天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终5753号
上诉人(原审被告):孙洪昌,男,1971年2月20日出生,汉族,农民,住天津市西青区。
委托诉讼代理人:杨天宇,天津益清律师事务所律师。
委托诉讼代理人:甄如悦,天津益清律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):霍兰祥,男,1957年8月27日出生,汉族,农民,住天津市西青区。
委托诉讼代理人:张树德,天津法商律师事务所律师。
上诉人孙洪昌因与被上诉人霍兰祥房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市西青区人民法院(2016)津0111民初2051号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
上诉人孙洪昌上诉请求:撤销一审判决,改判驳回被上诉人一审诉讼请求或者将本案发回重审,一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:一审判决认定事实不清,适用法律错误,被上诉人不是本案适格当事人,无权请求上诉人腾房,其主张的房屋租赁合同没有合法依据,涉案房屋在2015年9月以后失去价值,不能作为租赁房屋使用,上诉人不存在支付租金义务。
被上诉人霍兰祥辩称,不同意上诉人的上诉请求,虽然2008年被上诉人与天津市西青区大寺镇张道口村民委员会(以下简称张道口村委会)签订了拆迁协议,但是张道口村委会仍允许被上诉人继续占有使用涉案房屋,被上诉人系涉案房屋合法权利人,在2012年被上诉人将涉案房屋租赁给上诉人使用,双方签订了房屋租赁合同,租赁合同是双方的真实意思表示,上诉人也一直向被上诉人支付租金,在双方租赁合同到期后被上诉人有权要求上诉人腾房并支付占用期间的租金和使用费。后被上诉人又表示,根据一审法院的现场勘验及被上诉人核实,现自愿将主张的2015年9月21日至2016年3月8日不定期房屋租赁合同的房屋租金减少为17600元、2016年3月9日至房屋腾空交还之日的房屋使用费减少为3200元/月。
霍兰祥向一审法院起诉请求:1、解除原、被告之间的房屋租赁关系,被告限期腾空并搬离承租房屋;2、被告向原告支付自2015年9月21日起至被告实际腾空租赁房屋之日止的房屋租金24750元(暂计算至2016年3月8日);3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:2012年2月20日,原告之子霍昱松代原告与被告签订了《房屋租赁协议书》,约定:甲方即原告霍兰祥��有梨双公路上门脸房2间,住房5间加院,租给乙方即被告孙洪昌使用,具体协议内容:“1、乙方自2012年2月20日与甲方商定租房协议到2013年2月20日止,租房期限1年。2、乙方租房按每年54000元计算,支付方法3个月交一次,下次预付房租应提前5至10天预付。2012年2月20日至3月3日为装修免租日。5、如遇拆迁问题,甲方退还剩余房租,乙方自行搭建的房屋,自行装修的东西,甲方不负责赔偿,乙方自行拆走。8、本合同到期后,同等条件下甲方应由乙方优先租赁。”2013年3月1日,《房屋租赁协议书》到期后,原告之子霍昱松代原告与被告就上述房屋签订了《房屋租赁合同书》,约定:甲方即原告霍兰祥现有梨双公路上门脸房2间,住房5间加院,租给乙方即被告孙洪昌使用,具体协议内容:“1、乙方自2013年2月20日与甲方商定租房协议到2013年8月20日止,租房期限6个月。2、乙方租房按每月4500元计算,支付方法1���月交一次,每次月初3号前交付。3、租房期间,乙方擅自扩建、搭建和装修的房屋,在租赁期内遇拆迁问题,甲方不负责任何赔偿损失。乙方自行拆迁移走,乙方不得以任何方式为难阻止甲方的拆迁事宜。6、本合同到期后,同等条件下甲方应由乙方优先租赁。”原告霍兰祥对其子霍昱松就涉案房屋在《房屋租赁协议书》及《房屋租赁合同书》上签字表示认可。原、被告均已按《房屋租赁协议书》、《房屋租赁合同书》约定履行。《房屋租赁合同书》到期后,原、被告就涉案房屋未再签订新的租赁合同,被告继续占有使用该涉案房屋,双方仍按原《房屋租赁合同书》履行,被告租金支付至2015年9月20日。现涉案房屋尚未拆除。
另查,坐落于天津市西青区大寺镇张道口村新街胡同八条4号的北房四间原系霍兰祥所有,2008年12月24日,原告霍兰祥与张道口村委会签订《大寺镇张道口���平房改造新村拆迁、还迁协议书》约定,上述房屋归张道口村委会所有。因涉案房屋暂不拆迁,原告继续占有使用涉案房屋。原告提供张道口村委会两张收据证实,协议签订后,原告交纳张道口村委会2012年-2013年平房占地费10000元,2014年至2015年张道口村委会占地费6280元。被告以该票据上没有标明其收取的是涉案房屋的占地费予以否认,但未举证证实。被告另主张对承租房屋进行了装修,张道口村委会未给予补偿,但未举证证实。
原告提供张道口村委会出具的《证明》主张五间房加院及两间门脸房为原告霍兰祥所有,面积为135平方米,被告对涉案房屋为原告所有无异议。但被告认为五间房加院及两间门面房面积只有100平方米,原告主张的两间门面房为一间。
经一审法院对租赁房屋现场勘验,原告主张的门面房两间与被告辩称的门面房一间,实际为一间隔断为两间,双方对于门面房的整体面积无异议。
一审法院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。本案中,涉案房屋原权利人为霍兰祥,其与张道口村委会签订《大寺镇张道口村平房改造新村拆迁、还迁协议书》后继续占有、使用该涉案房屋,并向张道口村委会交纳一定的费用,说明原告对涉案房屋具有使用权。霍兰祥与被告孙洪昌签订的《房屋租赁合同书》是双方在自愿平等基础上协商一致达成的意见,系双方当事人的真实意思表示,未违���国家的法律法规,应当受到法律保护。《房屋租赁合同书》到期后,被告继续使用涉案房屋并支付租金至2015年9月20日,原告未提出异议,房屋租赁合同继续有效但转化为不定期租赁。现原告起诉提出解除原、被告之间的租赁关系,符合法律规定,予以支持。被告孙洪昌应按《房屋租赁合同书》的约定继续向原告支付租金,故原告按照《房屋租赁合同书》房屋租金4500元/月主张自2015年9月21日至2016年3月8日不定期房屋租赁合同的房屋租金为24750元,符合法律规定及合同约定,予以支持。被告主张承租房屋属张道口村委会所有、原告不是涉案房屋的权利人,被告对承租房屋装修未给予补偿的辩解意见,未举证证实,不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定,判决如下:一、解除原告霍兰祥与被告孙洪昌之间的租���关系,被告孙洪昌于本判决生效之日起三十日内腾空并搬离承租原告霍兰祥的房屋;二、被告孙洪昌于本判决生效之日起十日内一次性给付原告霍兰祥2015年9月21日至2016年3月8日不定期房屋租赁合同的房屋租金为24750元;三、被告孙洪昌按照每月4500元标准给付原告自2016年3月9日至房屋腾空交还原告之日止的使用费。案件受理费209元,全部由被告孙洪昌负担。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,本案中,涉案房屋原权利人为被上诉人,其与张道口村委会签订《大寺镇张道口村平房改造新村拆迁、还迁协议书》后继续占有、使用该涉案房屋,并向张道口村委会交纳一定的费用,被上诉人同时提供了相应���据及张道口村委会等出具的证明予以证明被上诉人对涉案房屋具有合法权利。同时结合本案双方当事人房屋租赁合同的签订及履行等实际情况,被上诉人有权提出本案诉讼主张。上诉人相应的上诉主张,本院不予支持。另外,根据目前涉案房屋的用途、位置、面积及质量等现状,相应的租金及使用费应予适当减少,现被上诉人自愿将2015年9月21日至2016年3月8日不定期房屋租赁合同的房屋租金减少为17600元、2016年3月9日至房屋腾空交还之日的房屋使用费减少为3200元/月,被上诉人上述主张并不侵犯上诉人的相关权益,本院予以照准。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第三项规定,判决如下:
一、维持天津市西青区人民法院(2016)津0111民初2051号民事判决第一项;
二、撤销天津市西青区人民法院(2016)津0111民初2051号民事判决第二、三项及案件受理费部分;
三、上诉人孙洪昌于本判决生效之日起十日内一次性给付被上诉人霍兰祥2015年9月21日至2016年3月8日不定期房屋租赁合同的房屋租金17600元;
四、上诉人孙洪昌按照每月3200元标准给付被上诉人霍兰祥自2016年3月9日至房屋腾空交还被上诉人霍兰祥之日止的使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费209元,由上诉人孙洪昌负担149元,由被上诉人霍兰祥负担60元;二审案件受理费419元,由上诉人孙洪昌负担298元,由被上诉人霍兰祥负担121元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 玉
代理审判员 邵 丹
代理审判员 豆 艳
二〇��六年十月二十八日
书 记 员 吴松涛
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款:
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
……
(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
……