广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初404号等97件
原告：潘本锡，男，1982年6月18日出生，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人:刘先进，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王亚平，广东金桥百信律师事务所律师。
被告：李彤，男，汉族，1969年11月14日出生，住广州市越秀区。
被告：罗卫红，女，1969年6月18日出生，汉族，住广州市越秀区。
被告：广州妮敦道市场管理有限公司，住所地：广州市海珠区.
法定代理人：李某，职务：总经理。
三被告共同委托诉讼代理人：谭丽明，广东广信君达律师事务所律师。
三被告共同委托诉讼代理人：汪黄结，广东广信君达律师事务所律师。
第三人：广州市隆颖昌房地产有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：徐颖昌，职务：总经理。
第三人委托诉讼代理人：万涛，广东南方福瑞德律师事务所律师。
第三人委托诉讼代理人：邓凯，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。
原告潘本锡诉被告李彤、罗卫红、广州妮敦道市场管理有限公司、第三人广州市隆颖昌房地产有限公司房屋买卖纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理,已审理终结。
原告潘本锡起诉要求判令：1.被告李彤交付符合约定装修标准（指通过消防验收，即商场的公共区域需配备符合消防验收的公共通道和走火通道；商铺内配备消防自动报警和自动喷淋系统）的商铺；2.被告罗卫红与李彤共同支付逾期交铺违约金（自2016年10月1日起,按日已付房价款的1.5‰计至实际交铺日止）；3.被告广州妮敦道市场管理有限公司（以下简称妮敦道公司）承担一般担保责任；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与李彤签订《商铺买卖合同》，妮敦道公司作为李彤的委托代理人及一般保证人,约定李彤将广州市荔湾区环市西路35号之十二、十七、二十四2层01号商铺出售给原告，原告将商铺返租给李彤三年，李彤应于2016年9月30日将商铺按合同约定的装修标准（见附件二）移交给原告使用。返租期满交铺时，原告发现案涉商铺未达到约定的装修标准，整层商场因无法通过装修消防验收而无法使用。原告致函李彤要求整改商铺以符合约定标准，但李彤不予理会。原告为此提起本案诉讼。
被告李彤及妮敦道公司共同辩称：不同意原告全部诉讼请求。理由如下：合同没有约定出卖方需要办理商场的装修工程消防验收手续，该验收手续不是交付商铺的前提条件。被告在合同约定的期限前已通知原告收铺，不存在逾期交付情形，通知原告接收的商铺符合约定的装修标准。原告以商场未办理装修工程消防验收手续主张违约责任，缺乏依据。而且，合同约定的违约金过高。原告在收铺后委托第三人广州市隆颖昌房地产有限公司（以下简称隆颖昌公司）经营管理，李彤或妮敦道公司完全不知道商铺具体的经营情况。当时出售给小业主的商铺状况和现状是一致的，没有重大的装修变更，没有改变原规划用途。妮敦道公司只是一般保证人，不应是承责主体。
被告罗卫红答辩同意李彤、妮敦道公司的答辩意见，本案不是夫妻共同债务，不需罗卫红承担责任。
第三人隆颖昌公司述称：2013年到2016年9月期间我方是场地的实际经营者。2013年9月份业主收铺时委托我方经营，第一年经营较好，第二年开始亏损，第三年亏损更严重。场地的格局没有做大的改变，仅进行了简单的外部装饰。场地是以妮敦道公司名义申报消防，但没有通过验收。
经审理查明：广州市荔湾区环市西路35号之十二、十七、二十四的2层是被告李彤购买的房屋，于2012年6月4日取得产权证；产权证上记载房屋建筑面积为3569.85平方米，规划用途为餐厅。李彤购买房屋后将2层间隔为300多个格子铺对外销售，销售时宣传商铺将用于经营鞋城并返租。商场位于环市××路××市××小区靠环市××路马路面，整栋大楼有地下停车场，一、二楼为群楼商场，三楼以上是塔楼住宅。
2013年3月26日，原告与李彤、妮敦道公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定原告向李彤购买广州市荔湾区环市西路35号之十二、十七、二十四2层xx号铺，总房价款610000元；该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的商场物业经营管理公司制定的物业经营管理规定；李彤应于2013年9月30日前书面通知原告办理该商铺交付手续，原告积极配合交付，并配合商场经营管理公司签订委托租赁、经营管理的协议；自签订日起至2016年9月30日，李彤享有商铺的使用权及收益权，包括商铺的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等；李彤于2016年9月30日将该商铺前按约定的装修标准（附件二）交付商铺给原告使用；逾期移交商铺，逾期不超过45日的，自约定最后交接期限的第二天起至实际交接之日，按日支付已付款1‰的违约金，合同继续履行；逾期超过45日的，自约定最后交接期限的第二天起至实际交接之日，按日支付已付款1.5‰的违约金；交付的商铺达不到附件二约定标准的，原告有权要求以装饰、设备差价为标准的双倍赔偿。保证人同意对李彤的合同义务和责任承担一般保证责任。
附件二为商铺装修标准：A、商铺内部装修标准：地面高级抛光砖、供电有独立电表及配电箱、间隔为轻钢龙骨石膏板间隔。B、公用设备、设施及公共区域：地面主通道铺高级大理石或抛光砖、供水供电采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用、照明辅以配合商场整体装修风格的照明灯具、提供24小时公共秩序维护服务、消防设备采用消防自动报警、自动喷淋系统、通风设备配置空调及排风系统。
合同签订后，原告支付了全部购房款，并取得了商铺的产权证。
2013年妮敦道公司发出《收铺通知书》，注明商铺将由隆颖昌公司统一经营管理。原告在办理收铺手续时签署委托书，委托隆颖昌公司对商铺招租。隆颖昌公司将商铺出租经营鞋品，负责向物业管理公司交纳物业服务费、水电费。
2013年和2014年期间，妮敦道公司申请二楼商场室内装修建设工程消防设计审核及消防验收。2013年2月6日，广州市公安局荔湾区分局作出穗公荔消审[2013]第0016号《建设工程消防设计审核意见书》，同意其申报的消防设计。2013年9月17日，广州市公安局荔湾区分局作出穗公荔消验[2013]第0085号《建设工程消防验收意见书》，认定室内装修建设工程未竣工、灭火器为不合格产品，评定消防验收不合格。2014年4月23日，广州市公安局荔湾区分局作出穗公荔消验[2014]第0020号《建设工程消防验收意见书》，评定消防验收不合格，主要问题是工程竣工后申报的竣工图纸内容与消防设计文件不相符。2014年5月13日，广州市公安局荔湾区分局作出穗公荔消审[2014]第0033号《建设工程消防设计审核意见书》，认定妮敦道公司申报的消防设计文件及图纸的消防设计不符合公安部的要求，不同意其工程消防设计。之后，妮敦道公司未再申报消防设计及建设工程竣工验收。
2016年9月，隆颖昌公司发出《商铺交接通知书》，要求原告于9月30日前办理商铺使用权交接手续。原告认为商铺未达到约定的装修标准，商场整体没有通过消防验收，商铺无法正常开业，决定拒绝收铺。场地有部分业主签署了《商铺使用权交接确认书》。
后原告向李彤、妮敦道公司发出律师函，指出场地未通过装修消防验收，要求其整改。
诉讼过程中，本院作现场勘验：二楼商场被分割为300多个格子铺，是空置的，没有经营。被告制作的销售图纸上有标注电梯间的存在，经现场勘验，这些标注的电梯间实为地下停车场通往住宅的电梯，因电梯不对外开放给商场顾客使用，因此电梯在二楼没有设置出入口。电梯槽对应的位置用墙体封闭，并无改造成其它用途。商场通往首层的三个楼梯是畅通的，没有杂物堆积，首层出入口的铁门开关由隆颖昌公司控制。商铺内设有消防自动报警、自动喷淋系统。
另查，罗卫红系李彤的配偶，二人是夫妻关系。原告没有对商铺在隆颖昌公司经营管理期间收取租金。广州市房地产交易登记中心于2015年4月16日作出的《信访告知函》（穗房交登群字【2015】16号）中载明：根据荔湾区公安分局《建设工程消防设计审核意见书》，消防验收是分割后是否允许投入使用的条件，与产权登记无关。
本院认为：厘清本案纠纷需要审查三个方面的问题：一是各方当事人之间的法律关系及其性质；二是消防验收不合格是否构成违约；三是如果构成违约，承担违约责任主体是谁等。
一、各方当事人之间法律关系及其性质。本案纠纷是因原告与李彤、妮敦道公司签订《商铺买卖合同》而产生，原告是商铺购买人，李彤是出卖人，妮敦道公司是李彤的委托代理人及保证人，也是商铺的销售者，隆颖昌公司是李彤聘请指定的商场物业经营管理人。合同约定，“买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交付义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议”，“该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的商场物业经营管理公司制定的物业经营管理规定”，“该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2016年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权”。由此可见，原告在签订合同办理收铺手续后，同意商铺继续由李彤使用，并与李彤选聘的隆颖昌公司办理物业委托租赁和经营管理，是履行《商铺买卖合同》的附随义务，实际是履行《商铺买卖合同》约定的义务。原告与隆颖昌公司之间并无对商铺的租赁关系形成书面合同，更无对租赁期限和租金标准及租金支付等这些租赁合同必备内容进行明确约定，原告也无收取租金。因此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第二百一十三条、第二百一十五条的规定，原告与隆颖昌公司之间并没有形成真正的租赁关系。因此，本案为房屋买卖合同纠纷。
二、消防验收不合格是否构成违约。根据合同目的来分析，按照商业惯例和生活常识，原告根据商铺的销售宣传购买本案商铺应当具有两个目的：一是取得产权和预期保值增值；二是用于经营商城。从合同的履行情况看，案涉商铺已经办理产权过户手续，原告取得登记产权，第一个合同目的基本实现。但是，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。根据广州市公安局荔湾区分局的审核意见，本案商场及商铺尚不能通过消防验收合格，不能投入使用。因此，原告购买商铺的部分合同目的未能实现，合同已经产生违约。原告因商铺不能投入使用而带来的损失，有权向相关责任方请求赔偿。结合本案的实际情况，本院确定以原告已付购房款为本金，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付从返租期限届满次日起到本判决发生法律效力之日止的违约金。对于发生法律效力后到李彤交付原告符合条件商铺之日的违约金，因目前尚未确定该期间李彤是否有违约事实，故本案不宜直接处理。若今后该期间确实发生违约事实，原告可另行主张。
三、关于承担违约责任的主体问题。本案商铺所在商场原为整体商场，规划用途为餐厅。李彤购买取得产权后，改建装修间隔为格子铺对外销售，销售宣传和委托隆颖昌公司经营用途均为鞋城，导致消防验收不合格，不能合法投入使用。如前所述，双方在《商铺买卖合同》第七条第1款约定，该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至返租期限届满之日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权。因此，案涉商铺在返租期限届满前仍然由李彤使用，并由其交于隆颖昌公司经营管理。李彤既是商铺及商场的建设者，也是使用人，应当履行申报商场及商铺的消防安全检查验收合格的法定义务。李彤抗辩其已经交铺，既不是商铺的产权人，也不是商铺的使用人，与事实不符，本院不予采纳。原告虽然按照李彤、妮敦道公司要求作形式上收铺，但并未实际占有、使用、收益，且所交商铺存在消防验收不合格的重大瑕疵。因此，李彤改建商场未履行申报消防验收法定义务，是导致案涉商铺不能合法投入使用的根本原因，应对原告因商铺不能投入使用所造成的损失承担赔偿责任。妮敦道公司作为一般保证人，应当承担一般保证责任。本案纠纷发生于李彤和罗卫红的夫妻关系存续期间，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，罗卫红在没有提供证据证明本案债务为李彤个人债务的情况下，本应对李彤的债务承担连带清偿责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十七条、参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力起十五日内，被告李彤向原告潘本锡支付从返租期限届满次日即2016年10月1日起到本判决发生法律效力之日止的违约金（违约金以原告已付购房款610000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。违约金总额不得超过购房款本金）。被告罗卫红对此承担连带清偿责任。
二、被告李彤、罗卫红不能履行上述第一项债务的，由被告广州妮敦道市场管理有限公司对上述第一判项承担清偿责任。
三、驳回原告潘本锡的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费600元、诉讼保全费340元，由被告李彤、罗卫红、广州妮敦道市场管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
其余96件案的诉讼请求、案件事实与处理原则与本案基本一致，对案件共同之处，本院不再分别赘述，以404号案为准。对个案的不同部分，以表格形式分别列出（详见附表）。
审判长 马文洁
审判员 张 艳
审判员 张 浩
二〇一七年六月三十日
书记员 胡嘉茵
附表：
序号
案号
原告
铺号
已付房款
（元）
判决主文第一项内容
受理费、保全费金额及负担
简易程序独任审判员/经办人
普通程序
合议庭成员
违约金计算
基数
违约金起算
日期
1
（2017）粤0103民初405号
刘晓华,女，1979年1月4日出生，汉族，住湖南省沅陵县沅陵镇长坡井19号。
126铺
588888
588888
2016年10月1日
本案572元，保全费329元，由三被告共同负担。
张艳
审判长马文洁、审判员张艳、代理审判员方婷
2
（2017）粤0103民初406号
邝志明，男，1966年9月8日出生，汉族，住广州市白云区钟落潭新村新和西街。
61铺
571442
571442
2016年10月1日
本案受理费550元，保全费320元由三，被告共同负担。
张艳
审判长马文洁、审判员张艳、代理审判员方婷
3
（2017）粤0103民初407号
唐连花，女，1957年9月5日出生，汉族，住广州市白云区钟落潭新村新和西街。
247铺
507374
507374
2016年10月1日
本案受理费466元，保全费286元由，三被告共同负担。
张艳
审判长马文洁、审判员张艳、代理审判员方婷
4
（2017）粤0103民初409号
邝雪妹，女，1973年7月28日出生，汉族，住广州市白云区钟落潭墟福龙街104号501房。
59铺
572603
572603
2016年10月1日
本案受理费552元，保全费320元，由三被告共同负担。
张艳
审判长马文洁、审判员张艳、代理审判员方婷
5
（2017）粤0103民初410号
陈明智，男，1963年12月31日出生，汉族，住浙江省平阳县水头镇泾川东路62号。
2227铺
793849
793849
2016年10月1日
本案诉讼费842元、保全费436元，由三被告共同负担。
何锦堂
审判长何锦堂、审判员马文洁、审判员潘瑞冰
6
0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"申请执行人傅某与被执行人杨某借款合同纠纷一案执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-12-28\\\\\",\\\\\