重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝04民终121号
上诉人（原审原告）:李清梅，女，汉族，生于1965年12月18日，现住重庆市黔江区。
委托诉讼代理人：李政，重庆黔立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:黄红梅，女，土家族，生于1986年10月2日，现住重庆市黔江区。
委托诉讼代理人：龚汉春（系黄红梅丈夫），男，苗族，生于1986年1月17日，现住重庆市黔江区。
上诉人李清梅因与被上诉人黄红梅房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院(2016)渝0114民初4468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年2月6日对上诉人李清梅及其委托诉讼代理人李政、被上诉人黄红梅的委托诉讼代理人龚汉春进行了询问。本案现已审理终结。
上诉人李清梅上诉请求：撤销重庆市黔江区人民法院(2016)渝0114民初4468号民事判决，改判支持李清梅一审全部诉讼请求；并由黄红梅承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清。李清梅一审提供了大量证据证明其为履行租赁合同而腾退租户确实产生较大损失，而黄红梅并无证据证明案涉合同目的无法实现。案涉房屋第三层虽未能取得房屋产权证，但有黔江区城南街道办事处出具的证明，证明本案房屋第三层是经城南街道函告黔江区规划局允许加层阻漏，该层房屋属于经主管部门批准建设的房屋。一审法院因案涉房屋第三层未取得规划许可，不符合房屋租赁标的要求，认定李清梅与黄红梅签订的《房屋租赁合同》无效，于法无据。
被上诉人黄红梅辩称，1.本案双方签订的租赁合同应属无效。李清梅一审提供的城南街道办事处出具的证明不可采信，房屋修建是否合法应由规划部门或者房管局出具相关许可手续，而非街道办事处，案涉房屋至今未取得合法手续。另外，李清梅一审提供的其与数租户之间的租赁合同不具有真实性，其称造成相应的损失亦不真实。2.李清梅请求继续履行租赁合同，支付租金及违约金无事实依据。综上，请求驳回李清梅上诉请求，并退还10000元履约保证金。
李清梅向一审法院起诉请求：1.黄红梅履行与李清梅签订的《房屋租赁合同》；2.黄红梅向李清梅支付房屋首年度租金160000元，并承担违约金16000元；3.黄红梅承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：李清梅与黄红梅在商议房屋租赁事宜过程中，黄红梅于2016年1月23日向李清梅支付了履约保证金10000元。2016年2月28日，李清梅（甲方）与黄红梅（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于黔江区联合镇城南的一房屋整体租赁给乙方使用；甲方房屋砖混结构两楼一底，建筑面积约为300平方米，以及房屋院坝租给乙方使用；租赁用途系开办幼儿园；租赁时间从2016年6月1日起至2026年6月1日止；履约保证金10000元，合同签订时支付给甲方；甲方应按时将房屋交付给乙方使用，保证出租房屋权属清楚，无其他共有人有异议，无产权纠纷和使用权纠纷，乙方不得在租赁房屋内从事违法行为，按时支付租金、水电费及其他各项费用；甲乙双方中任意一方违约，赔偿守约方的一切经济损失，同时违约方向守约方支付违约金为合同总租金的10%，如甲方在五年以内终止合同，需向乙方支付违约金为合同总租金的20%。2016年4月26日，黄红梅通过短信告知李清梅不再租房。短信内容为“李清梅嫂子你好，我是黄红梅，因各种原因导致我们的合同目的无法实现，现通知不再租房并解除合同”；接到黄红梅信息后，李清梅回复“你如果不想要房子了也可以，那你过来给账算了”。4月27日，李清梅给黄红梅短信“黄妹你好，关于你要解除合同的事，我们必须按合同办”。关于解除合同原因，黄红梅陈述系因国家对幼儿园的面积有相关规定，合同约定面积与产权证面积不符，对房屋合法性、安全性不清楚，导致无法开办幼儿园。
另查明，案涉房屋所有权证显示房屋建筑面积为191.27平方米，该房屋系90年经国土局批准自建。2016年8月30日，黔江区人民政府城南街道办事处为李清梅出具证明一份，该证明内容为“兹有城南街道办事处南沟居委一组居民李清梅家的房屋因晋鹏大道建设，导致原屋面渗水，其修复费用晋鹏公司与李清梅双方签订了补偿协议并兑现终结。为了切实解决渗水问题，经办事处函告区规划局允许加层阻漏，虽不属‘两违’范围，但也不能把新加楼层作为按正规程序审批的合法依据”。
一审法院认为，本案争议焦点在于李清梅与黄红梅于2016年2月28日签订《房屋租赁合同》的效力，租赁合同是否应当继续履行，黄红梅是否应当承担支付房屋租金和违约金的责任。对以上争议焦点评述如下。
首先，关于双方签订《房屋租赁合同》效力的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。本案李清梅将房屋产权证记载建筑面积为191.27平方米的一楼一底房屋加盖一层，黔江区人民政府城南街道办事处于2016年8月30日出具的证明印证了李清梅扩建的房屋未取得规划许可，其加盖楼层行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，直至一审庭审之日也未取得规划许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，李清梅将案涉房屋出租，且直至一审庭审之日该房屋扩建部分未取得规划许可，显然不符合房屋租赁的标的要求，故李清梅与黄红梅于2016年2月28日签订的《房屋租赁合同》无效。
其次，关于双方签订的租赁合同是否应当继续履行，黄红梅是否应当支付房租租金和违约金的问题。如前所述，李清梅将未取得规划许可的扩建房屋出租给黄红梅，双方签订的租赁合同无效。无效合同自始无效，黄红梅在李清梅起诉之前已通知李清梅不再租赁房屋，合同不具备履行条件，且黄红梅也未实际占用房屋，故其不应当支付李清梅房屋占用费。黄红梅于2016年4月26日通过短信告知李清梅不再租房，从双方来往的短信内容看，在黄红梅表示不租赁该房屋后，李清梅表达了“需要把账算了”，即可能涉及的违约责任、损失赔偿问题。双方虽就房屋租赁合同的签订、解除等事宜进行了磋商洽谈，李清梅认为黄红梅未按时接受案涉房屋构成违约应承担违约责任，而违约责任以合同有效为前提，因双方签订的租赁合同无效，故黄红梅不应承担违约责任。
综上，因李清梅扩建的房屋未取得规划许可，双方于2016年2月28日签订的《房屋租赁合同》无效，黄红梅未实际占用案涉房屋，其不应支付房屋占用费和违约金。李清梅的诉讼请求，于法无据，碍难支持。至于其提出黄红梅未按约履行租赁合同造成了损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，可就因履行合同造成的损失与黄红梅协商解决，如协商不成另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李清梅的诉讼请求。本案案件受理费3900元，由李清梅负担。
二审期间，黄红梅提交了证据一份：案涉房屋外观照片一张，该照片系黄红梅于2016年4月27日手机拍摄，拟证明案涉房屋已经有租户入住，并不存在李清梅所称损失。李清梅核对照片原载体手机后质证认为，该照片所摄房屋是本案涉房屋；但手机显示照片拍摄时间为2017年1月15日，且一审审理期间，黄红梅也提供了房屋外观照片一张，拟证明李清梅并未将房屋出租，与本证据证明目的矛盾，不符合证据三性，应不予采信。本院审查认为，该证据无制作说明，拍摄时间存在矛盾，不具有真实性，对该证据不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院查明事实相同。
本院认为，本案争议焦点是：一、李清梅与黄红梅签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、《房屋租赁合同》应否继续履行，黄红梅应否支付租金和违约金。现就此分别评析如下：
一、李清梅与黄红梅签订的《房屋租赁合同》是否有效。合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系达成一致的意思表示，是当事人意思自治的合意。而合同效力是对当事人意思表示合意的法律评价，合同有效须符合相应要件。本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，取得房屋所有权证的房屋租赁合同部分，不违反法律效力性强制性规定，合法有效。未取得房屋所有权证的第三层房屋租赁合同部分，因该加层房屋并未实际取得合法建造手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签订的合同该部分无效，该无效部分自始对合同当事人没有法律约束力。
二、《房屋租赁合同》应否继续履行，黄红梅应否支付租金和违约金。虽然双方签订的《房屋租赁合同》中有房屋所有权证的部分有效，但是因黄红梅未能顺利办理开办幼儿园相关手续，且于合同约定履行期限之前以短信方式明确告知李清梅不再租房，作出了解除合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，案涉租赁合同有效部分已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，在合同已经解除的情况下，李清梅上诉主张继续履行租赁合同于法无据，本院不予支持。此外，李清梅主张支付房屋租金及违约金的上诉请求系建立在实际履行租赁合同的基础之上，而案涉租赁合同未实际履行即已解除，同时合同解除的法律后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金，而是返还不当得利、赔偿损失等。故李清梅要求支付房屋租金及违约金的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。至于李清梅因合同解除而遭受的损失，李清梅可另行主张。
综上，李清梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由李清梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 万永福
审 判 长 谭中宜
审 判 员 何 玉
二〇一七年二月八日
法官助理 杨鹏润
书 记 员 简 鑫