广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民再98号
抗诉机关：广东省人民检察院
申诉人（一审被告、二审上诉人）：周正修，男，1949年11月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：陈启荣，广东经国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周泳秀，广东经国律师事务所实习律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：苏开适，男，1980年11月10日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。
委托诉讼代理人：邓峥嵘，广东海印律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡晓燕，广东海印律师事务所律师。
一审第三人：广州中源投资有限公司，住所地：广东省广州市越秀区麓苑路39号大院2号，4号102房B1号。
法定代表人：陈立杰，总经理。
委托诉讼代理人：孟清，该公司职员。
委托诉讼代理人：张明慧，该公司职员。
申诉人周正修因与被申诉人苏开适、一审第三人广州中源投资有限公司（以下简称中源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）穗中法民五终字第884号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2016年9月19日作出粤检民（行）监（2016）44000000150号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2016年10月21日作出（2016）粤民抗153号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。广州市人民检察院指派检察员崔秀丽、书记员符扬出庭。周正修的委托诉讼代理人陈启荣，苏开适的委托诉讼代理人邓峥嵘、蔡晓燕,中源公司委托诉讼代理人孟清、张明慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广东省人民检察院查明：周正修委托广东经国律师事务所分别于2011年6月27日和2011年7月18日向中源公司寄送两份律师函。在律师函中，周正修就《麓景台烂尾楼业主委托续建合同》（以下简称《续建合同》）的履行以及委托售房等事宜向中源公司提出交涉。
2013年11月7日，周正修收到中源公司交付的售房款987945元，并协助办理了涉案房屋过户手续。
2010年10月25日至2014年8月15日期间，中源公司的股东持股情况为：陈俊彪持股16%，高春立持股16%，李俊英持股33%，姜维纳持股32%，张少青持股15%，刘武华持股15%，其中，徐世强任公司监事，高春立任公司执行董事兼经理。
广州市金宇投资有限公司（以下简称金宇公司）法定代表人为陈俊彪，陈俊彪持有金宇公司40%股份。2011年8月29日至2014年8月20日期间，广州市泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）法定代表人为陈俊雄，陈俊彪持有泰和公司85%股份。其中，徐世强任泰和公司监事。
苏开适自2010年10月起至2014年2月止分别在金宇公司、泰和公司工作。
2011年8月25日，李干伟通过其名下中国建设银行账户向苏开适银行账户转账存入1322713元。2014年8月1日，中国建设银行广东省分行个人贷款中心向李干伟名下中国建设银行账户存款200万元，该笔款项注明为给钟羽的贷款。2014年8月12日，李干伟通过其银行账号向张少春转账200万元。
2010年4月至2015年12月期间，李干伟名下的中国建设银行账户与中源公司名下的中国建设银行账户之间存在数百笔款项往来。其中，李干伟还通过银行账户以“工资”、“差旅费”、“报销”等名目向中源公司支取多笔费用。
2012年7月11日至2014年7月11日期间，广州市供电局越秀分局对涉案房屋收取的13笔电费中有12笔电费明细及收费时间与中源公司名下银行账户代扣电费情况完全吻合。
经检察机关讯问，苏开适第一次陈述，其与李干伟并不认识也没有经济往来，其用于购买涉案房屋的购房款主要来自其个人账户的积蓄及向亲戚朋友借款，并分几笔存入其购房账户。同时，苏开适还陈述，其于2014年委托了中源公司找来的李干伟帮其卖房，李干伟将卖房的收款转入了其湛江的工行账户。苏开适第二次陈述，其与李干伟为朋友关系，其系受李干伟的委托，代李干伟持有涉案房屋，并提供了一份由李干伟于2013年11月28日出具的《承诺书》复印件予以证明。
广东省人民检察院抗诉认为，本案争议焦点为中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》是否合法有效。
（一）本案有新证据证明中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》并非真实交易。
第一，苏开适与中源公司存在特殊的关联关系。根据检察机关调查核实，苏开适的社保缴费情况表明，苏开适于2010年10月至2011年10月期间在金宇公司工作。而根据金宇公司、中源公司的工商登记资料显示，陈俊彪为金宇公司的法定代表人，且持有中源公司16%的股份，是中源公司的六大股东之一。可见，苏开适作为陈俊彪直接管理控制的员工，其与中源公司之间具有特殊关联关系。《房屋买卖合同》签订的时间为2011年6月23日，正处于苏开适在金宇公司工作期间。而实际上，苏开适于2011年11月至2014年2月期间所工作上班的泰和公司，其控股股东仍为陈俊彪（陈俊彪持有泰和公司85%股份）。
第二，苏开适所支付的购房款并非自有资金，而是来自与中源公司有特殊关系的第三人。首先，从苏开适本人的经济收入和财务状况来看，其并不具备一次性支付购房款的经济能力。苏开适购买涉案房屋时31岁，从其2009年1月至2011年12月期间的社保缴纳情况来看，其每月平均工资只有2、3千元，即便按照苏开适在检察机关陈述时所说的每月4千多元收入来算，一次性支付132万余元的购房款需要苏开适至少工作28年，显然已超出苏开适的经济能力。其次，本案有新证据证明，苏开适用于支付的购房款来自与中源公司经济往来密切的第三人。虽然从形式上看，苏开适于2011年8月25日通过银行转账的方式从其名下的中国建设银行账户转账1322713元，但根据苏开适账户的流水清单显示，就在2011年8月25日苏开适向中源公司支付购房款的半个小时之内，案外人李干伟通过其名下的中国建设银行账户向苏开适转账存入1322713元。可见，该笔转账款项即为苏开适的购房款来源。而中源公司的中国建设银行账户流水清单显示，李干伟与中源公司存在密切的经济往来，李干伟甚至经常向中源公司支取“工资”、“差旅费”、“报销”等费用。与此同时，在检察机关的询问笔录中，苏开适第一次陈述其与李干伟并不认识，且没有经济往来，而在第二次陈述中，苏开适却陈述其系代李干伟持有涉案房屋。可见，苏开适用于支付涉案房屋的购房款系由中源公司通过李干伟提供的可能性极大。
至于苏开适与李干伟的关系问题，苏开适在检察机关第一次询问笔录中陈述，其与李干伟并不认识，没有任何经济往来，而在第二次询问笔录中，苏开适却改口陈述其与李干伟是十几年的朋友关系，其在本案中系代李干伟持有涉案房屋。可见，苏开适的陈述前后矛盾。检察机关认为，尽管苏开适在第二次陈述中自述其与李干伟认识有十来年，但苏开适对于李干伟是哪里人、经营的公司叫什么名字等基本情况均不知情。且苏开适对于其与李干伟之间的房屋代持关系仅提供了李干伟出具的《承诺书》复印件予以证明。故对于苏开适陈述其与李干伟是十几年的朋友、其代李干伟持有涉案房屋等主张，不予采信。
第三，中源公司并未将涉案房屋交付给苏开适使用，涉案房屋一直由中源公司控制。一审庭审中，中源公司、苏开适均陈述，在签订房屋买卖合同以及支付购房款之后，中源公司于2011年11月将涉案房屋交付给苏开适占有使用。而房地产登记信息也显示，涉案房屋已于2013年11月11日登记在苏开适名下。然而，结合广州市供电局越秀分局出具的涉案房屋电费缴纳清单以及中源公司名下的中国建设银行账户流水清单看，自2012年7月11日至2014年7月11日期间，广州市供电局越秀分局对涉案房屋收取的几乎每一笔电费均能在中源公司的上述银行账户流水清单上找到相应记录。包括电费数额、收费时间、代扣单位等都完全吻合。苏开适在检察机关询问笔录中陈述其从未缴纳过涉案房屋的水电费。由此可见，自2011年6月23日中源公司代理周正修与苏开适签订涉案房屋买卖合同至2014年7月李干伟代理苏开适将涉案房屋再次转让给案外人期间，涉案房屋一直由中源公司管理和控制，并未真正交付给苏开适占有使用。
第四，李干伟代理苏开适将涉案房屋出售给现有产权人的相关事实和情节进一步证明，苏开适并未基于本案房屋买卖合同成为涉案房屋的真实产权人。2014年6月20日，李干伟作为苏开适的委托代理人与案外人钟羽签订《存量房买卖合同》，约定苏开适将涉案房屋转让给案外人钟羽。合同约定的房屋转让价款为2890000元。该次房屋买卖交易存在以下异常情形：首先，苏开适作为房屋产权人，在该次房产交易中始终未出面处理，而是公证委托李干伟全权代理，苏开适在检察机关第一次询问笔录中陈述其与李干伟并无亲属及朋友关系，这种代理关系显然与常理不符。其次，该次房产交易的购房款直接转入了李干伟的私人账户，且没有证据显示李干伟将该笔购房款转交给了苏开适。经查询李干伟名下的中国建设银行账户流水清单显示，中国建设银行广东分行个人贷款中心于2014年8月1日将放贷给购房人钟羽的200万元房屋贷款直接划入李干伟的上述账户。2014年8月12日，李干伟从该账户中支取了200万元给案外人张少春兴业银行的账户。除此之外，李干伟的上述账户于2014年8月1日至2015年12月23日期间再无支取过数额为200万元的款项，也没有出现向苏开适的转账记录。
第五，苏开适在本案中存在虚假陈述，有意隐瞒案件事实。在一、二审及涉案房屋强制过户过程中，苏开适作为直接当事人，均未出面，而是由代理律师或者李干伟负责处理。在检察机关两次询问中，苏开适前后陈述矛盾，且难以自圆其说，苏开适显然是有意隐瞒和混淆案件事实。苏开适在检察机关第一次询问笔录中陈述其与李干伟不认识，也不存在经济往来，但银行流水清单显示，李干伟于2011年8月25日向苏开适转账1322713元用于支付购房款；苏开适陈述其用于购房的款项系通过个人存款、向亲戚朋友借款筹集，但实际上其购房款系由李干伟一次性银行转账存入；苏开适陈述其委托李干伟出售涉案房屋，李干伟将售房款转给其湛江的银行账户，但实际上李干伟并未将售房款转给苏开适。在检察机关的第二次陈述中，苏开适完全推翻了其第一次陈述内容，主张其与李干伟是十几年的朋友关系，涉案房屋系由其代李干伟持有。
此外，涉案房屋买卖还存在以下与常理不符的情形：一、房屋交易价格约定不符合交易习惯，有违常理。在正常的房屋买卖中，房屋的交易总价通常为整数万，且不会做明细约定。涉案房屋买卖的交易总价为1342713元，精确到了“1元”，且在苏开适提交的《房屋买卖意向书》、《房屋买卖合同》中，中源公司与苏开适还约定了该交易总价的具体构成：房价为987945元；续建费为354768元。该交易价格的约定与周正修和中源公司签订的《续建合同》中约定的委托出售低价完全一致。如果中源公司和苏开适没有某种特殊关系，作为理性的经济人和善意代理人，在当时房价看涨的经济环境下，中源公司不可能以该“特殊低价”将涉案房屋出售给苏开适，双方也没有任何理由在房屋买卖合同中对交易总价进行拆分。其二，在周正修拟追究中源公司怠于履行《续建合同》违约责任的情况下，中源公司未将售房事宜及时告知委托人周正修，不合常理。中源公司、苏开适均称双方于2009年9月6日签订了《房屋买卖意向书》、2011年6月23日签订了《房屋买卖合同》，但双方却未能提供该《房屋买卖意向书》的原件，且中源公司竟在长达近两年的时间内都未将双方签订《房屋买卖意向书》以及收取苏开适订金的事宜告知周正修。在周正修委托律师于2011年6月27日、7月18日向中源公司发出律师函，拟追究中源公司未能按照《续建合同》约定续建房屋以及出售房屋违约责任的情况下，中源公司居然也选择不及时告知周正修其已将涉案房屋出售给苏开适。直到2011年9月6日，中源公司才向周正修发出《关于领取收楼款及配合办理房屋过户登记手续的通知》，违反了代理人应将代理事务进展情况告知被代理人的义务。综上，检察机关新查明的事实以及新证据足以证明中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》并非真实交易，而是由中源公司一手主导的虚假交易。即，中源公司并未真正代理周正修将涉案房屋出售给苏开适，而是恶意“自买自卖”，规避其应向周正修承担的逾期续建责任，并赚取高额差价。
（二）中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》系双方恶意串通行为，损害了周正修的合法权益，应属无效。
第一，关于中源公司在本案中是否存在滥用代理权或超越代理权限的问题。首先，中源公司代理周正修以1342713元的底价将涉案房屋出售给苏开适的行为，表面上符合《续建合同》及《授权委托书》的约定，实际上违反了委托合同的信赖原则及民事交易活动的诚实信用原则，属滥用代理权行为。《续建合同》约定“甲方（周正修）委托乙方（中源公司）以不低于双方总成本的价格出售房产，如因市场原因经双方书面同意后可以以低于双方总成本的价格出售房产。甲方同意按以下方式向乙方支付代理续建的报酬：（1）如出售房产后所得的价款高于双方成本的，以乙方成本占双方总成本的百分比乘以溢价部分的金额作为乙方代理续建的报酬；（2）如出售房产后所得的价款低于双方成本的，甲方除向乙方支付续建成本外，不须向乙方支付代理续建报酬”；终审判决认定中源公司将涉案房屋以双方约定的总成本价格1342713元出售给苏开适，系有权代理行为，合法有效。对此，检察机关认为“不低于双方总成本的价格出售房产”不等于周正修已授权中源公司可以随时以该底价出售房产。根据上述续建合同的约定及委托合同的信赖原则，中源公司仍应当最大限度的维护周正修的交易利益，以理性的价格出售涉案房产。中源公司代理周正修将涉案房产出售给苏开适的时间为2011年6月23日，该时间距离周正修与中源公司签订《续建合同》的时间近3年，但价格却完全一致，显然与当时广州房地产价格上涨的行情不符。鉴于中源公司与苏开适存在特殊关系及本案房屋买卖为虚假交易，故中源公司在本案中的代理行为本质上为自己代理，即中源公司系代理周正修与自己从事交易行为，属滥用代理权行为。终审判决在未对涉案房产价值进行评估的基础上即认定中源公司代理周正修与苏开适签订的房屋买卖合同未损害周正修的利益，有失公平。此外，如果中源公司系出于客观中立的立场将涉案房屋真实地以上述价格出售给善意第三人，则即便中源公司对于涉案房屋售价的评估存有过失，中源公司也属依法行使代理权，周正修无权追究中源公司责任或该责任追究不能溯及第三人。然而，本案的关键在于中源公司并非真实出售房屋，而系与苏开适恶意串通，虚构交易事实，违反了委托合同关系中要求的受托人应当忠实妥善完成委托事项的要求，也违反了民事交易活动要求的诚实信用原则。
其次，中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》部分条款明显超越了代理权限，损害了周正修的合法权益。《房屋买卖合同》约定“卖方须在买方付清成交价款后五个工作日内至房管交易部门办理递件过户手续，相关税费由买方支付。卖方应当依期办理房屋转让过户手续，未经买方同意而延期办理的，每逾期一天按成交总价款的0.5%向买方支付违约金。因本合同的解释、适用、执行、实施而产生任何争议纠纷，均同意提交房屋所在地法院裁判，因此而引起之律师费、诉讼费、调查取证费、差旅费等由违约方负责支付”。《中华人民共和国合同法》第三百九十七条规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务”。周正修与中源公司签订的《续建合同》及《授权委托书》约定，周正修对于中源公司的委托属特别委托，而非概括委托。授权有七项，其中并不包含对买卖合同中约定过户时间、逾期过户责任、律师费等条款的订立权。中源公司在未取得周正修授权及同意的情况下，代理周正修与苏开适签订《房屋买卖合同》超越了代理权限。苏开适支付购房款的时间为2011年8月25日，中源公司直到2011年9月6日才向周正修发出《关于领取收楼款及配合办理房屋过户登记手续的通知》，苏开适直到2011年9月23日才向周正修发出《请尽快办理房屋过户登记手续的通知》，实际上《房屋买卖合同》约定，该两份通知书发出时周正修已经处于违约状态，需要按合同约定承担违约责任。鉴于中源公司超越代理权限与苏开适恶意串通签订《房屋买卖合同》，致使周正修在毫不知情的情况下支付了不必要的违约金及律师费，侵害了周正修的合法权益。由于中源公司代理周正修与苏开适签订《房屋买卖合同》并非真实交易，且苏开适并非善意的购房人，故终审判决基于错误事实判令周正修向苏开适履行《房屋买卖合同》项下的合同责任，显失公平。
第二，中源公司与苏开适之间存在恶意串通行为，损害了周正修的合法权益，《房屋买卖合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。根据《续建合同》及《授权委托书》的约定，中源公司确实有权代理周正修在条件成熟的情况下出售涉案房屋，但“有权出售”并不等同于“有权任意出售”。根据检察机关新查明的事实及前文所述，中源公司为了避免向周正修承担《续建合同》的违约责任及赚取房屋买卖差价，恶意虚构房屋买卖交易，违背了委托代理人应尽的告知义务、善管义务和忠实义务，也违反了诚实信用原则。苏开适作为中源公司股东陈俊彪直接管理控制的员工，在没有购买涉案房屋真实意思表示的情况下，通过虚假签订《房屋买卖合同》，虚假支付购房款行为，配合中源公司完成虚假房屋买卖交易。中源公司与苏开适的恶意串通行为致使涉案房屋被中源公司“低买高卖”，2011年8月借用苏开适名义买入价格为1342713元，2014年出售给钟羽的价格为289万元。显然已侵害了周正修获得的房产流转收益。由于原审法院未对涉案房屋在2011年6月交易时的市场价值进行评估，致使中源公司是否以明显底价出让涉案房屋无法确认。此外，中源公司代理周正修与苏开适签订的涉案《房屋买卖合同》对周正修约定了严苛的违约责任，致使周正修支付了本不应支付的逾期过户违约金及律师费等费用。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《房屋买卖合同》应认定为无效。终审判决判令周正修履行《房屋买卖合同》约定的义务，属认定事实不清。
周正修称，一、本案有新证据证明中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》为虚假交易，是中源公司与苏开适为了达到侵吞周正修合法财产恶意串通制造出来的虚假诉讼。
1、苏开适的社保缴费情况显示，苏开适2010年10月至2011年10月期间在金宇公司工作，2011年11月至2014年2月期间在泰和公司工作。金宇公司、中源公司、泰和公司的工商登记资料显示，陈俊彪不仅为金宇公司的法定代表人，且持有中源公司16%的股份、泰和公司85%的股份，涉案《房屋买卖合同》签订时及本案一、二审期间，苏开适一直是陈俊彪控制的员工，与中源公司之间具有特殊的关联关系。
2、从苏开适2009年1月至2011年12月期间的社保缴纳情况看，苏开适在购买涉案房屋时每月月均工资只有二、三千元，一次性支付132万余元的购房款远远超出其经济支付能力。虽然苏开适于2011年8月25日从其名下尾号为6831账户的中国建设银行账户直接向中源公司名下尾号0713账户转账购房款1322713元，但有新证据证明与中源公司有特殊关系的案外人李干伟在苏开适向中源公司支付购房款的半小时之内通过其名下尾号为5533的中国建设银行账户向苏开适账户存入1322713元，即该笔转账款项为苏开适的购房款来源。从中源公司的上述银行账户流水清单显示，李干伟与中源公司之间存在密切的经济往来，李干伟经常向中源公司支取“工资”、“差旅费”、“报销”等费用，同时，从检察机关的询问笔录中可知苏开适与李干伟并不认识且无经济往来。由此可见，苏开适用于支付涉案房屋购房款是由中源公司通过李干伟提供的。
2014年6月20日，李干伟作为苏开适的委托代理人与案外人钟羽签订《存量房买卖合同》，约定苏开适将涉案房屋转让给钟羽，转让价款289万元。李干伟名下尾号为3003的中国建设银行账户流水清单显示，中国建设银行广东省分行个人贷款中心于2014年8月1日将房贷给钟羽的200万元房款直接划入李干伟账户，李干伟上述账户却从未出现向苏开适的转账记录，即苏开适并没有收取涉案房屋的转让款，其并非涉案房屋的真实产权人，中源公司才是涉案房屋的实际控制人。
3、虽然中源公司、苏开适在本案中均表示中源公司已于2011年11月将涉案房屋交付给苏开适使用，于2013年11月11日登记在苏开适名下，但结合广州市供电局越秀分局出具的涉案房屋电费缴纳清单及中源公司名下尾号为0713账户的中国建设银行账户流水清单看，广州市供电局越秀分局2012年7月11日至2014年7月11日期间对涉案房屋收取的几乎每笔电费都可以在中源公司的上述银行账户流水清单上找到相应记录，电费数额、收费时间、代扣单位等完全吻合，即自2011年6月23日中源公司代理周正修与苏开适签订涉案房屋买卖合同至2014年7月涉案房屋再次转让给案外人期间，一直由中源公司实际管理和控制，并没有真正交付给苏开适占有使用。综上，中源公司代理周正修与苏开适签订的涉案《房屋买卖合同》为虚假交易，是中源公司和苏开适为达到侵占周正修合法财产恶意制造出来的“自买自卖”，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应为无效合同，苏开适应向周正修返还涉案房屋，若不能返还，则按市场评估价赔偿。同时苏开适还应返还周正修已支付的违约金、律师费及赔偿因本案给周正修造成的一切损失。
二、中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》是双方恶意串通行为，中源公司滥用、超越代理权，损害周正修的合法权益，合同应为无效。
1、周正修通过法律途径追究中源公司的违约责任时，中源公司突然滥用周正修授予其可以不低于成本价格出售涉案房屋的代理权，与苏开适恶意串通，伪造《意向书》，临时签订《房屋买卖合同》，在2011年广州楼市形势一片大好的市场环境下，将涉案房屋以成本价予以出售，该行为表面上符合续建合同及授权委托书的约定，但实际上已严重违反了委托合同的信赖原则及诚实信用原则。“不低于双方总成本的价格出售房产”不等于周正修已授权中源公司可以随时以该底价出售房产，中源公司应当最大程度维护周正修的权益，中源公司在广州市房价不断上涨的情况下，仍以成本价出售涉案房屋，严重偏离了市场规律，远低于涉案房屋的本身价值，损害了周正修的合法利益，没有尽到理性代理人应尽的义务。中源公司滥用代理权。周正修与中源公司签订的续建合同第二条第6项约定“在房产续建工程达到合法出售条件时，由乙方代甲方将该房产出售”，第六条第3项约定“乙方保证全部续建工作在签订本合同之日起一年内完成”，该合同已经表明中源公司的代理销售权限并不是无条件的，只有在中源公司于规定期限和约定的续建范围和标准完成续建工程，并申办相应法律手续达到法定出售条件时，中源公司才具备代理销售涉案房屋的权限，而在本案的一审诉讼中，中源公司和苏开适均承认涉案房屋未完成内部装修工程，即《房屋买卖合同》签订时中源公司甚至并未具备代理销售涉案房屋的权限。因此《房屋买卖合同》应为无效。
另外，中源公司代理苏开适签订的《房屋买卖合同》部分条款明显超越代理权限，损害了周正修的合法权益。中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》约定：“卖方须在买方付清成交价款后五个工作日内至房管交易部门办理递件过户手续，相关税费由买方支付。卖方应当依期办理房屋转让过户手续，未经买方同意而延期办理的，每逾期一天按成交总价款的0.5%向买方支付违约金。因本合同的解释、适用、执行、实施而产生任何争议，均同意提交房屋所在地法院裁判，因此引起之律师费、诉讼费、调查取证费、差旅费等由违约方支付”。首先，周正修并没有授权中源公司拥有买卖合同中约定的过户时间、逾期过户责任、律师费等条款的订立权，中源公司在没有取得周正修授权及同意的情况下，代理周正修与苏开适签订《房屋买卖合同》条款明显超越了代理权限。其次，苏开适支付购房款的时间为2011年8月25日，而中源公司直到2011年9月6日才向周正修发出《关于领取收楼款及配合办理房屋过户登记手续的通知》，即该通知书发出时，周正修就已经处于违约状态，需要按照合同约定承担违约责任，即因中源公司超越代理权与苏开适恶意串通签订了《房屋买卖合同》，周正修在毫不知情的情况下就须支付不必要的违约金及律师费，严重损害了周正修的合法权益。
鉴于中源公司与苏开适存在特殊关系及本案房屋买卖为虚假交易，故中源公司的代理行为本质上为自己代理。中源公司滥用、超越代理权与苏开适恶意串通签订的《房屋买卖合同》无效，对周正修不产生法律效力。
2、两审法院仅以《意向书》和《房屋买卖合同》就认定周正修与苏开适存在真实的合同关系，然而由于《意向书》原件缺失，《意向书》的真实性无法查证，《房屋买卖合同》成为“无源之水”，其真实性无法得到印证。结合检察机关新查明的事实和提供的新证据可以肯定《房屋买卖合同》是中源公司为了避免向周正修承担续建合同的违约责任及赚取房屋买卖差价而恶意虚构的。苏开适作为中源公司股东陈俊彪直接控制的员工，与中源公司之间具有特殊的关联关系，在没有购买涉案房屋的真实意愿的情况下，通过虚假签订《房屋买卖合同》，虚假支付购房款，提起虚假诉讼等行为，配合中源公司完成虚假房屋买卖交易。中源公司和苏开适的恶意串通行为，致使涉案房屋被中源公司远低于市场价格非法取得，严重损害了周正修的合法权益。《房屋买卖合同》应认定为无效。
三、《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》第12条规定，虚假诉讼违法行为涉嫌虚假诉讼罪、诈骗罪、合同诈骗罪等刑事犯罪的，民事审判部门应当依法将相关线索和有关案件材料移送侦查机关。《中华人民共和国刑法》第三百零七条之一虚假诉讼罪规定“为谋取不正当利益，以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或严重侵害他人合法权益的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或单处罚金。情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金”。本案中，中源公司与苏开适伪造《房屋买卖合同》，通过提起本案虚假诉讼，以远远低于市场的价格非法取得了涉案房屋，严重侵害了周正修的合法权益，该行为已触犯《中华人民共和国刑法》第三百零七条之一的规定，构成虚假诉讼罪。请求根据《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》第12条规定，将本案相关的线索和有关材料移送侦查机关，依法追究陈俊彪、苏开适、李干伟、张少春的刑事责任。请求：撤销一、二审判决，驳回苏开适的全部诉讼请求。一、二审案件受理费由苏开适负担。
苏开适答辩称，不同意周正修的再审请求，请求维持二审判决。
2011年11月2日，苏开适向一审法院起诉请求：周正修将位于广州市越秀区麓苑路39号大院3号2103房屋的产权过户登记至苏开适名下；2、周正修向苏开适支付逾期办理上述房屋产权过户手续的违约金（从2011年9月2日起计至产权实际转名之日止以1342713元为基数按每日0.5%计算）；3、周正修赔偿律师费72150元。
一审法院认定事实：根据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》记载，座落在本市越秀区麓苑路39号大院3号2103房的房屋，产权人为周正修(建筑面积152.19平方米，共有情况为单独所有)，登记时间为2009年12月3日。该证所附的平面图中显示，测绘时间为1999年8月30日。
2008年10月15日，周正修(委托人、甲方)与中源公司（代理人、乙方）签订《麓景台烂尾楼业主委托续建合同》，约定：位于麓苑路39号的麓景台商住楼项目，由原开发商广州市辉煌房地产有限公司于1995年开始动工兴建，在三幢塔楼主体封顶且外墙已基本完工时，因负债累累且无后续开发资金造成项目停工烂尾至今；甲方是位于广州市麓苑路39号麓景台御庭阁21层03号房的合法业主，该房产建筑面积153.88平方米，套内面积125.555平方米，现甲方将其拥有的麓景台上述楼盘以及配套的公用部分的续建事项全权委托乙方代为办理，具体范围有6：在房产续建工程达到合法出售条件时，由乙方代甲方将该房产出售；甲方承担全部续建费用(包括办理房产权属证件所需费用)，此费用由乙方在代办房产权属证件时先行垫付，待乙方售出房屋后，由甲、乙双方据实以确认结算；甲方的购房成本为987945元，乙方的续建费为354768元，其中办理房产权属证件所需费用以双方据实书面确认的金额另计；甲方委托乙方以不低于双方总成本的价格出售房产，如因市场原因经双方书面同意后可以以低于双方总成本的价格出售房产等。
同日，周正修(委托人)出具《授权委托书》予中源公司(受托人)，写明：委托人就其合法拥有的，位于广州市麓苑路39号麓景台御庭阁21层03号房产，现委托受托人代为办理该房产的以下相关事项：一、办理该房产恢复续建及装修的一切报建手续，直至领取施工许可证；三、代理委托人签订该房产恢复续建及装修的工程建设及安装施工承包合同，并代为支付相关费用；四、办理该房产续建完工后各单项验收及综合验收手续，直至办理房产登记并领取该房产的权属证明；七、代为出售该房产，办理相关转让手续，并代为缴纳该房产过户税费；委托期限自委托书签发之日起至委托事项完成之日止，受托人无转委托权。
2009年9月6日，苏开适(买方)与作为周正修委托代理的中源公司(卖方)签订《房屋买卖意向书》，约定：根据卖方委托中源公司销售其麓苑路39号大院3号2103房事宜，现中源公司根据卖方的委托权限，与买方在平等、友好、诚信协商的基础上，签订本意向书；物业地址为广州市越秀区麓苑路39号大院3号2103房，建筑面积152.19平方米(含公共分摊面积)，用途为住宅；成交价为1342713元，其中包括房价987945元，续建费354768元；付款方式为双方签订本意向书时买方支付订金20000元，签订正式《房屋买卖合同》后，买方一次性付清余款；物业交付标准为卖方先实施该物业公用配套部分的续建工程，套内部分的装修续建工作，待正式签订《房屋买卖合同》后由买方另行书面确定装修布局及风格等。
2011年6月23日，苏开适(买方)与作为周正修委托代理人的中源公司(卖方)签订《房屋买卖合同》，约定：根据卖方委托代理人与买方于2009年9月6日签订的《房屋买卖意向书》，现双方自愿就物业买卖和办理物业交易过户事宜签订合同；物业地址为广州市越秀区麓苑路39号大院3号2103房，建筑面积152.19平方米(含公共分摊面积)，用途为住宅；成交价为1342713元，其中房屋转让价为987945元，其中续建费354768元，该续建费中包括公用配套部分续建费152190元，套内装修续建费202578元：本合同签订后，在买方书面确认套内装修布局及风格后的三天内付清全部成交价款(买方已支付的订金可予以冲抵)；卖方须在买方付清成交价款后五个工作目内至房管交易部门办理递件过户手续，相关税费由买方支付；卖方须在买方付清成交价款三个月内完成该物业套内装修续建工程，并交付买方使用；卖方保证对该物业享有完整处分权并保证该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷，卖方应当依期办理房屋转让过户手续，未经买方同意而延期办理的，每逾期一天按成交总价款的0.5%向买方支付违约金；本合同自签署之日起生效，若因卖方中途违约或物业被查封等卖方原因而导致不能交易，由卖方退还已收取买方的全部款项及承担本次交易已发生的全部费用外，并按成交总价款的30%向买方支付赔偿金；双方之前签订的《房屋买卖意向书》由双方统一销毁作废，双方权利义务均以本合同为准等。
上述合同签订后，苏开适于2011年8月25日通过中国建设银行股份有限公司帝景大厦支行向中源公司支付1322713元，并写明该款项用途为购B2103房房款。同日，中源公司开具了《收款收据》，写明：今收到苏开适交来麓苑路39号大院3号2103房房款(包括原交付订金)1342713元。
同年9月23日，苏开适向周正修发出《请尽快办理房屋过户登记手续的通知》，称：中源公司受周正修的委托，将周正修名下位于广州市麓苑路39号大院3号2103房转让给苏开适，并与苏开适签订了《房屋买卖合同》。苏开适已按约定支付了房屋的全部价款，但周正修仍未与苏开适办理过户登记手续。为此，请周正修尽快与苏开适到广州市房屋管理中心办理上述房屋的过户手续。
2011年10月20日，苏开适(甲方)与广东海印律师事务所（乙方）签订《民事代理委托合同》，约定：乙方接受甲方的委托，委派邓峥嵘律师担任甲方委托事项的承办律师；甲方委托乙方办理的法律事务包括代理一审诉讼；律师收费方式为按标的比例收费，按标的1671678元的比例收费，共计72150元整等。次月1日，广东海印律师事务所向苏开适开具发票，收取了律师费72150元。
此外，苏开适为证明其诉请，向一审法院提交了中源公司分别于2011年9月6日、11月11日向周正修发出的《关于领取售楼款及配合办理房屋过户登记手续的通知》，其中2011年9月6日邮件的查询显示由李子敏签收。对该两份证据，周正修称虽然李子敏是广东经国律师事务所的员工，但其没有收到过该两份邮件。
周正修就其抗辩意见中提交了：1、2011年6月拍摄的房屋现状的照片；2、2011年6月27日、7月17日，周正修通过广东经国律师事务所向中源公司发出的《律师函》；3、2011年9月19日，周正修通过广东经国律师事务所向中源公司发出的《律师函》。苏开适称照片无法证明是涉讼房屋的，照片显示的时间是可以设置的，不能显示拍摄的时间；苏开适从没有收到过律师函，且即使律师函的内容是真实的，周正修从来没有撤销对中源公司的授权，也不涉及对中源公司代周正修出售房屋的撤销。
一审庭审中，苏开适及中源公司确认涉案房屋已于2011年11月底交付给苏开适，现正在装修中。周正修于庭审中确认其对中源公司的授权委托尚未撤销或解除。
一审法院认为，本案争议的焦点在于苏开适与中源公司是否存有恶意串通，损害了周正修的利益。
一、涉案的《房屋买卖意向书》及《房屋买卖合同》的效力问题。首先，中源公司是否有权代为出售涉案房屋。根据周正修与中源公司签订的《麓景台烂尾楼业主委托续建合同》的约定，由于涉案房屋所在的麓景台商住楼项目在原开发商开发建设过程中出现烂尾的情况，苏开适委托中源公司承担涉案房屋的续建，其委托事项包括了在房产续建工程达到合法出售条件时，由中源公司代为周正修出售该房屋。此外，根据周正修于2008年10月15日出具予中源公司的《授权委托书》的内容，中源公司作为周正修的委托代理人，周正修的授权事项包括代为出售该房产，办理相关转让手续，并代为缴纳该房产过户税费。而周正修之于中源公司的委托的期限为自该委托书签发之日起至委托事项完成之日止，庭审中，周正修及中源公司均明确该授权委托尚未撤销或解除。因此，中源公司有权代为周正修出售涉案的房屋。此外，根据周正修与中源公司签订的《麓景台烂尾楼业主委托续建合同》的约定，周正修委托中源公司以不低于双方总成本(包括周正修的购房成本987945元及中源公司的续建成本354768元)的价格出售涉案房产，如因市场原因经双方书面同意后可以以低于双方总成本的价格出售房产，即中源公司可以不低于双方总成本的价格出售涉案房产，而无需再书面征得周正修的同意。现中源公司以周正修的名义将涉案房产以总价1342713元的价格将涉案房屋出售予苏开适，并未超越其代理权限。其次，涉案房屋的面积及售价问题。虽然周正修与中源公司签订的《麓景台烂尾楼业主委托续建合同》中约定涉案房屋的建筑面积为153.88平方米，中源公司代周正修与苏开适签订的《房屋买卖意向书》与《房屋买卖合同》中均约定涉案房屋的面积为152.19平方米。但根据前述的《房地产权证》所附平面图来看，涉案房屋已于1999年8月30日进行了测绘，测绘面积为152.1859平方米。因此，《房屋买卖意向书》与《房屋买卖合同》中约定的产权面积并无不妥之处。此外，由于涉案房屋属烂尾楼续建房屋，且目前仍未完成续建，故中源公司在授权范围内将涉案房屋以1342713元售予苏开适，并无明显的恶意贬损涉案房屋价值的倾向。而且，周正修亦未能提供有效证据证明涉案房屋的售卖价值明显低于合理的市场价格。
综合前述内容，周正修辩称苏开适与中源公司恶意串通损害其利益，缺乏依据，不予采信。上述《房屋买卖意向书》及《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容于法无悖，为真实有效的合同。各方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。
二、违约责任问题。根据前述的《房屋买卖意向书》及《房屋买卖合同》的约定，周正修应在苏开适付清房款后五个工作日内至房管部门办理递件过户手续。苏开适已于2011年8月25日付清了全部购房款项，周正修应于2011年9月2日前为苏开适办理涉案房屋的过户登记手续，但周正修至今未予办理，已构成违约，故对苏开适诉请要求周正修将涉案房屋过户至苏开适名下，合理合法，该院予以支持。但根据上述合同的约定，因办理产权过户登记手续而产生的相关税费均应由苏开适负担。因周正修逾期办理过户手续，根据《房屋买卖合同》的约定，周正修应按每逾期一天按成交总价款的每日0.5‰(即千分之五)向买方支付违约金。对此，考虑到现在房屋价值上升较快，且该违约金标准明显过高，该院酌情将违约金标准调整为按中国人民银行公布的同期同类银行一年期的贷款利率计付。此外，根据上述《房地产买卖合同》的约定，若因合同的执行、实施等产生争议而发生的律师费等由违约方支付，现苏开适因本案诉讼已向广东海印律师事务所支付了律师费72150元，该费用应由周正修负担，故对苏开适该项诉请，予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第(二)项、第六十条第一款，第一百零七条的规定，判决：一、周正修应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助苏开适办理广州市越秀区麓苑路39号大院3号2103房的房屋产权过户登记手续。因办理产权过户登记手续而产生的相关税费由苏开适负担。二、周正修自本判决发生法律效力之日起十日内向苏开适支付自2011年9月2日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证的违约金(以1342713元为基数，按中国人民银行公布的同期同类一年期银行贷款利率计付)；自本判决发生法律效力之次日起至实际办理产权过户登记手续之日止的逾期办证违约金(以1342713元为基数，按中国人民银行公布的同期同类一年期银行贷款利率计付)由周正修逐月支付予苏开适。逾期办证违约金总额不得超过购房款总额1342713元。三、周正修应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向苏开适支付律师费72150元。四、驳回苏开适的其他诉讼请求。一审案件受理费15247元（其中案件受理费10247元、财产保全费5000元）由苏开适负担2876元，周正修负担12371元。
周正修不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，改判发回重审或驳回苏开适的诉讼请求。2、一、二审案件受理费由苏开适承担。
二审法院查明，二审期间，各方当事人未能提供新的证据，二审对一审法院查明的事实予以确认。
二审法院认为，周正修认为苏开适与中源公司恶意串通，损害其利益，故案涉《房屋买卖意向书》及《房屋买卖合同》无效。周正修该主张依据不足，不予采纳。理由如下：
第一，中源公司代为出售涉案房屋的行为有效。根据周正修与中源公司签订的《麓景台烂尾楼业主委托续建合同》第二条第6项及《授权委托书》第七条的约定，中源公司有权代为出售案涉房产，办理相关转让手续，并代为交纳过户税费。一审庭审中，周正修亦确认其对中源公司的授权委托尚未撤销或解除。签订上述合同后，中源公司一直负责涉案房屋的续建工作。苏开适在中源公司承担续建工作并出示上述续建合同及《授权委托书》的情况下，相信中源公司有权代周正修出售涉案房屋，并与中源公司签订《房屋买卖意向书》及《房屋买卖合同》，合情合理。另，根据《麓景台烂尾楼业主委托续建合同》的约定，周正修委托中源公司以不低于双方总成本的价格即1342713元出售涉案房产，如因市场原因经双方书面同意后可以以低于双方总成本的价格出售房产。本案中，中源公司以1342713元的价格将房屋出售给苏开适，该价格不低于双方约定的总成本，故中源公司出售案涉房屋的行为并未超越代理权限，应属合法有效。
第二，《房屋买卖意向书》及《房屋买卖合同》为有效合同，双方应按照合同约定履行。首先，虽然《房屋买卖意向书》没有原件，但从两份合同签订的时间及内容来看，后签订的《房屋买卖合同》是在前一份合同的基础上签订的内容更为详细的合同，二者具有一定的关联性，可相互佐证。其次，后签订的《房屋买卖合同》明确约定“双方之前签订的《房屋买卖意向书》由双方统一销毁作废，双方权利义务以本合同为准”，由此可见，苏开适未能提供《房屋买卖意向书》原件与该约定是对应吻合的，故本案应以《房屋买卖合同》作为确定双方权利义务的依据。再次，虽然涉案房屋的《房地产权证》是在2009年12月3日才登记的，但根据该证所附平面图显示，涉案房屋在1999年8月30日已经进行了测绘，测绘面积为152.1859平方米。故中源公司与苏开适在《房屋买卖意向书》及《房屋买卖合同》中约定的房屋面积为152.19平方米，并无不妥。最后，上述合同约定的房屋买卖价格符合周正修的授权范围，理由同上，且周正修未能提供充分的证据证明售卖价格明显低于合理的市场价格，故中源公司作为周正修的代理人与苏开适签订的《房屋买卖意向书》及《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。
综上所述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”周正修主张苏开适与中源公司有恶意串通的行为，但周正修至今未能提供充分的证据证明中源公司有恶意贬损房屋价值、与苏开适恶意串通损害其利益的行为，故周正修应承担举证不能的不利后果。
至于周正修应否支付逾期办证违约金及律师费的问题。根据上述《房屋买卖意向书》及《房屋买卖合同》的约定，周正修应在苏开适交清房款后五个工作日内即2011年9月2日前办理递件过户手续，但周正修至今未办理，违反了上述约定，构成违约，依法应承担逾期办证违约责任。一审法院根据本案的具体情况及双方利益得失，酌情将违约金标准调整为按中国人民银行公布的同期同类银行一年期的贷款率计付，较原合同约定更符合公平合理的原则，予以认可。另，一审法院判令周正修承担苏开适因本案诉讼所支出的律师费72150元，符合《房屋买卖合同》中关于因合同纠纷发生的律师费用承担的约定，合法有据，亦予以认可。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持；周正修的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决','2018-10-01
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