贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔0402民初1852号
原告（反诉被告）贵州正东机电设备有限公司。
住所地：贵州省贵阳市小河区黄河东路*号。
法定代表人姚某某，总经理。
委托代理人吴世宇，贵州玉顺律师事务所律师。
代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）胡某某。
第三人鲍某。
原告（反诉被告）贵州正东机电设备有限公司与被告（反诉原告）胡某某及第三人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理，依法由审判员王亚兰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贵州正东机电设备有限公司的委托代理人吴世宇、被告（反诉原告）胡某某、第三人鲍某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贵州正东机电设备有限公司诉称：2015年5月1日，被告与原告签订了《安顺职业技术学院西秀产业区校区学生一期架空层商铺租赁合同》。合同第一条约定被告租赁商铺位于安顺职业技术学院西秀产业区校区学生一期架空层4栋3号，签约面积为42平方米；合同第三条约定租赁期从2015年5月1日至2018年4月28日；合同第四条1约定第一年商铺租金标准为每月每平方米100元，每一年按照10个月计算收取商铺租金，每年租金共计人民币42000元；合同第四条2约定该商铺的租金交付期限为一年一交，甲方交付商铺之日起一次性付清当年租金，下年租金及未交保证金必须在当年租赁期限届满之前2个月内交清；第四条还约定了水电费的标准及交纳方式等；合同第五条（二）11、12款规定，在租赁期内，乙方不得将商铺转租第三方经营，如有此情况发生，甲方有权立即终止合同并将商铺收回；合同第六条（二）1款约定“若乙方不按期向甲方缴纳租金、水电费，甲方将每天收取乙方合同总金额及所欠水电费总数的千分之十的违约金”，条2款约定“若乙方欠费45天，甲方有权终止合同，并依法追回乙方所欠费用及违约金”。现因被告拒不按约定交纳商铺的租金等费用已达45天以上，并擅自将该商铺一分为二，将该商铺的一部分转租给第三人，被告的行为违反了原、被告之间的合同约定，侵害了原告的合法权益。现请求：1、解除原告与被告胡某某于2015年5月1日签订的《安顺职业技术学院西秀产业区校区学生一期架空层商铺租赁合同》，并判令被告胡某某与第三人鲍某的转租合同无效；2、判令被告立即支付2016年5月1日开始至2016年6月1日之间商铺租赁费4200元，并判决被告每月按4200元的标准计算该商铺租赁费至被告实际搬离商铺之日止；3、判决被告承担拖欠租金的违约金21000元即2016年5月1日至6月21日，并判决按每天420元的标准计算2016年6月22日至其实际交纳完已拖欠的租金之日止；4、诉讼费由被告承担。
被告胡某某辩称：原告起诉要求解除合同没有依据，我不同意解除合同。我与原告签订的合同约定的租期是2015年5月1日至2018年4月28日，现合同未到期。同时，我也没有作出任何违反合同约定的行为。关于原告起诉我不交租金的问题，第一年的租金我已按约交清，而第二年的租金不是我不交，我是在距离租赁期满的两个月前多次通过电话、短信联系原告要求交纳租金，但原告却以各种理由拒绝收取租金，说是要涨租金。同时，原告也没有按约定提前3个月通知我要涨租金，直到我收到诉状才知道原告以我没有交纳租金将我告上法庭。我没有将商铺转租给第三人使用，我与第三人只是合作开店，实际经营人是我。原告要求我支付一个月的租金4200元，我是同意交纳的。但原告没有按合同约定提前一个月通知我终止合同，原告违约应按双方约定向我支付两个月的租金8400元。关于原告要求我承担拖欠租金的违约金21000元的问题，并按每天420元的标准计算2016年6月22日至实际缴纳已拖欠租金之日止的请求，我认为我并没有违约，不是我不交租金，而是原告不收取租金，违约的是原告。违约金按每天420元计算已超过法律的规定，我只承担拖欠的两个月的租金的30%的违约金。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告胡某某诉称：我与反诉被告于2015年5月1日签订了《安顺职业技术学院西秀产业区校区学生一期架空层商铺租赁合同》，合同第三条约定的租期是2015年5月1日至2018年4月28日是，合同未到期。现反诉被告要求解除合同并未按约定提前一个月书面通知我，严重影响了我的经营，造成了我的装修损失及货物积压损失。现请求：1、依法判决反诉被告支付反诉原告违约金8400元；2、请求依法判决反诉被告赔偿反诉原告装修损失及购买店内设备、物品的损失30000元；3、依法驳回反诉被告的诉讼请求；4、本诉诉讼费、反诉诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告贵州正东机电设备有限公司辩称：反诉被告没有违约的事实。反诉原告的诉讼请求前后矛盾，不知是主张继续履行合同还是解除合同。反诉原告的反诉没有事实和法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。
第三人鲍某述称：我与被告胡某某不是合伙关系，而是其将向原告贵州正东机电设备有限公司租赁的商铺隔出一间转租给了我。
经审理查明：2014年11月28日，原告（反诉被告）贵州正东机电设备有限公司与安顺职业技术学院签订了协议，双方约定安顺职业技术学院以“整体打包，服务外包”的形式将其位于西秀产业园区校区一期学生宿舍1至4栋管理及相关服务委托给原告（反诉被告）贵州正东机电设备有限公司管理，安顺职业技术学院监督管理。双方合作期限为2015年3月1日至2022年3月1日。2015年5月1日，原告（反诉被告）贵州正东机电设备有限公司作为甲方与作乙方的被告（反诉原告）胡某某签订商铺租赁合同，合同约定：甲方将位于安顺职业技术学院西秀园区校区学生宿舍一期架空层04栋03号签约面积为42平方米的商铺一间出租给乙方胡某某经营KFC汉堡、炸鸡店；租赁期限为2015年5月1日至2018年4月28日止；租金标准为每平方米100元，每年按10个月计算，每年租金共计人民币42000元；租金支付方式为每年一交，甲方交付商铺之日起一次性付清当年租金，下年租金必须在当年租赁期限届满之前2个月内交清，下一年的租金由甲方对市场行情评估后并提前3个月告知乙方，再按规定收取；乙方不得擅自改变商铺的结构及用途；在租赁期限内，乙方不得将商铺转让第三方经营，如有此情况发生，甲方有权立即终止合同，并将该商铺收回，乙方所交纳的保证金不予退还，因此产生的一切经济损失和责任均由乙方承担，甲方概不负责。如有特殊情况需要转让的，需提前以书面形式报与甲方审核，由甲方转报学校相关负责部门批准同意后方能执行转让；房屋租赁期间，甲方负责出租店铺的主体相关的维修，乙方负责出租店铺附属（含门窗、水电线路、下水管道、内墙及室内装修等）相关的维修，并承担所产生的费用；甲乙双方任何一方需要提前终止本合同，要提前1个月书面通知对方，否则违约方须向对方支付该商铺年租金的20%作为违约金；若乙方不按期向甲方缴交租金、水电费，甲方将每天收取乙方合同总金额及所欠水电费总金额的千分之十的违约金；存在其他违约行为的，守约方有权要求对方赔偿损失并确定是否继续履行合同。2016年4月20日，被告（反诉原告）胡某某将从原告（反诉被告）贵州正东机电设备有限公司承租的商铺一分为二，在未告知出租人即原告（反诉被告）贵州正东机电设备有限公司的情况下将另一半出租给第三人鲍某经营，双方签订了为期一年的书面合同，第三人向被告（反诉原告）胡某某交纳了一年的租金人民币31200元。截止现在，被告（反诉原告）胡某某仅向原告（反诉被告）贵州正东机电设备有限公司交纳第一年的租金。该商铺至今仍为被告（反诉原告）胡某某占用。
庭审中，原告（反诉被告）贵州正东机电设备有限公司要求增加诉讼请求：责令被告立即将安顺职业技术学院西秀园区校区学生宿舍一期架空层04栋03号商铺腾空交付原告，并责令被告撤除该商铺中的界墙，恢复原状。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告（反诉被告）贵州正东机电设备有限公司提交的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证、商铺租赁合同、合作协议、通告，第三人鲍某提交的房屋租赁合同在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。
关于被告（反诉原告）胡某某提交的两份短信截图，该证据不能证明系其与原告（反诉被告）贵州正东机电设备有限公司法定代表人发送的短信，亦来能证明发送短信的时间，本院不予采信；关于被告（反诉原告）胡某某提交的视频，该视频不能确定视频中漏水的房屋系其承租的商铺，故该证据本院亦不予采信。
本院认为，法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告在未经出租人即原告同意的情况下，擅自将承租的商铺转租给第三人鲍某，其行为违反了法律的相关规定及双方当事人的约定，故原告要求解除与被告签订的商铺租赁合同，本院予以支持。关于原告要求被告将租赁商铺腾空交付原告，并责令被告撤除该商铺中的界墙，恢复原状的诉讼请求，法律还规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，故被告应当将擅自增加的商铺中间隔墙拆除，恢复原状；另租赁合同终止后，被告及第三人应当将承租的商铺返还原告，故原告要求被告腾空租赁商铺的诉请本院亦予以支持。关于原告要求被告支付2016年5月1日起至实际搬离之日止的租金的请求，在解除商铺租赁合同前，被告应当向原告支付租金，租金按上一年的租金标准即原告主张的标准交纳，被告应当支付原告2016年5月1日起至合同解除之日止的租金，合同解除之后被告仍占用租赁物的应视为被告履行合同义务不符合约定给原告造成的损失，故原告要求被告支付合同解除后到被告返还租赁物之日的租金的诉请本院不予支持；关于原告要求被告支付因拖欠租金的违约金的请求，因原、被告双方在合同约定了逾期交纳租金需要支付违约金及违约金的计算标准即每天420元，被告应当向原告支付2016年5月1日起至返还租赁物之日止的违约金，但按照法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少，故双方约定的违约金应调整为每日6.60元，并按此标准支付至被告付清租金之日止。关于原告要求判令被告与第三人之间的转租合同无效的请求，因原告系该合同之外的第三人，其无权请求人民法院确认该合同的效力，该项请求本院不予支持。关于反诉原告胡某某要求反诉被告贵州正东机电设备有限公司支付违约金8400元的请求，反诉被告要求终止合同是基于反诉原告将租赁物转租给了第三人，反诉被告没有违约的情形，故反诉原告的该项请求本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿其装修损失及购买店内设备及物品的损失30000元的请求，因系反诉原告违约未按期缴纳租金，并擅自将租赁物转租第三人致合同终止，并非原告提前解除合同，故反诉原告的该项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第一百二十三条、第一百二十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、解除原告贵州正东机电设备有限公司与被告胡某某签订的商铺租赁合同；
二、被告胡某某于判决生效后十日内按每年42000元支付原告贵州正东机电设备有限公司租金至本判决生效之日止；
三、被告胡某某及第三人鲍某于判决生效后十日内将位于安顺职业技术学院西秀产业区校区学生一期架空层4栋3号商铺腾交原告贵州正东机电设备有限公司；
四、被告胡某某于判决生效后十日内按每日6.60元支付原告违约金至被告胡某某交清租金之日止；
五、驳回原告贵州正东机电设备有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告胡某某的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币480元，减半收取240元，由被告胡某某负担；反诉费380元，由反诉原告胡某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 王 亚 兰
二〇一六年九月一日
书记员 刘惠芳（代）