重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝民终352号
上诉人（原审原告、案外人）：马芝忠，男，1969年1月23日出生，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司忠县支行，住所地重庆市忠县忠州镇中博大道38号附7号，统一社会信用代码915002336710140245。
负责人：段云军，该支行行长。
委托诉讼代理人：刘智全，重庆海外律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵恒，重庆海外律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：重庆市贤友电器有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇人民路308号，组织机构代码69929282-7。
法定代表人：马芝九，该公司董事长。
原审第三人（被执行人）：马芝九，男，1972年5月16日出生，住重庆市忠县。
原审第三人（被执行人）：彭清华，女，1975年10月20日出生，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：马芝九（彭清华之夫），男，1972年5月16日出生，住重庆市忠县。
上诉人马芝忠因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司忠县支行（以下简称邮储忠县支行）、原审第三人重庆市贤友电器有限公司（以下简称贤友公司）、马芝九、彭清华案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第二中级人民法院（2017）渝02民初6号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月13日进行了询问审理，上诉人马芝忠的委托诉讼代理人任成羽，被上诉人邮储忠县支行的委托诉讼代理人刘智全、赵恒，原审第三人贤友公司的法定代表人马芝九、原审第三人彭清华的委托诉讼代理人马芝九到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马芝忠上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判停止对马芝忠实际占有的重庆市忠县忠州镇白公路20号1-1第二层房屋（面积约60平方米）的执行。事实和理由：1.执行标的虽未办理过户登记手续，但马芝忠对此没有过错，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，马芝忠对执行标的享有物权期待权，可以排除执行。2.执行标的是马芝忠用于居住的唯一住房，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，马芝忠作为消费者对执行标的享有物权期待权，可以排除执行。
邮储忠县支行辩称，马芝忠现在占用使用的住房部分系违法建筑，并未办理权属登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定的情形，不能排除强制执行。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。
原审第三人贤友公司、马芝九及彭清华述称，马芝忠与马芝九系兄弟关系，双方之间签订的房屋买卖合同合法有效，马芝忠交纳房款后对案涉房屋进行了占有使用。虽然案涉房屋修建过程中，因未办理相关手续被相关部门进行了行政处罚，但是马芝忠对此并不知情，马芝忠对案涉房屋享有权利可以排除强制执行。
马芝忠向一审法院起诉请求：1.停止对马芝忠实际占有的重庆市忠县忠州镇白公路20号1-1第二层房屋（面积约60平方米）的执行；2.本案诉讼费用由邮储忠县支行承担。
一审法院认定事实：彭清华系重庆市忠县忠州镇白公路20号1-1的10套商服用房的登记所有权人，登记时间均为2010年。马芝九（彭清华之夫）对房屋进行了隔层施工（其自述系在2011年），将房屋改造成上下两层结构，诉争房屋即属于二层中的一间。
2014年6月16日，马芝九、彭清华以重庆市忠县忠州镇白公路20号1-1的10套房屋作为抵押向邮储忠县支行申请贷款，双方于2014年8月1日签订了《重庆市房地产抵押合同》并在重庆市忠县国土房管局办理了抵押登记。重庆市第二中级人民法院在执行邮储忠县支行与贤友公司、马芝九、彭清华借款合同纠纷一案中查封了位于重庆市忠县忠州镇白公路20号1-1的10套商服用房。2016年11月21日，马芝忠提出执行异议，请求解除查封。重庆市第二中级人民法院于2016年12月12日作出（2016）渝02执异43号执行裁定书，驳回了马芝忠的执行异议。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.马芝忠是否系诉争房屋的所有权人；2.马芝忠是否享有其他足以排除强制执行的民事权益。
关于诉争房屋的所有权问题。一审法院认为，诉争房屋系由原房屋分隔而来，在未独立办理所有权登记的情况下，仍属于原房屋的一部分，登记所有权人为彭清华。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”。依照前述规定，应认定彭清华为诉争房屋所有权人，故马芝忠并非诉争房屋的所有权人。
关于马芝忠是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。马芝忠以其购买并实际占有使用诉争房屋为由，主张排除强制执行，应审查其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，即是否对诉争房屋享有物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定：“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据诉争房屋的实际情况及未单独办理所有权登记等事实，应认定马芝忠应当知道该房屋系违法分隔改建而来。现马芝忠主张其系诉争房屋的买受人，即使其符合该条前三项规定的情形，但购买明知是他人违法分隔改建而成的房屋，致不能办理过户登记，显然系因其自身原因所致，不符合该条第四项规定的情形，故本案马芝忠对诉争房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。
关于马芝忠提出的诉争房屋不在抵押范围内的问题。一审法院认为，诉争房屋是否在抵押范围内，只影响邮储忠县支行是否享有优先受偿权，并不妨碍邮储忠县支行申请强制执行，故马芝忠以该理由主张排除强制执行不能成立。
综上，马芝忠的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。第三人贤友公司、马芝九、彭清华经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决：驳回马芝忠的诉讼请求。一审案件受理费2300元，由马芝忠负担。
二审中，马芝忠围绕上诉请求提交了结婚证以及重庆市忠县国土资源和房屋管理局出具的《房产查询结果证明》，主要载明：1.马芝九与彭清华于2012年5月23日登记结婚。2.重庆市忠县国土资源和房屋管理局出具的《房产查询结果证明》证实马芝忠在忠县辖区无住房权属登记记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方当事人对前述证据均无异议，本院依法予以采信。
二审诉讼中，各方当事人共同确认如下事实：位于重庆市忠县忠州镇白公路20号的十套商服用房竣工于2009年，规划设计楼层为1层，竣工验收时层高6.1米。本案诉争房屋位于重庆市忠县忠州镇白公路20号1层1区1号（311房地证2010字第000738号）、1层1区2号（311房地证2010字第000737号）两套商服用房之上的隔层，面积约60平方米。
二审补充查明：2015年11月9日，邮储忠县支行与贤友公司、马芝九、彭清华借款合同纠纷一案，重庆市第二中级人民法院作出（2015）渝二中法民初字第00087号民事判决书，判决：一、贤友公司在该判决生效之日起十日内偿还邮储忠县支行贷款本金960万元并支付2015年1月20日至2015年4月9日的贷款利息164320元以及以960万元为基数，从2015年4月10日起至贷款本金付清之日止按年利率11.7%计算的逾期利息；并支付从2015年2月21日起至利息付清时止以62400元为基数按照年利率11.7%的标准计算的复利。二、贤友公司在该判决生效之日起十日内支付邮储忠县支行违约金9.6万元。三、贤友公司在该判决生效之日起十日内支付邮储忠县支行因追偿债权产生的律师费14.4万元。四、如贤友公司未按约履行上述一、二、三项之债务，邮储忠县支行对彭清华所有的位于忠县忠州镇白公路20号的房屋十套（房屋权属证书分别为311房地证2010字第000739号、311房地证2010字第000738号、311房地证2010字第000740号、311房地证2010字第000737号、311房地证2010字第001443号、311房地证2010字第001439号、311房地证2010字第001444号、311房地证2010字第001446号、311房地证2010字第001442号、311房地证2010字第001438号）在抵押担保的上述债权范围内进行折价或者以拍卖、变卖的价款有优先受偿的权利，彭清华在邮储忠县支行实现抵押权后，有权向贤友公司追偿。五、马芝九、彭清华对贤友公司的上述债务承担连带清偿责任，马芝九、彭清华在承担保证责任后，有权向贤友公司追偿。六、驳回邮储忠县支行的其他诉讼请求。该判决现已生效。
本院对一审查明的事实予以确认。
本案的争议焦点是：马芝忠对位于重庆市忠县忠州镇白公路20号1层1区1号（311房地证2010字第000738号）、1层1区2号（311房地证2010字第000737号）两套商服用房之上的隔层（面积约60平方米）是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为，马芝忠主张对位于重庆市忠县忠州镇白公路20号1层1区1号、1层1区2号两套商服用房之上的隔层（面积约60平方米）享有物权期待权的上诉理由不能成立。事实和理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照前述规定，物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效，要求必须在查封前签订合法有效的书面买卖合同。就本案而言，位于重庆市忠县忠州镇白公路20号1层1区1号、1层1区2号两套商服用房于2010年3月办理了权属登记，所有权人登记为彭清华，规划设计楼层数为1层，竣工验收层高为6.1米。后彭清华与马芝九在商服用房上部修建隔层（即马芝忠主张1层1区1号、1层1区2号两套商服用房之上的隔层），截至庭审辩论终结前新建隔层尚未办理权属登记，且修建隔层的行为实际增加了房屋的建筑面积，改变了容积率，诉讼中亦无证据证明新建的隔层取得建设工程规划许可，结合马芝九陈述2011年修建隔层期间受到了相关部门的行政处罚的事实，无法得出忠县忠州镇白公路20号1层1区1号、1层1区2号两套商服用房之上的隔层系合法建造的结论。未取得合法手续修建的建筑规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为的监管，危及社会公共安全，损害了社会公共利益，依照《中华人民共和国合同法》五十二条第四项规定，马芝九与马芝忠以新修隔层为标的物而签订的买卖合同应属无效。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、二十九条规定的情形，马芝忠的上诉理由不能成立。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由马芝忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 贵
代理审判员 黄 巍
代理审判员 陈青青
二〇一七年十月三十日
书 记 员 ＸＸ平