四川省南充市嘉陵区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1304民初2889号
原告：南充德美奥翔置业有限公司，住所地:四川省南充市嘉陵区。
法定代表人：何鹏翔，董事长。
委托诉讼代理人：李晓帆（特别授权），四川绸都律师事务所律师。
被告：刘和平，男，1955年1月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
原告南充德美奥翔置业有限公司（下称德美奥翔公司）与被告刘和平房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月14日公开开庭审理了本案。原告德美奥翔公司的委托代理人李晓帆、被告刘和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德美奥翔公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决原、被告终止房屋租赁合同关系，并返还原告位于南充市嘉陵区XX路XX市场X区X幢XX号房屋；2、依法判决被告立即支付截止于2017年9月30日的房屋租金161,254元，交还房屋之前的租金按原合同标准计算至实际交房之日止，并从2017年1月1日起，按应付租金的10%计算违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：从2013年1月开始，原、被告就建立房屋租赁合同关系，合同约定，原告将位于嘉陵区光彩大市场4区2幢110、111号建筑面积为360.36平方米的商铺出租给被告使用，合同期限一年，合同期间从当年1月1日至当年的12月31日，期满续签。2015年12月31日，双方租赁合同到期后，被告没有与原告签订租赁合同，但继续承租使用原租赁物。在合同期内，被告购买了嘉陵区XX市场X区X幢XX号的房屋，另一间（XXX号）仍继续承租使用，但被告以承租房屋曾经发生漏水为由要求延期支付租金或赔偿损失，并拖延至今。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
被告刘和平辩称，原告的第一项诉讼请求，违背其作为交易市场平台搭建方应遵守的基本商业准则，原告纯粹为逃避自己应负的赔偿责任而恶意扩大答辩人的损失之作法，不应受法律支持；2、原告的第二项诉讼请求于法无据，其诉称答辩人仅因漏水就拖延不支付租金的说辞更是罔顾事实，有意搅混水；3、在原告未赔偿答辩人损失及未维修商铺的情况下，答辩人有权要求减少租金或不支付租金，其违约金不应支付。因原告的过失，造成并扩展了答辩人的财产损失，答辩人已向贵院提起诉讼，鉴于本案事实真相，恳请贵院予以并案审理，依法驳回原告的诉讼请求，赔偿答辩人的损失，并承担本案诉讼费用。
本院经审理认定事实如下：2009年以来，原、被告就达成租赁协议。2013年5月7日，原告德美奥翔公司（出租方，甲方）与被告刘和平（承租方，乙方）签订《南充XX市场房屋租赁合同》，合同内容为“第一条房屋的情况：房屋坐落南充市嘉陵区XX市场XX区XX栋XX、XXX号，建筑面积360.36平方米。第二条乙方经营范围乙方经营范围确定为玻璃行业，……第三条租赁期限本合同的租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日止。第四条租金等相关费用的缴纳1、租赁期间乙方应向甲方支付的相关费用及支付时间（租金实行一年一付，如续租需提前30日支付租金）。（1）2013年1月1日按25.6元平方米*月的标准向甲方支付2013年1月1日至2013年12月31日的租金110702元；按6.4元／平方米*月的标准向甲方支付市场推广费27,676元合计138,378元。……第五条合同双方的权利和义务：1、甲方有义务为乙方提供正常的经营场所。2、乙方在签订本合同时，应当与南充市光彩大市场的物业管理服务单位签订《物业管理服务合同》及《安全管理协议》，且作为本合同的有效组成部分。接房后，乙方必须在※日内按※元∕平方米的标准装修完毕，保证持续不间断开门营业，并诚信履行。3、甲方将所租赁房屋交付乙方作为其合法经营场所使用，乙方应当负责合同期内房屋及附属设施设备的正常维护、维修。合同期满后，乙方必须将合同标的物完整地交还甲方（双方交接清单附后）。如有损坏乙方照价赔偿（自然损耗除外），甲方有权直接在履约保证金中扣除。……9、租赁期满、合同解除或合同终止时，依附于房屋的装修无偿归甲方所有，乙方必须在合同解除或合同终止之日搬出承租房。房屋如仍有余物视为乙方放弃余物所有权，甲方有权自行处理，处理所产生的费用由乙方承担。第六条合同的变更与终止1、双方可以协商变更、续租或解除本合同，但必须提前30天通知对方。……3、合同期满双方没有达成续租协议的，合同终。第七条违约责任：租赁期间，违反本合同约定的，违约方应向守约方支付合同期内总租金10%的违约金，并赔偿因违约给守约方造成的损失。……第九条本合同经双方签字盖章并在乙方缴纳履约保证金及约定的租金后生效。……”。
2014年7月17日，原告德美奥翔公司（出租方，甲方）又与被告刘和平（承租方，乙方）签订《南充XXX市场房屋租赁合同》，合同内容为“第一条房屋的情况：房屋坐落南充市嘉陵区XX市场X区X栋XX、XX号，建筑面积360.44平方米。第二条乙方经营范围乙方经营范围确定为玻璃行业……第三条租赁期限本合同的租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日止。第四条租金等相关费用的缴纳1、租赁期间乙方应向甲方支付的相关费用及支付时间（租金实行一年一付，如续租需提前30日支付租金）。（1）2014年1月1日按35元平方米*月的标准向甲方支付2014年1月1日至2014年12月31日的租金151,385元；按※元／平方米*月的标准向甲方支付市场推广费※元合计151,385元。……第五条合同双方的权利和义务：1、甲方有义务为乙方提供正常的经营场所。2、乙方在签订本合同时，应当与南充市光彩大市场的物业管理服务单位签订《物业管理服务合同》及《安全管理协议》，且作为本合同的有效组成部分。接房后，乙方必须在※日内按※元∕平方米的标准装修完毕，保证持续不间断开门营业，并诚信履行。3、甲方将所租赁房屋交付乙方作为其合法经营场所使用，乙方应当负责合同期内房屋及附属设施设备的正常维护、维修。合同期满后，乙方必须将合同标的物完整地交还甲方（双方交接清单附后）。如有损坏乙方照价赔偿（自然损耗除外），甲方有权直接在履约保证金中扣除。……9、租赁期满、合同解除或合同终止时，依附于房屋的装修无偿归甲方所有，乙方必须在合同解除或合同终止之日搬出承租房。房屋如仍有余物视为乙方放弃余物所有权，甲方有权自行处理，处理所产生的费用由乙方承担。第六条合同的变更与终止1、双方可以协商变更、续租或解除本合同，但必须提前30天通知对方。……3、合同期满双方没有达成续租协议的，合同终。第七条违约责任：租赁期间，违反本合同约定的，违约方应向守约方支付合同期内总租金10%的违约金，并赔偿因违约给守约方造成的损失。……第九条本合同经双方签字盖章并在乙方缴纳履约保证金及约定的租金后生效。……”。
被告刘和平在签订上述两份合同后，按时向原告支付房屋租金。2014年12月10日，原告德美奥翔公司与被告刘和平之妻莫宇宏签订《资产出让协议》，被告刘和平之妻莫宇宏购买了原告德美奥翔公司所有的南充市嘉陵区XX市场X区X栋XX号商铺，并继续承租原告德美奥翔公司所有的南充市嘉陵区XX市场X区X栋XX号商铺，双方未再签订租赁合同。2015年8月17日，被告刘和平向原告德美奥翔公司缴纳了2015年的租金86,149元。2016年被告刘和平将111号商铺作为万峰石材体验馆进行经营至今。期间，被告刘和平以原告德美奥翔公司的消防管道破裂，将其109号、110号、111号门市浸泡、淹没长达10个小时，导致其经济损失巨大为由，拒付2016年1月1日至今的租金，一直占有、使用原告德美奥翔公司位于南充市嘉陵区光彩大市场4区2栋111号商铺至今。
2017年5月15日，原告德美奥翔公司向被告刘和平去函，函称被告刘和平租赁案涉商铺，其租金和合同均已于2015年12月31日到期，到期后经该司多次催促，被告刘和平至今仍占有该商铺，也一直未到该司办理该商铺的续租手续及交纳相关费用，特函告被告刘和平于2017年5月22日前到该司办理该商铺续租或退租手续，并结清相关费用；逾期未办，视为被告刘和平放弃该租赁商铺内余物所有权，由此所带来的一切后果均由被告刘和平自行负担。
庭审时，被告刘和平陈述就原告德美奥翔公司给其造成的装修损失、停业损失、维修损失等已向本院另案提起诉讼。
另查明，原告德美奥翔公司位于南充市嘉陵区XX市场XX区XX栋XX号商铺建筑面积为184.08平方米，房产证上该商铺的地址为嘉陵区XX路X段X号南充市嘉陵区XX市场XX幢（X区X号楼）X层X-
X号，产权证号【南房权证XX字第00XX**】。
本院认为，原告德美奥翔公司与被告刘和平于2014年7月17日签订的《南充光彩大市场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力强制性规定，应合法有效，但该合同约定租赁期为一年，期满后原告德美奥翔公司与被告刘和平未再签订新的协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原告德美奥翔公司与被告刘和平2015年1月1日后之间的租赁合同为不定期租赁合同。本案争议焦点如下：
一、原告德美奥翔公司要求终止原、被告之间的不定期租赁合同，并要求被告刘和平返还诉争营业房应否得到人民法院支持？
原告德美奥翔公司向本院举证已证明其为南充市嘉陵区XX市场X区X栋XXX号商铺的所有权人，2013年1月1日以来该诉争营业房已交予被告刘和平，被告刘和平至今仍占有该诉争商铺。双方当事人在签订《南充光彩大市场房屋租赁合同》期限届满后之间的租赁合同系不定期租赁合同，原告德美奥翔公司有权随时终止不定期租赁合同，要求被告刘和平及时腾退诉争商铺并向其交付商铺，现被告刘和平无正当理由拒不腾退该诉争营业房不符合法律规定，本院对原告德美奥翔公司要求终止原、被告之间的不定期租赁合同并返还位于南充市嘉陵区耀目路光彩大市场4区2幢111号房屋的诉讼请求予以支持。
二、原告德美奥翔公司要求被告刘和平支付未缴纳的租金应否得到人民法院的支持，被告刘和平能否以原告德美奥翔公司的过失造成其巨大损失或未进行维修义务为由拒付租金？
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，当事人之间不能适用过失相抵原则进行冲抵各自应承担的责任，即使原告德美奥翔公司违反合同有过错，导致被告刘和平的财产受损，被告刘和平可以依法另行行使其权利，并要求原告德美奥翔公司承担其违约赔偿责任，而不是用不支付租金的违约行为来对抗原告德美奥翔公司的违约行为。因损失被告刘和平已经另案提起诉讼，对其损失有多大、应由谁承担，在本案中不予评判，被告刘和平以原告德美奥翔公司的过失造成其巨大损失为由拒付租金的理由不能成立；被告刘和平已明确另案中将对其维修损失、停业损失、装修损失等主张权利，本院再以原告德美奥翔公司未履行维修义务为由，减少或拒付租金，对原告德美奥翔公司明显不公，被告刘和平该项辩称，本院不予采纳。
原告德美奥翔公司与被告刘和平对2016年1月1日至2016年12月31日之间达成租赁合意没有异议，原告德美奥翔公司按2015年双方达成的租金标准交付2016年度的租金，合情合理，本院予以支持，被告刘和平应向原告德美奥翔公司支付2016年租金86149元。2017年1月1日后，原、被告之间没有达成租赁合意，但被告刘和平仍占有诉争商铺，原告德美奥翔公司要求被告刘和平按2015年双方达成的租金标准交付租金，符合交易习惯，本院予以支持，被告刘和平应向原告德美奥翔公司交纳2017年1月1日至2017年11月30日之间的租金78,970元（86,149元÷12×11），并应从2017年12月1日起按39元／平方米／月（86,149元÷12÷184.08平方米）的标准向原告德美奥翔公司交付租金至诉争商铺腾退并交付为止。
三、原告德美奥翔公司主张的违约金是否应当得到人民法院的支持？
原告德美奥翔公司要求被告刘和平按照2013年与2014年度双方签订的《南充光彩大市场房屋租赁合同》第七条的约定，要求被告刘和平按照未付租金总额的10%支付违约金，因原、被告自2015年1月1日起，双方未签订书面租赁合同，原告德美奥翔公司主张违约金过高，对被告刘和平未支付租金的违约金，本院调整为从原告德美奥翔公司起诉之日起（从2017年10月24日起）以未付租金总额165,119元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付租金，直到租金付清为止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，判决如下：
一、解除原告南充德美奥翔置业有限公司与被告刘和平之间的不定期租赁合同；
二、被告刘和平于本判决生效后5日内向原告南充德美奥翔置业有限公司交付位于嘉陵区XX路XX段XX号南充市嘉陵区XXX市场XX幢（XX区XX号楼）X层X-
XX号商铺【产权证号南房权证XX字第X**】；
三、被告刘和平于本判决生效后5日内向原告南充德美奥翔置业有限公司支付2016年1月1日至2016年12月31日的租金86,149元；
四、被告刘和平于本判决生效后5日内向原告南充德美奥翔置业有限公司支付2017年1月1日至2017年11月30日的租金78,970元；
五、从2017年12月1日起被告刘和平按照39元／平方米／月的标准向原告德美奥翔公司交付租金至诉争商铺腾退并交付为止；
六、被告刘和平于本判决生效后5日内向原告南充德美奥翔置业有限公司支付违约金（违约金从2017年10月24日起，以165,119元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付租金，直到租金付清为止）；
七、驳回原告南充德美奥翔置业有限公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费1,763元，由被告刘和平负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 王从银
二〇一七年十二月十四日
书记员 何 倩