重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝02民终2745号
上诉人（原审被告）：重庆市昌宝建设有限公司，住所地重庆市巫山县巫峡镇平湖西路159号三楼。统一社会信用代码91500237663592836A。
法定代表人：毛昌宝，经理。
委托诉讼代理人：王云，重庆昊源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任连辉，重庆昊源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄淑英，女，1973年4月11日出生，土家族，无固定职业,住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：沈庆聪，重庆鹏辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄金军，重庆鹏辉律师事务所律师。
上诉人重庆市昌宝建设有限公司因与被上诉人黄淑英房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院(2017)渝0237民初2620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
重庆市昌宝建设有限公司上诉请求：1、撤销重庆市巫山县人民法院（2017）渝0237民初2620号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决未认定“本案系第三方工作时间、工作程序导致备案登记和产权办理未达到合同约定时间”这一关键事实，昌宝·上上城项目于2014年8月竣工，直至2015年9月16日才取得《竣工验收备案登记证》、2016年8月24日取得《不动产权证》总证，其原因均系第三方工作时间、工作程序原因造成；2、依据双方合同约定，因第三方工作时间、工作程序导致备案登记和产权办理未达到合同约定时间的违约责任应予免除；3、被上诉人实际接房，上诉人的交房义务已经完成。4、2015年11月9日申办不动产权证总证的时间，应当视为取得了合同约定的产权登记受理单，并以此作为逾期办证的截止时期；5、本案有书面的免责约定的特殊性，即便是上诉人承担一定期限的违约责任，其标准也应当低于没有约定的同类型案件违约责任标准。6、上诉人交房时没有出示《竣工验收备案登记证》，被上诉人就应当主张权利，超过两年部分，已经超过诉讼时效，上诉人不予认可。
被上诉人答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
黄淑英向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付延期交房的违约金、延期办证的违约金，合计17566元（按照房屋总价款的日万分之零点三计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年5月14日，原告黄淑英（乙方）与被告重庆市昌宝建设有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目[暂定名]昌宝.上上城……第三条乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房座落为：重庆市巫山县高唐街道X街666号.（二）本商品房所在幢为B2幢……本商品房所在楼层名义层为第19层……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为667703元整……第五条付款方式及期限……3、按揭付款本商品房总成交金额667703元整……（1）于2013年5月16日支付首付房款￥207703元整……（2）剩余房款￥460000.00元整由专业银行提供按揭贷款支付。……第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交付期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2014年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款千分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……第十三条关于办理产权登记的约定……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。……第二十五条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十六条合同附件与本合同具有同等法律效力。……第二十八条本合同自双方签订之日起生效。……”。该合同附件四《合同补充协议》约定：“乙方自愿购买甲方开发的昌宝.上上城B2幢19层2号房屋……五、备案登记及产权办理……2.非甲方原因或属第三方因工作程序、工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定时间的，甲方不承担任何责任。……八、其他约定……3.本合同中‘不可抗力’的解释包含因政府行为所产生的后果，甲方因此种原因导致的违约，在向乙方出具政府或相关主管部门书面文件证明后乙方同意免除由此而造成的甲方违约责任。4.本协议与《商品房买卖合同》如有冲突的，以本协议约定的内容为准……”。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2014年11月4日，被告重庆市昌宝建设有限公司将该房屋实际交付给原告使用至今。2015年9月16日，原、被告诉争房屋所在楼盘取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年12月17日，该房屋取得房屋权属登记受理单，现已办理不动产权证书，权利人为黄淑英。原告未提供证据证明被告的违约交房和违约办证给原告造成的损失。庭审中，原、被告双方均同意违约金按每月30日计算。
一审法院认为，2013年5月14日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，应受法律保护。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。该条属于效力强制性规定，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，被告约定于2014年10月30日向原告交付房屋时并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到房屋交付的法定和约定条件，虽然原告此后接收了房屋，但该房屋的交付时间应为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日，即2015年9月16日。被告于2015年9月16日向原告交付房屋，按照原、被告的约定，逾期316天（2014年10月30日至2015年9月16日止，每月按30天计算），系被告违约，其应当承担逾期交房的违约责任。关于办理不动产权证的问题，按照原、被告双方的约定，被告应在房屋交付使用之日起60日内，履行向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，即被告于2015年9月16日交付房屋后，应于同年11月15日内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单。被告于2016年12月17日向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，逾期时间为392天，已违约，应承担逾期为原告取得登记受理单的违约责任。被告辩称，备案登记和不动产权证办理未按照合同约定的时间完成，系第三方因工作程序、工作时间等原因所造成，非被告的责任，被告不应承担本案的民事责任的理由，但未提供证据佐证，被告的该项辩解理由不成立，不予采纳。因此，原告要求被告支付因违约交房和违约办理不动产权证违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
被告辩称未能将竣工验收备案登记的房屋交给原告和违约办证存在诸多客观因素，并不是被告主观上要违约交房和违约办证，被告在交房过程中没有给原告造成任何损失，再加上合同约定的逾期违约金标准明显过高，请求法院予以调整至日万分之零点一以下。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。基于当事人的请求，对于合同中约定的违约金，人民法院可以根据具体情况适当调整。本案中，原告在原、被告原约定的基础上，只要求被告对逾期交房和办证的违约金按日万分之零点三计算，已经作了大幅度的让步，同时也符合法律规定和本案的客观实际情况，故本院在此不再作调整，以原告的实际请求为准。被告请求将违约金调整至日万分之零点一以下，显然调整幅度过大，不利于保护原告的合法权益，故对被告该请求不予采纳。
被告辩称原告的部分诉讼请求超过了诉讼时效的问题。一审法院认为根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”，被告在向原告交付房屋时未出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，即从实际交房之日起原告就知道其权利受到了侵害，但侵害行为一直呈持续不定状态，侵害后果尚未确定，直到2015年9月16日即被告取得争议楼盘《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故本案原告起诉并未超过诉讼时效，被告的该项辩解理由不成立，不予采纳。被告违约交房的违约金为667703元×0.3/10000×316天=6329.82元，其违约办证的违约金为667703元×0.3/10000×392天=7852.19元。遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告重庆市昌宝建设有限公司于本判决生效后十日内，给付原告黄淑英违约交房的违约金6329.82元，违约办证的违约金7852.19元，共计14182.01元;二、驳回原告黄淑英的其他诉讼请求。案件受理费238元，减半交纳119元，由被告重庆市昌宝建设有限公司负担。
二审中，双方当事人没有新证据向本院提交，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人重庆市昌宝建设有限公司与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定严格履行自己的义务，不得擅自变更或者撤销。该合同对交房、办理产权证的时间、条件和违约责任均有严格而明确的约定，即：2014年10月30日前交付已进行建设工程竣工验收备案登记的讼争房屋；预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内提交申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。上诉人于2015年9月16日才取得所建设楼盘之《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，2016年12月17日才在网上取得预售后房屋权属登记受理单，虽被上诉人于2014年11月4日接收了上诉人交付的房屋，但其交付并不符合法律规定和合同约定，已构成违约，应当承担违约责任。双方约定的办证并不是办总证，上诉人称从办理总证开始就不是违约理由并不成立。虽然双方合同同时约定由于非上诉人原因或者属于第三方因工作程序、工作时间等原因的免责条款，但上诉人在二审期间所提交的证据不足以证明延期交付、办证系第三方原因所致，上诉人的该上诉请求，本院不予支持。原判依据本案存在的诸多客观因素及损失情况，酌情对违约金计算标准予以调整并无不当，上诉人要求大幅调整降低违约金的请求，本院不予支持。上诉人未办理《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之前，未依照合同约定交房的侵权事实一直持续存在，上诉人称部分侵权行为已经超过诉讼时效的上诉理由不能成立。
综上所述，重庆市昌宝建设有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费238元，由上诉人重庆市昌宝建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 熊德才
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 蒋大威