辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终10367号
上诉人（原审被告、申请执行人)：李国富，男，1963年11月17日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：邱旭，辽宁易颂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：刘志，男，1990年9月21日出生，汉族，住沈阳市铁西区1。
被上诉人（原审被告、被执行人）：周林宏，男，1970年5月4日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
上诉人李国富因与被上诉人刘志、周林宏案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初2086号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年9月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
李国富上诉请求：1.请求法院撤销一审判决或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审理案件过程中程序违法。一审判决中记载“2018年7月5日周林宏向本院出具笔录一份，证明涉案的回迁房屋确实卖给一个刘志并收取了一个购房款110,000元”，上诉人对于该份证据的存在不知晓，一审法院未通知上诉人对此质证。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用的法律是《合同法》、《民事诉讼法》及《民事诉讼法解释》的相关规定。依据特殊法优于一般法的原则，在本案应当使用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关法律条款。三、一审法院认定事实不清。在一审判决中认定上诉人未实际支付购房款及非真实意义上的房屋买卖关系系认定事实不清。上诉人向法院提供了关于标的房屋的《房屋买卖协议》以及借款协议书，其内容证明了上诉人将借款支付被上诉人周林宏后，因周林宏未按约定还款，方签订了《房屋买卖协议》将标的房屋出卖给上诉人，上诉人的借款转为购房款支付给被上诉人，由于标的房屋为拆迁在建房屋，故上诉人无法办理房屋登记手续。一审法院认定涉案回迁房屋所有权归被上诉人刘志所有系认定事实不清。就房屋所有权问题，被上诉人刘志与周林宏在2013年10月31日签订的《房屋买卖协议书》晚于被上诉人周林宏与上诉人签订的《房屋买卖协议书》，上诉人对于标的房屋的权利优于被上诉人刘志对标的房屋的权利，且上诉人依法对标的房屋行使了相应的权利，查封了标的房屋。而被上诉人却怠于行使相应的权利。本案为执行异议之诉案件，上诉人所查封的档案的行为与一审法院判决的沈阳市于洪区张士新居一期1甲2号楼2-19-3号房屋的所有权认定系两种法律关系。故房屋的所有权认定为被上诉人刘志是错误的，系一审法院认定事实不清。
刘志辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。我与周林宏之间的买卖协议在回迁房屋档案中能够查得到。而上诉人与周林宏之间的买卖协议查不到。我所购买的价格也是合理的价格。因为周林宏无法找到，所以一审开庭时周林宏未到庭，我方通过我家亲戚他和周林宏在一个工地打工，所以我方通知法院到工地现场找到周林宏，当时一审两名法官在工地给周林宏做的笔录。
李国富未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
一审法院认定事实：2013年10月31日，刘志与周林宏签订房屋买卖协议书一份，约定周林宏将张士村回迁房屋一套卖给刘志，面积60平方米，房屋交易价格为110,000元，回迁房屋签协议顺序号为：0792。签订合同当天，刘志将现金110,000元给付周林宏，周林宏将签协议顺序通知单给付刘志。后刘志领取了回迁房屋的搬迁顺序通知单，通知回迁房屋于2014年8月28日交房。2017年回迁房屋建成，同年12月20日，刘志到回迁现场选房，沈阳市铁西公证处出具（2017）沈西证开监字第1140号公证书，证明动迁户刘志，2017年12月15日至2017年12月20日在张士新居分房现场，自选住房为（张士新居一期），52.99平方米户型。楼号：1甲2号,2-19-3。
一审法院从沈阳经济技术开发区拆迁管理办公室调取了周林宏拆迁房屋回迁安置档案，查明：档案中，附周林宏房屋所有权证书及存根，记载周林宏动迁房屋位于沈阳市于洪区于洪乡张士村，所有权证：张士村房字第17**号，卷号：1719，所有权人周林宏，建筑面积40平方米；附地上物搬迁补偿协议书，记载周林宏有产籍房屋42.35平方米，优惠面积60平方米，合计102.35平方米；附地上物普查表，记载周林宏动迁房面积42.35平方米，产证卷号1719，房证面积40平方米；附周林宏与刘志房屋买卖协议书一份；附以刘志名义提交的张士村民回迁安置户型审批表，记载核定房屋面积为42.35平方米，超出面积自愿交钱。该审批表经征地谈签科、张士村民委员会、铁西区西三环街道办事处、沈阳经济技术开发区拆迁管理办公室签字盖章确认。通过档案可以认定，刘志所购回迁房屋系周林宏名下，卷号1719，房证面积40平方米，核定面积42.35平方米动迁房屋回迁安置所得。
2018年7月5日，周林宏向一审法院出具笔录一份，证明涉案的回迁房屋其确实卖给刘志并收取了刘志购房款110,000元。
再查明，李国富因与周林宏的民间借贷纠纷，李国富将周林宏诉至法院，2015年3月11日，于洪区法院作出（2014）于民三初字第01112号民事判决书，判决周林宏、高丽共同给付李国富借款本金380,000元及利息。上述案件中，李国富提出财产保全，于洪法院于2014年7月10日作出（2014）于民三初字第01112号民事裁定书，对周林宏名下位于沈阳市于洪区于洪乡张士村的房屋档案予以查封，后又续行查封，期限为三年。刘志作为案外人提出执行异议，2018年2月6日，于洪法院作出（2018）辽0114执异21号执行裁定书，驳回刘志的执行异议，刘志遂向刘志提起案外人执行异议之诉。
李国富在与周林宏、高丽借款过程中，为防止周林宏、高丽不能按期偿还借款，双方签订房屋买卖协议书，将张士平方改造（编号1719号）房屋卖给李国富，并附张士村村屯改造享受认可评价房优惠政策人员人订单押予李国富，但李国富实际并未支付购房款。
现涉案回迁房屋已经具备交付使用条件，能够办理入住手续，但鉴于该房屋档案已经被法院查封，故刘志未能办理补交增加面积款及入住手续。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见、进行辩论、申请或接受调解的权利。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案被告刘志经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，一审法院依据民事诉讼证据判断规则并结合刘志的陈述意见，对案件事实予以确认。
2013年刘志与周林宏签订房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定、不侵害他人的合法权益，合法有效，且根据周林宏拆迁房屋档案，回迁房屋周林宏卖给刘志后，档案中留存了刘志的户口信息，双方房屋买卖协议及以刘志名义办理回迁安置手续的相关材料，故刘志与周林宏之间的房屋买卖关系真实。另，刘志购买房屋时间早于李国富申请法院查封时间，回迁房屋在2017年才建成并开始选房，故刘志与周林宏在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部房款，未办理更名过户登记并非刘志原因，不能因回迁房屋档案仍登记为周林宏而否定刘志作为实际回迁房屋买受人、所有权人的地位。另外，李国富与周林宏并非真实意义上的房屋买卖关系，李国富所举证据不能证明其为涉案回迁房屋的所有权人，亦不能否定刘志系回迁房屋的实际所有权人。综上，涉案回迁房屋应归刘志所有，刘志就执行标的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故不得对周林宏名下座落于沈阳市于洪区于洪乡张士村的房屋档案予以查封。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条（一项）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、位于沈阳市于洪区张士新居一期1甲2号楼2-19-3号房屋归原告刘志所有；二、不得对周林宏名下座落于沈阳市于洪区于洪乡张士村的房屋档案予以查封；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，公告费300元，分别由被告李国富承担200元；由被告周林宏承担200元。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，故应审查案外人刘志对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘志与周林宏在涉案房屋被法院查封之前签订了《房屋买卖协议书》，周林宏与刘志办理了房屋回迁的相关手续，因案涉房屋档案被查封，导致刘志未能办理补交增加面积款及入住手续，刘志并无过错。故刘志作为案外人享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院认定不得查封案涉房屋档案并无不当，本院予以维持。因案涉房屋尚未履行完毕更名过户手续义务，本院对于刘志主张确认案涉房屋归其所有暂不予支持，一审径行确认案涉房屋归刘志所有不当，本院予以纠正。
关于上诉人主张一审程序违法及适用法律错误的问题，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初2086号民事判决第二项，即：“二、不得对周林宏名下座落于沈阳市于洪区于洪乡张士村的房屋档案予以查封”；二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初2086号民事判决第一、三项，即：“一、位于沈阳市于洪区张士新居一期1甲2号楼2-19-3号房屋归原告刘志所有；三、驳回原告的其他诉讼请求”；
三、驳回双方其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，公告费300元，分别由李国富承担50元，刘志承担50元，周林宏承担300元。二审案件受理费100元，由李国富承担50元，刘志承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
审 判 员 姜会军
二〇一八年九月二十九日
法官助理 史舒畅
书 记 员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。