江苏省沛县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沛商初字第0181号
原告（反诉被告）徐州金利饲料厂，住所地沛县工业园区1号路南。
法定代表人王为东，厂长。
委托代理人高新春，江苏红杉树律师事务所律师。
委托代理人李兆新，江苏苏韵律师事务所律师。
被告（反诉原告）江苏中煤长江桂柳生物科技有限公司（原江苏长江桂柳生物科技集团有限公司、徐州长江生物科技有限公司、江苏长江桂柳生物科技有限公司），住所地徐州市徐州经济开发区金水路16号。
法定代表人林化成，总经理。
委托代理人陈光磊，该公司职员。
委托代理人刘金伟，江苏圆点律师事务所律师。
委托代理人周浩，江苏圆点律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐州金利饲料厂（以下简称金利厂）诉被告（反诉原告）江苏中煤长江桂柳生物科技有限公司（以下简称桂柳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法由代理审判员王人杰适用简易程序于2015年6月30日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）徐州金利饲料厂的委托代理人李兆新、被告（反诉原告）的委托代理人陈光磊、刘金伟到庭参加诉讼；后依法组成合议庭于2015年9月15日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）徐州金利饲料厂的委托代理人高新春、被告（反诉原告）的委托代理人周浩、刘金伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金利厂诉称，被告桂柳公司的原企业名称徐州长江生物科技有限公司，于2011年11月16日与原告金利厂签订工业厂房设备租赁合同，双方约定租赁期限为五年，每年租金680000元，同时协议约定一方违约应向另一方支付违约金100000元，租赁期间所有水、电、电话费等税费由被告桂柳公司承担，合同还约定了其他事项。后在合同履行到2012年12月份时，被告桂柳公司突然向原告金利厂发出解除合同通知，随后即强行撤离所租赁原告金利厂房处，不再履行合同，租赁期间欠交的电费3785.48元和电话费457元，由原告金利厂为被告桂柳公司垫付。
综上，被告桂柳公司违反原、被告签订的合同第二条，没有履行完五年的租期；违反合同第四条，没有缴纳租赁期间的水费、电费、电话费；违反合同第五条，对厂房、设备不再履行维护、保养义务；从2012年12月8日被告桂柳公司提出解除合同到2014年7月7日徐州市中级人民法院作出二审判决，长达一年半的时间，被告桂柳公司没有缴纳租金。以上行为均构成违约，根据原、被告双方签订的租赁合同第七条第八项，被告桂柳公司应向原告金利公司支付违约金100000元。庭审中原告金利厂明确诉讼请求，系基于被告欠交原告2013年、2014年、2015年度租金，不维护、保养租赁的机器设备，拖欠租赁期间电费、电话费而要求被告桂柳公司按照原、被告双方签订的租赁合同第七条第八项支付违约金100000元，给付原告金利厂为被告桂柳公司垫付的电费3785.48元，垫付的电话费457元，总计104242.48元。
被告桂柳公司辩称，被告桂柳公司解除与原告金利厂的租赁合同在2012年12月，原告金利厂的起诉已经超过法定时效；被告桂柳公司不存在违约行为，解除合同是因为原告金利厂阻止被告桂柳公司正常经营，无法进入车间，而且解除合同也是在双方厂房及生产经营许可证交接之后；原告金利厂主张的违约金过高，请求法院调整。如被告桂柳公司构成违约，违约金应参照原告金利厂的实际经济损失给付。被告桂柳公司在2012年12月12日已经经过警方处理将租赁原告金利厂的厂房交付给原告，原告金利厂此后已将厂房投资他用，原告金利厂不存在任何经济损失。在2012年12月12日之后产生的电费、电话费应当由原告金利厂负担。总之，应驳回原告的诉讼请求。
反诉原告桂柳公司诉称，桂柳公司与金利厂于2011年11月16日签订《工业厂房设备租赁合同》，协议约定租期五年，从2011年4月1日至2016年3月31日，年租金680000元，桂柳公司支付了到2013年3月31日前的所有租金。2013年1月，在桂柳公司不知情的情况下，金利厂将桂柳公司租赁的厂房设备另行出租第三方，造成桂柳公司无法利用。金利厂的行为严重违反了租赁协议的约定，已构成违约，请求法院判令被反诉人金利厂支付违约金100000元。
反诉被告金利厂辩称，桂柳公司的反诉请求没有事实和法律依据。在租赁合同正常履行的情况下，桂柳公司于2012年12月8日向金利厂发出合同解除通知书，要求单方解除合同，不愿意继续履行合同，金利厂不同意解除合同，要求桂柳公司不能撤人、不能交房，根本就不存在桂柳公司被迫交还厂房之说，金利厂不存在任何违约行为，请求驳回桂柳公司的反诉请求。
经审理查明：
一、金利厂与桂柳公司双方签订工业厂房租赁合同一份，内容为：“出租方（甲方）：徐州金利饲料厂承租方（乙方）：徐州长江生物科技有限公司沛县分公司……一、出租厂房情况甲方出租给乙方的厂房坐落在徐州沛县工业园区，租赁建筑面积为仓库约2500平方车间一至五层约1200平方米，办公楼一层12间，其它房屋12间。牧羊420.350电脑全自动饲料生产线2条。（详见清单）。二、厂房起付日期和租赁期限1、厂房租赁自2011年4月1日起（从2011年3月1日至2011年3月31日为准备期）至2016年3月31日止。租赁期5年。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房和机器设备，乙方应如期归还；乙方如需继续承租应于租赁期满前三个月，同甲方协商同意后继续签协议。2、付款形式：甲、乙双方一旦签订合同，合同即生效。承租方应支付首期租赁款34万元，2011年9月1日前支付34万元；后期租金每年3月1日前支付全年租金68万元。七、租赁期间其他有关约定……8、租赁期间，如一方不按合同履行义务，应向对方承担违约责任，支付违约金10万元……”
二、2012年11月22日，江苏中煤长江地质勘查有限公司作出苏煤勘发（2012）49号文件，内容为：“关于限期整改的通知徐州长江生物科技有限公司：为实施资源整合，增强公司竞争力和可持续发展动力，迎合国有单位整合、改制重组的要求，打造一个更利于竞争发展的经济实体。根据《国务院办公厅转发国务院国有资产监督管理委员会关于规范国有企业改制工作意见的通知》（国办发（2003）96号文件）精神，你公司上报的‘十二五’发展规划及中煤长江集团与广西桂柳集团战略合作规划意向书之要求，要求你公司按照计划期限完成组建集团公司的进程。另外，为降低管理成本，增强企业自身承担市场运营风险的能力，你公司应当清理不具备法人资格的分公司，以便从根本上减轻企业的负担，确保国有资产保值增值及有效监管。因此，责令你公司在2012年底完成资产重组并在2013年设立长江桂柳集团公司，同时2012年末注销不具备法人资格的经营主体。
三、2012年12月8日，原徐州长江生物科技有限公司沛县分公司向金利厂发出解除合同通知书一份，内容为：“沛县金利饲料厂：我公司与你公司于2011年4月1日订立工业厂房设备租赁合同。由于我公司企业改制，资产清查，根据上级部门要求，停止外部各项经营合作，故我公司必须解除与贵厂租赁协议的履行，合同截止日期为2012年12月31日。希望贵厂接到通知后妥善处理解除合同后的相关事宜，谢谢！特此通知。徐州长江生物科技有限公司沛县分公司（印章）12月8日”。当日金利厂收到桂柳公司解除合同通知书。金利厂于2012年12月9日答复桂柳公司，内容为“徐州长江生物科技有限公司：贵公司发给我厂解除合同的通知已收悉，因贵公司与我厂的合同尚未到期，也不具备双方解除合同条件的规定。根据合同法及我们双方已签订的合同，我厂不同意与贵公司解除合同。原合同继续有效。特此通知。徐州金利饲料厂印章，2012-12-9”
四、2012年12月12日，金利厂与桂柳公司双方发生纠纷，桂柳公司制作了现场录音资料，并整理了书面录音笔录，该录音整理笔录内容摘抄如下：“……
王女：你们抓紧给我们变更，我不跟你谈，你不明白吗。
周律师：我怕你们误解。
王女：我光跟王总谈，把证给我们。
王总：生产许可证、法人许可证都在这。
王女：我们不要你们的，你给我们变更过来，我们要你们的有什么用，拿你们的我们怎么生产？
高主任：那得有时间。
……
王女：昨天曹总、姜总、谢总都跟我们说好的，我们签的5年的合同。这才履行多长时间。我们的生产许可证在你们手里，还想拉东西。
警察：这生产许可证咋回事？有事儿咱说开。
周律师：这个生产许可证是这样的，我们生产的时候就变更为我们的名称，等我们不生产了，肯定还是会变更回来的。变更名称最快是20天，不是马上就能变更过来，我们这是特许机关，需要一个过程。
警察：没有其他矛盾吗。
周律师：对，其他没有。
王女：我们不愿意解除合同的，我们签的5年。
警察：但是这个合同是没有问题的。
王女：我们就觉得这证没有变更过来，所以这仓库东西，我们不让他们拉走，等变更过来，再拉走。
周律师：你们就是再推辞，你想你这生产许可证我们也没什么用。
王女：反正你们不变更过来我们都睡不着觉，你们这带走的就是整个金利饲料厂。我们这都没法生产经营了。
周律师：这个我们是有的，我们肯定会变，不变过来我们也会不安的。
……
周律师：“我们还有17万的租金在这。
王女：对他们还有租金，我们签到明年3月，我们不愿意取消。
……
警察：咱慢慢说，你先说。
王女：是这样的，我们签的五年，这还没履行完，他们要解除合同，我们一直不愿意，他们也没说啥，一下把仓库东西都拉的干净的了，这啥也不剩了，就剩点烂东西。后来，他们下来个通知要解除合同，我们就不愿意，还有我们的生产许可证在他们手里，原来是我们的名称，后来他们租厂房，就变更为他们的了。这个手续不在合同之内，他们要走，我们也没办法，那你们走把我们的生产许可证变更回来，然后你们把你们东西该拉走拉走。
……
曹总：咱签五年，我没租到，我可以赔付你违约金。
警察：你们合同就是要提前终止吧。
王女：这个我们是不同意，等法院上再解决。现在我就是扣着他们的东西，让他们给我变更。那些不在合同范围之内，都是口头说的。他们这合同的东西都不算数，你们别问了，什么时候打架再给你们打电话你们再来。
……”
以上录音整理笔录中记载的“王女”为被告徐州金利饲料厂法定代表人王为东的妻子王洪波。
五、金利厂提供的客户名为徐州金利饲料厂用电发票核查联及2013年1月用电发票载明2012年11月缴纳电费金额24412.3元、12月缴纳电费金额24066.31元、2013年1月缴纳电费金额3785.48元。本月缴纳的电费为上月用电度数产生的费用。上述用电为桂柳公司租赁金利厂厂房等期间桂柳公司用电产生的电费。2013年1月缴纳的2012年12月电费3785.48元由金利厂垫付。
金利厂提供的江苏义行律师事务所受托代中国电信股份有限公司徐州分公司于2015年5月14日向客户为“王为东”的律师催款函记载“89688722”固定电话截止2013年5月14日拖欠电信费457元。“89688722”固定电话为桂柳公司租赁金利厂厂房等期间使用电话。
六、徐州市工商行政管理局企业电子档案资料查询表显示：2013年2月1日，徐州长江生物科技有限公司变更名称为江苏长江桂柳生物科技有限公司，2013年6月17日变更名称为江苏长江桂柳生物科技集团有限公司，2015年1月20日更名为江苏中煤长江生物科技有限公司。
七、本院于2013年6月4日立案受理江苏长江桂柳生物科技集团有限公司诉徐州金利饲料厂租赁合同纠纷一案，要求确认江苏长江桂柳生物科技集团有限公司与徐州金利饲料厂租赁合同法律关系已经协商解除，并要求徐州金利饲料厂返还江苏长江桂柳生物科技集团有限公司多交付的租金170000元。沛县人民法院作出（2013）沛商初字第0195号判决后，江苏长江桂柳生物科技集团有限公司不服，上诉于徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院于2014年7月7日作出（2014）徐商终字第00068号判决，认定1、长江桂柳公司单方通知解除合同的行为不符合我国法律规定的依法解除合同的情形；2、双方当事人缔约涉案租赁合同的目的，系由徐州金利饲料厂提供饲料生产许可证照，以及相关生产用厂房、设备，供承租人长江桂柳公司生产经营所用。本案中，涉案租赁合同因长江桂柳公司明示终止履行合同的行为，致使合同无法继续履行，徐州金利饲料厂作为合同守约方，依据法律规定，依法应享有继续履行合同或要求解除合同的选择权，但是，徐州金利饲料厂虽然口头表示不同意解除涉案租赁合同，在2012年12月12日双方发生纠纷并报警后，长江桂柳公司将涉案厂房的钥匙交还给徐州金利饲料厂，同月25日，徐州金利饲料厂将原变更给长江桂柳公司的饲料生产企业审查合格证变更回自己名下，且其后，徐州金利饲料厂为履行减损义务，已经将涉案租赁合同涉及的部分厂房、生产设备等租赁物转作他用，即徐州金利饲料厂已经事实上收回了租赁物以及生产经营所需的资质证照，徐州金利饲料厂的行为已经实际导致涉案租赁合同事实解除的法律后果，因此，涉案租赁合同应自2012年12月25日徐州金利饲料厂将饲料生产企业审查合格证变更回自己名下之日实际解除。遂判决“一、撤销江苏省沛县人民法院（2013）沛商初字第0195号民事判决；二、徐州金利饲料厂于本判决生效后十日内向江苏长江桂柳生物科技集团有限公司返还租金17万元。”
上述事实有原告的陈述、被告的答辩、工业厂房租赁合同、饲料生产企业审查合格证、徐州长江生物科技有限公司沛县分公司解除合同通知书、录音资料、江苏中煤长江地质勘查有限公司文件、徐州市工商行政管理局企业电子档案查询表、录音整理笔录、电力公司通用机打发票核查联、电力公司发票、律师催款函等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，一、关于本诉原告金利厂系基于被告桂柳公司欠交原告金利厂2013年、2014年、2015年度租金，不维护、保养租赁的机器设备，而要求被告桂柳公司按照原、被告双方签订的租赁合同第七条第八项支付违约金100000元，本院不予支持，理由如下：
徐州市中级人民法院于2014年7月7日作出的（2014）徐商终字第00068号判决认定，虽然长江桂柳公司单方通知解除合同的行为不符合我国法律规定的依法解除合同的情形，徐州金利饲料厂也表示不同意解除涉案租赁合同，但在2012年12月12日双方发生纠纷并报警后，长江桂柳公司将涉案厂房的钥匙交还给徐州金利饲料厂，同月25日，徐州金利饲料厂将原变更给长江桂柳公司的饲料生产企业审查合格证变更回自己名下，且其后，徐州金利饲料厂为履行减损义务，已经将涉案租赁合同涉及的部分厂房、生产设备等租赁物转作他用，即徐州金利饲料厂已经事实上收回了租赁物以及生产经营所需的资质证照，徐州金利饲料厂的行为已经实际导致涉案租赁合同事实解除的法律后果，因此，涉案租赁合同应自2012年12月25日徐州金利饲料厂将饲料生产企业审查合格证变更回自己名下之日实际解除。并判决“徐州金利饲料厂于本判决生效后十日内向江苏长江桂柳生物科技集团有限公司返还租金17万元。”该判决已经生效，即涉案租赁合同已于2012年12月25日解除，被告桂柳公司已无义务再履行涉案租赁合同约定的向金利厂缴纳2013年、2014年、2015年度租金，自2012年12月25日后亦无须继续维护、保养原租赁的机器设备。本院向金利厂释明，可基于桂柳公司单方解除合同给金利厂造成的实际损失请求赔偿，金利公司坚持诉讼意见，因此，本诉原告金利厂系基于被告桂柳公司欠交原告金利厂2013年、2014年、2015年度租金，不维护、保养租赁的机器设备，而要求被告桂柳公司按照原、被告双方签订的租赁合同第七条第八项支付违约金100000元，无事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于本诉原告金利厂要求被告桂柳公司给付其租赁原告金利厂期间拖欠2012年12月份的电费3785.48元、电话费457元的问题。
本院认为，根据本诉原告金利厂提供的证据，可以认定2012年12月12日金利厂与桂柳公司发生纠纷后，桂柳公司没有缴纳2012年12月份电费、电话费，金利厂为桂柳公司垫付了2012年12月份电费3785.48元，金利厂与桂柳公司合同也已经解除，桂柳公司应当返还金利厂该项费用，故，对本诉原告金利厂要求本诉被告桂柳公司返还垫付的电费3785.48元，本院予以支持。对于要求返还垫付的电话费457元，本诉原告金利厂仅提供律师催款函予以证明，并没有缴纳电话费的相关凭证，故，对本诉原告金利厂的该项请求，本院不予支持。
三、关于反诉原告桂柳公司请求法院判令被反诉人金利厂支付违约金100000元，本院不予支持，理由如下：
桂柳公司认为，2013年1月，在桂柳公司不知情的情况下，金利厂将桂柳公司租赁的厂房设备另行出租第三方，造成桂柳公司无法利用。金利厂的行为严重违反了租赁协议的约定，已构成违约。桂柳公司的主张与本院以及徐州市中级人民法院在（2014）徐商终字第00068号判决中认定的事实不符，即桂柳公司于2012年12月8日单方通知金利厂解除涉案租赁合同，金利厂表示不同意解除，在2012年12月12日双方发生纠纷并报警后，桂柳公司将涉案厂房的钥匙交还给金利厂，同月25日，金利厂将原变更给桂柳公司的饲料生产企业审查合格证变更回自己名下，且其后，金利厂为履行减损义务，将涉案租赁合同涉及的部分厂房、生产设备等租赁物转作他用，涉案租赁合同自2012年12月25日金利厂将饲料生产企业审查合格证变更回自己名下之日实际解除。故，反诉原告桂柳公司的上述主张不成立，其要求金利厂支付违约金100000元，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）江苏中煤长江桂柳生物科技有限公司给付原告（反诉被告）徐州金利饲料厂垫付的电费3785.48元，于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告徐州金利饲料厂其余诉讼请求；
三、驳回反诉原告江苏中煤长江桂柳生物科技有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2385元，由原告徐州金利饲料厂承担2300元，被告江苏中煤长江桂柳生物科技有限公司承担85元；反诉案件受理费1150元由反诉原告江苏中煤长江桂柳生物科技有限公司承担。
审 判 长 郭佑明
人民陪审员 王步蔼
人民陪审员 ＸＸ恩
二〇一五年十一月六日
书 记 员 李慧君
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。