山东省潍坊市潍城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍城民重字第23号
原告王福香。
委托代理人郝洪军、孙庆功，山东泛海律师事务所律师。
被告潍坊市金昌房地产开发有限公司潍城开发中心。
负责人郭朋，经理。
被告潍坊市金昌房地产开发有限公司。
法定代表人庄清海，总经理。
二被告共同委托代理人王玉芬，山东万信律师事务所律师。
第三人赵建伟。
委托代理人左爱民，山东万信律师事务所律师。
原告王福香诉被告潍坊市金昌房地产开发有限公司潍城开发中心（下简称开发中心）、潍坊市金昌房地产开发有限公司（下简称金昌公司）、第三人赵建伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月22日作出（2012）潍城于民初字第254号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求，解除原告与被告签订的购房协议。原告不服、提起上诉。2014年3月18日，山东省潍坊市中级人民法院以（2014）潍民一终字第213号民事裁定书裁定：撤销本院（2012）潍城于民初字第254号民事判决；发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王福香的委托代理人郝洪军、孙庆功，被告开发中心、金昌公司的共同委托代理人王玉芬，第三人赵建伟的委托代理人左爱民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年5月6日，因被告开发中心欠第三人工程款，第三人欠原告的租赁费，经协商一致，原告（乙方）与被告开发中心（甲方）签订《金昌商城商铺购房协议》一份，约定：原告购买被告位于潍坊市潍城区彩虹路以东、创业路以西、东风西街以南金昌商场的三号（Ⅱ）楼36号商铺一处，建筑面积96.93平方米，单价2500元／平方米，总房款242325元，配套费3900元，契税7269.75元，公共维修基金7269.75元。此房款抵工程款，配套费契税维修基金交房时一次付清。甲方为乙方办理房屋确权手续。同日，原告与第三人赵建伟签订《合同书》，约定：第三人将金昌商场的三号（Ⅱ）楼36号商铺一处以240000元的价格转让给原告，以抵顶第三人所欠原告的租赁费。合同签订后，原告分五次将135000元的购房款交付给第三人。原告持第三人收到房款的收据到被告处换单据和缴纳其余房款时，被拒绝。现起诉，请求继续履行合同，判决确认位于潍坊市潍城区彩虹路以东、创业路以西、东风西街以南金昌商场的三号（Ⅱ）楼商铺36号商铺归原告所有并向原告交付商铺；判令被告为原告办理该商铺的产权登记手续；原告按照约定向第三人支付剩余的房屋差价款71670.60元。
被告开发中心辩称并反诉，原告未按协议向被告交付购房款，商铺没登记在原告名下，所有权没有发生转移。协议约定一次性交付购房款，逾期60天被告有权解除协议。原告没有向被告交付购房款，现已逾五年多，被告没有义务将商铺交付给原告，要求驳回原告的诉讼请求；同时，因原告没有按照购房协议的约定将房款交付给被告，根据合同约定和法律规定，我中心提出反诉，要求解除双方的购房协议。
被告金昌公司的答辩意见同被告开发中心的答辩意见。
第三人述称，开发中心欠我工程款，第三人欠原告部分租赁费，三方形成了购房协议，约定原告购买开发中心的商铺，一次性付款，因原告未按约定交付购房款，原告违约。应驳回其诉讼请求。
原告对被告开发中心的反诉辩称，被告的反诉请求没有事实依据，不符合合同约定，原告没有违约。被告开发中心不享有合同解除权。根据原、被告及第三人等三方签订的购房协议，结合当日原告与第三人签订的合同书，涉案房屋结算支付方式是：第三人享有的工程款抵顶房款，结算的主体是第三人与被告结算，而非原告向被告支付房款，款项抵顶是各方当事人的真实意思表示，对于各方都有约束力。因此被告开发中心反诉要求原告向被告开发中心支付房款违背协议的约定，所以被告无权以未及时向被告支付房款为由要求解除合同。被告主张解除合同，已过一年的除斥期间，根据法律规定，被告所谓的解除权未在一年内行使，解除权消灭。综上，被告提出的反诉请求无事实和法律依据，依法应驳回其反诉请求。
经审理查明，开发中心是金昌公司下属的不具有法人资格的分支机构，经金昌公司授权从事房地产开发业务。
2007年5月6日，原告与被告开发中心签订《金昌商城商铺购房协议》一份，约定：原告购买被告位于潍坊市潍城区彩虹路以东、创业路以西、东风西街以南金昌商场的三号（Ⅱ）楼商铺36号商铺，建筑面积96.93平方米，单价2500元／平方米，总房款242325元，配套费3900元，契税7269.75元，公共维修基金7269.75元；此房款抵工程款，契税、维修基金、配套费交房时一次付清；原告购房后开展经营，被告向原告返还12000元的租金，作为一项优惠措施；交房时间为2007年12月31日，逾期超过60日被告有权解除购房协议。第三人赵建伟也在该合同中签名。
同日，原告与第三人赵建伟双方签订《合同书》，约定：因赵建伟欠原告的租赁费，原告自愿购买金昌商场的三号（Ⅱ）楼商铺36号商铺，商铺价格以《金昌商城商铺购房协议》为准，赵建伟以实际发生的租赁费与原告的房款抵顶，抵顶的差额双方在商品房交付使用以前以现金相互找平，赵建伟将商铺以240000元（房屋价款，韩配套费、契税、维修基金）＋12000元（享受返还一年租金款）转让给原告，以抵顶第三人所欠原告的租赁费。合同签订后，2007年5月7日，原告支付赵建伟45000元；2007年5月12日，原告支付赵建伟20000元；2007年6月7日，原告支付赵建伟15000元；2007年5月16日，原告支付赵建伟40000元；2009年1月24日，原告支付赵建伟15000元，以上共计135000元。第三人接收原告的购房款后没有告知被告，也没有据此向被告结算工程款。2008年10月31日，原告才与第三人结算租赁费，经结算，第三人欠原告租赁费共计33329.40元。原告应向第三人交纳的房款差价71670.60元尚未支付。
原告主张，因被告开发中心欠第三人工程款，第三人因租赁原告的脚手架及扣件等建筑设备，欠原告租赁费，三方间存在关联的债权、债务关系，所以经协商，签订协议，即在2007年5月6日，原告与被告开发中心、第三人签订《金昌商城商铺购房协议》及原告与第三人赵建伟双方签订《合同书》，房款是抵顶工程款，三方就结算方式达成一致意见；但被告欠第三人工程款因双方未结算，欠款数额不明确。
对原告的主张，被告予以否认，认为：原告与被告签订的是《购房协议》，第三人赵建伟在购房协议上签字是因被告尚欠其工程款，该购房款是用于支付其工程款，并不是第三人作为该合同的一方当事人；原告与第三人签订的《合同书》与被告无关，被告对此不知情，原告与第三人如何结算也与被告无关，被告不认可该《合同书》；原告与第三人签订的“合同书”中的价格与被告签订的《购房协议》中的价格不符，对该价格被告也不予认可；该房产在没有办理过户登记之前属于被告所有，第三人无权对被告的房产进行处分转让，原告与第三人间的约定无效；原告可以直接向被告交纳房款，被告收到后将付给第三人；也可以直接付给第三人，但需持第三人的相关收据与第三人一起到被告处办理相关的工程款核算和房产购买发票的转换手续。原告既没有按照合同约定支付给被告，也没有支付给第三人，原告存在违约，根据协议约定原告选择的是一次性付清房款，合同约定的交房时间为2007年12月31日，但是直到现在原告也没有交付全部房款，已经构成违约。
第三人认为：与原告的租赁费及被告的工程款均未进行结算，所欠租赁费的数额及工程款的数额均不明确，债权转让三方未达成明确协议，赵建伟在购房协议上签字，目的是为了向被告索要工程款，被告也答应将该款支付给赵建伟，赵建伟是为了监督被告才签名。
原告认为：其与第三人没有明确约定付款时间，已经向第三人支付现金135000元；原告多次向第三人要求支付剩余的房款差价71670.60元，而第三人要求涨价，并且要求再支付120000元，原告不同意，所以就没有支付，并且第三人和被告有将涉案商铺转移给他人的倾向，我方才起诉；对未支付款项，原告表示随时可交纳。被告不予认可，认为原告与第三人间的支付问题，被告均不知情，因为原告从未向被告支付过款项，也没有向被告陈述过上述事实。第三人认为：原告所说不实，原告已经向第三人支付现金135000元属实，但原告已经违约，没有按照合同约定支付房款，最后给的一笔钱是在2009年1月24日支付了15000元，第三人并没有向原告所说的涨价要120000元，涨不涨价第三人说的不算。原告没有按照约定一次性给付，原告严重违约。
本院认为，第三人赵建伟尚欠原告租赁费，双方订立协议以涉案房产抵顶；被告尚欠第三人的工程款，被告以工程款抵顶原告的购房款；原告与被告签订房屋买卖合同，第三人也在合同上签名，故原、被告间存在房屋买卖关系；第三人在合同中签名，均系当事人的真实意思表示，表明三方确认了上述合同关系，故应按约定履行，即被告向原告交付房产，原告通过第三人向被告交付购房款，购房款以三方间的债权抵顶，多退少补，被告及第三人对三方间存在的关系是明知的。现第三人未与被告结算，导致被告未向原告交付房产，原告对此并无过错；被告与第三人的结算问题应另行解决；原告尚未支付的房款差价，原告亦应支付。原告的请求，理由正当，应予支持。原告在合同履行中并无过错，被告开发中心要求解除房屋买卖合同的反诉请求，理由不当，不应支持。第三人的主张，理由不当，亦不应支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条，第一百零七条，第一百三十条，第一百五十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告潍坊市金昌房地产开发有限公司、潍坊市金昌房
地产开发有限公司潍城开发中心于本判决生效之日起三十日内向原告王福香交付金昌商场的三号（Ⅱ）楼商铺36号商铺（位于潍坊市潍城区彩虹路以东、创业路以西、东风西街以南），并办理产权登记手续；
二、原告王福香支付第三人赵建伟购房差价款71670.60元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回潍坊市金昌房地产开发有限公司潍城开发中心
的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4935元、财产保全费1731元及反诉案件受理费2470元，由被告及第三人负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 丛延松
审 判 员 李迎辉
审 判 员 路晓莉
二〇一五年十二月三日
代书记员 赵成友