渭南市临渭区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)陕0502执异7号
案外人:吴学臣，男，1973年9月8日出生，汉族，居民。
委托代理人熊学军，陕西渭临律师事务所律师。
申请保全人:徐小红，男，1968年1月29日出生，汉族，农民。
委托代理人杨莉娟，陕西泰普律师事务所律师。
被申请人:陕西天时置业有限公司。
法定代表人孙万吨，总经理。
本院在审理原告徐小红与被告田锡才、李国希、陕西天时置业有限公司民间借贷纠纷一案中，该案在审理期间，申请保全人徐小红向本院提出书面保全申请，本院作出保全措施后，案外人吴学臣向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人吴学臣称，渭南市临渭区法院在作出（2018）陕0502民初128号民事裁定书所采取的对渭南市高新区金穗西苑小区6＃113号商品房房屋产籍的查封冻结的保全执行措施，侵害了案外人吴学臣的合法权益，因为2018年2月10日肖卫民以陕西天时置业有限公司的名义，与案外人签订一份商品房买卖合同，将肖卫民个人开发的涉案房屋出售给案外人吴学臣，吴学臣于2018年2月10日、2月21日分两次缴纳了380329元房款，并取得了涉案房屋，目前已经实际占有该房屋。
综上，案外人认为临渭区法院的保全措施侵害了案外人吴学臣的合法权益，临渭区法院应当中止对涉案房产的查封冻结执行措施。现提出异议请求，要求中止执行（2018）陕0502民初128号民事裁定书所采取的对渭南市高新区金穗西苑小区6＃113号商品房房屋产籍的查封冻结的保全执行措施。
案外人吴学臣提供的证据有：购房合同、收款收据两份。证明涉案房屋已经为案外人合法所有。临渭区法院对涉案房屋的保全措施错误，应予中止。
徐小红称，案外人的异议请求不能成立。案外人所述涉案房屋暂时属于陕西天时置业有限公司所有，案外人没有善意取得该房屋。徐小红申请保全的就是陕西天时置业有限公司名下的财产。涉案房屋属于陕西天时置业有限公司所有。因此案外人的异议请求不成立，应依法驳回案外人的异议请求。
徐小红对案外人提出的证据材料真实性无异议，对证明目的有异议。不能证明案外人对涉案房屋具有所有权。
经查明，本院在审理原告徐小红与被告田锡才、李国希、陕西天时置业有限公司民间借贷纠纷一案中，该案在审理期间，申请保全人徐小红于2018年1月19日向本院提出书面保全申请，要求依法对被申请人陕西天时置业有限公司名下价值约196万元的财产进行查封、扣押或冻结，并提出财产线索和相应的担保后，本院于2018年2月9日作出（2018）陕0502民初128号民事裁定书，裁定“对被申请人陕西天时置业有限公司价值1960000元的财产予以查封”。2018年2月26日，本院以（2018）陕0502执保18号协助执行通知书，向渭南高新区房地产管理所发出协助执行，对被申请人陕西天时置业有限公司开发建设的位于渭南市高新区金穗西苑小区6号楼111、131、141、113、123、153号房屋产籍手续依法查封冻结，查封期间停止办理一切交易过户手续。2018年2月28日，渭南高新区房地产管理所受理后对上述房屋产籍手续予以查封冻结。2018年3月22日，案外人吴学臣向本院提出书面执行异议。
又查明，2018年2月10日，吴学臣与陕西天时置业有限公司签订一份商品房买卖合同，约定将渭南高新区金穗西苑小区6幢1单元1层3号房以每平方米2823.53元，建筑面积134.7平方米，总金额380329元出售给吴学臣，并约定买受人于2018年2月10日交来房款230329元，剩余150000元于2018年2月21日一次性付清，该合同第二十四条规定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向高新区房管所申请登记备案。该合同出卖人栏加盖有陕西天时置业有限公司合同专用章及法定代表人孙万吨私章，买受人栏载明有吴学臣的签字摁印。
再查，2018年2月10日，吴学臣交房款（1-1-3）230329元，2018年2月21日，吴学臣交房款（1-1-3）150000元，两份收款收据上均加盖有陕西天时置业有限公司金穗西苑6、7号楼项目部财务专用章（6）。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该保全财产解除保全。本案中，因案外人吴学臣所提异议指向的查封冻结措施系诉讼保全阶段作出的保全执行措施，且基于实体权利对保全财产提出书面异议，依法应按上述规定予以审查处理。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，因案外人吴学臣对上述涉案不动产之权属问题提出执行异议，应依据上述第二十四条、第二十五条、第二十九条规定进行审查。
根据案外人吴学臣所提供证据可以认定，案外人吴学臣所购涉案不动产系被申请人陕西天时置业有限公司名下所开发建造，虽涉案房屋截止目前仍无相关登记备案手续，但案外人吴学臣已签订有购房合同，且该购房合同时间2018年2月10日早于本院查封冻结时间2018年2月28日，加之案外人吴学臣至2018年2月21日已支付合同约定的涉案商品房全部价款380329元，虽该涉案房屋未履行登记备案手续，但依据双方在商品房买卖合同中第二十四条之规定内容来分析，其责任应归于出卖方陕西天时置业有限公司而非异议人吴学臣。
综上，本院2018年2月28日查封涉诉的渭南市高新区金穗西苑小区6号楼113号商品房，因案外人吴学臣与陕西天时置业有限公司签订书面商品房买卖合同时间早于法院查封时间，且案外人已将涉案房款全部交清的情况下，针对法院查封冻结上述涉案房屋的保全执行措施依法应予纠正。故依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条、第十六条二款之规定，裁定如下：
中止本院依据（2018）陕0502民初128号民事裁定书所采取的对被申请人陕西天时置业有限公司开发建设的位于渭南市高新区金穗西苑小区6号楼111、131、141、113、123、153号房屋产籍手续查封冻结措施中涉及6号楼113号商品房房屋产籍的查封冻结保全执行措施。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 支晓飞
审 判 员 刘晓静
人民陪审员 刘军孝
二〇一八年三月二十八日
书 记 员 张 丹