江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏12民终1080号
上诉人（原审原告）：周祝平。
被上诉人（原审被告）：汤海涛。
委托诉讼代理人：周永福（特别授权），泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。
上诉人周祝平因与被上诉人汤海涛房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2015）泰民初字第01800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：周祝平为泰兴市济川街道鼓楼南路183号三间砖木结构平房的所有权人。2009年5月29日，周祝平（以下简称甲方）与汤海涛（以下简称乙方）签订《房屋及院落租赁合同》一份，约定由周祝平将上述房屋及院落出租给汤海涛做花卉仓库，租赁期限为2009年6月1日至2017年5月31日，租金为每年肆仟元，双方实行“先租后房”的原则，即乙方必须于每一承租年度开始之前（当年的6月1日前）向甲方交付此后一年的租金。租金支付办法：乙方通过银行支付租金。双方约定：若乙方不能按时交付租金，则甲方有权立即收回租赁房屋，并按本合同约定追索违约金。双方同时约定租赁期间乙方负责房屋、水电设施的全部维修，并承担全部费用。双方还约定了违约责任：若甲方无故收回房屋，则应向乙方支付违约金，违约金标准为叁万元。租赁期内，乙方擅自弃租的，则应向甲方支付违约金，违约金标准亦为叁万元。合同签订后，周祝平按约将房屋交付给汤海涛，汤海涛接受并使用了租赁房屋。汤海涛亦按约支付了2015年5月31日前的租金。但应于2015年6月1日之前支付的本租赁年度的租金未能按时支付。周祝平持诉称理由遂诉至原审法院，请求判令：1、解除其与汤海涛双方于2009年5月29日所签订的《房屋及院落租赁合同》，并判令汤海涛向周祝平支付违约金30000元；2、汤海涛立即完好无损地向周祝平交还其所承租的房屋及院落；3、汤海涛自2015年6月1日起至实际交还租赁标的物之日止按照每年4000元的标准向周祝平支付租金；4、本案诉讼费由汤海涛承担。
另查明，诉讼中，汤海涛于2016年1月4日向周祝平支付了4000元租金。汤海涛在庭审中提供了三份不同年份的收条以证明其对租赁房屋进行过维修，花费了费用，该三份收条均系诉讼中才出具的。
原审法院认为，1、周祝平与汤海涛签订的《房屋及院落租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。汤海涛承租周祝平房屋后，理应按照双方的约定及时给付租金。由于汤海涛未按约给付租金，周祝平要求解除租赁合同，汤海涛亦同意解除，故周祝平的该请求应予以支持。对于周祝平的违约金请求，因双方对延迟给付租金的违约金标准约定不明，根据我国合同法的相关规定，违约金应当与实际损失相当，结合本案实际情况，应酌情按年利率6%的1.3倍计算汤海涛迟延给付租金的利息损失182元作为汤海涛应给付的违约金。2、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现周祝平主张汤海涛立即向周祝平交还其所承租的房屋及院落，并支付自2015年6月1日起至实际交还租赁标的物之日止按约定的租金标准每年4000元支付租金的诉讼请求，依法应予以支持。但周祝平主张所谓房屋和院落返还时完好无损的标准，原审法院认为应指汤海涛正常合理使用且排除人为故意毁损状态为宜。对于汤海涛辩称要求周祝平返还维护房屋的相关费用的意见，因其所举维修房屋的证据不充分，且双方合同约定租赁期间汤海涛负责房屋、水电设施的全部维修，并承担全部费用，故对该意见不予采纳。对于汤海涛提出“解除租赁合同后，应对房屋租金根据双方约定多退少补”的意见，原审法院认为该意见符合情理，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除周祝平与汤海涛于2009年5月29日签订的《房屋及院落租赁合同》。二、汤海涛于判决生效之日起五日内返还其租赁的位于泰兴市济川街道鼓楼南路183号的三间砖木结构平房及院落给周祝平。三、汤海涛于判决生效之日起十日内向周祝平支付自2015年6月1日起至实际返还房屋及院落之日止的房屋租金（按约定的租金标准4000元/年计算）及违约金182元。因汤海涛已给付截止至2016年5月31日的租金4000元，双方的租金按照原约定标准计算至汤海涛实际返还房屋及院落之日，多退少补。四、驳回周祝平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取300元，由汤海涛负担。
上诉人周祝平不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认为“双方对延迟给付租金的违约金标准约定不明”错误，双方所订租赁合同明确约定如被上诉人弃租的，则应向上诉人支付3万元违约金，被上诉人正是以其不按期支付租金的行为来达到其“擅自弃租”的目的，因此被上诉人应按三万元标准支付违约金。2、原审判决认为上诉人主张房屋和院落返还时完好无损的标准应指被上诉人正常合理使用且排除人为故意毁损状态为宜错误，双方约定的租金4000元仅为象征性租金，上诉人的本意是通过被上诉人的租赁使用而保全房屋，且合同第六条特别约定租赁期间被上诉人负责房屋、水电设施的全部维修，并承担全部费用，因此原审判决对上诉人的该项诉讼请求予以驳回错误。综上，原审判决认定事实不全面，导致判决有违公正，请求二审撤销原审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人汤海涛答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人周祝平当庭陈述，其曾在2013年9次向被上诉人发送手机短信，用以催租和要求被上诉人维修房屋，该短信内容保存在其手机中，其希望作为证据提交给法院，但是上诉人在庭后规定的时间内未向本院提供上述证据材料；被上诉人汤海涛认为，上诉人对此在一审庭审中已经说清楚了，确实存在催租的短信，但是被上诉人延迟交付租金是得到上诉人认可的。同时被上诉人汤海涛向本院提供《通知》和EMS快递单各一份，用以证明一审判决后被上诉人立即与上诉人对接交房事宜。上诉人承认收到该通知，但对交房事宜不予认可。
原审法院经审理查明的以上事实，有双方签订的《房屋及院落租赁合同》、房屋产权证以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院依法予以确认。
经双方当事人确认，本案二审期间的主要争议焦点为：1、被上诉人应支付违约金金额的认定；2、上诉人主张“完好无损地返还房屋”标准的认定。
本院认为：合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被上诉人汤海涛与上诉人周祝平签订《房屋及院落租赁合同》，租赁上诉人所有的平房及院落作花卉仓库，双方约定如被上诉人不能按时交付租金，则上诉人有权立即收回租赁房屋，并按合同约定追索违约金。该合同第八条违约责任条款中又明确约定，租赁期内，被上诉人擅自弃租的，则应向上诉人支付三万元违约金。后因被上诉人未能按照上述约定，于2015年6月1日前按时支付本租赁年度的租金，上诉人据此诉至原审法院、要求解除双方间的租赁合同并主张被上诉人支付相应的违约金符合合同约定，原审法院对此予以支持正确。案涉租赁合同系因被上诉人未能按约支付合同租金致上诉人行使约定解除权，主张要求解除，且目前合同尚未到期，故租赁房屋闲置期间的合理损失应被认定为被上诉人的违约行为给上诉人造成的实际损失，综合考虑案涉房屋的租金及实际使用情况，本院酌定该项损失为1000元。因合同约定的违约金三万元明显过分高于实际损失，被上诉人亦认为合同约定的违约金过高、请求予以调整，故本院酌情认定被上诉人应支付的违约金为1300元，上诉人认为被上诉人应支付三万元违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院按照延迟交付租金的相关利息损失认定上诉人的实际损失有所欠妥，本院予以纠正。关于上诉人主张“完好无损地返还房屋”的标准问题，被上诉人租赁案涉房屋及院落的用途系作花卉仓库，而非一般居住用房或经营用房，且上诉人亦自认案涉房屋系建于八十多年前的砖木结构平房，自建成以来未进行过翻新或修建，故原审法院综合相关案情、认定上诉人主张“完好无损地返还房屋”的标准应指被上诉人正常合理使用且排除人为故意毁损状态为宜并无不当，应予维持。上诉人并未提供任何证据证明存在因被上诉人的行为导致案涉房屋严重受损、不符合租赁初期交付使用的原有状态等情形，故对其该项上诉理由，本院亦难以支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但违约金认定略有不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省泰兴市人民法院（2015）泰民初字第01800号民事判决主文第一、二、四项和诉讼费负担部分；
二、撤销江苏省泰兴市人民法院（2015）泰民初字第01800号民事判决主文第三项；
三、被上诉人汤海涛于本判决生效之日起十日内向上诉人周祝平支付自2015年6月1日起至实际返还房屋及院落之日止的房屋租金（按约定的租金标准4000元/年计算）及违约金1300元，双方的租金按照原约定标准计算至被上诉人汤海涛实际返还房屋及院落之日，多退少补。
如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费600元，由上诉人周祝平负担500元，被上诉人汤海涛负担100元（此款项上诉人周祝平已预交，被上诉人汤海涛应负担部分在其履行判决确定的给付义务时一并返还上诉人周祝平）。
本判决为终审判决。
审判长 于 焱
审判员 王小莉
审判员 刘艳生
二〇一六年七月二十九日
书记员 侯永羚