上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3566号
上诉人（原审被告）虞洁。委托代理人金庆黄（系虞洁之母）。委托代理人王建祖，上海市申中律师事务所律师。上诉人（原审被告）金庆洲。被上诉人（原审原告）解政。委托代理人马建荣，上海市朝华律师事务所律师。原审第三人中国建设银行股份有限公司上海静安支行，注册地上海市愚园路***号。法定代表人陈磊，行长。委托代理人费锦怡。委托代理人罗怡。原审第三人上海市住房置业担保有限公司。法定代表人张景载，董事长。委托代理人梁博雯。委托代理人陆颖。上诉人虞洁、金庆洲因共有物分割纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，解政系解某甲之独子，解某甲于2001年1月离婚，于2014年6月19日死亡。金庆洲系虞洁的舅舅。虞洁系虞某甲之女。2007年，解某甲、金庆洲、虞洁与本市长宁区安西路***弄***号101室房屋（以下简称涉案房屋）的原权利人签订房地产买卖合同，约定由其三人以人民币（以下币种相同）28.5万元之价格购买涉案房屋，合同签订后支付1万元作为定金（待支付尾款时抵作房价款），2007年4月8日前支付8万元，2007年5月10日前支付12万元，2007年5月31日前支付7.5万元，双方约定在2007年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2007年4月11日，金庆洲与中国建设银行股份有限公司上海静安支行（以下简称建行静安支行）及上海市住房置业担保有限公司（以下简称担保公司）签订住房公积金个人购房担保借款合同，约定金庆洲以涉案房屋作抵押借款12万元，期限15年，自2007年4月11日至2022年4月11日止（借款日期以实际放款日为起始日期，其后日期相应顺延），还款方式为等额还款，当年每月偿还本息为934.64元，虞洁、解某甲作为抵押物共有人签章同意将涉案房屋抵押给建行静安支行及担保公司。2007年4月19日，涉案房屋被登记在解某甲、虞洁、金庆洲名下。2007年4月5日，金庆洲账户入账14万元。同年4月8日、4月19日，金庆洲分别从其账户提取8万元、5.3万元。虞洁、金庆洲陈述虞洁的爷爷将售房所得房款中的15万元给虞洁购房，1万元用于虞洁支付涉案房屋的定金，14万元划入金庆洲账户后，金庆洲在4月8日代虞洁支付了8万元，4月19日代虞洁支付了5.3万元，首付款中虞洁支付15万元（含1万元中介费），解政父亲支付了2.5万元。解政陈述，解某甲为虞洁父亲虞某甲还债折抵了自己唯一住房，经多次催告虞某甲还债解决住房问题，虞某甲还款16万元，并将钱款放在金庆洲处出账系因虞某甲尚有外债未还清，怕账户被法院查封，虞洁、金庆洲主张钱款系虞洁爷爷所出，没有依据。解政另提供录音一份，证明涉案房屋与金庆洲无关，加入金庆洲的名字仅为贷款。该录音还显示解政一方出资3万（虞洁、金庆洲认为是口误，应为2.5万元）、虞洁出资15万元，12万元公积金贷款支付；金庆洲曾述这个房子总归是一人一半。虞洁未参与录音，金庆洲认可录音部分真实。自2007年6月起至2014年6月，解政一方与虞洁负责偿还银行贷款，两人各还一半；自2014年7月起，虞洁与金庆洲（代解某甲垫付）每月负责还款（各还一半）直至2015年7月31日。至2015年7月31日止，涉案房屋上的贷款尚有64,557.67元的本金未偿还。2006年11月,虞洁的父亲虞某甲出具还款承诺书，称其在2006年2月拟向案外人李某甲借款122,000元，让解政父亲解某甲以自己名义与李某甲签订借款协议，并将解某甲所有的本市昆阳路***弄***号504室房屋（以下简称昆阳路房屋）抵押给李某甲。李某甲将借款122,000元交给解某甲，解某甲随即将全部款直接交给虞某甲。后因借款无法到期归还，通过上海市普陀区人民法院调解，虞某甲同意在2006年9月15日前还清钱款。后虞某甲未能还款，致解某甲的房屋过户给李某甲以抵偿借款及相关费用。虞某甲称因其之故导致解某甲抵掉了房屋，虞某甲愿意归还解某甲122,000元借款，并赔偿损失160,124元。2006年11月，普陀区人民法院出具裁定书，裁定注销前述昆阳路房屋的房地产权证，将该房屋过户至李某甲名下。解政陈述涉案房屋被购买后，实际由解某甲一人居住。虞洁、金庆洲称，购买涉案房屋后，解某甲和虞洁母女实际居住在内直到2012年房屋出租。解政他处有房，未在涉案房屋内居住。解政诉称，涉案房屋目前登记在虞洁、金庆洲及解政父亲解某甲三人名下。解某甲与虞洁、金庆洲之间没有亲属关系，金庆洲系虞洁的舅舅。2006年2月虞洁的父亲虞某甲因向案外人李某甲借款122,000元，让解政父亲解某甲帮忙将其所有的昆阳路***弄***号504室房屋抵押给了李某甲，之后因借款无法到期归还，通过上海市普陀区人民法院（2006）普执字第4230-1号民事裁定书，解政父亲解某甲被迫将昆阳路房屋用以抵债。2006年11月23日虞某甲出具还款承诺书确认了上述借款均系由虞某甲经手并负责，承诺归还解政父亲解龙平借款122,000元，并赔偿损失160,124元。因解政父亲解某甲仅有的住房被用于抵债后无处居住，多番向虞某甲催债要求归还借款赔偿损失，虞某甲家同意先拿出15万元归还解政父亲解某甲让其重新购房,但要求将虞某甲女儿虞洁的名字写入房产证中，手续办理过程中因解某甲与虞洁均没有资格申请贷款，故找虞洁的舅舅金庆洲帮忙出面申请贷款，故最终房屋产权证中登记了解某甲及虞洁、金庆洲三个人的名字。该房屋由解政父亲解某甲一人居住，每月贷款1,000元由解政父亲解某甲交给金庆洲还贷。后解某甲过世，因解政系解某甲的唯一继承人，依法对该房屋享有全部的继承权。据此，解政起诉来院，请求判令：依法分割涉案房屋，由解政取得涉案房屋的产权，解政支付虞洁20%的房价款。虞洁辩称，同意分割涉案房屋，但房屋应归虞洁、金庆洲所有，解政仅支付了2.5万元房款并偿还了部分银行贷款，应按其出资比例来确定产权份额，由虞洁、金庆洲将房屋折价款支付给解政。金庆洲辩称意见同虞洁。建行静安支行辩称，对双方事实不清楚，不发表意见；其受担保公司的委托办理贷款的发放和偿还，贷款是担保公司所出，以担保公司的意见为准。担保公司未到庭但书面述称，金庆洲为购买上海市长宁区安西路***弄***号101室的房屋，于2007年向建行静安支行申请公积金贷款，公积金贷款金额为12万元、贷款期限15年。银行审批通过了其贷款申请，并由担保公司对该笔公积金贷款提供保证担保，金庆洲以其所购买的房屋向担保公司提供反担保并办理相关抵押登记后，我司通知放款银行发放了公积金住房贷款。对于涉案房屋上的纠纷，在上述贷款未结清的情况下，担保公司不同意包括注销涉案房屋上抵押权等损害抵押权人利益的变动。一审庭审中，解政、虞洁、金庆洲确认涉案房屋的市场价值为82.96万元。原审认为，本案的争议焦点在于解政、虞洁、金庆洲对涉案房屋所享有的产权份额。解政认为其享有80%的产权份额，虞洁、金庆洲认为首付款2.5万元加上还贷本金占总房款的比例即为解政所享有的产权份额。对此，原审认为，解政主张首付款中的16万元系虞洁父亲的还款，但无证据证明，虞洁、金庆洲也予以否认，无法采信；虞洁、金庆洲主张首付款的大部分系虞洁的爷爷替虞洁出资，但并无相关证据佐证，虽有金庆洲的银行流水，但该流水无法证实该笔钱款系虞洁爷爷所出用来替虞洁支付首付款，且真是虞洁爷爷出资，也无需辗转通过金庆洲出账，故虞洁、金庆洲的陈述也不可信。但从解政、虞洁、金庆洲的陈述以及相关证据可以显示，金庆洲承认其未支付首付款，贷款部分也仅是代解政垫付了2014年7月至2015年7月一半的还款金额，故金庆洲仅是名义登记人。综上，结合涉案房屋的购买起因、解政与虞洁的家庭关系以及涉案房屋购买后的实际居住情况、还贷情况，原审酌定涉案房屋解政享有50%的产权份额。鉴于解政他处有房，涉案房屋尚有未结清的贷款，原审确定由虞洁、金庆洲拥有涉案房屋，支付给解政对价款。因解政、虞洁、金庆洲确认2015年7月，涉案房屋的市场价为829,600元，尚有贷款本金64,557.67元，故虞洁需支付给解政房款382,521.16元。至于金庆洲垫付的还贷款，金庆洲可另行向解政主张。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十八条第二款之规定，于二○一五年八月二十五日作出判决：一、依法分割本市长宁区安西路***弄***号101室房屋：前述房屋归虞洁、金庆洲所有，解政应于判决生效之日起三十日内协助虞洁、金庆洲办理前述房屋的产权变更登记手续，将前述房屋的产权变更登记至虞洁、金庆洲名下，同时虞洁支付解政房屋折价款人民币382,521.16元；自2015年7月起的银行还贷由虞洁、金庆洲负责偿还。二、驳回解政的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,800元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币4,400元，由解政与虞洁各半负担。判决后，虞洁、金庆洲不服，向本院提起上诉称，涉案房屋应按上诉人与被上诉人实际购房时各自出资比例进行分割，上诉人享有77.12%的份额，被上诉人享有22.87%的份额，故上诉请求二审撤销原判，改判由虞洁支付被上诉人补偿款175,026.38元。被上诉人解政辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人建行静安支行述称，对上诉人与被上诉人之间的纠纷不知情，故不发表意见。原审第三人担保公司向本院提交书面意见称，其对涉案房屋所设定的抵押权是合法有效的，请求法院保护抵押权人的合法权益，在房屋贷款未结清的情况下，不同意任何包括注销涉案房屋上设立的抵押权等损害抵押权人利益的变动，恳请法院保护第三人的合法权益。二审审理期间，上诉人虞洁向本院提交案外人张某甲的书面证词一份，该证词内容为张某甲系居间上诉人购买涉案房屋的中介工作人员，其回忆每次付款都是金庆洲从银行中取出钱款交给出售方，上诉人欲以此证明涉案房屋的房款均由上诉人所支付。被上诉人质证认为，该证词不属于新证据，证人也没有出庭作证，对该证据内容也不予认可。原审第三人建行静安支行及担保公司对此均未发表意见。本院审核上述证据后认为，该证词属于证人证言，而证人并未到庭陈述，且该证人证言并无法证明购买涉案房屋的出资情况，与本案争议之间缺乏关联性，故对该证据效力本院不予采信。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议是上诉人与被上诉人对涉案房屋各自所享有产权份额的确定，在涉案房屋归上诉人所有的情况下，上诉人应支付被上诉人多少房屋折价款。就此，双方当事人对各自的出资情况均作了说明，除通过金庆洲贷款取得的12万元之外，双方对剩余购房款的来源各执一词，上诉人主张房款均来自于虞洁的爷爷，而被上诉人则主张房款已用来抵扣虞洁父亲所欠被上诉人父亲的借款。然而，双方当事人均未就各自的主张提供充分的证据予以证明，也未能就对方的主张举证进行反驳。但从涉案房屋购买的起因来看，被上诉人父亲解某甲确与上诉人虞洁父亲虞某甲之间存在债权债务关系，虞某甲为此还向解某甲出具了还款承诺书，在此之后，解某甲便与虞某甲之女及金庆洲共同购买了涉案房屋并实际居住于该房屋内，还与虞洁共同归还银行贷款，在解某甲与虞洁、金庆洲并非亲属且购房时虞洁尚未成年的情况下，本院认为被上诉人关于房款来源的主张更为可信，解某甲与虞洁、金庆洲共同登记成为涉案房屋的权利人系有抵扣解某甲对虞某甲债权的意思表示，解某甲与虞某甲实际达成了以房抵债的合意，对此上诉人家庭成员系明知且同意的。若按上诉人的主张，涉案房屋的大部分款项系由虞洁爷爷出资，解某甲只出资2.5万元，如此并无必要将解某甲登记成为产权人，更无必要使其成为共同共有人并让其共同负责还贷，故上诉人的主张尚缺乏合理性，本院实难采信。至于解某甲在涉案房屋中所享有的份额，虽然其与上诉人之间存在以房抵债的意思表示，但解某甲并非涉案房屋唯一产权人，其与上诉人也没有就房款和欠款之间的结算予以明确约定，结合双方当事人的陈述及相关证据，金庆洲仅是因需要通过其贷款才成为产权登记人，贷款的偿还亦由解某甲与虞洁各半负担，故原审酌情确定被上诉人享有涉案房屋50%的产权份额，尚属合理，本院予以支持。涉案房屋分割之后，若相关当事人对解某甲与虞某甲之间债权债务的结算仍有争议，可就此另行主张。但上诉人虞洁、金庆洲要求享有涉案房屋77.12%份额的上诉请求，缺乏事实依据，本院实难支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,800元，由上诉人虞洁、金庆洲负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年一月二十九日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……