北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终11178号
上诉人（原审原告、执行案外人）：朱培进，男，1968年12月10日出生，汉族，服装企业个体业主，住江苏省南京市江宁区湖熟街道和平村朱公村*****号。
委托诉讼代理人：戴汇瑜，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓俊，北京市京师律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：中建投信托有限责任公司，住所地浙江省杭州市教工路18号世贸丽晶城欧美中心1号楼（A座）18-19层C，D区。
法定代表人：王文津，董事长。
委托诉讼代理人：杨西宁，北京市东易律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴志远，北京市东易律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：北京西曼国际服饰有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创四街7号院。
法定代表人：高金魁，董事长。
委托诉讼代理人：范刚奇，男，北京西曼国际服饰有限公司工作人员。
委托诉讼代理人:乔占祥，北京市金台律师事务所律师。
上诉人朱培进因与被上诉人中建投信托有限责任公司（以下简称中建投公司）、北京西曼国际服饰有限公司（以下简称西曼公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初8441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱培进委托诉讼代理人戴汇瑜、邓俊，被上诉人中建投公司委托诉讼代理人杨西宁，被上诉人西曼公司委托诉讼代理人乔占祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱培进上诉请求：撤销、改判或变更一审判决，支持我的全部诉讼请求。事实和理由：1.我享有排除执行的权利。我与西曼公司订立的协议名为《股权投资协议》，实为工业厂房转让协议，是双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定；我已经依约支付全部价款；2015年7月交房后，我已经实际占有案涉厂房；我对于没有办理过户登记没有过错；我符合最高院规定的可以排除执行的情况。2.一审法院应当对案涉土地及其地上在建工程的抵押权无效进行审理。抵押权人上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行（以下简称浦发石家庄分行）对西曼公司经营模式和房产交易状况充分了解，且与西曼公司伪造投资人签名，恶意串通设定抵押权；案涉抵押物在抵押前已经是多人共有状态，本案设定的抵押权未经其他共有人同意，抵押无效；故法院依据伪造证据认定事实，并作出的实现担保物权的裁定应当撤销。
中建投公司辩称，1.案外人与西曼公司签订的《资产转让协议》或《股权投资协议书》及附件因违反法律强制性规定而无效，该无效事实已被法院生效文书认定。2.案涉土地及地上建筑物已经抵押给我公司，办理了抵押登记手续，并经北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）（2015）大民特字第35号民事裁定书予以确认。3.西曼公司债务已超过9亿元，仍在不断增加，债权人均希望尽快拍卖；且在案外人主张已经被认定无效情况下，不能阻碍执行，尽早拍卖对各方也都有利。
西曼公司辩称，同意一审判决，不同意朱培进上诉请求。
朱培进向一审法院起诉请求：1.不得执行位于北京经济技术开发区南部新区X6M1地块上的D区21栋楼（以下简称案涉房屋）土地使用权和房屋所有权;2.确认位于北京经济技术开发区南部新区X6M1地块上D区21栋楼土地使用权和房屋所有权归朱培进所有（价值为16900000元）；3.确认中建投公司对土地使用权证书编号为京开国用（2012出）第00007号的土地及其地上在建工程的抵押权无效。
一审法院认定事实：2011年7月13日，北京美依诺金贸易有限公司（以下简称美依诺金公司）与西曼公司签订《股权投资协议书》，内容为：鉴于西曼公司在北京经济技术开发区南部新区X6街区投资兴建西曼国际项目，美依诺金公司意向投资。经双方协商，达成协议如下：一、股权转让（投资），美依诺金公司投资1690万元，取得西曼公司0.5%股权，该股权由西曼公司现有股东高金魁与北京恒盈投资发展有限公司（以下简称恒盈公司）转让。美依诺金公司所持有的股权所对应的资产（实物）为西曼国际项目的D区21栋楼，建筑面积约2500平方米。西曼公司股东高金魁及恒盈公司同意由西曼公司直接收取美依诺金公司的投资款；二、产权分割：美依诺金公司具备以下条件后可办理产权分割：1、在北京经济技术开发区注册，注册地址应为美依诺金公司所持有的股权所对应的资产（实物）的地址。2、在北京西曼国际皮草服饰产业集群营业满一年。3、营业期间按规定缴纳税款，并无不良纳税记录；三、股权置换：1、美依诺金公司在具备产权分割条件后，由西曼公司负责办理产权分割手续，经北京经济技术开发区有关部门批准后发放产权证。产权证落到美依诺金公司在西曼国际项目注册公司名下（国家规定的产权证办理费用由美依诺金公司承担）。2、完成产权分割的同时，双方办理产权与股权置换手续，由西曼公司股东高金魁与恒盈公司无偿收回美依诺金公司持有的股权；四、特别约定：1、西曼公司保护美依诺金公司在西曼国际项目中对应资产（实物）的权益不受侵犯。美依诺金公司持有股权所对应的资产西曼国际项目D区21栋楼的增值和溢价归美依诺金公司所有。在股权产权置换以前，经西曼公司同意，美依诺金公司可进行抵押和转让（具体方案和步骤由双方另行协商确定）。2、美依诺金公司持有的股权仅限于本条第一项所述的权利，美依诺金公司自愿放弃公司股东享有的其他权利，并不以任何形式参与西曼公司的运营管理和财务分配。3、西曼公司股东向第三方转让股权时，美依诺金公司不得投反对票，不得主张优先购买权。4、美依诺金公司持有的股权所对应的资产（实物）权益及产生的增值等归美依诺金公司所有。与该项资产（实物）无关的任何收益，美依诺金公司均不享有，与该项资产（实物）无关的任何损失，美依诺金公司均不承担责任。5、按照协议进行的工商变更等手续，由西曼公司负责办理，美依诺金公司予以配合；五、协议自双方签字盖章并由西曼公司股东予以确认之日起生效。美依诺金公司在尾部乙方处盖章，朱培进在尾部乙方处签字，西曼公司在尾部甲方处加盖公章、高金魁在甲方股东处盖章、恒盈公司在尾部盖章。庭审中，西曼公司认可朱培进已付清案涉房屋购房款并已办理入住手续。就案涉房屋，西曼公司与朱培进未办理产权移转手续。
另，2015年7月15日，浦发石家庄分行向大兴法院提出实现担保物权申请，申请事项为：1.请求法院裁定拍卖、变卖西曼公司位于北京经济技术开发区南部新区X6号街区的、权证编号为京开国用（2012出）第00007号国有土地使用权以及所有地上建筑物，拍卖、变卖所得价款由申请人在担保范围内优先受偿，担保债权金额为255804158.2元（含本金2.5亿元以及截止2015年7月13日的利息、罚息、复利共计5804158.2元）以及自2015年7月14日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；2.申请费由西曼公司承担。大兴法院受理该申请，并作出（2015）大民特字第35号民事裁定书，该（2015）大民特字第35号民事裁定书查明的事实如下：
2013年12月10日，浦发石家庄分行、西曼公司以及东兴证券股份有限公司（以下简称东兴公司）签订编号“浦石2013委贷字107号”《委托贷款合同》。约定东兴公司委托浦发石家庄分行向西曼公司发放贷款25000万元，贷款期限：自2013年12月10日至2015年6月9日。2013年12月10日，浦发石家庄分行（抵押权人）与西曼公司（抵押人）签订抵押合同，抵押财产清单（土地使用权抵押类）载明：“座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区。宗地号：开发区南部新区X6M1地块。”抵押财产清单（在建工程抵押类）载明：“座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区，项目名称（暂名）为：西曼亦庄国际高科技产业园项目。”2013年12月13日，浦发石家庄分行登记并取得京技他项（2013）第00165号土地他项权利证明书，内容包括：“土地他项权利人：浦发石家庄分行；义务人：西曼公司；座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区；地号：开发区南部新区X6M1地块；他项权利种类及范围：土地抵押权初始登记，抵押金额2.5亿元，抵押合同编号：浦石2013抵字042号；权利顺序：第一；记事：该登记抵押物为开发区南部新区X6M1土地及地上在建工程，担保范围为主合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行合同而发生的费用、以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费）。”2013年12月24日，浦发石家庄分行向西曼公司的银行账户发放贷款2.5亿元。西曼公司分别于2015年6月19日、2015年6月26日和2015年6月30日向浦发石家庄分行支付利息共计714.496万元，借款本金2.5亿元未偿还。
2015年11月5日，大兴法院作出（2015）大民特字第35号民事裁定书，裁定：“对西曼公司位于北京经济技术开发区南部新区X6号街区（地号：开发区南部新区X6M1地块；土地使用权证书编号：京开国用[2012出]第00007号）的土地使用权及地上在建工程（以抵押财产清单为准）采取拍卖或变卖等方式依法变价，所得款项优先给付浦发银行石家庄分行以下债权：借款本金25000万元；截止到2015年7月13日的利息、罚息以及复利共计5804158.2元；自2015年7月14日起至实际付清之日止的利息、罚息以及复利（按照“浦石2013委贷字107号”委托贷款合同计算）。”
2015年11月27日，浦发石家庄分行依据（2015）大民特字第35号民事裁定书向大兴法院申请强制执行，执行案件为（2015）大执字第6469号。2015年12月3日，大兴法院查封西曼公司名下位于北京市经济技术开发区南部新区X6号街区X6M1地块的土地使用权及地上在建工程。2016年9月12日，中建投公司与浦发石家庄分行及东兴公司签署了债权转让协议，浦发石家庄分行与东兴公司共同将对西曼公司的债权，包括主债权及抵押权、质押权及保证担保权，全部转让给中建投公司。2016年11月11日，大兴法院作出（2016）京0115执异73号执行裁定书，裁定：“变更申请人中建投信托有限责任公司为（2015）大执字第6469号案件的申请执行人。”
在（2015）大执字第6469号案件执行过程中，朱培进以其购买的房屋在法院查封范围内为由向大兴法院提出执行异议，请求中止对该执行标的的执行。大兴法院经听证审查后，作出（2017）京0115执异34号裁定书，裁定驳回案外人朱培进的异议请求。2017年3月28日，大兴法院向朱培进送达（2017）京0115执异34号裁定书。朱培进不服该裁定书，于2017年4月10日向大兴法院提起执行异议之诉。
一审法院认为，本案系案外人朱培进在中建投公司申请对西曼公司的涉案标的物实现担保物权案件生效裁定执行中，对执行标的提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为朱培进基于与西曼公司签订的《股权投资协议书》对案涉房屋享有所有权、土地享有使用权。因此，朱培进就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。法院认为，中建投公司基于抵押登记，对涉案标的物享有抵押权，就涉案标的物有优先受偿权。美依诺金公司与西曼公司签订的《股权投资协议书》，虽涉及对涉案土地及地上物转让的约定，但目前尚未按照合同约定实现物权变动，朱培进未取得相应房屋及土地的权属，故朱培进享有的权利不能对抗中建投公司享有的抵押权。因此，朱培进不享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求不得执行位于北京经济技术开发区南部新区X6M1地块上的D区21栋楼土地使用权和房屋所有权的诉讼请求，法院不予支持。针对朱培进要求确权的诉讼请求，因其未在法定期限内交纳诉讼费用，故视为其撤回该项诉讼请求。针对朱培进关于确认中建投公司对土地使用权证书编号为京开国用（2012出）第00007号的土地及其地上在建工程的抵押权无效的诉讼请求，因该项诉讼请求实质系认为据以执行的生效法律文书存在错误，不属本案审理范围，故对该项诉讼请求，在本案不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，于2017年8月判决：驳回朱培进的全部诉讼请求。
本院二审查明，2010年10月，北京市《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》规定：……2010年10月1日起，新办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，各相关部门按如下规定执行：（一）对研发、工业项目，市、区（县）发展改革、经济信息化部门在项目备案或核准批复文件中应明确不得擅自改变用途，未经批准，不得转让或销售。……案涉房屋所在项目目前未办理转让或销售批准手续。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，中建投公司对执行标的享有的权利源于已依法进行登记的抵押权，物权权利的归属应以登记为准，朱培进对案涉房屋主张的物权权利并未进行登记，朱培进对案涉房屋享有的权利系基于合同债权，原则上不具有排除中建投公司基于担保物权进行执行的效力。
根据相关法律规定和参照北京市《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》要求，案涉房屋使用土地为工业用地性质，案涉房屋的转让或销售需经过批准手续，现案涉房屋所在项目未办理转让或销售的批准手续，故朱培进不享有法律、司法解释规定的可以排除中建投公司基于担保物权就执行标的继续执行的权利。朱培进关于确权的诉讼请求，一审法院按照撤回起诉处理，系正确的，本院予以确认。朱培进关于抵押权效力及执行依据合法性的异议，可以通过其他程序解决。
综上所述，朱培进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由朱培进负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 肖大明
审判员 霍翠玲
审判员 周梦峰
二〇一七年十一月二十九日
书记员 张 璐
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