江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏05民终3654号
上诉人（原审原告）汪振君。
委托代理人汪企鸥。
被上诉人（原审被告）缪新海。
被上诉人（原审被告）林彦珺。
委托代理人曹巍，江苏新中远律师事务所律师。
上诉人汪振君因与被上诉人缪新海、林彦珺房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2015）太民初字第01359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人汪振君上诉请求本院：1、认定两被上诉人共同租赁太仓市东仓南路83号1-5底层商铺的事实；2、两被上诉人共同承担违约金125000元、赔偿租赁房屋的财产损失4000元。一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由:1、2015年7月21日，因被上诉人拖欠租金提出终止合同，引发第一起诉讼。上诉人为早日收回房屋，放弃应得利益，多次谅解被上诉人，但被上诉人未及时归还并恶意损坏房屋，使上诉人的合法利益受损。2、2015年7月30日，被上诉人一与被上诉人二串通以虚假的转租行为并利用诉讼调解方式结案，侵犯了上诉人的合法利益。被上诉人在2013年期间向行政执法机构承诺与上诉人发生租赁太仓市东仓南路83号1-5底层商铺合同关系的证据。3、被上诉人不按涉案租赁合同约定的违约金比例承担违约金，有违诚信。
被上诉人缪新海未作答辩。
被上诉人林彦珺答辩称：本案系房屋租赁合同纠纷，林彦珺与汪振君没有直接租赁合同关系，不应当向汪振君承担合同责任。请求本院驳回上诉，维持一审判决对林彦珺的判决部分。
原审原告汪振君向一审法院起诉请求：1、缪新海、汪振君赔偿汪振君室内装修损坏及橱窗玻璃损坏损失4000元。2、缪新海、汪振君支付汪振君提前解除合同违约金12.5万元。
一审法院认定事实：坐落于太仓市城厢镇新区东仓路惠阳路口的5层非居住用房登记在汪振君名下。
2013年7月5日，汪振君（甲方）与缪新海（乙方）签订《租房合同》一份，主要内容为：“……2.承租方必须按期缴纳租金，违约的应当支付违约金，每次计25万元。……10.有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或解除租赁合同：（1）符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条款的；（2）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；（3）当事人协商一致的。因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。一、甲方愿将座落于东仓南路西惠阳路北鼎成大楼纯底楼1号-5号共5间出租给乙方，出租时间从2013年7月10日至2018年7月9日止。不含税租金3000元/月，另乙方同时承担甲方物业管理人员三名工资、承担分摊装修费用，以上三项相加乙方每年支付甲方25万元，租金税乙方承担并代缴纳，以上约定前三年承租房屋各类费用。后两年承租房屋各类费用另外协商计算，但不低于前三年费用标准。装修费、工资、租金支付方式每年7月8日前付清按年结算。……二、4.乙方在租房到期或中止租房合同后，装修部分不得拆除毁坏，如甲方签字同意拆除装修部分，乙方必须修复原告，在修复期间，承租房租金与原承租期租金相同。”该合同还约定了其他事项。
2013年7月9日，缪新海作为出租方（甲方），林彦珺作为承租方（乙方），双方签订《租房合同》一份，内容为：“一、房屋地址东仓路惠阳路口第一间，用于门面房。二、租赁期限及约定。1.该房屋租赁期共5年，自2013年7月10日起至2018年7月9日止。2.房屋租金前3年5万元整，按年付款，后2年商议再定价格。”该合同还约定了其他事项。
2013年12月8日，林彦珺向汪振君出具承诺一份，内容为：“我们两人合作开办吉缘精舍（天鼓宝源饰品店）缪总（缪新海）代办租房协议，我们双方都认可合同。”
2014年7月15日，林彦珺通过其在中国光大银行太仓支行的账户向缪新海转账支付房租5万元。
2015年7月9日，汪振君与缪新海达成《终止协议》一份，内容为：“本人租赁东仓南路83号1-5底层门面，因经营情况提前终止合同，在2015年7月20日撤离，在7月20日之前房东同意本人可以不承担房租，如延期承担合同约定房租，如到期未搬走，租赁房屋内物品损坏丢失与房东汪企鸥等人不承担任何经济损失。”
2015年7月21日，一审法院受理了汪振君诉缪新海腾退纠纷一案。汪振君请求法院：1、判定缪新海违约，停止侵权，按约腾空侵占汪振君在东仓南路83号1#至5#共5间底层门面房。2、判令缪新海赔偿因侵占汪振君商铺期间（2015年7月1日至2015年7月20日）的损失13700元。后该案经原审法院调解，汪振君与缪新海于2015年7月22日达成如下调解协议：“一、缪新海在2015年7月25日之前将城厢镇新区东仓路惠阳路口（东仓南路83号）1-5号房间内物品搬走腾退给汪振君，如迟延一天腾退，则由被告按照每天700元支付汪振君自2015年7月26日起至腾退之日的赔偿金。二、汪振君放弃要求缪新海赔偿损失13700元的诉讼请求。”
2015年7月30日，一审法院受理了林彦珺诉缪新海房屋租赁合同纠纷一案。林彦珺请求法院判令缪新海赔偿其损失142050元。后该案经原审法院调解，林彦珺与缪新海于2015年11月12日达成如下调解协议：“一、林彦珺因房屋租赁造成的损失由缪新海赔偿1万元。二、现在缪新海处的美的空调（3匹）一台归还林彦珺，由双方自行交接，无需法院在本案中处理。”
2015年8月26日，一审法院向汪振君的代理人汪企鸥进行调查，其陈述：“租赁房屋内的东西，缪新海没有按照与我达成的协议搬，我准备申请执行，后来承办法官打电话说做工作让缪新海搬走，后来在8月上旬搬走了，我也出具了收房的凭证给缪新海手下的人，这段时间的赔偿问题也不跟他要了。在7月27日到8月上旬腾房700元一天的赔偿我放弃了。”
一审庭审中，汪振君陈述：“林彦珺未与汪振君直接签订合同，也未直接缴纳房租给汪振君。汪振君与缪新海签订了租房合同，租金也是由缪新海缴纳给汪振君的。2015年7月底，被告就将房屋钥匙给我了，最后把东西搬走的时间是2015年9月26日。我与案外人签订新的租房合同并进场装修的时间是2015年10月25日，开始向案外人收取房租的时间是2015年11月28日。缪新海房租是交到2015年7月9日的。”
一审庭审中，缪新海陈述：“合同与租金都是我方与汪振君发生的，林彦珺是与我签订的合同并把租金缴纳给我方。我与林彦珺是合伙关系，合伙关系是指五间铺面，我用四间，林彦珺用一间，但吉缘精舍与烟酒店是各自经营的，没有什么关系。钥匙是2015年7月底就给了汪振君，最后留了一个空调，林彦珺什么时候搬走的不清楚。”
一审庭审中，林彦珺陈述：“我与缪新海发生租赁关系。我起诉缪新海以后法官做了工作就把房屋腾退后还给汪振君了。吉缘精舍开业的时间大概是2013年8、9月份，一直经营到2015年9月。我与缪新海之间的租赁合同租金交到了2015年7月9日。”
上述事实，有汪振君提交的租房合同、房产证复印件、承诺，林彦珺提供的租房合同、银行明细，原审法院调取的诉状、调解笔录、调解协议、调查笔录及一审原、被告双方当庭陈述等证据予以证实。
一审法院认为，本案争议的焦点为涉案房屋的承租方是缪新海还是缪新海、林彦珺。
汪振君认为：2013年7月5日，缪新海与汪振君签订房屋租赁合同；2013年12月8日，林彦珺书面向汪振君承诺其与缪新海合作开办吉缘精舍（天鼓宝源饰品店），缪新海代办租房协议，林彦珺认可租房合同，因此，缪新海、林彦珺系承租人。
缪新海认为：其与汪振君发生租赁关系。
林彦珺认为:其与缪新海发生租赁关系。
一审法院认为:涉案房屋的承租方系缪新海，理由如下：1、汪振君与缪新海于2013年7月5日签订了涉案房屋租赁合同，相应的租金由缪新海向汪振君交纳。2、林彦珺与缪新海于2013年7月9日签订了房屋租赁合同，租赁了5间房屋中的1间，3年租金合计5万元由林彦珺支付给缪新海，林彦珺与缪新海之间系转租关系。3、汪振君与缪新海经过协商达成了终止租赁合同协议。4、汪振君以缪新海未按终止租赁合同协议约定的时间腾退房屋为由于2015年7月21日向原审法院提起诉讼，经原审法院调解，双方达成了协议，汪振君的行为亦表明系其与缪新海之间发生租赁关系。5、林彦珺就其与缪新海房屋租赁关系于2015年7月30日向原审法院提起诉讼，认为缪新海提前解除合同造成其损失，要求缪新海赔偿其损失，后经原审法院调解，双方达成了协议，由缪新海赔偿其损失1万元，可见，缪新海与林彦珺之间系转租关系。6、虽林彦珺于2013年12月8日向汪振君出具承诺书一份，但根据汪振君关于承诺书出具过程的陈述、缪新海关于其与林彦珺有关合伙事项的陈述及原审原、被告间就租赁房屋的相关诉讼情况，亦可以印证缪新海系证涉案房屋的承租人，两原审被告间应为转租关系。
一审法院认为,汪振君与缪新海签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，缪新海因经营情况不佳要求与与汪振君解除租赁合同，后双方达成了终止租赁协议，缪新海的行为构成违约，应承担相应违约责任。关于汪振君要求两原审被告支付违约金12.5万元的请求。两原审被告认为汪振君主张的违约金过高。一审法院认为，涉案房屋租赁合同的相对方为缪新海，故应由缪新海承担相应违约责任。因汪振君与缪新海未就缪新海提前解除合同的违约行为应承担的违约金作明确约定，故缪新海应就其违约行为赔偿汪振君损失。缪新海实际于2015年8月上旬腾退涉案房,而汪振君已明确向原审法院表示放弃向缪新海主张逾期搬离期间的损失。同时，汪振君自述其于2015年10月25日与案外人就涉案房屋达成新的租房协议，并约定案外人于2015年11月28日起向汪振君缴纳房租。故一审法院根据原审原、被告之间的协商情况、涉案房屋再次出租情况及本案的实际情况，酌情确定缪新海支付汪振君违约金2万元。关于汪振君要求缪新海、林彦珺赔偿物品损失4000元的请求。缪新海认可损失金额。林彦珺认可损失金额，但认为汪振君的损失没有实际发生。一审法院认为，涉案房屋在腾退过程中造成装修及橱窗玻璃损坏损失4000元，根据合同相对性原则，该损失应由缪新海赔偿，故一审法院对汪振君要求缪新海赔偿损失4000元的请求予以支持。因汪振君与林彦珺之间不存在租赁合同关系，故一审法院对汪振君要求林彦珺赔偿装修及橱窗玻璃损坏损失的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十四条之规定，一审法院判决：一、缪新海赔偿汪振君装修及橱窗玻璃损坏的损失4000元。二、缪新海赔偿汪振君违约金2万元。三、驳回汪振君对林彦珺的诉讼请求。案件受理费2880元，由汪振君负担2480元，缪新海负担400元。
二审查明的事实与原审查明事实相一致。
另查明：汪振君诉缪新海腾退纠纷一案。原审法院于2015年7月22日按照双方达成的调解协议出具(2015)太民初字第01019号民事调解书，调解结案。该事实有(2015)太民初字第01019号民事调解书为证。
本院认为，二审争议焦点为：1、涉案太仓市东仓南路83号1-5底层商铺房屋承租人的确定；2、缪新海因逾期腾房赔偿汪振君2万元违约金是否合理。
关于承租人的确定问题。汪振君主张缪新海与林彦珺系共同承租人，并提供林彦珺书写于太仓经济开发区天鼓宝源饰品店营业执照上的承诺一份，内容为“我们两人合作开办吉缘精舍（天鼓宝源饰品店）缪总（缪新海）代办租房协议，我们双方都认可合同”。然纵观诉争太仓市东仓南路83号1-5底层房屋租赁合同的签订及履行过程，该合同载明出租方为汪振君，承租方为缪新海。房屋租赁合同具体履行过程中，汪振君系与缪新海进行联系，包括交付房屋、进行租金结算、达成房屋租赁终止协议等，诉争房屋中的4间一直由缪新海进行烟酒店经营，另一间由缪新海与林彦珺签订租房协议，转租林彦珺经营天鼓宝源饰品店，林彦珺向缪新海交纳租金。2015年7月21日，汪振君向原审法院提交的民事诉状列缪新海为被告，主张缪新海未按双方终止协议搬离诉争租赁房屋，应承担汪振君所受损失。该案于2015年7月22日经原审法院调解结案，生效的(2015)太民初字第01019号民事调解书确认了缪新海负有太仓市东仓南路83号1-5底层商铺房屋的腾房义务，也即确认了缪新海为该房屋的承租人。该民事调解书已送达双方当事人，表明汪振君、缪新海对曾经发生争议的房屋租赁合同法律关系已经取得共识并得到法律的确认，权利方应依法行使权利，义务方应依法履行义务，双方当事人从此不得对此法律关系再发生争议。这是人民法院调解书在实体法上的效力。综合以上事实，足以认定涉案房屋租赁合同的承租人是缪新海，林彦珺仅是其中1间房屋的次承租人，与汪振君并无直接的房屋租赁关系。汪振君上诉主张林彦珺是诉争太仓市东仓南路83号1-5底层商铺的共同承租人，进而要求林彦珺共同承担违约责任，理由不能成立，本院不予支持。
关于缪新海赔偿汪振君2万元损失是否合理的问题，汪振君主张缪新海、林彦珺应按照房屋租赁合同的约定承担违约金25万元的50%，即12.5万元。然汪振君与缪新海订立的房屋租赁合同第2条约定：“承租方必须按期交纳租金，违约的应当支付违约金，每次计人民币25万元”。该违约金条款是针对承租人出现未按期向出租人缴纳租金情形下应承担的违约金,并非因缪新海违约而提前解除合同的违约金。现汪振君与缪新海已达成终止协议，协商一致提前解除了房屋租赁合同，但汪振君并没明示放弃向缪新海追究提前解除合同的违约责任。原审法院综合汪振君和缪新海的协商情况、诉争房屋再次出租情况，参照原租赁合同所约定的租金金额，按诚信及公平原则，酌定缪新海赔偿汪振君2万元，属于合理裁量，并无不当。汪振君上诉主张缪新海、林彦珺应共同支付其违约金12.5万元，不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2880元，由上诉人汪振君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一六年九月五日
书 记 员 郭 玮