吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终1216号
上诉人（原审被告）：德惠市融元房地产开发有限公司，住所：德惠市宾馆。
法定代表人：王振建，董事长。
委托代理人：王志强，吉林天光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宫艳平，女，1973年8月13日生，汉族，住德惠市。
委托代理人：程志林，德惠市胜利街道法律服务所法律工作者。
上诉人德惠市融元房地产开发有限公司（以下简称融元公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省德惠市人民法院于2016年1月19日作出的（2015）德民初字第5866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年1月1日，融元公司与宫艳平签订一份《新东方购物中心商品房认购合同书》，约定宫艳平购买融元公司开发的位于德惠市西三道街新东方购物中心C区03号的门市房，面积按80平方米，每平方米40000元计算，总成交金额为320万元。该合同第三条约定：“付款方式为一次性付款，该商品房最终单价以甲方（融元公司）开盘时与第三方实际成交价为准，在实际成交价的基础上给予乙方（宫艳平）每平方米优惠5000元。如甲方实际成交价每平方米超过50000元，乙方有权要求退房，乙方所交付的购楼款甲方必须在7日内退还乙方，同时甲方按乙方交付购楼款之日起按月利3分给付乙方利息。”第六条约定：“甲方必须在2014年12月31日将该房屋交付给乙方，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付给乙方使用，逾期超过180日后，甲方按日向乙方支付已交付房价款10%的违约金，合同继续履行；逾期超过270日后，乙方有权解除合同。”该合同第八条、第九条对该楼房的跨度及面积进行了约定。第十六条约定：“德惠市新东方购物中心项目目前没有取得商品房预售许可证，甲方已将这一事实告知乙方，乙方已经知晓，并自愿与甲方签订本认购合同书。”此外，该合同还对双方发生争议的解决方式也进行了约定。合同签订后，宫艳平于2014年1月15日一次性将购房款320万元交付给融元公司。融元公司开发的新东方购物中心商品房于2015年1月23日取得商品房预售许可证。
2015年11月6日宫艳平起诉至一审法院，以融元公司逾期交付房屋违约为由，要求判令：解除双方签订的新东方购物中心商品房认购合同书；融元公司返还购房款320万元，并从交款之日起至返款之日止按月利2分支付利息；融元公司承担违约责任，按合同约定支付违约金。
融元公司辩称：1.原告请求解除新东方商品房认购合同书没有法律依据。虽然认购合同书约定2014年12月31日将房屋交付给原告，但未按期交房的责任不在被告，是由于德惠市工商银行未按时动迁才导致迟延交房，此认购合同书可以继续履行，因此不同意解除该认购合同书；2.原告要求返还购房款320万元及自交款之日至返款之时按月利2分支付利息无法律依据。因被告没有违约，原告无权要求返款，双方并没有约定解除合同按月利2分计息；3.原告要求被告承担违约责任，即按合同约定给付违约金无法律依据。被告并未违约，即使存在违约，双方约定的违约金过高，应当予以降低。原告没有证据证明其损失的具体数额，原告的损失应当按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，但违约金与赔偿损失不能同时计算。
一审法院审理后认为：原、被告签订的《新东方购物中心商品房认购合同书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。该买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。双方签订的认购合同第六条明确约定被告必须在2014年12月31日将该房屋交付给原告，逾期超过270日后，原告有权解除合同。原告于2015年11月6日向本院提起诉讼时，被告仍未交付房屋，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方约定的解除合同条件已经成就，故原告要求解除案涉房屋认购合同书的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原告要求被告返还购房款320万元及利息的主张，本院予以支持，但原告要求按照年利率24%给付利息没有事实及法律依据，该利息应以中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算为宜。案涉合同第六条约定：“甲方必须在2014年12月31日将房屋交付给乙方。”因被告未能按照该约定交付房屋，已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告提出由于工商银行未能及时动迁导致迟延交付房屋，因此事件并非不可抗力，且双方签订的合同中并未就出现此种情况被告免除违约责任进行约定，故对其抗辩主张，本院不予支持。双方约定的违约金过高，被告要求酌减违约金的主张，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，考虑本案的具体情况，虽然原告宫艳平没有充分证据证明其实际损失，但支出钱款必然会发生资金利用的损失，综合原告款项来源及双方对附条件解除合同时返还购房款利息的约定，基于公平原则，本院认为被告应该自违约之日起至给付之日止，以交付的购房款为基数，按照年利率24%赔偿为宜。原告以被告隐瞒工商银行迟延拆迁的事实，提出被告应给付购房款一倍数额的违约金的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告宫艳平与被告融元公司于2014年1月1日签订的《新东方购物中心商品房认购合同书》；二、被告融元公司自本判决生效之日起立即返还原告宫艳平购房款320万元及利息（利息以320万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2014年1月15日计算至实际给付之日止）；三、被告融元公司自本判决生效后立即给付违约金（违约金以320万元为基数，自2015年1月1日起至给付之日止，按年利率24%计算）；四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32400元，由被告负担。邮寄费112元，全部返还原告。
宣判后，融元公司不服，向本院上诉称：1.一审判决解除双方签订的合同是错误的。虽然上诉人应于2014年12月31日交付房屋，但未交付的责任不在上诉人，是因德惠市工商银行未按时动迁导致上诉人迟延交房的，该合同可以继续履行；2.一审判决上诉人立即向被上诉人返还购房款320万元及利息是错误的。该认购合同不应解除，上诉人不应返还购房款，也不应当支付利息。一审判决上诉人按照银行贷款利率标准支付利息无法律依据；3.一审判决上诉人自2015年1月1日起至给付日止按年利率24%标准支付违约金没有任何法律依据。上诉人没有违约。退一步讲，即使上诉人存在违约，一审判决按年利率24%标准也明显过高，应当降低，因为被上诉人没有充分证据证明实际损失数额，违约金应当按银行同期同类贷款利率标准计算为宜。另外，从2015年1月1日开始计算违约金也没有任何法律依据，该合同第六条约定：“上诉人必须在2014年12月31日将房屋交付被上诉人，逾期超过180日后，上诉人按日向被上诉人支付违约金，合同继续履行。”该条款既已约定超过180日后才视为违约，违约金计算应当从2015年7月1日开始计算；4.一审判决同时保护利息和违约金没有法律依据，保护了利息就不应当再保护违约金，保护违约金也就不能再保护利息；5.一审程序违法。一审第一次开庭后又接受了被上诉人的申请，调取证据进行第二次开庭，没有依据。另外，第一次开庭后一审法院同意被上诉人提供证人出证作证也违反法律规定。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。
宫艳平二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.宫艳平一审第二项诉讼请求为：判令被告自2015年7月1日起至解除合同时止按合同约定承担违约责任（按合同约定向原告支付违约金）；2.宫艳平于2015年11月6日向一审法院提起诉讼，要求判令解除双方签订的案涉房屋买卖合同，一审法院于2015年11月12日将起诉状送达给融元公司。
本院认为：1.融元公司与宫艳平于2014年1月1日签订的《新东方购物中心商品房认购合同书》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。该房屋买卖合同第六条约定：“融元公司必须在2014年12月31日前将房屋交付宫艳平，逾期超过180日后，融元公司需按日向宫艳平支付已付购房款10%的违约金；逾期超过270日后，宫艳平有权解除合同。”因融元公司至今未能将符合合同约定的房屋交付宫艳平，宫艳平拥有合同解除权，又因宫艳平向法院提起解除合同之诉后，一审法院已于2015年11月12日将该起诉状副本送达融元公司，应当视为宫艳平的解除合同书面通知已于此时到达融元公司，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，宫艳平与融元公司之间的案涉房屋买卖合同已于2015年11月12日解除。融元公司虽然主张其未能按时交付房屋非自身原因所致，而系因政府部门迟延拆迁工商银行导致，其与宫艳平之间的房屋买卖合同不应解除，但因宫艳平所购买的案涉房屋与工商银行的被拆迁房屋并非同一位置，并且宫艳平与融元公司签订案涉房屋买卖合同时，案涉房屋已经开始开发建设，该房屋拖延竣工与工商银行的房屋迟延拆迁并无关联，况且融元公司既然与宫艳平签订房屋买卖合同，并承诺交房日期，就应当视为该房屋已具备开发建设条件，故融元公司以工商银行的房屋拖延拆迁为由主张免责，并进而否定宫艳平的合同解除权，依法不应予以支持；2.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因融元公司与宫艳平之间的案涉房屋买卖合同已于2015年11月12日解除，故宫艳平主张融元公司返还320万元购房款及银行贷款利息于法有据，本院予以支持；3.因融元公司与宫艳平之间的案涉房屋买卖合同第六条约定，融元公司应于2014年12月31日将房屋交付宫艳平，逾期超过180日后，融元公司才应当向宫艳平支付逾期交房违约金，故融元公司承担逾期交房违约金的起算时点应为2015年7月1日，又因宫艳平起诉所主张的违约金截止时间为解除合同之日，故融元公司承担逾期交房违约金的期间应为2015年7月1日至2015年11月12日，一审判决融元公司自2015年1月1日起至给付之日止向宫艳平支付逾期交房违约金不当，本院予以纠正；4.因融元公司与宫艳平之间合同约定的逾期交房违约金标准为已付购房款的日10%，明显过高，一审判决比照民间借贷的利率标准将违约金调整为年利率24%符合法律规定，故融元公司要求将违约金标准调整至银行贷款利率本院不予支持；5.虽然因融元公司单方违约导致合同解除，融元公司应当赔偿宫艳平的经济损失，即向宫艳平支付占用320万元购房款的利息，但因宫艳平2015年7月1日至2015年11月12日期间的利息损失已经通过逾期交房违约金得到了适当补偿，不应再重复保护，故一审判决融元公司自2014年1月15日起至实际给付之日止向宫艳平支付已付购房款的银行贷款利息不当，应当扣除2015年7月1日至2015年11月12日期间的利息损失为宜；6.关于融元公司主张一审程序违法一节，因法院依职权调查取证及在当事人补充证据后二次开庭均属正常审判业务，不存在程序违法问题，故融元公司此主张本院不予支持。
综上，一审判决对部分案件事实认定有误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、变更吉林省德惠市人民法院（2015）德民初字第5866号民事判决第一项为：确认上诉人德惠市融元房地产开发有限公司与被上诉人宫艳平于2014年1月1日签订的《新东方购物中心商品房认购合同书》于2015年11月12日解除；
二、变更吉林省德惠市人民法院（2015）德民初字第5866号民事判决第二项为：上诉人德惠市融元房地产开发有限于本判决生效后立即返还被上诉人宫艳平购房款人民币3200000.00元，并支付利息（以人民币320万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2014年1月5日起至实际返还购房款之日止，扣除2015年7月1日至2015年11月12日期间的利息）；
三、变更吉林省德惠市人民法院（2015）德民初字第5866号民事判决第三项为：上诉人德惠市融元房地产开发有限于本判决生效后立即给付被上诉人宫艳平逾期交房违约金（以人民币320万元为基数，按照年利率24%的标准计算，自2015年7月1日起至2015年11月12日止）；
四、维持吉林省德惠市人民法院（2015）德民初字第5866号民事判决第四项，即驳回被上诉人宫艳平其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计64800.00元，由被上诉人宫艳平负担48600.00元，上诉人德惠市融元房地产开发有限负担16200.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 贺银婷
二〇一六年四月十八日
书 记 员 杜 易