吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)吉05民终1277号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴军福，住吉林省梅河口市。
委托代理人：王贵基，吉林方鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东丰县农村信用合作联社营业部。
代表人：徐文荣，主任。
委托代理人：冯菊，女，满族，1981年2月22日生，东丰县农村信用合作联社东丰镇信用社职员，住吉林省辽源市龙山区东吉街一委*组。
委托代理人：毕精华，吉林达信律师事务所律师。
上诉人吴军福与被上诉人东丰县农村信用合作联社营业部（以下简称东丰信用社）之间占有物返还纠纷一案，吉林省梅河口市人民法院于2015年6月11日作出（2014）梅民初字第2032号民事判决，东丰信用社、吴军福均不服，上诉至本院，本院于2015年10月16日作出（2015）通中民二终字第231号民事裁定，撤销原判，发回重审。梅河口人民法院重审后于2016年7月18日作出（2016）吉0581民初312���民事判决，吴军福不服，上诉至本院，本院于2016年10月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
东丰县信用社一审诉称：2011年1月24日，吉林中亿光电技术有限公司向东丰信用社借款80万元，借款期限一年，周义科用其门市房抵押担保，并办理了抵押登记。因吴军福租用该房屋而出具承诺书，承诺：如果借款人到期不能偿还贷款，自动解除租赁合同并无条件搬出房屋。吉林中亿光电技术有限公司逾期未能偿还借款，东丰信用社依照法律程序将该门市房拍卖，用拍卖款清偿了东丰信用社的债务。为了将该门市房交到买受人手中，东丰信用社为吴军福提供了位于梅河口市解放街的208.55平方米门市房作为腾迁中转房，约定期限为三个月即2014年4月4日至7月4日。期满后吴军福未按约定腾迁返还中转房，故起诉要求吴军福腾迁房屋并赔偿逾期占有房屋的租金损失，房屋租金按年租金5万元的标准计算至腾迁时止。
吴军福一审辩称并反诉称：1.租赁房屋的装修费应返还给吴军福，吴军福租赁该房屋开办梅河口市鑫源物质经销处，因租赁时房屋是毛坯房，吴军福自行出资17万元进行了室内外装修，该添附财产已成为租赁物不可分割的一部分，应归吴军福所有，装修价值申请鉴定；周义科借款到期不还，所谓的房屋租赁合同自动解除无条件搬出，不知“搬出”指的是搬什么东西，东丰信用社通过法院委托拍卖公司进行拍卖，该房屋比同一栋楼相邻的门市多拍了14.8万元，原因就是评估拍卖计入了吴军福装修的价值，该价值归吴军福所有不属于东丰信用社担保物权范围。2.吴军福的租赁未到期，应返回吴军福自2014年4月4日从租赁房屋搬出至2015年10月20日合同期满20个月的租赁费用，按市场价格每年3万元计算应返给我5万元。3.吴军福配合支持法院工作，同意搬迁，法院要求吴军福自己雇人搬迁并给3万元搬家费用。吴军福于2014年4月4日搬迁交出钥匙后多次到法院索要3万元，法院称东丰信用社不让给，吴军福的企业有贷款，个人有借款，要求给付搬家费3万元及其自交钥匙起至给付之日止的利息。4.赔偿吴军福搬迁及停业所造成的损失，因搬迁停业10天，间接影响生产20天，人员工资2.62万元，因搬迁使分切机主轴扭曲，更换主轴花费2.48万元，贷款利息损失每月300元，未到期搬迁的取暖费损失一个月1149元，合计54549元。5.要求给付再次搬迁费及将周义科贷款余额返给吴军福。综上，反诉要求东丰信用社赔偿装饰装修损失171338.50元、取暖费利息等损失54549元、停业损失5万元和搬迁费3万元，并按银行同期贷款利率的4倍计算全部赔偿款的利息。
东丰信用社一审针对反诉辩称：吴军福租赁的房屋是与周义科签订的租赁合同，周义科用该房屋为他人向东丰信用社借款抵押担保，东丰信用社享有优先受偿权，抵押房屋并经法院拍卖，吴军福为东丰信用社出具承诺书同意借款不能按期偿还自动解除租赁合同，无条件搬出租赁房屋，所以吴军福的损失与东丰信用社无关。法院执行过程中东丰信用社为吴军福提供了中转用房三个月，就不能给其搬家费用3万元。因此吴军福的诉讼请求不能得到法律的支持。
一审法院经审理查明：2011年吉林中亿光电技术有限公司向东丰信用社借款80万元，还款期限为2012年1月23日，周义科、王丹夫妻用其位于梅河口市解放街的197平方米营业用房（所有权证号：房权证字第779**号）作抵押担保，三方签订了借款抵押合同，并办理了抵押登���。此前的2010年10月20日，周义科与吴军福签订房屋租赁合同，周义科已将抵押房屋租赁给吴军福，约定租期五年即2010年10月20日至2015年10月20日，乙方（吴军福）装修的费用约人民币七万元，装修费用由周义科于2011年6月15日一次性支付给乙方。2011年1月18日吴军福给东丰县农村信用合作联社营业部出具承诺书，承诺：“我们所租用的位于梅河口市解放街2-032-56-1-11、2-032-56-2-11门企房，所有权人周义科，已于2011年1月18日在东丰县农村信用合作联社营业部为吉林中亿光电技术有限公司贷款提供抵押担保，如果借款人贷款到期不能偿还，我们与房主所签的租房合同自动解除，并且无条件的搬出”。嗣后吉林中亿光电技术有限公司更名为吉林东日光电技术有限公司。借款逾期吉林东日光电技术有限公司未按约定偿还本息，东丰县农村信用合作联社营业部经催要未果诉至东丰县人民法院，经法院主持调解三方达成调解协议，法院作出（2012）东民初字第1623号民事调解书，调解协议约定，吉林东日光电技术有限公司于2013年1月25日前偿还东丰县农村信用合作联社营业部借款本金80万元及利息，如逾期以抵押房屋折价或拍卖、变卖价款优先受偿。吉林东日光电技术有限公司未按调解书履行。梅河口市人民法院依据该调解书进入执行程序后，在吴军福未搬迁的情况下，采取强制执行措施，对抵押房屋进行了评估、拍卖，评估价格为1366589元，拍卖成交价为116.2万元，该抵押房屋被他人买受。2013年12月13日，梅河口市法院执行局作出抵押房屋归买受人的（2013）梅执字第186-1号执行裁定，当日向吴军福送达了搬迁公告，责令吴军福于2013年12月13日前迁出房屋，否则将强制执行。吴军福提出异议认为其权益被侵害，逾期没有搬迁。2014年3月7日，作为申请执���人的东丰信用社给梅河口市人民法院执行局出具保证书并提供保证金7万元，保证：“吴军福拟提起的案外人异议之诉，如经诉讼程序审理裁判，我方败诉并承担给付吴军福与周义科合同约定的装修费，承诺法院执行机构将上述担保款项直接给付吴军福”。2014年3月28日，梅河口市人民法院执行局告知吴军福搬出抵押房屋并由东丰信用社为其提供位于梅河口市解放街的208.55平方米门市房作为中转房屋，使用期限为三个月。梅河口市人民法院执行局将上述告知内容形成了笔录，吴军福在笔录上签字。制作笔录后执行局将笔录内容告知东丰信用社，东丰信用社亦同意该内容。2014年4月4日，吴军福在梅河口市法院执行局监督下搬迁至中转房，将拍卖房屋交付给买受人。三个月期满后吴军福未按约定腾迁返还中转房，东丰信用社起诉来院，要求吴军福腾迁房屋并赔偿逾期占有房屋的租金损失，房屋租金按年租金5万元的标准计算至腾迁时止。吴军福反诉要求东丰县信用社赔偿装饰装修损失171338.50元、取暖费利息等损失54549元、停业损失5万元和搬迁费3万元，并按银行同期贷款利率的4倍计算全部赔偿款的利息。另查明，2014年10月，东丰信用社将与本案争议房屋处于同一地段相同面积的两户房屋分别租赁给刘军和车永顺，每季度租金为7500元。
一审法院认为：吴军福对东丰县信用社的主体资格有异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项的规定，东丰信用社作为依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，可以作为民事诉讼的当事人，可以参加本案诉讼。东丰信用社因作为申请执行人的另执行案，为吴军福从��租的抵押房屋中迁出提供了中转用房，吴军福占用中转房屋已超出指定的三个月期限，且双方在超期后未对中转房的使用达成协议，东丰信用社要求吴军福腾出返还中转房屋并赔偿逾期占用房屋租金损失的请求，应予支持。东丰信用社要求按照年租金5万元计算损失，高于同地段同等房屋年租金标准，予支持，应当以同地段同等房屋年租金3万元的标准计算为宜。关于逾期占房租金损失，应自2014年7月4日起至吴军福腾出返还中转房屋之日止按同地段同等房屋年租金3万元计算。关于吴军福要求东丰县信用社赔偿的各项损失及利息的主张，周义科将房屋出租给吴军福后，又将已出租的房屋向东丰信用社提供抵押，债务人贷款到期未还款，东丰县人民法院作出（2012）东民初字第1623号民事调解书已经发生法律效力，一审法院认为东丰县营业部作为申请执行人依据生效的法院���判文书向法院申请执行并不存在过错，不应对吴军福的损失承担赔偿责任，故对吴军福该项主张不予支持，对吴军福提出的对承租房屋的装修进行评估的申请不予准许。关于吴军福要求东丰县信用社支付3万元搬家费及利息的主张，吴军福虽在执行阶段提出过3万元搬家费的要求，但是没有提供证据证明东丰县营业部承诺给付吴军福3万元搬家费，且东丰县营业部作为该案的申请执行人没有为吴军福提供搬家费的义务，故一审法院对吴军福的该项主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吴军福于判决生效后立即腾出返还东丰信用社提供的位于梅河口市解放街面积为208.55平方米的一、二层中转房屋，并支付东丰信用社自2014年7月4日起至腾出返还房屋之日止按年租金3万元计算的租金损失；二、驳回反诉原告吴军福对反诉被告东丰信用社的诉讼请求。
吴军福对原审判决不服，上诉至本院，其上诉理由为：东丰信用社应当赔偿吴军福装修损失17万元及搬迁费3万元。故请求二审撤销原判，依法改判。
东丰信用社二审辩称：本案中受益人是中亿光电，东丰信用社也是受损失的一方，因为东丰信用社的贷款未足额收回来。周义科与吴军福在签订租赁合同时约定装修费7万元，已经给付吴军福，双方还约定吴军福“无条件搬出”，所以本案不存在装修损失和搬迁费的问题。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明事实与一审查明事实基本一致。
本院认为：本案系占有物返还纠纷。关于东丰信用社应否赔��吴军福装修损失及搬家费的问题。虽然周义科与吴军福协商，如果东丰信用社行使抵押权，吴军福无条件搬出，但未约定吴军福放弃装修价值的补偿，在东丰信用社申请执行过程中，房屋的装修价值系一并拍卖，用于偿还债务，实际上系东丰信用社接收了房屋的装修价值，因此对此部分价值应当赔偿吴军福，结合周义科与吴军福关于装修价值赔偿的约定，东丰信用社可按此约定标准赔偿吴军福装修损失7万元，对于吴军福主张按评估价值或17万元的标准予以赔偿的主张不予支持。吴军福租赁合同未到期，在搬迁过程中，经法院工作人员做工作，同意搬迁，搬迁的费用法院工作人员曾协调过东丰信用社和吴军福确认为3万元，此部分费用东丰信用社在吴军福搬迁后应予以给付。上述费用均系东丰信用社为实现抵押权所产生的，可从债务人处予以扣除。
综上所述，吴军福的上诉理由成立，一审认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省梅河口市人民法院（2016）吉0581民初312号民事判决第一项；
二、撤销吉林省梅河口市人民法院（2016）吉0581民初312号民事判决第二项；
三、被上诉人东丰县农村信用合作联社营业部于本判决生效后立即赔偿上诉人吴军福装修损失7万元及搬迁费3万元。
一审案件受理费500元，由上诉人吴军福承担；反诉费2944元，由上诉人吴军福承担1963元，由被上诉人东丰县农村信用合作联社营业部承担981元。二审案件受理费2944元，由上诉人吴军福承担1963元，由被上诉人东丰县农村信用合作联社营业部承担981元。
本判决为终审判决。
审判长 孙海波
审判员 王天华
审判员 修 勇
二〇一六年十月二十八日
书记员 赵 航