辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终9265号
上诉人（原审被告）：苏香筠，女，1952年8月10日出生，汉族，住沈阳市和平区。
被上诉人（原审原告）：张彤，女，1973年12月14日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。
上诉人苏香筠因与被上诉人张彤房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初6939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
苏香筠上诉请求：请求判令不予退还押金。事实和理由：对方提前解除合同，违约在先，并提出不要押金的情况下我才于4月7日给打了欠条退房租（4.11-6.27）。张彤不要押金，有微信为证。因租房期间张彤给我造成了损失包括彩电被丢掉，屋内垃圾没有清理，坐便盖损坏等，我要求扣除830元。
张彤辩称，我方想解除合同，对方也同意了，对于房租的损失我已经给过对方了，我已经多给了对方一个月的房租，但是对方以各种理由迟迟不同意退给我押金。同意一审判决，请求维持。
张彤向一审法院起诉请求：1.判令立即返还房屋租赁押金1450元，退回从2018年4月11日至6月27日的租金3593元；2.判令被告承担以5043元为基数自起诉之日起至实际给付之日止按照人民银行同期贷款利率的利息；3.判令被告赔偿原告因索要租金发生的损失500元；4.被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年2月25日，韩爽（甲方）与原告张彤（乙方）就位于沈阳市和平区文萃路4号D2-XXXX，建筑面积46平方米房产签订了《房屋租赁合同》，约定“租赁期自2016年3月1日至2017年2月28日止，租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约，租金1450元/月。六.关于押金。为保证乙方合理并善意地使用该房屋及配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方1450元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房结清相关费用并认可后，乙方将该房屋钥匙交于甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。七.合同的终止。租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止。八.违约的处理2.乙方违约的处理（4）租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，所预付的租金甲方可不予退还”。后被告苏香筠在该份合同出租方处签字。2017年6月，原、被告双方在原合同文本上续签租赁合同，约定租赁期限自2017年6月28日至2019年6月27日止，租金1400元/月。
另查明，2018年3月2日，原告搬离涉案房屋并将钥匙交由被告，被告通过中介对外招租，着手装修房屋，并于2018年5月15日对外出租。
2018年3月17日原告在与被告儿子微信记录中提出如退回剩余房租可放弃押金的意向，对于“剩余房租”的理解，原告表示是从2018年2月24日（首次提出解除日）起至6月27日的房租款，对于该意向被告及其儿子均未作回复（未予以表态）。
2018年4月7日欠条内容为“现有苏香筠（诚大D座二单元XXX）房主欠张彤房租款3593元”，对此被告苏香筠签字确认。另，原告对于“承租房屋期间欠付水费20.63元、燃气费11.8元、造成坐便盖损失35元”的事实予以认可，并表示愿意承担上述费用合计67.43元。
一审法院认为：庭审中虽原告表示双方未续签房屋租赁合同，但其表述与其起诉状内容相矛盾，结合房屋租赁合同记载内容及原、被告庭审陈述，一审法院确认双方续签租赁合同的事实。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。2018年2月原告因子女上学原因向被告提出提前解除租赁合同，被告亦同意提前解除合同，且原告于2018年3月2日搬离房屋、被告于4月7日签写返房租欠条的一系列行为亦证明双方实际解除了租赁合同。根据“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的法律规定，被告应返还原告剩余房租及押金。
关于返还房租金额及押金问题。虽因原告原因造成提前解除合同，但原告已尽到了提前通知及与被告积极协商解约事宜的义务，不属于擅自提前解除合同，故不适用于合同中关于“中途擅自退租”的违约责任。但因原告提前解除租赁合同，确实在客观上对被告的租金收益造成影响，考虑到被告合同目的实现问题，一审法院对于原告自愿放弃从2018年3月2日（搬出日）至2018年4月10期间的租金用于弥补被告损失的意见予以认可，且符合公平原则。现庭审中被告认可返还原告从2018年4月11日至2018年6月27日租金3593元，一审法院亦予以确认。
关于押金，如前所述，原告提前解除合同是在与被告积极协商并得到被告同意的情形下，并非中途擅自退租，被告拒绝返还押金的做法不符合法律规定及合同约定，被告应予以返还，但应当扣除原告租赁期间欠付的各项费用，庭审中原告对于“承租房屋期间欠付水费20.63元、燃气费11.8元、造成坐便盖损失35元”的事实予以认可，并表示愿意承担上述费用合计67.43元，故被告应返还原告押金1382.57元（1450元-67.43元）。关于被告提出的押金并非其本人收取的意见，应属被告家庭内部问题，不能作为拒绝返还押金的合法事由，不予采纳。关于被告提供的微信记录用以证明原告放弃押金的意见，该微信记录是2018年3月17日书写，系原告向被告提出返还押金及房租过程中的探讨意见，且被告未作回复，双方未就此达成一致意见，不能视为原告放弃押金，故对于被告的该项意见，不予采纳。
关于原告主张的租金及押金利息以及误工费、交通费，于法无据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告苏香筠于本判决生效之日起15日内返还原告张彤房屋租金3593元及押金1382.57元；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告苏香筠承担。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，二审期间，双方争议焦点为押金是否应予返还的问题。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。结合张彤于2018年3月2日搬离房屋、苏香筠于4月7日签写返房租欠条以及双方于二审庭审中的陈述，双方的房屋租赁合同实际已解除，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，合同解除后，出租人苏香筠应将剩余房租及押金返还承租人张彤。
关于苏香筠主张因张彤提前解除租赁合同系违约并且造成房屋损失，故不应予以返还押金的问题，首先，张彤已对提前解除合同事宜进行了通知；其次，张彤于2018年3月2日搬离房屋并自愿放弃从2018年3月2日至2018年4月10期间的租金，仅主张返还2018年4月11日至2018年6月27日期间的租金3593元亦是对其提前解除合同给出租人造成的损失进行了弥补，并非擅自退租；第三，苏香筠主张张彤租赁期间造成房屋损失，但其没有证据证明，且一审已经对张彤认可的损失部分予以扣除。故苏香筠主张拒绝返还押金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，苏香筠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人苏香筠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年九月六日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 齐 萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。