北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终1537号
上诉人（原审被告）：孙亚杰，女，1963年4月22日出生。
委托诉讼代理人：葛磊，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱微，北京市盈科律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：北京军泽丰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇某某某某18号。
法定代表人：倪军，总经理。
委托诉讼代理人：连春环，女，北京军泽丰房地产开发有限公司法务部经理。
委托诉讼代理人：梁秀荣，女，北京军泽丰房地产开发有限公司财务部经理。
上诉人孙亚杰因与被上诉人北京军泽丰房地产开发有限公司（以下简称军泽丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初12000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人孙亚杰及其委托诉讼代理人葛磊
、朱微、被上诉人军泽丰公司之委托诉讼代理人连春环、梁秀荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙亚杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回军泽丰公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由军泽丰公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。双方在合同中约定，军泽丰公司在我入住房屋后90日内办理房屋产权证书，未履行合同义务，却起诉合同无效、返还房屋，有违诚实信用原则；军泽丰公司承诺为我办理银行按揭贷款，但由于军泽丰公司的原因导致我无法办理按揭贷款，故剩余房款未交纳；我入住房屋后，一直足额交纳物业费，但军泽丰公司未履行合同约定公共配套设施正常运行的承诺；军泽丰公司曾承诺2014年底前为我办理房产证，至今未履行；2.一审判决适用法律错误。军泽丰公司在与其他业主的纠纷中曾认可合同有效，现因房价上涨，请求合同无效，前后矛盾；军泽丰公司已经取得商品房所在项目的建设用地规划许可证、国有土地使用证。建设用地规划许可证，表明其对土地及地上物有处分权，且涉案房屋已交付使用多年，是否具有预售许可证不是为买受人设定的义务，因此合同应当继续履行；一审判决损害小区所有业主的合法权利。
军泽丰公司辩称，同意一审判决。孙亚杰所述事实有些地方不符合实际情况。关于产权证的问题，我公司现在也认为房屋可以办理产权证，只是现在没有办下来，对方陈述说我公司拖着至今不办不符合事实。合同无效是法院认定无效，不是我公司强调无效。关于按揭贷款的理由，2009年时我们公司跟农村商业银行协商好的办理按揭贷款，到2010年下半年办理按揭贷款时，银行说国家有政策变化，导致不能贷款非我公司左右。关于缴纳物业费的问题，缴纳物业费不能抵抗不交购房余款的理由。房产证没有办下来的原因是因为我们楼盘在建设初期是住房用地，后来变成了建设用地。孙亚杰居住涉案房屋多年，但余款24万元一直未交纳。
军泽丰公司向一审法院起诉请求：1.请求判令双方签订的商品房买卖合同无效；2.判令孙亚杰退还位于北京市房山区青龙湖镇某某某某某某某某6号楼5单元302号房屋一套；3，诉讼费由孙亚杰承担。
一审法院认定事实：2009年7月19日，孙亚杰与军泽丰公司签订《商品房买卖合同》，约定孙亚杰购买军泽丰公司出售的位于房山区某某某某第6幢5单元302号房。该房屋建筑面积92.03平方米，总房款354315元。付款方式为首付114315元，其余部分做按揭贷款。合同约定2009年12月31日前交付房屋。该合同还对双方其他权利义务做了约定。合同签订当日，孙亚杰支付了首付款114315元。2010年1月21日，军泽丰公司交付了房屋。此后，因该房屋无法办理按揭贷款，孙亚杰没有支付剩余部分房款。现某某某某6号楼5单元302室房屋由孙亚杰占有。
另查，某某某某6号楼至今未取得政府有关部门批准其公开销售的文件。
本案审理过程中，经本院释明，孙亚杰未在本案中提出反诉。
一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。军泽丰公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与孙亚杰签订的商品房买卖合同，违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。孙亚杰应将房屋退还军泽丰公司。孙亚杰认为合同有效的意见，于法相悖，法院不予采纳。经法院释明，孙亚杰未在本案中提出反诉，关于退还房款等问题，双方可另行解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于2016年12月判决：一、北京军泽丰房地产开发有限公司与孙亚杰签订的《商品房买卖合同》无效；二、孙亚杰于本判决生效后六个月内将位于北京市房山区青龙湖镇某某某某某某某某6号楼5单元302室房屋返还北京军泽丰房地产开发有限公司。
本院二审期间，孙亚杰提交新证据，1.承诺书，军泽丰公司的法定代表人倪军曾向多名业主承诺，涉案房屋所在小区均为大产权房，2014年底可以办理房屋产权证；2.军泽丰公司于2015年起诉业主的起诉书，认可合同有效；3.合作证明，中铁十四局集团有限公司北京办事处于2009年6月出具《合作声明》，其与军泽丰公司联合开发某某某某地块商品住宅楼，拟证明涉案小区房屋可以办理产权证；4.《公证书》，拟证明军泽丰公司目前仍在网上公布信息销售涉案小区房屋。军泽丰公司认可上述1、2、3证据的真实性，对于证据4不认可，认为网上关于销售房屋的网页系之前进行的销售行为，没有及时撤销，现在没有任何销售行为。
本院另查明：涉案小区工程于1995年6月办理北京市建设工程开工审查表，工程项目名称为坨里住宅楼危改工程。1995年11月，铁道部十四工程局北京办事处（以下简称北京办事处）作为建设单位办理了《建设工程规划许可证》，建设项目名称为住宅楼。2000年4月，北京办事处作为用地单位办理了《建设用地规划许可证》，用地项目名称为职工住宅楼。1999年12月，北京市房山区计划委员会给北京办事处危旧房改造项目的批复载明，该委同意北京办事处对危旧房进行移址改造，新建住宅9500平方米，资金来源由北京办事处自有资金解决。2007年9月，中铁十四局集团有限公司办理了国有土地使用权证，地类（用途）为住宅，使用权类型为出让。涉案房屋建设工程至今未办理竣工验收手续，军泽丰公司销售房屋亦未提供证据证明其向有关部门申请办理了销售许可。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉讼意见，本案主要涉及两个问题，一是涉案合同是否有效，二是涉案房屋是否应当返还。
根据在案证据，涉案房屋所在土地虽然办理了建设用地规划许可证、国有土地使用证手续，涉案建筑工程也办理了建设工程开工审批及建设工程规划许可证等手续，但涉案建筑工程没有办理竣工验收手续。从北京办事处取得上述文件的时间顺序看，涉案工程系先开工后立项并补办相关手续，没有严格按照相关规定的程序办理。虽然，涉案项目虽然具备国有土地使用证，但《建设用地规划许可证》显示用地项目名称为职工住宅楼。军泽丰公司将危旧房改造项目的职工住宅楼向职工以外的人员销售，从目前证据看，军泽丰公司并没有取得相应的预售许可。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。军泽丰公司至今未取得商品房预售许可证，根据上述规定，军泽丰公司与孙亚杰签订的商品房买卖合同违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。一审法院依法确认上述合同无效，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
合同无效后是否应当返还房屋的问题。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
具体到本案，合同无效后是否应当立即返还房屋。军泽丰公司当庭陈述，此前公司承诺为业主办理房屋产权证，之前曾起诉业主，目的是为追索剩余房款，本意并非收回涉案房屋。孙亚杰在诉讼中始终坚持合同有效的观点，其在本案一审诉讼中坚持不就赔偿损失提起反诉，也可佐证。可见其并未深入透彻考虑合同效力以及合同无效后的法律后果问题。如在本案中处理房屋返还问题，即使孙亚杰就无效后果立即提起诉讼，也势必造成其负有先腾退房屋的义务，而军泽丰公司能否在房款退还及损失赔偿时充分履行判决，也关系到孙亚杰作为自然人居住利益这一基本生存权利的保护。综上，鉴于双方此前并未在同一法律逻辑中请求、答辩，而孙亚杰购买并入住房屋多年，故涉案房屋的返还与合同无效后其他后果一并处理为宜。据此，本院暂不支持军泽丰公司返还原物的请求，期望双方采取协商或诉讼等方式彻底解决争议，以充分保护各自利益。
综上，一审判决部分不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：
一、维持北京市房山区人民法院（2016）京0111民初12000号民事判决第一项；
二、撤销北京市房山区人民法院（2016）京0111民初12000号民事判决第二项；
三、驳回北京军泽丰房地产开发有限公司其他诉讼请求；
四、驳回孙亚杰的上诉请求。
二审案件受理费6614元，由孙亚杰负担2200元（已交纳），由北京军泽丰房地产开发有限公司负担4414元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王金龙
审判员 霍翠玲
审判员 王 佳
二〇一七年二月二十八日
书记员 张 璐
史天予