新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)新0105民初1273号
原告：赵宏斌，男，1986年3月28日出生，汉族，大专文化，新疆军区69077部队军人，住乌鲁木齐市新市区。
委托诉讼代理人：赵树勇，新疆国法律师事务所律师。
被告：新疆水清木华投资(集团)有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区南湖南路66号水清木华大厦26层。
法定代表人：邓国宏，公司董事长。
委托诉讼代理人：王福东，男，该公司职员。
原告赵宏斌与被告新疆水清木华投资(集团)有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵宏斌及其委托诉讼代理人赵树勇、被告新疆水清木华投资(集团)有限公司委托诉讼代理人王福东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、履行合同，立即办理入住手续；2、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金60710.3元【667880元*3.03%*3年（2015年3月31日-2018年3月31日）】；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年5月17日，原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市水磨沟区沿河路207号丽都国际小区2号楼2单元1402室房屋，原告已支付全部款项667880元整。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第2项中约定：“双方同意，如出卖人逾期91-180日的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率赔付；如出卖人逾期180日以上的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行利率是上浮10%赔付”。上述合同签订后，原告依约向被告交付了相关费用，但被告违反合同约定，至今未向原告交付房屋，致使原告无法按时入住，现根据小区目前状况，原告同意被告以现状交付，但此前因被告违约产生的办理入住的各项费用由被告承担，并由被告按照合同约定赔付违约金，支付由此产生的诉讼费。为维护原告合法权益现诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。
被告新疆水清木华投资(集团)有限公司（以下简称水清木华公司）辩称：涉案房屋我方于2015年12月24日验收合格,符合交付条件，我方已电话通知原告，原告也前往小区查看，但原告未办理入住。首先根据双方签订的商品房预售合同关于逾期交房的约定，确实存在逾期交房的事实，但是逾期交房的时间与原告所述不一致，原告关于违约金的计算标准我方不认可，应该按照合同第九条同期银行存款利率2.25%关于违约金计算的约定来计算违约金，我方认为涉案房屋逾期交房违约金计算截止日期为2015年12月25日。逾期时间为2015年3月31日至2015年12月25日。根据合同约定，逾期180天以内按照同期银行一年期定期存款利率赔付，逾期180日以上的按已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付，利率按照年利率2.25%上浮10%后为2.5%。违约金计算公式为667880元*2.5%÷365天×268天（2015年3月31日-2015年12月25日）,对于原告其他诉讼请求均不认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告赵宏斌出示以下证据：第一组证据：证据1、收据4份，证据2、个人购房担保合同，证据3、房产抵押合同证据，证据4、乌市物业专项维修凭证，契税交费凭证，以证实原告按照合同约定交清房款共计667880元。第二组证据：证据1、商品房预售合同，证据2、管道天然气用户证，证据3、国家行政处罚决定书，证据4、照片3张及小区宣传手册，证据5、录音，证明合同第14条规定，天然气管道需交房时能够使用，但直至2016年9月19日才能使用天然气。2016年9月27日、2017年6月23日、2017年7月26日因未经消防验收投入使用，被告被行政机关予以处罚。2017年我去办理交房手续，被告委托物业公司办理交房手续，但被告无法提供房屋合格证，住宅证质量保证书，住宅使用说明书，竣工验收备案表，建设工程质量鉴证书，房地产开发项目竣工综合验收合格证，实测面积登记表，同时被告方要求我方交付物业费及暖气费才给钥匙。我方认为对方不具备交房条件。在2018年的现场录音中记录当时办理入住手续，被告方提供不了交房手续，不符合交房条件。以上证据共同证明被告逾期交房违约事实及依据。第三组证据：央行金融机构人民币存款基准利率调整表一份，以证实2018年经调整后三年定期年利率2.75%。第四组证据新疆住宅楼竣工验收资料，以证实五方验收仅是住宅楼竣工验收的条件之一。被告水清木华公司质证认为：1.对第一组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。原告已按照合同约定交付房款。2.对第二组证据中证据1的真实性，合法性均认可，对关联性不认可。合同第8条交付期限是2015年3月31日，交付条件是商品房验收合格。同时补充协议中约定验收合格指五方验收合格。2015年新疆相关证件中关于竣工验收条件中也说明了五方验收合格即可。对证据3的真实性、合法性均认可，对关联性不认可，消防验收是否通过与交房无关，对证据4宣传手册与交房条件无关。对证据5的真实性认可，合法性、关联性均不认可。录音与交付房子无关，我方是按照合同约定交付。3.对于利率调整表及新疆住宅楼竣工验收资料的真实性、合法性、关联性均不认可。
被告水清木华公司出示以下证据：证据1、竣工验收报告、五方验收报告表，以证实涉案房屋于2015年12月25日通过五方竣工验收符合交付条件。我方交付时告诉业主可在网站查询。证据2、2015年12月25日新疆水清木华投资有限公司致全体业主通知书一份，以证实2015年12月25日我方在小区单元门口及大厅以张贴公告的形式，通知办理入住手续，履行通知义务。原告至今未办理入住系原告自身原因。违约金计算的日期计算到2015年12月25日。证据3、办理入住情况登记表及业主办理入住手续，以证实在张贴公告后2号楼相关业主已办理入住，原告方未办理入住系自身原因。证据4、两书三份，以证实房屋是合格的，原告逾期交付系自身原因。证据5、亚心论坛网站信息、（2018）新0105民初405号民事判决书，以证实我方已经履行交房通知义务，业主是知晓的。证据6、明细表1份，证明2号楼入住率达到89.13%。被告及时履行告知义务。说明原告自己拖延办理入住。原告赵宏斌质证认为：1.对竣工验收报告、五方验收报告表的真实性，合法性，关联性均不认可，都是复印件。验收报告应该是验收合格表，而不是意见表。勘察单位意见没有公章，只有签字。2.对通知书三性均不认可，我是第一次看到，我方一直未接到电话通知交房，在报纸上也没有见到交房的公告，对方说的是入住不是交房。被告没有证据证实张贴公告。3.对证据的真实性、关联性不认可。别人入住与原告是否入住无关。这是入住通知，不是交房手续。4.两书真实性、关联性均不认可，都是复印件，被告应该提交原件，真实性无法核实。本案涉案房屋与被告提交两书涉及房屋无关，没有关联性。5.对网站信息的三性均不认可，都是打印件，无法核实真实性。公告内容不能证明被告履行了告知义务。对405号民事判决书的真实性、合法性均认可，关联性不认可，判决书是否生效不知道，证明不了业主知道。我方于2018年才知道张贴一封信，我方不在业主群，不可能知道这封信的存在。6.对入住明细表的三性不认可，与本案没有关联性。不能证明告知原告符合入住条件，履行告知义务。是被告自己制作，没有签字，真实性不予认可。
本院对于原、被告出示的证据一并予以认证：对于原告出示的证据除照片3张及小区宣传手册、央行金融机构人民币存款基准利率调整表、新疆住宅楼竣工验收资料外其他证据的真实性、有效性、关联性均予以确认，央行金融机构人民币存款基准利率调整表、新疆住宅楼竣工验收资料均系打印件，原告自称从百度搜索，无法提供有效的网址予以核实。对于被告出示的除证据3、证据6之外证据的真实性、有效性、关联性均予以确认，其中证据1（房建工程）竣工验收合格工程项目公示表打印件系网站打印，本院就其真实性经网站查询及与乌鲁木齐市质量监督站核实，对其真实性予以确认。证据5亚心社区论坛信息打印件的真实性经上网核实，予以确认。对于两书的真实性经电话核实予以确认真实性。
经过以上证据认证，经审理查明：2014年原告赵宏斌作为买受人与被告水清木华公司作为出卖人签订商品房预售合同，合同约定原告购买水磨沟区沿河路207号水清木华·丽都国际商住小区2号楼2单元1402室房屋，房款为667880元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人所能控制事件发生，出卖人在合理期限内通知买受人的可延期90日，超出90日的，按第九条第2项执行；3、买受人有到期款项未付；4、停水、停电造成的工期延误按签证日期额延交房；5、如遇政府政策调整或工程遇到重大技术困难无法按时完成等不可预知原因。”第九条约定:“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.双方同意：如出卖人逾期91日-180日的按买受人向出卖人支付已支付房款的同期银行存款利率赔付。如出卖人逾期180日以上的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付。”同时，原、被告签订合同补充协议，协议第六条约定“由于本住宅小区整体建设、分期交验，故买卖双方经协商一致确认，第八条约定该商品房验收合格应释义为该商品房符合合同约定且其所在楼宇已经五方验收为合格。”合同签订后，原告如期交付房款667880元。2015年12月24日涉案房屋已组织监理、施工、设计、勘察等单位进行了五方竣工验收，经市质量监督站监督确认为竣工验收合格工程项目予以公示，公示载明竣工验收日期为2015年12月24日。
2015年12月25日被告水清木华公司张贴公告，题为“致水清木华·丽都国际全体业主”，内容为“（1）丽都国际小区自12月27日起办理入住。（2）有关逾期交房补偿标准：我公司将严格按购房合同约定的逾期交房条款内容，按全额购房款银行同期存款（一年期定期利息）计算补偿金额。”原告至今未办理入住。
2018年2月案外人王玲以被告逾期交房为由诉至法院要求赔偿违约金，2018年6月水区法院作出（2018）新0105民初405号民事判决书。王玲与被告均未上诉，2018年6月27日判决书生效。
本院认为：原告与被告水清木华公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，自双方签订即生效。原、被告应当按照合同约定依法履行各自的义务。原告依约给付了房款，被告应当依约交付房屋。对于逾期交房违约金计算，原告主张按照三年定期银行存款利率2.75%上浮10%为3.03%作为利率标准，违约期自2015年3月31日至2018年3月31日，被告辩称按照年利率2.25%上浮10%为2.5%作为利率标准，违约期自2015年3月31日至2015年12月25日。双方对于违约金自2015年3月31日开始计算意见一致，本院亦不持异议。双方对于违约金按照同期银行存款利率上浮10%以日累计计算违约金的方法意见一致，本院亦不持异议。原、被告的争议焦点在于同期银行存款利率的标准及违约金计算截止日期。本院认为首先应确定违约金计算截止日期，再以此为依据确定同期银行存款利率。
对于违约期限，本院认为原、被告对于违约金计算截止日期的争议，实为被告何时将符合合同约定及法律规定的房屋交付给原告。本院认为应当从三个方面分析此问题。第一，原、被告约定的交付条件是否明确，第二，原、被告约定的交付条件是否违反法律规定，第三，房屋达到交付条件后被告是否及时履行通知义务办理入住手续。具体分析如下：第一，原、被告签订的《商品房预售合同》第八条及《补充协议》第六条明确写明交付条件是房屋通过五方验收合格，对于原告是否知晓五方验收的含义并不影响约定的生效，原告作为买受方有权利也有义务了解五方验收的含义。第二，庭审中原告认为双方约定的交付条件违反法律规定，一是房屋至今未通过消防验收，二是2016年9月17日接通天然气，这两个时间均晚于合同约定的交付时间。对于未通过消防验收是否导致逾期交房，本院认为依照《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收:……(三)本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑”。涉案房屋建筑23层高于50米，属于应当进行消防验收的建筑，直至判决被告未向法庭出示证据证实涉案房屋通过消防验收。同时《中华人民共和国消防法》第五十八条规定：“违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处叁万元以上三十万元以下罚款：……(三)依法进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的……”从该条规定来看，未将消防验收合格作为商品房交付条件予以规定，仅是规定建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，建设单位应承担相应的行政责任，因此消防验收并不必然影响合同中约定的交付条件，被告应当按照合同约定的交付条件交付房屋。对于未接通天然气是否导致逾期交房，本院认为本案双方当事人签订的《商品房预售合同》，是自治区建设厅和自治区工商行政管理局联合制定的示范文本。该示范文本对商品房交付条件规定了以下几种情形：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.空白选项（购房者与开发商可以协商填写）。此合同与建设部和国家工商总局联合制定的示范文本条件相同。交付条件中验收和综合验收的区别在于，验收一般指单体建筑验收，而综合验收则针对住宅小区群体建筑，除单体建筑合格外，还要求配套的基础设施和公共设施齐备。天然气管道属于公共配套设施。同时《商品房预售合同》第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4.入住时住区内天然气管道接入。”由此可见，双方未将天然气接通作为交付条件，仅约定天然气管道接通作为交付后配套设施的使用条件，因此，天然气未接通不影响合同中约定的交付条件，被告应当按照合同约定的交付条件交付房屋。第三，原、被告签订的《商品房预售合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人可以包括但不限于：书面形式通知、电话通知、公告通知、张贴通知书等方式通知买受人房屋交付日期，如买受人未按通知内容办理相关手续的，通知交付视为完成房屋交付日。”按照约定被告应当首先书面通知，无法书面通知的情形下采取张贴通知的方式。2015年12月24日涉案房屋通过五方竣工验收，次日被告以在小区张贴公告的方式通知业主于2015年12月27日办理入住手续。本院认为原、被告虽约定书面通知，但原、被告签订合同时原告未留下书面通知的邮寄地址，因此原、被告约定的书面通知在履行中存在困难。被告未书面通知原告而直接张贴公告的方式系通知义务履行瑕疵，通过张贴公告的方式履行通知义务系符合双方约定的其他通知方式。因此原告未及时办理入住的原因在于原告，按照被告张贴的通知，办理入住的时间为2015年12月27日，则2015年12月27日为交付之日，因此逾期违约金计算时间截止为2015年12月26日。对于原告提出被告未提交住宅质量保证书、住宅使用权说明书及被告要求原告交纳物业费才予以办理入住，因此原告有权拒绝办理入住的主张，第一，原告未出示证据证实被告以物业费未交纳而拒绝办理入住，第二，庭审中被告出示了小区其他业主的两书，经核实确认真实性，说明小区其他业主已经收到两书，同时两书系格式性文件，在办理入住时根据房屋基本信息、建筑结构、房屋设施等情况具体填写，填写后交由业主签字确认，因此本院对于原告称两书系空白，不能说明是其房屋两书而拒绝办理入住的主张不予采纳，本院认为2015年12月27日后不存在被告拒绝为原告办理入住的事实，原告未及时办理入住系其自身原因。对于原告要求被告履行办理入住手续的诉讼请求，因被告同意履行，本院判定被告为原告办理入住手续。
对于违约金计算标准，被告逾期交房期间自2015年3月31日至2015年12月26日，共计271天，按照原、被告签订的《商品房预售合同》第九条第二款约定，如出卖人逾期180日以上的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付，对于同期银行存款利率，双方未约定活期或者定期，按照人民银行公布的金融机构人民币存款基准利率表，2015年3月31日至2015年12月26日期间同期活期利率为0.35%，同期一年定期（零存整取、整存零取、存本付息）利率为2.6%，同期一年定期（整存整取）利率为1.5%-2.25%，因被告逾期交房超过半年，被告在“致水清木华?丽都国际全体业主”告知书解释同期存款利率为一年定期利息利率，同时本合同为格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本院认为双方约定的同期存款利率为同期最高标准的一年定期利率（零存整取、整存零取、存本付息）2.6%，违约金计算标准在此基础上浮10%后为年利率2.86%。
综上，对于原要求被告给付逾期交房利息的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条及第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告疆水清木华投资(集团)有限公司于本判决生效后十日内为原告赵宏斌办理入住手续；
二、被告新疆水清木华投资(集团)有限公司给付原告赵宏斌逾期交房违约金14326.03元（按照667880元自2015年3月31日至2015年12月26日以年利率2.86%计算）。
以上被告新疆水清木华投资(集团)有限公司给付原告14326.03元，应于本判决生效后十日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1317.76元，减半收取658.88元（原告已预交658.88元），由原告负担503.88元，由被告新疆水清木华投资(集团)有限公司负担155元（被告新疆水清木华投资(集团)有限公司于本判决生效后十日内给付原告155元）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆乌鲁木齐市中级人民法院。
审判员 张 熠
二〇一八年七月十七日
书记员 魏亚冰