广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终2518号
上诉人（原审原告）：郭友声，男，1959年8月15日出生，汉族，住广东省陆丰市，
委托诉讼代理人：何广辉，广东定稳顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭友宽，男，1951年10月28日出生，汉族，住广东省惠东县，
被上诉人（原审被告）：郭木招，男，1981年11月10日出生，汉族，广东省陆丰市人，住惠东县，
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：伍祥，广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭赐响，男，1972年9月12日出生，汉族，广东省陆丰市人，住陆丰市，
上诉人郭友声因与被上诉人郭友宽、郭木招、郭赐响建设用地使用权纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2016）粤1323民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭友声及其委托诉讼代理人何广辉，被上诉人郭友宽、郭木招的共同委托诉讼代理人伍祥到庭参加诉讼，被上诉人郭赐响未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告郭友声向一审法院起诉请求：1、确认原告郭友声与被告郭友宽、郭赐响、郭木招于2014年9月24日签订《房地立约》有效；2、被告郭友宽将其名下位于惠东××××村斑鸠坳土地及地上建筑物分给原告的部分交付原告使用；3.被告不得妨碍原告使用土地及地上建筑物；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告郭友声与被告郭友宽、郭赐响是同胞兄弟关系，与被告郭木招（被告郭友宽的儿子）是叔侄关系。原告父母早年出资购买位于惠东××××岭村斑鸠坳面积为147.6平方米的土地，并建起房屋。2004年10月27日，上述土地取得土地使用权证，登记权属人是被告郭友宽。2014年9月24日，原告与三被告签订《房地立约》，约定：一、上述土地按四份平分，昌、玲、响、焦（潮汕话谐音，分别是郭友宽、郭友声、郭赐响、郭木招）各一份，其中原告分得厝座右边前角长7米、宽5米，包括墙路；二、以前办证费用20000元按四份平分，每份应负担5000元；三、需转卖者必须经兄弟商议或内部买卖；四、此前合约及一切事项无效，以此合约为准。原告与三被告签订《房地立约》是各方的真实意思表示，且内容和形式不违反法律规定，应为有效协议。因此，被告郭友宽应按约定将分给原告的土地及地上建筑物交付给原告使用，并且三被告不得妨碍原告使用。
一审法院认定事实：原告郭友声与被告郭友宽、郭赐响系同胞兄弟关系，被告郭木招系被告郭友宽的儿子。涉案土地位于惠东××××村斑鸠坳，使用权面积147.6平方米，使用权类型为出让，登记土地使用权人为被告郭友宽，国有土地使用证发证日期为2004年10月27日。2014年9月24日，原告郭友声与被告郭友宽、郭赐响、郭木招作为主约人，共同签署了《房地立约》。该协议内容为：“关系惠东××××村公路边新荣后座，厝地总面积约壹佰肆拾柒平方米（规格深长壹拾贰米叁，宽壹拾贰米），经三兄弟协商同意订立如下条款：一、总面积作四份平分（昌、玲、响、焦各一份）现阿玲分得按厝座右边前角长柒米、宽伍米（包墙路）。二、以前办证费用计贰万元（20000元）按四份平分，每份应负担伍仟元。三、厝地方位确定后，今后不得转卖，如出现某兄弟有经济问题，需转卖者必须经兄弟叔孙商议同意或内部买卖。四、以前合约及一切事项无效，以此合约为准。五、此合约一式四份，每份各执壹份。”同时，被告郭友宽的妻子高红妹予以签名确认，原、被告的亲友郭良平、郭少极、郭秋等作为证明人予以了签名确认。协议签订后，原告以需查看票据为由不同意支付约定的5000元费用。当天晚上，被告郭友宽在平海派出所作出声明并记录在其持有的《房地立约》复印件背面，内容为：“此立约因郭友声不同意解决，此件无效，与证明人无关”。被告郭友宽、郭赐响、郭木招及被告郭友宽的妻子高红妹在亲属签名一栏签名确认，郭良平、郭秋、郭少极等在证明人一栏签名确认。原告认为《房地立约》有效，要求各被告履行约定，遂于2016年1月15日向本院提起诉讼，提出上述诉称中的诉讼请求。关于涉案土地权属事实。原告主张涉案土地系其父母所有，提供了司法所调查笔录、录像。调查笔录记录内容为平海司法所工作人员对原、被告的姐妹郭素清、郭赐玲进行询问，两人均表示涉案土地系由其父母出资购买的，但办在被告郭友宽的名下，其父母要求按四份，即郭友声、郭友宽、郭赐响、郭木招各一份。录像的内容为原、被告的母亲表示其丈夫叫大儿子去买，三兄弟一人一间，现在有争执不知道怎么办。被告郭友宽、郭木招对调查笔录有异议，认为不符合证人证言的规定，对录像的关联性有异议。被告主张涉案土地系由其出资购买，从申请建造到各项费用的缴纳都是其办理，是其个人财产，提交了临时住宿证、农村居民建房用地呈批表、惠东县村镇建设管理收费统一票据、惠东县村镇建设委员会建设工程执照、收款收据、国有土地使用权证等证据材料。原告对国有土地使用权证不认可，对票据、收据等表示不清楚，其余证据没有异议。对原、被告提交的上述证据材料的真实性、合法性、关联性，本院均予以确认。原、被告确认其父母在双方签订《房地立约》前均已过世。庭审中，原告陈述1986年曾叫妹妹郭素清交了2000元给其父亲去买房地，建房子时原告亦有出钱。
一审法院认为：本案的争议焦点在于《房地立约》的效力问题。被告郭友宽主张涉案土地使用权系其个人所有，《房地立约》系赠与行为且已撤销。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，涉案土地使用权人登记为被告郭友宽，在无相反证据予以推翻的情况下，应推定为其个人所有。但根据被告郭友宽的陈述,涉案土地使用权系在婚姻存续期间购得，则其妻子高红妹应系共同使用权人。因高红妹已在《房地立约》上签名表示同意被告郭友宽的赠与行为，故该赠与行为系合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条及第一百九十二条的规定，在赠与财产的权利转移之前以及受赠人不履行赠与合同约定的义务的情况下，赠与人均可撤销赠与。因此，被告郭友宽及其妻子在《房地立约》签订后的当晚作出的撤销行为，合法有效，该《房地立约》已失效。而原告主张涉案土地的实际使用权人系其父母，因其父母均已过世，原、被告双方均未提供遗嘱，且原告亦陈述原告及其他家庭成员亦有出资，则涉案土地的处分可能属于分家析产纠纷或继承纠纷，原告可另行主张权利，确定涉案土地使用权的权属。因此，原、被告于2014年9月24日签订的《房地立约》已失效，原告与此相关的诉请，本院一并予以驳回。
被告郭赐响经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第一百八十六条、第一百九十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费500元，由原告郭友声负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
上诉人郭友声上诉请求：一、改判按上诉人与被上诉人在2014年9月24日签订的《房地立约》的约定，由郭友宽、郭友声、郭赐响、郭木招四人平分147平方米建设用地，或发回惠东法院重新审理。二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，导致错误归纳案件的争议焦点。1、本案讼争的建设用地使用权属于上诉人父母在世，上诉人三兄弟未分家时购置的家庭共同财产，虽然登记在被上诉人郭友宽一人名下，但实为家庭成员共同出资共同购买，不存在郭友宽将部分建设用地赠送给两个弟弟（上诉人郭友声，被上诉人郭赐响）的情形。本案争议的焦点应当是《房地立约》合法性、有效性的问题，本案的案由应当是分家析产纠纷，而不是建设用地使用权纠纷。从2015年5月14日平海司法所工作人员对郭友宽做的《调查（询问）笔录》可知，1987年郭友宽来到平海做事后的几个月，郭友声的父母和弟妹就已经一齐来平海居住，当时上诉人的父母和上诉人几个兄弟姐妹都有从事生产经营。在20世纪八九十年代，在农村尚未分家的大家庭各成员共同出资购置资产，登记在一人名下也是常见的现象。当时上诉人和别上诉人的家庭情况证实如此，上诉人父母将积蓄拿出来，叫大儿子被上诉人郭友宽去购买地皮建房解决全家人的居住问题。2、本案中《房地立约》的真实性已经得到立约人各方的证实，得到各方证人的证实，是立约人郭友宽、郭赐响、郭友声、郭木招四人的真实意思表示，该约定内容不违反法律的规定，是当然合法、有效的。合法、有效的合同就应当继续履行，除存在客观上不能履行的情形除外。上诉人同意在被上诉人郭友宽将应交付上诉人建房使用，且承诺不再阻挠上诉人建房时，上诉人愿意支付应分担的5000元办证费给被上诉人郭友宽。3、《房地立约》属于各家庭成员共同签署的分家析产协议，而不是一审判决错误地认定的赠与合同。合法有效的分家析产协议是应当履行的，是不可撤销的，如被上诉人郭友宽不认可《房地立约》的效力，那么应当举证证实其签约时被欺诈、被胁迫，上诉人乘人之危等依法可主张撤销协议的情形。二、一审判决因为认定事实错误所以导致使用法律错误。本案因为属于分家析产纠纷，不是建设用地使用权纠纷，也不属于赠与合同纠纷，故不应当适用赠与合同的相关规定。《房地立约》明明就写着“总面积作四份平分”，不存在可能理解为“赠与”的任何内容，一审判决认定“赠与合同”有误。被上诉人郭友宽及其妻子高红妹均签名确认了“总面积作四份平分”的事实。《物权法》第十七条的规定可以有效保障产权证上登记的权利人排他性地对抗他人，但有产权证上登记权利人郭友宽亲笔在上面亲笔签名确认的《房地立约》的内容，对签约的每一方当事人都有法律上的约束力，每一方都应履行这份实质上的分家析产协议。三、关于本案的证据问题。1、上诉人已经充分举证证明本案讼争的土地属于家庭共同财产。平海镇司法所工作人员对上诉人与被上诉人郭友宽共同的妹妹郭赐玲、郭素清所做的《调查（询问）笔录》可证实，是上诉人的父亲郭前出资叫大儿子郭友宽去购买地皮建房，郭前生前也多次要求这块地要按四份分。上诉人的母亲生前的录像视频可证实。27年前买地的时候其丈夫郭前叫大仔（郭友宽）去买，三兄弟一人一间。上诉人在一审期间提交的以上证据都具有真实性，郭赐玲、郭素清均是上诉人和被上诉人郭友宽共同的亲妹妹，其证言不可能会偏袒任何一方。上诉人与被上诉人共同的母亲的证言，也不可能会偏袒任何一方。故郭赐玲、郭素清、上诉人母亲的证言都应当得到法庭的采信。最强有力的证据是上诉人和被上诉人郭友宽及其妻子高红妹等各方当事人自愿签名确认的《房地立约》，明显是具有真实性、合法性、有效性的实质上的分家析产协议，一审判决将《房地立约》理解认定为是赠与合同有误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人郭友宽、郭木招称，一、被上诉人认为一审法院已经查明全部事实，适用法律正确，已经作出符合事实，并且符合法律的判决，二、根据上诉人民事上诉状的内容，已经对一审判决的基础作出彻底否定，上诉人认为本案的争议焦点是分家析产纠纷，这是存在断章取义的，事实非常明确及本案争议的房产的所有权证登记在郭友宽名下，争议房产所有权人毫无疑问就是郭友宽。基于房地立约的内容，郭友宽是在处分其合法的房产，这就是一个赠与协议，后来因郭友宽依法撤销该协议，赠与协议才不生效，也才导致本案纠纷，请二审法院查明事实的基础上，驳回上诉人的上诉请求。
郭赐响经公告送达未到庭，无相关陈述意见。
本院二审期间，上诉人郭友声申请证人郭某、卓某出庭作证，本院组织当事人进行了质证。证人一郭某系郭友声和郭友宽的胞妹出庭作证的证言内容与一审提交的平海镇司法所于2015年5月27日作出的《调查（询问）笔录》一致。证人二卓某系郭赐响前妻，其证明因听郭赐响母亲生前说，涉案土地系用小姑（郭某）的聘礼钱购买，土地分四份由郭友宽、郭友声、郭赐响及郭木招所有，即与证人一郭某证明内容、证明对象一致。
原一审查明基本事实清楚，本院二审予以确认。
本院认为，本案诉争的是位于惠东××××村公路边新荣后座、总面积约147㎡国有建设用地使用权的权属问题，一审确定本案案由为建设用地使用权纠纷正确。根据当事人的诉辩情况，本案争议的焦点系《房地立约》的性质及效力问题。本院认为，《房地立约》表面虽为郭氏三兄弟对财产分割达成的合约，实质是财产权利人郭友宽处分自己权利的行为，属于赠与合同，经赠与人郭友宽行使撤销权而归于无效。评析如下：
从《房地立约》表面内容上看，该合约是对上述涉案土地的分割。根据双方当事人提交的资料及陈述可以确认，涉案土地即登记在郭友宽名下、国有土地使用证号为惠东国有（2004）第090182号的土地。上诉人郭友声认为虽然土地使用人登记为郭友宽，但该地是家庭共有财产，系双方当事人的父亲出钱叫郭友宽去购买的，为此提供了相关的证人证言予以证实。被上诉人郭友宽主张涉案土地系由其出资购买，是其个人财产，为此提交了临时住宿证、农村居民建房用地呈批表、惠东县村镇建设管理收费统一票据、惠东县村镇建设委员会建设工程执照、收款收据、国有土地使用权证等证据材料。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，涉案土地使用权人登记的是被上诉人郭友宽，被上诉人郭友宽主张其为涉案土地的权利人有法律上的依据。上诉人郭友声提交的证据不足以对抗郭友宽的国有土地使用权证。
由此解释《房地立约》，表面内容虽为郭氏三兄弟对财产分割达成的合约，实质是财产权利人郭友宽处分自己财产的行为。郭友宽抗辩认为《房地立约》是赠与合同属于民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，符合自愿原则。原审法院认定《房地立约》为赠与合同正确。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案中，《房地立约》在立约的当晚、赠与财产的权利转移之前，已经赠与人郭友宽行使撤销权而归于无效。
综上所述，上诉人郭友声根据《房地立约》请求分割涉案土地的理由不能成立，依法应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。被上诉人郭赐响经合法传唤未到庭，不影响本案审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人郭友声负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨举添
审 判 员 王 丹
审 判 员 胡毅妹
二〇一八年二月二十三日
法官助理 任婷婷
书 记 员 刘丽珠
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。