辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)辽0105民初2707号
原告：杨永峰。
被告：沈阳鹏翔房地产开发有限公司。
法定代表人：宋伯昆。
委托诉讼代理人：吴文学。
委托诉讼代理人：姜国军。
被告：刘瑛。
原告杨永峰与被告沈阳鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔公司）、刘瑛商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨永峰，被告鹏翔公司的委托诉讼代理人姜国军、被告刘瑛均到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨永峰向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与鹏翔公司及刘瑛签订的协议为商品房买卖合同，该协议成立并生效，房款总价154000元；2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2010年9月10日，被告鹏翔公司为开发建设海伦堡住宅小区项目，由于资金紧张，在未取得《预售许可证》时，无法签订商品房预售或预订合同，所以原、被告签订《借款协议书》。为保证资金安全，双方协商由被告鹏翔公司法定代表人即被告刘瑛为借款人，被告鹏翔公司为借款的担保人。该协议属约定被告刘瑛向原告借款154000元，并以被告鹏翔公司开发建设的海伦堡小区B座楼，面积约35平方米，户型分别为F户型，楼层区间为21-27层的一套房屋（最终面积以测绘大队实测面积为准）作为担保。刘瑛须于2014年6月30日前将上述款项偿还给原告，如届时未能还款，则以上述约定担保房屋作价抵偿给原告。关于上述担保房源的定价规则如下：1、房屋价格为4400元/平方米，具体楼层摇号确定。……并承诺该项目于2014年12月31日前竣工，如届时未能竣工并影响到原告实现债权，刘瑛按借款总金额的20%给付违约金。签订协议后，原告交付154000元。2013年8月17日，被告鹏翔公司和被告刘瑛为避免承担违约责任，与原告另签订一份《借款协议书》，约定如刘瑛未能按期还款，应支付原告借款总金额的30%的违约金，如未能竣工，按日支付借款额万分之一的违约金。2014年7月30日，被告鹏翔公司与原告签订《（借款协议书）补充协议》，约定原告选择继续购买房源，不追究被告违约责任。2015年7月29日，被告鹏翔公司组织摇号，最终确定原告所购房号为“海伦堡B座楼F户型1-22-8号房，实际面积35.82平方米”。因签订的《借款协议书》、《补充协议》及最终确定的房号，具备商品房买卖合同要素，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，故诉至来院。
被告鹏翔公司辩称，不同意原告的诉讼请求，本案应为民间借贷关系。借款人应为刘瑛个人，鹏翔公司与原告不存在借贷法律关系，也未签订商品房买卖合同，不存在合同成立及生效的问题。鹏翔公司未收到过原告所述的购房款，也未向原告出具过收款凭证。因此请求法院驳回原告诉求。
被告刘瑛辩称，承认原告与鹏翔公司及我本人签订的协议是商品房买卖合同，当时我担任鹏翔公司的法定代表人及总经理，并担任总经理至今,负责海伦堡项目开发过程。当时由于项目前期开发费用紧张，尚未动工，没取得商品房预售许可证，所以暂时无法与原告签订商品房买卖合同。在律师的建议下，签订了借款协议书，并约定了原告购买的房屋面积及户型，后期由于开发过程遇到各种问题，与原告签订了两次补充协议，重新约定了交房时间，并于2015年7月29日与原告确认最终房源。所以原告与鹏翔公司及我之间不是借贷关系，更不是我与原告之间的个人借贷关系，是商品房买卖关系。就是否是我与原告之间的个人借贷关系，在其他的原业主的诉讼案中已经有论述，也经由皇姑法院及市沈阳市中法判决确认。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院对事实认定如下：
被告鹏翔公司系沈阳市皇姑区淮河街“海伦堡”商品房项目的开发建设单位。被告刘瑛在担任该公司法定代表人期间，向原告借款15400元。2013年8月17日，被告刘瑛(甲方、借款方)、原告（乙方、出借方）和被告鹏翔公司（丙方、担保方）签订《借款协议书》一份，对前述借款金额进行了确认。主要内容为：甲方向乙方借款154000元，并以丙方在沈阳市皇姑区淮河街17号开发建设的海伦堡小区B座楼的房屋，面积约35平方米，21-27层间的F户型房屋一套（最终面积以测绘大队实测面积为准）作为担保，房屋价格为4400元/平方米。甲方于2014年6月30日前将上述款项偿还乙方，并支付乙方借款总额30%违约金。如甲方逾期还款，以上述房屋作价抵偿乙方。本协议签字生效。2011年3月5日签订的《借款协议书》自动作废。
因原告未能在上述约定期限内收回借款，为明确原告是否继续认购约定房源，2014年7月30日，原告（甲方）与被告鹏翔公司（乙方）另签订《借款协议书》补充协议一份，主要内容为：乙方确认继续按《借款协议书》约定购买房源，乙方不得要求甲方退还房款及购房款总价30%的违约金，也不要求甲方承担任何其他违约责任。
2015年7月29日，被告鹏翔公司营销部向原告出具“海伦堡房源确认单”，确认原告购买房屋为B号楼F户型1-22-8室，团购面积为35平方米，实际面积为35.82平方米。同时双方约定，原告在接到甲方书面形式通知或电话通知形式告知七日内，持相关原件补缴面积差额款，签署《商品房买卖合同》。
另查，截至庭审前，“海伦堡”项目已取得合法的开发和销售手续。但涉诉买卖标的房屋至今尚未建成，仅处于主体封顶完毕状态。且“海伦堡”项目至今尚未恢复施工，原告遂于2018年3月19日起诉至本院。
本院认为，本案争议焦点如下：1、原告是否有实际出资的事实；2、借款协议书及其补充协议的效力、关联性及其属性如何认定；3、原告持有的借款协议书、补充协议及房源确认单所记载内容是否具备房屋买卖合同属性的问题。
关于原告是否有出资行为的判定。虽原告所持有的专用收款收据上未加盖被告鹏翔公司公章，但该收据上加盖有被告鹏翔公司时任法定代表人刘瑛的名章及财务总监宗晶的签名，足以认定系由被告刘瑛代表该公司履行职务行为，结合被告刘瑛的自认、借款协议所记载的154000元的内容及原告持有收款收据原件的事实，本院对原告的实际出资行为予以认定。
关于两个协议的效力、关联性及属性的评析。第一，根据借款协议条款特征，系为三位主体合意而订立，主为借贷法律关系，从为担保法律关系。补充协议是以借款协议为基础，并在其之上形成合同转性，将借款协议转为原告与被告鹏翔公司两位主体签订的商品房认购协议。为便捷交易，这种转性在现实生活中较为常见。在转性后，借款协议失效，商品房认购协议生效。虽被告鹏翔公司辩称，因与涉诉借款协议及补充协议签订时间相近的其他借款协议中所使用的该单位公章，已被鉴定部门确认并非其公司公章，故本案有关协议上的公章亦非其公司公章。本院对此认为，因鉴定部门鉴定的协议与本案并无关联，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。
关于原告持有的借款协议、补充协议及房源确认单所记载内容是否具备房屋买卖合同属性的问题。商品房预售合同如要具备房屋买卖合同属性，应具备合同主体、商品房地点、名称、购买房屋基本情况、销售方式、价款、付款方式、房屋交付条件及日期、违约责任等内容，能够依据商品房预售合同约定直接履行。现原告持有的两个协议及确认单内容仅对出卖人、买受人，房屋地址、单价进行约定，对房屋交付条件及日期等内容尚未进行约定，暂不具备《商品房销售管理办法》第16条规定商品房销售合同的全部实质要件，存在直接履行的事实或法律障碍。故本院对原告请求确认其与被告鹏翔公司及刘瑛签订的协议为商品房买卖合同及该协议成立并生效等请求不予支持。
综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告杨永峰的诉讼请求。
案件受理费3380元，减半收取1690元，由原告杨永峰负担，退还原告1690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 王 静
二０一八年五月二十二日
书记员 于美华