广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终12392号
上诉人（原审被告）：广州市番禺区沙湾房地产开发公司。住所地：广州市番禺区沙湾镇沙湾大道*号。
法定代表人：梁文纪，经理。
委托诉讼代理人：张文智，广东环球经纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李卓锋，广东环球经纬律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：胡策虎，男，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：刘焱，广东鹏瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘国华，广东鹏瑞律师事务所律师。
上诉人广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾地产公司）因与被上诉人胡策虎房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初10192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沙湾地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回胡策虎一审全部诉讼请求；2.本案的一、二审案件受理费由胡策虎承担。事实与理由：一、本案证据已充分证明迟延办出产权证是因为行政部门严重超期审批这一非沙湾地产公司自身原因造成的，一审判决对此未予采信并判决沙湾地产公司承担违约责任是错误的。第一，行政主管部门存在超期审批的行为，审批时间严重超出房地产企业的合理预期。《不动产登记暂行条例》第二十条规定“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”《行政许可法》第四十二条规定“除可以当场作出行政许可决定的外，行政机关应当自受理行政许可申请之日起二十日内作出行政许可决定。二十日内不能作出决定的，经本行政机关负责人批准，可以延长十日，并应当将延长期限的理由告知申请人。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。”根据前述规定，行政主管部门应在30个工作日内办理房屋初始登记（大确权）。2016年1月，沙湾地产公司申请对该小区4、x座进行初始登记，但行政主管部门提出需要再次核定出让金后才能办理初始登记。沙湾地产公司于2016年3月向行政主管部门提交相关资料配合办理重新核定出让金事宜。行政部门迟迟未核定出让金数额，沙湾地产公司于2016年9月致函催促，行政部门10月复函称仍需核定。但是直到2017年7月26日，行政主管部门才向沙湾地产公司出具《告知函》通知补交出让金，沙湾地产公司收到《告知函》次日即补交了出让金，2017年9月，取得广州市番禺区沙湾镇龙岐路xxx号x座xxx房（以下简称涉讼房屋）的初始登记。行政主管部门的审批期限长达480多天，超过了法律法规规定的期限，也超出了沙湾地产公司的合理预期。第二，因政府原因导致办证时间迟延，根据法律和合同规定，沙湾地产公司无需承担违约责任。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。……”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，一审判决认定沙湾地产公司逾期办证及承担违约责任是错误的。另根据《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条第二款第三项“如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。”本案中，由于行政主管部门原因导致办证延误的480天时间不应纳入办理产权证的时间，不能将行政主管部门严重超期审批的责任归于沙湾地产公司。如扣除政府部门480多天的超期核定时间，根本不存在胡策虎诉称的逾期办证的情形。综上，一审判决未采信本案行政主管部门超期审批的事实，认定沙湾地产公司逾期办证、承担违约责任是错误的。二、一审判决认定事实不清,办证时间的起算应以胡策虎交齐房款的时间为起算点。第一，根据《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条约定：《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更如下：第2点“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……”，该约定明确同时满足交齐房价款以及办理收楼手续，并且从两者的后者时间作为办理产权证的起算点，并不是只要任何时候交齐房款均单纯以收楼的时间为办理产权证的起算时间。第二，双方所约定是“交齐房价款”，而不是支付了《商品房买卖合同》所约定的合同金额，因为房屋建成后，国土房管部门要对房屋进行测量，《商品房买卖合同》所约定的面积只是报建的面积，两者存在一定差异，很可能要进行多退少补，该《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十条也明确约定了房屋面积差异的处理，也就是双方也明确《商品房买卖合同》只是暂定的金额，允许合同总额会进行变化，并且合同面积与测量面积不一致的，如不按照测量面积补交房差款项及开具发票是无法办理产权证的。既然《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条明确约定是“交齐房价款”也包括补（退）房差的款项在内，而胡策虎补交房差款项的时间是2017年6月16日，该时间后于收楼时间，应从次日即2017年6月17日起算办理产权证的时间而不从收楼时间开始计算。三、一审判决认定的违约金标准缺乏事实及法律依据，即使认定沙湾地产公司违约，也应调低违约金。第一，《商品房买卖合同》第二十二条已全面变更为附件七《本合同补充协议》的第十三条，即原来《商品房买卖合同》第二十二条约定按照商品房总价款的0.05%的标准计算违约金的条款已没有约束力，现一审判决依据变更前的条款进行判决显属错误，应根据变更后条款的约定来处理，而变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算，同时胡策虎主张的违约金标准严重过高，也应调到按照银行同类贷款利率计算。第二，胡策虎实际已接收房屋，是否按照约定办妥产权证，对胡策虎不存在实质的影响，即使认为存在损失，司法实践一般是以银行贷款利率作为损失的标准，而胡策虎主张每日万分之五的标准严重过高，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以考量，并作出裁决。”之规定，该标准应降低，按照银行同期同类贷款利率计算较为公平、合理。
胡策虎二审答辩称：不同意沙湾地产公司的上诉请求，同意一审判决。
胡策虎于2017年12月4日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判决沙湾地产公司支付逾期办理房地产权证违约金145941元（违约金以房款总价1269053元自2017年3月29日按0.05%/日计至2017年11月15日止）；2.本案诉讼费用由沙湾地产公司承担。
一审法院认定事实：
2014年3月5日，沙湾地产公司作为甲方（卖方）与胡策虎作为乙方（买方），签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201403115627）及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房为涉讼房屋，合同约定建筑面积共86.1142平方米，套内建筑面积73.5675平方米，共有分摊面积约12.5467平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17086.35元，总金额1257000元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的30.79%，即387000元，剩余房款870000元于2014年3月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年3月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十三条对《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。
合同签订后，胡策虎分别于2014年2月24日、2014年3月5日、2014年10月15日向沙湾地产公司缴交了涉讼房屋的预售定金20000元、首期款367000元和尾期款870000元。
2015年3月21日，沙湾地产公司向胡策虎出具《收楼通知书》，通知其于2015年3月28日前办理涉讼房屋的收楼手续。
2017年6月16日，因涉讼房屋存在面积差异，胡策虎与沙湾地产公司签订了《<商品房买卖合同>购房面积误差补充协议》。同日，胡策虎向沙湾地产公司补缴了涉讼房屋的面积差价款12053元。
2017年9月24日，广州市番禺区不动产登记中心向沙湾地产公司出具《广州市房地产初始登记告知书》，告知其位于番禺区××龙××号（单）、xxx号16梯～23梯、xxx号4座、x座房屋的初始登记已核准登记，涉讼房屋在所列房屋清单之中。
2017年10月4日，沙湾地产公司向胡策虎出具了《办理<不动产权证>通知》，要求胡策虎收到通知之日起五个自然日内递交办证资料及费用以办理产权证。
2017年10月7日，沙湾地产公司接受胡策虎递交的办证资料，并向其出具了《申办<不动产权证>收件回执》。
2017年11月3日，广州市番禺区不动产登记中心出具了《受理回执》，受理涉讼房屋的增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记。
2017年11月15日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的不动产权证书，其上载明涉讼房屋权利人为胡策虎。
2017年11月22日，沙湾地产公司向胡策虎寄送《“金沙湾花园”四区商住小区领取<不动产权证>通知书》，通知胡策虎自收到通知之日起3日内领取不动产权证，该通知书于2017年11月24日妥投。
2017年11月27日，胡策虎领取了涉讼房屋的不动产权证书。
在庭审中，双方均确认胡策虎已向沙湾地产公司支付了涉讼房屋购房款1257000元及面积差价款12053元；胡策虎于2015年3月27日对涉讼房屋进行了验收，但发现现场存在一些细小的工程问题并要求修复，于2015年4月18日确认修复完成后办理了收楼手续。
双方的争议焦点在于沙湾地产公司是否存在逾期办证的问题。胡策虎主张《广州市商品房买卖合同（预售）》约定交楼时间为2015年3月28日，其认为自合同约定的收楼时间2015年3月28日起730天内即2017年3月28日前，沙湾地产公司应为其办妥房产证，事实上直至2017年11月27日，胡策虎方才领取到涉讼房屋的不动产权证。沙湾地产公司认为其并不存在逾期办证的情形，《补充协议》第十三条对《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十条、第二十二条关于办理产权登记期限的约定进行了变更，变更为“交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证”，即满足交齐房价款和办理收楼手续两个条件，方才计算办证的期限。涉讼房屋的房价款包括两部分：合同约定的房价款1257000元及面积差价款12053元。胡策虎于2015年4月18日办理收楼手续，于2017年6月16日方才支付最后一笔房价款即面积差价款，因此，办证期限应从2017年6月16日起计730天。在不考虑补面积差价款的情况，合同对办证时间作出了顺延的约定，即如按揭银行或者政府相关单位不予以办证协助等非沙湾地产公司原因造成办证延迟的，办证时间相应顺延。现涉讼房屋迟延办证的原因是政府要对土地出让金重新核算，2016年3月17日沙湾地产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，沙湾地产公司于次日缴款完毕，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间应当予以扣减。对此，沙湾地产公司提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》《告知函》《土地出让金缴款通知单》及《广州市非税收缴款通知书》予以证明。胡策虎对沙湾地产公司的抗辩意见不予确认，认为其已于2014年缴清了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的1257000元房价款，之所以拖延至2017年6月16日补缴面积差价款，是因为沙湾地产公司耽误了办理初始登记的时间，进而耽误了缴纳差价的时间；此外，未及时补缴土地出让金导致逾期办证的原因在于沙湾地产公司，且重新核算土地出让金并非不可抗力，沙湾地产公司应依合同约定承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任。
一审法院认为：
胡策虎与沙湾地产公司就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。根据合同约定，该商品房按套出售，总金额为1257000元，沙湾地产公司应当在胡策虎交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，如因沙湾地产公司未履行相关义务造成房地产权证未能在约定期限办妥的，沙湾地产公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准支付违约金。关于上述合同约定中的“房价款”应否包含面积差价款的问题，一审法院作如下分析：一方面，合同中明确约定涉讼房屋总金额为1257000元；另一方面，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，故在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》时，面积差价款并非必然发生且具体金额尚不明确，有可能出现退或补的情况。因此，一审法院认为合同约定中的“房价款”并不包含面积差价款，而仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额。另就胡策虎接收涉讼房屋的时间，双方均确认胡策虎于2015年3月27日对涉讼房屋进行了验收，但因一些工程问题需要修复，故直至2015年4月18日修复完成后办理了收楼手续，故一审法院对沙湾地产公司称胡策虎于2015年4月18日接收涉讼房屋的主张予以采信。因此，胡策虎已于2014年10月15日将合同约定的1257000元涉讼房屋总房价款缴交完毕，并于2015年4月18日接收了涉讼房屋，沙湾地产公司应在2015年4月19日起计730天内，即2017年4月17日前办妥涉讼房屋的不动产权证书。沙湾地产公司在庭审中辩称未办理涉讼房屋产权登记的原因在于政府部门重新核算土地出让金的审批时间过长，该审核期间应当扣减。然而，沙湾地产公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续，按期支付土地出让金是其法定的合同义务之一，其应对此有相应的预期。现沙湾地产公司未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，故沙湾地产公司的该项答辩事由，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。现国土部门于2017年11月15日才核发了涉讼房屋的不动产权证书，该时间已超过了合同约定的前述办证期限，故沙湾地产公司应就其逾期办证的行为向胡策虎支付违约金。
关于沙湾地产公司应付违约金的数额。《补充协议》对《广州市商品房买卖合同（预售）》关于办理产权证的期限作出了变更，但并未明确对逾期办证的违约责任进行变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”因此，对于沙湾地产公司主张《补充协议》对违约责任进行了变更，违约金标准应按中国人民银行同期同类贷款利率计算的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采信。如前所述，涉讼房屋总房价款为1257000元，因此，该违约金应以1257000元为本金，按每日0.05%的标准（即每日628.5元），自2017年4月18日起计算至2017年11月14日止（不动产权证书出证之日为2017年11月15日）。因此，沙湾地产公司应向胡策虎支付逾期办证违约金132613.5元（628.5元×211天），胡策虎诉请中超过上述金额的部分，一审法院不予支持。沙湾地产公司抗辩违约金应计至产权证受理回执注明的房产证的出证时间为止，理据不成立，一审法院亦不予采纳。
综上所述，一审法院对胡策虎的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2018年4月11日作出一审判决：一、广州市番禺区沙湾房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向胡策虎支付迟延办理不动产权证书的违约金132613.5元；二、驳回胡策虎的其余全部诉讼请求。如果广州市番禺区沙湾房地产开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3219元，由胡策虎负担294元，广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担2925元。
本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，涉讼《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七《本合同补充协议》第十三条第2点约定“如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延”。二审中，胡策虎没有提交证据，沙湾地产公司提交了如下证据材料：1、“穗房交登（业务）函﹝2015﹞号”《补正资料通知书》，拟证明2016年1月5日，番禺区国土局通知申请人“补出让”，需重新核定出让金；2、广州市番禺区房地产交易中心的《业务受理回执》，拟证明2016年3月17日，番禺区房地产交易中心受理“补出让”；3、沙湾地产公司2016年9月13日《关于先行办理“金沙湾花园”四区商住小区4座、x座初始登记的申请》，拟证明2016年9月13日，沙湾地产公司发函催促广州市国土资源和规划局办理初始登记；4、“穗番国规函〔2016〕695号”《广州市番禺区国土资源和规划局关于金沙湾花园四区4座、x座初始登记的复函》，拟证明2016年10月10日，广州市番禺区国土资源和规划局复函“待调整后再办理”，沙湾地产公司发函催促国土部门后国土部门仍表示不能及时办理；5、广州市番禺区国土资源和规划局2017年6月22日《告知函》，拟证明至2017年6月22日，广州市番禺区国土资源和规划局才通知申请人补缴出让金，审批期限长达480天；6、广州市国土资源和规划委员会2017年7月26日《土地出让金交款通知单》，拟证明2017年7月26日，广州市国土资源和规划委员会通知“缴纳土地出让金”；7、《广东省非税收入（电子）票据》，拟证明2017年7月27日，沙湾地产公司缴纳土地出让金；8、“登记字号：17登记02615644”《广州市房地产初始登记告知书》，拟证明2017年9月24日，番禺区不动产登记中心“核准登记”。胡策虎对前述八份证据回应称，证据材料的真实性、合法性由法院认定，但与本案无关联性，并称一审法院已经查明了这些证据材料反映的事实。关于沙湾地产公司主张因行政机关延误导致办证延迟的问题，胡策虎认为其只要交清合同约定的购房款，沙湾地产公司就必须在合同约定期限内办理房产证；沙湾地产公司没有办理好涉讼房屋的初始登记和大确权，责任在沙湾地产公司；沙湾地产公司主张行政机关延迟无需承担违约责任的依据不够，需进行行政确认或行政诉讼，不宜直接认为是行政机关原因无法按时办理产权证相关手续，沙湾地产公司的主张是推脱责任的行为。
本院认为，一审法院对于双方当事人就涉讼房屋所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的效力认定准确，论理清晰，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认并不再赘述。针对沙湾地产公司的上诉，二审争议焦点为沙湾地产公司是否存在迟延办证的违约行为，应否承担迟办证违约责任，以及迟办证违约金的计付期间、标准等问题，对此，具体分析如下：
首先，虽然上述涉讼合同第二十一条、第二十二条明确约定了沙湾地产公司应承担的办证义务及违约责任，但补充协议第十三条第2款将上述合同条款约定的办证时间变更为“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证”。沙湾地产公司以上述补充协议第十三条第2款中的“房价款”包含面积补差款，而胡策虎于2017年6月16日才补交面积补差款，该时间晚于胡策虎收楼时间为由，上诉主张应从2017年6月17日起计算办证期间，但一方面，双方当事人签约时明确约定了涉讼房屋的总房价款金额；另一方面，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差，且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，即面积差价款并非必然发生，签约当时亦无法明确面积差价款的具体金额，故补充协议第十三条第2款中的“房价款”仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额，并不包含面积补差款，沙湾地产公司对此所提上诉主张缺乏充分理据，本院不予采纳。一审法院根据双方举证，认定胡策虎已于2014年10月15日付清合同约定的房价款1257000元并于2015年4月18日接收了涉讼房屋，认定沙湾地产公司应从2015年4月19日起计730天内办妥涉讼房屋的房地产权证，并无不当。而涉讼房屋于2017年11月15日才登记至胡策虎名下，明显超出了合同约定的办证期限，故沙湾地产公司存在迟延办证的违约行为。
其次，对于沙湾地产公司上诉主张的土地出让金问题，一审法院对此已作详尽分析及认定。沙湾地产公司在二审中虽然提交了八份证据材料，但该材料形成于本案一审之前，并非二审新证据，亦不足以证明沙湾地产公司的上诉主张或推翻一审相关认定，故沙湾地产公司的该项上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，沙湾地产公司应依约承担迟延办证的违约责任。
最后，对于本案所涉迟延办证违约金的计算标准、计付期间问题。根据涉讼合同及补充协议的约定，对于沙湾地产公司的迟延办证违约行为，沙湾地产公司应从办证期限届满之次日起，每日按合同约定的总房价款的0.05%的标准计付违约金。一审法院据此判令沙湾地产公司应按每日0.05%的标准计付迟延办证违约金，合法有据。沙湾地产公司认为上述违约金的标准过高，要求调整为按照银行同期同类贷款利率计算的上诉意见，没有充分理据，亦不符合合同约定，本院不予采纳。基于双方合同及补充协议约定，考虑到公平原则，本案迟延办证违约金应计至涉讼房屋的产权登记至胡策虎名下之日即2017年11月15日止，而一审法院违约金计算至2017年11月14日止，处理欠妥，但胡策虎并未提出上诉，本院对此不再调整。
对于双方当事人均未提出上诉的一审其余判项及认定，本院不作审查并予以维持。
综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。沙湾地产公司的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2952元，由上诉人广州市番禺区沙湾房地产开发公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年七月二十四日
书记员 杨仁义
李倩妤