广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤13民终12号
上诉人（原审原告）：熊碧红，女，汉族，1967年12月12日出生，住广东省惠东县，
委托诉讼代理人：朱敏，广东东舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡治国，广东东舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市东江物业开发有限公司，地址：惠州市惠城区麦地东路1号。
法定代表人：刘卜齐。
被上诉人（原审被告）：朱飞机，男，汉族，1971年3月13日出生，住惠州市惠城区，
委托诉讼代理人：杨跃春，广东惠保律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄斯勇，广东惠保律师事务所律师。
上诉人熊碧红因与被上诉人惠州市东江物业开发有限公司（以下简称东江公司）、朱飞机商品房销售合同纠纷一案，不服惠城区人民法院（2016）粤1302民初10194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人熊碧红及其委托诉讼代理人朱敏、胡治国，被上诉人朱飞机的委托诉讼代理人杨跃春、黄斯勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
熊碧红上诉请求：1.撤销（2016）粤1302民初10194号民事判决；2.判决确认熊碧红与东江公司签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，东江公司按合同约定将位于惠城区麦地东路×号东江明珠花园×号房屋所有权证办到熊碧红的名下，并支付延期办证的违约金559元；3.判决确认东江公司与朱飞机签订的编号为惠州（2014）10011537号《商品房买卖合同》无效，由东江公司和朱飞机办理合同登记备案注销及预告登记注销手续。事实和理由：一审判决适用法律错误，依法应予撤销。一、熊碧红和东江公司签订《广东省商品房买卖合同》时间是2009年1月13日，熊碧红在2010年7月27日办理收楼手续实际占有房屋并开始交纳物业管理等费用。朱飞机是在2014年5月28日与东江公司签订《借款合同》并约定用含本案房屋在内的18套房屋，以签订《商品房买卖合同》的方式质押给朱飞机。2014年5月30日，东江公司与朱飞机签订《广东省商品房买卖合同》，并在同日办理了合同登记备案及预告登记，但双方一直没有办理收楼手续。熊碧红买卖在先，实际占有在先，东江公司与朱飞机之间不是真实房屋买卖而是借款担保，朱飞机恶意抢先办理买卖的预告登记，其权利不能优先于熊碧红。二、东江公司与朱飞机之间的《广东省商品房买卖合同》名为买卖，实质是为借款提供的担保，他们间的这种借款担保关系在《借款合同》第三条有明确约定，不是真实的房屋买卖关系。并且他们间约定的房屋交易单价经计算仅仅为3602.84元每平方米，（其中商铺4套610.35平方米，住宅14套2986.98平方米），且所有交易税费还需由东江公司缴纳。他们交易当时暨2014年惠城区房屋一手房平均价为5950元/平方米，很显然他们约定的价格明显低于市场交易价。另外他们签署的《协议书》第8条约定签署协议后，东江公司以销售形式抵押给朱飞机的房产有3-5套住宅东江公司有权销售，更加证实他们间的所谓房屋买卖实为借款担保。他们间的《广东省商品房买卖合同》违背了法定的禁止流押的原则，同时违反了《担保法》第40条，《最高院关于适用<中华人民共和国担保法若干问题的解释>》第57条，应当适用《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，认定他们是借贷担保关系，他们间为履行借款担保而签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。三、东江公司、朱飞机就本案涉案房屋担保的解除又另行签署《协议书》，该《协议书》第二条约定了东江公司在2015年6月31日前东江明珠花园9栋-10栋1层、2层的商铺产权办到朱飞机名下，同时朱飞机退回东江公司以预售形式抵押给朱飞机的含本案房屋在内的物业，他们间达成的这种以其他房屋抵押，置换原来的抵押房屋的新协议更证明了东江公司、朱飞机之间对涉案房屋实际上是抵押担保而非买卖。
朱飞机辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。第一，朱飞机与东江公司签订的涉案房屋在内的18份商品房买卖合同均合法有效，且已预告登记至朱飞机名下，包括涉案房屋在内的18套房产已依法转移朱飞机所有。2014年5月28日朱飞机与东江公司签订借款合同约定，东江公司向朱飞机借款两笔合计2700万元，因东江公司逾期未清偿借款，双方确认将涉案房屋在内的18套房产预告登记至朱飞机名下，以抵偿东江公司欠朱飞机的12960600元借款。东江公司与朱飞机约定的以物抵债行为，并未违反法律行政法规的强制性规定，不属于《物权法》规定禁止的情形，也不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的借贷合同的担保，也不存在《合同法》第五十二条规定的情况，根据最高人民法院第七十二号指导性案例的精神，东江公司与朱飞机约定以购房款冲抵借款的行为完全符合法律规定。第二，因东江公司的违约行为导致东江公司与朱飞机的协议终止履行，根据协议书第二条第一款，东江公司在2015年6月30日前将东江明珠花园9栋-10栋一层及二层商铺产权办理到朱飞机或其指定人的名下，该约定是东江公司的先行义务，东江公司未能履行该先行义务，而根据另案查明东江公司也早在2012年8月30日，将上述商铺抵偿给案外人时跃进，由时跃进占有使用，根本不可能再抵偿给朱飞机，根据《合同法》第六十七条规定，东江公司违约在先，朱飞机可以依法履行抗辩权，协议书终止履行。东江公司应当按照此前借款合同约定将包括涉案四套房屋在内的18套房产登记在朱飞机名下。第三，根据《物权法》第二十条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条之规定，因不动产预告登记具有公示效力，能够维护交易安全和正常交易秩序，因此应当依法支持将涉案房屋登记至朱飞机名下，以确保办理的该房屋登记备案手续的商品房买卖合同能够完全履行。第四，涉案房屋均由朱飞机合法占有使用，不存在已经交付上诉人并由其占有的情形，且朱飞机在2016年已向惠城区法院提起（2016）粤1302民初9714号商品房买卖合同纠纷一案，诉请东江公司应当继续按照商品房买卖合同约定履行合同将涉案18套房屋所有权登记至朱飞机名下。第五，上诉人不是以居住为目的而购买涉案房屋，其以物抵债的行为，均不能对抗朱飞机的准物权。根据上诉人提供的收款收据也可确认上诉人签订房屋买卖合同均系中建二局工程款冲抵购房款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》相关指导精神，上诉人均不能认定为消费者，其实质上就是在主张普通债权而非物的所有权，其对涉案的房产没有任何的优先权利，不能对抗朱飞机的准物权。第六，《借款合同》第三条第二项约定如果东江公司逾期未还清借款，东江公司应按照双方签订的合同总价销售上述物业给朱飞机，东江公司应无条件配合朱飞机办理该房产的所有权登记至朱飞机名下，并承担办证费用，因此双方在借款合同中关于以物抵债的意思表示，相当明确，并非上诉人熊碧红所称的借款担保。综上所述，包括涉案房屋在内的18套房屋所有权，依法均应归朱飞机所有。上诉人熊碧红与东江公司签订的商品房买卖合同不能产生任何法律效力，熊碧红上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
东江公司辩称：一、熊碧红向东江公司购买房屋的事实真实合法有效。2009年1月13日，熊碧红与东江公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定东江公司将涉案房屋以559406元的总价款出售给熊碧红，熊碧红依约付清上述全部购房款后，东江公司于2009年3月2日向熊碧红开具了购房款收款收据，熊碧红于2010年7月27日办理了收楼手续，并一直占有使用、缴纳物业管理费，因此，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。二、东江公司与朱飞机之间只是民间借贷关系，并非房屋买卖关系，双方于2014年5月28日签订的《借款合同》第一条第2点明确约定“以签订房屋买卖合同方式将物业向甲方提供担保”。且朱飞机自始至终是知道东江公司已售房屋状况的。朱飞机已另案【（2016）粤1302民初40号】起诉了东江公司，明确了上述物业并非完整意义上的买卖关系，实际上是为了实现朱飞机解封上述预告登记销售方式抵押的18套物业，所以才会出现朱飞机与东江公司签订物业买卖协议约定，东江公司将东江明珠花园9-10栋首层及夹层的商业物业出售给朱飞机，以达到抵消债务、实现退回含涉案18套物业的目的。三、朱飞机自始至终是知道东江公司已将上述房产销售给熊碧红的，同时也进行了事后追认。根据东江公司与朱飞机于2015年签订的《协议书》第二条明确约定“朱飞机应退回以销售形式抵押的物业”，其中就包括了该涉案房产。同时，《协议书》第八条约定，说明朱飞机事后追认我司有权自行对抵押物业进行销售。综上认为，熊碧红依合法买卖并实际占有取得涉案房屋。
熊碧红向一审法院起诉请求：（1）判决确认熊碧红与东江公司签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，东江公司按合同约定将位于惠城区麦地东路×号东江明珠花园×号房屋所有权证办到熊碧红的名下，并支付延期办证的违约金559元；（2）判决确认东江公司与朱飞机签订的编号为惠州（2014）10011537号《商品房买卖合同》无效，由东江公司与朱飞机办理合同登记备案注销及预告登记注销手续；（3）判决由东江公司承担本案诉讼费。
一审法院认定的事实：2009年2月16日，熊碧红作为买受人，东江公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定东江公司将惠州市惠城区麦地东路1号第8幢12层03号房（以下简称“涉案房屋”）出卖给熊碧红，房价款总额为559406元。2009年3月2日东江公司向熊碧红出具收款收据为：今收到熊碧红交来8栋1203房一次性款（抵中建二局工程款559406元）。东江公司于2009年5月27日向熊碧红出具《收楼通知书》。熊碧红于2010年7月27日办理收楼手续，并向惠州市盛和物业管理有限公司交纳入伙资料费、2010年7月至2016年7月的物业管理费、2016年7月至12月的车位管理费及水电分摊费并签订《东江明珠花园收楼手续书》。熊碧红在2012年5月7日签订合同后未按照《中华人民共和国契税暂行条例》及《惠州市契税征收管理办法》规定的期限向税务机关申报缴纳购买该商品房应纳的契税。惠州市惠城区地方税务局于2013年11月15日对熊碧红作出惠城地税限改（2013）C1663号《责令限期改正通知书》。
另查之一，2014年5月28日朱飞机与东江公司签订了《借款合同》，合同主要约定：东江公司向朱飞机借款两笔合计2700万元，其中：第一笔借款1200万元，借款期限自2014年5月29日起至2014年6月30日止;第二笔借款1500万元，借款期限自2014年6月5日起至2014年9月5日止。因东江公司逾期未清偿上述第二笔1500万元借款，东江公司与朱飞机签订《协议书》，《协议书》确认将预告登记至朱飞机名下的十八套房产（包括涉案房屋在内）以12960600元销售价格抵偿东江公司欠朱飞机12960600元借款。另查之二，2014年5月30日，朱飞机作为买受人，东江公司作为出卖人，双方签订了合同编号为惠州（2014）10011537的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定东江公司将涉案房屋出卖给朱飞机。另查之三，熊碧红向原审法院申请到惠州市房产管理局调取由东江公司开发的位于惠城区麦地东路×号东江明珠花园×号房的预售备案合同等详情（包括预售合同及变更内档资料、买受人信息等）。经原审法院向惠州市房产管理局查询，回复得知：涉案的位于惠州市麦地东路×号××明珠花园××房，合同编号为惠州（2014）10011537，购房者为朱飞机，合同预告登记时间为2014年5月30日。另查之四，原审法院依熊碧红申请，于2017年5月16日依法作出（2016）粤1302民初10194号民事裁定，裁定：查封朱飞机位于惠州市麦地东路×号××明珠花园××房[合同编号：惠州（2014）10011537，建筑面积：155.65平方米]的房地产产权（查封期限为三年，查封价值为559406元）。熊碧红预交了保全费3317元。另查之五，庭审过程中，熊碧红、东江公司表示同意调解，朱飞机不接受调解，因此本案无法达成一致协议。
一审法院认为，根据东江公司、朱飞机签订《协议书》的第二条约定，该约定系东江公司的先行义务。由于东江公司未能履行在2015年6月31日前将东江明珠花园9栋-10栋1层以及2层的商铺产权办理到朱飞机名下的先行义务，根据《合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于东江公司违约在先，朱飞机可行使先履行抗辩权。由于该条件尚未成就，《协议书》第十一条的约定未能生效，该协议终止履行。根据《物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。东江公司未经朱飞机同意，擅自将涉案房屋出售给熊碧红，不发生物权效力。熊碧红购买的涉案房屋系以中建二局工程款冲抵购房款。熊碧红购买的房屋不是以居住为目的。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的精神，熊碧红不能认定为消费者，实际是主张普通债权，其对涉案房产没有优先权利，不能对抗朱飞机的准物权。故熊碧红与朱飞机之间签订的《商品房买卖合同》不发生法律效力。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回熊碧红的全部诉讼请求。本案受理费50元（熊碧红已预交25元），保全费3317元（熊碧红已预交），合计3367元，由熊碧红负担。
本院二审期间，上诉人熊碧红与被上诉人东江公司、朱飞机在庭询时均认可一审法院认定事实，亦未提交新的证据。本院确认一审查明的主要事实。另查明：2014年5月28日朱飞机与东江公司签订的《借款合同》第一条“借款约定”第2款约定：第一期借款金额为1200万元，第二期借款金额为1500万元，其中：（1）12960600元由东江公司提供项目商业6-7栋四套商铺共610.35㎡，住宅6－8栋14套住宅共2986.98㎡以签订商品房买卖合同方式将物业向朱飞机提供担保。（2）14039400元由乙方提供项目商业9栋1、2层约2000㎡作为东江公司向朱飞机借款的抵押物，并由公司法定代表人刘卜齐作为担保人；第三条“借款质押担保和其他约定”第1款约定：东江公司将东江明珠花园商业6－7栋四套商铺共610.35㎡，住宅6－8栋14套住宅（包括涉案房屋）共2986.98㎡以总价12960600元签订商品房买卖合同方式暂质押给朱飞机作为东江公司向朱飞机借款12960600元的担保标的物。东江公司、朱飞机签订商品房买卖合同仅作为借款质押担保，借款期满朱飞机在收到东江公司还款2700万元的同时，双方应当天解除销售合同，朱飞机应无条件配合东江公司到房产局办理注销登记备案手续。否则视为朱飞机违约，除应当继续履行解除注销上述买卖合同的义务外，还应当向东江公司支付总借款的双倍违约金；第2款约定：如东江公司逾期未还清本协议的借款，东江公司、朱飞机双方一致确认，东江公司按双方签订的合同买卖总价12960600元销售上述物业给朱飞机，东江公司应当无条件配合朱飞机办理上述房产至朱飞机已经登记的个人名下，上述办理房产产生的一切费用由东江公司承担。如东江公司不将上述房产办理至朱飞机已经登记的个人名下，则东江公司将以上述房产总价的双倍价钱向朱飞机支付赔偿金。东江公司向朱飞机的14039400元借款由东江公司法定代表人刘卜齐作为担保人。若在2014年6月30日未能还款，东江公司应将东江明珠花园9栋1、2层约2000㎡商铺办理抵押手续给朱飞机；东江公司与朱飞机还签订《协议书》，确认双方自2014年2月28日至2015年3月31日止的借款本息、居间服务费，并约定：东江公司在2015年6月30日将东江明珠花园9栋－10栋1层以及2层的商铺产权办理到朱飞机或朱飞机指定人名下，同时朱飞机退回东江公司以预售形式抵押给朱飞机的包括涉案房屋在内的18套房屋及273个车位，故一审法院查明“东江公司与朱飞机签订《协议书》，《协议书》确认将预告登记至朱飞机名下的十八套房产（包括涉案房屋在内）以12960600元销售价格抵偿东江公司欠朱飞机12960600元借款”部分表述有误，予以纠正。
本院还查明：东江公司与朱飞机签订的《广东省商品房买卖合同》约定涉案房屋总价款为389125元，东江公司没有开具房款发票和收据给朱飞机，双方没有签订交楼手续。另本院去函惠州市房产管理局查询东江明珠花园房产情况，该局复函如下：经查，位于惠州市惠城区麦地东路1号东江明珠花园开发企业尚未向我局测绘部门领取东江明珠花园7、8幢的《房产面积测绘成果报告书（实测）》，亦未向不动产登记部门提交相关资料申请办理商品房首次登记，暂不具备办证的基本条件。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点及处理本案纠纷的基础是被上诉人东江公司先后与上诉人熊碧红、被上诉人朱飞机签订的两份《广东省商品房买卖合同》的效力认定，然后在此基础上，上诉人熊碧红要求被上诉人东江公司协助办理产权手续、支付延期违约金以及注销被上诉人朱飞机与东江公司办理的合同预告登记的上诉请求能否得到支持。
关于熊碧红与东江公司签订的《广东省商品房买卖合同》的效力问题。本院认为，熊碧红与东江公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方约定以工程款冲抵购房款的行为也未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效事由，因此熊碧红与东江公司签订的《广东省商品房买卖合同》为有效合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，在没有其他阻却合同履行的事由发生，双方均应按照合同约定履行各自义务。
关于朱飞机与东江公司签订的《广东省商品房买卖合同》的效力问题。本院认为，从双方签订的《借款合同》内容来看，毫无疑义的是，朱飞机与东江公司签订《广东省商品房买卖合同》的真实目的是为双方的《借款合同》设定担保，并非为了通过支付对价获得商品房的所有权。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”之规定，东江公司在不能清偿到期债务时，朱飞机不能主张直接履行《广东省商品房买卖合同》，只有在东江公司拒不还债或者无力还债的情况下，朱飞机才能以适当的方式就《广东省商品房买卖合同》项下的房屋主张权利，以担保其债权的实现。况且，朱飞机与东江公司签订的《借款合同》第三条第2款约定在东江公司逾期未还清借款时，办理包括涉案房屋在内的若干物业所有权抵偿其中债务，并随即签订《广东省商品房买卖合同》及办理合同预告登记，该行为违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。综上，朱飞机与东江公司在签订《广东省商品房买卖合同》的当时并无真正转移房屋所有权的真实意思表示，且双方签订的《借款合同》第三条第2款违反了法律关于禁止流押的条款，因此，《借款合同》第三条第2款，以及为履行该合同签订的《广东省商品房买卖合同》均应认定无效。上诉人熊碧红关于被上诉人东江公司、朱飞机之间存在借贷关系，签订《广东省商品房买卖合同》只是为担保朱飞机债权的实现的主张，有事实依据，本院予以支持。
关于熊碧红要求东江公司协助办理产权手续、支付延期违约金的诉讼请求应否支持问题。如上所述，熊碧红与东江公司签订的《广东省商品房买卖合同》为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务，但由于涉案房屋暂不具备办理房地产权属证书的基本条件，熊碧红关于出卖人东江公司应按照合同约定协助买受人熊碧红办理房地产权属证书的条件暂不成就。熊碧红于2010年5月16日办理收楼手续，并开始交纳物业管理费、公摊费等费用，该行为可视为东江公司与熊碧红已完成房屋交付使用，东江公司未按照合同约定协助熊碧红在商品房交付使用后360日内取得房地产权属证书，已构成违约，熊碧红依合同约定请求支付延期办证违约金559元符合法律规定，本院予以支持。
关于熊碧红请求朱飞机与东江公司注销办理的合同预告登记问题。如前所述，朱飞机与东江公司之间签订的《广东省商品房买卖合同》无效，根据我国《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”；最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。朱飞机与东江公司之间签订的《广东省商品房买卖合同》无效，基于该合同进行的合同登记备案以及合同预告登记也丧失效力基础，根据我国《物权法》第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”熊碧红上诉请求东江公司、朱飞机办理合同登记备案注销及预告登记注销手续理由正当，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，上诉人熊碧红的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实基本清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十九条第一款、第二十条第二款、第一百八十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初10194号民事判决书；
确认上诉人熊碧红与被上诉人惠州市东江物业有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》有效，继续履行。被上诉人东江公司应在本判决生效之日起七日内向上诉人熊碧红支付延期办证的违约金559元；
确认东江公司与朱飞机签订的编号为惠州（2014）10011537号《广东省商品房买卖合同》无效，并应办理合同登记备案注销及预告登记注销手续。
本案一审案件受理费50元、保全费3317元，二审案件受理费50元，均由被上诉人惠州市东江物业有限公司负担。被上诉人惠州市东江物业有限公司自收到本判决之日起7日内向本院交纳。逾期交纳本院将予以强制执行。上诉人熊碧红已交纳的一审案件受理费25元、保全费3317元，由惠州市惠城区人民法院予以退回；上诉人熊碧红已预交的二审案件受理费25元，由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 温永宏
审 判 员 饶来新
代理审判员 罗 帅
二〇一八年六月二十日
法官 助理 徐淑华
书 记 员 赵 昕
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国物权法》第十九条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
2.《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
3.《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第五条：买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
5.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
6.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：案例34篇
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