广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0306民初5107号
原告池明燮，男，汉族，1961年1月12日出生，身份证地址江西省乐平市。
委托代理人曹积华，广东恒港律师事务所律师。
委托代理人郑汉东，广东恒港律师事务所律师。
被告詹建辉，男，汉族，1991年8月21日出生，身份证地址广东省大埔县。
委托代理人阮战伟，广东海埠律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司深圳免税大厦支行，住址深圳市福田区。
法定代表人何雁鸣。
委托代理人严晓，公司员工。
原告池明燮诉被告詹建辉房屋买卖合同纠纷一案，经原告池明燮申请，本院依法追加中国农业银行股份有限公司深圳免税大厦支行（以下简称农业银行）作为第三人，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告池明燮的委托代理人曹积华、郑汉东，被告詹建辉及其委托代理人阮战伟，第三人农业银行的委托代理人严晓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2015年11月19日签订《房地产买卖合同》，原告以1800万元的价款购买被告位于深圳市宝安区西乡街道尖岗山名苑XXX栋XX单位的物业，合同对交易定金、付款方式、递件过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告依约支付了定金50万元。原告于2016年1月4日办理了首付款资金托管手续，将首付款人民币490万元打入资金监管账户。《个人购房贷款承诺函》下来后，原告补充支付首付款90万元，及首付款共计580万元。根据《房地产买卖合同》第四条第3款的约定，“卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产原件交予买卖双方指定的第三方处。”根据上述约定，被告应于2015年12月29日前完成赎楼手续。现距离上述规定时间已超过两个月，被告仍未办理赎楼手续，被告的行为已构成严重违约。故向法院起诉，请求法院判令：1、被告继续履行原、被告于2015年11月19日签订的《房地产买卖合同》，协助原告办理深圳市宝安区西乡街道尖岗山名苑XXX栋XX单位的房屋所有权转移登记手续，并将房屋交付给原告；2、被告支付原告违约金（以人民币1800万元为基数，按日万分之四标准，自2015年12月30日起计算至被告继续履行合同之日止，暂计至2016年3月10日为人民币511200元）；3、案件受理费、保全费等诉讼费用全部由被告承担。
被告答辩称2015年11月19日被告在与原告签订房地产买卖合同当日被告与原告、案外人黄国新签订了份以房抵债协议，该协议约定被告自身名义房产即涉案的房产作价人民币1800万元（包括还还欠银行按揭）用于清偿案外人对原告的债务900万元，被告与原告签订房地产买卖合同的目的不是房产买卖，而是在履行以房抵债协议，根据该协议约定原告取得房屋是无需支付对价的。2015年12月1日原告向被告支付了所谓定金，被告于当日按照原告的安排还给了原告，是直接转账给原告指定的人员李丽。根据深圳市人民政府办公厅2016年3月25日发布的（2016）12号的文件，原告现没有在深圳购买房屋的资格，综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人陈述称，2016年1月4日原被告双方到我行办理资金监管，监管资金490万元。2016年1月8日我行审批贷款金额1170万元，原告于当日追加了90万元的资金监管，于1月9日出具了银行贷款承诺函，在贷款承诺函出具之后，我行担保公司出具担保函以便发放赎楼款，但担保公司拒绝，所以我行要求卖方现金赎楼。
经审理查明，2015年11月19日，原告池明燮（买方）与被告詹建辉（卖方）签订了《房地产买卖合同》，约定卖方将位于深圳市宝安区西乡街道尖岗山名苑花园XXX栋XX单位（房地产证号50××35）转让于买方；转让成交价为1800万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金50万元，定金交由有关银行或买卖双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；买方应于签署本合同之日起60日内付清首期房款（第二部分楼款1750万元减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或者少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期房款之日起三日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续，且递件回执由买卖双方指定的第三方或担保公司代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费，不得延误，领取房地产证当日（如评估报告需要送审的，则办理抵押登记手续的时间为领取房地产证且送审报告通过后两个工作日内，买卖双方均需配合办理送审手续，如因送审报告未获批准导致买方申请按揭银行无法贷出预先承诺款项，则买方应在两个工作日补足银行未能贷到的款项）买方须与第三方、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，买方应于签署申请按揭文件前交纳，并应依时领取房地产证及办理抵押登记等相关手续，否则视为买方违约；如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付楼款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内补足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十日内补足全部应交款；买卖双方同意上述银行按揭付款买房的首期款（不含定金、交房保证金）指定银行监管，买方须在上述付款期限内将需监管的存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管方之监管协议规定的程序操作；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予替买卖双方指定的第三方处；涉案交易涉及的所有税费由买方承担；买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款当天；卖方须保证对该物业享有完整的所有权，能完全支配及处理，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，卖方应在签署《深圳市二手房买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约的行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约的行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
2015年2月1日,原告池明燮向被告詹建辉转账50万元。
2016年1月4日，原被告双方依照合同约定完成了签订了资金监管协议，并托管资金490万元，2015年1月8日，原告追加监管90万元。原告于2016年1月8日获得农业银行出具的个人购房贷款承诺函，农业银行承诺贷款1170万元。
2016年1月18日，被告詹建辉出具了委托刘晶等五人办理出售深圳市宝安区西乡街道尖岗山名苑XXX栋XX房产的一切事宜的公证授权委托书，委托期限自2016年1月18日至2017年1月17日。
另查，2015年11月19日，原告池明燮（甲方）、案外人黄国新（乙方）、被告詹建辉（丙方）签订了以房抵债协议，约定：甲、乙、丙三方共同确认，截至本协议签订之日，乙方尚欠甲方人民币900万元的借款未能偿还，为尽早偿还上述借款，丙方自愿以自有房产清偿乙方所欠甲方的该项债务；丙方提供自身名下位于深圳市宝安区西乡街道尖岗山名苑XXX栋XX房（以下简称抵押房产，房地产证号：深房地字第××号），作价人民币1800万元偿还乙方所欠甲方的债务，抵偿不足部分（以银行结算为准）即由乙方继续偿还（注：因抵债房产在农业银行抵押按揭状态）；丙方应于本协议签署当天与甲方签署房屋买卖合同（合同约定的房屋买卖价款无需支付）、出具以甲方为受托人的房产交易全权授权委托书，并在本协议签订之日起60天内，办理完抵债房产的赎楼、过户登记等一切手续，将房产交付给甲方；丙方保证对抵债房产拥有完全所有权，房屋产权无争议，已不存在法律上的瑕疵；抵债房产于2014年8月26日抵押给了中国农业银行，股份有限公司深圳罗湖支行，丙方保证于本协议第三条约定的期限内，自筹资金解除该项抵押登记，除该项抵押外，丙方保证抵债房产及其土地使用权未设定其他抵押、未被查封或权利受到其它限制；抵债房产过户登记到甲方名下之日（以新房地产权证书颁发之日为准）起，甲方视乙方已偿还了900万元借款；本协议签署之日起60天内，因任何原因导致抵债房产的房地产权证未能办理到甲方名下，甲方有权向乙方继续追索全部900万元债务，并自本协议签署之日起按每日万分之一收违约金，丙方对此承担连带责任；本协议可根据各方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充协议与协议具有相同的法律效力；本协议各方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决，协商不成的，依法向人民法院提起诉讼。
2015年12月1日，被告詹建辉收到原告池明燮转账的50万元购房款后，于同日向案外人李丽转账50万元。
再查，2015年11月20日，被告詹建辉曾向案外人李丽出具公证委托书，委托李丽代理为管理并出售涉案房产，代理期限为2015年11月20日至2016年11月20日。
原告池明燮家庭截至2015年3月10日，具备在深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
以上事实，房产证、房地产买卖合同、公证委托书、个人购房贷款承诺函、个人转账汇款业务确认书、房产交易信息明细、以房抵债协议、银行流水、公证书、购房资格证明等证据以及庭审笔录、质证笔录予以证实。
本院认为，原告池明燮与被告詹建辉签订的《房地产买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，且没有违反国家的强制性法律规定，应当认定为有效。被告抗辩称原被告之间没有买卖涉案房产的真实意思表示，签订涉案合同是为了履行原被告与案外人黄国新签订的以房抵债协议，且被告已经依照原告指示将原告交付的定金50万元给支付给了案外人李丽。本院认为，原被告双方于2015年11月19日同时签订了两份协议，一是涉案的房地产买卖合同，二是原被告与案外人黄国新签订的以房抵债协议。依据以房抵债协议，原告获得涉案房产无需支付任何费用，而事实上原告为取得涉案房产支付了定金50万元，并监管了首期款共计580万元，因此原被告实际上履行的是《房地产买卖合同》。关于被告主张其收取的定金已经按照原告指示支付给了案外人李丽，事实上并没有收取原告的定金。经本院调查，李丽称其仅为代被告詹建辉处理涉案房产的物业管理、税费等财务事项，并没有受原告池明燮委托收回定金50万元。且庭后原告提交了一份被告委托李丽出售涉案房产的公证书，该公证书亦经被告认可。综合上述情况，本院认为，被告没有提供足够的证据证明其向李丽支付50万元定金是按照原告池明燮的指示退回定金，相反原告提供了相反的证据证实李丽系被告詹建辉的委托代理人，再结合法院对李丽的调查可知，被告詹建辉实际上收取了原告池明燮的定金50万元，并交予李丽处理售房事宜。故被告的抗辩不能成立，原被告之间真正履行的系《房地产买卖合同》。双方应当依照该《房地产买卖合同》严格履行合同义务。
合同签订后，原告依照合同约定支付了定金，并与被告一同办理了资金监管，获得了银行贷款承诺函，完成了合同约定的义务。另一方面被告亦于2016年1月18日出具了新的公证授权委托，委托刘晶等五人代为办理赎楼等售房事宜，但至今没有赎出涉案房产。依照合同约定，被告虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予替买卖双方指定的第三方处。虽然被告公证委托赎楼的受托人中没有担保公司，但从上述约定可以推断出被告应当在合同签订之日起40日内自行赎楼，及被告应当于2015年12月29日前赎出房地产证并注销抵押登记。故被告没有完成赎楼义务构成违约，原告有权要求被告继续履行合同并依照合同约定支付违约金。
关于原告主张要求被告继续履行合同并支付违约金的诉讼请求。经审查，原告家庭虽于2016年3月10前具备购房资格，但随着深圳市限购政策的调整，原告在庭审时是否依然具备购房资格存疑。经本院释明，原告依旧不能提交其在深圳市新的限购政策下依旧具备购房资格的证明，亦不能提交原被告双方在2015年3月25日已经完成涉案房产交易网签合同的证明。本着谁主张谁举证的原则，原告应当承担举证不能的不利后果，故本院认定原告在深圳市新的限购政策下不再具备购房资格，从而涉案合同在客观上无法继续履行。故对原告要求被告继续履行涉案合同并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告池明燮的全部诉讼请求。
本案案件受理费132867元，保全费5000元，由原告承担。上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪审员 郭 映 舜
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 李 玉 婷
书 记 员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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