湖南省衡阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)湘04执异150号
异议人(案外人)：黄飞
委托代理人杨砚钦，湖南衡州律师事务所律师。
申请执行人：朱定仁
委托代理人陈尚书，广东敬思律师事务所律师。
被执行人：衡阳市锦和房地产开发有限公司
法定代表人胡际宣
被执行人：胡际宣
二被执行人的委托代理人谭方耀，湖南南舫律师事务所律师。
在本院执行申请执行人朱定仁与被执行人衡阳市锦和房地产开发有限公司（以下简称锦和公司）、胡际宣商品房包销合同、民间借贷纠纷一案中，异议人黄飞对本院(2013)衡中法执字第15号案件查封拍卖锦和公司“新葵花苑”西座14C号住房不服，向本院提出执行异议。本院于2017年3月16日作出(2016)湘04执异367号执行裁定，异议人黄飞不服，向湖南省高级人民法院提出申诉。湖南省高级人民法院于2017年10月16日作出(2017)湘执监378号执行裁定，撤销本院(2016)湘04执异367号执行裁定，由本院重新审查处理。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年12月19日进行了听证，异议人黄飞及其委托代理人杨砚钦、申请执行人朱定仁及其委托代理人陈尚书、被执行人衡阳市锦和房地产开发有限公司和胡际宣的委托代理人谭方耀参加听证。现已审查终结。
异议人黄飞称，1、2015年2月5日锦和公司在衡阳日报刊登“催告通知”，催告屈美顺、黄莺莺自本通知登报之日起七日内带本人有效身份证到公司签订正式《商品房买卖合同》并交清90%购房款，逾期，公司将房屋依法处置给任意第三人。锦和公司的登报行为合法有效。2、2012年5月8日锦和公司向异议人借款本金341500元，至2015年3月18日锦和公司应向申请人支付利息为278664元，锦和公司因未按期还款，2015年3月8日，锦和公司自愿将其开发建设的“新葵花苑”西座14C号住房抵债给异议人。3、异议人与锦和公司签订《债权债务抵偿协议书》后于2015年4月12日与锦和公司签订《商品房买卖合同》，“善意”购买且已支付讼争房屋价款，该买卖行为已完成。衡阳市中级人民法院查封拍卖锦和公司“新葵花苑”西座14C号住房不当，请求中止对该房屋的执行。
申请执行人朱定仁称，1、新葵花苑西座14C号房的产权人属于黄莺莺，锦和公司虽在媒体上登载了催告通知，但不能抵销黄莺莺和锦和公司之间房地产买卖合同的效力。2、黄飞与锦和公司之间债权债务关系的真实性无法确定。3、异议人明知被执行人负有巨额债务并进入执行阶段，仍签订抵债协议，申请执行人有理由怀疑异议人与被执行人合谋串通，转移财产，拒不执行法院判决。
被执行人锦和公司称，就被执行人而言，两个债务在本质上没有区别，锦和公司与黄飞签订房屋买卖合同及抵偿协议客观真实。
本院查明，2012年5月25日，本院对原告朱定仁诉被告锦和公司、胡际宣商品房包销合同、民间借贷纠纷一案作出（2011）衡中法民一初字第26号民事判决：一、本诉被告锦和公司返还本诉原告朱定仁借款本金5000000元及利息2400327.78（其中4000000元借款利息自2009年8月21日至2011年9月27日止计算，1000000元借款利息自2009年11月11日至2011年9月27日止计算，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算，此两笔借款2011年9月27日以后至本金付清时的借款利息，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍另行计算），本诉被告胡际宣承担连带责任；二、本诉被告锦和公司支付本诉原告朱定仁房屋包销溢价款2294689.20元，本诉被告胡际宣承担连带责任，朱定仁销售的房屋未收回的款项，由本诉被告锦和公司收回；三、本诉被告锦和公司返还本诉原告朱定仁借款本金1963000元及利息268346.70元（利息计算至2011年9月27日止，2011年9月27日以后至本金付清时的借款利息，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍另行计算），本诉被告胡际宣承担连带责任；四、驳回本诉原告朱定仁的其他诉讼请求；五、反诉被告朱定仁返还反诉原告锦和公司已收房屋销售款5626597.71元及利息1730210.05元（利息自2010年6月21日至2011年9月27日止计算，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算，2011年9月27日以后至该款付清时的利息，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍另行计算）。湖南省高级人民法院于2012年12月11日对上诉人朱定仁、衡阳市锦和房地产开发有限公司、胡际宣商品房包销合同、民间借贷纠纷一案作出（2012）湘高法民一终字第111号民事判决：一、维持湖南省衡阳市中级人民法院（2011）衡中法民一初字第26号民事判决第一、三、四、五、六项；二、撤销湖南省衡阳市中级人民法院（2011）衡中法民一初字第26号民事判决第二项；三、上诉人衡阳市锦和房地产开发有限公司支付上诉人朱定仁房屋包销溢价款1017651.5元，上诉人胡际宣承担连带责任。朱定仁销售的房屋未收回的款项，由锦和公司自行收回；四、上诉人锦和公司支付上诉人朱定仁违约金1000000元，上诉人胡际宣承担连带责任；
2010年7月28日，本院作出（2010）衡中法民一初字第22-1号民事裁定，裁定查封锦和公司位于衡阳市珠晖区葵花里17、18号金葵雅苑3-22层共计176套住宅房屋及相应国有土地使用权，并于当日发出（2010）衡中法诉保执字5号查封公告。后本院依据（2011）衡中法民一初字第26-1号裁定，继续查封锦和公司位于葵花里17、18号金葵雅苑在建工程房屋面积2686.81平方米（计18套）以及朱定仁出售给颜学僧等57户购房户面积8021.89平方米（计57套）和锦和公司出售给汤征生、李国利、王楚斌、汪华祥等4个购房户房屋面积726.07平方米（共计5套）的房产，查封时间从2012年7月28日至2013年7月27日。
2013年1月5日，申请执行人朱定仁向本院申请执行。本院于2013年1月14日向锦和公司及胡际宣下发执行通知书及报告财产令。2013年1月22日，本院作出（2013）衡中法执字第15号裁定书：冻结、划拔本院作出的（2011）衡中法民一初字第26号民事判决书及湖南省高级人民法院作出的（2012）湘高法民一终字第111号民事判决书中确定的被执行人锦和公司、胡际宣应当履行义务相应数额的银行存款（包括借款本金、利息、包销溢价款扣除房屋销售款后计4292518.22元、诉讼费、迟延履行金及执行费），或者查封、评估、拍卖其价值相应的财产。2013年7月12日，因朱定仁申请续查封，本院作出（2013）衡中法执字第15-1号裁定，继续查封被执行人锦和公司开发的位于衡阳市珠晖区葵花里17、18号的金葵雅苑在建工程18套房屋（总面积2686.81平方米），继续查封期限为一年。并于2013年7月22日向衡阳市产权处送达（2013）衡中法执字第15-1号协
助执行通知。本院于2013年7月15日登报公告：即依据（2013）衡中法执字第15、16-2号执行裁定，于2013年7月10日依法继续查封被执行人锦和公司如下财产：一、位于衡阳市珠晖区葵花里17、18号金葵雅苑项目负一层、第一层、第二层在建工程房屋及土地使用权；二、位于衡阳市珠晖区葵花里17、18号金葵雅苑在建工程18套房屋（总面积2686.81平方米）。查封期从2013年7月10日至2014年7月9日。
2016年5月23日，本院下发查封公告，查封被执行人锦和公司开发的位于衡阳市珠晖区葵花里18号的新葵花苑西座4D(405号)、西座4C（406号）、西座14C（1406号）、东座20B等四处房屋。查封期限为三年，自2016年5月23日起至2019年5月22日止。
又查明，2010年6月5日，锦和公司(卖方)与黄莺莺(买方)签订商品房买卖意向协议，黄莺莺意欲购买锦和公司开发的“金葵雅苑”西座14C房屋，成交总价为372920元，买方在签订三日内支付购房款10万元。合同还备注：“卖方保证在2010年8月31日办理网签《商品房买卖合同》，逾期卖方承担违约责任，予以赔偿。”合同签订后，黄莺莺按约支付购房款10万元，锦和公司出具了收据。2015年2月6日，锦和公司在衡阳日报公告催告通知，催告黄莺莺自登报之日起七日内到锦和公司签订正式《商品房买卖合同》，逾期将房屋处置给任意第三人。
再查明，锦和公司就2012年5月8日向异议人黄飞借款341500元，至2015年3月18日，利息共计278664元偿还一事，于2015年3月18日签订债权债务抵偿协议：一、锦和公司以新葵花苑西座14C（1406号）房屋面积157.67平方米，以3700元每平方米，总价值583379元抵偿给黄飞。二、以上房屋的物权消灭债权人黄飞对债务人锦和公司的债权共计人民币621164元。房价不足部分（37785元）债权人黄飞自愿放弃。2015年4月12日，黄飞与衡阳市锦和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。
还查明，经听证询问锦和公司委托代理人，锦和公司开发的“金葵雅苑”、“新葵花苑”是同一项目，是开发过程中不同时期使用的不同名称，该项目目前只办理了规划许可证，施工许可证及商品房预售许可证尚未办理。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案讼争锦和公司开发的位于衡阳市珠晖区葵花里18号的新葵花苑西座14C（1406号）房所在的建设工程至今尚未取得商品房预售许可证，且先后卖与两人，各方当事人对案涉《商品房买卖意向协议》和《商品房买卖合同》的效力产生争议，该争议不宜在执行异议程序中解决。因此，案外人对锦和公司新葵花苑西座14C（1406号）房所享权益，不符合上述司法解释关于排除执行的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
驳回异议人(案外人)黄飞的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 尹 驰
审判员 杨丹慧
审判员 郭小军
二〇一七年十二月二十六日
书记员 龙政旭
校对责任人：杨丹慧 打印责任人：龙政旭
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。