陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陕民二终字第00101号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西君诚置业有限公司。住所地，陕西省商洛市商州区北新街***号*幢*层*号房。
法定代表人：赵宏均，该公司总经理。
委托代理人：萧新安，陕西合恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：商洛市卫生监督所。住所地，陕西省商洛市商州区工农路**号。
法定代表人：巩生启，所长。
委托代理人：李安平，陕西海普睿诚律师事务所律师。
上诉人陕西君城置业有限公司（以下简称陕西君诚公司公司）因与被上诉人商洛市卫生监督所合同纠纷一案，君诚公司不服商洛市中级人民法院（2015）商中民二初字第00001号民事判决书，向本院提出上诉，本院受理以后，依法组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭审理了本案，上诉人君诚公司的委托代理人萧新安；被上诉人卫生监督所的委托代理人李安平等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2010年1月12日，原告商洛市卫生监督所（甲方）和被告陕西三鼎实业有限公司签订《商洛市卫生监督综合大楼联合建设协议书》（以下称《联合建设协议书》），约定：第一条工程概况：工程名称为商洛市卫生监督综合大楼，地点位于商洛市工农路76号；工程内容为建设地面以上23层地下一层的卫生监督综合大楼，其中1—3层为商业用房，4—23层为办公住宅用房，总建筑面积30800平方米，采用集中式供暖，其他内容以图纸设计和协议相关条款为准；工程期限为自奠基之日起18个月完成。第二条合作前提：商洛市卫生监督所为清欠单位债务，改善办公条件，改善职工住房，妥善解决好卫生监督所的各类矛盾和问题，根据商洛市人民政府专题会议纪要（2009年3月23日）精神，商洛市卫生监督所通过招商联合建设，对市工农路76号现单位院内房地产进行综合开发利用修建一座集商用、办公、住宅为一体的综合大楼。一、甲方以位于商洛市工农路76号院内的土地2918.56平方米（4.38亩）作为投资。二、整个工程规模约30800平方米，其中地下一层约1950平方米，地面以上1—3层约5850平方米为商业用房，4—23层约23000平方米为办公住宅用房。所有建设费用全部由乙方投资（亦即甲方只用2918.56平方米的土地作为投资），工程预计投资约6000万元。第三条合作条件：1、乙方需向甲方无偿出资500万元用于偿还甲方置换土地资金，该笔款项甲方不再偿还。2、乙方向甲方无偿提供约2400平方米办公用房（以设计为准），具体建设标准双方以协议附件1确定。3、乙方在地下室为甲方无偿提供停车位及单位用辅助用房500平方米。4、乙方以协议价向甲方职工提供50套住宅用房约7000平方米，协议价均价为每平方米1880元（具体建设标准以协议附件2确定）。5、土地挂牌出让金由竞买人全部承担。6、乙方在竞得土地使用权签订合同后五日内须向甲方指定账户划入300万元作为履约保证金，综合大楼竣工验收交付使用后退还乙方。7、乙方付给甲方房屋拆迁、占道、院墙建设、地勘等相关费用80万元。8、地面1—3层商用房归乙方所有。9、4—23层除提供给甲方的办公用房及甲方职工购买的约7000平方米的住宅楼外，其余归乙方所有。10、地下一层除甲方所用500平方米，其余乙方拥有所有权。第四条双方的权利和义务：第2条甲方义务第（2）项约定：负责收取单位职工协议价购房款并按工程进度划入乙方账户，具体办法按照协议附件2约定。第4条乙方义务第（3）项约定：办理甲方职工购买的住宅用房产权证，费用由甲方职工承担。第（6）项约定：遵守政府有关主管部门对施工场地交通、施工噪音、以及环境保护和安全生产等的管理规定。第六条施工组织设计和工期：1、乙方自正式合同生效之日三个月内必须开工建设，开工建设后18个月内工程交付使用。3、因自然或外在人为因素及不可抗力造成工期延误，经甲方确认，工期相应顺延。因乙方原因造成停工的，由乙方承担发生的费用，工期不顺延。4、因乙方原因不能按照竣工日期按期竣工，乙方承担违约责任。第八条违约责任：1、甲方不能按约定工程进度及时支付职工购房款，应支付应收款额月1.2的行息或交纳日千分之一的滞纳金。3、工程不能按约定交付使用，乙方应向甲方交纳罚金，罚金的起点为10万元，然后再按职工购房款数额由乙方向甲方交纳日千分之一的滞纳金。关于合同的生效问题双方约定：乙方报名参与商洛市卫生监督所土地使用权竞买，乙方在取得土地使用权并签订合同后，该协议正式生效。同日，原被告双方又签订了《单位办公用房建设协议书》和《单位职工购房协议》各一份，分别作为《联合建设协议书》的附件1和附件2。附件2约定：一、楼层及结构：提供甲方职工购买的住宅用房分为大三室和小三室两种，大三室建筑面积145平方米左右，小三室135平方米左右。甲方职工购买的7000平方米（50套）住宅低、中、高各取整层。二、房屋价款：经甲乙双方协商一致，乙方以协议价向甲方职工提供住宅用房7000平方米，提供甲方职工购买的住宅协议价均价为1880元每平方米，此价格为确定价，乙方不得因任何不可预知因素而要求改变此房价。三、职工住宅建设标准：1、职工购买的住宅用房必须和其他商品用房同等标准，采取集中取暖。7、天然气接口入户，供暖、供气、供电全部采用智能卡。五、付款方式：甲方职工购买的住宅用房款，由甲方单位代为收取。房屋价款分四期付给乙方：第一期付款时间为综合大楼建至正负零时付职工购房总款的30%，第二期付款在房屋主体建至10层时付给30%，第三期主体封顶时付给20%，第四期房屋竣工验收、交钥匙前付20%。2010年3月26日，陕西三鼎实业有限公司向原告提交了《关于陕西君诚置业有限公司全权负责商洛市卫生监督综合大楼协议书实施的申请》，该《申请》称：“商洛市卫生监督所：我公司于2010年1月12日与贵所签订了商洛市卫生监督所综合大楼联合建设协议书，并于2010年1月15日完成了土地出让手续。为支持当地经济建设，增加地方财政收入，便于该项目管理，经我公司研究决定在商洛市成立分公司，名称为‘陕西君诚置业有限公司’，今后陕西君诚置业有限公司全权负责该项目的实施。现申请贵所将《商洛市卫生监督综合大楼协议书》乙方变更为陕西君诚置业有限公司”。同年4月3日，本案原被告和陕西三鼎实业有限公司三方签订《商洛市卫生监督综合大楼联合建设协议书变更协议》，约定：“商洛市卫生监督所综合大楼联合建设协议书乙方执行人变更为陕西君诚置业有限公司，协议内容不变，由陕西君诚置业有限公司全权负责履行卫生监督综合大楼项目的实施。”同年5月8日，原被告双方签订一份《商洛市卫生监督所办公用房及职工住房有关问题补充协议》（以下称2010年5月8日《补充协议》），约定：二、乙方提供的住宅约7000平方米。楼层定为6、7、13、14、23、24层（可进行适当调整，以最后确定的房子为准），朝向分为东南、西南、东北、西北。三、职工住宅7000平方米由乙方交付甲方，由甲方制定方案进行分配，职工若有异议，由甲方负责全权处理，与乙方无关。房款由甲方统一收取交给乙方。四、职工各户房价由甲方在均价1880元每平方米的基础上确定。五、职工住房在甲方确定的房价以内的营业税由乙方负担。六、为便于操作，甲方将职工住宅的购房款委托乙方代为收取，由乙方出具票据，最后甲方统一和乙方结账。之后，原告向被告提交了《职工选房登记表》，该登记表对购房职工姓名、所选房屋楼层、户型、房号有明确记载，总共41户，面积6046.09平方米。2011年10月31日—11月9日，原告41户职工向被告交清了第一期购房款。2012年5月14日—5月31日，41户购房职工中除王永成、贾定华两人之外，其余39户均交清了按《职工选房登记表》计算的第二期购房款。2012年7月26日，原被告双方又签订一份《商洛市卫生监督综合大楼联合建设补充协议书》（以下称2012年7月26日《补充协议》，约定：一、由于多种原因联合建设协议书第五条施工组织设计和工期的实际开工时间应为2011年11月，2012年9月主体封顶，2013年6月交工。六、联合建设协议书附件2《单位职工购房协议》的有关问题按以下处理：1、单位职工购买的住宅采用壁挂锅炉（使用天然气）方式供暖；2、协议书约定的7000平方米住宅用房，单位实际使用6600平方米，余400平方米由甲方委托乙方在职工住房价格基础上每平方米加价800元代售，考虑相关因素，计乙方应向甲方交回30万元（协议书签订后半个月内付款）。2012年9月12日—9月29日，41户购房职工中除贾定华、王永成、邓文芹、李秋霞4户外，其余37户职工均交清了按《职工选房登记表》计算的第三期购房款。2014年6月6日，被告在《商洛日报》刊登公告称：“尊敬的各位业主：商洛卫苑大厦于2014年5月25日顺利完成竣工，质量达到国家验收规范要求。我公司已电话通知各位业主于2014年6月3日开始分户验收。现再次在《商洛日报》上通知各位业主，请于2014年7月3日前前来办理分户验收及相关手续”。同年6月18日，原告部分职工代表和被告法定代表人赵宏均协商职工用房的分户验收、交房及物业管理等问题，但未协商一致。同年6月20日，商洛市住房和城乡建设局对被告作出《关于对商洛卫苑大厦开发项目有关问题的初步处理决定》，该《决定》称：“陕西君诚置业有限公司：你公司开发建设的‘商洛卫苑大厦’项目因违规交房、不按合同约定积极履行违约赔偿责任等原因引起业主多次群体上访，社会反响较为强烈。上述行为严重扰乱了我市房地产市场的正常秩序和健康发展。为维护业主合法利益，解决业主合理诉求，现责令你公司：一、立即停止交房活动。在完成工程设计和合同约定的各项施工内容以及满足法律法规的交房条件后方可开展交房活动。第二、应按照合同约定向业主据实支付延期交房违约金。三、立即停止物业服务企业违规收费行为。四、向我局提交书面报告。”同年7月11日，被告以陕君置字（2014）2号文件书面回复该局称：“商洛市住房和城乡建设局：我公司在接到贵局2014年6月20日《关于对商洛卫苑大厦开发项目有关问题的初步处理决定》后，针对文件中提到的几点问题采取了积极的处理措施，现将处理情况上报贵单位：一、接到文件后我公司立即停止了交房活动，并按照合同约定对未完成的天然气安装工程进行积极办理。现天然气户内安装已完成大半，预计下周户内施工可全部完成，各业主对天然气施工进度比较满意。同时，我公司按照《陕西省房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收实施细则》的相关规定，完成了分户验收。二、关于卫苑大厦延期交房违约金赔偿问题，我公司已和大部分业主达成共识，对未达成共识的业主，我公司将积极通过协商或诉讼方式进行解决。”同年10月9日，被告以特快专递向原告42户职工分别寄送《通知》称：“你所购买的‘卫苑大厦’房屋已于2014年5月30日竣工，我公司2014年6月6日在商洛日报通知各位业主在2014年6月30日之前办理房屋分户验收及交房手续，时至今日，贵户仍未办理相关手续，依据职工购房协议的约定，再次告知贵户在收到此通知后迅速到陕西君诚置业有限公司办理合同签订、交款、分户验收等相关手续”。同年10月17日，原告致函被告称：“陕西君诚置业有限公司：现再次邀约贵公司法定代表人依据‘商洛市卫生监督综合大楼联合建设协议书’和‘单位职工购房协议’，就单位职工分户验房等有关事宜进行协商洽谈。”同年10月22日，原被告双方法定代表人及部分职工召开会议再次协商分户验收、壁挂锅炉及违约赔偿等问题，双方仍未达成协议。同年12月1日，原告向商洛市商州区人民法院提起诉讼，要求判令被告支付逾期交房违约金并安装壁挂锅炉。后商州区人民法院将本案移送本院管辖。同年12月17日，陕西永兴物业有限责任公司卫苑大厦物业部作为最后一方分户验收单位在《住宅工程质量分户验收表》上签字盖章。2015年1月22日，被告向商洛市建设工程质量安全监督中心站（以下称建设工程质监站）提交了卫苑大厦竣工报告，该站在报告“监督单位”一栏中盖了章。同年1月26日，被告和卫苑大厦工程的设计单位、监理单位、施工单位分别在该工程的《工程竣工验收证明书》上签了章。同年3月20日，被告向原告发出《催告函》称：“商洛市‘卫苑大厦’房屋竣工验收后，经多次通知，但贵所未及时接受房屋和钥匙。现再次催告，请尽快接受房屋和钥匙，立即支付拖欠的房款，并承担相应责任和所造成的全部损失”，同月24日，原告书面回复称：“房屋至今未履行交接手续的责任应由谁承担，情况是明确的，因为贵公司至今未提交房屋验收合格资料，两书五证和按合同安装壁挂炉。2014年10月17日前我们多次约邀和函告贵公司组织分户验收至今亦无回音，现已诉诸法律，自有公论。”
诉讼中，就卫苑大厦的竣工验收问题，本院分别于2015年5月7日和5月26日两次调查了建设工程质量监督站，据该站负责卫苑大厦竣工验收的同志讲，分户验收是综合验收的前提，2015年1月22日被告报来该工程的竣工验收报告之后，该站验收过一次后责令被告进行整改，2015年4月22日又进行了第二次验收，验收各方在现场召开了会议，工程竣工验收获得通过。该工程的竣工验收备案工作现正在进行当中，备案工作完成后就可办理房产证。原审另查明，该项目的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证齐全，
上述事实有《联合建设协议书》、《单位办公用房建设协议书》、《单位职工购房协议》、《关于陕西君诚执业有限公司全权负责商洛市卫生监督综合大楼协议书实施的申请》、《商洛市卫生监督综合大楼联合建设协议书变更协议》、2010年5月8日《补充协议》、2012年7月26日《补充协议》、《职工选房登记表》、被告提交的卫生监督所职工购房交款明细表及交款收据、2014年6月6日商洛日报《公告》、《关于对商洛卫苑大厦开发项目有关问题的初步处理决定》、陕君置字（2014）2号文件、2014年10月8日被告要求原告购房职工分户验收、交款的《通知》及次日邮寄该通知的特快专递存根、2014年10月17日原告《关于再次约邀洽谈分户验房有关事宜的函》、2014年6月8日、10月22日原告会议记录（交房群众代表组用）、《住宅工程质量分户验收表》、《竣工报告》、《工程竣工验收证明书》、2015年3月20日被告《催告函》和被告3月24日回复函、该项目的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证、2015年5月7日、5月26日本院调查笔录在卷佐证。上述证据均经过当事人质证。
原审认为本案的焦点问题有以下六项：（一）、《联合建设协议书》和附件2《单位职工购房协议》的性质、效力问题。最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第十二条规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，起诉前经有批准权的人民政府决定同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”。第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案中原告卫生监督所性质为国有事业单位，其办公用地系以划拨方式取得的国有土地，2010年1月12日，其根据商洛市人民政府专题会议纪要精神与陕西三鼎实业有限公司签订《联合建设协议书》，该协议的基本内容为：甲方卫生监督所以其4.38亩土地作为投资，由乙方陕西三鼎实业公司承担全部建设费用，双方联合建设具有办公、商用、住宅功能的卫苑大厦；原告的主要权利为取得2400平方米的办公用房、500平方米的停车位及辅助用房、500万元资金，并以协议价为职工购买住宅用房7000平方米；陕西三鼎公司取得剩余商用、住宅用房的所有权。从上述内容可以看出，该合同虽然名为联合建设协议，但原告只取得固定收益，并不承担开发风险，因此该合同不属于合作开发房地产合同。原告取得的固定收益系对其让渡土地使用权的补偿，因此该合同具有补偿性合同的性质。该合同另一重要内容为甲方以均价每平方米1880元的协议价为其职工购买乙方开发的7000平米住宅用房。虽然基于合作关系，乙方在购房价格方面给予甲方低于市场价格的优惠，但甲方仍需支付对价，故在职工住宅用房方面双方仍属商品房买卖合同关系。因此，该合同具有补偿性合同和商品房买卖合同的双重性质。按照合同约定，在该合同签订后，乙方陕西三鼎实业公司参加了合作开发所用国有土地使用权的出让拍卖活动，通过竞争取得了该宗国有土地使用权。上述行为可以视为本案国有土地使用权的转让取得了土地管理部门的批准，交纳了国有土地使用权出让金。因此本合同关于国有土地使用权方面的内容符合法律规定，应为有效。关于商品房买卖合同部分，该项目的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证齐全，因此该合同关于商品房买卖的内容亦不违反法律规定，应为有效。（二）、《商洛市卫生监督综合大楼联合建设协议书变更协议》的性质、及效力问题。2010年4月3日，卫生监督所、君诚置业公司及陕西三鼎实业有限公司三方共同签订《商洛市卫生监督综合大楼联合建设协议书变更协议》，约定《商洛市卫生监督综合大楼联合建设协议书》的内容不变，将合同乙方陕西三鼎实业有限公司变更为陕西君诚置业有限公司，上述内容的实质是君诚置业公司概括承受了陕西三鼎实业有限公司在《联合建设协议书》中的权利和义务，陕西三鼎实业有限公司退出该合同关系。该约定符合《中华人民共和国合同法》第八十八条关于合同转让的规定，因此，《商洛市卫生监督综合大楼联合建设协议书变更协议》性质为合同转让协议，应为有效。根据该协议，被告君诚置业公司合法取得了《联和建设协议书》中乙方陕西三鼎实业有限公司的合同地位，享有和承担乙方的权利和义务。（三）关于职工购房面积、价款及欠款数额的认定问题。原告认为，《联合建设协议书》虽然约定职工购房50套7000平方米，之后变更为6600平方米，但《职工选房登记表》中只有41套，面积共计6046.09平方米，对被告少交的553.91平方米在本案中暂不要求处理。41户购房职工中，张宏伟、李彬等8人私下和被告协商变更了楼层和价格、加大了房屋面积，对于因此而增加的价款与原告无关。被告辩称，按照2012年7月26日《补充协议书》的约定，被告确认购房43套、共计6600平方米。43户中的22203号房屋价款已经全部交清，故本次未起诉该户。43户中的22103号房由于被告一直未确定由哪位职工购买，故房款一直未交。对于此套房，如果原告现在愿意购买，则按约定交清房款，如果不再需要，被告可自行处理。剩余41户中，确有8户的楼层、面积和价款发生了调整，但贾定华、贾志智、李志高、李秋霞4户的调整经过了原告同意，价格仍按合同约定计算，增加的面积包括在补充协议约定的6600平方米之内。李彬、张宏伟、邓文秀、邓文芹四户房屋的调整系职工个人和被告协商，因此而增加的价款与原告无关，增加的面积不在补充协议约定的6600平方米之内。本院认为，原告提供的《职工选房登记表》对41户职工购房的楼层、户型和房号均有详细记载，且有职工本人签名，对其真实性应予认定。将被告提供的卫生监督所职工购房款支付明细表与《职工购房登记表》相比较，有8人的房屋房号和面积有变化：
1、贾定华原选购房号22203，面积为158.52平方米，之后房号变更为22503，面积为312.8平方米，面积增加154.28平方米。
2、贾志智原购房号22406，面积为135.27平方米，后房号变更为21305，面积变更为151.15平方米，面积增加15.88平方米。
3、李高志购房号为22303，房号未变，原面积为158.52平方米，后增加到192.21平方米，面积增加33.69平方米。
4、李秋霞购房号为22403，房号未变，原面积为158.52平方米，后增加到192.21平方米，面积增加33.69平方米。
5、李彬原购房号为10601，面积为148.23平方米，后房号变更为22401，面积变更为178.12平方米，面积增加29.89平方米。
6、邓文芹原购房号为20603，面积为158.52平方米，后房号变更为22505，面积变更为254.61平方米，面积增加96.09平方米。
7、邓文秀原购房号为20703，面积为158.52平方米，后房号变更为22504，面积变更为236.84平方米，面积增加78.32平方米。
8、张宏伟原购房号为20605，面积为151.15平方米，后房号变更为22501，面积变更为283.12平方米，面积增加131.97平方米。
2012年7月26日《补充协议书》第六条第2款约定：“协议书约定的7000平方米住宅用房，单位实际使用6600平方米，余400平方米由甲方委托乙方在职工住房价格基础上每平方米加价800元代售，考虑相关因素，计乙方应向甲方交回30万元（协议书签订后半个月内付款）”。上述约定明确确认，原告实际购买被告住宅用房为6600平方米，但《职工购房登记表》载明41户职工总计购房面积为6046.09平方米，二者相差553.91平方米。而上述8人中的前4人房屋面积共计增加237.54平方米，加上22103号房面积158.52平方米、22203号房面积158.52平方米，共计为554.58平方米。6046.09＋554.58=6600.67平方米。这一数字与2012年7月26日的《补充协议书》中确认的原告实际购买被告住宅用房共计6600平方米基本吻合，说明被告关于职工购房面积方面的陈述符合客观实际，应予采信。据此认定，贾定华、贾志智、李高志、李秋霞4户房屋面积和价款应按变更增加后的面积和价格计算，李彬、张宏伟、邓文秀、邓文芹四户的房屋面积和价款按照《职工购房登记表》上登记的面积、价格计算。关于22203号房，由于被告认为价款已全部结清，本次诉讼也未诉讼，因此该套房屋价款可不计入总房款中。关于22103号房屋，因原告不承认该套房系其购买，故被告可自行处理，该套房屋价款也不计入总价款之中。据上述理由，应认定原告所购41套房屋总面积为6283.63平方米，总价款为11959871元，原告已支付9531895元，尚欠2427976元（李彬原房屋价款总计256030元，第一次交款225246元，第二次交款70000元，按原房屋面积计算款已交清，变更后增加的价款未全部交清，但与原告无关。张宏伟原房屋价款总计259298元，第一次交款559392元，第二次交款77789元，按原房屋面积计算款已交清，变更后增加的价款未全部交清，但与原告无关。邓文芹原房屋价款306400元，变更后房屋价款为564890元，原房款占变更后房款的54%。其实际交款基本按照合同约定的比例支付，即第一次、第二次按564890元的30%各交款169467元，第三次交款稍高于房屋总价款的20%，实交款12万元，三次总共交款458934元。邓文芹欠交金额计算方法为：306400-458934＊54%=58576元。邓文秀一、二、三期均按照合同约定的比例缴纳，因此计算方法和邓文芹相同，其欠款数额为61652.60元）。原告起诉的32户房屋总价款共计9151174元。《联合建设协议书》第八条第1款约定“甲方不能按约定工程进度及时支付职工购房款，应支付应收款额月1.2的行息或交纳日千分之一的滞纳金。”上述条款明确约定了原告有按照工程进度及时支付职工购房款的义务。2010年5月8日《补充协议》第六条约定：“为便于操作，甲方将职工住宅的购房款委托乙方代为收取，由乙方出具票据最后甲方统一和乙方结算。”《补充协议》只是简化了交款手续，但作为合同甲方的支付购房款的义务并未改变，因此，原告仍负有支付职工购房款的义务。（四）关于延期交房违约责任问题。
1、关于交工期限的确认。在2012年7月26日《补充协议》中双方确定实际开工时间为2011年11月，封顶时间为2012年9月，交工时间为2013年6月。依据上述约定应认定被告君诚公司交付房屋的最后期限为2013年6月30日。
2、关于本案是否存在因自然或外在人为因素影响施工而需要顺延工期的问题。被告君诚公司提供了施工期间商州区的气象记录、商洛市政府关于市区部分路段雨污分流改造治理的通告，以及从国家环保部网站下载的商洛市环保局关于开展高中考噪音污染整治工作的信息等资料，以此主张在施工期间因雨雪天气、道路施工及环保局在高中考期间限制施工三方面因素影响了工程施工，故应相应免除被告逾期交工的责任。本院认为，雨雪天气属影响施工的自然因素，高中考期间政府限制施工属于影响施工的人为因素，此类问题对工程施工会产生一定影响亦事实，但上述情形在建设工程领域并不少见，亦非不可预见，当事人在签订合同确定工期时一般均会将这种因素考虑在内，且被告并不能证明雨雪天和高中考期间其实际停工天数，因此其要求将这两种因素造成的停工天数从工期中予以扣除的理由不足，本院不予支持。关于因雨污分流道路施工对本案工期的影响问题，被告提供的2011年8月9日《商洛市人民政府关于市区部分路段雨污分流改造治理的通告》能证明在被告施工期间，因道路施工政府对本案工程附近的工农路、北新街路段实行过分段封闭和交通管制，此类情形确实具有一定的偶然性，对被告施工造成影响亦在所难免，因此被告要求免除因此造成的交工迟延责任的请求应予适当考虑。结合本案实际，在计算逾期交房天数时可减少30天为宜。
3、关于被告君诚公司何时具备交工条件问题。建设工程经竣工验收合格后方可交付使用，但对于本案工程通过竣工验收的具体时间双方存在争议。被告提供了卫苑大厦的《竣工验收报告》和《竣工验收证明书》两份材料，据此认为该工程于2014年5月30日竣工，之后施工单位出具了《竣工验收报告》，建设单位、监理单位先后在该报告上盖了章，2015年1月22日竣工验收监督单位商洛市建设工程质量安全监督中心站（以下称商洛工程质监站）在该报告上盖了章，2015年1月26日建设单位、设计单位、施工单位均在《工程竣工验收证明书》上盖了章，因此商洛工程质监站在《竣工报告》上盖章的时间—2015年1月22日应为该工程通过竣工验收的时间。原告认为，2015年1月22日，商洛工程质监站在《竣工报告》上盖章，只能说明当日该站收到了竣工报告，可以启动验收程序，但并不能证明当日已通过了竣工验收。本院认为，竣工验收监督单位商洛工程质监站虽然在《竣工报告》上盖了章，但并未加注书面意见。诉讼中本院调查建设工程质监站的材料可证明：2015年1月22日被告向该站报送了工程竣工验收报告，之后该站验收过一次，要求被告进行整改。2015年4月22日进行第二次验收后，工程验收各方责任主体在现场召开了会议，该工程竣工验收获得通过。据此，应认定2015年4月22日为该工程通过竣工验收符合交付条件之日。
4、关于被告违约天数的确定问题。原告主张被告违约交房天数应从2013年6月30日计算至实际交房之日止，工程竣工验收通过后其同意接房，但在被告付清逾期交房违约金和安装壁挂锅炉前其不同意交清剩余房款。被告认为原告应按合同约定在交房前交清第四期房款，否则其不同意交房。本院认为，因《单位职工购房协议》明确约定，房屋竣工验收、交钥匙前付20%购房款，因此被告可在原告交清第四期房款后交房。现因双方对第四期购房款的数额及逾期交房违约金发生纠纷形成了诉讼，故第四期购房款应按本案生效裁判文书确定的时间和数额交纳，2015年4月22日到交清购房款前的期间不应计入逾期交房的时间。关于本案中是否存在原告不配合分户验收而导致迟延交房的问题，该工程于2014年5月竣工后，被告于同年6月6日在商洛日报上刊登公告通知各业主于2014年7月3日前来被告处办理分户验收相关手续。庭审后原告提供的会议记录（交房群众代表组用）证明2014年6月8日被告在和原告职工代表协商交房、违约金问题时要求原告方配合分户验收。同年10月9日，被告再次以邮件通知购房职工办理分户验收事宜。之后，被告虽然在同月17日函告原告邀约洽谈分户验收相关事宜，但同年10月22日的会议记录证明在原被告法定代表人及原告职工代表参加的协商会上，被告提出分户验收问题后，双方仍然协商无果。2014年12月17日，被告和卫苑大厦物业管理部门进行了分户验收，物业管理部门在《住宅工程质量分户验收表》上盖了章。因分户验收是住宅工程进行竣工验收的必经程序，分户验收的迟延必然会影响工程竣工验收的进程，故原告有配合被告及时进行分户验收，推进竣工验收进程的义务。即使双方在逾期交房违约金和壁挂锅炉的安装方面有争议，但也不能以此为由而不配合分户验收。据上述事实，可认定原告在分户验收方面确有配合不到位之处，因此对工程分户验收的迟延原告负有一定责任。在与原告协商分户验收无果的情况下，被告本应及时采取其他替代措施推进分户验收，以避免损失的扩大，但从上述事实可以看出，被告亦存在采取补救措施不及时的问题，因此其对分户验收的迟延同样负有一定责任。因原告对分户验收的迟延负有一定责任。基于原告的过失，在计算被告逾期交房天数时酌定减少90天为宜。据此，被告逾期交房天数确定为541天（2013年6月30日—2015年4月22日共计661天，661-30-90=541天）。
5、关于逾期交房违约金计算标准问题。关于逾期交房违约金的标准，《联合建设协议书》第八条第3款约定：“工程不能按约定交付使用，乙方应向甲方交纳罚金，罚金的起点为10万元，然后再按职工购房款数额由乙方向甲方交纳日千分之一的滞纳金。”对于这一标准，被告认为明显偏高，要求本院予以调整。考虑逾期交房所造成的实际损失及合同的履行情况等综合因素，兼顾公平原则和诚实信用原则，本院认为本案逾期交房违约金以职工购房款的日万分之二点五计算较为妥当。被告应支付原告32户职工逾期交房违约金为1237696元（9151174＊2.5／10000＊541）（五）、关于壁挂锅炉问题。原告认为《单位职工购房协议》约定集中供暖，后改为壁挂锅炉供暖，但被告安装壁挂锅炉的义务并未免除，因此请求按每台80**元的标准为32户每户安装壁挂锅炉一台。被告辩称，《联合建设协议》约定的是集中供暖，但并不是由被告建锅炉供热，而是打算连接热力公司的热力管道供暖，后虽然变更为壁挂锅炉供暖，也只是供热方式的改变，被告并无安装壁挂锅炉的义务。合议庭认为，集中供暖系统应是一个包括热源设施在内的完整的系统，对于独立集中供暖的居民小区，热源设施应为小区的公共设施，由开发商进行建设，归业主共有。当然集中供暖也存在由热力公司集中提供热源的情况，但本案房屋所在地的商洛市城区至今尚未成立为市民集中供暖的热力公司，因此被告辩称当初约定由热力公司集中供暖的理由显然不能成立，本案的集中供暖应理解为该小区独立集中供暖。之后供暖方式虽然变更，但被告为原告提供完整的供热系统的义务并未改变，因此，按照合同约定被告有为原告购房职工安装壁挂锅炉的义务。为了便于执行，本院酌定由被告补偿32户职工每户6000元，总计19.2万元。（六）、关于原告的逾期付款违约责任问题。《单位职工购房协议》第五条约定：“甲方职工购买的住宅用房款，由甲方单位代为收取。房屋价款分四期付给乙方：第一期付款时间为综合大楼建至正负零时付职工购房总款的30%，第二期付款在房屋主体建至10层时付给30%，第三期主体封顶时付给20%，第四期房屋竣工验收、交钥匙前付20%。”为证明一、二、三期付款时间，被告君诚公司提供了以下3组证据，1、2011年10月17日综合大楼一层的砼浇筑施工记录，2、2012年5月6日、5月11日综合大楼A座和B座的十层、十一层的砼浇筑施工记录，3、2012年8月21日—2012年8月29日综合大楼A座和B座的二十五层及跃层的砼浇筑施工记录，据上述证据，被告主张原告应于2011年10月31日、2012年5月14日、2012年9月12日分别交清一、二、三期购房款。按照原告职工实际交款日期和金额计算至2015年3月10日，原告应承担第一期房款违约金130022.84元、第二期违约金384660.62元、第三期违约金362515.30元。原告辩称，被告并无证据证明其在上述时间通知了原告交款，因此，依据上述时间认定原告逾期交款没有依据。事实上前三期房款原告职工已经超交，根本不存在违约问题。合议庭认为，在合同的履行中，当事人应当遵循诚实信用原则，履行通知、协助等义务。本案合同约定的前三期交款时间是根据综合大楼的工程进度来确定，被告作为建设方，掌握着实际工程进度，因此当实际工程进度达到约定交款时的进度时，被告应通知原告交款，并应给予合理的宽限期。但被告并不能提供证据证明其通知原告交款的期限，因此，其提出的上述交款期限不能作为认定原告逾期付款的依据。2012年7月26日的《补充协议书》第一条约定：“由于多种原因联合建设协议书第五条施工组织设计和工期的实际开工时间应为2011年11月，2012年9月主体封顶，2013年6月交工。”上述协议对实际开工时间和封顶时间进行了确认，实际也是对付款时间的确认。按照上述约定，实际开工时间是2011年11月，那么正负零工程完工应不早于2011年11月，因此应认定原告在2011年11月之内交清第一期房款均符合合同约定。同样依据上述约定，原告在2012年9月交清第三期房款即符合合同约定。至于第二期交款时间，双方虽然未明确确认交款期限，但被告提供的职工交款票据证明41户职工中，只有王永成和贾定华两户未在2012年5月14日至5月29日期间交款，其余39户均在这一期间支付了第二期购房款。5月14日—5月31日，大约半个月时间，给予职工约半个月的交款宽限期限较为合理。因此原告在2012年5月31日之前交清第二期购房款均符合合同约定。以上述交款期限为根据，对原告是否存在逾期交款的问题认定如下：
1、第一期房款：原告41户职工均在2011年11月9日前交清了本期房款，不存在违约；
2、第二期房款：贾定华应交金额191310.60元，至今未交，违约天数应从2012年6月1日起计至履行之日止。王永成应交金额86497.80元，实际交款时间在2014年7月31日，违约天数791天。李彬总房价为256030元，第二期应交76809元，但其前两期实际交款295246元，已超过了前两期应交款的总和153618元，故其第二期不存在欠款问题。其余38户均在2012年5月31日前交清了第二期购房款，不存在违约。
3、第三期购房款：贾定华应交127540.40元，至今未交，违约天数自2012年10月1日计至履行之日。李秋霞应交78821元，实际交款时间在2012年10月23日，违约天数23天。王永成应交金额57665.20元，实际交款时间在2014年7月31日，违约天数668天。邓文芹总房款为306400元，第三期应交款61280元，2014年7月4日交清，违约天数642天。李彬第三期应交房款25603元，其前三期共应交款179221元，但其前两期实际交款295246元，已超过前三期应交款总和，故第三期交款不存在违约。张宏伟购房款为259298元，第三期应交款51859.60元，其前三期共应交207438.4元，但其前两期实际交款共计637181元，已超过前三期应交款总和，故第三期交款不存在违约。其余35户均在2012年9月29日前交清第三期购房款，不存在违约。
4、第四期购房款：按照合同约定第四期购房款应在竣工验收、交钥匙前交清。由于该工程在2015年4月22日才完成竣工验，被告未按期完成竣工验收并安装壁挂锅炉的违约行为在先，故原告未交第四期房款不属于违约行为。
5、关于逾期付款违约金的计算标准。《联合建设协议》第八条第1款约定：“甲方不能按约定工程进度及时支付职工购房款，应支付应收款额月1.2的行息或交纳日千分之一的滞纳金。”因合同约定的逾期交房违约金比例和逾期付款违约金比例相同，均为日千分之一，考虑被告的损失情况，兼顾公平原则，本案逾期付款违约金调整为日万分之二点五较为妥当。原审遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、六十七条、第八十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条、第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十六条之规定拟判如下：
1、由被告陕西君诚置业有限公司支付原告商洛市卫生监督所逾期交房违约金1237696元。二、由被告陕西君诚置业有限公司支付原告商洛市卫生监督所壁挂锅炉补偿款19.2万元。三、由原告商洛市卫生监督所支付被告陕西君诚置业有限公司购房款2427977元。四、由原告商洛市卫生监督所按每天万分之二点五的标准支付被告陕西君诚置业有限公司逾期付款违约金，其中191310.60元从2012年6月1日起计至履行之日止，127540.40元自2012年10月1日起计至履行之日止，86497.80元违约天数791天；78821元违约天数23天；57665.20元违约天数668天；61280元违约天数642天。五、驳回原被告的其他诉讼请求。上述给付款项限本判决生效后15日内付清。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费46676元，由原告商洛市卫生监督所负担32673元，被告陕西君诚置业有限公司负担14003元；反诉案件受理费41556元减半收取20778元，由原告商洛市卫生监督所负担12467元，被告陕西君诚置业有限公司负担8311元。
君诚公司上诉请求：1、撤销商洛市中级人民法院（2015）商中民二初字第00001号民事判决书第一、第二项判令上诉人无需向被上诉人支付逾期交房违约金和壁挂锅炉补偿款；2、在一审判决第三项基础上增判被上诉人向上诉人支付购房款302312.5元；3、撤销一审判决第四项，判令被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金（2015年3月14日前违约金为421450.97元，2015年3月14日至全部购房款付清之日的违约金按照欠付购房款总额每日万分之2.5的标准计算）。事实理由称，一审判决认定事实错误，导致错判。一、一审法院简单机械以补充协议认定开工日期，明显违背客观事实。工程于2010年3月18日开工，并举行了开工仪式但后发现被上诉人委托设计并提供的地勘设计报告与实际地质严重不符，按此地勘设计报告，大楼无法建造，最重重新改变了地勘设计，上诉人按新地勘设计重新施工，也导致工期大大延误，因此双方于2012年7月26日签订了补充协议，一审以补充协议约定的日期为开工日期，与客观事实不符。因此，被上诉人前三期均为按时交款，应根据约定承担责任。关于第四期购房款，原审认为上诉人未按期竣工验收并安装壁挂锅炉违约在先，被上诉人未交付第四期款项不属于违约行为的认定是错误的，应当认定被上诉人逾期付款。二、关于壁挂锅炉问题。双方合同原先约定，“采取集中供暖”是为了将来使用市政集中供暖系统，因此，经被上诉人确认的设计图纸根本没有涉及该小区的锅炉和设施。但考虑市政供暖可能过于迟缓，双方在补充协议中变更为“单位职工购买的住宅采用壁挂锅炉（使用天然气）方式供暖”。该变更显然只是对供暖方式进行了改变，并非变更为上诉人应无偿安装壁挂锅炉。双方还约定，“职工购买的住宅必须和其他商品房同等标准，”上诉人的其他商品房壁挂锅炉均是由购买者自行购买。一审判令由上诉人为原告职工安装壁挂锅炉没有任何事实和法律依据。三、关于逾期交房责任承担的问题。一审法院认定上诉人应承担541天逾期交房责任十分不当。本案之所以延期交房，主要由于被上诉人拒不付款、拒不配合分户验收、不可抗力等因素造成。四、关于竣工验收完成时间问题。2014年12月20日施工单位制作《竣工报告》载明“我单位已完成了本工程设计、合同约定及变更后后的各项内容，工程质量符合国家法律、法规和设计要求，施工资料齐全完备”。同日，建设单位盖章确认。2014年12月23日监理单位盖章确认。2015年1月22日监督单位盖章确认。一审法院以质监站工作人员叙述认定竣工验收日，与事实严重不符。五、本案约定的违约金明显过高，一审调整后仍然过高，参照当地同地段、同类型的房屋租金，应予减少违约金。
被上诉人商洛市卫生监督所答辩称，一、一审判决被答辩人承担逾期交房违约责任是正确的。按照合同约定，被答辩人开发建设的综合楼工程，2011年11月开工后，最迟应于2013年6月30日交工。但是该综合楼工程于2015年4月22日才通过竣工验收，才可以交工。1、答辩人按照合同约定按时足额支付了前三期购房款，不存在不付或者迟延付款的问题，即便有部分职工未按时支付部分房款总计也不超过60万元左右，远未达到被答辩人借答辨认的工程质保金300万元，迟延和建设资金没有关系。2、答辩人在本案楼盘的分户验收工作中积极主动，只是要求被答辩人在分户验收的同时把安装壁挂锅炉等合同内容施工到位，但被答辩人反而在房屋施工内容未完成、未经竣工验收的情况下公告职工接收房屋，其行为受到商洛市住房和城乡建设局的处罚。3、依照法律规定，不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。按照商业惯例确定一项工程工期时，都会将自然因素考虑在内，因此，上诉人提出的顺延工期没有理由。4、被答辩人称本案工程工地500米内有多所初中和高中，应免除其责任的理由与事实不符，工地500米内没有初中和高中。5、本案工程施工期间，是进行了市政雨污分流工程施工，但给留有进出料通道，并没有将工地出路堵死，原审免除其30天迟延交房责任是适当的。二、一审判令被答辩人向答辩人职工支付壁挂锅炉补偿款是正确的。被答辩人于本案楼盘建设时，明知楼盘所在地的商洛市城区没有集中供暖的热力公司，而且也无迹象表明何时成立集中供暖的热力公司，所以被答辩人称当初约定采取集中供暖是为了将来使用市政集中供暖系统的观点毫无根据。被答辩人称因楼盘设计没有集中供暖的设计，故没有为小区建设集中供暖设施义务的观点错误，，因为当初没有设计，并不代表以后不再另行设计建设，被答辩人认为没有为其他商品房购买者提供壁挂锅炉，也就没有为答辩人提供的义务，是错误的，被答辩人和其他购房者之间明确约定壁挂锅炉由购房者自理。基于以上理由，被答辩人无疑应支付壁挂锅炉补偿款。三、答辩人没有拖延支付购房款的事实，不存在向被答辩人支付逾期付款违约金的问题。2011年11月开工后的工程建设中，答辩人按约定足额支付了前三期职工购房款。个别职工若未按约定及时支付房款，那也只是少量的拖欠，答辩人借给被答辩人的保证金足以弥补。至于第四期房款，因被答辩人拒绝安装壁挂锅炉、拒绝承担违约金，违约责任在先，答辩人有权依法不予支付，不存在违约。四、被答辩人请求的购房款302312.5远没有根据。答辩人提供给被答辩人的职工选房登记表清楚载明，答辩人的购房职工为41人，购房总面积为6046.09平方米。被答辩人私下把个别职工增大购房面积的购房款计入答辩人应付的购房款内。此外，被答辩人还将2套房卖给了答辩人的41名职工以外的人，答辩人没有支付房款的义务。综上，被答辩人的上诉理由不能成立，应予驳回。
本院审理查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，上诉人陕西君诚公司与被上诉人商洛市卫生监督所签订的《联合建设协议书》和《单位职工购房协议》，是双方的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效协议，原审认定该合同具有补偿性和商品房买卖合同双重性质亦是正确的。双方对此并无异议。本案争议的焦点是，一、原审认定的房屋竣工验收时间是否正确；上诉人是否存在逾期交房的违约情形；二、被上诉人是否存在逾期付款的问题；三、上诉人是否应承担安装壁挂锅炉的责任；四、原审确定的违约金是否过高。关于第一个问题，本院认为，原审确定本案争议房屋竣工验收时间为2015年4月22日，并以此确定上诉人逾期交房的时间是正确的。原审在双方对房屋竣工验收时间持不同意见的情况下，依职权调查建设工程质量监督站，依建设工程质量监督站证明确认房屋竣工验收时间，程序合法，证据应予确信。建设工程质量监督站证明，2015年1月22日陕西君诚公司向该站报送了工程竣工验收报告，该站验收过一次，要求陕西君诚公司进行整改，2015年4月22日第二次验收获得通过。上诉人关于房屋是2015年1月22日竣工验收的上诉理由没有证据支持，本院不予采信。原审根据双方约定的房屋交工时间为2013年6月交工和实际房屋竣工验收时间为2015年4月22日确定上诉人存在逾期交房的情形是正确的。上诉人关于逾期交房是由于被上诉人大部分职工迟延付款，影响工程进度的理由证据不足，其理由是该工程实际开工时间早于双方补充协议确定的开工时间2011年11月，按此时间被上诉人迟延付款。本院认为，尽管上诉人实际开工时间早于补充协议约定时间，但该补充协议约定的开工时间和竣工时间，是对双方权利义务的重新约束和分配，应以此双方同意的时间，确定双方是否存在违约问题，而按此时间被上诉人职工缴纳了大部分房款，即便有部分职工迟延付款也不足以影响工程进度，且原审已经判令被上诉人支付该部分迟延付款违约责任，而在整个工程建设中从未有上诉人向被上诉人职工催缴付款的行为，因此其认为这部分迟延付款导致工程延误的理由，本院不予采信。其关于有一套房被上诉人至今未付款应承担付款和违约责任的上诉理由，与合同约定内容不符，双方合同明确约定被上诉人职工购房41套，该套已经超出合同约定，应由上诉人自行处理，其该项理由本院不予支持。上诉人关于逾期交房是由于施工期间雨天过多，属不可抗力因素的理由与法相悖。天阴下雨是经常发生的客观情况，也是不可预见的，双方在订立合同时对工期的约定，应当将此天气变化的客观情况考虑在内，而不应在事后作为合同逾期的理由，故其该项理由，本院不予采纳。上诉人关于施工期间因高考根据环保部门意见停工导致延期的理由，既没有证据支持也属在订立合同设定工期时考虑在内的问题，而不应作为事后依据，其该项理由，本院不予采纳。上诉人关于施工期间遇市政施工影响工程，原审免除30天违约责任明显不公的理由，没有合理的证据，原审依据建设施工未完全停工的客观情况及市政公告施工没有具体期限的情况，酌情减免上诉人30天违约责任是适当的，上诉人该项理由，本院不予采纳。上诉人关于被上诉人不予配合分户验收工作导致竣工验收延迟的上诉理由，原审已经根据双方的过错，酌情减免上诉人90天的迟延交房责任合理适当，本院不再考虑。关于第二个问题、被上诉人是否存在逾期付款的问题；原审已经查明被上诉人职工在前三期付款中有部分职工未按期付款，并且已经判令被上诉人对该部分迟延付款承担违约责任，上诉人关于被上诉人职工前三期付款是大部分未按时付的上诉理由，证据不足，前已论述本院不再赘述。关于第四期付款被上诉人未按时支付是由于双方对履行合同是否应安装壁挂锅炉产生矛盾，以及由于上诉人迟延交房被上诉人提出赔偿违约金而拒绝支付剩余房款所致，对此约定不明双方均有过错，对上诉人迟延交房被上诉人未支付房款有一定理由，原审未判令被上诉人向上诉人支付第四期房款违约金是适当的。上诉人的该项理由，本院不予支持。关于第三个问题，上诉人是否应承担安装壁挂锅炉的责任；本院认为上诉人不应承担责任。尽管双方合同对是否安装壁挂锅炉约定不明确发生了歧义，但正确理解双方合同文意和补充合同文意，应该是双方对供暖方式的约定，而不是对建设供暖设施的约定。因为在主合同中双方并没有对供暖设施的建设作出约定，双方也没有相应的供暖设备建设设计图纸，只是表述“职工购买的住房必须和其他商品房同等标准，采取集中供暖”。该表述不能得出需建设供暖设施的结论，因此，在职工房和商品房同等标准的情况下，可以用商品房建设的标准理解合同本意。在本案商品房建设中如需建设供暖设施，不做图纸设计，不留建设用地，依照国家政策规定，规划部门是不可能批准建设动工的。因此，该表述应该是对整个大楼供暖方式的约定。后来双方对供暖方式以补充协议进行了变更为“单位职工购买的住宅采用壁挂锅炉（使用天燃气）方式供暖”，该文意很明确是对集中供暖方式进行了变更，也没有由上诉人提供壁挂锅炉的意思表示，如果由上诉人提供壁挂锅炉，合同应作明确约定才符合商业交易习惯。因此，在主合同没有建设供暖设施内容的情况下，补充合同约定的“采用壁挂锅炉”只是对供暖方式进行了变更，没有提供壁挂锅炉的意思表示。上诉人该项上诉理由合理，本院予以采纳。四、原审确定的违约金是否过高。本院认为，原审根据本案的实际情况和公平原则，已经将合同约定的违约金日千分之一酌情调整为日万分之二，既考虑了履约诚信，也考虑了公平原则应该是合理适当的。上诉人关于再次调','2018-10-02
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