广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17913号
上诉人（原审原告）：王保伍，香港特别行政区居民。
委托代理人：谈凌，广东君信律师事务所律师。
委托代理人：李伟年，广东君信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宋海芳，住河南省郑州市金水区。
委托代理人：张吕，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人：谢振声，广东东方昆仑律师事务所律师。
上诉人王保伍与上诉人宋海芳租赁合同纠纷一案，因双方均不服广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
王保伍上诉请求：1.宋海芳向王保伍支付广州市天河区××大道××号101房2011年9月20日至2011年12月31日租金违约金211191元（以上述期间租金总额211191元为本金，按照每日0.5%的标准计算，且以本金数额为限）；2.本案全部诉讼费用由宋海芳承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。根据合同约定，王保伍附条件地同意宋海芳享有一定的免租期，但因宋海芳违约导致不符合合同约定的免租条件，因此需向王保伍补交免租期内的租金，而合同约定若宋海芳逾期支付租金需向王保伍支付逾期付款违约金。一审判决认为合同双方未对逾期支付免租期间的租金违约金进行约定从而不支持王保伍关于免租期间的租金违约金主张是错误的。
对王保伍的上诉请求，宋海芳辩称：1.王保伍与案涉房屋的业主广州市宏隆房地产有限公司（以下简称“宏隆公司”）于2012年1月1日签订租赁合同，从而取得案涉房屋的出租权，因此事实上王保伍并没有给予宋海芳计算免租期，王保伍不存在损失故无权主张免租期间的租金；2.即使法院判决宋海芳支付该期间的租金，但根据租赁合同补充协议的相关约定，宋海芳也只是按租赁合同约定的租金标准向王保伍补交免租期间的租金，双方并没有约定需要支付违约金。因此王保伍的主张缺乏合同依据，也与事实不符，宋海芳同意一审判决的认定。
宋海芳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王保伍的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由王保伍承担。事实和理由：1.一审法院判令宋海芳支付2011年9月20日至2011年12月31日免租期间的租金无事实依据。王保伍与案涉房屋的业主宏隆公司于2012年1月1日签订租赁合同，此时才取得案涉房屋的出租权，因此事实上王保伍并没有给予宋海芳计算免租期，王保伍不存在损失故无权主张免租期间的租金。2.一审法院不支持宋海芳关于2014年3月26日以前的租金已超过诉讼时效的主张无事实依据。事实上，王保伍一直未向宋海芳追索欠租，亦无证据证明宋海芳本人或授权他人签收了《催交拖欠租金的通知》，王保伍提交的《××大道××号101、201铺(拉里红)签收文件登记》中对此也没有记载。一审法院认定201房员工签收该通知即视为已有效送达给宋海芳与事实不符。依据《中华人��共和国民法通则》的相关规定，王保伍于2015年3月25日才提起本案诉讼，其主张2014年3月26日以前的租金已经超过诉讼时效。3.一审法院对以酒款抵扣租金的事实认定错误，其认为宋海芳无法提供有效证据证明酒款总额、抵扣租金的对象及期间，该认定不符合证据规则的相关规定。在一审审理过程中，双方均确认酒款988939元予以抵扣租金，分歧仅在于酒款抵扣的租金是案涉房屋还是201房。王保伍无证据证明抵扣租金对象，而宋海芳提供的由宋海芳个体经营的“裕×酒业”(即广州市天河区××城裕×酒业经营部)出具的《配货单》上的金额总计988939元，与王保伍认可的以酒款抵扣租金的金额一致，故宋海芳提供的证据证明力明显大于王保伍一方，足以证明上述酒款系用于抵扣案涉房屋而非201房的租金。此外，王保伍也同意用其所欠的另外两笔酒款8876元及14352元抵扣租金，但���审法院未就此进行充分论证即予以否定，事实认定错误。4.一审法院对以酒窖工程款抵扣租金的事实认定错误。广州方×斯控温科技贸易有限公司（以下简称“方×斯公司”）为王保伍承建酒窖，宋海芳为王保伍代付了相关工程款208391元，有方×公司出具的《证明》为证，应抵扣案涉房屋租金，一审法院仅以该公司未到庭作证为由不予采信，与事实不符。5.一审法院对2014年10月28日以后的租金认定错误。宋海芳已于2014年10月28日停止营业，交还场地，不应再支付2014年10月28日以后的租金。6.一审法院在无证据证明宋海芳授权或同意王保伍代为向广州宏美物业管理有限公司(以下简称“宏美公司”)支付物业管理费的情况下，仅凭宏美公司单方确认，即判决宋海芳向王保伍支付其垫付的物业管理费，无法律及合同依据。本案为租赁合同纠纷，而关于物业管理费的诉请则属于物业服务合同纠纷，即便王保伍向宋海芳主张其垫付的物业管理费也属于追偿权纠纷，应另案处理。宏美公司系宏隆公司全资控股的子公司，王保伍为宏隆公司的董事，宏美公司与王保伍存在利害关系，无法确定王保伍是否已向宏美公司支付了物业管理费，且他们双方的约定仅为内部约定，不能对抗宋海芳。宋海芳在一审过程中多次提出王保伍提供的物业管理费《收款收据》在形式及内容上均存疑，明显是为了诉讼而制作的，一审法院并未对此进行回应，即以该组存疑证据认定王保伍代宋海芳垫付了物业管理费，侵犯宋海芳的权益。再退一步，即使宋海芳需要向王保伍支付其垫付的物业管理费，一审判决的计算也有错误。宋海芳已自行支付了2014年1月至9月的物业管理费，不应再王保伍支付。另外，宋海芳不应支付2011年9月20日至2011年12月31日免租期间的物业管理费，宋���芳已于2014年10月28日停业交还场地，也不应再支付此后的物业管理费。7.一审法院关于宋海芳是否需要支付电费的事实认定错误。本案为租赁合同纠纷，王保伍向宋海芳主张支付其垫付的电费，应为追偿权纠纷，应另案处理。即便宋海芳需要支付王保伍垫付的电费，也不应支付2014午10月28日停业交还场地以后的电费，而且停止经营后仍产生电费，于理不合。
对宋海芳的上诉请求，王保伍辩称：一审判决认定事实清楚，宋海芳的上诉请求缺乏事实依据，请求驳回其上诉请求。
2015年3月25日，王保伍向一审法院起诉请求：1.宋海芳向王保伍补缴免租期2011年9月1日至2011年12月31日的租金250920元及逾期付款违约金（以每月欠付的租金为本金，按照0.5%/日的标准，分别自当月11日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限）；2.宋海芳向王保伍支付2012年9月1日至2014年12月14日的租金1743692元及逾期付款违约金（以每月欠付的租金为本金，按照0.5%/日的标准，分别自当月11日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限）；3.宋海芳向王保伍返还王保伍垫付的免租期2011年9月1日至2011年12月31日的物业管理费8364元，2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费50184元，2014年10月1日至2014年12月31日的物业管理费6273元及2014年9月27日至2014年12月31日的电费1653元；4.本案诉讼费由宋海芳承担。
一审法院经审理查明：宏隆公司系广州市天河区××大道××号101房、201房（以下简称“201房”）的产权人。
据王保伍向一审法院提交的《<广州市房屋租赁合同>补充协议》复印件显示，宏隆公司与宋某（与宋海芳系兄妹关系）曾就案涉房屋及201房签订租赁合同，约定宏隆公司将上述两房屋出租给宋某作餐饮用途，租赁期为120个月，自租赁单元交付之日2011年9月1日起至2021年8月31日止；宏隆公司给予宋某4个月的装修免租期，自宏隆公司向宋某交付租赁单元之日起；免租期内宋某无需向宏隆公司支付租赁单元的租金，但仍应支付实际发生的水费、电费，免租期租赁单元的物业管理费由宏隆公司代为支付；宋某应于租赁合同签订之日一次性向宏隆公司交纳相当于两个月租金的租赁保证金475000元作为履行租赁合同的担保等。经一审法院传唤，宋某到庭确认曾就案涉房屋与宏隆公司进行过磋商，但上述租赁合同最终并没有执行。
据宋海芳向一审法院提交的《收款收据》显示，宏隆公司确认2011年9月15日收到宋某交来案涉房屋、201房租赁保证金475000元。宋某当庭确认其中125460元系用于支付案涉房屋租赁保证金125460元，剩余349640元系用于支付201房租赁保证金。王保��、宋海芳对此均无异议。
据王保伍向一审法院提交的《租赁单元收楼确认书》显示，宋某向宏隆公司确认其于2011年9月20日接收了案涉房屋及201房，租赁期从即日起开始计算，并确认案涉房屋的水表读数为0，电表（电表号为2005-11150016）读数为3277度；201房的水表读数为0，电表（电表号为2008-0257144）读数为573度等。宋某对该《租赁单元收楼确认书》的真实性予以确认。宋海芳亦确认其系于2011年9月20日接收案涉房屋。
据王保伍向一审法院提交的《协议书》显示，2011年9月30日，王保伍与宏隆公司约定：宏隆公司将案涉房屋、201单位及广州市天河区××大道××号105单元出租给王保伍，租期自2011年8月1日起计为期十年；王保伍了解宏隆公司已将上述物业出租给第三方，同意以出租人的身份继续履行原租赁合同，宏隆公司承诺尽快与原承租人协商，将原租��合同的出租人变更为王保伍；自2011年8月1日起，宏隆公司将原租赁合同的权利义务转让给王保伍，包括但不限于场地交接、租金收取、免租期优惠、保证金权益等；王保伍自2011年8月1日起按本协议约定的租金标准向宏隆公司计付租金，但王保伍无需以现金方式向宏隆公司支付，待王保伍向宏隆公司提供融资款后，在宏隆公司应付王保伍的还款中抵扣等。宋海芳对王保伍提供的上述《协议书》的真实性不予确认，主张该《协议书》是王保伍与宏隆公司的双方约定，不对宋海芳产生效力。
2011年12月31日，王保伍（出租人，甲方）与宋海芳（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为2012年1月1日至2016年8月31日；其中2012年1月1日至2014年8月31日的月租金为62730元，2014年9月1日至2016年8月31日的月租金为69003元；乙方向甲方交纳保证金125460元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方、抵偿租金；其他约定详见《<广州市房屋租赁合同>补充协议》等。同日，王保伍、宋海芳还签订了《<广州市房屋租赁合同>补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定：根据甲方与宏隆公司签订的租赁合同，甲方有权将××别墅商业区范围内物业进行转租及分租，甲乙双方在签订《广州市房屋租赁合同》（以下称“原合同”）的基础上，签订本补充合同（以下称“本合同”，原合同和本合同以下合称“租赁合同”）；甲乙双方同意，由甲方按租赁合同约定的条件将案涉房屋出租给乙方作商业用途；2011年9月1日，乙方与宏隆公司签订租赁合同，2011年9月20日宏隆公司向乙方交付租赁单元，签订本合同之前，乙方已与宏隆公司协议解除��赁合同，因两合同承租物业相同，乙方与宏隆公司解除租赁合同后无需与宏隆公司办理交回租赁单元手续，乙方确认甲方已于2011年9月20日交付租赁单元，甲方根据本合同给予乙方的装修免租期亦自上述交付物业之日起计算，乙方已支付给宏隆公司的租赁保证金继续作为本合同项下承租方应付的租赁保证金，由甲方委托宏隆公司代为履行收取及退还手续；案涉房屋租赁期为120个月，乙方确认甲方已于2011年9月1日交付案涉房屋，租赁期至2021年8月31日止；甲方给予乙方4个月的装修免租期，装修免租期自2011年9月1日起至2011年12月31日止，免租期属一次性优惠，并不适用于任何续租或租期延长；免租期内乙方无需向甲方支付案涉房屋的租金，但仍应支付实际发生的水费、电费，免租期内的物业管理费由甲方代为支付；租金按本合同规定的案涉房屋的建筑面积104.55平方米计租���每月每平方米600元，租金合计每月62730元（不包括物业管理费及水费、电费等其他费用），首三年租金不变，2014年9月1日至2016年8月31日的租金按2013年的租金为基础递增百分之十，从2016年9月1日起的新租金以当时的市场租金水平为基础由双方协商确定；乙方应于租赁合同签订之日支付免租期以后的首月租金，此后乙方按自然月于每月10日前支付当月租金，以支票或转账方式支付，如租赁合同租赁期的首月或尾月租期不足一个月的，则按该月的实际租赁天数计算并支付租金；乙方在签订租赁合同时已知悉宏隆公司已委托宏美公司管理商业广场，并接受宏美公司为案涉房屋提供商业物业管理服务，乙方同意与宏美公司签署《物业管理服务协议》，按协议约定缴纳物业管理费，相应的发票由宏美公司开具；乙方使用租赁单元产生的水费（含排污费）、电费（含损耗费）等��他费用由乙方承担，由宏美公司按自来水公司、电力公司确定的收费标准及实际使用量代为收取；乙方应按宏美公司收费通知书注明的时间及金额按时缴纳物业管理费及由宏美公司代收的其他款项，逾期缴纳即视为乙方拖欠租金，甲方有权解除本租赁合同，乙方同时需按拖欠租金向甲方承担违约责任；甲方同意由宏隆公司代其向乙方收取本合同项下租赁保证金，同时由宏隆公司向乙方开具收取租赁保证金收据，宏隆公司收取乙方的租赁保证金即视为甲方已收取了该租赁保证金，乙方在向甲方交回租赁物业后需向宏隆公司请求退回结算后的租赁保证金余额，在宏隆公司不予退回的前提下，乙方可请求甲方承担退回责任；如租赁合同租赁期满或提前终止时，乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，甲方可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金后通知宏隆公司再将剩余部分租赁保证金无息退还乙方，如租赁保证金不足支付的，甲方有权要求乙方偿还不足的部分；期满且乙方不续租或租赁合同提前终止的，乙方应于租赁合同租赁期满之日（合同提前终止的，不迟于合同终止之日起三天内）将其在租赁单元内的财物全部搬出，未搬出的财物，视为乙方放弃其所有权及其他所有权益，甲方可自行处置该等财物，该等财物及其任何权益的价值视为零，甲方处置该等财物的行为并不构成对乙方或任何第三人的侵害，由此产生的费用及甲方和任何第三人因此受到的损失由乙方承担；租赁合同效期内，如乙方无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方可没收租赁保证金，且乙方应按租赁合同规定的租金标准向甲方补交免租期间的全部租金，以及退还甲方已代交的免租期间的全部物业管理费；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方应按应付未付款金额的0.5%向甲方支付违约金，乙方逾期十五天仍不全部支付应付款项的，甲方或者宏美公司有权停止向案涉房屋供应水、电及相关服务，由此给乙方和任何第三人造成的损失由乙方承担，乙方逾期五十天仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回案涉房屋，没收租赁保证金，向乙方追讨应付款项，乙方并应承担因此给甲方造成的其他损失；乙方不按租赁合同规定的时间交还案涉房屋的，乙方应按租赁合同规定的租金标准的双倍向甲方支付其占用租赁单元期间的租金，并向宏美公司支付其占用租赁单元期间的物业管理费及水费、电费等其他费用，同时甲方有权采取必要的措施收回案涉房屋，由此产生的费用和造成的损失由乙方承担，甲方可从租赁保证金中予以扣除���如租赁保证金不足以支付上述费用和损失的，甲方有权另行向乙方追讨；租赁合同的所有附件均为租赁合同的组成部分，本合同与原合同具同等法律效力，有抵触之处，以本合同为准；租赁合同任何一方给予对方的通知、请求必须采用书面形式，甲方给予乙方的通知、请求等在邮政速递形式（“EMS”）寄至本合同首部所述的乙方地址或租赁单元后，视为送达；本合同自甲乙双方签署之日起生效等。
据王保伍提交的《广州市房屋租赁合同》显示，2012年2月1日王保伍与宏隆公司约定：宏隆公司将案涉房屋出租给王保伍作商业用途使用，租赁期限为2012年1月1日至2016年8月31日；且该合同于2012年3月8日办理了租赁登记备案。宋海芳对该合同的真实性并无异议，但主张王保伍系2012年1月1日方取得案涉房屋的出租权，故其无权向宋海芳主张2011年9月1日至12月31日的租金���
2012年10月至2014年11月期间，王保伍称其每月均向广州市天河区××城裕×酒业经营部（经营地为案涉房屋，以下简称“裕×酒业经营部”）发出《催交拖欠租金的通知》，称该司在2012年9月至2014年10月承租案涉房屋期间，每月都拖欠租金，故要求该司清偿欠租并支付违约金等。该26份《催交拖欠租金的通知》的下方显示有许某或侯某代宋海芳签收的签字确认，签收时间均为发出通知当天左右。王保伍称许某、侯某系宋海芳的员工，有权代宋海芳签收文件，并就此向一审法院提交了一份《××大道××号101、201铺（拉里红）签收文件登记》（时间为2013年1月至2014年12月），文件内容包括水、电、垃圾费收费通知单、温馨提示等，其中2013年5月、11月的水、电、垃圾费收费通知单的签收人为宋海芳，其余月份的水、电、垃圾费收费通知单的签收人则为许某、侯某。宋���芳否认许玉虾、侯某系其员工，主张该二人系其楼上201房的员工，且就王保伍提交的《××大道××号101、201铺（拉里红）签收文件登记》来看，宋海芳也签收了部分文件，故此王保伍是可以直接向宋海芳送达文件的，无需他人转交，且《××大道××号101、201铺（拉里红）签收文件登记》中也不包括《催交拖欠租金的通知》。
2014年12月9日，王保伍称其向宋海芳的身份证地址邮寄发出《解除合同通知书》，称宋海芳承租案涉房屋期间，拖欠2012年4月1日至2014年11月30日租金及相应违约金，如宋海芳未能在2014年12月11日前结清费用，则租赁合同于2014年12月12日解除，宋海芳需于2014年12月14日前腾空并交还案涉房屋等。该邮件后因迁移新址不明被退回。宋海芳否认收到该《解除合同通知书》，且主张其已于2014年10月28日搬离案涉房屋，但无法就此提供相应证据予以证明。王保伍则主张其是在2014年12月14日合同解除后收回案涉房屋。
另，王保伍为证明其已代宋海芳向宏美公司支付了案涉房屋的物业管理费、电费等，向一审法院提交了：1.宏美公司（甲方）与王保伍（乙方）签订的《物业管理服务协议》，约定甲方为乙方就案涉房屋提供物业管理服务，甲方享有依法或者依据有关约定向乙方收取物业管理费或者代收其他相关费用等权利；物业管理服务费的标准为20元/月/平方米（建筑面积），甲方在收取乙方支付的物业服务费后向乙方提供甲方开具的正式发票；乙方使用案涉房屋产生的水费（含排污费）、电费（含损耗费）等其他费用由乙方承担，由甲方按政府规定收费标准代为收取；合同约定的免租期内，乙方仍应向甲方支付物业服务费及水费、电费等其他费用等。2.宏美公司向案涉房屋发出的《收费通知单》，显示2014年10月案涉房屋应缴物业管理费2091元，应缴2014年9月1日至9月26日的电费227元[净用量227(电表本期读数9491－上期读数9264)×单价1]；2014年11月案涉房屋应缴物业管理费2091元，应缴2014年9月27日至10月31日的电费482元[净用量482(电表本期读数9973－上期读数9491×单价1]；2014年12月案涉房屋应缴物业管理费2091元，应缴2014年11月1日至12月2日的电费779元[净用量779(电表本期读数10752－上期读数9973)×单价1]，另在2014年12月的《收费通知单》上，宋海芳签字确认其2014年12月9日核对案涉房屋水电表读数，与该《收费通知单》载明的读数一致，但对案涉商铺在2014年11月至12月9日期间并未营业的情况下电费高于10月提出了疑问。3.宏美公司出具的《收款收据》，显示王保伍代宋海芳向宏美公司支付了2014年10月电费482元（出具时间为2014年10月20日）、2014年11至12月电费1653元（出具时间为2015年4月6日）���2011年9月至12月物业管理费8364元（出具时间为2011年12月30日）、2012年度物业管理费25092元（出具时间为2012年12月29日）、2013年度物业管理费25092元（出具时间为2013年12月25日）、2014年10月至12月物业管理费6273元（出具时间为2014年11月27日）。4.宏隆公司向广州供电局有限公司交纳天河区猎德大道26号2014年9月至12月期间的电费发票。王保伍为证明其代宋海芳缴纳上述物业管理费及电费的情况，还申请宏美公司到庭作证，宏美公司后到庭陈述如下：王保伍确已向宏美公司支付了宋海芳使用案涉房屋期间的物业管理费及电费；宏美公司是从2014年1月1日起开始直接向租户收取物业管理费的，在该日以前则是由宏隆公司统一缴交物业管理费；关于案涉房屋的物业管理费，宏美公司曾于2012年9月10日发函要求王保伍缴交2012年1-8月份拖欠的物业管理费，后王保伍及宏隆公司均回复称如案涉房屋存在拖欠物业管理费及水电费的，由宏隆公司对数支付，宏美公司还就此提交了其于2012年9月10日向王保伍发出的《关于缴纳物业管理费的催收函》、王保伍2012年11月20日向其作出的回复函以及宏隆公司2012年11月20日确认由其代王保伍支付物业管理费、水电垃圾费的同意函等复印件为证。王保伍确认宏美公司所述情况属实，并当庭出示了上述宏美公司于2012年9月10日向王保伍发出的《关于缴纳物业管理费的催收函》原件及宏隆公司2012年11月20日确认由其代王保伍支付物业管理费、水电垃圾费的同意函原件。
宋海芳对上述函件的真实性均不予确认，认为王保伍与宏隆公司存在利害关系，宏美公司已明确其是从2014年1月份才开始向租户收取物业管理费，而此前的物业管理费是由宏隆公司代为支付；故即使王保伍向宏美公司支付了物业管理费，也是王保伍的个人行为，与宋海芳无关，宋海芳也从未授权王保伍代缴物业管理费及电费，宋海芳与宏美公司之间的物业管理关系不应在本案中处理；且王保伍提供的收款收据开具时间相隔1-3年，编号却基本相连，显然是王保伍为了本案诉讼才要求宏美公司开具的，形式存疑，王保伍仅以收款收据证明其交纳了物业管理费、电费亦依据不足，王保伍应当提供其交纳物业管理费、电费的转账凭证。宋海芳为证明其上述主张，向一审法院提交了：1.宏美公司于2012年5月至2014年9月向案涉房屋发出的《收费通知单》28份（除2012年5月、7月、8月、9月和2014年11月的为原件，其余均为复印件），显示宏美公司是在2014年1月方通知案涉房屋交纳每月管理费2091元，且案涉房屋每月电费情况为233元、267元、152元、789元、789元、936元、922元、1032元、1078元、981元、1148元……；2.2012年5月至2014年9月期间宏美公司开具的代扣水、电费发票复印件19张，显示裕×酒业经营部2012年4月、5月代扣水电费1787元，2012年6月代扣水电费267元，剩余发票未注明水电费对应期间，但每张发票显示的水、电费或电费金额为941元、789元、789元、1148元、1106元、1032元、1098元、812元、694元、763元、628元、557元、544元、514元、631元、669元、787元、479元。3.宏美公司于2013年12月24日向裕×酒业经营部发出的《关于2014年度收取物业管理费的通知》，内容为宏美公司将于2014年1月1日起正式开始收缴物业管理服务费，案涉房屋应每月缴纳管理费2091元，装修期管理费由业主方宏隆公司代为缴纳，装修期结束后开始缴纳管理费。考虑到商户前期经营成本较大，业主方宏隆公司主动提出代商户缴纳该项费用，从2011年首批商户入驻至2013年12月，业主方已为案涉房屋代缴管理费50184元。2013年12月，接宏隆公司通知自2014年1月1日起不再代商户缴纳物业管理费，因此，宏美公司将于2013年12月收费通知书管理费一栏中列明管理费用具体金额。4.宏美公司开具的物业管理费发票复印件6张，显示裕×酒业经营部2014年1月至6月每月向宏美公司交纳物业管理费2091元。王保伍不予确认上述证据的真实性。
另，宋海芳为证明其支付案涉商铺租金情况，向一审法院提交了如下证据：1.《广州银行网银转账回单》，显示宋海芳2014年6月3日向王保伍转账50000元，摘要为支付房租；《中国银行交易明细清单》及《中国银行网上银行电子回单》，显示宋某2014年8月18日分别向王保伍转账11000元、99000元，附言为支付房租；宋海芳称上述款项均是用于支付案涉房屋2014年6月以后的租金。2.《裕×酒业配货单》（复印件）、《电子邮件截图》（打印件）、《客户销售明细表》（打印件2份），共同证明王保���、宋海芳存在以酒款988030抵扣案涉房屋租金的约定；3.方×斯公司出具的《证明》（内容为其司于2011年11月至2012年8月承建王保伍位于广州市××大道108号××别墅的地下酒窖，酒窖工程城建费为208391元，该费用已由宋海芳代为支付）及《地下酒窖效果图》，共同证明宋海芳为王保伍垫付了208391元酒窖工程承建费，该款应用以抵扣案涉房屋的租金。王保伍确认宋海芳提供的证据1的真实性，但主张其收取的160000元是201房的租金，后王保伍在庭审中又变更其陈述为确认160000元是其收取案涉房屋的租金，租金对应的期间为款项转账日以前案涉商铺拖欠的租金；对宋海芳提供的证据2，王保伍以其均为复印件及单方制作的打印件为由不予确认真实性，但确认双方已以酒款313650元抵扣案涉房屋2012年4月至8月租金、以酒款643800元抵扣201房2012年4月至8月租金；对宋海芳提供的证据3，王保伍以该证据无证明人签名，且与本案无关为由不予确认。另，经宋海芳申请，证人宋某到庭陈述如下：其于2014年8月18日向王保伍转账110000元，系用于支付案涉商铺的租金；而宋海芳向王保伍送过价值100万元左右的酒，亦是用作抵扣案涉商铺的租金。对此，王保伍认为证人宋某与宋海芳系兄妹关系，与本案有利害关系，其证言不能作为本案判案依据。宋海芳确认宋某所述属实，并坚持酒款988030元都是用于抵扣案涉商铺的租金，因为宋海芳才是从事红酒生意并向王保伍送酒的人，但王保伍、宋海芳均无法就其有关租金抵扣的主张提供其他证据予以证明。
又查，王保伍以201房拖欠租金、物业管理费为由向一审法院提起另案诉讼[案号为(2015)穗天法民四初字第617号]，要求王某（与宋某系夫妻关系）清偿201房欠租及管理费等。该案当时仍在审理过程中。
一审法院认为：王保伍、宋海芳于2011年12月31日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约切实履行。
宋海芳已在《补充协议》中确认王保伍于2011年9月20日向其交付了案涉房屋，且宋海芳对其自2011年9月20日开始使用案涉房屋亦无异议。故此，宋海芳应按约定向王保伍支付其使用案涉房屋期间的租金。王保伍主张宋海芳租赁期间共拖欠2012年9月1日至2014年12月14日的租金合计1743692元，其中2012年4月至8月的租金系以王保伍欠付宋海芳的酒款313650元进行了抵扣；对此，宋海芳主张其及宋某在2014年6月3日、8月18日先后向王保伍支付了租金160000元，且租赁期间其向王保伍送去了价值988030元的酒，为王保伍垫付了208391元的酒窖工程承建费，上述款项均已抵扣案涉���屋的租金，故王保伍所述其拖欠租金的数额与事实不符。一审法院认为，因王保伍、宋海芳均未能提供有效证据证明双方存在以酒款抵扣租金的约定，且支付租金系宋海芳的义务，应由宋海芳承担相应的举证责任，故在宋海芳无法提供有效证据证明酒款总额，抵扣租金的对象及期间的情况下，采信王保伍主张，即双方存在以酒款313650元抵扣案涉房屋2012年4月至8月租金的约定；且结合上述抵扣情况及王保伍诉请的租金期间（2012年9月1日以后）来看，可知王保伍确认宋海芳已足额支付了2012年9月1日以前的租金。至于2014年6月3日、8月18日宋海芳及宋某向王保伍转账支付的租金160000元所对应的期间，王保伍主张是转款日以前的欠租，宋海芳则主张是转款日当时的租金。一审法院认为，该租金支付情况仍应由宋海芳举证证实，因宋海芳无法提交证据证明上述租金对应的期间��亦无法证明其已付清了案涉房屋2014年6月以前的租金，故应由宋海芳承担举证不能的法律后果；且王保伍主张宋海芳支付的160000元系用以支付转款日以前的欠租，亦符合生活常理，故采信王保伍主张。另宋海芳主张以208391元的酒窖工程承建费用抵扣租金，一审法院认为，因宋海芳提供的方×斯公司出具的《证明》属证人证言，在方×斯公司未到庭作证的情况下，不予采信；且结合该《证明》的内容来看，即使方×斯公司确认收到了宋海芳支付的工程费用，也不代表该工程费用应由王保伍承担，故在王保伍对该工程费用存有异议且宋海芳亦无法提供其他证据证明应由王保伍承担该工程费用的情况下，宋海芳关于以酒窖工程承建费用抵扣租金的主张，不予采纳。综上计算，2012年9月1日后，宋海芳仅向王保伍支付了租金160000元，折合该期间每月租金62730元的标准计算，宋海芳仅向王保伍支付了2012年9月、10月的租金以及2012年11月的部分租金34540元。在宋海芳主张其2014年10月28日搬离案涉房屋前，宋海芳已长期拖欠数月租金，构成违约。根据《补充协议》约定，宋海芳逾期支付租金的，每逾期一天，宋海芳应按应付未付款金额的0.5%向甲方支付违约金，宋海芳逾期五十天仍不全部支付应付款项的，王保伍有权解除合同，收回案涉房屋，没收租赁保证金，向宋海芳追讨应付款项等；故此，在宋海芳拖欠租金已远超五十天的情况下，王保伍有权解除双方租赁合同，并没收租赁保证金，宋海芳要求以租赁保证金抵扣欠租，依据不足，不予采纳。但因2014年12月9日王保伍向宋海芳的身份证地址邮寄发出的《解除合同通知书》显示被退回，宋海芳亦否认其收到过王保伍的解除通知，故在王保伍无法提供其他证据证明解除通知已有效送达宋海芳的情���下，一审法院认定该《解除合同通知书》并未发生解除合同的效力。至于双方租赁合同的解除时间，宋海芳主张其已于2014年10月28日撤离案涉房屋，但未能提供相应证据予以证明；王保伍则称其系于2014年12月14日收回案涉房屋；一审法院认为，因合同解除或终止后，承租人即宋海芳负有将案涉房屋交还王保伍的义务，故应由宋海芳对其交还案涉房屋的时间予以举证，在宋海芳无法举证证明的情况下，采信王保伍主张，即王保伍已于2014年12月14日收回案涉房屋，且双方租赁合同实际于该日解除。故此，宋海芳应向王保伍清偿2012年11月的部分租金28190元（62730元-34540元）以及2012年12月至2014年12月14日的租金1555501.64元（62730元/月×21个月+69003元/月×3个月+69003元/月÷31天×14天），共计1583691.64元。另宋海芳主张王保伍某甲请的部分租金已超过诉讼时效，一审法院认为，因王保伍已提供了《催交拖欠租金的通知》以证明其在2012年10月至2014年11月期间每月均向宋海芳追索欠租，虽宋海芳否认收到该《催交拖欠租金的通知》，但因宋海芳承认上述《催交拖欠租金的通知》的签收人为201房的员工，且结合案涉房屋及201房承租人之亲属关系以及王保伍提交的《××大道××号101、201铺（拉里红）签收文件登记》显现案涉房屋及201房在租赁期间存在相互代收文件的关系，一审法院认定上述《催交拖欠租金的通知》已有效送达宋海芳，故从2014年11月起计至王保伍2015年3月提起本案诉讼之时，王保伍诉请的租金并未超过一年的诉讼时效，宋海芳有关部分租金已超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。因宋海芳逾期支付上述租金，应向王保伍支付违约金，宋海芳主张王保伍要求每逾期一天按应付未付款金额的0.5%计付违约金，过分高于王保伍实际遭受的损失，请求予以减少。一审法院认为，因王保伍亦未举证证明其因宋海芳逾期支付租金的实际损失，出于公平原则，一审法院酌情判令宋海芳向王保伍支付的违约金应以每月未付的租金为本金[其中2012年11月的租金为28190元，2013年12月至2014年8月每月租金为62730元，2014年9月至2014年11月每月租金为69003元，2014年12月租金为31162.65元(69003元/月÷31天×14天)],按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，分别自当月11日起计至付清之日止，且违约金以不超过本金为限。
关于王保伍称其代宋海芳支付了案涉房屋交还以前2012年1月至2013年12月、2014年10月至12月的物业管理费及2014年9月27日至12月31日的电费，要求宋海芳予以清偿的诉请。首先，《补充协议》约定宋海芳使用案涉房屋期间应向宏美公司支付物业管理费及因宋海芳使用案涉房屋产生的水电费，��宏美公司作为收款方确认王保伍已代宋海芳支付了上述费用，而宋海芳作为付款方未能就其已付上述费用进行举证；其次，关于宋海芳向一审法院提交的宏美公司向案涉房屋开具的《收费通知单》、《关于2014年度收取物业管理费的通知》及物业管理费发票，即使能证明宏美公司在2014年1月以前未直接向宋海芳收取物业管理费，但也无法证明宋海芳无需承担其承租案涉房屋期间的物业管理费，而宋海芳在2014年1月以后也确实按照2091元/月的标准向宏美公司交纳物业管理费；最后，虽宋海芳负有在承租案涉房屋期间支付物业管理费的义务，但王保伍并未举证证明其在代宋海芳向宏美公司支付案涉商铺的物业管理费后有及时向宋海芳主张权利，故此，对宋海芳有关王保伍诉请的部分物业管理费已超过诉讼时效的抗辩意见，予以采纳。自王保伍提起本案诉讼之日2015年3月25日���前倒推两年，王保伍要求宋海芳清偿2013年2月26日以前的物业管理费因超过诉讼时效，不予支持。至于2013年2月26日至2014年12月14日期间，宋海芳应向王保伍返还物业管理费45079.36元（2091元/月÷28天×3天+2091元/月×21个月+2091元/月÷31天×14天）。而关于王保伍代宋海芳支付的的电费，结合宏美公司发出的《收费通知单》，显示案涉房屋应缴2014年9月27日至10月31日的电费为482元、2014年11月1日至12月9日的电费为944元[（10917-9973）×1元/度]；而宏美公司出具的《收款收据》，显示王保伍代宋海芳向宏美公司支付了2014年10月电费482元、2014年11至12月电费1653元。因宋海芳已查阅核实过2014年12月9日的电表读数，并无法就其对电表读数的异议提供相应证据予以证明，故在王保伍仅能举证证明宋海芳确认的截至2014年12月9日的电表读数的情况下，一审法院仅支持宋海芳向王保伍清偿2014年9月27日至12月9日的电费1426元（482元+944元），王保伍诉请超出部分，不予支持。
至于王保伍要求宋海芳补交2011年9年1日至2011年12月31日的租金及物业管理费，一审法院认为，根据《补充协议》约定，租赁期内如因宋海芳原因导致租赁合同提前终止的，宋海芳应按租赁合同约定的租金标准向王保伍补交免租期的全部租金，以及退还王保伍已代交的免租期的全部物业管理费。因双方当事人对宋海芳系于2011年9月20日方接收案涉房屋均无异议，故在宋海芳确认其亦从未交纳2011年9月1日至2011年12月31日的租金的情况下，宋海芳应按上述约定补交其实际享有的免租期即2011年9月20日至2011年12月31日的租金及管理费。按照《补充协议》约定的2012年1月1日至2014年8月31日每月租金62730元计算，宋海芳应向王保伍补交免租期的租金为211191元（62730元/月÷30天×11天+62730元/月×3个月）；根据2011年12月30日宏美公司出具的《收款收据》，王保伍已代宋海芳支付了案涉房屋2011年9月至2011年12月的物业管理费8364元（20元/月/平方米×104.55平方米×4个月），结合宋海芳后在租赁期间向宏美公司每月交纳物业管理费2091的事实，一审法院认定宋海芳应向王保伍返还免租期的物业管理费为7039.7元（2091元/月÷30天×11天+2091元/月×3个月）。至于王保伍要求宋海芳支付逾期支付免租期租金的违约金，因无合同依据，不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年10月12日作出如下判决：一、宋海芳于该判决发生法律效力之日起10日内向王保伍支付广州市天河区××大道××号101房2011年9月20日至2011年12月31日的租金211191元；二、宋海芳于该判决发生法律效力之日起10日内向王保伍支付上述房屋2012年11月至2014年12月14日的租金1583691.64元及逾期支付租金的违约金（其中2012年11月以28190元为本金，2013年12月至2014年8月每月以62730元为本金，2014年9月至2014年11月每月以69003元为本金，2014年12月以31162.65元为本金,均按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，分别自当月11日起计至付清之日止，且违约金以不超过本金为限）；三、宋海芳于该判决发生法律效力之日起10日内向王保伍支付上述房屋2011年9月20日至2011年12月31日的物业管理费7039.7元；四、宋海芳于该判决发生法律效力之日起10日内向王保伍支付上述房屋2013年2月26日至2014年12月14日的物业管理费45079.36元；五、宋海芳于该判决发生法律效力之日起10日内向王保伍支付上述房屋2014年9月27日至12月9日的电费1426���；六、驳回王保伍的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费38750元，由王保伍负担16350元，宋海芳负担22400元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。
二审中，宋海芳申请方×斯公司法定代表人刘某出庭作证。刘某表示，方×斯公司在2011-2012年期间为王保伍做了一个酒窖，并由宋海芳支付了工程款203891元。王保伍质证表示不确认证人证言的真实性，其不清楚方×斯公司有没有做所谓的酒窖，即使做酒窖属实，也与本案抵扣案涉房屋租金无关。宋海芳则表示证人证言是真实的，王保伍当时也口头确认先由宋海芳支付酒窖工程款，然后从案涉房屋的租金中抵扣。
本��认为，关于案涉房屋2011年9月20日至2011年12月31日的租金问题。因双方当事人确认案涉房屋已于2011年9月20日交付宋海芳使用，在宋海芳违约导致租赁合同解除的情况下，其应当按照《补充协议》的约定向王保伍补交案涉房屋上述期间的租金，而不再享有免租优惠。宋海芳以王保伍2012年1月1日才从宏隆公司取得案涉房屋出租权为由拒绝支付上述期间的租金，该主张与双方在《补充协议》中的约定不符，本院不予支持。王保伍请求宋海芳支付上述补交租金的逾期付款违约金，但该请求缺乏合同依据，本院亦不予支持。
关于王保伍请求宋海芳支付案涉房屋2014年3月26日以前的租金有无超过诉讼时效的问题。宋海芳认为，王保伍并未举证证明曾向宋海芳本人追索案涉房屋的租金，故从本案一审起诉之日即2015年3月25日倒推1年即2014年3月26日以前的租金已超过诉讼时效��本院认为，王保伍提交的《催交拖欠租金的通知》及签收记录显示其在2012年10月至2014年11月期间每月均向案涉房屋催收租金，虽然上述通知非宋海芳本人签收，但宋海芳也承认签收人员系201房员工，考虑到201房与案涉房屋紧邻，承租人与宋海芳又存在亲戚关系，一审法院认定宋海芳已收到上述通知并无不当。故王保伍关于案涉房屋2014年3月26日以前的租金请求不超过诉讼时效，宋海芳此项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
关于案涉房屋2014年10月28日以后的租金问题。本院认为，宋海芳作为承租人，对合同解除后交还案涉房屋的事实应承担举证责任。本案中，宋海芳仅口头表示在2014年10月28日停业并交还场地，但没有提供证据证实，故一审法院采信王保伍关于在2014年12月14日收回案涉房屋的主张，判令宋海芳支付案涉房屋2014年12月14日前所欠租金，该判决正���，应予维持。
关于酒款抵扣租金的问题。宋海芳认为，双方曾约定以王保伍所欠酒款988939元抵扣案涉房屋租金。本院认为，即使王保伍欠宋海芳酒款属实，但酒款与租金并非同一法律关系，宋海芳也未举证证实双方曾有以酒款抵扣案涉房屋租金的约定。故一审法院在王保伍同意以部分酒款抵扣案涉房屋租金的情况下，对王保伍同意的部分予以抵扣处理，该处理并无不妥。宋海芳的主张缺乏依据，本院不予采信。至于宋海芳主张王保伍另欠两笔分别为8876元和14352元的酒款也应当抵扣案涉房屋租金，因宋海芳未举证证实双方对此曾有约定，本院亦不采信。
关于酒窖工程款抵扣租金的问题。宋海芳认为，其代王保伍向方×斯公司支付了酒窖工程款208391元，王保伍曾同意以该工程款抵扣案涉房屋租金。本院认为，宋海芳关于代付工程款的主张仅提供证��证言而无其他证据，证明力较弱，且无法证实其曾与王保伍约定以工程款抵扣案涉房屋租金，故本院对宋海芳该主张不予支持。
关于案涉房屋的电费问题。本院认为，根据《补充协议》的约定，宋海芳需支付使用涉案房屋期间的电费，王保伍代宋海芳支付电费也是基于本案租赁合同关系产生，宋海芳认为需另案处理理据不足，不予采信。至于2014年10月28日以后的电费问题，因宋海芳并无举证证实已交还案涉房屋，故仍应支付相应的电费。
关于案涉房屋的物业管理费问题。宋海芳认为，其并未授权王保伍代其向宏美公司支付物业管理费，王保伍与宏美公司存在利害关系，所谓代宋海芳支付物业管理费的事实存疑，且物业管理费与本案非同一法律关系，故王保伍无权向宋海芳主张案涉房屋的物业管理费。本院认为，按照《补充协议》的约定，宋海芳需向宏美公司支付物业管理费，该费用也是基于本案租赁关系发生，应在本案中予以处理。在宋海芳未举证证明已交相应时段物业管理费，而宏美公司确认王保伍已代宋海芳支付该物业管理费的情况下，一审法院认定王保伍有权向宋海芳主张代交的物业管理费，该认定正确，应予维持。宏美公司确认相应时段物业管理费已由王保伍代交，宋海芳则无需再向宏美公司支付该物业管理费，故宋海芳的权益并不会受到损害。宋海芳的此项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。对于2011年9月20日至2011年12月31日以及2014年10月28日以后的物业管理费，根据《补充协议》的约定和宋海芳未举证证明交还案涉房屋的情况，宋海芳也应当支付。至于宋海芳应付物业管理费的具体数额，一审法院判项包括了案涉房屋2014年1月至2014年9月的物业管理费，超出王保伍请求的范围，该处理有误，应���纠正。
综上所述，王保伍的上诉请求不能成立，应予驳回；宋海芳的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第615号民事判决第一、二、三、五、六项；
二、变更广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第615号民事判决第四项为：宋海芳于本判决送达之日起10日内向王保伍支付广州市天河区××大道××号101房2013年2月26日至2013年12月31日以及2014年10月1日至2014年12月14日的物业管理费26310.36元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费38750元，由王保伍负担16550元，宋海芳负担22200元。二审案件受理费26868元，由王保伍负担4668元，宋海芳负担22200元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 杨晓怡
审判员 谭红玉
二〇一七年三月三日
书记员 杨银桃