江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)徐民终字第01417号
上诉人（原审被告）江苏金浦北方氯碱化工有限公司，住所地徐州市鼓楼区孟家沟。
法定代表人赵伟，该公司监事。
委托代理人庄永波，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会，住所地徐州市北郊万寨社区。
法定代表人杜玉东，该居民委员会主任。
委托代理人刘德水，万寨社区居民委员会工业办公室主任。
委托代理人王伯凡，江苏凤泉律师事务所律师。
上诉人江苏金浦北方氯碱化工有限公司与被上诉人徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会土地租赁合同纠纷一案，上诉人不服徐州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人江苏金浦北方氯碱化工有限公司的委托代理人庄永波，被上诉人徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会的委托代理人刘德水、王伯凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会原审诉称：江苏北方氯碱集团有限公司（原徐州电化厂）的债权债务由改制后成立的江苏金浦北方氯碱化工有限公司全面接收承担。徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会与江苏金浦北方氯碱化工有限公司分别于1991年11月11日、1997年8月16日、1998年6月1日订立三份合同，合同约定江苏金浦北方氯碱化工有限公司使用徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会的土地，每年应支付给徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会租赁使用费合计447115元。因江苏金浦北方氯碱化工有限公司未能按时支付土地租金，徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会于2009年7月向鼓楼区人民法院提起诉讼，经审理，鼓楼区人民法院作出（2009）鼓民一初字第2995号民事判决，判决江苏金浦北方氯碱化工有限公司向徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会支付相应的土地租金及利息。现三份合同均已到期，经徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会多次催要，江苏金浦北方氯碱化工有限公司仍然继续拖欠土地租金并占有涉案土地不予归还。截至2014年6月30日，江苏金浦北方氯碱化工有限公司又拖欠徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会土地租金2259945.20元。为此，请求判令江苏金浦北方氯碱化工有限公司支付土地租金2259945.20元及逾期利息320000元，本案诉讼费用由江苏金浦北方氯碱化工有限公司承担。
江苏金浦北方氯碱化工有限公司原审辩称：徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会的诉讼请求没有事实与法律依据。江苏金浦北方氯碱化工有限公司从未与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会签订租赁协议，涉案土地上的资产不属于江苏金浦北方氯碱化工有限公司所有，属于原江苏北方氯碱集团有限公司所有，原江苏北方氯碱集团有限公司为国有企业，其管理者是徐州市人民政府国有资产监督管理委员会，江苏金浦北方氯碱化工有限公司不是本案的适格被告。
原审法院经审理查明：徐州电化厂（甲方）与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会（乙方）于1991年11月11日签订了联合办厂合同，约定乙方以83.78亩土地使用权及厂区周围道路通行权、深水井作为出资，与甲方共同创办徐州电化厂水泥分厂。合同约定，投产后甲方每半年向乙方支付报酬190000元，乙方不承担联办厂生产经营的风险及亏损。此后，江苏北方氯碱集团有限公司继续履行上述合同，并于2001年2月20日与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会约定，将联合办厂合同中的每年380000元土地使用费自2000年起以青苗赔偿费的名义支付。此外，江苏北方氯碱集团有限公司因生产规模扩大，与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会分别于1997年8月16日、1998年6月1日签订了另外两块土地的租赁合同，合同约定每年租金分别为40000元（每年9月30日前一次性付清）和27115元（每年10月1日付清）。上述三份合同关于租赁期限的截止日期均作了相同的约定，即至2013年5月11日止。2007年1月12日，徐州市人民政府国有资产监督管理委员会作为转让方与江苏金浦集团有限公司协商将江苏北方氯碱集团有限公司的国有产权转让给江苏金浦集团有限公司，并由江苏金浦集团有限公司按照江苏北方氯碱集团有限公司职工代表大会审议通过并经市政府批准和劳动局核定的《职工安置方案》对职工进行安置，江苏北方氯碱集团有限公司的债权债务由当日成立的江苏金浦北方氯碱化工有限公司接收承担。此后，徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会要求江苏北方氯碱集团有限公司及江苏金浦北方氯碱化工有限公司支付土地租金未果，故以两公司为江苏金浦北方氯碱化工有限公司诉至原审法院，2009年12月14日，徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会申请撤回了对江苏北方氯碱集团有限公司的起诉，原审法院裁定予以准许。2009年12月16日，原审法院依法作出（2009）鼓民一初字第2995号民事判决，判令江苏金浦北方氯碱化工有限公司向徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会支付租金1887464.56元及相应利息。
另查明，徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会与江苏金浦北方氯碱化工有限公司均未对（2009）鼓民一初字第2995号民事判决提出上诉，该民事判决书生效后，江苏金浦北方氯碱化工有限公司已部分履行了该判决书的内容。自2009年7月1日至2013年5月11日三份土地租赁合同到期，江苏金浦北方氯碱化工有限公司未按照土地租赁合同约定继续向徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会支付相应土地租金。自三份土地租赁合同租赁期间届满至2014年6月30日，江苏金浦北方氯碱化工有限公司未将涉案土地返还给徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会，继续占有使用涉案土地，亦未按照原土地租赁合同约定向徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会支付相应土地租金。
原审法院认为：一、关于徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会与江苏金浦北方氯碱化工有限公司之间是否存在合法有效的土地租赁合同关系的问题。民事主体之间合法有效的合同关系，可以通过直接签订合同行为形成，也可以通过权利义务承接等其他方式形成。江苏金浦北方氯碱化工有限公司虽然没有直接与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会签订土地租赁合同，但通过企业改制途径对土地承租方的权利义务进行了承接，因此，江苏金浦北方氯碱化工有限公司与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会之间存在合法有效的土地租赁合同关系，上述事实有生效的裁判文书予以确认。因此，江苏金浦北方氯碱化工有限公司主张的从未与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会签订土地租赁协议，与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会之间不存在合法有效的土地租赁合同关系，与事实不符，于法无据，不予支持。
关于江苏金浦北方氯碱化工有限公司是否是本案的适格主体。原审法院认为，通过民事诉讼选择特定主体作为相对方向己方承担义务是徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会的一项民事诉讼权利，该诉讼权利依法由徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会独立、自主行使，其他当事人无权行使该权利。江苏金浦北方氯碱化工有限公司未提供证据证明徐州市人民政府国有资产监督管理委员会对本案徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会负有义务，且因本案系土地租赁合同纠纷，徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会的诉请系支付土地租金及相应利息，故江苏金浦北方氯碱化工有限公司提及的涉案土地附着物的归属，与本案徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会的诉讼请求没有关联性。既然徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会与江苏金浦北方氯碱化工有限公司之间存在合法有效的土地租赁合同关系，徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会基于土地租赁合同关系起诉江苏金浦北方氯碱化工有限公司要求江苏金浦北方氯碱化工有限公司承担责任，其起诉符合民事诉讼法的相关规定，江苏金浦北方氯碱化工有限公司是本案的适格主体。
关于江苏金浦北方氯碱化工有限公司是否拖欠徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会的土地租金，如果拖欠，具体数额是多少。原审法院认为，承租人依照租赁合同约定向出租人支付租金，是承租人的基本义务。在土地租赁合同有效期内，江苏金浦北方氯碱化工有限公司应按照土地租赁合同约定向徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会支付土地租金。三份土地租赁合同于2013年5月11日到期后，江苏金浦北方氯碱化工有限公司应当将涉案土地返还给徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会，江苏金浦北方氯碱化工有限公司未提供证据证明已向徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会返还涉案土地，截止2014年6月30日，江苏金浦北方氯碱化工有限公司仍然继续占有使用涉案土地，江苏金浦北方氯碱化工有限公司应依照原土地租赁合同约定继续向徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会支付土地租金。现江苏金浦北方氯碱化工有限公司延迟给付，应当赔偿徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会应收取租金的利息损失。关于在2014年1月1日至2014年6月30日期间江苏金浦北方氯碱化工有限公司继续占有使用涉案土地应支付租金的利息，根据1991年11月11日、1997年8月16日、1998年6月1日签订的三份合同约定，江苏金浦北方氯碱化工有限公司应当分别于2014年6月30日、2014年9月30日前、2014年10月1日向徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会支付土地租金190000元、20000元、13557.5元，徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会在诉讼请求中主张的土地租金的截止日期为2014年6月30日，该截止日期不超过三份合同约定江苏金浦北方氯碱化工有限公司应支付租金的期限，故徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会主张江苏金浦北方氯碱化工有限公司赔偿在2014年1月1日至2014年6月30日期间继续占有使用涉案土地应支付租金的逾期利息，不应予以支持。
综上，遂判决：江苏金浦北方氯碱化工有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会支付土地租金2259945.20元及利息（利息计算方式：以40000元为本金，分别从2009年10月1日至2014年6月30日、2010年10月1日至2014年6月30日、2011年10月1日至2014年6月30日、2012年10月1日至2014年6月30日、2013年10月1日至2014年6月30日计算利息；以27115元为本金，分别从2009年10月2日至2014年6月30日、2010年10月2日至2014年6月30日、2011年10月2日至2014年6月30日、2012年10月2日至2014年6月30日、2013年10月2日至2014年6月30日计算利息；以190000元为本金，分别从2010年1月1日至2014年6月30日、2010年7月1日至2014年6月30日、2011年1月1日至2014年6月30日、2011年7月1日至2014年6月30日、2012年1月1日至2014年6月30日、2012年7月1日至2014年6月30日、2013年1月1日至2014年6月30日、2013年7月1日至2014年6月30日、2014年1月1日至2014年6月30日计算利息。上述利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，利息之和以320000元为限）。
上诉人江苏金浦北方氯碱化工有限公司不服上诉民事判决，向本院提起上诉称：1、涉案土地上的房屋及设备所有权是属于江苏北方氯碱集团有限公司所有，管理者是徐州市国有资产管理委员会，上诉人从未与被上诉人签订租赁合同，上诉人不是适格主体。上诉人与国资委在签订产权交易合同时，合同中并不包括涉案土地上的房屋及设备，所以我们不应当承担支付租金的义务，应当追加徐州市国有资产监督管理委员会为本案被告。2、即使一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，该租赁合同期限已经在2013年5月11日终止，故2013年5月11日之后的租金不应当予以支持。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判；诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会辩称：1、一审判决认定的事实，已为生效判决所确认，原审判决认定事实清楚，该案为土地租赁合同纠纷，一审适用合同法的相关规定予以判决完全正确。2、上诉人的上诉无事实和法律依据，其理由已为生效判决所否定，不能成立。首先，上诉人以未与被上诉人签订租赁合同而否认江苏金浦北方氯碱化工有限公司被告资格的理由，不能成立。法律对企业变更改制后的权利义务，有明确规定，上诉人通过产权买售方式承接了江苏北方氯碱集团有限公司的资产和债权债务，占有使用了北方氯碱集团承租的被上诉人的土地，而未履行支付租金的义务，上诉人是本案的适格被告。其次，被上诉人起诉的是土地租金损失，上诉人提出其承租土地上的不动产不属于其所有，与被上诉人的诉求没有任何关系。再次，关于到期后的租金我国合同法明确规定，租赁期间届满承租人应当返还租赁物，上诉人逾期继续占有租赁物未返还，原租赁合同约定的租金是继续有效的，上诉人应按照原租金向被上诉人支付。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。
经当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付其所主张的土地租金。
本院认为：江苏金浦北方氯碱化工有限公司是由江苏北方氯碱集团有限公司改制而来，而江苏北方氯碱集团有限公司与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会于1991年11月11日、1997年8月16日、1998年6月1日签订的三份土地的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。江苏北方氯碱集团有限公司在上述合同中的权利义务应由改制后的江苏金浦北方氯碱化工有限公司承继。因此，江苏金浦北方氯碱化工有限公司与徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会之间建立了合法有效的土地租赁合同关系。根据合同规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，租赁期间届满时，承租人应当返还租赁物。若承租人租赁期限届满未返还租赁物而继续使用租赁物的，原租赁合同继续有效。至2013年5月11日合同到期后，江苏金浦北方氯碱化工有限公司并未将涉案土地返还给徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会。截至2014年6月30日，江苏金浦北方氯碱化工有限公司仍然继续占有使用涉案土地。故江苏金浦北方氯碱化工有限公司应依照租赁合同约定向徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会支付土地租金2259945.20元及利息。
江苏金浦北方氯碱化工有限公司上诉认为《关于江苏北方氯碱集团有限公司国有产权转让合同》中对涉案土地租金未予以约定，故应当根据合同中的约定由徐州市人民政府国有资产监督管理委员会承担。本院认为，该转让合同是江苏金浦北方氯碱化工有限公司与徐州市人民政府国有资产监督管理委员会之间关于资产、债权、债务转让的约定，并不当然对徐州市鼓楼区琵琶街道办事处万寨社区居民委员会发生效力。因此，江苏金浦北方氯碱化工有限公司可以根据该转让合同向徐州市人民政府国有资产监督管理委员会主张权利。
综上，上诉人江苏金浦氯碱化工有限公司的上诉理由不能成立。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24880元，由江苏金浦氯碱化工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 宗 正