广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终6673号
上诉人（原审原告）：陈念卿，女，1952年2月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：陈念筠（与上诉人系姐妹关系），女，1947年4月5日出生，汉族,住广州市荔湾区。
上诉人（原审被告）：广州圣地房地产开发有限公司,住广州市白云区广州大道北1420号10楼
法定代表人：林益明，董事长。
委托诉讼代理人：叶小珊，广东宏安信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广东圣地房地产开发有限公司,住广州市同和路梅花园圣地南路2号6楼
法定代表人：马长园。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行，住广州市黄埔区大沙地东41号。
负责人：王庆峰。
原审第三人：广东粤财信托有限公司,住所地广东省广州市越秀区东风中路481号粤财大厦9、14、40楼。
法定代表人：邓斌，董事长。
上诉人陈念卿、广州圣地房地产开发有限公司（以下简称“广州圣地公司”）因与被上诉人广东圣地房地产开发有限公司（以下简称“广东圣地公司”）、原审第三人中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行（以下简称“工商银行”）、广东粤财信托有限公司（以下简称“粤财公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初8127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈念卿、广州圣地公司分别向本院提起上诉。陈念卿上诉称：一、原审法院认定事实不清。原审法院以向上诉人陈念卿释明涉案商铺存在抵押登记，过户存在障碍为由，认为上诉人陈念卿该诉请没有事实依据属于认定错误。（一）上诉人陈念卿该诉请是依据双方签订的《商铺销售合同》要求圣地公司办理产权证，虽然办证暂时存在障碍，但广州圣地公司、广东圣地公司有义务消除该障碍，并在障碍消除后为上诉人陈念卿办理产权证。据此，上诉人陈念卿的该项请求具有合同和法律依据。（二）根据广州市不动产登记查册表显示，涉案商铺已经办妥大确权登记。（三）依据双方签订的合同约定，办理案涉商铺产权证的费用由广州圣地公司、广东圣地公司承担，因此，广州圣地公司、广东圣地公司应承担办理产权证的费用。二、原审法院以违约金的计算应已超付购房款本金为限为由，判决圣地公司向上诉人陈念卿支付从2003年6月至原审判决作出之日的违约金存在错误。（一）广州圣地公司、广东圣地公司逾期办证已经构成违约，且该违约行为是持续性的行为，原审法院以已付购房款本金为限计算违约金，不能有效约束圣地公司履行合同约定的办证义务及弥补上诉人陈念卿的损失。（二）广州圣地公司、广东圣地公司逾期办证造成了上诉人陈念卿的利息损失，故圣地公司应向上诉人陈念卿支付违约金至办妥案涉房屋产权证之日止。（三）违约金的计算标准应以银行同期同类贷款利率四倍计算更为合适。综上所述，请求二审法院：1、确认广州市白云区圣地南路圣地某苑首层XXX号商铺归上诉人陈念卿所有；2广州圣地公司、广东圣地公司将广州市白云区圣地南路圣地某苑首层XXX号商铺过户至上诉人陈念卿名下；3、过户的一切费用由广州圣地公司、广东圣地公司承担；4、广州圣地公司、广东圣地公司向上诉人陈念卿支付违约金（违约金以177693元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从1999年8月16日起计至办理过户手续完毕之日止）；5、一、二审诉讼费由广州圣地公司、广东圣地公司承担。
上诉人广州圣地公司上诉称：一、陈念卿曾因案涉房屋的办证及赔偿事宜向广州市白云法院提起诉讼，经过4年的诉讼，陈念卿了解到案涉商铺无法办证是客观原因所致，与广州圣地公司主观因素无关，双方已经达成和解，签署《和解协议书》。在《和解协议书》中双方就办证条件作出重新的约定为案涉商铺具备办证条件为前提180天内办理产权证，因此，在《和解协议书》约定的办证条件成就前，上诉人广州圣地公司不存在逾期办证行为，无须承担违约责任。二、原审法院认为双方当事人并未就协议免除广州圣地公司因此前逾期办证行为而应承担的违约责任属于认定错误。陈念卿于2010年提起诉讼已经知道自身权利受到侵害，并明确提出了相关诉讼请求，但双方签署《和解协议书》时没有提及违约金，应当视为陈念卿主动放弃违约金的主张，陈念卿于2016年6月7日要求广州圣地公司支付违约金，已经超过诉讼时效。三、案涉商铺已经实际交付给陈念卿使用，陈念卿也出租了案涉商铺，不但没有损失而且还有收益，其增加违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决，查清事实后依法改判或者发回重审。2、本案一、二审诉讼费由陈念卿承担。
上诉人陈念卿针对广州圣地公司的上诉答辩称：不同意广州圣地公司的上诉请求，双方于1991年签订《商铺买卖合同》，合同附件2说明甲方为乙方2年内办理产权证，逾期办理，甲方按房款的20%赔偿给乙方。上诉人陈念卿10多年要求圣地公司办证都没有得到实现，一审法院的判决驳回了上诉人陈念卿的请求，驳回的理由是案涉商铺已经抵押了给银行，现要上诉人陈念卿承担损失，且上诉人陈念卿买房在先，广州圣地公司抵押在后，在双方签订了《和解协议书》后又第二次抵押银行。办证障碍包括银行抵押、消防不过关都是圣地公司造成的，不是上诉人陈念卿责任。因此，不同意广州圣地公司的上诉请求。
广州圣地公司针对陈念卿的上诉答辩称：不同意陈念卿的上诉请求，不能办证是客观原因，一审上诉人广州圣地公司已经做了相关说明，不能办证是消防问题，不是抵押问题，在抵押过程中，上诉人广州圣地公司也是可以作相应的过户，只是无法分割，现在是由于消防问题，一直无法完成消防验收，而不具备办证条件，且因2017年的新政策，商业部分达到300平方米才可以分割，在政策没有变更，且消防验收不合格的前提下，上诉人广州圣地公司无法办理办证手续。
被上诉人广东圣地公司、原审第三人工商银行、粤财公司均没有到庭进行答辩。
陈念卿于2016年7月6日向原审法院起诉请求：1.确认广州市白云区圣地南路圣地某苑首层XXX号商铺归我所有；2.广州圣地公司、广东圣地公司将广州市白云区圣地南路圣地某苑首层XXX号商铺过户至我名下；3.过户的所有费用由广州圣地公司、广东圣地公司承担；4.广州圣地公司、广东圣地公司向我支付违约金（违约金以177693元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2001年8月16日起计至办理过户手续完毕之日止）；5.广州圣地公司、广东圣地公司赔偿我违约金213000元，按已付房款的120%计算；6.本案诉讼费由广州圣地公司、广东圣地公司承担。
原审法院经审理查明：1999年8月16日，陈念卿（购买方、乙方）与广东圣地公司（甲方）签订《商铺销售合同》，约定：乙方所购涉案商铺为圣地某苑西侧首层XXX号铺，建筑面积为20.905平方米。甲方应于1999年9月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。甲方负责免费办理由市国土房管局核准颁发的房地产证，具体放证时间以房管部门核发为准。甲乙双方议定的上述楼宇成交总价格为177693元。付款方式为一次性付款，总房款177693元于1999年8月16日前付清。备注：甲方负责为乙方在两年内办理由广州市国土房管局核发的房地产证。逾期未办理，甲方将按乙方所付房款的120%赔偿给乙方等等。同日，陈念卿向广东圣地公司支付了足额的购房款。1999年8月24日，双方当事人在广州市白云区公证处办理了上述《商铺销售合同》的公证手续。广东圣地公司依约将涉案商铺交付陈念卿使用至今。原审审理中，广州圣地公司对于上述《商铺销售合同》的真实性无异议。
原审另查，1998年12月30日，广州市建设委员会发出穗建开函〔1998〕990号《关于同意设立广州圣地房地产开发有限公司的复函》，载明：“广东圣地实业发展有限公司：……根据穗府〔1997〕第48号文《关于处理我市农村集资房问题的决定》的规定，你公司在广州市白云区同和地区已经开发的集资房项目，务必按规划部门要求，积极完善基础设施建设及公建配套设施项目，并补交有关税费后，可报市建委、及规划、国土部门批准，逐步将项目转入广州圣地房地产开发有限公司经营。”广州圣地公司对上述复函的真实性无异议，确认与陈念卿之间的商铺买卖合同关系。
2002年6月1日，广州圣地公司发出《关于“圣地商住楼”和“圣地苑”补办征地开发和房屋产权等手续的情况说明》，主要内容为广东圣地公司原承诺业主的办证时间因故无法兑现，广州圣地公司将继续为“东兴新村圣地苑”业主办证，力争在2003年6月底前办妥等等。
2003年1月10日，广东圣地公司因2001年未年检而被广东省工商行政管理局吊销营业执照。
2014年1月10日，陈念卿（甲方）与广州圣地公司（乙方）签订《和解协议书》，约定：乙方于该商铺具备了办证条件为提前180天内，负责到房管局办理涉案商铺的房地产权证。办证过程中，有关办理房地产权证所涉及的税证费用，按房地产管理相关规定各付各税。该商铺待擎山苑市场升级改造验收合格以及具备签订商品房买卖合同时，乙方须通知甲方签订商品房买卖合同，交齐办理该商铺房地产权证的资料，含甲方在国土局开具出购房产证明及缴交契税，以及国土房管局规定甲方应交给国家的其他办证费用。乙方于收到甲方齐全的办证资料后15天内，将该商铺办证资料递件至广州市国土房管局。如甲方未能提交办证资料，致使乙方不能如约递件，即递件办证时间顺延等等。
原审庭审中，广州圣地公司表示涉案商铺现暂不具备办证条件，原因之一为消防不达标，其他原因尚不清楚，三至五年内无法办证。广州圣地公司向原审法院提交通知、报告、消防施工合同、建设工程施工合同、图纸等证据，拟证明其司积极为陈念卿办理涉案商铺房产证的事实。陈念卿认为上述证据并不足以证明广州圣地公司已积极履行办证义务，对上述证据不予确认。经原审法院释明涉案商铺的办证障碍，陈念卿表示坚持原诉讼请求不变更。
原审再查，根据广州市不动产登记查册表显示，白云区东兴二街XXX号XXX房（含涉案商铺）已办妥了大确权登记，登记产权人为广州圣地公司，权利面积为748.369平方米，该房产项下存在抵押权登记。权利人之一为工商银行，权利部位为全部，权利面积为748.37平方米，权利价值为10345453元，核准登记时间为2011年5月14日；2015年6月8日，工商银行再次办理了抵押登记，权利部位为全部，权利面积为748.369平方米。另一权利人为粤财公司，权利部位为全部（二次抵押），权利面积为748.37平方米，权利价值为10345453元，核准登记时间为2011年6月16日。工商银行向原审法院提交《房地产他项权证》《最高额抵押合同》《固定资产支持融资借款合同》等证据，拟证明抵押权真实有效的事实，陈念卿与广州圣地公司对上述证据无异议。
以上事实，有商铺销售合同、复函、情况说明、和解协议书、查册表、房地产他项权证、最高额抵押合同、借款合同、通知、报告、消防施工合同、建设工程施工合同、图纸及各方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：陈念卿与广东圣地公司就涉案商铺签订的《商铺销售合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。在广东圣地公司吊销后，广州圣地公司承接了涉案商铺所涉项目，依法承享涉案《商铺销售合同》中约定的出卖人权利义务。
经现有证据显示，陈念卿已依约支付了足额的购房款，并已收铺使用多年，广东圣地公司应于合同约定的两年时间内为陈念卿办妥房产证，但广东圣地公司并未依约履行办证义务。广州圣地公司承接涉案商铺所涉项目后，承诺力争在2003年6月底前为包括陈念卿在内的小业主办妥房产证亦未有如约履行。虽陈念卿与广州圣地公司于2014年1月10日签订了《和解协议书》，重新约定了新的办证时间，但双方当事人并未协议免除广州圣地公司因此前逾期办证行为而应负担的违约责任。再者，根据查册表显示，广州圣地公司在涉案商铺已于2011年分别抵押给工商银行和粤财公司的情况下，于2015年6月8日再次办理了抵押权人为工商银行的抵押登记，造成涉案商铺事实上无法办证的过户障碍。同时，广州圣地公司作为出卖人亦在原审庭审中表示，涉案商铺除消防不达标外，还存在其他过户障碍，其司表述涉案商铺过户时间可能尚需三至五年。从上述查明的事实来看，广州圣地公司显然怠于履行其司的出卖人义务，陈念卿要求广州圣地公司支付迟延办证违约金的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。
鉴于广州圣地公司怠于履行办证义务的时间已长达十余年，故陈念卿要求广州圣地公司依约支付已付购房款120%违约金的诉讼请求符合合同约定且不属于法律规定的过分高于损失之情形，原审法院予以支持，经计算，已付购房款177693元的120%为213231.6元，陈念卿在本案中仅主张213000元属于处分其本人的权利，原审法院予以准许。鉴于上述违约金已超过已付购房款本金，故对于陈念卿要求广州圣地公司另行支付以已付购房款为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算增加违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
广东圣地公司就涉案《商铺销售合同》承享的权利义务已概括受让予广州圣地公司，陈念卿要求广东圣地公司就本案承责于法无据，原审法院不予支持。
现涉案商铺项下存在抵押登记，事实上存在过户障碍，陈念卿要求确认涉案商铺归其本人所有及要求广州圣地公司、广东圣地公司办理涉案商铺过户登记手续、承担过户费用的诉讼请求无事实依据，经原审法院释明，陈念卿仍坚持上述诉讼请求，原审法院依法予以驳回。
广东圣地公司经原审法院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼；工商银行、粤财公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,于2016年12月19日作出如下判决:一、本判决生效之日起十日内，广州圣地房地产开发有限公司支付陈念卿逾期办证违约金213000元；二、驳回陈念卿其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7160元，由陈念卿负担2665元，由广州圣地房地产开发有限公司负担4495元。
二审审理期间，上诉人陈念卿向本院提交以下材料作为二审新证据：《广州市建设工程规划验收合格证》、《建筑功能指标规划验收明细表》、《广东省广州市商品房预售许可证》，共同拟证明涉案物业已经规划验收，符合办证条件。上诉人广州圣地公司提交以下材料作为二审新证据：证据一、（2010）云法民初字第1047、1048号调解书。证明了双方在2014年达成调解，签订了《调解协议书》，签订调解书后，陈念卿申请了撤诉，撤诉时，陈念卿明确放弃违约金的诉求。证据二：《民事起诉状》，证明陈念卿于2010年8月16日曾就涉案房屋办证及违约金提起诉讼，与本案起诉时间（2016年7月6日）相距6年，已超过诉讼时效。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审，主要焦点在于违约责任承担以及诉讼时效问题。上诉人陈念卿坚持认为涉案房屋已经符合办证条件，应由上诉人广州圣地房地产开发有限公司排除妨碍办理过户。但由于抵押事实涉及第三人权益，且涉案物业是否符合办证条件应由有关主管部门确认，故此，上诉人陈念卿该部分上诉理由本院不予支持。上诉人陈念卿主张广州圣地房地产开发有限公司、广东圣地房地产开发有限公司承担违约责任，经审理，被上诉人广东圣地房地产开发有限公司虽被吊销营业执照，但作为民事主体资格并未灭失，作为签约方，并未向法院提供免除责任的证据，故此，该请求应予支持。另，广州圣地房地产开发有限公司在二审中提出的诉讼时效问题，依据《最高人民法院（关于审理民事案件使用诉讼时效制度若干问题的规定）》第四条，本院予以驳回。对于广州圣地房地产开发有限公司认为双方当事人已经签订《和解协议》，其不应承担违约责任的上诉理由，经审核，原审以上述协议并无免除违约责任为由不予支持，并无不当，本院亦予以维持。对于违约金的确定问题，鉴于涉案房屋已经交付多年，同时双方当事人并无充足证据证实违约金不当，应遵循合同自治原则，依据合同约定，该部分上诉理由本院不予采纳。
综上，除承担责任主体部分外，两上诉人其他上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:
一、维持广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初8127号民事判决第二项；
二、撤销广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初8127号民事判决第一项；
三、本判决生效之日起十日内，广州圣地房地产开发有限公司、广东圣地房地产开发有限公司支付上诉人陈念卿逾期办证违约金213000元。
二审案件受理费7160元，由上诉人陈念卿负担2665元，上诉人广州圣地房地产开发有限公司负担4495元。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一七年九月六日
书记员 冯冠豪