成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0115民初4038号
原告唐敏，女，汉族，1973年7月10日出生，住成都市温江区。
委托诉讼代理人梁辉，四川汇圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人王春蓉，四川汇圣律师事务所律师。
被告李琼，女，汉族，1967年11月9日出生，住成都市温江区。
被告陈某，女，汉族，1990年12月5日出生，住成都市温江区。
委托诉讼代理人魏敏，四川天府律师事务所律师。
委托诉讼代理人邓亚玲，四川天府律师事务所律师。
原告唐敏诉被告李琼、陈某所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐敏的委托诉讼代理人王春蓉，被告李琼，被告陈某的委托诉讼代理人魏敏、邓亚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐敏诉称，2004年5月17日，原告与李琼签订《房屋买卖协议书》，协议约定原告购买被告所有的位于成都市温江区住房一套（现房屋地址变更为：成都市温江区）。协议约定交款时间“乙方（即原告）在二〇〇四年五月十七日交付该房首付款80%，另20%在办理完房屋所有权证后即给付完毕”。协议签订后，原告按协议约定于签订协议当日向李琼支付了该房首付款80%，李琼于当日向原告出具相应金额的收条，并将房屋交付给原告，原告从2004年5月17日起至今占有并居住该房屋。2006年1月23日，原告同李琼签订《补充协议》，协议约定双方签订补充协议时，原告向李琼提前支付购房余款壹万元整。双方在《房屋买卖协议书》及《补充协议》中均约定，双方不得中途违约，否则应承担违约责任。并且李琼也在协议中多次承诺积极为原告办理该套房屋的房产证，现在该房屋房产证及国土证已经登记在二被告名下，过户条件已经成就，原告多次催促二被告履行《房屋买卖协议书》及《补充协议》中约定的过户登记义务，但二被告均置之不理。原告为了维护自己的合法权益，向法院起诉，请求：1、依法判令确认原告与被告李琼于2004年5月17日签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》合法有效；2、依法判令确认位于成都市温江区房屋的所有权归原告所有（具体地址以房管局登记为准，下同）；3、依法判令二被告协助原告将位于成都市温江区房屋的不动产证办理登记在原告名下；4、本案诉讼费、保全费等由二被告承担。
被告李琼辩称，本案起诉是在领产权证之前。案涉房屋的所有权被告只占其中的40个平方米，超出的40平方米以被告配偶名义买的，系夫妻共同财产购买的。
被告陈某辩称，被告李琼与原告签订的协议违反了法律规定所以无效，案涉房屋是被告作为农民所取得的安置房屋，在2004年签订合同时没有相关产权证。案涉房屋是被告李琼及其配偶和被告陈某的家庭财产，所以被告李琼是不能单独处理案涉房屋的，当时被告李琼虽然是被告陈某的监护人，但不具备单独处理被告陈某的房屋的权利的，法律规定监护人是不能处理监护人的财产的，被告陈某的监护人应该是被告李琼和其配偶，即使行使权利也应该是被告李琼和其配偶共同行使，被告李琼不能单独行驶，如果被告李琼处置了案涉房将导致被告陈某无法落户，被告陈某对于被告李琼处分案涉房屋的行为是不知晓的，不同意处分其份额。
经审理查明，2004年4月2日，李琼与xx镇xx村xx组居民小组签订了《xx镇xx村xx组农户住房安置协议》，协议主要内容：“经乙方（李琼）登记确认，乙方同意甲方（xx镇xx村五组居民小组）以位于xx镇xx村xx组镜内修建的“xx”安置小区现房进行一次性终结安置。乙方已按照甲方的要求办结了分房应当具备的手续，双方最终确认“xx”安置小区xx号楼xx单元xx号xx平方米住宅一套归乙方所有（面积最终以房管部门颁发的（房屋所有权证）所确认的为准）。乙方应享受住房安置的人口为农业人口2人”。2004年5月17日，唐敏与李琼签订《房屋买卖协议书》，合同第一条约定：甲方（李琼）自愿将位于成都市温江区xx小区（即xx加油站背后）xx幢xx单元xx楼xx号的住房一套（120平方、三室两厅）卖与乙方（唐敏）；合同第三条约定：交款时间：乙方在二00四年五月十七日交付该房首付款80%，另20%在办理完房屋所有权证后即给付完毕；合同第四条约定：乙方给付首付款后，甲方必须将房屋钥匙及一切手续一并交付给乙方。同日，唐敏向李琼支付了房屋首付款81600元，李琼将案涉房屋交付给了唐敏。2006年1月23日，李琼与唐敏签订《补充协议》，约定主要为：根据双方签订的购房协议中规定，余款20%需待甲方（李琼）办妥该套房屋的房产证并过户给乙方（唐敏）后，乙方一次性将余款支付给甲方，鉴于甲方经济上需要，乙方同意甲乙双方在本补充协议签字的同时，乙方向甲方提前一次性支付购房余款壹万元整。甲方得到乙方提前支付购房余款壹万元后，愿意再次承诺：甲方有责任积极为乙方办理该套房屋的房产证以及过户给乙方的相关手续。
另查明，2013年8月13日，案涉房屋所有权登记在李琼、陈某名下，2016年2月15日，案涉房屋土地使用权登记在李琼、陈某名下。2017年10月19日，成都市公安局温江区分局柳城派出所出具地址证明，载明：姓名李琼，性别女，公民身份号码，要求证明的房屋地址，经我所社区民警按照《成都市门（楼）牌管理办法》规定核实后，详细地址为：xx路xx号xx栋xx单元xx楼xx号。变更前地址为：成都市温江区xx小区（即xx加油站背后）xx幢xx单元xx楼xx号。
以上事实，有原被告的当庭陈述、双方当事人身份信息、地址证明、《房屋买卖协议书》、《补充协议》、《xx镇xx村xx组农户住房安置协议》、房屋信息摘要、收条、收据、房屋所有权证、国有土地使用证等证据经庭审调查核实，本院予以确认。
本院认为，关于《房屋买卖协议书》及《补充协议》效力的问题。唐敏与李琼签订《房屋买卖协议书》及《补充协议》时，陈某系未成年人，李琼作为其法定监护人有权代理陈某处分案涉房屋，且陈某在成年后近十年间也未对案涉房屋主张任何权利，故对于陈某辩称其不知晓且李琼也无权处分其房屋份额的意见，本院不予采纳。对于陈某辩称李琼处分房屋的行为导致其户口无法落户的意见，因无相关证据证明，本院亦不予采纳。案涉房屋的安置对象系李琼和陈某且李琼为户代表，该房屋产权证及国土证也登记在李琼和陈某两人名下，未涉及案外人份额。对于李琼与李思宏共同辩称案外人对案涉房屋享有产权份额的意见，与查明事实不符，本院不予采纳。综上，唐敏与李琼签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对于唐敏请求确认《房屋买卖协议书》及《协议书》合法有效的诉请，本院予以支持。唐敏与李琼签订《房屋买卖协议书》及《补充协议》后，李琼立即将案涉房屋交付给唐敏居住至今，且唐敏已于2006年提前付清了房屋尾款，已经履行了全部合同义务，现案涉房屋已办理了相关的产权登记，李琼、陈某应当按照协议约定全面履行自己的义务，协助唐敏将案涉房屋的不动产证登记至唐敏名下。故对于唐敏请求李琼、陈某协助其将位于成都市温江区房屋的不动产证办理登记在唐敏名下的诉请，本院予以支持。对于唐敏请求确认成都市温江区房屋的所有权归唐敏所有的诉请，因无相关事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告唐敏与被告李琼签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》合法有效；
二、被告李琼、陈某于本判决生效后十五日内协助原告唐敏将位于成都市温江区的房屋所有权证及土地使用权证过户至原告唐敏名下；
三、驳回原告唐敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1,170元，由原告唐敏承担50元，被告李琼、陈某共同承担1,120元；保全费3,520元由被告李琼、陈某共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 刘路茜
二〇一八年三月二十二日
书记员 姚 杰