西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0103民初4099号
原告：某某银行股份有限公司西安西大街支行。
负责人：王某，行长。
委托代理人：杨某某，女。
被告：吴某某，女。
被告：陕西某某房地产开发有限公司。
法定代表人：赵某，董事长。
委托代理人：戴某，陕西锦路律师事务所律师。
委托代理人：李某某，陕西锦路律师事务所律师。
原告某某银行股份有限公司西安西大街支行（以下简称某某银行）与被告吴某某、陕西某某房地产开发有限公司（以下简称房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某银行委托代理人杨某某，被告吴某某，被告房产公司委托代理人李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告吴某某因购买西安市未央区凤城五路以北，常青二路以南，“紫薇风尚二期”第*幢*单元*层***号房产，2010年11月30日向原告申请贷款人民币58万元。2010年12月17日原告与被告吴某某签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款人民币58万元，期限300个月，还款方式为按月等额本息还款。2011年2月9日原告向被告吴某某发放住房按揭贷款人民币58万元，2014年12月11日原告取得《预购商品房贷款抵押登记备案证明》。2016年7月起发生未按约定按期足额偿还借款行为，截止2016年12月10日，逾期贷款本息合计19176.61元，其中逾期本金8507.50元，利息10669.11元。依据《个人购房担保借款合同》第十条10.1.4（5）款约定“借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任”；第十二条12.2（2）款约定“借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权”。鉴于借款人已违约，西大街支行在2016年12月8日，通过快递方式向借款人发出书面催收通知，宣布提前收回全部贷款，提前行使担保权；2017年2月16日，通过快递方式向保证人发出书面催收通知，宣布提前收回全部贷款，提前行使担保权。但直至诉前，借款人未归还欠款。请求：1、判令被告吴某某偿还拖欠原告的贷款本息合计人民币523098.23元（计算至2016年12月10日），其中本金512429.12元，利息10669.11元，以及直至实际偿还日所产生的利息、罚息、复利和违约金。2、判令被告以所抵押之西安市未央区凤城五路以北，常青二路以南，“紫薇风尚二期”第*幢*单元*层***号房产承担抵押担保责任。3、判令被告陕西某某房地产开发有限公司履行保证担保义务，对被告吴某某上述所欠款承担连带清偿责任。
被告吴某某辩称，原告陈述的合同签订情况属实。其因涉及其他诉讼，导致还款账户被冻结，从2016年12月10日以后没有还钱。现在其经济情况已经好转，能够按照合同约定还款。愿意承担诉讼费，请求继续履行合同，不同意原告一次性还本付息请求。
被告房产公司辩称，合同中约定房产公司提供阶段性连带担保责任，办理抵押登记手续后房产公司的保证责任就结束了，原告抛开其债权物的担保，请求房产公司对全部债务承担连带保证责任，不符合法律规定。在债权存在物的担保情况下，保证责任的范围仅限于物的担保以外，而合同条款的约定却扩大了保证人的责任范围，即加重保证人的责任。若法院经过审理仍认为房产公司对吴某某的债务应当承担连带责任，则房产公司请求法院在生效判决书主文中明确被告对吴某某享有追偿权。
经审理查明，2010年11月30日被告吴某某向原告某某银行提交《个人房地产贷款申请表》，申请贷款人民币58万元，购买西安市未央区凤城五路以北，常青二路以南，“紫薇风尚二期”第*幢*单元*层***号房产。2010年12月17日原告某某银行（贷款人）、被告吴某某（借款人）、被告房产公司（保证人），三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告吴某某借款人民币58万元，用于吴某某购买西安市未央区凤城五路以北，常青二路以南，“紫薇风尚二期”第*幢*单元*层***号房产；借款期限300个月，自2010年12月20日至2035年12月19日；借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮15%；遇中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，按调整后的基准利率浮动；借款人分期还款，每月为一个还款周期，共300期，借款发放后每期月末的借款对应日为还款日。借款应足额在约定的结算账户内存入足以偿还当期借款本息的款项，贷款人可直接划收借款本息；合同项下借款采用阶段性保证加抵押担保方式；借款人以借款所购房屋抵押，保证人提供阶段性保证担保，保证人自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带责任保证；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；借款人未按照合同约定期限归还借款，贷款人有权计收罚息和复利，罚息在借款执行利率基础上上浮50%计收，直至本息清偿为止。2011年2月9日原告向被告吴某某发放住房按揭贷款人民币58万元，约定到期日期为2036年2月8日。2014年12月11日原告取得被告吴某某抵押房屋的《预购商品房贷款抵押登记备案证明》。被告在履约期间曾发生未按期还款的违约行为。2015年5月28日原告曾从被告房产公司账户扣款14139.03元用以抵偿被告应还款项。2016年12月8日，原告通过快递方式向被告吴某某发出书面催收通知，宣布提前收回全部贷款，提前行使担保权。2017年2月16日，原告通过快递方式向房产公司发出书面催收通知，要求被告房产公司履行保证责任。从2016年12月10日后至今，被告吴某某未向原告归还过借款。截止2016年12月10日被告吴某某欠原告本金512429.12元、利息10597.82元、罚息31.53元、复利39.76元，共计523098.23元。
以上事实，有被告吴某某的《个人房地产贷款申请表》，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，原告提供的《预购商品房贷款抵押登记备案证明》，贷款支付凭证，个人贷款拖欠明细，原告向被告发出的催收通知及庭审笔录等证据存卷为据。
本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，属当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，为有效合同。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。被告吴某某在履行合同期间未按合同约定向原告还款，已构成合同违约，应承担违约责任。依据合同原告有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，提前收回贷款本息。现原告请求判令被告吴某某偿还借款本金512429.12元、利息10597.82.11元、罚息31.53元、复利39.76元，共计523098.23元及2016年12月10日后至贷款清付之日产生的利息、罚息、复利符合合同约定，本院依法予以支持。被告吴某某虽以其房屋向原告提供了抵押，并办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明，由于原告尚未取得他项权证，原告现要求被告以抵押物承担抵押担保责任不符合法律规定，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。原告可在办理抵押登记，取得他项权利证书后另行主张。被告房产公司对被告吴某某的债务依据合同应承担连带责任保证。现被告吴某某已经构成合同违约，原告请求被告房产公司承担保证责任，符合合同及法律规定，本院依法予以支持。被告房产公司在对被告吴某某的债务承担连带清偿责任后，有权向被告吴某某追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告吴某某偿还原告某某银行股份有限公司西安西大街支行借款本金512429.12元、利息10597.82元、罚息31.53元、复利39.76元，共计523098.23元，并按合同约定向原告支付2016年12月10日后至生效判决确定的上述款项清付之日产生的利息、罚息、复利。
二、被告陕西某某房地产开发有限公司对被告吴某某的上述债务向原告某某银行股份有限公司西安西大街支行承担连带清偿责任。被告陕西某某房地产开发有限公司对已经为被告吴某某向原告代偿的14139.03元及为被告吴某某的上述债务承担保证责任后，有权向被告吴某某追偿。
三、驳回原告某某银行股份有限公司西安西大街支行请求被告以所抵押之西安市未央区凤城五路以北，常青二路以南，“紫薇风尚二期”第*幢*单元*层***号房产承担抵押担保责任的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9031元减半收取由被告吴某某负担（此款原告已预交，由被告吴某某在本判决书生效后十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 刘炜曦
二〇一七年五月十二日
书记员 李 锐