广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1862号
上诉人（原审被告）：广州市盈毅房地产有限公司，住所地：广东省增城市。
法定代表人：吴会颜，该公司董事。
委托代理人：武传胜，广东南国德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：褚景阳，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：刘洋、孙玉琼，广东广信君达律师事务所律师、实习律师。
上诉人广州市盈毅房地产有限公司（以下简称广州盈毅公司）因与被上诉人褚景阳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第631号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年4月23日，褚景阳（乙方、买方、买受人）和广州盈毅公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品���买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同包括附件约定如下“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……东方名都花园……东江大道北8号14幢6层601房（下称该商品房），房屋地址：增城市新塘镇某某大道北8号14幢（某某大道北8号14幢）601房。……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1238497元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.56%，金额（人民币）378497元……。除首期款外，剩余房款金额人民币860000元……，须于2013年4月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……（1）甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支��首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；……第十二条交房条件该商品房项目工程验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.（1）逾期不超过90个工作日的，甲方应按乙方已支付房价款每日万分之三向乙方支付违约金，本条约定违约金总额以不超过本合同约定成交房价款的5%为上限，本合同继续履行；（2）逾期超过90个工作日的，乙方有权提出解除本合同。乙方提出解除本合同的，甲方应自接乙方通知之日起30日内无息退还乙方已付房价款并按乙方已付房价款5%向乙方支付违约金，双方互不再承担其他法律责任。乙方同意继续履行本合同的，甲方应按乙方已支付房价款每日万分之三向乙方支付违约金，本条约定违约金总额以不超过本合同约定成交房价款的5%为上限。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商��房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第二十一条产权登记……双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2.甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2.乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方为履行相关义务造成乙方不���按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：……3.除造成乙方无法使用该房屋外，乙方不得以此理由向甲方主张违约责任；���造成乙方无法使用该房屋的，视为甲方逾期交房。……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。……第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。附件七为上述合同补充协议，约定如下“甲、乙双方经友好协商，达成如下补充协议：……第二条付款及付款期限……2、未经甲方书面同意乙方不得向甲方认可以外的银行申请按揭贷款。……如乙方未能在本合同签订之日向贷款银行申请办理抵押贷款（按揭）手续的（含提供办理按揭所需全部资料及签署相应文件），则视乙方逾期支付该部分购房款，乙方应按每日万分之三向甲方支付违约金。……第三条房屋的交付使用1、双方确认甲方不再按本合同第十三条约定向乙方发出收楼通知书。乙方确认已知悉在本合同约定房屋交付期限前或当日付清全部购房款（含按揭贷款划入至甲方监控帐户）和履行房屋交付使用前应履行的其他约定义务后，乙方应主动于房屋交付期限前10日内或当日前往东方名都花园销售中心（电话020-828××××3）办理房屋接收手续。甲方就乙方收楼事宜不再另行通知乙方，亦不再按本合同第十七条约定书面催告乙方办理收楼手续。2、乙方于本合同约定房屋交付期限届满之后才付清全部购房款（含按揭贷款划入至甲方监控帐户）和履行房屋交付使用前应履行的其他约定义务的，则乙方应于10日内主动前往东方名都花园销售中心（电话020-828××××3）办理房屋接收的手续，甲方就乙方收楼事宜不再另行通知乙方，亦不再按本合同第十七条约定书面催告乙方办理收楼手续。3、发生如下情况之一的，甲方有权相应顺延该房屋的交付使用时间，且不视为甲方违约。1）遭遇不可抗力；2）如甲方已成功向政府有关部门、公共服务单位提交了取得相关审批、证明所需提交的文件，但因不可归责于甲方的原因导致甲方在合同约定的房屋交付期限前未能取得相关批准文件、证明文件的；3）乙方未付清全部购房款（含按揭贷款未划入至甲方监控帐户）或者未支付住宅专项维修资金或未付清约定违约金的（如有）；4）因市场配套批准及安装之延误；5）在签署本合同后，甲方为遵守新颁布的法律法规、行政规章而不能按约定交付该房屋的；6）法律、行政法规规定的其它延期交楼情况。上述各项情形均应以相关部门的来往文件或其它可证明文件为依据。4、甲方按本合同约定顺延房屋交付使用时间的，不应视为甲方逾期将房屋交付乙方使用，同时甲方有权相应顺延该房屋《广东省房地产权证》的办理时间，且不视为甲方违约。……第五条广东省房地产权证的办理1、乙方应于该房屋交付使用之日起30��内主动向甲方提供办理《广东省房地产权证》的资料及签署办理房屋《广东省房地产权证》的相关文件和预缴应缴交的契税（乙方同意自行向当地房管部门查询办理该房屋《广东省房地产权证》应提供的资料及应签署的文件和应缴纳的契税）。乙方逾期履行本条约定义务的，应按房价款总额每日万分之三向甲方支付违约金，且甲方有权据实顺延该房屋《广东省房地产权证》的办理时间，并不视为甲方违约。2、如甲方未能按本合同第二十一条约定时间办妥房屋产权登记手续的，乙方同意再给予甲方210个工作日办理该房屋产权登记手续，且乙方确认不以此为由向甲方主张该期间逾期办理产权证的任何法律责任。3、甲方按本合同第二十一条及本约定办妥该房屋《广东省房地产权证》的，但未能按约定将《广东省房地产权证》原件移交乙方的，不视为甲方违约。4、如因政府有关部门变更办理《广东省房地产权证》所需资料或者其他不可归责于甲方的原因导致乙方所提交的办证资料不完备、不准确的，或需要补充或重新提交的，甲方办理《广东省房地产权证》的起始时间相应顺延，并不视为甲方违约。5、在该房屋《广东省房地产权证》办理完毕之前，如乙方提出自行办理该房屋《广东省房地产权证》的，乙方不得以甲方逾期办理《广东省房地产权证》为理由向甲方主张逾期办理《广东省房地产权证》的违约责任（如有），但甲方应依法配合乙方自行办理该房屋《广东省房地产权证》。……第十条通讯地址1、双方确认在本合同所留联系方式均有效。如任一方变更本合同约定联系方式的，均应书面通知对方，否则所产生的责任由责任方承担。2、本合同要求或允许的通知和通讯，都应以书面方式发出，通知自发出之日起十五日后，即视为对方已经收悉。第十一条其他约定1、乙方若为两人或两人以上的，乙方确认乙方中的任何一方均有权代表乙方全体人员行使本合同约定权利和义务。2、双方确认，甲方就出售该房屋所作的任何宣传资料（包括但不限于宣传单张、电视广告、报纸广告、户外广告或销售人员所作的任何口头承诺），如与本合同约定内容不符的，则以本合同约定内容为准。本合同未作约定的任何内容，均不能作为要求对方承担法律责任的依据。3、本合同签订后，乙方未能按约定支付购房款或履行其他约定义务导致甲方解除本合同的，乙方除应承担相应违约责任外，且甲方因实现该权利在2007年1月10日起施行的广东省律师服务政府指导价范围内支付的律师费由乙方承担。4、如小区范围内有任何屋面或平台经规划部门批准不是所有业主均可进入的，则乙方同意该屋面或平台的使用权由按��划部门批准可以进入该屋面或平台的业主使用及绿化。5、如果甲方已办理了永久用电申请，但是由于房屋所在供电区域现有电网供电能力不足，或者因供电部门未能投资建设该房屋小区红线以外永久用电设施至小区红线交界处，导致该房屋交付乙方使用时无法取得供电永久使用证明材料的，乙方同意不以此为理由向甲方主张任何权利。本合同第十二条原约定的其他交房条件和本合同第十五条约定的其他房屋交付时的有关资料不变。6、该房屋的卧室、客厅层高为合同第四条所列‘层高’，其他部位在符合规划前提下，局部高于可低于该层高。7、双方确认本合同约定的‘逾期付款的违约责任’和‘迟延办理产权登记的违约责任’所约定的违约金统一由‘0.05%’变更为‘万分之三’。8、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除、限制或加重双方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或者部分约定内容，亦不以任何理由要求确认全部或者部分约定内容无效。9、本补充协议约定的标题，只为方便双方阅读而设，并不属于双方约定的合同内容。10、本补充所约定内容如与合同约定内容不符的，则以补充协议所约定的内容为准。第十二条本补充协议自甲方盖章及乙方签字之日起生效，与本合同具有同等法律效力。”
2013年4月23日，广州盈毅公司出具发票给褚景阳，确认收到褚景阳支付的购房款378497元。2013年5月30日，褚景阳与广发银行股份有限公司广州分行、广州盈毅公司签订《个人房屋按揭贷款合同》，约定褚景阳向广发银行股份有限公司广州分行贷款86万元用于购买涉案房屋，广发银行股份有限公司广州分行受托支付86万元，支付对象为广州盈毅公司。上述合同于2013年6月3日经广东省广州市广州公证处进行了公证。2013年6月25日，广州盈毅公司出具发票给褚景阳，确认收到褚景阳支付的购房款86万元。
2006年3月16日，增城市人民防空办公室同意广州盈毅公司建设东方名都商住小区（总建设面积405057平方米，共33幢，15-30层住宅楼29幢，商铺、超级市场、幼儿园和地下停车场各一幢）在第三期工程的地下停车场统筹建设该小区应建防空地下室面积（70784平方米），同意广州盈毅公司先向建设部门办理该商住小区前期工程的报建手续，在三期工程开工前及时办理该项目人防报建手续并按规定要求建好该项目的防空地下室。
2009年12月16日，增城新和自来水有限公司出具《证明》，内容为位于增城市新塘镇东江大道北8号的《东方名都花》商住小区给水系统工程完成，已安装二组DN200永久用水水表，并经验收合格供水使用等。
2013年8月12日，广州盈毅公司与广州增电电力建设投资集团有限公司签订《电力安装工程承发包合同》，约定工程内容为电气部分（电源接线从110KV碧桂变电站二路电源供电到东方名都花园配建的电房）、土建部分【7＋1线电缆埋管（埋管520米，顶管1095米），5＋1线电缆埋管（埋管740米），L-K2部分为5＋1线电缆埋管（埋管150米）】。广州盈毅公司分别于2013年9月6日和2014年2月27日转账支付给广州增电电力建设投资集团有限公司276万元和644万元。2013年12月23日，广州供电局有限公司增城供电局新塘供电所出具《供电证明》，内容为增城市新塘镇东江大道北8号东方名都花园二期室内供电设施及高低压供配电工程已全部竣工，满足通电运行的所有条件，但��于新塘镇目前区域供电负荷容量不足，近期难以满足本项目的永久供电需求，故本项目目前暂时考虑使用临时用电，广州盈毅公司及该区域8家发展商已委托专业施工单位实施永久用电工程，待区域用电负荷扩容后予以正式切换成永久用电，预计2014年2月完成该工程及送电交付使用。
2013年11月20日，位于增城市新塘镇东江大道北8号东方名都11-13栋、15-17栋、18-21栋燃气管道工程（户内、庭院）竣工。
2013年12月27日，广州盈毅公司取得了广州市公安消防局出具穗公消验字（2013）第2515号《建设工程消防验收意见书》关于东方名都花园二期建设工程消防验收合格的意见。
2013年12月31日，增城市邮政局市场经营部同意广州盈毅公司位于增城市新塘镇东江大道北8号11至20幢楼房的通邮申请。
2014年2月24日和3月17日，增城市城乡规划局就广州盈毅公司开发的与涉案房屋有关的建���项目出具《增城市建设工程规划验收合格证》。
2014年3月28日，增城市城乡建设管理局填发涉案房屋所涉工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明涉案房屋所涉工程于2013年2月23日竣工验收，以及广州盈毅公司提供了建设工程竣工验收报告，单位工程质量综合验收文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，监督站出具的电梯验收准用证，燃气工程验收文件等。
2014年4月1日，广州盈毅公司通过快递方式向某阳邮寄发出《商品房交付使用通知书》。广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司于2014年4月24日出具的书面资料显示，上述邮件于2014年4月2日签收。
2014年6月28日，广州供电局有限公司增城供电局新塘供电所出具《供电证明》，内容为“兹有广州市盈毅房���产有限公司东方名都花园商业住宅工程（自编号1-20栋、31栋、地下车库）的供电系统、变配电工程由广州新研电力设计有限公司设计，由广州增电电力建设投资集团有限公司安装、调试且验收合格，已正式投入运行，系永久性供电。”
原审法院于2014年4月29日立案受理本案，褚景阳起诉称：2013年4月23日，褚景阳与广州盈毅公司签订了《商品房买卖合同》，约定广州盈毅公司将东方名都花园东江大道北8号14幢6层601号房出售给褚景阳，成交价1238497元，并约定广州盈毅公司应于2013年12月31日前将本合同标的物房屋交付褚景阳使用。而广州盈毅公司单方提供的补充协议全部是格式合同，加重褚景阳义务，限制褚景阳的权利。且合同签订后，褚景阳已依约向广州盈毅公司支付全部款项，但广州盈毅公司未通过验收并取得《建设工程竣工验收备案表》，属于严重违约，依约应支付延期交楼违约金。为此，褚景阳特向法院提起诉讼，请求判令，一、撤销商品房买卖合同补充协议第五条、第六条、第八条、第九条；变更商品房买卖合同补充协议第三条第三项为（1）逾期不超过90日的，甲方应按合同第十三条约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房款的0.05%为标准向乙方支付违约；（2）逾期超过90日的，乙方应有权单方解除合同；在此种情况下，乙方应当在解除权形成之日起的60日内向甲方发出书面解除合同的通知，否则视为乙方放弃解除合同的权利；乙方不解除合同的，甲方应按合同第十三条约定的交楼日期次日起至实际交付之日止，每日按总房款的0.05%为标准向乙方支付违约金；二、广州盈毅公司向某阳支付延期交楼违约金（从2013年12月31日起至广州盈毅公司取得涉案房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久��气、永久用水、永久用电、通邮、工程竣工验收备案、基础设施及公共配套建筑验收合格文件后褚景阳实际收楼之日期间的延期交楼违约金，每日按已付房款1238497元的万分之五计算）；三、广州盈毅公司承担所有诉讼费用。诉讼过程中，褚景阳变更上述第一项诉讼请求为，撤销商品房买卖合同补充协议第三条、第五条、第十一条；变更商品房买卖合同第十四条第2款为，（1）逾期不超过90日的，甲方应按本合同第十三条约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房款的万分之五的标准向乙方支付违约金；（2）逾期超过90日的，乙方可以提出解除合同；乙方提出解除合同的，甲方接到通知之日起30日内退回乙方已付房价款并按乙方已付房价款20%向乙方支付违约金；乙方不解除合同的，甲方按本合同第十三条约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总��款的万分之五的标准向乙方支付违约金。
广州盈毅公司原审辩称：一、涉案房屋在2014年3月28日已经完成竣工验收备案，根据备案表的内容可知，涉案房屋除永久用电一项外，对于商品房买卖合同第十五条约定交付的资料均已经具备。二、涉案房屋暂时未办理永久用电的原因是符合补充协议第十一条第5款约定的情况，褚景阳已经就此放弃要求广州盈毅公司承担违约责任的权利。三、广州盈毅公司于2013年向供电部门提交永久用电申请，由于当地供电负荷容量不足，这是不可归责于广州盈毅公司的原因才导致涉案房屋暂时未取得永久用电，上述情形属于补充协议第三条第3款约定的免责情形，广州盈毅公司可顺延房屋的交付时间，故广州盈毅公司不存在违约。四、褚景阳延迟37天办理按揭手续，属于逾期支付购房款，且褚景阳至今未向广州盈毅公司支付逾期付款违约金���根据补充协议第二条第2款、第三条第3款的约定，广州盈毅公司可以相应顺延交房时间。五、广州盈毅公司于2014年4月1日向某阳寄发了收楼通知，此时涉案房屋已经符合交房标准，因此，自广州盈毅公司发出通知之日起15日或褚景阳签收之日起，即视为广州盈毅公司已经交付房屋。六、根据合同约定，逾期交楼违约金的上限为房屋总房款的百分之五。七、广州盈毅公司认为，交付房屋的时间并非绝对2013年12月31日之前，因为该日期是附条件的，只有当褚景阳付清全部的购房款及逾期付款违约金后，广州盈毅公司才交付房屋。八、商品房买卖合同签订的双方当事人均有民事行为能力，合同对双方均有约束，褚景阳要求撤销及变更合同条款的诉请不符合《中华人民共和国合同法》规定的撤销和变更的情形，缺乏法律依据。
另查明，一、2014年7月11日，原审法院去函广州��电局有限公司增城供电局查询涉案商品房项目楼盘用电问题。广州供电局有限公司增城供电局于2014年7月28日作出广供电增函（2014）48号《关于广州市盈毅房地产有限公司商品房预售合同纠纷9案问题的复函》，内容为“一、广州市盈毅房地产有限公司（以下简称盈毅公司）就其投资建设的东方名都花园小区第二期项目于2013年12月到我局申请统建小区永久用电报装，但因新塘镇区域供电负荷不足，无法满足其永久用电需求，因此我局暂不同意其用电报装。二、因东方名都花园小区第二期项目暂无法用电报装，所以未与我局签订《高压供用电合同》。三、盈毅公司及该区8家发展商委托施工单位实施的工程属红线外永久供电建设工程，该工程完成后这8家公司才能正常供电。目前该工程土建部分已全部完成，由于盈毅公司二期永久用电暂未批复，电气部分工程还未实施。��此未交付使用。”二、2014年7月11日，原审法院去函增城新和自来水有限公司查询涉案商品房项目楼盘用水问题。增城新和自来水有限公司于2014年8月5日作出《关于广州市盈毅房地产有限公司供水情况的复函》，内容为“广州市盈毅房地产有限公司向我司申报了3组用水总表及2组分表，水表编号分别为12010068、12010069、12010070、12010132、12010133。表径分别为DN150、DN200、DN200、DN200、DN150。3组总表为经营服务性用水性质，2组分表为居民生活用水性质。我司已于2010年11月前完成该项水表安装工程，自完成安装之日起，3组用水总表和2组分表已属于永久用水水表，供水范围位于增城市新塘镇白江村新元山（土名）的广州市盈毅房地产有限公司的红线范围内。据了解，2组居民生活用水分表属于上述红线范围内的第一、第二期商品房使用。由于用水总表后的管道铺设、维护及业主��户水表的安装等都是由广州市盈毅房地产有限公司自行负责，若业主供水出现问题应直接找广州市盈毅房地产有限公司进行交涉。”三、2014年8月11日，原审法院对于广州供电局有限公司增城供电局新塘供电所于2014年6月28日出具的《供电证明》涉及涉案商品房项目楼盘用电问题再次向广州供电局有限公司增城供电局发函查询。广州供电局有限公司增城供电局新塘供电所于2014年9月9日作出《关于广州市盈毅房地产有限公司商品房预售合同纠纷9案问题的说明》，内容为“一、贵院来函所附的《供电证明》为我所出具，该证中提及的东方名都花园商业住宅工程（自编1-20栋、31栋、地下室）包括了东方名都花园小区第一、二期项目，其中该小区第二期项目包括11、13、14、15、16、20幢楼宇。二、该证明与增城供电局2014年7月28日出具的广供电增函（2014）48号复函没有关联。经��出具《供电证明》的工作人员了解得知，该证明主要用于说明东方名都花园商业住宅用电工程是按永久供电模式的设计及安装。东方名都花园第一期项目已送电，由于我所相关人员工作疏忽没到现场核实清楚东方名都花园自编的楼宇编号，误以为东方名都花园一期工程包11-20栋商业住宅楼，在未了解的情况下出具了该证明文件。”
本案审理过程中，一、褚景阳与广州盈毅公司均确认以下事实，1、《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）中双方的盖章及签名均真实，且合同附件七补充协议是双方的真实意思表示；2、涉案房屋属涉案小区第二期楼盘；3、涉案房屋于2014年9月18日止仍不具备永久用电的使用条件；4、褚景阳和广州盈毅公司至2014年9月18日止仍未办理涉案房屋的交收手续。二、褚景阳陈述以下事实，1、褚景阳在2013年12月31日前确实有收到广州盈毅公司发出的收楼通知，但广州盈毅公司没有告知顺延交房的事情，当时有部分购房业主到现场看楼房，但广州盈毅公司要求签写收楼手续后方可看房，且未提供合同约定的交房证明文件查阅，所以拒绝收楼；2014年4月，褚景阳又到现场看房，因为同样出现上述情况，所以没有收楼；2、褚景阳不存在逾期付款的情况，且延期付款的问题与本案无关，广州盈毅公司可另案主张权利；3、涉案房屋不具备永久用电使用标准，永久用水的问题由法院认定，除此外，褚景阳对广州盈毅公司主张涉案房屋其余事项已达到合同约定交房标准并无意见。三、褚景阳主张合同附件七第三条、第五条约定是减轻或免除广州盈毅公司的延期交房和逾期办证的违约责任，合同附件七第十一条是广州盈毅公司为减轻责任而制定，因此对于合同附件七第三条、第五条、第十一条应予撤销；逾期交楼违约金不应以总房款的5%为上限，合同第十四条第2款是广州盈毅公司自行制定的，并未经过褚景阳的同意，褚景阳不予认可，且设定上限对褚景阳不公平，因此应予变更。广州盈毅公司对褚景阳上述主张提出以下抗辩意见，逾期交楼违约金不存在过高或过低的情形；合同附件七第三条、第五条、第十一条不存在减轻或免除广州盈毅公司交楼或办证的义务，也不存在合同法规定的撤销情形，且褚景阳已在附件的补充协议上签名确认，对补充协议中的内容褚景阳是知道的，广州盈毅公司已尽到提示义务，故褚景阳主张的撤销和变更合同条款的诉请没有事实和法律依据。四、广州盈毅公司陈述以下事实，1、2013年12月已通知褚景阳收楼，但褚景阳以涉案房屋不符合交房条件而拒绝收楼，2014年4月1日广州盈毅公司再次寄发书面通知给褚景阳，但褚景阳仍未收楼；2、目前涉案小��第一期楼宇在2014年5月才取得永久用电，而涉案房屋所属的第二期楼宇目前尚未达到永久用电，不符合合同约定的交房标准，但属于合同约定的免责情形。五、关于褚景阳办理涉案房屋按揭贷款的时间问题。广州盈毅公司提供《个人房屋按揭贷款合同》，拟证明褚景阳迟于商品房买卖合同约定的时间办理按揭手续，根据涉案合同第八条以及补充协议第二条的约定，属于逾期支付购房款，褚景阳应向广州盈毅公司支付逾期付款违约金，广州盈毅公司可据此顺延交付房屋。褚景阳对此不予认可，主张按揭贷款手续是由广州盈毅公司代为办理，褚景阳已按时提供了齐全的贷款资料，至于银行何时同意贷款、何时能与银行签订贷款合同、银行何时发放贷款等问题不是褚景阳能够确定。另，广州盈毅公司承认涉案房屋的按揭贷款手续是由其公司代为办理。褚景阳与广州盈毅公���均确认褚景阳在合同约定的交房日期前办妥按揭贷款手续，且广州盈毅公司在此日期前收到银行发放的贷款。
原审法院认为：褚景阳和广州盈毅公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守履行。
褚景阳主张附件七补充协议第三条、第五条、第十一条的约定免除或减轻了广州盈毅公司的延期交房和逾期办证的违约责任或其他责任，要求撤销上述条款，并要求变更合同第十四条第2款延期交房违约责任的更为，（1）逾期不超过90日的，甲方应按本合同第十三条约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房款的万分之五的标准向乙方支付违约金；（2）逾期超过90日的，乙方可以提出解除合同；乙方提出解除合同的，甲方接到通知之日起30日内退回乙方已付房价款并按乙方已付房价款20%向乙方支付违约金；乙方不解除合同的，甲方按本合同第十三条约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房款的万分之五的标准向乙方支付违约金。原审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方某请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”的规定，褚景阳未能提供证据证明在订立合同的过程中存在上述请求变更或撤销的情形。同时，补充协议第十一条第八项约定“乙方特别声明和确认本合同及附件约定是双方在平等、自愿、协商一致的基础签订��，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除、限制或加重双方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示和向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容，亦不以任何理由要求确认全部或者部分约定内容无效。”由此可见，双方是在平等自愿的基础上签订涉案合同及补充协议；且双方庭审中亦确认涉案合同及补充协议是其真实意思表示。综上，褚景阳要求变更及撤销上述条款的诉请，缺乏理据，原审法院不予支持。
关于交房条件的问题。广州盈毅公司主张涉案房屋除永久用电外，其余均已符合合同约定的交付条件。褚景阳主张涉案房屋除永久用电、用水未达到交付条件外，对于广州盈毅公司陈述涉案房屋其余事项均已达到合同约定交房条件的事实不持异议。依照《中华人民共和国建筑法》���六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后才具备交付使用的条件；但根据查明的事实，增城市城乡建设管理局于2014年3月28日才出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故在此日前，涉案房屋不具备交房条件。关于涉案房屋是否具备永久用电、用水的问题。根据增城新和自来水有限公司的复函，涉案小区自2010年11月前已完成水表安装工程，广州盈毅公司红线范围的第一、二期商品房的居民生活用水已属于永久用水。根据增城供电局的复函，涉案房屋所在小区第二期项目至2014年7月28日止仍未具备永久用电的使用条件，且广州盈毅公司亦承认该事实。此外，广州盈毅主张涉案房屋其余事项均已具备交付条件，褚景阳对此不持异议，故原审法院认定涉案房屋的永久用气亦符合交付条件。鉴于双方在庭审中均确认涉案房屋至2014年9月18日仍不具备永久用电，故原审法院认定涉案房屋直至2014年9月18日不具备永久用电的交房使用条件。
关于广州盈毅公司主张顺延交房的抗辩是否成立的问题。广州盈毅公司主张褚景阳逾期办理按揭贷款手续，存在逾期付款的违约行为，根据补充协议第三条第3款约定，在褚景阳未付清违约金的情况下其公司可顺延交房。原审法院认为，补充协议第三条第3款第3项约定是针对如有存在违约未付清违约金的情形方可顺延交房，从该约定的内容理解，褚景阳是否存在逾期付款的行为应在双方都认可或者通过诉讼确定的情况下才能适用。根据广州盈毅公司提供的证据显示，在褚景阳提起本案诉讼之前，广州盈毅公司并未向某阳主张过逾期付款的违约责任。在本案审理过程中，褚景阳亦不认可存在逾期付款的违约行为。同时，根据涉案合同第八条以及补充协议第二条约定，广州盈毅公司并无证据证明褚景阳未在合同签订之日递交申请办理抵押贷款或提供按揭贷款所需的全部资料，且涉案房屋的按揭贷款是由广州盈毅公司代办，至于银行何时同意贷款、何时签订借款合同、银行何时放款，并非褚景阳能够控制。另广州盈毅公司亦确认在合同约定的交房日前收到银行发放的贷款并出具了购房发票给褚景阳。综上，广州盈毅公司以褚景阳存在逾期付款为由主张可顺延交房的抗辩，原审法院不予采纳。
至于广州盈毅公司主张其公司不具备永久用电使用条件可免责的抗辩是否成立的问题。广州盈毅公司主张，暂时未办理永久用电的原因符合附件七补充协议第十一条第1款约定的情形，褚景阳就此同意放���要求其公司承担违约责任的权利。原审法院认为，首先，广州盈毅公司作为房地产开发企业，在签约时理应考虑到涉案房屋在交付时能否具备永久用电等基本生活居住的交付条件。广州盈毅公司称涉案小区的第一期楼盘在2014年5月才取永久用电，而涉案房屋属于小区第二期楼盘，目前尚未具备永久用电。由此表明，广州盈毅公司在开发第一期楼盘时，就应该知道涉案楼盘所在区域供电负荷量能否满足小区业主日常居住的用电需要。另，从附件七补充协议第十一条第5款约定的内容可以看出，广州盈毅公司在签订涉案合同时就已经预见涉案房屋所在供电区域供电能力是否充足，是否存在影响涉案房屋在交房日期之前办理永久用电的情形，但广州盈毅公司却将涉案房屋存在不能具备永久用电的开发风险直接通过合同约定转为由褚景阳承担，明显是为了规避商业开发风险��其行为显然不符合情理。因此，广州盈毅公司作为房地产开发商，理应承担商业开发的相关风险。其次，补充协议第十一条第5款的约定，是对将来不确定用电状况的描述，并不代表褚景阳已知悉涉案房屋可能存在无永久用电使用的情形，也不能以此确认褚景阳明确接受涉案房屋不具备永久用电的交房条件。再次，即使涉案房屋无法具备永久用电并非广州盈毅公司的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，无论造成涉案房屋未能具备永久用电的原因是否第三方的原因造成，广州盈毅公司也不能以此理由顺延交房以及免除其延期交房的违约责任。综上，广州盈毅公司上述主张的免责抗辩不成立，原审法院��予采纳。
关于延期交房违约金计算标准的问题。褚景阳主张延期交房违约金每日按已付房款的万分之五的标准计算，并不设上限。广州盈毅公司抗辩，合同第十四条已约定延期交房违约金以成交房价款5%为上限。从涉案合同第十四条第2款约定的内容看，双方已对延期交房违约金的计算方法及违约金的数额作出了明确的约定，即按已付房价款每日万分之三计算违约金，且违约金总额不超过合同约定成交房价款的5%为上限。原审法院认为，延期交房违约责任是双方签订合同时所确认，延期交房违约金设有上限的约定是明确的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方已经对延期交房违约金的数额进行了约定，现褚��阳也没有举证证明其因广州盈毅公司延期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额，故褚景阳要求广州盈毅公司支付延期交房违约金每日按已付房款的万分之五的标准计算，并不设上限的依据不足，原审法院不予支持。
根据涉案合同的约定，广州盈毅公司公司应在2013年12月31日前交付涉案房屋给褚景阳使用，但涉案房屋至2014年9月18日仍不具备永久用电的交付条件，故广州盈毅公司未依约按期交付房屋的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。现褚景阳要求广州盈毅公司支付自2014年1月1日起的延期交房违约金，合理合法，原审法院予以支持。鉴于合同第十四条约定延期交房违约金以成交房价款的5%为上限，经计算，延期交房违约金从2014年1月1日计至2014年9月18日超过了合同约定房价款1238497元的5%，故广州盈毅公司应向某阳支付延期交房违约金61924.85元（1238497元��5%）。至于褚景阳要求广州盈毅公司支付的延期交房违约金超过61924.85元的部分，缺乏依据，原审法院予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经审判委员会讨论决定，于2０14年12月17日作出如下判决：一、被告广州市盈毅房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告褚景阳支付延期交房违约金61924.85元；二、驳回原告褚景阳的其他诉讼请求。案件受理费1845元，由原告褚景阳负担463元，被告广州市盈毅房地产有限公司负担1382元。
判后，上诉人广州盈毅公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人迟延办理抵押贷款��续，应视同为逾期支付购房款，上诉人可以顺延交楼时间直至被上诉人支付逾期付款违约金之次日止。（一）被上诉人办理按揭贷款手续的时间迟于合同约定时间。根据案涉合同第八条第3款、附件七补充协议第二条第2款的约定，被上诉人应在2013年4月23日前提供办理所需全部资料及签署相应文件，否则视为逾期支付该部分购房款。本案中，被上诉人实际提交资料及签署《个人房屋按揭贷款合同》的时间是2013年5月30日，滞后于合同约定的时间。依据合同约定，被上诉人属于逾期支付购房款。（二）支付逾期付款违约金是被上诉人的合同义务，并不以上诉人催告（主张）为生效前提，被上诉人应主动履行。案涉合同附件七补充协议第二条第2款约定“……如果乙方（被上诉人）未能在本合同签订之日向贷款银行申请办理抵押贷款（按揭）手续的（含提供办理按揭所需全���资料及签署相应文件），则视乙方逾期支付该部分购房款，乙方应每日万分之三向甲方支付违约金”；第三条第3款约定“3、发生如下情况之一的，甲方有权顺延该房屋的交付使用时间，且不视为甲方（上诉人）违约。……；3）乙方（被上诉人）未付清全部购房款（含按揭贷款划入至甲方监控账户）或者未付清约定违约金的……”根据前述约定，被上诉人如果逾期付款，则应支付违约金，这是被上诉人的合同义务。除对行使合同解除权约定了事先催告的前置程序外，案涉合同中并无任何关于逾期违约金支付以上诉人催告为前提条件的相关约定。上诉人认为，在发生逾期付款的情况下，被上诉人支付逾期付款违约金的义务就如同支付购房款的义务一样，被上诉人应主动按照合同约定履行，根本无需上诉人主张，否则，按照这种逻辑，不就形成“只要合同权利人没有催告，合同义务人就无需履行合同约定的任何义务”的荒诞局面！换言之，上诉人没有催告被上诉人支付购房款，被上诉人是否就能据此拒绝付款呢？显然答案是否定的。所以，原审判决认定上诉人向被上诉人交付案涉房屋的时间为2013年12月31日前，属于认定事实不清；上诉人以“被上诉人逾期付款且至今未支付逾期违约金”作为顺延交房的抗辩理由是有合同依据的，依法应予以支持。二、案涉房屋不具备永久用电的情形属于合同约定的免责事由，被上诉人已经就此放弃向上诉人主张任何权利；该约定是被上诉人自由处置其权利的意思表示，同时也并未免除上诉人之责任，依法应具有法律效力。一审庭审已经查明：涉案小区室内供电设施及高低压供配电工程己全部竣工，满足通电运行的所有条件；上诉人于2013年12月已经向供电部门申请统建小区永久用电报装；由于��塘镇区域供电负荷不足，无法满足其永久用电需求，供电部门暂不同意上诉人用电报装。结合案涉合同补充协议第十一条第5款“如果甲方（上诉人）己办理了永久用电申请，但是由于房屋所在供电区域现有电网供电能力不足，或者因供电部门未能投资建设该房屋小区红线以外永久用电设施至小区红线交界处，导致该房屋交付乙方（被上诉人）使用时无法取得供电永久使用证明材料的，乙方同意不以此为理由向甲方主张任何权利。……”的约定，上诉人无法取得涉案房屋永久用电证明材料是由于区域供电负荷不足造成，符合上述条款约定的情形，被上诉人已经明确就此放弃向上诉人主张任何权利。案涉合同补充协议第十一条第5款的约定，没有免除上诉人为案涉房屋申办永久用电的责任和义务，只是被上诉人对上诉人申办永久用电期限的一种调整和体谅。事实上，案���房屋目前虽未取得永久用电，但是该种状态只是暂时的。一审已经查明：上诉人及该区8家发展商已经主动委托施工单位实施小区红线外永久用电建设工程，目前该工程土建部分己全部完成。案涉合同补充协议第十一条第5款的约定，没有加重被上诉人责任和排除上诉人主要权利。增城市城乡建设管理局于2014年3月28日出具了与案涉房屋所涉工程相关的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，至此涉案房屋已经符合法定交付使用条件；而且被上诉人是按照永久用电的标准缴交电费，其差额部分全部由上诉人无偿垫付。另外，根据合同补充协议第十一条第8款之约定，被上诉人对合同及附件约定内容已完全清晰及理解：并确认上诉人对免除、限制或者加重双方责任的内容已尽合理提示及详细说明之义务；���不以任何理由要求撤销全部或者部分约定内容，亦不以任何理由要求确认全部或者部分约定内容无效。所以，原审判决否定上诉人该抗辩明显属于适用法律错误，同时还违反《中华人民共和国合同法》第八条之规定。三、上诉人通知被上诉人收楼，并不等同于上诉人届时就应履行向被上诉人交楼之义务，被上诉人更无权据此要求上诉人承担违约责任。首先，必须明确一个道理，承担违约责任必须是基于责任方违反了合同义务。本案中，合同约定的上诉人履行交楼义务的时间还未届满（因为被上诉人未支付逾期付款违约金），因此，上诉人不存在违约行为，也就谈不上承担违约责任。合同履行过程中，上诉人没有在任何场合以任何方式表示放弃主张顺延交楼的抗辩，因此，也不存在变更相关条款的事由。所以，上诉人不存在迟延交楼的行为，无须承担违约责任。其��，上诉人在交楼期限届满前通知被上诉人收楼，其实质是上诉人自愿提前履行交楼义务，请注意是“提前履行”，而不是“应该履行”；两者的法律性质是不同的，前者是权利，上诉人可以选择为或不为，且无须承担任何法律责任；后者是义务，上诉人只能选择为，如果选择不为则要承担相应法律责任。本案中，上诉人之所以选择“提前履行”完全是基于对被上诉人的信赖，相信被上诉人会支付逾期违约金；同时也是为了和谐处理纠纷，方便被上诉人安排装修入住事宜。当然，针对上诉人的“提前履行”，被上诉人可以接受也可以不接受，但却不能将“提前履行”这一上诉人的权利，变成上诉人的义务，继而借此追究上诉人的违约责任。所以，原审判决以上诉人同意向被上诉人交楼为由，否定上诉人顺延交楼的抗辩，缺乏法律和合同依据。故上诉请求：1、撤销广��省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第631号民事判决第一项；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人褚景阳答辩同意原审判决处理，请求驳回广州盈毅公司的上诉，维持原判。
广州盈毅公司与褚景阳对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，广州盈毅公司为证明其已经于2014年12月31日取得永久用电，向本院提交了以下证据材料：1.2014年12月31日广州盈毅公司与广州供电局有限公司签订的《高压供用电合同》，其中用电地址载明为广州市增城新塘镇东江大道北8号（东方名都二期）；2.2014年12月29日《客户受电工程中间检查意见书》一份，其中客户名称：广州盈毅公司，用电地址：广州市增城新塘镇东江大道北8号（东方名都二期）；3.2014年12月31日《客户受电工程竣工检验意见书》，其中客户名称��广州盈毅公司，用电地址：广州市增城新塘镇东江大道北8号（东方名都二期），送电日期2015年1月1日；4.2015年5月7日广州增电电力建设投资集团有限公司新塘项目部向广州盈毅公司出具的证明一份，主要内容是：地址为东方名都二期东方名都花园﹟4、﹟5、﹟6、﹟7、﹟8、﹟9、﹟10、﹟11公用综合房（配电工程部分），已经于2015年1月7日通过竣工验收。2015年4月13日，该工程完成向供电部门申请送电手续，已正式送电并交付使用。
二审中，广州盈毅公司向本院提出中止审理申请，理由是：广州盈毅公司以褚景阳逾期付款为由提起的另案诉讼已由法院受理且尚未审结，故另案的审理结果直接影响本案的判决。
二审中，对于顺延交房和永久用电的问题，广州盈毅公司表示：1.合同对于购买人逾期付款的违约责任，同时在合同条款及补充协议的顺延交楼中予以了约定；2.��没有证据证明有向某阳主张顺延交房和逾期付款违约金，但诉讼中提出的抗辩理由应视为其对于该权利的主张；3.在签订案涉合同之前，广州盈毅公司已经知道案涉房屋所在供电区域电网容量不足。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）广州盈毅公司主张顺延交房的理由是否成立；（二）合同约定免责事由的审查认定。
关于广州盈毅公司主张顺延交房的理由是否成立的问题。广州盈毅公司上诉认为因买受人迟延办理抵押贷款手续，应视为逾期支付购房款，故广州盈毅公司可顺延交房时间直至买受人支付逾期付款违约金之日止。对此，从合同约定的内容审查来看，由于案涉合同对于逾期交房、逾期付款均分别约定了违约责任，逾期付款违约责任的承担与房屋交付的合同义务并非对等关系。广州盈毅公司另案以买受人逾期付款为由主张违约责任的诉讼，并不构成本案中止诉讼的正当情形，其所提出中止审理的申请本院不予接纳。从合同履行的事实状态来看，本案中，在合同约定的交房日期之前，没有证据显示广州盈毅公司曾就逾期付款及违约金向买受人提出过主张，其仍依合同所示的交房时间通知买受人收房。因此，原审法院不予采纳广州盈毅公司顺延交房的抗辩并无不当。
关于合同约定免责事由的审查认定问题。广州盈毅公司上诉认为依据补充协议第十一条第5款约定的免责事由，买受人已经放弃权利的主张。对此，基于开发商合同义务的审查，由于商品房作为居住物的特殊性，出卖人在交付商品房时应当满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求。永久用电作为商品房交付必须具备的基本居住要求，是广州盈毅公司作为开发商所应承担的基本义务，广州盈毅公司以协议的方式免除其应承担的责任，法律���据并不充分。基于免责条款内容的审查，买受人对于买卖合同的标的物享有知情权，广州盈毅公司在签订案涉合同时就已知悉案涉房屋所在供电区域电网容量不足，对此其理应向买受人明确予以披露，而广州盈毅公司却用不确定的用电状态表述以免除其应承担的责任，明显有违诚实信用原则。广州盈毅公司作为开发商理应在约定交房之前，采取积极措施解决永久用电所涉问题，善尽合同当事人义务。因此，原审法院不予采信广州盈毅公司所主张的免责抗辩，并判令其向买受人支付逾期交房违约金，所作处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，广州盈毅公司的上诉理由并不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判���
本案二审案件受理费1382元，由上诉人广州市盈毅房地产有限公司负担。
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