山东省阳谷县人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)鲁1521执异78号
案外人：刘梅芳，女，1984年4月23日出生，汉族，居民，住山东省阳谷县。
委托代理人：张景军，男，1967年2月10日出生，汉族，居民，住阳谷县。
申请执行人：山东阳谷农村商业银行股份有限公司侨润支行。
住所地：山东省聊城市阳谷县黄山路***号。
法定代表人：陈东明，行长。
委托代理人：李晓京，山东万航律师事务所律师。
委托代理人：李家彦，山东阳谷农村商业银行股份有限公司侨润支行员工。
本院在执行申请执行人山东阳谷农村商业银行股份有限公司侨润支行与被执行人孙鲁金融借款合同纠纷一案中，案外人刘梅芳对位于阳谷县谷山家园1号楼1单元301室的执行标的向本院提出书面异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年12月19日举行了听证，现已审查终结。
案外人刘梅芳称，2013年1月20日，我与孙鲁签订了楼房买卖协议，约定孙鲁将其所有的位于阳谷县谷山家园1号楼1单元301室房产转让给我，我已支付全部价款，并实际占有该楼房，该合同已经履行完毕。贵院查封该处楼房属错误，根据相关法律规定不能对该房屋进行执行。请求解除对位于位于阳谷县谷山家园1号楼1单元301室房产的查封。
申请执行人称，一、依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，已登记的不动产按照不动产登记薄判断权利人，涉案房屋登记在被执行人孙鲁名下，案外人不是涉案房产法律上的权利人。二、案外人在申请书中所作的“2013年1月20日购买涉案房屋”陈述不属实，孙鲁提供担保时曾于2013年3月27日在我行填写了保证人实地调查表，其自述居住地在谷山家园即涉案房屋内，与案外人的陈述矛盾。三、案外人关于其实际占有涉案房屋的陈述亦不属实，我行工作人员曾多次到涉案房屋处均叫门无应答，走访邻居称“没见过涉案房屋中有人”，法院在涉案房屋门口张贴公告时也没有人在此。综上，请求贵院驳回案外人异议申请。
案外人向法庭提交了如下证据：
楼房买卖协议一份。拟证明案外人与孙鲁于2013年1月20日签订了楼房买卖协议，协议注明了楼房的位置和房款数额；二、孙鲁出具的收到房款的收到条两张。拟证明孙鲁于2013年1月20日收到案外人交付的房款8万元，2013年2月13日收到案外人交付的房款18万元；三、（2017）鲁1521执2048-1号执行裁定书一份。证明本院查封了涉案房产；四、中国工商银行卡号为62×××25,2012年11月25日-2013年3月22日的交易明细1份及阳谷县农村商业银行卡号为62×××13,2013年4月29日-2013年12月21日的交易明细1份。拟证明刘梅芳在其农商行的卡上于2013年1月4日分9次提款5万元，2013年1月6日分7次提款19000元，2013年2月21日刘梅芳在其工行的银行卡上提取现金14万支付2月13号的18万，2月13号当日付款4万。
申请执行人对案外人提交的证据发表了如下质证意见：
对证据一的真实性有异议，1、从签署时间看协议显示为2013年1月20日，而孙鲁20**年3月27日在对其进行保证人实地调查时，其自述居住地在谷山家园即涉案房屋内，与协议的签署时间相矛盾；2、从内容上看，该协议书缺乏二手房买卖所需要的基本约定，比如房屋现状、是否装修、装修归属、过户费用的承担等，水电暖物业费等涉及生活必须费用的交接也没有约定，明显不符合常理。对证据二真实性有异议，两张收据总金额高达26万元，在没有银行转账凭证、资金来源等证据加以佐证的情况下，如此大额的交易与阳谷县普通居民的收入情况和日常生活大额交易习惯不符，收据中记载的款项是否实际支付明显存疑。对证据三真实性无异议，该执行裁定书不能证实法院查封的是案外人的房屋，能够证实查封的是被执行人孙鲁名下的房产。对证据四中的中国工商银行卡交易明细真实性有异议，该流水明细未显示尾号为1425账号的户主姓名为刘梅芳，2013年2月21日现金支取14万元的操作人员未显示是刘梅芳，该提取时间与案外人庭审中提交的18万元收据注明的2013年2月13日时间不一致，即孙鲁在未收到款项的情况下就出具了18万元的收据，明显不符合常理，异议人主张在2013年2月13日当天交付给孙鲁4万现金，在银行流水中未显示取款情况，也没有其他证据证实4万元现金的来源，因此该流水明细与异议人主张的2013年2月13日交付18万元房款的事实无关联；对阳谷县农村商业银行卡交易明细真实性无异议，但认为，2013年1月4日该明细显示有9次取款，前2次为现金支取，后7次为ATM机取款，且后7次金额均为3000和2000元的小额取款，如果该5万元是为支付房款而提取，异议人完全可以再办理现金支取时一次性提取，多次小额取款不符合该钱款为一次性使用的情况；2013年1月6日有7次通过ATM机取款，金额均为3000元及1000元的小额提款，7次共计1.9万元，这种多次小额提款的行为与2013年1月20日交付房款的时间也相去甚远，无法证实该6.9万元是用于支付2013年1月20日的8万元房款。综上所述，异议人提交的2份银行流水所显示的资金流向、取款方式、交易习惯与异议人在庭审中提交的2份房款收据不具有关联性。
本院查明：本院在执行申请执行人山东阳谷农村商业银行股份有限公司侨润支行与被执行人孙鲁等金融借款合同纠纷一案中，依据已经发生法律效力的（2015）阳商初字第1778号民事判决书向被执行人孙鲁发送执行通知书，责令被执行人履行生效法律文书所确定的义务，被执行人未履行。2017年10月26日，本院作出（2017）鲁1521执2048-1号执行裁定书，裁定查封被执行人孙鲁名下的位于阳谷县谷山家园1号楼1单元301室的房产。2017年11月20日，案外人刘梅芳对本院位于阳谷县谷山家园1号楼1单元301室的执行标的向本院提出书面异议申请。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第（一）项的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当首先审查案外人是否系权利人，已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人。本案中被裁定查封的位于阳谷县谷山家园1号楼1单元301室登记在孙鲁名下，案外人刘梅芳不是涉案房产的权利人。案外人虽然提交了楼房买卖协议与孙鲁出具的26万元楼房的收款收条，但对如此巨额的款项并未提交直接的付款凭证，其提交的中国工商银行卡交易明细该账号的户主姓名为刘梅芳，亦未显示现金支取14万元的人为刘梅芳，且该笔款提取时间与案外人提交的18万元收据的时间不一致；案外人主张的在2013年2月13日当天交付给孙鲁4万现金，在银行流水中未显示取款情况，也没有其他证据证实4万元现金的来源；其提交的阳谷县农村商业银行卡交易明细均为3000元左右的小额取款，不符合支付购房款的常理，且这种多次小额提款的行为与2013年1月20日交付房款的时间不一致，无法证实该6.9万元是用于支付2013年1月20日的8万元房款。案外人未提交其并未支付全部购房价款并实际入住的合法有效证据，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本院查封涉案房产并无不当，案外人的异议不能成立，其异议请求应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：
驳回案外人刘梅芳的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 胥凤莲
人民陪审员 张宗龙
人民陪审员 王 莉
二〇一八年三月二日
书 记 员 段文冰