重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝02民终2751号
上诉人（原审被告）：重庆市昌宝建设有限公司，住所地重庆市巫山县巫峡镇平湖西路159号三楼，统一社会信用代码91500237663592836A。
法定代表人：毛昌宝，经理。
委托诉讼代理人：王云，重庆昊源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任连挥，重庆昊源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龚正毅，男，1974年10月12日生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：沈庆聪，重庆鹏腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄全军，重庆鹏腾律师事务所律师。
上诉人重庆市昌宝建设有限公司因与被上诉人龚正毅房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院(2017)渝0237民初2622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
重庆市昌宝建设有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人龚正毅的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未认定“本案系第三方工作时间、工作程序导致备案登记和产权办理未达到合同约定时间”这一关键事实，昌宝·上上城项目于2014年8月竣工，直至2015年9月16日才取得《竣工验收备案登记证》、2016年8月24日取得《不动产权证》总证，逾期办理竣工验收备案登记的时间为317天，申报《不动产权证》耗时285天，其原因均系第三方工作时间、工作程序原因造成；二、依据双方合同约定，因第三方工作时间、工作程序导致备案登记和产权办理未达到合同约定时间的违约责任应予免除，即使承担一定期限的违约，由于被上诉人已实际接房，也应当大幅降低违约标准；三、应当以被上诉人实际接房入住的时间作为交房日期，并驳回被上诉人要求支付交房违约金的请求；四、2015年11月9日申办不动产权证总证的时间，应当视为取得了合同约定的产权登记受理单，并以此作为逾期办证的截止时期；五、被上诉人的部分诉请已经超过诉讼时效；六、本案具有书面免责约定，即便判决上诉人承担一定期限的违约责任，也应当低于没有免责约定的违约责任标准。
被上诉人答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1.上诉人未能在合同约定的交房期限前取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未能达到房屋交付的法定条件和约定条件，也未能在约定的办证时间内取得《登记受理单》，应当承担逾期交房和逾期办证的违约责任；2.上诉人以第三方工作时间、工作程序等原因导致延期办证抗辩的理由不能成立，其向有关行政部门提交材料的时间远远超过双方约定的时间，由于消防验收不能过关，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》耽误时间，由于项目四界不明、绿化少、容积率大等原因多次整改，业主维权后才取得房地产权属登记，其原因在于上诉人；3.该免责条款属于格式条款，上诉人并未对其予以说明或者警示，应当无效，《重庆市商品房买卖合同》中的《特别告知》第7条记载：对本合同文本条款进行增补的格式条款，不得含有免除或限制房地产开发企业自身责任，扩大房地产开发企业权利，加重购房人责任或排除购房人主要权利的内容，上诉人具有专业的开发、销售和律师队伍，将免除自身义务，加重购房者责任的内容添加到合同附件中，其字体的大小、形状、颜色、粗细均与其它合同文本没有区别不应被采纳；4.房屋售价高，但业主没有得到相对应的居住环境，被上诉人主张的违约金已经属于底线，不应当进行调整。
龚正毅向一审法院起诉请求：1.判令被告按约定为原告办理房地产权属证书；2.判令被告向原告支付延期交房的违约金、延期办证的违约金，合计41430元。庭审中原告将该违约金变更为13868元（按照房屋总价款的日万分之零点三计算的）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第1项诉讼请求。
一审法院认定事实：2013年5月17日，原告龚正毅（乙方）与被告重庆市昌宝建设有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目[暂定名]昌宝.上上城……第三条乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房座落为：重庆市巫山县高唐街道X街666号（高速公路转盘旁）。（二）本商品房所在幢为B1幢……本商品房所在楼层名义层为第8层……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为527119元整……第五条付款方式及期限……3、按揭付款本商品房总成交金额527119元整。……第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交付期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2014年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款千分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……第十三条关于办理产权登记的约定……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。……第二十五条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十六条合同附件与本合同具有同等法律效力。……第二十八条本合同自双方签订之日起生效。”。该合同附件四《合同补充协议》约定：“乙方自愿购买甲方开发的昌宝.上上城B1幢8层2号房屋……五、备案登记及产权办理……2.非甲方原因或属第三方因工作程序、工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定时间的，甲方不承担任何责任。……八、其他约定……3.本合同中‘不可抗力’的解释包含因政府行为所产生的后果，甲方因此种原因导致的违约，在向乙方出具政府或相关主管部门书面文件证明后乙方同意免除由此而造成的甲方违约责任。4.本协议与《商品房买卖合同》如有冲突的，以本协议约定的内容为准……”。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2014年10月30日，被告重庆市昌宝建设有限公司将该房屋交付给原告龚正毅使用至今。2015年9月16日，原、被告诉争房屋所在楼盘取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。被告于2016年11月4日向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，现原告已取得诉争房屋的不动产权证书。
原告未提供证据证明被告的违约交房和违约办证给原告造成的损失。庭审中，原、被告双方均同意违约金按每月30日计算。
一审法院认为，2013年5月17日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，应受法律保护。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。该条属于效力强制性规定，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，被告于2014年10月30日向原告交付房屋时并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到房屋交付的法定和约定条件，虽然原告接收了房屋，但该房屋的交付时间应为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日，即2015年9月16日。被告于2015年9月16日向原告交付房屋，按照原、被告的约定，逾期316天（2014年11月1日至2015年9月16日止，每月按30天计算），系被告违约，其应当承担逾期交房的违约责任。关于办理不动产权证的问题，按照原、被告双方的约定，被告应在房屋交付使用之日起60日内，履行向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，即被告于2015年9月16日交付房屋后，应于同年11月15日内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单。被告于2016年11月4日向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，逾期时间为349天，已违约，应承担逾期为原告取得登记受理单的违约责任。被告辩称，备案登记和不动产权证办理未按照合同约定的时间完成，系第三方因工作程序、工作时间等原因所造成，非被告的责任，被告不应承担本案的民事责任，但未提供证据佐证，被告的该项辩解理由不成立，一审法院不予采纳。因此，原告要求被告支付因违约交房和违约办理不动产权证违约金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
被告辩称未能将竣工验收备案登记的房屋交给原告和违约办证存在诸多客观因素，并不是被告主观上要违约交房和违约办证，被告在交房过程中没有给原告造成任何损失，再加上合同约定的逾期违约金标准明显过高，请求法院予以调整至日万分之零点一以下。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。基于当事人的请求，对于合同中约定的违约金，人民法院可以根据具体情况适当调整。本案中，原告在原、被告原约定的基础上，只要求被告对逾期交房和办证的违约金按日万分之零点三计算，已经作了大幅度的让步，同时也符合法律规定和本案的客观实际情况，故一审法院在此不再作调整，以原告的实际请求为准。被告请求将违约金调整至日万分之零点一以下，显然调整幅度过大，不利于保护原告的合法权益，故对被告该请求一审法院不予采纳。
被告辩称原告的部分诉讼请求超过了诉讼时效的问题。一审法院认为根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”，被告在向原告交付房屋时未出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，即从实际交房之日起原告就知道其权利受到了侵害，但侵害行为一直呈持续不定状态，侵害后果尚未确定，直到2015年9月16日即被告取得争议楼盘《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故本案起诉并未超过诉讼时效，被告的该项辩解理由不成立，一审法院不予采纳。被告违约交房的违约金为527119元×0.3/10000×316天=4997.09元，其违约办证的违约金为527119元×0.3/10000×349天=5518.94元。因原告已经取得了争议房屋的不动产权登记，故其放弃要求被告为原告办理不动产权登记的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
综上所述，原告龚正毅的部分诉讼请求,一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告重庆市昌宝建设有限公司于本判决生效后十日内，给付原告龚正毅违约交房的违约金4997.09元，违约办证的违约金5518.94元，共计10516.03元;二、驳回原告龚正毅的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人重庆市昌宝建设有限公司与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定严格履行自己的义务，不得擅自变更或者撤销。该合同对交房、办理产权证的时间、条件和违约责任均有严格而明确的约定。上诉人迟延取得所建设楼盘之《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及预售后房屋权属登记受理单，虽被上诉人提前接收了上诉人交付的房屋，但其交付并不符合法律规定和合同约定，已构成违约，应当承担违约责任。虽然双方合同同时约定由于非上诉人原因或者属于第三方因工作程序、工作时间等原因的免责条款，但上诉人没有充分证明延期交付、办证系第三方原因所致，故上诉人的该上诉请求，本院不予支持。原判依据本案存在的诸多客观因素及损失情况，酌情对违约金计算标准予以调整并无不当，故上诉人要求大幅调整降低违约金的请求，本院不予支持。合同约定，上诉人在商品房实际交付之日起30日内支付逾期交房违约金，由于上诉人实际交付房屋时未能按照约定出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，仍然应当承担相应的违约责任。合同对于实际交房但未能出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》情形下逾期交房违约金的给付期间约定不明，权利人有权随时主张。一审认定被上诉人在上诉人取得争议楼盘《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后主张逾期交房违约金，未超过诉讼时效期间并无不当。
综上所述，上诉人重庆市昌宝建设有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费836元，由上诉人重庆市昌宝建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 熊德才
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 蒋大威