广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初1015号
原告（反诉被告）：深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司，住所广东省佛山市南海区桂城简平路1号天佑创富大厦首层，统一社会信用代码914406056682317066。（下简称“天安公司”）
负责人：王建。
委托诉讼代理人：范真子，广东众淼律师事务所律师。
委托诉讼代���人：钟焕英，广东众淼律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：陈欢俭，女，汉族，1980年11月26日出生，住址广东省珠海市香洲区，
委托代理人：严丽婷，广东至高律师事务所律师。
原告天安公司诉被告陈欢俭物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月17日受理后，被告陈欢俭在答辩期内向本院提起反诉，本院经审查后予以受理。本案依法适用简易程序，由审判员陈玉叶独任审判,并于2017年3月28日公开开庭对本诉与反诉合并进行审理。原告的委托诉讼代理人范真子、钟焕英、被告陈欢俭的委托诉讼代理人严丽婷均到庭参加了诉讼，之后原告申请了一个月的和解期，本院予以同意，和解期在审限中作相应的扣除，本案现已审理终结。
原告(反诉被告)向本院提出诉讼请求：一、判令被告按照拍卖公告约定向原告交纳案涉房产所欠��用2013年9月至2016年4月的物业管理费共计77773.41元及滞纳金（滞纳金以每月2430.42元为本金，自2013年10月19日起按日1‰的标准按月分段计算至实际清偿之日止，暂计算至2016年12月6日为52300.21元）;二、判令被告按照拍卖公告约定向原告交纳案涉房产所欠费用2013年11月至2016年3月期间的水费27.06元及滞纳金（滞纳金自2013年12月19日起按年利率3.6%的标准按月分段计算至实际清偿之日止，暂计算至2016年12月6日为19.75元）;三、判令被告按照拍卖公告约定向原告交纳案涉房产所欠费用2013年9月至2016年3月期间的电费4816.66元及滞纳金（滞纳金自2013年10月19日起按年利率3.6%的标准按月分段计算至实际清偿之日止，暂计算至2016年12月6日为490.75元）；四、判令被告按照拍卖公告约定向原告交纳案涉房产所欠费用2013年11月至2016年4月期间的大厦分摊电费14248.99元及滞纳金（滞纳金自2013��10月19日起按年利率3.6%的标准按月分段计算至实际清偿之日止，暂计算至2016年12月6日为964.59元）；五、判令被告按照拍卖公告约定向原告交纳案涉房产所欠费用2013年11月至2016年4月期间的大厦分摊水费593.72元及滞纳金（滞纳金自2013年10月19日起按年利率3.6%的标准按月分段计算至实际清偿之日止，暂计算至2016年12月6日为35.67元）。以上五项总额暂共计151270.81元。六、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：佛山市南海区桂城街道简平路1号xx室房产原登记在案外人佛山市科晋投资管理有限公司名下，其中9xx号房建筑面积222.15平方米，xx号房建筑面积222.48平方米，905号房建筑面积212.24平方米。2016年6月30日，佛山市禅城区人民法院依法上传淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖案涉房产及相应的土地使用权。该司法拍卖网络平台发布的拍卖公告中第六条“……办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行查询。”竞买须知中第十二条“.……在办理过户手续过程中所产生的一切相关的税费由买受人承担，自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。”。2016年7月18日，被告以最高价3990800元竞得案涉房产。2016年7月27日，佛山市禅城区人民法院作出执行裁定书[（2014）佛城法执字第1159号]裁定案涉房产的所有权及相应的其他权利归买受人被告所有。被告办理了案涉房产的过户手续��房产证号为粤（2016）佛南不动产权第00902**号。2016年12月7日，原被告签订《前期物业管理服务协议》。从2013年9月至2016年4月期间，案涉房产共欠缴各项费用共计151270.81元。原告多次按照拍卖公告的约定向被告催收，被告均无回应。为保障原告的合法权益，遂依法向贵院提出诉讼请求。
被告辩称：2016年12月7日，被告才与原告签订《前期物业管理服务协议》。至此，被告才正式与原告建立物业服务合同关系，原告要求被告支付同年12月7日前的物业管理服务费、分摊电费、分摊水费及相应的滞纳金、利息没有依据。被告于同年7月18日通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖的方式竞得佛山市南海区桂城街道简平路1号xx房（下称“涉案房产”）。同年7月27日，佛山市禅城区人民法院出具的（2014）佛城法执字第1159号执行裁定书（下称“1159号裁定书”）确认，涉案��产的所有权及相应的其他权利归被告所有。同年8月5日，被告签收1159号裁定书。此后，1159号裁定书生效，被告取得涉案房产所有权。此前，涉案房产登记在佛山市科晋投资管理有限公司（下称“科晋公司”）名下。直至同年12月7日，原告才与被告签订《佛山天安数码城约法五章》（当中包括《前期物业管理服务协议》），为被告办理涉案房产的入伙手续，双方才建立物业服务合同关系。在此之前，被告未与原告发生过任何物业服务合同关系，未接受过原告提供的物业服务，原告向被告主张支付2016年12月7日前的物业管理服务费等费用的请求不符合法律的规定。其中，2016年5月至2016年8月4日期间，被告尚未取得涉案房产的所有权。该期间，依附涉案房产形成的物业管理服务费、分摊电费、分摊水费不是基于被告与原告的物业服务合同关系而形成，原告应当向科晋公司��涉案房产实际使用人主张。被告当时既非该合同关系的相对方，更没有使用涉案房产，故被告不是支付物业管理服务费及相关费用的法定或约定的主体。另外，自被告取得涉案房产所有权后，2016年8月5日至同年12月6日期间，被告曾多次要求原告配合办理涉案房产的入伙手续，但原告以被告尚未结清原业主科晋公司拖欠的费用为由，一直拒绝为被告办理涉案房产的入伙手续，拒绝与被告签订物业服务合同，拒绝为被告提供物业管理服务。即使双方当时对相关费用的缴付主体、金额存在较大分歧，也不构成原告阻止被告依法享有涉案房产物权的理由。期间，被告无法与原告订立物业服务合同，应归咎原告。原告既然拒绝与被告建立物业服务合同关系，原告事后不应向被告主张该期间的物业管理服务费、分摊电费、分摊水费。在司法拍卖网络平台上发布的涉案房产的竞卖公告，关于物业服务管理费、水、电费用的清偿条款，性质属于风险提示，而非为竞买人设定义务。上述相关条款不能作为认定被告承担欠费清偿责任的依据。2016年12月7日，被告入伙后已按时交纳接受物业服务期间的费用，此前产生的物业管理服务费等相关费用应由原业主科晋公司承担。竞卖公告中虽已载明涉案房产“可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行查询”，该条款仅为风险提示性条文，并非对债务的责任主体作最终认定。首先，竞卖公告没有明确“物业费、水、电等欠费”的具体情况。根据《中华人民共和国拍卖法》第二十七条“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”的规定，详细说明涉案房产的瑕疵是法院的义务。涉案房产是否确实存在欠费，以及欠费的金额等情况，法院均未作说明。其次，相关表述只是达到“法院不承担拍卖标的瑕疵保证”的效果，而不能为被告创设清偿义务。司法拍卖是法院在强制执行过程中实现资产变现的一种强制执行手段，具有强制性的特征，因此司法拍卖过程中运用的一切依据必须具体而明确。若法院使被告以债务人身份加入与科晋公司共同清偿对原告的物业服务合同债务的结果，竞买公告中为竞买人设定义务的内容也应当是明确、具体。但竞卖公告未有载明截至某一时点，涉案房产的具体欠费金额、计算标准、计算依据等情况。在义务内容不明确的前提下，对被告不发生强制承担责任的效果，也不能作为强制被告承担费用清偿责任的依据。因此，竞买公告的相关表述不是为竞买人设立义务，而仅是风险提示。另外，仅依靠竞买人的个人力量难以查清涉案房产“物业费、水、电等欠费”情况。关于清偿“物业���、水、电等欠费”的责任主体的界定、金额的确定均涉及复杂的法律关系，往往需要法院通过全面审理才能厘清相关情况。作为竞买人，没有任何的调查权力，受制于客观条件仅凭其个人力量是无法充分了解涉案房产“物业费、水、电等欠费”的情况。竞买公告把对涉案房产的瑕疵调查责任完全推卸到被告身上显然是不合理、不公平。最后，1159号裁定书也只明确“办理产权转移登记手续所需一切费用由买受人承担”，并没有最终确认涉案房产因物业管理服务而产生的欠费也应当由被告承担。1159号裁定书的内容实质印证了竞买公告中关于物业费、水、电费用承担的条文仅为法院的风险提示性条款。原告主张的欠费金额的确定，以及欠费利息、滞纳金的计算是没有依据，法院应依法予以驳回。原告主张的物业管理服务费，公摊水、电费的数额只是原告的单方主张，未经科晋公司核实。相关的欠费仅是原告单方主张，不具有法定的公信力。原告也未就2016年5月至2016年8月4日期间科晋公司所欠费用如何形成提供相应依据，科晋公司是否确实存在欠费事实、实际欠费金额等情况，科晋公司均未予核实。仅凭原告单方主张，被告也无法确认、核实科晋公司欠费的情况。若仅凭原告的单方主张就使得被告承担该笔款项的清偿责任，这对被告来说是极不公平。原告在第一至第三项诉讼请求中主张的滞纳金、利息是没有依据的，法院应依法予以驳回。首先，原告请求承担滞纳金、利息支付的责任主体存在错误。原告主张的滞纳金、利息实为付款方迟延履行付款义务而额外支付的惩罚性赔偿。款项性质是违约金。就该违约金，原告应当向违约责任方主张，而不是向被告主张，因为被告既不是该物业服务合同的相对方，也非迟延付款违约行为的��施方。另外，原告主张的滞纳金、利息存在重复计算的情形，且费率畸高。而且，原告在主张滞纳金的基础上再额外主张利息，这显然是重复计算违约金。自办理了涉案房产的入伙手续后，被告已经履行与原告约定的义务。自2016年12月7日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》后，被告一直依约按时足额缴纳物业管理服务费，水、电费等约定费用。被告参与司法拍卖的合法权益应得到合理的保护。被告参与本次司法拍卖并成功竞得拍品，其支付的成交款项最终可以使一件执行案件的执行费、执行款得到最大限度的清偿，其行为是对司法执行的一种贡献，被告的合法权利也应当在竞拍的整个过程，包括最终取得拍品所有权、实现拍品物权的过程得到合理的保护，而不应苛责原告承担在竞买公告中内容不明确的义务。这样的权利义务明显是不对等，也违背《合��法》的公平原则，对被告是不公平的。由于本案生效的判决结果日后将于网上公开，若法院支持原告的诉讼请求，该判决结果势必加重了民事主体参与司法拍卖的积极性，这也不利于法院司法拍卖行为的开展。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律根据，被告请求法院依法驳回其全部的诉讼请求。
被告向本院提出反诉请求：1、请求法院判令原告向被告支付租约损失225000元。2、请求法院判令原告向被告支付租金损失525000元（按租金75000元/月，从2016年8月8日起算至2017年3月7日）。3、请求法院判令原告向被告支付因装修合同违约造成的损失120000元。以上合计870000元。4、请求法院判令原告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，被告提出变更反诉请求申请书，要求变更第三项反诉请求为：请求判令原告向被告支付因装修合同违约造成的损失50000元。事实和理由：���告认为原告的请求缺乏事实和法律依据，且原告已侵害了被告的合法利益，故提出反诉：在被告取得涉案房产所有权后，原告以被告未结清涉案房产的前手业主所欠的物业服务费为由，拒绝为被告办理入伙手续，导致被告无法依法及时享受涉案房产的物权。2016年7月18日，被告通过司法拍卖竞得佛山市南海区桂城街道简平路1号天安数码新城2栋903、904、905房。同年7月27日，佛山市禅城区人民法院出具的（2014）佛城法执字第1159号执行裁定书确认，涉案房产的所有权及相应的其他权利归被告所有。原告作为涉案房产的物业管理服务的提供方，被告自收到1159号裁定书后，曾多次要求原告配合办理涉案房产的入伙手续，但原告以被告尚未结清涉案房产上一手的所有权人（佛山市科晋投资管理有限公司）拖欠的物业服务费等费用为由，一直拒绝为被告办理涉案房产的入伙手��，导致被告无法及时进场装修，也妨碍被告对涉案房产行使相应权利。被告为此向南海区的住建部门投诉，并向佛山电视台暴光了原告的行为，原告迫于压力才于2016年12月7日为被告办理入伙手续。但原告已经延误了被告对涉案房产行使权利，也严重侵害了被告对涉案房产依法享有的物权。原告的上述行为已经严重侵害被告的合法权利，并因此造成被告的经济损失，原告依法应当赔偿被告相应经济损失。原告应当赔偿被告相关的租赁经济损失。2016年8月8日，被告（出租方）与南通四建集团有限公司佛山分公司（承租方）签订《物业租赁合同》，约定：出租方带精装出租涉案房产，租期从2016年8月8日起至2019年8月7日止，租金为75000元/月，租金从合同签订之日起算；合同签订后，承租方支付3个月租金作为定金，并预付1个月租金，如因出租方违约行为解除租约，出租方应当双倍还返还定金。双方签订合同后，承租人依约向被告支付租金定金，及一个月租金，合共300000元。被告同时启动装修前的场地堪验工作。因为原告一直拒绝配合被告办理入伙手续，导致被告无法及时进场开展装修工作。被告因无法按时履行带装修出租物业的租约承诺，承租人因此解除租约，被告需承担双倍返还定金的赔偿责任，并退还1个月租金。被告因此承担的赔偿责任是原告的妨碍行为而造成的，被告向承租方额外支付的3个月租金（合计225000元）的损失应当由原告承担。同时，因与原告物业服务费用的纠纷问题久未平息，导致涉案房产短时间内难以再次出租，由此造成的租金损失应当由原告承担。租金损失从2016年8月8日起算，计至2017年3月7日止（共7个月），租金损失为525000元。原告应当赔偿被告因装修造成经济损失。为配合涉案物业的出租，2016年8月9日，���告与佛山市南海区建华装饰有限公司签订《装修施工合同》，约定对涉案房产进行装修。双方签订合同后，由于原告一直拒绝配合被告办理入伙手续，致使涉案房产不通水电，建华公司在拆除原有装修后根本无法开展装修工作。随着事态的发展，建华公司认为被告本诉纠纷无法在短时间内解决，以装修合同难以继续履行为由，与被告解除装修合同，并要求被告依约支付违约金120000元。被告该项损失也应当由原告承担。自1159号裁定书生效后，被告便依法取得涉案房产的所有权，但因原告拒绝为被告办理入伙手续，不配合为涉案房产开通水、电，影响了被告对涉案房产的正常使用，原告已经实际侵害了被告对涉案房产的使用、收益等合法权利。尽管原告最终为被告办理了入伙手续，但也延误了被告对涉案房产行使权利，导致被告无法按约履行依附于涉案房产的租赁合���、装修合同，由此造成的损失，包括违约金以及租金的损失，依法应当由被反认人承担。
原告就被告的反诉答辩如下:原告于2016年11月30日才收取到被告本人提交的案涉产权证明和（2014）佛城法执字第1159号执行裁定书（以下简称“1159号裁定书”），在此之前，被告从未向原告告知其已成为新业主，也没有要求原告为其办理入伙手续和装修事宜。被告要求原告支付租约损失225000元没有事实和法律依据。因被告没有履行其法律规定的告知义务，致使其签订的所谓《物业租赁合同》无法履行，也就是说，是被告自身的行为导致租赁合同无法履行，即使造成损失，也应由其自行承担不利后果，与原告无关。再者，被告所提交的证据无法证实其已收取承租人租金，也不能证明其已向承租人进行了赔付，原告对此不予确认。被告要求原告承担2016年8月8日至2017年3月7日的租金损失525000元没有事实和法律依据。如前所述，租赁合同无法履行是被告没有按照法律规定完善相关手续导致的，与原告无关。更何况，被告所主张的租金只是预期收益，并非实际损失，依法不应得到支持。被告要求原告赔偿因装修合同违约造成的损失120000元没有事实和法律依据。根据《物业管理条例》第五十三条“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。”、《佛山市物业管理办法》第七十条、《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条的规定，被告在取得案涉房产后需要进行装修，应向物业管理公司即原告办理相关手续。而事实上，被告在既未告知原告其已成为新业主，也没有办理相关装修手续的情况下，自行委托第三人进行装修，所造成的损失应由其自行承担，与原告无关。《物业租赁合同》的约定违背日常交易习惯，原告不予确认。在日���的租赁交易习惯里，承租人在装修期内都享有免租期，但按照被告提交的所谓《物业租赁合同》的第二条、第三条的约定，被告所出租的物业在长达三个月装修期不能交付承租人使用的情况下，仍收取承租人租金的做法，违背日常交易习惯，原告不予确认。综上，被告提出的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。
本案原被告围绕本诉的诉讼请求及反诉的诉请请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对于原、被告提交的证据，双方无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据中的第二组证据，本案被告在另案(2017)粤0605民初2614号案庭审中确认了（2016）粤0604民初4203号民事判决书的真实性，而该案民事判决书确认原告与案外人科晋投资管理有限公司签订了物业管理服务协议即本组证据，故本院对该组证���的真实性予以确认；被告对原告的第三组证据、第四组证据、第六组证据、第七组证据的真实性予以确认，本院对该四组证据的真实性予以确认；被告对原告的第五组证据三性不予确认，但被告没有举证对原告的该组证据中2016年7月份的公共用水、公共用电量公摊部分的证据予以推翻，且发票均为原件，故本院对该时间段证据的真实性予以确认。对被告提交的证第一组证据、第三组证据的真实性，原告无异议，本院对该两组证据的真实性予以确认，对被告的第二组证据，系被告单方提交，且涉及案外人，原告对该证据的三性不予确认，本院对该证据的三性不予确认。
综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：佛山市南海区桂城街道简平路1号xx室房产原登记在案外人佛山市科晋投资管理有限公司（下简称“科晋公司”）名下。2010年10月27日��深圳天安物业管理有限公司南海数码新城管理处（乙方）与佛山市科晋投资管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：为甲方所有的座落于桂城简平路1号xx提供物业管理服务。乙方向甲方收取物业管理服务费、水电周转金、代收代缴水电费、公共场地占用费等相关费用。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体标准如下：科技产业大厦：3.7元/平方米/月；商业4.8元/平方米/月；以上物业管理服务收费标准均不含公共水电费，大厦公共水电分摊按单元产权面积比例进行分摊。物业服务收费包含电梯维护保养费用，电梯电费由业主不分楼层平均分摊。甲方出租物业的，物业管理服务费用由甲方交纳；甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，甲方负连带交纳责任。甲方与物业使用人之间的交费约定，甲方应��时书面告知乙方。甲方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用和物业代收费用。否则乙方将有权依法追缴。甲方每月交纳费用时间：每月15日前交纳当月物业服务费和上月代收代缴水电费。物业服务企业将按约定收取从当月15日起物业服务费1‰的滞纳金；水电费3‰的滞纳金；连续三个月未交纳物业服务费或代收代缴水电费等，物业服务企业有权发出律师函或向人民法院提起诉讼催缴。协议签订后，因佛山市科晋投资管理有限公司拖欠物业管理费等费用，原告分别向佛山市禅城区人民法院及南海区人民法院起诉该公司追讨相应欠费。2016粤06**民初4203号民事判决书判令：佛山市科晋投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，向深圳市天安智慧园运营有限公司佛山分公司交纳2013年9月至2016年4月的物业管理服务费共计77773.41元及滞纳金（滞纳金以每月2430.42元为本金，自2013年10月19日起按日千分之一的标准按月分段计算至实际清偿之日止）。该判决书已于2017年1月18日生效。2016粤06**民初19282号民事判决书判令：1、佛山市科晋投资管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2013年11月至2016年3月期间的水费27.06元、电费4816.66元予深圳市天安智慧园运营有限公司佛山分公司;2、佛山科晋投资管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2013年11月至2016年4月期间的大厦分摊电费14248.99元、大厦分摊水费593.72元予深圳市天安智慧园运营有限公司佛山分公司；3、佛山市科晋投资管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付截止至2016年5月18止的滞纳金1082.25元予深圳市天安智慧园运营有限公司佛山分公司，并以19686.43元为本金从2016年5月19日起至实际清偿之日止按年利率3.6%计付滞纳金予原告。该判��书已于2017年4月11日生效。
另，深圳天安物业管理有限公司南海数码新城管理处于2011年9月6日变更登记企业名称为深圳天安物业管理有限公司佛山市分公司，后该司又于2016年3月11日变更登记企业名称为深圳天安智慧园区运营有限公司佛山市分公司，于2016年4月1日变更登记企业名称为原告。
2016年6月30日，佛山市禅城区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上传了《关于佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城2栋903、904、905室办公房的拍卖公告》，公告中明确“拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，……办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行查询”。2016年7月18日，佛山市禅城区人民法院依法通过淘宝网司法拍卖网络平台公��拍卖案涉房产，并由竞买人陈欢俭即本案被告以最高价竞得。同年7月27日佛山市禅城区人民法院作出（2014）佛城法执字第1159号执行裁定书，内容为：佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城2栋903、904、905室及相应土地使用权，由竞买人陈欢俭竞得。同年8月5日，被告签收了该裁定书，后办理了房产过户手续，取得了案涉房产所有权。其中，903房建筑面积222.15平方米，904号房建筑面积222.48平方米,905号房建筑面积212.24平方米。
2016年12月5日，原告向被告发函称其于同年11月30日收到被告交来的（2014）佛城法执字第1159号执行裁定书，才知悉被告通过法院拍卖方式于同年7月27日取得案涉房产所有权，原告要求被告缴交案涉房产截止至同年7月26日之前的物业管理费、水电费、分摊水电费等费用，并通知被告收到函件3日内前往案涉房产的物业管理处办理入���手续及装修申请手续及缴交2016年7月27日至2016年12月5日至今的物业管理费、水电费、分摊水电费等费用，被告签收了该函件。
2016年12月7日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》并办理了入伙手续，签订了该协议后，被告向原告按期支付了2016年12月7日以后的物管费、水电费等费用。
2017年1月24日，佛山市南海区国土城建和水务局作出《佛山市南海区国土城建和水务局关于陈欢俭业主反映天安南海数码新城物业服务信访问题的答复（南建信[2016]0455号）》，该局作出答复，认为根据《佛山市禅城区人民法院关于佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城2栋903、904、905室办公房的拍卖公告》规定，拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行��询的规定，旧业主所欠物业服务费、水电费由买受人承担。另物业服务公司称上个月已经给陈欢俭办理了入伙手续。该局又致电物业公司核实相关情况，该公司回应早已为陈欢俭开通水电，并办理了入伙手续；由于陈欢俭未按法院拍卖公告支付旧业主所欠物业服务费用，公司已将陈欢俭起诉至法院，法院已立案受理，请陈欢俭妥善处理好相关事务。
原告已向广东电网公司佛山供电局交纳案涉房产2016年7月至2016年11月期间的分摊电费及2016年11月的电费。原告已向瀚蓝环境股份有限公司交纳案涉房产2016年7月至2016年11月期间的分摊水费。
本院认为：原告要求被告支付案涉房产在2016年5月至2016年12月6日所欠的物业管理费17483.336元及相应的滞纳金1380.5元、利息164.52元，2016年5月至2016年12月6日的分摊电费3259.89元及相应滞纳金813.73元、利息32.32元，2016年5月��2016年12月6日的分摊水费190.64元及滞纳金46.05元、利息1.83元，2016年11月的电费50.73元。由于该期间的费用产生在禅城区人民法院作出确权裁定书前及作出裁定书之后，本院对案涉房产在该确权裁定书作出前后的相关费用的承担问题作如下分析：首先，对确权裁定书作出前即2016年5月至2016年7月27日前案涉房产的欠费承担问题，该部分费用产生在案涉房产仍登记在佛山市科晋投资管理有限公司名下的时期，对此段时间的欠费情况，科晋公司缴交费用情况均未经生效法律文书予以确认，原告可针对此部分费用另行主张，本院在本案中不作处理。第二，作出确权裁定书后即2016年7月27日至2016年12月6日期间的欠费承担问题，被告在此期间已取得案涉房产所有权并成为案涉房产业主，被告虽未与原告签订物业服务合同，原告在此期间亦提供相应的物业服务，被告应支付相应对价，���原、被告在2016年12月7日前未签订物业服务协议，案涉的房产仍应继续按原标准缴交相应的费用，被告以过户手续未办理，在2016年12月7日才与原告签订物业服务协议、以及没有实际使用案涉房产为由对该期间的物业服务费等费用的给付的抗辩无理，本院不予采纳。对被告提出原告阻止其入住，且没有向其提供物业服务的抗辩，被告未能提供充分证据予以证实，本院不予采信。经核算，案涉房产在2016年7月27日至2016年12月6日的物业管理服务费为10584.13元，分摊电费为1928.59元，分摊水费为115.01元，2016年11月的电费为50.73元，上述欠款本金，被告应向原告支付。至于原告提出上述案涉欠款的滞纳金及利息请求，在禅城作出案涉房产的确权裁定前，即2016年5月至2016年7月27日前案涉房产的滞纳金请求及利息请求，如前所述，本院对该期间的欠费本金不作处理，故对该部分本金��滞纳金及利息请求亦不作处理；对作出确权裁定书后即2016年7月27日至2016年12月6日期间的欠费的滞纳金请求，因原被告在此期间并没有签订相关物业服务协议，而被告拖欠物管公司造成原告资金被占用的损失，原告提出上述案涉欠费的滞纳金请求，实为违约金请求，参照原告与科晋公司此前在物业服务协议中的约定，物业费按日千分之一计付违约金，电费、公摊水费、公摊电费按日千分之三计付违约金的标准过高，本院予以调整，被告应自欠费月的次月19日起至实际清偿日止以每月物业管理费2430.42元按年利率24%的标准按月份段计付违约金予原告，被告又应向原告支付自欠费月的次月19日起至实际清偿日止以电费、公摊水费、公摊电费（详见附表1、附表2）。对原告的利息请求，因没有相应的事实和法律依据，本院予以驳回。
对于被告反诉请求的租约损失225000元、租金损失525000元、因装修合同违约造成的损失50000元，被告认为系因原告阻挠导致被告未能如期收楼装修交给承租人，故应由原告承担被告因对装修公司、承租人违约所造成的损失、但被告没有充分证据证明被告未能如期收楼装修移交案涉房产予承租人系原告的阻挠行为造成，故本院对被告的全部反诉请求予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈欢俭应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年7月27日至2016年12月6日期间的物业管理费10584.13元予原告深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司。
二、被告陈欢俭应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年7月27日至2016年12月6日期间的分摊水费115.01元及分摊电费1928.59元予原告深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司。
三、被告陈欢俭应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年11月期间的大厦电费50.73元予原告深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司。
四、被告陈欢俭应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2016年8月19日起至2016年12月6日止的违约金57.56元予原告深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司。
五、被告陈欢俭应于本判决发生法律效力之日起十日内应以每月物业管理费2430.42元为本金按年利率24%计付自2016年8月19日至实际清偿之日止的违约金予原告深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司。
六、被告陈欢俭应于本判决发生法律效力之日起十日内应以分摊水费115.01元为本金按年利率24%计付自2016年12月7日��至实际清偿之日止的违约金予原告深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司。
七、被告陈欢俭应于本判决发生法律效力之日起十日内应以分摊电费1928.59元为本金按年利率24%计付自2016年12月7日起至实际清偿之日止的违约金予原告深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司。
八、驳回原告的其他诉讼请求。
九、驳回被告的全部反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取192.79元，（原告已预交），由原告负担87.96元，被告负担104.83元，属被告负担部分被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。原告预交的诉讼费，在本判决发生法律效��后经原告申请，本院退予原告。被告缴交的反诉费6250元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈玉叶
二〇一七年四月二十日
书记员 梁智栋
附表一：
分摊电费违约金（按年利率24%计）
欠费月份
金额（元）
起算日期
计至2016年12月6日
计息天数（天）
利息（元）
2016年7月27日至2016年7月31日
78.77
2016-8-19
2016-12-6
110
5.68
2016年8月
535.3
2016-9-19
2016-12-6
79
27.73
2016年9月
513.52
2016-10-19
2016-12-6
49
16.5
2016年10月
394.94
2016-11-19
2016-12-6
18
4.66
2016年11月
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