重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)足法民初字第01139号
原告（反诉被告）：重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司(组织机构代码55903382-3),住所地重庆市大足区龙岗街道北环西路胡马桥片区A幢32号。
法定代表人：马丽平，总经理。
委托诉讼代理人：唐然，女，1987年3月26日出生，汉族，重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司员工，住四川省营山县。
被告（反诉原告）：宋启荣，男，1947年9月5日出生，汉族，住重庆市大足区。
委托诉讼代理人：李红江，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。
原告暨反诉被告重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司（以下简称泽京公司）与被告暨反诉原告宋启荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员曾子情独任审判，2015年11月19日，宋启荣提起反诉，本院依法决定合并审理，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。后因工作调整，变更为代理审判员邓美玲独任审判。因案情复杂，本案于2016年11月1日依法转为普通程序，由审判员何启川担任审判长，与代理审判员邓美玲、人民陪审员钱斌组成合议庭，于2016年11月18日、2016年12月1日、2017年6月9日公开开庭进行了审理。泽京公司委托诉讼代理人唐然，宋启荣及其委托诉讼代理人李红江到庭参加了诉讼。2015年12月28日，宋启荣申请对涉案房屋的室内附合装修及其人工费进行评估，本院委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司进行评估，重庆同诚房地产土地资产评估有限公司于2016年10月9日作出了《评估报告书》，经本院要求补充评估，重庆同诚房地产土地资产评估有限公司于2017年5月19日作出《评估报告书》。2017年6月6日，因案情复杂，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
泽京公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告就重庆市大足区XX街道XX古城X-0X号商铺所签订的《商铺租赁合同》已于2015年6月30日解除；2.判决被告立即将位于重庆市大足区XX街道XX古城X-0X号商铺返还给原告；3.判决被告向原告支付租金98336.40元及逾期支付租金的违约金（违约金暂计算至2015年10月22日为95921.12元，应以欠缴租金为基数，按照5‰/日的标准计算至实际交清租金之日止）；4.判决被告向原告支付商铺的物业管理费，物业管理费按照5元/月/平方米的标准计算至被告实际返还商铺之日止（暂计算至2015年10月30日的应支付物业管理费为17252元）；5.判决被告向原告支付水费、电费，水费、电费按照实际发生额计算至被告实际返还商铺之日止（水费暂计算至2015年7月30日为54.5元，电费暂计算至2015年9月22日为507.10元）；6.判决被告向原告支付逾期交纳物业管理费、水费、电费的违约金，前述违约金按照欠付费用5‰/日的标准计算至实际交清欠费之日止（违约金暂计算至2015年10月22日止12903.06元）；7.判决被告向原告支付商铺的占有使用费，占有使用费按照商铺租赁合同约定的对应期间的租金标准计算至被告实际交还商铺之日止（暂计算至2015年10月22日为28983.36元）；8.判决原告不返还被告履约保证金70000元；9.判决本案诉讼费用由被告承担。2016年11月21日，泽京公司提交《变更诉讼请求申请书》，变更原诉讼请求第1项为：判决解除原、被告就重庆市大足区XX街道XX古城X-0X号商铺所签订的《商铺租赁合同》，变更原诉讼请求第3项为：判决被告向原告支付房屋租赁合同解除前的租金及房屋租赁合同解除后的房屋占有使用费（租金及占有使用费暂计算至2015年10月22日为127319.76元，应计算至被告实际交还商铺之日止），并以欠交租金为基数按照5‰/日的标准向原告支付违约金（违约金计算至被告实际交还商铺之日止），撤销原诉讼请求第七项。
事实和理由：原告与被告于2013年4月7日就重庆市大足区XX街道XX古城X-0X号商铺签订了《商铺租赁合同》，商铺建筑面积350.75㎡，约定租期为五年，被告拖欠商铺租金、物管费及水电费等，虽经原告多次催促，被告仍拒绝交纳。在催促缴费无果的情况下，原告于2015年6月16日向被告发出了解除商铺租赁合同的通知函，单方解除了原告与被告所签订的《商铺租赁合同》。被告不依照商铺租赁合同约定交纳相关费用，违背了诚实信用的原则，已构成严重违约，原告为维护原告的合法利益，提出如上诉讼请求。
宋启荣针对泽京公司的本诉辩称，一、宋启荣在履行租赁合同的过程中不存在违约行为。1.泽京公司有合同先履行义务，租赁合同约定商铺建筑面积以实测面积为准，泽京公司应该在租金交纳日前对该商铺面积进行实测或出示产权部门的产权证或测绘报告，以确认宋启荣应缴纳的具体金额；2.泽京公司有先履行上述义务的能力和时间。泽京公司既是涉案商铺出租方又是房地产开发商，有资源也有专业人员对该商铺面积进行实测，依据租赁合同约定，泽京公司有一年多的时间履行该义务；3.宋启荣多次催告泽京公司履约并为履约做了最具诚意的行为。在2013年6月24日泽京公司进场装修的通知函确定的租金应交日，即2015年1月1日之前宋启荣多次口头向泽京公司提出要求其对商铺建筑面积进行实测，但其均不予理会。2014年9月8日，宋启荣向泽京公司发出《关于请求甲方纠正计算错误的函》，要求泽京公司进行实测。2015年6月4日，宋启荣再次向泽京公司发出《关于求同存异解决问题的函》，要求搁置争议，就双方没有争议的部分租金先行交纳，但泽京公司均置若罔闻。综上，泽京公司未履行对商铺面积的实测，造成本案合同权利义务不明确，承租方难以依约履行的责任应由消极对待合同的泽京公司承担。应驳回泽京公司相关诉讼请求。二、泽京公司不是物管公司，不具有要求宋启荣向其交纳物管费、水、电费的主体资格。宋启荣也已经交纳了物管费5175元，之前的水、电费也已经结清。三、关于合同约定的违约金及履约保证金的问题。租赁合同只针对乙方违约明确了违约责任，显失公平，且违约金约定过高，宋启荣没有违约，即使违约，违约金也应降低至同期银行贷款利率的1.3倍计算，即年利率7.8%。在已约定违约金的情况下，履约保证金不可能转为违约金与合同违约金同时适用，故履约保证金应该退还给宋启荣。因为泽京公司的不诚信，宋启荣同意解除合同，但是不是原告所说的在2015年6月30日解除，同时被告要求原告给合理的期限退场。综上所述，泽京公司的诉讼请求与事实严重不符，无法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。
宋启荣向本院提出反诉诉讼请求：1.判令泽京公司立即对宋启荣所租商铺的建筑面积予以实测，并作出权威的实测报告；2.请求法院以测绘报告所载明的实测建筑面积确认宋启荣应向泽京公司缴纳的租金；3.请求泽京公司明确其授权的物管公司，并要求该物管公司与宋启荣签订《物业服务合同》、《安全责任书》等，明确相关责任；4.反诉案件受理费由泽京公司负担。诉讼中，变更诉讼请求为：1.请求法院以测绘报告所载明的实测建筑面积确认宋启荣应向泽京公司缴纳的租金，并以泽京公司认可的“交三免一”即按七点五折确认宋启荣应付的租金，泽京公司还应提供房屋验收报告；2.请求给予宋启荣四个月以上腾退房屋的时间，并参照合同解除前实际履行的租金金额确认该时间内支付的房屋占用费，即以每平方米16.5元（22元的75%）计算；3.由泽京公司赔偿因其提前解除合同的装修损失15万元（装修花费40万元，合同期限四年，每年平摊装修成本10万元，现只使用房屋二年半，余下一年半，计算为15万元）；4.判令泽京公司退还履约保证金70000元；5.反诉案件受理费由泽京公司承担。2016年11月3日宋启荣将其反诉诉讼请求第3项变更为：判令被反诉人赔偿反诉人因其提前解除合同造成的损失511275元，并要求给予四个月合理期限以搬离。2017年6月9日，宋启荣变更前述第3项诉讼请求为：判令泽京公司赔偿宋启荣因其提前解除合同的损失553416元。事实和理由：依法成立的合同，受法律保护。依照合同约定，泽京公司须在合同租金交纳日前对该商铺面积进行实测或出示产权部门的产权证或测绘报告，以确认应缴纳的具体金额。但在交纳日前这一年多时间里，经宋启荣多次催告其履行义务未果。宋启荣方两次发函，但泽京公司始终坚持按照350.75㎡计算租金。正是基于泽京公司怠于履行实测的先义务，造成本案合同权利义务不明确，请法院判决泽京公司履行该义务，并将实测面积作为计算租金的依据。泽京公司委托的物业管理公司不明确，也没有任何一家物管公司遵从租赁合同与宋启荣签订物业服务合同，要求泽京公司明示其物业管理公司。
泽京公司针对宋启荣的反诉辩称，房屋测绘报告早已向被告出示，在每次费用催交单中均是依照实测面积来计算房屋的租金及物业管理费，事实上反诉原告也是实际认可了实测面积的，从反诉原告所提交的物业管理费的资费凭证，可以看出也是按照实测面积来计算管理费，泽京公司认为反诉原告所提出的不知晓实测面积，泽京公司未提供实测面积依据，该说法是不成立的；反诉原告提出的交三免一是没有事实和法律依据的，泽京公司也从未认可反诉原告的提法，租金应当按照合同约定的标准进行交纳；反诉原告要求四个月的退场时间无合同依据也无法律依据，反诉原告应当立即交还商铺；装修损失不成立，泽京公司是依照合同约定在多次催费无果的情况下依法解除了合同，是反诉原告的违约导致了合同的解除，泽京公司不承担任何责任；履约保证金根据合同约定，因反诉原告违约导致合同终止，泽京公司不退还履约保证金，扣收保证金是有合同依据，再补充一点，租赁合同解除的根本原因是本案中的反诉原告未按约定交纳相关费用，反诉原告违约才导致租赁合同的解除，由此导致的一切费用的损失应由本案的反诉原告自行承担，根据双方签订的租赁合同第七条第五款的规定，租赁房屋相关的装修在合同解除后应当归本案的本诉原告所有，本诉原告不支付任何的补偿，根据第七条第十一款的规定，租赁合同解除之后本案的反诉原告应当按时腾出房屋交还给泽京公司，且在泽京公司发出书面的解除通知函，要求了具体的搬迁时间，即应当在2015年6月30日后三日内向泽京公司交还商铺，但反诉原告并未按时交付，符合限定搬迁日后七日届满后，房屋内的物品视为反诉原告放弃所有权，根据合同约定在合同解除之后房屋内的所有装饰装修和相关的物品均归甲方所有，并由甲方进行处置，反诉原告无权再主张任何的赔偿和补偿。
泽京公司为支持其本诉诉讼请求和反诉答辩意见举示如下证据材料：
1、营业执照、组织机构代码证、房地产权证书（房屋登记查询结果），用以证明泽京公司为涉案房屋所有权人。
2、《商铺租赁合同》，用以证明泽京公司将涉案房屋出租给被告，租赁期限四年，双方就租金标准及交纳方式进行了明确约定，同时约定物业管理费、水电费由承租方承担以及违约责任。
3、催费函三组、情况说明一份、邮寄单四份、邮寄跟踪单据四份、退件凭证三张、《XX古城<商铺租赁合同>解除通知函》，用以证明泽京公司多次向宋启荣发出催费函件，但宋启荣一直拒不缴纳相关费用，经多次催收未果，泽京公司于2015年6月16日发出商铺租赁合同解除通知函，通知宋启荣双方租赁合同于2015年6月30日解除。
4、物管费统一收据、物管费收费收据复印件（编号0018218），用以证明泽京公司早已告知宋启荣房屋实测面积，并且于2015年1月22日按照该面积收取了其部分物管费。泽京公司已代宋启荣交纳了2015年1月1日至2015年10月30日的物业费，有权向宋启荣追偿。
5、《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，用以证明涉诉商铺实际建筑面积为345.04平方米。
6、竣工验收备案登记证，用以证明涉案房屋于2013年9月17日取得建设工程的竣工验收备案登记证，双方合同合法有效。
宋启荣对泽京公司举示的证据作如下质证意见：
对营业执照、组织机构代码证、房地产权证书、房屋登记查询结果、竣工验收备案登记证的真实性、合法性予以认可，但对房屋登记时间的关联性不予认可，因为登记时间为2014年3月25日，签订合同之日即2013年4月7日泽京公司尚未取得房屋所有权，2014年3月25日之前的租赁合同部分无效。对《商铺租赁合同》真实性认可，但对证明目的有异议，该合同约定按实测建筑面积计算，但正因为宋启荣不知道实测面积致使无法履行合同，泽京公司也不是收取物管费、水电费的主体，且前述费用宋启荣已部分缴纳。对催费函三组、情况说明一份、邮寄单四份、邮寄跟踪单据四份、退件凭证三张、《XX古城<商铺租赁合同>解除通知函》，宋启荣并未收到催费函、解除通知函，原告也未提供邮局送达信息，从催费函看不出实测面积，达不到其他证明目的，不能作为定案依据，宋启荣未收到合同解除通知函，故该函不发生解除合同效力，对跟踪单和拒签凭证的真实性认可，对其关联性、合法性不予认可，达不到其证明目的。对物管费统一收据的真实性不予认可，宋启荣不知道泽京公司委托的物管公司是谁，该物管公司也未和宋启荣签订过物业服务合同，且从收据看并不能证明泽京公司告知了宋启荣房屋实测面积。对《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》予以认可，但不能证明泽京公司将其内容告知了宋启荣。
宋启荣为支持其反诉诉讼请求和本诉答辩意见在举证期限内举示了如下证据材料：
1、《商铺租赁合同》，用以证明泽京公司有将房屋实测建筑面积告知宋启荣的先义务。
2、《关于泽京.XX**商家进场装修的通知函》，用以证明租赁起算时间，未告知相关物管公司，物管公司并未按照《商铺租赁合同》第七条的约定与宋启荣签订物业服务合同。
3、《关于请求甲方纠正计算错误的函》，用以证明宋启荣曾催告泽京公司要求其告知实测建筑面积，其中包含杜娟签名（杜娟也在部分交纳物管费、水电费的收据上代表泽京公司签字）。
4、《关于求同存异，解决问题的函》、照片、影像资料，用以证明当宋启荣发现房屋世纪面积与约定面积不符，宋启荣提示泽京公司要求提供实测面积及依据，并表示愿意缴纳部分租金，照片和影像资料证明宋启荣的送达过程。
5、欠费清单，用以证明双方当事人曾协商交三免一和挂账一半，由徐维手写该清单，形成时间及欠费的截止时间为2015年4月。
6、《关于缴纳欠款的温馨提示》、催费函、重庆泽京物业管理有限公司统一收据、缴费通知单，用以证明宋启荣缴纳了相应的物管费、水电费。而泽京公司擅自更换物业公司为重庆瑞派司商业管理有限公司，该公司未与宋启荣签订物管合同，催费通知没有载明房屋实测面积，且催费函和缴费通知均不是由《关于泽京.XX**商家进场装修的通知函》上的授权单位发出，使得宋启荣无法向泽京公司履行相关合同义务。
7、《重庆市盛世皇朝婚纱摄影有限公司关于即日撤出XX古城X-0X号的函》、送达影像资料，用以证明宋启荣已于2016年3月30日撤出涉案房屋，并交还钥匙。
8、评估报告、评估费发票各两份，用以证明经评估，宋启荣对涉案房屋室内附合装饰装修和人工费价值经最终评估为553416元，应作为宋启荣因为泽京公司提前解除合同的损失计算依据，以及产生的评估费。
泽京公司对宋启荣举示的证据做如下质证意见：
对《商铺租赁合同》、《关于泽京.XX**商家进场装修的通知函》、催费函、缴费通知单的真实性予以认可，但不能达到宋启荣的证明目的。对《关于请求甲方纠正计算错误的函》、《关于求同存异，解决问题的函》，泽京公司不认可其真实性，也否认收到过前述函件，杜娟仅是物管公司收费人员，不是泽京公司员工，不具有签收任何函件的职权，无法达到宋启荣的证明目的。对欠费清单的真实性不予认可，没有落款时间，没有任何签章，也不是泽京公司职工出具，泽京公司不认可其内容。对《关于缴纳欠款的温馨提示》、重庆泽京物业管理有限公司统一收据、缴费通知单，没有签订物管合同不代表不应支付物管费，租赁合同已就相关费用进行了约定，对于实测建筑面积，宋启荣未提出过异议，也未另行委托机构实测，不能抗辩租金、物管费的交纳义务，宋启荣已向泽京公司缴纳了三个月物管费，也证明其知道应该向谁交纳，且2015年1月22日的物管费就是按照实测面积收取的，反映出宋启荣对实测面积是知晓并认可的，重庆瑞派司商业管理有限公司系受泽京公司委托向宋启荣催收相关费用。对《重庆市盛世皇朝婚纱摄影有限公司关于即日撤出XX古城X-0X号的函》、几份送达影像资料的真实性不予认可，泽京公司没有收到过该函，宋启荣未通知泽京公司接收房屋、钥匙，达不到其证明目的。对评估报告、评估费发票各两份真实性、合法性、关联性均不予认可，评估报告只显示了直接结论，没有依据任何原始凭证、装修合同等，该结论不客观、不公正，与本案不具有关联性，即使宋启荣有损失也应由其自行承担。
本院对泽京公司、宋启荣举示的证据做如下评析和认定。
首先，对泽京公司举示的证据作如下评析和认定：
经庭审质证，对泽京公司举示的营业执照、组织机构代码证、房地产权证书（房屋登记查询结果）、《商铺租赁合同》、物管费统一收据、《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》、竣工验收备案登记证具有客观真实性，本院予以采信。对催费函三组、情况说明一份、《XX古城<商铺租赁合同>解除通知函》、快递单四张、退件凭证三张，宋启荣否认收悉，在原告未提供相关证据佐证的情况下，对泽京公司的证明目的不予采信。
其次，对宋启荣举示的证据作如下评析和认定：
经庭审质证，对宋启荣举示的《商铺租赁合同》、《关于泽京.XX**商家进场装修的通知函》、催费函、缴费通知单、《关于缴纳欠款的温馨提示》、重庆泽京物业管理有限公司统一收据具有客观真实性，本院予以采信。对《关于请求甲方纠正计算错误的函》、《关于求同存异，解决问题的函》，虽泽京公司不认可其真实性，也否认收到过前述函件，但自认签收人杜娟、收件人徐维系其所授权的物管公司和商业经营公司工作人员，结合照片和相关影像资料，能够达到宋启荣已将前述函件送达泽京公司管理范围的证明目的，同时证明宋启荣在合理期限内对涉案房屋的实际面积提出了异议。欠费清单，不具有证据的形式要件，泽京公司也不予认可，本院对其不予采信。对《重庆市盛世皇朝婚纱摄影有限公司关于即日撤出XX古城X-0X号的函》结合送达影像资料和泽京公司的当庭陈述，能够证明宋启荣已于2016年3月30日撤离该房屋，该房屋及其附合装饰装修、钥匙均处于泽京公司掌控之下，前述函也同时抄送了本院，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可。对第一次的评估报告，结合鉴定人接受质询的意见，该评估结论所依据的价值提取日与基准日与本案案情不符，本院对其关联性不予采信，并委托该评估机构在更正价值提取日与基准日的基础上进行了补充评估，是以产生了后一份评估报告，虽泽京公司对该报告仍不予认可，但未举示相关证据予以推翻，也未申请重新评估，其评估程序合法，本院予以采信，两份评估费发票具有客观真实性，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：
2014年3月25日，泽京公司取得重庆市大足区XX街道X号“XX古城”X号楼商服用房的房地证。
2013年4月7日，泽京公司与宋启荣签订《商铺租赁合同》，该合同约定如下：“第一条房屋概况甲方将位于重庆市大足区XX街道XX古城X-0X号商铺（具体地址最终以派出所门牌号为准），建筑面积350.75㎡，（建筑面积最终以实测面积为准），租赁给乙方经营古装摄影、婚纱摄影使用。……第二条租赁期限、租金计算、租金支付方式及租赁约定1、租赁期限：4年（不含装修期），租赁期以本合同约定的装修期结束次日起开始计算。2、租金计算：租赁期内，从计租日（计租日是指装修期结束后次日开始计算租金的日期）开始，租赁期前十五个月租金为：每月10元/㎡（实测建筑面积），租赁期第十六个月到第二十七个月租金为：每月22.5元/㎡（实测建筑面积），租赁期第二十八个月到第三十九个月租金为：每月37.8元/㎡（实测建筑面积），租赁期第四十个月到第四十八个月租金为：每月40.82元/㎡（实测建筑面积）。（具体租金支付标准详见附件租金明细表）。3、租金支付方式：（1）考虑到乙方在租赁前期的装修与经营投入金额较大，甲方同意乙方租赁期前十五个月的租金推迟交付，其具体的交付标准及时间为：自租赁期第十五个月起，每次交纳租金时，乙方将租赁期前十五个月的租金总额根据交纳次数分六次平均交纳，在每次缴纳租金时，与当次租金一同缴纳。乙方租金从租赁期第十六个月起按每半年支付一次，依此类推，最后一次支付周期不足半年的按实际月数支付，（最后一次缴付周期为租赁期第四十六个月至租赁期第四十八个月，共计三个月），以上租金于该租赁期开始前30天缴纳齐全。（2）租赁期间，乙方经甲方同意而退租的，则乙方应付的租金按实际租赁时间结算（不满一个月的，按全月计算）。……（5）其他相关费用：乙方自行承担使用租赁物业经营期内所发生的包括但不限于物业服务费、税费、电费、燃气费、网络费、垃圾处理费、排污费、有线电视费、卫生费、电话费、装修费及损耗分摊等各类经营相关费用，以及维护租赁物业经营运作而发生的一切费用。……第三条租赁合同履约保证金1、本合同签订之日，乙方向甲方支付租赁合同履约保证金￥70000（大写人民币柒万元整），作为乙方履行本合同义务的担保。如在5个工作日内乙方未全额缴纳保证金，则该合同自动失效。租赁合同履约保证金乙方不得用以冲抵租金、物业管理费、违约金等其他应由乙方承担的费用。……3、本合同签订之日起，因乙方违约导致本合同终止的，则甲方不退还合同履约保证金。……第五条甲方的权利和义务5、甲方有权采取警告、要求支付违约金或赔偿金、责令停止侵害、责令限期整改……等措施以实现纠正乙方违法、违反本合同或违反管理规定行为之目的。……第七条物业管理1、租赁期间。物业管理、水、电等费用由乙方承担。物业管理费标准为10元/月/㎡（按照建筑面积计算），乙方装修期及租赁期第一年缴纳的物业管理费为0元/月/㎡，不足的10元/月/㎡由甲方承担。第二年至第四年缴纳的物业管理费为5元/月/㎡，不足的5元/月/㎡由甲方承担。水、电按表计量收缴，水费5元/吨、电费1.5元/度（一户一表除外），且水、电费价格随国家职能部门价格调整而调整。乙方应将上述费用于每月10日前交给甲方委托的物管公司。……5、租赁期届满或者解除合同的，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的装修，归甲方所有，甲方不予补偿。……9、乙方接房时，须与物业管理公司签订《物业服务合同》《安全责任书》等，明确相关责任。第八条违约责任1、乙方逾期未交纳本合同约定应由乙方负担的租金等其他费用（包括但不限于水电气费、物业服务费等），逾期将按每日逾期款项的千分之五向甲方支付违约金。2、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权提前终止合同，收回物业与乙方欠交的租金，且不退还乙方保证金，并有权要求乙方赔偿。……（6）拖欠租金或其他费用逾期30日以上的。3、除非本合同约定或者法律另有规定，任何一方均不得单方提前解除本合同，若乙方提前解除本合同，甲方收取乙方欠交的租金，甲方不予退还乙方履约保证金，且甲方有权要求乙方承担由此造成的一切经济损失；若甲方提前解除本合同，甲方应退还乙方履约保证金及已缴纳的未到期租金等，且乙方有权要求甲方承担由此造成的一切经济损失。……5、在本合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付的违约金、赔偿金，甲方有权直接从乙方合同履约保证金中扣除。履约保证金不足以扣除时，乙方应在五个工作日内补足，否则每日按逾期应付款项的1%向甲方承担违约金。……第十四条本合同履行过程中发生争议，由甲乙双方协商解决。如协商不成，依法向本合同签订地有管辖权的人民法院起诉”。
2013年3月30日，宋启荣交纳合同履约保证金70000元，并由泽京公司出具收据，加盖泽京公司财务专用章。
2013年1月1日，泽京公司委托重庆泽京物业管理集团有限公司为XXXX历史文化风情城.XX古城的物业管理单位，委托期限自2013年1月1日至2022年12月31日止，物业管理费为10元/㎡/月。
2013年6月24日，泽京公司授权重庆瑞派司商业管理有限公司向宋启荣发出《关于泽京.XX**商家进场装修的通知函》，通知宋启荣其所租赁的商铺已经具备进场装修条件，且租赁期从2013年10月1日起开始计算。
2013年7月7日，经泽京公司委托，重庆市国土资源和房屋勘测规划院大足区土地房屋勘测所作出《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，对XXXX历史文化风情城.XX古城A区房屋建筑面积进行了量测和计算说明，泽京公司与宋启荣依据该报告书当庭确认本案所涉租赁物重庆市大足区XX街道XX古城X-0X号商铺实际建筑面积为345.04㎡。
2013年9月17日，泽京公司作为建设单位，取得XXXX历史文化风情城.XX古城建峻备字[2013]25号重庆市建设工程竣工验收备案登记证。
2014年9月3日，泽京公司XXXX管理处向“盛世皇朝婚纱摄影”发出《关于缴纳欠款的温馨提示》，要求宋启荣于2014年9月10日前至游客接待中心缴纳欠缴的1957.8元（电费437.8元、物业费1520元）。
重庆瑞派司商业管理有限公司大足项目营运部向宋启荣发出《催费函》，要求宋启荣于2015年5月30日之前缴清截止2015年5月27日下欠的租金46658.8元、物管费10063.67元、水电费64.9元，共计56787.37元。该催费函以邮寄方式寄给宋启荣。
2015年5月27日，泽京公司向宋启荣发出《催费函》，要求宋启荣于2015年6月10日前缴清截止2015年5月27日下欠的租金46658.8元、物管费10063.67元、水电费64.9元，共计56787.37元。该催费函以邮寄方式寄给宋启荣，但宋启荣否认收悉。
2015年6月8日，泽京公司再次向宋启荣发出《催费函》，内容同前。该催费函以邮寄方式分两份寄给宋启荣，后均因“拒签”被退回，宋启荣也否认收悉本函。
2015年6月16日，泽京公司向宋启荣发出《XX古城<商铺租赁合同>解除通知函》，载明因“你方自2015年1月1日起一直违反合同约定拖欠……物业管理费及其他费用逾期远超过30日，已属于违约……现根据<商铺租赁合同>第8条第2款约定，通知你方与我司签订的<商铺租赁合同>于2015年6月30日解除”，同时载明：截止2015年6月30日，宋启荣下欠物业管理费10351.2元、水费待定、电费64.9元、违约金2580元、租金98336.4元（前15个月总额51756.00元，第16个月至6月30日总额46580.4元），并有权不予退还对方缴纳的租赁保证金70000元，该函以邮寄方式寄给宋启荣，后因“拒签”被退回。宋启荣也否认收悉本函。
2015年1月22日，宋启荣向重庆泽京物业管理集团有限公司交纳2014年10月1日至2014年12月31日的物管费5175.60元，由泽京公司出具统一收据。泽京公司提供重庆泽京物业管理集团有限公司于2015年10月16日出具，编号为0046484的统一收据一张，载明：房号：XX古城X-0X，客户姓名：泽京公司，缴纳物管费17252元（2015.1.1-2015.10.30期间物管费）。
宋启荣分别于2014年4月13日交纳电费1095.6元（标注1-3月电费）、水费70.9元，2014年5月6日交纳电费123.2元、水费16.3元（标注2014年4月水、电费），2014年6月15日交纳电费113.3元、水费32.7元（标注2014年5月水、电费），2014年7月9日交纳水费134.2元，2014年11月24日交纳电费654.5元（标注8、9、10月）、水费16.35元（标注8月），2015年1月22日交纳电费358.60元、水费109元，2015年4月23日交纳电费430.10元、水费119.90元，2015年9月30日交纳电费413.5元、水费54.5元（标注截止8月电费、水费），2015年10月30日交纳电费507.1元（标注2015.7.22-9.22日电费），未缴纳过租金。在宋启荣2014年11月24日交电费、水费、2015年1月22日交物管费、电费、水费、2015年4月23日交电费、水费的三张重庆泽京物业管理有限公司统一收据上，收款单位经办人均为“杜娟”。
2014年9月8日，宋启荣向泽京公司发出《关于请求甲方纠正计算错误的函》，该函尾部“重庆泽京实业发展有限公司签收：”栏签字为“杜娟11月24日”。2015年6月4日，宋启荣向泽京公司发出《关于求同存异，解决问题的函》，上述函件均要求泽京公司以实测房屋建筑面积为准，并且在实际测量后，应将实测结果告知宋启荣方，《关于求同存异，解决问题的函》中宋启荣明确表示：“我方拟在达成一致意见前，也不长期拖欠贵方经费，决定按照求同存异的原则，先行向贵方账户转去我方框算资金，请贵方告知账户号码，或开具收据收取（后附宋启荣方目前计算方法……可否，请回复）”。泽京公司否认收到上述函件，宋启荣为此举示照片和影像资料，拟证明其将《关于求同存异，解决问题的函》交给了泽京公司员工徐维。
泽京公司于2015年10月27日起诉至本院，并提出如上诉讼请求。2016年3月30日，宋启荣向泽京公司发出《重庆市盛世皇朝婚纱摄影有限公司关于即日撤出XX古城X-0X号的函》，载明其已完成撤离所租赁房屋，并将该房屋以及未能撤除的装饰装修、设施设备、大门钥匙一把交给泽京公司，该函同时抄送重庆市大足区人民法院。为此宋启荣举示了影像资料一份，证明其向泽京公司交还了钥匙。
另查明，一、在答辩期届满前，宋启荣提起反诉，本院依法决定合并审理；二、2015年12月28日，宋启荣申请对涉案房屋的室内装修及其人工费进行评估，本院委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的室内装修及其人工费进行了评估，重庆同诚房地产土地资产评估有限公司于2016年10月9日作出了《评估报告书》：经评估，评估对象在评估基准日2016年5月19日的市场价值为：评估总值511275.26元，用去评估费5100元。同时泽京公司提交了《司法鉴定人员出庭接受质询的申请书》，申请重庆同诚房地产土地资产评估有限公司司法鉴定人员出庭就2016年10月9日作出的《评估报告书》接受质询，相关人员于2016年12月1日出庭接受质询。三、2017年2月16日，因前述评估的基准日及相关价值提取日均系实际现场勘查日，即2016年5月19日，导致评估结论与案情所需产生偏差，本院依法要求重庆同诚房地产土地资产评估有限公司作出补充评估，同时，宋启荣将其评估范围具体明确为涉案租赁房屋在装修时对其室内附合装饰装修用去的费用及其人工费。2017年5月19日，重庆同诚房地产土地资产评估有限公司作出了《评估报告书》：经评估，评估对象在评估基准日2013年10月1日的市场价值为：评估总值553416元，用去评估费1000元（该款已由宋启荣垫付）；四、泽京公司认可重庆泽京物业管理有限公司为其授权的物业管理公司，重庆瑞派司商业管理有限公司为其授权的商业管理公司，杜娟为重庆泽京物业管理有限公司工作人员，徐维为重庆瑞派司商业管理有限公司公司工作人员。
本院认为，宋启荣与泽京公司所签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，且不违反相关法律法规的规定，本院予以确认。根据双方的诉讼请求及针对对方主张的答辩意见，本案争议焦点如下：一、2013年4月7日泽京公司和宋启荣签订的《商铺租赁合同》是否应解除，解除的具体时间如何确定？二、《商铺租赁合同》履行期间双方是否有违约行为，是否应当承担相应的违约责任？三是《房屋租赁合同》解除之后的法律后果。
一、关于泽京公司和宋启荣之间签订的《商铺租赁合同》是否应当解除的问题。本案中，泽京公司虽曾变更诉讼请求，但其要求解除《商铺租赁合同》的主张是一直存在的，而宋启荣自本案第一次开庭之时即2015年12月24日起，也一直表态同意解除合同，并于2016年3月30日办理完交接手续，搬离所租赁房屋，该房屋以及未能撤除的装饰装修、设施设备、大门钥匙现均由泽京公司掌管，本院认为，在庭审中双方当事人均要求或同意解除合同，且租赁物已经返还泽京公司，对泽京公司要求解除双方之间的租赁合同的主张，依法予以支持。该合同应自宋启荣同意与泽京公司解除租赁合同之日，即2015年12月24日解除。
二、《商铺租赁合同》履行期间，双方是否有违约行为，是否应当承担相应的违约责任问题。本案双方均认为对方在履行合同过程中存在过错，依照合同约定，泽京公司认为宋启荣应按时缴纳租金而未缴纳，逾期已达30日以上，构成根本违约，是以泽京公司在2015年6月16日行使单方解除权，并于2015年10月27日起诉宋启荣要求确认合同已于2015年6月30日解除，2016年11月21日，泽京公司变更该诉讼请求为要求判决解除《商铺租赁合同》。而宋启荣认为双方在《商铺租赁合同》中明确约定租金和物业费均以实测建筑面积为准，泽京公司在知晓并持有实测报告的情况下，却一直不告知宋启荣租赁房屋实测的建筑面积，致使宋启荣无法计算并交纳租金和相关费用，直到第一次开庭，宋启荣才知晓涉案房屋已经实测及其具体面积。
本院认为，双方当事人就特定房屋签订租赁合同，该合同系当事人真实意思表示，不存在重大误解或显失公平的可撤销情形，该合同约定的租金标准并非每年或月固定数额，且宋启荣在2014年9月8日便已向泽京公司发出《关于请求甲方纠正计算错误的函》，该函尾部“重庆泽京实业发展有限公司签收：”栏签字为“杜娟11月24日”，经泽京公司自认，杜娟为其授权的物业管理公司工作人员。2015年6月4日，宋启荣向泽京公司发出《关于求同存异，解决问题的函》，宋启荣为此举示照片和影像资料，证实其将《关于求同存异，解决问题的函》交给了徐维，经泽京公司自认徐维为其授权的商业管理公司工作人员。上述函件均要求泽京公司以房屋实测面积为准缴纳租金和相关费用，并要求泽京公司在实际测量后，应将实测结果告知宋启荣方。本院认为宋启荣前述二份函件，应视为其在合理期限内以合同约定面积与实际面积不符为由提出异议，且属于出租方未在合理期间提供房屋实测面积的情况下作出的抗辩，其主张在明确实测面积之前拒付或减付租金的理由成立，宋启荣就未按时支付租金不存在过错。
泽京公司在庭审中主张催费函中相关费用，计算的依据就是房屋实测建筑面积，且宋启荣已经按照房屋实测面积交纳过部分物管费，应视为宋启荣对实测建筑面积已经明知。本院认为，泽京公司作为涉案房屋的所有权人，有义务对房屋建筑面积进行测量并将结果告知承租方，以明确相关权利义务。但从本案查明的事实来看，泽京公司提供的催费函、物业费收据等相关证据并没有列举涉案房屋的实测面积，同时宋启荣否认泽京公司以其他方式履行了告知义务，泽京公司也未举示证据证明其通过其他方式将实测面积告知了宋启荣，从一般人的角度，泽京公司并不足以达到证明其在庭审前将实测面积告知了宋启荣的证明目的。故，本院认为，泽京公司在履行合同过程中，明知房屋面积已经过有关部门实际测量，而怠于告知承租方，主观存在疏忽大意甚至有恶意嫌疑，且对承租方就此提出的异议和建议置若罔闻，进而单方提出解除合同，存在过错。
宋启荣在使用房屋过程中为向泽京公司履行义务，两次致函泽京公司要求告知实测面积，愿意求同存异先向泽京公司履行部分支付义务，但泽京公司未予回应；同时宋启荣支付了部分物业服务费，交纳水电费也截止2015年8、9月底，前述行为表明宋启荣有继续履行租赁合同的诚意并一直在积极、主动的寻求履行租赁合同义务，而泽京公司以消极、怠慢的行为不履行其义务，拒不将其出租房屋的实测面积告知承租人宋启荣，故意导致宋启荣无法履行合同而达到解除合同的目的；据此，本院认为宋启荣在使用租赁房屋过程中无过错。
综上，本院对泽京公司要求宋启荣承担违约责任并不予退还履约保证金70000元的请求不予支持。本院认为泽京公司将其所有的房屋出租给承租人宋启荣，故意不告知宋启荣出租房屋的实测面积，并在租赁合同期满前单方要求解除合同构成了违约，应承担相应违约责任。
三、关于《房屋租赁合同》解除之后的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。
1、关于宋启荣要求《商铺租赁合同》解除后给予四个月搬迁时间的主张，本院认为，宋启荣租赁房屋经营婚纱摄影，在其与泽京公司解除合同后，需另找房屋并组织搬迁等相关事宜，应给予其合理的搬迁期限，从本案实际出发，本院确定该期限为2015年12月25日至2016年1月31日止。
2、关于宋启荣是否应向泽京公司支付租金问题。本院认为泽京公司虽然构成了违约，但双方实际履行了部分合同，宋启荣应向泽京公司支付租金。支付租金的期限应从2013年10月1日起至合同解除时止，即宋启荣自2013年10月1日起至2015年12月24日止，根据合同约定不足一月的按全月计算租金。根据双方签订的租赁合同，租金计算为（前十五个月，即2013年10月1日-2014年12月31日租金：15个月×10元/㎡.月×345.04㎡=）51756元+（第十六个月到第二十七个月，即2015年1月1日-2015年12月31日租金：12个月×22.5元/㎡.月×345.04㎡=）93160.8元=144916.8元。
3、关于宋启荣实际占用该房屋至2016年3月30日是否应计算房屋占有使用费的问题。本院认为，根据相关法律规定，及泽京公司与宋启荣签订的《商铺租赁合同》约定，应参照租金标准计算房屋占有使用费，不足一月的按全月计算，宋启荣应向泽京公司支付自2016年2月1日至2016年3月30日的房屋占有使用费为：2个月×37.8元/㎡.月×345.04㎡=26085.02元。
4、关于泽京公司主张的物业服务费以及水、电费问题。本院认为物业服务费以及水、电费应由有权部门或相关单位收取，泽京公司未举示充分证据证明其有权向宋启荣收取前述费用，且其涉及其他法律关系，故本院对泽京公司的相关请求不予支持。
5、关于宋启荣的损失问题。该租赁合同签订后，宋启荣为经营婚纱摄影对涉案房屋的装饰、装修进行了较大投入，现因泽京公司在租赁期内要求提前解除合同并诉至法院确对宋启荣的经营产生一定影响，并最终导致双方解除租赁合同，进而宋启荣搬离租赁房屋；本院认为，泽京公司未履行告知宋启荣房屋实测面积的义务及在无正当理由的情况下，单方提出解除合同已构成违约，应承担相应违约责任，宋启荣依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定和《商铺租赁合同》第八条第3款的约定，向泽京公司主张赔偿因提前解除合同的损失有事实和法律依据，从公平、诚实信用及交易习惯角度，对宋启荣要求泽京公司赔偿因提前解除合同造成的损失，本院亦应予以支持。
宋启荣对租赁房屋室内装修费和人工费，申请了评估。本院依法委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司，于2016年10月9日作出《评估报告书》：经评估，评估对象在评估基准日2016年5月19日的市场价值为：评估总值511275.26元。经对评估人员进行当庭质询，本院认为该评估的基准日及相关价值提取日均系实际现场勘查日，即2016年5月19日，导致评估结论与案情所需产生偏差，本院依法要求重庆同诚房地产土地资产评估有限公司作出补充评估，且宋启荣将评估范围具体明确为装修时涉案房屋室内附合装饰装修费和人工费。2017年5月19日，重庆同诚房地产土地资产评估有限公司作出《评估报告书》：经评估，评估对象在评估基准日2013年10月1日的市场价值为：评估总值553416元。泽京公司虽对该评估结论不予认可，但在收到该评估结论后没有向法院申请重新评估，也没有提交相反证据。予以证明。本院认为，前述评估是本院根据宋启荣的申请，经本院审查后依法予以准许，并为查清案件事实而组织双方所做的司法评估，且经审查，该司法评估程序合法，内容客观真实，本院予以采信。
泽京公司辩称，宋启荣在反诉中称装修用去40万元，系宋启荣对装修费用的自认，评估总值差距过大，明显不客观，对此，宋启荣称前述40万元只是对材料费的估价，没包含人工费，提出反诉时宋启荣尚未撤离，也没有考虑到重置价和重置人工费，更不能预计哪些不能搬走，故而出现价值上的偏差。本院认为，宋启荣于2013年对房屋进行装修，2015年底提出反诉，反诉状中所称的40万元装修费应为一个估量，并非准确的费用，对宋启荣对涉案房屋附合装饰装修和人工费的残值损失应以有效评估意见为凭，以租期4年为限，宋启荣已使用至2015年12月24日，应予以扣除；计算至合同解除之日，宋启荣关于涉案房屋室内附合装饰装修和人工费的残值损失为：553416元-553416元÷48月×（26月+24天÷30天）=244425.4元。因宋启荣无过错，应由泽京公司向宋启荣支付上述244425.4元。
综上所述，应由宋启荣向泽京公司支付租金144916.8元，由宋启荣支付泽京公司租赁物占用使用费26085.02元；应由泽京公司赔偿宋启荣各项损失244425.4元；由泽京公司退还宋启荣履约保证金70000元。
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