山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第486号
上诉人（原审被告）山东良固房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人王宝元，董事长。
委托代理人周家魁，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人宰淑媛，山东众成仁和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）王玉芹，女，1960年1月29日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人李少艳，山东舜泽律师事务所律师。
委托代理人罗异，山东舜泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）济南绿地泉景地产股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘民，董事长。
委托代理人安树军，山东德义君达律师事务所律师。
委托代理人李洪杰，山东德义君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山东省医学影像学研究所，住所地济南市。
法定代表人赵斌，所长。
委托代理人吕军，山东德义君达律师事务所律师。
上诉人山东良固房地产开发有限公司（以下简称良固公司）、因与被上诉人王玉芹、济南绿地泉景地产股份有限公司（以下简称绿地泉景公司）、山东省医学影像学研究所（以下简称影像研究所）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2012）市民重初字第1180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人良固公司的委托代理人周家魁、宰淑媛，被上诉人王玉芹的委托代理人罗异，绿地泉景公司的委托代理人安树军，影像研究所的委托代理人吕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2004年3月20日，原济南市房地产开发总公司即甲方（后更名为济南绿地泉景地产股份有限公司，以下均称绿地泉景公司）与良固公司即乙方签订“合作协议书”，该协议书主要约定如下内容：合作项目为卧龙花园龙泰苑1-6号楼。合作方式为甲方承办各项开工前的手续，对该项目实施宏观监管。乙方在甲方名下成立项目经营部，乙方以甲方名义对该项目进行投资、建设、销售，独立自主经营核算并独立承担该项目的有关债权债务。乙方向甲方支付该项目合作费，住宅按1550元／平方米计算，地下室及地下车库部分按700元／平方米计算，公建按2000元／平方米计算，乙方按约定分期支付，该款全部归甲方所有。该项目全部住宅按销售均价3000元／平方米预算，如全部住宅实际销售均价低于该价位时，乙方向甲方支付的该项目合作费用按比例递减。该项目的销售收入由乙方所有。合作协议对双方的权利义务进行了约定，其中约定因房屋质量、延期交房、延期办证等原因产生赔偿责任的，由乙方承担。该合作协议由双方签字盖章予以确认。绿地泉景公司及良固公司对该协议均无异议。2004年5月18日，绿地泉景公司将“济南市房地产开发总公司龙泰苑项目管理部”及“济南市房地产开发总公司龙泰苑项目管理部财务专用章”两枚印章移交良固公司。经绿地泉景公司与良固公司共同确认，绿地泉景公司取得了上述开发项目的土地使用权及相应的开发手续，在此前提下与良固公司签订了合作开发协议。开发项目由良固公司垫资建设，并由良固公司成立项目部，对外的权利义务名义上由绿地泉景公司行使和承担，但实际上开发建设中的风险均由良固公司实际承担。
2005年2月3日，影像研究所与良固公司签订“意向书”，约定双方就订购卧龙花园龙泰苑5、6号楼的工程项目（楼花）达成如下意向：上述卧龙花园龙泰苑5、6号楼为住宅小高层楼工程项目，目前是绿地泉景公司名下的工程项目，已同意转到良固公司名下，影像研究所有意购买此项目，良固公司也同意转让，双方达成购买意向书。鉴于影像研究所需向职工提前预售订购工作，双方约定2005年3月8日作为正式签订购买项目（楼花）的最后时限。在此日期之前，良固公司无权将此项目转让第三人，如有转让行为应支付违约金3万元。在次日之后如影像研究所仍未签约，良固公司有权提出拒绝，双方互不追究责任。
2005年4月1日，良固公司与影像研究所签订“意向书之补充协议”，协议载明，双方因种种原因未能在意向书约定的最后时限签约，为促进双方顺利合作，影像研究所于签订本协议之日向良固公司支付一定数额的定金，并约定了违约定金罚则。如双方顺利签约，该定金抵作影像研究所应向甲方支付的项目合作款。良固公司收到定金后，积极配合影像研究所办理施工图的变更手续，费用由影像研究所承担。
2005年4月30日，良固公司（甲方）、绿地泉景公司（乙方）（以上两公司均为合同约定的出卖方）与影像研究所（合同约定的买受方，丙方）签订“合同书”。合同书主要约定如下内容：丙方购买的商品房为卧龙花园龙泰苑5、6号楼（含车库、地下室）。5、6号楼的规划建筑面积约为32547平方米，住宅建筑面积约为23705平方米，车库及地下室建筑面积合计约为8842平方米。5、6号楼用途均为住宅。甲、乙方应确保建筑、装修质量，其中建筑、装修等各项材料及设备的供应，应经丙方签字同意。否则，不得用于工程。经三方同意并确认，丙方暂以规划建筑面积为计价依据向乙方支付购房款项，其中住宅3300元／平方米，地下室及地下车库2350元／平方米。合计总价款为99005200元。最终以房产管理部门为5、6号楼房确权发证的记载建筑面积为最终计价面积，各方多退少补。合同书第五条约定，丙方代表5、6号楼全部实际购房者个人（主要是丙方的内部职工）与甲、乙方签署本合同。影像研究所仅作为受购房者的委托管理和监督工程工期的进程、质量标准、资金的使用等其他事项。在甲、乙方取得5、6号楼施工许可证和预售许可证后，根据丙方的通知，由全部实际购房者个人与乙方另行签订《商品房买卖合同》，并由实际购房者个人与乙方及有关银行签订《住房按揭贷款合同》。为此，甲、乙方同意由银行将所贷款项全部交给丙方，由丙方存入专用账户，并根据本合同约定的期限用于支付5、6号楼买房款项。5、6号楼房建设竣工验收，取得工程质量验收合格备案单三个月内，甲、乙方应根据与全部实际购房者个人（主要是丙方员工）签订的《商品房买卖合同》，由甲、乙方直接将购房者资料上报房产管理部门，由房管部门将房产证办理到每个实际购房者个人名下。5、6号楼中，扣除购房者个人实际所购房产后剩余的房产、车库、地下室的所有权归属丙方。在5、6号楼竣工验收交付后，甲、乙方在取得工程质量验收合格备案单三个月内，将上述房产、车库、地下室的购房资料上报房产管理部门，由房管部门将房产证办理到丙方或者丙方指定的单位（或个人）名下。付款方式及期限为：本合同签字盖章同日，丙方向甲方支付100万元定金；本合同签字盖章一月内，丙方向甲方首付2300万元；实际购房者个人与乙方及有关银行签订《住房按揭贷款合同》，全部贷款发放完毕后三日内，丙方向甲方付款3000万元；5、6号楼建筑工程施工至三层时，丙方向甲方付款9026170元，施工至六层时，丙方向甲方付款9026170元；施工至九层时，丙方向甲方付款9026170元；主体竣工验收后三日内，丙方向甲方付至总价款的90%，竣工验收（国家建筑质量监督管理部门出具验收备案单）后三日内付款至总价款的95%；甲、乙方为每个实际购房者个人办理完毕分户房产证后三日内，丙方按照房产证载明的面积向甲方付款至100%，并以房产管理部门发证记载的建筑面积为最终计价面积，多退少补。面积确认及差异处理以甲、乙方与全部实际购房者个人签订的《商品房买卖合同》为准，最终以房产管理部门发证（分户证）记载建筑面积为准。如丙方未按本合同规定期限付款的，拖期30日内按应付款每日万分之二的比例向甲方支付违约金，30-60日按应付款每日万分之三的比例向甲方支付违约金。超出60日甲、乙方有权解除合同，定金不予退还并由丙方赔偿甲方相应的损失，余款退回；超出60日，甲、乙方不解除本合同的，丙方按已付交易款项每日万分之三继续向甲方支付违约金。合同第九条关于商品房的交付期限约定，甲、乙方应当在2005年5月30日前使项目开工，应当在2006年12月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付丙方（包括实际购房者个人）。交房同时，楼房车库、地下室及前后花园所占土地范围内的道路、绿化、公共照明，5、6号楼与其他楼宇间隔的护栏及其他设施应当已施工完毕，符合正常使用条件。甲、乙方未按本合同约定期限向丙方交付房产及本合同约定的各项附属设施，或者未按合同约定办理按揭贷款手续，或者未按合同约定为每个实际购房人办妥房产登记过户手续的，在收到丙方书面通知后，仍不履行义务的，逾期30日以内的，甲、乙方应按丙方已付购房款项为基数按每日万分之二的比例向丙方支付违约金，超过30日仍未履行，30-60日内按已付购房款项为基数按每日万分之三的比例向丙方支付违约金。超过60日，丙方有权解除本合同，甲、乙方除退还丙方已付的购房款项，还应双倍返还定金并赔偿丙方由此造成的全部经济损失；超过60日丙方不解除合同的，甲、乙方按已付购房款项每日万分之三的比例继续向丙方支付违约金。合同三方在本合同中对其他权利义务等均进行了明确约定，并由三方签字盖章予以确认。
2005年10月26日，王玉芹与绿地泉景公司签订“商品房买卖合同”，合同主要约定如下内容：王玉芹为买受人，绿地泉景公司为出卖人，所购商品房为卧龙花园，建筑面积为137.40平方米，其中套内建筑面积为113.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为23.46平方米，107号地下室建筑面积为9.80平方米（其中分摊4.28平方米），10号车库建筑面积为38.16平方米。住宅房屋单价为3300元／平方米，地下室单价为2350元／平方米，车位每个为96000元，总金额为572450元（含双气开户费）。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方据实结清，多退少补。双方约定买受人于2005年11月3日前一次性付款572450元。房屋交付期限约定出卖人应当在2006年12月31日开始至2007年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除双方协商同意解除合同或者变更合同外，如遇不可抗力或因买受人原因，出卖人可以据实予以延期交房。除上述约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期交付不超过三十日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该商品房买卖合同由王玉芹与绿地泉景公司签字盖章予以确认。
2005年10月27日，王玉芹作为丙方（购房人）与绿地泉景公司（甲方）、良固公司（乙方）签订商品房买卖合同补充协议，内容约定：丙方对所购商品房的有关事宜，已充分了解。根据甲乙双方于2004年3月20日签订的合作开发协议，经甲乙丙三方平等协商，达成如下条款：一、对于该商品房如发生质量和延期交房等问题，有关责任均由丙方直接向乙方主张权利，与甲方无关。二、对于丙方所购商品房的房产大证，在乙方及时提供相关办证资料的情况下，由甲方负责办理。如发生问题，丙方应直接向甲方主张权利，与乙方无关。三、本补充协议系甲乙丙三方的真实意思表示，一经签订均应严格遵守。该补充协议由三方签字盖章予以确认。
王玉芹按照其与绿地泉景公司所签商品房买卖合同将购房款交至影像研究所。2008年3月10日，王玉芹自影像研究所退回购房款2086元，实际购房款按实测建筑面积为570334元。
关于涉案5、6号楼的购房人员问题，影像研究所主张，参与购房的人员既包括其单位内部职工，亦包括单位职工的亲属及其他人员。王玉芹主张，其系在本市海鲜市场从事海鲜经营的人员，通过同在海鲜市场经营海鲜的他人知道影像研究所团购房屋的信息，并到影像研究所落实了该团购信息。影像研究所的工作人员询问其所需房屋的面积，王玉芹将预购房屋面积告知了影像研究所的人员。此后绿地全景公司或良固公司的人员（具体记不清了）通知其签订了商品房买卖合同，后根据影像研究所的通知将购房款交至中国银行，收款账户为影像研究所账户，并由影像研究所开具了收据。交房后收据由绿地全景公司和良固公司收回并换取了正式的购房发票。
2008年4月2日，绿地泉景公司与良固公司共同向物业公司开具商品房迁入证，载明王玉芹认购的卧龙花园钱款已付清，维修基金已缴纳，请办理相关手续。2009年4月28日，王玉芹与绿地泉景公司签订房屋结算移交协议书，载明王玉芹所购买的卧龙花园现已竣工并验收合格，购房款合计为570334元。双方已结清购房款。本协议签署后，房屋交付使用，产权归王玉芹所有。王玉芹主张其所购买的房屋实际于2008年4月2日交付。当事人各方对商品房买卖合同约定的交房日期为2006年12月31日开始至2007年3月31日前及实际交房日期为2008年4月2日的事实均无异议。
2008年4月2日，良固公司作为甲方、影像研究所作为乙方、王玉芹作为丙方、绿地泉景公司作为丁方签订协议书一份，内容为：根据甲乙双方于2005年4月30日签订的合同书，经四方平等协商，就丙方对所购卧龙花园龙泰苑商品房的有关事宜达成如下协议：一、由于乙方代表丙方与甲方签订了购买该商品房的合同，如因该商品房买卖行为发生有关纠纷，丙方承诺：同意按照甲乙方签订的合同，由乙方与甲方统一进行协商处理，并接受甲乙方的最终协商意见。二、按照甲乙双方所签订的合作开发协议，为办理房产证的需要，丁方与丙方签订《商品房买卖合同》及结算移交协议。四方均认可上述《商品房买卖合同》及结算移交协议仅用于办理房产证使用，其余条款无法律效力。丁方仅按照约定承担协助办理房产证的相关责任。丙方不得以《商品房买卖合同》及结算移交协议而向丁方主张其他任何权利。如因该商品房买卖行为发生有关纠纷，丙方同意按本协议第一条的约定处理。三、本协议系四方的真实意思表示，一经签订均应严格遵守。四、本协议一式四份，四方各执一份。上述协议由四方签字盖章予以确认。
2011年12月29日，良固公司作为甲方、绿地泉景公司作为乙方、影像研究所作为丙方签订协议书一份，约定内容如下：鉴于1、2005年4月30日，丙方代表全部员工及相关人员（实际购房人）（以下简称业主）与甲、乙方就济南市市中区卧龙花园龙泰苑5、6号楼宇房产买卖及建设事宜签订了合同书。2、2005年9月27日，在甲、乙方取得了卧龙花园龙泰苑5、6号楼房产项目的商品房预售许可证后，甲、乙方已与丙方所代表的全体业主分别签订了商品房买卖合同。3、截止到2008年3月，甲、乙方将绝大部分房产分别交付给业主。以上甲、乙、丙三方就卧龙花园龙泰苑5、6号楼宇房产买卖及后续事宜，本着诚实信用、平等互利和公平自愿的原则，在保证甲乙方各方利益的基础上，达成如下协议：一、根据2005年4月30日的合同书，卧龙花园龙泰苑5、6号地下车位共171个，由丙方向甲、乙方购买。截止到本协议签订之日，已有107个车位出售给业主，丙方已收取车位款10272000元，尚留有64个车位。其中已预订34个车位，剩余30个车位。现三方确认，以上剩余30个车位全部由甲、乙方按原价回购，丙方无须向甲、乙方支付该部分购车位款。同时已出售的车位，丙方已收车位款项，由丙方支付给甲、乙方；已预订出的34个车位（计3264000元），丙方在本协议签订后15日内将收回的预定出的车位款和退购的车位一并交付给甲、乙方；地下车位已委托山东良固物业管理有限公司管理，针对回购的车位，由丙方在本协议签订后2日内负责将车位钥匙交付甲、乙方。本协议签订后，针对已售出给业主车位的后期管理由甲、乙方负责。丙方负责协调购车位人与甲方签订车位合同，向甲、乙方交齐款项。二、本协议签订后，甲、乙方负责给卧龙花园龙泰苑5、6号楼未办妥房屋产权证的业主（实际购房人）尽快办妥。三、根据2005年4月30日合同书约定的购房价格（住宅3300元／平方米，地下室及车库部分2350元／平方米），结合卧龙花园龙泰苑5、6号楼房产登记面积，丙方应付甲、乙方购房款102631986.59元，预扣回丙方已付款93096486.50元，剩余30个车位款2880000元，已定的34个车位预计3264000元后，本次丙方应付甲、乙方购房款3391500.09元。四、关于甲、乙方逾期交房，至今存在没有完成合同约定义务的情况、逾期办证等责任问题，丙方同意：由业主与甲、乙方直接协商处理（包括诉讼、仲裁解决），丙方不再参与。甲、乙方确认：就合同书的履行，在丙方将收回的预定出的车位款和退购的车位一并交付给甲、乙方后，放弃向丙方主张任何权利或提出抗辩。同时，在甲、乙方与业主直接协商处理（包括诉讼、仲裁解决）逾期交房、没有完成合同约定义务的情况、逾期办证等违约责任等纠纷时，不得要求或者申请追加丙方为当事人参加诉讼（仲裁），不得以合同书约定的义务或者行为作为抗辩理由。今后，如果甲、乙方与业主诉讼、仲裁过程中，出现法律生效判决或者裁决因卧龙花园龙泰苑5、6号楼买卖而由丙方向业主支付逾期交房违约金及赔偿的情况，则针对该部分费用，丙方有权要求甲、乙方赔偿。丙方在甲、乙方放弃向丙方主张任何权利或者提出抗辩的同时，放弃就合同书对甲、乙方的诉讼、仲裁的权利和义务。该协议书由良固公司、绿地泉景公司及影像研究所盖章签字予以确认。
对于上述2008年4月2日的四方协议，王玉芹主张是受迫签订的。该协议签订的时间与绿地泉景公司、良固公司开具商品房迁入证的时间为同一天。当时绿地泉景公司、良固公司称不签协议就不办理交房，也不给办理房产证。王玉芹无奈签字才领到了商品房迁入证。协议第一条的内容实在玩文字游戏，处处相矛盾。四方协议的签订目的是绿地泉景公司、良固公司为了将王玉芹搅入三良固公司、绿地泉景公司及影像研究所的三方协议，从而以影像研究所的违约来推定王玉芹违约在先。因为当时良固公司逾期交房的违约事实已经无法改变。四方协议实际上是想用王玉芹同意的合法形式掩盖绿地泉景公司、良固公司的违法目的。另外，该四方协议是绿地泉景公司、良固公司提供的，为格式合同。如果对条款存在争议，应当做出有利于原告的解释。协议授权了影像研究所向绿地泉景公司、良固公司主张延期交房的权利，此时王玉芹与影像研究所建立代理关系，代理权限仅为主张延期交房违约赔偿事宜。
绿地泉景公司主张上述四方协议是当事人真实意思的表示，合法有效。从协议内容看，四方当事人是知道2005年3月20日合作开发协议的存在，且四方当事人均认可合作开发协议的责任承担。根据该四方协议，商品房买卖合同的用途仅为办理房产证使用，其他条款是没有效力的，王玉芹不得以商品房买卖合同向绿地泉景公司主张权利。良固公司主张上述四方协议是合法有效的。依据该协议，王玉芹是没有诉权的，而且良固公司与王玉芹从未签订过商品房买卖合同，良固公司也未收取房款。王玉芹依据该四方协议是无权起诉我公司的。
影像研究所主张上述四方协议是合法有效的。协议第一条明确了影像研究所代表王玉芹与绿地泉景公司、良固公司签订合同。第二条与第一条是依次递进的关系，是在确定王玉芹将房屋买卖发生的纠纷授权影像研究所统一进行处理的前提下才作出了关于第二条中商品房买卖合同仅为办理房产证使用，其他条款无效力的约定。该份协议因为2011年12月29日影像研究所与绿地泉景公司、良固公司签订了新的三方协议而丧失了拘束力。
对于2011年12月29日良固公司、绿地泉景公司、影像研究所签订的协议书，王玉芹认为，该三方协议签订后，王玉芹在2008年4月2日四方协议中授权影像研究所处理与绿地泉景公司、良固公司的权限已经终止，王玉芹可以向绿地泉景公司、良固公司直接主张逾期交房的违约责任。
绿地泉景公司认为，该协议对协议签订三方是合法有效的。根据该协议内容，卧龙花园龙泰苑5、6号楼的购房者为影像研究所，并未涉及王玉芹与绿地泉景公司的商品房买卖。根据四方协议的约定，商品房买卖合同仅为办理房产证使用，其他条款无效。王玉芹并未参与三方协议，绿地泉景公司认为根据合同相对性原则，该份三方协议对王玉芹不发生法律效力。
良固公司认为，该三方协议与王玉芹无关，且协议内容的部分描述不确定，部分协议内容存在瑕疵，与事实不符。如果根据该三方协议的个别条款，王玉芹的起诉已经超过诉讼时效。我方认为该三方协议是无效的。
影像研究所认为，该三方协议是合法有效的，且应被济南市中级人民法院（2014）济民一终字第405号民事判决书认定其效力。在三方协议第四条中，影像研究所同意由业主直接就逾期交房等问题与绿地泉景公司、良固公司协商处理，包括诉讼和仲裁解决，影像研究所不再参与。至此，影像研究所退出了因集体购房产生的委托代理关系。该三方协议的签订废止了2008年4月2日由四方签订的协议第一条，故基于2008年4月2日四方协议第一条而订立的第二条也同时丧失了效力。王玉芹可依据其与绿地泉景公司所签订的商品房买卖合同主张其权利。
2009年，原审法院曾受理宋雷诉济南市房地产开发总公司（即绿地泉景公司）、良固公司房屋买卖合同纠纷一案，本案中宋雷主张购买绿地泉景公司、良固公司开发的卧龙花园龙泰苑3号楼3单元202室的商品房一套，并主张绿地泉景公司、良固公司逾期交房，主张绿地泉景公司、良固公司支付逾期交房违约金。原审法院经审理作出（2009）市民初字第162号民事判决，认定2006年11月28日至2007年3月31日期间因阳光新路全封闭施工，该道路是涉案工程通行的必经路段，该段期间的市政工程施工构成卧龙花园龙泰苑项目逾期交房的不可抗力，应在约定交房期限内予以扣除，并判令良固公司承担逾期交房违约金的给付责任。该民事判决已经发生法律效力。
关于逾期交房违约责任的承担，王玉芹主张应有绿地泉景公司及良固公司共同承担。
绿地泉景公司主张，根据2008年4月2日的四方协议，王玉芹不得依据商品房买卖合同主张权利，其不具有主张权利的诉权。根据其与良固公司签订的合作开发协议及2005年10月27日由王玉芹与其公司和良固公司签订的商品房买卖合同补充协议等协议的约定，其公司也不应承担支付逾期交房违约金的民事责任。
良固公司主张，其与王玉芹之间不存在商品房买卖合同关系，王玉芹无权向其主张权利。影像研究所是卧龙花园龙泰苑5、6号楼的购房人，王玉芹是从被告影像研究所购买的房产。同时，造成王玉芹所购房屋逾期交房的原因除了已经法院生效判决认定的市政工程道路施工构成的不可抗力外，是由于影像研究所未能按照2005年4月30日的合同书之约定按期支付工程款、影像研究所在工程施工过程中变更设计以及施工单位的各种原因造成的，逾期交房与其单位无关，其不应承担逾期交房违约金的给付责任。
为证实其主张，良固公司提出如下主张或提交如下新的证据：
1、根据2005年4月30日其与绿地泉景公司、影像研究所签订的合同书，影像研究所购买的是卧龙花园龙泰苑5、6号楼的整个在建项目，影像研究所具有工程的管理权和决定权。
2、根据2011年12月29日的三方协议，证实双方对欠款问题进行约定。
3、根据2005年2月3日签订的意向书及2005年4月1日签订的意向书补充协议，证实影像研究所是整个项目的购买人，也是影像研究所支付相应的定金。
4、提交卧龙花园龙泰苑5、6号楼的售价说明，内容载明：（1）4层、5层均价为3300元／㎡，每降低一层降50元钱，每升高一层加50元钱。（2）第十一层价格与第十层价格相同。（3）地下储藏室价格均为2350元／㎡。（4）地下车位每个96000元。（5）以上价格本所职工与外单位职工相同。良固公司据此主张王玉芹是从影像研究所购买房屋，且房屋价格与其无关。
5、提交由影像研究所出具的通知其允许交房的人员名单，并据此证实房屋的控制权和所有权均为影像研究所，其是根据影像研究所的安排办理相关具体事宜。
6、提交影像研究所出具的为案外人孙尧开具发票的证明，并据此证实影像研究所认可王玉芹是从其单位购房，开具发票非其义务，且发票开具不是买卖和交付款项的凭证。
7、提交山东汇中工程造价咨询事务所有限公司出具的基本建设工程预（结）算审核定案表，载明建设单位为济南市房地产开发总公司龙泰苑项目部，施工单位为济南四建，项目名称为卧龙花园5、6号楼变更，日期为2007年1月10日，并据此证实影像研究所是工程的管理者，且由于影像研究所提出的设计变更造成工程量增加和延期交房。
8、提交2005年6月1日由影像研究所出具的承诺及其向影像研究所发出的申请书及催款通知书，主张影像研究所未按期付款，影响施工进度。
9、提交2006年8月21日塑钢窗确认单、塑钢门窗制作及安装合同及样式图，并据此证实影像研究所负责工程工程管理，施工进度由影像研究所负责，即使逾期交房也应当从装饰装修工程开始计算，逾期交房责任应由影像研究所负责。
10、提交施工单位济南四建于2006年12月15日向影像研究所发出的通知书，并据此证实影像研究所违反管理规定临时指定材料导致工期延误。
11、提交影像研究所向其发出的通知书，并据此证实影像研究所对工程全面管理，对工程进度也全面管理，且违反约定指定分包商和材料供应商，逾期交房责任应由影像研究所承担。
12、提交2012年6月29日其他购房人的起诉状，并据此证实其他起诉人认为与影像研究所不具有代理关系，是影像研究所将房产出卖给他们的。
13、提交进度款支付明细表及款项账目，并据此证实影像研究所逾期付款并导致工期延误。
14、提交其他业主的诉讼请求明细表，内容载明各业主购房价格不一致，并据此证实价格设定与其无关，是业主与影像研究所协商确定的。
15、提交地下室对照表，并据此证实影像研究所对整个项目具有决定权并负责销售。
16、提交施工单位济南四建的函件，并据此证实影像研究所违法指定材料影响工期。
17、提交影像研究所在其他案件中的答辩状，并据此证实房屋价格比同地段的房价低30%，根据公平原则，王玉芹不应再主张违约金。
18、提交济南市建设工程施工图设计文件审查备案书，并据此证实施工图在2005年7月6日进行备案审查，王玉芹不可能和绿地泉景公司、良固公司形成买卖合同关系。
19、提交卧龙花园5、6号楼住宅及地下车库的大证，并据此证实实际建筑面积比2005年4月30日合同约定的面积增加了2756平方米，竣工时间应当合理顺延。
20、提交2008年2月22日其向影像研究所发出的协调函，并据此证实其催促影像研究所办理交房手续，交房时间由影像研究所决定。
21、提交王玉芹在本案原审后上诉案件审理时提交的补充答辩意见，并据此证实王玉芹陈述其不是2005年4月30日合同的主体，并主张影像研究所是绿地泉景公司和良固公司的代理人，这与王玉芹在本案中的主张事实不一致，王玉芹请求计算违约金的起算时间没有依据。
王玉芹对良固公司提交的上述证据认为，影像研究所是根据绿地泉景公司及良固公司的授权收取购房款，其向影像研究所交纳购房款即完成了商品房买卖合同约定的付款义务。购房价格的浮动是符合2005年4月30日合同约定的，也是正常合理的。良固公司提交的上述证据均不能成为逾期交房的合理理由，且王玉芹明确表示不要求影像研究所承担逾期交房的违约责任。
绿地泉景公司对良固公司提交的上述证据无异议。商品房买卖合同仅为办理房产证使用，王玉芹的诉讼没有依据。
影像研究所对良固公司提交的上述证据认为，对上述证据的真实性无异议。影像研究所系代表全体购房人与良固公司及绿地泉景公司签订合同，仅作为受购房者的委托管理和监督工程工期的进程、质量标准、资金的使用等其他事项，符合2005年4月30日的合同约定。影像研究所既不是卧龙花园5、6号楼的买受人，也不具有决定权。施工单位提出的因指定材料导致工期延误没有依据。房屋面积的增加在双方2005年4月30日合同中已有约定，良固公司应当充分预知，且不能据此认定为延期交房的理由。根据2005年4月30日的合同约定，工程进度款的支付需要达到一定的付款条件，并不是根据良固公司的单方主张即认定达到合同约定的进度款支付条件，但良固公司仅提交了其要求影像研究所付款的函件，但并未提交证据证明达到合同约定的进度款付款条件。退一步讲，是否属于因工程款拨付问题导致工程延期的正当理由，应当由各方以协议或会议纪要的方式予以确认。另外，根据2005年4月30日合同约定，附属设施的交付也是付款条件之一，但根据2011年12月29日的三方协议第二条中的内容约定，直至签订该三方协议时，附属设施仍未满足交付条件。综上，上述证据不能证明良固公司主张影像研究所应承担逾期交房责任的主张。
影像研究所主张其不应承担逾期交房的违约责任。提出如下主张或提交如下新的证据：
1、根据2005年4月30日的合同书，其系代表全体购房人与绿地泉景公司和良固公司签订合同，其并非卧龙花园龙泰苑5、6号楼的购房主体。其代表全体购房人履行合同约定的权利并无不当。
2、提交2006年11月26日绿地泉景公司及良固公司因道路施工发出的告知函和致购房客户的函，内容主要是因阳光新路道路施工影响工程施工，原商品房买卖合同约定的交付时间可能拖延，具体交房时间开发商将根据道路工程进度及时通知各位业主，并据此证实绿地泉景公司及良固公司认可与王玉芹等签订的商品房买卖合同的效力，绿地泉景公司、良固公司与实际购房人之间是直接的房屋买卖合同关系，亦认可影像研究所是集体购房者的代理人。
3、提交2006年12月6日影像研究所针对上述告知函作出的回函，并据此证实影像研究所主张道路施工并非延期交房的合理理由，大量工程施工内容没有完工，并要求绿地泉景公司、良固公司与实际购房人联系。影像研究所是以代理人身份履行职责，延期交房的原因在于绿地泉景公司、良固公司。
4、提交2008年3月14日向绿地泉景公司、良固公司发出的催告交房的函件，并据此证实截止该日期绿地泉景公司、良固公司仍未交房，其交房并非主动交房，而是影像研究所催告交房；影像研究所是购房者的代理人；2008年4月2日的四方协议是绿地泉景公司、良固公司借交房之机提出签订；影像研究所并非决定交房时间的主体。
5、提交2008年4月17日向绿地泉景公司、良固公司发出的督促尽快履行合同义务的函件，并据此证实影像研究所应付款项已经付清，余款尚未达到付款条件，房屋存在质量问题，部分车库、基础设施、配套设施和道路等无法使用，告知其暂停付款的抗辩权。绿地泉景公司、良固公司严重违约，绿地泉景公司、良固公司主张影像研究所导致延期交房不能成立。
6、提交2009年7月22日向绿地泉景公司、良固公司发出的督促全面履行购房合同义务的函件，并据此证实截止该日期，仍有四户房屋没有交付，车库尚未交付，暖气及供水存在严重质量问题，基础设施未完工，没有为业主办理房产证等。绿地泉景公司、良固公司未履行合同义务，未能全面履行合同的责任在绿地泉景公司、良固公司，同时证明绿地泉景公司、良固公司主张影像研究所导致延期交房不能成立。
7、提交2009年9月23日影像研究所向绿地泉景公司、良固公司发出的函件及绿地泉景公司、良固公司于2009年9月24日的回函，并据此证实影像研究所与绿地泉景公司、良固公司就逾期交房产生的赔偿问题进行联系沟通、主张权利。绿地泉景公司、良固公司在回函中主张“共同协商赔偿事宜”，应认定为绿地泉景公司、良固公司认可因逾期交房的赔偿责任。同时证明影像研究所并未实际购房人，延期交房的原因不在影像研究所。
8、提交2010年11月22日影像研究所向绿地泉景公司、良固公司发出的要求尽快全面履行合同义务的函件，并据此证实截止该日期，仍有四户房屋没有交付，车库尚未交付，暖气及供水存在严重质量问题，基础设施未完工，没有为业主办理房产证等，未达到合同约定的付款条件。影像研究所与绿地泉景公司、良固公司就逾期交房产生的赔偿问题进行联系沟通、主张权利。同时证明绿地泉景公司、良固公司主张影像研究所导致延期交房不能成立。
9、提交房屋建筑工程竣工验收备案单，证实承担合同责任的主体为绿地泉景公司、良固公司，涉案工程的实际竣工验收日期为2008年3月27日，远远超过合同约定的交房日期。
10、提交原审法院作出的（2014）市民初字第170号民事判决书，并据此证实影像研究所不存在拖欠款项及逾期付款的行为。
王玉芹对影像研究所提交的上述证据真实性均无异议，但主张王玉芹并非2005年4月30日的合同主体，王玉芹与影像研究所没有签订过代理合同，也没有办理过代理手续。2008年3月14日的函件足以证实王玉芹签订2008年4月2日四方协议是受迫无奈的行为。
绿地泉景公司对影像研究所提交的上述证据真实性均无异议，但主张影像研究所取得涉案房屋的处理权，延期交房的责任不在绿地泉景公司，绿地泉景公司与王玉芹签订商品房买卖合同是受影像研究所的指示签订的，该合同仅为办理房产证使用。
良固公司对影像研究所提交的上述证据真实性均无异议，但主张绿地泉景公司是涉案标的的出卖方，影像研究所是买受方，而不是本案原告的代理人。往来函件只是一部分，良固公司也提供了往来函件，不能全面的说明本案事实。对于函件中的词义解释，应有绿地泉景公司和良固公司解释，不应有影像研究所解释。
案件审理过程中，原审法院根据影像研究所的申请，依法调取了济南市中级人民法院审结的（2010）济民五初字第13号案件的相关案卷材料。
王玉芹对原审法院调取的卷宗材料无异议。
绿地泉景公司对上述卷宗材料的真实性无异议，但主张不能证实延期交房的具体责任，与本案无关。
良固公司对上述卷宗材料的真实性无异议，但主张该案系其与施工单位济南四建公司的诉讼材料，与本案无关。影像研究所不能使用该案中的告知函主张权利。
影像研究所对上述卷宗材料的真实性无异议，并主张通过调取的卷宗材料，良固公司并未否认其发包方的地位，没有否认其对工程建设的管理权和决定权，且在中院审结的该案中，良固公司认为造成工期延误及质量问题的根本原因在济南四建，与影像研究所无关。另，良固公司已经认可涉案项目是影像研究所代表全体业主集体购房。整个5、6号楼的工程款总价为40362136.25元，而全体购房业主向良固公司支付的购房款为1.026亿元，中间近6000万元的利润由良固公司赚取。根据权利义务相统一的原则，本案的责任承担主体应为良固公司。
对于诉讼时效问题，王玉芹主张其起诉并未超过诉讼时效。理由是王玉芹在2008年4月2日的四方协议中已委托影像研究所代其向绿地泉景公司、良固公司主张逾期交房的责任，而根据2009年4月17日的函件、2009年9月23日及24日的函件、2010年11月22日的函件以及2011年12月29日的三方协议，足以证实影像研究所代表王玉芹向绿地泉景公司、良固公司主张过权利，诉讼时效因此中断。故王玉芹的起诉并未超过诉讼时效。
绿地泉景公司主张，本案实际交房日期为2008年4月2日，王玉芹的起诉已经超过诉讼时效。2011年12月29日的三方协议与王玉芹和绿地泉景公司签订的商品房买卖合同无关联性。王玉芹2008年4月2日四方协议第一条来主张其与绿地泉景公司所签合同没有超过诉讼时效是不能成立的。
良固公司主张，王玉芹主张的是2008年4月2日前的逾期交房违约金，2010年4月2日后起诉就已经超过诉讼时效。王玉芹于2012年5月18日起诉当然超过诉讼时效。
影像研究所主张王玉芹并未要求其承担责任，对此问题不发表意见。
王玉芹在本案审理过程中对其诉讼请求的计算方式进行了变更，变更后的计算方式为：以570334元为基数，自2007年4月1日其按日万分之三的标准计算至2012年4月1日止。其依据是2005年10月26日商品房买卖合同第九条第一款之约定。
绿地泉景公司主张商品房买卖合同的具体条款无效，其依据商品房买卖合同主张的违约金不能成立。
良固公司主张2005年10月26日的商品房买卖合同是绿地泉景公司与王玉芹签订的，与其无关。
影像研究所主张王玉芹已明确表示不要求其承担责任，对此不发表意见。
在第四次庭审过程中，由于可能涉及到2005年10月26日商品房买卖合同具体条款在2008年4月2日四方协议认定上的效力问题，合议庭依法向王玉芹进行了释明。
王玉芹主张如法院认定2005年10月26日所签合同的具体条款对当事人无拘束力，其仍主张逾期交房违约金，计算方式为以570334元为基数，自2006年12月1日其按日万分之三的标准计算至2012年4月1日止。其依据是2005年4月30日良固公司、绿地泉景公司、影像研究所签订的合同书的第十条第一款。王玉芹主张可依照其租金损失计算其实际经济损失，但未提交证据证实其租金损失。
绿地泉景公司主张王玉芹的上述计算方式不能成立，因为其不是良固公司、绿地泉景公司、影像研究所之间合同的当事人。
良固公司亦主张王玉芹的上述计算方式不能成立，因为其不是良固公司、绿地泉景公司、影像研究所之间合同的当事人，同时其购房主体尚未确认。
影像研究所主张王玉芹已明确表示不要求其承担责任，对此不发表意见。
原审法院认为：根据证据规则的规定，当事人对于自己主张的事实或者反驳对方当事人主张的事实，应当提交证据加以证实。没有证据证实或者证据不足以证实其事实主张的，应当承担举证不能的法律后果。本案中涉及多份合同及协议书，首先对各合同及协议书的效力进行分析和认定。
绿地泉景公司与良固公司于2004年3月20日签订的合作开发协议，绿地泉景公司、良固公司与影像研究所于2005年4月30日签订的合同书均系合同当事人真实意思的表示，且不违反法律行政法规的强制性效力性规定，均为有效协议。协议内容对签约主体具有拘束力，签约主体均应按照约定履行各自的权利义务。对于2008年4月2日由王玉芹与良固公司、绿地泉景公司、影像研究所签订的协议书，王玉芹主张其系在交房之机受迫无奈的情况下所签订，但其主张的事由并不构成合同法所规定的受胁迫事由，且受胁迫是导致合同可撤销、可变更的事由，并不导致合同效力的认定。因此，原审法院认定2008年4月2日的协议书亦系签约当事人真实意思的表示，协议书内容不违反法律行政法规的强制性效力性规定，该协议书为有效协议，对签约主体具有拘束力。对于2011年12月29日良固公司、绿地泉景公司、影像研究所签订的协议书，良固公司主张协议部分内容描述不明确，部分协议内容存在瑕疵，并主张该协议书无效，但其并未提交证据证实该协议书符合合同法所规定的合同无效','2018-10-02
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被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行期间，如果认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现的，或者有立功表现的，可以减刑；有下列重大立功表现之一的，应当减刑：
（一）阻止他人重大犯罪活动的；
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