重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0111民初4841号
原告:龙运相，女，1944年1月11日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。
原告:李维翰，男，1971年2月6日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区。
原告暨原告龙运相、李维翰共同委托代理人:李道文，男，1941年7月28日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区。
三原告共同委托代理人：刘森虎，重庆明云律师事务所律师。
被告:兰作文，女，1971年2月24日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区。
委托代理人：金文武，重庆德循律师事务所律师。
原告李道文、龙运相、李维翰与被告兰作文共有物分割纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员宋云祥独任审判，分别于2017年8月31日、2018年2月24日、2018年3月14日公开开庭进行了审理。第一次庭审三原告及三原告的共同委托代理人刘森虎，被告兰作文及其委托代理人金文武到庭参加诉讼；第二次庭审原告李道文、龙运相及三原告的共同委托代理人刘森虎，被告兰作文及其委托代理人金文武到庭参加诉讼；第三次庭审原告李道文、龙运相，被告兰作文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李道文、龙运相、李维翰向本院提出诉讼请求：1、判令双方当事人共同共有的房屋（派出所门牌号为XX路160号门市、XX路146号附8号4-1号住房和XX路146号附3号门市）进行析产，其中派出所门牌号为XX路160号门市归原告李道文、龙运相共同所有，XX路146号附8号4-1号住房归原告李维翰所有，XX路146号附3号门市归被告兰作文所有；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年，被告兰作文与原告李维翰离婚，因涉案房屋系本案双方当事人的家庭共有财产，所以离婚时未能处理该房屋，也未能办理产权登记。2015年9月9日，三原告起诉到大足区人民法院要求判令涉案房屋为三原告共同所有。大足区人民法院经审理后判决涉案房屋为三原告和被告共同共有。由于双方当事人对共同共有房屋的分割一直未达成一致意见，大足区万古镇人民调解委员会于2016年8月25日组织双方当事人进行了调解。原告李道文、龙运相、李维翰及被告兰作文共同达成人民调解协议，协议中约定：1、位于大足区XX镇派出所门牌号为XX路160号门市归原告李道文、龙运相共同所有；2、XX路146号附8号4-1号住房和XX路146号附3号门市归李道文、龙云相的孙子（即李维翰和兰作文的儿子）李兴伟所有；3、李道文、龙运相去世后，其所有的派出所门牌号为XX路160号门市归李维翰及李兴伟所有；4、本协议签订后的不动产产生的利益均归不动产权益所有权人收取。签订人民调解协议后，被告以诸多借口不履行人民调解协议，长期霸占原告房产，涉案房产至今未能办理产权登记。三原告为维护自身合法权益，特起诉来院，请求人民法院支持其诉讼请求。
被告兰作文辩称：（2015）足法民初字第01830号民事判决书已经确认本案诉争房屋系原告李维翰和被告兰作文共同出资3万多元修建的，而原告李道文、龙运相并未出资。双方当事人在人民调解协议中约定位于大足区XX镇派出所门牌号为XX路160号门市归原告李道文、龙运相共同所有，是以XX路146号附8号4-1号住房和XX路146号附3号门市归李道文、龙云相的孙子李兴伟所有，且在李道文、龙运相去世后，派出所门牌号为XX路160号门市归李维翰及李兴伟所有为前提条件的。如果不能达到上述前提条件，被告兰作文也不同意派出所门牌号为XX路160号门市归原告李道文、龙运相共同所有。被告也要求XX路160号门市归被告所有，且互不补差价，其余两套房产由三原告自行协商处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李道文、龙运相系夫妻关系，系原告李维翰的父母。原告李维翰与被告兰作文原为夫妻关系，已于2012年离婚。2002年，原重庆市大足县XX镇启动旧城改造工程。2002年3月20日，曾祥武、李道文、李长旭、龙运相、李维翰等九户签署房屋联建协议，约定共同出资修建房屋一栋，位于原大铜路旁、原XX综合市场至原XX建筑公司，建筑面积2418.62平方米，其中住宅1542.9平方米，非住宅875.72平方米。派出所门牌号为XX路146号附8号4-1号房屋，XX路160号房屋和XX路146号附3号房屋的联建人均为龙运相、李维翰。房屋联建协议载明，XX路146号附8号4-1号房屋用途为住房，XX路160号房屋和XX路146号附3号房屋用途为门市。联建九户向政府有关部门报批，取得了渝村建足建字（2002）第007号重庆市村镇规划建设许可证、重规选足村字（2001）第23号建设工程选址意见通知书、重建工设计审查意见通知书等建设手续，房屋于2002年年底修建完毕，建好后当时并未完善相关手续及综合验收，也未办理“两证”。2013年12月26日，重庆市大足区人民政府制发《关于XX镇修建新开发区商贸新村等95个项目“两证”遗留问题处理的纪要》，审议并通过了包含XX镇曾祥武等九户联建在内的95个项目，将该批项目列入“两证”遗留问题处理，要求政府相关部门立即完成该批项目登记发证联合审批表会签，进入分户办证环节。2013年12月31日，重庆市大足区城乡建设委员会等相关部门根据前述会议纪要精神，制作了重庆市大足区土地房屋“两证”遗留问题登记发证联合审批表，各部门就XX镇曾祥武等九户联合建房项目均审批同意并通过。此后，该联建九户除本案当事人外的其他联建人陆续办理了房屋产权证，本案当事人因前述房屋产权发生争议，至今尚未办理房屋产权证。
2015年9月9日，三原告起诉到本院要求判令涉案房屋为三原告共同所有。本院于2015年11月2日作出的（2015）足法民初字第01830号民事判决书判决涉案房屋为三原告和被告共同共有。（2015）足法民初字第01830号民事判决书生效后，双方当事人对共同共有房屋的分割一直未达成一致意见，双方也未共同到登记机关办理房屋共有产权登记。
2016年8月25日，大足区XX镇人民调解委员会组织双方当事人进行调解并达成了人民调解协议。双方当事人达成的人民调解协议主要载明：1、位于大足区XX镇派出所门牌号为XX路160号门市归原告李道文、龙运相共同所有；2、XX路146号附8号4-1号住房和XX路146号附3号门市归李道文、龙云相的孙子（即李维翰和兰作文的儿子）李兴伟所有；3、李道文、龙运相去世后，其所有的派出所门牌号为XX路160号门市归李维翰及李兴伟所有；4、本协议签订后的不动产产生的利益均归不动产权益所有权人收取。签订人民调解协议后，双方当事人并未履行该协议。2017年7月13日，三原告再次起诉到本院，并提出如上诉讼请求。庭审中，因双方当事人对涉案房屋价值不能达成一致意见，原告李道文申请对房屋价值进行司法评估，评估结论为XX路160号房屋价值18.92万元，XX路146号附8号4-1号房屋价值34.42万元，XX路146号附3号房屋价值7.74万元，总价值61.08万元。评估费4000元由原告李道文垫付。
另查明，本案双方当事人达成人民调解协议时，李兴伟已年满18周岁，人民调解协议上无李兴伟本人签名。本案涉案房屋是原告李道文所有的房屋因行政拆迁后，根据原告李道文原有房屋的面积并结合当时联建申请人的家庭成员人数另行确定的土地使用面积。原告李道文原有房屋占地面积73平方米，房屋建筑面积149平方米。本案涉案房屋XX路160号房屋建筑面积44.01平方米，XX路146号附8号4-1号房屋建筑面积147.09平方米，XX路146号附3号房屋建筑面积45.78平方米。房屋修建出资的收据中，有3万元出资收据中载明的交款人为李维翰，另有1.2万元出资收据中载明的交款人为李道文。XX路160号房屋、XX路146号附3号房屋已被被告兰作文出租给他人使用，XX路146号附8号4-1号房屋除其中一间住房由原告龙运相在居住外，其余部分均由被告兰作文占有并使用。
以上事实，有（2015）足法民初字第01830号民事判决书复印件、建房出资收据复印件、集体土地建设使用证复印件、乡村房屋所有权证复印件、人民调解协议书复印件、房屋价值评估书、当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，共同共有基于家庭等共同关系而生，共同关系终止前，任何共有人不得提出分出、转让自己的份额。共同共有财产的处分应由全体共有人共同为之。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。因人民法院的法律文书享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本案中，原告李维翰与被告兰作文已离婚，共同共有的基础已不复存在，可以对原共同共有的财产依法进行分割。本院于2015年11月2日作出的（2015）足法民初字第01830号民事判决书判决本案涉案房屋为三原告和被告共同共有，但涉案房屋至今未办理房屋权属登记。双方当事人虽然于2016年8月25日达成人民调解协议约定“XX路146号附8号4-1号住房和XX路146号附3号门市归李道文、龙云相的孙子李兴伟（即李维翰和兰作文的儿子）所有”，但赠与是双方法律行为，该协议并无受赠人李兴伟接受赠与的签字确认，赠与尚未成立并生效。加之部分赠与人在赠与房产权利转移前起诉要求对涉案房屋另行分割，属于对赠与意思表示的撤回。
在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。本案涉案房屋的共有人中，原告李道文、龙运相仍是夫妻关系，应先就涉案房屋在原告李道文、龙运相与原告李维翰、被告兰作文之间进行析产，然后原告李维翰、被告兰作文再对二人分得的共有房屋进行分割。本案涉案房屋是原告李道文原有房屋因行政拆迁后，行政部门根据原告李道文原有房屋的面积并结合当时家庭成员人数另行确定的土地使用面积。在房屋修建出资中，有3万元出资收据中载明的交款人为李维翰，另有1.2万元出资收据中载明的交款人为李道文。原告李道文、龙运相在庭审中表示只要求分得XX路160号房屋，其余两套房屋由原告李维翰与被告兰作文协商处理。结合被拆迁房屋原有面积大小、出资情况等对共有财产的贡献大小因素，参考涉案房屋价值评估结论，原告李道文、龙运相要求分得的房屋价值低于按照平均分割二人应分得的份额价值，未侵害其他共有人的合法权益，本院予以支持。余下的XX路146号附8号4-1号房屋、XX路146号附3号房屋，作为原告李维翰和被告兰作文的共有财产，因二人原为夫妻关系，应结合共有房屋的实际占有、使用情况，适当照顾女方权益的原则处理。由于原告李维翰现在并未实际占有和使用XX路146号附8号4-1号住房，加之被告兰作文系女方，应当在稳定住所方面予以适当照顾，故按照XX路146号附8号4-1号房屋归被告兰作文所有，XX路146号附3号房屋归原告李维翰所有予以处理，较为妥当。同时，参考XX路146号附8号4-1号、XX路146号附3号房屋用途属性及价值评估结论，本院酌定由被告兰作文折价补偿原告李维翰90000元。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条、第九十七条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第九十条之规定，判决如下：
一、位于重庆市大足区XX镇派出所门牌号为XX路160号房屋归原告李道文、龙运相共同所有，位于重庆市大足区XX镇派出所门牌号为XX路146号附3号房屋归原告李维翰所有，位于重庆市大足区XX镇派出所门牌号为XX路146号附8号4-1号房屋归被告兰作文所有，双方当事人应于本判决生效之日起30日内相互协助办理上述房屋的权属登记；
二、被告兰作文于本判决生效之日起30日内向原告李维翰支付共有房屋分割折价补偿款人民币90000元整；
三、驳回原告李道文、龙运相、李维翰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9908元，减半收取计4954元，由原告李道文、龙运相、李维翰共同承担3715.5元，被告兰作文承担1238.5元；司法评估费4000元，由原告李道文、龙运相、李维翰共同承担3000元，被告兰作文承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 宋云祥
二〇一八年四月二十日
书记员 谷 行