甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)甘01民终3195号
上诉人（原审被告）尹锡，男，汉族，l963年5月9日出生，甘肃省榆中县人，农民，住甘肃省榆中县。
被上诉人（原审原告)任吉文，男，汉族，l944年10月6日出生，甘肃省榆中县人，农民，住甘肃省榆中县。
委托诉讼代理人：任吉武（系任吉文之弟），男，汉族，1954年2月8日出生，甘肃省榆中县人，农民，住甘肃省榆中县。
被上诉人（原审原告）任发伟，男，汉族，l982年10月13日出生，甘肃省榆中县人，农民，住甘肃省榆中县。
上诉人尹锡因与被上诉人任吉文、任发伟宅基地及房屋转让协议纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2017）甘0123民初1895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
尹锡上诉请求：一、撤销甘肃省榆中县人民法院(2017)甘0123民初1895号民事判决，发回一审法院重审或依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、一审法院审理本案时程序不合法。本案所涉房屋所有权系任吉文所有，虽然任吉文和任发伟签有《遗赠扶养协议》，但《遗赠扶养协议》是附条件的法律关系，该协议在签署之后并且在遗赠人死亡后该协议中所遗赠的财产才能改变所有权。在遗赠人还在世的情况下，该房屋所有权仍然属遗赠人所有。故本案中任发伟作为诉讼主体是明显的主体不适格，也就是说任发伟没有权利主张该财产权利，但一审法院判决任发伟享有权利系程序不合法，理应撤销一审判决，发回一审人民法院重审。二、本案系无效合同造成的纠纷，无效合同的法律后果是恢复到合同签订前的状态。按照榆中县人民法院(2017)0123民初l469号民事判决书的判定本纠纷是系无效合同所致。既然系无效合同，则双方当事人因无效合同造成的后果是恢复到合同签订前的状态，一审法院判决由上诉人承担房屋占有费没有任何法律依据和事实根据。三、一审法院判决由上诉人承担房屋使用费19500元无法律依据无计算标准。本案双方当事人的无效房屋买卖合同为本案唯一的事实根据，一审法院在(2017)民初l469号判决书中已经认定合同无效后，被上诉人以房屋占有使用为由诉讼要求上诉人承担费用于法无据。另外一审法院判决由上诉人承担房屋使用费没有任何法律依据和计算依据。综上所述，一审法院审理本案程序不合法，认定事实不清，适用法律不当，判决严重违法。请求二审法院依法撤销一审判决，发回一审人民法院重审或依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人任吉文、任发伟辩称，一、上诉人尹锡诉称一审程序不合法、不属实。答辩人认为一审程序合法，并无不当。因为任吉文与任发伟有《遗赠扶养协议》，该协议已生效。所以任发伟是任吉文的合法赡养人，有合法的继承财产权利。二、房屋交易之日起上诉人已经对该出售房屋占有使用形成了事实。应予认定属实并无不当。三、一审判定上诉人承担房屋使用费19500元合情合法，完全正确，无可非议。综上，一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，判处适当。请求二审法院驳回上诉人尹锡的上诉请求，维持原判。
任吉文、任发伟向一审法院起诉请求：1、判令被告立即给付二原告房屋五间的租赁费42000元(自2014年1月15日至2017年7月15日，每月每间租费200元×5间×3年6个月)；2、判令被告赔偿已毁损原告土炕两个的价值损失1500元；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：2013年2月26日，原告任吉文(遗赠人)与原告任发伟(受赠人)签订遗赠扶养协议，约定受赠人把遗赠人接到自己家中赡养，如受赠人能履行赡养送终义务，遗赠人愿将自己的宅院一处、房屋七间及家中全部财物赠与受赠人所有。协议签订当日，榆中县公证处出具(2013)榆公内字第101号公证书，对该协议予以公证。2014年1月15日，原告任吉文(甲方)与被告尹锡(乙方)签订宅基地及房屋转让协议，约定甲方自愿将其所有的位于榆中县城关镇李家庄村地椒沟l07号宅基地使用权及宅基地外共0.6亩土地，宅基地内砖木结构房屋五间，以总价20万元转让给乙方。甲方于双方签订协议后三日内搬出另居，在甲方搬出后五日内乙方支付甲方转让费l7万元，并占有转让宅基地及土地、房屋等财产。甲方在宅基地使用权重新核发后将宅基地使用权证交付乙方，并协助乙方办理宅基地使用权变更登记，在宅基地使用权证未交付乙方前，乙方扣留转让费3万元，甲方交付宅基地使用权证时乙方支付扣留的3万元转让费。该转让宅基地若今后县城规划、占地，宅基地及房屋补偿款归乙方所有，与甲方无关。协议签订当日，被告给付原告房屋转让款l70000元。该房屋自此以后一直由被告占有使用。2017年1月25日，榆中县城关镇人民政府(甲方)与任吉文(乙方)签订房屋征收补偿协议，约定甲方征收乙方位于榆中县城关镇李家庄村一社107号宅基地上房屋；甲方应向乙方支付有线电视初装费100元，网络宽带移机费400元，附属物补偿以评估报告为准，评估价为50145元，搬家补助费1500元，搬迁奖金3000元，过渡补助费9600元，以上共计64745元。其中甲方按每户每月800元的标准发放安置过渡费，自2017年3月31日至2018年4月1日过渡补助费9600元(800元／月×l2个月)。尹锡遂诉至一审法院，要求任吉文、任发伟返还其安装门窗、建围墙费用，返还其转让费并承担利息损失。一审法院于2017年7月17日作出(2017)甘0123民初l469号民事判决书，认为根据土地管理法第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农用建设的规定，双方签订的房屋转让协议属无效协议，判决任吉文、任发伟向尹锡偿还安装门窗、建围墙费用2500元，向尹锡偿还房屋转让费170000元，并按年利率11.52％承担利息损失，从2014年1月15日起计算至实际付款之日。该判决已经生效并履行完毕。2017年6月26日，榆中县城关镇人民政府向任吉文发出搬迁通知书，要求其于2017年7月15日前搬迁完毕，作为房屋的实际占有使用人，被告尹锡按照通知进行了搬迁。
一审法院认为，原告任吉文将其宅基地及房屋转让给被告尹锡，经一审法院认定该转让行为违反土地管理法的相关规定，属无效行为，判决任吉文、任发伟返还尹锡房屋转让费并承担利息损失，该判决已经生效并履行完毕。因涉案房屋自双方签订转让协议至搬迁一直由被告尹锡占有使用，该利益属于不当得利，故被告应当向原告返还占有使用房屋期间的费用。涉案房屋征收补偿协议载明，该房屋被征用时，政府部门按每户每月800元的标准向原告发放安置过渡费，根据民法的公平原则和交易习惯，参照该补偿标准，被告自2014年1月15日至2017年7月15日占有使用该房屋的费用为33600元(800元／月×42个月)，扣除原告在房屋被征用时获得的搬家补助费1500元、搬迁奖金3000元、过渡补助费9600元，共计l4100元，被告应当向原告返还其占有使用房屋的费用l9500元，故对原告诉讼请求的合理部分予以支持。原告要求被告赔偿已损毁土炕两个的价值损失1500元，因其未提供充分证据予以证实，故不予支持。被告辩解其与原告没有签订房屋租赁合同，原告的主张无事实和法律依据，因被告自双方签订转让协议至搬迁一直无偿占有使用涉案房屋，且原告已经按照判决内容向被告返还了房屋转让费并承担了利息损失，根据民法的公平原则，被告也应向原告返还其占有使用房屋期间的不当得利，故对该辩解意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第十条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决：一、被告尹锡向原告任吉文、任发伟返还其占有使用房屋的费用l9500元，于判决生效后十日内履行。二、驳回原告任吉文、任发伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444元(已减半收取)，原告任吉文、任发伟负担244元，被告尹锡负担200元。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，一、本案纠纷是因宅基地及房屋转让协议被法院已生效判决认定为无效合同后一方要求赔偿损失而引起，本案的基础事实仍然围绕的是该转让协议，故一审判决将本案案由定为不当得利纠纷并不准确。
二、合同一旦被认定无效后，应当是自始无效，恢复到合同订立前的状态。双方在签订合同时，涉案房屋处于空置状态，且被上诉人并未提交给其造成实际损失的相关证据。另一方面，从合同被认定无效所产生的后果看，被上诉人因涉案房地产被征用已获得了更大的利益。据此从平衡双方利益所得以及是否造成实际损失来衡量，被上诉人的原审诉讼请求不应得到支持，应予驳回更妥。
综上所述，上诉人尹锡的上诉请求成立，应予支持；一审判决由上诉人尹锡承担房屋占有使用费显失公正，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销甘肃省榆中县人民法院（2017）甘0123民初1895号民事判决；
二、驳回任吉文、任发伟的诉讼请求。
一审案件受理费444元、二审案件受理费400元，合计844元，由被上诉人任吉文、任发伟全部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 冯 诚
代理审判员 邵云和
二〇一八年一月三十一日
书 记 员 谢 雷
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