江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏民终2029号
上诉人（原审原告）：江苏新沂农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省新沂市钟吾路163号。
法定代表人：王良玉，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：曹方，女，1979年10月28日生，汉族，住上海市宝山区。
被上诉人（原审被告）：上海苏辰实业有限公司，住所地上海市新桥路828号。
法定代表人：毛继军，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：杨伟，男，1973年11月10日生，汉族，住上海市长宁区。
被上诉人（原审被告）：刘艳，女，1975年10月19日生，汉族，住上海市长宁区。
被上诉人（原审被告）：许建华，男，1962年10月23日生，汉族，住江苏省新沂市。
被上诉人（原审被告）：江苏元通能源发展有限公司，住所地江苏省新沂市金三角综合楼3号楼。
法定代表人：李强，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：徐州市瑞通钢材销售有限公司，住所地江苏省睢宁县高作镇八里钢铁北路东侧。
法定代表人：岳庭，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：新沂市远大建筑安装有限公司，住所地江苏省新沂市经济开发区时集工业园。
法定代表人：陈平，该公司总经理。
上诉人江苏新沂农村商业银行股份有限公司（以下简称新沂农商行）因与被上诉人曹方、上海苏辰实业有限公司（以下简称苏辰公司）、江苏元通能源发展有限公司（以下简称元通公司）、新沂市远大建筑安装工程有限公司（以下简称远大公司）、徐州市瑞通钢材销售有限公司（以下简称瑞通公司）、杨伟、刘艳、许建华申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2017）苏03民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提交新证据，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
新沂农商行上诉请求：1、撤销徐州中院（2017）苏03民初1号民事判决，支持上诉人一审诉讼请求；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：一、一审法院既不采信上诉人提供的由该院委托的江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司（以下简称德道天诚评估公司）作出的估价报告的结果（却采信上海科东房地产土地估价有限公司的询价意见），也不准许上诉人对涉案房屋价值进行鉴定不当。二、一审法院认定曹方对涉案房屋未办理过户手续没有过错不当。上诉人既然通过上海市虹口区人民法院执行案件购买涉案房屋，应当知晓杨伟、刘艳有大量债务，房屋随时可能被再查封。但从2015年9月23日涉案房屋解除查封到2015年11月12日被再次查封，其间有近2个月的时间，被上诉人怠于办理过户手续由明显过错。
一审法院查明：上海市宝山区碧水路85弄30号801室房屋于2002年11月11日登记在杨伟名下。2014年2月12日，杨伟就上述房屋办理了抵押登记，抵押权人为上海源晟实业有限公司。2014年6月16日，上海市虹口区人民法院以（2014）虹民二（商）初字第735、736号民事裁定书查封了该房屋。2015年8月10日，上海源晟实业有限公司（甲方），杨伟、刘艳（乙方）与曹林发（丙方）签订协议书一份，协议约定曹林发购买涉案房产，曹林发于2015年9月10日前将350万元支付到上海市虹口区人民法院，上海源晟实业有限公司申请上海市虹口区人民法院解除对涉案房屋的查封等内容。上海市虹口区人民法院于2015年9月23日解除了对涉案房屋的查封。2015年8月9日，沈泉凤（曹方母亲）与杨伟在上海金骏房地产经纪事务所就上述房屋签订房地产买卖协议，约定房屋售价为430万元。刘艳（杨伟配偶）于2015年8月10日出具收条一张，内容为“今收到以曹林发购房定金人民币壹拾万元整”。曹林发（曹方父亲）于2015年9月6日向上海市虹口区人民法院汇入350万元，杨伟于2015年9月25日出具了350万元的购房款收据，并写明欠余款70万元。2015年9月25日，沈泉凤向张兰俊账户汇入70万元，杨伟出具70万元的购房款收据，并写明房款全部结清。2015年9月24日，曹方与杨伟就上述房屋的买卖在上海市二手房网上备案系统中进行了登记，并于2015年9月25日签订了《上海市房地产买卖合同》。
新沂农商行与苏辰公司、元通公司、远大公司、瑞通公司、杨伟、刘艳、许建华、魏福燕金融借款合同纠纷一案，徐州中院于2014年10月28日作出（2014）徐商初字第204号民事调解书：一、经双方对帐，苏辰公司至2014年10月20日尚欠新沂农商行的贷款本金3000万元、利息1887617.42元（暂计算至2014年10月16日），以后利息按合同约定利率计算至还清借款本息日止。双方约定由苏辰公司于2015年2月18日前偿还200万元本金及200万元相应的利息；于2015年9月20日前偿还300万元本金及300万元相应的利息、诉讼费101722元；余款于2016年12月31日前付清。二、元通公司、瑞通公司、远大公司、刘艳、许建华、魏福燕、杨伟对上述债务承担连带清偿责任。三、若苏辰公司、元通公司、远大公司、瑞通公司、刘艳、杨伟、许建华、魏福燕任一期未及时、足额履行还款义务，新沂农商行有权就未履行部分向人民法院申请强制执行。该调解书生效后，各被告未履行还款义务，新沂农商银行向徐州中院申请执行。
执行过程中，徐州中院于2015年10月19日作出（2015）徐执字第00638号民事裁定：冻结、扣划元通公司、瑞通公司、远大公司、刘艳、许建华、魏福燕、杨伟银行存款4300万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。2015年11月12日，徐州中院向上海市宝山区房产交易中心送达（2015）徐执字第00638号民事裁定书和协助执行通知书，查封上海市宝山区碧水路85弄30号801室房屋。曹方不服该执行行为向徐州中院提出执行异议，徐州中院于2016年12月5日作出（2016）苏03执异45号裁定，中止对上海市宝山区碧水路85弄30号801室房屋的执行。
新沂农商行向徐州中院提出诉讼请求：1、撤销（2016）苏03执异45号执行裁定书；2、确认涉案登记在杨伟名下的房屋归杨伟所有，并判决予以执行；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：曹方明显以不合理的低价购买上述房屋，且在交易后近二个月内不办理过户手续，曹方的执行异议不符合法律规定，不应得到支持。
曹方辩称，虽然涉案房屋登记在杨伟名下，但曹方依据当时的市场价购买了涉案房屋，与杨伟签订了买卖合同，并支付了全部房款。办理权属变更登记的过程中，涉案房屋被法院查封，无法完成变更登记，曹方对此无过错。曹方所提异议符合法律规定，应予以支持。
苏辰公司、杨伟、刘艳、许建华、元通公司、瑞通公司的答辩意见同曹方的答辩意见。
远大公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
徐州中院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，曹方在该院查封之前与杨伟签订了房地产买卖合同，并在房产管理部门签订了网上合同；曹方按照房屋买卖合同双方当事人的约定支付了全部购房款；曹方同时提交了物业公司出具的入住证明，杨伟亦认可对涉案房屋已经进行了交付；涉案房产在办理过户登记过程中被该院查封导致未能办理过户手续。综上，曹方的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的排除执行的条件，其异议主张依法应予支持。
对新沂农商行有关曹方未支付房款的主张，因曹方父母曹林发、沈泉凤向该院书面声明之前的交易行为系受曹方委托，故曹林发、沈泉凤向杨伟支付的房款应认定为曹方向杨伟支付的房款，对新沂农商行的主张不予采纳。对新沂农商行有关曹方与杨伟签订的合同约定的房价远低于当时市场价的主张，曹方提交上海科东房地产土地估价有限公司于2015年11月12日出具的《房地产市场询价意见单》进行抗辩，主张涉案房屋当时的评估价为255万元。上海科东房地产土地估价有限公司作为上海市宝山区财政局、上海市地方税务局宝山区分局、上海市宝山区住房保障和房屋管理局联合认证的评估机构，且2015年11月12日的询价意见已经作为曹方办理权属变更登记的合法依据，该院对曹方有关交易价未低于当时市场价的主张予以采纳。对新沂农商行提交的德道天诚评估公司于2017年2月10日出具的评估报告，由于该评估报告对应的价值时点为2016年5月12日，故该评估报告中的评估价值573.85万元不能真实反映涉案房屋在2015年8月10日的市场交易价格，该院不予采信。对新沂农商行有关对涉案房屋的价值进行司法鉴定的申请，因上海科东房地产土地估价有限公司已经作出了一个有效的询价意见，对新沂农商行的该申请不予准许。对新沂农商行有关曹方对权属变更登记未能完成存在过错的主张，因曹方与杨伟的交易及过户是通过中介机构完成，该中介机构也向该院出具了二手房过户环节及合理期间的说明，故认定2015年9月25日至该院查封涉案房屋（2015年11月12日）之间的期限属于完成权属变更登记需要的合理期间，曹方对权属变更登记被中止不存在过错。综上，新沂农商行的诉讼请求不能成立，该院不予支持。于2017年6月13日作出（2017）苏03民初1号民事判决：驳回新沂农商行的诉讼请求。案件受理费41200元，由新沂农商行负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院另查明，徐州中院委托德道天诚评估公司对涉案房屋价值进行评估，德道天诚评估公司作出房屋估价报告，估价时点为2016年5月12日。一审过程中，曹方举证涉案房屋的房地产市场询价单，询价总价3088000元，主张该询价单是涉案房屋买卖过程中的必经流程，由相关授权机构出具。上海金骏房地产经纪事务所向一审法院提供一份情况说明，相关内容为涉案房屋从签订合同到办理过户需要很多环节，许多事情需买卖双方到场，合同约定2015年11月30日前办理过户手续。那段时间房屋交易部门非常繁忙，杨伟经常不在上海，11月中旬准备办理过户时，房屋又被查封。
本院认为：一、对于是否因被上诉人曹方（买受人）自身原因未办理过户登记的问题，办理涉案房屋买卖的中介机构向一审法院提供了情况说明，办理房屋过户登记需经相关流程，交易一方杨伟经常不在上海，合同遂约定于2015年11月30日前办理过户手续。故不能认定系因被上诉人曹方（买受人）自身原因未办理过户登记。二、德道天诚评估公司所作房屋估价报告的估价时点为2016年5月12日，故不能以该估价报告认定涉案房屋买卖交易价格低于市场价值，上诉人无证据证明该主张，对其主张应不予支持。被上诉人曹方所提案外人异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的情形，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。综上，上诉人新沂农商行的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41200元，由上诉人江苏新沂农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏 峰
审判员 李 晶
审判员 赵建华
二〇一八年二月二十七日
书记员 杨 浩