陕西省三原县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0422民初1674号
原告：张小军
委托诉讼代理人：王明辉，陕西池阳律师事务所律师，一般代理。
被告：陈彦仓
委托诉讼代理人郭振喜，男，特别授权代理。
被告：于永胜
原告张小军诉被告陈彦仓、于永胜申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张小军及委托诉讼代理人王明辉、被告陈彦仓及委托诉讼代理人郭振喜到庭参加诉讼，被告于永胜经公告传唤未到庭，本案现已审理终结。
张小军向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院在（2016）陕0422执恢149号公告执行案中继续对滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室房产的执行；2诉讼费由被告承担。事实和理由：原告张小军诉被告于永胜民间借贷纠纷案件，张小军申请诉前财产保全，三原县人民法院对被告于永胜名下位于三原县滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室两套单元房进行了查封，案件已经三原县人民法院（2014）三民初字第01329号民事判决书判决，判决被告在判决生效后10日内偿付原告张小军借款本金37.6万元，并支付利息、逾期利息等。之后被告于永胜未能按时履行判决义务，原告申请强制执行。执行过程中，被告陈彦仓提出异议，主张两套单元房的所有权，三原县人民法院作出（2016）陕0422执异6号《执行裁定书》，中止对滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室房产的执行。原告认为，被告陈彦仓与被告于永胜恶意串通逃避执行，为维护原告的合法权益，原告故提起诉讼并提出上述请求。
被告陈彦仓辩称，2014年7月17日于永胜与陈彦仓签订房屋买卖合同，将讼争房产以40万元卖于陈彦仓，陈彦仓支付了40万元的房屋价款，取得了该两处房屋的产权手续及房门钥匙，同年7月18日陈彦仓即入住该房屋居住至今。若非陈彦仓家中有人因受伤病，特别是法院的无故查封，房屋过户手续早已办妥完善。陈彦仓认为（2016）陕0422执异6号《执行裁定书》合法有效，应予维持。
被告于永胜未出庭，未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供（2014）三民保字第00016号民事裁定书一份。证明讼争的两套房屋2014年12月3日已被三原县法院查封。被告陈彦仓对该证据的真实性不持异议，但认为其知道该裁定后随即向法院提交材料并提出异议，法院并未给其答复。被告于永胜未出庭，对该证据未质证。本院审查认为，该证据来源合法、内容真实，予以认定。2、原告提供证人寇新林出庭作证。证明2014年10月许于永胜还在讼争房屋2单元301室居住。被告陈彦仓对该证人证言不予采信。被告于永胜未出庭，对该证据未质证。本院审查认为，该证人证言系孤证，无其他旁证印证，本院不予采信。3、被告陈彦仓提供房屋买卖合同一份、于永胜的收到条一份、房屋所有权证两份。证明讼争房屋归陈彦仓所有。原告对两份房产证的真实性不持异议，对房屋买卖合同及收条的真实性无法判断，认为买卖合同中没有体现于永胜配偶的真实意思表示，为无效合同，收条不能证明实际交付房款。被告于永胜未出庭，对该证据未质证。本院审查认为，从被告陈彦仓当庭陈述的买卖及取得讼争房屋产权证的详细过程能够推断该证据真实可信，但不能证明讼争房屋归其所有。4、被告陈彦仓提供收条复印件一份，证明5单元301室的装修时间及费用。原告认为该证人未出庭，对该证据不予认可。被告于永胜未出庭，对该证据未质证。本院审查认为，该证据不符合证据要件，不予认定。5、被告陈彦仓提供滨港20号楼物业管理处的证明一份。证明其入住讼争房屋的时间。原告认为该专用章未标注物业公司，该证明单位不存在，故对该证据不予认可。被告于永胜未出庭，对该证据未质证。本院审查认为，该证据加盖有单位公章，应予认定，原告认为该证明单位不存在无据证实，本院不予采信。6、被告陈彦仓提供证人张有成出庭作证，证明被告购买讼争房屋的过程及入住时间。原告认为18万元的工程量10日左右即完工，不符合常理，故认为该证人证言虚假不可信，不予认可。被告于永胜未出庭，对该证据未质证。本院审查认为，该证人证言系孤证，无其他旁证印证，本院不予采信。7、被告陈彦仓提供渠岸乡吴村盖村民委员会证明材料一份。证明被告于永胜现在下落不明。原告认为该证据无法定代表人签名，但内容认可。被告于永胜未出庭，对该证据未质证。本院审查认为，该证据真实可信，但与本案无关联性。8、被告陈彦仓提供三原县渠岸镇渠岸村民委员会证明材料及陈彦仓之女陈苗书写、邻居签名的证明材料各一份。证明被告陈彦仓2014年7月购买讼争房屋后一直居住至今。原告认为村民委员会的证明无法定代表人签名，陈苗书写的证明不符合证据的形式要件，故对该证据不予认可。被告于永胜未出庭，对该证据未质证。本院审查认为，三原县渠岸镇渠岸村民委员会不具证明资格，陈苗书写的证据不符合证据要件，故对该证据不予认定。
为查明案件事实，本院调取了本院（2014）三民保字第00016号卷宗中的谈话笔录一份。原告及被告陈彦仓对该谈话笔录均无异议。
根据原、被告无争议的证据及本院认定的证据，能够查明以下案件事实：2014年12月3日申请人张小军以于永胜未向其返还借款为由向本院提出申请，要求对被申请人于永胜名下位于三原县滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室两套单元房予以查封，本院依法作出（2014）三民保字第00016号民事裁定书，查封了于永胜名下位于三原县滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室两套单元房。次日，陈彦仓便向本院提出异议，认为本院查封的两套单元房属其所有，本院于2014年12月10日驳回了陈彦仓的异议。嗣后，张小军向本院提起民间借贷之诉，要求于永胜返还其借款，本院依法作出了（2014）三民初字第01329号民事判决书，判决被告于永胜于判决生效后10日内偿付原告张小军借款本金37.6万元，并支付利息、逾期利息等。之后被告于永胜未能按时履行判决义务，原告张小军申请强制执行。执行过程中，被告陈彦仓再次提出异议，主张两套单元房的所有权，本院作出（2016）陕0422执异6号执行裁定书，中止对滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室房产的执行。张小军不服该裁定，遂诉讼来院。另查，2014年7月17日于永胜与陈彦仓签订房屋买卖合同，将讼争房产以40万元卖于陈彦仓，陈彦仓支付了40万元的房屋价款后取得了该两处房屋的产权手续，嗣后陈彦仓即入住该房居住至今，但一直未办理房屋过户手续。
本院认为，本案争议的焦点为：应否对（2016）陕0422执恢149号公告执行案中对滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室房产的继续执行。针对争议焦点：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。该规定明确了我国物权法对不动产物权变动采取的是登记生效主义原则，买方未办理不动产物权登记的，尚未取得物权。虽然《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对物权公示公信原则作了例外性规定，但该规定要求异议人的请求必须同时满足四个条件异议方能成立，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告陈彦仓在本院查封讼争房屋之前虽然已经与于永胜签订了书面买卖合同，已实际占有该不动产，且已支付了全部价款，但一直未办理过户登记。庭审中，陈彦仓言明其未办理过户登记的原因是办理过户登记须向房产局提供买卖双方的婚姻状况证明，而其妻于2011年过世，其一直未开具户籍注销证明，无法提供其婚姻状况证明，加之新谈的女朋友骨折需其护理，再者考虑交易税太高。陈彦仓的行为是消极不行使要求过户登记的权利，纯属买受人自身原因，故其提出的异议请求不符合上述法律规定。
综上所述，原告请求对（2016）陕0422执恢149号公告执行案中对滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室房产继续执行于法有据，本院应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
对（2016）陕0422执恢149号公告执行案中对滨港公司院内第20栋2单元301室、第20栋5单元301室房产继续执行
诉讼费100元，由被告陈彦仓负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 李晓丽
审 判 员 王 蕾
人民陪审员 陈登奎
二〇一七年五月八日
书 记 员 徐 健
本案适用的法律法规：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。六仓十四条国求不符合上述法律规定。定，同，已实际占有该不动产。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行
人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。