四川省成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0191民初603号
原告（反诉被告）：唐榆，男，汉族，1984年3月31日出生，住四川省达州市达川区。
委托诉讼代理人：余海涛，四川嘉冠律师事务所律师。特别授权代理人。
被告：成都德尚玛雅房地产经纪有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段666号2栋34层3405号。
法定代表人：刘云伟。
委托诉讼代理人：黄金龙，男，汉族，1993年5月31日出生，住四川省绵阳市涪城区。系该公司员工，特别授权代理人。
被告（反诉原告）：周刚，男，汉族，1962年4月25日出生，住成都市高新区。
委托诉讼代理人：余国兵，四川上盛律师事务所律师。一般授权代理人。
原告（反诉被告）唐榆诉被告成都德尚玛雅房地产经纪有限公司（以下简称：德尚玛雅公司）、被告（反诉原告）周刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月3日收到唐榆起诉状，先行调解未果，受理周刚提出的反诉后，依法由本院审判员周寓先适用简易程序于2018年1月29日、2018年5月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐榆的委托诉讼代理人余海涛，被告德尚玛雅公司的法定代表人刘云伟，被告（反诉原告）周刚及其委托代理人余国兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）唐榆向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令解除原、被告三方于2016年9月21日签订的《房产买卖合同》。事实和理由：2016年9月21日，唐榆到德尚玛雅公司咨询房屋买卖事宜，并如实告知了位于成都市高新区中德英伦联邦B区9栋1单元2602号房屋（以下简称：诉争房屋）的状况，德尚玛雅公司明确答复可以买卖并保证办妥一切手续，唐榆只管等着收钱就是了。同时，德尚玛雅公司要求唐榆在其事先准备好的合同上进行签字，说：“合同暂时不得生效，要等你老婆签字、同意，中途你还有时间考虑。但是这个买主很急，建议先让他把字签到这里，你慢慢考虑……”。唐榆见其所说的有一些道理，并且确实需要回家征询家属的意见，就按其指示签了名。后经唐榆多方咨询，按揭的合同房没有产权，根本不能对外出售。德尚玛雅公司明显存在恶意欺诈行为，并且买主的履约能力极弱、态度蛮横，若将房子卖给他们日后肯定纠缠不清。当即，唐榆就要求德尚玛雅公司将签字的合同还回来，但德尚玛雅公司一再声称：“我们来负责协调，保证你不遭受任何损失，等我们电话通知。”德尚玛雅公司和周刚在签订《房产买卖合同》时存在明显的欺诈行为，并且一再声称合同暂时还没生效，可以随时解除。故唐榆起诉至院，请求人民法院判如所请。
被告德尚玛雅公司答辩称，唐榆之前与我们经纪人联系说有房子要卖，后来我们联系到周刚他们，约了时间，唐榆是从达州亲自开车到成都来的，而且当时是唐榆开车载着我们到银行去签的合同，当时周刚在银行里面。而且我们当时一起去打了备案表，备案表上有唐榆老婆的名字，唐榆说他能做主，而且他签了合同老婆可以补签合同。后来在我们经纪人的短信、微信里面讲了很多次让唐榆递交资料，把该补的资料补过来，但是唐榆一直没有补。后面一直到2017年的时候，唐榆说需要资金，让周刚给唐榆付一部分款，周刚他们也是同意了，但是周刚他们有一个要求，就是说这个款必须由他来还银行的按揭贷款，周刚就马上付款。后来唐榆催款，周刚就说可以，只要把钱还银行。后来唐榆与经纪人联系时说的是现在卖房子多少钱一平，大产权已经下来了，唐榆也没有提交资料去办分户产权。
被告（反诉原告）周刚答辩称：1.唐榆要求解除合同的行为是以他自身的行为明确表明不履行合同，属于明显的单方违约行为，鉴于这个房子的产权还有卢柳的份额，这个房子目前还有按揭贷款没有偿还，并且目前我们也不清楚它的产权是否有下来，在唐榆执意违约的情况下，可能不适于强制履行，所以周刚被动接受唐榆解除合同，但是，唐榆应当对此承担相应的违约责任；2.唐榆在诉状中的陈述多处虚假，不符合客观事实，并不存在“中介公司告诉原告这个合同暂时不会生效”的事实。在前述答辩基础上，周刚提起反诉，请求人民法院依法判令唐榆向周刚：1.退还购房定金50000元；2.支付违约金260000元；3.赔偿违约金以外不足以弥补的房屋溢价损失1331800元；4.赔偿中介费损失26000元。
本院经审理认定事实如下：
2016年9月21日，唐榆与周刚经德尚玛雅公司中介签订了《房产买卖合同》，约定唐榆将其所有的诉争房屋出售给周刚，载明唐榆有权或已取得其他共有人的授权签订本合同，如因此导致合同无效或不能履行的，承担违约责任及全部的赔偿责任，约定诉争房屋价款为1300000元。双方约定了付款方式，并约定任何一方存在违约行为导致合同终止，应当支付总价款20%的违约金。各方当事人还约定了其他事宜。唐榆、周刚、德尚玛雅公司在合同上签字或盖章。
签订合同时，经查询诉争房屋备案记录显示，诉争房屋由唐榆与“卢柳”共同购买，份额各自占比50%。合同签订后，周刚向唐榆付款50000元，唐榆并向周刚出具“收条”。
本案中唐榆、周刚或德尚玛雅公司均无证据证明“卢柳”同意由唐榆独自出售诉争房屋。
在审理过程中，经唐榆申请，我院委托评估，评估显示截止2017年12月3日，诉争房屋评估价值为2891800元。（关于评估价值时间点，唐榆主张为2017年11月3日起提起诉讼之日，法庭认为周刚有义务及时另行购置房屋减少损失，但应当给予合理准备时间，故决定评估价值时间点为2017年12月3日。）
以上事实有本案证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”唐榆、周刚、德尚玛雅公司签订了《房产买卖合同》，从签订时产生法律效力对各方具有约束力。唐榆称各方约定由共有权人签订合同再生效未能予以证据证明，同时因唐榆已经收取定金也与本案查明事实不相符合。
关于本案《房产买卖合同》，其中不仅约定了唐榆与周刚的房屋法律关系，还约定了唐榆、周刚与德尚玛雅公司的居间合同关系，本案中主要争议的为诉争房屋的买卖合同关系，对此权利义务主体为唐榆与周刚，唐榆起诉请求人民法院判决解除合同，周刚同意解除。故本案《房产买卖合同》中有关房屋买卖合同法律关系部分于周刚答辩同意解除时，解除。
合同解除不影响违约责任的承担。如果本案唐榆确系如合同载明经共有权人同意出售的诉争房屋，那么通过双方对合同的履行，周刚可以取得诉争房屋。依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此唐榆应当承担违约责任。但是在考虑唐榆的违约责任时，应当看到周刚在与唐榆签订合同时系明知诉争房屋另有共有权人。周刚虽然并不知晓共有权人不出售诉争房屋的意思表示，但周刚在从事如此大额交易之时，未尽到审慎审查义务，在未能确定共有权人是否同意出售诉争房屋时签订合同，周刚也应当承担共有权人不同意出售诉争房屋的风险。唐榆承诺取得共有权人同意而签订合同，应当承担主要责任，周刚承担次要责任。唐榆对于共有权人的同意仅在格式条款上签字，不同于另行特别声明保证共有权人同意，因此本院确定唐榆按照60%承担责任。
通过合同的履行，周刚应当获得合同履行后的利益。现合同无法履行，周刚可以请求唐榆退还已付房款，同时主张购置同等品质房屋的购房差价。关于居间费用，居间费系周刚获取合同履行后利益的必要支出，因此，支持合同履行后的利益后，不应当再行支持居间费用。房屋差价现为1591800元，原告主张违约金及违约金不足以弥补的损失作为诉讼请求，虽然并不规范，但符合合同法支持合同履行后利益的规定，依照前述分析，本院支持955080元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及第一百一十三条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）唐榆、被告（反诉原告）周刚、被告成都德尚玛雅房地产经纪有限公司于2016年9月21日签订的《房产买卖合同》中有关房屋买卖合同法律关系部分于2018年1月29日解除；
二、原告（反诉被告）唐榆于本判决生效之日起15日内向被告（反诉原告）周刚退还50000元并赔偿损失955080元；
三、驳回被告（反诉原告）周刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本、反诉受理费减半后收取18155元，保全费收取5000元，鉴定费为20000元，由唐榆负担25893元、周刚负担17262元（此款本、反诉原告均已预交，唐榆于履行前述判决义务时一并向周刚支付17643元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 周寓先
二〇一八年五月二十五日
书记员 陈思芸
书记员 李媛媛