江西省吉水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0822民初1774号
原告李安生，男，汉族，家住吉水县。
原告庄有福，男，汉族，家住吉水县。
委托代理人庄有才，男，汉族，家住广东省揭西县，与原告庄有福系兄弟关系。
被告郭斌润，男，汉族，家住吉水县。
委托代理人万德仁，江西丰凯律师事务所律师。
被告杨小武，男，汉族，家住吉水县。
第三人邓卫东，男，汉族，家住江苏省苏州市平江区。
第三人杨晓英，女，汉族，家住江苏省苏州市平江区，系邓卫东之妻。
原告李安生、庄有福与被告郭斌润、杨小武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理后，依法公告向被告杨小武送达了应诉通知书、民事起诉状副本、举证通知书和开庭传票，同时追加邓卫东、杨晓英为本案的第三人。2017年6月19日，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告李安生，原告庄有福的委托代理人庄有才，被告郭斌润及其委托代理人万德仁、第三人邓卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李安生、庄有福的诉讼请求：1、请求判令原、被告之间订立的房屋买卖合同无效；2、请求判令两被告退还原告预付的购房款60万元及该款两被告占用期间的利息（按年利率6%计算）；3、本案的诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2015年5月，两原告决定合伙购买被告的房产，5月中旬的一天，原告庄有福与两被告的委托律师一起拟定合同条款，然后原告庄有福打电话告知原告李安生，合同已订好要其第二天到被告郭斌润所在的投资公司签名就可以了。第二天，原告李安生到被告郭斌润的投资公司没有仔细阅读合同条款就草率签了字。事后，原告李安生将30万元交给原告庄有福，由原告庄有福通过银行转帐52万元给被告郭斌润的帐户上，另外还给了被告郭斌润现金8万元，共支付了购房款60万元给两被告。原告付款60万元之后，才认识到被告并不拥有双方订立合同的房屋所有权，该房产所有人是邓卫东、杨晓英，两被告无权出卖他人的财产，且该房产先后被吉水县人民法院、吉安市中级人民法院查封。据此，起诉贵院，请依法支持原告的诉讼请求。
被告郭斌润在法庭上辩称：1、原、被告双方签订的房屋买卖合同属于效力待定合同，根据《合同法》第51条规定，合同签订后，经权利人员追认后合同是有效的，因此，原、被告双方签订的房屋买卖合同，经过第三人的追认，该合同有效。2、原告认为我方是恶意串通损害原告的利益，完全不符合事实。根据原告的诉称，是他们想买我们的房子，合同签订之后，我们也告知了房产的一些情况给他们，也多次告知房产的所有权人，房产的所有权人同意随时回家帮助过户。因此，双方签订合同不存在欺骗、恶意串通的情形。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
第三人邓卫东陈述，2014年8月12日，我因债务问题，把本案所涉及房屋卖给了被告郭斌润、杨小武，并签订了合同全权委托他们处置，我随时回来办理产权过户手续。
原告李安生、庄有福为了证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：1、抵押房屋及土地转让合同书原件1份，证明在2015年5月13日，原告李安生与被告郭斌润、杨小武签订合同时，房屋及土地的产权不是被告郭斌润和杨小武。原产权人已经将该房屋抵押给银行了。2、2015年12月3日法院开庭笔录复印件1份，证明原告方付了60万元购房款给两被告，合同签订时，原告李安生喝醉了酒，他老婆不知情。3、银行转帐明细清单2份，证明原告方转了52万元钱给被告郭斌润帐户上，8万元是拿的现金。4、2015年9月14日，吉安市第三人民医院出具的疾病诊断证明复印件1份，证明原告庄有福患有偏执型精神分裂症。
被告郭斌润质证后认为：1、对原告提交的证据1、2、3的三性没有异议，合同起草和签订时，明确告知了原告方房产的情况，当时，原告庄有福说过户包在他身上没有问题，同时，收到原告方的购房款60万元。对证据4不予质证，认为是复印件，且原告庄有福是否是无民事行为能力或限制民事行为能力的人，需要司法鉴定。
第三人邓卫东质证后认为，原、被告双方签合同时，我没有将该房屋抵押贷款，也没有被法院查封、产权没有限制措施。
被告郭斌润向本院提交了以下证据：1、2014年8月12日，被告郭斌润与第三人邓卫东、杨晓英夫妻签订的抵押担保还款协议一份，证明被告郭斌润和第三人夫妻之间存在300万元的合法债务，第三人夫妻俩同意将本案涉及房屋作为一种还款担保抵给被告郭斌润的事实，同时也证明被告郭斌润有权处置本案土地和房屋。2、原告方使用本案所涉房屋的情况照片四张，证明原告在签订合同后对房屋进行了装修，对外租赁和自己使用，产生收益和认可本合同的事实。
原告方经质证后认为，1、对被告提交的证据1有异议，认为是最近书写的；2、对被告提交的证据2没有异议。
第三人邓卫东质证后，对被告郭斌润提交的证据没有异议。
第三人邓卫东没有向本院提交证据材料。
本院认为：原、被告向本院提交证据，双方没有异议的，本院予以确认。对于原告提交的证据4，被告没有质证，但本院认为，原告方没有其他证据证明庄有福在与被告签订合同过程中患有偏执型精神分裂症，与本案没有关联性。对于被告提交的证据1，原告认为是被告与第三人最近签订的，但没有其他证据印证，原告的质证意见不予采信，该证据可作本案的有效证据。
综合上述证据的分析与认定，确认本案的法律事实如下：被告郭斌润与第三人邓卫东、杨晓英因债务问题，双方于2014年8月12日签订了一份《抵押担保还款协议书》，该协议出约定：一、乙方（即第三人邓卫东、杨晓英下同）夫妇完全自愿同意，先将自己所有的，位于吉水县城南家私城的一幢建筑面积335.4平方米的四层楼房（产权证号赣吉房证字第××号），包括房屋前后有所有权的院子土地，作为还款抵押，一并过户给甲方（即被告郭斌润，下同）名下，过户的税费由甲方承担。二、在2016年8月12日之前，乙方如还清全部本息，则可赎回上述房、地，重新过户至自己名下，过户的税费由乙方承担；三、在2016年8月12日之前，甲方不得对上述房、地进行买卖，抵押等重大处置（乙方同意除外）。同时乙方的母亲仍住在房内，在此之前，乙方母亲仍可继续居住。如果乙方在此期间自行寻找到合适的买主，则该房所卖款项直接用于归还给甲方，以抵扣乙方所欠的债务。……等等及违约责任进行了约定。原告李安生、庄有福与被告郭斌润经协商，由原告李安生代表乙方，被告郭斌润代表甲方，于2015年5月13日签订了一份《抵押房屋及土地转让合同书》，合同书约定：一、本合同所买卖房屋的基本情况，本合同所涉的房屋及土地，位于吉水县城家私城，房屋及后面空地所有权人为即邓卫东（即本案第三人），建筑面积为335.4平方米及其后面空地一块，其房产证号为赣房权证吉字第××号。因邓卫东欠甲方人民币本金叁佰万元，为了还债，2014年8月12日，邓卫东及其妻子杨晓英和甲方签订了一份协议书，同意将该房屋及后面空地抵押给甲方。该房的土地证登记主要为吉水县城南家私城，因国家政策原因暂时无法将房屋及后面土地过户给甲方。但邓卫东、杨晓英夫妻完全自愿将该房屋及后面土地作价抵给甲方，同时邓卫东的母亲仍然居住在该房内。二、乙方是在完全了解该房屋及后面土地现存状况的前提，自愿从甲方手中受让该房屋及后面的土地。三、转让价格为人民币壹佰壹拾玖万玖仟玖佰玖拾玖元整，乙方于签订合同的当天先付叁拾万元整，之后的十天内再付叁拾万元整，剩余的陆拾万元整，乙方必须在2015年12月31日之前全部付清给甲方。四、甲方承诺：只要乙方要求过户，甲方随时要求邓卫东、杨晓英夫妻来配合乙方办理过户手续。五、因房屋及后面土地过户的一切费用，均由乙方自行负担，甲方只有配合过户的义务。至于该房在政策上能否达到过户的目的，甲方一概不管。六、乙方承诺：在该房由自己经营管理之后，不管能否过户，都保证邓卫东的母亲在该房内居住至终。七、乙方如果没有付清第二笔叁拾万元，则本合同作废，甲方不退还先前已收到的叁拾万元，在2015年12月31日之前，如果乙方没付清陆拾万元，则本合同作废，甲方不退还先前已收到的陆拾万元；如果乙方已付清全款，但甲方无法保证让邓卫东、杨晓英夫妇来配合过户，则该房屋仍归乙方管理、经营、使用、收益，一切权属争议均由甲方负担。八、不管本房屋能否过户，甲方将房产证及土地证交给乙方之后，均由乙方使用和收益，并可根据实际所需对房屋进行必要的改造，但乙方应保证邓卫东的母亲原有的生活居住条件。九、若因意外灾害原因导致邓卫东、杨晓英夫妇确实无法配合过户，则该房仍然由乙方经营、管理和使用，包括房屋拆迁补偿费用均由乙方受益所得，与甲方无关。……等等。合同签订后，原告李安生、庄有福分别于2015年5月13日和5月22日通过银行转帐人民币30万元和22万元给被告郭斌润的帐户上，并给付现金人民币8万元给被告郭斌润。被告郭斌润也于2015年12月3日也将本案所涉房屋及土地的管理权交给了原告方，且原告方于2016年5月1日和7月1日分别将所涉房屋及店面租赁给别人居住和经营。同年10月，被告郭斌润害怕第三人邓卫东涉及其他债务，而要求吉安市中级人民法院对本案所涉房屋及土地进行了查封。同时查明，本案所涉房屋的所有权人是第三人邓卫东，土地所有权登记在吉水城南家私城。第三人邓卫东、杨晓英对原告李安生、庄有福与被告郭斌润、杨晓英之间的买卖关系，予以认可。后因原告方要求被告方办理房屋及土地过户手续未果，而起诉来院。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法律的强制性规定。第五十一条还规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原告李安生、庄有福与被告郭斌润、杨小武签订《抵押房屋及土地转让合同书》，该合同是双方当事人的真实意思表示，合同没有违反我国《合同法》第五十二条规定的情形，被告郭斌润虽然抵债的方式取得涉案房屋及土地，但没有取得所有权，在与原告方订立转让合同时，对本案所涉房屋及土地没有处分权，但是，原、被告签订转让合同后，第三人邓卫东、杨晓英夫妇对被告郭斌润、杨小武的处分行为予以追认，故原告李安生与被告郭斌润、杨小武于2015年5月13日签订《抵押房屋及土地转让合同书》合法有效。原告方以被告郭斌润、杨小武不是本案所涉房屋所有权人，无权处分和所涉房屋及土地被法院查封，主张合同无效和退还预付购房款60万元及利息的诉讼主张，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
驳回原告李安生、庄有福的诉讼请求。
案件受理费9800元，由原告李安生、庄有福负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 康小龙
审 判 员 周小美
人民陪审员 朱丹尼
二〇一七年九月十二日
书 记 员 陈玉兰