湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘31民终650号
上诉人（原审被告）:湖南泸溪农村商业银行股份有限公司。住所地：湖南省泸溪县武溪镇建设路。
法定代表人:何平，该公司董事长。
委托诉讼代理人:舒林。
委托诉讼代理人:杨立新，湖南宏睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:刘海波。
委托诉讼代理人：邓兴中，泸溪县兴沙法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）:田继刚。
上诉人湖南泸溪农村商业银行股份有限公司因与被上诉人刘海波、田继刚确认合同无效纠纷一案，不服泸溪县人民法院（2015）泸民初字第652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人湖南泸溪农村商业银行股份有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认上诉人与田继刚签订的房产抵押合同有效。事实和理由：1、一审确认抵押合同无效无法律依据。本案所涉抵押合同未违反我国合同法第五十二条规定，一审以合同法第五十一条作为判决依据是错误的；2、本案所涉买卖合同、抵押合同均属未履行完毕的有效合同。
被上诉人刘海波辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人田继刚未答辩。
刘海波向一审法院起诉请求：依法确认被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司与被告田继刚签订的（1893035300）最高额抵字【2014】第00000022号《最高额抵押合同》无效。
一审法院认定事实：被告田继刚与戴丽原系夫妻，2014年4月16日，双方协议离婚并办理了登记手续。在夫妻关系存续期间，双方于2008年3月18日在泸溪县武溪镇白沙（原白沙镇）步云街原县生资公司宿舍区内一块通过出让方式取得的住宅用地上新建了一栋混合结构、建筑面积为748.94㎡的七层楼房（一层为杂房）即4号2栋楼房。2009年2月15日，被告田继刚、戴丽夫妻二人以被告田继刚为甲方和原告刘海波为乙方订立了一份《房屋买卖合同》。双方在合同中约定：“1、买卖层次：五层；2、成交价格（1200元/㎡），按本层建筑面积（包括楼梯）结算，底层杂房按800元/㎡计价；3、证件办理：甲方负责为乙方办理好双证（房产证、国土证）；4、室内外要求：厨房、厕所、门、窗、瓷砖由甲方按建筑合同办，客厅、过道、房间地板砖，房内由乙方安装，内墙涂料由甲方涂一次，总防盗门、各窗、楼梯由甲方按建筑合同办；5、水、电、空调等必要线路由甲方预埋，上户可由甲方组织，乙方负责费用；6、资金支付方式：自签订本协议时，乙方先支付定金陆万元，主体完工支付伍万元，其余房款待甲方为乙方办理好双证后一次付清；7、本协议壹式贰份，甲、乙双方各执一份，自双方签字后生效，如有违约，后果自负”。原告先后共计支付给被告田继刚购房款93800元。随后被告田继刚将上述房屋中501室（房产证中为601室）房门钥匙交给原告刘海波，原告刘海波即对房屋进行装修后于同年5月12日入住该房居住生活至今。在原、被告买卖房屋期间，被告田继刚于2009年4月4日到泸溪县房地产业管理局将该栋楼房整体登记在自己与戴丽名下。2009年4月27日，被告田继刚与戴丽订立了一份《夫妻财产约定协议书》，双方在协议书中约定，楼房的二、四、五层归田继刚所有，三、六、七层归戴丽所有，一层杂房按图纸标注的分配为准。并将该协议书在泸溪县公证处办理了公证。2014年7月9日，被告田继刚与戴丽又订立了一份《夫妻财产约定协议书》，双方在协议书中约定，女方在湖南省泸溪县白沙镇步云街有两处房产：泸房权证白沙镇字第00020323、000203**号（注：房产证中为301室、601室）。属于婚姻存续期间登记在戴丽名下，双方现在协商一致，同意变更登记在男方名下，为男方个人所有财产。并将该协议书在泸溪县公证处办理了公证。第二天，被告田继刚即将泸房权证白沙镇字第00020324号房产即4号2栋501室（房产证中为601室）变更登记在自己名下即泸房权证白沙镇字第7140008**号，在未告知原告刘海波的情况下将该层房屋抵押给被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司作为其500000元最高额贷款的抵押物，并办理了抵押登记手续。一审法院认为，本案案由应为确认合同无效纠纷。本案争议的焦点为被告田继刚的房屋抵押合同是否有效。本案涉诉房屋在抵押登记之前被告田继刚已经出售给原告刘海波，原告刘海波也依合同约定向被告田继刚和戴丽支付了购房款并实际入住。原告刘海波应取得了涉诉房屋的物权期待权，应优先予以保护。涉诉房屋至今未办理过户登记手续，是被告田继刚未履行为原告办理房屋过户手续的义务，而非因原告自身原因，原告并无过错。被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司虽为善意，但被告田继刚故意隐瞒后续抵押房屋已经在先出售的事实，违反诚信原则，其与被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司设定的抵押为无权处分，其行为损害了原告的合法权益，被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司不享有对该房屋的抵押权。综上所述，原告诉请于法有据，该院依法予以支持。被告田继刚的委托代理人辩称原告诉讼请求为撤销抵押登记之诉的主张与原告刘海波具体诉求不符，该院不予采纳。被告田继刚、湖南泸溪农村商业银行股份有限公司辩称抵押合同合法有效缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定。判决：确认被告田继刚与被告湖南泸溪农村商业银行股份有限公司于2014年7月9日签订的以泸房权证白沙镇字第7140008**号房屋即泸溪县武溪镇白沙（原白沙镇）步云街4号2栋501、501-1室（房产证中为601室）为标的物的《房屋抵押合同》为无效合同。案件受理费100元（原告已预交），由被告田继刚负担（限判决生效之日起五日内交纳）。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为上诉人湖南泸溪农村商业银行股份有限公司与被上诉人田继刚签订的房屋抵押合同的效力。田继刚在已将涉案房屋出售给刘海波并已收到房款，刘海波已实际入住的前提下，又将该房屋作为其借款的担保物抵押给上诉人湖南泸溪农村商业银行股份有限公司，违背诚实信用原则。且在与湖南泸溪农村商业银行股份有限公司订立抵押合同时，故意隐瞒该重要事实，存在欺诈行为。该行为既损害了原买受人刘海波的合法权益，也损害了债权人湖南泸溪农村商业银行股份有限公司的合法权益。涉案房屋因刘海波已经支付了房款并实际入住，刘海波对该房屋已经享有实际的权益，未完善的仅仅是产权过户手续。这种事实形成了房产实际权属与登记权属不一致的情形，使得该房产属于“有争议的财产”。依照我国担保法第三十七条第四项、物权法第一百八十四条第四项，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。以自已不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。故田继刚将已出售的房屋抵押给他人，违反了国家法律的强制性规定，应认定抵押无效。
综上，上诉人湖南泸溪农村商业银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人湖南泸溪农村商业银行股份有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 俊
审 判 员 龙声波
代理审判员 吴俊杰
二〇一七年一月十六日
书 记 员 唐广政
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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