北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终3517号
上诉人（原审被告）:王世梅，女，1974年10月3日出生。
上诉人（原审被告兼上诉人王世梅之委托诉讼代理人）:王世晶，女，1977年11月23日出生。
被上诉人(原审原告):刘登英，女，1969年12月13日出生。
委托诉讼代理人：付建东，北京市承光律师事务所律师。
上诉人王世梅、王世晶因与被上诉人刘登英农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初5123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王世晶、王世梅向本院提出上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定涉案房屋所属土地性质为集体土地证据不足；2.一审法院遗漏了必须参加诉讼的当事人；3.上诉人购买的房屋不是农民房，上诉人与被上诉人所签的房屋买卖合同有效，且上诉人一审中已经提供了大量证据和门头沟法院的司法判例证明该事实，但门头沟法院在一审中却未认定，显然有误。
被上诉人刘登英辩称，同意原判，不同意上诉人的上诉请求和理由。集体土地的性质至今未变更，应是宅基地。关于合同当事人，双方签订的是买卖协议，出卖人是刘登英，其他当事人签字只是佐证对交易不持异议，而不是合同的当事人。
刘登英向一审法院起诉请求：1.判决刘登英与王世晶、王世梅签订的《房地产买卖协议》无效；2.王世晶、王世梅将位于北京市门头沟区104号房屋腾退并交付刘登英。
一审法院认定事实：刘某1与潘某系夫妻，生有刘某2、刘某3、刘某4、刘某5、刘某6、刘登英、刘某7七个子女。刘某1于1993年8月5日死亡，潘某于2009年5月19日死亡。
潘某原为北京市门头沟区王平口村农民。1994年11月8日，门头沟区人民政府办公室以门政办发（1994）110号文件发布了《门头沟区人民政府办公室转发王平地区搬迁办关于王平地区1989年农转非人员中未安置人员的安置及生活补助办法的通知》，要求区政府各有关单位按照《关于王平地区1989年农转非人员中未安置人员的安置及生活补助办法》（以下简称《安置及生活补助办法》）执行，并授权王平地区搬迁办公室具体实施该办法，要求从1994年起3年内完成该办法的落实。根据《安置及生活补助办法》的规定，生活补助对象为：北京市人民政府京政发【1989】23号文件中批复的原北岭的焦岭、白道子、小店子、安家滩、十字道、王平口、官道、北岭、南岭、瓜草地、原色树坟乡的吕家坡、西王平村、东王平村、南涧共十四个村的农民转为居民户口人员中，应安置而未做安置的人员。搬迁对象为：原北岭乡的十个村及原色树坟乡的吕家坡村进行异地搬迁。在具体实施办法中规定，“对已确定的搬迁村的搬迁户，鼓励其自找插村地点或异地购房，有关部门都要给予方便，只要全户转走，工作单位又未分过房的，对其范围的人员根据落户地点不同，确定补助标准……”
1995年2月27日，潘某作为王平地区搬迁购房户主（乙方）与门头沟区永定镇冯村经济合作社（甲方）签订《建房协议》，记载：“经甲乙双方协商，乙方选择甲方所建房屋并达成如下协议……乙方自愿选择甲方所建平房甲-4间……”同日，北京市门头沟区公证处出具的（95）门证民字第472号《公证书》记载：“兹证明北京市门头沟区永定镇冯村经济合作社法定代表人闫永喜与潘某于一九九五年二月二十七日签订了前面的《建房协议》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；协议上双方当事人的签字、印章属实。”经查，潘某选房的指标人数为4人，分别为潘某、刘某5、刘登英、刘某7，后潘某选定104号院内的平房4间。
2008年1月2日，潘某设立遗嘱，载明：“立遗嘱人潘某，女，一九三二年一月二十六日出生，现住门头沟区22排104号。我是门头沟区22排104号四间平房的产权人之一，我有六个孩子，有两个已经去世，还有4个孩子，叫刘登英、刘某5、刘某3、刘某4，老伴刘某1去世10多年了。为避免因家庭财产的继承问题发生纠纷，我立遗嘱如下：在我去世后，门头沟区22排104号四间平房中属于我的产权份额，留给我的女儿刘登英，排除其配偶的共有权。刘登英要养活我。本遗嘱一式三份，由我执一份，刘登英、北京市燕京公证处各执一份。”2008年1月21日，北京市燕京公证处对上述遗嘱由潘某所立进行公证，公证书文号为（2008）京燕京内证字第345号。
2009年7月27日，刘登英作为出卖人（甲方）与买受人（乙方）王世梅、王世晶签订了《房地产买卖协议》，载明：“潘某生前曾立下公证遗嘱，确定由其女甲方继受其所购全部房地产，潘某的其他子女刘某3、刘某4、刘某5、刘某7也表示承认甲方全部继受并所有潘某所购房地产，潘某之其他子女不对甲方出售房地产存有异议……（1）1995年潘某购得房屋4间，其中出售给乙方3间，甲方保留西北角一间；（2）1995年后潘某新建房屋6间，出售给乙方4间，甲方保留西南角2间；……6、乙方购买房地产价款共计贰拾伍万元……。”刘登英、王世晶、王世梅在《房地产买卖协议》每页上签名确认，刘某7、刘某5在《房地产买卖协议》末页签名确认。协议签订后，双方完成房屋及房款的交付，刘登英将建房协议、（2008）京燕京内证字第345号公证书原件交付王世晶、王世梅。上述房地产交易发生时，王世晶与王世梅均非北京市门头沟区永定镇户籍。
经现场勘查，交易房屋为北房3间、东房2间、南房2间。王世梅、王世晶购买上述房屋后，更换了房屋门、窗，对房屋室内进行了装修，并棚建了院落。2017年4月，104号院落被列入永定镇3751-C地块腾退范围，该地块范围内房屋陆续交付腾退，104号院落尚未交付腾退。
经法院释明，王世梅提出，其与刘登英已经约定，刘登英不得在王世晶、王世梅所购房地产再行设置任何权利，否则刘登英应承担相应的法律后果，因此不在本案中主张房款返还及损失赔偿问题。
就双方诉争的房屋所在土地性质问题，法院向北京市国土资源局门头沟分局进行调查，北京市国土资源局门头沟分局于2018年1月8日向法院出具书面复函，确认双方在卫星图上指认的房屋位置所属土地性质为集体土地，权利人为北京市门头沟区永定镇万佛堂村经济合作社。
一审法院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。《房地产买卖协议》依赖于宅基地使用权的有效转让。王世晶、王世梅非北京市门头沟区永定镇农民，其购买交易房屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。现刘登英要求确认双方于2009年7月27日签订的《房地产买卖协议》无效的诉讼请求，符合相关规定，予以支持。
因无效合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的财产损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。104号院落所在地块已被列入腾退范围，该地块房屋已经陆续交付腾退，因此处理104号房屋及院落的腾退问题已无实际意义，不适宜判决腾退。故对刘登英要求对方腾退104号房屋及院落的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘登英与王世梅、王世晶于2009年7月27日就坐落于北京市门头沟区22排104号院落及房屋订立的《房地产买卖协议》无效。二、驳回刘登英的其他诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，农村宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权通过购买取得或变相取得。王世晶、王世梅与刘登英签订的《房地产买卖协议》违反了法律的强制性规定，应属无效。因无效合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。鉴于本案中涉案房屋所在地块已被列入腾退范围，一审法院在本案中驳回有关腾退的诉讼请求正确，本院予以确认。另,刘某7、刘某5并非以出卖人的身份在《房地产买卖协议》中签字，因此不属于必须参加诉讼的当事人。
综上所述，王世晶、王世梅的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由王世晶、王世梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一八年五月四日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 李佳星