重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)渝05执异1120号
案外人:陈启祥,男,汉族,1956年8月14日出生,住重庆市荣昌区。
申请执行人:恒丰银行股份有限公司重庆南岸支行,住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路1号二层1、2号,组织机构代码58574205-X。
法定代表人：周璐，负责人。
委托诉讼代理人：雷宇，重庆康实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡洪，重庆康实律师事务所律师。
被执行人:重庆建雍房地产开发有限公司,住所地重庆市荣昌区汇宇建材市场B栋4楼8号、10号，组织机构代码69120770-4。
法定代表人：蒲世建。
被执行人：王志勇，男性,汉族,1966年02月27日出生,住重庆市江津区。
被执行人:重庆康旭建筑工程有限责任公司,住所地重庆市江津区几江瑞安南路25号祥瑞水木年华青木苑8幢A-37号负二层。
法定代表人：王志勇。
本院在执行恒丰银行股份有限公司重庆南岸支行（下称恒丰南岸支行）与重庆建雍房地产开发有限公司（下称建雍公司）、重庆康旭建筑工程有限责任公司(下称康旭公司）、王志勇借款合同纠纷一案中，案外人陈启祥对荣昌区（原荣昌县）昌元街道昌州大道中段某号附15号3幢2-1号中2-4门面提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈启祥称，案外人系荣昌县昌元街道工业品批发市场旧城区改建项目的被征收人，案外人于2012年12月20日与荣昌县国土资源和房屋管理局签订了《荣昌县国有土地上房屋征收房屋产权调换协议书》，营业用房安置在该片区荣双路某平台D1栋2-4号门面。在案外人不知情的情况下开发商将案外人的安置房向银行做了抵押，导致被重庆市第五中级人民法院查封，特提出异议，请求中止对上述财产的执行。
申请执行人恒丰南岸支行辩称，1.申请执行人的抵押权合法、有效。2.案外人不是执行异议程序中的权利人。首先，本案的抵押物已登记在建雍公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《执行异议复议规定》）第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。可见，案外人不是本案执行异议权利人。其次，案外人述称的异议房屋地址为：“荣双路某平台D1栋2-4”，与本案执行标的物地址不一致，虽经荣昌区房屋征地拆迁办公室出具证明，但该办公室不是证明房屋座落的法定机关，其证明不具有合法性，应不予采纳。3.案外人的异议申请不符合《执行异议复议规定》第二十九条之规定，案外人应寻求其他救济途径。案外人与荣昌县国土房屋局形成了拆迁补偿安置合同法律关系，而并没有与建雍公司形成房屋买卖合同关系。案外人安置房的权利应向拆迁人另行主张。综上所述，根据合同相对性原理和《执行异议复议规定》，案外人的执行异议申请不能成立。
本院查明，申请执行人与建雍公司、康旭公司、王志勇借款合同纠纷，重庆市渝中公证处出具（2014）渝中证字第1548号《具有强制执行效力的债权文书公证书》和（2015）渝中证字第2730号《执行证书》，申请执行标的为垫款本金43,129,981.35元，利息自2015年8月19日起每日万分之五计至付清为止，为实现债权而支付的执行费、律师费等其他合理费用，对抵押人建雍公司的抵押物享有优先受偿权。申请执行人持上述法律文书向本院申请强制执行。本院受理后于2015年9月23日作出(2015)渝五中法公执字第852号执行裁定书，将位于重庆市荣昌县昌州大道中段某号5幢1-3号、2-1号、2-2号、2-3号、2-4号房屋，以及重庆市荣昌县昌州大道中段某号附15号3幢-1-1号、1-1号、2-1号房屋予以查封。
另查明，2014年5月8日，申请执行人与康旭公司签订了《综合授信额度合同》，与建雍公司签订了《最高额抵押合同》。其中抵押合同约定：建雍公司将其名下位于重庆市荣昌县昌州大道中段某号5幢1-3号、2-1号、2-2号、2-3号、2-4号房屋，以及重庆市荣昌县昌州大道中段某号附15号3幢-1-1号、1-1号、2-1号房屋，抵押给申请执行人，作为申请执行人对康旭公司债权的担保，抵押物依法进行了登记。
再查明，案外人（乙方）于2012年12月20日与荣昌县国土资源和房屋管理局(甲方）签订《荣昌县国有土地上房屋征收房屋产权调换协议书》，载明甲方因实施“工业品市场片区征收”项目，依据荣昌县人民政府发布的（2012）126号房屋征收决定，决定按征收补偿方案征收乙方座落在工业品市场内的房屋极其附属物并予以补偿。附表1《被征收非住宅房屋情况》载明案外人所有的营业用房被安置在D1栋2-4号营业用房所在位置，建筑面积41.32平方米，被征收房屋补偿费用及安置放款支出等事项。协议并约定乙方必须在本协议生效之日内预交超面积房款36,956.93元，但乙方未缴纳此款。协议签订后，案外人交出原有商业门面并占有使用安置门面。
又查明，2015年5月28日重庆市人民代表大会常务委员会作出《关于潼南县荣昌县撤县设区有关事项的决定》，荣昌县改为荣昌区。2016年12月5日重庆市荣昌区房屋征地拆迁办公室房屋征收科出具加盖公章的《证明》，载明昌元街道工业品批发市场片区拆迁安置平面图上临荣双路有某平台的D1栋非住宅，安置陈启祥2-4号门面建筑面积为41.32平方米......与重庆建雍房地产开发有限公司建设的昌元街道昌州大道“西城旺角”某栋（公安机关核定的门牌号）系同一房屋，并在加盖公章的“D1栋2层平面”（即2-1号）图标注“门面2-4”相应位置。2017年7月26日重庆市荣昌区房屋征地拆迁办公室房屋征收科再出具加盖公章的《证明》，载明......荣昌区（原荣昌县）昌元街道昌州大道中段某号附15号3幢2-1、1-1、-1-1与重庆建雍房地产开发有限公司建设的昌元街道昌州大道“西城旺角”某栋系同一房屋。本院依据(2015)渝五中法公执字第852号执行裁定书查封的荣昌县昌元街道昌州大道中段某号附15号3幢2-1中2-4门面即案外人的安置门面。
本院认为，《中华人民共和国物权法》在第二篇所有权中的第四十二条第三款规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据上述规定，被拆迁人对被拆迁房屋享有所有权，其是通过所有权调换的方式取得补偿安置房屋，在实际办理房屋登记前其对该房屋享有的权利，优于作为用益物权的抵押权、债权。本案中，根据《荣昌县国有土地上房屋征收房屋产权调换协议书》约定，案外人因其所有的商业门面被征收安置在荣昌区（原荣昌县）昌元街道昌州大道中段某号附15号3幢2-1号中2-4门面，并已入住经营，其因产权调换方式取得的所有权优于申请执行人享有的抵押权，具有排除强制执行的效力，其异议请求成立。
依照《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，裁定如下：
中止对重庆市荣昌区（原荣昌县）昌元街道昌州大道中段某号附15号3幢2-1号中2-4门面的执行。
如不服本裁定，申请执行人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 朱 敏
审 判 员 胡 蓉
代理审判员 蒋晓亮
二〇一七年八月四日
书 记 员 产竹霞