上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初15128号
原告(反诉被告)：上海塔奇实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：王福林，总经理。
委托诉讼代理人：汪号，男。
委托诉讼代理人：金韶峰，上海市华亭律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海鲲驰汽车用品有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：黄霞，总经理。
委托诉讼代理人：於莉蔚，上海磊天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。
原告上海塔奇实业有限公司与被告上海鲲驰汽车用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。2014年4月16日，本院受理被告提起的反诉。2014年7月15日，本案转为适用普通程序进行审理。2014年9月1日，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司(以下简称联合监理公司)对改扩建费用、形成附合的装饰装修费进行司法鉴定，并于2015年8月17日收到相应的司法鉴定意见书。2015年9月30日，本案经院长批准，延长审理期限二个月。2015年10月23日，经前期公开开庭审理，本院作出(2014)松民三(民)初字第931号民事判决。此后，双方均不服上述判决，上诉于上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)。2016年5月20日，一中院以(2015)沪一中民二(民)终字第3222号民事裁定撤销上述判决，并将案件发回本院重审。2016年8月18日，本院依法另行组成合议庭，于2016年10月19日、2017年5月9日和23日进行了三次庭前准备，并于最后一次庭前准备当日进行了公开开庭审理。原告委托诉讼代理人金绍峰、被告委托诉讼代理人瞿琼君均到庭参加诉讼。原告委托诉讼代理人汪号到庭参加第二、三次庭前准备和庭审。被告委托诉讼代理人於莉蔚到庭参加第一次庭前准备。期间，本院于2016年11月4日委托上海中世建设咨询有限公司(以下简称中世咨询公司)对恢复原状费用进行工程造价的司法鉴定，并于2017年3月10日收到相应的司法鉴定意见书。2017年6月9日，经本院院长批准，延长本案审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《厂房、场地租赁合同》无效；2.被告支付原告恢复原状的费用3,812,971元;3.被告支付原告自2014年1月1日至2017年3月31日止的使某费16,076,363元;4.被告支付原告2014年8月4日至2015年8月5日的水电费685,885.05元及2015年8月6日至2017年3月10日止的水电费426,206.47元(其中，已扣除已付2015年8月6日至2015年12月5日的水费47,055.90元)；5.被告支付原告逾期支付使某费的利息1,680,580元(暂计至2017年5月14日，应支付至实际付款之日止)。事实和理由：2010年6月，原、被告签订《厂房、场地租赁合同》，约定：原告将位于上海市松江区泗泾高新技术工业区标准厂房XXX号(松江区泗泾镇莘砖公路XXX号)部分厂房及场地(以下简称涉案厂房及场地)出租给被告，并对租赁期限、租金标准及支付方式等作了约定。然，经原告催告，被告仍未按约支付水电费及2014年始的租金。而且，被告拒绝恢复涉案厂房中被拆除的部分墙体、幕墙及楼梯。因此，原告诉至本院。诉讼中，基于本院对合同效力的释明以及涉案厂房被拆除等事实，原告对诉讼请求作如上最终变更。
被告辩称：1.原告将非法使某的他人的集体所有土地以系工业用地为由出租给被告，故合同无效的主要责任在原告。2.一则涉案厂房属违法建筑，被告拆除该厂房部分墙体、幕墙及楼梯的行为未给原告造成损失；二则该厂房因原告与上海市松江泗泾镇经济技术发展公司(以下简称发展公司)签署清退协议而于2017年3月31日被拆除，现已无法恢复原状，何况原告获得了发展公司的补偿。因此，不同意原告第2项诉讼请求。3.合同约定租金对应的租赁物包括涉案厂房及场地，而场地已于2013年10月被收回，故被告不同意按合同约定的租金标准支付使某费。2015年12月31日，被告已实际退场，政府出面协调时亦要求原告停止收取2016年始的租金，故不同意原告第3项诉讼请求。4.2014年8月4日至2015年8月5日的水电费685,885.05元，被告予以认可。对2015年8月6日至2015年12月31的水电费，被告应予承担，但对原告主张的具体数额不予认可，需要进一步核算。此后，被告明确仅认可2015年8月、9月、10月、12月的水电费为每月30,000元以及2015年11月的水电费11,000元，但之后又称2015年8月至2015年11月的水电费已支付完毕。对2016年1月1日以后的水电费，因被告已经退场，故被告不应承担。5.在租赁期间，发生了租赁物中的场地被收回的情形，被告遂要求与原告磋商减少租金，但原告未予同意，被告据此有理由拒付租金，故不同意原告第5项诉讼请求。
被告向本院提出反诉请求：1.原告返还被告2013年10月1日至2013年12月31日多付的场地使某费715,118元(25,440㎡×112.4元/年/㎡÷12个月×3个月，其中25,440㎡系两块场地面积之和，112.4元/年/㎡系2013年度租金4,542,720元除以两块场地与房屋面积之和40,400㎡的商)；2.原告返还被告保证金1,050,000元；3.原告赔偿被告扩建房屋造价损失6,320,024元[9,028,606元(鉴定报告“扩建房屋造价”项的合计)×70%(过错)];4.原告赔偿被告装饰装修损失7,721,621.42元[12,977,515元(鉴定报告“租赁物范围内形成符合的装饰装修物”项的合计)×85%(成新率)×70%(过错)];5.原告赔偿被告清退客户损失2,310,000元。诉讼中，被告基于原告与发展公司签署清退协议并实际拆除涉案厂房等事实，将上述第4项诉讼请求拆分为以下两项诉讼请求：(1)原告赔偿被告装饰装修损失4,774,262元[6,820,375元×70%(过错)，其中6,820,375元系鉴定报告“租赁物范围内形成符合的装饰装修物”项下剔除序号11中的装修(1,509,214.56元)以及序号17、18、21、22项之后的累计数额]；(2)原告支付被告清退补偿款7,627,690元[该款包括上海地维房地产估价有限公司(以下简称地维公司)“协议清退集体土地工业用途房屋补偿估价报告”中“装饰装修估价明细表”序号1-26计2,795,976元、“附属设施估价明细表”序号2计650,132元、147.11元/㎡(“附属设施估价明细表”序号1道路单价)×28,424.865㎡(鉴定报告“租赁物范围内形成符合的装饰装修物”序号22项下工程量)=4,181,582元，上述三项合计7,627,690元)。事实和理由：合同签订后，被告经原告许可在场地上搭建了约8,000平方米的房屋。建成使某不久，政府部门于2013年9月相继责令被告停止违法用地行为。2013年10月，上述搭建房屋被全部强制拆除，并以矮墙方式围起，禁止被告继续使某。2015年12月，政府部门责令被告停止经营汽配城。2016年1月至6月，被告陆续清退剩余客户。2017年3月，原告与发展公司签订协议，并获得清退补偿款68,011,200元。该补偿款中包含了对被告承租厂房时的添附物的补偿，该部分补偿款理应归被告所有。因此，被告提出如上反诉诉讼请求。
原告对被告的反诉辩称：1.原告通过与发展公司签订协议的方式取得了涉案土地的使某权，故不同意返还被告使某费。2.对保证金的数额没有异议，同意由法院依法判决。3.被告违规建造的临时房屋，申请审批的期限仅为两年，现被强制拆除的不利后果应由被告自行承担，故不同意赔偿被告扩建房屋的造价损失。4.首先，有关装饰装修造价的认定，同其对鉴定报告的质证意见。其次，基于被告持续占有使某涉案厂房及场地至被拆之日的事实，装饰装修部分的折旧率计算至2017年3月止应为62.5%。再次，被告明知原告对租赁物未取得相应权证，故被告应对其主张的此项损失承担主要责任。最后，发展公司对原告的清退补偿与被告无关。5.被告擅自将涉案厂房用于开办汽配市场而被责令整改，故由此而支出的清退费用亦与原告无关。
经审理查明：一、缔约及履约基本情况
2010年6月25日，原、被告签订《厂房、场地租赁合同》。该合同约定：原告将涉案厂房及场地出租给被告；租赁期限自2010年9月1日起至2020年12月31日止，其中免租金装修期为4个月，自2010年9月1日至2010年12月31日止；涉案厂房及场地的用地性质及用途为工业用地，如被告改变用地性质或租赁用途，由此引起的全部责任，由被告自行承担，而不需原告承担任何责任；原告出租的涉案厂房及场地未取得房产证及土地证，被告对此在合同签订前已充分了解并表示确认；被告应支付原告第一年的租金为4,200,000元，第二至十年的租金依次分别为4,368,000元、4,542,720元、4,724,429元、4,913,406元、5,109,942元、5,314,340元、5,526,913元、5,747,990元和5,977,910元；租金从2011年1月1日开始计算，被告每次应向原告支付半年租金，到下一个付款日前再支付半年的租金，先付后用；本合同签订时，被告应向原告支付保证金1,050,000元，保证金在租赁期间届满且被告未发生违约事宜无息退还；如果合同被认定为无效，双方一致认可以合同约定的租金作为被告支付给原告的使某费；被告对厂房进行装修，不得破坏主体结构，包括电梯装修、房屋内、场地内的水、电、煤气、污(雨)水、管道等安装必须按原告原设计图布置施工，不得改变原告的总体管网分布，增加、拆除墙体或增设管网等部分需向原告提供设计图纸，并征得原告书面同意后才能施工，被告在装修室外场地时，必须满足政府部门的绿化面积要求(原设计图要求)及消防、排污要求，否则造成无法使某由被告自行承担责任，上述装修所发生的费用均由被告承担，被告不得向原告要求补偿；被告在使某涉案厂房及场地过程中(包括装修的过程中)，不得损坏办公楼、厂房、场地及其附属设施，否则应承担修复所需的一切费用，租赁期间厂房等维修由被告负责；租用期间，被告发生的水、电、电话、煤气等费用由被告承担，水电被告自行从原告接入装表计量(如有损耗按相关行业规定按比例各自承担)，并在每月供水、供电等部门收取费用前交给原告，由原告代收代付；如被告在承租场地上增建部分建筑物，因此产生的法律责任及经济损失等均由被告自行承担，与原告无关，如给原告造成任何损失(如相关部门对原告的处罚)，由被告负责赔偿；双方的通讯地址均为本区泗泾镇莘砖公路XXX号。合同另对其他相关事宜进行了约定。此外，该合同附件1为租赁厂房、场地范围，载明了涉案厂房及场地的四至范围及面积，其中一块空地面积为约11,200平方米，另一块空地面积为约14,240平方米,厂房面积为约14,960平方米,以上面积合计为约40,400平方米。该合同附件2为租金支付明细表，载明了被告应支付每笔租金的付款日期和金额。
上述合同签订后，原告按约将涉案厂房及场地交付被告，被告向原告支付保证金1,050,000元，并对涉案厂房进行了装饰装修，还在涉案场地上搭建了8,000平方米左右的厂房，包括在租赁合同附件1中14,240平方米场地上扩建的3#-10#房屋，以及在11,200平方米场地上搭建的14#、15#彩钢夹芯板房屋，且转租人数众多案外人使某。
期间，原告于2011年3月29日通知被告称，其按约将涉案厂房及场地移交给被告后，被告即安排施工队伍施工围墙并进行装修。期间，原告多次要求被告提供施工图纸，均未果。当月27日，原告发现被告未经同意，已擅自将厂房的基础地梁、消防楼梯、玻璃幕墙等拆除，破坏了房屋的主体结构，造成严重的安全隐患，被告应当承担赔偿责任。当日及次日,原告约谈了被告的金经理、施工负责王工，被告承诺对涉及改建的部分全部停工；对已破除的结构部分，联系设计院在本周内到场，出具修复方案，并经过原告同意后进行修复；当月30日前提供整体的施工图纸；办公楼、厂房按照现行消防要求进行施工，并经有关消防部门验收合格后才能使某；所有道路标高不超过4.65米。此外，原告告知被告：1.对于被告已造成损坏但无法修复的部分(包括被告已覆盖，原告暂未发现的部分)，被告应予以赔偿，并承担相关责任；2.厂房楼梯作为消防通道，被告必须予以修复，已破坏的一楼玻璃幕墙必须通过设计计算采取相应的加固措施，以满足荷载要求，被告必须提交计算书及加固方案并经原告同意后实施；3.水、电煤气、污(雨)水、管道等安装必须按原告原设计图布置施工，不得改变总体管网分布，原消防设施被告不得随意更改、拆除，否则，一切后果由被告承担；……6.涉及到房屋结构部分的改建必须提交设计院出图的施工图纸，并经过原告同意后才能施工；7.场地绿化被告须按原样进行恢复。以上被告必须严格遵照执行，否则原告将解除双方的租赁合同，由被告承担违约责任，并赔偿原告的经济损失。
2011年4月8日，被告回复原告称，其于2011年3月30日收到原告上述通知，现回复如下：1.原告提出的地梁等结构部分经被告工作人员现场查看为构造地圈梁，并不影响主体结构；2.雨棚等因被告改造需要故拆除；3.厂房二、三被告二楼不用故东边楼梯拆除，并不影响消防安全；4.办公楼、厂房被告承租部分按现行消防规范施工并取得消防合格证；5.道路标高为4.65米，其他路面标高相应降低，与原告相邻的围墙处做挡水墙；6.水、电、雨、污等管道被告将做部分修改；7.玻璃幕墙改造加固部分原告要求要计算书，请原告提供综合楼原结构施工图纸以便于计算。
2011年5月29日，原告联系被告称，双方原已多次就消防布管事宜达成一致，但被告违反了双方的约定，故要求被告在3日内按照原已商定的要求进行整改，否则一切后果由被告承担等。同月31日，原告再次联系被告称，被告承租场地的排污管等未按约定按照原告原设计图进行施工，导致原告自用8号、10号厂房排污管与被告承租范围部分排污管标高相差太大，无法接入排污，故要求被告立即采取相应措施，保证原告自用范围排污管接通等。
2011年6月28日，被告向原告承诺，原告自用厂房的消防、排污管在2011年9-10月底前接通，污水接入排污管道，能正常排放、底标高须保证排污流畅，不得积水，……；被告承租厂房东边已拆除的消防通道楼梯，由被告在使某前予以修复或另外修筑一道楼梯。承诺书还对水电费分担原则等其他事宜进行了说明。
2012年7月9日和2013年6月5日，原告向被告主张租金及逾期支付租金的违约金等。
2013年9月27日，上海市规划和国土资源管理局通知上海松鲲仓储管理有限公司(以下简称松鲲公司)，责令其停止擅自占用本区泗泾镇张施居民委员会约50亩集体土地建造厂房的违法用地行为。
2013年9月30日，上海市松江区泗泾镇村镇建设管理办公室告知原告及松鲲公司称，根据上海市松江区规划和国土资源管理局(以下简称松江规土局)的有关通知，要求其在接到通知后一个月内恢复临时用地审批前的原状，并返还原单位；该临时用地期限已经届满，该办要求上述公司在2013年10月25日之前腾空场地搬迁，并将用地返还该办，并告知了相关的法律后果。此后，被告在14,240平方米场地上扩建的3#-10#房屋被强令拆除，并场地周围建有矮墙。
2013年10月8日，原告通知被告称，上海市松江区泗泾镇人民政府(以下简称泗泾镇政府)领导于近日口头告知原告，被告在涉案场地上搭建8幢房屋共约8,000平方米属于违章建筑，必须在2013年10月底前拆除，恢复土地原貌。就此事政府已约谈被告负责人黄伟，黄伟亦表示将按期清退人员、拆除违章建筑。请被告按照政府要求及时拆除违章房屋，且双方合同约定，因此产生的法律责任及经济损失等均由被告自行承担，与原告无关。
2013年11月22日，原告向被告主张当年度5月份始的水费以及当年度8月份始的电费等。
2013年12月17日，被告告知原告称，其建造的约8,000平方米房屋已拆除及清退完所有客户，造成巨大损失，同时作为租赁物的场地已实际无法继续使某。为此，望当面洽谈租赁合同的后续事宜，明确租赁物的所有权归属、租金(或使某费)的计算标准及支付方式、损失赔偿等事项。期间，被告将暂停支付约定的租金，待协商一致后予以结算。
2014年1月2日，原告回复被告称，合同对于租金标准、支付方式、损害赔偿等已作了详细约定，故无此必要进一步明确；不接受被告暂停支付租金的提议；要求被告按约支付拖欠的租金及水电费，否则将采取相应的法律措施。
此后，原告遂向本院提起诉讼，被告则提起反诉。
2015年1月30日，原告向本院递交情况说明并附“关于尽快支付水电费的催款函”一份。其主要内容是要求被告支付水电费等。
2016年3月10日，泗泾镇政府公告称，于同年6月30日永久关闭“松鲲汽配市场”；请经营户在同年5月31日前全部自行搬离，届时将停水停电；市场关闭后，该地块内房屋仅可作为工业厂房用途，严禁用于开设市场等。同年6月9日，泗泾镇政府通告，“松鲲汽配市场”将于同月30日前彻底关闭等。
2017年3月17日，原告与发展公司签订《企业清退补偿协议》，约定发展公司分期支付原告补偿款68,011,200元，原告于2017年4月30日前搬离原址等。同日，双方又签订《协议书》，约定发展公司退还原告土地转让款及利息7,539,166元等。同月31日，涉案厂房遂被拆除。期间，地维公司于2017年1月11日对涉案厂房及场地所在地块出具总价为6,7085,123元的估价报告，并注明报告仅作征收集体土地房屋补偿使某。
诉讼中，原告提供一组照片，欲证明被告破坏厂房及控制厂房，故应承担恢复原状费用并支付使某费的事实，以及被告将用地由工业改为商业的事实；并欲证明临时的14#、15#彩钢夹芯板房屋、广告牌均已被拆除，被告无权主张此项损失。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，并认为拆除系因原告违规用地造成的，原告理应赔偿被告损失。
原告还提供处分决定、告知书、选址意见书等证据，欲证明被告以送礼方式违规建造临时建筑，有关人员已被处分；违建房屋属临时仓库，期满应当恢复原状，不应继续使某，被告未拆除，不利后果应自行承担；被告擅自改变了用地性质并违法转租，扩大了装修成本。被告认为，对处分决定真实性不予认可，该证据不能证明被告明知系临时用地而建房的事实，送礼系朋友间礼尚往来的费用；原告明知是临时用地，却告知是工业用地，造成的损失应由原告承担。
原告另提供水电费清单及发票，欲证明其如上诉讼主张。被告对上述清单及发票的真实性、合法性、关联性均不予认可，并否认原告关于“陈小丙”系其工作人员的事实，但其同意支付至2015年12月止的水电费，不同意支付2016年1月以后的水电费，理由是当时其停止经营，即使有水电费发生，也是拆迁及“小业主”退场中产生的，与其无关。
此外，被告提供委托书、档案机读材料等，欲证明被告与松鲲公司系同一个法定代表人，被告在履行和原告的租赁合同过程中，存在委托松鲲公司对外签订合同、支付款项等行为，被告是注册在闵行区的，因税款落地政策，故借在松江注册的松鲲公司进行签订合同等事宜，因此产生的权利义务及法律后果由被告享有和承担。原告则认为，二公司的关系无法对抗原告，对于双方租赁关系成立后存在的转租等行为，要求被告解决，与原告无关。
被告还提供工程施工、承包合同、退铺明细、付款凭证等，欲证明其扩建房屋造价损失、装饰装修损失以及清退损失的产生。原告则认为，相关材料均不符合证据要件，且属被告自身原因造成，与原告无关。
被告另提供两份情况说明，欲证明原告应承担广告牌被拆损失以及协调厂房租金支付至2015年12月的事实。同时，被告认为，基于其前述拆违事由，原告无权收取2013年10月之后的涉案场地使某费。涉案厂房的使某费应计算到2015年12月31日，因为，一则原告在2015年12月协调会上同意租金结算到2015年底；二则政府于2016年3月、6月公告市场永久关闭；三则其于2015年底搬离后，虽未与原告办理交接手续，但原告自行接盘。因此，被告于2016年1月之后抑或至少自2016年3月10日之后已无法使某涉案厂房，原告主张使某费计算至2017年3月缺乏依据。原告对此不予认可，并提供反证的一份证明，欲证明不存在于2015年12月召开协调会的事实。被告对该证明不予认可。
二、租赁标的的合法性及合同效力释明
2001年12月，原告与发展公司签订《转让土地使某权协议书》，遂占用涉案厂房及场地所在地块。2017年3月，基于前述签署的《企业清退补偿协议》及《协议书》，涉案厂房亦被拆除。
期间，松江规土局于2014年7月14日对本院向其调查涉案土地性质、用地批准手续、规划用途、权属证书的回函称，涉案土地属于泗泾镇张施村集体土地，原告的涉案土地未获得批准，该土地利用总体规划为其他建设用地，涉案土地未向该局申办过建设工程规划许可证，无房地产权证。
诉讼中，原告提交了批复、用地面积汇总表、建设用地规划许可的通知及许可证等，欲证明其建造生产用房系经有关部门认可，用地单位是原告，用地面积52,800平米，被告称场地使某权属于案外人是不成立的。被告则认为，上述证据不能证明原告对涉案厂房及场地有合法的出租权利。
原告还该提供调查笔录、松泗府(2014)60号通知、沪松府办[2015]44号通知，欲证明涉案厂房及场地未能办出产证系历史原因，并不影响被告使某，违建临时用房的损失应由被告承担，被告擅自变更用地性质导致损失扩大。被告对上述证据的真实性没有异议，但认为证人应到庭作证，否则不具有证明效力；原告非法用地并建房，现场地已被所有权人收回，被告建造房屋被拆除，故原告应承担合同无效损失赔偿责任。
因涉案厂房及土地未取得合法用地以及建房合法审批手续，故本院向原、被告释明了涉案厂房及场地租赁合同无效。同时，双方根据诉讼中涉案厂房被拆除的事实，对本、反诉诉讼请求作了如上变更。
三、鉴定问题
(一)改扩建及装饰装修部分
诉讼中，经被告申请，本院委托联合监理公司对涉案厂房及场地内形成附合的装饰装修物的现值损失，以及扩建房屋的造价费用进行了司法鉴定。
2015年8月14日，该公司出具了鉴定意见书。该意见书明确：租赁物范围内扩建房屋的造价鉴定金额为9,028,606元；租赁物范围内形成附合的装饰装修物的施工当期造价鉴定金额为12,977,515元，其中无争议部分为6,503,309元，争议部分为园区围墙工程138,925元、室外水电安装工程511,344元、园区道路工程3,526,542元和园区排水管网工程2,297,395元。租赁物范围内形成附合的装饰装修物的现值鉴定根据一般装饰装修物的合理使某期限计算折旧率，如果租赁合同明确约定租赁期限的，一般按租赁期限平均计算折旧率，目前(指鉴定时)本工程已使某4.5年，按租赁期限计算折旧率为45%。
对上述鉴定意见书，原告没有异议，但不同意赔偿。并认为根据其提供的施工图，从中能看到道路、排水管网，故争议项目系原告施工。折旧率问题同其对反诉请求的答辩意见。
鉴定单位答复称：原告提供的证据不明确，没有提供租赁前后对比的照片进行判断；原告提供的施工图纸和现状不太一致，有些是隐蔽的，且拆除了8幢房屋，故排水管网无法判断，围墙、道路、水电安装工程图纸没有给鉴定部门，现场围墙是临时性的，图纸中看不出；争议部分原告提供的就是排水管网的图纸；双方争议的围墙和双方确认的围墙的颜色材料有差异，但差异不大。
对鉴定意见中租赁物范围内扩建房屋的造价鉴定金额9,028,606元，被告无异议。同时，被告对租赁物范围内形成附合的装饰装修物的施工当期造价鉴定金额为12,977,515元以及争议部分提出如下异议：1.装饰装修物的折旧率按45%计算过高，应按15%至20%计算较为合适；2.争议部分工程：(1)园区围墙工程(争议部分)。对鉴定金额没有异议，但该工程系被告施工，并已提供充分证据；(2)室外水电安装工程(室外供电线路、给水主管等)。该工程系被告施工，并已提供充分证据，且该鉴定金额偏低，鉴定中未考虑被告实际施工的泵房改造以及自来水管道改造工程量；(3)园区道路工程。该工程系被告施工，并已提供充分证据，且该鉴定金额偏低，鉴定中对被告实际施工中对地坪整体填高未考虑；(4)园区排水管网工程。对鉴定金额没有异议，但该工程系被告施工，并已提供充分证据。
鉴定部门答复称：1.折旧问题，委托中没有明确考虑折旧，初稿中考虑了15%的折旧率，初稿给双方后，现场核实中双方提供了租赁合同，且租赁合同约定了10年，根据租赁合同期满装修归原告所有，故鉴定部门在正式报告中没有提出折旧，根据租赁期算，折旧是45%，但一般折旧是合理使某年限，现在鉴定机构无法判断核实使某年限，故写进了争议项。2.关于租赁场地的外部围墙，在现场西面围墙双方是没有争议的，根据租赁合同所附平面图，11,200平方米空地面积中靠近小河道的北面和东北面围墙双方是有争议的，故列为争议，且双方的依据无法判断施工主体，故列明了围墙的造价，围墙现在还在；东面101米甲方自用的部分、梯形下面那块60几平方米，原告认可是被告施工的，这个双方没有异议。3.室外水电安装工程，很难讲是谁施工，工程是有的，但没有施工图纸，且为隐蔽工程，鉴定机构是根据现场现状和结算书估算的金额，原告是提供了原有图纸，被告没有提供施工图纸，故无法判断谁做了多少，哪些是谁做的，被告坚持都是做过的，但鉴定机构无法判断；对于鉴定过程中的泵房改造问题，2015年8月13日被告找了专业人员到现场都没有提出异议，水管改造是考虑了从泵房到房屋的估算值。4.园区道路工程，被告一再提供资料，但没有施工图纸，2015年7月16日后被告提供了卫星图片，但无法看出是租赁前有的还是重新做的，鉴定机构是根据现状算的造价，道路厚度也是三方至现场确定的，是谁做的鉴定机构无法判断；填土问题，鉴定机构无法确定当时填了多厚、多大范围，无法估算造价。5.园区排水管网工程，同水电安装工程是一样的，也没有施工图纸。被告也是提供了与施工单位的结算审价报告，鉴定机构作为参考，但没有施工图纸。
(二)恢复原状费用部分
诉讼中，原告多次向本院提交评估申请，请求对被告拆除的墙体、幕墙及楼梯等恢复原状并赔偿由此造成的全部损失。被告则不予同意，并认为上述行为系为实现对租赁物的合理使某而为之，因时间原因，对拆除的具体位置、面积等已无法确认，且对原告提供的设计图纸不予认可；原告对上述拆除行为提出异议后，被告以通知函予以回复，原告收到回复函后未再对未提出异议，应视为原告已认可被告的行为。
2016年11月4日，本院根据原告的申请，委托中世咨询公司对恢复原状费用进行工程造价的司法鉴定，并于2017年3月10日收到相应的司法鉴定意见书。该意见书载明，涉案莘砖公路XXX号厂房已拆除的墙体、玻璃幕墙及厂房第二、三幢楼东面已拆除的楼梯等(具体按原告提供的设计图纸为准)进行恢复原状需要的费用进行工程审价项目的鉴定工程总造价为3,812,971元。对该鉴定意见书，原告没有异议。而被告则认为：1.对鉴定依据的图纸不予认可；2.涉案厂房系违章建筑，已纳入强拆范围，不应按2000定额作为计价依据；3.鉴定确定的工程总造价显属过高，故不予认可。对此，鉴定单位答复称：1.工程量的确定依据之一是原审鉴定意见中工程量数据，依据之二是根据现场测量的数据结合施工图进行计算；2.计价依据是之一是总站发布的本市2016年11月的信息平均价，依据之二是按2000定额及相关费用标准计算。
以上事实，由《厂房、场地租赁合同》、通知书、回复函、联系函、承诺书、告知书、催款函、公告、通告、《企业清退补偿协议》、《协议书》、估价报告、《转让土地使某权协议书》、回函、鉴定意见书以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：一、合同效力及其过错
我国土地管理法第四十三条规定了进行建设申请使某土地的原则。即任何单位和个人进行建设，需要使某土地的，必须依法申请使某国家所有的土地或国家征收的原属于农民集体所有的土地。之所以作如上规定，主要是基于以下几点：1.建设用地应当集约利用。2.有利于改善环境，提高生活质量。3.有利于发挥集聚效益。该法第六十三条规定了农民集体所有土地出让、转让或者出租的规定。即农民集体所有的土地的使某权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使某权依法发生转移的除外。之所以作如上规定，主要基于以下考虑：1.集体土地流入市场，影响国有土地使某制度改革。2.是保护耕地的需要。在肯定性识别上，如使违反上述用地规定的合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。在否定性识别上，上述规定针对的都是行为的内容，而不是限制主体的行为资格。故上述规定均系效力性强制性规定。我国合同法及其司法解释规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定而订立的合同无效。因此，凡是违反上述土地管理法规定而订立的合同均属无效。此外，房屋租赁合同司法解释第二条规定就违法建筑签订的房屋租赁合同应当认定无效。即出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
本案中，根据查明的事实，原、被告之间签订的《厂房、场地租赁合同》约定的租赁物包括场地、厂房两部分。就场地部分而言，原告虽经相关程序后取得了建设用地规划许可的通知及许可证，并与发展公司签订了《转让土地使某权协议书》，但是上述证据不足以证明其合法取得场地使某权。具体理由如下：1.上述通知及许可证虽明确建设所需用地符合原城市规划法第三十一条规定，准予办理征用划拨土地手续，但其同时明确需凭此向房屋土地管理部门申请办理建设用地批准书。2.原告通过与发展公司签订合同直接使某集体土地的行为，明显不属于上述许可中所称的向房屋土地管理部门申请办理建设用地批准书的行为。就厂房部分而言，原告出租给被告的厂房未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准，故该厂房亦明显不具有合法性。
基于此，原告将涉案厂房及场地出租给被告的行为，违反了上述法律及司法解释的规定，应当认定原、被告之间签订的《厂房、场地租赁合同》无效。
对于上述合同的无效，作为出租人的原告，应承担主要责任。其理由是：原告对租赁标的合法与否是明知的，但其仍将不具有合法性质的租赁标的出租给被告使某，以致涉案场地被相关部门责令收回，涉案厂房最终亦被拆除。而作为承租人的被告，应承担次要责任。其理由是：被告在签订合同前已充分了解涉案厂房及场地未取得房地产权证基础上，仍怠于或疏于对租赁标的作进一步的合法性审查。因此，并综合被告对租赁标的使某情况，对于因该合同无效所造成的损失，原告负担60%，被告负担40%。
二、合同无效后果的处理
(一)基本规则
合同法第五十八条对合同无效的法律后果作了规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，合同被认定无效的法律后果涉及两个方面：一是返还财产，二为损失赔偿。返还财产是当事人在合同被确认无效以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受财产的当事人则有返还财产的义务。损失赔偿包括两种情况：一是不能返还财产情况下的赔偿，二是合同被确认无效后有过错的当事人应当赔偿对方因合同无效所遭受的损失。受害方提出赔偿请求的根据在于缔约过失，赔偿的范围是受害方的信赖利益，包括缔约费用、履行费用、合理的间接损失，但不得超出履行利益，同时，也应考虑合同具体履行程度等情况。
(二)具体处理
1.租赁物的返还
基于前述基本规则，被告应当将涉案厂房及场地返还原告。然，根据查明的事实，涉案场地部分因违法用地被相关单位于原审中已被责令收回。涉案厂房部分同样因不具有合法性于重审中先后被政府部门通告关闭以此厂房开办的市场，并以被告与发展公司签署的协议最终将厂房拆除。原告亦于重审中基于以上事实不再主张返还涉案厂房及场地。因此，涉案厂房及场地的返还问题，在本案已无处理的必要。
2.恢复原状费用
在合同明确约定不得损坏房屋、场地及附属设施的情况下，被告仍拆除了部分墙体、玻璃幕墙以及楼梯，原告对被告上述行为亦多次提出异议。故被告应当赔偿原告涉案厂房恢复原状费用。
至于具体的费用数额，因当事人未能对此达成一致意见，故本院对根据原告的申请委托相关单位对此进行工程造价的司法鉴定。鉴于：(1)原告对该鉴定意见书没有异议。(2)被告关于鉴定依据图纸方面的异议，其实质系恢复工程量确定方面的异议。鉴定单位对此已作了工程量的确定系依据原审鉴定意见中工程量数据以及现场测量数据的答复，据此确定的工程量现尚无证据证明存在明显不当之处。(3)被告关于计价依据方面的异议，在当事人未能达成协议的情形下，鉴定单位套用相关定额及信息平均价作为计价依据，并无不当。(4)被告关于涉案厂房系违章建筑且已被拆除，故不应支付恢复原状费的意见，本院不予采纳。因为，任何主体未经法定程序或经权利人同意，不得肆意毁损他人财物，否则即应承担相应的法律责任。
3.使某费
至于使某费的认定问题。本案中，涉及以下两个方面，一方面是原告主张的应付使某费数额的认定，另一方面是被告主张的使某费返还与否及数额的认定。因使某租赁物的行为具有不可逆性，按房屋租赁合同司法解释第五条的规定，出租人可以请求参照约定租金标准要求承租人支付占有使某费，法院一般应予支持。但是，考虑到完全依照约定租金标准计算承租人的占有使某费，可能会在某些情况下与其占有租赁物获得的利益不符，从而可能出现显失公平的情况，故应根据案件的具体情况，将合同中约定的租金标准作为一项考量因素，以此为参照尺度进行自由裁量，而不是简单的根据无效合同中的租金标准进行裁判。否则，可能会出现无效合同事实上按照合同有效情形处理的矛盾，违背合同无效的法律意义和处理原则。
本案中，根据查明的事实，就使某费的认定问题，应当根据被告使某租赁物的情况分为四个阶段来认定。第一阶段是至2013年9月止的使某费。在该阶段，没有任何证据证明存在足以影响被告使某租赁物的情形，故被告应完全按照合同约定的租金标准向原告支付占有使某费。对于此，并结合原、被告在本案中提出的本、反诉诉讼请求，因均未涉及此阶段的使某费问题，故可以认定当事人对此是没有争议的。
第二阶段是2013年10月至2013年12月的使某费，亦即被告反诉诉讼请求中涉及的使某费。在该阶段中，根据查明的事实，由于原、被告的违法用地，相关职能部门于2013年9月底作出了10月底前责令停止用地、恢复原状，并返还原单位的决定。此后，被告在14,240平方米场地上扩建的3#-10#房屋被强令拆除，并在周围建了矮围墙。期间，原告亦曾于2013年10月8日通知被告于该月月底前拆除上述房屋等。上述房屋拆除后，被告于2013年12月17日致函原告，要求据此与原告磋商调整租金数额并赔偿损失等。但是，原告在2014年1月2日的回复中对此并未同意。由此足以证明自2013年11月始被告实际无法继续使某场地的事实。因此，原告应当将被告已付2013年11月至12月场地部分的使某费返还给被告。被告主张2013年10月的场地使某费亦应退还的意见，本院不予采纳。至于具体的返还数额问题，因合同约定的租金标准对应的租赁标的是涉案厂房及场地，未对场地部分的使某费单独作出约定。此为其一。其二，该扣减部分仅仅涉及场地，不涉及厂房，而厂房与场地的性质不同，厂房使某费应明显要高于场地使某费。其三，若以评估方式确定场地部分使某费的计算标准，并据此作为计算返还使某费的依据，此与当初当事人将涉案厂房及场地作为一个整体以确定使某费的计算基础相背离，不具有一定的参考价值。因此，本院根据在11,200平方米场地上搭建的14#、15#彩钢夹芯板房屋后续亦被拆除等具体案情，并结合被告的主张，按112.4元/年/㎡的70%作为具体计算返还场地使某费的标准。故原告应当返还被告2013年11月至12月期间的使某费取整为333,603元(25,440㎡×112.4元/年/㎡÷12个月×2个月×70%)。
第三阶段是2014年1月至2016年6月的使某费，亦即原告本诉诉讼请求中主张的部分使某费。在该阶段中，本院充分注意到合','2018-09-26
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