辽宁省本溪市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2018)辽05民终507号
上诉人（原审被告）冯海超，男，1964年4月2日出生，汉族，现住辽宁省本溪市。
被上诉人（原审原告）辽宁幸福之家物业有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区大峪华夏花园商铺1-4号3楼。
法定代表人吴恒军，该公司总经理。
诉讼委托代理人鄂军，该公司客服经理。
上诉人冯海超因物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2017）辽0504民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人冯海超、被上诉人辽宁幸福之家物业有限公司（以下简称辽宁幸福之家公司）的委托诉讼代理人鄂军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决所认定的基本事实是：冯海超是本溪市明山区幸福e家小区业主，房屋面积94.03平方米。2012年11月9日，本溪幸福之家物业有限公司(以下简称本溪幸福之家公司)与冯海超签订前期物业服务管理协议，协议约定冯海超入住时一次性缴付三年物业服务费用，以后业主在上年度物业费到期的前一个月，缴纳下年度物业服务及相关费用，住宅按建筑面积每月每平方米0.70元收取。冯海超入住后，缴纳物业费至2016年4月30日。2017年6月16日，本溪幸福之家公司更名为辽宁幸福之家公司，为幸福e家小区提供物业服务至今，合同履行过程中，冯海超共拖欠物业费1118.96元（2016年5月1日至2017年10月1日）。故辽宁幸福之家公司诉至法院,请求：1.判令冯海超立即支付物业费1580元及滞纳金1532元，合计3112元；2.诉讼费由冯海超承担。
原审法院认为：辽宁幸福之家公司与冯海超双方之间形成物业服务合同关系。冯海超应按照双方约定支付物业费，故辽宁幸福之家公司要求冯海超支付尚欠的物业费予以支持。关于滞纳金，物业费并非冯海超恶意拖欠，故对辽宁幸福之家公司要求支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。同时，辽宁幸福之家物业有限公司今后应加强物业管理，完善物业服务，以避免物业服务纠纷的发生。据此，原审法院判决：1.冯海超于判决发生法律效力后立即给付辽宁幸福之家公司2016年5月1日至2017年10月1日物业费1118.96元；2.驳回辽宁幸福之家公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由冯海超负担。
上诉人冯海超的上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回辽宁幸福之家公司原审诉讼请求。其所依据的事实和理由是：1.本溪幸福之家公司与本溪市商贸房地产开发经营有限公司（以下简称商贸房地产公司）签订的《”幸福e家”前期物业服务合同》已经于2014年5月20日期满终止，我与本溪幸福之家公司之间的物业服合同也同时终止。辽宁幸福之家公司收取我的物业费于法无据。2.本溪幸福之家公司在进户时强迫我一次性交纳了3年的物业费，严重违反了该公司与商贸房地产公司签订的《前期物业服务合同》的约定，且本溪幸福之家公司成立日期为2012年4月10日，而该公司办理物业企业资质日期是2015年9月，这期间该公司一直处于无物业资质经营状态，该公司在市场经营活动中具有不合法性，因此该公司与我之间签订的物业合同应为无效合同。3.辽宁幸福之家公司所提供的物业服务不符合合同约定，没有尽到职责，所以不应按照每平0.7元交纳物业费。4.本溪幸福之家公司将物业服务转让给辽宁幸福之家公司，违反了该公司与我签订的《前期物业服务管理协议》，我对此并不知情，因此我不应再交纳物业费。
被上诉人辽宁幸福之家公司提出了答辩：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
另查明，2012年7月11日，商贸房地产公司（甲方）与本溪幸福之家公司（乙方）签订《”幸福e家”前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对”幸福e家”提供前期物业管理服务事宜，期限自2012年5月21日起至2014年5月20日止，合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。合同终止未与业主委员会续签物业服务合同时，乙方应将物业管理用房，物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或当地社区代管。
再查明，2017年3月27日，商贸房地产公司作为出让方（甲方）与受让方（乙方）吴恒军签订了《股权转让合同书》，约定甲方将其持有的本溪幸福之家公司40%即20万的股权以人民币26.24万元的价格转让给乙方。
还查明，辽宁幸福之家公司在二审中提交《关于幸福之家物业顺延服务合同的说明》，载明：”......前期物业服务合同按约定时间到期后，项目仍处于二期、三期施工建设中，没有整体验收竣工，不具备成立业主委员会的条件，且本溪幸福之家公司为商贸房地产公司子公司，经商贸房地产公司与本溪幸福之家公司协商后，同意原物业服务合同顺延并报备社区及区物业办存档。2016年2月，鉴于幸福e家小区二期业主已经入住，实际入住户数已经超过小区入住户数的三份之二，具备成立业主委员会的条件。因此，在大峪社区的协调、相关部门的配合下，筹备成立业主委员会。此后，经历了长达一周的自荐报名期后，园区业主没有人去社区报名担任各楼楼长及筹备组人员。因此，经大峪社区、商贸房地产公司及本溪幸福之家公司商议决定，继续顺延物业服务合同，直至成立业主委员会后，再行商议选聘物业公司事宜。”本溪市明山区人民政府新明街道办事处大峪社区居民委员会、辽宁幸福之家公司分别在该说明上盖章。
上述事实，有《”幸福e家”前期物业服务合同》、《关于幸福之家物业顺延服务合同的说明》、《前期物业服务管理协议》、《股权转让合同书》、《变更登记核准通知书》及双方当事人陈述笔录等在案为凭，这些证据材料，已经一、二审开庭质证和上诉审审查，具有证明效力，本院予以采信
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，上诉人冯海超作为本溪市明山区幸福e家小区的业主已经于2012年11月9日与本溪幸福之家公司签订了《前期物业服务管理协议》，且被上诉人辽宁幸福之家公司已经向其提供了物业服务，故冯海超理应向辽宁幸福之家公司交纳物业费用。同时，因《前期物业管理服务协议》中已经明确约定物业服务收费标准为建筑面积每月每平方米0.7元，故原审判决冯海超给付辽宁幸福之家公司拖欠的物业费1078.62元并无不当，应予以维持。冯海超提出不应按照0.7元的标准交纳物业费的上诉理由，本院不予支持。若冯海超认为辽宁幸福之家公司提供的物业服务不符合合同约定，可另行主张权利。
关于上诉人冯海超提出其所签订的《前期物业管理服务协议》已经期满终止的上诉意见，虽然商贸房地产公司与本溪幸福之家公司签订的前期物业服务合同约定的合同期限已经届满，但辽宁幸福之家公司在二审中已经提交了《关于幸福之家物业顺延服务合同的说明》，证明该前期物业服务合同期限已经顺延，而在冯海超与本溪幸福之家公司签订的《前期物业服务管理协议》中并未约定合同期限，故冯海超提出的该项上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于上诉人冯海超提出其一次性交纳3年物业费违反了前期物业服务合同的约定，且被上诉人辽宁幸福之家公司不具备物业服务资质，因此《前期物业管理服务协议》无效的上诉意见，因在冯海超与本溪幸福之家公司签订的《前期物业服务管理协议》中已经明确约定业主入住时一次性交付三年的物业服务费用，且《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。依据上述法律规定，辽宁幸福之家公司是否取得物业服务资质并不影响合同效力，该公司在市场经营活动中是否具有合法性属于行政管理范畴，故其该项上诉意见，本院不予支持。
关于上诉人冯海超提出本溪幸福之家公司将物业服务转让给辽宁幸福之家公司，违反了《前期物业服务管理协议》的上诉意见，根据商贸房地产公司与吴恒军签订的《股权转让合同书》可知，商贸房地产公司将本溪幸福之家公司的部分股权转让给吴恒军，而非将物业的整体服务责任权转让给吴恒军，故其该项上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费五十元，由上诉人冯海超负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审判长刘立志
审判员王淑新
审判员郑红
二○一八年三月二十一日
书记员任燕
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。