山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁01民终4675号
上诉人（原审原告）:田永强，男，1974年3月26日出生，汉族，济南睿达电梯有限公司董事长，住济南市。
委托诉讼代理人：张泽军，山东舜达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张进，女，1979年10月2日出生，汉族，无业，身份证住址济南市。
被上诉人（原审被告）：杨丽锋，女，1968年6月30日出生，汉族，山东省齐河县某某宾馆职工，住山东省齐河县。
委托诉讼代理人：李胜银，男，1971年10月30日出生，汉族，无业，住山东省齐河县。
上诉人田永强因与被上诉人张进、杨丽锋确认合同无效纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市商初字第2894号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人田永强及其委托诉讼代理人张泽军、被上诉人张进、被上诉人杨丽锋委托诉讼代理人李胜银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田永强上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人张进系恶意转移夫妻共同财产。1.本案涉案房产为夫妻共同财产，上诉人与张进于2003年8月13日登记结婚，2013年3月，上诉人与张进共同购买位于济南市市中区魏家庄万达广场某苑某号楼某室，即本案涉案房产，并将涉案房产登记在张进名下。该房产为上诉人与张进的夫妻共同财产。2.张进与上诉人在结婚10余年且共同积累了一定财产后购买的本案涉案房产，购买涉案房产时，系由上诉人与张进共同商定，一起到场签约的《房屋买卖合同》，该合同载明涉案购房款为220万元，并且该购房款也系由夫妻共同财产支付，该事实张进也是认可的，因此，张进陈述对涉案房产价值不清楚是不符合常理及事实的。2013年涉案房产以220万购买，涉案房产目前每平方米约22000元，该涉案房屋总价款约为300余万元。张进对此是明知的。3.涉案房产交易系在上诉人与张进离婚纠纷判决下达后不足一个月实施的。2015年1月15日，张进向法院起诉离婚，2015年7月14日市中区法院作出（2015）市民初字第219号民事判决书，依法判决不准离婚。随后不足一个月，2015年8月14日，张进将涉案房屋以所谓买卖的方式转移至另一被上诉人杨丽锋名下。该事实足以认定张进恶意转移夫妻共同财产。二、被上诉人杨丽锋不构成善意取得。1.杨丽锋丈夫李某路与张进系亲属关系，杨丽锋明知张进的婚姻状况及涉案财产权属状况；杨丽锋及其丈夫李某路与张进系亲属关系，在涉案房屋交易之前关系就非常亲密，杨丽锋清楚知道张进与上诉人系夫妻关系，并且涉案房产系婚后购买，属于夫妻共同财产。另，张进也已经将上诉人与张进共同所有的一辆奔驰汽车恶意转移至杨丽锋丈夫李某路名下，上诉人将另案起诉，依法追究其法律责任。2.涉案房产一直由上诉人在居住，杨丽锋作为涉案房产买受人，从未看房，房产过户后也从未要求上诉人交付涉案房产，不符合房屋买卖交易习惯;杨丽锋自涉案房产交易之前至今未看过涉案房产，也没有要求上诉人搬离涉案房产，作为房产买受人，杨丽锋的行为极为不合理。由此，亦可以有理由相信杨丽锋存在恶意。3.涉案房产交易未经过房屋中介公司，不符合二手房交易习惯;二手房买卖普遍由房屋中介公司居间交易，而本案涉案房产的交易并不存在房屋中介公司，杨丽锋是如何知悉张进要出售涉案房产，张进又是通过何种渠道发布房屋买卖消息的，张进与杨丽锋对房屋买卖如何协商的，对本案事实真相的认定及本案性质影响重大。4.涉案房产的交易价格显著低于市场价值;涉案房产2013年的购房价格为220万元，目前涉案房产价值约300万元。而张进与杨丽锋之间的交易价格为170万，该交易价格显著低于涉案房产的市场价值，并非合理价格。对此，张进及杨丽锋均是明知的。5.杨丽锋未实际支付购房款。杨丽锋仅提交了张进出具的收条，该收条载明“今收到杨丽锋购房款170万元”，该巨大款项的转移，仅以收条证明杨丽锋支付了相应的购房款显然不符合正常交易习惯。杨丽锋应提供相应的银行转账记录，否则不能认定杨丽锋已支付购房款。三、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定“该房屋所有权登记的所有权人为被告张进个人，无共有人登记情况，而原告对此明知且未提出异议”。上诉人认为，涉案房产登记在张进个人名下，不影响涉案房产房屋属于夫妻共同财产的权属性质，更不能以上诉人对此且未提出异议认为上诉人存在过错，更不应仅以此认定被上诉人有理由相信涉案房产系被上诉人张进个人财产，并有自由处分的权利。一审判决忽视了上诉人提交的与该事实相反的证据材料所证明的事实，致使一审判决认定事实错误。2.一审判决关于是否合理价格认定错误。涉案房产交易价格是否合理，应对杨丽锋实际向张进支付的房屋价款，与目前涉案房产市场价值进行对比，一审法院未能同意一审中上诉人向法院提交的房屋评估申请，简单粗暴的以“不能确认两被告买卖房屋的实际交易价格”为由，认定不存在涉案房屋交易价格明显不合理的低价的情形。一审判决对于价格是否合理显然过于简单而缺乏依据。3.一审判决对于杨丽锋是否支付购房款认定错误。关于杨丽锋是否支付购房款问题，一审判决未于严格审查。对于购房款，杨丽锋仅提供了收条一份，以证明房屋买卖协议的真实性。一审判决认为“原告对上述房屋买卖协议真实性有异议，表示怀疑系两被告伪造形成，但未提交相关证据”，上诉人认为，房屋买卖协议及收到条即使是两被上诉人签名的，也是不能认定购房款交付的真实性。杨丽锋应提供银行转账记录等证据，证明购房款的支付情况。综上，本案涉案房产交易实际上是张进与杨丽锋恶意串通，转移涉案房产的行为，该行为严重损害了上诉人的合法权益。请求二审法院依法撤销一审判决，并改判或发回重审。
张进辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
杨丽锋辩称，涉案房屋已经转移登记到我名下，我购买杨进的房屋属于善意取得，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。
田永强向一审法院起诉请求：确认张进与杨丽锋签订的关于济南市市中区魏家庄万达广场某某苑某号楼某室房屋的买卖合同无效。
一审法院认定事实：田永强与张进于2003年8月13日登记结婚，张进于2015年1月15日诉至济南市市中区人民法院要求离婚，法院于2015年7月14日作出（2015）市民初字第219号民事判决，判决双方不准离婚，该判决现已生效。田永强于2013年3月28日自案外人张葭野处购买位于济南市市中区魏家庄万达广场某某苑某号楼某室房屋一处，房产价款为220万元，张某野与张进于2013年3月29日签订济南市存量房买卖协议一份，约定房屋价款为136万元。上述房产于2013年4月13日登记在张进名下，房屋所有权证载明共有性质为单独所有，田永强对此知情且未提出异议。田永强与张进均表示该房屋系使用夫妻共同财产购买。张进与杨丽锋于2015年8月14日签订济南市存量房买卖协议一份，约定张进将上述房产出售给杨丽锋，房屋价款为136万元，杨丽锋承担房屋产权转移产生的相关税费。济南市住房保障和房产管理局于2015年8月19日就该房产颁发所有权证，登记在杨丽锋名下，共有情况为单独所有。张进表示其出售上述房屋时田永强并不知情。田永强主张张进与杨丽锋之间的房屋买卖合同无效，理由是俩人为亲戚关系，张进出售涉案房屋的价款为136万元，明显低于市场价格，张进与杨丽锋恶意串通，损害田永强合法权益；张进在田永强不知情的情况下擅自处分夫妻共同财产，属于无权处分。田永强为此提交以下证据：1、自58同城网页上截屏打印的济南市二手房交易价格的图片，田永强表示与涉案房屋同位置、同面积的房屋价格均在220万元以上。2、结婚登记审查处理表一份，载明杨丽锋与案外人李某路为夫妻关系。3、田永强与案外人张某贵对话的视频资料一份，主要内容为田永强向张某贵询问张进与杨丽锋的丈夫李某路之间的关系，张某贵回答称“他们有亲戚”、“大体划不清，反正有亲戚”、“是什么亲戚，我就不清楚了”。张进和杨丽锋表示上述网页截图系打印件，无法确认真实性，不能证实涉案房屋市场价格；对结婚登记审查处理表及视频资料真实性无异议，但认为该证据与本案无关，且表示俩人之间并无亲戚关系。张进主张其与杨丽锋之间的房屋买卖合同有效，提交：1、张进（甲方）与杨丽锋（乙方）于2015年7月31日签订房屋买卖协议一份，约定：“经双方向济南市房管局咨询，甲方位于市中区魏家庄万达广场某苑某号楼某室具有出售权……一、根据该房屋现状，乙方愿出资人民币170万元整购买此房屋。二、乙方应在本协议签订三日内将房款全部付清。三、甲方在收到房款后，应同乙方一起去房管部门办理完房屋产权过户手续……”；2、查询网页的视频资料一份，证明与涉案房屋相似的房屋市场交易价格为149万元，两被上诉人之间以170万元买卖涉案房产，属合理价格。田永强对上述房屋买卖协议真实性有异议，表示怀疑系两被上诉人伪造形成，但未提交相关证据；对视频资料真实性无异议，但表示上述房屋交易价格没有参考价值。杨丽锋主张其已经支付了合理对价，其与张进之间的房屋买卖协议有效，为此提交张进于2015年8月3日出具的收条一份，载明：“今收到杨丽锋购房款170万元”。田永强对上述房屋买卖协议真实性有异议，表示怀疑系两被上诉人伪造形成，但未提交相关证据。
一审法院认为，上诉人、被上诉人争议的焦点问题是两被上诉人之间签订的房屋买卖合同是否有效，故认定两被上诉人买卖该房屋时是否存在恶意串通，是处理本案纠纷的关键。对此，应综合考虑两被上诉人买卖该房屋时杨丽锋是否知道涉案房屋属田永强与张进共同所有、两被上诉人就涉案房屋的交易价格是否属明显不合理的低价，并结合两被上诉人是否存在便于恶意串通形成的特殊关系分析认定。本案中，首先，田永强与张进购买涉案房屋时虽系在夫妻关系存续期间，但该房屋所有权证登记的所有权人为张进个人，无共有人登记情况，而田永强对此明知且未提出异议，故杨丽锋购买涉案房屋时即使了解田永强与张进系夫妻关系，依据房产管理部门的登记信息，亦有理由相信涉案房产系张进的个人财产，张进有自行处分的权利。其次，田永强虽对两被上诉人签订的房屋买卖协议真实性有异议，但未提交反驳证据，依据现有证据来看，两被上诉人签订的房屋买卖协议约定房屋价款为170万元，而双方签订的济南市存量房买卖协议载明的房屋价款为136万元，不能确认两被上诉人买卖房屋的实际交易价格，故无法认定两被上诉人就涉案房屋的交易价格属明显不合理的低价。再次，田永强主张两被上诉人系亲戚关系，其提交的结婚登记审查处理表及视频资料不足以证实其主张的事实，且两被上诉人是否存在亲戚关系亦不能单独作为两被上诉人是否存在恶意串通的决定因素。故田永强主张两被上诉人买卖涉案房屋存在恶意串通情形，证据不足，不予认定。此外，两被上诉人签订房屋买卖合同以及济南市存量房买卖协议后，涉案房产所有权现已转移登记至杨丽锋名下。现田永强主张两被上诉人恶意串通转让涉案房产，损害了其合法权益，要求确认两被上诉人签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
驳回原告田永强的诉讼请求。案件受理费100元，由原告田永强负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换的质证。田永强二审中提交的鲁光大估【2016】字第65117号《房地产估价报告》、山东省济南市公安交通警察支队出具的奔驰交易表、山东宏泰物业发展有限公司出具的说明书以及经田永强申请，由本院调取的齐河县公安局城区派出所对张进、李某路以及田永强的询问笔录，张进和杨丽锋对田永强提交的上述证据真实性无异议，但均认为田永强提交的证据与本案无关联性，不能证明田永强的主张。对当事人二审中争议的事实，本院认定如下：1.经上诉人田永强委托，山东光大房地产土地评估咨询有限公司于2016年9月28日作出鲁光大估【2016】字第65117号房地产估价报告，对涉案房产市场价值估价为305万元；2.张进与杨丽锋于2015年7月31日签订《房屋买卖协议》，2015年8月3日出具收到杨丽锋170万购房款的收条，2015年8月14日张进与杨丽锋又签订《济南市存量房买卖协议》，2015年8月19日济南市住房保障和房产管理局为杨丽锋办理了涉案房屋的转移登记。2015年9月14日，杨丽锋的丈夫李某路通过其中国农业银行的帐户向张进名下的银行帐户转入36万元。张进称杨丽锋的购房款除36万系通过银行帐户转付外，其余购房款通过现金支付。现涉案房屋一直由田永强及其母亲、儿子居住。3.2015年8月15日，李天路在接受齐河县公安局城区派出所询问时称：“张进是我侄女”。“她（指张进）和田永强是两口子，现在他俩正在闹离婚”。“张进说让我买她的车，我说没钱，她说没钱给她不要紧，先过户给我”。“今年7月份，具体哪天我记不清了，张进把她的奔驰车过户到我名下了。”同日，张进在接受齐河县公安局城区派出所询问时称，她喊李某路“叔”。4.2015年7月24日，张进将其名下的鲁NLT1**奔驰车转移至李某路名下。
本院认为，涉案房屋系上诉人田永强与被上诉人张进婚姻关系存续期间共同购买，虽然房屋登记在张进名下，但张进和田永强均认可涉案房屋属于其俩人共同共有的财产。2015年7月14日济南市市中区人民法院判决张进、田永强双方不准离婚后，张进于8月14日将涉案房屋以170万的价款转让给被上诉人杨丽锋，并办理了房屋产权转移登记。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据此项法律规定，在涉案房屋产权已经转移登记到杨丽锋名下的情形下，判断张进与杨丽锋签订的涉案房屋买卖合同是否有效，应当以杨丽锋取得涉案房屋产权是否是善意的。首先，根据杨丽锋的丈夫李天路在济阳县城区派出所询问笔录陈述，张进系其“侄女”，张进亦在笔录中陈述其称李天路为“叔”，据此，可以认定杨丽锋及其丈夫李天路与张进存在亲属关系。结合张进在法院判决其与田永强不准离婚后即把属于夫妻共同财产的奔驰车过户至李某路名下等事实，本院亦足以认定杨丽锋对张进与田永强夫妻关系、涉案房产系张进与田永强夫妻共同财产以及张进将涉案房屋转让给杨丽锋并未取得田永强同意是明知的。另外，根据张进与杨丽锋签订的《房屋买卖合同》中关于“乙方（杨丽锋）应在本协议签订三日内将房款全部付清。”“甲方（张进）在收到房款后，应同乙方一起去房管部门办理完房屋产权过户手续……”等约定，张进应当收到杨丽锋支付的购房款后办理房屋过户登记，但能够证明杨丽锋支付购房款的时间是在双方办理了房屋过户登记之后，而杨丽锋支付的购房款除通过案外人李某路银行帐户支付给张进36万元外，其余购房款张进、杨丽锋虽自称系通过现金过付，但没有足够证据证实。且涉案房产的交易价格明显低于房产的实际价值，亦低于2013年张进与田永强购买涉案房屋时的价格。根据上述分析，本院认定杨丽锋购买涉案房屋不符合善意取得的构成要件，张进单方处分涉案房产的行为损害了田永强的利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的”的规定，被上诉人张进与被上诉人杨丽锋签订的房屋买卖合同应属于无效。
综上，上诉人田永强的上诉理由成立，其上诉请求应当予以支持。一审判决适用法律有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
撤销济南市市中区人民法院（2015）市商初字第2894号民事判决；
二、被上诉人张进与被上诉人杨丽锋签订的关于济南市市中区魏家庄万达广场某某苑某号楼某室房屋的买卖合同无效。
一、二审案件受理费各100元，由被上诉人张进、杨丽锋各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 尹伊君
二〇一七年二月二十日
书 记 员 李 环