上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民二(商)初字第5093号
原告上海高力物业顾问有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人翁琳,董事长。委托代理人翁奇，上海市协力律师事务所律师。委托代理人倪闻竹，上海市协力律师事务所律师。被告上海市外高桥保税区新发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区杨高北路XXX号。法定代表人姚忠，董事长。委托代理人沈巍巍，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。委托代理人张帆，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。原告上海高力物业顾问有限公司诉被告上海市外高桥保税区新发展有限公司居间合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序审理，于2016年1月6日、2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人翁奇、倪闻竹和被告的委托代理人沈巍巍、张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高力物业顾问有限公司诉称，2011年10月21日，原告与被告签订了一份佣金确认书，约定由原告将被告属下的物业或定制物业选项推荐给原告客户蔡司光学仪器(上海)国际贸易有限公司，租金超过5年的佣金标准为两个月平均月租金。蔡司光学仪器(上海)国际贸易有限公司(以下简称蔡司光学公司)更名为卡尔蔡司(上海)管理有限公司(以下简称卡尔蔡司公司)。经原告提供居间服务，卡尔蔡司最终承租了被告位于外高桥微电子产业园东区B1地块西侧的物业，并将该地址作为公司新的注册地址，即中国(上海)自由贸易试验区美约路XXX号南部位。随后，原告曾多次与被告协商支付佣金事宜，但被告以种种理由拒绝支付。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付佣金人民币(以下币种同)1,937,582.60元，并支付自2015年8月27日起至实际付款日的逾期付款违约金(以1,937,582.60元为本金，按银行同期贷款利率计算)2、被告向原告支付本案翻译费用10,092元。被告上海市外高桥保税区新发展有限公司辩称，不同意原告诉请。一、原、被告之间签订的《佣金确认书》是基于被告重大误解签订的。2011年4月7日蔡司光学公司在委托书上授权只有6周，到2011年5月19日原告授权期已到，之后蔡司光学公司没有追加授权，上述情况被告不清楚，因此导致原、被告签订佣金确认书，也非对佣金数额的确认。二、原告实际上只是在为案外人提供居间和委托等服务，并没有给被告提供任何居间服务，收某报酬也应向案外人收某，尤其是涉案物业B4-4地块没有提供任何居间服务，租赁模式，价格确定等都是被告通过自身努力与案外人谈某某的。三、案外人非原告推荐认识给被告的，被告早在1999年蔡司光学公司成立时就已经相识。退一步讲，即使被告要支付居间费用，也非原告诉请金额，蔡司工业测量公司(以下简称蔡司测量公司)这一部分的居间费用不应计入原告诉请中，根据佣金确认书约定，蔡司测量公司和卡尔蔡司公司是平行的兄弟关系，非下属公司和指定人，蔡司测量公司不符合《佣金确认书》中的约定，卡尔蔡司初始租赁面积8198.48平方米，卡尔蔡司公司要到2018年3月才能将面积扩展到10133.46平方米，现原告按10133.46平方米主张是错误的；被告收到卡尔蔡司公司第一笔租金的时间是2015年8月26日，非2015年5月1日，即使被告要向原告承担佣金违约金，其计算的时间也是错误的；佣金确认书佣金按照两个月的平均月租金计算这项规定违反价格法第12条及上海市关于房地产中介服务的相关法律规定，根据上述规定，佣金应当为半个月至一个月的租金，即使被告要支付佣金，也仅需承担半个月到一个月的租金即可。原告为证明其主张，向本院提供如下证据材料：证据1、2011年10月27日《佣金确认书》，证明原告将涉案物业推荐给蔡司光学公司，被告将支付佣金，租期超过5年，佣金是两个月的平均月租金，签订的主体并非限定于被告，被告的下属公司同样是按照约定的标准来支付；证据2、卡尔蔡司公司的工商登记资料，证明住所地一栏记载公司注册地址是上海自贸区美约路XXX号，是被告下属的物业；证据3、卡尔蔡司公司的工商变更登记资料，证明在《佣金确认书》上记载的蔡司光学公司现已更名为卡尔蔡司公司；证据4、原告为卡尔蔡司项目所提供的邮件，证明原告为完成涉案项目交易提供了大量的前期工作，也将本案的被告推荐给了蔡司公司，原告已经履行了居间合同中为双方提供交易机会的主要义务，被告应当向原告支付佣金；证据5、翻译协议、翻译费发票及转账凭证，证明原告支付邮件翻译费10,092元。经质证，被告对证据1-3的真实性认可，对证据5需要核实，对证据4中2011年4月7日发送委托书的邮件、2012年11月23日16：13发送的邮件、2012年11月22日16：57的邮件予以认可，对其余邮件均不认可，因为均系outlook中储存的，存在修改可能，经演示，部分电子邮件的时间、附件大小、排序、内容与书面翻译件不一致。被告为证明其主张，向本院提供如下证据材料：证据1、蔡司光学公司对原告的委托书、《佣金确认书》，证明2011年4月7日，蔡司光学公司委托原告寻找租赁地块，有效期为6周，之后蔡司光学公司也未再追加授权期限，被告当时不清楚原告已不在授权期限内，有重大误解；证据2、科苑厂房房屋租赁合同、关于设立蔡司光学公司的申请，关于设立蔡司光学公司投资申请、可行性报告和章程的批复，证明1999年，被告受蔡司光学公司的股东蔡司远东有限公司委托代办蔡司光学公司的设立，1999年蔡司光学公司就已经租赁在被告处，与被告就已经相识；证据3、被告推荐给蔡司光学公司的地块方案及图纸、被告与蔡司光学公司签署的会议纪要、备忘录、房屋租赁合同，证明2012年4月23日，被告向蔡司光学公司推荐B4-1地块；2012年6月15日，被告与蔡司光学公司就租赁的B4-4地块上房屋事宜签署会议纪要，2012年12月3日，被告与蔡司光学公司就租赁的B4-4地块上房屋事宜签署备忘录，2015年4月7日，被告与蔡司光学公司就租赁的B4-4地块上房屋签署房屋租赁合同，就卡尔蔡司管理公司租赁的B４－4地块上房屋事宜，原告未向被告提供过任何的居间服务，会议谈判、签署备忘录、租金磋商、居间联系、签订租赁合同、租赁物业交付等事宜原告均没有参加，卡尔蔡司管理公司初始租赁面积为8198.48平方米，在2018年3月1日前将租赁面积扩展到10133.46平方米；证据4、蔡司测量公司、卡尔蔡司公司工商登记信息，证明蔡司测量公司与卡尔蔡司公司系平行关系；证据5、银行流水、发票，证明被告收到卡尔蔡司管理公司第一笔租金的时间是2015年8月26日；证据6、公证邮件，证明2013年5月14日，原告发函要求被告支付佣金时曾提出以1.45元/天/平方米单价计算；证据7、国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知、上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于本市房地产中介服务收费的通知，证明2011年10月27日原、被告签订《佣金确认书》时，房地产居间佣金收费实行半月至一月成交租金的政府指导价。经质证，原告对被告提交的证据真实性均无异议。经审查原告提交的证据及被告的质证意见，本院认证意见如下：对原告提交的证据1-3、5和被告提交的证据，双方就真实性均无异议，本院亦予以确认；对原告提交的证据4，虽系outlook存储，但被告未举证证明其修改之初，且原告就演示邮件部分附件没有打印、附件顺序、大小显示不同系不同outlook版本所致的解释较为合理，内容上演示邮件与打印件并无不同，本院对原告该组证据真实性予以确认。基于上述证据及原、被告的陈述，本院确认如下事实：2011年4月7日，蔡司光学公司向原告出具委托书：蔡司光学公司正在规划大上海地区建造新研发中心，为此我们聘请了原告作为我司独家地产顾问，排他准入期为6周，自签署本委托书起，向我司提供战略性基地审查、选址及租赁流程建议。此后，原告为被告提供服务。根据原告提交的邮件，其与卡尔蔡司公司的最后一份邮件往来为2013年8月7日。2011年10月21日，原、被告签署《佣金确认书》约定，被告确认原告将被告属下的物业或定制物业选项推荐给被告客户蔡司光学公司，如果蔡司光学公司、其下属公司、分公司，或者其指定租赁人租赁以上物业或定制物业并签订租赁合同，则被告须向原告支付佣金：租期大于5年，佣金为2个月平均月租金；平均月租金指的是合同期内总租金除以租赁期的总月份数；一旦双方签订租赁合同并且在被告收到蔡司光学公司支付的第一笔佣金之日，被告须向原告一次性支付总佣金的100%，同时表明原告已经完成了中介服务，不存在与该中介服务相关的或有事项及未决事项。2012年4月23日，被告向蔡司光学公司发送建议书，向后者介绍推荐B4-1地块。2012年6月15日，被告与蔡司光学公司签署会议纪要，被告有意提供其B4-4地块，以新建定制厂房的方式，满足蔡司的相关要求。2012年12月3日，被告与蔡司光学公司就提供场地出租给蔡司光学公司签署备忘录。2013年8月1日，蔡司光学公司更名为卡尔蔡司公司。2015年4月7日，被告与卡尔蔡司公司签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落中国(上海)自由贸易试验区美约路XXX号南部位；房屋建筑面积10133.46平方米；租赁期限2015年5月1日至2025年5月1日；房租租金为每建筑面积1.99元/平方米/天，初始租赁面积为8198.48平方米，季度租金为1,487,106.47元，卡尔蔡司公司可选择逐渐扩展租赁面积至10133.46平方米，但最晚在2018年3月1日前，将租赁面积扩展至10133.46平方米。2015年8月26日，卡尔蔡司公司向被告支付首笔租金1,487,106.47元。期间，原告并未就蔡司光学公司(卡尔蔡司公司)租赁被告相关地块厂房事宜与被告进行沟通。2013年下半年，被告曾就原告的委托书时限提出异议，双方还就佣金进行商议，但未能达成一致意见。另查明，1999年8月24日，蔡司光学公司的发起人蔡司远东有限公司(香港)为设立蔡司光学公司，与被告签订《科苑厂房房屋租赁合同》，被告将其厂房租赁作为蔡司光学公司的注册地址。蔡司测量公司由蔡司远东有限公司发起设立，住所地位于中国(上海)自由贸易试验区美约路XXX号北部位。本院认为，本案的争议焦点为：一、《佣金确认书》的效力；二、被告是否应向原告支付佣金；三、佣金的计算基数。关于《佣金确认书》的效力，被告主张原告超越了卡尔蔡司公司的授权期限，被告不知晓该情形从而产生重大误解；原告则主张被告要求撤销的除斥期间已过。对此本院认为，一方面，从《佣金确认书》的内容来看，系由原告将被告所属物业推荐给卡尔蔡司公司，并不要求原告拥有卡尔蔡司公司的授权，故该《佣金确认书》此项约定，实为被告向原告授权，相关文字表述清晰，并不存在误解之处。另一方面，被告主张该《佣金确认书》的订立存在重大误解，但至本案审理中仍未通过诉讼等方式申请撤销，已经超过法律规定的除斥期间，本院对被告该主张不予采信。至于《佣金确认书》中关于佣金约定是否超过法律法规的强制性规定，被告主张《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条第二款、《上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于本市房地产中介服务收费的通知》第七条第二款均规定“房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金标准，由双方协商议定一次性计收”，结合《中华人民共和国价格法》的第十二条规定“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”，应认定佣金的约定高于法律规定，应调整为一个月的租金以下。对此本院认为，《中华人民共和国价格法》第十二条的规定中“执行依法制定的政府指导价”并非针对合同效力的禁止性规定，而前述两份通知并非法律和法规，且均已于2015年失效，故本院确认《佣金确认书》关于佣金数额的约定不具备法律规定的无效情形，双方均应恪守。关于被告是否应向原告支付佣金，被告主张原告从未向被告提供过相关居间服务；原告则主张本案居间服务的收费模式应为，原告为卡尔蔡司公司提供居间服务，相关佣金由最终成交的出租方承担。对此本院认为，《佣金确认书》规定，原告将被告属下的物业或定制物业选项推荐给蔡司光学公司(卡尔蔡司公司)，如果相关主体签订租赁合同，则被告须向原告支付佣金，从此规定看，一方面蕴含着由结果来判断佣金支付标准的意思，另一方面也要求原告向卡尔蔡司公司推荐被告物业，因此，应从上述两方面结合来判断被告是否应向原告支付佣金。从结果来看，被告已经与卡尔蔡司公司签订租赁合同，佣金支付的条件已经成就，被告应向原告支付佣金。从原告向卡尔蔡司公司推荐被告物业所做的努力来看，根据本院查明的事实，被告与蔡司光学公司自后者成立之时即有房屋租赁往来，此后在2012年4月23日被告向蔡司光学公司发送建议书，2012年6月15日被告与蔡司光学公司签署会议纪要，2012年12月3日被告与蔡司光学公司签署备忘录，直至2015年4月7日签订租赁合同的过程中，原告均未出现，原告仅举证证明为卡尔蔡司公司提供了居间服务，虽然该服务对于租赁合同签订的结果有促进作用，但对于被告的多次谈判磋商，均由被告独立完成，故对被告应支付原告的佣金数额，本院酌情予以大幅扣减。关于佣金的计算基数，原告主张应将蔡司测量公司的租赁面积计入佣金计算的基数，被告认为蔡司测量公司的租赁合同与《佣金确认书》的约定无关。对此本院认为，《佣金确认书》规定：如果蔡司光学公司、其下属公司、分公司，或者其指定租赁人租赁以上物业或定制物业并签订租赁合同，则被告须向原告支付佣金。据此，蔡司测量公司与蔡司光学公司(卡尔蔡司公司)系同一股东设立的不同法人主体，蔡司测量公司并非蔡司光学公司(卡尔蔡司公司)的下属公司或分公司，因此将蔡司测量公司租赁面积纳入佣金计算的基数不符合《佣金确认书》的约定，本院原告该主张不予支持。综上，根据《佣金确认书》关于佣金计算方式的约定以及本院确认的扣减原则，本院确认被告应向原告支付佣金的数额为60万元。鉴于被告逾期支付佣金，本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求予以支持。至于原告主张的翻译费，缺乏合同依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第(一)项、第一百零七条、第四百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海市外高桥保税区新发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海高力物业顾问有限公司佣金60万元及逾期付款违约金(以60万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年8月27日计算至实际支付之日止)；二、驳回原告上海高力物业顾问有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,238元，由原告上海高力物业顾问有限公司负担15,567元，由被告上海市外高桥保税区新发展有限公司负担6,671元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 吴 琦
审 判 员 ＸＸ飞
人民陪审员 张忠良
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 何欣奕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。