广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)粤01执复192号
复议申请人（利害关系人、异议人）：汪江，男，1968年6月4日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：国刚，广东启源律师事务所律师。
申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。
负责人：蓝晓寒，该公司总经理。
委托代理人：邹显栋、李莎，均为北京大成（广州）律师事务所律师。
被执行人：广州市纳盈商贸有限公司，住所地广州市海珠区怡乐路75号二层202自编之二。
法定代表人：黎泳冰。
被执行人：李建华，男，1959年12月18日出生，汉族，住广州市海珠区。
被执行人：李文隽，男，1989年10月24日出生，汉族，住广州市海珠区。
被执行人：李敏莹，女，1988年10月31日出生，汉族，住广州市越秀区。
被执行人：广州市睿隽商贸有限公司，住所地广州市海珠区怡乐路47号自编3号楼自编212房。
法定代表人：李文隽。
复议申请人汪江不服广州市海珠区人民法院（下称海珠法院）（2017）粤0105执异124号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
海珠法院查明，申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司依据已发生法律效力的(2014)穗海法民二初字第1290号民事判决书申请执行广州市纳盈商贸有限公司、李文隽、李建华、李敏莹金融借款合同纠纷一案，海珠法院于2015年4月9日以(2015)穗海法执字第2126号案立案执行，同月13日向被执行人发出执行通知书，并于2016年6月22日查封了被执行人李文隽的广州市天河区五山路141号605房的房屋产权。广州市天河区人民法院以(2016)粤0106执2685号执行案查封了被执行人李文隽的广州市天河区五山路141号601房的房屋产权。由于本案申请执行人为上述601、605房的抵押权人，广州市天河区人民法院遂将广州市天河区五山路141号601房移送海珠法院处理。因被执行人未履行义务，海珠法院于2017年3月2日裁定将被执行人李文隽的广州市天河区五山路14l号601房、605房交付拍卖。
在执行过程中，案外人汪江提交了房屋租赁合同、租赁备案登记资料及租金支付证明等材料，要求确认其租赁权并要求海珠法院以不交吉的方式拍卖涉案房屋，申请执行人认为承租人不符合继续承租两套房产的情形，请求法院除去异议人汪江对涉案房产的租赁权利。2017年3月7日海珠法院以(2015)穗海法执字第2126号之十执行裁定书裁定除去异议人汪江对广州市天河区五山路141号601房、605房的租赁权。
经查明，广州市天河区五山路141号601房、605房是被执行人李文隽所有的房产。根据广州市国土资源和房屋管理局的《房屋租赁登记备案证明》及《广州市房屋租赁合同》证实被执行人李文隽于2014年5月1日将广州市天河区五山路141号601房、605房出租给第三人广州市睿隽商贸有限公司，租赁期限从2014年5月1日至2018年4月30日，签订合同后于2014年6月5日到广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办理了房屋租赁备案登记。2014年5月6日第三人广州市睿隽商贸有限公司将广州市天河区五山路141号601房、605房出租给本案异议人汪江，租赁期限从2014年5月6日至2018年4月30日，签订合同后于2014年7月31日到广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办理了房屋租赁备案登记。
2014年5月27日中国工商银行广州广州大道支行出具了《抵押权人同意出租证明》证实，被执行人李文隽于2014年1月24日将其名下的广州市天河区五山路141号601房、605房抵押给该行，用于担保偿还被执行人广州市纳盈商贸有限公司向该行的借款，该行同意李文隽将上述抵押担保的涉案房屋用于出租，同时声明若被执行人李文隽未能按时清偿贷款本息，则该行有权选择按照法律、法规的规定及借款合同的约定处分上述抵押物，或在承租方将租赁合同项下应支付给被执行人李文隽的租金转入该行指定账号的情况下，同意承租人继续承租该物业。
2014年5月6日异议人汪江通过交通银行网上转账将涉案房屋的租金共计300万元转给被执行人李建华。异议人汪江承租涉案房屋期间曾向广州和景物业管理有限公司交纳管理费、水电费等。异议人汪江提供的其与广东建安消防机电工程有限公司、广东一新长城建筑集团有限公司第二分公司、佛山市禅城区强进冷气维修部等签订代支付相关费用的协议书未经被执行人李文隽、李建华及其公司签名确认。
另查明，中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行是(2014)穗海法民二初字第1290号民事判决书的原告方，判决生效后将该项债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。
海珠法院认为，被执行人未按执行通知书履行生效法律文书确定的义务，法院依法查封拍卖被执行人名下房产，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，申请执行人对涉案的601房和605房享有抵押权，抵押权设立的时间为2014年1月24日，而异议人汪江是于2014年5月6日承租涉案房屋的，同年7月31日才办理备案登记，异议人是在涉案房屋设立抵押权后签订房屋租赁合同的，涉案房屋抵押权的设定先于异议人的租赁权，因此，该租赁关系不得对抗已登记在先的抵押权。虽然申请执行人声明同意被执行人李文隽出租涉案房屋，但该声明是附条件的，若被执行人未能按时清偿贷款本息，申请执行人有权选择按照法律、法规的规定及借款合同的约定处分抵押物，或在被执行人将承租方支付的租金转入申请执行人指定账号的情况下，才同意承租人继续承租涉案房屋。本案中，被执行人至今仍未履行清偿贷款本息的义务，且异议人应付的租金是支付给被执行人李建华的，而被执行人李建华、李文隽并没有将租金转入申请执行人指定的账户，不符合抵押权人设定的同意其继续承租的条件。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，异议人的承租权如继续存在于涉案房屋之上，在本院依法处置涉案房屋后不移交占有除去租赁，则在房屋拍卖过程中，可能存在降价拍卖或变卖的情形，严重影响申请执行人在先抵押权的实现，故应将其剔除，因此，法院除去异议人租赁权的裁定并无不当，异议人汪江请求法院停止除去租赁的异议法院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，裁定驳回异议人汪江的异议。
复议申请人汪江称，一、其承租广州市天河区五山路141号601及605房是经申请执行人同意的，合法有效，依法应予以确认和保护。其一方面办理租赁登记手续并交纳了4年租金，另一方面申请执行人出具了同意出租函给业主李文隽和广州市天河区石牌街出租屋管理中心。其与第三人睿隽公司订立的《广州市房屋租赁合同》合法有效，依法应受保护。其对涉案物业享有从2014年5月6日至2018年4月30日止的租赁权（承租使用权）。根据物权法等相关法律规定，该物业不应交吉拍卖，法院在拍卖公告中应列明上述事实，在确认其租赁权前提下不交吉拍卖。二、其承租该物业后，为该物业的维护付出了大量资金和劳动，使得该物业能正常使用并且得到升值，保护了申请执行人的抵押权。三、其订立租赁合同的时间是2014年5月6日，申请执行人是在2014年7月3日采取查封措施。其是在申请执行人同意业主转租给其的前提下承租该物业，租赁起始时间是在申请执行人采取司法查封之前，应当予以确认。海珠法院适用物权法第一百九十条的规定，适用法律错误。四、其同意在确认其租赁权前提下不交吉拍卖该物业以实现申请执行人的权利。故请求：1、停止对广州市天河区五山路141号601、605房的交吉拍卖的强制执行；2、撤销海珠法院（2017）粤0105执异124号执行裁定；3、确认其与睿隽公司订立的《广州市房屋租赁合同》有效，确认其对广州市天河区五山路141号601、605房享有至2018年4月30日止的租赁权（承租使用权）。
本院经审查，对海珠法院查明的案件事实予以确认。
另查明，经海珠法院委托评估，广州市天河区五山路141号601房的市场价值为20263375元、605房的市场价值为14525400元。申请执行人在复议听证中称，计至目前被执行人的欠款约3500万元，涉案房屋的评估价值不足以清偿本案债权，不除去租赁权不能保证抵押权。
本院认为，本案的争议焦点是海珠法院除去拍卖财产上租赁权的执行行为是否合法，故本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的审查范围。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，广州市天河区五山路141号601、605房办理抵押登记在前，汪江向次承租人睿隽公司签约租赁案涉房屋在后。虽然抵押权人出具了同意李文隽出租抵押物的证明，但抵押权人也同时声明若李文隽未能按时清偿贷款本息，抵押权人有权选择或处分抵押物，或在承租人将租金转入其指定帐号的情况下同意继续承租。汪江在承租时，是知晓并且接受抵押权人所附的条件。汪江并无将租金转入抵押权人指定的账户，也不符合抵押权人设定的同意其继续承租的条件。因此，汪江主张的租赁权不能对抗在先设定的抵押权。
鉴于目前的执行标的额与上述601、605房的市场价值相当，如该房屋继续存在租赁权，会降低房屋价值，将对抵押权人实现优先受偿权造成实质影响。海珠法院裁定除去该项承租权符合上述法律规定，执行行为合法。汪江提出的复议理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人汪江的复议申请，维持广州市海珠区人民法院（2017）粤0105执异124号执行裁定。
定为终审裁定。
审判长 赵 彤
审判员 叶洁靖
审判员 黄晓清
二〇一七年九月二十六日
书记员 黄翠燕