广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)惠城法民一初字第213号
原告：广东人为律师事务所，住址：惠州市麦科特大道**号风尚国际大厦*楼。
法定代表人：陈志斌。
委托代理人：吕友能、刘文统，广东人为律师事务所。
第一被告：林泽伟，男，汉族，1969年4月17日出生，住址：揭西县。
委托代理人：刘雪平、胡文军，均系广东指针律师事务所律师。
第二被告：李军，男，汉族，1967年5月18日出生，住址：惠州市惠城区。
原告广东人为律师事务所诉第一被告林泽伟、第二被告李军案外人执行异议一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕友能、刘文统，第一被告委托代理人刘雪平到庭参加诉讼，第二被告李军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
当事人诉辩意见
原告诉称，因被告林泽伟依据生效法律文书以及【惠州市惠城区人民法院(2013)惠城法执第78号《评估委托书》】对此案诉争房产（惠州市××大道××号××××大厦××楼××房）产权的查封，惠州市惠城区人民法院对该房产强制执行。在执行过程中，原告以该房产是从被告李军处购买，已支付全额购房款并实际占有使用为由提起执行异议，惠州市惠城区人民法院经执行听证，认为：原告与被告李军签订的《房屋买卖合同》及该合同所产生的法律后果是否合法有效，上述房屋买卖的真实性、合法性属实体审查，该实体审查依照民事诉讼法应通过诉讼解决。以（2013)惠城法执外异字第24号执行裁定书驳回原告提出的异议。原告依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第17条、第23条的规定，向贵院提起诉讼。原告认为：原告在被告李军于2005年11月22日签订的《房屋买卖合同》、同时于2009年1月21日与被告李军签订的《房屋买卖补充合同》，被告李军己经将位于惠州市××大道××号××××大厦××楼××房的房产卖给了原告，原告也己按合同约定基本付清全部购房款，并实际使用。后因故双方尚未完成该房屋的变更过户手续，由于原告未与被告李军办理房屋过户手续导致该诉争房产被查封，原告对此没有过错。原告与被告李军签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，惠州市××大道××号××××大厦××楼××房产权应属原告所有。一、原告与被告李军签订《房屋买卖合同》是合法有效的。双方在签订合同交付房款时该房产尚未被查封（查封时间应以惠州市房产局对该房产的查封登记时间为准)，说明签订合同时该房产不存在不能转移产权的障碍。被告李军虽与被告林泽伟有争议，但被告林泽伟申请查封该房产，原告是完全不知情的。直至原告惠州市惠城区人民法院（2013)惠城法执第78号《评估委托书》才了解该情况。因此双方签订合同系真实意思表示，没有违反国家强制性法律法规，是合法有效的。三、原告对该房产在查封登记前就已经实际占有使用。原告在签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》后，已经按合同约定基本付清了房款，同时原告于2005年11月22日收楼。依据原告提交的《付款凭证》以及银行流水账目、和相应的水电费用缴交凭证以及物业费用缴交凭证，可以证实，原告不但缴交了该房屋的房款，而且也进行了装修、使用。从购房至今，申请人已实际使用了七、八年。因此，原告对该房产实际已拥有实际产权。三、原告并没有过错。原告是善意购买该房产，不存在恶意交易，损害被告合法权益的故意。依据原告与被告李军签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充合同》，原告已经按照合同约定支付了房款。后因被告林泽伟申请法院查封而不能过户，因此原告对此并没有过错。四、原告与被告李军签订《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充合同》在前，惠州市房产管理局对该房产的查封登记在后。这些不属于原告的主观原因，被告林泽伟为了行使其权利而采取的查封程序权利不能对抗原告善意取得的产权实体权利。
综上，原告为保护自己的合法权益，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第18条的规定，请求贵院1、判决停止对惠州市××大道××号××××大厦××楼××房的房产的执行措施；2、判决确认原告与被告李军签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充合同》合法有效，被告李军应将惠州市××大道××号××××大厦××楼××房产权过户予原告；3、此案诉讼费用由两被告承担。
被告林泽伟辩称，在这个诉讼之前有执行已经驳回了原告。原告提供的买卖合同只是属于他们双方的真实意思表示，并不能对抗善意第三人。不管原告是否占有、使用该房，没有变更产权登记就不能证明该房归原告。
被告李军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未作书面答辩。
本院查明的事实
经审理查明：2005年11月22日，原告与第二被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：第二被告李军将位于惠州市××大道××号××××大厦××楼××房卖给原告，房屋建筑面积为165.01平方米，房屋每平方米价格人民币3272.52元，总计人民币54万元。被告李军原购房在广东发展银行办理了20年房屋按揭。第二被告向广东发展银行借款的人民币264578.85元（实际借款28万，已还15421.15元），由第二被告将借款合同和还款存折交付给原告，款项由原告直接向广东发展银行偿还。房屋实际交付的面积，以房产局出具的房产权证注明的面积为准，购房款实行多退少补的原则。从协议签订之日起，第二被告与惠州市春秋工贸开发有限公司于2003年6月16日签订购买惠州市××大道××号××××大厦××楼××房（权属人：李军，证号：C××××号，建筑面积171.36平方米）的《广东省商品房买卖合同》（编号：03××3）项下的所有权利和义务转让给原告。《房屋买卖合同》还就双方的其他权利、义务作了约定。
依据合同约定，2005年11月22日，原告支付定金人民币2万元给第二被告；2005年11月29日，原告支付首期购房款人民币20万元给第二被告；2007年12月29日，原告支付给第二被告人民币3万元；上述款项共计25万元。第二被告依据合同约定将房屋交付给原告使用，原告对房屋进行了装修。
2009年1月21日，原告与第二被告签订了《房屋买卖补充合同》，合同确认：原告已经支付给第二被告购房款现金人民币25万元，自2005年11月22日起，第二被告向广东发展银行借款的人民币264578.85元由原告直接向广东发展银行偿还，原告尚欠第二被告李军购房款25421.15元。因房产证面积与合同约定面积略有增加，故双方确认原告对于增加的面积补4578.85元。以上款项共计人民币3万元，付款方式为：2009年1月22日前支付人民币2万元，余额人民币1万元自第二被告将房屋所有权证办证到原告名下之日支付。2009年1月21日，原告依据约定向第二被告支付了现金2万元。2014年8月22日，惠州市惠城区地税局出具《复函》证实夏荣华2006年5月到2011年3月在广东人为律师事务所工作，夏荣华2011年1月11日通过自己的账户向广东发展银行偿还涉案房产的按揭款205730元，而这笔钱是替广东人为律师事务所偿还涉案房产按揭款。
综上，原告共向第二被告支付购房款27万，第二被告向广东发展银行借款的人民币264578.85元也已由原告向广东发展银行直接偿还。
另查明，林泽伟于2012年2月24日向本院提出诉前财产保全申请，要求查封李军名下房地产，本院作出（2012）惠城法立保字第81号《民事裁定书》，查封了李军名下的位于惠州市××大道××号××××大厦××楼××房。保全后，林泽伟与李兵、李军因民间借贷纠纷诉至本院，经审理，本院作出（2012）惠城法民一初字第1387号《民事判决书》，判决书发生法律效力后，因李兵、李军未按生效判决履行义务，林泽伟向本院申请执行。在执行过程中，本院对被保全查封的上述房地产进行处置，广东人为律师事务所提出执行异议。本院经听证审查，认为广东人为律师事务所提出执行异议所主张的是对上述房屋买卖真实性、合法性，以达到行使对该房屋的实体权利，从而要求停止对上述财产的查封、处置，上述房屋买卖的真实性、合法性属实体审理，该实体审理依照民事诉讼法应通过诉讼解决。故本院于2013年11月15日作出（2013）惠城法执外异字第24号《执行裁定书》，裁定驳回广东人为律师事务所所提出的异议。
以上事实有《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》、《收据》、《收条》、广发银行《特种转账贷方传票》、《个人对账单》、《存款回单》、《银行流水账目》、中国工商银行《个人业务凭证》、水电费发票、收据、（2013）惠城法执外异字第24号《执行裁定书》、询问笔录、庭审笔录等在卷为据，可以认定。
本院判决理由和结果
本院认为：本案中，原告广东人为律师事务所与第二被告李军签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充合同》系双方真实意思表示，内容、形式均不违反我国法律、法规强制性规定，合法有效，依法可以确认。根据合同约定，原告依约向第二被告支付了购房款27万及代第二被告向广东发展银行偿还借款264578.85元，并已实际占有、使用该房屋，故原告享有向第二被告主张办理该房屋产权过户登记的权利，原告主张第二被告将惠州市××大道××号××××大厦××楼××房产权过户予原告，故本院予以支持。
第一被告抗辩称原告与第二被告签订的《房屋买卖合同》只是属于他们双方的真实意思表示，债权关系不能对抗善意第三人，且涉案房屋登记在第二被告名下，原告不享有物权，无权就房屋所采取的执行措施提出异议。因执行案件的案外人对执行标的物提出书面异议不以物权或所有权为限。故第一被告的上述主张无法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、财产的决定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，依据现有证据，不足以证明原告在本案中存在过错，因此，原告主张停止对惠州市××大道××号××××大厦××楼××房的房产所采取的执行措施，理由充分，本院予以支持。被告李军经本院依法公告送达起诉状及开庭传票期满后未到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、财产的决定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、停止对位于惠州市××大道××号××××大厦××楼××房的房产的执行措施。
二、确认原告广东人为律师事务所与第二被告李军签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充合同》合法有效，第二被告李军应在本判决生效后10日内将位于惠州市××大道××号××××大厦××楼××房（权属人：李军，证号：C××××号，建筑面积171.36平方米）的房产所有权过户给原告广东人为律师事务所。
案件受理费12300元（原告已预交），由原告广东人为律师事务所负担6150元，被告李军负担6150元。
决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长
审 判 长 黄 艳
代理审判员 杨 梅
代理审判员 肖石平
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 钟思怡