江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏08民终1781号
上诉人（原审被告）：赵雨。
被上诉人（原审原告）：王鹤兵。
被上诉人（原审原告）：王英姿。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：侍陶，江苏引航律师事务所律师。
原审被告：赵伟。
上诉人赵雨因与被上诉人王鹤兵、王英姿、原审被告赵伟房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院于2018年3月30日作出的（2018）苏0891民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵雨、被上诉人王鹤兵、王英姿及两被上诉人的共同委托诉讼代理人朱苏宁、侍陶到庭参加诉讼。原审被告赵伟经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
赵雨上诉请求：撤销一审判决中第一、第二、第三项判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担；判决被上诉人赔偿上诉人的误工费600元、名誉损失费3000元、精神损失费3000元及后续房屋维修基金3315.52元。事实与理由：1.双方交易时房屋并没有取得房产证，根据法律规定，未取得房产证的回迁房的交易行为是无效的，不受法律保护的；2.赵雨已经根据房屋买卖协议将房屋交付给王鹤兵、王英姿使用，根据协议的约定，此后房屋所有事物均与赵雨无关，赵雨也多次配合办理产权证，但都因对方原因没有办理成功，所以赵雨不存在违约行为不应承担违约责任；3.因王鹤兵、王英姿提起诉讼的行为，给赵雨造成名誉损害和精神负担，故应赔偿赵雨误工费、名誉损失费、精神损失费及后续房屋维修基金。
王鹤兵、王英姿共同答辩称，一审法院依法作出的判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持，请求驳回上诉，维持原判。1.赵雨主张房屋买卖协议无效的观点不能成立，首先涉案房屋是通过房屋拆迁安置补偿所获得的，该房屋的转让与城市房屋买卖是不相同的，不能适用城市房屋管理法的有关规定；其次，涉案的房屋转让在办理过户手续过程中所缴纳的费用，合同和法律均有明确规定，不存在偷逃国家税款行为；2.赵雨在房屋能够办理房产证转移时推诿构成违约，应当承担违约责任，且其推诿导致王鹤兵、王英姿向法院提起诉讼，带来不必要的经济损失，此损失也应当由赵雨来承担。
王鹤兵、王英姿向一审法院起诉请求：1.确认王鹤兵、王英姿与赵雨、赵伟之间于2014年4月29日签订钵池小区B11楼207室房屋买卖协议合法有效；2.判决赵雨、赵伟继续履行房屋买卖协议，并向王鹤兵、王英姿支付违约金3万元；3.确认钵池小区B11楼207室房屋为王鹤兵、王英姿所有；4.判令赵雨办理钵池小区B11楼207室房屋的产权证书，并协助王鹤兵、王英姿办理房屋产权过户手续；5.赵雨、赵伟承担诉讼费用。
一审法院认定事实：赵雨与赵伟系父子关系。王鹤兵、王英姿与赵雨、赵伟于2014年4月29日签订房屋买卖协议，约定赵雨、赵伟将钵池小区B11楼207室安置房卖给王鹤兵、王英姿，房价31.8万元，付款交接时，赵雨、赵伟需提供房屋原始拆迁协议的复印件，并由双方签字确认，房屋办理房屋产权证费用由赵雨、赵伟负责，过户费用王鹤兵、王英姿负责，付款签字后，双方不得以任何理由反悔，任一方反悔必须承担相应责任，支付对方三倍房款。协议签订次日，王鹤兵、王英姿向赵雨、赵伟支付房款。
一审另查明，案涉房屋系拆迁安置房，被拆迁人系赵雨，该房屋在王鹤兵、王英姿起诉前即具备办证条件。
一审法院认为，王鹤兵、王英姿与赵雨、赵伟所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律法规，一审法院依法确定有效。双方均应依法诚信履行合同。合同签订后，王鹤兵、王英姿依约履行付款义务，赵雨、赵伟违约未积极配合王鹤兵、王英姿完成房屋过户，应系违约，赵雨、赵伟应积极配合协助王鹤兵、王英姿办理房屋过户手续，根据合同约定，违约金应为房价三倍即954000元，该违约金金额明显高于王鹤兵、王英姿实际损失，现王鹤兵、王英姿主张赵雨、赵伟承担3万元违约金，具备事实及法律依据，一审法院依法支持。庭审中，赵雨主张案涉买卖协议并非其自愿签订，系王鹤兵、王英姿诱导，未提供证据证明，一审法院不予采信。
一审法院判决：一、确认王鹤兵、王英姿与赵雨、赵伟于2014年4月29日签订的房屋买卖协议合法有效；二、赵雨应于判决生效之日起十日内办理淮安经济技术开发区汕头路23号B-11幢207室房屋产权证书并依法协助王鹤兵、王英姿办理房屋产权过户手续；三、赵雨、赵伟于判决生效之日起十日内支付王鹤兵、王英姿违约金3万元；四、驳回王鹤兵、王英姿其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取275元，由赵雨、赵伟负担。
本院二审期间，赵雨向法庭提交如下证据：1.两份通话记录，证明在协助办理房屋产权过户上，赵雨并没有推诿，是由于被上诉人的原因导致没有办理过户；2.2010年12月27日赵雨与淮安新城拆迁公司签订的拆迁补偿安置协议书、淮安市政务服务中心办理业务的排队小票一份，证明涉案房屋在起诉前确实不具备办理的条件。
王鹤兵、王英姿的质证意见是，证据1的真实性没有异议，但是不能实现上诉人的证明目的，办理过户首先应当由赵雨先将房屋产权办到其名下，而赵雨未去办理；证据2的真实性不表异议，但是对其证明目的不予认可，淮安市政务中心的小票是在一审判决后去取号的，不能证明涉案房屋不具备办理产权登记条件。
王鹤兵、王英姿提供一份淮安市国土局的房产查询结果，证明涉案房屋在2017年已经取得办理房屋证书的条件。
赵雨的质证意见是，对真实性没有异议，但是查询时间是2018年3月份才查询的。
本院认证意见是，因当事人对真实性未提出异议，对双方提交证据的真实性予以确认。上诉人提交的证据1内容上只是通话记录，不能实现上诉人的证明目的；证据2没有反映涉案房屋何时具备产权登记条件方面的内容；被上诉人提交的证据可以反映涉案房屋已经办理产权初始登记，登记的权利人是淮安开发控股有限公司，但根据该证据尚无法直接认定涉案房屋具备办理产权过户的具体日期。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，关于涉案《房屋买卖协议》是否合法有效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。法律、行政法规的强制性规定分为效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，合同无效，但人民法院不得仅以违反管理性强制性规定为由认定合同无效。一般而言，效力性强制规定着重违反行为的法律行为价值，以否认其法律效力为目的，而管理性强制规定着重违反行为的事实行为价值，以禁止其行为为目的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定系管理性强制规定，上诉人以该法条为依据主张涉案合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于违约责任确定问题。上诉人虽在二审主张导致目前未办理房屋过户的责任在被上诉人，其不存在违约行为，但在一审庭审答辩时，上诉人明确表示其不同意过户，据此可以认定上诉人存在未依约协助被上诉人办理产权过户的违约行为。
关于违约金数额。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，涉案房屋已经由被上诉人居住使用，上诉人的违约仅限于未及时协助办理房屋产权过户，被上诉人也未能就上诉人违约给其造成的损失进行举证，综合全案案情，本院认为一审确定的3万元违约金数额过高，应予调整。
根据《房屋买卖协议》约定，上诉人应首先将涉案房屋的产权登记到其名下，然后再将房屋产权过户至被上诉人名下，前后要办理两次产权登记，一审法院将上诉人履行上述义务的时间确定为十天，实践操作上存在困难，应予调整。关于赵雨上诉状中提到的误工费等损失，因超出原审诉请范围，本院不予理涉。
综上所述，赵雨的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初522号民事判决第一、四项；
二、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初522号民事判决案件受理费部分；
三、变更淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初522号民事判决第二项为：赵雨应于本判决生效之日起三十日内办理淮安经济技术开发区汕头路23号B-11幢207室房屋产权证书并依法协助王鹤兵、王英姿办理房屋产权过户手续；
四、变更淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初522号民事判决第三项为：赵雨、赵伟于本判决生效之日起十日内给付王鹤兵、王英姿违约金5000元；
五、驳回赵雨其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费275元，二审案件受理费550元，合计825元，由上诉人赵雨负担135元，由被上诉人王鹤兵、王英姿负担690元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 坚
审 判 员 许银朋
审 判 员 宋慧林
二〇一八年六月十五日
法官助理 刘 蓓
书 记 员 张成秋