中华人民共和国
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终6311号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘可，男，1974年2月18日出生，汉族，北京风林火山青年旅舍有限公司法人，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：赵侃，北京市昊方律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：JIMMYWU（吴子美），男，1950年6月13日出生，美国籍，住美国华盛顿西雅图市。
委托诉讼代理人：彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文娟，北京市仁杰律师事务所律师。
上诉人刘可与上诉人吴子美房屋租赁合同一案，均不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第19702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘可上诉请求,要求撤销一审判决，依法改判我的原审诉讼请求。事实和理由：我承租房屋之前出租人明知涉案房屋的主体需要大修和加固，我在2014年7月30日发给吴子美的邮件中也提到房屋的安全隐患需要他寻求解决办法；申请房屋的安全鉴定只能由房屋的所有权提出，我作为承租人无法申请鉴定，这也是双方约定合同时删除了要求我做安全鉴定的原因，我几经周折找到鉴定机构对涉案房屋进行了鉴定，结论表明房屋有随时倒塌的风险；我主张的装修设计费对于价值近亿元的院子来说不是畸高而是畸低，原审法院对此认定不清；由于涉案房屋系危房，如果没有出租人的配合，承租人对于主体结构的维修、翻建都是无法进行的。
吴子美辩称，我同意原审法院驳回刘可的其他诉讼请求的处理结果，但不同意原审法院所作判决依据的理由；双方签订租赁协议时，背景是原租户蔡云龙撤离时将房屋装修进行了破坏，当时房屋顶棚和装修都没有了，刘可对这个情况是知情的，也认可可以使用房屋并进行修缮，租赁合同也约定刘可对房屋负有修缮义务。刘可拖欠租金构成违约，应承担违约责任。我不同意刘可的上诉请求。
吴子美上诉请求,要求撤销一审判决第三项，依法改判刘可支付2015年7月1日至2016年6月30日的房屋租金及承担违约责任即不予退还租赁保证金。事实和理由：涉案房屋的前租户在搬离时将装修拆走和破坏，出租给刘可时已是毛坯房，双方在租赁合同约定刘可同意于2015年1月30日前把所有房屋修缮完毕并承担所有费用。合同约定涉案房屋大大小小修缮、修建工程全部由承租人负责并承担费用，刘可经营旅店多年，合同签订前请做工程师的朋友帮他看过房子，认可房屋结构的安全性后，才要求删除了其负有义务去做房屋安全鉴定的条款。合同签订后，刘可一直不装修，未按约定支付租金并拒绝返还房屋，恶意提起诉讼，在原审法院的协调下，刘可于2016年6月30日将房屋交还给我，我收回房屋后已另租，新租户在2016年10月签订房屋租赁合同后，新租户已自行处理好房屋的结构的全部问题。刘可曾向我发过一封邮件提到房屋的结构问题，但没有要求我做任何事情，其表示等拿到营业执照后再修缮房屋，刘可的行为已经构成违约，应承担违约责任。
刘可辩称，租赁合同因为房屋存在重大安全隐患无法使用，我方不存在过错，涉案房屋在交给我之前的安全隐患应由吴子美负责，我只负责房屋使用期间的修缮义务。我不同意吴子美的上诉请求。
刘可向一审法院起诉请求,请求判令：1、解除双方于2014年5月23日签署的《房屋租赁合同》；2、吴子美返还我租金55万元；3、吴子美返还我租赁保证金16万元；4、吴子美赔偿我佣金损失5万元、鉴定费损失5万元、已付租金及租赁保证金的利息损失46327.5元、渣土清运及现场清理费用7.8万元、购电费500元、现场值班人员工资7.65万元、设计费23.5万元；5、吴子美支付我违约金373898.25元。
吴子美向一审法院提出反诉请求,请求判令：1、刘可向我支付2015年7月1日至2016年5月27日的租金（按照年72万元的标准计算）；2、刘可向我支付房屋租赁合同解除之日起至实际向我返还房屋之日止的房屋使用费（按照当期约定租金的二倍标准计算）；3、刘可承担违约责任。
一审法院认定事实：2014年5月23日，刘可作为承租人与吴子美作为出租人签订《房屋租赁合同》约定：租赁房屋位于北京市东城区花梗胡同23号，间数为15间，建筑面积243.8平方米；租赁房屋的用途为居住、旅店业经营；租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日，租期5年；由承租人负责在2015年1月31日前将西房建设完毕，西房按照四合院风格建设，承租方需要将设计施工方案以书面形式告知出租人，出租人书面同意后方可实施，拆除及建设等全部费用由承租方负责；鉴于承租人建设西房的资金投入，出租人在租金数额上予以减让，双方根据西房是否能使用的结果，确定租金支付方案。如西房建设完毕、验收合格并能正常使用至合同期满，租金数额为第一年55万元、第二年60万元、第三年65万元等；如出现施工方案未征得出租方同意、他人组织施工、承租人原因不予施工、维修、验收不合格、政府或有权机构予以拆除等情形，导致西房无法正常使用，租金数额为第一年55万元、第二年72万元、第三年78万元等；无论出现何种原因，承租人因建设西房的资金投入均由承租人自行筹集。如投入后无法建成西房或者西房建成后被拆除，由承租人自担损失，与出租人无关；租金支付：第二年（租期2015年7月1日至2019年6月30日）起，在3月1日前支付该年度（自当年7月1日至次年6月30日）的租金，超出此日未支付租金，承租人属于根本违约；租赁保证金（押金）金额为16万元；因出租人不在国内，故房屋（包括房屋主体结构）的大小修缮、修建工程全部由承租人负责并承担费用，即承租人负责在租赁期间对房屋、设备及院子进行定期检查、维修和养护，保证房屋完好，确保安全使用，并承担由此产生的费用；如承租人需要对租赁房屋进行装修或改善增设他物，在不改变房屋用途、不破坏房屋结构和确保房屋安全的情况下，需要将装修或改建方案以书面形式告知出租人，出租人书面同意后方可实施。承租期结束后，由承租方建设的房屋及现合同履行期间承租方的建设归出租人所有，出租人无需支付任何补偿或者赔偿费用；承租人不得将房屋转租、转借、合营、不得进行违法活动，如需转租或者合营，需要经出租人书面同意；承租人有下列情形之一，出租人有权解除合同并要求承租人承担违约责任（违约金数额为合同总标的的30%）：1、承租人不足额交付或者不按时交付租金达十日；2、承租人欠付各项费用达一个月租金；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变房屋使用性质；4、承租人违反合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修、维修或者装修、维修不合格；6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋以转租或者合作等方式交第三方使用的；7、出租人在出租房屋进行违法活动或存放易燃、易爆危险品的；出租人违反合同约定，使承租人无法继续使用出租房屋经营旅店的，承租人有权解除合同……
刘可与吴子美在上述合同第四条双方签字确认删除的内容为：承租方应在本合同签订后一个月内申请北京市房屋安全鉴定总站对本合同所涉房屋进行安全鉴定，并根据鉴定结果予以修缮修建，修缮修建工作需在2015年1月31日前完成，费用由承租方负责，确保房屋安全。承租方应按照传统四合院的风格出具书面设计施工方案，征得出租方书面同意后再进行施工，施工完毕后验收合格视为承租方完成此项约定。
2014年5月23日，吴子美依约将租赁房屋交付刘可；刘可依约向吴子美支付租金55万元及租赁保证金16万元。
2015年7月6日，中电投工程研究检测评定中心接受案外人北京风林火山青年旅舍有限公司的委托出具了对北京市东城区花梗胡同23号房屋结构检测鉴定的检测评定报告6份（抽样日期均为2015年6月24日），检测结论为：1、（东房）建筑安全性等级为Dsu级，有随时倒塌的可能，处理建议是加固设计或拆除重建；2、（北房）建筑维护系统安全性等级为Cu级，处理建议是加固处理；3、（东北房）建筑安全性等级为Bsu级，处理建议是修复处理及螺栓连接；4、（南房）建筑安全性等级为Csu级，处理建议是修复及防腐处理；5、西房建筑安全性等级为Bsu级，处理建议是勾缝处理；6、西北房建筑安全性等级为Dsu级，有随时倒塌的可能，处理建议是加固设计或拆除重建。吴子美对上述检测评定报告的真实性、合法性均认可，不申请重新鉴定。
2016年6月30日，刘可与吴子美交接涉诉房屋，吴子美将涉诉房屋收回。
一审法院认为，刘可与吴子美签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同履行约定的义务。现刘可提出解除与吴子美签订的《房屋租赁合同》，吴子美亦表示同意，对此法院不持异议，法院认定刘可与吴子美于2016年6月30日解除合同。经鉴定，涉诉房屋构件安全性不同程度存在不符合中华人民共和国国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》要求的情形，并应采取重建、加固、修复等措施。但刘可主张的鉴定费系刘可诉前单方委托，且付款人系案外人，现刘可要求吴子美向刘可支付，依据不足，法院不予支持。刘可与吴子美虽然在《房屋租赁合同》第四条签字确认删除了部分内容，根据上述删除条款可以看出双方对于房屋状况均不能确定，但刘可与吴子美却约定房屋（包括房屋主体结构）的大小修缮、修建工程全部由承租人负责并承担费用，并对西房作出特别约定。房屋构件安全性涉及专业鉴定，根据合同全部条款综合分析，双方均不能确定房屋状况符合常理及合同目的。现刘可主张吴子美恶意出租不能满足租赁用途房屋的意见，法院不予采信。应当指出，吴子美对出租房屋的状况应当了解，现涉诉房屋存在安全隐患，吴子美作为租赁物的出租方存在过错；刘可在双方签订合同过程中，对涉诉房屋的状况亦应有所了解，但刘可未尽注意义务盲目装修涉诉房屋并在取得租赁物一年后单方诉前以案外人名义进行房屋结构检测鉴定，违反诚实信用原则，存在明显过错，亦应承担相应的过错责任。刘可主张吴子美返还刘可租金、保证金，鉴于刘可已经实际占用房屋二十五个月，租金及保证金应折抵房屋租金及占用费，故刘可的该项诉讼请求，法院不予支持。刘可主张反诉吴子美支付房屋租金及房屋使用费，法院将结合合同剩余期限、双方过错程度并考虑房屋的使用及占用等情况酌情支持并与刘可的上述返还主张予以折抵。关于刘可与吴子美均要求对方承担违约责任并赔偿损失的主张，法院将结合合同剩余期限、双方过错程度并考虑房屋的使用及占用等情况酌定并予以折抵。刘可主张吴子美赔偿装修设计费23.5万元，金额畸高，法院亦不予支持。据此，一审法院于2017年2月判决：一、解除刘可与JIMMYWU（吴子美）于二○一四年五月二十三签订的《房屋租赁合同》；二、驳回刘可的其他诉讼请求；三、驳回JIMMYWU（吴子美）的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审查明事实与一审基本一致。
二审补充查明，刘可认可与吴子美签订《房屋租赁合同》前勘查过涉案房屋，但未提供证据证明其曾对房屋安全性提出异议。
2014年5月13日，刘可给吴子美发送邮件，内容为：吴律师您好，小院西房的草图不知您看完能否认可，院子现有房屋的建筑安全性我们也请了朋友现场看过，应该没有问题，后期的装修及改造除西房外我们没有大的结构方面的太多改变，只有小院东北角的房间需要改一下屋内卫生间的隔墙；有一个问题就是被人为破坏的院落下水管线让我比较头痛；关于租期，依我们已商定的，以西房存在为前提条件，第一期合同租期5+1年，合同执行无问题，期满前一年协商下一个六年合同周期的租赁合同，租金参考当时市场递增额度，您看可否在合同中表述：另外一个就是您看能否将第一年的房租再降一些，之后补齐（完全出于人情再次恳请您）。主要是这几个事情，其余都是合同的细节及表述问题了，期待您的意见和回复。
2014年7月18日，刘可给吴子美发送邮件，内容为：吴律师您好，邮件收到，感谢之余，还是非常急切，如此再耽搁下去，我的工作将面临巨大的困难，而且经过对院子的收拾，原装饰材料的剥离，我们陆续发现了柱子腐烂和房梁断裂等重大安全性问题，需要大范围结构修复。前期的院落内历史遗留工作我已都做完，现在一切的事情都受到此房产性质不予办理执照政策的影响而无法进行，且解决遥遥无期，租期已开始，房租已起算，我表示非常急切、忧虑，同时，这对于吴律师您来说也会一直关系到院落的出租，亟待您的帮助回复。
2014年7月30日，刘可给吴子美发送邮件，内容为：吴律师您好，昨日自赵律师处获知发给您的几封邮件您没有收到，今日再次给您邮件，是想把18日给您的发的邮件中说到的问题给您介绍一下，随着原来院子的破旧门窗及装饰材料的剥离和拆除，我们陆续发现了东房柱子腐烂和房梁断裂等重大安全性问题，需要大范围结构修复，共涉及东房的五根柱子和两根梁，之前的租户应该已发现了这个问题，但只是在腐烂的柱子下面垫上了几块红砖凑合，我们的修复方案已咨询过专家，但无论工程计划、工期、成本预算都要进行很大改变，现将此问题如实反映给您，期待您的意见回复。
2014年7月31日，吴子美给刘可发送邮件，内容为：刘先生，获悉与东房有关的上述问题，我深表遗憾。如您所知，我去年8月份多次去该物业，但蔡先生从未向我提及上述问题。我认为他也没有向我的一位亲戚或胡律师提及这些问题，否则他们会向我说起这些问题的，我明天给你电话。
2014年8月7日，刘可给吴子美发送邮件，内容为：现将我的小院改造方案发给您，请收阅。这套方案出于如下几下想法确定：1、大门和消防门大小比例关系；2、院落的住客安全；3、整个院落的综合舒适性和实用性。
2014年9月3日，刘可给吴子美发送邮件，内容为：吴律师您好，上次和您通过电话以后，我觉得改造方案已经和您达成了共识，另外的执照办理事宜，我一直在等您的消息，看来您有可能没有收到我8月12日之后的邮件，总之，还要烦请您协助我共同解决一下眼前面临的新的政策突发问题，我也会尽快继续和有关政府部门进行沟通，寻求突破。
2014年9月4日，吴子美给刘可发送邮件，内容为：现在非常清楚的一点，就是你必须依靠自己而不是我去拿到行政许可在我的小院来经营你的生意……除了西城区侨联我已没有其他的关系来帮你了，你需要利用你自己的资源。
2015年6月15日，吴子美给刘可发送邮件，内容为：刘可先生，正如我们在电话中所讨论，我关注的问题是您是否需要对小院进行如此大的变动，花费如此之高的成本。如果您认为这些变动对于您的生意而言是必要的，我自然对此没有什么意见。唯一的条件是您必须按时支付房租。请问您是否支付了第二年的租金，请告知。
2015年6月15日，刘可给吴子美发送邮件，内容为：吴律师您好，我们的装修准备工作早已经完成，早在2014年8月就已经将装修改造方案呈报给您，但至今您未给我们出具书面认可，请您尽快安排回京，当面落实相应问题。
2015年6月17日，刘可给吴子美发送邮件，内容为：吴律师，感谢回信，但您仍未明确您到底何时才能给我苦苦等待如此长时间的装修改造的书面认可，因为关系到房屋结构安全的修缮的装修改造等众多方面，所以请您务必尽快安排来京，当面确认相关问题，去年至今，时间已拖了如此久，再这么下去，我的损失就越来越大了。
2015年6月19日，吴子美给刘可发送邮件，内容为：我必须要提醒的是，您从未提到过您尚未开始装修改造是因为没有书面确认，您总是坚持说，您一直在等政府审批，包括6月9日我离京那天上午我们最后一次见面依然如此……。
另查，2016年10月13日，吴子美将涉案房屋租与案外人华郡奕府（北京）四合院文化传播有限公司、孙悦。
本院认为：吴子美与刘可签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依照合同履行约定的义务。双方签订合同之前，刘可勘查了房屋的状况但未提出异议；刘可上诉称其于2014年7月30日发给吴子美的邮件中提到房屋的安全隐患寻求解决办法但吴子美未回复造成其无法进行装修改造，但刘可在2014年9月3日发送给吴子美的邮件中认可了双方对改造方案已经达成一致意见，由此可见刘可不但了解涉案房屋存在的问题而且与吴子美达成一致方案进行装修改造；依据双方所签订的《房屋租赁合同》约定，涉案房屋包括主体结构大小修缮、修建工程全部由承租人负责并承担费用，刘可单方委托鉴定机构对房屋的安全鉴定处理建议是加固设计或拆除重建，故涉案房屋进行适当的加固处理仍可以正常使用，刘可上诉称涉案房屋系危房、其无法对房屋主体结构进行维修的意见明显缺乏依据，本院其该项上诉意见不予采纳。结合双方的邮件往来内容来看，刘可所称因涉案房屋的安全隐患无法解决造成其租赁合同不能履行的上诉意见明显缺乏依据；原审法院认为吴子美作为出租人未尽到房屋安全的注意义务存在过错，认定事实存在偏差，本院依法予以纠正。
《房屋租赁合同》约定承租人不足额交付或者不按时交付租金达10日，出租人有权解除合同并要求承租人承担违约责任，违约金数额为合同总标的的30%。刘可自2015年6月30日起未再向吴子美交纳租金，刘可未按约交纳租金的行为已经构成根本性违约，应承担相应的违约责任。现刘可与吴子美一致同意解除双方所签之《房屋租赁合同》，本院对此不持异议。吴子美上诉要求用租赁保证金16万折抵违约金，该上诉请求未超出《房屋租赁合同》约定的违约责任标准，亦未超出其房屋空置的实际损失，故本院予以支持；即吴子美无需向刘可返还租赁保证金十六万元。刘可与吴子美于2016年6月30日交接了涉诉房屋，刘可应向吴子美支付房屋交接前的房屋租金。综上所述，原审法院认定事实有误，本院予以改判。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2015）东民初字第19702号民事判决第一项，第二项；
二、撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第19702号民事判决第三项；
三、刘可于本判决生效之日起七日内向JIMMYWU（吴子美）支付房屋租金七十二万元；
四、驳回JIMMYWU（吴子美）的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费19382元，由刘可负担（已交纳）；反诉案件受理费9691元，由JIMMYWU（吴子美）负担3391元（已交纳），由刘可负担6300元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费25542元，由刘可负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一七年八月二十八日
书记员 张晓鸥