天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)南民初字第1536号
原告:张富英,无职业。
委托诉讼代理人:谢定平,天津华琛律师事务所律师。
委托诉讼代理人:郑楠,天津华琛律师事务所律师。
被告:天津招胜房地产有限公司,住所地天津市南开区卫津南路西侧星城(原天津电影制片厂)。
法定代表人:孟才,董事长。
委托诉讼代理人:梁晓光,公司职员。
委托诉讼代理人:郭立新,天津建嘉律师事务所律师。
原告张富英与被告天津招胜房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2015年1月28日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告张富英的委托诉讼代理人谢定平、郑楠,被告天津招胜房地产有限公司的委托诉讼代理人梁晓光、郭立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张富英向本院提出诉讼请求:1、判令被告赔偿原告房屋装修损失76823元、房屋租金损失228000元(自2014年11月1日至2016年6月1日共计19个月);2、诉讼费和鉴定费由被告承担。事实和理由:2012年11月27日,原告与被告签订商品房买卖合同,约定原告购买位于天津市南开区卫津南路西侧星城32-1-502房屋一套,建筑面积286.48平方米,房屋总价款5339070元。原告在装修过半时发现房屋大厅门口处地采暖管道有接口,原告立即与被告协商解决,被告认可违约事实,但迟迟不予实质解决此事,使得原告损失不断扩大。被告交付的房屋系瑕疵履行,严重影响了原告及楼下业主的生活权益及安全,故原告起诉。
被告天津招胜房地产有限公司辩称,房屋于2013年10月15日依约实际交房,原告于2014年7月3日向被告报修,报修内容为发现地采暖管道有接口。事情发生后,被告积极协商并多次要求为原告进行维修,并没有拒绝履行保修义务。2014年10月,被告方施工单位向原告提供了维修方案,进行了详细的施工安排,原告对此并未提出异议,但其不同意维修致使拖延至今。被告认可有接口地采暖管道所涉及的一间房间的损失,因原告原因导致扩大的损失应由其自行承担。
原告围绕其诉讼请求,提交了证据,本院组织当事人进行了质证,被告对原告提交的涉诉房屋房地产权证、销售不动产统一发票、客厅地采暖接口照片均不持异议,本院予以确认,并在卷佐证。
对于有争议的证据和事实,本院认定如下:
1、关于天津市商品房买卖合同文本,原告提交的合同虽为真实合同,但非完整文本,故本院依被告提交的完整合同文本进行认定;
2、关于原告提交的天津市新建商品住宅质量保证书的真实性被告不持异议,本院予以确认,根据保证书所载,被告对房屋质量承担保修责任;
3、关于原告提交的涉诉房屋地采暖维修方案的真实性被告不持异议,但原告主张该施工方案并非被告出具;被告则表示该施工方案的出具单位系房屋的施工单位,由其出具亦合情合理,并无不当。本院对该维修方案的真实性予以确认,因被告在与原告协商过程中许可施工单位向原告出具维修方案,且于庭审中对该方案予以追认,故该维修方案对被告亦具有约束力。
4、关于原告提交同小区房屋租金报价网页截图及网上下载的租赁价格,以证明其按每月12000元主张房屋租金损失的依据,被告主张原告的租金损失应以房屋指导价计算所得租金损失为准。原告另主张12000元价格包括每月1488元物业费在内,但对此原告未提交相关证据。本院认为,房屋租金构成存在多种因素,原告按照同小区其他出租房屋的租金作为主张依据,证据不足,本院不予采信,房屋租金损失可参照住宅房屋指导租金价格确定。
5、关于原告提交的律师函及EMS特快专递交寄单,用以证明原告积极与被告协商解决。被告对该证据不予认可,并表示从未收到该函件。本院认为,原告提供的证据不足以证明向被告进行了实际送达。
6、关于原告所提交国家行业标准辐射供暖供冷技术规程第5.4.5条的规定,证明管道只要有接头,应整根更换不应拼接使用。被告对该规定的真实性无异议,主张房中唯一接头只出现在客厅南部。关于该规定的真实性本院予以采信。
7、关于鉴定意见,诉讼中,原、被告因对地采暖管道存在接口需拆除及重新铺设的范围持有异议,分别提出鉴定申请。原告申请对房屋原地面供热管道拆除及重新敷设的费用、拆除地采暖过程中对房屋装修破坏产生的损失及重铺地暖管道后恢复至拆除前原状的费用进行评估,经本院委托,天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司出具司法鉴定意见及补充鉴定意见,最终司法鉴定意见为76823元;被告申请对房屋中入户门进门处第一个南向客厅房间的地面供热管道拆除及重新铺设的费用及拆除地暖过程中对该客厅造成的装修损失进行评估,经本院委托,天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司出具司法鉴定意见及补充鉴定意见,最终司法鉴定意见为19532元。本院对2份鉴定意见书鉴定结论的客观真实性均予以认定。
8、关于原告提交涉诉房屋内另出现新的地暖管道接口照片,被告不认可其真实性。因该照片仅为局部地面拍摄,无参照物或其他证据可证明系涉诉房屋内另发现的新接口,故本院对其真实性不予采信。
9、关于被告提交的天津市商品房买卖合同、天津市建设工程竣工验收备案书、天津市新建住宅商品房准许交付使用证,本院对上述证据的真实性予以采信。
10、关于被告提交的案外人中建二局天津分公司出具的情况说明,被告用于证明涉诉房屋内存在接头的地采暖管道只在南向客厅一处,被告不予认可。因现无证据证明涉诉房屋内存在其他地采暖管道接头,故本院对仅有一处接头之事实予以确认。
11、关于被告提交的施工说明、敷设平面图、供暖供冷技术规程国家行业标准,因无相反证据,故本院对被告所证明涉诉房屋按照国家标准地面供热管道是一室一环施工予以确认。
12、南开区2015年、2016年住宅房屋指导租金价格表,可证明涉诉房屋2015年、2016年指导租金价格分别是每月每平米33元和35元,本院予以确认。
13、关于发现地采暖管道接口后报修的时间:原告主张是2014年4月13日,被告认可是2014年7月3日。因原告未举证证明其首次报修时间,故本院采信被告自认的报修时间。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2012年11月27日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《天津市商品房买卖合同》,约定原告购买位于天津市南开区卫津南路西侧星城32-1-502毛坯房屋一套,建筑面积286.48平方米,房屋总价款5339070元,并约定于2013年10月15日前将经验收合格并取得新建房屋准许交付使用证后的房屋交付使用。合同第八条约定:甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺,未达到国家规定标准和承诺的,甲方应承担责任;在乙方正常使用情况下,甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修责任;因乙方擅自拆改造成损失的,甲方不承担责任。被告出具的《星城商品住宅质量保证书补充条款》载明:业主对工程施工提供支持,如因业主原因造成工期延长或损失的扩大,由业主负责。
2013年10月15日,被告与原告就涉诉房屋办理了交付手续。后原告在对房屋进行装修过程中,发现房屋入户门进门处第一个南向客厅房间地面供热管道存在接口,2014年7月3日,原告向被告进行报修。2014年10月29日,被告施工单位出具地采暖施工方案,该施工方案对前期成品保护、户内地面剔凿、垃圾清运、地暖敷设、地面浇筑及修复赔偿责任等予以载明。其中户内地面剔凿部分载明:“根据业主要求,户内所有地暖管需重新更换,我方安排4名专业剔凿人员沿管路开始剔凿。要求2天剔凿完成。剔凿过程中如果将其他管线破坏,我方将无偿修补,并达到业主满意后,进行下一道施工。”该方案最后一段载明:“在施工过程中如对已装修施工完成的成品造成破坏,我方将第一时间进行修复或协商赔偿。”庭审中,原、被告对不能对房屋及时维修的原因各执一词,原告主张该施工方案中所载最后一条修复或赔偿的内容不明确,且并非被告出具;被告则表示因原告拒绝维修,故无从谈及因维修破坏装修的赔偿,另,该施工方案的出具单位系房屋的施工单位,由其出具亦合情合理,并无不当。
诉讼中,原告第一次庭审中主张被告赔付维修地暖费用及维修地暖造成的装修损失共计572553元、原告推迟入住的房屋租赁费用228000元(2013年8月至2015年3月计19个月);原告第二次庭审中变更诉讼请求为主张被告赔付地面供暖管道拆除及重新铺设的费用的部分损失74627元、鉴定费用40400元、自2013年10月15日至2016年6月1日止的逾期交房违约金(以5337020元房屋全款为本金按同期银行贷款利率计算)共计915768.86元。原告第三次庭审中再次变更诉讼请求为主张被告赔付原告申请的鉴定结论所确定的装修损失、原告房屋租金损失228000元(2014年11月1日至2016年6月1日计19个月)。
另查,根据国家《辐射供暖供冷技术规程》行业标准载明,埋设于填充层内的加热供冷管及输配管不应有接头,每个主要房间应独立设置环路等规定。涉诉房屋地采暖管道敷设平面图标示涉诉存在接头房屋系独立设置环路。
庭审中,原、被告争议焦点有二:其一、原告主张地采暖属于隐蔽工程,应全屋重新铺设;被告主张涉诉房屋地采暖管道系一室一环,认为仅接口所在客厅需要进行维修。其二、原告参照网络所载同小区其他房屋租赁价格主张租房损失,被告则主张即使存在租房损失,亦应按照相关部门的指导租金价格计算。
本院认为,原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》及相关附件系双方真实的意思表示,合法有效,本院依法予以确认,双方应依照约定严格履行义务。原告所有的涉诉房屋由被告开发建设并交付使用,根据相关工程建设标准,户内采暖系统暗埋管道不应存在接头,结合涉诉房屋入户门处地埋供暖管道存在接头的现状,可认定房屋的采暖系统存在瑕疵,被告应承担维修义务,并赔偿原告的合理损失。关于争议焦点一,虽然涉诉房屋的地采暖管道系一室一环非一户一环,但原告在发现接口后要求将户内所有地暖管重新更换,被告施工单位出具的维修方案中亦对此予以认可,双方已达成一致合意,故被告庭审中主张只对接头所在客厅造成的损失进行赔偿之抗辩,本院不予支持,被告应就户内地暖管全部更换所造成的地暖管拆装及装修损失予以赔偿,结合鉴定单位就原告所申请鉴定内容出具的鉴定意见,本院支持原告原地面供热管道拆除及重新敷设的费用、拆除地采暖过程中对房屋装修破坏产生的损失及重铺地暖管道后恢复至拆除前原状的费用76823元,相关施工项目或因施工产生的费用由原告自行承担。关于争议焦点二,因接头位于房屋入户门处,即便仅对该部位进行维修亦势必造成涉诉房屋整体难以正常使用,但原告要求比照同小区房屋租金标准计算其19个月的房屋租金损失之主张,其所提交证据不足以证实其实际损失,结合原告报修后至被告施工单位出具维修方案的期间及必要的维修期间,本院酌情支持原告5个月延误使用房屋造成的相关损失,该损失参照南开区2015年住宅房屋指导租金价格每月每平米33元予以确定,共计47269.2元(286.48平方米×33元/月/平方米×5个月)。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
一、本判决生效后七日内,被告天津招胜房地产有限公司赔偿原告张富英位于天津市南开区卫津南路西侧星城32-1-502房屋地面供热管道拆除及重新敷设的费用、拆除地采暖过程中对房屋装修破坏产生的损失、重铺地暖管道后恢复至拆除前原状的费用共计76823元,相关施工项目或因施工产生的费用由原告自行承担;
二、本判决生效后七日内,被告天津招胜房地产有限公司赔偿原告张富英房屋租金损失47269.2元;
三、驳回张富英其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5872元,由原告担负3482元,被告担负2390元;鉴定费43400元,由原告担负34715元,被告担负8685元;鉴定人员出庭费300元,由被告担负。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 范凌云
人民陪审员 赵静敏
人民陪审员 赵淳峰
二〇一六年九月十八日
书 记 员 徐圣楠
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。