海南省海口市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）琼01执异510号
案外人:王仲菊，女，1957年4月13日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
案外人：刘某某，男，2011年6月24日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
法定代理人：余某某，女，1981年12月21日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，系刘某某的母亲。
以上两位案外人的共同委托诉讼代理人：丁燕，重庆开锦律师事务所律师。
以上两位案外人的共同委托诉讼代理人：郑渊，重庆开锦律师事务所律师。
申请执行人：海南柏盈实业投资有限公司，住所地海口市龙昆北路2号龙珠大厦10楼C座。
法定代表人：孙崇格，总经理。
委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙宗坤，海南外经律师事务所律师。
被执行人：三亚圣义海达房地产开发有限公司，住所地海南省三亚河东区红沙社区紫豪海景酒店7004房。
法定代表人：王海达。
被执行人：乐东金地房地产开发有限责任公司，住所地乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆。
法定代表人：熊风，总经理。
本院在执行申请执行人海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与被执行人三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）借款合同纠纷一案中，案外人王仲菊、刘某某对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人王仲菊、刘某某称，请求法院解除对某某房屋的查封，并中止执行。事实和理由：王仲菊、刘某某从开发商处购房行为合法，且为无过错的善意第三人。开发商售楼处高挂代表国家公信力的“五证”，任何公开的网络、媒体等平台都没有关于楼盘的负面信息。2014年3月19日，王仲菊、刘某某与开发商签订《乐东商品房买卖合同》，以市场价全款购得某某房屋。签订合同时，开发商明示该房屋无抵押、司法查封等权利瑕疵，购买期间也无任何自然人和法人明示其房屋存在争议。王仲菊、刘某某己经付清房款和全部税费、大修基金，并已实际接收案涉房屋并装修入住，系善意取得，没有任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”开发商与第三方的债务纠纷与王仲菊、刘某某无关，法院不应查封该房屋。因此，王仲菊、刘某某有权要求人民法院解除对该房屋的查封，并申请中止执行程序。
申请执行人柏盈公司称，王仲菊、刘某某主张对某某房屋享有权利没有事实根据。首先，依据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”王仲菊、刘某某皆未能提供相关登记证明，其二人并未取得该房产的所有权。其次，王仲菊、刘某某提交的《乐东商品房买卖合同》没有签约日期，合同第五条约定：“买受人2014年3月19日签署本合同时一次性付房款171840元。”而第八条又约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”且署名部分也未见金地公司相关人员的签字，跟商品房买卖合同的严谨性常理相违背，真实性存疑。最后，柏盈公司经过查询得知，上述某某房屋系编号为“某某号”土地的地上附着物，该土地使用权分别于2012年3月16日至2013年5月20日、2013年6月3日至2015年6月12日、2015年9月10日至2017年9月16日三个期间设定登记抵押，至今仍未解押。根据金地公司与中国农业发展银行三亚分行之间的《最高额抵押合同》的约定登记设立，该合同第五条约定：“本合同项下抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、加工物、孳息、以及因抵押物毁损、灭失或被征收、征用而产生的保险金、赔偿金、补偿金”。第七条第三款约定：“未经抵押权人书面同意，抵押人不得采取赠与、转让、出租、再抵押、质押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。”而王仲菊、刘冠杰主张的合同签订时间在第三个抵押期间内，金地公司显然没有自由处分地上附着物的权利,双方的买卖行为应属无效之行为。
综上，王仲菊、刘某某的请求并无事实根据也无法律依据。这明显是金地公司为了逃避债务，转移财产的做法。为维护柏盈公司的合法权益，请求法院依法驳回王仲菊、刘某某的申请。
被执行人圣义海达公司未提交意见。
被执行人金地公司未提交意见。
本院查明，2017年，本院立案受理柏盈公司诉圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案。诉讼过程中，柏盈公司向本院申请诉讼保全。本院于2017年1月20日作出(2017)琼01民初48号民事裁定，裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产[雨林海景公馆A栋、B栋]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款或查封其名下的土地使用权及房产[雨林海景公馆A栋、B栋号]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。2017年2月14日，本院将(2017)琼01民初48号民事裁定书及协助执行通知书送达乐东黎族自治县不动产登记中心和乐东黎族自治县住房保障与房产管理局。
2017年7月7日，本院就柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决：一、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。金地公司不服一审判决，向海南省高级人民法院（以下简称海南省高院）提起上诉。2018年3月23日，海南省高院作出（2018）琼民终51号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，圣义海达公司、金地公司未按判决内容履行义务。柏盈公司遂向本院申请强制执行。本院依法立案执行，案号为：（2018）琼01执382号。在执行过程中，本院于2018年6月12日作出（2018）琼01执382号公告，主要内容为：拟对本院（2017）琼01民初48号民事裁定所查封的土地使用权及房产进行处置。如对法院待处置的财产有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。案外人王仲菊、刘某某认为本院查封的房产中含有其购买的房产，故向本院提出异议，请求停止执行并解除涉案房产的查封。
另查明，王仲菊系余某某的母亲，刘某某杰系余某某的儿子。2014年2月23日，王仲菊与金地公司签订《某某公馆认购书》，约定王仲菊向金地公司认购某某房屋，建筑面积24.64平方米，总价款为171840元，付款方式为王仲菊于2014年2月23日支付认购金50000元，于2014年2月23日前支付余款121840元。后王仲菊、刘某某与金地公司签订《乐东县商品房买卖合同》，约定王仲菊、刘某某购买金地公司开发建设的某某房屋，建筑面积为24.64平方米，单价为6974元/平方米，总金额为171840元。付款方式为王仲菊、刘某某于2014年3月19日签署该合同时一次性付清全部房款。2014年2月23日，金地公司开具一份载明收到王仲菊交来定金20000元，房号为2栋B1710号的收据。2014年3月19日，金地公司开具一份载明收到王仲菊、刘某某交来某某房屋余款151840元的收据。王仲菊、刘某某为了证实其已占有使用居住该房屋，提供了金地公司于2014年10月25日向王仲菊、余某某开具的载明收到某某房屋契税5155元、公共维修基金1478.4元、住房登记费160元、房屋转让登记费160元、房证工本费15元、房产配图费20元，合计6988.40元的收据,金地公司于2017年1月22日向王仲菊开具的载明某某房物业费（2016年1月至2017年12月）1123元、公设水电费177元、有线电视费300元、水费200元，合计1800元的收据，金地公司于2018年2月1日向王仲菊开具的载明某某房屋房物业费（2018年1月至12月）562元、公共设施费89元，合计651元的收据，以及金地公司于2017年1月24日开具的某某房屋龙运物业公司预收电量收费收据。
经本院向海南省乐东黎族自治县住房保障与房产管理局核查，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局于2018年7月13日回函称，本院(2017)琼01民初48号民事裁定所查封某某景公馆的房源为：除了1号楼已经办理合同备案的33套房（房号为：1号楼A1801、1号楼A1708、1号楼A1805、1号楼A1707、1号楼A1807、1号楼A1802、1号楼A603A、1号楼A709、1号楼A909、1号楼A1305、1号楼A1308、1号楼A1310、1号楼A1311、1号楼A1405、1号楼A1406、1号楼A1409、1号楼A1509、1号楼A1603、1号楼A1605、1号楼A1702、1号楼A1705、1号楼A1706、1号楼A1709、1号楼A1808、1号楼B807、1号楼B1107、1号楼B1208、1号楼B1301、1号楼B1303、1号楼B1407、1号楼B1409、1号楼B1901、1号楼B1912）之外的957套房源。
另，经本院向海南省乐东黎族自治县住房保障与房产管理局调查，未发现王仲菊、刘某某在乐东黎族自治县有不动产登记信息。
以上事实有本院(2017)琼01民初48号民事裁定、本院（2017）
琼01民初48号民事判决、海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决、本院（2018）琼01执382号公告、《龙沐湾1号海景公馆认购书》、《乐东商品房买卖合同》、收据、龙运物业公司预收电量收费收据、户口本、乐东黎族自治县住房保障与房产管理局复函、（商品）住宅不动产登记信息查核情况说明、当事人陈述等所证实。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房产系金地公司开发建设的房产，因金地公司对外负有债务，债权人有权申请人民法院查封涉案房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”可见，买受人提出的异议同时具备上述三种条件，可以排除人民法院对涉案房产的执行。本案中，王仲菊、刘某某在人民法院查封涉案房产前与金缘公司签订了房屋买卖合同，并交付了全部房款，且在海南省乐东黎族自治县内并无其他用于居住的房屋。因此，王仲菊、刘某某针对本院查封金地公司名下的某某房屋房提出的异议申请，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
中止对案外人王仲菊、刘某某购买的某某房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
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案件唯一码
审判长 陈桂华
审判员 黄 勇
审判员 孙 晓
二〇一八年七月十八日
书记员 汪 伟
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉
执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。