广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第513号
上诉人（一审被告）黄益章。
上诉人（一审被告）文亚萍。
被上诉人（一审原告）桂林中大物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市穿山东路11号。
法定代表人邬文康，该公司董事长。
委托代理人谢玲丽，该公司办公室主任。
委托代理人李莲花，该公司办公室主管。
上诉人黄益章、文亚萍因与被上诉人桂林中大物业服务有限责任公司（以下简称中大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2015）灵民初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月2日受理后，依法组成合议庭于2015年10月23日公开开庭审理了本案。上诉人黄益章、文亚萍，被上诉人中大物业公司的委托代理人谢玲丽、李莲花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年5月18日，水榭花都小区开发商桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司与原告签订了一份《水榭花都前期物业管理服务委托合同》，其将水榭花都小区委托原告实行统一的前期管理、综合服务，期限至该小区业主委员会成立并选聘物业公司之时。双方就物业服务内容和质量、收费办法、管理期限、违约责任及其他权利、义务等做出了明确约定。其中原告按被告房屋建筑面积每月每平方米0.4元收取物业服务费，被告应在接到开发商发出的交房通知最后一天按建筑面积一次性预交一年的物业服务费，否则按应缴纳金额的3‰计付违约金。原、被告于2008年3月3日签订了《业主临时公约房屋装饰装修管理服务协议》，被告在水榭花都有多层住宅面积为114.23㎡享受了服务，并缴纳物业费至2011年2月28日。2013年6月19日，原告与灵川县八里街水榭花都业主委员会签订《水榭花都小区物业服务委托合同》，期限两年，自2013年6月18日至2015年6月17日。合同约定了多层住宅物业费每月按0.4元∕㎡收取，被告应于每年第一季度的第一个月10日前到物业管理处交纳本季度的物业管理服务费，否则按应缴纳金额的3‰计付违约金。协议签订后，原告按合同约定对“水榭花都”小区实施专业化物业服务管理并收取有关费用。被告文亚萍、黄益章系“水榭花都”小区荷花苑2栋3单元503室房屋的业主，房屋建筑面积为114.23平方米。在原告提供物业服务期间，被告从2011年3月1日至2014年12月31日拖欠物业服务费，合计2101.74元。期间，原告经多次催收未果，为维护自己的合法权益，于2015年1月6日向该院提起诉讼，要求判决：1、被告支付2011年3月1日至2014年12月31日拖欠的物业服务费本金2101.74元，并支付违约金4445.18元，两项合计6546.92元；
另查明，原告桂林中大物业服务有限责任公司原名桂林中大物业管理有限责任公司。2007年11月26日第164号《中华人民共和国建设部令》发布实行后，原告根据《物业管理企业资质管理办法》的决定变更为桂林中大物业服务有限责任公司。该公司系具有物业服务企业资质证书的企业，资质等级为贰级。
一审法院认为：水榭花都小区开发商桂林灵川县昌浩房地产开发有限公司与原告签订的《水榭花都前期物业管理服务委托合同》、水榭花都业主委员会与原告签订的《水榭花都小区物业服务委托合同》都系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律的强制性规定，都是合法有效的，对合同双方及水榭花都全体业主均具有约束力。原、被告之间签订的《业主临时公约房屋装饰装修管理服务协议》系双方真实的意思表示，亦是合法有效的。被告提出前期物业合同是无效的，也不认可业委会签订的合同。建设单位与物业服务机构签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力，且原、被告间签订的合同中被告也认可了此服务合同。业委会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织，其依法履行职责作出与物业管理有关的决定，代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。被告作为水榭花都小区业主，这两份合同对其具有约束力。原告按照合同约定对“水榭花都”小区实行统一专业的物业管理及综合服务后，被告应按约交纳物业费。被告以小区存在卫生脏乱差，消防设施差、消防水没有，公共设施差，破坏严重，墙上电线存在安全隐患的问题为由拒交物业费之抗辩意见，该院认为，如果原告存在服务瑕疵，业主可通过业委会与原告沟通解决；原告没有按合同履行义务，存在违约行为的，被告有充分证据证明损害业主利益的可以通过诉讼途经要求原告履行合同义务，赔偿损失和解除合同。因此，被告的抗辩意见，不予采信。关于时效问题，该院认为，在被告欠物业费后，原告已先后通过电话通知、张贴书面催款通知书以及上门催收的方式通知被告缴费，故原告的诉请未过诉讼时效，对于被告该项辩解，该院不予支持。故对于原告要求被告给付所欠物业费的请求有事实及法律依据，该院予以支持。对于违约金，《水榭花都前期物业管理服务委托合同》中约定被告应在接到开发商发出的交房通知最后一天按建筑面积一次性预交一年物业服务费，否则按应缴纳金额的3‰计付违约金，而被告已缴纳了三年多的物业服务费，对于一年后的缴费时间及违约责任约定不明，故对原告诉请的2011年3月1日至2013年6月18日的违约金不予支持；《水榭花都小区物业服务委托合同》中约定被告如有逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起按每天3‰的标准收取违约金，故原告诉请的2013年6月19日至2014年12月31日的违约金予以支持；但该违约金的约定大大超过了原告的实际损失，该院予以酌情适当降低，违约金的收取标准应以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告文亚萍、黄益章应支付原告桂林中大物业服务有限责任公司自2011年3月1日至2014年12月31日物业服务费2101.74元，并支付逾期付款的违约金（违约金以840.66元为基数按中国人民银行同期流动资金贷款利率从2013年6月19日起计算至该院生效法律文书确定的履行期限最后之日止）；二、驳回原告桂林中大物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
上诉人黄益章、文亚萍不服一审判决，上诉称：一、涉讼《前期物业管理服务协议》第四条约定了上诉人每次缴纳费用时间为“每月五日前缴纳物业费”，而被上诉人于2015年1月起诉上诉人要求缴纳2011年3月1日至2014年12月31日的物业费，时达三年，故本案所涉拖欠的物业费中的三年费用超过了诉讼时效，被上诉人实际已失去了胜诉权；二、上诉人签署《前期物业管理服务委托合同》时与桂林市中大物业公司未经平等协商，因上诉人急于购房，开发商强迫业主在其单方制定的格式合同上签字，否则不予办理房屋交付手续，业主无权对合同提修改意见，只能接受对方的合同中设定的全部条件。该协议存在限制业主合法权利，并规避物业公司自身应当承担的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，如果物业合同中存在物业服务公司免除物业服务企业责任，加重业主责任，排除业主主要权利的条款，该条款无效，因此本案所涉的《前期物业管理服务委托合同》及《水榭花都物业服务委托合同》应当无效；三、被上诉人物业公司存在管理混乱，小区脏乱差，且收取物业费从不公示，也不能证明其收取的物业费用于小区的日常管理支出。综上，一审判决事实认定及实体处理有误，请求二审法院依法改判或者发回一审法院重新审理。
被上诉人中大物业公司答辩称：上诉人拖欠物业费后，被上诉人既通过电话催缴，也上门贴了催款通知单，晚上也曾上门收取过物业费，上述催告行为发生诉讼时效中断，故本案不存在超过诉讼时效的问题。其次，上诉人与被诉人签订物业服务合同是双方真实意思表示，且上诉人具有完全民事行为能力，故涉讼的几份物业服务合同都是有效的，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人对一审查明的事实无异议，但提供以下新证据：证据一、停车费单一份，证明被上诉人乱收费，且其用途不公示；证据二、照片一组及小区里其他业主未交费的名单，证明被上诉人未尽到职责，小区脏乱差，其他业主也没有交费；证据三、房地产公司移交物品清单，证明小区房产开发公司已移交相关公共设施和物品，不是物业所说的没有移交相关公共设施。
经质证，被上诉人认为证据一是真实的，但收取费用的标准已在临时公约里说明了，都用在小区维护、修缮了；证据二中的照片有些是涉讼小区水谢花都，一部分不是该小区，有时候比如树木落叶难免有不干净的时候；证据三盖章的认可，但不能证明上诉人的主张内容。本院认为，上述新证据与本案有一定关联，可以作为本案的参考依据。
被上诉人对一审判决查明事实无异议，亦未提供新证据。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、涉讼物业服务合同是否合法有效以及上诉人应否按约定给付物业服务费；二、本案被诉人的诉请是否超过了诉讼时效；
一、关于涉讼物业服务合同是否合法有效及上诉人应否按约定给付物业服务费的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案所涉《水榭花都前期物业管理服务委托合同》是涉讼小区建设单位与物业服务公司签订的物业服务协议，根据上述司法解释第一条规定，业主不是合同当事人并不影响该物业服务合同的效力，故上诉人以涉讼《水榭花都前期物业管理服务委托合同》系小区建设单位与被上诉人签订，未与上诉人平等协商并据此认为《水榭花都前期物业管理服务委托合同》系无效合同的主张，于法无据，本院不予采纳；其次，本案上诉人与被上诉人于2008年3月3日签订的《业主临时公约房屋装饰装修管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律及行政法规强制性规定，亦是合法有效合同；再次，根据上述司法解释第一条的规定，涉讼小区业主委员会有权代表小区所有业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，该服务合同对全体业主都有约束力，因此在上诉人未举证证明被上诉人系非法选聘的情况下，涉讼小区业主委员会于2013年6月19日与被上诉人签订的《水榭花都小区物业服务委托合同》亦是合法有效合同，综上，上述三份物业服务合同均合法有效，对涉讼小区水榭花都所有业主均有约束力，合同当事人双方应严格按照合同约定行使权利，履行义务。被上诉人按照合同约定向上诉人提供了物业服务，上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，其应按照合同约定给付物业服务费用，至于上诉人以被上诉人提供的物业服务存在管理混乱、服务不到位等瑕疵并拒付服务费的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，根据上述规定，如果业主认为物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵的情形，其可以通过提起诉讼的方式要求服务企业承担违约责任，但上诉人在本案中既未提供充足证据证明被上诉人存在服务质量瑕疵，其亦未在本案诉讼中提起反诉表达诉请，因此，对于上诉人仅以被上诉人存在服务质量瑕疵作为拒绝给付物业服务费用的抗辩理由，本院不予采纳。上诉人认为涉讼三份物业服务合同系无效合同且被上诉人存在服务质量瑕疵，其不应给付物业服务费用，并据此请求本院依法改判的上诉理由，本院不予支持。
二、关于本案是否超过诉讼时效的问题。我国法律设置诉讼时效的初衷及目的是防止权利人怠于行使权利，促使权利人及时进行司法救济，但法律也规定如果权利人主张了权利，则使诉讼时效发生中断之效力。根据本案当事人提供的证据，并依据上诉人的自认，可以认定被上诉人在上诉人发生拖欠物业服务费用后持续通过张贴催款通知、电话告知、上门催收等多种方式向上诉人主张了权利，本案诉讼时效随即发生了中断，因此被上诉人2015年1月6日提起诉讼要求给付上诉人2011年3月起所欠物业服务费用并不存在超过诉讼时效的问题，上诉人以被上诉人起诉要求给付2011年3月1日至2014年12月31日期间的物业服务费用超过了两年诉讼时效的上诉理由，与事实不符，亦于法无据，本院亦不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理及适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人黄益章、文亚萍共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 王裕松
审判员 卢卫民
审判员 容 艳
二〇一五年十一月六日
书记员 黄 璐