湖北省大悟县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0922民初645号
原告中国工商银行股份有限公司大悟支行。
统一社会信用代码：91420922773926198B。
住所地：湖北省大悟县城关镇西岳大道73号
负责人颜庆忠，该行行长。
委托代理人李亮，该行法务人员，代理权限：一般代理。
委托代理人陈祖平，该行市场部主管，代理权限：一般代理。
被告汪汉明，男，1968年7月8日出生，汉族，湖北省大悟县人，居民，住大悟县。
被告詹玉玲，女，1966年6月6日出生，汉族，湖北省大悟县人，居民，住大悟县。系汪汉明之妻。
被告大悟县海源房地产开发有限责任公司（以下简称：海源房地产公司）。
统一社会信用代码：91420922764123932R。
住所地：湖北省大悟县城关镇二郎大道6号
法定代表人金申方，系该公司总经理。
委托代理人余红斌，湖北勤才律师事务所律师，代理权限：一般代理。
委托代理人徐峰，湖北勤才律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告中国工商银行股份有限公司大悟支行与被告汪汉明、詹玉玲、海源房地产公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理后，依法组成由审判员涂晓玲担任审判长，审判员高帮增、人民陪审员何善发参加评议的合议庭，于2017年7月21日公开开庭审理了此案。原告委托代理人李亮、陈祖平，被告海源房地产公司委托代理人徐峰到庭参加诉讼，被告汪汉明、詹玉玲经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月29日，原告与被告汪汉明、詹玉玲签订编号为“【一手贷】字【孝感】行【大悟】支行【2014】年【0000108】号”《个人购房借款/担保合同》约定：原告为被告汪汉明发放个人购置住房贷款25万元，期限15年（180个月），自2014年5月4日至2029年5月4日。以被告所购的大悟县××镇泉水路“云顶山庄”1栋1单元1303号房地产为本笔融资提供抵押担保。原告于2014年5月4日依约向被告汪汉明发放了个人购置住房贷款25万元，并到抵押登记部门办理了预售商品房抵押权预告登记手续。
原告与海源房地产公司分别于2014年1月23日、2014年4月29日签订《担保函》及编号为“【一手贷】字【孝感】行【大悟】支行【2014】年【0000108】号”《个人购房借款/担保合同》，约定为本笔贷款提供阶段性连带责任保证。
鉴于被告汪汉明、詹玉玲未依约履行归还贷款本息的业务，被告海源房地产公司也未依约履行担保责任，根据法律规定和合同约定，现依法向贵院提起诉讼，请求：1、依法判令被告汪汉明、詹玉玲立即偿还所欠原告贷款本金余额216401.11元及利息、罚息、复利（截止2017年4月30日，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准付至被告还清全部贷款本息之日止）；2、判令原告对被告汪汉明、詹玉玲提供的抵押物享有优先受偿权，有权以抵押物的处置价款优先偿还贷款本息及原告实现债权的费用；3、判令被告海源房地产公司对被告汪汉明、詹玉玲的上述债务承担连带保证责任；4、本案全部诉讼费用由三被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提交的证据有：
证据一、《股东会决议》。证明：被告海源房地产公司经内部程序同意在原告处申请为借款人提供阶段性担保；
证据二、2014年1月13日由被告海源房地产公司与被告汪汉明、詹玉玲签订的商品房买卖合同。证明：被告海源房地产公司与被告汪汉明、詹玉玲签订的购房合同真实有效；
证据三、《个人购房借款/担保合同》。证明：①原告与被告汪汉明、詹玉玲之间存在合法有效的借款合同法律关系，原告有权按照借款合同的约定要求被告汪汉明、詹玉玲偿还借款本息及实现该债券的费用。②被告汪汉明、詹玉玲以其所有的位于大悟县××镇泉水路“云顶山庄”1栋1单元1303号房地产为其在原告处的借款提供抵押担保。③、原告与被告海源房地产公司存在合法有效的保证担保关系，原告有权要求被告海源房地产公司对被告汪汉明、詹玉玲所欠贷款承担连带担保责任；
证据四、大悟县国土资源局出具的鄂（2016）大悟县不动产证明第0000920号。证明：被告汪汉明、詹玉玲抵押的房屋已办理预售商品房抵押权预告登记手续，原告对抵押房产有优先受偿权；
证据五、中国工商银行借款凭证。证明：原告已履行放款的合同义务；
证据六、中国工商银行贷款入款凭证。证明：原告依借款合同约定，采取受托支付方式于2014年5月4日将25万元的资金打到被告海源房地产公司账户；
证据七、客户贷款借据信息查询表。证明：截止2017年7月21日被告汪汉明、詹玉玲已还贷款本金33598.89元，已还利息39817.39元，下欠本金216401.11元；
证据八、2014年1月23日原告与被告海源房地产公司签订的担保函，证明：担保人海源房地产公司应按合同约定履行阶段性来连带担保责任；
证据九、中国工商银行宣布融资提前到期通知书，证明：根据借款合同约定，被告汪汉明、詹玉玲未按期还款，所以原告宣布该借款提前到期，被告汪汉明、詹玉玲应履行还款义务；
证据十、中国工商银行个人违约贷款催收通知书及致保证人贷款催收通知书，证明：被告汪汉明、詹玉玲应承担清偿责任，担保人海源房地产公司应按合同约定履行连带担保责任。
被告汪汉明、詹玉玲没有答辩，没有向法庭提交证据，亦未到庭对相对方提交的证据进行质证。
被告海源房地产公司口头辩称，被告海源房地产公司不是本案的借款人，借款应当由被告汪汉明、詹玉玲承担还款责任；被告海源房地产公司亦不应当对被告汪汉明、詹玉玲的债务承担连带责任。
为支持其抗辩理由，被告海源房地产公司向法庭提交的证据有：
证据一、营业执照复印件。证明：被告海源房地产公司的法人主体资格；
证据二、2013年12月2日方红伟与被告海源房地产公司签订的合作协议，证明：位于大悟县××镇泉水路云顶山庄商居楼项目由被告海源房地产公司授权方红伟开发，其质量责任、安全责任、经济责任、法律责任全部由方红伟承担；
证据三、关于使用大悟县海源房地产开发有限责任公司（分公司、项目部）印章的责任书和承诺书。证明：1、2013年6月14日被告海源房地产公司授权方红伟使用大悟县海源房地产开发有限责任公司云顶项目部印章，2、云顶山庄项目的一切经济纠纷均由方红伟负责；3、项目部印章对外使用无效，被告海源房地产公司不承担责任。
庭审质证中，原告提交的十份证据，被告海源房地产公司对证据三、四、八、无异议。对证据一真实性有异议，认为被告海源房地产公司并没有形成该股东决议，对股东签名有异议，并不是公司股东本人签的名。对证据二真实性有异议，该合同是海源房地产公司“云顶山庄”项目部及方红伟与汪汉明、詹玉玲签订的合同，项目部没有资格与汪汉明、詹玉玲签订该合同，该合同无效。对证据五、六的真实性无异议。但是认为贷款是打到了海源房地产公司云顶山庄项目部，并没有打到被告海源房地产公司账户。对证据七的真实性有异议，认为未加盖公章。认为证据九、十被告海源房地产公司不清楚。
被告海源房地产公司提交的三份证据，原告对证据一无异议。对证据二有异议，认为该协议是内部协议，对内产生约束力，对外不产生任何法律效力，且与本案无关。对证据三有异议，其证明目的不明确，与其之前对原告方证据提出的异议前后矛盾。
本院根据证据的真实性、关联性、合法性特征，对原、被告提交证据的认证意见如下：
原告提交的十份证据，被告海源房地产公司对证据三、四、八无异议，本院予以确认。原告提交的证据一股东会决议，被告海源房地产公司提出异议，没有证据反驳，本院予以确认。原告提交证据二，结合海源公司提交的证据分析，两被告之间存在商品房买卖合同关系的事实，予以确认。原告举证五、六，被告海源房地产公司对真实性无异议，则合同相对人之间的借贷关系成立。证据七、九、十，被告汪汉明、詹玉玲未全面履行还款义务、因此被催告的事实予以确认。被告海源房地产公司提交的三份证据，原告对证据一无异议，予以确认。证据二协议是内部协议，对内产生约束力，对外不产生任何法律效力。证据三项目部印章使用经过被告海源房地产公司授权，项目部行为，应视为被告海源房地产公司行为。
通过对上述有效证据的分析与认定，结合法庭调查情况，本案的基本事实是：2013年6月14日，被告海源房地产公司拟对位于大悟县××镇泉水路云顶山庄商居楼项目进行开发，刻制“大悟县海源房地产开发有限责任公司云顶山庄项目部”印章一枚，授权方红伟使用该印章。2013年12月2日，被告海源房地产公司与方红伟签订合作协议，合作开发云顶山庄项目。2013年12月6日，方红伟作为云顶山庄项目负责人使用大悟县海源房地产开发有限责任公司云顶山庄项目部印章，并对使用印章向海源房地产公司作出相关权利义务承诺。
2014年1月13日，大悟县海源房地产开发有限责任公司云顶山庄项目部与被告汪汉明、詹玉玲签订商品房买卖合同，被告汪汉明、詹玉玲购买了大悟县××镇泉水路“云顶山庄”1栋1单元1303号房屋（合同书写为1304号房，经查该栋商品楼无1304号商品房）面积为137.5平方米，价值359975元，约定合同签订当日付清首付109775元，剩余25万元办理银行按揭。
2014年4月29日，原告作为贷款人，被告汪汉明、詹玉玲作为借款人及抵押人，被告海源房地产公司作为保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款种类与金额为个人购置住房贷款25万元，期限15年，自2014年5月4日至2029年5月4日，贷款年基准利率6.55%，逾期利率8.515%，逾期浮动值30%，采取按月等额本息还款法还款，贷款担保方式为抵押担保。抵押物为大悟县××镇泉水路“云顶山庄”1栋1单元1303号面积137.5平方米的房屋；合同还约定保证担保为阶段性连带责任保证，保证人对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；但抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续；抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押手续。正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人免除保证责任；合同违约及违约责任条款约定，借款人未完全履行合同项下的任何承诺、保证、义务或责任的，贷款人有权解除合同等等。2016年10月9日，原告与被告汪汉明、詹玉玲在大悟县国土资源局对贷款抵押物，即位于大悟县××镇泉水路“云顶山庄”1栋1单元1303号房屋办理预售商品房抵押权预告登记手续，大悟县不动产登记中心出具鄂（2016）大悟县不动产证明第0000920号不动产登记证明。
上述《个人购房借款/担保合同》签订前的2014年1月23日，被告海源房地产公司作为保证人向原告发《担保函》进行了阶段性担保承诺。2014年5月4日，原告依约发放了贷款25万元。2016年10月，被告汪汉明、詹玉玲拖欠借款未还，原告分别向被告送达催收通知书。截止2017年7月21日被告汪汉明、詹玉玲已还贷款本金33598.89元，已还利息39817.39元，下欠本金216401.11元及剩余利息未付。
另查明，大悟县××镇泉水路“云顶山庄”1栋1单元1303号面积137.5平方米的房屋经大悟县不动产登记中心证实，至今没有办理房屋所有权登记手续。
本院认为，债务应当清偿，本案中，原告与三被告之间签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定了借款金额、性质、用途、利率、还款日期及保证责任等内容，双方形成了金融借款合同关系，其合同是当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的相关规定，因被告汪汉明、詹玉玲未按时还款，已构成违约，原告可以解除合同，并要求借款人及时偿还借款，故被告汪汉明、詹玉玲应当承担向原告清偿借款本金、利息及逾期利息的民事责任；此外，被告汪汉明、詹玉玲以其购买的位于大悟县××镇泉水路“云顶山庄”1栋1单元1303号房产作为抵押物，对借款提供抵押担保，该抵押办理了预售商品房抵押权预告登记手续，则该抵押物应作为债权的担保，在债务人不履行债务时，应以被告汪汉明、詹玉玲抵押的房产折价、拍卖或变卖该财产的价款由债权人优先受偿。同时，依《个人购房借款/担保合同》的约定，被告海源房地产公司不再对被告汪汉明、詹玉玲的借款承担连带清偿责任。被告汪汉明、詹玉玲经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本案依法可缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十六条、第二十一条、第二十八条第一款、第三十三条、第四十一条之规定，判决如下：
一、由被告汪汉明、詹玉玲于本判决生效后七日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大悟支行借款本金人民币216401.11元并支付利息、罚息、复利（自借款之日起至还款之日止按合同约定计算，已付利息抵扣）；被告汪汉明、詹玉玲不履行债务时，原告以被告汪汉明、詹玉玲抵押的大悟县城关镇泉水路“云顶山庄”1栋1单元1303号房产折价、拍卖或变卖该财产的价款优先受偿。
二、驳回原告中国工商银行股份有限公司大悟支行要求被告大悟县海源房地产开发有限责任公司对上述借款承担连带清偿责任的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4546元，由被告汪汉明、詹玉玲共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件的上诉费用，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤诉处理。
审 判 长 涂晓玲
审 判 员 高帮增
人民陪审员 何善发
二〇一七年八月八日
书 记 员 李元一
附适用条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任，没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十六条保证的方式有：
（一）一般保证；
（二）连带责任保证。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。