＼n辽宁省大连市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）大审民再终字第45号＼n上诉人（原审被告）大连保嘉大厦有限公司，住所地大连市中山区延安路1号。＼n法定代表人才跃兵，系该公司总经理。＼n委托代理人王学先，辽宁恒信律师事务所律师。＼n委托代理人王圣翔，辽宁恒信律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）大连天一行物业管理有限公司，住所地大连市中山区延安路5号保嘉大厦609室。＼n法定代表人孙伟光，系该公司董事长。＼n委托代理人王学先，辽宁恒信律师事务所律师。＼n委托代理人王圣翔，辽宁恒信律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）朱坤，男。＼n委托代理人赵海廷，辽宁见道律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）张凤飞，男，无职业。＼n委托代理人赵海廷，辽宁见道律师事务所律师。＼n上诉人大连保嘉大厦有限公司（以下简称保嘉公司）、大连天一行物业管理有限公司（以下简称天一行物业）与被上诉人人朱坤、张凤飞财产损害赔偿纠纷一案，大连市中山区人民法院于2011年9月19日作出（2011）中民初字第1916号民事判决，保嘉公司与天一行物业不服，向本院提起上诉。本院于2012年2月9日作出（2012）大民一终字第182号民事判决，已经发生法律效力。保嘉公司与天一行物业仍不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，该院于2012年10月24日作出（2012）辽审四民申字第00889号民事裁定，指令本院再审。本院于2013年4月19日作出（2013）大审民终再字第6号民事裁定，撤销本院（2012）大民一终字第182号民事判决和大连市中山区人民法院（2011）中民初字第1916号民事判决，将该案发回大连市中山区人民法院重审。该院重审后，于2013年11月18日作出（2013）中审民初字第19号民事判决。保嘉公司和天一行物业对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人保嘉公司与天一行物业的共同委托代理人王学先、王圣翔，被上诉人朱坤、张凤飞的共同委托代理人赵海廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n朱坤、张凤飞共同诉请，判令保嘉公司和天一行物业共同赔偿租金损失1320961元。＼n大连市中山区人民法院重审查明，2008年3月25日，原告朱坤、张凤飞通过竞价拍得保嘉大厦第16层房屋，同年4月8日大连市中级人民法院（2007）大执一字第150号民事裁定书确认保嘉大厦第16层房屋（建筑面积1371.95平方米）归原告朱坤、张凤飞所有。之后，被告保嘉公司欲回购原告该房屋，双方未达成一致意见。＼n2010年11月20日，原告朱坤与辽宁鑫丰矿电设备制造有限公司大连分公司（以下简称“鑫丰公司”）签订一份租赁合同，约定：原告将保嘉大厦16层房屋（总面积1391.95平方米）出租给鑫丰公司，租期3年，自2010年11月20日至2013年11月19日，自2010年11月30日至2011年11月19日租金为每天2.6元／平方米，即每年1320961元，付款方式为每6个月支付一次，2010年11月20日支付660480元，5月20日支付660480元。＼n原告朱坤于2010年11月20日进入保嘉大厦16层时，遭到被告天一行物业的阻拦，原告未能进入。2010年12月8日，原告再次欲进入保嘉大厦16层时，被告天一行物业将原告欲搬入大厦的办公桌一张、椅子一把及清扫用具若干留下，再次阻拦原告进入，双方发生争执，朱坤报警。被告天一行物业在原审庭审时称，因不能确认原告是业主，且要求原告办理物业手续交物业费，原告未办理，故阻止原告进入，本次庭审时又称开始不能确认原告朱坤是业主，后来是基于整个消防系统客观存在问题，不排除隐患的话，对整个大厦造成危险，才予以制止。原告称2010年11月20日进入保嘉大厦时，多次与天一行物业沟通，在办公室反复表明了身份，物业清楚原告的身份，原告有法院的判决和保嘉大厦16层的钥匙。原告提交的录音及录像证据显示，被告天一行物业称因被告保嘉公司要求回购原告的该房屋，被告保嘉公司的法定代表人才总授意被告天一行物业禁止原告进入房屋，但是并未提及过系原告拒不办理物业手续和因消防问题而阻止原告进入自己的房屋。＼n2011年6月10日，大连市公证处为原告朱坤出具一份公证书，证明：2011年6月10日公证人员到保嘉大厦一楼的左、中、右电梯的乘坐地，分别乘坐了上述三部电梯。三部电梯操作显示屏显示1-17层，在三部电梯操作显示屏上按16层数字后，但上述三部电梯只运行到15层为最高停靠站；在15层最高停靠站下梯后，步行通往16层步行梯，通往16层步行梯铁门已锁，无法通行。2013年5月30日，大连市公证处为原告朱坤又出具一份公证书，证明内容与上述内容一致。＼n在本院审理过程中，经原告申请，本院通过大连市中级人民法院司法技术处委托辽宁冠宇资产评估有限公司对案涉房屋2010年11月20日至2011年11月19日的租金损失进行了评估，评估假设在该房屋正常且持续使用的前提下，结论为保嘉大厦16层房屋2010年11月20日至2011年11月19日的租金损失（不包含物业费）评估价值为1221858.67元。＼n另查，在本院审理过程中，被告天一行物业于2013年5月27日向本院提出申请，申请鉴定保嘉大厦16层房屋消防条件是否符合投入使用的标准；于2013年10月10日向本院提出申请，申请鉴定2010年11月20日至2011年11月19日案涉房屋的物业费数额。＼n再查，被告天一行物业是被告保嘉公司聘用的，天一行物业的前身是保嘉物业（2004年名称做的变更），从保嘉大厦开始进行使用就由天一行物业进行物业管理。能进入案涉房屋的门被告天一行物业自2010年11月20日至今仍锁着。＼n大连市中山区人民法院重审认为，本案的焦点有以下几个：＼n一、二被告是否实施了侵权行为。原告朱坤两次欲进入使用案涉房屋，被告天一行物业均予以阻拦并拒绝原告进入，并将16楼的电梯停用至今未开启，且一直锁着能进入案涉房屋的门。原告称持有案涉房屋的相关证明文件和房屋钥匙，被告辩称不能核实原告身份，无事实依据。且在原审庭审时，被告天一行物业称拒绝原告朱坤进入的主要理由是因要求原告办理物业手续交物业费，原告未办理，重审庭审时辩称系该16层房屋的消防存在隐患、未经消防验收故阻止原告进入，被告前后陈述的两种理由相互矛盾。不办理物业手续和不交纳物业费，物业公司可以采取诉讼等方式解决，而无权阻止原告对物权的使用。关于被告天一行物业对消防问题的抗辩，案涉房屋原由大通证券承租使用，消防是已经过验收的，物业称大通证券搬离时消防受到损害，如果物业一直拒绝原告进入，那么案涉房屋若有消防隐患将永远得不到修复，更无法进入使用；行使消防执法的权力机关是有关消防部门，因原告进入案涉房屋系基于对物权的使用，天一行物业作为提供物业服务的公司可以提醒原告，但没有拒绝原告进入自己房屋的权利，故案涉房屋是否有消防隐患及消防是否验收并不能构成物业拒绝原告进入的抗辩理由。综上，应认定被告天一行物业侵犯了原告的权利。被告保嘉公司聘用的被告天一行物业并对其施加了实质性影响，授意被告天一行物业禁止原告进入房屋，故被告保嘉公司也实施了对原告的侵权行为，应与天一行物业共同承担侵权责任。＼n二、2010年11月20日至2011年11月19日期间二被告实施的侵权行为是否持续存在。原告朱坤2010年11月20日第一次欲进入房屋遭拒，2010年12月8日再次欲进入又遭拒绝，双方发生冲突，朱坤报警，后朱坤在2010年11月20日至2011年11月19日期间并未再进入该房屋，而于2011年5月11日向本院提起本案诉讼，被告天一行物业在2010年11月20日至2011年11月19日期间，将16楼的电梯停用至今未开启，且一直锁着能进入案涉房屋的门，作为侵权一方未将停电梯、锁门等阻碍行为解除，未通知原告可以随时进入案涉房屋，应视为被告的侵权行为持续存在。＼n三、案涉房屋是否具备正常可持续使用条件（是否有消防问题、消防是否经过验收）能否影响原告主张损失。案涉房屋在之前已投入使用多年，被告称在大通证券搬离时对消防造成了损害、消防未验收，房屋不具备使用条件，并申请鉴定案涉房屋消防条件是否符合投入使用的标准，法院认为，被告申请的鉴定没有进行的必要，因为被告阻碍原告进入，即侵犯了原告对房屋的使用，包括对消防的检修，即使消防有问题需要检修，因为被告的阻碍行为，案涉房屋的消防问题未被原告及时发现及检修，那么原告将来进入后仍然需要花费检修时间，故案涉房屋是否具备正常可持续使用条件（是否有消防问题、消防是否经过验收）并不影响原告主张损失。＼n四、原告的损失数额如何确定。被告阻碍原告进入其所有的房屋，系对原告房屋使用权的侵害，无论房屋是否出租，原告均有损失，其损失以租金衡量最为适宜。被告虽对案涉租赁合同真实性提出异议，但鉴于原告提供了在大连晚报刊登招租广告、签订合同以及支付租金的相关证据，故该租赁合同应予以采信。综上无论该房屋是否出租、该租赁合同是否真实存在，被告阻碍原告使用房屋，原告均有损失。现原告以与案外人鑫丰公司签订租赁合同，将案涉房屋以每年租金1320961元租赁给鑫丰公司为由，主张2010年11月20日至2011年11月19日的租金损失1320961元；法院认为，因原告已申请评估，结论是保嘉大厦16层房屋2010年11月20日至2011年11月19日的租金损失（不包含物业费）评估价值为1221858.67元，评估的价值是最为合理的租金损失，故以评估的损失来认定原告2010年11月20日至2011年11月19日的损失为宜。＼n五、被告天一行物业申请鉴定2010年11月20日至2011年11月19日案涉房屋的物业费数额应否准许。原告要求被告赔偿损失，系基于侵权法律关系，被告天一行物业并未提出反诉，且在此期间原告并未接受物业服务，原告主张的2010年11月20日至2011年11月19日租金损失也不包含物业费，故被告申请鉴定2010年11月20日至2011年11月19日案涉房屋的物业费数额，在本案中不应予以准许。＼n综上所述，该案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：被告大连保嘉大厦有限公司、被告大连天一行物业管理有限公司共同赔偿原告朱坤、原告张凤飞2010年11月20日至2011年11月19日的租金损失1221858.67元。上述被告应给付原告的款项于判决发生法律效力之日起十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。诉讼费32690元（含评估费16000元），由二原告负担893元，由二被告负担31797元。＼n天一行物业上诉称，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由：1、原审认定事实错误。朱坤与辽宁鑫丰矿电设备制造有限公司大连分公司签订租赁合同一节，是不真实的，不应作为事实予以采纳；原审认定被上诉人朱坤进入案涉房屋遭到上诉人的阻拦，实际情况是被上诉人要求的是使用房屋，而不是单单进入案涉房屋。对于被上诉人要求非法使用案涉房屋的行为，上诉人有权予以制止；2010年11月20日，被上诉人要求进入案涉房屋时并未向上诉人出示判决书，上诉人并不清楚被上诉人的身份；原审遗漏一节事实，上诉人出于管理的义务，对无人使用的楼层均予以停用，停用行为并不是针对被上诉人作出的；天一行物业成立于2010年4月21日，其前身并不是保嘉物业；原审认定被上诉人的损失以租金衡量最为适宜错误，应当扣除物业费。2、原审适用法律错误。原审认为上诉人作为提供物业服务的公司对案涉房屋存在消防问题可以提醒被上诉人，但没有阻止其进入自己房屋的权利系适用法律错误，根据《物业管理条例》第46条规定，对于物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务公司应当制止。故上诉人有权制止被上诉人违法使用行为。3、原审违反法定程序。上诉人申请鉴定2010年11月20日至2011年11月19日案涉房屋的物业费数额，原审不予准许，系剥夺上诉人鉴定的权利，属于违反法定程序。＼n保嘉公司上诉称，上诉请求及上诉理由与天一行物业相同。另外，保嘉公司没有授意行为，不存在侵权事实，不应当承担责任。＼n被申请人朱坤、张凤飞辩称，不同意保嘉公司与天一行物业的上诉请求，请求维持原判。＼n本院二审查明的事实与原审一致。＼n本院二审认为，围绕二上诉人的共同上诉理由，可将本案争议的焦点归纳为：一、天一行物业是否有权采取措施阻止被上诉人进入案涉房屋；二、以租金作为标准确定被上诉人的损失是否合理。＼n关于焦点一，上诉人主张案涉房屋未经消防验收不具有入住条件，上诉人管理的是公建房屋，被上诉人如果使用案涉房屋会危及其他用户的安全，根据物业管理条例的规定，上诉人有权阻止被上诉人的不当使用行为。被上诉人主张案涉房屋原由大通证券使用多年，消防是经过验收的，且因上诉人采取关闭电梯和锁住入户门的方式导致被上诉人无法进入案涉房屋，即使存在消防问题，被上诉人因无法进入亦无法检查和修复。对此，本院认为，物业公司是为业主提供服务的，其虽有管理的职责，但应以维护业主利益为前提。被上诉人系案涉房屋的业主，其有权自由出入其享有所有权的房屋。即使其房屋存在消防隐患，物业公司亦应以为业主解决问题的态度，积极与被上诉人进行沟通，提醒其对可能存在的隐患进行检修或告知有关执法部门，而不是以管理为由采取此种方式阻止被上诉人进入。＼n关于焦点二，上诉人主张租金损失不能等同于被上诉人的实际损失，应当扣除被上诉人应缴纳的物业费用。被上诉人主张其诉请的是租金损失，评估的租金损失也明确是不包含物业费的。对此，本院认为，由于上诉人的阻碍，被上诉人无法进入自有房屋，导致房屋得不到正常的利用，给被上诉人造成了损失。被上诉人提供了其在大连晚报刊登招租广告以及其与案外人签订的租赁合同，在上诉人对租赁合同真实性提出异议的情况下，被上诉人亦申请对案涉房屋的租金进行了评估。原审法院最终以评估的租金为准确定被上诉人的租金损失合理。故，对二上诉人提出的共同上诉理由，本院不予支持。＼n关于保嘉公司提出的其没有授意行为，不应当承担侵权责任的上诉理由，本院认为，这一主张与客观事实不符，被上诉人提供的证据能够证明保嘉公司对天一行物业的阻止行为进行了授意。因此，对保嘉公司的此点上诉理由，本院不予支持。＼n综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费33380元，由大连天一行物业管理有限公司负担16690元，由大连保嘉大厦有限公司负担16690元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张劲＼n审判员徐凤新＼n代理审判员张燕＼n二〇一四年五月二十一日＼n书记员宋晓娜