天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终4507号
上诉人(原审被告):天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,住所地天津市滨海新区海旭道与安正路西北侧交口旅游区投资服务中心第109号房间。
法定代表人:杨文杰,总经理。
委托诉讼代理人:孙博,该公司职员。
委托诉讼代理人:殷碧薷,该公司职员。
被上诉人(原审原告):陈志祥,男,1959年6月5日出生,汉族。
上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)因与被上诉人陈志祥商品房销售合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2016)津0116民初44116号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人孙博、殷碧薷,被上诉人陈志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
碧桂园公司上诉请求:撤销一审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审;一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一审判决认定事实与客观事实不符,对于燃气逾期开通违约金的认定存在不一致的判决;上诉人公司出具的《一封信》仅针对有严重质量问题且该质量问题影响实际入住的业主进行赔偿,对于居住功能无影响的业主,上诉人仅负责维修,不赔偿。被上诉人未提交证据证明涉诉房屋是否存在质量问题以及该质量问题是否足以影响其实际入住、因影响入住给其造成的损失及影响入住的时间等,故上诉人不应就房屋租房补贴及物业费损失承担赔偿责任。
二审审理中,碧桂园公司撤回针对一审判决第一项关于燃气逾期开通违约金的上诉请求,不违反法律规定,本院予以准许。
被上诉人陈志祥辩称,同意一审判决,请求驳回上诉,维持原判。
陈志祥向一审法院起诉请求:1、碧桂园公司偿付陈志祥燃气逾期开通违约金人民币16,350元;2、碧桂园公司依据《住宅设计规范》调整陈志祥所购房屋的入户门;3、碧桂园公司依据《天津市新建商品住宅使用说明书》将陈志祥所购房屋的窗户改成外平开;4、碧桂园公司偿付陈志祥租房补贴人民币30000元及物业费人民币3429元,共计人民币33429元;5、本案诉讼费用由碧桂园公司负担。一审庭审中,陈志祥自愿撤销第3项诉讼请求,一审法院予以准许。
一审法院认定事实:2013年7月31日,陈志祥与碧桂园公司签订《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0078517),该合同约定:陈志祥购买由碧桂园公司开发建设的位于天津市滨海新区滨海旅游区起步区(安佳路以西、玉林道以南)碧桂园凤凰苑4号楼1门302号商品房(钢混结构,建筑层数为14层),该房建筑面积为91.44平方米,每平方米价格为人民币7488.79元,总价款为人民币684,775元。该合同第三条约定:“商品房竣工,经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后,方可交付;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。甲方(碧桂园公司)于2014年5月30日前,将符合上述条件的商品房交付乙方(陈志祥)使用。”该合同第八条约定:“甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺(见附件三),未达到国家规定标准和承诺的,甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下,甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因乙方擅自拆改造成损坏的,甲方不承担责任。”该合同第九条第4项约定:“燃气设施在该商品房交付时达到正常使用条件”;该商品房买卖合同附件六补充合同第五条第(四)项约定:“该商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题,乙方(陈志祥)有权要求保修,甲方(碧桂园公司)按约定承担保修责任,乙方(陈志祥)不得藉词拒绝收楼。”该商品房买卖合同附件六补充合同第六条约定:“(一)甲乙双方一致确认:商品房买卖合同第九条约定的“使用条件”是指达到乙方(陈志祥)向水、电、燃气、暖气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件。(二)甲乙双方一致同意将商品房买卖合同第九条中“配套设施未按约定日期运行,……向乙方支付违约金”的内容全部变更约定为“若甲方违反本条约定,每一项每逾期一天,甲方向乙方支付人民币50元的违约金”。该商品房买卖合同签订后,陈志祥按约向碧桂园公司付清了全部购房款。2014年5月27日,碧桂园公司取得天津市建设工程(凤凰苑4号楼)竣工验收备案书;2014年5月28日,碧桂园公司取得天津市新建住宅商品房(凤凰苑4号楼)准许交付使用证。天津滨海旅游区公用事业发展有限公司为碧桂园公司出具了《新建住宅商品房基础设施配套证明》,该配套证明记载:依照《天津市商品房管理条例》的有关规定,经对碧桂园公司开发建设的住宅商品房项目(包括涉诉房屋所在楼栋)进行审查,其燃气等配套项目专项审查合格,具备正式配套条件,但该配套证明并未记载出证的具体日期。2014年6月,因碧桂园公司开发建设的碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼的装修质量问题导致业主延迟入住的情况比较严重,碧桂园公司于2014年6月17日在涉诉房屋所在的凤凰苑小区张贴了《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》,主要内容为:碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼房屋因装修等问题导致业主延迟入住,公司予以高度重视,在此向各位业主致以诚恳的道歉!为公平公正、高效合理的解决问题,碧桂园公司经研究决定给予以下解决方案:组建专项维修整改小组进行积极整改,针对户内不同问题,按照业主的合理诉求,进行彻底整改。为确保整改工作的顺利进行,业主需配合开启入户门或将装修钥匙留存物业服务中心;公司本着“公平公正,合理合法”的原则对业主进行补偿:整改期间免收业主物业费,对于已交物业费的业主,按照整改工期顺延;根据“先整改后补偿”的原则,自业主报修之日起,对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿,租房费用标准:1.小于100平方米户型租房费用为2000元/月(67元/天);2.100-150平方米户型租房费用为2800元/月(94元/天);3.150平方米以上户型租房费用为3500元/月(117元/天)。2014年6月18日,陈志祥在向碧桂园公司签署碧桂园滨海城物业及资料移交书、填写入住登记表和业主满意度调查表后,办理了上述陈志祥所购商品房的交付手续,预交物业费人民币685.80元,并领取了该房屋的钥匙。同日,陈志祥因验房时发现该房屋存在部分质量问题与广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司(碧桂园滨海城凤凰苑物业服务中心)签订《钥匙托管承诺书》,该托管承诺书记载:碧桂园凤凰苑业主(陈志祥)因需委托物业服务中心代管其房屋钥匙。2016年3月,陈志祥支付2015年1月至2016年2月期间的物业费人民币3198.09元。
另查明,2015年10月29日,部分业主(宋长胜等)与碧桂园公司就燃气逾期开通的补偿问题、房屋窗户的平开方向问题和租房费用(房屋维修期间)的补偿问题未能协商一致,诉至天津市滨海新区人民法院。在该案审理期间,因天津滨海旅游区公用事业发展有限公司为碧桂园公司出具的《新建住宅商品房基础设施配套证明》中涉及燃气配套设施的证明上没有出证日期,一审法院就碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气的开通情况向天津滨海旅游区公用事业发展有限公司及天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司进行了调查核实,经上述部门核实碧桂园公司开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼商品房室内的燃气设施因开发商(碧桂园公司)在房屋厨房的装修过程中安装的燃气表与灶具之间的距离不符合供气的安全条件,故由碧桂园公司联系相关单位对凤凰苑1-7号楼除顶层房屋外(顶层房屋安装的燃气表符合燃气安全通气条件)的其他房屋厨房内的燃气表全部进行了整改安装,花费时间约2-3月。一审法院于2016年1月26日作出(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书,判决“一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告宋长胜燃气逾期开通违约金3750元、窗户外平开改内平开违约金500元以及房屋租房补贴12000元,共计人民币16250元。二、驳回原告宋长胜的其他诉讼请求。”碧桂园公司不服该判决,上诉至天津市第二中级人民法院。天津市第二中级人民法院于2016年3月7日立案受理后,于2016年4月28日作出(2016)津02民终1815号民事判决书,判决“一、撤销天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决第二项;二、变更天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决第一项为:上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿被上诉人宋长胜燃气逾期开通违约金3750元,房屋租房补贴12000元,共计人民币15750元;三、驳回被上诉人宋长胜的其他诉讼请求;四、驳回上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司的其他上诉请求。”2016年4月,天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司向碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼的业主盖章出具了碧桂园滨海城1期高层立管带气时间表,陈志祥所购房屋(凤凰苑4号楼1门)燃气开通时间为2015年4月22日。2016年4月26日,双方因就陈志祥所购房屋的燃气逾期开通的补偿问题、入户门的调整问题和陈志祥(房屋维修期间)租房费用、物业费等经济损失的补偿问题未能协商一致,遂成诉。
一审法院认为,双方签订的《天津市商品房买卖合同》(含附件及其补充合同)系双方在平等、自愿的基础上协商签订,双方买卖意思表示真实,内容合法、有效,并已实际履行,该行为不违反我国法律规定,应确认为有效合同,依法予以保护。该买卖合同对双方当事人均具有约束力,双方均应按该合同约定的相关义务予以履行。关于诉争的燃气逾期开通违约金问题,碧桂园公司在(2014年5月27日)取得天津市建设工程(凤凰苑4号楼)竣工验收备案书和天津市新建住宅商品房(凤凰苑4号楼)准许交付使用证后,本案涉诉房屋中的燃气设施即应具备交付使用条件。依据上述买卖合同及补充合同的相关约定,碧桂园公司向陈志祥交付商品房(凤凰苑4号楼1门3**号)后,该商品房中的燃气设施即应达到正常的使用条件(即陈志祥向水、电、燃气、暖气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件)。但根据一审法院查明的事实,因碧桂园公司所建商品房(凤凰苑)中安装的燃气表不符合供气安全条件,需要对凤凰苑1-7号楼除顶层房屋外(顶层房屋安装的燃气表符合燃气安全通气条件)的其他房屋厨房内的燃气表全部进行整改安装,整改工期时间约2-3月。由于碧桂园公司的上述过错,陈志祥所购房屋厨房内安装的燃气表需要整改安装才能符合燃气安全通气的条件,造成陈志祥所购房屋的燃气逾期开通,碧桂园公司对此应承担全部民事责任。碧桂园公司抗辩主张陈志祥所购房屋燃气逾期开通并非系该公司过错所致,该公司不应承担赔偿责任。碧桂园公司向一审法院提交的证据不足以证实其抗辩主张,应承担举证不能的法律后果。碧桂园公司的抗辩理由不能成立,无事实和法律依据,一审法院对碧桂园公司的上述抗辩主张不予支持。陈志祥主张碧桂园公司应偿付其燃气逾期开通违约金的诉讼请求符合我国相关法律规定和合同约定,一审法院对陈志祥的此项主张予以支持。关于诉争的燃气逾期开通的期限及违约金的金额问题,依据双方签订的商品房买卖合同第九条第4项和补充合同第六条(一)甲乙双方一致确认:商品房买卖合同第九条约定的“使用条件”是指达到乙方(陈志祥)向水、电、燃气、暖气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件。(二)甲乙双方一致同意将商品房买卖合同第九条中“配套设施未按约定日期运行,……向乙方支付违约金”的内容全部变更约定为“若甲方违反本条约定,每一项每逾期一天,甲方向乙方支付人民币50元的违约金”的约定,碧桂园公司向陈志祥交付商品房(凤凰苑4号楼1门3**号)的时间为2014年6月18日,故陈志祥所购房屋燃气逾期开通的期限应自该交房之日起计算至碧桂园公司对凤凰苑1-7号楼除顶层房屋外(顶层房屋安装的燃气表符合燃气安全通气条件)的其他房屋厨房内的燃气表全部进行整改安装完毕符合燃气安全通气条件时(2014年9月17日)止。凤凰苑1-7号楼商品房内的燃气表全部符合燃气安全通气条件后的燃气逾期开通的责任不能归责于碧桂园公司,陈志祥主张其所购房屋燃气逾期开通的期限应计算至(凤凰苑4号楼1门)立管带气时(2015年4月22日),无事实和法律依据,一审法院对陈志祥的此项主张不予支持。碧桂园公司应向陈志祥偿付2014年6月18日至2014年9月17日期间燃气逾期开通的违约金4600元(50元/天×92天)。关于诉争的调整陈志祥所购房屋的入户门问题,根据一审法院现场勘验的结果和双方提交的证据,该房屋入户门的设计符合相关建设规划要求,该房屋入户门正常开启(开启90度左右)时并未影响相邻户门的正常开启;在该房屋入户门与相邻入户门同时开启时,只有在该房屋入户门开启角度大于90度的情况下,才会出现与相邻的入户门(开启角度50度-80度左右)相碰的情况,不存在严重妨碍公共交通及相邻户门开启的情况,且《中华人民共和国住宅设计规范》(中华人民共和国住房和城乡建设部与中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布)中第5.8.5条:“户门应采取具备防盗、隔声功能的防护门。向外开启的户门不应妨碍公共交通即相邻户门开启。”的规定,不属于强制性条文,并不属于必须严格执行的范畴,故陈志祥与相邻的业主应本着注意安全、方便生活、团结互助、公平合理、不妨碍公共交通的原则,正确、合理的开启各自房屋的入户门,不要影响相邻人员的合理进出,妥善处理好双方的相邻关系。陈志祥要求碧桂园公司对其商品房的入户门进行调整的主张,于法无据,一审法院对陈志祥的此项主张不予支持。关于诉争的陈志祥所购商品房是否存在房屋及装修质量问题、是否影响其居住使用的问题,陈志祥依照该商品房买卖合同的约定履行了交付全部房款的义务后,碧桂园公司应依约按期向陈志祥交付质量无瑕疵的商品房(精装修)。根据一审法院现场勘查情况、双方庭审陈述及双方各自提交证据的质证情况,陈志祥于2014年6月18日办理商品房交付手续,双方对此事实均无异议。陈志祥在办理该房屋的交付手续后验房时,即发现涉诉房屋存在部分质量问题,陈志祥于当天向碧桂园公司提出上述房屋质量问题并将涉诉房屋的钥匙交予凤凰苑物业服务中心进行代管,以便于碧桂园公司对上述房屋质量问题及时予以维修。同日,该服务中心向陈志祥出具了钥匙托管承诺书,该承诺书中明确记载:陈志祥因需委托物业服务中心代管其房屋的钥匙。陈志祥提交的证据5(钥匙托管承诺书)可以证实陈志祥所购房屋存在部分房屋质量问题,严重影响陈志祥居住和使用该房屋的事实。经一审法院依法释明,碧桂园公司拒绝向一审法院提交陈志祥所购房屋交付当日的验房单,亦未能向一审法院提交该公司针对陈志祥所购房屋出现的上述房屋质量问题制定的整改方案及维修期限的相关证据,碧桂园公司应承担举证不能的法律后果。一审法院对陈志祥诉称其所购房屋存在房屋及装修质量问题影响陈志祥居住使用的主张予以支持。碧桂园公司虽对该房屋存在上述房屋及装修质量问题的事实予以否认,抗辩主张该公司已取得涉诉房屋的天津市新建住宅商品房(凤凰苑4号楼)准许交付使用证和竣工验收备案书,陈志祥亦签收了物业及资料移交书、填写了入住登记表及缴纳了相关费用,证明碧桂园公司交付陈志祥的商品房不存在质量问题。一审法院认为,碧桂园公司取得上述证书及陈志祥办理其所购商品房交付手续的行为,并不能证实碧桂园公司所交付的商品房不存在房屋及装修质量问题,碧桂园公司向一审法院提交的证据4的证明力小于陈志祥提交的证据5中钥匙托管承诺书的证明力,该证据不足以反驳陈志祥提交的证据5中钥匙托管承诺书的证明力,亦不足以证明其抗辩主张,应由负有举证证明责任的碧桂园公司承担不利的法律后果,一审法院对碧桂园公司的上述抗辩主张不予支持。碧桂园公司未能及时履行保修和维修的义务,彻底解决上述房屋质量问题,造成陈志祥不能按期居住和使用该房屋,是形成此纠纷的根本原因,碧桂园公司对此应承担全部民事责任。关于诉争的陈志祥主张的经济损失是否具有事实和法律依据问题,陈志祥所购房屋因出现部分房屋质量问题,在其向凤凰苑物业服务中心进行钥匙托管并报修的情况下,碧桂园公司未能及时履行保修和维修的义务,未能彻底解决上述房屋质量问题,造成陈志祥未能按期居住和使用该房屋。陈志祥主张碧桂园公司应赔偿陈志祥合理经济损失(房屋维修期间租房费用和物业费)的诉讼请求符合我国相关法律规定,一审法院对陈志祥此项主张予以支持。因碧桂园公司在《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》中公开承诺“整改期间免收业主物业费,对于已交物业费的业主,按照整改工期顺延;根据“先整改后补偿”的原则,自业主报修之日起,对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿,租房费用标准为:1.小于100平方米户型租房费用为2000元/月(67元/天);2.100-150平方米户型租房费用为2800元/月(94元/天);3.150平方米以上户型租房费用为3500元/月(117元/天)”,陈志祥所购房屋出现的房屋质量问题,符合碧桂园公司承诺补偿的情形,但碧桂园公司至今未向陈志祥进行上述补偿,陈志祥据此主张碧桂园公司应赔偿其合理经济损失(房屋维修期间租房费用和物业费)符合我国相关法律规定和碧桂园公司的上述承诺,且一审法院和天津市第二中级人民法院对凤凰苑部分业主(宋长胜等)涉诉的相关诉请所作出的民事判决书(一审法院第7293号民事判决书和天津市第二中级人民法院(2016)津02民终1815号民事判决书)均已发生法律效力,故一审法院对陈志祥的此项主张予以支持。关于碧桂园公司应赔偿陈志祥的损失金额问题,因碧桂园公司在上述承诺中并未明确具体确定对凤凰苑1-7号楼业主的补偿期限,故陈志祥主张的合理经济损失(房屋维修期间租房费用和物业费)应自陈志祥办理该房屋钥匙托管之日(2014年6月18日)起计算至陈志祥实际入住该房屋之月(2015年7月)止;因陈志祥所购商品房建筑面积为91.44平方米,依据碧桂园公司上述承诺中的租房费用补偿标准,碧桂园公司应补偿陈志祥租房费用人民币26,000元(2000元/月×13个月)。陈志祥主张的物业费损失人民币3883.89元,应依据碧桂园公司公示承诺的相关内容按照整改工期予以顺延。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零八条、第二百零七条、第三百二十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:“一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿付原告陈志祥燃气逾期开通违约金人民币4600元;二、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿付原告陈志祥租房费用人民币26,000元;三、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后按其公示承诺的相关内容将原告陈志祥已交纳的物业费人民币3883.89元按照整改工期予以顺延;四、驳回原告陈志祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币522元(该费用原告已预交),由原告陈志祥负担人民币191元(原告于本判决生效之日起十日内到本院汉沽审判区办理退费人民币331元的手续),由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担人民币331元(该费用于本判决生效后十日内向本院交纳)。”
二审中,双方当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致,本院予以确认。
本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。在本案中,对于涉诉房屋是否存在装修质量问题以及该问题是否足以导致延迟入住一节,首先,涉诉房屋虽经验收合格并取得竣工验收备案书及准许交付使用证,但业主在收房过程中确实对部分房屋的装修问题进行反映,碧桂园公司在公开信中亦确认该小区1-7号楼装修出现了问题,认可导致业主延迟入住,对此碧桂园公司提出的解决方案是由业主将钥匙留存在物业服务中心,并承诺给予一定数额的租金补贴。其次,陈志祥提供的证据能够证明涉诉房屋在收房中发现了装修质量问题,且陈志祥也于验房后将房屋钥匙留存在物业服务中心。碧桂园公司虽对涉诉房屋存在质量问题并经过维修的事实予以否认,但经法院释明,未能提交涉诉房屋交付当日的验房单,亦未能提交其针对陈志祥所购房屋出现的房屋质量问题制定的整改方案及维修期限的相关证据,故应当承担举证不能的不利后果。综合分析上述事实,应当认定涉诉房屋在收房中发现装修质量问题,且问题程度已符合公开信中提及的导致业主延迟入住的情形,一审法院对上述事实的认定无误,本院对此予以确认。碧桂园公司应向陈志祥支付房屋租房补贴。
对于物业费损失一节,因陈志祥提交的证据可以证实其已交纳物业费数额计为3883.89元,碧桂园公司应依据其公示承诺的相关内容按照整改工期予以顺延。
综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十三条规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费662元,由上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 武 伟
代理审判员 郭 鑫
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 穆 艺