上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第1818号
上诉人（原审原告）林强。委托代理人巫小莉，上海言知律师事务所律师。被上诉人（原审被告）罗金志。上诉人林强因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第4156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区***弄***号102室房屋产权登记在林强名下。2009年4月6日，林强（甲方）与罗金志（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用。合同第1条约定，租赁期限为2009年4月11日起至2012年4月10日止。甲方于2009年4月5日向乙方交付房屋，期满后如乙方第四年有意继续租用，甲方同意优先租给乙方，租金每月5,200元。第2条约定，2009年4月11日起至2012年4月10日止每月租金为4,900元，2012年4月11日起至2013年4月10日止每月租金为5,200元。租金每三个月支付一次，乙方应在租金到期前十天前支付下期租金，必须先付租金后使用，如不按时交付，按违约处理。乙方通过银行转入甲方账户，甲方收到租金不开发票。第2条约定，房屋租赁保证金为4,900元，其他保证金（水电煤等）500元。租赁关系到期时，甲方收取的保证金5,400元除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。当日，乙方交付房屋租赁保证金4,900元以及水电煤保证金500元。甲方将系争房屋交付给乙方使用至今。2013年4月22日，林强的哥哥林某（甲方）与罗金志（乙方）签订《租赁合同》，约定“经双方协商同意，甲方再向乙方续租五年，租期从2013年4月11日至2018年4月10日止。每月租金人民币6,380元整（陆仟叁佰捌拾圆整），付三押一，每三月付租金一次，现付后租。如乙方欲转租，需经甲方书面同意。双方同意立此合同。甲方林强***，委托人林某***，乙方罗金志***”，落款日期倒签为2013年4月11日。当日，罗金志通过银行转账给林强19,651.40元（其中租金6,380元/月×3个月+欠付的水电煤511.40元）。之后，罗金志通过银行转账给林强2013年4月11日至2015年3月31日期间的租金。庭审中，林强自认均收到。2014年12月19日，林强致函给罗金志称，截止2013年4月10日，林强、罗金志就系争房屋签订的租赁合同已到期，之后双方未签订固定期限的租赁合同，也没有委托任何人与罗金志签订固定期限的租赁合同，请罗金志于2015年2月8日前搬离。2015年1月，林强诉至原审法院，要求判令：一、解除林强与罗金志之间的房屋租赁合同关系；二、罗金志从上海市浦东新区***弄***号102室房屋中迁出，并将房屋返还给林强；三、诉讼费由罗金志负担。罗金志辩称，房屋租赁期限届满后，因林强在国外，林强委托哥哥林某与其签订房屋租赁合同，租期为五年，自2013年4月11日起至2018年4月10日止。之后，其按期支付租金，林强均收取租金，从未提出异议，现租赁期限未到期，故不同意林强的诉讼请求。本案在审理过程中，林强之哥哥林某出庭作证证明称，2013年4月，当时林强在国外，证人到系争房屋的隔壁租户查水电表，罗金志提出林强与罗金志之间租赁合同快到期了，林强同意续租，租金及租期已谈妥，证人在未与林强核实的情况下，代理林强与罗金志签订续租合同。事后也未将此事告知林强。林强在收到变更后增加的租金未来电询问，故证人自认为林强对租金及租期变更以及续签合同行为是认可的。一年后，林强之妻知道此事后，曾向证人提出过异议，证人称此事可由林强自行处理，今后证人不管了。原审认为，首先，林强与罗金志于2009年4月6日签订的《租赁合同》约定租期为四年，2009年4月11日至2012年4月10日期间租金为4,900元，2012年4月11日至2013年4月10日期间租金为5,200元，而续签的租赁合同约定的租期变更为五年，月租金变更为6,380元。基于林某与林强之间是兄弟的特殊身份关系，在租金以及租期等租赁合同的实质性条款均变更的情况下，林某称在签约事前或事后均未与林强沟通，有违常理，法院无法采信。其次，林强于2013年4月22日收到罗金志通过银行转账的19,651.40元（包括变更后的月租金6,380元×3个月+欠付的水电煤511.40元）。之后，林强收到罗金志通过银行转账自2013年4月11日起至2015年3月31日止按照变更后月租金6,380元标准支付的租金。林强在长达两年期间收取变更后的月租金，对罗金志续租系争房屋从未提出过异议。第三，林强作为系争房屋的产权人，理应对系争房屋负有管理义务，对系争房屋租赁状况应当明知，林强在收取变更后租金的两年期间从未对罗金志续租提出过异议，对自身权利进行漠视和放任，现林强以未授权委托过林某签订续租合同为由要求解除租赁合同，有违诚实信用原则。最后，鉴于林某与林强之间系兄弟特殊身份关系，对于林某的证人证言在无其他证据相佐证的情况下，法院无法采信。综上，由此推断林强对林某与罗金志就系争房屋签订续租合同应当明知且未在合理期限内提出异议，应视为就系争房屋续签租赁合同行为的认可。鉴于续签的租赁合同合法有效，约定的租赁期限为2013年4月11日起至2018年4月10日止，现租赁期限尚未届满，亦无解除合同情形，故对林强要求解除双方之间的房屋租赁合同关系并判令罗金志从系争房屋中迁出的诉讼请求，法院难以支持。原审法院审理后于二〇一五年六月一日作出判决：驳回原告林强的全部诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由原告林强负担。判决后，林强不服，上诉至本院称，上诉人与被上诉人的《租赁合同》到期后，与被上诉人约定了续租的租金，但是并没有约定合同终止的期限，上诉人与被上诉人处于不定期租赁合同关系。是被上诉人想把租赁期限规定下来，而且是五年，在上诉人的哥哥恰巧到租赁地办理别的事宜时，假借上诉人的名义称上诉人让其帮签订《租赁合同》。而在原《租赁合同》中的租赁期限是3年，租金都有涨幅，但续签的所谓《租赁合同》一签就是五年，而且五年中租金没有涨幅，关键在该《租赁合同》中没有上诉人的签字，因此该份《租赁合同》没有生效。原审依据该份无效的《租赁合同》所作的判决是没有依据的，请求二审在查清事实后依法撤销原判，改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人罗金志辩称，2013年租期到期后，上诉人要求涨租金，双方就租金达成一致意见后上诉人让其哥哥来签合同，合同是上诉人哥哥起草的，上面的字都是上诉人哥哥写的，上诉人哥哥是物业公司总经理；之后，被上诉人也是按照该份《租赁合同》的约定向上诉人转账支付租金及增加的押金。上诉人回国好几次都没有提出异议，并承认委托其弟弟签订《租赁合同》，默认该《租赁合同》。现在因为房价上涨了，上诉人才提起本案诉讼，因此法院不应支持其该行为，请求二审依法维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，尽管上诉人林强与被上诉人罗金志于2009年4月6日签订的《租赁合同》已经履行完毕，但2013年4月22日上诉人林强的哥哥林某与被上诉人罗金志又签订“续租五年、每月租金6,380元”的《租赁合同》，之后，罗金志也是按照每月租金6,380元的标准通过银行向林强转账支付自2013年4月11日至2015年3月31日期间的租金，林强也确认均收到。2014年12月19日林强致函罗金志称，截止2013年4月10日，林强、罗金志就系争房屋签订的租赁合同已到期，之后双方未签订固定期限的租赁合同，也没有委托任何人与罗金志签订固定期限的租赁合同，请罗金志于2015年2月8日前搬离。对此，本院认为，作为一个房屋产权人，对出租房屋最为在意的应当一为租金，二为租期，而非仅在意租金，不在意租期，因为租金有一个市场行情标准可予参考，而租期却没有标准，即一般可短到一个月，长可到法律规定的二十年，因此某种程度上房屋产权人会更在意租期。而本案中，上诉人林强实际收取被上诉人罗金志通过银行转账支付已经增加的每月租金6,380元，到其2014年12月19日致函罗金志称双方未签订固定期限的租赁合同、也没有委托任何人签订固定期限的租赁合同而要求罗金志搬离已达二十个月，之前，林强对收取租金无异议，直至2014年12月19日却突然提出上述问题，既令人费解，又表明其不诚信。在此情况下，上诉人林强以其不知情、《租赁合同》未生效为由提起本案诉讼，明显与本案事实相悖，故法院不应支持。原审所作判决是正确的，本院依法维持。上诉人林强的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人林强负担。本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一五年八月二十日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……