福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽01民终7483号
上诉人（原审被告、反诉原告）：范建国，男，1969年1月30日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：周元强、高贤，福建名仕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：福州富益达商业管理有限公司，住所地福建省闽侯县荆溪镇永丰社区杜坞42号1层011商铺。
法定代表人：蒋秋华，总经理。
委托诉讼代理人：张钊、林儒瀚，福建华辉律师事务所执业律师。
第三人：海盛环球（福建）物流有限公司，住所地福建省闽侯县荆溪镇永丰村社区杜坞42号。
法定代表人：林泽明。
上诉人范建国因与被上诉人福州富益达商业管理有限公司（以下简称“富益达公司”）、第三人海盛环球（福建）物流有限公司（以下简称“海盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人范建国上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并支持上诉人的一审反诉请求，或将本案发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。案涉双方于2014年12月30日签订《场地租赁及服务合同》，其后由于上诉人范建国租赁位于海峡国际家居建材城一期项目一楼1楼第022/036展厅，有支付过5万元的转让费，且租赁合同签订后，被上诉人又不能提供仓库，导致经营不便，上诉人提出退场，经过双方协商，双方于2015年2月7日签订《租赁合同》，对其中部分条款进行调整，其中租赁总计为15772元/年。而从上诉人向法庭提交的证据看，上诉人不但已经足额付清了2015年1月1日至2017年12月31日的租金，而且还已经预付了2018年以后的部分租金，因此，上诉人不欠被上诉人租金。二、一审判决判令直接将上诉人交付装修押金6200元抵扣租金等，并无事实和法律依据。上诉人并无拖欠租金，不存在抵扣问题。三、一审判决超出诉请范围。一审中，被上诉人的诉请是确认保证金47317元归其所有，一审却判决该保证金用于抵扣租金。四、上诉人不应承担本案律师费用。五、上诉人并无违约，相反，是被上诉人违约在先。1、被上诉人将工业用地改为商业用地，导致没有仓库可以使用。2、消防未验收，导致有时停业。六、上诉人已提交监控录像，物品清单等证据，还申请了法院调查取证，一审法院却以证据不足为由，驳回上诉人的24万赔偿诉请，一审法院认定事实错误。上诉人已经向一审法院提交了上诉人开设的位于家居建材城项目1楼底022/036展厅被撬被盗全过程的监控录像，可以看出物品清单中的物品确实被盗，上诉人遭受损失。闽侯县公安局荆溪派出所在受理前述盗窃一案后，也做了大量调解工作，上诉人向一审法院调取证据，一审法院未调取，程序不当。
被上诉人富益达公司辩称，一、上诉人长期拖欠租金等费用，并持续占据讼争场地持续经营。双方经多次调解后于2017年9月20日签订了《补充协议》就租金等欠费问题达成一致，但之后上诉人再次违约，没有按照协议约定支付租金等费用。《补充协议》系双方的真实意思表示，根据《补充协议》，双方确认按照《场地租赁及服务合同》约定的权利义务继续履行，上诉人也亲自确认了至2017年10月31日的欠缴租金的金额为129099元，扣除其后缴纳的20000元租金，再加上同年11、12月份未付的租金、经营服务费、物业费33952元，即为一审判决确认的143051元。至于本案上诉人提及的2015年2月7日的《租赁合同》，仅是用于上诉人于工商局办理营业执照使用，并非双方实际履行的合同。二、被上诉人于一审庭审中减少诉请，将本案保证金予以抵扣被上诉人所欠租金，因此原审判决未超出被上诉人的诉请，不存在程序违法。三、被上诉人在合同期间始终处于正常的经营过程之中，并没有因为土地、消防问题对其经营产生过任何影响。四、案涉《场地租赁及服务合同》已于2017年12月31日到期，合同届满前，被上诉人于2017年12月22日向其发送《期满不再续租告知函》督促其结清欠费并清租退场，已尽到了充分的告知义务，但上诉人没有按照合同的约定自行清租退场。合同期满后，上诉人仍未结清欠费，也拒不归还承租展厅。被上诉人遂于2018年1月4日指派公司员工对其承租场地进行收回，上诉人提供的监控视频体现的就是被上诉人正常清铺的过程，上诉人明知清铺却污蔑为盗窃行为。事后上诉人报警，警方介入调查后确认被上诉人的清铺行为不属于故意毁坏财物的违法行为，更不存在盗窃，遂终止了案件的调查。因此，上诉人主张的所谓“因盗窃而遭受损失”不是事实，一审也不存在程序不当的问题。
第三人海盛公司未作答辩。
富益达公司向一审法院起诉请求：1.范建国立即支付2015年1月1日起至2017年12月31日租赁期间所欠的租金、经营服务费、物业费合计143051元整（该金额已扣除范建国缴纳的相应费用），并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金；范建国已支付的装修押金等款项共计6200元依法抵扣；2.确认保证金47317元归富益达公司所有；3.范建国支付富益达公司因本案支出的律师代理费3000元整；4、本案的诉讼费、财产保全费、公告费由范建国承担。一审审理中，富益达公司申请将第2项诉讼请求变更为：富益达公司已收取的保证金47317元在第1项诉请后予以抵扣。
范建国向一审法院提出反诉请求：1、富益达公司向范建国赔偿货物损失24万元；2、富益达公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年3月12日，富益达公司与海盛公司签订《租赁合同》，约定富益达公司承租海盛公司所有的闽侯县永丰社区杜坞42号场地一期4-19号楼，海盛公司同意富益达公司将房屋另行转租。2014年12月30日，富益达公司（甲方）与范建国（乙方）签订《场地租赁及服务合同》，双方约定：富益达公司将位于海峡国际家居建材城一期项目一楼第022/036号展厅（共计240.8平方米）的场地租赁给范建国，用于范建国经营板材类商品。合同第二条租赁期间约定，租赁期间自2015年1月1日起至2017年12月31日止，总租期共计36个月。合同第三条约定，租期第1个月至第18个月，月租金计5117元，月经营服务费计2769元，每6个月一付，租金及经营服务费到期前一个月的20号前付清下期租金及经营服务费，先付后用，直至第18个月。租期第19个月至第36个月，月租金计10234元，月经营服务费5538元，每3个月一付，租金及经营服务费到期前一个月的20号前按每3个月一付形式付清下期租金及经营服务费，先付后用。合同租期起算日起的三日内，范建国应向富益达公司一次性付清首期租金30702元、首期月经营服务费16615元。本合同签订后三日内范建国应向富益达公司交纳保证金47317元，即由范建国在合同签订后三日内一次性付清，保证金不冲抵房租及各项费用。月物业管理费为1204元，在每期开始的前一个月的20号前按每3个月一付的方式付清下期应缴交的金额。合同第六条约定，合同终止，范建国应自动归还承租的经营场所，缴清所欠富益达公司一切费用，并办理移交手续，方视为范建国已将承租的经营场地交还富益达公司。合同第七条第2款约定，范建国违反合同规定的义务的，富益达公司有权通知解除合同，保证金不予退还。合同第八条第5款约定，范建国未能按照合同第三条约定的期间缴纳各项费用的，富益达公司有权停止供水、供电，逾期十五日的，富益达公司有权解除合同，由此导致的损失由范建国自行承担；富益达公司同意范建国补交相关费用的，范建国还需按未交款金额日1%的标准加付逾期期间的违约金；第9款约定，因范建国违约导致富益达公司支出的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均由范建国负责赔偿，且范建国还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用返还给富益达公司。合同第十三条约定：乙方的联系地址为城门镇龙江……任何与本合同有关的文件按上述地址寄发后三日无论乙方是否签收即视为送达乙方……合同签订后，富益达公司向范建国交付租赁物，范建国缴纳了保证金47317元，装修押金、临时电费押金、施工证押金合计6200元，并陆续支付部分租金。2017年2月16日，富益达公司向范建国发出解除《场地租赁及服务合同》通知函，通知范建国由于其未按合同约定缴纳欠缴的租金、经营服务费等费用，自范建国接到本通知函之日，解除双方于2014年12月30日签订的《场地租赁及服务合同》，保证金47137元予以没收，范建国应于收到本通知函之日起3日内一次性缴足租金129720元、经营服务费70526元，并将物品撤离场地将场地归还富益达公司。2017年9月20日，富益达公司与范建国签订《补充协议》一份，约定：撤销富益达公司于2017年2月16日向范建国发出的解除《场地租赁及服务合同》通知函，并继续履行双方于2014年12月30日签订的《场地租赁及服务合同》；范建国应于补充协议签订当日，一次性支付2017年2月17日至2017年10月31日期间所欠的租金、经营服务费、物业费等费用共计79099元；范建国确认结清前述所欠费用后，仍尚欠富益达公司租金及经营服务费50000元未缴纳（该笔费用系范建国在接手讼争场地时向原商户支付的转让费50000元，但范建国认为该费用应由富益达公司承担，故拒缴租金及经营服务费等合计50000元）；对于该笔欠费，乙方同意甲方通过司法救济等途径追究乙方的违约责任。《补充协议》签订后，范建国于2017年10月30日支付租金20000元。此后，范建国未再缴纳租金、经营服务费及物业费等。2017年12月22日，富益达公司按合同约定联系地址向范建国发出《场地租赁及服务合同》期满不再续租告知函，要求范建国做好搬离工作，并在合同终止前7日内办理撤场手续，并于合同终止前清租退场，若逾期未办理，展厅物品视为范建国放弃所有权，富益达公司作为废物处理。上述函件于2017年12月24日被退回。富益达公司为本案支出律师费3000元。
一审法院认为，富益达公司与海盛公司签订《租赁合同》以及富益达公司与范建国之间签订的《场地租赁及服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。关于保证金、装修押金及范建国欠缴的租金等费用问题。范建国主张其已付清2015年1月1日至2017年12月31日的租金，但根据范建国与富益达公司签订的《补充协议》，范建国截至签订补充协议时仍尚欠富益达公司租金129099元，范建国还应向富益达公司支付2017年11月、12月期间的租金、经营服务费及物业费等费用，扣除范建国于2017年10月30日缴纳的租金20000元后，范建国仍应向富益达公司支付租金、经营服务费以及物业费等费用合计143051元。范建国主张保证金不应归富益达公司所有、装修押金不应用于抵扣，范建国未按合同约定按期缴纳租金等费用，已构成违约，现富益达公司主张用保证金、装修押金抵扣范建国欠缴的租金等费用，予以照准。关于逾期付款违约金问题。《补充协议》约定，若范建国逾期未支付欠缴的租金等费用79099元，视为范建国违约，富益达公司有权按《场地租赁及服务合同》约定追究范建国的违约责任。现富益达公司自愿按照月利息2%的标准计算违约金，未超过合同约定的违约金计算标准，予以照准，违约金以89534元为基数（欠缴租金扣除保证金、装修押金），自2017年9月21日起计算。关于律师代理费问题。根据《场地租赁及服务合同》第八条第9款约定：“因乙方违约导致甲方支付的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均由乙方负责赔偿，且乙方还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用还给甲方。”故富益达公司关于请求范建国支付律师代理费3000元的主张，予以支持。关于范建国主张的货物损失240000元问题。范建国提交的《物品清单》系其单方面制作，且富益达公司对该清单有异议，范建国未能提交其他证据进行佐证，故对范建国的该项主张，不予支持。
一审法院判决：一、范建国应于判决生效之日起十五日内向富益达公司支付租金、经营服务费、物业费合计143051元（范建国已支付的保证金47317元、装修押金6200元在上述款项中予以扣除），并以扣除后实际拖欠金额89534元为基数，按月利率2%标准向富益达公司支付自2017年9月21日起至计算至实际还清全部款项之日止的违约金；二、范建国应于本判决生效之日起十五日内向富益达公司支付律师代理费3000元；三、驳回富益达公司其他诉讼请求；四、驳回范建国的反诉请求。本诉案件受理费4043元，由范建国负担；反诉案件受理费2450元，由范建国负担。
当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，当事人未提交新证据。
根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
二审另查，针对福州市海峡国际家居建材城租户信访，闽侯县公安消防大队于2017年11月作出侯消信【2017】4号《信访事项处理答复意见书》。主要内容为“……二、调查核实的情况。经核查，2012年1月21日，福州市人民政府召开专题会议研究商贸专项资金安排等工作。会议决定：'经市商贸局审核，海盛物流公司荆溪项目增加建材仓储交易功能，海盛物流公司提出的承接市区化工路南方建材市场外迁事宜由其自行负责招商。若增加建材仓储交易功能涉及用地性质变更，由闽侯县政府负责，指导企业按照有关规定开展报审工作'（【2012】376号）。2013年3月28日，福州市人民政府召开第五次市长办公会，会议决定：闽侯县已规划建设的仓储市场荆溪镇永丰村海盛物流园也可承接南方装修装饰材料市场的搬迁（【2013】6号）。2013年12月10日，海盛公司以丁类仓库性质向大队申报海峡国际自由物流港城（一期）1-4、1-19#及地下室消防设计备案经复查合格。2014年11月19日，该工程申报竣工验收备案，竣工验收备案未抽中。2015年，福建省人民政府确定海峡国际（福州）自由物流港城为2015年度省重点项目（闽政【2015】2号）。2015年1月起，该场所按照市政府会议纪要陆续招商增加仓储交易功能，并提请闽侯县政府按照市政府会议纪要办理用地性质变更手续和后续报审工作。由于用地性质变更手续正在办理中，该场所目前未根据使用性质变更情况向消防部门申报相关行政审批手续。三、处理意见。大队已根据法律规定对海盛公司未按照实际使用功能重新申报消防行政许可的行为和存在的火灾隐患予以行政处罚，共处罚金四万元整。同时，将相关情况函告有关部门，督促其按照市政府会议纪要加快申报相关手续。……目前，我大队已要求该场所按照实际使用性质进行消防整改确保安全。”
本院认为，虽然案涉场地改变用途应经相关行政主管部门批准、案涉商铺在开业前也应当按照其当前实际使用功能重新报请消防验收，但涉及土地性质变更及消防验收的法律及行政法规规定并非导致案涉租赁合同无效的效力性强制性规定，案涉合同依然有效，各方应依约履行。本院亦注意到，因海盛公司未按照案涉场地实际使用功能重新申报消防行政许可的行为和存在的火灾隐患，受到了闽侯县公安消防大队的行政处罚，鉴于案涉场地系属人员密集场所，建设单位应当严格依照《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》的规定报请消防设计审核、消防验收以及消防安全检查，以避免发生安全事故。在建设单位未能完成消防报审工作而影响案涉房屋使用的，案涉场地商铺租户有权依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”之规定解除合同。上诉人作为案涉商铺租户，在未主张解除合同情况下，其欠付租金等费用的行为已构成违约。
关于讼争双方履行的是2014年12月30日签订的《场地租赁及服务合同》还是2015年2月7日签订的《租赁合同》的问题，因双方已于2017年9月20日签订《补充协议》，其中明确约定：“甲乙双方于2014年12月30日达成并签订的关于租赁海峡国际家居建材城一期项目一楼第022/036展厅的《场地租赁及服务合同》……约定如下：1、双方同意……继续履行双方于2014年12月30日签订的《场地租赁及服务合同》”，故本案双方已确定履行的合同为2014年12月30日签订的《场地租赁及服务合同》，上诉人应按照前述合同支付租金及有关费用。
《补充协议》第2、3条已对上诉人尚欠被上诉人的租金、经营服务费等各项费用，进行了结算，上诉人亦在《补充协议》尾部的“乙方”落款处盖章确认。在上诉人未提交证据证明已就支付前述结算租金、费用的情况下，被上诉人诉请上诉人支付租金及费用，于约有据。一审法院认定上诉人尚欠租金及有关费用，认定正确，上诉人关于其未欠付租金及费用的上诉理由，本院不予采信。
关于一审法院判决是否超出诉讼请求范围的问题，一审法院已查明上诉人尚欠被上诉人租金及费用的事实，在富益达公司已将其第2项诉讼请求变更为：“富益达公司已收取的保证金47317元在第1项诉请后予以抵扣”的情况下，一审法院在判决上诉人支付尚欠款项时，将上诉人已支付的保证金予以抵扣，处理正确。上诉人关于一审法院超出诉讼的上诉理由，本院不予采信。
关于上诉人诉称的案涉店铺被盗、被上诉人应赔偿其损失的上诉理由，闽侯县公安局已于2018年1月31日出具《终止案件调查决定书》，其中载明“没有违法事实……现决定终止调查。”，在公安机关已对店铺是否被盗作出明确认定的情况下，上诉人以店铺被盗为由主张被上诉人赔偿损失，并无事实依据，本院对该上诉理由亦不予确认。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4043元，由上诉人范建国公司负担；一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈光卓
审 判 员 薛闳引
审 判 员 王燕燕
二〇一八年九月二十九日
法官助理 赖钟炜
书 记 员 刘 琳