重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝01民终8570号
上诉人（原审原告）：肖海龙，男，汉族，1943年10月5日出生，住重庆市渝中区。
被上诉人（原审被告）：重庆中海都市物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区五四路都市广场，统一社会信用代码915001032030202121。
法定代表人：罗友睦，董事长。
委托诉讼代理人：李婷婷，女，汉族，系被上诉人公司员工。
委托诉讼代理人：梁春蓉，重庆康发律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市渝北区龙山街道冉家坝社区居民委员会，住所地重庆市渝北区新南路388号天邻风景小区12幢G2层，组织机构代码79354346-9。
负责人：袁丽娜，主任。
委托诉讼代理人：梁春蓉，重庆康发律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴弟建，男，汉族，系被上诉人工作人员。
上诉人肖海龙因与被上诉人重庆中海都市物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）、被上诉人重庆市渝北区龙山街道冉家坝社区居民委员会（以下简称冉家坝居委会）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初8760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月20日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月19日对本案进行了询问。上诉人肖海龙与被上诉人中海物业公司的委托诉讼代理人李婷婷、梁春蓉，被上诉人冉家坝居委会的委托诉讼代理人吴嫦、梁春蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人肖海龙上诉请求:撤销一审判决；依法改判或发回重审；本案一切诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.冉家坝居委会和中海物业公司违法召开天邻风景小区第一次业主大会，居委会召开部分业主座谈会只有53人参加，45人同意上涨物业费，决定召开业主大会，程序违法应当无效；2.上涨物业费与国发改委（2014）2755号文件（六）冲突，损害广大业主的合法权益；3.中海物业公司与天邻风景业主大会签订物业服务合同采用欺诈手段，属违法无效合同。
被上诉人中海物业公司、冉家坝居委会答辩，上诉人的请求不是事实。1.2015年9月9日的会议是就上调物业费而开的预备会议，不是业主大会；2.根据物业管理条例的规定，业主大会可以通过书面形式征求意见，票面清楚的载明了上调物业费和续签合同两项内容；3.合同文本的内容在小区进行了公示，合同上19名业主的签字，并不是表示和这19个人签订合同，是因为没有业委会才让他们签订，合同本身是经过小区双过半的业主同意的，程序合法。前期物业服务公司在这一合同期间并没有解除合同，这次通过业主投票决定涨价是合同的变更而不是主体的重新选择。小区从2016年到现在，物业费的收费率一直都在95%以上，说明物业公司的服务是受到认可的。上诉人提到的发改委的文件与本案无关，这个文件是调整前期物业服务合同，本案只是续签和涨价，不适用这个文件。一审认定事实清楚，适用法律正确。
肖海龙向一审法院起诉请求：1、判决重庆市渝北区龙山街道天邻风景小区召开业主代表座谈会及业主大会违法无效；2、判决被告物业公司与小区业主大会续签的物业服务合同无效；3、本案受理费由被告承担；4、判令被告中海物业公司赔偿原告经济损失45000元；5、判令被告中海物业公司退还多收的费用，并按每日千分之三的滞纳金的标准为计算罚金，一并退还业主；6、请求确认被告中海物业公司提高物业服务费和自立项目收费违法；7、请求确认二被告对涉案小区涨物业费违法。
一审法院认定事实：2015年8月，被告中海物业公司向被告冉家坝居委会提交了“关于适当调整天邻风景小区物业服务费标准的报告”，在该报告中，中海物业公司称，该公司从2007年入驻“诚投.天邻风景”小区，至今未调整过一次物管费，但现在各种费用上涨，导致被告一直亏损，难以为继，故请求调整物业服务费标准，拟将住宅物业费由0.95元/㎡调至1.2元/㎡，商业部分作相应调整，而该小区没有业委会，故请求被告居委会召开业主大会的形式征求业主意见。2015年9月7日，被告冉家坝居委会在天邻风景小区贴出关于召开“诚投.天邻风景”小区业主代表座谈会的通知，该通知主要内容为，因居委会多次接到被告中海物业公司提交的关于调整物业服务费的告知函，由于天邻风景小区尚未成立业主委员会，故居委会拟召开天邻风景小区业主代表座谈会，召开时间为2015年9月9日下午2点，召开地点为冉家坝社区居委会会议室，召开形式为集中讨论，参加人员为街道办事处工作人员、冉家坝居委会工作人员、天邻风景业主代表（预计每幢楼2人）。之后，在冉家坝社区居委会，召开了有龙山街道工作人员、冉家坝居委会工作人员以及天邻风景小区部分业主参加的座谈会，在参会的64个业主中，有53人进行了投票，其中45人在被告中海物业公司制作的“诚投.天邻风景小区关于上调物业服务费召开全体业主大会意见征求表”中签字表示同意。2015年10月，被告中海物业公司在小区物业服务信息栏中张贴出“关于天邻风景小区物业服务相关事宜暨调整物业服务费标准致全体业主的公开信”，在该公开信中，被告中海物业公司称拟将天邻风景小区住宅物业服务费调整至1.2元/平方米.月；商业调整至1.5元/平方米.月；车库物业费标准和公摊水电费标准暂时不变，新标准在按要求征求业主意见通过后，拟于2016年1月1日起执行。2015年10月16日，被告冉家坝居委会在天邻风景小区贴出“关于召开诚投.天邻风景小区第一次业主大会暨业主大会上调物业服务费及续签物业服务合同相关事宜征询业主意见的通知”，在该通知中，被告冉家坝居委会称，在2015年9月9日召开了部分业主座谈会，会议同意将“上调物业服务费及续签物业服务合同相关事宜征询业主意见，提交全体业主书面表决”，并将公示文件张贴于该小区每幢楼一楼大厅和小区西门、艺术中心公告栏处，并决定于2015年10月30日至2015年11月20日在天邻风景小区各楼宇，通过书面征求意见的形式召开业主大会（对部分不在家的业主，将通过电话征求业主的意见），对天邻风景小区物管提出的上调物业服务费续签物业服务合同予以表决。之后，从2015年10月30日至2015年11月20日，被告冉家坝居委会组织龙山街道物管办、冉家坝社区工作人员、天邻风景小区部分业主、被告中海物业公司工作人员到天邻风景小区各业主家进行书面投票，即让各业主在“关于书面征求诚投.天邻风景小区第一次业主大会暨上调物业服务费及续签物业服务合同相关事宜意见书”上投票。该意见书的征询内容为“是否同意物业服务费标准为住宅1.2元/月.平方米(建面)、住宅改为非住宅1.80/月.平方米（建面）、小区内商铺1.80/月.平方米（建面），《诚投.天邻风景小区物业服务合同》，由小区业主在同意或不同意一栏打勾，并签名，投票箱在投票当晚封存。2015年11月20日，被告冉家坝居委会在天邻风景小区张贴出“关于诚投.天邻风景小区上调物业服务费业主意见征求结果开箱的通知”，在该通知中，被告冉家坝居委会称，冉家坝社区居委会已于2015年10月30日至2015年11月20日期间就上调物业服务费书面征求了业主意见，11月20日投票期满，定于2015年11月23日上午9点30分在冉家坝社区居民委员会会议室组织业主开箱，统计业主投票结果。之后，被告冉家坝居委会于2015年11月23日上午9点30分在该社区居民委员会会议室组织龙山街道物管办工作人员、业主对投票箱进行了开箱，每组唱票、计票、统计票均由业主进行，由被告冉家坝居委会监督。2015年11月26日，被告冉家坝居委会在“诚投.天邻风景“小区就上调物业服务费征求业主意见结果进行公示，其公示主要内容为”本小区总户数（含非住宅）4478户，总建筑面积为680680.87平方米，实际参与投票数为4229户，其中有效票数为4211户，同意户数为3010户，占总户数67.22%，同意面积485127.23平方米，占总面积71.27%；不同意户数940户，占总户数20.99%，不同意面积110424.4平方米，占总面积16.22%;弃权户数261户，废票18票，公示截止日期为2015年12月2日。从2015年11月26日至2015年12月2日，被告冉家坝居委会均将每天统计的投票情况在天邻风景小区公示。2015年12月9日，被告冉家坝居委会在天邻风景小区张贴出“冉家坝社区关于诚投.天邻风景小区上调物业服务费及续签物业服务合同征求业主意见最终结果公示”，在该公示中，被告冉家坝居委会称现公示期满，最终投票结果为“本小区总户数（含非住宅）4478户，总建筑面积为680680.87平方米，实际参与投票数为4229户，其中有效票数为4211户，同意户数为3009户，占总户数67.20%，同意面积485002.45平方米，占总面积71.25%；不同意户数941户，占总户数21.01%，不同意面积110299.62平方米，占总面积16.24%，弃权户数261户，废票18票。”2015年12月22日，以诚投.天邻风景小区业主大会为甲方，被告中海物业公司为乙方，签订《诚投.天邻风景小区物业服务合同》，该合同约定，甲方聘请乙方对天邻风景小区进行物业管理服务，约定住宅按1.20/月.平方米，住改非按1.80元/.平方米，商业用房小区内用房1.80元/月.平方米，小区外用房1.50元/.平方米，车位60/月.个由业主向乙方交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，合同还约定了甲乙双方的其他合同义务，合同期限从2016年1月1日至2018年12月31日止。该合同甲方诚投.天邻风景小区业主大会由参与本次业主大会部分业主丁英、殷才容、杨方勇等19人签名，乙方由被告中海物业公司加盖公章，监督见证方由被告冉家坝居委会加盖了公章。该合同于2015年12月28日报重庆市渝北区房屋管理局进行了备案。
庭审中，原告肖海龙申请出庭的证人马某称，二被告的涨价程序违法，违反了法律的明确规定，未按国家规定执行，去开会的收取了被告的钱。对证人马某的证词，原告肖海龙没有异议，二被告认为证人发表的是自己的主观评价，并非是证词。
另查明：重庆市物价局渝价（2007）212号文件载明，对天邻风景小区一期高层住宅的收费项目及标准确定为高层住宅物业服务费0.50元/平方米.月，在试行期间收费标准应下浮30%。该文件并要求物业管理公司应当遵守国家的法律、法规、执行物价管理规定，不得自立项目和擅自提高收费标准向业主收取其它任何费用。国家发改委（2014）2755号文件“关于放开部分服务价格意见的通知”上载明保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价，放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。肖海龙提供的其房权证载明，该房屋土地使用权类型为划拨土地，同时，原告肖海龙提供了一份重庆北碚和平机械厂出具的证明，该证明载明，肖海龙在该厂任厂长助理，每月工资5000元，于2015年12月1日起请假因小区物管费事宜至今未上班，该厂未发工资。
另查明：2005年11月21日，重庆市国土资源和房屋管理局给被告中海物业公司所发的资质证书上载明，该企业注册资本300万元，资质等级为二级。庭审中，被告中海物业公司陈述，其2004年入驻天邻风景小区时是有一级资质。
又查明，我国建设部2004年施行并于2007年修正的《物业服务企业资质管理办法》第八条载明，一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目，二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，第二十一条载明，物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告、责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
一审法院认为：本案所涉天邻风景小区没有成立业主大会和选举业主委员会，按照《重庆市物业管理条例》的有关规定，被告冉家坝居委会召集龙山街道相关工作人员，就诚投.天邻风景小区上调物业管理费书面征求了该小区业主的意见，其结果为同意上调物业服务费的户数为同意户数为3009户，占总户数67.20%，同意面积485002.45平方米，占总面积71.25%。根据《重庆市物业管理条例》第十一条第五项和第十九条的规定，该小区同意上调物业服务费的业主总人数以及建筑面积均超过半数，之后以诚投.天邻风景小区业主大会为甲方，以被告中海物业公司为乙方所签订的物业服务合同，虽然只有19名业主签名，但其合同内容即对物业服务费的调整内容与在征求业主意见表的内容一致，其合同内容得到了半数以上业主的书面认可，故该合同合法有效，对该小区所有业主具有约束力。原告要求被告中海物业公司赔偿其经济损失45000元于法无据，一审法院不予支持。被告中海物业公司是否多收了其他业主的物业服务费，不是本案审理范围，故原告要求被告中海物业公司将多收的费用，并按每日千分之3的滞纳金的标准为计算罚金，一并退还业主的诉讼请求一审法院不予支持。本案系民事主体之间的民事纠纷，被告中海物业公司在提高物业服务费以及在自立项目收费等是否有违法性，也不属于本案审理范围，故对原告的上述请求不予支持。虽然被告中海物业公司从2005年开始只有二级资质，即使其超越资质等级承接了物业管理业务，按照《物业服务企业管理办法》的相关规定，也是由相关部门对其处罚，并不当然就导致物业服务合同无效，不符合我国合同法所规定的无效情形。重庆市物价局渝价（2007）212号文件所调整的是本案所涉物业服务合同之前的物业服务标准，现该小区已经半数以上业主同意调整物业服务标准，故与该文件精神并不冲突。就国家发改委（2014）2755号文件“关于放开部分服务价格意见的通知”里对保障性住房的物业管理服务收费根据实际情况决定实行政府指导价，原告未提供重庆市政府对此有指导价，现半数以上业主同意被告中海物业公司上调物业服务费，并无不可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《重庆市物业管理条例》第十一条，第十九条之规定，判决如下：驳回原告肖海龙的诉讼请求。案件受理费755元，由原告肖海龙负担。
二审中，肖海龙向本院举示：1.冉家坝社区关于天邻风景上调物管费征求业主的意见最终公示两份。拟证明，两份公示时期基本一致，只是标题不一样，怀疑有造假的情况存在；2.电脑截屏的复印件，拟证明征求意见只有上调物业服务费，没有签合同的内容；3.天邻物业知音杂志复印件，拟证明中海物业公司说有亏损，但未予以证明。证据1和2因真实性本院无法确认，不予采信，证据3因与本案不具有关联性，本院亦不予采信。
本院二审查明的事实和证据与一审一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.本案诉争的上涨物业服务费及续签物业服务合同征求业主意见的程序是否合法；2.诉争物业服务合同是否有效。关于争议焦点1，根据《物业管理条例》第七条的规定，业主在物业管理活动中，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；第十一条的规定，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业；第十二条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；《重庆市物业管理条例》第十二条第二款之规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行本条例规定业主委员会职责。
根据一审已经查明的事实，2015年10月16日，冉家坝居委会在天邻风景小区贴出“关于召开诚投.天邻风景小区第一次业主大会暨业主大会上调物业服务费及续签物业服务合同相关事宜征询业主意见的通知”，并将公示文件张贴于该小区每幢楼一楼大厅和小区西门、艺术中心公告栏处。之后，从2015年10月30日至2015年11月20日，冉家坝居委会组织龙山街道物管办、冉家坝社区工作人员、天邻风景小区部分业主、中海物业公司工作人员到天邻风景小区各业主家进行书面投票，即让各业主在“关于书面征求诚投.天邻风景小区第一次业主大会暨上调物业服务费及续签物业服务合同相关事宜意见书”上投票。再之后，冉家坝居委会于2015年11月23日上午9点30分在该社区居民委员会会议室组织龙山街道物管办工作人员、业主对投票箱进行了开箱，每组唱票、计票、统计票均由业主进行，由冉家坝居委会监督。2015年11月26日，冉家坝居委会在“诚投.天邻风景“小区就上调物业服务费征求业主意见结果进行公示，其公示主要内容为”本小区总户数（含非住宅）4478户，总建筑面积为680680.87平方米，实际参与投票数为4229户，其中有效票数为4211户，同意户数为3010户，占总户数67.22%，同意面积485127.23平方米，占总面积71.27%；不同意户数940户，占总户数20.99%，不同意面积110424.4平方米，占总面积16.22%;弃权户数261户，废票18票，公示截止日期为2015年12月2日。
本院认为，在天邻风景小区没有成立业主委员会的情况下，冉家坝居委会代行业主委员会的职责，通过前述程序征求业主意见符合《物业管理条例》和《重庆市管理条例》的规定。冉家坝居委会参与主持上涨物业服务费及续签物业服务合同，将相关议题和内容在征求业主意见前进行了公示，通过书面形式以“关于书面征求诚投.天邻风景小区第一次业主大会暨上调物业服务费及续签物业服务合同相关事宜意见书”为内容征求了业主意见，并有超过半数的业主同意了该内容。故业主投票的结果合法有效，本案诉争的上涨物业服务费及续签物业服务合同征求业主意见的程序符合法律规定，应当有效。
关于争议焦点2，在小区没有成立业主委员会的情况下，冉家坝居委会代行业主委员会的职责，就续签物业服务合同书面征求了业主的意见，并获半数以上的业主同意。其参与的中海物业公司与部分业主签订的合同，符合半数以上业主的意愿，应当合法有效，并对全体业主有约束力。
上诉人肖海龙称第一次业主座谈会的表决违法，本院认为该会议不是业主大会，只是召开的部分业主座谈会，对该种会议法律没有规定程序，故不存在违反法定程序。上诉人肖海龙还称存在公示造假等情况，因无证据支持，本院不予认可。至于其提出上涨物业服务费违反发改委的相关文件等理由，一审法院已经作出充分论述，本院认为一审法院的意见并无不当，在此不赘述。
综上所述，上诉人肖海龙的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人肖海龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 静
审判员 张欲晓
审判员 李盛刚
二〇一八年三月二十日
书记员 李 莉