吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)丰民一初字第667号
原告：吉林市天成物业服务有限责任公司。住所地：吉长引线北侧。
法定代表人：卢涛，该公司总经理。
委托代理人：周长征，该公司经理。
被告：李博，男，汉族，无职业，住吉林市船营区。
原告吉林市天成物业服务有限责任公司（以下简称天成公司）与被告李博物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天成公司委托代理人周长征、被告李博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天成公司诉称：被告自2011年至今未交纳物业费，根据《前期物业服务协议》，被告应交纳2011年、2012年、2013年物业费共计4032.23元。原告多次向被告催要未果，诉至法院。请求人民法院依法判令被告李博向原告天成公司支付物业费4032.23元。
被告辩称：我没有与被告公司签订物业服务合同，需要核实被告公司的资质，被告提供的服务与其收费标准不相符，我曾与被告沟通希望改进各方面不足，但是几乎没有改善，所以物业费到现在一直没有交。
本案的焦点问题是：一、原告是否完全履行了合同义务；二、被告李博是否应该给付原告物业费4032.23元。
针对本案的争议焦点，原告提供如下证据：
证据1、被告与吉林市诚信恒远公司签订的前期管理服务协议，证明被告是2010年4月17日入住苏宁，是苏宁环球地产的业主。
证据2、天成公司与吉林市苏宁环球有限公司签订的前期物业服务合同原件一份，证明天成公司是合理合法的接替前期物业服务公司的。
证据3、实施物业管理证明复印件一份、企业营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件一份，证明天成公司在吉林市房产局和物业办已经备案。
证据4、入住手册原件一份（只有甲方盖章，无乙方签字），证明高层收费标准是1.3元每平米。
经质证，被告对证据1、证据2没有异议，本院予以确认。证据3系复印件，原告庭后向法院提供了原件，经核对无异，本院予以确认。对证据4，由于没有被告的签字，本院对证据4的真实性不予确认。
针对本案争议焦点，被告提供如下证据：
证据1、照片66张，证明问题如下：1.卫生打扫不及时，环境较差。2.绿化达不到标准，有很多树木枯死。3.小区有违章建筑。4.地面道路破损严重，出行不便。5.缺少路灯照明。6.消防设施损坏严重，达不到消防标准，消防通道阻塞。7.小区安全问题严重，车辆可以随意出入，影响业主人身安全。
证据2、苏宁天润城“老带新”物业费优惠确认单复印件一份，证明2011年物业费减免676.41元。
经质证，原告对被告提供的证据的真实性无异议，本院予以确认。
经审理查明：被告李博于2010年4月17日与吉林市诚信恒远物业服务有限公司签订前期物业管理服务协议，被告系苏宁.天润城小区，后建设单位吉林市苏宁环球有限公司与吉林市诚信恒远物业服务有限公司解除前期物业服务合同。2010年6月15日吉林市苏宁环球有限公司(合同甲方)与原告吉林市天成物业服务有限公司（合同乙方）签订前期物业服务合同。该合同第七条第1款约定高层、小高层住宅按1.3元每月每平方米收取物业服务费，同时该合同第三十一条规定：“本合同期限自2010年6月15日起至2012年12月31日止。”第三十二条约定：“本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方均未提出异议，本合同自动延长1年，延期次数不限，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。”苏宁.天润城小区的业主委员会成立于2011年8月29日，该业主委员会未与原告天成公司签订物业服务合同，原告天成公司未与业主即本案被告李博签订物业服务合同。被告未交纳2011年、2012年、2013年的物业费，原告天成物业已经向被告发出催缴通知后被告仍未交纳。故原告天成公司起诉至本院，要求被告给付自2011年至2013年拖欠的物业费4032.23元。原告天成公司的服务存在瑕疵，如卫生打扫不及时，小区绿化不达标，小区内有违章建筑，地面道路破损严重，缺少路灯照明，消防设施损坏严重，小区存在安全问题等。
本院认为：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用原则。原告作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括被告在内的业主提供了物业服务后，被告应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业服务费用。在本案中，被告李博于2010年4月17日与吉林市诚信恒远物业服务有限公司签订前期物业管理服务协议，与本案原告天成公司缺乏关联性，与本案无关，原告据此主张权利于法无据。2010年6月15日吉林市苏宁环球有限公司(合同甲方)与原告吉林市天成物业服务有限公司（合同乙方）签订前期物业服务合同，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”因该前期物业服务合同期限从2010年6月15日到2012年12月31日止，故被告李博应给付原告该期间的物业服务费。本案中，原告天成公司与吉林市苏宁环球有限公司前期物业服务合同第三十二条对本案被告不具有约束力，因为苏宁.天润城的业主委员会已于2011年8月29日成立，该前期物业合同自动延长1年、延期次数不限的情形并不具备。但该小区的业主委员会成立后至该案起诉前没有选聘新的物业服务企业，其虽没有代表业主与本案原告签订物业服务合同，但原告自2013年1月1日开始仍然继续为被告提供物业服务，故双方的行为形成了事实的物业服务合同关系。被告辩称原告未能按照约定履行服务义务，本院认为，通过被告所举证据，应认定原告物业服务存在瑕疵，故被告抗辩成立。但业主拒交物业费的方式并不能解决问题，业主可以通过业主委员会行使相关权利，否则会造成物业服务恶性循环的情形。希望原告能针对业主提出的问题，有针对性的整改，提升服务质量，为广大业主营造美好和谐的生活环境。综上，本院认为，被告支付原告的物业费金额应予以适当调整；按照合同约定的计算方式，3年物业费用为1.3元/平方米/月×12月×86.719平方米×3年=4058.45元，原告诉请被告给付4032.23元，原告有提出诉请的权利自由，故本院按照原告的诉请金额为支持依据，又因被告李博提供的证据2苏宁天润城“老带新”物业费优惠确认单复印件一份，经原告认可，该份证据可以减免被告2011年物业费676.41元，故被告李博应当向原告天成物业公司给付交纳自2011年1月1日至2011年12月31日止的物业费676.41元，交纳自2012年1月1日至2013年12月31日止物业费的70%，即1881.71元，共计2558.12元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第二条之规定，判决如下：
被告李博给付原告吉林市天成物业服务有限公司物业服务费2558.12元，于判决生效后十日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告李博负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
代理审判员 王东竹
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 高鑫源