北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终1299号
上诉人（原审原告）：武文，男，1980年7月21日出生，汉族。
委托诉讼代理人：魏文慧，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：补利军，男，1977年1月14日出生。
被上诉人（原审被告）：王艺霖，女，1977年9月30日出生。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：张冬光，北京友融律师事务所律师。
上诉人武文因与被上诉人补利军、王艺霖房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初34643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
武文上诉请求：同意一审判决第二项，撤销一审判决第一项、第三项，改判支持武文的一审其他诉讼请求，或者发回重审。事实与理由：1.补利军与房屋中介机构的短信记录说明补利军存在委托房屋中介机构出售房屋的行为，且同意委托王艺霖与武文处理房屋买卖事宜。2.武文在签订合同前审查了王艺霖向房屋中介机构提供的身份证、《房屋所有权证书》、《结婚证》、《授权委托书》、《承诺书》、《共有权人同意出售声明》等法律文件的原件，与王艺霖签订合同已经尽到了一般人的合理审查义务。3.补利军明知王艺霖已经代为签订合同，并未及时提出反对意见，应视为其同意合同条款约束。4.武文与补利军、王艺霖签订的合同合法有效，武文主张违约责任于法有据，并非仅依合同约定，原判适用法律错误。5.武文一审开庭时表示，如果法院认定合同无效，武文不坚持合同有效，武文要求王艺霖按照合同约定的违约金赔偿损失。如果该假设构成诉讼请求变更，则一审法院未对该诉讼请求进行审理。如果不构成诉讼请求变更，一审法院判决确认合同无效则属于超出诉讼请求。6.王艺霖、补利军违背诚实信用，受房价上涨的利益驱动，违反合同约定解除合同，应当承担相应的法律责任。
补利军、王艺霖辩称：1.房屋中介机构的证人证言及短信无法证明补利军委托房屋中介机构出售房屋，补利军亦未授权王艺霖卖房。2.授权委托书是王艺霖当着房屋中介机构工作人员和武文的面签署的，房屋中介机构工作人员要求王艺霖回去让补利军确认委托授权，这表明武文没有尽到应有的注意。3.补利军知道王艺霖卖房后，明确表示不予追认。4.一审适用法律正确，程序合法，未收到武文变更诉讼请求的相关材料。5.武文收到函件后，及时购置了其他房屋，不存在损失。
武文向一审法院起诉请求：1.要求补利军、王艺霖返还定金25万（自2016年8月16日起，按银行同期存款利率支付利息）；2.补利军、王艺霖向武文承担违约责任，支付违约金2685000元；3.补利军、王艺霖承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年8月4日，王艺霖以补利军的名义与买房人武文签订《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》。2016年8月4日，武文向王艺霖支付5万元定金。2016年8月15日，武文向王艺霖转账20万元用于支付定金。2016年8月24日，王艺霖向武文提出房屋无法出售。2016年8月29日，武文收到北京市信凯律师事务所代王艺霖发送的《关于解除房屋买卖合同的律师函》。一审法院认为，本案争议焦点为王艺霖代理补利军签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》是否有效。按照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该条款规定了表见代理制度。现依据法院查明的事实，王艺霖签订合同时向武文出示的授权委托书并非补利军本人签字，武文称王艺霖的行为构成表见代理，按照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号第13条、第14条的规定，武文作为买房人，应尽到合理范围内的注意义务。现武文仅依据王艺霖提供的结婚证、房产证、承诺书、《共有权人同意出售声明》等，在未与补利军本人核实的情况下，便与王艺霖签字，其本身未尽到合理范围内的注意义务，存在过失，故王艺霖的行为依法不构成表见代理。基于上述，王艺霖和武文签署的协议应属无效。合同无效之后，王艺霖应当退还已经收取的25万元款项。本案系合同纠纷，现在合同确认无效，武文要求承担违约责任无法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王艺霖代理补利军与武文签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》无效；二、王艺霖于本判决生效之日起七日内退还武文定金25万元；三、驳回武文的其他诉讼请求。
本院经审理查明：王艺霖与补利军系夫妻，在婚姻关系存续期间，两人购买北京市海淀区15B房屋，2009年12月3日，取得房屋所有权证书，登记房屋所有权人补利军，共有情况单独所有，建筑面积104.93平方米，15B房屋为王艺霖与补利军的夫妻共同财产。经补利军同意，王艺霖于2016年6月份通过北京链家房地产经纪有限公司登记了15B房屋的售房信息。
2016年8月1日，北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原地产公司）的工作人员田某给补利军发短信称：……知道你在出差，……你看能否安排嫂子先跟客户见个面？补利军回复：我爱人8月4日才回北京。8月3日，田某再次通过短信与补利军联系确定8月4日王艺霖与客户见面的时间、地点。
2016年8月4日，在中原地产公司居间服务下，王艺霖与买受人武文见面。王艺霖当着武文的面，在中原地产公司提供的空白格式文本上签署了下列文件：1、《共有权人同意出售声明》，内容为：王艺霖系15B房屋的共有权人，本人同意该房屋的所有权人补利军将该房屋出售。王艺霖在声明人处签字，签署的日期是2016年8月4日。2、《授权委托书》，主要内容为补利军委托王艺霖出售15B房屋及具体代理权限。王艺霖在委托人处签署“补利军”，签署的日期是2016年8月1日。中原地产公司的工作人员嘱咐王艺霖回去后让补利军在《授权委托书》上补签。3、《承诺书》，内容为：王艺霖承诺已获得产权人补利军授权办理15B房屋出售手续，本人保证产权人授权或者提交的授权书不存在任何问题，本人将承担房屋买卖合同约定的违约责任、赔偿责任以及中原地产应收的居间服务费等。王艺霖在承诺人处签字，签署的日期是2016年8月1日。王艺霖还提供了其与补利军的《结婚证》以及15B房屋的《房屋所有权证书》。在此情形下，王艺霖与武文又在中原地产公司提供的空白格式文本上签署了下列文件：1、《告知书》，内容是中原地产告知买卖双方需要提供的资料、交易一般程序等。王艺霖代补利军在出卖人处签字，并注明代理人为王艺霖，武文在买受人处签字。签署日期2016年8月4日。2、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同首部注明出卖人补利军、委托代理人王艺霖、买受人武文，约定房屋成交价格895万元，定金130万元，还对房屋交付、违约责任、权属转移登记等作了约定。关于逾期交付房屋的违约责任，合同约定逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并按照房屋成交价的30%向买受人支付违约金。王艺霖代补利军在出卖人处签字，并注明代理人为王艺霖，武文在买受人处签字。签署日期2016年8月4日。3、《资金划转补充协议》，对交易价格及钱款支付等作了进一步约定，关于定金的支付，该协议约定：签约当日支付部分定金5万元，2016年8月15日双方共同去建委查档后支付部分定金95万元，2016年8月30日前支付剩余定金30万元。王艺霖代补利军在出卖人处签字，并注明代理人为王艺霖，武文在买受人处签字。签署日期2016年8月4日。4、《不采用资金监管声明书》，声明就本次房屋交易资金中的895万元不采用资金监管或第三方托管方式划转交易资金。王艺霖代补利军在出卖人处签签字，武文在买受人处签字。王艺霖代补利军在出卖人处签字，并注明代理人为王艺霖，武文在买受人处签字。签署日期2016年8月4日。
2016年8月4日，武文向王艺霖支付5万元定金。2016年8月15日，武文向王艺霖转账20万元用于支付定金。王艺霖以补利军名义订立合同后，因一直未得到补利军的明确追认，王艺霖于2016年8月24日向武文提出房屋无法出售。同日，北京市信凯律师事务所接受王艺霖委托，向武文出具《关于解除房屋买卖合同的律师函》，主要内容：房屋买卖合同签订后，王艺霖发现此份合同的签订存在如下问题，将最终导致合同无法履行：1.王艺霖在合同签订前未取得补利军同意；2.王艺霖在签订合同时，补利军并未参与；3.王艺霖签订合同后补利军并未追认。王艺霖现决定解除与武文签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件。武文于2016年8朋29日收到该律师函。
2017年6月27日，在一审庭审时，关于诉讼请求，武文表示同起诉书，即：1.要求补利军、王艺霖返还定金25万（自2016年8月16日起，按银行同期存款利率支付利息）；2.补利军、王艺霖向武文承担违约责任，支付违约金2685000元；3.补利军、王艺霖承担本案诉讼费。法庭调查时，法官询问武文：如果法院对合同的效力与你方认定不同，你方是否坚持合同有效？武文回答：如果法院认定合同无效，我方不坚持合同有效，要求王艺霖按照合同约定的违约金赔偿武文损失。2017年9月11日开庭时，法院再次询问武文诉讼请求是否有变更，武文回答：假设法院认定合同无效，我方要求王艺霖按照合同约定支付违约金。
本院认为，起诉必须有具体的诉讼请求，变更诉讼请求必须具体明确。一审的开庭审理中，法官询问武文：如果法院对合同的效力与你方认定不同，你方是否坚持合同有效？法官的询问中并没有明确当事人主张的合同的效力与法院认定不一致，只是提示武文慎重决定是否变更诉讼请求。武文在两次开庭时均是以假设的方式回答，故不构成诉讼请求的变更。
授权行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式，但关于出售房屋的授权应当采用书面形式。补利军因不在北京，根据中原地产公司工作人员的提议，委托妻子王艺霖先去与客户见面。“与客户见面”的通常理解是对房屋买卖事宜进行初步接洽，了解房屋现状、房屋价格、支付方式、履行期限等情况，并不包含签署相关法律文件。在补利军并未给王艺霖出具合法有效的书面授权委托书的情况下，应当认定王艺霖并没有得到补利军委托其签署出售15B房屋相关法律文件的授权。故王艺霖于2016年8月4日代理补利军签署《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》等文件属于超越代理权。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。王艺霖超越代理权以补利军名义订立的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》未经补利军追认，对补利军不发生效力。一审法院判决认定《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》无效，并无不当，本院予以确认。在合同纠纷中，人民法院应当依职权认定合同的效力，武文有关一审判决超出诉讼请求的上诉理由，没有法律依据，本院不予采信。王艺霖超越代理权以补利军名义与武文订立的合同未经补利军追认，应由王艺霖承担责任，一审法院判决王艺霖退还武文定金25万元，王艺霖与武文二审中均表示同意该项判决，本院予以确认。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。构成表见代理，除了必须具备行为人无权代理这一前提条件外，还必须同时具备以下三个要件：1.行为人有被授予代理权的外观或表象；2.相对人相信行为人有代理权且系善意无过失；3.行为人有被授予代理权的外观或表象可归责于被代理人。本案中，王艺霖代理补利军与武文签订合同时，王艺霖持有15B房屋的《房屋所有权证书》并不能说明其有权签署出售房屋的相关文件。王艺霖持有《结婚证》只能说明其与补利军是夫妻关系，但房屋属于家庭重大财产，出售房屋不属于家事日常代理的范围，有《结婚证》同样不能说明其有权签署出售房屋的相关文件。王艺霖现场签署的《共有权人同意出售声明》、《承诺书》仅代表王艺霖的个人意见，与是否得到补利军的授权无关。王艺霖现场代替补利军签署《授权委托书》，不仅不能证明其有权签署出售房屋的相关文件，恰恰证明王艺霖并没有得到补利军委托其签署相关法律文件的正式授权。因此，王艺霖并没有被授予代理权的外观或表象，在此情形下，武文则没有任何理由相信王艺霖已经得到补利军委托其签署出售15B房屋相关法律文件的正式授权。王艺霖并没有被授予代理权的外观或表象，因此谈不上可归责于被代理人的问题。事实上，补利军委托王艺霖先行与买受人见面并不存在过错。综上，武文主张王艺霖构成表见代理，没有事实根据，本院不予采信。
相对人知道或者担心行为人是无权代理人的，可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。王艺霖代替补利军签署《授权委托书》时，武文也在现场，武文应当知道王艺霖尚未取得补利军委托其签署出售房屋相关文件的正式授权，但武文并没有行使催告权。现没有证据证明补利军对王艺霖代其签署合同的行为已经明确表示追认，应视为其拒绝追认。武文有关补利军明知王艺霖已经代为签订合同，并未及时提出反对意见，应视为其同意合同条款约束的上诉理由，没有法律依据，本院不予采信。
综上所述，武文的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十八条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15140元，由武文负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一八年四月十六日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 舒 妍