四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1602民初275号
原告：魏秀芳，女，汉族，生于1985年9月20日，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：贺天强，重庆森达律师事务所律师。
被告：广安恒大房地产开发有限公司，统一社会信用代码915116027175005712，住所地四川省广安市广安区建安中路117号。
法定代表人：张开军，董事长。
被告:朱开春，男，汉族，生于1968年6月13日，住四川省广安市广安区。
以上二被告委托诉讼代理人：李剑波，四川信和信律师事务所律师。
以上二被告委托诉讼代理人：涂春兰，四川信和信律师事务所律师。
被告：广安品尚商业管理有限公司，统一社会信用代码91511600588368358E，住所地四川省广安市广安区凌云路237号2幢28号。
法定代表人：卢奇灵，总经理。
委托诉讼代理人：李明亮，四川信和信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄沁雪，四川信和信律师事务所律师。
原告魏秀芳与被告广安恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）、广安品尚商业管理有限公司（以下简称品尚公司）、朱开春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案。依法适用简易程序于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告魏秀芳及其委托诉讼代理人贺天强、被告恒大公司、朱开春的委托诉讼代理人涂春兰、被告品尚公司的委托诉讼代理人李明亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告魏秀芳向本院提出诉讼请求：1.判决三被告连带向她支付逾期租金93744元（截止2017年12月25日）；2.判决三被告按照银行一年期贷款利率连带支付她上述逾期租金的利息损失2392元（从逾期租金欠付之日起至2017年12月25日）；3.判决三被告连带一次性向她支付剩余租期内租金74993元（从2017年12月26日起至租期届满之日止）；4.判决三被告按照银行同期贷款利率连带支付她应付款项（包括逾期租金＋剩余租期内租金）利息损失（从2017年12月26日起至款项付清时止）；5.本案诉讼费和财产保全费等费用由三被告依法承担。事实和理由：“恒大*中天国际”系被告恒大公司开发的商品房项目，被告恒大公司为了达到高价出售的目的，违规采取售后高额返租的营销模式，在广告宣传中明确承诺7%的年回报率。在签约现场，被告恒大公司向原告出具书面《担保承诺书》。2013年4月2日，原告按揭支付在被告恒大公司购买了“恒大*中天国际”5幢某号商铺（建筑面积24.64㎡，单价34782.89元/㎡），总价款857050元，双方签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。同日，原告（甲方）与被告品尚公司（乙方）签订了《商铺委托经营管理协议》，协议约定委托经营管理的期限为5年即2014年3月1日至2019年3月1日止，在委托期限内，从第1年到第5年乙方每年按甲方的购商铺的总价格的7%向甲方支付固定租金，即59994元/年，收益起算日为2014年3月1日，每三个月支付一次。被告品尚公司作为被告恒大公司指定的售后返租代理公司，其在《商铺委托经营管理协议》中明确承诺，逾期支付租金收益的，甲方有权要求乙方对逾期支付租金按同期一年期银行贷款基准利率支付违约金，如逾期超过6个月，甲方有权解除协议并追究乙方违约责任，或甲方有权要求乙方一次性支付剩余租期内的所有租金，商铺由乙方继续使用至期满。被告品尚公司仅向原告支付了租金131234元，其后便拒绝支付售后返租的租金至今，其逾期支付租金的时间已超过合同约定的6个月期限，构成严重违约。被告朱开春系恒大公司原法定代表人，其于2012年12月20日与张某签订《公司股权转让协议》，将其持有公司48%的股份以384.1045万元转让给张某，并办理了公司变更登记手续。朱开春与张某系夫妻关系，恒大公司与朱开春刻意对外隐瞒上述事实，她基于对朱开春良好商业信誉与恒大公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，朱开春在合同上加盖了印章，朱开春应作为担保人对上述债务承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼提出前述诉讼请求。
被告恒大公司辩称，1.《商品房买卖合同》及补充协议中没有关于强制委托品尚公司经营管理的约定。原告购得商铺后，虽需接受品尚公司的统一管理，但并不必然委托品尚公司统一经营，是否委托品尚公司经营全凭原告的自愿；原告是否与品尚公司签订《商铺委托经营管理协议》及商铺的实际经营管理，他公司均未介入，商铺的经营管理、收益获取及分配都是业主与品尚公司自行的约定和处理，他公司未参与及获取任何利益。2、《担保承诺书》并不对原告生效，且其真实性无法确认，不能作为定案的依据。即使该担保承诺书存在，被承诺的主体是品尚公司，可以要求恒大公司承担连带责任的主体应当是品尚公司而非原告，且该承诺书复印件载明恒大公司愿意对2012年10月10日之前已销售且与品尚公司签订协议商铺承担连带责任，原告并不在担保范围之内；3、他公司的广告宣传系在原告购房之后，且也不能视为对原告的承诺，广告宣传单的内容并不能对原告产生任何广告宣传效果，不可能影响到原告购房和委托经营管理的自主意思表达。且广告宣传是对第三期商铺的宣传，而原告购买的房屋不属于第三期。广告宣传，是要约邀请而非承诺，对原、被告双方均没有约束力；4、恒大公司与品尚公司是基于协议的合作关系，从注册资本、股东、法定代表人、注册时间、地址、经营范围等方面均不存在任何关联性，二公司并非关联企业。合作关系不构成承担连带责任的基础，连带责任是严格责任，原告要求恒大公司对品尚公司的债务承担连带责任，没有事实和法律依据。请求驳回原告对恒大公司的诉讼请求。
被告品尚公司辩称，他公司与原告签订了《商铺委托经营管理协议》，系受原告的委托处理事务，且收到的租金已经返还给了原告。后由于出现情势变更、经济下滑、整体房价徘徊不涨等情况，经营户关门，造成他公司没有收到租金，系因租户欠租才有他公司拖欠租金的情况，这不是他公司的原因导致，故他公司不应承担违约责任；逾期租金应以他公司向商户收取的租金为限向原告支付；原告主张的利息，合同没有约定，故不应当支持；原告主张的剩余租期的租金和利息尚未发生，故亦不应支持。
被告朱开春辩称，在2012年变更法定代表人的时候，由于新的法定代表人印章没有雕刻出来，就使用了他的印章。虽然他在合同上加盖了印章，但合同上并没有约定他要承担担保责任，故原告要求他承担连带责任没有事实依据。
经审理查明：被告恒大公司开发建设了“恒大*中天国际”项目，并对此进行广告宣传以促进房屋销售。2013年4月2日，原告魏秀芳与被告恒大公司签订《商品房买卖合同》，购买被告恒大公司开发的“恒大*中天国际”5幢第1层某号商铺（建筑面积24.64㎡、单价34782.89元/㎡），商铺总价款857050元。该合同出卖人法定代表人处加盖了“朱开春”字样印章。2013年7月10日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，其中协议第十六条约定：“为规范管理，提高恒大*中天国际广场的综合竞争实力，发挥统一经营管理的优势，买受人所购商铺必须服从出卖人选择的商业管理公司的统一管理，买受人既可选择自己经营管理（为便于统一利用增大通道需占用一部分或全部的和现阶段不便分隔出来的不得选择自营）也可选择委托出卖人已确定的商业管理公司经营管理，选择自营的必须服从商业管理公司对整个商业中心统一的规划、经营产品的分类、店招风格的确定、功能部局等，否则商业管理公司可以对买受人购买的商铺采取停水、停电、停气等措施，所产生的法律后果由买受人自行承担；选择委托经营的买受人在与出卖人签订《商品房买卖合同》和补充协议后，根据出卖人出据的《通知》与商业管理公司签订《商铺委托经营管理协议》，具体的权利义务以《商铺委托经营管理协议》约定为准”。原告魏秀芳共向被告恒大公司支付了购房款857050元，被告恒大公司向原告魏秀芳出具了收据。
2013年4月2日，以原告魏秀芳为委托方（业主方、甲方）、被告品尚公司为受托方（乙方）签订一《商铺委托经营管理协议》，协议主要约定：第二条，乙方具有独立的法人资格，接受商铺业主全权委托代理经营，对商铺实施统一经营管理。甲方是“恒大*中天国际”5幢1-8号商铺的业主，该商铺的建筑面积为24.64平方米，购该商铺总价款为人民币857050元；第三条，委托经营管理的期限为5年（即甲方在乙方处获取收益的期限），即自2014年3月1日至2019年3月1日止。乙方在本协议签定后，出卖人与甲方约定的交付日前（如具备交房条件）可代甲方与出卖人协商先行接管该商铺进行整体规划、装修、招商、招租等…第七条，甲乙双方约定在委托期限内，从第1年到第5年乙方每年按照甲方所购商铺的总价格的7%向甲方支付固定租金，即支付人民币金额为59994元/年，按季支付到甲方指定账户，以上约定支付租金均为税前收益；第八条，收益起算日为2014年3月1日。乙方从2014年3月1日开始每三个月支付一次，具体支付时间为每三个月中第三个月的20日-25日（如遇法定节假日，支付时间相应顺延）；第二十二条，如乙方逾期支付租金收益的，甲方有权要求乙方对逾期支付的租金收益按照同期一年期银行贷款基准利率向甲方支付违约金，支付时间为甲方提出书面要求后15个工作日内。如逾期超过6个月，甲方有权解除协议并追究乙方违约责任；或甲方有权要求乙方一次性支付剩余租期内的所有租金，商铺由乙方继续使用至期满。庭审中，原告魏秀芳出示了一份《担保承诺书》复印件，其内容为：“担保承诺书，广安品尚商业管理有限公司：鉴于我公司开发建设的“恒大中天国际”商业已委托或按协议给贵司招商及经营管理。为保护业主的合法权益，为保证正常的经营管理，我司特向贵司做如下承诺：1.我司未销售的商铺只委托给贵司进行招商及经营管理。2.对我司已销售的商铺而已由贵司签订了返租协议的，我司承担连带保证责任。特此承诺。承诺人：广安恒大房地产开发有限公司，2012年10月10日”。
同时查明，截止2017年11月30日，品尚公司共计向原告魏秀芳支付租金131234元，欠付租金93744元。品尚公司最后一次向原告支付租金的时间为2016年10月20日。
另查明，2012年12月20日，朱开春与张某签订《公司股权转让协议》，双方约定朱开春将其持有的恒大公司48%的股权以人民币384.1045元的价格转让给张某。同日，恒大公司召开股东会，一致同意前述股权转让，并决定公司法定代表人由朱开春变更为张开军，并于2012年12月24日进行了相应变更登记。
认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、《商铺委托经营管理协议》、宣传资料、银行明细清单、恒大公司、品尚公司工商登记资料及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，本案的争议焦点问题，一是案由是否应定为房屋租赁合同纠纷；二是原告主张的租金是否应当支持；三是被告恒大公司与品尚公司是否系关联公司，被告恒大公司、朱开春是否承担连带责任。
对本案案由确定的问题。原告主张其与被告品尚公司签订的《商铺委托经营管理协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，是该合同的补充协议，本案案由应定为商品房买卖合同纠纷。对此本院认为，首先，商铺委托经营管理协议是原告与被告品尚公司签订，商品房买卖合同是原告与被告恒大公司签订，合同相对方不同，两份合同从形式上看并无直接关联；其次，从委托经营管理协议的构成要素上看，该协议具有独立契约的法律性质，属于独立合同性质。综上，商铺委托经营管理协议不属于商品房买卖合同的组成部分，本案案由不应为商品房买卖合同纠纷。原告将商铺委托给被告品尚公司出租，原告每年收取固定租金，该协议虽名为委托经营协议，但其基础法律关系实质上仍具有租赁合同的性质，故本案案由定为房屋租赁合同纠纷并无不妥。
对原告主张的租金是否应予支持的问题。原告魏秀芳与被告品尚公司签订的《商铺委托经营管理协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。原告魏秀芳已履行将房屋交给被告品尚公司经营管理的合同义务，被告品尚公司应按约向原告魏秀芳支付租金，但被告品尚公司在向原告支付部分租金后，未全面履行支付房屋租金的义务，其拖欠租金的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。双方在协议中约定租金的起算日为2014年3月1日，每三个月支付一次，第三个月中的20-25日支付。按协议约定，被告品尚公司每季应向原告支付租金14998.5元，即每月租金为4999.5元，截止2017年11月30日，被告品尚公司已向原告支付租金租金131234元，故租金计算至2017年11月30日止，被告品尚公司还应向原告支付租金93744元。原告主张未足额支付租金期间（截止2017年12月25日）的利息2392元，系原告按合同约定计算且不违反法律规定，本院对原告主张的该部分利息予以支持；原告主张该利息按中国人民银行一年期基准贷款利率从2017年12月26日起计算至款项付清之日止的意见，本院亦予以支持。被告品尚公司从最后一次向原告支付租金起诉日已超过6个月，按协议约定逾期超过6个月未支付租金，原告可要求被告品尚公司一次性支付剩余租期内的租金，故对原告主张被告品尚公司一次性支付2017年12月1日至2019年3月1日的租金74993元的诉讼请求，本院予以支持。双方在协议中未对剩余租期内的租金利息作约定，且该期间租金是因被告品尚公司的违约行为导致提前支付，故对原告主张该期间租金利息的诉讼请求，本院不予支持。
对被告恒大公司是否应承担连带责任的问题。本案中广告宣传“7%的年回报率”并无明确的回报主体，且结合原告与被告品尚公司签订的商铺委托经营管理协议可知，该7%是被告品尚公司应向原告支付的租金，依照《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，商业广告为要约邀请，“7%的年回报率”是被告恒大公司的商业广告宣传，应属要约邀请，对原告及被告恒大公司均无约束力。原告出示的证据不能证实被告恒大公司与被告品尚公司属于关联企业，且原告并未举证证实被告恒大公司确实向被告品尚公司出具过《担保承诺书》，即使该担保承诺书存在，该承诺书也是被告恒大公司向品尚公司出具，对本案原告不产生任何法律上的权利义务。综上，原告主张被告恒大公司承担连带支付责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告朱开春是否承担连带责任的问题。被告朱开春原系恒大公司法定代表人，原告与恒大公司签订《商品房买卖合同》时，恒大公司的法定代表人已由朱开春变更为张开春，朱开春虽在《商品房买卖合同》上签章，但其个人无明确的担保意思表示，认定朱开春为该合同的履行等担保缺乏事实依据，故对原告要求被告朱开春承担连带责任的诉讼请求亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广安品尚商业管理有限公司向原告魏秀芳支付截止2017年11月30日的租金93744元及利息（其中2017年12月25日前的利息为2392元，从2017年12月26日起至付清款项之日止的利息按中国人民银行同期一年期基准贷款利率计算）；
二、被告广安品尚商业管理有限公司向原告魏秀芳支付2017年12月1日起至2019年3月1日的租金74993元；
三、驳回原告魏秀芳的其他诉讼请求。
上述款项，限义务人自本判决生效之日起二十日内向对方支付。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3922元，减半收取1961元，由原告魏秀芳负担100元，由被告广安品尚商业管理有限公司负担1861元，分别向广安市广安区人民法院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
审判员 刘武军
二〇一八年四月十日
书记员 陈 莹
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。