福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初8888号
原告：姜盈谦，男，1969年5月29日出生，香港居民，住香港，现住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：张毅斌，福建世礼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林蕾，福建世礼律师事务所实习律师。
被告：天耀（厦门）置业发展有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路59号中信惠扬大厦21楼D单元，组织机构代码61203758-4。
法定代表人：李永隆，董事长。
委托诉讼代理人：赖洪德，福建天翼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卓亮超，福建天翼律师事务所律师。
原告姜盈谦与被告天耀（厦门）置业发展有限公司（以下简称天耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原姜盈谦的委托诉讼代理人张毅斌、林蕾，天耀公司的委托诉讼代理人卓亮超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜盈谦向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的编号为01451641的《商品房买卖合同》有效；2.天耀公司协助姜盈谦办理编号为01451641的《商品房买卖合同》下买卖标的物权属登记手续；3.天耀公司向姜盈谦支付逾期交房违约金477058元；4.天耀公司向姜盈谦支付逾期办证违约金（违约金以2328250元为基数，自2015年1月16日起至2015年10月16日，按每日万分之一计算，自2015年10月17日起至姜盈谦不动产权证书之日，按每月千分之一计算）。事实和理由：原、被告于2009年1月3日签订一份编号为01451641的《商品房买卖合同》及补充协议，就姜盈谦以2328250元的价款向天耀公司购买本案讼争的厦门市思明区房屋事宜达成合意。合同第八条、第十四条就逾期交房、逾期办证的违约责任进行了明确约定。合同签订后，姜盈谦依约支付了合同约定的价款。姜盈谦直到2014年10月16日才接收了天耀公司提供的房屋使用说明书、房屋质量保证书等文件资料并向天耀公司出具了《国际广场收房确认书》。姜盈谦至今未能取得讼争房屋的不动产权证书。天耀公司未能在合同约定的期限内交付讼争房屋及将姜盈谦登记为讼争房屋权属人的不动产权证书，应当依约承担违约责任。
天耀公司辩称：1.姜盈谦关于违约金的请求已经超过诉讼时效，应予驳回。天耀公司应当在2010年12月31日前将讼争房屋交付姜盈谦使用，姜盈谦最晚应于2012年12月31日向天耀公司主张逾期交房的违约责任，但姜盈谦提起本案诉讼主张逾期交房违约金，已经超过诉讼时效。假设法院将天耀公司逾期交房的行为视为继续性债权，那么姜盈谦也仅能享有自起诉之日向前倒推两年期间内的违约金请求权。天耀公司于2014年2月15日通过《厦门日报》发布交房通知，通知包括姜盈谦在内的业主于2014年2月17日至2014年2月20日交房。天耀公司通知的交房期限届满之日2014年2月20日即为房屋交付日，姜盈谦主张的逾期交房违约金仅能计算至2014年2月20日。2.即便法院认定天耀公司应当承担逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》中已明确约定了可据实延期交房的情形，天耀公司对该部分延期无须承担违约责任。即便按照2011年1月1日至2014年2月20日（共1146天）计算逾期违约金天数，天耀公司可据实合理延期共计359天（已扣除相互重合的情形），具体为：由于天气原因[中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）及高温]导致延误220天（已扣除相互重合的情形），因九八交通管制造成延误22天，因马拉松交通管制造成延误5天，因高考、中考噪声污染控制造成延误111天，因停水造成延误1天，即可以计算逾期交房违约金的天数仅为1146－359=787天。3.天耀公司无需承担逾期办理产权登记的违约责任，即便认定天耀公司应承担逾期办理产权登记的违约责任，天耀公司也是协助办理。现因姜盈谦尚未向天耀公司发出协助办理产权证书的通知，姜盈谦的诉求缺乏事实和法律依据。
本院经审理认定事实如下：2009年1月3日，姜盈谦与天耀公司签订一份《商品房买卖合同》，姜盈谦向天耀公司购买本案讼争的厦门市思明区湖滨北路国际广场18层B单元房屋，购房总金额为2328250元。该合同依法办理备案登记。
合同第八条约定：天耀公司应于2010年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施等。如果在规定日期内未达到上述条件，原告有权拒绝交接，按逾期交房由被告承担违约责任。如遇特殊原因，被告可据实予以延期。合同附件六（合同补充协议）第三条第6款约定：在商品房交付原告以前，如因发生不可抗力事件、为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致工程延误（包括停电、停水、交通管制、高考、九八、创卫等），及中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）、地震、政府规划调整、市政设施及相应配套建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或被告履行合同规定的义务被延误，则被告有权将该商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对原告补偿任何费用和损失。
合同第九条约定：天耀公司如未按合同规定的期限将商品房交付姜盈谦使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款0.01%的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天耀公司按日向姜盈谦支付已付款0.015%的违约金。
合同第十四条约定：天耀公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由天耀公司提供的资料交付姜盈谦。如因天耀公司原因，姜盈谦不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，姜盈谦不退房，天耀公司自逾期之日起每日按姜盈谦已付款的0.0001%向姜盈谦支付违约金。合同附件六（合同补充协议）第五条第6款约定，如因天耀公司原因，姜盈谦从商品房交付使用之日起365日后仍不能取得房屋权属证书的，姜盈谦不得退房，天耀公司应自逾期之日起每月按姜盈谦已付款的1‰向买受人支付违约金。因天耀公司原因导致姜盈谦从商品房交付使用之日起90日至365日期间未取得房屋权属证书的违约金计算方式以合同第十四条的约定为准。
合同补充协议第三条第2项约定：出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交通通知，刊登之日即视为买受人收到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往天耀公司办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。姜盈谦在合同约定的通知地址在厦门市辖区内。
合同签订后，姜盈谦依约向天耀公司支付了合同约定的购房款2328250元
讼争房屋所在的“国际广场”项目分别于2013年5月13日、2013年5月16日、2013年7月8日、2013年7月26日、2013年7月29日、2013年9月13日通过竣工验收、质量竣工验收监督、建设工程竣工规划验收、环境保护设施和措施验收、消防验收以及防空地下室竣工验收。
2014年2月15日，天耀公司在《厦门日报》刊登“交房通知”，内容为“国际广场”项目定于2014年2月17日至20日期间交房，请各位业主及时前来办理交房手续。
2014年6月26日，讼争房屋所在的“国际广场”项目通过厦门市建设工程竣工验收备案。
2014年7月9日，天耀公司在《厦门晚报》发布“交房通知”，内容为“国际广场”已通过竣工验收符合交房条件，请业主于2014年7月9日至7月13日持身份证、购房合同等资料到项目售楼处办理交房手续。
2014年10月16日，原、被告办理了讼争房屋的交接手续，天耀公司将讼争房屋交付给姜盈谦，姜盈谦至今未取得讼争房屋的权属证书。
审理中，天耀公司提交厦门市气象资料、中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告、厦门国际马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告、高考和中考期间严格控制环境噪声污染的通告、西堤别墅等计划停水通知、建设工程委托监理合同、监理中标通知书、国际广场工程延期统计表，证明国际广场项目施工进度因天气、政府等原因造成延误。姜盈谦质证如下：天耀公司的证据仅能证明在相应时间内存在特定的因素，天耀公司还应提供《建设工程施工合同》以及施工日志证明这些因素对天耀公司的施工产生实际影响。高温天气并不属于《商品房买卖合同》约定的可以据实延期的因素。
综上事实，本院认为，姜盈谦与天耀公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，原、被告双方均应严格依约履行。
关于逾期交房违约金问题。天耀公司未于合同约定的时间即2010年12月31日前将讼争房屋交付给姜盈谦，应承担逾期交房的违约责任，但天耀公司可依照合同约定据实予以延期。综合天耀公司举示的证据和姜盈谦的质证意见，本院认定天耀公司可据实延期的天数为269天，即天耀公司应于2011年9月27日前将讼争房屋交付给姜盈谦。讼争房屋所在“国际广场”项目于2014年6月26日方才通过厦门市建设工程竣工验收备案，天耀公司并未提供充分证据证明讼争房屋在2014年2月20日已经具备合同约定的交房条件，故天耀公司主张2014年2月20日即为房屋交付日，本院不予采纳。天耀公司于2014年7月9日在《厦门晚报》发布“交房通知”后，姜盈谦未于通知的2014年7月13日前接收讼争房屋，逾期交房违约金应自2011年9月28日起计算至2014年7月13日止。天耀公司的逾期交房违约行为虽是持续性行为，但姜盈谦也应及时主张权利。姜盈谦于2016年6月3日提起诉讼，2011年9月28日至2014年6月2日之前的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，本院不予支持。天耀公司仍应支付2014年6月3日至2014年7月13日期间的逾期交房违约金，逾期交房违约金标准应按双方约定的姜盈谦已付购房款的每日0.015%的标准履行。即天耀公司应向姜盈谦支付的逾期交房违约金共计13969.5元（2328250元×0.00015×40天）。
关于房屋权属证书的办理及逾期办证违约金问题。天耀公司虽主张姜盈谦存在超面积购房款未补交，但未提供证据证明。姜盈谦已支付讼争房屋的全部购房款，天耀公司依约负有协助姜盈谦办理讼争房屋权属证书的义务，姜盈谦诉求天耀公司为其办理讼争房屋的权属证书，本院予以支持。2014年7月13日视为天耀公司已向姜盈谦交付讼争房屋，由于天耀公司的原因致使姜盈谦未在交房后90日内取得讼争房屋的权属证书，天耀公司应承担逾期办证的违约责任，违约金分段计算：自2014年10月12日起至2015年7月13日止，以2328250元为基数，每日按购房款2328250元的0.0001%计算；自2015年7月14日起至姜盈谦取得讼争房屋的权属证书之日止，以2328250元为基数，每月按1‰计算。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告姜盈谦与被告天耀（厦门）置业发展有限公司签订的编号为01451641的《商品房买卖合同》合法有效；
二、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜盈谦逾期交房违约金13969.5元；
三、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告姜盈谦办理厦门市思明区房屋的权属证书；
四、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜盈谦逾期办证违约金（违约金分段计算：自2014年10月12日起至2015年7月13日止，以2328250元为基数，每日按0.0001%计算；自2015年7月14日起至原告姜盈谦取得讼争房屋的权属证书之日止，以2328250元为基数，每月按1‰计算）；
五、驳回原告姜盈谦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8562元，由原告姜盈谦负担6732元，被告天耀（厦门）置业发展有限公司负担1830元，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告姜盈谦可在判决书送达之日起三十日内，被告天耀（厦门）置业发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 吕云平
审 判 员 蔡跃堂
人民陪审员 陈 睿
二〇一六年十二月五日
书 记 员 朱剑生
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：
……
（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或数据电文到达或者应当到达对方当事人的；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。