江苏省苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0505民初1179号
原告：中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地苏州高新区狮山路51号。
负责人：龚倩，该支行行长。
委托诉讼代理人：尹继忠，江苏政纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吉鹏程，江苏政纬律师事务所律师。
被告：苏州新苏天地商业发展有限公司，住所地苏州市姑苏区广济南路219号。
法定代表人吴志春，该公司总经理。
被告：苏州市大元置业有限公司，住所地苏州市吴中区东吴北路98号。
法定代表人吴志春，该公司总经理。
被告：吴志春。
被告：王培芬。
原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（以下简称工行苏州新区支行）与被告苏州新苏天地商业发展有限公司（以下简称新苏天地公司）、苏州市大元置业有限公司（以下简称大元公司）、吴志春、王培芬金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行苏州新区支行的委托诉讼代理人吉鹏程到庭参加诉讼，被告新苏天地公司、大元公司、吴志春、王培芬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行苏州新区支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告新苏天地公司偿还借款本金2500万元及暂计利息、罚息、复利1039947.92元（利息、罚息、复利暂计至2015年12月20日，具体利息、罚息、复利按照合同约定计算至实际清偿日止，当期借款利率为5.1%，逾期罚息年利率7.65%）；2、判令被告新苏天地公司承担原告为实现债权支付的律师费297879元；3、判决原告就上述债权对被告大元公司所抵押的坐落于苏州市吴中区东吴北路98号负一层商业房屋及土地依法折价或拍卖、变卖并对所得款项享有优先受偿权；4、判决被告吴志春、王培芬对被告新苏天地公司的上述债务在各自保证的范围内承担连带清偿责任；5、判令被告新苏天地公司、大元公司、吴志春、王培芬承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年6月24日，原告与被告新苏天地公司签订了《流动资金借款合同》[编号：2014年（新区）字0409号]，约定被告新苏天地公司向原告借款2500万元用于支付货款等，借款期限为一年，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准，贷款利率为6%，合同还约定，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%即9%。该借款合同相对应的《最高额抵押合同》由原告与被告大元公司签订，抵押物为被告大元公司所有的坐落于苏州市吴中区东吴北路98号负一层商业房屋及土地，约定被告大元公司为被告新苏天地公司自2012年7月27日至2017年7月26日期间发生的借款提供抵押担保，最高余额为1亿6000万元。2015年5月31日，原告与被告吴志春、王培芬签订了《最高额保证合同》，约定被告吴志春、王培芬为被告新苏天地公司自2012年3月1日至2019年3月1日期间发生的借款提供连带责任保证，最高余额为1亿元。2014年6月24日，原告按约将2500万元打入了被告新苏天地指定的账户，借款到期日为2015年6月22日。2015年6月30日，原告与被告新苏天地公司签订了《借款展期协议》，约定将《流动资金借款合同》项下的借款予以展期，展期期限至2016年6月15日，并对相应利率进行了约定。被告大元公司、吴志春、王培芬也在协议上签字，同意按原担保合同继续对被告新苏天地的借款承担担保责任。截至2015年12月20日，被告新苏天地公司尚欠借款本金2500万元及暂计至2015年12月20日的利息、罚息、复利1039947.92元，各担保人也没有为被告新苏天地公司还款。2016年1月12日，原告委托律师向被告发函宣告上述《流动资金借款合同》、《借款展期协议》项下贷款立即到期。
被告新苏天地公司、大元公司、吴志春、王培芬未作答辩亦未提供证据。
本院经审理认定事实如下：
2014年6月24日，原告与被告新苏天地公司签订《流动资金借款合同》[编号：2014年（新区）字0409号]，约定被告新苏天地公司向原告借款2500万元用于购买材料等，借款期限为一年，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准，借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与约定的借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮0%，借款人提款后，借款利率以12个月为一期，一期一调整，分段计息；合同还约定，借款自实际提款日起按日计息，按月结息，借款到期，利随本清。本合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定。借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。
2014年6月24日，原告将2500万元打入了被告新苏天地的账户，《借款借据》显示的基准利率为6%（年利率），借款当期执行利率为6%（年利率），借款到期日为2015年6月22日，结息方式为按月。
2012年7月26日，原告与被告大元公司签订《最高额抵押合同》[合同编号：2012年新区（抵）字0219号]，约定大元公司自愿向原告提供抵押担保，其所担保的主债权为自2012年7月27日至2017年7月26日期间在人民币1亿6000万元的最高余额内，原告依据与被告新苏天地公司签订的本外币借款合同等而享有的对债务人的债权，抵押担保范围包括本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。抵押物为坐落于苏州市吴中区东吴北路98号负一层商业房屋及土地：房屋所有权证号为00243099，抵押登记债权数额为1亿5000万元；土地使用权证号为“吴国用（2012）第0605026号”，抵押登记种类及范围为“大元公司将‘吴国用（2012）第0605026号’《中华人民共和国国有土地使用证》项下8347.4平方米土地使用权为新苏天地公司作抵押担保，向工行苏州新区支行抵押借款1000万元。”
2015年5月31日，原告与被告吴志春、王培芬签订了《最高额保证合同》[合同编号：2015年新区（保）字14911850531号]，约定被告吴志春、王培芬自愿向原告提供保证担保，其所担保的主债权为自2012年3月1日至2019年3月1日期间在人民币1亿元的最高余额内，原告依据与新苏天地公司签订的本外币借款合同等而享有的对债务人的债权，保证担保范围包括本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。被告吴志春、王培芬承诺承担保证责任的方式为连带责任保证。
2015年6月30日，原告与被告新苏天地公司、大元公司、吴志春、王培芬签订《借款展期协议》，约定将《流动资金借款合同》[编号：2014年（新区）字0409号]项下的借款予以展期，展期期限至2016年6月15日，约定借款展期部分的利率继续按原借款合同约定的利率确定方式执行，借款人未按本协议的约定按期偿还展期借款本息的，贷款人有权在展期利率基础上加收50%作为罚息利率，对借款人逾期借款自逾期之日起按罚息利率计收利息，并对未按时支付的利息计收复利。同时约定：本次展期另追加法人代表夫妇连带责任保证，保证合同编号为：2015年新区（保）字14911850531号。
被告新苏天地公司正常偿还借款利息至2015年3月31日，之后就未按约偿还贷款利息。截至2015年12月20日，被告新苏天地公司结欠原告借款本金2500万元，利息、罚息1039947.92元。为本案诉讼，原告与江苏政纬律师事务所于2016年1月20日签订《委托代理协议》一份，委托该所处理其与新苏天地公司、大元公司、吴志春、王培芬借款纠纷诉讼事宜，约定代理费为297879元。
以上事实由原告提供的流动资金借款合同、借款借据、借款展期协议、借款展期借据、最高额抵押合同、他项权证、最高额保证合同、律师函、委托代理协议、贷款及利息处理台账等证据及庭审笔录予以证实，本院予以认定。
本院认为，原告与各被告签订的相应借款、抵押、保证等合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同履行。原告按约发放借款后，被告新苏天地公司未能按时足额归还借款本息，系属违约。现借款已经到期，原告有权按照合同约定要求被告新苏天地公司清偿全部借款本息。因《流动资金借款合同》明确约定原告为实现合同项下债权而产生的律师费用由借款人承担，对于原告的律师费损失应由被告新苏天地公司承担。被告大元公司以其名下所有的房产、国有土地使用权对上述借款提供最高额抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，故该抵押权依法设立，原告对其抵押房产、土地使用权在登记债权范围内具有优先受偿权。被告吴志春、王培芬应当依照《最高额保证合同》的约定对被告新苏天地公司的上述债务承担连带清偿责任，在其承担担保责任后，有权向被告新苏天地公司追偿。同时被告新苏天地公司、大元公司、吴志春、王培芬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州新苏天地商业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行借款本金2500万元及利息、罚息、复利[暂计至2015年12月20日的利息、罚息为1039947.92元，此后的利息、罚息、复利按照编号为“2014年（新区）字0409号”的《流动资金借款合同》的约定继续计算至实际清偿之日止]。
二、被告苏州新苏天地商业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行律师费损失297879元。
三、如被告苏州新苏天地商业发展有限公司到期未履行上述第一、第二项付款义务，原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行有权就抵押物即位于苏州市吴中区东吴北路98号负一层商业房屋及土地[房屋所有权证号为00243099，土地使用权证号为“吴国用（2012）第0605026号”]折价或者以拍卖、变卖所得价款分别在登记的债权数额1亿5000万元、1000万元的范围内优先受偿。
四、被告吴志春、王培芬对被告苏州新苏天地商业发展有限公司的上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任，并有权在承担连带清偿责任后向被告苏州新苏天地商业发展有限公司进行追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费173489元，公告费600元，合计174089元，由被告新苏天地公司、大元公司、吴志春、王培芬负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10555301040017676）。
审 判 长 刘晓夏
审 判 员 万玉明
人民陪审员 朱维贤
二〇一六年八月八日
书 记 员 唐婷婷