江西省吉安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)赣08执异15号
案外人:刘红启，男，1968年12月12日出生，汉族，江西省吉安县人，住江西省井冈山经济技术开发区。
委托代理人:刘球先，男，1944年9月17日出生，汉族，江西省吉安县人，住吉安县，系刘红启父亲。
申请执行人：江西中盛建筑工程有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区上访南路217号。组织机构代码：15828349-3。
法定代表人：魏德福，董事长。
被执行人：吉安市利达房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市青原区河东街道枫塘村委会。组织机构代码：68599643-6。
法定代表人：李松泉，董事长。
在本院执行申请执行人江西中盛建筑工程有限公司（以下简称中盛公司）与被执行人吉安市利达房地产开发有限公司（以下简称利达公司）建设工程施工合同纠纷一案[执行案号为（2015）吉中执字第28号]中，案外人刘红启于2017年7月14日对本院裁定查封青原区新界·吉安义乌小商品市场3号楼1单元1229、1217、1230、1218、1231、1219,2单元1180、1181、J35、1237，3单元1238、J38共计12间商铺提出书面异议。现已审查终结。
案外人刘红启称，（2015）吉中执字第28号执行裁定查封吉安市利达公司万商汇商铺23间，其中1229、1217、1230、1218、1231、1219、1180、1181、J35、1237、1238、J38共12间商铺是刘红启与利达公司在2015年4月2日签订了合法有效书面合同，并进行网签，交清房款，开了临时收据。2015年8月6日备案，2015年10月24日开具了税务局的预收款收据。最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。法院查封行为侵害了案外人刘红启的利益，请求法院解除对上述商铺的查封。
本院查明，2015年4月2日，案外人刘红启与被执行人利达公司签订七份《商品房买卖合同》，备案合同编号分别为20141101450、20141101455、20141101452、20141101444、20141101441、20150400053、20150400050，约定买受人刘红启向出卖人利达公司购买在吉青国用2012第I-767号至769号、吉青国用2009第I-584号的地块上建设的商品房，【现定名】新界.吉安义乌小商品市场店面，出卖人应在2015年1月1日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。编号为20141101450《商品房买卖合同》约定：幢号3，房号1237，建筑面积12.05平方米，单价16496.52元，总价198783元，买受人按一次性付款按期付款，在签署本合同之日支付总房款198783元。编号为20141101455《商品房买卖合同》约定：幢号3，房号1217，建筑面积21.73平方米，单价16620.02元，总价361153元，买受人按一次性付款按期付款，在签署本合同之日支付总房款361153元。编号为20141101452《商品房买卖合同》约定：幢号3，房号1238，建筑面积25.34平方米，单价16496.57元，总价418023元，买受人按一次性付款按期付款，在签署本合同之日支付总房款418023元。编号为20141101444《商品房买卖合同》约定：幢号3，房号J38，建筑面积24.77平方米，单价20030.16元，总价496147元，买受人按一次性付款按期付款，在签署本合同之日支付总房款496147元。编号为20141101441的《商品房买卖合同》约定：幢号3，房号1219、J35，建筑面积25.7平方米和15.02平方米，单价16496.54元和20030.16元，总价724814元，买受人按一次性付款按期付款，在签署本合同之日支付总房款724814元。编号为20150400053《商品房买卖合同》约定：幢号3，房号1181、1218、1229、1230、1231，建筑面积16.34平方米、25.32平方米、24.31平方米、26.52平方米、24.68平方米，单价19102.08元、16496.52元、18226.25元、15128.05元、18500元，总价2030676元，买受人按一次性付款按期付款，在签署本合同之日支付总房款2030676元。编号为20150400050《商品房买卖合同》约定：幢号3，房号1007、1008、1016、1017、1180，建筑面积13.18平方米、13.18平方米、13.18平方米、13.18平方米、16.34平方米，单价15172.08元、15072.38元、15072.38元、15271.78元、19039.91元，总价1109670元，买受人按一次性付款按期付款，在签署本合同之日支付总房款1109670元。2015年10月24日，利达公司对上述案外人提起异议的商铺均分别开具“江西省地方税务局通用预收款收据”。以上《商品房买卖合同》均盖有备案时间2015年8月6日，但未盖有备案机关公章。
另查明，申请执行人中盛公司与被执行人利达公司建设工程施工合同纠纷一案，中盛公司诉至本院，请求：1、判令利达公司立即支付中盛公司工程款2157209元及逾期付款的违约金（按同期银行贷款年利率6%计算，暂计算至2014年9月16日为135106元）；2、本案的诉讼费、保全费、鉴定费等由利达公司承担。在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院于2014年12月4日作出（2014）吉中民三初字第33号民事调解书予以确认：一、利达公司应支付中盛公司工程款及利息共计200万元，此款于2015年1月20日之前付15万元，2015年2月10日之前付20万元，2015年4月5日前付165万元。逾期支付则利达公司同意按中盛公司于2014年9月23日提交的《民事起诉状》中的诉讼请求履行。二、双方对本案其他事项无争议。三、案件受理费用25139元减半收取12569.5元，由中盛公司负担。2015年1月30日，中盛公司向本院申请强制执行，执行案号为（2015）吉中执字第28号。执行中，本院于2015年6月1日作出（2015）吉中执字第28号执行裁定书，并发出协助执行通知书，查封了被执行人利达公司所有的位于青原区××大道以南××·吉安××小商品市场××商铺（××楼××单元××、××、××、××、××、1219,2单元1180、1181、J35、1237，3单元1238、J38等12间商铺）。
刘红启委托代理人其父亲刘球先称，刘红启和利达公司的法定代表人李松泉是同学关系，关系较好。刘红启陆陆续续借款给李松泉，有些都不打借条，具体借款多少不清楚。2013年1-3月份，刘红启就转款240万元给李松泉的前妻曾卫兰。上述商铺地理位置偏差，市场价格达不到合同约定的价格，所以李松泉才用上述商铺抵刘红启的借款。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人刘红启虽与利达公司签订了《商品房买卖合同》，但并未实际支付购房款，刘红启委托代理人刘球先称是刘红启与利达公司之前的民间借贷关系的出借款抵作应付给利达公司购房款，也就是说利达公司以其开发的商品房抵偿欠刘红启的借款，利达公司直接以房产抵借款的行为，损害了其他债权人的合法利益。刘红启与利达公司民间借贷关系及所产生债权债务是否真实合法存在，涉及实体权利的认定，不宜在执行程序确认。刘红启提出解除案涉3号楼1单元1229、1217、1230、1218、1231、1219,2单元1180、1181、J35、1237，3单元1238、J38等12间商铺查封的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，应不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人刘红启的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 周 慧
审判员 肖幼新
审判员 李 娟
二〇一七年九月二十七日
书记员 陈 婕