重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初13083号
原告：谭薇，女，1975年11月28日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
原告：向世龙，男，1966年6月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。
二原告共同委托诉讼代理人：莫逸樵，重庆元炳律师事务所律师。
二原告共同委托诉讼代理人：苏克非，重庆元炳律师事务所律师。
被告：王章燕，女，1986年4月10日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
被告：胡明友，男，1968年5月30日出生，汉族，住重庆市大足县。
二被告共同委托诉讼代理人：周建勋，重庆聚兴律师事务所律师。
原告谭薇、向世龙与被告王章燕、胡明友房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭薇、向世龙的委托诉讼代理人莫逸樵、苏克非到庭参加诉讼，被告胡明友以及被告王章燕、胡明友的委托诉讼代理人周建勋到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告谭薇、向世龙诉称，二原告系夫妻关系，2014年6月30日，原告向世龙授权谭薇与二被告签订了租赁合同，约定由二被告承租位于高新区渝州路18号（创业大厦）四层楼房作为商用，租金为79764元/月，被告应于每季度末月25日前向原告交纳下季度租金，若违约15天，原告有权解除合同，被告按租金标准双倍承担欠费期间的房屋使用费外，另需承担六个月房租标准的违约金。合同履行中，二被告未能足额支付2015年度租金，也未在2015年12月25日前支付2016年第一季度租金，2016年2月5日，原告向二被告发出追收房屋租金的通知，二被告收到后于2016年2月16日、2016年5月30日分别向原告支付了租金60000元、85000元，其余租金未再支付。原告于2016年5月30日向二被告发出还房通知，但二被告拒绝交房，并使用至今。现原告诉至法院请求：解除原、被告签订的租赁合同；二被告支付原告截止2016年5月31日止的房屋使用费547640元；二被告从2016年6月1日起按每月159528元标准向原告支付房屋使用费至返还租赁房屋；二被告向原告支付违约金478584元。
被告王章燕、胡明友辩称，对原、被告双方签订的租赁合同无异议，但合同是否有效尚不确定，如果有效同意解除合同。被告没有违约行为，且被告已向原告支付325000元，双方发生纠纷也是因为原告没有按照约定交付房屋相应面积，且房屋租金也未相应调整。另合同签订后，房屋结构发生变化，无法经营酒店，被告也遭受了重大损失，且被告已向原告发出接房通知，但是原告并未接房，所以损失应由原告承担，被告并未违约。
经审理查明，2014年6月30日,原告谭薇作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告王章燕、胡明友，双方就位于高新区渝州路18号（创业大厦）4楼（建筑面积2346平方米）房屋签订了租赁合同，合同主要约定：其中346平方米租期为2014年9月1日起至2025年12月31日，2000平方米为2016年1月1日至2025年12月31日；甲方就346平方米给予乙方3个月装修期，从2014年12月1日开始收取房租，房租为每月10000元，直到2015年12月31日止，装修期的物业服务费、水电使用费等由乙方承担；从2016年1月1日起，乙方按34元/平方米为月租金标准，向甲方交纳全部2346平方米的房屋租金，即每月租金为79764元；月租金标准为每隔两年递增2元/平方米也即2016年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金为79764元，2018年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金为84456元……；房租租金交纳原则为先交租后使用，其中346平方米的房屋在2015年12月31日前的租金与乙方现租赁房屋的租金同时交纳，从2016年1月1日起，全部房屋2346平方米的租金为每季度交纳一次，即每季度末月的25日前交纳下季度的租金，2346平方米房租租金首次交纳时间为2015年12月25日前；甲方应于2014年9月1日前向乙方交付该346平方米房屋，逾期交付的免租期顺延，其余2000平方米房屋因乙方已实际占有使用，双方不再办理交房手续。该合同违约责任部分约定，乙方拖欠甲方房屋租金或其他杂费十五日以下，或拖欠其他杂费导致有关单位向甲方催收，甲方可直接解除合同，乙方除补足所欠其他杂费，按租金标准双倍承担欠费期间的房屋使用费外，另需承担六个月租金标准的违约金……。原告谭薇在该合同尾部出租方甲方处签字，二被告在承租方乙方处分别签字。2014年10月6日，原告向世龙出具交房协议一份，载明：甲乙双方于2014年6月30日签订的高新区渝州路18号（创业大厦）4楼2346平方米，其中346平方米合同约定于2014年9月1日甲方交付乙方使用，因甲方原因未按合同履行，未按期交房，经双方协商，于2014年10月12日交付乙方使用，并商定其中库房部分80平方米由甲方自用，其余266平方米归乙方使用。被告陈述，合同约定的2000平方米房屋，交付时间为2016年1月1日；合同另外约定的346平方米房屋，约定交付时间为2014年9月1日，但实际交付时间为2014年10月12日，实际交付面积为266平方米。原告对合同约定的346平方米房屋的交付时间和交付面积无异议，但认为原、被告双方签订租赁合同时，被告就已经实际占有该2000平方米房屋。
原告谭薇、向世龙系夫妻关系，位于九龙坡区石桥××路××号（建筑面积2276.38平方米）、4-2号（建筑面积69.85平方米）房屋登记所有权人为原告向世龙。审理中，二原告陈述，二原告系夫妻关系，原告谭薇受向世龙委托对房屋进行管理，故本案中房屋租赁合同的出租方为原告向世龙。被告对原告陈述该事实无异议。合同履行过程中，被告于2016年2月16日、2016年5月30日分别支付原告房租租金60000元、85000元。2016年5月30日，二被告向原告发出还房通知，该通知载明：“谭薇、向世龙：你们于2014年6月30日给我二人承租的高新区渝州路18号创业大厦四楼房屋，现无法正常经营，通知贵方收回房屋”。原告接到该通知后，于2016年6月3日，前去洽谈收房事宜，被告胡明友认为原告向世龙曾向其借款一直未归还为由，没有交付租赁房屋，双方为此事发生争执。审理中，原、被告双方均同意解除租赁合同，双方确定的解除时间为2016年5月31日。
审理中，原告明确，2015年12月被告欠付租金为20000元；2016年1月1日起，以79764元/月为标准，按2346平方米计算租金至2016年5月31日，共计为398820元，抵扣被告已经支付的145000元后，被告该期间未付租金金额为253820元；加上2015年12月被告欠付的租金20000元，被告未付租金总额为273820元，按照合同约定的两倍计算，故被告截止2016年5月31日之前被告应付租金为547640元。审理中，原告表示对于2015年12月被告欠付租金20000元，不在本案中主张，其另案主张权利。被告认为，没有欠付2015年12月份的租金20000元，在2016年1月1日之后，应该按照2266平方米，以合同约定的34元/平方米计算租金，在此期间被告支付了145000元租金属实，其他没有再支付租金。就违约金问题，原告陈述，其实际损失为即为合同约定的违约责任。被告认为，接房后房屋窗户和通风均被封闭，且其接手的上家不配合办理营业执照，加之房屋平方发生变化，故原告违约在前，被告不需要支付违约金。
上述事实，有租赁合同、收条、报警记录、房屋产权证、房屋登记信息查询证明、还房通知、交房协议等以及当事人的陈述等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，该合同自签订后即成立生效，对合同签订方即具有约束力，双方均应按照房屋租赁合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告向世龙、谭薇系夫妻关系，租赁房屋登记所有权人为向世龙，向世龙委托谭薇与被告签订租赁合同并无不当，且被告对该事实也无异议，故本案租赁合同的出租方应为原告向世龙，故该合同对原告向世龙及被告均具有约束力，双方均应按照租赁合同约定全面履行自己的义务。
对于计租面积问题，原、被告双方签订的租赁合同约定租赁房屋建筑面积为2346平方米（2000平方米+346平方米）。现原、被告双方对其中的2000平方米交付时间虽有异议，但对交付面积为2000平方米无异议，本院对此予以确认。对其中的346平方米房屋，依据合同约定，原告理应于2014年9月1日之前向被告交付346平方米房屋，但实际却于2014年10月12日向被告交付了266平方米房屋，之后原告未再向被告交付房屋。故本案租赁房屋的计租面积应为2266平方米，被告该抗辩意见，理由正当，本院予以采信。
承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，原告虽逾期交付部分租赁房屋，但少交付的房屋面积80平方米只占已经交付的房屋面积2266平方米的3.53%，故不足以构成被告拒不交付租金的抗辩理由。依据双方签订的租赁合同约定，从2016年1月1日起，全部房屋2346平方米的租金为每季度交纳一次，即每季度末月的25日前交纳下季度的租金，故租金首次交纳时间为2015年12月25日前。本案中，被告并未按期足额支付相应租金，已经构成违约，原告要求被告支付租赁期间租金，于法有据，本院予以支持。
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因被告未按照约定支付租金，已经构成违约，原告依照合同约定有权解除合同。本案中，原、被告双方确认合同解除时间为2016年5月31日，本院对此予以确认。对于合同解除前的租金问题。原告表示2015年12月的租金20000元，不在本案中主张，另案主张权利，本院对此予以尊重。对于2016年1月1日至2016年5月31日期间的租金计算，本院认为，应按计租面积2266平方米计算，以合同约定的34元/平方米/月标准，故每月租金为77044元，该期间租金共计385220元，抵扣被告已经支付的145000元后，被告还应支付此期间租金为240220元。
被告在租赁合同解除后，仍继续占用租赁房屋，应向原告支付房屋占用使用费。对于房屋占用使用费计算标准问题，本院参照租赁合同对租金的约定，认定被告按租赁合同约定的同期租金标准（2016年1月1日起，按34元/平方米为月租金标准，月租金标准为每隔两年递增2元/平方米）向原告支付房屋占用使用费。
对于违约金问题。双方租赁合同虽约定了，乙方拖欠甲方房屋租金或其他杂费十五日以下，或拖欠其他杂费导致有关单位向甲方催收，甲方可直接解除合同，乙方除补足所欠其他杂费，按租金标准双倍承担欠费期间的房屋使用费外，另需承担六个月租金标准的违约金。本院认为，该违约金约定明显过高，本院依法以原告遭受的实际损失为标准予以调整。考虑到本案系房屋租赁合同纠纷，原告除租金的资金占用损失外，并无证据证明遭受了其他财产损失，故本院酌定按中国人民银行同期贷款利率四倍为标准计算违约金至租金付清之日止。本案中，依照合同约定，被告应于2015年12月25日前支付原告2016年第一季度租金231132元（77044元/月×3个月），被告未按约支付，故应从2015年12月26日起开始计算2016年第一季度租金的违约金，考虑到被告已于2016年2月16日、2016年5月30日分别支付原告房租租金60000元、85000元，故相应抵扣之后，按照中国人民银行同期贷款利率四倍，计算至2016年5月31日止的第一季度租金的违约金共计为14022.74元。另，依据双方合同约定，被告应于2016年3月25日前支付2016年第二季度租金，考虑到合同已于2016年5月31日解除，故2016年4月至5月期间租金154088元的违约金，应从2016年3月26日起开始计算，计算至2016年5月31日止，该期间租金的违约金共计为4848.07元。故截止到2016年5月31日止的违约金共计18870.81元。对于2016年6月1日之后的违约金，应以240220元基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍为标准，从2016年6月1日起开始计算至租金付清之日止。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告谭薇、向世龙与被告王章燕、胡明友就位于高新区渝州路18号（创业大厦）4楼签订的租赁合同于2016年5月31日解除。
二、被告王章燕、胡明友于本判决生效之日起十日内支付原告向世龙2016年1月1日至2016年5月31日期间的房屋租金240220元以及违约金18870.81元，共计259090.81元。
三、被告王章燕、胡明友于本判决生效之日起十日内支付原告向世龙2016年6月1日之后的房屋占用使用费至被告王章燕、胡明友搬离之日止计算确定（自2016年1月1日起，按34元/平方米/月为标准，月租金标准为每隔两年递增2元/平方米，并以2266平方米计算确定）。
四、被告王章燕、胡明友于本判决生效之日起十日内向原告向世龙支付2016年6月1日之后的违约金，该违约金以240220元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为标准，从2016年6月1日起开始计算至所欠房屋租金付清时止计算确定。
五、驳回原告谭薇、向世龙其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为7735.5元，由被告王章燕、胡明友承担（该款原告谭薇、向世龙已预交，被告王章燕、胡明友在支付上述义务款项时一并支付给原告谭薇、向世龙）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
代理审判员 倘军伟
二〇一六年十一月一日
书 记 员 李 英