浙江省杭州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)浙01民终7557号
上诉人（原审被告）：吕英学，男，1956年2月10日出生，汉族，户籍所在地辽宁省营口市西市区，现住浙江省杭州市拱墅区。
被上诉人（原审原告）���杭州钢铁集团有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区半山路***号。统一社会信用代码：913300001430490399。
法定代表人：陈月亮。
委托诉讼代理人：赵鑫华、李芳芳，系该公司员工。
上诉人吕英学因与被上诉人杭州钢铁集团有限公司（以下简称杭钢集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初4981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：案涉房屋位于拱墅区崇光路4幢3-202室（建筑面积为49.92平方米），系杭钢集团集体宿舍。2007年4月17日，吕英学与杭钢集团所属的杭州钢铁集团公司职工医院（以下简称职工医院）签订了《协议书》，约定吕英学应聘到该职工医院工作，协议书约定了吕英学的劳动报酬及双方权利义务，其中在保险福利待遇中约定“乙方（吕英学，下同）与原单位保持劳动（人事）关系的，养老、失业和大病等社会保险费用按原渠道支付；乙方与原单位解除劳动（人事）关系的，社会保险待遇另行制定”；并在协议中约定“由甲方（职工医院，下同）租赁杭钢生活区三室一厅住房一套或给乙方提供房租内每月800元，租期为两年”。自此，吕英学即在该医院工作。后双方基本以一年一个聘用周期签订《协议书》（2008年7月签订的协议书，约定聘用期为三年，自2008年7月16日至2011年7月15日止），最后一份《协议书》签订时间为2015年8月1日，聘用期至2016年7月31日止。2008年11月6日，吕英学向职工医院提交申请住房报��，申请在职工医院工作期间，医院帮助向集团公司申请解决廉租住房（两室一厅）一套。同月，杭钢集团经批准，将崇光路4幢3-202室房屋租赁给吕英学使用。吕英学承租该房屋后，吕英学与职工医院每年签订的《协议书》中均约定：“为照顾乙方生活，由甲方向公司申请了廉租房一套，如提前解除本协议或本协议期满后不在续签，应在解除或终止协议的30日内将廉租房交回杭钢集团公司”。聘用期满后，吕英学继续租赁使用该房屋，吕英学租金交纳至2017年1月止，为每月171.9元。2017年2月13日左右，杭钢集团在吕英学租赁的房门上张贴了租赁房限期腾退通知书，要求吕英学收到该通知15日内搬离并办理退房手续终止租赁关系。吕英学未交回案涉房屋，杭钢集团遂于2017年6月1日提起诉讼，请求判令：1、确认双方解除租赁关系；2、吕英学立即返还租赁房屋，并支付2月份租金以及租赁房屋占用期间的使用费（自2017年3月起暂计至起诉之月止，按管理制度规定6个月内按原租金标准5倍计算，从第7个月起按原租金标准的10倍计算），共计2746.9元；2、本案诉讼费由吕英学承担。
原审法院另查明，吕英学与在原籍的原单位劳动关系始终未解除，吕英学也是在原单位办理了退休手续。杭钢集团于2013年5月7日作出《关于下发杭州钢铁集团公司租赁房管理办法和杭州钢铁集团公司外来务工人员公寓配租办法的通知》，向所属各单位下发了经集团公司四届三次职代会团组长会议表决通过的《杭州钢铁集团公司租赁房管理办法》、《杭州钢铁集团公司外来务工人员公寓配租办法》，其中《杭州钢铁集团公司租赁房管理办法》第十三条第四款规定：解除租赁房租赁合同的承租人，未在规定时间���还租赁房的，自规定退房之日起至实际退房之日，按原房租金的3-5倍收取促退费，6个月内仍未退房的，从第7个月起按原房租金的6-10倍收取促退费。
原审法院认为：吕英学与杭钢集团虽没有另行签订《租赁房租赁合同》，但吕英学与杭钢集团下属职工医院每年签订的《协议书》中，对案涉房屋租赁期限有明确约定，即租赁期随《协议书》期满而届满，吕英学也是向杭钢集团交纳了住房保证金及租金，故吕英学与杭钢集团租赁关系明确。吕英学与职工医院最后签订的《协议书》期满和吕英学不再受聘用后，吕英学继续使用租赁房屋，杭钢集团仍收取租金至2007年1月，应视为双方在《协议书》期满后形成不定期租赁。根据《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。杭钢集团现要求解除与吕英学的租赁关系，符合法律规定，予以支持。2017年2月13日左右，杭钢集团通知吕英学解除租赁关系及要求其退还房屋，吕英学辩称未收到该通知，但知晓杭钢集团拒收此后租金的理由，应当确认吕英学知晓或收到了杭钢集团解除租赁关系通知，故扣除合理期限，确定双方不定期租赁关系于2017年3月31日解除。故吕英学应当支付杭钢集团2017年2-3月租赁期间的租金为343.8元（171.9元×2个月）；租赁关系终止后，吕英学不退还房屋，构成违约，占用房屋期间，应当向杭钢集团支付房屋占用费。双方对解除租赁合同不退还租赁房违约责任未作明确约定，但自杭钢集团下发《杭州钢铁集团公司租赁房管理办法》后，对符合上述条件要求的承租人具有拘束力，即使该管理办法吕英学不知晓，杭钢集团主张房屋占用费也低于市场租赁价格，属合理范围，予以支持。双方就案涉房屋系租赁关系约定明确；吕英学与其在原籍的原单位建立的劳动关系未解除，直至其在原单位退休，故案涉房屋不属于杭钢集团分配给职工的公有住房，奖励和保障承诺或用住房补贴、公积金换取无事实依据；申请报告中也是申请在“医院工作期间”为其解决住房；杭钢集团依据合同约定主张权利，符合法律规定，不违反公平诚信原则，故对吕英学不退还租赁房屋的抗辩理由均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年9月19日判决：一、确认杭钢集团与吕英学就位于杭州市拱墅区崇光路4幢3-202室（建筑面积49.92平方米）房屋的租赁关系于2017年3���31日解除；二、吕英学于判决生效之日起二十日内从位于杭州市拱墅区崇光路4幢3-202室房屋内腾空并归还杭钢集团；三、吕英学于判决生效之日起十日内支付杭钢集团房屋租金343.8元并支付房屋占用费（房屋占用费从2017年4月1日起计算至实际腾退之日止，占用六个月内的房屋占用费按照每月859.5元计算，超过六个月后的房屋占用费按照每月1719元计算）；四、驳回杭钢集团的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由吕英学负担。杭钢集团于判决生效后十五日内向原审法院申请退费；吕英学于判决生效后七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，吕英学不服，向本院提起上诉��：原判认定事实错误，适用法律不当。吕英学所居住的拱墅区半山街道崇光路4幢3-202室系杭钢集团集体宿舍，按该公司2008年前的规定，只提供给内部职工对公司贡献较大或引进急需高新专业技术人才的无房户居住，是带有福利性和保障性的住房，是吸引外来高新技术人员为其公司服务的奖励措施之一，是吕英学与杭钢集团职工医院在签订的劳动合同中福利待遇一项附义务赠与性条款。房屋是杭钢集团所属职工医院履行劳动合同条件为吕英学安排解决的公有住房，是杭钢集团用以换取吕英学为其工作的先决承诺条件，与直管公有住房租赁合同及市场上的房屋租赁合同是有本质上的区别的。依据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知找有关部分申请解决”。故本案应驳回杭钢集团诉讼请求。原审认为吕英学知晓杭钢集团拒收此后租金的理由，与事实不符。租金是通过银行托收的，银行卡余额充足，吕英学没有理由必须知晓。原审法院以吕英学与原籍单位没有解除劳动关系，依法在原单位退休为由，而判决涉案房屋不属于杭钢集团分配给职工的公有住房，是对外来人员的歧视，明显有悖于最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（三）》第八条：企业停薪留职人员、未达到法定退休年龄的内退人员、下岗待岗人员以及企业经营性停产放长假人员，因与新的用人单位发生用工争议，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当按劳动关系处理的规定，吕英学自2007年入职杭钢集团，直至2016年2��退休，双方存在合法劳动关系，理应享有与所有在职员工同样的权益。请求二审法院：1、撤销原判；2、依法改判驳回杭钢集团的诉讼请求；3、依法保障在本区域长期居住工作，直至退休的老年人的基本生活需求权益，确认维持对现有住房居住使用权；4、一、二审诉讼费由杭钢集团承担。
上诉人吕英学在二审中未提交新证据。
被上诉人杭钢集团在二审中辩称：一、一审法院认定的事实清楚。关于吕英学所承租房屋的性质和期限问题。吕英学是辽宁营口医院的停薪留职人员。2007年吕英学通过其女儿的介绍被杭钢医院聘用，在其与杭钢医院所签订的第一份聘用的协议中条款就很明确地约定由甲方租赁杭钢生活区三室一厅的住房一套或给乙方也就是吕英学提供房租每月800元，租期为两年。2008年11月���英学在给杭钢医院申请住房报告中也表明，其本人应聘到杭钢医院五官科工作已有一年有余，为了照顾生活和工作，解除后顾之忧，在杭钢医院工作期间，请求医院能帮助向集团公司申请解决廉租房两室一厅一套。在其后所续签的聘用协议中，则更明确地约定为照顾乙方生活，由甲方向公司申请廉租房一套，如提前解除本协议或本协议期满后不再续签，应在解除或终止协议的30日内，将廉租房交回杭钢集团公司。可见，经一审庭审质证的证据已充分地证明聘用协议对租赁关系的性质和期限界定非常清楚。绝非吕英学在上诉状中所称的其所承租的租赁房是杭钢公司2007年对其入职下属杭钢医院的一项特殊奖励和保障的承诺，是给予其的一项福利性的补偿，承诺系公有住房的使用权，是附义务的赠予性租房。更不是吕英学所说的从来没有提示过该住房是有期限和有条件��住的约定。因此租赁房屋的性质和期限是明确的，根本不具有福利性分房赠与的性质。吕英学与杭钢集团虽然没有另行签订房屋租赁合同，但吕英学与杭钢集团下属职工医院每年签订的协议书中对案涉房屋租赁期限有明确的约定，吕英学也是向杭钢集团交纳了住房保证金及租金，故双方的租赁关系明确。吕英学混淆租房与分房的概念，公有住房的使用权是一个计划经济体制下使用的专用名词，早在1998年国家房改政策实施以后就已经退出了历史舞台。杭钢集团从1998年以后就停止了福利分房，包括博士、博士后等高端人才的引进，均实行市场化的租赁政策，只不过租金的标准和租赁房的管理参照杭州市公租房管理的办法执行而已。杭钢每年的收入已超过1000亿，税后利润有三个多亿，2017年税后的利润更是超过了20亿，大量引进学有所长的人才，包括高级人才是杭钢集团既定的政策，也是杭钢集团发展的基础。吕英学自称是具有特殊贡献的高级人才，其是否具有特殊贡献，没有看到权威的机构认定。就杭钢集团本身而言，即使引进类似博士、博士后等这些高端人才，也明确规定其在约定的服务期结束后，所居住的租赁房也是需要退出的。根本不存在所谓的福利房和奖励性分房。吕英学所承租的房屋是由原来的集体宿舍改建租赁房的。吕英学与杭钢集团其他外来务工人员一样，在2008年11月12日办理了承租手续，交纳1000元租房保证金，没有例外和特殊性，吕英学是辽宁营口医院的停薪留职人员，2007年4月与杭钢集团医院签订了协议，其人事社保关系在原单位辽宁营口医院。吕英学也不是杭钢退休的员工。故案涉的房屋不属于杭钢集团分配给职工的公有住房，奖励和保障承诺或用住房补贴公积金换取住房。关于杭钢集团租赁房管理办法��效力问题，2013年的杭钢租赁房管理办法是在2008年原租赁房管理办法的基础上，修订并经过杭钢集团公司四届三次职代会团组长会议表决通过以后向所属各单位下发的。该管理办法的制定，符合公司法和作为浙江省地方性法规的浙江省企业民主管理条例的相关规定，其内容依法合规，具有法律效力。管理办法出台时，杭钢集团与吕英学之间已存在租赁关系，因此该管理办法对吕英学具有约束力。依据该管理办法，吕英学承担租赁房屋占用期间的使用费，自2017年3月起至实际返还房屋之日按管理制度规定6个月内按原租金标准的5倍计算。从第七个月起，按原租金标准的十倍计算。双方的租赁关系是不定期的租赁关系。杭钢集团要求判令确认双方解除租赁关系符合法律的规定。《合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第232条规定不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2016年6月吕英学与杭钢职工医院的聘用期终止，但吕英学未按约交回该租赁房屋。2016年9月9日，杭钢医院发函，请杭钢集团公司办理吕英学租房的清退手续。9月20日。杭钢集团派工作人员上门送达限期腾退通知书，要求吕英学在10月5日之前办理腾退手续。吕英学接受但未在回执上签字。2017年2月13日，杭钢集团再次向吕英学发出租赁房限期腾退通知书，终止双方的租赁关系，并要求吕英学自收到通知书之日起15日内腾空该租赁房屋办理退房手续。杭钢集团已按法定的要求，在合理期限履行了通知的义务，吕英学在上诉状中称其离职直到本案诉讼开始前也没有听到或收到过需要退房的说法与事实不符。二、一审法院适用的法律正确��租赁关系与劳动关系是两种不同性质的法律关系，适用不同的法律规范。本案吕英学与杭钢集团争议的性质是房屋租赁关系，案由是房屋租赁合同纠纷，而非吕英学所称的劳动合同纠纷。吕英学对所承租的租赁房屋的性质和期限是明确的，根本不具有福利分房的性质。双方是租赁关系，而不是杭钢集团对吕英学的福利分房。单位内部的建房、分房是属于实物性的福利分房。但是从1998年7月3日我国已经取消了福利分房的制度。吕英学于2007年受聘于杭钢医院，不存在单位内部福利性分房的问题。因此本案并不适用《关于房地产案件受理问题通知》的法律规定。吕英学与杭钢集团之间纯属租赁关系，是双方在自愿、平等的基础上签订的租赁条款协议。一审法院依据事实和法律立案受理，并依法判决，适用法律是正确的。三、法律保护的是老年人合法的权益，而非不正当��利益。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人杭钢集团在二审中未提交新证据。
吕英学、杭钢集团对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，杭州钢铁集团公司于2017年12月25日更名为杭州钢铁集团有限公司。
本院认为，吕英学自2007年4月起受聘于杭钢集团下属职工医院，其现居住使用的位于本市拱墅区崇光路4幢3-202室房屋是为照顾吕英学生活，在职工医院协助下吕英学向杭钢集团申请的廉租房。该房屋是杭钢集团的自有房屋。杭钢集团于2013年5月7日通过了《杭州钢铁集团公司租赁房管理办法》和《杭州钢铁集团公司外来务工人员公寓配租办法》来管理上��房屋，房屋租金远低于市场租赁价格。吕英学能申请该廉租房，亦系基于其受聘于杭钢集团职工医院的身份。根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“┅┅因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案中，杭钢集团诉请要求吕英学解除租赁关系、腾退房屋等纠纷不属于人民法院主管工作范围，本院不予审查处理。杭钢集团应另行解决。吕英学相应上诉理由成立，本院予以采纳。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理和适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条之规���，裁定如下：
一、撤销杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初4981号民事判决；
二、驳回杭州钢铁集团有限公司的起诉。
一审杭州钢铁集团有限公司已交纳案件受理费25元，退还杭州钢铁集团有限公司25元；上诉人吕英学预交二审案件受理费50元，退还吕英学50元（吕英学于本裁定生效之日起十日内至本院办理退费手续）。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈 艳
审判员 盛 峰
审判员 毕克来
二〇一八年四月十八日
书记员 袁其伟
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