辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1629号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司，住所地：沈阳市大东区滂江街22号。
法定代表人：童锦泉，该公司董事长。
委托代理人：谭伟英，辽宁通政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳龙派特教育培训学校，住所地：沈阳市大东区滂江街22号龙之梦购物中心5层。
法定代表人：戴旭，该学校校长。
委托代理人：王延山，辽宁景博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳派特森教育培训学校，住所地：沈阳市和平区和平北大街69号。
法定代表人：高蔓苓，该学校校长。
委托代理人：王延山，辽宁景博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：戴旭，男，汉族，1966年8月26日出生，沈阳龙派特教育培训学校校长，住所地辽宁省鞍山市铁东区。
委托代理人：王延山，辽宁景博律师事务所律师。
上诉人沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司（以下简称“鹏瑞利长峰公司”）因与被上诉人沈阳龙派特教育培训学校（以下简称“龙派特培训学校”）、沈阳派特森教育培训学校（以下简称“派特森培训学校”）、戴旭房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月1日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，审判员孙卓、代理审判员王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
鹏瑞利长峰公司一审起诉称：原、被告于2010年10月25日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将座落在沈阳龙之梦购物中心面积为1510平方米的房屋租赁给被告，租期为五年。即2011年3月1日至2016年2月28日。租金收取方式：（1）2011年3月1日至2013年2月28日按1元每平米每天计算，即每月45，929.17元；（2）2013年3月1日至2014年2月28日按1.25元每天每平方米计算，即每月57，411.46元；（3）2014年3月1日至2016年2月28日按每天每平米1.5元计算，即每月68，893.75元。物业管理费收取方式同租金收取方式。原告按合同履行了义务，被告共欠租金826，342.22元（从2012年6-12月，2013年5-2014年2月），物业费共欠1，024，403.29元（从2012年4-2014年2月），电费共欠11，220元（从2013年10-11月），宣转费60，000元（2012年7-2014年2月）至今未付。依据合同12.2（4）约定，“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。”故被告应支付违约金551，150元。免租装修期、双方达成协议装修期间的减免费用，但被告没有按照双方达成的协议履行义务，所以我方保留追诉权。1、依法判令被告立即给付租金826，342.22元；2、依法判令被告立即给付物业费1，024，403.29元；3、依法判令被告立即给付电费11，220元；4、依法判令被告立即给付宣转费60，000元；5、依法判令被告支付违约金551，150元；6、诉讼费由被告承担。后原告将第5项诉讼请求变更为：依法判令被告支付违约金688，938元。
龙派特培训学校一审答辩称：根据双方往来的所有协议及补充协议，被告不欠付原告的租金和物业费，且被告通知原告解除租赁协议是因为原告没有按照双方签订的协议及承诺履行，且因原告的行为导致双方的合同目的无法实现。所以被告基于合同权利通知原告解除双方的租赁协议。2013年10月、11月份的电费我方已经缴纳且有相关发票，我方不欠付电费，而后被告也已通知原告解除租赁协议，也不再原告房屋处经营，不存在后期的电费。原告收取宣传费但并为进行任何宣传，没有按照合同约定，所以说被告不应支付宣传费。被告与原告解除合同，是因原告违约行为，所以被告不应支付违约金。
派特森培训学校一审答辩称：同龙派特意见。后期三方签订协议将权利义务转给被告龙派特学校，我学校不应当再承担责任。
戴旭一审答辩称：我不是本案的适格主体，因为被告龙派特学校不是独资企业，是教育局批准的法人单位，不应由我个人承担连带责任。
龙派特培训学校一审反诉称：2010年10月25日，沈阳龙之梦购物中心与沈阳派特森教育培训学校签订了《房屋租赁合同》并交纳了23万元保证金。后合同主体变更为被反诉人沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司和反诉人沈阳龙派特教育培训学校。但在合同签订后，被反诉人一再推迟反诉人入场时间及购物中心的开业时间，导致了反诉人运营成本、宣传费用以及品牌效益的损失。开业后，被反诉人提供的租赁房屋空调、漏水问题频发，造成很多学生以及家长的不满，甚至造成很多学生家长退款。同时，反诉人入住购物中心前，被反诉人招商宣传同步开业的品牌或卖场等也并未兑现，相反商场入住率极低，空置率高，管理极差，购物中心内踢毽子的、跳广场舞的等络绎不绝，严重影响了商场的形象和严重破坏了商场环境，因此对我方的反诉人的招生活动上课造成了极坏影响，很多学生家长鉴于环境而选择其他教育机构。1、请求法院确认双方租赁合同关系已于2013年11月30日解除；2、请求法院判令被反诉人赔偿因无法实现合同目的给反诉人造成的直接营业损失100万元；3、请求法院判令被反诉人赔偿因无法实现合同目的而给反诉人造成的装修损失230万元；4、请求法院判令被反诉人返还租赁保证金23万元；5、请求法院判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。
鹏瑞利长峰公司一审答辩称：关于反诉请求第一项我方不同意给付。原、被告双方签订的租赁合同约定双方合同期为五年，从2011年3月1日至2016年2月28日。在合同履行期间内，双方如果有一方要求解除合同的，必须经过另一方的同意，无论按照约定还是按照法定，被告方解除合同均未得到我方同意，所以，反诉人擅自单方解除合同无效。且按照合同约定，反诉人擅自解除合同我方有权追诉免装修期的各项费用及减免的各项费用。反诉请求第二项我方不同意赔偿。原、被告双方签订的是房屋租赁合同，我方向反诉人交付的租赁物符合房屋的租赁条件，而反诉人是从事教育培训学校，而我方交付的租赁物对其教育行为并没有使他的合同目的实现不了，也不影响其合同目的实现。反诉人以此要求赔偿无事实及法律依据。反诉人租赁原告的是房屋，要求的赔偿是盈利损失，这对其营业来说是经营当中的风险问题，责任应当由其自己承担。对此请求，反诉人应当举证证明合同无法实现目的的相关证据，反诉人没有举证证明本事实不成立。我方不同意赔偿装修损失。理由同上。根据合同约定对于房屋装修的费用反诉人擅自解除合同，对于残值部分，反诉人已于2014年3月份将其拉走。按照合同约定对于反诉人经营期间的装修能拆除的可以拆除，如不能拆除我方同意留下的，按照合同约定我方不承担该责任。关于保证金合同中也有约定，我方不同意返还，反诉人提前解除合同，或者不按照合同履行义务，反诉人无权要求返还保证金。反诉人由反诉人承担，请求法院驳回反诉人的反诉请求。
一审法院查明：2010年10月25日，沈阳龙之梦购物中心有限公司（甲方）与被告派特森学校（乙方）签订沈阳龙之梦购物中心房屋租赁合同，约定将位于沈阳市大东区滂江街20号F5F-25-28号商铺出租于乙方，租用面积为1510平方米，用于经营英语教学培训的用途。房屋的租赁期限自甲方同意的免租装修期届满次日起至合同终止的期间，即预计2011年3月1日至2016年2月28日，以甲方通知为准。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起120天的免租装修期，即2010年11月1日至2011年2月28日。乙方无须承担该免租装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在免租装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同约定的其他任何费用。双方暂约定该房屋交付日为2010年11月1日，甲方可以提前交付该房屋，乙方应无条件接收该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期。自免租装修期满后的次日起，该房屋的租金按如下方式收取：1、2011年3月1日至2013年2月28日，租金1元／天／平方米计算，即45，929.17元／月；2、2013年3月1日至2014年2月28日，租金1.25元／天／平方米计算，即57，411.46元／月；3、2014年3月1日至2016年2月28日，租金1.5元／天／平方米计算，即68，893.75元／月。第13.1条约定乙方应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动的物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，恢复后的房屋应得到甲方的书面接受，由此发生的费用由乙方承担；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。同日，双方还签订一份补充协议，第二条约定，乙方应于租赁期内（不包括免租装修期）向甲方或管理公司支付该房屋的宣传推广费。即乙方应于每月5日前向甲方交付3，000元／月的宣传推广费。第十五条约定及合同第12.2.4条约定：甲乙双方同意，乙方逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月，且收到甲方书面通知7日内仍不改正的。甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。第二十三条约定：自免租装修期满后的次日起，该房屋的物业费按如下方式收取：1、2011年3月1日至2013年2月28日，租金1元／天／平方米计算，即45，929.17元／月；2、2013年3月1日至2014年2月28日，租金1.25元／天／平方米计算，即57，411.46元／月；3、2014年3月1日至2016年2月28日，租金1.5元／天／平方米计算，即68，893.75元／月。
2010年11月2日，原告向商户发了入场通知书，该通知书中承诺如商户进场装修完成后，甲方未按约定日期开业，则甲方自实际开业之日起加送延期开业时间的免租期。
2010年12月29日，被告派特森学校向原告交纳了保证金23万元。
2011年4月18日，原告向承租商户发出开业通知，在该通知中原告承诺：在商户进场装修完成且具备开业条件情况下若我司未能在7月1日如期开业，我司承诺将双倍赔偿因开业延时的免租期。
2011年4月22日，原告向被告派特森学校出具了承诺函，原告向被告承诺：5月3日之前完成主楼2号核心筒及卫生间的施工；如我司未能按照此施工计划完成，在原告承诺免租期的基础上再追加补偿贵司2个月免租期。
2011年6月9日，沈阳龙之梦购物中心有限公司将其在《租赁合同》／《联营合同》中的所有权利和义务转移给沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司。
2011年8月13日，原告商场开业，被告正式经营。租金起算日从2012年1月1日开始。
2012年6月20日，原告与被告派特森学校签订补充协议，将租赁起始日期变更为实际经营开业日期，即2011年8月13日至2016年8月12日。
2012年6月30日，原告与被告派特森学校就2010年10月25日的《补充协议》第二十三条签订了补充协议书，第一条约定：截止2012年6月30日，乙方拖欠前述合同项下款项共计576，770.04元，其中电费7，620元，租金275，575.02元，物业费275，575.02元，宣传费18，000元。如物业费按0.5元／平／天收取，总欠款为438，982.53元，乙方承诺该笔欠款项438，982.53分三次偿还。即：2012年6月30日前，偿还欠款30%，即131，694.76元；2012年8月31日前，偿还欠款35%，即107，550.72元；2012年10月31日前，偿还剩余全部，即199，737.05元。第二条约定：如乙方将本补充协议第一条全部按期履行完毕，则2012年度物业费按0.5元／平／天收取，原合同其他约定不变。如乙方未能按期履行本协议第一条之约定，则本补充协议的全部内容不再履行，按之前的合同及补充协议条款履行。
2012年8月13日，原告（甲方）、被告派特森学校（乙方）与被告龙派特学校（丙方）签订协议书，第三条约定：甲乙双方同意，将乙方根据“租赁合同”已经支付的保证金23万元转为丙方名下，乙方不再要求甲方退回。第五条约定：丙方同意接收乙方在与甲方签署的“租赁合同”中的全部权利义务，甲方与乙方签署的“租赁合同”及其他与该房屋预租及租赁相关的一切协议、备忘录等一切文件，均对丙方发生法律效力。第六条约定：乙方承担2012年6月30日之前的租金及其他费用，2012年7月1日以后的租金及其他费用由丙方承担。
2012年10月18日，原告向被告派特森学校发出了一份回复，内容为：贵司关于我司空调物业问题造成学员退费补偿事宜我司已收悉，具体回复如下：我司同意经贵我双司研究的最终结果即：因空调物业问题贵司退费合计为135，677元。同时贵司承诺我司的还款计划中8月31日前应还款107，750.72我司同意给予减免作为退费的补偿。
2013年1月30日，原告与被告龙派特学校签订补充协议，第二条约定：如乙方按照双方于2012年6月30日签订的补充协议于2013年2月25日前缴纳未履行部分：199，737.05元，我方认可该补充协议继续生效，并依据该补充协议的约定计算2012年7月至2012年12月相关费用，并对2012年及2013年部分费用进行挂帐延期处理，具体金额如下：2012年宣传费18，000元，2013年物业费为328，393.58元，2013年租金为52，818.58元，2013年宣传费为36，000元。以上费用合计435，212.16元，延期至2014年7月后进行协商解决。第三条第二项约定：乙方自该补充协议签订之日对2012年未挂帐部分出具还款计划，具体金额如下：2012年未交物业费（按0.5／平／天收取）金额：137，787.5元.2012年未交租金部分，金额：275，575.02元，应还款合计413，362.52元。还款起始日为2013年3月1日，还款截止日为2013年9月31日。每月25日前应按还款计划缴费（还款额应不低于不款分月计算的平均额），同时不应影响当月费用产生的缴纳。如未能按时、足额缴纳，该补充协议将不再生效。
2013年3月6日，被告龙派特学校交纳从2013年2月1日至2013年2月28日的租金45，929.17元。2013年3月7日，被告龙派特学校交纳物业管理费22，964.59元。2013年3月29日，被告龙派特学校交纳从2013年1月1日至2013年1月31日的租金45，929.17元，从2013年3月1日至2013年3月31日的租金45，929.17元。同日并交纳服务费45，929.59元，发票上票明单位为月，数量为2。2013年4月4日，被告龙派特学校交纳服务费99，868.53元与99，868.52元二笔款项，合计199，737.05元。2013年5月7日，被告龙派特学校交纳从2013年4月1日至2013年4月30日的租金45，929.17元。同日，交纳服务费22，964.59元。
2013年10月31日，被告龙派特学校交给原告电费6，660元。2013年11月29日，被告龙派特学校交给原告电费6，060元。被告龙派特学校尚欠2013年10月21日至2013年11月20日的电费6，900元、2013年11月21日至2013年12月20日的电费4，320元。
2013年11月28日，被告龙派特学校向原告发出解除租赁合同通知函，该函中写明了解除合同的原因及被告曾多次申请撤店，并于2013年11月13日正式向贵司书面致函，明确表明了被告无法继续履行租赁合同的意思表示。2013年11月末，被告撤出租赁场地。
2014年2月21日，被告龙派特学校向原告发出了拆除通知函，内容为：2013年12月2日，被告龙派特学校将派特森英语的人员、设备等全部撤出龙之梦购物中心，并于2014年3月1日至2014年3月15日期间对派特森英语的装修残值进行拆除。
2014年10月28日，被告龙派特学校申请对租赁房屋的装修损失进行鉴定，经委托辽宁天汇资产评估事务所进行鉴定。2014年12月24日，该鉴定机构出具了资产评估报告书，评估装修损失为148，519元。该评估报告出具后，原、被告均提出复议，2015年1月29日，鉴定机构出具了复议说明。
一审法院认为：沈阳龙之梦购物中心与被告派特森学校于2010年10月25日签订的《房屋租赁合同》，在此协议签订后，沈阳龙之梦购物中心将合同的所有权利与义务转移给原告、而原告与被告派特森学校、被告龙派特学校三方又签订协议，由被告派特森学校承接原《租赁合同》中约定的承租方应履行的一切权利义务。故合同主体变更为原告与被告龙派特学校，双方均应按约定全面履行合同。
本案的争议焦点之一是租金、物业费、宣传费的截止时间是到2013年11月30日还是2014年2月28日。根据已查明的事实：2013年11月13日，被告明确向原告表明了无法继续履行租赁合同的意思表示。2013年11月28日，被告龙派特学校向原告发出解除租赁合同通知函。2013年11月末，被告搬出承租场地。2014年2月21日，被告龙派特学校向原告发出了拆除通知函。本院认为，被告于2013年11月末已搬出承租房屋，不应以2014年2月21日发生拆除通知为租金等费用给付截止日。
本案的争议焦点之二是免租期的问题。原告于2011年4月18日曾向被告承诺如在2011年7月1日未能如期开业，将双倍赔偿开业延时的免租期。而开业时间为2011年8月13日，原告未能实现其承诺，应当承担双倍赔偿免租期的责任。合同约定免租期为4个月，那么原告应当为被告再免租4个月。2011年4月22日，原告承诺再追加2个月的免租期。以上，原告应给予被告6个月的免租期，其中并不包括合同已经约定的4个月免租期（即从2011年8月13日至2012年1月1日）。按照双方合同约定，免租包括免除租金、物业费及宣传费。
据以上陈述，1、被告欠付原告的租金部分为2013年5月1日至11月30日（其中2012年7月1日至12月31日租金已免除），按照原告提供的证据显示，2013年5月、6月、7月的每月租金为45，929.17元；2013年8月租金为52，818.55元；2013年9月至11月的租金为每月57，411.46元。被告应给付原告租金总额为362，840.44元。2、被告欠付原告物业费部分，按照双方于2012年6月30日签订的补充协议书中约定、原告于2012年10月18日减免应还款107，750.72元的回复及被告在2013年4月4日交纳的2笔款项合计199，737.05元，证明被告已经按照该补充协议履行其付款义务，且原告实际已接受此笔款项。因此，被告不拖欠2012年6月30日之前的物业费。至于2012年7月至12月的物业费，如前所述，已减免。2013年1月1日至4月30日的物业费，被告曾于2013年3月与5月交纳了4笔物业费，但每月金额为22，964.59元，按照合同约定，2013年2月28日前的物业费按每月每平方米1元计算，而2013年3月1日至2014年2月28日的物业费按每月每平方米1.25元计算。而原告提供的证据中显示，从2013年1月1日至4月30日的物业费是按每月每平方米1元计算，即每月45，929.17元。故被告还应补缴2013年1月1日至4月30日的物业费，每月补缴额为22，964.59元。合计91，858.36元。2013年5月至11月的物业费，按照原告提供的证据显示，2013年5月、6月、7月的每月物业费为45，929.17元；2013年8月物业费为52，818.55元；2013年9月至11月的物业费为每月57，411.46元，被告应给付原告此段物业费为362，840.44元。综上，被告应给付原告物业费合计为454698.8元。3、被告欠付原告宣传费部分，如上所述，2012年7月至12月为免租期间，从2013年1月1日至11月30日，每月按3000元计算，合计33，000元。4、关于电费11，220元，原告提供的证据能够充分证明被告在承租期间2013年10月、11月发生的电费，本院对原告的主张予以支持。
本案的争议焦点之三是合同解除的违约责任问题。被告于2013年11月28日单方向原告发出解除合同通知，结合被告提供的“沈阳龙之梦购物中心开业通知”、“龙之梦购物中心商户入场通知书”、“承诺函”及商函回复等，能够证明原告在商场经营过程中，存在开业时间延后、日常经营过程中存在瑕疵的问题。被告因此与原告协商免租期等问题，而未交纳租金等费用，对此双方均有责任，不应认定被告存在违约情形，故本院对原告要求被告赔偿违约金的请求不予支持。同理，被告交纳给原告的合同保证金23万元，原告应当返还。关于被告要求原告赔偿营业损失的问题，被告提供的证据学员退费的收据等，本院认为，被告作为教育培训机构，导致其学员退费的原因应当是多重的，在本案中不能将损失归责于原告，被告应自行承担其经营风险。故本院对被告的此项反诉请求不予支持。关于装修补偿问题。根据鉴定结论，装修费用为148，519元。双方合同中约定经营期限为五年，虽然约定原告对于合同装修物不予补偿，但被告完成装修后实际经营时间不足二年半时间，依据公平原则，原告应承担50%装修的费用，即74，260元。
关于原告要求被告派特森与被告戴旭承担连带责任的请求，如前所述，合同的一方主体已变更为被告龙派特学校，故被告派特森学校不应当承担责任。被告戴旭是否应承担责任的问题，被告龙派特学校为民办非企业单位，登记为法人，应独立承担责任。故本院对原告的此项请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条之规定，一审判决：
一、原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司与被告（反诉原告）沈阳龙派特教育培训学校的租赁合同关系于2013年11月30日解除；
二、被告（反诉原告）沈阳龙派特教育培训学校于本判决发生法律效力后5日内给付原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司租金362，840.44元（从2012年7月1日至2013年11月30日止）；
三、被告（反诉原告）沈阳龙派特教育培训学校于本判决发生法律效力后5日内给付原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司物业管理费454，698.80元（从2012年7月1日至2013年11月30日）；
四、被告（反诉原告）沈阳龙派特教育培训学校于本判决发生法律效力后5日内给付原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司电费11，220元；
五、被告（反诉原告）沈阳龙派特教育培训学校于本判决发生法律效力后5日内给付原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司宣传费33，000元（从2012年7月1日至2013年11月30日止）；
六、原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司于本判决生效后5日内返还被告（反诉原告）沈阳龙派特教育培训学校合同保证金23万元；
七、原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司于本判决生效后5日内给付被告（反诉原告）沈阳龙派特教育培训学校装修补偿74，260元；
九、驳回原、被告其它诉讼请求。
如原、被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27，687元，由原告负担15，269元，被告沈阳龙派特教育培训学校负担12，418元；反诉费17，570元，由原告负担2，570元，由被告沈阳龙派特教育培训学校负担15，000元；鉴定费2，000元、保全费5，000元，由原告与被告沈阳龙派特教育培训学校各负担3，500元。
宣判后，上诉人鹏瑞利长峰公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求变更一审判决第一项为租赁合同关系于2014年5月31日解除；变更一审判决第二项租金为826，342.22元；变更一审判决第三项物业费为1，024，403.29元；变更一审判决第五项宣传费为60，000元；撤销一审判决第七项；撤销一审判决第九项改判被上诉人立即给付上诉人违约金688，938元；改判三被上诉人对所欠各项费用承担连带责任；一、二审案件受理费、保全费、反诉费、鉴定费由被上诉人承担。主要理由：一、三被上诉人应当承担连带责任。1、2012年8月13日《协议书》第一条、第七条、第八条约定，被上诉人派特森培训学校、龙派特培训学校应当承担连带责任。2、被上诉人龙派特培训学校是被上诉人戴旭一人股东个人投资设立的民办非企业单位，依据我国《公司法》第六十四条规定，被上诉人戴旭应当承担连带责任。二、租赁合同应于2014年5月30日解除。2014年2月21日被上诉人龙派特培训学校提出拆除通知函，决定于2014年3月1日至2014年3月15日期间对装修残值进行拆除，但实际拆除时间是2014年5月末。对于被上诉人的三份解除申请，上诉人复函表示不同意解除租赁合同关系，故双方解除合同时间应为2014年5月30日。三、一审判决第二项、第三项、第五项认定事实错误。1、上诉人承诺如在2011年7月1日未能如期开业，将双倍赔偿开业延时免租期。开业时间为2011年8月13日，上诉人延时开业期限为42天，二倍即84天，免租期至2011年9月22日，法院认定再免租4个月错误。2、2011年4月22日上诉人承诺再追加2个月免租期，即应至2011年11月21日。上诉人是从2012年1月1日起算费用。一审判决从2012年7月1日至2013年11月30日给付租金、物业费和宣传费错误。四、一审法院根据公平原则判决上诉人承担50%的装修费用，属于适用法律错误。1、租赁合同第十三条13.1约定优于法定，本案不应适用公平原则审理，一审法院判决上诉人承担装修补偿费74，260元错误。2、资产评估报告不具有法律效力，不能作为证据使用。评估师从事业务不足五年，不具备鉴定人资格，在没有证据证明装修物所有权归属的情况下作出评估。五、被上诉人应当承担违约责任，并应支付上诉人违约金。被上诉人单方擅自解除合同，并逾期支付租金及相关费用，根据租赁合同约定和法律规定，被上诉人应当支付上诉人违约金。
被上诉人龙派特培训学校、派特森培训学校、戴旭二审共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，2013年10月、11月份发生电费11，220元我方已经实际给付上诉人，鉴于上诉费用问题，我方并未提出上诉。
本院二审查明：2012年8月13日，上诉人鹏瑞利长峰公司、被上诉人派特森培训学校、龙派特培训学校共同签订《协议书》，其中第一条约定“鹏瑞利长峰公司同意派特森培训学校将其在租赁合同中的全部权利义务转移给龙派特培训学校，即自本协议签署日起龙派特培训学校承接派特森培训学校在租赁合同中的主体地位，承担租赁合同项下的派特森培训学校所有义务并享有权利，派特森培训学校对龙派特培训学校租赁合同项下的任何义务或／和责任承担连带担保责任”，第五条约定“龙派特培训学校同意接收派特森培训学校在与鹏瑞利长峰公司签署的‘租赁合同’中的全部权利义务，鹏瑞利长峰公司与派特森培训学校签署的‘租赁合同’及其他与该房屋预租及租赁相关的一切协议、备忘录等一切文件，均对龙派特培训学校发生法律效力”，第七条约定“派特森培训学校逾期支付以上费用的，每逾期一天，应按未付金额的千分之五向鹏瑞利长峰公司支付滞纳金，逾期支付超过15天的，鹏瑞利长峰公司有权通过诉讼或其他途径向派特森培训学校追索。龙派特培训学校同意对于派特森培训学校支付剩余租金、其他费用、违约赔偿和实现债权的费用承担连带保证责任”，第八条约定“派特森培训学校愿意作为龙派特培训学校的保证人，为龙派特培训学校履行‘本协议’及‘租赁合同’承担连带保证责任，保证期限从本协议签署之日起至龙派特培训学校对前述租赁合同履行完毕后的一年”。
另查明：2012年4月7日，上诉人鹏瑞利长峰公司向被上诉人派特森培训学校出具回函，主要内容为对于被上诉人派特森培训学校提出的6个月租金减免请求，已在被上诉人派特森培训学校入驻时提供了4个月（即120天）的免租期。为了更好合作实现双赢，对被上诉人派特森培训学校提出的请求将给予考虑等。
2012年7月30日，上诉人鹏瑞利长峰公司向被上诉人派特森培训学校回函，主要内容为对于空调机组故障突发事件积极维修，提供其他方法进行降温，如因此产生学员退赔情况在提供相关材料情况下将酌情考虑等。
2012年12月28日，上诉人鹏瑞利长峰公司向被上诉人派特森培训学校回函，主要内容为对于前期漏水造成损失表示歉意，同意先自行修复保证正常经营，修复后提供明细确定费用后协商解决等。
再查明：2012年7月16日，被上诉人龙派特培训学校向沈阳市教育局出具《关于更正学校名称的报告》，主要内容为“教育局民办教育管理办公室工作人员到我校验收办学准备工作时提出学校牌匾“派特森”与实际审批“龙派特”不符问题，要求限期改正，现已完成新牌匾制作并悬挂，请求派人验收等”。
本院查明的其他事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，2010年10月25日《房屋租赁合同》及《补充协议》、2012年6月20日《补充协议》、2012年6月30日《补充协议》、2012年8月13日《协议书》、2013年1月30日《补充协议》、入场通知书及回执联、开业通知书、承诺函、回函、《关于更正学校名称的报告》、保证金收款收据、缴费发票、2013年11月28日《解除租赁合同通知函》、2014年2月21日《拆除通知函》、电费抄表记录、资产评估报告书及复议说明、法院调查工作记录等证据，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一、二审卷宗附卷佐证。
本院认为：上诉人鹏瑞利长峰公司、被上诉人派特森培训学校签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，上诉人鹏瑞利长峰公司、被上诉人派特森培训学校、龙派特培训学校签订的《协议书》，上诉人鹏瑞利长峰公司、被上诉人龙派特培训学校签订的《补充协议》均系合法有效的合同，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。
一、关于被上诉人派特森培训学校、戴旭是否应当承担连带责任的问题。
首先，根据2012年8月13日上诉人鹏瑞利长峰公司、被上诉人派特森培训学校、龙派特培训学校签订的《协议书》第一条、第五条、第七条、第八条的约定，派特森培训学校对龙派特培训学校租赁合同项下的任何义务或／和责任承担连带担保责任。派特森培训学校作为龙派特培训学校的保证人，为龙派特培训学校履行‘本协议’及‘租赁合同’承担连带保证责任等。因此，被上诉人派特森培训学校应当承担本案连带责任。一审认定被上诉人派特森培训学校不承担责任错误，应予纠正。
其次，被上诉人龙派特培训学校是依法登记成立的民办教育机构，应属于民事诉讼法规定的“其他组织”，具有民事主体资格，独立承担民事责任。上诉人鹏瑞利长峰公司依据我国《公司法》第六十四条国有独资公司的规定，要求被上诉人戴旭承担本案连带责任，缺乏依据，本院不予支持。
二、租金、物业费和宣传费的计付问题。
（一）扣除免租期。
1、装修免租期。根据2010年10月25日上诉人鹏瑞利长峰公司、被上诉人派特森培训学校签订的《房屋租赁合同》第二部分专用条款第二十条、第二十一条的约定，房屋交付日期暂定为2010年11月1日，2010年11月1日至2011年2月28日为装修免租期，从2011年3月1日起算租金、物业费和宣传费。结合2010年11月2日入场通知书及2010年11月3日回执联，装修免租期应为房屋交付后至开业经营前的装修期间给予的免租期。一审认定在商场开业后扣除4个月装修免租期不妥，本院不予认同。
2、延期开业免租期。根据2011年4月18日《开业通知》，上诉人鹏瑞利长峰公司承诺在商户进场装修完成且具备开业条件情况下，若未能在2011年7月1日开业，将双倍赔偿因开业延时的免租期，结合此前2010年11月2日《入场通知书》中有关免租期的表述“如商户进场装修完成后，上诉人鹏瑞利长峰公司未按约定日期开业，则上诉人鹏瑞利长峰公司自实际开业之日起加送延期开业时间的免租期”，此处约定的延期开业免租期应为延期开业时间的免租期，一审认定再给予4个月装修免租期不妥，本院不予认同。上诉人鹏瑞利长峰公司承诺商场开业时间为2011年7月1日，实际开业时间为2011年8月13日，故延期开业免租期应为86日（43日×2倍），即2011年8月13日至2011年11月6日。
3、追加补偿免租期。根据2011年4月22日《承诺函》，上诉人鹏瑞利长峰公司承诺在原来承诺免租期的基础上再追加补偿2个月免租期，即2011年11月6日至2012年1月6日。
（二）租金起算时间。
2012年4月7日上诉人鹏瑞利长峰公司向被上诉人派特森培训学校回函，双方对扣除免租期问题进行协商，被上诉人派特森培训学校提出6个月租金减免请求。此后，2012年6月20日双方签订《补充协议》，确定租赁日期变更为2011年8月13日至2016年8月12日。2012年6月30日双方签订《补充协议》，确定截止2012年6月30日止应付租金、物业费、宣传费的数额。根据双方确认的欠费数额，能够证明租金、物业费、宣传费从2012年1月起算。此后，2012年8月13日上诉人鹏瑞利长峰公司、被上诉人派特森培训学校、龙派特培训学校共同签订《协议书》，2013年1月30日上诉人鹏瑞利长峰公司、被上诉人龙派特培训学校签订《补充协议》，均再次确认了上述欠费数额，被上诉人派特森培训学校或龙派特培训学校并未再向上诉人鹏瑞利长峰公司提出扣除免租期的主张。因此，当事人对于租金、物业费、宣传费起算时间的确认，应视为对扣除免租期的确定，租金、物业费、宣传费从2012年1月起算，扣除免租期应为2011年8月13日至2011年12月31日。
（三）租赁合同解除。
2013年11月28日被上诉人龙派特培训学校向上诉人鹏瑞利长峰公司发出《解除租赁合同通知函》，函中明确提出解除租赁合同的意思表示。2014年2月21日被上诉人龙派特培训学校向上诉人鹏瑞利长峰公司发出《拆除通知函》，函中提到2013年12月2日人员、设备等全部撤出。结合上诉人鹏瑞利长峰公司提交的电费抄表记录显示此段期间的电费支出情况，对于上诉人龙派特培训学校主张2013年11月底撤出租赁场地，本院予以支持。上诉人鹏瑞利长峰公司提出被上诉人龙派特培训学校于2013年12月末撤场等，并无证据证明，本院无法支持。因此，一审判决租金、物业费和宣传费给付至2013年11月30日，并无不当，本院予以维持。
（四）欠付租金、物业费和宣传费的具体数额。
租金、物业费和宣传费的计付期限应为2012年1月1日至2013年11月30日，其中：
1、2012年1月至6月的租金、物业费、宣传费。2012年6月30日上诉人鹏瑞利长峰公司、被上诉人派特森培训学校签订《补充协议》，对此段期间的费用数额进行确认。2012年10月18日上诉人鹏瑞利长峰公司向被上诉人龙派特培训学校回函，双方以空调物业问题造成学员退费补偿款抵顶107，750.72元费用。此后，2013年1月30日上诉人鹏瑞利长峰公司、被上诉人龙派特培训学校签订《补充协议》，确认2012年6月30日签订的补充协议于2013年2月25日前缴纳未履行部分199，737.05元。被上诉人龙派特培训学校提交于2013年4月4日向上诉人鹏瑞利长峰公司缴费的发票两张共计199，737.05元，主张其已向上诉人鹏瑞利长峰公司缴纳了2012年6月30日补充协议约定未履行部分199，737.05元。因此，对于被上诉人龙派特培训学校提出2012年1月至6月的租金、物业费、宣传费已经全部付清的主张，本院予以支持。
2、2012年7月至12月的租金、物业费、宣传费。根据2013年1月30日上诉人鹏瑞利长峰公司、被上诉人龙派特培训学校签订的《补充协议》，确认2012年未交物业费按0.5元每平方米每天收取金额为137，787.50元，2012年未交宣传费18，000元，2012年未交租金275，575.02元。同时，协议约定被上诉人龙派特培训学校未能按照协议约定按期缴费，该补充协议不再生效。由于被上诉人派特森培训学校未能按照协议约定按期缴费，故物业费应按1元每平方米每天标准支付，即2012年未交物业费为275，575.02元。被上诉人龙派特培训学校、派特森培训学校应当向上诉人鹏瑞利长峰公司支付上述费用。
3、2013年1月至4月的租金、物业费、宣传费。被上诉人龙派特培训学校提交于2013年3月6日、3月7日、3月29日和5月7日分别向上诉人鹏瑞利长峰公司缴费的发票六张，主张其已向上诉人鹏瑞利长峰公司缴纳了2013年1月至4月的租金和物业费，本院予以支持。对于上诉人鹏瑞利长峰公司提出物业费应按1元每平方米每日支付，故物业费未全部付清的问题，因其向被上诉人龙派特培训学校开具的缴费发票已注明单位和数量，且上诉人鹏瑞利长峰公司在庭审中曾承认此段期间的物业费已经付清，应当视为上诉人鹏瑞利长峰公司认可此段期间的物业费按照0.5元每平方米每日收取，对于上诉人鹏瑞利长峰公司提出的该项主张，本院不予支持。故此，被上诉人派特森培训学校、龙派特培训学校还应当向上诉人鹏瑞利长峰公司支付此段期间的宣传费12，000元（3，000元×4个月）。
4、2013年5月至11月的租金、物业费、宣传费。按照2010年10月25日上诉人鹏瑞利长峰公司、被上诉人派特森培训学校签订《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的缴费标准，被上诉人派特森培训学校、龙派特培训学校应当向上诉人鹏瑞利长峰公司支付此段期间的宣传费21，000元（3，000元×7个月），租金321，504.19元（45，929.17元×7个月），物业费321，504.19元（45，929.17元×7个月）。对于上诉人鹏瑞利长峰公司提出2013年8月至12月租金和物业费收取标准应为1.5元每平方米每日的问题，根据《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，第三年起租金和物业费收取标准提高至1.25元每平方米每日，由于上诉人鹏瑞利长峰公司违约逾期开业，且存在扣除免租期，实际从2012年1月起算租金、物业费、宣传费。本院认为，从2012年1月起两年内租金和物业费应按照1元每平方米每日标准支付，上诉人鹏瑞利长峰公司的主张不能成立。对于被上诉人龙派特培训学校提出物业费应按照0.5元每平方米每日标准支付的问题，由于其提出的2012年6月30日上诉人鹏瑞利长峰公司、被上诉人派特森培训学校签订的《补充协议》，以及2013年1月30日上诉人鹏瑞利长峰公司、被上诉人龙派特培训学校签订的《补充协议》，仅是对已发生的物业费减低按照0.5元每平方米每日标准收取，并未约定此后发生的物业费仍适用此标准，故被上诉人龙派特培训学校的主张不能成立。
综上，被上诉人龙派特培训学校、龙派特培训学校应当向上诉人鹏瑞利长峰公司支付租金597，079.20元（275，575.02元＋321，504.19元）、物业费597，079.20元（275，575.02元＋321，504.19元）、宣传费51，000元（18，000元＋12，000元＋21，000元）。
三、关于租赁合同解除后各方损失如何负担问题。
首先，根据2010年10月25日上诉人鹏瑞利长峰公司、被上诉人派特森培训学校签订的《租赁合同》及《补充协议》，以及上诉人鹏瑞利长峰公司于2010年11月2日出具的《入场通知书》、于2011年4月18日出具的《开业通知》、于2011年4月22日出具的《承诺函》，上诉人鹏瑞利长峰公司最初承诺的开业时间是2011年1月18日，后延期至2011年7月1日，而实际开业时间是2011年8月13日，能够证明上诉人鹏瑞利长峰公司存在违约延期开业的情况。根据2012年10月18日上诉人鹏瑞利长峰公司出具的回函，能够证明商场空调机组曾发生故障。根据2012年12月28日上诉人鹏瑞利长峰公司出具的回函，能够证明租赁房屋曾出现漏水情况。此外，被上诉人龙派特培训学校提出商场物业服务和整体运营环境不好等问题。因此，上诉人鹏瑞利长峰公司在租赁期内存在违约行为，并给被上诉人龙派特培训学校的经营造成一定的不利影响。
其次，被上诉人派特森培训学校、龙派特培训学校先后在承租房屋开办英语教育培训学校，培训学校经营状况的好坏不仅仅取决于租赁房屋的状况，更与学校选址、品牌信誉、人员师资水平、教育服务质量以及对外招生宣传等因素密切相关。承租期间经营者由被上诉人派特森培训学校变更为被上诉人龙派特培训学校，亦可能对培训学校的经营产生一定影响。因此，被上诉人龙派特培训学校不能将培训学校经营状况不好的责任全部归责于上诉人鹏瑞利长峰公司。
据此，被上诉人龙派特培训学校提前解除租赁合同虽然违反合同约定，但是上诉人鹏瑞利长峰公司对此亦负有一定的责任。鉴于上诉人鹏瑞利长峰公司已就延期开业给予免租期，就商场空调机组故障给予补偿，并就房屋漏水进行维修，且在部分期间减低了物业收费标准，故一审未支持被上诉人龙派特培训学校提出的经营损失等项赔偿，亦未支持上诉人鹏瑞利长峰公司提出的违约金赔偿，并无不当，本院予以认同。
对于装饰装修残值损失，一审法院委托评估的装修价值损失为148，519元，上诉人鹏瑞利长峰公司对评估结论不予认可，并在复议申请中提出装修物已由被上诉人龙派特培训学校自行拆除取走，现装修是大东区民政局于2014年10月27日在租赁房屋办公重新装修。根据一审法院在鉴定期间到大东区民政局进行走访形成的工作记录，大东区民政局并未对租赁房屋进行过装修。由于上诉人鹏瑞利长峰公司未能提供证据证明租赁房屋曾重新装修，故评估结论应予采信。在因双方违约导致合同解除的情况下，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应当由双方根据各自的过错承担相应的责任，考虑到该部分装饰装修由上诉人鹏瑞利长峰公司实际利用使用，故对于一审法院判定双方各承担50%的损失，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第1010号民事判决第九项“驳回原、被告其它诉讼请求”；
二、维持沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第1010号民事判决第一项“原','2018-10-02
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