＼n嘉兴市南湖区人民法院
＼n裁判文书签发表＼n案号：（2013）嘉南长巡民初字第29号案件缓急：拟稿部门：长水法庭拟稿人：标题：民事判决书校对人：印刷份数：审核人：＼n签发人：＼n浙江省嘉兴市南湖区人民法院＼n民事判决书＼n（2013）嘉南长巡民初字第29号＼n原告：嘉兴市安远物业管理有限公司。＼n法定代表人：白清苏。＼n委托代理人：徐福明、孙兆胜。＼n被告：浙江永丰置业有限公司。＼n法定代表人：楼延峰。＼n委托代理人：宋苏杭。＼n原告嘉兴市安远物业管理有限公司（以下简称安远公司）因与被告浙江永丰置业有限公司（以下简称永丰公司）物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2013年11月4日受理后，依法由审判员马忠勇独任审判，于2014年1月21日公开开庭审理了本案，原告委托代理人孙兆胜、被告委托代理人宋苏杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告安远公司起诉称：2008年8月28日，原、被告签订《万盛花园前期物业管理合同书》，约定被告聘任原告对其开发的万盛家园小区提供前期物业管理服务。＼n2011年8月5日，经协商一致原、被告双方签订《〈万盛花园前期物业管理合同书〉补充协议》（以下简称“补充协议”），约定物业服务收费采用酬金制；期限自2011年7月1日至2012年12月31日止。＼n根据合同书第36条及补充协议第7条之约定，同时出于维护小区业主利益和社区的和谐稳定，原告在期限届满后继续履行了2013年1月1日至3月18日期间的小区物业管理服务。据此，根据补充协议第二条的约定，被告应在2013年1月10日前付清相应的物业服务费。但截至原告起诉之日，被告仍未支付，故诉请判令：一、被告支付2013年1月1日至3月18日期间的物业服务费252241.40元及逾期付款违约金11377.80元（自2013年1月11日起暂计算至2013年10月31日，以后按实计算至判决确定的履行之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。＼n被告永丰公司答辩称，一、原告提供的物业服务人数不足，质量不合格，天数不足，被告享有减价权。主要体现在：物业服务人数未达原告承诺的29人，只有20人左右，原告恶意“吃空饷”，损害被告权益；原告未履行代被告收取物业费的合同义务；原告提供的物业服务不合格，未达到其承诺的“一级标准”。二、本案是2013年度的物业费，是原、被告双方物业服务合同履行的一部分，2013年度之前的物业费纠纷，经过嘉兴市中级人民法院判决，确认了原告有违约之处，对本案有参考意义。三、原告诉请的违约金过高，应下调，最多按照银行同期借款利率计算。四、关于本案受理费、保全费，应按照原告诉请金额和最终法院认定金额，按照一定比例由被告、原告双方分担。＼n针对自己的诉讼主张，原告安远公司提供了下列证据：＼n1、《万盛家园前期物业管理合同书》一份，证明被告聘任原告对其开发建设的万盛家园小区提供前期物业管理服务的事实以及原告相应履行了77天的物业管理服务的事实。＼n2、《万盛家园住在小区前期物业服务合同》补充协议一份，证明原、被告约定物业服务收费方式采用酬金制，每三个月为一期，每期物业服务酬金为294827.61元；期限自2011年7月1日至2012年12月31日止的事实。＼n3、2013年1月4日联系函及EMS回单、2013年3月15日告知函一组，证明原告自2013年1月起按合同书、补充协议继续履行物业服务，相应物业服务费用由被告承担及原告进行催讨的事实。＼n4、民事判决书2份，证明物业服务费每期金额以及原告向被告催讨物业服务费、告知被告协助原告从13年3月18日起撤离万盛家园小区等事实已经生效法律文书予以确认。＼n经质证，被告永丰公司对原告提供的4组证据均没有异议。＼n被告永丰公司未提供证据。＼n本院认证如下：原告提供的4组证据与案件事实相关，符合证据的采信要件，且被告均没有异议，本院予以认定。＼n根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：＼n2008年8月28日，原、被告签订《万盛家园前期物业管理合同书》一份，约定被告聘任原告对其开发的万盛家园小区提供前期物业管理服务，物业服务收费采用包干制，合同期限自2008年8月28日起至2012年8月27日止。另约定合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，未能达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同。后因小区入住人员较少，包干制费用过高，2011年8月5日，原、被告签订《万盛家园住宅小区前期物业服务合同》补充协议一份，约定：物业服务费采用酬金制的方式，物业服务费由原告代为收取后交给被告，协议期限为2011年7月1日至2012年12月31日止；酬金每三个月一期，每期294827.61元，首期在2011年7月10日前付清，第二期在2011年10月10日前付清，以后各期每三个月支付一次，在当期起始后10日内付清，以此类推；若被告未按期支付物业服务费，应支付逾期付款违约金，按照每日千分之三计算直至付清；原告在开展物业服务工作中所发生的其他各项费用均由被告承担，原告根据实际需要向被告提出申购要求或在征得被告同意的前提下向被告报销相关费用。＼n2012年12月12日，原告向被告发函称补充协议期满后将不再与被告续约，但被告没有回应。2013年1月4日，原告向被告发函称鉴于被告在合同续约方面没有明确的态度，原告决定按照合同及补充协议约定从2013年1月1日起，继续履行万盛家园小区的物业管理服务，期限为3个月，并要求被告安排好物业服务交接工作。2013年3月15日，原告再次向被告发函称若被告3月17日前仍未付拖欠的物业服务费，原告将于3月18日撤出万盛家园小区，并提醒被告安排好原告撤场后的物业管理工作。2013年3月18日，原告正式撤出万盛家园小区。＼n本院认为，本案争议的焦点为永丰公司对物业服务费是否享有减价权。根据双方签订的《万盛家园前期物业管理合同书》及《万盛家园住宅小区前期物业服务合同》补充协议，双方约定物业服务费采用酬金制的方式及每期酬金为294827.61元，并未约定安远公司应当提供的物业服务人员的数量为29人。关于被告主张天数不足，在被告拖延原告物业服务费一年之久的情况下，原告经过合理催告、告知，有权提前终止合同。此外，被告主张2013年1月1日至2013年3月18日的物业服务不合格，但其未能提供证据予以证明，本院不予采信。综上，永丰公司对2013年1月1日至2013年3月18日的物业服务费不享有减价权。原告自2013年1月1日至2013年3月18日实际提供物业管理服务77天，相应物业费为252241.40元（294827.61元÷90×77）。同时，被告拖欠原告物业费，按约定应支付违约金，双方补充协议约定的逾期付款违约金为每日千分之三，原告主动调整为银行同期贷款基准利率，本院予以认定。＼n据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：＼n被告浙江永丰置业有限公司支付原告嘉兴市安远物业管理有限公司2013年1月1日至2013年3月18日月共77天的物业服务费252241.40元及逾期付款违约金（以252241.40元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；＼n如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费减半收取2627元，由被告浙江永丰置业有限公司负担，于判决生效之日起七日内缴纳。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。＼n审判员马忠勇＼n二〇一四年一月二十八日＼n书记员胡敏