福建省顺昌县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0721民初931号
原告：中国建设银行股份有限公司顺昌支行，住所地福建省顺昌县双溪街道中山中路19号（鸿辉大厦），统一社会信用代码91350721490111968H。
主要负责人：樊专辉，行长。
委托诉讼代理人：曾宝金，男，中国建设银行股份有限公司顺昌支行职员。
委托诉讼代理人：叶健，男，中国建设银行股份有限公司顺昌支行职员。
被告：张忠兴，男，1963年3月23日出生，汉族，原福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司总经理，住福建省顺昌县。
被告：姜建英(系张忠兴妻子)，女，1970年3月14日出生，汉族，无业，住福建省顺昌县。
被告：福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司，住所地福建省顺昌县双溪街道中山西路南北二街5号楼，统一社会信用代码91350721784502067X。
法定代表人：曾书修，执行董事兼总经理。
原告中国建设银行股份有限公司顺昌支行（以下简称：建行顺昌支行）与被告张忠兴、姜建英、福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司（以下简称：锦熙房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。建行顺昌支行的委托诉讼代理人曾宝金到庭参加诉讼；被告张忠兴、姜建英、锦熙房地产公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行顺昌支行向本院提出诉讼请求：1.解除建行顺昌支行与张忠兴、姜建英、锦熙房地产公司于2009年3月24日共同签订的编号为2009年建平顺个房借字26号《个人住房借款合同》；2.张忠兴、姜建英立即偿还借款本金325226.53元及利息、罚息（暂计至2017年6月1日的利息、罚息为30101.3元，之后的利息、罚息、违约金按合同约定的利率计算至还清借款之日止）；3.锦熙房地产公司对上述债务承担阶段性连带清偿责任；4.若张忠兴、姜建英不能偿还上述贷款本息，建行顺昌支行有权以拍卖、变卖、折价位于顺昌县双溪镇中山西路66号“熙景花园”1幢1102室房产并就所得价款优先受偿；5.由被告承担案件诉讼费、公告费及实现债权所支付的费用。事实和理由：2009年3月24日，张忠兴、姜建英因购房向建行顺昌支行申请按揭贷款。建行顺昌支行与张忠兴、姜建英、锦熙房地产公司签订一份《个人住房借款合同》。约定借款480000元，期限180个月，采取按月等额本息还款方式，张忠兴、姜建英以所购房屋(坐落在顺昌县××中××“××”××室）及其占用范围内的土地使用权作抵押。锦熙房地产公司从本合同生效之日起至抵押登记办妥取得他项权利证书之日止期间承担连带保证责任。合同签订后，双方办理了预告抵押登记（预告登记证号：顺房预字第200900175号）。2009年3月30日，建行顺昌支行依约发放借款4800000元。借款人从2015年9月30日起未履行还款义务，截止2017年6月1日逾期还款已达20期，构成违约。
张忠兴、姜建英、锦熙房地产公司均未作答辩。
建行顺昌支行围绕诉讼请求依法提交了《个人住房借款合同》、《预告登记书》、《个人贷款支付凭证》、《贷款账户基本信息》。张忠兴、姜建英、锦熙房地产公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未对建行顺昌支行的主张提出书面答辩意见并提交反驳证据，视为其放弃诉讼权利。本院对建行顺昌支行提交的证据审查后，认证认为上述证据能够证明建行顺昌支行的主张，对其证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。
本院经审理认定事实如下：2009年3月24日，建行顺昌支行与张忠兴、姜建英、锦熙房地产公司签订一份《个人住房借款合同》，合同编号为2009年建平顺个房借字26号。该合同约定，张忠兴、姜建英向建行顺昌支行贷款480000元用于购买房产；借款期限180个月；借款月利率为3.465‰，即在基准利率水平下调30%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例（上浮/下调幅度），在本合同约定的每个利率调整日调整一次（对于商业性贷款，在借款期限内，如遇中国人民银行调整基准利率，自下年1月1日起执行新的借款利率和罚息利率，并按新的贷款利率、剩余期限、未到期借款余额重新计算每期还款额）。逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；采用等额本息还款方法；担保方式为抵押加阶段性保证：锦熙房地产公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证方式为连带责任保证；张忠兴、姜建英以其购买的顺昌县双溪镇中山西路66号“熙景花园”1幢1102室的房产及其占用范围内的土地使用权提供抵押；保证及抵押的担保范围均包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、实现债权与担保权利而发生的相关费用等；违约责任：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息和相关费用，解除与借款人的借贷关系。
2009年3月27日，双方当事人办理了前述抵押房产的预购商品房抵押权预告登记（顺房预字第200900175号预告登记证明）。建行顺昌支行于2009年3月30日发放贷款480000元。张忠兴、姜建英借款后，依约还款至2015年9月份，从2015年9月30日起未按期偿还贷款。截止2017年6月1日，张忠兴、姜建英已逾期还款达20期，欠付利息25239.49元、罚息4861.81元，贷款本金余额325226.53元未偿还。
本院认为，建行顺昌支行与张忠兴、姜建英、锦熙房地产公司签订的《个人住房借款合同》，内容与法不悖，为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。张忠兴、姜建英在合同履行期间未按约定分期履行还本付息义务，连续20期未还款，已构成违约，建行顺昌支行依照合同第十六条、第十七条的约定，请求解除合同并提前收回尚未到期的贷款有合同依据。锦熙房地产公司为上述借款提供阶段性担保，并对保证方式、保证期限、保证范围作出了约定，因张忠兴、姜建英的房产至今未办理产权登记，锦熙房地产公司的保证责任仍在阶段性保证期间内，应对张忠兴、姜建英的上述借款在其阶段性保证期间内承担连带清偿责任，并有权在承担连带清偿责任后向张忠兴、姜建英追偿。关于建行顺昌支行要求张忠兴、姜建英承担抵押担保责任，以处置张忠兴、姜建英所购房产所得价款优先受偿债务的问题。本院认为，本案合同当事人办理了预购商品房抵押权预告登记，该抵押权预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。物权法第一百八十七条规定，以不动产办理抵押的，抵押权自登记时设立。银行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对房产办理抵押权登记的请求权，但并非对房屋享有现实的抵押权。因本案合同当事人尚未办理抵押权登记，抵押权未依法设立，建行顺昌支行要求实现抵押权对债务优先受偿的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。张忠兴、姜建英、锦熙房地产公司经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。
综上所述，建行顺昌支行合理部分的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司顺昌支行与张忠兴、姜建英、福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司于2009年3月24日签订的《个人住房借款合同》（合同编号：2009年建平顺个房借字26号）；
二、张忠兴、姜建英应于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司顺昌支行325226.53元及利息、罚息（截止2017年6月1日的利息、罚息为30101.30元，之后的利息、罚息、违约金按借款合同约定的利率计算至还清借款之日止）；
三、福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司对本判决第二项确定的还款义务在合同约定的阶段性担保期间内承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任后，有权向张忠兴、姜建英追偿；
四、驳回中国建设银行股份有限公司顺昌支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6730元，公告费390，由张忠兴、姜建英、福建省顺昌锦熙房地产开发有限公司共同负担。
本案受理费应在本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 庄志鉴
人民陪审员 林玉珠
人民陪审员 李伟波
二〇一七年十月二十日
书 记 员 廖雅虹
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。