湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民再重终字第00123号
上诉人（原审被告）长沙蔚都实业有限公司。
法定代表人胡伟峰，董事长。
委托代理人李文志，湖南骏熙律师事务所律师。
委托代理人鲁刚，湖南骏熙律师事务所律师。
上诉人（原审被告）易蔚明。
上诉人（原审被告）湖南鸿亚农业发展有限公司。
法定代表人熊创亚，执行董事。
委托代理人熊鹰，湖南君见律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）杨建新。
委托代理人喻佳锋，湖南君见律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）袁定业。
委托代理人贺金星，湖南弘天律师事务所律师。
上诉人长沙蔚都实业有限公司（以下简称蔚都公司）、易蔚明、湖南鸿亚农业发展有限公司（以下简称鸿亚公司）、杨建新与被上诉人袁定业财产损害赔偿纠纷一案，长沙市雨花区人民法院（以下简称雨花区法院）于2008年10月17日作出（2008）雨民初字第1857号民事判决。蔚都公司、鸿亚公司、易蔚明不服，向本院提起上诉，本院于2009年9月4日作出（2009）长中民一终字第0075号民事判决，对本院一审判决予以维持。易蔚明、鸿亚公司对二审结果仍不服，向湖南省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审，省高院于2010年6月17日作出（2010）湘高法民申字第0076号民事裁定，裁定驳回易蔚明、鸿亚公司的再审申请。后鸿亚公司向湖南省人民检察院申请抗诉，湖南省人民检察院于2010年11月15日作出湘检民抗（2010）109号民事抗诉书，向省高院提起抗诉，省高院裁定提审本案，并于2011年6月21日作出（2011）湘高法民抗字第100号民事判决，驳回袁定业的诉讼请求。袁定业对省高院判决结果不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2012年9月24日作出（2012）民提字第39号裁定书，裁定撤销原一审、二审及再审判决，将本案发回雨花区法院重审。该院依法另行组成合议庭，进行了审理，审理中，由于鸿亚公司将涉案101号门面转让给杨建新，该院依法追加杨建新作为第三人参加诉讼，并于2015年1月28日作出（2013）雨民重字第308号民事判决。蔚都公司、鸿亚公司、易蔚明，杨建新均不服，再次向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人易蔚明，上诉人蔚都公司的委托代理人李文志，上诉人鸿亚公司的法定代表人熊创亚及其委托代理人熊鹰、上诉人杨建新的委托代理人喻佳锋、被上诉人袁定业及其委托代理人贺金星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雨花区法院原审查明：一、2004年1月5日，袁定业与蔚都公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为001，约定：袁定业购买蔚都公司开发的都市阳光第1幢1层南到北向D轴
--
H轴、西到东向2轴-29轴门面（测绘后该门面编号为102），房屋平面图见合同附件一图纸（即都市阳光1幢1层工程设计图），该图纸显示102号门面南到北向D轴
--
H轴宽度为13.9米，西到东向H轴上2轴-29轴长度为38.1米、D轴上的2-28轴长度为36.6米；面积约为580平方米，其中套内建筑面积约为494平方米，公摊面积约为86平方米；房款按套计算，总价款为708万元；合同第五条约定了面积确认及面积差异的处理，面积误差比在3%以内的，据实结算房价，超出3%的，买受人有权退房。同时该条还约定，当事人选择按套计价的，不适用本条约定；第二十四条约定，自本合同生效之日起30日内，由出卖人（即蔚都公司）向长沙市房产局申请对该合同登记备案，但蔚都公司未按约定将合同在房产局进行备案。雨花区法院（2007）雨民初字第1461号判决认定，袁定业通过直接付款和银行按揭贷款方式付清了全部房款。二、都市阳光项目一层门面即1栋1单元1楼规划建筑面积为2101.78平方米。蔚都公司虽然在本案重审第四次开庭当庭提交了都市阳光项目的变更资料，但已严重超过举证期限，且真实性存疑，雨花区法院依法对其不予认定。除此之外，在本案原审及重审中蔚都公司未提供证据证明袁定业所购买的南到北向D轴
--
H轴、西到东向2轴-29轴门面在施工过程中对规划设计进行过变更。雨花区法院调取的证据材料显示：2004年10月25日，蔚都公司向长沙市房地产测绘队出具《承诺》一份，载明“现我司拟按我司提供的平面图进行分户，如有变动，一切责任由我司自行负责”。测绘部门根据蔚都公司提供的资料，制作了涉案门面房屋分层分户平面图，该份分户图上标号为02号门面（即袁定业购买的南到北向D-
H轴、西到东向2-29轴范围）宽度为12.8米，比袁定业《商品房买卖合同》附图中的宽度减少了1.1米，而相邻的101号门面（鸿亚公司购买）和103号门面（易蔚明购买）宽度分别增加了0.65米和0.45米。蔚都公司在该份图纸上面签署“同意按照此平面图进行分户”，并加盖了蔚都公司的公章。都市阳光项目建成后，长沙市房地产测绘队按照上述分层分户图对涉案门面进行了测绘，经测绘后于2005年4月5日作出了测绘宗号为200412070005的测绘报告，勘测结论为将都市阳光1楼涉案门面分为101、102、103、104四户。在该测绘结果中的房屋分层分户平面图上面显示，袁定业购买的门面南到北D轴到H轴宽度为12.8米，比双方签订的合同约定的宽度减少了1.1米，长度与袁定业签订合同所附图纸中一致。四户的面积分别为：101号门面建筑面积367.04平方米，套内面积296.44平方米；102号门面建筑面积568.00平方米，套内面积458.75平方米；103号门面建筑面积722.76平方米，套内面积583.75平方米；104号门面建筑面积357.30平方米，套内面积288.58平方米。合计建筑面积2015.10平方米，合计套内面积1627.52平方米。上述四户合计建筑面积为2015.10平方米，比预计建筑面积减少了86.68平方米。依据该测绘结果，蔚都公司申请对涉案一楼门面进行分户析产，长沙市房屋产权监理局于2005年4月6日向蔚都公司颁发了涉案一楼门面栋证，其中登记的户型与面积及所附的房屋分层分户图与上述测绘结果一致。2005年6月9日，101号门面产权证办理完毕，登记所有权人为鸿亚公司。2007年4月19日，103号涉案门面产权证办理完毕，登记所有权人为易蔚明，该两证登记的户型与面积及所附的房屋分层分户图与上述测绘结果相同。三、易蔚明从蔚都公司成立后担任法定代表人至2014年9月。在本案原审过程中，蔚都公司于2014年9月3日将法定代表人由易蔚明变更为胡伟峰。雨花区法院从长沙市房产档案馆调取的证据材料显示，易蔚明与蔚都公司在房产管理部门有一备案《商品房买卖合同》，该合同落款日期为2003年5月1日，出卖人为蔚都公司、买受人为易蔚明，该合同约定：易蔚明购买蔚都公司开发的都市阳光1幢1单元103号门面，建筑面积722.76平方米，套内面积583.75平方米，该合同所附房屋分户图中显示102号门面的宽度亦为12.8米，与长沙市房屋产权监理局于2005年4月的测绘结果完全一致。在本案重审过程中，易蔚明认可该份合同系倒签（即事后签订，再把签约日期提前），但认为属正常行为。四、鸿亚公司成立于2005年1月24日，成立时蔚都公司系其股东，占鸿亚公司78%的股份，后鸿亚公司股东熊创亚等三人于2005年12月通过股权转让受让了蔚都公司所占鸿亚公司的全部股权份额。
在本案原审过程中，鸿亚公司提交了两份出卖人均为蔚都公司、日期同为2003年7月10日的《商品房买卖合同》，一份买受人为鸿亚公司法定代表人熊创亚，一份买受人为鸿亚公司，两份合同主要内容一致，均约定蔚都公司出售都市阳光1幢1单元101号门面给买受人，且该两份合同所附的房屋平面图与长沙市房地产测绘队2004年测绘结果中完全一致，但以熊创亚个人名义签订的合同鸿亚公司在本案原审中没有提交。鸿亚公司提交的发票显示，蔚都公司于2007年1月向鸿亚公司出具了销售不动产统一发票，项目为都市阳光101号门面，面积为367.04平方米，金额为367万。鸿亚公司辩称：以熊创亚个人名义签订的合同系真实合同，鸿亚公司提交的购房首付款凭证能够证明鸿亚公司法定代表人熊创亚早在2003年9月16日已经缴纳了购买101号门面的首付款90万元，余款至鸿亚公司成立后全部付清。以鸿亚公司名义签订的合同系替代合同，目的在于合理避税。
原审另查明：一、袁定业与蔚都公司签订《商品房买卖合同》后，蔚都公司未按照约定的时间办理房屋产权证，袁定业经催告后于2007年6月向雨花区法院对蔚都公司提起诉讼，请求判令蔚都公司按合同约定协助袁定业办理所购买房屋的所有权证。雨花区法院经审理后，于2007年9月5日作出（2007）雨民初字第1461号民事判决书，判令蔚都公司协助袁定业办理双方签订的《商品房买卖合同》中约定的出售商品房的房屋所有权证。该判决生效后，蔚都公司未自动履行判决确定的义务，袁定业遂向雨花区法院申请强制执行，该院于2008年4月20日作出（2008）雨执字第314-1号民事裁定书，裁定将涉案的都市阳光1栋1单元南到北向D轴-
H轴、西到东向2轴-29轴门面产权过户至袁定业名下。在执行程序中，袁定业发现已经办理产权证的101、103号门面（登记所有权人分别为鸿亚公司、易蔚明）房屋平面图中登记的宽度与袁定业《商品房买卖合同》中设计图纸的宽度分别增加了0.65米和0.45米，而袁定业所购门面的宽度由13.9米变为了12.8米，导致无法办理袁定业购买的102号门面的房屋产权证，遂产生本案纠纷。经袁定业申请，雨花区法院于2008年8月6日作出（2008）雨执字第314-2号民事裁定书，裁定本院的（2007）雨民初字第1461号民事判决中止执行。本案原审判决二审被维持后（进入再审前），袁定业于2010年1月向雨花区法院申请强制执行，但房屋产权登记部门认为袁定业要先通过行政诉讼撤销原产权登记后才能办理过户，故雨花区法院于2010年7月19日作出（2010）雨执字第202号执行裁定书，裁定终结该院（2008）雨民初字第1857号民事判决的本次执行程序。二、2011年7月，经袁定业申请，长沙市房屋产权监理处根据雨花区法院（2008）雨执字第314-1号执行裁定书及（2010）雨执字第202号协助执行通知书，对涉案的都市阳光1栋1单元1楼门面进行了变更测绘，于2011年7月20日作出了勘测成果表，结论为：102号门面原面积为568.00平方米，现根据原合同附图和实际墙界，实勘102号门面建筑面积为612.60平方米，套内面积为494.78平方米；原101号门面建筑面积由367.04平方米变更为342.82平方米，套内面积由296.44变更为276.88平方米；原103号门面建筑面积由722.76平方米变更为702.38平方米，套内面积由583.75平方米变更为567.28平方米。101、102、103号门面总建筑面积、总套内面积均未发生变化。101、102、103、104四户面积合计建筑面积仍为2015.10平方米，与2005年测绘结果总建筑面积一致。
在本案原审过程中，就长沙市房屋产权监理处对都市阳光1栋1单元1楼门面两次测绘结果中分户面积（2005年和2011年）不一致的情况，雨花区法院于2014年1月6日向长沙市房屋产权监理处书面发函，要求其对两次测绘结果的依据及产生差异的原因作出书面说明。长沙市房屋产权监理处对此于2012年1月16日进行复函，主要内容为：一、两次测绘依据：2005年测绘结果依据为蔚都公司分户析产申请，2011年测绘结果依据为雨花区法院的执行裁定及协助执行通知书；二、面积产生差异原因：2005年涉案门面分户析产的户室号码及面积是依据蔚都公司的申请进行测绘的；2011年涉案门面的面积是依据蔚都公司与袁定业于2004年1月5日签订的《商品房买卖合同》及附图和实际墙界进行测绘的。三、在本案重审过程中，对涉案门面2011年的测绘结果，易蔚明在2014年4月28日第二次开庭时提出，上述2011年对涉案门面的测绘结果所依据的（2008）雨执字第314-1号裁定是在雨花区法院（2008）雨执字第314号执行案件中止后、未恢复执行的情况下做出的，该院经核实相应执行卷宗后确认该意见属实，遂对2011年测绘结果不予采信。后袁定业申请对涉案门面依据袁定业与蔚都公司签订的《商品房买卖合同》及其附图进行重新测绘，雨花区法院准许后依法委托长沙市房地产测绘队对涉案门面进行重新测绘。长沙市房地产测绘队于2014年9月17日作出测绘宗号201408050027的勘测成果表，该测绘结果中101、102、103三个门面的建筑面积、套内面积与2011年的测绘结果一致。
原审还查明：一、2003年7月25日，袁定业与蔚都公司共同作为出租人（甲方）与长沙金牛角王中西餐厅有限公司（乙方，承租人，以下简称金牛角公司）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：蔚都公司、袁定业将其都市阳光一楼门面出租给金牛角公司，袁定业所购门面部分占总面积的30.66%，租金比例亦按此比例结算。合同签订后，袁定业、蔚都公司、金牛角公司按照约定履行了合同。鸿亚公司在取得101号门面所有权证后，于2010年2月11日与金牛角公司签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2016年11月30日止，合同还对租金标准、支付方式等进行了约定。二、2007年4月，袁定业为了将其购买的102号门面分为三部分，将产权证分别办在其子女名下，袁定业代理其三个子女袁某甲、袁某乙、袁某，以子女名义与蔚都公司签订了三份《商品房买卖合同》，并在合同上面注明“该三份合同只作办理产权证使用，其他用途均无效，原件存蔚都公司”。三、在本案原审过程中，鸿亚公司于2014年8月10日向雨花区法院书面报告称，鸿亚公司已于2014年6月将涉案的101号门面有偿转让给第三人杨建新，雨花区法院随即对该交易过程进行了相应的调查。根据雨花区法院从长沙市房产档案馆调取的资料显示，鸿亚公司与原审第三人杨建新于2014年3月31日签订《房屋买卖合同》，约定鸿亚公司出售101号门面给杨建新，价格为420万元，合同还对产权过户登记等事项进行了约定。101号门面在2014年5月5日已经过户到杨建新名下。鸿亚公司法定代表人熊创亚在雨花区法院对其所做的询问笔录中称，鸿亚公司与杨建新就101号门面实际成交价格为1000万元，杨建新已经分六次支付了全部价款；熊创亚还陈述，杨建新对101号门面涉诉的情况不知情，他也没有告诉杨建新门面涉诉的事实；熊创亚还表态，若101号门面在本案审理结果中应当返还相应面积，鸿亚公司愿意承担相应的法律责任。熊创亚为证明其陈述内容，向雨花区法院提交了杨建新支付价款的转账凭证。
对于鸿亚公司出售101号门面的行为，袁定业质疑其交易行为的真实性，认为成交价格低于合理的市场价格，并申请雨花区法院向涉案门面的承租人金牛角公司调取了101号门面2014年租金支付情况及鸿亚公司与金牛角公司租赁合同的履行情况。经雨花区法院向金牛角公司发出《协助调查通知书》，该公司对此出具了回函并提供了相应证据材料。回函中载明：金牛角公司转让101号门面不知情，鸿亚公司在转让101号门面之前亦未通知该公司行使优先购买权；鸿亚公司与金牛角公司的租赁合同在101号门面转让后仍在继续履行，原审第三人杨建新未与金牛角公司签订新的租赁合同；101号门面2014年1月至6月的租金支付到了鸿亚公司的账户，2014年7月至12月的租金，按照鸿亚公司2014年6月16日出具的商务函，支付给了熊创亚的个人账户。
雨花区法院认为：一、关于本案诉讼时效及袁定业是否付清房款的问题结合查明事实，袁定业就办理其所购买的102号门面产权证事宜，在2007年起诉获得支持后，在执行过程中产生面积纠纷，该纠纷经一审、二审、再审后发回重审至今，袁定业一直没有怠于行使其权利主张，故易蔚明、蔚都公司辩称袁定业的起诉超过诉讼时效，没有事实和法律依据，对该抗辩意见不予采信。关于袁定业购买102号门面房款的问题，不属于本案的审查范围，且雨花区法院在（2007）年雨民初字第1461号民事判决中已经作出明确认定。袁定业对涉案门面已经多年占有、使用并收益，仅因本案纠纷未决而未能办理产权证，故易蔚明、蔚都公司关于袁定业没有付清房款以及因此主张与袁定业合同已经解除的抗辩意见与客观事实不符且无法律依据，依法不予支持。二、关于袁定业与蔚都公司签订《商品房买卖合同的》效力及相关条款解释的问题。雨花区法院认为，袁定业与蔚都公司于2004年1月5日签订的《商品房买卖合同》，是双方就购买蔚都公司开发的都市阳光1栋1单元南到北D-
H轴、西到东2-29轴门面达成的真实合意，其效力应予认定。该合同明确约定了所购门面的四至，而对所购门面的建筑面积和套内面积的约定使用的是约数。鉴于双方因门面面积的约定理解不同而产生纠纷，故需对本合同条款作出解释：即袁定业购买的102号门面面积以合同约定的四至面积为准，还是以合同约定的约数面积为准。结合重审查明事实，袁定业与蔚都公司签订合同时，涉案门面尚未进行分户析产测绘，双方合同中约定的建筑面积和套内面积均系约数，但合同对所购门面约定了清晰的四至范围，故袁定业所购门面面积应以合同约定的四至范围内的面积为准。蔚都公司、易蔚明辩称本案涉案门面不涉及四至问题，袁定业购买门面面积应以合同约定的约数为准，与客观事实不符，不予采信。易蔚明、蔚都公司还辩称，袁定业以其三个子女名义签订的合同应当作为认定102号门面的依据，雨花区法院认为袁定业以其三个子女名义与蔚都公司签订的合同目的非常明确，系为了将其已经购买的102号门面分为三部分将产权证分别办在其三个子女名下，该目的已经在合同上面明确注明，故该合同不是袁定业与蔚都公司就购买102号门面而达成的真实合意，故易蔚明、蔚都公司的该抗辩意见与客观事实不符，不予采信。易蔚明、蔚都公司、鸿亚公司还辩称，蔚都公司与袁定业签订的合同第五条已经约定了面积误差的处理方式，本案纠纷应当据此解决，雨花区法院认为袁定业合同第五条第二款明确约定，当事人选择按套计价的，不适用本条约定，而本案中袁定业与蔚都公司明确约定袁定业购买102号门面为按套计价，故本案面积误差不适用第五条约定的处理方式，易蔚明、蔚都公司、鸿亚公司的抗辩意见与合同约定不符，依法不予采信。三、关于袁定业是否有权向易蔚明、鸿亚公司主张损害赔偿的问题。蔚都公司、易蔚明、鸿亚公司辩称，袁定业在未取得102号门面房屋产权证之前，无权向蔚都公司、易蔚明、鸿亚公司主张权利，原审法院认为该抗辩意见缺乏事实依据且不合理，理由如下：1、102号门面产权证至今未办理下来系因蔚都公司未按照合同履行合同备案、办理产权证等应尽的义务，蔚都公司对此存在过错，应承担相应的责任；从本案纠纷产生的起因来看，蔚都公司在向长沙市房地产测绘队申请分户测绘时，擅自将袁定业门面的宽度改小，是本案纠纷产生的本质原因，蔚都公司、易蔚明对此应当承担相应责任，而不能将该不利后果由袁定业承担；2、袁定业作为买受人，已经履行了支付102号门面价款的义务。结合袁定业将涉案门面签订租赁合同出租给金牛角公司并按照合同约定收取租金的事实，能够认定袁定业购买的102号门面已经实际交付并已经实际占有、使用和收益，且袁定业要求蔚都公司协助办理产权证的诉讼已经获得支持，只是由于本案纠纷导致执行程序中止；3、蔚都公司在未将与袁定业签订的《商品房买卖合同》备案的情况下，擅自将袁定业所购门面宽度改小并以此向房产管理部门申请测绘析产，导致袁定业所购102号门面的面积减少，由此能够认定袁定业所购门面面积减少的损害事实已经实际发生；从依法保护买受人正当权益的角度，应当赋予袁定业主张赔偿的权利。四、关于对本案涉案门面测绘结果的采信问题。蔚都公司在与袁定业签订合同后，未依据合同约定向房屋管理部门办理合同备案登记，导致袁定业所签合同无法得到保护。长沙市房屋产权监理处的复函说明，导致2005年和2011年两次对涉案门面测绘结果不同的原因系测绘依据不同。结合前述分析和最高人民法院的指导意见，对袁定业所购门面面积应以合同约定的南到北D-
H轴、西到东2-29轴四至内的面积为准，而不应以合同约定的约数面积为准。长沙市房屋产权监理处在复函中已经明确说明，2005年系依据蔚都公司提供的分层分户图进行测绘，2011年系依据袁定业与蔚都公司签订的《商品房买卖合同》及其附图和实际墙界进行测绘。在2011年测绘结果因测绘程序存在瑕疵不予采信后，经袁定业申请雨花区法院依法组织对涉案门面按照袁定业与蔚都公司签订的《商品房买卖合同》及其附图进行了重新测绘，测绘结果与2011年测绘结果一致。雨花区法院认为，该测绘结果系在本案重审过程中依法启动，测绘程序合法、测绘结果客观真实，反映了袁定业所购102号门面四至范围内的真实面积，应予采信。蔚都公司、易蔚明辩称2005年测绘结果应予采信，但该测绘结果系依据蔚都公司提供的材料所测，而蔚都公司未将与袁定业签订的合同备案，导致该测绘结果中袁定业所购门面宽度被减少，损害了袁定业的合法权益，故该测绘结果不能反映袁定业所购门面的真实面积，对蔚都公司、易蔚明的该抗辩意见不予采信。五、关于袁定业所购102号门面面积减少的原因问题。结合重审查明的事实及上述分析，都市阳光项目在施工过程中没有证据证明对设计图纸及规划进行过变更，袁定业所购102号门面的四至南到北D-
H轴、西到东2-29轴的位置和长度直至现在均未发生变化。比较长沙市房地产测绘队2004年和本案重审中两次对涉案门面的测绘结果可以得出，都市阳光1栋1层101、102、103号门面的实际总建筑面积均为1657.80平方米，实际总套内面积均为1338.94平方米。因104号门面面积未发生变化，故都市阳光1栋1层门面实际总建筑面积和套内面积在两次测绘结果中均一致。导致本案纠纷产生的根本原因在于，长沙市房地产测绘队2005年测绘依据的是蔚都公司提供的分户资料进行测绘，该资料标示袁定业所购门面D-
H轴的宽度为12.8米，比袁定业合同附图中约定的宽度减少了1.1米，而相邻101、103号门面的宽度比合同附图中的宽度分别增加了0.65米和0.45米。结合调取的蔚都公司于2004年10月25日向长沙市房地产测绘队出具的《承诺》及分层分户图可以看出，袁定业所购门面面积的减少并非由于涉案门面在施工过程中由于总建筑面积比设计总建筑面积减少而导致，而系因蔚都公司在向房产管理部门申请析产测绘时提供的分层分户图中擅自将袁定业所购门面宽度减少所致。蔚都公司、易蔚明辩称，导致袁定业门面面积减少系因涉案门面实际建筑面积比设计建筑面积减少而导致，与客观事实不符，亦与双方合同约定的本意相违背，对其抗辩意见不予采信；易蔚明辩称本案重审中对涉案门面进行重新测绘程序不合法且长沙市房地产测绘队没有相应的测绘资质，雨花区法院认为对涉案门面进行测绘是根据案情审理需要严格依照法定程序进行，测绘过程公开透明，长沙市房地产测绘队具有房地产测绘资质，易蔚明上述抗辩意见没有事实和法律依据，依法不予采信。六、关于能否认定易蔚明、鸿亚公司与蔚都公司之间存在恶意串通的问题。1、对于蔚都公司和易蔚明之间。原审法院认为现有证据能够认定二者之间存在恶意串通行为，理由阐述如下：首先，从二者的身份关系来看，易蔚明原系蔚都公司的法定代表人（直至重审过程中才变更），此身份关系使得易蔚明能够控制与蔚都公司签订合同的时间以及内容。其次，蔚都公司未按约定将其与袁定业签订的合同进行备案，导致房屋管理部门2005年的测绘结果中袁定业所购门面南到北D-
H轴宽度减少了1.1米，遂产生本案纠纷。再次，从易蔚明与蔚都公司签订购房合同的实际情况来看，易蔚明以2005年测绘出来的面积和分户倒签合同，且把签约时间提前到袁定业签订合同之前，并在房屋管理部门进行备案，并据此办理了103号门面的房屋所有权证。蔚都公司与易蔚明的上述行为，使得袁定业所购买的102号门面无法按照合同约定的四至范围办理权证，故蔚都公司与易蔚明恶意串通的主观意图明显，且实施了恶意串通的行为，损害了袁定业依据合同依法享有的权益。2、对于鸿亚公司与被告蔚都公司之间。雨花区法院认为综合全案案情及双方当事人举证情况，能够确认二者之间存在恶意串通行为，理由阐述如下：首先，鸿亚公司成立时，蔚都公司占其78%的股份，二者曾经存在关联关系。结合本案在原审中，鸿亚公司提交了其作为买受人于2003年7月10日与蔚都公司签订的《商品房买卖合同》，并据此证明鸿亚公司已通过合法购买途径取得101号门面的所有权。但在本案重审过程中，鸿亚公司又提交了一份买受人为熊创亚、签订日期同为2003年7月10日的《商品房买卖合同》，因鸿亚公司成立在后，该合同明显倒签。鸿亚公司辩称熊创亚个人签订的合同系真实合同，以鸿亚公司名义签订的合同目的为减少税费而签订，该意见与鸿亚公司原审一审中的主张明显矛盾，鸿亚公司对此难以自圆其说。其次，从长沙市房地产档案馆调取的鸿亚公司与蔚都公司备案的合同签订日期为2005年1月28日，仅在鸿亚公司成立4天后，而该份在房屋管理部门备案的合同鸿亚公司在本案审理过程并未提及。101号门面的产权证在鸿亚公司成立后不久（2005年6月）即办理到鸿亚公司名下，而袁定业购买102号门面在先，且从2003年7月袁定业与蔚都公司已经与金牛角公司签订了租赁合同，袁定业对涉案门面占有、使用、收益均早于鸿亚公司。结合鸿亚公司法定代表人熊创亚辩称其在2003年就计划以个人名义购买101号门面以及蔚都公司与鸿亚公司曾经存在关联关系的事实，鸿亚公司不可能不知道袁定业购买门面在先；再次，鸿亚公司在本案重审过程中，将涉案的101号门面私自转让，且转让后仍一直收取租金，其转让行为真实性存疑亦加重对其存在恶意串通行为的内心确认。故，鸿亚公司对其合同签订的混乱情况、与蔚都公司曾经存在的关联关系无法做出令人信服的合理解释，袁定业提供的证据能够证明鸿亚公司与蔚都公司之间存在恶意串通具有高度盖然性，故雨花区法院对二者之间存在恶意串通的行为予以认定。
综上分析，袁定业与蔚都公司于2004年1月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当按照该合同约定四至范围确定袁定业所购门面的面积。三上诉人之间恶意串通的行为损害了袁定业的合法权益，其购买101、103号门面中涉及袁定业的部分应属无效，并应返还给袁定业。比较重审中对涉案门面的重新测绘结果和2005年测绘结果，易蔚明购买103号门面中涉及袁定业已经购买的部分为：套内面积16.47平方米，建筑面积20.38平方米；鸿亚公司购买101号门面涉及袁定业部分为：套内面积19.56平方米，建筑面积24.22平方米。因原审第三人杨建新系101号门面新所有权人，且鸿亚公司在本案审理过程中表示愿意按照人民法院生效判决的认定承担相应责任，故鸿亚公司应当与原审第三人杨建新一起将无效部分面积返还给袁定业。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条之规定，经雨花区法院审判委员会讨论决定，判决：
一、确认长沙蔚都实业有限责任公司与易蔚明买卖长沙市雨花区芙蓉中路二段395号103号房屋中涉及袁定业已经购买房屋套内面积16.47平方米（建筑面积20.38平方米）的部分无效，并由易蔚明在本判决生效后一个月内将登记于其房屋所有权证的上述房屋套内面积16.47平方米（建筑面积20.38平方米）返还给袁定业；
二、确认长沙蔚都实业有限责任公司与湖南鸿亚农业发展有限公司买卖长沙市雨花区芙蓉中路二段395号101号房屋中涉及袁定业已经购买房屋套内面积19.56平方米（建筑面积24.22平方米）的部分无效，并由湖南鸿亚农业发展有限公司和原审第三人杨建新在本判决生效后一个月内将登记于原审第三人杨建新名下房屋所有权证的上述房屋套内面积19.56平方米（建筑面积24.22平方米）返还给袁定业。
本案受理费6705元，由长沙蔚都实业有限责任公司、易蔚明、湖南鸿亚农业发展有限公司共同负担。
上诉人易蔚明不服，向本院提出上诉称：一、1、原审法院认定事实不清。一审判决对上诉人合法拥有物权、被上诉人没有合法拥有物权的客观事实和法律事实认定不清。2、一审判决对上诉人物权凭证没有依法认定。3、一审法院违反法律规定，单方面委托长沙市房地产测绘队出具不实勘测报告，制造了非法错误证据。4、一审判决违反法律规定，对被上诉人是否付清房款没有查清。5、一审判决在合同已经履行已产生房产证的事实下，不予认定《商品房买卖合同》面积误差处理条款，矮化产权面积的法律地位，违反公平原则，是极为严重的错误认定。6、一审认定蔚都公司合同备案、产权登记中存在过错，没有事实和法律依据。7、一审法院武断认为设计图与实际长度没有变化，被上诉人房屋区域和面积就应当不变。这是完全错误的认定。8、一审违反法律规定，无端否定依法行政行为结果。9、一审法院对本案属于合同之诉还是侵权之诉不能甄别、对本案诉争面积已经依法确权后、纠纷处理是属于司法权力、还是行政权力不能甄别；对本案物权与债权关系也不能甄别。二、一审法院错误认定上诉人恶意串通。1、上诉人没有恶意串通的故意；2、上诉人没有恶意串通的行为。3、上诉人没有恶意串通的非法目的。三、一审法院多次违反法律规定审理本案，出现审判程序错误，导致错误认定应予纠正。四、一审法院适用法律错误。应当适用物权法第9条的规定，而不是适用第245条的规定。关于恶意串通适用合同法52、56、58条错误。五、一审法院发现了违法行为，也没有依法启动对（2007）雨民初字第1461号民事判决与执行的法庭调查，导致被上诉人使用非法无效法律文书制造不实证据、侵害了上诉人的权益。请求：1、撤销雨花区法院（2013）雨民重字第308号民事判决；2、驳回被上诉人全部诉讼请求。由其承担全部诉讼费用。
上诉人蔚都公司不服，上诉称：一、一审判决事实严重错误，有意偏袒被上诉人。对面积的认定有误，被上诉人已认同所购门面面积为582平方米。被上诉人以三个子女的名义签订的合同，原审法院就因为注明了“只作办理产权证用，其他使用均无效”对其真实性予以否定。双方2004年1月5日所签《商品房买卖合同》约定的总面积为580平方米，2007年4月10日所签三份合同约定的面积是568平方米，应属合同的变更。对面积误差的认定也因双方约定了按套内面积计价而否定了合同第五条的约定。明显偏袒被上诉人。二、一审判决毫无根据，认定上诉人恶意串通。实为主观臆断，导致法律适用明显错误。首先，103号门面的第一权利人是湖南新瑞科技有限公司，并非上诉人和易蔚明。易蔚明购买时栋证、分层分户平面图以及每户四至都已明确，其控制签订合同没有实际意义。其次，上诉人没有按约定给袁定业办理房产权证，除袁定业没有按约定付清房款、没有开具发票和缴纳相关税费外，关键是其一直想将其房产登记在其子女名下。关于上诉人与鸿亚公司之间的“恶意串通”，更是无中生有。鸿亚公司成立于2005年1月24日，一楼分层分户平面图于2004年10月25日测绘完成，先完成分层分户，后有鸿亚公司，怎么会恶意串通。即使有恶意串通，也只是上诉人的事，与鸿亚公司无关。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，即使上诉人无权处分被上诉人的不动产，只要湖南新瑞科技发展有限公司、易蔚明、鸿亚公司以及第三人受让涉案不动产是善意的、支付了相应对价且合法办理了产权证，被上诉人就不能要求他们返还。被上诉人的诉求没有法律依据，应予驳回。一审适用合同法错误。三、一审判决在证据上进而在事实上偏袒被上诉人。一审以本公司提交的都市阳光规划变更资料已严重超过举证期限，且关联性存疑，无法确认其真实性而不予认定，明显与事实不符，也不符合法律规定。对本案证据三到十的认定，也体现了一审法院的偏袒。四、一审判决在叙述上误导他人，以达到误导他人之目的。一审判决中就分户平面图的叙述给人的感觉是蔚都公司制作了平面图。而该图的制作单位是长沙市房屋产权监理处，一楼析产中面积的确认与上诉人无关。蔚都公司出具承诺是2004年10月35日，而分户图也是该日，只能先有图，才有承诺，也表明析产与上诉人无关。蔚都公司人员受业务水平的限制及对权威部门的信任，出具承诺，没有恶意。关于房款的支付的表述也是认定被上诉人付清了全部房款。而从上诉人提供的证据18、29、50、31、32、33，均证明被上诉人没有付清全部房款。此外，对《商品房买卖合同》的采纳以及对合同约定面积的认定，都偏袒被上诉人。五、对涉案门面测绘结果的采信存在明显错误。请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审。
上诉人鸿亚公司上诉称：一、一审法院认定事实不清。将应当认定的证据不予认定，将不应该认定的证据予以认定。对合同约定的面积误差的处理方式，选择以套出卖的方式不适用差异处理方式，突破合同之诉以侵权认定，偏袒被上诉人。对房屋面积的认定在证据采纳上偏袒被上诉人；对袁定业的《商品房买卖合同》存在倒签行为，一审作出了有利于袁定业的认定。对上诉人的倒签行为作出了不利于上诉人的认定。对熊创亚和蔚都公司、上诉人与蔚都公司签订的《商品房买卖合同》均不予认定，明显罔顾事实。一审对被上诉人杨建新的付款凭证及《商品房买卖合同》，以杨建新未到庭且不能证明交易的真实性而不予认定是错误的。二、一审根据袁定业的申请和提供的材料委托长沙市房地产测绘队对涉案门面重新测绘，再以测绘结果支持袁定业的诉讼请求违反法律程序，有偏袒之嫌。三、一审判决没有事实和法律依据。1、一审认定上诉人与蔚都公司恶意串通没有事实和法律依据。首先，仅依据上诉人与蔚都公司的特殊关系不能认定他们之间有恶意串通。其次，上诉人并没有获得超出购房合同多余面积的不当利益，缺乏恶意串通的动机。再次，我国法律、政策对关联交易并不禁止。只要履行了披露义务，并不必然违法。虽然倒签合同存在瑕疵，但并未侵权。2、依据现有证据不足以认定蔚都公司、易蔚明存在恶意串通的情形。3、一审对袁定业与蔚都公司签订的《商品房买卖合同》作出错误的解释和认定。4、袁定业依据《商品房买卖合同》享有对蔚都公司的债权，不能对抗上诉人的物权，袁定业无权向上诉人主张所谓“损害赔偿”。请求撤销原审判决，驳回袁定业对上诉人的诉讼请求。
上诉人杨建新不服，向本院上诉称：一、原审认为上诉人未到庭就房屋的交易过程接受询问，导致无法确认上诉人与鸿亚公司转让101号房屋的真实性的说法与事实不符。上诉人委托律师参加了诉讼，原审认定不实。原审调取了房屋买卖的证据却不认定，偏袒被上诉人。二、上诉人已合法取得101号房屋所有权，依法应得到法律保护。一审判决上诉人返还面积缺乏事实和法律依据。即使因产权纠纷导致鸿亚公司无权处分，根据《中华人民共和国物权法》第106条的规定，上诉人也是善意取得该房屋。三、上诉人在取得101号房屋所有权后，委托鸿亚公司法定代表人熊创亚代为收取房屋租金并没有违反法律规定，且与本案纠纷没有关联，更不应成为买卖不真实的凭证。请求撤销原审判决，确认上诉人与鸿亚公司关于101号房屋的转让行为合法有效，确认101号房屋归上诉人所有。
被上诉人袁定业辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、购房合同写明是按套计价，面积约定明确，因蔚都公司擅自改变面积，并未将合同到房地局备案，导致测绘结果与合同约定面积不符。减少了面积，损害了我的合法权益。二、四上诉人恶意串通，导致我房屋面积被侵占，应当返还。
为证明自己的观点，上诉人鸿亚公司在二审庭审中提交了二份新证据：一、代收租金的凭证。证明熊创亚将房屋的租金转付给了杨建新；二、房屋的契税，证明房屋买卖的真实性。袁定业质证认为；认可其真实性，但缺乏关联性，不能证明熊创亚与杨建新的关系。房屋的租金是4.5万，但是汇款却是6万元，这不符合逻辑和常理。
本院认证认为：鸿亚公司提交的证据真实，但证明目的有限。因金牛角公司对转让101号门面不知情，鸿亚公司未通知其行使优先购买权。之后，鸿亚公司仍继续收取租金。同时，交易发生于诉讼期间。综合其他相关证据，该证据不能达到证明目的，本院不予采信。
本院二审中，蔚都公司申请对（2007）雨民初字第1461号民事判决进行再审，本院依法作出裁定再审该案。因该案结果与本案有利害关系，2015年7月30日，本院依法裁定中止本案诉讼。2015年12月9日，本院恢复本案的审理。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，本案的争议焦点主要有两点：一、袁定业与蔚都公司签订的《商品房买卖合同》约定的面积是否明确；二、三上诉人是否构成恶意串通。
关于焦点一，根据现有证据，袁定业与蔚都公司签订的《商品房买卖合同》对于面积的约定是明确的。尽管双方约定的建筑面积和套内面积均系约数，但合同对所购门面约定了清晰的四至范围。且袁定业要求在图纸上加盖了蔚都公司的公章，反映当时双方当事人的真实意思表示。原审认定袁定业所购门面的面积应以约定的四至范围内的面积为准并无不当。上诉人蔚都公司称袁定业与其签订的《商品房买卖合同》约定的面积和以三个子女名义与其签订的合同中确认的面积应视为对所购门面面积的改变。经查：双方2014年签订的《商品房买卖合同》约定的是按套计价，并约定了清晰的四至范围；以三个子女名义签订的合同注明了合同的用途，只是用于办理产权证。该合同体现的面积仅用于内部分户，并非对合同约定面积的变更。该上诉理由因无事实和法律依据不能成立，本院不予支持。
关于焦点二：要认定袁定业所购门面面积减少是否系三上诉人恶意串通造成，首先应查明引起本案纠纷的原因和面积减少的原因。
（一）、关于本案纠纷产生的原因即面积减少的原因。
引起本案纠纷的根本原因是：袁定业与蔚都公司签订购房合同，在付清购房款、蔚都公司将房屋交付之后迟迟未能办证，袁定业遂提起诉讼。雨花区法院判决蔚都公司协助办理袁定业所购102号门面的房屋产权证，当时双方均未上诉。在判决生效执行过程中，才发现所购门面因本案上诉人易蔚明、鸿亚公司购买的101、103号门面侵占了102号门面的面积，且该两门面已办理了产权证，判决无法执行，袁定业才针对三上诉人提起本案诉讼。根据双方提供的证据，都市阳光项目在施工过程中没有证据证明对涉案图纸及规划进行过变更，在总建筑面积和实际总套内面积以及104号门面面积未发生变化的情况下，长沙市房地产测绘队2005年依据蔚都公司提供的分户资料进行测绘，该测绘结果标示袁定业所购门面D-
H轴的宽度为12.8米，比合同附图中约定的宽度减少了1.1米，而相邻101、103号门面的宽度比合同附图中的宽度增加了0.65米和0.45米。原审法院调取了蔚都公司向长沙市房地产测绘队出具的《承诺》及分层分户图，认定袁定业所购房屋面积减少的原因系蔚都公司擅自将该门面的宽度减少所致。该认定有事实依据，本院亦予以确认。
（二）、易蔚明、鸿亚公司与蔚都公司之间是否构成恶意串通。本院认为，上述当事人之间构成恶意串通。主要理由如下：
1、易蔚明、蔚都公司及鸿亚公司具有关联关系。我国公司法第117条规定的实际控制人直接或间接控制的企业之间的关系应认定是关联关系。据查明的事实，易蔚明原系蔚都公司的法定代表人（至本案原重审过程中才变更），因此，易蔚明能够控制签订合同的时间和内容。同时，鸿亚公司成立时，蔚都公司占其78%的股份，二者亦曾经存在关联关系。
2、易蔚明、鸿亚公司对袁定业购买102号门面的情况是明知的。经查：易蔚明作为合同相对方的蔚都公司原法定代表人，对袁定业购买102号门面的情况是知情的；鸿亚公司作为蔚都公司的关联企业，成立于2005年1月24日。根据查明事实：鸿亚公司与蔚都公司签订购买101号门面的备案合同签订日期是2005年1月28日，及该公司成立4天后。而袁定业与蔚都公司签订涉案买卖合同的时间为2004年1月5日，早于鸿亚公司1年多。且袁定业与蔚都公司早在2003年7月就已经与金牛角公司签订了租赁合同。对门面的占有、使用、收益均早于鸿亚公司。鸿亚公司作为蔚都公司曾经的关联企业，在购买101号门面与蔚都公司接洽过程中，不可能不知道袁定业购买102号门面的事实。
3、易蔚明、鸿亚公司与蔚都公司之间关于101、103号门面的交易存在诸多不合常理的行为。首先是蔚都公司未按约定将其与袁定业签订的合同进行备案，且向长沙市房地局测绘队出具《承诺》对涉案房屋面积减少的分层分户图予以确认，导致房屋管理部门2005年的测绘结果中袁定业所购房屋面积减少。接下来，蔚都公司、鸿亚公司继续做出了不合常理的举动。一是倒签合同。以2005年的测绘面积和分户与易蔚明倒签合同。且将日期提前到袁定业与蔚都公司签订合同的时间之前，据此在房管部门备案并办理了103号门面的房产证。鸿亚公司在本案一审和重审过程中，分别提交了两份由鸿亚公司和熊创亚个人与蔚都公司签订的《商品房买卖合同》，签订日期同为2003年7月10日。而原审法院调取的其在房管部门备案的合同签订日期为2005年1月28日。因此，也系倒签时间，同样将日期改在袁定业与蔚都公司签订合同之前。且鸿亚公司在本案审理过程中未提及该备案合同。其对上述行为不能作出合理解释。二是诉讼中转让涉案房屋。鸿亚公司在本案重审过程中，私','2018-09-26
01:47:29',0,'web',NULL),(18830707,'e4902439-e89b-4450-8d20-6e8a184c0c1d','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：63次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院ID\":\"61\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":null,\"审判程序\":\"一审\",\"案号\":\"（2015）行民一初字第01878号\",\"不公开理由\":null,\"法院地市\":\"石家庄市\",\"法院省份\":\"河北\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"中西部及兵团\",\"文书ID\":\"e4902439-e89b-4450-8d20-6e8a184c0c1d\",\"案件名称\":\"杨亚烁、李会军与行唐县金泽房地产开发有限公司民间借贷纠纷一审民事判决书\",\"法院名称\":\"行唐县人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"行唐县\",\"补正文书\":\"2\",\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":null,\"诉讼记录段原文\":\"原告杨亚烁与被告行唐县金泽房地产开发有限公司为民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月31日受理后，经原告申请，本院于2015年9月1日依法查封了被告位于行唐县永昌佳苑小区2号楼1903室的房产一套。本案依法由审判员张金路独任审判，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告杨亚烁及二原告委托代理人薛东成、被告行唐县金泽房地产开发有限公司的法定代表人孙金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1445592689000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"杨亚烁、李会军与行唐县金泽房地产开发有限公司民间借贷纠纷一审民事判决书\");$(\"#tdSource\").html(\"杨亚烁、李会军与行唐县金泽房地产开发有限公司民间借贷纠纷一审民事判决书
（2015）行民一初字第01878号\");$(\"#hidDocID\").val(\"e4902439-e89b-4450-8d20-6e8a184c0c1d\");$(\"#hidCaseName\").val(\"杨亚烁、李会军与行唐县金泽房地产开发有限公司民间借贷纠纷一审民事判决书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2015）行民一初字第01878号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"行唐县人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"61\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"行唐县人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value:
\"民间借贷纠纷\" },{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"一审\" },{ name:
\"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2015-09-28\" },{ name: \"当事人\", key:
\"appellor\", value: \"杨亚烁,李会军,行唐县金泽房地产开发有限公司\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国担保法》\',Items:[{法条名称:\'第四十一条\',法条内容:\' 第四十一条
当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。[ly]\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国合同法》\',Items:[{法条名称:\'第二百零六条\',法条内容:\'
第二百零六条
借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。[ly]\'}]}]};if
($(\"#divTool_Summary\").length > 0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({
data: dirData });}});$(function() {\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"杨亚烁、李会军与行唐县金泽房地产开发有限公司民间借贷纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2015-10-23\\\\\",\\\\\