湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘08民终278号
上诉人（原审被告）：张家界中腾商业服务有限公司，住所地湖南省张家界市永定区永定办事处解放居委会教场路A栋A501。
法定代表人吴海田，总经理。
委托诉讼代理人：欧震，湖南澧滨律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张家界中商置业有限公司，住所地湖南省张家界市永定区解放居委会教场路。
法定代表人蔡晶，总经理。
委托诉讼代理人：刘奎，湖南澧滨律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：陈佩英，女，1980年12月14日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市天心区。
委托诉讼代理人：袁连坤，湖南智嵘律师事务所律师。
上诉人张家界中腾商业服务有限公司（以下简称中腾公司）与上诉人张家界中商置业有限公司（以下简称中商公司）及上诉人陈佩英房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省张家界市永定区人民法院（2016）湘0802民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中腾公司的委托诉讼代理人欧震、上诉人中商公司的委托诉讼代理人刘奎、上诉人陈佩英的委托诉讼代理人袁连坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中腾公司上诉请求：1、撤销原判决第二项；2、改判驳回陈佩英赔偿损失、返还保证金的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由陈佩英负担。事实和理由：1、一审认定事实错误。（1）中腾公司用告知函告知陈佩英应当于2015年11月11日之前提供合同约定的经营使用铺位内装修设计图纸，原审认定中腾公司一直未向陈佩英送达《进场确认书》导致不能确定应当提交文件资料的最后期限错误。（2）一审认定中腾公司向陈佩英发出解除《场地经营合同书》通知书，应视为中腾公司明确表示不履行合同，从而认定中腾公司违约错误。陈佩英未按合同履行义务，中腾公司根据约定行使合同解除权，不存在违约。2、一审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定错误。3、一审判令中腾公司承担全部诉讼费错误。
中商公司上诉请求：1、撤销原判决第二项；2、改判驳回陈佩英赔偿损失、返还保证金的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由陈佩英负担。事实和理由：1、一审认定事实错误。（1）中商公司用告知函告知陈佩英应当于2015年11月11日之前提供合同约定的经营使用铺位内装修设计图纸，原审认定中商公司一直未向陈佩英送达《进场确认书》导致不能确定应当提交文件资料的最后期限错误。（2）一审认定中商公司向陈佩英发出解除《场地经营合同书》通知书，应视为中商公司明确表示不履行合同，从而认定中商公司违约错误。陈佩英未按合同履行义务，中商公司根据约定行使合同解除权，不存在违约。2、一审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定错误。
中腾公司、中商公司均同意对方的上诉意见。
陈佩英针对中腾公司、中商公司的上诉辩称，一审认定中腾公司、中商公司单方面解除合同的行为构成违约，具有充分的事实与法律依据。1、上诉人除给答辩人送达《开业通知》外，并未按照合同约定给答辩人送达《进场确认书》，没有履行过房屋交接验收确认手续，上诉人函告的进场装修时间不能作为其送达《进场确认书》的依据。2、上诉人认为答辩人提供的装修设计图不符合要求的主张不能成立，不符合合同约定。3、《开业通知》中没有要求提供消防审核意见书、工程安装一切险等手续或资料，上诉人以答辩人未提交其他有关手续为由主张答辩人违约，与双方协议内容不一致。4、经营区域的整体消防验收手续至2016年1月20日才完成，房屋整体竣工验收手续至今未完成。即使上诉人送达了《进场确认书》，也无权要求答辩人先行完成有关房屋设计、消防、施工保险等手续。5、上诉人提出的合同解除理由不属于法定和约定的解除理由。
陈佩英上诉请求：请求依法撤销原判决第四项，判决中腾公司、中商公司向陈佩英承担10万元违约赔偿责任。事实和理由：1、一审认定“陈佩英提出解除合同的理由不成立”，在事实认定和法律适用上明显错误。（1）本案租赁房屋在双方解除合同前，仍不具备交付使用的法定条件。中腾公司、中商公司至今未提供房屋办理了竣工验收手续的文件，该房屋不具备开业经营的前提条件。（2）中腾公司、中商公司无权以双方合同解除后取得的消防验收手续作为对抗陈佩英解除合同的理由。（3）中腾公司、中商公司拒绝陈佩英对租赁房屋进场装修，事实上导致陈佩英对“租赁房屋无法使用”的结果。中腾公司、中商公司最后还向陈佩英下达了解除合同通知。因此，陈佩英解除合同也是基于无法取得房屋使用权的客观事实，于法有据。2、一审在认定中腾公司、中商公司违约的情况下，判决其无需承担违约赔偿责任错误。（1）中腾公司、中商公司违约事实清楚，应当依照法律规定和合同约定承担返还履约保证金31332元并赔偿31332元的违约责任。（2）陈佩英已经向北京爱德乐科技发展有限公司订购了用于经营的游乐设备并支付了10万元定金。由于中腾公司、中商公司解除合同，导致陈佩英无法继续购买该设备，被扣除10万元的定金。陈佩英的直接损失达10万元，依法要求中腾公司、中商公司按实际损失承担赔偿责任具有充分的法律依据。陈佩英提交的证据充分证明了实际损失。
中商公司辩称，1、中商公司向陈佩英提供的租赁房屋产权证清晰，无法律禁止出租的情形。中商公司取得了建设用地许可证和建设工程施工许可证。2、中商公司解除与陈佩英的租赁合同合法，违约责任人为陈佩英。中商公司履行了合同义务，无违约事实，陈佩英未按合同约定履行相应义务，严重违约，应当承担违约责任，中商公司不应向陈佩英退还保证金及补偿其他损失。
中腾公司辩称，1、陈佩英违反了合同约定，导致合同的解除，中商公司及中腾公司不需返还保证金；2、没有证据证明陈佩英遭受损失，陈佩英违约在先，应当自行承担违约责任。
陈佩英向一审法院起诉请求：1、判决立即解除原、被告双方签订的《场地经营使用合同》；2、判决两被告连带退还履约保证金31332元，并赔偿因被告违约提前终止合同给原告造成的损失10万元，共计131332元。
一审法院认定事实：2015年3月12日，原告陈佩英与被告中腾公司签订《场地经营使用合同》(合同编号ZJJ-
ZT-2015-C-027)及《张家界中商广场场地经营使用合同》补充协议。合同约定，原告陈佩英租赁被告中商公司开发的位于张家界市永定区解放路的中商广场第三层C027、C028号房屋，建筑面积977.97平方米，使用面积为460.77平方米。原告陈佩英在该房屋内从事休闲经营，经营品牌为快乐天地。经营使用期限自2015年10月1日起至2021年9月30日止。房屋使用费按照建筑面积支付，原告陈佩英自计费日开始承担房屋的使用费，2015年10月1日至2017年9月30日期间，该房屋月使用费为31332元。合同还约定，原告陈佩英应向被告中腾公司支付60000元作为履约保证金。合同第7.1条约定：本合同项下的进场日暂定为2015年7月1日{如有调整以甲方（被告中腾公司）另行书面通知为准}，具体以《进场确认书》为准。合同第8.1条约定：至少在第7.1条所述进场日15日前，乙方（原告陈佩英）应当向物业服务公司提供其对该房屋的装修设计文件（本合同所述装修设计文件是指乙方应当向商业服务公司提供有关装修图纸等文件资料）及消防审核意见书、工程安装一切险及公众责任险的保单，供物业服务公司（即被告中腾公司）审查，并且在获得物业服务公司的批准后方可对该房屋进行装饰装修。合同第18.2约定：乙方（原告陈佩英）应当在开业日前五日内将有关保单及已付保费凭证等证明文件呈交甲方审核。同时，该等保险应当在经营使用期限内持续有效。
合同签订后，2015年4月2日，原告陈佩英向被告中腾公司交纳了31332元的履约保证金。2015年11月6日，被告中腾公司向原告陈佩英送达了张家界中商广场开业通知，该通知上显示：中商广场定于2015年12月18日开业，希望原告陈佩英于2015年11月11日之前提供合同约定的经营使用铺位内装修设计图纸至被告中腾公司，并确认进场时间及装修周期，以便被告中腾公司对装修进度进行把控。2015年11月8日，原告陈佩英向被告中腾公司发出了关于“快乐天地”和“快乐勇士”两个店铺进场装修告知函以及设计图纸。2015年11月11日，被告中腾公司使用电子邮件与原告陈佩英就原告陈佩英提供的设计图纸进行了沟通，被告中腾公司认为原告陈佩英提供的图纸不符合要求，而原告陈佩英认为自己的设计图纸符合要求，双方就此未达成一致意见。2015年11月25日，被告中腾公司以原告陈佩英所提供的装修设计图纸及3C认证资质，不符合合同约定，其行为构成根本违约为由向原告陈佩英发出了解除《场地经营使用合同书》通知书。2015年12月2日，原告陈佩英向被告中腾公司发出了履约通知书。该通知书显示原告陈佩英认为中商广场未办理竣工验收手续，也无法提供任何产权证明文件，消防验收也尚未完成，便要求被告中腾公司在6日内完善并提供有关出租经营手续，以便办理合法的经营手续，否则因此所产生的一切损失将全部由被告中腾公司承担。2015年12月8日，原告陈佩英以在履行合同过程中，被告中腾公司未向其提供办理有关经营手续的材料，且租赁房屋亦未经消防验收合格，被告中腾公司拒绝其入场装修，导致合同目的无法实现为由，向被告中腾公司发出了解除合同通知书。2015年11月8日，原告陈佩英与北京爱德乐科技发展有限公司签订产品定制销售合同，原告陈佩英于2015年11月14日向北京爱德乐科技发展有限公司支付定金100000元。
另查明，张家界市永定区解放路38号的中商广场一期系由被告中商公司开发，2013年11月4日，被告中商公司就中商广场（一期）项目取得了建设用地规划许可证以及建筑工程施工许可证。2014年1月8日，被告中商公司委托被告中腾公司对该物业进行出租、经营和管理，并对被告中腾公司签订的租赁合同予以承认，并由委托人（被告中商公司）和受托人（被告中腾公司）承担连带法律责任。在原告陈佩英与被告中腾公司订立合同的过程中，原告陈佩英以上海碧诺游艺设备有限公司的名义与两被告进行协商，但实际均系原告陈佩英个人行为。
再查明，2015年11月9日，经张家界市建设工程质量安全监督管理处出具的证明证实，中商广场一期工程裙楼一至五层主体工程验收，工程质量合格。2016年1月20日，被告中商公司申报的张家界市永定区解放路38号中商广场一期一至五层商业部分土建及装修工程项目经消防验收合格。
一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。关于原告陈佩英与被告中腾公司签订的《场地经营使用合同》合同是否有效的问题。原告陈佩英与被告中腾公司签订《场地经营使用合同》(合同编号ZJJ-
ZT-2015-C-027)及《张家界中商广场场地经营使用合同》补充协议系双方真实意思的表示。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。被告中商公司取得了建设用地规划许可证以及建筑工程施工许可证，且在案件起诉至法院前中商广场一期经张家界市公安消防支队消防验收合格，因此，该合同依法成立并有效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。
关于合同解除的问题。被告中腾公司以原告陈佩英所提供的装修设计图纸及3C认证资质不符合《场地经营使用合同书》约定，构成根本违约为由，向原告陈佩英发出了解除《场地经营使用合同书》通知书。对此，一审法院认为，原告在装修进场前提交相关文件资料是合同双方履行合同主要义务的前置程序，相关文件资料是否符合要求，并不是合同双方解除合同的法定要件，同时依照合同约定原告陈佩英应当向被告中腾公司提交装修设计文件及消防审核意见书、工程安装一切险及公众责任险的保单的期限为被告中腾公司向原告陈佩英发出的《进场确认书》所确定的进场日15日前。而被告中腾公司一直未向原告陈佩英送达《进场确认书》来确定进场日，也即原告陈佩英应当提交相关文件资料的最后期限尚不明确，尚未达到合同相对方解除合同的法定条件，在此情况下，被告中腾公司以原告陈佩英根本违约为由发出解除合同通知书，既不合理，也缺乏法律依据。被告中腾公司单方解除合同的理由不能成立。两被告辩称原告陈佩英违约的意见，不予采纳。
原告陈佩英诉称被告中腾公司出租的房屋未经消防验收合格，且未提交相关文件来证明工程验收合格，违反法律的强制性规定，并以此为由要求解除合同。对此，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本条款规定的合同解除权不是任意的，还必须有一个必要前提，即上述情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。无法使用是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。原告陈佩英并未就租赁物无法使用提交相关证据，同时相关租赁房屋已经在法庭辩论终结前经消防验收合格，且无任何产权争议及其他使用障碍。因此，原告陈佩英解除合同的理由并不成立，不予支持。但是原告陈佩英与两被告就《场地经营使用合同》的解除均无异议，且原告陈佩英与被告中腾公司均通过出具解除合同通知书的方式来明确表示不履行合同约定的主要义务，因此，原告陈佩英请求解除与被告中腾公司签订的《场地经营使用合同》，予以支持。
关于违约责任问题，被告中腾公司于2015年11月25日向原告陈佩英发出解除《场地经营使用合同书》通知书，应当视为被告中腾公司已经明确表示不履行合同，被告中腾公司应当承担违约责任。原告陈佩英向被告中腾公司交纳了31332元履约保证金，因此，被告中腾公司应当返还原告交纳的31332元履约保证金。两被告辩称不予退还保证金的意见，不予采纳。关于损失的赔偿，原告陈佩英就其损失提交了与北京爱德乐科技发展有限公司签订的产品定制销售合同以及北京爱德乐科技发展有限公司出具的100000元设备定金收据、银行转账记录，但《场地经营使用合同》的解除，并不必然导致100000元设备定金损失，原告并未提交实际发生损失的有效证件，因此，原告陈佩英诉请两被告的赔偿100000元损失，缺乏证据，不予支持。
关于违约责任的承担主体问题。中商广场一期是由被告中商公司开发建设，被告中商公司委托被告中腾公司与经营户办理房屋的租赁等事宜。虽然签订《场地经营使用合同》的主体是原告陈佩英与被告中腾公司，但是原告提交的授权委托书可以证明原告陈佩英是明知被告中腾公司与被告中商公司是受托人与委托人的关系，那么该合同违约责任的承担主体应当为被告中商公司。本案中被告中商公司与被告中腾公司签订的《授权委托书》约定：在此特向承租人确认，受托人（被告中腾公司）所处理的“以受托人名义代为签订、变更、终止该物业的租赁合同”事项，委托人（被告中商公司）均予以承认，并由委托人和受托人承担连带赔偿责任。委托期限至委托人发出终止委托的书面通知并被承租人书面知悉为止。因此，被告中腾公司对被告中商公司在本案中应承担的违约责任负连带责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第四百零二条之规定，判决：一、解除原告陈佩英与被告中腾公司于2015年3月12日签订的《场地经营使用合同》(合同编号ZJJ-
ZT-2015-C-027)；二、被告张家界中商置业有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告陈佩英返还履约保证金31332元；三、被告张家界中腾商业服务有限公司就上述给付义务承担连带责任;四、驳回原告陈佩英的其他诉讼请求。案件受理费2930元，适用简易程序减半收取1465元，由被告张家界中腾商业服务有限公司负担。
本院二审期间，中腾公司、中商公司没有提交新证据。陈佩英提交了北京爱德乐科技发展有限公司于2016年6月2日发出的回复函一份。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：中腾公司、陈佩英分别于2015年11月25日、2015年12月8日就向对方发出解除合同的通知书，而北京爱德乐科技发展有限公司在一审宣判后的2016年6月2日回复陈佩英，称因陈佩英与中商广场的纠纷导致陈佩英无法购买定制产品，故将定金予以扣除。且陈佩英提交的是北京爱德乐科技发展有限公司的回复函，但并无其本人发给该公司的函相印证。因此，对该回复函内容的真实性不能确认，故本院对该回复函不予采信。中腾公司、中商公司称未收到陈佩英发出的履约通知书和解除合同通知书，但陈佩英提交的书面通知及快递运单足以证明该事实。陈佩英认为中腾公司在2015年11月11日未就设计图纸与其进行沟通，没有提出图纸不符合要求的意见，而是直接解除合同，但陈佩英在进场装修告知函中明确其通过电子邮件发送图纸的事实，故一审对中腾公司、中商公司提交的往来电子邮件予以采信，认定中腾公司与陈佩英就设计图纸进行沟通并提出意见，符合法律规定。二审查明：2015年7月29日，张家界市公安消防支队出具建设工程消防设计审核意见书，认为中商广场一至五层内部装修，按照《建设设计防火规范》、《消防给水及消火栓系统技术规范》、《建筑内部装修设计规范》等国家消防技术标准审核，该内部装修工程消防设计审核合格。中腾公司在电子邮件中向陈佩英提出快乐天地的平面图、电路图、门楣效果图、整体效果图不符合中腾公司图纸设计要求，图纸设计不符合快乐天地电玩城经营业态，要求陈佩英参照邮件附件《图纸交付目录》、《商场装修图纸设计要求》对快乐天地的图纸重新设计。《场地经营使用合同》第19条第1款约定，乙方（陈佩英）装修方案及图纸经甲方（中腾公司）、物业服务公司、相关主管部门事先审核同意后方可实施。合同附件5第3条约定：需要装修的商家，必须向甲方书面申请并上交装修施工图纸、装修电路图（装修材料必须使用阻燃材料或符合国家规定的合格的防火材料，具体参照本商场的各项装修规范和协议），交纳装修押金，经甲方审核批准后，方可进行装修。一审查明的事实符合法律规定，二审予以确认。
本院认为，本案所涉房屋系中商公司按照建设用地规划许可证及建筑工程施工许可证所建设，中腾公司根据中商公司的委托与陈佩英签订的《场地经营使用合同》并不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形，合法有效，具有法律约束力，双方均应按照约定履行合同义务。在双方就相关装修事宜发生争议前，所涉房屋工程质量经验收合格，消防部门亦提出了内部装修工程消防设计审核合格的意见。工程未经整体质量验收及消防验收并不影响对房屋进行内部装修。因此，陈佩英要求解除合同的理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据合同约定，陈佩英的装修方案及图纸经中腾公司等事先审核同意后方可实施。陈佩英进行装修，必须向中腾公司书面申请并上交装修施工图纸、装修电路图（装修材料必须使用阻燃材料或符合国家规定的合格的防火材料，具体参照本商场的各项装修规范和协议），虽然双方在合同中未对装修设计文件的审核标准进行明确的约定，但根据合同约定及诚实信用原则，中腾公司在对陈佩英设计图纸进行审核后，要求陈佩英按照《图纸交付目录》、《商场装修图纸设计要求》重新设计图纸并无不当。陈佩英在未按照要求重新设计的情况下，亦未与中腾公司进行沟通，显然有违合同约定及诚实信用原则；中腾公司在陈佩英未进行重新设计的情况下，没有与陈佩英进行积极协商，未考虑合同仍存在可继续履行的基础，未考虑解除合同可能会导致的损失，亦有违合同法保障交易安全的基本原则，其解除合同的行为有违诚实信用原则。如前所述，中腾公司解除合同是基于陈佩英不按照要求重新设计图纸的事实，但中腾公司在解除合同时亦有违诚实信用。陈佩英在合同履行过程中及发生纠纷时并未向中腾公司或中商公司告知其已签订产品定制销售合同及支付定金的事实，且根据其提交的证据，不能证明中腾公司存在违约行为致使其遭受10万元损失的事实。原判决认定中腾公司单方违约，陈佩英不存在违约行为不当，本院予以纠正。但根据本案合同解除的实际情况，原审确定由中腾公司、中商公司连带返还陈佩英履约保证金31332元并无不当，本院亦予以确认。
综上，中腾公司、中商公司、陈佩英的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律虽有瑕疵但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2930元，减半收取1465元，由上诉人张家界中腾商业服务有限公司、张家界中商置业有限公司共同负担291.5元，由上诉人陈佩英负担1173.5元；二审案件受理费2930元，由上诉人张家界中腾商业服务有限公司、张家界中商置业有限公司、陈佩英各负担976.67元。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 田洪山
代理审判员 盖景阳
代理审判员 陈劲兵
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 向思丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。