上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第2593号
原告（反诉被告）苏州易亚物业管理有限公司，住所地苏州工业园区娄葑分区群星三路XXX号。
法定代表人梁珊珊，该公司董事长。
委托代理人金倍礼。
委托代理人杨荣华。
被告（反诉原告）山克诚，男，1963年5月14日出生，汉族，住上海市虹口区。
被告（反诉原告）陈依如，女，1962年4月17日出生，汉族，住上海市虹口区。
原告苏州易亚物业管理有限公司（以下简称易亚物业公司）诉被告山克诚、陈依如物业服务合同纠纷案，被告山克诚、陈依如反诉原告易亚物业公司物业服务合同纠纷案，本院受理后，依法由审判员牛新虹独任审判，公开开庭进行了审理。原告易亚物业公司的委托代理人金倍礼、杨荣华，被告山克诚、陈依如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易亚物业公司诉称：原告受上海市虹口区香杉园小区业主委员会的委托，为该小区提供物业服务。根据合同约定，被告应当向原告按照每月每平方米1.60元的标准交纳物业服务费。被告自2012年7月起欠付物业管理费，经多次催讨无果，故起诉要求被告支付2012年7月至2015年3月的物业管理费6，788.10元；要求被告支付滞纳金（自2013年6月1日起计算至2015年9月30日止，按照按欠费金额的日千分之三的标准计算）。
被告山克诚、陈依如辩称：2012年7月至2015年3月自己确实没有支付原告物业管理费，主要原因是物业公司未按照合同兑现和落实合格的物业管理服务条约和措施，被告从未收到过原告的催缴通知，原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效。不同意支付超过诉讼时效的物业管理费和滞纳金，未超过诉讼时效的物业管理费等原告限时整改后，打折支付。
反诉原告山克诚、陈依如诉称：自己不付物业管理费的原因是物业公司未按照合同兑现和落实合格的物业管理服务条约和措施，具体表现为：一、自己支付了物业管理费，但物业公司只出具了收据，多次向物业公司索要发票，但相关发票至今没有提供。二、小区经理和二个工程维修人员无上岗证，违背（香杉园）《物业服务合同》的约定和《物业管理方案》中的任职人员的资格要求。三、物业公司违背（香杉园）《物业服务合同》的约定，至2015年8月始终没有见到公共收益账目公示和没有任何款项进全体业主专项维修资金账户，严重侵犯了业主对物业管理的知情权和监督权，侵犯了业主的经济利益。四、门卫时常不在岗位，门禁系统设备维护不及时。五、物业公司违背（香杉园）《物业服务合同》的约定，“保安以中青年为主，不超过60岁，45周岁以下的人员占60%”，事实上，多数超过45周岁，甚至有人超过60周岁。六、物业公司违背（香杉园）《物业服务合同》的约定，“严禁非小区人员进入散步、玩耍、发小广告”。事实上，各类小广告塞满信箱，甚至上楼贴在业主门上。外来人员散步遛狗，在儿童乐园玩耍。七、物业公司违背（香杉园）《物业服务合同》的约定“周界报警系统夜间设防并正常运行，定期调试与保养等”，使周界报警系统长期处于瘫痪状态，造成安全隐患。八、物业公司违背《物业管理方案》，未出资将小区的窰井盖恢复原貌。九、物业公司违背物业法，没有取得三分之二业主同意，在没有任何公示的情况下动用小区公共收益278，457.63元搞维修，特别是2014年下半年，动用了公共收益12.5万元用于所谓的火灾报警系统的维修并获得消防检测合格报告。然而，2015年7月物业公司又被虹口消防支队责令整改，此事正通过信访渠道处理中。十、物业人员长期在地下室开设厨房，烧菜烧饭，违背消防安全条例，无视业主的人身和财产安全。十一、物业公司自2011年11月中标进场运营至今，不能兑现其物业管理合同中承诺的种种条款。十二、物业公司长期违约在先，与业主无正式沟通，物业费已经超过诉讼有效期，却突然于2015年9月9日在每栋楼和公共区域张贴反诉原告欠费公示，故意损害反诉原告名誉，为此要求反诉被告公开赔礼道歉并赔偿名誉损失。请求法院：1、驳回反诉被告关于“物业费、滞纳金、诉讼费”的诉讼请求。2、请求法院判令反诉被告赔偿，抵消“物业费、滞纳金、诉讼费”标的。3、请求法院判令反诉被告按照物业服务合同，落实整改措施。4、请求法院判令反诉被告支付反诉诉讼费。5、请求法院判令反诉被告支付名誉损失费人民币壹元。
反诉被告易亚物业公司辩称：反诉被告在系争小区业委会不能履职的情况下，仍为香杉园小区业主提供物业服务，该小区2013年至2014年物业服务费的收缴率为99%。反诉原告主张的权利大多属于小区公共利益，应按法定程序进行主张。2012年起，反诉被告一直都向反诉原告催讨欠付的物业管理费，不存在反诉原告所说的诉讼时效问题。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：被告系上海市虹口区广纪路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权人。该房建筑面积为128.56平方米。2011年10月28日，苏州易亚物业管理有限公司上海分公司与上海市虹口区香杉园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，委托管理期限自2011年11月1日起至2013年10月31日止。合同约定高层住宅：物业服务费每月每平方米为1.60元。物业服务费用按季交纳，业主应当按有关规定履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：按有关法律、法规实行。合同期满后，仍由其管理该小区。
2015年8月1日，原告与上海市虹口区香杉园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，委托管理期限自2015年8月1日起至2016年7月31日止。合同约定高层住宅：物业服务费每月每平方米为1.60元。物业服务费用按季交纳，业主应当按照有关规定履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：按有关法律、法规实行。欠费业主除按实际欠费金额交纳外还须承担每天千分之三的迟纳金。
2012年7月起，被告停止支付物业管理费。2015年8月19日，被告陈依如向《市委领导信箱》信访反映关于居委会代替全体业主同意使用维修基金等问题。2015年9月9日，原告在公共区域张贴被告欠费公示。2015年9月15日，曲阳路街道信访办向被告陈依如进行了信访答复。2015年11月30日原告诉至法院，要求判如所请。审理中，被告提出反诉。由于双方意见不一，致调解不成。
上述查明事实，由2011年10月28日苏州易亚物业管理有限公司上海分公司及2015年8月1日原告与上海市虹口区香杉园小区业主委员会签订的《物业服务合同》、上海市房地产登记簿、2015年9月9日的告示、2015年9月15日，曲阳路街道信访办的信访答复书以及原、被告的陈述等证据为证。
本院认为：2011年10月28日苏州易亚物业管理有限公司上海分公司及2015年8月1日原告与上海市虹口区香杉园小区业主委员会签订的《物业服务合同》对外表明代表该小区的全体业主，从而确立了彼此间的权利与义务关系。易亚物业公司作为香杉园小区的物业管理企业，在对小区进行物业管理服务后依据物业服务合同的约定，向小区业主主张物业服务费，依法有据。原告按《物业服务合同》约定的收费标准，要求被告支付物业管理费，理由正当，依法应予支持。庭审中，虽然原告提供了其公司打印的2012年12月20日、2013年6月20日、2013年12月25日、2014年12月20日张贴在被告信箱上的物业费催缴通知，但被告称从未收到过该物业费催缴通知，而原告又无法提供其他可以达到中断诉讼时效法律后果的证据予以佐证，故被告辩称原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效的辩称意见，予以采纳。
关于反诉原告称其支付了物业管理费，但反诉被告只出具收据，未开具相关发票之问题，反诉原告可向有关部门进行反映，但不能作为停止支付物业物业管理费的理由。反诉原告提出至2015年8月始终未见公共收益账目公示和任何款项进全体业主专项维修资金账户，侵犯了业主对物业管理的知情权和监督权，侵犯了业主的经济利益以及物业公司违背物业法，没有取得三分之二业主同意，在没有任何公示的情况下动用小区公共收益搞维修之事，因均涉及到小区全体业主共同享有的相应权利的维权问题，不属本案处理范围。反诉原告称物业公司违背（香杉园）《物业服务合同》关于“周界报警系统夜间设防并正常运行，定期调试与保养等”的约定，使周界报警系统长期处于瘫痪状态，造成安全隐患之问题，本院认为，小区公共设施出现故障，这些故障需业主大会通过后，启动房屋维修基金进行维修，而2011年12月4日，香杉园时任业委会四名成员提出辞职申请，造成该届业委会履职不能。另外，保安的年龄，与业主支付物业管理费并不能形成抗辩关系。反诉原告提出2015年9月9日，反诉被告在每栋楼和公共区域张贴反诉原告欠费公示，损害反诉原告名誉，要求反诉被告公开赔礼道歉并赔偿名誉损失的诉讼请求，与本案无涉，反诉原告可另案主张。反诉原告称外来人员进入小区内散步遛狗，在儿童乐园玩耍及反诉被告未出资将小区的窰井盖恢复原貌，由此可见，易亚物业公司在物业管理服务中确有一定的瑕疵，但以上瑕疵所带来的影响，尚未达到可降低物业管理费标准之程度。但反诉被告的物业人员在地下室烧菜烧饭之问题，反诉被告应予以重视，杜绝此类问题的再次发生，以保证业主拥有安全、舒适的生活环境，故原告易亚物业公司要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
一、被告山克诚、陈依如应于本判决生效之日起10日内，支付原告苏州易亚物业管理有限公司2013年10月至2015年3月物业管理费3，702.60元；
二、原告苏州易亚物业管理有限公司要求被告山克诚、陈依如支付违约金的诉讼请求，不予支持；
三、反诉原告山克诚、陈依如的反诉请求，均不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，减半收取25元；反诉受理费50元，减半收取25元，均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 牛新虹
二〇一六年二月二十三日
书记员 周 梅
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《物业管理条例》
第七条??业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）……；
（二）……；
（三）……；
（四）……；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）……。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……