重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0103民初20333号
原告：中国光大银行股份有限公司重庆市分行，地址重庆市渝中区民族路126号地王广场，统一社会信用代码915000009028593671。
负责人：唐健，分行行长。
委托诉讼代理人：付蓉蓉，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告：连维兴，男，1979年11月20日出生，汉族，住福建省漳州市长泰县。
被告：林明珠，女，1978年3月17日出生，汉族，住福建省漳州市长泰县。
诉讼委托代理人：连维兴，男，1979年11月20日出生，汉族，住福建省漳州市长泰县。
被告：恒大地产集团江津有限公司，住所地重庆市江津区双福工业园区，统一社会信用代码91500116790724352D。
法定代表人：熊敏，该公司执行董事。
诉讼委托代理人：李雪梅，该公司员工。
原告中国光大银行股份有限公司重庆市分行（以下简称光大银行重庆分行）诉被告连维兴、林明珠、恒大地产集团江津有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，本院于2017年8月25日立案受理后，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告光大银行重庆分行委托代理人付蓉蓉、被告连维兴、林明珠委托代理人连维兴以及恒大地产集团江津有限公司委托代理人李雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告光大银行重庆分行诉称，光大银行重庆分行与连维兴、恒大地产集团江津有限公司签订《个人贷款合同》（抵押、保证）。根据该合同约定，光大银行重庆分行向连维兴提供贷款49.8万元，贷款期限为120个月，从2014年1月2日起至2024年1月2日止，贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮5%执行，首期执行贷款年利率6.8775%，等额还本付息；连维兴未按约定归还贷款本金的，光大银行重庆分行有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为贷款执行利率上浮30%，有权宣布所有贷出的贷款立即到期并要求连维兴立即偿还贷款本金、利息和其他应付款项；抵押担保范围包括贷款本金、利息及光大银行重庆分行为实现债权的必要费用（包括但不限于保全费、公告费、评估费及律师代理费）等。连维兴将其所有的坐落于江津区房屋为本次贷款抵押担保。林明珠与连维兴系夫妻关系，林明珠依法应对双方夫妻存续期间的债务承担共同清偿责任。恒大地产集团江津有限公司自愿对连维兴的上述债务连带清偿责任。光大银行重庆分行于2014年1月2日依约向连维兴发放贷款49.8万元，但连维兴逾期未偿还借款，现光大银行重庆分行提起诉讼，请求判令：1、被告连维兴立即归还原告中国光大银行股份有限公司重庆市分行借款本金378801.32元及截止2017年7月7日的利息8264.29元、罚息59.59元及复利26.11元，合计387151.31元；2、被告连维兴支付2017年7月8日起至贷款本息付清之日止的罚息（罚息以被告一未还的贷款本金378801.32元为基数按贷款执行利率上浮30%计算），并对未支付利息8264.29元按罚息利率支付复利；3、被告连维兴承担本案的案件受理费及原告中国光大银行股份有限公司重庆市分行为实现本案债权支付的其他全部费用（包括但不限于保全费、公告费、评估费及律师代理费3097.21元）；4、原告中国光大银行股份有限公司重庆市分行在上述债权范围内对被告连维兴提供抵押的坐落于重庆市江津区房屋享有优先受偿权；5、被告林明珠对被告连维兴的上述债务承担共同清偿责任；6、被告恒大地产集团江津有限公司对被告连维兴的上述债务承担连带清偿责任。
被告连维兴和被告林明珠共同辩称，对光大银行重庆分行陈述的事实无异议，但律师费用与罚息请求能够免除。
被告恒大地产集团江津有限公司辩称，对于光大银行重庆分行提出的诉争本金和利息由法庭根据相关证据进行核实。因光大银行重庆分行在起诉前并未向恒大地产集团江津有限公司发出还款通知书，对于本案罚息、复利及律师费等扩大损失，不应由恒大地产集团江津有限公司承担。其次，因涉案房屋未办理抵押登记，抵押权未设立，光大银行重庆分行对涉案房屋不享有优先受偿权。第三，若光大银行重庆分行对涉案房屋享有优先受偿权，则恒大地产集团江津有限公司不应再本案中承担保证责任，光大银行重庆分行不能同时享有两种权利。
经审理查明的贷款事实如下：
贷款人（抵押权人）：光大银行重庆分行。
借款人（抵押人）：连维兴。
贷款本金：49.8万元。
贷款期限：2014年1月2日起至2024年1月2日止。
贷款执行利率：按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮5%执行，首期执行贷款年利率6.8775%，如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率执行。
逾期利息标准：贷款执行利率基础上上浮30%。
复利计收标准：按照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利。
约定还款方式：等额还本付息。
欠款情况：截止2017年7月8日，连维兴尚欠光大银行重庆分行借款本金378801.32元及截止2017年7月7日的利息8264.29元、罚息59.59元及复利26.11元。
实现债权的费用情况：2017年2月23日，光大银行重庆分行委托北京大成（重庆）律师事务所实现债权回收，支付了律师费3097.21元。
提前收贷约定：借款人发生违约情况，贷款人有权宣布本合同项下已发贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部到期贷款及相应利息。
其他费用约定：贷款人因实现债权产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费等由借款人承担。
嗣后，连维兴、恒大地产集团江津有限公司与光大银行重庆分行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定连维兴以其购买的位于重庆市江津区房屋设定抵押权作为连维兴向光大银行重庆分行履行债务的担保，在领取《房屋所有权证》之前，如连维兴不按期清偿债务，恒大地产集团江津有限公司保证代连维兴履行该项义务。2013年12月18日，光大银行重庆分行、连维兴在重庆市江津区国土资源和房屋管理局办理了重庆市土地房屋预告登记证明，载明：预告登记权利人为光大银行重庆分行，预告登记义务人为连维兴，房地产坐落于重庆市江津区，预告登记业务种类为预购商品房抵押权，担保借款金额为49.8万元，抵押期限自2013年11月30日至2023年11月30日。
另查明，连维兴与林明珠与2001年12月18日在福建省漳州市长泰县登记结婚，婚姻关系存续至今。
本院认为，光大银行重庆分行与连维兴签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。光大银行重庆分行在按约发放了贷款后，连维兴没有按照合同约定偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。连维兴应当按照合同约定偿还全部借款本息及律师费。
连维兴以其所有的房屋设定抵押作为其向光大银行重庆分行履行债务的担保，并办理了抵押登记。故光大银行重庆分行依法对连维兴设定抵押的房屋享有优先受偿权。
据《个人贷款合同（抵押、保证）》显示，光大银行重庆分行与连维兴达成借款合意，并由光大银行重庆分行实际支付借款的借款时间是2014年1月2日，系连维兴和林明珠夫妻关系存续期间，故该笔借款应属于连维兴和林明珠夫妻关系存续期间的夫妻共同债务。故本院对于光大银行重庆分行要求林明珠对连维兴借款的债务承担共同清偿责任的诉求以及承担相应违约责任的诉讼请求予以支持。
关于光大银行重庆分行对涉案房屋能否行使抵押权的问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，连维兴以其所购商品房为光大银行重庆分行设定抵押权，光大银行重庆分行对此项请求权进行了预告登记，由于连维兴对抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的登记，光大银行重庆分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对连维兴抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对连维兴抵押房屋的处分，但并非对连维兴抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。光大银行重庆分行要求对连维兴办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对光大银行重庆分行要求行使讼争房屋抵押权的诉请应不予支持。
贷款合同约定，恒大地产集团江津有限公司自愿为连维兴的债务向光大银行重庆分行提供连带责任担保，贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利，故对恒大地产集团江津有限公司的辩解意见不予采纳，恒大地产集团江津有限公司对连维兴的借款向光大银行重庆分行承担连带清偿责任。
据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、被告连维兴自本判决生效之日起十日内偿还原告中国光大银行股份有限公司重庆分行借款本金378801.32元及截至2017年7月7日的利息8264.29元、罚息59.59元、复利26.11元，并支付自2017年7月8日起至付清时止，以本金378801.32元为基数，在贷款执行利率的基础上上浮30%计收逾期利息，以未支付的利息8264.29元为基数，在贷款执行利率的基础上上浮30%计收复利；
二、被告连维兴在本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司重庆分行支付律师费3097.21元；
三、被告林明珠和被告恒大地产集团江津有限公司对被告连维兴的上述债务向原告中国光大银行股份有限公司重庆分行承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国光大银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。
如果未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7107元由被告连维兴承担，被告恒大地产集团江津有限公司和被告林明珠承担连带给付责任。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 张大庆
人民陪审员 王玉碧
人民陪审员 宋春蓉
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 柯 彧