广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终10051号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州外海置业投资有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘达源，职务执行董事。
委托代理人：简伟立，广东浩瀚明扬律师事务所律师。
委托代理人：欧阳美美，广东浩瀚明扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁伟东，住广州市天河区。
委托代理人：曾祥敏，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人：何丽嫦，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人广州外海置业投资有限公司（以下简称外海公司）、上诉人袁伟东因租赁合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
外海公司上诉请求：1、撤销一审第二项、第三项、第四项判决；2、一审判决第二项内容中判决袁伟东支付租金的数额维持不变，但逾期支付租金的违约金改判为：以当月应付未付租金为基数，自每月8日起至付清之日止，按每日1%的标准计算；3、判决袁伟东向外海公司支付违约金340418元。事实和理由：一、原审法院认定上诉人于2015年1月5日强行收回涉案场地违背事实，也没有任何证据支持。事实上，我方根本就没有于2015年1月5日强行闯入涉案场地，搬走涉案场地内物品的行为。如果说我方曾强行闯入涉案场地，搬走涉案场地内物品，袁伟东遇到这种情况不可能不通过报警寻求帮助。但是，袁伟东却由始至终都没有报警，而且，袁伟东也没有主动向法院起诉要求我方赔偿，而是在我方提起本案诉讼后，直到本开庭时，袁伟东才提起反诉。因此，本案应当认定的基本事实是：袁伟东有预谋自行撒离涉案场地，退出经营。二、本案中，袁伟东迟延交付租金的行为构成违约，应当按照租赁合同第二十六条第4款的约定承担违约责任。该款约定的迟延交付租金的滞纳金标准即拖欠金额总额每日百分之一，并不存在过高。一审法院将违约金降低违反合同约定，更难以弥补我方租金上的损失。袁伟东的行为构成违约，理应按租赁合同第二十六条第4款的约定承担违约责任，并按合同解除前12个月月租金水平平均值的6倍支付违约金。三、袁伟东自行撤场、退出经营后，即使场地内有物品遗留，也属袁伟东的遗弃物品，袁伟东已放弃对相关物品的所有权。而相关厨房的设施设备，均属嵌入设备，无论是否属于遗弃物品，该部分的设施设备都属于不能拆除搬走的物品，我方有权自行处置。一审审法院判令我方应负责对袁伟东遗留的设施设备进行赔偿毫无事实和法律依据，应当予以改判。
袁伟东二审答辩称：不同意外海公司上诉请求，要求按照袁伟东上诉请求判决。1、外海公司于2015年1月5日强行收回场地是事实行为，不能因为我方没有报警就认为是我方自行离场。首先，如果是我方自行离场，相应的物品搬走要由管理处同意且有相应放行函。其次，如果因为租金离场也不符合情理。袁伟东名下有多套物业，在广州经营多年，有足够的财产支付租金，不会逃避支付租金。之所以没有报警是因为袁伟东在美国。外海公司以这些理由推断是袁伟东自行离场不符合事实和常理。最后，根据我方提供的证据，我方退场时还有进货的相关证据，不会在正常经营时离场，是外海公司将物业强行关闭。外海公司也确认相应的设备留给了下一手的承租人，也证明袁伟东没有自行撤离涉案场地，相应的设备是具有继续使用的价值的。2、本案袁伟东迟延交租的行为没有构成违约，而是双方在对租金标准进行协商。外海公司之前的场地是广州美东百货股份有限公司（以下简称美东百货）经营的，美东百货交付场地之后存在诸多问题，包括交付面积、营业时间、开业率都和约定不符。因为美东百货巨亏才将场地转给了广百百货，且广百百货接手时也亏损。相应的问题袁伟东向外海公司提出了相应的主张，期间也有按照五折的标准交付租金。由于外海公司和广百百货存在纠纷，外海公司曾要求袁伟东交租金交给广百百货。袁伟东愿意按照五折的标准交付，且将25万元的租金交给了广百百货，广百百货退回了该租金。故租金一直在待协商的情况下。在正常合同的情况下，两年未交租应当解除合同，合同未解除是因为双方在协商状态。本案系外海公司违约在先。3、合同中约定的违约金标准也是过高的，如前所述，袁伟东并非是自行撤场退出经营，而是外海公司强行赶走。相应设备的损失应当要由外海公司承担。原审法院在认定理由方面是正确的，在计算相应损失时是进行了两次的折旧，故综上所述，外海公司的上诉没有相应的法律依据，应当驳回。
袁伟东上诉请求：1、判令撤销一审判决第二项，改判为“袁伟东向外海公司支付自2014年1月5日至2015年1月5日止的租金234158元（其中自2014年1月5日至2014年4月30日期间按27627.5元／月标准计付；自2014年5月1日至2015年1月5日期间按28738.5元／月标准计付，合计租金为340418元，扣除袁伟东己付保证金106260元，袁伟东需付租金为234158元），驳回外海公司向袁伟东支付逾期违约金的诉讼请求；2、判令撤销一审判決第二项，改判为“外海公司赔偿袁伟东经济损失400000元”；3、判令撤销一审判决第五项；4、由外海公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、根据合同第三章第九条及第十一章第三十三条的约定及租赁合同的特点，我方缴交的所谓相当于两个月租金106260元的“定金”应属保证金，我方要求与租金抵扣。一审判决未处理租赁合同中的押金，属漏判事项。二、一审判决己认定外海公司提供商铺存在瑕疵，存在不当履约行为，但却未按合同约定变更租金标准，且在外海公司存在当履约行为的情形下，仍要求我方承担违约责任不合理。1、双方合同约定，出租方保证营业时间、开业率，然而其一直未能履行该合同义务，属先期违约；2、根据合同约定出租方必须保证开业率（开业率是否达到70%应由出租方举证，这是出租方的义务），如果开业率未达到合同约定则应减少租金标准3、出租方一直未能依约提供足够面积租赁场地，且其场地设施不合要求，未能通过消防验收；4、承租人已多次就出租人存在的违约问题向出租人提出了异议，出租人代表也有签收相关异议文件，且双方事实上就相关金标准问题一直在协商过程中，因此并非是承租人违约，不存在需要支付违约金的情形，且也表明租金标准应当调整，只是调整标准，双方未达成一致。三、外海公司自2014年1月5日之前的租金请求已过诉讼时效。四、我方提出的反诉请求经济赔偿已给予了折旧等合理损耗，一审法院赔偿金额不应以二次折旧进行计算。
外海公司二审答辩称：不同意袁伟东上诉请求和理由。1、我方在2013年3月份到2013年10月一直有发函催缴租金，故没有过诉讼时效。2、关于保证金106260元，袁伟东在一审中反诉没有提出在本案中抵扣，其在二审中提出不应接纳。3、袁伟东认为外海公司有开业率不足等违约问题，我方认为袁伟东没有提供相关证据。4、关于消防验收问题，应当是袁伟东自行负责，与我方没有关系。5、袁伟东认为租金的标准在协商过程中，但我方从未同意过减免租金，也没有进行协商，而是催缴租金。即使是协商也应当将租金提存，且拖欠租金达150万元，数额巨大，是严重违约。6、关于二次折旧的问题，袁伟东一审没有提出，我方不同意支付赔偿款，按照约定，场地的东西应当留在场地。
外海公司向一审法院起诉请求：1.袁伟东向外海公司支付所欠租金及滞纳金(租金从2012年9月1日计算至2015年1月5日，其中2012年9月1日至2013年4月30日期间每月按53130元标准计，2013年5月1日至2014年4月30日期间每月按55255元标准计付，2014年5月1日至2015年1月5日期间每月按57477元标准计付；滞纳金从每月8日起计，以应付未付的租金为基数，按每日百分之一的标准计算，滞纳金计算至付清租金之日止)；2.确认外海公司、袁伟东之间的《广州美东百货店铺租赁合同》在2015年1月5日解除，并判令袁伟东向外海公司支付违约金340418.00元（违约金按2014年1月至2014年12月共12个月租金水平平均值的6倍标准计算）。
袁伟东向一审反诉请求：外海公司赔偿袁伟东花费的场地装修、改造费用及设备款、货物损失400000元。
一审法院认定事实：2011年1月30日，美东百货（出租人、甲方）与袁伟东（承租人、乙方）签订《广州美东百货店铺租赁合同》，合同主要内容有“租赁场地指经广州市规划局批复具备餐饮功能的商业物业，租赁场地的范围见附件一由斜线标出的范围，开业后不再作实测，乙方在租赁场地经营餐饮商铺，甲方将租赁场地交付乙方进场装修之日为2011年2月21日，免租装修期为实际交场日起满69日，承租起始日为实际交场日起满69天后的翌日，甲方出租租赁场地的期限为六年，乙方店铺的经营时间即每日早上10:00-晚上11：30，遇节假日乙方可适度延长营业时间。第一条、租赁场地坐落于广州市农林下路37号广州美东百货店铺之三层C01商铺；第二条、租赁场地的范围见附件一由斜线标出的范围，建筑面积为322平方米，本合同第八条所规定的租金，都应以此建筑面积为基准支付；第三条、甲方应于交场日将租赁场地交付乙方进场装修，2.甲方应于交场日之前提前3天书面通知乙方，除非双方协商同意或不可抗力，甲方未按照前述约定通知的视为延迟交付，交付日相应顺延，甲方承担延迟交付的违约责任，3.交付租赁场地时双方签署移交确认书予以确认，移交确认书签署之日为实际交场日；第四条、甲方出租租赁场地的期限为六年，乙方租期届满后在同等条件下有优先承租权；第七条、租金（内包含物业管理费和空调费）按月结算，乙方应于每月7日内以支票或银行转账方式缴付当月租金给甲方，甲方应于收到当月租金后3个工作日内开具相应的合法租赁发票给乙方，乙方无需另外缴纳管理费；第八条、租金自承租起始日即实际交场日起满69天后起算，按下列方式计租，如美东百货正式营业日延期至2011年5月1日之后，即租期及租金起始日顺延，其中第一年自2011年5月1日至2012年4月30日的租金165元/㎡，月租金53130元，自2012年5月1日至2013年4月30日的租金165元/㎡/月，月租金53130元，自2013年5月1日至2014年4月30日的租金171.6元/㎡/月，月租金55255元，自2014年5月1日至2015年4月30日的租金178.5元/㎡/月，月租金57477元，自2015年5月1日至2016年4月30日的租金185.6元/㎡/月，月租金59763元，自2016年5月1日至2017年4月30日的租金193元/㎡/月，月租金62146元；第九条、在本合同签订后5个工作日内，乙方向甲方缴付合同定金106260元（相当于首年2个月的租金）；第二十一条、甲方的权利、保证1.甲方保证拥有租赁场地的合法使用权及租赁权，并有权按本合同规定的条件和条款合法出租该租赁场地；第二十四条、乙方的责任4.乙方须按本合同规定以支票或转账形式缴交当月租金，费用缴交日若是公众假日，则顺延至假日后的第一个工作日；第二十五条、甲方违约责任1.甲方未能按本合同约定交付租赁场地给乙方，则按甲方逾期交场天数顺延免租装修期及租期，甲方逾期交付租赁场地超过60天，则乙方有权单方解除合同，4.除另有约定或法律规定可提前解除合同的情形外，乙方租赁期限未到如甲方提出解除合同的，甲方应向乙方支付相当于合同解除前12个月月租金水平平均值的6倍的违约金，还应当赔偿乙方投资及经营所受的全部损失，还应当赔偿乙方投资及经营所受的全部损失，5.如甲方开业时商场总体招商开业率低于70%，甲方应按五折向乙方收取租金直至商场总体开业率达至70%以上；第二十六条、乙方违约责任4.在甲方无任何违约时，乙方未按本合同约定的时间缴付租金的，甲方有权按逾期天数按日向乙方收取拖欠租金总额的1%（百分之一），如乙方逾期缴付租金超过30日，经甲方书面催缴仍不缴付的，甲方有权解除合同并要求乙方向甲方支付相当于合同解除前12个月月租金水平平均的6倍的违约金，还应当赔偿甲方所受的全部损失；第二十九条、合同的解除和终止3.在本合同租赁期限届满或解除之日起，乙方有15天的免费搬迁期，搬迁期内乙方无需支付任何租金和管理费用，乙方须在搬迁期内将店铺全部空出，取走属于乙方的有关设备（隐蔽项目和嵌入设备除外），若乙方超过搬迁期限仍未搬迁完毕属于乙方的财物，视为乙方自动放弃这些财物的所有权，甲方可自行处置等。该合同中甲方签章处有名为“赵某”的签名，该合同目录附件三的内容为甲方的《营业执照》、《税务登记证》、法定代表人、委托代理人身份证明等文件的复印件，上述附件内容在合同附件中均有列入，其中包括有“赵某”的身份证复印件。
上述合同签订后，袁伟东与美东百货于2011年5月13日签订《商铺移交确认书》，约定：依据甲乙双方于2011年1月30日签订的《广州美东百货店铺租赁合同》约定，甲乙双方业主已到商铺现场查验，确认商铺可满足乙方装修施工要求，甲方于2011年5月13日将商铺交付乙方进场装修等。袁伟东承租涉案场地后，在涉案场地开设了“广州市越秀区美力仙踪林美食坊”（以下简称仙踪林）从事商业经营。袁伟东以仙踪林的名义向某百货支付租金至2012年8月，其中2011年10月、2012年3月的支付的租金额分别为38544元、38130元。对此，外海公司称其仅能确认袁伟东缴纳租金至2012年8月，此后未再支付，但对于2011年10月、2012年3月未按合同约定标准支付租金的，只能说明袁伟东未依约足额支付，不能证明袁伟东与美东百货协商达成一致意见。
2011年7月5日，外海公司（买方）与建和公司（卖方）签订《商品房预售合同》，约定由外海公司购买建和公司开发建设的位于越秀区农林下路31-41号、45-79号地块的建和商业广场自编AB栋3层301房，建筑面积共3726.93平方米等。此后，原广州市国土资源和房屋管理局核发了编号为粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》，载明登记时间为2012年7月26日，房屋坐落为越秀农林下路37号301房。
2011年9月1日，袁伟东向某百货发出《关于商场总体开业率不足七成提出租金减半的申请》，称：由于商场开业期间有大部分商铺未能出租，总出租率不足七成，根据双方签署的合同，我司申请减免50%的月租金。同月11月，袁伟东又向某百货发出《关于美东百货三层C01商铺租赁场地面积的异议》，称：租赁场地的部分面积116平方米由于不属商业用途，不能做为经营场地使用，特此申请减除该部分面积月租金19140元，并赔偿我方对该部分面积装修投入的工程费用290000元。2011年10月11日，袁伟东再向某百货发出《关于对美东百货商场营业时间不足提出异议》，称：《广州美东百货店铺租赁合同》中指定的店铺经营时间为早上10：00-晚上11：30，但现在实际商场晚上9：00时已不许客人入店消费，晚上0：00结束营业，减少了我店的经营时间（每天少1小时30分钟），特此申请要求减免月租金11%。该三份书面意见上均由名为“赵某”的人员签收。
2012年12月26日，美东百货向袁伟东发出《授权书》，称其因发展需要，授权委托广州市越东广百商贸有限公司（以下简称广百公司）代收取租金、管理费及水电费，并写明了收款银行帐号、开户名及开户行。自2013年3月至2014年10月期间，美东百货及外海公司曾逐月向袁伟东发出催收租金的通知函件。2013年4月24日、5月21日，袁伟东通过银行转账的方式分别向广百公司支付了100000元、150000元。2013年10月，广百公司将该250000元退还了袁伟东。
2014年9月1日，广百公司曾向袁伟东发出书面函件，通知其于2014年9月3日上午10点参加建和商业广场经营商户座谈会，将就物管服务、租赁关系等事项进行沟通等。
袁伟东称外海公司在2015年1月5日强行收回涉案场地，造成其遭受了重大损失。因涉案场地已由外海公司另行出租给案外人使用，袁伟东为证明其遭受的装修、设备及货品等损失，向一审法院提交了如下证据：
1.装修损失。2011年2月15日，袁伟东与广州市新空间设计装饰有限公司签订《装饰工程合同》，约定由该装饰公司对广州市农林下路美东百货三楼实施室内装修、水电布置及安装，工程价款为438260元，合同工期45天等。同年2月18日、3月22日及4月23日，该装饰公司分别出具《预收款凭证》收取美东仙踪林工程款131478、219130、87652元。
2.设备损失。首先，根据袁伟东编制的《美东仙踪林设备及相关费用汇总》，该表格中记录了包括有穗凌冷柜、康宝消毒柜、冰沙机、咖啡机以及厨具等设备24项合计费用达375020元以及设计费用30000元。袁伟东提供了与上述各项费用相对应的发票、收款收据等付款凭证。其中购买冷柜、压力煲等的发票、收款收据中写有名称“广州市越秀区美力仙踪林美食坊”、“仙踪林”、“农林下路某百货”等字样。仅有袁伟东制作的汇总表格中的路由器《收款收据》中记载的1180元、监控一套4260元中的《出货单》及《收款收据》、容声BD/BC一台10**元、久旺保险柜598元、热水煲800元、局炉2200元以及中山市古镇宝丽晶光纤照明经营部出具的《收据》中记载的19875元合计金额为29963元的收付款凭证未注明送货或安装地址。其次、袁伟东提交的购买格力空调的3080元、电脑摄像头安装4340元、搅拌机、双层打罉、电饭锅7488元、钢格栅912元、骨碟215元、厨房用品9869.5元的相关单据中均无显示送货及安装地址。再次、袁伟东提交的其与广东深华消防设备工程有限公司签订的《消防工程安装合同》中记载了消防工程位于建和商业广场美东百货三楼C01铺仙踪林，工程造价25000元以及2012年1月18日，袁伟东向越秀区公安局交防大队缴交消防罚没款30000元。
3.货品损失。由广州市天河区天河仙踪林奶茶店出具的《送货清单》中列明有2015年1月3日配送至美东仙踪林的货物详情及总计价格为33554.64元。
对于上述证据材料，外海公司于庭审中质证认为：1.涉案场地在2011年5月交付给袁伟东，免租期为交付之日起69日，而装修合同却约定在2011年2月至4月进行装修，即使合同真实，在场地未交付时，袁伟东就将大笔工程款支付给施工方不符合常理；2.对于汇总表是袁伟东单方制作的，不能证明其已支付了相关的费用，对于相关的购置设备的发票仅能证明袁伟东为经营需要购置设备，但不能证明其中所列设备被外海公司搬走或灭失。而对于其他无客户名称、送货地点或收款单位的单据的三性均不予确认；3.涉案场地不存在消防不合格，如果一次消防不合格不可能通过规划验收，即使消防部门处罚只能证明袁伟东的二次装修不符合消防规范；4.对于货品损失清单的三性均不予确认，并没有写明送货单位及收货人。
庭审中，就如下案件事实，原、袁伟东双方仍存有争议：1.外海公司称其曾与美东百货签订租赁合同，但双方不久即终止了合作，后来涉案商场由广百百货接手经营至现在。对此，袁伟东应是清楚的，袁伟东曾某百百货支付租金。袁伟东称外海公司曾在2012年12月向其提供授权书一份，要求袁伟东将租金支付至广百百货帐户中，但具体租赁关系变更的情况是在2014年9月份广百百货会议时才知晓。2.外海公司称因袁伟东拖欠租金达几百万元，故在其与外海公司协商期间悄悄退出场地，外海公司于2015年1月5日接收场地。对此，袁伟东称外海公司于当日驱赶其员工、并将商铺封锁、不准其继续使用。如果是袁伟东自行清退的，需外海公司提供放行条才能将设备、货物取走，涉案商铺中属于袁伟东的设备均没有取走，现在也不清楚放在何处。3.外海公司确认商场的关门时间为10点，但其认为并不影响袁伟东的正常经营。对此，袁伟东认为其作为实体经营的企业，客户消费时间比较晚，如果营业时间长，营业额也会上升，但是九点多商场已经不准进入，10点商场关门，严重影响了其经营。
一审法院认为：美东百货与袁伟东于2011年1月30日签订的《广州美东百货店铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。上述合同履行期间，外海公司购买了包括涉案场地在内的建和广场物业，外海公司承接前述美东百货于《广州美东百货店铺租赁合同》中的权利义务，与袁伟东之间形成租赁合同关系，双方均应依约履行各自负担的合同义务。
根据《广州美东百货店铺租赁合同》的约定，租金（内包含物业管理费和空调费）按月结算，袁伟东作为承租人应于每月7日内以支票或银行转账方式缴付当月租金。现袁伟东逾期交纳自2012年9月起的租金，显已构成违约，故对外海公司诉请要求袁伟东支付自2012年9月1日至2015年1月5日期间的租金，合理合法，一审法院予以支持。至于袁伟东就涉案场地存在部分侵占消防通道而不符合经营使用的需要的问题、涉案商场整体开业率不足以及营业时间缩短的问题所持抗辩意见，一审法院分析如下：首先，虽然袁伟东曾于2011年9、10月间向某百货发出过书面异议，但上述异议仅是袁伟东单方提出，并无证据显示美东百货或外海公司曾就该面积异议与袁伟东作出过协商并予减免部分租金。其次，袁伟东在2011年10月、2012年3月两个月份并未足额支付租金，袁伟东即以此称该两个月不足额支付租金的事实实际系由美东百货就开业不足以及营业时间不符合约定作出的回应。但是该两个月租金不足额支付在时间上与上述异议提出时间并不完全在时间上有承启，而且亦无其他书面证据显示外海公司或美东百货曾就袁伟东提出的异议与袁伟东进行过协商并达成以减免部分租金作出处理。再次，退一步说，外海公司或美东百货如确曾就开业率不足及营业时间不符合约定与袁伟东进行过协商，从袁伟东在2011年11月-2012年2月以及2012年4月之后仍按合同约定的租金标准支付的租金的事实来看，外海公司或美东百货已就该问题作出让利，租赁双方对于涉案场地存在的问题已通过让利部分租金作出妥协并达成一致。因此，袁伟东上述抗辩事由缺乏有效证据支撑，一审法院实难采信。至外海公司诉请要求袁伟东支付的滞纳金实为袁伟东逾期支付租金的违约金，根据前述合同的约定，袁伟东逾期支付租金的，外海公司有权按欠付租金的每日百分之一的标准计收逾期付款违约金，一审法院虽对袁伟东关于涉案场地的营业时间不符合合同约定而抗辩应予减免租金的意见不予采信。但是，不可否认的是涉案场地确有瑕疵，外海公司于合同履行过程中确有不当之处。对此，外海公司亦确认涉案场地的营业时间不符合合同的约定。而袁伟东从事的餐饮业经营，涉案场地经营时间缩短，显然会导致袁伟东经营收入受到影响。因此，一审法院对该违约金标准酌情予以调整为按中国人民银行公布的同期银行贷款利率为标准计收。
因涉案场地已于2015年1月5日由外海公司实际收回，故外海公司诉请确认原、被之间的《广州美东百货店铺租赁合同》已解除，一审法院予以支持。惟此外仍应就2015年1月5日的场地收回情形再作区辩以作确认合同解除之原因。根据广百公司发出的函件、美东百货向袁伟东发出的付款授权书以及袁伟东的实际付款行为的相关事实至少可得出如下两个结论：一是虽然袁伟东确有拖欠租金的违约行为，但袁伟东仍有履约之意向；二是涉案合同在履行过程中，原、袁伟东双方曾就合同的继续履行进行磋商而非袁伟东一意孤行拒不依约履约。因此，外海公司称袁伟东因积欠租金而不辞而别存在如下不合理的因素：首先、原、袁伟东双方在场地收回前仍处于磋商之中，袁伟东也曾根据广百公司的要求参与会议且在此前支付过部分的租金；其次、从袁伟东提交的进货清单来看，涉案场地一直处于正常的经营状态之中；再次、涉案场地所在商场原经营状况不佳，而在外海公司介入、特别是广百公司的引入，营商环境有所改善，袁伟东在苦力支撑的情况下不退场，而在营商环境改善后再退场，显然欠缺理由；再其次、诚如外海公司所述，袁伟东悄然退场，作为一个连锁的餐饮经营企业，袁伟东用于从事经营的设施、设备完全可在其他营业场所再次利用，袁伟东抛弃购置的全部设施、设备不顾亦不合常理；最后、即使非外海公司强行收回场地，那么外海公司在袁伟东退出经营后在未经袁伟东同意的情况下，将袁伟东遗留在涉案场地内的设备、设施一并转让给下一手承租人的做法也属不当。因此，外海公司关于袁伟东因积欠租金悄然退场的意见，在无法排除上述合理的怀疑因素之下，难以令人信服，一审法院不予采信。一审法院对袁伟东关于外海公司于2015年1月5日强行收回涉案场地的意见予以采信。
因外海公司于2015年1月5日前并未向袁伟东发出过解除合同通知，故该合同仍在继续履行过程中，租赁双方就合同的履行虽纠葛，但均应循法律途径解决，外海公司于2015年1月5日强行收回场地的行为显属不当，故外海公司主张袁伟东承担的违约金，一审法院不予支持。因外海公司强行收回涉案场地，致使外海公司遭受的装修、设备以及货物损失，外海公司应负赔偿责任。至于袁伟东反诉要求外海公司赔偿的装修改造费用、设备以及货物费用的金额问题。袁伟东于庭审中向一审法院提交了《装饰工程合同》以及采买用于餐饮经营的相关设备及储备食材的相关证据，上述证据无论是在形成时间还是内容上，均符合袁伟东承租涉案场地从事餐饮经营的性质特征，具有一定的客观性。考虑到外海公司在收回涉案场地后另行出租，袁伟东在客观上无法对涉案商铺的装修状况以及商铺内存放的设备、货物等进行举证核实，故举证责任应分配给外海公司，由外海公司证实其收回的商铺的装修状况以及放置其中的设施、设备等物品中没有外海公司所称的物品，否则应承担对其不利的法律后果。这既符合生活经验法则的判断，也是对其强行收场地的行为的必要警示。根据袁伟东的举证显示，虽然袁伟东用作装修、采买设备及货物的费用远大于外海公司反诉主张的400000元，但考虑到涉案商铺于2011年由袁伟东承租使用，相应的装修、设备等均应用折旧，相应的价值亦应有所贬损，故一审法院酌定按外海公司主张的400000元的70%计付赔偿款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、确认原告广州外海置业投资有限公司与被告袁伟东之间的《广州美东百货店铺租赁合同》已于2015年1月5日解除。二、被告袁伟东应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州外海置业投资有限公司支付自2012年9月1日至2015年1月5日止的租金1547916元（其中自2012年9月1日至2013年4月30日期间按53130元/月的标准计付；自2013年5月1日至2014年4月30日期间按55255元/月的标准计付；自2014年5月1日至2015年1月5日期间按57477元/月的标准计付）及逾期支付租金的违约金（以当月应付未付租金为基数，自每月8日起计至付清之日止，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计付）。三、原告广州外海置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被告袁伟东损失280000元。四、驳回原告广州外海置业投资有限公司其他诉讼请求。五、驳回被告袁伟东的其他反诉请求。本案诉讼费25945元（其中本诉案件受理费21795元、反诉案件受理费3650元、公告费500元），由原告广州外海置业投资有限公司负担6484元，由被告袁伟东负担19461元。
本院二审期间，当事人均没有提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：涉案合同第三十七条约定：“任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址。本合同中所甲乙双方的通讯地址如有变更，变更方应在变更之日起10天内书面通知对方。否则，按原通讯地址发出的通知视为送达。”乙方地址：广州市天河南一路六运一街7号204。
一审中，外海公司提供2013年3月至2014年10月期间每月的十八份催费通知、关于催收租金等相关事宜的函及签收表，该催费通知有相关人员的签名确认，签名人员有“梁某、黄某乙、陈某、刘某、杨某、林某”等，其中，2013年7月10日的催费通知签认“已收到原件一式二份刘某2013.7.10”；签收表显示送达催费通知给各商铺后的签认情况，其中,2013年4月10日签收表,第一栏签认“八重洲洪某”、第二栏“喜客余某”、第三栏“仙踪林刘某”、第四栏“屈某曾力”……。袁伟东质证称：根据合同第37条的约定，催费通知应按照合同约定的地址发给我方，外海公司送达该催费通知的方式不符合双方的约定，并且无证据证明签收人为我方的员工，也无证据证明该员工有权代表袁伟东签收，也无法确认签收人签名的真实性。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、本案二审争议的焦点为：一、合同解除的责任归责；二、诉讼时效问题；三、装修损失问题；四、保证金问题。
关于焦点一，首先，关于袁伟东主张的部分面积因侵占消防通道、商场开业率不足七成以及营业时间缩短问题。根据本案证据显示，袁伟东就有关问题曾向出租人反映并申请减免租金，但双方并未就减免租金达成一致的书面协议。虽然袁伟东曾经有两个月按照50%租金标准缴纳租金，但之后袁伟东还是按照合同约定的租金标准支付租金，故上述事实不能视为双方已经达成减免租金的一致协议。因此，一审认定袁伟东逾期交租，构成违约，并无不当。根据本案证据显示，出租人还曾经授权袁伟东将租金缴纳给广百公司，实际上袁伟东也支付了25万元给广百公司后被退回，由此可见，双方对租金问题确实处于协商之中。而且，外海公司也确认涉案场地的营业时间不符合合同约定，故一审认定外海公司在合同履行过程中确有不当之处，并无不当。因此，一审将逾期交租的违约金标准调整为银行同期贷款利率，并无不当。其次，涉案场地于2015年1月5日已由外海公司实际收回，双方租赁关系已经实际解除。双方于二审期间对此并无提供新的证据，一审认定外海公司强行收回场地的论述清晰，理据充分，本院予以维持，外海公司认为袁伟东自行撤场的证据不足，本院不予采纳。综上，虽然外海公司依据合同约定因袁伟东逾期交租超过30日有解除权，但其未依据合同法第九十六条的规定行使合同解除权，故涉案合同并没有发生解除的法律效力。在此情况下，外海公司强行收回商铺，不符合法律规定，故一审认定合同未能继续履行的责任在于外海公司，不予支持外海公司主张的违约金，并无不当。
关于焦点二，涉案合同第三十七条约定“任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址。”本案外海公司提供的证据证明其于2013年3月至2014年10月期间每月的催费通知均直接送达至涉案商铺，该送达方式并不符合上述合同的约定。但是，从外海公司提供的2013年3月至2014年10月共十八份催费通知看，均有相关人员的签名确认，虽然袁伟东不确认签名人员系其员工并取得其授权，但结合外海公司提供的送达涉案商场其他商铺催费通知的签收表分析，该表显示送达催费通知后各商铺人员予以签认，并注明商铺的名称，其中,2013年4月10日签收表第三栏签认“仙踪林刘某”,该签认与上述2013年7月10日的催费通知签认人“刘某”一致。故上述证据可相互印证证实外海公司确向袁伟东承租的涉案商铺送达了催费通知。另从常理分析，在长达一年多的时间里，涉案商铺的员工连续每月均收到出租人的催费通知，没有理由不将涉及商铺重要事项的情况告知袁伟东。因此，本院对外海公司主张的于该期间曾向袁伟东主张欠付租金的事实予以确认，袁伟东认为2015年1月5日之前的租金已经超过诉讼时效，不符合事实，本院不予采纳。
关于焦点三，如上所述，因合同未能履行的责任在于外海公司，故外海公司应对其强行收回商铺导致袁伟东的损失作出赔偿，一审根据双方的举证情况以及相应装修、设备的折旧情况，酌定判处外海公司赔偿袁伟东28万元，并无不当，本院予以维持。
关于焦点四，袁伟东主张其已经缴纳的保证金106260元应予以扣除，因本案袁伟东并没有就此提出反诉，而外海公司表示不同意二审进行处理，故袁伟东该主张本院不予调处，袁伟东可另案解决。
综上所述，外海公司、袁伟东的上诉理由均缺乏依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25395元，由广州外海置业投资有限公司负担6309元，由袁伟东负担19086元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 黄春成
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 罗 涛