江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏03民终1585号
上诉人（原审原告）：郭涛，男，1966年7月3日生，汉族，个体户，住江苏省丰县。
委托诉讼代理人：李政，江苏同瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新沂金瑞汽车贸易有限公司，住所地江苏省新沂市经济开发区江苏路88号。
被上诉人（原审被告）：黄凯，男，1988年6月9日生，汉族，个体户，住江苏省沛县。
原审第三人：张述升，男，1963年3月17日生，汉族，个体户，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：尹剑，江苏非圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜晓阳，男，1956年11月25日生，汉族，北京地星伟业数码科技有限公司员工，住郑州市金水区。
上诉人郭涛因与被上诉人新沂金瑞汽车贸易有限公司（以下简称金瑞公司）、黄凯及原审第三人张述升确认合同无效纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第02463号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人郭涛及其委托诉讼代理人李政，原审第三人张述升的委托诉讼代理人尹剑、杜晓阳到庭参加诉讼。被上诉人金瑞公司、黄凯经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭涛上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审认定金瑞公司与黄凯签订的《商品房买卖合同》系对民间借贷的担保，但我国担保法及相关司法解释明确的担保方式有：保证、抵押、质押及留置，但两被上诉人之间所谓的“担保”并不属于上述任何一种情形；2、即使存在所谓的“担保”，上诉人作为案涉商品房的买受人，在合同签定后亦已足额支付了房屋的全部价款，其对于金瑞公司与黄凯之间的借贷关系并不知情，故依法应享有要求金瑞公司继续履行房屋交付的权利；3、据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程优先受偿权的效力是优于抵押权和其他债权，上诉人在付清了全部房款后的效力又是优于优先受偿权。因此，在本案中应当优先保障上诉人作为购房人的权利，该权利位阶应优于黄凯的担保权；4、一审认定金瑞公司与黄凯之间以商品房买卖合同形式对其民间借贷提供担保，然而房屋属于不动产，以房屋设定担保的本质上就是不动产抵押，而根据相关担保法的规定，不动产抵押的应办理抵押登记，否则无效，本案正属于上述无效情形。
原审第三人张述升述称，金瑞公司在买卖过程中系对郭涛存在欺诈行为，虽本案系一房两卖，但不能影响黄凯与金瑞公司之间的买卖合同。综上，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人金瑞公司、黄凯未到庭，亦未提交书面答辩意见。
上诉人郭涛向一审法院起诉请求：1、确认金瑞公司、黄凯签订的关于新沂市金瑞汽车城北×区×××号房屋的《商品房买卖合同》为无效合同；2、诉讼费由金瑞公司、黄凯负担。
一审法院认定事实：2012年10月9日，金瑞公司（甲方）与黄凯（乙方）签订《借款合同》一份，主要内容为：由乙方向甲方出借资金三千万元，如实际借款金额与上述借款金额不一致，以实际借款金额为准；借款期限为6个月，自2012年10月15日至2013年4月14日，如实际资金交接日期与合同约定的借款起始日期不一致，以实际资金交接日期起算借款期限；借款只能用于金瑞汽车城地产项目开发的需要，不得挪作他用；借款利息按月利率4%计算；借款担保方式为资金监管、保证担保、商品房销售及回购方式，上述方式由甲乙双方另行签订协议，协议名称为《保证合同》、《商品房买卖合同》、《商品房回购合同》。
同日，依据上述《借款合同》的约定，金瑞公司与黄凯签订了58份《商品房买卖合同》，并办理了网上备案手续，其中包含诉争的关于新沂市金瑞汽车城北×区×××号房产的《商品房买卖合同》。
上述合同签订后，黄凯实际向金瑞公司提供了借款。庭审中，金瑞公司称《借款合同》约定的借款金额系3000万元，黄凯实际出借金额为2000万元，后金瑞公司偿还约300万元，剩余借款本息均未偿还。
2014年8月14日，金瑞公司又与郭涛签订了《商品房买卖合同》，约定由金瑞公司将新沂市金瑞汽车城北×区×××号房产出售给郭涛。
一审法院认为，根据金瑞公司与黄凯《借款合同》的约定，金瑞公司、黄凯系以签订《商品房买卖合同》的方式为双方的借贷合同设定担保，《商品房买卖合同》项下的房屋实际系双方设定的担保财产。黄凯依法虽不能依据《商品房买卖合同》，请求金瑞公司履行交付房屋、办理产权转移登记手续等基于买卖关系而产生的义务，但金瑞公司未按约定偿还借款本息的情况下，在该借贷债权经法院生效判决确认后，黄凯或其权利受让人有权申请拍卖《商品房买卖合同》项下的房屋，以实现债权。综上，以签订《商品房买卖合同》的形式为借款提供担保系金瑞公司与黄凯真实意思表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，由此而产生的借贷担保关系对双方具有约束力。故对郭涛要求确认金瑞公司、黄凯签订的关于新沂市金瑞汽车城北×区×××号房屋的《商品房买卖合同》为无效合同，不予支持。郭涛因履行其与金瑞公司之间的《商品房买卖合同》而产生的纠纷，应另行解决。遂判决：驳回郭涛的诉讼请求。案件受理费80元、公告费600元，合计680元，由郭涛负担。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。第一，从金瑞公司与黄凯对《商品房买卖合同》的履行情况看，不符合商品房买卖日常交易习惯。双方除签订正式的合同文本外，金瑞公司未向黄凯出具购房款发票、收款票据等购房手续，黄凯在签订合同文本后近3年内均未要求办理该房产的权属转移手续，双方亦无合同的后续履行行为，双方的合同行为不符合商品房买卖的日常交易习惯。
第二，《借款合同》的约定看，金瑞公司与黄凯之间基础法律关是借贷关系而非商品房买卖关系。在双方于2012年10月9日签订的《借款合同》第四条借款的担保中，明确借款保障方式为资金监管、保证担保、商品房销售及回购方式，上述方式由双方另行签订协议，协议名称为《保证合同》、《商品房买卖合同》、《商品房回购合同》。结合金瑞公司与黄凯的《商品房买卖合同》的签订、履行情况及有关《借款合同》等事实，应认定金瑞公司与黄凯之间的基础法律关是借贷关系而非商品房买卖关系，因此，《商品房买卖合同》存在着有悖于一般商品房买卖合同的情形。尽管双方约定的保障方式为资金监管、保证担保、商品房销售及回购方式。但是除《保证合同》外，《商品房买卖合同》中也并无对双方借款进行担保的相关条款。
第三、从买卖合同的本义看，《商品房买卖合同》中商品房买卖的意思表示虚假。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人负有义务支付价款，出卖人负有义务移转所有权与占有。但在本案中，从卖方金瑞公司的角度考察，其真实意思不是出卖商品房以获得房款作为对价。从买方黄凯的角度考察，其真实意思的是对出借款项的保障，其并没有出于买受房屋目的而支付价款的意思表示。因此，双方签订的《商品房买卖合同》并无真正商品房买卖、转移标的物所有权的意思表示，双方商品房买卖的意思表示虚假。因此，以虚假的意思表示签订的《商品房买卖合同》无效。一审法院的该项认定适用法律不当，本院予以纠正。郭涛主张金瑞公司与黄凯之间的涉案《商品房买卖合同》无效的上诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，郭涛的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第02463号民事判决；
二、确认新沂金瑞汽车贸易有限公司与黄凯签订的《商品房买卖合同》（合同号：×××××，标的为新沂市金瑞汽车城北×区×××号）无效。
一审案件受理费80元、公告费600元，合计680元，由新沂金瑞汽车贸易有限公司负担340元，由黄凯负担340元。
二审案件受理费80元，由新沂金瑞汽车贸易有限公司负担40元，由黄凯负担40元负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 超
审判员 赵淑霞
审判员 黄传宝
二〇一七年十二月十一日
书记员 薛淑淑