安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖18民终122号
上诉人（原审被告）：重庆联锦阁商贸有限公司，住所地重庆市江北区。
法定代表人：赵磊，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司，住所地安徽省宁国市。
负责人：邓鹏程，该公司经理。
以上两上诉人共同委托代理人：张树良，安徽西津律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄明红，女，住安徽省宁国市。
委托代理人：葛少勇，宁国市梅林镇法律服务所法律服务工作者。
上诉人重庆联锦阁商贸有限公司（以下简称“联锦阁公司”）、重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司（以下简称“联锦阁宁国分公司”）因与被上诉人黄明红房屋租赁合同纠纷一案，安徽省宁国市人民法院于2015年3月24日作出(2015)宁民二初字第00156号民事判决。黄明红不服向本院提起上诉，本院于2015年7月17日作出（2015）宣中民四终字第00040号民事裁定撤销原判，发回重审。安徽省宁国市人民法院另行组成合议庭审理后，于2015年10月22日作出（2015）宁民二初字第00564号民事判决，联锦阁公司与联锦阁宁国分公司不服该判决向本院提起上诉。本院于2016年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人联锦阁公司及联锦阁宁国分公司共同委托代理人张树良、被上诉人黄明红的委托代理人葛少勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年9月13日，黄明红（乙方）与联锦阁公司（甲方）签订一份《租赁合同》，约定联锦阁公司将位于宁国市东风路联锦阁女人街Ｂ65号商铺租赁给黄明红从事服装经营。合同中载明“第一条1.2租赁期三年（贰年不涨租，第三年租金递增10％），自2013年10月１日至2016年11月30日，（或以开业之日为准，计算租期），甲方给予乙方贰个月免租期（即缴12个月租金经营14个月）”，“第一条1.3租赁期内租金和其他应付款按租赁每年度结算并支付一次，合同约定租期不足一年的按约定租赁时间计算，由乙方在本协议签订时一次性支付给甲方。乙方如果需续租应在该年租期届满之前30天向甲方提出申请，租金在上一年基础上递增10％。并一次性支付次年度租金续签”，“第二条2.1为保证合同履行的严肃性，保证遵守商场的管理制度，保证合法经营，做到售前、售中、售后服务的诚信，保证本物业的安全。签订本合同时，乙方向甲方一次性缴纳履约保证金伍仟元”，“第二条2.2在合同期内，经营中乙方无违规违法、无欠费等行为，合同期满乙方不再续租、交还租赁物、双方结清后，甲方在一个月内将保证金无息退还乙方”，“第二条2.3如乙方在合同期内，经营中有违规违约、违法，欠费等行为，甲方有权按商场管理指定和规定收取违约金可从保证金中抵扣，乙方应在接到甲方通知后的5日内必须补足”，“第四条4.2乙方应按照合同约定，按时、足额缴纳租金及其它应付款，按时缴纳租赁费及相关费用。逾期交款须按欠款总额每日5‰另行支付滞纳金（滞纳金可在保证金中扣除）。逾期交款达15日时，甲方有权解除与乙方签订的本合同，保证金不予退还”，“第七条7.1乙方未按本合同约定的期限向甲方足额支付租金或其他应付款的，每逾期一天由乙方按应付款总额的5‰向甲方支付违约金，逾期15日或乙方拖欠费用达到200元的，视为乙方根本违约，甲方有权收取所欠总额5‰的违约金并可解除合同，除要求依法赔偿未履行期间甲方费用损失外，并交纳给甲方的保证金不予退还”。合同签订当日，黄明红交付5000元履约保证金及100元电表保证金，联锦阁公司与联锦阁宁国分公司向黄明红出具收据2份，均加盖有联锦阁公司与联锦阁宁国分公司财务专用章。
黄明红租赁使用商铺至2014年11月30日，并未向联锦阁公司与联锦阁宁国分公司明确表示续租商铺。2014年12月1日，联锦阁公司与联锦阁宁国分公司将联锦阁女人街商铺总大门关闭，明示商铺承租户解除租赁合同，双方发生纠纷。庭审中联锦阁公司与联锦阁宁国分公司辩解认为2014年12月1日双方已解除合同，黄明红表示认同，并共同确认2014年12月1日为双方合同解除时间。
2015年3月4日，黄明红向原审法院提起诉讼，请求判令联锦阁公司与联锦阁宁国分公司退还履约保证金5000元及电表押金100元，赔偿违约损失4000元，并承担案件诉讼费用。原审法院作出判决后，黄明红提起上诉。后该案被宣城市中级人民法院发回重审。原审法院于2015年7月29日重新立案受理后，黄明红增加诉讼请求要求确认双方合同解除。
原审法院审理认为：依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于联锦阁公司、联锦阁宁国分公司是否构成违约以及黄明红是否拖欠租金及电费。一、双方合意确认2014年12月1日解除合同，既不违反法律强制性规定，亦不损害社会公共利益和他人利益，故依法予以确认，黄明红要求确认租赁合同解除的请求，予以支持；二、从《租赁合同》第一条1.2条款前段字面分析，其中含有双方履约三年联锦阁公司给予黄明红贰个月免租期的意思表示，但是该条款尾部特别括注“即缴12个月租金经营14个月”，而不是限定必须使用三年方享有贰个月免租期。故黄明红虽然交付一年租金却从2013年10月1日租赁商铺使用至2014年11月30日（计14个月），符合合同第一条1.2条款括注的特别约定，并不构成违约。超出一年使用的2个月应当视为合同约定的免租期，黄明红租赁使用商铺期间没有拖欠租金不构成违约。合同第二条2.3、第四条4.2约定合同期内黄明红欠费联锦阁公司可按约收取违约金及滞纳金，并可要求黄明红5日内补足，且超过15日联锦阁公司有权解除合同，但时至双方争议黄明红并未接到任何通知。联锦阁公司、联锦阁宁国分公司仅辩解认为黄明红拖欠租金及电费，未就主张提出反诉请求，且辩解依据系其单方制作未得到黄明红认可的欠费统计表，无其他证据佐证，该辩解意见不予采信。双方合同中约定黄明红向联锦阁公司交付的5000元履约保证金及100元电表保证金，事实上是合同履行过程中约定的一种“担保”形式，财产所有权应当归属黄明红，双方合同解除该财产理当返还黄明红。黄明红要求联锦阁公司退还其5000元履约保证金及100元电表保证金，于法有据且符合合同约定，予以支持。联锦阁宁国分公司虽然并非合同租赁合同一方当事人，但收取黄明红5000元履约保证金及100元电表保证金系其与联锦阁公司的共同行为，依法应当承担共同返还责任，黄明红要求其共同返还5000元履约保证金及100元电表保证金的请求，同样于法有据，亦予以支持；三、黄明红租赁使用商铺一年且享用了2个月免租期，期间黄明红没有续租表示，更没有按合同约定向联锦阁公司交纳次年度租金，联锦阁公司在免租期满之次日即2014年12月1日关闭联锦阁女人街商铺总大门的行为，相当于黄明红而言并不构成违约。况且黄明红要求联锦阁公司与联锦阁宁国分公司赔偿损失4000元无事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认原告黄明红与被告重庆联锦阁商贸有限公司2013年9月13日签订的《租赁合同》于2014年12月1日解除；二、被告重庆联锦阁商贸有限公司于判决生效之日起十日内返还原告黄明红履约保证金及电表保证金合计5100元；三、被告重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司对判决第二款承担共同返还责任；四、驳回原告黄明红其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告黄明红负担20元，被告重庆联锦阁商贸有限公司、重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司共同负担30元。
联锦阁公司与联锦阁宁国分公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原判认定双方合意解除合同有误，本案系黄明红未按约缴纳房租和电费，不能实现合同目的，从而导致合同解除。2、原判认定黄明红租赁使用商铺期间未拖欠租金，无事实及法律依据。联锦阁公司给予黄明红2个月的免租期，是建立在租赁三年期满的基础上给予的优惠，而不是租赁一年就给予的优惠。3、黄明红作为给付房租和电费的义务人，应就其按约履行合同义务承担举证责任。4、合同约定，黄明红欠缴租金及电费达15日，联锦阁公司有权解除合同，保证金不予退还，原审法院判决返还保证金错误。综上，请求二审法院依法撤销原判第二、三项，改判驳回黄明红原审中关于返还保证金5100元的诉讼请求。
黄明红在庭审中辩称：1、联锦阁公司与联锦阁宁国分公司上诉理由第一项不能成立，原判仅确认合同解除时间但并未认定系合意解除，且联锦阁公司与联锦阁宁国分公司对原判第一项并未提起上诉；2、关于租期，合同约定很明确，甲方给予乙方两个月的免租期即交12个月的租金经营14个月，黄明红并不欠付租金；3、联锦阁公司与联锦阁宁国分公司主张黄明红拖欠租金和电费应当提交证据，但其未提交证据证明；4、联锦阁公司与联锦阁宁国分公司无证据证明黄明红违约，故应当返还保证金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人所举证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
根据当事人在原审法院提交的证据，并结合二审期间双方当事人陈述，本院查明事实与原审相同，故本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：本案二审争议焦点为：1、黄明红在履约过程中有无违约行为；2、原审判决联锦阁公司与联锦阁宁国分公司退还保证金5100元是否正确。联锦阁公司及联锦阁宁国分公司上诉称黄明红拖欠租金，其理由为租赁合同约定的2个月免租期是在租赁三年期满的基础上所给予的优惠，而黄明红实际承租期间为2013年10月1日至2014年11月30日，黄明红仅缴清一年房租尚欠2个月的租金。经审查，双方签订的租赁合同第一条第1.2款虽约定租赁期为三年，但同时又明确约定免租期为2个月，并注明该2个月免租期即缴12个月的租金经营14个月，未限定黄明红必须租赁三年才享有2个月的免租期。另，该租赁合同第一条第1.3款还约定租赁期内租金和其他应付款按租赁年度每年度结算并支付一次，可见黄明红作为承租人在租赁期内支付租金及其他应付款系按年度分别支付，故黄明红交付12个月的租金实际使用商铺14个月，并不违反合同约定。关于拖欠电费问题，因联锦阁公司及联锦阁宁国分公司一审所举证据不足以证明黄明红存在拖欠电费的事实，二审中亦未提交新证据，故对其关于黄明红在履约中存在违约的上诉理由，本院不予采信。关于保证金5100元，因双方当事人均确认案涉租赁合同已经解除，联锦阁公司及联锦阁宁国分公司在本案中所举证据亦不足以证明黄明红存在违约，故原审法院判决联锦阁公司及联锦阁宁国分公司返还保证金5100元符合法律规定，本院予以维持。
综上，上诉人联锦阁公司及联锦阁宁国分公司的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费25元，由上诉人重庆联锦阁商贸有限公司、重庆联锦阁商贸有限公司宁国分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈月银
审 判 员 包 娟
代理审判员 冯忠山
二〇一六年四月十五日
书 记 员 肖 忞
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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