广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终18744号
上诉人（原审原告）：苏耀秋，男，1952年10月26日出生，汉族，住广州市开发区。
上诉人（原审原告）：徐西影，女，1951年8月25日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审原告）：苏榕桥，男，1986年9月1日出生，汉族，住广州市黄埔区。
三上诉人共同委托代理人：朱中杰，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龙伟文，男，1964年8月14日出生，汉族，住广州市黄埔区。
被上诉人（原审被告）：陈秀连，女，1965年3月22日出生，汉族，住址同上。
两被上诉人共同委托代理人：赖莉青，广东广开律师事务所律师。
上诉人苏耀秋、徐西影、苏榕桥（下简称苏耀秋等）与被上诉人龙伟文、陈秀连（下简称龙伟文等）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院(2017)粤0112民初1877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人苏耀秋等上诉请求判令：一、撤销原审判决，改判支持苏耀秋等的诉讼请求；2、本案诉讼费用由龙伟文等承担。事实与理由如下：一、龙伟文等作为农村村民依法不得拥有超过一处宅基地，龙伟文等购买涉案房屋违反法律规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。龙伟文等属于农村村民，而且户籍信息显示其已经居住在广州市黄埔区围贝底街X号，即其已经拥有宅基地房屋，而涉案房屋依法属于宅基地上房屋。根据上述农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，龙伟文等不能购买涉案房屋，故双方签订的《转让合同》无效；二、根据法律规定，苏耀秋等与龙伟文等属于不同的集体经济组织，龙伟文等不能购买涉案房屋，故涉案转让合同无效。《国务院办公室关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。由此可见，农村住宅用地不能在不同村的村民之间流转。本案中，苏耀秋等属于白头石经济合作社的社员，而龙伟文等属于班岭经济合作社的社员，根据上述规定，涉案标的不能在两者之间流转，故龙伟文等无权通过协议的方式取得涉案房屋，双方签订的《转让合同》无效；三、根据一审查明的事实，苏耀秋等基于白头石经济合作社的社员身份获得原宅基地的权利，而后也是基于该社社员的身份获得被拆迁和回迁安置的权利，但龙伟文等属于班岭经济合作社的社员，并不属于白头石经济合作社，所以无权取得涉案房屋；四、涉案房屋所附土地属于集体土地，根据有关规定，集体土地流转需经本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，而本案中的转让并未经过这一法定程序，故苏耀秋等与龙伟文等擅自对涉案土地进行流转是不符合法律规定的。涉案房屋已经由龙伟文等居住多年，但龙伟文等一直未能在涉案房屋所属的房管部门办理产权变更或者转移登记手续，除前述原因外，房管部门不可能办理涉案房屋相关权利的变更或转移登记的手续也是其中一个原因。
被上诉人龙伟文等答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。其一，关于一户一宅的问题。在一审时龙伟文等已经强调，涉案房屋已经不属于宅基地上房屋，故不适用一户一宅的规定。即使适用，一户一宅的规定也只是政策，不影响本案房屋买卖合同的效力。且，龙伟文等只拥有一处宅基地。本案房屋买卖当时并不存在需要适用购房资格规定的情形，即使适用，有关购房资格的规定也属于政策方面的管理性规定，不影响转让合同的效力。其二，涉案土地还没有二次确权，现登记在广州市开发区管委会名下。即使目前房地产证登记的是集体用地，也只是集体建设用地，而不是所谓的宅基地。根据目前的法律政策规定，集体建设用地可以流转，且本案转让的是房屋，并不涉及任何禁止性规定。其三，目前苏耀秋等与龙伟文等未能办理产权变更登记手续，并非因为违反了禁止规定，而是因为相关政府部门尚未开展该项业务。
2017年4月17日，苏耀秋等向原审法院起诉请求判令：一、苏耀秋等与龙伟文等签订的《转让合同》无效，龙伟文等向苏耀秋等返还广州市黄埔区黄陂新村东X街X号C九栋202房；二、龙伟文等向苏耀秋等支付房屋占用费人民币378000元（自2005年2月5日起算，计至实际返还之日止。暂计至2017年4月5日，其中，2005年2月5日至2010年2月4日共60个月的占用费按市场价格每月2000元的标准计算，为人民币120000元；2010年2月5日至2017年4月4日共86个月的占用费按市场价格每月3000元的标准计算，为人民币258000元）；三、本案诉讼费用由龙伟文等承担。
原审法院经审理查明：2005年2月7日，苏耀秋、徐西影、苏榕桥（转让方）与龙伟文、陈秀连（承买方）签订《转让合同》，合同约定：白头石社苏耀秋愿意将黄陂新村东X街X号[C九栋]202房（155.2365平方米）按每平方米1500元，转让给龙伟文，总价为232854.75元。承买方在2004年12月27日预交100000元作为定金，转让方在收到转让房钥匙和房屋宅基地证后立即交付给承买方。承买方在收到转让房钥匙和房屋宅基地证验收后在两天内一次性付给转让方132854.**元。黄陂新村东X街X号[C九栋]202房的房屋产权、房屋所有权、房屋使用权归承买方所有，转让方及家人无权争议。
2004年12月27日，龙伟文等支付购房定金100000元给苏耀秋等，2005年2月5日支付购房余款132854.75元给苏耀秋等。苏耀秋等出具两张《收条》证实收到上述款项。
签订合同后，苏耀秋等将涉案房屋交付给龙伟文等，龙伟文等对其进行装修并一直居住使用至今。
《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：萝穗开集字5550号）及《广州市集体土地房产证》（穗集地证字第01××22号）显示，涉案的广州经济技术开发区黄陂新村××房产的土地性质为集体土地，土地用途为于2005年3月31日住宅用地，建筑面积为155.2365平方米，产权人为苏耀秋。
2017年5月17日，广州市黄埔区联合街黄陂社区居民委员会出具《证明》载明：苏耀秋系黄陂社区经济联合社白头石经济合作社社员。
2017年5月23日，广州市黄埔区联合街黄陂社区经济联合社出具两份《证明》，其中一份载明：龙伟文、陈秀连均系广州市黄埔区联合街黄陂社区经济联合社社员、股东。另一份《证明》显示，广州市黄埔区联合街黄陂社区经济联合社现下辖班岭、白头石……等9个经济合作社。9个经济合作社股东适用2004年5月26日制定的《黄陂村经济联合社股份制章程》。
2017年6月8日，广州市黄埔区联合街黄陂社区经济联合社出具一份《证明》，载明：现在黄陂新村居住的我联社成员享受免交物业管理费待遇。据黄陂新村物业管理有关资料显示，龙伟文、陈秀连从2005年2月开始在黄陂新村××房居住，龙伟文、陈秀连是我联社成员，至今享受免交物业管理费待遇。
根据苏耀秋等提交的一份由广州市萝岗区档案馆、广州市萝岗区地方志办公室编制的《村居》载明：1987年7月，成立黄陂村委会。2005年6月，黄陂村完成“村改居”，成立黄陂社区居委会。黄陂社区下设班岭社、白头石社……11个经济合作社。
原审另查明：龙伟文等主张涉案房屋为回迁安置房，其提交一份2005年1月12日广州经济技术开发区土地开发建设中心（甲方）、广州开发区恒发房地产有限公司（乙方）、苏耀秋（丙方）签订的《安置房购房合同》（科黄陂购字：147号），约定苏耀秋被拆迁房屋及附着物补偿款为512811元，回购安置房中按优惠均价10000元/平方米购买的面积为592.5065平方米，购房款592506.5元；按建筑成本价1400元/平方米购买的面积为2.08平方米，购房款2912元，丙方购房总价为595418.5元。回迁安置房为包括涉案房屋在内的五套房。
原审庭审中，双方陈述涉案房产所占的土地尚未确权。
原审法院向苏耀秋等释明，如果法院认定的合同效力与苏耀秋等主张的合同效力不一致，苏耀秋等是否要变更诉讼请求。苏耀秋等明确表示坚持诉讼请求。
原审法院认为：本案争议的焦点是苏耀秋等与龙伟文等是否属于同一集体经济组织成员，双方签订的《转让合同》是否有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定，集体所有的土地是由村集体组织进行统一管理。本案中，虽然苏耀秋等与龙伟文等分属于白头石经济合作社和班岭经济合作社，但两合作社均属于黄陂经济联合社，苏耀秋等与龙伟文等系黄陂经济联合社社员及黄陂社区居民委员会的居民，在“村改居”之前，苏耀秋等与龙伟文等同属于黄陂村的村民，故涉案房屋系本村村民之间的买卖，排除了房屋不能流转的障碍，苏耀秋等主张双方签订的《转让合同》违反法律、法规的强制性规定缺乏依据。原审法院在庭审中向苏耀秋等释明，如果法院认定的合同效力与苏耀秋等主张的合同效力不一致，苏耀秋等是否要变更诉讼请求，苏耀秋等明确表示坚持诉讼请求，故对苏耀秋等的诉讼请求予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年8月10日作出判决：驳回苏耀秋、徐西影、苏榕桥的全部诉讼请求。案件受理费6970元，由苏耀秋、徐西影、苏榕桥负担。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，苏耀秋等向本院提交穗集地证字第01××22号《房地产证（存根）》，以证明：涉案房屋所附土地属于集体土地。龙伟文等表示对其真实性无异议，但同时认为：该证据不属于二审新证据。虽然存根记载的土地性质是集体土地，但该土地并非属于白头石社经济社所有。
本院认为：依据已查明的事实，苏耀秋与龙伟文、陈秀连均系广州市黄埔区联合街黄陂社区经济联合社社员，且涉案房屋系苏耀秋在原宅基地房屋被拆迁后取得的回迁安置房，故双方签订《转让合同》约定转让涉案房屋，属于同一村集体经济组织内部成员之间的转让，不存在违反相关法律法规强制性规定的情形。前述《转让合同》签订于2005年2月7日，龙伟文等在此之前已支付完毕全部转让款，苏耀秋等亦于签约后将房屋交付龙伟文等使用至今。在合同履行完毕超过十多年之后，苏耀秋等再提起本案诉讼，诉请确认双方签订的《转让合同》无效，并要求龙伟文等支付房屋占用费，依据不充分，亦有违诚信，故原审判决驳回苏耀秋等的诉请并无不当，应予维持。
综上所述，上诉人苏耀秋、徐西影、苏榕桥的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6970元，由上诉人苏耀秋、徐西影、苏榕桥共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一七年十一月十五日
书记员 杨娟娟