四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终4415号
上诉人（一审原告）：罗宣丽，女，汉族，1956年11月25日出生，住成都市成华区。
委托诉讼代理人：赖新民，四川蜀辉律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：田梦曦，女，汉族，1981年12月9日出生，住成都市成华区。
被上诉人（一审被告）：李伟，男，汉族，1983年6月24日出生，住成都市成华区。
两被上诉人共同委托代理人：吴映兵，四川豪俊律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：王治军，四川豪俊律师事务所律师。
上诉人罗宣丽因与被上诉人田梦曦、李伟所有权确认纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2016）川0108民初5261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人罗宣丽上诉请求：撤销原判，并依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。具体事实与理由：1.案外人陈学良取得案涉房屋过程未查清。陈学良关于案涉房屋系从杨志敏处购买取得的陈述，与杨志敏陈述不一致。且作为买方的陈学良取得房屋产权证书的时间先于作为卖方杨志敏取得房屋产权证书的时间。2.一审认定陈学良合法取得案涉房屋产权，证据不足，且买卖程序违法。陈学良不能提供案涉房屋产权证书和国有土地使用权证书。2009年，陈学良向成都市房管部门申请补办案涉房屋产权证书时，房管部门系依据召开的工作会议纪要补办，陈学良房源基础存在瑕疵。罗宣丽在购买案涉房屋时，按买卖程序进行了挂牌“公告”，在规定的公告期间内并未有人提出异议，程序合法。
被上诉人田梦曦、李伟共同辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应该维持原判。事实与理由：1.案外人陈学良取得房屋过程清楚。2.案外人陈学良通过买卖方式合法取得房屋产权，并无瑕疵。
罗宣丽向一审法院起诉请求：1、位于成都市成华区住房产权属罗宣丽所有；2、田梦曦、李伟腾退案涉房屋；3、田梦曦、李伟承担本案费用。
一审法院认定事实：1992年4月30日，杨志敏（乙方）和成都蜀都房地产开发公司（甲方）（以下简称蜀都公司）签订《拆迁安置购房合同》，约定乙方将位于拐枣树街x号所住房屋交付甲方。甲方将安置乙方的成华区双林三区x幢x单元x号房屋（建筑面积63平方米）按拆迁政策规定出售给乙方。杨志敏收房后，将房屋交由他人代为出售，并交付了拆迁安置合同。1994年12月28日，成都市房管局为杨志敏颁发档案保管号为权字第2948xx号的《成都市房屋产权证》，监证号为市房监字第01979xx号。1994年12月27日，罗宣丽和杨志敏签订《成都市房屋买卖、土地使用权转让合同书》，约定杨志敏将案涉房屋出售给罗宣丽。1995年4月3日，罗宣丽和杨志敏再次签订《房产买卖契约》，再次确认交易案涉房屋事宜。1995年4月3日，成都市房管局向罗宣丽颁发地址为成华区双林三区x幢x单元x号、档案保管号为权字第2948xx号的《成都市房屋产权证》，监证号为市房监字第02020xx号。2015年1月28日，成都市公安局成华区分局新鸿路派出所出具门（楼）牌号变更证明，证明原成华区双林三区x栋x单元x号变更为成华区双林北横路x号x栋x单元x楼x号。因案涉房屋地址变更，罗宣丽向成都市房管理局申请变更房屋地址。2015年1月29日，成都市房管局向罗宣丽换发了档案保管号为权字第28878xx号的《成都市房屋产权证》，监证号为市房监字第43106xx号。
一审另查明，陈学良欲购房屋，经其朋友陈忠富介绍认识了刘家廉，并与之签订了购买案涉房屋的房屋买卖合同。1994年6月6日，在蜀都公司未办理案涉房屋产权前，成都市房管局向陈学良颁发位于成华区双林三区x栋x单元x号、档案保管号为权字第2911xx号的《成都市房屋产权证》，监证号为市房监字第01699xx号。该房屋产权证载明该房屋产权来源为拆迁基价购买，原登记户名为武侯印刷厂。成都市房管局保管的房产转移变更登记薄中载明陈学良因拆迁原因取得双林三区x-
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x号房屋所有权，领取房屋产权证的时间为1994年6月7日。陈学良购买房屋后，将案涉房屋交由其朋友陈忠富及陈忠富配偶许红霞居住使用，其后许红霞将房屋出租，直至2010年出售给田梦曦、李伟。
2009年，陈学良发现房屋档案丢失，申请补办房屋相关手续。2009年11月8日，陈学良向成都市房管局出具《关于房产证取得的情况说明》，载明：1992年我租武侯印刷一厂附近（柳阴街、成边街一带）李姓人家房屋暂住。1993年因该地段拆迁，拆迁办人员动员我买双林三区x栋x单元x号拆迁房（大约是成都蜀都房地产开发公司开发）。当年9月签订购房合同并入住至今（该房多数时间借给兄弟陈忠富、许红霞住）。1994年在开发公司的帮助下，我到纯化街原产权监理处办理了产权买卖登记手续，并于1994年6月到产权处一楼窗口领取到该房屋的房产证。
2010年1月11日，蜀都公司出具证明一份，载明：经查，陈学良位于的房屋，在我公司无相关档案资料和房屋来源记录。
2010年1月27日，成都市房屋产权监理处形成《关于为产权人陈学良和倪金龙补建房屋产权档案的会议纪要》，主要内容载明：陈学良位于成华区的房屋，经本人说明该房系陈学良于1993年向成都蜀都房地产开发公司购买的拆迁安置房，房屋用途为住房，面积为63平方米，于1994年6月取得了该房屋产权证（权2911xx）。2009年11月到交易中心办理买卖过户手续时发现无该房屋的档案。处理意见为：1、同意为陈学良重新补建上述房屋的产权手续；2、补建档案的程序是：本人出具情况说明、现场调查、相关单位出具证明、登报公告寻异、补建。3、房屋取得时间以产权人房屋所有权证记载的时间为准；4、房屋产权来源：陈学良位于成华区的房屋，房屋用途为住房，面积为63平方米，房屋产权来源为拆迁购买取得。2010年2月5日，市房管局在成都日报上刊登《房屋权属登记询异公告》，载明：根据《房屋登记办法》第七条规定，申请人陈学良，房屋地址：双林北横路x号x栋x单元x楼x号（原址：双林三区x栋x单元x号）申请房屋权属登记，现予以公告。有异议者自公告之日起15日内将书面材料送成都市房产管理局，逾期将核准登记，颁发房屋权属证书。
2010年3月2日，田梦曦、李伟和陈学良签订了《成都市存量房买卖合同（自由成交）》，约定田梦曦、李伟购买了陈学良的案涉房屋（丘地号为权02911xx，书证号为房监01699xx），交易价格为107100元。2010年3月5日，成都市房管局向田梦曦、李伟颁发了案涉房屋成华区双林北横路x号x栋x单元x层x号的档案保管号为权字第02911xx号的《成都市房屋产权证》，监证号分别为监证字第22357xx号、监证字第22357xx号，建筑面积为63平方米。
2015年6月15日，田梦曦、李伟离婚，双方协议位于成华区的房屋归田梦曦所有，田梦曦因此申请过户登记。2015年7月30日，成都市房管局向田梦曦作出《信息告知处理意见单》，告知田梦曦因案涉房屋存在权属争议，对其申请的所有权转移申请不予登记。2015年8月25日，田梦曦、李伟以成都市城乡房产管理局为被告、罗宣丽为第三人提起行政诉讼，要求撤销成都市房管局为罗宣丽所作的权属登记并收回权属证书公告。该案经两审终审驳回了田梦曦、李伟的诉讼请求。成都市中院经审理认为，成都市房管局为罗宣丽所作房屋产权登记符合法律规定，田梦曦、李伟仅以同一房屋两个产权并存为由提起行政诉讼请求撤销成都市房管局为罗宣丽颁发房产证缺乏事实根据和法律依据，本案的实质争议二人可通过民事途径解决。
一审法院认定上述事实，主要采信了如下证据：当事人的身份信息、《拆迁安置合同书》、罗宣丽及田梦曦、李伟的房屋所有权证、房屋过户资料、房屋信息摘要、门牌号变更证明、土地出让金缴费票据、成华区法院（2015）成华行初字第72号行政判决书、（2016）川01行终419号行政判决书、陈忠富证言、许红霞证言、天然气缴费发票、电费缴费发票等。
一审法院认为，根据成都市房管局保管的相关房屋过户资料、两级法院的行政判决书、陈学良的房屋产权证书与陈学良实际管理使用房屋长达16年期间并无任何人对该产权提出异议的事实，能够客观反映当时陈学良购买案涉房屋的整个交易过程及其取得房屋产权的合法性。陈学良办理房屋产权证时虽未通过出卖人配合，但房屋登记部门根据其提交的资料并经审核后向其颁发了产权证，该产权证具有法律效力。虽然陈学良在2009年补办涉案房屋相关资料时，向房屋登记部门所作陈述与本案中陈述不一致。但该原因系档案部门管理档案不善，致档案遗失所致，其本意是为已取得产权的房屋尽快补齐房屋档案资料，而非陈学良故意欺骗房屋管理部门骗取房屋登记，且在其实际占有房屋十几年时间中，无任何人向其主张所购房屋权利，其也无侵害他人合法权益的故意。
罗宣丽虽向房屋管理部门提交了办理房屋登记的相关手续，由于房屋管理部门未能发现同一套房屋已有房屋权属登记，仍向其颁发了房屋产权证，但罗宣丽买受房屋长达20年从未向出卖人及涉案房屋实际占有人主张权利，该行为明显不合常理。
同时，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”；第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”。第十七条规定：“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失”。本案中，即使如果陈学良存在无权处分的情形，但田梦曦、李伟和陈学良签订了房屋买卖合同，支付了房屋价款，并由成都市房管局向其颁发了房屋产权证书，且房屋买卖当时案涉房屋的使用情况为由陈学良实际占有使用多年，并未有他人主张权利，罗宣丽也未举证证明存在上述法律规定的情形以证明田梦曦、李伟不构成善意，故田梦曦、李伟在签订房屋买卖合同、支付购房款、取得房屋产权证书，并实际占有使用案涉房屋多年的情况下，其取得房屋符合法律规定，应当对案涉房屋享有所有权。因此，对罗宣丽要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回罗宣丽的全部诉讼请求。案件受理费5800元，由罗宣丽承担。
二审中双方均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实和证据与一审经审理查明的事实和证据一致，对此予以确认。
本院认为，对上诉人罗宣丽所提陈学良取得案涉房屋过程未能查清，卖方杨志敏取得产权证时间后于买方陈学良取得产权证时间的上诉理由，经审查认为，陈学良系通过中介取得案涉房产，且从购房之初就一直居住在诉争房产内十几年中。至于因何原因杨志敏取得房产证时间在后的问题，陈学良系基于获得拆迁安置合同后办理产权证，并非基于产权的转让。本案中恰恰是因为他人利用出卖人转卖房产时是交付的拆迁安置合同，当时并未办理产权证这一特殊情况，才会出现重复登记行为。故杨志敏获得产权证时间在后，不足以否认陈学良通过购买获得案涉房产的事实。对该项上诉理由，本院不予支持。
对上诉人罗宣丽所提房屋产权证书是物权归属和内容的记载，虽陈学良取得权属证书但并未能提供房屋登记薄资料不能认定陈学良享有房屋权属的上诉理由，经审查认为，如前所述陈学良系诉争房产的购买人和实际占有人的事实，有相互印证的证据予以证实。房屋登记部门出具的交款通知单、产权转移变更登记薄，均能印证证明在1994年6月7日陈学良获得案涉房屋产权证书，且登记证号为：1699xx号。其后虽在2009年补办产权登记时因档案管理部门遗失资料，房管机关通过会议纪要形式同意补办登记。但并不能因此否定陈学良产权证来源的合法性。故对该项上诉理由，本院不予支持。
同时，被上诉人田梦曦、李伟自陈学良处购买诉争房产，签订了房屋买卖合同并支付了房屋价款，已经办理了产权转移登记，上诉人罗宣丽并无证据证明其系诉争房产真实权利人，故一审法院驳回其一审诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人罗宣丽上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由罗宣丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛玉洲
审判员 邓凌志
审判员 黄小华
二〇一八年五月二十八日
书记员 杨春容