河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫03民终2016号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙小龙，男，汉族，1953年10月29日生，住洛阳市西工区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳置隆房地产开发有限公司。住所地：洛阳市西工区唐宫西路**号*幢2-1802。
法定代表人：刘守毛，总经理。
委托诉讼代理人：王欣，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘阳，河南凯仁律师事务所律师。
上诉人孙小龙、洛阳置隆房地产开发有限公司（以下简称置隆公司）因合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙小龙，上诉人置隆公司的委托诉讼代理人王欣、刘阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙小龙上诉请求：一、依法追加洛阳大学（现洛阳理工学院）为本案第三人出庭，承担拆迁安置协议第三方（丙方）应承担的责任和义务。二、撤销一审判决，公平、公正判决上诉人的一审诉讼请求。三、确认主协议第九条为格式条款并严格适用相关法律规定。四、一审诉讼费和上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案的拆迁安置协议是甲乙丙三方签订的，学校作为丙方是加盖了公章的，如果没有学校的参与，上诉人是不可能与置隆公司签订协议的，本案学校有不可推卸的责任，其作为协议的丙方必须出庭参与诉讼，便于查清事实。二、一审判决错误。一审法院避开置隆公司合同违约的事实不谈，却在契税等问题上大做文章，导致错误判决。三、一审判决认定事实错误。上诉人的《补充协议》签订时间是2008年8月19日，但一审判决却认定为2008年12月8日，认定错误。上诉人在一审提交的证据中并没有“会议纪要”，一审认定错误。四、置隆公司合同违约应予认定。从拆迁到安置，至今都不是上诉人直接对置隆公司，而是由学校、置隆公司、教职工代表三方协商后，再通知上诉人做什么。凡需要上诉人交什么材料、做什么事情，上诉人都按时、按要求做到了。因此，一再拖延不给上诉人办证的根本问题不在契税问题上，而是在置隆公司本身诸多原因导致其无法办证。2012年6月15日，置隆公司张贴的告示足以看出，在此之前其不具备办证条件。关于契税和维修基金，在2012年6月15日的告示之前，置隆公司从未通知过让缴纳契税和维修基金，也未告知如何缴纳。协议第九条约定：“甲方应在安置房交付后六个月内，为乙方办理完毕两证”，但直至2014年3月置隆公司张贴告示称“拆迁安置房两证办理工作基本结束”，多少个6个月过去了，明显属合同违约。一审判决故意违背主协议第九条等格式条款的“理解争议”的事实和法律，判决不公。该条约定，逾期办证，甲方赔偿乙方损失1000元／月，约定明确，应予适用。五、一审判决适用法律错误。合同法第60条要求当事人根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，但置隆公司未履行通知的义务。第107条规定当事人不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当赔偿。置隆公司未履行在6个月内办证的义务，就应当赔偿违约金。民诉法第64条第一款对本案不适用。综上，请求二审法院公正审理，支持上诉人一审诉讼请求。
置隆公司辩称，一审判决事实清楚、证据充分，上诉人的上诉应予驳回。一、答辩人并未违反双方签订的《拆迁补偿安置安置协议书》（以下简称《协议书》）第九条的约定，是由于上诉人不履行自己的义务拒不缴纳相关税费及办证所需材料才导致双证无法办理，应由上诉人自己承担责任。《协议书》第九条约定：甲方应在回迁安置房交付使用后6个月内为乙方办理完毕安置房所有权证和土地使用证，乙方应予以积极配合；涉及等面积安置部分契税和维修基金由甲方承担，超出面积部分由乙方按国家和省市有关规定执行；回迁安置房的各种初装费由乙方自行承担。逾期不能办理，甲方赔偿乙方损失1000元／月，直至办理完毕。根据洛阳市房管局的要求，办理房产证是需要购房人提交相关手续并缴纳契税、维修基金等相关税费才能办理的；根据土地部门的要求，办理土地证的前提条件是必须有房产证，在这些手续没有履行之前，任何人都无法办理。拆迁协议是双方合法有效、依法依约签订的，是双方的真实意思表示，这一点上诉人也予以认可，上诉人对该协议中自己应履行缴纳契税、维修基金、提供相关办证手续的义务也十分清楚。答辩人该履行的手续都已履行完毕，包括：1、答辩人将现房交付给了上诉人；2、2008年9月17日／9月18日，该房屋的分户房产证已办至答辩人名下，已具备分户条件。只要上诉人提交相关办证材料、缴纳相关税费，随时都可办证。在交付房屋后6个月内上诉人应将自己应缴纳的税金及办证所需要的相关手续交给答辩人，但上诉人并没有履行自己的义务，不按国家和省市的要求缴纳办证所必须的各项税费，不给答辩人提供办证相关手续，不积极配合，故意拖延。在此情况下，答辩人根本无法为上诉人办证，这说明不是答辩人不给上诉人办证，而是由于上诉人的原因导致无法办证。二、答辩人不应赔偿1000元／月的损失。双方签订的《协议书》第九条约定：……逾期不能办理，甲方赔偿乙方损失1000元／月，直至办理完毕。首先，合同中约定是由于答辩人的原因导致无法办证才进行赔偿，但无法办证的原因并不是答辩人违约，而是由于上诉人不按合同约定缴纳契税、维修基金、不提交相关办证所需材料才导致无法办证的，这一过错是上诉人造成的，与答辩人无关，因此答辩人不应赔偿。另外，损失是由于一方的原因导致另一方无法实现目的从而实际支出的相关费用才叫损失。在本案中，双方拆迁协议中约定的1000元／月是损失，并系违约金，上诉人根本没有任何损失，因此也应驳回其诉讼请求。三、上诉人没有缴纳契税、维修基金是事实，不履行合同的先配合义务，无法办证。在一审时经过法院的审理及上诉人所提交的上诉状中可以看出，上诉人并没有缴纳契税、维修基金，契税、维修基金都是答辩人垫付的，按照国家的相关规定，缴纳契税、维修基金的主体必须是上诉人本人，并不是其他人想去交就可以交的，答辩人也是在上诉人提交了委托书之后才能进行代缴，如果没有上诉人出具的代缴委托书，任何人都无法将房屋所有权证及土地证办理出来。而且，缴纳契税、维修基金、提交资料这是办证的前提条件，上诉人不履行合同的先配合义务就无法办证。综上所述，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求事实清楚、证据充分，其上诉无理，应驳回其上诉。
置隆公司上诉请求：一、撤销一审判决第四项，改判被上诉人支付上诉人损失10000元；二、一审诉讼费、反诉费、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人为住户办理证件花费了大量的人力、物力、财力，提供专人、专车予以协助证件的办理工作，但被上诉人并未在合同约定的时限内将办理证件所需要的个人材料交到上诉人处，导致上诉人长时间超期安排人员、车辆负责此项工作，从而给上诉人的物力、财力造成了极大的损失与浪费。因此，被上诉人应支付上诉人损失10000元。二、一审法院判决上诉人承担本诉受理费、反诉费错误，这些费用应由被上诉人承担。通过一审法院审理查明的事实可以看出，并不是由于上诉人的过错导致办证期限延长，而是由于被上诉人没有履行合同义务，不提交办证所需材料，导致无法办证。上诉人在此纠纷中没有任何的过错。诉讼费是根据过错原则进行承担的，既然上诉人没有任何过错，判决上诉人承担本诉诉讼费没有事实依据和法律依据，应予改判。另外，上诉人为了办证替被上诉人垫付了契税、契税滞纳金和维修基金，这些费用本应是被上诉人应该缴纳的，上诉人垫付后应该予以返还，因此，反诉费也应由被上诉人承担。综上所述，一审判决第四项、诉讼费承担及未赔偿损失部分判决错误，特此上诉，请求依法公断。
孙小龙辩称，一、上诉人的上诉请求第一条既没有事实依据，也没有法律依据，不能成立。1、办证的正常付出，应当自负，合同没有约定由搬迁户支付。上诉人为所有拆迁户办理两证是其应尽的义务，《协议书》第九条约定很清楚。2、上诉人单方违约、拖延办证，责任自负。更何况，在2012年6月15日之前，上诉人没有任何形式通知过答辩人交“办理证件所需要的个人材料”。自2008年8月19日至2009年2月19日约定办证时间内，上诉人压根就没有打算办证，也根本不具备办证条件。直到2012年6月15日，上诉人才发出告示，载明“就安置房的办证问题，2012年5月经市政府协调，具备集中办证条件”，这清楚地证明，在此之前，上诉人是不具备办证条件的，完全是其单方违约的单方责任和单方原因。2014年3月，上诉人以告示形式告知答辩人领取两证，但因为上诉人单方强势要挟答辩人“签字”，导致上诉人违约期的继续延长，依法应负本案纠纷的全部责任。二、垫付费用是上诉人主动自愿提出来的，是他们自己减少违约损失、提高效率必须采取的法定措施，属于法定的单方义务。至于一审诉讼费、二审上诉费等，承担与否，由法院来定。
孙小龙向一审法院起诉请求：1、依法判令置隆公司立即按协议的约定，发给孙小龙房屋所有权证和土地使用证；2、依法判令置隆公司支付逾期办证的违约金每月1000元至发给孙小龙之日止，暂从2008年11月19日至2015年3月19日计76个月为76000元（置隆公司垫付的各种费用从支付给孙小龙的违约金中扣除）；3、本案诉讼费用由置隆公司承担。
置隆公司向一审法院反诉请求：1、判令孙小龙返还置隆公司为其垫付的契税、契税滞纳金、维修基金4126元及利息（利息从2010年8月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；2、判令孙小龙支付因其违反《协议书》第九条的约定给置隆公司造成的损失10000元；3、判令孙小龙承担反诉费用。
一审法院认定事实：1、2006年1月9日，置隆公司（拆迁人甲方）、孙小龙（被拆迁人乙方）签订《协议书》一份，约定乙方被拆除房屋有证建筑面积70.67㎡，乙方须于2006年3月20日前将房屋腾空搬迁完毕，交乙方验收拆除，甲方补偿乙方各项费用共计74240元，甲方给乙方的安置房建筑面积104.75㎡，乙方须支付房款92443元，甲乙双方冲抵后，乙方需支付甲方18203元，此款于回迁安置房建成交付使用时一次性支付。该协议第九条明确载明“甲方应在回迁安置房交付使用后6个月内为乙方办理完毕安置房所有权证和土地使用证，乙方应予以积极配合；涉及等面积安置部分契税和维修基金由甲方承担，超出面积部分由乙方按国家和省市有关规定执行。回迁安置房的各种初装费由乙方自行承担。逾期不能办理，甲方赔偿乙方损失1000元/月，直至办理完毕。”2、2008年12月8日，安置房建成交付，置隆公司与孙小龙签订《补充协议》一份，约定原合同约定面积104.75㎡，产权登记面积108.05㎡，误差的价款按照规定的价格执行，共计3102元，由乙方补足给甲方，乙方应付房款共计21305元。3、2008年9月17日，置隆公司将孙小龙的安置房的小证办至公司名下，显示孙小龙房屋坐落为西工区唐宫××院××4-502。4、2012年6月15日，置隆公司发出告示，载明“就安置房的办证问题，2012年5月经市政府协调，具备集中办证条件。……为了减少被安置户的麻烦，决定由我公司统一代为办理。办证费用由我公司先期垫付，被安置户只需配合提供办理房产证所需的个人资料即可……资料收集时间：2012年6月16日（星期六）到2012年6月24日（星期日……）”。5、2012年8月27日，置隆公司为孙小龙的安置房缴纳了维修基金2077.94元；2012年10月13日，垫付了契税1598.93元（计征数额4103.92元、减免数额3263.04元、实缴金额840.88元、滞纳金758.05元）。6、2012年12月11日，孙小龙的安置房房产证办理了登记手续，随后办理了土地使用权证，后置隆公司通知孙小龙领取两证，但孙小龙认为置隆公司要求其领证附加有交付《协议书》原件、在协议上注明“本协议已履行完毕，无争议”、预交2015年物业费等附加条件，其不能接受未予领取，现两证在置隆公司处。7、2015年4月1日，置隆公司代表与安置户部分业主就拆迁安置进行协商，形成会议纪要一份，显示双方形成以下一致意见：住户的契税和大修基金发票原件由置隆公司交给住户，置隆公司留存复印件，住户在复印件上签上“以上款项已由置隆公司支付”；置隆公司承诺2015年1月1日前的物业费全免，在收取之后的物业费时在收据上注明以上内容；《协议书》由住户交复印件，并注明“此复印件同原件”。
一审法院认为，置隆公司与孙小龙签订的《协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。本案双方争议的焦点为《协议书》第九条，即置隆公司为孙小龙办理房屋权属证书是否构成逾期、是否应按每逾期一月赔偿孙小龙1000元承担违约责任。分析《协议书》第九条，案涉回迁安置房的契税及维修基金共分为两部分，一部分为等面积安置部分，由置隆公司缴纳，另一部分为等面积安置之外的超出部分，由孙小龙缴纳，故置隆公司与孙小龙各有各自的义务，孙小龙的义务表现在向置隆公司提交办证所需个人资料，并缴纳个人承担部分的契税及维修基金；置隆公司的义务表现在缴纳等面积安置部分的契税及维修基金，并在孙小龙履行其本人义务后代孙小龙办理回迁安置房的权属证书。从上可看出孙小龙追究置隆公司逾期办证的违约责任的前提是积极完成本人的配合义务，如自身的合同义务履行完毕后，置隆公司仍未按合同约定的期限办理权属证书，则置隆公司应承担每逾期一月赔偿1000元的违约责任。回迁安置房于2008年12月8日交付，合同约定6个月办证期限届满应于2009年6月8日，之后至2012年6月15日置隆公司以告示的形式表现愿垫付有关费用约三年时间内孙小龙未就办理房屋产权证明一事向置隆公司主张权利，且至今孙小龙也未缴纳自身应承担的契税及维修基金，即孙小龙未履行完毕自身的配合义务，置隆公司承诺先行垫付孙小龙应缴纳的相关税费，系该公司为充分履行合同，化解纠纷的举措，孙小龙从中受益而非利益受损，不能据此而免除孙小龙应履行的先行配合义务。故孙小龙要求置隆公司予以赔偿于法无据，不予支持。孙小龙提交的告示及会议纪要分别显示“先期垫付”与“已由置隆公司支付”，表明置隆公司代孙小龙垫付款项及已垫付的意思表示，并不能作出置隆公司自己承担或不要求孙小龙返还的解释。置隆公司为孙小龙垫付的契税1259.65元（含滞纳金）及维修基金995.34元【（92443/104.75）×(104.75-70.67)×3%+3102×3%】,应由孙小龙缴纳，现置隆公司要求返还于法有据，予以支持，利息应从垫付之日起按同期银行贷款利率计算至判决确定还款之日止。鉴于孙小龙的“两证”已经办理完毕，置隆公司应予以交付。置隆公司主张返还垫付费用的超出部分，于法无据，不予支持。置隆公司主张的损失10000元，无相关证据证明，不予支持。因双方之间的合同并未履行完毕，置隆公司辩称孙小龙提起诉讼超过时效，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、洛阳置隆房地产开发有限公司于判决生效后三日内向孙小龙交付位于洛阳市西工区××院××房产的房屋所有权证和土地使用权证。二、孙小龙于判决生效后三日内向洛阳置隆房地产开发有限公司返还垫付的契税1259.65元、维修基金995.34元，以上共计2254.99元，并支付利息（按同期银行贷款利率，以本金995.34元从2012年8月27日计算至2012年10月12日；以本金2254.99元从2012年10月13日计算至本判决确定还款之日止）。三、驳回孙小龙的其他诉讼请求。四、驳回洛阳置隆房地产开发有限公司的其他反诉请求。以上第一、二项由孙小龙、洛阳置隆房地产开发有限公司同时履行。如孙小龙未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1700元，由孙小龙负担1600元，洛阳置隆房地产开发有限公司负担100元；反诉受理费75元，由孙小龙负担12元，洛阳置隆房地产开发有限公司负担63元。
本院经审理查明，孙小龙与置隆公司签订补充协议的时间为2008年8月19日。其他与一审法院查明的事实一致。
本院认为，置隆公司与孙小龙签订的《协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。在本案的《协议书》中，洛阳大学（现洛阳理工学院）是丙方，即监督方，其权利义务是监督协议的具体实施，协调实施过程中出现的各种问题和矛盾，现孙小龙与置隆公司之间系因该协议的第九条发生纠纷，该条约定的是孙小龙与置隆公司之间的权利义务，不涉及洛阳大学（现洛阳理工学院），故孙小龙关于洛阳大学（现洛阳理工学院）应作为第三人参加诉讼的上诉请求不能成立。关于延迟办理房屋权属证书的违约责任问题，《协议书》第九条约定，置隆公司应在回迁安置房交付使用后6个月内为孙小龙办理完毕安置房屋所有权证和土地使用证，孙小龙应积极配合，案涉回迁安置房等面积安置部分契税和维修基金由置隆公司承担，超出面积部分由孙小龙按国家和省市有关规定执行。该约定可以看出，案涉房屋权属证书的办理双方有各自的义务，需相互配合方能实现。孙小龙作为房屋契税和维修基金的缴费主体，应积极完成本人的配合义务，如孙小龙在自身的合同义务履行完毕后置隆公司因其原因仍无法办理房屋权属证书，置隆公司应承担违约责任。但直至置隆公司2012年6月15日发布告示表明由置隆公司先期垫付前，孙小龙未缴纳其应承担的契税和维修基金，且其自述的未予缴纳的理由也不充分，故其要求置隆公司承担违约责任的理由不能成立。因《协议书》第九条约定了房屋契税和维修基金双方各自应承担的部分，但缴费时具体如何操作未明确约定，双方事后也未及时沟通，均有责任，故对置隆公司要求孙小龙承担垫付费用的利息及契税滞纳金的诉讼请求不予支持，置隆公司为孙小龙垫付的房屋契税840.88元、维修基金995.34元应由孙小龙返还。置隆公司主张的损失10000元，因无相关证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第242号民事判决第一项、第三项；
二、撤销洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第242号民事判决第四项；
三、变更洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第242号民事判决第二项为：孙小龙于判决生效后三日内向洛阳置隆房地产开发有限公司返还垫付的房屋契税840.88元、维修基金995.34元，以上共计1836.22元；
四、驳回洛阳置隆房地产开发有限公司的其他反诉请求。
孙小龙、洛阳置隆房地产开发有限公司同时履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费1700元，由孙小龙负担1600元，洛阳置隆房地产开发有限公司负担100元；反诉受理费75元，由孙小龙负担10元，洛阳置隆房地产开发有限公司负担65元。二审案件受理费1750元，由孙小龙负担1700元，洛阳置隆房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 祖 萌
审判员 董 艳
审判员 王茂兵
二〇一七年八月十五日
书记员 黄思维