陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0802民初6669号
原告张静。
委托代理人邸飞、王娜，
被告韩海斌。
被告白三改。
原告张静与被告韩海斌、白三改租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月15、9月9日两次公开开庭进行了审理。原告张静的委托代理人邸飞，被告韩海斌到庭参加了诉讼，被告白三改经传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告张静诉称：2012年5月21日，原告张静与第一被告韩海斌签订房屋租赁合同。第一条约定：甲方（原告）愿将其坐落于榆阳区航宇路11排1号门面楼三层（除一层北三间门市）、后院住房1至2层现状房整体使用权出租给乙方（第一被告），乙方对甲方所出租的房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋。第二条约定：租赁期限自2012年5月21日起至2018年7月31日止（共计6年零70天），其中70天作为乙方的装修时间，装修期间甲方不计租赁费。第三条约定：门面房1至2层每年租金为14万元，门面房第3层租金为9万元，后院1至2层租金为2万元，每年租金合计¥25万元。第一年租金在签订租赁合同时交清，以后租金在每年的7月31日前交清。第四条约定：装修期间产生的费用由乙方承担。第五条约定：租赁期间产生的物业费、水暖电等费用均由乙方承担。第八条约定：乙方保证承租的房屋以及设施完好无损。第九条约定：乙方必须按约定交付租金，拖欠租金每天按租金的5％承担违约金。第十七条约定：租赁期间电路、给排水等设施设备由乙方自费安装维修。第十九条约定：转租等情形必须经双方协商一致。第二十条约定：发生纠纷由人民法院处理。等等约定（详见租赁合同）。现被告未能向原告按合同约定付清2016年7月31日前拖欠的租赁费¥25万元，而且应向原告支付从2016年8月1日起至2017年7月31日止的租赁费¥25万元。《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。第107条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。第212条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付出承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第226条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。据此，按法律规定和合同约定，租赁合同有效应当继续履行。《婚姻法》第17条对生产、经营所得属于夫妻共同财产做出规定，同时依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第24条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”规定，本案，第一被告承租房屋经营的行为属夫妻共同财产范围，由此形成的债务也应当认定为夫妻共同债务。对2016年7月31日前拖欠的租赁费¥25万元，二被告应当向原告付清。从2016年8月1日起至2017年7月31日止的租赁费¥25万元，二被告应当在2016年7月31日前按约支付。从2017年8月1日起至2018年7月31日止的租赁费¥25万元，虽未到期，但依据《合同法》第108条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。本案，二被告作为债务人出现迟延支付租金的重大违约行为，足以影响到原告债权人按约实现自己的租金债权，视为已到期债权，且为减少给原告带来的诉累，节约有效的司法资源，原告有权对2017年至2018年未到期的租金债权主张给付请求。为此，原告起诉至法院，并提出诉讼请求：1、确认原告张静、第一被告韩海斌签订房屋租赁合同》有效，继续履行。2、判决第一被告韩海斌和第二被告白三改共同向原告张静付清2016年7月31日前拖欠的租赁费25万元，并向原告支付从2016年8月1日起至2017年7月31日止的租赁费25万元、从2017年8月1日至2018年7月31日止的租赁费25万元，合计75万元。3、判决第一被告韩海斌、第二被告白三改缴清拖欠的水费、电费、供暖费等税费（按通知和计量数字确定）。4、判决第一被告韩海斌、第二被告白三该缴清拖欠租赁总额10%计7.5万元向原告张静承担违约金。五、诉讼费由二被告承担。
原告张静向法庭提交以下证据：
1、张静所属房屋所有权证复印件1份、房屋租赁合同复印件1份，用于证明原告将其享有产权的房屋租赁给被告双方于2012年5月21日签订房屋租赁合同，对房屋的具体情况、租赁期限、租金、税费的承担、装饰装修部分处理、违约责任等进行约定的事实。
2、被告户籍信息复印件一份。用于证明二被告系夫妻关系，本案租赁合同产生债务应当由二被告共同承担的事实。
3、租赁物现状照片一组共计4张，用于证明被。目前仍在履行租赁合同的预定，将承租房屋用于经营餐饮、宾馆的事实，被告应当向原告支付租金等债务的事实。
被告韩海斌辩称：对原告诉请75万元拖欠的租赁费不予认可，2012年7月31日-2013年7月31日、2013年7月31日-2014年7月31日合同中约定每年租赁费为25万元，被告认可并已交纳，但2014年7月31日-2015年7月31日的租赁费经被告与原告口头协商，将该年25万元租赁费减少为13.6万元，被告已将13.6万元支付给原告。2015年7月31日-2016年7月31日的租赁费被告与原告口头协商将年租赁费减少为5万元，这5万元被告没有支付，是因为原告将一楼三间门市租赁给其他人，欠被告暖气费1万多元，原告没有支付，所以2015年7月31日-2016年7月31日5万元租赁费被告没有向原告支付。现在被告总共欠原告租赁费5万元。被告妻子白三改并未在租赁合同签字，不承担责任。水电费、暖气费被告不拖欠。不存在违约，所以被告不承担违约责任。
被告韩海斌向法庭提交赵余军代张静收取2万元租赁费的收据2支（剩余11.6万元是通过银行打款支付的但是现在还没有找到），用于证明因经济形势不好经口头与原告协商，原告同意将2014年7月31日至2015年7月31日年租赁费减为13.6万元且被告已经全部支付给原告的事实。
被告白三改未到庭亦未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告韩海斌对原告提交证据1真实性及证明目的均无异议。对证据2真实性无异议，证明目的有异议，被告妻子白三改并未在租赁合同签字，不承担责任。对证据3真实性，证明目的均无异议。
原告对被告提交证据收条真实性无异议，证明目的有异议，1、原告并未与被告协商一致降租赁费，只是被告的单方陈述，而且被告没有履行，原告也没有接受履行，而且这2万元并不在原告起诉的数额范围内，已经从原告起诉的数额内扣除了。
本院对经庭审举证、质证的证据作如下认证：原告提供证据1，被告韩海斌质证无异议，来源合法，能够证明原告将其所有的房产租赁给被告韩海斌，同时双方签订阻力合同对房屋具体位置、租赁期限、租金、违约责任等进行约定的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。原告提供证据2，被告韩海斌质证对真实性无异议，能够证明韩海斌与白三改系夫妻关系的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。原告提供证据3，被告韩海斌质证无异议，能够证明被告从原告处租赁的房屋仍处于经营状态，对本案具有证明力，依法予以采信。
被告提供证据，原告质证对真实系无异议，能够证明被告韩海斌于2015年7月28日、2015年10月14日向原告支付租赁费共计2万元的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2012年5月21日，原告张静（出租方、甲方）与被告韩海斌（承租方、乙方）签订房屋租赁合同1份，约定：一、甲方自愿将坐落于榆阳区航宇路11排1号门面楼三层（除一层北三间门市）后院住房1至2层县长房整体使用权出租给乙方。二毛、租赁期限从2012年5月21日起2018年7月31日止（共计6年零70天），其中70天作为乙方的装修时间，装修期间甲方不收乙方的租赁费。三、该房屋的租金门面房1至2层每年14万元整，门面房第三层租金为9万元，后院1至2层租金为2万元，每年租金合计25元。其中门面房第3层交付时间在2013年6月31日前交付乙方使用。如逾期双方协商解决，第3层交房之日起收取房租，不让装修时间，装修期间正常收取房租。在双方签订本合同之日内如数一次性付清，并向乙方提供等额的收款依据。以后房租应在每年的7月31日前交付给甲方。五、租赁期间房屋所产生的物业管理费，水、暖、电的维修以及其他所产生的相关费用均由乙方承担甲方概不负责。九、乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，甲方每天按租金的5%收取滞约金，租金拖欠7天以上甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还房屋附属设施保证金。合同还对其他事项进行约定。原告张静以出租方的身份在合同中签字，被告韩海斌以承租方的身份在合同中签字捺印。租赁合同签订后，被告韩海斌按时向原告交纳第一、第二年度租赁费，第三年度租赁费即从2014年8月1日起至2015年7月31日止的租赁费，被告韩海斌仅于2015年7月28日、2015年10月14日分2次支付2万元，剩余租赁费至今未付。为此，原告起诉至本院，并提出上述诉讼请求。
另查明：榆房权证榆林市字第00749**号房屋所有权证载明：“房屋所权人张静，共有情况共同共有，房屋坐落西沙航宇路西1-2层1号、西沙航宇路西3层2号、西沙航宇路西1-2层3号，登记时间2009年12月09日，规划用途商业服务、住宅。”
本院认为，原告张静与被告韩海斌签订的租赁合同体现了双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，应确认为有效合同。原告主张租赁合同有效继续履行，不违反法律规定，依法予以支持。现被告韩海斌不能按时履行支付租赁费的合同义务，已构成违约，应承担继续履行的违约责任。被告韩海斌辩称，经原、被告口头协商将2014年7月31日-2015年7月31日的租赁费减少为13.6万元，已经支付完毕。将2015年7月31日-2016年7月31日的租赁费减少为5万元，但其未支付，现被告仅拖欠原告租赁费5万元。但被告未提供证据证明其与原告之间已经协商一致达成降租赁费的协议，且原告对此并不认可，同时辩称对其承租的标的物原告部分又出租于他人的抗辩观点，均无必要的事实依据支持，本院依法不予采纳。原告主张被告韩海斌支付2016年7月31日前拖欠的租赁费25万元，经审查被告已经于2015年7月28日、2015年10月14日分2次支付从2015年8月1日至2016年7月31日（第三年度）租赁费2万元，故对于原告该诉讼请求依法予以支持23万元。被告韩海斌辩称其妻子白三改并未在租赁合同签字，不承担支付租赁费。经审查，本案所涉租赁合同系原告与被告韩海斌所签订，被告白三改非合同当事人，被告韩海斌该抗辩观点，符合合同相对性原则的相关法律规定，依法予以采纳，故对原告主张被告白三改承担租赁费及违约金的诉讼请求，依法不予支持，予以驳回。原告主张被告韩海斌支付从2016年8月1日起至2017年7月31日止的租赁费25万元，符合合同约定，且不违反法律规定，依法予以支持。经审查合同中明确约定“以后房租应在每年的7月31日前交付给甲方。”，原告主张被告韩海斌支付从2017年8月1日至2018年7月31日止的租赁费25万元，支付条件尚未成就，故对原告该主张依法不予支持，予以驳回。原告主张被告韩海斌支付拖欠租赁总额10%计7.5万元的违约金，明显偏高。依据公平、合理原则，依法调整为拖欠租赁费的5%即24000元（48万元×5%=24000元）较为适宜。原告其他诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告张静与被告韩海斌签订的房屋租赁合同有效，继续履行。
二、本判决生效后十日内，由被告韩海斌支付原告张静租赁费480000元、违约金24000元，共计人民币504000元。
三、驳回原告张静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12050元，由原告张静负担4700元，由被告韩海斌负担7350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 张 媛
代理审判员 李 刚
人民陪审员 刘旺才
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 程熙媛