山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁04民终57号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孟亚龙，男，1988年1月11日出生，汉族，居民，住山东省滕州市。
委托诉讼代理人：孟民（系孟亚龙之父），住址同上。
委托诉讼代理人：王洪伟，山东荆河律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：滕州市亚西机械制造有限责任公司，住所地山东省滕州市洪绪镇后洪绪村。
法定代表人：满高国，经理。
上诉人孟亚龙、滕州市亚西机械制造有限责任公司（以下简称亚西公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2014）滕民初字第1634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孟亚龙上诉请求：撤销山东省滕州市人民法院（2014）滕民初字第1634号民事判决的第三项，改判亚西公司向孟亚龙支付厂房厂地使用费1525423.60元。事实和理由：原审法院以合同价款为基数按同期同类贷款基准利率计算厂房厂地使用费不正确，且无法确定具体数额。一、厂房厂地使用费应参照同位置、同性质的厂房厂地的租赁费用进行确认。双方之间厂房厂地买卖合同被确认为无效后，亚西公司使用孟亚龙的厂房厂地就丧失了合法依据。这种事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得利益的行为，应为不当得利，根据法律规定应当返还。亚西公司在丧失使用孟亚龙厂房厂地的合法依据后，其获得的利益就是少支出所使用厂房厂地的租赁费。涉案厂房厂地使用费的确定，并非只有司法鉴定一个方法，原审法院应参照孟亚龙提供证实同位置、同性质厂房厂地租赁情况的证据对涉案厂房厂地的租赁费作出认定。二、厂房厂地的使用费与银行贷款利率不具有关联性，原审法院以利率的高低确定厂房厂地使用费的高低没有法律依据。三、以合同价款为基数按照同期同类贷款利率计算厂房厂地使用费必然导致显失公平，违背民事活动应遵循的公平原则。四、原审判决的以同期同类银行贷款利率计算厂房厂地使用费在现实中无法计算。综上，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第39条的规定，对于买卖合同的解除，人民法院应当参照当地同类标的物租金标准进行确定。如果按照原审判决，亚西公司使用厂房厂地实际每年只支付7万元的使用费，远远低于同地段租金标准，显失公平。
亚西公司辩称，一、一审法院认定事实不清。1.诉争土地及附着物返还对象认定不清。诉争土地为集体建设用地，孟亚龙对非耕地拥有土地使用权于法无据。无效合同的财产返还是基于所有物返还请求权和不当得利的利益受损，根据物权法的规定，无效合同财产返还的目的，是让该财产回到财产所有人手中，以体现最重要的物权所有的宗旨。合同法规定的财产返还对象应为合法拥有不动产的主体。一审法院在没有通知后洪绪村委会出庭应诉查明土地及附着物合法权利主体的情况下，判决将厂房厂地及地上附着物返还给孟亚龙，属认定事实不清，物权归属不当。2.支付给孟亚龙厂房厂地使用费于法无据。使用费是因占用不动产对不动产合法主体的补偿，孟亚龙不是诉争厂房厂地及地上附着物的权利人。一审判决将使用费支付给孟亚龙，实质是在认定整体转让协议无效的同时，认可合同签订到被判决无效期间的合同有效，违反无效自始无效的规定，于法无据。一审法院认定孟亚龙所谓的损失即是使用费，是因孟亚龙与后洪绪村非法转让土地不被法律保护而不能取得合法物权所致，是来源不合法，应独自承担过错责任，其上诉请求应予驳回。二、一审判决违反法定程序。诉争的标的物属后洪绪村所有，一审判决将厂房厂地及地上附着物返还给孟亚龙并赔偿其使用费。该判决结果与合法产权人后洪绪村委会有法律上的利害关系，后洪绪村委会应当作为第三人参加诉讼，一审法院遗漏当事人，严重违反法定程序。三、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之所以设立农民集体土地使用权不得转让用于非农业建设之规则，其目的并非禁止农民集体土地使用权的转让行为，而是为了防止在农民集体土地使用权流转中出现以土地转让的形式将农用地非法变更为建设用地的现象，以贯彻维护我国土地用途管制制度及耕地保护制度的立法目的。因此，该法条所禁止的农民集体土地使用权的转让行为，主要是指违反土地用途管制制度、非法变更土地用途的转让行为，而农民集体建设用地转让用于非农业建设并不改变土地用途，故不应属于禁止之列。一审依据该规定判决合同无效，属适用法律错误。2012年山东省人民政府办公厅作出《关于支持枣庄市国家农村改革试验区建设工作的意见》，该意见第3条规定：在枣庄市先行试点农村土地管理制度改革。在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可以出让、转让、入股、联营。因此，我市集体经营性建设用地的转让，不应适用土地管理法第63条的规定。即使转让行为违反土地管理法第63条，其法律后果也不适用合同法第58条。
亚西公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由孟亚龙负担。事实和理由：一、孟亚龙向亚西公司借款55万元应当按照月息2分计算利息损失。双方约定借款月息2分，并约定如双方签订的厂房厂地转让协议正常履行，借款无息冲抵合同款，不再收取利息。但因转让协议违反法律强制性规定而无效，导致无法正常履行，则不计算利息的前提条件没有成就，借款不能冲抵合同款，应该按照月息2分计算利息，而不能按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息。二、一审认定140万元是合同价款错误，以140万元为基数计算厂房厂地及地上附着物使用费没有依据。合同约定厂房厂地及地上附着物的价款是120万元，另20万元是办理完相关权属转让书后才具备付款条件。由于没有办理相关转让证书，该20万元不具备支付条件，不应计为合同价款。三、亚西公司要求孟亚龙赔偿装修、改造费用应当在本案中一并处理。亚西公司购买厂房用于经营，并为此投入了装修、改造、搬迁费用，因孟亚龙在签订转让协议时故意隐瞒无法办理权属证书至亚西公司名下的事实，其对转让协议无效存在过错，故应赔偿亚西公司因此遭受的损失。
孟亚龙辩称，一、关于借款利息问题。虽然是4月25日书写的借条，实际上是4月26日的行为。因为在4月25日的欠条中提到了4月26日的转让合同，实质上该借款已经转化为转让款了，孟亚龙把标的物交付给亚西公司后，就已经不再是借款了，因此约定的利息已经不存在了。二、一审认定案件事实清楚，适用法律正确，不违反法定程序。
孟亚龙向一审法院起诉请求：1.确认厂房厂地转让协议无效，责令亚西公司限期返还厂房厂地及地上附着物；2.要求亚西公司支付从2012年5月15日（厂房交付之日）至2017年4月21日的厂房土地及地上附着物的使用费用1525423.6元，支付从2017年4月22日至返还之时的厂房土地及地上附着物的使用费，按照年使用费309133.08元计算；3.要求亚西公司赔偿拆除的两间办公室、影壁墙、二楼东头的2个单扇门、1个双扇门、3个窗、主车间高压风机房两间、西车间的前墙（被亚西公司改掉换成门了）、厂区内改造的设施，要求亚西公司赔偿或者恢复原状，不能恢复原状的折价赔偿。
亚西公司反诉请求：1.判令孟亚龙偿还借款本金55万元及利息（其中35万元从2012年4月25日起计算至孟亚龙付清之日止，按照月息2分计算；其中20万元从2012年5月5日起计算至孟亚龙偿还之日止，按照月息2分计算）；2.判令孟亚龙赔偿亚西公司装饰装修、改造费用22万元、变压器修复费用3200元、搬迁两次的搬迁费用107800元、因未办理变压器过户导致的未能抵扣电费损失12835元；3.判令亚西公司返还厂房厂地给合法所有人后洪绪村委会。
一审法院认定事实：2009年9月25日，转让方后洪绪村委会与受让方孟亚龙签订厂房厂地转让协议，后洪绪村委会将洪绪镇后洪绪村厂房（四至：东临村内道路，西靠村宅基地，南临村道路，北靠池塘，东西长43.5米，南北宽87.75米）及附属物、厂房范围内的土地使用权转让与孟亚龙，转让价款20万元。建筑面积1100平方米，房屋计30间，占地面积计：约3669平方米。2012年4月25日，孟民、孟亚龙向亚西公司出具条据：今借到满高国现金35万元，约定利息2分。（如2012年4月26日孟亚龙与满高国公司签订的厂房厂地转让协议正常履行，本借款无息冲抵合同款，满高国不再收取利息。借款人：孟民（签字、捺印）、孟亚龙（签字、捺印），亚西公司法定代表人满高国在条据上签署“同意上述意见”。2012年4月26日，转让方孟亚龙（甲方）与受让方亚西公司（乙方）签订厂房厂地转让协议，约定：担保人：孟民（仅限保证甲方诚信履约责任），在2009年9月25日甲方与后洪绪村委会签订的厂房厂地转让协议的基础上，甲乙双方就厂房转让事宜，按照“平等、自愿”的原则，签订如下协议。原租赁与黄军从2011年12月30日起至2014年11月15日止及租赁与韩军从2012年1月1日起至2012年12月31日止的部分厂房租赁事宜已告知乙方，乙方已知悉具体事宜，具体以双方另行约定为准。转让厂房情况：厂房坐落在滕州市洪绪镇后洪绪村，四至：东临村内道路，西靠村宅基地，南临村道路，北靠池塘，东西长43.5米，南北宽87.75米，建筑面积计2600平方米，房屋计65间。占地面积共计：约3669平方米。基础设施：160千伏变压器一套、车间配电盘一个、机井提水压力罐一个。厂地使用期限：厂地随厂房权属转移后继续使用。本协议生效后，甲方将上述厂房及其附属物一并转让给乙方，双方协商厂房转让价款为100万元，基础设施转让价款为20万元，共计120元，乙方于协议生效后5日内向甲方支付80万元，2012年6月6日再向甲方支付40万元。乙方在取得厂房后，厂房范围内的土地使用权随厂房一同转让，此后产生的土地税、费等其他费用均由乙方承担。在法律和政策允许的情况下，甲方应积极配合乙方办理厂房及其他附属物所有权证书的手续至乙方名下，权属证书办理至乙方名下后7日内，乙方再向甲方另行支付20万元（房产证或土地使用证两证中有一证办理完毕即支付，支付方式为：本协议生效后期满四年内全额支付，四年以后每拖延一年从总款项中递减四万元支付）。协议经双方签字或盖章后即刻生效。本协议生效后甲方授权乙方同等的享有甲方在2009年9月25日与后洪绪村签订的厂房厂地转让协议的权利。2012年4月26日双方签订补充协议，约定：担保人孟民（仅限保证甲方诚信履约责任）。就甲乙双方在2012年4月26日签订的《厂房厂地转让协议》，合同未尽事宜，签订如下补充条款供双方遵照执行：乙方在甲方诚信履约的基础上，在主协议标的物付款的基础上，再追加向甲方付款20万元，分别于2012年7月16日向甲方支付10万元，2012年8月26日向甲方支付10万元。甲方原租赁与黄军从2011年12月30日起至2014年11月15日止及租赁与韩军从2012年1月1日起至2012年12月31日止的部分厂房租赁事宜，于主协议生效后5日内转租给乙方，同时将原租赁合同文本转交给乙方，租金为本年度5月16日为期限，期日之前的租金为甲方所有，期日之后的租金为乙方所有，乙方期间内租金甲方同意由乙方从标的物价款中扣除。甲方暂租乙方为其指定的房屋两间，租期一年，租期内乙方自愿放弃甲方租金，租赁期甲方不再享有转租及租赁期的优先租赁及购买权，期满后甲方如不交房，乙方有权处理室内物品。2012年5月5日，孟民、孟亚龙向亚西公司出具借条：今借到满经理现金20万元，鉴证书出后，由出让金冲抵。借款人：孟民（签字）、孟亚龙（签字），2012年5月5日。此后，亚西公司未按合同约定再支付转让款。2012年5月15日，孟亚龙将厂房、厂地交付亚西公司。亚西公司为生产、经营需要对房屋进行了改动。2014年3月15日，孟亚龙向亚西公司邮寄了催收转让款通知书。
一审诉讼中，亚西公司提交如下证据：1.亚西公司与朱新安签订的装饰装修合同及朱新安三张收条（记载工程款22万元），以证明亚西公司在签订协议之后接收厂房、厂地进行了装饰装修，投资22万元。孟亚龙对上述证据真实性有异议。2.滕州市华通电器厂收据3200元，以证明孟亚龙所提供的160千伏变电设施不符合双方的约定，亚西公司为维修支付了费用3200元。孟亚龙意见：关于修变压器的收据，只是一个收款收据，应提交正式发票，亚西公司为变压器所支出的费用目的是为了缩小变压器，减少变损，与孟亚龙无关。3.搬迁费用35600元收据、洪绪供电所电费清单（主张未能抵扣电费损失22000元）。孟亚龙意见：关于搬迁费，收据没有搬家公司的公章，不是正规发票，不认可，该费用是亚西公司自身搬家所产生的，与孟亚龙无关。对于供电所的明细，该费用是由于亚西公司不积极要求孟亚龙进行过户所导致的，该损失与孟亚龙无关。只是一个打印件，没有相关部门盖章，不能作为有效证据使用。亚西公司法定代表人满高国称：55万元是买厂房款先借给孟亚龙的，担心后期孟亚龙不给厂房，约定如果买厂房成功就冲抵房屋款，如果买不成就按照2分息计算。亚西公司请求追加后洪绪村委会为第三人，一审法院告其追加第三人的申请不符合法律规定。
一审诉讼中，孟亚龙申请对厂房厂地附着物的使用费用进行鉴定，经一审法院三次委托鉴定，鉴定机构均退回。孟亚龙申请对孟令岩（滕州市后洪绪村）调查，孟令岩证：杨海河于2011年至2021年租其位于滕州市后洪绪村的厂房，建筑面积850平方米，按每年9.8万元付其租金。孟振杰租的厂房约400平方米，约定每年租金5万元。亚西公司质证为：证人未出庭作证，不认可。孟振杰之妻姚秀珍出庭作证：孟振杰2013年9月1日开始租孟令岩厂房，面积400多平方米，年租金5万元，租用了2年。亚西公司质证意见：400平方米5万元的租金在滕州是不存在的，滕州市开发区益康大道两侧的房子每平方米也就八九十元，证人陈述不真实。孟亚龙要求亚西公司支付厂房厂地及地上附着物的使用费用的计算依据为：根据证人证言，厂房租赁费每平方米年租金为125元，杨海河与孟令岩的厂房租金一平方米年租金为120.14元，两者平均，一平方米每日租金为0.329元，从2015年5月15日至2017年4月21日（共计1802天），土地厂房及地上附着物使用费为1525423.6元。厂房面积为1733平方米，办公楼面积为600平方米，总面积为2573平方米。
一审法院认为，涉案房屋土地的性质为集体土地，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”孟亚龙与亚西公司签订的厂房厂地转让协议因违反法律的强制性规定，该合同无效。因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院三次委托鉴定均被退回，孟亚龙申请证人证明的租金价格，亚西公司不认可，孟亚龙要求厂房厂地的使用费用损失亚西公司不认可。该厂房厂地使用费用的鉴定委托虽被鉴定机构退回，但厂房厂地的使用费用客观存在。孟亚龙与亚西公司双方均有过错，各自承担相应的责任。根据预见性规则和实际情况，参照双方订立合同的价款，该价款是双方协商确定的，系真实意思，以合同的价款为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算厂房厂地使用费用损失予以酌定，不违反双方订立合同的预期，酌定以合同的价款为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算厂房厂地使用费用。亚西公司法定代表人满高国陈述：55万元是买厂房款先借给孟亚龙的，我担心后期孟亚龙不给我厂房，约定如果买厂房成功就冲抵房屋款，如果买不成就按照2分息计算。分析上述陈述，亚西公司担心后期孟亚龙不给厂房，说明借款计息的前提条件是孟亚龙不履行交付房屋义务，在孟亚龙交付房屋后，该计息前提条件未成就，该借款转为了厂房、厂地转让款。因合同已签订且实际履行交付房屋，并经滕州市洪绪法律服务所见证，计算利息的条件未成就，亚西公司主张按照月息2分计算利息的主张不成立。关于孟亚龙要求确认厂房厂地转让协议无效，要求亚西公司返还厂房、厂地及地上附着物的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于孟亚龙要求亚西公司支付厂房厂地及地上附着物的使用费的诉讼请求，予以部分支持，即从2012年5月15日起，以合同约定价款140万元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算使用费用，至返还厂房厂地及地上附着物之日。关于孟亚龙要求亚西公司赔偿拆除的两间办公室、影壁墙、二楼东头的2个单扇门、1个双扇门、3个窗、主车间高压风机房两间、西车间的前墙（被亚西公司改掉换成门了）、厂区内改造的设施要求亚西公司赔偿或者恢复原状，不能恢复原状的折价赔偿的诉讼请求，因合同无效，亚西公司亦为生产经营对厂房进行改动，因尚未返还厂房厂地，残值无法确定，孟亚龙的该项请求可待返还后另行起诉，本案不予处理。关于亚西公司要求孟亚龙偿还借款本金55万元及利息的诉讼请求，考虑孟亚龙与亚西公司双方均有过错，各自承担相应的责任。孟亚龙应返还55万元并分段计息，其中35万元从2012年4月25日起计算至付清之日，其中20万元从2012年5月5日起计算至付清之日，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算利息损失。关于亚西公司要求孟亚龙赔偿装饰装修、改造费用，因尚未返还厂房厂地，残值无法确定，亚西公司可待返还后另行起诉，本案不予处理。关于亚西公司要求赔偿装饰装修、改造费用、变压器修复费用及因未办理变压器过户导致的未能抵扣电费损失，因未提供有效证据予以证明，亦未证明与孟亚龙有关，不予支持。关于亚西公司主张的两次搬迁费用与买卖合同没有直接的关联性，亦未提供有效证据证明，不予支持。关于亚西公司要求判令返还厂房厂地给合法所有人后洪绪村委会，该请求违反了合同的相对性，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、孟亚龙与亚西公司签订的厂房厂地转让协议（含补充协议）无效；二、亚西公司返还孟亚龙厂房厂地及地上附着物，于判决生效之日起三十日内履行完毕；三、亚西公司赔偿孟亚龙厂房厂地及地上附着物的使用费用（以140万元为基数，从2012年5月15日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，计算至亚西公司返还厂房厂地及地上附着物之日止），于判决生效之日起三十日内履行完毕；四、驳回孟亚龙的其他诉讼请求（不含不予处理部分）；五、孟亚龙返还亚西公司55万元及利息损失（以35万元为基数，从2012年4月25日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，计算至孟亚龙付清之日止；以20万元为基数，从2012年5月5日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，计算至孟亚龙付清之日止），于判决生效之日起三十日内履行完毕；六、驳回亚西公司的其他反诉请求（不含不予处理部分）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30200元，由亚西公司负担21360元，由孟亚龙负担8840元；反诉案件受理费6370元，由孟亚龙负担5516元，由亚西公司负担854元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋土地的性质为农民集体土地，转让协议违反法律强制性规定，一审法院认定该协议无效并无不当。当事人因无效协议取得的财产，应当予以返还，并各自承担相应的过错责任。关于厂房厂地使用费的计算方法，一审法院三次委托有关鉴定机构进行鉴定均被退回，但该使用费用客观存在，一审法院以双方订立合同的价款为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算厂房厂地使用费损失，符合法律规定。故上诉人孟亚龙的相关上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于涉案55万元借款及利息问题，因孟亚龙已按转让协议约定将涉案厂房厂地交付亚西公司，故约定的计息条件未成就，一审法院按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算利息损失并无不当。故上诉人亚西公司的相关上诉意见不能成立，本院不予支持。关于原审适用法律错误、程序违法的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，孟亚龙、亚西公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36570元，由上诉人孟亚龙负担14356元，由上诉人滕州市亚西机械制造有限责任公司负担22214元。
本判决为终审判决。
审判长 孙中海
审判员 崔兆军
审判员 朱海燕
二〇一八年三月二十日
书记员 蓝 月