湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂02民终1206号
上诉人（原审被告）：黄石港区名人缤纷年代会馆，住所地黄石市磁湖新天地13号楼，注册号420202600145365。
经营者：王伟，1967年11月26日生，汉族，黄石市人，住黄石市西塞山区，
委托诉讼代理人：李萍，黄石市来讯法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：黄石市城市建设投资开发公司，住所地黄石市磁湖东路28号，组织机构代码证代码71460238-8。
法定代表人：谈国华，董事长。
委托诉讼代理人：张顺，湖北易圣律师事务所律师。
上诉人黄石港区名人缤纷年代会馆因与被上诉人黄石市城市建设投资开发公司房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初2001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄石港区名人缤纷年代会馆上诉请求：1、请求依法撤销原审判决；2、请求二审在查明事实的基础上依法改判；3、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决查明的事实有误，实际承租面积只有1800多平方米，多算了几百个平方米。多收取的面积租金，武汉中天力物业管理有限公司口头承诺从后续的房租中减去。租金有异议，2015年1月11日整个情人路开始实施新标准收取房租，没有超过月租34元一平方米的。黄石市城市建设投资开发公司是按老标准计算的（月租每平方米47元加物业费每平方米3元）显然不公平。此外商铺的电力供应不足，其与武汉中天力物业管理有限公司协商后，其花费了几十万元向电力部门进行了电力增容。武汉中天力物业管理有限公司同意补偿其3个月的租金。因黄石市城市建设投资开发公司与武汉中天力物业管理有限公司之间的纠纷，此事没有解决，其合法权益受到损失。
黄石市城市建设投资开发公司向一审法院起诉请求：1、判令黄石港区名人缤纷年代会馆支付拖欠的租金2296140元（从2014年12月1日起至2016年8月30日止），并按合同约定6个月的租金承担违约金616677.6元，计算方式（2186.8平方米×47元/平方米×6个月）；2、判令黄石港区名人缤纷年代会馆立即支付欠缴的水、电费合计730934.3元（截止至2016年8月26日）；3、确认双方租赁合同关系于2015年12月24日解除；4、由黄石港区名人缤纷年代会馆承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年1月，黄石市发展和改革委员会以黄改发投资[2010]10号文核准了黄石市城市建设投资开发公司在本市磁湖东北岸建设景观工程。2010年10月18日，黄石市城市建设投资开发公司与武汉中天力商业管理有限公司签订一份《委托经营管理及物业租赁合同》。合同约定黄石市城市建设投资开发公司将“磁湖新天地”园区内的房屋（总面积约16963平方米）委托武汉中天力商业管理有限公司经营管理及租赁用于经营商业、旅游业、休闲娱乐业等，租期为15年，至2026年10月31日止。合同签订后，黄石市城市建设投资开发公司于2012年5月25日前陆续向武汉中天力商业管理有限公司移交了包括16栋建筑物（不包括“飞天白鹭”建筑约5000平方米）在内的园区经营权。
2011年11月23日，武汉中天力商业管理有限公司与黄石港区名人缤纷年代会馆签订一份《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》，合同约定：黄石港区名人缤纷年代会馆租赁商铺位置为磁湖东北岸“磁湖新天地”园区内，楼号13栋，共两层，签约面积为2186.8平方米；商铺仅限于黄石港区名人缤纷年代会馆用作经营会所“缤纷年代”品牌，如未经书面同意擅自超越双方约定的经营范围，黄石港区名人缤纷年代会馆将承担违约责任；租赁期限为3年，从2011年11月23日起至2014年11月22日止。从2011年11月23日起至2012年3月31日止为免租期，在此期间免收租赁费，物业租赁费起算日为2012年4月1日；如黄石港区名人缤纷年代会馆在正常履行合同义务的前提下，合同到期前90天，如要求续租，应当以书面方式提出申请，在同等条件下，有优先承租权，否则合同到期即终止，无条件退还租赁物；合同解除或租赁期届满后七日内，黄石港区名人缤纷年代会馆应将合同项下的租赁物连同不可拆卸装修物及设施完整的无偿移交给出租方，出租方无需为此支付任何费用。逾期未移交，留存在商铺内的物品视为其放弃该财产所有权，出租方有权处置留存在商铺内的全部物品并收回租赁物；合同签订后，黄石港区名人缤纷年代会馆在11月24日前向出租方交纳履约保证金100000元，12月2日前交纳履约保证金200000元，该履约保证金不计息。合同租期届满并在约定时间内将租赁物全部返还给出租方后，出租方在七个工作日内将履约保证金全额退还给黄石港区名人缤纷年代会馆；租金第1-2年为固定租金42元/月/平方米，第3年租金47元/月/平方米，商业管理费1-3年固定为3元/月/平方米。租金按三个月交付，付款时间为每第三个月的第一个月10日前，如拖欠租金的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向出租方支付违约金。如在15日内仍未足额交纳应付款的，则视为黄石港区名人缤纷年代会馆根本违约，出租方有权单方终止本合同，并按违约责任处理；因黄石港区名人缤纷年代会馆原因单方要求解除合同的，出租方有权不予返还合同履约保证金，并有权要求黄石港区名人缤纷年代会馆按6个月的租金标准承担违约金；商铺所发生的水、电、气等费用及相关经营税费均由黄石港区名人缤纷年代会馆自行承担，双方还对其他租赁事项进行了约定。合同签订后，武汉中天力商业管理有限公司按约将租赁房屋交付黄石港区名人缤纷年代会馆使用。
因黄石市城市建设投资开发公司与武汉中天力商业管理有限公司在履行双方签订的《委托经营管理及物业租赁合同》过程中发生纠纷。黄石市城市建设投资开发公司将武汉中天力商业管理有限公司起诉至黄石市中级人民法院，该案经过一审和二审。湖北省高级人民法院于2015年9月21日作出了（2015）鄂民二终字第00080号民事判决书，判决确认了黄石市城市建设投资开发公司与武汉中天力商业管理有限公司签订的《委托经营管理及物业租赁合同》已于2014年9月3日解除，黄石市城市建设投资开发公司收回了向武汉中天力商业管理有限公司移交的包括16栋建筑物（不包括“飞天白鹭”建筑约5000平方米）在内的园区经营权，黄石市城市建设投资开发公司承继了武汉中天力商业管理有限公司与黄石港区名人缤纷年代会馆之间租赁合同的权利义务。
黄石港区名人缤纷年代会馆在承租过程中，因未按约交纳租金及水、电费。黄石市城市建设投资开发公司于2015年11月23日向黄石港区名人缤纷年代会馆发出书面通知书，截止至2015年11月23日，欠缴12个月水费67847.4元、欠缴12个月电费325119元、欠缴12个月房租1312080元。要求黄石港区名人缤纷年代会馆在五日内履行交纳租金及水、电费义务。2015年12月29日，因黄石港区名人缤纷年代会馆未履行义务，黄石市城市建设投资开发公司向黄石港区名人缤纷年代会馆邮寄一份《解除商铺租赁合同通知书》。告知黄石港区名人缤纷年代会馆自通知到达之日起合同解除，并限黄石港区名人缤纷年代会馆在七日内腾退房屋，但黄石港区名人缤纷年代会馆收到通知后一直未履行。2016年8月26日，黄石市城市建设投资开发公司再次书面通知并告知截止至2016年8月26日，共欠房租21个月计2296140元，欠缴水、电费21个月计730934.3元（黄石市城市建设投资开发公司已代缴），通知其于2016年8月30日缴清，但黄石港区名人缤纷年代会馆至今未履行缴费义务。
一审法院认为，武汉中天力商业管理有限公司与黄石港区名人缤纷年代会馆于2011年11月23日签订的《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》没有违反法律、行政法规效力性禁止性规定，除违约金约定过高外应属合法有效。因湖北省高级人民法院（2015）鄂民二终字第00080号民事判决书确认了黄石市城市建设投资开发公司与武汉中天力商业管理有限公司签订的《委托经营管理及物业租赁合同》已于2014年9月3日解除，故黄石市城市建设投资开发公司从2014年9月4日起承继了武汉中天力商业管理有限公司与黄石港区名人缤纷年代会馆于2011年11月23日签订的《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》的权利义务，黄石市城市建设投资开发公司、黄石港区名人缤纷年代会馆均应按该合同约定行使权利和履行义务。一、对于黄石市城市建设投资开发公司、黄石港区名人缤纷年代会馆租赁合同关系的解除时间。根据合同约定，租赁期限为3年，从2011年11月23日起至2014年11月22日止，租金按三个月交付，付款时间为每第三个月的第一个月10日前，如在15日内未足额交纳应付租金的，则视为黄石港区名人缤纷年代会馆根本违约，出租方有权单方终止本合同，并对黄石港区名人缤纷年代会馆按违约责任处理。而黄石港区名人缤纷年代会馆从2014年12月1日起便开始未交纳租金，故黄石港区名人缤纷年代会馆的行为已构成违约，黄石市城市建设投资开发公司按约有权单方终止合同。因双方在合同到期后均未作出终止合同的意思表示，且双方继续履行原租赁合同的权利义务，故双方已形成不定期租赁合同关系。但黄石市城市建设投资开发公司于2015年12月29日向黄石港区名人缤纷年代会馆送达了《解除商铺租赁合同通知书》，黄石市城市建设投资开发公司已向黄石港区名人缤纷年代会馆明确的作出提前终止合同的意思表示。因此，双方租赁合同关系已于2015年12月29日解除。二、对于黄石港区名人缤纷年代会馆拖欠租金、水电费的金额及是否承担占用费的问题。根据黄石市城市建设投资开发公司提供的通知来看，截止至2016年8月26日，黄石港区名人缤纷年代会馆共拖欠水电费730934.3元，因该费用黄石市城市建设投资开发公司已代黄石港区名人缤纷年代会馆缴纳，故黄石港区名人缤纷年代会馆应将该费用支付给黄石市城市建设投资开发公司。另黄石港区名人缤纷年代会馆从2014年12月1日起便开始拖欠租金未付，按黄石市城市建设投资开发公司主张的每月租金109340元（含商业管理费）计算，黄石港区名人缤纷年代会馆应支付从2014年12月1日起至合同解除之日即2015年12月29日止的租金及从2015年12月30日起至黄石市城市建设投资开发公司主张的2016年8月30日止的房屋占用费，共计2296140元。三、对于违约金的计算问题。租赁合同约定，因黄石港区名人缤纷年代会馆原因单方要求解除合同的，出租方有权不予返还合同履约保证金，并有权要求黄石港区名人缤纷年代会馆按6个月的租金标准承担违约金。黄石市城市建设投资开发公司主张按该合同条款主张违约金，但因该条款适用前提是黄石港区名人缤纷年代会馆提出解除合同的情形，故黄石市城市建设投资开发公司引用该条款主张违约金不符合合同约定。另根据租赁合同约定，如黄石港区名人缤纷年代会馆拖欠租金的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向出租方支付违约金，故黄石港区名人缤纷年代会馆拖欠的租金应计算违约金。因双方合同约定的违约金过高，且黄石市城市建设投资开发公司未提交证明直接损失和可预期利益损失的相关证据，故一审法院按照中国人民银行同期贷款年利率的195%为标准计算违约金。因此，黄石港区名人缤纷年代会馆应支付从2014年12月1日起至黄石市城市建设投资开发公司主张的2016年8月30日止的违约金，以月租金109340元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的195%为标准计算。对于履约保证金问题，因《黄石磁湖新天地园区商铺租赁合同书》系武汉中天力商业管理有限公司与黄石港区名人缤纷年代会馆签订，该履约保证金按合同约定应由武汉中天力商业管理有限公司收取，故黄石港区名人缤纷年代会馆可另行主张。据此，判决：一、确认黄石市城市建设投资开发公司与黄石港区名人缤纷年代会馆的房屋租赁合同关系已于2015年12月29日解除。二、黄石港区名人缤纷年代会馆于本判决生效后五日内向黄石市城市建设投资开发公司支付水、电费共计730934.3元、租金及房屋占用费共计2296140元，并支付违约金（以月租金109340元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的195%为标准从2014年12月1日起计算至2016年8月30日止）。三、驳回黄石市城市建设投资开发公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，合同法规定当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，当事人协商一致，可以变更合同。对于黄石港区名人缤纷年代会馆提出其对2015年1月11日后的房屋租金价格有异议，因其合同双方在2015年1月11日后并未对房屋租赁合同的房屋租金价格协商一致而进行变更。在其双方协商变更合同已作约定的房屋租金价格前，按双方签订的合同房屋租金价格执行并不违反法律规定，故黄石港区名人缤纷年代会馆认为2015年1月11日后仍按合同约定价格支付租金显失公平的理由不能成立，对此本院不予采纳；对于黄石港区名人缤纷年代会馆提出的其实际承租的房屋面积不足及电力增容费折抵租金的问题，因黄石港区名人缤纷年代会馆在诉讼中并未就此主张提交相关证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应由黄石港区名人缤纷年代会馆承担举证不能的法律后果，故黄石港区名人缤纷年代会馆所提上述问题的上诉理由不能成立，对此本院不予采纳。
综上所述，黄石港区名人缤纷年代会馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35950元，由黄石港区名人缤纷年代会馆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 詹 军
审判员 童 威
审判员 曹晓燕
二〇一七年十一月十五日
书记员 万 莹