广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3719号
上诉人（原审被告）：张艳宁，住甘肃省张掖市甘州区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州上井餐饮企业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：张艳宁。
上述两上诉人共同委托代理人：叶帆，广东南国德赛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：香港上井控股有限公司，住所地香港湾仔。
法定代表人：王韦钦，董事。
委托代理人：聂炜，广东南国德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：万菱实业（广东）有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：王德雄，董事长。
委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均为广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人张艳宁、广州上井餐饮企业管理有限公司（以下简称：“广州上井公司”）、香港上井控股有限公司（以下简称：“香港上井公司”）因与被上诉人万菱实业（广东）有限公司（以下简称：“万菱公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年3月12日，万菱公司（甲方）、上井控股有限公司（乙方）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号R-L42，以下简称“2010年3月12日租赁合同”），约定：乙方承租甲方位于广州市天河路230、232号万菱汇L4层2号（部分）和3号（全部）商铺（以下简称“涉案物业”）作日式餐饮用途，经营名称“上井精致料理”。计租面积1620平方米，套内面积810平方米。租赁期限8＋2年。甲方暂定2010年3月31日交付该物业给乙方。自起租日起首十二个月每月租金113400元（租期首个月为免租期），第十三个月至第二十四个月租金为113400元（租期内第十三和十四个月为免租期），第二十五个月至第四十八个月每月租金为121500元，第四十九个月至第七十二个月每月租金为129600元……乙方应在每月第5日前向甲方缴纳当月租金，甲方收到租金后7个工作日内将相应金额的发票给予乙方。甲方收款银行为中国银行广州珠江支行，账号80×××01。每月管理费为每月每平方米55元，每月管理费、电费由乙方根据甲方委托的物业管理公司的缴费通知书上规定的缴费时间直接交付给物业管理公司。乙方在签约时缴纳相当于两个月租金的按金226800元作为履约保证金；租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还乙方；租赁期内乙方不得以保证金冲抵租金、管理费和其它费用。乙方在甲方交付商铺时须缴纳一个月租金113400元和一个月管理费89100元，此款项将当做乙方正式迁入该物业时的首月租金和管理费。该物业之租赁登记手续由甲方负责办理，并按政府规定甲乙双方各自承担租赁登记印花税及手续费，费用支付后政府将开具完税发票。乙方须按时缴付租金、管理费、电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可行使如下权利：（1）逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同，收回该物业并不予退还保证金，且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方。（2）乙方如拖欠管理费、电费及一切相关费用超过7天，甲方有权单方即时通过管理公司向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠费，如乙方收到该书面通知后十四天内仍未缴交欠款，甲方有权即时要求管理公司停止向该物业供电、中央空调或禁止乙方使用万菱汇内之其它设施及享用有关之公众服务直至应付之款项付清为止并甲方有权单方解除本合同及广州市房地产租赁合同。（3）甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.2%收取。租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方，并保证该物业内之一切设备设施处于良好状态；同时，如因乙方原因导致未能在本合同期满以前办妥交接手续，则自本合同解除后第一日起至交接手续办妥之日止乙方仍须按日支付租金及管理费，但此费用之支付并不意味双方租赁关系继续，同时乙方应赔偿甲方因此引致的损失。乙方在租赁期内对该物业新增加的设备、设施等不得以任何理由要求甲方收购或补偿，并在迁出时拆除或经甲方书面同意的乙方其后来加装的装饰和固定设施则无须乙方拆除；如租赁期满或合同解除后三天之内乙方还未拆除其设备、设施等，则视为乙方放弃所有权，由甲方处理并由乙方偿付处理费用。乙方联系地址为广州市天河区龙口西路伊顿商务中心大厦4楼3A08室。根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式；甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其它通知，如送至该物业或挂号信寄给乙方，则视为已经送达。等等。上述合同乙方落款处盖有“上井控股有限公司”的椭圆形公章，签约代表为张家珲。
2010年8月6日，万菱公司（甲方）、上井控股有限公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（简称“2010年8月6日租赁合同”），该合同经房管部门办理了租赁合同登记备案。
2010年8月31日，上井控股有限公司接收涉案物业
2010年9月2日、9月4日，上井控股有限公司分别填写《装修申请表》、《提前进场装修承诺书》。
2011年1月28日，万某公司（甲方）、张艳宁（乙方）双方签订《广州市万某汇商铺租赁合同》（简称“2011年1月28日租赁合同”），基本内容与2010年3月12日租赁合同一致。同日，双方签订《补充协议》（简称“2011年1月28日补充协议”），约定涉案物业的物业管理费及公共能源费每月89100元，其中物业管理费每平方米40元，公共能源费每月每平方米15元。
2011年3月2日，广州上井公司经工商部门核准成立，股东及法定代表人均为张艳宁，为有限责任公司（自然人投资或控股）。
广州上井公司（乙方）、万某公司（甲方）双方另签订《广州市万某汇商铺租赁合同——补充协议》（简称“关于减免租金的补充协议”），主要内容：双方于2010年3月18日签订租赁合同，甲方将涉案物业出租给乙方，首年每月租金113400元。现因乙方经营需要，在乙方没有任何欠费记录的前提下，甲方同意调整乙方2011年2月1日至2011年7月31日共6个月的每月租金为56700元，合计340200元，乙方必须在2011年3月15日前一次性支付上述租金给甲方，甲方收款并确认到账后分别开具相应月份的租金发票给乙方。除上述内容外，租赁合同其余条款维持不变。
2011年9月8日，张艳宁、广州上井公司（乙方）与万某公司（甲方）双方签订《万某汇L4-2&3租赁合同补充协议》（简称“2011年9月8日补充协议”），约定乙方承租甲方实用面积27.53平方米作为仓库，每月租金2753元，起租日2010年11月6日。
2011年9月22日，上井控股有限公司向某菱公司发出《意见书》，表示对其欠费力求在2011年11月31日前予以清偿。
2011年10月31日，上井控股有限公司、张艳宁签署《承诺书》，承诺督促其员工严格遵守相关规定，在指定吸烟区域进行休息。
因本案纠纷，万某公司于2013年2月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认万菱公司和香港上井公司于2010年3月12日签订的《广州市万菱汇商铺租赁合同》、与香港上井公司为办理租赁登记备案手续于2010年8月6日签订的《广州市房屋租赁合同》、和某宁于2011年1月28日签订的《广州市万某汇商铺租赁合同》及其补充协议、和某宁及广州上井公司于2011年9于8日签订的《万某汇L4-2&3租赁合同补充协议》均于2013年1月22日予以解除；2.香港上井公司、张艳宁、广州上井公司立即腾退广州市天河区天河路230、232号万菱汇L4层2号（部分）、3号（全部）以及仓库给万某公司；3.确认万某公司不予退还香港上井公司、广州上井公司、张艳宁已缴纳的租赁保证金（相当于两个月租金）226800元，该款项归万某公司所有；4.香港上井公司、张艳宁、广州上井公司向某菱公司连带清偿计至实际腾退场地之日止的租金（暂计至2013年1月拖欠租金总额为1558778元，其中2011年10月租金90200元、2011年11月租金113400元、2011年12月租金51213元、2012年1月租金0元、2012年2月租金58655元、2012年3月租金113400元、2012年4月租金113400元、2012年5月租金113400元、2012年6月租金113400元、2012年7月租金113400元、2012年8月租金98768元、2012年9月租金113400元、2012年10月租金113400元、2012年11月租金113400元、2012年12月租金117842元、2013年1月租金121500元），以及逾期支付租金的违约金（按每日千分之二的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止）；5.香港上井公司、张艳宁、广州上井公司向某菱公司连带清偿万某公司已经垫付的印花税11809.8元；6.本案的诉讼费用由香港上井公司、张艳宁、广州上井公司共同承担。
香港上井公司原审答辩：一、其不是适格的主体。其名称是香港上井控股有限公司；二、广州上井公司的股东为张艳宁个人，与其无任何关系；三、从租赁合同的权利、义务看，也应由广州上井公司承继，与其无关。
张艳宁、广州上井公司原审辩称：一、租赁场地的承租人为广州上井公司，张艳宁只是广州上井公司的股东，并非租赁合同的实际权利、义务主体。根据最高人民法院关于公司法司法解释（三）的相关规定，万某公司一旦选择成立以后的公司承担合同责任就丧失了向张艳宁主张合同义务的权利。二、关于万某公司的诉讼请求第一项，张艳宁、广州上井公司认为本案合同的解除是由于万某公司存在违约行为，包括租赁物不合格、擅自停水停电、禁止其工作人员进入，强占其所有的财产，而导致租赁合同无法履行，故本案是由于万某公司的单方行为而终止的，具体终止时间是从万某公司强行收回租赁物之日即2013年3月3日。张艳宁、广州上井公司并没有收到万某公司向其发出的解除合同函件。三、关于腾退场地的问题，万某公司已经在2013年3月3日强行收回讼争商铺，故不存在腾退场地的事实。四、关于租赁保证金的问题，本案是万某公司单方违法解除合同，故其应该向张艳宁、广州上井公司退还租赁保证金。五、关于支付租金的问题，由于万某公司交付的租赁物不合格，所以在万某公司采取补救措施恢复租赁物正常用途之前，万某公司无权要求张艳宁、广州上井公司支付租金。六、关于印花税的问题，万某公司并没有提供证据证明其垫付印花税的问题，无权要求张艳宁、广州上井公司返还。七、本案承租人为广州上井公司，与张艳宁、香港上井公司无关。八、本案诉讼费应该由万某公司承担。
广州上井公司向原审法院反诉，请求判令：1.万某公司向广州上井公司一次性支付违约金及赔偿经济损失5863663.61元；2.万某公司承担本案诉讼费。
万某公司针对广州上井公司的反诉辩称：坚持其的本诉意见，不同意广州上井公司的反诉请求。
张艳宁、香港上井公司针对广州上井公司的反诉述称：同意广州上井公司的反诉请求。
一审中，万某公司提供其向张艳宁发出的落款时间2013年1月16日的《解除合同通知书》一份（显示“张某乙”于2013年1月22日签收）。通知书主要内容：截至2013年1月31日，你方未付租金1558778元、未付物业管理费835056.41元、公共能源费317351.01元等。你方已构成严重违约，我司已于2012年12月24日向你方发出《催促缴纳租金通知书》，但至今你方仍未清偿欠费。我司现依法行使合同解除权，租赁合同自本通知到达你方之日正式解除，我司即日起收回商铺，不予退还你方已缴纳的保证金，请你方立即清理场地并清偿欠费，同时我司保留主张你方支付剩余租期内总租金的60%作为违约金的权利。上述证据经质证，香港上井公司认为其不是当事人，与其无关；广州上井公司、张艳宁认为，其未委托“张某乙”签收上述函件，其也没有收到上述函件。广州上井公司、张艳宁另提供广州上井公司委托广东格林律师事务所向某菱公司发出的《律师函》一份（EMS邮寄详情单显示邮寄时间为2013年1月28日，但无反映签收情况），函件主要内容：我司承租的涉案物业每逢大雨均会出现四楼楼面平台雨水往店内倒流，导致我司无法正常经营及巨大财产损失；承租以来你司从未向我司开具租金的税务发票，属严重违约；你司差别对待租户，未能给我司与其他租户同等的租金优惠，显失公平；2012年7月24日商场起火，导致我司连续4日不能经营，损失巨大；你司于2013年1月22日起与物业公司对我司采取了停电、停空调等根本性违约措施，直接导致我司投资近千万的商铺无法经营。现要求你司在2013年1月30日前立即恢复供电、空调，立即承担合同约定的违约责任，全面履行合同约定义务。如你司仍不依约履行义务，我司将通过诉讼途径解决。经质证，万某公司对上述函件的真实性不予确认，且认为与本案无关。
关于租金，万某公司确认：2011年9月30日前的租金已付清；2011年10月的租金仅于2011年12月30日支付了23200元，即2011年10月的租金还欠90200元；2011年11月起至实际收回场地之日的租金至今未付。张艳宁、广州上井公司则称：2011年9月30日之前的租金已全部结清；2011年10月之后的租金，我方在2011年12月30日支付了23200元，另外我方以餐券的方式抵扣了248000元的租金。对此张艳宁、广州上井公司提供签收人为郑某（张艳宁、广州上井公司称郑某是万某公司的商场负责人及联系人）出具的、时间分别为2012年11月7日收券证明（显示：收到广州上井公司198元自助餐券250张、198元活海鲜抵用券250张、50元自助餐折价券500张）、2013年1月7日的收券证明（显示：收到上井自助餐券及50元折价券各500张）予以证实。经质证，万某公司认为：对上述证据不予确认，我对此没有参与，不清楚具体情况；郑某是广州联众公司的负责人，我司与该司是合作关系，广州联众公司在万某汇开展促销活动，餐券是香港上井公司、广州上井公司、张艳宁自愿参与促销活动而提供给广州联众公司的，不能以此抵扣租金；香港上井公司、广州上井公司、张艳宁在2013年1月22日已经停止营业，餐券没有使用价值，我司也不同意用餐券抵扣租金。
万某公司对其第5项诉请提供如下证据：2010年8月24日广州市地方税务局出具的《中华人民共和国税收通用完税证》（载明纳税人名称上井控股有限公司，地址涉案物业，税种印花税，税款所属时期2010年10月1日至2018年9月30日，金额11809.8元。经质证，香港上井公司对该证据的真实性无异议，但认为其并非租赁合同当事人，故关联性不予确认。广州上井公司、张艳宁对上述证据的真实性无异议，但认为不能证明由万某公司垫付，且发票显示的纳税人并非香港上井公司、广州上井公司、张艳宁三者之一。
关于广州上井公司、张艳宁反诉诉称的损失，广州上井公司、张艳宁提供以下证据：1.装修照片及设计图纸。拟证明广州上井公司对涉案物业进行的装修设计及其装修状况。2.食材腐坏照片，拟证明万某公司停电、无故封闭涉案物业及商场起火等不法行为导致其食材腐坏等损失。3.装修合同、装修费发票、购买厨房设备的收据等。拟证明装修等损失为3238677.5元、厨房设备等损失为1418640.8元、电脑等设备损失为351082.7元、食材等损失为855262.61元。4.广东公共频道火灾报道及万某公司无故经常停电等视频。拟证明万某公司提供的商铺不符合约定，导致其停业经营四天，造成食材腐坏等损失；且万某公司经常停电，使其无法正常营业。5.广州上井公司的装修视频、图片及财产损失等相关视频。拟证明其投入巨额资金对承租物所进行的装修装款及万某公司的违约行为造成装修投入等损失。6.广州新闻视频——万某汇3成店面结业紧急减租揽商家。拟证明万某公司提供的经营场所不符合合同约定，万某公司曾多次主动减租以作出适当弥补，但仍无法赔偿其实际损失。7.统计表。拟证明其损失。上述证据经质证，万某公司认为：证据1、2、3、5、7真实性、合法性、关联性均不予确认。证据4中的新闻报道的真实性无异议，但火灾的时间是在2012年7月24日，当时我司已对租金问题进行了一定的处理，而香港上井公司、广州上进公司、张艳宁自2011年11月起持续欠租；证据4中的视频真实性、合法性、关联性不予确认。证据6的真实性无异议，但新闻媒体不是权威机构，只能代表其单方意见；我司当时对包括涉案物业在内的租户给予了租金优惠，但并不意味着涉案物业不符合合同约定。香港上井公司对上述证据均无异议。
关于2010年3月12日租赁合同，香港上井公司表示合同落款处的公章不是其公章，其不是合同当事人，不是本案适格被告。对此，万某公司提供如下证据予以反驳：1、盖有“上井控股有限公司”椭圆形公章的香港上井公司的持股人证明（万某公司称该证据是其复印自街道办，原件在街道办）。载明：王韦钦（住址中国上海市吴中路633弄83号14楼1401室）是香港上井控股有限公司的持股人，持股数量为2000000股；盖章时间为2009年11月17日。2、中国委托公证人及香港律师吴某乙出具的《证明书》。载明：香港上井公司（英文名字“HKKAMIIHOLDINGSLIMITED”）为2009年11月17日在香港注册成立的有限公司，董事及股东均为王韦钦（WANGWeiChin，台湾居民，身份证号码××，王韦钦持股量为2000000股，王韦钦地址在中国上海市吴中路633弄83号14楼1401室。3、中国银行广州珠江支行出具的转账凭证一份。载明：2010年6月1日王韦钦通过其个人账户62×××11向某菱公司转账支付226800元。4、盖有“上井控股有限公司”椭圆形公章的《租赁保证金委托支付函》。载明：上井控股有限公司委托负责人王韦钦以个人账户62×××11支付万某汇租赁保证金226800元，此笔款项已于2010年6月1日支付到万某公司指定账号80×××01。5、2010年7月30日万某公司出具的《收据》。载明：今收到上井控股有限公司交来2个月租金押金226800元。上述证据经质证，香港上井公司认为：对证据1无法确认；证据2、3、4的真实性无异议。我司没有参与合同签订及履行，我司的公章与上井控股有限公司的公章是不同的，两者是不同的法律主体。广州上井公司、张艳宁质证认为：证据1由于没有原件，故真实性不予确认；该证据必须有王韦钦的签名才有效；当时张艳宁为了成立广州上井公司，刻了“上井控股有限公司”的公章，并委托张家珲作为代理人与万某公司签订了租赁合同，在广州上井公司成立后就由广州上井公司重新与万某公司签订租赁合同，故上井控股有限公司并非真实的主体。证据2的真实性无异议，但无法证实证据1中的“王韦钦”与证据2中的“王韦钦”是同一人。证据3的真实性无异议，但仅显示王韦钦转账付款给万某公司，但不能证明王韦钦与万某公司存在租赁合同或债权债务关系。证据4、5的真实性无异议，即使王韦钦属于委托汇款，直接的权利义务由广州上井公司承受。
为进一步查明事实，原审法院向香港上井公司发出传票，要求该司唯一股东王韦钦于2015年1月20日到庭接受询问，但当日王韦钦未到庭。王韦钦于2015年1月26日向原审法院邮寄《复函》一份，函称：因本人在国外工作，无法亲自到庭。为配合法院工作，本人愿意就如下事宜作出说明。1、2010年初我司与大陆人士张艳宁接触，拟在中国广州展开合作，并于初期以代表王韦钦账户代汇租赁保证金，但后来因广州市场不熟悉，考虑到商业风险及双方合作条件未谈妥等因素，最终没有合作成功，故我司退出整体筹划计划及后续条件洽谈，也经由万某公司同意将租赁位置转给广州上井公司公司，后来包括整体签订租赁合同、交房、后期实际支付租金、管理费、水电费等我司均未参与，且我司也从未接到万某公司任何催缴租金、要求履约等通知。万某公司也与广州上井公司另行签订租赁合同并履约开业，万某公司至今忽略已知事实并向非实际承租人也非履约对象的我司提出违约，于理不合。2、我司全称为“香港上井控股有限公司”，而有关文件上加盖的公章显示公司名称为“上井控股有限公司”，该章并非我司所盖，至于为哪方所盖，因我司早期已退出故并不了解。但从租赁合同的履行情况看，最后签署合同、开业等皆为广州上井公司，即使认定我司参与也仅仅起到初期过渡的作用，租赁合同最终由广州上井公司来履行。万某公司作为规模盛大的开发商，对签约方及签约对象的核实必是严谨，万某公司实际了解具体情况，故才会与广州上井公司签订租赁合同并履约，我司并非实际签约方及履约方，故我司不应承担任何责任。3、我司在中国地区注册上井商标，并在中国地区计划有品牌授权行为，注册资料当然在中国出现，但实际上与涉案商铺并无关联。
另，庭审中万某公司确认其于2013年1月22日收回涉案物业，当庭申请撤回其要求香港上井公司、广州上井公司、张艳宁腾退涉案物业的诉请。
原审法院认为：关于涉案物业的承租主体。首先，关于香港上井公司是否承租人的问题。2010年3月12日租赁合同、2011年8月6日租赁合同显示上井控股有限公司是涉案物业的承租方。香港上井公司称上井控股有限公司与其无关，否认其为承租人。但根据万某公司提供的盖有“上井控股有限公司”椭圆形公章的香港上井公司的持股人证明、中国委托公证人及香港律师吴某乙出具的《证明书》、中国银行广州珠江支行出具的转账凭证、盖有“上井控股有限公司”椭圆形公章的《租赁保证金委托支付函》、2010年7月30日万某公司出具的《收据》，王韦钦作为香港上井公司的唯一股东，在签约前出具文件抬头为香港上井公司的持股人证明，2010年3月12日租赁合同签订后王韦钦根据合同约定支付了租赁保证金226800元；且上述《租赁保证金委托支付函》明确载明系“上井控股有限公司委托负责人王韦钦”支付该租赁保证金。另外，万某公司至今持有2010年3月12日租赁合同、2011年8月6日租赁合同原件，没有证据表明当事人已废止或解除上述合同，且上述合同签订后有支付租赁保证金的实际履约行为，付款行为的实施人为作为香港上井公司唯一股东及负责人的王韦钦。以上事实足以证实王韦钦以上行为系代表香港上井公司的职务行为。香港上井公司否认上井控股有限公司与其有关联性，但无法合理解释王韦钦作为香港上井公司唯一股东及负责人作出的上述一系列行为。本案中王韦钦作为香港上井公司的唯一股东及负责人，经原审法院传票传唤没有正当理由未到庭配合调查，依法应承担相应的法律后果。上述一系列证据已形成完整证据链，证实“上井控股有限公司”即香港上井公司，原审法院依法认定香港上井公司是涉案物业的承租人。其次，关于张艳宁是否承租人的问题。查明张艳宁是2011年1月28日租赁合同及补充协议的承租人，张艳宁、广州上井公司另与万某公司签订2011年9月8日补充协议，且张艳宁、广州上井公司于2011年9月22日就租金清偿问题向某菱公司发函，于2011年10月31日签署《承诺书》，以上事实均清楚表明张艳宁及广州上井公司亦均是涉案物业的承租人。
关于涉案物业，香港上井公司、张艳宁、广州上井公司与万某公司所签订的一系列的租赁合同、补充协议均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。
合同签订后万某公司已交付涉案物业，香港上井公司、张艳宁、广州上井公司作为承租人应依约支付租金。万某公司、张艳宁、广州上井公司三方确认涉案物业2011年9月30日前的租金已付清。万某公司称2011年10月租金已于2011年12月30日支付23200元，即2011年10月租金还欠90200元，2011年11月之后的租金一直未交。张艳宁、广州上井公司则称2011年10月租金已于2011年12月30日支付23200元，另外其以餐券的方式抵扣了248000元的租金。对此查明，虽张艳宁、广州上井公司提供了郑某出具的收券证明，但该证据并无加盖万某公司公章，张艳宁、广州上井公司也没有证据郑某系代表万某公司签收上述材料，对此万某公司予以否认，张艳宁、广州上井公司据此主张上述收券证明应抵扣租金248000元，缺乏理据，不予采信。香港上井公司、张艳宁、广州上井公司拖欠万某公司2011年10月租金90200元（113400元-23200元），并拖欠自2011年11月之后的租金，显然构成违约。合同约定，每月租金应在当月5日前支付，逾期七天的，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同，收回该物业并不予退还保证金，且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方。本案中，万某公司提供的落款时间为2013年1月16日的《解除合同通知书》由“张某乙”于2013年1月22日签收，但张艳宁、广州上井公司否认其收到上述通知，也否认其曾委托“张某乙”签收该通知，在万某公司没有证据证实“张某乙”的身份及其有权代理承租人签收该函件，故原审法院无法认定该解约通知已送达承租方，该解约通知依法未产生法律效力。香港上井公司、张艳宁、广州上井公司未举证证实其交回涉案物业的时间，万某公司确认在2013年1月22日收回涉案物业，并无不当，双方合同自该日起已实际解除，对此原审法院在判决主文不再赘述。万某公司当庭申请撤回要求香港上井公司、张艳宁、广州上井公司腾退涉案物业的诉请，并无不当，予以准许。
本案中万某公司主张2011年10月至2013年1月31日期间的租金合计1558778元，其中2011年10月租金90200元、2011年11月租金113400元、2011年12月租金51213元、2012年1月租金0元、2012年2月租金58655元、2012年3月租金113400元、2012年4月租金113400元、2012年5月租金113400元、2012年6月租金113400元、2012年7月租金113400元、2012年8月租金98768元、2012年9月租金113400元、2012年10月租金113400元、2012年11月租金113400元、2012年12月租金117842元、2013年1月租金121500元，上述每月租金金额并未超过合同约定，属当事人自由处分权利，予以照准。但截止租金应计至万某公司收回房屋之日2013年1月22日，2013年1月租金应为86226元（121500元／月÷31天×22天）。按此，香港上井公司、张艳宁、广州上井公司应向某菱公司支付2011年10月至2013年1月22日期间的租金合计1523504元。香港上井公司、张艳宁、广州上井公司逾期支付上述租金，应依约支付违约金。违约金的计算，应分别以每月欠租为本金（其中2011年10月租金90200元、2011年11月租金113400元、2011年12月租金51213元、2012年1月租金0元、2012年2月租金58655元、2012年3月租金113400元、2012年4月租金113400元、2012年5月租金113400元、2012年6月租金113400元、2012年7月租金113400元、2012年8月租金98768元、2012年9月租金113400元、2012年10月租金113400元、2012年11月租金113400元、2012年12月租金117842元、2013年1月租金86226元），按每日2‰的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，每月租金的逾期付款违约金总额以不超过本金为限。同时，万某公司依约要求没收租赁保证金226800元，理据充分，予以支持。
关于万某公司要求香港上井公司、张艳宁、广州上井公司支付其垫付的印花税11809.8元的诉请。合同约定“租赁登记手续由甲方负责办理，并按政府规定甲乙双方各自承担租赁登记印花税及手续费，费用支付后政府将开具完税发票”。本案中万某公司提供的《税收通用完税证》载明纳税人姓名为“上井控股有限公司”，表明该税费应由承租方承担，现万某公司已垫付上述费用，其要求香港上井公司、张艳宁、广州上井公司支付其垫付的上述费用11809.8元，合法有据，予以支持。
关于广州上井公司的反诉请求。本案无证据显示张艳宁、广州上井公司在租赁期间就涉案物业不符合约定用途导致其无法正常使用而向某菱公司提出交涉，事实上涉案物业的租金一直支付至2011年9月30日（包括2011年10月部分租金），2011年9月22日张艳宁、广州上井公司在其向某菱公司发出的《意见书》中自述对其欠费力求在2011年11月31日前清偿，而并非提出房屋无法正常使用问题。张艳宁、广州上井公司称万某公司多次停电、停空调等，也未举有效证据证实。如上所述，张艳宁、广州上井公司作为承租方逾期交租，违约在先，万某公司作为出租人依约有权解除合同、收回场地，并对涉案物业的装修无须补偿。在此情况下，张艳宁、广州上井公司反诉要求万某公司支付其一次性违约金及赔偿经济损失合计5863663.61元，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，张艳宁、广州上井餐饮企业管理有限公司、香港上井控股有限公司支付万某实业（广东）有限公司2011年10月至2013年1月22日期间租金合计1523504元及逾期付款违约金［分别以每月欠租为本金（其中2011年10月租金90200元、2011年11月租金113400元、2011年12月租金51213元、2012年1月租金0元、2012年2月租金58655元、2012年3月租金113400元、2012年4月租金113400元、2012年5月租金113400元、2012年6月租金113400元、2012年7月租金113400元、2012年8月租金98768元、2012年9月租金113400元、2012年10月租金113400元、2012年11月租金113400元、2012年12月租金117842元、2013年1月租金86226元），按每日2‰的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，每月租金的逾期付款违约金总额以不超过本金为限］；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，张艳宁、广州上井餐饮企业管理有限公司、香港上井控股有限公司支付万某实业（广东）有限公司垫付的租赁印花税11809.8元；三、万某实业（广东）有限公司有权没收租赁保证金226800元；四、驳回万某实业（广东）有限公司的其它本诉请求；五、驳回广州上井餐饮企业管理有限公司的反诉请求。本案一审本诉受理费26310元，由张艳宁、广州上井餐饮企业管理有限公司、香港上井控股有限公司负担。反诉受理费26423元，由广州上井餐饮企业管理有限公司负担。
判后，张艳宁、广州上井公司、香港上井公司均不服，向本院提起上诉。
上诉人张艳宁、广州上井公司共同上诉称：一、涉案物业的实际承租人为广州上井公司，张艳宁仅为其股东非租赁合同法律关系的实际权利义务主体，广州上井公司与万某公司之间的有关涉案物业的租赁合同纠纷与张艳宁无关。二、涉案物业租赁关系的解除是由于万某公司的侵权行为造成的。万某公司出租的租赁物不合格、无故停水停电、禁止广州上井公司员工进入、抢占承租人财产等，这些行为导致双方租赁关系解除。广州上井公司曾多次要求万某公司排除侵权行为，给广州上井公司提供安全、有序的经营环境，但万某公司拒绝停止侵权行为，导致广州上井公司无法经营。张艳宁、广州上井公司停止支付上述侵权行为期间的租金，理由正当、合法，要求万某公司退回租赁保证金理由同样充分。退一步讲，即使张艳宁、广州上井公司需向某菱公司支付租金，但每日千分之二计付违约金的标准过高，应调整为同期同类贷款利率。三、万某公司无任何证据证实其垫付印花费，故其要求张艳宁、广州上井公司承担印花费的理由不成立。四、万某公司应承担违约金及赔偿经济损失。万某公司对广州上井公司多次实施侵权行为，包括停水停电、停空调，禁止广州上井公司员工进入、强行收回场地，强行扣压、处分广州上井公司资产，造成广州上井公司重大的经济损失，故万某公司应当承担违约金及赔偿损失5863663.61元。综上，张艳宁、广州上井公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项关于张艳宁、广州上井公司支付万某公司2011年10月至2013年1月22日期间租金合计1523504元及逾期付款违约金的内容；2、撤销原审判决第二项关于张艳宁、广州上井公司支付万某公司垫付印花费11809.8元的内容；3、撤销原审判决第三项；4、撤销原审判决第五项，改判万某公司向广州上井公司支付违约金及赔偿经济损失5863663.61元；5、万某公司承担本案全部诉讼费。
上诉人香港上井公司上诉称：一、涉案物业的实际承租人为广州上井公司，香港上井公司与万某公司未签署任何形式的租赁合同，非本案租赁合同法律关系的实际权利义务主体，涉案物业的租赁合同纠纷与香港上井公司无关。二、涉案物业的实际使用方为广州上井公司，租金也是由其向某菱公司支付的，万某公司没有任何证据显示其将涉案物业交付给香港上井公司使用。三、广州上井公司与香港上井公司是独立的民事主体，香港上井公司无任何法律依据需与广州上井公司共同承担法律责任。四、香港上井公司股东王韦钦在本案中可能涉及的行为仅是个人行为，并不能认定为职务行为，其行为并不能代表香港上井公司。五、香港上井公司、张艳宁、广州上井公司均是无任何关联的独立民事主体，原审判决该三民事主体均为本案的承租人，违反了合同相对性的原理。综上，香港上井公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项关于香港上井公司支付万某公司2011年10月至2013年1月22日期间租金合计1523504元及逾期付款违约金的内容；2、撤销原审判决第二项关于香港上井公司支付万某公司垫付印花费11809.8元的内容；3、万某公司承担本案的全部诉讼费。
被上诉人万某公司对张艳宁、广州上井公司及香港上井公司的上诉进行答辩：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张艳宁、广州上井公司、香港上井公司都是商铺的实际承租人，也是义务主体，都是签订租赁文件的，关于张艳宁主张其不需要承担义务，万某公司认为这是错误的。因张艳宁、广州上井公司、香港上井公司持续一年没有交租，所以万某公司有权解除合同，而上诉所称的因为侵权原因导致合同解除这不是真正的原因。被上诉人要求将违约金标准调整至银行同期同类贷款利率的标准，并没有合同的依据，万某公司不认可。印花税的凭证在万某公司的手上，所以足以证明是万某公司代缴的。广州上井公司反诉请求没有任何的事实依据，586万元损失不存在，张艳宁、广州上井公司主张商铺不符合约定，在承租的过程中其从来没有提出过，实际原因是张艳宁、广州上井公司经营不善导致欠租。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：张艳宁、广州上井公司、香港上井公司于一审诉讼过程中未申请原审法院对合同约定的逾期缴付租金的违约金标准进行调整。万某公司于一审庭审中称：其司于2013年1月22日自行收回涉案物业后，书面通知承租方清理物品，但承租方仍然置之不理，拒不配合，故其司于2013年3月7日为避免损失扩大按照合同约定自行清理了室内的物品，且将物品搬至我方的仓库保管至今。万某公司并提及了其自行制作的《商户撤场物品登记清单》予以证明。
二审中，张艳宁、广州上井公司向本院提交了《变更房屋租赁合同申请书》，拟证明涉案物业的承租人由上井控股有限公司变更为张艳宁，香港上井公司非涉案物业的承租主体，万某公司与张艳宁、广州上井公司之间有关涉案物业的租赁纠纷与香港上井公司无关。万某公司认为，该申请书不属于二审新证据，对其真实性、关联性不予确认；在街道签订的只是备案合同，用于工商登记，该表只是对主体进行变更，而对租赁合同未办理变更手续；租赁合同签订与是否办理租赁登记备案手续不影响合同效力。
张艳宁称：涉案物业是其找的，也是其在谈，其私刻了上井控股有限公司的公章与万某公司签订合同。其是广州上井公司的一个股东，签订合同后实际的履行主体是广州上井公司，所以其不应该承担法律责任。广州上井公司表示其没有缴纳印花税11809.8元，谁缴纳不清楚。
本院认为：广州上井公司对原审认定其为涉案物业的承租人并无异议，未提出上诉，本院予以确认。依查明事实和当事人之间的主张，本案的争议焦点为：一、张艳宁、香港上井公司是否为涉案物业租赁关系的主体，应否承担责任？二、涉案物业租赁合同解除责任归责问题；三、逾期支付租金的违约金标准应否调整；四、广州上井公司要求万某公司赔偿损失能否得到支持。
关于焦点一，香港上井公司是否为涉案物业租赁关系的主体。首先，根据本案查明的事实，因涉案物业的租赁事宜，万某公司先后与“上井控股有限公司”、张艳宁签订了内容基本一致的2010年3月12日租赁合同、2010年8月6日租赁合同和2011年1月28日租赁合同，在广州上井公司成立后，万某公司又与广州上井公司签订关于减免租金的补充协议，确认万某公司将涉案物业出租给广州上井公司，并对部分租赁期间的租金标准进行调整。上述事实表明，双方已对广州上井公司作为涉案租赁物业的实际承租人具有一致的意思表示。其次，从合同的履行情况看，虽然合同约定的租赁保证金实际由王韦钦支付，但涉案物业由广州上井公司实际使用，租金也是由张艳宁、广州上井公司缴纳，而且，万某公司就涉案物业所发出的《解除合同通知书》、《催促缴纳租金通知书》等函件系向张艳宁发出，并没有向香港上井公司或“上井控股有限公司”发出。由此可见，在合同的实际履行过程中，万某公司并没有将“上井控股有限公司”或香港上井公司作为租赁合同的承租主体，而实际上合同也由张艳宁、广州上井公司履行。最后，本案张艳宁承认在与万某公司商谈租赁事宜的过程中，私刻了“上井控股有限公司”的公章，虽然万某公司提供的盖有“上井控股有限公司”椭圆形公章的香港上井公司的持股人证明、盖有“上井控股有限公司”椭圆形公章的《租赁保证金委托支付函》拟证明“上井控股有限公司”即香港上井公司，但不存在“上井控股有限公司”是客观的事实。万某公司作为大型租赁场地的出租主体，其应当负有审慎注意的义务，但万某公司未积极履行该义务，未对是否存在“上井控股有限公司”以及该公司是否为香港上井公司进行认真审核，仍与“上井控股有限公司”签订涉案物业的租赁合同，且在王韦钦受“上井控股有限公司”的委托支付租赁保证金后也从未提出过异议，故万某公司应承担相应的法律责任。综上，虽然王韦钦作为香港上井公司的唯一股东及负责人支付了合同保证金，但根据本案的证据情况，不排除当事人所述的已退出合作并将租赁位置转给广州上井公司的可能性，因此，不能仅凭其支付保证金的行为认定王韦钦以及香港上井公司即为承租人，应结合本案的证据情况综合认定。另外，虽然合同当事人没有形成解除2010年3月12日租赁合同、2010年8月6日租赁合同的书面协议，但万某公司与张艳宁、广州上井公司之后又签订了内容一致的租赁合同，并得到实际履行，故张艳宁、广州上井公司是涉案物业租赁合同的履行主体。因此，万某公司认为香港上井公司系涉案租赁物业的承租人，并主张由香港上井公司承担合同责任，缺乏法律和事实依据，应不予支持。原审对此认定错误，本院予以纠正。
关于张艳宁应否承担合同责任问题。张艳宁为广州上井公司占有100%股权的股东及法定代表人，其以个人名义与万某公司签订了租赁合同及补充协议，在合同履行的过程中，又以自己名义向某菱公司签署《承诺书》，在万某公司向其发出欠费催缴通知函、解除合同通知书等函件后，也未对其并非承租主体提出过异议，因此，原审认定张艳宁应共同承担广州上井公司作为承租人的合同责任，并无不当，本院予以维持。
关于焦点二，涉案物业租赁合同解除责任的归责问题。二审中，张艳宁、广州上井公司上诉认为涉案物业租赁关系的解除是由于万某公司的侵权行为造成的，万某公司出租的租赁物不合格、无故停水停电、禁止广州上井公司员工进入、抢占承租人财产，导致广州上井公司无法经营。本院认为，首先，涉案物业的租金一直正常交租至2011年9月30日（10月份还缴纳了部分租金），承租方对租赁物正常使用，未提出过租赁物不合格的异议。而且，广州上井公司还与万某公司签订补充协议，调整部分租赁期间租金的标准，之后，承租方还表示力求在2011年11月31日予以清偿欠付的租金。因此，张艳宁、广州上井公司上诉认为租赁物不合格，不符合事实。其次，张艳宁、广州上井公司认为万某公司侵权行为导致其无法经营，但其提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果。综上，张艳宁、广州上井公司以此作为不缴纳租金的抗辩理由，不能成立。原审法院认定因张艳宁、广州上井公司逾期交租，构成违约，万某公司按照合同约定有权解除合同、收回场地，并对涉案物业的装修无须补偿，并判处张艳宁、广州上井公司支付欠付的租金及违约金、万某公司有权没收租赁保证金，并无不当，本院予以维持。
另外，关于张艳宁、广州上井公司应否支付万某公司垫付的印花税11809.8元问题。合同约定租赁登记手续由甲方负责办理，各自负担印花税及手续费，万某公司持有载明纳税人为“上井控股有限公司”的完税证，证明其垫付了应当由承租方支付的印花税11809.8元，二审中，广州上井公司也承认其并没有缴纳该税款，故原审法院认定承租方应向某菱公司支付该印花税款项，并无不当，本院亦予支持。
关于焦点三，涉案合同约定逾期缴付租金的违约金标准为每逾一日按欠款总额的0.2%收取，该约定系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案无证据显示张艳宁、广州上井公司于一审诉讼中请求对该违约金标准进行调整。而且，原审法院判处该违约金总额以不超过本金为限，符合公平合理原则。因此，张艳宁、广州上井公司上诉要求调整该违约金标准，本院不予采纳。
关于焦点四，广州上井公司认为其装修等损失为3238677.5元、厨房设备等损失为1418640.8元、电脑等设备损失为351082.7元、食材等损失为855262.61元，故反诉要求万某公司赔偿其一次性支付违约金及赔偿经济损失5863663.61元。涉案合同约定：“租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方，并保证该物业内之一切设备设施处于良好状态；乙方在租赁期内对该物业新增加的设备、设施等不得以任何理由要求甲方收购或补偿，并在迁出时拆除或经甲方书面同意的乙方其后来加装的装饰和固定设施则无须乙方拆除；如租赁期满或合同解除后三天之内乙方还未拆除其设备、设施等，则视为乙方放弃所有权，由甲方处理并由乙方偿付处理费用。”如上所述，广州上井公司逾期缴付租金构成违约，导致合同解除，应承担合同约定的违约责任。广州上井公司于一审所提交的装修合同、装修费发票、购买厨房设备的收据等证据并不足以证明涉案物业的装修以及厨房、电脑等设备的实际价值。故广州上井公司要求万某公司赔偿其装修等损失3238677.5元、厨房设备等损失1418640.8元、电脑等设备损失351082.7元缺乏合同和事实依据，原审不予支持并无不当。但根据万某公司自行制作的《商户撤场物品登记清单》所涉及的物品是从涉案物业清理所得，属于张艳宁、广州上井公司等承租方所有，万某公司应将上述物品退还承租方。至于广州上井公司主张的食材损失855262.61元，其未能提供充分的证据证明该损失实际发生，原审不予认定，亦无不当。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理结果不当，本院予以改判，其他可予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第500号民事判决第三、四、五项；
二、变更广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第500号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起10日内，张艳宁、广州上井餐饮企业管理有限公司支付万菱实业（广东）有限公司2011年10月至2013年1月22日期间租金合计1523504元及逾期付款违约金［分别以每月欠租为本金（其中2011年10月租金90200元、2011年11月租金113400元、2011年12月租金51213元、2012年1月租金0元、2012年2月租金58655元、2012年3月租金113400元、2012年4月租金113400元、2012年5月租金113400元、2012年6月租金113400元、2012年7月租金113400元、2012年8月租金98768元、2012年9月租金113400元、2012年10月租金113','2018-10-01
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[{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》\',Items:[{法条名称:\'第一百八十七条第一款\',法条内容:\'
第一百八十七条申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力，由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。[ly]
申请书应当写明该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的事实和根据。[ly]\'},{法条名称:\'第一百八十八条\',法条内容:\' 第一百八十八条
人民法院受理申请后，必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定意见的，应当对鉴定意见进行审查。[ly]\'},{法条名称:\'第一百八十九条第一款\',法条内容:\'
第一百八十九条人民法院审理认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的案件，应当由该公民的近亲属为代理人，但申请人除外。近亲属互相推诿的，由人民法院指定其中一人为代理人。该公民健康情况许可的，还应当询问本人的意见。[ly]
人民法院经审理认定申请有事实根据的，判决该公民为无民事行为能力或者限制民事行为能力人；认定申请没有事实根据的，应当判决予以驳回。[ly]\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国民法通则》\',Items:[{法条名称:\'第十七条第一款\',法条内容:\'
第十七条 无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人：[ly] （一）配偶；[ly] （二）父母；[ly] （三）成年子女；[ly]
（四）其他近亲属；[ly] （五）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。[ly]
对担任监护人有争议的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。[ly]
没有第一款规定的监护人的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。[ly]\'},{法条名称:\'第十九条第一款\',法条内容:\'
第十九条 精神病人的利害关系人，可以向人民法院申请宣告精神病人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。[ly]
被人民法院宣告为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，根据他健康恢复的状况，经本人或者利害关系人申请，人民法院可以宣告他为限制民事行为能力人或者完全民事行为能力人。[ly]\'}]}]};if
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