四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1602民初3509号
原告：付建忠，男，1974年8月29日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
原告：陈华兰，女，1973年6月18日出生，汉族，住广安市广安区。
二原告的委托诉讼代理人：陈尊贵，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者。
被告：文和平，男，1965年9月12日出生，汉族，住四川省岳池县。
被告：伍君芬，女，1962年5月30日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：伍君臣，男，1972年1月14出生，汉族，住四川省广安市广安区。
第三人：岳池县农村信用合作联社，住所地：四川省岳池县九龙镇大西街***号。
法定代表人：刘刚，理事长。
委托诉讼代理人：罗雅林，男，1974年10月17日出生，汉族，住四川省岳池县，特别授权。
原告付建忠、陈华兰诉被告文和平、伍君芬，第三人岳池县农村信用社合作联社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈华兰及原告付建忠、陈华兰的委托诉讼代理人陈尊贵，被告伍君芬的委托诉讼代理人伍君臣，第三人岳池县农村信用合作联社的委托代理人罗雅林到庭参加了诉讼，被告文和平经本院公告传唤，期满后仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告付建忠、��华兰向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告履行合同义务，向原告交办广安市广安区房屋买卖的土地使用证、房屋产权证的过户手续，并承担有关费用；2、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2008年6月16日，原、被告本着平等互利、等价有偿、诚实信用原则，订立了位于广安市广安区房屋买卖合同，该房屋面积约17平方米，总价款5.8万元。合同约定在签订合同时，原告向被告交付了购房款5万元，余款在被告向原告办交“两证”过户手续时给付。原告在签订合同时向被告支付了购房款5万元，被告也将房屋交付原告居住使用至今。合同第5条约定了被告于2009年2月16日前将买卖房屋的土地使用证、房屋产权证的过户手续交办给原告，逾期后，原告多次要求被告向其办交“两证”手续，被告均以种种借口推拖���至今未予办理。经了解，被告文和平、伍君芬将此房屋于2012年5月16日到第三人处进行了35万元的抵押登记，至今尚未归还。根据《中华人民共和国合同法》第60条、第111条、第112条，《中华人民共和国担保法》及其相关司法解释之规定，请求支持原告的诉讼请求。
被告伍君芬辩称：2007年以前，她就把案涉房屋卖给了被告文和平，因为当时需要过户费，就没用办理过户手续。2012年被告文和平向第三人贷款的时候，她就在借款手续上面签了字，但财产是属于文和平的。她确实将房屋卖给了被告文和平了，希望法院依法处理。
第三人岳池县农村信用合作联社陈述称：1、原告诉称的涉案房屋与被告伍君芬提供的抵押物是否具有同一性，待原告举证后发表意见，即使具有同一性，原告的诉请也不成立，第三人与文和平之间的借款合同合法有效，第三人全部履行了借款合同的义务；2、第三人与伍君芬之间签订的抵押合同合法有效，并办理了抵押登记，第三人享有优先受偿权；用于抵押的房屋所有权人登记为伍君芬，并非文和平，且登记时间为2012年5月16日，并多次在第三人以及其他银行抵押担保，原告从文和平手中购买房屋，且在长达10年的时间未催促办证；同时原告在诉请中并没有请求确认伍君芬与第三人签订的抵押合同与担保无效。基于以上理由，第三人认为即使原告诉请的涉案房屋与伍君芬抵押的房屋具有同一性，也不影响第三人的优先受偿权。
被告文和平未作答辩。
原告围绕诉讼请求，提供了不动产查询结果通知书、房屋买卖合同（附收据）予以证明。被告伍君芬对其抗辩意见，提供了《二手房交易合同》、《承诺书》予以证明。第三人对其陈述意见，提供了文和平身份证、户口薄（文和平与许建华）、四川省农村信用社个人身份核查系统打印单（文和平与许建华）、文和平与许建华结婚证、借款申请书、个人借款申请书、结算账户储蓄卡、个人借款合同、借据、个人借款支用申请书、贷款支付委托书、转款凭证，伍君芬和胡可贵身份证、户口薄、结婚证、抵押担保承诺书、抵押合同、房屋所有权证、土地使用权证、房屋他项权证，催款通知、还款单据予以证明。
综合认证当事人提供的证据，结合到庭诉讼参与人的当庭陈述，认定本案如下事实：2008年3月3日，被告伍君芬与被告文和平签订《二手房交易合同》约定，将其所有的位于广安市广安区房屋（建筑面积137.97平方米）出卖给被告文和平。在没有办理产���过户的情况下，被告文和平（卖方）即于2008年6月16日与原告（买方）签订《房屋买卖合同》，该合同的主要内容有：第一条房屋基本情况：本项目系自然人文和平私人财产，总面积137平方米，房屋性质为商业住宅，产权证号为广房字第××号（应属误写，实为广安市房权证广房字第××号），土地使用证号为广室国用（2006）第某号，现出卖人将房屋装修后分拆销售。第二条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按以下方式计算房屋价款：按套计算，该房屋总款为58000元；双方当事人按套计价，面积发生差异与总价款无关。第三条付款方式：签订本合同时付定金100元，三日之内一次性付清50000元；买受人交付定金后，若未能如期支付剩余房款，一律视为买受人违约，出卖人有权收回该房屋另行处置，且不退还买受人已支付的房款（含定金），本合同同时自行终止。第四条房屋交付期限及产权办理时限：出卖人应当在2008年6月16日前将房屋交付买受人使用。第五条房屋到达（达到）交付条件，出卖人应即使（及时）通知买受人办理交接手续，买受人不及时前来办理交接手续而导致未能按期支付的，由次（此）产生的延期交房责任由买受人承担。第九条双方协商一致的其他条款：2、尾款在卖方将新产权证交给买方应同时付清房款尾款8000元等等。
合同签订后，原告接收了购买的房屋，该房屋由被告文和平自己编为205号房。
2012年5月15日，被告文和平与第三人签订《个人借款合同》，约定借款额度为350000元。同日，被告伍君芬、案外人胡可贵与第三人签订《抵押合同》，约定用被告伍君芬名下的位于广安市广安区为被告文和平的借款提供抵押担保。2012年5月16日，抵��合同的双方到广安市房产管理局就抵押房屋办理了他项权抵押登记，他项权证号为广安市广安区房他证广安字第××号。
同时查明，被告文和平向被告伍君芬出具了《承诺书》，主要内容为：伍君芬，你于2008年3月3日卖给我的位于广安市广安区.79平方米，由于至今没有进行产权过户，而我现在急需资金，需用此房抵押贷款，现贷款过程中需要你签署相关文书。但贷款过程中产生的一切费用及法律责任由我自己承担，与你无关。
本院认为，被告伍君芬将其位于广安市广安区房屋卖给被告文和平后，至今尚未办理产权过户手续，故被告文和平并未取得购买房屋的物权。在此情况下，被告文和平又擅自将房屋装修后分拆销售给原告等人的事实，在双方签订的《房屋买卖合同》中已有明确约定，原告明��是分拆销售的房屋而购买，应当承担不能办理权属过户手续的法律责任。同时，被告文和平将整套房屋分拆销售，既然未经有关部门审批，自无相应的分拆房屋产权登记初始资料，也就不存在这些房屋的权属过户问题；且整套房屋又被被告伍君芬为被告文和平向第三人借款提供了抵押担保，在抵押权没有消灭的前提下，即使是整套房屋的权属过户，也无法实现。因此，对原告要求被告交办其购买的位于广安市广安区房屋的土地使用证、房屋产权证的过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告付建忠、陈华兰的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告付建忠、陈华兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 郭栋平
人民陪审员 谢 蓉
人民陪审员 龙承菊
二〇一七年十一月六日
书 记 员 赵英孜
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。