安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖11民终1103号
上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司定远支行,住所地安徽省定远县，统一社会信用代码91341125704967826K。
法定代表人：王辉，该行行长。
委托诉讼代理人：刘世安，该行员工。
委托诉讼代理人：谢其国，安徽苏滁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：凌飞,男,1981年9月27日出生,汉族，住安徽省定远县。
被上诉人（原审原告）：张文文，女，1986年10月26日出生，汉族，住安徽省定远县。
上述两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：李举媛，安徽天定律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：滁州市铭威置业有限公司,住所地安徽省定远县，统一社会信用代码913411256694902168。
法定代表人：陈正军，该公司总经理。
上诉人中国工商银行股份有限公司定远支行（以下简称工行定远支行）因与被上诉人凌飞、张文文、滁州市铭威置业有限公司（以下简称铭威置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院（2017）皖1125民初3271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
工行定远支行上诉请求：撤销（2017）皖1125民初3271号民事判决第五、七项，改判铭威置业立即偿还剩余本金163457.8元及利息（自2017年9月2日至判决归还之日按银行同期贷款利息上浮10%确定，判决履行之日至实际还款日按银行同期贷款利息上浮43%确定）。如逾期未付，凌飞、张文文应承担共同还款责任。事实和理由：司法解释并未作出出卖人无力履行或履行存在瑕疵时，即免除购房人返还银行剩余贷款义务之规定，作为借款合同相对方的购房人当然负有返还贷款之义务，因此，铭威置业作为房屋出卖方，应于判决生效后代凌飞、张文文一次性偿还剩余的银行按揭贷款。如铭威置业未完全履行义务，凌飞、张文文应承担共同的还款责任。同时其也提供了相关的证据主张利息。
凌飞、张文文辩称，1.原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确；2.既然司法解释未作规定，那么作为买房人其便无需在出卖人无力履行或履行瑕疵时承担共同还款义务，工行定远支行要求在铭威置业未完全履行义务情况下，凌飞、张文文应承担共同的还款责任的上诉主张无事实和法律依据。
铭威置业未答辩。
凌飞、张文文向一审法院起诉请求：1、判决铭威置业继续履行《商品房买卖合同解除协议书》，返还其购房款39358元及利息（以39358元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年6月1日起至实际付清之日止）；2、判决解除其与工行定远支行签订的《商品房按揭贷款合同》，铭威置业返还其从2017年2月3日起开始向工行定远支行偿还的贷款本息9000元；3、判决铭威置业按《商品房买卖合同解除协议书》的约定赔偿其违约金11807.4元（以39358元为基数×30%）；4、由铭威置业承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，凌飞、张文文将诉讼请求第二项变更为：解除其与工行定远支行签订的《商品房按揭贷款合同》，要求铭威置业偿还其从2017年2月3日至2017年9月20日共偿还工行定远支行贷款本息14267.97元，其中本金8443.18元，利息5824.79元。
工行定远支行向一审法院提出请求：如判决解除商品房按揭贷款合同，请求法院判决铭威置业返还其剩余贷款本金及利息，其中本金163457.8元，2017年9月2日开始计算利息，之前利息已经付清，2017年9月2日至判决前，按照中国人民银行发布的同期同类基准利率上浮10%，判决后，履行期内若未履行则再加30%（逾期罚息）。
一审法院查明：凌飞、张文文系夫妻关系。2012年2月22日，铭威置业与凌飞签订《商品房买卖合同》一份，约定凌飞购买铭威置业开发的名仕新城第11幢1单元902号房屋，凌飞支付首付款95549元，余款218000元办理银行按揭，铭威置业在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付凌飞使用。《商品房买卖合同》签订后，凌飞缴纳了首付款95549元，余款在工行定远支行办理了按揭贷款，该合同约定的交房期限到期后，铭威置业未向凌飞交房。
2015年6月30日，铭威置业和凌飞签订《商品房买卖合同解除协议书》一份，该协议书载明：乙方（凌飞）向甲方（铭威置业）购买名仕新城11栋902商品房一套，双方已签订《商品房买卖合同》，现经甲乙双方协商，达成协议如下：一、甲（铭威置业）、乙（凌飞）双方自愿解除上述商品房的买卖合同；二、自甲乙双方签订本协议之日起，买卖合同即行终止，甲乙双方之间就买卖合同的争议全部解决，甲方收回出售给乙方的该商品房，该商品房的产权即与乙方无关；三、甲乙双方对乙方已付购房款确认如下：1、此房成交总价为人民币313549元，2、乙方已付的购房首付款人民币95549元（含定金），3、乙方通过工商银行办理按揭贷款支付购房款218000元，已归还按揭贷款73809元，其中归还本金27801元，归还利息46008元；四、甲乙双方就退款事宜如下：1、甲方于本协议签订之日起60日内以乙方名义将按揭贷款直接归还贷款银行，2、注销抵押登记手续及注销商品房备案登记手续办妥后3日内，甲方将乙方已付的首付款95549元计银行已付款73809元退还给乙方（自本协议签订之日起到实际付款日止的银行还款金额按实际扣款金额结算一并退还给乙方）；五、乙方应提交办理解除按揭贷款协议、解除买卖合同、注销抵押登记事宜所需要的全部资料，并配合甲方办妥上述事宜，若乙方不能按时提交相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的，甲方有权暂缓退还乙方所有款项；六、甲乙双方同意自本协议生效后，双方之间就买卖合同的争议全部解决……。
2016年5月9日，铭威置业（甲方）与凌飞（乙方）另行签订《商品房买卖合同解除协议书》一份，该协议书载明：“乙方于2012年2月22日从甲方开发的名仕新城小区购买11栋902号商品房壹套。双方当时签有商品房买卖合同。当时乙方首付95549元款项，并办理了银行按揭贷款手续且按期付款。乙方于2014年12月11日因故向甲方提出申请退房，甲方当时同意退房，并在申请上签名且约定甲方在30日依合同约定退还乙方所有已付房款（包括银行所有已付房贷款）。结果甲方未按以上约定履行，直到2015年6月30日，双方又签订了一份《商品房买卖合同》的解除协议书，解除协议书约定甲、乙双方就退款事宜如下第2点之间未履行。乙方多次在电话、短信中催讨仍然无果，现双方本着和气的态度，再次订立《商品房买卖合同》解除协议，经双方协商一致达成如下协议内容：一、甲、乙双方就退房款一事本着公平、公正、依法解决的态度，约定甲方在2016年5月30日前一次性将乙方首付款95549元及银行已付按揭款7380.90元付清。二、甲方和乙方共同办理注销银行按揭款及商品房备案登记等各项手续，以免给乙方造成个人购买二套房后果。三、甲乙双方自本协议签订后，以前双方所签订的协议作废，以本协议约定内容为有效条款。四、违约责任：以上各条甲乙双方必须自觉履行，如有一方违约，违约方则向守约方承担违约责任，按合同法的规定，即承担应退款的30%违约责任，同时银行按揭贷款以双方诉讼开始时已付的款项为标的。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自甲乙双方签名即生效。”该解除协议签订后，铭威置业至今尚欠凌飞、张文文39358元未予返还。
2012年4月15日，凌飞、张文文与工行定远支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定，凌飞、张文文贷款金额为218000元，贷款期限为180个月，贷款用途为购买安徽省定远县名仕新城11-1-902室房屋，铭威置业为该《个人购房借款/担保合同》的保证人，抵押财产为该商品房。合同签订后，工行定远支行根据凌飞、张文文的授权将218000元贷款拨付给铭威置业。从2017年2月3日至2017年9月2日，凌飞、张文文又支付工行定远支行按揭贷款本金8443.18元，利息5824.79元，合计14267.97元。截至2017年9月20日，凌飞、张文文尚欠工行定远支行按揭贷款本金163135.36元未偿还。
一审法院认为：依法成立的合同具有法律效力，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行相应的义务。就涉案房屋买卖凌飞和铭威置业签订了《商品房买卖合同》，后双方又签订了解除协议，解除了双方签订的《商品房买卖合同》，并就合同解除后的购房款及已付按揭贷款本息的返还进行了约定，至开庭时，铭威置业尚欠凌飞、张文文购房款39358元未予返还，故对凌飞、张文文要求铭威置业返还购房款39358元的诉讼请求予以支持。
关于凌飞、张文文要求铭威置业按照中国人民银行同期银行贷款利率以39358元为基数计算自2016年6月1日至款付清时止的利息一节。因双方在2016年5月9日的解除协议书中对违约责任进行了约定，凌飞、张文文也按照该约定主张了违约金，现凌飞、张文文要求按照中国人民银行同期银行贷款利率以39358元为基数计算自2016年6月1日至款付清时止的利息缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于凌飞、张文文要求铭威置业按照双方签订的《商品房买卖合同解除协议书》的约定赔偿违约金11807.4元（39358元×30%）一节。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。本案中，铭威置业辩称凌飞诉请的违约金过高，不应超过损失的30%，凌飞、张文文也未举证证实其所受损失情况，根据双方当事人的约定及法律的规定，综合考虑铭威置业的过错程度及凌飞、张文文可能获得的预期利益等因素，酌定铭威置业赔偿凌飞、张文文违约金3021.34元﹝39358元×（中国人民银行同期贷款利率4.35%÷365天）×525天（从2016年6月1日计算至2017年11月8日开庭之日）×130%﹞。
关于凌飞、张文文诉请的解除与工行定远支行签订的商品房按揭贷款合同，并要求铭威置业返还凌飞、张文文从2017年2月3日至2017年9月20日共偿还工行定远支行贷款本息14267.97元一节。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对凌飞、张文文要求解除与工行定远支行签订的《个人购房借款/担保合同》的主张予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故对凌飞、张文文要求铭威置业偿还自2017年2月3日至2017年9月20日已偿还给工行定远支行的按揭款本金8443.18元、利息5824.79元，合计14267.97元予以支持。
关于工行定远支行请求判决铭威置业返还剩余贷款本金163457.8元一节。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理……。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。结合上述规定，至2017年9月20日，凌飞、张文文尚欠工行定远支行按揭贷款本金163135.36元未予偿还，故铭威置业应向工行定远支行返还按揭贷款本金的数额为163135.36元。关于工行定远支行诉请的按照中国人民银行发布的同期同类基准利率上浮10%计算2017年9月2日至判决前的利息及判决后履行期内若未履行则再加30%逾期罚息一节，因工行定远支行并未提供相关证据证实在《个人购房借款/担保合同》解除后，铭威置业应按照此标准承担利息，故对工行定远支行的该项诉请不予支持。在铭威置业向工行定远支行清偿剩余贷款后，工行定远支行应办理名仕新城11幢1单元902室房屋上抵押登记的涤除手续。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、滁州市铭威置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还凌飞、张文文购房款39358元；二、滁州市铭威置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿凌飞、张文文违约金3021.34元；三、解除凌飞、张文文与中国工商银行股份有限公司定远支行签订的《个人购房借款/担保合同》；四、滁州市铭威置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还凌飞、张文文为购房已偿还银行贷款本金8443.18元、利息5824.79元；五、滁州市铭威置业有限公司于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司定远支行返还凌飞、张文文未偿还剩余贷款本金163135.36元,自滁州市铭威置业有限公司清偿上述贷款之日起七日内，中国工商银行股份有限公司定远支行办理名仕新城11幢1单元902室房屋上抵押登记的涤除手续；六、驳回凌飞、张文文的其他诉讼请求；七、驳回中国工商银行股份有限公司定远支行的其他诉讼请求。案件受理费5083元，减半收取2542元，由凌飞、张文文负担82元，由滁州市铭威置业有限公司负担2418元，由中国工商银行股份有限公司定远支行负担42元。
二审中，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。
本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：工行定远支行关于要求铭威置业支付剩余本金的利息以及凌飞、张文文承担共同还款责任的上诉主张能否成立。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，工行定远支行要求铭威置业返还的本金163457.8元，实际为《个人购房借款/担保合同》解除时，工行定远支行已经支付但未收回的贷款本金数额。因合同解除，各方当事人的权力义务终止履行，铭威置业对于该款依法仅负有返还义务。工行定远支行虽提出要求支付利息的请求，但未能提供任何证据证明铭威置业应按照其要求的标准承担利息，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。工行定远支行上诉提出“凌飞、张文文应承担共同的还款责任”的请求，但一审期间，工行定远支行只是在一审庭审结束后，向一审法院提交的《申请书》中有上述相关内容的记载，而在一审庭审辩论终结前并未提出该诉讼请求，该请求主张的内容并非工行定远支行的一审诉讼请求及一审法院的审查范围，因此，该上诉请求超出一审诉讼请求范围，根据法律规定，本院二审不予审查处理。
综上，上诉人工行定远支行的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3569元，由上诉人中国工商银行股份有限公司定远支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 奎
审判员 桑泽祥
审判员 刘 勇
二〇一八年六月十五日
书记员 岳陈陈
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。