广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1903号
上诉人（原审被告）佛山市禅城区骏颖企业管理服务部，住所地广东省佛山市禅城区。
经营者周国辉，该服务部经理。
委托代理人刘大川，广东拓孚创展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何燕珊，女，汉族，住广东省佛山市。
委托代理人关燕萍，广东金信方正律师事务所律师。
委托代理人甄德国。
原审被告周国辉，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人刘大川，广东拓孚创展律师事务所律师。
上诉人佛山市禅城区骏颖企业管理服务部（以下简称骏颖服务部）因与被上诉人何燕珊、原审被告周国辉租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1590号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年3月12日，案外人佛山市澜石荣进物业管理有限公司（以下简称荣进公司）与案外人佛山市国汇乾通投资有限公司（以下简称国汇乾通公司）签订《租赁协议书》，约定由荣进公司将涉案奇槎北端约230亩土地出租给国汇乾通公司。后国汇乾通公司与案外人佛山市禅城区宏骏业企业管理服务部（以下简称宏骏业服务部）签订《土地使用权租用合同书》，约定由国汇乾通公司将涉案桂澜路以东、魁奇路以北的土地转租给宏骏业服务部，租赁期限从2004年6月1日至2019年5月31日止。2007年1月1日，案外人佛山市禅城区华鸿建业经济发展有限公司（以下简称华鸿建业公司）与国汇乾通公司签订《关于变更土地出租方的协议书》，约定自2007年1月1日起，荣进公司与国汇乾通公司土地租赁关系中的出租方变更为华鸿建业公司。2008年6月30日，案外人佛山市禅城区华骏建业经济发展有限公司（以下简称华骏建业公司）与国汇乾通公司签订《关于变更土地出租方的协议书》，约定自2008年7月1日起，华鸿建业公司与国汇乾通公司土地租赁关系中的出租方变更为华骏建业公司。后国汇乾通公司与骏颖服务部签订《关于变更土地出租方的协议书》，确认自2009年1月1日起变更骏颖服务部为宏骏业服务部与国汇乾通公司就涉案土地租赁关系中的出租方，由骏颖服务部负责出租及管理工作。
2011年1月17日，骏颖服务部（出租方、甲方）与何燕珊（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要内容为：“一、甲方将其位于奇槎工业区8号之（1）（2），建筑面积3877.90平方米的厂房、铺位使用权租给乙方作厂房使用。二、租赁期为陆年，从2008年1月1日起至2013年12月31日止。三、乙方在租赁期内应向甲方缴纳以下费用：1.租赁物类别：第一种：厂房的租赁费用①场地使用费：每月人民币8元：②咨询管理费：每月人民币3元；③治安费：每月人民币2元；④绿化费：每月人民币2元；⑤资产折旧费：每月人民币3元；⑥卫生费：每月人民币0.20元；前六项费用每月每平方米共18.20元，每月合计应缴纳70578元。……3.厂房、铺位采取先交纳费用后使用，即每个月前10号缴纳下一月的费用，交纳方式可用现金或通过银行转账。如不按期支付，则按实欠款每日千分之二向甲方支付滞纳金，若拖欠费用超过30天，则视为乙方违约。4.乙方向甲方交纳三个月的租赁费用的风险保证金211734元，于本合同签订之日交付给甲方，当合同期满或合同终止，如乙方没有违约甲方必须在合同期满或终止日起十五天内把211734元的风险保证金退还给乙方，不计利息，不能作费用扣减。四、水电设施①……电费由供电部门直接向乙方收取……②乙方接到甲方水、电费单5天内交清费用，否则甲方有权对其停水、停电处理，后果乙方自负。……十三、合同续约和终止……（二）有下列情形之一者，合同自行终止，双方互不追究责任。1.遇国家征用出租厂房、铺位的合同自行终止。国家有关经营性补偿和有关新增设备等财产补偿归乙方，土地、出租厂房、铺位等补偿归甲方。2.经甲、乙双方协商达成一致意见。十四、本合同期满或终止时厂房、铺位返还和验收方法。……（一）合同期满或终止后15天内，或遇国家征用土地，自甲方通知之日起天内，乙方应将属其所有的财产搬走，逾期则视为乙方对其所属财产自动放弃，甲方有权自行处理，乙方无权向甲方要求赔偿。……”2011年1月18日，骏颖服务部向何燕珊出具收据（编号：1823890），确认收取何燕珊支付的8号厂房之（1）（2）保证金211734元。
后骏颖服务部（出租方、甲方）与何燕珊（承租方、乙方）签订《租赁空地合同》，主要内容为：“一、乙方租赁甲方奇槎工业区厂房编号8号至（1）（2）靠东面空地使用，实际面积为130平方米，每月每平方米10元正，每月租赁费为1300元，每满三年后从第四年起在上期基础上调10%，以后按此类推。二、签订合同时，乙方先交三个月的租赁费用作保证金。保证金如乙方违约，甲方没收乙方保证金。如甲方违约，乙方收回保证金外还追补同等金额的保证金。保证金不作扣租使用，租约期满不计利息退回乙方。三、租赁费先交后使用，租赁费按月缴交，计租期为2011年1月1日。四、租赁期为叁年。……六、如遇政府或有关职能部门要求拆除乙方的建筑，乙方必须无条件按规定进行拆除，甲方只退还乙方保证金，但不作任何经济补偿。……九、此合同其它条款按2011年1月1日甲、乙双方已签订合同一并执行。”2011年3月14日，骏颖服务部向何燕珊出具收据，确认收取何燕珊支付的8号之（1）（2）靠东面空地保证金3900元。
2011年6月9日，华骏建业公司出具《证明》，上载：“兹有荣进公司（现改为华骏建业公司）在桂澜路以东，魁奇路以北（奇槎工业区）工业用地租给骏颖服务部，现由骏颖服务部负责开发及管理。”
2013年8月27日，华骏建业公司向国汇乾通公司发出《关于解除土地租赁合同的通知函》，主要内容为：“……现根据政府部门对奇槎片区环境整治工作的安排，政府将于2013年10月1日前收回宏骏业工业区用地，为此，宏骏业工业区范围内各企业必须于2013年10月1日前全面关停并迁出。宏骏业工业区所在的奇槎片区北侧230亩土地由我司出租给贵司，再由贵司转租给现土地实际使用人，故我司现特通知贵司：我司自即日起解除与贵司就奇槎片区北侧230亩土地的租赁合同关系，请贵司立即配合政府整治工作，与土地实际使用人解除土地转租合同，并于2013年10月1日前将租赁合同项下230亩土地按照现状交还我司。……”上述通知函另抄送骏颖服务部。
2014年4月30日，骏颖服务部（甲方）与何燕珊（乙方）签订《租赁合同解除协议》，主要内容为：“甲、乙双方签订了两份《租赁合同》及《租赁空地合同》，合同分别约定乙方向甲方承租奇槎工业区8号厂房之（1）（2）及其东面空地。《租赁合同》及《租赁空地合同》期限为自2011年1月1日起至2013年12月31日止。现甲、乙双方经协商一致同意解除上述租赁合同，对以下事宜进行约定。一、甲、乙双方同意双方签订的租赁合同于2013年12月13日到期终止。二、甲方同意退回乙方的风险保证金（即租赁押金）共215634元并向乙方支付搬迁费用补贴143756元，冲抵乙方欠甲方2013年八、九月租金、水电费等共28707.73元后，甲方应向乙方支付330682元。上述款项甲方在乙方清场并经甲方确认后十天内支付给乙方的指定账户。……四、除上述约定外，解除租赁合同双方互不承担违约责任，不再就解除合同向对方主张权利。……”
2015年10月26日，经原审法院依职权发函询问，佛山市禅城区发展规划和统计局作出《佛山市禅城区发展规划和统计局关于〈（2015）佛城法民一初字第1590号-调查函（关于何燕珊诉禅城区骏颖企业管理服务部、周国辉租赁合同纠纷案）〉的复函》，主要内容为：“……经按来函内容进行查询，我局存档资料中仅查询到来文中提供的设计方案审批表（案件编号：G040810E01），建设单位在后续过程中并未按照该审批意见修改方案重新送审，亦未申办该项目的《建设工程规划许可证》。”
2015年11月2日，经原审法院依职权发函询问，华骏建业公司作出《关于（2015）佛城法民一初字第1590号案的回复函》，确认骏颖服务部、周国辉提交的2011年6月9日《证明》及《关于解除土地租赁的通知函》的真实性，并陈述涉案土地权属人为荣进公司，地上建筑物则为骏颖服务部的自建物业。
2015年11月9日，经原审法院依职权发函询问，国汇乾通公司出具《回复函》及附件，确认骏颖服务部、周国辉提交的《土地使用权租用合同书》、《关于变更土地出租方的协议书》的真实性。
诉讼中，何燕珊与骏颖服务部、周国辉一致确认：何燕珊向骏颖服务部、周国辉交纳租金至2013年8月，何燕珊尚拖欠骏颖服务部、周国辉水电费28707.73元。何燕珊陈述：何燕珊于2013年9月接到通知后便停业，2013年年底全部搬离。涉案《租赁合同》及《租赁空地合同》应已于2013年9月1日终止。何燕珊除拖欠水电费外，没有拖欠任何租金及其他费用。骏颖服务部、周国辉陈述：涉案厂房系骏颖服务部、周国辉出资建设，已报建，但未办理产权登记手续，现已全部拆除。依据何燕珊与骏颖服务部签订的《租赁合同解除协议》，涉案《租赁合同》及《租赁空地合同》已于2013年12月13日终止，骏颖服务部、周国辉仅系从2013年9月起不收取租金，何燕珊也实际占用涉案厂房至2013年年底。
另查明，骏颖服务部系周国辉个人经营的个体工商户，经营范围为厂房出租、企业管理咨询。
2015年8月27日，何燕珊向原审法院提起诉讼，请求判令：一、骏颖服务部向何燕珊退还风险保证金211734元、保证金3900元、违约金215634元，并支付利息38217.08元（利息自2013年9月16日起以215634元按中国人民银行同期贷款逾期利率标准暂计至2015年8月30日，要求计至实际清偿之日止）；二、周国辉对上述债务承担连带责任；三、骏颖服务部、周国辉承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，骏颖服务部作为出租人虽陈述涉案物业已办理报建手续，但并未提供有效证据予以证明，且依据佛山市禅城区发展规划和统计局作出的复函，建设单位在后续过程中并未按照审批意见修改方案重新送审，亦未申办该项目的《建设工程规划许可证》，故依据上述规定，何燕珊与骏颖服务部于2011年1月17日签订的《租赁合同》为无效合同。另，何燕珊与骏颖服务部签订的《租赁空地合同》及《租赁合同解除协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。依据何燕珊与骏颖服务部签订的《租赁合同解除协议》第一条约定，上述《租赁空地合同》已于2013年12月13日终止。
关于何燕珊主张骏颖服务部退还涉案《租赁合同》及《租赁空地合同》项下保证金的诉请。因涉案《租赁合同》为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，骏颖服务部应向何燕珊返还该合同项下风险保证金211734元。至于《租赁空地合同》项下保证金3900元，综合全案证据及本案事实，涉案《租赁空地合同》终止系非当事人自身原因导致，何燕珊并无有效证据证明骏颖服务部存在故意违约行为，且何燕珊及骏颖服务部已就上述合同的终止达成一致意见并签订《租赁合同解除协议》予以确认，则依据《租赁空地合同》第二条的约定，骏颖服务部应向何燕珊返还该合同项下保证金3900元。另因何燕珊与骏颖服务部、周国辉于诉讼中一致确认何燕珊尚欠骏颖服务部水电费28707.73元，双方亦于《租赁合同解除协议》中确认以上述保证金冲抵水电费，系何燕珊及骏颖服务部对其自身权利义务的自由处分，原审法院依法予以确认，则骏颖服务部实际应向何燕珊返还保证金186926.27元（211734元＋3900元-28707.73元）。何燕珊诉请超出部分，原审法院不予支持。何燕珊虽抗辩认为上述水电费已超法定诉讼时效，但何燕珊已于上述《租赁合同解除协议》中确认拖欠水电费的事实及数额，并自愿以保证金冲抵水电费，何燕珊的上述行为已造成诉讼时效中断，故何燕珊的上述抗辩意见无法律依据，原审法院不予采纳。
关于何燕珊主张骏颖服务部支付违约金及利息的诉请。如上分析所述，涉案《租赁合同》为无效合同，涉案《租赁空地合同》的终止系非当事人自身原因导致，无证据证明骏颖服务部存在违约行为，故何燕珊主张骏颖服务部支付违约金无事实与合同依据，原审法院不予支持。另，据何燕珊与骏颖服务部签订的《租赁合同解除协议》第二条的约定，骏颖服务部应在何燕珊清场并经骏颖服务部确认后十天内返还经冲抵后的剩余保证金，但因何燕珊自述其已于2013年年底搬离涉案厂房，骏颖服务部亦予以确认，则应视为何燕珊及骏颖服务部在签订上述解除协议时何燕珊搬离涉案物业的事实已发生，结合双方签订协议约定支付条件的行为，骏颖服务部最迟应于签订合同当天向何燕珊返还保证金，故原审法院酌定骏颖服务部自2014年5月1日起以应返还保证金186926.27元为本金，按中国人民银行同期贷款利率向何燕珊计付利息。何燕珊诉请超出部分，原审法院不予支持。
关于周国辉的责任。据原审法院查明的事实，骏颖服务部系周国辉个人经营的个体工商户，依据《中华人民共和国民法通则》第二十九条“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担”的规定，周国辉作为骏颖服务部的经营者，应就骏颖服务部的上述债务承担连带清偿责任。何燕珊诉请周国辉承担连带清偿责任于法有据，应予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、骏颖服务部于判决发生法律效力之日起十日内，向何燕珊返还保证金186926.27元并支付利息（利息以186926.27元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2014年5月1日计至判决确定的止付之日止）；二、周国辉对骏颖服务部的上述付款义务承担连带清偿责任；三、驳回何燕珊的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序，案件受理费减半收取4171元，由何燕珊负担2372元，由骏颖服务部、周国辉负担1799元。
上诉人骏颖服务部不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。原审判决认定“2014年4月30日，骏颖服务部（甲方）与何燕珊（乙方）签订《租赁合同解除协议》……”是错误的。双方虽然曾就解除租赁合同事宜进行过协商，《租赁合同解除协议》是何燕珊向骏颖服务部提出的方案，骏颖服务部对该结算金额没有异议，但并未全部同意该协议的内容，故未在该协议上签名盖章。因此，双方并未签订《租赁合同解除协议》。原审法院依据该协议判决骏颖服务部向何燕珊返还保证金是错误的。二、何燕珊主张退回保证金没有事实和法律依据。1.根据双方签订的《租赁合同》的约定，当合同期满或合同终止，何燕珊没有违约的情况下，骏颖服务部才退回风险保证金，但《租赁合同》被原审法院认定无效。而《租赁合同解除协议》未经骏颖服务部签章确定，何燕珊亦不能依据《租赁合同解除协议》向骏颖服务部主张退回保证金。2.何燕珊私下将其向骏颖服务部承租的奇槎工业区8号之（1）厂房转租给第三方，违反《中华人民共和国合同法》的相关规定，且造成骏颖服务部损失，无权要求骏颖服务部退回保证金。经骏颖服务部了解，骏颖服务部原职员方钰烛涉嫌经济犯罪，曾被公安机关立案调查，其原因是该职员涉嫌与何燕珊串通将何燕珊承租的奇槎工业区8号之（1）厂房违法转租给他人使用，从中谋利，从而导致骏颖服务部及厂房直接使用人的经济损失。综上，请求撤销原审判决，驳回何燕珊的诉讼请求，并由何燕珊承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人何燕珊答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应予维持。一、涉案《租赁合同解除协议》是由骏颖服务部的代表律师广东泽康律师事务所的律师起草并交由何燕珊一方签名的，说明是骏颖服务部同意这样的方案，但何燕珊签名交回广东泽康律师事务所却没有下文。原审法院既然认定《租赁合同解除协议》的有效性，就应当采信上述全部内容，认定骏颖服务部应当向何燕珊支付330682元，而不是断章取义地认定扣除水电费后，只是支付186926.27元。何燕珊对于原审法院的上述认定和处理有异议，但为了尽快收取款项没有提出上诉。二、《租赁合同》已被原审法院认定无效，骏颖服务部因无效合同取得的保证金应当全部退回。原审判决骏颖服务部退回保证金是正确的。三、何燕珊已依约足额支付租金和水电费，并没有违法转租，也没有从中谋利，更没有造成骏颖服务部经济损失。骏颖服务部内部的问题应当自负其责，与何燕珊无关。四、《租赁合同解除协议》是骏颖服务部提供的，其也是认可的，并且一直在骏颖服务部手上，骏颖服务部没有对协议内容提出过任何异议，包括一审庭审中回答问题时也是确认该协议的。《租赁合同解除协议》中没有提及到何燕珊存在违约的行为或者情形，骏颖服务部在一审庭审时也没有提出过何燕珊存在违约行为。综上，骏颖服务部上诉无理，其上诉目的就是为了拖延时间，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告周国辉述称：同意骏颖服务部的上诉意见。
各方当事人在二审期间均没有向本院提交新的证据。
经审查，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对骏颖服务部的上诉，本案二审的争议焦点为骏颖服务部应否向何燕珊返还保证金186926.27元。
首先，对于《租赁合同》项下的保证金211734元应否返还的问题。如原审法院所述，涉案《租赁合同》约定的租赁物未经依法报建，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《租赁合同》无效。而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，骏颖服务部应向何燕珊返还涉案《租赁合同》项下的保证金211734元。
其次，对于《租赁空地合同》项下的保证金3900元应否返还的问题。从涉案《租赁合同解除协议》的内容来看，该合同约定骏颖服务部同意退回何燕珊风险保证金（即租赁押金）共215634元，该215634元保证金包括了《租赁空地合同》项下的保证金3900元。因上述约定合法有效，故骏颖服务部应向何燕珊返还《租赁空地合同》项下的保证金3900元。
综上，骏颖服务部应向何燕珊返还保证金215634元。鉴于何燕珊尚欠骏颖服务部水电费28707.73元，原审法院将该水电费在骏颖服务部应向何燕珊返还的保证金中予以扣减，何燕珊对此没有提出上诉，故本院对原审判决予以维持，即骏颖服务部应向何燕珊返还保证金186926.27元。
对于骏颖服务部上诉提出原审法院认定其与何燕珊签订《租赁合同解除协议》错误的问题。本案中，骏颖服务部、周国辉在一审中答辩称“骏颖服务部、周国辉与何燕珊已经于2014年4月就双方互拖欠金额进行核对及结算”；《租赁合同解除协议》是骏颖服务部、周国辉在一审中提交的证据，拟证明骏颖服务部、周国辉与何燕珊就解除租赁合同相关事宜进行协商，骏颖服务部、周国辉对保证金、水电费用的结算没有异议等；一审中，对于原审法院关于“骏颖服务部、周国辉是否确认《租赁合同解除协议》的内容”之提问，骏颖服务部、周国辉回答“确认。但不同意政府未作搬迁补偿时骏颖服务部、周国辉先向何燕珊支付搬迁补偿”。上述事实表明，虽然骏颖服务部、周国辉没有在《租赁合同解除协议》签章确认，但其对该协议是认可的。因此，原审法院认定骏颖服务部与何燕珊签订了《租赁合同解除协议》并无不当。骏颖服务部的该上诉理由，缺乏事实根据，本院不予采纳。而对于骏颖服务部上诉提出何燕珊主张退回保证金没有事实和法律依据的上诉理由，既无事实根据，亦无法律依据，本院不予采纳。至于骏颖服务部在二审中申请本院调查取证的问题。骏颖服务部申请本院向佛山市禅城区公安局经侦大队调取骏颖服务部原职员方钰烛与何燕珊涉嫌经济犯罪的证据材料，因该申请与本案的处理没有任何关联，本院对其申请不予准许。
综上所述，骏颖服务部的上诉请求，缺乏理据，本院依法驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4325.21元，由上诉人佛山市禅城区骏颖企业管理服务部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 赖敏婷