家公司）、上海岳源投资管理有限公司（以下岳源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理后，由审判员张蕾适用简易程序于2017年11月27日公开开庭进行了审理。原告李荣根、汪渡华及其委托代理人沈翼敏、沈东骏，被告金虹公司的委托代理人朱唐盛、周有星，被告岳家公司、岳源公司的共同委托代理人周君理、吴慧清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李荣根、汪渡华诉称：2016年9月2日，原告与被告岳家公司签订《定金合同》约定：原告向被告岳家公司团购吴江市乌桥水岸花园2幢1单元2902号房屋一套，房款约100万元，团购费用35万元，共计135万元。原告支付定金5万元，收款单位为被告岳源公司。2016年9月25日，被告岳源公司向原告出具《岳源团购优惠确认书》确认团购费及房屋合计为人民币135万元。原告于当日向其支付房款15万元。被告岳家公司向原告出具《收款收据》确认原告支付的房款共计20万元。同日，经被告岳家公司安排，原告与被告金虹公司签订《吴江市商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告金虹公司购买吴江市盛泽镇乌桥水岸花园2幢1单元2902号房屋；单价为人民币7319.04元/㎡，总价人民币1000000.4352元；付款方式为首付款人民币30万元，银行贷款人民币70万元；被告金虹公司应于2016年12月28日前获得《商品房交付使用通知书》并向原告交付房屋。合同签订后，原告按约向被告金虹公司支付首期房款人民币30万元，后因被告金虹公司的原因，被告未能办理银行按揭贷款。2017年5月23日，原告向被告发《催告函》，要求被告按合同约定提供《商品房交付使用通知书》，被告接函后不予理睬。因此，为维护合法权益，原告提起诉讼请求判令：1、解除原告与被告金虹公司签订的《吴江市商品房买卖合同》；2、依法判令解除原告与被告岳源公司签订的《岳源团购优惠确认书》；3、依法判令被告金虹��司返还购房款50万元，被告岳家公司、岳源公司对其中的20万元承担共同还款责任；4、依法判令被告金虹公司支付自2016年12月29日起，至实际返还房款之日止的违约金，暂计算至2017年3月31日，为41400元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告金虹公司辩称：第一、原告只支付了30万给被告金虹公司，剩余款项未支付。根据合同约定，原告应在2016年10月10日前支付剩余款项，因此被告金虹公司可以根据先履行抗辩权暂不交房。第二、根据合同约定本案的情形原告并无约定或法定解除权。第三、被告金虹公司并未收到原告证据中所谓的函件，不符合解除合同的程序。因此，被告金虹公司有权要求原告立即支付未付合同款项，继续履行合���。
被告岳家公司、岳源公司辩称：被告岳家公司与岳源公司人格混同，系接受被告金虹公司的委托为其进行商品房销售。不同意原告的要求的解除合同，根据原告和被告金虹公司签订的商品房买卖合同，其中没有原告可以解除合同的约定情形，也没有法定事由可以解除原告和被告金虹公司商品房买卖合同。原告和被告岳家公司、岳源公司签订的定金合同及被告岳源公司出具的岳源团购优惠确认书中该定金合同及团购优惠确认书不可解除的，故原告不可向我方要求返还团购费，还应支付我方的15万元团购费。根据合同约定，原告作为房屋的买受人在和被告金虹公司签订买卖合同的十日内办理银行的按揭手续，然而原告在签订合同至现在都没有向银行申请过贷款的按揭手续，是一种违约的行为，应该承担逾期付款的违约责任。本案涉案的房屋即乌桥水岸花园2幢1单元2902号房屋已经验收可以交付了，合同有继续的履行的前提条件了。原告与被告岳家公司、岳源公司签订的团购优惠书明确原告支付35万元，房价就优惠到100万元。在签订完优惠书之后，原告也与被告金虹公司以100万元的价格签订了房屋买卖合同，原告享受了团购的优惠，故被告岳家公司、岳源公司不同意解除合同，且有权要求原告立即支付剩余的15万元。
经审理查明:岳家公司与岳源公司系关联企业，两者人员及财务混同。2016年8月30日，李荣根向岳源公司支付了10000元。2016年9月2日，李荣根与岳家公司签订定金合同，约定李荣根向岳家公司定购水岸花园2幢2902室房产，房款1000000元，团购费用为350659元。付款方式为2016年9月2日前支付定金50000元，2016年9月30日前支付房款350659元。2016年11月20日前，双方签订商品房预售合同，同时按约定办理购房贷款1000000元等内容。当日，李荣根向岳源公司支付了40000元。2016年9月25日，李荣根向岳源公司支付了150000元。同日，岳源公司向李荣根、汪渡华出具岳源团购优惠确认书，团购优惠35万元抵39万元，买受方支付了35万元才能享受房屋优惠价格1000000元；买受方以该优惠价格与出卖方签订房屋买卖合同后，代理方开具团购费发票给买受方，签订《定金合同》后如因买受方自身原因要求退房的，已收取的团购费不予退还，等。同日，李荣根、汪渡华作为买受人与作为出卖人的金虹公司签订商品房买卖合同，约定买受人购买苏州市吴江区盛泽镇乌桥水岸花园2幢1单元2902号房，合同约定该住宅建筑面积为136.63平方米，套内面积110.156平方米，按建筑面积计算价款，每平方米7319.04元，房屋总价款1000000元整。买受人于2016年9月25日支付首付款300000元，余款于2016年10月10日前办理按揭。出卖人应当在2016年12月28日前将合同约定的商品房交付买受人，交付条件为：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书。关于出卖人逾期交房的违约责任，约定为：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖方按日向买受人支付已交款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。在附件四、补充协议中，双方���定按揭贷款数额为700000元，买受人应于合同签订之日起十日内由出卖人协助办理按揭手续，保证按揭贷款发放。如买受人申请的银行按揭贷款未能发放、数额不足或银行发放额度不足的，不足部分应由买受人于银行放贷之日后十日内补足差额部分，否则视为买受人逾期付款，买受人应承担逾期付款违约责任。同日，李荣根向金虹公司交付了首付款30万元。因金虹公司与银行合约到期，李荣根、汪渡华无法办理按揭贷款。2016年11月18日，乌桥水岸花园1-4#楼申请竣工备案，2017年4月17日获得竣工验收备案表。李荣根、汪渡华于2017年3月3日诉至法院要求解除合同，因于法无据被驳回诉讼请求。李荣根、汪渡华未补充提交办理按揭贷款的材料，并于2017年5月发函催告金虹公司、岳家公司、岳源公司，要求出具商品房交付使用通知书。金虹公司至今尚未取得商品房交付使用通知书。
以上查明事实，有商品房买卖合同、岳源团购确认书、定金合同复印件、收款收据、银行付款凭条、催告函及邮寄凭证、短信截屏、（2017）苏0509民初2886号民事判决书以及原、被告委托代理人的陈述等证据在卷佐证。
双方争议焦点为：原告要求解除合同是否有依据。
原告认为，关于本案中的合同，都是基于同一个房产，当这个房产不能���照合同约定交付的时候，原告享有法定解除权，同时和房产有关的合同约定都应当解除，所交的款项也应当返还原告。关于贷款，被告明确2015年下半年至2017年4月，由于开发商的原因无法办理贷款，无法办理贷款的过错不在于原告。至今，被告仍不能提供商品房交付通知书，这是期房通过国家相关部门审查后批准交付的关键手续，不能获得此手续，从法律上来说，就不能交房，因此原告对后续房款的支付也享有不安抗辩权。关于房款，在（2017）苏0509民初2886号案件审理庭审中，三被告一致确认该50万元均为购房款。结合定金合同及优惠确认书，也可以看出标的均是涉案房产，房款的优惠方式非常明确，即总房价由139万元优惠到135万元，这也可以证明支付给被告岳家公司、岳源公司的是购房款，而非团购费用。在基于三被告之间的关系，再一次明确原告交付的款项就是购房款。关于催告，在上次庭审中代理人已经当庭向三被告要求出示商品房交付通知书，被告明确表示尚未获得；原告在庭审后通过EMS的方式向三被告寄送了书面催告函，三被告仍无答复，因此原告已尽了法定义务，合同应当解除，并返还购房款。
被告金虹公司认为，本案两原告因为签订合同后，吴江地区开始限购导致房屋价格下跌，纯粹因为价格问题感觉买房不合算要求解除合同，不符合市场经济交易秩序的要求。诉争房屋实际现在已经可以交付使用，很多人也实际装修入住，商品房买卖合同可以继续履行。
被告岳家公司、岳源公司认为，合同的解除有两种方式，一种是协议解除，一种是法定解除，首先协议解除，在买卖合同中出卖人逾期交房的违约责任，是经过原告仔细阅读确认过的，合同约定故就算被告金虹公司违约，即使逾期交房超过90天，也应当继续履行合同，且在原告支付完房款的情况下才产生逾期交房的违约责任。现原告没有缴清房款，故出卖人没有逾期交房的违约责任。双方根本没有约定可以解除合同的情形。其次法定解除，现被告金虹公司在2016年11月18日申请竣工验收至2017年4月17日已经全部完成竣工备案，符合交付条件，且有多户业主入住，即不能交付房屋的客观条件不存在。关于贷款，义务人是原告方，被告方只是协助，故在原告方不及时申请贷款的情况下，不应将贷不到款的理由和原因推到被告身上。按照法律规定，原告作为先履行义务的一方，在没有完成自己的付款义务前，被告方是有先履行抗辩权的，故合同的违约方为原告。即使贷款的客观条件不成熟无法办理贷款，也不能免除原告支付房款的义务。房屋买受人的最基本的义务为支付房款，合同中规定了贷款不足时候应当补足贷款的差额，差额是部分发放的部分补足，不能发放的全额补足，故原告在未支付房款的情况下，要求被告金虹公司交付房屋是没有任何理由的，相应的违约责任，应该由原告自己承担。关于催告函，被告岳家公司、岳源公司自始至终没有收到过。关于团购费，原告在享受团购优惠后就应该支付全部的团购费用，故团购优惠确认书不应被解除，而应继续履行。
本院认为，首先，原告未能按约定期限办理银行按揭贷款手续的原因在被告金虹公司，故不可适用合同附件四补充协议中关于买受人补足房款的约定。其次，根据合同约定，被告金虹公司交付房产的条件是要取得《商品房交付使用通知书》，而其在合同履行期之前尚未取得。2017年4月17日，该房产获得了房产管理部门的竣工备案，被告金虹公司称，至此，其与银行的合作才重启，原告才有可能办理银行按揭贷款手续，房产也可以交付使用了。但是其时，该房产仍未取得商品房交付使用通知书，仍未满足合同约定的交房条件。被告无法全面履行自己的合同义务，影响了原告的权利。为避免损失扩大，原告有理由中止履行合同，并要求被告出具商品房交付使用通知书。被告金虹公司至今仍未向原告出具商品房交付使用通知书，并不是行使先履行抗辩权，而是确实无��提交该文件。故此，根据法律规定，经原告催告在合理期限内被告金虹公司未取得履行能力且未提供适当担保的，原告可以要求解除合同。
关于《岳源团购优惠确认书》中35万元团购费的性质。首先，经审理查明被告金虹公司从事房地产开发，其自身无销售部门或销售人员，其委托被告岳家公司和岳源公司为其进行房产销售。原告购买涉诉房屋，唯一的途径就是通过被告岳家公司和岳源公司。被告岳家公司和岳源公司在庭审中亦明确以被告金虹公司的名义对外售楼。其次，团购确认书中载明“35万抵39万”，通常应理解为抵消房价的39万元，即优惠了40000元。从市场上购买该房产的价格为139万元，才存在“优惠价”135万元，故虽双方约定的优惠房价为1000000元，但可以得出实际原房价为139万元的结论，且原告没有任何途径可以以1000000元总价购买到该房屋。故该35万元“团购费”应视为房价的一部分。原告已支付的500000元均系购房款的组成部分。
因《岳源团购优惠确认书》确认的350000元团购费应视为房价的组成部分，故商品房买卖合同解除，该团购确认书应一并解除。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情��和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。故原告要求被告金虹公司返还购房款50万元，本院予以支持。《岳源团购优惠确认书》系被告岳源公司以自己的名义与原告签订，并收取了相应的款项200000元，故该确认书解除，根据合同相对性原则，被告岳源公司和岳家公司应共同承担该200000元的还款责任。原告还要求被告金虹公司按照合同约定的逾期交房违约金日万分之三承担违约金，本院认为，解除合同虽与违约金条款的约定不符，但该条款的约定适用于逾期交房超过三个月，本案合同解除的过错在被告，且被告至今仍未达到交房条件，而该条款的约定于法不悖，本案中可参照适用，故原告的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告李荣根、汪渡华与被告吴江金虹房地产开发有限公司签订的《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：Y2016027695）。
二、解除原告李荣根、汪渡华与被告上海岳源投资管理有限公司于2016年9月25日签订的《岳源团购优惠确认书》。
三、被告吴江金虹房地产开发有限公司返还原告李荣根、汪渡华购房款500000元并支付违约金（以500000元为本��，自2016年12月29日起至实际清偿之日止，按日万分之三计算），于本判决生效之日起十日内日履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××66）；被告上海岳家置业有限公司、上海岳源投资管理有限公司对其中的200000元承担共同还款责任，于本判决生效之日起十日内日履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××65）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取8475元，由被告吴江金虹房地产开发有限公司负担，被告上海岳家置业有限公司、上海岳源投资管理有限公司对其中的3390元承担共同清偿责任。被告应负担的案件受理费原告已预交，本院不再退回，由被告于本判决生效之日起十日内将案件受理费直接交付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审判员 张 蕾
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书记员 李珺瑶