广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3814号
上诉人（原审原告）：李伟文，男，1956年10月23日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：韩中节，系广东历维永盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市旭瀛物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路339号B附楼33A房。
法定代表人：易伟，职务：董事长。
委托代理人：梁明辉、唐健瑜，分别系广东宏安信律师事务所律师、实习律师。
原审第三人：中铁二十五局集团南方实业开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区共和西路8号。
法定代表人：李新黎，职务：执行董事、总经理。
原审第三人：广东旭星实业开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路339号广东国际大厦B附楼31A。
法定代表人：李丽华，职务：总经理。
委托代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
上诉人李伟文因与被上诉人广州市旭瀛物业管理有限公司（以下简称“旭瀛公司”）原审第三人中铁二十五局集团南方实业开发有限公司（以下简称“中铁南方公司”）、广东旭星实业开发有限公司（以下简称“旭星公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李伟文上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决支持李伟文全部一审诉讼请求。李伟文于2018年4月18日二审庭询时变更上诉请求为：1.撤销一审判决第一项；2.判决支持李伟文全部一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定涉案交易房屋的出租人为旭瀛公司是错误的，从而认定旭��公司对涉案交易房屋享有优先购买权的法律适用也是错误的。涉案交易房屋并没有过户到旭瀛公司的名下，旭瀛公司对涉案交易房屋只享有请求中铁南方公司过户登记的合同法上的债权。只有过户完成后，旭瀛公司取得涉案房屋的所有权，才能够认定涉案交易房屋的出租人由中铁南方公司变更为旭瀛公司。涉案房屋的所有权仍然属于中铁南方公司，旭星公司在中铁南方公司拍卖涉案房屋时放弃了行使优先购买权。因此在本案中，旭星公司以第三人身份主张优先购买权属于主体不合格。二、一审判决认定2013年1月5日李伟文与旭瀛公司签订的协议书普通买卖合同关系是错误的。2013年1月5日李伟文与旭瀛公司签订的协议书不是普通买卖合同关系，李伟文与旭瀛公司双方合伙共同向中铁南方公司竞拍成功后对共同竞拍标的的重新分配行为。这份协议书不能脱离先前的竞拍合同和广铁中院第36号判决书的内容而单独适用。因此这份协议书不是一个简单普通的买卖，协议书中的615万的补偿不是交易的对价，而是在加上原竞拍中李伟文为旭瀛公司垫付的900万元加上广铁36号判决201万元的尾数，才构成对价。因此本案中，旭星公司以第三人身份主张优先购买权属于主体不合格。三、旭星公司主张其在2013年7月16日行使了优先购买权，结果直到开庭的时候都没有弄清楚交易的条件是什么。显示其存在和旭瀛公司相互配合的不诚信行为。四、2013年1月5日李伟文与旭瀛公司签订协议书的时候，旭瀛公司和旭星公司的股东完全相同(易某和其太太)、法定代表人相同并全部属于其共同法定代表人控制下的两家关联公司。因此在协议书签订的1月5日，旭星公司完全知道这份协议书签订的情况。旭星公司在明知李伟文和旭瀛公司签署了这份协议书并没有主张优���购买权(从中铁南方公司处竞拍时旭星公司也没有行使优先购买权)。假使存在买卖的情形，按照我国《合同法》二百三十条的规定法，旭瀛公司应当在出卖之前的合理期限内通知旭星公司，半年后的通知只能属于侵害优先购买权的行为。在本案中，一审判决认定旭星公司回复旭瀛公司没有超过合理期限行使了优先购买权，是对旭瀛公司和旭星公司不诚信行为的纵容，是完全违背民法上的诚信原则。五、一审判决认定涉案交易房屋尚不具备过户的条件是错误的。涉案交易房屋完全具备过户条件，李伟文一起竞买的涉案房屋所在的首层02房已经办理完毕过户手续并取得房产证。广铁中院的中止过户的通知可以随时解除。六、一审判决程序上存在违法。第一次鉴定和第二次补充鉴定结论出来之后，鉴定内容和方法存在重大问题，一审法院并没有正式开庭质证并要求鉴定人���庭接受质询，程序上存在违法。
旭瀛公司辩称：不同意李伟文的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李伟文的上诉请求，维持原判。李伟文当庭变更上诉请求不符合程序。理由如下：1.本案物业至今处于限制交易的状态，铁路中院发函给税务部门说可以办理房屋交易的税务问题，该函是给税务部门，但是铁路中院暂时尚未发函给房管部门同意恢复过户的相关手续，不动产以登记为准，目前该房屋不具备过户条件，因此不能支持李伟文一审诉讼请求。2.本案有第三人依法行使优先购买权，李伟文认为该优先购买权不能成立是错误的，旭星公司作为承租人的资格非常清楚，由原业主中铁南方公司签订的租赁合同确立的，根据买卖不破租赁的原则，承租人具有优先购买权。我司与旭星公司在一审中当庭明确，中铁南方公司不再��使出租人的权利义务，由我司行使，这是法律、事实上的关系。旭瀛公司与旭星公司的股东结构不一样，我司的法定代表人在旭瀛公司是大股东，在旭星公司是小股东，李伟文称两公司是易某和其太太作为股东不是事实，易某尚未结婚，且李伟文没有提供任何证据。另外法律不禁止有相同股东的公司是不能行使优先购买权，两公司有独立的人格，不同的公司利益。李伟文与我司于2013年1月5日的协议，从法律本质上是买卖合同，而不是李伟文所说的合伙分割合同。3.由于政策变动，李伟文不具备在广州购买商业物业的资质，因我司是法人，我司如果转让物业，只能转让给法人。李伟文所说的已经完成合同的签订，政策是以网签合同签订为准，至今李伟文与我司没有就交易进行网签。4.一审法院的两次鉴定给予双方充分时间质证，没有排除书面质证的合法性、有效性，��定人出庭接受咨询，李伟文也没有提出咨询的要求。一审法院有权决定是否鉴定人需要出庭接受咨询，是法官的自由裁量权，一审程序没有违法。
旭星公司述称：我司同意一审判决对李伟文的驳回意见以及对我司享有优先购买权的认定。1.一审判决书明确中铁南方公司、旭瀛公司与旭星公司均确认租赁合同出租方变更为旭瀛公司，且生效判决亦明确涉案房屋过户到旭瀛公司名下。我司认为李伟文起诉房屋买卖合同纠纷的前提认可旭瀛公司有处分权，否则李伟文与旭瀛公司签订的协议也是无效。2。关于涉案房屋交易对价问题，由于旭瀛公司在一审明确交易的价格为615万加按比例分配的余款，我司认为交易对价以旭瀛公司提出的671.53万元为准，但我司在一审判决中明确表示即使在对方所提的交易价格1716万元，我司也同意按照该价格购买房屋。3.关于旭瀛公司���旭星公司的关系，旭瀛公司与旭星公司是不同的法人代表，关联公司不是法律禁止主张优先购买权的情形。我方享有优先购买房屋的权利。一审判决适用法律正确。4.根据旭瀛公司提供的查册，房屋的产权人仍然是中铁南方公司，故无论是我司还是李伟文均未享有房屋的物业，在双方均有房屋债权的情况下，我司作为承租人，享有优先购买的法定权利，李伟文仅是签订协议获得的约定的权利，法定权利优先于约定权利，我司享有优先购买权。5.同意旭瀛公司提出的315新政，法人主体转让商铺物业只能转让给法人，李伟文没有购买条件。6.程序问题同意旭瀛公司的意见。
中铁南方公司经本院合法传唤没有到庭。
李伟文向一审法院起诉请求：1、旭瀛公司继续履行2013年1月5日《合作协议》，履行办理广州市天河区体育东路13号2层202房的过户手续；2、旭瀛公司因违约向李伟文支付租金损失（从2013年1月6日开始计算至李伟文实际占有该物业，参考广州市当年房屋租金指导价，暂计1000万元）；3、中铁南方公司协助办理上述房屋的过户手续；4、本案诉讼费由旭瀛公司承担。旭星公司向一审法院提出独立诉讼请求：1、确认李伟文、旭瀛公司就案涉202房的买卖合同关系无效；2、由旭星公司按照李伟文、旭瀛公司之间就案涉202房的买卖合同关系中的同等购买条件购买案涉202房（由旭星公司向旭瀛公司按照同等购买条件支付对价，旭瀛公司将案涉202房过户至旭星公司名下）。
一审法院认定事实：查册时间为2015年7月15日的《房地产登记簿查册表》显示位于天河区体育东路13号二层202房的房地产（以下简称案涉202房）套内建筑面积为456.1918平方米，建筑面积468.0504平方米，使用性质为非居住用房。
2008年5月8日，旭星公司与中铁南方公司签订《广州市房地产租赁合同》，约定中铁南方公司同意将位于广州市天河区体育东路13号首层02房（以下简称案涉首层02房）中的7平方米和二层202房456平方米的房地产出租给旭星公司作商业用途使用，租赁期限自2008年（月、日处均空白）至2016年11月30日；并就双方的权利义务进行约定。
2012年1月20日，旭瀛公司（甲方）与李伟文（乙方）签订《合作协议》，约定：甲乙双方就有关购买案涉首层02房和案涉202房，于2012年12月21日、1月18日签署的《合作协议》及《补充协议》作出调整，以共同出资联合购买的方式进行合作；（第二条）双方同意产权面积按案涉202房归甲方所有、案涉首层02房归乙方所有，并以此为原则进行登记；等条款。
2012年，旭瀛公司以房屋买卖合同纠纷为由向广州铁路运输中级法院起诉中铁南方公司（该案被告）、李伟文（该案第三人），要求中铁南方公司立即将案涉首层02房和案涉202房过户到旭瀛公司和李伟文名下。广州铁路运输中级法院予以受理并审理后，于2012年12月18日作出（2012）广铁中法民初字第36号民事判决（以下简称36号民事判决），查明及认定的与本案有关的内容如下：一、2011年12月29日，旭瀛公司以李伟文的名义向中铁南方公司支付购买案涉首层02房和案涉202房的保证金3200万元，同年12月30日，旭瀛公司向中铁南方公司发出《关于交纳保证金的通知函》，明确由李伟文将旭瀛公司购买案涉首层02房和案涉202房的保证金3200万元转账到中铁南方公司……旭瀛公司于2012年1月20日与李伟文签订《合作协议》，约定由双方共同出资联合购买中铁南方公司拟出售的体育东路13号商铺。双方同意以李伟文的名义向中铁南方公司支付3200万元的竞买保证金，其中旭瀛公司委扦易某出资900万元，李伟文出资2300万元。并约定竟买成功后案涉首层02房产权归李伟文所有，案涉202房产权归旭瀛公司所有。同日，旭瀛公司加价一万元以3401万元报价竞得案涉首层02房和案涉202房（共计763.0051平方米）。二、该院认为本次交易旭瀛公司与中铁南方公司已经达成合意……旭瀛公司与李伟文联合共同参加投标购买案涉首层02房和案涉202房，并无不当之处；且旭瀛公司最后竞得案涉首层02房和案涉202房亦并非因为行使承租人的优先购买权在同等价格情况下取得，而是在比另一竞买人报价高出一万元的情况下按照价高者得的原则以3401万元竞买成功……中铁南方公司以上级公司不同意为由对抗善意购买人，不予办理交易房产过户手续的理由依法不能成立……遂判决：旭瀛公司将购房余款201万元支付给中铁南方公司；中铁南方公司在收到余款之后将案涉首层02房过户到李伟文名下，案涉202房过户到旭瀛公司名下（有关案涉首层02房和案涉202房所涉及的买卖双方所发生的税金和费用均由买受人承担）。上述36号民事判决已经发生法律效力。
2013年1月5日，旭瀛公司（甲方）与李伟文（乙方）签订《协议书》，约定：（第一条）甲、乙双方同意不再执行2012年1月20日签订的《合作协议》；（第二条）甲方同意将案涉首层02房和案涉202房全部转到乙方名下，应付的购房尾款由乙方支付，乙方另以现金支付甲方615万元，支付方式为：乙方在收到原业主通知缴纳购房尾款之后，办理交易过户之前，向甲方账户支付315万元，甲方在收到乙方款后，三天内协同乙方办理一切交易过户手续，在乙方收到缴纳交易税费通知后，将余款300万元支付给甲方；（第五条）本协议是双方经过多次磋商后达成的，不存在任何翻悔的理由，如��甲方违约不将物业转让给乙方，或乙方不受让物业，均构成违约，违约方应向守约方支付违约金20000000元；（第六条）甲乙双方特别约定案涉房屋从向中铁南方公司购得，到转让到乙方名下所涉及的全部税费，均由乙方承担；等条款。
2013年1月9日，李伟文向中铁南方公司转账支付201万元；中铁南方公司次日开具相应的编号为042987的收款收据（显示中铁南方公司收到体育东路13号交易保证金201万元）。
旭星公司为证明根据“买卖不破租赁”原则，旭瀛公司于2013年1月3日确认代替中铁南方公司继续履行《广州市房地产租赁合同》、于2013年7月8日告知旭星公司其将以615万的交易价格向李伟文出售案涉202房且旭星公司在同等条件下享有优先购买权，旭星公司在约定期限内向旭瀛公司复函表示决定行使优先购买权并同意以同等条件购买案涉202房，提供了以���证据：1、《关于继续履行体育东路13号二层202房商铺租赁合同的确认书》（显示：旭瀛公司与旭星公司于2013年1月3日共同签署。主要内容为鉴于36号民事判决案涉202房的产权归旭瀛公司所有，并且中铁南方公司将案涉202房交接给了旭瀛公司；根据“买卖不破租赁”的原则，旭星公司与中铁南方公司签订关于案涉202房的租赁合同，由旭瀛公司代替中铁南方公司继续履行，旭星公司同意自2013年1月起将每月租金缴纳给旭瀛公司）。2、《关于原租赁合同继续有效及贵司享有广州市天河区体育东路13号202房屋优先购买权的告知函》（显示：旭瀛公司于2013年7月8日向旭星公司作出。主要内容为旭瀛公司声明：一、根据“买卖不破租赁”的原则，旭星公司与原业主签订的《广州市房屋租赁合同》继续有效，租赁期至2016年11月30日，该租赁合同出租人的权利与义务由旭瀛公司承接��二、现旭瀛公司将案涉202房出售，成交条件详见旭瀛公司与李伟文签订的《协议书》，根据法律规定旭星公司在同等条件下享有优先购买权，如旭星公司有意购买案涉202房，请于收到该函之日起30日内与旭瀛公司联系，如旭星公司在上述期限内未能作出是否购买之意思表示，则视为旭星公司放弃优先购买权）。3、《<关于原租赁合同继续有效及贵司享有广州市天河区体育东路13号202房屋优先购买权利的告知函>复函》（显示：旭星公司于2013年7月16日向旭瀛公司作出。主要内容为旭星公司正式决定行使优先购买权，以同等条件购买案涉202房，相关手续待旭瀛公司办妥案涉202房过户手续至旭瀛公司名下并取得该房屋的房地产权证后即时办理，旭星公司在与旭瀛公司办理案涉202房过户至旭星公司名下的递件手续的当天一次性支付全部房款给旭瀛公司，请旭瀛公司在办妥案涉202房的房地产权证后及时通知旭星公司以配合旭星公司行使法定的优先购买权购买案涉房屋）。经质证，李伟文对上述证据均不确认真实性，认为不具有关联性，该三份证据是旭星公司与旭瀛公司两个关联公司事后伪造的证据，不能证明旭星公司具备优先购买权的主体资格；如果旭星公司不能提供完税的租金缴纳证明，则李伟文不确认旭瀛公司和旭星公司形成租赁合同法律关系；不能证明旭星公司在法定的期限内主张了优先购买权。
因李伟文向一审法院申请对旭星公司证据《<关于原租赁合同继续有效及贵司享有广州市天河区体育东路13号202房屋优先购买权利的告知函>复函》的打印字迹、印文、纸张形成时间进行鉴定，一审法院依法摇珠确定并委托了鉴定机构广东明鉴文书司法鉴定所（以下简称明鉴鉴定所）对上述复函���的打印字迹、印章痕迹、纸张的形成时间是否晚于上述复函载明的落款时间及其实际形成时间进行鉴。明鉴鉴定所先于2016年6月17日向一审法院作出《受理函》表明不受理委托事项中涉及打印字迹、纸张形成时间的项目。鉴定过程中，一审法院调取了存于广东省工商行政管理局的工商档案中旭星公司自2012年3月29日至2016年6月27日期间共计32份盖印资料作为比对样本，其中样本8至样本20显示的落款时间段为2013年4月15日至2013年7月16日。2016年11月4日，明鉴鉴定所作出[2016]文鉴字第125号《鉴定意见书》，其鉴定意见为：检材《<关于原租赁合同继续有效及贵司享有广州市天河区体育东路13号202房屋优先购买权利的告知函>复函》的印文盖印时段与样本8至样本20（时间段为2013年4月15日至2013年7月16日）的印文盖印时段相符。一审法院又于2017年2月22日向明鉴鉴定��发出《补充鉴定函》，要求该鉴定所对《<关于原租赁合同继续有效及贵司享有广州市天河区体育东路13号202房屋优先购买权利的告知函>复函》中的印文与其重叠的打印文字“广东旭星实业开发有限公司二〇一三年七月十六日”的形成先后顺序、最后两行打印文字“广东旭星实业开发有限公司”和“二〇一三年七月十六日”与该纸张上其余打印文字是否同一台打印机整体一次性打印形成进行补充鉴定。2017年4月10日，明鉴鉴定所作出[2016]文鉴字第125-1号《鉴定意见书》，其鉴定意见为：二者是同台打印机打印形成；未发现多次打印现象；二者的朱墨时序是先字后印。
本案审理过程中，一审法院于2015年9月6日向相关行政管理部门发函查询案涉202房的转移登记情况，后广州市国土资源和规划委员会于2016年1月12日作出穗国房协查〔2015〕483号复函���称：一、房屋情况，案涉202房已以中铁南方公司的名义以08登记9021183号案办理产权登记，暂无查封、抵押和申请转移登记的信息；2013年9月11日，广州铁路运输中级法院向我委（原市国土资源和房屋管理局，下同）送达〔2013〕广铁中法执字第4-2号《协助执行通知书》，要求将案涉202房过户至旭瀛公司名下；2014年9月18日，广州铁路运输中级法院向我委送达《关于中止办理天河区体育东路13号二层202号房屋之交易手续的函》要求中止办理旭瀛公司买受案涉202房的过户等相关交易手续。二、处理意见，鉴于广州铁路运输中级法院来函要求中止办理旭瀛公司买受案涉202房的过户等相关交易手续，故案涉202房暂不能办理转移登记，需待广州铁路运输中级法院解除限制后，方可办理转移登记手续。一审法院于2017年7月26日向广州市房地产档案馆查询案涉202房的限制转移情况，该��出具的《广州市不动产登记查册表》显示案涉202房仍处于中止办理旭瀛公司买受的该物业之过户等相关交易手续的状态。
本案中，中铁南方公司、旭瀛公司和旭星公司均确认《广州市房地产租赁合同》的出租人已经由中铁南方公司变更为旭瀛公司。
一审法院认为：本案的争议焦点是《协议书》是否有效及旭星公司对案涉202房是否享有优先购买权。
第一，旭星公司与中铁南方公司于2008年5月8日签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。从本案查明的事实看，已经发生法律效力的36号民事判决已经判决中铁南方公司在收到余款201元之后将案涉202房过户到旭瀛公司名下（有关案涉首层02房和案涉202房所涉及的买卖双方所发生的税金和费用均由买受人承担）；中铁南方��司也已经于2013年1月9日收到201万元款项；本案中，中铁南方公司、旭瀛公司和旭星公司均确认《广州市房地产租赁合同》的出租人已经由中铁南方公司变更为旭瀛公司，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，《广州市房地产租赁合同》的效力并不因此受影响。
第二，李伟文、旭瀛公司双方于2013年1月5日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且从《协议书》第二条的内容来看，李伟文、旭瀛公司双方就案涉202房形成的是买卖合同关系。其一，旭星公司和旭瀛公司关于《协议书》就案涉202房约定的转让价格过低且属于合同双方恶意串通的陈述，未提供充分证据予以证实，一审法院依法不予采信。其二，旭星公司关于《协议书》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的强制性规定，根据《中华人民共和���合同法》第五十二条第五项规定应属无效的主张，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项不属于效力性强制规定，旭星公司该项主张缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。其三，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，旭星公司作为承租人享有同等条件下优先购买案涉202房的权利，且旭瀛公司应当在出卖之前的合理期限内通知旭星公司，但现有证据并未显示旭瀛公司在《协议书》签署前通知了旭星公司，应认定旭瀛公司侵害了旭星公司的优先购买权，但旭星公司以此为由要求确认《协议书》无效，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定相悖，故一审法院对旭星公司的第一项诉讼请求不予支持。
第三，根据鉴定机构明鉴鉴定所作出的[2016]文鉴字第125号和[2016]文鉴字第125-1号《鉴定意见书》的鉴定意见，结合《关于原租赁合同继续有效及贵司享有广州市天河区体育东路13号202房屋优先购买权的告知函》、《<关于原租赁合同继续有效及贵司享有广州市天河区体育东路13号202房屋优先购买权的告知函>复函》的内容来看，旭星公司在收到旭瀛公司的通知后已经在通知限定的期限内且短于15日的时间内向旭瀛公司作出了需要行使优先购买权的意思表示，并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）项的规定。
综上，《协议书》应属有效，而旭星公司享有同等条件下优先购买案涉202房的权利。
关于李伟文的第一、二、三项诉讼请求，《协议书》虽然有效，但如前所述，旭星公司享有同等条件下优先购买案涉202房的权利，且案涉房屋目前并未登记至李伟文名下，因此，在旭星公司在本案中提出独立的诉讼请求要求按照李伟文向旭瀛公司购买案涉202房的同等条件（即使该条件中最重要的一点即交易价格为李伟文所主张的高于旭瀛公司所主张的购买价即1716万元）的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项的规定，一审法院对李伟文的第一、三项诉请不予支持。李伟文的第二项诉请系基于其依照《协议书》约定可依法取得案涉202房所有权的基础而提出，但如前所述，一审法院因旭星公司在本案中主张优先购买权而对李伟文要求继续履行合同的诉请并未支持，因此，李伟文的第二项诉请缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。
关于旭星公司的第二项���讼请求，虽然旭星公司在本案中明确表示愿意按照李伟文向旭瀛公司购买案涉202房的同等条件（即使该条件中最重要的一点即交易价格为李伟文所主张的高于旭瀛公司所主张的购买价即1716万元），而旭瀛公司也对此表示如果案涉202房具备过户条件其同意旭星公司优先购买，但根据广州市国土资源和规划委员会于2016年1月12日作出穗国房协查〔2015〕483号复函和广州市房地产档案馆于2017年7月26日出具的《广州市不动产登记查册表》的内容，案涉202房现在仍处于中止办理旭瀛公司买受的该物业之过户等相关交易手续的状态，因此，根据合同相对性原则和物权公示公信原则，旭星公司现要求旭瀛公司协助其办理案涉房屋的产权过户至其名下的手续也存在履行上的客观障碍，故一审法院对其该项诉请依法予以驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法��则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）项、第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条第一款的规定，于2017年9月12日作出如下判决：一、驳回原告李伟文的全部诉讼请求；二、驳回第三人广东旭星实业开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费177600元，由原告李伟文负担；鉴定费79080元，由原告李伟文负担。第三人广东旭星实业开发有限公司提出独立诉讼请求的受理费124760元，由第三人广东旭星实业开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。旭瀛公司提交了查册表，拟证明涉案房屋至今处于铁路运输中院的限制交易的状态。���伟文质证称：该查册表是一审中旭瀛公司已提交过，因为房屋被铁路中级法院限制交易，一审已质证，不动产登记查册没有关联性，涉案房屋具备交易条件。涉案房屋一楼产权已办好。旭星公司质证称：该查册表，可以证明房屋的产权人仍然是中铁南方公司，故无论是我司还是李伟文均未享有房屋的物业，在双方均有房屋债权的情况下，我司作为承租人，享有优先购买的法定权利，李伟文仅是签订协议获得的约定的权利，法定权利优先于约定权利，我司享有优先购买权。中铁南方公司没有到庭进行质证。本院经审理，确认一审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审，李伟文坚持认为，其��旭瀛公司之间就涉案争议房产签订的协议不属于一般买卖合同，而属于对竞买房产的重新分配。其次，李伟文坚持否认旭瀛公司与旭星公司存在租赁关系，认为旭星公司不存在优先购买权。再有，认为本案争议的房产过户不存在障碍，应按协议履行。最后，其还认为旭瀛公司与旭星公司存在不诚信行为，原审处理导致不公。故此，本案二审主要争议焦点在于双方当事人签订的《协议书》效力认定，以及旭星公司租赁关系是否真实，是否具有优先购买权的认定。经二审审核，围绕上述争议焦点，逐一予以分析如下。
一、关于旭瀛公司（甲方）与李伟文（乙方）签订《协议书》的效力认定。（2012）广铁中法民初字第36号民事判决：“旭瀛公司将购房余款201万元支付给中铁南方公司；中铁南方公司在收到余款之后将案涉首层02房过户到李伟文名下，案涉202房过��到旭瀛公司名下（有关案涉首层02房和案涉202房所涉及的买卖双方所发生的税金和费用均由买受人承担）。”该协议形成于上述生效判决之后，李伟文关于该协议属于竞买分配的主张，并不能改变双方当事人在生效判决确定产权后再进行协议买卖的事实。故此，该主张亦不足以推翻一审关于上述协议买卖合同性质的认定。一审认定上述协议效力的论述详尽，认定正确，且旭瀛公司与旭星公司对此并未上诉，故此，本院不再赘述，予以维持。
二、关于旭星公司优先购买权的认定问题。首先，关于旭瀛公司与旭星公司存在租赁关系的审理，一审已经应李伟文的申请对相关文书穷尽鉴定手段，但在无法证伪的情况下，依据现有证据予确认租赁关系并不违反民事诉讼程序及原则，并无不当，故此本院对于一审在租赁关系的认定上予以维持。但是，经审核，旭瀛公��与旭星公司股东均存在关联，法定代表人亦均是易某本人。基于上述事实，据一般认知，一方面，对于协议的签订，旭星公司应当明知，却并未及时提出异议，直至协议签订长达近半年及李伟文与旭瀛公司出现涉案争议后才提出优先购买权，明显有违常理。另一方面，亦基于上述公司关联性及同一法定代表人的事实，李伟文有理由相信协议不涉及优先购买权问题。再有，旭瀛公司先与李伟文签订转让协议，而近半年后再向旭星通知优先购买，并以此作为对协议效力的抗辩，明显有违诚信。在房地产价格飙升的市场背景下，结合旭瀛公司与旭星公司的利益关联性，支持旭星公司的优先购买权，明显归利不当，亦有违诚实信用及交易稳定原则。故此，一审对优先购买权的认定有误，本院依法予以纠正。但鉴于涉案物业至今仍未过户至中铁南方公司名下，一审不支持李伟文的过户诉请，在处理结果上亦无不当，本院亦予以维持。另，鉴于本案诉讼中，李伟文明确诉讼请求是租金损失赔偿，在未确认李伟文对涉案争议房产所有权的情况下，原审不予支持该诉求，亦无明显不当。至于李伟文依据合同履行要求认定旭瀛公司违约并主张违约金支付的可另行诉请。
综上，上诉人李伟文上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费177600元，由上诉人李伟文负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年五月二十八日
书记员 冯冠豪
李倩妤