江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终9244号
上诉人（原审被告）：李忠斌。
委托诉讼代理人：庄玲娟、陆福明，江苏力信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王建平。
委托诉讼代理人：陆婷，江苏锦同律师事务所律师。
上诉人李忠斌因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2017）苏0506民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李忠斌上诉请求撤销原判，依法改判。事实和理由：上诉人已经取得涉案房屋的所有权、收益权，上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同合法有效。根据合同法的规定，所有权的变动，不影响租赁合同的效力，一审法院认定错误。2016年2月，吴中万达将房屋交付给上诉人，鉴于房屋需要装修，故房屋钥匙交付给了被上诉人，至此，上诉人实际取得了该房屋的所有权。后因吴中万达无法解决上诉人的买房贷款事项，吴中万达遂提出解除房屋买卖合同，上诉人无奈只能解除合同。涉案房屋所有权由上诉人转移给吴中万达，再转移给吴松，被上诉人清楚转移过程。被上诉人与案外人重新签订租赁合同的行为，系被上诉人自主处分自有权利的行为，因此解除原租赁合同及重新签订租赁合同的后果由被上诉人承担。被上诉人与案外人签订租赁合同，租赁的起算日期是2016年3月1日，而此时房屋的所有权仍在上诉人处，一审法院确定2016年3月1日为后一份租赁合同合法起租日期错误。原租赁协议解除的原因在被上诉人，被上诉人违约在先。被上诉人与案外人签订的合同租金未经上诉人确认，与市场租金相悖。被上诉人的实际损失并未发生，不能保证实际损失的必然发生。一审判决没有事实和法律依据。
王建平二审辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
王建平向一审法院提出诉讼请求：确认原审原被告签订的租赁合同无效；原审被告承担缔约过失责任并赔偿原审原告损失人民币164808元。庭审时，原审原告主张如法院认定合同有效，则要求原审被告承担违约金人民币100000元。
一审法院经审理查明，2015年1月3日，原审被告向苏州吴中万达广场投资有限公司（以下简称吴中万达公司）认购位于苏州市吴中区××苏州××广场××号商品房，建筑面积为88.46平方米，总价为6063756元。
2015年6月16日，原审原被告签订《租赁合同》一份，合同约定原审被告将上述房屋出租给原审原告作为商铺使用，租期五年，自2015年12月13日至2020年12月12日。租金为每年240000元，双方自签订本合同之日，承租人向出租人支付押金10000元；2015年12月13日至2018年12月12日，三年内房租不变，每天每平方7.5元；第四年开始递增10%，第五年再递增10%，五年期满后双方视行情约定重新签订租赁合同。承租人应按约支付租金，到期不交视同违约，违约金100000元。双方还约定，双方在没有违反本合同情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有100000元违约金。另，双方就其他合同权利义务进行了约定。合同签订后，原审原告向原审被告支付了租房押金10000元。
2016年3月30日，原审被告与吴中万达公司撤销了双方签订的商品房买卖合同，撤销原因为买受方发生经济困难，双方协商解除合同。原审被告于2016年7月4日将上述租房押金10000元退还原审原告。
庭审时，原审原被告双方确认双方签订的租房合同于2017年4月27日解除。
以上事实，由原审原告提供的商品房认购协议、租赁合同，原审被告提供的合同撤销备案信息、退还押金的银行交易明细，当事人的陈述以及庭审笔录予以证实。
庭审时，原审被告陈述，其与吴中万达公司于2015年10月份签订了正式商品房买卖合同，后在年底因万达公司无法为其办理贷款，双方协商在2016年3月下旬办理了解除网签合同的手续。原审原告于2016年2月26日对涉案商铺进行装修。为此，提供了装修申请表及装修管理协议予以佐证。
原审原告陈述，涉案商铺是在2015年12月13日前由吴中万达公司电话通知交付，吴中万达公司在2016年2月26日向其交付装修钥匙。原审原告是在2015年10月份左右从吴中万达公司处得知原审被告可能买不了涉案商铺，因经营需要一直想租涉案商铺，就与万达公司提出来，后吴松购买了涉案商铺，原审原告即与案外人吴松签订了租赁合同，两份合同相比，造成原审原告五年的租金差额损失达到164808元。为此，原审原告提供了如下证据：1.商品房买卖合同及案外人吴松的基本信息，拟证明吴松于2016年3月31日向吴中万达公司购买了涉案商铺。2.房屋租赁合同，拟证明原审原告与吴松签订租赁合同承租涉案商铺用于经营饼屋，租期为3年，自2016年3月1日至2019年2月28日，第一年租金为159912元，第二年、第三年的租金均为319824元；租赁期满另行协商签订合同。该合同的签订日期为2016年4月27日。3.租金收条及银行转账凭证，拟证明原审原告已向吴松支付了2017年8月31日前的租金。4.营业执照，拟证明其承租上述商铺用于经营吴中区城区金街饼屋。
经质证，涉案商铺的现房屋所有权人是吴松，原审被告不是商品房买卖合同及租赁合同的相对方，对真实性不予认可。即使合同是真实的，原审原告与吴松签订的租赁合同约定第一年租金为159912元，低于与原审被告签订的租赁合同租金标准，故原审原告不存在租金损失。之后几年的租金，因合同未实际履行完毕，无法判定损失的存在。营业执照也无法反映一直在经营的情况。
一审法院认为，合同当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中，原审原被告于2015年6月16日签订的商铺租赁合同，不违反法律强制性规定，应属有效。原审原告主张本案租赁合同无效，于法无据，一审法院不予支持。因原审被告与涉案商铺开发商解除房屋买卖合同致使其不能取得涉案商铺的处分权，原审原被告之间签订的租赁合同无法实际履行，现双方确认租赁合同已解除，一审法院予以认定。因原审被告违约行为致使合同解除，其应对原审原告承担违约责任。原审被告抗辩因吴中万达公司无法为其办理贷款致买卖合同解除不能成为其对原审原告承担违约责任的法定理由，故一审法院对其该辩解不予采信。鉴于原审原被告双方在合同中约定违约金为100000元，原审原告据此主张违约金100000元；原审被告认为过高，应予调整。经审查，原审原告主张其因经营需要而与现商铺买受人签订租赁合同并支付租金，提供了相应证据予以证实，一审法院予以采信。根据前后两份租赁合同，前份合同起租日为2015年12月13日，后份合同起租日为2016年3月1日，由此可见，涉案商铺买受人的变更对原审原告承租使用涉案商铺存在影响。就两份合同对租金标准的约定，原审原告依据后份租赁合同所支付的租金相比前份租赁合同同期范围内会多出79560元。一审法院综合本案合同的履行情况，原审原告基于前份租赁合同的预期利益及实际损失考量，原审原告主张的违约金过高，一审法院酌情调整为80000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，一审法院判决如下：一、原审被告李忠斌于本判决生效之日起十日内支付原审原告王建平违约金人民币80000元。二、驳回原审原告王建平的其他诉讼请求。案件受理费收取为3596元、财产保全费1370元，合计人民币4966元，由原审原告王建平负担1490元、原审被告李忠斌负担3476元。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，涉案房屋物权转让，经依法登记发生效力。上诉人认为其占有涉案房屋，取得房屋钥匙即取得房屋所有权与法律规定不符，本院不予支持。上诉人与涉案商铺开发商解除房屋买卖合同，上诉人未能取得涉案商铺所有权，上诉人向被上诉人交付商铺存在权利障碍，不符合上诉人与被上诉人之间的租赁合同要求，构成违约。根据合同的相对性，被上诉人与案外人签订租赁合同不违反法律规定，租赁起算时间在二者之间有效，对上诉人未构成违约。一审法院考虑两份租赁合同起租日期，租金差额酌情认定上诉人承担的违约金合理，不违反法律规定。
综上所述，李忠斌的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3596元，由李忠斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一八年一月九日
书记员 毛莉莉