重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0114民初2655号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行，住所地重庆市黔江区。
负责人：李正宏，该分行行长。
委托代理人：陈震，重庆光界律师事务所律师。
委托代理人：郭爱云，重庆光界律师事务所实习律师。
被告：费雪林，男，土家族，1995年10月8日生，住重庆市黔江区。
被告：重庆晋鹏房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区。
法定代表人：何析鲆，该公司总经理。
委托代理人：王爽，该公司职工。
原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行（以下简称农行黔江分行）诉被告费雪林、重庆晋鹏房地产开发有限公司（以下简称晋鹏公司）借款合同纠纷一案，农行黔江分行于2017年4月17日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告农行黔江分行的委托代理人陈震、被告费雪林、被告晋鹏公司的委托代理人王爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行黔江分行诉称，2014年5月26日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告费雪林向原告借款人民币21.7万元，用于向被告晋鹏公司购买位于黔江区XX街道XX路XX号XX幢X-
X号的房屋，借款期限240个月，以每个月为一个还款周期，还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日。被告费雪林提供位于黔江区XX街道XX路XX号XX幢X-
X的房屋为该合同项下借款作抵押担保，并办理了“302渝预告[2014]字第02734号”重庆市土地房屋预告登记证明。被告晋鹏公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，对该笔借款承担连带保证责任。该合同还对借款利率、违约责任、权利义务等进行了约定。2013年6月19日，原告与被告晋鹏公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，该协议第6.4.1条约定：“乙方为个人住房贷款提供担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款发放金额的2%交纳保证金，并存入保证金专户（户名重庆晋鹏房地产开发有限公司，账号3181040101200XXXX），乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保”。合同签订后，原告如约向被告费雪林发放贷款；被告费雪林在履行部分还款责任后，于2016年8月开始出现逾期，至今未按时还款，且被告至今未将约定用于抵押的房屋向登记机关设立抵押登记。因被告的行为已构成违约，现原告根据法律规定和合同约定宣布该笔贷款提前到期，要求立即收回所欠贷款本息。原告认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、《一手房贷款业务银企合作协议》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告已根据合同约定向被告费雪林履行了贷款发放义务，被告费雪林作为借款人应当承担贷款本息的偿还责任；被告晋鹏公司作为该笔贷款的阶段性担保人，在约定房屋未设立抵押登记完成之前应对该笔贷款承担连带保证责任，而原告对被告晋鹏公司提供的保证金享有质权，依法享有优先受偿权。原告现提起诉讼，请求判令：1、被告费雪林立即清偿贷款本金203508.92元及利息（2017年3月30日前的利息为5583.73元，2017年3月30日后的利息以203508.92元为基数，按年利率7.205%计算利息，复利按合同约定计算）；2、原告对被告费雪林位于黔江区XX街道XX路XXX号XX幢X-
X号（重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明：302字第20140417038XXXX号）房地产拍卖、变卖后价款在抵押担保财产价值范围内享有优先受偿权；3、被告晋鹏公司对贷款本息承担连带清偿责任；4、原告对被告晋鹏公司在原告处开设的保证金账户（账号：3181040101200XXXX）中的保证金在承担连带责任范围内享有优先受偿权；5、被告承担本案的诉讼费、保全费。
被告费雪林辩称，2016年8月、9月的按揭款已经清偿了，从2016年11月之后的按揭款都是今年清偿的，总共逾期了7个月。逾期是因为自己的原因，希望农行黔江分行能再给一次机会，如果以后再出现违约的情况，可以直接收回房子。出现违约的情况不是故意的，而是现在确实困难。
被告晋鹏公司辩称，本案的借款合同存在两种担保形式，第一种是物权担保即房产抵押，第二种是阶段性担保责任，应以物权担保优先。
经审理查明，2013年6月19日，农行黔江分行作为甲方，晋鹏公司作为乙方，双方签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定合作项目坐落于黔江区城南街道办事处三台山。第3.1条约定，甲方向合作项目购房人发放的个人住房贷款不超过（大写）13000万元，个人商用房贷款不超过（大写）2000万元；前述合作额度上限用满后，经双方协商，可签署补充协议增加合作额度。第4.4条约定，合作项目单笔购房贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任以及其他相关事项的约定，以购房人与甲方签订的个人购房担保借款合同为准。第5.1条约定，乙方在甲方设立资金监管账户，并同意由甲方按照约定进行监管。第6.1.1条约定，乙方不可撤销的承诺为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；第6.2条约定，乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用；第6.3.1条约定，乙方为单一购房人的个人住房贷款提供保证担保的，自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权证书并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止。第6.4.1条约定，乙方为个人住房贷款提供担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款发放金额的百分之贰交纳保证金，并存入保证金专户（户名：重庆晋鹏房地产开发有限公司，账号31-810401012000XXXX）。乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。
2014年5月26日，费雪林作为借款人、抵押人，农行黔江分行作为贷款人，晋鹏公司作为保证人，签订《个人购房担保借款合同》，在特别条款部分，各方约定：借款金额为217000元，借款用途为购买房产，所购房产位于黔江区XX街道XX路XX号XX幢X-
X号，购房合同编号CQYJ-326540，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款利率自次年1月1日起调整；该款直接划入晋鹏公司的账户，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，还明确了还款账号；关于借款担保，各方约定，本次借款采用阶段性保证+抵押的方式担保，由阶段性保证人晋鹏公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保，约定的抵押物为位于黔江区XX街道XX路XX号XX幢X-
X号的房屋（未办妥产权证）；抵押人应协助配合贷款人自合同签订之日30日内办妥抵押预告登记，自本合同第24条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。在通用条款部分，各方约定：抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人提供阶段性保证责任，除阶段性保证人按第三十五条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按9.1、9.2约定执行；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依照中国人民银行规定计收复利；发生下列情形之一的，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权等：…（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；…
2014年4月23日，重庆市黔江区国土资源和房屋管理局出具重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，证明费雪林从晋鹏公司所购买的位于黔江区XX街道XX路XX号XX幢X-
X号的房屋已进行备案登记。2014年5月26日，重庆市黔江区国土资源和房屋管理局出具重庆市土地房屋预告登记证明，载明：预告登记权利人为农行黔江分行，预告登记义务人为费雪林，房地产座落于黔江区XX街道XX路XX号XX幢X-X，预告登记种类为预购商品房抵押权，抵押金额为217000元，抵押期限从2014年5月26日至2034年5月26日。2015年8月13日，重庆市黔江区国土资源和房屋管理局为费雪林所购买的前述房屋办理房地产权证，其证号为302房地证2015字第0XXXX号；截止2017年6月15日，该房屋未办理不动产抵押权证。
2014年5月27日，农行黔江分行向费雪林发放贷款217000元并划入费雪林指定账户。借款凭证载明：执行利率7.205%，逾期利率10.8075%，还款日：27。取得前述借款后，费雪林在2016年3月、4月未按照合同约定按期还款；2016年10月6日至2017年4月27日间未偿还本金及利息。截止2017年3月30日，尚欠借款本金203508.92元、逾期正常息5445.49元、逾期罚息53.76元、逾期复利84.48元。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。根据《个人购房担保借款合同》第11.4条的约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回借款。本案中，被告费雪林在2016年3月、4月未按照合同约定按期还款，在2016年10月6日至2017年4月27日间未偿还本金及利息，已构成违约，原告农行黔江分行有权按合同约定提前收回贷款。
截止2017年3月30日，费雪林应偿还借款本金为203508.92元、利息为5583.73元（逾期正常息5445.49元、逾期罚息53.76元、逾期复利84.48元），费雪林于2017年3月31日后偿还的部分应从前述金额中予以扣除。2017年3月31日及以后的利息计算问题，由于《个人购房担保借款合同》仅约定未按约定期限归还本金的要加收罚息，未约定宣布提前到期应加收罚息，故本院对宣布提前到期的借款本金只能按合同约定的借款期限内利率计算利息，从2017年3月31日至本息清偿完毕之日止以203508.92元计算利息。由于农行黔江分行未能明确截至2017年4月17日的应还未还的正常利息、罚息、复利，本院不能确定计收复利的基数，故本院对其主张的复利不予支持。
本案中，抵押物黔江区XX街道XX路XX号XX幢X-
X号房屋虽未办理抵押权证，但已办理了抵押预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十二条、第一百七十三条、第一百七十九条的规定，农行黔江分行在应偿还的借款本息限额内对该房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。
在《个人购房担保借款合同》，各方明确约定，本次借款采用阶段性保证+抵押的方式担保，由阶段性保证人晋鹏公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保；在《一手房贷款业务银企合作协议》中约定，晋鹏公司提供保证担保的，保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。截止2017年6月15日，费雪林所购买的房屋虽已经办理了抵押预告登记，但并未办妥以贷款人农行黔江分行为抵押权人的抵押登记手续，故晋鹏公司作为保证人，应对费雪林的债务承担连带保证责任。对晋鹏公司在农行黔江分行所开设的保证金账户（账号31-810401012000XXXX）中的保证金，农行黔江分行享有优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十二条、第一百七十三条、第一百七十九条,《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第六十三条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告费雪林于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行借款本金203508.92元及利息（截止2017年3月30日的利息为5583.73元，从2017年3月31日起至本息清偿完毕之日止以203508.92元为基数按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%计收利息）；被告费雪林于2017年3月31日后支付的款项，从前述本息中予以抵扣；
二、原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行对被告费雪林所有的位于重庆市黔江区XX街道XX路XX号XX幢X-
X号的房屋（产权证号：302房地证2015字第0XX**号）拍卖、变卖后的价款，在前述第一项款项的范围内享有优先受偿权；
三、被告重庆晋鹏房地产开发有限公司对被告费雪林的前述第一项债务向原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行承担连带清偿责任；
四、原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行对被告重庆晋鹏房地产开发有限公司在原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行处开设的保证金账户（账号：3181040101200XXXX）中的保证金在前述第一项款项的范围内享有优先受偿权；
五、被告重庆晋鹏房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告费雪林追偿；
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4436元、减半收取计2218元，由被告费雪林、重庆晋鹏房地产开发有限公司负担。
如不服本本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 李源
二〇一七年七月十二日
书记员 黄蔚