＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第746号＼n上诉人（原审原告）区焯元，男，1949年7月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。＼n上诉人（原审原告）李健雄，男，1951年1月14日出生，汉族，住佛山市。＼n两上诉人共同委托代理人黄敏东，广东中天律师事务所律。两上诉人共同委托代理人杨凯茗，广东中天律师事务所实习＼n律师。＼n被上诉人（原审被告）广州华联商厦有限公司，住所地：市越秀区。＼n法定代表人张力争，职务总经理。＼n委托代理人李云兰，该公司职员，通讯地址同该公司。＼n被上诉人（原审被告）广州市中旅商业城商业有限公司，住所地：广州市越秀区。＼n法定代表人张军卫。＼n上诉人区焯元、李健雄与被上诉人广州华联商厦有限公司（以下简称华联公司）、广州市中旅商业城商业有限公司（以下简称中旅公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：2005年12月1日，区焯元、李健雄（出租人、甲方）与华联公司（承租人、乙方）及中旅公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：租赁地点与建筑面积为广州市中山五路219号中旅商业城首层103A铺，总建筑面积166.94平方米；租赁期限为2006年1月1日至2017年2月28日；租金在2006年1月1日起至2008年12月30日内为50000元／月，2009年1月1日后的租金标准，三方另行协商等。＼n2008年12月9日，上述合同三方签订《房屋租赁补充协议》，约定：2005年12月1日，甲、乙、丙三方签订了《房屋租赁合同》，乙方承租广州市中山五路219号中旅商业城首层103A铺，总建筑面积166.94平方米，租赁期限由2006年1月1日起至2017年2月28日止；从2009年1月1日起至2011年12月31日期间内103A铺的租金为50000元／每月，2012年1月1日后的租金标准，三方另行协商；乙方在向甲方支付租金后，即视为乙方向丙方缴纳了等额的租金、管理费，并相应等额扣减乙方对丙方的租金、管理费；其他条款按原合同不变。＼n上述合同签订后，区焯元、李健雄及华联公司、中旅公司分别依约履行。2011年9月22日，华联公司向区焯元、李健雄发出《复函》，希望区焯元、李健雄的103A铺2012年1月起的租金暂时持平原合同的额度，待经营情况好转后再行商议。同年11月3日，区焯元、李健雄通过传真的方式向华联公司发出函件，要求华联公司需明确是否继续承租涉案商铺，如果华联公司继续租赁使用的，那么区焯元、李健雄决定由2012年1月1日起将涉案商铺的租金定为920元／平方米／月等。次日，华联公司签收了该函件。同年12月14日，区焯元、李健雄再通过广东中天律师事务所向华联公司发出《律师函》，写明：区焯元、李健雄俩人是广州市中山五路219号中旅商业城首层103A商铺的产权人，其与贵公司签订的租赁合同至2011年12月31日届满，之前区焯元、李健雄已先后发函贵公司，贵公司亦复函对续租的租金提出意见，但至今未达成续租的相关协议……请在收到函件后5天内与产权人区焯元、李健雄洽谈续租的相关事宜，如双方不能达成续租协议，区焯元、李健雄将在2012年1月1日收回103A商铺。同月19日，华联公司就区焯元、李健雄发出的《律师函》作出书面答复，称由于双方之间的租赁合同与中旅公司有关联，希望区焯元、李健雄本着公平合作、互利互惠的原则，根据涉案商铺的历史与现实状况，能给予适当宽松的时间，用来共同协商解决此事。2012年1月4日，区焯元、李健雄通过广东国鼎律师事务所向华联公司发出《律师函》，表明其自2012年1月1日起将涉案商铺的租金单价调增为每月920元／平方米，限华联公司于收到该函件之日起三日内主动联系区焯元、李健雄达成调增租金协议等。同年7月17日，华联公司向中旅公司发出《公函》，写明：我司于2011年12月16日向贵司致函陈述关于首层区焯元、李建雄拥有产权的103A铺之《房屋租赁补充协议》届满及尽快达成租金续约的事宜，贵司一直未作任何回复等。2013年1月10日，区焯元、李健雄向华联公司发出《关于支付租金的函》，表示涉案商铺所处地段按广州市房地产租赁管理所2012年12月27日发布的穗房地租（2012）66号《关于公布2012年广州市房屋租金参考价的通知》，租金为每月每平方米480元，合计80131.2元，要求华联公司收到该函后五天内，补交2012年1月至12月的租金差额，并要求华联公司每月按84137.76元的标准向区焯元、李健雄缴纳2013年的租金等。＼n2013年4月2日，区焯元、李健雄向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确定华联公司租用区焯元、李健雄位于广州市中山五路219号中旅商业城首层103A铺的租金，从2012年1月1日至2014年12月31日为每月80131.2元。2、华联公司向区焯元、李健雄清付从2012年1月1日至本判决生效之日止的租金差额（按每月30131.2元计算）。＼n原审庭审中，区焯元、李健雄与华联公司均确认双方尚未就涉案房屋自2012年1月1日起的租金标准达成一致意见；华联公司仍按50000元的标准向区焯元、李健雄支付自2012年1月1日起至今的房屋租金。＼n原审法院认为，区焯元、李健雄、华联公司和中旅公司共同签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。从上述合同约定的内容可以看出，涉案商铺在2012年1月1日起的租金标准应由合同当事人共同协商确定。在区焯元、李健雄于2011年9月期间向华联公司发出关于要求协商解决涉案商铺2012年1月1日起的租金标准的函件后，华联公司一直积极应对要求协商解决并发函督促中旅公司参与解决问题。在双方未达成一致意见的情况下，华联公司仍按原约定的50000元／月的租金标准继续支付租金予区焯元、李健雄。现有证据不足以表明华联公司拒不协商或怠于办理。由于区焯元、李健雄、被告尚未就涉案商铺的租金标准协商达成一致意见，而该租金标准的内容属当事人意思自治的范畴，应由合同各方当事人基于合同履行的实践在协商的基础上确定。在各方当事人暂不能协商一致的前提下，就租金标准宜按相关交易习惯等确定，原审法院不宜作出指导或确定。故区焯元、李健雄提出的诉讼请求依据不足，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条的规定，于2013年9月12日作出如下判决：驳回区焯元、李健雄的诉讼请求。案件受理费4040元、公告费500元，由区焯元、李健雄共同负担。＼n判后，上诉人区焯元、李健雄不服原审判决，向本院提起上诉称：一、各方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》对案涉商铺2012年1月1日以后的租金标准，并没有约定。二、合同没有约定的内容，应按照《中华人民共和国合同法》第六十一、六十二条进行处理，现在各方不能协商确定租金，起诉至法院，法院应依职权对该问题进行确定，否则《中华人民共和国合同法》第六十一、六十二条的规定毫无意义。三、租赁合同中租金标准在订立合同时属于当事人意思自治的范畴，但本案并不是要求法院在双方签订合同时确定租金标准，而是要求法院对双方履行合同中产生的2012年1月1日之后的租金标准因合同没有约定，双方当事人又不能达成协议的情况下，依职权依法进行裁判，故一审法院以租金标准为当事人意思自治的范畴为由，不予确定，是错误的。四、各方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》约定的是每三年确定一次租金标准，2006年确定每月租金万元，基本是按照当时的市场租金确定的，现区焯元、李健雄根据广州市房地产租赁管理所公布的2012年《广州市房屋租金参考价》，主张按公布地段的480元／平方米确定租金为80131.2元是公平合理的。据此上诉请求：1、撤销原审判决；2、确定案涉商铺的租金，从2012年1月1日起至2014年12月31日为每月80131.2元；3、华联公司向区焯元、李健雄清付从2012年1月1日至判决生效之日止的租金金额（每月按30131.2元计算）。＼n被上诉人华联公司答辩认为：合同约定5万元的租金标准是从2006年到2011年12月31日，此后对租金标准需协商确定。根据2012年市场价格行情，5万元对于涉案商铺来说比较合理，我方对广州市2012年房屋租赁参考价格参没有异议，但华联商厦位于中山五路与解放中路交界，现在每月每平方米300元的租金比较合理，我方坚持以5万元的标准交租。请求驳回上诉，维持原判。＼n被上诉人中旅公司经本院依法传唤未到庭，无作答辩。＼n经审理查明，当事人对原审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。二审中，华联公司坚持要求按照每月每平方米300元计算租金，不愿意提高租金标准，华联公司也表示不愿意解除双方之间的租赁关系，将案涉商铺交还给区焯元、李健雄。＼n二审另查明，2012年，区焯元、李健雄向越秀区人民法院提起诉讼，要求解除区焯元、李健雄与华联公司、中旅公司于2005年12月1日签订的《房屋租赁合同》及2008年12月9日签订的《房屋租赁补充协议》；华联公司向区焯元、李健雄交还涉案商铺；华联公司向区焯元、李健雄支付从2012年1月1日起至实际交还商铺之日止的租金（按每月每平方米920元计算）。该案庭审中，区焯元、李健雄表示上述租金标准是其自行估算所得，同意按房管部门评定的同期同地段同类房屋的租金标准计算。越秀区人民法院于2012年12月21日作出（2012）穗越法民三初字第1625号民事判决，驳回区焯元、李健雄的诉讼请求。＼n本院认为，区焯元、李健雄是涉案商铺的产权人，其有权对案涉商铺进行出租、收益和处分。区焯元、李健雄和华联公司签订租赁合同后，各方均应按照租赁合同约定履行各自义务。双方签订的租赁合同只是对案涉商铺2012年之前的租金作出约定，对2012年1月1日至2017年2月28日租赁期间的租金并未约定具体标准，仅约定另行协商，从2012年开始至今，双方一直都未能就租金标准协商达成一致。在法院驳回区焯元、李健雄解除案涉租赁合同的诉讼请求且华联公司坚持只同意按照原租金标准交租的情况下，区焯元、李健雄有权诉至法院，要求法院对案涉商铺的租金标准予以确定，但是区焯元、李健雄主张按照广州市房地产租赁管理所公布的2012年《广州市房屋租金参考价》，确定案涉商铺的租金标准为480元／平方米，依据不足，应由有资质的评估机构评估确定案涉商铺的租金标准。华联公司要求按照原租金标准交租，既缺乏合同依据，又有悖公平合理原则，本院不予采信。由于华联公司从2012年1月至今，一直按照每月50000元的标准缴纳案涉商铺的租金，故华联公司只需清付从2012年1月1日起至本判决生效之日止的租金差额，每月租金差额为评估机构评估确定的租金标准计算得出的租金减去50000元。＼n综上所述，原审查明事实清楚，唯处理欠妥，本院予以调整。上诉人区焯元、李健雄的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：＼n一、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1105号民事判决；＼n二、区焯元、李健雄与广州华联商厦有限公司在本判决送达之日起五天内共同委托有资质的评估机构评估确定广州市中山五路219号中旅商业城首层103A铺从2012年1月1日起至本判决送达之日止的租金标准；＼n三、广州华联商厦有限公司于评估报告出具之日起十天内支付给区焯元、李健雄从2012年1月1日起至本判决送达之日止的上述商铺的租金差额（按上述评估报告确定的租金标准×166.94平方米-50000元）；＼n四、驳回区焯元、李健雄的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案一审受理费4040元，公告费500元，由广州华联商厦有限公司负担；本案二审受理费4040元，由广州华联商厦有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长吴国庆＼n代理审判员李民＼n代理审判员姚伟华＼n二〇一四年六月××日＼n书记员李焕