广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2015)中一法张民一初字第1387号
原告：中山市高捷房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路5号汇雅花园一层13卡，组织机构代码05677708-9。
法定代表人：许长春，该司董事长。
委托诉讼代理人：卢耀民，广东永隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘利芳，广东永隆律师事务所实习律师。
被告：广州市兆鹰五金有限公司，住所地广东省广州市天河区林和中路150号706房，组织机构代码61869682-0。
法定代表人：赵陆滨。
委托诉讼代理人：柳光辉，该司员工。
委托诉讼代理人：汪晓武，该司员工。
第三人：中山市火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，组织机构代码71939594-7。
法定代表人：李伟新。
委托诉讼代理人：周水兰，该司员工。
委托诉讼代理人：邱小聪，该司员工。
原告中山市高捷房地产有限公司（以下简称高捷公司）诉被告广州市兆鹰五金有限公司（以下简称兆鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理后，依法追加中山市火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）为本案第三人参加诉讼。本案原适用简易程序审理，后转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告高捷公司委托诉讼代理人卢耀民，被告兆鹰公司委托诉讼代理人柳光辉、汪晓武，被告建发公司委托诉讼代理人周水兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高捷公司诉称，2012年5月15日，第三人建发公司与被告兆鹰公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定：建发公司将其名下的位于中山市火炬开发区××路××号逸骏华庭一楼024-034卡商铺及二楼D6-1轴—D14-7轴出租给被告（后上述铺面编号变更为15-23卡、实际位置不变）；商铺计租面积为6356平方米，租期从2012年8月19日起至2031年8月18日止；租金分阶段计算：2012年8月19日至2013年11月18日期间为免租期，2013年11月19日至2014年11月18日期间按每月每平方米7.5元计租，2014年11月19日至2015年11月18日期间每月每平方米15元计租。另，被告需支付30万元作为合同保证金，若被告兆鹰公司累计拖欠租金2个月以上的，建发公司有权单方面要求解除合同，没收被告支付的保证金并有权要求被告赔偿损失。若因履行合同发生争议的，由物业所在地的人民法院管辖。2012年11月份，建发公司将上述租赁物的15-23卡商铺中的15-22卡商铺（共8卡，合计面积1881平方米）带租约拍卖给了原告高捷公司并签订了《协议书》。该《协议书》中明确约定建发公司将《商铺租赁合同》中涉及已出售给原告高捷公司的物业权利义务自2012年12月17日起转给原告，并自上述时间点起涉案商铺的租金收益归原告高捷公司所有。因此，被告就应按照上述《商铺租赁合同》的约定：自2013年11月19日起向原告支付租金，但至今原告高捷公司未收到被告分文租金。截止至2015年8月18日止，被告尚欠原告租金423225元[（1881×7.5×12）+（1881×15×9）]。为此，原告请求法院判令：1.解除第三人建发公司与被告所签的租赁合同；2被告向原告清偿至解除合同之日的所欠租金[暂计至2015年8月18日止租金为423225元（1881×7.5×12+1881×15×9）]。3.被告于合同解除之日起7天内搬离室内可移动且属被告之物件并责令被告在合同解除之日起7日内注销或迁移被告登记在本租赁物地址上的营业执照。否则，原告有权要求被告赔偿占用期间的租金损失（注：租金按《商铺租赁合同》约定的标准计算）直至搬离为止。诉讼期间，原告高捷公司撤回第3项请求中“否则，原告有权要求被告赔偿占用期间的租金损失（注：租金按《商铺租赁合同》约定的标准计算）直至搬离为止。”
原告高捷公司提供的证据有：1.营业执照及组织机构代码证；2.组织机构代码证及企业信用信息公示系统网上打印资料；3.组织机构代码证及中山市建设工程竣工验收备案登记证；4.《租赁合同》；5.证明及拍卖成交确认书；6.《协议书》；7.证明；8.《补充协议》；9.律师函及快递回执；10.函及快递回执；11.告知书；12.告知书、照片。
被告兆鹰公司辩称，1.原告与第三人签订的协议书无效，是根据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十八条。2.商铺租赁合同的性质是不能转让。因为租赁合同第4条规定需要验收合格，按照该房的性质，在验收合格之前，建发公司应当继续完善整栋逸骏华庭的验收工程。由于各种原因，建发公司没有及时办理完验收手续，该义务被告是不可能完成的。但目前为止，没有拿钥匙的商铺仍然存在水电没有接通的问题，因为根据租赁合同以及合同法的规定，该权利义务不能转让。3.该协议书违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工验收合格后方可使用，否则不得使用。协议书将没有验收合格的工程作为租赁标的的商铺租赁合同之权利义务关系转让给原告是违反法律强制性规定，应当认定无效。4.物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记薄时发生效力。合同中涉及原告出售的1881平方米的房屋，到目前为止没有办理房屋权属登记，不存在商铺租赁合同法律效力自动转让给原告的问题。5.交付租赁标的是建发公司的义务，从2015年5月15日签订合同后，由于没有经过验收，也是国有企业涉及强制性条款，没有证据证明建发公司将租赁5000多平方米的逸骏华庭商铺交付给被告，也没有通知办理交付手续。因此不能以规定的起始日来规定交付时间，应当以被告找建发公司拿钥匙接通水电的实际时间为的交付时间。综上所述，原告的各项请求不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告兆鹰公司提供的证据有：1.中山市建设工程竣工验收备案登记证；2.明细。
第三人建发公司述称，1.2012年5月15日，第三人与被告签订了坐落于中山市火炬开发区××路××号逸骏华庭商铺的《商铺租赁合同》，承租面积6356平方米，其中1881平方米在2012年11月14日经过公开拍卖出售给了原告。出售前，第三人向被告发了告知书，被告明确表示放弃优先购买权。2.根据《商铺租赁合同》约定，商铺的交付日期为2012年8月19日前，交付标准为第三人完成土建消防验收、完成电梯安装、通水电后按现状交付。第三人在2011年3月28日完成通水，2011年12月13日完成了通电，2011年12月26日完成了电梯安装，2012年3月22日完成了消防验收。第三人多次发函要求被告接收商铺办理交接手续，但被告拒绝办理手续，并且拒绝签订物业管理合同。但被告已经分别于2012年8月初、2013年11月11日、2014年7月30日、同年8月1日、同年10月1日、2015年6月12日进驻使用商铺121.41平方米、420平方米、207.8平方米、145.58平方米、295.205平方米、133.64平方米。3.租赁合同中的所有面积均已按照合同约定按时达到了交付标准，被告拒绝办理验收手续，但又在实际使用部分商铺，因此被告是以不办理接收手续的形式掩盖其想逃避缴纳租金、物业管理费的目的。被告不接收商铺完全是被告单方面所致，根据租赁合同，交付日即为计租日，虽然没有书面的交接文件，但并不能因为被告拒绝办理商铺接收手续而视为商铺没有交付，未实际使用不是出租方物业交付标准出了问题，是承租方拒绝接收而一直占用，后续延迟实际进驻的仍应按照2012年8月19日作为交付日，第三人认为全部的租赁面积应按照租赁合同约定的2013年11月19日计算租赁、物业管理费。4.租赁合同中已出售给原告的1881平方米商铺，按照拍卖成交书的约定，原告在2012年12月27日起取得该部分面积的租金权益，并且该部分面积的租赁合同关系也全部移交给了原告。第三人与原告签订了关于移交1881平方米商铺租赁的《协议书》，因为被告拒绝在协议书上签字，第三人与原告在签订协议书后即书面函告被告。因此，该1881平方米商铺的租金自2012年12月27日起应由原告收取。
第三人建发公司提供的证据有：1.《租赁合同》；2.拍卖成交确认书；3.接表工程验收表；4.广东电网公司中山供电局客户电气工程接入电网查验意见书；5.电梯安装分部工程质量验收记录；6.建设工程消防验收意见书；7.《协议书》；8.建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证批复书、商品房产权权属证明书。
经审理查明，2012年5月15日，建发公司与兆鹰公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：建发公司将位于中山市火炬开发区××路××号逸骏华庭商铺一楼024-034卡、二楼D6-1轴—D14-7轴出租给兆鹰公司；商铺计租面积共6356平方米（计租面积以相关部门实际测量面积为准），其中一楼面积1881平方米，夹层面积712平方米，二层面积3763平方米；交付日期为2012年8月19日，交付标准为完成消防验收、电梯安装及通水电后以现在交付；租赁期限从2012年8月19日起至2031年8月18日止，2012年8月19日起至2013年11月18日期间为装修期、免租期；租金自2013年11月19日起算，其中2013年11月19日至2014年11月18日期间租金标准为7.5元/平方米/月，2014年11月19日至2015年11月18日期间租金标准为15元/平方米/月，2015年11月19日至2018年11月18日期间租金标准为15.75元/平方米/月；兆鹰公司应于每月10日前向建发公司交纳当月租金；兆鹰公司累计拖欠租金超过2个月的，建发公司有权单方解除合同。2012年11月14日，高捷公司与中山市物资拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认高捷公司在中山市物资拍卖有限公司举行的拍卖会上通过公开竞价成交包括带租约的逸骏华庭商铺一楼024-034卡等五个项目房地产权益。同年12月27日，建发公司与高捷公司签订《协议书》，双方约定：建发公司于2012年11月14日将位于中山火炬开发区会展东路7号逸俊华庭一楼024-034卡商铺（面积共1881平方米）带租约出售给高捷公司；建发公司于2012年5月15日与兆鹰公司签订的《商铺租赁合同》中涉及已出售给高捷公司物业（步行街D区一楼20卡-27卡（共8卡）及一楼夹层共1881平方米）的出租方项下合同权利义务自2012年12月27日转让给高捷公司，从2012年12月27日起《商铺租赁合同》中步行街D区一楼20卡-27卡（共8卡）及一楼夹层共1881平方米的租金权益归高捷公司所有，因兆鹰公司拖欠租金或不履行《商铺租赁合同》，由高捷公司自行处理并自行承担后果。2015年8月18日，建发公司与高捷公司签订《补充协议书》，约定将《协议书》中“步行街D区一楼20卡-27卡（共8卡）及一楼夹层共1881平方米”变更为“步行街D区一楼15卡-22卡（共8卡）及一楼夹层共1881平方米”。2015年5月11日，建发公司向兆鹰公司发函，主张建发公司于2012年11月14日将兆鹰公司承租的一层1881平方米商铺公开拍卖出售给了高捷公司，要求兆鹰公司将该1881平方米的商铺自2012年12月27日起的租金直接支付给高捷公司。同年6月23日，高捷公司委托律师向兆鹰公司发出律师函，主张建发公司于2012年11月将位于中山市火炬开发区××路××号逸骏华庭一楼及夹层的024-034卡商铺（其中一楼面积1881平方米，夹层面积712平方米）带租拍卖给高捷公司，建发公司与高捷公司签订了《协议书》明确约定建发公司将《商铺租赁合同》中涉及上述物业的权利义务于2012年12月17日起转让给高捷公司，要求兆鹰公司在收到律师函10日内向高捷公司清偿截至2015年6月18日拖欠的租金366795元，否则将追究兆鹰公司的法律责任。兆鹰公司至今未交纳案涉商铺的租金，高捷公司遂诉诸本院，主张上述实体权利。
另查：案涉中山市火炬开发区××路××号逸骏华庭一楼024-034卡由建发公司开发建设，通过拍卖转让给高捷公司的是其中的024-031卡，委托拍卖时地址变为步行街D区一楼20卡-27卡，房产确权时地址确定为逸骏华庭15-22卡，面积分别为271.9平方米、268.85平方米、307.71平方米、138.74平方米、295.74平方米、242.81平方、139.01平方、218.74平方米，合计1883.5平方米。该工程于2010年9月27日取得建设工程规划许可，于2011年至2012年期间通过自来水接表工程验收、电气工程接入电网查验、电梯安装分部工程质量验收、消防验收，于2015年2月23日完成竣工验收备案，于2015年7月10日取得商品房产权权属证明。
诉讼期间，兆鹰公司确认已领取28卡（确权编号19卡，面积约133平方米）、30卡（确权编号21卡，面积约145平方米）、31卡（确权编号22卡，面积约290平方米）商铺的钥匙，并表示这些商铺没有办理具体的交接手续，每次招到商家后就去拿建发公司领取钥匙并要求开通水电，建发公司均予以配合。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。建发公司与兆鹰公司之间的《商铺租赁合同》，高捷公司与建发公司之间的《协议书》，均系合同当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当恪守履行。《中华人民共和国共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第１１９条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。依据上述规定可知，出租人将房屋交付给承租人使用后，将房屋转让给受让人，出租人与承租人之间的租赁合同关系基于法律规定在承租人与受让人之间继续有效，无需另行订立租赁合同，而受让人或承租人是否知悉，则在所不问。具体到本案中，建发公司将出租给兆鹰公司使用的商铺之一部分转让给高捷公司后，建发公司与兆鹰公司签订的《商铺租赁合同》在高捷公司与兆鹰公司之间继续有效，高捷公司取得受让商铺之出租人的地位，有义务继续允许兆鹰使用案涉商铺，而兆鹰公司应当将商铺转让后发生的租金交纳给高捷公司。
关于租金应当如何计算的问题。按兆鹰公司所述，兆鹰公司实际使用的商铺面积约568平方米，剩余的商铺没有投入使用。但租赁合同为继续性合同，只要出租方提供了符合合同约定的租赁物，承租方即应当随时间的推移交纳租金，至于承租方是否将租赁物投入使用，是承租方自主选择的范围，出租方无权干涉，承租方交租义务并不因此而受影响。本案《商铺租赁合同》签订时，案涉商铺已经符合合同约定的交付条件，兆鹰公司亦表示只要招到商家就可以去建发公司领取钥匙并开通水电，也就是兆鹰公司能够自行决定是否使用商铺、何时使用商铺，而建发公司、高捷公司也一直在诚信的履行出租方义务，即便兆鹰公司长时间逾期交租，也没有自行使用已出租的商铺或者将商铺提供给他人使用，因此，虽然双方未办理正式的商铺交接手续，但案涉商铺已经在兆鹰公司的掌控之下，兆鹰公司实质上取得了案涉商铺的使用权，理应依照约定交纳租金。兆鹰公司逾期交纳租金构成违约，理应承担相应的违约责任，继续向高捷公司交纳租金。兆鹰公司本应自2013年11月起每月10日前向高捷公司交纳当月租金，高捷公司自2013年11月11日起即知晓其当月租金收益权受到侵害，但直到2015年6月23日才向兆鹰公司主张权益，因此2014年6月之前的租金请求权因超过诉讼时效而丧失了胜诉权，本院予以驳回。2014年7月之后的租金，依照合同的约定，计租面积以确权的面积1883.5平方米为准，计价方式分段计算，其中2014年7月1日起至2014年11月18日止的价格为7.5元/平方米，自2014年11月19日起的价格为15元/平方米。
关于《商铺租赁合同》应否解除的问题。兆鹰公司逾期支付租金超过两个月，高捷公司有权依约解除案涉《商铺租赁合同》中与逸骏华庭15-22卡有关的合同条款，前述租金应计付至租赁合同解除之日，即本判决生效之日。高捷公司诉请兆鹰公司搬离室内可移动且属兆鹰公司的物件，实际上是要求兆鹰公司将案涉商铺腾退给高捷公司，符合法律的规定，本院予以支持。至于高捷公司主张的注销或迁移工商登记，因没有证据证明兆鹰公司工商登记的地址为案涉商铺地址，故而该部分诉请，缺乏理据，本院予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除第三人中山市火炬开发区建设发展有限公司与被告广州市兆鹰五金有限公司于2012年5月15日签订的《商铺租赁合同》中与位于中山市火炬开发区会展东路7号逸骏华庭一楼024-031卡（确权地址为逸骏华庭15-22卡）商铺有关的合同条款；
二、被告广州市兆鹰五金有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市高捷房地产有限公司支付自2014年7月1日起计至本判决生效之日止的租金（租金分段计算，其中2014年7月1日至2014年11月18日期间的租金以1883.5平方米为基数按每月7.5元/平方米计算，2014年11月11月19日起至本判决生效之日止的租金以1883.5平方米为基数按每月15元/平方米计算）；
三、被告广州市兆鹰五金有限公司于本判决生效之日起三十日内内将位于中山市火炬开发区会展东路7号逸骏华庭一楼024-031卡（确权地址为逸骏华庭15-22卡）商铺腾退给原告中山市高捷房地产有限公司；
四、驳回原告中山市高捷房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7648元（原告已预付）,由原告中山市高捷房地产有限公司负担2731元，被告广州市兆鹰五金有限公司负担4917元（该款被告广州市兆鹰五金有限公司于本判决生效之日起七日内径行支付给原告中山市高捷房地产有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 周光辉
审 判 员 陆招胜
代理审判员 石 慧
二〇一六年十月二十日
书 记 员 陈炜宁
阮妙珍