浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第571号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波市江北区××街
道××家村经济合作社。住所地：宁波市江北区××街道××
家村。
法定代表人：陈某。
委托代理人：包某某。
委托代理人：穆某某。
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡某某。
委托代理人：费某某。
委托代理人：王某某。
上诉人宁波市江北区××街道××家村经济合作社（以
下简称童××××社）、胡某某因土地租赁合同纠纷一案，不
服宁波市江北区人民法院于2010年8月13日作出的（2009）甬
北民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年9月
25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结
。
原审法院审理认定：2002年3月13日，原审原告童×××
×社与原审被告胡某某签订《土地租赁协议》一份，由原审被
告胡某某向原审原告租赁土地59亩用于家禽养殖和种植业的发
展，租赁期从2002年1月1日至2019年10月31日止，租金第一、
二年为每亩200元，第三至五年为每亩300元，第六年起为每亩350元，并于每年3月付清当年租金，水、电安装费用由原审被
告胡某某承担，水、电（计量）费每月按实支付。并约定，如
原审被告违约，原审原告有权收回土地使用权，其设施不作赔
偿，并处罚金10000元；如原审原告违约，原审被告有权向原
审原告要求投入设施的赔偿，并处罚金10000元。合同签订后
，原审被告通过原审原告申报开办上畈土鸡场项目，并经政府
相关部门予以批准立项，其后原审被告就上畈土鸡场项目进行
了相应建设。上畈土鸡场运营过程某，原审被告支付了原审原
告2002年租金11800元，其余租金未付，按双方约定的租费标
��，至2009年8月25日止，原审被告尚欠租费119966.7元。对
电费，按照原审原、被告双方同意的每度0.4元的计算标准，
确认至2009年8月25日止原审被告共计须支付电费33043.8元，
原审被告前后已付原审原告电费28138元，尚欠4905.8元。另
查明，原审被告从原审原告处承租的用于开办上畈土鸡场的59
亩土地从1999年起即被确定为基本农某。
原审原告童××××社于2005年9月30日诉至原审法院，
请求判令：1.原审被告支付租金（至2005年）59000元，电费4
0287.90元；2.解除双方间的租赁合同，并由原审被告支付违
约金10000元。审理中，原审原告增加诉讼标的额，要求原审
被告支付租金至实际解除合同时止。重审中原审原告将第一项
诉讼请求变更为：判令原审被告支付从2002年至2009年8月25
日止的租金119966.7元，支付电费33043.80元。
原审被告胡某某于2006年1月16日向原审法院提起反诉，
请求判令：1.原审反诉被告赔偿原审反诉原告因解除合同而遭受的损失1869548.20元；2.如法院确认双方的《土地租赁协议
》无效，则判令原审反诉被告赔偿原审反诉原告因合同无效而
遭受的损失1869548.20元。
原审法院审理认为：一、原审原、被告签订的土地租赁
协议的效力
原审原、被告均认为他们间签订的土地租赁协议并不违
反法律法规的规定，应为有效。原审法院认为，原审原告出租
给原审被告的59亩土地，从1999年起即被确定为基本农某。而
原审原告将土地出租给原审被告的目的是用于家禽养殖和树木
的种植，《中华某某共和国土地管理法》第��十六条明确某某
，禁止任何单位和个人占用基本农某发展林果业和挖塘养鱼。
2004年3月20日《国务院关于甲制止、占用基本农某进行植树
等行为的紧急通知》（国发明电（2004）1号）也对占用基本
农某进行植树等的行为予以了坚决制止。宁波市江北区人民政
府当时的政策也仅是鼓励花卉苗某的种植，并未允许在基本农
某上种植树木。故原审原、被告签订的土地租赁协议不仅与国
家政策相违背，且严重违反了国家法律的强制性规定，应为无
效，对原审原、被告关于合同有效的主张，不予支持。
二、原审原、被告彼此间应向对方甲担的责任
原审原、被告间签订的土地租赁协议无效，对原审原告
要求与原审被告解除合同并由原审被告支付违约金的诉讼主张
，不予支持。因为原审原告的该主张应以原审原、被告间签订
的土地租赁协议有效为前提。对合同无效产生的法律后果，按
照《中华某某共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还
或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿
对方乙此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应
的责任。按照此规定：
1.原审被告应将其占有的承租土地返还给原审原告。
2.对原审原告要求原审被告支付电费的诉讼主张，电费
系原审原告为原审被告向电力公司所垫支，且系原审被告获取
农场收益而须支出的合理费用，故对该笔费用，应由原审被告
向原审原告支付，对原审原告的该诉讼请求，予以支持。
3.原审原告的租金主张。原审原、被告签订土地租赁协
议虽为无效，但原审被告使用原审原告的土地后仍应支付相应
的土地使用费用，故对原审原告要求原审被告支付租费的诉讼
主张，予以支持。
4.农场财产的归属和损失的分担。
根据慈溪市价格认证中心就农场财产出具的鉴定报告，
农场的现有财产基本为不动产，原审被告将承租土地返还给原
审原告后，原审被告无法继续占有和使用该些财产，而原审被
告对农场的投入除上文所述的部分树木的栽种未获得原审原告
许可外，其余设施设备的构建均获得了原审原告的允许，故根
据《中华某某共和国合同法》第五十八条的规定及从物尽其用
和公平的原则考虑出发，原审原告在收回出租土地的同时，应
同时受让原审被告在出租土地上的附着物，并根据其对农场财
产的受益状况并结合双方的过错程度而对原审被告予以合理的
补偿和损失分担。具体补偿标准为：（1）苗某。其中有160000元的俄罗斯料菜系季节性作物，原审被告可以自行收割，不
需转给原审原告。对树木，原审被告本应将抢种的部分予以铲
除，但考虑到现实分割的不可能性和物尽其用的原则，仍由原
审原告对该部分财产予以整体受让，并由原审原告给予原审被
告适当补偿。对补偿金额，综合考虑到原审原告对该部分财产
的受益可能性和该部分财产的现实价值及原审被告在抢种树木
上的过错，原审法院酌定原审原告给予原审被告800000元的补
偿。（2）a、b、c、d四区的建筑设施等。该部��财产现今多
已破败，原审原告本身亦非农场的经营者，故原审原告受让该
部分财产亦无多少价值，但原审被告对该部分财产尚有一定的
利用价值，现因租赁合同无效，原审被告势必产生一定的损失
。对原审被告在该部分财产上的损失，因系原审原、被告双方
的过错造成，故原审原告和原审被告应根据其各自的过错程度
分担相应的损失。首先，原审被告在该部分财产上的损失大小
。从原审被告租赁原审原告土地至今，原审被告对该部分财产
已实际使用将近9年，按原审原、被告双方在租赁合同中约定
的土地承租期限，原审被告对该部分财产尚可使用9年，故根
据财产的成本折旧，原审被告在该部分财产上的损失约为2600
00元。其次，原审原、被告对租赁合同无效的过错程度大小。
对土地租赁协议的签订，原审原、被告双方均缺乏积极审慎的
考虑和审查，均具有一定的过错，但原审原告作为土地的出租
方，对出租土地的性质有着更为全面的知晓，理应对土地的出
租尽到更高的审查义务，故原审法院认为原审原告应对该土地
租赁协议的无效承担主要的过错责任。综上，原审法院酌定原审原告对该部分财产应向原审被告支付损失赔偿金150000元。
综上，原审被告应将农场中的俄罗斯料菜进行收割，原
审原告对农场的其它财产予以整体受让，并向原审被告支付折
价补偿费及损害赔偿金共计为800000元＋150000元=950000元
。
据此，原审法院依照《中华某某共和国土地管理法》第
三十四条第一款、第三十六条第三款和《中��某某共和国合同
法》第五十二条、五十八之规定，作出如下判决：一、原审原
告宁波市江北区××街道××家村经济合作社与原审被告胡某
某于2002年3月13日签订的《土地租赁协议》无效。二、原审
被告胡某某在本判决生效后三十日内返还原审原告宁波市江北
区××街道××家村经济合作社59亩承租的土地，并将该土地
上栽种俄罗斯料菜自行清除，其余农场财产归属原审原告宁波
市江北区××街道××家村经济合作社。三、原审被告胡某某
支付原审原告宁波市江北区××街道××家村经济合作社2003
年至2009年8月25日的土地使用费119966.7元及电费4905.8元
，该款于本判决生效后三十日内付清。四、原审原告宁波市江
北区××街道××家村经济合作社在判决生效后三十日内支付
原审被告胡某某折价补偿费及损害赔偿金950000元。五、驳回
原审原告宁波市江北区××街道××家村经济社其他诉讼请求
。六、驳回原审被告胡某某其他反诉诉讼请求。如果未按本判
决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国
民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间
的债务利息。本案本诉受理费4096元，反诉受理费19358元，合计23454元，由原审原告负担8000元，原审被告负担15454元
；鉴定费13000元，原审原、被告各半负担。
宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。
童××××社上诉称：一、合同效力。双方当事人签订
的土地租赁协议约定胡某某承租土地59亩用于家禽养殖与种植
业的发展，该约定系双方当事人真实意��表示，且未违反相应
法律，应认定合法、有效。至于胡某某不听劝阻，擅自在承租
农某上种植树木的行为系无效行为，相应损失应由其自行承担
。二、责任某担。胡某某恶意拖欠土地租赁费和电费已构成违
约，根据协议约定，上诉人有权收回土地，终止协议，其设施
不作赔偿。至于胡某某擅自在农某上抢种树木，因其违法种树
造成的损失，应由其自行承担。原判酌定按抢种苗某数量比例
的40%左某作为补偿或赔偿依据，强行判决上诉人支付补偿费8
0万元和赔偿金15万元，缺乏事实和法律依据。胡某某应当对
树木进行迁移，并对土地进行复耕。三、评估报告。原审法院
据以判决的评估报告系胡某某单方评估结果，评估范围严重背
离实际，且评估期限早��超过1年。原审所述的16万元俄罗斯
料菜及a、b、c、d四区的建筑设施折旧等均未经上诉人与原审
法院实际清点、核实，其中相当一部分系违章建筑。因此，原
审法院以此作为本案主要判决依据显然有失公正。请求二审法
院撤销原判，发回重审或依法改判：由上诉人收回土地，不承
担任何的赔偿；被上诉人支付违约金1万元；并由被上诉人承
担诉讼费用。
胡某某答辩称：1.胡某某在承租这块土地时并不知道土地的性质，也不知道不能种植树木，且合同明确既包括养殖业
，也包括种植业，而且当时土地利用的方案是上报过有关某府
部门，有关某府部门也表示了同意，所以对方在诉状中称不能
种植，只是一种设施，我们认为与事实相违背。2.关于合同的
效力问题，胡某某作为一个外地人也难以真正理解法律的意思
，我们请求法院裁决合同的效力问题。退一步讲，即便这个合
同是有效的，那么胡某某也不存在一个违约的行为，根据当时
最开始的庭审，当时也已经确认胡某某是支付当时到期的租金
的，并不存在故意不支付租金的事实。对于拖欠的水电费是因
为水电费的标准不统一，双方有争执，难以支付，也不是故意
拖欠。对此，证人证言可以证实。相反，对方要求胡某某不要
种树，理由是要拆迁了，所以，如果说违约，那也是对方违约
在先。3.关于乙经合社提到的评估报告问题，首先要说明一点
，评估报告并不是单方委托的，是申请法院委托的，如果说童
××××社对评估报告有异议，应该提出重新申请，应该提供
相应的反驳证据证明这个报告存在一系列的问题，但是我们看
不到对方提供任何有关证明评估报告有问题的证据。因此，在
这种情况下，我们认为对评估报告的真实性、合法性应该予以
确认。
胡某某上诉称：一、在2003年2月份被上诉人通知上诉人
停止种树后，上诉人并未抢种苗某，一审法院判决认定抢种苗
某的事实缺乏依据。在2003年2月份被上诉人通知上诉人停止
种树之前，上诉人已经种植了鉴定报告中所认定的苗某数量，
上诉人接到被上诉人要求停止种树的通知后并未再行种植。即便树木种植稍微密集，那也是上诉人出于提高收成等因素考虑
，不能单凭树木间隙稍微密集而作出抢种树木的判断。且上诉
人所种植的树木形态基本上差不多，不可能存在分批种植的现
象。在本案中没有任何证据可以表明上诉人存在抢种树木的行
为，更无证据能表明抢种苗某的比例是40%左某。故原判认定
抢种40%错误。二、本案中导致合同无效的过错均在于被上诉
人，上诉人在承租的过程某并不存在过错，法院要求上诉人根
据其过错程度承担部分损失没有依据也显失公平。被上诉人作
为土地的实际权某某及出租人，理应完全知晓该出租土地的性
质，对于能否出租应该非常清楚，其仍出租给上诉人使用，具
有主观上的过错。对于上诉人而言，上诉人是一外地农民，其
不可能知道该农某是基本农某而不允许种植树木。更重要的是
，在承租该土地的过程某，上诉人将可行性研究报告等提交有
关某府部门进行了报批，有关部门��给予了明确的同意和支持
，在此情况下，上诉人不可能怀疑土地的性质以及承租的合法
性。在上诉人已尽到申报义务的情况下，原判仍认为其未尽到
积极审慎的义务，显然缺乏依据，也违背常理。即便根据法院
认定的过错即被上诉人承担主要过错来判决，那么上诉人自己
承担的损失部分也显然过高。a、b、c、d四区的建筑设施等损
失约为26万元，而被上诉人仅承担15万元，与其过错程度不相
对应，判决金额明显过低。综上，一审法院认定上诉人存在抢
种苗某、签约过错，缺乏事实依据，请求二审法院撤销原判，
依法改判：驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人要求被上
诉人赔偿损失1869548.20元；本案诉讼费由被上诉人承担。童××××社答辩称：1.关于抢种问题，上诉人认为是
否抢种不影响本案合同的效力，既然是有效合同，就不允许种
树，你再抢种也是不允许。2.关于过错责任的问题，并不是说
胡某某不知道法律的禁止性规定，就可以种树、允许种树，既
然胡某某违背了禁止性的规定，就要承担法律责任。3.关于报
批的问题，胡某某土鸡场的项目进行过报批，经过农水局立项
，但并没有对基本农某进行报批，要改变土地的性质进行种树
需要土管局审批。而且还有事实是双方当事人在一审过程某包
括上一次二审中都认为本合同是有效的，在合同有效的基础上
，我方出租土地，胡某某到目前为止土地租赁费还欠着，胡某
某肯定是违约了，既然违约，我方按照协议有权收回土地，胡
某某承担1万元的违约金。我方的上���请求完全是符某某案的
客观事实。
双方当事人均未向本院提供证据。
本院经审理查明：宁波市江北上畈农庄系胡某某个人独
资企业。土地租赁协议乙方为上畈农庄，其法定代表人胡某某
作为乙方代表签字。签约后，胡某某支付了第一年租金11800
元。童××××社于2002年6月16日向江北区农水局提出《关
甲设上畈土鸡场要求立项的报告》，明确：为加快农业产业结
构调整，搞活农村经济，实现农业增效、农民增收，我村决定
对上畈农庄的土鸡实行产业化养殖，使之上规模、上档次，为
下一步申请绿色食品奠定基础。以目前设施来看，已远不能满
足生产的需要，准备在原有一期基础上，扩大再生产，计划今
年出栏10万余只，已占地面积82亩，其中租��土地59亩。（需建造临时性管理房、仓库150平方米，房屋采用砖混结构，地
基采用石砌，离地40cm用空心板架起的方式。）为保护耕地不
浇水泥，保证拆后可立即恢复土地原貌。为此，要求对本项目
予以立项。并附《上畈土鸡可行性报告》一份。而可行性报告
中明确基地场地建设分为生产区、辅助生产区、外部接待区三
个区域，生产区建设包括养殖大棚、铁丝网围墙、尼龙网隔离
带和道路等，沿围墙建立绿化隔离带，种植不同的树木、草坪
，各养殖大棚之间也采用绿化隔离等。江北区水利局于2002年
6月18日作出《关于某某江北区上畈土鸡场项目立项的批复》
（北区农（2002）67号），该文件并明确要求按规定向有关部
门办理相关手续，并按批准的方案进行实施。此后，胡某某经
童××××社同意，于2002年6月25日向江北区国土资源局提
出《关乙北区上畈农庄土鸡场临时建设用地的申请报告》，要
求审批临时性建筑用地，用于建设管理房仓库，共计200平方
米。宁波市江北区庄桥镇人民政府于同年7月8日批示：请在规
划范围内搭建临时建筑200平方米。2003年宁波市江北区庄桥
街道童××××社村民委员会张贴公告称：村内土地有可能被
征用，要求停止种植（多年生）作物，并要求胡某某停止种植
树木。2004年10月童××××社向胡某某发函要求其来结算拖
欠的相关费用，但双方实际未能结算，童××××社遂诉至法
院。2006年1月22日，胡某某向原审法院提出价格评估（司法
鉴定）申请书一份，要求对上畈农庄现有的建筑、设施（包括
道路、大棚、管理房、饮水降温供热等配套设施）以及种植作
物的价格进行评估。原审法院后委托慈溪市价格认证中心进行了司法鉴定。慈溪市价格认证中心于2006年5月26日出具慈认
字（2006）1088号价格认证报告书一份。
对原审法院认定的其他事实本院予以确认。
本院认为：胡某某与童××××社之间签订的《土地租
赁协议》系双方当事人真实意思表示，也未违反相关法律、法
规效力性规定，应认定有效。现童××××社提出种植业是指
蔬菜、牧草等农作物种植，而非树木种植的辩称，系童×××
×社的单方理解，并非双方的合意，况且种植作物与投入设施
系《土地租赁协议》中并列的两项内容，因此其该称与协议约
定不符。童××××社又称胡某某在租赁的土地上种树违反了
国务院《基本农某保护制度》第十七条的规定，但根据宁波市
0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"刘某某与王某某离婚纠纷一审民事裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2014-12-17\\\\\",\\\\\