广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2014)穗中法行终字第1666号
上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广东省广州市。
委托代理人：陈家骏、罗斌，均系广东百思威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：欧阳强，香港永久性居民，住香港元朗。
委托代理人：陈敏，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：王小勤，广东同益律师事务所律师。
原审第三人：王理，身份证号码（18位）：430203198206257511。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局因房地产权属登记一案，不服广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法行初字第6号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：第三人与广州穗南房产发展有限公司签订《房地产预售契约》，约定第三人向广州穗南房产发展有限公司购买广州市荔湾区德星路9号首层FB95号铺等事宜。1998年10月6日，被告向广州穗南房产发展有限公司核发上述商铺所在的荔湾广场的房地产权属证明书（即大确权）。2005年7月19日，第三人提交《房地产预售契约》等资料向被告申请广州市荔湾区德星路9号首层B区95号铺（以下称95号铺）转移登记。被告受理申请后，于2005年7月21日向第三人核发粤房地证字第××号房地产权证。该证记载95号铺权属人为第三人、建筑面积67.1225平方米等，该证的房地产平面附图沿用了广州穗南房产发展有限公司于1998年办理95号铺所在的荔湾广场初始登记时的测绘图。广州市荔湾区德星路9号首层B区94号铺（以下称94号铺）权属人是原告。与94号铺相邻的是93号铺、95号铺。广州市房地产测绘所于2010年3月15日对94号铺复核面积，作出《房屋面积测量成果报告书》（测字：11010320144），附注说明如下：“经测字：H120办理测量并核发房产证，现产权人提出该商铺实际位置和面积与房产证不符，申请复核，根据代理人现场指界，经现场实测，该商铺的形状、尺寸、面积与原证比较己发生变更，造成与相邻的93、95号铺存在界址、面积重叠，现根据实测数据计算该商铺的套内面积，该面积仅作参考，不作产权依据。建议申请人协同相关单元权利人指界确认权属界址。”2011年7月14日，被告向原告作出《不予登记决定书》载明：“你申请办理荔湾区德星路9号首层B区94号铺的房地产转移登记，本局曾以2009交登01524455号办理产权登记。2010年根据广州市中级人民法院（2010）穗中法行终字第703号《行政判决书》判决己撤销粤房地权证穗字第××号《房地产权证》（即2009交登01524455号），并要求我局对上述房屋的权属转移登记申请重新作出处理。经核，现你要求申请登记的房屋部位，部份面积己于2005年7月以王理的名义以2005交登117713号核准登记并领有《房地产权证》。根据《广州市城镇房地产登记办法》第十九条第（三）项的规定，本局决定不予登记。……”原告于2011年9月向原审法院提起行政诉讼，要求撤销不予登记决定并对原告关于94号铺的权属登记申请重新作出处理。原审法院以（2011）穗荔法行初字65号受理后作出行政判决。原告不服提起上诉。本院于2012年6月作出（2012）穗中法行终字第196号行政判决，判决撤销被告作出的不予登记决定。
原审法院认为：根据《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”被告具有房屋权属登记的职责。关于原告的起诉期限问题。原告自2011年7月知道被告核发的粤房地证字第××号房地产权证后，一直有通过向法院提起诉讼的途径主张对94号铺与95号铺存在面积重叠等产权问题，故被告主张原告起诉己超过起诉期限的理由不成立，应对此不予支持。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”《房产测绘管理办法》第七条规定：“房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量。”第十八条规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。”可见，房地产平面附图作为房地产权证的组成部分，是通过房产测绘资料反映房屋情况，被告在对房地产权进行登记时，应对广州市房地产测绘所绘制的房地产测绘资料进行审核。本案中，被告在2005年为第三人办理95号铺的转移登记时，沿用了广州穗南房产发展有限公司于1998年办理该商铺所在大厦初始登记时的测绘图。该图标示的95号铺的界址、位置等，与房屋的实际状况不一致，不符合上述规章的规定。根据广州市房地产测绘所于2010年作出的《房屋面积测量成果报告书》显示，95号铺实际位置和面积与相邻的94号铺存在界址、面积重叠等问题。被告未尽审核义务，将与房屋实际状况不一致的测绘图用于房屋权属登记，由此作出登记并核发房地产权证的行为不当，依法应予撤销。第三人王理经本院合法传唤没有到庭应诉，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十九条第三款的规定，原审法院判决如下：一、撤销被告广州市国土资源和房屋管理局于2005年7月21日核发的粤房地证字第××号房地产权证。二、被告广州市国土资源和房屋管理局于本判决发生法律效力之日起六十日内，对第三人王理关于广州市荔湾区德星路9号首层B区95号铺的转移登记申请重新作出处理。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院关于被上诉人对被诉具体行政行为提起诉讼未超过起诉期限的观点是错误的，本案应裁定驳回被上诉人的起诉。《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，上诉人已于2011年7月14日将被诉具体行政行为(即核发粤房地证字第××号房地产权证)的内容告知了原告，但被上诉人直至2013年12月24日才向法院提起诉讼要求撤销被诉具体行政行为，该起诉已经超过了法律规定的两年的起诉期限，原审法院本应依法裁定驳回其起诉。但原审法院认为“被告主张原告起诉已超过起诉期限的理由不成立，”上诉人认为，原审法院的上述分析，是对起诉期限的错误理解。起诉期限不是诉讼时效，不存在中断情形，不会因为“一直有通过向法院提起诉讼的途径主张对94号铺和95号铺存在面积重叠等产权问题”就导致起诉期限的中断。只要被上诉人未在法律规定的期限内对上诉人核发粤房地证字第××号房地产权证的具体行政行为提起行政诉讼，就应该认为本案超过起诉期限，应裁定驳回起诉。二、原审法院认为上诉人未尽审核义务，将与房屋实际状况不一致的测绘图用于房屋权属登记，该认定并无事实依据。上诉人为原审第三人核发房地产权证的具体行政行为，事实清楚，依据充分，适用法律法规正确，应予维持。虽然案涉房屋实际位置及面积与房地产权证附图并不一致，但不能由此得出“被告未尽审核义务，将与房屋实际状况不一致的测绘图用于房屋权属登记”的结论。实践中，在房地产权证核发后，亦有房地产四至及面积发生变化的情况，该种情况应做变更登记处理。原审第三人在向上诉人申请核发案涉房屋房地产权证时，提交了案涉房屋的房地产测绘资料，该测绘资料系原审第三人及开发商认可，真实反映了案涉房屋在申请登记时的状况。现在案涉房屋四至及面积发生了变化，应由原审第三人申请变更登记，不能由此得出被告未尽审核义务的结论。综上，上诉人上诉请求：1.撤销原审判决；2.裁定驳回被上诉人的起诉。
被上诉人欧阳强答辩称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。上诉人的上诉请求第一点是已经超过诉讼期限，第二点是上诉人作出涉案具体行政行为没有错误。被上诉人认为:1.上诉人称已经超过两年期限是不符合事实的，关于涉案不予登记决定书是上诉人于2011年7月14日作出的，本案被上诉人于2011年9月19日向法院提起诉讼，被上诉人在接到上诉人的不予登记决定书马上提起撤销不予登记的行政诉讼，最后法院生效判决认定该不予登记决定书是不合法依法予以撤销。上诉人称被上诉人超过诉讼期限是不符合事实的。2.上诉人称其作出具体行政行为没有错误，这与其上诉状第二页倒数第二段是不相符，自相矛盾的。其也认可涉案房屋实际面积与房地产权证附图记载面积不一致。上诉人一方面认为其作出具体行政行为是没有错误，一方面又认定涉案房屋实际面积与房地产权证附图记载面积不一致，这样是不合法的。上诉人的事实并无查清楚，所以是不合法的。
原审第三人王理未陈述意见。
经审审，原审判决认定事实清楚，且有相应的证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：关于被上诉人提起本案诉讼是否超过起诉期限的问题。被上诉人因认为上诉人对其所有94号铺的房地产权属登记有误，于2010年向法院提起诉讼，在被上诉人2011年7月知道相邻95号铺与其94号铺存在面积重叠等产权问题后，一直通过向上诉人申请重新登记和向法院提起诉讼等途径主张权益，上诉人认为被上诉人提起本案诉讼超过《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条规定的2年起诉期限，理据不足，本院不予支持。
关于被诉房地产权属登记行为是否合法的问题。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”《房产测绘管理办法》第七条规定：“房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量。”第十八条规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。”可见，房地产平面附图作为房地产权证的组成部分，是通过房产测绘资料反映房屋情况，被告在对房地产权进行登记时，应对广州市房地产测绘所绘制的房地产测绘资料进行审核。本案中，上诉人在2005年为原审第三人办理95号铺的转移登记时，沿用了广州穗南房产发展有限公司于1998年办理该商铺所在大厦初始登记时的测绘图。该图标示的95号铺的界址、位置等，与商铺的实际状况不一致，同时，根据广州市房地产测绘所于2010年作出的《房屋面积测量成果报告书》显示，95号铺实际位置和面积与相邻的94号铺存在界址、面积重叠等问题，上诉人对上述事实亦予以认可。上诉人未尽审核义务，将与房屋实际状况不一致的测绘图用于房屋权属登记，由此作出登记并核发房地产权证的行为不当，依法应予撤销。原审法院判决撤销涉案发证行为并要求上诉人在期限内对广州市荔湾区德星路9号首层B区95号铺的转移登记申请重新作出处理，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人广州市国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 军
代理审判员 邹迎晖
代理审判员 金 霞
二〇一五年九月七日
书 记 员 周芷诺
何红丽