四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川05民终1343号
上诉人（原审被告）：罗平，男，1968年6月27日出生，汉族，住四川省泸州市叙永县。
上诉人（原审被告）：罗洪，男，1970年12月15日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。
委托诉讼代理人：周智，泸州市江阳区大山坪法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：罗阳英，女，1962年4月19日出生，汉族，住四川省泸州市叙永县。
委托诉讼代理人:李成中，四川德才律师事务所律师。
上诉人罗平、罗洪因与被上诉人罗阳英合同纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院（2016）川0524民初2296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理本案。上诉人罗平、罗洪及其委托诉讼代理人周智，被上诉人罗阳英及其委托诉讼代理人李成中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人罗平、罗洪上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判双方当事人于2014年1月24日所签订的《联建房建设协议书》无效；二、判令被上诉人返还已经领取的补偿款77800元；三、依法调整违约金为1000元；四、一审和二审诉讼费由被上诉人罗阳英承担。事实与理由：双方于2014年1月24日所签订的《联建房建设协议书》双方权利义务显失公平，违背了上诉人的意志。上诉人系自然人并无房产开发和施工资质，也未取得相关建设许可，所以双方所签《联建房建设协议书》应认定为无效。另外，被上诉人原有24个平方米面积房屋价值仅为50400元，一审法院判决支付的违约金金额为45800元，已经远远高于合同损失的30%，应依法调整为1000元。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人罗平、罗洪的上诉请求。
被上诉人罗阳英辩称，双方签订的《联建房建设协议书》是在平等自愿的情况下签订的，协议书中的所有条款内容均是上诉人罗平、罗洪自行拟定后拿给被上诉人签字确认的，违约金金额也是上诉人方确定的。现一审法院根据上诉人的违约情况将违约金确认为45800元符合法律规定和客观事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告罗阳英向一审法院起诉请求：一、判令罗平、罗洪履行双方于2014年1月24日所签订的《联建房建设协议书》内容，交付面积为18个平方价值为37800元的房屋；二、罗平、罗洪向罗阳英支付10万元违约金。
一审法院认定事实：2014年1月24日，罗阳英与罗平、罗洪签订了《联建房建设协议书》，载明：“因乙方（罗平、罗洪）在承建其他联建房过程中，造成甲方（罗阳英）房屋严重受损，鉴定为D级危房，经马岭政府、社区协商，甲方自愿把现有房屋给乙方拆除改建，经甲乙双方商议一致，特订以下协议”，协议约定：1、甲方危房改建方式为在原址上按照国家场镇建设规划要求，统一建筑图纸设计，按图施工；2、建造的联建房为门面和居民生活住房的综合性楼房，乙方自愿负责办理甲方建房所需的全部手续和全部费用，包括申报办理国土证、产权证和建房所需的全部费用；3、乙方聘请有资质的专业人员施工，确保工程质量及安全；4、乙方按照甲方国土证土地面积两倍补偿甲方，甲方的面积为24平方米，按一赔二得48平方米，另外得乙方送5个平方米，共53平方米，房屋完工后的门面面积以房监所测量为准，多出18平方米的部分由甲方按2100元/平方米给付乙方；5、乙方在房屋修建完后，甲方将获得一个至少18平方米的使用面积原房位置的门面，其余35平方米，在签订协议书时由乙方按每平方米2100元赔付给甲方，共计73500元；6、乙方在房屋修建后，经住建局质安站验收后除18个平方米的门市外，剩余的建筑面积归乙方所有，甲方无权过问；7、乙方在房屋协议签订之日起一年半内将房屋交付给甲方，在交房后二年内办理土地证和房权证交给甲方，费用由乙方负责；8、乙方支付甲方搬运屋内东西1300元，过渡期费按每人每月100元计算6个月为3000元。协议签订后，罗平、罗洪按约定向罗阳英支付了35平方米房屋折价费73500元、搬家费1300元、过渡期费3000元，共计77800元。此后，罗平、罗洪未按约定修建房屋、未按约定向罗阳英交付房屋。在一审法庭辩论终结前，双方原约定欲修建的联建房尚未修建。
一审法院认为，罗阳英与罗平、罗洪签订的《联建房建设协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同所约定的修建、补偿、分配等内容均未违反法律强制性规定，且不涉及商品房销售的问题，故该合同合法有效，受法律保护，当事人应当全面履行合同义务。罗平、罗洪至今未履行交付房屋的义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，罗阳英据此要求罗平、罗洪支付违约金，该请求符合法律规定，应予支持。关于罗阳英主张的交付房屋问题，鉴于本案所涉房屋尚未修建，债务的标的不适于强制履行，法院对此项请求不予支持。关于违约金的数额问题，鉴于罗阳英称其所请求的房屋价值为37800元，罗平、罗洪已按约定向罗阳英支付了77800元，故双方约定的100000元违约金过分高于罗阳英的损失，应予调整，结合罗阳英所请求房屋的价值、迟延履行的时间、以及有关过渡期费用的约定，法院确定违约金为45800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、罗平、罗洪在判决生效之日起十日内支付罗阳英45800元；二、驳回罗阳英的其他诉讼请求。案件受理费1528元，由罗平、罗洪负担。
本院二审查明，罗阳英在一审诉讼中仅请求罗平、罗洪交付18平方米门市房屋并支付违约金10万元，并未请求罗平、罗洪赔偿合同约定的18平方米门市房屋价值损失，其在起诉状中标明的18平方米门市房屋价值37800元，仅为交缴诉讼费需要确定，经一审法院释明交付房屋请求无法强制履行的情况下，罗阳英仍然坚持不变更诉讼请求。在二审诉讼中，罗阳英明确表示将另行主张不能交付18平方米门市房屋所造成的损失，其所请求10万元违约金中不包括不能交付18平方米门市房屋而造成的损失。其余查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有两个，一是双方当事人所签订的《联建房建设协议书》是否有效；二是一审法院确认的违约金45800元是否需要调整。
关于双方当事人签订的《联建房建设协议书》是否有效的问题。首先，双方当事人均是在其意思表示真实的情况下签订的《联建房建设协议书》，该协议书中有关双方权利义务的约定不违反相关法律法规，也不涉及房地产开发和商品房交易的相关禁止性规定。现上诉人并无证据能够证明自己在签订该协议时受到了胁迫、欺诈或对协议内容存在重大误解以及双方权利义务显失公平的情况。且双方当事人在签订了《联建房建设协议书》之后，上诉人履行了除交付门市房屋以外的全部义务，自动按照协议书约定向被上诉人支付了房屋折价款、搬家费、过渡期费。故双方当事人所签订的《联建房建设协议书》不仅合法有效且已经部分履行。上诉人所持是在违背自身真实意思表示的情况下签订《联建房建设协议书》，该协议无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于一审法院确认的违约金45800元是否需要调整的问题。一审法院确认的违约金包括两个部分，一是未能交付的门市房屋折价款37800元，二是因上诉人迟延履行交房义务所产生的损失费用8000元。经本院庭审查明，被上诉人在一审诉讼中的诉讼请求为请求上诉人继续履行交付18平方米门市房屋的义务并赔偿违约金10万元，在经一审法院释明该门市房屋尚未修建不适于强制履行后，被上诉人仍然坚持要求交付门市诉讼请求不予变更，并未就不能交付18平方米门市房屋请求上诉人按37800元折价进行补偿，且诉状中的37800元仅为缴纳诉讼费计算标的物价值所使用，并非被上诉人认为不能交付18平方米门市房屋应当赔偿的损失金额。二审庭审过程中，被上诉人当庭表示将对尚未交付的门市房屋价值另案主张权利。因此，一审法院将不能交付18平方米门市房屋所产生的损失纳入合同违约金一并判决，超出了被上诉人的一审诉讼请求，依法应予纠正，上诉人有关一审判决违约金过高的上诉理由成立。在不考虑上诉人不能交付18平方米门市房屋给被上诉人造成损失以及合同其它付款义务已经履行的情况下，上诉人不能交房的违约行为给被上诉人造成的损失就只有逾期交房产生的房屋租金损失，结合双方当事人在合同中的过渡费金额约定，一审法院确定逾期交房的违约金为8000元，并无明显不当，本院依法予以认定。
综上，上诉人罗平、罗洪所持一审判决确定的违约金金额过高的上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国>民事诉讼法的解释》第九十一条之规定，判决如下：
一、维持四川省叙永县人民法院（2016）川0524民初2296号民事判决第二项：驳回罗阳英的诉讼请求；
二、变更四川省叙永县人民法院（2016）川0524民初2296号民事判决第一项：罗平、罗洪在本判决生效之日起十日内支付罗阳英逾期交房的违约金8000元。
一审案件受理费用1528元，由罗阳英负担1478元，由罗平、罗洪负担50元，二审案件受理费945元，由罗阳英负担895元，由罗洪、罗平负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 春
代理审判员 刘 静
代理审判员 钟 洁
二〇一七年五月五日
书 记 员 罗玉欣