广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5846号
上诉人（原审被告）：乔荣庆，男，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：欧阳挺，广东君和政通律师事务所律师。
委托代理人：黄圆，广东君和政通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州城市职业学院，住所地：广东省广州市广园中路***号。
法定代表人：张连绪，院长。
委托代理人：陈双云，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：龚子英，广东广信君达律师事务所律师。
原审第三人：孙亚明，女，汉族，住江苏省泰州市高港区。
委托代理人：欧阳挺，广东君和政通律师事务所律师。
委托代理人：黄圆，广东君和政通律师事务所律师。
上诉人乔荣庆因与被上诉人广州城市职业学院（下简称城市职业学院）、原审第三人孙亚明租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人乔荣庆上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判驳回城市职业学院要求确认其与乔荣庆租赁合同关系已于2017年7月19日解除的诉讼请求；2、撤销原审判决第二项，改判驳回城市职业学院要求乔荣庆搬离广州市XXX路207号7栋103房并返还房屋的诉讼请求;3、一、二审诉讼费均由城市职业学院承担。事实与理由如下：一、原审法院认定事实不清。其一，原审法院没有查清涉案房屋的产权，城市职业学院提交自行制作的财产说明无法证明涉案房屋归其所有，故城市职业学院不是一审的适格诉讼主体。城市职业学院没有提供房管局等有关部门出具的涉案房屋的权属证明，无法证明房屋归其所有。涉案公房已经有数十年之久，根据相关政策，公房可以买卖，也可能被上级或其他机关收回，房屋的权属可能存在变化，城市职业学院没有提供相应证据，应承担举证不能的责任。其二，虽然没有书面的公房租赁合同，但是从相关证据和客观事实来看，乔荣庆和孙亚明都是城市职业学院的职工，其夫妇俩是涉案房屋的共同承租人，孙亚明和城市职业学院之间存在租赁关系。从城市职业学院提交的证据，以及乔荣庆提交的孙亚明的工作证件等证据可以证实，乔荣庆、乔荣庆的父亲及孙亚明都是城市职业学院的职工，整整两代人都为城市职业学院服务。涉案公房是给乔荣庆和孙亚明的福利待遇，孙亚明也和该房屋的实际产权人存在租赁关系。依据公房管理规定，成年家属都属于承租人，原合同承租人搬迁的，同住成年家属都有权成为户主，即为新的承租人。其三，涉案房屋并非危房，不存在不适合居住的情形。涉案房屋属于混凝土结构，非常的牢固和安全。城市职业学院提供的是过期的鉴定意见，该鉴定意见并没有对房屋框架结构是否安全进行鉴定，只是对屋顶的瓦片等外观进行粗略的评估，依此作出的房屋不安全的评估意见是不符合客观事实的；二、原审法院适用法律错误。其一，乔荣庆与城市职业学院签订的是公房租赁合同，而不是一般意义上的租赁合同，应该适用特别法，而不是合同法。根据公房管理规定，公房给职工居住是单位给予职工的福利待遇，是不可随意解除的。首先，从历史和法理上看。公有住房使用权具有迥异于一般私有房屋租赁使用权的性质，其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征，使其在性质上更接近于物权而非债权。房管部门或单位对公有住房的管理模式是采取产权单位与承租人之间通过签订“房屋租赁合同”的形式，来约定双方的权利和义务。公有住房使用权是福利分房制度的遗留问题，公有住房租赁权的取得，无论是以实物工资分配形式还是通过交易流转，均属于财产性权利，应予充分保护。基于这些理由，公有住房的租赁合同应当获得法律上更为严格的保护。其次，从法律规定上看。广州市政府《转发省政府<关于省政府直属机关房屋管理的暂行办法>的通知》(穗府【1983】61号，1983.7.7)规定(该规定明确广州市不再另行规定)，执行广东省政府统一规定的职工住房分配办法以及分配面积、租金标准，由单位分配居住直属机关公房。广东省政府《关于省政府直属机关房屋管理的暂行办法》(粤府[1983]68号，1983.4.7)，至今未废止。该办法制定的目的在第一条明确：“为加强省人民政府直属机关办公用房和干部、职工住房的管理，保护公共财产，保障干部、职工的生活福利，根据国家公房管理有关规定，结合机关实际情况，制定本暂行办法”。该办法第十九条第一款规定：“已调动工作的人员，其住房原则上应由新单位另行解决，如暂时不能搬出的，应由新单位与原单位房管部门协商解决”；第二款规定：“已调外地工作的人员，原住房应交回，家属不能随迁的，原单位可根据家属的具体情况和规定的住房标准另行安排”。第二十三条第3款规定：“对半年以上无故拖欠房租，经催收仍不缴交者，产权单位可通知住户所在单位财务在本人工资中扣缴”，并没有规定没有交租就可以收回公房。这个规定排除了前3个月制定的《广东省公有房产管理办法》(粤府【1983】4号，1983年1月8日)第25条第2款可以收回房屋的规定(注：该被废除的条款为“有意连续拖欠房屋半年以上者，房管部门或产权单位除追收欠租外有权将房屋收回”)。省政府直属机关房屋管理的暂行办法对职工福利房管理，取消“欠租半年可以收回房屋”的规定，说明职工福利房与其他房屋管理的目的、方式、方法有明显区别。因此，城市职业学院主张解除租赁合同，收回公房没有法律依据。再者，城市职业学院认为乔荣庆多年没有交租，故要求解除租赁合同，但其一直没有催收租金和水电费，乔荣庆也不知道向谁缴纳，城市职业学院属于故意不收取租金，所产生的后果应由其自行承担。2005年以后，由于机构调整，几个学校合并成立现在的城市职业学院。从2006年开始至今，城市职业学院没有向乔荣庆发缴费通知，没有任何部门向乔荣庆收取相关费用，更没有向乔荣庆和孙亚明进行催收过租金。城市职业学院有义务将水费、电费的表数、单价(如过有调整、政策变化)以及租金的费用通知乔荣庆。而且经管学院和其他几个学校进行合并成为现在的城市职业学院，乔荣庆也不知如何缴交(按规定从工资扣)，不知向谁缴纳。乔荣庆以及孙亚明至今都愿意交租。最后，公房租赁合同一般都是按照政府提供的模板进行签约，公房租赁合同原则上都是长期的合同，即使没有签订合同也不属于不定期合同。根据广东省人民政府的规定，除承租方自行提出解约、或者违反规定私自转租、工作调动的原因之外，公房出租方都不可以解除合同。本案中，公房出租方一直违法不签订租赁合同，应视为签订的是长期公房租赁合同，不存在到期的问题，即使到期了也必须续租。其二，原审法院违反了“不告不理”的原则。城市职业学院只是主张乔荣庆“立即搬离案涉房屋”，并没有主张孙亚明以及同住家属搬离房屋，原审判决第二项明显违背了该原则。首先，城市职业学院要求乔荣庆搬离房屋，并没有要求孙亚明和其他人员搬离房屋。原审庭审中，城市职业学院明确只起诉乔荣庆，不追加任何被告，故原审判决第二项违反了不告不理原则。其次，同住成年家属都属于公房承租人，原合同的承租人搬迁、死亡或者其他原因解除租赁关系的，同住成年家属可以继续居住该公房，并成为新的承租人。孙亚明也是城市职业学院的职工，涉案公房是分配给乔荣庆夫妇居住的。基于以上两点原因，除乔荣庆是合法的承租人之外，乔荣庆的配偶，即孙亚明也是合法的承租人。城市职业学院一审并没有主张解除和孙亚明以及乔荣庆同住家属的租赁关系。在孙亚明和城市职业学院之间的租赁关系没有解除的情况下，一审判决孙亚明和乔荣庆的同住家属一同搬迁，明显是错误的。
被上诉人城市职业学院答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回乔荣庆的上诉请求。
原审第三人孙亚明述称：同意乔荣庆的上诉意见。
城市职业学院于2017年7月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、乔荣庆立即搬离广州市海珠区XXX路207号7栋103房，按现状将房屋返还给城市职业学院；2、乔荣庆向城市职业学院支付房屋租金，从1998年10月1日起计算至2017年7月19日止为90982.96元（计算标准：1998年10月1日起至1999年10月1日期间按月租金73.83元计算，合计885.96元；1999年10月1日起至2017年7月19日前按月租金423.72元计算，合计90097元）；3、乔荣庆向城市职业学院支付城市职业学院垫付的电费和水费，自1988年10月1日计算至2017年7月19日止（电费：电表总读数46079度×0.647元/度﹦29813.1元，水费：水表总读数4338立方×2.79元/立方﹦12103元）；4、确认乔荣庆、城市职业学院双方的房屋租赁合同关系已于2017年7月19日解除；5、判令本案诉讼费用全部由乔荣庆承担。
原审法院经审理查明：乔荣庆与孙亚明是夫妻关系。乔荣庆原是广州市经济管理干部学院（下简称经管学院）的职工，由经管学院安排其入住涉案房屋。1999年，经管学院作出《关于乔荣庆问题处理经过及意见》，其中载明：“经院领导会议研究，从1998年10月1日起至1999年10月1日按基本价每平方米每月2.3元（月73.83元）交租，一年后交回房子，若不交回，则按成本基金每平方米使用面积平均每月租金13.20元交房租，月合计款423.72元（13.20元×32.10），方可继续居住”。该函件上有手写“乔荣庆已阅，不服此处理”的字样。
乔荣庆约在1998年左右入住使用涉案房屋至今，期间其以99.03元/月的标准断续向城市职业学院支付租金，以及使用期间的水电、垃圾、煤气等费用。2017年6月19日，城市职业学院的委托代理人向乔荣庆发出《律师函》，通知乔荣庆于2017年7月19日起与其解除不定期租赁合同，双方之间的不定期租赁关系自该日起终止，请乔荣庆于2017年7月19日前腾退房屋，并在收到该函件之日起5日内缴付拖欠的房屋租金、水电费。2017年7月14日，城市职业学院向乔荣庆发出《关于广州城市职业学院海珠校区207号大院7栋103号房停电停水的告知函》，之后城市职业学院对涉案房屋采取停水停电措施。乔荣庆因此向原审法院起诉[案号为：(2017)粤0105民初8241号]，要求城市职业学院恢复供水供电等。该案尚在审理过程中。
另查，2005年3月21日，广东省人民政府作出《关于同意设立广州城市职业学院的批复》，同意在广州业余大学、广州市经济管理干部学院、广州市财贸管理干部学院和广州市乡镇企业管理干部学院等4所成人高校基础上，设立广州城市职业学院，同时撤销上述4所成人高校建制。
原审诉讼中，各方当事人均确认乔荣庆曾经是城市职业学院单位的职工，现已离职，城市职业学院与乔荣庆之间没有签订过租赁合同。乔荣庆和孙亚明表示：孙亚明目前仍在城市职业学院处工作，担任清洁工；乔荣庆按照每月99.03元的标准向城市职业学院支付租金直至2005年12月；目前乔荣庆、孙亚明以及女儿、女婿、外孙一起居住在涉案房屋；乔荣庆和孙亚明目前没有其他搬迁去向。城市职业学院表示不确认乔荣庆和孙亚明的陈述，孙亚明曾在城市职业学院处担任临时工，但目前已没有在城市职业学院处工作；乔荣庆在2005年之前也有拖欠租金和水电费用；不清楚涉案房屋目前的实际居住使用情况。经原审法院释明，城市职业学院明确表示不追加涉案房屋的实际使用人参加诉讼，本案中只需要乔荣庆承担责任，也不需要孙亚明承担责任。
城市职业学院为证明涉案房屋产权情况，提交了：《房地产评估报告书》、《市直党政机关事业单位房地产情况表》、《房屋安全鉴定报告》以及城市职业学院出具的一份《关于广州城市职业学院海珠区XXX路207号大院12栋学生宿舍（原教工7栋宿舍）产权情况的说明》，载明：广州市海珠区XXX路207号大院系城市职业学院单位自有物业，该栋建筑物的所有权人系城市职业学院单位，因该栋建筑物年代久远，限制于历史原因，故城市职业学院单位未能办理该栋建筑物相应的不动产产权证。乔荣庆及孙亚明质证表示对上述证据均不予确认，上述证据均无法证明涉案房屋的产权归城市职业学院所有或由城市职业学院管理。城市职业学院还提交了《关于乔荣庆拖欠水电费数额的情况说明》、水电表读数的照片、《关于明确租金、水电费诉讼请求及本案其他诉讼请求的说明》，拟证明乔荣庆拖欠租金及水电费的事实和数额。乔荣庆和孙亚明质证表示对上述证据不予确认，拖欠水电费的说明均是城市职业学院单方出具的，不是客观事实，乔荣庆与孙亚明一直都有交租金及水电费直到2005年，城市职业学院无法提供其帮乔荣庆垫付水电费的证据，超过诉讼时效的有关诉求请求法院予以驳回；城市职业学院提交的照片也没有出示拍摄的原始手机照片。
乔荣庆为证明其主张，提交了以下证据：1、孙亚明的工作证件，载明工作单位是广州市经济管理干部学院；2、经管学院收取涉案房屋房租、垃圾费、水电费等费用的收据若干张；3、海劳仲案（1998）第127号裁决书;4关于对乔荣庆同志辞退的决定、辞退证明书;5、不予受理通知书;6、乔荣庆的医疗费用结算单;7、乔荣庆的诊断证明。城市职业学院质证表示对证据1、3、4、5的真实性确认，但关联性不确认，上述证据属于双方劳动关系纠纷，与本案没有直接关系;对证据2的真实性、合法性、关联性确认;对证据6、7的真实性确认，关联性不确认，与本案没有直接关系。
原审法院认为：虽然城市职业学院没有与乔荣庆签订书面租赁合同，但乔荣庆长期以来一直居住使用涉案房屋并向城市职业学院支付租金及各项费用，城市职业学院与乔荣庆之间已形成了事实上的不定期租赁关系。关于涉案房屋的产权情况，原审法院合理采信城市职业学院主张。现城市职业学院已向乔荣庆发出律师函，要求解除与乔荣庆之间的租赁关系，合法合理，城市职业学院要求确认其与乔荣庆的房屋租赁合同关系已于2017年7月19日解除，予以支持。涉案房屋经房屋安全鉴定机构鉴定后出具了“严重损坏房”的鉴定结论，已不再适宜安排乔荣庆及其家人居住使用，在租赁合同关系解除后，城市职业学院要求乔荣庆搬离涉案房屋，并将涉案房屋交还给其，对此予以支持。乔荣庆使用涉案房屋期间，理应向城市职业学院支付房屋使用期间的租金及各项费用。城市职业学院没有证据证实此前有向乔荣庆主张过其拖欠的各项费用，故对乔荣庆抗辩城市职业学院主张的租金及水电费部分超过诉讼时效的意见予以采纳，对城市职业学院要求乔荣庆支付2014年7月27日前的租金及水电费依法予以驳回。城市职业学院要求乔荣庆按照每月423.72元的标准支付2014年7月27日之后的租金，乔荣庆对此不同意，由于城市职业学院之前按照每月99.03元的标准向乔荣庆收取租金，双方也没有对租金标准协商一致变更过，故乔荣庆应按照每月99.03元的标准向城市职业学院支付从2014年7月27日起至乔荣庆搬离涉案房屋之日止的租金。城市职业学院主张代乔荣庆垫付了水电费用，但没有提供相应的证据材料证实，亦没有就乔荣庆使用期间的水电费计算明确其依据，城市职业学院应承担举证不能的不利后果，故对其要求乔荣庆支付城市职业学院垫付的水费、电费的诉讼请求依法予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》、第一百零七条、第二百三十二条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2017年12月25日作出判决如下：一、确认广州城市职业学院与乔荣庆的房屋租赁合同关系已于2017年7月19日解除；二、乔荣庆及其同住家属在本判决生效之日起十五日内，搬出广州市XXX路207号7栋103房，并将上述房屋腾空交还给广州城市职业学院；三、乔荣庆在本判决生效之日起十五日内，按照99.03元/月的标准支付从2014年7月27日起至乔荣庆交还涉案房屋之日止的房屋使用费给广州城市职业学院；四、驳回广州城市职业学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2958元，由广州城市职业学院负担2808元，乔荣庆负担150元。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方均未向本院提交新证据。
本院认为：涉案房屋由经管学院安排乔荣庆居住，乔荣庆在居住期间曾向经管学院支付租金，在经管学院被并入城市职业学院之后，经管学院与乔荣庆之间的合同关系由城市职业学院承继，但乔荣庆一直未与经管学院或城市职业学院签订租赁合同。因此，乔荣庆与城市职业学院就涉案房屋成立不定期租赁关系。城市职业学院于2017年6月19日向乔荣庆发出书面通知，主张于2017年7月19日起解除双方之间的租赁关系，并提起本案诉讼要求确认解除通知的效力，同时要求乔荣庆及同住家属腾空交还房屋及支付相应的使用费，合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。
乔荣庆以城市职业学院未举证证明涉案房屋归其所有为由，上诉认为城市职业学院无权提起本案诉讼，但城市职业学院在一审中提交了相关证据证明其对涉案房屋享有权益，乔荣庆未提供相反证据予以推翻，且乔荣庆系基于与城市职业学院之间的事实租赁关系才得以居住涉案房屋，故城市职业学院以原告身份提起本案诉讼符合法律规定，乔荣庆的前述上诉理由无事实根据与法律依据，本院不予采纳。
乔荣庆上诉认为其与孙亚明均系城市职业学院的职工，其与城市职业学院之间属于公房租赁合同关系，但未就此充分举证证明，且乔荣庆该项事实主张与其在一审中所作陈述及已查明的事实相悖，故乔荣庆以此为由上诉认为城市职业学院无权解除双方之间的租赁关系，亦缺乏依据，本院亦不予采纳。
综上所述，上诉人乔荣庆的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理150元，由上诉人乔荣庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一八年五月二十八日
书记员 彭文悦
黄妙丽