＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第04992号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）周静，女，1978年11月17日出生。＼n委托代理人李力，北京市大成律师事务所律师。＼n委托代理人苏宁，女，1986年3月23日出生，北京市大成律师事务所实习律师。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）李博霏，男，1985年2月25日出生。＼n上诉人周静因与被上诉人李博霏房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。＼n2012年11月，李博霏诉至原审法院称：2012年9月19日，我和周静签订了《北京市存量房买卖合同》，约定我以235万元的价格购买周静505房屋一套，同日双方签订《补充协议》一份，约定，双方在审批结果出来2个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，如违反上述约定，每逾一日，甲方应按日计算向乙方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，我已按合同约定履行自身义务，但审批结果出来一月有余，周静迟迟不履行办理房屋过户的义务。故诉至法院要求周静支付违约金68150元，诉讼费由周静负担。＼n周静辩称并反诉称：不同意李博霏的诉讼请求。双方交易标的为已购公有住房，《补充协议》第二条第5项约定的“审批结果”包括“已购公有住房上市交易审批”在内的所有过户所需审批文件，我在2013年1月5日取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，并于2013年1月6日配合李博霏完成房屋过户手续，我不存在任何违约，请求法院驳回李博霏的诉讼请求。同时，李博霏自2012年9月20日起就向505房屋的承租人收取租金，但我认为在房屋所有权转移登记前，房屋所有权仍归属周静，故反诉要求李博霏返还已收取的租金22399元，反诉费由周静承担。＼n李博霏针对周静的反诉辩称：因为当时合同价款偏高，而且首付比例较高，因此虽然没有过户但周静已实际将房屋的使用权和控制权交给了我，双方在补充协议中也明确约定了房屋租赁期限至2012年10月1日止，就房屋租赁事宜，双方一致同意房屋租户由我接手，租金由现租户直接同我约定并支付给我。由于周静与链家的代理出租期限到2012年10月20日止，所以在周静向我索要2012年9月20日至2012年10月20日租金时，我确实把这段时间的租金给了周静，但这并不能否认周静已将租金收取权给了我。另外，过户时周静向我索要了2012年11月后的暖气费和物业费，我给了周静，这也间接证明周静认可将该房屋出租和获得租金的权利给我了。故请求法院驳回周静的反诉请求。＼n原审法院认为：李博霏和周静就505房屋签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。现李博霏依约履行了支付购房款等义务，周静应按双方约定按时履行办理房屋过户等义务，如违约应承担违约责任。根据现已查明的事实，双方约定的办理房屋所有权转移登记手续的期限是在审批结果出来2个工作日，就该“审批”的理解，李博霏认为系“公积金贷款审批”，周静认为系包括“已购公有住房上市交易审批”在内的所有过户所需审批。对此法院认为，李博霏关于“公积金贷款审批”的理解更符合合同签订时双方的共同意思表示：第一，双方在补充协议第五条第3款“关于央产房的约定”项中勾选“无”，证明合同签订时周静作为房屋出售方尚不清楚房屋系央产房的性质，亦不可能对此进行意思表示；第二，从合同条款字面含义及交易习惯看，该“审批”约定在补充协议第二条第5款中，而上一款就是对“申请购房贷款”的约定，故将“审批”理解为“贷款审批”更符合文本含义；第三，居间方作为证人对“审批”的理解进行了陈述，该陈述独立于双方当事人，且与前述两条相互对照，能够较清晰地表明当事人在合同签订时的意思表示，故周静实际办理过户时间已超过双方约定的时间，应承担违约责任，故对李博霏的本诉请求，法院予以支持。对于周静的反诉，因双方在补充协议第五条“关于房屋租约的约定”中约定的较为清楚，明确表明周静已将房屋过户前使用房屋及收取租金的权益让渡给了李博霏，现周静要求李博霏返还租金的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年1月判决：一、周静于判决生效之日起七日内给付李博霏合同违约金六万八千一百五十元；二、驳回周静的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，周静不服，上诉至本院称：一、各方在签订协议时均不清楚涉案房屋系央产房，双方于2012年12月3日办理房屋过户相关手续时才得知涉案房屋系央产房，此后我方积极办理央产房的上市审批手续，我方不存在怠于履行合同义务的违约行为；二、央产房上市审批，应作为《补充协议》第二条第五款中的“审批结果”的一部分，或作为“办理房屋所有权转移登记手续”的一部分；三、原审法院在没有充分证据证明李博霏已妥善履行通知义务的情况下直接根据贷款审批通过日期推算违约起算日不当；四、双方仅约定由李博霏代为收取涉案房屋租金，并未约定房屋租金归李博霏所有。请求二审法院查清事实，依法改判。＼n被上诉人李博霏同意原判。＼n经审理查明：2012年9月19日，李博霏作为买受人（乙方）和周静作为出卖人（甲方）通过北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务签订了《北京市存量房买卖合同》，约定周静将505房屋出售给李博霏，合同总价款为235万元。同日，双方签订《补充协议》，其中第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”内容为：“……。4.申请购房贷款：甲乙双方应于评估结果出来2个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5.权属转移登记：甲乙双方同意，在审批结果出来2个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押权办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。6.……”第四条第1款约定；“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”第五条第3款“甲乙双方达成的其他约定”中，“关于房屋租约的约定”双方勾选“有”，并约定“交易房屋的租赁期限至2012年10月1日止，就房屋租赁事宜，甲乙双方一致同意：现住此房屋租户由乙方接手，租金由现租户直接同乙方约定并支付给乙方，甲方同链家事业部的约定由甲方自行解决。链家和甲方同意乙方可自行与租户协商租约及钥匙事宜，乙方与租户由此产生的一切纠纷与甲方无关。”在该条款中，对“关于央产房的约定”双方勾选“无”。＼n现李博霏以周静逾期办理过户登记为由提起本诉，周静答辩请求法院驳回李博霏的诉讼请求并反诉李博霏返还已收取的租金。＼n诉讼过程中，合同居间方经法院传唤就案件有关事实进行了陈述，其表示补充协议第二条第5款中的“审批”指的是“贷款审批”。另经李博霏申请，法院依法前往中央国家机关住房资金管理中心调取了“住房公积金贷款通知单”，该贷款通知单显示：“经我中心批准，同意对借款申请人李博霏发放住房公积金贷款，贷款金额65万元，收款单位为周静。”该通知单备注显示“审批日期：2012年11月6日”。＼n查明，2012年10月12日，周静收到李博霏支付的购房款170万元。2013年1月5日，在京中央和国家机关住房交易办公室出具《在京中央单位已购公房变更通知单》，同意505房屋办理转移；2013年1月6日，链家公司员工万家乐领取了X京房权证朝字第×号房屋所有权证，该证持证人登记为李博霏。＼n以上事实，有当事人陈述及相关证据材料在案证明。＼n本院认为：李博霏和周静就505房屋签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。现李博霏依约履行了支付购房款等义务，周静应按双方约定按时履行办理房屋过户等义务，如违约应承担违约责任。根据现已查明的事实，双方约定的办理房屋所有权转移登记手续的期限是在审批结果出来2个工作日，就该“审批”的理解，双方存有争议。结合双方补充协议的约定、合同条款字面含义、交易习惯及居间方的陈述等情况，原审法院采信李博霏关于“审批”系“公积金贷款审批”的主张并无不当。还需指出的是，周静作为房屋出售方，应当知道该房屋系央产房的性质，现因其未能真实披露房屋的性质致使其实际办理过户时间超过双方约定的时间，其理应承担违约责任。综上，原审法院判令周静给付李博霏合同违约金六万八千一百五十元并无不当，本院予以维持。＼n关于租金问题，双方在补充协议第五条“关于房屋租约的约定”中约定的较为清楚，明确表明周静已将房屋过户前使用房屋及收取租金的权益让渡给了李博霏，现周静要求李博霏返还租金，无事实依据，本院不予支持。＼n综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费388元，由周静负担（李博霏已交纳，周静于本判决生效之日起七日内给付李博霏）；反诉案件受理费360元，由周静负担（已交纳）。二审案件受理费748元，由周静负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长饶亚东代理审判员龚勇超代理审判员郑吉喆＼n二〇一四年六月十一日＼n书记员梁丽