福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽01民终682号
上诉人（原审被告）：江道芳，男，1976年7月1日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委托诉讼代理人：胡伦扬、陈鸿萍，北京市盈科（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福州富益达商业管理有限公司，住所地福建省荆溪镇永丰社区杜坞42号1层011商铺，统一社会信用代码91350121310660880N。
法定代表人：蒋秋华，总经理。
委托诉讼代理人：张钊、林儒瀚，福建华辉律师事务所律师。
第三人：海盛环球（福建）物流有限公司，住所地闽侯县荆溪镇永丰村社区杜坞42号，统一社会信用代码91350121591733977F。
法定代表人：林泽明，执行董事。
上诉人江道芳因与被上诉人福州富益达商业管理有限公司（以下简称“富益达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初2523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月2日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人胡伦扬、陈鸿萍，被上诉人的委托诉讼代理人张钊、林儒瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人江道芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：
一、一审法院未查清“海峡国际家居建材城”的土地用途为工业用地，房屋性质为工业厂房且未经商业消防综合验收等事实。富益达公司提交的证据“《福州市人民政府专题会议纪要》（2012）376号和《福州市人民政府办公会议纪要》（2013）6号”从其内容上可以看出“海峡国际家居建材城”房屋用地为工业用途，福州市人民政府虽然通过会议纪要的形式原则性同意海盛公司荆溪项目增加“仓储交易”功能，但是海盛公司至一审判决之前依然没有将土地和房屋改变为商业用地和商业经营性用房。根据富益达公司在一审中提交的证据“《闽侯县公安消防大队关于海峡国际家居建材城项目有关问题的复函》”，证实了“海峡国际家居建材城”房屋消防验收只是以工业厂房备案，没有根据房屋的实际用途以商业公共场所审核验收，因而不具备作为商业经营场所的条件。上诉人于2017年9月8日通过信访方式向闽侯县公安消防大队反映上述情形，其于2017年9月26日出具了处理意见，表示“大队已根据法律规定对海盛环球（福建）物流公司未按实际使用功能重新申报消防行政许可的行为和存在的火灾隐患予以行政处罚并将相关情况向上级报告。并督促其按市政府会议纪要加快申报相关手续”。消防大队的处理意见显然证实了富益达公司提供的租赁物未通过商业消防验收及在诉讼期间被行政处罚的事实。二、从海峡国际家居建材城的现状可知，其事实上是被作为商业经营场所进行使用，而一审法院未对该事实进行认定。三、一审法院未查明“海峡国际家居建材城”不具备商业经营行政许可的事实，存在错误。富益达公司始终没有提供证据证明其商业综合体已取得国家工商行政经营许可。因此，富益达公司经营的“海峡国际家居建材城”的行为是属于非法经营，其将“工业厂房”在变更前作为“商业经营性用房”系属于违法用房。四、本案中，无论是租赁物还是“海峡国际家居建材城”均是《场地租赁及服务合同》合同标的，合同标的是合同内容的主要条款。合同标的违法，导致整个合同因违法而无效。《场地租赁及服务合同》无效便不存在解除及违约之问题。一审法院没有审查合同标的的合法性，却通过合同其他条款认定《场地租赁及服务合同》有效是错误的。
富益达公司辩称，一、根据江道芳提交的《回复意见》和《答复意见书》明确，福州市人民政府的相关会议及文件明确海峡国际家居建材城具有仓储交易功能，答辩人将铺位出租给江道芳作为展厅具有合法的依据。二、本案相关用地性质的变更手续正在办理中，商场经营亦未收影响。目前闽侯荆溪片区的控制性详细规划中讼争土地的性质已变更为商业批发市场用地。《回复意见》和《答复意见书》明确还明确了2013年12月10日，海峡国际家居建材城消防设计备案复查合格，并于2014年11月19日申报竣工验收备案。2015年，福建省人民政府确定本项目为年度省重点项目。虽然答辩人于2017年9月21日被消防处以4万元行政处罚，但本案的合同已由答辩人发函解除，因此，行政处罚与本案合同的履行已无关联。而且根据回复意见中的整改情况说明，目前已由闽侯消防大队拟文专题提请闽侯县政府牵头协调规划、建设、商贸等相关部门督促按照福州市政府会议纪要精神，尽快落实用途变更手续。直至目前为止，整个海峡国际家居建材城处于正常经营状态，土地性质的变更和消防备案验收都在有条不紊的进行，对本案诉争铺位的租赁不造成任何影响。三、答辩人为了海峡建材城的运营投入了大量的人力、财力、物力，开业至今数百家商户都处于合理有序的经营过程之中，不存在江道芳所谓的不具备商业基础配套设施。江道芳因自身在经营过程中遇到亏损，因此不愿继续经营，不想交纳租金等费用，逃避缴纳租金等费用的合同义务，显然违背了诚实信用原则。
海盛公司向本院提交了书面答辩意见，述称：一、福州市闽侯县永丰村海盛公司所有的I－19号整座楼，该场所经福州市政府确认具有仓储交易功能，经闽侯县政府、福州市城乡规划局制定控制性详细规划，规划为批发市场用地，并通过消防备案，复查合格，依法具有出租的权利。第三人已根据现有土地性质进行消防备案，在土地性质改成商业用途前属工业仓储用地，这并不影响第三人及富益达公司出租的权利。江道芳长期使用出租物的过程中从未因土地性质而受到影响，其没有理由拒付租金。江道芳以合同违反管理性的法规为由提出合同无效的抗辩是没有法律依据的，消防、土地等行政性管理法规不属于效力性强制性规范，不影响本案租赁合同的效力，也不可能导致江道芳可以因此而长期使用不交租金，江道芳所提出的上诉请求没有事实和法律依据，保证金归富益达公司所有，亦为合同的明确约定。
富益达公司向一审法院起诉请求：1.确认富益达公司与江道芳2014年9月25日签订的《场地租赁及服务合同》于2016年9月22日解除；2.江道芳立即返还富益达公司海峡国际家居建材城一期三楼，第063/063.1号展厅；3.江道芳立即支付2015年1月1日起至2016年9月21日的租金、经营服务费68150.4元整、物业费9366.3元整（前述金额均已扣除江道芳补交的部分租金、经营服务费10633元，及免2个月租金、经营服务费8122元，已扣除已缴纳的物业费13176元），并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金（暂计至2017年4月30日止，违约金共计人民币26956元）；江道芳已支付的临时电费押金1000元依法抵扣；4、确认保证金24367元归富益达公司所有；5、江道芳支付富益达公司因本案支出的律师代理费人民币3000元整；6、本案的诉讼费、财产保全费、公告费由江道芳承担。
一审法院认定事实：2014年3月12日，富益达公司与海盛公司签订《租赁合同》，约定富益达公司承租海盛公司所有的闽侯县永丰社区杜坞42号场地一期4-19号楼，海盛公司同意富益达公司将房屋另行转租。2014年9月25日，富益达公司与江道芳签订《场地租赁及服务合同》，双方约定：富益达公司将位于海峡国际家居建材城一期项目三楼第063/063.1号展厅（面积219.52平方米）的场地租赁给江道芳，用于江道芳经营橱柜、衣柜类商品，品牌为乐宜嘉。租赁期间自富益达公司经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以富益达公司在“海峡都市报”刊登的正式营运时间为准，总租期共36个月。租期第1个月至第20个月，月租金计人民币1537元，月经营服务费计人民币2524元，每陆个月一付，租金及经营服务费到期前一个月的20号付清下期租金及经营服务费，先付后用。租期第21个月至第36个月，月租金计人民币3073元，月经营服务费计人民币5049元，每叁个月一付，租金及经营服务费到期前一个月的20号付清下期租金，先付后用。合同租期起算日起的三日内，江道芳应向富益达公司一次性付清首期租金即合同约定的第1个月至第6个月的租金及经营服务费。月物业管理费为人民币1098元，在每期开始的前一个月的20号前按每叁个月一付的方式付清下期应缴交的金额。江道芳未能按照合同第三条约定的期间缴纳各项费用的，富益达公司有权停止供水、供电，逾期十五日的，富益达公司有权解除合同，由此导致的损失由江道芳自行承担；富益达公司同意江道芳补交相关费用的，江道芳还需按未交款金额日1%的标准加付逾期期间的违约金。因江道芳违约导致富益达公司支出的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均由江道芳负责赔偿，且江道芳还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用返还给富益达公司。合同终止，江道芳应自动归还承租的经营场所，缴清所欠富益达公司一切费用，并办理移交手续，方视为江道芳已将承租的经营场地交还富益达公司。合同签订当日，江道芳向富益达公司缴纳保证金31450元、缴纳装修押金、临时电费押金、施工证押金6100元以及部分租金、经营服务费5633元，合计43183元。江道芳已交纳的上述押金抵扣部分所欠费用后，尚余1000元。富益达公司在海峡都市报上刊登“海峡国际家居建材城商场正式营业日期：2015年1月1日”。2016年3月2日，富益达公司向江道芳发出《海峡国际家居建材城缴款通知单》，江道芳于2016年4月14日补交物业费13176元，于2016年5月17日补交租金5000元。2016年9月19日，富益达公司向江道芳发出《解除〈场地租赁及服务合同〉通知函》。
一审法院认为，富益达公司与海盛公司签订《租赁合同》以及富益达公司与江道芳之间签订的《场地租赁及服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。关于双方《场地租赁及服务合同》的解除问题。江道芳未按期缴纳租金、经营服务费等各项费用，已构成违约，根据合同约定，富益达公司有权通知江道芳解除合同，合同第十三条约定：任何与本合同有关的文件按江道芳提供的地址送达寄发后三日，无论江道芳是否签收即视为送达江道芳，合同自富益达公司通知送达江道芳之日起解除。故确认富益达公司与江道芳之间签订的《场地租赁及服务合同》自2016年9月22日起解除。江道芳应按合同约定将经营场地归还富益达公司。关于江道芳未按时交纳的租金等各项费用的问题。富益达公司诉请租金、经营服务费68150.4元、物业费9366.3元。本案合同的租赁期间为2015年1月1日起至2016年9月22日止，该期间产生的租金为32891.1元、经营服务费为54014.3元、物业费为22728.6元，扣减江道芳已交纳的租金、经营服务费10633元、免2个月租金、经营服务费8122元以及物业费13176元，江道芳尚欠富益达公司租金、经营服务费68150.4元，物业费9552.6元。故确认江道芳尚欠富益达公司的租金、经营服务费为68150.4元、物业费9366.3元。关于江道芳逾期付款违约金问题。按照合同约定，江道芳应在合同租期的起算日（2015年1月1日）起的三日内向富益达公司一次性付清首期租金9220元、首期经营服务费15147元，江道芳应在每期开始的前一个月的20日前按每3个月一付的方式付清下期应缴的金额。但江道芳仅支付5663元，并在富益达公司催缴后于2016年4月14日补交物业费13176元、2016年5月17日补交租金5000元。其余款项均未按期支付。故富益达公司请求江道芳按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金，本院予以支持。关于违约金的计算：其中，2015年全年的租金、经营服务费29977元，（已扣除减免的2个月租金、经营服务费，并扣除已补交的部分租金、经营服务费10633元）的违约金，按照月利率2%自2015年6月21日起计算至实际还清之日止；2016年1月1日起至合同解除之日止的租金、经营服务费、物业费（47539.7元）的违约金，按照月利率2%自2016年9月22日计算至实际还清之日止。关于保证金24367元的问题。双方在《场地租赁及服务合同》第三条第1款第（2）项约定：“……其他各期租金按如下约定支付：即在每期开始的前一个月的20号前付清下期应缴交的金额，逾期视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，乙方应在甲方书面通知退场的十五日内退出场地，甲方收回乙方承租的经营场地，乙方交纳的保证金不予退还，甲方并可依约追究乙方违约责任。”江道芳已构成违约，故富益达公司请求保证金24367元归富益达公司所有，予以支持。关于律师代理费问题。根据《场地租赁及服务合同》第八条第9款约定：“因乙方违约导致甲方支付的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均由乙方负责赔偿，且乙方还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用还给甲方。”富益达公司向法院提交委托代理合同、律师代理费发票，故富益达公司关于请求江道芳支付律师代理费3000元的主张，予以支持。
一审法院判决：一、确认富益达公司与江道芳于2014年9月25日签订的《场地租赁及服务合同》自2016年9月22日起解除；二、江道芳应于判决生效之日起十日内将海峡国际家居建材城一期项目三楼第063/063.1号展厅返还给富益达公司；三、江道芳应于判决生效之日起十日内向富益达公司支付租金、经营服务费68150.4元，物业费9366.3元及违约金（违约金分两部分计算：其中，2015年全年的租金、经营服务费29977元的违约金，按照月利率2%自2015年6月21日起计算至实际还清之日止；2016年1月1日起至合同解除之日止的租金、经营服务费、物业费47539.7元的违约金，按照月利率2%自2016年9月22日计算至实际还清之日止；江道芳已支付的临时电费押金1000元在上述款项中予以抵扣；四、保证金24367元归富益达公司所有；五、江道芳应于判决生效之日起十日内向富益达公司支付律师代理费3000元；六、驳回富益达公司其他诉讼请求。本案案件受理费2917元，由江道芳负担。
当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。
本院二审期间，江道芳围绕上诉请求依法提交了以下证明资料：1、闽侯县公安消防大队《信访事项处理答复意见书》；2、《回复意见》网页截屏；3、福州市国土资源局《国土资源信访事项复查意见书》；4、照片；5、《闽侯县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示》网页截屏。拟证明：讼争场所性质为工业用地，海盛公司将其作为商业使用违反法律规定，且已被消防部门作出4万元行政处罚，故讼争合同应为无效。经质证与审查，前述证明资料与本案具有关联性，本院予以采纳。
根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明：针对福州市海峡国际家居建材城租户信访，闽侯县公安消防大队于2017年11月作出侯消信【2017】4号《信访事项处理答复意见书》。主要内容为“……二、调查核实的情况。经核查，2012年1月21日，福州市人民政府召开专题会议研究商贸专项资金安排等工作。会议决定：'经市商贸局审核，海盛物流公司荆溪项目增加建材仓储交易功能，海盛物流公司提出的承接市区化工路南方建材市场外迁事宜由其自行负责招商。若增加建材仓储交易功能涉及用地性质变更，由闽侯县政府负责，指导企业按照有关规定开展报审工作'（【2012】376号）。2013年3月28日，福州市人民政府召开第五次市长办公会，会议决定：闽侯县已规划建设的仓储市场荆溪镇永丰村海盛物流园也可承接南方装修装饰材料市场的搬迁（【2013】6号）。2013年12月10日，海盛公司以丁类仓库性质向大队申报海峡国际自由物流港城（一期）1-4、1-19#及地下室消防设计备案经复查合格。2014年11月19日，该工程申报竣工验收备案，竣工验收备案未抽中。2015年，福建省人民政府确定海峡国际（福州）自由物流港城为2015年度省重点项目（闽政【2015】2号）。2015年1月起，该场所按照市政府会议纪要陆续招商增加仓储交易功能，并提请闽侯县政府按照市政府会议纪要办理用地性质变更手续和后续报审工作。由于用地性质变更手续正在办理中，该场所目前未根据使用性质变更情况向消防部门申报相关行政审批手续。三、处理意见。大队已根据法律规定对海盛公司未按照实际使用功能重新申报消防行政许可的行为和存在的火灾隐患予以行政处罚，共处罚金四万元整。同时，将相关情况函告有关部门，督促其按照市政府会议纪要加快申报相关手续。……目前，我大队已要求该场所按照实际使用性质进行消防整改确保安全。”
本院认为，虽然案涉场地改变用途应经相关行政主管部门批准、案涉商铺在开业前也应当按照其当前实际使用功能重新报请消防验收，但涉及土地性质变更及消防验收的法律及行政法规规定并非导致案涉租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定案涉房屋租赁合同无效。江道芳关于案涉合同无效的上诉意见，不能成立，本院不予采纳。但本院亦注意到，因海盛公司未按照案涉场地实际使用功能重新申报消防行政许可的行为和存在的火灾隐患，受到了闽侯县公安消防大队的行政处罚，鉴于案涉场地系属人员密集场所，建设单位应当严格依照《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》的规定报请消防设计审核、消防验收以及消防安全检查，以避免发生安全事故。在建设单位未能完成消防报审工作而影响案涉房屋使用的，案涉场地商铺租户有权依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”之规定解除合同。上诉人作为案涉商铺租户，在未主张解除合同情况下，其欠付租金等费用的行为已构成违约。江道芳应当依约支付欠付的租金、经营服务费、物业费等相关费用并支付约定的逾期付款违约金。
关于保证金是否应当抵扣租金问题。因双方已约定了月利率2%的逾期付款违约金，已足以弥补富益达公司之损失，且案涉租赁场地在使用条件上亦存在瑕疵，故为平衡双方利益，案涉保证金应在江道芳欠付的租金等费用中予以抵扣。一审判决上诉人缴纳的保证金归富益达公司所有不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项的规定，判决如下：
一、维持福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初2523号民事判决第一、二、三、五、六项；
二、撤销福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初2523号民事判决第四项；
三、福州富益达商业管理有限责任公司收取的保证金24367元，在福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初2523号民事判决第三项判决确定的江道芳应付款项中予以抵扣。
本案一、二审案件受理费各2917元，均由上诉人江道芳负担2375元，被上诉人富益达公司负担542元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 华
审 判 员 陈 辉
审 判 员 薛闳引
二〇一八年一月十一日
法官助理 赖钟炜
书 记 员 刘 琳