湖南省资兴市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)资民一初字第584号
原告吴策，男。
委托代理人何忠诚，湖南又一村律师事务所律师。
被告曹灿成，男。
被告张军，女。
两被告委托代理人何华江，湖南宏法律师事务所律师。
原告吴策与被告曹灿成、张军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理，依法由审判员李漫适用简易程序于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告吴策及委托代理人何忠诚，被告曹灿成、张军及两被告的委托代理人何华江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴策诉称，原、被告于2014年8月18日签订了《房屋及场地租赁合同》，合同约定，两被告将抵债而来的原东江温泉山庄租赁给原告开办幼儿园及留守儿童服务中心，年租金为十万元，租金自2015年元月起算，每半年付一次；被告应当在交付房屋前向原告提供与原件核对一致的法院相关文书复印件及盖了章的相关场地使用权划分图纸，否则由此影响到原告项目进展及相关手续问题而造成的经济损失，由被告承担全部责任且负责赔偿；原告向被告交保证金三万元，先前已交付定金一万元抵充保证金，合同生效后原告再支付被告人民币二万元作为保证金，以及保证金的退还约定；双方还约定了相关违约责任事项。合同签订后，两被告虽将房屋交付给原告，但经原告多次催促，至今未将合同第六条约定的房屋和场地产权相关材料交付给原告，也未按照合同第十二条第2款规定将水电开好户头，导致原告一直无法使用租赁房屋及场地。基于前述情况，双方于2015年2月11日再次协商明确房屋租金自2015年9月后开始计算，并由原告先行预付了被告曹灿成房屋及场地租金28000元，被告曹灿成为此向原告出具了收条，证明被告预收了原告租金28000元及同意房屋租金延续到2015年9月前开始支付的事实。两被告并未将与原件核对一致的法院相关文书复印件及盖了章的相关场地使用权划分图纸交付给原告，也未将水电开户并交付原告使用，反而在2015年8月31日向原告催收租金和保证金。之后，两被告又在2015年9月13日向原告出具解除房屋及场地租赁合同通知书，提出解除双方的租赁合同。原告在2015年2月11日已向被告曹灿成预先交付了2015年9月份以后的房屋及场地租金28000元，不存在拖欠两被告2015年上半年房租的情况。因两被告未按合同约定交付相关材料并通水电，影响了原告正常使用租赁房屋及场地，原告不交付房租及保证金系行使同时履行抗辩权。原、被告双方的合同中也并未约定交付保证金的具体时间，因此，两被告以原告拖欠房租为由解除合同的通知应系无效。综上，原告特起诉至法院，请求：1、确认两被告于2015年9月13日出具的《解除房屋及场地租赁合同通知书》无效；2、判令两被告继续履行合同；3、本案的诉讼费用由两被告承担。
被告曹灿成、张军辩称：1、两被告于2015年9月13日送达给原告的《解除房屋及场地租赁合同通知书》是合法有效的。解除合同通知书是因为两被告多次向原告催讨租金和保证金，但原告不按合同约定支付造成的，两被告解除合同的行为符合法律规定；2、原告交付的28000元是2015年上半年的房租，而不是2015年9月份之后的房租；3、2014年8月18日，原、被告签订《房屋及场地租赁合同》后，已经全部履行了合同约定的义务。该房屋是两被告从资兴市人民法院依法拍卖取得的，法院只是下发了裁定书给两被告，没有为两被告办理房产证及土地使用权证，且该房屋无法办理两证。两被告因原告没有按约按时交付两被告20000元保证金，所以未接通水电，且该房屋现已被两被告收回另作他用。
经审理查明：2014年8月17日，原告吴策向被告曹灿成交付了10000元的房租订金，用于承租被告曹灿成、张军从法院抵债而来的坐落于湖南省资兴市竹园路东侧（原水电八局青少年活动中心内、原东江温泉山庄）的房屋。2014年8月18日，原告吴策（乙方）与被告曹灿成、张军（甲方）签订了《房屋及场地租赁合同》，合同约定房屋的租赁期限为八年，自2014年8月18日至2022年8月18日止。房屋免租期为五个月，自签订合同时算至2014年12月31日。房屋年租金为人民币十万元整，自2015年元月算起，租金每半年付一次。乙方保证按时交租，以先交后用为原则。合同签订后，因原告吴策未向两被告交付剩余20000元保证金，两被告亦未提交相关产权材料及接通水电，双方为此进行协商，并于2015年2月11日达成新的协商意见。随后原告吴策向被告曹灿成交付土地租金18000元，房屋租金10000元，被告曹灿成向原告吴策出具了一份收条：“今收到天星眼镜店吴策交原东江温泉山庄土地租金壹万捌仟元整（18000.00），房屋租金壹万元整（10000.00），共计二万八千元整（28000.00），房屋租金延续到2015年9月前开始支付租金。”2015年8月31日，被告曹灿成、张军向原告吴策下发了《催收房屋及场地租金、保证金通知》，要求原告吴策在收到通知后7日内一次性支付两被告租金4万元及保证金2万元。因原告吴策未按要求交纳租金及保证金，被告曹灿成、张军于2015年9月13日向原告吴策下发了《解除房屋及场地租赁合同通知书》，要求解除双方签订的《房屋及场地租赁合同》。原告吴策认为，合同签订后，两被告并未将房屋和场地产权的相关材料交付给原告，也未接通水电，导致原告一直无法使用租赁的房屋及场地，且根据被告曹灿成于2015年2月11日出具的收条，房屋租金应自2015年9月后才开始计算。双方为此发生纠纷，未达成一致意见，原告遂起诉至本院，请求判如所请。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告提交的身份证、房租定金收条、《房屋及场地租赁合同》、房租收条、《催收房屋及场地租金、保证金通知》、《解除房屋及场地租赁合同通知书》、光碟、法院裁定书等证据，并经庭审查证属实，足以认定。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点为两被告出具的《解除房屋及场地租赁合同通知书》是否具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”。经审理查明，原、被告签订《房屋及场地租赁合同》后，因租金、保证金及房屋场地权属材料交付和水电接通等问题产生争议，为此，双方于2015年2月11日进行了协商，并达成相关约定。该约定应视为《房屋及场地租赁合同》的补充。庭审中，双方就2015年2月11日达成的约定的内容产生争议。原告认为，被告曹灿成当天向原告出具的收条中注明：“房屋租金延续到2015年9月前开始支付”，意即两被告同意免除原告2015年上半年的租金，原告自2015年9月起开始按合同约定支付租金。两被告则认为“房屋租金延续到2015年9月前开始支付”是约定原告应在2015年9月份之前交清2015年上半年的租金，两被告并未同意免除租金。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的，交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。从原、被告双方2015年2月11日进行协商的原因来看，目的是为了解决原告向被告支付租金和合同保证金，以及被告向原告交付出租房屋场地权属材料并为出租房屋场地接通水电的问题。根据审理查明的事实，原告事后仍一直以两被告未按《房屋及场地租赁合同》约定向原告交付出租房屋场地权属材料并为出租房屋场地接通水电作为自己不履行合同义务的抗辩理由。这证明原、被告双方2015年2月11日达成的约定中并未免除被告的这两项合同义务。两被告在未减轻或免除己方合同义务的情况下，做出同意再免除原告2015年上半年租金的让步，并不符合当时双方协商的目的。且两被告在《房屋及场地租赁合同》已约定免除原告5个月租金的情况下，仅为了让原告交付今后可返还的20000元合同保证金而同意免除超过20000元数额的半年租金，从一般情理上分析可能性也不大。因此，对原告提出的“房屋租金延续到2015年9月前开始支付”约定是两被告同意免除原告2015年上半年租金的理解意见，本院不予采信。原告在原、被告双方补充约定的期限内未履行交付租金的义务，在2015年8月31日两被告《催收房屋及场地租金、保证金通知》要求的期限内仍未履行交付租金的义务。原告的以上行为违反了《房屋及场地租赁合同》中约定的租金“先交后用”原则，属于违约。两被告据此于2015年9月13日向原告发出《解除房屋及场地租赁合同通知书》的做法，符合法律规定，具有法律效力。在《房屋及场地租赁合同》中明确约定租金“先交后用”原则且两被告已交付出租房屋场地的情况下，原告不按约定交付租金的行为，不符合《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行”的规定。故本院对原告提出的自己系行使同时履行抗辩权的主张，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款（三）项、第六十六条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告吴策的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告吴策负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员 李 漫
二〇一六年三月十四日
书记员 黄梦乔
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。