＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）二中民终字第16466号＼n上诉人（原审被告）北京美林长盛装饰工程有限责任公司，住所地北京市西城区茶马北街1号院2号楼3层1单元0305室。＼n法定代表人张磊，董事长。＼n委托代理人马庆炜，北京九融律师事务所律师。＼n委托代理人耿军，北京市广盛律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）北京市窦店镇交道三街农工商公司，住所地北京市房山区窦店镇交道三街村。＼n法定代表人史志华，经理。＼n委托代理人李淑菊，女，1960年1月24日出生，北京市窦店镇交道三街农工商公司职员。＼n委托代理人卫东，男，1968年11月6日出生，北京市房山区良乡镇第三法律服务所法律工作者。＼n上诉人北京美林长盛装饰工程有限责任公司（以下简称美林长盛公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第00724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n2012年11月，北京市窦店镇交道三街农工商公司（以下简称三街农工商公司）诉至原审法院称：1997年7月10日，我公司与美林长盛公司订立一份《土地租赁合同》，合同约定：我公司将自己所有的100亩耕地租赁给美林长盛公司经营；用途为种植；期限自1997年7月16日起至2017年7月15日止，共20年；租金为每年每亩130元，第四年开始每年每亩为200元，每五年递增5%，每年7月一次交清当年租金；同时约定，乙方即美林长盛公司在规定付款时间以后的3个月仍不付租金，甲方即三街农工商公司有权收回所出租土地。合同订立后，我公司依约将100亩耕地交给美林长盛公司经营。美林长盛公司经营以来，在该块土地上建设了房屋，并于2008年在所租土地上开挖鱼池，经我公司交涉并上报镇村建科，美林长盛公司才被迫停止施工，但所挖大坑至今未能恢复原貌。更有甚者，美林长盛公司自2011年7月开始，未履行合同义务，拖欠租金至今。综上所述，我公司认为，美林长盛公司违反双方约定及法律规定，破坏原有耕地地貌，同时不履行合同的付款义务长达7个月之久，属根本违约，应承担违约责任，双方所签合同应当予以解除。为维护我公司的合法权益，故诉至法院，诉讼请求为：1、依法解除双方于1997年7月10日所签合同；2、美林长盛公司返还占用土地；3、诉讼费由美林长盛公司承担。＼n美林长盛公司辩称：我公司不同意三街农工商公司的诉讼请求。第一，双方之间签订的土地租赁合同合法有效，应继续履行。现三街农工商公司为了获取拆迁利益，要求与我公司解除合同，没有依据，且出于维护合法经济活动的稳定性而言，也应当继续履行合同。第二，三街农工商公司要求解除合同的诉讼请求没有事实和法律依据，应被驳回，具体理由如下：1、我公司没有改变土地用途、破坏耕地地貌。我公司没有改变合同约定的租赁土地用途，该租赁土地一直用于农业用途；该地块上原来就有4个大坑、3条道路以及1条水渠，都不属于合同约定的100亩耕地面积之内。现存的租赁土地上的大坑，系2008年在原有大坑的基础上开挖的，我公司本来用于蔬菜大棚的种植，但因后来双方发生争议，故目前该大棚暂未种植蔬菜，但我公司并未抛荒，在该地点同样进行了农业种植。而我公司挖地窖并非是在耕地上所为，而是在原有大坑基础上开挖的，用于存放蔬菜和树苗，并未改变租赁土地内原有耕地地貌；我公司为了实际需要，在租赁土地内修建了一些简易房，用于晾晒、存放粮食以及用于工人宿舍、员工餐厅等，合同约定了我公司可以建设简易房，且三街农工商公司也同意并派出建筑施工队为我公司进行了施工并收取了建筑费用。该房屋已经存在十几年，三街农工商公司从未对此提出异议，现在又主张未经其同意建房，并以此为由要求解除合同，没有依据。2、我公司之所以未在2011年7月支付下一年度租金系因租赁土地面积减少，双方对租金数额存有争议。我公司租金已经交纳至2011年7月，在2011年1月，租赁的土地被征地占用了大约30亩，而该部分土地租金已经在上一年度交纳。我公司认为在土地面积减少的情况下，三街农工商公司应当按照实际现存面积收取租金，并应返还已经收取的被占用土地2011年1月至2011年7月间的租金。如果三街农工商公司不返还我公司多交纳的租金，应当将该部分多交租金冲抵下一年度应付租金，而上述多交纳的租金约可以支付近3个月租金，应视为我公司已经足额支付租金至2011年10月底。因此，我公司找三街农工商公司协商租金数额事宜，但三街农工商公司拒绝返还多付租金和冲抵下一年度租金。另外，三街农工商公司在我公司多次前往交纳租金时拒收租金，意图造成我公司违约的表象，以达到解除租赁合同的目的。我公司在多次当面向三街农工商公司交纳租金未果的情况下，于2012年2月7日将100亩土地的租金汇至了三街农工商公司账户，故我公司已经履行了按时足额交纳租金的义务。综上，我公司没有违约行为，三街农工商公司的诉讼请求不成立，请求法院驳回三街农工商公司的诉讼请求。＼n原审法院经审理后认为：三街农工商公司与美林长盛公司签订的土地租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该土地租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。在履行合同过程中，双方因为租金的数额问题发生纠纷。美林长盛公司主张三街农工商公司因此拒收租金，但其未能提供充分证据予以证明。在这种情况下，无论三街农工商公司是否同意减少租金，美林长盛公司也应将差额部分租金以适当的方式及时交付给三街农工商公司。张来华向三街农工商公司账户内转账13万元的行为，尽管美林长盛公司对此不持异议，但因该账户为三街农工商公司的专款专用账户，致使三街农工商公司的合同目的无法实现，不应认定为美林长盛公司向三街农工商公司交付了租金。故美林长盛公司辩称已交齐2011年7月16日至2012年7月15日租金的答辩意见，不予采信。美林长盛公司未按合同约定的时间和方式交付租金，构成违约，致使三街农工商公司合同目的无法实现，现三街农工商公司要求解除合同，符合法律规定和合同约定，予以支持。合同解除后，三街农工商公司要求美林长盛公司返还占用土地，理由正当，亦予以支持。合同解除后，对美林长盛公司在租赁土地内投资及所有的财产的处分，可另行解决。据此，于2013年9月判决：一、北京市窦店镇交道三街农工商公司与北京美林长盛装饰工程有限责任公司于一九九七年七月十日签订的土地租赁合同解除。二、北京美林长盛装饰工程有限责任公司于判决生效后十五日内将占用的位于北京市房山区窦店镇交道三街村的土地返还给北京市窦店镇交道三街农工商公司。＼n判决后，美林长盛公司不服，持原诉辩解及主张向本院提起上诉，要求二审法院驳回三街农工商公司的诉讼请求。三街农工商公司同意原判。＼n经审理查明：1997年7月10日，北京市房山区窦店镇交道三街村农工商经济联合社（甲方）与美林长盛公司（乙方）签订土地租赁合同。合同约定：租赁地点为房山区交道乡三街，占地100亩；租赁期20年，自1997年7月16日至2017年7月15日；租赁用途为农产品种植、开发。租赁期间前3年，每年每亩租金为130元人民币；第四年开始，每年每亩租金为200元人民币，每五年一个递增，递增幅度为5%。每年7月一次付清当年租金。该合同关于甲方的权利和义务约定：1、甲方有权依照合同所定办法，按期向乙方收取租金及应由乙方负担的费用；2、甲方允许乙方在租赁土地范围内，按实际需要增建附属用房（如：蔬菜大棚）并给乙方提供支持与帮助。该合同关于乙方的权利和义务约定：1、乙方租赁期内，自主经营、自负盈亏，所进行的一切商业行为与甲方无关；2、乙方租赁期内，由乙方出资所配置的一切设备，其产权归乙方所有（此条款不包括由乙方出资所建的房屋）；3、乙方租赁期内，不得对所租赁物进行销售、转让、抵押或采取其他任何侵犯该土地所有权的行为。关于违约责任，合同约定：1、如甲方违约提前终止合同，应退还乙方为此建设所发生的投资款；2、乙方如无故不按合同规定的时间和金额交付租金，应按所欠租金的数额和天数，根据中国人民银行延期付款的规定偿付违约金；3、如乙方在规定付款时间以后3个月仍不付租金，甲方有权收回所出租土地；4、如乙方单方面终止合同，所投资财产全部归甲方所有。该合同对双方其他权利义务也进行了约定。土地租赁合同签订后，双方均按合同约定履行了相应义务。在合同履行过程中，美林长盛公司在租赁土地上建造了简易房、影壁墙、围墙等，栽种了杏树、桃树、绿化用草等。＼n2011年1月，房山新城窦店开发区占用了美林长盛公司所使用土地的一部分。目前，美林长盛公司实际使用的窦店镇交道三街村的土地不足100亩，均在美林长盛公司修建的围墙范围内。美林长盛公司已交纳租金至2011年7月15日。2011年7月开始，美林长盛公司与三街农工商公司因租金数额问题发生纠纷，故美林长盛公司未按期交纳租金。2012年2月7日，张来华从户名为张来华的账户（账号：×××）内向户名为三街农工商公司的账户（账号：×××）转账现金13万元。美林长盛公司称该13万元是其向三街农工商公司交纳的租金，其中包含本案中承租土地的租金和（2012）房民初字第5954号土地租赁合同纠纷案件中涉案土地的租金。三街农工商公司的上述账号系发放拆迁补偿款的专款专用账号。＼n另查明，北京市房山区窦店镇交道三街村农工商经济联合社作为民事主体的相关权利义务承继给北京市窦店镇交道三街农工商公司。＼n上述事实，有土地租赁合同、工商档案查询材料、北京银行房山支行现金进账单和业务回单、交付租金票据、北京市房山区农村合作经济经营管理站证明、北京市房山区窦店镇人民政府和房山区窦店镇经济管理科共同出具的证明及双方当事人陈述等在案佐证。＼n本院认为：北京市房山区窦店镇交道三街村农工商经济联合社与美林长盛公司签订的《土地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。现三街农工商公司承继了北京市房山区窦店镇交道三街村农工商经济联合社的民事权利、义务，故三街农工商公司应当依上述合同约定的权利、义务予以履行。美林长盛公司未依合同约定支付三街农工商公司土地租金，系租赁标的发生变化所致。原租赁土地为100亩，后诉争土地部分被征用，该事实三街农工商公司亦认可。双方约定的租金计算方式为按租赁土地每年每亩多少租金交纳，租赁土地被征用后，依照公平原则，总的租金亦应发生变化。因变化后的租金数额双方未达成合意，故美林长盛公司未支付租金的行为，并非恶意拖欠，且2012年2月7日张来华代表美林长盛公司向三街农工商公司的帐户汇款13万元，其中包括支付2011年7月至2012年7月期间本案涉案土地的租金，虽三街农工商公司认为美林长盛公司汇款的帐户为其专款专用帐户，该款项不能支取，但应当认定美林长盛公司履行了支付租金的义务，双方签订土地租赁合同的目的足以实现，故原审法院认为美林长盛公司未支付租金，系美林长盛公司违约，并判令解除双方的土地租赁合同，应为不当。综上，原判有误，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：＼n一、撤销北京市房山区人民法院（2013）房民初字第00724号民事判决；＼n二、驳回北京市窦店镇交道三街农工商公司的全部诉讼请求。＼n一、二审案件受理费各70元，均由北京市窦店镇交道三街农工商公司负担（一审案件受理费已交纳，二审案件受理费于本判决生效后7日内交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王宗魁＼n代理审判员王朔＼n代理审判员陈雨菡＼n二〇一三年十二月十八日＼n书记员廖慧