福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽01民终1546号
上诉人（原审被告）：江玉琴，女，1962年10月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人:王茂盛、陈启（实习），福建佐佑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处，住所地福建省福州市台江区六一中路646号4楼，统一社会信用代码11350103003618199K。
负责人：陈清，主任。
委托诉讼代理人：马立龙、陈连钟，福建卫理律师事务所律师。
上诉人江玉琴因与被上诉人福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处（以下简称“瀛洲街道办事处”）租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初1536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。上诉人江玉琴及委托诉讼代理人王茂盛、陈启，被上诉人的委托诉讼代理人马立龙、陈连钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人江玉琴上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。判决缺乏事实与法律依据。一、被上诉人不具有原告诉讼主体资格。被上诉人受福州市台江区第二中心小学（以下简称“台二小”）委托出租管理房屋，将坐落于福州台江区瀛洲路95、97号店面出租给上诉人，但委托人未取得该房屋所有权，故双方的委托关系无效、被上诉人不具有诉讼主体资格。上诉人江玉琴在与被上诉人签订租赁合同时已知该委托关系，因此双方签订的《房屋租赁合同》的权利义务应由上诉人江玉琴与委托人台二小行使，受托人瀛洲街道办事处无权代为行使诉权。二、上诉人江玉琴无需支付被上诉人瀛洲街道办事处2017年3月1日后的房屋占有使用费。被委托人明知案涉房屋系违法建筑却出租给上诉人，存在明显过错，因此上诉人有权拒付2017年3月1日后的房屋占有使用费。三、被上诉人未按约定退还上诉人因承租案涉店面支付的竞拍保证金40000元，已构成违约，应立即退还。
被上诉人瀛洲街道办事处辩称:一、被上诉人作为一审原告主体适格。1、本案系房屋租赁合同纠纷，《房屋租赁合同》系被上诉人与上诉人之间签订的，被上诉人作为合同当事人，自然系本案适格的原告主体。2、台二小依台江区人民政府文件精神自2012年7月31日起将讼争店面交由被上诉人出租管理，并收取租金。因此被上诉人与台二小不是委托关系，而是台二小将讼争房屋出租、管理及收益权移交由被上诉人，并由被上诉人自主行使权利，租金收入归被上诉人，并非民事委托关系。被上诉人有权提起本案诉讼。二、若上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，上诉人仍应按合同约定租金向被上诉人支付房屋占有使用费。三、竞拍保证金4万元系上诉人交付给拍卖行的，与本案无关。
瀛洲街道办事处向一审法院起诉请求：1、判令江玉琴立即将坐落于福州市台江区瀛洲路95号、97号店面（面积27平方米）腾空并归还瀛洲街道办事处；2、判令江玉琴自2017年3月1日起按9720元/月向瀛洲街道办事处支付租金（房屋占用费）,直至将该租赁店面腾空并归还给瀛洲街道办事处之日止（暂计至2017年3月31日租金为9720元）；3、判令江玉琴承担本案诉讼费用。
江玉琴一审辩称：一、本案原告主体不适格。瀛洲街道办事处非讼争标的物位于台江区瀛洲95、97号店面的所有权人，瀛洲街道办事处受台二小的委托进行出租管理，瀛洲街道办事处提供证据是国有地使用证，无法证明台二小系讼争店面的权利人，权利人权利来源无法律依据，其授权行为视为无效行为。瀛洲街道办事处诉腾空归还店面是行使物权权益之排除妨害权利，应由权利人行使，瀛洲街道办事处是无权代理，诉讼主体不适格。二、江玉琴于2011年8月16日因承租讼争的店面而支付的竞拍保证金40000元，至今未退还。三、案涉店面是违章建筑。依据《中华人民共和国城市地产管理法》第五十二条规定及95年建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条之规定，未依法取得房屋所有权证的房属违法建筑不得出租。只有依法登记的房屋权利才受法律保护。瀛洲街道办事处明知是违建而与江玉琴订立租赁合同，系欺骗行为。瀛洲街道办事处应退还租金、赔偿损失。四、承租期间江玉琴未违约，可以继续承租使用。虽然双方约定的期限期满，但江玉琴仍继续缴纳租金，瀛洲街道办事处收取租金视为租期的延长，这样既保证江玉琴店面承租经营的连续性，又保证瀛洲街道办事处租金的稳定收益。综上所述，应当依法驳回起诉。
一审法院认定事实：2012年7月31日，瀛洲街道办事处与江玉琴签订房屋租赁合同一份，合同约定：1、江玉琴承租坐落于瀛洲路95号、97号的店面（以下简称讼争店面）。2、租赁期限叁年，自2012年7月31日至2015年7月30日止。3、月租金为20240元，江玉琴必须在每月7日前支付当月租金，每逾期一天，江玉琴则需按月租金的5%支付滞纳金。合同签订后瀛洲街道办事处依约将上述讼争店面交付江玉琴经营使用。
2015年10月，瀛洲街道办事处及案外人台二小以江玉琴拖欠讼争店面租金为由共同向福州市台江区人民法院提出诉讼。2015年11月17日，瀛洲街道办事处与江玉琴双方签订了一份《补充协议》，协议约定：瀛洲街道办事处同意江玉琴的租期顺延1年零3个月，即从2015年8月1日至2016年10月31日止。江玉琴在顺延的租期内的租金为每月9720元。江玉琴应于2015年11月20日前一次性交齐2015年8月至2015年11月租金，合计38880元。双方达成协议后，江玉琴应负担法院诉讼费2931元，签订协议时一并缴清，瀛洲街道办事处向法院撤回起诉。原合同其它条款不变，《补充协议》作为主合同的个别条款变更补充，与主合同有同等法律效力。2015年11月20日，瀛洲街道办事处及台二小向福州市台江区人民法院申请撤回起诉，福州市台江区人民法院作出（2015）台民初字第3393号民事裁定书，准许撤回起诉。瀛洲街道办事处以租赁期满后江玉琴拒不撤离讼争店面及从2017年3月1日起拖欠租金（房屋占用费）等为由向福州市台江区人民法院提出上述诉请。
诉讼中，瀛洲街道办事处自认讼争店面在案外人台二小土地使用证的范围之内，但该店面没有房屋所有权证及建设工程规划许可证；其第二项诉请系要求江玉琴向其支付2017年3月1日起的店面占有使用费；其收取江玉琴交纳的押金为30360元，同意在江玉琴应支付的房屋占有使用费中予以抵扣。
一审法院认为，瀛洲街道办事处未举证证明案外人台二小交由其出租管理的讼争店面已经取得房屋所有权证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，瀛洲街道办事处与江玉琴签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应认定无效。江玉琴因上述无效合同而占用的讼争店面，依法应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，瀛洲街道办事处诉请被告按照原合同约定的租金标准向其支付房屋占有使用费，于法有据，予以支持。江玉琴确认其已经支付占用费至2017年2月，因此江玉琴应当按照每月9720元的标准，向瀛洲街道办事处支付店面占有使用费直至其腾空返还讼争店面为止。瀛洲街道办事处同意向江玉琴退还租赁押金30360元，予以准许，该款可用于抵扣江玉琴应当支付的占用费。江玉琴答辩中提及的40000元投标保证金属另一法律关系，在本案中对此不作认定。
一审法院判决：一、江玉琴应于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市台江区瀛洲路95号、97号店面腾空并交还给瀛洲街道办事处；二、江玉琴应按照每月9720元的标准向瀛洲街道办事处支付2017年3月1日起至江玉琴腾空归还上述店面之日止的占有使用费（2017年3月1日起至本判决生效之日止的占有使用费于判决生效后十日内支付，本判决生效次日至江玉琴腾空归还讼争店面之日的占用费于每月月底支付，江玉琴所交纳的押金30360元可直接用于抵扣相应费用）；案件受理费1620元，由江玉琴负担。
当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。
双方当事人在本院二审期间未提交新的证据。
根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，根据台二小在2017年5月8日函件上的确认，台二小已于2012年7月31日起将案涉店面的出租管理权移交给瀛洲街道办事处，江玉琴与瀛洲街道办事处签订了本案的《房屋租赁合同》，故瀛洲街道办事处作为案涉合同的出租方、相对方，有权就案涉合同引发的争议提起本案诉讼，上诉人关于瀛洲街道办事处不具有本案原告主体资格、无权向其收取店面占用费的上诉理由，与事实不符，本院不予采信。
案涉店面因未取得房产证导致合同无效，但并不影响双方权利义务的行使。讼争店面的租赁期限已于2016年10月31日届满，在双方当事人未达成新的租赁合同的情况下，瀛洲街道办事处有权随时要求上诉人归还店面，瀛洲街道办事处主张江玉琴腾空归还讼争店面并按照合同约定的租金支付拖欠的店面占有期间的使用费，于法有据。上诉人江玉琴缴纳的租赁押金30360元应予退还，该款可用于抵扣江玉琴应当支付的占用费。上诉人江玉琴提及的40000元投标保证金无本案无关，本院不作认定。综上所述，上诉人江玉琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1620元，由上诉人江玉琴负担，一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧晓红
审 判 员 甘 力
审 判 员 陈 洪
二〇一八年二月二十七日
法官助理 王百灵
书 记 员 严宝艳