湖北省阳新县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)鄂阳新民重字第00001号
原告（反诉被告）:张挥亻肙，女，1956年5月4日出生，汉族，无业，住台湾省台北市士林区，
原告（反诉被告）:陈张挥僖，女，1951年6月11日出生，汉族，无业，住台湾省台北市，
原告（反诉被告）:张挥侊，男，1954年10月9日出生，汉族，无业，住台湾省台北市士林区，
三原告共同委托诉讼代理人：成传明，湖北才俊律师事务所律师。
代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）:袁兴旺，男，1967年3月8日出生，黄石市金港商贸有限公司总经理，住黄石市西塞山区，
被告（反诉原告）:田建平，男，1972年4月1日出生，黄石市金港商贸有限公司员工汉族，住黄石市黄石港区，
被告（反诉原告）:邹群惠，女，1969年1月10日出生，黄石市金港商贸有限公司负责人，汉族，住黄石市西塞山区，
被告（反诉原告）:袁国旺，男，1972年1月23日出生，黄石市金港商贸有限公司负责人，汉族，住黄石市黄石港区，
被告（反诉原告）:邹惠芳，女，1970年1月10日出生，黄石市金港商贸有限公司员工，汉族，住西塞山区，
五被告共同委托诉讼代理人：王敏，男，1966年9月26日出生，黄石市金港商贸有限公司法律顾问，汉族，住黄石市，
代理权限：特别授权。
原告张挥亻肙、陈张挥僖、张挥侊与被告袁兴旺、田建平、邹群惠、袁国旺、邹惠芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月31
日作出（2012）鄂阳新民初字第00668号判决，五被告不服，向黄石市中级人民法院提起上诉，该院审理中，以出现五上诉人在该院另案主张租赁合同无效而请求损害赔偿的新情况，而两案相互关联，由同一法院一并审理更为适宜为由，作出［2014］鄂黄石中民二终字第00047号裁定，撤销（2012）鄂阳新民初字第00668号判决，发回重审。本院于2014年12月23日立案后，依法由审判员曹树才担任审判长，与审判员汪远红、人民陪审员李公良组成合议庭。2015年2月3日，五被告提起反诉。2015年10月16日，三原告以不服［2014］鄂黄石中民二终字第00047号裁定已向湖北省人民检察院提起抗诉为由，申请本案中止审理。2018年5月8日恢复审理，并于同年5月15日、5月23日公开开庭进行了审理。三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人成传明，五被告（反诉原告）共同委托代理人王敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张挥亻肙、陈张挥僖、张挥侊向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告所形成的房屋租赁合同关系,返还原告的房屋；2.请求法院依法判令被告迅速支付原告房屋租金871，033元(该租金计算至2013年8月30日止)直至被告返还租赁房屋之日止所有租金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2008年4月8日,原告张挥亻肙与黄石市金色港湾酒店管理有限公司《以下简称黄石金港公司》签订一份租赁合同合同约定:甲方(即原告)将自建商业场地一处(后称新世纪大厦)四至十三楼出租给黄石金港公司开设酒店;租期12年,自2008年10月1日起租,年租金28万元,按月均推支付租金。合同签订后,原告随即将房屋交付给黄石金港公司使用。黄石金港公司自起租时起拖欠当年租金(即2008年10月1日全2009年9月30日)28力方元,另外被告在水祖房屋期间拖2011年7月份租金万元另查明,黄石金港公司已于2009年9月10日,经经该公司全体股东即被告袁兴旺等人申请,被黄石市工商局注销。原告出租给黄石金港公司房屋长期由被告阳新县兴国镇色港湾假目大酒店经营使用至今。根据我国《公司法》司法解释第20条之规定,黄石金港公司所欠房屋租金应依法由被告承担。为维护原告合法权益,现原告特诉诸法院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。
袁兴旺、田建平、邹群惠、袁国旺、邹惠芳辩称：1、因为这个案子实际已经持续了很多年，在2013年11月25日已经事实上终止，袁兴旺等人已经签字向阳新法院提交了关于解除房屋租赁合同的函，并且将房屋通过法院交付给张挥亻肙。原告现在请求判决解除合同和返还房屋不符合客观事实，没有法律依据。原告应当撤回此项诉求。2、原告提出支付房屋租金871,033元这个不符合客观事实，在签订合同的合同中已经约定，在租赁房屋装修期间直至2009年9月28日正式开业之前不应当计算租金。在正式开业的每个月中袁兴旺等人都每月按时支付了租金。直到张挥亻肙要求解除合同并且提起诉讼期间租金已经交付。后期因为对合同效力有争议，并且房屋已经返还给原告，所以不应继续缴纳租金，故对原告的第二项诉讼请求也应当判决驳回。关于原告的诉讼主体资格明显存疑，因为原告出租的房屋是原告的父亲在90年代初期建造的“烂尾楼”，原告的授权证明书就证明该出租房屋是原告父亲张志远的遗产，张志远1996年去世以后，该房屋没有办理继承手续，所以原告提供的授权证明书足以证明原告出租的房屋是其父亲的遗产，还没有核实全部的继承人，没有办理财产继承手续，没有查明房屋是否有其他继承人共同继承的事实。所以张挥亻肙个人签订租房合同以及向法院提起诉讼其主体资格存在重大疑问，需要查明张挥亻肙的母亲是否是房屋的共有权人，张挥亻肙母亲张汤英圣没有给张挥亻肙授权出租房屋或继承房屋，所以张挥亻肙的一切处置遗产或参加诉讼的行为是否合法，需要提供所有房屋共有权人或全部遗产继承人的所有证明材料。
袁兴旺、田建平、邹群惠、袁国旺、邹惠芳向本院提出反诉请求：1.依法判决驳回张挥亻肙、陈张挥僖、张挥恍的全部本诉请求;2.依法判决反诉被告张挥亻肙与反诉原告袁兴旺签订的《租赁合同》无效；3.依法判决三反诉被告共同赔偿反诉原告的经济损失380万元;4.依法判决三反诉被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2008年4月8日,反诉被告张挥狷与反诉原告袁兴旺签订《租赁合同》一份,将被告父亲张志远在其所属土地上建造的房屋框架(九十年代建造的“烂尾楼”工程),出租给反诉原告等人投资设立的黄石市金色港湾酒店管理有限公司(以下简称金色港湾公司)。其中约定:“甲方保证所出租的房屋符合国家对租賃商业房屋的有关规定;甲方将自建一处5440平方米米的商业场地(四至十三层),出租给乙方经营酒店宾馆;甲方装修期间不收取租金;如甲方违,应按口金,并承担损失赔偿责任”等主要内容。反诉被告出租时,此“烂尾楼”只有破烂不堪的十三层框架,以到处遗留的建筑垃圾;无内外墙体,无门窗,无任何消防设施,无水、没设施无给排水管道及排污设施;根本不是法定意义上的经依法审批工造、并验收合格的房屋，实际上只是一个不具备出租使用条件的“烂楼”工程，原金色港湾公司承租后,投入数百万元对反诉被告出租的四至十层“烂尾尾楼”工程,按酒店宾馆标准进行改扩建和装饰装修。其中主要建造了:全部内外墙体及外墙防水工程;用钢构材料扩建了一条四至三楼的消防楼梯;建造安装了消防泵房、消防栓、消防喷淋管网、消防水箱、烟感报警及消防联动控制系统等所有消防设施;安装了整栋楼的电线电缆及供用电系统、给排水管网及排污系统;定制安装了全部铝合金及玻璃门窗等装饰工程。同时,根据经营酒店宾馆等行业要求,进行内外墙体的装饰装修,房屋吊顶、铺设地板砖、门面装饰,并配套布置所有酒店宾馆茶楼等经菅设施在承租方投资进行建筑装怖工程施工过程中,由于反诉被告也同时安排施工队,在其出租“烂尾楼”的门前及进出通道上建设三层附楼,致使建筑施工人员停工数月、多次产生冲突并报警处理;导致反诉原告投资的酒店不能正常装修,不能正常经营。延期到2009年9月月28日开业,此后时间不长,反诉被告即以各种借口口要求交纳装修期间不应收取的租金;反诉被告甚至在酒店门前张贴大幅“公告”,想方设法阻止酒店经营;最终迫使反诉原告退出承租经营场地,将反诉原告投资数百万元对反诉被告出租的“烂尾楼”改扩建及装佈装修工程形成的资产留给了反诉被告,造成反诉原告直接经济损失约3,800,000元。经调查核实,反诉被告的父亲张志远已于1996年4月病逝,三反诉被告及其母亲张汤英圣、以及可能存在的其他继承人,至今没有对其出租的“烂尾楼”权属办理继承手续,事实上反诉被告张挥一人无权出租处置该遗产。反诉被告出租的是其父亲张志远1996年前后建造的“烂尾楼”工程,该工程只有《土地使用证》,至今没有依法办理《建设用用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》;其出租时根本电没有建成,没有建设消防工程,没有依法办理建设设工程竣工验收和消防建工程竣工验收、及《房屋所有权证》等登记手续。因此,反诉被告出租其父亲的“烂尾楼”工程,根本不是法定意义上的能投入使用房屋;只是《消防法》第十条、第十三条、《城市房地产管理法》第二十七条、《建筑法》第六十一条等规定的:建筑工程、消防工程及房屋未经竣工验收要合格,是禁止投入使用的“烂尾楼”工工程。反诉被告将未经规划许可,法律禁止投入使用的“烂尾楼”出租给反诉原告用于经营酒店宾馆;根据《合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”等规定,反诉被告张挥角与反诉原告袁兴旺签订的《租赁合同》应属于无效合同;依法应由三反诉被告共同承担反诉原告投资对张志远所属土地上的房屋框架进行改扩建施工、装饰装修的工程款以及添置的资产等约3,800,000元损失的赔偿责任，但反诉被告不仅不予赔偿,反而恶人先告状,其提出解除合同、给付租金等本诉请求,没有任何合法有效的事实根据和法律依据,依法应予判决驳回。综上所述,反诉被告违反法律法规强制性、禁止性规定,出租未经规划许可、未经验收合格的“烂尾楼”工程,已经给原金色港湾公司及反诉原告等人造成了约3,800,000元的直接经济损失。反诉原告现根据《民事诉讼法》第51条、第119条、第140条等法律法规之规定,向法院提起反诉。
张挥亻肙、陈张挥僖、张挥侊针对反诉请求辩称，1.双方签订的租赁合同符合法律规定，并没违反法律的强制性规定，应当合法有效，之所以以张挥亻肙个人名义签订合同是因为该房屋原系张挥亻肙三原告的父亲张志远投资建设的，在1996年4月份的时候，三原告父亲因病去世，对于三原告父亲在阳新县新世纪大厦投资的财产，根据法律规定，依法定继承程序继承，后因陈张挥僖、张挥侊一直定居国外，故委托张挥亻肙代为管理该资产，所以张挥亻肙与黄石金色港湾酒店签订的协议是一种受委托授权的行为，这就是三原告起诉的原因，故三原告的诉讼主体符合民事诉讼法和相关法律的规定，享有诉权。2.反诉原告要求反诉被告承担相应的经济损失，没有法律依据和合同约定的事实依据，当时金色港湾的法定代表人袁兴旺是清楚新世纪大厦的资产情况的，并且主动的找到本案的原告张挥亻肙要求承租新世纪大厦，这一点在合同里面也反映出来，正因为新世纪大厦并不是装修完整的建筑物，故双方在合同里面也载明了没有其他的附属物，双方对4-13楼的租金按照毛坯房的价格来出租的，对于反诉原告所要求赔偿3,800,000元的损失实际上是其经营宾馆所必须要的投资，而不是经营期间原告反诉被告违约为其造成的损失，同时3,800,000元的损失计算的数额是没有任何证据来证实的。请求法庭依法驳回反诉原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：2008年4月8日，原告张挥亻肙、（合同甲方）代表三原告、被告袁兴旺代表黄石市金色港湾酒店管理有限责任公司（合同乙方）签订一份房屋租赁合同，约定甲方将位于阳新县兴国大道的“新世纪大厦”4-13层出租给乙方，租期12年，即自2008年10月1日起至2020年9月30日止，前三年租金每年28万元，此后按经济增速逐年增加3%，租金按月均摊支付，并约定装修期间不计租金，还约定如乙方逾期三个月不交付租金，甲方有权终止合同、追究乙方违约责任，等等。合同签订后，原告随即将房屋交付黄石市金色港湾酒店管理有限责任公司装修。合同签订至今，原告除收到2009年10月1日至2011年7月30日期间的租金外，其余租金被告未支付。原、被告双方因租金等问题引起纠纷,故而成讼。
另查明，三原告父亲张志远因病于1996年4月去世，其法定继承人系三原告。诉争土地原使用权人为三原告父亲张志远。原告张挥亻肙与黄石市金色港湾酒店管理有限责任公司签订的房屋租赁合同系代表三原告所签订。
还查明，袁兴旺系黄石市金色港湾酒店管理有限责任公司法定代表人。2009年9月10日，黄石市金色港湾酒店管理有限责任公司经工商行政管理机关登记注销，该公司股东为本案五自然人被告。该公司登记注销后，原、被告曾为涉案房屋的租赁问题发生纠纷，至今被告未将租赁房屋交付原告，黄石市金色港湾酒店管理有限责任公司注销后，原、被告未重新签订书面租赁合同。原告要求被告支付租金871,033元（至2013年8月30日止），经本院核算，未超出合同约定的租金数额范围。
同时查明，2017年1月5日，阳新县人民政府召开常务会议并形成纪要，会议原则同意，由县台办负责牵头，协调县规划局、国土局、住建局等部门尽快免费为新世纪大厦建设工程更换《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》和补办《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，切实维护台商投资权益。
本院认为，本案争议的焦点有：1.三原告（反诉被告）诉讼主体是否适格？2.房屋租赁合同是否有效？3.房屋租赁合同是否已经解除及解除时间？4.租金应该如何计算？5.五被告实施的装修费用是否需要司法鉴定？6.五被告反诉三原告赔偿3,800,000元损失是否成立？就上述争议焦点，分别论述如下：一、关于三原告（反诉被告）诉讼主体资格问题。涉案房屋系三原告父亲张志远之遗产，五被告（反诉原告）未举证证明排除三原告之外尚有其他遗产继承人，原告张挥亻肙经其他两原告授权许可，有权代表三原告与黄石市金色港湾酒店管理有限责任公司签订租赁合同，三原告作为讼争房屋因继承所得的共有权人提起民事诉讼，符合法律规定的主体资格。二、关于房屋租赁合同的效力问题。五被告（反诉原告）反诉称，讼争房屋出租时建设工程及消防工程均未竣工验收，至今未办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房屋所有权证》，该租赁合同无效。因办理《建设工程施工许可证》及建设工程、消防工程竣工验收属于管理性强制规定，不足以构成租赁合同无效的要件；对《建设用地规划许可证》、《不动产权证》三原告已经取得；对《建设工程规划许可证》的办理情况，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效，讼争房屋虽然在签订租赁合同时未取得规划许可，但于2017年1月5日经阳新县人民政府常务会议纪要同意，应当认定为“经主管部门批准建设”。故原、被告之间签订的房屋租赁合同有效。三、关于房屋租赁合同的解除及时间问题。三原告诉请解除房屋租赁合同，五被告抗辩认为，2013年11月26日，被告方向本院原审法官及本案原审原告代理人以快递方式邮寄了《解除合同通知书》，该租赁合同应当以2013年11月26日为解除时间。本院认为，五被告以邮件通知的方式确定合同已经解除及解除时间，因其提供的两份《申通快递详情单》无收件人签名且时间不详，缺乏事实和法律依据，故该租赁合同的解除及时间，在没有合同相对人约定解除情形存在的前提下，应当由生效的人民法院判决书予以确定。涉案租赁合同履行过程中，黄石市金色港湾酒店管理有限责任公司于2009年9月10日经工商行政机关登记注销后主体资格消失，公司股东本应在公司登记注销时成立清算组对公司的债权、债务进行清算，其中包括与原告的合同之债。但公司股东既未对公司债务进行清算，亦未与原告方结算租金和返还租赁房屋，事实上，该公司股东即五被告与三原告形成了事实上的续租合同关系，租赁期间应为不定期，且被告方交纳了2009年10月1日至2011年7月30日期间的租金，原合同权利义务应由五被告承继。后期，因被告未按合同约定交付租金，且未交付租金时间较长，属于违约，三原告按约定享有合同解除权。四、关于租金的计算问题。被告认为合同约定了装修期间不计租金，其承租后对房屋进行装修于2009年9月28日才正式开业，故此前不应当计算租金。因双方虽约定装修期间不计租金，但未约定具体装修期间，依合同约定的具体内容，结合合同履行及交易习惯，合同在2008年4月8日签订后房屋即交付承租方装修，而约定的租期只从同年10月1日开始计算，此前近6个月时间未计入租赁期间应为合理的装修期间，合同约定的同年10月1日开始计算租赁期间的时间点与起算租金的日期相互吻合。故被告辩称应按其实际开始营业日期开始计算租金无事实和法律依据。原告主张的871,033元租金，经本院核算，并未超出合同约定的租金数额，本院予以采信。五、关于五被告要求对租赁房屋实施装修的费用进行司法鉴定的问题。五被告反诉三原告请求赔偿损失，对损失范围应当由主张赔偿一方对相关损失的基础事实和证据承担举证责任，不必申请人民法院启动司法鉴定程序。本案审理过程中，五被告已向法庭提交了证据，三原告亦发表了不予认可的质证意见，即使启动司法鉴定亦应当由三原告申请，而三原告并未提出申请司法鉴定，故本院不予采信五被告申请司法鉴定的意见。六、关于五被告反诉三原告赔偿3,800,000元损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。基于五被告未按合同约定交付租金构成违约，而导致三原告行使租赁合同解除权，五被告要求三原告赔偿3,800,000元损失的反诉请求，有悖于法律规定。
综上所述，三原告要求解除与五被告事实上的租赁合同、五被告支付至2013年8月30日止租金871,033元、后期租金按合同约定租金标准计算至本判决确定的返还租赁房屋之日止以及返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。五被告要求三原告赔偿3,800,000元损失的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第六十一条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（二）》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张挥亻肙、陈张挥僖、张挥侊与被告（反诉原告）袁兴旺、田建平、邹群惠、袁国旺、邹惠芳房屋租赁合同；
二、五被告（反诉原告）在本判决生效后20日内将租赁房屋返还三原告（反诉被告）；
三、五被告（反诉原告）在本判决生效后10日内支付三原告（反诉被告）房屋租金871,033元（至2013年8月30日止）；
四、五被告（反诉原告）在本判决确定的返还三原告（反诉被告）租赁房屋之日起10日内支付从2013年8月31日起按合同约定租金标准计算至本判决确定的返还租赁房屋之日止的租金；
五、驳回五被告（反诉原告）的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12,510元、反诉受理费37,200元，合计49,710元，由五被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时按上诉标的额预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17×××18，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 曹树才
审 判 员 汪远红
人民陪审员 李公良
二〇一八年五月二十五日
书 记 员 彭 盼