江苏省南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0104民初1423号
原告（反诉被告）：江苏中远海运国际货运有限公司，住所地南京市中山东路288号，机构代码：91320000134794985R。
法定代表人：陶卫东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周钦，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭心宇，江苏法德永衡律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：南京坦诚机电有限公司，住所地南京经济技术开发区栖霞街道江乘大道25号，机构代码：70416156-6。
法定代表人：唐坦，总经理。
委托诉讼代理人：吴华祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石宇，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
原告（反诉被告）江苏中远海运国际货运有限公司（以下简称中远公司）与被告（反诉原告）南京坦诚机电有限公司（以下简称坦诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中远公司的委托诉讼代理人周钦、彭心宇，坦诚公司的委托诉讼代理人吴华祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中远公司向本院提出诉讼请求：1.判令坦诚公司立即腾空迁出租赁房屋；2.判令坦诚公司支付2016年6月10日至2016年7月31日的租金28333元；3.判令坦诚公司支付逾期给付租金违约金88159元；4.判令坦诚公司支付逾期返还房屋违约金170000元；5.判令坦诚公司支付自2016年8月1日至2017年4月20日的房屋占有使用费191004元；6.判令坦诚公司承担本案的诉讼费、评估费用等全部诉讼费用。诉讼中，中远公司撤回第一项诉请。事实与理由：双方于2012年9月20日签订房屋租赁合同，约定租赁中远公司位于南京市××区××楼的办公房（以下简称诉争房屋），合同约定租期为2012年9月1日至2015年11月30日。租赁期间届满后，坦诚公司继续使用租赁物，且一直迟延支付租金。中远公司已于2016年6月6日通知坦诚公司于2016年7月31日返还租赁物，明确表示不再续租，解除上述租赁合同，但坦诚公司仍占用租赁物至今，应当向原告支付租期内房租及到期后的房屋占有使用费，并承担相应的违约责任。
坦诚公司辩诉称，一，坦诚公司没有及时返还租赁房屋事出有因，双方确实存在租赁合同关系，在2015年9月合同未到期时中远公司口头同意续签合同，坦诚公司随即对房屋进行二次装修花费20万元，后因中远公司内部人事调整，双方未签订书面合同，但中远公司不断催收租金，坦诚公司也缴纳了租金，2016年1月、3月，坦诚公司应中远公司的要求先后分别提供了所承租的501室及向案外人承租的408室交中远公司放置财务账册，坦诚公司已为双方续签合同履行了协助义务，中远公司要求坦诚公司2016年7月31日搬离场所，有违诚实信用原则，给坦诚公司造成了经济损失。二，关于中远公司诉请要求支付所欠租金，根据合同约定，中远公司给予坦诚公司装修60天的免租期，坦诚公司实际已支付至2016年7月31日的租金，中远公司的租金计算标准未扣除2个月的租金。三，违约金按日5%的标准计算较中远公司的实际损失过高，应以银行同期存款利息计算，该违约金的支付应在租金同期支付，中远公司主张违约金应仅支持一年以内的，其余的已经超过诉讼时效。四，关于逾期返还房屋违约金，该违约金适用是基于未按约定时间返还房屋的特别约定，本案中远公司行使的系任意解除权，中远公司要求支付违约金没有法律依据；且该违约金与房屋占有使用费的诉请已重复，违约金本质在于补偿中远公司的实际财产损失，中远公司双重主张，中远公司应明确选择；且该违约金标准也远大于中远公司的实际损失。另，中远公司应承担坦诚公司代付的物业费用，并就所使用的501室、408室承担相应费用，并承担坦诚公司装修损失205018元，且中远公司未提供足额发票。据此，坦诚公司提出诉讼请求：1、判令中远公司承担物业费27195元；2、判令中远公司支付房屋占用费56000元（截至2017年3月31日，其后按每间房2000元/月标准计算至返还之日）；3、判令中远公司开具2013、2014年的租赁发票34万元；4、判决中远公司承担本案反诉费用。
中远公司辩称，一，中远公司已支付至2016年6月的物业费，2016年7月系坦诚公司应当返还房屋之日，双方的房屋租赁合同实际已终止，其后发生的物业费应由坦诚公司自行承担。二，关于中远公司财务账册放在坦诚公司房屋内的事实，双方原租赁合同期满后，中远公司多次催告坦诚公司搬离，坦诚公司一直以各种理由延迟返还房屋，在房屋租赁合同终止后经双方协商中远公司将部分财务账册放在涉案房屋办公室未违反法律及合同约定，因此中远公司不应支付占用费；三，中远公司已向坦诚公司开具全部的租赁发票，该项请求没有事实依据，且请求交付2013、2014年的发票已超过诉讼时效，综上，请求驳回坦诚公司的反诉诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。具体为：诉争房屋系江苏中远国际货运有限公司所有。2012年9月20日，江苏中远国际货运有限公司（甲方）与坦诚公司（乙方）就诉争房屋签订房屋租赁合同，约定：房屋租赁期为2012年9月1日至2015年11月30日，共计3年2个月，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得同意后双方重新签订房屋租赁合同或补充条款；如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前30日书面通知对方；甲方同意给予乙方60日为装修期，免收租金；租金标准为4.25万元/季度，租金支付时间为每季第一个月10日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方须按日租金的5%支付违约金，甲方或其代理人收取租金后应向乙方开具收款凭证（发票）；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金1万元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租赁期内，甲方承担物业管理费、房屋租赁税费等项目；甲方应于2012年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；甲方未按约定时间交付该房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按房租标准支付违约金。租赁期间届满后，坦诚公司继续占有使用租赁物。2016年1月1日起，坦诚公司将所承租的501室房屋提供给中远公司使用。2016年3月1日起，坦诚公司提供四楼房间一间供中远公司使用。2017年4月20日，坦诚公司向中远公司返还诉争房屋。2017年6月23日，中远公司将408室返还坦诚公司。
2012年11月7日，坦诚公司支付了首季租金4.25万元和保证金1万元，后分别于2013年6月28日支付租金8.5万，2014年5月23日支付17万，2015年4月22日支付8.5万，2015年12月29日支付8.5万，2016年5月17日支付8.5万，2016年11月4日支付8.5万，共计支付租金63.75万元。对上述租金，中远公司已开具相应的发票。
另查明，中远公司向诉争房屋物业服务提供方南京捷达物业公司支付了2012年9月至2016年6月的物业费。2016年12月，坦诚公司向该物业公司缴纳了2016年7月至12月共计6个月的物业费3330元。
再查明，2016年12月，江苏中远国际货运有限公司更名为中远公司。
诉讼中，双方对诉争房屋收取使用费标准存在争议，经中远公司申请评估，本院依法委托江苏汇和土地房地产评估咨询有限公司进行评估。该公司评估认为，诉争房屋自2016年8月1日至2017年4月20日的租金估价值为191004元。
本院认为，双方订立的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，租期届满后，坦诚公司继续租赁使用诉争房屋，出租人未提出异议，双方租赁合同为不定期合同，后坦诚公司应中远公司要求提供501室、408室二房间交中远公司使用，系双方以实际行为的方式达成新的不定期租赁合同,双方当事人有权随时解除合同，中远公司2016年6月发函坦诚公司于2016年7月31日终止租赁合同，故合同于2016年7月31日终止。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，坦诚公司应按约按期支付租金。坦诚公司已付清租赁期内的租金，中远公司称坦诚公司放弃装修期免租，要求坦诚公司支付2016年6至7月28333元租金的诉请无事实与法律依据，本院不予支持。坦诚公司逾期支付租金的，应当支付逾期支付违约金，坦诚公司辩称租金发生在一年之前的逾期支付违约金已超过诉讼时效，该辩称有事实和法律依据，双方约定租金支付时间为每季第一个月10日前，2015年11月30日原租赁合同期满，坦诚公司应于2015年11月20日前支付2015年12月1日至2016年2月28日的租金42500元，于2016年2月18日前支付2016年3月1日至2016年5月31日的租金42500元，于2016年5月21日前支付2016年6月1日至2016年7月31日的租金28333元，中远公司于2017年2月23日方起诉主张逾期支付租金的违约金，故对该违约金，本院仅就2016年5月21日前应付的28333元租金自2016年5月22日起计算违约金。坦诚公司辩称合同约定5%日租金的违约金标准过高，本院结合合同履行情况、当事人过错程度、中远公司实际损失等因素，酌定为银行同期同档贷款利率的四倍。关于中远公司主张逾期返还房屋违约金及房屋占有使用费的诉请，坦诚公司不履行期满返还房屋的合同义务应当赔偿损失的违约责任，中远公司仅得就该损失选择主张违约金或房屋占有使用费，坦诚公司提出应当扣除中远公司自行占有使用的501室使用费于法有据，结合该房屋面积、位置、所处五楼房屋租金标准等因素，本院酌定该房间使用费为900元/月，故坦诚公司应当向中远公司支付合同期满后的房屋占有使用费183204（191004-900*8⅔）元；对中远公司主张逾期返还房屋违约金170000元的诉请，不予支持。坦诚公司要求在应付款中扣除保证金，中远公司对此予以认可，本院予以确认。诉讼中，中远公司撤回腾空迁出房屋的诉请，不违反法律规定，本院予以准许。
关于物业费，根据合同约定，由中远公司承担租赁期间的物业费用，现中远公司支付了2012年9月至2016年6月期间的物业费，租赁合同于2016年7月31日终止，现坦诚公司支付了2016年7至12月期间的物业费，故，合同终止前产生的物业费555元由中远公司承担，合同终止后坦诚公司坚持继续使用诉争房屋，应当自行承担此期间的物业费。关于408室房屋使用费，本院认为，原租赁合同期满后，双方就诉争房屋和408室达成新的合意，在原租金标准不变的情况下，中远公司收回501室并无偿使用坦诚公司提供的408室，合同解除后，中远公司继续使用408室已无法律依据，对此应当支付占有使用费。坦诚公司主张408室租金为2000元/月，但未提供发票证明，其陈述及其所提供的租赁合同、收条、转账凭证等证据也具有瑕疵，本院对该主张不予采信。结合房屋面积、毗邻五楼房屋租金标准，本院酌定该使用费为1000元/月，中远公司应向坦诚公司支付自2016年8月1日起至实际返还日期间的使用费10767元（1000*10+1000/30*23）。关于2013、2014年的发票，坦诚公司支付租金后中远公司已开具相应金额的全部发票，坦诚公司称其收到2012、2015、2016年的租金发票，未收到2013年、2014年的发票，但在本案诉讼之前从未向中远公司主张，于双方交易惯例及常理不符，本院不予采信，且该诉请已超过诉讼时效，故对坦诚公司该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）南京坦诚机电有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）江苏中远海运国际货运有限公司支付房屋占有使用费183204元及逾期给付租金违约金（以28333元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍自2016年5月22日起计算至实际给付之日止）。（给付时，应扣除南京坦诚机电有限公司已经支付的保证金1万元）
二、原告（反诉被告）江苏中远海运国际货运有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）南京坦诚机电有限公司支付物业费555元、房屋占有使用费10767元，共计11322元。
三、驳回原告（反诉被告）江苏中远海运国际货运有限公司的其他本诉诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）南京坦诚机电有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9865元，减半收取为4932.5元，评估费20000元，共计24932.5元，由原告（反诉被告）江苏中远海运国际货运有限公司负担3932.5元，被告（反诉原告）南京坦诚机电有限公司负担21000元；反诉案件受理费990元，由原告（反诉被告）江苏中远海运国际货运有限公司负担100元，被告（反诉原告）南京坦诚机电有限公司负担890元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。
审 判 员 黄茜
二〇一七年七月三十日
见习书记员 陆燕