湖北省黄石市西塞山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0203民初1493号
原告：余来英，女，汉族，1965年10月8日出生，住湖北省黄石市西塞山区，
委托诉讼代理人：周慧平，湖北文光律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：丁琴，女，汉族，1966年12月1日出生，住湖北省黄石市西塞山区，
被告：伍期鹏，男，汉族，1960年2月17日出生，住湖北省黄石市西塞山区，
二被告共同委托诉讼代理人：胡俊，湖北祥德律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告余来英诉被告丁琴、伍期鹏买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案受理。被告丁琴在答辩期内对管辖权提出异议，本院于2017年9月20日裁定驳回，后被告丁琴不服提出上诉，黄石市中级人民法院作出（2017）鄂02民辖终91号民事裁定书，裁定驳回丁琴的上诉。本院依法适用简易程序于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告余来英及���委托诉讼代理人周慧平，被告丁琴、伍期鹏及其共同委托诉讼代理人胡俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年下半年，原告通过他人介绍认识被告丁琴，同年11月原告通过银行转账、支付现金方式给付被告丁琴337500元用于购买商品房。2011年11月4日，被告丁琴向原告出具书面收条，收条记载“今收到余来英购房款叁拾叁万柒仟伍佰元整，每平方贰仟柒佰元计算，如房子不要，拿的现金按贰分月息计算”。现被告既不能为原告提供房子，又没有钱还给原告，原告多次找被告催要，被告于2017年7月3日还原告利息50000元，其余本金及利息未能归还，故原告诉至法院，请求：判令被告立即偿还购房款337500元以及自2011年11月4日起按月息2分至本息清结之日止期间的利息。
被告丁琴辩称，1、丁琴从未向原告余来英借款，原告诉称借贷与事实���符，人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。2、原告与鄂州市盛昌置业开发有限公司已形成商品房买卖合同关系，原告起诉被告毫无依据。3、原告应与鄂州市盛昌置业开发有限公司及时进行结算，选择继续履行合同或者解除合同。综上，原告的起诉缺乏事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。
被告伍期鹏口头辩称：对于丁琴所办理的该项业务及收款伍期鹏并不知晓，而且该款项并没有用于家庭共同生活。即使原告诉称的借款属实，这也与伍期鹏无关，不属于夫妻共同债务，伍期鹏不应当承担任何法律责任。
经审理查明，2011年2月22日，鄂州市盛昌置业开发有限公司（委托方）与黄石市中鼎房地产投资顾问有限公司（受托方）签订《“盛昌公馆”项目独家全程策划、销售代理合同书》，约定委托方将其开发的“盛昌公馆”项目交���受托方进行销售，受托方按照一定比例提取销售代理费用。同日，黄石市中鼎房地产投资顾问有限公司与丁琴签订《合作经营协议书》，约定由丁琴投入项目保证金2000000元及看房车辆，双方共同合作销售“盛昌公馆”，经营利润五五分成。
2011年下半年，丁琴向原告余来英推销“盛昌公馆”房屋。同年11月4日，余来英通过银行转账、现金支付方式给付被告丁琴337500元。丁琴向余来英出具书面收条，收条记载“今收到余来英购房款叁拾叁万柒仟伍佰元整，每平方贰仟柒佰元计算，如房子不要，拿的现金按贰分月息计算”。
2013年8月18日，原告余来英与鄂州市盛昌置业开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，余来英购买1栋1单元2503号房屋一套，房屋建筑面积115.71平米，单价每平方米3980元，总金额460525元，2014年3月28日之前交付房屋。
由于余来英初始选择10楼，最终选定的25楼，房屋价值减小，所以丁琴退还了余来英多付的购房款20000元。此后，鄂州市盛昌置业开发有限公司一房二卖，将1栋1单元2503号房屋又出售给了案外人张文涛，并办理了备案登记，该房屋现已由张文涛占有使用。余来英多次找丁琴，明确表示不要房子，要求退还购房款，丁琴于2017年7月3日退还了余来英50000元。
另查明，由于鄂州市盛昌置业开发有限公司差欠销售代理费，故拿出五套房屋作为抵偿。这五套房屋由黄石市中鼎房地产投资顾问有限公司分得二套，丁琴分得三套。丁琴将其中一套卖给了余来英，售房款由丁琴收取。鄂州市盛昌置业开发有限公司按照《商品房买卖合同》确定的房屋售价460525元抵扣其应付的销售代理费。
还查明，丁琴与伍期鹏系夫妻，双方于2001年3月30日登记结婚。
本���认为，本案存在以下争议焦点：
一、关于原告余来英与被告丁琴之间的法律关系如何认定。
余来英与丁琴之间的基础法律关系应当认定为买卖合同关系。对此，本院作如下认证分析：
丁琴销售给余来英的房屋来源，是鄂州市盛昌置业开发有限公司抵给丁琴的房屋，售房款归丁琴所有。按照合同法第一百三十二条的规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。丁琴对于1栋1单元2503号房屋享有合法的处分权。
从丁琴出具的收条内容来看，“今收到余来英购房款叁拾叁万柒仟伍佰元整，每平方贰仟柒佰元计算”，双方达成的是买卖合意。丁琴在收条中承诺，房屋销售单价为每平方米2700元，在余来英选定115.71平米的房屋之后，丁琴退还了余来英20000元。可见，丁琴是按照收条中确定的售价，即2700元每平米与余来英进行结算。
余来英与鄂州市盛昌置业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋销售单价为每平方米3980元，房屋总价460525元，但该合同的价格条款并不对余来英实际执行。鄂州市盛昌置业开发有限公司并不要求余来英交付房款，只是按照合同价460525元抵扣了差欠丁琴的销售代理费。至于合同售价高于真实售价而产生的价差，则由丁琴自行承担。
鄂州市盛昌置业开发有限公司没有对余来英开具过购房款发票或收据，余来英只持有丁琴出具的购房款收条。庭审中，丁琴提交了一张20000元收据复印件，证明余来英曾于2011年7月18日直接向鄂州市盛昌置业开发有限公司交付了购房款。但该复印中“余来英”三个字有明显涂改痕迹，且收据的时间与案情不吻合，记载的房号也不对，本院不予采信。
丁琴虽然是“盛昌公馆”项目的销售代理，但其在向余来英售房过程中，有权自主决定价格、自行收取房款，还有权向买方承诺不要房子可退款并按月利率2%付息，这些事项显然不是作为一个销售代理人能够有权决定的。因此，丁琴向余来英出售房屋并非是在履行销售代理人的职务行为。
综合上述分析，本院认为，原告余来英与被告丁琴之间的基础法律关系属于房屋买卖合同关系。当原告余来英选择不要房子，要求丁琴按照收条约定退还房款本、息之后，双方法律关系转化为民间借贷，故原告以民间借贷为由提起诉讼。根据最高人民法院司法解释，转化型民间借贷被告方对于基础法律关系提出抗辩，人民法院应当按照基础法律关系审理。据此，本院对案由作出调整。
二、关于被告丁琴应当承担的法律责任。
丁琴作为房屋买卖合同的卖方当事人，应当负担标的物的交付义务。但鉴于本案的特殊情况，丁琴只享有房屋处分权，并不享有所有权，房屋的交付及办证事宜需由第三人鄂州市盛昌置业开发有限公司来配合完成。现由于鄂州市盛昌置业开发有限公司一房二卖，至使房屋已无法交付。按照合同法第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，故而因不能交房而产生的法律责任仍应由丁琴承担。丁琴在出具给余来英的收条中承诺，“如房子不要，拿的现金按贰分月息计算”，该承诺合法有效。根据该承诺，余来英有权选择要房或不要房，现余来英已明确表示不要房子，也拒绝主张房屋相关权利，则丁琴应当退还余来英购房款并支付约定利息。丁琴已经实际退还了余来英购房款7万元，原告同意均扣收本金，尚余购房款267500元依法应予退还。关于利息的起算时间，本院认为，从《商品房买卖合同》约定的交房时间届满次日，即2014年3月29日起计付为宜。
三、关于被告伍期鹏应当承担的法律责任。
伍期鹏与丁琴系夫妻关系，本案所涉债务发生在夫妻关系存续期间。伍期鹏辩称，对于丁琴从事的房屋销售业务不知情，且余来英的购房款没有用于家庭共同生活。被告伍期鹏对于自已的答辩观点没有提供任何证据。本院认为，1、丁琴在从事“盛昌公馆”项目的销售代理经营活动中，投入资金2000000元，前后历经六年多，作为配偶完全不知情不合常理。2、丁琴差欠余来英的债务性质，不属于以个人名义超出家庭日常生活所需的借债，而是经营活动产生亏损。3、依据婚姻法规定，婚姻关系存续期间，生产经营的收益归夫妻共同所有。按照权利、义务、责任相统一的原则���因投资经营产生的负债应由夫妻共同承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十二条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第二项之规定，判决如下：
一、被告丁琴、伍期鹏共同返还原告余来英购房款267500元及利息（从2014年3月29日起按月利率2%计至债务清结之日止）；
二、驳回原告其他诉讼请求。
诉讼费11833元，由原告余来英负担1833元，被告丁琴、伍期鹏共同负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审判员 赵钧
二〇一八年三月八日
书记员 叶畅