辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1373号
上诉人（原审被告）：程彪，男，1962年6月26日出生，汉族，沈阳市仁爱义齿加工厂业主，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：胡颖，女，1966年2月4日出生，汉族，无职业。
委托代理人：房淑云，辽宁正时律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵宇，男，1971年5月25日出生，汉族，沈阳市皇姑区正一和台球社业主，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：乔蓉蓉，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国人民解放军空军驻辽宁地区军事代表室，住所地沈阳市皇姑区阳山路沈阳航天机械制造厂内。
负责人：谢振海，该军事代表室代表。
上诉人程彪因与被上诉人赵宇、中国人民解放军空军驻辽宁地区军事代表室房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第686号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，代理审判员王纪主审，审判员丁广昱参加评议的合议庭对本案进行了公开审理，上诉人程彪的委托代理人房淑云、胡颖，被上诉人赵宇及其代理人乔蓉蓉到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
赵宇于2013年5月9日起诉至原审法院，请求：请求判令二被告立即给付原告被征收房屋装修补偿费、拆迁补助费、过渡期间补助费、经营损失等费用593，000元；判令二被告赔偿原告财产损失100，000元。
原审法院经审理查明：座落于沈阳市皇姑区香炉山路3-22号办公楼（建筑面积951平方米，以下简称诉争房）所有权人为中国人民解放军驻一三九厂军事代表室，后产权单位更名为中国人民解放军驻辽宁地区军事代表室（以下简称军事代表室）。被告程彪为沈阳市仁爱义齿加工厂（个人经营）经营者，原告赵宇系沈阳市皇姑区正一和台球社业主。
2009年4月7日，军事代表室与沈阳市仁爱义齿加工厂签订《房屋租赁合同》一份，约定军事代表室将诉争房出租给义齿加工厂，租赁期限10年，自2009年4月1日起至2019年3月31日止，租金每年180，000元。该协议签订后，双方依约履行。
2009年10月24日，义齿加工厂与原告赵宇签订《房屋租赁合同》一份，约定义齿加工厂将诉争房一部分出租给赵宇，租期五年，自2009年12月1日起至2014年11月30日止，租赁房屋作为餐饮、娱乐服务使用，租金每年36，000元，于每年12月1日前一次性交齐。关于合同的变更、解除与终止及违约责任，双方约定：房屋租赁期间，承租方逾期未交纳按约定应当由承租方交纳的各项费用，已经给出租方造成严重损害的，出租方有权解除合同，收回出租房屋。承租人如逾期支付租金，每逾期一日，则出租方须按日租金的2倍支付滞纳金。关于免责条件，双方约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使出租方、承租方造成损失的互不承担责任。该合同签订后，程彪向赵宇交付了房屋，赵宇按合同约定交纳租金至2011年12月1日前，赵宇使用出租房屋经营沈阳市皇姑区正一和台球社。
2011年8月15日，沈阳市皇姑区人民政府下达“房屋征收决定”，决定对省地震局地块（新乐地区）实施房屋征收，诉争房在此征收范围内。
2011年10月起，赵宇停止经营，并以新乐地区开始征收无法正常经营为由，未按合同约定交纳2011年12月至2012年12月租金。赵宇实际占用诉争房，其经营台球社的台球桌四张、麻将机四台、桌椅、个人衣物、被褥等物品亦存放在该房处。
2012年10月16日，经沈阳市皇姑区国有土地房屋征收管理办公室委托，沈阳锦龙房地产评估有限公司对诉争房征收补偿价格进行评估，估价对象为诉争房（注明诉争房已出租给义齿加工厂），估价时点为2011年8月15日，估价方法市场法，估价结果为房屋（有产籍）11，697，300元（每平方米单价12，300元），装修费用76，800元（每平方米单价800元），搬迁费用70，000元，经营损失400，000元，上述合计12，928，100元。2012年10月18日，军事代表室与征收部门签订《国有土地上房屋征收补偿安置房屋货币补偿协议》，诉争房共获货币补偿款、装修补偿款、搬迁补助费、过渡期间补偿费、经营损失费（承租户沈阳市仁爱义齿加工厂）共计12，999，425元。2012年11月9日，上述征收补偿款项给付军事代表室。
2012年10月19日，军事代表室与义齿加工厂签订《房屋征收后搬迁补偿协议》一份，约定：“军事代表室向义齿加工厂支付房屋装修补偿、搬迁补偿、经营损失等费用共计壹佰柒拾捌万元整。军事代表室先期支付捌拾万元后，义齿加工厂确保5个工作日内搬迁腾空租赁的所有房屋，待房屋腾空后，军事代表室将剩余的玖拾捌万元一次性支付给义齿加工厂。”该协议签订后，2012年12月3日，军事代表室给付义齿加工厂补偿款800，000元。2012年12月12日11时45分，被告程彪指派其下属找搬家公司，将赵宇经营的台球社内台球桌四个、麻将机四台、桌椅、个人衣物、被褥等物品等物品搬入其租赁的房屋内，房屋被征收部门拆除。原告赵宇得知后，向沈阳市皇姑区新乐派出所报案，现上述物品由程彪保管。2012年12月17日，军事代表室又给付义齿加工厂补偿款980，000元。后原告赵宇与二被告协商补偿事宜未果，遂起诉至法院。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应依合同约定全面履行合同义务。合同履行期间，2011年8月15日，皇姑区政府决定对“新乐”地块开始征收，2011年10月起，赵宇停止经营并未按合同约定缴纳租金，被告程彪现无证据证明其向赵宇主张过解除合同的事实，且赵宇经营的台球室物品还存放于诉争房内，故双方间租赁合同并未解除。关于赵宇欠租金事项，程彪可另行通过诉讼解决。
关于遇征收问题，双方签订的房屋租赁合同第十一条第2项规定：“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的互不承担责任。”本条约定为当事人双方间遇政府原因房屋拆除的，产生损失互不赔偿，但对房屋遇征收拆除，征收部门给予的经济补偿如何分配未作约定。
关于原告主张判令程彪支付装修补偿费、拆迁补助费、过渡期间补助费、经营损失等费用593，000元问题。依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收补偿的对象为房屋所有权人，但实践中也存在对被征收房屋出租从事经营的，征收部门对租期未到的承租户的经营损失等进行适当补偿的情况。结合本案事实，本案诉争房所有权人为被告军事代表室，因军事代表室将诉争整体出租给义齿加工厂，且义齿加工厂租赁期限至2019年3月31日方才届满，故经评估公司评估，征收部门给予义齿加工厂经营损失费400，000元，该项费用是对承租人的补偿。另外，征收补偿款还包括装修补偿金760，800元，该项补偿费用因承租人从事经营进行了装修，故与承租人存在关联。另外，军事代表室与义齿加工厂签订的协议中还确认有搬迁补助一项，故该项费用也与承租人有关。原告主张的过渡期间补助费为征收部门对房屋所有权人的补偿，与承租人无关。
现原告赵宇作为次承租人，主张按军事代表室给付程彪补偿款1，780，000元，按租赁合同约定300平方米面积按比例计算补偿款。程彪抗辩其所得款项与赵宇无关。因装修款、经营损失款均系评估部门针对诉争房整体951平方米作出的评估结论，其中包括赵宇承租的房屋，故程彪应对赵宇因征收所致的经济损失给予赔偿。且因赵宇属次承租人身份，故军事代表室作为产权人，不可能直接向赵宇支付补偿款，故程彪有关军事代表室给付的补偿款不包括次承租人赵宇应得款项的主张，本院不予支持。
关于装修补偿金数额，庭审质证中发现，原、被告提交的房屋租赁合同内容不一致，原告提交合同房屋面积“300平方米”内容为其自行填写，双方签约时对承租房屋面积没有明确约定，故本院对原告对承租房面积为300平方米不予确认。程彪庭审中自认赵宇承租房屋实测面积为120平方米，因原、被告诉至本院前，诉争房已被全部拆除，无法实际测量赵宇承租部分的面积，故本院依被告自认120平方米标准计算赵宇应得的装修补偿。关于装修补偿的具体数额，本院参照房地产估价报告确定的每平方米800元计算，为96，000元。
关于经营损失，评估报告认定义齿加工厂经营损失共计400，000元，现赵宇不能提交其经营的台球社有关税务票据证明其经营损失情况，本院结合原、被告双方租期届满时间和经营面积比例，酌定程彪给付赵宇经营损失费50，000元。
关于搬迁补偿款及财产损失100，000元问题。经庭审查明，搬迁当日，台球社内存放物品由程彪搬走并保管至今，故赵宇未发生搬迁费用，本院对赵宇有关搬迁补偿款的请求不予支持。关于财产损失，对原告提交的物品清单，程彪表示存有异议。庭上程彪明确表示在本案纠纷解决之前，不同意在法院的主持下先行返还，故本院参照原告提交的物品清单、现场照片，同时考虑程彪抗辩主张及其提供的搬迁当天视听资料，判决程彪将上述物品按清单完好返还赵宇（属房屋装修不可拆除的物品除外，已在装修补偿中解决），如返还物品存在损坏，则程彪负担修复的相关费用。
关于赵宇主张军事代表室承担连带责任问题。因军事代表室与赵宇不存在房屋租赁关系，且已将补偿款向程彪支付完毕，故军事代表室不应承担连带责任，本院对赵宇主张不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、被告程彪于本判决发生法律效力后十日内给付原告赵宇承租房屋装修补偿费96，000元；二、被告程彪于本判决发生法律效力后十日内给付原告赵宇因征收所致经营损失费50，000元；三、被告程彪于本判决生效后十日内将原告赵宇承租房屋内物品完好返还给原告赵宇，如有损坏程彪赔偿赵宇修复发生相关费用。（物品清单附后）四、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，300元，由被告程彪承担2，538元，原告赵宇自行承担4，762元。
宣判后，上诉人程彪不服原判，向本院提出上诉，请求：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第686号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。理由是：一、一审判决事实认定及法律适用错误。2009年10月24日上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，租赁期限自2009年12月1日起至2014年11月30日止。双方的租赁合同第十一条第2项对遇国家政策拆迁作出明确约定，既“因国家政策需要拆除或改造已租赁房屋，使甲、乙双方造成损失的互不承担责任”。该条规定属于当事人双方在法律规定范围内所含有的意思自治，是我国民法承认的当事人之间通过自主协商而达成的合意，具有优先于任意性法律规范的效力。故该条约定不违反法律强制性规定，对双方当事人具有约束力。2012年12月因政府征收行为，需要拆除租赁房屋，按照合同上述约定，彼此之间因拆迁所造成的任何损失互不存在补偿责任问题。而被上诉人2013年5月因租赁房屋拆迁起诉上诉人，要求上诉人赔偿的行为，显然违反双方约定，依法不应受到保护。那么，一审判决事实认定错误，适用法律不当，且违背了民事主体当事人之间的意思自治原则。二、一审判决上诉人给付被上诉人经营损失50，000元、装修补偿费96，000元不仅缺少事实证据，而且违背法律规定，侵犯了上诉人的合法权益。第一，沈阳市皇姑区国有土地房屋征收管理办公室与中国人民解放军空军驻辽宁地区军事代表室于2012年10月18日签订的协议中，没有标注此经营损失费用中包含被上诉人经营的正一和台球社的经营损失在内的字样和内容。故一审判决上诉人给付被上诉人50，000元证据不足。另外，依据2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。但被上诉人于2011年10月还未进入办理拆迁手续时，就自行关闭停业，且在一审审理期间，没有提供被征收前的任何经营效益证据。即使依据一审中“以上诉人与被上诉人租期届满时间和经营面积比例”计算，被上诉人的经营损失也仅为14，400元，而非50，000元。第二，一审判决参照房地产估价的每平方米800元，判决上诉人给付被上诉人装修补偿费96，000元，显失公平。房地产估价800元／平方米是依据上诉人对每个车间设施设备等所装修的具体情况所确定的。而上诉人出租给被上诉人的部分房屋，被上诉人除了对该地面进行铺胶、安装几盏灯具外，没做其他任何装修，录像资料可以证明。综上所述，上诉人认为，被上诉人诉讼请求所依据的证据不足，一审判决错误，请求二审法院依法撤销，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人赵宇辩称：1、上诉人补充的理由没有事前送达被上诉人，建议法庭不要审查。关于租赁关系，被上诉人承租房屋后一直经营，没有停业。在房屋征收命令下达后，承租房屋停电停水，四周被圈起来，无法经营。这种情况下，被上诉人不再交纳房租，上诉人认可。上诉人既没有要租金，也没有通知被上诉人解除合同，所以合同一直是有效的。2、合同中第11条约定，双方之间如遇政府拆迁，双方互不承担责任，对于征收补偿如何分配没有约定，上诉人和被上诉人同为承租人且都用于经营，上诉人获得951平方米总额的赔偿款，这个款项中应包括被上诉人承租部分应得的赔偿金，应给付给被上诉人。3、被上诉人从房屋征收开始后一直无法实际经营，我方损失不止5万元，实际超过20万元，对于法院酌定的5万元，不合理但我方也接受了。4、被上诉人承租的房间，暖气、上下水和电都没有，都是被上诉人出资装修的，投入20多万元，法院按照800元／平计算已是最低标准。5、我方对判决认定的承租面积有异议，实际是300平。一审判决后我有眼病，才没有去上诉。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述及产权证明、房证、房屋租赁合同、房租收款收据、房屋征收后搬迁补偿协议、房地产估价报告、国有土地上房屋征收补偿安置房屋货币补偿协议、进账单、房屋移交证明、报警记录、公安机关询问笔录、支付补偿费明细账、银行对账单、物品清单、照片、光碟等证据材料，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。原审判决第一项装修补偿费96，000元、第二项因征收所致经营损失费50，000元均系因拆迁给被上诉人所造成的损失，双方房屋租赁合同第十一条第2项明确约定：“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的互不承担责任。”原审判决上诉人向被上诉人给付装修补偿费及经营损失费与双方合同约定不符，应予纠正。
关于被上诉人主张双方合同第十一条第2项系双方互不承担赔偿责任，但征收补偿如何分配没有约定的问题，因双方在签订租赁合同时对于因国家政策需要拆除或改造租赁房屋已经有所预见，并在合同第十一条第2项就损失负担问题作出明确约定，该条约定系双方真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫或其他可撤销、可变更情形，双方对此均予认可，对双方具有约束力。而征收补偿即针对拆迁所造成的损失进行补偿，双方未就征收补偿如何分配另作约定，则应视为双方合同第十一条第2项已经就此问题约定完毕。被上诉人的该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第686号民事判决第三项即“被告程彪于本判决生效后十日内将原告赵宇承租房屋内物品完好返还给原告赵宇，如有损坏程彪赔偿赵宇修复发生相关费用。（物品清单附后）”；
二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第686号民事判决第一项即“被告程彪于本判决发生法律效力后十日内给付原告赵宇承租房屋装修补偿费96，000元”、第二项即“被告程彪于本判决发生法律效力后十日内给付原告赵宇因征收所致经营损失费50，000元”、第四项即“驳回原告其他诉讼请求”；
三、驳回当事人的其他诉讼请求。
一审案件受理费7，300元，由程彪负担3300元，赵宇负担4000元。二审案件受理费7300元，由程彪负担3300元，赵宇负担4000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王惠丽
审 判 员 丁广昱
代理审判员 王 纪
二〇一四年八月八日
书 记 员 吕慧子
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；