广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民终9021号
上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市南海区大沥镇钟边村北二股份合作经济社，住所地广东省佛山市。
社长：范焕忠。
委托诉讼代理人：刘财英，广东亚泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐英鹏，广东亚泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东华鼎建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市。
法定代表人：苏细杰。
委托诉讼代理人：王欣，广东信广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗晏清，该公司员工。
原审第三人：佛山市南海区大沥镇钟边经济联合社，住所地广东省佛山市。
社长：钟树雄。
上诉人佛山市南海区大沥镇钟边村北二股份合作经济社（以下简称北二经济社）、广东华鼎建筑工程有限公司（以下简称华鼎公司）及原审第三人佛山市南海区大沥镇钟边经济联合社（以下简称钟边经联社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初18578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年7月30日，北二经济社发布北二“角顶”地块租赁竞投公告，拟出租位于钟边北二土名“角顶”地段的43950平方米土地做经营使用，有土地证用地面积20740平方米，未办证用地面积23210平方米。未办证用地面积包括高压线下面积8427平方米，正在办理土地使用证面积7446平方米，要求承租人办理土地证面积7337平方米，必须在2年内办理好用地手续，办证的一切费用由承租人缴交。租赁时间为30年。交易保证金为1000万元。交易底价为每月每平方米12元。北二经济社预收43950平方米土地一年的租金，预收金额为6328800元。北二经济社要求承租人在该土地上建设的建筑面积为60000平方米以上，基建免租期为一年。从签订合同之日起，若承租人在两年内未能获取7337平方米的土地使用证，属承租人违约，北二经济社收回土地终止合同，没收预收租金和押金及投标地上所有建筑物。对于无证部分只能做农业用地用途，不能改变现状。交易须知中载明：有意参加竞投者须将交易保证金通过银行转账方式（不能用现金存入）一次性等额汇入以下银行账户：开户名称：佛山市南海区大沥镇钟边村北二股份合作经济社，开户银行：南海农商行###支行，账号：80×××16。中标人必须在签署《成交确认书》次日起五日内，凭《成交确认书》与北二经济社签订《租赁合同书》，并交纳合同租赁保证金300万元，办理好有关手续。本次竞投时对标的物的现状进行租约招标，交易成功后按现状移交给中标人，出租人对招租标的物的品质与瑕疵不承担责任。招标项目成交后，标的物移交的具体时间由出租人决定（具体时间不超过10天），出租人按现状将标的物交给承租人经营使用。移交的具体方式及有关事项由出租人决定，承租人必须服从出租人对该标的物的划定范围。
2014年8月29日，华鼎公司向北二经济社交纳涉讼地块交易保证金1000万元。
同日，北二经济社与华鼎公司签订《竞投租赁成交确认书》，确认华鼎公司竞得上述招标43950平方米地块，成交租赁价为每月每平方米12元，华鼎公司已经认真了解并接受《北二“角顶”地块租赁竞投交易方案》所有条款，同意于2014年9月5日前持确认书，将合同保证金向北二经济社缴清并签订《租赁合同书》。
后北二经济社（出租方）、华鼎公司（承租方）与钟边经联社（丙方）签订《土地使用权租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定华鼎公司竞得的土地使用权面积为45494.74平方米，有土地证用地面积20740平方米，未办证用地面积24754.74平方米。正在办理土地使用证面积7446平方米，要求华鼎公司办理土地证面积7481.3平方米。要求华鼎公司办理土地证的7481.3平方米土地必须在2年内办理好用地手续，办证的一切费用由华鼎公司缴交。北二经济社要求华鼎公司在该土地上建设的建筑面积为60000平方米以上（基建免租期为一年）。从签订合同之日起，若华鼎公司在两年内未能获取7481.3平方米的土地使用证，责任由华鼎公司承担。对无证土地部分只能做农业用地用途，不能改变现状，华鼎公司必须根据土地规划批准的用途利用该土地。使用期限为2014年9月5日起至2044年9月4日。签订日期之日起计算一年的免租施工期，从2014年9月5日起北二经济社按现状交付本合同项下的土地给华鼎公司使用。成交价为每平方米每月12元，每5年递增20%。使用费实行先缴交后使用的原则，每月缴交一次，每期的用地租金在每月10日前一次性付清给北二经济社。华鼎公司负责缴交每年承包款（钟边经联社占部分扣除高压线控面积）404757元给钟边经联社。保证金在合同履行期间将1000万元交易保证金转为合同押金，余下700万元转为基建保证金，工程完成基础时，退回350万元基建保证金。工程完成50%时退回剩余350万元（不计利息）。合同期满终止时，在华鼎公司没有违约的前提下，北二经济社在核清华鼎公司没有拖欠任何费用后在10日内将合同押金退还给华鼎公司。在租赁期内，北二经济社有权利和义务对土地的开发使用进行监督，并协助华鼎公司办理水电设施包装和工商、税务、消防等各项业务的申请、申报手续，但所需一切费用由华鼎公司承担。华鼎公司有权要求北二经济社按合同约定交付土地。本合同期满，华鼎公司在使用土地上投入的一切建筑物及附着物等（包括但不限于房产、水电管线、装修、门窗等）在使用期满后无偿归北二经济社所有。使用期满后，可动产（如台椅、电器等设备）在三十天内由华鼎公司自行搬迁（此期间不算使用费），并将土地交由北二经济社管理。若北二经济社未经华鼎公司书面同意擅自变更合同或单方提前解除合同则属违约，北二经济社承担下列违约责任：北二经济社按华鼎公司投入租赁地的建筑物和附属设施的价值（在北二经济社违约时，委托有资质评估公司进行评估）前期投入（包括围墙、地质勘查、图纸设计、环评、立项、审图、规划、施工报建等费用）及未退保证金和北二经济社已收的使用费等各项总和的两倍赔偿给华鼎公司（含华鼎公司投资款）。若华鼎公司违约，北二经济社无条件收回租赁土地，已收的使用费及保证金不作退回。华鼎公司未能在合同规定的时间内缴清使用费，北二经济社有权按华鼎公司拖欠金额每日加收千分之一的违约金。华鼎公司逾期60日尚未缴清使用费的，视为华鼎公司违约，北二经济社有权解除合同，并按上述约定追究华鼎公司违约责任，且北二经济社有权无偿收回出租的土地，地上建筑物及附属设施无偿归北二经济社所有。北二经济社收回土地后，仍有权追收华鼎公司尚拖欠的租金及相关费用。北二经济社如不能按约将土地交给华鼎公司使用的，每逾期一日，则按每月租金的千分之一向华鼎公司支付滞纳金，直至交付之日止。无故逾期超过两个月（含两个月）的，华鼎公司有权解除合同，并按上述违约责任约定追究北二经济社违约责任。在招投涉讼土地过程中，北二经济社、华鼎公司签署的一切资料均作为本合同附件，双方均应遵守。
双方对涉讼合同的实际签订时间有争议，北二经济社持有的合同原件北二经济社落款处加注时间“2014.9.5”，华鼎公司、钟边经联社落款处均没有加注时间；华鼎公司持有的以及北二经济社自佛山市南海区大沥镇西区社会管理处城乡统筹办公室调取的合同原件中北二经济社、华鼎公司、钟边经联社落款处均没有加注时间。三份合同原件均加盖了佛山市南海区大沥镇农村承包合同管理处西区分处的印章并加注“经审查，予以鉴证。2015.5.18”。
2015年4月15日，华鼎公司以北二经济社名义向行政部门缴纳涉讼土地中的7481平方米土地有偿使用费418936元。同日，北二经济社出具《收条》，确认收到华鼎公司代缴北二经济社土地有偿使用费418936元。
2015年5月6日，华鼎公司向北二经济社及钟边经联社送达《促请签订北二“角顶”<租赁合同书>通知函》，载明华鼎公司在竞得涉讼土地后，与北二经济社协商签订《租赁合同书》事宜，北二经济社提出需要重新测量面积，并先后组织了两家不同的专业测量队对地块进行各自测量，最终确定租赁地块面积为45494.74平方米，比原招租面积多了1544.74平方米，其实土地的面积并没有增多，只是北二经济社将本地块与相邻地块之间的退缩距离减少了，使周边道路变窄，导致华鼎公司承租面积增加，华鼎公司本着合作和理解的精神，认可了新的承租面积，并按竞拍会的要求将已签名并加盖华鼎公司公章的《租赁合同书》交给北二经济社，但北二经济社至今仍未签订《租赁合同书》及交还给华鼎公司。由于北二经济社迟迟未与华鼎公司签订《租赁合同书》，造成华鼎公司对该地块所有工作未能开展，给华鼎公司的整体规划和战略布局造成严重影响，令华鼎公司经济蒙受损失，所以华鼎公司要求北二经济社于2015年5月31日前签订《租赁合同书》，以便华鼎公司落实开展相关工作，减少不必要的损失。基建免租期和合同期相应顺延，从北二经济社签订《租赁合同书》之日起计算，若北二经济社未能于此日期前签订《租赁合同书》，华鼎公司将视为北二经济社放弃与华鼎公司签订《租赁合同书》，北二经济社需在2015年6月30日前退回所有交易保证金并赔偿给我司造成的经济损失。
2015年5月18日，北二经济社向佛山市南海区大沥镇农村承包合同管理处西区分处提交《大沥镇村组资产出租、转让合同鉴证申请表》，申请对涉讼合同进行鉴证，表中载明签订合同日期为2014年10月18日，合同有效期为2014年9月5日至2044年9月4日。2015年5月18日，佛山市南海区大沥镇农村承包合同管理处西区分处加注“经审查，予以鉴证”并加盖印章。该表备注“此表一式三份。经济社、村委会、办事处主管部门各执一份”。出租、转让合同附此表一齐送审。
北二经济社（土地移交单位）与华鼎公司（土地接收单位）及钟边经联社（见证单位）签署《钟边北二（土名“角顶”）地块土地移交确认书》，列明了五份文件名称，分别为地理位置图、宗地平面图、土地基准点、土地公开交易钟边确认书、土地移交确认书，但份数、原件或复印件处均为空白。北二经济社及钟边经联社落款处均没有签注时间，华鼎公司落款处签注“2015年6月25日”。
2016年10月21日，华鼎公司向北二经济社及钟边经联社送达《请求交租的函》，载明2015年5月18日华鼎公司与北二经济社、钟边经联社签订土地使用权租赁合同书，北二经济社于2015年6月25日将相关土地及租赁经营权移交给华鼎公司。按照约定，华鼎公司从签订土地使用权租赁合同书和取得土地租赁经营权之日起一年内免交租金。华鼎公司从2016年6月下旬开始多次口头、电话要求北二经济社、钟边经联社将收取租金的银行账户及收款票据通知书送达华鼎公司，但至今北二经济社和钟边经联社未将该等材料送达华鼎公司，导致华鼎公司不能履行缴交租金的义务，现请求北二经济社、钟边经联社于2016年10月30日前将收租的银行账户和收款票据通知书送达华鼎公司，以便华鼎公司履行交租的义务。
2016年11月10日，北二经济社向华鼎公司送达《催收租金函》，催促华鼎公司交纳2015年9月5日至2016年11月5日的租金8189053.2元，并提供了北二经济社的收款账户。
2016年11月12日，华鼎公司向北二经济社及钟边经联社送达《复函》，认为应自华鼎公司实际收到《租赁合同》、接收相关土地及租赁经营权之日起计算一年免租期，租金应自2016年6月25日起开始计算，但北二经济社不同意华鼎公司意见，未将收租账户和收款票据通知书交给华鼎公司，且于2016年11月8日复函，坚持认为租金应自2015年9月5日起计算，并在催收函中提供了银行账户。为此，华鼎公司特回复如下：1、对2016年6月25日之后的租金，华鼎公司会在收到北二经济社提供的银行账户之后及时缴交；2、一年免租期应如何计算，合同双方哪一方存在违约责任，给守约方造成的损失等双方存在争端，如双方继续协商无果，华鼎公司不排除通过法律途径解决。
同日，华鼎公司向北二经济社转账2016年6月25日至11月份租金2838871.78元。
2016年11月15日，华鼎公司向北二经济社及钟边经联社送达《促请协助盖章的函》，载明2016年11月12日，华鼎公司关丽菘、邵焯新到北二经济社、钟边经联社处要求办理租赁地块申请联合开发规划条件事宜，但北二经济社及钟边经联社拒绝协助盖章，此行为严重违反契约精神，为此造成华鼎公司迟延开发的经济损失及违约责任应由北二经济社负责。华鼎公司认为，北二经济社在争议未解决之前应协助华鼎公司开发土地的业务开展，请在2016年11月16日前为华鼎公司在《规划条件申请表》等资料上盖章，否则华鼎公司将此认定为北二经济社恶意毁约的行为。
另查明一，针对涉讼土地，行政部门已经核发以下土地证：1、佛府南集用（2014）第0700232号土地证，登记土地使用权人为北二经济社，地号为440605007011JB02936，地类（用途）为批发零售兼容住宿餐饮、商务金融以及其他商服用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权面积为13981.3平方米。针对该土地，佛山市南海区国土资源和城乡规划局已于2013年9月17日核发《建设用地规划许可证》（地字第440605201340082号），并于2014年3月3日出具《规划条件》[编号（南海区东翼局）大沥规划条件（2014）0058号]，载明了规划用地及建筑控制指标、规划用地红线控制要求、配套设施要求等内容。2、南府集用（2015）第0702210号土地证，登记土地使用权人为北二经济社，地号为440605007011JB03047，地类（用途）为批发零售兼容住宿餐饮、商务金融以及其他商服用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权面积为7448平方米。3、南府集用（2014）第0700989号土地证，登记土地使用权人为北二经济社，地号为440605007011JB02973，地类（用途）为批发零售兼容住宿餐饮、商务金融以及其他商服用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权面积为6757.5平方米。
另查明二：华鼎公司已以北二经济社名义为涉讼土地中的7481.3平方米土地办理不动产权证[（粤（2016）佛南不动产权第0089737号）]，载明权利人为北二经济社，权利类型为集体建设用地使用权，权利性质为批准拨用，用途为商服用地。
一审中，北二经济社的诉讼请求为：1.解除北二经济社、华鼎公司签订的土地使用权租赁合同书；2.华鼎公司将第一诉讼请求合同项下位于钟边北二（土名：“角顶”）地段的土地及土地权属证书返还给北二经济社；3.华鼎公司向北二经济社支付以每月545936.88元的标准自2015年9月5日起计至华鼎公司实际返还租赁场地之日止的租金及以545936.38元为本金自2015年9月5日起至实际返还租赁场地之日止每月5日起计至清偿之日止按每日千分之一的标准计算违约金；4.北二经济社没收华鼎公司保证金1000万元；5.本案诉讼费用由华鼎公司承担。
一审中，华鼎公司提出反诉请求：1.双方继续履行土地使用权租赁合同书；2.确认2015年6月26日至2016年6月25日期间为基建免租期，华鼎公司无需支付上述期间的租金；3.北二经济社协助华鼎公司办理规划、报建、设计等手续的盖章事宜，自2016年11月至北二经济社协助盖章之日止华鼎公司无需支付租金；4.北二经济社向华鼎公司支付以545936.88元为本金均按日千分之一的标准分别自2014年9月5日起至2015年6月24日止，自2016年11月17日起至北二经济社协助盖章之日止的违约金；5.确认华鼎公司使用北二“角顶”地块到期日由2044年9月4日变更为2045年6月25日；6.本案诉讼费用由北二经济社承担。
原审法院认为，涉讼合同已经明确部分土地有土地使用证、部分土地无土地使用证，并约定无土地使用证土地部分只能作农业用地用途，至庭审辩论终结，涉讼土地中的35668.1平方米（13981.3+7448+6757.5+7481.3）已经办理土地证，故一审法院认为涉讼合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。
一、关于合同签订时间的问题。（一）北二经济社虽凭其自身持有的合同原件、竞投公告、交易须知以及竞投确认书等主张三方于2014年9月5日签订合同，但其一，北二经济社持有的合同原件由其单方控制，合同中的落款时间可以由其自行书写，不能单凭北二经济社加注时间认定涉讼合同签订时间，且华鼎公司持有的合同原件及北二经济社自行从有关部门调取的合同版本在北二经济社落款处均没有加注签署时间，此印证北二经济社事后单方自行添加签署时间的可能性，一审法院对北二经济社持有的合同的签订日期的证明效力不予采纳；其二，三方往来函件显示，华鼎公司曾于2015年5月6日催促华鼎公司及钟边经联社签订合同并将合同交予华鼎公司；其三，北二经济社向合同鉴证部门提交的申请表中亦明确载明合同的签订时间为2014年10月18日，与北二经济社主张时间亦不一致，对此北二经济社未能做出合理解释；其四，涉讼合同约定的租赁面积相较于招标公告中显示的土地面积有所增加，华鼎公司主张双方重新测量、协商土地面积有其合理性。综上，一审法院认为北二经济社关于合同签订于2014年9月5日的主张理据不足，一审法院不予采纳。（二）华鼎公司虽主张涉讼合同于2015年5月18日签订，但该时间仅为鉴证部门对合同进行鉴证时加注的时间，合同签订时间应在此之前，两者有区别亦属正常，而华鼎公司未能提供其他证据印证其主张，且2015年4月15日华鼎公司以北二经济社名义缴纳土地使用费，表明此前合同已经成立，故一审法院对其有关合同于2015年5月18日签订的主张亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。合同文本是否交付一方当事人并非合同成立时间（合同签订时间）的决定性因素，华鼎公司发函要求北二经济社交付合同不代表合同未签订。根据现有证据，北二经济社申请合同鉴证时明确注明合同签订时间为2014年10月18日，该时间离双方成交时间较近，并以书面的方式予以固定，且可与双方测量、协商面积等具体情况相协调，华鼎公司虽有异议但无证据推翻，故一审法院认为该合同签订时间较双方主张更为合理可信，一审法院予以认可，认定合同签订日期为2014年10月18日。此外，华鼎公司是否曾向佛山市南海区大沥镇纪律检查委员会、佛山市南海区大沥镇公共资源交易中心发送函件不影响上述认定，一审法院对该两份材料的证明效力不予确认，对华鼎公司有关的调查取证申请不予准许。
二、关于合同解除、逾期付款违约责任等问题。（一）涉讼合同虽约定华鼎公司应在涉讼土地上建设60000平方米的建筑物，但未约定具体的建设期限，且根据现有证据，可反映华鼎公司正申请规划、报建，履行该项建设义务，故北二经济社以华鼎公司未建设建筑物为由主张解除合同没有合同及法律依据，一审法院不予采纳。（二）涉讼合同虽约定华鼎公司应在签订合同之日起两年内办理好7481.3平方米土地的土地证，但并未约定超期办理北二经济社有权解除合同，且华鼎公司已经于2015年4月实际缴纳土地有偿使用费、办理土地证，该地块的土地证亦在庭审辩论终结前办妥，北二经济社举证未能证明华鼎公司存在超期办理或故意迟延办理的情形，其以华鼎公司超期办理土地证为由主张解除合同没有合同及法律依据，一审法院亦不予采纳。（三）根据各方往来函件，各方特别是北二经济社、华鼎公司之间对合同签订及交付、免租期、应付租金数额等事宜发生争议，华鼎公司继而暂停支付争议期间的租金并表示争议期间的租金如何处理通过法律途径解决，现经一审法院查明及认定，双方确实存在迟延签约等情形，华鼎公司函件中提出的主张有一定事实依据，同时考虑华鼎公司已经代为交纳土地有偿使用费、办理土地证，为涉讼合同履行做了投入的因素，一审法院认为华鼎公司暂停支付租金的行为，并不构成根本违约，北二经济社无权单方解除合同，一审法院对北二经济社诉请解除涉讼合同的诉请不予支持。北二经济社有关返还涉讼土地、没收保证金1000万元的诉请均以华鼎公司根本违约、合同解除为前提而没有依据，一审法院亦不予支持。如前所述，华鼎公司暂停支付租金没有过错，北二经济社有关逾期付款违约金的诉请亦没有法律依据，一审法院不予支持。基于目前情况，涉讼合同有继续履行的可能性，一审法院对华鼎公司有关继续履行合同的诉请予以支持，但不影响双方在后续履行过程中基于新发生的情况针对合同解除问题提出新的主张。
三、关于土地权属证书的问题。粤（2016）佛南不动产权第0089737号不动产权证书虽由华鼎公司代为办理，但此为涉讼合同约定的华鼎公司应履行的义务。该证以北二经济社名义办理，北二经济社作为涉讼土地的权利人，有权要求华鼎公司返还其持有的不动产权证书，而北二经济社持有不动产权证书并不影响华鼎公司在合同履行过程中要求北二经济社予以配合的权利，故北二经济社有关返还该不动产权证书的诉请合法有据，一审法院予以支持。
四、关于免租期、华鼎公司应付租金、北二经济社逾期交地、未履行协助义务违约金的问题。（一）华鼎公司虽主张免租期应从2015年6月26日起计算至2016年6月25日止，北二经济社应支付从2014年9月5日起至2015年6月24日的逾期交地违约金，但其一，2015年6月25日仅为华鼎公司持有的《钟边北二（土名“角顶”地块土地移交确认书）》中华鼎公司落款处加注的时间，存在华鼎公司单方加注的可能性，且该书面文件中所载明的交接材料份数空白，内容亦没有涉及涉讼土地的交付、接收，故不能单凭该材料认定涉讼土地的实际交付情况；其二，涉讼土地范围经双方现场勘查测绘已经特定并以合同附图的方式予以确定，而涉讼土地为空地，华鼎公司无证据证明在双方签订合同后，北二经济社存在拒不交付土地或阻碍其使用土地的情形，华鼎公司在催促北二经济社签订合同的函件中亦并未涉及土地交付问题，可与此相互印证；其三，华鼎公司已经于2015年4月代为交纳涉讼土地有偿使用费，实质性履行合同；其四，涉讼合同明确约定免租期从合同签订之日开始计算。综上，华鼎公司主张以2015年6月26日作为免租期的起算时间理据不足，一审法院不予采纳，对华鼎公司有关确认免租期、逾期交地违约金的诉请，一审法院不予支持。（二）华鼎公司虽主张北二经济社不予配合办理规划报建等手续，从2016年11月起至北二经济社协助之日无需支付租金，但其一，北二经济社因双方争议已于2016年11月起诉主张解除合同，在双方争议及权利义务关系未经本案确定之前，北二经济社不予配合并无过错；其二，华鼎公司现已经实际占有使用涉讼土地，其有关协助的诉请亦经本案进行处理，华鼎公司应按合同约定支付使用对价。综上，华鼎公司上述主张并无合同及法律依据，一审法院不予采纳。同理，华鼎公司诉请北二经济社支付从2016年11月17日起的逾期协助违约金亦没有依据，一审法院不予支持。但不影响华鼎公司在双方继续履行合同过程中根据新发生的情况另行主张权利。综上，涉讼合同于2014年10月18日签订，故免租期应从该日起计算一年，即从2014年10月18日起至2015年10月17日止，则华鼎公司从2015年10月18日起应向北二经济社交纳租金。涉讼合同继续履行，此后华鼎公司交付租金的情况并不确定，本案中仅对庭审辩论终结前的租金予以清算，故华鼎公司应向北二经济社支付按照每月545936.88元的标准计算的从2015年10月18日起至2017年2月22日止的租金欠款8832478.81元（545936.88×16+545936.88÷28×5-2838871.78）。北二经济社有关租金的诉请超出一审法院核定范围部分，一审法院不予支持。
五、关于租赁期限顺延的问题。涉讼合同并未对租赁期限顺延进行任何约定，且如前所述，华鼎公司在双方签订书面移交确认前已经实质性履行合同，华鼎公司亦无证据证明北二经济社此前行为对华鼎公司履约构成实质性阻碍，故华鼎公司上述诉请没有合同及法律依据，一审法院不予支持。
六、关于北二经济社协助的问题。涉讼合同继续履行，而合同约定亦约定有证部分土地可以用于建设开发，北二经济社对此应给予必要协助。华鼎公司经本案主张北二经济社协助办理规划报建等手续，并提出具体主张如下：（一）北二经济社在以下材料中加盖印章：1、有关涉讼土地的规划条件的申请书；2、佛山市南海区建设项目规划条件申请表；3、佛山市南海区建设项目登记表；4、大沥镇农村集体建设用地使用权资料录入证明。（二）北二经济社提供以下材料复印件并加盖印章：1、社长身份证；2、组织机构代码证。（三）北二经济社提供加盖北二经济社印章的如下材料并提供原件以供核对：1、规划条件（编号（南海区东翼局）大沥规划条件（2014）0058号）；2、佛府南集用（2014）第0700232号土地证；3、南府集用（2015）第0702210号土地证；4、南府集用（2014）第0700989号土地证。5、涉讼土地所有权证。经审查，华鼎公司未举证证明涉讼土地所有权证的具体信息，该权属证书是否存在及是否由北二经济社持有均不明确，其有关土地所有权证的协助诉请依据不足，一审法院不予支持。除此之外，华鼎公司主张配合交付的材料均为向有关行政部门申请建设手续的材料，符合合同目的及约定，北二经济社具有配合的可行性及必要性，故一审法院对其有关的协助请求均予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、佛山市南海区大沥镇钟边村北二股份合作经济社与广东华鼎建筑工程有限公司继续履行双方与佛山市南海区大沥镇钟边经济联合社于2014年10月18日签订的《土地使用权租赁合同书》；二、广东华鼎建筑工程有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月18日起至2017年2月22日止的租金欠款8832478.81元予佛山市南海区大沥镇钟边村北二股份合作经济社；三、广东华鼎建筑工程有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将粤（2016）佛南不动产权第0089737号不动产权证书原件一份返还予佛山市南海区大沥镇钟边村北二股份合作经济社；四、佛山市南海区大沥镇钟边村北二股份合作经济社于判决发生法律效力之日起十日内协助广东华鼎建筑工程有限公司办理如下有关上列第一项判决合同项下土地的手续：（一）北二经济社在以下材料中加盖印章：1、有关涉讼土地的规划条件的申请书；2、佛山市南海区建设项目规划条件申请表；3、佛山市南海区建设项目登记表；4、大沥镇农村集体建设用地使用权资料录入证明。（二）北二经济社提供以下材料复印件并加盖印章：1、社长身份证；2、组织机构代码证。（三）北二经济社提供加盖北二经济社印章的如下材料并提供原件以供核对：1、规划条件（编号（南海区东翼局）大沥规划条件（2014）0058号）；2、佛府南集用（2014）第0700232号土地证；3、南府集用（2015）第0702210号土地证；4、南府集用（2014）第0700989号土地证。五、驳回北二经济社的其他诉讼请求。六、驳回华鼎公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费125883.32元（北二经济社已预交），由北二经济社负担52255.97元，由华鼎公司负担73627.35元；反诉受理费3695.73元（华鼎公司已预交），由华鼎公司负担。华鼎公司负担的份额73627.35元应在本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳，逾期缴纳的，一审法院将依法强制执行。对于北二经济社多预交的受理费73627.35元在本判决发生法律效力后经北二经济社书面申请，一审法院予以退还。
上诉人北二经济社不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、涉案的《土地使用权租赁合同书》（下称“合同”）合法有效，并已约定租赁期限、免租期、租金缴纳标准和缴纳时间等事项，华鼎公司并未按合同约定支付租金，逾期交租超过10个月，已构成根本违约，一审法院对该拖欠租金的事实亦予以查明，北二经济社根据合同约定及法律规定依法有权解除合同，没收保证金并无偿收回租赁物。一审法对此未予支持，不当干预当事人意思自治，且适用法律错误，依法应当予以纠正。关于解除合同及违约金的约定双方已根据《合同法》第九十三条第二款规定及涉案合同第八条第（二）项明确约定。一审判决认定双方对合同签订、交付、免租期、应付租金等存在争议与事实不符，属事实认定错误。1.合同第三条“使用期限”已明确约定适用期限为2014年9月5日起至2044年9月4日至，华鼎公司已经盖章确认，承认合同期限从2014年9月5日开始计算。鉴证部门提供的《大沥镇钟村组资产出租、转让合同鉴定申请表》也明确写明合同签订日期是2014年10月18日，合同有效期为2014年9月5日至2044年9月4日。上述证据可证明双方当事人对合同签订日期，租赁期限和合同内容是清楚明确，不存在争议的，一审对此事实认定错误。2.涉案土地在2014年9月已经完成现场测绘并以合同附图的方式予以确认，涉案土地不存在任何交付或他人阻碍华鼎公司使用的情况，华鼎公司也没有证据证明北二经济社拒不交付土地。反而是华鼎公司在2015年4月代为缴纳涉诉土地有偿使用费，根据合同约定代为办理涉案土地的使用权证，已实质性履行合同。因此，在涉案土地实际交付，华鼎公司实际履行合同的情况下，华鼎公司违反合同约定，逾期超过10个月不缴纳租金，损害北二经济社全体社员的合法权益，违反合同及法律规定，北二经济社有权解除合同。一审在查明华鼎公司拖欠租金、构成根本违约的事实情况下，无依据驳回解除合同、没收保证金的诉讼请求，不当干预当事人关于合同解除权中意思自治，导致合同权益受损，适用法律错误。二、一审法院已查明华鼎公司拖欠巨额租金的违约行为，根据约定应判令华鼎公司承担违约责任，按拖欠金额每日1‰的标准向北二经济社计付违约金。1.北二经济社有权根据双方合同约定行使合同解除权，没收保证金且无偿收回涉案土地。既然一审法院认定华鼎公司存在逾期缴纳租金的行为，则应同时判令华鼎公司承担相应的违约责任。2.北二经济社基于华鼎公司拖欠租金的行为主张是合同已有明确约定的违约金的支付责任，根据《合同法》的规定及立法精神，一审法院认定华鼎公司存在拖欠租金的行为，但却以无过错免除了其行为的违约性，存在逻辑矛盾，且适用法律明显错误。至此，请求二审法院判令：1.撤销一审判决第一项，改判解除北二经济社与华鼎公司于2014年9月5日签订的《土地使用权租赁合同书》；2.撤销一审判决第四、五项，改判华鼎公司应将位于钟边北二（土名“角顶”）地段的涉案土地（包含地上建筑物及附属设施）返还给北二经济社。3.变更一审判决第二项，改判华鼎公司向北二经济社支付从2015年9月5日起至实际返还涉案土地之日止按每月545936.88元标准计算的租金和按每日1‰计付违约金，现暂时计算至2016年11月5日租金为5350181.42元，违约金为1997037.12元。4.依法判决北二经济社没收华鼎公司的保证金1000万元。5.判令本案一审、二审的诉讼费用、财产保全费用由华鼎公司承担。
上诉人华鼎公司辩称：在涉案的合同中，违约的是北二经济社，体现在：一、北二经济社未及时签订合同以及及时交付涉案土地给华鼎公司，导致华鼎公司不能及时开展生产，华鼎公司经过多方求助，北二经济社才不得已将涉案的土地交给华鼎公司。后由于双方对合同的理解有争议，导致缴纳租金出现了不顺畅，华鼎公司没有过错，对方要求解除合同不合理。二、北二经济社不配合华鼎公司盖章等，延误华鼎公司开展生产，已经构成严重违约，故过错以及构成违约的是北二经济社。请求驳回北二经济社的诉请。
上诉人华鼎公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对《土地使用权租赁合同书》签订时间认定有误，涉案合同签订时间应为2015年5月18日。一审判决错误认定涉案合同签订时间为2014年10月18日。华鼎公司认为一审认定事实明显不合理，具体如下：1.华鼎公司于2015年5月6日发函督促北二经济社签订合同并将合同原件交予华鼎公司，同年5月11日及13日分别向大沥镇公共资源交易中心和大沥镇纪委反映此事，北二经济社在华鼎公司多次督促投诉的情况下才于2015年5月18日将合同交予鉴证，可见至华鼎公司发函前双方未签订协议的可能性极大。2.北二经济社在鉴定申请中注明的合同签订时间是2014年10月18日，该注明内容是北二经济社单方说法未经华鼎公司确认。3.根据南府[2010]183号《佛山市南海区农村集体资产管理交易办法（实行）》、《佛山市南海区农村承包合同管理制度》的规定，南海区要求村集体在集体资产交易合同签订后一个月进行鉴证。涉案合同于2015年5月18日鉴证，因此合同不可能在2014年10月18日签订。4.华鼎公司于2015年4月15日缴纳土地使用费不能表明涉案合同已签订。华鼎公司相信北二经济社签订的合同与参考版本合同内容基本一致，为推进开发进度才会在合同未签订的情况垫付土地使用费，不能因此而认定华鼎公司得知合同已签订，否则华鼎公司不会请求大沥纪委等部门介入督促北二经济社签订并交还合同。二、一审判决华鼎公司应支付租金及需要返还土地权属证书适用法律错误。北二经济社拒不配合华鼎公司办理土地开发相关申报手续对华鼎公司开发涉案土地构成实际阻碍，建设工程规划许可证至今未办妥，无法开展规划设计、开工建设等，导致涉案土地开发陷入停顿，其行为构成根本违约。根据合同法规定华鼎公司有权行使不安抗辩权，在北二经济社不履行协助义务之前可不支付租金及返还土地权属证。三、一审判决对免租期、未付租金数额、北二经济社逾期交地及不履行协助义务违约金等认定有误。1.一审判决错误认定涉案合同签订时间导致对免租及租金金额的认定有误，根据合同第三条的约定，签订日期之日及土地交付日起开始计算一年的免租施工期。涉案合同签订时间为2015年5月18日，土地交付时间为2015年6月25日，因此免租期应计算至2016年6月25日。2.一审判决北二经济社不承担违约责任系认定事实错误，适用法律不当。北二经济社拒不履行协助义务及逾期交付土地已构成根本违约应承担违约责任。3.北二经济社拒不协助及逾期交付土地导致华鼎公司蒙受巨大的经济损失，北二经济社应当承担赔偿责任。一审法院判令华鼎公司支付北二经济社协助前的租金却不支持华鼎公司的经济损失（该损失显著超过土地租金）既不合法也不合理。如华鼎公司需要支付土地租金，北二经济社需要承担的损失赔偿金额中即包括了该租金，两者等额抵销后北二经济社仍应承担租金外的经济损失（该损失与华鼎公司主张的试用期延长至2045年6月25日价值相当）。因此北二经济社不协助盖章等根本违约行为，仅提出在不协助期间免交租金作为追究北二经济社的违约责任是华鼎公司可以确定的最起码的损失，应当依法予以支持。至此，请求二审法院判令：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第六项判项；2.改判支持华鼎公司一审全部反诉请求，驳回北二经济社的一审全部诉讼请求。
北二经济社辩称，一、华鼎公司的诉请没有事实和法律依据。二、租赁合同中的租期、免租期等规定很清晰。华鼎公司在签订合同至2016年11月11日，拖欠了北二经济社一年两个月的租金800多万元，直至2016年11月12日，北二经济社发函催缴，华鼎公司才交纳280万元租金，故华鼎公司是恶意拖欠租金。三、华鼎公司所谓发函要求交纳租金，是2012年10月20日，但已经拖欠了北二经济社一年两个月，是在知道北二经济社要开会催其交租金的情况下发函的，故华鼎公司的发函行为是为了逃避其违约责任。华鼎公司要求北二经济社盖章，也是在北二经济社起诉后，故北二经济社不能给其盖章。对于华鼎公司合同的盖章，北二经济社不确认。北二经济社请求驳回华鼎公司的诉请。
本院二审期间，北二经济社提交如下新证据：
证据一、2017年6月30日发出的请求履行判决书的函，证明华鼎公司在6月30日愿意服从判决，同意支付租金，同意北二经济社盖章报建，但这是最后一天，村民已经开会。
证据二、表决证明表。证明村民不同意，北二经济社上诉是村民的真实意思表示。
华鼎公司发表如下质证意见：1.对证据一的真实性予以认可，但对关联性不予认可。2.对证据二的三性不予认可。
本院二审期间，华鼎公司提交如下新证据：
证据一、社保的缴费证明及陈晓珊的证明。
证据二、公证书，是陈晓珊在南海公证处进行的公证。证明陈晓珊在工作中代表华鼎公司与北二经济社进行业务，2014年12月31日三方仍然在进行沟通，故一审认定的签订合同时间是错误的。华鼎公司发出的土地移交时间是2015年6月24日。
证据三、鉴定文书，证明鉴定意见时间为2015年4至5月，不是一审认定的时间，证实北二经济社一直未和华鼎公司移交土地，北二经济社构成违约，免租时间应从北二经济社正式移交的时间开始计算。
北二经济社发表如下质证意见：1.对证据一的三性不予认可，不能证实陈晓琪是华鼎公司员工。2.对证据二的三性不予认可。收件人不是北二经济社的工作人员。
本院对北二经济社、华鼎公司提交证据的真实性予以确认，至于能否证实其主张，本院将在后文结合案件事实予以阐述。
经核查，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对的诉请，综合双方的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.免租期的起算时间；2.涉案合同应否继续履行；3.原审判决是否适当。
免租期的起算时间。华鼎公司上诉认为免租期的起算应从2015年5月19日计算，因涉案合同的签订时间为2015年5月18日，而非2014年10月18日。本院经核查，双方签订的《土地使用权租赁合同》第三条关于使用期限的约定如下“使用期限为2014年9月5日起至2044年9月4日。签订日期之日起计算一年的免租施工期，从2014年9月5日起北二经济社按现状交付本合同项下的土地给华鼎公司使用”，因此界定涉案合同的签订日期是确定免租期起始时间的前提。本院认为，根据北二经济社2014年8月29日向华鼎公司发出的《竞投租赁成交确认书》可知，2014年9月5日前华鼎公司应缴清保证金1000万元并签订《土地使用权租赁合同》。经查，华鼎公司确系2014年8月29日足额缴纳保证金，且双方在涉案合同中约定涉案土地交付使用的期限从2014年9月5日起始；2015年4月15日华鼎公司已以北二经济社名义向行政部门缴纳土地有偿使用费，亦可印证华鼎公司已按约履行合同义务；另北二经济社在2015年5月提交的《大沥镇村组资产出租、转让合同鉴证申请表》中载明签订合同日期为2014年10月18日，合同有效期为2014年9月5日至2044年9月4日，该内容虽系北二经济社单方填写，但华鼎公司并无提交其他相反的证据推翻以上内容的真实性，原审法院以此确认涉案合同的签订时间符合优势证据原则，本院予以确认。至于华鼎公司主张应依鉴证时间2015年5月18日确定合同签订时间，因鉴证主体有别于涉案合同的签订主体，该主张明显与事实不符，本院不予支持。原审法院对免租期的起始时间亦有充分论述，本院予以确认并不予赘述。至此，华鼎公司关于涉案合同的起始时间上诉主张与事实和法律不符，本院不予支持。
涉案合同应否继续履行。北二经济社主张华鼎公司并未按合同约定支付租金，逾期交租超过10个月，已构成根本违约，应依法解除合同，没收保证金并无偿收回租赁物。经核查，根据涉案合同约定，华鼎公司的主合同义务主要有：一是自合同签订之日起两年内办理土地使用证，华鼎公司亦实际办妥该地块的土地使用证；二是按合同约定缴纳租金。涉案合同签订后，北二经济社与华鼎公司就涉案合同的签订及交付时间、免租期以及租金数额均有争议，华鼎公司遂停止支付涉案租金。至此，华鼎公司的上述行为并未构成北二经济社所主张的根本违约，北二经济社并不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权，且根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从本条规定来看，当违约情形发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，如此才能更有利于实现合同目的并保障交易秩序的稳定。故原审法院判令涉案合同继续履行与事实相符，于法有据，本院予以维持。北二经济社的诉请明显有违诚实信用原则，本院不予支持。
原审判决是否适当。鉴于原审法院就北二经济社诉请的租金及违约金、华鼎公司诉请的免租期、逾期交地、北二经济社的协助义务等均有详尽阐述，本院予以确认并维持；北二经济社、华鼎公司的诉请缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。北二经济社、华鼎公司的上诉请求与事实和法律不符，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费203206.39元，由上诉人佛山市南海区大沥镇钟边村北二股份合作经济社负担125883.31元，上诉人广东华鼎建筑工程有限公司负担77323.08元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
审 判 员 安 静
二〇一八年三月十六日
法官助理 黄宗宗
书 记 员 梁 理