江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏1283民初5314号
原告（反诉被告）：蔡宏，男。
委托诉讼代理人：丁文瑞（特别授权），泰兴市黄桥法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）:江苏金蚂蚁装饰工程有限公司，住所地泰兴市泰常路9号。
法定代表人：陈秀英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田小军（特别授权），该公司分公司经理。
委托诉讼代理人：周华（特别授权），泰兴市延令法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）蔡宏与被告（反诉原告）江苏金蚂蚁装饰工程有限公司（以���简称金蚂蚁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，被告金蚂蚁公司向本院提出反诉请求，本院决定合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡宏的诉讼代理人丁文瑞、被告（反诉原告）金蚂蚁公司的诉讼代理人周华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡宏向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行原、被告签订的租房协议；2、被告给付租金91800元。事实和理由：2015年5月15日，原告和被告签订租房协议，原告将黄桥镇铭润庄园2-128号房屋出租给被告，租赁期限从2015年6月9日至2018年6月8日，第一年租金75000元，第二年租金85000元，第三年租金91800元，被告已给付第一、第二年租金。根据协议约定，被告应于2016年6月9日前给付第三年租金91800元，但被告拖延至今未付，而且突然要求中止合同，故诉至法院。审理��，原告变更第一项诉讼请求为：如被告要求终止合同，要求被告赔偿损失即一年的租金91800元。
被告金蚂蚁公司辩称，原告的诉讼请求不能成立，理由：1、原被告于2015年5月15日签订了租房协议，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应该是合法有效的合同。2、根据合同第6条第2款约定，乙方租期未满而要求退租时需提前一个月告知甲方不视为违约。3、被告于2016年6月9日前已经通知原告从2017年6月9日起不再续租原告的房屋，被告停止支付了2017年6月9日至2018年6月9日的房屋租金，被告并未违反合同的约定，并且被告在搬出前已经通过微信通知原告接受房屋，但原告不予理睬。被告于2017年6月14日将申请公证处提存房屋公证。4、原告要求给付租金没有法律依据，根据我国《民法通则》136条第3项规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年，本��应该从2016年6月9日起至2017年6月9日，原告诉讼时间是2017年6月15日，已超过法定的时效，原告的两项诉讼请求不能成立，请求驳回。
反诉原告金蚂蚁公司向本院提出诉讼请求：1、判决反诉原告与反诉被告终止租房协议；2、反诉被告返还房屋押金40000元；3、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年5月15日签订租房协议，依据该协议第六条第二款约定“乙方承租期间未满而要求退租时，提前一个月告之甲方不视为违约。”反诉原告于2016年6月9日之前已经口头通知反诉被告，二年到期后不再续租房屋，并且停止支付2017年6月9日至2018年6月8日房租。得到反诉被告口头认可。反诉原告于2017年6月8日搬迁此房，并已于2017年6月9日用微信通知办理交接手续，但反诉被告一直不肯接受该房，反诉原告无法，于2017年6月19日公证提存。为维护自己的��法权益，特提出反诉。
反诉被告蔡宏辩称，1、不同意终止租房协议。2、对租房押金40000元应等合同租赁期满后进行结算，除反诉原告承担费用及该房屋有关损毁而造成的损失外，如有余额同意返还。
原告蔡宏为支持其诉请主张及针对被告的反诉请求，提供如下证据：1、2015年5月15日原被告签订的租房协议。2、被告所欠电费原告代缴的票据。
被告金蚂蚁公司对此发表质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性更反向证明了被告答辩事实的存在。对证据2电费真实性、关联性无异议，对该费用同意在押金中扣除。对未交的水费、物业费待原告垫付后被告予以支付或由被告直接支付。
被告金蚂蚁公司为支持其抗辩意见及反诉主张，提供如下证据：1、租房协议，证明反诉原被告约定租期未满要求退租时提前一个月告知不算违约。2、转账记录，证明反诉被告收到反诉原告的押金4万元。3、微信记录，证明反诉原告通知反诉被告接受出租房屋。4、公证书，证明反诉被告拒绝接受出租房屋，反诉原告进行公证提存。
原告蔡宏对此发表质证意见：对证据1真实性无异议，但对该合同第6款第2项关于解除合同的约定，原告方从未收到被告的解除合同通知，直至今年被告将办公设施运走，并且收到被告的短信后才知道被告已经要求终止租房合同。对证据2、3、4无异议，是事实。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2015年5月1日，原告蔡宏（甲方）与被告金蚂蚁公司（乙方）签订《租房协议》一份，约定：“甲方将铭润庄园2-128号房屋出租给乙方使用，租期3年，从2015年6���9日起到2018年6月8日止，房租第一年75000元，第二年85000元，第三年91800元。签合同之日付2015年月9日至2017年月8日房租160000元，2016年6月9日之前付2017年6月9日至2018年6月8日房租91800元。乙方付4万元押金，用于双方解除协议时，如乙方不履行对房屋改造复原，水、电、煤、物业费清缴，则从押金中扣除。乙方租期未满而要求退租时，提前一个月告之甲方不视为违约，反之视为违约。”协议签订后，被告向原告支付了200000元。
2017年6月7日，原告通过微信告知被告公司汤忠，要求被告于2017年6月9日前按约交纳下一年度的房租91800元。
2017年6月9日被告公司汤忠微信告知原告，要求原告办理交房及交房后的后续手续。
2017年6月14日，被告向原告邮寄退房通知，内容为：请你在接到通知三日内接受出租房，清算房租，退还租房押金。并有泰兴市公证处对其邮寄行为、内容进行证据保全。后原告未接受房屋，被告也未交纳房租，原告诉来本院。
另查，原告代被告交纳物业管理费2205元，水费60元，电费774元。
本院认为，原、被告双方所签订的租房协议系双方真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护，双方均严格按合同履行各自的义务。本案中，原、被告在租赁合同中约定：乙方（被告）租期未满而要求退租时，提前一个月告之甲方不视为违约。被告公司工作人员在2017年6月7日通过微信告之原告，二年到期后不再续租房屋，并没有按约定提前一个月告之，显属违约，即使被告在合同到期前一个月通知原告，也应当经双方协商一致后才能解除。考虑到被告已经腾空房屋，并通过公证方式提存，庭审中被告坚持要求解除合同，原告亦表示同意，该合同已没有履行的必要，应予以解除。关于违约责任，原告要求被告承担损失即一年的房租，但未提交相应的证据予以证明，且被告亦不认可，故本院不予支持。但由于被告的违约行为，原告不能及时将房屋租赁给他人，至今空闲，客观上给原告造成了一定的经济损失，故本院认为应自2017年6月9日起至判决生效之日止，按年租金91800元的标准计算原告的损失。原告要求被告给付其租赁期间垫付的水、电费，物业管理费，根据合同约定，应予以支持。关于被告辩称本案超过诉讼时效的意见，本院认为，双方合同约定被告应在2016年6月9日前给付2017年6月9日至2018年6月8日的租金，原告已于2017年6月7日通过微信向被告公司汤忠主张权利，未超过一年，故诉讼时效中断，应重新计算，原告于2017年6月15日向本院提起诉讼，并不超出法律规定的诉讼时效期间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十二条之���定，判决如下：
一、原、被告2015年5月15日的租赁合同终止履行；
二、被告江苏金蚂蚁装饰工程有限公司于判决生效后十日内赔偿蔡宏损失计算为91800元/365×实际天数（自2017年6月9日至判决生效之日止）；
三、被告江苏金蚂蚁装饰工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告蔡宏代垫的物业管理费2205元，水费60元，电费774元；
四、原告返还被告押金40000元，在扣除上述二、三项款项后于判决生效后十内返还，如不足扣除，不足部分由被告补足直接给付原告；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2100元，反诉案件受理费800元，合计2900元��由原告蔡宏负担1050元，被告负担1850元（被告应负担的部分，除自己缴纳的外，原告已垫付，被告在判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2900元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53；行号：104312800123）。
审 判 长 张 宏
人民陪审员 丁玉青
人民陪审员 丁建新
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 王 辉
附本案援引法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义��。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律请求其承担侵权责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。