浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭建民初字第904号
原告杭州××物业管理有限公司××司，住所地建德市
××街道桥××法院路××单××室。
诉讼代表人黄某某。
委托代理人何某某。
委托代理人廖某某。
被告杭州××开发有限公司，住所地杭州市××××楼
法定代表人詹某某。
委托代理人沈某某。
原告杭州××物业管理有限公司××司（以下简称龙邑
××）与被告杭州××开发有限公司（以下简称华××房产）
物业服务合同纠纷一案，本院于2009年5月19日立案受理后，
依法由审判员方志宇适用简易程序公开开庭进行了审理。后本
案转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙邑××的委托
代理人何某某、廖某某到庭参加了诉讼，被告华××房产的委
托代理人沈某某参加了第一次庭审，被告华××房产经本院传
票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终
结。
原告龙邑××诉称，2006年9月29日，原、被告签订《前
期物业服务合同》，约定由原告龙邑××对被告华××房产开发的位于建德市乾潭镇的求是花园小区进行前期物业管理，管理期限为2006年10月1日至2008年9月30日。物业管某某标准为
：住宅按照建筑面积每平方米每月0.40元，商铺按照建筑面积
每平方米每月0.55元，柴间按照建筑面积每平方米每月0.10元
，每个车位按照每月10元计算。并约定，华××房产尚未出售
的房产，由其交纳物业服务费用，一期工程（1号、5号、9号
、12号、13号、15号、18号、19号、20号楼）物业管某某在20
06年10月1日至2006年12月31日按照50％交纳，2007年1月1日
后按照70％交纳；二期工程（2号、3号、6号、7号、8号、10
号、11号、16号、17号楼）物业管某某在2007年1月1日至2007
年3月31日按照50％交纳，2007年4月1日后按照70％交纳。经
建德市物价局批复，核定求是花园小区物业管某某暂行标准为
：住宅0.35元／平方米／月，商铺0.50元－0.80元／平方米／
月，柴间0.10元／平方米／月，车某10元／间／月，并可以上
下浮动20％。协议签订后，原告依约进驻求是花园，对该小区
进行物业服务管理。合同约定的服务期限届满后，双方未补签
合同，但原告对求是花园小区继续进行实际的物业管理。被告
华××房产拖欠其空置房的物业管某某，从2008年10月1日至2
009年5月31日，被告共拖欠物业管某某34978元，现要求被告
立即支付。
原告向法庭提供以下证据：
1、营业执照、资质证明复印件各1份，拟证明原告的主
体资格。
2、法定代表人身份证明附身份证复印件1份，拟证明原告的法定代表人资格。
3、公司注册证明复印件1份，拟证明被告的基本情况。
4、请求支付物管费汇总表1份，拟证明被告欠原告的物
管费74631元。
5、前期物业服务合同附补充协议复印件各1份，拟证明
原、被告签订物业服务合同，约定物业服务相关内容：物业管
某某标准（住宅按照建筑面积每平方米每月0.40元，商铺按照
建筑面积每平方米每月0.55元，柴间按照建筑面积每平方米每
月0.10元，每个车位按照每月10元计算）和服务期限（2006年
10月1日至2008年9月30日）。
6、建德市物价局关于求是花园小区物业管某某暂行标准
的批复复印件1份，拟证明建德市物价局核定给求是花园的物
业管某某标准。
上述证据5、6在庭审中与原件核对一致。
7、建德市乾潭镇马鞍岭社区居委会《证明》原件1份，
拟证明龙邑××在求是花园进行物业管理的事实。
8、龙邑××驻求是花园小区的员工考勤表复印件1份，
拟证明原告的员工在求是花园小区服务的事实。
9、龙邑××的员工工资单复印件1份，拟证明原告单位
的员工在求是花园小区服务的情况。
10、工程甲服务处理单复印件一组32份，拟证明原告在
求是花园小区进行物业服务的事实。
被告华××房产在第一次庭审中辩称，原告龙邑××与
被告华某公司签订的《前期物业服务合同》约定的合同期限为2年，即2006年10月1日至2008年9月30日，并约定“合同期满，本合同自然终止”。但双方在合同期满后未续签协议，且被
告华××房产在合同期满前就已经将求是花园的物业全部出售
，也不再具有签订物业服务合同的主体资格，所以原告要求被
告支付2008年10月1日后的物业费，没有事实依据。
被告华××房产向法庭提供《房屋所有权证》复印件44
份，求是花园《车某购买协议》复印件51份，房屋及车某交接
单复印件19份，拟证明原告罗列的物业在2008年10月1日前均
已经被出售，不再是被告华××房产的空置房。
第一次庭审后，原告根据被告的答辩意见及所提供的证
据，变更了诉讼请求，要求被告支付自2006年10月1日起至物
业实际交付给业主之日止的物业管某某合计人民币37574.94元
原告在第二次庭审中向法庭提供以下证据：
11、《欠条》复印件（与原件核对一致）1份，拟证明被
告至今尚欠原告小区的业主花名册，造成原告难以确定求是花
园小区内哪些是空置房、哪些已经有业主，致使原告无法正常
收取物管费。
12、房屋所有权证存根复印件（加盖建德市房地产管理
处档案专用章）一组44份，拟证明所登记的房屋办证时间（即
缮证日期），该时间前房屋为空置房，物业费应由被告支付。
13、《补充协议书》复印件（与原件核对一致）2份，拟
证明双方约定被告未出售的空置房物业费的交纳方式为：一期
工程乙管某某在2006年10月1日至2006年12月31日按照50％交纳，2007年1月1日后按照70％交纳；二期工程乙管某某在2007年1月1日至2007年3月31日按照50％交纳，2007年4月1日后按
照70％交纳。一期工程是指：1号、5号、9号、12号、13号、1
5号、18号、19号、20号楼，二期工程是指：2号、3号、6号、
7号、8号、10号、11号、16号、17号楼。
被告华××房产未到庭参加第二次庭审，也未向法庭提
供新的证据。
原、被告提供的证据，本院作如下分析认证：
一、原告提供的证据1、2、3、7、8、9、10，被告均无
异议，本院经审查认为，上述证据中，证据1能证明原告系领
取了营业执照的法人设立的分支机构，符合民事诉讼的主体资
格，予以认定；证据2系设立原告的法人的法定代表人情况，
与本案没有直接关系，不予认定；证据3与被告提供的工商登
记资料相符，予以认定；证据7－10能辅助证明原告对求是花
园小区进行物业管理的事实，予以认定。
二、原告提供的证据4，被告对真实性、合法性无异议，
但对关联性有异议，认为原告罗列的房屋都已经有了明确的业
主，且上述业主不是被告。本院认为，因原告变更了诉讼请求
，该组证据的证明对象与原告变更后的诉讼请求已经没有关系
，故不予认定。
三、原告提供的证据5，被告对真实性、合法性无异议，
但对关联性有异议，认为该合同的有效期限为2006年10月1日
至2008年9月30日，与原告要求2008年10月1日至2009年5月间
的物业费没有关联。本院认为，因原告变更诉讼请求，要求被告支付2008年9月30日前的物业管某某，被告未到庭发表新的质证意见，视为放弃质证权利。该组证据与原件核对一致，符
合证据形式要件；盖有双方单位印章，并有负责人签名，具有
真实性；内容涉及双方约定的合同期限、收费标准等与本案有
关的内容，该证据符合证据“三性”，予以认定。
四、原告提供的证据6，被告对证据的真实性、合法性无
异议，但提出关联性异议。本院认为，建德市物价局的批复可
以作为原告主张物业费标准的依据，予以认定。
五、被告提供的证据，原告在第一次庭审中提出之前一
直未取得该组资料（即被告提供的证据），该组资料与2008年
年底被告方告知原告的求是花园房产信息出入很大。44份房屋
所有权证与51份车某协议书，只有19份交接单，根据2006年的
交房情况是要求每一间车某、每一套房屋都要有一份批准通知
书，而不可以合并交接的。上述房屋的资料原告没有拿到，对
真实性有异议，要求核对原件。原告在第二次庭审中表示认可
被告所提供的证据的真实性，并使用该组证据有关物业的交接
时间，用以计算交接前的物业管某某用。本院认为，被告提供
的证据，原告对真实性无异议，对此本院予以确认。被告反引
用上述证据，对其证据效力本院将综合分析。
六、原告提供的证据11、12、13，本院送达给被告后，
被告未提出书面质证意见，也未到庭发表质证意见，应视为放
弃质证的权利。本院认为，证据11与原件核对一致，符合证据
形式要件；加盖被告单位印章，具有真实性；内容中有“业主
花名册”，与本案有关联。该证据符合证据“三性”，予以确认。根据该证据，原告未取得业主花名册，对其全面掌握小区业主情况带来实际困难，对此本院予以确认。证据12系房产登
记部门的档案资料，符合证据要件，予以确认。证据13与原件
核对一致，符合形式要件；有双方单位印章及代表人签名，具
有真实性；内容与本案有关联。该证据符合证据“三性”，予
以确认。
七、综上分析，本院认为，原告使用被告提供的证据来
引证被告与各业主交接房屋的时间，不违反法律规定，对其引
证内容予以确认。原告引证被告提供的证据，证明了各业主接
受房屋的时间，以此证明各业主接受前的房屋仍属被告的空置
房，上述证明方法能够成立。原告变更诉讼请求后，本院已经
将原告变更诉讼请求的申请书副本送达给被告，被告未作书面
答辩，也未到庭作出口头答辩，应视为放弃答辩的权利。原告
变更后的诉讼请求将要求被告支付的物业管某某计算至新业主
的房产证缮证日止，但物业费的负担人应以房屋实际管理人为
主体，新业主接受房屋后，已是房屋实际管理人，应由其承担
房屋的物业费用。而缮证日期系房屋登记部门办理手续的时间
，与房屋的交付日期不完全重合，故以房屋交接日为物业费的
负担时间界限更为妥当。根据涉案房屋的建筑面积、交付时间
以及物价局核定的物业管某某的计算标准，至2008年9月30日
，涉案各房屋的物业管某某如下表所列：
编号
新业主户名
房屋商铺
面积（㎡）
车某号
物业费
月标准
住房按
0.35元
／㎡／月计
商铺按
0.50元
／㎡／月计
车位
物业费
月标准
按10元／月／间计
ⅰ期2006年10月1日至12月31日按50%计
ⅰ期
2007年1月1日至2008年9月30日按70%
ⅱ期
2007年1月1日至2007年3月31日按50%
ⅱ期2007年4月1日至2008年9月30日
按70%
破月
费用
不足一个月按天计
合计（元）
物业
交付
时间
占永花
15#
243.29
15-2-0316-1-01
142.73
1198.91
105.00
1469.00
二〇〇八年七月三日
占永甫
242.93
5-3-04
142.54
1197.32
1353.16
2008年7月6日
占彩娥
5#1-202
242.93
5-1-04
7-1-01
142.54
1197.32
105.00
1479.47
2008年7月8日
12#
188.85
12-2-4
114.15
958.83
1087.185
叶国生
18#
1-1101
215.07
142.91
1200.46
1347.82
2008年7月2日
戴子红
255.74
149.26
1114.502.32
1266.09
2008年8月1日
金汉良
2-203-2
242.93
5-3-01
7-1-04
142.54
1130.80
1391.24
2008年6月2日
徐锋
189.25-3-02
7-2-02
114.33
960.37
105.00
1216.83
2008年7月11日
冯良
18#
1-1102
215.68
07／09／10／11／13／14／15
218.23
1833.15
2054.782008年7月1日
吴晓蓉
20#
2-203-2
245.59
20-2-04
143.93
1074.71
1263.43
2008年5月20日
杨寿康
255.35
15-2-01
149.06
1252.0934.78
1435.93
2008年7月15日
商-73
467.93
561.82
2008年7月26日
商-75
467.25
561.00
14商-77
230.53
276.78
12#
188.85
12-1-0112-1-04
129.15
1084.83
1266.21
12#
1-202242.5
12-2-0112-2-0213-01
84.875
172.31
1286.60
1512.52
2008年5月20日
商-65
293.84
357.34
商-67
293.84
15.07357.34
商-69
293.84
357.34
商-71
324.55
394.70
商－267
104.36
474.8424.35
577.46
商－271
186.31
139.73
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