江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)西民重字第22号
原告：于凤娟，女，1957年7月5日出生，汉族，住南昌市东湖区。
委托代理人：叶菊华，江西求正沃德律师事务所律师。
被告：付荆平，男，1967年6月26日出生，汉族，住江西省东乡县。
第三人：李军泉，男，1964年8月13日出生，汉族，住江西省东乡县，现住南昌市西湖区。
原告于凤娟诉被告付荆平、第三人李军泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年11月6日作出（2008）西民三初字第143号民事判决，第三人李军泉不服，向南昌市中级人民法院提出上诉，南昌市中级人民法院于2012年1月4日作出（2009）洪民三终字第84号民事判决，原告于凤娟向江西省人民检察院申诉，江西省人民检察院向江西省高级人民法院提出抗��，江西省高级人民法院于2014年9月16日作出（2014）赣民提字第12号民事裁定书，撤销南昌市中级人民法院（2009）洪民三终字第84号民事判决和本院（2008）西民三初字第143号民事判决；发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于凤娟委托代理人叶菊华、第三人李军泉等到庭参加诉讼，被告付荆平经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告于凤娟诉称，2007年10月27日，原告与被告签订《租房合同》。被告租用原告位于西湖区××大街××市公安住宅区××单元××室房屋，租用期为一年，即从2008年1月1日至2008年12月31日，月租金2000元。被告必须向原告预付4000元押金，并如期如数向出租方交纳租金，如被告超过两个月不付租金，原告将无条件终止租用，收回房屋，并追收租金，被告必须无条件搬出。直至2008年5月30日，被告既没有向原告预付押金，也没有向原告支付租金。原告依照合同，多次催被告搬出，但被告拒不搬出。原告为维护自身的合法权益，遂诉诸法院，请求：1、判令终止原告与被告2007年10月27日签订的《租房合同》；2、判令被告将2008年1月至5月租金10000元支付给原告；3、判令被告承担本案诉讼费用。
原告于凤娟提交了如下证据：
证据一、房产证1份，证明涉案房屋的所有人是于凤娟、王国龙，发证时间是2006年1月8日。
证据二、原告与被告先后签订的合同共5份（2004年7月26日《房屋买卖合同》、2004年7月26日《房屋买卖协议书》、2005年7月26日《房屋买卖合同》、2005年10月26日《借款协议书》和2007年10月27日《租房合同》），证明：1、���告没有付清房款；2、合同双方就涉案房屋历经了从房屋买卖、到购房款转为借款、租房的变更过程。经变更后的现有法律关系为房屋租赁。
证据三、中国政法大学教授、博士生导师李永军出具的《法律意见书》，证明李永军教授对本案的法律意见为：1、涉案房屋所有权属于于凤娟；2、原告与被告的买卖合同是否付清全部房款，与所有权归属没有任何关系；3、第三人与被告签订的合同没有效力；4、被告没有善意取得房屋所有权。
证据四、水、电费发票，证明涉案房屋的水、电户名至今都是原告，第三人自始就明知被告对涉案房屋不享有所有权和处分权。
证据五、南昌市城市住宅房屋装修工程项目审批意见和装修费用的部分票据，证明涉案房屋系原告装修的事实。
证据六、在逃人员登记/撤销表（复印件），证明第三人控告被告诈骗的时间是2008年5月28日。2011年6月23日，被告自首归案，此前其一直在逃。
证据七、录音记录，证明2008年8月18日，第三人暗藏录音笔，找到东湖公安局原告办公室套取原告的话，然后自行整理了一本长达17页的《录音记录》。该记录第10、11、13、14、15页内容，反映了被告以买房为由诈骗第三人房款的事实，证明他们双方订立的《房屋买卖合同》并非当事人的真实意思表示。
第三人李军泉对原告提交的证据质证意见如下：对证据一无异议。对证据二2004年7月26日《房屋买卖合同》是真实的，合同在我手上；2004年7月26日《房屋买卖协议书》是假的；2005年7月26日《房屋买卖合同》是假的；2005��10月26日《借款协议书》我不清楚；2007年10月27日《租房合同》是假的。对证据三不予认可。对证据四没有异议。对证据五认为这是她简单装修的，后面我重新装修了。对证据六无异议。对证据七无异议，我自己录的。
被告付荆平未到庭答辩,也未提交证据。
第三人李军泉认为，这个房子是原告卖给被告的，原告和原告儿子都有签字生效了。房子2006年就卖给我了，2006年以后是我一直在使用，原告与被告的租房合同是假的。房子卖给我，原告也清楚知道。我购买房子的购房款是从建设银行转款50万元，有支付凭证。
第三人李军泉提交了如下证据：
证据一：房屋买卖合同二份，证明：1、于凤娟将涉诉房屋于2004年7月26日卖给了付��平，付荆平付清了购房款。2、付荆平将涉诉房屋于2006年11月28日卖给了李军泉，李军泉付清了购房款。3、付荆平将其与于凤娟的房屋买卖合同原件给了李军泉，该合同原件上载有于凤娟手写的“该房款已付清”字样。
证据二：房屋买卖合同及保证书，证明：1、付荆平、于凤娟房屋买卖合同，付荆平手中有一份原件，2005年11月3日，付荆平以此合同原件向胡军借款，承诺将涉诉房屋作为还款抵押。2、付荆平将房屋买卖合同原件给了胡军。3、付荆平、于凤娟房屋买卖合同存在多份原件。
证据三：17份单据，证明：1、从2005年11月至今，李军泉一直居住在涉诉房屋内。2、李军泉支付了从2005年起的水、电、气、有线电视、物业管理各项费用。
证据四：录音证据，证明：1、于凤娟在已将房屋卖给了付荆平并收清了房款，并与李军泉商谈过几回过户事宜的情况下，于凤娟为了达到将房屋收回的目的，故意签订虚假的房屋租赁合同。2、于凤娟始终承认，其与付荆平之间存在的是房屋买卖合同关系；于凤娟始终承认、认可付荆平与李军泉之间的房屋买卖合同关系。3、于凤娟、付荆平之间从不存在真实的房屋租赁法律关系。
证据五：付荆平出具的《情况说明》及《再次说明》；证明：1、付荆平与于凤娟之间房屋买卖合同关系；2、付荆平与李军泉之间的房屋买卖合同关系；3、于凤娟与李军泉商谈房屋过户的事实。
对第三人提交的证据，原告质证意见如下：对证据一当中2004年7月26日买卖合同中房款已付清有异议，根据2004年7月26日《房屋买卖协议书》、2005年7月26日《房屋买卖合同》、2005年10月26日《借款协议书》和2007年10月27日《租房合同》可以看出房款未付清。对其他证据的质证意见同意原告一审的质证意见。
经审理查明，原告于凤娟及其子王皓有位于本市××公安住宅区内××室房屋一套（房屋买卖时没有颁发房屋产权证）。2004年7月26日,原告与被告签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》，约定：一、甲方（原告）将桃苑公安小区5幢3单元351号一套三室二厅房屋出售给乙方（被告），面积约为136平方米。二、房屋总价款为伍拾万元整，协议签订日乙方首付12万元给甲方，其余38万元于房屋交付使用时一次性付给甲方。三、在乙方未付清购房款前，房屋所有权为甲方。……七、在执行本合同过程中，乙方不得将房屋转卖给他人……。在《房屋买卖合同》条款下方，原告手写注明：“该房款已收清”。此后，于凤娟将房屋交付给付荆平使用。
2005年7月26日，原告与被告又签订一份《房屋买卖合同》，合同主要内容与上述二份合同大致相同。
2005年10月26日，原告与被告签订一份《借款协议书》，约定：（1）甲方（原告）将桃苑公安小区5幢3单元5楼351房出售给乙方（被告），总售价50万元人民币。乙方请求甲方将这伍拾万元回借给乙方作为经营资本金，借期为壹年（即2005年10月26日至2006年10月26日）。（2）乙方请求，借甲方的伍拾万元按月息千分之二十支付利息给甲方，并自觉做到月结月清。（3）在乙方借款期间，桃苑公安小区5幢3单元5楼351房的产权仍属甲方。如乙方未按期支付利息及借款本金，甲方有权收回桃苑公安小区5幢3单元5楼351房。如乙方按期支付利息及借款本金，甲方必须将桃苑公安小区5幢3单元5楼351房的产权及时过户给乙方，过户费由乙方负担。（4）在借款期间乙方无权将桃苑公安小区5幢3单元5楼351房转让……。
2007年10月27日，原告与被告签订一份《租房合同》，约定：经甲乙双方协商，甲乙双方原签订的房屋买卖协议等一切协议自2007年10月27日起作废，现就租房一事达成如下协议：1、甲方（原告）将桃苑公安小区5幢3单元5楼351室租给乙方（被告）居住，每月租金定为2000元人民币。在租住期间，水、电、煤气、物业管理等各项与居住有关的费用均由乙方负担。2、租用期暂定一年，即从2008年1月1日至2008年12月31日。到期后，乙方如果需要续租，租金与租期再另行约定。3、乙方必须向甲方预付4000元押金，并如期如数向甲方交纳租金。如乙方超过两个月不付租金，甲方将无条件终止租用，收回房屋，并追收租金，乙方必须无条件搬出。……5、乙方应自己居住，如确需转给他人居住，需征得甲方同意，并向公安小区办理身份登记，否则拒绝入住。
2006年11月28日，被告付荆平与第三人李军泉签订一份《房屋买卖合同》，并支付购房款50万元，该合同主要内容与原告与被告签订的房屋买卖合同大致相同。
2006年1月，于凤娟、王国龙（于凤娟之夫）取得诉争房屋房产证。2008年5月28日，付荆平涉嫌合同诈骗李军泉现金390万元，被江西省东乡县公安局网上追逃，2008年5月30日，原告于凤娟以付荆平为被告向本院起诉，要求解除与付荆平所签租��合同，并判令付荆平支付2008年1至5月房租1万元。2008年6月13日，李军泉申请作为本案第三人参加诉讼，但未提出明确的诉讼请求要求确认诉争房屋归他所有。2010年3月5日，李军泉通过付荆平亲属找到付荆平写了一份《关于桃园小区5栋3单元501室房屋交易情况说明》，主要内容为：于凤娟已收到付荆平支付的利息共计18万多元，于凤娟知道我将桃苑小区5栋3单元501室卖给了李军泉，而且同意将该房屋卖给李军泉，后来于凤娟串通假的租房协议，然后通过打官司想把李军泉赶走。2011年6月11日，付荆平又给李军泉写了一份《关于于凤娟诉付荆平、李军泉房屋租赁纠纷案件的再次说明》，基本内容为：本案诉争房屋在2004年7月于凤娟卖给本人付荆平，已全额支付50万元购房款，因本人资金周转困难，将购房款回借，50万元转为借款；2006年11月，本人持该份和于凤娟签订的“该房款已付清”的房屋买卖合同给李军泉看，并告知该房从于凤娟处购买，房款已付清，该房是集资房，尚无房产证，无法办理过户。李军泉不相信，我当场拨通了于凤娟电话，于凤娟亲口告诉他，这房子确实是付荆平从我这买的，房款已付清了。于是，李军泉就相信了，付了款，搬进去；租房协议是因为李军泉到处报案，激怒了本人，本人才和于凤娟串通起来签订的，事实上，我从来没有租过于凤娟的房子。
认定上述事实的证据有：原告与被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、《借款协议书》、《租房合同》，被告与第三人签订的《房屋买卖合同》，付荆平出具的《情况说明》及《再次说明》等。
本院认为，当事人依法享有自愿订立、变更合同的权利。原告与被告先后签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、《借款协议书》及《租房合同》，并在《租房合同》中约定双方原签订的房屋买卖协议等一切协议自2007年10月27日起作废，并就租房一事重新达成协议，上述协议均是双方当事人的真实意思表示，且符合有关法律规定，应认定合法有效。合同双方当事人应当全面履行合同约定的义务，在合同履行过程中，原告履行了交房义务，被告及第三人未能证明其已经履行了向原告支付购房款或归还借款的义务。在履行《租房合同》过程中，被告拒不支付租金，已构成严重违约，原告诉请终止房屋租赁合同，被告支付拖欠的房屋租金，并要求第三人交还房屋，依法有据，本院予以支持。第三人诉称被告已全额付清购房款，证据不足，本院不予采信。被告付荆平在未取得诉争房屋所有权的情况下与第三人签订《房屋买卖合同��，该合同为无效合同，由此造成的损失，第三人可另行主张。第三人陈述，原告与被告恶意串通签订《租房合同》损害其利益，但未提供相关证据证实，本院不予采信。第三人至今仍借故占用原告的房屋不当，第三人应当将此房交付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告与被告于2007年10月27日签订的《租房协议》终止履行；
二、被告付荆平于本判决生效之起十日内按每日66.67元的标准向原告支付自2008年1月1日起至房屋交付止的房屋租金；
三、第三人李军泉于本判决生效之日起十日内将位于南昌市西湖区桃苑大街173号市公安住宅区第5栋3单元501室房屋交付给原告于凤娟。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审诉讼费700元，由被告付荆平承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审判长 陈长权
审判员 李运华
审判员 刘鲁江
二〇一五年八月四日
书记员 刘菊英
速录员 谢露洁