山东省威海市环翠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017)鲁1002执异49号
异议人勇臣，男，汉族，1975年10月26日出生，住乳山市育黎镇。
委托诉讼代理人苏村野，山东海明达律师事务所律师。
申请执行人刘晓新，男，汉族，1965年12月30日出生，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人李松威，山东胶东律师事务所律师。
委托诉讼代理人刘菲，山东胶东律师事务所律师。
被执行人宋修威，男，汉族，1963年10月30日出生，住威海市环翠区。
被执行人威海屹东房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区。
被执行人宋文越，男，汉族，1933年11月25日出生，住威海市高区。
被执行人邹清涛，男，汉族，1964年6月1日出生，住威海市环翠区。
本院在执行申请执行人刘晓新与被执行人宋修威、威海屹东房地产开发有限公司、宋文越、邹清涛民间借贷纠纷一案过程中，查封了登记在被执行人邹清涛名下的位于威海市环翠区青岛北路**号**室房产，异议人以上述房产系自己所有为由，向本院提出异议，请求本院解除对上述房屋的查封。针对异议人的异议，本院依法进行了审查，本案现已审查终结。
异议人勇臣称，异议人与被执行人邹清涛于2014年11月12日签订了房屋买卖合同1份，约定由被执行人邹清涛将其所有的位于威海市环翠区青岛北路**号**室房产卖给异议人。合同签订后，异议人按约定履行了付款义务，但被执行人邹清涛一直未能办理涉案房产的过户手续。现该房产因刘晓新诉宋修威、马并翠、邹清涛等民间借贷纠纷被法院裁定查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，异议人的购房行为真实有效，因申请执行人刘晓新的原因造成涉案房产不能办理过户手续，异议人并无过错，故请求法院解除对涉案财产的查封。
申请执行人刘晓新辩称，刘晓新因与被执行人的民间借贷纠纷在2015年初申请查封涉案房屋，如果异议人确因刘晓新的原因未办理涉案房产过户手续，其应当在该房产查封之初就提出异议，现该房产已进入拍卖阶段，异议人才提出异议人明显与常理不符。按照物权法的规定，不动产物权的设立变更，经依法登记产生法律效力，该房产未办理过户手续，所有权未发生转移，异议人主张房产已被其购买不属实。即使异议人与邹清涛就该房产的买卖支付了部分价款，因产权人仍为邹清涛，且该房产现由所有权人邹清涛的亲属所实际占有使用，邹清涛的家人主张该房产从未转让给他人，法院对其采取执行措施有法律依据，故请求驳回其异议。
被执行人宋修威、威海屹东房地产开发有限公司、宋文越、邹清涛未答辩。
本院查明，2015年1月15日，本院做出（2015）威环民初字第159-1号民事裁定书，裁定查封被执行人邹清涛名下的位于威海市环翠区青岛北路**号**室房产。2015年12月4日，本院做出（2015）威环民初字第159号民事判决书，判决书判令：一、被执行人宋修威、威海屹东房地产开发有限公司于判决生效后十日内共同偿还申请执行人借款本金150万元；二、被执行人宋修威、威海屹东房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付申请执行人自2012年12月7日起至上述被执行人实际履行之日止，以借款本金150万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息；三、被执行人宋文越、邹清涛对被执行人威海屹东房地产开发有限公司的上述付款义务在未出资本息范围内承担补充赔偿责任；四、驳回申请执行人的其他诉讼请求。后申请执行人不服，提起上诉，威海市中级人民法院于2016年11月28日做出维持（2015）威环民初字第159号民事判决第一项、第二项；撤销（2015）威环民初字第159号民事判决第三项、第四项；被执行人宋修威、威海屹东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付申请执行人刘晓新律师费损失109000元、担保费损失24000元；被执行人宋文越、邹清涛对被执行人威海屹东房地产开发有限公司的上述付款义务在未出资本息范围内承担补充赔偿责任；驳回申请执行人刘晓新其他诉讼请求；一审案件受理费26226元、财产保全费5000元，由申请执行人负担226元，被执行人宋修威、威海屹东房地产开发有限公司负担31000元的终审判决；二审案件受理费3160元，由申请执行人负担50元，由被执行人宋修威、威海屹东房地产开发有限公司负担3110元。因被执行人未在判决书确定的期限内履行义务，申请执行人于2016年12月14日向本院申请强制执行，本院于2016年12月16日做出（2016）鲁1002执2695号之一执行裁定书，继续查封登记在被执行人邹清涛名下的位于威海市环翠区青岛北路**号**室房产。2017年3月10日，本院再次做出（2016）鲁1002执2695号之三执行裁定书，裁定拍卖该涉案房屋。异议人不服，向本院提出异议。
为支持自己的主张，异议人向本院提交了以下证据：1、落款时间为2014年11月12日、买卖双方为异议人与被执行人邹清涛的房屋买卖合同1份，该合同约定被执行人邹清涛将位于威海市环翠区青岛北路**号**室房产以总价款70万元卖给申请执行人，申请执行人于2014年11月12日先向被执行人支付购房款30万元，余款于2015年2月12日双方一起到威海市房地产交易办事处办理过户手续时付清。2、诉争房屋产权证书1份，证明被执行人邹清涛已将涉案房屋的产权证交付于异议人。3、落款为邹清涛的收款收据1份及中国建设银行转账凭条2份、取款凭条1份，收据内容为“收到勇臣购青岛北路**号房款30万元”，2份转账凭条的日期分别为2014年11月14日和2015年8月18日，付款方分别为孙鹏飞和勇忠，收款人为邹清涛，金额分别为4万元和30万元，取款凭条的金额为391000元，户名为异议人，异议人称勇忠是其弟弟，孙鹏飞是其朋友，异议人已经付清购房款。4、（2016）鲁1002民初字5347号民事判决书1份，判决书确认异议人与被执行人邹清涛签订的关于位于威海市环翠区青岛北路**号**室房产的房屋买卖合同有效。提供上述证据后，异议人称双方约定2015年2月12日办理过户涉案房产的手续，正是因为申请执行人申请查封涉案房产，导致过户无法正常进行，因异议人未按照合同约定的时间履行付款义务，经交涉，被执行人邹清涛向异议人交付房产证，这是双方协商的房屋交付及实际占有的方式，对此，申请执行人刘晓新主张被执行人邹清涛2014年就已下落不明，房屋买卖合同中的签字无法确定是本人签署，房产的转让以办理过户登记为准，而不以交付产权证书为准，该转账凭据涉及付款人及付款金额均无法与房屋买卖合同约定的内容相对应。
为反驳异议人的主张，申请执行人刘晓新向本院提交了申请执行人于2015年1月12日本案诉讼之初向本院提交的财产保全申请书1份，证明法院已经依据申请执行人的申请于2015年1月对涉案房产进行查封，根据异议人的陈述，其应在2015年2月已知晓涉案房产被查封，如果买卖属实，其应当立即提出异议，方符合常理。异议人称其认可2015年1月申请执行人向法院申请财产保全的事实，但因案件一直处于诉讼过程中，结果尚不明确，且异议人还在环翠区法院提起了确认之诉。
另查，本院在执行过程中，执行法官于2017年3月14日对被执行人邹清涛的妻子张淑兰制作执行笔录，张淑兰在接受本院询问时称，其一直在涉案房屋中居住，该房屋并无买卖关系。
以上事实均有当事人陈述、房屋买卖协议、收款收据以及民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前有合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人和被执行人邹清涛签订的房屋买卖合同经本院生效判决确认为有效，但其提交的借款单据和转账凭据也不能够证实异议人已支付全部价款，异议人主张其和被执行人邹清涛还将房产证交付异议人，其已合法占有涉案房产，但异议人持有房产证并不能表明异议人已合法占有该房屋，执行笔录中也表明该涉案房屋一直由异议人与其妻子张淑兰居住，故异议人在人民法院查封之前并未合法占有该不动产，其主张对诉争房屋享有所有权，违反了物权法关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力”的规定，且故异议人所提异议，证据不足，理由不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人勇臣的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张燕春
人民陪审员 王本聪
人民陪审员 王立民
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 宋 涛