山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）鲁01民初2030号
原告（反诉被告）：山东西诚实业有限公司（原山东忠孝投资有限公司），住所地济南市。
法定代表人：郭忠彬，总经理。
委托诉讼代理人：苏斌，山东龙奥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许义园，山东龙奥律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中国人民解放军济南军区政治部农副业基地，住所地济南市。
法定代表人：刘林，主任。
委托诉讼代理人：张玉印，山东国曜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王月红，山东国曜律师事务所律师。
原告山东西诚实业有限公司（以下简称西诚公司）与被告中国人民解放军济南军区政治部农副业基地（以下简称济军农副业基地）租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月13日受理后,依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告西诚公司的委托诉讼代理人苏斌，被告济军农副业基地的委托诉讼代理人张玉印、王月红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西诚公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决济军农副业基地赔偿西诚公司财产损失1000万元（暂定该数额，具体赔偿数额以评估认定为准）；二、本案诉讼费由济军农副业基地承担。事实与理由：双方于2014年签订《军队房地产租赁合同》，当时，济军农副业基地以同一主体租赁大宗土地不好审批为由，要求用多个不同主体签订租赁合同，于是西诚公司分别以山东忠孝投资有限公司、郭忠彬、郭忠生、济南市中富利华酒水商行、济南市中亮丽广告制作中心（曹丽丽）的名义共同租赁济军农副业基地位于济南市的部分土地，但实际承租和使用人为西诚公司，并实际由西诚公司按合同约定在租赁土地上建设仓储库房出租经营并交纳租金。合同约定租赁使用满6年后，地上建、构筑物归济军农副业基地所有，租赁土地每亩价格2-3万元，济军农副业基地承诺为该租赁土地办理《军队房地产租赁许可证》。合同签订后，西诚公司投入巨额资金建造了仓库及设施出租经营。2017年11月16日，济军农副业基地单方通知西诚公司提前收回承租土地并拒绝赔偿损失。由于西诚公司已投入巨额资金建设仓库及附属设施，同时造成对承租房屋设施业户的巨额赔偿。济军农副业基地的单方解约行为给西诚公司造成巨大财产损失。现请求判决济军农副业基地承担违约责任。
济军农副业基地辩称，一、西诚公司的诉求无依据，理由不真实。二、合同解除的原因一是因为郭忠彬名下的合同已于2017年7月22日到期，西诚公司名下的合同已于2017年7月1日到期，郭忠生名下的合同已于2017年7月1日到期，有3份合同因合同到期而解除，其余3份合同包括已到期的合同，西诚公司均欠缴租金，经催要拒付，符合法定解除的条件。加之中央军委关于军队和武警部队停止对外有偿服务的通知这一重大情势变更，这是合同解除的原因。三、对于西诚公司诉求的赔偿，因合同涉及的地上物自建设之日起，其权属归济军农副业基地所有，对此双方合同有约定，因此，不存在赔偿和补偿问题。对西诚公司的诉求依法应予以驳回。
济军农副业基地反诉请求：一、请求判令解除双方所签《军队房地产租赁合同》；二、判令西诚公司腾退并完好返还济军农副业基地的房地产；三、判令西诚公司向济军农副业基地支付租金(共计2431249.9993元，具体起止日期及个案租金数额见附表)；四、判令西诚公司向济军农副业基地支付违约金(共计3177125元，具体起止日期及个案违约金数额见附表)；五、案件受理费由西诚公司承担。事实与理由：双方于2014年3月至2014年6月期间签订六份《军队房地产租赁合同》，约定由西诚公司租赁济军农副业基地位于济南市的房地产，西诚公司一直占用至今。因国家和军队政策法规发生重大调整，双方间的合同应按照中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的要求全部解除。且西诚公司未按时交纳租金，济军农副业基地多次催交租金并要求与西诚公司沟通腾退房地产等事宜未果，因此济军农副业基地于2017年7月20日即通知西诚公司解除双方之间的租赁合同。请求支持济军农副业基地的反诉请求。
西诚公司辩称，双方签订的租赁合同因济军农副业基地没有为西诚公司办理相应的建造规划手续及相应的土地许可建造手续，该合同属于无效合同，不存在解除的问题。至于济军农副业基地要求返还所占用的房地产，因西诚公司所出租使用的房产库房于2016年7月18日发生严重火灾，导致该部分的20余户房产已经无法使用，实际上已经处于济军农副业基地的管理控制中，自火灾事故发生后济军农副业基地已经不同意西诚公司继续对发生火灾部分出租进行使用。同时由于自2016年7月18日以后，济军农副业基地一直未办理相应的建造规划消防及使用手续和部队出租许可证，导致大部分承租业户已经退房，该退房业户加上火灾事故发生后不能使用面积的仓储业户总计达50余家，对该部分损失，西诚公司保留向济军农副业基地追偿的权利。况且受火灾业户20余户，大部分已经向槐荫区人民法院提起索赔诉讼，理由是与西诚公司所签订的租赁合同属于无效合同，对此槐荫区人民法院也已作出判决，认定西诚公司出租的仓储库房未办理建造规划手续，属于无效合同。因此，基于该无效合同济军农副业基地无权主张租赁费。济军农副业基地所主张的违约金，明显过高，不应予以支持，基于该无效合同，相关的合同内容也应当属于无效，对该违约金的约定无效，不应当予以支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对西诚公司提交的《军队房地产租赁合同》五份、郭忠生等人的身份信息及证明四份、租金及电费收据七份、解除通知，济军农副业基地无异议，本院予以确认并在卷佐证。
当事人对以下证据有争议，西诚公司提交：1、西诚公司与承租业户签订的《齐鲁汽配城仓库租赁管理合同》，证实租赁土地经营使用的权利主体为西诚公司，其已将涉案房屋出租给经营业户使用，且合同未到期，需要向承租业户返还房屋及赔偿装修、经营损失，该损失应当由济军农副业基地承担。2、火灾事故认定书，证实2016年7月18日西诚公司承租的房屋发生火灾，造成7-8号（14亩土地上建造的房屋）库二十余户库房烧毁，西诚公司对该部分房屋所涉的14亩土地上的房屋已经不能占有使用，济军农副业基地无权要求支付占有使用费。3、承租业户济南迪辉广信贸易有限公司的民事判决书及租赁合同，与火灾事故认定书相印证，证实所租赁房屋发生火灾造成承租经营业户财产损失，法院已经认定建造房屋无合法建造手续属于无效合同，基于合同无效应当赔偿承租业户的损失。西诚公司需要向二十余户进行赔偿，该赔偿责任是由于济军农副业基地的原因导致合同无效产生的，西诚公司享有追偿的权利。4、济南市中级人民法院生效判决书三份，证实因部队提供有偿服务产生的房屋租赁合同，由于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。5、现场图片12份，证实市场上出租房屋所涉户数50余户，因济军农副业基地提前收回房屋，及2016以后济军农副业基地一直未办理建造规划许可手续及出租许可证，导致市场业户退租，无法经营。6、评估通知书，证实其财产损失已经向法院申请评估认定，双方已选定评估机构，对西诚公司的财产损失进行评估，对本案的审理应当中止。
济军农副业基地对以上证据真实性无异议，但认为，因火灾引起的赔偿，要求赔偿的人员是西诚公司对外的租赁户，造成损失的原因是西诚公司未按约定申请办理临时性建筑许可证，所建仓储库房为非法建筑，因此，其租赁合同无效。该无效是西诚公司对案外人而言，不能涉及本案双方签订的租赁合同。西诚公司因自己的责任造成的损失，不应转嫁给他人，其请求济军农副业基地赔偿无法律依据。3份民事判决针对的是未经规划许可而建设的房屋，而本案出租的是一个建设用地，无参考价值。西诚公司所称的50多户案外人均未与济军农副业基地进行过协商，其签订合同也未征得济军农副业基地的同意。至于评估通知书，因合同明确约定，西诚公司所建地上附属物自建设之日起其权属就归济军农副业基地所有，合同到期或者解除，建筑物移交给济军农副业基地，按照该约定不存在评估的必要。
济军农副业基地提交：1、2014年1月10日中国人民解放军济南军区政治部《关于同意政治部农副业基地开展有偿服务的批复》，证明其经中国人民解放军总后勤部批准，主体适格，提供对外有偿服务符合法律规定。2、中国人民解放军总后勤部司令部《军队单位对外有偿服务许可证》，证明许可内容为空余房地产租赁，许可时间2014年1月1日至2016年12月31日，证明提供对外有偿服务已经批准符合法律规定。3、《军队土地权属界线核定书》，证明涉案土地权属归济军农副业基地所有。4、济南军区、济南市人民政府《土地整合协议书》，该协议第4条涉案土地性质为划拨建设用地，证明土地性质和权属归济军农副业基地所有。
西诚公司对以上证据真实性无异议，但认为，证据1不能证实该许可的范围包含西诚公司所承租的范围，同时该批复的有偿服务包含的土地房屋租赁、农副业产品经营等项目，应当是合法建造产生的土地房屋及相关的设施，而本案所涉租赁合同产生的基础是济军农副业基地提供土地，西诚公司提供资金，联合建造房地产，出租的土地用途为建设仓储库房，而建设仓储库房需要规划和建造手续，该批复并未允许济军农副业基地在该土地上让他人建造房产。2、该许可证不能界定本案所涉的出租房屋范围包含在该许可的范围内，该许可证的有效期是2014年1月至2016年12月，而双方所签合同开始的时间是2014年，而允许西诚公司租赁使用的截止时间及地上建筑物财产权的期限为2020年7月，该许可证所许可的时间范围并不适用于本案所涉租赁合同的时间范围。3、该证据不能证实也无从体现本案所涉的房地产项目包含在该权属界线核定范围之内，也不能证实该范围内相应的财产的性质及明细项目。4、该证据对本案所涉土地的性质作了明确界定，属于专属特殊用途，如进行房地产开发建设及变更土地性质应办理相应的规划建造手续，该证据所体现的土地是否包含本案所涉的土地无法认定。
对于以上有争议的证据，当事人对其真实性无异议，均应予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部颁发《军队单位对外有偿服务许可证》，单位名称济南军区政治部办公室直属工作处，许可类别空余房地产租赁，有效期2016年12月31日。2014年1月10日，中国人民解放军济南军区政治部办公室出具《关于同意政治部农副业基地开展有偿服务的批复》，内容：根据中国人民解放军总后勤部批准，同意你单位利用空闲土地对外开展有偿服务，包括土地、房屋租赁及农副业产品经营等项目，上级归口管理部门为政治部办公室直属工作处。2014年8月，济南军区联勤部、济南市人民政府签订土地整合协议，根据济南市京沪高铁西客站片区城市建设规划，济南市人民政府提供给济南军区联勤部共13宗、692614.18平方米军用土地，土地性质为划拨建设用地。
济军农副业基地（出租方、甲方）与郭忠彬（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》1份，主要内容：一、甲方自愿将坐落在济南市的场地面积0.6亩出租给乙方使用；租赁用途为建设办公用房；二、租赁期限从2014年7月1日至2017年7月1日止。意向租赁6年，6年期满后地上建、构筑物无偿归甲方所有。合同期内年租金为2万元，租金由乙方在每年7月1日前交付甲方。三、乙方逾期交付房地产租金，每逾期壹日，由甲方按租金额的千分之三向乙方加收违约金。四、租赁期间内的房屋、设备、场地、围墙、道路的维修费用，由乙方负责；水、电、暖、煤气等费用另行计量计价由乙方承担。五、甲方保证出租的房地产权属清楚，没有纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方负责处理。六、甲方非因军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产交还给甲方，甲方只按剩余期限退还租金给乙方。八、乙方不得擅自对所租用的房屋和场地进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须征得甲方书面同意，费用乙方自理，权属归甲方所有。合同期满或依法解除合同时，无偿移交给甲方。十、乙方如要将承租的房地产转租给他人使用或与他人互换使用时，必须征得甲方书面同意。转租双方必须另行签订租赁合同，并不得违背甲乙双方原约定的权利和义务。未经甲方同意，乙方不得擅自改变承租用途。十一、乙方在租赁期满时应当将所承租的房地产交还甲方。如需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同。十二、乙方应当持租赁合同和《军队房地产租赁许可证》，自领证之日起三十日内，到当地人民政府房地产管理部门登记备案，其手续费由乙方承担。十九、双方承认的附加条款如下：1、合同期满后，同等条件下，乙方有权优先续租，累计租赁六年合同期满后，地上建筑物无偿归甲方所有。2、合同期内，遇有军队政策调整、地方政府征用、军区规划使用或自然灾害等不可抗力因素导致本合同不能履行时，甲乙双方互不赔偿，乙方自建的地上建筑物(改、扩建除外)乙方自行处理。济军农副业基地与郭忠彬另签订《军队房地产租赁合同》1份，场地面积14亩，用途为建设库房，其他内容同前述合同。
济军农副业基地与郭忠生签订《军队房地产租赁合同》1份，场地面积10亩，其他内容同前述合同。
2014年3月2日，济军农副业基地与济南市中富利华酒水商行（经营者为刘传涛）签订《军队房地产租赁合同》1份，合同约定：场地面积10亩，租赁期限意向租赁6年，从2014年7月1日至2020年7月1日止。合同到期后，所建设地上建、构筑物无偿完整的归甲方所有。合同期内前三年租金每年每亩3万元，年租金30万元，后三年租金每年每亩3.5万元，年租金为35万元。其他内容同前述合同。
济军农副业基地与济南市中亮丽广告制作中心（经营者为曹丽丽）签订《军队房地产租赁合同》1份，合同约定：场地面积14亩，租赁期限意向租赁6年，从2014年7月1日至2020年7月1日止。合同到期后，所建设地上建、构筑物无偿完整的归甲方所有。合同期内前三年每年租金为45万元，后三年每年租金为52.5万元。其他内容同前述合同。
上述合同乙方的实际签订和履行主体均为西诚公司。西诚公司在签订合同后投资建设仓储库房，开办齐鲁汽配仓储市场，对外出租经营。合同履行中，西诚公司向济军农副业基地交纳租金3175000元。
2016年7月18日,西诚公司建设的部分库房发生火灾，造成财产损失，西诚公司与部分承租业户就赔偿问题引发诉讼。
2017年11月16日，济军农副业基地向西诚公司发出通知，告知农副业基地有偿服务租赁项目停止、搬迁、拆除完成的最后截止时间为2017年12月30日，根据上级通知精神所有租赁户自建房屋一律没有补偿款等内容。
2018年1月，西诚公司向本院申请对其在济南市土地上开发建造的仓储房屋设施、房屋内部装饰装修等财产损失价值进行评估鉴定。本院予以准许，后根据审理需要中止对外委托。
本院认为，本案五份租赁合同记载的承租方为郭忠彬、郭忠生、济南市中富利华酒水商行、济南市中亮丽广告制作中心，但各方均认可西诚公司为实际承租人，该五份租赁合同的双方主体应为济军农副业基地与西诚公司。济军农副业基地将其拥有使用权的建设土地出租给西诚公司，用途为建设库房，该租赁未违反法律法规的强制性规定，应为有效。西诚公司在建设过程中未依法办理相关手续，造成其后的房屋租赁合同无效，该房屋租赁与本案土地使用权租赁属两个法律关系，西诚公司主张本案租赁合同无效的理由不成立，本院不予采信。
济军农副业基地与西诚公司约定，“合同期内遇有军队政策调整、地方政府征用、军区规划使用或自然灾害等不可抗力因素导致本合同不能履行时，甲乙双方互不赔偿，乙方自建的地上建筑物(改、扩建除外)乙方自行处理。”现中央军委发出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动》的通知，济军农副业基地据此向西诚公司发出了搬迁通知，该情形符合上述合同约定，同时，西诚公司也未按照合同约定支付租金，济军农副业基地要求解除与西诚公司签订的租赁合同，符合法律规定，应予支持。西诚公司应向济军农副业基地返还土地。西诚公司所建地上物应由其自行处理，西诚公司要求济军农副业基地承担赔偿责任，本院不予支持。
西诚公司在合同履行中，未依约向济军农副业基地支付租金，应向济军农副业基地支付所欠租金，并承担违约责任。济军农副业基地要求西诚公司按合同约定的日千分之三支付违约金，该违约金标准过高，依法应予调整，参照同期贷款利率的四倍，本院酌定该违约金标准为每日万分之七，按照该标准，自2016年7月1日开始，计算至2017年11月30日，西诚公司应支付违约金为454602元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、山东西诚实业有限公司与中国人民解放军济南军区政治部农副业基地签订的五份《军队房地产租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、山东西诚实业有限公司本判决生效之日起三十日内向中国人民解放军济南军区政治部农副业基地返还租赁土地48.6亩；
三、山东西诚实业有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军济南军区政治部农副业基地支付租金1147916元，违约金454602元（计算至2017年11月30日）；
四、驳回山东西诚实业有限公司的诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费81800元，由山东西诚实业有限公司负担；反诉案件受理费25530元，由山东西诚实业有限公司负担7659元，中国人民解放军济南军区政治部农副业基地负担17871元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年三月十五日
书记员 曹 鸿