河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
���2016）豫民再52号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：朱迎喜，男，1979年2月7日出生，汉族。
委托代理人：李绍东，河南铁正律师事务所律师。
委托代理人：张国锋，北京市中创（郑州）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：周占贵，男，1965年11月23日出生，汉族。
委托代理人：周光普。
一审被告：郑州市二七区孙八砦村改造指挥部。住所地：郑州市。
再审申请人朱迎喜因与被申请人周占贵、一审被告郑州市二七区孙八砦村改造指挥部（以下简称孙八砦指挥部）物权保护纠纷一案，不服郑州市中级人民法院（2015）郑民四终字第432号民事判决，向本院申请再审。2015年12月8日，本院作出（2015）豫法立二民申字第1910号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。周占贵及其委托代理人周光普，朱迎喜及其委托代理人李绍东、张国锋到庭参加了诉讼。孙八砦指挥部经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年11月27日，朱迎喜以周占贵无权处置涉案房屋为由诉至郑州市二七区人民法院，请求：1、确认孙八砦指挥部与周占贵签订的《二七区孙八砦村改造拆迁安置补偿协议》（编号为177号，以下简称《拆迁安置补偿协议》）无效；2、判令孙八砦指挥部重新与朱迎喜签订拆迁安置补偿协议并依法补偿。
郑州市二七区人民法院一审查明：朱迎喜系郑州市二七区孙八砦村一组村民，在该村有宅基地一处，地上建有三层楼房，该宅基地于2003年1月18日取得了集体土地使用权证，朱迎喜为该地的使用者。因其长期在外地工作，便将该楼房交由其父朱某出租管理。朱某于2007年1月1日与周占贵签���房屋买卖《证据》，载明：“此证据证明朱迎喜把新区20号房一套转让给周占贵。2007年以后此房归周占贵所有，一切责任有周占贵负责（电费、水费、拆迁费、安全、买卖、转户）。朱迎喜转让周占贵房款全部付清（叁拾万零伍仟元整305000元）。”2010年4月6日，郑州市二七区孙八砦村改造指挥部与周占贵签订了《拆迁安置补偿协议》。协议载明了“拆迁方：孙八砦指挥部。被拆迁方：周占贵（原土地使用人朱迎喜）。”2010年11月3日，朱迎喜以其父朱某擅自将争议的房屋卖给周占贵为由诉至该院，请求依法判决确认周占贵与朱某于2007年1月1日签订的房屋买卖合同无效。2011年3月30日，郑州市二七区人民法院作出（2011）二七民一初字第38号民事判决。宣判后，周占贵不服，上诉到郑州市中级人民法院。郑州市中级人民法院于2011年11月16日作出（2011）郑民二终字第1169号��事裁定书，以原审判决认定事实不清、证据不足，裁定予以撤销，并发回重审。郑州市二七区人民法院经重审，于2012年4月23日作出（2012）二七民一初字第792号民事判决，判决朱某与周占贵于2007年1月1日签订的关于新区20号的房屋买卖合同无效。宣判后，周占贵不服判决提出上诉。郑州市中级人民法院于2012年12月19日作出（2012）郑民二终字第949号民事判决：驳回上诉，维持原判。
另查明：2006年11月3日，郑州市城中村改造工作领导小组下发文件，决定将孙八砦村一组等17个村（组）纳入2006年第二批城中村改造计划。郑州市二七区人民政府于2006年12月4日出具公告，载明：“一、依据《土地登记规则》第五十三条规定，现公告注销孙八砦村民委员会第一、第三、第四村民组集体和个人持有的集体土地所有证和集体土地使用证。二、持证人应在公告发布之日起30日内将集体土地所有证和使用证交到郑州市二七区国土资源局，依法予以注销。”（2012）二七民一初字第792号已生效的民事判决书查明，本案涉及土地于2010年依法转为国有土地，土地证号（2010）第05**号。
再查明：周占贵不服郑州市中级人民法院（2012）郑民二终字第949号民事判决，向郑州市中级人民法院提出再审申请。郑州市中级人民法院于2013年5月21日作出（2013）郑民申字第176号民事裁定，驳回周占贵的再审申请。
郑州市二七区人民法院一审认为：国家、集体、私人的物权和其他权利的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案所涉房屋的土地属二七区齐礼闫乡孙八砦村一组所有，朱迎喜为该地的合法使用权人，其依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。周占贵持朱迎喜的宅基地使用证与孙八砦指挥部签订的《拆迁安置补偿协��》，主要依据是周占贵与朱迎喜的父亲朱某签订的房屋买卖协议，该买卖协议已经法院的生效判决书认定为无效协议，故周占贵与孙八砦指挥部签订的《拆迁安置补偿协议》应认定为无效。朱迎喜该项诉讼请求成立，该院予以支持。朱迎喜要求判令孙八砦指挥部重新与朱迎喜签订拆迁安置补偿协议并依法补偿的诉讼请求，不属于民事案件的受案范围，该院不予处理。周占贵辩解所称，周占贵、朱迎喜之间涉案房产买卖关系存在，二七区国土资源局于2006年12月4日发出公告后，涉案房屋土地性质应为国有土地的意见，经当庭查证，已有生效判决认定周占贵与朱迎喜的父亲朱某签订的房屋买卖协议无效，故朱迎喜、周占贵不存在买卖关系；该生效判决已查明涉案房产土地于2010年依法转为国有土地，该事实还有本案中孙八砦社区居民委员会于2013年5月3日出具证明所证内容���以印证，故涉案房屋土地实际转为国有土地时间为2010年，故周占贵的辩解意见不成立，该院不予采纳。2014年12月10日，郑州市二七区人民法院经审判委员会研究决定，作出（2013）二七民一初字第3193号民事判决：一、周占贵与郑州市二七区孙八砦村改造指挥部于2010年4月6日签订的《二七区孙八砦村改造拆迁安置补偿协议》无效。二、驳回朱迎喜的其他诉讼请求。案件受理费100元，朱迎喜承担50元，周占贵承担50元。
周占贵不服一审判决，向郑州市中级人民法院上诉称：1、原审判决认定事实不清。周占贵从2006年至2010年拆迁，一直在诉争的房屋内居住。水电等费用均由周占贵负责。至拆迁，双方责任与义务履行完毕。拆迁指挥部将周占贵家庭居住的房屋拆除，拆除的是房屋住所及装修等附属物，并不是拆除的土地，该土地已于2006年出让给政府。补偿协议真��有效，应当受法律保护。2、朱某伪造证据。（1）朱迎喜提交的土地使用证、宅基地申请表、孙八砦居民委员会出具的证明内容相互矛盾、时间相互冲突，明显是伪造的。朱迎喜一家的户口于2002年8月28日由农村村民转为城市居民。朱迎喜2006年花3000元购买的土地证，并向周占贵索取土地使用证费用5000元。2006年12月，该土地使用证被注销。（2）孙八砦居民委员会出具的证明称：周占贵与指挥部签订补偿协议，居委会无一知晓，也没有通知朱迎喜到场。首先，拆迁指挥部成员构成中，有居委会成员。拆迁补偿协议还显示居委会也持有一份。其次朱迎喜及朱某对于拆迁补偿之事一直处于高度关注状态，从其不断向周占贵提出各种条件便可得知朱迎喜对自己的房屋出卖的事实是知情的。朱迎喜不愿进行调解，而是阻止拆迁。三、原审法院适用法律错误。拆迁指挥部系政府��门，朱迎喜无权要求确认补偿协议无效，该补偿协议是否无效不是民事案件受理范围。4、周占贵二审将提供新的证据，证明居委会出具虚假证据的事实等。周占贵请求确认拆迁补偿协议合法有效。
朱迎喜答辩称：朱迎喜与周占贵没有签订房屋买卖合同，周占贵不是房屋和土地的所有权人，无权和拆迁指挥部签订补偿协议。请求维持一审判决。
郑州市中级人民法二审查明的事实与一审查明的事实一致。
郑州市中级人民法院二审认为：周占贵于2007年1月1日签订房屋买卖协议后，一直占有和使用涉案房屋。涉案房屋的土地已于2010年转化为国有土地，基于原买卖合同的实际履行和房屋的交付，周占贵的占有行为仍然有效。2010年4月6日签订的拆迁补偿协议，是拆迁人对占有人周占贵进行的补偿，该补偿不仅包括给周占贵一定房屋面积的补偿，���供周占贵将来继续行使其占有和使用的权利，也包括对周占贵不能占有期间，另行租赁房屋居住支付一定的过渡费用。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，房屋交付完毕，周占贵实现并继续维持对涉案房屋之占有使用，有权要求朱迎喜交付房屋，且朱迎喜已经实际交付，在此情况下，周占贵基于合理的占有而取得安置补偿的权益，应受法律保护。故周占贵与孙八砦指挥部于2010年4月6日签订的《拆迁安置补偿协议》为有效协议。2015年7月15日，郑州市中级人民法院经该院审判委员会讨论决定，作出（2015）郑民四终字第432号民事判决：一、撤销郑州市二七区人民法院（2013）二七民一初字第3193号民事判决；二、驳回朱迎喜的诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，均由朱迎喜负担。
朱迎喜不服二审判决，向本院申请再审称：1、已有生效判决���定双方房屋买卖协议因违反法律强制性规定而无效，故周占贵私自与孙八砦指挥部签订的《拆迁安置补偿协议》自然无效。2、周占贵并非被拆迁村的村民，不具备签订《拆迁安置补偿协议》的主体资格，二审判决认定《拆迁安置补偿协议》有效的理由不能成立。3、二审判决适用法律错误。生效判决已判令周占贵与朱迎喜各自返还财产，周占贵无权要求朱迎喜交付房屋。朱迎喜请求改判撤销二审判决，维持一审判决。
周占贵答辩称，二审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。
本院再审查明的事实除与一审、二审查明的事实一致外，另查明：周占贵在与孙八砦指挥部签订涉案《拆迁安置补偿协议》后，已按照孙八砦指挥部、孙八砦村委会等单位确定的《分房方案》选定了安置补偿的房屋。
本院再审认为，周占贵与孙八砦指挥部于2010年4月6日签订的《拆迁安置补偿协议》为有效合同。首先，基于周占贵持有涉案被拆迁房屋的宅基地使用权证，以及长期居住在涉案被拆迁房屋的事实，孙八砦指挥部有理由信任周占贵就涉案被拆迁房屋签订《拆迁安置补偿协议》的行为系有权处分，且无证据显示双方存在恶意缔约或串通的情形。其次，本案所涉《拆迁安置补偿协议》系在政府行政征收过程中达成，补偿标准的确定、安置房的选择等事项均具有行政指令色彩，并且涉案房屋已被拆迁完毕，周占贵亦已按照有关单位共同确定的《分房方案》选择了安置房屋。拆迁安置补偿行为已经实际完成，重新签订《拆迁安置补偿协议》在事实上已无可能。故朱迎喜关于撤销周占贵与孙八砦指挥部签订的《拆迁安置补偿协议》，以及与其重新签订安置补偿协议的再审请求缺乏法律及事实依据，本院依法不予支持。关于房屋买卖合同无效的法律后果，朱迎喜可另行主张权利。
综上，本案二审判决查明事实清楚，虽在适用法律方面有所不当，但处理结果基本妥当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
维持郑州市中级人民法院（2015）郑民四终字第432号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 波
代理审判员 李向乔
代理审判员 项 坤
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 李向华