河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)豫15民终131号
上诉人(原审被告、原审反诉原告）蔡荣章，男，汉族，1966年10月02日生，住江苏省宝应县。
上诉人(原审被告、原审反诉原告）刘锋，男，汉族，1984年3月6日生，住光山县。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人马永葆，河南人天律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、原审反诉被告)：信阳旺玛特商业有限公司，地址：光山县正大街与海营路交汇处东南角。
法定代表人：刘正明，该公司经理。
委托代理人：陈文国，男，汉族，1965年6月5日生，住光山县，系该公司法律顾问。
上诉人蔡荣章、刘锋因与被上诉人信阳旺玛特商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2016）豫1522民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘锋及其与蔡荣章的共同委托代理人马永葆，被上诉人信阳旺玛特商业有限公司的委托代理人陈文国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蔡荣章、刘锋上诉请求：撤销原判第四项判决，改判赔偿因其违约给二上诉人造成的损失9333693元（截止2017年2月16日评估基准日）。事实和理由：一、原审称“被告主张原告封闭商场东边通道，改变租赁时物业状态，本院予以认可”，“被告主张原告其他违约行为，因合同未约定，又没有提供相关证据证明，故本院不予持”，该认定与事实不符。双方在合同第七条防火责任明确约定，被上诉人保证租赁房屋内的消防系统设计及质量的达标，达标的以通过国家相关部门的验收为准。而事实上2013年12月28日开业第一天，因消防问题导致上诉人停业20多天。被上诉人对此也是认可的。上诉人使用的东门电梯不但繁忙还经常出故障，为此上诉人书面向对方申请商场内部安装指引标示以便引导顾客到上诉人处消费。被上诉人长期将大量垃圾堆放在上诉人使用的商场东门入口不能解决，有视频资料可证，被上诉人明显违反合同约定，不能保障卫生秩序，未能维护经营场所的正常运行。合同还约定被上诉人应当保障上诉人对消防通道，公共设备设施非独占的使用权，为上诉人晚间营业提供专门的通道及保安，被上诉人对此的承诺一直未实现。被上诉人将商场交由光山新地标商贸有限公司负责运营后，于2015年11月27日书面向上诉人保证，超市正常上货时间为凌晨5点到上午10点，下午不允许整车商品的搬运，如有特殊情况与两岸咖啡协商，同时保证商场生活垃圾上午10点以前搬运，但是被上诉人也一直未能履行。超市随时通过电梯上货，严重影响上诉人客源上座，给上诉人经营带来重大影响。二、应当认定被上诉人因其违约给上诉人造成的损失933693元，并判令被上诉人依法赔偿此损失。因被上诉人各种违约行为人上诉人造成损失是客观的。特别是封堵商场东边大门直接进入商场的通道，为此一审针对此情况进行了司法鉴定并有鉴定结果，又因封堵大门造成损失是宏观的。一审法院仅凭被上诉人《重新鉴定申请书》所称光山法院没有通知，鉴定依据不真实、方法不科学为由，同意重新鉴定。而重新鉴定委托的鉴定机构又以材料不完整，不充分不予受理而退回鉴定。原审不采信第一次鉴定结果是错误的。因第一次鉴定是法院委托指定的，鉴定程序也是合法的。一审以鉴定依据不真实、方法不科学为由不采信理由不能成立。
信阳旺玛特商业有限公司答辩称，一、答辩人并未违约，一审法院判决称“被告主张原告封堵东边通道，改变租赁时的房屋状态”，属于表述不准、定性错误。被答辩人在签订租赁合同前，明知商商场正在建设中，对商场没定型状况是了解的，《合同》签订合同时间(2013.11．1)及合同5.1约定可以证实这一事实，答辩人虽将商场布局微改动，但没有超出合同约定范围，更没影响被答辩人商场三楼出租房屋的使用，现被答辩人将答辩人的“商场布局微改动”视为违约而不缴纳租费，是典型不诚信。事实上，合同签订后，答辩人将商场摊位交给被答辩人装修、经营，并未禁止、妨碍被答辩人对商场公共部分使用，相反，答辩人为了被答辩人的利益，在商场内外张贴广告，引导消费者到被答辩人处消费。至于被答辩人在上诉状中称答辩人违约的情形，如第六条保险责任和事故赔偿、第七条防火责任、第8条物业管理，不是断章取义，就是错误地解释，试问商铺和公共实施并没有出险，何来损失。被答辩人对商场三楼出租部分装修时明知商场消防没有验收，后答辩人对商场消防设施整改，还通过减租形式给被答辩人予以补偿，答辩人何来过错。合同没有约定为被答辩人安装专门电梯约定，故答辩人履行合同没有违约。一审法院称“被告主张原告封闭商场东边通道，改变了原租赁状态，本院予以认定”，此认定是错误的。从东部进入商场，原有二条路径，一是乘坐电梯，可以到直达商场各层，包括被答辩人两岸咖啡店，二是原东部入口进入商场一楼，再从一楼旋转电梯进入二楼，从二楼旋转电梯进入三楼，再步行一段距离才到达被答辩人两岸咖啡店，这条路径间接可以去被答辩人的两岸咖啡店，然而进入商场一楼的入口有七处，答辩人封闭商场东边进入商场一楼的入口并未影响两岸咖啡的经营，答辩人封闭进入一楼东边入口而改为负一楼出口，没有超出合同约定范围，也没违反相关法律规定，可被答辩人却以此不交租费并与答辩人周旋，故一审法院对于被告错误的表述，夸大入口对物态影响说法予以认定是错误，二审应予以纠正。二、被答辩人在上诉提到让答辩人承担其经营损失有933693元，没有事实、法律依据。1、任何经营者经营并不必然都盈利，是否盈利受多种因素影响，如经营者经营特色、方式、市场等，答辩人没有改变、缩小、封堵被答辩人经营场所，如果说被答辩人经营还有损失，那是一种商业风险，应由被答辩人自己承担。2、被答辩人所称经鉴定机构鉴定的经营损失有933693元，鉴定意见不具有客观性，关联性，一审依法不采信是正确的。一审法院选定鉴定机构没有通知答辩人，法院做法违反了民事诉讼法规定，剥夺答辩人鉴定机构权利，属于鉴定程序违法。鉴定意见书的鉴定依据不具有客观性、真实性。鉴定材料是由被答辩人提供，答辩人不予认可，又没有经过会计事务审定，依据不真实材料所做鉴定意见不具有客观真实性。鉴定方法不科学。将摩登经典一店与两岸咖啡进行对比，这两家店的经营风格、特色、位置、管理等均不相同，这两家店没有可比性，得出的结论是不可靠的。即使被答辩人所言损失是真实的，可鉴定意见并没评定谁造成的，鉴定意见书第二页《司法鉴定委托书》；鉴定目的和要求为对刘锋经营的两岸咖啡经营损失价值进行评估，没有进行关联性鉴定，况且被答辩人没有证据证明是答辩人的行为造成其经营损失，正如安徽中衡鉴定中心认为“两岸咖啡经营损失取决于多重因素，故无法进行准确评估”(见(皖中衡)司鉴涵(2017)132号)，再说哪有出租人替承租人承担经营损失道理，再者两岸咖啡的损失即是存在，那也属于商业风险，应由被答辩人自己承担。综上，答辩人没有违约，被答辩人所称损失933693元，因其依据不具有客观性、关联性鉴定意见，不应得到支持，故请求二审法院驳回被答辩人上诉请求，维持原判。
信阳旺玛特商业有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决解除原告与被告之间的租赁合同；2、请求判决被告向原告缴纳拖欠租费626890元及违约金761562元（暂计至2016.7.28），共计1388452元。
蔡荣章、刘锋向一审法院提出的反诉请求：1、依法判决旺玛特恢复两岸咖啡承租时两岸咖啡使用的电梯口位置直接通往旺玛特（现为金博大商城）一楼的通道；2、依法判决旺玛特赔偿给两岸咖啡造成损失50万元，后改为933693元。后增加要求赔偿2017年2月16日后继续造成的损失，按照2016年的日平均损失标准计算；3、比照同幢楼相同或相近位置变更租金；4、由旺玛特承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年10月1日，刘锋与蔡荣章签订《光山县两岸咖啡厅合作协议》，约定双方拟共同投资在光山县海营街开设一家两岸咖啡中西餐厅，双方各出资180万，各占店铺股份50%，合作经营的利润分配方式为风险和利润共同分担。2013年10月10日，信阳旺玛特商业有限公司（乙方）与河南金凯帝房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》约定“甲方将位于河南光山县正大街与海营街路口交汇处的物业（旺玛特购物中心营业用楼）负二层至地面五层共七层，自2013年10月1日起租赁给乙方使用，租赁期12年，至2025年9月30日止”。在2013年11月1日，信阳旺玛特商业有限公司（甲方）与蔡荣章（乙方）签订《两岸咖啡租赁合同》，同时与刘锋（乙方）签订了《两岸咖啡租赁合同》，合同内容相同，约定“1.1甲方同意将其拥有的位于河南省信阳市光山县海营路与正大街路口的‘金凯帝城市广场旺玛特购物中心’三楼部分区域（具体位置详见本合同附件一‘租赁区域位置确认图’）出租给乙方使用”；“1.2租赁房屋的套内面积约为579平方米，最终以双方实测的使用面积为准”；“乙方租赁甲方房屋的正式租赁期限为十二年”；“4.1乙方在开门营业后的次日起开始向甲方按合同规定交纳租金”；“4.1.1乙方租金每平方50元/月（五十元/月），1-3年租金不递增，4-6年递增幅度为7%（百分之柒）”；“4.4物业管理费5元/月每平方米（伍元/月）”；“4.5.1合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付拾万元整的合同定金”；“8.2.2在乙方租赁期间内，除非有不可抗因素或者一方未按照本协议规定支付相应的款项超过二个月，甲方在任何情况下均不得中断、终止任何公用事业的供应。乙方连续三个月或者一年内三次（含三次）未按照本协议规定支付相应款项，甲方有权终止公用事业的供应，并有权终止本协议”；“13.1.2在本合同期限内，甲方未按上述10.1.2条款约定及第九条《物业管理》约定履行其义务而导致影响乙方的正常经营，及甲方由此导致乙方无法正常营业达24小时以上或在一个月内累计暂停供应48小时的，乙方有权免支付停业时间的租金，…如上述物业条件于中断后的7天仍未恢复，乙方有权要求甲方赔偿乙方的直接实际损失”；“13.2.2乙方无正当理由未按合同约定缴纳相关的款项、费用，每逾一日，均应当承担应付款项千分之五每日的违约金。逾期达十日的，甲方可向乙方发出催款通知，如乙方在甲方书面通知后十五日仍未缴纳的，甲方有权解除合同”。
另查明，2013年10月原告信阳旺玛特商业有限公司向被告刘锋出具两张收据，内容分别为，“今收到刘锋交来3F-3T<餐饮>保证金贰万元，2013年10月6日”与“今收到刘锋（3楼3F-3T）餐饮合同保证金拾万元，2013年10月12日”。2015年10月27日原告向被告刘锋出具收据，内容为“今收到两岸咖啡2015年7月31日之前租金，金额为贰拾万元”。原告信阳旺玛特商业有限公司称两岸咖啡拖欠商铺租费及物业费，原告为其垫付了电费6615元，并向法庭提交了公司的会计记账凭证予以证明，内容为，“2014年7月31日，两岸咖啡电费6615元，会计科目为合同保证金”。因旺玛特城市购物广场在2013年12月28日开业时，发生了人员伤亡事故，经消防部门检查，消防设施不合格，后停业整顿20天。
又查明，信阳旺玛特商业有限公司在商场开业不久将商场经营权交给光山新地标商贸有限公司。2014年12月15日，光山新地标商贸有限公司将金博大购物广场一楼东边（即两岸咖啡楼下）租赁给他人经营“花千代烤鱼”，同时将通往大厦一楼的东侧通道封堵，从一楼进入金博大购物广场有东、西、北几条通道，东边通道封堵后，还有北面、西面几条通道可进入商场，同时东边还有一部人货混装的直达电梯可以到达两岸咖啡。2014年10月18日，两岸咖啡向金博大商场领导提交《申请》：因商场东门电梯长期繁忙且经常故障，严重影响到两岸咖啡的正常营业，特申请在商场内部二楼安装内部指引标示一个，以减少两岸咖啡的营业损失。2015年4月28日，信阳旺玛特商业有限公司向蔡荣章发出《合同解除通知书》：因两岸咖啡一直拖欠租金，请10日内清缴所欠租费并撤离金凯帝城市广场。2015年5月12日，信阳旺玛特商业有限公司向两岸咖啡发出《告知函》：表示鉴于双方合同已解除，将于2015年5月13日18：00不再对两岸咖啡提供水、电。后两岸咖啡做出《回复信阳旺玛特商业有限公司擅自解除合同通知书》：表示因原告在先违约，严重影响了两岸咖啡的生意，若解除合同，愿走法律程序，利用停水停电等手段，造成后果由甲方（信阳旺玛特商业有限公司）承担。2015年11月27日，光山新地标商贸有限公司与刘锋就东货梯使用说明达成合意，即调整超市上货、商户装修运送材料的时间及垃圾清运时间。2016年8月6日，两岸咖啡向信阳旺玛特商业有限公司发出《违约事项告知书》表示，因原告改变原出租现状，将被告方进出口位置通往一楼内通道封闭，致经营受到严重影响，现又将三楼位置下面一、二楼出租从事休闲餐饮，其中包括娱乐表演，其经营氛围与被告方经营氛围相反，将导致被告方承租环境彻底改变，承租目的无法实现，原告方已构成违约，要求其采取措施防止不利后果出现，否则将依法维权。2016年10月13日被告申请对因原告违约给被告经营造成的损失进行司法鉴定，同时，申请对租赁原告房子面积进行司法鉴定。经本院委托，信阳市三维资产评估事务所比照光山县摩登经典一店，对两岸咖啡经营损失进行评估。2017年5月11日，该事务所做出鉴定，评定2014年1月1日至2017年2月16日“刘锋经营的两岸咖啡经营损失价值评估，评估值933693元”。对房子面积的司法鉴定被告申请后又放弃了。原告不服信阳市三维资产评估事务所的鉴定结论，于2017年7月11日提出重新鉴定申请，经本院委托安徽中衡司法鉴定中心进行鉴定，2017年10月10日该鉴定中心复函：因营业场所的经营情况取决于多重因素，故无法进行准确评估。并将该委托予以退回。
原审认为，此案主要有以下几个争议焦点。关于合同效力问题，被告称按照原、被告签订的《两岸咖啡租赁合同》约定，该合同并未生效，因为合同中第十八条明确说明“本合同自甲、乙双方法定代表人签字及加盖公章之日生效。”2014年7月7日，两岸咖啡取得营业执照，注册名称为光山县两岸咖啡加盟店，经营者为刘锋。取得营业执照后，两岸咖啡并未由法人代表刘锋在合同上盖章。合议庭认为该合同系附生效条件的合同，虽然两岸咖啡法定代表人刘锋未在该合同上签字及盖章，但根据相关法律规定，该附条件合同虽然所附条件未成就，但该合同已经实际履行，原、被告均履行了相关的义务，视为对合同的接受，故该合同已生效。在审理过程中，原告要求解除合同，被告后来表示同意，也是对合同效力的认可。关于合同的解除问题，原、被告在合同第8.2.2条明确约定若乙方连续三个月或者一年内三次（含三次）未按照协议规定支付相应款项，甲方有权终止公用事业的供应，并有权终止本协议。在本案中被告明显超过一年未支付房屋租金，故原告有权解除双方签订的租赁合同，且在本院审理过程中，原、被告均同意解除合同，故本院对于原告解除合同的请求予以支持。关于承租方拖欠房租的计算日期及数额的确定，原告诉称，合同签订后，原告在2013年12月28日后按约定履行自己的义务，而被告只交12万元保证金（其中有9万元冲抵租费）、20万租金后不履行自己主要义务
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缴纳租费给原告。被告称该购物广场为了完善消防设施，拆除了被告的部分装修，加上停业给两岸咖啡造成损失，为了给予被告补偿，双方达成合意，将被告在签订合同时支付的10万元定金及保证金2万元抵作租金，被告再补交20万元，结清2015年7月31日之前租金。根据相关证据显示，被告于2013年10月确实向原告支付定金10万元与保证金2万元，两次支付共计12万元。2015年7月31日被告一次性支付租金20万元，以上共计32万元。在原、被告的合同中约定“乙方在开门营业后的次日起开始向甲方按本合同规定交纳租金”，事实上旺玛特商业购物广场于2013年12月28日整体开业，故房租计算日期应从2013年12月29日开始计算。被告辩称其已经与信阳旺玛特商业有限公司达成一致，结清了2015年7月31日之前的所有房租，但原告予以否认。本院结合原告旺玛特商业有限公司出具的收据，开业后出现的意外事故造成停业损失给予补偿等情况，以及结合只有结清固定日期前所有租金，才会出具该日期之前所有房租已结清收据的交易习惯，认定被告陈述属实，故对被告已付32万元并结清2015年7月31日之前房租予以采信，则被告应当支付原告的房屋租金应从2015年8月1日开始计算，至于租金的具体标准，则按照原、被告之间的合同约定，即每平方米每月50元计算，根据原告要求计算至2017年10月28日，应为27个月，因此被告应付房租为50元×579平方米×27个月＝781650元。关于原告为被告垫付的电费6615元，被告是否应当支付的问题，原告提供的会计记账凭证不足以证明被告欠缴电费，且时间为2014年7月31日，在被告结清2015年7月31日之前所有租金的时间之前，故应当视为该电费已结清。关于物业费数额的确定，原告2015年10月27日出具的收据中只写收到租金，没有写物业费，故应不含每平米每月5元的物业费，则原告信阳旺玛特商业有限公司与被告蔡荣章、刘锋之间的房租应从2015年8月1日按每月每平方50元开始计算至2017年10月31日，物业管理费应从该购物广场实际开业之日起计算，被告称开业时因意外事故等原因，为了弥补各位商家损失，同意减免2个月的房租费，但该约定未明确是否包含物业费，且被告亦无相关证据证明应当减去该部分的费用，故物业费的计算时间应当自该购物广场实际开业之日，即2013年12月29日开始计算至2017年10月31日，应为46个月，因此被告应付物业管理费为5元×579平方米×46个月＝133170元。关于被告蔡荣章、刘锋是否应当向原告信阳旺玛特商业有限公司支付违约金问题。原告诉称被告拖欠租费行为已构成根本违约，依法应当承担解除合同、赔偿损失等违约责任。被告辩称，是原告信阳旺玛特商业有限公司违约在先，因为其改变了签订租赁合同时租赁房屋的状态，封堵了一楼东侧通往商场的通道，严重影响了被告的客源。虽经多次沟通，但一直未解决。经调查，确认原告于2014年12月封闭了一楼通往大厦的入口，改变了原、被告签订合同时的状态。从原、被告之间的《申请》、《合同解除告知书》、《告知函》、《回复信阳旺玛特商业有限公司擅自解除合同通知书》及《东货梯使用说明》，证实了因为通道问题原、被告多次进行协商解决。被告拖延支付房租，超过一年，已构成违约，但因原告违约在先，故对原告信阳旺玛特商业有限公司要求被告蔡荣章、刘锋支付违约金的请求不予支持。关于被告反诉原告违约的问题，被告称原告改变了房屋租赁时的状态，造成被告大量客源流失，严重影响了经营，被告要求对两岸咖啡的经营损失进行鉴定，经信阳市三维资产评估事务所对两岸咖啡经营损失价值进行评估鉴定，评定刘锋经营的两岸咖啡经营损失价值为933693元。原告在反诉中称，因为其没有参与鉴定机构的选择，该项司法鉴定程序不合法，鉴定书的结论与原告是否违约没有关系，鉴定的损失是商业风险，鉴定结论不具有客观性，所以不予认可。经查证，该项鉴定在选定鉴定机构时没有原告方签字，鉴定经营损失没有说明是什么原因造成的，造成损失的事由不明确，计算方法模糊不清，计算结果有明显错误，故对其鉴定结论不予采信。后原告申请重新鉴定，我院又委托安徽中衡司法鉴定所对两岸咖啡的经营损失进行鉴定，该鉴定中心出具（皖中衡）司鉴函【2017】132号，该函注明：“因营业场所的经营情况取决于多种因素，故无法进行准确评估”，将案件退回。因此，被告主张原告违约问题，在开业初期的违约行为，转双方已于2015年10月27日以少收租金的方式予以解决。被告主张原告封闭商场东边通道，改变租赁时物业状态，本院予以认可。被告主张原告赔偿给其造成损失的数额，因证据不足，本院不予支持，被告可在证据充分时另行主张。被告主张原告其他违约行为，因合同未约定，又没有提供相关证据证明，故本院不予支持。关于被告反诉请求恢复承租时两岸咖啡使用电梯口位置直接通往旺玛特一楼的通道问题，因原、被告已经同意解除合同，故该项请求已经失去了履行的必要性和实际意义，故该项请求本院不予支持。关于被告反诉要求比照同幢相同位置或相近位置变更租金问题，因合同是双方合意的结果，不应该由人民法院判决决定，且被告已同意解除合同，双方可在合同解除后另行协商租金数额，故该项请求本院不予支持。综上，原、被告签订《两岸咖啡租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，虽有生效条件的规定，但合同已实际履行，应为有效合同。现原告信阳旺玛特商业有限公司要求解除合同，被告刘锋、蔡荣章亦表示同意，故本院予以支持。原告要求被告支付违约金，本院不予支持。被告反诉请求因证据不足，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民国和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审委会讨论决定，原审判决如下：一、解除原告（反诉被告）信阳旺玛特商业有限公司与被告（反诉原告）蔡荣章、刘锋于2013年11月1日签订的《两岸咖啡租赁合同》；二、被告（反诉原告）蔡荣章、刘锋于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）信阳旺玛特商业有限公司截止到2017年10月31日的租金及物业管理费，计款914820元（租金781650元+物业管理费133170元）；三、驳回原告（反诉被告）信阳旺玛特商业有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）蔡荣章、刘锋的反诉请求。本案本诉受理费21696元，由原告承担11696元，被告蔡荣章、刘锋承担10000元。反诉受理费13100元，由被告蔡荣章、刘锋承担。鉴定费8000元，由被告蔡荣章、刘锋承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审法院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
二审中，合议庭全体成员组织双方当事人共同参加，对“两岸咖啡”及金博大商场业态情况进行了实地勘查。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案当事人在合同中有明确约定，即若承租人连续三个月或者一年内三次（含三次）未按照协议规定支付相应租金款项，出租人有权终止公用事业的供应，并有权终止本协议。原审依据法律与事实判决双方解除租赁合同是正确的，二审对此予以维持。关于上诉人拖欠的租金及物业管理费问题，原审认定截止到2017年10月31日尚欠费用共计914820元，承租人依法应当交纳，本院对此予以维持。关于承租人是否应当支付违约金问题。经原审法院调查及二审现场勘查确认，出租人于2014年12月封闭了一楼通往大厦的入口，改变了双方签订合同时的状态的认定是正确的。因为，从双方之间多次进行协商未能解决的相关证据及现场情况看，原审法院认为承租人拖延支付房租，超过一年已构成违约，但出租人违约在先，对出租人要求承租人支付违约金的请求，原审没有给予支持正确。关于上诉人在原审的反诉请求是否应当支持的问题。因为出租方改变了房屋租赁时的状态是客观的，这种改变对上诉人的经营状况确有一定的影响也是客观的。但是，承租人的盈亏情况取决的因素众多，尽管经法院委托，鉴定机构信阳市三维资产评估事务所对两岸咖啡经营损失作出了评估报告，但鉴定评定损失价值933693元上诉人认为应当由出租人全部承担的上诉意见，本院不予采纳。因该鉴定报告并没有确定商场业态改变对经营损失会产生多大的影响、参与度是多少，该鉴定报告原审不予采信也是恰当的。但是，房屋租赁时的状态发生改变是客观存在的，原审法院认为可在证据充分时另行主张正确。因本案还涉及到装饰装修残值处理问题，在二审中法庭多次组织双方进行调解也未能达成一致意见。上诉人明确表示鉴于出租场所业态无法恢复到租赁合同签订合同时的状态，承租人对解除合同并无异议。因此，原审认为上诉人要求恢复通道、变更租金等已经没有必要，对其该部分的反诉请求不予支持恰当。因商场业态变化，带给上诉人的造成经营损失，应当按照参与度大小进行处理。原审驳回上诉人一审全部反诉请求不当，就此部分应当再另作处理为宜。另外，因合同解除后，上诉人的“两岸咖啡”经出租人同意所作的装饰装修残值问题，也应当另案一并处理更利于案结事了。综上所述，原审关于解除租赁合同、支付拖欠租金及物业管理费和违约责任的处理问题，二审予以维持。原审驳回上诉人要求恢复通道、变更租金的上诉请求正确予以维持。上诉人要求被上诉人因商场业态变化，带给其造成的经营损失部分，由于参与度问题事实不清应当另案处理。原审驳回上诉人全部反诉请求不当。二审原审判决第四项予以撤销，将此部分发回重审。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省光山县人民法院（2016）豫1522民初1912号民事判决第一项、第二项、第三项内容，即“一、解除原告（反诉被告）信阳旺玛特商业有限公司与被告（反诉原告）蔡荣章、刘锋于2013年11月1日签订的《两岸咖啡租赁合同》；二、被告（反诉原告）蔡荣章、刘锋于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）信阳旺玛特商业有限公司截止到2017年10月31日的租金及物业管理费，计款914820元（租金781650元+物业管理费133170元）；三、驳回原告（反诉被告）信阳旺玛特商业有限公司其他诉讼请求；”
二、撤销河南省光山县人民法院（2016）豫1522民初1912号民事判决第四项。
三、驳回上诉人蔡荣章、刘锋要求恢复通道、变更租金的诉讼请求。
一审本诉受理费21696元，由被上诉人信阳旺玛特商业有限公司承担11696元，上诉人蔡荣章、刘锋承担10000元。二审案件受理费13137元，由上诉人蔡荣章、刘锋负担1137元，退还蔡荣章、刘锋12000元。
本判决为终审判决。
审判长 郑鹏飞
审判员 李 虎
审判员 左立新
二〇一八年三月十四日
书记员 任有为