上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三(民)初字第613号
原告王洪阳。委托代理人王洪亮。委托代理人彭莉娟，上海咨博律师事务所律师。被告晏宝芬。原告王洪阳与被告晏宝芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月28日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王洪亮、彭莉娟到庭参加诉讼。被告晏宝芬经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月20日，被告与上海绿地置业有限公司就上海市嘉定区金耀南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市商品房预售合同》。2011年9月1日，原、被告双方在中介公司的居间介绍下就上述房屋签订了《房地产买卖协议书》，原告按约支付了首付款80万元。2011年12月，被告将房屋交付原告。原告装修后于2012年5月入住使用至今。2012年5月8日，上海绿地置业有限公司经核准取得大产证。2012年10月22日，上述房屋核准登记至被告名下。2012年11月2日，双方签订补充协议，原告向被告交付10万元购房款。系争房屋为配套商品房，于2015年5月8日按照政策可以办理过户手续，但原告却一直联系不到被告。故原告起诉要求：1、判令被告协助原告办理嘉定区金耀南路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续；2、判令被告支付逾期签订《上海市房地产买卖合同》的违约金及逾期过户的违约金(以已支付的房款90万元为基数，按照日万分之五自2015年6月1日计算至实际过户之日止)。被告未答辩。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、房地产买卖协议书，证明双方签订的合同真实有效，约定了房屋信息、房款支付时间、金额，房屋交付日期、违约条款等；2、补充协议，证明双方合同在继续履行，且给付被告10万元，被告对房屋的产权也做了承诺；3、被告写的80万元的收条、10万元收据及90900元的转账凭证；4、上海市商品房预售合同，是绿地与被告签订的，证明该房屋的产权属于被告，同时也证明被告的动迁协议在预售合同之前，是被告同意动迁才有预售合同，预售合同日期是11年6月20日，与我方当事人的签订日期是11年9月，期间时间之短，证明原、被告间房屋买卖的真实性；5、大产证，核准日期是12年5月8日，根据相关政策，以及大产证及动拆迁协议满3年就能过户，故该房屋自15年5月8日已经具备过户条件；6、上海市房地产权证(小产证)，证明房屋的所有权人是被告；7、房地产买卖居间协议，是被告与原告的上一家签订的，有一笔5万元是与此有关；8、农业银��对账单与银行转账凭证是针对75万元，5万元是预付金抵掉了，对应收据是80万元；2015年4月被告要求原告支付款项双方商定后，原告通过转账支付其5000元的借条；9100元的收据，是被告为了赔偿租户的赔偿款，由原告代为交给租户的，与之前的90100元加起来，正好10万元，与之后的10万元的收据对应；9、部分电费、电话费、燃气、物业费发票及收据，证明原告居住房屋的事实；10、佣金确认书及佣金收据2张，证明原告购买该房屋的事实；11、房地产登记簿，证明目前房屋的权利状况。根据上述原告的诉称和举证意见，本院对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。根据原告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：原、被告于2011年9月1日签订《房地产买卖协议书》一份，约定：被告将其所有的位于上海市嘉定区江桥镇金耀南路XXX弄XXX号XXX室建筑面积76.82平方米的房屋转让给原告，成交价格为107万元；交易过程中的水费均由原告承担；原告于2011年8月10日支付5万元作为购房定金，原告于2011年9月2日前即签订本协议当日支付75万元，与定金5万元合计80万元构成首付款；被告在签订协议当日将房屋的购房发票、《商品房预售合同》原件、预告登记证明原件及办理产证的有关资料交由居间方上海佳韵房地产咨询有限公司暂为保管，在保管期间被告不得对上述资料挂失补办；原告于2012年2月10日前于被告办出该房屋产权证后五个工作日内支付被告购房款10万元，原告于双方至嘉定区房地产交易中心办理该房屋产权过户当日支付给被告剩余购房款17万元；原告知晓该房屋系配套商品房，该套房屋自被告办理出以被告为产权人的产权证之日起3年内不能上市买卖交易转让；被告应于2011年12月31日前将��屋交付原告；待该房地产权满三年后的十五个工作日内，双方必须至居间方指定地点签订该房屋的《上海市房地产买卖合同》，且转让价款保持不变，付款方式同本协议约定保持一致；为保障交易顺畅，若三年内双方现居住地址或联系方式有变动，有义务将变动后新地址或联系方式及时提供给对方及居间方知晓；在协议履行期间，被告未能按照约定时间与原告签订《上海市房地产买卖合同》、故意推迟或不签订房地产买卖合同的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款的日万分之五计算，自协议约定的应当签约日起至实际签约日止。协议签订后，原告按约支付了首付款80万元。2012年1月4日，被告将房屋交付原告使用。2012年11月2日，原告支付被告购房款10万元。同日，双方签订《补充协议》一份，约定：被告于2012年11月2日收到原告购房款10万元当日，必须将以���告为产权人的房地产权证及密码纸交由居间方保管直至双方至交易中心办理该房屋的产权过户之日止；被告在此期间不得对该房屋的产权证及密码纸申请挂失、补办等影响后续房屋交易的事宜，否则判定被告违约，违约责任及违约金按照双方签订的《房地产买卖协议书》处理。嗣后，被告于2013年1月4日申请补办了系争房屋的房地产权证。因被告未按约与原告签订《上海市房屋买卖合同》并协助原告过户，原告涉讼。另查，系争房屋系配套商品房。被告与上海绿地置业有限公司于2011年6月20日就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》。系争房屋于2012年5月8日初始登记至上海绿地置业有限公司名下，于2013年1月4日核准登记至被告名下。根据相关政策，系争房屋目前已符合转让过户条件。因原告申请诉讼保全，本院于2015年5月8日对系争房屋进行了司法查封，2015年6月16日静安区人民法院对该房屋进行了轮候查封。审理中，原告表示愿意在被告协助过户时支付剩余房款17万元。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方理应按照约定全面履行自己的义务。现原告已依约支付了大部分房款，也表示愿意支付剩余房款17万元，被告也向原告交付了房屋，但未将房屋产权过户至原告名下，故原告要求被告协助办理讼争房屋的房地产权过户手续的诉讼请求，合法有据，应予支持。根据协议约定，被告应在系争房屋产权满三年后的十五个工作日内与原告签订《上海市房地产买卖合同》，现系争房屋虽然符合过户条件，但产权登记并未满三年，且原告也未提交证据证明其在诉讼前向被告催告过签约及过户事宜，故原告主张被告应���担违约金缺乏依据，本院不予支持。诉讼中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决��下：一、被告晏宝芬应于本判决生效之日起十日内协助原告王洪阳办理坐落于嘉定区江桥镇金耀南路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利过户登记手续；二、原告王洪阳应于本判决生效之日起十日内给付被告晏宝芬房款人民币170000元；三、驳回原告王洪阳其余诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由被告负担。该款被告应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一五年七月二十日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合���义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。