江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终2055号
上诉人（原审被告）：殷银男，男，1953年6月20日生，汉族，住苏州市吴中区。
被上诉人（原审原告）：施敏，女，1973年2月22日生，汉族，住如东县。
委托诉讼代理人：王炜娟，江苏祎华律师事务所律师。
上诉人殷银男因与被上诉人施敏房屋买卖合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2018）苏0623民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
殷银男上诉请求：撤销一审判决第二项，重新厘定一、二审诉讼费，并判令由被上诉人承担。事实和理由：《城市房地产管理法》第三十七条对未领取权属证书的房屋转让作了明确的禁止性规定。该规定未必就是管理性规范，涉案《房屋定购协议书》当属无效。即便认定《房屋定购协议书》系双方真实意思之表示，合法有效，也不能就此判断殷银男违约。殷银男始终未能拥有标的房，枉谈出售给他人。2017年6月殷银男与施敏一起去如东雨润地华房地产开发有限公司（以下简称雨润公司）办理购房人更名手续，但未能得到雨润公司的许可。依据《房屋定购协议书》第4条之约定：“如因雨润公司不同意更改合同，出卖人退还定金，该协议作废”。故当年七月初，殷银男在《房屋定购协议书》履约不能之情况下才同意雨润公司收回预定的工抵房，并配合雨润公司转给他人。殷银男通知施敏对房屋买卖合同之购房人更名事项予以变通处理。该提议既不违背合同目的，也没加重施敏之合同义务，却遭施敏拒绝，由此导致雨润公司之后未能同意标的房购房人更名至施敏名下。殷银男在整个事件中追求的仅是工程欠款的回收，无欺骗施敏之故意，也无违约行为。一审预收诉讼费用是依据变更之前的诉讼请求，按涉案合同房屋买卖标的额计算的。后施敏变更诉讼请求为解除合同，并双倍返还定金。殷银男对解除合同自始无异议。而是否应当双倍返还定金，其诉讼费用远低于一审法院已经预收之费用，一审判决未能据实予以调整不当。
被上诉人施敏辩称，《城市房地产管理法》第三十七条系管理性规定，而非效力性规定，该条中的“权属证书”应理解为产权证书及其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料，不仅限于房产证。《城市房地产管理法》只是规范物权行为，不能规范债权行为，案涉《房屋定购协议书》是买卖合同，合同确立的是债权，不属于物权，应由合同法规范，案涉《房屋定购协议书》合法有效。殷银男违约事实清楚，雨润公司开具工抵房款的收据是在2016年5月24日，在双方签订案涉《房屋定购协议书》之前。雨润公司同意更名，事实上2017年7月份雨润公司、殷银男及王竞超就办好了更名事宜，施敏一直配合殷银男办理更名事宜，2017年6月因殷银男办理了备案，不能直接更名，只要殷银男撤销备案就可办理更名，但殷银男未办理，反而将房屋出售给第三人王竞超。殷银男将案涉房屋擅自出售给第三人并获利的事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
施敏向一审法院起诉请求：殷银男继续履行合同，配合施敏到雨润公司处签订商品房买卖合同。第一次庭审结束后，施敏变更诉讼请求为：解除双方签订的房屋定购协议书，殷银男双倍返还定金10万元。
一审法院认定事实：2016年2月2日，殷银男（买方）与雨润公司（卖方）签订《如东雨润广场认购协议书》，认购如东雨润广场第33幢2单元2502室房屋，建筑面积约85.75㎡，房屋总价556833元。当日，雨润公司向殷银男开具10000元定金收据。2016年5月24日，雨润公司向殷银男开具收取工抵房款271200元的收据（该271200元为雨润公司所欠工程款）。
2017年2月24日，施敏（买受人）与殷银男（出卖人）签订房屋定购协议书，约定：1、买受人自愿定购如东雨润33号楼2单元2502室住宅，此房设计建筑面积为85.75㎡（产权登记面积以如东房地产交易监理所最终核定的建筑面积为准），本次定购金叁万元整，该住宅单价5641.98元/㎡，总价约483800元。2、买受人在签署本定购协议时，缴付定金人民币30000元。3、出卖人接到雨润通知可以签订合同及时通知买受人，买受人须在一周内签订商品房买卖合同并付全款。若买受人未能在7日内签署商品房买卖合同并付款，逾期出卖人将收取每日房屋总价万分之五的违约金，出卖人以买受人放弃购买论。双方商定免除出卖人的协议解除通知义务，本定购协议解除。出卖人有权将该房另行出售，同时买受人所缴纳的定金叁万元不予退还。如出卖人未履行本协议，将该房屋出售给其他人，应双倍返还定金。4、如因雨润公司不同意更改合同，方案一：出卖人退还定金叁万元，该协议作废；方案二：出卖人领了房产证后再过户给买受人，过户费用和时间另议。5、本协议是双方真实的意思表示，购买人通过本协议获得各项优惠。故此，购买人保证遵守本定购书各项约定，同时自愿放弃对本定购书行使撤销的权利。本定购书一式两份，出卖人和买受人各执一份。当日，施敏通过微信转账方式向殷银男支付30000元。2017年3月15日，施敏再次通过微信转账方式向殷银男支付两笔款项，共计20000元，殷银男于当日在施敏所持有的房屋定购协议书下方载明“再次收定金贰万元，共收定金伍万元”。
2018年1月8日，施敏通过EMS特快专递方式向殷银男邮寄通知，因房屋目前已具备办理产权证条件，要求殷银男积极履行义务，将房屋交付，其按协议约定支付剩余房款。若殷银男在接到通知后五日内不予配合，则视为违约，须按协议约定承担违约责任。该通知于2018年1月9日经他人签收。
案涉如东雨润广场第33幢2单元2502室房屋后实际以529000元的价格出卖给案外人王竞超，王竞超于2017年7月3日向殷银男转账共计281200元，殷银男向其出具收据，载明“今收到王竞超购房款人民币贰拾捌万壹贰佰元（281200元）。房号33-2-2502，收款账号62×××76，户名殷银男，开户银行中国农业银行。本次买卖房款已全部结清”。2018年2月27日，王竞超向名称为如东县鑫源城投房地产开发有限公司的账户汇款247800元。王竞超与殷银男至雨润公司处签订了三方协议更名指定书，指定王竞超与雨润公司签订商品房买卖合同。
2018年4月4日，一审法院向雨润公司工作人员了解情况，该工作人员表示殷银男未与其公司签订商品房买卖合同，但买卖情况已向相关部门备案。因殷银男申请将房源更名至王竞超名下，故现已撤销备案。案涉2502室房源因系工程抵款房源，故相较正常销售房源具有特殊性，其公司允许对买受人进行一次更名，更名对象不限于买方配偶、父母、子女。王竞超向如东县鑫源城投房地产开发有限公司账户汇款的247800元即为向其公司支付的2502室房屋的剩余房款。
一审法院认为，案涉房屋系殷银男向雨润公司购买，虽殷银男未付清房款，未领取房屋权属证书，但作为出卖人的雨润公司考虑到该房源系工程抵款房源，允许对买受人进行一次更名。本案双方签订的《房屋定购协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。
对施敏要求解除与殷银男签订的《房屋定购协议书》的诉讼请求，因案外人王竞超已向殷银男支付其曾向雨润公司支付的房款281200元，并向雨润公司支付剩余房款247800元，故双方签订的《房屋定购协议书》事实上已无法履行。殷银男庭审中对施敏该诉讼请求亦予以认可，予以支持。对施敏要求殷银男双倍返还定金10万元的诉讼请求，根据《房屋定购协议书》第三条之约定，如出卖人未履行本协议，将该房屋出售给其他人，应双倍返还定金。双方对已付定金为50000元无异议，殷银男与案外人王竞超签订更名协议书，王竞超付清购房款529000元的事实存在，殷银男的行为显属违约，故应按照协议书之约定向施敏双倍返还定金，对施敏该诉讼请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、施敏与殷银男于2017年2月24日签订的《房屋定购协议书》解除。二、殷银男于判决生效后十日内支付施敏100000元。案件受理费4279元，由殷银男负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，殷银男与施敏签订的《房屋定购协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。《城市房地产管理法》主要系为了加强对城市房地产的管理而制定，应理解为管理性规定，不能据此判定本案案涉《房屋定购协议书》的效力。根据双方协议约定，如未履行本协议，将该房屋出售给其他人，应双倍返还定金。殷银男称2017年6月与施敏一起去雨润公司办理购房人更名手续，未能得到雨润公司的许可。但施敏主张雨润公司同意更名，因殷银男办理了备案，不能直接更名，只要殷银男撤销备案就可办理更名，而殷银男未办理。施敏的上述陈述与一审法院调查雨润公司时该公司工作人员陈述相互印证，且殷银男在未告知施敏的情况下业已与王竞超办理了案涉房屋的更名及买卖手续，将案涉房屋出售给他人，其行为构成违约，应按照协议书之约定向施敏双倍返还定金，一审中施敏诉讼请求的变更并未导致案件标的的变化，一审诉讼费未予调整并无不当。
综上，殷银男的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人殷银男负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玮
审判员 吕 敏
审判员 杜太光
二〇一八年八月二十日
书记员 张慧娴