江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终2234号
上诉人（原审原告）：汪钧墉，男，1972年5月27日生，汉族，住江苏省无锡市北塘区。
委托诉讼代理人：黄捷，江苏大浔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈右右，男，1990年2月11日生，汉族，住江苏省沛县。
委托诉讼代理人：周珩，江苏鼎助律师事务所律师。
上诉人汪钧墉因与被上诉人陈右右房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2017）苏0206民初3118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汪钧墉向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判确认汪钧墉与陈右右签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由陈右右承担。事实与理由：1、2016年3月16日的《房产转让协议》是伪造的，至今没有原件，2016年3月29日的《无锡市存量房买卖合同》汪钧墉没有签字。2、从无锡乾象宜贷信息咨询有限公司出具的收据看，汪钧墉是向该公司借款，无理由把房子抵押给赵国民。汪钧墉文化水平低，在无锡乾象宜贷信息咨询有限公司工作人员的忽悠下到江苏省无锡市锡城公证处办理了公证，以为是借款合同公证，因不懂法，不懂法律文书的意义和概念，在完全放弃权利的法律文书上签字，事后才发现是委托书公证。公证机构没有按照法律规定，告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果，并将告知内容记录存档，且司法部出台公证“五不准”措施也明确不准办理不动产处分的全项委托公证。3、这种交易方式在形式上分离法律关系，故意规避法律中“流押契约”禁止性规定，利用债务人的弱势地位，谋取失衡的经济利益，而房产所有权人未参与实际交易导致难以取证。根据产监处调取的证据，涉案房屋抵押期只有一年，赵国民已经不是房屋的登记抵押权人。根据委托书约定，房屋抵押登记解除后，洽谈、确认房屋的出让价格、签订房屋买卖合同，成交后领取售房款。陈右右明知赵国民无权签约而与之签约，属于恶意串通损害他人利益，合同应为无效。
被上诉人陈右右二审辩称：1、根据最高法院关于买卖合同司法解释的规定，无权处分也不构成合同无效的理由，陈右右基于公证委托书有理由相信赵国民有权处分涉案房产。按照常理，房屋价格是卖房人去中介公司挂牌，如果没有卖房人的授权，中介公司是不会擅自超越卖房人的意思表示的。2、公证委托书上面的期限是办结委托事项时止，陈右右没有看到汪钧墉所说的抵押期限为一年的材料。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
汪钧墉向一审法院提出诉讼请求：确认2016年3月16日签订的《房产转让协议》无效；本案诉讼费由陈右右承担。事实和理由如下：2013年9月中旬,汪钧墉和朋友张伟到无锡市大成巷内的无锡宜拓乾象投资管理有限公司去办理房屋抵押贷款，借款42万元，利息一分五，42万元已收到，支付方式银行转账到张伟卡上。2017年5月4日，陈右右起诉汪钧墉母亲顾金梅，要求其立即搬出无锡市惠山区堰桥街道塘头社区小桃园X号XX室。但2016年3月16日汪钧墉并没有与陈右右签订《房产转让协议》，汪钧墉那时还因危险驾驶罪在服刑,故协议上签名系伪造，陈右右提供的无锡市锡城公证处（2013）锡证民内字第4724号公证书是错误的，其中载明的《委托书》上委托人签名系伪造，汪钧墉并不认识赵国民，买卖协议也并非赵国民所签，委托书中载明应当解押后再商谈价格等行为，其并没有要求陈右右向指定帐户汇款,故诉至法院，请求判如所请。
陈右右一审辩称：陈右右通过中介购买涉案房屋，故汪钧墉与案外人的借贷、服刑与本案无关；公证书经核实确实存在，且委托书中也载有卖房等相关内容。故房产转让协议有效。
一审法院经审理查明：
无锡市惠山区堰桥街道塘头社区小桃园6号202室原登记所有权人为汪栋（即汪钧墉）。2013年汪钧墉因向小额贷款公司借款，原房产证挂失补证后，用该房办理了抵押贷款，抵押权人为赵国民，担保债权数额为450000元。
2013年9月24日，汪钧墉（委托人）与瞿峰（受托人）办理了委托书，委托内容为：位于无锡市堰桥街道塘头社区小桃园的房屋是委托人的单独财产。因工作原因，委托人不能亲自去房产管理部门，现委托瞿峰代为办理上述房屋的如下事项：1、办理向抵押权人还款及他项权证注销手续；2、另行办理转贷、借贷、抵押登记及领取他项权证手续及抵押登记的再解除；3、房屋抵押登记解除后，洽谈、确认上述房屋的出让价格、签订房屋买卖合同、成交后领取售房款；4、办理涉及上述房屋的权属变更登记手续；5、与上述房屋转让登记、领证、收款有关的一切事宜；代理人在授权范围内签署的全部文件我均予以认可，受托人无转委托权。委托期限：至办结委托事项止。并于当日至江苏省无锡市锡城公证处办理了公证，江苏省无锡市锡城公证处于2013年9月24日出具（2013）锡证民内字第4631号公证书，公证内容为：申请人汪钧墉，男，公民身份号码：，公证事项：签名。兹证明汪钧墉于二○一三年九月二十四日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名。同年9月29日，汪钧墉（委托人）与赵国民（受托人）办理了委托书，内容与瞿峰的委托书一致，并于当日至江苏省无锡市锡城公证处办理了公证，江苏省无锡市锡城公证处于2013年9月30日出具（2013）锡证民内字第4724号公证书，公证内容为：申请人汪钧墉，男，公证事项：签名。兹证明汪钧墉于二○一三年九月二十九日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名。
2016年1月19日，汪钧墉因犯危险驾驶罪，被江阴市人民法院判处拘役二个月（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，自2016年1月19日起至2016年3月18日止）。
2016年3月16日，甲方（产权人）汪钧墉、乙方（购买方）陈右右签订房产转让协议，合同约定：甲方同意将合法拥有的坐落于无锡市塘头社区小桃园，建筑面积109.95平方米的住房（房产证号ＨＳ××21,土地证号2××3第XX）出售给乙方。房屋总价为陆拾壹万元整（其中贷款肆拾捌万元整）。付款方式：第一次付款，乙方付甲方定金叁万元（其中壹万暂存中介方，由中介方代为保管，以收条为凭）。第二次付款于2016年3月25日前支付壹拾万元整同时办理产权过户手续。房屋交接时间，款清当日，同时甲方负责将户口迁出上述房屋，否则留壹万元作为质押，直至户口迁出，并结清水电煤有线等费用。违约责任，本协议甲乙双方应认真履行，任何一方违约都应支付对方违约金伍万元，乙方违约，违约金可在预付房款中扣除，甲方违约，则在交足违约金后方可取回房产证、土地证及有关材料，任何一方违约，中介服务费由违约方承担。其他约定事项：1、甲方保证该房屋权属清楚，本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债权债务，并由此给乙方造成经济损失的，概由甲方负责赔偿。2、甲方在收取定金同时须将房屋产权证、土地证原件质押（暂存中介方，过户即废），其他有关过户资料10天内交中介公司，并无条件配合中介办理过户手续。3、如乙方不能按期向甲方支付房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，任何一方逾期5天以上未履约的，作为违约。违约方按本协议第五条承担责任，另有约定除外……。
2016年3月29日，汪钧墉（出卖方）、赵国民（代理人）、陈右右（买受方）签订了无锡市存量房买卖合同，合同约定：无锡市塘头社区小桃园房屋价款605000元，买受方于2016年3月18日前首付125000元，于2016年3月20日前办理完相关贷款手续……,该合同同日进行备案，并办理了解除抵押手续。2016年3月31日，无锡市塘头社区小桃园过户登记至陈右右名下。
陈右右向中国工商银行办理了个人二手住房购置贷款，贷款金额为480000元，该贷款通过银行于2016年4月5日一次性发放至赵国民帐户。
一审中，汪钧墉认为其在公证处只签过一份委托书，其并不认识赵国民，也未与赵国民签订任何委托手续，故申请对于“赵国民”所签的委托书上“汪钧墉”的签名进行笔迹鉴定，法院委托无锡江南司法鉴定所进行鉴定，该所至无锡市锡城公证处对检材原件进行了取证，并进入鉴定程序，将委托书上的签名与汪钧墉当庭书写的签名样本、授权委托书、民事起诉状上的签名样本进行了比对、分析，于2017年9月29日出具司法鉴定意见书，鉴定分析意见为：上述检材上前面“汪钧墉”笔迹与汪钧墉笔迹样板存在的符合点量多质高，这些符合点反映了同一人的书写习惯。鉴定意见为：上述检材上签名“汪钧墉”笔迹是汪钧墉本人书写。
一审中，汪钧墉申请其母亲顾金梅出庭作证，顾金梅陈述房子是其所有，双方有协议约定房子不能卖。
以上事实，由房产证、房屋登记薄证明、委托书、公证书、房产转让协议、存量房买卖合同、工商银行个人借款凭证、销售不动产发票、税收缴款书、产权登记证、接处警工作登记表、（2016）苏0281刑初121号刑事判决书、逮捕人犯决定书、最后通牒、还款收据、证人证言、司法鉴定意见书、鉴定费发票及当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为：本案的争议焦点是汪钧墉与陈右右之间的房屋转让协议是否有效。法院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。无锡市塘头社区小桃园房屋原系登记于汪钧墉名下，汪钧墉虽有证据证明房产转让协议上签名非其本人所签，但赵国民持有经过公证由汪钧墉出具的委托书，根据委托书的委托事项、委托权限，受托人赵国民商谈价格、出卖房屋、收取房款等行为系行使代理权的行为，因委托书进行了公证，陈右右亦有理由相信赵国民具备相应的代理资格。汪钧墉对其委托书上的签字予以否认并申请鉴定，但鉴定机构的司法鉴定意见书亦已认定委托书（赵国民）上的签字系汪钧墉本人所写。合同效力的审查，应严格按照合同法的相关规定予以认定，至于解押及合同签订的先后顺序并非导致合同无效的法定事由。本着意思自治、契约自由、尊重契约的立法精神，对否认合同效力应严格认定，即使当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。当事人的合法权益应受法律保护，但当事人对自己提出的主张应提供证据予以证实，汪钧墉并未提供证据证明房产转让协议非赵国民所签，房管部门的备案合同也能与之前的转让协议相印证，汪钧墉亦无证据证明陈右右与受托人或他人之间存在恶意串通损害他人利益及其他导致合同无效的其他事实。陈右右与赵国民在房产中心亦签订了买卖合同并进行了备案，陈右右已按合同约定履行主要付款义务，并且依法开具了正规发票，剩余房款也表示愿意继续支付给汪钧墉，并办理了按揭贷款，房屋贷款目前亦由陈右右偿还，涉案房屋在房产中心办理了过户手续，领取新的房产证，合同已实际在履行。该房屋的出售价格符合当时市场价格，汪钧墉与贷款公司之间的借贷交易并不必然导致陈右右正常交易买卖房屋的合同无效。汪钧墉与其母亲顾金梅关于房子的内部约定也不能对抗第三人。退一步讲，即便非善意第三人通过交易取得该房屋，赵国民也系该房屋的登记抵押权人，抵押权人亦可以通过实现抵押债权要求处置房屋。故汪钧墉主张确认2016年3月16日签订的《房产转让协议》无效，无事实和法律依据，法院不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第三百九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：驳回汪钧墉的诉讼请求。案件受理费9900元、鉴定费8000元，合计17900元，由汪钧墉承担。
本院查明事实与一审法院查明事实相同。
本案的争议焦点为：2016年3月16日的房产转让协议是否有效。
本院认为：江苏省无锡市锡城公证处出具的公证书明确载明，汪钧墉于2013年9月29日在委托书上签名，证明了委托书的真实性与合法性。一审中，汪钧墉对委托书上签名提出异议并申请鉴定，鉴定结论为委托书上的签名“汪钧墉”的笔迹是汪钧墉本人书写，据此委托书的真实性得到了印证。委托书中受托人赵国民的权限为：办理向抵押权人还款及他项权证注销手续、洽谈确认房屋出让价格、签订房屋买卖合同、房屋转让登记、领证、收款有关的一切事宜；委托期限至办结委托事项止。因此，赵国民在委托书的授权范围内实施的代理行为应为有权代理。本案中，汪钧墉对2016年3月16日的房产转让协议的效力提出质疑，主要理由是甲方落款处签名“汪钧墉”非其本人所签，而且协议无原件，而陈右右则认为协议是中介公司提供的，签名应该是赵国民所签。本院经审查认为，2016年3月16日的房产转让协议虽然在形式上存在瑕疵，但房管部门备案的无锡市存量房买卖合同系赵国民与陈右右所签，也能与房产转让协议相印证，而且赵国民所实施的签约行为均在授权范围内，故房产转让协议应为合法有效。况且，涉案房屋的交易最终均以无锡市存量房买卖合同为依据，汪钧墉仅要求确认房产转让协议无效显然属于避重就轻，也无法实现其诉讼目的。另外，陈右右已经按照约定向银行贷款48万元并支付给赵国民，证明其购买涉案房屋支付了相应对价，汪钧墉也未能举证证明陈右右与赵国民之间存在恶意串通的情形，因此，汪钧墉提出陈右右与赵国民恶意串通损害其利益的依据不足，本院不予采信。至于汪钧墉与赵国民之间的委托代理关系是基于何种原因所形成、是否存在抵押贷款等问题，与本案不属同一法律关系，应由汪钧墉与赵国民另行处理。
综上，汪钧墉的上诉意见缺乏依据，本院不予支持；一审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9900元，由上诉人汪钧墉负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审判长 吕杰明
审判员 王静静
审判员 景 鑫
二〇一八年八月九日
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=45e34704-fde2-445f-9a69-a96000f42d80&imgId=NDVlMzQ3MDQtZmRlMi00NDVmLTlhNjktYTk2MDAwZjQyZDgwMC5qcGVn01lydyh01)
书记员 陆焱琳