四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终1237号
上诉人（原审第三人）刘新，女，汉族，1970年12月9日出生，住四川省成都市新都区。
委托代理人邓飞，四川信诺达律师事务所律师。
委托代理人张洪飞，四川信诺达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王官兵，男，汉族，1979年4月6日出生，住四川省成都市新都区。
委托代理人刘仕均，四川中虹律师事务所律师。
委托代理人李勇，四川中虹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宁佐兰，女，汉族，1980年11月15日出生，住四川省成都市新都区。
委托代理人刘仕均，四川中虹律师事务所律师。
委托代理人李勇，四川中虹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川昌永房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市新都区新繁镇滨江路***号。
法定代表人周玉翘。
委托代理人蔡萍萍，女，汉族，1977年12月31日出生，住四川省自贡市自流井区。
上诉人刘新因与被上诉人王官兵、宁佐兰、四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第3014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年8月14日，王官兵、宁佐兰与昌永公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定王官兵、宁佐兰购买昌永公司开发的位于的锦绣水岸1幢1单元1602号房屋，测绘建筑面积共98.79平方米，其中套内建筑面积78.80平方米，分摊建筑面积19.99平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米3300元，总价款326007元。王官兵、宁佐兰采取一次性付款方式支付购房款。该合同第十九条产权登记中关于转移登记载明“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记权属之次日起至实际取得转移登记权属之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”
2013年8月13日，王官兵、宁佐兰支付了购房定金20000元，2013年8月14日，支付了购房款306007元，结清了购房款。同日，王官兵、宁佐兰交纳了契税3260元、维修基金1778元及工本手续费262元。昌永公司交付了房屋。同时，王官兵、宁佐兰还与昌永公司指定的成都市和谐物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。现王官兵、宁佐兰已装修房屋并入住。
2014年4月14日，昌永公司向锦绣水岸的业主发出《告知书》，内容为“昌永公司承诺在合同约定时间内未能给业主办理房产证及土地证，昌永公司将如数退还房款并承担相应的损失。”2014年4月15日，昌永公司与王官兵、宁佐兰签订《补充协议》，昌永公司承诺“在2014年9月之内将王官兵、宁佐兰购买的房屋在房管局备案，如不能在约定时间内备案，将如数退还房款及装修费用。”由于昌永公司未按承诺履行备案及办理房屋产权证，遂引发纠纷。
原审另查明以下事实：一、就该案诉争房屋，刘新与昌永公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定刘新以总价220000元购买该房屋，合同的签订时间没有填写，刘新也未在合同上签名。购房收据的时间是2013年9月11日，当日，该房屋备案登记在刘新名下。二、冯孝麟与刘新系夫妻关系，2012年9月20日、2012年12月20曰，冯孝麟与昌永公司分别签订了二份《补充协议》，约定冯孝麟出资180万元和130万元，备案登记昌永公司开发项目锦绣水岸已取得预售许可的商品房。2012年10月29日、2012年12月24日，刘新与昌永公司分别签订了二份《补充协议》，约定刘新出资200万元和60万元，备案登记昌永公司开发项目锦绣水岸已取得预售许可的商品房。冯孝麟、刘新通过转账或现金支付方式给付昌永公司备案款，昌永公司付清款后，冯孝麟、刘新无条件配合办理撤销备案手续，费用由昌永公司承担。三、2012年12月18日至2013年11月26日，昌永公司归还了冯孝麟、刘新的部分借款，但双方一直未进行对账。
原审认定上述事实有王官兵、宁佐兰提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款收据、契税费用收据、物管费收据、《前期物业管理服务合同》、《告知书》、《补充协议》；有刘新提交的《商品房买卖合同》、收据、房屋备案登记情况；有昌永公司提交的《补充协议》、银行转款凭条、网上银行电子回单以及各方当事人的陈述在卷予以佐证。
王官兵、宁佐兰原审中的诉讼请求是：判令昌永公司立即为王官兵、宁佐兰办理房屋备案及房屋产权的转移登记手续。
原审法院认为，案件的争议焦点为1、房屋备案登记的性质，是否影响合同效力；2、昌永公司与刘新之间的商品房买卖合同是否应履行。针对争议的焦点论述如下：
1、商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，因此，刘新的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。
2、对比王官兵、宁佐兰与刘新的《商品房买卖合同》，可以看出，王官兵、宁佐兰的房屋购买价款326007元，高于刘新的合同价220000元；从合同履行情况看，王官兵、宁佐兰履行了房款的交付义务，还交纳了契税、维修基金及工本手续费，并且现已装修入住。结合刘新与昌永公司提交的证据，可以看出刘新与昌永公司之间存在借款担保的合同关系，在《补充协议》中明确刘新通过转账或现金支付方式给付昌永公司备案款，昌永公司付清款后，刘新无条件配合办理撤销备案手续，费用由昌永公司承担。因此，可以认定“昌永公司是为了保证刘新债权的实现而签订的房屋买卖合同，并将房屋进行了备案登记”这一事实。目前，昌永公司已归还刘新部分借款，尚未还清借款。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……''根据该规定，刘新与昌永公司之间《商品房买卖合同》不应履行。对于借款，刘新可另案提起诉讼。
王官兵、宁佐兰与昌永公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，王官兵、宁佐兰按约向昌永公司支付了全部购房款，也交纳了契税、维修基金及产权登记费，履行了合同约定的全部义务。刘新认为王官兵、宁佐兰与昌永公司串通损害了自己的利益，其没有提交证据予以证明，故对刘新的主张本院不予采纳。昌永公司向王官兵、宁佐兰交付了房屋，但昌永公司却未按其承诺为王官兵、宁佐兰办理房屋的备案登记手续和房产证，违约事实清楚明确。
关于王官兵、宁佐兰要求昌永公司办理备案登记手续的诉讼请求，前面原审法院已论述了备案登记的性质，因案涉房屋王官兵、宁佐兰已入住使用至今，已实际占用了案涉房屋，故对其要求办理备案登记手续的诉讼请求，原审法院不予支持。关于王官兵、宁佐兰要求办理房屋产权证的诉讼请求，双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书”，王官兵、宁佐兰于2013年8月14日结清了房款，并于同日交纳了税费，现已达到合同约定的取得房产证的期限。而昌永公司却至今未为王官兵、宁佐兰办理房屋产权证，因此王官兵、宁佐兰要求昌永公司办理房屋产权证，其诉讼请求符合双方合同的约定和法律的规定，原审法院予以支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、昌永公司于判决生效后三十日内为王官兵、宁佐兰办理位于锦绣水岸1幢1单元1602号房屋的产权证；二、驳回王官兵、宁佐兰的其他诉讼请求。案件受理费100元，由王官兵、宁佐兰负担50元，由昌永公司负担50元。
宣判后，原审第三人刘新不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、王官兵、宁佐兰在案涉房屋已经备案登记在刘新名下后，仍与昌永公司签署案涉房屋买卖合同有恶意串通之嫌；2、王官兵、宁佐兰在原审中的诉讼请求因案涉房屋尚未办理初始登记，其诉讼请求实际上无法实现；3、根据2014年4月15日《补充协议》，昌永公司与王官兵、宁佐兰之间的房屋买卖合同已经解除；4、刘新与昌永公司之间的签订房屋买卖合同作为民间借贷合同构成非典型担保的法律效力，人民法院不宜直接宣判昌永公司为王官兵、宁佐兰办理房屋权属转移登记。综上，刘新上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回王官兵、宁佐兰的诉讼请求，二审诉讼费用由王官兵、宁佐兰承担。
王官兵、宁佐兰答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审另查明，案涉房屋初始产权登记正在办理中。
经二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为1、王官兵、宁佐兰原审中的诉讼请求是否能够实际履行；2、王官兵、宁佐兰与昌永公司之间订立的案涉合同是否已经解除；3、刘新与昌永公司订立案涉合同是否构成具有对抗效力的非典型担保。
一、根据本案二审查明事实，案涉房屋初始产权登记正在办理过程中。待房屋初始登记完成后，分户产权登记即可办理，因此王官兵、宁佐兰原审中起诉办理分户产权的诉讼请求在履行上并无客观上实际无法履行的障碍。对于刘新上诉认为王官兵、宁佐兰的原审诉讼请求无法履行的主张，本院不予支持。
二、2014年4月15日，昌永公司与王官兵、宁佐兰前述《补充协议》，承诺若未能够在2014年9月为王官兵、宁佐兰购买的案涉房屋备案，将如数退还房款。根据该补充协议的内容，双方仅就办理房屋备案的时间及违约责任进行了相应的约定，并无就解除案涉房屋买卖合同的内容达成一致的意思表示。对于刘新上诉认为昌永公司与王官兵、宁佐兰之间案涉房屋买卖合同已解除的主张，本院不予支持。
三、根据本案原审及二审中刘新的自认，刘新与昌永公司之间属于民间借贷关系。原审法院根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，确认刘新与昌永公司之间的《商品房买卖合同》不应履行正确，本院依法予以维持。同时，根据前述法律规定的内容表明，在有生效判决确认的情况下，借款人不履行生效判决所确认的债务，债权人可主张申请拍卖标的物，以偿还债务。因此刘新可另案向昌永公司主张到期债权，本案中刘新与昌永公司订立的案涉房屋买卖合同，并不产生债权上的对抗效力。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费200元，由上诉人刘新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理审判员 张菲菲
代理审判员 夏 伟
二〇一六年三月三十日
书 记 员 蔡诗言