重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)綦法民初字第09618号
原告重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司,住所地重庆市渝中区。
法定代表人康云，该公司总经理。
委托代理人张智俊，男，1981年12月13日出生，汉族，住重庆市綦江区。
被告蔡长福，男，1963年12月3日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司（以下简称：鑫龙物管公司）与被告蔡长福物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法由审判员陈旭适用简易程序，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告鑫龙物管公司的委托代理人张智俊，被告蔡长福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫龙物管公司诉称，被告系原告物业服务区域银海新城小区2-28-4号房屋的业主，被告从2011年5月1日起未交物业管理费，至2012年12月31日止，共20个月，欠物管费2193元（109.65平方米×1元/平方米×20个月）、公共能源费200元（10元/月×20个月）。现原告因资金周转以及发放员工工资，急需收取前述费用，经找被告多次催收，被告均以各种借口拒绝支付，故原告起诉，请求判决被告支付：1、物业服务费2193元及按万分之五计算的违约金1451.93元；2、公共能源费200元。
被告蔡长福辩称，物业公司应当保护业主的财产、人身安全，不是我不交物业费，而是原告违约，故不应收取违约金，且楼下餐馆油烟太大，影响我的生活。
经审理查明，2010年3月15日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为甲方（文龙街道沙溪路22号银海新城小区开发商），重庆鑫龙物业管理有限公司（于2013��10月更名为重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司）为乙方，就银海新城小区的前期物业服务管理签订了《银海新城前期物业服务合同》，该合同约定的物业服务内容为：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共有设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共有设施（不属市政部门管理的部分）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小物品等的养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集与清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；公共秩序、安全、消防等事宜的协助管理和服务，包括监控、巡视、值勤；物业档案、资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定其他费用的收取；法律、政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：1、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（价格双方另行商定）；2、乙方负责策划本小区社区文化活动，每年由乙方负责开展的社区文化活动不少于4次（含4次）。该合同约定的服务费用为包干方式（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），按月收取，标准（人民币，按建筑面积计算）：住宅1.2元/月/平方米（物业服务费0.9元/平方米/月，电梯费0.3元/月/平方米，一、二层不收电梯费）收取；住改非用户按住宅改为办公用，按200%收取；住宅改为商业用途，按300%收取；商业物业按3.5元/月/平方米（其中幼儿园按2.20元/月/平方米）收取。业主共用部位，共用设备、设施运行的能源耗费，采取独立计量核算，实行定额分摊与据实分���相结合的方式向产权人或使用人计收，其中楼道照明、消防通道照明等未进入物业服务收费成本，按10元/户/月定额由产权人或使用人按月交纳；小区水景、二次供水泵、自备发电机油料以据实分摊的方式由产权人或使用人按月交纳。该合同违约责任中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同约定的期限自2010年4月1日起至2013年3月31日止，在合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物管企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同还对物业管理中的其他事项作了约定。綦江区发展与改革委员会分别于2011年6月、8月批复了银海新城小区一期、二期的物业服务收费标准，其中高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.65元计收（含��共设备设施日常维修养护费0.20元）；电梯费底层不负担，第二层自愿不乘坐电梯的不收费，第三层及以上按常住人口（连续居住三个月以上）计收，收费标准由原告根据实际情况在以下两种方法中选择一种，方法一：每人每月收取电梯费10元；方法二：在每月每人平均收取电梯费10元的基础上，从第三层起，每一层加收0.3元[计算公式每人每月电梯费用=10+0.3×（楼层数-3）]。2012年8月14日，綦江区发展与改革委员会批复银海新城小区一期、二期的物业服务收费标准，与前述标准一致，期限从2012年8月14日至2015年8月13日止。2013年3月29日，綦江区发展与改革委员会批复银海新城小区三期的物业服务收费标准，收费标准与前述一致，期限从2013年3月29日至2016年3月28日。2014年3月1日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为甲方，原告为乙方，双方续签了《银海新城前期���业服务合同》，该合同约定的物业服务内容、业主共用部位、共用设备、设施运行的能源耗费标准与前述合同约定一致；高层住宅的收费标准为1元/月/平方米（物业服务费0.65元/平方米/月，电梯费0.35元/月/平方米，一、二层不收电梯费）；合同期限自2014年4月1日起至2019年3月31日。2015年6月26日，重庆市綦江区银海新城业主委员会为甲方，原告为乙方，双方签订了银海新城物业服务合同，约定甲方将綦江区文龙街道沙溪路22号银海新城小区物业服务委托给乙方，合同期限为5年，委托服务的内容与前述合同一致，高层住宅的收费标准为1元/月/平方米（物业服务费0.65元/平方米/月，电梯费0.35元/月/平方米，一、二层不收电梯费），按月收取；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同物业服务质量条款中约定了对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护，定期检查、巡查，发现损坏，按规定维修；每月巡查一次小区房屋楼栋单元、楼梯通道以及其他共用部位的门窗等，发现问题主动及时维修养护；对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的，书面报告有关部门处理；消防设施、设备完好，可随时启用，消防通道畅通；路灯、楼道灯完好率不低于85%；实施绿化养护管理，绿地保存率80%以上；每日清运垃圾一次，垃圾袋装化；小区道路、广场、停车绿地等每日清扫一次，电梯厅、一层共用大厅每日拖拭一次，楼道每日清扫一次，每周拖拭一次。原告对该小区提供物业管理服务过程中，该小区存在各栋楼的门禁系统至今未启用，车辆停放不规范，消防通道内长期有车停放等瑕疵。被告蔡长福系重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号银海新城小区2栋28-4号房屋（建筑面积109.65平方米）业主，从2011年5月1日起至2012年12月31日止未交纳物业服务费和公共能源费。2012年7月20日，原告致函重庆市綦江区环境保护局，请求整理银海新城小区二栋临街门面“刘德鑫豆花馆”油烟排放问题。2013年7月22日，被告蔡长福向原告交纳了2013年1月12月的物业服务费等费用。原告出示了收据一张记载：“2011年5月份2012年12月物管费、能源费（油烟问题）未收。”双方陈述，此后的物业服务费等被告均已按约定交纳。2013年9月18日，原告以张贴《温馨提示》的方式告知业主：“刘德鑫豆花馆”已将烟道全部重新整改，希望业主检查是否仍有油烟，如有油烟立即致电原告客服中心，以便协调“刘德鑫豆花馆”再次整改，如未发现有油烟，将回复“刘德鑫豆花馆”。
前述事��，有《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、临时管理公约、綦江发改委文件、物业服务收费登记表、业主情况登记表、照片、收据、催收通知、函、温馨提示及双方当事人陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查，予以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主、物业使用人和物业管理公司具有约束力，三方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要全体小区业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样，有些要求往往还相互冲突，极易形成���主对抗交纳物业管理费的事由。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业管理费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业管理费的交纳。本案中，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司与原告签订了前期物业管理服务合同和重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，均系双方真实意思，在没有相反证据的情形下，均应当认定合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告均应按合同约定享有权利并履行相应的义务。在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，包含被告在内的整个小区业主均应按约定支付原告物业服务费用。从审理查明的情况看，消防通道堵塞、环境卫生等问题确实存在，但存在这些问题的原因是多方面的，当然这与原告管理不到位也有关系，据此可以认定之前原告对该小区提供的物业管理中有瑕疵，但从整体而言，原告按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，被告提出的这些理由还不足以对抗物业管理费的交纳。本院对原告请求被告交纳2011年5月1日至2012年12月31日期间物业管理费、公共能源费的请求予以支持。本院确认被告在2011年5月1日至2012年12月31日期间共计欠物业管理费2193元（109.65平方米×1元/平方米×20个月）、公共能源费200元（10元/月×20个月），合计2393元。对于原告请求的违约金，鉴于原告在之前提供的物业服务中确有瑕疵，本院在本案中对原告的违约金请求不予支持。油烟问题系第三人造成，原告没有行政处罚权，但向相关职能部门进行了报告，最终促使第三人进行了整改，并将整改情况进行了告示，原告已尽其所能���若被告认为仍有油烟困扰，也应另行处理。被告陈述原告承诺因油烟问题免收其2011年5月至2012年12月的物业服务费，原告予以否认，被告提供的收据也只能证明未交，而不能证明原告承诺免交，故本院对被告关于原告承诺免交的意见不予采信。虽然本院在本案中支持了原告要求被告支付物业管理费用和公共能源费的请求，但原告在之前的物业管理中的一些问题是客观存在的，希望原告对物业管理中已发现的问题，特别是占用、堵塞消防通道等对人身、财产安全有重大影响的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告蔡长福在本判决生效后5日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司2011年5月1日至2012年12月31日期间的物业服务费、公共能源费共计2393元；
二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告蔡长福承担（原告已预交，被告在履行前述义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 陈旭
二〇一六年一月十二日
书记员 权军