安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖01民终485号
上诉人（原审原告）：杨继贵，男，1965年9月30日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：沈智伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马玉蝶，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：陈平，女，1974年6月6日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：王静，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴利娟，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
上诉人杨继贵因与上诉人陈平房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初4353号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。现已审理终结。
陈平的上诉请求：1、改判或撤销（2017)皖0104民初4353号民事判决，将案件发回重审；2、一、二审诉讼费用由杨继贵承担。事实和理由：1、一审法院仅仅采纳了杨继贵提供的证据及证人证言，对陈平提供的证据只字未提。陈平对居间人发送上述短信的前提是合肥福佑房地产营销策划有限公司工作人员张字于2017年5月18日发短信告知陈平“陈姐，针对凯旋门的房子，现在有两种方案：第一种就是我们重新找客户，以原来的价格帮你卖出去，越快越好，尽量不给你带来损失。如果到了协议约定时间（2017年5月31号）还没有找到客户接手，我们自己找熟人买下来。第二种就是你们双方自动解除合同，互不追究违约责任，你看行不?”陈平思考了几天后于2017年5月23日发短信告知合肥福佑房地产营销策划有限公司另一工作人员“我的房子不打算卖了，我的房产证什么时间可以拿回来?”陈平与房产中介工作人员短信所称少了285万不买，并非是针对本案杨继贵，是针对合肥福佑房地产营销策划有限公司又另外找的其他新客户。而且本案陈平2017年4月25日就具备了过户的条件并多次催促过户事宜，杨继贵已经于2017年5月18日之前明确向合肥福佑房地产营销策划有限公司表示不愿意继续履行合同，合肥福佑房地产营销策划有限公司才明确告知陈平另寻买主或建议双方解除合同。杨继贵已经向合肥福佑房地产营销策划有限公司明确做出拒绝履行合同的意思表示，居间人系双方进行存量房交易的媒介，杨继贵对居间人所作的意思表示应视为对陈平的意思表示，杨继贵在合同约定的履行期间内明确表示不履行合同，构成根本违约，此时陈平有权解除合同或要求继续履行。居间人和杨继贵均恶意隐瞒杨继贵不符合合肥购房条件的事实，杨继贵的户口于2017年6月8日才迁至合肥，根据合肥的购房条件，杨继贵在2017年6月8日前根本不符合购房条件，而且居间人于2017年5月18日已经向陈平表达了杨继贵拒绝履行合同的意思表示，居间人还表示为了减少陈平的损失，为了另寻新买主并建议陈平与杨继贵解除合同。杨继贵拒绝履行合同属于根本违约，陈平可以解除合同或要求杨继贵继续履行合同并承担违约责任。2、手机号为159××××3459的证人2017年5月20日发短信给陈平“你好，我是福佑地产的售后，你在我们公司买的房子不是说下周四缴税过户吗？我和你联系下具体告诉你具体该怎么办”、2017年5月20日发短信给陈平“你好，我是福佑地产的售后，之前我们公司业务部不是和你们约好本周四过户吗？”这个对话中的“下周四”和“本周四”均为2017年5月25日，杨继贵和陈平并未约定过2017年5月25日过户。另外居间人的张字已经于2017年5月18日告知陈平另寻新买主并建议陈平与杨继贵解除合同。房产公司该工作人员即杨继贵的证人明显是已经知道杨继贵不愿意继续履行合同不愿意承担违约责任，却故意发短信给陈平并制造陈平违约的假象。该工作人员是恶意串通杨继贵故意为杨继贵起诉陈平做准备，一审法院对陈平提供的证据只字未提，片面采信了杨继贵的证据，是违背本案的事实真相，严重有失公平的行为。陈平2017年4月25日还清涉案房产贷款后多次联系杨继贵过户，杨继贵均不予理睬。2017年6月8日杨继贵户口迁至合肥后也未告知陈平，杨继贵委托的律师2017年6月14日调取陈平的户籍信息用于起诉，而手机号为159××××3459的证人在2017年6月19日仍然发给陈平房产局地址及过户所需资料等。可见双方恶意串通制造陈平违约的假象损害陈平的合法权益。3、双方在买卖合同之补充协议中约定“甲乙双方均同意以上所有条款，若有违约，违约方须向守约方赔偿总房款的百分之二十”。首先本案是杨继贵于2017年5月18日前已经构成根本违约，杨继贵即使有损失也其自身原因造成的，陈平无需承担任何违约责任。杨继贵于2017年4月10日付了订金和房款共计95万元，按照资金占用费年利率6%计算至起诉之日为73941.46元。一审法院酌定28万元远远超过杨继贵损失的30%。
杨继贵针对陈平的上诉辩称，陈平明确表示房屋以涨价为由，不愿意继续出售，构成违约。中介机构的意思表示不能代表杨继贵的意愿。陈平所述中介公司与杨继贵恶意隐瞒和串通没有事实和法律依据。双方合同约定的违约金是总房款的20%。
杨继贵的上诉请求为：1、陈平支付95万元购房款的利息9310元（自2017年4月10日起按照同期银行贷款利率计至实际返还之日止）；2、陈平支付违约金55.8万元；3、陈平支付中介服务费5.58万元；4、一审、二审诉讼费由陈平承担。事实和理由：1、杨继贵自2017年3月10日、4月6日和4月10日分别支付10万元、22万元和63万元，共计95万元后，陈平既不办理还贷、他项权证注销及过户手续，也不退还95万元购房款，非法占用至今，应依法向杨继贵支付合理利息。2、杨继贵购买陈平房屋的时间是2017年3月10日，按照正常、合理流程，杨继贵办理商业贷款的时间应在2017年6月之前，此时银行房屋贷款利率政策是同期贷款利率的9.5折。杨继贵在支付95万元购房款后，陈平既不办理还贷、他项权证注销及过户手续，也不退还95万元购房款，导致杨继贵无法购买陈平房屋，也再无经济能力另购其他房屋。截至目前，银行房屋贷款利率已经上浮至同期贷款的1.15倍。按照合同约定贷款175万元为基数，利率上浮造成杨继贵另行购买房屋需要多支出贷款利息40多万元。3、为了办理房屋买卖事宜，双方分别与合肥福佑房地产营销策划有限公司公司签订《房地产经纪合同》，杨继贵支付中介服务费5.58万元。由于陈平的违约行为，给杨继贵造成的损失，远超出一审判决的违约金28万元。
陈平针对杨继贵上诉的辩称理由与其上诉理由相同。
杨继贵向一审法院的起诉请求：1、解除杨继贵、陈平于2017年3月10日签订的《存量房买卖合同》及补充协议,以及2017年4月6日签订的《关于凯旋门17幢3606室买卖合同补充条款》；2、陈平返还定金10万元和购房款85万元，并自2017年4月10日起按照同期银行贷款利率支付利息至实际清偿之日止；3、陈平支付违约金55.8万元；4、陈平赔偿中介服务费损失5.58万元；5、由陈平承担诉讼费。
一审法院查明：经合肥福佑房地产营销策划有限公司居间服务，双方于2017年3月10日签订《存量房买卖合同》一份，约定：陈平（甲方）将其位于合肥市蜀山区潜山路123号凯旋门17幢3606室出卖给杨继贵（乙方），该房屋建筑面积108.66平方米，用途为住宅；转让价款279万元；甲方承诺乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝本合同约定以外的其他房价款；款清交房；乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理：1.逾期未超过七日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行。2.逾期超过七日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行；甲方未按合同约定的期限交房的，甲、乙双方同意按下列方式处理：1.逾期未超过起日的，甲方按日向乙方支付存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行。2.逾期超过七日后，甲方按日向乙方支付存量房价款万分之五的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知之日其十日内，退还全部已付款，如果甲方继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。双方在同日签订一份《房地产买卖合同之补充协议》，约定：出售总价279万元，其中存量房合同价格251万元，另有装修、装饰、家具，以及贷款利率等补偿款28万元（双方约定乙方过户之前支付甲方本补偿款）；还约定：乙方在签订本协议当日支付给甲方购房定金人民币15万元整；双方于2017年4月20日前过户，并在过户当日把购房首付款66万元存入指定账户，当日办理过户，甲方若有贷款，乙方同意将首付款用于甲方还贷；剩余房款175万元，乙方以商贷方式支付；本次交易产生的费用均由乙方负担，与甲方无关；甲乙双方均同意以上所有条款，若有违约，违约方须向守约方赔偿总房款20%。
当日，杨继贵向陈平支付购房定金10万元，陈平出具一份房款收据，载明“今收到杨继贵承购蜀山区潜山路123号凯旋门小区3606室房款，第一次购房款定金壹拾万元整”。后杨继贵又于2017年4月6日支付购房款22万元，4月10日支付购房款63万元。
同日，杨继贵与合肥福佑房地产营销策划有限公司签订一份《房地产经纪合同》及服务费确认书，约定杨继贵应支付服务费55800元，合肥福佑房地产营销策划有限公司向杨继贵出具了一份55800元的收据。
2017年4月6日，双方签订一份《关于凯旋门17幢3606室买卖合同补充条款》，约定：“因他项权证约计10个工作日才能下到过户时间现更改过户时间为：5月31日之前过户”。
2017年4月25日，陈平结清了以案涉房屋为抵押财产的借款，贷款人向其出具了结清证明。
2017年5与人23日，陈平给居间人的员工发送手机短信息“我的房子不打算卖了房产证我什么时候可以拿回来”，此前该员工短信通知陈平“你周一去银行拿他项权证，要注销才能过户，拿他项权证1份，结清证明2份，还款明细2份，还款凭证1份，然后要去房产局注销之后才能过户的”。
2017年5月24日，居间人另一员工通过手机短信询问陈平“你好，我是福佑地产的售后，之前我们公司业务部不是和你们约好本周四过户吗？给你打电话一直未接，也没有回信息，我想知道你这边时间怎么安排的，谢谢”，陈平回复“价格没谈好，卖是卖少了八十五万不卖”，给员工继续发送短信“可是当时你们签合同的就是279万啊，怎么又变成285万了呢”，陈平回复“可是当时他们就没好，我当时急需用钱才卖的，现在钱解决了就不急卖了”。
2017年6月8日，杨继贵将其户籍迁至安徽省合肥市蜀山区，户别为居民家庭户。
另查：2017年7月6日，涡阳县公安局西关派出所注销了陈平拥有的以下重复户籍：姓名：程平，公民身份号码：，户籍地：安徽省涡阳县涡亳路18号。
一审法院认为：双方之间的签订的存量房买卖合同及补充协议、补充条款系各方真实意思表示，内容不违反法律的限制性规定，属合法有效，双方均应全面、善意履行约定义务。陈平在约定的过户期限截至前在居间人通知其履行合同时告知居间人“房子不打算卖了”并要求拿回房产证，及“我当时急需用钱才卖的，现在钱解决了就不急卖了”，已经明确作出拒绝履行合同的意思表示，该意思表示虽系向居间人作出，但依存量房交易习惯，买卖双方签约及协商履行合同均通过居间人进行，故陈平对居间人所作意思表示与对杨继贵作出意思表示具有同样效果，且陈平系在居间人协调买卖双方办理过户的过程中作出此意思表示，该意思表示应当及时到达杨继贵方。鉴于陈平在约定的履行期限内明确表示不履行合同，杨继贵诉请解除合同，予以支持，杨继贵要求解除合同的民事起诉状于2017年7月21日送达陈平，故确定原陈平之间的存量房买卖合同及补充协议于2017年7月21日解除。陈平主张杨继贵恶意隐瞒其非合肥市户籍造成合同无法履行，但依证人李某陈述，杨继贵在签约时承诺可以随时将户籍迁至合肥，且杨继贵在2017年6月8日确已将户籍迁移至合肥市蜀山区，陈平亦未举证证明其在合同约定的履行期限内催告杨继贵迁移户籍，故陈平该主张不予采信。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨继贵要求陈平返还其支付的定金10万元、房款85万元，予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。杨继贵要求陈平按合同约定支付违约金55.8万元（279万元×20%），陈平抗辩违约金过高，综合杨继贵仅支付部分购房款（95万元），陈平亦已按约清偿案涉房屋抵押贷款，以及近期本地房地产市场较为稳定等因素，一审法院酌定陈平支付违约金28万元。杨继贵要求陈平支付利息、赔偿中介服务费的请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条的规定，判决：一、杨继贵与陈平签订的《存量房买卖合同》及补充协议、《关于凯旋门17幢3606室买卖合同补充条款》于2017年7月21日解除；二、陈平于判决生效之日起十日内返还杨继贵定金10万元、购房款85万元；三、陈平于判决生效之日起十日内支付杨继贵违约金28万元；四、驳回杨继贵的其他诉讼请求。案件受理费18974元，减半收取9487元，保全费5000元，合计14487元，由杨继贵负担2078元，陈平负担12409元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈平提供证据1、合肥福佑房地产营销策划有限公司经理张宇的短信；证据2、合肥福佑房地产营销策划有限公司李某的聊天记录、结清证明。上述证据证明陈平已经按照合同约定办理他项权证，但联系不上杨继贵，2017年5月18日，杨继贵已经告知中介机构不愿意买房，构成根本违约。杨继贵质证认为短信、微信等聊天记录均是合肥福佑房地产营销策划有限公司的工作人员发给陈平的，不是杨继贵的意思表示。
本院认为：本案中，通过陈平向合肥福佑房地产营销策划有限公司的工作人员发送的短信可以看出，陈平在信息中已经明确作出拒绝履行合同的意思表示，该意思表示虽系向合肥福佑房地产营销策划有限公司作出，但买卖双方签约及协商履行合同均通过合肥福佑房地产营销策划有限公司进行，故应视为陈平在收到杨继贵已支付定金及购房款计95万元后作出拒绝出售房屋给杨继贵的意思表示，陈平的行为已构成违约。因杨继贵于2017年6月8日已将户籍迁移至合肥市蜀山区，故陈平上诉认为合同无法继续履行是因杨继贵恶意隐瞒其非合肥市户籍的理由不能成立。根据双方补充协议的约定，陈平应向杨继贵支付的违约金应为总房款的20%即279万元×20%=55.8万元，但考虑到杨继贵仅支付部分购房款95万元，陈平在合同履行过程中已按约清偿案涉房屋抵押贷款，以及近期本地房地产市场等因素，一审法院酌定陈平支付违约金28万元并无不当。上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费29005.1元，由陈平负担18974元，由杨继贵负担10031.1元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年四月九日
书记员 胡梦云
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。