江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏02民终3967号
上诉人（原审被告）：江阴市鑫洲物业管理有限公司，住所地江阴市延陵路528号C1-69号，组织机构代码74370316-1。
法定代表人:李伟，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：姜飙，江苏通成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋义伟，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：百联江阴购物中心有限公司，住所地江阴市延陵路528号希望广场B、C区。
法定代表人：桑敬文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩克鹏，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。
原审被告：江阴希望房地产开发有限责任公司，住所地江阴市虹桥北路128号。
法定代表人：吕静，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈亮，该公司员工。
上诉人江阴市鑫洲物业管理有限公司（以下简称鑫洲物业公司）因与被上诉人百联江阴购物中心有限公司（以下简称江阴百联公司）、原审被告江阴希望房地产开发有限责任公司（以下简称希望房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2015)澄民初字第01059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鑫洲物业公司上诉请求：改判驳回江阴百联公司的诉讼请求并由江阴百联公司全额承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、原审认定事实有误。出租方已依约履行合同，于2013年11月19日移交了涉争房产。出租方并未隐瞒无房产证的面积部分，且签约时负责任地告知了无房产证部分的分布在一至四层，承租方在图纸上盖章认可。就无证历史遗留问题，江阴市相关部门专门研究了没有产证的8840.63平方米的现状与解决方案，被上诉人系直接获取信息，上诉人并未对其“误导”，被上诉人随后推进了项目。直至起诉，上诉人并未收到被上诉人的催告办妥函。承租方是一家经验丰富的建设运营购物中心的公司，对风险应当进行了预估，项目建设中的支出费用是其商业经营中正常可预见的费用，不是因为上诉人有意隐瞒而产生的费用，均应由被上诉人自担。本案上诉人在整个合同签订、履行过程中不存在任何违约行为，所有信息均予以披露，其对于办证事宜一直在力争早日办妥，且三方约定没有房产证不计入租金，原审认定未办证导致合同无效，系认定事实错误。2、原审程序严重违法。被上诉人在2015年7月底方提出撤销合同，已超过行使撤销之诉一年的时效。一审法院二次开庭后反而借“释明权”告知被上诉人变更诉讼请求，变更为确认无效合同之诉。3、原审引用法条不当。
江阴百联公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由：1、原审认定合同无效是正确的，承租的整个物业系用于整体经营，具有整体性，对租赁物的履行无法分割，因此未取得建设工程规划许可证的部分导致合同整体无效。2、上诉人至今未交付租赁物业，上诉人称2013年11月19日租赁房产已全部移交并非事实。交付应以双方交接备忘录为准，但上诉人根本无法提供交接备忘录。3、上诉人在签约前声称8840.63平方米部分在办证中，从未告知被上诉人8840.63平方米部分是未取得建设工程规划许可证的，签订合同后在办理相关审批手续时才被行政部门告知，该物业面积根本无法办证，因此，对合同无效上诉人负有过错，一审法院判令上诉人承担赔偿责任于法有据。
希望房地产公司述称意见与上诉人一致。
江阴百联公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2013年8月19日签订的《租赁合同》；2、鑫洲物业公司支付违约金1000万元；3、鑫洲物业公司赔偿他公司损失1692537.59元；4、鑫洲物业公司支付他公司为实现权利支出的律师代理费401650元；5、希望房地产公司对鑫洲物业公司的上述2、3、4项诉讼请求承担连带保证责任；6、本案的诉讼费用由被告方承担。一审庭审中，江阴百联公司认为涉案的租赁合同因部分房屋未办理建设工程规划许可证无效而导致合同整体无效，故将诉讼请求变更为：1、确认双方于2013年8月19日签订的《租赁合同》无效；2、鑫洲物业公司赔偿他公司损失1692537.59元；3、鑫洲物业公司支付他公司为实现权利支出的律师代理费401650元；4、希望房地产公司对鑫洲物业公司的上述2、3项损失承担连带赔偿责任；5、本案的诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2013年8月19日，上海友谊集团股份有限公司（以下简称友谊集团）与鑫洲物业公司、希望房地产公司签订《租赁合同》一份。鑫洲物业公司将位于江阴市延陵路528号希望广场B、C区地上一至四层房屋出租给友谊集团开办“百联江阴购物中心”项目。合同约定，出租房屋总面积为21873.3平方米，租赁期限为十年，租金第一年为日租金1.12元／平方米、第二年为日租金1.28元／平方米、第三年为日租金1.60元／平方米，自第四年起每三年在前一年度基础上递增5%。鑫洲物业公司应于2013年8月31日前将租赁房屋交付给承租方。合同约定若因鑫洲物业公司的原因无法交付，影响“百联江阴购物中心”按时开业的，承租方有权终止合同，并要求支付违约金1000万元。希望房地产公司作为担保方，向承租方提供不可撤销的连带保证担保。合同同时约定，承租方为经营需要，在租赁物业所在地投资成立用于本项目经营的子公司，该项目公司成立后，本合同承租方的权利义务均由该项目公司继承。2014年1月6日，他公司在江阴投资设立。合同签订后，鑫洲物业公司至今未向他公司交付租赁房屋。鑫洲物业公司在签订《租赁合同》时向他公司隐瞒出租房屋中有约8840.63平方米在建设时未取得建设工程规划许可证无法办理产权证事实，谎称该部分房屋产权证正在办理中。基于对鑫洲物业公司的信任，友谊集团在签订合同后成立子公司并招聘了工作人员、进行前期招商活动、并委托设计单位进行装修改造等设计，但在向相关行政审批机关办理报批手续时，鑫洲物业公司告知出租房屋部分建筑属未批先建，证照不全，导致装修方案无法通过相关部门审批。他公司认为，鑫洲物业公司至今未按约交付房屋且在出租房屋时隐瞒部分房屋未取得建设工程规划许可证无法办理产权证的事实，根据法律规定该部分房屋出租合同应为无效合同。他公司是对整个租赁物业进行整体承租、规划和设计以开设购物中心，为一个整体项目，合同部分无效导致其余部分履行已不可能，他公司的合同目的无法实现。鑫洲物业公司的行为已构成违约。为维护他公司的合法权益，故诉至法院。
一审法院认定事实：
2013年8月19日，鑫洲物业公司（甲方）、友谊集团（乙方）、希望房地产公司（丙方）签订租赁合同一份，约定鉴于：1、甲方受物业权利人委托，全权负责江阴希望广场物业的经营管理及整体的扩建和改造事宜，拥有将位于江阴市延陵路528号希望广场物业对外出租之权利。2、乙方有意以购物中心形式承租江阴希望广场部分物业，用以构建“百联江阴购物中心”项目，其中百货主力店为乙方旗下连锁百货品牌东方商厦。3、丙方作为甲方担保人，保证甲方有效履行本租赁合同并承担连带责任。
甲乙丙三方根据上述合作意向，就乙方承租江阴希望广场B、C区一至四层物业（以下简称“租赁物业”）用于百联江阴购物中心经营事宜，本着平等互利，友好协商的精神，达成以下协议，以资共同遵守。
第一条租赁物业
1.2租赁范围为江阴希望广场B、C区地上一至四层，东至内街358街，南至希望街，西至内街星光大道，北至延陵路，总面积为21873.3平方米，其中房地产权证记载面积为13032.67平方米，暂未办妥房地产权证的面积约8840.63平方米，具体详见附件四：租赁物业各楼层租赁范围平面图（双方盖章）……
第三条租赁物业的合法性和完整性
甲方及丙方向乙方郑重承诺：3.1甲方是租赁物业的合法且唯一的被委托管理人，在签署本合同前已取得相应租赁物业权利人授权甲方经营管理和对外出租的合同协议或委托书。
3.6在合同期间内正办理产证部分可用于商业经营，甲方及丙方负责协调办理次承租人相关证照。若因正办理产证部分造成乙方无法对外正常招商及经营的，则由甲方及丙方全权负责并协调解决。若因正办理产证部分无法办出产证导致乙方项目整体无法存续经营产生的损失则由甲方全权负责……
第四条租赁期限
4.1租赁物业的租期为十年。租期届满前乙方有权根据经营情况选择是否继续承租租赁物业，若乙方选择继续承租的，则本合同十年租赁期限届满后再延长五年。租赁期限自租赁物业交付之日起计算。交付日期按8.1条款执行。
4.3如因甲方原因导致租赁物业推迟交付的，且不超过双方确定的90日的交付宽展期的，则本合同的租赁期限的起始时间作相应顺延，以租赁物业的实际交付日为准……
第六条租金及装修优惠
6.1本合同项下的租金为乙方承租租赁物业所支付的房屋租金，租赁物业由乙方自行管理，并承担相应物业管理费用，除另有约定外，乙方不再向甲方支付任何物业管理费用。
6.2租赁物业的日租金以人民币1.60元／平方米为基数，第四年起每三年在前一年度基础上递增5%，其中第一年日租金在1.60元／平方米基础上按七折计算，即日租金为1.12元／平方米；第二年日租金在1.60元／平方米基础上按八折计算，即日租金为1.28元／平方米……
6.3计租面积：原则按照房地产权证记载建筑面积计算。
甲乙丙三方约定，本合同项下计租面积暂按现有租赁范围内房地产权证记载建筑面积13032.67平方米计算。暂未办妥房地产权证的面积约8840.63平方米暂不列入计租面积，甲方承诺物业权利人对于暂未办妥房地产权证的面积约8840.63平方米均享有合法物权且包含在整体的租赁范围内，乙方在本租赁期限内可有效使用该面积区域，该部分面积由甲丙方和物业权利人负责办妥相关面积的房地产权证后再纳入计租面积。
6.4租金原则自装修免租期结束次日起计算，若因甲方迟延交付的，则租金计算日期从乙方开业日起次日计算，双方另有约定的除外。
暂未办妥房地产权证的面积约8840.63平方米待办妥相关面积的房地产权证后于次月起计算租金……
第七条租金的支付方式
7.1租金每三个月结算一次。乙方应在每期第一个自然月1日-10日内向甲方支付当年年度租金的四分之一，届时乙方凭甲方在付款日之前提供的发票和书面付款通知，在本合同约定期限内，以支票或转账形式将每期约定租金缴入甲方开户银行账号。如甲方逾期提交发票和书面付款通知的，则乙方付款时间相应顺延。甲方开具的发票应当是符合国家有关规定的合法发票。计算租金当期不满一个日历月的按天计算……
第八条租赁物业交付日期和开业日
8.1交付日期：甲乙双方约定，租赁物业于2013年8月31日前交付，物业交付需签署书面的交接备忘录。物业交付之日以双方进行物业交接时签署的交接备忘录载明的日期为准。
8.2开业日：“开业日”指乙方完成了购物中心（租赁物业）对外营业所需的一切装修、营业设备的安装和所必需的准备工作后，购物中心（租赁物业）对外开业和经营的日期。租赁物业开业日暂定为2013年12月31日前，若因甲方交付推迟而延期的，则新开业时间根据大型商业开业规律由甲乙双方另行商定。
第九条租赁物业交付验收标准
9.1甲方的租赁物业应该具备建筑物法定的交付使用条件，不存在质量及法律上的瑕疵。
9.2租赁物业交付按现状交付，具体交付标准包括：租赁物业房屋结构符合商业经营条件，租赁物业配套的中央空调系统、消防报警系统、自动扶梯和升降电梯、强弱电设备等能正常使用，符合国家有关质量规范。
9.3租赁物业的交付验收工作，由甲方和乙方或乙方指定物业管理单位共同验收，验收合格后甲乙交接双方应签署相应的交接备忘录。
9.4甲方所提供租赁物业中所有的设备设施须具备政府部门的质量验收合格资料及相关使用许可证资料……
第廿条合同主体及变更
20.1本合同双方的任何一方的主体任何形式的变更，不影响本合同的履行。
20.2任何一方的主体任何形式的变更，变更一方应在变更程序完成后十日内以书面形式告知另一方并出具有效法律效力的相关文件。
20.4乙方为经营需要，拟在租赁物业所在地投资成立用于本项目经营的子公司，该项目公司成立后，本合同乙方的权利义务均由该项目公司继承。届时甲乙及项目公司三方另行签署相关补充协议予以明确，本合同附件中的《房地产经营管理委托书》及《同意抵押物出租的证明》也将另行出具。
第廿一条其他
21.1乙方租赁甲方物业，需要甲方提供有关便利的，甲方在力所能及的范围内予以协助配合。
21.2在履行本合同过程中如发生纠纷，甲、乙双方寻求合适的解决方式，无论何时何事，甲方均不得采取违法方式而影响乙方正常的营业。
21.6甲方应于整个租赁期限内，为本合同项下的租赁物业的租赁获取所需所有政府批准和其他批准（包括房屋租赁许可证），并保持该等批准的合法时效性，并应根据法律办理登记手续。双方应在本合同签署生效起三十（30）日内将本合同向江阴市房地产管理部门办理房屋租赁登记备案。
第廿二条甲方的违约责任
22.1若甲方无正当理由拒绝交付租赁物业导致本租赁合同无法履行的，则视为甲方根本违约，甲方应承担违约责任，乙方有权选择终止本合同，甲方应向乙方支付违约金人民币1000万元（大写：壹仟万元）。
22.2若甲方无正当理由提前终止本租赁合同，则视为甲方违约，甲方需返还当期剩余租金、承担乙方因此而受到的装修损失，还应向乙方支付违约金1000万元（大写：壹仟万元）。装修损失指按照通常会计分摊原则剩余年限应分摊的金额。
22.3若因甲方原因，在交付宽展期结束后，仍无法实施交付，影响乙方按时开业，且延期时间超过九十（90）日及以上的，乙方有权选择终止或继续履行本合同。若乙方选择终止合同，则甲方应按本条第22.1款约定承担违约责任；若乙方选择继续履行合同的，甲乙双方重新约定租赁物业相关交付时间和开业日，双方另有约定的除外。
22.4凡因甲方及物业权利人的权利瑕疵造成乙方损失的，甲方均应承担全部赔偿责任。
22.5若甲方发生违约，乙方应发出书面违约通知，并提出纠正期限，甲方超出纠正期限不纠正即适用本条违约责任约定……
第廿六争议的解决方法
26.1甲、乙双方应严格履行本合同约定的义务，如果双方就本合同的履行发生争议，应当采取友好协商的方法解决。
26.2如果双方协商不成，一方可以向租赁物业所在地人民法院起诉。如争议事项不影响本合同其他部分的履行，则在起诉期间，除正在提请的部分外，本合同的其他部分应继续履行……
合同签订后，江阴百联公司于2014年1月6日设立，2014年9月18日获得江阴市工商局核准设立，该公司的注册地址为江阴市延陵路528号希望广场B、C区。江阴百联公司系法人独资公司，公司成立时股东为友谊集团。2014年9月4日，友谊集团更名为上海百联集团股份有限公司（以下简称上海百联公司）。2014年9月18日，江阴百联公司的股东名称由友谊集团变更为上海百联公司。
2014年3月12日，江阴百联公司就百联购物中心装修项目获得江阴市发展和改革委员会准予备案登记。
2014年3月25日、3月26日，江阴百联公司在江阴举办了招商活动。招商会议中有实地参观项目现场的内容。
2014年7月23日，江阴市政府召开协调会，专题研究百联江阴购物中心项目入驻希望广场事宜。希望房地产公司吕静提出，原星光百货主楼3层以上部分未批先建，是为了响应市政府的要求，加快建设以致手续没有及时办理，现由于证照不全，导致百联项目装修方案无法通过部门审批，无法入驻，希望市政府协调解决。会议对项目方所提要求和项目办理相关装修手续中遇到的问题作了专题研究，并形成一致意见。会议认为，百联集团是世界500强企业，百联江阴购物中心项目入驻江阴，可以有效提升江阴服务业业态发展水平、盘活希望广场存量资产、促进社会和谐稳定。希望广场商业用房B区和局部C区房产证件不健全是历史遗留问题，短期内无法彻底解决，为了保证百联江阴购物中心项目顺利入驻江阴，各级各相关部门要尊重客观现状，全力以赴支持。针对百联项目装修审批中遇到的具体问题，会议明确要坚持两条腿走路。（一）希望广场业主要迅速备齐相关材料，加紧补办证件，彻底解决历史遗留问题。（二）在希望广场补办证件的同时，为了保证百联项目尽快启动，各级各部门要主动作为，让项目先进入预审环节，以加快项目落地步伐。
一审又查明：江阴百联公司在设立过程中，支付了设立费用、招商费用、审批费用、委托设计费、员工工资费用合计1521137.59元。
江阴百联公司与江苏漫修（江阴）律师事务所签订委托合同一份，江阴百联公司委托江苏漫修（江阴）律师事务所参与其与鑫洲物业公司、希望房地产公司房屋租赁合同纠纷。委托合同约定代理费为401650元。2015年5月28日、2015年7月31日，江苏漫修（江阴）律师事务所向江阴百联公司开具总金额为401650元的代理费发票。
一审法院认为：本案的争议焦点为：一、江阴百联公司的主体资格是否适格；二、双方签订的租赁协议是否合法有效；三、江阴百联公司的损失如何确定及分担。
对于第一个争议焦点，因三方之间的租赁合同明确约定：“乙方为经营需要，拟在租赁物业所在地投资成立用于本项目经营的子公司，该项目公司成立后，本合同乙方的权利义务均由该项目公司继承”，而由友谊集团全资投资的江阴百联公司已于2014年9月18日登记设立，且该事实鑫洲物业公司亦已明知，故租赁合同约定的友谊集团的权利义务待江阴百联公司成立后已经由江阴百联公司继承。虽然合同同样约定“甲乙及项目公司三方另行签署相关补充协议予以明确，本合同附件中的《房地产经营管理委托书》及《同意抵押物出租的证明》也将另行出具”，但该约定系相关合同权利义务由江阴百联公司继承之后办理的后续手续，而并非权利义务继承的前提条件，尚未签订补充协议不能对抗江阴百联公司已继承友谊集团的合同权利义务的事实，故江阴百联公司具有原告的主体资格。
对于第二个争议焦点，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，租赁合同明确约定8840.63平方米房屋未办理房产证，庭审中江阴百联公司主张上述房屋未取得建设工程规划许可证故无法取得房产证，希望房地产公司与鑫洲物业公司在一审法庭辩论终结前均未提供证据证明上述房屋取得建设工程规划许可证。江阴百联公司又提供了房屋平面图证明未取得建设工程规划许可证的8840.63平方米面积分布在租赁房屋的一至四层，一审法院限期鑫洲物业公司、希望房地产公司提供书面的质证意见，逾期将直接认定该份证据的真实性，但鑫洲物业公司、希望房地产公司在法院指定的期限内未予以质证；一审法院又询问鑫洲物业公司、希望房地产公司租赁房屋中8840.63平方米没有办理房产证的面积在哪几层，均答复“不清楚”，因鑫洲物业公司、希望房地产公司分别是租赁房屋的建造者和出租者，理应掌握没有办理房产证的面积和分布情况。综上，一审法院根据江阴百联公司提供的房屋平面图认定租赁房屋中未办理建设工程规划许可证的面积及分布情况。租赁物业中该部分面积因未取得规划许可证使租赁合同部分无效。
从市政府的会议纪要中也可以看出，由于证照不全，导致百联项目装修方案无法通过部门审批，无法入驻。会议要求希望广场业主要迅速备齐相关材料，加紧补办证件，彻底解决历史遗留问题，与此同时各级各部门要主动作为，让项目先进入预审环节，以加快项目落地步伐。该会议纪要表明在希望广场补办齐证件之前，江阴百联公司的项目仅先进入预审环节，无法正式开展。江阴百联公司租赁鑫洲物业公司房产系用于整体经营，具有整体性，履行行为无法分割，鑫洲物业公司迟迟未能办妥房产证使得江阴百联公司无法设置户外广告牌，使得购物中心的装修工作无法正常进行，最终导致合同目的无法实现。因此涉案的租赁合同因部分房屋未办理建设工程规划许可证无效而导致合同整体无效。故一审法院对于江阴百联公司的第一项诉讼请求依法予以支持。
对于第三个争议焦点，因合同明确约定“甲方的租赁物业应该具备建筑物法定的交付使用条件，不存在质量及法律上的瑕疵”，“甲方承诺物业权利人对于暂未办妥房地产权证的面积约8840.63平方米均享有合法物权且包含在整体的租赁范围内”，因此现该约8840.63平方米租赁物业未取得建设工程规划许可证而导致租赁合同无效，鑫洲物业公司显然对于合同无效具有过错。从租赁合同及会议纪要的表述可以看出，友谊集团对于约8840.63平方米租赁物业没有房产证的事实是明知的，友谊集团作为多家购物中心的专业经营者，对于租赁房屋是否具有规划许可证等事项应该具有更高的注意义务，但友谊集团在明知约8840.63平方米房屋没有房产证的情形下未尽审慎注意义务，草率签订了合同，双方当事人对于租赁合同无效均负有责任。江阴百联公司在履行合同中支付的费用根据双方的过错程度由鑫洲物业公司和江阴百联公司按照5：5的比例分担。
1、公司设立支出的费用9050元，由相应的票据证明，一审法院依法予以确认。
2、江阴百联公司的招商费用92155元，由相应的票据证明，一审法院依法予以确认。
3、江阴百联公司设立的报批费用12850元，由相应的票据证明，一审法院依法予以确认。
4、江阴百联公司进行工程设计并支出的费用928600元，由相应的票据及合同证明，一审法院依法予以确认。
5、对于招聘人员费用478482.59元，有劳动合同、工资发放清单、银行打款记录等证据证明，一审法院依法予以确认。
6、律师费，不属于履行合同支付的费用，且双方亦未约定该费用应由鑫州物业公司承担，故一审法院不予确认。
综上，江阴百联公司为了缔约合同支出了费用1521137.59元，由鑫洲物业承担760568.80元。
租赁合同无效，担保合同亦无效。希望房地产公司作为租赁物业的开发商未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，在本案中具有过错，希望房地产公司应在鑫洲物业公司不能清偿部分承担三分之一的赔偿责任。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、友谊集团、鑫洲物业公司、希望房地产公司于2013年8月19日签订的租赁合同无效。二、鑫洲物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿江阴百联公司损失760568.80元。三、希望房地产公司对鑫洲物业公司上述债务不能清偿部分承担三分之一的连带赔偿责任。四、驳回江阴百联公司的其他诉讼请求。案件受理费23555元、公告费300元，合计23855元，由江阴百联公司负担11927.50元，由鑫洲物业公司、希望房地产公司负担11927.50元，鑫洲物业公司、希望房地产公司应负担的部分于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给江阴百联公司。
二审中，各方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审庭审中，双方就房屋有无交付存在争议。上诉人鑫洲物业公司认为房屋有交接单，但其无法提供。被上诉人江阴百联公司认为租赁物业根本没有交付，从双方2015年1月就物业整改及交付进行磋商的邮件也可以证明对方不能交接的备忘录。
本案的争议焦点为：1、2013年8月19日友谊集团、鑫洲物业公司、希望房地产公司签订的租赁合同是否有效？2、合同无效的前提下，双方的过错责任比例如何确定？
1、关于合同效力问题。合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。由于合同无效，双方依合同取得的财产应返还或折价补偿，造成损失的应予以赔偿。《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
本案中，对于8840.63平方米的租赁物业的违约面积，各方在签订房屋租赁合同中约定了租赁物业范围中含8840.63平方米暂未办妥房地产权证的部分、“甲方的租赁物业应该具备建筑物法定的交付使用条件，不存在质量及法律上瑕疵”、“若因正办理产证部分无法办出产证导致乙方项目整体无法存续经营产生的损失则由甲方全权负责”等内容。对于无证面积的分布位置，诉讼中，鑫洲物业公司陈述上述无证面积分布在一至四层A、B、C、D区连廊及平面化改造(每层中庭平面化改造)。希望房地产公司董事长吕静在江阴市人民政府专题会议纪要中陈述无证面积系未批先建，由于建设方面手续未及时办理，证照不全，导致百联项目装修方案无法通过部门审批。综合上述事实，结合希望房地产公司、鑫洲物业公司在一审法庭辩论终结前仍未提供建设工程规划许可证，原审认定租赁物中因存在未取得建设工程规划许可证的面积致租赁合同无效是正确的。
从租赁合同内容可知，租赁面积中含有8840.63平方米未办理产权证部分这一事实合同当事人是明知的，进而导致承租方的装修方案无法通过消防部门等相关部门审批，以致无法入驻、合同目的自始无法实现。上诉人虽称合同仅是部分面积未办产证故系部分无效、而非整体无效，以及上诉人仍在力争早日办妥产证，本院认为，对应8840.63平方米未办产证的面积分布在一至三层的相应位置以及四层整层，显见作为开设购物中心其设计整体方案、整体应用效果与场地面积、位置、结构等因素密不可分，如各楼层面积缺失将导致设计、装修、消防审批等各方面的障碍，原审法院因此确认合同目的无法实现及合同整体无效并无不当。
2、各方对合同无效应承担的过错责任分担的问题。鉴于签订合同时各方均是商业经营的主体，合同各方均应对合同订立和履行的所涉条件有审慎义务，但合同各方在明知涉争物业没有建设工程许可证的情况下签订租赁合同存在缔约过失责任，出租方与承租方责任过错比例相当，应承担无效合同所造成损失的各半责任。关于缔约过失责任的大小，上诉人称其已尽到了信息披露的义务，不存在对承租方的误导，且订约时在房屋平面图图纸上标注了无证面积，但该陈述并不能免除其对于签订无效合同存在相应过失的责任，原审法院认定合同当事人对无效合同承担各半责任，并据此就承租方对物业的投入等相关损失核定赔偿金额，该原则并无不当。
此外，对于上诉人鑫洲物业公司认为原审法院同意原告变更诉讼请求致程序违法等意见，与法无据，本院不予支持。对于上诉人所称其已交付租赁房屋、未有违约情形等其它理由，因其未能提供充分证据，本院亦不予采信。
综上所述，上诉人鑫洲物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11420元，由上诉人鑫洲物业公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 陈丽芳
审判员 李 飒
二○二○一七年三月二十四日
书记员 程夫栎