石家庄市新华区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)新民二初字第366号
原告石家庄市新华区某村村民委员会，住所地石家庄市新华区。
法定代表人孙某，主任。
委托代理人孙某，该村村委会委员。
委托代理人吴某，河北冀人律师事务所律师。
被告石家庄某建筑有限责任公司，住所地石家庄元氏县。
法定代表人高某，董事长
委托代理人张某，该公司法律顾问。
原告石家庄市新华区某村村民委员会（以下简称某村委会）与被告石家庄某建筑有限责任公司（以下简称某建筑公司）建设工程施工合同纠纷一案，于2013年7月29日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨有凤独任审判，于2013年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴某、孙某，被告委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某村委会诉称，2008年3月9日，原、被告双方签订建筑工程施工合同一份,约定被告包工包料承建某村民住宅楼项目,该项目于2010年10月份交房,房屋交付后,村民均反映房间内有部分细小的裂纹,并且地面、屋顶不平整,村民们也没有太在意便装修使用。自2012年8月起,便有村民向原告反映屋顶水泥砂浆脱落,到2013年7月份,又有部分村民家中的屋顶水泥砂浆大面积脱落，给村民经济造成了损失,生活受到了严重影响,部分村民要求村委会维护他们的合法权益,原告遂找到被告协商修复事宜,但被告未能给予解决。原告认为被告承建的房屋存在质量问题，应当就其问题房屋进行修复并赔偿损失，故特向贵院提起诉讼，请求依法判令被告承担房屋保修责任并赔偿原告损失8.5万元；诉讼费用由被告负担。
被告锦业建筑公司辩称：1、被告所建房屋不存在质量问题，在交房时建设单位、监理单位、设计单位均已验收合格，并出具了验收合格报告，本案原告没有证据证明是因房屋建筑问题引起的。被告认为私自拆改墙体破坏结构，私改水电砸墙等行为均是对房屋的不当使用，都会产生砂浆脱落。2、原告未提供有利证据证明砂浆脱落状况，而且原告对其损失也没有提供证据来证明。3、被告所建房屋，已超过质量保修期，故不再承担保修责任。
根据原、被告诉辩主张，本院认为双方争议的焦点如下：
一、本案是否已过质量保修期限；二、讼争房屋装修工程是否存在质量问题，原告要求被告赔偿损失的依据。
原告为证实其主张举证如下：
一、2008年3月9日原、被告双方签订的《建设工程施工合同》，用以证明原、被告之间存在施工合同关系。
被告质证无异议。
二、业主的证明8份及部分房屋现场照片，用以证明因屋顶水泥砂浆脱落造成业主损失共计79900元。
经质证，被告对8份证明的真实性不予认可，认为没有票据或相关部门的评估；对照片的真实性无异议，但无法证明是质量问题引起的，且已过质保期。
三、2013年7月3日被告给原告出具的答复，用以证明2013年6月27日原、被告双方一起到现场查看房屋砂浆脱落情况。
经质证，被告对证据的真实性无异议，认可房屋砂浆部分脱落的事实，但认为是由住户私自拆改墙体、破坏结构造成的，责任在住户。
被告为支持其抗辩举证如下：
某工程3#楼、5#楼、17#楼、19#楼、23#楼的《建筑工程施工技术资料》，用以证明本案诉争工程竣工验收日期分别是2010年4月及2010年10月，故该工程已经超过保修期限。
经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为装修工程的验收除被告及监理单位外没有其他单位的认可，故该验收应属无效，因为装修工程至今尚未验收，所以不存在保修期问题；且根据法律规定装修工程最低保修期限为二年，本案的保修期自全部工程竣工验收合格后起算，即最低年限两年到期后一年内有效，故保修期应为竣工验收后三年内有效。
根据原、被告诉辩及双方当庭陈述，本院查明以下事实：
一、2008年3月9日原告某村委会（甲方，发包人）与被告某建筑公司（乙方，承包人）签订《建筑工程施工合同》，约定被告承建后某村民住宅楼工程，该工程为砖混结构地下一层，地上六层，局部七层；总建筑面积约15万平米（以实际建筑面积为准）；承包方式为包工包料，施工图中的土建（包括开槽、打灰桩、验桩、地基处理）、水、电、暖工程，大毛坯房只安装防盗门。合同第五条合同价款及工程款的支付第（7）项约定：本工程全部竣工验收合格，交付甲方后，十五日内甲方向乙方支付至总价款的95%，剩余合同总价款的5%作为质保金，质保期按《房屋建筑工程维修办法》规定的期限一年内，无任何质量问题后30日退清，全部工程款均以收据结算。合同第十一条质量保修约定：1、乙方应按法律、行政法规或国家关于工程质量保修的有关规定，对交付甲方的工程在质量保修期内承担质量保修责任；2、甲乙双方在工程竣工验收前签订质量保修书，作为本合同附件；3、因业主自己变动、破坏产生的维修费用由业主自己承担。同时，双方对合同工期、竣工验收、违约责任等进行了约定。
二、合同签订后，被告于2008年4月开始施工，分别于2010年4月、2010年10月经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位共同验收合格，并盖章确认。其中本案涉及的3号楼、17号楼、19号楼于2010年4月10日验收，5号楼、15号楼于2010年10月10日验收，23号楼于2010年10月13日验收。工程验收后，原告分别于2010年6月、2010年10月交付使用。
三、2013年6月27日原、被告双方到某住宅楼现场查看房屋砂浆脱落情况。2013年7月3日被告针对后某住户房顶局部脱落情况，向原告作出书面答复如下：1、根据《中华人民共和国建筑法》、《房屋建筑工程质量保修办法》及双方签订的合同，竣工交房时间分别为一期2010年6月、二期2010年9月，保修期限已过；2、经过现场观察，并咨询相关专业人员，原因是住户私自拆改墙体、破坏结构、私改水、电时砸墙振动造成的，责任在住户。后经双方交涉未果，故原告诉至本院。
四、原告起诉要求被告赔偿损失主要依据是8名业主根据自身损失列明的清单，被告对此不予认可。
根据上述查明事实，围绕本案争议焦点，本院认定如下：
一、关于本案是否已过质量保修期限问题。
根据有关法律规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》及建设部制定的《房屋建筑工程质量保修办法》等有关行政法规及部门规章等规定，装修工程的最低保修期限为2年，自竣工验收合格之日起计算。本案中双方均认可涉诉工程为装修工程，诉争工程分别于2010年6月、2010年10月交付使用。依据前述规定，本案讼争装修工程质量保修期限最迟至2012年10月届满，原告提供的现有证据不能证明在质保期内出现过质量问题，也未能提供在保修期限内发生质量问题后，被告拒绝履行保修义务的有效证据，而且，原告提供的大部分业主的证明也是在2013年5月份以后出现砂浆脱落情形，因此，本案讼争装修工程已过质量保修期限。
二、关于讼争房屋装修工程是否存在质量问题，原告要求被告赔偿损失的依据。
鉴于本案讼争装修工程已过质量保修期限，故对于讼争砂浆脱落原因进行鉴定已无实际意义。依据有关法律规定及双方合同约定，被告不再负有免费保修义务，因此，原告要求被告承担房屋保修责任并赔偿损失的请求，理据不足，本院不予支持。
考虑到本案实际情况，房屋砂浆脱落给业主生活势必造成不便，经本院多次调解，双方未能达成一致意见，故依法作出裁决。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、第六十二条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、第十四条，《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条的规定，判决如下：
驳回原告石家庄市新华区某村村民委员会的诉讼请求。
案件受理费1925元，减半收取，由原告负担962.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本两份，副本三份，并自递交上诉状之日起七日内交纳上诉费1925元，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，逾期则视为放弃上诉权利。
审判员 杨有凤
二〇一三年九月六日
书记员 王 丁
速录员 樊 晓
附：
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
第六十二条建筑工程实行质量保修制度。
建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷
案件适用法律问题的解释》
第十三条建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
第十四条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：
（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；
（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；
（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。
《建设工程质量管理条例》
第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；
（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第四十一条建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
《房屋建筑工程质量保修办法》
第六条建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。
第七条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
（五）装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。