广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015）惠中法民四终字第881号
上诉人（原审被告)吴美州，男，汉族，1957年12月3日出生，住址：惠州市惠城区，
委托代理人贺鸿德、黄小琼，均系广东鸿浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)苏世尧，男，汉族，1984年6月6日出生，住址：惠州市惠城区，
委托代理人余国文，广东力臣律师事务所律师。
原审原告黄春青，女，1985年5月10日出生，住址：香港，
上诉人吴美州因租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2015)惠城法民三初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
被上诉人苏世尧原审诉称：被告于2011年6月11日与何雪光签订了《房屋租赁合同》，承租了位于惠州市××××号档铺，合同期为3年，自2011年8月1日起到2014年8月1日止，租金每月3500元。在2013年，原告向何雪光购买了被告所承租的房屋，原告成为了被告所承租房屋的产权人，因此，被告与何雪光的《房屋租赁合同》实际上转为了原告与被告之间的出租承租合同关系。双方的合同履行到了2014年8月1日，合同到期，原告考虑提高租金为每月7000元，被告不同意提高租金。原告要求被告如不同意接受，将承租的房屋返还给原告，但是，被告拒绝返还，并提出要原告赔偿装修费15万元的无理要求，对原告的房屋进行占用。综上所述，原告在合同到期，要求被告返还出租房屋，而被告拒绝返还的无奈情况下，原告为了维护自己的合法权益，因此，特提起诉讼，恳请法院依法判令：1、被告返还出租物给两原告。2、被告支付租金（使用费）人民币21000元给两原告（以上的使用费暂以每月7000元自2014年8月至10月共3个月计算，以后的使用费按照被告实际使用的时间另计到被告返还两原告的出租物时止)。3、由被告承担本案的全部诉讼费用。
上诉人吴美州原审辩称：一、被答辩人要求答辩人按每月7000元支付房屋占用使用费无事实及法律依据。租赁合同期限届满后，按照双方口头约定，答辩人每月均按时向被答辩人缴纳4500元的租金款项，不存在拖欠被答辩人租金的情形。2014年8月1日，租赁合同期限届满后，答辩人一直与被答辩人协商处理续租事宜，经双方口头约定，被答辩人同意答辩人续租，答辩人则需每月向被答辩人支付4500元的租金。2014年9月2日答辩人将4500元租金款项通过银行转账汇入被答辩人账户。2014年10月期间，被答辩人突然告知答辩人将租金款项提高至7000元，如不同意则须立即搬迁。答辩人与被答辩人双方虽暂未能针对续租一事达成一致意见，但答辩人每月均向被答辩人支付4500元租金（房屋占用使用费）。现行法律、司法解释对承租人逾期腾房的占用使用费均无明确规定。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，据此，答辩人每月均向被答辩人支付4500元的款项，已足以支付涉案房屋占有使用费，不存在拖欠被答辩人租金的情形。另，被答辩人主张按每月7000元支付涉案房屋租金，但未提供有证明力的证据材料予以佐证。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法解释》第九十条规定，原告应对其主张承担举证不能的不利后果。且根据市场规律，商铺租金的年增长率为10%-20%，答辩人要求将原租金从每月3500元提升至7000元，属无理要求。二、鉴于被答辩人在租赁合同期限届满时一直未将押金人民币3500元退还给答辩人，答辩人因未能获得退还押金才继续占用租赁房屋，答辩人对逾期占用房屋的行为不存在主观过错。三、若被答辩人与答辩人双方无法针对续租一事达成协议，则答辩人因租赁合同解除导致的装修损失，应由双方按照公平原则分担。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2011年6月11日，何雪光（甲方）与被告吴美州（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：将坐落于惠州市××××号档铺租赁给乙方，乙方租用后不得任意改变该物业用途，不得任意改变房屋原有结构，不得作非法活动场所，否则一切后果由乙方承担；甲方将本上下楼两层房屋租给乙方作为居住、商业用途，面积为上下76平方米，租金为每月3500元人民币，期限自2011年8月1日至2014年8月1日止。每月租金在当月5日前交付；乙方应付押金3500元，在双方任何异议下终止合同时，该押金甲方应退回给乙方。另查一，原告苏世尧从何雪光处购买了涉案房产（惠州市xxxx路x号之二商住楼首层xxx轴商场），并于2013年2月19日登记取得房产证（房产证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积：34平方米，房地产权属人：苏世尧、黄春青共有）。其后，原告苏世尧与被告吴美州在何雪光与吴美州签订的《房屋租赁合同》的基础上，将甲方名字由“何雪光”修改为“苏世尧”，乙方“吴美州”名字后加注“美州”二字，且甲方签名由“何雪光”修改为“苏世尧”，其他内容未变更。另查二，2009年12月29日，原告苏世尧与黄春青在香港登记结婚。经询问，原告黄春青确认其知道原告苏世尧将共有房产租赁给被告吴美州的事实，并对此无异。另查三，被告称2014年8月租赁合同期满后，被告与原告口头约定租金每月4500元，且被告按月支付原告租金，直至2015年3月，期间原告要求租金每月提高至7000元，原、被告就租金事宜未达成一致，酿成本诉。为此，被告提供一份中国农业银行惠州三环支行流水帐单，证明被告存在向原告支付租金的事实，显示如下：2014年1月6日3500元；2014年2月13日3500元；2014年3月6日3500元；2014年4月9日3500元；2014年5月5日3500元；2014年6月5日3500元；2014年7月4日3500元；2014年8月4日3500元；2014年9月2日4500元；2014年10月2日4500元；2014年11月7日4500元；2014年12月3日4500元；2015年1月3日4500元；2015年2月3日4500元。原告认可收到被告自2014年1月至2015年3月租金的事实，并提供一份中国农业银行对帐单，显示：2014年1月至8月收到租金为每月3500元，2014年9月至2015年3月租金为每月4500元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为:本案系房屋租赁合同纠纷。原告苏世尧与被告吴美州签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第二百三十六条“租赁合同届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案中，原告苏世尧与被告吴美州签订的《房屋租赁合同》自2014年8月1日届满，租赁期限届满后，被告继续使用涉案房产，原告对此没有提出异议，原《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期，综上所述，原告可以解除租赁合同。此外，被告向原告支付租金至2015年3月，被告应从2015年4月5日起至实际交还涉案房屋之日止向原告支付每月4500元租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告苏世尧与被告吴美州签订的《房屋租赁合同》。二、被告吴美州应于本判决生效之日起十日内将位于惠州市xxxx路x号之二商住楼首层xxx轴商场交还给原告苏世尧。三、被告吴美州应于本判决生效之日起十日内向原告苏世尧支付租金（租金计算方法：自2015年4月5日起，按4500元/月计至被告吴美州将房屋交还给原告苏世尧之日止）。四、驳回原告苏世尧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费213（原告已预交），由原告苏世尧负担76元、被告吴美州负担137元。
当事人二审的意见
宣判后，上诉人吴美州不服，向本院提起上诉称：上诉人在承租商铺经营了18年之久，且在2013年才花费25万元进行了装修，被上诉人恶意提高租金，迫使上诉人解除租赁合同，上诉人已遭受巨大经济损失。一审判决上诉人十日内搬迁，时间过于仓促，应当放宽至30日。另外，一审已查明上诉人支付了押金3500元，该押金应当予以退还，而一审未对该押金进行处理。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判上诉人三十日内将涉案商铺交还被上诉人，被上诉人退还上诉人押金3500元或抵扣上诉人应支付的押金。2、诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人苏世尧、原审被告黄春青答辩称：服从一审判决。
本院查明的事实
本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：被上诉人苏世尧与上诉人吴美州签订的《房屋租赁合同》合法有效，诉讼双方对此没有争议。该《房屋租赁合同》期限届满后，双方没有继续签订合同，但租赁关系继续履行，原审判决认定双方的租赁合同关系继续有效，租赁期限为不定期，该认定正确，本院予以认可。由于诉讼双方对于提高租金无法达成一致意见，被上诉人请求解除租赁合同符合法律规定，上诉人亦无异议，本院予以支持。上诉人认为一审给予其搬迁期限过短，请求延长至30日，考虑到一审判决至今已远远超过30日，上诉人理应有足够的时间搬迁，因此对于上诉人的该部分上诉意见本院不予采纳。至于本案上诉人提出的3500元押金的问题，被上诉人承认收取了该押金，但认为依据合同约定，只有在双方对于解除租赁合同没有争议的情况下才应退还押金。对此本院认为，本案租赁合同的解除并非上诉人违约造成，被上诉人没有理由扣留上诉人的押金，因此上诉人请求该押金用于抵扣其应付租金合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市惠城区人民法院(2015)惠城法民三初字第14号民事判决第一、二、四项及诉讼费的负担。
二、变更惠州市惠城区人民法院(2015)惠城法民三初字第14号民事判决第三项为：上诉人吴美州应于本判决生效之日起十日内向被上诉人苏世尧支付租金（租金计算方法：自2015年4月5日起，按4500元/月计至上诉人吴美州将房屋交还给被上诉人苏世尧之日止，上诉人吴美州已支付的押金3500元从租金中予以扣除）。
本案二审受理费213元，由上诉人吴美州负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾求凡
审判员 邹 戈
审判员 卫书平
二〇一五年十二月三十日
书记员 李 华
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。