广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3198号
上诉人（原审原告）：广州运达运城果品贸易有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：吕留运，该公司董事长。
委托代理人：刘金友，北京友斌明录律师事务所律师。
委托代理人：吕志录，北京友斌明录律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市白云区松洲街槎龙经济联合社（原广州市白云区石井镇槎龙村经济联合社），住所地：广州市白云区。
法定代表人：何润森，该社社长。
委托代理人：王井云，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：李芳芳，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州运达运城果品贸易有限公司（以下简称运城公司）因与被上诉人广州市白云区松洲街槎龙经济联合社（以下简称槎龙联社）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：槎龙联社原为广州市白云区石井镇槎龙村经济联合社、广州市白云区松洲街槎龙村经济联合社。2002年4月，运城公司与槎龙联社签订《场地使用合同》，约定槎龙联社提供属自身所有的座落在广清公路东侧，增槎路段自用场地约13万平方米给运城公司使用。2004年4月15日、10月14日，双方先后签订两份《补充合同》。2007年4月9日，双方签订《协议书》。2008年1月17日，双方签订《冷库项目合作合同》，约定在运城公司承租的上述场地内，双方合作开发建设12000吨容量低温冷库。其中，在《场地使用合同》中约定：在合同期间运城公司须在每月15日前缴清当月场地使用费给槎龙联社，若延期缴付，则每延期一天，加缴应付场地使用费的1‰作为赔偿金给槎龙联社，若延期缴款达3个月，则运城公司自动放弃在本合同中的一切权利（包括放弃收回履约保证金），槎龙联社除继续追收运城公司未缴付的场地使用费和赔偿金外，槎龙联社有权收回及另行处理该场地。
上述合同签订后，运城公司将租赁场地用于建设上盖物开设市场，并分租给他人作商业经营。运城公司承租经营期间，又另行与内部承包人设立了承包关系。
2013年1月18日，槎龙联社以运城公司拖欠2004年10月至2011年6月30日及2012年8月1日至2013年11月30日的租金共计40838401.75元租金为由向原审法院提起另案诉讼［案号：（2013）穗云法民四初字第238号，下称“238号案”］，要求解除双方签订的一系列租赁合同，收回场地经营权并支付拖欠租金、违约金等。
238号案受理后，运城公司对238号案提出管辖权异议，至2013年10月10日由广州市中级人民法院裁定确定由原审法院审理该案。2013年11月21日，槎龙联社在涉案市场大门口、运城公司办公楼、档口等处张贴《解除合同通知书》，通知运城公司解除双方签订一系列场地租赁合同。同日，槎龙联社组织大批人员将运城公司在市场内的工作人员驱离，然后另行指定案外人直接对涉案租赁场地的市场继续经营。同日，运城公司工作人员向广州市公安局白云区分局松洲派出所报案。随后，槎龙联社在238号案中将要求解除双方签订租赁合同的诉讼请求变更为要求确认双方签订的租赁合同于2013年11月21日予以解除，确认当天场地的经营管理权归属槎龙联社。该案中，运城公司对槎龙联社的诉请提出与本案基本一致的抗辩意见。
因上述纠纷，运城公司于2013年12月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：槎龙联社立即撤出通过暴力手段强行霸占、非法控制的位于广州市白云区增槎路338号的广州·山西运城果品市场，将该市场返还给运城公司。运城公司于2014年2月12日增加以下诉请：1、运城公司、槎龙联社签订的《场地租赁合同》继续履行；2、槎龙联社于2013年11月21日张贴的解除合同通知无效。
槎龙联社原审辩称：一、双方签订的场地租赁合同依法有效，因运城公司长时间拖欠巨额租金，已构成根本违约，槎龙联社有权依法依约解除合同，收回场地。槎龙联社通过发函、现场张贴等方式通知运城公司解除合同是依法依约进行的维权行为，依法有效。二、槎龙联社进行的收场是在平和、没有任何冲突的情况下进行的，运城公司所述的暴力手段、破坏财物等行为和运城公司员工流离失所纯属虚构，亦没有证据证明。运城公司称槎龙联社是周某、何润森纠集不明身份的人员强行收场，纯属污蔑和诽谤。槎龙联社认为运城公司上述的控告和指责是在恶意挑起双方的争议，企图误导法院对案件的审理。综上，槎龙联社请求法院驳回运城公司的诉讼请求。
原审法院在诉讼期间前往松洲派出所调查，公安部门目前没有对槎龙联社收场行为作出违法的认定。松洲派出所2013年11月21日相关的询问笔录反映，运城公司负责人李某、保安陈某报称，槎龙联社组织约30名身穿迷彩服的人员到果品市场的办公楼撬开运城公司办公室的玻璃门，并抱走办公室的监控主机。在驱赶运城公司员工离开市场时未发生人员打斗，未造成人员损伤。
原审法院于238号案查明，运城公司累计拖欠槎龙联社从2004年10月至2011年6月30日租金共30009963.75元，并一直未向槎龙联社支付2012年8月至2013年11月21日的场地租金共计10615503元。
原审另查明，运城公司开设的市场除使用本案诉争租赁场地外，还包括运城公司向广州市石井畜牧水产公司承租的另一处房产作办公楼使用。运城公司在该办公楼的工作人员亦于上述2013年11月21日被清离。运城公司在原审法院另案向广州市石井畜牧水产公司提起诉讼［（2014）穗云法民四初字第316号］。
原审诉讼中，运城公司、槎龙联社就相关事实争议提交的证据及陈述意见如下：
（一）双方的租赁合同是否具备解除条件的问题。
运城公司认为目前尚不具备解除合同的条件，合同应该继续履行。因为：1、槎龙联社违反2007年4月签订的《协议书》，未向运城公司交付城中村改造的房屋、违反承诺将应租给运城公司的场地租给江南市场构成违约，槎龙联社的违约行为导致市场的经营氛围受到影响，造成其经营困难。槎龙联社违约在先，故无权解除合同。2、槎龙联社接受了运城公司内部承包人的债务转移承诺，未向新的债务人主张，不得直接行使解除权。为此运城公司提交了《经营权承包协议书》、《经营权承包补充协议》、承诺书。承包协议书显示运城公司于2008年12月与薛某等7人建立承包关系，并约定由承包人承担市场承包前后的所有债务。承诺书显示2010年12月运城公司和七个承包人向槎龙联社出具清偿租金的承诺书。3、双方的租赁合同具有连续性和长期性的特点，合同约定欠租3个月即解除合同显失公平。根据合同的性质，即使运城公司迟延履行租金义务，也不至于使合同目的落空，故双方约定逾期履行超3个月，就解除合同并收回市场显失公平。4、运城公司在场地上的投资价值超过欠槎龙联社租金价值的10倍，解除合同将破坏双方给付的等值性，导致过度保护槎龙联社的利益，有损其合法权益和社会公共利益，与合同法公平正义的价值背道而驰。为此运城公司提交了《固定资产评估报告》拟证实市场固定资产投资达3亿多元。5、双方表面是“场地租赁合同”纠纷，实质涉及“山西运城市人民政府”与“广州市人民政府”的宏观政策调整，市场的创建在于解决山西百万果农卖果难问题，具有社会公益价值，判决结果应当考虑法律效果与社会效果的统一。
槎龙联社对此认为：1、2007年4月的协议只是意向性约定建好后将改造后的房屋出租给运城公司，如运城公司欲承租，双方还需就承租事宜另行签订租赁合同，但因双方就租金问题未达成一致协议，故运城公司未使用。槎龙联社从来没有向运城公司承诺过交付除13万平方米之外的其他土地。故运城公司关于槎龙联社存在违约，无权解除合同的意见没有事实和法律的依据。2、运城公司提供的承包协议书是运城公司与其内部承包人之间签订的合同，对槎龙联社没有约束力。承诺书是运城公司和其内部承包人向槎龙联社提交的书面材料，不能表明槎龙联社同意运城公司将债务转移给内部承包人。3、租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方均有依约履行合同的义务。且运城公司拖欠租金多年，数额巨大，槎龙联社才提出解除合同。4、评估报告是运城公司单方委托制作的，鉴定的对象也包括了租赁场地外的建筑和冷库，结果欠缺公平性和真实性。场地建筑物的处理和合同的解除是两个问题，运城公司亦曾明确对场地建筑物的处理会另行主张。且运城公司的严重违约造成了合同的最终解除，应自行承担违约的后果，投资的行为也不足以成为不应解除合同的理由。5、运城公司是注册于广州当地的私营企业，在整个庭审中运城公司不断强调司法外的因素、政治因素影响案件审理。本案是普通的民事纠纷案件，槎龙联社作为集体经济组织，基于场地租赁合同行使法定的权利，也应该得到维护。
（二）槎龙联社行使合同解除权是否符合程序问题。
运城公司认为槎龙联社解除合同的行为不符合解除的程序。1、根据合同法第227条的规定，在承租人没有按期交租的情况下，出租人可以要求承租人进行交租，即出租方应该给予承租方催告期，才能解除合同。而槎龙联社是在没有履行催告义务的情况下直接解除合同。2、行使解除权是有期限的，合同已约定行使解除权为欠租的3个月，槎龙联社一直没有要求解除合同，故槎龙联社已丧失了解除权。3、槎龙联社未向运城公司送达《解除合同通知书》，故槎龙联社解除合同的行为无效。
槎龙联社对此认为：1、槎龙联社是在运城公司长期拖欠巨额租金的情况下，多次以多种形式向运城公司进行催告交付租金，但运城公司一直未履行，槎龙联社才提出解除合同，符合合同的约定和法律的规定。2、合同约定的解除权行使条件是运城公司欠租满3个月，即3个月开始槎龙联社就有权行使该权利，并不是表明槎龙联社应该在运城公司欠租满3个月之后马上行使。槎龙联社在约定解除条件成就之后可以选择适当的时机行使。3、槎龙联社已通过向运城公司法定代表人邮寄送达、内部承包人送达、于2013年11月21日在市场门口、运城公司办公楼（运城公司的注册地址）现场张贴的方式向运城公司送达《解除合同通知书》，故槎龙联社的解除行为已发生了法律效力。
（三）槎龙联社于2013年11月21日是否有权收回租赁场地经营管理权问题。
运城公司认为槎龙联社无权单方强行收回场地经营管理权：1、合同法第96条赋予了运城公司对槎龙联社解除合同的异议权。在运城公司对槎龙联社的解除行为有异议，且法院判决未作出前，合同不产生解除的效力，合同继续有效，槎龙联社抢占市场的行为当然无效。2、槎龙联社抛开司法通过暴力抢占市场的极端做法，违反了民诉法第117条的规定，故抢占行为无效，且相关人员依法应当移交侦查机关查处。运城公司为证明槎龙联社通过暴力抢占市场的行为，提交了2013年11月21日的视频录像，录像显示槎龙联社于2013年11月21日组织人员到运城公司的办公现场将运城公司工作人员驱离，并控制现场的情况。
槎龙联社对此认为：槎龙联社是在合同已经解除的前提下，通过私力救济的方式合法收回了租赁场地，完全符合法律规定。运城公司提交的视频录像显示的是运城公司办公楼范围内的视频，办公楼的收场行为是广州市石井畜牧水产公司实施的，与槎龙联社无关。且就视频内容看，收场过程中并未发生暴力冲突，运城公司的人员是和平退场的，运城公司将其中的撬门行为无限地夸大，故意解读为非法暴力行为，与事实不相符。另槎龙联社表示其之所以在向法院起诉后先自行收回了租赁场地，是因其属于农民集体经济组织，租赁场地的租金是村民重要的生存来源，由于运城公司长期拖欠巨额租金，导致村民的收益受到严重影响，且与运城公司在238号案中通过管辖权异议的手段故意拖延诉讼长达8个月时间，造成了槎龙联社进一步的损失。故于2013年11月21日向运城公司送达《解除合同通知书》后，派人将运城公司的工作人员驱离，并控制了市场。槎龙联社明确其收回涉案场地经营管理权，不要求租赁场地内的实际使用人向其交回场地。
原审再查明，运城公司确认槎龙联社于2013年11月21日在市场内其办公楼门口（运城公司的注册地址）等处张贴了《解除合同通知书》，并在当天下午被槎龙联社驱离市场时看到了该解除通知书。运城公司确认自2009年将果品市场交由内部承包人对市场进行经营管理后，与内部承包人之间有纠纷及诉讼。运城公司亦确认在欠租期间，未对槎龙联社行使解除权进行催告。
以上事实，有《场地使用合同》、《补充租赁协议》、《协议书》、《补充合同》、《冷库项目合作合同》、证明、《解除合同通知书》、《承诺书》、快递单、照片、录像、报警回执以及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，运城公司现起诉之请求及意见，实与其在槎龙联社先行起诉的238号案中的抗辩意见基本一致。对此，原审法院的238号判决中已相应作出了处理及认定，在此不再重复论述。对于运城公司提出的其余意见，原审法院意见如下：1、运城公司与其内部承包人签订的《经营权承包协议书》、《经营权承包补充协议》是运城公司与其内部承包人单独签订的协议，对槎龙联社没有约束力。《承诺书》中有运城公司的盖章和内部承包人的签字，承诺的内容并未明确是由内部承包人向槎龙联社清偿租金，故槎龙联社接收运城公司及其内部承包人的《承诺书》不能视为槎龙联社同意运城公司将清还租金的义务转移给运城公司的内部承包人。2、根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”和第八十四条“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，运城公司认为已将债务转移给其内部承包人的意见缺乏理据，运城公司作为债务人也应向槎龙联社承担违约责任，故运城公司的上述意见原审法院不予采纳。
因此，原审法院已于相关的238号案件中判定槎龙联社向运城公司发出解除合同通知解除合同合法有效并确认双方的合同于2013年11月21日解除，现运城公司诉请合同继续履行及再行返还附着于场地上的市场无据，原审法院不予支持。
综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第八十四条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十五条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条之规定，原审法院于2014年5月21日作出如下判决：驳回广州运达运城果品贸易有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费300元，由广州运达运城果品贸易有限公司负担。
判后，上诉人运城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案件基本事实决定本案的公益性、涉群、涉众、涉民生大局，轻易裁判解约，将会导致或引发更大的矛盾。早在1995年8月份，为解决山西运城百万果农卖果难的问题，由时任山西省领导批示，经两地政府协调，运城公司与槎龙联社签订系列《场地租赁合同》，合同约定运城公司承租涉案场地创建果品市场，市场命名为“广州·山西运城果品市场”。历经十多年的投资建设，涉案果品市场固定资产达3.1亿多元，占地面积10万余平方米，颇具规模，年成交量超过30多亿公斤，彻底解决了运城市乃至山西省百万果农“卖果难”及大量农村剩余劳动力就业问题，为槎龙联社及当地经济的发展做出了重大贡献。运城果市成为落实党中央和国务院关于惠农富民政策的战略工程，具有十分重要的公益性质，还发挥着类似于丝绸之路的功能和社会效益，并获得多项高荣誉。二、槎龙联社武力侵占果品市场，解约行为违法无效。2013年11月21日，双方纠纷尚在诉讼阶段中，槎龙联社非法组织当地百余联防人员武力侵占果品市场，严重影响社会稳定，损害行为波及到广大果农、果商的切身利益。“11·21”恶性事件发生后，运城公司向原审法院提交《中止诉讼将案件移送公安机关立案查处》的书面意见，并提请先予执行。原审法院疏于裁决，在判决中避重就轻。“11·21”侵占事件，无论槎龙联社有多少理由，因其在诉讼程序进行中强制索债，决不能简单地归为“确有不妥”。槎龙联社在暴力控制下张贴“解约通知”，因其手段的违法性决定了解约行为的违法性，“11·21”解约行为并非独立于暴力侵占而存在，应认定为无效。三、原审剥夺了运城公司的异议权，程序严重违法。双方争议焦点是合同是否解除以及槎龙联社的解除行为是否合法，尤其在运城公司提出本案异议权之诉后，依法应当先行审理，但原审却先审先判238案中的合同解除，后述本案异议权不能成立，明显违背诉讼程序。四、原审判决认定事实和适用法律方面存在非纠不可的错误。具体表现如下：（一）槎龙联社自始没有向运城公司发送过解约通知，“解约通知”从未因槎龙联社的发送而到达过运城公司。实际是槎龙联社的“暴力到达”，而不是“通知到达”。（二）本案纠纷基于租赁合同关系，形成的是合同之债，其中还有运城公司在市场形成的数亿元不动产投资及巨额固定资产的物权问题。诉讼过程中当事人非法扣押他人财产追索债务的情况是极为少见的，公安机关以双方存在债务纠纷为由推到法院解决，法院又认为公安没有认定违法为由推到公安。依据《民法通则》第七十五条第二款、《刑法》第十三条、《民事诉讼法》第一百一十七条等规定，债权人采取非法私自扣押财产索债，是典型的违法行为，被法律严格禁止。法律对合同解除权是有必要限制的，最高人民法院民事二庭对解除合同的司法指导意见是：为了防止不必要的损失，应当规定在法院判决未下达前，合同不产生解除的效力。（三）解除合同的权利是“请求权”，不是“支配权”，债权人不能直接支配债务人的财产和行为，更不能直接支配债的标的物。依照《合同法》第二百二十七条以及关于合同解除制度的立法精神，槎龙联社解除合同的条件不能成立，槎龙联社的一系列行为给其行使解除权造成重大实质性法律障碍。原审裁判无视槎龙联社的重大根本性违约：由于约定合同解除的基础条件是槎龙联社保证运城公司使用包括“城中村改造”所建剩余房屋、不将“总平面图”上所标注7万余平方米场地租给江南市场，运城公司因此而得有良好的经营环境。因槎龙联社违约造成运城公司租赁面积大幅度减少、同业竞争导致运城公司在该地段独家经营的条件被彻底破坏、经营环境恶化、营业收入锐减，当初约定的解除合同的基础条件发生重大实质性改变，继续按照原约定的条件解除合同，既不符合当事人双方当初订立该条款的客观条件，也不符合诚实信用原则。运城公司未支付和迟延支付租金确有正当理由，属于一方违约导致对方因此不能按照约定履行合同义务的情况。在此情况下，槎龙联社主张解除合同，显然违反了《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”和第五条“应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定。根据《合同法》第二百二十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百二十条的规定，承租人未支付或者迟延支付租金有正当理由的，出租人不能解除合同。本案中，槎龙联社存在重大违约、其违约行为是运城公司不能正常支付租金的重要原因的条件下，无权要求运城公司按照约定履行义务，无权主张解除合同。（四）针对长期连续性合同，履行期限在合同内容上不特别重要时，即使债务人在履行期限届满后履行，也不至于使合同目的落空，在这种情况下，原则上不允许债权人解除合同。原审裁判曲解关于解约权的法律属性，损害了运城公司的异议权。槎龙联社在运城公司未交租金的最初三个月期满就主张解除合同，该市场的有形资产和无形资产远没有现在这么多，当事人之间的利益失衡问题相对就要小的多。现涉案市场地上建筑物和各种设施的价值，与运城公司拖欠租金之间悬殊巨大，法院支持槎龙联社主张解除合同，槎龙联社将得到大于其债权接近l0倍的财产利益，显属获得巨额不当得利。（五）合同解除权是形成权，其行使必须受到一定限制，不能以非法方式行使权利就是一种限制。《合同法》第五条、第六条、第七条、第九十六条规定，都是禁止权利滥用原则的具体体现。任何权利的行使都不是没有限制的，否则就必然形成权利滥用，权利被滥用，在民法上就构成侵权。槎龙联社采取“11·21”行为，根本不是“私力自救”，更不是原审判决所述的“合同行为”。（六）槎龙联社已提起诉讼，采取了公力救济方式，根本不存在私力救济的因素，槎龙联社在诉讼程序进行中，采取暴力侵占市场的行为，实质是暴力手段取代诉讼措施，不但侵害了运城公司对盖物的所有权，而且蔑视了司法。（七）原审判决简单地按照槎龙联社的主观愿望作出判决，未坚持“案结事了”的司法原则，将会产生负面的社会效果，对两地政府长期经济合作关系带来不利影响。（八）关于合同解除的通知与诉讼的关系问题，槎龙联社未通知运城公司的情况下以诉讼方式解约，但诉讼解约的行为确因槎龙联社先前违约行为而失去行使解约的权利，况且双方当事人对拖欠租金共同确认后形成债权债务关系，不复存在因欠租而发生催告解约的情形；对诉讼中张贴通知解约的行为，又因张贴通知是采用暴力手段伴生的违法行为，因其手段的违法性必然导致不能达到解约的法律效果。最高人民法院民事审判第二庭编《商事审判指导》相关案件的指导意见是：实践中为了防止造成不必要的损失，最高人民法院规定，如果当事人起诉“请求确认解除合同通知行为”的效力，法院判决未下达前，合同不解除。本案恰恰背离了最高人民法院的上述司法指导意见，错误赋予槎龙联社诉讼中暴力手段解约通知的法律效力。（九）本案与238号案有直接关联，依据法律规定应当中止238号案的审理，先行审理和判决本案关于解约通知无效的争议，但原审判决却程序倒置，剥夺了运城公司的法定异议权。五、基于以上事实认定错误，适用法律不当，运城公司重申以下事实和理由，恳请法院改判双方系列“场地租赁合同”继续履行。运城公司拖欠槎龙联社的租金，是客观事实，向槎龙联社承担清偿租金的责任也是合同之义务、法律之要求。但是，根据《合同法》第227条的具体规定，以及本案合同履行的具体情况，约定的合同解除条件并不成立，槎龙联社的一系列行为给其行使解除权造成了重大的、实质性的法律障碍，槎龙联社无权解除合同，也不能用解除合同的方式解决问题。（一）槎龙联社在其主张解除合同之前，有重大的、根本性的违约，在其纠正自己的违约行为之前，无权要求运城公司按照约定履行义务，无权解除场地租赁合同。槎龙联社严重违反了2007年4月9日“协议书”第一条的约定，对其解除权的行使造成实质性法律障碍。（二）解除合同的基础条件因槎龙联社违约而彻底改变、继续履行合同解除条款显失公平的条件下，不能用解除合同的方式解决问题。另外，原审未考虑涉案场地的收回、经营管理所产生的收益问题，涉案标的额达7亿多元，理应由广东省高级人民法院审理，原审法院对此没有级别管辖的权利。综上所述，运城公司上诉请求依法撤销原审判决，改判：确认槎龙联社武力攻击下张贴的解约通知因其手段的非法性而违法无效；涉案系列《场地租赁合同》继续履行。
被上诉人槎龙联社答辩称：本案系租赁合同纠纷，属于民事经济纠纷，案件审查内容应为槎龙联社行使合同解除权合法性问题，其他事项均与本案无关。一、运城公司在长达十年期间拖欠槎龙联社数千万元租金，构成根本违约，槎龙联社依法享有合同解除权。运城公司所述槎龙联社“根本违约”没有任何事实依据，也绝对不构成其恶意长期拖欠巨额租金的合理抗辩。另外，槎龙联社给运城公司的租金标准远低于相同地段的市场租金，且十余年间一直未进行递增，并放弃2004年至2011年期间的利息，槎龙联社实际损失远不止几千万元。运城公司提出的抗辩理由均属无稽之谈。（一）所谓违约行为是“量的不完全”。根据租赁合同的属性，槎龙联社作为出租人最核心的合同权利就是按时足额收取租金，运城公司长达十年时间拖欠槎龙联社租金本金就达几千万元，时间超长数额巨大；在槎龙联社提起诉讼后仍分文不付，还提起管辖权异议恶意拖延诉讼程序；槎龙联社申请财产保全查封其账户，运城公司则设立私账收取租金并低价转卖、转租商铺，最大限度损害槎龙联社利益；原审组织调解，运城公司均未就历史欠租提出完整还款计划。（二）所谓7万平方米土地未租给运城公司。双方2002年4月《场地使用合同》明确约定土地面积“约13万平方米”，按双方实际丈量确认槎龙联社交付的租用的土地面积共计112753.21平方米，并按此面积计付租金。双方从未协商出租更多土地，也未达成其他任何协议。槎龙联社其余土地的使用情况与本案毫无关联。运城公司凭借一张图纸上“绝对不给江南和新源”，主张槎龙联社“根本违约”及其“欠租正当”，缺乏依据。（三）城中村改造房屋出租给运城公司只是双方最初的租赁意向，连出租面积、出租时间、租金标准等基本合同条款都未商谈确定，根本不构成租赁协议。房屋建成后，因双方未能达成租赁合意，槎龙联社公开出租，并未特定出租给任何主体。（四）运城公司与其内部承包人之间的合同关系与本案无关，需由其与承包人自行另案处理，运城公司不能以其内部经营管理问题作为不付租金的抗辩。另外，槎龙联社从未与运城公司及其内部承包人商谈债务承担事宜，也未签署过任何有关债务承担的协议。（五）冷库建在槎龙联社出租的土地之上，是双方长期整体租赁关系中的一部分，原审一并处理合乎法律规定和实际情况。双方《冷库项目合作合同》明确载明槎龙联社建设冷库出租给运城公司，该合同关系当属租赁关系。因冷库未取得报建手续而合同依法无效，运城公司应依据双方约定的租金标准计付使用费。二、运城公司所述槎龙联社“不能解除合同”不合逻辑，槎龙联社依据法律规定和租赁合同约定，依法行使民事权利合法有据。运城公司称槎龙联社解除合同是“暴力侵占”与事实不符，槎龙联社解除合同收回场地已经相关行政机关调查确定不存在违法情节。运城公司所述“显失公平”、“不当得利”、“公益价值”等纯属不实，也不能作为支持其主张合同继续履行的合理依据。本案一、二审过程中，运城公司全然不论其欠租、干扰司法程序等行径；更不论其在2014年5月17日聚众持械对槎龙联社市场实施打砸和暴力抢占的行为，而是对槎龙联社于2013年11月21日依据法律规定和合同约定行使合同解除权及接管市场行为，进行毫无事实依据的指责，企图以此混淆本案基本事实、干扰正常的司法审判。原审判决确认双方合同关系于2013年11月21日解除，驳回运城公司继续履行合同及返还市场的诉求，完全合法正确，维护了槎龙联社的合法权益，也维护了市场稳定与社会秩序。（一）槎龙联社依约依法享有单方合同解除权。《场地使用合同》约定槎龙联社在运城公司拖欠租金3个月的条件下有权行使单方合同解除权。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，槎龙联社在运城公司根本违约的情况下，依法也享有单方合同解除权。另外，双方对槎龙联社行使合同解除权的期限未作具体约定，而运城公司并未依法就槎龙联社是否行使解除权进行催告。因此，槎龙联社解除权并未消灭，槎龙联社可以在解除条件达成后随时行使。（二）《中华人民共和国合同法》第五十四条明确规定“显失公平”仅限于“在订立合同时”，运城公司以所谓合同履行造成“利益失衡”认定解约条款“显失公平”是偷换概念，且运城公司也未通过法定程序对该条款主张变更或撤销，该条款当然对双方具有约束力。（三）槎龙联社长期以来以各种形式不断“催告”运城公司支付租金。槎龙联社行使的合同解除权系依据合同约定，并无催告前置的程序性条件。况且，从双方原审提交的证据可见，槎龙联社多年以来持续以多种方式向运城公司催要租金，运城公司也不断确认欠付租金并多份文件表达拖欠租金之事，而松洲街道办事处也多次为双方进行调处，槎龙联社于2012年12月正式提起诉讼通过司法程序讨要租金，“催告”之意不言自明。（四）槎龙联社在向运城公司法定代表人邮寄通知无果的情况下，于2013年11月21日中午，通过在市场多处（包括作为运城公司注册地址的行政办公楼）张贴的方式发出解约通知，李某等运城公司股东、负责人和员工均确认看到通知。槎龙联社根据合同法相关规定，以“通知”方式行使合同解除权，合同自“通知到达”时即行解除。槎龙联社合同解除通知程序合法适当，且已经“通知到达对方”，双方租赁合同关系依法应自2013年11月21日中午即行解除。（五）槎龙联社接管市场系行使合同解除权之后的合同行为，不存在暴力，不涉及违法。槎龙联社行使合同解除权后，租赁关系即行解除，槎龙联社作为土地所有权人当然有权收回场地，而运城公司的市场管理人员已经离场，槎龙联社当然有权接管市场，并负责维护社会秩序。运城公司大肆声称槎龙联社“暴力侵占”、“暴力到达”等等，无任何证据证实。（六）运城公司所谓的“利益失衡”、“不当得利”、“3亿资产和13年经营权”问题与本案无关，也与事实不符。槎龙联社系依约依法行使合同解除权，运城公司地上添附资产问题与本案无关，原审法院已经多次释明其是否主张地上资产权益，但运城公司明确表示本案中不予主张，因此其仍以此质疑原审判决没有道理。同时，运城公司所谓的“3亿多元资产”根本没有任何证据证明；运城公司所谓“13年经营权”也必须是在其诚信履约的基础上方才产生，而不可能在其继续欠租的情况下仍然享有，难道运城公司的经营权就意味着可以剥夺槎龙联社五千村民的集体生存权益。（七）槎龙联社对市场商户和员工给予妥善安排，不存在影响社会稳定问题。运城公司以员工利益绑架司法审判，于法无据。（八）运城公司所谓的“山西百万果农”、“公益价值”等说辞纯系谎言。根据广州日报的市场走访调查发现，市场中的山西水果“每年不到100车，占市场份额不足百分之五”，而且槎龙联社从未拒绝山西果农或任何诚实守信的商人来市场交易，并承诺“划出专门区域保障运城水果集中销售”。运城公司所谓的“公益价值”则为运城公司以一系列谎言编织的虚假光环，且更不能以此侵害槎龙联社的基本民事权益。（九）运城公司所谓“聚众非法私自扣押他人财产追索债务”之说，毫无法律和事实依据。槎龙联社通知解除后收回场地和接管市场是合法的合同行为，毫无“非法”可言；槎龙联社通过司法程序主张租金，通过行使合同解除权解除合同收回场地并诉请法院对此进行确认，不存在“私自”问题；槎龙联社收回自己所有的场地并维持市场原状经营，不存在“扣押他人财产”问题。三、运城公司为实现非法目的将经济纠纷政治化、复杂化，在司法程序中恶意设置司法障碍、歪曲法律概念、滥用诉讼权利，裹挟运城市政府插手经济纠纷蓄意干扰司法，非法上访扰乱社会治安秩序及司法程序，非法举报和恐吓槎龙联社人员制造恐怖，甚至制造“5·17”事件公然聚众持械打砸抢占市场无视国法。一审法院在“5·17”事件后果断下判，即起到“案结事了”之作用，又达到“社会效果与法律效果相统一”，依法维护了槎龙联社的合法权益。综上所述，被上诉人槎龙联社请求二审法院查明案情，驳回运城公司的全部上诉请求，维护法律的公平与正义。
另外，运城公司二审庭审中明确其上诉主张及事实理由如下：（一）槎龙联社通知解除合同的效力问题。一审认为解除合同的通知有效，并判决认定从暴力通知解除合同当日起合同解除，是错误的。槎龙联社在诉讼当中提出解除合同，并对通知解除合同的效力提出诉讼，本案中一审受理的槎龙联社起诉解除合同的诉请，而一审判决解除合同有效，效力应从对方通知解除合同到达运城公司时生效。诉讼解除合同应是从判决生效起合同解除，而一审判决认为是解除合同的通知到达运城公司时生效，混淆了两者之间的法律关系。槎龙联社既然提起解除合同的诉讼，在诉讼中又私力救济，组织200余人通过使用打砸手段抢夺土地使用权和对市场的经营权，这就是一种违法犯罪行为，是对运城公司的侵权行为。原审判决认定解除合同有效，不能成立。（二）槎龙联社无权解除合同。1、槎龙联社存有三次重大违约，构成解除权的根本性障碍。其一，槎龙联社法定代表人正式承诺不将7万多平方米土地租赁给江南市场，但事后又出租给了江南市场，构成同地段同业竞争，对运城公司造成重大损失。其二，双方协议明确约定城中村改造后的住房除村民使用外都要租赁给运城公司，绝不租给江南市场。但房屋建好之后的剩余房屋都没有租给运城公司，减少了运城公司市场的租赁份额，致使运城公司交租困难。其三，槎龙联社在未与运城公司解除合同之前，已与广州弘某物业管理有限公司（以下简称弘某公司）签订了协议，所谓通知解除合同和“11·21”收回市场的问题，并非槎龙联社单方行为，而是其勾连弘某公司联合行动，抢夺土地使用权和经营权，这是严重的侵权行为、违约行为。2、虽合同中有运城公司欠租槎龙联社有权解除合同的条款，此约定是建立在一方违约的前提下，槎龙联社有三次违约，造成运城公司重大损失已超出欠租金额，运城公司有欠缴租金的正当理由。在此情况下，槎龙联社要求解除合同，不符合合同约定。3、合同法第94条、第227条关于合同解除的规定都是建立在一方违约的前提下，现在是双方违约，与法律规定不符。另外，涉案一系列合同是相对独立的不同法律关系，不能因违约而全部取消。此次纠纷表面是运城公司与槎龙联社的合同纠纷，但实质上槎龙联社背后还有弘某公司，运城公司背后还有广大果农以及双方政府支持老区建设、西部大开发的成果，不能仅仅因为欠租的问题就解除合同。运城公司承认自己是违约欠租了，且当时没有尽到及时交付租金的责任，但是这有客观原因，槎龙联社也有重大违约。另外，合同约定运城公司欠租3个月，槎龙联社即有权主张解除合同，但事实上，槎龙联社对运城公司多年欠租并未提出异议，说明槎龙联社认可运城公司的欠租事实并放弃了解除合同的权利。运城公司确认本案上诉主张的事实和理由均以上述庭审陈述意见为准，其上诉状、代理词、庭询意见与庭审陈述意见不一致的均以庭审陈述意见为准，并明确上诉请求为：撤销原审判决；改判：1、通知解除合同无效；2、涉案的租赁合同继续履行。庭审辩论阶段及调解阶段，运城公司又补充陈述以下意见：（三）［此处序号按前文连续标注］涉案租金的清偿义务经槎龙联社同意已转由运城公司内部承包人承担，本案应追加内部承包人为当事人参加诉讼，运城公司不负有支付租金的义务。另外，“11·21”事件是槎龙联社勾连弘某公司共同进行的，并非槎龙联社单独行动，本案还应追加弘某公司为第三人参加诉讼。
对此，槎龙联社当庭答辩称：除前述答辩主张外，另补充如下：（一）原审已经查明槎龙联社在2013年11月21日收回场地没有暴力行为，且目前市场井然有序。（二）运城公司主张槎龙联社存在违约没有事实和法律根据。1、运城公司主张槎龙联社将7万多平方米土地违约出租给江南市场，并未提供有效证据，双方2002年4月签订的《场地使用合同》约定出租的土地范围约13万平方米，对此外的土地没有任何租赁合同或意向，且该合同所附条款第3条明确约定“划拨红线及完善有关手续后，如遇其它市场已经占用该红线范围内的土地不作为租赁合同内计算”，据此可知红线范围内已经出租给他人的土地不作为租赁合同范围内；运城公司作为证据提交的图纸是其单方面提供的，来源不明，槎龙联社不予认可。2、城中村改造建成的宿舍楼并没有租赁给特定的主体，运城公司也未向槎龙联社提出承租，且合同也未对行为后果作出约定。本案不存在双方违约，只有运城公司单方违约。另外，槎龙联社给予运城公司的宽容是希望其能尽快改善经营状况，从未作出任何书面承诺或有效承诺。本案实质上只有槎龙联社与运城公司之间的民事争议，应当运用民事法律进行审判，不存在其他的实质和背景。（三）本案为槎龙联社与运城公司之间的租赁合同纠纷，与运城公司内部承包人及弘某公司均无法律关系，运城公司主张追加上述主体参加本案诉讼于法无据，不应支持。另外，运城公司当庭陈述直接改判的上诉请求与上诉无关，不符合法定程序，应予驳回；原审判决合法正确，应予维持。
双方对原审查明事实没有异议，本院二审予以确认。另外，运城公司认为原审遗漏了“11·21”事件的部分事实。
本院另查明，一、上诉人运城公司二审庭审时提交以下证据，并明确其上诉主张所依据的证据以当庭提交的经明确为新证据的资料为准，具体如下：1、运城公司的营业执照、税务登记证、组织机构代码证，拟证明运城公司对涉案市场享有合法经营管理权，市场经营管理权具有行政许可的属性，原审法院未经行政前置程序无权对经营管理权作出裁决。2、证人证言（运城公司法定代表人吕留运出具的关于“绝对不给江南和新源”的情况说明）、穗规函（2004）1458号文附图、张某承诺签字、笔迹鉴定申请、原审判决书、损失计算表，拟证明槎龙联社法定代表人张某就图纸确定地块书面承诺“绝对不给江南和新源”，槎龙联社违反该承诺，造成同业竞争，导致运城公司付租困难；因槎龙联社原审对笔迹的真实性不予认可，运城公司申请笔迹鉴定。3、管辖权异议上诉状、原审判决书、运城公司116人被扣留的“5·18”视频、《全国人大代表关于维护司法公正遏制地方保护主义的建议》、《专家论证法律意见书》证明本案不仅在广州市辖区内具有重大影响，并涉及两省、两市及西部涉农等诸多因素。4、原审庭审笔录，证明槎龙联社违约的事实。5、张某派出所讯问笔录，证明张某为槎龙村党支部书记；2013年11月18日槎龙联社聘请了弘某公司对涉案果品市场进行接管；并与弘某公司签订初步合同；6、弘某公司资料、经营权承包合同，证明槎龙联社与运城公司原承包者林大川恶意串通，侵占运城果品市场。运城公司表示之前诉讼中提交的资料不作为证据使用，不需要对方质证，请二审法院依法审查。
被上诉人槎龙联社对上述证据质证称：对证据1的真实性确认，对关联性不予确认，运城公司作为商事主体的本身资质与本案无关，其因经营资质产生的经营权是其自身问题，与本案租赁合同关系无关。对证据2的关联性亦不予认可，损失计算表不具备证据的合法形式，不具备证据的效力，“5·18”事件是一个群体性案件，部分案件已经进入司法审判程序，与本案没有法律上的关联，但恰恰证明了运城公司对本案争议未采取合法方式解决，妄图用暴力手段夺回市场，严重影响市场秩序。证据3证人证言的真实性合法性关联性不予认可；对图纸上的签字无法确认其真实性，没有人签名也没有书写日期、背景等，运城公司称是槎龙联社的承诺缺乏逻辑；人大代表的提案没有原件，对其真实性合法性关联性均不确认，这属于人为干扰司法程序，制造审判障碍，妨碍民事诉讼，提案内容是听取运城公司单方片面陈述所作出的错误判断，上述人大代表本身也都是山西籍的；对《专家论证法律意见书》的合法性不予确认，法律没有规定有何司法程序要听取专家意见，运城公司通过有偿聘请法律专家对本案事实和程序没有全面了解的情况下作出的专家意见，是干扰法庭的做法并故意将本案复杂化。对证据4原审庭审的真实性、合法性确认，但对关联性不予确认，不宜作为证据提交。证据5张某的笔录不是新证据，已经原审庭询质证，对其关联性、合法性质疑，其陈述的内容不代表槎龙联社的意思表示，与本案查明的事实没有冲突。证据6不能证明槎龙联社与弘某公司形成了租赁关系，实际上槎龙联社是委托弘某公司配合协助收回场地，原审法院已经查明此部分事实。二、运城公司二审庭审中明确表示不再对本案提出管辖权异议。
本院认为：原审对槎龙联社与运城公司之间的系列合同效力及双方权利义务的认定，合法有据，论理清晰详尽，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对运城公司的上诉主张，本院认定如下：
一、本案证据采信及对“11·21”事件相关事实是否补查的问题。运城公司二审庭审中明确其所举证据以其二审当庭提交的自认为新证据的证据作为其上诉主张的依据，其他材料不作为证据使用不需要对方质证，由法院依法审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第六十八条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任、应当及时提供证据；证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。因此，运城公司提交的其他未经槎龙联社质证的材料不作为本案证据采纳，本院不予审查。运城公司当庭确认的证据未在举证期限内提交且不属于法律规定的新证据，亦不能推翻原审认定的事实。运城公司申请对图纸上“绝对不给江南和新源”进行笔迹鉴定，因《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”，运城公司二审提出此项鉴定申请不符合上述规定，本院不予采纳。而槎龙联社二审所举证据与本案事实不具有直接关联，本院不予采纳。对于“11·21”事件，原审法院已经向公安机关进行调查并组织双方对相关讯问笔录进行质证，运城公司要求补查的事实原审判决已作简要概述，并无不妥，本院不作赘述。
二、槎龙联社有无权利主张解除合同的问题。运城公司主张槎龙联社存在三次重大违约，构成解除权的根本性障碍，无权主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。槎龙联社作为出租方应负担的法定和合同约定的基本义务是提供适租标的物；而槎龙联社是交付土地经双方测量后再依约开始计收租金，对于运城公司目前欠租的场地，槎龙联社并不存在违约交付场地的情形。运城公司作为承租方，其应负担的基本义务就是付租。运城公司二审期间从未否认其常年欠租且欠租金额已达四千多万元的事实，至今亦未有补交欠租的举措，显属根本违约。
至于运城公司主张槎龙联社违约的问题。首先，关于运城公司主张槎龙联社将7万多平方米土地违约出租给江南市场。因运城公司所举证据为一张用铅笔标注有“绝对不给江南和新源”的图纸，而该图纸可识别是2004年规划批文的附图复印件，但无法确定其系双方于2002年4月签订的《场地使用合同》的附件，且对于书写人身份及书写时间、背景等，运城公司所举证据并不足以证明其主张，本院不予采纳。其次，运城公司主张槎龙联社未将城中村改造建成的宿舍楼出租给运城公司而是出租给江南市场，造成同业竞争，导致其付租困难。因运城公司未能举出充分证据予以证实，并且双方该协议签订之前，运城公司已存在长期欠租的事实，运城公司抗辩槎龙联社违约在先，缺乏事实依据。再者，运城公司主张槎龙联社在未与其解除合同的情况下先行与案外人形成租赁合同关系，亦未提供充分证据证明，本院不予采纳。另外，运城公司提出的其它不同意解除合同的上诉意见均不能成为其在欠付巨额租金的情形下仍要求继续履约的合理抗辩。综上，运城公司所主张槎龙联社存在的违约情形均依据不足，不能构成其拒不交租的正当理由，运城公司以此抗辩槎龙联社无权主张解除合同，缺乏依据。槎龙联社行使合同解除权符合合同约定，合法有据。
三、通知解除合同的效力问题。运城公司认为槎龙联社要求解除合同，解除合同的效力应该是法律判决生效，不是通知到达即解除合同；且“11·21”事件是暴力到达，不是解除合同通知的送达，不具有法律效力。虽然槎龙','2018-10-02
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