山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁民终1213号
上诉人（原审原告）：孙顺。
委托诉讼代理人：马斌，国浩律师(济南)事务所律师。
委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师(济南)事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邢福龙。
委托诉讼代理人：ＸＸ春，山东正大至诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王彩霞，山东环周律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东隆越担保有限公司。
法定代表人：陈雨新，董事长。
上诉人孙顺因与被上诉人邢福龙、山东隆越担保有限公司（以下简称“隆越公司”）案外人执行异议之诉一案，不服山东省淄博市中级人民法院（2015）淄民一初字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙顺的委托代理人马斌、于海萍，被上诉人邢福龙及其委托代理人ＸＸ春、王彩霞到庭参加诉讼。被上诉人隆越公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人孙顺上诉请求:一、依法撤销一审判决,改判确认鲁商泉城中心广场XXX号房产为上诉人所有；二、依法停止对上述房屋的执行,解除对该房屋的查封。事实和理由：一、被上诉人隆越公司在法院查封时对本案所涉房产不享有任何权利,因此法院在执行被上诉人邢福龙与被上诉人隆越公司的执行案件中不能查封被执行人不不享有权利的房产。一审判决书认定“原告孙顺并未提供证据证明隆越公司与案外人山东省鲁商置业有限公司（以下简称“鲁商置业公司”）的房屋买卖合同业己合法解除,发生了合同解除应产生的法律后果,故对原告就执行程序所提异议,不予支持。”无事实依据且法律适用错误。具体理由如下:1、隆越公司对涉案房产不享有任何权利。在涉案房产查封前,隆越公司与鲁商置业公司签订的商品房买卖合同已经解除。隆越公司虽然曾经购买过涉案房产,但2011年12月17日其与房屋开发方鲁商置业公司解除了双方此前签订的《商品房买卖合同》,同时隆越公司将占有的该房屋交付给新的买受人孙顺,故由此开始隆越公司对该房屋本身已无任何权利,一切权利属于新的买受人。因此法院查封不属于隆越公司的财产显然错误。对上述事实有隆越公司与鲁商置业公司签订《协议书》及隆越公司出具《申请函》为证。上诉人认为,根据《合同法》规定,合同解除自双方就解除事项达成一致,并签署协议之日起发生合同解除的效力,上述两份证据可充分说明隆越公司与鲁商置业公司签署的合同已经解除,并发生了合同解除应产生的法律后果。2、执行案件查封、处置涉案房产无法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第3条规定:“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权,第三人书面确认该财产属于被执行人的,人民法院可以查封、扣押、冻结。”就本案而言,涉案房产系上诉人与开发商签署的商品房买卖合同,并进行了网签登记备案,且对该涉案房产实际占用,依据上述规定,在上诉人未书面确认该房产属于被执行人隆越公司情况下,法院是不能查封、扣押、冻结该房产。二、上诉人对涉案房屋拥有合法的使用、并取得房产所有权的权利,因此上诉人有权要求停止对涉案房屋的执行,法院查封冻结处置孙顺己实际占有,且网签及商品房买卖合同均约定由孙顺享有权利的房屋无法律依据。一审判决书认定“因原告孙顺提供的证据不足以证明其系涉案房屋的真实买受人,故对原告孙顺要求确认其涉案两房屋享有所有权的诉讼请求,依法不予支持。”此认定无事实依据,法律适用错误。具体理由如下:1、2012年1月6日孙顺与鲁商置业公司签订了鲁商泉城中心广场XXX的《商品房买卖合同》，并且已经结算了房款,2012年3月13日,鲁商置业公司对孙顺购买的房屋办理了网签手续。鲁商置业公司也于2012年4月10日向孙顺开具了全部房款的收款收据。根据《中华人民共和国合同法》第32条规定,孙顺与开发商签订的房屋买卖合同依法成立。根据《中华人民共和国物权法》第15条的规定,合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。且上诉人已经对该房屋实际占有,由此可以充分证明孙顺系涉案房产的真实买受人。2、上诉人提交的隆越公司与山东庆合置业有限公司于2015年5月20日出具的《说明》,可以证明隆越公司已经收到了该房屋的对价款项。根据《说明》所述,隆越公司向山东庆合置业有限公司借款600万元,因无力偿还,因此将位于济南市经十路XXX号鲁商泉城中心广场XXX室房产抵顶山东庆合置业有限公司全部欠款。山东庆合置业有限公司要求将房产办理至孙顺名下,并且孙顺与山东庆合置业有限公司之间的款项己经全部结清,办理至孙顺名下的房屋与山东庆合置业有限公司和隆越公司再无任何关系。该说明已经充分说明款项的支付及相关事宜,即隆越公司已经收到了该房屋的对价款项。孙顺支付了相应对价。3、鉴于上诉人己经就涉案房屋签署商品房买卖合同,且实际占有并支付对价,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的排除执行的条件,因此,即使上诉人尚未取得房屋权属证书,法院应对上诉人所主张的排除执行的请求予以支持。综上,一审判决认定事实不清,适用法律错误,应予以纠正。
被上诉人邢福龙辩称，一审判决认定事实和适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人隆越公司未到庭，也未作答辩。
上诉人孙顺向一审法院起诉请求：1、依法确认鲁商泉城中心广场XXX号房产为原告所有；2、停止对上述房屋的执行，解除对该房屋的查封。
一审法院查明：2011年9月19日、2011年9月22日，案外人李国明（债务人）与本案被告邢福龙分别签订借款合同各一份，约定李国明向邢福龙借款各1000万元，还款期限分别为2011年11月18日、2011年12月23日。本案被告隆越公司及案外人陈雨新等分别为上述两笔1000万元借款提供连带担保责任。借款到期后，李国明没有按合同约定全部归还借款，邢福龙以李国明、隆越公司、陈雨新等为被告向淄博市中级人民法院提起民间借贷纠纷诉讼。淄博市中级人民法院于2013年6月4日作出（2012）淄民一初字第12号民事判决书，判决李国明偿还邢福龙借款本金1900万元及相应利息、律师费用，被告隆越公司等对上述款项承担连带担保责任。（2012）淄民一初字第12号民事判决生效后，邢福龙申请强制执行。淄博市中级人民法院依法查封了涉案XXX房屋。原告孙顺以涉案房产系其合法购买为由向淄博市中级人民法院提出执行异议。淄博市中级人民法院于2015年6月20日作出（2015）淄执异字第52号执行裁定书，以孙顺未提供其支付购房款或向隆越公司支付对价的相关证据，驳回其异议。孙顺于2015年7月2日收到该执行裁定书，于2015年7月16日提起本案诉讼。
另查明：2011年5月31日，被告隆越公司与案外人鲁商置业公司签订房屋买卖合同，约定由隆越公司购买该公司开发的位于济南市历下区经十路XXX号鲁商*泉城中心城市广场XXX两套商务办公用房。2011年7月18日，被告隆越公司依约支付全部房款，鲁商置业公司向隆越公司出具XXX号房屋2615162.00元购房款收据和XXX号房屋3287294.00元购房款收据各一份。
2011年12月17日，被告隆越公司向鲁商置业公司提交《关于请求办理房产更名的申请函》一份，称“因本公司原因，现申请贵公司将我公司所购买的房产改名至以下各方名下：……鲁商广场XXX（购房日期2011年5月31日，单价18328.86元，面积142.68平方米）、XXX（购房日期2011年5月31日，单价19581.21元，面积167.88平方米），更名至：孙顺。以上行为系我公司原因，请给予办理更名。”后原告孙顺、被告隆越公司与相应房屋的出卖人鲁商置业公司达成《协议书》一份，明确作为“原合同买受人”的乙方隆越公司将“鲁商*泉城中心城市广场XXX两房屋退房，由作为“新合同买受人”的丙方孙顺购买，甲方鲁商置业公司不退还隆越公司购房款，隆越公司、孙顺双方同意退房款直接转为孙顺向鲁商置业公司购买上述房屋的房款。同时约定协议所需一切费用，均由乙方隆越公司支付。依据三方协议内容，2012年1月6日，原告孙顺与鲁商置业公司就约定的两房屋签订书面商品房买卖合同，除买受人信息外，其他主要交易条款均与原合同内容一致；2012年3月14日，就前述变更后的房屋买卖合同，买卖双方重新办理了网上签约手续。2012年4月19日，鲁商置业公司为孙顺开具了数额同隆越公司所付购房款数额一致的购房款收据两份。后，当事各方就变更后的商品房买卖合同申请房管部门进行登记备案并获批准。2014年10月27日，原告孙顺对涉案两房屋买卖合同的备案申请撤销，房管部门予以准许。为证明系相应房屋的合法买受人，原告孙顺提交了由被告隆越公司与案外人山东庆合置业有限公司2015年5月20日共同盖章出具的《说明》一份，《说明》中称隆越公司与山东庆合置业有限公司于2010年12月20日发生过600万元借贷关系，双方约定利率为月息2.00%。后隆越公司未能如约偿付，借贷双方遂于2011年12月，商定由隆越公司将涉案824、825号两套商务用房抵顶债务。山东庆合置业有限公司要求将该两抵债房屋办理至原告孙顺名下，并约定两公司将600万元借贷关系所涉资料及借款凭证，各自收回销毁。为证明前述借贷事实存在，原告孙顺同时提交了山东庆合置业有限公司2010年12月20日向被告隆越公司打款600万元的转账支付凭证一份。被告邢福龙经质证，对两份证据均不予认可，并提交被告隆越公司、案外人山东合庆投资管理有限公司的企业信息、济南合稼置业有限公司、山东庆合置业有限公司的工商登记信息以及济南市历下区司里派出所出具的户籍证明信各一份，欲以前述公司的出资状况及自然人股东之间的亲属关系，证明孙顺为前述各公司的实际控制人。原告孙顺对山东合庆投资管理有限公司企业信息及户籍证明的真实性予以认可，对隆越公司及另外两企业的工商登记信息不予认可，后经双方补充举证、质证，能够认定山东合庆投资管理有限公司为隆越公司股东，该公司的法定代表人为牛淑文，牛淑文是原告孙顺之妻郑磊的母亲，现与孙顺同居一户；原告孙顺与其妻郑磊是济南合稼置业有限公司的股东（两人合计持股91.00%），而济南合稼置业有限公司是山东庆合置业有限公司主要股东，孙顺为该公司法定代表人。
另，在法庭辩论终结后，原告孙顺向法院提交其就涉案房屋与案外人四川华澳融信投资管理有限公司签订的房屋租赁合同、户名为郑磊的银行账户交易明细、案外人郑磊与原告孙顺的结婚证各一份，以证明孙顺取得房屋后享有出租收益，为此证明该房屋是其真实持有的资产而非代持。被告邢福龙质证认为，对合同和结婚证的真实性并无异议，但账户交易明细中并未显示合同承租人向原告支付租金，并无证据证明存在上诉人所称的他人代付的情况，故不予认可，且原告的举证超过举证期限。同时，被告提交2015年4月15日拍摄的鲁商广场物业中心的照片三张，以证明涉案房屋在鲁商广场物业中心登记业主仍为隆越公司。原告孙顺不予认可，称照片的拍摄时间及地点均无法确认，应以产权登记确定房屋业主，应以物业合同确定物业服务使用人。
一审法院认为，原告孙顺作为执行程序之案外人提起本诉，要求确认其为涉案房屋的所有人并停止执行，故其应提供充分证据证明其已合法受让取得涉案房屋，并对涉案房屋享有足以排除执行的权利。本案中，原告孙顺虽提供其与涉案两房屋的出卖人鲁商置业公司签订的房屋买卖合同，但相应成立于2012年1月6日的买卖合同系依据三方协议达成，而在三方协议中仅确立了原告孙顺的新买受人身份，却未明确原告孙顺对应所负付款义务，亦未明确三方协议的形成原因。孙顺所持收款收据，亦是由出卖人鲁商置业公司根据三方协议，将原买受人被告隆越公司的购房款转为原告孙顺之购房款后，重新开具。因此，在原告孙顺没有提供证据证明其确就涉案房屋支付有合理对价的情况下，仅依据房屋买卖合同和收款收据，不足以证明其为涉案房屋的真实买受人。同时，原告孙顺主张通过其与鲁商置业公司签订的房屋买卖合同，可以证明被告隆越公司与鲁商置业公司的合同已经解除，对此，因涉案房屋买受人隆越公司系以向出卖人鲁商置业公司出具更名申请函的形式，要求将其已购买的房屋更名至原告名下，该申请恰是其依据房屋买受人身份发起，并非要求解除合同。而在三方协议书中，被告隆越公司声称退房，但又要求将其已付购房款变为原告孙顺的购房款，故并未发生合同解除的法律后果。因此，对于原告所称被告隆越公司与出卖人达成的涉案两房屋原买卖合同已解除的诉讼主张，不予支持。
庭审中，原告孙顺另提交了被告隆越公司与案外人山东庆合置业有限公司于2015年5月20日共同出具的《说明》一份，根据《说明》内容，被告隆越公司系因与山东庆合置业有限公司存在600万元借贷关系，遂将涉案房屋抵顶给了该案外人公司。通过《说明》所述，山东庆合置业有限公司实为被告隆越公司的债权人，系其要求将涉案房屋办理在了原告孙顺名下。但在被告隆越公司出具的更名申请函及三方协议中均无对实际债权人山东庆合置业有限公司、原告孙顺系受该公司指定成为买受人以及“以房抵债”是更名和相应三方达成协议的原因的记载，故不能确定该份后期形成的说明与原告孙顺提交的房屋买卖合同之间存在关联。且对于该案外人公司与被告隆越公司之间是否存在到期债务问题，原告孙顺提交的2010年12月20日山东庆合置业有限公司向被告隆越公司转账600万元的凭证，明确记载款项用途为“网银跨行转账”，故在原告孙顺并未提供补充证据证明该笔600万元转款性质实为借款，以及原告本人作为山东庆合置业有限公司的法定代表人，对相应600万元借款的借款期限、隆越公司到期有无部分归还本金或支付过利息、其实际欠付的本息数额共计多少、是用全部到期债务抵顶全部购房款还是部分购房款、对剩余或不足部分双方是否协议处理以及该两公司之间是否存在其他经济往来等均不能作出合理说明的情况下，仅依据《说明》及转款凭证，尚不足以证明原告孙顺所称隆越公司与案外人公司之间存在到期债权债务关系并以房抵债的事实存在。对于原告孙顺庭审后补充提交的房屋租赁合同，因该合同是否真实存在，均不能证明孙顺确已支付对价购买了涉案两房屋，故不予采信。
原告孙顺另主张原执行异议程序存在错误，对此，本诉并非异议复议程序，所要审查和解决的问题是原告是否享有其主张的相应实体权利及权利是否足以排除执行的问题，故该主张不属于本案审查范围，亦不予支持。
综上所述，因原告孙顺提供的证据不足以证明其系涉案房屋的真实买受人，故对原告孙顺要求确认其对涉案两房屋享有所有权的诉讼请求，不予支持。原告孙顺并未提供证据证明隆越公司与案外人鲁商置业公司的房屋买卖合同业已合法解除，发生了合同解除应产生的法律后果，其对涉案房屋享有足以排除执行的权利，故对原告就执行程序所提异议，亦不予支持。因被告隆越公司经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，故视为其对相应诉讼权利的放弃。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条之规定，判决：驳回原告孙顺的诉讼请求。案件受理费53800.00元，由原告孙顺负担。
二审期间，上诉人孙顺围绕上诉请求提交三份证据：证据一、山东鲁商物业服务有限公司2016年6月28日开具的山东增值税普通发票两张，证明涉案房屋的物业费一直由孙顺缴纳，孙顺一直占有使用该房屋。证据二、山东鲁商物业服务有限公司2016年6月28日出具的证明一份，证明涉案房屋系孙顺购买，自2012年1月1日起至今涉案房屋物业费由孙顺或承租主体缴纳，且孙顺房屋物业费缴纳至2016年9月30日。证据三、山东鲁商物业服务有限公司2016年6月28日出具的地址变更证明2份，证明涉案房屋买卖合同原地址济南市历下区经十路XXX房间，现变更为济南市历下区经十路XXX房间，两地址为同一地址。
被上诉人邢福龙质证称：一、对于证据一的真实性有异议，该发票是一审判决之后出具的，不能证明孙顺是合法占有人，如果孙顺一直占有涉案房屋，那在一审中就应当提交此类发票，被上诉人怀疑这是后补的。二、对证据二的真实性有异议，该份证明也是在一审判决之后出具，且没有出具公司的负责人签章，无法证明孙顺是合法的买受人。三、对证据三的真实性有异议，出具时间也是在一审判决之后，没有负责人签字或盖章，不符合证据的形式要件。
本院二审审理查明的其他事实和一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人孙顺认可涉案房屋的所有权登记在鲁商置业公司名下，故不能推定上诉人孙顺为涉案房屋的所有权人。在此情况下，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，上诉人孙顺只有符合该条规定的情形，才能排除涉案房屋的执行。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中：1、上诉人是否有充分证据证明其在法院查封之前已合法占有该不动产。上诉人在二审期间提交的证据，被上诉人对其真实性不予认可，且证据二、证据三也不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第115条关于单位证明材料的规定,故对上述证据不予采信。上诉人主张其在法院查封之前已合法占有该不动产，证据不足。2、上诉人是否有充分证据证明其已支付全部价款。上诉人虽持有涉案房屋的收款收据，但上诉人认可涉案房款由隆越公司交纳，收款收据系由出卖人鲁商置业公司根据三方协议，将原买受人隆越公司的购房款转为上诉人之购房款后，重新开具。上诉人没有证据证明其在上述房屋流转过程中已支付合理对价而取得收款收据的法律事实发生，上诉人主张其已支付全部价款，证据不足。综上，上诉人对涉案房屋提出执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，不能排除涉案房屋的执行，一审法院驳回其诉讼请求，并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53800元，由上诉人孙顺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳彩林
审 判 员 张 豪
代理审判员 张 磊
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 王晓燕