上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三(民)初字第1036号
原告(反诉被告)高雪飞。委托代理人杨维一，上海市理诚律师事务所律师。被告(反诉原告)上海山泉花卉市场经营管理有限公司。法定代表人钟彪云。委托代理人刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。委托代理人张叙，上海市新华律师事务所律师。原告(反诉被告)高雪飞(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海山泉花卉市场经营管理有限公司(以下简称被告山泉花卉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理，审理中，被告提起反诉，本院进行合并审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨维一，被告山泉花卉公司委托代理人刘庆伟、张叙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高雪飞诉称，2012年11月30日，原告与被告签订《租赁协议》，约定将被告经营管理的山泉市场“南环16号”房屋出租给原告经营使用，经营项目为“水族”，租赁期限自2012年11月24日至2013年11月23日止。2013年2月21日，原告与被告签订《租赁协议》，约定将被告经营管理的山泉市场“环线16A”房屋出租给原告经营使用，经营项目为“水族”，租赁期限自2013年2月1日起至2014年1月31日止。2013年初，被告作为山泉市场的管理方对原告承租的位于上海市三泉路XXX号山泉花卉市场中的“南环16号”及“环线16A”房屋(以下简称系争房屋)的二楼及三楼进行施工，但施工未完成。2013年7月26日下午，由于暴雨导致三楼积水无法排除，大面积渗漏致系争房屋大量货物和设备损坏。2013年8月25日，又因暴雨，导致损害结果再次发生，原告与被告交涉未果，并以书面形式向被告说明情况并索赔，被告公司刘经理签收，但嗣后并未进行任何整改或赔偿。后2013年10月7日再次暴雨，原告于10月25日提出初步赔偿事宜，被告仍未采取任何措施，原告于同年11月25日及12月2日两次书面向被告提交索赔申请和赔偿清单，被告均未答复。2014年，原告委托律师向被告发函后，被告仍置之不理，至此，被告的行为严重损害原告利益，故起诉请求判令：1、被告赔偿原告货物经济损失人民币141,682.5元(以下币种均为人民币)、药品损失23,052元、生物损失43,780元、房租损失8,880元；2、被告赔偿原告维修费61,950元。被告山泉花卉公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原、被告间系因租赁关系产生的侵权赔偿纠纷，原告租赁被告商铺经营水族产品。2013年7月，因遇台风，被告已提前通知原告做好准备，但因雨势较大，故系争房屋渗水，被告曾前往系争房屋查看，原告当时并未提出赔偿损失要求。后原告与被告交涉，要求减免租金及赔偿损失，被告认为原告所诉无事实和法律依据。2、原告提出的赔偿依据不成立，被告对原告所提供的材料、购物发票及损害结果的真实性存疑。3、暴雨后系争房屋渗漏而造成的损害是可控的，原告应及时避免损失的蔓延。被告山泉花卉公司反诉诉称，原告与被告分别于2012年11月30日、2013年2月21日就系争房屋签订租赁协议，两份协议分别于2013年11月23日及2014年1月31日到期，并约定了租金标准及滞纳金标准。租赁协议到期后，原告在未与被告签订新的租赁协议的情况下，仍强行占用系争房屋，其行为严重损害了被告的权利，故根据相关法律，请求判令：1、原告向被告返还南环16号商铺；2、原告向被告支付南环16号商铺使用费(按照原租赁协议每月1,800元的标准计算，自2014年4月1日起算至实际返还之日止)。原告高雪飞辩称，系争房屋租赁协议到期后自动终止。原告与被告在租期内对损失进行磋商，但被告始终回避并认可原告占用南环16号商铺堆放货品。且原告占用南环16号商铺之目的系为原告起诉后至评估之用，原告同意在法院解决纠纷后返还商铺。本案过错在于被告，原告积极寻求与被告沟通，但被告置之不理，故不同意被告的反诉请求。经审理查明，2012年11月30日，被告山泉花卉公司(出租方甲方)、原告高雪飞(承租方乙方)签订《租赁协议》，载明：上海山泉花卉经营管理有限公司地址三泉路XXX号，甲方提供位于南环16号房间，租赁给乙方经营；乙方从事的经营项目是水族，乙方的租赁期从2012年11月24日至2013年11月23日止共壹年；每月租金1,800元，租期内租金合计21,600元，逾期支付租金的，每逾期一日按租金总额的3‰收取滞纳金。到期不付视为违约，甲方有权终止本协议；乙方租赁期间向甲方缴纳物业管理费、广告宣传费等费用，每月50元；乙方另须向甲方缴纳1,000元的守约押金。2013年2月21日，被告山泉花卉公司(出租方甲方)、原告高雪飞(承租方乙方)签订《租赁协议》，载明：上海山泉花卉经营管理有限公司地址三泉路XXX号，甲方提供位于环线16A房间，租赁给乙方经营；乙方从事的经营项目是水族，乙方的租赁期从2013年2月1日至2014年1月31日止共壹年；每月租金1,000元，租期内租金合计12,000元，逾期支付租金的，每逾期一日按租金总额的3‰收取滞纳金。到期不付视为违约，甲方有权终止本协议；押金、管理费等费用与南环16号同用。2013年9月24日《收条》载明，今收到南环16号业主高雪飞送来：1、商铺漏水情况说明与索赔申请；2、直接经济损失和间接经济损失费用估算清单。共二份。落款山泉花卉市场刘经理。2013年11月26日《收条》载明，今收到南环16号高雪飞送来：1、商铺损失索赔申请壹张；2、直接经济损失和间接经济损失费用估算清单。落款市场办公室。审理中，原告申请对本案所涉系争房屋内受损物品市场价值进行评估。本院提交申请后，上海市高级人民法院依法委托上海申威资产评估有限公司对本案所涉系争房屋内受损物品市场价值进行评估。2014年9月25日，上海申威资产评估有限公司出具《资产评估报告》载明：评估目的为上海山泉花卉市场“南环16号”及“环线16A”房屋内货物因房屋漏水过程中受损的物品提供市场价值参考；评估对象为因房屋漏水而受损物品；据了解，标的物所涉漏水发生于2013年7月26日、8月25日、10月7日；本次评估于2014年9月3日对现场进行了勘查，勘查期距漏水发生日已过去近11个月以上；现场勘查时，可见漏水严重处在屋内四周及天花顶板处。放在屋内的待售货品包装箱均有潮湿痕迹、室内沙发至今还是潮湿的，空调、电脑、电视机、冰箱无法启用；目前室内墙壁仍可见已被水浸过的痕迹，漏水过程由于室内无法对外排除，造成房间内都有不同程度的受到水的浸泡；在清点物品时，一些灯具上也留有明显的水的痕迹，经分析判断，当时漏水行为应会对物品造成一定的损坏，如一些过滤棉、待销售的鱼食饵料、杀菌药剂等；现场清点核查时物品都是潮湿的，已无法对外销售，应予以补偿；本次评估采用市场价值类型得出的评估结论是指特定的人购买该特定标的物所需支付的价值估计数，或修复该标的物所需支付费用的估计值；评估中对无法修复或修复后不能达到原使用价值的物品采用重置成本法(评估值=重置全价*成新率*数量)进行评估，对可以修复的物品采用市场法(评估值=市场修复费用*数量)、以市场修复费用的中间值为评估值；经评估，所涉标的物的评估价值为人民币壹拾叁万贰仟叁佰伍拾陆元整。原告对评估报告无异议，但认为部分货物评估价格偏低。受损的物品都是待销售物品，浸水后已无法继续售出，物品质量无需再进行检测。被告不认可评估报告，现场勘察时是评估人员和原告单方面去的，并未通知被告到场。理由如下：1、标的物评估明细表中的单价均高于市场价；2、水族物品原本就能浸水，不会因遇水受损；3、对于受损物品的折旧率及保修期均应纳入考虑，对价格存在影响；4、评估人员的经验判断不符合客观事实。评估单位上海申威资产评估有限公司表示：1、评估单位工作人员评估当日三次电联被告，均无人接听。2、评估单位对系争房屋内货物设施的市场价值及残值进行评估。因评估标的物为水族用品，情况较特殊，故单价通过市场、网络询价综合确定；3、评估时评估人员根据现场实物的水渍或者锈迹判断能否销售，仅对其价值进行评估，无法判断其好坏；4、待销售商品不存在折旧率；5、部分物品可进行修复，故建议原告修复。以上事实，由原告提供的租赁协议、商铺漏水情况说明与索赔申请、收条、水族出售清单、漏水视频和照片、收据，被告提供的租赁协议及当事人的陈述等证据予以佐证。审理中，原告表示：1、原告的诉讼请求141,682.50元货物损失中包含药品损失23,052元，61,950元的修复费用是电脑等机器三次累计的修复费用，而评估报告只认定一次维修费用，生物损失43,780元根据原告进货收据来确定，现无法提供相应损失材料。2、系争房屋的租金原告都已经交至租赁期满，因无法进行经营，原告另行租赁房屋，故原告主张的房租损失从2013年7月26日开始起算至两份协议期满日。原告占用南环16号商铺堆放货物，同意在纠纷解决后返还商铺。3、被告在三楼违章搭建，排水系统未完善，故造成原告损失。原告批发经营热带鱼产品，货品从内到外被水浸泡，外包装有水渍无法销售，故这些货物应推定全损。被告表示：1、原告提出的有关索赔的发票和数据都是原告单方面制作的，没有其他证据来证明原告的观点，无法形成侵权的证据链。2、原告提供的光盘内容真实性认可，但评估时原告所称货物裸放与当时情形不符，光盘中物品有包装，且存放在玻璃柜中。3、租期内租金原告已支付完毕，被告的反诉请求是原告占用租期结束后的房屋使用费。4、被告确认因三次暴雨造成系争房屋漏水，虽系争房屋排水系统不完备，但可应对降雨，而原告未尽到雨后减损的义务。5、可对本诉补偿4,000元，坚持反诉请求。6、被告保留对环线16A商铺的诉权。本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告主张的货物损失、药品损失、生物损失、维修费及房租损失是否应支持；二、被告反诉主张返还南环16号商铺及要求原告依照原租赁协议按每月1,800元支付房屋使用费是否应支持。一、原告主张的货物损失、药品损失、生物损失、维修费及房租损失是否应支持。本案中，被告作为系争房屋出租方，应当履行租赁物的维修义务，如造成承租人损失的，应当予以赔偿。根据本案查明的事实可知，因暴雨致使系争房屋漏水造成原告物品损失，原告依法主张相应赔偿于法不悖，应予支持。关于损失具体数额，原告于审理中向本院提交资产评估申请，评估单位经过现场勘验、核对，将原告主张的货物损失、药品损失及电脑等物品维修费用均列入评估范围，经评定，相关物品的评估价值为132,356元。因其中大部分物品属于待检测物品，据评估单位称其尚余残值，而原告无法进一步举证此类物品全损事实，且在漏水后其未采取相应措施避免货物损失的扩大，故本院根据原、被告双方的过错程度认定评估物品中原告的损失金额为45,000元，所有物品应由原告自行处理。关于原告认为相关电脑等物品维修达三次之多，而主张多次维修费，本院认为，评估报告中已包含相关维修费用，而原告提供的证据仅为部分物品修理收据，且该收据对维修物品指向不明，故本院不予采纳。关于原告主张之生物损失，原告仅提供进货收据，无法证明其损失发生的事实及金额，且未提供其他证据予以佐证，故本院不予支持，其应承担举证不利的法律后果。关于原告主张的房租损失8,880元，虽合同期内原告一直占用系争房屋,但鉴于系争房屋因漏水无法正常使用，故本院酌情确定被告应返还原告房屋租金4,000元。二、被告反诉主张返还南环16号商铺及要求原告依照南环16号商铺原租赁协议按每月1,800元支付房屋使用费是否应支持。原、被告签订的两份租赁协议合法有效，但均因租赁期满而自动解除，合同解除后，原告仍然占用南环16号商铺拒不缴纳使用费于法无据，理应返还及支付被告相应使用费。至于原告应付使用费的金额，本院认为，原告基于评估物品损失目的在起诉至评估期间占用被告南环16号商铺，故使用费可酌情减少。评估结束后，原告于2014年12月30日在审理中自认已开始清场并愿意交还房屋给被告，但至今未将南环16号商铺返还被告，故本院认为自2015年1月1日起的使用费应按照原租赁协议约定的标准计算。综合上述因素，原告应返还南环16号商铺及支付被告自2014年4月1日至2014年12月31日期间的房屋使用费8,000元、自2015年1月1日起至实际返还之日止的房屋使用费(按每月1,800元计算)。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海山泉花卉市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)高雪飞物品损失45,000元；二、被告(反诉原告)上海山泉花卉市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)高雪飞自2013年7月26日至租赁协议期满之日止上海市闸北区三泉路XXX号山泉花卉市场南环16号商铺及环线16A商铺的租金4,000元；三、原告(反诉被告)高雪飞应于本判决生效之日起十日内将上海市闸北区三泉路XXX号山泉花卉市场南环16号商铺返还给被告(反诉原告)上海山泉花卉市场经营管理有限公司；四、原告(反诉被告)高雪飞应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海山泉花卉市场经营管理有限公司支付上海市闸北区三泉路XXX号山泉花卉市场南环16号商铺自2014年4月1日至2014年12月31日的房屋使用费8,000元、自2015年1月1日起至实际返还之日止的房屋使用费(按每月1800元的标准计算)；五、驳回原告(反诉被告)高雪飞的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,948.2元(原告已预缴)，由原告高雪飞负担6548.2元，被告上海山泉花卉市场经营管理有限公司负担1400元。反诉案件受理费158.55元(反诉原告已预缴)，由反诉原告上海山泉花卉市场经营管理有限公司负担48.55元，反诉被告高雪飞负担110元。评估费6,000元(原告已预缴)，由原告高雪飞与被告上海山泉花卉市场经营管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 吴晓婕
人民陪审员 高 倩
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。