吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)吉0602民再23号
原审原告中国建设银行股份有限公司白山东风桥支行。营业场所：浑江大街84号。统一社会信用代码：×××。
负责人王军，系行长。
委托代理人芮秀成，吉林刘国华律师事务所律师。
原审被告郝林东，个体业户，现住白山市。
第三人中国东方资产管理股份有限公司吉林省分公司。营业场所：长春市朝阳区西安大路699号。统一社会信用代码：×××。
负责人：杨光，系总经理。
委托代理人包玉红，该公司项目经理。
委托代理人宋莉，吉林理悦律师事务所律师。
原审原告中国建设银行股份有限公司白山东风桥支行（以下简称建行东风桥支行）与原审被告郝林东借款合同纠纷一案，本院于2004年6月18日作出（2004）八民二初字第201号民事判决书，已发生法律效力。白山市中级人民法院于2015年11月6日作出（2015）白山民监字第3号民事裁定书，认为该案符合再审条件，裁定：1、本案指令白山市浑江区人民法院再审；2、再审期间中止原判决的执行。本院再审后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。追加中国东方资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称东方资产公司）作为第三人参加诉讼。原审原告建行东风桥支行的委托代理人芮秀成、原审被告郝林东、第三人东方资产公司的委托代理人包玉红、宋莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2004年5月17日，原审原告建行东风桥支行起诉至本院称，1998年9月16日，与被告郝林东签订1998年房字第**号个人住房借款合同和保证合同，合同约定借款金额254000.00元，借款期限自1998年9月11日至2008年9月8日。被告以其位于八道江区东兴街体育场35和36号楼房作为抵押。被告从借款至今尚欠原告本金100783.33元及利息。现要求与被告解除合同；偿还借款本金及利息；以抵押物拍卖、变卖价款优先偿还原告借款本息。
原审被告郝林东辩称，原告起诉借款事实我不清楚，我没在借款合同中签名，所抵押房屋如何使用的我不清楚，我申请笔迹鉴定。
本院原审查明，1998年9月11日，被告郝林东以其位于八道江区东兴街体育场35和36号楼房，面积是197和98.5平方米私产楼房作为抵押，与被告签订了1998年房字第**号个人住房借款合同、抵押合同、保证合同各一份，借款金额为254000.00元，借款期限10年。被告未按合同约定履行，尚欠原告本金100783.33元及利息。
本院原审认为，原告所诉事实，有1998年房字第**号个人住房借款合同、抵押合同、保证合同各一份为凭。被告辩称借款事实不清楚，借款合同不是本人签名，并申请笔迹鉴定，但被告却拒绝交纳鉴定费用，开庭时未出庭，未向法庭提交任何反驳证据，视为放弃权利，对原告的主张予以确认。被告未按合同履行还款义务，违反了合同约定，应承担违约责任，原告要求与被告解除合同并偿还借款本息应予支持。借款时，被告以私产房屋作为债权的担保，原告作为抵押权人，在债权得不到清偿时，可以实现抵押权，以被告的抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：一、解除原告与被告的借款合同；二、被告在判决生效后十日内偿还原告本金100783.33元及利息。利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算（从欠款之日起至款付清时止）；三、被告如逾期不履行还款义务，则以其抵押物（位于八道江区东兴街体育场35和36号，面积是197和98.5平方米私产楼房）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先偿还原告借款本息。案件受理费3533.00元，由被告承担。
原审原告再审称，被告于1998年9月16日与我行签订1998年房字第**号个人住房借款合同、抵押合同，借款金额254000.00元，借款期限10年。合同履行期间被告没有按合同约定还款，尚欠原告10万元及利息。要求与被告解除借款合同；偿还借款本金10万元及利息；以抵押物拍卖、变卖价款优先偿还原告借款本息。
原审被告郝林东辩称，1998年7月28日我与中房集团白山市房地产开发公司签订了购买白山市体育场35、36号购房合同，并按规定交了首付款，同时以35、36号房屋为抵押办理了按揭贷款手续。当年8月，为了方便管理，我将35、36号门市房换成40、41号门市房，与承建商白山市旺达建筑有限公司办理了相关转换房屋的手续，约定原35、36号门市房由旺达公司负责偿还建行贷款，40、41号房屋由郝林东负责偿还贷款。我已偿还了40、41号房屋贷款36417.28元。房屋转换后建行工作人员多次到我居住的41号房屋催我还35、36号房屋贷款，我多次说明房屋转换情况，明确表示不能再还35、36号房屋贷款。35、36号房屋已不属我所有，我用35、36换成40、41号房屋，有兑换单位的证明材料，有浑江区法院、白山市中院、吉林省高院三审判决结果证明，（2004）八民二初字第201号民事案件中，我的答辩状和申请书都证明了35、36号不是我的，银行贷款不应该由我偿还。建行诉我偿还贷款没有道理，法院将我列为本案被告错误，应将真正的房屋所有人列为被告。鉴于以上事实，请法院作出公正判决，维护我合法权益不受侵害，赔偿我累诉六年的经济损失和精神损失。
第三人东方资产公司述称，1、本案的原告应当变更为东方资产公司，理由是东方资产公司于2006年1月受让了本案所涉债权，根据最高人民法院法释（2001）12号司法解释第二条的规定，我公司申请将本案原告变更为本公司。2、本案被告应当承担还款义务，一是根据本案庭审中被告陈述及被告与白山中房公司签订的商品房购销合同关于购房款数目及支付方式的约定，本案被告明知其购买诉争房是采用按揭贷款的方式，并将身份证原件交给为其办理按揭贷款的人员，因此为其办理贷款的相关人员应视为接受被告的委托，也就是以被告代理人的身份在借款合同和抵押合同上签字，根据民法通则63条的规定，被告应承担合同约定的还款义务。二是如被告所说其与40、41号房互换债务，其互换行为没有征得债权人的同意，根据合同法84条的规定，被告所说的互换行为对债权人不产生效力，即被告仍应承担还款义务。虽经司法鉴定借款合同和抵押合同上的签名字迹不是被告本人书写，但被告属委托代理行为，被告也应当承担还款义务。3、从我公司接收的所有贷款档案资料可以看出，此笔贷款办理时以体育场35、36号房屋进行了抵押，并在产权管理部门办理了抵押登记备案，被告这笔贷款为真实个贷。
本院再审查明，1998年，中房集团白山房地产开发公司开发体育场看台工程，以部分房屋抵顶建筑商白山市旺达建筑有限责任公司工程款，原审被告郝林东为旺达公司提供保温材料，旺达公司与郝林东约定以部分房屋抵顶材料款，最初约定将座落于白山市体育场35、36、39、40号房屋（面积均为98.50平方米）抵顶给郝林东（以材料款抵顶30%首付款），剩余70%房款需购买人办理按揭贷款，郝林东自称提供了本人身份证给旺达公司办理贷款相关手续。其中35号、36号房屋以郝林东名义签订了房屋买卖合同，并以郝林东名义与原审原告建行东风桥支行（当时名称为白山市建行东风桥办事处）签订了1998年房字第**号中国建设银行（个人住房贷款）借款合同、抵押合同、保证合同各一份，借款合同、抵押合同的借款人、抵押人的署名经司法鉴定均不是原审被告郝林东本人书写。借款合同落款时间为1998年9月11日，抵押合同、保证合同落款时间为1998年9月1日。合同约定“借款金额为254000.00元，借款期限自1998年9月11日至2008年9月8日，利率按月息6.375%计算。借款人用座落于白山市体育场35号、36号楼房抵押”。其中36号房屋在白山市房地产市场管理处办理抵押备案登记。
签订完借款合同、抵押合同后，在实际交付房屋时，郝林东与旺达公司对房屋进行了调换，交给郝林东的不是最初约定的35、36、39、40号房屋，交付的是39、40、41、42号房屋（面积均为98.50平方米），郝林东自称将35、36号借款手续交给旺达公司，旺达公司将40、41号房屋的借款手续交给郝林东，双方约定互还房屋贷款。双方调换房屋时没有告知贷款人原审原告建行东风桥支行。旺达公司将35、36号房屋又出售给他人。截止原审原告起诉时即2004年5月，借款人尚欠本金100783.33元未偿还。
本案所涉债权先由建设银行转让给中国信达资产管理公司长春办事处，后再转让给本案第三人东方资产公司吉林分公司。
另查，原审被告郝林东于2010年7月16日向本案第三人东方资产公司吉林分公司还清了36号房屋所欠贷款104467.00元，办理了房屋所有权人为郝林东的白山房权证白BQ字第20110005**号产权证。
2011年4月，郝林东以36号房屋产权证为依据，将36号房屋承租人邢玉龙诉至本院，要求邢玉龙返还36号房屋，本院作出（2011）浑民一初字第241号判决书，判决驳回郝林东诉讼请求。郝林东上诉至白山市中级法院，中级法院作出（2012）白山民一终字第23号民事判决书，维持原判。郝林东不服向吉林省高级法院申请再审，省高院作出（2013）吉民申字第4号民事裁定书，驳回郝林东的再审申请。
上述案件事实有1998年房字第**号中国建设银行（个人住房贷款）借款合同、抵押合同、保证合同、白山市房地产市场管理处抵押备案登记、本院（2011）浑民初字第241号民事判决书、白山市中级法院（2012）白山民一终字第23号民事判决书、吉林省高级法院（2013）吉民申字第4号民事裁定书、本案庭审笔录在卷为凭。
本院再审认为，本案争议焦点为原审原告建行东风桥支行与原审被告郝林东借款合同关系是否成立，郝林东调换抵押房屋后是否仍需要偿还借款。1、关于建行东风桥支行与郝林东借款合同，郝林东在原审中虽称不知道有贷款也没签订借款、抵押合同，但在本案答辩及庭审中称当时购买35、36号房屋，办理了按揭贷款手续，后为了方便管理将35、36号换成40、41号，与建筑商交换了贷款手续并约定互还贷款。郝林东在本案第二次庭审中称买房时就知道需要以其名义办理按揭贷款并将身份证交给他人办理贷款手续，结合郝林东买房时只抵顶35、36号房屋30%房款，剩余70%房款需要贷款的事实，对郝林东在本案庭审中陈述的买房时就知道需要以其名义办理按揭贷款并将身份证交给他人办理贷款手续的事实予以认定，该行为视为郝林东允许他人代其办理按揭贷款，合同虽不是其本人签字，但应对他人的代理行为承担民事责任，原审原告建行东风桥支行提供的借款、抵押合同手续并无不当，双方借款合同关系成立。2、关于郝林东应否偿还银行借款问题。郝林东将已抵押的房屋与他人调换，无论郝林东与调换人就偿还贷款问题如何协商，首先应当经过债权人东风桥支行的同意，未经过债权人的同意，郝林东与他人调换抵押房屋的行为对债权人没有约束力，不影响借款合同的法律效力，故郝林东应当偿还银行借款。3、关于东方资产公司的诉讼主体问题，因该案原审已审结，本案是再审案件，不符合《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第二条规定的情形，对第三人东方资产公司要求变更为原告的意见不予采纳。4、因原审原告提供的证据不能证明35号房屋办理了抵押登记，原审原告要求对35号房屋行使抵押权没有依据，不能支持。本案经本院审委会讨论决定，原审判决认定事实部分错误，适用法律不当，原审判决被告逾期不履行还款义务，以35号房屋折价、变卖优先偿还借款本息错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出主张，有责任提供证据”、第二百零七条“人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；……”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。”之规定，判决如下：
一、维持白山市八道江区人民法院（2004）八民二初字第201号民事判决书第一项、第二项；
二、撤销白山市八道江区人民法院（2004）八民二初字第201号民事判决书第三项；
三、被告如逾期不履行还款义务，则以位于八道江区东兴街体育场36号房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款偿还原告借款本息。
案件受理费3533.00元，由被告郝林东承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判长 王 佳
审判员 刘世元
审判员 孙中海
二〇一七年三月三十日
书记员 朱成有