广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤18民终2579号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李扬跑，男，1975年2月1日出生，汉族，佛冈县人，住广东省佛冈县。
委托代理人：常运鹏、刘曦俊，均系广东立本律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉李扬跑）：东新（佛冈）温泉开发有限公司，住所地：广东省清远市佛冈县。
法定代表人：陈冠杰，系该公司董事长。
委托代理人：王爱萍、黄旭章，均系广东宏尚律师事务所律师。
上诉人李扬跑因与上诉人东新（佛冈）温泉开发有限公司（以下简称“东新公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2016）粤1821民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2014年9月14日，东新公司与李扬跑、胡祖武签订《聚龙湾天然温泉度假村游乐园、水上乐园、儿童俱乐部租赁协议》，东新公司将其从聚龙湾房地产开发公司租赁的108亩土地转租给李扬跑、胡祖武，用途为度假村的配套项目：游乐园、水上乐园、儿童俱乐部、嘉年华、便利店。李扬跑、胡祖武交纳10万元保证金给东新公司。2015年5月30日，东新公司（甲方）与李扬跑（乙方）签订《聚龙湾天然温泉度假村游乐园、水上乐园、儿童俱乐部租赁协议》，约定甲方将位于聚龙湾天然温泉度假村的花卉园区108亩土地租给乙方使用，用于建设度假村的配套项目，包括游乐园、水上乐园、儿童俱乐部、嘉年华、便利店。第二条合作期限及费用约定：租赁期限为10年，自甲方将场地交付之日起算。108亩土地租金第一年至第三年按5万元/月，计60万元/年租金，第四年起租金每年按5%递增。乙方应于每年5月1日前一次性以现金或转账支付租金。2015年10月1日起前期机动游戏游乐园部分开业租金按一半缴纳，从2016年5月1日起水上乐园全部开业后按全部租金计。……签订合同后3个工作日内乙方需交纳保证金100万元，于2015年10月1日第一期机动游乐园开业前，乙方游乐设备大量入场安装时，予以退还乙方90万元，不计利息，另外10万元作为押金，于双方合同终止后，乙方无违约行为并且交清所有费用后7个工作日内无息返还。第四条乙方权利义务约定：甲方为乙方提供实用800KW商业用电增容，向电力部门申请办理用电增容产生的费用由双方各出一半。……乙方承诺在2016年5月1日开业前的总投资金额不低于3000万元，并于2015年10月1日先建成机动游乐园部分对外营业。第五条违约责任及合同终止、解除约定：甲方未按约定提供场地，致使乙方不能正常经营的，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同，并要求甲方赔偿已投入资金金额；乙方未按照约定支付租金以及其他相关款项、费用的，应按应付款额的按日千分之五支付违约金，逾期时间超过30日，甲方有权解除合同，已收款项全部冲抵违约金……。合同签订后，东新公司于2015年6月8日与案外人邓汝英、蔡东海、雷勇解除《土地租赁协议》，将租赁给三人的位于花卉世界内的53亩土地收回，东新公司退还60000元押金及支付300000元违约金给邓汝英、蔡东海、雷勇。东新公司收回租赁土地后对土地进行了部分平整。2015年6月19日，李扬跑、刘涛、陈金才、马玉森出资成立清远市五方游乐场投资经营管理有限公司，住所地位于佛冈县汤塘镇聚龙湾天然温泉度假村1幢03号商铺。2015年6月16日，清远市五方游乐场投资经营管理有限公司与成都新马游乐设备有限公司签订《订货合同》，购买高空飞椅一套，价值65万元。2015年6月4日，刘涛作为清远市五方游乐场投资经营管理有限公司的代表与西安金丰游乐设备有限公司签订《游艺机购货合同》，购买42米观览车一台，价值92.5万元。2015年6月13日，清远市五方游乐场投资经营管理有限公司与湖北业华游乐设备有限公司签订《货物购销合同》，购买风车王国（II型）一套，价值27万元；购买花果山漂流（爬坡型）一套，价值33万元。2015年8月18日，东新公司致函李扬跑要求其尽快在8月31日前完成设计方案并开工建设。若在2015年9月10日前还没执行合同与进行开工建设，将不返回保证金并终止合同，所造成影响及经济损失由李扬跑承担。2015年9月20日，东新公司出具《合同解除通知函》给李扬跑，解除《租赁协议》。2015年11月30日，李扬跑对东新公司解除合同的致函东新公司，认为东新公司解除合同不符合合同法规定的约定解除和法定解除情形，东新公司单方解除合同的行为，违反了合同约定及法律规定，要求东新公司退还100万元保证金给李扬跑。
另查明：东新公司未为李扬跑提供实用800KW商业用电增容。李扬跑未交纳过租金给东新公司。
原审法院认为：本案是租赁合同纠纷。李扬跑与东新公司签订《聚龙湾天然温泉度假村游乐园、水上乐园、儿童俱乐部租赁协议》是双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同。
一、关于李扬跑、东新公司哪一方违约的问题。东新公司的违约问题主要是是否将土地交付给李扬跑以及是否依约为李扬跑提供800KW商业用电增容；李扬跑的违约问题主要是是否交付租金及在2016年5月1日前总投资金额不低于3000万元，2015年10月1日前建成机动游乐园部分对外营业。土地是否交付的问题，李扬跑、东新公司于2015年5月30日签订《租赁协议》后，东新公司与案外人邓汝英、蔡东海、雷勇解除《土地租赁协议》，是为积极履行交付土地的义务作准备。由于合同中未约定交付的时间，东新公司于2015年6月8日收回承租给案外人的土地后，李扬跑于2015年6月19日成立清远市五方游乐场投资经营管理有限公司，公司的住所在佛冈县汤塘镇聚龙湾天然温泉度假村1幢03号商铺，李扬跑认为租赁的土地未交付，但一直没有书面向东新公司主张交付土地或者提出解除合同，因此，原审法院认为李扬跑承租东新公司的土地于2016年6月19日已经交付。是否提供800KW商业用电增容的问题，800KW商业用电增容到目前为止未增设，《租赁协议》中未约定提供商业用电增容的期限，且增加商业用电增容需要向电力部门申请，需要办理审批手续，何时能够获批无法确定，东新公司未提供商业用电增容的行为不能完全归责于东新公司。增设800KW商业用电增容的目的是为建设的机动游乐园、水上乐园等提供用电的，根据《租赁协议》约定，李扬跑须在2015年10月1日前建成机动游乐园部分对外营业，虽然李扬跑在签订《租赁协议》后订购了价值217.5万元的游戏设备，也在为履行合同做准备，但根据东新公司2015年8月19日的工作致函显示，李扬跑在租赁场地后一直未提供设计方案并动工建设，即在2015年10月1日前几乎是无法建成机动游乐园的，李扬跑在租赁了东新公司的土地后没有积极履行义务，东新公司未增设800KW商业用电增容是对李扬跑未积极履行义务的不安抗辩。另外，东新公司已将土地交付给李扬跑，李扬跑应该按约定支付租金，李扬跑未支付租金的行为已构成违约。因此，在履行《租赁协议》过程中李扬跑存在违约行为，应承担违约责任。
二、关于违约责任的承担问题。东新公司已经将场地交付给李扬跑，李扬跑应该按照合同约定支付租金，李扬跑未支付过租金给东新公司，根据《租赁协议》第五条关于违约责任及合同终止、解除的约定，逾期30天未交租金的达到合同约定解除的条件，李扬跑交纳的押金全部冲抵违约金。2015年9月20日，东新公司发函给李扬跑解除《租赁协议》，庭审中，李扬跑确认《租赁协议》于2015年9月20日解除，但认为是东新公司单方解除，即双方签订的《租赁协议》于2015年9月20日解除。东新公司出具的收款收据显示收取李扬跑的押金是90万元，李扬跑主张交给东新公司的押金是100万元，另外的10万元是2014年9月14日，东新公司与李扬跑、胡祖武签订《聚龙湾天然温泉度假村游乐园、水上乐园、儿童俱乐部租赁协议》的押金，该租赁协议终止后无证据证明10万元的押金是否作为2015年5月30日签订的租赁协议的押金，另外该10万元涉及到安外人胡祖武的利益，原审法院不宜认定该10万元是李扬跑交给东新公司作为2015年5月30日签订的《租赁协议》的押金。因此，东新公司收取李扬跑90万元的押金冲抵违约金，由于是李扬跑在履行合同过程中存在违约行为，无权要求东新公司退还押金，对李扬跑的本诉请求，原审法院不予支持。《租赁协议》于2015年9月20日解除，李扬跑应该支付2015年6月19日至2015年9月20日的租金给东新公司，《租赁协议》约定每月租金为5万元，即李扬跑应该支付的租金为153333元（50000元/月÷30天×12天+50000元+50000元+50000元/月÷30天×20天）。东新公司反诉要求李扬跑赔偿其与前任租户解除租赁协议的违约金损失30万元，东新公司与李扬跑签订租赁协议，其义务就是要将无权利瑕疵的租赁场地交付给李扬跑，东新公司与前任租户解除租赁协议所支付的违约金不应该由李扬跑承担，对东新公司的该项反诉请求，原审法院不予支持。对于东新公司反诉主张的拆除已建工程及园林花卉的损失1780338.88元，租赁合同中约定若李扬跑因规划设计的工程施工，需要拆除或改造原有建筑、设备设施，需要提前与东新公司沟通并经东新公司同意，东新公司没有拆除原有建筑物及其他设施的义务，拆除建筑物以及花卉的移除等都是东新公司自行拆除以及移除的，因此造成的损失不应该由李扬跑承担，对该项反诉请求原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年8月8日作出（2016）粤1821民初151号民事判决：一、驳回李扬跑的诉讼请求；二、限李扬跑于本判决生效之日起十日内支付租金153333元给东新（佛冈）温泉开发有限公司；三、驳回东新（佛冈）温泉开发有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费13800元，由李扬跑负担；反诉受理费13408元，由李扬跑负担820元，东新（佛冈）温泉开发有限公司负担12588元。
宣判后，李扬跑不服，向本院提起上诉，请求:1、依法撤销原审判决第一项，依法判决被上诉人向上诉人退还100万元；2、依法撤销原审判决第二项，依法判决驳回被上诉人的反诉请求;3、本案产生的诉讼费用全部由被上诉人承担。具体事实和理由如下：一审判决以上诉人未按约定支付租金为由，认定上诉人存在违约行为，并进而认定被上诉人有权据此单方解除合同并没收上诉人的押金，并判决上诉人向被上诉人支付根本未届履行期的租金，该判决完全是错误的，依法应当予以撤销。一、当事人之间的法律关系与权利义务。根据一审法院查明的事实，2015年5月30日，双方当事人签订之间《租赁协议》，根据该租赁协议的约定，双方之间形成的是租赁合同关系，上诉人作为承租方，最主要的义务是按约定向被上诉方支付租金，被上诉人作为出租方主要义务是按约定将场地交付给上诉人，并按约定提供800KW的专用用电增容。二、一审法院依据清远市五方游乐场投资经营管理有限公司的注册地址认定涉案108亩土地于2016年6月19日已经交付是完全错误的。上诉人2015年6月19日发起设立清远市五方游乐场投资经营管理有限作为游乐场运营管理的项目公司，该项目公司的注册地址为不足4平方米的1幢03号商铺，根据《租赁协议》第二条第4项的约定，该商铺属于被上诉人另行租赁给上诉人使用的售票处建筑物的10间商铺中的一间商铺而已，是在108亩花卉场地之外单独租赁的售票处的建筑物，根本不是《租赁协议》第一条所约定的108亩的租赁物花卉园区。其次，注册项目公司只需提供场地使用合同，并不要求场地已实际交付。交付场地是被上诉人的主要合同义务，其应当向法庭提交证据证明其已履行了场地交付义务。一审法院在被上诉人没有提交证据证明场地交付的情况下，依据项目公司的注册地地址，及上诉人未主张解除合同为由，认定被上诉人已将案涉的108亩场地交付给上诉人，完全是错误的，假设被上诉人已实际交付场地，在双方存在争议的情况下，其根本不可能在未经上诉人许可的情况下，可以自由进出108亩的租赁场地，并对租赁场地进行大规模的拆除、平整。因此，一审判决的该项错误认定依法应当予以撤销。三、一审法院在查明被上诉人未为上诉人提供实用800KW的用电增容的事实上，却错误认定被上诉人未提供商业用电增容行为不能完全归责于被上诉人，并毫无依据的认定该行为是对上诉人未积极履行义务的不安抗辩。首先，由于上诉人建设的游乐场项目安装运行的是特种机器设备，需要较大电量负荷才能确保机器设备的安装、运转和游客安全，所以，双方在合同中才明确要求被上诉人应在现有用电容量的基础上向供电局申请增加800KW的用电容量并提供专门的变压器专用于游乐场项目，这一义务是被上诉人的主要合同义务，这决定着项目能否开工建设，也决定的上诉人租赁合同的目的能否实现，被上诉人在场地交付给上诉人之前，就应当向供电部门申请并获得批准。但事实上，经一审法庭应上诉人申请至供电部门调查核实，被上诉人在合同签订至一审辩论终结前，从未向广东电网公司清远佛冈供电局申请800KW的用电增容和安装专用变压器。很明显，被上诉人有无向供电部门申请用电增容与用电增容是否及何时获得供电部门批准完全不是同一概念，是有本质区别的。用电增容的获批必须建立在被上诉人的申请之上，被上诉人根本就没有履行该申请义务，又何来供电部门的审批?又何来供电部门审批时间的长短?因此，被上诉人从未履行过用电增容的申请义务，更未履行用电增容的安装义务，已构成根本违约，该违约行为也决定了上诉人不能进场开工建设，也不能继续再订购项目专用的其他设备，导致上诉人合同目的根本无法实现。其次，一审法院依据被上诉人单方制作的《工作致函》认定上诉人来积极履行义务是错误的。2015年8月18日的《工作致函》是被上诉人单方制作的证据，其从未将该份函件送达给上诉人，上诉人也从未收到过该《工作致函》，被上诉人更无证据证明该工作致函已送达上诉人，一审法院依法不能将其作为认定事实的依据，更不能以此认定上诉人没有积极履行义务。最后，被上诉人在《合同解除通知》及一审诉讼过程中从未主张过未增设800KW商业用电增容是对上诉人未积极履行义务的不安抗辩，根据《合同法》第六十八条关于不安抗辩权的规定，被上诉人毫无任何证据证明上诉人存在(一)经营状况严重恶化;（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉等法定情形，且法律律规定的也只是可以“中止履行”，根本不是一审判决所理解的可以“完全不履行”。因此，被上诉人不按合同约定申请并提供800KW的用电增容，完全不属于法定的不安抗辩之情形，一审判决的这一认定完全是错误的。四、一审法院在合同约定的租金支付条件根本未成就且被上诉人从未主张上诉人欠付租金的情况下，错误认定上诉人未支付租金的行为已构成违约，并据此错误认定被上诉人据此解除了合同并没收押金，并错误的判决上诉人支付租金，一审判决的这一错误认定和判决，毫无事实根据和法律依据，依法应当予以撤销。首先，被上诉人主张解除合同的事由是上诉人未开工建设，并非上诉人欠付租金。2015年9月20日，被上诉人向上诉人发出《合同解除通知函》称上诉人违反租赁协议第4.11条“承诺在2016年5月1目开业前的总投资金额不低于人民币3000万元。并于2015年10月1日先建成机动游乐园部分对外营业”的约定，通知解除《租赁协议》，并没收100万元保证金，据此可知，被上诉人主张的解除合同事由是上诉人未开工建设，并不是一审判所认定的上诉人未按约定支付租金。无论是在《合同解除通知函》中，亦或是在一审诉讼过程中，被上诉人从未主张过上诉人欠付租金，也从未以上诉人欠付租金为由主张过解除合同。其次，合同约定的租金计收和支付的条件根本未成就，在合同解除之前，上诉人根本不负有向被上诉人支付租金的义务。如一审判决查明，《租赁协议》2.2条约定“甲方土地固定收益(取)年租金，……乙方应于每年5月1日前一次性以现金或转账支付年租金。2015年10月1日起前期机动游戏游乐园部分开业租金按一半缴纳，从2016年5月1日起水上乐园全部开业后按全部租金计”，根据上述约定可知，2015年10月1日起才开始计收租金，且自2015年10月1日(前期机动游乐园部分开业)起至2016年5月1日(水上乐园全部开业)止，租金按一半(每月2.5万元)计收，自2016年5月1日(水上乐园全部开业)开始，租金按约定全部计收(每年5万元)，在2015年10月1日前，根本不计收租金，该期间属于项目建设施工的免租期，在此期间，上诉人根本不用向上诉人支付租金。本案双方合同签订时间是2015年5月30日，合同签订之后，一直未交付场地，合同在2015年9月20日被被上诉人单方违法解除，双方合同约定的计收和支付租金的期限根本没有届满，条件根本没有成就，上诉人不负有向被上诉人支付租金的义务，何来上诉人拖欠租金，又何来因上诉人拖欠租金，被上诉人有权解除合同并没收押金?所以一审法院认定上诉人未支付租金构成违约完全是错误的，是毫无事实根据和法律依据的。再次，退一百万步讲，即使如一审判决所理解的“2015年10月l日前的租金因为双方没有明确约定免收，所以应当按合同约定的全部每月5万元来支付”，那么，双方在2015年5月30日才签订《租赁协议》，根据租赁协议关于每年5月1日支付租金的约定，或者按照合同法第二百二十六条关于租金支付期限不明的规定，上诉人应当是在2016年5月1日或者2016年5月30臼才应支付第一年的租金，根据《租赁协议》第5.2条约定“乙方未按照约定支付租金以及其他相关款项、费用的，应按应付款额的按日千分之五支付违约金；逾期时间超过30日，甲方有权解除合同”的约定，被上诉人只能是在2016年5月30日之后，才能以上诉人欠交租金为由，主张解除合同，而根本不是在双方当事人根本未约定支付租金，被上诉人从未主张欠付的情况下，由一审法院凭空强行赋予被上诉人单方解除合同的权力。更何况一审判决所解释的项目建设期先收全部租金，建成部分时改收一半租金，全部建成时再改收全部租金的这种租金计付方式根本就不符合生活常理。因此，无论一审法院对租金支付的约定做何种解释，上诉人都不存在逾期不支付租金的违约行为。由于双方约定的计收和支付租金的期限尚未届满，条件根本没有成就，上诉人根本不可能存在逾期支付租金超过30日的违约行为，本案根本就不存在合同约定解除的条件已经成就的情形，一审判决的这一错误认定，根本就无任何事实根据和法律依据。最后，本案被上诉人在一审的诉讼请求是要求上诉人向赔偿“……案涉场地空置租金损失……”，其主张的是上诉人向其赔偿违约损失，被上诉人从未主张“支付租金”，一审法院的第二项判决明显是超越了审判权限，站在了被上诉人的立场来主动替被上诉人以欠付租金为由解除合同，又自行替被上诉人起诉主张支付拖欠的租金并判决上诉人向被上诉人支付租金，该项判决严重违反了不告不理及司法公正的诉讼原则。因此，在合同约定的支付租金的条件根本没有成就，上诉人根本不存在逾期支付租金的情况下，一审法院却认定上诉人存在逾期支付租金的违约行为，并判决上诉人承担逾期支付租金的的违约责任:解除合同并没收保证金冲抵违约金，向被上诉人支付2015年6月19日至2015年9月20日的租金，完全没有法律依据和事实根据，完全违反了合同法第九十三、九十四、九十六条关于合同解除的法律规定。
综上所述，上诉人在签订租赁协议后，积极按租赁协议的约定履行合同义务，寻找项目合作伙伴，注册成立项目公司，订购专用的机器设备，合同约定的支付租金的条件根本就没有成就，上诉人根本不存在逾期支付租金的违约行为。而被上诉人却一直未将租赁场地交付，从未向供电部门申请800KW用电增容，导致李扬跑未能进场施工，也不能继续增加订购项目专用设备，被上诉人在上诉人无任何违约的情况下，以上诉人未开工建设为由单方违法解除合同，被上诉人在《合同解除通知函》中称的解除合同事由根本不能成立，其解除合同的行为，显然系其单方违法解除合同的行为。也正是由于被上诉人的单方违法解除合同，才导致双方的合同不能继续履行。一审判决认定事实错误，适用法律错误依法应于撤销。为此，特依法提起上诉，恳请法院撤销原审错误判决依法判决支持上诉人的上诉请求。
东新（佛冈）温泉开发有限公司亦不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项、第三项及案件受理费的承担。2、判决被上诉人李扬跑向上诉人东新公司赔偿：与案涉场地前任租户解除租赁协议的违约金损失人民币300000元、案涉场地空置租金损失人民币421666.67元，案涉场地内被拆除的已建工程及园林花卉的价值损失人民币1780338.88，总计人民币2502005.55元。3、本案一审本诉受理费、反诉受理费、二审上诉费全部由被上诉人承担。具体事实和理由如下：一、一审法院对部分事实适用法律错误。1、一审法院在本案一审判决书第13页第一段倒数第二行认定“东新公司与李扬跑签订租赁协议，其义务就是要将无权利瑕疵的租赁场地交付给李扬跑，东新公司与前任租户解除租赁协议所支付的违约金不应该由李扬跑承担。”显然，一审法院的该等认定是显示偏颇的。东新公司主张的是因李扬跑拒不履行合同主要义务致使合同解除所导致的损失赔偿，并非要求李扬跑代为支付东新公司与前任租户解除租赁协议所支付的违约金。诚然，东新公司是有义务将无权利瑕疵的租赁场地交付给李扬跑，但是，对于案涉场地在本案合同签订之前就已经出租给前任租户且如收回场地则需赔偿前任租户违约金这一事实李扬跑是知情的。事实上，东新公司解除前任租户合同并实际支付违约金是在李扬跑支付部分保证金之后。正是因为相信李扬跑能够履行合同，及时开工建设游乐园能够给东新公司带来相当收益，东新公司才会愿意不惜交纳违约金300000元以换取与前任租户解除租赁协议，从而及时交付租赁场地给李扬跑，以期待能够在日后的合作运营中弥补回该部分损失。但因李扬跑拒不履行合同主要义务，致使案涉合同解除，东新公司的合同目的无法实现。没有李扬跑的恶意磋商行为，东新公司就不会与前任租户解除合同，也就不会承担边约损失。也就是说，东新公司的该部分损失是因李扬跑的违约行为造成的，依法应当由李扬跑赔偿东新公司该部分损失。2、一审法院在本案一审判决书第14页第一段第四行认定“……租赁合同中约定若李扬跑因规划设计的工程施工，需要拆除或改造原有建筑，设备设施，需要提前与东新公司沟通并经东新公司同意。东新公司没有拆除原有建筑物及其他设施的义务，拆除建筑物以及花卉的移除等都是东新公司自行拆除以及移除的，因此造成的损失不应该由李扬跑承担。”该部分责任承担的认定也是错误。东新公司出租场地给李扬跑并非单纯的为了收取租金，更是为了通过李扬跑建设起来的游乐园的运营未提升度假村的综合实力，增加运营收入。依照《租赁协议》约定，李扬跑应当在2015年10月1日就先建成机动游乐园。由于游乐园建设工程量较大，建设时间紧迫，而李扬跑迟迟没有提供设计方案及开工建设，东新公司为了使得游乐园能够准时开业运营，才不得已帮助李扬跑先行拆除地上部分建筑物，平整土地。李扬跑原本负有对案涉场地进行平整、设计、施工的义务，但却怠于履行合同义务，反而要东新公司来帮助拆除场地和花卉。在拆除场地和花卉之后，李扬跑又不进一步施工，导致东新公司白白损毁了原有建筑物和花卉，失去花卉园的经济收入。此等损失理应由李扬跑承担。3、一审法院在本案一审判决书第13页第一段倒数第七行认定“《租赁协议》于2015年9月20日解除，李扬跑应该支付2015年6月19日至2015年9月20日的租金给东新公司”该部分对东新公司的租金损失认定是错误的。案涉场地原本是花卉世界，能够给东新公司带来良好的收益。而为了配合李扬跑的工作，东新公司被迫拆除花卉世界。现由于李扬跑的违约行为，不仅造成了2015年6月19日至2015年9月20日期间的租金损失，更导致东新公司需要花费人力物力时间去重新规划该块土地，造成了该块土地很长一段时间的空置荒废。因此，李扬跑应支付的不仅是2015年6月19日至2015年9月20日期间的租金，还有2015年9月20日到东新公司重新开工建设2016年2月22日期间的土地空置租金损失。二、李扬跑应当赔偿因其违约行为而造成东新公司与案涉场地前任租户解除租赁协议的违约金损失、案涉场地空置损失，案涉场地内被拆除的已建工程及园林花卉的价值损失。东新公司与李扬跑签订《租赁协议》，并不仅仅是为了出租场地(实际上如果是单纯出租场地，其收益根本及不上原有花卉世界的收益，东新公司根本无须大费周章与李扬跑合作)，更多的是为了引进由李扬跑建设的游乐园配套项目，通过游乐园配套项目增强整个度假村的吸引力，从而提高整体的经营收入。为此，东新公司才会为履行合同约定而作出了巨大的牺牲和付出。而如今，由于李扬跑的违约行为，导致东新公司白白损失了与案涉场地前任租户解除租赁协议的违约金、案涉场地的租金以及案涉场地内被拆除的已建工程及园林花卉的价值，不可谓损失不惨重，依法，李扬跑应当赔偿东新公司上述损失。综上所述，李扬跑之行为缺乏诚信，违反商业规则，违背契约精神，违反合同约定，由此给东新公司造成的经济损失依法应予赔偿。东新公司要求赔偿损失，事实清楚，证据充分，适用法律恰当，还望合议庭明察秋毫，依法改判，支持东新公司的上诉请求，维护东新公司的合法权益。
针对李扬跑的上诉，东新公司书面答辩称：被答辩人拒不履行《租赁协议》约定的合同义务，包括未按合同约定于2015年10月1日前先建成机动游乐园部分并对外营业、未按合同约定缴付足额保证金、未按合同约定支付租金。被答辩人这一系列的违约行为已经构成根本违约，东新公司据此解除合同合法有据，原审判决认定正确。一、本案的合同关系并非单纯的租赁合同关系，事实上构成租赁与合作的复合的合同关系。东新公司与被答辩人订立的《租赁协议》前言部分明确“依托双方各自的资源优势进行互补。实现合作共赢…”;协议第二条第三款约定了东新公司的提成收益，协议第四条第4款更是明确了李扬跑应按时交纳应付东新公司固定租金收益、浮动收益。上述约定不违反法律规定，系当事人真实的意思表示，当属合法有效；同时上述约定充分证明，本案合同并非单纯的租赁合同关系，而是租赁与合作的复合的合同关系。也就是说，东新公司的合同目的并不仅仅是单纯收取固定租金收益，还包括提成收益、浮动租金收益，以及通过游乐园的运营未提升度假村的综合实力，带动客流量，发挥其作为度假村配套设施的作用。但是，尽管东新公司多次催告，并于2015年8月18日书面致函被答辩人，要求其在2015年8月31日前完成设计方案并开工建设，但至东新公司发出解除合同的通知之日即2015年9月20日，被答辩人仍然没有动工建设。可见，被答辩人基于其自身考虑，主观上没有履行合同的意愿，客观上也不具备在2015年10月1日之前建成机动游乐园的可能性，东新公司将游乐园作为度假村配套设施的合同目的无法实现，同时，还直接损失了合同约定的提成收益和浮动租金收益。依据《最高人民法院的<中华人民共和国合同法>司法解释(二)》第二十八条规定:当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。继续履行合同已不必要或者违约造成的损害后果无法弥补的，相对方可以直接通知迟延履行一方解除合同并可要
求其赔偿损失。二、根据《租赁协议》中的第二条第5点约定,被答辩人需在签订合同后3个工作日交纳保证金人民币100万元;实际被答辩人仅缴纳90万元保证金。同时《租赁协议》第五条第2点约定，被答辩人未按照约定支付租金以及其他相关款项、费用的，……逾期时间超过30日，东新公司有权解除合同，已收款项全部冲抵违约金。因此，在被答辩人未按合同约定缴纳足额保证金的情况下，东新公司有权依据上述合同约定解除合同，同时将已付款冲抵违约金。三、东新公司已经切实履行了交付场地的义务，并为此做了大量的工作包括与案涉场地前租户解除了《租赁协议》并支付了违约金；拆除了案涉场地已建工程和园林花卉;被答辩人亦利用被答辩人的场地注册了项目公司，本案证据足以证实东新公司已经将场地被答辩人使用。l、答辩人主动与案涉场地前租户解除《土地租赁协议》并支付了违约金。2015年4月22日，答辩人与案外人邓汝英、蔡东海、雷勇签订了《土地租赁协议》，将案涉场地部分出租给案外人。租赁期限为2015年8月1日至2020年7月31日，保证金为6万元，若答辩人提前终止《土地租赁协议》的，须返还案外人押金6万元及案外人30万元。2015年4月28日，案外人向答辩人支付押金6万元。为了交付案涉场地给被答辩人，2015年6月8日，答辩人与案外人协商解除了上述《土地租赁协议》，并于2015年7月7日返还案外人押金6万元，于2015年7月9日支付案外人违约金30万元。倘若不是为履行为交付场地给被答辩人，东新公司又何必承担巨额违约金?2、尽管《租赁协议》第四条第3款约定被答辩人拆除或原有建筑、设施设备需提前与甲方沟通，并经甲方书面同意方可施工。但该条约定的本意是东新公司担心被答辩人拆除建筑及设施设备时损坏东新公司现有温泉管道设施。东新公司为履行合同，主动拆除部分设施、建筑，正是为被答辩人排除妨碍，减少阻力。东新公司的该等行为表明其推进游乐园施工进度的态度是积极的，意愿是强烈的。东新公司主动拆除清理场地，正是东新公司积极履行合同的结束。从东新公司于2015年8月18日敦促被答辩人开工建设的函件亦可证实，案涉地块早于2015年8月18日完成了场地清理，具备开工建设条件。3、被答辩人利用案涉场地注册了游乐园项目公司“清远市五方游乐场投资经营管理有限公司”，成立时间为2015年6月19日，注册地为:佛冈县汤塘镇聚龙湾天然温泉度假村1幢03号商铺，经营范围为“游乐场:水土乐园投资经营管理:零售:食品，服装。”众所周知，公司设立的基本条件之一就是要有明确稳定的住所，被答辩人的公司都已经成立，却还主张东新公司未交付场地，于情不符，于理不合。另外，被答辩人用于注册项目公司的1幢03号商铺也并非另行租赁的，而是本案所涉租赁场地的一部分。4、案涉地块为非封闭式，早已于2015年6月9日交付被答辩人。被答辩人代理人在3月29日庭审中也表示庭审当天去过施工现场查看，可见被答辩人不存在不能进入租赁场地施工的妨碍；东新公司一再敦促被答辩人开工建设，但被答辩人从未向东新公司催促场地交付及所谓用电增容的问题，表明被答辩人履行合同并不存在任何妨碍。四、关于提供800KW电容量的问题。首先，东新公司具备提供800KW用电增容的能力，根本无须向电力部门申请办理用电增容。东新公司的变压器容量为5450千伏安，功率因数为0.95以上，能提供的用电容量起码为5177.5KW以上(KW＝千伏去*功率因数)，而东新公司日前用电需量只有820KW－2000KW，完全能够自主提供800KW用电增容。之所以会约定要向电力部门申请用电增容，是东新公司出于对未来发展可能需要扩容的考虑而提前与被答辩人李扬跑约定好费用分担。其次，《租赁协议》中并没有约定东新公司向李扬跑提供800KW用电增容的履行期限。如果因为东新公司没有向其提供800KW用电容量而导致设备没法入场安装，被答辩人应当催促东新公司及时提供，但实际上被答辩人从来没有向东新公司要求过提供用电增容，因为他根本其也根本没有履行合约的意愿。再次，被答辩人在律师函中承认其没有开工建设，而设备进场安装的必然是先完成基础设施施工，基础设施尚未完成，又追论设备进场安装?最后，东新公司经向游乐园设备专业人士请教，被答辩人提供的购买设备合同中(事实上被答辩人也未提供实际付款凭证)所提及的设备并不需要专用电容，东新公司现有电容量足以随时满足新增800KW用电容量的需求，根本不存在因答辩人不提供800KW用电容量而导致被答辩人的设备不能进场安装的情况。另外需要指出的是，向供电部门申请用电增容需要提供完整的设计方案及图纸，从合同实际履行来看，东新公司没有可能在被答辩人未提供设计方案及图纸的条件下申请用电增容；被答辩人未按《租赁协议》约定时限按时足额支付保证金及租金，亦没有在合同签订后的合理期限内开工建设，其未履行在先合同义务，东新公司对此享有先履行抗辩权。五、被答辩人未按合同约定时间支付租金已经构成违约，东新公司据此解除合同合法有据。首先，东新公司主张解除合同的事由不仅包括被答辩人未按合同约定于2015年10月1日前先建成机动游乐园部分并对外营业，致使东新公司合同目的不能实现，还包括其未按合同约定缴付足额保证金、未按合同约定支付租金。东新公司在《合同解除通知函》也向被答辩人明确“……但贵方一直拖延并无意开工，一直没有履行合同中的其他条款”，所谓合同中的其他条款，就是指《租赁协议》中的保证金及租金支付条款。另外，东新公司在反诉状中已经明确要求被答辩人赔偿案涉场地租金?置损失，不存在被答辩人所谓未要求支付租金的情况。其次，《租赁协议》明确约定自场地交付之日起计算租赁期限，并没有约定免租期，被答辩人所谓2015年10月1日开始计租的说法纯属无稽之谈。应当说明的是，项目不仅仅包括前期机动机动游戏乐园，还包括水上乐园、儿童俱乐部等，建设周期也并非至2015年10月1日就截止了，按照被答辩人“项目建设期即为免租期”的说法，东新公司岂不是到2016年也不能收取租金?显然，被答辩人的说法是不成立的。事实上，双方协议约定2015年10月1日起前期机动游戏乐园部分开业租金按一半缴纳，正是东新公司为促成被答辩人尽快完成前期机动游戏乐园建设所做的让利，进一步证实了东新公司推动项目建成的迫切志愿，表明东新公司的根本合同目的不在于收取固定租金，而是通过项目带动整个庭假村的客流量，并取得提成收益和浮动租金收益。再次，《租赁协议》关于租金支付的时间是明确的，即租金支付的时间为每年5月1日前一次性以现金或转账支付年租金。虽然案涉合同签订于2015年5月30日，但结合语言习惯，可以认定租金支付时间即为合同签订后当日，并不属于租金支付期限约定不明的情况。六、本案中，从答辩人的律师函内容及一审诉讼过程看，被答辩人根本没有履行合同的意愿，其在合同签订后产生种种顾虑，最终没有履行合同约定，但其又不愿承担违反合同的后果，遂提起本案诉讼。一审过程中，东新公司明确表示，只要核算清楚东新公司自行建设游乐园项目的投入，合同可以继续履行，但被答辩人并未给予正面回应，可见其目的。孰是孰非，东新公司相信法庭自有明断。综上所述，东新公司解除合同合法有据，请求法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维护法律的尊严。
针对东新公司的上诉，李扬跑口头答辩称：1、对方的上诉请求第二项，该请求无论是在金额上或者计算期间上，均与对方的原反诉请求一致，计算期间均一致。一审判决第二项判项明显超出了东新公司一审反诉请求范围，违反了不告不理原则。2、关于对方主张的损失，我方认为不能成立。关于其与前任租户的违约金损失，与我方无关。对方是否与前任租户签订协议，我方无法保证，也与本案无关联性。如果对方在与我方签订租赁协议之前，已与前任租户签订协议，仍和我方签订协议，明显欺骗。因此，对方该项请求应不予支出。根据双方租赁合同约定，拆除应由我方负责。根据对方一审提交的照片，可以明确判定，对方拆除已建工程以及花卉，是在双方合同解除之后。因此，对方对于已建工程以及花卉拆除，是其自行决定的事项，并非为了履行与我方租赁合同义务。签订合同后，我方积极履行合同，但由于对方一直未将场地交付，也未按合同约定配置用电增容，因此，相关违约责任应由对方承担。
经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：李扬跑及案外人胡祖武于2014年9月14日与东新公司签订《游乐园、水上乐园、儿童俱乐部租赁协议》并交付了10万元保证金给东新公司。2015年5月30日双方签订《聚龙湾天然温泉度假村游乐园、水上乐园、儿童俱乐部租赁协议》，李扬跑向东新公司交付了90万元保证金。二审庭审中，东新公司认为2014年9月14日签订《游乐园、水上乐园、儿童俱乐部租赁协议》已解除，但没有退回保证金。现涉案土地由东新公司进行开发建设。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方签订的《聚龙湾天然温泉度假村游乐园、水上乐园、儿童俱乐部租赁协议》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且无违反法律规定，因此，原审法院确认该合同有效正确。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案合同的解除，上诉人李扬跑是否存在违约行为，上诉人东新公司请求上诉人李扬跑支付租金及赔偿损失的请求应否支持。2、上诉人李扬跑请求上诉人东新公司返还保证金100万元应否支持。
关于涉案合同的解除，上诉人李扬跑是否存在违约行为，上诉人东新公司请求上诉人李扬跑支付租金及赔偿损失的请求应否支持的问题。本案中，双方签订合同后，李扬跑已按合同约定支付了90万元保证金并为着手履合同订购了价值217.5万元的游戏设备，对此，李扬跑已基本履行了其应尽的前期合同义务。而根据合同约定，东新公司应将涉案108亩土地交付李扬跑并为李扬跑提供800KW商业用电增容，而合同签订后，东新公司并没有提供证据证实其已按合同约定交付涉案土地给李扬跑使用，也无提供其已按合同约定向供电部门申请办理800KW商业用电增容的证据，对此，东新公司单方解除合同的行为已构成违约。原审法院以李扬跑没有提供设计方案并动工建设及没按合同约定交付租金为由，认定李扬跑构成违约。经查，鉴于东新公司没有证据证实涉案土地已交付李扬跑使用，因此，造成李扬跑没有对涉案土地进行建设的责任在东新公司。而双方合同约定租金交纳的起算时间为2015年10月1日，而东新公司发出《合同解除通知函》的时间为2015年9月20日，东新公司发出《合同解除通知函》时，尚未到合同约定租金的交纳时间，综上，原审法院据此认定李扬跑违约，属认定事实错误，本院予以纠正。鉴于涉案合同解除是由于东新公司的违约行为导致，因此，对于因合同解除而导致的损失依法应由东新公司承担。同时，由于涉案土地尚未交付给李扬跑使用，且在合同约定租金缴交时间之前东新公司已解除涉案合同，因此，原审法院判令李扬跑支付租金给东新公司不当，本院予以纠正。李扬跑以其不存在违约行为为由，认为不承担违约责任的上诉人请求，理由充分，本院予以采纳。
关于上诉人李扬跑请求上诉人东新公司返还保证金100万元应否支持的问题。鉴于合同解除是由于东新公司的违约行为导致，因此，李扬跑主张东新公司退回合同保证金的上诉请求，理由充分，依法应予支持。至于李扬跑交付保证金的数额认定问题。根据李扬跑提供的证据证实，合同签订后，李扬跑交付了90万元保证金给东新公司，对此，东新公司予以确认，本院予以认定。至于李扬跑及案外人胡祖武于2014年9月14日与东新公司签订《游乐园、水上乐园、儿童俱乐部租赁协议》时交付的10万元保证金问题，由于该合同与本案无关，且该保证金涉及案外人胡祖武的权益，因此，对该10万元保证金原审法院在本案中不作处理正确。鉴于东新公司实际收取李扬跑的保证金为90万元，因此，该款项东新公司在涉案合同解除后应返还给李扬跑。原审法院以合同解除是由于李扬跑的违约行为导致而驳回李扬跑请求返还该90万元保证金的请求不当，本院予以纠正。李扬跑请求东新公司返还该保证金的上诉请求理由充分，但返还的保证金范围仅限于涉案的90万元。
综上所述，原判认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省佛冈县人民法院（2016）粤1821民初151号民事判决。
二、上诉人东新（佛冈）温泉开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退回90万元保证金给上诉人李扬跑。
三、驳回上诉人李扬跑的其他诉讼请求。
四、驳回上诉人东新（佛冈）温泉开发有限公司的反诉请求。
一审案件受理费13800元，由上诉人李扬跑负担1380元，由上诉人东新（佛冈）温泉开发有限公司负担12420元；一审案件反诉费13408元，由上诉人东新（佛冈）温泉开发有限公司负担。上诉人东新（佛冈）温泉开发有限公司交纳的二审案件受理费26816元，由上诉人东新（佛冈）温泉开发有限公司负担，上诉人李扬跑交纳的二审案件受理费13800元，本院依法退回。
本判决为终审判决。
审判长 巢忠文
审判员 何 燕
审判员 何昭敏
二〇一七年一月七日
书记员 冯敏静