江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏10民终3206号
上诉人（原审被告）：江都区阳景石材加工中心，住所在扬州市江都区仙女镇邓院村。
经营者：李旭南。
委托诉讼代理人：黄余东，江苏大扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：扬州旺优商贸有限公司，住所在扬州市江都区仙女镇邓院村东谈组。
法定代表人：杜娟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：尤红兵，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：仇育贵，江苏旭昊律师事务所律师。
原审被告：李旭南，男，1989年12月30日出生，汉族，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：黄余东，江苏大扬律师事务所律师。
上诉人江都区阳景石材加工中心（以下简称阳景石材）因与被上诉人扬州旺优商贸有限公司（以下简称旺优公司）、原审被告李旭南房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院（2017）苏1012民初4484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
旺优公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令终止原、被告之间的不定期租赁协议，被告立即迁让租赁的全部房屋并恢复原状；2、判令被告给付原告租金16000元，并追算至全部迁让之日。
一审法院查明：2013年6月19日，尤红兵与李旭南签订租赁协议一份，约定李旭南租赁旺优公司的厂房、办公室以及私房，年租金11万元，半年一缴，先缴后租，租赁期限3年，自2013年6月19日至2016年6月18日，李旭南租赁上述厂房、办公室等从事经营阳景石材。2014年5月10日，尤红兵与李建湖签订租赁协议一份，约定李建湖租赁旺优公司的北院墙8间房屋和楼上2间办公室，年租金3万元，半年一缴，先缴后租，租赁期间自2014年6月19日至2016年6月20日，李建湖租赁上述厂房、办公室亦从事经营阳景石材。上述租赁物位于江都区仙女镇邓院村旺优公司院内。尤红兵签订上述租赁协议的行为，旺优公司认可；李旭南、李建湖签订上述租赁协议的行为，阳景石材认可。上述两份租赁合同履行期满后，阳景石材仍继续租用旺优公司的厂房、办公室、场地等，未签定书面合同，仅口头约定自2016年6月18日起每年租金20万元。嗣后，阳景石材未缴纳租金，旺优公司于2017年2月20日书面通知阳景石材，要求阳景石材搬迁，通知发出后，阳景石材向旺优公司缴纳了半年租金10万元。2017年6月20日，旺优公司再次书面通知阳景石材，要求阳景石材搬迁。之后，阳景石材向旺优公司缴纳了剩余的半年租金10万元。现旺优公司要求阳景石材搬迁，并承担自2017年6月18日至搬迁之日的租金（2017年6月18日至起诉之日为16000元）。
一审法院认为：公民的合法财产权益受法律保护。原、被告双方签订的上述租赁协议及口头租赁协议，均系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，并在民事活动中遵循诚实信用原则。阳景石材自2013年6月19日租用旺优公司的厂房、办公室、场地等从事经营，至2016年6月18日双方签订的书面租赁合同履行期满。嗣后，阳景石材继续租赁旺优公司的厂房、办公室、场地等，未签定书面合同，仅口头约定了租金，自此，双方之间为不定期租赁。根据相关法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，如出租人要求解除合同应当提前通知承租人，并给予合理的期限。对于不定期租赁，承租人仍应按约缴纳租金。本案被告阳景石材在与原告旺优公司不定期租赁期间，被告阳景石材经原告旺优公司多次催要才交清租金，且原告旺优公司几次要求被告阳景石材搬迁，表示终止租赁关系。故原告旺优公司要求与被告阳景石材终止租赁关系、被告搬让出承租的厂房并给付占用期使用费的诉讼请求，一审予以支持。至于被告阳景石材辩称其应得的拆迁补偿，包括搬迁费、腾仓费、停工停业损失、装饰装潢补偿等，因被告阳景石材未能提供上述租赁物拆迁的相关证据，故被告的该项请求本案中不予处理，如上述租赁物拆迁，被告阳景石材可依据租赁关系、参照拆迁补偿另行主张。被告阳景石材系起字号的个体工商户，依法为适格的被告主体，李旭南不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、原告扬州旺优商贸有限公司与被告江都区阳景石材加工中心终止租赁关系；二、被告江都区阳景石材加工中心于本判决生效之日起60日内从租赁原告扬州旺优商贸有限公司的上述厂房、场地、办公室等搬离；三、被告江都区阳景石材加工中心给付原告扬州旺优商贸有限公司上述厂房、场地、办公室等使用费（按年租金20万元、自2017年6月18日计算至实际搬离之日）；四、驳回原告扬州旺优商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费减半收取100元，由被告江都区阳景石材加工中心负担。
阳景石材上诉请求：1、撤销江都区人民法院（2017）苏1012民初4484号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案全部诉讼费用由旺优公司承担。事实与理由：1、一审认定解除租赁合同的原因为阳景石材延迟缴付租金的事实错误，旺优公司通知要求阳景石材搬迁的原因是拆迁，事实是阳景石材要求缴付租金，但旺优公司拒绝接受，并非阳景石材存在违约行为；2、一审中未查明拆迁事实，导致一审判决认定事实错误，阳景石材应获得的拆迁补偿利益应在查明该事实后予以保护；3、对不定期租赁合同，即使终止履行也应给予合理搬迁期限，一审判决给予阳景石材两个月期间的搬迁期限，判决阳景石材在该期限内仍需承担房屋使用费用错误；4、一审法院未予受理阳景石材在一审中的反诉，属于适用法律错误，违反法定程序，剥夺了当事人的诉讼权利，二审应当将本案发回重审。
旺优公司答辩意见：1、双方之间在涉案房屋先前租赁合同期满之后，未再签订书面合同，属于不定期租赁合同，出租方权随时终止租赁合同，旺优公司先后于2017年2月20日、6月20日，两次通知阳景石材终止租赁关系并支付相应租金，对此阳景石材置之不理，并延迟支付租金，其行为已经违反了法律规定；2、阳景石材在一审时没有向法庭提交案涉房屋拆迁的任何证据，直到目前为止，案涉房屋以及相关地段都没有实施拆迁，法院可以对阳景石材的反诉不予受理；3、旺优公司从2017年2月份开始，要求终止相应的租赁关系，但阳景石材一直占有案涉房屋和场地，且仍处于正常经营状态，原审判决要求其支付占用期间的房屋、场地使用费，符合法律规定。请求二审驳回阳景石材的上诉请求。
原审被告李旭南答辩意见：同意上诉人阳景石材的意见。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院依法予以确认。
另查明，2017年7月13日，旺优公司提起本案诉讼，被告为李旭南个人。同月28日，旺优公司向一审申请追加阳景石材为本案共同被告。
2017年8月15日，阳景石材经营者李旭南以反诉原告身份，向原审法院递交反诉状，对旺优公司提出反诉，诉讼请求为：判令反诉被告旺优公司支付拆迁补偿款50万元（具体按评估报告确认金额为准）；事实与理由：反诉原告在租赁房屋期间，对承租房屋、场地进行了添附、装潢，该部分物的所有权属于反诉原告，拆迁补偿也应归反诉原告；根据拆迁相关规定，对生产企业的搬迁费、停产停业损失费、腾仓费等补偿，属于对房屋使用权人的补偿，反诉被告应将上述补偿支付给反诉原告。同时认为，本诉原告旺优公司将阳景石材经营者李旭南列为本诉被告，不符合法律的规定，故暂按本诉中当事人的诉讼地位，列明反诉当事人。
2017年8月17日，一审庭审中，针对阳景石材提出的反诉，一审当庭认为，在本案审理过程中，被告方递交了反诉状，其依据的事实为租赁标的拆迁。鉴于本庭就拆迁未能查明任何证据，故对被告的反诉不予受理。本庭将在庭后就原告场地是否拆迁进行相关调查，本案的判决会根据是否拆迁作出相关的阐述。
二审中，本院根据阳景石材申请，依职权向江苏中诚房地产评估规划咨询有限公司调取了关于产权人旺优公司房屋的《江都区房屋拆迁评估分户报告》（以下简称评估报告），载明：测量日期为2016年11月9日；评估时点为拆迁公告之日；评估报告形成时间为2017年7月17日；拆迁估价项目名称为金湾路北延项目；被拆迁房屋坐落扬州市江都区仙女镇邓院村东谈组；土地性质为集体土地；被拆迁人为旺优公司；委托评估方为江都区城市房屋拆迁服务中心。评估机构江苏中诚房地产评估规划咨询有限公司对上述处所的房屋、装修及其附属设施，进行了拆迁补偿评估，同时评估报告备注：1、本次评估目的为房屋拆迁；……3、房屋拆迁停业损失补偿费、搬迁费、搬迁奖励费等不在本次评估范围；……5、本评估报告结果不包含承租人自行装修的价值。
阳景石材对评估报告质证认为：1、从评估报告“房屋分户平面图”中可确定讼争租赁标的物已纳入拆迁范围，测量日期为2016年11月9日，故不定期租赁合同的解除是基于政府征收行为；不存在阳景石材逾期缴纳租金的违约行为；2、阳景石材作为承租人应得的拆迁补偿应予保护；双方确认的租赁使用范围为厂房、办公室、场地等，租赁标的物的装潢系阳景石材自行添附，基于承租人（使用权人）应得的拆迁补偿，属于阳景石材所有；二审应根据新的证据，对此作出补充判决；3、旺优公司在拆迁评估时未对承租人应得的补偿进行评估，如果二审法院不明确阳景石材主张的拆迁补偿权益，阳景石材将丧失救济途径。
旺优公司对评估报告质证认为：1、评估报告生成时间为2017年7月17日，而早在2017年2月20日旺优公司即已通知阳景石材要求其搬迁，故与拆迁评估无实质性联系；2、房屋拆迁仅为意向行为，并非已付诸实施，阳景石材并非必然获得拆迁补偿；3、评估报告在“备注”中并未就“承租人”及阳景石材“自行装修”的部分等作出评估，即评估报告与阳景石材没有任何关系。综上，评估报告与本案没有法律和事实上的关联性，故不应作为本案的证据使用。
本案二审的争议焦点为：一、阳景石材是否有违约行为？二、案涉房屋有无搬迁或者拆迁的事实，如果有阳景石材在一审基于该事由提出的反诉，原审不予受理是否构成重大违反法定程序的情形？三、原判给予于阳景石材60日的搬迁期限是否合理，由阳景石材支付占用租赁物使用费是否有法律依据？
关于争议焦点一。本院认为，阳景石材自2013年6月19日租用旺优公司的厂房、办公室、场地等从事经营，至2016年6月18日双方签订的书面租赁合同履行期满。嗣后，阳景石材继续租赁旺优公司的厂房、办公室、场地等，未签定书面合同，仅口头约定了每年租金20万元，自此，双方之间为不定期租赁。根据相关法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，如出租人要求解除合同应当提前通知承租人，并给予合理的期限。对于不定期租赁，承租人仍应按约缴纳租金。旺优公司先后于2017年2月20日和2017年6月20日书面通知阳景石材搬迁，表示终止租赁关系，可视为旺优公司已在解除合同前给予阳景石材合理的期限，故双方之间不定期租赁关系的终止时间应认定为2017年6月20日。在租赁合同关系终止后，旺优公司要求阳景石材交还和搬离案涉厂房、办公室、场地，并支付占用期间使用费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。阳景石材上诉称，其没有延迟交付租金的违约行为，但本案现有事实表明，阳景石材没有遵从自双方建立租赁关系以来所形成的交易习惯，即先交付租金后使用房屋，在案涉本期租赁合同履行期间，存在迟延向旺优公司交付租金的行为。即便其所述旺优公司拒绝接受租金的理由成立，然而并不影响旺优公司对其行使终止租赁关系的权利。在双方租赁关系终止后，旺优公司要求阳景石材交还和搬离案涉厂房、办公室、场地，并支付占用期间使用费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于争议焦点二。本院认为，阳景石材在一审中提出反诉，要求旺优公司向其支付应得租赁房屋、场地的拆迁补偿，包括搬迁费、腾仓费、停停产业损失费、装饰装潢补偿费等主张，只是阳景石材基于拆迁人对被拆迁人旺优公司实施房屋拆迁补偿行为结果的一种预期，而非实际已经产生的拆迁补偿权益。现拆迁人尚未对旺优公司的房屋实施拆迁，阳景石材至今亦未搬离租赁旺优公司的场所，且前述评估报告涉及的评估范围、结果，备注注明不包含案涉租赁房屋拆迁的停业损失补偿费、搬迁费、搬迁奖励费等和承租人自行装修部分的价值。故阳景石材的反诉请求事项，其可参照其与旺优公司之间租赁合同的实际履行情况和相关拆迁政策，另行主张。原审法院仅在一审判决书本院认为部分，对阳景石材的反诉请求事项，因其未能举证，概括性明确不予处理，而没有依法作出裁定，存在违反法定程序的情形。但就阳景石材的反诉而言，反诉与本诉即便有事实关联，亦属可分之诉，即阳景石材可另行诉讼。据此，一审法院虽违反法定程序，但已告知阳景石材另行主张，并未影响阳景石材反诉请求的诉讼权利与实体权利。故一审存在的上述程序问题，并不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形，即不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项发回重审的法定情形。因此，对于阳景石要求将本案发回重审的上诉主张，本院不予支持。就其一审所提反诉主张可另诉解决。
关于争议焦点三。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。旺优公司于2017年6月20日解除双方租赁关系后，阳景石材一直未交还租赁场所，故旺优公司有权向其主张在此期间的使用费。一审法院参照双方的约定，判决阳景石材按年租金20万元标准、自2017年6月18日计算至其实际搬离之日，给付旺优公司案涉厂房、场地、办公室等使用费并无不当，本院予以确认。至于阳景石材上诉主张60日的搬迁期限过短问题，本院认为，旺优公司先后于2017年2月20日和2017年6月20日书面通知阳景石材搬迁，阳景石材对搬迁时间应已有所预期，一审给予其60日的期限搬离，当属于合理期间，故对阳景石材的该项上诉理由，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人江都区阳景石材加工中心的上诉请求不能成立，本院不予采纳和支持。原判认定基本事实清楚，虽一审法院对阳景石材在原审诉讼中提出的反诉请求处理方面，存在程序不当问题，但并不影响阳景石材反诉请求的诉讼权利与实体权利，不构成发回重审的法定情形。据此，原判可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由江都区阳景石材加工中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 宦广堂
审判员 邱世国
审判员 陈少君
二〇一七年十二月二十七日
书记员 陈 诚