成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)青羊民初字第650号
原告（反诉被告）武汉我佳汽车租赁有限公司。住所地：武汉市东湖开发区东信路光谷创业街**号楼（原*期*号楼）*单元。
法定代表人王爱萍，董事。
委托代理人李品怀，四川恒和信律师事务所律师。特别授权。
委托代理人赵军，四川恒和信律师事务所律师。一般授权。
被告（反诉原告）成都六星集足体养生馆有限公司。住所地：四川省成都市青羊区清江中路**号。
法定代表人魏振富，总经理。
委托代理人马瑞同，四川川达律师事务所律师。特别授权。
原告武汉我佳汽车租赁有限公司（以下简称我佳公司）与被告成都六星集足体养生馆有限公司（以下简称六星集公司）及六星集公司反诉我佳公司房屋租赁合同纠纷两案，本院受理后，决定合并审理，由本院审判员杨进独任审判，公开开庭进行了审理。我佳公司的委托代理人李品怀、赵军，六星集公司的委托代理人马瑞同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）我佳公司诉称，我佳公司与六星集公司于2012年3月5日签订《房屋租赁合同》，六星集公司将坐落于成都市清江中路65号1楼部份商业用房（清江中路65号附3号），建筑面积686租赁给我佳公司经营汽车租赁业务，月租金为100000元。合同签订后，我佳公司向六星集公司支付了130000元保证金，并支付了租金（租金一直支付到2012年1月31日），并进场装修了租赁房屋，开始汽车租赁业务。我佳公司进场后，成都市人民政府有关部门开始对清江路施工，并进行交通管制，特别是从2012年9月开始，对包括我佳公司租赁门面在内的路段进行全封闭施工，禁止社会车辆通行，这一情势变更导致我佳公司无法经营业务，我佳公司签订《房屋租赁合同》的目的无法实现，遂向六星集公司要求解除租赁合同，并与六星集公司进行了多次协商。2012年12月15日，我佳公司收到六星集公司《解除房屋租赁合同通知书》，六星集公司同意解除《房屋租赁合同》，双方所签订的《房屋租赁合同》实际被解除。根据法律规定，六星集公司应向我佳公司退还保证金130000元，并按我佳公司实际使用租赁房屋时间退还两个月租金共计200000元。但经我佳公司催促无果，请求1.判令六星集公司向我佳公司返还保证金130000元、租金（2012年12月份、2013年1月）200000元；2.本案诉讼费由六星集公司承担。
被告（反诉原告）六星集公司辩称，保证金和租金不应退还，我佳公司是擅自撤场，单方解约，并在合同解除后拖欠了30天的水电费。故请求驳回我佳公司的全部本诉诉讼请求。并提起反诉称，六星集公司与我佳公司签订《房屋租赁合同》后，我佳公司多次拖欠房租、物管及水电费，2012年11月还以市政施工影响经营为由，擅自单方解除了《房屋租赁合同》。虽经六星集公司多次催告，我佳公司至今尚拖欠2012年10月11日以来的水电费用1629元、物管费10290元，共计11919元，并一直未向六星集公司归还租赁房屋。《房屋租赁合同》约定租期为62个月，才给予我佳公司2012年3月、4月两个月的免租期，现因我佳公司擅自单方解除了《房屋租赁合同》且实际租期不到一年，故我佳公司不能享有两个月的免租期。请求判决：1.我佳公司支付2012年11月至2013年1月拖欠的物管费10290元、水电费1629元共计11919元；2.我佳公司向六星集公司支付2012年3、4月的租金200000元；3.我佳公司向六星集公司归还租赁的房屋；4.本案诉讼费用由我佳公司承担。在审理过程中，六星集公司自认已于2013年7月19日收回租赁房屋，故撤回第3项即要求我佳公司归还租赁房屋的诉讼请求。
原告我佳公司针对反诉辩称，六星集公司未向我佳公司提供水电物管明细，无法交纳，且因为有保证金，可以直接在保证金内扣除；租赁合同约定2012年3、4月是免租期，因此六星集公司无权主张租金；我佳公司多次要求六星集公司接受房屋，是六星集公司迟迟不来接受。
经审理查明，2012年3月5日，六星集公司（甲方）与我佳公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，六星集公司将坐落于成都市清江中路65号1楼部份（清江中路65号附3号），建筑面积686平方米的商业用房租赁给我佳公司经营汽车租赁业务，月租金为100000元，租赁期限为62个月，自2012年3月1日起至2017年4月30日止（自2012年3月1日起至2012年4月30日止为免租金期），租金交付方式为“先付后用”，按季度支付，租金在合同签订后3日内支付，以后每季度的租金乙方应提前60日支付给甲方；房屋租赁保证金为130000元，在签订合同之日支付，在租赁期满或本合同正常终止后7天之内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，甲方将房屋租赁保证金全额（不计息）退还给乙方；物管及水电费用由乙方按月支付给甲方；违约责任为：乙方有下列情形之一，甲方有权单方面解除合同，强制收回房屋，保证金不予退还：1乙方逾期交付租金超过30日或合约内容第四项所约定的；2乙方逾期未向有关部门交纳水电气等费用，超过30日的；…并对房屋交付时间及标准、争议解决方式等进行了约定。合同签订后，我佳公司于2012年3月7日向六星集公司支付了130000元保证金，随后进场装修了租赁房屋开始汽车租赁业务，并按约定享受了2012年3月、4月的免租期。其间，我佳公司下属成都分公司曾于2012年6月1日出具承诺书，载明：我公司承诺于6月6日将房租款、水电费用、物管费打入贵公司魏振富先生帐户。如我公司以后有此类情况发生，拖欠房租行为，我公司愿意承受魏振富先生依照合同进行的相关处罚。
2012年11月5日，我佳公司向六星集公司发送《退租申请函》，载明：因承租房屋周围政府工程的建设导致路面全部被封，使公司无法再开展正常的业务经营活动，此不可抗力情形客观上导致公司无法继续履行房屋租赁合同，依据《合同法》第117条、118条的相关规定，提出提前终止租赁合同的请求，请予考虑上述情况等。同年11月8日，六星集公司向我佳公司发出《关于退租申请函的回函》，载明经公司了解，整个路政工程施工，基本不影响合同履行，不属于不可抗力范畴，而公司自承租以来，未按时缴纳租金及水电气费，9月份产生的水电气费至今未缴，按照合同约定，已属违约，希望公司能继续履行合同等。随后，我佳公司又分别于同年11月12日、11月21日向六星集公司发出退租申请并要求其返还相关费用函件。六星集公司均以路政工程不影响经营为由予以回复，并不予认可其提出的返还相关费用的要求。11月30日，我佳公司自行搬离所租赁房屋。
2012年12月14日，六星集公司通过成都公证处向我佳公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明：贵公司之前以市政建设为不可抗力之理由，单方面提出要终止贵、我公司于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》，并于2012年11月30日，将租赁房屋中的所有物品、设备搬走，逼迫我公司终止房屋租赁合同。根据贵、我公司签订的《房屋租赁合同》第八条约定贵公司逾期未向有关部门缴纳水电气等费用，超过30日的，我公司有权单方面解除合同，强制收回房屋，不予退还保证金。现贵公司已经超过30日未缴纳相关费用。为此，本公司根据合同约定，现正式通知贵公司解除房屋租赁合同，不予退还保证金，希望贵公司在12月14日前将房屋完好归还我公司，否则我公司届时将强行收回房屋，同时依法追讨贵公司前期所欠的所有费用。
12月24日，我佳公司将《退房通知书》通过公证的方式邮寄送达给六星集公司，《退房通知书》载明：双方于2012年3月5日所签订的《房屋租赁合同》已解除，我佳公司已于2012年11月30日腾退了所租赁房屋，并多次要求六星集公司办理退房手续无果，再次通知六星集公司于2012年12月25日前与我佳公司工作人员吕希（联系电话186****1104）联系接收房屋，逾期视为我佳公司已向六星集公司退还了该租赁房屋。六星集公司回函，称要求我佳公司缴纳相应的拖欠费用后即办理收房事宜。庭审中，我佳公司认可由于对方未收房，房屋钥匙尚在我佳公司处。
另查明，2012年2月23日，成都市政府因二环路改造发布市政公告，在施工过程中，从2012年9月开始，对包括涉案租赁房屋在内的路段进行全封闭施工，禁止社会车辆通行。庭审中，我佳公司自认向六星集公司交纳至2013年1月31日的租金及截止2012年10月的水电费及物管费。
上述事实，有双方所提交的工商登记信息、企业法人营业执照、《房屋租赁合同》、存款回单、转帐凭证、证明、情况说明、退租申请函、《解除房屋租赁合同通知书》、《退房通知书》、《公证书》、律师函及特快专递邮件详情单等证据及双方的当庭陈述在案为证。
本院认为，我佳公司与六星集公司所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。在合同期限内，双方均应按约定履行，虽然在2012年2月进行市政改造，所涉房屋的路面被封，对我佳公司的租赁义务必然存在一定影响，但双方签订租赁合同时间在市政改造公告之后，签订合同当时，我佳公司对此应有所预见，故我佳公司关于市政改造系不可抗力、致使合同目的无法实现、其有权解除合同的主张，因理由不能成立，本院不予支持。2012年11月5日我佳公司以存在不可抗力事宜提出退租申请，系单方违约提出解除合同，并且六星集公司书面回复不予同意后，11月30日我佳公司自行搬离所租赁房屋，再次以其行为表明不愿再履行合同，其行为已构成违约，且我佳公司亦自认仅支付到截止2012年10月的水电费及物管费，故已符合《中华人民共和国合同法》中关于六星集公司可以解除合同的约定情形，六星集公司有按约定解除合同的权利。其于2012年12月14日将《解除房屋租赁合同通知书》发送给我佳公司，要求解除该租赁合同的理由成立，自2012年12月14日该通知发送给我佳公司时该租赁合同予以解除。由于在租赁合同中对我佳公司“逾期未向有关部门交纳水电气等费用，超过30日”的违约责任约定为六星集公司有权单方面解除合同、强制收回房屋、保证金不予退还，故我佳公司要求返还保证金130000元的诉讼主张，缺乏事实依据，本院不予支持；对于其要求六星集公司退还其已交付的2012年12月份、2013年1月租金合计200000元的诉讼主张，由于我佳公司于11月30日搬离涉案房屋，系违约擅自搬离，当时双方未达成解除合同的合意，而基于前述认定，合同实际于12月14日解除，但六星集公司在发出解除通知后未及时接收房屋，房屋钥匙仍然处于其控制之下，造成了租金损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，六星集公司不得就其自身行为导致扩大的损失要求对方承担违约责任，故本院认为六星集公司应退还我佳公司自合同解除之日即2012年12月14日起至2013年1月的租金150000元较为合理，对我佳公司该项诉讼主张，本院予以部份支持。
对于六星集公司反诉要求我佳公司支付2012年11月至2013年1月拖欠的物管费10290元（3430元/月×3个月）、水电费1629元共计11919元的主张，基于前述认定，六星集公司只能就其解除合同之前对方的违约行为追究责任，不得就扩大的损失主张赔偿，故本院认为我佳公司仅应支付2012年11月拖欠的物管费3430元；由于六星集公司主张的水电费用1629元系计算至11月30日我佳公司搬离之日的水电费，故该笔水电费用亦应由我佳公司支付给六星集公司；至于其要求我佳公司支付2012年3、4月的租金200000万的请求，因该部份租金系双方约定的免租期租金，而双方在合同中并未对租期未满就不能享受免租期作出约定，故该项主张本院不予支持。
综上，本院对我佳公司的本诉诉请部份予以支持；对及六星集公司的部份反诉请求亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）成都六星集足体养生馆有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）武汉我佳汽车租赁有限公司返还租金150000元；
二、原告（反诉被告）武汉我佳汽车租赁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）成都六星集足体养生馆有限公司支付物管费3430元、水电费1629元，合计5059元；
三、上述两项内容品迭后，被告（反诉原告）成都六星集足体养生馆有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）武汉我佳汽车租赁有限公司支付144941元；
四、驳回原告（反诉被告）武汉我佳汽车租赁有限公司的其他本诉诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）成都六星集足体养生馆有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果被告（反诉原告）成都六星集足体养生馆有限公司未按本判决指定的期限履行支付金钱债务的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费6250元（此款已由武汉我佳汽车租赁有限公司垫付），减半收取3125元，由原告（反诉被告）武汉我佳汽车租赁有限公司负担1420元，被告（反诉原告）成都六星集足体养生馆有限公司负担1705元，并在履行上述给付义务时一并支付给原告（反诉被告）武汉我佳汽车租赁有限公司。反诉案件受理费2250元（此款已由成都六星集足体养生馆有限公司垫付），减半收取1125元，由原告（反诉被告）武汉我佳汽车租赁有限公司负担25元，被告（反诉原告）成都六星集足体养生馆有限公司负担1100元，在履行上述给付义务时一并支付给原告（反诉被告）武汉我佳汽车租赁有限公司。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨 进
二〇一三年十一月十一日
书记员 吴逢皋