安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民一初字第01600号
原告：邓春艳，女，1972年9月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被告：李明，男，1959年5月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
原告邓春艳与被告李明民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，并依法组成合议庭，于同年11月16日公开开庭进行了审理。原告邓春艳到庭参加诉讼，被告李明经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓春艳诉称：2012年6月12日，我与李明经淮北金龙投资理财咨询服务有限公司介绍认识，李明因生意需要向我借款25万元，其用位于淮北市相山区XXX号XX小区XXXX室的房产作为抵押。李明在房管部门办理抵押登记后，我当即把钱打入李明指定的账户。我与李明签订借款合同，借款期限1年，自2012年6月13日至2013年6月12日止，月息2%，一个月付利息一次，利息由淮北市XX公司代收再转给我。借款合同到期后，李明要求续借，在该公司的见证下，我又与李明续签了1年的借款合同，借款期限自2013年6月13日至2014年6月12日，月息2%，一个月付利息一次，利息由淮北市XX公司代收再转给我。2014年3月13日前，李明正常支付我利息，但自2014年3月13日之后，其只在2014年9月6日支付我一个月（2014年3月13日至2014年4月12日）利息后未再付。截止2015年4月12日共计欠我12个月利息6万元，我多次催要本金及利息，李明一直不给。为此诉至法院，请求判令李明偿还我本金25万元；李明支付给我自2014年4月13日至2015年4月12日利息共计6万元，剩余利息在案件执行时支付；李明支付我违约金5000元；李明承担诉讼费、案件执行费等与本案相关的费用；判令我对李明抵押的房产（房地权证淮房字第号）享有优先受偿权。
李明未进行答辩。
经审理查明：2012年6月13日，邓春艳与李明签订借款合同一份，合同约定邓春艳借款25万元给李明用于经营，借款期限为1年，自2012年6月13日至2013年6月12日，月息2分，逾期还款除支付合同约定的利息外，加收利息日3‰、违约金日1‰标准承担违约责任等内容。借款合同签订当日，邓春艳即通过银行转账将5万元给李明，另外20万元汇入李明指定的案外人杜艳芳账户。李明给邓春艳出具借款25万元借据一份。借款之后，李明按照合同约定月息2分支付利息6万元。借款合同签订当日，李明与邓春艳即到房管部门将位于淮北市相山区XX路X号XX小区XXXX室房屋（房地权证淮房字第号、淮房地产他证相山区字第XXXXXX号）办理抵押登记手续，他项权利人为邓春艳，债权数额为25万元。合同到期后，李明与邓春艳签订补充合同一份，李明续借邓春艳25万元1年，自2013年6月12日至2014年6月12日，月息2分，除原合同时间及利率变更并分期计算外，其他条款不变。补充合同签订后，仅按照合同约定支付自2013年6月13日至2014年3月12日利息4.5万元，后李明仅在2014年9月6日支付邓春艳一个月利息5000元，邓春艳遂诉至法院。
上述事实有邓春艳提交的借款合同、借据、房地权证、房地产他项权证、银行转账凭条、案外人情况说明及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：债务应当清偿。邓春艳与李明签订借款合同，并将25万元出借给李明，双方债权债务关系成立。邓春艳要求李明偿还25万元，于法有据，本院予以支持。
关于利息违约金问题。邓春艳与李明合同约定借款利率月息2分，符合法律规定，但同时约定逾期还款加收利息日3‰、违约金日1‰，超过法律规定，超过部分不予保护。李明已按照合同约定月息2分支付邓春艳第一次借款合同借款期限内利息6万元；补充合同签订后，李明按照合同约定支付自2013年6月13日至2014年3月12日利息4.5万元，后又于2014年9月6日支付利息5000元，共计5万元。上述利息按月息2分计算不违反法律规定，本院予以认定。现邓春艳请求自2014年4月13日至2015年4月12日的利息及违约金5000元，剩余利息支付至借款清偿之日止。由于银行下调贷款基准利率，上述期间利息应分段计算，自2014年4月13日至2014年11月21日止，按照月息2分计算；自2014年11月22日至付清款之日止按照银行贷款基准利率的四倍计算。
根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。因此，邓春艳对李明提供抵押担保的坐落于安徽省淮北市相山区XX路X号XX小区XXXX室房屋享有抵押权及优先受偿权。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李明于本判决生效后十五日内偿还原告邓春艳借款本金25万元并支付利息及违约金（自2014年4月13日至2014年11月21日止，按照月息2分计算；自2014年11月22日至付清款之日止，按照银行贷款基准利率的四倍计算）。
二、如被告李明未履行本判决第一项确定的义务，原告邓春艳有权以坐落于安徽省淮北市相山区XX路X号XX小区XXXX室房屋（房地权证淮房字第号）折价或以该房产拍卖、变卖价款按债权比例优先受偿；拍卖、变卖后其价款超过抵押担保债权总额的部分归被告李明所有，不足部分由被告李明清偿。
三、驳回原告邓春艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6025元，公告费800元，均由被告李明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
代理审判员 唐晓芳
人民陪审员 姬中奎
人民陪审员 车素芳
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 李梦云
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
《中华人民共和国担保法》
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第6条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍，超出此限度的部分不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。