广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第2234号
原告（反诉被告）刘伟贵，男，汉族，1984年3月1日出生，住址广东省蕉岭县南礤镇。
委托代理人刘晓伟，广东港联律师事务所律师。
委托代理人安晓辉，广东海埠律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈洪，男，汉族，1985年5月29日出生，住址广东省深圳市盐田区。
委托代理人刘品，广东广和律师事务所律师。
委托代理人蒙志红，广东广和律师事务所实习律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区。
法定代表人杜艳花，总经理。
委托代理人张尊，公司员工。
委托代理人陈金月，公司员工。
上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月10日受理后，依原告申请追加家家顺房产交易有限公司为第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟贵及其代理人刘晓伟、安晓辉，被告陈洪及其代理人刘品、蒙志红，第三人代理人陈金月，证人杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2015年5月14日签订《深圳
市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》等相关协议，在第三人提供中介居间服务下，原告以人民币355万元的价款购买被告所有的位于深圳市宝安区大浪街道新区大道东侧潜龙曼海宁花园（南区）2栋21C物业；合同对交易定金、付款方式、递件过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告依约支付定金人民币20万元并取得了被告出具的收款收据。2015年5月14日，原告按约定向第三人支付了1万元居间费用。根据原、被告双方签订的《补充协议》，在涉案房产办理手续期间，买方额外支付人民币1.4万元给卖方作为卖方月供补充金（约为4个月的月供款），若因卖方原因导致合同无法履行，需双倍返还补充金给买方。协议签订后，原告依约支付了1.4万元并取得了被告出具的收款收据。2015年8月26日，原被告双方签订《赎楼方式变更确认书》，约定赎楼方式变更为被告自己赎楼，原告“当天转账3万元整给卖方赎楼补偿费用”。确认书签订当日原告即向被告支付了3万元补偿费用。后被告未办理任何赎楼手续，经多次口头、电话、发函沟通催告，被告拒不继续履行。经查，被告将涉案房屋转让给了他人并办理了过户手续，导致原被告签订的买卖合同履行不能，被告的违约行为严重损害了原告利益。为维护自身合法权益，原告请求法院判令：1、被告继续履行《二手房买卖合同》，房产价值355万元，被告立即自行办理赎楼手续，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并于注销抵押登记后贰日内将红本房地产证原件交予第三人办理过户，在取得房地产证原件之日起三个工作日内与原告签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；2、被告承担本案全部诉讼费用。原告于2015年10月16日变更诉讼请求为：1、解除原被告与被告及第三人签署的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、被告向原告支付房价355万元20%的违约金71万元，被告向原告返还已付定金20万元，被告赔偿原告已向第三人支付的居间费用（佣金）1万元，被告向原告双倍返还1.4万元月供补充金共2.8万元，被告向原告返还赎楼费3万元；3、被告向原告支付上述原告已支付费用占用的利息，以26.8万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2015年5月14日起暂计至2015年10月14日为6142元，应计至被告还清之日止；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称：1、被告严格遵守合同约定，没有违约，原告的诉讼请求没有事实依据，不应得到支持。被告已于2015年9月1日全额还清按揭贷款，履行了《赎楼方式变更确认书》约定的主要义务。原告应当在2015年7月20日之前向银行提交按揭贷款申请资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，而原告一直没有取得银行贷款承诺函，远远超出了银行按揭审批的正常期限。被告怀疑原告没有按照约定申请贷款及办理相关手续，故通过电话、微信、第三人转达等多种方式一再要求原告提供其按照合同履行义务的证明，原告一直不予提供并欺骗被告其已按约定提交了按揭申请的全部资料并配合银行办理了按揭审批手续，是银行额度紧张审批慢。被告认为原告可能已经构成根本违约，如果在原告不能证明其已经按照约定履行合同义务的情况下注销抵押登记，会导致涉案房产处于可以随时办理过户登记的危险之中，自己的合法权益得不到保障，因此没有办理注销抵押登记。这是被告行使合同法第六十七条规定的先履行抗辩权，没有违约。2、原告已构成根本违约，被告按约解除了合同，原告要求返还定金及赔偿费用没有事实依据。原告为非深户，2012年4月19日至2015年9月8日期间名下有潜龙曼海宁花园南区5.6.7栋6-12A住房一套，不具备购房资格，按揭银行交通银行深圳华融支行不可能对其按揭贷款申请进行实质性审查，也即原告在2015年7月20日之前不符合购房政策的规定，客观上不能履行配合银行办理按揭贷款审批手续的合同义务，在2015年7月20日之后的15个工作日内，客观上也不能履行上述义务。原告逾期履行合同义务超过15个工作日，已构成根本违约。原告在2015年9月17日承认其名下房产刚刚转让给他人后，被告确认原告构成根本违约，于是根据约定解除了买卖合同。3、月供补充金是原告补充被告损失的费用，按照约定，因原告原因导致合同无法履行的，月供补充金不予退还，原告主张双倍返还月供补充金没有事实依据。4、赎楼补偿是原告支付给被告自筹资金赎楼的补偿费用，被告已按约定还清了房贷，履行了合同主要义务，没有办理注销抵押登记是行使先履行抗辩权，原告要求返还赎楼款没有事实依据。5、被告转让涉案房产是为了购买其他条件更适合的房产，因原告的违约行为，被告受到了严重经济损失。6、原告主张的违约金明显过高，应予减少。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告同时反诉称，原、被告签订买卖合同后，原告支付了定金，被告办理了委托担保公司担保融资赎楼的手续，并配合原告办理银行首期款资金监管，而原告一直没有取得银行贷款承诺函，而且远远超出了银行办理该类业务的合理期限。被告为此多次催促和询问原告，原告总是欺骗被告其已经按照约定提交了按揭贷款申请的资料，是银行额度紧张、审批慢。2015年9月，按揭银行向被告核实按揭贷款的相关情况，被告才得知原告于2015年9月才取得购房资格。被告遂要求原告提交其向银行申请贷款的证明及银行的受理回执等，原告仍然百般搪塞，最后承认其于2015年9月才取得购房资格。因此，原告客观上不可能在2015年7月20日之前履行向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续等相关义务，也不可能在之后的15个工作日内，即2015年8月10日之前履行上述义务。因此，被告按照合同约定，于2015年9月18日向原告发出《关于解除房屋买卖合同的告知函》，解除买卖合同。被告认为，原告的行为已构成违约，又未在宽限期内履行相关义务，构成根本性违约，被告有权按照约定解除合同并要求房价20%的违约金71万元。被告请求法院判令：1、确认原告与被告于2015年5月14日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（NO50333023226）已经于2015年9月18日解除；2、原告支付被告违约金71万元；3、原告承担本案的全部反诉费用。
原告对被告的反诉答辩称：1、原告已经按照约定履行全部合同义务，没有违约行为。原告按照合同约定支付定金、办理资金监管手续、交付首期款、提交了银行按揭贷款资料，于2015年9月16日拿到银行贷款承诺函，至此，原告已经完成了居间协议约定的签订正式二手房买卖合同之前的全部义务，不存在任何违约行为。2、被告对原告先卖后买，本次是改善性购房是知情的。在签订居间协议的时候，原告以及第三人的业务员杨某已经告知被告，原告购买的是改善性住房，当时自有的房产在转让。被告居间协议签订之后，多次向原告提出支付合同约定之外的其他费用要求，包括2015年7月11日要求原告支付4个月的月供补充金共1.4万元。即便从5月14日双方签订合同之日起计算，4个月的补充金可覆盖9月14日之前的全部金额，双方一致同意支付4个月的补充金，说明双方对合同履行期限有合理预期，被告对合同履行期限长有清晰的认识。按照合同约定，被告有解除房产抵押、取得房产证的义务，这是合同主要的核心义务，被告自己提供的证据显示，其在2015年9月10之前没有取得房产证原件。在原告取得银行贷款承诺函之后，经第三人的业务员查询，涉案房产仍是抵押状态。3、本案是房屋买卖居间合同纠纷，原告负担的义务是支付约定的金额、取得银行贷款承诺函，原告按照约定支付了对价就已经履行了合同主要义务，原告申请贷款时是否具备购房资格，不会影响合同的实际履行。即便有影响，也只是双方签订正式二手房买卖合同后、办理过户登记时存在问题。但是至今双方没有签订正式的买卖合同，不可能因为原告在7月20日之前没有资格而影响协议的进一步履行。且即便是办理过户的时候原告没有购房资格，也不必然导致正式的二手房买卖合同不能履行。4、被告违约的恶意明显，又已将涉案房屋转卖，被告的行为是导致合同履行不能的根本原因。被告签署合同之后，以房价上涨为理由多次提出加价要求，原告之所以同意并实际支付4个月补充金14000元、赎楼补充金3万元，是对被告提出不合理要求的妥协。原告取得银行承诺函后，被告不仅拒绝履行原协议，还向原告提出按照市场价成交和解除合同的要求。被告在9月10日之前没有拿到房产证原件，而涉案房屋最迟在2015年10月10日已经被转卖，被告能短时间内完成房屋转卖，足以证明被告早有违约恶意，其向原告发的催告函、解除函，是掩盖其转卖房屋的幌子。
第三人对本诉和反诉述称：1、合同签订后，原告将5万元定金托管在第三人处，同时原告签订《放款申请书》，第三人将定金4万元支付被告，现仍有1万元定金监管在第三人处。5月15日，原告将定金15万元支付被告。2、被告于2015年5月18日与担保公司签订赎楼协议，并前往公证处办理赎楼委托手续。第三人联系买卖双方于2015年7月13日前往银行办理资金监管，原告将首期款100万元监管在银行。后双方签订《补充协议》，原告向被告支付1.4万元作为月供补偿金。2015年8月26日，双方签署《赎楼方式变更确认书》，将赎楼方式变更为被告自行赎楼，同时原告给予被告3万元补偿，但被告未按照约定时间赎楼。3、第三人联合原告于2015年9月18日向被告发送催告函，督促其履行合同义务，但被告仍未履行。综上，第三人积极联系买卖双方履行合同，已尽查明告知义务，第三人有权向违约方收取全额佣金。
经审理查明，2015年5月14日，原告作为买方，被告
作为卖方，第三人作为居间方，签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告向原告转让位于深圳市宝安区大浪街道新区大道东侧潜龙曼海宁花园（南区）2栋21C房产，转让总价人民币355万元；定金20万元，买方于合同签订时向卖方支付5万元，合同签订后2日内再付15万元，定金由居间方监管，定金付至居间方监管账户视为卖方已收讫；买方应于2015年7月20日之前交付除定金之外的首期款100万元于双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准，首期楼款视按揭银行审批后的承诺贷款金额多退少补；卖方应于合同签订之日起3日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三人方指定人员出具委托赎楼公证书，若卖方虽有担保公司担保仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在10日内自行筹集资金赎楼，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内将房地产证原件交给第三方办理过户；在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；买方承担交易产生的税费；买方向居间方支付佣金5万元（含必要费用1万元）；房款中预留1万元作为交房保证金，由居间方托管；买卖一方未按照合同约定期限履行义务的，另一方有权要求以转让总价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，逾期超过15个工作日的，守约方有权解除合同并要求双倍返还定金或支付转让总价20%的违约金。合同签订后，原告如约支付了定金人民币20万元，向第三人支付了必要费用1万元。
2015年7月11日，原、被告签订《补充协议》，约定在办理手续期间，原告支付1.4万元给被告作为月供补充金，若因原告原因导致合同无法履行的，补充金不退还，若因被告原因导致合同无法履行的，需双倍返还补充金给原告。当天，原告如约支付了1.4万元月供补充金。7月13日，原告、被告与交通银行深圳华融支行办理了首期款资金监管，原告如约支付100万元首期款至监管账户。
2015年8月26日，原告、被告、第三人签订《赎楼方式变更确认书》，约定将买卖及居间合同中的赎楼方式变更为卖方自己赎楼，付款方式变更产生的费用由买方承担，买方当天转账3万元作为赎楼补偿费用给卖方，卖方须在10个工作日内自行筹集资金还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续。当天，原告通过银行转账的方式，如约支付3万元给被告。
2015年9月1日，汇丰银行深圳分行向被告出具函件，确认被告已将涉案房产的抵押贷款全额还清。9月16日，交通银行深圳华融支行出具《楼宇按揭贷款承诺书》，承诺向原告发放贷款235万元，贷款将划至被告的账户，承诺书有效期3个月。当天，被告向原告发出《提交履约证明材料的催告函》，要求原告于9月21日前向其提交已向银行申请按揭贷款的证明材料。9月18日，原告与第三人向被告邮寄《催告函》，要求被告办理赎楼、递件过户手续。当天，被告向原告发出《关于解除房屋买卖合同的告知函》，称因原告根本违约，因此解除合同。
另查,原告将其名下的潜龙曼海宁花园（南区）5、6、7栋6-12A房产转让给案外人，过户核准日期为2015年9月8日。被告在庭审中承认于2015年9月21日将涉案房产注销抵押登记，9月24日过户给他人。2015年12月7日，本院向交通银行深圳华融支行发函询问原告提交按揭贷款申请资料的时间，申请按揭贷款时是否需要提供购房资格证明。12月15日，该行回函称，原告提交按揭贷款申请材料的时间为2015年7月13日，客户在该行申请贷款时无须就购房资格问题提交独立书面证明。
以上事实，有深圳市二手房买卖及居间服务合同、定金转账业务回单及收款收据、必要费用的收据和刷卡单、首期款资金监管协议和转账回单、补充协议、月供补充金的收据及转账回单、赎楼方式变更确认书、3万元赎楼费收据及银行交易明细、楼宇按揭贷款承诺书、催告函及快递单、汇丰银行的函件、提交履约证明材料的催告函及快递单、关于解除房屋买卖合同的告知函及快递单、不动产资料电脑查询结果表、证人杨某的证言、交通银行深圳华融支行的回函及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，对当事人具有约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。被告主张，原告在2015年7月20日之前不符合购房政策，不可能配合银行办理按揭贷款审批手续，原告获得贷款审批的时间远远超出银行同类业务的合理期限。对此本院认为，第一，买卖合同并未约定原告必须在7月20日之前具备购房资格，仅约定原告在此之前应当向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理手续，而交通银行深圳华融支行的回函证明，原告提交贷款申请资料的时间是7月13日，客户不需要就购房资格问题提交独立书面证明。根据交易惯例和深圳市房产交易的实际情况，买方具备购房资格是合同履行到递件过户阶段才需要满足的条件。第二，双方在7月11日约定原告支付被告4个月的月供补充金，由此可看出，被告对合同履行时间较长有清楚认识。第三，证人杨某证实，合同签订时被告就知道原告是置换房产，名下的小房转让后才有购房资格。综上，原告不需要在2015年7月20日前取得购房资格，原告已经按照合同约定，履行了支付定金和首期款、取得银行贷款承诺函等义务，原告不存在违约，被告无权于2015年9月18日解除合同，相关抗辩及反诉请求不能成立。
根据三方签订的《赎楼方式变更确认书》，被告应当在2015年8月26日后10个工作日内办妥涉案房产的注销抵押登记手续，而被告没有在约定期限内履行此义务，还将房产转让他人。被告的违约行为致使合同目的无法实现，原告主张解除合同，返还已付定金20万元与赎楼费3万元，予以支持。根据原告的实际损失，合同履行至取得银行贷款承诺函的程度，以及原告没有过错等因素，对房价20%违约金71万元的主张，予以支持，不作调整。该金额足以弥补原告佣金、利息在内的各项损失，对1万元居间费和利息损失的请求，不再支持。关于月供补充金，买卖双方明确约定，卖方违约的，双倍返还，该约定合法有效，双倍返还月供补充金2.8万元的本诉请求，予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告刘伟贵、被告陈洪与第三人深圳市家家顺房产交易有限公司于2015年5月14日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；
二、被告陈洪于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告刘伟贵返还定金人民币20万元与赎楼费人民币3万元；
三、被告陈洪于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告刘伟贵双倍返还月供补充金共人民币2.8万元；
四、被告陈洪于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告刘伟贵支付违约金人民币71万元；
五、驳回原告刘伟贵的其他诉讼请求；
六、驳回被告陈洪的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费13641.42元，反诉受理费5450元，均由被告陈洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 张晋雄
人民陪审员 张能汉
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 王子文
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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