河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫03民终5408号
上诉人（原审被告）：洛阳简一商务酒店有限公司。住所地：洛阳市老城区春都路***号。
法定代表人：李世杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李治江，该公司员工。特别授权。
委托诉讼代理人：朱少军，河南大鑫（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：洛阳之丰粮食有限公司。住所地：洛阳市孟津县平乐镇吕庙村。
法定代表人：陈志峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨青，该公司员工。特别授权。
委托诉讼代理人：方涛，河南广文律师事务所律师。特别授权。
上诉人洛阳简一商务酒店有限公司（以下简称简一公司）因与被上诉人洛阳之丰粮食有限公司（以下简称之丰公司）租赁合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2016）豫0302民初1780号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
简一公司上诉请求：1、撤销一审判决第三、第四项，并依法改判；2、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决第三项没有事实根据和法律依据。一、2016年11月30日，洛阳市中级人民法院作出（2014）洛执字第119号之二执行裁定书，裁定如下“洛阳洛粉面业有限公司、之丰公司位于洛阳市春都路158号所属粮油大厅及其配套用房房产的所有权归买受人刘光印所有，上述房产的所有权自裁定送达买受人刘光印时起转移”，据此，该房产的所有权已经转移归买受人刘光印所有。二、洛阳市中级人民法院于2017年5月22日，给上诉人下发通知，通知上诉人将所承租该房产的租金交给刘光印。三、在一审庭审中，之丰公司与简一公司于2017年3月10日签订简一公司拖欠之丰公司房租费用双方对账情况一份，载明:自2015年3月1日起至2016年11月30日，简一公司应交租金1737900元，实际支付715000元，欠费1022900元。据此，双方对拖欠房产租金及其他费用达成了一致意见。如上所述，该房产的所有权已经转移给刘光印，洛阳市中级人民法院也给简一公司下发了协助执行通知，并且双方通过对账，对拖欠的租金及其他费用达成了一致意见。因此，一审判决明显错误。为此，特提起上诉，请依法予以纠正。
之丰公司辩称：一、简一公司上诉请求不明确，应不予审理。
依照《民事诉讼法》第168条、最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第323条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提起上诉请求的，不予审理。本案，简一公司提出的上诉请求是撤销一审判决第三项、第四项，并依法改判。但简一公司没有提出具体的改判要求，人民法院无法对没有具体请求的事项进行审理，故简一公司的上诉应不予审理。二、退一步讲，即使认定简一公司提出了上诉请求，因其上诉请求没有事实和法律依据，一审判决事实清楚，适用法律正确，简一公司的上诉应被驳回。1、简一公司上诉事实与理由的第一条是，洛阳市中级人民法院在2016年11月30日作出裁定，春都路158号所属粮油大厅及其配套用房归买受人刘光印所有，该理由不能成立。春都路158号所属粮油大厅及其配套用房的所有权是谁不免除简一公司交付房屋租赁费及水电费、物业管理费的义务，且该裁定的相对人是答辩人而非简一公司，该裁定与简一公司不产生直接的法律关系，不要说答辩人认为洛阳市中级人民法院的裁定是错误的并正在采取救济途径，即使该裁定最终发生法律效力，但简一公司无权以此不履行交付房租、水电费、物业管理费的义务。2、简一公司上诉事实与理由的第二条是洛阳市中级人民法院于2017年5月22日要求简一公司将租金交给刘光印。该条理由证实，简一公司的第一条理由不能成立，其需要交付租金，其次该通知是发生在2017年5月22日，一审法院判决租金的截止日期是2017年2月28日，与洛阳市中级人民法院的通知并不矛盾。简一公司不能以2017年5月22日之后发生的变动对抗2017年2月28日之前发生的事实，所以，简一公司的第二条理由仍不能成立。3、简一公司上诉事实与理由的第三条是2017年3月10日双方签订了对账情况，确定了截止2016年11月30日，简一公司拖欠租金、水电费等费用，双方对此达成一致意见。一审法院正是根据双方对账情况确认并判决了截止2016年11月30日简一公司拖欠的水电费、物业管理费，房屋租金。根据对账，截止2016年11月30日，简一公司拖欠房屋租金1022900元，答辩人主张的租金是截止2017年2月28日，所以，对账确认的租金加上2016年12月至2017年2月28日的租金就是一审法院判决的租金数额。4、简一公司拖欠房屋租金、物业管理费、水电费应承担滞纳金，简一公司多次承诺不按时付款，愿意按照双方签订的合同承担违约责任，合同约定的滞纳金计算标准是日1%，一审法院酌定为年1%，该酌定标准保护的是简一公司的利益而不是答辩人的利益，简一公司要求撤销无法律和事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，简一公司的上诉不能成立，应依法驳回。
之丰公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2014年12月30日签订的房屋租赁合同；2、简一公司返还租赁房屋；3、简一公司偿还所欠租金1271128元（从2015年3月1日至2017年2月28日止）、滞纳金3488000元（从2015年3月1日起按每天5441.50元标准支付至2016年11月30日止）；4、简一公司支付拖欠的物业费5.11万元（从2015年3月1日起按每月每平方0.5元支付至2016年11月30日止）、滞纳金327600元（每逾期一日按应付金额的1%缴纳）；5、简一公司支付拖欠的水电费15100元（2016年1月1日至2016年11月30日止），滞纳金46100元（每逾期一日按应付金额的1%缴纳）。
一审法院认定事实：2014年12月30日，之丰公司（甲方）与简一公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，载明：甲方出租给乙方的房屋位于洛阳市老城区春都路158号甲方自建房屋栋楼的第3、4、5层和位于第1层通往1层至5层的客梯及过厅；房屋建筑面积总计4868平方米，其中3至5层面积4812平方米、1至5层客梯及过厅面积56平方米；房屋建设审批性质为办公用房，乙方因经营需要进行的改建、内部装修和用途变更等，相关手续由乙方自行联系有关部门解决，甲方提供应由甲方提供的相关文本资料，配合乙方办理相关手续，所需费用由乙方自行承担；房屋租赁期限12年，租期自2014年3月1日起至2026年2月28日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为开办宾馆使用，租赁期满甲方收回房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续约，则必须在租赁期满前2个月书面通知甲方，甲方同意后，重新签订租赁合同；租金按年度计算，2014年3月1日至2017年2月28日租金为993072元/年，从2017年3月1日至2026年2月28日租赁期满每年租金收取按上一年度租金7%/年的增长率逐年递增；租赁期内，乙方承租房屋所产生的水电费、物业费以及与乙方经营相关的所有费用均由乙方自行承担。水电费及物业费的收取标准以甲乙双方每年签订的补充合同为准；合同签订生效后5日内，乙方向甲方交纳履约保证金100000元，合同履行期间乙方不存在违约情形或其他应扣款情况的，合同期满或终止时，甲方应在5日内一次性退还履约保证金，如乙方在合同履行期间出现违约或其他应扣款情形的，在合同期满或终止时，甲方扣除应由乙方承担的费用后，退还履约保证金余额，履约保证金不计利息；租金按年支付，先交后使用。交付周期为1年/次，以此类推，每到一个交付周期，乙方应提前1个月即每年的2月1日前支付下一周期（次年）内的全部租金。第一年房屋租金于本合同签订生效30日内交付完毕；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，且乙方由此造成的损失，甲方概不负责：1、未经甲方书面同意，转租、转借房屋；2、未经甲方书面同意，拆改变动破坏房屋结构；3、损坏房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；4、未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；5、利用房屋存放危险物品或进行违法活动；6、逾期未交纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，已经给甲方造成严重损失的，超过30日甲方有权采取停水、停电等措施督促其缴纳，逾期60日甲方有权终止合同的；7、不执行甲方安全、消防、卫生等管理规定。在租赁期间，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的每逾期一日，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按房屋日租金的2倍支付滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还租赁房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付房屋该年度日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；租赁期内，乙方投资建设的供电变压器（功率：630KVA、箱变），同时作为合同执行中乙方须向甲方交纳的履约保证金使用，履约保证金生效金额以乙方购置变压器发票显示的金额为准，双方签字确认；变压器由乙方使用并进行管理。合同期满或终止时，如乙方不进行拆除且不存在违约情形或者其他扣款情况的，甲方同意按照财务相关规定进行折价购买；本合同中的“合同总金额”是指房屋租赁期（12年）内每个年度租金相加的总和，计15778162元。2014年12月30日，之丰公司（甲方）与简一公司（乙方）签订房屋租赁合同补充合同一份，载明：水费暂按3.9元/吨收取，乙方使用水为甲方专供，甲方在供水部门基础上须加收16%管理费，即3.9元/吨。因乙方经营性质实际特殊行业用水，本合同约定时间内，如供水部门对甲方水费收取标准另行调整，按特殊行业用水收取水费时，甲方将依据供水部门的收费凭证加收16%管理费向乙方收取调整后的水费。电费暂按1.10元/度收取。乙方变压器未安装使用前按此标准收取，待变压器安装使用后，以供电部门的收费标准收取乙方电费。物业费按年一次性支付，收取标准按租赁面积0.50元/平方米收取，合计29208元/年，乙方应于本合同签订生效3日内将物业费交付给甲方。2015年2月28日、2016年2月28日，双方又分别签订补充协议，对水费、电费、物业费进行了新的约定。2014年12月30日，之丰公司与简一公司签订房屋租赁补充协议一份，载明：根据乙方用电需求，由乙方自行投资安装变压器一台，甲方提供场地，变压器安装位置由甲方指定；变压器安装到位，投入使用后，乙方之前使用的电路作为乙方交房、应急时使用。合同签订后，之丰公司将租赁房屋交付简一公司。合同签订后，简一公司向之丰公司支付2014年的房屋租金，因简一公司拖欠之丰公司2015年的房屋租金，2015年3月31日、2015年4月30日、2015年6月1日，之丰公司向简一公司分别出具关于交纳2015年度租赁房屋租金和物业费的通知。2015年6月3日，简一公司出具承诺书一份，载明：简一公司现承诺于2015年6月30日之前交纳租赁房屋租金、物业费500000元，剩余的房屋租金、物业费于2015年7月31日前全部支付完毕，如不能按照上述承诺时间支付完毕应交的2015年度全年租金和物业费，简一公司愿意接受之丰公司的任何处置。2016年4月20日，之丰公司向简一公司出具关于2015年、2016年度租赁房屋租金和物业费的通知。2016年7月13日，简一公司出具欠之丰公司租房费用还款计划一份，载明：简一公司因近两年经营状况不佳，导致拖欠贵公司2015年度、2016年度的租房租金、物业管理费、水电费等费用，截止2016年7月31日，已累计达到973100元未及时交付完毕，给贵公司经营带来极大困扰，深感抱歉，为了尽快把上述所欠租房费用清交完毕，并及时交纳租期内2016年度剩余租房的费用，现作出还款计划和安排：2016年8月1日至2017年4月30日9个月时间，分9次将973100元欠款清交完毕，前8个月（2016年8月至2017年3月）每个月交纳100000元欠款，最后一个月2017年4月将剩余的173100元交纳完毕。在以上还款时段，如贷款办下来，提前交清所有欠款。2016年8月1日至2017年2月28日7个月的房租、物业等费用按月交纳，以上还款计划，如有违约，违约的处置执行双方已签订合同约定。2016年8月23日，之丰公司向简一公司出具律师函，载明：在合同生效履行过程中，贵公司一直没有按照合同约定支付租金及相关费用，截止到2016年7月27日，共拖欠租金1486200元、物业管理费58400元、水电费21400元。因违约产生的房屋租金滞纳金2965600元、物业费滞纳金427000元、水电费滞纳金45300元。请贵公司在2016年8月31日前偿还拖欠的上述费用共计5003900元。逾期将采取停水、停电，锁门等强制手段维护合法权益，由此给贵公司带来的任何不利影响由贵公司自行承担。2016年11月15日，之丰公司向简一公司出具告知书，载明：请贵公司在接到本告知书3日内向我公司支付拖欠的租金、物业管理费及违约损失共计4737100元，否则我公司将解除租赁合同，同时采取停水、停电、锁门等强制手段维护合法权益，由此造成的一切后果由贵公司自行承担。2016年11月18日，之丰公司向简一公司出具解除房屋租赁合同通知书，载明：自2015年9月至今在合同履行过程中，贵公司一直没有按照合同约定支付应付的租赁费用（房屋租金、物业费、水电费等），拖欠费用已历时近15个月时间，所欠费用及由此产生的滞纳金累计4737100元，我公司已多次通过各种方式、途径、渠道与贵公司协商解决方案，贵公司到目前为止既没有履行合同约定，也没有按照2016年7月13日出具的还款计划支付拖欠的租赁费用。鉴于以上事实，贵公司拖欠租房费用的行为已构成违约，依据我公司签订的房屋租赁合同约定，自2016年11月18日17:00时与贵公司解除房屋租赁合同，收回租赁房屋，由此造成的一切后果和损失由贵公司自行承担。简一公司于2015年8月25日向之丰公司交纳2015年租金500000元、于2016年9月19日交纳2016年租金448元、于2016年9月20日交纳1047元、于2016年9月22日交纳980元、于2016年9月26日交纳544元、于2016年9月28日交纳3824元、2016年10月8日交纳208173元，尚欠2015年租金493072元、2016年租金778056元，以上共计1271128元。因简一公司拖欠之丰公司的房租至今未付，为此之丰公司诉至该院。
一审法院庭审中，之丰公司与简一公司于2017年3月10日签订简一公司拖欠之丰公司租房费用双方对账情况一份，载明：根据之丰公司与简一公司签订房屋租赁合同执行情况，2017年3月10日双方代表就欠款情况进行了对账确认，自2015年3月1日起至2016年11月30日，简一公司应交付租金1737900元，实际支付715000元，欠费1022900元。另欠物业管理费51100元、水电费15900元，以上拖欠的租金、物业费、水电费三项合计1089900元。以上对账数额，双方无异议，共同签字确认。其他未涉及情况，另行协商解决。
一审法院另查明：2016年11月30日，洛阳市中级人民法院作出（2014）洛执字第119号之二执行裁定书，载定如下：一、洛阳洛粉面业有限公司、之丰公司位于洛阳市春都路158号所属粮油大厅机器配套用房房产的所有权归买受人刘光印所有，上述房产的所有权自裁定送达买受人刘光印时起转移；二、买受人刘光印可持本裁定书到登记机构办理相关过户登记手续，现尚未办理房产过户登记手续。
一审法院认为，原告之丰公司与被告简一公司签订房屋租赁合同及补充合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。根据合同约定，若简一公司逾期未交纳按约定应当交纳的各项费用，超过60日，之丰公司有权终止合同，因简一公司拖欠之丰公司房屋租金，已构成合同违约，故原告之丰公司要求解除原、被告签订的房屋租赁合同、要求被告简一公司返还租赁房屋的诉求，该院予以支持；依据双方签订的对账情况，截止2016年11月30日，简一公司共拖欠之丰公司房屋租金1022900元、物业管理费51100元、水电费15900元，以上共计1089900元。根据房租租赁合同约定，租金993072元/年，故原告之丰公司要求被告简一公司支付2015年3月1日至2017年2月28日签订的房屋租金1271128元、从2016年1月1日至2016年11月30日水电费15100元、从2015年3月1日至2016年11月30日物业管理费51100元的诉求，该院予以支持；根据合同约定，若简一公司逾期缴纳本合同约定由其负担的费用的，每逾期一日，则应按上述费用总额的1%支付滞纳金。该约定过高，该院酌定滞纳金以拖欠的租金为基数按每年1%计算，简一公司拖欠2015年租金493072元、2016年租金778056元，故被告简一公司应支付原告之丰公司迟延支付房租租金、物业管理费、水电费的滞纳金。其中房租滞纳金11414.52元〔1、493072元/拖欠的2015年租金÷12月/年×12月/年×1%=4930.72元；2、778056元/拖欠的2016年租金÷12月/年×10个月（从2016年2月1日至2016年11月29日）×1%=6483.80元〕；物业管理费滞纳金730.20元〔1、29208元/应交2015年物业费÷12月/年×21个月（从2015年3月3日至2016年11月29日）×1%=511.14元；2、29208元/应交2016年物业费÷12月/年×9个月（从2016年3月3日至2016年11月30日）×1%=219.06〕；水电费滞纳金790.34元〔1、4756.4元/应交2016年1月至2月的水费×1%×8个月（从2016年3月29日至2016年11月29日）=380.52元；2、4620.1元/应交2016年3月至4月的水费×1%×6个月（从2016年5月25日至2016年11月29日）=277.21元；3、484.1元/交付2016年5月的水费×1%×5个月（从2016年6月18日至2016年11月29日）=24.21元；4、1817.8元/交付2016年6月的水费×1%×4个月（从2016年7月15日至2016年11月29日）=72.72元；5、784.9元/交付2016年7月的水费×1%×3个月（从2016年8月18日至2016年11月29日）=23.55元；6、253.8元/交付2016年8月的水费×1%×2个月（从2016年9月30日至2016年11月29日）=5.08元；7、705元/交付2016年9月的水费×1%×1个月（从2016年10月20日至2016年11月29日）=7.05元，以上共计790.34元〕，故原告之丰公司要求被告简一公司支付房租滞纳金11414.52元、物业管理费滞纳金730.20元、水电费滞纳金790.34元的诉求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告洛阳之丰粮食有限公司与被告洛阳简一商务酒店有限公司于2014年12月30日签订的房屋租赁合同；二、被告洛阳简一商务酒店有限公司于本判决生效后60日内将租赁房屋腾出返还原告洛阳之丰粮食有限公司；三、被告洛阳简一商务酒店有限公司支付原告洛阳之丰粮食有限公司从2015年3月1日至2017年2月28日房屋租金1271128元、从2016年1月1日至2016年11月30日水电费15100元、从2015年3月1日至2016年11月30日物业管理费51100元；四、被告洛阳简一商务酒店有限公司支付原告洛阳之丰粮食有限公司房租滞纳金11414.52元、物业管理费滞纳金730.20元、水电费滞纳金790.34元；五、判决第三、四条于判决生效后十日内履行完毕；六、驳回原告洛阳之丰粮食有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费67604元，由原告洛阳之丰粮食有限公司负担50597元、被告洛阳简一商务酒店有限公司负担17007元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同及补充合同系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，若简一公司逾期未交纳按约定应当交纳的各项费用，超过60日，之丰公司有权终止合同。因简一公司拖欠之丰公司房屋租金，已构成违约，故之丰公司要求解除与简一公司之间的房屋租赁合同，并要求简一公司返还租赁房屋的诉求应予支持。依据本院（2014）洛执字第119号之二执行裁定书，本案的租赁物即位于洛阳市老城区春都路158号的房产的所有权人自裁定送达之日起归买受人刘光印所有，依据刘光印向之丰公司等承租商户的通知可以认定，该裁定书已于2016年11月30日送达刘光印，即涉案房产的所有权自2016年11月30日起已转移给刘光印，之丰公司向简一公司主张涉案房产所有权转移后的租金缺乏法律依据，故本案的租金及其他费用应计算至2016年11月30日。双方当事人已经对截止2016年11月30日前，简一公司拖欠之丰公司的房屋租金、物业管理费、水电费进行了对账确认，对该对账结果应予认定。一审法院将逾期缴纳费用的滞纳金由双方合同约定的日1%调整为年1%，双方当事人均未提出异议，裁量适当，本院予以确认。综上，截止2016年11月30日，简一公司拖欠之丰公司房屋租金1022900元、物业管理费51100元、水电费15900元（之丰公司诉求15100元），依据年1%的标准计算滞纳金，房屋租金的滞纳金应为9345.95元，物业管理费的滞纳金为730.20元，水电费滞纳金为790.34元。一审判决认定事实清楚，但对租金计算的截止时间确定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持洛阳市老城区人民法院（2016）豫0302民初1780号民事判决第一项、第二项、第五项；
二、撤销洛阳市老城区人民法院（2016）豫0302民初1780号民事判决第六项；
三、变更洛阳市老城区人民法院（2016）豫0302民初1780号民事判决第三项为：洛阳简一商务酒店有限公司支付洛阳之丰粮食有限公司从2015年3月1日至2016年11月30日房屋租金1022900元、从2016年1月1日至2016年11月30日水电费15100元、从2015年3月1日至2016年11月30日物业管理费51100元；
四、变更洛阳市老城区人民法院（2016）豫0302民初1780号民事判决第四项为：洛阳简一商务酒店有限公司支付洛阳之丰粮食有限公司房租滞纳金9345.95元、物业管理费滞纳金730.20元、水电费滞纳金790.34元；
五、驳回洛阳之丰粮食有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费维持；二审案件受理费6210元，由洛阳之丰粮食有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 祖 萌
审判员 刘丽娜
审判员 王 鹏
二〇一七年十一月二十三日
书记员 黄思维