北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0116民初1001号
原告（反诉被告）张久娥，女，1957年1月17日出生。
委托代理人郭跃，北京徐波律师事务所律师。
委托代理人孟宪元，男，1955年5月14日出生，北京市怀柔区汤河口镇东黄粱村**号农民，现住北京市怀柔区。
被告（反诉原告）陈万通，男，1965年2月6日出生。
委托代理人孙金华，北京市环亚律师事务所律师。
委托代理人韩德镇，北京市环亚律师事务所律师。
原告（反诉被告）张久娥与被告（反诉原告）陈万通房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员许英独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）张久娥及其委托代理人郭跃、孟宪元，被告（反诉原告）委托代理人孙金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张久娥诉称，2015年11月3日，原、被告在北京达达楼霖房地��经纪有限公司的居间下签订房屋买卖合同，约定被告将其坐落于北京市怀柔区丽湖馨居14号楼2层1-202号的房屋一套出卖给原告，购房款350万元，包括地下室1个及空调等浮财，被告应在房屋产权过户办理完毕后向原告交房。逾期交房被告应按照原告支付房款金额日万分之五的标准支付违约金。合同签订后，原告于2016年1月21日前付清全部房款，2016年1月21日将交易房屋过户至原告名下。原告要求被告交房，被告拒绝履行交付房屋、地下室和浮财的义务，经协商未果，故起诉至法院，要求：一、被告将怀柔区丽湖馨居14号楼2层1-202室的配套地下室交付给原告；二、被告将空调挂机3个、柜机1个、餐桌1套、椅子6把、电视2个、冰箱1个、双人床2个、沙发1套、热水器1个、饮水机1个、五橱柜1个、抽油烟机和燃气灶1套、洗衣机1个、茶几1个交付给原告。三、被告以350万元为基数，按照日万分之五的标准支付自2016年1月21日起至实际完成上述房屋、地下室和浮财的交付之日止的违约金；四、被告将相关户口自涉诉房屋内迁出；五、被告将涉诉房屋已经报装的歌华有限电视销户。
被告陈万通辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告出售的房屋不包括地下室；第二，被告在房屋产权过户次日即联系原告准备向原告交付房屋及浮财，因与原告无法取得联系，被告才联系中介公司。被告将楼房钥匙及浮财交付给中介公司的时间是2016年1月22日，故被告已按合同约定时间履行交付义务；第三，户口迁出不属于法院受案范围。
反诉原告陈万通反诉称，要求张久娥给付陈万通已经交纳的供暖费1768.5元及剩余电卡内的电费692.98元。
反诉被告张久娥辩称，不同意反诉原告的反诉请求。陈万通至今未向张久娥交纳房屋，张久娥未享��到供暖服务，不同意支付供暖费。同意给付电费692.98元。
经审理查明，2015年11月3日，陈万通（甲方）与张久娥（乙方）在居间人北京达达楼霖房地产经纪有限公司（丙方）的介绍下，签订《存量房屋居间买卖合同书》约定：陈万通（甲方）将其位于北京市怀柔区丽湖馨居14号楼2层1-202号房屋以350万元的价格卖给张久娥（乙方）。在房屋交易过程中产生的契税、营业税等各项费用由张久娥负担。关于房款支付方式，三方约定：购房定金五万元整由丙方代收，张久娥全额购房且于过户当日向陈万通交付购房款350万元；关于办理产权过户，三方约定：甲乙双方应当于丙方通知之日起5个工作日内与丙方到房屋登记部门办理房屋产权过户。甲方陈万通应于房屋产权过户办理完毕后向乙方张久娥交房；关于违约责任，合同约定：（一）逾期交房责任出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期在十日之内（含），自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，买受人有权退房。出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人已付定金的一倍向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，逾期在十日内（含），自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，由出卖人退还买受人除定金或违约金以外的其余已���款。此外，三方在《存量房屋居间买卖合同书》第三部分其他约定第三条补充说明部分又做出补充，补充内容全部为手写。该《房屋买卖居间合同》共三份，分别由原告张久娥、被告陈万通和中介公司各持一份，但三份《房屋买卖居间合同》对第三部分其他约定第三条补充说明部分的手写记载并不相同。其中，原告张久娥持有的合同原件该部载明：“此房款包括地下室1个、空调挂机3个、柜机1个、餐桌一套、椅子六把、电视2个、冰箱1个、双人床2个、衣柜2个、沙发一套、热水器一个、饮水机一个、窗帘、五橱柜、抽油烟机、燃气灶、洗衣机、茶几”；被告陈万通持有的合同原件该部载明：“此房款包括两个大双人床、3个空调挂机、1个柜机、两个电视、餐桌一套、椅子六把、冰箱1个、沙发一套、衣柜2个、饮水机1个”；中介公司持有的合同原件该部载明：“此房款包括地下室、空调挂机3个、柜机1个、餐桌一套、椅子六把、电视2个、冰箱1个、双人床2个、衣柜两个、沙发一套、热水器、饮水机1个、窗帘、五橱柜、抽油烟机、燃气灶、洗衣机、茶几”。
三份《存量房屋居间买卖合同书》均由原告张久娥、被告陈万通、中介公司经手人签字及中介公司加盖合同专用章予以确认。合同签订后，原告张久娥付清被告陈万通全部房款，双方亦于2016年1月21日将讼争房屋产权过户至原告张久娥名下。
2016年1月25日，张久娥以陈万通拒绝履行交付房屋、地下室及浮财为由起诉至法院，要求被告陈万通履行怀柔区丽湖馨居14号楼2层1-202室房屋、地下室及浮财的交付义务并按合同约定给付逾期交房违约金。被告不同意原告的诉讼请求，辩称其在无法与原告取得联系的情况下，已按合同约定的时间将房屋及屋内浮财交付给中��公司并与中介公司进行了清点，未交付地下室系因原被告签订的房屋买卖合同中不包括地下室的交易。本案在审理过程中，因被告陈万通已将怀柔区丽湖馨居14号楼2层1-202室房屋交付给达达楼霖中介公司，故申请撤回该项诉讼请求，但增加诉讼请求“要求被告将涉诉房屋内的户口迁出”；被告陈万通则提起反诉，反诉请求张久娥给付其供暖费1768.5元、电费692.98元。
原告张久娥对其主张出示下列证据：1、《存量房屋居间买卖合同书》，证明原被告存在房屋买卖合同关系、交易房屋坐落位置、交易价款、交易内容。2、北京达达楼霖房地产经纪有限公司于2016年1月25日出具的证明，证明合同约定房款350万元中包括地下室一间。3、收款条2张及银行付款凭证3张，证明原告张久娥已经全额支付购房款。4、《不动产权证书》，证明交易房屋产权已于2016年1月21日过户至原告张久娥名下。5、源自中介公司电脑备存的《出售房源详情查看》，备注载明“精装有15平米地下室”，证明原被告交易内容包括地下室。6、电话清单，证明原告电话记录中没有被告拨打的电话，但有原告打给被告的电话。经质证：被告陈万通对上述证据三、四、六的真实性认可；对证据一、二、五的真实性、证明目的均不认可。被告认为，证据一中的手写补充说明部分‘饮水机’以后的内容均为后补，且与被告手中的《存量房屋居间买卖合同书》内容不一致；证据五中虽在备注部分载明“精装有15平米地下室”，但证据五上也载明出售价格是355万元而不是原被告交易的价格350万元，350万元不能证明包括地下室的交易。
被告陈万通对其主张出示下列证据：1、《存量房屋居间买卖合同书》，证明被告出售的丽湖馨居14号楼2层1-202号房屋不包括地下室。2、���信记录三份、视频光盘一张，证明被告于2016年1月21日已经将交易房屋过户至原告张久娥名下。2016年1月22日上午被告与原告无法取得联系，与中介公司取得联系后将房屋钥匙和室内物品交付给中介公司。短信时间分别为2016年1月22日17时14分和15分，短信发送给原告张久娥及丈夫孟宪元。短信内容为：“张久娥，我是怀柔区丽湖馨居14号楼1单元202室的房主陈万通，我于2016年1月21号把此房出售并过户给你，2016年1月22日上午我两次打电话给你办理房屋交割手续你都拒接，我以短信形式通知你和孟宪元，今天下午我把此房屋室内的所有物品及房门钥匙交给怀柔区达达楼霖中介公司（孙经理委派的）陈龙的手里，陈龙有房屋的所有录像。请尽快和达达楼霖中介公司联系办理交割手续。此短信发出后，房屋出现任何问题与我无关”。3、《存量房屋买卖合同》网签版，证明合同��没有关于地下室的约定。4、2015年9月12日交纳的2015年物业费2157元的收据、2015-2016供暖费3995.7元的收据。经质证：原告对证据一中“张久娥”的签名认可，对证明目的不认可；认可证据二中原告短信上发送的手机号为原告丈夫孟宪元的手机号，但表示原告发送的短信为彩信，原告手机无法接收具体内容。原告对被告提供的视频进行确认，但表示被告交付的浮财中没有五橱柜和纱帘。对此，被告陈万通解释因五橱柜、窗帘、抽油烟机、燃气灶、洗衣机、茶几等饮水机以后的浮财并没有在《存量房屋居间买卖合同书》中予以约定，但被告在合同签订后同意可以再给原告留些浮财，对所留浮财双方并未明确约定；原告张久娥认可证据三的真实性，但认为该合同仅为办理产权证，双方实际履行的合同是《存量房屋中介买卖合同书》；对证据四中的真实性没有异议，但认为物��费明确注明是2015年度物业费。
此外，达达楼霖中介公司证人李×出庭作证，证实：1、《存量房屋居间买卖合同书》共有三份，合同内容均由李×本人书写并向买卖双方宣读，买卖双方及中介公司校对各自手中持有的合同书。在中介公司宣读合同内容后，买卖双方均未提出异议；2、原、被告在买卖房屋过程中，一直都是包括地下室买卖的，《存量房屋居间买卖合同书》也是这样约定的，但交给被告陈万通的合同书上确实没有关于地下室交易的内容，是李×遗漏造成，属于笔误。由于被告并没有在合同宣读时提出异议，导致中介公司在原被告双方交付房屋时才发现问题，这也是房屋无法交付的原因；3、《存量房屋居间买卖合同书》补充说明部分“窗帘、五橱柜、抽油烟机、燃气灶、洗衣机、茶几”几项内容是签订合同次日后补的内容，签订合同时说好小物品就不具体写在合同书上了，但因买房人张久娥次日的要求，才又后补在合同上。李×曾就相关内容电话通知陈万通，陈万通明确表示没有问题，但因工作原因无法到场。4、中介公司带原告看房时没有具体查看地下室情况。5、原被告买卖合同中关于浮财部分是包括纱帘的。此外，中介公司将其手中持有的《存量房屋居间买卖合同书》原件向原被告出示。经质证，原告张久娥对证人证言及中介公司持有的《存量房屋居间买卖合同书》均无异议；被告陈万通不认可证人证言的证明力，认为中介公司证人承认自身工作失误，中介公司为避免承担责任只能作出对原告张久娥有利的证言，因此不能因中介公司持有的合同与原告张久娥持有的合同一致，就认定原被告已经对地下室进行了交易。
经法庭核实确认以下事实：1、除已卖给原告的本案所涉房屋外，被告陈万通在怀柔区丽湖馨居小区再无其他房屋；2、本案争议地下室为14号楼18号，没有单独的房产证，但有购买收据；3、本案争议地下室面积约为15平方米；4、原告承认接收房屋时仅缺少纱帘和五橱柜，但在2016年3月查看电表数字时发现还缺少茶几等物。5、原告虽主张被告交付的电视中有一个与先前所看物品不同，但不能提供充足证据加以证实。6、五橱柜现在被告陈万通居处。
上述事实，由当事人当庭陈述、书证、证人证言等在案佐证。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。导致本案发生的原因系原、被告所签并持有的《存量房屋居间买卖合同书》在条款内容的记载上不尽相同，故确认合同签订时双方当事人真实的意思表示，是本案审理的关键。对此，本院应从合同签订过程、房屋买卖合同交易习惯并结合证据加以分析。首先，原告购得怀柔区丽湖馨居14号楼2层1-202室房屋的前提是被告挂牌在中介公司的房源，该房源特别备注了“精装有15平米地下室”，为此，原告出示中介公司电脑备存的《出售房源详情查看》。该《出售房源详情查看》虽系中介公司单方记录，但该记录所载地下室面积与被告地下室实际面积相符，在中介公司未对被告地下室进行查看并测量的情况下，如没有被告明确告知则难以确定具体面积，由此可以认定，被告在出售该处房屋时已将地下室作为交易标的的一部分予以出售。而只有在交易标的确定的前提下才能对交易价格进一步协商并最终签订合同，故实际交易价格与被告挂牌价格相差5万元并不能证明被告在之后的实际交易中取消了地下室的交易。其次，从房屋买卖合同的交易习惯看，通常将同一单元的地下室与房屋作为整体出售。且被告在将14号楼2层1-202室房屋出售给原告后，在丽湖馨居小区再无其他住房，该讼争地下室亦无独立的房产证，故被告单独留下该小区内的地下室于情、于理、于交易习惯均不合。此外，原、被告所签并持有的《存量房屋居间买卖合同书》均由中介公司提供，合同内容（包括手写部分）均由中介公司李×书写，中介公司持有的《存量房屋居间买卖合同书》与原告持有的《存量房屋居间买卖合同书》中均包括地下室的交易内容，证人李×的证言及中介公司持有的《存量房屋居间买卖合同书》虽不能单独作为本案认定事实的证据，但结合本案其他证据，上述证人证言及合同与本案其他证据相互佐证，已经形成一条完整的证据链，故对原告主张，本院予以采信，对原告要求被告交付丽湖馨居14号楼地下室的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告交付的浮财部分，因被告陈万通已将上述物品中的空调挂机3个、柜机1个、餐桌1套、椅子6把、电视2个、冰箱1个、双人床2个、沙发1套、热水器1个、饮水机1个、窗帘（不包括3个纱帘）、抽油烟机和燃气灶1套、洗衣机及茶几交付给中介公司，故对原告上述诉讼请求，本院不予支持。原告虽主张被告未按合同约定将上述物品直接交付给原告，但被告已经提供相关证据证实在无法与原告进行交付的情况下，才向中介公司交付，故对原告上述意见，本院不予采纳。关于五橱柜、纱帘是否为交易内容，本院认为，结合本案其他证据及查明的事实可以认定证人李×证言具有可信性，故被告应向原告继续履行交付五橱柜及纱帘的义务。就原告主张被告给付逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为，被告已按合同约定时间将14号楼2层1-202室房屋交付给中介公司，该履行交付义务虽不完整，但再以全部房款350万元为基数计算违约金显属不妥，本院���以地下室平米数对应的房款354270元为基数，自2016年1月22日起按每日万分之五计算违约金为宜。对原告要求被告将户口自丽湖馨居14号楼2层1-202室房屋内迁出的诉讼请求，因户口迁出迁入系公安机关主管内容，不属于法院民事管辖范围，故对原告上述诉讼请求，本院不予处理。就原告要求被告将涉诉房屋内的有限电视销户，因不属于法院民事受案范围，故对原告该诉讼请求，本院不予处理，但本院亦告知双方因被告未办理歌华有线销户给原告造成损失，原告可另行主张。
反诉中，本案所涉房屋已于2016年1月21日过户至张久娥名下，自2016年1月21日至3月15日期间的供暖费应由张久娥承担，故对陈万通要求张久娥给付其供暖费1768.5元的反诉请求，本院予以支持。现本案所涉房屋电卡内余额为692.98元，该电费应由张久娥给付陈万通。综上所述，依据《中华人民共和���合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告陈万通将位于北京市怀柔区丽湖馨居14号楼18号的地下室交付给原告张久娥（本判决生效后七日内执行）。
二、被告陈万通将五橱柜一个、纱帘三个交付给原告张久娥（本判决生效后七日内执行）。
三、被告陈万通自二〇一六年一月二十二日起，以三十五万四千二百七十元为基数，按每日万分之五的标准给付原告张久娥逾期交房违约金至地下室实际交付之日止（本判决生效后七日内执行）。
四、反诉被告张久娥给付反诉原告陈万通供暖费一千七百六十八元五角、电费六百九十二元九角八分，以上共计二千四百六十一元四角八分于本判决生效后七日内执行。
五、驳回原告张久娥其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行金���给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费三千三百零七元由被告陈万通负担（本判决生效后七日内交纳）。
反诉费二十五元由反诉被告张久娥负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 许 英
二〇一六年三月十一日
书记员 曾琪惠