江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民终字第1540号
上诉人（原审原告）周洪根，男，汉族，1935年5月24日生。
委托代理人蒋长卿，江苏剑群律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蒋玉青，女，汉族，1969年10月5日生。
被上诉人（原审被告）周豪帅，男，汉族，1993年5月1日生。
委托代理人蒋玉青（系周豪帅母亲）。
被上诉人（原审被告）蒋似虹，女，汉族，1970年12月1日生。
委托代理人韩永仁，金坛市金沙法律服务所法律工作者。
上诉人周洪根因与蒋玉青、周豪帅、蒋似虹房屋买卖合同纠纷一案，不服金坛市人民法院（2013）坛民初字第0264号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审情况：
周洪根诉称，蒋玉青于1992年与周洪根之子周建平结婚，于1993年5月1日生周豪帅。1997年11月，蒋玉青与周建平共同购买了于建芳夫妇位于金坛市儒林镇河下村委蒋家桥5号的房屋。2005年10月29日，周建平因道路交通事故死亡。周建平死亡后，对属于周建平所有包括本案所涉房屋在内的遗产，周洪根与蒋玉青、周豪帅一直未分割，周洪根也未表示过放弃继承，故本案所涉房屋应属各继承人共同共有。2013年1月20日，蒋玉青、周豪帅在周洪根不知情的情况下，擅自将本案所涉房屋出卖给蒋似虹。蒋玉青、周豪帅的行为侵害了周洪根的继承权。请求判令：确认蒋玉青、周豪帅与蒋似虹于2013年1月20日签订的房屋买卖合同无效；蒋似虹返还坐落于金坛市儒林镇河下村委蒋家桥5号的房屋；本案诉讼费由蒋玉青、周豪帅、蒋似虹承担。
蒋玉青、周豪帅辩称，未告知周洪根卖掉了房屋，请求法院依法判决。
蒋似虹辩称，蒋玉青、周豪帅故意隐瞒该房屋的真实情况，该房屋没有产权证，所以不清楚房屋的情况。根据交易习惯，蒋似虹是善意取得，请求法院依法驳回周洪根的诉讼请求。
原审经审理查明，蒋玉青与周建平系夫妻关系，育有一子即周豪帅，周洪根系周建平父亲。1997年11月，蒋玉青和周建平向于建方、朱国芳购买了位于金坛市儒林镇河下村委蒋家桥5号的房屋（两间两层半楼房、两间平房）。2005年10月29日，周建平因交通事故死亡。2013年1月20日，蒋玉青、周豪帅与蒋似虹签订房屋买卖合同，约定蒋玉青、周豪帅将上述房屋转让给蒋似虹，总价款153800元等内容，协议签订后，蒋玉青、周豪帅交付了房屋，蒋似虹支付了价款。
另查明，本案讼争房屋无产权登记。在蒋玉青和周豪帅出卖给蒋似虹之前，该房屋一直由蒋玉青和周豪帅占有、使用和受益。蒋似虹与其蒋玉青、周豪帅系同村村民，金坛儒林镇五叶村委会（原河下村委会，以下简称村委会）出具的证明称“双方自愿买卖，与村委无关”。
原审法院经审理认为，蒋玉青、周豪帅与蒋似虹于2013年1月20日签订的房屋买卖合同，属农村房屋买卖合同。农村房屋买卖合同涉及到宅基地，而宅基转让需经作为所有权方的当地村委会的许可，否则即为出卖方无权处分了其无偿取得且限于福利性自用的宅基地，属效力待定合同，村委会不予追认即转为无效合同。本案蒋玉青、周豪帅与蒋似虹为同一集体经济组织成员，根据村委会出具的证明，可以认定村委会对双方买卖房屋予以默认。由于该房屋从未进行过产权登记，蒋似虹无法审查其真正的所有人，其与房屋的实际控制人签订房屋买卖合同并无过错，并且已经支付了当时合理的对价；此外，该房屋原系周建平和蒋玉青的夫妻共同财产，周建平死亡后，其享有的部分属遗产，虽未经分割，但蒋玉青和周豪帅系房屋的主要权利人享有绝大部分的份额。综上，蒋似虹应属善意取得，且村委会也已默认，故蒋玉青、周豪帅与蒋似虹签订的房屋买卖合同应属有效，周洪根的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。如周洪根认为其他共有人处分房产的行为侵害其权利，可向处分者另案主张。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，作出如下判决：驳回周洪根诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元。由周洪根负担。
周洪根不服原审判决向本院提出上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误。一、村委会出具的证明不构成许可或追认。从村委会的证明“双方自愿买卖，与村委无关”的内容看，被上诉人未在房屋买卖前征得村委会的许可，也未在房屋买卖后取得村委会的追认。这类似于审批的行为必须是以直接、明确的方式将其真实意思表达出来，也即应为民事法律行为的明示形式。一审将村委会出具的未表明其许可或追认的证明认定为默认，于法无据。我国法律对民事法律行为的默示形式有严格限定，只有在法律明确规定的情形下才能认定行为人是以默认形式表示其意思。因此，村委会证明不得作为认定本案所涉协议有效的证据。二、蒋似虹主观上存在过错，不构成善意取得。1、一审认为由于该房屋未进行产权登记，蒋似虹无法审查其真正的所有人，其房屋的实际控制人签订房屋买卖合同并无过错，显然偏听偏信。蒋似虹在作出购买房屋这种重大决定前，不了解房屋的真正所有人，不符合常理。退一步讲，即使蒋似虹未了解房屋的真正所有人就签订合同，其主观上也存在过错。因为蒋似虹与蒋玉青是同村村民，蒋似虹知道本案所涉房屋为周洪根、周建平夫妇一家于1997年购买并居住，周建平于2005年10月因交通事故死亡，周建平尚有老父在世。蒋似虹应该知道该房屋有部分是遗产的事实。蒋似虹在明知未征得周洪根这一遗产继承人的同意的情况下，私下与蒋玉青、周豪帅签订了房屋买卖协议，损害了上诉人的合法权益。2、蒋似虹受让该房屋不符合《物权法》第一百零六条第一款第（三）项善意取得的条件。根据该条规定，转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人的规定，而蒋似虹在受让房屋后至今未办理登记。三、上诉人有新证据证明涉案房屋为上诉人与周建平夫妇共有的事实。新证据可证实购买房屋时，周洪根出资22000元、周建平夫妇出资25000元。四、上诉人作为周建平的法定继承人之一，在未对遗产进行分割前，该房屋属三人共有。蒋玉青、周豪帅在未征得上诉人同意的情况下擅自处分包括上诉人应享有的遗产在内的房屋，明显侵害了上诉人的继承权。请求二审撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人蒋玉青、周豪帅未作答辩。
被上诉人蒋似虹答辩称，本案房屋买卖发生在2013年1月20日，在双方交易行为发生时，蒋玉青、周豪帅已收取了全部对价，讼争房屋已交付给蒋似虹实际占有。根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第九条规定，转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的，原则应应认定该转让行为有效。受让人虽然知道转让标的物为共有，但其有理由相信转让人的处分是共有人共同意思表示的，可以认定转让行为有效。本案中，蒋玉青、周豪帅在出售房屋时对蒋似虹隐瞒未继承事实，蒋似虹是受害人。根据物权法、民法通则规定，周洪根主张无权处分的对象只能是侵害其权利的相对人蒋玉青、周豪帅，而不是蒋似虹。蒋似虹是基于买卖合同，支付全部对价取得房屋权利。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人周洪根在二审期间提供以下证据：
1、原房屋所有人于建方、朱国芳补充说明，其主要内容为2013年7月16日，周洪根在其大儿子陪同下找到我们，要求我们出具一份证明，因当时不想过多介入周洪根家务事，故简略证明了房屋买卖情况。现为明确房屋买卖的真实过程，补充说明：1997年11月，与我们商谈购买房屋的当事人是周洪根和周建平父子，谈妥房屋价格为47500元后，周洪根、周建平与我们在购房协议上签字并按了手印，当日周洪根支付购房定金2000元。一周后，周洪根又向我们支付20000元。在房屋交付前，周建平、蒋玉青向我们支付了25500元。房屋交付后，周建平、蒋玉青、周洪根与周建平夫妇和孩子共同居住在该房屋内。因已结清房款，也未刻意保存签订的协议。现协议已遗失。
上诉人提供该证据证明涉案房屋系上诉人与周建平夫妇共同出资购买。周洪根系该房屋的共有人。
2、金坛市人民法院（2010）坛民再初字第1号民事判决书，证明就与本案类似的继承人擅自处分遗产的协议认定无效的生效判决。
蒋玉青经质证认为，当时周洪根出资是事实，但我认为该房屋是属于我和周建平的。至于周洪根出的钱，父母给子女买房是天经地义。在卖该房屋时，我认为这个房屋是属于我和我儿子的。
蒋似虹经质证认为，对补充说明的真实性、关联性、合法性均有异议。在一审时证人及上诉人并没有将这证据提交法院。该证据并不是属于取证困难等新证据，对判决书真实性无异议，但该判决书是2010年的，已与2012年5月最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第3条内容不相符了。
本院审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。
本院还查明，因本案讼争的房屋属农村集体土地房屋买卖，应征得所在地村委会的同意。为此，本院至房屋所在地的村委会作了调查，村委会答复：对于同一村民小组成员间的房屋买卖，村委会是同意的。蒋玉青、周豪帅与蒋似虹属于同一村民小组成员，村委会同意她们之间的房屋买卖。在一审时出具的证明上为何写“房屋双方自愿买卖，与村委无关”，是因为双方当事人进行房屋买卖时，村委会没有参与，村委会与双方当事人房屋交易后有可能产生的纠纷无关，并不是不同意她们之间的房屋买卖。
本院认为，首先，蒋玉青、周豪帅与蒋似虹之间的房屋买卖属农村房屋买卖。农村房屋买卖涉及到宅基地，而宅基地转让需经当地村委会的许可。蒋玉青、周豪帅与蒋似虹为同一集体经济组织成员。根据村委会一审时出具的证明及本院到村委会的调查，可以证明村委会同意蒋玉青、周豪帅与蒋似虹之间的房屋买卖。其次，1997年蒋玉青、周建平向于建方、朱国芳购买的房屋即本案讼争房屋坐落在蒋玉青户口所在地（蒋玉青娘家），并不是周建平或周洪根户口所在地。该房屋没有办理房产证。在双方签订房屋买卖协议时，蒋玉青并没有告知蒋似虹该房屋涉及继承的情形，也没告知蒋似虹周洪根曾出资的情况。蒋玉青、周豪帅与蒋似虹签订房屋买卖协议后，房屋已交付给蒋似虹，蒋似虹也已支付相应的对价。对此，蒋似虹并无过错，属善意取得。再次，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，周洪根以蒋玉青、周豪帅擅自处分本案讼争房屋侵害其继承权、共有权，要求确认蒋玉青、周豪帅与蒋似虹签订的房屋买卖合同无效、蒋似虹应返还本案讼争房屋的请求，法院不予支持。如果周洪根认为蒋玉青、周豪帅处分房屋的行为侵害了其权利，可另行向蒋玉青、周豪帅主张权利。
原审认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。上诉人周洪根提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人周洪根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋小梅
代理审判员 施婷婷
代理审判员 陈 倩
二〇一四年二月二十日
书 记 员 刘白宇