广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2224号
上诉人（原审被告）：唐满艳，住所地湖南省永州市冷水滩区。
委托代理人：王志强，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人：任忠孙，广东卓建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭刚，住所地广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审第三人）：柯劲松，住所地湖北省英山县。
委托代理人：陈一新，广东嘉得信（前海）律师事务所律师。
委托代理人：储子瑞，广东嘉得信（前海）律师事务所实习律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。
法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。
委托代理人：周青林，系该公司员工。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳田背支行，住所地深圳市罗湖区洪湖路湖景花园南座裙楼首层。
法定代表人：吴宜辉，行长。
委托代理人：赵兵，广东惠商律师事务所律师。
委托代理人：张轶伟，广东惠商律师事务所律师。
上诉人唐满艳因与被上诉人郭刚、柯劲松、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司、中国建设银行股份有限公司深圳田背支行房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1089号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
郭刚原审诉讼请求：1、唐满艳继续履行双方于2015年3月26日签订的《二手房买卖合同》，立即办理交易所涉的深圳市罗湖区红岭中路荔景大厦xx房产权过户手续，将该房产的产权过户至郭刚名下；2、唐满艳在郭刚付清全部购房款后的3日内按合同约定的交楼标准将上述房产交付给原告。3、唐满艳自2015年5月25日起，以合同约定的成交价（355万元人民币）为基数，按日万分之五的标准支付违约金至其实际履行完上述第一、二项所列义务之日止（暂计算起诉之日，违约金数额为42600元）；4、由唐满艳承担本案的全部诉讼费用（包含诉前保全诉讼费及担保费用22750元）
原审法院经审理查明，唐满艳系涉案的位于深圳市罗湖区红岭中路荔景大厦xx房的登记权利人，房产用途为公寓，建筑面积172.14平方米。2015年3月24日，唐满艳办理公证委托书，内容为，唐满艳委托柯劲松、胡继武等作为受托方，为唐满艳的代理人，代理期限从2015年3月24日至2016年3月23日，上述受托人均可单独以唐满艳名义在代理期限内全权办理涉案房产的出售、赎楼、按揭贷款、签署房款资金监管协议等事宜；柯劲松还有权委派本公司任何员工办理上述受托事项；受托方在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关文件，唐满艳均予承认。唐满艳办理上述公证委托后，至今没有撤销该委托。
2015年3月24日，唐满艳与案外人王某签订合同主体变更确认书1份，主要内容为，唐满艳作为卖方、王某作为买方，双方于2015年3月24日签订经深圳市某某地产经纪有限公司达成关于涉案房产物业转让交易事宜，并签署了编号为0000439的物业转让合同，现经买卖双方协商一致，同意在签署深圳市房地产买卖现售合同以及产权转移登记时买方姓名更改为郭刚，身份证号为××，由其继续履行物业转让合同相关买方未履行之义务，买方对其承担保证责任。
2015年3月26日，经过唐满艳公证授权的代理人柯劲松代表唐满艳与郭刚签订《二手房买卖合同》1份，约定：唐满艳将其所有的涉案房产转让给郭刚，转让成交价为人民币355万元（以下均为人民币）；买方需合同生效后14天内先支付定金10万元，定金由双方约定的第三方监管；2015年5月15日前将除定金、贷款银行审批的贷款金额之外的剩余购房款支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，余下的购房款以银行按揭贷款方式支付；在买方按合同约定取得银行贷款承诺函并将其余款项一次性支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；如果卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；合同还约定了双方的其他权利义务。同日，郭刚、唐满艳与第三人签订《资金托管协议》1份，三方约定：房屋买卖双方同意将定金、交楼押金由第三人监管。
上述二手房买卖合同、资金托管协议签订后，郭刚即按约于2015年3月26日支付了定金10万元交给第三人中原地产托管。2015年5月6日，郭刚、唐满艳双方在建设银行深圳市分行开设了房屋交易资金托管账户，郭刚并将购房款145万元存入托管账户中。2015年5月21日，郭刚取得建设银行深圳田背支行签发的《二手楼购房贷款承诺》，承诺贷款金额为200万元。至此，郭刚已完全地履行了合同约定的付款义务。2015年5月22日，郭刚、唐满艳双方按合同约定签署了《深圳市二手房买卖合同》，并于当天向深圳市房地产权登记中心办理了递件，申请办理过户手续。但唐满艳于同年5月25日未经郭刚同意的情况下，单方向深圳市房地产权登记中心申请退件，导致过户手续至今未能办理。
深圳市房地产权登记中心于2015年7月31日书面复函称，2015年7月31日郭刚家庭具备深圳市住房购买资格，可购买2套。原审庭审中，郭刚承诺具备一次性付款购买涉案房产的经济能力。另查，唐满艳以涉案房产作为抵押向第三人中国建设银行股份有限公司深圳田背支行申请贷款122万元，该笔住房贷款唐满艳已于2015年5月22日全部偿还完毕，且已办理完毕注销抵押登记。郭刚因本案另行支出诉前保全诉讼费和担保费共计22750元。
原审法院审理认为，本案属二手房买卖合同纠纷。郭刚、唐满艳于2015年3月26日签订的二手房买卖合同、资金托管协议，均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。郭刚已按约履行了支付定金10万元、支付首期款145万元并已进行资金监管、且郭刚已取得银行贷款承诺函，故应认定郭刚已经按约履行了全部合同义务。唐满艳单方申请退件，拒绝办理交易房屋的过户手续，已构成单方违约。唐满艳认为第三人柯劲松未经唐满艳允许将涉案转卖给郭刚等抗辩，与原审法院查明的事实不符，原审法院不予采纳。根据本案证据，在郭刚已经履约、涉案房产已经注销抵押登记，且郭刚原审庭审中承诺具备一次性付款的经济能力，此种情形下，郭刚要求强制唐满艳继续履行合同，协助郭刚办理过户等手续，符合合同约定和法律规定，原审法院均予以支持。郭刚因本案另行支出的诉前保全诉讼费和担保费共计22750元，系因唐满艳违约引起，造成郭刚的损失，唐满艳应向郭刚赔偿该笔损失。郭刚主张唐满艳自2015年5月25日起，以合同约定的成交价355万元人民币为基数，按日万分之五的标准支付违约金至其实际履行完过户和交房之日止，但郭刚未能提供实际损失方面的有效证据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、唐满艳应继续履行郭刚、唐满艳于2015年3月26日签订的二手房买卖合同、资金托管协议。二、郭刚应于本判决生效之日起十日内向唐满艳支付剩余购房款人民币200万元，该笔款项应按前述二手房买卖合同和资金托管协议的约定进行资金监管，唐满艳与第三人中原地产代理（深圳）有限公司均负有配合协助义务。三、郭刚支付完毕上述全部购房款人民币355万元之日起十日内，唐满艳、第三人中原地产代理（深圳）有限公司均应协助郭刚办理将涉案的深圳市罗湖区红岭中路荔景大厦xx号房产过户至郭刚名下的手续。四、郭刚支付完毕上述全部购房款人民币355万元且涉案房产已经过户至郭刚名下之日十日内，唐满艳应将涉案房产按合同约定的标准交付给郭刚，并办理移交手续。五、唐满艳应于本判决生效之日起十日内，向郭刚支付诉前保全诉讼费和担保费损失共计人民币22750元。六、驳回郭刚的其他诉讼请求。本案一审受理费人民币717元，考虑案情，由唐满艳负担。
上诉人唐满艳不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第一项至第五项，依法改判支持上诉人无需履行二手房买卖合同、资金托管协议。2、判令被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：1、唐满艳从未签署过合同主体变更确认书，2015年3月24日中午，唐满艳作为卖方、王某作为买方，双方签订了编号为0000439的二手房买卖合同。由于柯劲松一再强调为履行该合同，为方便办理涉案房产的赎楼等相关手续，需要办理委托书的公证，故唐满艳于3月24日下午，在深圳市中诚致信融资担保有限公司（下称中诚担保公司）员工胡某武的带领下，至罗湖公证处办理了委托书公证。在此情形下，唐满艳刚刚与王强签订二手房买卖合同，达成买卖涉案房产转让的合意，不可能又于同日签订合同主体变更确认书，将买方变更为郭刚，这既不符合事实，也不符合日常生活逻辑；且唐满艳此前从未签署过合同主体变更确认书，至本案开庭时方才得知。柯劲松的代理人当庭提交所谓的合同主体变更确认书仅有复印件，没有原件，上诉人在质证时予以明确否认，法庭却予以采信。2、柯劲松实施无权代理行为，将涉案房产转卖于郭刚，欺诈目的及获得非法利益的意图明显，该代理行为不对被代理人发生效力，由行为人承担法律责任。本案中，上诉人一直主张与郭刚的交易系柯劲松无权代理，唐满艳办理委托书公证的真实意图是委托受托人代为办理与王强的二手房转让交易的相关手续，柯劲松却利用唐满艳签署的委托书，与郭刚签订二手房买卖合同、资金托管协议，该种情形唐满艳并不知情，亦未追认，不是唐满艳的真实意思表示。唐满艳事后从中诚担保公司取得的公证委托书原件以及从罗湖公证处查询档案取得的公证委托书复印件一致显示，该公证委托书与柯劲松提交的公证委托书文号相同，但该公证委托书上柯劲松不是受托人，且第6条并未授权委托受托方“到房产中介签署买卖合同及相关文件和收取定金”。3、上诉人于2015年9月8日从中诚担保公司取得一份公证委托书原件，发现与此前柯劲松提交的公证委托书有重大区别，受托方系中诚担保公司及其三名员工，柯劲松并非受托方。同时上诉人向罗湖公证处申请查询档案，查档的结果再次证明，柯劲松并不是受托方。对于新的证据，与本案基本事实有关的，法院应当采纳，但原审法院既未采纳。4、本案的核心焦点并不在于被上诉人郭刚是否真实履行其与第三人柯劲松所签订的房屋买卖合同，也不在于涉案房产交易市场价格的变动，而在于柯劲松是否真正有权代表上诉人与郭刚签订涉案合同，以及所谓的涉案主体变更确认书是否合法有效，纵观一审的证据及庭审笔录及二审提交的新证据，可以确定的事实上诉人与交易对象王强签订并履行房屋买卖合同是其真实意思表示，而最终无法继续履行与上诉人的房屋买卖合同的真正原因在于第三人柯劲松隐瞒了涉案房产真实的交易情况及过程，存在人为的暗箱操作，导致涉案房产未能完成履行，上诉人对涉案房产的交易对象一直蒙在鼓里，由于本案新证据罗湖公证处所存档的公证书的出现已经表明上诉人确实对涉案房产授予本案的原告不知情，对于合同的交易由于第三人对其存在故意的欺诈而形成重大的误解，对此上诉人没有过错，相关的责任应当由第三人和相关的行为人来承担。柯劲松未经有效公证委托即以上诉人名义与郭刚签订房屋买卖行为系依法属于无权处分和无权代理的行为，对此上诉人也一直明确不予追认，故涉案的二审房买卖合同对上诉人依法不产生法律效力。
被上诉人郭刚答辩称：1、关于合同主体变更确认书，首先是否有王某这个人，以及他们之间与王某是否签订买卖合同与我方没有关系，因为我在与唐满艳代理人签订合同前没有义务也没有必要去了解唐满艳是否和其他人签订过合同。只需要确认他的代理人是否具有代理资格，这也同样包括中原公司、建行田背支行及国土局产权登记中心所需要考虑，同时本案所签订的合同已经履行至过户更名阶段，无论是否存在王强这个人，以及无论他们是否签订合同都不能影响我对涉案房产的善意取得。其次，上诉人将已经将法院认定的事实作为上诉理由其真正目的是继续拖延时间，非法占有涉案房产的出租收益。2、关于授权委托书，上诉人企图全面否定柯劲松的代理资格的理由不成立，因为在双方签订合同时出具的授权委托书真实有效，不容置疑，在一审庭审时唐满艳的代理律师当庭予以认可，认定真实有效，在庭审笔录中已经可以查明，并且在其后唐满艳也一直没有取消该代理资格，所以唐满艳授权柯劲松的授权委托书是真实有效的。3、在上诉人上诉状中提到的两份委托书是公证处的操作细节无须评判，柯劲松当然只会也只能提交给写有他名字的委托书作为证据，另外一份没有名字，只有赎楼担保公司的三名员工的委托书是不需要其提供的，两份委托书都是真实有效的，各有其作用。4、同样上诉人将已经经过法院认定同时自己已经当庭认可过的事实完全推翻并作为上诉理由其真正用以是拖延时间，继续非法占有房屋的出租收益。5、对唐满艳恶意拖延时间，对本人造成的巨大损失，请求法院依法判决唐满艳予以赔偿，至目前为止对本人的实际损失是337372元，如果按照一审原告诉求当中所提到的违约金损失按日万分之五房屋交易价为基础至目前为止违约金是372750元，为了避免继续恶意拖延时间同时保障法院的判决有效顺利执行，建议法院对执行的时间有所限定。
被上诉人柯劲松口头答辩称：1、唐满艳与王某人签订合同主体变更确认书是有原件的，在一审法院核实，不是上诉状中陈述的那样没有原件。2、委托书上有唐满艳的亲笔签名，代理行为成立。
原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司口头答辩称：我方作为中介方为促成合同成立，已经尽了中介义务，不存在任何过错，同时上诉人唐满艳与被上诉人郭刚之间的交易真实合法有效，对于上诉人与王强之间的交易我方不清楚。
原审第三人中国建设银行股份有限公司深圳田背支行口头答辩称：上诉人贷款已经还清，注销抵押登记也已经办理了，我方与本案不具有法律关系，不应当作为第三人参加诉讼。
本院二审审理查明：
1、本案出现两份文号均为（2015）深罗证字第6609号的公证书，但公证书所公证的委托书内容不同，一份公证书中委托书的受托方1为“深圳市中诚致信融资担保有限公司”（以下简称“中诚致信版公证书”），另一份公证书中委托书的受托方1为“柯劲松”（以下简称“柯劲松版公证书”），两份公证书中委托书除受托方1不同外，“柯劲松版公证书”委托事项6增加了“到房产中介签署买卖合同及相关文件和收取定金”的内容，其他委托事项、签名和日期均相同。
2、经向公证书出具机构广东省深圳市罗湖区公证处调查确认，该公证处存档（2015）深罗证字第6609号公证书与“中诚致信版公证书”一致，同时根据存档信息显示公证书共7份由上诉人唐满艳本人领取。
3、经被上诉人郭刚申请，我院委托广东南天司法鉴定所对“柯劲松版公证书”中委托书的唐满艳签名和指印进行了鉴定，广东南天司法鉴定所分别作出了粤南[2016]文鉴字第249号和粤南[2016]痕鉴字第830号司法鉴定意见书，鉴定结果为：“柯劲松版公证书”中委托书上唐满艳签名字迹是唐满艳书写、签名处指印是唐满艳本人食指所捺印。各方对鉴定结果无异议，但上诉人唐满艳认为，委托书并非上诉人真实意思的表示，同时也不能证明该公证委托书的真实性、合法性和有效性。
4、上诉人唐满艳对于《合同主体变更确认书》的真实性不予认可，并当庭表示将提交鉴定申请，但庭审后其明确不申请鉴定。
5、建设银行房屋交易资金托管业务开户通知/协议书和2015年5月22日签订的《深圳市二手房买卖合同》均由胡继武签字，胡继武在“中诚致信版公证书”和“柯劲松版公证书”中均为受托人3。
经审理查明，原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，关于本案争议焦点，本院逐一论述如下：
一、关于被上诉人柯劲松的代理权问题。首先，上诉人唐满艳确认在相同时间段其有委托柯劲松处理与案外人王强就涉案房产的交易事宜，证明在本案《二手房买卖合同》前唐满艳与柯劲松就存在委托关系；其次，虽“柯劲松版公证书”与公证处备案的（2015）深罗证字第6609号的公证书不一致，但经鉴定“柯劲松版公证书”中委托书的签名和签名处指印均是唐满艳本人的，可见“柯劲松版公证书”中的委托书也是唐满艳签署的，也是其真实意思表示，而且法律、法规并没有强制规定房地产交易中必须公证委托；第三，上诉人唐满艳主张一审庭审后才发现公证书不一致的问题，但（2015）深罗证字第6609号公证书是上诉人唐满艳本人去办理并领取的，其该项主张明显有悖常理。综上，上诉人唐满艳委托被上诉人柯劲松办理涉案房产交易事宜是其真实意思表示，且该委托并不限于与案外人王强交易，被上诉人柯劲松为有权代理，上诉人唐满艳应对其在代理权限范围内的代理行为承担民事责任。
二、关于《合同主体变更确认书》，上诉人唐满艳主张其没有签过该确认书，但上诉人唐满艳又不同意对该确认书进行鉴定，根据民事证据规则，其应承担举证不能的法律后果，本院对其主张未与案外人王强签订《合同主体变更确认书》不予采信。根据《合同主体变更确认书》，上诉人唐满艳与案外人王强明确了涉案房屋办理产权转移登记时将买方姓名写为被上诉人郭刚名下等约定，此后上诉人唐满艳与被上诉人郭刚重新签订《二手房买卖合同》，证明经上诉人唐满艳同意，案外人王强将其与上诉人唐满艳签订的买卖合同全部转让给被上诉人郭刚，上诉人唐满艳与被上诉人郭刚产生一个新的合同关系，原合同关系消灭，案外人王强已经不是合同当事人。
三、关于《二手房买卖合同》的效力。根据委托书内容，代理人的代理权限包括以上诉人唐满艳名义在代理期限内全权办理涉案房产的出售、赎楼、按揭贷款、签署房款资金监管协议等事宜，交易过程中除有被上诉人柯劲松的代理行为外，还有另一代理人胡继武的代理行为，均在代理权限范围内，且上诉人唐满艳至今没有撤销委托，也没有否认有委托胡继武处理涉案房产相关事宜，根据法律规定，上诉人唐满艳应对代理人的代理行为承担民事责任，原审法院认定2015年3月26日上诉人唐满艳代理人柯劲松与被上诉人郭刚签订的《二手房买卖合同》、资金托管协议，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，认定正确，本院予以维持。
综上，上诉人唐满艳的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费22800元、鉴定费6120元（鉴定费由郭刚预交），由上诉人唐满艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年六月二十日
书 记 员 伍圣权(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。