广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1971民初3334号
原告（反诉被告，以下均称原告）蔡淑瑶，女，汉族，1975年1月3日出生，住广东省东莞市莞城区，
被告（反诉原告，以下均称被告）吴柏鹏，男，汉族，1974年6月6日出生，住广东省揭东县，
委托代理人徐志强，系广东立慧律师事务所律师。
原告蔡淑瑶诉被告吴柏鹏，被告吴柏鹏反诉原告蔡淑瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员柯颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告的委托代理人徐志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告提起诉讼请求判令：吴柏鹏归还押金4400元。
事实与理由：原告有押金在被告处，被告应归还。原告有单晓敏的租金收据，在天河城开业期间单晓敏见过被告，知道被告同意原告分租房子。此外同被告一起过来的人也可以证实被告同意原告分租房子。两年租约期满后原告交了续约租金，垫付了购买热水器的钱，足够抵交物业管理费、水电等费用，新的热水器可调节温度保质保用五年，功能比以前的热水器质量更好，水温可以调节度数。原告投入房子的钱比签订合同投入的钱多，还出人力物力维修房子出现的各种问题。被告希望原告将安装的铁门送给他，一次又一次无理取闹直至原告无法忍受在交了续约租金的情况下不再租用。当蔡淑瑶遭遇到被告的粗暴抢夺，警察说不要租这个房子了，又不是没有房子租，物管说不要租了，为保护生命安全，原告离开房子。被告与原告租用合同签订了两年，原告签约时跟被告说如果其不乱涨租，可能会租十年，两年约满后，原告发了续约短信给被告，交了续约租金，在合同到期日带朋友看房子，计划续约后房子的使用。12月18日被告没来收房子，视为续约，被告在收了房子的续约租金后停原告的水电，带人占住房子不让进入，更在没有完成交接擅自处理房子财产，当物业请求被告给原告一天搬迁时间，被告拒绝，导致财产被偷、被抢、被损坏、被占用。
被告答辩称，被告确认原告有支付被告押金4400元，原告严重违反租赁合同约定，所以被告在合同期满后未返还该押金。
被告反诉诉请，请求判令：1.原告向被告支付违约金4400元；2.原告向被告返还租赁期间擅自搬走的被告房屋内安置的热水器、床垫；3.诉讼费由原告承担。
反诉事实与理由：原被告之间签订房屋租赁合同，原告租赁被告所有的位于东莞市第一国际A座1812房，房屋面积约105平方米。租赁期间原告开始尚能按时支付租金，但后来有多个月未支付租金，未足额支付租金的违约行为，经被告多次催缴后才缴纳租金。2014年1月未足额支付300元，2014年3月租金2200元、2014年7月未足额支付100元，2014年9月、10月租金4400元，2014年11月至2015年1月未足额支付600元，2015年2月租金2200元，2015年3月至2015年11月未足额支付2000元，以上共计11800元。原告租赁该物业期间，擅自搬走房屋内被告购买的英国进口保亭品牌热水器及床垫，至今仍未归还。原告在租赁期间未经被告同意擅自将该物业租与他人并改变房屋用途用于商业用途，并不顾被告及房屋所在物业管理中心的反对，擅自对租赁房屋加装附属设施，给物业周围其他使用人带来极大不便。
原告针对被告反诉辩称，原告安装铁门，先填写申请表，报价给被告，有被告签名确认后发到指定邮箱，打印出来给物业管理处，该铁门现在由被告占有使用。热水器在使用过程中烧毁，由物业管理处电工检查确定不能再使用，原告购买的新的热水器被被告占用使用。由于租用的房屋用于办公，并不需要床，在租赁时要求被告搬走，但被告称其不在东莞居住，没有地方可搬，经过商量，被告出运费原告找地方放置搬走旧床。租用房子时，原告除了交给被告两个月押金，还缴纳了租用房子当月的租金。房屋交接后，原告入住后陆续发现房子出现各种问题，但联系被告，被告均不予处理，原告无奈下自行处理各种问题。被告不处理相关问题是违约侵权的，原告停止支付被告租金，收不到租金的被告就找上门来，2014年1月的300元用于支付房子搬床和清洁费用，2014年7月份的100元用于燃气灶的维修费用，被告来讨租金，此事原告已得到物业确认在门口拍照，被告知道原告在办公，当被告来的时候，原告带被告到银行，银行工作人员告知被告办理银行户口实名制，被告违约，收不到租金是正常的，因为原告维修房子花费了一大笔钱，被告银行账户没有办理实名手续，租金存不进去那是被告造成的。原告跟被告说等其办好实名制后告知原告转账。被告见房子没有人居住，便说房子可以与别人租住，不要浪费资源。在被告办理实名手续后，原告2014年7月将租金4300元转给被告，其中100元是燃气炉的维修费。2014年9月因房屋的设施老化出现问题，原告通知被告维修存在问题，但被告不理，被告违约在先，原告决定停止支付租金。在2014年10月3日被告叫开门后，将居住的女子赶出来，擅自换锁，原告接到单晓敏电话后赶来，带了法律顾问，叫了开锁师傅，打开房门。被告也带来律师朋友来，看到房屋的种种问题，以及原告自行维修的情况，双方当时约定维修费大概2000元，被告决定每月减租200元抵销这部分费用，约定每月十号前需缴纳租金，每月租金由2200元减至2000元。
在2015年12月18日，在合同到期日原告在案涉房屋等被告，但被告没有来收房子，在交了续约租金的情况下视为续约成功，谁知20日被告来找麻烦，被告发信息来要两个月租金，原告赶来房子，被告叫人守住房子不得进入，此事惊动警察、物业。双方当场核对，原告并未欠被告租金，唯一争议就是安装那铁门费用能否减少押金问题。被告非法占用房屋内的半数财产，但被告后来都无法联系了。
经审理查明，根据被告提供的粤房地权证莞字第××号房产证显示，东莞市南城区商业中心A座1812号房屋的权属人为被告。
2013年12月15日，原告作为乙方（承租人），被告作为甲方（出租人），双方签订物业租赁合同，约定甲方现将自有坐落于东莞市第一国际A座1812房租给乙方作为住宅使用；房屋租赁期自2013年12月19日至2015年12月18日止，签订本合同之时，乙方向甲方支付4400元，作为履约保证金；该房屋月租金定为2200元，按先付租金后使用原则，乙方应于每月壹日前向甲方支付当月的租金，并结清上月该物业产生的水、电费及其他费用；交租方式为被告指定的银行账号；在租赁期间发现该房屋及其附属设施有故障或自然老化时，应及时通知甲方修复，或在甲方同意下，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，乙方人为损坏或使用不当，致使该房屋及其附属设施损坏发生故障的，乙方应负责维修或赔偿；乙方如需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意后，方可进行；乙方增设的附属设施和设备由乙方自负维修责任。物业租赁合同第五条约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违约方向非违约方支付4400元，作为违约金。（一）有下列情况之一属甲方违约（甲方支付违约金，并将保证金及已收取的租金余额退还乙方）1.甲方提前收回该房屋自用。……（二）有下列情况之一属乙方违约（乙方支付违约金）1、乙方逾期不支付租金超过五日以上。2、乙方中途退租、擅自转租、或与他人交换各自承担的房屋。……物业租赁合同第七条约定……（二）租赁期满时，本合同自然终止，双方结清费用后，甲方一次性将保证金无息退还乙方。如乙方要继续租用，在同等条件下，乙方有优先承租权。签订合同后，原告向被告支付了保证金4400元，并支付了2013年12月当月余下租金。2015年1月份原告在案涉房屋大门外安装了铁门。
原、被告均确认，被告通过银行账户收租，原告通过银行转账向被告缴纳租金情况如下：2014年1月4日交纳2014年1月1900元；2014年2月17日交纳当月租金2200元；2014年4月5日交纳当月租金2200元；2014年5月8日交纳当月租金2200元；2014年7月5日交纳2014年6、7月租金4300元；2014年8月18日交纳当月租金2200元；2014年11月5日交纳当月租金2000元；2014年12月5日交纳当月租金2000元；2015年1月6日交纳当月租金2000元；2015年3月5日分两笔交纳当月租金2000元；2015年4月10日交纳当月租金1800元；2015年5月11日交纳当月租金2000元；2015年6月8日交纳当月租金2000元；2015年7月7日交纳当月租金2000元；2015年8月6日交纳当月租金2000元；2015年9月6日交纳当月租金2000元；2015年10月6日交纳当月租金2000元；2015年11月7日交纳当月租金2000元；2015年12月5日的租金原告交纳了当月租金2000元。
原告主张其并未拖欠被告的租金，案涉房屋的租金从2014年10月起每月租金为2000元；2014年10月9日原告向被告存入6400元的租金，该租金是缴纳10月当月的租金2000元，剩余4400是前面被告称无缴纳的两个月的租金；2014年1月4日被告主张少了300元租金，其中100元用于房屋清洁，200元是用于搬走床，这个事情被告是知道的；2015年4月10日存入的1800元因为原告安装铁门，铁门造价是2400元，安装费200元，加起来就是2600元折合2200每月的租金，还有上月的租金减去400，刚好是铁门的价值；对房子存在的种种情况被告从来不维修，所以原告才停止给租金，被告就上门找原告，2014年10月被告看到单晓敏，当时单晓敏确实租住在案涉房屋里面，被告是同意原告分租的。被告则表示其不确认原告于2014年10月9日存入租金6400元，也不确认租金减少为每月2000元。
2015年4月13日被告向原告发短信表示2月份没有给租金，4月份少200。原告则回复短信为：“不是没给租金，铁门装在你房子，造价2400，安装200，等于押金增加了2千4，在你那押金可以相应减少，问下你的财务及法律顾问吧”。原告2015年12月4日向被告发短信表示要求续租一年，并将12月的租金转账到被告账户。原告在2015年12月5日缴纳了当月租金2000元。原告在2015年12月20日收到被告的短信，短信内容为：蔡小姐，你租我的房子已于2015年12月18日到期，我本人现已在第一国际，同时请你带上现金补还欠我2个月的租金4000元，过来移交手缴，否则后果自负。被告表示根据合同第六条第二款，原告拒不交还房屋，被告就将房屋里面的物品搬出放在电梯间，让原告自行搬走，于是被告2015年12月20日将案涉房屋换锁。
原、被告均确认案涉房屋内已经没有被告诉请返还的热水器；由于原、被告在庭审时均表示被告所诉请的床垫可自私下自行交接，故被告表示无需再经法院处理床垫事宜。
以上事实，有物业租赁合同、客户申请表、短信记录、场地使用协议、热水器照片、房屋交割清单、银行流水、房地产权证、现场照片，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。原被告之间签订《物业租赁合同》是双方真实意思表示，双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。
原告没有提供证据证明其已经按合同约定按时足额缴纳了租赁期间的租金，且没有证据证明被告同意其将案涉房屋分组给案外人单晓敏，故被告主张原告违约，本院依法予以采纳。原告在2015年12月5日向被告缴纳了12月租金2000元，且被告在收到该款项后，并未及时提出异议，因此可视为被告对于合同租赁期限届满后的2015年12月整月仍同意由原告继续使用案涉房屋，现被告于2015年12月20日换锁收回了案涉房屋，亦未向原告退还租金余额，应视为被告提前收回该房屋自用，被告的行为也构成违约。因此原、被告都存在违约行为，按照合同约定各自向对方支付违约金，故被告诉请原告支付违约金4400元已经抵消，本院不予支持。正如前所述，原告现没有证据提供双方已经结清费用，故原告现诉请被告退还保证金4400元，本院不予支持。
被告主张要求原告返还热水器，原告主张热水器已经在使用过程中烧毁，不能再使用。但被告没有提供证据证明系原告人为损坏或使用不当导致热水器损坏，且双方均确认案涉房屋内已经没有被告诉请返还的热水器，故被告诉请原告返还热水器，没有依据，本院不予支持。由于原、被告在庭审时均表示被告所诉请的床垫可自私下自行交接，故被告表示无需再经法院处理床垫事宜，系被告对自身权利的处分，本院依法予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告蔡淑瑶的诉讼请求；
二、驳回被告吴柏鹏的诉讼请求。
本案本诉受理费25元，由原告蔡淑瑶承担；反诉受理费25元，由被告吴柏鹏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 柯 颖
二〇一七年四月二十日
书记员 刘念秋