天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2012)南民初字第2801号
原告(反诉被告)白雪杨,男,1981年6月2日出生,蒙古族,中通服软件科技有限公司经理,住天津市河西区。
委托代理人杨秀发,天津市行通律师事务所律师。
委托代理人张楠,天津市行通律师事务所律师。
原告(反诉被告)张静芳,女,1979年11月13日出生,汉族,德中利德(天津)生物科技有限公司职员,住天津市河西区。
委托代理人杨秀发,天津市行通律师事务所律师。
委托代理人张楠,天津市行通律师事务所律师。
被告(反诉原告)王铭,男,1974年9月14日出生,土家族,无职业,住天津市南开区。
委托代理人王红(被告胞姐),女,1967年11月1日出生,土家族,天津新科建筑工程有限公司职员,住天津市南开区。
委托代理人刘礼宽,天津云杰律师事务所律师。
原告(反诉被告)白雪杨(以下简称原告白雪杨)、原告(反诉被告)张静芳(以下简称原告张静芳)与被告(反诉原告)王铭(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告白雪杨的委托代理人张楠,原告张静芳的委托代理人张楠,被告王铭的委托代理人王红、刘礼宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白雪杨、原告张静芳诉(辩)称,二原告系夫妻关系,二原告与被告系房屋买卖合同关系。2012年2月21日,原、被告通过案外人天津市链家宝业房地产经纪有限公司的居间介绍,签订了房屋买卖居间合同,由二原告购买被告所有的坐落于天津市南开区华苑小区莹华里×××的房屋一套,房屋成交价格为790000元,合同签订当日,二原告依约支付被告定金20000元。但在双方到南开房管局办理签订买卖协议并进行备案时,方知该房屋此前已经进行过交易备案,无法重新签订买卖协议。原告认为因被告行为导致本合同目的无法实现,被告严重违反了合同约定,给二原告造成了很大损失,包括二原告为购买涉诉房屋支付房屋评估费1580元,因诉争合同无法履行导致二原告损失房屋租赁费36000元,以及因被告不予退还定金导致二原告额外支出的贷款利息22174.34元,故请求法院判令一、解除原、被告之间的房屋买卖合同;二、被告返还原告已支付定金20000元;三、被告赔偿原告损失59754.34元;四、案件受理费由被告承担。
针对被告提起的反诉请求,二原告认为反诉内容与事实不符,不同意反诉诉请。被告反复变更合同价款,导致二次签订房屋买卖合同。又因被告的原因导致无法在房管局办理进件手续,合同目的无法履行。基于上述事实,原告多次找到被告要求履行合同,被告一直怠于履行合同义务,导致原告的损失扩大。且在案件的审理中,被告曾向房管局提起行政诉讼,行政判决书中认定了被告应该与案外人协商解决,但被告仍未积极履行。反诉中赔偿损失的诉请没有任何法律依据。关于被告称二原告急于起诉要求赔偿与事实不符,二原告多次找被告协商,有购买涉诉房屋的诚意,二原告是因为被告的行为才提起诉讼。
二原告为支持其主张向本院提交证据如下:证据1、结婚证;证据2、房屋买卖居间合同,编号为×××;证据3、补充协议;证据4、定金收条;证据5、评估费发票;证据6、居间费处置协议;证据7、天津市商品房买卖合同;证据8、交款凭证;证据9、天津农村商业银行股份有限公司个人购房借款担保合同;证据10、借款借据;证据11、还款计划表;证据12、租房合同;证明13、租金收条。
被告王铭辩(诉)称,被告同意解除合同,但不同意其他诉讼请求。原告所述的合同签订时间、价款、收取定金的时间及金额属实。合同签订于2012年2月21日,原告起诉的时间是2012年4月9日,在一个月的时间内,原告要求解除合同,这属于原告单方解除,责任不在被告。原告起诉的理由是被告未取消房屋交易备案导致无法交易。被告作为涉诉房屋的合法所有权人,该所有权无瑕疵,亦无权利受限的情况。事实上涉诉房屋是有办法过户的,被告可以通过与案外人协商,撤销第一份购房合同,涉诉房屋即可办理过户,但在此过程中被告要付出一定的代价,因原告起诉明确表示不再购买该房屋,故被告才没有解决原合同的问题。原告所主张的损失没有法律依据,被告不予认可。且被告对于合同是否成立存在异议,原、被告签订的只是居间合同,只是双方与中介对于居间服务的约定,而不是房屋买卖的约定,合同中很多具体内容没有约定,因此该合同无法履行。
在原、被告签订房屋买卖合同期间,有案外人愿意出85万元的价格一次性购买涉诉房屋,但被告基于诚实信用的考虑拒绝了其购房请求,原、被告发现房管部门暂时无法打印协议时,二原告称可以给被告时间处理此事,但二原告却在未和被告进行任何协商、沟通的情况下向法院起诉,要求被告支付高达10万元的赔偿,在被告向房管部门提起行政诉讼后,二原告不但不予配合,反而百般阻挠,这些充分证明二原告没有购买涉诉房屋的真实意思,其行为属于欺诈行为。故被告反诉请求二原告赔偿被告损失5万元,反诉费用由二原告承担。
被告为支持其主张向本院提交证据如下:证据1、房地产权证;证据2、房地产权属登记簿打印件;证据3、(2012)南行初字第0032号行政判决书。
经审理查明,被告王铭系天津市南开区华苑小区莹华里×××号房屋的所有权人。二原告与被告于2012年2月21日通过案外人天津市链家宝业房地产经纪有限公司(以下简称链家宝业公司)签订房屋买卖合同,约定二原告向被告购买坐落于天津市南开区华苑小区莹华里×××的房屋一套,房屋成交价格为790000元,产别为私产。该合同约定,二原告于签订合同当日交付被告20000元作为定金。除已付的定金外,二原告购买该房屋的其他款项采取贷款方式付款。二原告应于2012年2月29日前将除定金以外的首付款存入指定的资金监管机构,二原告应于交付首付款后五个工作日内向银行申请办理贷款手续,待二原告申请经贷款银行审核通过后五日内,原、被告在中介陪同下到房管局申请办理过户及抵押登记手续。该合同第五条约定,原、被告双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明,并各自及时支付各项应付税费,若因任何一方书面材料、相关证明证件或税费不足等原因双方无法办理或居间方无法代为办理产权转让等与履行本合同有关的手续,则该过错方应承担相应的责任。该合同第七条约定,被告保证对该房屋享有完整所有权或使用权,能完全支配或处分,该房屋在本次交易之前的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押、拆改等事宜,被告应在转让完成前清理完毕,保证不影响过户、贷款、腾房等相关手续并保证转让后二原告无需负责,否则被告应承担二原告由此引起的一切损失。原、被告应积极配合并亲自到场办理过户、贷款及代收代付等一切手续,如不按约定办理的,则逾期一日,违约方应向守约方支付该房屋售价的1‰作为违约金,逾期十五日守约方有权视为违约方拒绝履行该合同,守约方有权要求违约方支付该房屋售价的10%作为违约金。根据该合同,案外人链家宝业公司向原、被告各收取房屋成交价的1%作为佣金,若任何一方未能履行该合同,违约方或解除合同过错方应承担本次交易的全额居间费。
该合同签订当日二原告向被告支付了定金20000元,被告向二原告出具了定金收条。后原告张静芳委托天津市星驰房地产土地评估有限责任公司对涉诉房屋进行了评估,花费评估费1580元。2012年3月12日原、被告到南开区房管局了解到,涉诉房屋因有2009年的交易备案未消除,导致二原告与被告之间的房屋买卖协议无法打印。
2010年4月9日原告张静芳与案外人链家宝业公司签订一份关于已交纳居间费处置协议,约定案外人链家宝业公司退还原告中介费15800元及贷款服务费600元。另,案外人链家宝业公司向本院表示同意解除二原告与被告签订的房屋买卖居间合同。
2012年5月30日二原告与案外人天津市滕华置业有限公司签订商品房买卖合同,二原告向案外人天津市滕华置业有限公司购买了本市西青区张家窝镇辛老路与规划嘉和路交口津尚花园16号楼-1-501号商品房,房屋价款为639000元,其中首付款为192000元,其余价款办理贷款。该合同约定案外人天津市滕华置业有限公司向二原告交付该商品房的时间为2013年5月31日。2012年6月25日二原告与天津农村商业银行股份有限公司西青支行签订个人购房借款担保合同,就上述津尚花园16号楼×××号商品房向银行贷款447000元,贷款期限为360个月。
本案审理过程中,被告于2012年6月18日以天津市国土资源和房屋管理局为被告向本院提起行政诉讼,主张房管局拒绝为本案被告再次打印协议系行政不作为,本院以(2012)南行初字第0032号行政判决书判决驳回本案被告的行政诉讼请求,该判决书中认定,根据《天津市房地产交易网络管理规定》要求,本市行政区域内新建商品房销售、私有房屋交易及交易资金监管应当在房地产交易网络系统中运行。房产买卖协议是房屋权属登记机构为交易双方办理房屋所有权转移登记时应当审查的要件之一。被告王铭与前买房人黄占云、王辛所打印的《天津市房产买卖协议》信息仍有效存在于私有房屋交易网络系统中,在交易双方未按规定申请办理删除协议信息的情况下,房管局拒绝为被告王铭与二原告就同一房屋再次打印协议的行为,系依法履行监管职责。
上述事实,有当事人陈述及相关证据佐证,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,二原告与被告签订的房屋买卖居间合同系当事人的真实意思表示,该合同约定了当事人的名称、标的、数量、价款、付款方式、违约责任和解决争议的方法等合同内容,且未违反法律禁止性规定,该合同合法有效,被告提出该合同未成立的抗辩理由本院不予采信。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面、诚信地履行自己的义务。被告主张其因与二原告签订合同而拒绝了案外人高价购房的要求,系被告依法诚信履行合同义务的行为,不属于被告的损失,且被告亦未提供任何证据证明其损失的存在,故被告反诉请求二原告赔偿被告损失5万元,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。依据(2012)南行初字第0032号行政判决书认定的内容,本市私有房屋交易及交易资金监管应当在房地产交易网络系统中运行,因被告王铭与前买房人黄占云、王辛未按规定申请删除原《天津市房产买卖协议》信息,导致房管局依法拒绝为被告与二原告打印协议,从而导致二原告与被告之间的房屋买卖交易行为无法实际进行。被告当庭表示其可以和案外人协商解决删除原协议的问题,但被告至今未将该问题解决,被告以二原告起诉作为其拒绝履行合同义务的抗辩理由,本院不予采信。原告诉请解除二原告与被告签订的房屋买卖居间合同,被告当庭表示同意,案外人链家宝业公司亦向本院表示同意解除该合同,故本院予以确认。鉴于该合同已经不能继续履行,被告所收取的2万元定金理应予以退还。对于二原告要求被告赔偿实际损失一节,其中二原告为购买涉诉房屋实际支出评估费1580元,该部分损失被告应予赔偿。因涉诉合同无法履行导致二原告无法取得涉诉房屋进行居住,故二原告继续租赁房屋的支出属于二原告的实际损失,被告应予赔偿。但二原告与案外人天津市滕华置业有限公司签订的商品房买卖合同约定,案外人天津市滕华置业有限公司应于2013年5月31日向二原告交付商品房,故二原告的租赁费损失应截至2013年5月31日,二原告主张被告赔偿其自2012年6月1日至2013年12月31日的房屋租赁费损失,本院依其实际损失仅对自2012年6月1日至2013年5月31日的租赁费损失予以支持。原、被告于2012年3月12日发现涉诉房屋因有旧交易备案未消除,导致房屋买卖协议无法打印的情况后,被告应及时消除旧交易备案保障原、被告之间合同的继续履行,但被告至今未采取措施将旧交易备案消除,故该合同系因被告过错而无法继续履行,被告应向二原告支付2万元定金的利息,二原告可待被告退还该2万元定金后提前清偿该部分贷款,二原告的实际利息损失应截至被告退还二原告该2万元定金之日止,故二原告主张因被告不予退还定金导致二原告额外支出的贷款利息22174.34元,本院按实际利息损失予以支持。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、解除二原告(反诉被告)与被告(反诉原告)于2012年2月21日签订的房屋买卖居间合同;
二、本判决生效后十五日内,被告(反诉原告)退还二原告(反诉被告)定金2万元;
三、本判决生效后十五日内,被告(反诉原告)赔偿二原告(反诉被告)评估费1580元;
四、本判决生效后十五日内,被告(反诉原告)赔偿二原告(反诉被告)房屋租赁费24000元;
五、本判决生效后十五日内,被告(反诉原告)按银行同期贷款利率向二原告(反诉被告)支付2万元的利息,期限自2012年3月12日起至被告(反诉原告)将该2万元返还给二原告(反诉被告)之日止;
六、驳回二原告(反诉被告)的其他诉讼请求;
七、驳回被告(反诉原告)的反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费2311元,由二原告(反诉被告)担负1311元,由被告(反诉原告)担负1000元,被告(反诉原告)担负部分于本判决生效后十五日内交付本院;反诉受理费525元,由被告(反诉原告)担负。
如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 娜
人民陪审员 杨 蕊
人民陪审员 史文琴
二〇一三年八月××日
书 记 员 吴 桐