西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0104民初3861号
原告：西安天亚物业管理有限公司。
法定代表人：李小英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘林海，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：陕西恒宝祥建筑装饰工程有限公司。
法定代表人：张小玲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李娜、杨云亮，陕西索骥律师事务所律师。
原告西安天亚物业管理有限公司（以下简称天亚公司）与被告陕西恒宝祥建筑装饰工程有限公司（以下简称恒宝祥公司）物业服务合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天亚公司的委托诉讼代理人刘林海，被告恒宝祥公司的委托诉讼代理人李娜、杨云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告就购买西安市莲湖区大唐世家小区六号楼10314号房屋支付物业管理费22509.30元、电梯费8534.79元、卫生费5627.49元、暖气费31758.76元,欠费合计68430.34元，拖欠期间产生滞纳金合计122798.95元，以上总计191229.29元；2.本案诉讼费用由被告承担。后增加诉讼请求：判令被告支付原告暖气费增加为55577.8元，物业管理费、电梯费、卫生费不变,欠费合计92249.38元，拖欠期间产生滞纳金合计167262.91元，以上总计259512.29元。事实和理由：原告为西安市莲湖区大唐世家商住楼小区物业服务企业，被告购买该小区六号楼314号房，建筑面积284.21㎡。2013年12月17日，原、被告签订了《前期物业服务合同》，根据《前期物业服务合同》第十条第四款约定，乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金或停止一切服务。被告拖欠原告2014年7月1日至2017年3月31日期间的物业管理费等费用、2013年至2016年4个采暖季的暖气费及滞纳金总计259512.29元至起诉日仍未交纳，造成原告经济损失，故诉至法院，望判如所请。
被告恒宝祥公司辩称：1、对原告暖气费计算依据有异议：10314号房屋暖气费的供暖系数应为1.2,且不应加收30%，空置期应按照50%收取，该房从2014年7月1日至今没有装修空置，且在2014年采暖季六号楼原告没有统一供暖，不应收取暖气费。2、2013年至2014年的物业服务费原告按照空置房70%收取。3、滞纳金应按照银行同期贷款利率年利6%计算。4、原告提供物业服务质量存在很多问题，收费偏高且乱收费，严重影响业主的正常生活。另外原告长期使用其公司19个车位，停车费应该在物业费中扣除。
原告提供的证据如下：
1、《前期物业服务合同》，证明原被告于2013年12月17日签订物业服务合同后双方具有物业服务关系。被告违反合同约定并知晓违约条款，应当按照约定支付物业费、暖气费、电梯费、卫生费。根据合同第十条违约责任第四款约定，被告违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补齐从逾期之日起按每天3‰交纳违约金或停止一切服务。
2、商品房交房许可证，证明2013年12月17日被告购买的房屋已经交付使用，被告应承担物业管理费及违约金责任。
3、《经营性服务收费证》，证明原告依据收费凭证收费，符合法律规定。
4、《2013年--2014年自备锅炉价格备案表》、《2014年--
2015年自备锅炉价格备案表》，证明原告依照规定收取暖气费，收费合法有据，被告应按照前期物业合同约定承担支付暖气费本金及违约金的责任。
5、《2013年冬季供暖意见征询单》、《2013年10月22日大唐世家小区供暖价格时间意见统计表》、《大唐世家6号楼供热方案》、供暖公告照片，证明原告依据冬季供暖征询单进行了书面征询意见，原告收取暖气费合法，被告享受了供暖福利，应当支付暖气费及支付滞纳金。
6、《大唐世家6号楼商住楼竣工验收图》，证明被告实际层高远超为6.380米，应当按照供暖方案中1.733系数交纳供暖费用。
7、《经营性服务价格（收费）证》，证明原告收费有法律依据。
8、桃园路街道2016年度重点工作先进集体名单，证明原告的服务符合标准。
9、《陕西省物业管理收费办法》，证明原告对被告按照2.4元收费符合规定。
10、西安市物价局市物发（2008）256号文件，证明原告按照50%收取暖气基本运营费有依据。
11、西安市物价局、西安市市政公用局市物发（2012）265号文件，证明原告加收30%暖气费，按照1.733系数收取符合法律规定。
被告恒宝祥公司对以上证据的质证意见为：1、《前期物业服务合同》只能证明原被告存在物业服务关系，不能证明被告公司违约；2、《商品房交房许可证》大唐世家没有盖章，与本案无关，具体交房日期需核实；3、《经营性服务收费证》只能证明原告在2014年有收费资格，但收费标准应该与业主协商，原告一直没有与业主协商；4、2014年11月15日至2015年3月15日原告没有给整个三层供暖，因此二份备案表不能证明被告应该交纳多少暖气费，也不能证明被告应该交纳违约金；5、征询单、统计表是复印件，真实性不认可，根据购房合同显示被告房屋层高3.6米，供暖系数应该是1.2，不是1.733，对此双方一直没有达成一致，所以被告不存在违约；6、验收图与被告购房合同显示层高不一致，证明目的不认可；7、《经营性服务价格（收费）证》系复印件，真实性及证明目的均不认可；8、重点工作先进集体名单与本案无关；9、《陕西省物业管理收费办法》真实性认可，证明目的不认可，该规定商业用房以3.6元收物业费，办公以2.4元收取物业费；涉案房屋一直闲置，不能以商业用房收取物业费；10、对西安市物价局市物发（2008）256号文件真实性认可，证明目的不认可，对基本热价的具体收费比例应该由双方协商确定；11、西安市物价局市物发（2012）265号文件的真实性及证明目的均不认可。
被告恒宝祥公司提供的证据如下：
1、（2016）陕0104民初字5053号判决，证明大唐世家6号楼3层物业收费为2.4元。另证明2014年原告没有给3层供暖。
2、收费票据及《大唐世家6号楼物业服务手册》，证明2013年到2014年期间，原告的物业服务费按照收费标准的70%交纳，且每月以2.4元/㎡交纳支付。
3、关于大唐世家6号楼物业管理问题的函、车位赠与协议、车位示意图及照片，证明原告占用本公司车位收费，双方为此一直协商不成，因此不存在违约。
4、原告的诉状及明细单，证明原告最初的诉状暖气费在闲置期间按照50%计算。
5、商品房买卖合同，证明涉案房屋层高3.6米，原告以1.733系数收取暖气费没有事实依据。
6、地上车位使用权赠与协议，证明车位是开发商赠与被告公司，但一直由原告使用。
7、视听资料，证明涉案10314号房屋系未装修的空置房。原告拒绝收费，不是被告不缴纳费用，被告不存在违约。
原告天业公司对以上证据的质证意见为：1、对收费票据真实性认可；2、（2016）陕0104民初字5053号判决未生效，二审正在审理；3、对《地上车位使用权赠与协议》等证据的真实性、证明目的均不认可，与本案无关；4、对视听资料的真实性不认可，该组证据系被告非法取证，证明目的不认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2013年8月27日，被告恒宝祥公司购买了位于西安市莲湖区大兴西路30号大唐世家小区6幢1单元3层10314号建筑面积为284.21㎡的房屋。同年12月15日，陕西大唐房地产有限公司向被告交付房屋后，原告天亚公司与被告恒宝祥公司签订《前期物业服务合同》，为大唐世家小区提供物业服务。根据合同约定，被告应向原告缴纳物业服务费、卫生费及电梯费，物业服务费以建筑面积284.21㎡为基数，每月按2.4/㎡交纳（2.4元/月/㎡×284.21㎡=682.10元/月），电梯费以建筑面积284.21㎡为基数，每月按0.91元/㎡标准交纳（0.91元/月/㎡×284.21㎡=258.63元/月），卫生费以建筑面积284.21㎡为基数，每月按0.6元/㎡标准交纳（0.60元/月/㎡×284.21㎡=170.53元/月）。被告接受原告提供的物业服务，但自2014年7月1日起至2017年3月31日止共计33个月未向原告物业服务费、电梯费及卫生费。
大唐世家小区6号楼自2013年交付业主使用后由原告天亚公司自备锅炉为该楼住户供暖，供热备案价格为6.2元/月/㎡。被告收房后，原告除2014年采暖季未向被告所有的10314号房屋按时供暖外，2013年、2015年及2016年3个采暖季按时向10310号房屋供暖，被告未交纳2013年、2015、2016年3个采暖季的暖气费。
关于本案争议焦点：1、物业服务费、暖气费的计算标准如何确定；2、违约金的计算标准如何确定。本院认定如下：
1、关于物业服务费的计算标准：原、被告签订的《前期物业服务合同》第四条第三款（物业管理服务费用）约定：因乙方原因空置超过六个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第七个月开始，物业费按收费标准的70%缴纳”。原告对涉案房屋虽全额主张物业服务费，但被告抗辩并举证涉案10314号房一直闲置未装修，且前期原告对该案也以空置房标准即70%收取被告的物业服务费，因此，本院有理由认为原告已经知晓并认可涉案房屋为空置房，即自2014年7月1日起至2017年3月31日止共计33个月，被告按物业服务费收费标准的70%向原告缴纳物业服务费15756.51元、电梯费8534.79元、卫生费5627.49元，以上共计29918.79元。
关于暖气费的计算标准:根据《城市建设统计指标体系及制度方法》规定，在计算标准采暖面积时要增加折标系数，具体计算公式为：实际热费=供热价格×建筑面积×（实际层高÷3）。对供暖系数，原告主张依据西安市规划局依法审批的《竣工验收图纸》，涉案小区的实际层高为6.2米，为统一供暖层高标准，原告自愿按5.2米的层高确定三层房屋的供热系数1.733（5.2米÷3）。被告主张按《商品房买卖合同》中确定的3.6米层高确定供热系数为1.2。查，因《商品房买卖合同》中明确约定被告所购房屋层高为3.6米，同时原告又未能提供其以5.2米层高计算的依据，故本院采纳被告辩称意见，按层高3.6米确定供热系数为1.2（3.6÷3）。天亚公司主张涉案房屋为商业用房应加收30%暖气费，被告抗辩天亚公司确定供热方案的统一供暖单价为6.2元/月/㎡，加收30%的暖气费于法无据，查，根据西安市物价局、西安市市政公用局市物发（2012）265号《关于明确城区集中供暖价格有关问题的通知》第一条：供热，按面积居民每月每平方米不高于5.8元（包括每月每平方米0.5元热交换站到用户的损耗及费用，下同），非居民用热每月每平方米不高于7.5元。因《商品房买卖合同》中约定被告所购房屋为商业用途，且双方签订的《前期物业服务合同》中约定被告所购房屋类型为商铺，所以原告加收30%暖气费，合法有据，本院予以支持。因此被告每个采暖季空置房屋应交纳的暖气费为5497.76元（6.2元/㎡×284.21㎡×1.2×4个月）=8458.09元+2537.43元（8458.09×30%）=10995.52元×50%=5497.76元。原告诉请被告支付2013年至2016年4个采暖季空置房屋暖气费，被告抗辩2014年度原告没有给整个三层供暖，不应收取暖气费，查，2014年采暖季原告未向被告所在的三层房屋供暖，且未能说明其具有合理正当的理由，故原告要求被告支付2014年度50%的暖气费，本院不予支持。另查，原告诉请被告支付2013年采暖季空置房屋暖气费，被告未举证抗辩，故本院支持原告诉请。经核算，被告恒宝祥公司应支付原告2013年、2015年、2016年3个采暖季空置房屋暖气费共计16493.28元。
2、关于被告是否应该向原告支付违约金。查，原、被告签订的《前期物业服务合同》第四条第九款约定：业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，甲方从逾期之日起每日按应缴费用的3‰收取滞纳金。该约定中的滞纳金应为违约金。被告恒宝祥公司拖欠原告天亚公司物业服务费及其他相关费用，已构成违约，应向原告支付违约金。但原告按每日千分之三计算违约金明显过高。违约金的数额以弥补恒宝祥公司拖欠物业服务费及其他相关费用给天亚公司造成的经济损失为宜，故本院酌情确定被告恒宝祥公司按照中国人民银行同期贷款利率为标准支付违约金，分段进行计算。关于被告辩称原告提供服务存在问题，因其未能提供证据予以证明，本院不予采纳。关于被告辩称因原告使用恒宝祥公司19个车位，停车费应该在物业费中扣除，双方为此多次协商，故不构成违约，查，原告占用被告公司车位系另一法律关系，被告可就该事实另行起诉。关于被告认为原告提供服务存在问题，但其未能提供证据予以证明，不予采纳。经核算：被告恒宝祥公司应支付原告逾期支付相关费用的违约金为：1、物业服务费、电梯费、卫生费的违约金以每季度应交费2699.91元为基数，分别从2014年7月1日、2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日、2016年4月1日、2016年7月1日、2016年10月1日、2017年1月1日起计算利息；2、暖气费的违约金以每个采暖季应交暖气费5497.76元为基数，分别从2013年11月15日、2015年11月15日、2016年11月15日起计算利息。
本院认为，原告为大唐世家小区提供物业服务，被告恒宝祥公司作为大唐世家小区6幢1单元3层10314号房屋的所有权人实际接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费及其他相关费用。本案中被告恒宝祥公司未向原告交纳2014年7月至2017年3月31日止的物业服务费、电梯费、卫生费及2013年、2015年和2016年度3个采暖季暖气费，共计46412.07元。被告恒宝祥公司拖欠原告物业服务费及其他相关费用，已构成违约，应向原告支付违约金，违约金按照中国人民银行同期贷款利率为标准支付，分段进行计算。原告其他诉请，无事实或法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条，参照国务院《物业管理条例》第四十二条、第四十五条第一款之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告恒宝祥建筑装饰工程有限公司支付原告西安天亚物业管理有限公司自2014年7月1日至2017年3月31日止共33个月的物业服务费15756.51元、电梯费8534.79元、卫生费5627.49元及2013年、2015年和2016年度3个采暖季暖气费16493.28元，以上共计46412.07元。
二、本判决生效后十日内，被告恒宝祥建筑装饰工程有限公司支付原告西安天亚物业管理有限公司逾期支付相关费用的违约金，具体为：1、物业服务费、电梯费、卫生费的违约金以每季度应交费2699.91元为基数，分别从2014年7月1日、2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日、2016年4月1日、2016年7月1日、2016年10月1日、2017年1月1日起计算利息；2、暖气费的违约金以每个采暖季应交暖气费5497.76元为基数，分别从2013年11月15日、2015年11月15日、2016年11月15日起计算利息。上述1、2项计算利息的利率以中国人民银行同期贷款利率进行计算，计算至本判决确认给付之日止。
三、驳回原告西安天亚物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5193元（原告已预交），本院减半收取2596.5元，由原告西安天亚物业管理有限公司承担259.65元，被告恒宝祥建筑装饰工程有限公司承担2336.85元（本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 谢玲
二〇一七年十二月十六日
书记员 刘亭