萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0302民初2410号
原告：彭卫兵，男，1968年3月24日出生，汉族，户籍所在地萍乡市，现住萍乡，
原告（追加）：赖丽莉，女，1971年1月13日出生，汉族，户籍所在地萍乡市，现住萍乡，
两原告委托诉讼代理人：徐振武、欧阳裕，江西振武律师事务所律师。
被告：胡俊，女，1970年11月14日出生，汉族，住萍乡市，
委托诉讼代理人：王福成，江西博韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈睿，江西博韬律师事务所律师实习律师。
第三人：彭ＸＸ，男，1974年9月24日出生，汉族，住萍乡市，
原告彭卫兵与被告胡俊、第三人彭ＸＸ案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月8日公开开庭进行了审理。原告彭卫兵及其委托诉讼代理人徐振武、被告胡俊的委托诉讼代理人王福成到庭参加诉讼，第三人彭ＸＸ经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后因案情需要，本院依法追加赖丽莉作为本案的原告参加诉讼，并于2017年4月11日第二次公开开庭进行了审理。原告赖丽莉及两原告的委托诉讼代理人徐振武，被告胡俊的委托诉讼代理人王福成、陈睿到庭参加诉讼，第三人彭ＸＸ经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭卫兵、赖丽莉向本院提出诉讼请求：1.确认彭卫兵与彭ＸＸ于2014年7月8日签订的《按揭房屋转让协议》合法有效，并判决位于江西萍乡经济开发区工业大道恒通花园48栋4单元601室的房屋归原告所有；2.判决不得执行原告位于江西萍乡经济开发区工业大道恒通花园48栋4单元601室的房屋。事实和理由：2014年7月8日，原告与彭ＸＸ在江西赣西律师事务所杨军律师的见证下，签订了一份《按揭房屋转让协议》，协议约定彭ＸＸ将其位于江西萍乡经济开发区工业大道恒通花园48栋4单元601室的房屋以75万元的价格卖给原告。2014年8月22日，原告向彭ＸＸ陆续付清全部购房款，彭ＸＸ也按协议约定将房屋交给原告。2014年8月起原告入住该房屋，并办理了水电物业过户手续，但当时考虑彭ＸＸ转让该房屋时购买时间未满5年，过户税较高，遂与彭ＸＸ约定届满5年后再办理房屋过户手续。虽双方一直未办理过户手续，但原告要求彭ＸＸ委托原告亲属赖某1处理房屋过户等事宜，并于2014年9月22日在萍乡市安源公证处进行了公证。直到2016年8月1日，原告准备到房产部门办理过户手续时才得知该房产被安源区人民法院在执行（2015）安民初字第681号民事判决书时查封并冻结过户。原告向安源区人民法院提出执行异议，但法院以“在执行程序中不宜就当事人的实体权利进行审查裁决”为由驳回了原告提出的执行异议。综上所述，原告认为原告与彭ＸＸ于2014年7月8日签订的《按揭房屋转让协议》合法有效，原告向彭ＸＸ支付了协议约定的全部购房款，彭ＸＸ实际交付了房产证和房屋，且原告已入住，该协议依法应受法律保护并确认有效。安源区人民法院在执行（2015）安民初字第681号民事判决书的过程中，没有查清该房屋已出售给原告的情况下，查封原告所有的房产明显违反了法律规定，驳回原告的执行异议明显错误，应依法撤销，并排除对原告位于江西萍乡经济开发区工业大道恒通花园48栋4单元601室房屋的执行。
被告胡俊辩称，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回，继续执行并拍卖法院依法查封的房产，并对被答辩人彭卫兵的虚假民事行为及虚假异议行为进行法律制裁。首先，《按揭房屋转让协议》系被答辩人与被执行人彭ＸＸ签订的虚假协议，目的在于帮助被执行人彭ＸＸ逃避巨额债务。被答辩人提供的异议证据虽然形式上比较完善，但内容是虚假的，该协议从未履行，完全系被答辩人与被执行人精心策划的骗局。被答辩人称为减少房屋过户税而与被执行人彭ＸＸ约定待房屋购买时间届满5年后再对房屋进行过户转让，但其提供的《按揭房屋转让协议》第二条明确约定：“乙方（彭卫兵）办完银行提前还款手续后，甲方（彭ＸＸ）必须在10天之内无条件到公证部门办理过户委托公证”，第四条约定：“乙方办完银行提前还款手续后，甲方未及时配合乙方到房屋产权管理部门及相关单位办理房屋产权、土地使用权过户手续，则甲方应承担违约责任”，两者明显自相矛盾，被答辩人彭卫兵是在撒谎。在强制执行安源区人民法院（2015）安民初字第681号民事判决的过程中，包括被答辩人彭卫兵在内，已经有三起案外人执行异议之诉了，第一起是案外人周军对安源区法院查封并执行被执行人彭ＸＸ的车辆提起执行异议，第二起是案外人李晓静对安源区法院查封并执行彭ＸＸ在安源信用社的股份提起执行异议，而被答辩人彭卫兵是第三起，是对安源区法院查封并执行彭ＸＸ的房屋提起执行异议。所有这一切集中在同一个案件中只有一个合理解释，就是异议人在配合被执行人彭ＸＸ逃避债务。其次，就算《按揭房屋转让协议》是真实的，被答辩人彭卫兵也存在明显过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，被答辩人彭卫兵的执行异议及本案诉请也不能成立。法律明确规定房屋等不动产的交易、赠与等均适用登记制度，但被答辩人彭卫兵签订《按揭房屋转让协议》后却长期不办理过户登记，具有明显过错。《按揭房屋转让协议》明确约定，被答辩人彭卫兵办完银行提前还款手续后，必须及时到房屋产权管理部门及相关单位办理房屋产权、土地使用权过户手续，但被答辩人彭卫兵并未办理过户登记手续，且距离安源区法院2015年查封本案涉案房产将近一年，被答辩人彭卫兵的过错非常明显。最后，被答辩人与被执行人彭ＸＸ的房屋转让行为并未完成，被答辩人并不是本案诉争房屋的所有权人。虽然被答辩人与被执行人彭ＸＸ签订了《按揭房屋转让协议》，也支付了房屋价款，但因并未办理房屋过户登记，故上述协议只对被答辩人与被执行人彭ＸＸ具有约束力，并不能对抗答辩人胡俊及其他人。被答辩人在支付了房屋价款后，虽然有要求被执行人彭ＸＸ到房屋产权部门办理房屋产权过户的权利，但该权利仅属于债权请求权，不能直接产生变更被答辩人为房屋产权人的效力，且被答辩人彭卫兵对诉争房屋未完成变更登记存在明显过错。因此，被答辩人与被执行人彭ＸＸ的房屋转让行为并未完成，也未发生法律效力。
第三人彭ＸＸ未陈述意见。
原告为支持其诉请，向法庭提交了下列证据，被告当庭进行了质证，第三人未到庭进行质证，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及证明目的能否实现，作如下认定：
1.执行裁定书一份，证明诉争房屋已被法院查封，原告提出书面执行异议，法院于2016年11月23日作出裁定书，驳回原告提出的执行异议违法。被告经质证对证据“三性”无异议，但对证明目的有异议。本院对该证据“三性”予以认定。
2.房屋所有权证一份、销售不动产统一发票一张、商品房买卖合同一份、国有土地使用证一份，证明彭ＸＸ于2010年10月19日与江西广恒房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并已付清房款，后办理了房屋所有权证与国有土地使用证，依法为恒通花园48栋4单元601室房屋的初始所有权人，彭ＸＸ出售自有房产完全合法。被告经质证对该组证据“三性”无异议，但证明目的有异议，彭ＸＸ到现在都还是本案诉争房屋的所有权人，不是初始所有权人。本院对该组证据“三性”予以认定。
3.抵押查询单、个人购房借款/担保合同、中国工商银行消费信贷借款凭证一张，证明购房事实客观存在，原告在购买房屋之前特意向房管部门查询该房产是否已办抵押，房管部门证明已办抵押登记，经与彭ＸＸ协议，原告为其付清20万元贷款才购买该房产。被告经质证对该组证据真实性、合法性无异议，但认为与本案原告的诉请无关联。本院经审查认为，该组证据与本案案外人执行异议之诉无关联，亦无法实现原告的证明目的，本院不予认定。
4.见证书一份、按揭房屋转让协议一份、中国银行新线借记卡历史交易明细清单一份、江西省农村信用社回单两张、收条两张、客户交易系统日志明细一张、证人肖某、张某、彭某1、赖某2、付某、彭某2、汤某的证明各一份，证明2014年7月8日原告与彭ＸＸ在江西赣西律师事务所杨军律师的见证下，签订了《按揭房屋转让协议》，约定将恒通花园48栋4单元601室房产以75万元的价格卖给原告，原告陆续付清了购房款，赖丽莉因购房所需还向多人借款。被告经质证认可见证书、按揭房屋转让协议、中国银行借记卡交易明细清单、信用社回单、收条、客户交易系统日志明细形式上的真实性，但不认可实质上的真实性及关联性，见证书和协议是原告和第三人串通的结果，证人的证明与本案的争议焦点和原告诉请无关。本院经审查认为被告虽对见证书、按揭房屋转让协议、中国银行借记卡交易明细清单、信用社回单、收条、客户交易系统日志明细提出异议，但未提供证据予以反驳，上述证据具备形式上的真实性、合法性，与本案亦有关联，本院予以认定；对于证人出具的证明，与本案缺乏关联性，本院不予认定。
5.物业公司入住登记表一张、停车场车位租赁协议书两份及证明一张、萍乡市燃气有限公司用户过户申请表一张、办理用电业务告知书一张、客户更名过户用电申请表一张、缴纳电费发票25张，证明彭ＸＸ按协议约定将房屋出卖给了原告，原告从2014年8月实际入住该房屋，且办理了水电物业过户手续，并从2014年8月起按月缴纳水电费。被告经质证认可该组证据真实性，但是认为这些证据不足以证明原告已实际入住，更不能证明房屋归原告所有。本院对该组证据真实性予以认定，且该组证据相互印证，可以证明原告已实际入住争议房产的事实。
6.公证书一份，证明原告考虑到该房屋购买时未满五年，过户税费较高，与彭ＸＸ约定五年后再办理房屋过户手续，但要求彭ＸＸ委托赖丽莉妹妹赖某1为办理房屋过户等手续的代理人，并已经进行了公证。被告经质证对证据真实性无异议，认为反而证明既然本案第三人已经公证委托了原告亲属作为出售房屋的全权代理人，说明原告随时可以办理房屋过户手续，不需要彭ＸＸ到场，所以本案房屋未能过户，完全是原告自身原因所致。本院对该证据“三性”予以认定。
7.个人额度借款合同、个人最高额抵押合同、房屋他项权证复印件，证明原告将购得的房屋向中国邮政储蓄银行抵押贷款，原告购房事实客观存在。被告经质证对证据“三性”不予认可，证据是复印件，亦无银行支付贷款的凭证，无法达到原告的证明目的。本院经审查认为，个人最高额抵押合同的抵押人和房屋他项权证书载明的房屋所有权人均为彭ＸＸ，该组证据无法实现原告的证明目的，本院不予认定。
8.证人张某、肖某、赖某1出庭证言，证明购房款的来源。被告经质证认为证人证言与本案无关。本院经审查认为，证人证言与本案缺乏关联性，本院不予认定。
被告胡俊未向法庭提交证据。
第三人彭ＸＸ未向法庭提交证据。
本院经审理认定事实如下：原告彭卫兵与赖丽莉系夫妻关系。2014年7月8日，两原告与第三人彭ＸＸ签订《按揭房屋转让协议》一份，约定彭ＸＸ将其购买的位于萍乡市开发区玉湖新城48栋4单元601室的按揭房屋转让给彭卫兵及赖丽莉，房屋建筑面积135.84平方米，房屋所有权证号为萍房权证开字第××号，土地使用证号为萍国用（2011）第95471号，总价款为75万元。同日，彭ＸＸ向彭卫兵出具收条两份，共计收款55万元。2014年8月22日，彭卫兵向彭ＸＸ中国工商银行账户62×××28转账20万元。后彭ＸＸ将诉争房屋交付原告占有使用至今。因第三人彭ＸＸ购房未满5年，为避免多交契税，原告与第三人商定暂不办理房屋过户手续，但要求彭ＸＸ委托原告亲属赖某1全权处理其房屋出售事宜，包括代为办理房屋过户手续，将产权证、土地证过户到买房人名下等，并为此进行了公证。2015年4月29日本院因胡俊与彭ＸＸ等人借款合同纠纷一案，应当事人申请及有关法律规定作出了（2015）安民初字第681号民事裁定书，并于2015年5月5日查封了彭ＸＸ名下位于萍乡经济开发区工业大道恒通花园48栋4单元601室房屋一套，即本案诉争房屋。后本院对该案作出（2015）安民初字第681号民事判决，确认彭ＸＸ对同案被告的160万元借款本金及利息向胡俊承担连带清偿责任，该判决已发生法律效力并已进入执行程序。2016年8月1日，原告彭卫兵准备办理过户手续时，发现该房屋已被本院查封，遂于2016年8月4日以该房屋已实际出售给原告为由向本院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。本院于2016年11月22日作出（2016）赣0302执异17号执行裁定书，裁定驳回异议人彭卫兵的异议请求。原告不服，遂提起诉讼。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指第三人就执行标的物有足以排除强制执行之权利，请求法院为不许对该物实施执行之判决。原告对诉争房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益是本案的争议焦点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条也规定，必须满足支付全部价款、实际占有使用、对未办理过户登记手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。本案中，原告彭卫兵、赖丽莉与第三人彭ＸＸ签订了《按揭房屋转让协议》，虽原告主张已支付了全部价款，但其中55万元收条未提供相应的转账凭证。即便原告确已付清了全部购房款，在本院查封前也已占有使用涉案房屋，但其购房后未办理过户登记手续，而原因系为了少交契税。实际上，在第三人彭ＸＸ办理公证委托原告亲属赖某1全权处理涉案房屋所有权过户等手续时，产权过户已不存在产权障碍及出卖人不配合之障碍，原告能够办理过户登记而未办理，系因其自身原因而导致房屋未过户，其对未及时办理过户登记手续明显具有过错，且该行为系一种规避国家契税的行为，亦应承担相应的风险，故原告要求排除对涉案房屋的执行，本院不予支持。原告要求确认其与第三人签订的《按揭房屋转让协议》合法有效，因该诉请与本案案外人执行异议之诉非同一法律关系，本院对此不予处理，原告可另行主张权利。原告要求判决位于江西萍乡经济开发区工业大道恒通花园48栋4单元601室的房屋归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。该涉诉房屋所有权仍登记在第三人彭ＸＸ名下，原告对涉案房产并不具有物权，其要求判决位于江西萍乡经济开发区工业大道恒通花园48栋4单元601室的房屋归其所有，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告彭卫兵、赖丽莉的诉讼请求。
案件受理费9568元，由原告彭卫兵、赖丽莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。
审 判 长 王石莎
审 判 员 黄雪琳
人民陪审员 张洪禧
二〇一七年五月四日
代理书记员 彭欣琦