江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏08民终591号
上诉人（原审原告）：清河区金福源浴室，住所地淮安市淮海北路**号。
经营者：王春林，男，1968年3月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：林永兵，江苏六仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：漆松之，江苏六仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：淮安茂业置业有限公司，住所地淮安市清江浦区大同路八二新村三区22号。
法定代表人：卢小娟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孟婷婷，女，该公司职工。
上诉人清河区金福源浴室（以下除判决主文外简称金福源浴室）因与被上诉人淮安茂业置业有限公司（以下除判决主文外简称茂业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2016）苏0802民初4357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，经当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
金福源浴室上诉请求：撤销原判，依法改判赔偿上诉人自2013年3月起至2015年9月期间的营业损失合计80万元；茂业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定的部分事实与本案无关。一审认定“2012年5月份，王春林与茂业公司签订协议一份，双方协商拆除金福源浴室南侧一部分120平方米房屋，茂业公司补偿20万元给王春林作为该部分房屋拆除、重建及实际经营的损失”。该事实确实存在，但与本案无关，更不能以此为依据来减轻茂业公司的赔偿责任。二、一审判决明显违背公平公正原则，判决赔偿金额明显偏低。1、一审认定的赔偿合理期限不明确，且明显偏低，至少应以已付租金的房屋租期为赔偿合理期限；2、一审法院认定王春林虽已交纳租金，但其在房屋受损的情况下，可以要求电信公司减少租金、进行维修、解除租赁合同等止损措施。对此，王春林已经做了大量工作。（1）王春林多次与茂业公司交涉，但茂业公司拒绝或拖延处理，直至2015年10月22日双方才达成协议，约定由有资质的第三方评估、鉴定，同年11月6日出具鉴定报告。至此，王春林才知道房屋为危房，无修缮价值。（2）王春林从2005年就在该处经营浴室，已经形成良好的经营基础，而且浴室装修投入很大，如果遇到房屋受损就立即放弃，不符合正常逻辑，且房屋受损是不断加剧的过程。茂业公司一再拒绝或拖延处理，是房屋受损扩大的主要原因。（3）王春林在房屋损坏后也多次与电信公司交涉，请求减免租金，但均被拒绝。
茂业公司答辩称，金福源浴室对房屋损害原因应承担部分责任，在金福源浴室无确切充分损失依据的情况下，一审判决金额明显偏高。请求二审法院查明事实，依法判决。
茂业公司上诉请求：撤销原判中茂业公司赔偿20万元的判项；改判金福源浴室承担相应比例的诉讼费用。事实和理由：一、金福源浴室主张的损失无充分事实依据。金福源浴室存在数倍面积的违章搭建行为，对导致房屋受损存在过错，同时金福源浴室对���失的扩大也存在重大过错。金福源浴室无充分证据证明其可得利润损失，其原审全部诉讼请求已大于其按正常营业所得，严重违反填平原则。二、根据生效的（2015）河民初字第3155号民事判决，茂业公司已就同一事实同一行为支付金福源浴室装修损失20万元。三、一审据以作出判项的证据不充足，说理不充分，仅以酌定作出判项，未能体现程序公正。
金福源浴室答辩称，茂业公司的上诉理由无事实和法律依据，请求驳回茂业公司的上诉。
金福源浴室向一审法院起诉请求：茂业公司赔偿金福源浴室自2013年3月至2016年10月期间的营业损失1664666元，茂业公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：金福源浴室位于本市淮海北路30号，经营者为王春林，南侧与茂业公司开发的淮安茂业时代广场项目工地紧邻。
2012年，中国电信股份有限��司淮安分公司（甲方，以下简称电信公司）与王春林（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于淮安市清河区淮海北路30号电信大院西南角的建筑面积380平方米的房屋出租给乙方使用，租赁用途为浴室，租赁期限为2012年10月1日至2015年9月30日止，约定年租金为82000元。2015年9月24日，王春林向电信公司支付租金20万元（2016年10月24日，电信公司向王春林出具的收据载明：第一年租金82000元、第二年租金82000元、第三年租金36000元）。王春林将该租赁房屋及自建1400平方米左右的房屋均用于经营浴室，自建部分的房屋无建筑证照。
2012年至2015年，在淮安茂业时代广场深基坑支护桩施工期间，王春林经营的金福源浴室经营用房相继出现墙体裂缝及局部塌陷情形，其中受损最严重的为自建部分房屋。双方一致认可2012年5月份，王春林与茂业公司签订协议一份，双方协商拆除金福源浴室南侧一部分120平方米房屋，茂业公司补偿20万元给王春林作为该部分房屋拆除、重建及实际经营的损失。
金福源浴室自2013年春节后停止营业至今。
2015年10月22日，金福源浴室经营者王春林（乙方）与茂业公司（甲方）达成协议，约定由区人大办、长西街道牵头，甲、乙双方选定具有司法资质的房屋受损评估机构，对房屋受损及营业损失情况进行评估。同年10月27日，双方共同委托淮安市建筑工程检测中心有限公司对金福源浴室受损情况予以评估鉴定。同年11月6日，淮安市建筑工程检测中心有限公司出具鉴定报告，对涉案经营用房受损程度及成因进行鉴定，并提出处理建议。鉴定结论为：茂业广场深基坑降水开挖、内支撑拆除处置不当，造成王宅地基土流失，基础失稳，致使王宅墙体多处出现严重断裂、局部屋面坍塌。鉴于王宅地基土流失，基础失稳，上部结构砖砌体多处严重断裂，局部屋面坍塌，王宅承重结构承载能力不能满足正常使用要求及基土的抗震要求，房屋整体出现险情，构成整栋危房。综合评定王宅为D级危险房屋，且处于极端危险状态，不排除随时倒塌的可能。处理建议为：鉴于王宅受损严重，已无加固价值，建议作拆除重建处理。
2015年12月3日，金福源浴室诉至一审法院，要求茂业公司赔偿其经营用房的装修损失，2016年8月30日，一审法院作出（2015）河民初字第3155号民事判决书，判决茂业公司赔偿金福源浴室装修损失20万元，该判决已生效。
一审庭审中，金福源浴室主张2013年3月至2016年10月期间各项损失如下：1、房租计300666元（8.2万元/12月*44个月），8.2万元是合同约定的每年支付的租金；2、工资计26.4万元（4人*1500元/月*44个月），1500元是按照合同约定实际发放���工人的工资；3、预期可得纯利润计110万元（2.5万元/月*44月），2009年平均每月纯利润6万余元，金福源浴室仅主张2.5万元/月，并提交了金福源浴室营业执照、税务登记复印件、聘用安保人员劳动合同、身份证复印件、工资发放表、王春林自己制作的2009年9月至12月的账目明细。
茂业公司对此质证称，对上述证据三性均不予认可，金福源浴室在现有房屋为危房状态下，已经没有支付租金的必要。对于工资，其并没有提交银行转账明细及社保缴纳记录，且该房屋不需要安保人员。对预期可得利润，其提供的2009年的收支明细没有发票，且9月份到12月份是旺季，以此计算2013年3月至2016年10月不符合法律规定。按照会计准则，营业收入减去成本等于利润，其主张为利润加成本（房租、工资、装修损失或折旧约等于营业收入），全部诉讼请求已经大于其正常经营下的所得。
一审认为，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。如给相邻方造成损害，应当给予赔偿。茂业公司淮安茂业时代广场项目的施工，深基坑降水开挖、内支撑拆除处置不当，造成金福源浴室经营用房地基土流失，基础失稳，致使墙体多处出现严重断裂、局部屋面坍塌，经营用房承重结构承载能力不能满足正常使用要求及基土的抗震要求，房屋整体出现险情，构成整栋危房。淮安茂业时代广场项目基础工程的施工导致上述房屋受损，进而导致金福源浴室无法继续营业。
考虑金福源浴室停业后，需要对用工人员进行安置，对受损房屋进行修缮，对经营用房内的设备、用品等进行择处放置、搬迁，重新选址经营等情况，客观上对金福源浴室在合理期限内恢复正常营业造成一定的影响，金福源浴室在该期限内产生的租金、用工、营业损失等客观存在，茂业公司应对上述损失承担赔偿责任。同时，金福源浴室的经营用房部分为无证房屋，存在承载能力不足等客观情况，可减轻茂业公司的赔偿责任。故对金福源浴室要求茂业公司赔偿其停业后合理期限内造成的营业损失等诉讼请求，证据充分，应予支持。在该合理期限之后，金福源浴室经营者放任经营用房及相关设备、用品的现状，没有采取积极措施进行处置而扩大的损失，应由其自行承担。
关于各项损失，金福源浴室所举证据中，营业收入系参照2009年9月至12月期间自制的收入明细主张，未提交相关的纳税证据；工人工资未提交相关的社保缴费情况；2013年至2015年租赁电信公司房屋的租金，虽已交纳租金，但其在房屋已受损的情况下，可以要求电信公司减少租金、进行修缮、解除租赁合同等止损措施。鉴于以上情况，一审法院酌情确定茂业公司赔偿金福源浴室合理期限内的营业、租金、用工损失20万元。对金福源浴室主张的超过上述期限的其他损失，证据不足，不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，作出一审判决：淮安茂业置业有限公司自判决生效后十五日内赔偿清河区金福源浴室营业、租金、用工损失20万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19782元，减半收取9891元，由清河区金福源浴室负担8691元，淮安茂业置业有限公司负担1200元。
二审经审理，确认一审判决查明的事实。
二审审理中，金福源浴室提供2009年6月1日至8月31日的收支汇总及营业账册，证明金福源浴室在淡季平均每月利润已超过5万元。经质证，茂业公司认为该证据不属于二审新证据，且系金福源浴室单方制作，无发票或收据予以佐证，故对该证据三性均不予认可。
本院认为，茂业公司的不当施工造成金福源浴室经营用房地基土流失，基础失稳，致使墙体多处出现严重断裂、局部屋面坍塌，经营用房承重结构承载能力不能满足正常使用要求及基土的抗震要求，房屋整体出现险情，构成整栋危房。因房屋受损，金福源浴室无法继续营业，故金福源浴室要求茂业公司赔偿租金、用工、营业损失有事实依据。但在损害发生后，金福源浴室应积极与茂业公司、电信公司协商，寻求解决途径，即使协商无果，金福源浴室亦应积极采取措施避免损失扩大，如��除租赁合同、另择他处经营等，而不应放任现状不管，故对扩大的损失茂业公司不应承担赔偿责任。考虑到金福源浴室的部分房屋性质以及停业后重新选址经营、对设备、用品择处放置、用工人员安置等状况，本院确定茂业公司对金福源浴室6个月合理期限内的租金、用工、营业损失予以赔偿。对超出该合理期限外的损失由金福源浴室自行承担。
关于损失数额问题。1、可得利润损失。金福源浴室主张每月利润损失为2.5万元符合市场行情，故可得利润损失为15万元（2.5万元/月×6月）。2、工人工资。金福源浴室主张在停业期间分黑白班共聘请4名工人对浴室进行看守，本院认为聘用4人看守人数过多，本院支持1人的工资，金福源浴室主张的工人工资标准1500元/月在合理范围内，故工资损失为0.9万元（1500元/月×1人×6月）。3、租金损失为4.1万（8.2万/12月×6月）。��述损失合计20万元。一审法院酌定的20万元与本院酌定的数字吻合，故一审判决茂业公司赔偿金福源浴室20万元并无不当。
综上所述，金福源浴室和茂业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
清河区金福源浴室缴纳的二审案件受理费9800元，由清河区金福源浴室负担；淮安茂业置业有限公司缴纳的二审案件受理费4300元，由淮安茂业置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋其文
代理审判员 宋慧林
代理审判员 王 敏
二〇一七年四月十三日
书 记 员 何 倩