广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终13687号
上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：梁青，该所所长。
委托代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市二轻房产开发公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：郭健华，该公司总经理。
委托代理人：陈晶，广东政邦律师事务所律师。
委托代理人：周嘉乐，广东政邦律师事务所实习律师。
上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称越秀第三房管所）、上诉人广州市二轻房产开发公司（以下简称二轻公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人越秀第三房管所上诉请求：改判一审判决第三项，判决二轻公司向越秀第三房管所缴纳自2014年5月16日起至2015年4月30日止的房屋使用费差额64942.40元（按房管部门公布的同期同地段办公用房租金参考价标准计算），从2015年5月1日起至二轻公司实际交还涉案房屋之日止按房管部门公布的同期同地段办公用房租金参考价支付房屋使用费。事实和理由：一审法院对越秀第三房管所要求二轻公司支付房屋使用费（差额）部分的问题，存在认定事实不清晰和不完整。一、越秀第三房管所于2014年5月16日、9月3日向二轻公司发出的书面通知及《律师函》，已是对二轻公司缴纳租金标准提出异议，同时要求解除双方租赁合同关系和收回房屋，但二轻公司一直拒绝腾空交回房屋给越秀第三房管所。二、越秀第三房管所已从2015年5月1日起停止收取二轻公司的房屋使用费，在双方形成不定期租赁合同关系期间，越秀第三房管所作为房屋的出租方有权随时解除双方不定期租赁关系，并以诉讼方式向二轻公司主张解除不定期租赁关系，收回房屋。但二轻公司一直拒绝腾空交回房屋给越秀第三房管所。三、根据《中华人民共和国合同法》第236条规定，租赁期满出租方没有异议，继续承租，则原来的租赁合同继续有效，只是租赁期限变为不定期。双方的租赁合同解除之前，没有签订新的书面租赁合同，但二轻公司仍按原租赁合同约定的义务履行，原租赁合同第二条明确记载了租金的变动条款，意味着在承租其内假如租金发生变化，越秀第三房管所通知二轻公司后，如二轻公司仍愿意继续承租应当根据越秀第三房管所通知的调整的新租金标准支付租金。二轻公司收到越秀第三房管所提供的调租之日起，其租金不应仍按照之前的租金标准计算。
二轻公司答辩称：越秀第三房管所向二轻公司主张房屋使用费（差额）没有事实及法律依据。一、越秀第三房管所的通知及《律师函》提出的意见不合法不合理。1、二轻公司2014年5月20日才收到越秀第三房管所的通知，通知虽然提出调整租金，但是该调整追溯到几年前已履行完毕的租金部分，且调整幅度过高，是不合法不合理的，所以二轻公司一直有对越秀第三房管所提出的租金调整提出异议，双方尚未达成一致意见，故越秀第三房管所的单方调租行为对二轻公司不发生法律效力。2、涉案房屋实际系作为楼梯使用，并不具备办公及商业价值，越秀第三房管所忽视双方租赁涉案房屋的历史及客观原因要求按办公用房租金标准计算房屋使用费差额不合理。按照双方的交易习惯，租金增加幅度是每两年增加10%，如果双方续签书面租赁合同，应按照该标准继续履行楼梯部分的合同，这也符合涉案房屋的实际使用价值。判决生效前，双方仍应按照原合同租金标准继续履行。3、房屋租金参考价仅供房屋租赁双方议定实际租金参考，不是强制定价行为，实际租金价格仍坚持当事人协商一致确定的原则，所以依据广州市租赁管理的规定，越秀第三房管所单方面调租行为不合法不合理。4、越秀第三房管所已收取了2015年5月份之前的租金，在此之前双方的权利义务已履行完毕。虽然越秀第三房管所发出过通知，但是发出通知在前，收取租金在后，越秀第三房管所收取了租金说明其认可该租金金额。后来越秀第三房管所其实也意识到了，收取租金是对租金标准的认可，故越秀第三房管所从2015年5月1日才停止收取二轻公司的租金，所以越秀第三房管所不能向二轻公司主张2015年5月份之前的租金差额。二、2015年5月份之后的租金，由于越秀第三房管所拒收，故没有成功缴纳。在本案判决生效前，双方处于协商阶段，越秀第三房管所也没有直接向二轻公司提出解除合同，故原不定期租赁合同尚继续履行，越秀第三房管所也没有权利单方面调整租金。三、根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，越秀第三房管所依据《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第二条规定调整租金，但该租赁合同是越秀第三房管所提供的格式合同，该租赁合同第二条约定的内容明显加重了二轻公司的责任，排除了二轻公司与越秀第三房管所协商的权利，该条款应认定为无效，越秀第三房管所单方对二轻公司进行租金调整的行为无效。
上诉人二轻公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判解除越秀第三房管所、二轻公司关于广州市德政南路34号首层商铺除梯间位置外的其他部分的租赁合同关系；2、撤销一审判决第二项，改判二轻公司向越秀第三房管所交还广州市德政南路34号首层商铺除梯间位置外的其他部分；3、撤销一审判决第三项，改判二轻公司向越秀第三房管所支付自2015年5月1日起至生效判决之日止的租金（按2570元/月计付）；4、一、二审的诉讼费用由越秀第三房管所承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案的34号首层商铺的梯间应保留给二轻公司使用，但是却判决解除二轻公司与越秀第三房管所之间关于涉案的34号首层商铺的租赁合同关系、二轻公司需迁出涉案商铺腾空交还给越秀第三房管所，属于适用法律错误。1、无论是出于历史原因还是实际使用需要，涉案的34号首层商铺的梯间都不能交还给越秀第三房管所。（1）根据涉案房屋所在大厦报建及竣工资料可以看出，德政南路34号首层商铺的楼梯系自涉案商铺报建时即已建设并供二轻公司所有的二楼房屋作主要通道使用，该楼梯系越秀第三房管所落二楼自有物业之必经之道，应保留给二轻公司使用。（2）虽然34号二楼房屋在北侧楼梯二楼留有出入口，但是该北侧楼梯是38号住户使用的，在首层设置了门禁，除38号住户外，其他人是无法从首层北侧楼梯进入二楼的，所以实质34号二楼的正常出入口只有34号首层的楼梯。（3）根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）的规定，民用建筑的安全出口应不少于2个，而实际34号二楼可自由通行的安全出入口只有涉案的34号首层商铺的梯间，加上38号的梯间才能满足消防安全的要求，所以涉案的34号首层商铺的梯间只能保留现状作楼梯使用。2、涉案的34号首层商铺的梯间需要保留给二轻公司使用，故不能解除二轻公司与越秀第三房管所之间关于梯间部分的租赁合同关系。而且一审法院也认定涉案的34号首层商铺的梯间应保留给二轻公司使用，所以只能保持二轻公司与越秀第三房管所关于34号首层商铺的梯间部分的租赁合同关系，否则，将导致事实认定与法律适用的不符，导致判决无法执行。二、涉案的34号首层商铺的梯间位置其他部分已处于空置状态，二轻公司不需要向越秀第三房管所支付判决生效之日止的房屋使用费。1、双方已确认，自2015年10月28日起，涉案34号首层商铺的梯间位置外其他部分均处于空置状态，二轻公司未使用该部分房屋。一旦本案判决生效，越秀第三房管所即可实际控制涉案34号首层商铺除梯间位置外其他部分。2、退一步讲，即使二轻公司需要向越秀第三房管所支付判决生效之日起至交还房屋之日止的房屋使用费，参照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价计算也是不合理的，因为涉案房屋实际系作为楼梯使用，并不具备商业及办公价值，所以参照商业用房租金参考价计算不符合实际，对二轻公司不公平。
越秀第三房管所答辩称：关于二轻公司提出的上诉理由第一项，一审法院对该部分的审查事实清楚，适用法律正确。涉案房屋首层二轻公司认为存在争议的地方，确认是属于越秀第三房管所的产权范围，一审判决也认定即使越秀第三房管所与二轻公司解除了合同，也需要保留给二轻公司通行的位置。现实中首层房屋的梯间面积有40平方米，所需越秀第三房管所提供给二轻公司上到二层的面积是比较小的，二轻公司此部分的上诉请求没有法律依据，不符合事实和使用情况。针对二轻公司上诉理由第二项，二轻公司的意见不符合事实情况。至今二轻公司尚未交回涉案房屋的钥匙，没有办理交还手续，也没有办理水电的结算，越秀第三房管所没有实际控制涉案房屋。
2015年3月12日，越秀第三房管所向一审法院起诉请求：1、解除越秀第三房管所与二轻公司就德政南路34号地下铺的租赁合同；2、二轻公司将越秀区德政南路34号地下铺腾空交还给越秀第三房管所；3、二轻公司向越秀第三房管所支付自2010年7月1日起至2015年4月30日止使用费差额合计为279694.90元；自2015年5月1日起计至腾空交还之日止按2014年广州市越秀区房屋租金参考价即8076.30元/月的标准计算房屋使用费。
一审法院认定事实：座落本市德政南路34号首层房屋因拆迁补偿由二轻公司在1997年11月12日移交房管部门接管。次日，经原广州市国土局房管局批准并核发《广州市房地产管理局接管房地产通知书》，载明房地座落为德政南34、36-1、38、38-1、-2号，接管部位包括有34号首层等。
2009年2月18日，越秀第三房管所（出租人、甲方）与二轻公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区德政南路34号首层部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积141.69平方米；租赁期限自2008年7月1日至2010年6月30日，月租金额2570元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，如需要继续承租房屋，应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同等。同年4月11日，该合同办理了租赁登记备案手续。
上述合同期满后，越秀第三房管所、二轻公司双方未再续签订书面租赁合同。自2010年7月1日，越秀第三房管所按前述合同约定的租金标准继续收取租金至2015年4月，并向二轻公司开具相应的发票。一审庭审中，越秀第三房管所、二轻公司双方均明确在本案诉前曾就租金标准进行过协调，但因越秀第三房管所提出的调整租金标准过高，双方未能达成一致。
2014年5月16日，越秀第三房管所向二轻公司发出《关于调整非住宅直管房租金的通知》，写明：现我所决定自2010年7月1日、2012年7月1日起，调整上址房屋的租金价格，调整后的月租金为7651.30元、7084.50元。如有意愿继续承租上址房屋的，请尽快到我所办理调整租金和续租的手续，逾期未办，按自愿弃租处理，我所将收回房屋等。同月20日，二轻公司工作人员在该通知上签名确认收到。
同年9月3日，越秀第三房管所通过广东广某君达律师事务所向二轻公司发出《律师函》，称涉案房屋属于越秀第三房管所管理的直管房，由二轻公司承租，2010年6月30日双方合同到期。合同到期后，越秀第三房管所已按市场租金参考价调整了续租的租金并通知二轻公司，但二轻公司一直拒按新的租金标准缴交租金，截止至2014年6月，累计租金差额642824.60元。要求二轻公司在收到函件后于10个工作日向越秀第三房管所支付拖欠的租金并办理续租手续，否则，越秀第三房管所将通过诉讼途径维护自身权益、解除租赁关系、收回房屋等。
另查明，涉案房屋所在德政南路综合楼原建设单位是二轻公司，并于1995年3月24日经规划验收合格。位于德政南路34号二楼的房屋属二轻公司所有，现用作开设“战城网吧”。2015年8月5日，一审法院组织双方当事人至涉案房屋进行现场勘查，根据一审法院现场勘查及制作的笔录：涉案的34号首层房屋内现有通往二楼的步行楼梯，另有部分面积空置及通往34号内部房屋的通道，34号首层房屋整体呈东西走向、开门朝西的长方形状，入口南侧有冷巷；勘查现场当日，34号首层房屋内存放有少量的生活用品及电脑器材，二轻公司称是二楼网吧租户临时使用堆放的物品，双方没有订立租赁合同，为配合案件处理，其已通知网吧管理方清理，保证不会占用；现场通往二楼网吧尚有德政南路38号梯间，二轻公司称由于38号梯间是供住户上下使用，有两道门禁，所以在二楼开设的出入口仅供网吧作消防疏散使用；越秀第三房管所、二轻公司双方共同确认现34号首层内的梯间在报建时即已存在。
2015年9月18日，广州市规划局越秀分局向一审法院作出穗规越秀【2015】641号的《广州市规划局越秀分局关于提供德政南路34号地下铺规划资料的复函》，写明：德政南路34号建筑前经我局（90）建字第923号、穗城规东片建字（1993）245号《建设工程报建审核书》批准建设，根据广州市城市建设档案馆存档的图纸显示，该建筑首层共有南北两个楼梯，南侧楼梯仅上至二层，北侧楼梯上至三层住户平台，在二层留有出入口，故二层亦可使用。
越秀第三房管所为证明涉案房屋的租金调整问题，向一审法院提交了2007年、2009年、2011年、2013年、2014年越秀区房屋租金参考价，并明确越秀第三房管所按上一年的租金参考价调整租金标准。对此，二轻公司对于该证据的真实性、合法性均无异议，二轻公司认为越秀第三房管所、二轻公司之间的租金标准应按合同约定缴纳，而参考价并非政府强制定价，仅是供租赁双方协商议定租金的参考，且该参考价并非一个统一的参考标准，具体各片区、楼层等存在调整的情况。
一审庭审中，二轻公司于2015年10月28日向一审法院出具《关于清空德政南34号首层的函》，称其已清空德政南路34号首层房屋内的所有物品。越秀第三房管所确认现除梯间位置外其他部分处于空置状态，但房屋的钥匙仍在二轻公司手中。
一审法院认为：越秀第三房管所、二轻公司双方就涉案的34号地下商铺签订的《广州市房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。由于该合同约定的租期业已届满，双方在合同期满后未再续签订书面合同，二轻公司仍继续承租涉案房屋并支付租金予越秀第三房管所收取，越秀第三房管所、二轻公司双方形成不定期的租赁合同关系。因此，越秀第三房管所可随时主张收回涉案房屋。现越秀第三房管所诉请解除双方之间的租赁合同关系、收回房屋，合理合法，一审法院予以支持。
至于越秀第三房管所诉请要求二轻公司支付的房屋使用费（差额）问题，根据越秀第三房管所提交的证据，越秀第三房管所曾于2014年5月16日、9月3日向二轻公司发出书面通知及《律师函》，要求调整2010年7月1日起、2012年7月1日起的租金标准。如前述，越秀第三房管所、二轻公司之间属不定期租赁合同关系，在双方未能协商达成一致的情况下，因调整租金的租赁期间已经经过，越秀第三房管所于该期间按原合同标准已收取二轻公司支付的租金，且未见越秀第三房管所提出过任何的异议，故越秀第三房管所再于2014年函告要求二轻公司补充支付业已履行完毕的合同期间的租金，于理于法不符。因此，对越秀第三房管所诉请要求二轻公司支付租赁差额，一审法院不予支持。考虑到越秀第三房管所诉请解除双方之间的租赁合同关系已获一审法院支持，故合同解除后至二轻公司实际腾空交还涉案房屋期间的房屋使用费的计付标准问题，越秀第三房管所诉请要求按2014年广州市越秀区房屋租金参考价8076.3元/月的标准计付，因该标准未经双方协商一致，且该标准仅属一区之内的租金参考值，由越秀第三房管所自行核算，故一审法院予以调整为参照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价计算。
至于现存于涉案的34号首层商铺内的梯间的使用问题，因该梯间自涉案商铺报建时即已建设并供二轻公司所有的二楼房屋作主要通道使用。根据规划部门的复函，虽然34号二楼房屋在北侧楼梯（即现场勘查的38号梯间）二楼留有出入口，但该出入口既属与38号住户梯间共用，且通行能力有限。考虑到34号二楼房屋现用作网吧使用，单个通道并不能保证消防安全。因此，无论是出于历史的原因还是现实使用的需要，越秀第三房管所收回34号首层房屋后，均应保留通往二楼的通道供二轻公司使用。至于二轻公司实际交还涉案的34号首层商铺后对于保留给其使用的通往二楼通道的使用费用问题，应由越秀第三房管所、二轻公司双方另行协商解决或另循法律途径解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，于2015年12月29日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起解除广州市越秀区第三房屋管理所与广州市二轻房产开发公司关于广州市德政南路34号首层商铺的租赁合同关系；二、广州市二轻房产开发公司应在判决发生法律效力之日起一个月内迁出广州市德政南路34号首层商铺，并将该房屋腾空交还给广州市越秀区第三房屋管理所；三、广州市二轻房产开发公司应自判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市越秀区第三房屋管理所支付自2015年5月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（按2570元/月计付）；自判决发生法律效力之次日起至广州市二轻房产开发公司实际交还前述房屋之日止的房屋使用费参照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准由广州市二轻房产开发公司逐月支付予广州市越秀区第三房屋管理所；四、驳回广州市越秀区第三房屋管理所的其他诉讼请求。案件受理费5254元，由广州市越秀区第三房屋管理所负担240元，由广州市二轻房产开发公司负担5014元。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，当事人没有提交新证据。
二审期间，二轻公司述称由于一直在诉讼中，就办理房屋交还手续问题没有达成一致意见，因为也需要越秀第三房管所的配合。
本院认为,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院围绕当事人提出的上诉请求进行审理。
越秀第三房管所主张2014年5月16日起至2015年4月30日止的租金差额，由于该期间二轻公司已按原合同租金标准向越秀第三房管所支付，虽然越秀第三房管所在2014年5月16日向二轻公司发出调租通知，但其仍然按原合同租金标准收取租金并开具发票，可见双方并未达成调租的合意。现该期间的合同权利义务双方已履行完毕，越秀第三房管所上诉要求二轻公司支付该期间的租金差额依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方租赁合同期满后未续签合同，构成不定期租赁关系，不定期租赁关系解除前的租金应以原租赁合同约定的租金标准即2570元/月计算；不定期租赁合同关系解除后的房屋使用费因已失去合同基础，故一审法院判决参照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准计算并无不当，本院予以维持。越秀第三房管所上诉要求2015年5月1日至实际交还房屋之日止的房屋使用费均按房管部门公布的同期同地段办公用房租金参考价支付依据不足，本院不予支持。二轻公司作为承租人，在租赁关系解除后负有交还租赁物的义务，从其并未主动要求交还涉案房屋，上诉请求梯间部分的租赁合同关系不应解除、梯间不应交还，以及二审中关于一直在诉讼中，双方就办理房屋交还手续没有达成一致意见的陈述来看，二轻公司并未履行交还房屋的义务，故其关于涉案房屋除梯间外的其他部分已处于空置状态，无需支付判决生效后至实际交还房屋之日止的房屋使用费的上诉主张不成立，本院不予采纳。关于涉案34号首层商铺的梯间问题，因越秀第三房管所是涉案房屋的产权人，其出租的范围为整个涉案房屋，故其有权解除合同以及收回场地的范围亦包含整个涉案房屋。二轻公司可依据相邻权要求越秀第三房管所提供通行的便利和必要通道，但其以涉案首层商铺的梯间是进入二层房屋的主要通道为由主张解除合同的范围不应包含梯间以及梯间不应交还缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，越秀第三房管所、二轻公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5254元，由上诉人广州市越秀区第三房屋管理所负担240元，上诉人广州市二轻房产开发公司负担5014元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 闫 娜
审判员 曹佑平
二〇一六年十二月六日
书记员 张 利