湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄中民二初字第57号
原告：中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行。住所：娄底市娄星区氐星路**号。
负责人：邓向雷，该行行长。
委托代理人：袁名伟，该行工作人员。
委托代理人：罗益鸿，该行工作人员。
被告：湖南京明房地产开发有限公司。住所：湖南省娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处。
法定代表人：聂均平，该公司董事。
委托代理人：曾星球，湖南晨晖律师事务所律师。
被告：聂均平。
被告：李雄辉。
被告：蒋红梅，系被告李雄辉之妻。
被告：曾光前。
被告：刘正清，系被告曾光前之妻。
被告：颜良。
被告：万艳。
原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行与被告湖南京明房地产开发有限公司、聂均平、李雄辉、蒋红梅、曾光前、刘正清、颜良、万艳金融借款合同抵押权、保证合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，依法组成由审判员刘威担任审判长，与代理审判员周怡，人民陪审员赵蕾参加的合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行审理。原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行的负责人邓向雷及其委托代理人袁名伟、罗益鸿，被告湖南京明房地产开发有限公司的法定代表人聂均平及其委托代理人曾星球，被告聂均平、颜良到庭参加诉讼。被告李雄辉、蒋红梅、曾光前、刘正清、万艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行起诉称：被告湖南京明房地产开发有限公司先后两次与其签订《房地产借款合同》，向其借款总计达10600万元。两次借款详细情况为：1、第一笔借款总计3600万元，分五次交付并立据，其中：2011年9月22日立据300万元；2012年1月19日分别立据300万元、800万元；2012年2月3日立据600万元；2012年2月24日立据1600万元。前述借款到期日均为2014年9月21日。截至2015年5月12日，被告湖南京明房地产开发有限公司拖欠该笔借款本金1244.574537万元，利息36.723105万元。2、第二笔借款总计7000万元，分十次交付并立据，其中：2012年9月18日分别立据1000万元、1000万元、500万元、500万元；2012年9月25日分别立据500万元、500万元；2013年1月1日分别立据1000万元、500万元、500万元、1000万元。前述借款到期日均为2015年9月4日。截至2015年5月12日，被告湖南京明房地产开发有限公司拖欠原告本金5106万元，利息145.301084万元。因被告湖南京明房地产开发有限公司资金紧张，遂于2014年12月26日与原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行签订了《借款合同补充协议》，将两笔剩余贷款共计6350.574537万元的到期日调整为2016年3月20日。截至2015年5月12日，被告湖南京明房地产开发有限公司连续拖欠利息113天，原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行遂于2015年5月4日根据《房地产借款合同》相关条款宣布贷款提前到期，要求被告湖南京明房地产开发有限公司立即偿还借款本金6350.574537万元，利息182.024189万元。此外，前述两笔借款，被告湖南京明房地产开发有限公司与原告签订了《最高额抵押合同》，抵押物为“千里红家博苑”住宅小区项目土地使用权及在建工程（-1至24层），原告分别取得了土地他项权证及在建工程抵押他项权证。因被告湖南京明房地产开发有限公司累计归还贷款4249.425463万元，原告对抵押物进行了部分撤押，已撤押562户，现抵押的在建工程仍有463户，总面积为44073.03㎡。2011年9月19日，原告与被告聂均平、李雄辉、蒋红梅、曾光前、刘正清签订了《最高额保证合同》。2013年12月19日，原告与被告颜良、万艳签订了《最高额保证合同》。前述贷款均在保证范围之内。综上，请求人民法院判令：一、被告湖南京明房地产开发有限公司清偿借款本金6350.574537万元，并计付至2015年5月12日的借款利息182.024189万元，此后的利息按合同约定计付至清偿之日止；二、原告作为抵押权人对抵押物享有优先受偿权；三、判令被告聂均平、李雄辉、蒋红梅、曾光前、刘正清、颜良、万艳对前述债务承担连带清偿责任。四、由被告承担原告实现债权的所有费用（包括但不限于诉讼费用）。
被告湖南京明房地产开发有限公司答辩称：原告对在建抵押工程依法不享有优先受偿权。理由为：一、原告已明确表示同意抵押人湖南京明房地产开发有限公司出售抵押物，已放弃抵押权。2013年1月8日，原告向娄底市房产局出具《关于同意湖南京明房地产开发有限公司将已抵押登记在建工程列入预售范围的函》，明确表示同意将抵押物列入本次预售范围。2013年3月22日，被告湖南京明房地产开发有限公司取得了商品房预售许可证。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，抵押期间，未经抵押权人同意不得转让抵押财产。反之，经抵押人同意转让抵押财产的行为受法律保护。原告既然同意被告出售抵押财产，就已表明工行放弃抵押优先权。二、在建工程抵押权不得对抗买受人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，工程价款优先于抵押权和其他债权，但不得对抗已付全部或大部分房款的买受人。既然工程价款都不能对抗已付全部或大部分房款的买受人，那么抵押权就更不能对抗已付全部或大部分房款的买受人。三、抵押物已出售给第三人，买受人与抵押物有直接的利害关系，被告申请法院通知买受人作为第三人参与诉讼。
被告聂均平答辩称：对原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行起诉的请求、理由基本无异议。同意被告湖南京明房地产开发有限公司的答辩意见，但补充一点，案涉项目已由800多户买受人购买，请原告和法院予以理解和支持，对抵押物不要进行处置。
被告颜良答辩称：被告颜良是基于有房屋抵押，才提供的担保，原告当时同意处置抵押物，现在被告湖南京明房地产开发有限公司还不起钱，责任应当由原告自行承担。
原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行向本院提交了如下证据：
第一组证据：
证据一，编号19130101-2011年（兴城）字0069号房地产借款合同复印件1份。
拟证明：中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行与湖南京明房地产开发有限公司订立了3600万元的房地产借款合同。
证据二，借据和贷款入账凭证复印件各5份。
拟证明：中国工商银行股份有限公司兴城支行履行了发放贷款的义务。
证据三，编号19130101-2011年（兴城）字0069号《房地产借款合同》项下欠本息清单5份。
拟证明：至2015年5月12日止，本笔贷款欠中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行本息数额。
第二组证据：
证据四，编号19130101-2012年（兴城）字0108号房地产借款合同复印件1份。
拟证明：中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行与湖南京明房地产开发有限公司订立了7400万元的房地产借款合同。
证据五，借据和贷款入账凭证复印件各10份。
拟证明：进一步细化了上述房地产借款合同。证明：中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行履行了发放贷款的义务。
证据六，编号19130101-2012年（兴城）字0108号《房地产借款合同》项下欠本息清单10份。
拟证明：至2015年5月12日止本笔贷款欠中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行本息数额。
第三组证据：
证据七，借款合同补充协议。
拟证明：中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行与湖南京明房地产开发有限公司签订了借款合同补充协议，将贷款到期日调整至2016年3月20日。
证据八，最高额抵押合同复印件2份。
拟证明：中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行与湖南京明房地产开发有限公司签订了最高额抵押合同，抵押物为位于娄底市娄星区早元街与娄星南路交叉口西北角“千里红家博苑”项目土地使用权和部分在建工程，抵押债权为上述房地产借款合同中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行对湖南京明房地产开发有限公司的债权。
证据九，土地使用权证复印件1个。
拟证明：抵押物的产权权属、坐落、性质、规划用途、面积等。
证据十，在建工程他项权证复印件1个，土地他项权证复印件1个。
拟证明：上述最高额抵押合同进行了抵押登记，中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行对上述房地产借款合同项下湖南京明房地产开发有限公司抵押在建工程和土地享有抵押他项权利，中国工商银行股份有限公司兴城支行作为抵押权人享有优先受偿权。
证据十一，测绘报告书1个、撤押资料6个（复印件），剩余抵押物清单1个。
拟证明：证明中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行对剩余抵押物的抵押权。
证据十二，保证人为聂均平、李雄辉、蒋红梅、曾光前、刘正清的最高额保证合同。
拟证明：证明聂均平、李雄辉、蒋红梅、曾光前、刘正清对上述2笔贷款本金和利息等以及原告实现债权的费用承担连带清偿责任。
证据十三，保证人为颜良、万艳的最高额保证合同。
拟证明：证明颜良、万艳对上述2笔贷款本金和利息等以及原告实现债权的费用承担连带清偿责任。
证据十四，中国工商银行宣布融资提前到期通知书。
拟证明：2015年5月4日两笔借款提前到期，被告京明公司有义务立即履行清偿。
证据十五，房地产抵押权变更登记申请书、关于在建工程抵押变更登记的报告、关于申请撤销部分在建工程抵押登记的函，撤押明细。
拟证明：证明工商银行对在建工程撤押时，严格按房产局要求进行申请撤押。
第四组证据：
证据十六，中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行营业执照复印件。
拟证明：中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行的贷款主体资格。
证据十七，湖南京明房地产开发有限公司营业执照复印件。
拟证明：湖南京明房地产开发有限公司的借款主体资格。
证据十八，聂均平、李雄辉、蒋红梅、曾光前、刘正清、颜良、万艳身份证复印件。
拟证明：保证人的身份主体资格适格。
被告湖南京明房地产开发有限公司、聂均平对原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据、第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议。对第三组证据中的证据七，借款合同补充协议无异议，对证据八至证据十一的真实性无异议，但说明一点，抵押后，在2013年1月8日，原告向娄底市房产局出具《关于同意京明公司将已抵押在建工程列入预售范围的函》，原告在该函中已准许被告出售房屋，证明原告已放弃了抵押权。对第三组证据的证据十二、十三，是保证人签订的保证合同，对此不发表质证意见。对第三组证据的证据十四、十五的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。因为在此之前2013年1月8日，原告向娄底市房产局出具《关于同意京明公司将已抵押在建工程列入预售范围的函》，在该函中原告已明确准许被告出售房屋。对第四组证据的三性均无异议。
被告颜良对原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行提交的证据发表如下质证意见：对第三组证据的证据十三，保证人签订的保证合同是真实的，2013年1月8日，原告向娄底市房产局出具《关于同意京明公司将已抵押在建工程列入预售范围的函》，在该函中原告已明确准许被告出售房屋，但我并不知情，没有通知我。此外，同意被告湖南京明房地产开发有限公司对其他证据的质证意见。
被告湖南京明房地产开发有限公司向本院提交了如下证据：
证据一，湖南京明房地产开发有限公司营业执照、法定代表人身份证复印件。
拟证明：被告京明房地产公司的基本情况。
证据二，土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证。
拟证明：千里红家博苑经过政府有关部门审批，系合法建筑。
证据三，关于同意湖南京明房地产开发有限公司将已抵押登记在建工程列入预售范围的函。
拟证明：原告工行兴城支行同意被告湖南京明房地产开发有限公司出售抵押物。
证据四，预售许可证。
拟证明：被告湖南京明房地产开发有限公司具备对外出售包括抵押在内的房屋的资格。
证据五，部分商品房买卖合同。
拟证明：被告已将抵押的商品房出售给了第三人，该商品房买卖合同合法有效。
证据六，关于强烈请求保护购房户合法权益的报告。
拟证明：购房户强烈要求保护其购房合法权益。
原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行对被告湖南京明房地产开发有限公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一、证据二的真实性、合法性、关联性均无异议。证据三，对真实性无异议，但不能达到其证明目的，允许被告湖南京明房地产开发有限公司预售房屋是有条件的，我行仍对房屋有抵押权，且销售额要用于偿还贷款。对证据四，真实性无异议，但不能完全达到被告的证明目的。对证据五，真实性有异议，且不能达到被告的证明目的。证据六，与本案无关。
被告聂均平、颜良对被告湖南京明房地产开发有限公司提交的证据发表如下质证意见：均无异议。
被告聂均平、颜良均未向本院提交证据。
根据当事人的举证、质证情况，本院对本案的证据认证如下：
原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行提交的证据一至证据十四、证据十六至证据十八，可以作为证据使用，具有相应的证明效力。证据十五，可以作为证据使用，能够证明原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行陆续向娄底市房地产管理局撤销了部分房屋的抵押登记。
被告湖南京明房地产开发有限公司提交的证据一至证据四，可以作为证据使用，具有相应的证明效力。证据五、证据六，与本案无关，不能作为本案证据使用。
根据双方陈述及对其所提交的相关证据的综合分析、认定，本院认定本案如下基本事实：
被告湖南京明房地产开发有限公司成立于2010年1月6日，经营范围包括房地产开发及销售。被告曾光前、李雄辉、聂均平、颜良均曾为该公司股东。2011年12月9日，该公司股东变更登记为被告聂均平、颜良。
被告湖南京明房地产开发有限公司因开发“千里红家博苑”项目需要资金，遂以其享有使用权的土地及其在建工程提供抵押担保，向原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行申请贷款。
2011年8月29日，原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行作为抵押权人与被告湖南京明房地产开发有限公司作为抵押人，签订《最高额抵押合同》，该合同主要作了如下约定：担保的主债权为自2011年8月29日至2014年12月31日期间在人民币3600万元的最高余额内，债权人依据与湖南京明房地产开发有限公司签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同等金融衍生类产品协议及其他文件而享有的对债务人的债权，无论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生；最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用；抵押物为土地使用权证号为娄国用（2010）第01213号的土地使用权。2011年9月14日，原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行就坐落于城南新区早元街与娄星南路交叉口西北角的1-5-37-2号土地使用权办理了抵押登记，取得了娄他项（2011）第T00330号土地他项权利证书。
2011年9月19日，原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行作为债权人，与被告聂均平、曾光前、刘正清、李雄辉、蒋红梅作为保证人，签订《最高额保证合同》，该合同主要作了如下约定：担保的主债权为自2011年9月19日至2016年12月31日期间，在人民币110000000元的最高余额内，债权人依据与湖南京明房地产开发有限公司签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同等金融衍生类产品协议及其其他文件而享有的对债务人的债权，无论该债权在上述期间届满时是否已经到期；承担保证责任的方式为连带责任保证；最高额保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用，但实现债权的费用不包括于合同所约定的最高余额内；保证期间为自主合同项下的借款期限届满之次日起两年。
2011年9月21日，被告湖南京明房地产开发有限公司与原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行签订了19130101-2011年（兴城）字0069号《房地产借款合同》，该合同主要作了如下约定：合同项下借款种类为“住房开发贷款”；借款用途为房地产开发，项目名称为“千里红家博苑”；借款金额为3600万元，借款期限为三年，自实际提款日计算；借款利率为浮动利率，以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮20%，合同期限内浮动幅度保持不变，提款后，借款利率以一个月为一期，一期一调整，分段计息，借款人分笔提款的，借款利率按每笔提款的借款利率分别确定并调整；合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%；借款人需按项目销售进度还款，在项目销售率达到80%前，还清全部住房开发贷款；合同项下借款担保事宜由担保人湖南京明房地产开发有限公司与原告另行签订最高额抵押合同。此后，中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行分多次发放了前述贷款，具体情况如下：2011年9月22日发放贷款300万元，2012年1月19日分别发放贷款300万元、800万元，2012年2月3日发放贷款600万元，2012年2月24日发放贷款1600万元。
前述贷款，截至2015年5月12日，被告湖南京明房地产开发有限公司仍欠原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行贷款本金1244.574537万元，利息36.723105万元。
2012年9月5日，原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行作为抵押权人与被告湖南京明房地产开发有限公司作为抵押人，签订《最高额抵押合同》，该合同主要作了如下约定：担保的主债权为自2012年9月5日至2015年12月31日期间在人民币7400万元的最高余额内，债权人依据与湖南京明房地产开发有限公司签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同等金融衍生类产品协议及其他文件而享有的对债务人的债权，无论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生；最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用；抵押物为位于城××新区××与××交叉口西北角“千里红家博苑”0001栋在建工程地下负1-2层，地上1-24层（除物业用房、公共配套设施及第5层夹层，-201外）。此后，中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行就前述抵押物办理了抵押登记，并取得了娄房建娄底字第Z201305290001号证书，抵押物登记为：位于城××新区××与××交叉口西北角“千里红家博苑”0001栋在建工程-1层、1至24层，除物业用房及公共配套设施、5层夹层外。
此后，经被告湖南京明房地产开发有限公司申请，原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城多次向娄底市房地产管理局就前述抵押物中部分门面、房屋申请撤销抵押登记。目前，中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行仍就“千里红家博苑”中463套门面、房屋享有抵押权，抵押物的房号分别为：3-029、-101、184、185、186、187、188、189、190、191、192、193、194、195、196、197、501、502、503、504、505、506、508、509、511、512、513、514、515、516、517、518、519、520、521、522、523、524、525、526、527、528、529、604、611、612、613、614、615、616、617、618、619、620、621、622、623、624、625、626、627、628、629、711、712、713、714、715、716、717、718、719、720、721、722、723、724、725、726、727、728、729、730、811、812、813、814、815、816、817、818、819、820、821、822、823、824、825、826、827、828、829、834、903、911、912、913、914、915、916、917、918、919、920、921、922、923、924、925、926、927、928、929、930、931、934、935、1003、1004、1006、1008、1009、1035、1109、1206、1208、1209、1211、1212、1213、1214、1215、1216、1217、1218、1219、1220、1221、1222、1223、1224、1225、1226、1227、1228、1229、1232、1310、1311、1312、1313、1314、1315、1316、1317、1318、1319、1320、1321、1322、1323、1324、1325、1326、1327、1328、1329、1330、1333、1335、1404、1411、1412、1413、1414、1415、1416、1417、1418、1419、1420、1421、1422、1423、1424、1425、1426、1427、1428、1429、1432、1501、1511、1512、1513、1514、1515、1516、1517、1518、1519、1520、1521、1522、1523、1524、1525、1526、1527、1528、1529、1530、1533、1534、1535、1608、1609、1611、1612、1613、1614、1615、1616、1617、1618、1619、1620、1621、1622、1623、1624、1625、1626、1627、1628、1629、1634、1711、1712、1713、1714、1715、1716、1717、1718、1719、1720、1721、1722、1723、1724、1725、1726、1727、1728、1729、1730、1731、1811、1812、1813、1814、1815、1816、1817、1818、1819、1820、1821、1822、1823、1824、1825、1826、1827、1828、1829、1834、1835、1906、1911、1912、1913、1914、1915、1916、1917、1918、1919、1920、1921、1922、1923、1924、1925、1926、1927、1928、1929、1930、1933、2006、2009、2011、2012、2013、2014、2015、2016、2017、2018、2019、2020、2021、2022、2023、2024、2025、2026、2027、2028、2029、2030、2103、2111、2112、2113、2114、2115、2116、2117、2118、2119、2120、2121、2122、2123、2124、2125、2126、2127、2128、2129、2130、2203、2211、2212、2213、2214、2215、2216、2217、2218、2219、2220、2221、2222、2223、2224、2225、2226、2227、2228、2229、2230、2235、2303、2311、2312、2313、2314、2315、2316、2317、2318、2319、2320、2321、2322、2323、2324、2325、2326、2327、2328、2329、2330、2401、2402、2403、2404、2431、2435、1-004、1-009、1-010、1-016、1-017、1-018、1-019-1、1-019-2、1-026、1-027、1-028、1-061-2、1-063、1-065、1-070、1-072、1-076、1-077、1-079、1-082、1-124、1-125、1-126、1-127、1-128、1-184、1-185、2-007、2-021、2-027、2-033、2-064、2-069、3-001、3-018、3-019、3-023、3-025、3-030、3-032、3-043、3-053、3-056、3-064、4-001、4-004、4-013、4-014、4-016、4-017、4-019、4-022、4-026、4-029、4-038、4-040、4-043、4-044、4-045、4-053。
2012年9月6日，被告湖南京明房地产开发有限公司与原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行签订了19130101-2012年（兴城）字0108号《房地产借款合同》，该合同主要作了约定：合同项下借款种类为“住房开发贷款”；借款用途为房地产开发，项目名称为位于娄底市城南新区早元街与娄星南路交叉处的“千里红家博苑”；借款7400万元，借款期限为三年，自实际提款日起算（分次提款的，自首次提款日计算）；借款利率为浮动利率，以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮20%，提款后，借款利率以一个月为一期，一期一调整，分段计息，借款人分笔提款的，借款利率按每笔提款的借款利率分别确定并调整；合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%；借款人须按项目销售进度还款，在项目销售率达到80%前，还清全部住房开发贷款；合同项下借款担保事宜由担保人湖南京明房地产开发有限公司与原告另行签订最高额抵押合同。此后，中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行分多次发放贷款共计7000万元，具体情况如下：2012年9月18日分别发放贷款1000万元、1000万元、500万元、500万元，2012年9月25日分别发放贷款500万元、500万元，2013年1月1日发放贷款1000万元、500万元、500万元、1000万元。
前述贷款，截至2015年5月12日，被告湖南京明房地产开发有限公司仍欠原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行贷款本金5106万元，利息145.301084万元。
2013年1月8日，原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行向娄底市房产局发出《关于同意湖南京明房地产开发有限公司将已抵押登记在建工程列入预售范围的函》，内容如下：“湖南京明房地产开发有限公司因开发‘千里红家博苑’项目在我行办理房地产开发贷款，其土地及在建工程已抵押给我行，在建工程抵押登记号为娄房建娄底字第Z00000121号，抵押物范围为地下负1-2层及地上1-24层，抵押物总面积为110632.09平方米，我行同意将上述在建工程列入本次预售范围。”此后，被告湖南京明房地产开发有限公司取得了房屋预售许可证，对“千里红家博苑”项目的部分房屋进行了销售。
2013年12月19日，原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行作为债权人与被告颜良、万艳作为保证人，签订《最高额保证合同》，该合同主要作了如下约定：担保的主债权为自2011年9月19日至2016年12月31日期间，在人民币110000000元的最高余额内，债权人依据与湖南京明房地产开发有限公司签订的借款合同、银行承兑协议等业务协议而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期；承担保证责任的方式为连带责任保证；最高额保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用，但实现债权的费用不包括于合同所约定的最高余额内；保证期间为自主合同项下的借款期限届满之次日起两年。
2014年12月26日，原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行作为甲方，被告湖南京明房地产开发有限公司同时作为乙方、丁方，被告聂均平、颜良、万艳作为丙方，签订了《借款合同补充协议》，该协议主要作了如下约定：甲乙双方同意将19130101-2011年（兴城）字0069号、19130101-2012年（兴城）字0108号《房地产借款合同》到期日调整至2016年3月20日，合同借款利率执行3-5年档期中国人民银行基准贷款利率上浮30%；双方同意将借款归还部分的约定作如下补充约定：乙方须于2015年1-2季度归还19130101-2011年（兴城）字0069号合同项下已逾期贷款1244万元；19130101-2012年（兴城）字0108号合同项下5106万元贷款从2015年3季度至2016年1季度每季等额还贷，并按月计息。
此后，因被告湖南京明房地产开发有限公司未依合同约定还款累计达四期，原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行遂于2015年5月4日向被告湖南京明房地产开发有限公司发出《中国工商银行宣布融资提前到期通知书》，通知被告湖南京明房地产开发有限公司，其行为已构成违约，并要求被告湖南京明房地产开发有限公司立即清偿积欠的全部融资本息和实现债权的费用等债务，同时承担因其违约行为而造成的全部损失。被告湖南京明房地产开发有限公司在前述通知的《回执》中签名，对通知的内容予以确认。
本案双方的争议焦点为：1、原告对抵押物能否享有优先受偿权的问题；2、被告颜良应否承担保证责任的问题。
关于原告对抵押物能否享有优先受偿权的问题。原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行称，其就案涉抵押物办理了抵押登记，依法享有优先受偿权，在房地产开发过程中，以在建工程抵押为项目向银行融资，符合预售条件时，抵押权人为办理相关手续出具同意房屋预售的函，所有的楼盘都是按照这种方式操作，同意房屋预售并不表示原告放弃了抵押权。被告湖南京明房地产开发有限公司则称，2013年1月8日，原告自愿向房产局出具了《关于同意湖南京明房地产开发有限公司将已抵押登记在建工程列入预售范围的函》，该函表明原告已放弃了对房屋的抵押优先权；且根据最高人民法院出台的相关规定，房屋买受人的权益应优先抵押权人的权益得到保护。对此，本院认为：本案中，被告湖南京明房地产开发有限公司因开发“千里红家博苑”项目需要资金，遂以其享有使用权的土地及其在建工程提供抵押担保，向原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行申请贷款，并分别与原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行签订了《房地产借款合同》及《最高额抵押合同》，前述合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行向被告湖南京明房地产开发有限公司共计发放贷款10600万元，此后，被告湖南京明房地产开发有限公司陆续偿还了部分贷款，支付了部分利息。此后，双方签订了《借款合同补充协议》，将前述借款的到期日调整至2016年3月20日，但被告湖南京明房地产开发有限公司未依前述协议还款累计达四期，原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行遂向被告湖南京明房地产开发有限公司宣布贷款提前到期，要求被告湖南京明房地产开发有限公司立即清偿借款本息，被告湖南京明房地产开发有限公司对此表示同意。截至2015年5月12日，被告湖南京明房地产开发有限公司尚欠原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行借款本金共计6350.574537万元及相应利息，对原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行要求被告湖南京明房地产开发有限公司立即清偿借款本息的诉讼请求，本院予以支持。被告湖南京明房地产开发有限公司以其享有使用权的土地及其在建工程分别为案涉的两笔贷款提供了抵押担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，以建设用地使用权、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。原告为案涉抵押物办理了抵押登记，故其所享有的抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。因此，对原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行请求本院确认其对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告湖南京明房地产开发有限公司称原告既已同意被告对抵押房屋进行预售，即表明其放弃了抵押权，本院认为，原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行虽同意被告湖南京明房地产开发有限公司预售抵押房屋，但并未明确作出放弃抵押权的意思表示，更未对抵押登记进行撤销，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，被告湖南京明房地产开发有限公司前述抗辩主张因与物权公示原则相悖，本院不予采纳。被告湖南京明房地产开发有限公司还称，房屋买受人的权益应优先抵押权人的权益得到保护，对此，本院认为，房屋买受人非本案当事人，其权利主张应另行解决。
关于被告颜良应否承担保证责任的问题。原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行称，原告分别与被告聂均平、李雄辉、蒋红梅、曾光前、刘正清、颜良、万艳签订了《最高额保证合同》，对案涉借款提供了保证担保，故保证人应承担保证责任。被告聂均平、李雄辉、蒋红梅、曾光前、刘正清、万艳对此未提出异议。被告颜良则称，其是在案涉债权存在抵押担保的情况下才提供的保证担保，原告当时同意处置抵押物，现在被告湖南京明房地产开发有限公司无力偿还债务，责任应由原告自行承担。对此，本院认为：根据原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行分别与被告聂均平、李雄辉、蒋红梅、曾光前、刘正清、颜良、万艳签订的《最高额保证合同》的约定，被告聂均平、李雄辉、蒋红梅、曾光前、刘正清、颜良、万艳均自愿在人民币110000000元的最高余额内，对案涉贷款本息承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，被告聂均平、李雄辉、蒋红梅、曾光前、刘正清、颜良、万艳应依约对案涉债务承担连带清偿责任。因此，对原告要求被告聂均平、李雄辉、蒋红梅、曾光前、刘正清、颜良、万艳承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。此外，原告还要求各被告承担其实现债权的所有费用，因原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行未能提供证据证明除诉讼费外，其还为实现债权实际支出了其他费用，故对原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行前述诉请，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条之规定，判决如下：
一、由被告湖南京明房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行偿还借款本金63505745.37元，并计付至2015年5月12日止的借款利息1820241.89元，此后的借款利息按合同约定计付至清偿之日；
二、原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行对案涉抵押财产享有优先受偿权；
三、被告聂均平、李雄辉、蒋红梅、曾光前、刘正清、颜良、万艳对前述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，被告聂均平、李雄辉、蒋红梅、曾光前、刘正清、颜良、万艳有权向被告湖南京明房地产开发有限公司追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费368421元，财产保全费5000元，合计373421元，由被告湖南京明房地产开发有限公司、聂均平、李雄辉、蒋红梅、曾光前、刘正清、颜良、万艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 刘 威
代理审判员 周 怡
人民陪审员 赵 蕾
二〇一五年十月二十八日
代理书记员 罗艳辉
附相关法条：
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