广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016）粤01民终12404号
上诉人（原审原告）：广东福湾盛达投资管理有限公司，住所地：广东省广州市。
法定代表人：黎志刚，职务：总经理。
上诉人（原审第三人）：区立光，住广东省广州市东山区。
上列两上诉人的共同委托代理人：裴敏，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李惠玲，身份证地址：广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审被告）：颜景祥，身份证地址：广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审被告）：陈少玉，身份证地址：广东省深圳市福田区。
上列三被上诉人的共同委托代理人：康健，北京正己律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭东珍，身份证地址：广东省深圳市福田区。
原审第三人：深圳市兴华达机械施工有限公司，住所地：广东省深圳市南山区。
法定代表人：张德才。
原审第三人:番禺市虎门石矿场，住所地：广东省广州市南沙区。
法定代表人：卫健民。
原审第三人:番禺市中信南北台石料公司，住所地：广东省广州市南沙区。
法定代表人：陈基爱。
上诉人广东福湾盛达投资管理有限公司（下称福湾盛达公司）、区立光因与被上诉人李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍，原审第三人深圳市兴华达机械施工有限公司（下称兴华达公司）、番禺市虎门石矿场（下称虎门石矿场）、番禺市中信南北台石料公司（下称南北台石料公司）执行异议纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2014)穗番法民三初字第238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人福湾盛达公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持我方一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍承担。事实和理由：一、四被上诉人均声称涉案房产是其各自在兴华达公司的房改房，但是不论从房改政策还是从房改售房的流程看，也包括从被上诉人提交的证据看，都不能证明兴华达公司将涉案房产按照房改房售予被上诉人。二、按照房改政策，房改售房办理产权登记是需要取得政府房改主管部门的核实文件，使用的买卖合同也有专用的《公有住房买卖协议》，房产出售时还要有评估文件，工龄审核等内容，我方认为买卖合同不是1998年签订的，至少是2001年后。被上诉人称1998年签的新合同实际是2001年9月以后的新版本，可以从合同第九条“深圳仲裁委员会”看出，深仲委1995年才成立，不可能出现在1994年的合同版本中。三、被上诉人与兴华达公司签订的虚假房地产买卖合同，即使在重新达成合意的情况下，买卖合同标的在人民法院已查封的情况下，不能对抗人民法院的执行拍卖，若其真的无房居住，又租不起房，是拍卖程序中最低生活保障的问题。按照相关法律规定，不动产物权必须以完成核准登记才能对抗法院执行措施。1、（2002）穗中法经终字第1309号和1310号民事判决书确认了兴华达公司提供担保的效力，作为兴华达公司财产的涉案房产，可以被人民法院查封，进而拍卖。2、即使买卖合同不是串通或者伪造，被上诉人提交的证据也不能证明涉案房产已经房改，不能证明其已经交了房款，房产没有过户，我方作为第三人，被上诉人的权利不能对抗我方，不影响房产产权还属于兴华达公司的事实。我方认为支付购房款并实际占有即取得房产所有权仅适用于预售商品房买卖合同关系，不适用于本案的现房买卖。
上诉人区立光上诉请求：1、撤销原审判决，改判许可对位于广东省深圳市福田区园岭新村16栋10X、20X、30X、60X号房屋（房产证号：深房地字第××号、第××号、第××号、第××号）执行；确认原审第三人深圳市兴华达机械施工有限公司对上述房屋享有所有权。2、本案一、二审诉讼费用由李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍承担。事实和理由：一、因受让债权并申请法院变更申请执行主体，区立光作为本案第三人参加诉讼。本案是执行异议之诉，原审判决驳回福湾盛达公司的诉讼请求，即是驳回了区立光的申请执行请求，因而，区立光与本案判决不仅有利害关系，更是直接的诉讼结果承受者。区立光在本案属于独立请求权第三人。二、李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍均声称涉案房产是其各自在兴华达公司的房改房，但不论是从国家房改政策看还是从房改售房的流程看，也包括从李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍提交的证据看，都不能证明兴华达公司曾将涉案房产按照房改政策售予被上诉人。1、1994年前，九十年代初的房改实行的是标准价，针对的售房对象是家庭困难职工，标准价也比后来的成本价低得多。所以，1964年出生的被上诉人李惠玲，1991年户口从云浮县迁到深圳时才27岁，不可能有资格享受标准价购房。2、张光辉和陈少玉2000年11月21日将户口从云浮市迁到涉案房产时，均已退休，而当时该房以及现在的户主是二人的儿子张某乙。张某乙1989年7月19日户口从罗浮迁到深圳市，2000年1月12日迁到涉案房产。可见，张某甲和陈少玉是因为儿子的户籍在此才投靠迁进来的。3、谭东珍，1941年3月13日出生，2000年4月21日户口从云浮市迁到深圳时，也已退休。谭东珍户口2001年12月10日迁到涉案房产。谭东珍的户主身份是变更来的，原户主不是谭东珍，也不是其丈夫李某甲，一个叫“李某乙*”的，应该是另有住房迁出了。4、颜景祥，1960年出生，1995年户口从连云港迁到深圳，落户到涉案房产之外的园岭新村16栋601房，至今未迁入涉案房产。颜景祥称其是于2002年被调配到30X房居住，其没有合理解释为什么601房的面积是65平方米，30X房的面积是68平方米，没多大偏差，他为什么在1998年还住在601房时，房改却改在了四年后搬入的30X房？房改都是以城市为政策单位的，单位分房针对的也是有本市户籍的本单位职工。以上所有被上诉人及其投靠亲友均不可能在1994年前参加房改，所以他们主张的房改就都是1998年的全面房改。在全面房改之前，单位分个住宅宿舍，单位出个证明，就可以落户到所分的宿舍地址了。而老人，是可以通过投靠子女取得这些户籍的，所以，从这些户口本的记载，不能得出兴华达公司已将涉案房产按照房改政策出售并交付给被上诉人的事实。二、按照房改政策要求，房改售房办理产权登记是需要取得政府房改主管部门（如住房改革办公室）的核实文件，使用的买卖合同也是专用的《公有住房买卖协议》，房产出售需要的评估文件，有工龄审核内容等被上诉人均没有提交。被上诉人提交的买卖合同根本不是1998年签订的，是为诉讼编造的。一审庭审中，兴华达公司陈述：兴华达公司（2006年8月12日被吊销营业执照，至今未清算）的领导班子在2007年离开了公司，公司20多年以来的文件锁在库房中，对于福湾盛达公司与被上诉人的主张并不清楚。兴华达公司是国企，有上级主管部门，有负责的国有资产管理部门，类似情况并非只有本案四套房，抵押涉及房产16套，当年价值就600万元，不可能不清楚。事实应当是，因为知道这些房产抵押给了银行，不宜出售，兴华达公司从未将这些房产房改出售给职工。而且，1998年房改，以被上诉人的可能工龄，分别68平方米和90平方米的混合结构房屋，房改售价不可能达到14万多元和近20万元。所以，四份《深圳市房地产买卖合同》（现售）就是一般的存量房买卖合同，而且签订的时间绝对不是1998年10月16日，而至少是2001年后，正常应是如同被上诉人提交的证据一《房改分户表》右下角李xx所签注的“情况属实”的日期：2010-6-8。深圳市规划国土局1994年4月1日开始启用统一的《深圳市房地产买卖合同》（现售），2001年9月，该版合同被废止，换了新版。被上诉人声称是1998年签订的合同实际是2001年9月以后新版的，这可以从合同中第九条的纠纷解决方式中“深圳仲裁委员会”的选项中看出，因为深仲委1995年在《仲裁法》实施后才成立，不可能出现在1994年版的合同里。三、被上诉人与兴华达公司签订的虚假房地产买卖合同，即使重新达成合意，买卖合同标的物（涉案房产）在人民法院已查封情况下，不能对抗人民法院的执行拍卖，被上诉人若真的无房居住，又租不起房，是拍卖程序中最低生活保障的问题。《物权法》第六条、第九条、第十四条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条的规定，不动产物权的取得必须以完成核准登记为对抗人民法院执行措施的效力，否则人民法院可以采取查封、冻结措施，可以进一步拍卖。至于本案一审判决以四被上诉人在涉讼房屋房改交易时虽然没有进行物权登记，但支付了全部购房款并实际取得房屋的占有、使用、收益物权权利，认定被上诉人对涉讼房产所享有的权利足以对抗福湾盛达公司为实现债权而对涉讼房屋实施的执行查封，这个认识是显然错误的。1、（2000）穗中法经终字第1309号和1310号民事判决确认了兴华达公司提供担保的效力，作为兴华达公司财产的涉案房产，当然可以被人民法院查封，进而拍卖。2、即使撇开涉案房产买卖合同是为对抗法院执行串通倒签，甚至更可能有趁兴华达公司倒闭无人管理之机寻得公章财务章偷盖伪造合同嫌疑，被上诉人提交的证据也不能证明涉案房产已房改，也不能证明被上诉人已缴纳了购房款，即使是交了，房产没过户，作为被上诉人与兴华达房产买卖交易之外的福湾盛达公司，被上诉人的权利就不能对抗福湾盛达公司，也不能影响法律上该房产产权还属于兴华达公司的法律事实，这就是房产登记公示效力的基本表现，没有这一点，国家的不动产登记制度就形同虚设，没有任何价值。至于所谓支付购房款并实际占有房产的即取得房产所有权的效力，仅适用于预售商品房买卖合同关系，也就是《物权法》第九条规定的“法律另有规定的除外”。这是因为，预售房制度的设立是基于商品房开发建设投资巨大，为减轻发展商的资金压力，降低房地产开发成本，最终控制房地产销售价，减轻购房者负担，国家设立预售房制度，即在房地产开发达到一定程度，未完工，更没有达到可以交付的时候，就通过预售制度，发放预售许可，允许发展商可以向公众出售在建商品房。因为是在建，发展商自己都还未有产权证，小业主购买这些房产若没有政策措施保护，从购买到可以过户，甚至还会有烂尾风险的房地产交易，房产随时有被查封、被拍卖，甚至被二次销售的违约风险。法律因此设立了预售商品房备案登记制度，最高人民法院亦在《关于建设工程价款优先权问题的批复》（法释[2002]16号）中规定，消费者支付全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。若没有该制度，预售商品房就没有人买了。而现房买卖不同。出卖人若没有产权证，按照规定就不能买卖，至少不能过户，买卖双方的买卖合同效力在没完成过户情况下，就不能对抗第三人。就如同本案，买卖合同若真为1998年签订，兴华达公司1994年就拿到涉案房产的房产证了，为什么不过户？法院判决可以对这些房产执行后，被上诉人若真实支付了购房款，可以要求兴华达公司返还购房款；被上诉人获得人民法院支持应由兴华达公司返还的购房款债权，可以作为与上诉人平等的债权平等地得到清偿。此情形下，被上诉人的权利依然得到了保障。若因此被上诉人无房可住，有没有可以投靠的儿女，可以按照政府规定申请保障住房。综上，一审判决不论是事实认定还是法律适用，均确有错误，望二审法院查清事实，依法改判，支持我方的上诉请求。
被上诉人李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍二审辩称，一、本案是商品房买卖合同纠纷，不是房改纠纷，上诉状将案件错误定性，其针对一审判决的上诉理由完全偏离案件基本事实。1998年《商品房买卖合同》是合同双方真实意思表示，内容合法有效。本案为因兴华达公司未按合同及时给我方办证并以涉案房产提供担保遭查封执行引起的执行异议之诉，而非房改纠纷。因不可归责于我方的原因导致涉案房屋无法按房改程序办理过户，经与公司协商双方于1998年签订商品房购房合同，福湾盛达公司、区立光主张合同为编造、串通、伪造没有证据支持。二、广州市中级人民法院、深圳市福田区人民法院、紫金县人民法院生效法律文书已查明本案基本事实，根据民事诉讼证据规则，请二审法院依法确认。1、关于诉争的涉案四套房产，自2000年至今，先后形成的民事判决和执行异议裁定依次是：（2000）番法经初字372号《民事判决书》、（2000）穗中法经终字第1309号《民事判决书》、（2010）深福法民三初字第1792-1795号《民事判决书》、（2009）紫法执异字第333-10号《执行裁定书》、（2009）紫法执异字第333-11号《执行裁定书》、（2013）穗番法执外异字第27号《执行裁定书》、（2014）穗番法民三初字第238号《民事判决书》。上述司法裁判文书中，除（2013）穗番法执外异字第27号《执行裁定书》，以及（2014）穗番法民三初字第238号《民事判决书》外，其余均已生效。已生效判决认定的事实及判项主要有：一是中国工商银行南沙行对涉案房产享有抵押权，但不得对抗第三人；二是1998年《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效；三是我方依约支付了全部购房款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款等规定，请二审对生效法律文书认定的事实给予确认。2、近25年前的房改，18年前的商品房买卖，长达16年的诉讼，4个法院，4个审判程序，2个执行异议程序，1个执行异议之诉(此程序前后耗时3年)，不幸的5名兴华达公司员工(其中20X房权益人张某甲于2014年离世)。我方无意以此博取任何人的同情，只想客观的告诉参与和处理案件的所有人：本案的基本事实，包括房改、我方占有居住使用、商品房买卖合同真实性及效力已被生效司法文书所确认。三、上诉状撰写人不了解本案案情，凭借主观臆断否认历史和客观事实，其猜测和质疑没有证据支持。九十年代初，全国的国企职工，基本都由单位分房，我方也不例外。我方参与房改及实际占有、使用所分房产有《申请房改住房分户表》、《园岭16幢购房名单》、水电费等缴费单、兴华达公司及园岭街道园东社区居委会出具的证明等完整的证据链证实，且被生效司法裁决文书确认，福湾盛达公司、区立光质疑并否认兴华达公司将涉案房产分配给我方是不成立的。四、关于法律适用。（2000）穗中法经终字第1309号民事判决并无涉案房产权属变更为债权人的判项，只是确认94年借款的债权人对涉案房产享有抵押权，但不得对抗第三人，即债权人对涉案房产不享有实体权益及优先受偿权利。虽然我方在涉案房产房改及变更为商品房买卖时没有进行物权登记，但其支付了全部购房款，并实际取得房屋的占有、使用、收益物权权利。涉案房产在债权人申请执行查封中，作为被执行财产而纳入执行范围，但我方对该涉案房产所享有的权利足以对抗福湾盛达公司、区立光为实现债权而对涉案房产实施的执行查封。因此，一审法院依照《物权法》第九条、第十五条、第三十九条等规定依法有据地作出了公正判决，适用法律正确。以上答辩意见，请二审法院采纳。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，福湾盛达公司、区立光的上诉请求不能成立，恳请二审人民法院在审理后，驳回其诉讼请求，依法维持原判。
原审第三人深圳市兴华达机械施工有限公司、番禺市虎门石矿场、番禺市中信南北台石料公司经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面意见。
福湾盛达公司于2014年3月3日向原审法院提起本案诉讼称，位于广东省深圳市福田区园岭新村16栋10X、20X、30X、60X号房屋涉案的房屋登记在兴华达公司的名下，根据物权法的规定，兴华达公司为房屋的所有权人，我公司取得（2000）穗中法经终字第1309号民事判决书的债权后，依法向法院申请强制执行，根据判决判项的内容应享有涉案房产的抵押权，即享有优先受偿权。根据广州市中级人民法院作出的（2000）穗中法经终字第1309号民事判决认定的事实，福湾盛达公司享有涉案房屋的抵押权，没有办理抵押登记的原因是调整此类抵押合同关系的法律法规尚未出台，有关部门未设立相应的登记机关，我司未能办理抵押登记，公司不存在任何的过错。因此请求法院判令：1、法院许可对位于广东省深圳市福田区园岭新村16栋10X、20X、30X、60X号房屋（房产证号为：00××33、00××28、00××23、00××02）执行，2、确认兴华达公司对上述房屋享有所有权。
李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍原审辩称，位于广东省深圳市福田区园岭新村16栋10X、20X、30X、60X号房屋（以下统称为涉案房产）分别是李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍、张光辉在兴华达公司的房改房，五人为涉案房产的实际所有权人。涉案房产因兴华达公司欠债而被广州市番禺区人民法院在执行（2001）番法执字第1999号案中查封，执行依据为（2000）穗中法经终字第1309号民事判决书（下称1309号判决）第二判项，但债权人对涉案房产享有的抵押权不得对抗李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍、张某甲。由于在1309号判决作出之前，李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍、张某甲的单位已对房屋进行房改，五人已取得涉案房产，并且付清了购房款，因此1309号判决的债权人不得对抗李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍、张某甲。李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍、张光辉就涉案房产均在1998年10月16日与兴华达公司签署了《深圳市房地产买卖合同》，同日付清了全部的购房款，已经在涉案房产居住一直至今。广东省深圳市福田区人民法院作出的（2010）深福法民三初字第1792-1795号民事判决对五人购房、居住使用房屋的事实已经依法进行认定，确认房屋买卖合法有效。而涉案房产首次查封的日期是在2001年5月，因此福湾盛达公司请求确认涉案房产为第三人所有，要求法院对涉案房产进行执行处理，并没有事实和法律的依据，请求法院驳回福湾盛达公司的诉讼请求。
兴华达公司原审陈述称，兴华达公司的领导班子在2007年离开了公司，公司20多年以来的文件锁在库房中，对于福湾盛达公司、李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍的主张不清楚。
虎门石矿场、南北台石料公司原审无陈述意见及提交证据。
区立光原审陈述，与福湾盛达公司诉称的意见一致。
原审法院经审理查明，涉讼房屋的地址为广东省深圳市福田区园岭新村16栋10X号（房产证号00××33）、20X号（房产证号00××28）、30X号（房产证号00××23）、60X号（房产证号00××02）房屋，登记的权利人均为兴华达公司，登记的使用年限从1984年10月17日至2034年10月17日。
1991年，根据深圳市政府关于国企房改的要求，兴华达公司将上述涉讼房屋分别安排给李惠玲、颜景祥、陈少玉、张某甲、谭东珍居住，其中10X房安排给李惠玲，20X房安排给张某甲、陈少玉，30X房安排给颜景祥（1992年安排），60X房安排给谭东珍。
1994年12月27日，中国工商银行南沙经济技术开发区支行（下称南沙工商行）分别与南北台石料公司、兴华达公司签订了《人民币资金借款合同》和《抵押合同》，其中约定兴华达公司将包括涉讼房屋在内的房屋抵押给南沙工商行，担保南北台石料公司向南沙工商行借款（以下简称94年借款），但《抵押合同》签订后双方未去办理抵押登记手续。
1995年3月24日，南沙工商行又与南北台石料公司、兴华达公司等单位签订《人民币资金借款合同》和《抵押合同》，其中约定兴华达公司将包括涉案房产在内的涉讼房屋抵押给南沙工商行，担保南北台石料公司向南沙工商行借款（以下简称95年借款），但上述抵押合同签订后双方未去办理抵押登记手续。
1998年10月16日，为了完善商品房买卖手续，李惠玲、张光辉、陈少玉、颜景祥、谭东珍与兴华达公司分别签署了《深圳市房地产买卖合同》，其中合同约定李惠玲、张某甲、陈少玉、颜景祥、谭东珍分别向兴华达公司购买上述涉讼房屋，甲方（合同卖方为兴华达公司）与乙方（合同买方，分别为李惠玲、张某甲、陈少玉、颜景祥、谭东珍）双方于买卖合同生效之日起三十日内，携带房地产证书到房地产权登记部门办理产权转移登记手续，该房地产权即归乙方（买方）拥有；办理房地产权证的有关税费按国家、省、市的规定由甲乙双方各自承担。同日（即1998年10月16日）李惠玲、张某甲、陈少玉、颜景祥、谭东珍分别向兴华达公司支付全部的购房款，兴华达公司分别开具了收到全部购房款的《收款收据》。此后，李惠玲、张某甲、陈少玉、颜景祥、谭东珍一直居住使用涉讼房屋。
2000年4月14日，南沙工商行向原审法院提起诉讼，要求南北台石料公司、兴华达公司等单位归还94年借款及95年借款，并要求对包括涉案房产在内的抵押房产享有抵押权[案号分别为（2000）番法经初字第372号和373号]。原审法院在2000年7月10日分别作出（2000）番法经初字第372号和373号民事判决。后兴华达公司不服判决，向广州市中级人民法院提起上诉。
2001年4月4日，广州市中级人民法院对上述两借款诉讼分别作出（2000）穗中法经终字第1309号和（2000）穗中法经终字第1310号民事终审判决，其中判决支持了南沙工商行的借款债权主张，判令该行对包括涉讼房屋在内的抵押物享有抵押权，但不得对抗第三人。随后，南沙工商行申请执行上述两案判决，原审法院立案号为（2001）番法执字第1998号与1999号（以下分别简称1998号案与1999号案），并在执行中查封了涉案房产，但一直未对涉案房产予以处理。
2011年间，福湾盛达公司因受让94年借款及95年借款的债权而变更为1998号案与1999号案的申请人执行人，涉案房产转为由广东省紫金县人民法院（下称紫金法院）的执行中实际查封。
2013年3月，李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍、张某甲向紫金法院提出执行异议，要求中止对涉案房产的执行。
2013年3月22日，兴华达公司对上述涉讼房屋房改给李惠玲、张某甲、陈少玉、颜景祥、谭东珍的情况作了书面的《情况说明》，均认可上述涉讼房产已房改给公司员工李惠玲、张某甲、陈少玉、颜景祥、谭东珍居住使用至今，并付清了购房款；因当时的房改政策及公司内部的原因造成上述涉讼房产未办理产权转移登记手续，在九十年代初的房改之前，上述房屋早己由该些员工入住至今。
2013年5月，紫金法院对李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍、张某甲的执行异议作出处理，裁定李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍、张某甲的执行异议成立，中止对涉案房产的执行。
2013年6月，紫金法院裁定解除对涉案房产的查封。此后，涉案房产转为由原审法院1999号案正式查封，1998号案轮候查封。
2013年7月，李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍、张某甲向原审法院提出执行异议，要求原审法院中止对涉案房产的执行。异议案中，福湾盛达公司称已将94年借款及95年借款的债权又转让给区立光，但区立光至今尚未办理变更为1998号案与1999号案申请执行人的手续。
对于李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍主张通过兴华达公司的房改取得涉讼房屋并在涉讼房屋居住使用的事实，其原审提交了如下的证据证明：证据1、兴华达公司《房改分户表》，证明上世纪九十年代初，涉讼房屋经房改分配给李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍、张某甲购买，其中深圳市福田区园岭新村16栋10X房改给李惠玲、20X房改给张光辉、30X房改给陈洁后调配给颜景祥、60X房改给谭东珍的先生李某甲。证据2、兴华达公司2013年3月22日出具的《情况说明》，证明上世纪九十年代初，本案执行标的已房改给李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍、张某甲购买并实际占有至今；证实《房改分户表》的真实性，30X房分配给颜景祥并居住至今。证据3、地址为广东省深圳市福田区园岭新村16栋20X、60X号房的户口本，张某甲、陈少玉、谭东珍的身份证，证明陈少玉，谭东珍分别对上述房屋的实际占有至今。证据4、地址为广东省深圳市福田区园岭新村16栋10X、30X号房的户口本，李惠玲、颜景祥的身份证，以及房屋的水、电、燃气和有线电视收视费缴费单据，证明该李惠玲、颜景祥分别对上述房屋实际占有使用至今的事实。证据5、2013年3月22日广东省深圳市福田区园岭东社区居委会出具的《居住证明》，证明李惠玲、颜景祥、谭东珍、张某甲、陈少玉在1983年至1992年间分别在各自涉讼房屋居住的事实。证据6、张光辉、陈少玉、李惠玲、颜景祥、谭东珍在1998年10月16日与兴华达公司分别签署的《深圳市房地产买卖合同》及《收款收据》，证明张某甲、陈少玉、李惠玲、颜景祥、谭东珍与兴华达公司完善了商品房购房手续，并付清全部购房款，其中10X房李惠玲支付了142538元，20X房某乙支付了197780元，30X房颜景祥支付了157540元，60X房谭东珍支付了150040元。证据7、编号为（2010）深福法民三初字第1792-1795号广东省深圳市福田区人民法院《民事判决书》（判决书日期为2010年3月13日），证明张某甲、陈少玉、李惠玲、颜景祥、谭东珍在2010年9月6日因兴华达公司没有履行合同义务办理涉讼房屋产权转移登记手续，各人向深圳市福田区人民法院提起民事诉讼，法院判决认定兴华达公司与张某甲、陈少玉，李惠玲、颜景祥、谭东珍分别签订的《深圳市房地产买卖合同》为合法有效，张某甲、陈少玉、李惠玲、颜景祥、谭东珍已经付清全部购房款的事实。证据8、编号为（2009）紫法执异字第333-10号广东省紫金县人民法院《执行裁定书》、（2009）紫法执异字第333-11号广东省紫金县人民法院《执行裁定书》，证明广东省紫金县人民法院曾对涉讼房屋进行强制执行，张某甲、陈少玉、李惠玲、颜景祥、谭东珍提出异议，该法院在执行异议程序查明认定五人购买涉讼房屋，并且占有使用，五人提出的异议成立，并对房屋予以解封。证据9、时间为2013年6月25日《产权资料电脑查询结果表》（盖深圳特区房地产权登记中心查档专用章），证明紫金法院解除涉讼查封后，广州市番禺区法院在执行（2000）番法执字第01999号恢字2号案件中轮候查封转为正式查封的事实。9、2013年6月25日《产权资料电脑查询结果表》，证明紫金法院完成对本案执行标的的解除查封后，番禺法院（2000）番法执字第01999号恢字2号由轮候查封转为正式查封，（2000）番法执字第01998号恢字2号协助执行通知书转为轮候查封。证据10、（2013）穗番法执外异字第27号广东省广州市番禺区《执行裁定书》，证明番禺区法院经审理认定，涉案房屋虽然登记在兴华达公司名下，但实际分别房改出售并交付给了李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍，李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍已支付了全部购房款并实际占有、使用至今，李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍没有过错，福湾盛达公司虽经生效判决确认对涉案房屋享有抵押权，但因没有办理抵押登记而不得对抗第三人，在未办理物权登记公示的情况下，保护实际占有人享有物权更符合物权的属性及公平合理的法律原则。李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍提出执行异议要求终止执行涉案房产，合法有据，应予支持，并裁定终止对涉讼房屋的执行。证据11、广州市中级人民法院（2000）穗中法经终字第1309号、（2000）穗中法经终字第1310号《民事判决书》复印件，证明中国工商银行南沙经济技术开发区支行对兴华达公司提供的抵押物享有抵押权，但不得对抗第三人的事实。
福湾盛达公司质证认为，对于证据1的真实性、关联性有异议，房改分户表为复印件，但是加盖了兴华达公司的公章，并由李某丙签字，至于李某丙与兴华达公司的关系李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍没有举证说明。另外，关于兴华达公司的公章，据兴华达的代表表示该公章已经吊销，因此福湾盛达公司有足够的理由怀疑该公章的真实性。对证据2的质证意见与证据1一致。对于证据3的真实性没有异议，但户口本并不能证明被告实际占有房屋的事实。对证据4中10X、30X号房屋的户口本与身份证的真实性无异议，但水、电、燃气、视讯缴费单据不能证明李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍实际占有房屋的事实。对于证据5的《居住证明》没有意见。对证据6《深圳市房地产买卖合同》以及《收款收据》的真实性没有异议，但对关联性有异议，该证据仅能证明李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍与兴华达公司之间的购房合同关系，并不能证明其对涉案房屋享有物权。对证据7广东省深圳市福田区人民法院判决书的真实性无异议，但关联性有异议，该证据并不能证明李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍对涉讼房屋享有物权，该判决证明了李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍是存在过错，李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍在1998年10月份向兴华达公司购买涉讼房屋，买卖合同上约定在合同生效之日起30天内办理房产转移手续，但李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍迟迟不去办理，直至十多年后才主张权利，李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍在程序上是存在过错责任。对证据8广东省紫金县人民法院的执行裁定书真实性无异议，但该证据与本案毫无关联。对证据9《产权资料电脑查询结果表》上盖的深圳市房地产权登记中心的查档专用章的真实性、关联性无异议。对证据10的执行裁定书的真实性无异议，但对于关联性有异议，该执行裁定书由于案件的审理仍未正式生效，不能作为本案的参考依据。对于证据11的广州市中级人民法院的判决书真实性无异议，但该判决书证明了福湾盛达公司对涉讼房产是享有抵押权。兴华达公司质证认为，对福湾盛达公司提交的证据没有意见，证据1《申请房改住房分户表》上签署人李某丙，是兴华达公司行政部管理档案的人员，证据2《情况说明》上盖的公章是公司的公章。区立光的质证意见与福湾盛达公司一致。
原审另查明，2014年4月24日，张某甲在深圳死亡，经广东省深圳市公证处的公证，并出具了（2014）深证字第72961号《公证书》，明确其妻子陈少玉个人继承张光辉与陈少玉于1998年10月16日与兴华达公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》的全部权益。
原审法院认为，涉讼房屋虽然登记在兴华达公司名下，但首先根据李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍提交的张光辉、陈少玉、李惠玲、颜景祥、谭东珍在1998年10月16日与兴华达公司分别签署的《深圳市房地产买卖合同》及《收款收据》、《房改分户表》，广东省深圳市福田区人民法院作出的（2010）深福法民三初字第1792-1795号民事判决，证实《深圳市房地产买卖合同》为合法有效的合同，涉讼房屋的产权过户登记手续一直未办理，是因兴华达公司未按合同约定履行义务，违约过错原因所造成，张某甲、陈少玉，李惠玲、颜景祥、谭东珍对此并没有过错。同时，根据李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍提交的兴华达公司2013年3月22日出具的《情况说明》，地址为广东省深圳市福田区园岭新村16栋20X、60X号房的户口本，张某甲、陈少玉、谭东珍的身份证，地址为广东省深圳市福田区园岭新村16栋10X、30X号房的户口本，李惠玲、颜景祥的身份证，以及房屋的水、电、燃气和有线电视收视费缴费单据，《居住证明》等证据，证实兴华达公司通过房改将涉讼房屋出售并交付给张某甲、陈少玉，李惠玲、颜景祥、谭东珍五人，五人支付了全部购房款给兴华达公司，实际占有、使用涉讼房屋的事实，即五人实际控制了涉讼房屋，因此张某甲、陈少玉，李惠玲、颜景祥、谭东珍享有涉讼房屋的权利应当得到尊重和保护。
其次，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，判断执行异议之诉能否达到阻却效果有两个标准：一是案外人对执行标的享有的权利是否能够足以排除他人权益；二如果被执行人对执行标的也有实体权益，则要判断案外人对执行标的享有的实体权利对于申请执行人依据所享有的债权是否具有优先效力。本案中，福湾盛达公司申请执行的依据（2000）穗中法经终字第1309号和（2000）穗中法经终字第1310号民事终审判决中，并无涉讼房屋权属变更为债权人的判项，只是确认94年借款及95年借款的债权人对涉讼房屋享有抵押权，因没有办理抵押登记而不得对抗第三人，即债权人对涉讼房屋并不享有实体权益及优先受偿权利。虽然张某甲、陈少玉、李惠玲、颜景祥、谭东珍在涉讼房屋房改交易时也没有进行物权登记，但其支付了全部购房款，并实际取得房屋的占有、使用、收益物权权利。涉讼房屋在债权人申请执行上述生效判决过程中，作为被执行财产而纳入执行范围，张某甲、陈少玉、李惠玲、颜景祥、谭东珍对涉讼房屋所享有的权利足以对抗福湾盛达公司实现债权而对涉讼房屋实施的执行查封，因此福湾盛达公司提出请求法院许可对涉讼房屋执行及确认兴华达公司对上述房屋享有所有权的诉讼请求，理据不足，原审法院不予支持。虎门石矿场和南北台石料公司，经原审法院传票传唤，无正当理由拒不参加诉讼，视为其放弃相关的诉讼权利。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，作出如下判决：驳回原告广东福湾盛达投资管理有限公司的诉讼请求。本案诉讼费200元由原告广东福湾盛达投资管理有限公司负担。
二审庭审中，上诉人福湾盛达公司、区立光共同提交了六份证据：证据1、工商档案查询（深圳市兴华达机械施工有限公司），证明：1、证明被上诉人原审证据1-2、证据6虚假；证据2不具有法律效力；证据7-8依据事实错误，裁判错误，不应作为本案证据使用。2、兴华达公司原属于特区内联企业。证据2、借款合同、抵押合同，证明兴华达公司同时抵押房产16套用于企业经营借款。证据3、逾期贷款催收函，证明1997年11月14日作为番禺中信南北台石料公司法定代表人陈基爱的签名与被上诉人商品房买卖合同上的签名的差异。证据4、房产证（13本），证明：1、1994年兴华达公司取得涉案标的房产的产权证，但一直在贷款银行手中；2、涉案房产属于内销商品房；3、兴华达公司购房时属于内联企业。证据5、民事裁定书【（2001）番法执字第1999恢1-1号】，证明涉案及其他兴华达公司所有并分配给职工居住的位于深圳市上步路园岭新村16栋的房产均未办理房改售房手续。证据6、深圳仲裁委员会介绍截屏，证明深圳仲裁委员会在《仲裁法》（1994年8月颁布）颁布后的1995年8月成立，被上诉人提交的1998年商品房买卖合同不可能选择深圳仲裁委作为处理双方纠纷的机构。
被上诉人李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍质证认为：福湾盛达公司、区立光提交的证据并非在一审后产生的，在一审之前已经有，不能算作二审证据，只是福湾盛达公司、区立光在一审没有提交，如果二审作为新证据提交违反证据规则。证据1，福湾盛达公司、区立光想证明陈基爱的签字与我方房屋买卖合同的签字存在差异，我方发现福湾盛达公司、区立光提交的证据里面陈基爱的签字也是各种各样的，这些证据不能证明福湾盛达公司、区立光的证明目的，除非福湾盛达公司、区立光有证据证明这些签字并非来自陈基爱，并不是仅凭主观猜测来说明这些签字是有差异的，该证据无法证明福湾盛达公司、区立光的证明目的；福湾盛达公司、区立光认为证明我方在一审提交的证据7、8依据的事实错误，裁判错误，但我方认为李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍一审提交的证据7、8是已经生效的法律文书，在未经审判监督程序纠正之前是合法有效的，其所体现的案件事实属于证据规则中规定的可以认定的事实。证据2，福湾盛达公司、区立光想证明本案涉案房产未办理房产证，并非由于查封的原因，我方认为本案涉案房产在2001年被查封以来确实因为一直被法院查封所以无法办理房产证，对于之前未办理房产证的原因已经有相关的法院裁判，是由于兴华达公司的过错导致，另外在这些借款合同抵押合同里面陈基爱的签字也是各种各样的，不能仅凭主观眼力进行判断真伪，如果用眼力判断，是否福湾盛达公司、区立光提交的这些证据都是伪造的。证据3，质证意见与证据1、2一样。证据4，不论这些房产证在谁手里，但银行或福湾盛达公司、区立光均没有办理房屋抵押手续，所以福湾盛达公司、区立光的债权不得对抗第三人，这些房产的性质，因为当时我方的单位为我方解决住房问题，但是因为我方的户口并没有迁到深圳，只能按照商品房买卖的性质来与单位在1998年完善补签了商品房买卖合同，并按照商品房的价格支付相应的房款对价，不论福湾盛达公司、区立光说房产是属于内销商品房根据房改规定证明我方是伪造的房改房，这些都是站不住脚，没有法律依据。证据5，福湾盛达公司、区立光想证明分配的房屋没有房改售房手续，我方认为因为李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍的户口问题，当时无法通过房改房手续来进行房屋买卖，实际上所有的房产均是单位用自己的房产来作为商品房向我方出售，这在当时大环境下是比较普遍的形式，在一审中我方也提供了房屋买卖合同及付款凭证对此进行证明，该证据无法证明福湾盛达公司、区立光的证明目的。证据6，福湾盛达公司、区立光想通过深圳仲裁委员会的成立时间来说明我方的房屋买卖合同是虚假，但是我方的房屋买卖合同签订于1998年，晚于深圳仲裁委的成立时间，所以该证据无法证明福湾盛达公司、区立光的证明目的。
李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍表示二审无新证据提交。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，广东省深圳市福田区人民法院作出的（2010）深福法民三初字第1792-1795号民事判决认定《深圳市房地产买卖合同》为合法有效的合同，李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍依约支付了全部购房款，兴华达公司也已将涉讼房屋交付李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍，兴华达公司依约应履行协助李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍办理产权转移登记的义务，兴华达公司未按合同约定履行，已构成违约。因涉讼房屋处于被查封状态，不具备办理产权转移登记手续的条件，李惠玲、陈少玉、颜景祥、谭东珍要求兴华达公司协助办理产权转移登记手续，不予支持。广东省紫金县人民法院（2009）紫法执异字第333-10、333-11号执行裁定认为兴华达公司已通过房改将涉讼四套房屋出售并交付给异议人李惠玲、颜景祥、张某甲和陈少玉、谭东珍，五人已支付了全部购房款并实际占有、使用，未办理产权过户登记手续是因兴华达公司的过错造成，五人对此并无过错，且五人与兴华达公司分别签订的《深圳市房地产买卖合同》已经深圳市福田区法院的生效判决确认合法有效，因此，五人提出的异议，证据充分，理由成立，应予支持。
本院认为：首先，关于兴华达公司是否通过房改将涉讼四套房屋出售并交付给李惠玲、颜景祥、张某甲和陈少玉、谭东珍的问题。涉讼四套房屋虽然登记在兴华达公司名下，但根据李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍提交的李惠玲、颜景祥、张光辉和陈少玉、谭东珍在1998年10月16日与兴华达公司分别签订的《深圳市房地产买卖合同》及《收款收据》、《房改分户表》，广东省深圳市福田区人民法院作出的（2010）深福法民三初字第1792-1795号民事判决认定上述《深圳市房地产买卖合同》为合法有效的合同，李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍依约支付了全部购房款，兴华达公司也已将涉讼房屋交付李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍，兴华达公司依约应履行协助李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍办理产权转移登记的义务，产权过户登记手续一直未办理是因兴华达公司未按合同约定履行义务，违约过错原因所造成，李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍对此并没有过错。同时，根据李惠玲、颜景祥、陈少玉、谭东珍提交的兴华达公司2013年3月22日出具的《情况说明》，地址为广东省深圳市福田区园岭新村16栋20X、60X号房的户口本，张某甲、陈少玉、谭东珍的身份证，地址为广东省深圳市福田区园岭新村16栋10X、30X号房的户口本，李惠玲、颜景祥的身份证，以及房屋的水、电、燃气和有线电视收视费缴费单据，《居住证明》等证据，可以证明兴华达公司通过房改将涉讼四套房屋出售并交付给李惠玲、颜景祥、张某甲和陈少玉、谭东珍五人，五人支付了全部购房款给兴华达公司，五人实际占有、使用涉讼房屋的事实。综上，兴华达公司是通过房改将涉讼四套房屋出售并交付给李惠玲、颜景祥、张某甲和陈少玉、谭东珍，其享有涉讼房屋的权利应当得到尊重和保护。福湾盛达公司、区立光上诉主张上述《深圳市房地产买卖合同》为虚假合同，理据均不成立，本院不予支持。福湾盛达公司、区立光上诉主张兴华达公司没有将涉讼四套房屋房改出售给李惠玲、颜景祥、张某甲和陈少玉、谭东珍，理据也不成立，本院不予采信。
其次，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，判断执行异议之诉能否达到阻却效果有两个标准：一是案外人对执行标的享有的权利是否能够足以排除他人权益；二如果被执行人对执行标的也有实体权益，则要判断案外人对执行标的享有的实体权利对于申请执行人依据所享有的债权是否具有优先效力。广东省紫金县人民法院（2009）紫法执异字第333-10、333-11号执行裁定对李惠玲、陈少玉、颜景祥、谭东珍提出的涉讼四套房屋的执行异议经过审查，认为其执行异议成立，中止对涉讼四套房屋的执行。本案中，福湾盛达公司申请执行的依据（2000）穗中法经终字第1309号和（2000）穗中法经终字第1310号民事终审判决中，并无涉讼房屋权属变更为债权人的判项，只是确认94年借款及95年借款的债权人对涉讼房屋享有抵押权，因没有办理抵押登记而不得对抗第三人，即债权人对涉讼房屋并不享有实体权益及优先受偿权利。虽然李惠玲、张某甲和陈少玉、颜景祥、谭东珍在涉讼四套房屋房改交易时也没有进行物权登记，但如上所述，其支付了全部购房款，并实际取得房屋的占有、使用、收益物权权利，其对涉讼房屋所享有的权利足以对抗福湾盛达公司实现债权而对涉讼房屋实施的执行查封，因此福湾盛达公司、区立光上诉提出请求法院许可对涉讼房屋执行及确认兴华达公司对上述房屋享有所有权的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
兴华达公司、虎门石矿场、南北台石料公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。
综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。福湾盛达公司、区立光上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费400元，由上诉人广东福湾盛达投资管理有限公司负担200元，上诉人区立光负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 姚伟华
审判员 余 盾
二〇一六年十二月一日
书记员 胡 茜
颜玉婵