湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂10民终410号
上诉人（原审被告）：湖北保尔新汽车零部件有限公司，住所地：石首市绣林办事处路家铺村。
法定代表人：律兆平，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王文青，湖北楚望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李庆丰，男，1977年9月21日出生，汉族，住石首市。
委托诉讼代理人：徐祥、张艳，湖北忠直律师事务所律师。
原审被告：冯鸣，男，1969年11月12日出生，汉族，住杭州市萧山区。
上诉人湖北保尔新汽车零部件有限公司（以下简称保尔公司）因与被上诉人李庆丰、原审被告冯鸣房屋租赁合同纠纷一案，不服石首市人民法院（2016）鄂1081民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
保尔公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、查封期限为2013年12月31日至2015年12月30日，租赁开始的时间为2016年1月1日，我方对房屋有完全的处分权；二、一审认定被上诉人停止了生产经营没有事实依据，实际上至今仍然占有使用房屋；三、被上诉人的理由为我方隐瞒事实，构成欺诈，其诉讼请求应当为撤销合同而不是解除合同，因没有在知道房屋查封后及时行使撤销权，撤销权已经消灭，我方不构成合同违约可以解除的事由；四、我方没有违约行为，不应当承担房屋的装修损失，且办公楼和宿舍是无偿使用的，没有收取租金，不应当承担办公楼和宿舍的装修损失。
李庆丰辩称：一审查明事实，适用法律正确，请求二审驳回上诉。一、我们签订合同的时间是2015年9月16日，并当天交纳了2016年的租金9.6万元，该时间处于法院查封期间，上诉人的行为是严重的失信行为；二、石首市人民法院于2016年7月19日向我在该房屋成立的三生缘服饰有限公司发出了限期60天迁出的通知，我公司已经无法进行正常经营，除非上诉人及时偿还债务解除查封，现因上诉人的原因导致房屋不能正常使用，已经构成根本违约，解除合同是正确的；三、办公楼和宿舍是配套设施，合同里面约定了交付给我使用，那么我为了正常使用而进行装修并无不妥，上诉人对此的损失应当赔偿。
原审被告冯鸣未进行答辩。
李庆丰一审诉讼请求：1、判令解除原告与二被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令二被告赔偿原告装修损失614929元；3、判令二被告赔偿原告可得利润损失200000元；4、判令二被告承担本案的诉讼费用。
一审认定，2015年9月16日，冯鸣接受保尔新公司的委托，以保尔新公司的名义与李庆丰签订《房屋租赁合同》一份，李庆丰为承租方（乙方），保尔新公司为出租方（甲方）。合同主要约定，甲方将位于石首市金平工业园保尔新公司的厂房车间4000平方米出租给乙方使用，租赁期限自2016年1月1日至2025年12月31日。2016年1月1日至2016年12月31日厂区车间租金按2元/平方米计算，合计9.6万元/年，自本协议签订之日起两天内支付；2017年1月1日至2017年12月31日按3元/平方米计算，合计4.4万元/年，在2016年12月15日前支付给甲方。租赁期内，乙方职工住房租金按50元/间/月的房间数量计算，按实际使用情况计算租金。物业费生活区每月1000元，住房及公共区域卫生每间10元。乙方装修期及开工后的水费、电费、物业费等由乙方负担。如因甲方原因致使乙方停产，乙方有权单方解除合同且甲方应赔偿由此给乙方造成的损失。该合同第六条约定“……若甲方单方提前终止或解除合同，须向乙方赔偿乙方前期的厂区装修费用及一年的年租金作为赔偿金，……”。合同还对其他事宜一并予以了约定。保尔新公司在该合同上甲方处盖章，冯鸣在法定代表人处签字。合同还对其他事宜一并予以了约定。合同签订后，李庆丰于同日将房屋租金96000元转账支付给冯鸣。保尔新公司认可收到了租金，并将房屋交付给李庆丰使用。
李庆丰对租赁厂房进行了装修，并于2015年11月2日与他人成立了湖北省三生缘服饰有限公司，在工商部门登记备案的营业地址为上述租赁厂房，厂房的不动产权证书号为20131505。本案审理过程中，湖北省三生缘服饰有限公司及其股东秦卫华、平斌向本院提交书面意见，同意由李庆丰个人就公司的装修损失和利润损失等向保尔新公司、冯鸣主张权利。
2013年12月30日，荆州市中级人民法院将保尔新公司所有的房产（20××05号）予以了查封，查封期限为2年。2016年6月14日，石首市人民法院将保尔新公司所有的房产（20××05号）进行了查封，查封期限至2019年5月12日止。
2016年7月19日，湖北省三生缘服饰有限公司收到石首市人民法院《通知》一份，主要载明：“你公司暂租赁被执行人保尔新公司所有的部分厂房及办公室在进行生产和办公。现本院将对保尔新公司名下的房产（20131503号、20151504号、20××05号）及土地（石土国用2011第011401395号）进行公开拍卖。请你公司在收到本通知之日起60日内从保尔新公司迁出，逾期未迁出，本院将依法强制执行。”湖北省三生缘服饰有限公司在规定的期限内停止了生产经营。
在本案审理过程中，李庆丰申请对其在保尔新公司的厂房4000平方米中的生产车间和员工宿舍的装修在2016年11月21日的市场价值进行评估。本院依法委托荆州楚星资产评估有限公司（以下简称楚星公司）进行评估。李庆丰预付了鉴定费10000元。楚星公司出具了荆楚评报字[2017]第057号评估报告书，评估结论为：房屋装修物等评估原值为508500元，在评估基准日即2016年11月21日的市场价值为458000元。在本案审理过程中，李庆丰、保尔新公司、冯鸣均认可李庆丰对租赁厂房及员工宿舍的装饰装修中，未形成附合的装饰装修物为14个摄像头、8个壁挂音箱及1台热水器，上述物品在2016年11月21日的市场价值分别为9600元、2200元、36000元。
一审认为，《房屋租赁合同》是李庆丰、保尔新公司的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。冯鸣是接受保尔新公司委托与李庆丰签订租赁合同，虽然冯鸣在该合同上甲方法定代表人处签名并收取了租金，但合同载明出租方为保尔新公司，保尔新公司在甲方处盖章，租赁房屋的产权属于保尔新公司所有，保尔新公司亦认可收到了李庆丰交纳的租金，故由此可以确认本案讼争的房屋租赁合同关系发生于李庆丰与保尔新公司之间，产生的法律后果应由保尔新公司承担，故李庆丰对冯鸣的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（一）项“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；……”的规定，因涉案租赁房屋已经被司法机关查封，故李庆丰请求解除与保尔新公司签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”保尔新公司在出租涉案房屋时，未将标的物已经被司法查封的重大事项告知李庆丰，有违诚实信用原则，因涉案房屋被查封而造成租赁合同不能继续履行完全是由于保尔新公司的过错所致，其应对李庆丰的损失承担全部的赔偿责任。第一，关于李庆丰向保尔新公司主张的装修损失458000元。根据《房屋租赁合同》中“乙方装修期及开工后的税费、电费、物业费等由乙方负担”、“若甲方单方提前终止或解除合同，须向乙方赔偿乙方前期的厂区装修费用及一年的年租金作为赔偿金。”等内容来看，保尔新公司对于李庆丰对房屋进行装修是明知并且同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”的规定，涉案合同解除后，李庆丰可以拆除未形成附合的装饰装修物，即价值47800元的14个摄像头、8个壁挂音箱及1台热水器，对该部分保尔新公司不承担赔偿责任。对已形成附合的装饰装修物在剩余租赁期内装饰装修残值损失，保尔新公司应当赔偿。故本院对原告主张的装修损失支持410200元。保尔新公司抗辩称办公楼及宿舍系免费给李庆丰使用，对该部分的装修损失不应当承担赔偿责任。对此，本院认为，李庆丰因生产经营需要对宿舍、办公楼进行了装饰装修，现因保尔新公司的过错导致租赁合同无法继续履行，由此造成的李庆丰的经济损失保尔新公司理应赔偿，故本院对保尔新公司的这一抗辩意见不予采纳。第二，关于李庆丰向保尔新公司主张的可得利润损失200000元。因经营存在风险，并不必然产生收益，且李庆丰并未就该主张向本院提交证据予以佐证，本院无法预估其可得利益损失，故本院对李庆丰的这一主张不予支持。第三，关于李庆丰向保尔新公司主张返还租金96000元。李庆丰已向保尔新公司支付2016年1月1日至2016年12月31日的租金96000元，但自2016年7月19日李庆丰收到我院《通知》之日起，李庆丰即不能对租赁物正常使用、收益，故保尔新公司应向李庆丰返还剩余租赁期间的租金42871元（96000元÷365天×163天）。保尔新公司抗辩称，将房屋租赁给李庆丰时房屋处于未查封状态，其不构成违约。对此，本院认为，保尔新公司对于其是否能够清偿债务、房屋是否会被继续查封可以预见，但却有意向李庆丰隐瞒了这一事实。因保尔新公司未能及时清偿债务，导致房屋在租赁期间内再次被查封，李庆丰无法正常使用租赁房屋，其行为显已构成违约，本院对保尔新公司的这一抗辩不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（一）项、第十条、第十一条第（一）项规定，判决如下：
一、解除原告李庆丰与被告湖北保尔新汽车零部件有限公司于2015年9月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告湖北保尔新汽车零部件有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李庆丰租金42871元；三、被告湖北保尔新汽车零部件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李庆丰装修损失410200元；四、驳回原告李庆丰对被告冯鸣的诉讼请求；五、驳回原告李庆丰的其他诉讼请求。
二审中双方当事人未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，房屋租赁合同中出租人的义务是提供房屋，并保证承租人正常使用。本案中承租人在房屋承租期间，房屋被法院查封并被限期迁出，导致承租人无法正常使用房屋，已构成根本违约，该租赁合同已经不能继续履行，应当予以解除。宿舍、办公楼虽然没有约定租金，依然是合同的组成部分，不当履行合同的行为造成的损失，应当予以赔偿。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8096元，由上诉人湖北保尔新汽车零部件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 陶齐学
审判员 谢成勇
二〇一八年六月五日
书记员 程 瀛