四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终13623号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军四川省军区保障局。住所地：成都市武侯区一环路南一段**号。
负责人：梁民牛，局长。
委托诉讼代理人：庞平，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张祥伟，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。
上诉人：（原审被告、反诉原告）：杨娟，女，羌族，1982年10月年20日出生，住四川省茂县。
委托诉讼代理人：杨宗德，男，羌族，1954年2月10日出生，住四川省茂县。
委托诉讼代理人：王林国，四川谷雨律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军四川省军区保障局（以下简称军区保障局）、杨娟租赁合同纠纷一案，因不服四川省成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初字第7632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
上诉人军区保障局向本院提出诉讼请求：一、撤销四川省成都市武侯区（2016）川0107民初字第7632号民事判决、改判驳回杨娟的反诉请求。主要事实与理由：一、军区保障局解除租赁关系是因为杨娟长期拖欠租金未付，对于解除合同所导致的装修等损失因军区保障局不存在过错，不应由军区保障局对此承担赔偿责任；二、军区保障局即使需要对杨娟遭受的装修损失承担赔偿责任，装修损失也应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定按照实际剩余租期占总租期的比例进行折旧。
杨娟答辩称，1、由于军区保障局没有按照案涉租赁合同履行义务，没有向杨娟提供《军队房地产租赁许可证》，导致杨娟无法实现房屋使用目的，杨娟具有先履行抗辩权；2、一审法院对装修评估认定是正确的，双方对案涉租赁物装修的评估时间、造价都是一致认可的。
上诉人杨娟向本院提出诉讼请求：一、撤销四川省成都市武侯区（2016）川0107民初字第7632号民事判决第3、6项，改判支持杨娟一审诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由军区保障局承担。主要事实与理由：一审法院判令支持军区保障局的占有使用费、违约金错误，军区保障局没有按照合同约定履行申领《军队房地产租赁许可证》，导致杨娟没有办理到《营业执照》，一审法院仅凭军区保障局提供的《公证书》证明杨娟一直在从事所谓的经营活动，而支持军区保障局支付占有使用费的要求，显失公平；二、杨娟在反诉中诉请返还已缴纳的租金、保证金、赔偿损失，一审法院不予支持已缴纳的租金及设备损失210984.9元错误，由于案涉租赁合同未生效，双方的租赁没关系没有建立，不应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷解释具体应用法律若干问题的解释》第9条第1款的规定来处理，而应当按照合同法的一般原理来处理。
军区保障局答辩称，1、案涉租赁合同虽然成立未生效，但军区保障局已经提供了房屋，杨娟也使用了该房屋，双方均履行了义务，根据城镇房屋司法解释规定，应当认定双方成立租赁权利义务关系；2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷解释具体应用法律若干问题的解释》第5条，也应按照合同约定租金标准支付占用费；3、军区保障局已经按照合同约定履行了主合同义务，虽然杨娟没有办理工商营业执照，但并未对杨娟的经营产生影响，没有对其造成损失，故杨娟应当按照或参照合同支付租金或者占有使用费。
军区保障局向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认杨娟、军区保障局签订的《军队房地产租赁合同》成立未生效；2.杨娟立即腾退租赁房屋；3.参照原《军队房地产租赁合同》对租金和违约金的约定，杨娟向军区保障局支付支付租金431250元以及逾期支付的违约金17681.25元（自2015年6月20日至2016年5月19日止）；4.杨娟向军区保障局支付合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（计算标准参照租赁合同）；5.本案诉讼费由杨娟承担。
杨娟向一审法院提出反诉：1.请求判令军区保障局退还已缴纳租金23万元及利息（从缴纳时间起至退还时止，利息按照银行同期贷款利息计算），保证金5万元及利息（从缴纳时间起至退还时止，利息按照银行同期贷款利息计算），判令军区保障局因违约而赔偿杨娟各种损失1263461.9元；2.判令军区保障局承担本案反诉费。
一审法院查明:军区保障局下属单位四川省军区机关有偿服务办公室与杨娟签署《军队房地产租赁合同》（合同编号：成蜀【2014】071928号），约定：甲方（四川省军区机关有偿服务办公室）将位于四川省成都市武侯区（坐落号：成蜀字第××号）的房屋建筑面积630平方米出租给乙方（杨娟）使用；租赁用途：茶楼；租赁期限自2014年12月20日起至2017年12月19日止。《军队房地产租赁合同》第七条约定：“租赁期间甲方应当履行下列义务：…（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续…。”第十二条约定：“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。”
合同签订后，军区保障局将案涉房屋实际交付给杨娟使用。杨娟向军区保障局支付了280000元，其中包括租赁保证金50000元。但军区保障局未按约完成租赁合同审批手续，到庭审时亦未向杨娟提供《军队房地产租赁许可证》。
2016年3月28日，中央军委国防动员部下发军发【2016】58号文件，即《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求必须全面停止军队有偿服务活动。
后，双方同意由成都军区审计事务所第五分所对案涉房屋内部装饰工程造价进行评估，2016年4月18日，成都军区审计事务所五分所作出《关于对六和缘茶楼内部装饰工程造价评估报告》，载明：…。成都佳馨达装饰工程有限责任公司提供的装修合同，金额为1568020元；…。评估结果：茶楼内部装饰项目评估金额为1227917元（不含第二项中不在评估范围内的设施设备），评定金额为1052477元。
2016年5月20日，军区保障局向杨娟发出《解除〈军队房地产租赁合同〉的通知》，要求杨娟腾退案涉房屋，并支付拖欠的租金及违约金。
一审审理过程中，军区保障局认为成都军区审计事务所五分所作出的《关于对六和缘茶楼内部装饰工程造价评估报告》是对案涉房屋的工程造价的评估，不是对案涉房屋装修残值的评估，应该进行折旧。故，军区保障局于2016年11月23日向一审法院提出鉴定申请，申请对案涉房屋的硬装修（案涉房屋内不能移动的、搬离的）中残值进行鉴定，鉴定机构（四川建业工程咨询有限公司）于2017年7月31日向一审法院发出《关于“中国人民解放军四川省军区后勤部诉杨娟一案”鉴定内容不详和现在送件资料不具备鉴定的函》，载明：申请方至今都未向我公司提供过以下资料：1、当事人应提供双方共同鉴定协议及补充合同；2、当事人应提供设计图、施工图、竣工图以双方共同签字的变更单，双方签字确认的报价表，双方共同签字的现场收方记录以及工程量和材料价格认定表。以上资料因申请方无法向我公司提供，我公司将鉴定资料退还法院。
一审庭审过程中，杨娟对成都军区审计事务所五分所于2016年4月18日作出的《关于对六和缘茶楼内部装饰工程造价评估报告》中的评估金额均予以认可。
一审另查明，现杨娟仍占有使用案涉房屋开办六和缘茶楼，六和缘茶楼至今未办理工商营业执照。
以上事实，有《军队房地产租赁合同》、《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、《解除〈军队房地产租赁合同〉的通知》、《关于对六和缘茶楼内部装饰工程造价评估报告》、转账凭证等证据及当事人陈述笔录在案证实。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就是失效。”《军队房地产租赁合同》第七条约定：“租赁期内，甲方应当履行下列义务：….（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续…。”第十二条约定：“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。”军区保障局至庭审时未完成案涉房屋的审批手续，《军队房地产租赁合同》自合同双方签章后成立，但《军队房地产租赁合同》为附生效条件的合同，现军区保障局未完成案涉房屋的审批手续，生效条件未成就，案涉合同未生效。故军区保障局要求确认双方于2014年12月15日签订的《军队房地产租赁合同》成立未生效的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”军区保障局至庭审时未完成案涉房屋的审批手续的办理导致合同成立未生效，军区保障局对于合同的无效存在过错，应当赔偿杨娟的装修残值损失。军区保障局称评估报告中的1052477元是工程造价评估，不是装修残值评估，应该进行折旧。但《关于对六和缘茶楼内部装饰工程造价评估报告》对案涉房屋内部装修项目评估金额为1227917元（不含可移动的设施设备），最后评定的金额却为1052477元，这表明最后的评定金额1052477元已经是对案涉房屋工程造价评估折旧后的结果。故军区保障局称上述评估报告中的1052477元是工程造价评估，不是装修残值评估，应该进行折旧的意见，一审法院不予采信。对于杨娟要求支付装修损失1052477元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。”杨娟放置在案涉房屋内的可移动设施设备，杨娟可以自行搬离案涉房屋，故杨娟要求军区保障局支付设施设备损失210984.9元的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。
关于保证金及利息，杨娟在签订了《军队房地产租赁合同》后向军区保障局支付了保证金50000元，但军区保障局至庭审时未完成案涉房屋的审批手续，合同未生效，且因军队重大政策调整，合同的目的也无法实现。故杨娟要求军区保障局退还保证金50000元的诉讼请求，有事实依据，一审法院予以支持。但对于杨娟主张的利息，并无法律和事实依据，一审法院不予支持。
《军队房地产租赁合同》未生效，但杨娟实际使用了案涉房屋，应当向军区保障局支付费用。故杨娟要求军区保障局返还已支付的23万元及利息的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。军区保障局要求杨娟支付2015年6月20日至案涉房屋实际腾退之日止的费用及2015年6月20日至2016年5月19日的违约金17681.25元（参照案涉合同的计算标准）的诉讼请求，有事实依据，一审法院予以支持。
鉴于军区保障局未完成案涉房屋的审批手续，合同未生效，且因军队重大政策调整，合同目的也无法实现。故军区保障局要求杨娟腾退案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认军区保障局与杨娟于2014年12月15日签订的《军队房地产租赁合同》成立未生效；二、杨娟于判决生效之日起五日内向军区保障局腾退位于四川省成都市武侯区（坐落号：成蜀字第××号）；三、杨娟于判决生效之日起五日内向军区保障局支付占有使用费431250元（参照案涉合同对租金的约定，从2015年6月20日计算至实际腾退案涉房屋之日止，暂计至2016年5月19日为431250元）及违约金17681.25元；四、军区保障局于判决生效之日起五日内向杨娟返还保证金50000元；五、军区保障局中于判决生效之日起五日内向杨娟赔偿损失1052477元；六、驳回杨娟的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7434元，反诉案件受理费9346元，共计16780元，由杨娟负担5000元，由军区保障局负担11780元。
二审中，各方对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为1、一审判决确认军区保障局向杨娟赔偿损失1052477元损失结论是否正确；2、杨娟诉请判令军区保障局退还已缴纳租金、保证金及相应利息，并赔偿损失1263461.9元的主张是否成立。
关于争议焦点一：首先，案涉合同未能生效的原因，在于军区保障局至庭审时未完成案涉房屋的审批手续的办理，促成合同生效条件的成就，因此应当承担导致合同无效的过错责任，一审判决军区保障局承担赔偿损失责任的结论正确，本院依法予以确认；其次，本案一审审理中，军区保障局向一审法院提出鉴定申请，申请对案涉房屋的硬装修（案涉房屋内不能移动的、搬离的）中残值进行鉴定。但根据鉴定机构发出的《关于“中国人民解放军四川省军区后勤部诉杨娟一案”鉴定内容不详和现在送件资料不具备鉴定的函》，军区保障局并未提供鉴定所需的相应资料，导致鉴定无法进行，因此军区保障局应承担相应举证不能的不利后果；第三、对于案涉鉴定报告到底是工程造价评估还是装修残值评估问题，因鉴定机构已经对评估金额进行了大额的审减，因此一审法院确认该鉴定金额是对案涉房屋工程造价评估折旧后的结果并无不当，本院依法予以确认。
关于争议焦点二：根据本案查明事实，案涉房屋合同签订后，军区保障局将案涉房屋交付给杨娟使用，且杨娟至今仍占有使用案涉房屋开办六和缘茶楼，未将案涉房屋返还给军区保障局。因此一审法院根据案涉房屋的实际使用情况，判令杨娟支付2015年6月20日至案涉房屋实际腾退之日止的费用及2015年6月20日至2016年5月19日的违约金17681.25元结论正确，本院依法予以维持。对于杨娟要求军区保障局返还已支付的230000元及利息的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持的结论正确，本院予以维持。对于杨娟要求军区保障局支付设施设备损失210984.9元的诉讼请求，因一审判决已经支持了杨娟案涉房屋工程造价评估折旧损失，同时可移动设施设备也不属于损失赔偿范围，故对于杨娟的该项诉讼请求，一审法院判决结果正确，本院依法予以维持。对于保证金退还及利息问题，一审法院已经阐述清楚，本院在此不再另行赘述。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费16780元，由杨娟负担，二审案件受理费16780元，由中国人民解放军四川省军区保障局负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐骥
审判员 夏伟
审判员 龚耘
二〇一七年十二月五日
书记员 马莉