上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3573号
上诉人（原审原告）吴漪庆。上诉人（原审原告）张茵。两上诉人之共同委托代理人顾正俊，上海博拓律师事务所律师。两上诉人之共同委托代理人陶伯彧，上海博拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）毛瑞娣。委托代理人郑娴倩（系毛瑞娣之女）。上诉人吴漪庆、张茵因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭审理了本案。两上诉人之共同委托代理人顾正俊，被上诉人毛瑞娣及其委托代理人郑娴倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2015年3月6日，毛瑞娣向上海市长宁区人民法院提起诉讼，要求吴漪庆、张茵支付购房尾款人民币（下同）20,000元，并偿付逾期付款违约金768元和支付欠款的利息（从2014年10月1日开始按银行贷款利率计算至吴漪庆、张茵实际付款之日止）。该案经上海市长宁区人民法院审理，确认了如下事实：吴漪庆、张茵系夫妻关系。2014年6月29日，吴漪庆、张茵与毛瑞娣签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：毛瑞娣将上海市长宁区金钟路***弄***号101室房屋（以下简称“涉讼房屋”）出售给吴漪庆、张茵，转让价款为1,435,000元；合同第四条约定，乙方（吴漪庆、张茵）应在收到通知当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；《补充条款（一）》第3条约定，甲方（毛瑞娣）于收到乙方全部房款（除附件三付款协议中“第五笔房款”）后5日内将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单（房屋交接书）；附件三第6条约定，第五笔付款在办妥房屋交付当日，乙方向甲方支付房款20,000元；附件四约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担，转移占有后使用该房地产所发生的费用均由乙方承担，甲方在合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续……。签约后，吴漪庆、张茵与毛瑞娣于2014年8月9日至上海市长宁区房地产交易中心办理了上述房屋的交易过户手续，吴漪庆、张茵于2014年8月28日经核准取得了该房屋的房地产权证。吴漪庆、张茵也分几次向毛瑞娣支付购房款合计1,415,000元，其中第四笔40万元于2014年9月26日以银行贷款的方式支付给了毛瑞娣。同年9月29日，毛瑞娣的前夫郑某通知吴漪庆、张茵到现场办理房屋交接手续，但因涉讼房屋内有租客尚未搬离而未果，吴漪庆之母汤某某与郑某在中介公司发生争吵，并拨打了110报警。当日，郑某以甲方名义与吴漪庆、张茵签订《协议书》一份，约定如下：甲乙双方约定于2014年9月30日交付房屋，按合同第十条第三部分规定，若因甲方原因延迟交房，愿以574元/日（总房价的万分之四）为标准支付乙方违约金，直至乙方收到房屋为止……。2014年10月1日，吴漪庆、张茵应毛瑞娣的通知再次到现场办理房屋交接手续，但仍因毛瑞娣与该房租客为解除租赁合同、搬离该房屋等发生争吵而未果。同月4日，毛瑞娣又一次向吴漪庆发送手机短消息，告知涉讼房屋“已经按照要求清理干净，我们随时配合收房，提前一个小时给我们短信就可以。”吴漪庆认为应当有第三方即中介公司到场，故回复手机短消息为“有事请联系中介。”此后，涉讼房屋空关。2014年11月底，吴漪庆、张茵打开涉讼房屋房门并实际控制该房屋。原审另查明，涉讼房屋尚有2014年8－11月的电费、2014年7月以后的物业管理费未交纳。2015年1月21日，张茵单方到燃气公司申请将原燃气用户名郑某变更为张茵，并为此向燃气公司出具了《燃气用户变更户名承诺书》一份。上海市长宁区人民法院在审理该案后认为，根据双方在《上海市房地产买卖合同》中的约定，第五笔付款即20,000元尾款在双方办妥房屋交付当日支付。吴漪庆、张茵与毛瑞娣的前夫郑某在《协议书》中约定，房屋交付时间为2014年9月30日。该交房时间应视为双方变更了原合同约定的交房时间，法院予以确认。然因毛瑞娣在当日并不具备向吴漪庆、张茵交房的条件，故其行为构成了违约。虽然双方没有办理房屋交接手续，但因吴漪庆、张茵已经事实上接收了房屋，其支付购房尾款20,000元的条件已经成就。上海市长宁区人民法院于2015年4月24日作出（2015）长民三（民）初字第435号民事判决书，判决吴漪庆、张茵应于判决生效之日起十日内向毛瑞娣支付购房尾款20,000元。判决后，吴漪庆、张茵与毛瑞娣均未提起上诉，现该判决已生效。本案审理查明，2014年10月1日及4日，毛瑞娣向吴漪庆发送手机短消息，告知涉讼房屋“已经按照要求清理干净，我们随时配合收房，提前一个小时给我们短信就可以。”吴漪庆于2014年10月4日回复手机短消息为“有事请联系中介。”2014年10月13日，毛瑞娣又向吴漪庆发送手机短消息，告知“希望尽量将这件事圆满解决。时间具体定什么时候，你确定好了给我个短信。”2014年10月1日，毛瑞娣向中介业务员发送手机短消息，告知涉讼房屋“已经按照要求清理干净，请你通知房东来收房，我们随时在，提前一个小时给我们短信就可以。”中介业务员于同年10月7日回复“八天违约金574元×8＝4,592元，张吴工资每人每天五百元，9.30和10.8各一天总共2,000元，汤妈妈每天300两天600元，共计7,192元大概就是这样。”同年10月13日，毛瑞娣向中介业务员发送手机短消息“今天跟下家沟通了，他说赶不过来。你是否已协调好这件事情？期间我们求助了有关部门，有关部门也表示可以出面协调，如果下家的确有意愿解决这件事情，是否到有关部门做个见证？一次性解决？时间你可以确定好了给我短信。”2014年10月1日，毛瑞娣向中介许先生发送手机短消息，告知涉讼房屋钥匙“你们同事收了，当（放）你桌子上了。我们已经回来了，钥匙在你们我爱我家的门店。你要收好。”原审审理中，吴漪庆、张茵请求法院判令：1、毛瑞娣支付延期交房违约金35,014元（按每日574元计算，从2014年10月1日起至11月30日止）；2、毛瑞娣完成合同约定的水、电、煤气、有线电视、物业管理相关过户义务；3、毛瑞娣归还吴漪庆、张茵代支付的物业费405元（原审庭审中变更诉请为毛瑞娣支付物业费368.60元、电费264.70元）；4、毛瑞娣赔偿因延期交房发生的房屋租赁费用6,800元；5、毛瑞娣承担本案诉讼费。毛瑞娣辩称：不同意承担吴漪庆、张茵主张的违约金及房屋租赁费用，愿意支付9个月的物业费，电费愿意支付到2014年10月1日。原审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。本案的争议焦点在于毛瑞娣逾期交房的责任承担。生效判决书已确认，协议约定的2014年9月30日为交房日，但因毛瑞娣在当日并不具备向吴漪庆、张茵交房的条件，构成了违约。根据公安局的接报回执单可以确认毛瑞娣逾期交房的原因系涉案房屋内尚有租客未搬离引起纠纷所致。但上海市长宁区北新泾派出所民警的情况说明亦证实2014年10月1日当天经民警调解后毛瑞娣为租客另行租借了房屋并协助搬离，讼争房屋已腾空。根据吴漪庆、张茵提供的结算周期为2014年10月1日至10月31日的电力公司的发票联上应付电费3.10元，可以确认2014年10月讼争房屋内已无人居住。根据吴漪庆、张茵与毛瑞娣提交的手机短信记录可以确认毛瑞娣于同年10月1日、4日、13日分别向中介业务员发送短信，要求中介通知吴漪庆、张茵前往收房，并有诚意解决纠纷。根据毛瑞娣于同年10月1日、4日、13日向吴漪庆发送的短信，可以确认毛瑞娣已通知吴漪庆、张茵要求其收房。根据毛瑞娣于同年10月1日给中介许先生的手机短信，也可知毛瑞娣已将钥匙交付中介。如果说之前是毛瑞娣两次交房未果存在违约行为，但当具备交房条件后，在毛瑞娣多次联系吴漪庆、张茵的情况下，吴漪庆、张茵应从积极履行合同的角度出发，先对讼争房屋进行交接，而后另行主张毛瑞娣的违约责任，以避免双方损失的扩大。现吴漪庆、张茵以毛瑞娣未按约定时间交房，拒绝接收房屋，由此产生后续的损失应由吴漪庆、张茵自行承担。原审法院确认2014年10月2日已具备收房条件，系吴漪庆、张茵拒不收房，因此毛瑞娣仅需承担两天逾期交房违约金。吴漪庆、张茵主张应按其与毛瑞娣的前夫郑某在《协议书》中约定的以574元/日（总房价的万分之四）为标准支付违约金，毛瑞娣认为应按合同约定的已付房款日万分之四计算违约金。法院认为，毛瑞娣的前夫郑某与吴漪庆、张茵在《协议书》中约定以574元/日（总房价的万分之四）为标准支付违约金，毛瑞娣前夫郑某的行为应视为表见代理，即双方以协议书的形式合意变更了原合同约定，法院予以确认，故毛瑞娣应承担违约金574元×2天=1,148元。吴漪庆、张茵既提出了违约金损失又要求毛瑞娣赔偿因延期交房发生的房屋租赁费用6,800元，因吴漪庆、张茵已明确其自身的实际损失就是在外借房的租金损失，故对房屋租赁费用的请求构成重复主张，法院对该诉请不予支持。物业服务费单据显示每月的物业费为36.40元，且2014年10月2日已具备收房条件，因此毛瑞娣需要承担1月至9月的物业费327.60元，吴漪庆、张茵要求毛瑞娣承担催欠通知上405元的物业费，后认为其于12月入住，应扣除一个月的物业费36.40元，即毛瑞娣应承担368.60元物业费，因吴漪庆、张茵无法提供计算依据，法院无法采纳。2014年9月、10月、11月电费账单合计为264.70元，系毛瑞娣欠付所致，且毛瑞娣同意支付10月1日前的电费，故原审法院对吴漪庆、张茵关于电费的诉请予以支持。买卖合同附件四约定，甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。因此，吴漪庆、张茵要求毛瑞娣协助完成水、电、电视、物业管理相关过户义务，有合同依据，可予支持。鉴于煤气已过户，原审法院不作处理。原审法院审理后于二○一五年八月二十四日作出判决：一、毛瑞娣应于判决生效之日起十日内向吴漪庆、张茵支付违约金人民币1,148元；二、毛瑞娣应于判决生效之日起十日内向吴漪庆、张茵支付物业服务费人民币327.60元及电费人民币264.70元；三、毛瑞娣应于判决生效之日起十日内协助吴漪庆、张茵将上海市长宁区金钟路***弄***号101室房屋的水、电、有线电视、物业管理变更登记至吴漪庆、张茵名下；四、驳回吴漪庆、张茵的其余诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费人民币220元，由吴漪庆、张茵负担人民币211元，毛瑞娣负担人民币9元。案件受理费人民币852.70元，因本案适用简易程序减半收取计人民币426.35元，由吴漪庆、张茵负担人民币408.88元，毛瑞娣负担人民币17.47元。判决后，吴漪庆、张茵不服，上诉于本院称：被上诉人未按合同约定向上诉人交付房屋，应当向上诉人承担逾期交房的违约金。由于被上诉人未按时交房，致使上诉人在外租房居住，被上诉人应承担延期交房期间上诉人在外租房的费用。上诉人请求维持原审判决第二、三项，撤销第一、四项，改判支持上诉人在原审中的全部诉讼请求。被上诉人毛瑞娣辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。生效判决已认定双方约定的交房日期为2014年9月30日，但当时因讼争房屋内有租客未搬离，被上诉人未能按期交房，确已构成违约。但根据北新泾派出所民警出具的情况说明以及相关的短信记录，可以认定被上诉人已于2014年10月1日下午腾空房屋并多次短信通知上诉人以及中介公司，要求办理交房手续。从讼争房屋2014年10月1日至10月31日期间的电费发票金额仅为3.10元也可以印证该房屋2014年10月起处于无人居住的状态。在此情况下，上诉人拒绝收房，由此导致的相应损失应由其自行承担。因此，原审法院认定讼争房屋于2014年10月2日起具备交房条件，并据此判令被上诉人按《协议书》约定的每日574元的标准承担两天的逾期交房违约金1,148元，并无不当，本院予以维持。如前所述，被上诉人逾期交房仅为两天，法院也判令被上诉人承担该期间的逾期交房违约金，上诉人再要求被上诉人承担其在外租房损失6,800元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币852.70元，由上诉人吴漪庆、张茵共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年二月二日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……