广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民终10937号
上诉人（原审被告）：林燕娜，女，汉族，1972年7月14日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：黄新峰，广东常道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘兆洪，男，汉族，1982年8月29日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：朱姝，广东广佛律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：罗国安，男，汉族，1983年12月1日出生，住广东省云浮市新兴县。
委托诉讼代理人：余宝钧，广东顺迪事务所律师。
委托诉讼代理人：韩菊婷，广东顺迪事务所律师。
上诉人林燕娜因与被上诉人潘兆洪、罗国安房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初9393号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：位于佛山市顺德区容桂街道办事处振华居委会富华路xx号（套内面积分别为69.6平方米）、xxx号（套内面积为100平方米）为潘兆洪所有。2017年4月29日，潘兆洪与林燕娜签订《租赁合同》，合同载明：租期为五年，即从2017年5月1日起至2022年5月1日止，第一年租金为10700元每月，第二、三年租金为11770元每月，第四、五年租��为12680元每月。在双方同意的情况下，租铺所涉及的一切税费由乙方（林燕娜）负责缴交（包括租赁税等）；自合同签订之日起，乙方（林燕娜）先预交押金20200元给甲方（潘兆洪），乙方（林燕娜）中途违约，押金不予退还；乙方（林燕娜）在合同期内不得擅自转租、分租。若经得甲方同意可另定租金、转租、分租，乙方（林燕娜）需支付原告20000元手续费，否则甲方（潘兆洪）有权终止合同。双方在合同上签名并加盖指模。林燕娜依约向潘兆洪支付了押金20200元。潘兆洪也按合同约定将涉案商铺交付给林燕娜使用。
2017年5月12日，林燕娜与罗国安签订《店铺使用合同》，合同约定林燕娜将位于佛山市顺德区容桂富华路海涛居xxx号商铺授权给罗国安使用，租期为五年，从2017年6月1日起至2022年5月1日止，使用费前三年定为9280元每月，后两年使用费为10200元每���。罗国安在使用过程中林燕娜只收取罗国安使用费并负责缴纳商铺的租金及房东押金，其他有关经营涉及的费用，资金往来由罗国安单方承担收付（包括租赁税等），商铺所有其他经营活动产生的支出、收入、盈利、债务全部与被告无关。自合同签订之日起，罗国安先预交押金18500元，如罗国安中途违约押金不予退回，如林燕娜中途违约，于合同期满一天内补偿两倍预交押金给罗国安。为方便铺位使用的交接，林燕娜同意在2017年6月1日开始收取使用费，水、电费当日起由罗国安开始交付。使用费每月交一次，均在每月前三天内一次性付清；第一次缴纳时间为2017年6月1日，逾期五天不交，林燕娜有权终止罗国安使用。在合同期内，罗国安不得擅自转租、分租给第三方。签订合同后，罗国安向林燕娜支付了20000元的商铺押金，同时进场装修。2017年5月22日，林燕娜与罗国安签订《商铺经营范围保证书》、《商铺内部经营范围保证书》，保证书约定罗国安应林燕娜要求佛山市顺德区容桂富华路海涛居xxx号商铺经营项目为美发店，经营范围为洗头，美发及相关用品零售、批发，经营期间经营者必须按国家有关文件规定合法经营，不许超出范围经营外的违法经营。经营期间经营责任人向出租方缴纳5000元作为保证金，如出租方发现经营者不按以上规定作出经营范围外的不合法经营，出租方有权制止并收回该项目经营使用权，保证金不予退回。2017年5月28日，潘兆洪、林燕娜及罗国安在场情况下，潘兆洪关闭涉案商铺，未再进行装修，涉案商铺第三人至今未使用。
另查，罗国安以与林燕娜的合同无法履行而另案起诉被告，本院已受理，案号为（2017）粤0606民初9960号。
再查，林燕娜从2015年5月21日开始向潘兆洪承租案涉房屋，林燕娜用以经营面包店、快餐餐饮使用。
一审中，潘兆洪的诉讼请求为：一、判令解除潘兆洪与林燕娜于2017年4月29日签订的《租赁合同》。二、判令林燕娜立即搬离并向潘兆洪交还位于佛山市顺德区容桂富华路海涛居xx号、xxx号商铺。三、判令林燕娜向潘兆洪支付2017年7月1日起至实际交还商铺之日止的租金（租金标准按每月10700元计算）。四、判令确认林燕娜已支付的押金20200元归潘兆洪所有。五、判令林燕娜承担本案诉讼费。
一审法院认为，2017年4月29日，潘兆国与林燕娜签订《租赁合同》，合同约定，林燕娜在合同期内未经潘兆国同意不得擅自转租、分租佛山市顺德区容桂富华路海涛居xx号、xxx号商铺。若经得潘兆国同意可另定租金、转租、分租，林燕娜需支付潘兆国20000元手续费，否则潘兆国有权终止合同。2017年5月12日，林燕娜与罗国安��订《店铺使用合同》，合同约定林燕娜将佛山市顺德区容桂富华路海涛居xxx号商铺交付给罗国安使用，每月收取相应的费用，罗国安并未使用林燕娜的经营牌照，也不受林燕娜的管理，故林燕娜与罗国安签订的《店铺使用合同》为租赁合同，林燕娜将佛山市顺德区容桂富华路海涛居xxx号商铺交付给罗国安使用构成擅自转租的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，潘兆国可以解除合同。一审法院于2017年6月24日向林燕娜送达应诉材料及起诉状副本，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，一审法院确认潘兆国与林燕娜签订的《租赁合同》于2017年6月24日解除。佛山市顺德区容桂富华路海涛居xxx号商铺已由潘兆国实际控制，故对潘兆国要求林燕娜搬离并交还该商铺的诉请，一审法院不需再做判决。对于涉案的佛山市顺德区���桂富华路海涛居xx号商铺，一直由林燕娜使用，由于《租赁合同》于2017年6月24日解除，故对于潘兆国诉请林燕娜搬离并交还该商铺的诉请，一审法院予以支持。对于潘兆国要求确认林燕娜已支付的押金20200元归自己所有，鉴于林燕娜存在擅自转租的违约行为，一审法院予以支持。由于《租赁合同》于2017年6月24日解除，林燕娜已将2017年7月份的租金已支付完毕，故对潘兆国主张租金的诉请，一审法院不予支持，然林燕娜应向潘兆国支付占用佛山市顺德区容桂富华路海涛居xx号商铺期间的使用费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十二、第二百二十四条第二款、第二百三十五条的规定，判决：一、确认潘兆洪与林燕娜在2017年4月29日签订的《租赁合同》于2017年6月24日解除；二、林燕娜于判决发生法律效力之日起十日内搬离并交付位于佛山市顺德区容桂街道办事处振华居委会富华路xx号商铺给潘兆洪；三、确认潘兆洪向林燕娜收取的押金20200元不予退还，归潘兆洪所有；四、林燕娜于判决发生法律效力之日起十日内向潘兆洪支付位于佛山市顺德区容桂街道办事处振华居委会富华路xx号商铺占用费（按每月4931元自2017年8月1日起计至实际搬离并交付之日止）；五、驳回潘兆洪的其他诉讼请求；如林燕娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为152.5元，由潘兆洪负担32.5元，林燕娜负担120元。
上诉人林燕娜不服原审法院上诉判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，定性错误。林燕娜与罗国安签订的《店铺使用合同》、《商铺经营范围���证书》、《商铺内部经营范围保证书》明确约定：林燕娜委托授权罗国安使用店铺，不存在店铺使用权转让和转租问题。由于《店铺使用合同》是委托授权使用关系，因此，涉案《商铺经营范围保证书》及《商铺内部经营范围保证书》中明确约定：承租人是林燕娜，经营人是罗国安。且罗国安根本无权申请该店铺的营业执照，只有林燕娜才有权申请该营业执照，只有林燕娜申请到该店铺的营业执照后，罗国安才能使用经营该店铺。至此，请求二审法院判令：1.依法判决撤销（2017）粤0606民初9393号民事判决，并依法判决驳回潘兆洪的全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由潘兆洪承担。
被上诉人潘兆洪辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持一审判决。
被上诉人罗国安辩称：罗国安与林燕娜并没有委托授权使用或合作的关系。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持一审判决。
本院二审期间，林燕娜、潘兆洪、罗国安均未向本院提交新证据。
经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对林燕娜的诉请，综合双方的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：林燕娜与罗国安签订的《店铺使用合同》是否构成擅自转租的违约行为。
林燕娜上诉认为，林燕娜委托授权罗国安使用店铺，并不存在擅自转租的行为。判定林燕娜的行为是否构成擅自转租，本院主要基于如下考虑：首先，关于罗国安和林燕娜在本案中的法律关系。双方签订的《店铺使用合同》是分析并确定双方法律关��的基本依据，根据该合同约定可知，林燕娜提供案涉商铺供罗国安使用，罗国安向林燕娜交付使用费并负责缴交租金及押金、自负经营的所有费用，无论盈亏均与林燕娜无关。至此，林燕娜与罗国安签订的涉案合同虽名为《店铺使用合同》，但根据合同中反映的各方权利和义务的内容可知，林燕娜将涉案商铺交付罗国安占有、使用和收益，林燕娜收取费用，完全符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的租赁合同的特征，林燕娜与罗国安之间实则为租赁关系。林燕娜主张双方系委托授权关系，但综观合同内容，并没有反映出林燕娜有授权罗国安处理林燕娜事务的意思表示，至此该上诉理由明显与事实不符，本院不予支持。其次，林燕娜的行为是否构成非法转租。林燕娜取得涉案房屋的占有、使用和收益的权能是源于与房屋所有人潘兆国的租赁关系取得。根据林燕娜与潘兆国之间签订的《租赁合同》第三条“乙方（林燕娜）在合同期内，不得擅自转租、分租”之约定，林燕娜在未提交证据证明将涉案房屋转租已取得出租人潘兆国同意的情况下，将涉案佛山市顺德区容桂富华路海涛居xxx号商铺出租给罗国安使用、收益，已构成擅自转租的违约行为。第三，关于林燕娜的其他上诉理由。林燕娜上诉认为涉案《商铺经营范围保证书》及《商铺内部经营范围保证书》中明确约定：承租人是林燕娜，经营人是罗国安，且只有林燕娜才有权申请该营业执照，罗国安才能使用经营该店铺。由于双方的以上约定系内部约定，并不影响双方的法律关系的实质。至此，原审法院的认定正确无误，本院予以维持；林燕娜的上诉理由明显与事实不符，于法无据，本院不予支持。
综上所述，林燕娜的上诉请求不能成立，应予驳回��一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费305元，由上诉人林燕娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
审 判 员 安 静
法官助理 黄宗宗
二〇一八年一月十七日
书 记 员 梁 理