江西省吉安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)赣08执异12号
案外人:刘余德，男，1953年1月22日出生，汉族，江西省吉安市吉州区人，住江西省吉安市青原区。
申请执行人：唐六俚，男，1965年2月24日出生，汉族，江西省吉安市吉州区人，住江西省吉安市吉州区。
被执行人：吉安市利达房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市青原区河东街道枫塘村委会，注册号：360800210007745，组织机构代码：68599643-6。
法定代表人：李松泉，董事长。
被执行人：曾卫兰，女，1968年10月27日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
在本院执行申请执行人唐六俚与被执行人吉安市利达房地产开发有限公司（以下简称利达公司）、曾卫兰民间借贷纠纷一案中，案外人刘余德于2017年7月14日对本院作出（2015）吉中执保字第38号民事裁定书和（2015）吉中执保字第38号协助执行通知书，查封被执行人利达公司所有的位于吉安市青原区幸福365小区10号楼1-1904室商品房（以下简称10-1-1904室商品房）及幸福365小区负一层A区A075-A088、A119－A134号30个车位提出书面异议，请求解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人刘余德称，吉安市中级人民法院查封了吉安市青原区幸福365小区10-1-1904室商品房及30个车位、4间商铺（3-4149、3-4278、3-4293、3-4297），但上述房产、车位、商铺已由异议人购买，分别是2014年12月2日购买10-1-1904室商品房，已付现金472080元；2015年3月12日购买车位30个，已付现金90万元；2015年3月12日购买商铺5间，已付现金611755元，均有买卖合同和付款凭证为据。因此，请求法院解除对上述房产、商铺、车位的查封。2017年8月18日，刘余德称，因商铺未在（2017）赣08执20号执行案件中查封，故法院不需要审查其对商铺的异议申请。
本院查明，2014年12月2日，案外人刘余德与被执行人利达公司签订一份《商品房买卖合同》，合同编号为20141200596。合同约定：买受人刘余德向出卖人利达公司购买在吉青国用2009第I-584号的地块上建设的商品房，【现定名】新界.吉安义乌小商品市场,幢号10，房号1-1904，建筑面积134.88平方米,单价3500元,总价472080元，买受人按一次性付款方式按期付款，在签署本合同之日支付总房款计472080元。同日，刘余德通过刷POS机转款1万元给利达公司，利达公司出具一张收据，载明：交款单位刘余德，人民币10000元，收款事由定金10-1-1604。
2015年3月12日，案外人刘余德与被执行人利达公司签订一份《车位买卖协议》，刘余德购买利达公司开发建设的幸福365小区负一层A区A075、A076、A077、A078、A079、A080、A081、A082、A083、A084、A085、A086、A087、A088、A119、A120、A121、A122、A123、A124、A125、A126、A127、A128、A129、A130、A131、A132、A133、A134号30个车位，车位面积360平方米；该车位的总使用费合计90万元，付款方式一次性付款；利达公司应在2015年5月1日前，将停车位交付给刘余德使用。
2015年3月30日，利达公司出具一份证明，内容为：兹证明刘余德（身份证号）在我公司（吉安市利达房地产开发有限公司）于2012年12月12日购买商品房一套（十栋一单元1904室）。已付现金肆拾柒万贰仟零捌拾元整。于2015年3月12日购买车位叁拾个（30个）。已付现金玖拾万元整。于2015年3月12日购得商业街商铺5间（3-4149、3-4276、3-4278、3-4293、3-4297），已付现金陆拾壹万壹仟柒佰伍拾伍元整。以上证明车位以协议为准，商品房与店铺以合同为准。
2012年3月12日，刘余德通过银行卡刷卡20万元、2012年4月16日通过银行卡刷卡29万元，2013年3月12日通过银行卡刷卡1万元，均转入利达公司账户。2014年10月29日，刘丽昌（刘余德儿子）以房抵债贷款30万元转入曾卫兰银行账户。
刘余德称，利达公司、李松泉、曾卫兰陆续向其借款，借款的时候也说明了如果没有钱还款可以算购房款，刘余德主要是在2012年、2013年、2014年借钱给曾卫兰和利达公司等，大概100多万元，具体数额记不清楚了，当时均有收条，但后面购买了房子、车位和商铺后，对方就收回了收条。另外，其通过工商银行在2012年3月12日转款10万元、2013年3月12日转款40万元以及多次分批次转款给曾卫兰，具体金额不清楚。利达公司只是偿还了少部分利息，没有偿还本金。
另查明，本院在审理原告唐六俚与被告利达公司、曾卫兰民间借贷纠纷一案中，原告唐六俚于2015年11月9日向本院提出财产保全申请，并已提供了担保。2015年11月11日，本院作出（2015）吉中执保字第38号民事裁定书，立即查封被告利达公司10号楼1-1904室商品房及幸福365小区负一层A区A075、A076、A077、A078、A079、A080、A081、A082、A083、A084、A085、A086、A087、A088、A119、A120、A121、A122、A123、A124、A125、A126、A127、A128、A129、A130、A131、A132、A133、A134号30个车位，查封期限为三年，从2015年11月19日至2018年11月18日止。2016年11月7日，本院作出（2015）吉中民二初字第129号民事判决书，判决：一、被告吉安市利达房地产开发有限公司、曾卫兰在判决生效之日起五日内共同归还原告唐六俚借款本金2000万元及利息；二、被告吉安市利达房地产开发有限公司在判决生效之日起五日内归还原告唐六俚借款本金800万元及利息。判决生效后，利达公司、曾卫兰未履行生效法律文书确定的义务，2017年2月20日，唐六俚向本院申请强制执行，本院经审查予以立案，案号为（2017）赣08执20号。同年7月3日，本院作出（2017）赣08执20号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人利达公司所有的位于吉安市××区××楼××室商品房及××小区××区案涉车位，2017年7月14日，案外人刘余德向本院提出执行异议。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人刘余德向利达公司转款均在签订《商品房买卖合同》和《车位买卖协议》之前，且刘余德提供的证据无法区分购房款及借款。通过转款时间、合同签订时间及刘余德的陈述可确认刘余德是以其与利达公司、曾卫兰等民间借贷关系的出借款抵作应付给利达公司购房款，也就是说利达公司以其开发的商品房抵偿欠刘余德的借款，利达公司直接以房产抵借款的行为，损害了其他债权人的合法利益。刘余德与利达公司民间借贷关系及所产生债权债务是否真实合法存在，涉及实体权利的认定，不宜在执行程序确认。刘余德与利达公司签订了《商品房买卖合同》和《车位买卖协议》后，未实际占有、使用商品房和车位，也未办理商品房产权过户登记。因此，刘余德提出的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，应不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人刘余德的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 周 慧
审判员 肖幼新
审判员 李 娟
二〇一七年十月十一日
书记员 陈 婕