福建省泉州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
(2017)闽05行终241号
上诉人（原审被告）石狮市国土规划和房产管理局，住所地福建省石狮市人民政府公务大厦四楼。
法定代表人陈殿魁,局长。
行政机关出庭负责人蔡金郡，副局长。
委托代理人王仁芳，系该局工作人员。
委托代理人黄文卫，福建协进律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）蔡志棉，男，1960年3月17日出生，汉族，住福建省石狮市。
被上诉人（原审原告）王鸿时，男，1953年6月9日出生，汉族，住福建省石狮市。
被上诉人（原审原告）蔡经榜，男，1959年4月17日出生，汉族，住福建省石狮市。
两被上诉人共同的委托代理人刘荣智、郑小英，福建伟立律师事务所律师。
上诉人石狮市国土规划和房产管理局、蔡志棉因与被上诉人王鸿时、蔡经榜行政登记一案，不服南安市人民法院(2016)闽0583行初130号行政判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2006年11月28日，石狮市规划建设局（后因机构职能调整并入石狮市国土规划和房产管理局）根据第三人蔡志棉的申请，为其颁发一份编号为狮建房权证凤里字第××号的房屋所有权证，载明：房屋所有权人蔡志棉，坐落凤里金狮巷60号，房屋状况为总层7层框架结构、建筑面积2041.57平方米住宅，共有人0人；土地证号狮地凤国用（2006）字第00**号，使用面积279.43平方米。狮地凤国有（2006）第0005号国有土地使用证由石狮市人民政府根据蔡志棉的申请于2006年5月26日颁发。王鸿时、蔡经榜不服石狮市人民政府颁发狮地凤国有（2006）第0005号国有土地使用证，于2016年7月6日提起行政诉讼，请求撤销该国有土地使用证。
1993年6月5日，王鸿时与蔡志棉在一份载明“甲方：石狮市一建六队蔡志棉、蔡经榜，乙方：石狮市新华街王鸿时”的“关于联合投资建设商品房一事的协议书”的签约人处签字捺印。协议约定：由蔡志棉、蔡经榜出资180万元，王鸿时提供5分土地（坐落大仑后塘大宫北，东至良梅、西至细贡、北至良剧、南至炳宏），双方合作建筑商品楼1幢，1993年6月15日开工，1994年2月5日完工。2012年2月17日，蔡志棉就上述房地产办理抵押登记，抵押权人为福建石狮农村商业银行股份有限公司。2015年12月4日，石狮市人民法院作出执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人蔡志棉所有的上述址在石狮市凤里金狮巷60号的房地产。蔡经榜以“该房地产的所有权人属于蔡经榜、蔡志棉、王鸿时共同所有，不是蔡志棉一人所有”为由，向该院提出书面异议，请求停止对该房地产的执行。该院于2016年1月22日作出裁定，驳回蔡经榜的执行异议。原告提起本案诉讼，请求撤销被告2006年11月28日颁发的狮建房权证凤里字第××号房屋所有权证。
原审法院认为，关于原告的诉权问题。根据大仑居委会2016年5月16日的情况说明，结合两原告提供的NO.0019786建筑房屋动用土地证明书、转让协议以及关于联合投资建设房协议书等证据，可以看出两原告与狮建房权证凤里字第××号的房屋所有权证涉及的土地房屋存在利害关系，两人有权就被告的该房屋登记行为提起行政诉讼。被告关于原告主体不适格应驳回起诉的理由不能成立，不予采纳。关于起诉期限问题。根据查明在案事实，狮建房权证凤里字第××号的房屋所有权证颁发于2006年11月28日，两原告不是该登记行政行为的相对人，没有证据证明两人已知悉该登记事实，被告也未告知其诉权或者起诉期限情形，而原告在诉讼中自称其在法院执行拍卖涉案房地产时才知悉该登记事实。基于上述事实，可以认定原告至2015年12月才知道被告的登记行为。原告在2016年7月6日提起诉讼，符合最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年……”的规定，并未超过法定起诉期限。被告主张原告的起诉超过起诉期限应予驳回，于法无据，不予采纳。关于狮建房权证凤里字第××号的房屋所有权证登记行为的合法性问题。根据《城市房屋权属登记管理办法》（1997年施行、2008年废止）及《福建省城市房屋产权登记条例》（1999年施行）的规定，个人新建的房屋申请产权登记，应提供建房用地证明、建设部门的有关批准文件及有效的房屋权属证明等材料。本案中，第三人向被告申请房屋登记，并没有提供建设部门的有关批准文件和房屋权属证明，其提供的用地证明即国有土地使用证，经本院另案审理不具有合法性。被告登记颁发狮建房权证凤里字第××号的房屋所有权证，认定事实不清，主要证据不足。现两原告请求撤销该份房屋所有权证，于法有据，予以支持。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十九条第三款的规定，判决：撤销被告石狮市国土规划和房产管理局于2006年11月28日颁发的狮建房权证凤里字第××号房屋所有权证。本案受理费50元，由被告石狮市国土规划和房产管理局负担。
被告石狮市国土规划和房产管理局不服上诉称，一、晋江县人民政府的NO.0019786建筑房屋动用土地证明书及大仑社区居委会出具的情况说明无法证明被上诉人系诉争房地产的合法土地使用权人。被上诉人提供转让协议以及关于联合投资建房协议书主张向蔡友贡购买土地，取得宅基地使用权，与宗地存在利害关系不能成立。原审法院以此为据认定被上诉人与狮地凤国有（2006）第0005号国有土地使用证涉及的宗地存在利害关系，有权就上诉人的该土地登记行为提起行政诉讼认定事实错误。诉争宗地是否转让合法，在未经生效法律文书确认的情况下，被上诉人主张诉争土地因购买而取得使用权，应当先行解决民事争议。狮建房权证凤里字第××号房屋所有权证系于2006年11月28日颁发的，原登记机构于2006年间在诉争房屋所在村进行公告，蔡经榜属该村村民，应知悉登记行为。原告起诉已经超过诉讼时效。原审判决认定颁证行为认定事实不清，主要证据不足。一审认定现状与申请材料不相符没有事实依据。诉争房地产已经办理抵押登记，债权人取得他项权利，原审判决撤销该证将给公共利益及第三人造成重大损失。请求撤销原判，发回重审或改判驳回起诉。
原审第三人蔡志棉不服上诉后，经本院合法传呼未到庭参加诉讼，对其上诉请求本院不予审查。
被上诉人王鸿时、蔡经榜答辩称，上诉人王鸿时与蔡有贡的土地使用权的买卖是在1988年8月8日，集体经济组织并没有提出反对，应当认定转让有效。第三人蔡志棉提供的土地证明书不具有真实性与合法性。原审庭审时，上诉人蔡志棉也承认土地是由王鸿时出资的。王鸿时、蔡经榜、蔡志棉三人的投资协议明确的房屋坐落位置与原审法院查证的土地的坐落位置不一样，才会认定蔡志棉的土地动用证明书关于位置、面积等记载事项与现状不一致。蔡志棉也承认土地是王鸿时提供的，结合转让协议等可以证明被上诉人对该宗土地具有利害关系，主体适格。蔡有贡已经死亡了，没有必要追加其为诉讼参与人。涉及不动产案件的诉讼时效是自行政行为作出之日其20年，本案并没有超过诉讼时效。原审法院认定土地登记行为不具有合法性，撤销登记行为并不会给公共利益及第三人造成损失，诉争土地并未拍卖成功，也没有第三人善意取得。蔡志棉也有其他财产偿还贷款。请求维持原审判决。
本院认为，被上诉人王鸿时、蔡经榜是以其对原石狮市规划建设局为蔡志棉颁发的狮建房权证凤里字第××号房屋所有权证项下的房屋享有共有权为由提起本案诉讼，其实质是被上诉人王鸿时、蔡经榜与蔡志棉之间对该房屋物权归属的民事争议，房屋行政登记只是一个表面形式。如果房屋登记的基础民事行为不成立、可撤销或者无效，可以通过民事诉讼程序纠正，纠正后被上诉人王鸿时、蔡经榜可以通过申请登记机构更正的方式加以救济。在民事争议没有解决前，上诉人与被诉行政行为是否具有法律上的利害关系无法确认。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内。由于被上诉人王鸿时、蔡经榜没有依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十七条的规定，在原审法院第一次开庭审理前请求一并解决民事争议，其提起本案行政诉讼不符合起诉条件，原审予以实体判决不当，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第一项、第八十九条第一款第二项，最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十九条第一项规定裁定如下：
一、撤销南安市人民法院(2016)闽0583行初130号行政判决；
二、驳回王鸿时、蔡经榜的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈鹏腾
审 判 员 邱旭锋
代理审判员 何淑婷
二〇一七年九月十八日
书 记 员 蔡清秋
附：本案所适用的法律、司法解释：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。
……。
第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：
（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；
……。
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
……。
最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》
第七十九条人民法院审理二审案件和再审案件，对原审法院受理、不予受理或者驳回起诉错误的，应当分别情况作如下处理：
（一）第一审人民法院作出实体判决后，第二审人民法院认为不应当受理的，在撤销第一审人民法院判决的同时，可以发回重审，也可以迳行驳回起诉；
……。
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》
第十七条公民、法人或者其他组织请求一并审理行政诉讼法第六十一条规定的相关民事争议，应当在第一审开庭审理前提出；有正当理由的，也可以在法庭调查中提出。