山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁08民终4544号
上诉人（原审被告）山东金泰华房地产有限公司，住所地鱼台县王鲁镇政府门西。
法定代表人高山，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）宋克刚、李阳，山东德亿律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）马某某，男，汉族，1982年4月12日生，住鱼台县。
被上诉人（原审原告）仇某某，女，汉族，1982年5月17日生，住鱼台县。
委托诉讼代理人（特被授权）李红雷、刘强，山东英辩律师事务所律师，特别授权。
上诉人山东金泰华房地产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服鱼台县人民法院（2017）鲁0827民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人山东金泰华房地产有限公司的上诉请求：1、请求请求二审法院依法撤销(2017)鲁0827民初927号民事判决书发回重审,或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。一、一审法院认定事实有误。一审中,一审法院函询了鱼台县当地的土地部门,土地部门回函称上诉人开发建设的涉案小区未提交相关首次登记的资料,而且土地存在超容积率的问题。首先,涉案小区已经经过规划部门的综合验收并验收合格,至于是否存在超容积率问题应是规划部门的职责所在,土地部门直接回复没有事实依据;其次,即使涉案小区真的存在超容积率的问题,在涉案小区规划验收合格的情况下如果上诉人不提交相关的办理首次登记的材料相关职能部门也不可能清楚是否存在超容积率这一情况。从这一点来看上诉人已然提交过办理首次登记的材料。一审法院根据土地部门回函的内容,武断的认为上诉人从未提交过相关材料属认定事实有误。另外,一审法院单纯的就上诉人是否提交首次登记的材料向相关职能部门进行了函询,却对不动产登记办理的相关规定和相关程序是否完善置之不理。这种单方面调查的行为也是对事实认定的错误。事实上,上诉人进行初始登记的时间正在国家贯彻不动产登记的时间,从国家政策确定后鱼台县相关职能部门一直到2016年的11月才开始相关的登记工作受理,但对一些规定外的情况仍然没有相应的应对政策。具体到本案,上诉人在2016年12月1日申请实测报告时即向不动产登记部门提交了申报初始登记的相关材料,不动产登记部门以涉案小区存在超容积率的问题而拒绝为上诉人办理首次登记,拒绝的原因是因为不动产登记部门尚未对存在超容积率的情况如何处理具有明确的办理规定和办理程序。而且时至今日针对超容积率的问题仍然没有具体的操作规程,致使涉案小区的不动产登记一拖再拖。但一审法院对这一问题却没有对任何部门进行函询和调查。二、一审法院适用法律有误。对于被上诉人在一审中诉请的逾期交房违约金,上诉人对于逾期交付房屋的事实是认可的,但是被上诉人依据合同约定主张的违约金过于高过实际损失,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十六条的规定赋予了合同当事人各方对于合同约定违约金过高申请法院调整的权利,同时第十七条又规定了实际损失的计算方法。具体到本案,上诉人逾期交付房屋应按逾期交付期间的房屋租金来计算实际损失。但是一审法院拒绝接收上诉人在一审中提出的租金评估申请,促成上诉人和被上诉人对租金达成了一致的认可标准为每套房屋不分大小每月500元。但一审法院对此却不予适用,对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》相关具体的法律规定不予适用,属于适用法律错误。三、一审法院擅自变更被上诉人在一审中的诉求,程序违法。被上诉人在一审中的诉请是明确要求上诉人为其办理不动产登记和逾期办理房产证的违约金。但是根据本案双方之间签订的《商品房买卖合同》,上诉人负有的合同义务是在合同约定的时间内向职能部门提交办理产权登记资料,只有提交资料的义务。而且上诉人是一个私人企业,并不是职能部门也不可能为被上诉人办理不动产登记。这一点一审法院在庭审中并未向被上诉人申明而且被上诉人一直也没有变更自身的诉请。一审判决中判决支持的内容却与被上诉人在一审中的诉请毫无关联。上诉人认为,被上诉人在一审中基于双方之间的合法有效的合同至诉但其诉请却完全背离了合同约定的权利义务,对此,一审法院在法庭调查中应当予以释明,如不变更应当依法予以驳回。但一审法院在既没有对此进行释明,被上诉人也没有申请变更的情况下做出和诉请完全没有联系的裁决违反了民事诉讼中不告不理的原则。综上而言,一审法院调查事实偏颇,对案件的全部事实认定存在错误,并没有按照被上诉人在一审中的诉请判决。因此,上诉人现上诉至二审法院,望二审法院在查明事实的基础上依法予以裁决。
被上诉人马某某、仇某某答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人马某某、仇某某向一审法院起诉请求：1、判令被告金泰华为原告办理所购房产的不动产登记；2、判令被告金泰华支付逾��交房违约金2818.91元及逾期办理房产证违约金4500元。
一审法院查明：2011年9月20日，被告在鱼台县北环路南、湖凌四路西以出让方式取得33285.8平方米土地使用权，用途为商服、住宅。2013年10月24日，被告取得金泰华城小区1-6号楼的施工许可，2014年4月4日取得销售许可，总建筑面积93155.1平方米。
2015年8月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》。约定，原告购买被告建设的金泰华城小区6号楼2单元1904号房，建筑面积143.94平方米（以实际测量为准），单价3060元，总金额440456元；首付190456元，贷款250000元，合同签订后3日内将贷款相关资料提供齐全，买受人在合同备案后3日内按出卖人通知时间到出卖人指定地点办理贷款签字手续，银行要求提高首付款的，买受人应在3日内付清提高部分，按揭贷款在合同备案后60日内未能办理的，买受人应当在3日内付清全部款项；买受人逾期付款15日之内的，按日支付应付款万分之二的违约金，超过15日后，买受人按日支付应付款万分之三的违约金；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商解除合同或变更外，出卖人可据实予以延期；出卖人未按约定交房的，1、逾期不超过15日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；2、逾期超过15日，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金（该比率应不小于第1项中的比率）；商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方验收交接时，出卖人应出示约定的证明文件（验收合格文件）、《住宅质量保证书》和《住���使用说明书》，并签署交接单，出卖人不出示或出示不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；因买受人原因未按约定付清房款的，出卖人不予通知其办理房屋交接手续，出卖人的交付期限延至买受人付清房款日；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
2015年8月18日，原告交付定金10000元，2015年8月25日交购房款180456元，2015年9月29日交购房款250000元，共计440456元。2016年1月3日，被告通知原告入住，超出约定交房时间64天。
该楼2015年12月26日竣工验收，2016年7月21日消防验收，2016年11月28日备案。2016年12月1日，被告委托鱼台县诚建房地产评估测绘有限公司进行了测量，目前尚未办理不动产首次登记。
一审法院认为：被告对其开发的商品房取得销售权后与原告签订的《商品房买卖合同》为有效合同。约定的条款，双方应当遵守和履行。关于原告主张被告为其办理不动产登记，是否予以登记，其决定权在于登记机关。办理登记的前提是被告应提交符合登记条件的资料。因此，原告此项主张包含被告履行提交资料义务和完成办理登记两部分。双方约定被告应在商品房交付后的360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告交纳了购房款，被告应在2016年10月26日前将符合登记条件的资料报产权登记机关。诉讼中，本院函询负责不动产登记的鱼台县国土资源局，该局回复:涉案小区未办理首次登记，土地还存在超容积率问题，需开发商完善有关手续，并提交符合首次登记要求的相关资料，申请首次登记，之后再办理相关转移登记。对此回复，原告不持异议，被告认为该回复恰能证明被告已提交相关材料。从回复中看出，被告目前尚缺办理登记的材料。被告认为房产未完成登记，是国家政策的调整及登记部门工作不衔接所致，属不可抗力。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害，政府行为中的征收、征用等。被告并没有证据证实在合同履行中出现了上述情形，该楼2015年12月25日竣工验收，即使按被告陈述的2016年10月初，登记机关出现了工作中的不衔接，被告能够在此前提交资料，克服以后出现的登记障碍。故被告不可抗力的观点本院不予采纳。综上，被告未按登记要求提供资料违反了双方的约定，且其违约行为不能归责于原告。关��原告主张被告支付逾期交房违约金2818.91元及逾期办理房产证违约金4500元的问题，双方约定被告应当在2015年10月31日前，将验收合格的房屋交付。延期交房的约定情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人原因未按约定付清房款的，出卖人不予通知其办理房屋交接手续，出卖人的交付期限延至买受人付清房款日。由于合同履行中未出现不可抗力，故被告2016年1月1日通知原告入住，迟于约定的2015年10月31日的交房日期，已违约。由于未出现延期交房的情形，双方约定的交房时间即为不变时间，故被告未在2016年10月26日前将符合登记条件的资料报产权登记机关，亦违反约定。被告提出逾期交房违约金过高，要求参照实际损失予以调整。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。对于违约，双方约定按比例承担责任，形式上是对等的，计算方法也是双方的合意，违约金不仅仅具有弥补损失的功能，同时也具有惩罚功能，当事人强调和突出惩罚功能，如果是其意思自治，不过分高于实际损失，法律亦应尊重。因此，被告请求调整约定违约金，本院不予支持。综上所述，原告马某某、仇某某要求判令被告金泰华办理所购房产的不动产登记中被告应履行部分及支付逾期交房违约金、逾期办理房产证违约金，应根据查明事实，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一四条第一款之规定，判决如下：一、被告山东金泰华房地产有限公司于本判决生效后一个月内向不动产登记机关为原告马某某、仇某某的涉案���屋提供符合登记条件的资料。二、被告山东金泰华房地产有限公司于本判决生效后3日内支付原告马某某、仇某某逾期交房违约金2818.91元、逾期办理房产证违约金4404.56元，合计7223.47元。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致。
本院认为，上诉人具有商品房销售资格，其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的条款系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，系有效合同，双方应当遵守和履行。现上诉人上诉称因不动产登记部门的问题导致涉案小区不动产登记一拖再拖，上诉人并不存在过错。根据合同相对性的基本原则，本案的购房合同的签订双方为上诉人与被上诉人，关于上诉人建设涉案小区是否存在超容积率的问题，是否按照规定向不动产登记部门提交了申报���料，在不存在不可抗力的情形下，均不是本案法律关系的审查范围。上诉人与被上诉人约定的期间内没有向被上诉人提供符合登记条件的资料，上诉人构成违约，应承担相应的法律责任。上诉人与被上诉人在合同中约定了逾期违约的责任，对双方当事人均具有约束力，上诉人要求调整违约金，本院不予支持。关于上诉人诉称的一审判决判非所诉的问题，被上诉人在一审中的诉讼请求为责令上诉人为被上诉人办理所购房产的不动产登记。因办理不动产登记的机构为不动产登记部门，该行为为行政行为，上诉人作为合同的相对方，仅需要提供符合登记条件的资料即可。上诉人根据购房合同约定的条款提起诉讼请求，实则是要求上诉人提供符合登记条件的资料。一审法院在审理本案中并不存在判非所请，程序违法的问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，��照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人山东金泰华房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张阿梅
审判员 王衍琴
审判员 张 婕
二〇一七年十月二十七日
书记员 黄 灿