江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民初字第00129号
原告盐城市大丰区国土资源局（原名大丰市国土资源局），住所地江苏省盐城市大丰区幸福西大街9号。
法定代表人商明星，该局局长。
委托代理人仇杨华，该局办公室科员。
委托代理人刘爱君，江苏刘爱君律师事务所律师。
被告吕焕军，居民。
被告大丰江南汇娱乐休闲有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区常新路东侧。
法定代表人王国治，该公司执行董事。
委托代理人刘应华，大丰市经济开发区法律服务所法律服务工作者。
原告盐城市大丰区国土资源局（以下至判决主文前简称大丰国土局）与被告吕焕军、大丰江南汇娱乐休闲有限公司（以下至判决主文前简称江南汇娱乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月6日立案受理后，被告江南汇娱乐公司于举证期限内提出反诉，本院依法组成合议庭于2014年12月22日第一次公开开庭对本案进行了审理，原告大丰国土局的委托代理人仇杨华、刘爱君，被告江南汇娱乐公司的委托代理人刘应华到庭参加诉讼，被告吕焕军经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2015年6月18日被告江南汇娱乐公司申请撤回反诉，本院依法准许。2015年10月8日本院依法组成合议庭第二次公开开庭对本案进行了审理，原告大丰国土局的委托代理人仇杨华、刘爱君到庭参加诉讼，被告吕焕军经本院公告传唤未到庭参加诉讼，被告江南汇娱乐公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
原告大丰国土局诉称：2010年12月28日，被告吕焕军通过公开竞标方式竞得原告公开招租的位于大丰市常新路东侧、明达幼儿园西侧的大丰市土地交易市场附属用房一至四层，并于2011年1月12日与原告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限、承租价款、承租金交纳及违约责任等内容。2011年3月11日，被告吕焕军与马建忠、王国治共同出资设立被告江南汇娱乐公司，并将承租原告的房屋交由被告江南汇娱乐公司经营使用。2011年11月17日，原告又与被告吕焕军、江南汇娱乐公司签订《大丰市土地交易市场出租房室外场地使用协议书》，约定原告无偿将原租赁房屋室外约3000平方米场地提供给被告使用。上述合同、协议签订后，被告仅交纳了第一年的承租金，第二年承租金交纳期限届满后，原告多次口头、书面催促被告交付租金，被告借口搪塞拒不交纳，构成严重违约。且被告江南汇娱乐公司未能遵照营业执照核准的经营范围无照从事KTV娱乐经营，存在较大生产安全隐患，被大丰市工商管理局查处，并要求原告协助执行处罚决定立即解除与被告吕焕军签订的《房屋租赁合同》，停止为无照经营提供场所。鉴于上述原因，原告于2014年1月28日书面通知被告，要求被告在接到通知后一周内向原告交接房产和结清欠付的租金，但被告接到通知后未予理睬，至今仍在无照经营，为此请求人民法院判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》、《大丰市土地交易市场出租房室外场地使用协议书》解除，被告向原告交还租赁房屋和场地；2、两被告支付拖欠的租金2495414元及自2014年1月29日起至实际交还承租的房屋和场地之日止按原租金标准计算的占有使用费（暂算至起诉之日为417106元）；3、两被告承担违约金365970元；4、诉讼费用由被告负担。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据：
证据一、招租公告、竞租报价表、成交结果公示，该组证据证明被告吕焕军通过公开竞价方式竞得原告公开招租的位于大丰市常新路东侧、市明达幼儿园西侧的大丰市土地交易市场附属用房。
证据二、房屋租赁合同，证明被告吕焕军竞得房屋租赁权后，与原告签订房屋租赁合同，明确约定了租赁期限、承租价款、承租金缴纳及违约责任等内容。
证据三、工商登记信息表和大丰市土地交易市场出租房室外场地使用协议书，证明被告吕焕军与案外人马建忠、王国治共同出资设立了被告江南汇娱乐公司，并将承租原告的房屋交由被告江南汇娱乐公司实际经营使用，后原告又与被告吕焕军、被告江南汇娱乐公司签订大丰市土地交易市场出租房室外场地使用协议书，约定原告无偿将原租赁房屋室外约3000平方米场地提供给被告使用。
证据四、缴款书两份，证明房屋租赁合同签订后，被告仅缴纳了第一年的租金计121.99万元。
证据五、原告于2012年2月13日、2013年8月9日向两被告发出的函件，证明在第二年租金缴纳期限届满后，原告多次口头通知未果后，又书面通知催促被告缴付租金，被告拒不缴纳已构成严重违约。
证据六、大丰市人民政府安全生产委员会的大政安（2013）60号文件、盐城市大丰工商行政管理局的大工商函字（2014）005号关于协助执行行政处罚决定书的函，证明因被告江南汇娱乐公司未按营业执照核准的经营范围守法经营，无照从事KTV娱乐经营活动，且存在较大生产安全事故隐患，被工商行政管理部门依法查处，并要求原告协助执行行政处罚决定书，立即解除与被告吕焕军签订的房屋租赁合同，停止为无照经营提供经营场所。
证据七、向两被告分别发出的解除合同通知书及快递回单，证明原告依据合同约定和法律规定主张与被告解除合同并已书面通知被告，合同已经解除。
证据八，2012年6月15日大丰市国土资源局的证明、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、大环管（2011）065号审批意见（注：该组证据由被告在举证期限内提交法庭，但在审理中未作为证据举证），证明案涉房屋在对外公开招租时就已明确建筑名称是大中、开发区分局附属用房，在租赁前大中、开发区分局就已入住办公，并经消防验收合格。
证据九、原告庭后提交的大丰市公安消防大队于2011年8月23日出具的《关于大丰市国土资源局大中土分局办公楼建设工程竣工验收消防备案抽查合格的意见》、2006年12月25日的《建设工程规划许可证》、2007年10月24日的《建设工程施工许可证》，证明案涉房屋是由原告组织规划、施工、验收的，原告是案涉房屋的合法产权人。
被告吕焕军未到庭答辩，亦未提供证据。
被告江南汇娱乐公司答辩称：1、案涉房屋的所有权人是大丰市土地交易市场，原告无权出租，其作为出租人主体不当，因此其作为原告的诉讼主体也不适格；2、原告没有提供案涉房屋是否取得所有权或者建设工程许可相关的证据，案涉房屋是否为合法建筑不明，有无经消防设计备案、有无经消防竣工验收，均直接影响《房屋租赁合同》的效力；3、被告吕焕军参加招投标、订立《房屋租赁合同》是代表被告江南汇娱乐公司在预设立过程中的公司行为，其履行合同的相关行为也是代表被告江南汇娱乐公司；4、被告江南汇娱乐公司租赁房屋从事KTV项目是在原告招投标时就已确定的，作为大丰市人民政府和原告的招商引资项目，相关行政管理部门已为被告办理了文化经营许可，在被告办理其他相关手续发生困难时，大丰市人民政府以及有关部门均要求原告予以协助，因原告拒不协助造成被告被行政处罚，被告曾向原告交付租金被原告拒收。请求法院驳回原告的诉讼请求。另，原告主张的违约金标准过高。
被告江南汇娱乐公司为支持自己的答辩意见，向本院提交了下列证据：
证据一、招租文件、经营计划书，证明被告吕焕军作为案涉租赁房屋的投标人，租赁房屋的目的是用于组建大型顶级休闲会所，其中包括KTV项目以及高档餐饮等内容，而中标取得该房屋的租赁权用于经营KTV项目是原告与被告的共识。
证据二、2012年7月17日浙江商会请示报告会办单、2012年7月10日的请示、2012年7月24日大丰市文化广播新闻局的复函、2012年9月4日的回复，证明原告消极不作为，导致被告无法取得文化经营许可，从而被工商行政管理部门处罚，原告又以被告受到行政处罚作为解除合同的理由，并非善意。
经质证，被告江南汇娱乐公司对原告所提交证据的质证意见为：
对证据一的真实性无异议，但认为不能证明原告具有出租人主体资格以及案涉房屋系合法建筑。
对证据二的真实性无异议，但认为因原告未提供建筑许可和房产证，合法性暂不予认可，并认为吕焕军作为承租方代表的是江南汇娱乐公司成立之前的全体投资人。
对证据三的真实性无异议，但认为吕焕军的签字行为是代表江南娱乐汇公司。
对证据四无异议。
对证据五的真实性无异议，但对签收人吕焕军、王国治是否是其本人所签需庭后确认，确认后向法庭报告。
对证据六的真实性无异议，但是江南汇娱乐公司之所以被处罚，其过错不在江南汇娱乐公司。
对证据七，江南汇娱乐公司没有收到该份通知，经庭前查询，吕焕军也没有收到该通知。
对证据八，1、2012年6月15日的证明，证明了案涉房屋不属于原告大丰国土局，而是属于大丰市土地交易中心；2、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，证明了被告所经营的项目即娱乐休闲会所符合消防验收条件，而不是交付的租赁房屋符合消防验收条件；3、大环管（2011）065号审批意见，证明KTV项目符合环保要求，而不是交付的租赁房屋符合环保要求。
对证据九，经本院通知被告江南汇娱乐公司委托代理人的前来质证，其在电话中陈述“由法院审核认定，我方不来质证”。
经质证，原告对被告江南汇娱乐公司所提交证据的质证意见为：
对证据一无异议，但认为招租文件中已经明确土地市场交易附属用房是指大中、开发区分局综合楼南侧局部一至四层，招租是以现状为准，要求竞租人实地查看，使用租赁房屋从事的经营项目以服务业为主；竞租人吕焕军在经营计划书中阐述的是本人投资组建休闲会所；被告称原告未告知其房屋毗邻大中、开发区分局并同意其从事KTV娱乐经营不是事实，不能达到被告的举证目的。
对于证据二无异议，审批问题函中已明确在被告提出设立KTV娱乐会所申请后，行政管理部门已派人现场勘察，最终认定导致被告非法经营行为的主要原因是由于投资者不听主管部门的意见，擅自未批先建，未经审批先无证、无照非法经营，因此不能达到被告的举证目的。
经本院审核，原告所举证据1、2、3、6、8，被告对其真实性无异议，可以证明证据所载明的内容，予以认定；证据4，被告无异议，予以认定；证据5，有吕焕军、王国治的签名，被告在庭后经确认也未提出反对意见，予以认定；证据7，向被告吕焕军发出的《解除合同通知书》被拒收，向被告江南汇娱乐公司发出的《解除合同通知书》，经邮寄已由“叶忠代收”，被告江南汇娱乐公司虽否认“叶忠”系其公司员工，但原告系按其工商登记地址邮寄，予以认定；证据9，经本院审核原件，予以认定。被告所举证据，原告均无异议，予以认定。
本院根据审核认定的证据及原、被告的庭审陈述，确认以下事实：
2006年12月25日，原告大丰国土局就建设位置为常新路东侧、明达幼儿园西侧、建筑面积7544.94平方米的建筑领取了《建设工程规划许可证》，2007年10月24日就该工程又领取了《建筑工程施工许可证》，开工建设大中国土分局办公楼工程。
2010年12月，原告大丰国土局发布《房屋公开招租文件》，决定对位于大丰市常新路东侧、市明达幼儿园西侧的大丰市土地交易市场附属用房（大丰市大中、开发区国土分局综合楼南侧局部一至四层），总面积为约4600平方米房屋进行招租，承租人资格条件要求使用租赁房屋从事的经营项目以服务业为主且须获得招标人认可。
后大丰市招标采购交易中心受委托，发布《大丰市土地交易市场附属用房公开招租公告》，招租标的位于大丰市常新路东侧、市明达幼儿园西侧的大丰市土地交易市场附属用房（大丰市大中、开发区国土分局综合楼南侧局部一至四层），总面积为约4600平方米，招租要求为：招租期限十年，具体日期在租赁合同中约定；承租方承租后不得改变房屋用途性质；经营范围仅限于服务业；招租时间地点为2010年12月28日下午3：30大丰市招标采购交易中心第二开标室。
2010年12月被告吕焕军提交《经营计划书》，其中载明：本人有意租赁贵单位的房地产投资组建一个集高档餐饮、休闲、娱乐等为一体的大型顶级休闲会所，建成后的休闲会所划分为餐饮、休闲、娱乐等区块，…娱乐区块以打造盐城地区最顶尖的KTV娱乐会所为目标，…。
经招标，被告吕焕军以121.99万元中标。
2011年1月12日，原告大丰国土局（甲方）与被告吕焕军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定相关内容如下：甲方将位于大丰市常新路东侧、市明达幼儿园西侧的大丰市土地交易市场附属用房（一至四层）整体租赁给乙方（总面积约4600平方米，具体租赁面积以现状为准）；租赁期限10年（自2011年1月12日至2021年1月11日）；第一年度至第三年度承租金每年121.99万元，承租金自第四年起逐年增长4%；承租金一年一交，先交后用，具体为在签订本合同时一次性交纳本年度的承租金，在2011年10月10日前交第二年度的承租金，第三年度的承租金在2012年10月10日前交清，以后每年承租金交纳时间依次类推；乙方须在签订本合同时一次性向甲方缴纳15万元的房屋结构安全保证金，其中5万元保证金在房屋装潢结束且未对房屋结构造成损害，经甲方检验认可后退还，另10万元保证金作为履约保证金，待租赁期满且无任何损坏房屋、附属设施及违约行为时无息退还；乙方须在租赁期满后15日内将房屋无偿移交给甲方，移交时不得损坏已有的装饰和固定设施，甲方对乙方已实施的装饰和固定设施不予补偿（包括因乙方违约甲方单方解除合同前提下收回房屋），若有损坏甲方有权要求乙方照价赔偿且不予退还履约保证金；乙方在签订租赁合同获得租赁权后，应在规定时间内及时交付承租金，如发生延期交纳租金达15日以上、超出规定经营范围、擅自转租或破坏房屋结构等违约行为的，甲方均有权单方解除租赁合同，并追究乙方相应的责任；如因乙方违约，甲方单方解除合同的，甲方将在合同解除后一周内收回房产，乙方已交纳的承租金和履约保证金不予退还，同时乙方还应向甲方支付当年租金总额30%的违约金，所有已实施的装潢、装饰和固定设施等损失均由乙方承担；甲方如违约，乙方有权追回当年预交的承租金儿和履约保证金，同时甲方应向乙方支付当年租金总额30%的违约金，并适当补偿乙方相应的装潢损失；承租期内乙方不得擅自转租（营业执照登记经营人与乙方身份不符的，视为擅自转租），确需转租或经营内容调整，必须事先书面告知甲方，并征得甲方同意；房屋租赁期间乙方必须守法经营，乙方违反法律、法规造成的一切后果，均由乙方负责；在租赁期间发生争议，由当事人双方协商解决，如协商不成，依法向租赁房屋所在地人民法院起诉；本出租房屋东侧停车场，目前正在组织实施，甲方确保在本合同签订后，五个月内完工，无偿交于乙方使用，但乙方不得转租或转为其他用途。
被告吕焕军分别于2011年1月18日、3月3日向原告大丰国土局交付第一个租赁年度的房屋租金60万元、61.99万元，合计121.99万元。审理中，原告大丰国土局认可另收取被告履约保证金15万元，并同意对其中的装潢保证金5万元冲抵欠付的租金。
2011年3月11日，马建忠、王国治、被告吕焕军共同投资设立被告江南汇娱乐公司，法定代表人为王国治，一般经营项目为棋牌室、台球室休闲娱乐服务、停车场服务、日用品销售、珠宝和黄金制品零售。
2011年3月21日，大丰市环境保护局作出大环管（2011）065号审批意见，载明：从环保角度，同意江南汇娱乐公司在大丰市常新路6号（租赁大丰国土局大中分局附属用房一至四层）建设KTV项目，…该项目建成后试营业3个月内要向我局申请环保设施竣工验收，逾期未通过验收投入正常经营的，我局将依法责令该项目停业并处以罚款。
2011年8月23日，大丰市公安消防大队出具《关于大丰市国土资源局大中土分局办公楼建设工程竣工验收消防备案抽查合格的意见》，认定由原告大丰国土局申报的大中国土分局办公楼工程竣工验收消防经备案检查合格。
2011年11月17日，原告大丰国土局（甲方）与被告江南汇娱乐公司、被告吕焕军（乙方）签订《大丰市土地交易市场出租房室外场地使用协议书》，约定的相关内容有：甲方无偿将位于大丰市常新路东侧、市明达幼儿园西侧的市土地交易市场出租房室外约3000平方米场地（以现状为准）提供给乙方使用，使用期限从2011年9月20日至2021年1月11日止（与2011年1月12日大丰国土局和吕焕军签订的房屋租赁合同同期执行），协议期满后如乙方需继续使用时，经甲方同意后另签协议为准；在协议期内，乙方不得将室外场地（含停车场）擅自改为其他用途，或私自将室外场地（含停车场）以租赁、承包等方式转让给第三方，一经发现，甲方有权解除本协议，无条件收回室外场地（含停车场），由此造成的一切损失由乙方负责，与甲方无关；在协议期内，室外场地（含停车场）的消防及安全生产工作等所有事宜均由乙方负责，乙方必须加强对场地内人员及停车场内的停放车辆、物品等的安全管理，若发生车辆、物品等被盗、被毁坏等情况，均由乙方承担赔偿责任，与甲方无关，如因此造成甲方损失的，甲方有权主张赔偿；经甲方同意，乙方在场地（含停车场）内进行扩、加、改建或增加其他附属设备、设施的，其产权属甲方所有，在本协议终止时或乙方中途退出（不论因何原因退出）时，在该场地（含停车场）上所有的建筑物及水电等附属设备、设施等均无条件归甲方所有，乙方不得擅自拆除或人为损坏，否则乙方需赔偿甲方的损失；本协议作为2011年1月12日大丰国土局和吕焕军签订的房屋租赁合同的附件，乙方保证共同遵照房屋租赁合同约定履行所有事项，如房屋租赁合同终止或解除的，本协议自然终止或解除，且甲方对本协议约定事项，不承担任何责任。落款处甲方加盖原告大丰国土局印章，乙方加盖被告江南汇娱乐公司印章，被告吕焕军在乙方法人代表处签名。
2012年2月13日，原告大丰市国土局向被告吕焕军（江南汇娱乐公司）发函：贵方于2011年1月12日承租了我局位于大丰市常新路东侧、市明达幼儿园西侧的房屋，按照房屋租赁合同及室外场地使用协议书的约定，在承租期内，一切安全责任均由贵方承担，现我局友情提醒贵方，请依法守法经营，切实加强安全生产保卫工作，确保安全无事故。王国治签署“已收到王国治2012、2、15”。
同日，原告大丰市国土局另向被告吕焕军（江南汇娱乐公司）发函：根据2011年1月12日我局与贵方签订的房屋租赁合同，贵方应在2011年10月10日前缴纳第二年度的房屋承租金，但时至今日，贵方仍未履行合同约定到我局缴纳，现我局以书面形式再次提醒你方，请迅速与我局财务科对接，做好房屋承租金缴交工作。王国治签署“已收到王国治2012、2、15”。
2012年6月15日，原告大丰国土局向大丰市消防大队出具证明，载明：江南汇娱乐公司2011年1月经公开投标，承租了我局位于市区常新路东侧、市明达幼儿园西侧的土地交易市场附属用房，该房屋的产权所有人为大丰国土局，目前房屋产权正在办理之中。
2012年7月6日，大丰市消防大队对大丰至尊江南汇娱乐会所颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
2012年7月被告江南汇娱乐公司提出《关于恳求协调解决至尊江南汇娱乐会所项目文化许可证相关手续问题的请示》，该请示由大丰市浙江商会提交大丰市相关部门。同年7月24日，大丰市文化广电新闻出版局向大丰市浙江商会回复《关于江南汇娱乐会所项目审批问题的函》，其中载明：…如江南汇KTV等因选址不当，造成无法办理文化经营许可证，但都在违法经营，…国务院《娱乐场所管理条例》（国务院令第458号）第七条第二款规定娱乐场所不得设在居民住宅区和学校、医院、机关周围，…关于江南汇娱乐会所的审批情况是，大丰江南汇娱乐会所于2011年2月28日向我局提出设立KTV娱乐会所的申请，我局接到报告后立即派出勘验人员进行现场勘察，发现该场所毗邻大丰市国土局大中分局、开发区分局的办公场所，属一幢T型建筑，北为国土局有关分局办公区，西为江南汇KTV。根据国务院条例第七条第二款的规定，我局文管办向申请人发出了设立场所地点不符合国务院条例有关规定的告知书，…江南汇娱乐会所可采取变通方法进行审批，可将大中国土分局和开发区分局先搬出来，再为该会所办理审批手续，对上述意见市国土局至今未给出明确答复，故造成难以审批发证的局面，…江南汇娱乐会所要合法经营须按照省文化厅市场处现场会办意见对所在场所进行整改后，方可依法履行审批手续。
2013年8月9日，原告大丰市国土局另向被告吕焕军、江南汇娱乐公司发函：根据我局与贵方2011年1月12日签订的房屋租赁合同的相关规定，再次提醒贵方遵守合同有关约定，1、根据合同第五条的规定，贵方应该于2011年10月10日和2012年10月10日前缴纳第二、第三年租金，但截止目前，我局尚未收到这两笔款项，现再次督促贵方，请迅速履行合同约定与我局财务科对接，做好租金缴纳工作，否则，我局将采取必要措施维护自身权益，由此产生的一切后果，由你方承担；2、根据合同第七条第八款和第十一款的规定，贵方必须守法经营，服从相关部门的管理，希望你方能够迅速按照相关法律、法规的规定，申请并获取相应的经营许可；3、根据合同第七条第十二款的规定，贵方应自行做好承租期内的安全保卫工作，落实安全措施，造成安全事故的一切损失概由贵方承担。被告吕焕军签署“吕焕军2013、8、9”。
2013年12月10日，大丰市人民政府安全生产委员会作出大政安（2013）60号《关于对存在较大生产安全事故隐患的企业实行严肃处理的通报》，其中载明：对前一轮事故隐患挂牌到期未整改到位的江南汇娱乐公司、草堰惠利多购物超市立案查处。
2014年1月14日，盐城市大丰工商行政管理局作出大工商函字（2014）005号《关于协助执行行政处罚决定书的函》，内容为：大丰国土局，依据大丰市人民政府安全生产委员会（大政安（2013）60号）《关于对存在较大生产安全事故隐患的企业实行严肃处理的通报》的要求，我局于2013年12月11日以大工商案字（2013）第00306号行政处罚决定书对王国治、吕焕军、马建忠三人以“大丰至尊江南汇娱乐会所”的名称无照从事KTV娱乐经营活动的行为，作出了责令其立即停止无照经营行为的决定，为保证行政处罚决定得以执行，消除安全隐患，现依据《无照经营查处取缔办法》第十五条的规定，请贵局履行法定义务，立即解除与吕焕军签订的《房屋租赁合同》，停止为无照经营提供经营场所。
2014年1月22日，原告大丰国土局分别向被告吕焕军、江南汇娱公司发出《解除合同通知书》，内容为：吕焕军暨江南汇娱乐公司，因贵方拖欠我方巨额承租金经多次催告仍不交纳和超出规定经营范围无照从事KTV娱乐经营活动的行为，不仅违反了合同约定构成违约，而且违反了相关法律法规的规定，构成违法违规，贵方也因此受到了盐城市大丰工商行政管理局的行政处罚，现我方根据合同约定和法律规定，并应盐城市大丰工商行政管理局来函协助执行行政处罚决定书的要求，特通知与贵方解除《房屋租赁合同》及《大丰市土地交易市场出租房室外场地使用协议书》，并通知贵方在接此通知后一周内向我方交接租赁房产和结清拖欠的承租金，逾期造成的一切后果和损失，均将由贵方承担。经查询，向被告吕焕军发出《解除合同通知书》的邮件于2014年1月28日被拒收；向被告江南汇娱乐公司发出《解除合同通知书》的邮件，查询单上注明“投递结果：于2014年1月27日叶忠代收”。
本院认为，一、关于《房屋租赁合同》和《大丰市土地交易市场出租房室外场地使用协议书》的效力问题。
原告大丰国土局就案涉房屋领取《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，组织建设大中国土分局办公楼工程，工程竣工后已经消防验收备案，原告大丰国土局系案涉房屋的合法产权人，其经过公开招租与被告吕焕军签订的《房屋租赁合同》合法有效。后原告大丰国土局与被告江南汇娱乐公司、被告吕焕军就案涉出租房室外场地又签订《大丰市土地交易市场出租房室外场地使用协议书》，该协议书是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，亦应认定合法有效。双方应按合同及协议书的约定行使权利、履行义务。
二、关于被告吕焕军和被告江南汇娱乐公司在本案中的民事责任问题。
在被告吕焕军与原告大丰国土局签订《房屋租赁合同》的招标过程中，被告吕焕军提交了一份《经营计划书》，明确租赁案涉房屋的目的是用于投资组建大型休闲会所。《房屋租赁合同》签订后，其与马建忠、王国治共同投资设立被告江南汇娱乐公司，该公司的经营场所即为案涉租赁房屋。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。被告吕焕军签订《房屋租赁合同》的行为是公司发起人在公司预设立过程中的行为，被告江南汇娱乐公司设立后实际使用案涉租赁房屋进行经营，已实际享有合同权利。且在本案审理过程中，被告江南汇娱乐公司亦认可被告吕焕军参加招投标、订立《房屋租赁合同》是代表被告江南汇娱乐公司在预设立过程中的公司行为，其履行合同的相关行为也是代表被告江南汇娱乐公司，因此可以认定江南汇娱乐公司确认吕焕军于公司设立过程中签订的案涉租赁合同项下的权利义务由公司承担，同时大丰国土局既已行使向江南汇公司主张权利的选择权，则不能同时向吕焕军主张权利。故被告吕焕军在本案中相关行为的民事责任应由被告江南汇娱乐公司承担，被告吕焕军在本案中不承担民事责任。
三、关于《房屋租赁合同》和《大丰市土地交易市场出租房室外场地使用协议书》是否已解除及予以迁让问题。
诉讼前，原告大丰国土局已向被告吕焕军和被告江南汇娱乐公司发出《解除合同通知书》，发给被告吕焕军的邮件于2014年1月28日被拒收，向被告江南汇娱乐公司发出的《解除合同通知书》于2014年1月27日由叶忠代收，被告江南汇娱乐公司虽否认收到该通知书，但原告大丰国土局系按被告江南汇娱乐公司的住所地邮寄《解除合同通知书》，应认定《解除合同通知书》已有效送达。《房屋租赁合同》约定“乙方如发生延期交纳租金达15日以上、超出规定经营范围、擅自转租或破坏房屋结构等违约行为的，甲方均有权单方解除租赁合同”，《房屋租赁合同》签订后，除被告吕焕军在签约时已支付第一个租赁年度的房屋租金121.99万元外，被告吕焕军及被告江南汇娱乐公司均未支付其他租赁年度的房屋租金，已构成违约。且被告江南汇娱乐公司在经营过程中，无照从事KTV娱乐经营活动，并受到相关行政管理机关的处罚，根据《房屋租赁合同》的约定，亦构成违约。原告大丰国土局与被告江南汇娱乐公司及被告吕焕军签订的《大丰市土地交易市场出租房室外场地使用协议书》中，被告吕焕军与被告江南汇娱乐公司共同作为协议的乙方，落款处由被告江南汇娱乐公司加盖印章、并由被告吕焕军以被告江南汇娱乐公司法人代表名义在落款处签名，故该协议书直接约束原告大丰国土局与被告江南汇娱乐公司。协议书中约定“本协议作为2011年1月12日大丰国土局和吕焕军签订的房屋租赁合同的附件，乙方保证共同遵照房屋租赁合同约定履行所有事项，如房屋租赁合同终止或解除的，本协议自然终止或解除”。因《房屋租赁合同》已符合合同约定的解除条件，原告大丰国土局发出《解除合同通知书》后，被告吕焕军、江南汇娱乐公司均未在法律规定的期限内提出异议，且原告大丰国土局解除合同的理由符合法律规定和合同约定，应当认定《房屋租赁合同》和《大丰市土地交易市场出租房室外场地使用协议书》已经解除。
因《房屋租赁合同》和《大丰市土地交易市场出租房室外场地使用协议书》已解除，被告江南汇娱乐公司应当迁让出其向原告大丰国土局承租的房屋和场地。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，《房屋租赁合同》已约定“乙方须在租赁期满后15日内将房屋无偿移交给甲方，移交时不得损坏已有的装饰和固定设施，甲方对乙方已实施的装饰和固定设施不予补偿（包括因乙方违约甲方单方解除合同前提下收回房屋）”、“租赁期满后房屋无偿移交给甲方，移交时不得损坏已有的装饰和固定设施”、“甲方单方解除合同收回房产时，乙方已实施的装潢、装饰和固定设施等损失均由乙方承担”，《大丰市土地交易市场出租房室外场地使用协议书》约定“经甲方同意，乙方在场地（含停车场）内进行扩、加、改建或增加其他附属设备、设施的，其产权属甲方所有，在本协议终止时或乙方中途退出（不论因何原因退出）时，在该场地（含停车场）上所有的建筑物及水电等附属设备、设施等均无条件归甲方所有，乙方不得擅自拆除或人为损坏”，故被告江南汇娱乐公司在迁让案涉房屋和室外场地时，应根据法律规定和双方约定履行，对已形成附合的装饰装修物和固定设施不得拆除。
四、关于原告大丰国土局主张的租金数额、占有使用费标准及违约金如何计算问题。
《房屋租赁合同》约定“第一年度至第三年度承租金每年121.99万元，承租金自第四年起逐年增长4%；承租金一年一交，先交后用”，《大丰市土地交易市场出租房室外场地使用协议书》约定原告将其出租房室外场地无偿交由被告江南汇娱乐公司使用，现原告大丰国土局主张被告按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付从2012年1月12日起至合同解除之日拖欠的租金2495414元及自2014年1月29日起至实际交付租赁的房屋和使用的场地之日止的占有使用费，因案涉《房屋租赁合同》和《大丰市土地交易市场出租房室外场地使用协议书》已经解除，故对2012年1月12日至2014年1月28日合同解除前的租金2495414元（1219900元＊2年＋1219900元＊1.04／365天＊16天），被告江南汇娱乐公司应予给付，审理中原告大丰国土局同意对被告已交纳的装潢保证金5万元冲抵欠付的租金，本院予以确认。至于合同解除后自2014年1月29日起至实际交付租赁的房屋和使用的场地之日止的占有使用费，因被告江南汇娱乐公司仍在占有使用，可按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算。对于原告主张的违约金问题，《房屋租赁合同》约定“乙方违约甲方单方解除合同的，乙方还应向甲方支付当年租金总额30%的违约金”，审理中被告江南汇娱乐公司提出该违约金标准过高并申请人民法院予以调整，因原告主张的违约损失已通过由被告支付租金及占有使用费的方式得到部分弥补，鉴于被告江南汇娱乐公司未能按约支付房屋租金给原告造成的其他损失，考虑到双方实际履行情况、被告江南汇娱乐公司单方违约导致合同解除的责任等因素，本院酌定被告江南汇娱乐公司应支付违约金为10万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决如下：
一、确认原、被告双方于2011年1月12日签订的《房屋租赁合同》及2011年11月17日签订的《大丰市土地交易市场出租房室外场地使用协议书》已于2014年1月28日解除。
二、被告大丰江南汇娱乐休闲有限公司于本判决生效之日起90日内将原告盐城市大丰区国土资源局位于大丰市常新路东侧、市明达幼儿园西侧总面积约4600平方米的土地交易市场附属用房（一至四层）及出租房室外约3000平方米的场地交付原告，对已形成附合的装饰装修物和固定设施不得拆除。
三、被告大丰江南汇娱乐休闲有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告盐城市大丰区国土资源局2012年1月12日至2014年1月28日期间的租金2445414元，及以（121.99＊1.04）=126.8696万元为基数逐年增长4%的标准自2014年1月29日起至实际交付案涉房屋和室外场地之日止的占有使用费。
四、被告大丰江南汇娱乐休闲有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告盐城市大丰区国土资源局违约金10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告盐城市大丰区国土资源局对被告吕焕军的诉讼请求。
本诉案件受理费92373元，由被告大丰江南汇娱乐休闲有限公司负担；反诉案件受理费55900元（被告大丰江南汇娱乐休闲有限公司已预交111800元），减半收取27950元，由被告大丰江南汇娱乐休闲有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京山西路支行；账号：10×××75。）
审 判 长 陈 东
代理审判员 秦广林
代理审判员 曹 荣
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 刘 湘
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
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