广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)深龙法布民初字第2373号
原告深圳市万科物业服务有限公司，住所地深圳市福田区梅林路63号梅林万科中心第二、三层，组织机构代码19220453-3。
法定代表人向云。
委托代理人潘晓峰，男，汉族，1982年1月12日出生，身份证住址广东省深圳市福田区、三层，系该公司职员。
被告朱金星，男，汉族，1973年8月16日出生，身份证住址广东省惠州市惠城区，系万科金色半山花园X栋X房业主。
原告深圳市万科物业服务有限公司诉被告朱金星物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘晓峰到庭参加诉讼，被告朱金星经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉请：1、被告支付拖欠万科金色半山花园X栋X房的物业服务费1147.68元（人民币，下同）、日常收取的住宅专项维修资金191.28元；2、被告支付拖欠上述款项的迟延履约金229.54元，以上共计1568.5元；3、诉讼费由被告负担。
被告未到庭参加诉讼及答辩。
本案相关情况
一、物业公司管理的小区位置和名称：深圳市龙岗区坂田街道万科金色半山。
二、物业公司与业主委员会（或建设单位）签订物业管理合同的时间：在发生纠纷时尚未成立业主委员会。2010年4月5日，深圳万科华昱花园房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了一份《万科金色半山前期物业服务合同》。
三、物业管理合同约定的管理期限：《万科金色半山前期物业服务合同》第三十条规定，本合同期限自2010年4月20日起至首个业主入伙之日起两年，但期限未满，万科城业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。
四、物业管理合同约定的物业管理费、日常收取的物业专项维修资金标准：《万科金色半山前期物业服务合同》第五条确定的物业管理费按楼房标准中，高层的物业管理费为每月3元/平方米，第二十二条确定的日常收取的物业专项维修资金标准中，带电梯的为每月0.25元/平方米。
五、物业管理合同约定的物业管理费、日常收取的物业专项维修资金的缴纳日期：《万科金色半山前期物业服务合同》第六条规定，业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费。逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。《万科金色半山前期物业服务合同》第二十二条规定，业主或物业使用人应于每月15日前与物业管理费一起向乙方交纳专项维修资金。
六、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、日常收取的物业专项维修资金违约金标准：《万科金色半山前期物业服务合同》第二十六条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七的约定，未能按时足额交纳物业管理费的，每逾期一日应按欠交总额万分之五的标准向乙方支付违约金。合同中未见拖欠日常收取的物业专项维修资金的违约金交纳标准。
七、物业管理公司的资质：万科集团属下专业物业服务公司，有相应资质。
八、被告房产位置：万科金色半山花园X栋X房。
九、被告取得房产产权日期：该业主于2010年10月3日购买该房，于2012年7月11日取得房产产权证，登记的房产证号为60××06。
十、被告房产用途及集中入伙时间：住宅，集中入伙时间2011年12月27日。
十一、被告房产建筑面积：63.76平方米。
十二、被告每月应缴纳物业管理、日常收取的物业专项维修资金数额：物业管理费为191.28元/月，日常收取的物业专项维修资金为15.94元/月。
十三、被告拖欠物业管理费、日常收取的物业专项维修资金的期间：欠物业管理费从2012年7月起至2012年12月，欠日常收取的物业专项维修资金从2012年1月起至2012年12月。
十四、被告拖欠物业管理费、日常收取的物业专项维修资金数额：物业管理费1147.68元及迟延履行金205.15元、日常收取的物业专项维修资金191.28元。
十五、需要说明的其他事项：
原告称开发商深圳万科华昱花园房地产开发有限公司于2011年12月23日已向被告寄送《入伙通知书》，该《入伙通知书》被告亦己签收。通知要求被告于2012年1月1日办理房屋交付手续，并告知物业管理费自2012年1月1日起由被告承担。原告庭审时称，开发商在入伙时有给所有业主代付2012年1月至2012年6月的物业管理费，但是不含物业专项维修资金。被告未支付自2012年7月起至2012年12月的物业管理费和2012年1月起至2012年12月的物业专项维修资金。另，公司大部分业主于2011年12月27日集中入伙，被告于2012年8月19日才领取钥匙。
判决结果
本院认为，“入伙”指房产符合交付条件，可以按约交付，业主办理验收房产等手续的过程，此处“入伙”并非指实际入住或使用购买的房产的时间。万科金色半山于2011年12月27日集中入伙，开发商并于之前寄送了《入伙通知书》给被告，通知物业管理费自2012年1月1日起由被告承担，该《入伙通知书》被告亦己签收。开发商在入伙时有给所有业主代付2012年1月至2012年6月的物业管理费，但是不含物业专项维修资金。被告自2012年7月起至2012年12月物业管理费，2012年1月起至2012年12月物业专项维修资金均未支付，应当支付给原告。被告如认为与开发商另有纠纷及争议，应另循其他途径解决。
原告与开发商签订的《万科金色半山前期物业服务合同》期限约定的2010年4月20日日起至首个业主入伙之日起两年，但由于万科金色半山在发生纠纷时尚未成立业主委员会，根据《深圳经济特区物业管理条例》有关规定，在物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止，因此原告与开发商签订的《万科金色半山前期物业服务合同》可继续履行至业主大会成立并依法选聘物业服务企业为止。原告虽然没有与被告直接签订《物业服务合同》，但根据有关司法解释，开发商与原告已签订的前期物业服务合同对业主有约束力，被告应向原告缴纳物业服务费和物业专项维修资金。对原告主张的日万分之五滞纳金，根据合同约定仅适用于物业服务费；日常收取的住宅专项维修基金相应条款中并没有滞纳金约定，本院对原告相应滞纳金的诉请不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条第二款、第八十四条第二款、第八十五条第三款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定：
一、被告朱金星于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市万科物业服务有限公司2012年7月到2012年12月期间的物业服务费1147.68元。
二、被告朱金星于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市万科物业服务有限公司2012年1月至2012年12月期间的日常收取的住宅专项维修基金191.28元。
三、被告朱金星于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市万科物业服务有限公司物业服务费延迟履行金205.15元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 方增明
人民陪审员 刁贵琛
人民陪审员 郭小邓
二〇一四年九月十九日
书 记 员 李琼玲
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