福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽06民终2094号
上诉人（原审被告）：漳州市明锋金银丝有限公司（以下简称明锋金银丝公司），住漳州市金峰开发区北环城路1690号。统一社会信用代码91350600691913457E。
法定代表人：蔡松来，总经理。
委托诉讼代理人：郑笑融，女，系明锋金银丝公司副总，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：漳州利达纺织有限公司（以下简称利达纺织公司），住漳州市芗城区金峰工业区天宝工业园。统一社会信用代码913506006114504730。
法定代表人：陈欣松，董事长。
委托诉讼代理人：林志山，福建协兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴雅玲，福建协兴律师事务所律师。
上诉人明锋金银丝公司因与被上诉人利达纺织公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第9759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。被上诉人利达纺织公司的委托诉讼代理人林志山，上诉人明锋金银丝公司的委托诉讼代理人卢琤、郑笑融到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人明锋金银丝公司上诉称：1.请求判决撤销上诉人支付:（1）从2015年8月1日至2015年11月16日按每月24032.8元计算的占用费84914.4元；（2）2015年7月基本电价5200元；（3）2015年8月工业用电4800度3582.72元，生活用电790度671.5元，基本电价5200元，工业垃圾处理费180元，用水量78.7吨133.79元，（4）9月工业用电量24度17.91元，生活用电量39.3度66.81元，基本电价1213元。以上合计101180.13元。2.请求判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1．一审法院判决上诉人支付从2015年8月1日至2015年I1月16日按每月24032.8元计算的占用费84914.4元显失公平。(1)上诉人于2015年4月就开始搬迁，7月上旬厂房内设备搬迁完成。8月28日，双方协调验收厂房事务，涉及电缆及食堂价值时，双方在被上诉人办公室引起纠纷。9月3日，上诉人将书面通知送达被上诉人，请求验收厂房，被上诉人拒绝验收。(2)被上诉人申请变更基本电费计算方式后，未按双方用电量比例分摊，引起纠纷。被上诉人部分租金未开发票，经上诉人多年催要未果，引起双方纠纷。(3)被上诉人不同意拆除食堂后，上诉人本着物尽其用的原则，赠送给被上诉人使用。综上所述，2015年8月份是当事人双方进行验收移交的期间，上诉人并没有拒绝或者故意拖延移交厂房的过错责任，是被上诉人故意拒绝验收厂房造成的期间拖延。因此，一审法院判决上诉人支付从2015年8月1日至2015年11月16日按每月24032.8元计算的占用费84914.4元，显失公平。２．一审法院判决上诉人支付2015年７、8、9月基本电价、工业用电、生活用电、工业垃圾处理费、用水等费用，合计16265.73元，显失公平。上诉人于2015年7月份机器设备就已经全部搬迁完毕，停止生产，不能产生工业用电，不能产生所谓工业垃圾，亦不存在承担所谓基本电价的情形；其次，工人已经离厂，不能产生生活用电。究其原因是被上诉人故意阻挡上诉人拆迁电缆，故意不断电、不断水直接原因造成的结果。因此，这些费用应当由被上诉人自行承担。
被上诉人利达纺织公司辩称：1．原审判决认定上诉人应支付被上诉人自2015年8月1日至11月16日，按每月24032.8元计算的占用费，有事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》及《增补租赁合同》约定的租赁期限到2015年7月31日，但租赁期限届满后，上诉人并未将租赁物移交给被上诉人，直至2015年11月16日在原审法院经办法官的主持下才将租赁物移交给被上诉人。上诉人在租赁期限届满后仍然占用租赁物，原审判决按租金标准计算占用费，是正确的。上诉人上诉称被上诉人“故意阻挡拆迁”、“拒绝接收厂房”和“未开发票，经上诉人多年催讨未果引起纠纷”等，与客观事实不符。本案是上诉人占用着被上诉人的租赁物未及时移交而非被上诉人不接收；双方在原合同中已明确约定租金为不含发票价，双方也从未因被上诉人未开具发票发生纠纷，上诉人上诉与客观事实不符。2．原审判决上诉人支付2015年8、9月的水电费和垃圾处理费11065.73元，并无不当。上诉人占用着被上诉人的租赁物未及时移交，占用租赁期间和范围内所产生的电费、水费和垃圾处理费应按原来约定计算，被上诉人本可按合同约定要求上诉人承担到2015年11月16日止的基本电费及实际产生的水电费和垃圾处理费，但被上诉人自愿放弃部分权利，原审判决仅支持被上诉人放弃部分权利之后的诉讼请求，符合法律规定。3．关于基本电价费用问题。被上诉人在一审已经陈述，因为双方都有个相对独立的电表。到了2013年，被上诉人根据实际用电情况请求供电局变更了基本电价。上诉人每月应交5200元，从变更后到合同期限届满这段，一直是这样计算。上诉人从来没有提出异议，也没有要求减少，一直在生产使用。双方按约一直在履行，所以每月承担5200元的电价，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回，维持原判。
利达纺织公司向一审法院起诉请求：1．判令明锋金银丝公司将向利达纺织公司租赁的2018平方米原仓库车间、20平方米仓库旁厕所1间、每间40平方米的台干宿舍3间、每间40平方米的宿舍楼内办公室4间、宿舍楼第五层及利达纺织公司餐厅前绿化地80平方米立即交付给利达纺织公司执掌；2．判令明锋金银丝公司支付给利达纺织公司截止至2015年9月30日尚拖欠的租金144197元，2015年10月1日至明锋金银丝公司实际将上述租赁物交付给利达纺织公司的租金按每月24033元计算；３．判令明锋金银丝公司支付给利达纺织公司代垫的水电费、工业垃圾费合计人民币23699.21元；４．判令明锋金银丝公司支付给利达纺织公司违约金人民币8万元。上述2、3、4项暂计247896.21元。关于诉求的第一项除利达纺织公司餐厅前绿化地80平方米交付给利达纺织公司执掌外，其他项应在2015年11月16日在法院主持下明锋金银丝公司已经腾退给利达纺织公司，利达纺织公司就不再主张。餐厅前绿化地80平方米若明锋金银丝公司同意将其搭建的餐厅无偿赠送给利达纺织公司，利达纺织公司同意视为2015年11月16日将该绿化地腾退给利达纺织公司，若明锋金银丝公司要求拆除，则利达纺织公司就该绿化地的租金要求计算至其恢复原状之日止。
一审法院认定事实：
１．2009年7月21日，利达纺织公司（甲方）与明锋金银丝公司（乙方）签订一份租赁合同，合同约定，乙方向甲方承租原仓库车间2018平方米，仓库旁厕所一间20平方米，计2038平方米；乙方向甲方租赁女宿舍5间，每间40平方米，夫妻宿舍5间，每间20平方米，计300平方米；台干宿舍4间，每间40平方米，宿舍楼内办公室4间，每间40平方米，计320平方米。合同还约定，租赁期为6年，从2009年8月1日至2015年7月31日。合同还约定，仓库车间、仓库旁厕所，每平方米6元，女宿舍、夫妻宿舍、台干宿舍以及宿舍楼内办公室，每平方米7元，守卫、厂区打扫、宿舍管理费及配电房人工费3700元/月，计每年租金为243216元正，此租金为不含发票价；乙方付押金8万元，待合同期满甲方验收无误后，退还乙方；以上租金每三年递增百分之十，每年租金于7月31日前交清，逾期3个月甲方有权收回，乙方无异议。合同还约定，双方应遵守本合同，如有一方违约应赔偿对方损失人民币8万元。合同签订后，利达纺织公司依约将上述仓库、宿舍、办公室等交付明锋金银丝公司使用。明锋金银丝公司于2009年7月20日、2009年8月3日共计支付押金8万元。2010年4月29日，利达纺织公司（甲方）与明锋金银丝公司（乙方）又签订一份《增补租赁合同》，该合同约定，乙方向甲方增租宿舍楼第五层，作为公司员工宿舍，实行独立管理，月租金4800元，扣除原合同已产生租金2100元，实际每月增加租金2700元；甲方餐厅前绿化地80平方米，同意租给乙方承建临时餐厅之用，月租每平方米2元，合计租金160元/月。租赁时间从2010年5月1日至2015年7月31日止。以上租赁新增租金合计每月2860元。甲方同意乙方退还已租赁干部宿舍一间。各种管理费由原来每月3700元修正为2700元。2009年7月21日签订合同中所产生的各种租金，由每年结算一次修改为每季度结算一次。该租金应提前10天支付甲方。每季度应结算租金为：每季度租金、费用65544元。由于租金为每三年递增百分之十，利达纺织公司、明锋金银丝公司从2009年8月1日开始建立租赁关系，故2012年8月1日开始每季度租金费用应为72098.4元，即月租金为24032.8元。
２．明锋金银丝公司租金交纳至2015年3月31日。除租金外2015年7月明锋金银丝公司应支付以下款项：工业用电量为8340度（每度电费0.7464元），电费为6224.98元；生活用电量为510度+540度=1050度（每度电费0.85元），电费为892.5元；基本电价5200元；工业垃圾处理费180元；用水量80吨（每吨水费1.7元），水费为136元，合计12633.48元。除租金外2015年8月明锋金银丝公司应支付以下款项：工业用电量为4800度（每度电费0.7464元），电费为3582.72元；生活用电量为270度+520度=790度（每度电费0.85元），电费为671.5元；基本电价5200元；工业垃圾处理费180元；用水量78.7吨（每吨水费1.7元），水费为133.79元，合计9768.01元。除租金外2015年9月明锋金银丝公司应支付以下款项：工业用电量为24度（每度电费0.7464元），电费为17.91元；生活用电量为39.3度（每度电费0.85元），电费为66.81元；基本电价1213元（利达纺织公司主张1213元）；工业垃圾处理费（利达纺织公司放弃主张），合计1297.72元。以上合计23699.21元。
３．根据福建省电网销售电价表大工业用电基本电价按变压器容量收取的基本电价为每月每千伏安26元；按最大需量收取的基本电价为每月每千伏安39元。利达纺织公司原有变压器运行容量为700千伏安（利达纺织公司500千伏安，被告200千伏安，基本电价系按户收取），2014年1月15日，利达纺织公司向国家福建省电力有限公司漳州供电公司申请基本电费按最大需量收取，需量核定值为280千伏安。利达纺织公司从2010年元月开始基本电价按每月5200元向明锋金银丝公司收取。
４．2015年9月3日，明锋金银丝公司出具一份厂房清场通知书，该通知书上载明：租赁利达纺织公司的厂房、办公室、宿舍都已清场，请验收。但利达纺织公司未在该厂房清场通知书上盖章确认。2015年11月16日，经本院主持，明锋金银丝公司将所有的租赁物移交给利达纺织公司。利达纺织公司撤回要求明锋金银丝公司将向其租赁的2018平方米原仓库车间、20平方米仓库旁厕所1间、每间40平方米的台干宿舍3间、每间40平方米的宿舍楼内办公室4间、宿舍楼第五层及利达纺织公司餐厅前绿化地80平方米交付给利达纺织公司执掌的诉讼请求。在一审法院庭审过程中，明锋金银丝公司同意将其在绿化地上搭建的食堂赠送给利达纺织公司。
一审法院认为，2009年7月21日利达纺织公司与明锋金银丝公司签订的租赁合同及2010年4月29日签订的增补租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该两合同内容不违反国家有关法律和社会公共利益，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同签订后，利达纺织公司已经依约将仓库、宿舍、办公室等交付明锋金银丝公司使用。明锋金银丝公司亦应按合同约定支付租金及相关费用。明锋金银丝公司使用上述租赁物至2015年11月16日，而明锋金银丝公司租金仅交纳至2015年3月31日。明锋金银丝公司应支付利达纺织公司上述从2015年4月1日起至2015年7月31日止按每月租金24032.8计算的租金95131.2元及2015年8月1日至2015年11月16日按每月24032.8元计算的占用费84914.4元。除上述租金、占用费外，明锋金银丝公司还应支付利达纺织公司2015年7、8、9月各项费用合计23699.21元。以上各项合计203744.81元，即明锋金银丝公司应支付利达纺织公司租金、占用费及各项费用合计203744.81元。扣除明锋金银丝公司在利达纺织公司处的押金8万元，明锋金银丝公司实际还应支付利达纺织公司123744.81元。关于本案合同的如有一方违约应赔偿对方损失人民币8万元的约定明显过高，违约金的性质是以补偿性为主，以惩罚性为辅。利达纺织公司主张的由于明锋金银丝公司违约拒不将租赁物返还给利达纺织公司，导致利达纺织公司的机器设备不能进场，致使机器设备只能置放在室外被风吹雨淋造成了较大的损失，明锋金银丝公司应当依据合同的约定支付利达纺织公司违约金8万元，但利达纺织公司没有提供证据证明其因此受到的实际损失，故对利达纺织公司的该主张，不予支持。关于明锋金银丝公司主张的其所用200千伏安变压器不需交基本电价，其要求利达纺织公司归还至今已多收348400元，但明锋金银丝公司就该部分主张没有提起反诉且该主张缺乏事实及法律依据，不予支持。大工业用电基本电价按变压器容量收取的，是按户收取，而非按变压器收取，基本电价为每月每千伏安26元。另外2014年1月15日，利达纺织公司向国家福建省电力有限公司漳州供电公司申请基本电费按最大需量收取，需量核定值为280千伏安，即利达纺织公司明确自己用电不会超过80千伏安，故其每月向明锋金银丝公司收取基本电价5200元，合法有据。关于明锋金银丝公司主张的其要求利达纺织公司接收租赁物，但利达纺织公司拒绝接收，致使明锋金银丝公司租赁物未能交付的过错责任在于利达纺织公司，因缺乏相应的证据加以印证，对该主张，依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、漳州市明锋金银丝有限公司应于本判决生效之日其时日内支付漳州利达纺织有限公司123744.81元；二、驳回漳州利达纺织有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费人民币5018元，由漳州市明锋金银丝有限公司负担3218元，由漳州利达纺织有限公司负担1800元。
二审经审理查明：对于一审法院判决查明的事实，上诉人提出异议：（1）对其中认定2015年7月基本电价5200元及8月、9月基本电价、工业用电、生活用电、工业垃圾处理费、用水等费用，有异议，并认为9月份上诉人已经搬出，不产生用电；（2）一审查明事实有遗漏，未查明是按最大需量计算，还是按变压器容量计算基本电价。（3）被上诉人在一审法院有陈述，“被告方有铺设电缆，但投资还包括公司的内部电缆，我方要求被告恢复原状。”相当于被上诉人确认了电缆是由上诉人铺设的。对上诉人以上三点异议，本院将在以下结合焦点一并分析。对于一审法院判决查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审期间，上诉人举二份证据：证据一漳州市公安局天宝派出所询问笔录三份。用于证明：2015年8月28日，上诉人已经腾空租赁场地，上诉人准备拆除电缆，但遭到被上诉人的阻止，双方因此发生口角。证据二：照片一张。用于证明：上诉人购置的108米电缆，因被上诉人的阻挠至今未能拆除的事实。被上诉人质证认为：对三份笔录的真实性没有异议，但不能证明已将机器设备搬走的事实，相反，可以反证纠纷时上诉人还占用着租赁的车间。对证据二涉及的电缆是被上诉人自己接进来的，在上诉人承租的时候，被上诉人已经将电缆接到车间里面。且证据二与本案没有关联。本院认证意见：这三份笔录，双方当事人对笔录真实性均无异议，本院予以确认。笔录内容可证实：2015年8月28日，在被上诉人公司，上诉人公司法定代表人蔡松来的妻子郑笑融与被上诉人的法定代表人陈欣松，因拆车间电缆线及归属问题发生纠纷；从蔡松来、郑笑融均提到“准备将车间的东西搬走”内容看，无法证明上诉人关于“已经腾空租赁场地”的主张；反之，可以证明截止2015年8月28日上诉人尚未搬迁腾空租赁场地的事实。
本案争议的主要焦点有：1．上诉人是否应当支付给被上诉人从2015年8月1日至11月16日，按每月24032.8元计算场地的占用费共计84914.4元？２．上诉人是否应当支付给被上诉人2015年7月、８月、９月基本电价、工业用电、生活用电、工业垃圾处理费、用水等费用，合计16265.73元？本院分析如下：
（一）上诉人是否应当支付给被上诉人从2015年8月1日至11月16日，按每月24032.8元计算场地的占用费共计84914.4元？
本院认为，被上诉人以2015年8月28日，双方在协调验收厂房事务，涉及电缆及食堂价值时引起双方纠纷，以及被上诉人未按变更基本电价计算后的双方用电量比例分摊电费、部分租金未开发票、故意拒绝验收厂房造成移交拖延引发双方纠纷等为由，提出其逾期移交租赁物无需支付占用费的抗辩。经查，讼争涉及的电缆线及食堂均在租赁厂房外，是否拆除并不会限制上诉人移交租赁物；被上诉人是否按双方用电量比例分摊电费及是否开具租金发票，与租期满后租赁物的移交没有必然联系，同样不会影响双方移交租赁物；上诉人还提出被上诉人故意拒绝验收厂房引发双方纠纷造成移交拖延的主张，同样缺乏依据，不予采信。综上，根据《租赁合同》《增补租赁合同》约定租期至2015年7月31日，从2012年8月1日开始月租金为24032.8元，以及2015年11月16日双方实际移交租赁物的事实，一审法院认定上诉人承担占用期间发生的费用，并参照租赁期间内的月租金标准，判决从2015年8月1日至11月16日，按每月24032.8元计算租赁场地的占用费共计84914.4元，并无不当。
（二）上诉人是否应当支付给被上诉人2015年7月、８月、９月基本电价、工业用电、生活用电、工业垃圾处理费、用水等费用，合计16265.73元？
本院认为，经查，大工业用电基本电价按变压器容量收取的基本电价为每月每千伏安26元；按最大需量收取的基本电价为每月每千伏安39元。根据本案有两户电表，且利达纺织公司向国家供电部门申请变更基本电费为按最大需量收取，以及需量核定值为280千伏安，利达纺织公司明确自己用电不会超过80千伏安，而上诉人为200千伏安等事实，一审法院认定利达纺织公司每月向明锋金银丝公司收取实际使用期间的基本电价5200元，并无不当。根据双方于2015年11月16日实际移交租赁物的事实，以及被上诉人提供的证据用水用电量明细表可以证实，上诉人在逾期占用租赁物期间，还有发生实际用电用水，且有经上诉人公司代表签名确认。上诉人提出其于2015年7月份已全部搬迁完毕，不能产生用电用水及工业垃圾的主张，经查，与事实不符；上诉人还主张系被上诉人故意阻挡上诉人拆迁电缆，故意不断电、不断水而造成的结果，但未能举证证明，且与常理不符。据此，一审法院判决上诉人应当支付给被上诉人2015年7月、８月、９月基本电价、工业用电、生活用电、工业垃圾处理费、用水等费用，合计16265.73元，并无不当。
综上，一审法院认定明锋金银丝公司应支付利达纺织公司从2015年4月1日起至2015年7月31日租金95131.2元及2015年8月1日至2015年11月16日占用费84914.4元，以及2015年7、8、9月各项费用合计23699.21元，以上各项合计203744.81元。扣除租赁押金8万元后，一审法院判决明锋金银丝公司实际还应支付利达纺织公司123744.81元，事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。综上，上诉人上诉提出的主张，缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2774.9元，由上诉人漳州市明锋金银丝有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林银木
代理审判员 吴晓剑
代理审判员 刘荫花
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 曾剑坤
附引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。