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伊金霍洛旗人民法院
民 事 判 决 书
(2015)伊民初字第04575号
原告鄂尔多斯市蒙佳房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区杭锦北路。
法定代表人张玉，男，该公司总经理。
委托代理人白雪，爱德律师事务所鄂尔多斯分所律师。
委托代理人突尔泰，爱德律师事务所鄂尔多斯分所律师。
被告白刚云，男，1973年12月19日出生，汉族，个体工商户，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗札萨克镇，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什康景苑小区。
原告鄂尔多斯市蒙佳房地产开发有限责任公司（以下简称“蒙佳公司”）诉被告白刚云房屋买卖合同纠纷一案，于2015年9月14日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法适用普通程序由审判员杜鹏程担任审判长，与代理审判员康美明，人民陪审员武淑娟组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告蒙佳公司委托代理人白雪、突尔泰到庭参加诉讼，被告白刚云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒙佳公司诉称，2011年5月7日，被告与原告签订了两份编号分别为的商品房买卖合同，合同中约定被告自愿购买原告开发的位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇京典佳园小区11号楼1单元1016号及11号楼1单元1008号的房产两套，约定房款总价分别为3317600元和2860000元，并于上述两份合同签订之日，被告向原告支付了该两套房屋的首付款，分别为1667600元和1430000元，并约定剩余房款办理银行按揭贷款。合同签订后，原告依约于2011年8月30日，将上述房屋交付予被告，被告也一直居住至今，但针对剩余房款办理银行按揭贷款事宜，却因被告未能按合同约定向原告以及银行提交所需的资料，而导致未予办成。对此，原告多次电话通知被告交纳剩余房款，但被告一直未予履行。后于2015年5月27日，原告正式向被告发出交纳剩余房款的书面通知，要求被告自收到通知之日起十五日内一次性缴清剩余房款，但被告至今未予支付剩余房款，被告已构成违约，为了维护原告的合法权益，故诉至法院,要求1、判令被告白刚云立即向原告蒙佳公司支付欠付房款3080000元；2、判令被告白刚云自2015年6月12日起至给付剩余房款之日止每日按剩余款项的万分之0.05向原告蒙佳公司支付违约金（自2015年6月12日至2015年7月22日止3080000元的违约金为616元）；3、判令被告白刚云承担本案的诉讼费用。
被告白刚云未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称，原告所述的房屋位置、面积、交纳首付款都属实，但不同意原告蒙佳公司的诉讼请求，原因：1、在被告办理银行按揭贷款时，原告在被告门前施工，私自变更了规划，影响了其房屋的价值，被告当时购买的是迎街底商，由于原告施工使其房子由一楼变成了二楼，所以被告就没有办理银行按揭贷款；2、原告的底商公摊面积为35%，超过了国家规定，该规定公摊面积不超5%，该房屋现在由被告使用，被告要求解除合同，赔偿营业损失及利息。2012年原告开始施工时，原告蒙佳公司的李利君口头承诺，施工期间每个月补偿200000元的营业损失，当时在场的有政法委书记白海玉、二所所长杨海军，该施工陆续进行了2年才完工，到目前原告也未给被告兑现承诺的营业损失，在施工期间原告一直没有营业。施工时李利君给被告承诺，若施工完后不满意，可以退换底商，因原告方的施工造成被告200多万元的货物没有卖出去，造成积压。
原告提供证据及被告质证情况：
证据一：商品房买卖合同复印件两份（28页，原件与复印件核对无异）、信用社进账单复印件7份（7页，原件与复印件核对无异），收款收据复印件1份（1页，原件与复印件核对无异），建设工程保修书复印件2份（4页，原件与复印件核对无异），证明1、2011年5月7日原、被告签订商品房买卖合同，约定两套房款价格分别为2860000元及3317600元，合同签订之日分别交付首付款1430000元及1667600元，欠付房款分别为1430000元及1650000元；2、被告未按约定办理银行按揭贷款的事实。
证据二：2015鄂康证内民字163号公证书一份（4页，原件与复印件核对无异），证明：被告未按约定办理银行按揭贷款，原告于2015年5月27日向被告公证送达了交付剩余房款的通知。
证据三：商品房预售许可证一份（1页），建设工程竣工验收备案表，证明：1、原告依法办理商品房预售许可证，具有相关销售资质；2、原告交付被告的房产已依法通过验收，达到住房交付条件。
被告白刚云质证认为，对原告蒙佳公司提供的三组证据的真实性及所要证明的问题均认可。
被告提供证据及原告质证情况：
证据一：照片（9页36张），当时房屋门前的原状和被挖开施工时的图片，证明原告方施工影响了被告营业。
证据二：商品房定购协议复印件一份（1页），证明：当时被告购买商铺为一楼北侧54#迎街商铺，面积是189平米。
证据三：伊旗购物中心北广场的原始规划图纸一份（1页），证明开发商变更了规划。
证据四：证人苗文证言，证明1、被告白刚云和其所购买的是迎街面一楼底商，并非是二楼；2、在原告开始施工时，政府委派了七个部门（包括政法委白海玉、伊旗法院任德强、信访办王玉英、派出所杨海军、城建局的白玉春、商务局的具体名字不清楚）来和我们协商此事，包括李利君在内，政府和李利君承诺一楼是政府的公共设施，如果一楼盖成底商，被告白刚云和其可以置换一楼底商；3、当时其底商正在营业，政府强行在其门前开挖，影响营业三四个月；4、别人的公摊面积最大的是七，其购买的房屋的公摊面积是按三十五算的。
原告蒙佳公司质证认为，对被告提供的证据一的真实性不认可，因为该照片是被告自己所拍，并未显示拍摄时间。对被告提供的证据二的真实性不认可，因为订购协议属于意向合同，最终以商品房买卖合同确定的面积、座落、位置为准。对证据证据三不认可，因为该图纸没有时间，也无法看出原始规划是一层还是二层。对证据四证人的证言不认可，1、因为证人与被告是邻居关系，两人的利益是一致的。2、证人没有其他证据证明开发商给口头承诺过。
对原告蒙佳公司提供的三组证据因来源合法，形式完备，内容真实，与本案存在关联性，且经被告白刚云质证后对该证据的真实性及所要证明的问题均认可，故本院予以采信。对被告提供的证据一因所证明的问题与本案没有关联性，需被告另案主张，故本院不予认证。对被告提供的证据二因原、被告双方在本协议中约定在双方签订商品房买卖合同后自动终止，说明协议双方的权利义务归于消灭，故对证据二所要证明的问题不予采纳。对被告提供的证据三因系伊金霍洛旗规划局对伊旗购物中心北广场的原始规划，故本院对证据三的真实性予以认可，但对所要证明的问题，因原告予以否认且并未能证明该规划的变更，故本院对所要证明的问题不予认可。关于证据四证人证言中1、4是事实，无需证明，故对证人证言中的1、4部分予以采信，证人证言的2、3部分与被告所述不符，不能证明被告所言，故对该部分本院不予采信。
经审理查明，被告白刚云于2011年5月7日与原告蒙佳公司签订了两份商品房买卖合同，约定被告白刚云购买原告蒙佳公司位于伊旗阿镇京典家园小区11号楼1单元1016号房和11号楼1单元1008号房，房屋总价款分别为331.76万元和286万元，房屋面积分别为127.6平方米和110平方米，合同签订当日分别交清首付款166.76万元和143万元，剩余房款165万元和143万元以银行按揭贷款支付，当买受人（被告白刚云）的按揭贷款申请未获银行审批同意，买受人（被告白刚云）在收到出卖人通知后，应在十五天内改用一次性付款方式付款，并重新签署商品房买卖合同。该两套房屋现由被告白刚云占有使用，现被告白刚云尚欠原告蒙佳公司308万元的房款未付
另查明，本案争议房屋的按揭贷款没有成功办理的原因是因为被告白刚云个人原因所致。
又查明，原告蒙佳公司于2015年5月27日向被告白刚云公证送达了交付剩余房款的通知，要求被告白刚云在收到该通知后十五日内将剩余房款一次性付清。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。原告蒙佳公司已将该房屋交付给被告白刚云占有使用，被告白刚云理应按照合同的约定一次性支付剩余房款。关于被告白刚云关于原告在被告门前施工，私自变更了规划，影响了其房屋的价值，被告当时购买的是迎街底商，由于原告施工使其房子由一楼变成了二楼，所以就不支付剩余房款的辩称，本院认为，被告既不能证明其所购买房屋前面的施工行为是由原告所为，也未就因原告私自变更规划而影响其所购房屋价值提供相关证据进行佐证，故该辩称并不能成为被告拒交房款的理由。对于被告白刚云因其购买的房屋的公摊面积为35%，超过了国家规定，该规定公摊面积不超5%，要求解除合同，赔偿营业损失及利息的辩称，本院认为房屋公摊面积受房屋的建筑结构等多方因素的影响，国家相关部门未就公摊面积出台具体的标准，而且在原、被告双方签订商品房买卖合同时，被告已经知晓房屋的公摊面积的大小，合同是在双方意思表示一致的情况下签订的，故本院对于被告因房屋的公摊面积超出国家规定而不支付房款的辩称不予支持。被告要求赔偿营业损失和利息的诉讼请求不是本案审理的范围需另案主张。综上，原告蒙佳公司要求被告白刚云支付3080000元房款的诉讼请求予以支持。对于原告蒙佳公司要求被告白刚云从2015年6月12日起至给付剩余房款之日止每日按剩余房款的万分之0.05支付违约金的诉讼请求，依据原、被告双方于2011年5月7日签订的关于银行按揭的合同补充协议的第二条规定，当买受人（被告白刚云）的按揭贷款申请未获银行审批同意，买受人（被告白刚云）在收到出卖人（原告蒙佳公司）通知后，应在十五日内改用一次性付款方式付款。且被告白刚云已于2015年5月27日收到原告蒙佳公司给其支付剩余房款的通知，故本院认为，被告白刚云向原告蒙佳公司支付全部房款的截止日期为2015年6月11日。依据原、被告双方于2011年5月7日签订的《商品房买卖合同》第七条规定，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人（被告白刚云）按日向出卖人（原告蒙佳公司）支付逾期应付款万分之0.05的违约金。若买受人（被告白刚云）逾期付款超过60日后，买受人（被告白刚云）应按合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人（原告蒙佳公司）支付逾期应付款万分之一的违约金。且该约定未违反相关法律规定，故被告白刚云应从2015年6月12日起，每日按照未付房款的万分之0.05向原告蒙佳公司支付违约金。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一十四条、第一百三十条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、被告白刚云向原告鄂尔多斯市蒙佳房地产开发有限责任公司支付剩余房款3080000元；
二、被告白刚云从2015年6月12日起至剩余房款付清之日止每日按未付房款的万分之0.05向原告鄂尔多斯市蒙佳房地产开发有限责任公司支付违约金；
上述一、二项均于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31440元，由被告白刚云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杜鹏程
代理审判员 康美明
人民陪审员 武淑娟
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 袁 平
法条链接：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。