重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0111民初8193号
原告：重庆渝足物业管理有限公司（统一社会信用代码91500225795898036H），住所地重庆市大足区棠香街道办事处北环二路东段9号御墅林枫123号。
法定代表人：周代文，董事长。
委托诉讼代理人：段廷会，女，1970年12月30日出生，汉族，重庆渝足物业管理有限公司员工，住重庆市永川区。
被告：叶颗棋，男，1985年1月23日出生，汉族，住重庆市大足区。
原告重庆渝足物业管理有限公司（以下简称渝足物业公司）与被告叶颗棋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员邓美玲于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告渝足物业公司特别授权委托诉讼代理人段廷会、被告叶颗棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告渝足物业公司向本院提出诉讼请求：1.由被告支付拖欠的物管费4590元（2015.2.28–2017.8.30）；2.要求被告支付滞纳金4590元×5‰＝23元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确并变更其主张的被告欠费金额为4588元（其中包含物管费4288元、水电公摊费每月10元，共计300元），滞纳金不变；同时，原告放弃部分诉讼请求，即同意被告欠费期间的物业服务费一年只须交纳10个月，其余2个月予以放弃，公摊费按10元/月/户收取，不要求被告支付违约金。事实和理由：被告是原告物业服务小区XXXX小区XX–X–X的业主，房屋面积95.31平方米。原告与XXXX项目的开发商大足永宏房地产开发有限公司签订该小区的前期物业服务合同，期限是三年，从2011.9.5起至2015.9.5止，合同还约定物管费：多层按照0.6元/平方米计算；高层住宅物管费是1.5元/平方米；别墅是1元/平方米；商业物业是1元/平方米；娱乐物业是2元/平方米；水电分摊费每月每户10元，电梯电费每月每户15元，每月5号到25号期间交纳物管费，同时第三十条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按服务收费千分之五计算支付违约金。合同到期以后，双方仍然按照原合同继续执行，双方签订合同以后，原告方履行了物业服务的义务，可被告从2015.2.28起至今都拒不缴纳物管费，造成原告企业无法正常运转，也不利于原告更好的服务于业主。为维护原告的合法权益，现起诉来院并提出如上诉讼请求。
被告叶颗棋辩称，大足区XX街道XX二路东段X号“XXXX”小区XX幢X-
X号房屋建筑面积95.31平方米，其所有权人是被告叶颗棋，被告交纳物业费截至2015年2月28日，当初按原告标准交费是为了接房，到现在被告的房产证都还没办下来，开发商走了不知道找谁办。被告住在一楼，自从装修好后，二楼的生活阳台一直漏水，导致被告的天花板损坏，一直向原告反映，原告多方推脱，直到一个月前，原告和二楼业主才给被告进行了维修处理，现在已经不漏水。楼道声控灯经常损坏，至今都是坏的，小区卫生差，垃圾已堆到业主门口，夏天很臭，且小区内野狗乱窜，车辆乱停乱放，消防通道都被占用，被告的电瓶车无处停放，所在楼下没有绿化，小区大门也可以随意进出；小区物业合同早已到期，被告认为物业费只应交至合同终止时，且物业费收费标准过高，应调低至1元以内，原告应协调开发商尽快办妥被告的房产证。另外，原告起诉的滞纳金过高，要求依法调低。
本院经审理认定事实如下：永宏房地产公司是大足XX街道办事处XX二路“XXXX”小区的建设单位，被告叶颗棋系该小区XX幢X-
X号住房的所有权人，该房屋的建筑面积为95.31平方米。
2011年，永宏房地产公司（甲方）与渝足物业公司（乙方）签订了《XXXX前期物业服务合同》，期限为四年，自2011年9月5日起至2015年9月5日止。该合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅按1.50元/月/平方米计算；第十九条约定在销售物业之前，甲方制定《业主临时公约》、《业主用户手册》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《业主临时公约》、《业主用户手册》；第三十条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，应按物业服务费的千分之五向乙方支付违约金。2014年8月25日，永宏房地产公司在向被告叶颗棋交付房屋时，要求叶颗棋签字承诺同意遵守渝足物业公司制定的《业主用户手册》（住户手册），该手册第三十四条约定小区公共区域的能源消耗费用独立核算，享用人（业主）按10元/月/户缴纳，高层电梯费按15元/月/户缴纳。
自2011年9月5日起至本案审理时止，原告渝足物业公司仍在“XXXX“小区进行物业服务，被告叶颗棋自2015年3月起未缴纳物业服务费、水电公摊费等相关费用。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。永宏房地产公司作为大足区“XXXX”小区的建设单位，其于2011年与渝足物业公司签订的《XXXX前期物业服务合同》系双方真实意思表示，虽然该合同已于2015年9月5日到期，但渝足物业公司在合同期满后继续在“XXXX”小区提供物业服务至今，故各方当事人均应按照物业服务合同的约定享有权利并履行义务。渝足物业公司按照此前期物业合同的约定向大足区“XXXX”小区业主提供了物业服务，被告叶颗棋作为大足区“XXXX”小区XX幢X-
X号住房的业主，应当按照其住房所在小区的建设单位永宏房地产公司与渝足物业公司签订的物业服务合同的约定交纳物业服务费，被告叶颗棋拖欠物业服务费、公摊费不交纳，违背相关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。
关于被告在庭审中辩解称未办理房产证的问题，属另一法律关系，本案不予处理；其辩解称原告收费标准过高，应予调低，且服务质量低劣的问题。因原告的收费系按照其与“XXXX”小区建设单位永宏房地产公司于2011年签订的《XXXX前期物业合同》约定的标准收取，虽然被告在庭审中提出原告的服务质量低劣，但未提供证据证明该现象处于一个长期、持续的过程，且原告对此问题已主动采取减少物业服务费的收取予以回应，故本院对被告的该辩解理由不予采纳。
综上，本院对原告渝足物业公司的请求作如下确认并予以支持：1、关于物业服务费，被告叶颗棋的住房位于大足XX街道办事处XX二路“XXXX”小区XX幢X-
X号，该房屋建筑面积为95.31平方米。结合原告的起诉，被告下欠物业服务费时间为2015年3月至2017年8月止共计30个月。由于在本案休庭后原告向本院作出书面承诺，同意被告欠费期间的物业服务费一年只须交纳10个月，其余2个月予以放弃。本院认为原告降低物业服务费的数额系对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。故被告叶颗棋共计下欠物业服务费为：95.31平方米×1.5元/月/平方米×30个月×10/12=3574元；2、关于公摊费，在《业主用户手册》上载明为10元/月/户，且原告已书面承诺按照10元/月/户收取公摊费，故被告共计下欠公摊费：10元/月×30个月=300元；3、关于违约金，虽然永宏房地产公司与渝足物业公司签订的《XXXX前期物业服务合同》约定业主未能按时足额缴纳物业服务费的，应按物业服务费的千分之五向渝足物业公司支付违约金，但原告已书面承诺放弃。本院认为原告放弃违约金的请求系对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：
一、由被告叶颗棋在本判决生效后十日内给付原告重庆渝足物业管理有限公司2015月3月至2017年8月期间的物业服务费及公摊费共计3874元；
二、驳回原告重庆渝足物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告叶颗棋负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 邓美玲
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 邓茹双