黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黑01民终2006号
上诉人(原审被告)王欣，个体业者，住黑龙江省宾县。
委托代理人王玉峰，黑龙江郎信银龙律师事务所律师。
委托代理人陈继龙，黑龙江擎雨律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)郝佳佳，1973手5月8日出生，住哈尔滨市道里区。
委托代理人李轶，黑龙江博润律师事务所律师。
原审第三人梁继红，住宾县。
上诉人王欣因与被上诉人郝佳佳，原审第三人梁继红执行异议纠纷一案，不服黑龙江省宾县人民法院(2015)宾民初字第1957号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王欣及其委托代理王玉峰、陈继龙，被上诉人郝佳佳的托代理人李轶到庭参加诉讼，原审第三人梁继红经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审判决认定:2012年7月3日，郝佳佳诉哈尔滨市东亚建筑工程公司、梁继红商品房销售合同纠纷一案。本院于2012年8月29日作出保全裁定，查封公仆小区二期西数第二门，一、二楼商服楼及后院厢房二、三楼。2012年11月8日，王欣提出异议，认为梁继红在其处借款210万元，约定10日还款，此款到期后，梁继红无力偿还，便将上述房产作价368万元卖给王欣。因该案涉嫌刑事犯罪，移交公安机关侦查办理，本院未予答复。2014年3月20日，本院作出(2013)宾刑初字第95号刑事判决书，判决梁继红犯合同诈骗罪免予刑事处罚。2014年4月15日恢复审理。郝佳佳起诉哈尔滨市东亚建筑工程公司、梁继红商品房销售合同纠纷一案。本院于2014年1月10日作出(2012)宾民初字第719号民事判决书，判决解除郝佳佳与哈尔滨市东亚建筑工程公司的商品房买卖合同，梁继红于判决生效后立即返还郝佳佳购房款3000000元，并给付利息及赔偿损失1564721.90元。该案进入执行程序后，王欣提出执行异议。2015年7月29日，经本院审查认为，王欣提供的证据能够证明已经购买并实际占有该争议房产，本院怍出(2014)宾执异字第498-1号执行裁定书，中止对涉案房产执行。原告郝佳佳对裁定不服，提起诉讼，请求恢复对公仆小区二期西数第二门，一、二楼商服楼及后院厢房二、三楼进行执行，并由被告承担诉讼费。本院依职权调取了(2013)宾刑初字第95号刑事卷宗。
郝佳佳诉称：郝佳佳与梁继红商品房销售合同纠纷，经(2012)宾民初字第719号民事判决书已生效，并申请强制执行。在执行过程中，王欣对郝佳佳申请执行的公仆小区二期西数第二门，一、二楼商服楼及后院厢房二、三楼提出异议。2015年7月29日，宾县法院作出(2014)宾执异字第498-1号民事裁定书中止对执行标的执行。现要求恢复对公仆小区二期西数第二门，一、二楼商服楼及后院厢房二、三楼的执行，并要求王欣承担诉讼费。
王欣辩称：争议的房产系王欣于2011年10月13日从梁继红处以368万元购买，该合同合法有效。当时因梁继红已经将该房屋出租给承租方潘翔从事宾馆经营，因承租人潘翔提前倒房，王欣赔偿给承租人潘翔23万元，并投入大量资金装修，一直占有使用至今，现使用宜家快捷宾馆字号进行经营。王欣系该房产的权利人，梁继红开发的其他房产均没有办理产权证，不影响王欣对该房屋享有所有权，请求驳回郝佳佳的诉讼请求。
梁继红未到庭，亦未提交书面答辩意见。
原审判决认为:依照法律及相关司法解释的规定，能够阻却执行的事由包括案外人对执行标的享有所有权或者其他足以排除强制执行的实体权利。首先，关于王欣是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，在(2013)宾刑初字第95号刑事卷宗中第73页从中可以看出，梁继红与王欣签订的房屋买卖合同系以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，依照《中华人民共和国物权法》规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。其签订的买卖合同不具有真实性，其留置条款亦违反法律规定。其次，关于王欣是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。在(2013)宾刑初字第95号刑事卷宗中第8页至第9页，审判员问梁继红争议的公仆小区门市房由谁管理，梁继红回答是：“王欣管理，因为欠王欣钱连本带利共计110万元，因欠钱还不上，王欣就私自把房子占上了”。从该开庭笔录显示，未经梁继红同意及认可，王欣系私自占有争议标的，并不具有占有的合法性。再次，关于王欣是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。在刑事卷宗显示王欣系与梁继红为借贷关系，并没有支付全部房屋买卖价款。故郝佳佳申请恢复对公仆小区二期西数第二门，一、二楼商服楼及后院厢房二、三楼的执行异议有理，应予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：许可对公仆小区二期西数第二门一、二楼商服楼及后院厢房二、三楼的强制执行。案件受理费100元，由王欣负担。
王欣不服原审判决，向本院提起上诉称：1、王欣与梁继红签订的《房屋买卖契约书》、与案外人哈尔滨市东亚建筑工程公司签订的《购房协议书》合法有效，王欣已经履行了支付购房款的义务，上述协议书是各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效；2、王欣对公仆小区二期西数第二门，一、二楼商服楼及后院厢房二、三楼已经支付全款并且实际占有，王欣对涉案房屋的权利能够排除人民法院执行的情形。请求支持王欣的上诉主张。
郝佳佳辩称：王欣签订的《房屋买卖契约》是后补签的，不是契约上记载的时间，郝佳佳与梁继红房屋买卖一案中，东亚建筑公司否认有权处分案涉房屋，其出卖该房屋明显存在矛盾，郝佳佳购买该房是在宾县房产局主管领导办公室签订的，真实性在梁继红诈骗案中有所体现。原审根据生效判决及梁继红刑事案件侦查阶段的证据认定的事实正确，王欣强调占有案涉房屋，但其属于非法占有，不具有合法性，不能因其占有认定房屋的归属。
梁继红未到庭，亦未提交书面答辩意见。
二审中，王欣举示其证人杜某甲到庭。拟证明：2013年10月13日上午，梁继红交房子时，让其做见证人，因当时着急上班，签完字就走了。
郝佳佳质证意见：该证人不能证明王欣与梁继红的交易内容及真实情况。
本院认证意见：证人杜某乙证明2013年10月13日上午其上班前自己的行为，不证明其所说“见证”的事实，亦不能证明其所说的“协议”内容，故该证人不能证明王欣主张的待证事实，本院不予采信。
郝佳佳未举示新的证据。
本院经审查确认原审认定的事实。
本院认为：已发生法律效力的(2013)宾刑初字第95号刑事判决认定“梁继红担任哈尔滨市东亚建筑工程公司巨宏分公司经理期间，开发建设宾县宾州镇公仆小区，对案涉房屋享有所有权，并于2011年12月1日与郝佳佳签订《房屋买卖协议》”的事实，和郝佳佳在与梁继红签订《房屋买卖协议》当日通过银行给梁继红转款的银行凭证，及梁继红的自认相互印证，能够证明郝佳佳出资购买案涉房屋的事实存在；王欣虽主张其“买受案涉房屋价款368万元，因梁继红先期借款210万元未还，签订协议后的上午又给付梁继红158万元现金”，但其未举示资金走向的银行凭据，其主张支付巨额现金又不符合常理，且梁继红只承认其在王欣处借款本息合计110余万元，并以房屋买卖合同作的借款抵押。故原审法院据此认定“王欣与梁继红签订的《房屋买卖合同》系作为民间借贷合同的担保”，同时依据梁继红在其刑事案件中供述的事实认定“王欣占有案涉房屋不具有占有的合法性”正确。综上，原审支持郝佳佳申请恢复对案涉房产的执行异议，判决许可对案涉房产的强制执行无不当，王欣上诉主张的理由缺乏事实依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑兴华
审 判 员 王爱军
代理审判员 刘 春
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 王春贺