海南省五指山市人民法院（原稿）
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼9001民初303号
原告海南润城投资有限公司，住所地**省**市**路
法定代表人崔笑铭，董事长。
委托代理人刘溪，海南知非律师事务所律师。
被告吴永芳，男，1959年7月20日出生，汉族，住五指山市理文路润城山语公寓*号楼***号房。
原告海南润城投资有限公司（以下简称润城公司）与被告吴永芳排除妨害纠纷一案,本院于2017年5月3日立案受理后，适用简易程序，于2017年6月19日第一次公开开庭进行了审理，原告公司委托代理人刘溪与被告吴永芳到庭参加诉讼。2017年8月4日第二次公开开庭进行审理，原告润城公司委托代理人刘溪与被告吴永芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告润城公司诉称，2014年3月18日被告购买原告开发的位于五指山市××路号住宅商品房并在当日接受该房，2014年6月8日原告与被告补签了商品房买卖合同，2016年7月份开始未经有利害关系业主及原告的同意，擅自改变其购房用途，开始经营餐馆。被告为了其餐馆经营需要，直接将油烟排放在原告停车库，导致在车库休息的工作人员不堪忍受炒菜油烟之苦，于2016年8月向河南派出所投诉。自被告餐馆开业之初，未征得原告同意，擅自占用停车库里的停车位，用于安装排烟设备，虽然原告多次向被告提出拆除，但遭到被告无力拒绝，无奈原告与2017年4月21日再次要求被告拆除安装在车库内的排烟设备，双方发生纠纷，河东派出所干警到现场调解，并告知原告通过诉讼解决。由于被告拒绝拆除其擅自安装在原告车库的排烟设备，致使原告对车库装修工程被迫停工至今，严重影响了原告的施工进度，给原告造成了一定的经济损失。双方签订的《五指山市商品房卖买合同》（以下简称《购房合同》）第二十五条约定”.......买受人未经有利害关系的业主同意，改变房屋用途给利害关系人造成损害的，应当承担相应的责任。”《中华人民共和国物权法》第七十七条规定”业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”显然，被告将其购买的住宅性质的房屋，擅自变更为餐馆.经营性质，不仅违反了合同约定，同时侵犯了原告财产所有权，并且其餐馆日常经营所排油烟，也严重污染了环境，影响小区业主的身体健康，导致小区业主及原告的不满和反对，引发社会矛盾。综上，被告将住宅用房擅自改变为经营性质的用途，违反了双方签订的购房合同的约定，同时也违反了法律规定，并且擅自占用原告的车库安装排烟设备，侵害了原告的财产权、经营管理权。为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼要求：1、判令被告停止在五指山市××路号房经营餐馆；2、判令被告拆除擅自安装在原告停车库里的排烟设备；3、本案的诉讼费由被告负担。
被告吴永芳辩称，一、被告所卖的房屋是商铺而非住宅房。2014年6月，包含被告在内的9户人分别向被告购买了涉案小区4号楼底层9间商铺，被告所购的是其中的D04号房，之后用于餐饮服务经营。原告以该商铺适用于《购房合同》第二十五条之规定为由，将被告诉至法院，完全是违背事实的。1、原告在发售该房产时所制作的广告资料中，把底层9间铺面明确为”商铺”。2、原告发售房产时，底层商铺和上层住宅房有明显价格区别，商铺为10659元/平方米，住宅为2820元/平方米。3、在与被告交易过程中，原告所提供的范本《欠条》把涉案房屋明确写为”商铺”。4、原告在与D07号商铺的买受人所签订的《五指山市商品房买卖合同补充约定》中，把D07号明确为商铺，同时银行付款凭证中也标明”付店铺款”字样。5、原告下属的物业管理部门在对底层商铺和上层住宅房收费上也做严格的区分，如：（1）原告与买受人所签的《润城山语云庭小区装修管理协议》第七条第1款中，把”住宅户”和”商铺户”进行了严格区分，并按不同标准分别收取装修押金，住宅户每户2000元，商铺户每户5000元；（2）物业管理费月单价也有区别，商铺户为2元/平方米，住宅户为1.2元/平方米；（3）水、电费存在区别，商铺户分别为1.25元/度和4.5元/吨，住宅户分别为0.85元/度和2.9/吨。6、被告在合同附件中提供的底层商铺平面图为商铺平面，与住宅房的平面图完全不同。7、被告近日拍摄4号楼底层现状照片，证明9件商铺全部作为营业使用。以上事实和证据，互相印证，足以证明被告所购买的房产性商铺而不是住宅房。原告以涉案房屋为住宅房为由提起诉讼完全违背事实依据，并涉嫌合同欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，被告请求法院依法确认原、被告签订的《购房合同》第二十五条无效，并予以撤销。
二、原告干预被告的正常营业活动涉嫌侵权。被告在合法购得的商铺中进行经营活动，其经营项目经有关行政部门的批准，并取得相应的证照，其经营行为未违法，应受国家法律保护。原告发售的商铺在设计上无通风排气设施，造成被告无法正常使用，本已违约，再对被告正当的经营活动进行干扰，造成被告经济和精神损失，构成侵权，请求法院判令原告立即停止侵权行为，并判令原告按规定完善铺面的通风排气等附属设施。三、被告将进一步保留追诉权利。原告与包括被告9家人在涉案房产买卖过程中，一直以商铺名义进行反复商洽、确认后双方才成交，在该房屋交付使用后，双方也一致以商铺的属性来履行相关的权利和义务，这是不可否认的事实，原告在诉状中对”先买方后补签合同”的事实也做了如实的陈述，如果被告在交易成交、房屋交付使用后，一反常态，矢口否认房屋的性质，坚持主张涉案房屋为住宅用房，这就暴露了原告预设陷阱的用心。构成合同诈骗，被告将进一步保留追诉的权利。
三、原告不是适格主体，无权对原告的经营行为进行干预。原告仅是开发商，当其将房屋出售给被告后，被告如何使用与其无关，我国物权法及相关法律并没有赋予开发商干预产权人进行行为的权利，因此，原告无权就答辩人的经营行为提出停止请求。
四、原告没有任何证据证明被告的排烟影响其停车库。首先，排烟设施是原告建设的，不是被告自己擅自设置的，被告只是按原告的设置进行排烟。其次，被告从未改变房屋的结构进行排烟，其排烟口是按其要求进行排放的。再次，不论是何种性质的房屋，使用房屋并进行排烟是必然的，而排烟也仅是正常的生活排烟口，其后果只能由原告承担。
五、被告从事餐馆经营行为是得到政府相关部门审核批准同意的。作为开发商的原告却干预被告的经营行为是毫无道理的。
综上所述，被告所购房屋属于商铺性质，被告在该商铺中进行正常经营活动，请法院判令原告停止蛮横干扰被告正常经营的行为，并要求原告依照有关规定规范其商铺设计，完善通风排气等附属设施。请求法院驳回原告起诉或诉讼请求。
为证明各自主张，原、被告向本院提交如下证据：
一、原告提交的证据
1、商品房买卖合同，证明涉案房屋性质为住宅，而不是商铺，且二十五条明确不能变更性质；
2、物业公司给被告送达通知及送达通知的照片，证明当时发现被告占用原告停车厂后物业要求其整改；
3、被告将房屋性质改为经营餐馆的照片，证明被告更改房屋性质;
4、情况说明，证明被告过去的排烟设施虽然拆除掉了，但是又擅自安装了新的排烟设备，新的排烟设备仍然对业主及停车库造成了污染，并且新的排烟设备仍然占用了原告的车库空间，应当拆除。
二、被告提交的证据
1、价格表；
2、涉案房屋的购房合同及其他房屋购房合同的部分条款；
证据1、2证明住宅售价同商铺售价存在差异，我方是按照商铺价格购买的房屋。
3、欠条，证明原告自己已认定涉案房屋系商铺，虽然是我签署的欠条，但该欠条的内容均为原告事先写好的；
4、补充约定及银行凭证，证明与涉案房屋相邻的其他房屋原告已经通过补充约定的形式确认其为商铺的性质；
5、管理协议及收费单据，证明原告是按照商铺标准向被告收取的装修保证金，物业费及水电费；
6、平面图，证明涉案房屋的规划设计与普通住宅是不同的；
7、照片，证明涉案房屋性质应属铺面；
8、前期物业管理协议，证明是按照商铺标准缴纳的物业费；
9、水电费收费标准，证明是按照商铺标准缴纳的电费及水费，在该收费标准中已明确区分了民用和商用电费收取的标准，但未明确水费的民用及商用标准，但是实际上我方是按照4.5元/吨的标准缴纳的水费，是高于普通住宅用水价格的，但是原告不肯为我出具缴费明细；
10、两张照片，证明已按原告要求对排烟设施进行了整改，对原告没有影响；
11、验房交接单，证明交房时原告公司已确认涉案房屋性质为商铺；
12、工商营业执照；
13、户口本；
14、食品经营许可证；
15、排污许可证；
证据12-15，证明原告在涉案地点经营饭店是经过相关部门审批许可的。
16、照片；
17、监督意见书；
证据16、17，证明相关部门责令原告对排烟设施进行整改，排烟污染不是由原告导致的。
经质证，本院对证据进行如下认定：
一、被告对原告证据1真实性无异议，但对证明内容有异议，被告购买的是商铺并非住宅，对涉案房屋的管理和规划也均是按照商铺标准进行的。对证据1真实性本院予以认定，通过被告提供的证据3可知，原告已认可涉案房屋性质为商铺，对证据1的证明内容，本院不予认定。被告对原告证据2真实性及证明内容均无异议，本院予以认定。对证据3真实性、证明内容均无异议，但相邻的整排铺面都已作为经营使用，并非被告个人改变房屋用途，对证据3真实性和证明内容本院予以认定。
二、对被告提交的证据，经原告质证：
1、对证据1真实性无法确认，该证据无任何签名盖章，无法确认其来源，本院对其真实性不予认定。
2、对证据2真实性无异议，但对证据2中他人的购房合同的关联性有异议，对证据2中被告的购房合同价款无异议。本院对该证据真实性予以认定，但其中原告与他人的合同与本案无关，对其关联性本院不予认定，对原、被告之间的购房合同关联性予以认定。
3、对证据3真实性和证明内容均无异议，本院对该证据予以认定。
4、对证据4真实性、关联性、证明内容均有异议，本院认为，证据4系原告与他人之间的补充协议与本案无关，对该证据的关联性本院不予认定。
5、对证据5关联性有异议，认为该证据是被告与物业公司之间签订的装修协议，不能证明被告改变房屋性质，侵占原告车库是合法的。本院认为，该证据系关于涉案房屋物业管理问题的证据材料，关系到房屋性质认定问题，对其关联性本院予以认定。
6、对证据6，原告对其中的6-1真实性有异议，对6-2真实性无异议，对6-1、6-2证明内容均有异议，认为虽然平面图不同，但是在被告本人的平面图中明确注明其房屋是底层住宅。本院认为，证据6-1无签名或盖章，对其真实性不予认定，对证据6-2真实性予以认定，同时该组证据仅可证明被告房屋户型结构，无法说明是否与其他房屋存在差异，对其证明内容不予认定。
7、对证据7真实性及证明内容均无异议，本院予以认定。
8、对证据8真实性有异议，认为该证据不全，无法体现签订主体，也无盖章签名。在第一次庭审后，被告提供了完整的证据材料，有盖章、签名，且复印件与原件核对一致，因此对其真实性本院予以认定。但被告未提交其缴纳物业费的票据，无法证明其是按照商户标准缴纳的物业费，对其证明内容不予认定。
9、对证据9真实性无异议，但对证明内容有异议，不能证明被告是按商用房支付的，且是被告与物业公司之间的协议，与原告无关，对该证据真实性本院予以认定，但无其他证据佐证被告系按照商铺标准缴纳的费用，对其证明内容不予认定。
10、对证据10真实性无异议，但对证明内容有异议，认为被告虽进行了整改但没有达到整改要求。对该证据真实性本院予以认定。
11、对证据11真实性、关联性、证明内容原告均无异议，对该证据本院予以认定。
12、对证据12-14真实性无异议，对证据15真实性有异议，认为该证据是虚假的，所盖公章无法确认真假，第一次庭审时也未提交，该证据只有对污水排放的许可，并无废气排放内容，并且允许被告排污也不表示被告可以损害原告及其他业主的利益。本院认为，证据15加盖有相关部门的公章，原告也无证据证明该公章系伪造，对证据12-15的真实性本院予以认定。证据12-14可以证明被告是经过合法程序开办的店铺，但无法证明其废气排放量是达标且未对原告造成损害，对其证明内容本院不予认定。
13、对证据16真实性不认可，且认为不能证明其要证明的事项；对证据17真实性无异议，但被监督人是被告，需要整改的应当是被告而非原告。证据16无法体现拍摄时间及地点，被告也不认可该证据，对其真实性不予认定，对证据17真实性予以认定，但该证据是有关机构要求被告进行整改的意见书，不能证明是原告过错导致排烟问题，对其证明内容不予认定。
经审理查明，2013年被告与原告签订《购房合同》，购买原告开发的××公寓号房，合同约定该商品房所在楼宇的主体结构为框架结构，该商品房用途为住宅，户型结构为其他，层高7.3米，建筑面积148.76平方米，房屋售价每平方米10659元，总金额1587320元。付款方式为2013年6月8日前支付首付款487320元，剩余房款1100000元办理银行按揭。之后由于被告资金紧张，有16万元房款未能按时支付，遂以借款名义向原告出具欠条一份，其内容为：”我在海南省五指山市××公寓号商铺，因现在资金紧张，申请向海南润城投资有限公司借款16万元整。于2013年7月21日前还清，我承诺以我购买的商铺作为此次借款的担保。”借款人处有被告所签姓名及身份证号码，并加盖被告手印，但该欠条内容系原告所写，之后再提供给被告签名。2014年3月27日，被告与涉案小区物业公司即五指山陶安物业管理有限公司的工作人员一起对涉案房屋进行了验收交接，并签署了《验房交接单》，在该交接单中表明涉案房屋为商铺，存在排烟的问题，物业公司给出的解决方案为”排烟采用下排烟，从后墙处引下水道”。
另查明，与涉案房屋相临的一排房屋均已作为经营使用，被告已将涉案房屋用于餐饮业经营。原、被告就排烟问题产生纠纷，原告进行了多次整改。经现场查看，现油烟已按要求从地下烟道排出，但仍有三根换气管留在外部墙体，该三根换气管在用餐高峰时段排放的烟气造成车库内有浓重异味，对周围住户及在停车场停车业主造成了严重影响，该小区业主多次向原告及物业公司反映该情况，要求”对管道进行拆除，恢复小区正常的使用环境”。涉案房屋分上下两层，下层为厨房，在与被告停车库相邻一侧无厨房换气窗口，换气管上方的窗口为房屋二层窗口，无法解决一层换气问题。
本院认为，2013年被告购买了原告开发的××公寓号房，在双方签订的购房合同中约定”买受人的房屋仅作住宅使用，买受人试用期内不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”，但在被告向原告出具的”欠条”中又明确注明涉案房屋系商铺，经庭审调查原告也认可该”欠条”系由其书写，由被告签名，可见，原告对于涉案房屋作为店铺使用的情况知情并且认可，并且，被告开设餐馆的行为，已经过相关主管部门的审批，符合法律程序。原告认为被告擅自将涉案房屋性质由住宅变更为商铺，应停止其店铺经营的意见本院不予采纳。对原告要求被告停止经营餐馆的请求本院不予支持。虽然被告可以在涉案房屋进行经营，但其在经营过程中不能损害他人合法权益，原告系涉案小区开发商，是涉案小区停车库的所有权人，被告在餐馆经营过程中排放大量烟气，使涉案小区停车场内出现严重油烟异味，并对小区其他业主正常生活造成了侵害，应停止侵害。对于原告要求被告拆除安装在原告停车库里的排烟设施，停止向涉案小区车库排烟的侵权行为的请求，本院予以支持。综上，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十条之规定拟判决如下：
一、被告吴永芳于本判决书生效之日起十日内拆除安装在五指山市润城润城·山语公寓车库内的排烟设备，停止向该车库排放烟气；
二、驳回原告海南润城投资有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告海南润城投资有限公司和被告吴永芳各负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长李圆
人民陪审员王哲海
人民陪审员韩文
二〇一七年八月二十二日
书记员万芬
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
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[{法规名称:\'《中华人民共和国刑法》\',Items:[{法条名称:\'第三百六十三条第一款\',法条内容:\' 第三百六十三条
以牟利为目的，制作、复制、出版、贩卖、传播淫秽物品的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；情节特别严重的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
为他人提供书号，出版淫秽书刊的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；明知他人用于出版淫秽书刊而提供书号的，依照前款的规定处罚。
\'},{法条名称:\'第六十七条第一款\',法条内容:\'
第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
\'},{法条名称:\'第七十二条第一款\',法条内容:\'
第七十二条
对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，同时符合下列条件的，可以宣告缓刑，对其中不满十八周岁的人、怀孕的妇女和已满七十五周岁的人，应当宣告缓刑：
（一）犯罪情节较轻；
（二）有悔罪表现；
（三）没有再犯罪的危险；
（四）宣告缓刑对所居住社区没有重大不良影响。
宣告缓刑，可以根据犯罪情况，同时禁止犯罪分子在缓刑考验期限内从事特定活动，进入特定区域、场所，接触特定的人。
被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。
\'},{法条名称:\'第七十二条第一款\',法条内容:\' 第七十二条
对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，根据犯罪分子的犯罪情节和悔罪表现，适用缓刑确实不致再危害社会的，可以宣告缓刑。
被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。
\'},{法条名称:\'第七十三条第一款\',法条内容:\' 第七十三条
拘役的缓刑考验期限为原判刑期以上一年以下，但是不能少于二个月。
有期徒刑的缓刑考验期限为原判刑期以上五年以下，但是不能少于一年。
缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。
\'},{法条名称:\'第六十四条\',法条内容:\' 第六十四条
犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。
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