广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第373号
上诉人（原审被告）张继娥，女，汉族，1975年8月18日出生
委托代理人司南，广东深亚太律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张乐，男，汉族，1988年5月5日出生
委托代理人张顺锋，广东鹏港律师事务所律师。
委托代理人张玲，广东鹏港律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）张继红，女，汉族，1973年12月4日出生
委托代理人徐晶，广东商达律师事务所律师。
委托代理人王玲，广东商达律师事务所实习律师。
上诉人张继娥、张乐因与被上诉人张继红房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第622号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
张继红原审诉讼请求：1、确认位于深圳市宝安区龙华镇人民东路东侧XX花园X栋XX号房产的产权为张继红所有；2、确认张继娥与张乐于2013年4月27日签订的《深圳市二手房买卖合同》无效；3、张继娥、张乐于判决生效之日起三日内协助张继红到涉案房产所属的深圳市房地产权登记中心办理涉案房产的过户登记手续；4、由张继娥、张乐承担本案诉讼费用。
原审法院审理查明，张继红和张继娥为姐妹关系，2005年因张继红拖欠债务，为摆脱经济困境，张继红遂决定将其所有的位于深圳市宝安区龙华人民路XX花园X栋XX房即涉案房产转让给张继娥。2005年9月30日，张继红和张继娥签订了《深圳市房地产买卖合同》约定，张继娥向张继红购买涉案房产，购房价为239525元。2005年10月19日，涉案房产过户登记至张继娥名下，但张继红一直未向张继娥交付涉案房产，张继红至今一直占有使用该涉案房产。因张继红未交付涉案房产，张继娥诉至法院，请求张继红向其交付涉案房产。原审法院于2012年12月19日作出（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决，判决驳回了张继娥的诉讼请求。并认定如下：1、张继娥虽然已经取得涉案房产的所有权，但其又同意张继红将房产赎回，双方形成新的买卖合同关系；2、张继红从张继娥处赎回涉案房产的价格应为330000元；3、张继红为赎回涉案房产，已经实际支付给张继娥270000元，张继红已经支付了大部分房款，并实际占有和使用涉案房产，属于有权占有，故张继红有权占有涉案房产。张继娥不服上述判决，提起上诉。因张继娥2013年5月20日申请撤回上诉，本院于2013年5月23日作出（2013）深中法房终字第847号民事裁定，裁定准予上诉人张继娥撤回上诉。在第一次庭审中，张继红主张其已经向张继娥交付了购房款项330000元，其中直接交付给张继娥27万元左右，剩下的67500元交由案外人一代收，因张继娥代理人称对此情况不清楚，原审法院在庭审中告知张继娥应当在庭后三个工作日向法庭说明其收到张继红赎回涉案房产的购房款的数额，如无正当理由逾期未说明，则视为直接对张继红的主张予以认可，张继娥在原审法院指定的期限内既未说明上述数额，又未提交证据对张继红的相关主张予以反证。2013年4月21日，张继娥与张乐签订了一份《房地产买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、张继娥将涉案房产转让给张乐，转让成交价为1430000元；2、张乐在签订本合同时向张继娥支付定金160000元；3、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起3日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。另，该份《二手房买卖合同》未约定支付首期款的时间。4月27日，张继娥和张乐签订了深（宝）房现买字XXX第XX号《深圳市二手房买卖合同》，5月6日，经产权登记部门核准，涉案房产过户登记至张乐名下。张继红主张张继娥、张乐恶意串通转移房产，故诉至法院，请求确认张继娥和张乐2013年4月27日签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，并确认涉案房产的所有权人为张继红。原审另查，1、张乐在原审第二次庭审中确认，张乐在与张继娥签订涉案《房地产买卖合同》之前，张继娥已经向张乐告知过涉案房产存在纠纷，张乐已经知道（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决的内容。2、张继娥、张乐确认：张乐共向张继娥支付涉案房产的购房款1430000元，张继娥、张乐2013年4月21日签订《房地产买卖合同》后，张乐以现金方式向张继娥先后两次支付定金30000元、130000元，4月23日张继娥、张乐与中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行签订了《二手楼交易资金监管协议》，4月25日张乐以银行转账方式将270000元打入监管账号，4月28日中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行出具《二手楼按揭贷款确认书》，5月9日张乐和中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行签订《个人购房／担保合同》，中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行分别于5月8日、5月17日将监管资金270000元、剩余购房款100万元打入张继娥账号。张乐提供了《二手楼按揭贷款确认书》、《个人购房／担保合同》、《二手楼交易资金监管协议》、银行缴款凭证等证据证明上述事实。3、张乐向原审法院提交了中国农业银行银行卡取款业务回单，证明2013年4月21日张乐曾向张继娥支付订金130000元，但根据原审法院调取的张继娥、张乐的帐户明细清单，2013年4月21日张继娥、张乐并未从中国农业银行银行卡取款业务回单中载明的账号中发生过该笔资金往来。原审庭审后，张继娥、张乐确认：张乐是以现金方式向张继娥支付定金130000元，张乐提交了《收条》，张继娥对该《收条》予以确认。
原审法院审理认为，有恶意串通，损害国家、集体和第三人利益情形的，合同无效。本案中，张继娥曾诉至法院，请求张继红向其交付涉案房产。原审法院2012年12月19日作出（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决，判决驳回了张继娥的诉讼请求，且张继娥2013年5月20日申请撤回上诉，该判决已经生效。（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决的相关认定如下：1、张继娥虽然已经取得涉案房产的所有权，但其又同意张继红将房产赎回，双方形成新的买卖合同关系；2、张继红从张继娥处赎回涉案房产的价格应为330000元；3、张继红为赎回涉案房产，已经实际支付给张继娥270000元，张继红已经支付了大部分房款，并实际占有和使用涉案房产，属于有权占有，故张继红有权占有涉案房产。（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决已经明确确认了张继红和张继娥就涉案房产存在买卖合同关系，且张继红已经支付了大部分购房款并有权占有涉案房产，而张乐在知晓（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决内容，明知道张继红和张继娥就涉案房产存在上述纠纷，张继红为涉案房产的有权占有人的情况下，仍然与张继娥签订《房地产买卖合同》，将涉案房产过户至张乐名下。另，张继娥和张乐签订的《房地产买卖合同》中约定双方应于银行出具贷款承诺书之日起3日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》，中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行4月28日才出具《二手楼按揭贷款确认书》，而张继娥和张乐2013年4月27日就签订了深（宝）房现买字XXX第XX号《深圳市二手房买卖合同》，张继娥、张乐签订深（宝）房现买字XXX第XX号《深圳市二手房买卖合同》的行为既与双方的相关约定不符，又有悖于房地产交易习惯。综上所述，结合本案中查明的事实，以及社会经济生活的客观情况，原审法院认定张继娥和张乐将涉案房产再次进行交易并过户的行为，属于张继娥、张乐恶意串通损害张继红利益的情形，故张继娥和张乐于2013年4月21日、4月27日签订的《房地产买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》均无效。张继娥、张乐在原审第二次庭审后确认：张乐共向张继娥支付涉案房产的购房款1430000元，支付方式如下：张继娥、张乐2013年4月21日签订《房地产买卖合同》后，张乐以现金方式向张继娥先后两次支付定金30000元、130000元；5月8日、5月17日中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行分别将监管资金270000元、剩余购房款100万元打入张继娥账号。根据无效合同的全面处理原则，张继娥和张乐于2013年4月27日签订的《深圳市二手房买卖合同》无效后，张乐应当向张继娥返还涉案房产，张继娥应当向张乐返还购房款1430000元。（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决已经认定张继红和张继娥就涉案房产形成了新的买卖合同关系，且张继红从张继娥处赎回涉案房产购房价款应为330000元。在原审第一次庭审中，张继红主张其已经向张继娥交付了购房款项330000元，其中直接交付给张继娥27万元左右，剩下的67500元交由案外人一代收，因张继娥代理人称对此情况不清楚，原审法院在庭审中告知张继娥应当在庭后三个工作日向法庭说明其收到张继红赎回涉案房产的购房款的数额，如无正当理由逾期未说明，则视为对张继红的主张予以认可，因张继娥在原审法院指定的期限内既未说明上述数额，又未提交充分有效证据对张继红的相关主张予以反证，故原审法院视为张继娥对张继红的主张直接予以认可。综上所述，张继红已经支付完毕其赎回涉案房产的购房款并实际占有涉案房产，张继红已经享有涉案房产的所有权，张继娥应当履行过户义务，根据现状，张乐应当将现登记张乐名下的涉案房产100%的份额过户登记至张继红名下。另，因5月9日张乐和中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行签订《个人购房／担保合同》，将涉案房产抵押给中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行，故张乐在履行上述过户义务之前应当办理注销抵押登记手续。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认张继娥和张乐于2013年4月21日、4月27日签订的《房地产买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》无效；二、张继娥应当于本判决生效之日起三日内向张乐返还购房款1430000元；三、确认张继红享有位于深圳市宝安区龙华人民路XX花园X栋XX号房产的所有权；四、张乐应于本判决生效之日起十日内注销深圳市宝安区龙华人民路XX花园X栋XX房屋（房产证号：深房地字X**号）的抵押登记；五、张乐应当在注销涉案房产的抵押登记后五日内将位于深圳市宝安区龙华人民路XX花园X栋XX号房产（房产证号码：X**）的100%产权过户登记至张继红名下。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2446元，由张继娥、张乐共同负担，受理费张继红已经预交。
上诉人张继娥不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，并直接改判驳回张继红的全部诉讼请求；2、判令张继红承担本案一、二审全部案件受理费。事实和理由：关于原审法院审理案件的程序问题。综观本案原审判决，其内容包含有三个不同的法律关系：其一，涉案房产的所有权确权纠纷，属物权纠纷；其二，张继娥与张继红形成的新（房产）买卖合同关系，属债权中的合同纠纷，根据一审案件的案由，原审法院应该审理的是该纠纷；其三，张继娥与张乐之间的（房产）买卖合同关系，也属债权中的合同纠纷。根据一案一审原则，一个法律关系形成一个诉，一个案件只能审理一个法律关系，而本案却同时审理了三个不同的、独立的法律关系。民事案件审理和判决的范围，应以原告起诉的请求范围为准，而本案原审判决共有五项判决内容，其中第一、五项内容与张继红一审的诉讼请求并不一致，第二、四项内容完全超出了张继红的诉讼请求，另外，判决的第三项内容也是与本案（债权纠纷）完全不同的物权内容。综上，原审法院审理案件的程序欠妥。关于涉案房产的所有权问题。原审判决已明确确认涉案房产经过正常的买卖合同，其所有权已经转移至张继娥。生效的（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决明确确认，张继红对涉案房产仅仅属有权占有，且基于赎买而形成新的买卖合同关系，即张继红必须向张继娥购买涉案房产，才能享有所有权，因此，该生效判决已经认定：在其双方新的买卖合同履行完毕前、在张继红未付清房款前、在张继娥将涉案房产向张继红过户前，涉案房产的所有权归张继娥所有。张继娥将涉案房产通过买卖合同转让给张乐，并已成功办理全部过户手续，从侧面也证明了房产登记机关对张继娥的所有权人资格及房产转让行为的合法性作出了行政确认。因此，关于涉案房产在转让给张乐之前的所有权，以及转让给张乐之后的所有权，均已得到司法、行政等有权机关的有效确认，本案审理所有权问题实属多余。原审法院认定的部分事实不客观。关于张继红是否付清（赎）房款的问题。张继红主张已付清房款的举证责任，依法应由张继红自己承担。生效的1928号判决认定赎房款为33万元，在张继红支付27万元后，余款应为6万元，与一审时张继红提出的和原审法院认定的6.75万元数额不符。张继红不能提供证据证明案外人一是张继娥的收款代理人，张继娥也从未对案外人一的代理人身份予以确认。张继红无证据可以证明张继娥实际收到张继红支付的6万元或6.75万元。为查明该事实，原审法院告知张继娥在庭后三个工作日向法庭说明其收到张继红赎回涉案房产的购房的数额，如无正当理由逾期未说明，则视为对张继红主张予以认可，原审法院的该认定行为，明显违法采用了举证倒置原则。关于默认，必须有法律的明确规定或者当事人的明确约定，而原审法院却自己制订了自我的默认原则，认定张继娥不说明数额，就是默认、认可张继红主张的数额，从而无端的增加了张继娥的诉讼义务和法律责任，。因此，无有效证据证明张继红付清了赎房款，原审法院对该事实认定错误。关于是否恶意串通的问题。原审法院认定张继娥与张乐构成恶意串通的因素有两个：第一，张乐在签订房产买卖合同前已知悉涉案房产存在纠纷。张乐知悉该房产存在纠纷，只不过说明卖方告知了事实、买方知悉了购买物存在瑕疵，会给买方带来更大的权利风险，而并没有给买方带来更大的利益，张乐也没有为了谋取更大的利益而签订合同。另外，张继娥是该房产的合法所有人，其合法拥有处分该房产的权利。还有，双方约定、张乐支付的购房款是市场交易价格，双方的交易是公平的。因此，张继娥与张乐不存在串通的条件。第二，转让房产不符合交易习惯。双方签订的买卖合同约定：双方应于银行出具贷款承诺书之日起3日内签署二手房买卖合同，在合同履行中，双方于4月27日签订了合同，4月28日银行才出具《二手楼按揭贷款确认书》，因此，原审法院认定该履行手续不符合交易习惯。而事实是，贷款承诺和贷款确认书是不同的两个阶段的不同文件，贷款承诺是银行内部审批是否发放贷款的内部程序文件，而贷款确认书是银行对外（借款人）出具的文件，贷款确认书是基于内部贷款承诺而作出的，两程序之间是存在有时间差的。本案中，张继娥也是在得到银行内部已经审批确认发放贷款承诺时才签订的房产买卖合同，因此，合同履行程序与交易习惯及合同约定并不矛盾。所以，原审法院认定张继娥与张乐恶意串通的观点错误。关于张继娥与张继红之间形成的新买卖合同关系。已生效的1928号民事判决认定基于赎买而形成新的买卖合同关系，但该买卖合同的形成或者生效，并不代表房产所有权的即刻转移及必然转移，房产买卖合同属于实践性合同而不是诺成性合同，其必须在双方完全履行自己的义务、并履行相关法律手续（登记过户）后，合同才履行完毕，房产所有权才发生转移。根据前述意见，在履行新合同时，张继红只支付了部分购房款，却声称已付清全款，张继娥在无法得到全部房款的条件下，完全有理由认为张继红不愿再继续履行合同、有终止合同的意思表示和行为（不再支付房款的不作为），在此情况下，作为房产的合法所有人，张继娥将房产转让给他人，合情合理。由于张继红的违约而导致合同终止，造成的后果及双方权利义务的承担问题，由于张继红并未提出请求，因此，该问题不属于本案处理的范围。关于张继娥与张乐之间的买卖合同关系。张继红不是该合同的当事人，不具有合同项下的任何权利义务，在张继红没有成为该套房产的所有权人之前，其无权对该份合同提出任何请求，即使在本案提出请求，也不属于本案审理的范围。该买卖合同关系，是房产所有人与第三方，依据市场价格，公平合理而形成的共同意思表示，且已经过房产登记机关的行政确认，因此，该合同是合法有效的。关于张继红的诉讼请求。第一项请求，房产所有权确认。首先，根据前述意见，涉案房产的所有权已经过司法、行政确认，再次确认实属没必要，其次，该请求属于物权纠纷的确认之诉，而本案属于基于买卖合同而产生的债权纠纷，属于不同的法律关系，也应形成不同之诉，因此，该请求已超出了案由为买卖合同纠纷的本案的审理范围，该请求不应得到支持。第二项请求，确认买卖合同无效。张继红请求确认无效的买卖合同，是张继娥与张乐签订的，张继红不是合同当事人，也不是涉案房产的所有权人，因此，其无权提出该请求，该请求也不应得到支持。第三项请求，张继娥协助办理房产过户手续。基于前述意见，张继红既不是房产所有权人，其与张继娥签订的买卖合同也已终止，因此，该请求没有任何得到支持的理由和条件。综上所述，涉案房产的所有权属于张继娥，这已经得到生效法院判决的司法确认和房产登记机关的行政确认；作为所有权人，张继娥公平处分、转让涉案房产，是其法定拥有的权利。故张继红的诉讼请求没有事实基础、也没有法律依据，请求二审法院支持张继娥的上诉请求，驳回张继红的全部诉讼请求。
上诉人张乐不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、确认张乐与张继娥于2013年4月21日、4月27日签订的《房地产买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》有效，涉案房产的所有权人是张乐；3、一、二审诉讼费用由张继红承担。事实和理由：原审判决认定张乐与张继娥于2013年4月21日、4月27日签订的《房地产买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》无效主要理由是两个，一是张乐在买卖房屋之前知晓（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决的内容的情况下购买，是与张继娥恶意串通损害了张继红的利益。二是，张乐与张继娥签署《深圳市二手房买卖合同》比银行出具的《二手楼按揭贷款确认书》时间早一天，这与张乐与张继娥之间的《房地产买卖合同》约定不符，有悖于房地产交易习惯。即使张乐在买卖房屋之前知晓（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决的内容，并不存在恶意串通损害张继红利益。张继娥有权处分涉案房产。（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决确认张继娥已经取得涉案房产的所有权，张继娥对涉案房产依法享有占有、使用、收益、处分的权利，张继娥将涉案房产出售给张乐，是依法行使其对房屋的所有权。（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决只是认定在张继娥和张继红之间存在买卖房屋关系，并实际在履行，即张继娥和张继红之间的房屋买卖合同还没有履行完毕，因此张继娥将房屋再出售给张乐实际是一房二卖。但是无论张乐是否知晓该房屋的纠纷，和张继红没有丝毫关系。事实上，虽然（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决确认涉案房产转让价格是33万元，但是张继娥并不愿意将涉案房产以33万元转让给张继红。这从张继娥起诉张继红搬出涉案房产的诉讼就可以得到证实。很明显张继娥实际上愿意以市场价格出售涉案房产。张乐与张继娥之间房屋买卖系双方真实意思表示，购房价143万元也是市场交易价格。这种买卖关系和张继娥与张继红之间的买卖关系性质上相同的，根本不存在谁损害谁的利益的问题。要说责任，也只是张继娥单方终止履行和张继红的涉案房产买卖合同关系，仅仅是张继娥违约了。关于涉案房产交易程序问题，虽然张乐与张继娥签署《深圳市二手房买卖合同》比银行出具的《二手楼按揭贷款确认书》时间早一天，和双方的房屋买卖合同约定不符合，但这是这个行业很正常的事情。一般银行的《二手楼按揭贷款确认书》作出之前，银行的工作人员往往会提前告知房产的买方该贷款确认书已经通过，因此，买方在得知这样的消息后和卖方签订《二手房买卖合同》自然会早于银行贷款确认书作出的时间，很正常。更为重要的是，这根本不会实质性地影响房产交易的履行。原审法院以此为依据认定张乐和张继娥之间恶意串通损害他人利益明显有失水准，并不真正了解二手房买卖程序。本案涉案房产一直在张继娥名下，只是因为涉案房产价值增加，其和张继红对转让价格分歧太大，张继娥和张继红才发生了矛盾，这是双方买卖房屋关系无法完成的根本原因。原审法院完全不顾这样的事实，强迫张继娥履行一个她不愿意履行的合同，实在是难以理解。同时，又以牵强的理由，认定了一个双方当事人完全意思表示真实，并已经按照法律程序履行完毕的二手房买卖合同无效，这样的判决直接损害了张乐以及张继娥的利益。综上所述，原审法院认定的事实有重大偏颇，严重不公正。请求二审法院依法支持张乐的上诉请求。上诉人张乐在本案二审法庭调查时补充上诉意见：关于张乐与张继娥恶意串通的认定补充两点意见：双方在交易之前张继娥已经明确承诺涉案房产所涉及姐妹之间的矛盾她可以解决，并且在后续的交易过程中张继娥也确实专门为解决此矛盾回到湖南长沙并致电给张继红，但是始终没有张继红的回复，张继红本人也没有解决这个矛盾。张乐的交易在其同乡做地产的经理案外人二的代理下完成，张乐已申请案外人二作为证人出庭作证，作为地产从业者案外人二对于涉案房产的基本情况尤其是价格情况比较了解，所以在交易过程中始终是以市场价格为准，同时在交易的过程中关于涉案房产的无论是自居还是投资价值都向张乐做过介绍，所以143万元成交价格是基于市场价格来确认的，涉案房产在后续的交易中以165万元再次成交，已经证明了案外人二的判断正确。基于上述两点，原审判决认定的恶意串通没有证据支持。
针对上诉人张继娥、张乐的上诉，被上诉人张继红共同辩称，原审判决查明了张乐、张继娥恶意串通损害张继红利益的事实，对事实的认定清楚，适用法律正确，论证充分，应予维持。原审程序完全符合法律规定，一审先后经过二次开庭，对双方的主张及证据进行了认真、细致的审查，对张乐、张继娥恶意串通损害张继红利益的事实认定，符合法律规定和逻辑原则，并因张乐、张继娥自行确认了143万元购房款存在，且不涉及其他人利益，才判决对143万元予以返还，故原审判决是在对案件事实和证据进行了认真详细的分析和论证的基础上作出的，对法律的适用适当、准确。张乐、张继娥的上诉理由均不能成立。关于涉案房产的所有权问题，张继红为涉案房产的实际权利人。（2012）深宝法民三初字第1928号案是张继娥起诉张继红要求交还涉案房产的案件，故1928号案仅需认定张继红属有权占有涉案房产就可据此驳回张继娥要求张继红交还涉案房产等全部诉请，1928号案没有否定张继红对涉案房产享有的所有权。原审判决仅是对2005年9月30日签订的《深圳市房地产买卖合同》及2005年10月19日涉案房产过户情况的陈述，没有也不可能基于简单陈述而作出任何认定，更何况张继红在本案发生前已成为涉案房产的实际权利人。房产登记机关在受理房产过户手续时并不对过户行为的合法性进行实质审查，若张继娥与张乐明确告知房产登记机关双方是在以虚假交易恶意串通来损害张继红的合法权益，以实现占有涉案房产的目的，张继红相信房产登记机关是不可能为张乐、张继娥办理涉案房产过户登记的，张继娥与张乐成功办理了过户手续，只能说明双方恶意串通且相互配合得很好。关于是否付清赎房款的问题，案外人一一直有代理张继娥向张继红收取房款的事实，且已代收了余款6.75万元，相关事实在1928号案的审理中已得到张继娥、张继红、案外人三、案外人一四姐妹的共同确认，并已被1928号民事判决最终确认，张继红不需要另外提供任何证据。赎房款已全部付清的事实已经1928号民事判决确认及原审判决查明。1928号民事判决查明：张继红遂于此后陆续向张继娥支付赎买房产的款项，至今共支付给张继娥27万元，期间，案外人一有代为转交，其中有6.75万元尚存于案外人一处，案外人一、案外人三就前述内容出庭作证，已证实其真实性。张继娥在1928号案的庭审笔录中称张继红这几年总共还了27万元左右。这证明1928号民事判决所指的27万元是个大约数额，也正好与余款6.75万元相互印证。张继娥自己明知张继红已付清了全部赎房款，这是一个基本的事实，无需其他证据来证明。虽1928号民事判决已查明了张继娥已收到全部赎房款的事实，但本案一审法官为慎重起见仍在第一次庭审中再次明确告知张继娥应向法庭说明其收到赎回涉案房产的金额，如无正当理由逾期未说明，则视为对张继红主张予以认可。对此，并不存在张继娥所谓的举证倒置的问题，而是体现了一审法官的认真负责。张继娥在无任何正当理由的情况下未在法院指定期间进行任何说明，是因为其无法抵赖其收到全部赎房款的事实。上述事实可证明，张继红在1928号案发生前就已向张继娥付清了全部涉案房产的赎回款，且一直居住在涉案房产内，是涉案房产的实际所有人，张继娥因见房产升值而拒不办理过户才引发一系列案件。关于张继娥与张乐恶意串通的问题。张乐在与张继娥办理涉案房产过户之前就完全清楚张继娥与张继红之间因涉案房产产生的纠纷和诉讼，并清楚1928号民事判决内容，张继娥清楚自己收到了全部赎房款，张乐也知道张继红已支付了全部赎房款及一直居住在涉案房产内的事实，在此情况下，若张乐与张继娥不存在恶意串通，市场上那么多没有纠纷的房产，张乐为什么要以其声称的市场价格143万元购买没有看过房，不清楚房产内部的实际情况且为张继红实际有权占有的涉案房产？除了张乐与张继娥之间存在恶意串通之外，不可能有第二种解释。张继红多次要求张继娥与其办理涉案房产的过户手续，但张继娥与张乐却将涉案房产过户到张乐名下，以阻止张继红登记为涉案房产的权利人，这明显损害了张继红的合法利益。张继娥在原审两次庭审时均未出庭，张乐和案外人二、案外人四三人在第一次庭审时仅以旁听人员的身份参加了庭审，第二次庭审未出庭，张继红在第一次庭审中当场指认了案外人四、案外人二却遭到了三人的否认，若是正大光明的房产交易行为，张继娥、张乐、案外人二、案外人四为什么不敢出庭，在法庭上正面面对张继红？关于张继娥与张乐在原审中伪造多份证据的问题。张继娥和张乐在原审中伪造了多份证据，包括房产买卖合同、收款收据，最明显和最严重的是伪造了中国农业银行银行卡取款业务回单，说谎和伪造证据的目的就是企图正面张乐和张继娥之间没有恶意串通，是正常交易行为，若张继娥和张乐没有恶意串通，根本不需要说谎和伪造证据。在原审法院准备追究张继娥和张乐伪造证据法律责任的情况下，张继娥和张乐的代理人才在原审第二次开庭中被迫承认双方在准备对涉案房产过户前已对涉案房产的权属纠纷及1928号民事判决内容明确知道。关于张乐没有追究张继娥的责任反而与张继娥共同对付张继红的问题。正常转让房产的交易中，买卖双方的利益是对立的，因此才会签订合同，按合同约定办理转让手续，以保证卖方得到卖房款，买方得到房子。张乐付了购房款143万元给张继娥，却没有得到房子，没有追究张继娥的任何责任，张乐却表现出与张继娥的利益完全一致，双方相互帮助，相互补充，共同说谎，共同伪造证据，共同确认伪造的证据，共同违反合同约定却互相不追究对方的违约责任，委托同一个律师事务所的律师代理其案件等，这一切行为的唯一目的就是占有涉案房产，损害张继红的利益。贷款承诺书与贷款确认书完全相同，均是贷款银行同意向贷款申请人放贷的一种承诺，只是不同银行的叫法不同。张继娥所谓的是不同的两个阶段的不同文件之说法存无稽之谈。张乐在上诉状中称买方（张乐是世华地产的员工）在得知这样的消息后与买方签订《二手房买卖合同》自然会早于银行贷款确认书作出的时间，若张继娥与张乐不是恶意串通，张继娥怎么会相信张乐的说法，在没有取得银行贷款确认书的情况下愿意冒风险与张乐签订《深圳市房地产买卖合同》，更何况《深圳市房地产买卖合同》签订的时间为2013年4月27日仅比《二手楼按揭贷款确认书》的出具时间2013年4月28日早一天，因此，这一事实更加证明张继娥与张乐是恶意串通。2013年5月23日，张继娥、张乐、案外人二、案外人四等人的表现，张继娥与张乐签订房地产买卖合同的时间是2013年4月21日，在房产交易中心签订《深圳市房地产买卖合同》的时间是2013年4月27日，在短短7天内就将房产转移到了张乐名下，而深圳中院就张继娥对1928号案原审判决不服提起上诉安排二审开庭的时间是2013年4月26日，张继娥却慌称病了要求二审改期开庭，二审开庭时间改至2013年5月23日，张继娥却又于2013年5月20日申请撤回上诉。2013年5月23日，张乐、案外人二和案外人四等人到涉案房产找张继红索要房产，而张继娥也于同日向张继红发来短信称“房子已卖掉”。张乐更于2013年5月18日就准备好了起诉状，并以排除妨碍纠纷为由向原审法院起诉张继红，案号为（2013）深宝法民一初字第732号。关于张乐、案外人二、案外人四等人身份及是否有购房能力的问题。张乐、案外人二、案外人四等三人均为深圳市世华房地产投资顾问有限公司的业务员，案外人四是案外人二和张乐的部门经理，张乐与案外人二同是陕西省镇安县铁厂镇人，案外人二是1987年6月10日生人，张乐是1988年5月5日生人，两人是同一个镇老乡且年龄相近，不排除两人是同学或亲属关系。张乐是1988年5月5日生人，至2013年4月份购买涉案房产时尚不满25周岁，其在2011年8月1日办理居住证，显示其当时是在某内衣（深圳）有限公司打工，张乐这样一个农村出来的打工者，根本不可能有能力以143万元购买涉案房产，也不可能有16万元现金支付定金，正因为没有支付16万元，才需要伪造13万元银行交易记录和3万元张继娥的收款收据。27万元的资金监管款也是张继娥于2013年4月23日转到张乐银行账户来欺骗银行的，另贷款100万元需要每月收入在2万元左右，银行才可能放贷，以张乐的收入情况不可能符合银行要求的银行流水记录。这些均说明一个问题，张乐是没有能力也不可能购买涉案房产的，张乐和张继娥之间根本不存在真实的房产交易关系。张继红在原审程序中已申请原审法院调取张乐办理涉案房产银行贷款文件，但原审法院未予调取，不能查明张乐与张继娥共同骗贷且没有真实交易的事实，而以张乐和张继娥的共同确认判决张继娥向张乐返还143万元，对此，张及红仍坚持认为二审法院应查明张乐与张继娥共同骗贷的事实，追究两人的刑事责任。张继娥和张乐在本案一审过程中再次与案外人五恶意串通将涉案房产过户到案外人五名下。张继娥和张乐为阻止涉案房产最终过户回张继红名下，又再次与案外人五（为联合地产公司员工）串通，于2013年11月5日将涉案房产再次以虚假买卖的形式过户到案外人五名下，在涉案房产被成功过户到案外人五名下之后，由案外人五代替张继娥和张乐不断骚扰张继红，威胁张继红交出涉案房产。张乐若为正常的购房者，怎么会在仅仅购房半年的时间，在一审庭审终结后并因伪造证据受到原审法院训诫并处罚明知一审将败诉的情况下将涉案房产再次转卖，且转卖对象案外人五竟也是地产中介从业人员。张继娥见房产涨价，为了利益而不顾亲情和事实，利用房产在其名下之机企图强占涉案房产的行为应受到良心的谴责。综上，亲情二审法院驳回张继娥与张乐的全部上诉请求，维护张继红的合法权益。本案二审法庭调查时，被上诉人张继红针对上诉人张乐的上诉，补充答辩意见：关于张乐称张继娥承诺解决涉案房产涉及的姐妹矛盾一事完全不存在，张继娥和张乐是在一审期间因伪造证据被一审发现面临一审的制裁才被迫承认涉案房产所涉及的法律诉讼及实际的产权情况，在原审法院准备制裁之前，张继娥和张乐一直否认双方认识并对房产情况完全清楚的事实，张继娥将房产过户给张乐之后，并没有通知张继红回湖北老家解决问题，而是通知张乐去骚扰张继红要求收回涉案房产。张乐派案外人二、案外人四到涉案房产时，张继红才知道张继娥将涉案房产恶意过户给张乐的事实，并且在当天晚上张继娥向张继红发了短信称：其已经将房产过户了，让张继红等着去死。实际情况张继红有证据证明，并已经提交给原审法院，并非张乐所陈述的情况。张乐、案外人二、案外人四等三人均是世华地产的销售人员，三人与张继娥均熟悉，张继娥在涉案房产之前有三套房产，在世华房产进行登记和出售，关于张乐、案外人二、案外人四等三人的身份情况张继红已经进行了网页公证，一审张乐等三人进行了旁听，因此案外人二不具备作为证人的身份，当时一审张继红要求核实这三个人身份时，这三个人偷偷溜走了。涉案房产由张继娥过户给张乐具体的价格并不是张乐所称的143万元，张乐和张继娥所签的交易合同以及相应的付款凭证均存在虚假伪造的情况，特别是首付款3万元的收据上签名并不是张继娥签名，而13万元转帐凭证是张继娥与张乐事后伪造的，如果不是张继红申请法院调取帐户的交易信息是无法查出伪造凭证的事情，而查出了伪造的事宜才查出了对方伪造证据的情况，在一审第二次庭审后张继娥和张乐受到一审的训诫，双方在明知一审诉讼会败诉的情况下，又将涉案房产再次恶意过户给案外人五，案外人五是联合地产的中介人员，过户的时间是2013年11月7日，而张继红在2013年10月30日申请一审作财产保全，该事实也可以看出张乐和张继娥企图占有涉案的房产。
针对上诉人张继娥的上诉，张乐口头辩称，关于张乐的身份一直是某内衣（深圳）有限公司的员工，一审法官曾让张乐去过法庭，身份已经核实，现在还是这个公司的员工。对张继娥的上诉没有意见。
针对上诉人张乐的上诉，张继娥口头辩称，同意张乐的上诉意见。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查，张继红于2013年6月4日提起本案诉讼。原审判决于2013年11月15日送达张继娥、张乐。
涉案房产已于2013年11月5日由张乐出卖给了案外人五，于2013年11月7日转移登记至案外人五名下并设定有抵押。2013年12月30日，张继红以张继娥、张乐、案外人五为被告，向原审法院提起民事诉讼，请求法院：1、确认涉案房产为张继红所有；2、确认张乐与案外人五之间签订的涉及涉案房产的全部合同（包括《房地产买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》等）均无效；3、判令案外人五将涉案房产过户登记至张继红名下；4、判令张继娥、张乐、案外人五赔偿恶意过户房产给张继红造成的经济损失22320元；5、判令张继娥、张乐、案外人五承担诉讼费用。原审法院已对张继红的起诉立案受理，现本案仍在审理当中，案号为（2014）深宝法民三初字第255号。
张乐在本案二审审理期间，申请案外人二出庭作证，案外人二向本院递交的书面证人证言载明：张乐真正是善意去购买涉案房产的，之前的纠纷张乐并不知情，因案外人二是房产买卖从业人员，加上与张乐是同学老乡关系，张乐很信任案外人二，案外人二接到张继娥朋友放盘，觉得涉案房产还不错，就建议张乐买，张乐即直接委托案外人二购买，起初案外人二也不知道涉案房产有纠纷，就是看不了房，张继娥说房产自己亲戚在住，现在外地，不方便看房，房产没问题，可以正常交易给案外人二。因案外人二是地产中介从业人员，遇到这种情况也很多，很多业主房子租给别人看不了房很正常，查了档案房产登记人确是张继娥，案外人二即建议张乐购买。张乐购买后即全权委托案外人二去办理，在办理中，案外人二要求看房，张继娥说亲戚不在，晚上看灯是亮的，案外人二说去看，张继娥不让，在案外人二追问下，张继娥说了房产的纠纷，但承诺可解决。此时已过户，等案外人二帮张乐办完所有手续时，要求交房却一拖再拖，无法解决，案外人二即直接去找房产居住人，并曾两次报警。要房无果，后就在原审法院诉讼，至今未解决。对于原审法院认定张乐与张继娥恶意串通，案外人二觉得很冤枉，对于房产的纠纷，案外人二与张乐起初是不知情的，是在交易过程快完成才知道的。为了让张乐的经济损失降到最低，案外人二代理张乐又将涉案房产卖了。
因张乐中国农业银行账户在2013年4月23日收入28万元，并于同日转出27万元支付涉案房产交易的监管资金，本院限期张乐说明该28万元的款项来源。2014年5月12日，张乐代理人向本院提交案外人二中国农业银行账户银行卡历史交易查询结果单证明28万元系张乐为购买涉案房产向案外人二借的款。
本院认为，关于张继娥与张乐在涉案房产转让过程中是否存在恶意串通损害张继红利益的情形。对此，本院论述如下：
首先，根据已生效的（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决查明的事实，张继红将涉案房产过户给张继娥后，张继娥同意张继红赎回涉案房产，双方形成新的房屋买卖合同关系。张继红依双方的合意，享有履行与张继娥形成的新的房屋买卖合同赎回涉案房产的期待利益。
其次，张继娥明知其与张继红之间存在赎回涉案房产的法律关系并双方正在履行，但仍将涉案房产另行出卖给张乐，存在恶意。
最后，张乐在涉案房产交易中的表现，1、张乐在原审庭审时已自认在与张继娥签订涉案《房地产买卖合同》之前，张继娥已向张乐告知涉案房产存在纠纷，张乐亦已知道（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决内容，虽张乐在本案二审推翻其自认，主张其系在与张继娥交易完成后方知涉案房产存在纠纷及（2012）深宝法民三初字第1928号民事判决的内容，但张乐只提交了案外人二的证人证言予以证实，而案外人二系涉案房产交易的中介人员且与张乐是同学老乡关系，张乐与案外人二存在利害关系，案外人二的证人证言不具有单独证明案件事实的证据效力，张乐提交的证据不足以推翻其在原审的自认，本院采信张乐在原审的自认，确认张乐在涉案房产交易前即已知悉张继娥是一房两卖。同时，因案外人二的证人证言不具有单独证明案件事实的证据效力，故本院对张乐提出的申请案外人二出庭作证的申请不予准许。2、关于13万元定金的支付，张乐先向原审法院提交银行取款业务回单，拟证明已于2013年4月21日通过银行转账支付了13万元定金给张继娥，但经原审法院调查，张继娥与张乐并未发生该笔资金往来，后张乐又称系以现金方式向张继娥支付了定金13万元，虽张继娥对此予以确认，但张乐未能充分说明为何对13万元定金的支付前后说法矛盾且提交虚假证据，本院认为张乐在本案诉讼过程中存在不诚信行为。同时，涉案房产交易属大宗财产交易，涉及上百万元金额，张乐不可能对案涉金额如此巨大的案件不关心、不尽力，故其向原审法院出具的悔过书所称系案外人二伪造证据而其没有核查的解释，本院不予采信。因张乐存在不诚信行为，且在本案诉讼中，张继娥与张乐为共同利益的一方，单凭张继娥向张乐出具的收到13万元定金的收条，不足以证明张乐已向张继娥支付了该笔定金，据此，本院确认张乐并未付清涉案房产的购房款。
综上，张继娥属恶意转卖涉案房产，受让人张乐明知张继娥目的非法而与张继娥相互配合，在涉案房产购房款未付清情形下将涉案房产恶意转移登记至张乐名下，且伪造付款凭证，张继娥与张乐转让涉案房产的行为构成恶意串通，且因房产登记至了张乐名下，损害了张继红期待其与张继娥间赎回涉案房产合同继续履行的利益，原审法院依照合同法第五十二条第一款第（二）项之规定，确认张继娥与张乐就涉案房产签订的房屋买卖合同无效，认定正确，本院予以维持。张继娥、张乐上诉提出他们间的交易不存在恶意串通，涉案房产转让合同有效的理由不能成立，本院不予支持。
关于对本案的实体处理。张继红将涉案房产过户给张继娥后，已丧失涉案房产的所有权，其与张继娥形成的房产赎回关系，只构成房屋买卖合同关系，享有的是合同债权，在房屋买卖合同未履行完毕之前，张继红对涉案房产不能享有所有权，张继红要求确认涉案房产的产权为其所有的诉讼请求，不符合相关法律规定，本院予以驳回。原审判决直接确认张继红享有涉案房产的所有权，处理不当，本院予以撤销。因张继娥与张乐之间的房产交易行为无效，依照合同法第五十八条之规定，张乐本应向张继娥返还涉案房产，由张继娥与张继红协商或另循法律途径解决赎回房屋合同事宜，但现涉案房产已登记在案外人五名下，在未解决案外人五受让涉案房产是否属善意取得、涉案房产能否回转登记至张乐名下问题的情形下，本案无法迳行裁决涉案房产回转登记至张继娥名下，更不能迳行裁决将涉案房产过户登记给张继红，故本院对张继红要求张乐及张继娥协助办理涉案房产过户登记手续的诉讼请求予以驳回。原审判决张乐注销涉案房产抵押登记手续并将房产过户登记至张继红名下，未予考虑涉案房产现未登记在张乐名下、存在履行障碍，处理不当，本院予以撤销。对于张乐与张继娥之间的交易价款，本案当事人均未提出相应诉请，且与本案诉讼分属不同法律关系，原审判决张继娥向张乐返还购房款，属超出当事人诉讼请求裁决，处理不当，本院予以撤销。
综上，上诉人张乐、张继娥主张涉案房产转让合同有效的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定张乐、张继娥转让涉案房产属恶意串通损害张继红利益的无效行为，认定正确，本院予以维持，但对合同无效结果的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十九条第（二）项、第七十四条之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第622号民事判决第一项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第622号民事判决第二、三、四、五项；
三、驳回张继红其他诉讼请求。
本案一审案件受理费2446元、二审案件受理费9784元，合计12230元，由张继娥与张乐各负担6115元；原审法院预收之财产保全费4520元，由原审法院退回张继红。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年十一月三日
书记员（兼） 刘尹琳
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
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