上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1194号
上诉人（原审被告）上海凌图机电设备安装工程有限公司。
委托代理人顾超，上海市郑传本律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海美景投资管理有限公司。
委托代理人吴贵学，上海卓沪律师事务所律师。
上海凌图机电设备安装工程有限公司（以下简称凌图公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第40299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月29日受理后依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人凌图公司的法定代表人高建石及其委托代理人顾超，被上诉人上海美景投资管理有限公司（以下简称美景公司）的法定代表人方秀春及其委托代理人吴贵学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2007年11月26日，上海市黄浦区商业网点管理办公室出具了一份证明，内容为：北张家浜路892平方米房屋壹幢，属公建配套商业用房屋，没有产权证。该房屋属黄浦区商业网点办所有。
上海市泰康食品有限公司作为系争房屋的使用权人与上海万福企业投资发展有限公司签订房屋租赁合同一份，将系争房屋租赁给上海万福企业投资发展有限公司使用。后，上海万福企业投资发展有限公司与上海万川商务咨询服务有限公司签订房屋租赁合同一份，将系争房屋租赁给上海万川商务咨询服务有限公司使用，在合同落款处载明“同意转租”字样。
2012年9月25日，上海万川商务咨询服务有限公司（甲方）与美景公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将系争房屋租赁给乙方使用，租赁期限为2012年10月1日至2015年7月31日止。合同第1-3条约定：甲方同意乙方将部分房屋转租给第三方。
2013年4月2日，美景公司（甲方）与凌图公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方同意将位于上海市浦东新区北张家浜路整层租给乙方作为员工宿舍使用。租赁期限为2年，自2013年4月4日起至2015年4月3日止。每月租金为人民币（下同）27，000元，付款方式为付六押二。合同第4.3条约定：租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，如设备设施完好，且乙方已经结清因使用本房屋所产生的各项费用（如：水、电、上网、卫生费等）后十日内，甲方应将全额押金退还给乙方。合同第7.2条约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：7.2.1未按期缴纳本合同约定的各项费用，累计金额超过5天房租；7.2.2乙方未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋的内外结构，损坏本房屋的设备设施不及时修复，或者改变本房屋的使用性质；7.2.3乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动；7.2.4甲方因以上原因而受到的经济损失，由乙方承担；7.2.5如乙方逾期五日仍未支付房租视为乙方单方面解除合同，并没收押金。合同第7.3条约定：本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得单方面解除合同，任何一方违反本合同约定视为违约，应支付守约方三个月押金作为违约金，若押金不足抵扣的，还应另外赔偿。合同第11.2条约定：水费每吨4元，电费每度1.20元，公用卫生费每月600元。合同签订后，美景公司按约将系争房屋交付给凌图公司使用。
2013年10月10日、10月12日、10月17日，美景公司分别向凌图公司发送了三份告知函，内容均为：尊敬的上海凌图设备安装工程有限公司，于2013年4月4日贵公司负责人高圣贤与我公司签订北张家浜路租赁合同至2015年4月3日止，合约时间为两年。首次交纳6个月房租，现已过期。我公司人员在2013年9月22日、10月4日、10月7日、10月10日短信告知高圣贤需交纳二期房租却得不到任何回应，现今2013年10月10日房租、水电卫生费及滞纳金仍未支付，请贵公司于明日尽快以汇款方式交纳本房屋租金、水电费、卫生费及滞纳金。
2013年10月24日，美景公司再次向凌图公司发送了一份告知函，内容为：2013年9月30日你公司代表高圣贤口头告知我公司单方面终止2013年4月2日所签订的房屋租赁合同（注：上海市浦东新区北张家浜路）。为了不使双方损失进一步扩大，目前我公司要求贵公司继续履行合同，请贵公司收到此函起3日内以书面形式明确告知我方：1、贵公司代表高圣贤口头告知我公司单方面终止房屋租赁合同是否为贵公司的真实意思；2、贵公司是否继续履行本房屋租赁合同。自贵公司收到本函起3日内若不作任何书面表示，视为贵公司单方面终止该房屋租赁合同。届时，我方有权处置该房屋，并要求贵公司承担相应的法律责任。
2013年11月18日，美景公司起诉来院，要求判令：1、确认美景公司、凌图公司双方签订的租赁合同于2014年4月2日解除，凌图公司支付美景公司六个月的房屋租金162，000元、违约金81，000元、水电费及卫生费3，750.80元；2、本案诉讼费用由凌图公司承担。
另查明，2014年2月18日，上海市黄浦区商业网点管理办公室出具了一份证明，内容为：浦东新区北张家浜路产权属于我办，目前产证正在办理之中，该房屋的使用权人为上海泰康食品有限公司，我办同意该房屋转租给上海万川商务咨询服务有限公司。
庭审中，美景公司、凌图公司双方一致确认，凌图公司已向美景公司支付了截止至2013年10月3日的租金和押金54，000元，之后未付。关于押金的处理，美景公司要求将该押金予以没收，凌图公司则要求将该押金在抵扣凌图公司应支付的水电费及卫生费后剩余部分由美景公司予以返还。关于系争房屋的交接问题，美景公司称凌图公司已经自行搬离了系争房屋，但具体搬离时间不清楚，其是在2013年10月10日上门向凌图公司讨要房租时发现凌图公司已经搬离。凌图公司在搬离后一直未与美景公司办理系争房屋的交接手续，未将系争房屋的钥匙交还给美景公司。系争房屋现在处于空关状态。凌图公司则称其在2013年10月3日前已经将系争房屋的钥匙交还给了美景公司。为了防止系争房屋空置损失的进一步扩大，法院于庭审当天（即2014年1月15日）对房屋交接问题进行了释明，美景公司表示目前处于春节期间，其自行收回房屋也无法另行出租，故其不愿意在2014年4月2日之前自行收回系争房屋，在此之后其将自行收回并另行出租。
原审认为，美景公司、凌图公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。凌图公司辩称系争租赁房屋未取得建设工程规划许可证或其他合法建设手续，亦未办理产权证，故美景公司、凌图公司签订的房屋租赁合同，违反了法律强制性规定，应属无效合同，鉴于系争房屋系上海市黄浦区商业网点管理办公室根据有关法律政策规定接收并依据《上海市财贸直管商业用房管理试行办法》进行管理的公建配套商业用房，产权证尚在办理之中，故对凌图公司该项抗辩意见法院不予采纳。美景公司已履行交房的义务，凌图公司理应按约交付房屋租金。现凌图公司未按合同约定支付房屋租金，美景公司要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同约定，法院予以支持。鉴于美景公司在起诉前并未明确向凌图公司提出解除房屋租赁合同，且美景公司当庭增加诉请要求解除美景公司、凌图公司双方签订的房屋租赁合同，故法院确认合同解除日为庭审当天即2014年1月15日。美景公司要求确认双方的租赁合同解除日为2014年4月2日，于法无据，法院对此不予采纳。合同解除后，凌图公司继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，并支付尚未付清的房屋租金。凌图公司称其在2013年10月3日前已经将系争房屋的钥匙交还给了美景公司，遭美景公司否认，凌图公司对此亦未能提供证据证明，故法院对此不予采信。鉴于美景公司、凌图公司双方在庭审当天一致确认凌图公司已经搬离了系争房屋，且经法院释明，美景公司拒绝在2014年4月2日前自行收回系争房屋，美景公司对于房屋空置损失的扩大具有一定责任，故法院对美景公司要求凌图公司支付2014年1月15日之后的租金不予支持。美景公司要求凌图公司按照合同约定的租金标准支付自2013年10月4日至2014年1月15日的租金，于法有据，法院予以支持。租赁合同因凌图公司未能按约定履行按时支付租金的义务而解除，美景公司要求凌图公司承担违约责任，应予支持。凌图公司认为合同约定的违约金数额过高，要求法院根据美景公司的实际损失相应调整违约金的数额。鉴于合同约定的违约责任既包括没收押金又包括支付三个月押金作为违约金，该违约责任过分高于因凌图公司的违约事实给美景公司造成的实际损失，故法院根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以调整为没收押金并另行支付一个月租金作为违约金。美景公司要求凌图公司支付拖欠的水电费及卫生费3，750.80元，符合双方合同约定，法院予以支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二〇一四年三月十四日作出判决：一、上海美景投资管理有限公司与上海凌图机电设备安装工程有限公司签订的房屋租赁合同于2014年1月15日解除；二、上海凌图机电设备安装工程有限公司应于判决生效之日起十五日内向上海美景投资管理有限公司支付自2013年10月4日起至2014年1月15日止的房屋欠租92，317.68元；三、上海凌图机电设备安装工程有限公司应于判决生效之日起十五日内向上海美景投资管理有限公司支付违约金27，000元；四、上海凌图机电设备安装工程有限公司应于判决生效之日起十五日内向上海美景投资管理有限公司支付水电费及卫生费3，750.80元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，002元，减半收取计2，501元，由上海美景投资管理有限公司与上海凌图机电设备安装工程有限公司各半负担。
判决后，凌图公司不服，上诉于本院，诉称：系争房屋没有合法手续，属于违章建筑，根据最高院关于租赁合同的司法解释，本案的租赁合同应属无效。原审依据某行业的一个试行办法，判决本案的租赁合同有效，法律依据不足。要求二审法院撤销原判，改判驳回美景公司的原审诉请并退还凌图公司的押金50，249.20元。
被上诉人美景公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为本案的租赁合同是否有效？根据现有证据材料，系争房屋属于公建配套商用房屋，建造时有相关的手续，因时代久远，根据地方行业的规范性文件，其归属于黄浦区商业网点办公室。因此，虽然系争房屋没有产权证，但因历史原因可以认定该类建筑物的租赁合同有效。原审在此认定基础上所作的处理，均有法律及合同依据，本院予以维持。综上所述，上诉人凌图公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，761元，由上诉人上海凌图机电设备安装工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 郑岚晞
二〇一四年七月四日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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