四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川16民终157号
上诉人（原审被告）：四川鸿伟置业有限公司，住所地四川省成都市。
法定代表人：肖伟，执行董事。
委托诉讼代理人：郭文平，广安市广安区大众法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李洪杰，男，生于1987年10月20日，汉族，住重庆市。
被上诉人（原审原告）：李建林，男，生于1967年8月1日，汉族，住四川省岳池县。
被上诉人（原审原告）：吴国英，女，生���1964年2月23日，汉族，住四川省岳池县。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：程茂荣，重庆索达律师事务所律师。
上诉人四川鸿伟置业有限公司（以下简称鸿伟置业公司）因与被上诉人李洪杰、李建平、吴国英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2017）川1602民初1183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鸿伟置业公司上诉请求：1.撤销一审判决中认定逾期办证违约金未超过诉讼时效的认定；2.本案二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，上诉人承担逾期办证违约责任的起算时间应从2014年7月1日开始至2016年6月30日止。但��审法院未按照此约定计算，认定不当；2.一审法院以支付违约金的时间替代诉讼时效开始计算和终止的时间认定，属于片面理解《商品房买卖合同》第二十条第（二）项第2条的约定。该条的约定仅是对上诉人因延迟办证向被上诉人支付违约金的时间约定，并不是诉讼时效的计算时间节点。
李洪杰、李建林、吴国英向本院提交书面答辩意见称，一审认定事实请求，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李洪杰、李建林、吴国英向一审法院起诉请求：1、请求判令鸿伟置业公司立即办理房屋所有产权证；2、请求判令鸿伟置业公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金暂计191,695.2元（373,311元*0.05%*1027天=191,695.2元，从2014年5月16日暂时计算至2017年3月8日，具体金额计算至判决之日）；3、��求法院判令鸿伟置业公司返还多交的契税1866.56元；4、诉讼费由鸿伟置业公司承担。以上费用共计193,561.76元。
一审法院认定事实：2012年2月9日，鸿伟置业公司（出卖人）与李洪杰、李建林、吴国英（买受人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1、买受人所购商品房位于广安市广安区西出口片区公园街榆锦花园5幢第5层1-5-1号，建筑面积共89.39平方米；2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4176.20元，总价款人民币373,311元；3、买受人采取一次性付款的方式付款.买受人签订本合同支付206,612元，2012年6月20日前支付66,699元，余款100,000元于本套房屋交房前支付；4、出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；5、出卖人应当在2014年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；6、买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用二百元。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
2012年2月9日，李洪杰、李建林、吴国英向鸿伟置业公司交纳了所购房屋的契税7466.22元、印花税186.66元、房产证费80元、国土证费33元、大修基金4022.55元、数字电视费1600元，共计13,388.43元，收据上注明总金额为13,388元。
2011年3月31日至2013年2月23日期间，李洪杰、李建林、吴国英分五次向鸿伟置业公司交纳了购房��共计373,311元。
同时查明，双方均认可鸿伟置业公司于2012年12月31日交付了诉争房屋。
一审法院审理认为，李洪杰、李建林、吴国英与鸿伟置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，李洪杰、李建林、吴国英向鸿伟置业公司支付了购房款，鸿伟置业公司理应按照合同约定交付房屋及办理房屋所有权证书。按照合同约定，鸿伟置业公司应当在2012年12月31日前交付诉争房屋，并自商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书。鸿伟置业公司于2012年12月31日将诉争房屋交付给李洪杰、李建林、吴国英，但至今尚未为办理房屋所有权证书。鸿伟置业公司对其辩称延迟办证是受政府职能部门约束的等很多客观原��造成的意见并未提供证据证明。鸿伟置业公司未在合同约定的期限内完成办理房屋所有权证书的义务，已构成违约，其应当按照合同约定在合理期限内为李洪杰、李建林、吴国英办理房屋所有权证书，并承担相应的违约责任。故对李洪杰、李建林、吴国英要求鸿伟置业公司办理房屋所有权证书的诉讼请求，予以支持。
根据《商品房买卖合同》第二十条第（二）项第2条约定可知，逾期取得房屋所有权证书的违约金支付时间为李洪杰、李建林、吴国英实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付，故李洪杰、李建林、吴国英主张鸿伟置业公司支付逾期办理房屋所有权证书的诉讼时效应从实际取得房屋所有权证书之日起第30日后开始计算，现涉诉房屋的所有权证书尚未办理，李洪杰、李建林、吴国英要求鸿伟置业公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效，故对鸿伟置业公司辩称李洪杰、李建林、吴国英要求支付逾期办证违约金超过诉讼时效的意见，不予采纳。李洪杰、李建林、吴国英要求鸿伟置业公司支付逾期办证违约金的诉讼请求虽未超过诉讼时效，但现因涉诉房屋所有权证书尚未办理，支付违约金的条件尚不具备，故对李洪杰、李建林、吴国英的该项诉讼请求，亦不予支持。同时，因涉诉房屋产权证目前还未办理，李洪杰、李建林、吴国英未提供证据证明实际需要缴纳的契税金额，鸿伟置业公司亦辩称契税待办理房屋权属证书后多退少补，故对李洪杰、李建林、吴国英要求鸿伟置业公司返还多交的契税的诉讼请求，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事���讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、鸿伟置业公司于本判决生效后六个月内为李洪杰、李建林、吴国英办理位于四川省广安市广安区西出口片区公园街榆锦花园5幢第5层1-5-1号的房屋所有权证书；二、驳回李洪杰、李建林、吴国英的其他诉讼请求。案件受理费4272元，由李洪杰、李建林、吴国英负担4172元，鸿伟置业公司负担100元。保全费1420元，由李洪杰、李建林、吴国英负担。
二审中，双方当事人未向本院提交新证据。
二审查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》第二十条第（二）项第2条“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日其500日内取得房屋所有权证书的，双方同意���照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”的约定内容显示，该条款对违约金的起止时间、计算标准、支付时间进行了明确约定，约定内容清楚明确，且理解不存在歧义。根据该条款的约定，违约金的支付应在被上诉人取得房屋所有权证书后30日内由上诉人支付，而本案所涉房屋所有权证书尚未办理，违约金的支付时间及条件尚未成就，被上诉人主张违约金的诉讼时效并未起算，不存在诉讼时效已过。一审法院对上诉人辩称支付逾期办证违约金已过诉讼时效的观点不予支持，系认定正确，本院予以维持。
综上所述，四川鸿伟置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4272元，由上诉人四川鸿伟置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张强
审判员 成琪
审判员 蒋濒
二〇一八年三月一日
书记员 陈雪