河北省磁县人民法院
执 行 裁 定 书
(2017）冀0427执异56号
异议人（案外人）栗俊堂，男，1972年10月4日出生，汉族，住址：邯郸市临漳县。
申请执行人孙计峰，男，1971年1月19日出生，汉族，住址：邯郸市磁县。
被执行人常金英，女，1977年7月17日出生，汉族，住址：邯郸市磁县。
本院在执行申请执行人孙计峰与被执行人常金英为民间借贷纠纷一案过程中，案外人栗俊堂以请求法院立即终止对磁县中盛国际商贸广场1-4-28、1-4-29房产（以下简称涉案商铺）的强制执行程序，并解除查封措施为请求事项，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人（案外人）栗俊堂称，孙计峰诉常金英民间借贷纠纷一案，已由磁县人民法院作出（2015）磁民初字第01408号民事判决书，该判决生效后已申请强制执行，磁县法院已将涉案商铺予以查封，并准备予以强制执行。但该两处房产已分别于2015年6月3日、6月27日由邯郸市盛邦房地产开发有限公司(以下简称盛邦公司)出售给异议人，异议人缴纳了购房款后签订商品房买卖合同，并开具了销售发票。异议人6月购房在前，法院7月冻结在后，从时间上说是不合理的，望磁县法院明查。在2015年7月2日至2017年7月2日冻结的这两年里，法院从来没有对这两套房产的所有权做出任何批示，异议人和孙计峰素不相识更无经济纠纷，孙计峰和常金英的民间借贷纠纷不应该冻结第三方房产，法院继续冻结第三方的房产所有权是不合理的。基于以上理由，磁县法院查封并强制执行涉案商铺将直接损害异议人的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，恳请法院终止对该房产的执行并解除查封措施。
异议人（案外人）栗俊堂向本院提交了以下证据：
一、1、编号：GF-2000-0171商品房买卖合同（合同编号：No0084401），用以证明出卖人盛邦公司，买受人栗俊堂，所购商品房为商业楼1-04-29号房，单价每平方米5859元，总金额13.6105万元人民币，付款方式及期限：一次性付款壹拾叁万陆仟壹佰零伍元整，盖有盛邦公司合同专用章，栗俊堂签名按手印，2015年6月3日签于中盛国贸广场展示中心；2、编号：GF-2000-0171商品房买卖合同（合同编号：No0082014），用以证明出卖人盛邦公司，买受人栗俊堂，所购商品房为商业楼1-04-28号房，单价每平方米5859元，总金额13.1066万元人民币，付款方式及期限：一次性付款壹拾叁万壹仟零佰陆拾陆元整，盖有盛邦公司合同专用章，栗俊堂签名按手印，2015年6月23日签于中盛国贸广场展示中心。
二、1、收款收据（609857），2015年06月03日，交款单位栗俊堂，收款方式无，收款事由房款1-04-29，人民币壹拾叁万陆仟壹佰零伍元整（136105元），盖有盛邦公司财务专用章；2、收款收据（609859），2015年6月27日，交款单位栗俊堂1-04-28，收款方式无，收款事由房款，人民币壹拾叁万壹仟零佰陆拾陆元整(131066元)，盖有盛邦公司财务专用章。该两项收据用以证明系栗俊堂交的钱买的房。
三、1、收款收据（0005324），2011年5月23日，交款单位常金英，收款方式无，收款事由4-28房款，人民币壹拾叁万壹仟零佰陆拾陆元整（131066元），盖有盛邦公司财务专用章；同页下方书写：今收到邯郸市盛邦房地产开发有限公司退还房号4-28，房款131066元（壹拾叁万壹仟零陆拾陆元整），常金英，2015.6.23；2、收款收据（0005431），2011年5月25日，交款单位常金英，收款方式无，收款事由1-4-29房款，人民币壹拾叁万陆仟壹佰零伍元整（136105元），盖有盛邦公司财务专用章；同页下方书写：今收到邯郸市盛邦房地产开发有限公司退还房号4-29房款136105元（壹拾叁万陆仟壹佰零伍元整），常金英，2015.6.3；用以证明栗俊堂在交纳1-4-28、1-4-29房款后，盛邦公司退还了常金英购买1-4-28、1-4-29所付房款，栗俊堂系购买常金英的房子。
四、1、销售不动产统一发票之发票联，开票日期2015年09月16日，付款方名称栗俊堂，中盛国际商贸广场1-4-28，金额131066.00元；销售不动产统一发票之办证联，开票日期2015年09月16日，付款方名称栗俊堂，中盛国际商贸广场1-4-28，金额131066.00元；2、销售不动产统一发票之发票联，开票日期2015年09月16日，付款方名称栗俊堂，中盛国际商贸广场1-4-29，金额136105.00元；销售不动产统一发票之办证联，开票日期2015年09月16日，付款方名称栗俊堂，中盛国际商贸广场1-4-29，金额136105.00元；用以证明栗俊堂交纳了全部购房款。
五、1、中盛国贸广场商铺租赁合同，出租人栗俊堂，中盛国贸广场A座一层4-28号，盖有磁县中盛商贸有限公司合同专用章，签订日期2015年1月23日；中盛国贸广场产权铺位管理协议，乙方栗俊堂，乙方已购买位于中盛国贸广场A座一层4-28商铺，盖有磁县中盛商贸有限公司合同专用章，签订日期2015年1月23日；2、中盛国贸广场商铺租赁合同，出租人栗俊堂，中盛国贸广场A座一层4-29号，盖有磁县中盛商贸有限公司合同专用章，签订日期2015年1月23日；中盛国贸广场产权铺位管理协议，乙方栗俊堂，乙方已购买位于中盛国贸广场A座一层4-29商铺，盖有磁县中盛商贸有限公司合同专用章，签订日期2015年1月23日；3、账户历史交易明细清单，盖有河北银行股份有限公司邯郸冀南新区支行核算用章，账户名称栗俊堂，用以证明磁县中盛商贸有限公司租赁栗俊堂所有的商铺1-4-28、1-4-29，并已向栗俊堂支付租金。
六、证明：2015年6月，原购房人常金英因个人原因，要求将其在我公司购买的商铺转给栗俊堂，但因其房产证尚未办理，我公司将其购房合同及收据更换为栗俊堂，并要求常金英尽快去磁县房管局撤销购房合同备案。因此栗俊堂在中盛购房事实存在。栗俊堂在2015年6月购房在前，因原购房人常金英未及时至房管局办理撤销购房备案，法院于2015年7月冻结原购房人常金英购房手续在后。另因我公司已于2015年1月23日与原购房人常金英签订为期六年的租赁合同，其中2015年1月23日至2017年1月22日的租金已支付给原购房人常金英。经与常金英、栗俊堂协商一致，与原购房人常金英租赁合同作废，另行与现购房人栗俊堂签订2015年1月23日起为期六年的租赁合同。特此证明。盖有磁县中盛商贸有限公司公章，2017-11-10日。
申请执行人孙计峰提交答辩执行异议书如下：1、2014年2月7日，常金英借孙计峰20万元现金，2014年7月15日常金英又从孙计峰处借款10万元，两次共30万元，并用位于中盛商铺1-4-28、1-4-29号做抵押，承诺如到期不还，自愿把商铺转让给孙计峰，但常金英于2015年6月份协议转让给栗俊堂，涉嫌转移财产，逃避债务。2、磁县人民法院于2015年10月15日做出（2015）磁民初字第01408号民事判决书，经审理查明，2014年2月7日和2014年7月15日常金英两次借孙计峰30万元，常金英愿以磁县中盛商铺1-4-28、1-4-29号抵押给孙计峰，如到期不还，自愿把中盛商铺转让给孙计峰，判决常金英于本判决生效后十五日内偿还孙计峰借款30万元及利息。2017年4月7日做出的（2015）磁民初字第01408-1号民事裁定书，孙计峰依法申请磁县人民法院对常金英的财产采取财产保全，经审查符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零二条、第一百零三条规定的条件，栗俊堂申请复议的理由均系基于实体民事权利义务而提出，本院不予支持，裁定如下：驳回栗俊堂的复议申请，本裁定立即开始执行。3、磁县人民法院在2015年7月2日冻结的是常金英在房产管理部门登记备案的房产，而不是栗俊堂的，按照国家《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》第十条规定：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”盛邦公司、常金英和栗俊堂之间签的商铺买卖协议是无效的。4、按照国家《商品房销售管理办法》第六章法律责任第三十九条规定：“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
申请执行人孙计峰向本院提交证据如下：一、借款协议，借款人常金英，出借人孙计峰，有“借款本金和利息，由常金英山东海景房作抵押，中盛商铺4-28号、4-29号抵押”约定，如到期借款人常金英不能偿还，自愿将以上房产过户给出借人孙计峰；二、1、今借到孙计峰贰拾万元整（200000元），愿以磁县中盛商铺4-28号、4-29号抵押，如到期不还，自愿把商铺转让给孙计峰。借期半年。2014.2.7-2014.8.7到期。借款人常金英，2014年2月7日；2、今借到孙计峰现金壹拾万元整（100000元），借期半年。有中盛商铺4-28号、4-29号抵押，如到期不还，自愿把商铺转让给孙计峰。2014.7.15日至2015.1.15日。借款人常金英，2014年7月15日；三、（2015）磁民初字第01408-1号民事裁定书，用以证明磁县人民法院驳回栗俊堂的复议申请。
被执行人常金英提交关于栗俊堂执行异议一案的答辩意见如下：理由：我2015年6月份卖于栗俊堂中盛商铺情况属实。内容：我大概是2011年买的中盛的两间商铺，2015年的前半年，因为一个朋友身患癌症，急于想还朋友的钱，2015年6月份，在我四处借钱的情况下，有人给我介绍了临漳的栗俊堂借钱，我怕无力偿还的情况下，就把两间商铺卖给了栗俊堂，这件事，中盛的赵总和为我办手续的员工可以证明此事。我和孙计峰的债务纠纷，请求法院能调解一下，给我还款时间，我一定还他。
本院查明，2015年7月2日，磁县人民法院作出（2015）磁民初字第01408号民事裁定书，裁定查封被告常金英位于中盛国贸广场商业楼1-04-28号、1-04-29号两处房产，查封期限自2015年7月3日起至2017年7月2日止。2015年10月16日，磁县人民法院作出（2015）磁民初字第01408号民事判决书，并已发生法律效力。该判决书判决如下：一、被告常金英于本判决生效后十五日内偿还原告孙计峰借款300000元及利息（利息自2014年11月1日起算至本判决确定的履行期限届满之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；二、驳回原告孙计峰的其他诉讼请求。案件受理费6815元，保全费2360元，均由被告常金英负担。
因常金英拒不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人孙计峰于2016年2月24日向磁县人民法院申请强制执行，案号为（2016）冀0427执99号。2017年4月7日，磁县人民法院作出（2015）磁民初字第01408-1号民事裁定书，裁定驳回栗俊堂的复议申请。2017年6月21日，申请执行人孙计峰向本院提交继续查封申请书，请求法院将涉案商铺予以续行查封。2017年6月23日，磁县人民法院作出（2016）冀0427执99-2号执行裁定书，裁定继续查封被执行人常金英所有的位于磁县中盛国贸广场商业楼1-04-28号、1-04-29号两处房产。随后，案外人栗俊堂向本院提起执行异议。
本院认为，本案争议焦点在于异议人的异议请求是否符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。
物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效，我国法律中物权的变动实行“债权合意加登记”，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。本案中，根据异议人栗俊堂提交的证据一，该两份商品房买卖合同有买卖双方签名盖章或按捺手印，根据合同相对性原理，该两份商品房买卖合同成立。加之异议人提交的证据三，可以证明盛邦公司在解除了与被执行人常金英的购房合同后，与异议人栗俊堂重新签订了商品房买卖合同，异议人栗俊堂系购买被执行人常金英名下的商铺，为二手房买卖，且该两份商品房买卖合同签于2015年6月3日，在人民法院查封日2015年7月2日之前，故该两份商品房买卖合同的有效性，本院予以确认。
关于申请执行人孙计峰称常金英涉嫌转移财产，其提交的证据二中虽有抵押条款，但根据我国物权法规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因该抵押并未办理抵押登记，故不具有对世效力，不得对抗第三人。被执行人常金英是否涉嫌转移财产，与本异议案件无关，本院不予认定。
二、异议人提交的证据二、证据三、证据四，证明异议人栗俊堂已支付全部价款，本院予以确认。
三、异议人提交的证据五、证据六，证明异议人在人民法院查封之前已合法占有涉案商铺，本院予以确认。
四、涉案商铺至今未办理过户登记，系被执行人常金英未及时至房管局办理撤销购房备案所致，并非因异议人自身原因未办理过户登记。
综上所述，异议人（案外人）栗俊堂的异议理由成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于磁县中盛国贸广场商业楼1-04-28号、1-04-29号两处房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向磁县人民法院提起执行异议之诉。
审 判 长 王为民
审 判 员 郭景宏
人民陪审员 王科琰
二〇一七年十二月八日
书 记 员 郭 莹