江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0102民初2353号
原告：无锡金科嘉润房地产开发有限公司，住所地在无锡市新区米兰花园43-250。
法定代表人：毛根生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：裴鹏义，男，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王雪峰，男，系该公司工作人员。
被告：杨堂富，男，汉族，1963年8月12日生，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：马君儒，江苏天淦律师事务所律师。
被告：顾军，女，汉族，1968年1月12日生，住南京市玄武区。
被告：严军，男，汉族，1969年5月22日生，住南京市鼓楼区。
原告无锡金科嘉润房地产开发有限公司（以下简称金科公司）与被告杨堂富、被告顾军、被告严军案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托诉讼代理人裴鹏义，被告杨堂富的委托诉讼代理人马君儒到庭参加诉讼。被告顾军、严军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告金科公司向本院提出诉讼请求：1、终止执行（2015）玄执字第963号执行裁定书；2、终止执行无锡市新区城南世家56号102室房屋，解除查封措施。事实和理由：涉案房屋为原告开发建设，至今仍登记在原告名下，被告顾军从未取得涉案房屋的所有权。2010年12月10日，被告顾军与原告签订商品房买卖合同，约定原告将涉案房屋出售给顾军。合同签订后，被告顾军支付购房首付款1528476元，剩余房款至今未付，且仅办理商品房买卖合同备案手续，未办理商品房的预告登记，涉案房屋一直也未交付，更未办理房屋所有权登记手续。因被告顾军未支付剩余购房款，2015年11月5日原告向无锡仲裁委员会提出仲裁申请，经过仲裁审理，无锡仲裁委员会于2016年4月11日作出（2016）锡仲裁字第2号裁决书，裁决解除涉案房屋买卖合同并支付违约金。后经原告申请强制执行，无锡市中级人民法院裁定应予执行。涉案房屋属于原告所有，买卖合同已被依法解除，应当终止执行涉案房屋，解除查封措施。南京市玄武区人民法院虽对涉案房屋进行了预查封，但预查封仅是对于不动产进行的一种预先限制性登记，在登记机关核准登记产权时才转为正式查封。由于预查封不能限制商品房买卖合同在不能履行时的合理解除，因此法院应当终止对预查封房屋的执行。综之，因涉案房屋在交易过程中未进行预告登记，不应产生物权法上的效力，且房屋所有权一直归属原告所有、未发生过变动，故法院的预查封措施，不应具有保全性质。原告提出执行异议申请后，法院于2017年3月15日作出（2017）苏0102执异第24号执行裁定书，驳回原告的异议请求。根据民事诉讼法律的规定以及执行裁定的指引，原告为此诉至法院。
被告杨堂富辩称：被告与顾军、严军民间借贷纠纷一案，法院判令被告顾军、严军偿还借款312万元，由于顾军、严军未按判决履行，杨堂富申请法院强制执行。2013年时法院已对原告提供异议的涉案房屋进行查封，2015年10月10日，在执行过程中又对涉案房屋进行续封，且告知原告已查封的事实和拟对涉案房屋进行司法拍卖的情况。2015年11月15日，原告向无锡仲裁委员会申请仲裁，2016年4月1日作出仲裁裁决，但是该裁决已在法院查封涉案房屋之后。涉案房屋在被法院查封后，无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）于2016年11月15日向原告送达协助执行通知，2016年12月29日扣划了被法院冻结的房款，在前后相隔一个多月的期间里，原告未向法院告知涉案房款将被梁溪法院执行的情况，导致被告的借贷案件判决无法执行。所以，南京市玄武区人民法院作出的（2015）玄执字第963号执行裁定书和（2017）苏0102执异第24号执行裁定书，认定事实清楚，依据法律准确，依法应予支持。
被告顾军和严军未到庭参加诉讼，也未作出书面答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案房屋系由原告金科公司开发建设。2010年12月10日，被告顾军与原告金科公司签订一份商品房买卖合同，双方约定：顾军向金科公司购买涉案房屋，总价为3048476元，并在房产管理部门办理房屋买卖合同的备案手续。合同签订后，顾军即向金科公司支付了购房款1528476元，但是剩余房款一直未付。2013年1月28日，金科公司就涉案房屋在房产管理部门办理了房屋初始登记手续，登记的房屋所有权人为金科公司。
2014年7月31日，本院对原告杨堂富诉被告顾军、严军借款合同纠纷一案[(2013)玄锁民初字第731号]作出一审判决，判令：被告顾军、严军偿还原告杨堂富借款312万元及相应利息。后因顾军、严军未履行生效判决确定的履行义务，杨堂富遂向本院申请执行，本院也予立案受理。执行过程中，本院于2015年10月10日对涉案房屋进行了续封，并将查封情况告知了金科公司，要求其配合法院执行工作。
2015年11月5日，金科公司向无锡仲裁委员会提出仲裁申请，要求解除与顾军签订的涉案房屋的商品房买卖合同，并要求顾军支付违约金152423.80元。无锡仲裁委员会经审查后，于2016年4月11日作出（2016）锡仲裁字第2号裁决书，裁决：一、解除金科公司与顾军签订的商品房买卖合同（合同备案号：201012100096）；二、顾军支付金科公司违约金152423.80元。2016年8月26日，金科公司向无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）申请执行该裁决书，无锡中院指定由无锡市新吴区人民法院执行。2016年11月23日，无锡高新技术产业开发区人民法院裁定解除金科公司与顾军于2010年12月10日签订的商品房买卖合同。
2016年11月8日，梁溪法院因董利民申请执行顾军、严军民间借贷纠纷一案，作出（2016）苏0213执1344号执行裁定书，裁定：查封顾军、严军银行存款人民币4157742元或扣押、划拨、变价其相当价值的财产。2016年11月15日，梁溪法院向金科公司发出协助执行通知书，冻结顾军在金科公司首付款1347382.20元。2016年11月25日，梁溪法院向金科公司送达了（2016）苏0213执1344号通知书，要求金科公司在十五日内向申请执行人董利民履行对顾军的到期债权1347382.20元。2016年12月15日，梁溪法院作出（2016）苏0213执1344号之一执行裁定书，裁定：强制执行顾军对金科公司到期债权人民币1344766.20元。2016年12月29日，梁溪法院从金科公司强制扣划款项1344766.20元。
此后，金科公司向本院提出执行异议，请求法院解除对涉案房屋的查封。本院于2017年3月15日作出（2017）苏0102执异第24号执行裁定书，驳回金科公司的异议请求。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋初始登记的房屋所有权人为原告。被告顾军与原告签订《商品房买卖合同》后，双方并未办理房屋转让登记手续，涉案房屋的所有权人仍为原告。对于作为被执行人的顾军所购买的已由原告办理了房屋权属初始登记的房屋，人民法院可以进行预查封，房屋权属在预查封期间登记到被执行人名下时，预查封登记才自动转为查封登记。本院对涉案房屋的预查封，限制了原告对涉案房屋再行处分的权利，保全的是被告顾军依据《商品房买卖合同》行使不动产物权变动请求权所实现的房屋所有权的期待利益。该请求权是否成立、能否行使，所依据的是该请求权的基础法律关系，而预查封并不能改变产生该请求权的法律关系，同样也不能限制当《商品房买卖合同》不能履行时基于正当合理的理由而解除。现无锡仲裁委员会作出的（2016）锡仲裁字第2号裁决书已裁决解除原告与顾军签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》。因此本院预查封所针对的房屋所有权的期待利益已不存在，故对涉案房屋应予以解封，并应终止对涉案房屋的执行。
综上所述，对原告的相应诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：
停止对位于无锡市新区城南世家56号102室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的预查封措施。
案件受理费80元，公告费300元，由被告顾军负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李海桥
人民陪审员 唐晓妹
人民陪审员 夏婷婷
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 罗安迪