湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘06民终1657号
上诉人（原审原告）：岳阳市国有资产经营有限责任公司，住所地岳阳经济技术开发区科技路市总工会大楼510号。
法定代表人：吴亚雄，该公司董事长
委托诉讼代理人：李华，岳阳市洞庭法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：唐高峰，岳阳市洞庭法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）周虎吟，男，汉族，1963年8月25日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人：田晓红，湖南惠风律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）岳阳市鑫旺房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳东路8号。
法定代表人李代熬，该公司董事长。
委托诉讼代理人:彭仕权，湖南彭铎律师事务所律师。
上诉人岳阳市国有资产经营有限责任公司（以下简称国资公司）因与被上诉人周虎吟、被上诉人岳阳市鑫旺房地产开发有限公司（以下简称鑫旺公司）合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上衣我国资公司的委托诉讼代理人李华、唐高峰，被上诉人周虎吟及其委托诉讼代理人田晓红，被上诉人鑫旺公司的委托诉讼代理人彭仕权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国资公司上诉请求：1、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第482号民事判决，依法改判支持国资公司的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、原湖南省岳阳工程公司（以下简称工程公司）改制后，根据市属国企改制政策的相关规定，国资公司与原工程公司改制领导小组于2010年12月29日、2012年5月31日签订了《资产移交协议》，国资公司据此接收了包括案涉“七色花”小饰品超市门面在内的原工程公司改制剩余资产。上诉人接收改制剩余资产后多次要求周虎吟按照《门面出售合同》及《补充协议》的约定，将位于东茅岭步行街德赛商业广场地下一层房产（现“博视大众”眼镜超市）及周边自建门面（现“七色花”小饰品超市、“么么哒”港式茶铺、“红盛”手机贴膜店）返还给国资公司，但周虎吟以各种理由拒绝交还。根据《资产移交协议》结合“七色花”小饰品超市所占土地使用权至今登记在原工程公司名下的“岳市国用（93）字第0169号”国有土地使用权证，足以认定国资公司对“七色花”小饰品超市具有物上权利。一审裁定认定国资公司“无法证明其为“七色花”小饰品超市”所占土地的使用权人，无法向被告主张相应的合同权利，不为本案适格原告”完全错误；2、一审法院在裁定驳回国资公司起诉的同时，又判决驳回全部诉讼请求，令人啼笑皆非。鑫旺公司申请作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，请求判决确认其为“七色花”小饰品超市所占土地的使用权人，显然与本案诉争不属于同一法律关系，不应与本案合并审理。另外，一审法院对鑫旺公司提出的确认其为“七色花”小饰品超市所占土地的使用权人的诉讼请求不作处理，实为默认鑫旺公司对“七色花”小饰品超市所占土地拥有权利。3、湖南省高级人民法院（2010）湘高法民三终字第65号判决已认定德赛商业广场负一楼门面的交付使用时间为2003年8月4日，故一审判决认定交付使用的时间为2004年9月16日错误；4、一审认定国资公司对鑫旺公司与周虎吟签订的《合作协议》无异议完全错误；5、一审判决认定的“么么哒”港式茶铺、“红盛”手机贴膜店系周虎吟提交的2005年12月1日《门面租赁合同》项下所指向的门面错误。6、一审错误判决会造成数千万元的国有资产流失。
周虎吟辩称，1、国资公司与工程公司改制领导小组签订的《资产移交协议》系内部协议，不具备法律上的物权凭证，不能证明国资公司为物权所有权。2、答辩人与原工程公司签订的《门面出售合同》及《补充协议》亦不能证明物权是否实现，属于谁所有，必须审查协议履行以后的情况才能确认。3、“岳市国用（93）字第0169号”国有土地使用权证只能证明1993年之前的土地权属，1993年至2003年，工程公司的土地使用权发生了很大变化，国资公司要证明其门面周边的土地属于原工程公司，就必须提供2003年的土地使用权证，而国资公司并无1993年之后的任何土地使用权证。相反，鑫旺公司提供了2012年的土地使用权证，证明门面周边土地属于鑫旺公司。因此，国资公司用1993年的土地使用权证来证明土地属于其所有，根本不是客观事实。4、答辩人虽与原工程公司约定了自建门面的前提是土地使用权为原工程公司，但自建门面的土地实际属第三人鑫旺公司，答辩人已与第三人签订了合作协议，原工程公司亦未出资建设门面，故国资公司无权主张相应权利。5、答辩人与原工程公司签订的《门面出售合同》及《补充协议》中对答辩人自建门面的权利归属并无约定；6、一审法院适用法律并无错误，综上，请求驳回上诉，维持原判。
鑫旺公司辩称，鑫旺公司对“七色花”小饰品超市所占用的土地拥有权利，系真正的土地使用权人。
国资公司向一审法院起诉请求：1、解除原工程公司与周虎吟于2003年1月23日签订的《补充协议》；2、周虎吟将位于东茅岭步行街德赛商业广场地下一层房产（现“博视大众”眼镜超市）及周边自建门面（现“七色花”小饰品超市、“么么哒”港式茶铺、“红盛”手机贴膜店、消防通道使用场地）返还给国资公司；3、由周虎吟承担本案诉讼费用。
一审法院认定的各方无争议的事实：2002年2月6日，第三人鑫旺公司取得在步行街建设德赛商业广场的建设工地规划许可证，编号为岳规（用）字2002013号，用地面积3689㎡，并附用地红线图，岳阳市国土局于2002年4月29日在红线图中批复，同意将墨线范围内的2275.29㎡国有土地使用权出让给第三人作为商业用地。2002年5月17日，第三人取得建设工程规划许可证，总用地面积为3693.27㎡，建筑占地面积2275.87㎡。2002年6月3日，第三人取得建筑工程施工许可证，编号430602200205220101。2002年9月3日，原工程公司与第三人签订《房地产合作开发合同》，约定由工程公司提供德赛商业广场项目建筑施工图所需差额用地568.47㎡给第三人，第三人按工程公司认可的第三人项目建筑施工图（1-A）轴外墙边沿线距工程公司已建5号住宅楼东头北面外墙边线距离18米；（1-1）轴外墙边线距工程公司湘北大楼圆弧外墙最大边沿线距离15米，且南北等距，其土地使用权属工程公司所有（项目定位时，双方派人见证定位放线）。第三人无偿将该建筑裙楼（1-D）轴往南、（1-4）轴往西负一层商业用净建筑面积500㎡和与之相应的正一层商业用净面积500㎡的房屋产权给工程公司，其余建筑面积归第三人所有。2003年1月25日，工程公司与周虎吟签订《门面出售合同》，合同约定工程公司将德赛商业广场一楼全部房产（合计建筑面积500㎡）出售给周虎吟，总金额为400万元，工程公司应在门面交付后一年内负责办理一楼门面房屋所有权证、土地使用权证，同时将负一层属于工程公司范围的房产面积交给周虎吟无偿使用12年。同日，工程公司与周虎吟就德赛商业广场负一层500㎡门面的使用问题签订了《补充协议》，约定工程公司将其所有的德赛商业广场负一层门面和周边可自建的铺面自德赛商业广场工程竣工门面交付使用起交给周虎吟无偿经营12年，工程公司提供水电，周虎吟需在每月5日前交清上月水、电、卫生费，该门面产权属于工程公司，周虎吟可自行经营，也可转租。合同签订后，周虎吟以工程公司原欠其的260万元折抵部分购房款，另向工程公司支付140万元。2003年6月25日，工程公司向周虎吟出具收到房款400万元的收据。2003年8月4日，周虎吟将一楼门面出租给中国建设银行东茅岭支行。第三人于2003年12月15日办理德赛商业广场的初始登记。2004年9月16日德赛商业广场竣工验收，2005年4月5日备案。2005年10月24日，周虎吟与吴云签订《门面租赁合同》，将德赛商业广场负一楼租赁给案外人吴云，租赁期间自2006年1月1日至2010年12月30日。负一楼现为“博视大众”眼镜超市。2005年12月1日，周虎吟再次与工程公司签订《门面租赁合同》，工程公司同意将如意服饰市场进门口（建设银行楼梯旁）租赁给周虎吟，门面建筑30㎡，由周虎吟自行建造。租赁期限为50年，自2006年1月1日至2056年12月30日，门面租金一次性缴纳3万元。周虎吟不得擅自对门面进行转租或转让，需征得国资公司同意，否则视为转租或转让无效，国资公司有权解除合同，收回门面。该门面即是现“么么哒”港式茶铺、红盛”手机贴膜店。2008年，周虎吟与第三人签订《合作协议》，合作协议有效期为40年，双方约定第三人提供德赛商业广场南边约300㎡的土地，由周虎吟出资修建临时门面，门面为上下两层，建筑面积为600㎡。门面建成后，由周虎吟经营或出租，第三人按1万元/年的固定回报收取合作利润，周虎吟一次性支付40万元。如遇征收、拆迁，其土地补偿费用归第三人，地上建筑补偿费用归周虎吟。该自建门面现为“七色花”小饰品超市。之后，工程公司改制，原属于工程公司国有资产分别于2010年12月29日、2012年5月31日移交给国资公司。
一审法院对各方有争议的事实认定：关于德赛商业广场负一楼门面及周边自建门面使用时间起算点。国资公司认为负一楼门面交付的时间为周虎吟将门面出租的最早时间即2003年8月4日，并提供湖南省高级人民法院（2010）湘高法民三终字第65号民事判决书予以证明。周虎吟认为负一楼门面是在2005年12月份交付的，并提供第三人出具的情况说明予以证明。该院认为国资公司提供的判决书只能证明周虎吟将一楼门面出租的时间，不能证明负一楼门面的交付时间，而第三人是本案的利害关系人，其所出具的证明不能作为依据。依据《补充协议》的约定，负一层门面和周边可自建的铺面无偿经营时间为自德赛商业广场工程竣工交付使用起12年，而德赛商业广场的竣工验收时间为2004年9月16日，应视为起算点。
一审法院认为，原工程公司与与周虎吟签订的《门面出售合同》和《补充协议》主体适格，系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同。国资公司作为接受工程公司资产的主体，应继续全面履行工程公司与周虎吟之间合同的权利义务。负一楼门面的使用时间为工程竣工交付起十二年，自2004年9月16日起算，使用期间应至2016年9月16日。“么么哒”港式茶铺、红盛”手机贴膜店，国资公司与工程公司已经另外签订了租赁合同，且一次性支付了租金，租赁期限自2006年1月1日至2056年12月30日，即使租赁期限超过二十年的部分无效，但合同有效租赁期限也未到期，而国资公司并未提供其他解除租赁关系的事由，故国资公司要求解除《补充协议》和租赁关系，返还租赁场地的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：驳回国资公司的全部诉讼请求。案件受理费4800元，由国资公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，并对岳阳市岳阳楼区国土分局进行了调查。国资公司认为照片、施工图及其从岳阳市国土资源局岳阳楼分局地籍科调取的土地现状图能证明“七色花”小饰品超市所占土地的使用权归原工程公司，争议的土地没有置换，因周虎吟认为该证据不能证明“七色花”小饰品超市所占土地没有置换给鑫旺公司且岳阳市国土资源局岳阳楼分局陈述新增部分是指2016年规划红线图与2014年规划红线图的新增加的征收的范围，权属无争议是指新增征收土地的外沿边界无争议，故该证据只能证明“七色花”小饰品超市所占土地绝大部分与鑫旺公司签订合同前属于原工程公司，但并不能证明与鑫旺公司签订《房地产合作开发合同》后没有将该争议的土地置换给鑫旺公司。周虎吟提供的原工程公司办公室主任杨毅的《情况说明》，国资公司虽有异议，但该《情况说明》能与周虎吟提供的《房地产合作开发合同》等证据及李大熬的陈述相印证，故本院对杨毅出具的《情况说明》予以采信。
本院二审查明，2008年周虎吟在“七色花”小饰品超市建设过程中，鑫旺公司提出异议，认为建设的土地使用权人为鑫旺公司。原工程公司指派办公室主任杨毅前往市国土局地籍科查看了德赛商业广场用地红线图。后经周虎吟、原工程公司及鑫旺公司协商，自建门面建设完毕并由周虎吟使用至今。国资公司从岳阳市国土资源局岳阳楼分局地籍科调取的土地现状图上载明“根据规划局2016年9月17日挂牌红线图及2014年4月30日确权图范围，对新增部分确权，权属无争议”，新增部分是指2016年规划红线图与2014年规划红线图的新增加的征收的范围，权属无争议是指新增征收土地的外沿边界无争议。案涉门面已纳入东芧岭步行街南辅道片区旧城改造项目，即将拆除。
针对当事人二审争议的问题，本院评析如下：
一、关于负一楼门面交付使用时间如何认定的问题。《补充协议》约定，门面租赁的范围包括地下一层全部门面和周边可自建的铺面，使用时间为德赛商业广场工程竣工门面交付使用起十二年。湖南省高级人民法院（2010）湘高法民三终字第65号判决认定“工程公司与周虎吟签订的《门面出售合同》第五条约定，工程公司应当在门面交付后1年内负责办理一楼门面房屋所有权证、土地使用权证。根据周虎吟与中国建设银行岳阳市东茅岭支行等承租户签订的门面租赁合同、周虎吟将案涉门面出租的最早时间为2003年8月4日”，从该判决书认定的内容可知，认定门面出租的最早时间为2003年8月4日，针对的是一楼门面，结合周虎吟陈述的从未将负一楼出租给银行的事实，故本院对国资公司提出的应认定德赛商业广场负一楼门面的交付使用时间为2003年8月4日的意见不予采纳。周虎吟虽提出负一楼门面交付的时间为2005年12月，但鉴于其对一审认定的负一楼门面交付时间为竣工的2004年9月16日并未提起上诉，故本院亦对一审认定的负一楼门面交付时间为竣工的2004年9月16日予以认定。负一楼门面出租的时间为12年，则于2016年9月16日已到期，即使周虎吟陈述的负一楼门面于2005年底交付，也已经到期，故周虎吟应将负一楼门面交还给国资公司。
二、关于国资公司要求解除原工程公司与周虎吟签订的《补充协议》有无事实和法律依据的问题。原工程公司与周虎吟签订的《补充协议》系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按协议履行。且《补充协议》为《门面出售合同》的从合同，国资公司在不具备法定和约定解除条件时要求解除《补充协议》的理由不能成立，故本院对国资公司要求解除《补充协议》的诉讼请求不予支持。
三、关于国资公司要求周虎吟返还“么么哒”港式茶铺、红盛”手机贴膜店的请求是否支持的问题。该两处门店周虎吟与原工程公司已经于2005年另外签订了《门面租赁合同》，该合同虽约定租赁期限自2006年1月1日至2056年12月30日，但因该两处门面已纳入东芧岭步行街南辅道片区旧城改造项目，即将拆除，已事实上不能履行且合同约定“因城市规划、政府行为等导致门面拆迁、改建…且合同自行解除”，故周虎吟应将“么么哒”港式茶铺、红盛”手机贴膜店交还给国资公司。因《门面租赁合同》尚未到期，该两处门面交还后涉及的补偿等其他后续问题由双方依照相关法律和《门面租赁合同》另循法律途径解决。
四、关于国资公司要求周虎吟返还“七色花”小饰品超市的请求是否支持的问题。“七色花”小饰品超市占用范围内的土地使用权在国资公司和鑫旺公司签订《房地产合作开发合同》前属于原工程公司，现国资公司和鑫旺公司均对“七色花”小饰品超市占用范围内的土地使用权提出了权利主张。依据“谁主张、谁举证”的证据规则，国资公司主张原工程公司提供给鑫旺公司的568.47㎡土地未包含“七色花”小饰品超市占用范围内的土地，则国资公司应提供证据证明该事实。国资公司虽提供了《资产移交协议》和土地现状图等，但《资产移交协议》系原工程公司自行书写后移交，土地现状图亦只能证明《房地产合作开发合同》签订前案涉土是归原工程公司。且依常理，原工程公司明知鑫旺公司在周虎吟自建门面过程中对土地权属提出主张时，原工程公司有义务协助周虎吟排除建设门面的妨害，但原工程公司并未履行相应义务，致使周虎吟与鑫旺公司另行签订了《合作协议》并支付40万元给鑫旺公司，且案涉土地位于德赛商业广场用地红线图中，不排除已经置换的可能。因此，国资公司提供的现有证据并不能证明原工程公司提供给鑫旺公司的568.47㎡土地未包含“七色花”小饰品超市占用范围内的土地，故一审法院判决驳回国资公司要求返还“七色花”小饰品超市的诉讼请求并无不当。但国资公司依据原工程公司与周虎吟签订的协议提起诉讼，符合合同相对性原则，国资公司与案件有利害关系，一审法院判决驳回国资公司的起诉不当，本院予以纠正。
另外，因国资公司要求周虎吟返还门面的前提是认为其享有门面占用范围内的土地使用权，而鑫旺公司亦认为其享有争议门面范围内的土地使用权，国资公司与鑫旺公司系针对同一土地主张权利，故一审法院合并审理并无不当。
综上所述，国资公司提出的一审法院裁定驳回起诉错误及应判决返还负一楼门面和“么么哒”港式茶铺、红盛”手机贴膜的上诉请求成立，本院予以支持。国资公司要求返还“七色花”小饰品超市的诉讼请求，因证据不足，应予驳回。一审判决虽认定基本事实清楚，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:
一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第482号民事判决；
二、周虎吟在本判决生效后十日内将位于东茅岭步行街德赛商业广场负一层500㎡的门面及周边的“么么哒”港式茶铺、红盛”手机贴膜店返还给岳阳市国有资产经营有限责任；
三、驳回岳阳市国有资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费4800元，由岳阳市国有资产经营有限责任负担2800元，由周虎吟、岳阳市鑫旺房地产开发有限公司各负担1000元。二审案件受理费4800元，由岳阳市国有资产经营有限责任负担2800元，由周虎吟、岳阳市鑫旺房地产开发有限公司各负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋立春
审 判 员 付 妮
代理审判员 庞广庆
二〇一八年二月十一日
书 记 员 汪山钧