四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川17民终1363号
上诉人（原审原告）：达州市通川区金塬商贸有限公司。住所地：四川省达州市通川区西外镇罗浮阳光2A幢4-1号。
法定代表人:何军，总经理。
被上诉人（原审被告）：袁自建，男，1976年11月26日出生，汉族。
委托诉讼代理人：周世慧，女，1976年2月21日出生，汉族。系袁自建之妻。
上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司因与被上诉人袁自建房屋租赁合同纠纷一案，不服达州市通川区人民法院于2017年7月20日作出的(2017)川1702民初1229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
达州市通川区金塬商贸有限公司上诉称，1、一审法院在租金和管理费上计算错误，对上诉人违约责任认定缺乏证据；2、上诉人收取的保证金属租户缴纳的商品质量及商铺保证金，一审将案外人曾章琴的保证金3000冲抵被上诉人袁自建应支付租金和场地管理费明显不妥。请求二审法院改判被上诉人袁自建支付上诉人租金和场地管理费19787.34元、租金和场地管理费违约金1979元。
被上诉人袁自建辩称，与上诉人签订租赁合同时，上诉人已经要退场，合同是在不知情的情况下签订，���有欺骗性，不欠上诉人的租金，关于案外人曾章琴的保证金转移给被上诉人，上诉人也是明确认可的。
达州市通川区金塬商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告袁自建支付原告金塬公司租金和场地管理费19787.34元；2.判令被告袁自建支付原告金塬公司租金和场地管理费违约金1979元；3.判令被告袁自建支付至实际退出涉案租赁房屋时止的租金。
一审法院认定事实：被告袁自建于2011年7月以来，与原告金塬公司建立起了房屋租赁合同关系，租赁一年一签订，在2015年7月10日，原告金塬公司与被告袁自建补签了新的《罗浮精品家居装饰城合同书》��份，约定甲方（原告）受业主委托将位于达州市西外罗浮精品家居装饰城中的2楼22号租赁给乙方（被告）经营欧迪系列产品，期限为一年（2015年1月5日至2016年1月5日），面积109.93平方米，租金每月15元/平方米，场地管理费每月3元/平方米，合计应交租金23745元（即，租金费19787.4元/年，场地管理费3957.48元/年），租金交付期限为：签订合同一次性付清等。同日，被告袁自建向原告金塬公司签订了《承诺》一份，载明“一、本人承诺所租达州市通川区金塬商贸有限公司（达州市西外浮精品家饰城）商铺应交租金分三次支付。第一次（第一季度租金）合同到期前一月缴纳。第二次（第二季度租金）在当年第一季度第二个月缴纳。第三次（第三、四季度租金）在当年第一季度第二个月缴纳；二、租金年度时间以合同对应时间为准。三、如不按时缴纳房租，全年租金按21元每��米计算并不退本人所交质保金。承诺人，袁自建”。同时，原告金塬公司与被告袁自建之间签订有《罗浮精品家居装饰城管理合同》、《消防安全责任书》、《罗浮精品家居装饰城经营秩序管理制度》、《罗浮精品家居装饰城质量保证及售后服务承诺书等。其中双方签订的《罗浮精品家居装饰城管理合同》，约定，原告金塬公司受业主委托，负责管理罗浮精品装饰城整体的经营管理，物管费按3元/平方米，被告袁自建商铺每年承担1500元的整体推广费（由原告对本商场统一进行广告宣传），原告金塬公司根据年度重大节日举办的大型促销活动涉及营销费用另行协商等。被告袁自建截止2015年6月24日交付了2015年1月5日至2016年1月5日上半年的租金。其余剩下租金，被告袁自建以原告金塬公司宣传推广不到位，管理混乱，对治安管理不负责及原告金塬公司仅向房屋所权人大��公司交纳租金至2015年7月22日为由，对尚下欠原告金塬公司11872.5元（下半年至2016年1月5日止）拒绝支付，故原告金塬公司诉讼来院。
一审法院同时查明，1.2010年11月13日，原告金塬公司与大昌公司签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，约定由大昌公司将所有罗浮·阳光2A/2B栋商业部分一楼至四楼房屋租赁给原告金塬公司用于装饰材料市场，租期为：2010年11月20日至2022年11月19日，因原告金塬公司未按约定向大昌公司缴纳租金，大昌公司于2016年2月向法院提起诉讼，要求解除双方的租赁合同；无条件退场；支付租金和违约金。原告金塬公司认为，大昌公司未解决市场进出口，无法正常经营，导致商家流失，无力正常收取租金。为此，一审法院于2016年5月20日作出（2016）川1702民初733号判决书，确认，“一、解除大昌公司与原告金塬公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，二、由原告金塬公司支付大昌公司2014年11月20日至2015年7月22日期间的物业管理费29820元……；”2.2010年1月原告金塬公司收取案外人曾章琴在租赁原告金塬公司商铺期间，收取曾章琴保证金3000元，后案外人曾章琴将商铺转租给被告袁自建，其保证金随同转接，在诉讼中原告金塬公司对此保证金的收取无异议；3.原告金塬公司于2015年4月26日以“罗浮建材5周年庆”为主题对罗浮建材进行一次推广宣传。
一审法院认为：原告金塬公司与被告袁自建签订的《罗浮精品家居装饰城合同书》，系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制���规定，予以确认。《承诺书》约定租金分三次付清，是对被告袁自建支付租金方式、期限的变更，故对双方均具有约束力。被告袁自建没有及时支付房屋租金，应当承担支付原告金塬公司租金的民事责任，同时亦应承担逾期支付租金的违约责任。纵观本案查明的事实，原告金塬公司在租赁大昌公司的房屋使用期间，未与被告袁自建签订合同所约定的履行义务，对被告袁自建（含所有商家）经营的产品宣传推广存在一定瑕疵，治安管理存在相对混乱，使被告袁自建（含所有商家）的商品得不到安全保障，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”的规定，故原告金塬公司亦应承担违约责任。被告袁自建应按《罗浮精品家居装饰城合同书》所约定的面积、价格（即面积109.93平方米![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=2cb2f00a-a6fd-4d60-907c-a8a3009f2634&imgId=MmNiMmYwMGEtYTZmZC00ZDYwLTkwN2MtYThhMzAwOWYyNjM0MC5qcGVn01lydyh01)![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=2cb2f00a-a6fd-4d60-907c-a8a3009f2634&imgId=MmNiMmYwMGEtYTZmZC00ZDYwLTkwN2MtYThhMzAwOWYyNjM0MS5qcGVn01lydyh01)15元/月/平方米，场地管理费3元/月/平方米，计23745元）承担支付租金的民事责任，鉴于被告袁自建已交付了2015年上年租金，但尚下欠原告金塬公司2015年下年至2016年1月5日的租金及场地管理费计11872元未付，应继续承担支付的责任。虽然一审法院于2016年5月20日作出了（2016）川1702民初733号判决书，已确认了��除大昌公司与原告金塬公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，由原告金塬公司支付大昌公司2014年11月20日至2015年7月22日期间的物业管理费，但大昌公司起诉原告金塬公司是在2016年2月26日，一审法院作出判决时间是同年5月20日，被告袁自建履行合同义务应是在最后一次时间，第一季度第二个月（即2015年5月），至于大昌公司仅收原告金塬公司2015年7月22日前的物业管理费，应属大昌公司与原告金塬公司之间的法律关系，与本案无直接关系。为此，被告袁自建的辩称理由，不予支持。鉴于一审法院于2016年5月20日判决确认解除了大昌公司与原告金塬公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，原告金塬公司再没有对涉案商铺有对外出租的权利，且原告金塬公司与被告袁自建签订的《罗浮精品家居装饰城合同书》期限已经届满，避免双方当事人的诉累，显示公平���则，原告金塬公司应当退还已收取的被告袁自建保证金3000元的民事责任，此款冲减被告袁自建应支付的租赁费（即11872.5元－3000元）后，被告袁自建应实际支付原告金塬公司租赁费8872.50元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决:一、被告袁自建于判决生效后之次日支付原告达州市通川区金塬商贸有限公司租金8872.50元；二、驳回原告达州市通川区金塬商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费344元，减半收取172元，由被告袁自建负担95元，原告达州市通川区金塬商贸有限公司负担77元。
二审审理期间，各方当事人均没有提交新证据。
二审查明，上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司与达州市大昌实业有限公司在2010年签订了房屋租赁合同，将大昌实业所有的罗浮.阳光2A/2B部分商业房屋租用于装饰材料市场，并分租给包括被上诉人袁自建在内的罗浮建材商家。达州市通川区金塬商贸有限公司与袁自建签订的租房合同书及承诺书上载明，被上诉人袁自建租用门市的租期为2015年1月5日至2016年1月5日，并约定租金分三次支付，其中第一、二次应当支付的上半年租金及场地管理费11872.5元，袁自建已付清，第三次应当支付的下半年租金及场地管理费11872.5元，袁自建应在第二季度第二个月缴纳（原一审法院查明内容写成“第一季度第二个月”应属笔误，本院予以纠正）。同时，原一审法院于2016年5月20日另案作出（2016）川1702民初733号判决书，判决上诉人达州市通川区金塬商贸��限公司与达州市大昌实业有限公司解除了房屋租赁合同，并由达州市通川区金塬商贸有限公司支付达州市大昌实业有限公司的物业管理费截止到2015年7月22日。该判决已生效。因达州市通川区金塬商贸有限公司未按时缴纳租金，大昌实业公司于2015年7月22日公开张贴告示通知金塬商贸有限公司履行合同约定义务，并通知包括被上诉人袁自建在内的罗浮商家停止向达州市通川区金塬商贸有限公司缴纳租金。
二审查明的其他案件事实和认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，1、关于被上诉人袁自建延迟支付租金是否适用违约责任？上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司认为被上诉人袁自建没有按时支付租金，应按承诺书规定的21元/㎡标准承担租金。经审理查明，袁自建上半年租金在2015年6月24日已付清，下半年租金，按照承诺书约定，袁自建应在第二季度第二个月缴纳，因上诉人与大昌实业公司存在租赁合同纠纷，一审法院另案作出的生效判决，已解除了上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司与达州市大昌实业有限公司房屋租赁合同，大昌实业公司于2015年7月22日公开张贴告示通知金塬商贸有限公司履行合同约定义务，并通知包括被上诉人袁自建在内的罗浮商家停止向达州市通川区金塬商贸有限公司缴纳租金。据此，被上诉人袁自建没有按期支付租金，不应承担延迟交付的违约责任。同时，被上诉人袁自建与上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司，签订了租赁合同，并使用了租赁房屋，应该按照合同约定的15元/㎡履行租金支付义务。一审判决的房屋租金并无不当。
2、关于上诉人的违约责任认定问题。上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司认为根据合同约定，对被上诉人产品没有推广义务和责任，且被上诉人在租赁期间一直正常经营，一审法院关于上诉人未按照合同约定履行义务，管理相对混乱的认定不当。经审理查明，被上诉人袁自建租赁期间，上诉人与大昌公司发生租赁合同纠纷，上诉人对整个建材商场疏于管理，大昌公司在商场内张贴催租告示，客观上也对商家的生意产生不利影响。故一审判决认定上诉人对建材商场的管理存在瑕疵并无不当。
3���关于案外人曾章琴的保证金如何处理的问题。上诉人认为保证金属于租户缴纳的商品质量及商铺保证金，其退回程序应根据约定履行，一审法院将案外人曾章琴的保证金3000元冲抵被上诉人袁自建应支付的租金和场地管理费明显不妥。经审理查明，案外人曾章琴在租赁达州市通川区金塬商贸有限公司商铺期间向其缴纳了3000元保证金，后曾章琴将商铺转租给被上诉人袁自建，其保证金随同转接，达州市通川区金塬商贸有限公司也认可对此保证金的收取。同时，上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司与袁自建的房屋租期在2016年1月5日届满后，没有再对涉案商铺对外出租的权利。上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司有权利收取欠付租金，同时应履行退还保证金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己与对方的债务抵消…”之规定，达州市通川区金塬商贸有限公司应收租金及应退保证金系同一种类物，被上诉人袁自建诉讼中主张收回保证金，一审法院判决将保证金冲减被上诉人应支付的租赁费并无不妥。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决并无不当。上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司的上诉请求不能成立，其诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费344元，由上诉人达州市通川区金塬商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗万国
审判员 赵 旭
审判员 刘翠成
二〇一七年十一月十六日
书记员 旷章娟