安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)庐民一初字第03778号
原告：李乃仁，男，1952年8月2日出生，住合肥市蜀山区。
委托代理人：杨春，安徽巢阳律师事务所律师。
被告：阮怀宽，男，1951年8月1日出生，住合肥市。
原告李乃仁与被告阮怀宽房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年10月21日立案受理。依法由审判员朱江适用简易程序于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告李乃仁及其委托代理人杨春，被告阮怀宽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李乃仁诉称：2004年，原告从被告处购买了位于合肥市阜阳北路刘冲村198.22平方米的房屋，并办理了产权过户手续。后原告在该房屋院内进行扩建，扩建面积为417.3平方米。2011年11月9日，被告购买了原告院内扩建的房屋及相应的附属物并签订了《协议书》，约定被告以该房拆迁后所得的拆迁补偿费及安置房屋面积的三分之一作为购买原告房屋的价款。嗣后，原告将该房屋及附属物交付被告。被告在该房屋拆迁后，获得了补偿款225838.2元及位于合肥市荣城花园北区房屋300平方米，现该安置房屋已经交付被告。但被告在得到补偿款及房屋后，仅支付原告12万元，对剩下的补偿款及三分之一安置面积100平方米安置房屋却拒绝给付。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、被告支付原告房屋补偿款105838.2元及逾期付款违约金50253元（暂算至2015年10月31日，以后顺延至判决确定给付之日止，按年利率24%计算）；2、被告将位于合肥市荣城花园北区100平方米房屋交付原告所有；三、诉讼费用由被告承担。
在庭审过程中，原告将其诉讼请求变更为：1、被告支付原告房屋补偿款93361.8元及逾期付款违约金22406.8元（自2014年12月4日暂算至2015年12月3日，以后顺延至判决确定给付之日止，按年利率24%计算）；2、被告赔偿原告损失60万元整；三、诉讼费用由被告承担。
被告阮怀宽辩称：2003年我在庐阳工业园购买土地建厂房，因资金短缺，故发布广告出售位于阜阳路刘冲村的一座家庭式作坊，有证面积198.22平方米，无证面积100平方米左右，后以227953元（含税）与原告交易并办理过户手续，货讫两清。2010年京福铁路开建，涉案房屋在红线范围内，因被告无当地户口，按当时标准有证每平方米按420至460元补偿，无产权证的按违章建筑拆除，属地村民按人均45平方米返还，价格另算。然大部分住户面积超标，政府允许面积达不到45平米的人可从亲友处自行调节，因拆迁过急，每平方米调剂价格为300至400元。后在原告多次请求下，原、被告签订一份协议，约定我给原告300平方米无证面积，产业园300平方内补偿费全归原告所有，另外每平方米我补偿原告50元，此款在产业园与我结算后三天内付给原告。2014年11月底，产业园开始结账，12月6日原告要求300平方米按400元一平方米一次结清，我随即去了银行取出12万元给原告。然现原告提供虚假合同起诉至法院无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。原告陈述应得22万元补偿款实际是我交给庐阳产业园的款项。
经审理查明，2004年，阮怀宽与李乃仁签订了《合肥市城镇房屋交易合同书》，阮怀宽将其名下的位于本市杏花镇刘冲村的房屋（建筑面积198.22平方米）出售给李乃仁，双方办理了产权过户手续。此后，李乃仁在该房屋院内进行扩建，扩建的房屋没有办理产权证。
2010年因京福铁路开建，李乃仁购置的上述房屋将被拆迁征收。同年11月9日，李乃仁（甲方）与阮怀宽（乙方）就阜阳北路刘冲村黄桥村民组（原荣事达大道990号）被拆迁一事又签订《协议书》一份，双方约定：990#院内有证面积由甲方申报，乙方给予支持，所得归甲方；90#院内无证面积由乙方申报，拆迁补偿归甲方，乙方领到补偿费后三日内给付甲方，逾期按每日万分之八计息；乙方利用甲方所有无证建筑而取得的安置面积应给乙方三分之一，乙方取得政府安置有限面积后即行分割，过户费用由甲方承担；本协议未尽事项，可由双方另行协商，签字生效；未经乙方允许，甲方不得交钥匙，否则后果自负。上述《协议书》原件仅有一份，在阮怀宽处保管。此后，李乃仁发现《协议书》上有笔误，遂将第三条“应给乙方三分之一”中的“乙”改成了“甲”，并在改动处的下方签了名。后阮怀宽将上述《协议书》第三条“乙方利用甲方所有无证建筑而取得的安置面积应给甲方三分之一，乙方取得政府安置有限面积后即行分割，过户费用由甲方承担”整条划去，改为“另乙方按甲方无证面积每平方米补偿甲方50元，乙方招待应酬费用自理”。
2014年12月1日，合肥市庐阳工业区管理委员会作为涉案房屋拆迁人与钱朝琼户进行了结算，并分别与钱朝琼、王飞、王磊、王茹签订了《拆迁安置协议书》。其中，钱朝琼系阮怀宽爱人，王飞、王磊、王茹系阮怀宽与钱朝琼的子女。在上述《拆迁安置协议书》载明：拆除面积【无证（照）建筑面积】417.3㎡；常住人口8人（挂户）；房屋补偿费173596.8元，搬家补助费500元，附属物补偿费14227元，提前奖25038元，合计213361.8元；安置地点荣城花园；拟安置建筑面积240㎡，拟增购的建筑面积60㎡；拟安置建筑面积产权调换标准：1280元/㎡×240㎡=307200元，拟增购的建筑面积暂定费用标准：2200元/㎡×60㎡=132000元。根据《拆迁安置协议书》，合肥市庐阳工业区管理委员会为钱朝琼、王飞、王磊、王茹共计安置了四套75㎡的房屋。
2014年12月6日，阮怀宽支付给李乃仁120000元。
2015年10月，李乃仁以阮怀宽未全面履行双方签订的《协议书》为由诉至本院。
上述事实，有李乃仁提供的《协议书》复印件及申请本院调取的合肥市重点工程拆迁房屋分户登记表、四份《拆迁安置协议书》；阮怀宽提供的《合肥市城镇房屋交易合同书》、《协议书》原件等证据以及双方当事人的当庭陈述予以证实。
本院认为，李乃仁与阮怀宽就阜阳北路刘冲村黄桥村民组（原荣事达大道990号）被拆迁一事所签订的《协议书》，是双方当事人真实意思表示，虽然系对没有产权证的房屋可得的拆迁安置补偿进行的约定，但涉案无证房屋已经拆迁并得到拆迁人的确认且已得到安置补偿，故双方当事人应当按照《协议书》履行各自的义务。基于《协议书》第二条“9院内无证面积由乙方申报，拆迁补偿归甲方”的约定，阮怀宽应当将基于无证面积拆迁所得的补偿费给付李乃仁。根据《拆迁安置协议书》中载明的钱朝琼户“无证（照）建筑面积为417.3㎡”，可得的补偿（助）费为“房屋补偿费173596.8元，搬家补助费500元，附属物补偿费14227元，提前奖25038元，合计213361.8元”；其中，搬家补助费系针对拆迁户所给予的补助，并不是针对无证房屋面积的拆迁补偿，故本院认定阮怀宽应当支付李乃仁的补偿费为212861.8元（213361.8元-搬家补助费500元），阮怀宽已支付120000元，还应支付李乃仁92861.8元。双方当事人签订的《协议书》中约定“逾期按每日万分之八计息”的利息计算标准过高，李乃仁要求按年利率24%计算逾期付款利息，本院予以支持，计算至2015年12月3日，阮怀宽应当支付李乃仁的逾期付款利息为22286.8元。
因李乃仁与阮怀宽签订的《协议书》仅有一份原件，且在阮怀宽处保管，阮怀宽对上述《协议书》第三条进行了修改，但其并未提供证据证明其改动经过双方当事人协商一致，李乃仁对此改动亦不认可，故本院对阮怀宽擅自改动的条款不予认可。因阮怀宽所在的钱朝琼户在本次拆迁安置过程中，得到四套75㎡的安置房屋，且分别安置在钱朝琼、王飞、王磊、王茹名下，李乃仁根据《协议书》取得安置面积三分之一的目的无法实现，故其要求阮怀宽折合现金给予补偿符合法律规定。根据当地的拆迁安置政策，回迁房屋系按人均30㎡进行安置，同时需要以拆除房屋面积进行调换并缴纳产权调换费用。《拆迁安置协议书》中载明的钱朝琼户“拟安置建筑面积240㎡”，“拟安置建筑面积产权调换标准：1280元/㎡×240㎡=307200元”，可见钱朝琼户共8口人以李乃仁的无证面积置换可得安置面积只有240㎡，且缴纳了产权调换费用307200元，故李乃仁要求阮怀宽按100㎡安置面积，以6000元/㎡的标准予以补偿没有事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告阮怀宽于本判决生效之日起十日内支付原告李乃仁房屋补偿费92861.8元，并赔偿逾期付款利息损失22286.8元（自2014年12月4日起，年利率24%计算至2015年12月3日，此后顺延计算至实际付清之日止）；
二、驳回原告李乃仁其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为4680元，由原告李乃仁负担3380元，被告阮怀宽负担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 朱江
二〇一六年二月二十二日
书记员 周炜
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。