江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏09民终3847号
上诉人（原审被告）：王国全，男，1974年12月6日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
上诉人（原审被告）：王���成，女，1974年10月19日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
共同委托诉讼代理人：王立洪（系王国全之父），男，1948年4月7日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
被上诉人（原审原告）：董大标，男，1963年9月29日生，汉族，住盐城市建湖县。
委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。
上诉人王国全、王金成因与被上诉人董大标房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2017)苏0991民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王国全、王金成上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事���和理由：1、王国全、王金成为低保户，王国全因患疾病，失去了正常的劳动能力。2016年王国全背负重大债务，想背着妻子卖房还债，咨询了十几家中介公司，均被拒绝。2016年12月，盐城乐之源房产经纪有限公司（以下简称房产经纪公司）主动打电话给王国全询问房子是否卖掉，在得知尚未卖出后，表示可以帮王国全卖掉房子，且不让其妻子知道。王国全轻信了房产经纪公司的谎言，造成了本案中房屋买卖不合法的悲剧。一审中王国全、王金成及其代理人均表示房产经纪公司应对本案承担全部责任，要求追加房产经纪公司为当事人，一审法院置之不理。2、案涉《房屋买卖合同》应为无效合同，因处分的是夫妻共同财产，必须要夫妻双方均同意。3、一审判决赔偿董大标的贷款利息损失4875元无事实依据。4、一审认定董大标未能购得房屋的损失66000元无依据，从签订合同到声明终止合同共一个月带三天，不知这么高的损失事实从何而来，王国全、王金成无法接受。
董大标辩称，1、关于追加房产经纪公司为本案被告的问题。因本案是房屋买卖纠纷，房屋买卖合同有效，而不履行合同的违约方在王国全、王金成，应承担相应的赔偿责任，如王国全、王金成认为房产经纪公司的中介服务损害了其利益，应另案起诉，与本案无关。2、关于王国全是否有民事行为能力的问题，王国全、王金成并未能提交相关医疗机构的证据，故不予认可。3、关于赔偿数额的问题，一审中董大标已经就赔偿提供了相关证据，请二审法院依法予以审查。4、关于王国全、王金成提出的资金托管问题。本案中房屋买卖交易的是二手房，其中有房产经纪公司参与，在双方签订买卖合同后是由董大标一方办理公积金贷款，贷款到位后直接打入第三方资金托管中心，待王国全、王金成办理过户手续后资金托管中心将购房款直接打入王国全、王金成账户，而在本次交易过程中因王国全、王金成拒绝协助过户义务导致交易失败，因此相应违约损失应由王国全、王金成承担。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
董大标向一审法院提出诉讼请求：1、判令王国全、王金成返还董大标购房定金2万元；2、判令王国全、王金成支付董大标违约金10.36万元；3、判令王国全、王金成赔偿房屋上涨差价损失暂定5万元；4、判令王国全、王金成赔偿因违约导致董大标无法再次申请住房公积金贷款造成的贷款利率损失5.445万元，计算依据为30*(4.9%-3.25%)*11年；5、判令王国全、王金成支付中介费、担保费、税款损失共计1.621万元；6、判令王国全、王金成承担本案的诉讼费用。
一审法院查明的事实：2017年2月5日，董大标（乙方）与王国全、王金成（甲方）以及案外人房产经纪公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定甲方将位于盐城市东圣花园11幢302室、11幢10室房屋出售给乙方，总价为51.8万元，并载明：1、乙方于2017年2月15日向甲方支付定金贰万元；2、上述房屋办理产权过户所需缴纳的全部税费（过户费、托管费、评估费、配图费、产权登记费、交易手续费）由乙方承担；3、甲方应于房款结清当日腾出该房屋，将房屋正式交付给乙方使用；4、甲方承担中介费3000元整，乙方承担中介费7000元整；5、甲、乙双方任何一方不履行本合同约定义务，致使本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则（甲方毁约的，双倍返还定金；乙方毁约的，无权要求甲方返还定金）或要求过错方支付该房地产成交总��款20%的违约金。本合同中约定的中介费用丙方一概不予退还，均由过错方赔偿给另一方；如因洪水、地震、火灾和法律、政府、银行政策变化等不可抗力原因导致本合同不能全面履行的，三方互不承担违约责任；6、甲方承诺该房产权共有人同意出售该房屋该价格，否则视为违约。各方还就房产状况、付款方式、贷款等作了约定。王国全在合同甲方落款处书写了本人姓名及其妻王金成的名字，董大标的名字授权其子董道义代为签署，房产经纪公司作为见证方在丙方处盖章。合同签订当日，董大标将2万元定金交付给王国全，并向房产经纪公司支付中介费7000元。后因王金成以其未签订房屋买卖协议，王国全无权单方处分该房屋为由主张合同无效，并于2017年3月24日，王国全、王金成联合向董大标发出书面声明，房屋不再出售，引起本案诉讼。
一审另查明，王国全出售房屋时，并未向董大标表明其妻王金成不同意出售该房的情况，其庭审中陈述仅是告知了房产经纪公司。
一审再查明，董大标在与王国全签订《房屋买卖合同》后，于2017年2月28日办理公积金贷款30万元，并于2017年2月21日依约办理资金托管45万元，并因此花费契税4500元，个税4500元，印花税10元，担保费200元。
一审法院认为，本案的争议焦点为，一、案涉房屋买卖合同的效力？二、董大标诉求的诸项赔偿有无事实及法律依据？
关于争议焦点一，即案涉房屋买卖合同的效力问题。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被���理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，王国全系王金成丈夫，按常理有权代理其妻子对夫妻共同财产进行处分，交易相对人遵循常理也有理由相信夫妻一方有此权利；而且，买卖合同中的甲方（卖房人）签字一栏中，“王金成”后有“（夫代）”字样，说明王国全是用特别方式声明其有权代理妻子签字；加之，买卖合同第六条第5小项中用手写方式特别约定“甲方承诺该房产权共有人同意出售该房且该价格，否则视为违约”，也足以说明王国全向董大标作出强调，让董大标确信其有权出卖该房屋。庭审中，王国全也承认，其妻子关于卖房一事的意见只向中介公司提过，而没有向买房人董大标提过。此外，案涉房屋的出卖价格在��同订立之时也是合理的，可认定董大标是善意买房人。综合以上几个方面的事实，足以认定王国全对王金成构成表见代理，该代理行为及其法律后果应当由王金成负担，王金成主张合同无效的理由不能成立。另根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故王国全认为自己在订立合同时对房屋不具有完全的处分权所以导致合同无效的理由，违背该条法律规定，一审法院不予采纳。因此，案涉房屋买卖合同合法有效，合同双方均应本着诚实信用原则履行合同，如果一方违约，应依法承担违约责任。
关于争议焦点二，董大标主张的各项赔偿能否依法支持的问��。
本案中，因王国全、王金成明确表示不履行合同主要债务，故董大标方有权解除合同并要求王国全、王金成承担赔偿损失等违约责任。
（一）购房定金2万元，王国全、王金成应予返还。
（二）关于董大标主张的中介费问题，因该笔费用不是订立房屋买卖合同的必要支出，故不予支持，董大标可依据与中介机构的约定依法另行主张。
（三）关于担保费200元，同样也不属于必要支出，不予支持。董大标已经支出的契税、个税等税款，系以当事人办理房产过户手续、买房人取得房屋产权为纳税条件，因本案房屋买卖合同不再履行，房屋买卖目的不能实现，故董大标可依法向税务机关要求退还，而不得向王国全、王金成主张赔��。其中的个人所得税4500元，系董大标以王金成的名义代交，也由董大标直接到税务机关办理退还手续，必要时王金成、王国全应当予以协助。
（四）关于董大标主张的住房公积金贷款利率损失问题。根据相关的住房公积金政策及管理规定，只有公积金贷款申请人已实际享用了公积金贷款政策的，其再次申请公积金贷款时才会受到相应限制。本案中，因案涉房屋买卖合同不再履行，董大标如果将已经申请出的公积金贷款及时地提前全额归还，则等同于没有实际享用到公积金贷款优惠政策，对于重新申请公积金贷款并无影响。所以，董大标关于王国全、王金成应承担其公积金贷款期间（按11年计）的有关利息损失的主张，系认识错误，一审法院不予采纳。但董大标占有该笔贷款的合理期间的利息损失，应由王国全、王金成赔偿。董大标与盐城市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司盐城建军路支行签订的《盐城市个人住房公积金贷款合同》第五条第3款约定：“提前全部结清贷款的，根据本合同约定的利率和贷款余额按照实际占用月数计收利息。”第十一条约定：“当事人的任何一方要求变更或解除合同，需以书面形式提前一个月通知合同其他有关当事人，未达成协议前原合同继续有效”。第十八条约定：“本合同的借款年利率为住房公积金贷款基准利率3.25%，丙方有个人缴存者的（即集中缴存户内自行缴存住房公积金的个人），其连续3个月，累计6个月未按时足额缴存住房公积金的，本合同借款利率将执行同期商业住房贷款基准利率（原执行住房公积金贷款基准利率上浮10%的，按同期商业性住房贷款基准利率的1.1倍执行），直至贷款全部结清”。综合以上约定，一审法院根据公平合理的原则，酌定从2017年2月28日（取得贷款日）起至一审法院作出判决之日约4个月，加上此后董大标及时地通知有关当事人解除公积金贷款合同的时间1个月以及办理解除合同手续、返还贷款的时间酌定为1个月，合计6个月的利息损失，即30万元*3.25%/2=4875元，应当由王国全、王金成赔偿。
（五）关于房屋差价损失和约定违约金的问题。合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，董大标既主张房屋涨价后的差价作为实际损失，又主张约定违约金，不符合上述法律规定。鉴于王国全、王金成对约定违约金10.36万元是否过高问题未提出意见，一审法院根据公平原则和当事人过错情况，并充分考虑本案董大标为购买该房屋已经付出的大量工作，酌定以董大标方提供的参考性房屋差价7万元及董大标主张的房屋损失5万元综合评价后作为裁量基础，适当上浮10%，即6.6万元，作为违约损失，由王国全、王金成赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，一审法院判决：一、王国全、王金成返还董大标购房定金20000元，并赔偿董大标住房公积金贷款利息损失4875元、未能购得房屋的损失66000元，合计90875元，于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回董大标的其他诉讼请求。案件受理费4096元，减半收取2048元，由董大标负担1286元，由王国全、王金成负担762元。
二审审理过程中，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方进行了质证。王国全、王金成提交了：证据一、资金托管协议，证明房产经纪公司与董大标冒充王国全签字，恶意串通，请求法院进行司法鉴定。证据二、中介公司名片若干，证明王国全在本案房屋买卖之前找过若干中介，别家中介公司都不接收本案房屋买卖。证据三、王国全的出院记录、王国全对外出具的借条若干以及王志良（王金成父亲）证词一份，证明王国全不具有完全民事行为能力，对外所做一些事情都是非正常人所做，属于家中被监管对象，案涉房产证是从家中骗取的。证据四、王金成的低保证明，证明王国全、王金成二人经济困难，只有案涉一套住房，不可能对外出售。董大标对王国全、王金成提交的质证意见为：证据一，协议中甲方王国全签名系其本人签字，并非他人代写，董大标一审中提交托���协议的目的是证明董大标在房屋买卖交易中已经履行了支付房屋价款的义务。对证据二、三的“三性”均有异议。对证据四的“三性”均不认可，不能证明王国全、王金成不会卖房，即使是非常贫困的人也有进行买卖的权利。
本院经审核，对王国全、王金成提交的证据一即资金托管协议真实性予以认定，对王国全、王金成的证明目的不予认定；对王国全、王金成提交的证据二真实性予以认定，与本案关联性不予认定；王国全、王金成提交的证据三不能证明王国全为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人；王国全、王金成提交的证据四真实性予以认定，关联性不予认定，不能以此证明无出售房屋的意思表示。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，2017年2月5日，王国全与董大标签订《房屋买卖合同》，将位于盐城市东圣花园11幢302室、11幢10室房屋出售给董大标，因案涉房屋为王国全、王金成共同所有，王国全在未征得王金成同意的情况下，以王金成的名义，对王金成所有份额内房产进行处分的行为，构成无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权限以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，王国全与董大标签订的《房屋买卖合同》对王金成不发生效力，董大标无权要求王金成履行该合同。一审法院认定王国全的行为构成表见代理，属适用法律不当，本院二审予以纠正。现因王金成不同意出售案涉房屋，导致《房屋买卖合同》不能继续履行，王国全应承担相���的法律责任。一审法院经审查，认为王国全应返还购房定金20000元，赔偿住房公积金贷款利息损失4875元、未购得房屋的损失66000元，该认定具有事实和法律依据。关于王金成在本案中是否应该承担责任的问题，因王国全与王金成系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，一方对外承担的债务，债权人可以要求夫妻双方共同偿还，故一审法院判决王国全、王金成共同承担上述返还及赔偿责任，符合法律规定。关于本案是否应追加中介公司为当事人的问题，因王国全与中介公司的关系与本案不属于同一法律关系，对王国全、王金成的该请求，本院不予支持。
综上，王国全、王金成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1572元，由上诉人王国全、王金成负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 东
审判员 张晨阳
审判员 曹 荣
二〇一七年十一月二十三日
书记员 张 育