河南省许昌市魏都区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫1002民初5034号
原告：中国光大银行股份有限公司许昌分行。住所地：许昌市文峰路八一路交叉口。
负责人：王举。
委托代理人：袁贵保，河南厚业律师事务所律师。
被告：寇毅峰，男，汉族，1980年11月26日生，现住址：许昌市魏都区。
被告：赵蕾，女，汉族，1986年9月9日生，现住址：许昌市魏都区，系被告寇毅峰配偶。
被告：河南大正房地产开发有限公司，住所地：许昌市文峰路与瑞贝卡大道交叉口。
法定代表人：王彩玲。
委托代理人：司保平，河南君志合律师事务所律师。
委托代理人：宋占锋，河南君志合律师事务所实习律师。
原告中国光大银行股份有限公司许昌分行因与被告寇毅峰、赵蕾、河南大正房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2017年8月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员曹晓辉独任审判，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁贵保，被告河南大正房地产开发有限公司的委托代理人司保平、宋占锋到庭参加诉讼，被告寇毅峰、赵蕾经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国光大银行股份有限公司许昌分行诉称：2011年3月22日，被告寇毅峰向原告提出借款申请，被告赵蕾作为寇毅峰的配偶承诺与寇毅峰共同承担借款的偿还义务。2011年8月22日，原告与被告寇毅峰签订《许昌市房地产抵押合同（按揭）》，约定将寇毅峰所有的（预抵押登记证号：许房预市字第10014966号）房产抵押给原告，作为个人贷款抵押担保，担保主债权人民币92000元,担保期限自2011年8月22日至2021年8月22日止。该抵押房产已经依法在房屋管理部门办理了预抵押登记。据此，原告与被告寇毅峰签订编号为光大许昌分（商用房）20110026《个人贷款合同（抵押、保证）》。合同约定：原告向寇毅峰发放个人商用房贷款人民币92000元，贷款期限120个月，自2011年8月22日至2021年8月22日止。贷款年利率按中国人民银行规定的同期基准利率上浮20%计收利息，即本合同项下首期年利率按照8.46%执行，贷款逾期后按合同所约定的贷款利率水平加收50%的逾期罚息利率计收利息，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止；对不能按月支付的利息，按照罚息利率计收复利。同时，由被告寇毅峰抵押的位于东城区新兴路北魏文路东兴业路西蓝湾佳苑12幢1单元4层南向415号（预抵押登记证号：许房预市字第10014966号）房产作为抵押担保。被告河南大正房地产开发有限公司为其提供连带责任保证担保。上述合同签订后，原告及时发放了贷款，履行了合同义务。被告寇毅峰未按合同约定义务还款，且已无法按期归还本息。截至2017年6月22日，被告寇毅峰尚欠原告上述银行贷款本金人民币63589.12元及约定的利息、复利人民币7805.33元。被告赵蕾、河南大正房地产开发有限公司也未承担连带还款责任。现依法起诉，请求判令：1、被告寇毅峰偿还原告银行贷款本金人民币63589.12元及约定的利息、复利人民币7805.33元,利息、复利暂计至2017年6月22日,以后的利息以本金63589.12元为基数，按照约定利率（中国人民银行同期基准利率上浮20%）上浮50%的罚息利率计收利息，直至贷款本息清偿之日；对不能按月支付的利息，按照罚息利率计收复利，以及原告实现债权的费用（包括但不限于差旅费、律师费等）；2、确认原告对被告寇毅峰抵押的位于东城区新兴路北魏文路东兴业路西蓝湾佳苑12幢1单元4层南向415号（预抵押登记证号：许房预市字第10014966号）享有优先受偿权，有权对该抵押的房产折价、拍卖、变卖的款项优先受偿；3、被告赵蕾、河南大正房地产开发有限公司对上述债务及费用承担连带清偿责任；4、本案的受理费等一切诉讼费用由被告负担。
被告河南大正房地产开发有限公司辩称:1、原告第二项诉讼请求要求对被告抵押的房产享有优先受偿权，因此原告应就被告寇毅峰的房产受偿后，不足部分再向河南大正房地产开发有限公司追偿。2、在本案中河南大正房地产开发有限公司与寇毅峰及原告签订的《个人贷款合同》（抵押保证）系原告提供的格式合同，对其中加重保证人河南大正房地产开发有限公司责任的条款应属无效。3、被告河南大正房地产开发有限公司对寇毅峰尚欠原告贷款本金及利息具体数额不清楚，应当通过主债务人证明其欠款的具体数额。
原告为支持其主张，向本院提交的证据有：
第一组：被告贷款申请及面谈记录表、被告贷款借据、《个人贷款合同（抵押、保证）》。证明：1、被告寇毅峰向原告贷款的事实，以及被告赵蕾和河南大正房地产开发有限公司为被告寇毅峰共同担保的事实。2、原告向被告寇毅峰发放个人商用房贷款人民币92000元整，合同约定的贷款期限为120个月，自2011年8月22日至2021年8月22日止，实际贷款期限应自2011年9月9日至2021年9月9日。贷款年利率按中国人民银行公布的同期基准利率上浮20%执行，首期年利率按照8.46%执行。贷款逾期后按合同所约定的贷款利率水平加收50%的逾期罚息利率计收利息，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止；对不能按月支付的利息，按照罚息利率计收复利。《个人贷款合同（抵押、保证）》第二十四条、二十五条、合同附表第十二项约定：保证人提供阶段性连带责任保证；保证期间从本合同签署之日起至抵押人抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用；第二十七条约定：如借款人未按合同约定履行还款义务，贷款人无需事先向借款人或其他任何第三人提出付款要求或对借款人或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁，或采取其他任何措施以实现债权，即可直接要求保证人履行其在本合同项下的保证责任。如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利。第三十五条、第三十六条约定：借款人违反合同约定逾期还款，原告有权宣布借款提前到期，要求借款人偿还全部贷款本金及利息。
第二组：被告寇毅峰和河南大正房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：201101914）、被告寇毅峰和原告、被告河南大正房地产开发有限公司签订的《许昌市房地产抵押合同（按揭）》、被告寇毅峰房产的他项权利证书（编号：许房预市字第10014966号）。证明：被告寇毅峰按揭购买被告河南大正房地产开发有限公司位于许昌东城区××东××路××单元××南向××号房屋，将此房屋抵押给原告贷款并由被告河南大正房地产开发有限公司担保。
第三组：被告寇毅峰逾期贷款明细清单、消费信贷对账单、商业银行按揭贷款客户期供表。证明：被告寇毅峰逾期不还贷款违约的事实及明细。截至2017年6月22日，被告寇毅峰尚欠原告上述银行贷款本金人民币63589.12元及约定的利息、复利人民币7805.33元。
第四组：被告寇毅峰和被告赵蕾结婚证复印件。证明：被告寇毅峰和被告赵蕾夫妻关系。
被告河南大正房地产开发有限公司对原告证据的质证意见为：第一组，对个人贷款合同真实性无异议，其他证据不直接涉及河南大正房地产开发有限公司，不予质证。第二组，对证据真实性无异议。对第一、二组证据目的有异议，河南大正房地产开发有限公司的保证责任因主债务人提供的有物保，根据物权法的相关规定，原告应当就主债务人提供的物保优先受偿，不足部分才能要求河南大正房地产开发有限公司承担保证责任。第三、四组，不直接涉及被告河南大正房地产开发有限公司，不予质证。
被告河南大正房地产开发有限公司为支持其主张，向本院出示申请法院调取的被告寇毅峰房产档案一份。证明：被告寇毅峰已经办理了位于许昌市东城区××南××1间房产的房产证，原告对该抵押房产享有优先受偿权。
原告对被告河南大正房地产开发有限公司的证据无异议。
本院对原、被告的证据审核后认为：原、被告的证据形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。但根据原告的证据即被告赵蕾所签订的承诺书，其作为被告寇毅峰之妻愿意承担共同还款责任，而非担保责任。被告河南大正房地产开发有限公司对原告第一、二组证据的证明目的提出异议，本院认为，被告寇毅峰提供的抵押房产在抵押时并没有办理房产证和他项权证，而是预购商品房抵押权预告登记，因此并不适用物权法关于抵押物权优先受偿的规定，其异议不成立。
根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：原告与被告寇毅峰、河南大正房地产开发有限公司签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，合同约定被告寇毅峰向原告借款92000元，用于购买房产；借款期限合同约定为自2011年8月22日至2021年8月22日止，实际贷款期限应自2011年9月9日至2021年9月9日；借款利率为中国人民银行公布的同期基准利率上浮20%，首期年利率按照8.46%执行。贷款逾期后按合同所约定的贷款利率水平加收50%的逾期罚息利率计收利息，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止；对不能按月支付的利息，按照罚息利率计收复利。还款方式为等额还本付息还款法；被告河南大正房地产开发有限公司为上述借款提供连带责任保证。《个人贷款合同（抵押、保证）》第二十四条、二十五条、合同附表第十二项约定：保证人河南大正房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证；保证期间从本合同签署之日起至抵押人抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用。《个人贷款合同（抵押、保证）》第二十七条约定：如借款人未按合同约定履行还款义务，贷款人无需事先向借款人或其他任何第三人提出付款要求或对借款人或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁，或采取其他任何措施以实现债权，即可直接要求保证人履行其在本合同项下的保证责任。如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利。《个人贷款合同（抵押、保证）》第三十五条、第三十六条约定：借款人违反合同约定逾期还款，原告有权宣布借款提前到期，要求借款人偿还全部贷款本金及利息。上述合同还约定将被告寇毅峰按揭购买的位于许昌东城区××东××路××单元××南向××号房屋抵押给原告，并进行了抵押预告登记，原告取得了编号为许房预市字第10014966号的预告登记证书。签订上述合同后，被告寇毅峰自2015年10月21日开始未按合同约定支付借款本金及利息，原告于2017年6月22日宣布贷款合同提前到期。截止到2017年6月22日，被告寇毅峰下欠借款本金63589.12元、利息7865.33元。根据原、被告合同约定，2017年本案所涉房屋按揭贷款年利率为5.88%，逾期罚息利率为8.82%。2015年1月8日，被告寇毅峰将抵押给原告的上述房产办理了房产证（房产证号：许房权证市字第××号，房屋坐落登记地址为：许昌市东城区××南××1间），但未办理他项权证。另查明：被告寇毅峰与被告赵蕾于2000年1月24日登记结婚，被告赵蕾在被告寇毅峰面谈记录表上签字，同意与被告寇毅峰共同承担上述借款的还款责任。
本院认为：原告与被告寇毅峰、河南大正房地产开发有限公司签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，系双方当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，协议合法有效。被告寇毅峰取得借款后，未遵循诚实信用的原则按期及时履行还本付息义务显属违约，其应承担偿还原告借款本金及利息的违约责任。本案中，原告与被告寇毅峰签订的房地产抵押合同符合法律规定，合法有效，但是仅就拟押的房屋向登记机构申请预告登记，并未办理房产的抵押登记。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，因此根据合同约定，在涉案房产未办理抵押权登记之前，被告河南大正房地产开发公司作为连带责任保证人，应当承担连带还款责任。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，被告寇毅峰已经办理了位于许昌市东城区××南××1间房产的房产证，但购房人寇毅峰却怠于办理抵押登记，故购房人李晖负有在一定期限内协助办理抵押登记的义务，河南大正房地产开发有限公司应督促其办理。购房人寇毅峰若逾期仍未协助办理抵押登记，因案涉商品房已具备物权登记条件，但由于购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人中国光大银行股份有限公司许昌分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告赵蕾在被告寇毅峰面谈记录表上签字，且本案借款发生在被告寇毅峰与被告赵蕾夫妻关系存续期间，系夫妻共同债务，故被告赵蕾应当对上述借款承担共同还款责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条和《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告寇毅峰、赵蕾于本判决生效之日起十日内偿还原告中国光大银行股份有限公司许昌分行借款本金63589.12元及利息（其中截止到2017年6月22日的利息7865.33元，2017年6月23日起的利息按年利率8.82%计算至实际还清借款之日止）；
二、被告河南大正房地产开发有限公司对上述借款本金及利息承担连带偿还责任；
三、被告寇毅峰应于本判决生效之日起30日内协助原告中国光大银行股份有限公司许昌分行办理位于许昌市东城区魏文路蓝湾佳苑12幢4层南排东起第1间房产（房产证号：许房权证市字第××号）的抵押登记手续，河南大正房地产开发有限公司应督促寇毅峰并配合其办理抵押登记；抵押登记办妥之日，河南大正房地产开发有限公司的保证责任终止；上述房产抵押登记办妥后，或寇毅峰逾期仍未办理抵押登记的，原告中国光大银行股份有限公司许昌分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的借款本金及利息优先受偿。
案件受理费1585元，因适用简易程序减半收取792.5元，由三被告连带负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审判员 曹晓辉
二〇一七年十月十九日
书记员 陈文方