＼n广东省江门市蓬江区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）江蓬法民一初字第1861号＼n原告：沈金凤，女，1985年10月1日出生，汉族，住广东省罗定市。＼n委托代理人：马宇雄，系广东成悦律师事务所律师。＼n被告：王玉梅，女，1936年11月17日出生，汉族，住江门市蓬江区。＼n委托代理人：柳名珍，男，1933年7月5日出生，汉族，住江门市蓬江区。系被告的丈夫。＼n原告沈金凤诉被告王玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月27日公开开庭进行了审理。原告沈金凤及其委托代理人马宇雄，被告王玉梅及其委托代理人柳名珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告沈金凤诉称：2013年9月22日，被告向原告转让坐落于江门市蓬江区1401房屋，面积为92.27㎡，房屋总价款为46.5万元。双方约定原、被告须在同年10月15日前办理该房屋过户手续。之后，双方又签订《房屋买卖补充协议》，约定原告在过户完成时支付房款贰拾万元整，所欠贰拾陆万伍仟元整在三年内付清（付款具体方式另有条款），在三年内，房地产权证、土地使用证由被告代为保管。同日，原告向被告支付了定金10万元。之后，原告要求被告办理过户手续，但被告以各种理由刁难原告，并明确要求原告办理借款公证，否则拒绝办理过户手续。根据《广东省城镇房地产转让条例》第十五条，以及上述合同第三条第二款的约定，被告应向原告承担违约责任。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、被告王玉梅向原告支付经济损失20万元；三、被告王玉梅承担本案的诉讼费。在庭审中，原告陈述其与被告签订的补充协议中关于余款26.5万元的付款具体方式另有条款就是指双方签订的合同中对该款项的约定内容。＼n沈金凤在举证期限内提供的证据有：＼n1、房屋买卖合同，证明原告于2013年9月22日与被告签订合同，约定被告将江门市蓬江区1401房屋以46.5万元价格转让给原告；＼n2、补充协议，证明原、被告约定办理房屋过户手续后原告尚欠的房款26.5万元在三年内支付完毕；＼n3、律师函，证明原告经多次催促要求被告办理过户手续，但在双方约定的期限前，被告仍然未能办理过户手续；＼n4、收据，证明原告向被告支付购房定金10万元。＼n被告王玉梅辩称：一、2013年9月22日前，五邑城（即江门市蓬江区21号）管理公司工作人员谢玉姣多次到1401房屋与被告商谈1401房屋的转让事情，还同被告谈及原告沈金凤的丈夫是大老板，其经营的工厂厂房值几百万，其几好人，过年都给谢玉姣他们包红包，其打算卖掉价值一两百万的厂房，准备在五邑城买房安家，谢玉姣将不久带原告及其家人来看房。至9月22日，谢玉姣带领原告和其家人以及金华地产中介代理行的经纪苏仁庆到被告的1401房屋，原、被告双方以及苏仁庆作为中介共同签订了《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充协议》。《补充协议》的主要内容有：“所欠贰拾陆万五仟元整，在三年内付清（付款具体方式另有条款）。”当时苏仁庆提出办理公证遭到原告丈夫的反对。由于被告轻信了谢玉姣对原告家庭情况的介绍，不仅错误地认可了不办公证，而且答应原告未办理过户之前，就将1401房屋交给原告使用。为此，苏仁庆立刻在《合同》上加写“从签约日起，凡该房屋发生任何纠纷，包括经济利益及房屋纠纷与中介代理无关，中介代理不负任何责任”。被告见此，就提出：还是公证一下好，当时原告没有反对。当晚被告就草拟出公证内容（建议稿），并打印三份，于次日交给中介，并讲明该公证内容就是付款具体方式的条款，这只是建议稿，欢迎原告和中介修改或另写。不料此举却引发原告震怒，原告的丈夫不仅凶恶训斥中介，甚至声称要中介停业休息。此后又发生了一些其他使被告震惊之事。例如：当发生意见分歧而激烈争论时，原告的丈夫竟打手机，叫人到争论现场来。这使被告越来越怀疑谢玉姣对原告家庭情况的介绍，并为房屋买卖之事，深感焦虑。二、从9月24日起，原告就不断要求被告交出1401房屋的钥匙，并要求于10月1日前入住。原告的理由是：其现在租的房子，九月底到期，业主坚持要续租，租期必须一年以上，否则10月1日就来收房。由于被告对原告已经产生怀疑，深恐原告拖欠，甚至不付房款。但被告过去又曾答应过，未办理过户之前就把1401房屋交给原告使用，若现在不交钥匙，被告就是失信，影响很坏，就这样，原、被告犹疑不决地僵持了四天。之后，朋友建议被告，要求原告拿经过公证的《保证书》来换取1401房屋钥匙。原告并提出要被告代为起草《保证书》，而后原告去办公证，被告草拟好《保证书》（建议稿）于9月26日交给原告，但从此以后，原告却不再提此事。三、原告起诉所称“原告要求被告办理过户手续但被告以各种理由刁难原告，并明确要求原告办理借款公证，否则拒绝办理过户手续”纯属歪曲事实，凭空捏造，妄图把违反《合同》的责任，强加到被告头上。从未发生过被告“要求原告办理借款公证”的事情，因为借款本身在原、被告之间就不存在。原告从未向被告借过款，在《房屋买卖补充协议》上，原告所写的欠条也是“购房人沈金凤欠王玉梅（卖房人）房款贰拾陆万五仟元整”。而不是借“人民币26.5万元整”。原告的上述陈述是原告为歪曲被告所提出“无所欠贰拾陆万五仟元的付款具体方式条款，是不能过户的”以及“被告要求迅速建立原告所欠贰拾陆万五仟元的付款具体方式条款，并办理其公证”的内容而捏造的。四、《房屋买卖补充协议》中写明“付款具体方式另有条款”，因而该“另有条款”是《房屋买卖合同》的重要组成部分。建立此《条款》和办理此《条款》公证，是完全不同的两件事，而且必须是先建立《条款》，而后才能对此《条款》办理公证。不能如期在10月15日前办理过户，是因为此《条款》没有建立，即《房屋买卖合同》的条款不齐全，所以不能办理过户。这与《借款公证》毫无关系。而为建立此《条款》，被告先后提出了《公证内容》（建议稿）、《保证书》（建议稿）、《欠债及偿还协议》（建议稿）、《欠债及偿还协议》（修改稿）等，均为一式三份，并先后由中介或谢玉姣转给原告，但原告均置之不理，又不提出“付款具体方式条款”的文本。直到10月15日，双方都没有订立付款具体方式的条款。所以不能办理过户，这完全是由原告造成的，责任当然应由原告完全承担。如果说被告提出的上述另有条款文本，不应用《公证内容》为名，原告可提出修改，也可另写。更何况在9月23日，被告请中介把《公证内容》（建议稿）转交给原告时，还特别讲明“《公证内容》就是付款具体方式条款，这只是建议稿，欢迎原告和中介修改或另写”。但原告除怒斥、威胁中介外，对被告、被告提出的《公证内容》（建议稿）以及其它三个文本，均采取置之不理的态度，致使付款具体方式的条款不能建立，从而造成不能在10月15日前办理过户，责任完全在于原告。《保证书》中虽有“为增强此保证书的可信性，特进行公证”的字句，但这是原告为换取1401房屋的钥匙，要求被告代为起草《保证书》时双方商定的内容。在此后被告提出的《欠债及偿还协议》（建议稿）、《欠债及偿还协议》（修改稿），其名称和内容均无公证二字，但原告对这些文本同样采取置之不理的态度，而原告又不提出付款具体方式的条款文本，这是不能如期办理过户的唯一原因，责任当然只应由原告一方承担。五、事实表明是原告不愿意买房，并非反对公证，为换取1401房屋的钥匙，原告请被告代为起草《保证书》时，原告同意《保证书》要经公证。双方曾两次到江海公证处，第一次正是原告提出来的。第二次也是原告同意的。10月11日上午在1401房屋，原、被告和中介三方商定立即前往江海公证处办理公证。约定被告的代表回五邑大学接被告（被告是残疾人、），其他人直接到江海公证处。但当三方人员到齐江海公证处时，原告却突然提出要降低利率，声称5.41%太高，必须降到5.0%以下，原告才在《欠债及偿还协议》上签字和办理公证，这是要从根本上推翻《房屋买卖合同》，以达到其不买1401房屋的目的。六、原告不愿意买房，又妄图把违约责任转嫁到被告头上。9月30日上午八点左右，谢玉姣电话通知被告，讲述原告要求下午两点半到房产局办理过户。当时大雨如注，使被告非常为难，因而提出应就近在行政大楼办，但谢玉姣未同意，被告便立即答应“准时前往”，以免使原告获得借口。但当被告忙碌了两三个小时，准备好一切，在十一点多钟，谢玉姣却又来电告知：原告说要回罗定办理证明，下午不去办理过户了。到10月8日上午，谢玉姣来电话通知，原告要求下午去办理过户，两点半在房产局门前集中。被告守信，提前到达，却不见原告，等到两点五十，仍不见原告到来，被告便打电话给中介催促他们。原告到达后，又说还有一些事不了解，并商定因被告行动不便，被告继续留在房产局二楼，由被告的代表、原告和中介共同前往江海公证处。到达后，原告又以要到银行了解抵押贷款为由而离去。《欠债及偿还协议》所定的付款具体方式条款，因无三方签字而不能建立。由此，这充分证明原告起诉所称“原告要求被告办理过户手续，被告以各种理由刁难”完全是颠倒黑白，诬陷被告。原告并没有列出一条可以成立的理由，仅举“要求原告办理借款公证，否则拒绝办理过户手续。”这也是根本不能成立的。不能办理过户是因为没有付款具体方式的条款，即《房屋买卖合同》的文件不齐全，所以不能办理过户。而此条款未能建立，责任完全应由原告一方承担。而且直到10月11日原告还要求改变《房屋买卖合同》，这充分说明原告根本就不想遵守合同，不想买房，当然也就想方设法不办理过户了。七、既然原、被告合作不愉快，就无须合作下去，被告同意解除《房屋买卖合同》。但本案是原告单方面不履行合同，根据我国《合同法》第十四条的规定，应驳回原告的诉讼请求。另外，原、被告在此次房屋买卖发生之前，互不相识，双方无旧恨旧仇，被告建议双方协商解决纠纷，但原告坚持起诉，并造成了各方面的不良影响，原告应承担相关的诉讼费用。因被告一贯坚守“不收受任何不劳而获的财物”准则，故被告同意扣除此事件使被告遭受的经济损失外，将原告支付的10万元定金的90%退返给原告。在庭审中，被告陈述其与原告签订的补充协议中关于余款26.5万元的付款具体方式另有条款并不是指双方签订的合同中对该款项的约定内容，正是基于合同中约定的关于该款项支付的金额及时间等不明确，双方才进行补充约定。由于当时在签订补充协议，双方对该26.5万元支付的时间、金额仍需要时间协商，而大家又急于离开，所以才仅在协议中写明“付款方式另有条款约定”，之后双方仍需要进行协商的。由于原告一直不与被告就26.5万元的付款方式进行另行约定，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》文本未完成，被告收取款项没有保障，故被告不能办理过户。＼n王玉梅在举证期限内提供的证据有：＼n1、房屋买卖合同，证明在此合同书上中介写明“从签约日起，凡该房屋发生任何纠纷包括经济利益及房屋纠纷与中介代理无关，中介代理不负任何责任。”；＼n2、房屋买卖合同协议，证明在此协议上写明“所欠26.5万元在三年内付清（付款具体方式另有条款）”以及原告在此协议上所立的房款欠条；＼n3、致原告的公开信，证明在此文中，被告写明“无所欠26.5万元的付款具体方式条款，是不能过户”以及“被告要求迅速建立原告所欠26.5万元付款具体方式的条款。”此文是被告致原告的最后一个文件，时间为2013年10月14日，但原告仍无回应；＼n4、致原告和中介苏仁庆先生的备忘录，证明在此文中被告的态度是：“任何违反《合同》和《协议》的言行，被告都坚决反对。”以及“原告所欠26.5万元付款具体方式的条款没有建立，没有获得公证之前，不办理过户”；＼n5、保证书（建议稿），证明此文在原告催讨1401钥匙，被告提出以保证书换钥匙的情况下所产生，故有：为消除被告疑虑，放心大胆在原、被告双方尚未到房产交易所签订契约及办理过户手续而提早于2013年10月1日前将1401房屋交付给原告使用，以解原告所租房屋到期的燃眉之急，原告保证……等字句；＼n6、欠款及偿还协议（建议稿），证明此文的主要内容也是被告建议：原告所欠26.5万元付款具体方式的条款之建议稿，以及提早和拖延付款的处理办法；＼n7、欠款及偿还协议（修改稿），证明此文的主要内容同样也是被告建议：原告所欠26.5万元付款具体方式的条款之建议稿，以及提早和拖延付款的处理办法，只是文词更适当了一些，另外在利率之前留出空格，以便双方达成共识后填入；＼n8、残疾人证复印件，证明被告为残疾人。＼n本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：＼n原告沈金凤与被告王玉梅于2013年9月22日签订《房屋买卖合同》，双方主要约定：“一、被告王玉梅向原告沈金凤出售坐落于江门市蓬江区1401号房屋，转让总价款为人民币465000元，本合同签订后，原告应支付10万元定金给被告，被告收到10万元定金后，待原、被告双方到房产交易所办理签订买卖契约及过户时，原告支付10万元；二、原、被告须在2013年10月15日前办理该房屋过户手续，对于购房余款265000元，原告分5年按国际利息、本金支付给被告，还款日期按房产发证日期前支付给被告…三、原告要在上述期限内交付全部款项，逾期未全部支付或不履行本合同任何条款时，被告有权没收原告所付定金及其他款项…若该房屋要属清楚，可办理过户手续，而被告单方终止合同，属被告责任，负责赔偿原告经济损失即20万元……。”＼n同日，原告与被告又签订《房屋买卖补充协议》，主要约定：“…原告在过户完成时付房款贰拾万元整，所欠贰拾陆万伍仟元整在三年内付清（付款具体方式另有条款），在三年内，房地产权证及土地使用权证由被告代为保管。”原告并于同日出具《欠条》，载明：“购房人沈金凤欠王玉梅（卖方人）房款贰拾陆万伍仟元整（26.5万元整）。”上述合同签订当日，原告向被告王玉梅支付了定金100000元。对于其余购房款，原告至今没有向被告支付。上述1401房屋至今没有交付被告使用，也没有办理过户手续。原告认为经其多次催促，被告仍拒不办理房屋过户手续，被告违反合同的约定，应承担违约责任，为此，原告起诉至法院。＼n另查明，原告通过其代理人马宇雄于2013年10月22日向被告邮寄《关于催促履行过户手续的通知之律师函》，载明：“……请被告于2013年10月25日上午十时前到房屋交易所办理过户手续，否则，原告有权解除《房屋买卖合同》，并要求经济赔偿。”＼n本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述，原告沈金凤与被告王玉梅均确认《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》上其签名的真实性，上述合同及协议是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》依法具有法律效力，双方均应依照合同及补充协议的约定履行各自的义务。＼n关于原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》是否解除的问题。因原告于2013年10月22日向被告邮寄了《关于催促履行过户手续的通知之律师函》，且在庭审中，原、被告均陈述其双方无法再履行上述合同及补充协议，同意解除合同，因此，对原告要求解除其与被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》的请求，本院依法予以支持。＼n关于原、被告在本案是否构成违约的问题。首先，原、被告签订的补充协议约定：“所欠贰拾陆万伍仟元整在三年内付清（付款具体方式另有条款）。”在庭审中，原、被告陈述基于对余款26.5万元的支付时间需修改，双方才再签订补充协议。但对于上述约定内容，原、被告的陈述不一致，原告陈述“另有条款”就是指合同中已书写关于该款项的内容，被告则陈述不是指合同中书写的内容，其双方未对该26.5万元的支付方式进行具体约定，“另有条款”就是指双方仍需另行进行约定。再结合原、被告在合同中关于该26.5万元约定“原告分5年按国际利息、本金支付给被告，还款日期按房产发证日期前支付给被告”的内容，从该内容未能明确显示国际或国债利息的具体数额是多少，以及还款时间的起止时间等，无法明确具体应按什么标准或金额执行支付。而原、被告所签订的补充协议明显是基于并指向该26.5万元的支付问题，但从补充协议仍未明确该款项以及利息的具体支付问题，仅约定“付款具体方式另有条款。”因而综合上述情况，原告陈述“另有条款”就是指上述合同中书写的内容显然与其双方订立合同及之后再签订补充协议的意思表示以及行为不一致，被告的陈述应与事实更为接近，更为可信。同时，虽原、被告约定在房屋过户完成时原告再支付20万元以及余款26.5万元，但上述原、被告签订的合同或补充协议，均对余款26.5万元的支付标准或金额未明确进行约定，而本案属于房屋买卖合同纠纷，原告作为买方主要有支付房款的义务，被告作为卖方主要有将房屋交付给原告并协助过户的义务，且其双方针对余款26.5万元约定了“付款具体方式另有条款。”由此，被告提出在其双方对余款的具体支付方式未明确进行约定前，被告收取26.5万元没有保障，被告因而不能办理过户的意见合理并符合上述补充协议的约定，本院予以采纳。对原告认为被告没有按时办理过户违反合同约定的意见，缺乏理据，本院不予采纳。＼n其次，对原、被告针对26.5万元的支付未能另行订立条款导致其双方无法再履行合同的过错认定问题，综合原、被告的举证及陈述，原告认为无需再另行订立条款，“另有条款”就是指合同中的内容，即原告根本没有与被告开展订立“另有条款”的意思及行为表示。被告认为其已多次向原告发出“另有条款”的修改稿，而原告一直不予理会导致未能订立“另有条款”，但被告举证的修改稿，原告没有签收，在庭审中，原告也否认收到过该修改稿，而原、被告双方针对“另有条款”的订立时间、条件等未进行明确约定，由此，原、被告均未能举证证明其哪一方导致未能订立“另有条款”，以致双方后来无法再履行合同，并同意解除合同，故对原、被告提出对方存在违约行为而导致其双方无法再履行合同的意见，因证据不足，本院均不予采纳。据此，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“…因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”以及依据《中华人民共和国合同法》第九十条“合同解除后…当事人可以要求恢复原状…”的规定，因原告未能陈述清楚及举证证明（除原告支付定金10万外）其在双方无法履行合同中造成其具体的实际损失，包括损失的内容及金额，且未能证明被告对此负有过错，故对原告要求被告赔偿经济损失20万元的请求，因证据不足，本院不予支持。综上规定，原、被告双方无法履行合同并解除合同后，被告应向原告返还定金10万元。对被告提出返还的定金10万元中应予以扣减其造成的经济损失的意见，因理据不足，本院不予采纳。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n一、解除原告沈金凤与被告王玉梅于2013年9月22日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》；＼n二、被告王玉梅应自本判决生效之日起十日内向原告沈金凤返还定金人民币100000元；＼n三、驳回原告沈金凤的其他诉讼请求。＼n被告王玉梅如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费11075元，减半收取5537.5元，保全费1020元，合共6557.5元，由原告沈金凤负担3278.8元，被告王玉梅负担3278.7元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。＼n代理审判员杨丽燕＼n二〇一三年十二月十九日＼n书记员钟英华