广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法���
民 事 判 决 书
（2017）桂0102民初1311号
原告：区开保，男，1951年10月13日出生，汉族，住南宁市青秀区。
原告：冯小玲，女，1955年4月21日出生，汉族，住南宁市青秀区。
以上两原告共同委托代理人：吴长峰，广西桂霖峰律师事务所律师。
以上两原告共同委托代理人：吴洁，广西桂霖峰律师事务所实习律师。
被告：广西南国利得投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区长罡路五里1号。统一社会信用代码：91450000697628489Q。
法定代表人：许明建，该公司常务副总经理。
委托代理人：王锦意，广西东方意远律师事务所律师。
委托代理人：赖燕娜，广西东方意远律师事务所律师。
第三人：广西日报社，住所地：南宁市青秀区民主路**号。
法定代表人：叶���阳。
原告（反诉被告）区开保、冯小玲与被告（反诉原告）广西南国利得投资有限公司（以下简称南国利得公司）、第三人广西日报社商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告区开保、冯小玲的委托代理人吴长峰、吴洁，被告南国利得公司的委托代理人王锦意、赖燕娜，第三人广西日报社的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告区开保、冯小玲向本院提出诉讼请求：1、确认2014年12月21日原、被告签订的《商品房买卖合同》的第八条关于“买受人逾期付款的违约责任”条款无效；2、确认2014年12月21日原、被告签订的《商品房买卖合同》的第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”条款无效；3、确认2014年12月21日原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议中的第十六条关���“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”条款无效；4、被告将符合法律规定验收标准的房屋南宁市兴宁区传媒星城3号楼2单元1903号交付原告；5、被告给付原告逾期交房的违约金，违约金自2016年7月起计至被告交付房屋为止；6、被告返还原告管道燃气初装费2300元；8、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月21日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买南宁市兴宁区传媒星城3号楼2单元1903号房屋。当事人双方签订合同时对合同中的权利义务安排应遵循公平原则，在签订格式合同时，提供格式条款的一方不得采取加重对方责任的条款，否则被认定为无效条款，对当事人没有约束力。被告在约定买受人逾期付款的违约责任属于加重了买受人责任，而在约定出卖人逾期交房的违约责任时，排除了对方的主要权利，��确认无效。被告在合同的附件中约定属于不可分的共有部分建筑的处分权，没有经过所有业主的同意，不具有法律效力。被告在合同约定的交房期限后，没有按约定交房，应承担违约责任。被告收取原告的管道燃气初装费2300元没有法律依据，应返还原告。被告在原告所购房屋的门窗材料使用普通铝合金单层玻璃窗，是法律禁止使用的建筑材料，造成原告经济损失，应由被告承担赔偿责任。
被告南国利得公司辩称：1、原、被告之间的合同关系在2011年已成立，原告的购房款于2011年向广西日报社进行缴纳。广西日报社为1200名职工住房定向开发建设单位，已在2010年确认了合作建房合同。建房单位广西日报社于2011年1月下发原告购房报名通知，原告于2011年1月缴纳购房款。2、本案管道燃气协议实际签订的合同主体即是原告购房代表的广西日报社，在2011年1月双方合同关系成立后广西日报社于2011年10月与中燃集团签订每户2300元管道煤气初装费的合同，该合同明确意思表示原告作为购房者是需要单独支付此项费用。3、原告所依据的物价局文件，在法律位阶上，仅仅是一个部门的文件，在其不具备法律规章规定的效力性条件下，该文件不足以推翻双方关于燃气管道的费用缴纳自愿的约定，并且在随后的合同中，双方明确煤气管道安装费在原告收取房屋之后自行向相关部门缴纳的规定，因此，关于本案诉争管道燃气初装费无论从双方合意达成的时间还是从双方合意的效力上，都应由原告在购房款之外另行交付。双方之间的购买合同早在2011年已经成立，原告方作为广西日报社的职工，广西日报社为职工提供内部房源，因此在广西日报社于2010年与另一家开发商签订开发协议中约定作为广西日报社职工享受内部价，即成本价，但不包含管道煤气安装费，双方购房合同在2011年已经成立，因此本案不能适用2013年6月1日的政府文件。既然双方约定，并不包含管道安装费，原告必须支付该笔费用。第三、购房单价每平米3899元，以该价钱购买房屋远低于同地段平均房价，原告不应该提起该起诉，请求法院驳回原告各项诉请。
第三人广西日报社述称：第三人并没有代职工与被告签订购房合同，且第三人、被告与广西龙基置业有限责任公司签订协议约定不得代职工签订商品房买卖合同。第三人接受原告等人的报名、收取首期款等行为，是基于与原告等职工身份的购房者有隶属关系而进行的审核、统计的管理职能，不构成民事法律上的代理。第三人与广西龙基置业有限责任公司的合作协议等，属于被告股东之间的内部关系，对原告等职工没有约束力。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据���本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：
经审理查明：原告（买受人）与被告（出卖人）于2014年12月21日签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区传媒星城3号楼1903号房屋，建筑面积为88.74平方米，房屋总价款336325元;其中第七条付款方式及期限约定：一次性付款，买受人于2015年1月9日支付全部房款的100%，即336325元。第八条买受人逾期付款的违约责任约定：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）买受人逾期付款超过30日（不含30日）的，买受人未缴清应付房款或中途不购买该商品房的，即视为买受人不履行合同，双方一致同意出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，合同解除后出卖人有权在买受人已付款中扣除税费，并从总房款中直接扣除总房款的20%作为违约金，余款无息退还买受人。买受人已付款不足支付税费、违约金的，出卖人保留向买受人另行追索的权利。买受人在收到出卖人解除《商品房买卖合同》的通知后7日内须将办理合同解除相关手续所须的应由买受人提供的全部资料提供给出卖人，并配合出卖人办理撤销房屋买卖合同备案及预告登记手续，如买受人不提供资料或提供资料不全或不予配合的，而致使无法按时撤销房屋买卖合同备案及预售登记的，买受人应在收到出卖人解除《商品房买卖合同》的通知后第八日起，每日还应向出卖人支付房屋总价款万分之三的违约金，直至备案手续及预告登记撤销为止。出卖人不解除合同的，买受人除应按出卖人要求和期限支付《商品房买卖合同》的全部余款外���仍应从买受人延迟支付之日起每日按总房款的万分之五（计至买受人履行完支付义务止）向出卖人支付违约金。买受人按以上要求支付购房款和违约金后，《商品房买卖合同》方可继续履行。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条交付期限及交付条件约定：出卖人应当在2016年6月30日前，将经建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘察方五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。特别约定：买受人以银行按揭方式贷款及个人住房公积金贷款方式购房的，该商品房达到交付日期，但按揭款、公积金贷款尚未发放的，出卖人有权顺延交房时间至放款后第五日，出卖人不再另行通知交付时间，出卖人因此不承担延期交房的违约责任���如遇下列特殊原因，处双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期：4、法律、法规及政府规章、制度的改变，或政府临时的限制性行为如非典、东盟博览会、政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工等导致影响施工进度的。第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期交付超过90日（不含90日），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自收到买受人解除合同书面通知之日起90日内退还全部已付房款，不计利息。买受人于解除合同的条件成就之日起15日内未书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解���合同的权利并同意继续履行合同。第十二条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知（登报或者信函等方式）买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（附件三）。该合同附件三关于装饰、设备标准（毛坯）载明：8.管道燃气安装到户。第十五条：出卖人交付使用的商品房建筑节能指标应符合双方的内容（附件四），与约定内容不符合的，双方另行协商。该合同附件六第十六条约定：买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖人使用权人所有。2015年5月29日，被告向原告开具收到预收购房款336325元的发票。原告以被告逾期交房为由，向本院提起诉讼，诉请如前。诉讼过程中原告表示愿意继续履行双方的商品房买卖合同。
涉案房屋所在的传媒星城B地块3#楼子单位工程于2016年9月21日取得建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位综合验收结论为工程质量合格的《建设工程质量竣工验收意见书》。
另查明，2012年7月27日，被告南国利得公司（甲方）与案外人南宁中燃城市燃气发展有限公司签订《居民燃气入户合同（新户集体）》，双方就传媒星城B地块2#、3#、5#楼燃气入户项目按照普通住宅2300元/户计取，共计1056户，南国利得公司已按照合同约定支付价款。2014年12月30日，原告向被告缴纳了代收管道燃气费2300元。
南宁市物价局于2013年10月30日公布的南价格[2013]50号《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》现行有效，第三条规定:从2013年6月1日起，购房用户与住房建设单位签订商品房购房合同的，住房建设单位及南宁中燃城市燃气发展有限公司均不能向购房用户另行收取容量气价和小区工程安装费，容量气价和小区工程安装费计入开发建设成本，由南宁中燃城市燃气发展有限公司向住房建设单位收取。2009年10月1日南宁市人民政府颁布实施的《南宁市民用建筑节能管理规定》第十三条规定：“新建下列民用建筑，应当从建筑物使用功能、规模、场地条件等方面，对可再生能源的应用进行研究论证，并至少选择一种可再生能源在建筑中的规模化应用：（三）总建筑面积在2万平方米以上的住宅小区。该规定2015年2月17日修订后施行，但保留了前述条款。
再查明，南国利得公司股东为广西龙基置业有限责任公司(占65%股份)及广西日报社传媒集团有限公司(占35%股份)。
2010年4月8日，广西日报社（甲方）与案外人广西龙基置业有限责任公司（乙方）签订《合作开发协议书》，双方联合共同开发“传媒星城”项目，并共同注册“广西南国利得投资有限公司”为项目公司开发本项目，本合作项目公司按甲方规定的职工级别可享受标准定向销售给甲方的单位职工，销售价格按照成本价计收，超过级别可享受标准由购房者按市场价向项目公司购买：销售给甲方职工建筑面积的成本价由以下内容构成：土地费用、建安费用（含地上）、供水供电排污设施费用、道路园林绿化费用、人防异地建设费、设计费用、报建费用、办证费用、财务费用、项目运营管理费用、税费、公共设施建设费用等（如楼面地价在500元/平方米以内，建设时建筑主材料价格上浮15%以内，房价控制在不超过3000元/平方米，如前两项超出则按实际超过部分累加）。管道燃气报装费、有线电视、电话、网络开通费、预交物业维修基金、属乙方代收费用、不计入乙方给予甲方房价成本内。
2014年12月16日，甲方广西日报传媒集团有限公司（购房人代表）、乙方广西龙基置业有限责任公司与丙方南国利得公司（售房人）签订《团购协议书》，约定：1、由于甲方所购商品房数量巨大，经三方方商协，甲方职工可按均价4880元/㎡（含促销车位或精装修）向丙方团购“传媒星城”的住房。2、上述团购事宜由甲方参加团购人直接与丙方签订《商品房买卖合同》……具体购房合同在2014年12月21日前由丙方与购房人在适当的时间内自行协商完成���甲方予以协助。该团购协议书还就其他事项进行了约定。
区开保系广西日报社职工，其以职工身份购买涉案房屋，享受面积区间为160㎡，有超出可享受面积部分。
第三人广西日报社是广西日报传媒集团有限公司的唯一股东，第三人广西日报社主张广西日报传媒集团有限公司与乙方广西龙基置业有限责任公司与丙方南国利得公司（售房人）签订的协议均代表第三人广西日报社，第三人广西日报社对协议效力均予以确认。
被告南国利得公司主张原告在广西日报社缴纳报名费及部分购房款、以及原告在2011年即向案外人报名、购房、选房的事实为由主张双方商品房买卖合同关系于2011年时即已成立。
本院在审理（2016）桂0102民初4096号原告谭爱琳与被告广西南国利得投资有限公司商品房预售合同纠纷案件中，谭爱琳申请对其房屋租金���行评估，原、被告均同意在本案中参照适用。
本院认为：一、关于本案案由的问题。被告主张双方系合作开发建房纠纷。合作开发建房是指当事人双方就建房事宜合作，共同承担合作开发房地产过程中的经营风险，现本案中原告出资购买房屋，被告提供所购房屋，系房屋买卖合同关系，且被告主张的合作开发协议书系第三人广西日报社与案外人广西龙基置业有限责任公司的开发协议，而被告正是基于该份合作开发而成立的房地产开发公司，本案系原告与被告之间的购房纠纷，并非第三人广西日报社与案外人广西龙基置业有限责任公司的合作开发纠纷。原告与被告签订商品房买卖合同时所购买的标的物房屋尚未建设竣工，故本院认定《南宁市商品房买卖合同》的性质为商品房预售合同，本案案由为商品房预售合同纠纷。
二、关于原、被告之间房���买卖合同何时成立的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，商品房买卖合同的成立需具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，即应具备“（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）��积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的主要内容，本案中双方签订的商品房买卖合同落款时间为2014年12月21日，在此之前原、被告双方并未达成或签订其他含有上述主要内容的商品房买卖意向或合同。对于合同成立时间。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”如前所述，本院认定原、被告之间成立的是商品房预售合同关系，第三人广西日报社并非签订本案商品房预售合同的任何一方当事人，根据合同相对性原则以及《商品房销售管理办法》第十六条的���定，原告向第三人广西日报社报名、选房及支付报名费、部分购房款，系因有包括原告在内的该部分购房者具有第三人职工身份而进行上述民事行为，第三人接收原告等职工身份的购房者的报名、交款以及统一转款给南国利得公司，其目的为出于对购房者身份的确认、价款核算等管理，系履行其作为单位的内部管理职责，该管理行为，不构成民商事法律意义的委托代理，结合订立商品房预售合同应当具备的必要条款，原告所进行的该民事行为内容，显然也不符合前述法律所规定的“要约”须“内容具体确定”的实质性要求。也即前述民事行为的实施，不能证实原、被告已对买卖房屋的事实达成合意。被告南国利得公司与广西龙基置业有限责任公司、广西日报传媒集团有限公司于2014年12月16日签订的《团购协议书》也明确约定具体购房合同由南国利得公司与购房人自行协商完成，广西日报传媒集团有限公司予以协助。原告虽向第三人广西日报社报名、选房及支付报名费、部分购房款，但该行为不能证明原告已委托广西日报社处理其购房事宜，事实上广西日报社处进行上述行为外，并未对原告购房后续行为进行代办及协商签订购房合同。原告不认可其委托广西日报社向被告进行购房，被告亦未能举证证明双方在2014年12月21日之前即已签署该相关购房合同条款，因此应承担举证不能的不利后果。职工以优惠价格购买房屋并不表示原、被告之间房屋买卖合同关系成立，商品房预售合同成立仍需就上述法律规定必备条款达成的合意。综上，本院对于被告提出双方商品房预售合同关系于2014年12月21日之前成立的抗辩意见不予采纳，并确认双方商品房预售合同关系于2014年12月21日成立。
三、关于《南宁市商品房买卖合同》第八条、第十条是否无效的问题。本案商品房预售合同系由被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，本案合同中第八条约定买受人逾期付款在30日内则买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金、超过30日则出卖人有权单方解除合同并扣除总房款20%作为违约金，且买受人不提供资料或提供资料不全或不予配合致使无法按时撤销房屋买卖合同备案及预告登记的，在收到解除合同通知后第八日起每日支付房屋总价款万分之五的违约金直至本案手续及预告登记撤销之日止，反观合同第十条出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日则出卖人仅需向买受人支付已交房价款万分之三的违约金合同继续履行、超过90日买受人合意解除合同，出卖人自收到解除通知书之日起90日内退还全部已付房款不计利息，且买受人于解除合同的条件成就之日起15日内未书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利且同意继续履行合同。首先，作为提供格式条款的被告一方并未遵循公平原则，而是极大的加重了买受人的违约责任，不仅体现在双方逾期时间长短的规定，还体现在逾期后违约金是否按日计算，买受人逾期交款30天以内需按日支付应付款的万分之三作为违约金，而出卖人逾期交房90天以内仅需支付买受人已付房款万分之三作为违约金，此规定对于出卖人的逾期交房违约惩罚微乎其微，对比购房款金额几乎可忽略不计，且买受人逾期交款超过30天出卖人即可解除合同且直接扣除总房款20%作为违约金，而出卖人逾期交房90天并未约定违约责任，原、被告双方主要义务的逾期条款并未遵循公平原则；其次、作为提供格式条款的被告并未举证证明在签订该商品房预售合同时对原、被告双方主要义务的逾期责任条款有提示及说明，且该商品房预售合同亦未有引起对方注意的文字、符号、字体等特别表示并对该逾期条款予以说明，出卖人并未采取合理的方式告知买受人；再次、出卖人逾期30天未缴清应付房款或中途不购买该商品房即视为买受人不履行合同，双方一致同意出卖人有���单方解除合同，以及买受人于解除合同的条件成就之日起15日内未书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利且同意继续履行合同的约定明显免除了出卖人责任、加重了买受人责任且排除买受人追究出卖人逾期交付超过90天的违约责任。综上，作为提供格式条款的被告一方在本合同第八条买受人逾期付款的违约责任以及第十条出卖人逾期交房的违约责任免除了提供格式条款一方即出卖人的责任、加重了买受人责任、排除买受人主要权利，故本院认定第八条买受人逾期付款的违约责任以及第十条出卖人逾期交房的违约责任约定条款无效。
四、关于《南宁市商品房买卖合同》补充协议第十六条是否无效的问题。该合同附件六第十六条约定买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖人使用权人所有。根据《最高人民法院关于审��建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”的规定，外墙、屋顶等建筑物基本结构部分以及楼梯通道等公共通行部分属物权法规定的共有部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，对于共有部分应由购房的业主享有共有和共同管理的权利，出卖人在转让建筑物内的房屋时，其对共有部分享有的权利应在购房合同中一并转让，而合同附件六第十六条规定电梯、屋顶及外墙广告归出卖人所有，违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该条款应属无效。
五、关于交付房屋的问题。原、被告双方签订的合同及补充协议除上述条款无效外，其他内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同及协议其他部分合法有效，双方均应恪守履行。被告方应按照《南宁市商品房买卖合同》及补充协议所约定的时间即2016年6月30日前将南宁市兴宁区传媒星城3号楼2单元1903号房屋交付给原告实际使用。虽然被告已于2016年9月19日取得双方约定的建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘察方五方验收合格的建设工程质量竣工验收意见书，但根据《南宁市商品房买卖合同》第十二条交接约定，被告应在达到交付条件后书面通知买受人，进行验收交接时签署房屋交接单，且还应提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，但被告对此未能充分举证其在交接时有提供保证书及说明书，故本案房屋交接并没有完成。原告要求被告交付南宁市兴宁区传媒星城3号楼2单元1903号房屋，本院予以支持。被告向原告交付房屋，应按照合同第十二条交接约定进行，不得附带条件。
六、关于逾期交房违约金的问题。被告自2016年6月30日至今并未将涉案房屋交付原告，被告存在逾期交房的违约事实，故原告要求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。因双方并未约定逾期交房90天的违约责任且关于逾期交房的违约条款经本院确认无效，现原告要求参照同地段同类房屋租金标准确定被告的违约金数额，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠��案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本院予以确认，故被告应支付的违约金为自2016年7月1日起，计至被告向原告交付房屋时止，按照评估价乘以房屋面积计付。至于被告辩称市政规划路未能按期施工导致无法及时办理竣工验收的主张，被告并未举证证明道路延期施工导致涉案房屋在建设中停工，影响其施工进度及竣工验收，且被告在签署商品房买卖合同时即应对现有施工条件进行预判，根据现有条件进行合理预判其竣工时间，故本院对被告该项主张不予采纳。
七、关于管道燃气安装费的问题。参照南价格[2013]50号《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》第三条的规定，2013年6月1日以后所签订的商品房买卖合同中，开发商不可另行向购房者收取管道燃气初装费。被告作为房屋开发商，应该遵守该文件规定。由于本案所涉的合同于2014年12月21日成立，作为开发商的被告在前述文件公布到正式与原告签订合同之前的期间内尚有足够时间对其房屋销售价格进行调整，将管道燃气安装费计入销售价格之中，双方于2014年12月21日签订的合同中明确载明管道燃气安装到户，被告作为格式合同制定者，在双方订立合同时亦已经明确知晓燃气安装事项，且被告与案外人南宁中燃城市燃气发展有限公司于2012年签订《居民燃气入户合同（新户集体）》，即该项设施是合同约定必须具备的项目，由此可以推断本案合同约定的价格已经包含了管道燃气安装费。此外，被告并无合同及法律依据另行向原告收取管道燃气安装费。原告要求被告退还管道燃气安装费2300元，符合法律规定，本院予以支持。至于被告抗辩称其在2010年与第三人广西日报社订立合作开发协议对包括原告所购在内部分房屋的管道燃气初装费另有约定，根据合同相对性原则，第三人广西日报社与案外人广西龙基置业有限责任公司虽系本案被告南国利得公司股东，但并非本案商品房预售合同一方当事人，第三人广西日报社与案外人广西龙基置业有限责任公司签订的《合作开发协议书》仅能约束签订该协议书的双方，不能以其两者之间协议增加原告在合同约定以外的义务，故本院对被告的该抗辩主张不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、原告区开保、冯小玲与被告广西南国利得投资有限公司于2014年12月21日签订的《南宁市商品房买卖合同》第八条关于“买受人逾期付款的违约责任”条款无效；
二、原告区开保、冯小玲与被告广西南国利得投资有限公司于2014年12月21日签订的《南宁市商品房买卖合同》第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”条款无效；
三、原告区开保、冯小玲与被告广西南国利得投资有限公司于2014年12月21日签订的《南宁市商品房买卖合同》补充协议第���六条“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖人使用权人所有”条款无效；
四、被告广西南国利得投资有限公司向原告区开保、冯小玲交付南宁市兴宁区传媒星城3号楼2单元1903号房；
五、被告广西南国利得投资有限公司向原告区开保、冯小玲支付违约金（计算方式：自2016年7月1日起计至被告交房之日止，按评估价乘以房屋面积计付；
六、被告广西南国利得投资有限公司退还原告区开保、冯小玲管道燃气安装费2300元。
案件受理费50元，由被告广西南国利得投资有限公司负担50元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。��利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 农慧兰
审 判 员 李 寒
人民陪审员 张 惠
二〇一七年八月三十日
书 记 员 刘 艳
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
第八十八条合同的当事人应当按照合���的约定，全部履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除���方主要权利的，该条款无效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干���题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
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