北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终446号
上诉人（原审被告、反诉原告）:李雯，女，1980年1月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人：胡立新，北京若木律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王子刚（李雯之夫）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:唐福国，男，1970年11月7日出生，汉族。
上诉人李雯因与被上诉人唐福国房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李雯向本院提出上诉请求：撤销原判，依法改判解除李雯与唐福国签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，唐福国支付给李雯的购房定金十万元不予返还并驳回唐福国在一审的诉讼请求。主要事实及理由：原判认定事实错误。双方已经变更取得贷款审批的时间，唐福国未按照约定在2016年10月17日前取得贷款批贷函、未在同年10月19日前协助办理过户手续，构成违约。双方并未对资金监管的期限进行约定，李雯未在2016年10月20日去办理资金监管手续，不构成违约。唐福国根本违约导致合同无法继续履行，应当解除。原判对于违约金的数额认定有误。
唐福国辩称，同意一审判决，我方并无违约行为，不同意李雯的上诉请求。
唐福国向一审法院起诉请求：1.判令李雯7日内协助唐福国办理石景山区7号房屋的过户手续，将房屋过户至唐福国名下；2.判令李雯自2016年10月23日起按日计算支付已交房价款万分之五的违约金；3.判令李雯退还自2016年10月22日至2016年11月22日的租金3800元；4.判令李雯在规定时间内将7号房屋内的户籍人口迁出；5.诉讼费由李雯承担。
李雯向一审法院反诉请求：1.判令解除李雯与唐福国签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令唐福国支付给李雯的购房定金10万元不予返还;3.判令唐福国向李雯支付违约金14万元。
一审法院认定事实：位于北京市石景山区7号房屋登记在李雯名下。
2016年7月23日，唐福国（买售方乙方）与李雯（出售方甲方）通过北京存房房地产经济有限公司（以下简称存房公司）签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《商业贷款补充协议》。
《买卖定金协议书》载明：交易房屋为7号房屋，建筑面积65.77平方米。交易房屋的性质为商品房。乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以230万元的总价款购买该房屋，税费由乙方承担。乙方的房款支付方式为贷款，乙方贷款方式为商业贷款，且乙方首付款不低于80万元。乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金10万元。甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》的相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。
《北京市存量房屋买卖合同》载明：出卖人所出售房屋为7号房屋。该房屋为商品房。该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行双秀支行，抵押金额为40万元。抵押登记日期为：2012年6月5日。出卖人应于2016年8月15日前办理抵押注销手续。出卖人未将该房屋出租，应于过户当日将该房屋交付买受人。该房屋成交价格为210万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为20万。买受人向出卖人支付定金10万元。买受人采取商业贷款付款的方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议……第八条权属转移登记（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。1.如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。2.如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。（三）因买受人原因致使出卖人自合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。1.出卖人选择解除合同的，适用本合同第十条第（二）款约定。2.出卖人选择继续履行合同的，买卖双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，买受人应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五/日向出卖人支付逾期违约金。并于实际产权转移之日向出卖人支付。第九条违约条款（一）除不可抗力，出卖人逾期交付违约责任，按照下列方式处理：1.逾期在15日（含）之内，自第六条约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任:买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理。1.逾期在15日（含）之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际交付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日（该日期应当于第1项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（三）出卖人将该房屋出售给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房。出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行先行存款利率付给利息，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。（四）除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行，买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。第十条合同解除条款（一）如买受人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达之日起自动解除。
《商业贷款付款方式补充协议》载明:第一条该房屋成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装修及配套设施等作价总计为230万元；第二条付款方式1.定金：买受人以自行交接方式支付定金10万元。该笔定金作为购房款的一部分……4.商业按揭贷款：（1）买卖双方应于接到丙方通知三个工作日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为150万元。5.剩余购房款（剩余购房款=成交总价—定金—拟贷款数额—物业交接保证金—户籍迁出保证金）：(1)买受人于过户前一日支付出卖人购房款60万元，支付方式为资金监管。（2）买受人于过户前一日支付出卖人购房款10万元，支付方式为搜房托管。
同日，王子刚（李雯之夫）签订《配偶同意出售声明》。
唐福国依据《买卖定金协议书》向李雯支付定金10万元。唐福国依据《居间服务合同》向存房公司支付居间服务费34500元。
2016年8月14日，唐福国（乙方）与王子刚（甲方）签订《租房协议》。《租房协议》载明:甲乙双方协商一致，乙方以每月3800元租用甲方位于石景山区7房屋。物业双方已协商处理。租金自2016年8月22日算起。
2016年8月15日，李雯将7号房屋交付给唐福国。唐福国入住涉案房屋。
2016年8月23日，李雯解除7号房屋的抵押。
2016年9月17日，李雯和唐福国签订《自行办理贷款声明》。双方约定:本次交易买卖双方协商由买方自行办理贷款。如贷款环节出现问题造成合同履行困难或无法履行，责任和损失由买方承担（责任和损失包括但不限于:合同无法继续履行导致的损失和违约责任、定金损失、房款滞纳金、交房逾期责任、房天下的佣金、服务费及办理交易过程中产生的各种税/费损失等）。
2016年9月26日，唐福国与李雯前往中国邮政储蓄银行股份有限公司北京西城区支行办理二手房按揭贷款手续。
2016年10月19日，中国邮政储蓄银行股份有限公司北京西城区支行向唐福国下发《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》，批贷的额度为150万元。当天21点52分，房天下工作人员将《个人消费贷款审批通知书》的照片通过微信发送给王子刚。
2016年11月5日，唐福国向李雯发出《催告函》，该函载明:本人向北京市邮政储蓄银行提出的贷款申请已于2016年10月19日得到银行批复，房天下于10月19日告知业主10月20日到店办理资金托管手续，但业主拒绝配合，导致合同无法继续履行。为此，本人提催告贵方继续履行合同，十日内完成房屋产权过户手续，逾期仍不继续履行合同，本人将依法追究业主的违约责任。
2016年11月20日，李雯向唐福国发出《关于书面通知解除合同的函》，表示“根据合同第十条第（二）款，如出卖人依照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除”。
2017年8月1日，唐福国220万元购房款交到法院。
另查明，2016年10月19日10点，房天下工作人员用微信的方式告知王子刚：“今天下午资金监管托”。13时11分，房天下工作人员告知王子带身份证、房本。18点35分，房天下在工作人员在唐福国、李雯参加的微信群里通知：“明天早上10点做资金监管和托管、（远洋山水五号楼底商光大银行、托管在鼎城店房天下）业主需要带房本原件、身份证原件、监督卡、客户需要带身份证原件、监管卡（监管的钱）”。20点13分，李雯在该微信群里回复：从十月十号拖到现在，一天一天的拖，一再变化，到现在我们也没有看到批贷函，您到现在连过户的日子都订不了，还没有约过户期，我们该怎么敢再相信他们呀”。李雯未配合唐福国办理办理资金监管及搜房托管的手续。
一审法院认为，唐福国与李雯签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。唐福国、李雯应当遵循诚实守信的原则履行合同。
关于李雯提出，判令解除李雯与唐福国签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的反诉请求。根据《北京市存量房屋买卖合同》约定：买卖双方最晚于合同签订之前起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人于过户前一日支付出卖人购房款60万元。逾期超过15日（该日期应当于第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。经查，第一，唐福国向李雯支付了定金10万元；第二，买卖双方最晚应于2016年10月20日前向出卖人支付购房款60万元；第三，唐福国于2016年10月19日取得《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》，批贷的额度为150万元；第四，房天下工作人员分别于2016年10月19日、10月20日通知李雯做资金监管，但李雯未配合办理资金监管及搜房托管的手续。鉴此，法院认定唐福国未按照约定向李雯支付60万元购房款的责任在于李雯。故法院对李雯的该反诉请求不予支持。
关于唐福国提出，判令李雯7日内协助唐福国办理石景山区7号房屋的过户手续，将房屋过户至唐福国名下的诉讼请求。根据合同约定，买受人应当于2016年7月23日向出卖人支付定金；买卖双方最晚应于2016年10月20日前向出卖人支付购房款60万元以资金监管及搜房托管的方式支付给出卖人。经查，唐福国按期支付10万元定金。但李雯在经中介公司催告后，未按照约定与唐福国办理资金监管及搜房托管的手续，致使7号房屋未过户。在诉讼中，唐福国已将剩余的购房款220万元存入法院。故李雯应当及时协助唐福国办理涉案房屋的过户手续，将房屋过户至唐福国名下。
关于唐福国提出，判令李雯自2016年10月23日起按日计算支付已交房价款万分之五的违约金的诉讼请求。经查，李雯在经中介公司催告后，未按照约定与唐福国办理资金监管及搜房托管的手续。后经唐福国发函催告后，李雯也未履行前述义务。根据《北京市存量房屋买卖合同》第八条的约定，李雯应当支付违约金。但违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。庭审中，李雯请求法院对违约定金进行酌减。法院以唐福国的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。李雯应支付违约金5万元。
关于唐福国提出，判令李雯退还自2016年10月22日至2016年11月22日的租金3800元。经查，2016年8月14日，唐福国与王子刚签订《租房协议》。唐福国与王子刚之间存在租赁关系。鉴于唐福国的该诉讼请求不属于本案受理范围，故本案不予处理。当事人可另行处理。
关于唐福国提出，判令李雯在规定时间内将涉案房屋内的户籍人口迁出的诉讼请求。因办理户口迁移属相关行政部门的职权，唐福国的该诉讼请求不属于人民法院处理民事纠纷的受案范围，故法院对该诉讼请求不予处理。
关于李雯提出，判令唐福国支付给李雯的购房定金10万元不予返还及向李雯支付违约金14万元的反诉请求。因涉案房屋买卖合同应当继续履行，故李雯的该反诉请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、李雯于本判决生效后十日内，在唐福国向李雯支付购房款二百二十万元后，配合唐福国办理北京市石景山区7号房屋的过户登记手续，将房屋过户至唐福国名下（办理房屋过户手续时产生的相关费用由唐福国负担）；二、李雯于本判决生效后十五日内向唐福国支付违约金五万元；三、驳回唐福国的其他诉讼请求；四、驳回李雯的反诉请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。李雯与唐福国所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
结合当事人在二审的诉辩意见，本院认为，李雯主张双方已经变更取得贷款审批的时间，唐福国并未在约定时间内取得批贷函构成违约，但其未就此提供充分证据予以证明，本院不予采信。依据现有证据查明的事实，唐福国已按照合同约定取得批贷函，其作为守约方，有权要求继续履行合同。现唐福国已将剩余房款交至法院，合同具备继续履行的基础，一审法院基于此判决李雯配合唐福国办理房屋过户手续正确，本院予以确认。李雯经中介催告，未按照约定办理资金监管等手续，构成违约，其进而要求解除涉案合同、不予返还定金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金的认定，唐福国于合同履行期间已付购房款10万元，其主张自2016年10月23日起按已付房款为基础，以日万分之五计算违约金。经查，截止一审法庭辩论终结前，按照双方约定的标准计算唐福国主张的违约金，数额尚不足5万元，一审法院酌情确定违约金5万元，缺乏事实依据，本院予以纠正。具体的违约金数额，本院基于法律规定及本案实际情况，依法予以认定。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初1617号民事判决第一项、第四项；
二、撤销北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初1617号民事判决第三项；
三、变更北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初1617号民事判决第二项为：李雯于本判决生效后十五日内向唐福国支付违约金二万元；
四、驳回唐福国的其他诉讼请求。
一审案件受理费4808元，由李雯负担4700元（本判决生效后七日内交纳），由唐福国负担108元（已交纳）。反诉案件受理费2404元，由李雯负担（已交纳）。
二审案件受理费4808元，由李雯负担4700元（已交纳），由唐福国负担108元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 辛 荣
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年三月二日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 李佳星