＼n成都市锦江区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）锦江民初字第4065号＼n原告娄卫东。＼n委托代理人许怀国，泰和泰律师事务所律师。＼n被告四川蜀信房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区二环路东四段10-20号301室。＼n法定代表人任红波。＼n委托代理人张庆勇。＼n第三人梅述东。＼n委托代理人刘继德，四川思创律师事务所律师。＼n原告娄卫东与被告四川蜀信房地产开发有限公司（以下简称蜀信房地产公司）、第三人梅述东商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年9月24日立案受理，依法由代理审判员张韵适用简易程序进行审理。因蜀信房地产公司申请，本院依法追加梅述东作为第三人参加诉讼，并重新指定举证期限，举证期限届满后，依法于2013年1月7日公开开庭进行了审理。原告娄卫东的委托代理人许怀国，被告蜀信房地产公司的委托代理人张庆勇、第三人梅述东及其委托代理人刘继德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告娄卫东诉称，娄卫东与蜀信房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定娄卫东购买蜀信房地产公司“三合苑”商住楼2单元7层12号、面积为156.102平方米的房屋一套。娄卫东按约全额支付了购房款319524元，蜀信房地产公司于2001年6月即向娄卫东交付了房屋。根据合同约定，娄卫东在实际接收该商品房之日起，蜀信房地产公司应当协助娄卫东在房地产产权登记机关办理权属登记手续。娄卫东要求蜀信房地产公司履行协助义务，蜀信房地产公司均以种种理由拖延。2006年11月16日，蜀信房地产公司向娄卫东承诺，从即日起三个月内为娄卫东办妥房屋所有权证，但娄卫东所购买房屋的权属证书至今尚未办理，据此，请求判令：蜀信房地产公司履行合同约定的为娄卫东办理位于“三合苑”商住楼2单元7层12号房屋的房地产权属证书即《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》；案件受理费由蜀信房地产公司承担。＼n被告蜀信房地产公司辩称，1、娄卫东所述的与蜀信房地产公司签订买卖合同以及支付房款数额属实，但因当时蜀信公司员工工作交接的失误，诉争房屋在2000年即已售予梅述东；2、蜀信房地产公司分别与娄卫东、梅述东签订的两份商品房买卖合同都是真实的，娄卫东按照合同约定履行了支付房款的义务，梅述东也按照购销合同的约定支付了大部分的房款。由于当时公司较为混乱，工作交接手续不齐，在交房时无法通知梅述东，公司便根据现有手续通知了娄卫东接房；3、蜀信房地产公司承诺于2006年11月16日起三个月内为娄卫东办理房屋所有权证，但到期后娄卫东并没有再向被告主张办理房屋产权证，已经超过了诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。＼n第三人梅述东述称，由于蜀信房地产公司的工作失误导致本案一房二卖，但就同一标的物而言只有一次法律关系属于合法的。由于梅述东从蜀信房地产公司处购买房屋在先，且办理了按揭贷款并设置了抵押，娄卫东签订合同在后，故娄卫东与蜀信房地产公司签订的合同应属无效。请求法院驳回娄卫东的诉讼请求。＼n经审理查明，2000年5月28日，梅述东与蜀信房地产公司签订《商品房购销合同》，约定：梅述东购买蜀信房地产公司开发的成都市锦江区新开街“三合苑”商住楼2单元7层11、12号的房屋，建筑面积344.9平方米，房价款1000210元；梅述东于2000年5月28日前支付全部房价款的30%即300210元，另70%即700000元通过办理按揭贷款支付；蜀信房地产公司须于2000年6月30日前向梅述东交付房屋。＼n2000年8月18日，梅述东签署《委托转账付款授权书》并办理（2000）成证内经字第8678号《公证书》，授权中国工商银行成都市总府支行根据梅述东与中国工商银行成都市总府支行签订的《住房借款合同》中约定的还本付息额从梅述东的还款专户按月支付。＼n2000年8月21日，中国工商银行成都市总府支行作为贷款人，梅述东作为借款人签订《个人住房借款合同》，约定：中国工商银行成都市总府支行向梅述东发放住房贷款700000元，用于梅述东购买位于成都市锦江区新开街99号“三合苑”商住楼2单元7层12号的房屋。贷款期限20年，自2000年8月21日起至2020年8月21日止。贷款利率为月息4.65‰。梅述东自2000年9月20日起每月20日按月等额归还贷款本息。同日，中国工商银行成都市总府支行作为抵押权人，梅述东、徐甦萍作为借款人签订《个人住房借款抵押合同》，约定：为确保《个人住房借款合同》的履行，梅述东、徐甦萍愿意以其有权处分的位于成都市锦江区新开街99号2-7-12号房屋的全部权益抵押给中国工商银行成都市总府支行。担保范围为借款合同项下之借款本金、利息（包括因梅述东违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息）、梅述东应支付的违约金和赔偿金以及实现贷款债权和抵押债权的费用（包括律师费和诉讼费）。同日，中国工商银行成都市总府支行作为债权人，蜀信房地产开发公司作为保证人签订《个人住房借款保证合同》，约定：为确保《个人住房借款合同》的履行，蜀信房地产开发公司愿意向中国工商银行成都市总府支行提供保证，保证范围为梅述东根据借款合同向中国工商银行成都市总府支行借用的贷款本金700000元及其利息（包括因梅述东违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息）、梅述东违约金和实现债权的费用（包括律师费和诉讼费）。＼n2001年6月19日，娄卫东与蜀信房地产公司签订《商品房购销合同》，约定：娄卫东购买蜀信房地产公司开发的成都市锦江区新开街-
西丁字街“三合苑”商住楼2单元7层12号（现为西丁字街5号“三合苑”1幢2单元7层12号）的房屋一套，建筑面积156.102平方米，房价款319524元。娄卫东在实际接收该房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，蜀信房地产公司给予协助。＼n2002年6月20日，娄卫东向蜀信房地产公司交纳购房款319524元。＼n2006年11月16日，娄卫东向蜀信房地产公司缴纳代收税金及维修资金26450元，同日，蜀信房地产公司向娄卫东出具《承诺书》，承诺鉴于娄卫东已结清购买“三合苑”商住楼2单元7层12号的房屋的全部价款，蜀信房地产公司从即日起五个月内为娄卫东办妥房屋所有权证。＼n2007年2月14日，娄卫东向成都市住房专项维修资金监督管理办公室缴纳维修资金3699.74元。＼n2007年3月3日，娄卫东向成都市地方税务局第三直属分局缴纳诉争房屋房地产权属转移契税9817.81元。＼n2007年4月24日，娄卫东向蜀信房地产公司缴纳代收天然气费、闭路电视费等共计5900元。＼n另查明，诉争房屋现由娄卫东居住使用。＼n以上事实，有娄卫东提交的娄卫东的身份证、蜀信房地产公司的成都工商经济信息中心查询通知单、《商品房购销合同》、购房发票、收据三份、契税完税证、现金交款单及成都市城市房屋专项维修资金交款凭证、承诺书，蜀信房地产公司提供的企业营业执照、组织机构代码证、《商品房购销合同》、（2000）成证内经字第8677号公证书、（2000）成证内经字第8678号公证书，以及娄卫东、蜀信房地产公司、梅述东的庭审陈述在案印证。＼n本院认为，娄卫东与蜀信房地产公司于2001年6月19日签订的《商品房购销合同》，是当事人双方真实意思的表示，该协议签订后，娄卫东按约向蜀信房地产公司支付了319524元的购房款，娄卫东与蜀信房地产公司成立事实上的商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同关系未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行各自的义务。＼n关于梅述东主张娄卫东与蜀信房地产公司签订的《商品房购销合同》无效。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即以变动物权为目的的房屋买卖合同，未经登记不发生物权变动的法律后果。娄卫东、梅述东与蜀信房地产公司均分别签订了购房合同，但均未办理产权变更手续，诉争房屋的所有权未发生转移，诉争房屋登记的所有权人仍为蜀信房地产公司，其对诉争房屋享有处分权。故娄卫东与蜀信房地产公司签订的《商品房购销合同》及梅述东与蜀信房地产公司签订的《商品房购销合同》均依法成立并生效，娄卫东及梅述东均仅享有对诉争房屋的物权请求权。对梅述东的该项主张，本院不予支持。考虑到娄卫东已按约将全部购房款319524元交付蜀信房地产公司，并与蜀信房地产公司办理了房屋的交付手续，娄卫东实际履行了合同的主要义务，而梅述东未提交证据证明其已向蜀信房地产公司履行了付款义务；同时，梅述东为购买诉争房屋向中国工商银行成都市总府支行申请贷款700000元并签订《个人住房借款合同》，但未提交证据证明其已履行该借款合同约定的还款义务，且本案现无证据证明诉争房屋已办理抵押登记。故在娄卫东、梅述东与蜀信房地产公司均未办理产权登记的情况下，蜀信房地产公司应继续履行与娄卫东的房屋买卖合同。梅述东与蜀信房地产公司之间签订的《商品房购销合同》无法继续履行，应当予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，蜀信房地产公司理应承担继续履行的违约责任，娄卫东要求蜀信房地产公司协助其办理房屋产权证及国土使用证，符合双方的约定，于法亦有据，本院予以支持。关于蜀信房地产公司主张娄卫东要求蜀信房地产公司为其办理房屋产权证已经超过了诉讼时效。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第一款“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”之规定，诉讼时效的适用范围仅适用于债权请求权，不适用物权请求权，故对蜀信房地产公司的该项主张，本院不予支持。因国有土地使用证的办理必须在房屋所有权证取得后方能进行，故蜀信房地产公司应先为娄卫东办理诉争房屋的所有权证后再为其办理国有土地使用证。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，判决如下：＼n被告四川蜀信房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告娄卫东办理位于成都市锦江区西丁字街5号“三合苑”1幢2单元7层12号的房屋所有权证，并自原告娄卫东取得房屋所有权证后三十日内协助原告娄卫东办理位于成都市锦江区西丁字街5号“三合苑”1幢2单元7层12号房屋的国有土地使用证。＼n本案案件受理费400元，由被告四川蜀信房地产开发有限公司承担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。＼n代理审判员张韵＼n二〇一三年十月九日＼n书记员陈杰