＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2015）穗中法民五终字第2559号＼n上诉人（原审原告）：广州家园宾馆有限公司，住所地在广州市荔湾区。＼n法定代表人：赵卫平，职务总经理。＼n委托代理人：黄国华，北京大成（广州）律师事务所律师。＼n委托代理人：王悦，北京大成（广州）律师事务所实习律师。＼n被上诉人（原审被告）：广州军区联勤部广州流花湖离职干部休养所，住所地广州市越秀区。＼n负责人：王祥，职务该所所长。＼n委托代理人：罗仲华，广州金鹏律师事务所律师。＼n上诉人广州家园宾馆有限公司（以下简称家园宾馆）因与被上诉人广州军区联勤部广州流花湖离职干部休养所（以下简称干休所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：2004年8月6日，家园宾馆与干休所签订一份《租赁合同》，合同约定：家园宾馆向干休所承租广州市站前横路6号首层铺面2间，4至9全楼层共七层、广州市流花路109号之一西单元、3楼两间、4楼除一间总机房外全部及6-8楼全楼层，总建筑面积约为1800平方米的物业作经营旅业、餐饮等国家和军队允许的文化娱乐项目使用；家园宾馆计划投资300万元人民币，对各层进行重新装修、改造，具体改造方案另附干休所批准；家园宾馆投资装修及设备款项应报干休所审核认可，家园宾馆投资经干休所核准，并由干休所出具投资证明；租赁期限分建设期和租赁期两个阶段。建设期（装修期）干休所向家园宾馆提供二个月的装修免租期，该装修免租期由2004年8月8日起至2004年10月7日止，租赁期从计租日第一天开始计算，每4年为一期，首期从2004年10月8日起至2008年10月7日止，每个租赁期满后如家园宾馆有意继续经营，应在本租赁期终止日前三个月以书面形式通知干休所，家园宾馆提出文字申请后本合约自动延期4年，干休所在家园宾馆能够正常履行本合同各条款的情况下不得单方终止合约的自动延续；延期后合约各条款继续有效；本租赁合同的最终有效期总期数不超过5期。租金及递增约定：双方议定该物业每月租金为55000元，租金支付细分如下：首期租金：第一、二年每月租金为55000元，第三、四年每月租金为56650元；第二期租金：第一、二年每月租金为58300元，第三、四年每月租金为59950元；第三期租金：第一、二年每月租金为61600元，第三、四年每月租金为63250元；第四期租金：第一、二年每月租金为64900元，第三、四年每月租金为66550元；第五期租金：第一、二年每月租金为68200元，第三、四年每月租金为69850元；租金每月缴付一次，当月5日前向干休所缴付当月租金（如遇该日为节假日，则缴款日期顺延），若逾期缴付，家园宾馆则按所欠租金的每日3‰向干休所缴纳滞纳金；家园宾馆应于签订合同之日向干休所支付进场费10万元人民币，进场费由干休所支配使用，干休所正式向家园宾馆提供场地后，家园宾馆进场当日交纳水、电、房租保证金人民币10万元；保证金用作保证家园宾馆履行本合同的所有条款，家园宾馆违反任何条款，干休所知会家园宾馆后，可于保证金中扣除其因此而遭受的一切直接损失及所垫支费用，若保证金不足补偿干休所直接损失及所垫费用，家园宾馆应支付差价给干休所，家园宾馆必须缴纳的保证金随时不低于10万元；合同期满后，干休所应当于七天内或本合同提前解除及家园宾馆将物业以空置状态交还干休所并双方结算完毕后七天内，干休所将保证金或余款无息退还家园宾馆；水电费收费标准暂按如下标准收取：电费按每度1.18元，先购买后使用，水费按每吨2.55元，不计分摊，水电费在干休所规定时间内交纳，逾期交纳按本合同4.4条款处理，由干休所发出缴费通知后3天内清付；如因干休所原因造成停水停电，影响家园宾馆经营不能在2小时内修复，家园宾馆有权自行修复并从租金中扣除相关费用和停业造成的经济损失；如因干休所原因导致停业2天，家园宾馆有权单方停付停业期间租金；租赁期满，一切镶嵌在场地结构或者墙体内的设备、装修无偿归干休所所有；如发生下列任何情况干休所有权单方解除合同：1、如干休所完全履行合约而家园宾馆逾期50天不缴付当期租金及电费、水费或其他本合同项下家园宾馆应缴付的费用；2、家园宾馆违反本合同的任何条款，经干休所指出后50天未改正的；3、家园宾馆破产、清盘或无力偿还债务，干休所有权重新占有该物业或其部分及单方以书面形式解除本合同，本合同的解除将不影响干休所依据本合同向家园宾馆请求赔偿权利；干休所并可直接从家园宾馆支付的保证金内扣除干休所因上述情况所受的所有损失及开支；合同一经生效，双方应完全履行各自职责，租赁期内，如家园宾馆未征得干休所同意而单方面解除本合同，家园宾馆除赔偿干休所损失外，还应向干休所支付相当于两个月租金的违约金；如干休所未征得家园宾馆同意而单方面解除本合同，干休所除赔偿家园宾馆由此遭受的全部装修设备及未到期的经营损失外，还应向家园宾馆支付相当于两个月租金的违约金。据本合同条款解除本合同，家园宾馆应于本合同终止之日起十天内搬出该物业并将其交还干休所（除本合同另有规定外），一切有关费用由家园宾馆承担（干休所违约导致提前终止合同的除外）；干休所因故无法将解除合同的通知送达家园宾馆，或家园宾馆接到通知后拒绝迁出该物业或未能将物业恢复空置状态交还干休所，或不按合同向干休所作出补偿及清付欠款，干休所有权重新占有该物业并清理家具及其它的物品并将该物业恢复原状，干休所无须对此作出任何赔偿，家园宾馆应向干休所交付清理该物业及将该物业恢复原状及有关的所有费用。干休所可全权处理按上述规定清理的物品，如干休所将其依法变卖所得收益在扣除家园宾馆拖欠干休所的所有欠款后，将余款退还家园宾馆；租赁期满后十天内，家园宾馆应按本合同10.3规定将该物业恢复空置状态后交还干休所；租赁期届满或本合同解除之日，家园宾馆、干休所双方应共同检查交接该物业及所有设施，如发现有损坏的，应在家园宾馆保证金中扣除，不足部分由家园宾馆负责赔偿；租赁期届后或本合同解除时，干休所无义务向家园宾馆提供临时场地存放物品；本合同项下的违约金及其他赔偿金应在确定责任后3天内付清，否则按预期付租金的条款处理。＼n合同签订后，干休所依约将上述物业交给家园宾馆经营旅业使用，家园宾馆向干休所支付了保证金100000元。2008年4月28日，家园宾馆向干休所发出《申请延期经营报告》，广东幸福园物业发展有限公司向干休所申请租赁期限延期至第二阶段，即2008年10月8日至2012年10月7日止。2012年5月17日，广东家园投资发展有限公司再次向干休所发出《申请延期经营报告》，要求在第二个租赁期到期后，延续第三个租赁期，即2012年10月8日至2016年10月7日继续经营，另告知广东幸福园物业发展有限公司已更名为广东家园投资发展有限公司，公司的责任、权利、义务和公司对外签订的各类合约及法定代表人均未作任何改变。＼n2012年6月14日，干休所向广东家园投资发展有限公司发出《涵复》一份，内容为：对贵公司申请续期报告收阅，关于租赁我所位于广州市荔湾区站前横路6号部分空余场地（1800平方米）开办旅业，按照双方于2004年7月28日签订合同约定，四年为一期，将于2012年10月8日到期，现根据总部有关文件精神，我所拟对老干部住房进行整体改造，因此不再续期租赁合同，决定：1、在未续期租赁合同之前，贵公司可暂时使用该场地，并做好消防安全工作。2、到期后，租金按原合同约定交纳，每月一次性支付，以先交租后使用原则。3、电费每度1.23元，先购买后使用，水费按广州市自来水公司标准收取。4、其他按原合同条款执行。5、我所住房整体改造明确后，需收回该场地时，将提前2个月发出书面通知，贵公司应按时交回该场地，无需任何经济补偿。＼n家园宾馆收到该《涵复》后，继续使用上述场地，家园宾馆向干休所支付租金和水电费至2013年11月30日，租金按每月59950元支付。＼n2013年8月28日，干休所向广东幸福园物业发展有限公司发出《收回场地通知书》，内容为：根据中国人民解放军总后勤部营休（2006）182号文，本所经上级批准，采用军用土地使用权转让方式实施住房整体改造，2013年8月21日本所南部合计5000平方米地块已依法整体转让，为贯彻上级文件和履行土地转让协议，本所决定解除与贵司于2004年7月28日签订的《租赁合同》（第二期到期后我所因住房整体改造不同意续租）。请贵公司于2013年11月30日前将租赁场地腾空退还本所，结清场地租金，本所将于场地收回后十个工作日内退还收取乙方的全部保证金。＼n2013年11月19日，干休所向租赁客户发出《温馨提醒》，提醒租赁客户于11月30日为搬迁最后期限，届时干休所将对现有场地进行全面的清理。＼n2013年11月29日，家园宾馆向干休所发函，内容为：我公司已收到贵所发来的搬迁通知，对贵所的拆迁改造工程深表理解和支持，因涉及到合同约定的补偿问题，恳请贵所依照合同条款，给予相应的经济补偿，以便于我方早日做好结业和财产处置等工作。＼n2009年5月7日，经广东省工商行政管理局核准，广东幸福园物业发展有限公司名称变更为广东家园投资发展有限公司。＼n2014年7月15日，广东家园投资发展有限公司出具一份《确认书》，内容为：本公司是由广东幸福园物业发展有限公司于2009年5月7日经广东省工商局核准变更而来。广州家园宾馆有限公司是本公司为履行2004年7月28日与广州军区联勤部流花湖干休所签订《租赁合同》而设立的专业管理公司，本公司确认由其相行使《租赁合同》项下的所有权利义务。＼n2013年12月1日后至今家园宾馆没有支付租金、水电费给干休所，干休所在2014年1月13日开始停水停电，家园宾馆没有继续经营，但家园宾馆至今没有将讼争场地交回给干休所。家园宾馆明确合同已无法履行。＼n2014年7月31日，家园宾馆以干休所对讼争房屋进行围蔽、停电，导致其无法经营，造成大量的经济损失为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、要求干休所向家园宾馆赔偿装修设备损失2483127元、未到期经营损失5196973元、退还保证金100000元；2、请求干休所支付两个月租金违约金119900元给家园宾馆；3、本案诉讼费用由干休所承担。＼n干休所向原审法院答辩称：双方于2004年7月签订的《租赁合同》已经协商终止，2012年10月8日后是不定期租赁合同，依据《合同法》第二百三十二条规定，干休所随时可以解除合同，家园宾馆要求支付两个月的违约金和经营损失没有合同依据，家园宾馆诉讼请求依据的是双方的租赁合同，租赁合同已经合法终止，家园宾馆依据原条款主张请求不符合合同约定。家园宾馆的诉讼请求没有请求解除租赁合同，在租赁合同没有解除情况下，家园宾馆无权要求未履行部分的经营损失。干休所解除不定期租赁合同有法律和合同依据，不应当给家园宾馆支付损失。＼n一审诉讼中，家园宾馆提供证人刘某、张某乙、李某乙到庭作证，该三位证人均为家园宾馆的员工，三位证人证明在2013年12月1日至4日，干休所对家园宾馆每天进行二十分钟到一个小时左右的停电，影响宾馆的正常经营。刘某还证明2014年1月12日就水电都没有了，故刘某就辞职了。＼n2014年1月19日、2014年9月4日，家园宾馆的负责人赵某曾因干休所断水、断电、封场的问题向站前街派出所报案。＼n家园宾馆称：2014年1月12日后家园宾馆被停水停电，无法正常经营，2014年1月13日后遣散员工。2014年3月后上述场地已经被围蔽，现家园宾馆的上述场地仍有部分设施设备没有搬走。家园宾馆缴纳租金和水电费至2013年11月，2013年12月后没有再支付租金和水电费给干休所。双方确认2012年11月至2013年11月的租金按每月59950元支付，水电费按函复约定的标准支付。＼n家园宾馆为证明讼争场地需用于军队土地的土地使用权转让，向原审法院提供一份2013年9月5日的《军用土地使用权转让结果确认书》，拟证明流花湖干休所营区地块经过《竞价转让书》报价和11轮现场报价，最终确定广州市方圆汇金房地产有限公司为竞价受让人，广州市方圆汇金房地产有限公司已于2013年9月5日与干休所签订了军用土地使用权转让协议。＼n一审庭审中，家园宾馆、干休所双方确认至2015年1月8日干休所拆除了广州市流花路109号之一西单元、3楼两间、4楼除一间总机房外全部及6-8楼全楼层的一部分，广州市站前横路6号首层铺面2间，4至9全楼层共七层尚未拆除。家园宾馆在宾馆内的设施、设备只处理了小部分，其余物品存放在广州市站前横路6号5、6楼，干休所协助了家园宾馆的搬运工作。＼n经家园宾馆委托，2014年3月24日广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司作出穗衡鼎评报资字（2014）第ZJ170号《评估报告》，该司以2014年3月13日为评估基准日，对广州市荔湾区站前路6号4-9层宾馆室内装修及室内设备、物品在评估基准日的市场价值作出评估值为2483127元，其中室内装修评估值为1854772元，设备及物品评估值为628355元。＼n对于可得利润损失家园宾馆没有提供依据，也没有申请法院审计。＼n原审法院认为：家园宾馆与干休所签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行。在合同履行的过程中，由于干休所出租的讼争场地的土地使用权需要转让，房屋需整体改造，导致合同没有履行的条件和基础，双方的租赁合同无法继续履行。在合同约定第二期期满前，虽然家园宾馆向干休所发出《申请延期经营报告》，要求延期第三个租赁期，但干休所明确函复家园宾馆，干休所拟对老干部住房进行整体改造，不再续期租赁合同，租金按第二期的租金标准交纳，并对水电费的缴纳标准进行调整，住房整体改造明确后需收回场地时，提前2个月书面通知家园宾馆。家园宾馆收到干休所的《涵复》后没有提出异议，第二期期满后家园宾馆没有按合同约定的第三期租金标准向干休所支付租金，家园宾馆按《涵复》约定以第二期的租金标准和调整后的水电费标准向干休所支付租金和水电费，干休所在2013年8月28日书面通知家园宾馆在2013年11月30日前搬迁后，2013年11月29日家园宾馆向干休所发函表示对干休所的拆迁改造工程深表理解和支持，但涉及到合同约定的补偿问题要求干休所依照合同条款给予相应的经济补偿。根据双方对该《涵复》的实际履行情况，可视为双方变更原租赁合同的租金、租期、水电费等合同主要条款，不再履行租赁合同的第三期，双方为不定期租赁，干休所可随时解除合同，但应当在合理期限之前通知家园宾馆。干休所在2013年8月28日通知家园宾馆在2013年11月30日前搬迁视为干休所要求解除双方的不定期租赁合同，并不构成违约，干休所不需支付违约金给家园宾馆，家园宾馆应向干休所返还租赁的房屋。从双方往来函件可见，双方只是对租期由定期转化为不定期达成合意，但对补偿问题双方没有达成一致协议。家园宾馆要求干休所赔偿装修设备损失包含了室内装修的残值及设备物品的残值。对于设备物品，家园宾馆已经搬走一部分，其余设备物品仍可由家园宾馆自行处理，故不存在设备物品残值损失的问题。对于装修的残值，干休所应对家园宾馆的装修损失作出合理的补偿，根据本案的实际情况，参照家园宾馆提交的评估报告，按照公平有偿原则，干休所应支付装修补偿款1300000元给家园宾馆。＼n对家园宾馆请求退还保证金100000元的请求符合合同约定，原审法院予以支持。对家园宾馆请求干休所赔偿未到期经营损失的诉讼请求，家园宾馆要求干休所支付未到期的经营损失实际为尚未履行的租期家园宾馆应缴交的部分租金，由于家园宾馆的该损失是预期利益，并不是家园宾馆的直接损失，具有很大的不确定性，家园宾馆主张的金额也是家园宾馆自行估算，家园宾馆并没有提供未到期经营损失的依据，因此家园宾馆请求干休所支付该损失没有事实依据，原审法院不予支持。＼n据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，2015年1月19日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州军区联勤部广州流花湖离职干部休养所向广州家园宾馆有限公司支付装修补偿款1300000元；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州军区联勤部广州流花湖离职干部休养所向馆广州家园宾馆有限公司退还保证金100000元；三、驳回广州家园宾馆有限公司其他诉讼请求。本案一审受理费67100元，由广州家园宾馆有限公司承担49700元，广州军区联勤部广州流花湖离职干部休养所承担17400元。＼n判后，上诉人家园宾馆、干休所均不服原审判决，向本院提起上诉。＼n上诉人家园宾馆上诉及答辩称：一、一审法院认定双方己变更原租赁合同的租金、租期、水电费等合同主要条款，因而原租期为20年的租赁合同已转变为不定期租赁合同，这样认定没有事实和法律依据。（一）干休所2012年6月14日的《涵复》可以看作是其变更合同租期的意思表示，但家园宾馆对《涵复》没有回复，不能视为家园宾馆已经同意变更租期。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。双方《租赁合同》中没有“不作为的默示”可以作为“意思表示”的约定，《合同法》更没有“不作为的默示”可以作为“协商一致”的规定，在这种情况下，一审法院认定双方“租期”已“视为变更”没有依据。因此，干休所仍然应按原合同的内容履行。（二）干休所2013年8月28日的书面通知，实际上是解除合同的通知，该违法解除合同的行为不具有法律效力。家园宾馆对该通知的态度非明确，就是虽然对干休所的拆迁改造工程深表理解和支持，但也要求干休所依照合同约定给予相应的经济补偿，才可以考虑干休所解除合同要求。（三）一审法院认为家园宾馆按《涵复》约定以第二期的租金和调整后的电费标准向干休所支付租金和水电费，这仅仅是形式上的支付，并不合客观事实。干休所在家园宾馆处安排的招待费都从家园宾馆缴交的租金、水电费中扣除，家园宾馆开出的缴费通知上的金额=租金十水电费-
干休所在家园宾馆处安排的招待费数额。其次，水电费的标准都是随行就市，根据水电部门的标准缴交，既无必要也不可能另行约定。因此，不能把家园宾馆以第二期的租金标准缴纳租金的行为作为家园宾馆同意变更合同主要条款的证据。二、一审法院认为家园宾馆没有提供未到期经营损失依据既违反生活常识，也无视有关法律规定。家园宾馆租赁的房屋是用于经营宾馆业。一般而言，宾馆业投入大，产出总是逐年提升，要经营相当长的年限才能回本得益，早几年基本上是没有多少收益的。如此，双方才签订20年期的合同，并且合同中约定一旦干休所单方解除合同必须赔偿装修设备设施及未到期经营损失。家园宾馆依据广东省住房和城乡建设厅关于实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关具体问题的通知（粤建房（2013）26号）第四款的规定，请求一审法院以“同类屋市场租金”，即以双方《租赁合同》约定的租金计算未到期经营损失，合乎情理，也合乎法律规定，一审法院不予采纳是错误的。三、不同意干休所的上诉请求，装修补偿款数应按全额赔偿。家园宾馆上诉请求：依法改判支持家园宾馆所有诉讼请求。＼n上诉人干休所上诉及答辩称：一、一审判决“按照公平有偿原则”，判决干休所应向家园宾馆支付装修补偿款130万元，违背法律的明确规定，属于法适用错误。首先，按照公平原则分担承租人装修装饰残值损失的情形，只能存在于因不可归责于双方的事由导致有固定期限的租赁合同解除。本案既非固定期限租赁合同，也非因不可归责于双方的事由解除合同，不适用以公平原则分担装修损失。其次，依法解除不定期租赁合同，当事人无需承担补偿义务。再次，退一步说，假使本案适用公平原则处理家园宾馆装修残值损失分担，原审判决要求干休所补偿130万元，分担比例高达70%，显失公平，十分不适当；二、原审判决事实认定错误。原审判决认为，“从双方往来函件可见，双方只是对租期由定期转化为不定期达成合意，但对补偿问题双方没有达成一致协议”这一认定不符合事实。三、对于家园宾馆的上诉请求答辩如下：一审判决认定从2012年10月8日后，双方存在不定期租赁合关系，有事实和法律依据，是正确的。干休所以《涵（函）复》形式向家园宾馆发出将双方于2004年签订的有固定期限的《租赁合同》改为不定期租赁合同的意思表示。家园宾馆对该要约，以默示方式表示接受，双方就确立不定期租赁合同关系达成了合意。法律明确规定，对期限不确定的租赁合同，视为不定期租合同。另外，家园宾馆要求干休所支付等值于两个月租金的违约金、经营损失及装修设备损失，无法律与合同依据，应该驳回。干休所上诉请求：撤销原审判决第一项。＼n经审查，原审查明的事实无误，本院二审予以确认。＼n二审中，家园宾馆称：我方没有要求解除合同，但由于对方对涉案场地断水、断电，导致合同无法实际履行。涉案租赁期限为二十年。干休所称：涉案场地房屋已经拆除了，现在已经是平地。合同租赁期每一期是四年，是否续期应当按照双方意愿确定。＼n另查明：根据家园宾馆的上诉请求，其不服一审判决部分数额为650万元，应预交二审案件受理费57300元，因家园宾馆只按不服一审判决部分数额140万元预交二审案件受理费16500元，尚需补交40800元。2015年7月23日，本院向家园宾馆送达《预交诉讼费通知单》，限家园宾馆接到本通知之次日起七日内预交受理费40800元，逾期交费依法按自动该部分上诉请求处理。期满后，家园宾馆未预交上述受理费。＼n本院认为：经本案查明，涉案租赁场地房屋已由干休所拆除，涉案《租赁合同》实际已经无法再继续履行，故《租赁合同》事实上已经解除。双方对原审判决第二项干休所退还家园宾馆100000元保证金并无异议，本院对此不予审查，原审判决第二项可予以维持。根据双方的上诉、抗辩意见，本案二审争议焦点为：一、涉案《租赁合同》的租赁期限及干休所主张从2012年10月8日后双方变更为不定期租赁关系能否成立？二、干休所解除合同是否符合法律、合同的规定，是否可以免责？三、家园宾馆主张干休所赔偿装修设备损失、未到期经营损失及两个月租金违约金能否得到支持。另外，因家园宾馆只预交不服一审判决部分数额140万元的二审受理费，本院按照140万元上诉请求数额的范围内审查家园宾馆的上诉请求。＼n关于合同的租赁期限。家园宾馆认为合同约定的租赁期限是二十年，干休所认为租赁期每一期是四年，是否续期应当按照双方意愿确定。双方合同约定：“租赁期从计租日第一天开始计算，每4年为一期，首期从2004年10月8日起至2008年10月7日止，每个租赁期满后如家园宾馆有意继续经营，应在本租赁期终止日前三个月以书面形式通知干休所，家园宾馆提出文字申请后本合约自动延期4年，干休所在家园宾馆能够正常履行本合同各条款的情况下不得单方终止合约的自动延续；延期后合约各条款继续有效；本租赁合同的最终有效期总期数不超过5期。”从上述合同约定再结合当事人的陈述分析可知，合同对于租赁期限的本意应为附有生效条件的租赁期限，即家园宾馆必须于前一期租赁期终止日前三个月以书面形式通知干休所，条件成就，干休所不得单方终止合同，合同期限自动延期四年，但最高的租赁期限为五期共二十年。该约定系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案在第二期租赁期限届满后，是否自动延期至十二年的租赁期限，应考察合同约定的条件是否成就。第二期租赁期限于2012年10月7日届满，家园宾馆已于2012月5月17日即该期限届满前三个月向干休所发出《申请延期经营报告》要求延续第三租赁期，家园宾馆已按照双方合同的约定履行了书面通知的义务，故延续第三租期赁期期限的条件已经成就，涉案合同租赁期限应至2016年10月7日止。至于干休所于2012年6月14日向家园公司发出的《涵复》，首先按照上述合同的约定，并不能阻碍自动延续租赁期限的条件成就，其次该《涵复》表示不再续期租赁合同实际上是变更了双方对原合同租赁期限的约定，而家园宾馆没有明确表示同意，双方也没有达成协商一致的协议。虽然家园宾馆按照《涵复》的标准支付租金及水电费，但该履行行为不足以推定家园宾馆具有同意干休所不再履行第三期租赁期限的意思表示。干休所认为该行为系家园宾馆对《涵复》的默示，缺乏依据，本院不予采纳。而且，在干休所于2013年8月28日向家园宾馆发出《收回场地通知书》后，家园宾馆向干休所发函明确要求干休所按照合同的约定对其补偿，并不同意《涵复》所称的“无需任何经济补偿”。因此，原审认定根据双方对该《涵复》的实际履行情况，可视为双方变更原租赁合同的租金、租期、水电费等合同主要条款，不再履行租赁合同的第三期，双方为不定期租赁，干休所可随时解除合同不当，应予以纠正。＼n关于干休所解除合同是否符合法律、合同的规定，是否可以免责的问题。如上所述，涉案合同第三期租赁期限已自动延续，干休所在未与家园宾馆协商解除合同的情况下，向家园宾馆发出《收回场地通知书》，不能发生《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的合同解除的法律效力。现涉案租赁场地房屋已由干休所拆除，涉案《租赁合同》实际已经无法再继续履行，《租赁合同》事实上已经解除，干休所对此应承担违约责任。原审认为干休所可随时解除合同，不构成违约并以此作出的处理不当，本院予以纠正。＼n关于家园宾馆主张干休所赔偿装修设备损失、未到期经营损失及两个月租金违约金的问题。《租赁合同》约定：“如干休所未征得家园宾馆同意而单方面解除本合同，干休所除赔偿家园宾馆由此遭受的全部装修设备及未到期的经营损失外，还应向家园宾馆支付相当于两个月租金的违约金。”故干休所应按照上述合同的约定承担违约责任。对于装修设备损失，因室内设备、物品可由家园宾馆搬离自行处理，故原审认定不存在设备物品损失，并无不当。对于装修损失，虽然家园宾馆提交了其自行委托的评估公司对涉案场地室内装修的评估报告，评估值为1854772元，但干休所对此不予认可。由于双方均未申请原审法院对涉案场地室内装修价值委托评估鉴定，故家园宾馆要求按照其单方委托的评估报告结论认定装修损失，本院不予采纳。原审根据本案的实际情况，按照公平有偿原则，判处干休所向家园宾馆支付装修补偿款1300000元，并无明显不当，本院予以维持。对于未到期的经营损失，家园宾馆未能提供其租赁期间场地经营利润以及可证实未到期经营损失的证据，也没有申请法院进行审计，其主张依据广东省住房和城乡建设厅关于实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，请求以“同类屋市场租金”的标准计算未到期经营损失，缺乏依据，本院不予采纳。故家园宾馆应对此承担举证不能的法律后果，本院对家园宾馆主张按照同类屋市场租金赔偿未到期的经营损失不予支持。对于家园宾馆主张干休所赔偿其相当于两个月租金的违约金119900元符合合同约定，应予以支持。＼n综上所述，家园宾馆的部分上诉请求和理由成立，应予以支持，家园宾馆的其他上诉请求以及干休所的全部上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，但适用部分法律错误，导致处理结果不当，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：＼n一、维持广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1672号民事判决；＼n二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州军区联勤部广州流花湖离职干部休养所向广州家园宾馆有限公司支付违约金119900元。＼n本案一审受理费67100元，由广州家园宾馆有限公司负担48621元，广州军区联勤部广州流花湖离职干部休养所负担18479元；二审受理费33000元，由广州家园宾馆有限公司负担13802元，广州军区联勤部广州流花湖离职干部休养所负担19198元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张燕宁＼n代理审判员黄春成＼n代理审判员陈慧芳＼n二〇一五年八月六日＼n书记员原炜