河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)豫0105民初8561号
原告中国银行股份有限公司郑州金水支行，住所地郑州市金水路266号。
负责人李红杰，行长。
委托代理人常正纲、钟鸣，河南辰中律师事务所律师。
被告朱荟娟，女，汉族，1973年1月19日出生，住郑州市。
委托代理人李明明，河南豫龙律师事务所律师。
被告河南上林置业有限公司，住所地郑州市二七区洁云路15号1层103房。
法定代表人张敬国，董事长。
委托代理人ＸＸ飞，男，汉族，1984年1月18日出生，住所地郑州市金水区，系公司员工。
委托代理人张瑾红，女，汉族，1970年10月11日出生，住所地郑州市中原区，系公司员工。
原告中国银行股份有限公司郑州金水支行（以下简称原告）诉被告朱荟娟、河南上林置业有限公司（以下简称上林公司）金融借款担保合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人常正纲、被告朱荟娟委托代理人李明明、被告河南上林置业有限公司委托代理人张瑾红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年10月28日，原告中国银行股份有限公司郑州金水支行与被告朱荟娟，河南上林置业有限公司签订（2014）年郑金商字0296号《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》和《郑州市预购商品房抵押合同》。合同约定：贷款本金2090000元；借款期限120个月（2014年10月31日至2014年10月31日止，自贷款人实际放款日起算）；还款方式为按月等额本金还款；借款人未按合同约定归还贷款本息，银行有权按照规定及约定对逾期贷款本息计收罚息；银行因与本合同有关的费用（包括律师费）均由借款人承担。合同的签订地和履行地均为郑州市金水区，另合同约定争议起诉管辖法院为贷款人（本案原告）所在地人民法院。被告贷款房地产现已办理抵押登记。担保人河南上林置业有限公司承担连带还款责任。合同生效后，中国银行股份有限公司郑州金水支行按约发放了贷款。但被告朱荟娟在合同履行期内已经连续3期未清偿借款本息，被告河南上林置业有限公司也未承担还款责任。原告提出诉讼请求：1、被告朱荟娟偿还原告借款本息共计1931611.61元；其中本金1898416.63元，利息31969.56元，拖欠本金的罚息748.98元，拖欠利息的罚息476.44元（利息及罚息计算至2016年2月24日，自2016年2月25日起至判决确定还款之日止，按合同约定计息）；2、原告对被告所有的位于二七区××、××东××楼××115的房产享有优先受偿权；3、被告河南上林置业有限公司承担连带还款责任；4、案件费用由被告承担。
被告朱荟娟辩称：本金部分请法院查明事实，我方承担未偿还部分，不承担罚息。
被告上林公司辩称：我们是担保责任。
原告为证明其诉讼请求所依据的事实，提供如下证据：1、贷款合同、借据、用款凭证各一份；2、《郑州市预购商品房抵押合同》、《郑州市预购商品房抵押登记证明》各一份;3、贷款已还未还款明细单一份；5、被告身份、户籍信息、商品房买卖合同。
被告朱荟娟质证意见：关于明细单无异议，贷款合同罚息部分为格式条款，且被告已按照约定向原告支付相应利息，被告不应支付罚息，该罚息属于原告双重约束。
被告上林公司无异议。
被告朱荟娟未向本院提交证据。
被告河南上林置业有限公司向法庭提交3张票据。
原告对被告河南上林公司出示证据无异议。
被告朱荟娟对其真实性无异议，并提出该部分款项原告应扣除，且该部分被告不应承担利息和罚息部分。
经审理查明，2014年10月28日，原告与被告朱荟娟签订《个人商业用房贷款合同》一份，主要载明，借款人朱荟娟，贷款人中国银行股份有限公司郑州金水支行，保证人河南上林置业有限公司，贷款金额为2090000元，贷款期限为2014年10月31日至2024年10月31日。借款用途为借款人用于支付其购买坐落于二七区航海路、祥云路东1号楼1-2层115的房屋购房款。计息方式为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮30%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮30%作为下一个浮动周期的适用利率，每月的1日为结息日和付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人的结算账户（开户行：中国银行郑州金水支行，账户名称：河南上林置业有限公司；账号：25×××32）；为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户朱荟娟，账号为26×××21，作为本合同项下贷款的指定扣款账户；本合同项下贷款按按月等额本息还款方式偿还；本合同项下的担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人（开发商或担保公司）提供阶段性连带责任保证。被告朱荟娟在借款人处签字捺印确认，被告上林公司在保证人处盖章确认。附件一《个人商业用房贷款合同通用条款》主要载明：本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；如果借款人在任何正常还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权依法及本合同的约定，行使抵押权；在担保责任发生后，借款人不履行到期债务或者发生本合同约定的实现抵押权的情形，贷款人可以与借款人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿本合同项下的债务；借款人未按期归还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期及依法对本合同约定的抵押房屋行使抵押权；若保证人为本合同项下贷款提供保证，则保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任，如果借款人在任何正常还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。附件二《抵押物清单》主要载明：抵押人姓名朱荟娟，抵押物坐落二七区××、××东××楼××115，抵押人朱荟娟予以签字捺印。
2014年10月31日，原告与被告朱荟娟签订《郑州市预购商品房抵押合同》一份，主要约定：为确保借款合同（2014年郑金商字第0296号）的履行，被告朱荟娟自愿将其所购商品房抵押，原告经实地勘验，在全面充分了解该商品房具体情况后同意接受被告朱荟娟所购商品房抵押。本合同所对应的借款合同项下的借款数额为（大写）贰佰零玖万元，债务人履行债务的期限自2014年10月31日至2024年10月31日。被告朱荟娟已与河南上林置业有限公司签订合同编号为140××××6170的《商品房买卖合同》，已经房地产管理部门登记备案，该商品房坐落于二七区××、××东××楼××115。本次商品房抵押所担保的范围包括主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。被告朱荟娟在债务履行期内连续3个月或累计6个月未能按约归还借款的，原告有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。2014年11月5日，郑州市房地产抵押管理办公室填发郑州市预购商品房抵押登记证明一份，主要载明：抵押权人为中国银行股份有限公司郑州金水支行，抵押人朱荟娟，商品房买卖合同号140××××6170，房屋坐落位置二七区××、××东××楼××115，权利价值209万元。
2014年11月19日，原告出具借据一张，主要载明：借款人朱荟娟，合同编号2014年郑金商字第0296号，借款金额2090000元，借款期限2014年11月19日至2024年11月19日，借款用途购商用房，月利率7.0959‰，借款人在此不可撤消的授权原告将此笔借款直接付至户名为河南上林置业有限公司账号为25×××32账户。被告朱荟娟在借款人处签字捺印。
同日，原告依约将贷款金额209万元转入河南上林置业有限公司收款账号25×××32。
原告提交的贷款已还款明细清单载明：客户名称为朱荟娟，账号为24×××19，还款账号为26×××21，截至2016年2月24日，逾期期数为3期，本金余额为1898416.63元，应收利息为31969.56元，拖欠本金的罚息为748.98元，应收利息的罚息为476.44元。
被告上林公司提交的3张特种转账传票分别载明：付款行转账日期分别为2016年2月26日、2016年3月30日、2016年4月28日，付款单位为河南上林置业有限公司，账号为25×××36，收款单位为朱荟娟，账号为24×××19，金额分别为85489.71元、27426.12元、27318.68元，转账原因为逾期垫款，以上三笔转账金额共计140234.51元。
另查明，截至2016年6月24日，被告朱荟娟共欠原告本金1811333.28元，利息19137.87元，拖欠本金的罚息355.97元，应收利息的罚息195.89元。
本院认为：原告与被告朱荟娟签订的《个人商业用房贷款合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应受其约束，全面履行自己的义务。原告依约发放了贷款，被告朱荟娟连续三期未足额偿还贷款，已构成违约，原告有权请求提前清偿借款，依据充分，本院予以支持。被告河南上林置业有限公司已分别于2016年2月26日、2016年3月30日、2016年4月28日三次代朱荟娟偿还贷款共计140234.51元，对此原告与被告朱荟娟均无异议，本院予以确认，该部分欠款应予以扣除。被告朱荟娟自愿将名下位于二七区××、××东××楼××115的房产为涉案借款提供抵押担保，并办理抵押登记，原告诉请对上述房产享有优先受偿权，依法有据，本院予以支持。被告河南上林置业有限公司自愿为该笔借款承担连带责任，原告诉请被告河南上林置业有限公司承担连带还款责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条的规定，判决如下：
一、被告朱荟娟于判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司郑州金水支行借款本金1811333.28元，利息19137.87元，拖欠本金的罚息355.97元，应收利息的罚息195.89元（利息及罚息截至2016年6月24日，自2016年6月25日起至判决确定还款之日止，按合同约定计息）；
二、原告中国银行股份有限公司郑州金水支行对被告朱荟娟名下位于二七区航海路南、祥云路东1号楼1-2层115的房产享有优先受偿权；
三、被告河南上林置业有限公司对上述债务承担连带保证责任，被告河南上林置业有限公司承担连带保证责任后，有权向被告朱荟娟追偿（包括已代还140234.51元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22185元，由被告朱荟娟、河南上林置业有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 邓现民
审 判 员 崔 雷
人民陪审员 刘 玲
二〇一六年八月四日
书 记 员 彭 倩