大连市普兰店区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)辽0214执异29号
案外人：于君洋，男，1960年5月1日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。
委托诉讼代理人：张威，系大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。
申请执行人：邓德权，男，1966年4月26日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。
被执行人：大连帝源房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区安波镇安波村分水岭屯。
法定代表人：隋杰，系该公司董事长。
在本院执行申请执行人邓德权与被执行人大连帝源房地产开发有限公司（以下简称帝源房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人于君洋对本院拍卖执行的位于普兰店区安波镇文化街31号2-5-3号房屋及33号1-5-1号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人于君洋称，案外人分别于2013年9月4日和2014年1月21日在第三人孙成群手中购买了位于普兰店区安波镇文化街31号2-5-3号房屋及33号1-5-1号房屋，孙成群及帝源房地产公司分别出具声明和收款收据证明案外人合法购买上述房屋，帝源房地产公司承诺后期给予办理房屋过户手续，并于开具收据时将上述房屋移交给案外人。案外人已占有使用上述房屋，取得了物权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占用该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，贵院将案外人的财产予以执行明显错误，请求中止对上述财产的执行。案外人向本院提供证据如下：2013年9月4日银行业务凭证一份；2014年1月21日银行业务凭证一份；2013年9月4日帝源房地产公司出具的收款收据一份；书面说明一份；2014年1月21日帝源房地产公司出具的收据一份；2013年7月26日书面声明一份；2013年12月28日书面声明一份。
申请执行人邓德权称，2012年10月18日，被执行人帝源房地产公司将案涉房屋预告登记在申请执行人邓德权名下，直至2016年5月6日才解除预告登记，案外人于君洋取得案涉房屋的时间在案涉房屋预告登记在申请执行人邓德权名下期间。帝源房地产公司明知案涉房屋已预告登记在他人名下，而重复交易应属无效；而案外人于君洋应当知道案涉房屋已经登记在申请执行人名下，却仍然签订合同，明显存在过错。案涉房屋已具备居住条件，而案外人于君洋未实际居住，不符合法律规定可以排除执行的情形。上述房屋一直未向房产部门申请办理产权登记，产权仍属帝源房地产公司所有。故请求法院驳回案外人的执行异议，继续对上述房屋拍卖执行。
本院查明，邓德权与帝源房地产公司民间借贷纠纷一案，2015年11月12日，本院作出（2015）普民初字第4435号民事判决，判决主要内容如下：一、邓德权与帝源房地产公司于2012年10月16日签订的33份商品房买卖合同无效；二、帝源房地产公司于本判决生效之日起30日内偿还邓德权借款人民币190万元，并自2015年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍承担利息至本判决确定的给付之日止。三、邓德权于本判决生效之日起30日内协助帝源房地产公司办理位于普兰店区安波镇文化街13套房屋（位于普兰店区安波镇文化街31号1-1-1、1-1-3、1-5-1、2-5-3；33号1-2-1、1-5-1、1-6-1、2-4-1、2-4-3、2-5-1、2-5-3、2-6-1、2-3-3）商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案登记撤销手续；四、驳回原告邓德权（反诉被告）与被告帝源房地产公司（反诉原告）其他诉讼请求。帝源房地产公司不服该判决提出上诉。2016年5月5日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终1013号民事判决，判决维持本院上述判决第一项、第三项和第四项；变更本院上述判决第二项为：帝源房地产公司自本判决发生法律效力之日起十日内偿还邓德权借款本金1675933.78元及利息36834.03元，并自2015年4月20日起以本金1675933.78元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息至本判决确定的给付之日止。
上述民事判决生效后，邓德权向本院申请执行，本院于2016年5月6日立案执行。执行过程中，2016年5月18日，本院作出（2016）辽0214执1777号执行裁定查封了被执行人帝源房地产公司所有的位于普兰店区安波镇文化街的13套房屋。2016年10月17日，本院作出（2016）辽0214执1777-1号执行裁定，裁定拍卖其中的9套房屋分别为：1、普兰店区安波镇文化街31号1-1-3，建筑面积为68.44平方米房屋一套；2、普兰店区安波镇文化街31号2-5-3，建筑面积为93.99平方米房屋一套；3、普兰店区安波镇文化街33号1-2-1，建筑面积为94.21平方米房屋一套；4、普兰店区安波镇文化街33号1-5-1，建筑面积为94.21平方米房屋一套；5、普兰店区安波镇文化街33号1-6-1，建筑面积为94.21平方米房屋一套；6、普兰店区安波镇文化街33号2-4-3，建筑面积为116.35平方米房屋一套；7、普兰店区安波镇文化街33号2-5-3，建筑面积为116.35平方米房屋一套；8、普兰店区安波镇文化街33号2-6-1，建筑面积为67.65平方米房屋一套；9、普兰店区安波镇文化街33号2-3-3，建筑面积为116.35平方米房屋一套。
另查，帝源房地产公司将帝源温泉新城二期31号2-5-3号房屋抵债给大连鸿业建筑工程有限公司，大连鸿业建筑工程有限公司又将该房屋抵债给梅建军，后大连鸿业建筑工程有限公司又从梅建军处收回该房屋抵债给本案案外人于君洋。2013年9月4日，帝源房地产公司为于君洋出具421075元房款收据，并在收款收据上注明：“收于君洋房款，没收现金，我公司将此房抵给大连鸿业建筑工程有限公司，该公司又抵给于君洋”。2013年12月28日，梅建军出具声明，其自愿将帝源温泉新城二期33号1-5-1号房屋转让给孙成群。因孙成群欠于君洋借款未还，孙成群又将该房屋转让给于君洋。2014年1月21日，帝源房地产公司为于君洋出具440903元房款收据，并在收款收据上注明：“没收现金，帝源开发公司抵给大连鸿业建筑工程有限公司，大连鸿业建筑工程有限公司抵给梅建军，梅建军转让给孙成群，孙成群转给于君洋”。帝源温泉新城二期31号2-5-3号房屋与普兰店区安波镇文化街31号2-5-3号房屋系同一套房屋；帝源温泉新城二期33号1-5-1号房屋与普兰店区安波镇文化街33号1-5-1号房屋系同一套房屋。
本院认为，案外人对执行标的提出排除执行异议的，应当审查案外人是否对案涉执行标的享有能够排除执行的实体权益。本案案外人于君洋主张对案涉普兰店区安波镇文化街31号2-5-3号房屋及33号1-5-1号房屋享有所有权，但其向本院提供的说明、声明、收款收据及银行业务凭证等证据仅证明了案外人于君洋与大连鸿业建筑工程有限公司及孙成群之间存在以房抵债协议。因上述抵债各方均未到房屋管理部门办理产权变更登记，故案涉房屋未产生物权变动的效果，仍然为被执行人帝源房地产公司所有。同时，该以物抵债的方式亦不能取得物权期待权，不能对抗本院对案涉房屋的执行。故对案外人于君洋提出的请求中止对案涉房屋执行的异议，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人于君洋的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王永全
审判员 郭纪亮
审判员 韩 玮
二〇一七年四月二十六日
书记员 赵晟辉