＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第07061号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）张海晖，男，1977年10月23日出生。＼n委托代理人徐磊，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）果连爱，女，1986年10月1日出生。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）吴海猛，男，1985年10月11日出生。＼n上列二被上诉人之共同委托代理人张仁藏，北京大成律师事务所律师。＼n被上诉人（原审第三人）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。＼n法定代表人左晖，董事长。＼n委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生。＼n上诉人张海晖因与被上诉人果连爱、吴海猛、北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第17244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n2013年4月，果连爱、吴海猛起诉至原审法院称：2013年1月6日我们与张海晖在链家公司的居间斡旋下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定张海晖将其北京市朝阳区×号房屋（以下称×号房屋）转让给我们，我们向其支付房款150万元。我们应于2013年1月13日将首付款55万元支付给张海晖，并约定双方应于接到链家公司通知3个工作日后共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方应在贷款机构签发批贷函后2个工作日向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。我们按照约定履行了自己的义务，并多次要求张海晖依约同我们去贷款机构办理贷款申请手续，但张海晖一直推脱不予配合。故此起诉请求：1.判令解除我们与张海晖签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2.判令张海晖返还我们已付购房款20万元。3.判令张海晖赔偿我们房屋增值部分33万元。4.判令张海晖向我们支付违约金30万元。5.判令张海晖赔偿我们中介费损失32350元。＼n张海晖辩称并反诉称：不同意果连爱、吴海猛的全部诉讼请求。合同约定的违约金过高，请求予以减少。合同签订时果连爱、吴海猛及中介公司骗我签了阴阳合同。我没有接到中介公司的通知去办理贷款。我没有向果连爱、吴海猛提出过增加购房款。我在签订房屋买卖合同时以为是要按照150万元办理网签。我收到链家公司吕×3月20日发来的电子邮件要求按照100万元办理网签，我查找了相关资料，觉得这样对自己的风险很大，因此拒绝配合办理网签。果连爱、吴海猛和中介公司恶意串通把150万元的买卖合同做成了100万元的房屋款和50万元的装修装饰和家电款，按照100万元的成交价来交税，以达到偷税漏税的目的，损害国家利益。因此果连爱、吴海猛与我签订的买卖合同无效，果连爱、吴海猛应承担定金罚则。故此向法院提起反诉请求：1.确认果连爱、吴海猛与我签订的房屋买卖合同无效。2.果连爱、吴海猛承担定金罚则，我不再返还该20万元定金。3.果连爱、吴海猛将房屋退还我，并承担在此期间给我造成的损失，损失从2013年3月1日房屋交接当天开始计算到果连爱、吴海猛将房屋退还给我之日止，租金按补充协议中约定的每天126元计算。＼n果连爱、吴海猛针对张海晖的反诉辩称：不同意张海晖的反诉请求。买卖合同和补充协议是双方真实意思表示，合法有效。合同约定的成交价就是150万元，不存在恶意串通的行为。网签合同做低价款是二手房买卖合同中常见的交易手段，房屋实际的价格是150万元，是中介公司要求把房价款分成100万元和50万元二部分的，具体原因我们不清楚。我们之前不知道网签价格是多少。办理网签时张海晖提出网签价是100万元，与实际成交价不符，并且不同意配合办理面签。3月18日中午，中介公司给我们打电话，提出按照150万元重新办理网签，我们同意，但张海晖仍不同意。我们和中介多次表示愿意按照150万元重新办理网签，张海晖明确表示拒绝。张海晖说不是网签的原因，是房价涨了，房屋卖亏了。张海晖提出一个解决方案是由我们多支付22万元购房款，中介费也作为房款付给张海晖，另一个方案是解除合同，并要求我们支付二个月租金。我们拒绝。合同是中介公司提供的，征得了我们与张海晖的同意。我们没有和中介公司串通，也没有要求过偷税、漏税。如果张海晖主张我们和中介恶意串通应举证。张海晖主张合同无效，定金罚则就没有存在的基础。我们没有任何违约行为，而张海晖构成根本性违约。张海晖于2013年3月1日交付房屋是合同约定的义务，我们不需要再另行支付租金。双方另行达成的补充协议显失公平，交付房屋本身就是张海晖的义务，张海晖无权再收取租金。＼n链家公司述称：补充协议是否解除听从法院判决。不认可张海晖的反诉请求，合同是有效的。2013年1月6日签约当日果连爱、吴海猛支付了定金20万元，1月12日果连爱、吴海猛按时支付了首付款35万元。3月15日第一次面签失败，原因是张海晖对于网签合同中关于新政策出台税费由政策规定方承担一条不认可，并以此为由拒绝面签，并拒绝接受协商。3月18日第二次面签失败，原因一是张海晖要求修改网签合同中关于新政策出台税费由政策规定方承担的约定，二是张海晖对于网签合同的成交价不认可。当时我公司提出重置网签价格，张海晖明确拒绝。从3月18日之后，我公司多次催促张海晖履行合同，遭到拒绝。3月23日我方给张海晖发出催告函。第一次面签时，针对张海晖提出的税费承担问题，我公司对张海晖进行了解释，新政策是关于个税变化的，张海晖是满五年的唯一住房，按照新政不会产生个税。张海晖没有发表意见，协商无果。第二次面签时，针对张海晖对税费的顾虑，果连爱、吴海猛提出了由果连爱、吴海猛代张海晖先缴税再面签的方案以打消张海晖多缴税费的顾虑，张海晖也拒绝该方案。＼n原审法院经审理认为：果连爱、吴海猛与张海晖签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张海晖要求确认双方买卖合同无效的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。按照合同约定，卖方应配合买方办理贷款面签手续，张海晖在二次面签时均拒绝配合，其理由一是网签价格与合同不符，二是网签合同中对税费承担的约定与补充协议不一致。对于网签价格问题，张海晖自愿在买卖合同中约定房屋成交价100万元，家具家电装饰装修及配套设备等作价50万元，对此应自行承担相应后果。且在果连爱、吴海猛和链家公司已同意按其要求修改网签价格后，张海晖仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。对于税费承担问题，双方已在买卖合同中约定全部由买方负担，在贷款面签时为了打消张海晖顾虑，果连爱、吴海猛同意先办理缴税手续，但张海晖仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。张海晖拒绝配合果连爱、吴海猛办理贷款面签，已构成违约，并造成双方买卖合同无法继续履行，张海晖应承担相应违约责任。果连爱、吴海猛有权解除其与张海晖签订的买卖合同及《补充协议》，鉴于果连爱、吴海猛已于2013年7月11日将×号房屋交还张海晖，法院确认双方买卖合同及《补充协议》已于2013年7月11日解除。果连爱、吴海猛要求张海晖返还果连爱、吴海猛购房定金20万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。张海晖要求保留定金的反诉请求法院不予支持。果连爱、吴海猛要求张海晖支付违约金30万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。果连爱、吴海猛未能举证证明违约金不足以弥补其损失，果连爱、吴海猛要求张海晖赔偿房屋增值损失33万元和中介费损失32350元的诉讼请求法院不予支持。张海晖请求法院减少违约金的抗辩意见法院不予采信。对于张海晖要求果连爱、吴海猛支付房租的诉讼请求，果连爱、吴海猛和中介公司至迟在2013年3月23日之前已经通知张海晖可以注销原网签重新办理，张海晖此后仍拒绝办理面签造成双方交易履行迟延，按照双方《补充声明》的约定，此后的租金由张海晖自行承担。张海晖要求果连爱、吴海猛支付2013年3月1日至2013年3月23日期间房租2898元的反诉请求法院予以支持，超出部分没有依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年3月判决：一、果连爱、吴海猛与张海晖于2013年1月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2013年7月11日解除；二、张海晖于判决生效后三日内向果连爱、吴海猛返还购房定金二十万元；三、张海晖于判决生效后三日内向果连爱、吴海猛支付违约金三十万元；四、果连爱、吴海猛于判决生效后三日内向张海晖支付房屋租金二千八百九十八元；五、驳回果连爱、吴海猛的其他诉讼请求；六、驳回张海晖的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，张海晖不服，认为其不存在违约行为，仍持原审诉讼意见上诉至本院，请求将本案发回重审，或改判其不再返还20万元定金。果连爱、吴海猛、链家公司同意原判。＼n经审理查明：2013年1月6日，经链家公司居间介绍，果连爱、吴海猛（买方）与张海晖（卖方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：张海晖将其×号房屋转让给果连爱、吴海猛，成交价100万元，家具、家电、装饰装修及配套设备等作价50万元；卖方将房屋内所有家具家电留给买方；买方于签订合同时支付定金20万元，于2013年1月13日向卖方支付首付款55万元（含已付定金20万元），买卖双方应于链家公司通知3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买方向公积金管理中心申办抵押贷款80万元；由链家公司代为办理三方资金托管15万元；卖方应于2013年2月10日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且卖方最迟应于2013年3月5日前办理完毕解除抵押登记手续；双方应在贷款机构签发批贷函后2个工作日向房屋登记部门申请办理房屋产权属转移登记手续；卖方逾期履行配合贷款面签等合同约定义务超过15日的，构成根本违约，买方有权书面通知解除合同，卖方应在违约行为发生日起15日内，以房屋总价款的20％向买方支付违约金；卖方应在2013年3月1日前将房屋交付买方；双方同意本次交易涉及的税费全部由买方承担，并直接向主管机关交纳。＼n果连爱、吴海猛于2013年1月6日向张海晖支付了定金20万元，于2013年1月12日向张海晖支付了剩余首付款35万元。张海晖于2013年3月1日将×号房屋交付果连爱、吴海猛使用，交房当天双方签订《补充声明》，内容为：1.买方自2013年3月26日向卖方支付房屋租金至过户当日；2.买方支付的租金按每天126元计算；3.卖方在2013年3月1日至过户当日的房屋出租事宜全权委托给买方，并提供相应的证件及复印件；4.无论买方是否成功出租均需向卖方支付租金；5.双方就贷款过户、物业交割等一切手续积极配合链家公司办理，如因卖方或买方任何一方因个人原因造成该条款所述流程时效迟延的，由过失方承担相应迟延日按天计算的租金。＼n张海晖提交果连爱、吴海猛、张海晖签署的网签《授权委托书》，证明双方授权链家公司以150万元办理网签手续，但实际网签价格是100万元，与授权内容不符。＼n因果连爱、吴海猛申请，链家公司业务员吕×到庭作证称：双方签订合同后，2月底时张海晖给我打过电话问我同户型房屋的价格是多少，并问我有无可能在最短时间内再次卖掉×号房屋，我提示张海晖既然已成交了，已收了买方的定金和首付款就别想那么多。3月15日第一次面签时张海晖说国家出台了新国五条，有可能会增加张海晖20%的个人所得税，他担心增加的这部分税费会由他承担，所以不同意办理面签。3月18日第二次面签时，张海晖提出对于网签价是100万元有异议，认为应该是150万元，拒绝做网签。双方协商一致的网签价格是100万元，网签授权委托书中写成150万元是笔误。当天我们提出可以按照150万元重新做网签，买方同意重新做网签，但张海晖不同意。3月18日之后我和张海晖协商重做网签，双方继续面签，张海晖仍不接受。我就提醒张海晖，如果不办理面签，超出约定时间，要承担违约责任和违约金。张海晖给了二个方案，一是买方追加22万元房款，并且我公司退给他3万元中介费。二是三方解约，买方给张海晖二个月租金。这二个方案买方都不同意。我公司给张海晖邮寄了《催告函》，快递公司说收件人签收了，就签了一个姓。快递回执是我向快递公司索取后提供给果连爱、吴海猛的。＼n张海晖提交其与果连爱、吴海猛2013年3月18日在链家公司协商时的通话录音，证明果连爱、吴海猛与链家公司串通，以违约条款威胁张海晖签订已经更改的网签合同。在该录音中，对于张海晖提出的担心由其承担增加税费的问题，果连爱、吴海猛提出可以由果连爱、吴海猛先缴税再办面签，张海晖称如不同意其要求其不会配合缴税。＼n果连爱、吴海猛提交吕×与张海晖在2013年3月23日的电话录音，证明张海晖承认其不去配合果连爱、吴海猛办理贷款面签不是因为网签的问题，而是因为张海晖要求果连爱、吴海猛增加22万元房款。张海晖认可该录音的真实性。在该录音中，吕×称，网签合同价格填成了100万元而不是150万元的责任由链家公司承担，可以注销该网签重新办理，但张海晖不应因此不与买方办理贷款面签，否则构成违约。张海晖称，不是网签做错了，买方按150万元走也要交22万元税，相当于172万元把房子买下来他也不亏，中介的中介费也别要了，最后我拿到175万元，你们能接受就接受，不能接受的话等过了15天之后再说吧，反正这个事情我也不着急。＼n果连爱、吴海猛提交其在2013年3月20日至2013年3月26日期间给张海晖发的手机短信内容文字稿，证明张海晖经果连爱、吴海猛和链家公司多次催促拒不配合办理贷款面签。其中3月26日果连爱、吴海猛给张海晖发送的短信内容为：“鉴于您对网签价格有异议，我们已经多次提出撤销原网签重新网签，但您一直没有配合，限您于明天3月27日和我们一起去中介按照总价款150万元重置网签价格，如您仍不配合视您违约。“张海晖认可上述短信的真实性。＼n果连爱、吴海猛提交链家公司向张海晖邮寄的《催告函》及快递公司回执，证明链家公司要求张海晖于2013年3月26日前配合买方办理交易房屋的银行贷款面签手续。＼n诉讼中，张海晖称：贷款面签我去过二次，第一次面签时我提出了网签合同中关于新政策出台税费由政策规定方承担的约定的问题，我有这个担心，补充协议中确实约定了所有税费由买方承担，但是我认为网签合同效力高于补充协议，而且这也不是我拒绝面签的唯一原因，我还对网签合同成交价格与合同约定不符有意见。因为网签价格是100万元，所以我没有同意做面签。第二次面签时果连爱、吴海猛没有说过按照150万元重新做网签。3月23日吕×给我打电话，说可以撤销原来的网签，按照150万元重新做网签。因为吕×之前一直说网签没法改，他突然说可以改了，我感到很意外，他变来变去我不知道他什么意思。我当时比较生气，和他发了一顿脾气。挂了电话不久，他们店里另一个员工给我打电话，说要给我发份函，第2天我就接到快递公司的快递。3月26日果连爱给我发了一个手机短信，内容是：“张海晖先生：限您在4月1日（含4月1日）前配合我们办理面签手续，如您继续不配合视您违约“。＼n诉讼中，果连爱、吴海猛于2013年7月11日将×号房屋交还张海晖，同日张海晖返还果连爱、吴海猛购房首付款35万元。＼n上述事实，有各方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《催告函》、定金收据、房款交接单、短信记录、录音等证据在案佐证。＼n本院认为：果连爱、吴海猛与张海晖签订的《北京市存量房屋买卖合同》及链家公司居间签订的《补充协议》是各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。＼n根据三方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于果连爱、吴海猛与张海晖在合同履行过程中的违约责任认定问题。依据合同约定，张海晖应配合办理贷款面签手续，但张海晖在二次面签时均拒绝配合，其所持主要理由一是网签价格与合同价格不符，二是网签合同中对税费承担的约定与补充协议不一致。根据查明的事实，网签价格原系依据双方在房屋买卖合同中约定的房屋成交价格计算，张海晖提出异议后，果连爱、吴海猛和链家公司已同意按其要求修改网签价格，但张海晖仍不同意配合办理贷款面签。对于税费承担问题，双方已在补充协议中约定全部由买方负担，在贷款面签时为了打消张海晖顾虑，果连爱、吴海猛同意先办理缴税手续，但张海晖仍不同意配合办理贷款面签。根据以上情形，原审法院认定张海晖无正当理由拒绝配合果连爱、吴海猛办理贷款面签构成违约，具有事实与法律依据。故张海晖应当依据合同约定向果连爱、吴海猛支付违约金，同时在果连爱、吴海猛已退还张海晖涉案房屋及合同解除的情况下，张海晖理应向果连爱、吴海猛退还定金。张海晖提出其不构成违约及不同意退还定金的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。＼n综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费6312元，由果连爱、吴海猛负担2642元（已交纳），由张海晖负担3670元（果连爱、吴海猛已预交，张海晖于本判决生效后3日内给付果连爱、吴海猛）；反诉案件受理费109元，由张海晖负担90元（已交纳），由果连爱、吴海猛负担19元（张海晖已预交，果连爱、吴海猛于本判决生效后3日内给付果连爱、吴海猛）；二审案件受理费4300元，由张海晖负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长贾旭＼n代理审判员薛妍＼n代理审判员闫慧＼n二〇一四年六月二十日＼n书记员张弘