浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0784民初6061号
原告吕高中，男，1962年12月5日出生汉族，住浙江省永康市。
原告施美贞，女，1963年1月12日出生汉族，住浙江省永康市。
委托代理人胡华杰、ＸＸ，浙江畅想律师事务所律师。
被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地：浙江省永康经济开发区。
法定代表人应建仁。
委托代理人蒋晓航，浙江门都律师事务所律师。
原告吕高中、施美贞为与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚投资公司”）商品房销售合同纠纷一案,于2016年7月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员王晓适用简易程序，于2016年10月8日公开开庭进行审理。原告吕高中、施美贞的委托代理人胡华杰，被告卓诚投资公司的委托代理人蒋晓航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕高中、施美贞起诉称：原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》2份，约定原告向被告购买金色港湾房屋，总价1502260元。《浙江省商品房买卖合同》第九条交付期限及条件，约定出卖人应在2013年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限，将商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已付房价款万分之一（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。2013年12月30日前原告已付清总房款。《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的日万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约履行合同，但被告存在违约。其中，被告没有按照合同约定期限履行交房义务，违约金应当计算至实际交付之日止，如实际交付之日早于实际符合交付条件的，应当计算至实际符合交付条件之日止。被告没有按约取得《土地使用权证》或土地使用权证明或《房屋所有权证》，没有按期交付权属证书，最终导致原告延期取得产权证书，此期间内的违约责任，应当由被告承担。原告有权要求被告继续履行合同，承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判令：一、由被告支付原告逾期交房的违约金（违约金从2013年12月31日开始，按已付总房款1502260元的日万分之一计算至被告实际符合交付条件之日并实际交付之日止，现暂算至2014年1月13日，违约金暂算为2103元）；二、由被告支付原告逾期交付权属证书违约金（违约金从2014年7月1日开始按已付总房款1502260元的日万分之一计算至实际交付权属证书或登记证明之日止，现暂算至2015年10月9日，暂计68953元）；三、由被告退还购房款411元；四、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确：1、房屋已经交付，但具体交房时间不清楚，2014年1月13日是原告自己估计的交房时间；2、交证时间算至2015年10月9日。
被告卓诚投资公司答辩称：一、本案中被告虽存在逾期交房的事实，合同约定应当在2013年12月30日前交房，通知交房时间为2014年1月13日，原告自身延迟至2014年5月17日前来办理验收交接手续，根据合同首页特别约定条款及第十条、第十二条约定，逾期期限应算至1月13日止。但根据民法通则第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；137条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，关于主张逾期交房违约金的诉讼时效期间的起算点，不论从约定交房时间还是通知交房时间起算，均已超过二年的诉讼时效，且没有中止、中断的原因事由，故原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效。二、关于被告是否存在合同约定的逾期交付权属证书问题。首先，原告起诉的观点理由是对《商品房买卖合同》第十六条约定存在误读，理解错误，将初始登记混同于转移登记。该条第二款约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”；该条第三款约定“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记”。该条款指的“前款规定的土地、房屋权属证书”就是第二款规定的初始登记证书或权属证明，而不是原告诉讼中理解所指的转移登记证书即原告名下的权属证书。“初始登记”是指开发企业办理楼盘确权登记，俗称“大确权”，即一个楼盘把总产权转移到开发商名下的步骤，初始登记证书指的是被告名下的证书，是属于设立登记，是物权转移的基础，是为具备给购房者办理个人房产证的资格和条件。就此，被告已于2014年6月26日，取得上述约定的本案所涉房产的《土地使用权证书》，至于房屋所有权初始登记，由于永康市房管会简化流程，无需被告办理初始登记，直接办理产权转移登记。至于交付问题，由于原告是委托被告办理转移登记，因此交付没有实际意义，无需履行形式上的交付手续，办理即完成约定义务。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金的诉请，缺乏法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。另外，面积差额已经退还原告，违约金基数以实际购房款计算。
原告吕高中、施美贞为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：
一、浙江省商品房买卖合同复印件二份，用以证明原、被告之间房屋买卖关系，约定交房时间、房屋价款以及逾期交房、办证的违约责任；违约责任只是确定计算方式，没有确定何时支付的事实。
二、销售不动产统一发票复印件三张，用以证明原告按照合同约定支付购房款1502260元，票面金额是1501849元，差额411元；开票日期是2014年11月8日的事实。
三、房产证、土地证复印件各一份，用以证明房产证登记日期为2015年10月9日，土地证登记日期为2015年11月20日的事实。
四、2015年8月13日金色港湾业主倡议书复印件一份，用以证明原告方对被告逾期交房、逾期办证进行了维权，经信访局协调，部分业主代表及被告方代表、信访局工作人员、开发区工作人员一起在场协商处理维权事项；本案的诉讼时效在2015年8月13日发生中断的事实。
五、房屋所有权登记申请书复印件及附件二份，用以证明房管部门为业主办理房产证是初始登记，办理登记之前被告应当开具发票以及缴纳相应费用，以达到原告办理产权登记条件的事实。
被告卓诚投资公司质证意见：对证据一无异议，合同十六条约定被告办理初始登记证书，被告没有违约。对证据二无异议，实际购房款为1501849元。对证据三无异议，原告提交的房产证属于转移登记的证书，跟合同十六条的约定没有关系，跟本案没有关联。对证据四倡议书的真实性无法确认，作为业主委员会只能就物业管理、公共事业方面主张相应权利，房屋买卖属于业主个人的权利，应该由业主本身提出相应的诉求，或者特别授权他人提出相应诉求。证据五反映的是转移登记情况，并非初始登记资料，原告只是看到资料中登记种类是初始，就认为是初始登记的资料。被告认为该初始登记并非法律法规意义上的初始登记，是相对于二手房转移而言的。
被告卓诚投资公司为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：
1、中国邮政重要函件详情单寄件人存根联、金色港湾业主入住通知书各一份，用以证明2014年1月9日被告方通过邮政特快专递形式通知原告于2014年1月13日办理交房手续的事实。
2、金色港湾交房费用清单、业主房屋验收交接表、业主领取资料/钥匙/物品签收单原件各一份，用以证明原告自身迟延至2014年5月17日到被告处接收房屋；房屋符合合同第十二条的约定；原告委托被告办理转移登记手续的事实。
3、房屋建筑工程竣工验收备案表原件一份（原件与复印件核对无误后当庭退还），用以证明涉案房屋于2013年12月30日符合合同约定交付条件的事实。
4、土地使用权初始登记证书复印件二份，用以证明原告所购买的房屋已于2014年6月26日办理了土地使用权初始登记证书，被告按约完成合同第十六条义务的事实。
5、中国建设银行客户专用回单及金色港湾交房费用清单影印件各一份，用以证明被告已退还原告面积差额411元的事实。
原告吕高中、施美贞的质证意见：对证据1的真实性有异议，查不到邮件的情况，没有签收单无法证明被告已经履行通知义务，原告无法确认是否已经收到入住通知书。对证据2的真实性无异议，2014年5月17日作为双方实际转移房屋的日期，第一项诉讼请求从2013年12月31日计算至2014年5月17日。对证据3的真实性无异议，但没有规划、公安、环保部门盖章，根据合同第九条约定，符合条件需要上述部门的认可，需原始备案材料体现案件事实。对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，只能说明2014年6月26日被告取得土地证的初始登记，但是被告没有履行交付土地证初始登记的义务，更加没有履行房产证初始登记的交付义务。对证据5中银行回单的真实性无异议，对退款的事实无异议，故申请撤回第三项诉讼请求；因为没有原告签字，无法确认交房费用清单的真实性。
本院的认证意见：被告对证据一、二、三无异议，原告对证据5中的银行回单无异议，本院予以确认；被告对证据五的真实性无异议，原告对被告提交的证据2、3、4的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。关于证据四，被告不予认可，原告亦未提交其他证据佐证，本院对证据四不作为本案定案依据确认。关于证据1，虽然原告提出异议，但函件详情单中的地址与联系电话均与原告吕高中、施美贞在《商品房买卖合同》第1页中载明的地址、联系电话相一致，该地址系原告吕高中、施美贞身份证上的地址，且通常情况下，被告会在统一时间通过各种途径通知业主在指定期限内交房，故本院对证据1予以确认。关于证据5中的交房费用清单，原告虽然对真实性有异议，但其对退费事实无异议，本院认为该清单实际上就是退费的依据，故对该清单予以确认。
对原告方当庭要求调取金色港湾业主委员会在2015年8月13日信访维权材料的申请，因无法确认该业主委员会的成立是否符合相关规定、是否经过备案，即使业主委员会是依法成立、经过备案，主张逾期交房、逾期办证并非业主委员会的职权，且信访非引起诉讼时效中断的法定情形，故本院对该调查取证的申请不予准许。
经审理，本院认定事实如下：2012年11月29日，原告吕高中、施美贞与被告卓诚投资公司签订《浙江省商品房买卖合同》二份，约定被告卓诚投资公司将其开发所有的金色港湾第9幢2001、2006号房及-2层B区049号车位以预售方式出卖给原告吕高中、施美贞。双方在合同中约定上述房产、车位款共计1502260元，被告卓诚投资公司需在2013年12月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给原告吕高中、施美贞，逾期交房的按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同中被告卓诚投资公司承诺在2014年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告吕高中、施美贞，逾期交付权属证书则按已付购房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告吕高中、施美贞按约向被告卓诚投资公司支付房款1502260元。但被告卓诚投资公司逾期通知原告吕高中、施美贞于2014年1月13日办理交房手续，且直至2014年5月14日、17日才与原告吕高中、施美贞实际办理交房手续。后被告卓诚投资公司在2014年6月26日完成了土地使用权证的初始登记，但因原告吕高中、施美贞委托被告卓诚投资公司办理该商品房的转移登记，被告卓诚投资公司并未将该初始登记权属证书交付给原告吕高中、施美贞。
另查明，被告卓诚投资公司已将面积差额退还给原告吕高中、施美贞，并开具发票，票面金额为1501849元。
本院认为，原、被告于2012年11月29日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，原告已按约履行了付款义务，被告卓诚投资公司虽按约完成了权属证书的初始登记手续，但逾期通知原告吕高中、施美贞于2014年1月13日办理交房手续，按约应承担相应的逾期交房违约责任。但因原告吕高中、施美贞未在相应的诉讼时效期间向本院提起诉讼主张，且无证据证明存在诉讼时效中止、中断的原因事由。关于面积差额，被告卓诚投资公司已退还，原告吕高中、施美贞亦撤回该项诉讼请求。故对原告吕高中、施美贞变更后的诉讼请求，本院不予支持。对被告卓诚投资公司提出的抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告吕高中、施美贞的诉讼请求。
本案案件受理费793元(已减半收取)，由原告吕高中、施美贞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 王 晓
二〇一六年十二月二十二日
代书记员 关莉莎