湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0116民初2495号
原告（反诉被告）：武汉市黄陂区祁家湾街建安村村民委员会，住所地：武汉市黄陂区祁家湾街建安村。
法定代表人：张咏清，该村民委员会主任。
委托诉讼代理人：王军，湖北元申律师事务所律师（特别授权）。
被告（反诉原告）：武汉科宝林业有限公司，住所地：武汉市东西湖吴家山农场五支沟路西。
法定代表人：蔡先培，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡燕芬，湖北人从众律师事务所律师（特别授权）。
原告（反诉被告）武汉市黄陂区祁家湾街建安村村民委员会（简称原告祁家湾街建安村）诉被告（反诉原告）武汉科宝林业有限公司（简称被告科宝林业公司）农业承包合同纠纷一案，本院立案受理后，依法作出（2016）鄂0116民初452号民事判决，被告科宝林业公司不服上诉后，武汉市中级人民法院以（2016）鄂01民终3571号民事裁定，撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初452号民事判决，发回湖北省武汉市黄陂区人民法院重审。本案依法适用普通程序，另行组成由审判员刘建东担任审判长、人民陪审员冯建军、人民陪审员张红参加的合议庭，于2017年7月21日、2018年1月17日公开开庭进行了审理。原告祁家湾街建安村的委托诉讼代理人王军，被告科宝林业公司的委托诉讼代理人胡燕芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祁家湾街建安村诉称：2005年1月18日，原告与被告签订《竹陂大塘租赁协议》，约定由被告租赁原告所有的“竹陂大塘”经营养殖。被告可终身免费使用，不得转包或闲置。合同签订后，原告将“竹陂大塘”交给被告经营使用，被告一直未向原告支付租赁费。原告认为，原告所有的“竹陂大塘”属于全村村民共同所有，原告与被告签订《竹陂大塘租赁协议》时，未经本村三分之二以上村民代表同意，不符合民主议定程序。为此，原告依法起诉，并变更诉讼请求后，请求：1、确认原告与被告2005年1月18日签订的《竹陂大塘租赁协议》无效；2、判令被告将原告所有的“竹陂大塘”经营权返还给原告；3、判令被告将原告所有的“竹陂大塘”腾退给原告；4、判令被告支付原告“竹陂大塘”的租赁费，并自2005年1月18日起至“竹陂大塘”腾退之日止，按每年每亩200元，每3年递增20%的租赁费标准计算；5、由被告承担本案的诉讼费用。
被告科宝林业公司辩称：1、原告与被告签订的协议合法有效，双方履行了各自的义务，被告支付了相应的费用，应当依法保护；2、被告基于对协议的信赖，对竹陂大塘进行了大规模建设和投资，已投入资金约300余万元，被告经营已有12年多，原告要求被告返还“竹陂大塘”的经营权，将给被告造成经济损失，应该由被告赔偿；3、原告的诉讼请求没有法律依据，应当依法驳回。
被告科宝林业公司反诉诉称：2005年1月18日，原告与被告签订《竹陂大塘租赁协议》后，被告投入大量的人力物力和财力进行建设。现在原告祁家湾街建安村以该协议签订，未经民主议定程序，而否定协议效力，无事实依据。原告要求被告宝林业公司返还“竹陂大塘”的经营权，给被告造成经济损失。为此，被告依法反诉，请求：1、判令原告赔偿被告挖造大塘、人工岛屿的建造、人工岛屿上建造的建筑物、岛上栽种的林木等经济损失1785695元；2、由原告承担本案的诉讼费用。
原告祁家湾街建安村对反诉的辩称：1、被告科宝林业公司未依约支付使用费，违约在先；2、被告要求原告赔偿经济损失前提是被告认可协议无效；3、被告提出赔偿大量的建设费用，没有提交合法有效的证据证实，请驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2005年1月18日，原告祁家湾街建安村与被告科宝林业公司签订《竹陂大塘租赁协议》，约定由被告科宝林业公司（乙方）租赁原告祁家湾街建安村（甲方）所有的“竹陂大塘”水面面积570亩经营养殖。租期不定期限，永远租赁使用。乙方在租赁前支付甲方补偿费115000元，租赁期内，乙方不支付甲方租金。自乙方支付补偿费之日起，“竹陂大塘”内所有物品，包括鱼、耦、房屋等归乙方所有。
协议签订后，原告祁家湾街建安村将其所有的“竹陂大塘”经营使用权，交给被告科宝林业公司经营养殖，被告科宝林业公司投入资金，自行在“竹陂大塘”内挖造大塘、建造人工岛屿，并在人工岛屿上建造建筑物、栽种林木。自2005年1月18日起至本案起诉之日，被告科宝林业公司一直未向原告祁家湾街建安村支付租赁费。为此，原告祁家湾街建安村依法起诉，并变更诉讼请求后，请求：1、确认原告与被告2005年1月18日签订的《竹陂大塘租赁协议》无效；2、判令被告将原告所有的“竹陂大塘”经营权返还给原告；3、判令被告将原告所有的“竹陂大塘”腾退给原告；4、判令被告支付原告“竹陂大塘”的租赁费，并自2005年1月18日起至“竹陂大塘”腾退之日止，按每年每亩200元，每3年递增20%的租赁费标准计算；5、由被告承担本案的诉讼费用。
诉讼期间：被告科宝林业公司认为，2005年1月18日，原告与被告签订《竹陂大塘租赁协议》后，被告科宝林业公司投入大量的人力物力和财力进行建设。现在原告祁家湾街建安村以该协议签订，未经民主议定程序，而否定协议效力，无事实依据。原告祁家湾街建安村要求被告宝林业公司返还“竹陂大塘”的经营权，给被告科宝林业公司造成经济损失。为此，被告科宝林业公司依法反诉，请求：1、判令原告赔偿被告挖造大塘、人工岛屿的建造、人工岛屿上建造的建筑物、岛上栽种的林木等经济损失1785695元；2、由原告承担本案的诉讼费用。
另查明：一、原告祁家湾街建安村的“竹陂大塘”属于建安村集体所有。原告祁家湾街建安村与被告科宝林业公司签订《竹陂大塘租赁协议》前，未经过民主议定程序，未事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准。
二、经原告祁家湾街建安村申请，本案依法委托司法鉴定评估确认，原告祁家湾街建安村所有的“竹陂大塘”水面面积570亩，每年租金62700元。并由原告祁家湾街建安村用去鉴定费15000元。
三、经被告科宝林业公司申请，本案依法委托司法鉴定评估确认，被告科宝林业公司对“竹陂大塘”挖岛建岛费用、岛上附属物及栽种树木价值691100元。并由被告科宝林业公司用去鉴定费25000元。
诉讼期间，被告科宝林业公司提出，签订《竹陂大塘租赁协议》时，被告科宝林业公司已向原告祁家湾街建安村支付补偿费115000元，对此诉讼主张，被告科宝林业公司未提交已向原告祁家湾街建安村支付补偿费115000元的确实、充分、有效的证据，且原告祁家湾街建安村也不认可。
本院认为：原告祁家湾街建安村的“竹陂大塘”属于祁家湾街建安村集体所有，被告科宝林业公司属于祁家湾街建安村集体经济组织以外的单位。原告祁家湾街建安村与被告科宝林业公司签订的《竹陂大塘租赁协议》，是以土地租赁的方式，将原告祁家湾街建安村集体所有的“竹陂大塘”，发包给被告科宝林业公司承包经营。
根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定，原告祁家湾街建安村与被告科宝林业公司签订的《竹陂大塘租赁协议》，未事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，原告祁家湾街建安村未经过民主议定程序签订的《竹陂大塘租赁协议》违法、无效。依据法律规定，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方所受到的经济损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告祁家湾街建安村提出，确认原告与被告2005年1月18日签订的《竹陂大塘租赁协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。
一、关于返还原告“竹陂大塘”经营权，腾退“竹陂大塘”
被告科宝林业公司应当将原告祁家湾街建安村所有的“竹陂大塘”经营权返还给原告祁家湾街建安村。同时，被告科宝林业公司应当将“竹陂大塘”腾退给原告祁家湾街建安村。因此，原告祁家湾街建安村提出，判令被告将原告所有的“竹陂大塘”经营权返还给原告，判令被告将原告所有的“竹陂大塘”腾退给原告的诉讼请求，本院予以支持。
二、关于支付原告租赁使用费
被告科宝林业公司应当参照司法评估确认的“竹陂大塘”每年租金62700元的标准，依法向原告祁家湾街建安村支付实际承包使用“竹陂大塘”期间的租赁使用费。即自2005年1月18日起至“竹陂大塘”腾退之日止，按每年租金62700元的标准，向原告祁家湾街建安村支付租赁使用费。因此，原告祁家湾街建安村提出，判令被告支付原告“竹陂大塘”的租赁费，并自2005年1月18日起至“竹陂大塘”腾退之日止，按每年每亩200元的租赁费标准计算的诉讼请求，本院部分予以支持。此外，原告祁家湾街建安村提出，判令被告按每3年递增20%的租赁费标准计算租赁费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
三、关于赔偿被告“竹陂大塘”挖岛建岛费用、岛上附属物及栽种树木等经济损失
《竹陂大塘租赁协议》签订后，被告科宝林业公司自行投入资金，对“竹陂大塘”挖岛建岛、建设岛上附属物及栽种树木的经济损失，经司法鉴定评估确认价值691100元。原告祁家湾街建安村未经过民主议定程序，而与被告科宝林业公司签订《竹陂大塘租赁协议》，其行为存在过错，因此，原告祁家湾街建安村应当依法承担80%的主要民事责任，即赔偿被告科宝林业公司经济损失552880元（691100元×80%）。被告科宝林业公司应当知道被告科宝林业公司属于祁家湾街建安村集体经济组织以外的单位，且原告祁家湾街建安村未经过民主议定程序，而与被告科宝林业公司签订《竹陂大塘租赁协议》，被告科宝林业公司的行为也存在过错，因此，被告科宝林业公司应当依法承担20%的次要民事责任，即自行承担经济损失138220元（691100元×20%）。被告科宝林业公司反诉提出，判令原告赔偿被告挖造大塘、人工岛屿的建造、人工岛屿上建造的建筑物、岛上栽种的林木等经济损失的反诉请求，本院予以支持。
四、关于支付原告补偿费
诉讼期间，被告科宝林业公司提出，签订《竹陂大塘租赁协议》时，被告科宝林业公司已向原告祁家湾街建安村支付补偿费115000元，对此诉讼主张，被告科宝林业公司未提交已向原告祁家湾街建安村支付补偿费115000元的确实、充分、有效的证据，且原告祁家湾街建安村也不认可，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告武汉市黄陂区祁家湾街建安村村民委员会与被告武汉科宝林业有限公司2005年1月18日签订的《竹陂大塘租赁协议》无效；
二、由被告武汉科宝林业有限公司将“竹陂大塘”的经营权返还给原告武汉市黄陂区祁家湾街建安村村民委员会；
三、由被告武汉科宝林业有限公司将“竹陂大塘”腾退给原告武汉市黄陂区祁家湾街建安村村民委员会；
四、由被告武汉科宝林业有限公司支付原告武汉市黄陂区祁家湾街建安村村民委员会“竹陂大塘”的租赁使用费，并自2005年1月18日起至“竹陂大塘”腾退之日止，按每年租金62700元的标准计算；
五、由原告武汉市黄陂区祁家湾街建安村村民委员会赔偿被告武汉科宝林业有限公司经济损失552880元；
六、驳回原告武汉市黄陂区祁家湾街建安村村民委员会的其他诉讼请求；
七、驳回被告武汉科宝林业有限公司的其他反诉请求；
上述条款，均于本判决发生法律效力之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10125元，反诉10435元，鉴定费40000元，合计60560元，由被告武汉科宝林业有限公司负担36336元，由原告武汉市黄陂区祁家湾街建安村村民委员会负担24224元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 刘建东
人民陪审员 冯建军
人民陪审员 张 红
二〇一八年一月十七日
书 记 员 胡 畔