上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第630号
原告上海颐尊水疗康体会所管理有限公司，住所地上海市。法定代表人戴岩圣，董事长。委托代理人杨楠，北京市中咨律师事务所上海分所律师。委托代理人黄贞凤，北京市中咨律师事务所上海分所律师。被告上海三至酒店投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人马惠莉，董事长。被告上海三至酒店投资管理有限公司三至酒店，住所地上海市虹口区。法定代表人马惠莉，董事长。上列两被告的共同委托代理人陈伟民，上海市陈伟民律师事务所律师。原告上海颐尊水疗康体会所管理有限公司(以下简称：“颐尊公司”)与被告上海三至酒店投资管理有限公司(以下简称：“三至投资公司”)、被告上海三至酒店投资管理有限公司三至酒店(以下简称：“三至酒店”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨楠、黄贞凤，两被告的共同委托代理人陈伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颐尊公司诉称，原告与两被告于2010年12月29日签订租赁合同，约定原告向三至投资公司承租虹口区四平路XXX号三至酒店SPA项目区域(以下简称“系争场地”)，租赁面积为701平方米，租赁期限为三至酒店开业之日起5年；租金以装修、设备投资款360万元抵付5年租金，平均每年租金72元；原告应为经营目的办理营业执照，并负责一切申请报批手续，三至投资公司应予以积极配合并协助原告办理。2011年11月1日，三至酒店开业。同年12月，原告按照租赁合同号约定向工商虹口分局申请办理独立营业执照。12月20日，工商虹口分局向原告颁发《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准原告注册上海愉尊美容美体有限公司。2012年初，原告进一步向工商部门递交申请办理注册地址为系争房屋、经营范围包括美容美体项目的工商营业执照所需的相关材料。工商部门以原告申请的同一地址已注册了与原告申请经营范围包含美容项目的公司为由拒绝原告注册。原告经查，三至投资公司于2011年1月24日以系争房屋所在的四平路XXX号为注册地址注册了经营范围包含美容项目的分公司，即三至酒店。2011年1月30日，三至投资公司申请变更经营范围，增加包含美容项目等经营范围。致使原告无法办理营业执照。原告与三至投资公司多次协商，未果。2014年10月29日，工商虹口分局向原告下达责令改正通知书，责令原告停止相关经营活动。故诉讼要求两被告协助原告办理以系争场地为注册地址且经营范围包括美容美体项目的工商营业执照所需的一切手续。被告三至投资公司、三至酒店辩称，原告未按合同约定，进行360万元的总投资，即设备投资150万、装修投资210万。经司法鉴定评估，原告实际只投资145万元，与约定360万的投资相差214.3万元。原告的投资不符合合同约定的要达到五星级酒店的标准，合同约定采用以投资抵扣租金的方式，所以原告所有投资均属全体业主所有，原告应当向被告支付214.3万元。合同履行期间，被告给予原告充分时间予以改正，也于2014年3月17日书面致函原告，原告仍未改正。合同约定原告应当自己注册营业执照，原告经营目的是经营SPA项目，并非美容。被告方注册的经营范围只有美容，没有美体。关于工商对原告的处罚，是由于原告无照经营，并且超出了被告的营业执照经营范围。酒店开业时间是2011年5月1日，合同终止期应当是2016年4月30日。原告押金4.5万元已经支付。合同履行期5年，以360万投资，平均每年72万抵扣租金。原告实际经营至2015年1月。不同意原告诉讼请求。被告三至投资公司、三至酒店反诉称，根据租赁合同约定，原告租赁系争场地总投资不低于360万元，其中装修投资不低于210万元，设备投资不低于150万元。装修施工图完善后，报装修预算及设备预算给被告，经被告指定部门审核确认预算。由于采用以投资抵租金的方式，因而原告所有投资在租赁期间均属被告所有。原告拖欠租金30天以上，被告有权终止合同。合同又约定原告应自费在整个运营期间购买不低于500万的商业综合责任保险，原告应向被告提供保单及就该保险当期应付保费的收据。故反诉要求原告支付被告系争场地租金差价214万元，原告向被告交付2011年5月至今不低于500万的商业综合责任保险单及就该保险当期支付保费的收据。原告颐尊公司对反诉辩称，根据合同约定，装修施工图纸完善后向被告报告审核，原告是在被告审核确认装修图纸和预算后才进行施工。2011年原告试营业开始到正式营业，被告从未提出异议。从原告进场施工并营业开始，应视为原告同意了装修、设备款。装修设备款是抵扣租金的，5年是免租金的，被告对此也进行审核，被告没有理由再要求装修、设备的差价款。且原告认为装修工程造价的评估价过低，30万元设计费用也没有计算在内，设备投资仅仅是对2015年11月时的设备价值做的折旧评估，过分低于采购价。经审理查明，2010年12月29日，原、被告签订“租赁合同”，言明系争场地系三至投资公司合法拥有者，颐尊公司为具有SPA项目合格资质经营专业经营机构，三至酒店为三至投资公司聘请的酒店管理者。约定：颐尊公司租赁三至投资公司酒店系争场地，共计701平方米用作SPA项目；租赁期限5年，装修期为免租期。SPA与酒店同步开业，开业之日为5年租赁期的起始日；颐尊公司装修达到五星级酒店要求，3,000元/平方米，及210万元，设备投资总额不低于150万元，总投资不低于360万元。装修施工图纸完善后，报装修预算及设备预算给三至投资公司审核。前五年内租金以装修、设备投资款抵付租金方式支付，平均每年租金为72万元；由于采用已投资低租金方式，因而颐尊公司所有投资在租赁期间，均属三至投资公司所有，均按照三至投资公司、三至酒店要求进行资产管理，遗失或损坏按规定赔偿；颐尊公司确认三至投资公司提供的租赁单元符合其经营目的，颐尊公司应为经营目的办理独立营业执照，并负责一切申请报批手续，三至投资公司应予以积极配合并协助颐尊公司办理；在租赁期内，三至投资公司应保证颐尊公司对租赁单元享有使用权，并不引入与颐尊公司经营项目相同的业态经营；颐尊公司应自费在整个运营期间保持有效的商业综合责任保险，该保险的赔偿限额不少于每次事故和年度累计USD5,000,000，颐尊公司应支付上述在运营期间发生的保费及使上述保险生效及维持生效所需要的其他款项，颐尊公司应向酒店提供保单及就该保险当期应付保费的收据。合同签订后，原告向被告支付押金45,000元。三至投资公司将系争场地交付给颐尊公司。颐尊公司即对系争场地进行设计装修。2011年1月30日，三至投资公司向工商部门申请企业法人营业执照经营范围包含美容。2011年5月起，颐尊公司经营系争场地。2011年12月20日，上海市工商管理局向颐尊公司发放“申请企业名称预先核准通知书”企业名称为上海榆尊美容美体有限公司。2014年3月17日，三至投资公司向颐尊公司发出律师函要求颐尊公司尽快提供装修费用发票，以证明颐尊公司按照合同约定达到不低于360万的投资金额。另查明，颐尊公司自2011年起经营三至酒店场内的健身中心项目(主要为游泳池)。期间，有关行政部门发出《责令改正通知书》(沪工商虹案改字【2014】第XXXXXXXXXXXX号)。2015年11月4日，上海市虹口区市场监督管理局以颐尊公司经营未取得《营业执照》及《公共场所卫生许可证》、《上海市游泳场所开放登记证》等许可证，鉴于颐尊公司自2011年5至2015年7月营业收入为负收入，无违法所得。对颐尊公司作出罚款10万元的决定。审理中，被告三至投资公司、三至酒店于2015年5月14日申请对系争场地的装修、装饰价值进行司法评估。经上海市高级人民法院指定万隆建设工程咨询集团有限公司进行鉴定，结论：系争场地工程造价为1,426,218元。于2015年9月15日申请对系争场地内固定家具、灯具、活动家具、SPA专业设备及仪器价值进行评估。经上海市高级人民法院委托上海集联资产评估有限公司评估，结论：上述设备价值评估参考价值合计为3万元。原告对上海集联资产评估有限公司评估价值存有异议，本院给与原告一定期限进一步提供上海集联资产评估有限公司评估所需资料，原告在该期限内未提供。审理中，原告变更诉讼请求，要求解除双方签订的租赁合同、两被告赔偿原告行政处罚款10万元、两被告退还原告已支付租金81万元(2014年11月起至2016年4月止，每月租金4.5万元计算)、两被告退还原告押金4.5万元。双方各执己见，无法调解上述事实，有原告提供的租赁合同、企业名称预先核准通知书、分公司设立登记申请书、上海市公共场所卫生许可证、三至酒店营业执照、公司变更登记审核表、股东决定及章程修改案、营业执照。证明事项同证据目录、上海三至喜来登酒店SPA区域室内设计施工图集、设计费发票及情况说明、上海市虹口区市场监督管理局行政处罚决定书和缴纳罚款、没收款通知书、代收罚没款收据、上海三至喜来登酒店SPA区域押金收据，被告三至投资公司、三至酒店提供的租赁合同、SPAINVOICE账单、2014年3月17日律师函、2012年虹口三至喜来登酒店健身中心年卡、责令改正通知书【沪工商虹案改字(2014)第XXXXXXXXXXXX号】、评估报告二份及原、被告陈述，经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的“租赁合同”系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。至于系争场地上已经注册的经营范围包含美容项目，是否影响原告的工商注册一节，纵观本案：原、被告双方合同约定原告租赁系争场地经营项目为SPA，SPA意为水疗美容与养身。SPA虽在工商注册经营范围中并无特定指向，但经营范围可在美容、美发、瘦身等方面选择。被告虽在系争场地上注册了美容项目，原告注册工商营业执照会因选择同类美容项目而受阻，但美容并非是SPA唯一经营范围。其次，原、被告双方签订的租赁合同约定，五年租期的租金是以原告投资价值360万元抵扣。现系争场地的装饰工程造价经过评估为1,426,218元。而固定家具、固定灯具、活动家具、SPA专业设备及仪器价值因原告无法提供当初购买发票，上海集联资产评估有限公司以评估基准日(2015年11月10日)的价格来计算仅为3万元，相当于残值。该评估报告显然与原、被告双方约定不符，本院不予采信。现原告自述其对该部分投资价值约100万元，即便如此，与装饰工程造价相加也满足不了合同约定的投资价值360万元，应认定构成违约。现原告以其因无照经营被有关部门处罚，要求被告赔偿其被处的罚款及退回租金81万元的诉讼请求，不予支持。同理，因原告投资价值不足360万元构成违约，故被告反诉要求原告支付租金差价，本院依法予以支持。至于被告反诉要求原告交付2011年5月至今不低于500万元的商业综合责任保险单及就该保险当期支付保费的收据一节，根据合同约定，原告应向被告提供上述材料，审理中，原告亦表示可以提供，本院依法予以照准。现合同租赁期限已经届满，原告应将系争场地腾空交还被告。纵观上海集联资产评估有限公司评估报告中所列明细表，基本属于可移动设备，故原告迁出系争场地时携明细表中物品一并迁出。至于押金45,000元应按实结算。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告上海颐尊水疗康体会所管理有限公司应于本判决生效之日起7日内，携上海集联资产评估有限公司【沪集联评报字(2015)第J4090号】评估报告书明细表中所列物品迁出上海市虹口区四平路XXX号三至酒店SPA项目区域；二、原告上海颐尊水疗康体会所管理有限公司应于本判决生效之日起7日内，向被告上海三至酒店投资管理有限公司支付租金差价214万元；三、原告上海颐尊水疗康体会所管理有限公司应于本判决生效之日起7日内，向被告上海三至酒店投资管理有限公司三至酒店交付2011年5月至今不低于500万的商业综合责任保险单及就该保险当期支付保费的收据；四、被告上海三至酒店投资管理有限公司、被告上海三至酒店投资管理有限公司三至酒店应于本判决生效之日起7日内，对原告已支付的押金45,000元，按实结算；五、原告上海颐尊水疗康体会所管理有限公司的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，反诉受理费6,900元，评估费53,000元，由原告上海颐尊水疗康体会所管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
审 判 员 程美珍
人民陪审员 李玉飞
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 陆 兆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。