广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤18民终487号
上诉人（原审被告）：连州市丽晶酒店有限公司。
法定代表人：严健豪。
委托代理人：陈伟清，广东平洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾耿泽，男，汉族，住连州市。
委托代理人：吕国文，广东新北江律师事务所律师。
原审第三人：伍文佳，男，汉族，住连州市。
上诉人连州市丽晶酒店有限公司因与被上诉人曾耿泽、原审第三人伍文佳房屋租赁合同纠纷一案，不服连州市人民法院（2017）粤1882民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人连州市丽晶酒店有限公司的上诉请求：一、撤销原判第一、二、三、四项；二、驳回曾耿泽的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定连州市丽晶酒店有限公司拖欠曾耿泽租金构成根本违约，是错误的，连州市丽晶酒店有限公司没有拖欠、更没有恶意拖欠租金，清远市中级人民法院(2017)粤18民终3214号民事判决已经确认连州市丽晶酒店有限公司不需与伍文佳共同承担偿还借款责任，因此，连州市丽晶酒店有限公司支付的款项已经超出约定的租金，曾耿泽已经多收取422161.50元；连州市丽晶酒店有限公司在答辩时提出曾耿泽没有依时向连州市丽晶酒店有限公司提供符合酒店消防设计的房产及消防设计备案凭证，属违约行为，一审法院没有采纳是错误的。
被上诉人曾耿泽答辩认为一审判决认定事实清楚，处理正确，应予以维持，连州市丽晶酒店有限公司提供的证据并不能证明其上诉主张。
原审第三人伍文佳经本院传票传唤，未到庭参加本案诉讼，亦未提交书面答辩意见
曾耿泽向一审法院起诉请求：一、判令解除连州市丽晶酒店有限公司以伍文佳名义于2011年12月2日与曾耿泽签订的《房屋租赁合同》；二、判令连州市丽晶酒店有限公司按租赁合同的约定将租赁的房屋按现状交还给曾耿泽；三、没收伍文佳为连州市丽晶酒店有限公司交纳的保证金（按金）100万元；四、连州市丽晶酒店有限公司支付拖欠的租金508136.50元给曾耿泽（租金暂计至2017年6月）；五、判令伍文佳对连州市丽晶酒店有限公司拖欠的租金承担连带责任；六、诉讼费用由连州市丽晶酒店有限公司负担。
一审法院认为，曾耿泽与伍文佳签订的《房屋租赁合同》系双方在平等、自愿的基础上签订，该合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的权利义务。综合曾耿泽、连州市丽晶酒店有限公司、伍文佳的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、连州市丽晶酒店有限公司是否存在拖欠租金情形；二、第三人是否应与连州市丽晶酒店有限公司承担连带责任；三、《房屋租赁合同》是否应当解除。
关于焦点一、根据曾耿泽、连州市丽晶酒店有限公司双方在庭审中的陈述及合同约定可确定租金是从2013年4月开始收取，前三年即2013年4月至2016年3月每年租金为100万元。曾耿泽称2016年4月至2016年12月按每年103万元收取、2017年开始按合同约定每年按上年递增5%收取，按照《房屋租赁合同》第三条“1、房屋的租金：第一年至第三年每年租金为人民币100万元。从第四年起至第九年每年按上年基数递增百分之五”，曾耿泽主张的标准低于合同约定的标准，一审法院予以采纳。连州市丽晶酒店有限公司称2016年4月至2017年4月都是按每年103万元收取，因连州市丽晶酒店有限公司未提供相关证据证明，故一审法院不予采纳。曾耿泽提供的《2015年8月份计算》至《2016年3月份计算》加盖了连州市丽晶酒店有限公司公章，《2016年12月份计算》由连州市丽晶酒店有限公司财务岑佩芳签名，曾耿泽提供的其他计算到2017年2月份的计算单，虽未加盖公司公章，但上面所记载的拖欠租金数额与加盖了连州市丽晶酒店有限公司公章的两份2016年11月3日《欠条》上记载的数额一致，所有计算单上记载的曾耿泽每月收取款项的金额与曾耿泽签名确认的《收据》总计的数额一致，前后两个月份计算单上所列明的收入、支付租金及利息、拖欠租金及利息也清晰、明确、连贯。故，一审法院对曾耿泽所提交的计算单上记载的已支付及拖欠租金的数额予以确认。曾耿泽签名确认的2013年至2017年3月份《收据》总计的金额为4359399.40元。连州市人民法院（2017）粤1882民初304号民事判决证实：“2013年7月5日第三人伍文佳以筹建酒店资金不足为由向曾耿泽借款100万元，月息1.8%；2014年11月27日第三人伍文佳、连州市丽晶酒店有限公司法定代表人以经营酒店资金困难向曾耿泽借款40万元，月息2%，连州市丽晶酒店有限公司财务每月均有做借款利息、租金对账单给曾耿泽收执，并加盖连州市丽晶酒店有限公司公章”。《2015年8月份计算》至《2016年3月份计算》载明每月利息40086元，从《2016年6月份计算》开始载明每月利息为37086元，连州市丽晶酒店有限公司在借款期间均有按时偿还借款利息至2017年2月份，连州市丽晶酒店有限公司提交的载明还利息的五张《收据》与经连州市丽晶酒店有限公司盖章确认对应月份的计算单相吻合，亦进一步证实曾耿泽多收取的营业额等款项是用于支付上述借款利息的事实。因本案是房屋租赁合同纠纷，曾耿泽、连州市丽晶酒店有限公司之间的借贷关系不属于本案的处理范围，连州市丽晶酒店有限公司抗辩称曾耿泽多收取租金的理由，理据不足，一审法院不予采纳。曾耿泽诉请暂计至2017年6月止的租金508136.50元，其中包括2017年1月份租金59178.50元、2月份租金85833元、3月份租金87500元，4至6月份租金275625元。《2017年2月份计算》载明“已收141886元，还欠1月租金59178.50元、2月租金85833元”计算单未载明2017年3月之后的收入、支付情况，2017年3月份曾耿泽向连州市丽晶酒店有限公司收取款项24348元，曾耿泽、连州市丽晶酒店有限公司双方均未举证证明该款作为借款本金或利息，故一审法院认定该款作为连州市丽晶酒店有限公司支付给曾耿泽的租金，曾耿泽诉请的租金应扣除已收取的该部分租金。故暂计至2017年6月份，连州市丽晶酒店有限公司拖欠租金为508136.50元－24348元＝483788.50元。按合同约定，2017年7月份至2018年3月份的租金计算方式为每月105万元×105%÷12＝91875元；2018年4月份至2019年3月份的租金为每月105万元×105%×105%÷12＝96468.75元。
关于焦点二、连州市丽晶酒店有限公司成立之前，2011年4月15日，公司的发起人严健豪、郭晓丽、余婉怡、康俊国出具《授权委托书》，委托伍文佳筹备酒店事宜。2014年7月24日连州市丽晶酒店有限公司成立当天，该公司出具《聘书》聘请伍文佳担任公司总经理。在伍文佳接受连州市丽晶酒店有限公司发起人委托之后与曾耿泽签订《房屋租赁合同》，该行为是伍文佳受雇于连州市丽晶酒店有限公司发起人的职务行为。从连州市丽晶酒店有限公司加盖公章的《欠条》、《计算单》可以看出，支付租金的主体是连州市丽晶酒店有限公司。2015年4月8日《会议摘要》，也载明“……同时完善原合同的承租人与酒店责任（或法人）的变更签认。”伍文佳代表连州市丽晶酒店有限公司签订《房屋租赁合同》，所租赁的房屋亦由连州市丽晶酒店有限公司用于经营酒店至今，伍文佳与曾耿泽签订《房屋租赁合同》产生的相应法律后果应由连州市丽晶酒店有限公司承担，曾耿泽诉请伍文佳承担连带清偿责任，理据不足，一审法院不予支持。
关于焦点三、连州市丽晶酒店有限公司提供的《收据》可以证实，曾耿泽在2017年3月份收取连州市丽晶酒店有限公司24348元后再未收到连州市丽晶酒店有限公司的租金，截至曾耿泽起诉之日即2017年5月27日，连州市丽晶酒店有限公司已拖欠2017年1月份部分租金及2月至5月租金。《房屋租赁合同》第九条约定：“第九条：乙方有下列情形之一的，可视为乙方违约，甲方可以终止合同，收回房屋及房屋装修以及正常营运中的一切配套设施，按金不能退回。3、恶意拖欠租金达一个月的”连州市丽晶酒店有限公司拖欠曾耿泽2017年1月至2017年6月止的租金483788.50元，曾耿泽通过发律师函向连州市丽晶酒店有限公司催收，连州市丽晶酒店有限公司拒不交租的行为，已构成根本违约，故曾耿泽诉请连州市丽晶酒店有限公司支付租金483788.50元及解除2011年12月2日曾耿泽与第三人签订的《房屋租赁合同》、收回房屋及房屋装修以及正常营运中的一切配套设施并没收按金100万元的主张，理据充分，于法有据。连州市丽晶酒店有限公司辩称曾耿泽未提供符合酒店消防设计的房产及提供消防设计备案凭证存在违约。《房屋租赁合同》约定“甲方提供房产必须符合酒店建筑消防设计并提供消防备案凭证复印件。”该条款约定了曾耿泽两项义务，即曾耿泽提供的房产必须符合酒店建筑消防设计和提供消防备案凭证复印件。曾耿泽提供的《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》足以证明其房产符合酒店消防设计、有消防备案凭证，从签订《房屋租赁合同》之日至本案受理已过去五年半，期间连州市丽晶酒店有限公司也在正常经营，连州市丽晶酒店有限公司在本案答辩时才提出上述抗辩理理由，连州市丽晶酒店有限公司的抗辩理据不足，一审法院不予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院作出如下判决：一、解除曾耿泽与伍文佳于2011年12月2日签订的《房屋租赁合同》；二、连州市丽晶酒店有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内按合同约定的标准支付2017年1月至合同解除之日止的租金给曾耿泽（租金暂计至2017年6月为483788.50元，2017年7月至2018年3月租金按91875元/月；2018年4月至2019年3月租金按96468.75元/月）；三、连州市丽晶酒店有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还房屋（房屋内装修以及正常营运中的一切配套设施）给曾耿泽；四、曾耿泽不退还伍文佳为连州市丽晶酒店有限公司交纳的保证金（按金）100万元；五、驳回曾耿泽其他诉讼请求。案件受理费18573.22元，保全费938.75元，均由连州市丽晶酒店有限公司承担。
本院二审期间，经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院予以确认。另查明，连州市丽晶酒店有限公司不服连州市人民法院（2017）粤1882民初304号民事判决，向本院提起上诉。经审理，本院于2017年12月22日作出（2017）粤18民终3214号民事判决：一、变更连州市人民法院（2017）粤1882民初304号民事判决第一项为原审被告伍文佳应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还被上诉人曾耿泽借款本金922000元及利息（利息自2017年3月1日起按月息1.8%计至还清之日止）；二、变更连州市人民法院（2017）粤1882民初304号民事判决第二项为伍文佳、严健豪应于本判决发生法律效力之日起十日内连带偿还曾耿泽借款本金40万元及利息（利息应自2017年3月1日起按月息2%计至还清之日止）；三、维持连州市人民法院（2017）粤1882民初304号民事判决第三、四项。现该民事判决已经发生法律效力。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕上诉人连州市丽晶酒店有限公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为曾耿泽以连州市丽晶酒店有限公司违约为由解除本案《房屋租赁合同》的依据是否充分。
本案双方房屋租赁关系由《房屋租赁合同》确定。《房屋租赁合同》属双方就涉案房屋租赁关系上自行处分权利义务内容的约定，并未违反当事人之间真实意思表示，《房屋租赁合同》的内容亦未违反法律法规的效力性强制性规定，其效力依法应当予以确认。双方均应按照该《房屋租赁合同》约定的内容履行。纠纷发生时，该《房屋租赁合同》的约定可作为判定双方权利义务及相应责任的依据。
曾耿泽在案中主张连州市丽晶酒店有限公司的违约行为主要为拖欠租金和未经同意转租。首先，关于连州市丽晶酒店有限公司是否拖欠曾耿泽租金的问题。曾耿泽在案中提供的《2015年8月份计算》、《2016年3月份计算》、《2016年12月份计算》、连州市丽晶酒店有限公司出具的两份《欠条》等证据以及连州市丽晶酒店有限公司于2017年3月后再未支付租金的事实，足以证实连州市丽晶酒店有限公司确实拖欠曾耿泽2017年1月至6月的租金，拖欠的期限及数额均已经超过《房屋租赁合同》约定的合同解除期限。关于连州市丽晶酒店有限公司上诉提出生效判决已经确认连州市丽晶酒店有限公司不需与伍文佳共同承担偿还借款责任，因此，连州市丽晶酒店有限公司此前支付的款项已经超出约定的租金的理由。对此，本院生效判决虽然已经认定连州市丽晶酒店有限公司并非该笔欠款的借款人，连州市丽晶酒店有限公司不需与伍文佳共同承担偿还借款责任。但本院同时注意到，该生效判决仅以曾耿泽举证不能为由驳回其要求连州市丽晶酒店有限公司承担还款责任的诉讼请求。但该生效判决并未否定连州市丽晶酒店有限公司之前的支付利息行为属违法无效行为。因此，连州市丽晶酒店有限公司该节上诉理由缺乏充足的法律依据，本院不予采纳。其次，关于连州市丽晶酒店有限公司是否未经同意转租的问题。经查，2016年1月6日连州市丽晶酒店有限公司与官志芳签订《经营场所租赁合同》，约定连州市丽晶酒店有限公司将位于连州市××号连州丽晶酒店一楼及二楼，商铺面积608平方出租给乙方用作经营西餐厅，期限为11年等其他内容。可见，连州市丽晶酒店有限公司确实存在擅自转租的行为。虽然，连州市丽晶酒店有限公司转租行为，只涉及本案租赁物连州市××号房屋的一楼及二楼商铺面积608平方，但连州市丽晶酒店有限公司该擅自转租行为，客观上直接破坏了出租人对承租人的信任，也直接损害了出租人对租赁物的处分权，同时造成多层次的租赁物占有关系，客观上增加了出租人要求返还租赁物的困难。据此，出租人曾耿泽依照《房屋租赁合同》的约定，亦可取得合同解除权。一审判决解除本案《房屋租赁合同》并判令连州市丽晶酒店有限公司承担相应的违约责任，实体处理并无不当。
综上所述，上诉人连州市丽晶酒店有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18573.22元，由连州市丽晶酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 钟莹莹
审判员 管宋英
二〇一八年五月二十五日
书记员 汤有金
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