四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终6141号
上诉人（原审被告）：邹苹秀，女，1981年5月14日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。
委托诉讼代理人：叶兆进，四川信都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成都兴旺宝物业服务有限公司，住所地：四川省成都市新都区新都镇万和北路99号旺府豪庭第1号楼。
法定代表人:林宁，总经理。
委托诉讼代理人：何雪梅，四川致高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖敏，四川致高律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：邹维发，男，1965年6月11日出生，汉族，住四川省成都市新都区。
委托诉讼代理人：胡晓，四川全兴律师事务所律师。
上诉人邹苹秀因与被上诉人成都兴旺宝物业服务有限公司（以下简称兴旺宝公司）、邹维发房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院(2016)川0114民初2926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
邹苹秀上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回兴旺宝公司的诉讼请求。事实和理由：一、邹苹秀与邹维发于2015年3月8日签订的《转让协议》合法有效，邹苹秀已将案涉房屋交付给邹维发，并且该行为已得到兴旺宝公司的默认，并且兴旺宝公司自始自终未提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，邹维发没有按照协议履行给付租金的义务，应由邹维发承担相应的法律责任。二、《转让协议》明确约定2015年3月8日之后的债权债务与邹苹秀无关，由邹维发负责，故2015年11月后拖欠的租金应由邹维发支付。邹苹秀与兴旺宝公司签订《房屋租赁合同》时所缴纳的保证金，兴旺宝公司无权扣留。三、一审判决超出了兴旺宝公司的诉讼请求，兴旺宝公司基于邹苹秀拖延支付租金而要求解除合同，一审法院却是以违法转租而解除合同。一审庭审中法院要求兴旺宝公司在10日内提交否认同意转租的证据，但对于该举证责任分配后一审并未进一步阐述而直接予以判决，存在重大过错。邹苹秀与邹维发签订的转让协议，得到了兴旺宝公司的认可，相关的权利义务已经概括性的转移给了邹维发，应由邹维发承担相关的权利义务。综上，一审法院适用法律错误，请求支持邹苹秀的上诉请求。
兴旺宝公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
邹维发辩称，邹维发不是本诉的当事人，兴旺宝公司没有对邹维发提起诉讼，邹维发不应承担任何责任，因此不对邹苹秀的上诉请求进行答辩。
兴旺宝公司向一审法院起诉请求：1、依法判决邹苹秀向兴旺宝公司支付拖欠的租金178330元、电费32150元（截止于2016年5月9日，最终以电表实际结算为准）、物业费9630元、生活垃圾清运费1260元；2、依法判决解除双方签订的《租赁合同》;3、依法判决邹苹秀缴纳的保证金88539元归兴旺宝公司所有；4、诉讼费由邹苹秀承担。
一审法院认定事实：2012年9月2日，兴旺宝公司作为甲方、邹苹秀作为乙方签订《房屋租赁合同》一份。协议约定，兴旺宝公司将位于成都市新都区旺府豪庭12栋3层12号商铺出租给邹苹秀，面积为655.85平方米，租赁期限为6年，自2012年10月18日起至2018年10月17日止，首年年租金为每月29513元，以后租金每贰年递增12%；租金采取先付后用的原则，按月交付，首次支付租金的时间为物业交付前10日，从第二次开始，每次支付租金的时间为上个月租期届满前10日。邹苹秀向兴旺宝公司支付三个月租金88539元作为保证金，若邹苹秀拖欠租金超过30日，兴旺宝公司有权解除合同并不予退还其保证金。合同第七条第4款约定，乙方在物业交付使用后，不得擅自将该物业转租、分租、转让、出借、抵押、出售或用于非法活动，否则甲方有权解除合同；第八条第4款同时约定，乙方未征得甲方书面同意将该物业转租、转借给第三方的，甲方可以书面形式通知乙方解除合同。
合同签订后兴旺宝公司如约向邹苹秀交付商铺，邹苹秀向兴旺宝公司支付三个月租金88539元作为保证金，将该商铺用于经营品位新茶府并按合同约定支付租金。从2015年11月23日起，邹苹秀开始拖欠租金，截止2016年5月9日，拖欠租金178330元。
一审另查明，2015年3月9日，邹苹秀未征得兴旺宝公司书面同意与邹维发签订《转让协议》，约定将品位新茶府以35万元一次性转让给邹维发。双方签约之后，邹维发向邹苹秀支付转让金35万元，并开始经营茶楼。一审庭审中，兴旺宝公司不认可邹苹秀转租行为，并否认兴旺宝公司知晓并默认邹苹秀转租的事实。
一审法院认为，兴旺宝公司、邹苹秀签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行合同义务。合同中约定，乙方未征得甲方书面同意转租给第三方的，甲方可以书面形式通知乙方解除合同。邹苹秀以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”的规定进行抗辩，一审法院认为《解释》第十六条并不是法律法规中的强制性规定，其性质属于最高人民法院为了处理案件而作的法律推定，在当事人对于转租的责任和后果没有约定或者约定不明确的前提下，才可依照第十六条的规定予以补充适用。而一旦约定明确，法律行为的效力和责任明确，并不需要适用司法推定。本案中双方当事人书面合同对转租的责任和后果有明确约定，该约定应该得到遵守。邹苹秀申请证人出庭作证拟证明兴旺宝公司知道并默认承租人转租的事实，但该证人证言系间接证据，证言内容并不能证明邹苹秀主张亦无其他证据印证，证据不足，邹苹秀举证不能推翻双方的合同约定，故邹苹秀的抗辩缺乏事实与法律依据，不予采纳，一审法院支持兴旺宝公司提出解除合同的诉请。
关于未付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”对兴旺宝公司主张的自2015年11月23日起至2016年5月9日期间邹苹秀拖欠租金178330元，予以支持；关于兴旺宝公司主张的电费32150元、物业费9630元、生活垃圾清运费1260元，因兴旺宝公司未提交邹苹秀拖欠上述费用的证据，对其诉请不予以支持；关于保证金，《房屋租赁合同》第八条第3款约定，乙方逾期未交租金超过30日，保证金不予退还，故支持兴旺宝公司诉请邹苹秀已缴纳的保证金88539元不予以退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除兴旺宝公司与邹苹秀签订的《房屋租赁合同》；二、邹苹秀于判决生效之日起十日内向兴旺宝公司支付欠交租金178330元；三、邹苹秀已交的保证金88539元不予以退还；四、驳回兴旺宝公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2974元（已减半收取），由邹苹秀负担2500元，兴旺宝公司负担474元（此款兴旺宝公司已预交，邹苹秀在履行上述给付义务时一并结清）。
二审审理中，邹苹秀提交了以下证据：第一组：1、邹维发的企业信用信息，拟证明邹维发经营的新都区品味新茶府办理了工商登记（注册日期：2015年7月31日）；2、兴旺宝公司与邹维发签订的《租房协议》，拟证明邹维发就案涉房屋签订了租房协议，签订该租房合同的时间与邹苹秀与兴旺宝公司签订的租赁合同时间一致，只是将邹苹秀变更为邹维发。第二组：邹苹秀与兴旺宝公司财务人员赖美玲的通话记录与照片，拟证明案涉房屋转让后，所谓催款均未向邹苹秀催过，结合一审中的两位证人证言，能够证明兴旺宝公司明知转租的事实。经本院组织质证，兴旺宝公司认为，第一组证据《租房协议》并不能达到邹苹秀的证明目的，该《租房协议》系品味新茶府为办理个体工商户执照，要求兴旺宝公司配合出具的《租房协议》，而非实际履行的《租房协议》。对第二组证据的三性均不予认可，兴旺宝公司是有一位叫赖美玲的员工，但该通话记录不能证明是与兴旺宝公司员工赖美玲对话所形成的录音。邹维发认为，对《租赁协议》的质证意见与兴旺宝公司的意见一致，邹维发在租用商铺过程中，并未向兴旺宝公司透露过身份；录音证据的真实性无法确认，也不能证明兴旺宝公司知道转租的事实。本院经审查认为，对《租房协议》的真实性予以确认，对于证明力结合本案的事实予以确认；对于录音证据结合全案的证据予以综合判断。
邹维发二审审理中提交了以下证据：兴旺宝公司与陈洁兴于2012年9月2日签订的2份《租房协议》、兴旺宝公司与陈洁兴于2012年9月2日签订的《房屋租赁合同》2份、个体工商户开业登记申请书、证明、准予登记通知书（新都区品位新茶府）、个体工商户营业执照、个体工商户注销登记申请书（2015年6月1日申请注销），上述证据拟证明兴旺宝公司与陈洁兴以及邹苹秀签订了三种不同格式的，并未实际履行的租赁合同并且盖过章，用来办理营业执照，邹维发用来办理营业执照的合同也是模仿其中一份的格式。兴旺宝公司公章管理比较松散，兴旺宝公司给邹维发的租赁合同盖章并不能证明兴旺宝公司知晓转租行为。经本院组织质证，邹苹秀认为，对于2012年9月2日陈洁兴与兴旺宝公司签订的《租房协议》，因陈洁兴和邹苹秀是合伙人，邹苹秀与兴旺宝公司履行的合同，正是基于合伙人的身份和兴旺宝公司进行协商，所签订的协议都是用于办理工商营业执照。本案中，邹苹秀已经将涉案商铺转租给了邹维发，邹维发与兴旺宝公司签订《租房协议》之后，合同权利义务就概括性的转让给了邹维发，上述证据与本案不具有关联性。兴旺宝公司认为，本组证据并非实际履行的合同，在整个合同履行过程中，无论是陈洁兴还是邹苹秀、邹维发，为了办理营业执照，多次要求兴旺宝公司为其提供租赁合同，在每次办理营业执照时，从未告知茶楼已转租事宜，时至今日，兴旺宝公司始终认为邹苹秀、邹维发具有关联关系。本院经审查认为，对上述证据的真实性予以确认，对于证明力结合本案的事实予以确认。
二审除对兴旺宝公司是否知晓邹苹秀将涉案商铺转租给邹维发的事实需进一步认定外，本案二审查明的其它事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：兴旺宝公司要求邹苹秀支付2015年11月23日起至2016年5月9日租金178330元是否有依据；兴旺宝公司以邹苹秀拖欠租金违约为由主张不予退还邹苹秀缴纳的保证金理由能否成立。对上述争议焦点，本院评判如下：
2012年9月2日，兴旺宝公司与邹苹秀签订《房屋租赁合同》约定将涉案商铺出租给邹苹秀，合同并约定了邹苹秀拖欠租金超过30日，兴旺宝公司有权解除合同并不予退还保证金。兴旺宝公司于2016年5月提起诉讼，以邹苹秀拖欠租金为由要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，邹苹秀支付拖欠的租金等费用，并不予退还邹苹秀缴纳的保证金。邹苹秀在本案中提出其于2015年3月9日已将涉案商铺转让给邹维发，其与邹维发所签《转让协议》约定2015年3月8日之后的债权债务与邹苹秀无关，由邹维发负责，故不应当由其向兴旺宝公司支付租金。对此，邹苹秀提交了其与邹维发签订的《转让协议》，虽然该份《转让协议》邹苹秀是在未征得兴旺宝公司书面同意的情况下签订，但根据兴旺宝公司在邹苹秀与邹维发签订《转让协议》后，兴旺宝公司与邹维发就涉案商铺签订《房屋租赁合同》，并结合邹苹秀提交的兴旺宝公司财务工作人员赖美玲的通话录音，以及一审中的证人证言，上述证据已形成证据锁链，能够相互印证，证明兴旺宝公司对邹苹秀将涉案商铺转租给邹维发的事实是清楚的。虽然本案二审审理中邹维发提交了在邹苹秀承租涉案商铺过程中，兴旺宝公司亦与案外人签订的数份《租赁合同》，以证明邹维发与兴旺宝公司签订的《租赁合同》仅是用于办理工商营业执照，并非履行租赁合同，以反驳邹苹秀提交的邹维发与兴旺宝公司签订的《租赁合同》，但由于邹维发提交的数份《租赁合同》均是产生于其与邹苹秀签订《转让协议》之前，故达不到其证明目的，对其主张本院不予采纳。综上所述，本院对兴旺宝公司关于不清楚邹苹秀转租一事的主张因与本案查明事实不符，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”的规定，由于涉案商铺租赁合同的权利义务，邹苹秀已概括性的转让给了邹维发，邹苹秀与邹维发应当按照双方签订的《转让协议》履行各自的权利和义务。根据本案查明的事实，涉案商铺在签订《转让协议》后已交付给邹维发使用，且《转让协议》明确载明2015年3月8日之前债权债务由邹苹秀负责，之后的债权债务与邹苹秀无关，由邹维发负责。且兴旺宝公司清楚邹苹秀将涉案商铺转租给邹维发一事，故邹维发系租赁合同的承受人。如承受人不履行合同义务，也不能再诉请原合同当事人承担责任。兴旺宝公司在本案中要求邹苹秀支付2015年11月23日后的租金以及不予退还邹苹秀保证金的请求不能成立，本院不予支持。因各方当事人在一审判决后，对一审判决解除兴旺宝公司与邹苹秀签订的《房屋租赁合同》未提出无异议，本院予以维持。
综上，邹苹秀的上诉请求成立，本院予以支持；基于二审中的新证据，对一审判决结果本院予以改判。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持成都市新都区人民法院（2016）川0114民初2926号民事判决第一项，即“解除成都兴旺宝物业服务公司与邹苹秀签订的《房屋租赁合同》；”
二、撤销成都市新都区人民法院（2016）川0114民初2926号民事判决第二项、第三项、第四项，即“邹苹秀于本判决生效之日起十日内向成都兴旺宝物业服务公司支付欠交租金178330元；”“邹苹秀已交的保证金88539元不予以退还；”“驳回成都兴旺宝物业服务公司的其他诉讼请求。”
三、驳回成都兴旺宝物业服务公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费2974元（已减半收取），由成都兴旺宝物业服务公司负担。二审案件受理费5948元，由成都兴旺宝物业服务公司负担（该款由邹苹秀预交，成都兴旺宝物业服务公司于本判决生效之日起15日内向邹苹秀支付）。
本判决为终审判决。
审判长 周 文
审判员 滕 洁
审判员 崔俊安
二〇一八年三月十六日
书记员 薛潇瑞