广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民再99号
抗诉机关：广东省人民检察院
申诉人（一审原告、二审上诉人）：周正修，男，1949年11月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：陈启荣，广东经国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周泳秀，广东经国律师事务所实习律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：广州中源投资有限公司，住所：广州市越秀区麓苑路39号大院2号。
法定代表人：陈立杰，总经理。
委托诉讼代理人：孟清，该公司职员。
委托诉讼代理人：张明慧，该公司职员。
申诉人周正修因与被申诉人广州中源投资有限公司（以下简称中源公司）合同纠纷一案，不服本院（2013）穗中法民五终字第883号民事判决，向广东省人民检察院申诉。广东省人民检察院于2016年9月19日作出粤检民（行）监（2016）44000000149号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2016年10月21日作出（2016）粤民抗156号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。广州市人民检察院指派检察员崔秀丽、书记员符扬出庭。周正修的委托诉讼代理人陈启荣，中源公司的委托诉讼代理人孟清、张明慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广东省人民检察院查明，周正修委托广东经国律师事务所分别于2011年6月27日和2011年7月18日向中源公司寄送两份律师函。在律师函中，周正修就《麓景台烂尾楼业主委托续建合同》（以下简称《续建合同》）的履行以及委托售房等事宜向中源公司提出交涉。
2013年11月7日，周正修收到中源公司交付的售房款987945元，并协助办理了涉案房屋过户手续。
2010年10月25日至2014年8月15日期间，中源公司的股东持股情况为：陈俊彪持股16%，高春立持股16%，李俊英持股33%，姜维纳持股32%，张少青持股15%，刘武华持股15%，其中，徐世强任公司监事，高春立任公司执行董事兼经理。
广州市金宇投资有限公司（以下简称金宇公司）法定代表人为陈俊彪，陈俊彪持有金宇公司40%股份。2011年8月29日至2014年8月20日期间，广州市泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）法定代表人为陈俊雄，陈俊彪持有泰和公司85%股份。其中，徐世强任泰和公司监事。
苏开适自2010年10月起至2014年2月止分别在金宇公司、泰和公司工作。
2011年8月25日，李干伟通过其名下中国建设银行账户向苏开适银行账户转账存入1322713元。2014年8月1日，中国建设银行广东省分行个人贷款中心向李干伟名下中国建设银行账户存款200万元，该笔款项注明为给钟羽的贷款。2014年8月12日，李干伟通过其银行账号向张少春转账200万元。
2010年4月至2015年12月期间，李干伟名下的中国建设银行账户与中源公司名下的中国建设银行账户之间存在数百笔款项往来。其中，李干伟还通过银行账户以“工资”、“差旅费”、“报销”等名目向中源公司支取多笔费用。
2012年7月11日至2014年7月11日期间，广州市供电局越秀分局对涉案房屋收取的13笔电费中有12笔电费明细及收费时间与中源公司名下银行账户代扣电费情况完全吻合。
经检察机关询问，苏开适第一次陈述，其与李干伟并不认识也没有经济往来，其用于购买涉案房屋的购房款主要来自其个人账户的积蓄及向亲戚朋友借款，并分几笔存入其购房账户。同时，苏开适还陈述，其于2014年委托了中源公司找来的李干伟帮其卖房，李干伟将卖房的收款转入了其湛江的工行账户。苏开适第二次陈述，其与李干伟为朋友关系，其系受李干伟的委托，代李干伟持有涉案房屋，并提供了一份由李干伟于2013年11月28日出具的《承诺书》复印件予以证明。
广东省人民检察院抗诉认为，本案的焦点问题为中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》是否存在恶意串通的情形。（一）本案有新证据证明中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》并非真实交易。
第一，苏开适与中源公司存在特殊的关联关系。根据检察机关调查核实，苏开适的社保缴费情况表明，苏开适于2010年10月至2011年10月期间在金宇公司工作。而根据金宇公司、中源公司的工商登记资料显示，陈俊彪为金宇公司的法定代表人，且持有中源公司16%的股份，是中源公司的六大股东之一。可见，苏开适作为陈俊彪直接管理控制的员工，其与中源公司之间具有特殊关联关系。《房屋买卖合同》签订的时间为2011年6月23日，正处于苏开适在金宇公司工作期间。而实际上，苏开适于2011年11月至2014年2月期间所工作上班的泰和公司，其控股股东仍为陈俊彪（陈俊彪持有泰和公司85%股份）。
第二，苏开适所支付的购房款并非自有资金，而是来自与中源公司有特殊关系的关联方。首先，从苏开适本人的经济收入和财务状况来看，其并不具备一次性支付购房款的经济能力。苏开适购买涉案房屋时31岁，从其2009年1月至2011年12月期间的社保缴纳情况来看，其每月平均工资只有2、3千元，即便按照苏开适在检察机关陈述时所说的每月4千多元收入来算，一次性支付132万余元的购房款需要苏开适至少工作28年，显然已超出苏开适的经济能力。其次，本案有新证据证明，苏开适用于支付的购房款来自与中源公司经济往来密切的特殊关系人。虽然从形式上看，苏开适于2011年8月25日通过银行转账的方式从其名下的中国建设银行账户转账1322713元，但根据苏开适账户的流水清单显示，就在2011年8月25日苏开适向中源公司支付购房款的半个小时之内，案外人李干伟通过其名下的中国建设银行账户向苏开适转账存入1322713元。可见，该笔转账款项即为苏开适的购房款来源。而中源公司的中国建设银行账户流水清单显示，李干伟与中源公司存在密切的经济往来，李干伟甚至经常向中源公司支取“工资”、“差旅费”、“报销”等费用。与此同时，在检察机关的询问笔录中，苏开适第一次陈述其与李干伟并不认识，且没有经济往来，而在第二次陈述中，苏开适却陈述其系代李干伟持有涉案房屋。可见，苏开适用于支付涉案房屋的购房款系由中源公司通过李干伟提供的可能性极大。
至于苏开适与李干伟的关系问题，苏开适在检察机关第一次询问笔录中陈述，其与李干伟并不认识，没有任何经济往来，而在第二次询问笔录中，苏开适却改口陈述其与李干伟是十几年的朋友关系，其在本案中系代李干伟持有涉案房屋。可见，苏开适的陈述前后矛盾。检察机关认为，尽管苏开适在第二次陈述中自述其与李干伟认识有十来年，但苏开适对于李干伟是哪里人、经营的公司叫什么名字等基本情况均不知情。且苏开适对于其与李干伟之间的房屋代持关系仅提供了李干伟出具的《承诺书》复印件予以证明。故对于苏开适陈述其与李干伟是十几年的朋友、其代李干伟持有涉案房屋等主张，不予采信。
第三，中源公司并未将涉案房屋交付给苏开适使用，涉案房屋一直由中源公司控制。一审庭审中，中源公司、苏开适均陈述，在签订房屋买卖合同以及支付购房款之后，中源公司于2011年11月将涉案房屋交付给苏开适占有使用。而房地产登记信息也显示，涉案房屋已于2013年11月11日登记在苏开适名下。然而，结合广州市供电局越秀分局出具的涉案房屋电费缴纳清单以及中源公司名下的中国建设银行账户流水清单看，自2012年7月11日至2014年7月11日期间，广州市供电局越秀分局对涉案房屋收取的几乎每一笔电费均能在中源公司的上述银行账户流水清单上找到相应记录。包括电费数额、收费时间、代扣单位等都完全吻合。苏开适在检察机关询问笔录中陈述其从未缴纳过涉案房屋的水电费。由此可见，自2011年6月23日中源公司代理周正修与苏开适签订涉案房屋买卖合同至2014年7月李干伟代理苏开适将涉案房屋再次转让给案外人期间，涉案房屋一直由中源公司管理和控制，并未真正交付给苏开适占有使用。
第四，李干伟代理苏开适将涉案房屋出售给现有产权人的相关事实和情节进一步证明，苏开适并未基于本案房屋买卖合同成为涉案房屋的真实产权人。2014年6月20日，李干伟作为苏开适的委托代理人与案外人钟羽签订《存量房买卖合同》，约定苏开适将涉案房屋转让给案外人钟羽。合同约定的房屋转让价款为289万元。该次房屋买卖交易存在以下异常情形：首先，苏开适作为房屋产权人，在该次房产交易中始终未出面处理，而是公证委托李干伟全权代理，苏开适在检察机关第一次询问笔录中陈述其与李干伟并无亲属及朋友关系，这种代理关系显然与常理不符。其次，该次房产交易的购房款直接转入了李干伟的私人账户，且没有证据显示李干伟将该笔购房款转交给了苏开适。经查询李干伟名下的中国建设银行账户流水清单显示，中国建设银行广东分行个人贷款中心于2014年8月1日将放贷给购房人钟羽的200万元房屋贷款直接划入李干伟的账户。2014年8月12日，李干伟从该账户中支取了200万元给案外人张少春兴业银行的账户。除此之外，李干伟的账户于2014年8月1日至2015年12月23日期间再无支取过数额为200万元的款项，也没有出现向苏开适的转账记录。
第五，苏开适在本案中存在虚假陈述，有意隐瞒案件事实。在一、二审及涉案房屋强制过户过程中，苏开适作为直接当事人，均未出面，而是由代理律师或者李干伟负责处理。在检察机关两次询问中，苏开适前后陈述矛盾，且难以自圆其说，苏开适显然是有意隐瞒和混淆案件事实。苏开适在检察机关第一次询问笔录中陈述其与李干伟不认识，也不存在经济往来，但银行流水清单显示，李干伟于2011年8月25日向苏开适转账1322713元用于支付购房款；苏开适陈述其用于购房的款项系通过个人存款、向亲戚朋友借款筹集，但实际上其购房款系由李干伟一次性银行转账存入；苏开适陈述其委托李干伟出售涉案房屋，李干伟将售房款转给其湛江的银行账户，但实际上李干伟并未将售房款转给苏开适。在检察机关的第二次陈述中，苏开适完全推翻了其第一次陈述内容，主张其与李干伟是十几年的朋友关系，涉案房屋系由其代李干伟持有。
此外，涉案房屋买卖还存在以下与常理不符的情形：一、房屋交易价格约定不符合交易习惯，有违常理。在正常的房屋买卖中，房屋的交易总价通常为整数万，且不会做明细约定。涉案房屋买卖的交易总价为1342713元，精确到了“1元”，且在苏开适提交的《房屋买卖意向书》、《房屋买卖合同》中，中源公司与苏开适还约定了该交易总价的具体构成：房价为987945元；续建费为354768元。该交易价格的约定与周正修和中源公司签订的《续建合同》中约定的委托出售低价完全一致。如果中源公司和苏开适没有某种特殊关系，作为理性的经济人和善意代理人，在当时房价看涨的经济环境下，中源公司不可能以该“特殊底价”将涉案房屋出售给苏开适，双方也没有任何理由在房屋买卖合同中对交易总价进行拆分。其二，在周正修拟追究中源公司怠于履行《续建合同》违约责任的情况下，中源公司未将售房事宜及时告知委托人周正修，不合常理。中源公司、苏开适均称双方于2009年9月6日签订了《房屋买卖意向书》、2011年6月23日签订了《房屋买卖合同》，但双方却未能提供该《房屋买卖意向书》的原件，且中源公司竟在长达近两年的时间内都未将双方签订《房屋买卖意向书》以及收取苏开适订金的事宜告知周正修。在周正修委托律师于2011年6月27日、7月18日向中源公司发出律师函，拟追究中源公司未能按照《续建合同》约定续建房屋以及出售房屋违约责任的情况下，中源公司居然也选择不及时告知周正修其已将涉案房屋出售给苏开适。直到2011年9月6日，中源公司才向周正修发出《关于领取收楼款及配合办理房屋过户登记手续的通知》，违反了代理人应将代理事务进展情况告知被代理人的义务。
综上，检察机关新查明的事实以及新证据足以证明中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》并非真实交易，中源公司存在滥用代理权的行为。
（二）中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》系双方恶意串通行为，损害了周正修的合法权益，应属无效。
第一，关于中源公司在本案中是否存在滥用代理权或超越代理权限的问题。首先，中源公司代理周正修以1342713元的底价将涉案房屋出售给苏开适的行为，表面上符合《续建合同》及《授权委托书》的约定，实际上违反了委托合同的信赖原则及民事交易活动的诚实信用原则，属滥用代理权行为。《续建合同》约定“甲方（周正修）委托乙方（中源公司）以不低于双方总成本的价格出售房产，如因市场原因经双方书面同意后可以以低于双方总成本的价格出售房产。甲方同意按以下方式向乙方支付代理续建的报酬：（1）如出售房产后所得的价款高于双方成本的，以乙方成本占双方总成本的百分比乘以溢价部分的金额作为乙方代理续建的报酬；（2）如出售房产后所得的价款低于双方成本的，甲方除向乙方支付续建成本外，不须向乙方支付代理续建报酬”；检察机关认为“不低于双方总成本的价格出售房产”不等于周正修已授权中源公司可以随时以该底价出售房产。根据上述续建合同的约定及委托合同的信赖原则，中源公司仍应当最大限度的维护周正修的交易利益，以理性的价格出售涉案房产。中源公司代理周正修将涉案房产出售给苏开适的时间为2011年6月23日，该时间距离周正修与中源公司签订《续建合同》的时间近3年，但价格却完全一致，显然与当时广州房地产价格上涨的行情不符。鉴于中源公司与苏开适存在特殊关系及本案房屋买卖为虚假交易，故中源公司在本案中的代理行为本质上为自己代理行为，即中源公司系代理周正修与自己从事交易行为，属滥用代理权行为。此外，如果中源公司系出于客观中立的立场将涉案房屋真实地以上述价格出售给善意第三人，则即便中源公司对于涉案房屋售价的评估存有过失，中源公司也属依法行使代理权，周正修无权追究中源公司责任或该责任追究不能溯及第三人。然而，本案的关键在于中源公司并非真实出售房屋，而系与苏开适恶意串通，虚构交易事实，违反了委托合同关系中要求的受托人应当忠实妥善完成委托事项的要求，也违反了民事交易活动要求的诚实信用原则。
其次，中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》部分条款明显超越了代理权限，损害了周正修的合法权益。《房屋买卖合同》约定“卖方须在买方付清成交价款后五个工作日内至房管交易部门办理递件过户手续，相关税费由买方支付。卖方应当依期办理房屋转让过户手续，未经买方同意而延期办理的，每逾期一天按成交总价款的0.5%向买方支付违约金。因本合同的解释、适用、执行、实施而产生任何争议纠纷，均同意提交房屋所在地法院裁判，因此而引起之律师费、诉讼费、调查取证费、差旅费等由违约方负责支付。”《中华人民共和国合同法》第三百九十七条规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务”。周正修与中源公司签订的《续建合同》及《授权委托书》约定，周正修对于中源公司的委托属特别委托，而非概括委托。授权有七项，其中并不包含对买卖合同中约定过户时间、逾期过户责任、律师费等条款的订立权。中源公司在未取得周正修授权及同意的情况下，代理周正修与苏开适签订《房屋买卖合同》超越了代理权限。苏开适支付购房款的时间为2011年8月25日，中源公司直到2011年9月6日才向周正修发出《关于领取售楼款及配合办理房屋过户登记手续的通知》，苏开适直到2011年9月23日才向周正修发出《请尽快办理房屋过户登记手续的通知》，实际上《房屋买卖合同》约定，该两份通知书发出时周正修已经处于违约状态，需要按合同约定承担违约责任。鉴于中源公司超越代理权限与苏开适恶意串通签订《房屋买卖合同》，致使周正修在毫不知情的情况下支付了不必要的违约金及律师费，侵害了周正修的合法权益。
第二，中源公司与苏开适之间存在恶意串通行为，损害了周正修的合法权益，《房屋买卖合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。根据《续建合同》及《授权委托书》的约定，中源公司确实有权代理周正修在条件成熟的情况下出售涉案房屋，但“有权出售”并不等同于“有权任意出售”。根据检察机关新查明的事实及前文所述，中源公司为了避免向周正修承担《续建合同》的违约责任及赚取房屋买卖差价，恶意虚构房屋买卖交易，违背了委托代理人应尽的告知义务、善管义务和忠实义务，也违反了诚实信用原则。苏开适作为中源公司股东陈俊彪直接管理控制的员工，在没有购买涉案房屋真实意思表示的情况下，通过虚假签订《房屋买卖合同》，虚假支付购房款行为，配合中源公司完成虚假房屋买卖交易。中源公司与苏开适的恶意串通行为致使涉案房屋被中源公司“低买高卖”，2011年8月借用苏开适名义买入价格为1342713元，2014年出售给钟羽的价格为289万元。显然已侵害了周正修获得的房产流转收益。此外，中源公司代理周正修与案外人苏开适签订的《房屋买卖合同》对周正修约定了严苛的违约责任，致使周正修支付了本不应支付的逾期过户违约金及律师费等费用。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，《房屋买卖合同》应认定无效。
（三）中源公司未在双方约定的期限内完成涉案房屋的全部续建工作，违反了续建合同的约定，中源公司应当向周正修承担违约责任。周正修与中源公司于2008年10月15日签订的续建合同第二部分“委托事项”中约定：“甲方同意将其所有的上述房产以及配套的公用部分的续建工作等全权委托乙方代为办理，具体范围如下：1、房屋室内间隔的改建，以及室内装修；6、在房产续建工程达到合法出售条件时，由乙方代甲方将该房产出售”。在第六部分“双方的责任和义务”约定：“3.乙方保证全部续建工作在签订本合同之日起一年内完成，如遇不可抗力事件致使合同不能履行，则乙方免责。”在第七部分“违约责任”中约定：“2.若乙方没有按本合同约定的期限完成甲方委托的续建工作，每逾期一天，按甲方应付该房产续建费的0.5%支付违约金”。
第一，根据前文所述，由于中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》系虚假交易，故中源公司以其已在约定的期限内完成委托事项为由，主张其无需向周正修承担违约责任，显然不能成立。在本案中，周正修委托律师分别于2011年6月27日、7月18日向中源公司发出律师函，拟追究中源公司未能按照《续建合同》约定续建房屋以及出售房屋的违约责任。对此，中源公司未予及时答复。直到2011年9月6日，中源公司才向周正修发出《关于领取售楼款及配合办理房屋过户登记手续的通知》。本案诉讼中，中源公司承认涉案房屋并未完成续建装修工作，但中源公司辩称，其已于2009年9月6日代理周正修就涉案房屋与苏开适签订了《房屋买卖意向书》，并于2011年6月23日与苏开适签订了正式的《房屋买卖合同》，装修事宜已与苏开适重新协商约定。由于中源公司代理周正修与苏开适之间的房屋买卖关系并非真实交易，故中源公司的抗辩理由，缺乏事实和法律依据。
第二、不论中源公司与苏开适之间是否存在虚假交易，中源公司在本案中亦未提供充分有效的证据证明其已在约定的一年期限内完成了全部续建工作。首先，《房屋买卖意向书》复印件不能作为认定案件事实的依据。本案中，中源公司为证明其已按照续建合同的约定完成了全部委托事项，向法院提供了其代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖意向书》复印件予以证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品”。由于中源公司、苏开适均未能提供上述《房屋买卖意向书》的原件，且中源公司亦未能提供证据证明其已将与苏开适签订《房屋买卖意向书》的事项及时告知周正修，故终审判决依法采信《房屋买卖意向书》的证据效力，认定中源公司已在约定的一年期限内完成委托事项，属认定事实错误，适用法律不当。其次即便可以采信《房屋买卖意向书》的证据效力，中源公司的免责抗辩事由仍然不能成立。在合同类型上，《房屋买卖意向书》属预约合同，并非正式的房屋买卖合同，涉案房屋买卖的权利义务关系应当以正式房屋买卖合同为准。而中源公司代理周正修签订正式房屋买卖合同的时间为2011年6月23日，此时距离周正修与中源公司签订续建合同的时间2008年10月15日远远超过一年。而在本案诉讼中，中源公司、苏开适均承认涉案房屋未完成内部装修工程，也即至少截至2011年6月23日，中源公司始终未完成涉案房屋的全部续建工作。所以，中源公司违反了双方《续建合同》中约定的“全部续建工作在签订合同之日起一年内完成”的义务，周正修有权要求中源公司承担违约责任。
周正修称，一、本案有新证据证明中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》为虚假交易，是中源公司与苏开适为了达到侵吞周正修合法财产恶意串通制造出来的。
1、苏开适的社保缴费情况显示，苏开适2010年10月至2011年10月期间在金宇公司工作，2011年11月至2014年2月期间在泰和公司工作。金宇公司、中源公司、泰和公司的工商登记资料显示，陈俊彪不仅为金宇公司的法定代表人，且持有中源公司16%的股份、泰和公司85%的股份，涉案《房屋买卖合同》签订时及本案一、二审期间，苏开适一直是陈俊彪控制的员工，与中源公司之间具有特殊的关联关系。
2、从苏开适2009年1月至2011年12月期间的社保缴纳情况看，苏开适在购买涉案房屋时每月月均工资只有2、3千元，一次性支付132万余元的购房款远远超出其经济支付能力。虽然苏开适于2011年8月25日从其名下尾号为6831的中国建设银行账户直接向中源公司名下尾号0713账户转账购房款1322713元，但有新证据证明与中源公司有特殊关系的案外人李干伟在苏开适向中源公司支付购房款的半小时之内通过其名下尾号为5533的中国建设银行账户向苏开适账户存入1322713元，即该笔转账款项为苏开适的购房款来源。从中源公司的上述银行账户流水清单显示，李干伟与中源公司之间存在密切的经济往来，李干伟经常向中源公司支取“工资”、“差旅费”、“报销”等费用，同时，从检察机关的询问笔录中可知苏开适与李干伟并不认识且无经济往来。由此可见，苏开适用于支付涉案房屋购房款是由中源公司通过李干伟提供的。
2014年6月20日，李干伟作为苏开适的委托代理人与案外人钟羽签订《存量房买卖合同》，约定苏开适将涉案房屋转让给钟羽，转让价款289万元。李干伟名下尾号为3003的中国建设银行账户流水清单显示，中国建设银行广东省分行个人贷款中心于2014年8月1日将房贷给钟羽的200万元房款直接划入李干伟账户，李干伟上述账户却从未出现向苏开适的转账记录，即苏开适并没有收取涉案房屋的转让款，其并非涉案房屋的真实产权人，中源公司才是涉案房屋的实际控制人。
3、虽然中源公司、苏开适在本案中均表示中源公司已于2011年11月将涉案房屋交付给苏开适使用，于2013年11月11日登记在苏开适名下，但结合广州市供电局越秀分局出具的涉案房屋电费缴纳清单及中源公司名下尾号为0713的中国建设银行账户流水清单看，广州市供电局越秀分局2012年7月11日至2014年7月11日期间对涉案房屋收取的几乎每笔电费都可以在中源公司的上述银行账户流水清单上找到相应记录，电费数额、收费时间、代扣单位等完全吻合，即自2011年6月23日中源公司代理周正修与苏开适签订涉案房屋买卖合同至2014年7月涉案房屋再次转让给案外人期间，一直由中源公司实际管理和控制，并没有真正交付给苏开适占有使用。
二、中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》是双方恶意串通行为，中源公司滥用、超越代理权，损害周正修的合法权益，合同应为无效。
1、周正修通过法律途径追究中源公司的违约责任时，中源公司突然滥用周正修授予其可以不低于成本价格出售涉案房屋的代理权，与苏开适恶意串通，伪造《意向书》，临时签订《房屋买卖合同》，在2011年广州楼市形势一片大好的市场环境下，将涉案房屋以成本价予以出售，该行为表面上符合《续建合同》及《授权委托书》的约定，但实际上已严重违反了委托合同的信赖原则及诚实信用原则。“不低于双方总成本的价格出售房产”不等于周正修已授权中源公司可以随时以该底价出售房产，中源公司应当最大程度维护周正修的权益，中源公司在广州市房价不断上涨的情况下，仍以成本价出售涉案房屋，严重偏离了市场规律，远低于涉案房屋的本身价值，损害了周正修的合法利益，没有尽到理性代理人应尽的义务。中源公司滥用代理权，自己为自己代理，以极低的价格非法取得涉案房屋，严重损害了周正修的合法权益，《房屋买卖合同》应为无效。
2、中源公司代理苏开适签订的《房屋买卖合同》部分条款明显超越代理权限，损害了周正修的合法权益。中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》约定：“卖方须在买方付清成交价款后五个工作日内至房管交易部门办理递件过户手续，相关税费由买方支付。卖方应当依期办理房屋转让过户手续，未经买方同意而延期办理的，每逾期一天按成交总价款的0.5%向买方支付违约金。因本合同的解释、适用、执行、实施而产生任何争议，均同意提交房屋所在地法院裁判，因此引起之律师费、诉讼费、调查取证费、差旅费等由违约方支付”。首先，周正修并没有授权中源公司拥有买卖合同中约定的过户时间、逾期过户责任、律师费等条款的订立权，中源公司在没有取得周正修授权及同意的情况下，代理周正修与苏开适签订《房屋买卖合同》条款明显超越了代理权限。其次，苏开适支付购房款的时间为2011年8月25日，而中源公司直到2011年9月6日才向周正修发出《关于领取售楼款及配合办理房屋过户登记手续的通知》，即该通知书发出时，周正修就已经处于违约状态，需要按照合同约定承担违约责任。周正修的委托律师分别于2011年6月27日、7月18日向中源公司发出律师函，拟追究中源公司未能按照《续建合同》约定续建房屋以及出售房屋责任，致使周正修在毫不知情的情况下就须支付违约金及律师费，严重损害了周正修的合法权益。
3、周正修与中源公司签订的《续建合同》第6项约定“在房产续建工程达到合法出售条件时，由乙方代甲方将该房产出售”，第六条第3项约定“乙方保证全部续建工作在签订本合同之日起一年内完成”，该合同已经表明中源公司的代理销售权限并非无条件，只有在中源公司于规定期限和约定的续建范围和标准完成续建工程，并申办相应法律手续达到法定出售条件时，中源公司才具备代理销售涉案房屋的权限，一审诉讼中，中源公司和苏开适均承认涉案房屋未完成内部装修工程，即《房屋买卖合同》签订时中源公司并未具备代理销售涉案房屋的权限。
4、《房屋买卖合同》是中源公司为了避免向周正修承担《续建合同》违约责任及赚取房屋买卖差价恶意虚构的。苏开适作为中源公司股东陈俊彪直接控制的员工，与中源公司之间具有特殊的关联关系，在没有购买涉案房屋的真实意愿的情况下，通过虚假签订《房屋买卖合同》，虚假支付购房款等行为，配合中源公司完成虚假房屋买卖交易。中源公司和苏开适恶意串通行为，致使涉案房屋被中源公司以远低于市场的价格非法取得，严重损害了周正修的合法权益，因此《房屋买卖合同》应为无效。
三、周正修与中源公司签订的《续建合同》第二部分“委托事项”中约定：“甲方同意将其所有的上述房产以及配套的公用部分的续建工作等全权委托乙方代为办理，具体范围如下：1、房屋室内间隔的改建及室内装修；6、在房产续建工程达到合法出售条件时，由乙方代甲方将该房产出售。在第六部分“双方的责任和义务”约定：3、乙方保证全部续建工作在签订本合同之日起一年完成。在第七部分“违约责任”中约定：2、“若乙方没有按本合同约定的期限完成甲方委托的续建工作，每逾期一天，按甲方应付该房产续建费的0.5%支付违约金”。
第一、《续建合同》签订后中源公司并没有按照约定的期限在签订合同后一年内完成续建工程，仅完成了涉案大楼公用配套部分的续建工作，套内续建工程至2011年仍未完成，周正修庭审中提交的于2010年12月及2011年6月拍摄的涉案房屋内部照片均可证明。本案诉讼中，中源公司也承认涉案房屋并未完成续建装修工作。另外，中源公司未按双方签订的装修范围和标准，擅自在房屋中央安装了一个巨大的排烟管，严重违反了《续建合同》的约定，周正修有权要求中源公司承担逾期续建的违约责任。
第二，中源公司辩称其已于2009年9月6日代理周正修就涉案房屋与苏开适签订了《房屋买卖意向书》，并于2011年6月23日与苏开适签订正式的《房屋买卖合同》，装修事宜已与苏开适重新协商约定。但根据前文所述，中源公司代理周正修与苏开适签订的《房屋买卖合同》系虚假交易，是中源公司为了逃避《续建合同》的违约责任而与苏开适恶意串通制造出来的。伪造虚假《房屋买卖合同》，致使周正修支付了高额律师费和诉讼费，无故丧失了涉案房屋的所有权，周正修有权要求中源公司赔偿由此造成的一切经济损失。请求:一、撤销一、二审判决；二、中源公司支付续建的违约金(从2009年12月3日起至实际履行完毕之日止按每日千分之五计算）；三、中源公司赔偿房屋损失评估价4261205元。
中源公司答辩称，不同意周正修的再审请求，请求维持二审判决。
2011年8月31日，周正修向一审法院起诉请求，1、中源公司继续履行《麓景台烂尾楼业主委托续建合同》中约定的续建工作，将房屋按照双方约定的标准进行装修，同时将装修好的房屋公开挂牌按市场价出售；2、中源公司拆除擅自增加在麓苑路39号麓景台御庭阁21层03号房屋中央部分的排烟管；3、中源公司向周正修支付逾期续建的违约金（从2009年10月16日起至续建工作实际履行完毕之日止，每日按周正修应付的室内续建费243504元的0.5%计付）。
一审法院认定事实：2008年10月15日，周正修（甲方）与中源公司(乙方）签订《麓景台烂尾楼业主委托续建合同》，其中约定：位于麓苑路39号的麓景台商住楼项目，由原开发商广州市辉煌房地产有限公司于1995年开始动工兴建，在三幢塔楼主体封顶且外墙已基本完工时，因负债累累且无后续开发资金造成项目停工烂尾至今；甲方是位于广州市麓苑路39号麓景台御庭阁21层03号房（建筑面积153.88平方米，套内面积125.555平方米）的业主，现甲方将其拥有的麓景台上述楼盘以及配套的公用部分的续建事项全权委托乙方代为办理；具体范围：1、房屋（即房产套内）室内间隔的改建，以及室内装修（装修范围及标准见附表），2、公共走廊、大堂、电梯等一切公用设施及设备，3、楼盘全部外墙立面的改造重建，4、小区、架空层、天台等公用场地的景观绿化及休闲娱乐设施、设备，5、永久水电、管道煤气、有线电视、电信、网络等设施的申报及安装，6、在房产续建工程达到合法出售条件时，由乙方代甲方将该房产出售；甲方将上述委托事项全权授权乙方代理，包括续建前的报建审批、续建完成后的验收、代办甲方房产的权属证件以及代为出售甲方的上述房产；经甲、乙双方协商，同意对续建费用采用大包干的方式，确定每平方米（建筑面积）的续建费用为2600元（其中配套的公用部分续建费用每平方米分摊为1000元，房屋续建费用为每平方米1600元）；甲方所有的房产及配套的公用部分续建后的标准和使用的主要原材料见附件三；甲方承担全部续建费用；甲方的购房成本为987945元，乙方的续建成本为354768元；甲方委托乙方以不低于双方总成本的价格出售房产，如因市场原因经双方书面同意后可以以低于双方总成本的价格出售房产；乙方保证全部续建工作在签订本合同之日起一年内完成，如遇不可抗力事件致使合同不能履行，则乙方免责；若一方没有按本合同约定的期限完成甲方委托的续建工作，每逾期一天，按甲方应付该房产续建费的0.5%支付违约金等。同日，周正修签署《授权委托书》，委托中源公司代为办理麓苑路39号麓景台御庭阁21层03号房产的相关事项，其中第七项委托事项为：代为出售该房产，办理相关转让手续，并代为缴纳该房产过户税费。
房管部门已核发了涉讼房屋的《房地产权证》，该证记载房屋地址为越秀区麓苑路39号大院3号2103房，建筑面积152.19平方米，套内建筑面积125.56平方米，产权人为周正修，登记时间为2009年12月3日。
一审期间，周正修提交了若干照片，用于证明中源公司擅自在涉讼房屋内安装了贯通天花板至地板的排烟管。
另查明，案外人苏开适于2011年11月2日向一审法院起诉周正修，要求周正修将涉讼2103房的产权过户登记至其名下，及支付逾期办理上述房屋产权过户手续的违约金等。一审法院依法追加了中源公司作为第三人参加该案的诉讼。该案中，苏开适提交了中源公司分别于2009年9月6日和2011年6月23日以周正修（卖方）代理人的名义与苏开适（买方）签订的《房屋买卖意向书》和《房屋买卖合同》，其中《房屋买卖意向书》约定：物业地址为广州市越秀区麓苑路39号大院3号2103房，建筑面积152.19平方米；成交价为1342713元，续建费354768元；付款方式为双方签订本意向书时买方支付订金20000元，签订正式《房屋买卖合同》后，买方一次性付清余款；物业交付标准为卖方先实施该物业公用配套部分的续建工程，套内部分的装修续建工作，待正式签订《房屋买卖合同》后由买方另行书面确定装修布局及风格等。《房屋买卖合同》除约定上述条款外，还约定了上述续建费中包括公用配套部分续建费152190元，套内装修续建费202578元；合同签订后，在买方书面确认套内装修布局及风格后的三天内付清全部成交价款（买方已支付的订金可予以冲抵）；卖方须在买方付清成交价款后五个工作日内至房管交易部门办理递件过户手续，相关税费由买方支付等。该案中，苏开适及中源公司确认涉讼房屋已于2011年11月底交付给苏开适，现正在装修中；苏开适已将全部购房款支付给中源公司。苏开适称其在购房前到现场看过房屋，当时房屋内确实有排烟管，其认为装修后可以遮蔽该排烟管，不会影响房屋价值。
一审法院认为，周正修在涉讼房屋所在的麓景台商住楼项目出现烂尾的情况下，与中源公司签订《麓景台烂尾楼业主委托续建合同》，委托中源公司对涉讼房屋未完工部分进行续建，并委托中源公司在房产续建工程达到合法出售条件时以不低于双方总成本（包括购房成本987945元及续建成本354768元）的价格出售涉案房产。现中源公司已完成大楼公用配套部分的续建工程，并且已以周正修的名义将涉讼房屋以总价1342713元的价格出售给案外人苏开适，而买受人对房屋内存在的排烟管不持异议，至于房屋套内的续建工程，中源公司作为周正修代理人与买受人苏开适签订的《房屋买卖意向书》和《房屋买卖合同》均约定由买方另行书面确认套内装修布局及风格，因此周正修现要求中源公司按双方约定的标准对涉讼房屋内部进行装修然后再将房屋公开挂牌按市场价出售、拆除房屋内的排烟管及支付逾期续建违约金的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：驳回周正修的诉讼请求。一审受理费5979元，由周正修负担。
周正修不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持周正修的诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审案件受理费由中源公司负担。
中源公司二审经本院传票传唤，无正当理由没有到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
二审认定事实：二审期间，双方当事人未能提供新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审认为，周正修主张中源公司构成违约应承担逾期续建违约责任及并继续履行续建合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。理由主要分析如下：
第一，中源公司出售房屋的行为未违反合同约定。根据周正修、中源公司签订的《麓景台烂尾楼业主委托续建合同》第二条第6项及《授权委托书》第七条的约定，中源公司有权代为出售案涉房产，办理相关转让手续，并代为交纳过户税费。一审庭审中，周正修亦确认其对中源公司的授权委托尚未撤销或解除。故中源公司有权代周正修出售案涉房屋。另，根据《麓景台烂尾楼业主委托续建合同》的约定，在房产续建工程达到合法出售条件是，中源公司代周正修以不低于双方总成本的价格即1342713元出售涉案房产，如因市场原因经双方书面同意后可以以低于双方总成本的价格出售房产。现中源公司以周正修代理人的身份，以1342713元的价格将房屋出售给案外人，该价格不低于双方约定的总成本，且在法律并未明确禁止案涉房屋出售的情况下，中源公司的出售行为并未违反合同约定。周正修认为续建工程全部完成后，中源公司才有权代为出售案涉房屋，依据不足，不予采纳。
第二，中源公司继续履行续建合同缺乏合同依据，不应承担逾期续建违约责任。根据周正修陈述，案涉大楼的公用配套部分的续建工程已经完成。至于房屋套内续建工程问题，根据中源公司于2009年9月6日以周正修的名义与案外人苏开适签订的《房屋买卖意向书》约定，套内部分的装修续建工作，待正式签订《房屋买卖合同》后由买方另行书面确定装修布局及风格等，即此时案涉房屋的套内续建工程应由买方另行书面确定。周正修仍要求中源公司按照续建合同的约定对房屋内部进行装修及支付逾期续建违约金，依据不足，不予支持。至于排烟管的问题，买受人苏开适对该排烟管没有异议，且根据上述合同约定，套内续建工程是由苏开适确定的，故周正修要求拆除排烟管并继续履行原续建合同，缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持；周正修的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5979元，由周正修负担。
再审期间，检察机关提供了下列证据：1、2011年6月27日、7月18日，周正修委托广东经国律师事务所分别向中源公司发出《律师函》，证明中源公司未将2011年6月23日签订涉案《房屋买卖合同》事宜告知周正修；2、《广州市存量房买卖合同》、《收据》，证明周正修在二审判决后被迫履行义务；3、中源公司工商登记资料；4、金宇公司工商登记资料；5、泰和公司工商登记资料；6、苏开适社保缴费清单；证据3-6证明苏开适于2010年10月至2011年10月期间在金宇公司工作，2011年11月至2014年2月在泰和公司工作，陈俊彪为金宇公司、泰和公司的实际控制人，也是中源公司的大股东，通过陈俊彪，苏开适与中源公司存在特殊的关联关系；7、苏开适、李干伟名下银行账户交易明细单，证明苏开适用于购买涉案房屋的款项来自李干伟；8、中源公司名下账户交易明细单；9、广东俊强装饰工程有限公司工商登记资料；证据8、9证明李干伟与中源公司存在密切关系，李干伟与陈俊彪存在关联关系；10、广州供电局越秀分局出具的涉案房屋电费缴纳清单，与证据8共同证明涉案房屋一直由中源公司控制管理；11、苏开适在检察机关两次询问笔录，证明苏开适虚假陈述，故意隐瞒案件事实；12、涉案房屋《房地地产查册资料》，证明苏开适全权授权李干伟出售涉案房屋，与常理不符。苏开适对上述证据的质证意见：证据1的真实性不予确认；证据2真实性、合法性没有异议，关联性有异议；证据3-6的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；证据7的真实性、合法性、关联性没有异议；证据8-10的真实性、合法性、关联性没有异议；证据11的真实性没有异议，苏开适是帮李干伟代持涉案房屋；证据12的真实性没有异议。中源公司对上述证据的质证意见：证据1没有收到；证据2-7、11、12的真实性没有异议，关联性有异议；证据8、9真实性没有异议，中源公司与李干伟有工程往来；证据10的真实性没有异议，涉案楼盘为烂尾楼，有几十套房屋由中源公司代为缴纳水、电、煤气费。
再审查明，一、二审判决查明的事实无误，再审予以确认。
再审另查明，二审判决生效后，已经履行完毕。苏开适取得涉案房屋产权后，又将涉案房屋出售给钟羽。
本院再审认为，根据抗诉机关及诉、辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为中源公司与苏开适是否恶意串通，损害周正修的合法权益。
首先，周正修与中源公司于2008年10月15日签订的《麓景台烂尾楼业主委托续建合同》约定：“在房产续建工程达到合法出售条件时，由乙方代甲方将该房产出售；甲方的购房成本为987945元，乙方的续建成本为354768元，甲方委托乙方以不低于双方总成本的价格出售房产；如因市场原因经双方书面同意后可以以低于双方总成本的价格出售房产”。同日，周正修出具《授权委托书》，委托中源公司“代为出售涉案房产，办理相关转让手续，代为缴纳涉案房屋过户税费”。根据上述《续建合同》的约定及《授权委托书》的内容，中源公司分别于2009年9月6日、2011年6月23日以周正修的名义与苏开适签订《房屋买卖意向书》及《房屋买卖合同》，将涉案房屋以1342713元出售给苏开适，其代理行为有事实依据，亦未超出授权范围，对周正修具有法律效力。从《续建合同》约定的内容可以看出，涉案房屋的出售价格是具体、明确的，即只要不低于1342713元，中源公司即具有独立的处分权。中源公司将涉案房屋以1342713元的价格出售给苏开适，符合周正修签约时的心理预期及合同目的，对周正修的利益并无损害。
其次，检察机关提供了中源公司、金宇公司、泰和公司及苏开适社保缴费清单，主张苏开适与中源公司之间具有特殊的关联关系。分析上述证据，中源公司、金宇公司、泰和公司均系具备企业法人资格的企业，陈俊彪仅为上述公司的股东之一，中源公司、金宇公司、泰和公司与陈俊彪在法律上属于不同的主体；苏开适在金宇公司或泰和公司工作，是其与金宇公司或泰和公司之间的关系，与作为股东的陈俊彪没有直接的关系；虽然陈俊彪是中源公司、金宇公司及泰和公司的股东，苏开适在金宇公司或泰和公司工作，但是不能因此得出苏开适与中源公司存在特殊关联关系的结果。检察机关提供了苏开适、李干伟名下银行账户交易明细单、中源公司名下银行账户交易明细单、广东俊强装饰工程有限责任公司工商登记资料，主张涉案房屋的购房款及售房款均归属李干伟、李干伟与中源公司存在密切关联关系、李干伟与陈俊彪存在关联关系。分析上述证据，李干伟虽然与中源公司存在多笔资金往来，但现有证据不足以证实李干伟就是中源公司的员工，且即使存在公司将房屋出售给自己员工的情况，也没有违反法律法规的强制性规定，不能当然认定无效。至于苏开适与李干伟之间的关系，属另一法律关系，不属本案的审理范围，在李干伟没有提出异议的情况下，不影响本案的认定及处理。苏开适个人购买涉案房屋，不能视为中源公司的行为。检察机关提供广州供电局越秀分局出具的涉案房屋电费缴纳清单，主张涉案房屋一直由中源公司掌控。对此，中源公司解释称，涉案楼盘为烂尾楼，现在涉案楼盘里面还有几十套房屋还是由中源公司代为缴纳水、电费及煤气费。从涉案楼盘的实际情况看，中源公司的上述解释具有一定的合理性，仅凭上述证据不足以证实检察机关的主张。
另外，周正修请求中源公司支付续建违约金一节，一、二审判决均已作出全面、详细的论述，说理充分，再审认同一、二审的分析认定，不再赘述。
综上，审查一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。检察机关的抗诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"惠竹霞诉被告惠华雄离婚纠纷一案民事一审裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-04-03\\\\\",\\\\\