安徽省定远县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖1125民初4265号
原告:安徽省定远县众舜置业有限公司,住所地安徽省定远县定城镇幸福路与长征路交口,统一社会信用代码913400256709011233。
法定代表人：刘长忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余志峰，安徽新信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁邦明，男，1981年7月17日生，汉族，安徽省定远县众舜置业有限公司经理，住江苏省南京市高淳区。
被告:李波,男,1988年10月28日出生,汉族,住安徽省定远县。
委托诉讼代理人：陆岩松，安徽安援律师事务所律师。
原告安徽省定远县众舜置业有限公司（以下简称众舜公司）与被告李波房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员李保林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽省定远县众舜置业有限公司的委托诉讼代理人余志峰、袁邦明，被告李波的委托诉讼代理人陆岩松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告众舜公司向本院提出的诉讼请求：判令被告支付原告2016年尚未支付的租金35000元及违约金（违约金按银行同期银行贷款利率4倍计算，自2016年9月1日计算至被告付清之日止）；被告支付原告水电费63981.23元【计算至2016年7月底的，其中电费31318.8元（度数为27091）、热水费32662.4元】及违约金（违约金按银行同期银行贷款利率4倍计算，自2016年9月1日计算至被告付清之日止。）；诉讼费用由被告承担。原告众舜公司所陈述的事实和理由：原、被告于2015年10月26日签订了《商铺租金合同》（以下简称《合同》），《合同》将位于定远县众舜时代广场四层建筑面积为1600平方米的商铺出租给被告用于经营宾馆，租赁期限为8年，自2016年1月1日至2023年12月31日，商铺月租金为14400元，租金按季计算，即每年每三个月支付一次，被告需提前10日以现金或银行转账方式将租金支付给原告。《合同》并约定，被告逾期缴纳租金、水电费等费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向原告支付滞纳金。但合同履行过程中，被告未按约定向原告支付房租、水电费，已构成单方违约。
被告李波辩称：答辩人与被答辩人之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当切实完全履行双务合同约定的义务。1、《合同法》第216条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。自2016年4月起，答辩人承租的房屋大面积漏水，导致有11间客房无法正常营业，严重影响了答辩人的经营（答辩人已于2016年9月12日向定远县人民法院提起诉讼，要求被答辩人赔偿，目前本案正在审理中）。鉴于被答辩人即出租人未能保持租赁房屋符合承租人及答辩人的开设宾馆的约定用途，答辩人有权利据此不予支付房屋租金、水电费及违约金，即答辩人享有先履行抗辩权。2、水电费计算不准确，不应由答辩人全部承担。答辩人与同楼层的爱尚健身会所共用供水系统，被答辩人管理不善，致使他人私自从空调供电箱接电使用。因此，被答辩人未能提交准确的水费和电费的使用数量，答辩人有理由拒绝支付。综上，被答辩人违约在先，答辩人行使先履行抗辩权，拒绝支付房屋租金、水电费及违约金，符合合同法规定，请求法院依法驳回被答辩人的诉请。
本院经审理认定事实如下：2015年10月26日，原告众舜公司（甲方）与被告李波（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：李波承租众舜公司所有的位于定远县众舜时代广场四层，面积为1600㎡的商铺用于经营宾馆。租期为8年，自2016年1月1日至2023年12月31日。甲方众舜公司给予乙方李波24个月的装修免租期，免租期自2016年1月1日起计算。免租期内，李波承担使用该商铺而产生的水、电等费用。免租期满，次日开始计付租金。甲方给予乙方免租期方式为免租期分四年给予，即前四年每年送免租期6个月。租金单价为9元/月/㎡，月租金为14400元。前四年租金不变，自第五年开始，每年租金递增5%。租金按季度计算，即每年每3个月支付一次，乙方须提前10日以现金或银行转账方式将租金支付给甲方。乙方使用该商铺所产生的水、电、网络等费用，由乙方自行承担，该费用中如需甲方代收代交的，乙方应于每月5日前将上月产生的费用交给甲方，非甲方代收的，按有关收费单位要求时间交付。乙方逾期缴纳租金、水电气等费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向甲方支付滞纳金，逾期超过5日，甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日，甲方有权解除合同，收回商铺，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金，乙方装修等无偿归甲方所有。若甲方违约解除合同，须以13000元作为赔偿支付乙方。若乙方违约解除合同，乙方租赁保证金抵作违约金，甲方不予退还，乙方装修等无偿归甲方所有等等。同时被告李波认可2016年尚欠房屋租金35000元，没有向原告缴纳；截止2016年11月7日止，被告李波经营宾馆的小广告牌用电405度，大广告牌用电2468度，空调用电54060度，宾馆内用电19080度，小计76013度；同时，宾馆经营使用热水4624吨。原告众舜公司于2016年3月8日收到被告李波以君爵主题商务宾馆名义交纳的电费24818.40元（度数为22980度，单价1.08元/度），2016年4月18日又收了3007元电费；同时对原告众舜公司诉请的循环热水计算方式、单价（11.8元/吨）及吨数均予以认可。
另查明，原告众舜公司已取得编号为341125201100084的定远县建设工程规划核实合格证，该证为建设工程符合规划条件和规划许可要求的法律凭证。定远县定城镇君爵主题商务宾馆的法定代表人为被告李波。定远县定城镇君爵主题商务宾馆与安徽省定远县众舜置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院已经立案受理，定远县定城镇君爵主题商务宾馆向本院提出的诉讼请求：判令安徽省定远县众舜置业有限公司对定远县定城镇君爵主题商务宾馆所租赁的安徽省定远县众舜置业有限公司漏水房屋进行维修至恢复原状，并赔偿损失153767元等。
本院认为：原告众舜公司与被告李波签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反有关法律、法规强制性规定，为有效合同。双方之间形成了房屋租赁合同关系，均应当按照合同约定全面履行各自义务。原告按照合同的约定将涉案房屋交付给被告李波使用，被告李波应当按约定支付房屋租金等各项费用，被告李波在承租涉案房屋后仅缴纳一个季度的房租35000元，后续租金未予支付，已构成违约。庭审中被告已认可欠缴房租35000元，其辩称欠缴房租的原因是因其承租的房屋大面积漏水，导致有的客房无法正常营业，但该抗辩理由没有法律依据；即使租赁的客房漏水影响其经营，只能向原告众舜公司要求赔偿，且被告李波已就损害赔偿以定远县定城镇君爵主题商务宾馆的名义提起诉讼。
关于被告李波辩称其与同楼层的爱尚健身会所共用供水系统，原告众舜公司管理不善，致使他人私自从空调供电箱接电使用，但并未举证证明这一事实的存在，本院不予采信。被告李波抗辩称原告众舜公司未能提交准确的水费和电费的使用数量，答辩人有理由拒绝支付水电费，本院在审理过程中已对水电费进行了核实，被告也对热水计算方式、单价及度数均予以认可，对于电费度数问题，本院在进行现场核实时，被告已对现场电表中显示的度数予以认可，同时结合原告提供的被告缴费单据及未结清费用表中数字可以显示，核实的数字明显大于被告缴纳的及未缴纳的电费度数总和，且被告未提供其所使用的电费度数与电流表显示度数不符的证据，故对原告主张的水电费63981.23元诉请予以支持。
关于原告主张未支付房租及水电费的违约金，因合同约定，乙方逾期缴纳租金、水电气等费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向甲方支付滞纳金，该滞纳金实为对违约责任的约定，按此计算标准过高，原告主张自2016年9月1日按照同期同类银行贷款利率4倍计算违约金不违反法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九第一百一十四条、第一百一十九条、第一百五十七、第一百七十四条、第二百二十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李波于本判决生效七日内支付原告安徽省定远县众舜置业有限公司房屋租赁款35000元及延期支付租金违约金（该违约金以35000元为基数，按中国人民银行发布的同期银行贷款利率4倍计算，自2016年9月1日计算至被告付清下欠租费之日止）；
二、被告李波于本判决生效七日内支付原告安徽省定远县众舜置业有限公司水电费63981.2元及延期支付水电费违约金（该违约金以63981.2元为基数，按中国人民银行发布的同期银行贷款利率4倍计算，自2016年9月1日计算至被告付清水电费之日止）。
如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。
案件受理费2393元，减半收取计1196.5元，由被告李波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 李保林
二〇一七年一月四日
书记员 张 伟
附本案所适用的相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第一百五十七条买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。
第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。