清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清城法民初字第1454号
原告：中国农业银行股份有限公司清远分行，住所地广东省清远市清城区学宫街75号。
负责人：杨文胜，该行行长。
委托代理人：梁乃权，该行职员。
被告：明海锋，男，1976年6月29日出生，汉族，住清远市清城区，
被告：清远市金沙房地产开发有限公司，住所地清远市新城东2号区8-A、B号。
法定代表人：张锭波，
委托代理人：陈桂才，广东平信律师事务所律师。
委托代理人：吴少彬，清远市清城区上廓法律服务法律工作者。
原告中国农业银行股份有限公司清远分行诉被告明海锋、清远市金沙房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司清远分行的委托代理人梁乃权，被告清远市金沙房地产开发有限公司的委托代理人陈桂才到庭参加诉讼。被告明海锋经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司清远分行诉称：被告明海锋因购房的需要，于2003年1月9日向中国农业银行股份有限公司清远第二支行借款人民币105000元，约定期限（借据）自2003年1月9日起至2023年1月9日。采用等额本息还款法，分240期按每个月的借款对应日为还款日（695.31元／期，随基准利率变化按年调整每期偿还金额）偿还本息，月利率为4.2‰，以所购的房屋（位于清远市××路××号）作抵押，同时办理抵押备案证明。并由清远市金沙房地产开发有限公司提供阶段性保证（回购）担保（办妥正式房地产权证和他项权利证并移交贷款人保管之日止）。根据合同约定，如被告明海锋连续3个月不偿还贷款本息和相关费用，或任何一期贷款本息和相关费用连续逾期超过3个月，或累计逾期还款超过6期的，贷款人有权依法处分抵押物，以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。贷款发放后，被告明海锋没有按合同约定还款，被告清远市金沙房地产开发有限公司也未按照合同约定履行保证（回购）担保责任。至2013年4月20日已累计逾期还款18期，欠原告贷款本息82823.82元。现原告向法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除原告辖下机构中国农业银行股份有限公司清远第二支行与被告明海锋之间的《个人购房担保借款合同》；2、被告明海锋偿还原告贷款本息人民币82823.82元（其中本金74224.68元，利息暂计至2013年4月20日止为8599.14元，此后利息按照原合同约定的贷款利率计算方式计付至贷款还清之日止），并承担本案诉讼费用；3、被告清远市金沙房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任；4、原告对抵押的房屋享有优先受偿权。
原告中国农业银行股份有限公司清远分行举证如下：1、营业执照、组织机构代码证，拟证明原告主体适格；2、身份证、户口簿、营业执照、组织机构代码证，拟证明被告符合承担民事责任的有关法规；3、回购保证协议书、个人购房担保借款合同、房地产抵押清单，拟证明借贷关系，抵押关系成立合法；4、借款凭证，拟证明银行已按合同约定放款；5、本息清单，拟证明被告欠息、欠供期数的事实；6、抵押备案证明，拟证明抵押合法有效；7、担保人履行责任通知书、邮件签收单，拟证明我行已尽告知义务；8、法院拍卖通知，拟证明涉案房屋已经在另案中被法院拍卖了。
被告明海锋在答辩期限内没有向本院提交书面答辩，亦未提交证据。
被告清远市金沙房地产开发有限公司答辩称：对原告的起诉没有异议，但要求银行先处理抵押房屋之后不足部分我方再承担连带还款义务。
被告清远市金沙房地产开发有限公司没有向本院提供证据。
本院经审理查明，被告明海锋因购房需要向中国农业银行清远分行第二支行（现更名为中国农业银行股份有限公司清远第二支行）申请贷款。2003年1月9日，中国农业银行清远分行第二支行（贷款人、抵押权人）与被告明海锋（借款人、抵押人）、被告清远市金沙房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告明海锋向中国农业银行清远分行第二支行借款105000元，借款利率为月利率4.2‰，随国家规定调整，逾期归还本息则计算逾期利息。借款期限自2003年1月起至2023年1月止，按等额本息还款法归还，每期归还本息金额695.31元，还款日为每月的20日。被告明海锋以位于清远市××路××号房屋作抵押，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括诉讼费、律师费、拍卖费、管理费、过户费及其他各项有关费用）。双方于2003年1月20日办理了抵押备案证明。合同第六条约定，如被告明海锋连续3个月不偿还贷款本息和相关费用，或任何一期贷款本息和相关费用连续逾期超过3个月，或累计逾期还款超过6期的，贷款人有权依法处分抵押物，以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。合同第九条约定，回购保证范围为本合同项下贷款本金和利息（包括逾期利息、复利、罚息）以及合同规定由借款人缴付的一切有关费用和因本合同引起的有关法律费用；如借款人未能按本合同的规定或贷款人的通知履行还款义务，或借款人发生其他违约事项，贷款人有权向保证人发出《逾期回购保证责任通知书》，保证人收到该通知后，须按通知代借款人清还所欠款项，贷款人有权在保证人名下的账户内自动扣收。另外，2002年11月28日，中国农业银行清远分行第二支行与被告清远市金沙房地产开发有限公司签订《回购保证协议书》，对回购保证的事项作了详细的约定。
合同签订后，中国农业银行清远分行第二支行依约于2003年1月9日向被告划付了借款105000元，有中国农业银行个人借款凭证为据，该借款凭证注明借款日期为2003年1月9日至2023年1月9日，被告明海锋在该借款凭证上签字。借款后，被告明海锋未能依约按时还款，至2013年11月20日止，被告已逾期还款26期，尚欠借款本金74224.68元、利息11806.47元。此外，因黄家雄申请执行明海锋民间借贷纠纷一案，本院于2011年1月28日已发查封了被告明海锋位于清远市××路××号房屋，经本院依法进行公开拍卖，该房屋已由他人以240492元购得。
本案在审理过程中，原告变更第三项诉讼请求，同意在处置被告明海锋抵押物不足以清偿欠款本息时，由被告清远市金沙房地产开发有限公司对不能清偿的债务部分承担连带责任。
本院认为，本案中《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，因此该合同依法成立并生效，双方已依法办理了抵押登记，故贷款人对抵押房屋享有抵押权。贷款人已依约履行了给付贷款的义务，但被告未能依合同约定按时清还每月所应支付的借款本息，至2013年11月20日止已逾期还款26期，且由于被告的原因致使抵押的房屋被本院查封并已拍卖，被告明海锋的上述违约行为已构成解除合同的条件，因此原告要求解除《个人购房担保借款合同》，并要求被告提前归还所欠借款本金及利息的请求，理由充分，本院予以支持，至2013年11月20日，被告明海锋欠贷款本金余额74224.68元、利息11806.47元，此后的利息按合同约定计付至还清之日止。因抵押权已依法设立，原告在上述借款本息范围内，对被告明海锋提供抵押的房屋享有优先受偿权。被告清远市金沙房地产开发有限公司为借款提供连带保证担保，担保范围包括借款本金、利息等，故原告主张被告清远市金沙房地产开发有限公司对抵押房屋不足以清偿上述欠款本息的债务部分承担连带责任，理由充分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原中国农业银行清远分行第二支行与被告明海锋、清远市金沙房地产开发有限公司于2003年1月9日签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告明海锋于本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司清远分行清偿借款本金74224.68元及利息（截至2013年11月20日的利息为11806.47元，从2013年11月21日起的利息按合同约定的利率计付至付清之日止）；
三、原告中国农业银行股份有限公司清远分行对被告明海锋提供抵押的位于清远市新城通源南路15号金沙园E701号房屋在上述第二项判决确定的借款本息范围内享有优先受偿权；
四、被告明海锋用于抵押的房屋折价或者拍卖、变卖的价款不足以清偿上述第二项判决确定的债务时，被告清远市金沙房地产开发有限公司对不能清偿的债务部分承担连带责任。
案件受理费2171元，由被告明海锋、清远市金沙房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 刘 德
审 判 员 周文俊
人民陪审员 朱嘉敏
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 谢艳芬
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（1）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（1）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（1）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（1）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证合同另有约定的，按照约定。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。