大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初9771号
原告：刘慧。
委托诉讼代理人：王福纯，辽宁芳鑫律师事务所律师。
被告：大连安邦房地产开发有限公司。
委托诉讼代理人：雷某某。
委托诉讼代理人：于永亲，辽宁甘霖律师事务所律师。
原告刘慧与被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘慧的委托诉讼代理人王福纯、被告安邦公司的委托诉讼代理人雷某某、于永亲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘慧向本院提出诉讼请求：被告给付自2011年9月3日起至2016年10月9日的逾期办理房屋产权登记违约金102,360.49元。事实和理由：原被告于2009年5月11日签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的房屋，建筑面积100.08平方米，总金额549439元。被告于2010年9月2日交付了房屋。合同第15条第3款约定，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因被告未按合同约定办理房屋产权登记，侵害了原告的合法权益，故原告诉至人民法院，请求判如所请。
被告安邦公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：被告不应承担逾期办证违约金的责任。假使要承担需要对金额进行核实。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款第3项已明确约定，仅是因出卖人责任导致原告逾期一年取得房屋权属证书的，我公司才有义务向原告支付违约金。一、在被告安邦公司按照旧验收办法办理或申请新增验收材料过程中，大连市城乡建设系统信访办公室和大连市甘井子区人民政府办公室在2012年10月22日和2013年2月5日出具的书面文件中确认系因案涉房屋小区所在土地范围内有鞍钢集团大连石灰石矿的使用土地，该地块迟延搬迁，规划、城建、教育等部门不向被告安邦公司出具验收手续等，致使小区无法办理产权证。也就是说，至少在2013年2月5日前案涉房屋小区无法办理产权证非被告安邦公司造成的。二、涉案小区开发属于棚户区改造项目，由于其中部分建设用地被占用导致该项目规划所要求的幼儿园及其他部分配套设施无法开工，造成城建，教育部门及质检部门无法办理小区竣工验收手续。事实上涉案工程迟延开工所带来的是系列的连锁反应，不仅仅是给棚户区改造项目带来时间上的推迟，而是雪上加霜的毁灭性打击，导致原本就没有利润的棚户区改造项目的成本无形中加大，系列问题不断产生。包括涉案工程经历政策的变化，进一步加重被告企业负担，严重的是被告开发商资金链的断裂，以及原本属于维修范畴的所谓房屋质量问题也被列成为竣工验收的严格条件，成为竣工验收的障碍。本案中同样应当关注的问题是所谓房屋质量问题，尽管是因没有及时维修而持续存在，但是在不同的时间，应当适用当时的政策及法律来规范，而不能以质量问题发生的起始时间来推定事实，实际上有许多质量问题都是在竣工验收后发生的，而诸多通过竣工验收的建筑工程至今仍然存在着比涉案工程更为严重质量问题，这并不是竣工验收问题，而是质量问题显现时间滞后所产生的。同样涉案工程所谓质量问题更多的是隐性及材料性能及技术问题所产生的。因此，案涉质量问题并非竣工验收不能的原因，就是说，假使没有政府土地原因导致迟延开工，案涉工程就不会遇到验收新政，而被告当时已具备竣工验收条件根本不会产生迟延办证，如果没遇到新政，验收顺利通过，所谓质量问题也仅仅是维修范畴，如果没有迟延遇新政也不会在发现质量问题时正逢开发商资金链断裂，致使问题堆积，产生至今的不能办理房产证。最后需要说明的是，上述办理产权证的客观原因部分已排除，但至今仍旧无法办理房屋产权证书，可以说明是新问题的出现所致，理应在排除客观原因时分界线来界定新问题的责任承担。同时应当严格判定所谓质量问题是否属于新验收办法范畴，且应当综合涉案的多种因素来界定责任的多少。就是说，如果被告安邦公司应当承担相应责任的话，也只是一小部分，至多10%。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告（买受人）刘慧与被告（出卖人）大连安邦房地产开发有限公司于2009年5月11日签订《商品房买卖合同》约定，买受人购买被告开发的房屋，建筑面积100.08平方米，单价5,490.00元，总金额549,439元。合同第八条约定，出卖人应当在2010年5月31日前将经建设单位组织建筑工程验收合同并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人仍无法取得房屋权属证书的，出卖人应该自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之壹的违约金。合同第十九条约定，本合同在履行过程中发生的争议由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。
大连安邦房地产开发有限公司于2009年5月4日开具辽宁省大连市商品房预收款专用发票记载，购房单位名称刘慧，预交金额20,000元。
大连安邦房地产开发有限公司于2009年5月11日开具辽宁省大连市商品房预收款专用发票记载，购房单位名称刘慧，预交金额99,439元。
大连安邦房地产开发有限公司于2009年7月24日开具辽宁省大连市商品房预收款专用发票记载，购房单位名称刘慧，预交金额430,000元。
原告称被告于2010年9月2日将案涉房屋交付给原告使用，被告对此无异议。
大连市城乡建设系统信访办公室于2012年10月22日向甘井子区证据出具关于安邦北湾樱花北园小区业主无法办理产权证问题的调查处理意见的函记载，1、基本情况，安邦北湾樱花北园小牧规划中有一所幼儿园，地处鞍钢大连石灰石矿地块（该地块在规划红线内），因鞍钢大连石灰石矿至今未搬离使幼儿园无法开工建设。经调查，鞍钢大连石灰石矿搬迁问题是历史遗留问题。2、存在问题，因鞍钢大连石灰石矿搬迁问题一直未处理妥当，开发单位大连安邦房地产公司到甘井子规划、城建、教育等部门办理该小区竣工验收手续时，甘井子区教育局因未建幼儿园问题不予出具竣工验收手续，导致目前小区业主无法办理产权证。3、处理意见，安邦北湾樱花北园小区（住宅区）与鞍钢大连石灰石矿搬迁两个问题分开处理。安邦北湾樱花北园小区竣工验收问题。建议由甘井子区政府负责协调区教育局、规划、城建等部门，从稳定大局出发，针对小区居民已经入住的实际情况，先行给予办理竣工验收，使入住业户能够尽早办理房屋产权，以解决群众上访问题。
大连市甘井子区人民政府办公室于2013年2月5日出具大连市甘井子区人民政府关于安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜的办公会议纪要记载，2013年2月5日区政府召开办公会议，专题研究安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜。会议听取了区开发建设中心关于该小区产权证无法办理调查情况的汇报。经调查，安邦北湾樱花园小区属于棚户区改造项目，2007年由安邦公司摘牌并开工建设，2010年5月陆续交付使用，现入住率达95%以上。该项目规划建设一所幼儿园，地处鞍钢大连石灰石矿地块，因鞍钢石灰石矿尚未搬迁，幼儿园无法开工建设，区城建局、教育部门按程序不予出具竣工验收手续，导致该小区业主至今未办理产权证。会议指出，依据大连市城乡建设系统信访办公室《关于安邦北湾樱花北园小区业主无法办理产权证问题的调查处理意见的函》的要求，结合鞍钢石灰石矿搬迁问题属于历史遗留问题的实际情况，区政府相关部门要从维护稳定大局和群众切身利益的高度妥善处理好此事。会议议定，1、针对该小区居民入住实际情况，区城建局、教育局先行办理竣工验收手续，解决该小区居民合理诉求。2、红旗街道作为矿北棚户区动迁改造工作的主体，负责幼儿园地块的搬迁跟踪工作，区教育局负责该小区配套幼儿园的建设的监督工作。3、大连安邦房地产公司要按照本次会议精神，全力做好该小区居民的安抚工作，相关手续齐全后，立即为居民办理房屋产权证。另外，待幼儿园地块搬迁后，尽快建设配套幼儿园。
大连市房地产开发协会于2012年10月31日出具关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明记载，根据国务院《建设工程质量条例》及住建部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，我市于2010年11月23日出台了《大连市建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，并于2011年1月1日起执行。该办法较以前的程序增加了十余项验收环节。新增的十余项验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制订其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大的延长了开发企业办理竣工备案手续的时间。同时，由于执行新政之前，不少开发企业已与客户签订了商品房买卖合同，并在交易所备了案，也使得开发企业与客户约定的交房时间与办理产权证的时间无法更改。没有竣工验收备案手续，业主无法办理产权。新政执行的时间并没有给已销售楼盘尤其是即将办理竣工备案手续的开发企业合理准备的时间。这些诸多因素导致了受新政影响的开发企业构成了对众多已将商品房买卖合同备案的客户违约的事实。应该说各级政府规范工程竣工验收备案程序的出发点是正确的，但新政引发的各种问题又确实存在，为此市房地产开发协会呼吁有关各方在处理开发企业与客户之间的合同纠纷时，应充分考虑到开发企业执行新政时所面临的实际困难，妥善解决新政在办理竣工备案手续的时间上给开发企业造成的不利影响。
大连市甘井子区建筑工程质量监督站于2016年8月22日出具《关于安邦北湾小区房屋质量问题的情况说明》记载，自2012年以来，甘区质监站陆续接到安邦北湾小区住户关于漏雨、透寒等质量问题的投诉百余起。我站高度重视，多次发函督促尽快维修，甘井子街道等政府部门也积极协调，但至今仍有部分质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是，案涉小区房屋逾期未办理产权证是否系因被告的责任所致，被告是否应当承担逾期办证的违约责任。
依据原被告签订的合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人无法取得房屋权属证书的，出卖人应自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之一的违约金。依据大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具的情况说明，可以证明案涉小区无法办理产权证的原因在于部分房屋质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展，显属被告的责任所导致，被告应当按照合同约定承担相应的违约责任。关于被告辩称，无法办理产权证的原因非因被告而是在于，验收新政的实施以及相应配套设施无法开工建设进而无法完成竣工验收，使被告后期又出现资金链断裂产生房屋维修问题堆积，此系列的原因应考虑被告承担10%违约赔偿责任。对此本院认为，虽被告所称之情况可能在一定时期内阻碍了案涉小区办理房屋产权证书，但上述原因在部分现已消除、政府已有明确解决意见的情况下，被告仍旧无法提供办理房屋产权证书条件，可以说明影响该小区办理产权证书的主要原因并非被告之所述，其在逾期办理房屋产权证书上存在违约行为，应承担相应的违约赔偿责任。
关于逾期办证违约金的计算方式，本院认为，原被告签订合同第15条约定，出卖人应自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之一的违约金，即为双方关于该违约金计算方式的约定，现双方对于该约定在理解上存在分歧，原告认为应当按照已付房款的日万分之一的标准计算违约金，被告认为违约金的数额仅为房款的万分之一。对此本院认为应当采纳原告的观点，具体原因如下：第一，上述表述中包含了违约金计算的两个标准，一是按照已付房款万分之一计算，二是自1年届满之次日起计算，本院认为结合本案实际情况，本院认为本条约定理解为按日计算逾期办证违约金为宜。综上，本院认为，逾期办证违约金的计算方式应为以已付房款为本金，按日万分之一的标准自交付房屋届满一年的次日起计算至被告将办理权属登记需提供资料报产权登记机关备案之日止。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
被告大连安邦房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告刘慧逾期办证违约金（以549,439元为基数，按照日万分之一的标准自2011年9月3日起计算至被告大连安邦房地产开发有限公司将办理权属登记需提供资料报产权登记机关备案之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2350元（原告刘慧已预付）,由被告大连安邦房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 王晓晨
人民陪审员 方 靖
人民陪审员 由舒莹
二〇一七年一月二十日
书 记 员 王 健