重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0107民初9076号
原告：重庆市九龙坡区房屋管理局中梁山房管所。住所：重庆市九龙坡区。
法定代表人：文富，职务主任。
委托代理人：吴强，重庆海外律师事务所律师。
委托代理人：成延飞，重庆海外律师事务所律师。
被告：重庆双扬牌电器制造有限公司。住所地：重庆市九龙坡区。
法定代表人：杨定财。
委托代理人：袁媛，重庆尚润律师事务所律师。
原告重庆市九龙坡区房屋管理局中梁山房管所（以下简称：中梁山房管所）与被告重庆双扬牌电器制造有限公司（以下简称：双扬牌电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法由本院代理审判员秦菘适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中梁山房管所的委托代理人成延飞、被告双扬牌电器公司的委托代理人袁媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中梁山房管所诉称，2013年7月12日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于九龙坡区中梁山正街258号、面积为1124.12平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期限自2013年1月1日起至2016年12月31日止。合同约定房屋租金按月支付，并在每月的月末以转账方式支付下月的应缴租金，若被告未按时支付租金，每逾期一日，按应缴租金总额的千分之三计算违约金，每日累计计算。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告至今未缴纳2016年9月至2016年12月的房屋租金，合同到期后，亦未将房屋退还给原告。原告多次催促未果，故起诉来院，要求：1、判令被告腾空、搬离并返还租赁房屋；2、判令被告向原告支付2016年9月至2016年12月的房屋租金41644元、逾期支付房屋租金的违约金24549元（截至2017年4月），以及从2017年5起至房屋租金付清时为止的违约金（以拖欠租金为基数，按每日千分之三计算）；3、判令被告向原告支付2017年1月至2017年4月的房屋占用损失41644元以及资金占用损失9401元、从2017年5月起至租赁房屋返还时为止的房屋占用损失（按租赁合同约定租金标准计算），及支付房屋占用损失的资金占用损失（以房屋占用损失为基数，按每日千分之三计算）；4、判令被告缴清截至到搬离时止的水、电、气等费用；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费等诉讼费用。审理中，原告撤回要求被告缴清水、电、气等费用的诉讼请求。
被告双扬牌电器公司辩称，2013年7月12日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》属实，亦认可其未向原告支付2016年9月至2016年12月的房屋租金。但其拖欠租金的原因在于，原被告双方在2013年之前即2005年至2012年期间也就涉案房屋签订过租赁合同，在2013年之前的租赁合同履行期间，被告一直按照合同约定的房屋面积1374.5平方米缴纳租金，但房屋实际面积仅1124.12平方米，故被告向原告多支付了租金184000元，且被告在承租房屋期间为修缮房屋垫付费用606100元，以上费用原告均未返还。综上，被告并非恶意拖欠原告租金并占有房屋，而是原告违约在先，被告不应承担违约金，且违约金约定标准过高，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，涉案租赁房屋位于九龙坡区中梁山正街258号，系重庆市九龙坡区房地产管理局杨家坪房管所所有，房屋建筑面积1124.12平方米。2002年，杨家坪房管所（甲方）、中梁山房管所（乙方）、重庆市九龙坡区房地产管理局（监交方）三方共同签署了《关于中梁山地区房屋管理工作移交协议》，约定从2002年6月25日起，中梁山地区的房屋管理由中梁山房管所负责。2013年7月12日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将涉案房屋租赁给被告，建筑面积为1124.12平方米，租赁期限自2013年1月1日至2016年12月31日。租金以建筑面积计算，租金每年按5%递增一次，即2013年租金标准为8993元/月，2014年租金标准为9443元/月，2015年租金标准为9915元/月，2016年租金标准为10411元/月。签订合同时，被告须一次性支付2012年欠付租金及2013年全年租金，从2014年1月开始，被告按月支付应缴租金，并在每月的月末以转账方式支付下月的应缴租金。每逾期一日，被告按应交租金总额的千分之三，向原告支付滞纳金，每日累计计算。被告所用水、电、气费，按供水、供电、燃气部门的规定自行按时缴纳。在合同期内，被告维修房屋、设施所产生的一切费用，由被告自行承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方开始履行合同。2016年12月31日，房屋租赁期限届满，合同终止。被告占有租赁房屋至今未退还，并欠付2016年9月至2016年12月共计4个月的房屋租金。
另查明，原、被告分别于2005年6月24日、2006年6月6日、2007年6月4日、2008年6月18日、2009年1月1日、2010年1月1日、2012年1月1日签订了《房屋联营合同》共七份，每份合同均约定原告将位于中梁山街人和场258号房屋提供给被告进行联合经营，联营期均为一年，房屋建筑面积及占地1374.5平方米，原告按季度向被告收取联营费用。
审理中，被告主张其在上述《房屋联营合同》的履行过程中，一直按照合同约定的房屋面积1374.5平方米向原告交纳租金，但房屋实际面积仅1124.12平方米，因此被告多支付了租金，故未向原告结清双方于2013年7月12日签订的《房屋租赁合同》中产生的租金。同时，被告称其已于2016年9月搬离涉案房屋，但未提供证据，同时认可至今未向原告返还房屋。
以上事实，有房屋产权证、《房屋租赁合同》、《关于中梁山地区房屋管理工作交接协议》等证据及当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应全面履行。原告依据该合同的约定向被告主张欠付的租金，被告虽抗辩其在与原告签订的其他合同履行过程中向原告多支付了租金，但未提供充分证据，且与本案并非同一合同中的法律关系，与本案缺乏关联性，对于该抗辩理由，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》中双方的约定，在合同期内，被告维修房屋、设施所产生的一切费用，由被告自行承担。故被告以其垫付了房屋修缮费用为由要求抵扣租金，本院亦不予支持。另外，被告称其已于2016年9月搬离涉案房屋，但未提交证据，且未向原告返还房屋、办理交接手续，故被告拒交房屋租金的理由于法无据，不能成立。综上，原、被告《房屋租赁合同》已经到期，租赁期限届满，被告应当腾空、搬离并向原告返还房屋，同时应向原告结清租金并支付合同到期后的房屋占用损失。
根据《房屋租赁合同》的约定，2016年每月租金为10411元，故被告应向原告支付2016年9月至2016年12月的租金共计41644元（10411元/月×4个月）。被告未按时支付租金构成违约，应当向原告支付违约金，但合同约定以应交租金总额的千分之三每日累计计算，标准过高，本院酌情按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准予以主张。根据双方合同的约定，“被告按月支付应缴租金，并在每月的月末以转账方式支付下月的应缴租金”，也即被告应当在2016年8月31日前支付2016年9月的租金，在2016年9月30日前支付2016年10月的租金，在2016年10月31日前支付2016年11月的租金，在2016年11月30日前支付2016年12月的租金，故被告应以每月租金10411元为基数，分别从2016年9月1日、10月1日、11月1日、12月1日起，计算违约金至租金付清为止。
关于房屋占用损失及其资金占用损失，被告在合同期满后，未返还租赁房屋，应向原告赔偿占用房屋造成的损失。原告主张该损失以最后一年的租金标准，即按照10411元／月从2017年1月1日计算至返还房屋之日止，合法合理，本院予以支持。但其主张的房屋占用损失的资金占用损失缺乏法律依据，本院不予支持。原告自愿撤回要求被告缴清水、电、气费的诉讼请求，本院予以尊重。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆双扬牌电器制造有限公司于本判决生效之日起十日内腾空、搬离并向原告重庆市九龙坡区房屋管理局中梁山房管所返还位于重庆市九龙坡区中梁山正街258号的房屋；
二、被告重庆双扬牌电器制造有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区房屋管理局中梁山房管所支付2016年9月至2016年12月的租金共计41644元及违约金（违约金以每月租金10411元为基数，分别从2016年9月1日、10月1日、11月1日、12月1日起，各自按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，计算至租金付清之日止）；
三、被告重庆双扬牌电器制造有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区房屋管理局中梁山房管所支付房屋占用损失，房屋占用损失按照10411元/月的标准从2017年1月1日计算至房屋返还之日止；
四、驳回原告重庆市九龙坡区房屋管理局中梁山房管所的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1322元、保全费1270元，共计2592元，由被告重庆双扬牌电器制造有限公司负担（此款原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内直接支付原告2592元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
代理审判员 秦 菘
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 罗雪雯