福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽0504民初1861号
原告：中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行，住所地泉州市洛江区万安开发区安吉路。
法定代表人：陈如清，支行行长。
委托诉讼代理人：杨骏，男，该行客户经理
委托诉讼代理人：陈小兰，女，该行客户经理。
被告：苏舜峰，男，1973年3月14日出生，汉族，住福建省安溪县。
被告：泉州市阳光置业发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区交通局二楼。
法定代表人：王端宵，公司经理。
委托诉讼代理人：张炳华，福建师友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡跃峰，福建师友律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行（下称建行洛江支行）与被告苏舜峰、泉州市阳光置业发展有限公司（下称阳光置业公司）金融借款合同纠纷一案。本院于2016年9月21日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告建行洛江支行的委托诉讼代理人杨骏及被告阳光置业公司的委托诉讼代理人张炳华、蔡跃峰到庭参加诉讼，被告苏舜峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行洛江支行向本院提出诉讼请求：1.请求解除建行洛江支行与苏舜峰签订的2012年建泉洛个个房借字415号《个人住房借款合同》；2.请求依法判令苏舜峰归还借款本金192638.97元及相应利息18083.10元(利息暂计至2016年8月14日，其后按合同约定及中国人民银行有关规定计至实际还款日止)；3.请求依法判令建行洛江支行对苏舜峰提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.请求依法判令阳光置业公司对上述债务承担连带保证责任；5.本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。庭审中，建行洛江支行变更第2项诉求为：请求依法判令苏舜峰归还借款本金162668.86元及相应利息1951.81元(利息暂计至2016年11月16日，其后按合同约定及中国人民银行有关规定计至实际还款日止)。明确第5项诉讼请求为：本案诉讼费由两被告承担。
事实和理由：2012年12月5日，苏舜峰因购买位于洛江区安吉路阳光国际广场X#楼X房产资金不足向建行洛江支行申请个人住房借款人民币23万元整,期限10年（120个月），自2012年12月5日起至2022年12月5日止，以其所购房产提供抵押担保，该借款合同项下的商业性借款年利率执行中国人民银行公布的基准利率上浮20%。借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率基础上上浮50%。本息的归还方式采用等额本息还款方法，每月归还本息金额约为人民币2773.55元。经审查认可，双方签订了2012年建泉洛个个房借字415号《个人住房借款合同》，合同签订后借款双方于2012年11月14日向法定登记部门办理了商品房抵押登记手续，其后建行洛江支行于2012年12月5日如约将合同款项交付苏舜峰使用。2008年5月28日，建行洛江支行与阳光置业公司签订了编号为2008年建洛个贷最高额保字第002号的《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定甲方即阳光置业公司提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。该最高额保证所担保的债权是指自2008年5月28日至2028年5月28日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。阳光置业公司为苏舜峰提供连带保证责任的保证期间从借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。但合同签订至今，苏舜峰已连续拖欠19期并累计拖欠19期贷款，拖欠额为46261.51元，虽经建行洛江支行多次催告仍未归还。根据合同法第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此，为维护建行洛江支行的合法权益，确保建行洛江支行对借款人提供的抵押担保物享有优先受偿权,保障建行洛江支行信贷资金的安全，建行洛江支行特依《合同法》和《民事诉讼法》的有关规定，向贵院提起诉讼，诚请贵院依法判决。
阳光置业公司辩称，一、建行洛江支行是洛江区安吉路阳光国际广场X#楼X房产的抵押登记的权利人，有权就该房产优先受偿，阳光置业公司的保证责任已经免除。1.根据阳光置业公司与建行洛江支行签订的《商品房销售贷款合作协议书》和《个人住房借款最高额保证合同》的约定，阳光置业公司对购房人向建行洛江支行所借的购房贷款承担阶段性的连带责任保证。所谓的“阶段性连带责任保证”即是在建行洛江支行取得涉诉的洛江区安吉路阳光国际广场X#楼X房产的抵押权之前，阳光置业公司承担连带责任保证。而本案洛江区安吉路阳光国际广场X#楼X房产已于2012年11月14日办理了抵押登记，建行洛江支行作为该房产的抵押登记的权利人，已经取得房屋的他项权权属证明文件。根据阳光置业公司与建行洛江支行所订立的上述保证合同的约定，阳光置业公司承担连带责任保证的保证期间已经届满，阳光置业公司的保证责任已经免除。2.本案阳光置业公司已多次通过各种方式通知苏舜峰办理房屋产权证的相关手续，但苏舜峰一直未配合办理。因此，本案，洛江区安吉路阳光国际广场X#楼X房产未办理房屋所有权证等权利证书的责任在于苏舜峰，阳光置业公司已依约履行了相关的办证义务。因此，本案建行洛江支行以房产未办理房屋所有权证等权利证书为由要求阳光置业公司承担保证责任的主张不能成立。二、根据《担保法》第二十八条的规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。《物权法》第一百七十六条的规定：债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案，即便阳光置业公司应承担保证责任，也仅对房屋拍卖、变卖所得价款不足清偿原告债权的部分承担保证责任。并且阳光置业公司承担保证责任后，有权就支付的款项直接向被告苏舜峰追偿。综上所述，建行洛江支行对阳光置业公司的诉讼请求依法不能成立，请求法院依法予以驳回。阳光置业公司已经代苏舜峰垫付48899.03元，若法院认为阳光置业公司需要对苏舜峰的债务承担连带责任，那么阳光置业公司有权向苏舜峰追偿垫付及事后垫付款项的追偿权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对建行洛江支行提供的苏舜峰身份证、户口本、离婚证，阳光置业公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证，编号为2008建洛房按字第001号《商品房销售贷款合作协议书》，商品房抵押登记证明，个人贷款支付凭证，阳光置业公司质证无异议，对阳光置业公司提供的中国建设银行客户专用回转单，建行洛江支行质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。对建行洛江支行提供的编号为2012年建泉洛个个房借字第415号《个人住房借款合同》可以证明建行洛江支行与苏舜峰的相关约定事项，本院依法予以确认，中国建设银行贷款账户管理一览表可以证明苏舜峰尚欠贷款及利息相关情况，本院亦予以确认；对阳光置业公司提供的洛江区行政服务中心建设局窗口受理通知单、交寄清单，系阳光置业公司与苏舜峰就商品房买卖办理房屋产权登记的相关事项，与本案无关，本院不予确认。
苏舜峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。
本院经审理认定事实如下:2008年5月28日，建行洛江支行与阳光置业公司签订了编号为2008年建洛个贷最高额保字第002号的《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定阳光置业公司愿意为建行洛江支行与债务人（即因购置座落于洛江区万安开发区安吉路阳光国际广场项目所属之住房或商业同房而与建行洛江支行发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保障。被保证的债权是指自2008年5月28日起至2028年5月28日期间因建行洛江支行向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为肆亿肆仟万元。保证方式为连带责任保证，被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金和建行洛江支行为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，建行洛江支行均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论建行洛江支行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），建行洛江支行均有权直接要求阳光置业公司在其保证范围内承担保证责任。保证期间从建行洛江支行与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。同日，双方另签订编号为2008建洛房按字第001号《商品房销售贷款合作协议书》，约定阳光置业公司同意在建行洛江支行承诺贷款额度（肆亿肆仟万元）内，对每一购房人向建行洛江支行提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及建行洛江支行为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用、律师费等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期间为从建行洛江支行与借款人签订借款合同生效之日起，至阳光置业公司为购房人办妥住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交建行洛江支行保管之日止。阳光置业公司同意在其保证期间，如借款人未能按照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，建行洛江支行从其在建行洛江支行开立的存款账户中直接扣划。
2012年10月11日，苏舜峰为购买位于洛江区安吉路阳光国际广场X#楼X房产向建行洛江支行申请个人住房借款，双方签订编号为2012年建泉洛个个房借字第415号《个人住房借款合同》，约定苏舜峰贷款金额为23万元,贷款期限10年，即自2012年10月11日至2022年10月11日止，并以其所购房产提供抵押担保。该借款合同项下的商业性借款年利率执行中国人民银行公布的基准利率上浮20%。借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。本息的归还方式采用等额本息还款方法，每月归还本息金额约为人民币2773.55元。合同约定合同所载的借口期限起始日与借款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的借款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。在借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。
2012年11月14日，建行洛江支行与苏舜峰就址在洛江区安吉路阳光国际广场X#楼X向泉州市洛江区房地产管理处办理编号为泉房预洛江区（洛）字第X号的预购商品房抵押权预告登记。建行洛江支行于2012年12月5日发放苏舜峰贷款23万元至阳光置业公司账户内。因苏舜峰未按时偿还贷款本息，建行洛江支行分别于2016年3月31日、6月29日、9月29日从阳光置业公司账户内划走合计48899.03元用以代还苏舜峰自2015年9月5日至2016年9月5日期间的按揭款。从2016年9月6日起至今，苏舜峰尚欠建行洛江支行贷款本金162668.86元。
本院认为，建行洛江支行与苏舜峰签订的《个人住房借款合同》、与阳光置业公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》《商品房销售贷款合作协议书》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性、禁止性的规定，依法应认定合法有效。双方当事人均应依法按约履行合同。建行洛江支行按照合同约定发放贷款后，苏舜峰在借款期间内未能依约按期履行偿还借款本息的义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。按合同约定，建行洛江支行有权解除与苏舜峰的借贷合同，并有权要求苏舜峰立即偿还尚欠的全部借款本金及利息、罚息、复利，故建行洛江支行请求解除与苏舜峰签订的《个人住房借款合同》，要求苏舜峰归还借款本金162668.86元及利息、罚息、复利1951.81元，并支付自2016年11月17日起至实际还款之日止按合同约定及人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利，合理合法，本院予以支持。阳光置业公司自愿为苏舜峰借款提供连带责任保证，现建行洛江支行请求其为本案债务的清偿承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，在抵押权预告登记后，未经预告登记抵押权人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，建行洛江支行与苏舜峰就洛江区安吉路阳光国际广场X#楼X房产办理的是预购商品房抵押权预告登记，但抵押权预告登记不等同于抵押权登记，其并不产生优先受偿权，其产生的法律后果是一种事先约束，即在抵押登记条件成就或约定期届满时，权利人享有要求债务人办理抵押权登记的请求权，而非直接导致抵押权的设立。故建行洛江支行要求以预告登记抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，于法无据，本院不予支持。同理，由于抵押权系物权，经登记才能发生效力，本案抵押权预告登记不发生抵押权效力，合同约定的房屋抵押登记并未办妥，阳光置业公司免除连带保证责任的条件尚未成就。故阳光置业公司关于建行洛江支行已取得诉争房产的抵押权，其保证责任已免除，即便要承担保证责任，也仅对物的担保外的债权承担保证责任的主张，于法无据，本院不予采纳。阳光置业公司辩称系苏舜峰怠于办理房屋所有权证，其已依约履行相关的办证义务，属于苏舜峰与阳光置业公司另外的法律关系，因与本案无关，本院不予审查。对阳光置业公司已垫付的48899.03元，不在原告诉求范围内，本院不予审查。阳光置业公司对此请求追偿权应另案主张。
综上所述，建行洛江支行的诉求，合理部分，本院予以支持。阳光置业公司辩称其保证责任已免除，无事实和法律依据，本院不予采纳。苏舜峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行与苏舜峰签订的2012年建泉洛个个房借字415号《个人住房借款合同》；
二、苏舜峰应在本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行借款本金162668.86元及利息、罚息、复利1951.81元，并支付自2016年11月17日起至实际付清款项之日止按合同约定及中国人民银行的有关规定计算的利息、罚息、复利；
三、泉州市阳光置业发展有限公司对上述债务承担连带保证清偿责任，在承担保证责任后，有权向苏舜峰追偿;
四、驳回中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3592元,减半收取1796元，由苏舜峰、泉州市阳光置业发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
代理审判员 王冬梅
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 戴宇楠
速 录 员 杜泉毅
附：
本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。