江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)大民初字第00044号
原告（暨反诉被告）江苏丰山集团股份有限公司，住所地盐城市大丰区王港闸南首。
法定代表人殷凤山，该公司董事长。
委托代理人陈亚峰，该公司副总。
委托代理人董爱军，江苏涤非律师事务所律师。
被告（暨反诉原告）盐城市东鹏酒店投资有限公司，住所地盐城市开放大道32号亭湖区第一招待所。
法定代表人袁玲，该公司总经理。
委托代理人邹鹏，居民。
委托代理人任满军，江苏大直律师事务所律师。
原告（暨反诉被告）江苏丰山集团股份有限公司（以下简称丰山集团）与被告（暨反诉原告）盐城市东鹏酒店投资有限公司（以下简称东鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（暨反诉被告）丰山集团的委托代理人陈亚峰、董爱军，被告（暨反诉原告）东鹏公司的法定代表人袁玲，委托代理人邹鹏、任满军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（暨反诉被告）丰山集团诉称，2012年9月3日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告租赁位于大丰市黄海西路南侧、西康南路西侧的丰山研发中心大楼1-9层开办丰山大酒店。租期为15年，自2012年9月1日起至2028年5月30日止，其中前八个月为免租装修期，酒店将于2013年5月1日开业等内容。2013年3月9日，双方签订补充协议，约定原告将丰山研发中心大楼10层和11层中轴10-14部分外的面积租赁给被告等内容。合同签订后，原告将案涉房屋交由被告装修，并按约定将土地用途由工业用地转为商业用地。但被告进场后未有实质性的进展，在支付了50万元租金后，剩余租金未付。2014年3月19日，原告发函要求被告支付租金，但被告未予理睬。2014年11月3日，原告向被告邮寄了解除房屋租赁合同及补充协议的通知。现请求法院判令：1、被告东鹏公司将位于大丰市黄海西路南侧、西康南路西侧的丰山研发中心大楼中迁出；2、支付原告2014年12月5日前的租金3170548元，同时赔偿原告自2014年12月6日起至实际交还房屋之日止按12603元/天计算的逾期占用使用费；3、支付原告违约金1000000元；4、赔偿原告律师代理费65000元。
被告东鹏公司辩（暨反诉）称，同意解除双方间的房屋租赁合同。但是在合同履行过程中，原告丰山集团存在诸多违约行为。1、未按约定时间变更土地性质；2、消防系按照工业土地性质施工，导致我公司无法申报商业性质用房，扩大了我公司的装修成本；3、未按合同约定将二楼平台交给我公司装潢施工；4、未进行天然气安装；5、租赁场所营业税应由原告负担，但原告至今未将由我公司代付的款项支付给我公司；6、迟延交付房屋。合同签订后，我公司已向原告支付租金50万。由于原告的违约行为，导致我公司行使合同履行抗辩权，拒绝支付剩余的租金。现请求法院判令丰山集团向我公司支付违约金1000000元、装潢损失1253309.86元。
原告丰山集团对被告东鹏公司的反诉答辩称，被告的反诉请求均不成立。1、我公司将工业用地转为商业用地的时间为2013年7月18日。根据双方合同约定实际上土地性质延误的时间为1.5个月，且这种延误在签约时双方已充分考虑。如被告有证据证实因转让性质延误给其造成的损失，我公司可依法予以赔偿。但该履行瑕疵，不构成根本违约；2、关于消防审批手续，消防审批事项非由我公司负责办理，酒店的装修由被告自主进行，消防手续应由其自己办理；3、关于二楼平台加建问题，合同约定加建二楼平台需得到我公司及相关部门同意，酒店未能实现二楼加建，并非我公司不同意，而是未取得相关部门的审批，所以我公司不存在违约；4、关于天然气安装问题，天然气安装申请的前提是必须确定申报流量，根据申报流量来确定缴费额及工程的具体实施。因被告至今未能确定酒店需要的燃气用量，所以无法进行申报，但我公司始终未拒绝履行开户申报的义务，一旦流量确定随时可以办理；5、关于租赁场所营业税，我公司不知情，更不存在我公司应当承担费用而拒绝承担的说法；6、关于未办理房屋交接手续问题，因租赁房屋被告已于2012年10月进场实施了装修。未办理书面交接手续，并不代表房屋未交接。综上，被告的反诉请求不能成立，请求法院依法驳回被告的反诉请求。对于被告的实际损失由法院依法处理。
经审理查明，2012年9月3日，丰山集团（出租方，甲方）与东鹏公司（承租方，乙方）在江苏大丰经济开发区管理委员会的见证下签订房屋租赁合同一份，内容为：“第一条、房屋的座落、面积、装修、设施情况，1、甲方出租给乙方的房屋位于大丰市黄海西路南侧、西康南路西侧的西康南路1号丰山研发中心（暂定名）大楼的1-9层，乙方使用范围还包括大楼北侧及南侧（从南立面往南34米，约2000平方米）的场地及地下停车场；2、该出租房屋已竣工，尚未办理规划验收备案，也未登记领取房屋所有权证。甲方保证出租房屋系合法建筑，且不妨碍乙方办理工商登记时经营场所的合法性。如因工业用地性质导致乙方无法拿到合法的经营证照，由甲方负责合法的经营证照给乙方；3、甲方尚需对大楼周围场地按规划要求进行绿化及亮化工程，都需到位，其余场地面积以及地下停车场上共可设置60-80个小型汽车无偿停车位，供双方共同使用；4、该房屋已完成土建、供水、供电、消防设施建设，未装修。水、电、气具备接通条件，用水用电双方办理过户，天然气开户及费用由甲方承担。已有设施、设备情况详见合同附件；第二条、合同主体，甲方应提供用地（现为工业用地，甲方在六个月内转为商业用途）和规划许可证明文件的复印件，乙方应提供营业执照或身份证明文件复印件，各自由对方验证留存；第三条、租赁期限及用途，1、该房屋租赁期共十五年。自2012年9月1日起至2028年5月30日止。其中前八个月为免租装修期。2、甲方向乙方承诺乙方拟在2013年5月1日前正式开张营业，自乙方缴纳第一笔租金给甲方之日起9个月内，甲方办理完工业用地转变为商业用地的手续。如超过9个月，导致乙方不能按时营业造成的所有经营损失由甲方无条件赔偿给乙方。甲方对内对外招待活动优先在乙方的丰山大酒店内进行，享受乙方对外大集团同等的优惠待遇；3、乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为宾馆、餐厅、KTV使用，未经甲方书面同意不得擅自改变用途。乙方出资人民币2088万元注册资金，以邹锦涛自然人独资形式，经甲方同意使用丰山字号成立江苏丰山大酒店有限公司，本酒店必须按四星级酒店标准装修，乙方尽量在确保工期及装修质量的前提下力争在2013年5月1日前开张营业；4、租赁期满或依法终止时，乙方应及时、完好的交还租赁财产；第四条、租金及支付方式，1、房屋租金按年度结算，固定基数，阶段性递增。第一年至第五年租金为每年度200万元，第六年至第七年度递增5%，即每年度租金为210万元，第八年至第九年度递增8%，即每年度资金为226.8万元，第10年至第15年度递增10%，即每年度租金为249.48万元。租金总额为3370.48万元。2、房屋租金支付方式为先交后租，在2013年5月1日前交纳第一年度50%的租金100万元，2013年11月1日前交纳第一年度另50%的租金100万元，自第二年度起，乙方在每年的5月1日和11月1日前分别交纳当年度各50%的租金。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。由甲、乙双方互相抵充租金与招待费后其余部分按国家税法有关规定执行。3、乙方迟延支付租金不得超过3个月；第五条、房屋交付，1、甲方在2012年10月30日前完成土建竣工验收（用电设施部分根据乙方调整需求而相应顺延），可交付乙方进场装修施工。2、乙方在交纳第一年10%的租金20万元给甲方后可进入现场进行设计踏勘和装修装饰施工，在取得消防验收批复后交纳第一年度15%的租金30万元给甲方，2013年5月1日前交纳第一年度25%租金50万元给甲方，计交纳第一年度的50%租金100万元；第六条、房屋装修，1、在装修消防图纸审核过程中，如装修消防图纸因甲方用地性质及土建、消防、用电等验收未审核通过，所造成的损失由甲方负责。2、乙方根据房屋用途出资对承租房屋进行装修装饰，并可进行必要的改造，但必须符合下列要求（2）装修装饰不得对房屋承重结构有任何破坏，在经过丰山集团及大丰市有关部门同意的基础上，在二楼层面另加建轻钢结构作为会议用房，除此之外不得改变大楼外立面的形象、风格；（3）装修方案及装修设计图纸应经甲方书面确认，报行政部门审批后方可实施；第十条、相邻关系及费用承担甲方自用楼层的水电费、专用楼梯检测维护费由甲方承担，中央空调的购置安装费及使用费由双方合理分担（分担方式按实际使用表计算），大楼房产税、房屋出租税由甲方承担。除上述约定外的其他大楼运行成本及税费均由乙方承担；第十二条、合同解除，1、双方无正当理由不得解除合同，否则视为违约；2、甲方有以下违约行为之一的，乙方有权解除合同并追究甲方的违约责任（1）因甲方原因导致乙方不能取得合法经营手续而无法经营的；（2）甲方出租房屋存在主体结构安全问题，不能使用的；3、乙方在租赁期内有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋并追究乙方的违约责任（1）未经甲方书面同意改变约定的房屋租赁用途；（2）迟延支付全部或部分租金达到三个月的；（3）未按合同约定进行装修装饰和改造的…；第十三条、合同终止及法律后果，1、合同因下列原因而终止（1）双方协商达成终止协议或甲方依据合同第十一条第一款提出变更；（2）因一方违约而对方提出解除合同；（3）租赁期满自然终止；2、合同终止时，乙方必须及时退场。退场时间为双方达成协议的按协议约定。甲方依约变更或因违约解除合同自该行为发生日后一个月内；租赁期满的为到期日。租金按退场日实际结算支付，乙方逾期退场的按到时日租金标准的双倍向甲方赔偿逾期占用损失；3、乙方因甲方违约而解除合同的情形下，甲方应对乙方投入的装修装饰及设施设备按市场当时评估价进行收购及赔偿，另对未履行期间乙方的经营损失补偿。在甲方因乙方违约而解除合同、租赁期满的情形下，乙方不得对其投入的装修装饰及设施设备进行拆除或破坏，财产所有权无偿转归甲方，且甲方不做任何补偿。4、乙方交还或甲方收回承租房屋时，乙方应保证房屋本身及附属设施设备（包括乙方租赁期内投入形成的装修装饰及设施设备）均处于完整、完好和可使用状态，如损坏、灭失应由乙方修复或赔偿；5、终止移交应由双方共同在场确认，甲乙双方不配合的，双方均可委托公证接受，并以此作为索赔依据；第十四条、甲方的违约责任，1、甲方迟延交付出租房屋的，每逾期一日，应向乙方支付日租金双倍的违约金。2、乙方因甲方违约而解除合同的，甲方应支付乙方100万元的违约金。3、若以上支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该根据乙方实际损失承担赔偿责任；第十五条、乙方违约责任，1、乙方迟延支付租金的，每逾期一日，应向甲方支付日租金双倍的违约金；2、甲方因乙方违约而解除合同的，乙方应支付甲方100万元的违约金；3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同未履行部分总租金的10%向甲方支付违约金。4、若上述支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应根据甲方实际损失承担赔偿责任；第十六条、免责条件，1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2、因国家征收等政府行为导致本合同不能履行的，各自损失自理。如依法享有补偿，则甲方按照国家拆迁补偿政策得到补偿后应将乙方装修装饰部分的相应补偿款按实返还给乙方；第十七条、争议解决1、本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解，协商或调解解决不成的，依法向租赁物所在地的人民法院提起诉讼。2、在诉讼情况下，败诉方应承担所有诉讼、保全、执行、评估、鉴定、律师代理、公正等各项费用……”。2012年9月底，丰山集团将案涉房屋交由东鹏公司装潢。丰山集团同时在东鹏公司委托他人设计的图纸中加盖了丰山集团的印章。东鹏公司装潢过程中，双方因二楼平台加建轻钢结构事宜产生纠纷，并多次进行协商。因未能取得相关部门的同意、审批致二楼平台轻钢结构未能加建。东鹏公司占用案涉房屋期间分别于2012年9月3日、2013年3月13日向丰山集团分别支付租金20万元、30万元，合计50万元，剩余租金未付。
2013年3月9日，丰山集团（甲方）与东鹏公司（乙方）签订补充协议一份，内容为：“双方于2012年9月3日签订的房屋租赁合同，现经双方协商达成如下协议。一、乙方因经营布局需要而提出增加租赁面积，甲方同意将西康南路一号丰山研发中心大楼10层全部和11层中除10-14轴（该部分为甲方董事长办公室）外的其他面积租赁给乙方，租赁标准第一年度（每年度）为30万元。该部分租赁面积的租金支付方式，支付期限递增方式等均按原房屋租赁合同执行；二、乙方按上述约定调整装修方案顺延至2013年7月30日，逾期仍未进场施工的，甲方有权解除合同；三、在不影响租金上缴的前提下，甲方不干预乙方独立自主经营权利；四、其余事项按原房屋租赁合同执行……”。2013年6月27日，丰山集团与大丰国土资源局签订了案涉房屋所在土地的“国有建设用地使用权出让合同补充协议”，大丰国土资源局同意将6476平方米的商住用地使用权办至丰山集团名下从事四星级酒店开发建设。2013年8月14日，大丰市住房和城乡建设局就位于大丰市开发区西康路西侧、黄海路南侧丰山商务大厦的房屋进行登记。2014年1月8日，大丰市人民政府向丰山集团颁发案涉房屋的土地使用权证，土地使用用途为其他商服用地，使用权类型为出让。
2013年3月9日，丰山集团党委副书记沈菜平向东鹏公司出具承诺书一份，内容为：“因丰山国际大酒店营业需要，在该酒店装修量达30%左右时，本人作为该项目的第一招商负责人，郑重向邹鹏总经理承诺保证在工程装修过程中，协调大丰经济开发区主要领导做好江苏丰山集团殷董事长的工作，同意在丰山研发大楼北门二楼平台上以制作户外广告牌的名义在不更改主体结构的情况下搭建一层用房作为酒店的宴会大厅。如若协调不成功两位承诺人宗江亚、沈菜平分别承担每人伍万元人民币的损失合计人民币壹拾万元整赔偿给邹鹏”。
2014年3月19日，江苏涤非律师事务所律师董爱军受丰山集团委托向东鹏公司发出函件一份，内容为：“2013年9月3日，丰山集团与贵司签订《房屋租赁合同》……。现贵司进场施工已一年有余，但工程至今未完工，酒店迟迟未开业。贵司除支付丰山集团第一期租金50万元外，其余2013年度（2013年5月1日至2014年4月30日）的应付到期租金180万元至今尚未支付。贵司的行为已构成严重违约。为避免造成损失，丰山集团希望贵司在其作出解除租赁决定前及时给付所欠租金。为此本律师要求贵司在接到本律师函后一周内足额向丰山集团支付2013年度剩余租金180万元。如逾期未足额支付，本律师将依授权解除租赁合同及补充协议，并依法追究贵司的违约责任”。2014年6月30日，江苏涤非律师事务所律师董爱军受丰山集团委托向东鹏公司发出函件一份，内容为：“现贵司除支付丰山集团第一期租金50万元外，其余2013年度（2013年5月1日至2014年4月30日）的应付到期租金180万元和2014年度（2014年5月1日至2015年4月30日）的第一期租金115万元至今尚未支付。贵司的行为已构成严重违约，丰山集团依约有权解除租赁并追究贵司的违约责任。现本律师要求贵司在接到本律师函后一周内足额向丰山集团支付2013年度剩余租金和2014年度租金295万元。如逾期未足额支付，本律师将依授权解除租赁合同及补充协议，并依法追究贵司的违约责任……”。2014年11月3日，江苏涤非律师事务所律师董爱军受丰山集团委托向东鹏公司发出函件一份，内容为：“贵司现进场施工已满两年，但工程至今未完工，酒店迟迟未开业。贵司除支付丰山集团第一期租金50万元外，其余2013年度（2013年5月1日至2014年4月30日）应付到期租金180万元和2014年度（2014年5月1日至2015年4月30日）应付到期租金230万元至今尚未支付。本所已在2014年3月19日发函催促贵司及时支付到期租金，纠正违约行为，但贵司置若罔闻。鉴于贵司的违约行为已影响到合同的实际履行，丰山集团依据合同法有关规定，决定提前解除2012年9月3日签订《房屋租赁合同》及其后签订的补充协议并追究贵司的违约责任。现特向贵司发出解除合同的书面通知，自本函送达之日生效。贵司希望在接函后10日内将房屋交还丰山集团，若迟延交还，相关损失在追究贵司的违约责任时一并主张”。2014年11月4日，东鹏公司收到该函件。2014年12月24日，丰山集团向本院提起诉讼。2015年3月4日，东鹏公司向本院提起反诉。
2015年3月9日，本院向东鹏公司发出举证通知书，要求东鹏公司在收到举证通知书之日起五日内向本院提交书面鉴定申请及“你公司对案涉工程进行装潢时的装饰装修工程施工合同，工程量签证单，工程施工监理日志，购买材料的合同、发票以及支付货款、工程款凭证等相关证据”。2015年3月18日，东鹏公司向本院提出延期开庭及举证申请，本院依法告知“如因延期开庭、延期举证导致案涉房屋迟延交付，因此所造成的占用使用费及租金由你公司依法承担”。东鹏公司的委托代理人邹鹏表示“清楚，责任我方自己承担”。2015年5月25日，本院告知东鹏公司在2015年5月31日前向本院提交案涉丰山大酒店的工程装潢图纸、装潢施工合同、购买材料的发票等证据，如未提交本院将按照装潢现状结合提交的现有材料、证据进行鉴定。东鹏公司的委托代理人邹鹏表示“清楚”。2015年6月2日，东鹏公司又向本院提出延期举证20天的申请，并向本院提交了部分材料。
2015年6月5日，本院依照东鹏公司的申请就其实际投入的装修金额进行司法鉴定。后因东鹏公司未缴纳鉴定费用，2015年9月1日，本院司法鉴定科决定终止鉴定、结案退卷。为便于查明案件事实，解决矛盾，经本院征求丰山集团意见，丰山集团愿意垫付鉴定费用。2015年9月7日，本院再次委托进行鉴定。2015年11月23日，江苏策诚工程咨询有限公司就关于“大丰区黄海西路南侧、西康南路西侧丰山大酒店中已实际投入的装潢造价”出具策诚工鉴20151106号司法鉴定报告书，鉴定意见为：拆除隔墙、新砌隔墙，八间样板房等749227.43元；监控桥架、消防安装、管线预埋等322148.28元，合计1071375.68元。需要说明的是“我单位于2015年9月17日、10月28日对相关工程进行了现场取证，由于当事人至今未提供完整的施工图纸、实际完成的施工项目明细、施工过程中形成的施工日志及施工合同等工程资料。我单位根据现有资料及现场取证，对拆墙及砌墙、样板房八间、监控桥架、消防安装及管线预埋等项目进行了造价鉴定”。丰山集团为此支付了鉴定费80000元。后因东鹏公司认为鉴定机构在鉴定过程中遗漏了广告牌、霓虹灯等鉴定事项且鉴定报告中的鉴定内容与实际不符而于2015年12月14日向本院提出重新鉴定申请。
2015年12月23日，江苏策诚工程咨询有限公司就关于“大丰区黄海西路南侧、西康南路西侧丰山大酒店中已实际投入的装潢造价”出具补充鉴定报告书一份，鉴定意见为：1、拆除隔墙、新砌隔墙，八间样板房、广告牌、通风口等910468.22元；监控桥架、消防安装、管线预埋、霓虹灯、亮化工程等342841.64元，合计1253309.86元。需要说明的是“1、我单位于2015年9月17日、10月28日对相关工程进行了现场取证，现场有资料及现场取证记录，对拆墙及砌墙、样板房八间、监控桥架、消防安装、管线预埋等项目进行了造价鉴定。鉴定结果为：拆除隔墙、新砌隔墙，八间样板房等749227.43元；监控桥架、消防安装、管线预埋等322148.28元，合计1071375.68元；2、我单位于12月18日对相关工程补充项目进行了再次现场取证，对广告牌、霓虹灯、亮化工程、通风口等进行了造价鉴定。增加补充项目广告牌、通风口108007.31元，霓虹灯、亮化工程19080.78元。对于当事人有异议的部分，我单位根据法院和当事人补充的资料，对拆墙部分、样板房、弱电等进行重新核算。根据现场取证，弱电部分对监控桥架进行了鉴定。根据提供的图纸，结合现场实际施工条件，对拆墙费用充分考虑，增加了拆墙的人工运输费，现增加18917元。原鉴定报告中的材料价格为盐城工程造价信息2012年9月份价格，在本次重新核算的同时，充分考虑到本工程定位为四星级酒店装修，结合市场实际价格，将主要材料价格调整为品牌价格，增加24038.52元。相应规费、税金增加11890.57元，合计增加181934.18元。
另查，2013年1月15日，大丰市公安消防大队就丰山集团申报的丰山集团研发中心建设工程进行竣工验收消防备案抽查，综合评定为该工程竣工验收消防备案抽查合格。
诉讼中，丰山集团委托江苏涤非律师事务所律师董爱军到庭参加诉讼，丰山集团为此支付律师代理费65000元。
上述事实，有租赁合同、补充协议、房屋所有权证、土地使用权证、函、施工图纸、代理费发票、司法鉴定意见书、鉴定费发票以及到庭当事人的陈述等证据在卷证实。
本案的争议焦点是：一、案涉的租赁合同解除的时间；二、讼争房屋的租金及占用费如何确定；三、违约责任如何确定；四、东鹏公司的装潢损失是否应由丰山集团赔偿。
一、关于案涉租赁合同解除的时间问题。本院认为，根据双方合同约定“房屋租金先交后租，迟延支付租金不得超过3个月，迟延支付全部或部分租金达到三个月的，丰山集团有权解除合同”，本案中，东鹏公司在向丰山集团缴纳了租金50万元后剩余租金未付，经丰山集团发函催交后，东鹏公司仍未按合同约定缴纳租金，丰山集团根据合同约定于2014年11月3日向东鹏公司邮寄了解除合同通知书，东鹏公司于2014年11月4日收到该通知书后，双方间的租赁合同及补充协议已于2014年11月4日解除。东鹏公司关于“解除合同通知书”未收到以及租赁合同解除的时间应确认为2015年4月15日的辩称，与事实不符，本院不予采信。
二、关于讼争房屋的租金及占用费如何确定的问题。本院认为，根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据合同约定“房屋租金先交后租，合同终止时，东鹏公司必须及时退场。丰山集团因违约解除合同自该行为发生日后一个月内为退场时间。租金按退场日实际结算支付，乙方逾期退场的按到时日租金标准的双倍向甲方赔偿逾期占用损失”。在2014年11月4日，双方间的租赁合同解除后，东鹏公司未能在租赁合同约定的解除合同行为发生日后一个月内退场，亦未能在该期限内予以迁让。因东鹏公司对案涉的“丰山大酒店”装潢部分含有部分隐蔽工程，需对相关的工程量进行司法鉴定，合同约定的一个月内进行迁让虽符合约定，但应酌情给予东鹏公司合理时间对相关工程量进行鉴定，但超出合理时间后的责任应由东鹏公司自行承担。本院在审理中，2015年3月18日，本院告知东鹏公司“因延期开庭、延期举证导致案涉房屋迟延交付，因此所造成的占用使用费及租金由你公司依法承担”，但东鹏公司仍拒不同意先行迁让，结合案涉的酒店装潢造价的司法鉴定合理期限，本院酌定东鹏公司应自2015年3月18日前应向丰山集团返还案涉的租赁房屋，并以此作为双方计算租金的截止日期，故东鹏公司应当按照租赁合同的约定向丰山集团支付退场之前（截至2015年3月18日）的租金3829041.14元（2300000+2300000÷365天×322天-500000）。虽然双方合同约定“东鹏公司逾期退场的按到时日租金标准的双倍向丰山集团赔偿逾期占用损失”，该约定虽系双方当事人的真实意思表示但该约定明显过高，且东鹏公司不予认可，故本院酌定丰山集团主张合同解除后的占用费标准应自2015年3月19日起按照日租金的130%即8191.78元/天（230万元/年÷365天×130%）的标准计算逾期占用费。东鹏公司认为租赁协议解除后不应当支付房屋占用使用费且即使支付应当按照租金的标准支付的辩称，不符合双方合同约定及法律规定，本院不予采信。
三、关于违约责任如何确定的问题。根据法律规定当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据双方合同的约定“东鹏公司因丰山集团违约而解除合同的，丰山集团应支付东鹏公司100万元的违约金；丰山集团因东鹏公司违约而解除合同的，东鹏公司应支付丰山集团100万元的违约金”。本案中，东鹏公司存在未按约向丰山集团支付租金的行为，丰山集团存在逾期将工业用地转为商业用地违约行为且在案涉房屋装潢过程中，双方曾因二楼平台加建问题多次进行协商，均未果。可认定，丰山集团与东鹏公司在合同履行过程中均存在违约行为。鉴于双方均存在违约行为，且各自要求对方支付违约金100万元，因双方的各自请求不符合合同约定的“系由一方的责任导致合同解除应支付100万元违约金”的情形，故对于双方各自主张的要求对方支付违约金100万元的请求，本院均不予支持。
四、关于东鹏公司的装潢损失是否应由丰山集团赔偿的问题。本院认为，虽然双方合同约定“在丰山集团因东鹏公司违约而解除合同、租赁期满的情形下，东鹏公司不得对其投入的装修装饰及设施设备进行拆除或破坏，财产所有权无偿转归丰山集团，且丰山集团不做任何补偿”，因案涉合同履行过程中，双方均存在违约行为，故本案不适用该条款。根据法律规定“承租人经出租人同意装饰装修，因双方违约导致合同解除，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。本案中，因江苏策诚工程咨询有限公司作为专业的鉴定机构已依据科学、合理的方式对实际投入的装潢造价进行了鉴定，东鹏公司提出异议后，本院又重新委托江苏策诚工程咨询有限公司重新进行现场勘察，并对鉴定中的漏项、工程量进行重新评估，故本院以该鉴定意见书作为认定案涉房屋装潢造价的依据。东鹏公司认为补充鉴定意见书不全面，仍存在漏项，无证据证实，本院不予采信。据此，本院认定东鹏公司对案涉酒店的装潢造价为1253309.86元。因丰山集团、东鹏公司在合同履行过程中均存在违约行为，结合双方违约责任的大小、过错程度。本院酌定，双方因违约行为所造成的损失，应由丰山集团承担40%的责任，东鹏公司承担60%的责任。故对于东鹏公司的装潢损失，应由丰山集团承担40%的责任即501323.94元（1253309.86×40%），其余损失由东鹏公司自行承担。丰山集团认为“根据合同约定装潢损失不应当赔偿”的辩称，于法无据，本院不予采信。
综上所述，本院认为，根据我国合同法及有关司法解释的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。丰山集团与东鹏公司间签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。因东鹏公司亦同意解除双方间的租赁合同及补充协议，故在租赁合同及补充协议解除后，东鹏公司负有从盐城市大丰区黄海西路南侧、西康南路西侧的丰山研发中心大楼迁出并返还给丰山集团的义务。鉴于双方合同约定在“诉讼情况下，败诉方应承担所有诉讼、律师代理费等各项费用”，因案涉纠纷双方均委托律师到庭诉讼且案涉纠纷的发生双方均存在过错，故对于丰山集团主张的代理费65000元的请求，不符合合同约定，本院不予支持。东鹏公司关于其已缴纳的租赁场所营业税应由丰山集团负担的问题，因东鹏公司未能举证证实，本院对此不予采信。如今后确有证据证实，可另行处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告（暨反诉原告）东鹏公司于本判决生效后10日内将位于盐城市大丰区黄海西路南侧、西康南路西侧的丰山研发中心大楼迁出并返还给原告（暨反诉被告）丰山集团。
二、被告（暨反诉原告）东鹏公司支付原告（暨反诉被告）丰山集团租金3829041.14元（截至2015年3月18日），同时承担自2015年3月19日起至交还房屋之日止按8191.78元/天计算的占用费。
三、原告（暨反诉被告）丰山集团赔偿被告（暨反诉原告）东鹏公司装潢损失501323.94元。
四、驳回原告（暨反诉被告）丰山集团的其他诉讼请求。
五、驳回被告（暨反诉原告）东鹏公司的其他诉讼请求。
上述二、三两项于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费73650元，反诉案件受理费24826元，减半收取12413元，鉴定费80000元，合计166063元，由丰山集团负担56441元，东鹏公司负担109622元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本9份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 徐 辉
人民陪审员 沈冠山
人民陪审员 肖书平
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 董文臻
陈安达
附件
附录法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
2、《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
3、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
5、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释法释〔2015〕5号
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。