浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终8422号
上诉人（原审被告）：赵灵军，男，1973年11月8日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：王小玲，杭州市小营法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：顾怡庭，男，1991年6月16日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
被上诉人（原审原告）：陈小萍，女，1992年2月16日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵庆周，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区保俶北路**号*层。实际经营地：杭州市下城区西湖文化广场19号环球中心22F。
法定代表人：陆斌斌，该公司副总裁。
委托诉讼代理人：吴苏华、李妮，系该公司员工。
原审被告：赵国良，男，1948年1月3日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。
上诉人赵灵军因与被上诉人顾怡庭、陈小萍、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司），原审被告赵国良房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初5514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2016年10月6日，顾怡庭、陈小萍(甲方，买方)、赵灵军、赵国良(乙方，卖方)、我爱我家公司(丙方，居间方)签订《购房意向合同》一份，约定:甲乙双方本着平等互利和自愿原则，就甲方通过丙方购买乙方房屋事宜订立以下合同条款：转让房屋坐落于杭州市西湖区，建筑面积87.59平方米，转让总价为200万元，付款方式为商业贷款，首付款60万元，双方签订《杭州市房屋转让合同》后五个工作日内支付首付款，交易税费全部由买方承担，交房时间为买方不动产证办出，且按揭银行放款后五个工作日内；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金75000元，若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方；若乙方不接受甲方的购买条件，意向金由丙方在两个工作日后无息退还给甲方；乙方同意在本合同签订时，将房屋的权属证书(包括房屋所有权证、土地证、契证)交于丙方保管；甲、乙双方同意在本意向合同签订后5日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；甲方要求解除本合同的，因书面提出并就解除事项三方进行协商。若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决；当乙方签署本合同后，甲、乙双方须积极履行合同约定的义务。若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用；若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方返还金额的50%支付给丙方作为代理服务费用；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；本意向合同经甲乙双方签字后，若因甲、乙单方或双方原因，导致房屋不能成交或以不通过丙方的途径成交，违约方应支付本合同第5条第3款的金额作为丙方从事居间活动支出的费用；其他约定事项：乙方约定该房不动产证在签订本合同后45天内办出，待该房不动产证办出后，双方在五个工作日内签订正式合同；乙方承诺已征得产权人赵国良同意代办房屋买卖事宜，如之后签订正式合同时产生纠纷，则乙方自愿承担责任。签订合同时，赵国良未到场，赵国良的名字系赵灵军代签。同日，顾怡庭、陈小萍向我爱我家公司支付购房意向金75000元。同日，赵灵军向我爱我家公司提交《集体土地房屋拆迁调换产权安置协议书》、《玉皇村陶瓷品市场综合楼集体土地被拆迁户回迁安置资金结算表》,该两份材料显示杭州市西湖区系赵国良的拆迁安置房。后因赵灵军无法办理案涉房屋的房屋权属证书，双方未能在约定时间签订正式的房屋转让合同，我爱我家公司未将收取的顾怡庭、陈小萍支付的75000元退还给顾怡庭、陈小萍。2017年7月19日，顾怡庭、陈小萍提起诉讼，请求判令：1、解除顾怡庭、陈小萍与赵灵军、赵国良、我爱我家公司于2016年10月6日签订的《购房意向合同》；2、我爱我家公司向顾怡庭、陈小萍返还定金75000元；3、赵灵军、赵国良向顾怡庭、陈小萍支付违约金400000元；4、赵灵军、赵国良、我爱我家公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：顾怡庭、陈小萍、赵灵军、我爱我家公司签订的《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认有效。各方均应恪守合约，诚实履行。赵灵军在《购房意向合同》上签字，并承诺已征得产权人赵国良同意代办房屋买卖事宜，承诺在签订合同后45天内办出案涉房屋不动产证，后赵灵军未能在签订合同后45天内办出房屋不动产证，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于赵灵军、赵国良、我爱我家公司均同意解除合同，故对于顾怡庭、陈小萍主张解除《购房意向合同》并要求我爱我家公司返还其已支付的定金75000元的诉讼请求，理由正当，予以支持。对于顾怡庭、陈小萍主张赵灵军、赵国良支付违约金40万元的诉讼请求，因合同约定的违约金为房屋转让总价的10%即20万元，且顾怡庭、陈小萍在购买房屋时明知该房屋没有相应的产权证书仍签订案涉合同，具有一定过错，本案中，赵灵军未提供任何证据证明其已积极履行办证义务，结合双方的过错程度，酌情确定赵灵军应支付顾怡庭、陈小萍违约金12万元，超出部分不予支持。赵国良未在合同上签字，该合同对其不产生法律约束力。顾怡庭、陈小萍未提供证据证明我爱我家公司存在违约行为，故顾怡庭、陈小萍主张赵国良、我爱我家公司承担违约责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年10月17日判决：一、顾怡庭、陈小萍、赵灵军、我爱我家公司于2016年10月6日签订的《购房意向合同》即日起解除；二、我爱我家公司于判决生效之日起十日内返还顾怡庭、陈小萍定金75000元；三、赵灵军于判决生效之日起十日内支付顾怡庭、陈小萍违约金120000元；四、驳回顾怡庭、陈小萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8425元，因适用简易程序减半收取4212.5元，由顾怡庭、陈小萍负担2483.5元；赵国良负担1729元。顾怡庭、陈小萍于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；赵国良于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，赵灵军不服，向本院提起上诉称：原判认定事实错误，适用法律不当。一、原判认定本案《购房意向合同》有效是错误的，赵灵军在未获得赵国良授权的前提下，与顾怡庭、陈小萍签订合同的行为是无权代理行为。赵国良自始至终不知道此事，事后也未追认，故上述合同应为无效合同。二、赵灵军在代赵国良签订《购房意向合同》之前已经向顾怡庭、陈小萍明确告知出售的位于杭州市西湖区的房屋所有权人为赵国良，且该房屋为集体土地拆迁产权调换安置所得，尚未办理出房屋权属证书。我爱我家公司在明知赵灵军既不是房屋的所有人，也没有得到任何委托手续且集体土地拆迁安置办证存在诸多不安定因素的情况下，不顾房屋买卖双方的利益，为了自己能收取中介费用，一味促成赵灵军与顾怡庭、陈小萍签订合同，这种行为违反了基本的告知义务。三、无效的合同自始无效，不存在解除的问题。故原审判决赵灵军承担违约金的行为是无法无据的。四、无论合同是否有效，我爱我家公司理应承担相应的缔约过失责任或违约责任。请求二审法院：一、撤销原判第一、三项，并改判赵灵军无需承担违约责任，由我爱我家公司承担相应的赔偿责任；二、一、二审诉讼费由顾怡庭、陈小萍负担。
上诉人赵灵军在二审中未提交新证据。
被上诉人顾怡庭、陈小萍在二审中辩称：一、顾怡庭、陈小萍与赵灵军及我爱我家公司之间签订的《购房意向合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。1、2016年10月6日，顾怡庭、陈小萍与赵灵军及我爱我家公司签订的《购房意向合同》系各方自愿签订，赵灵军以其系无权处分为由主张合同无效与事实不符，且于法无据。2、赵灵军以涉案拆迁安置房屋未取得产权证书不得上市交易及违反了《合同法》第52条第（五）项的规定为由主张合同无效也于法无据。3、顾怡庭、陈小萍即便知道涉案房屋系拆迁安置房屋及签署《购房意向合同》时尚未取得不动产权证书，也不影响本案合同的效力。二、我爱我家公司作为正规和具有一定知名度的房产中介在本次交易过程中确实违背了其审慎和注意义务，故顾怡庭、陈小萍有权要求解除《购房意向合同》并要求其返还75000元定金。三、赵灵军在能够办证的情况下，未在约定的45天内办理出不动产证，且经多次催告仍怠于办证，导致合同无法继续履行，显然已经构成严重违约，顾怡庭、陈小萍有权要求解除合同及赵灵军支付违约金40万元。四、根据公平原则和诚实信用原则，赵灵军在一审中要求调低违约金不应得到支持，且原审判决的违约金不足以弥补顾怡庭、陈小萍的损失。请求二审法院查明事实，依法裁判。
被上诉人顾怡庭、陈小萍在二审中未提交新证据。
被上诉人我爱我家公司在二审中辩称：2016年10月6日，赵灵军和顾怡庭、陈小萍在我爱我家公司签订了物业地址为杭州市翠苑逸景湾1幢2单元2202室房屋的购房意向合同，因案涉房屋属于赵国良的拆迁安置房，且该房屋三证还没有办出，赵灵军系赵国良的儿子，签约当日其以代理人身份在购房意向合同上签字，并承诺已获得产权人赵国良的同意，同时赵灵军承诺在45天内办出三证。2016年11月中旬，我爱我家公司经纪人多次联系赵灵军办证进度，赵灵军的回复是证一定是可以办出来，就是要多一些时间。此后经纪人多次催促，赵灵军均表示在办理中，并承诺仍然需要给一些时间，到2017年3月产权证一定可以办出来。我爱我家公司将情况如实反馈给了顾怡庭、陈小萍，顾怡庭、陈小萍表示愿意等待。2017年3月经纪人再次联系到赵灵军询问办证情况，赵灵军表示因村里的部分拆迁户有纠纷，导致其三证仍未办出。此后我爱我家公司多次组织调解，双方均没有达成一致意见。我爱我家公司认为，虽然实际产权人赵国良未在购房意向合同中签字，但赵灵军以代理人身份签字，现因产权人赵国良拒绝追认，同时赵灵军也自认其是无权代理行为，根据《合同法》的第48条，《民法通则》第50、66条的相关约定，赵灵军理应对其法律行为承担相应的民事责任，且该意向合同目的未能达成的根本原因在于赵灵军。原判认定事实是清楚的，证据是充分的，判决合法合理，赵灵军的上诉理由不能成立，请求驳回赵灵军的所有上诉请求，维持原判。
被上诉人我爱我家公司在二审中未提交新证据。
原审被告赵国良在二审提交的书面答辩状中辩称：杭州市翠苑逸景湾1幢2单元2202室房屋的所有权人为赵国良，且该房屋为集体土地拆迁产权调换安置所得，尚未办理出房屋权属证书。赵国良从未委托其子赵灵军办理该房的出售或到中介公司挂牌出售该房。赵国良自己也从未去过我爱我家公司，也未与顾怡庭、陈小萍签订《购房意向合同》。赵灵军在我爱我家公司与顾怡庭、陈小萍签订的《购房意向合同》不能代表赵国良的意见，赵国良对该《购房意向合同》不予认可。请求判决《购房意向合同》无效，赵国良无需向顾怡庭、陈小萍支付违约金。
原审被告赵国良在二审中未提交新证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，2016年10月6日的《购房意向合同》上赵国良没有签字，现无证据证明赵灵军取得了赵国良的授权而签订上述意向合同，事后也未经赵国良的追认，故赵灵军为无权代理，上述《购房意向合同》对赵国良不发生法律效力，由赵灵军承担责任。因赵灵军违约，导致合同解除，赵灵军应按约承担违约责任。对于违约金的数额，原审已酌情调整违约金为120000元，并无不当。房屋买卖与居间服务是两个法律关系，顾怡庭、陈小萍要求我爱我家公司在本案中与赵灵军、赵国良共同承担违约金缺乏法律依据。赵灵军的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由赵灵军负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 艳
审判员 盛 峰
审判员 毕克来
二〇一八年五月七日
书记员 袁其伟
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