济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)历商初字第2815号
原告尹建利，男，1975年3月16日出生，汉族，住济南市。
委托代理人梁振东，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
委托代理人刘晓一，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
被告济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人王文学，总经理。
委托代理人高欣，山东泉沣律师事务所律师。
委托代理人张强，山东泉沣律师事务所律师。
原告尹建利诉被告济南鲍德房地产开发有限公司(以下简称济南鲍德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告尹建利的委托代理人梁振东、刘晓一，被告济南鲍德公司的委托代理人高欣、张强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尹建利诉称，2009年7月20日，原、被告双方签订了《钢城新苑商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定原告购买被告开发的某楼某室，建筑面积133.38平方米，每平方米单价3940元，总价款525516.6元。合同签订后，原告履行了付款义务。根据合同第十五条，被告应于交房之日起360日内提供办理产权登记的材料，使房屋具备办证条件，逾期按已付房款的1%支付违约金。被告实际交房时间为2010年10月10日，按约定应于2011年10月10日以前提供办理房产证的所有手续并协助原告办理房产证，但被告直至2014年6月27日才为原告办理了涉案房产的房产证。原告认为，被告的行为已经违反合同，理应向原告支付违约金5255元。
另外，原告于2010年10月6日与被告签订了地下室买卖协议，购买钢城新苑东某地下室，价款28600元，因是现房，被告应于签定合同之日起90日内为原告办理房产证，但直到2014年6月27日，才办证完成，逾期3年又173天，应支付违约金8957元。
以上合计被告共应支付违约金14212元，特诉诸贵院，请依法支持原告的诉讼请求。请求：1、被告支付逾期办理房产证违约金14212元；2、承担诉讼费。
原告尹建利为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、钢城新苑商品房买卖合同一份，证明原被告双方有商品房买卖关系，原告购买被告开发的坐落于历城区某楼某室，双方在第八条对交房时间进行了约定、第十五条对产权登记内容及违约责任进行了约定。
证据2、住宅发票一份，证明原告如约履行了付款义务525516.6元。
证据3、业主手册一份，证明原被告双方实际于2010年10月10日办理了交房手续，被告应于2011年10月9日前为原告办理房产证。
证据4、住宅房产证一份，证明1、被告于2014年6月27日才为原告办理了房产证，违反合同第十五条约定，应承担房款1%的违约责任。2、被告的违约行为一直持续至实际办证之日，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条为取得房产证时间，即诉讼时效从取得房产证之日起计算，未超过诉讼时效。
证据5、地下室买卖协议一份，证明1、原被告双方有地下室买卖合同关系于2010年10月6日签订，第五条约定地下室为现房，与商品房买卖合同分别订立，双方相互独立；2、双方为约定迟延办理房产证的违约条款，应适用法律规定（已竣工房屋，自合同订立之日起90日内办理房产证）。
证据6、地下室交款确认单一张，证明原被告双方对地下室购房款进行了确认。
证据7、地下室发票一张，证明原告如约履行了付款义务28600元。
证据8、地下室房产证1份，证明1、被告于2014年6月27日才为原告办理了房产证，被告的违约行为一直持续至实际办证之日，诉讼时效以此计算。2、诉讼时效从取得房产证之日起计算，未超过诉讼时效。
被告济南鲍德公司辩称，原告尹建利的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院予以驳回。一、2009年答辩人与被答辩人签订《钢城新苑商品房买卖合同》，购买某楼某室房屋，合同中约定的交付时间为2010年10月1日前（具体交房日期以济钢OA网上发布的入住公告日期为准），答辩人于2010年9月20日在济钢OA网上发布《钢城新苑交房公告》，并将商品房交付被答辩人使用。同时，《合同》第十五条关于产权登记的约定：“在商品房交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料出卖人应具备办理产权条件。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理的，双方同意按下列第1和2项处理……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同附件四对地下室的价款等事宜做了相关约定。合同附件作为主合同的一部分，与主合同具有同等法律效力，地下室作为房屋的组成部分，主合同第十五条有关产权等级的?同样适用于地下室。根据《济南市中级人民法院关于当前民商事审判若干法律适用问题的解答（五）》关于商品房买卖合同纠纷中逾期办证违约责任诉讼时效的起算问题，对该问题有三种意见：“第一种意见认为，逾期办证的违约行为系一个独立行为，不是持续行为，逾期办证的违约责任应适用诉讼时效的规定，从办证逾期之日起算诉讼时效……”当事人在《合同》中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性侵权，应自期限届满之次日起计算诉讼时效。本案中，答辩人交付商品房的时间为2010年10月10日，合同中约定的被告济南鲍德公司具备办证条件的期限为商品房交付后360天内，即2011年10月5日。被答辩人于2015年10月19日提起诉讼要求支付房屋及地下室逾期办证的违约金，已经明显超过法律规定的两年诉讼时效期间。
二、要求支付逾期办理地下室房产证违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，且数额过高。双方于2010年10月6日签订的《钢城新苑地下室买卖协议》，不属于正式的商品房买卖合同，未经过房管部门的备案，且对地下室办理产权证的权利义务等内容并未作出约定，有关地下室产权登记的约定，应按主合同第十五条的相关约定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”有关地下室的办证事宜，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。原告起诉地下室违约金的数额高于住宅违约金数额，且，明显超过实际损失的30%，请求法院予以调整。
被告济南鲍德公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、《钢城新苑交房公告》（济钢集团有限公司盖章确认），证明2010年9月20日被告在济钢OA网上发布《钢城新苑交房公告》，以合同约定的方式通知原告，所购房屋的交付时间为2010年10月10日上午；
证据2、《房屋设施交接验收单》，证明原告于2010年10月10日接收了涉案房屋并签署了《房屋设施交接验收单》；
证据3、钢城新苑东14号楼的房产大证，房产证号为：济房权证历城字第1564**号，证明钢城新苑东14号楼取得房产大证的时间为2013年8月23日；
证据4、《关于钢城新苑分户产权证办理的通知（五）》（济钢集团有限公司盖章确认），证明被告在具备办证条件义务后，于2013年10月8日在济钢OA网发布公告，通知原告办理所购房屋即钢城新苑东14号楼分户产权证；
证据5、光盘，证明：证明证据一、四的下载过程。
经对原、被告提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人的陈述，本院综合确认事实如下：
2009年7月20日，济南鲍德公司（出卖人）与辛建成（买受人）签订了商品房买卖合同一份，约定由辛建成购买济南鲍德公司开发的位于某楼某室商品房一套，总价款为525516.6元；在商品房交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料出卖人应具备办理产权条件，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理的，双方同意按下列第1和第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同补充协议中第三条约定，所有通知都以济钢OA网为准。
2010年9月20日，济南鲍德公司在济钢OA网上发布钢城新苑交房公告，通知尹建利于2010年10月10日进行交房，尹建利也于当日进行了交房。2013年8月23日，济南鲍德公司取得了东14号楼的房产大证。2013年10月8日，济南鲍德公司在济钢OA网上发布了关于钢城新苑分户产权证办理的通知，通知原告办理鉴证手续。2014年6月27日，尹建利取得某楼某室的房产证。
另，2010年10月6日尹建利与济南鲍德房地产公司签订了钢城新苑地下室买卖协议一份，购买钢城新苑某地下室，付款28600元，合同未约定逾期办证事项。2014年6月27日，尹建利办理了涉案地下室的产权登记。尹建利向本院提交起诉状的时间为2015年10月19日。
本院认为，尹建利与济南鲍德公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效。本案的争议焦点为：尹建利要求济南鲍德公司支付涉案房产及地下室逾期办理房产证违约金是否超过诉讼时效？
一、针对涉案房产：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，当事人在合同中明确约定了逾期办证违约金的数额，即已付房款1%计算违约金，属于一时性债权，应当从约定的期限届满之次日计算诉讼时效。济南鲍德公司于2010年10月10日向尹建利进行了交房，按照双方合同约定，自此日起计算360日至2011年10月5日，济南鲍德公司应当具备办理产权登记的条件。针对逾期办证违约金应当自2011年10月5日起计算两年的诉讼时效，至2013年10月5日止。辛建成的起诉时间为2015年10月19日，故该项诉讼请求已经超过诉讼时效。因此，对于辛建成要求济南鲍德房地产公司支付涉案房产逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。
二、针对涉案地下室：双方在地下室买卖合同中并未对逾期办证事项进行约定，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定予以处理。因涉案地下室与涉案房产系同时竣工，因此在双方签订地下室买卖合同时，地下室为竣工房屋，应当按照法律规定，自合同订立之日起90日内办理房屋权属证书，如逾期未办理，应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
开发商应履行的办证义务一般为在约定期间完成办理房屋分户登记需要在登记部门办理的相关资料备案，即具备办理房产分户登记的条件。具备上述条件后，应通知购房人办理分户登记手续。在开发商完成备案登记的信息达到购房人后，其办证义务即以完成。2013年10月8日，济南鲍德公司在济钢OA网上发布关于钢城新苑分户产权证办理的通知，但一方面，尹建利主张未收到该通知，济南鲍德公司亦未提供证据证明尹建利实际收到办证通知的时间；另一方面，济南鲍德公司发布的办证公告中未明确是否包括地下室产权证书的办理，本案以尹建利实际取得地下室产权证书的时间即2014年6月27日认定济南鲍德公司办证义务实际履行完毕较为妥当。尹建利递交起诉状的时间为2015年10月19日，则在2013年10月19日之前的违约金已经超过诉讼时效，本院不予支持。对于尹建利主张济南鲍德公司支付2013年10月19日至2014年6月27日逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告济南鲍德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尹建利地下室的逾期办证违约金（以地下室总金额28600元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2013年10月19日计算至2014年6月27日止）；
二、驳回原告尹建利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费160元，由原告尹建利负担80元，被告济南鲍德房地产开发有限公司负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币160元，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 朱春晓
审判员 綦晓玥
审判员 于骐宁
二〇一六年十月二十六日
书记员 于腾晖