＼n北京市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）一中民终字第12965号＼n上诉人（原审原告）赵春霞，女，1976年4月2日出生。＼n上诉人（原审原告）孟琳琳，女，1979年10月13日出生。＼n二上诉人之委托代理人王延玲，北京市鑫诺律师事务所律师。＼n二上诉人之委托代理人卢喜梅，北京市鑫诺律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）北京优优宝贝教育咨询有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑东二区1号楼1门202。＼n法定代表人申甜甜，总经理。＼n委托代理人王秀文，女，1950年11月4日出生，北京优优宝贝教育咨询有限公司法务。＼n委托代理人张泽，北京市当代律师事务所律师。＼n原审第三人王志成，男，1973年1月14日出生。＼n原审第三人北京万众恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区立清路6号院4号楼11N-F1-06。＼n法定代表人丁为良，董事长。＼n委托代理人张志，男，1984年10月9日出生，北京万众恒基房地产经纪有限公司经理助理。＼n上诉人赵春霞、孟琳琳因物权保护纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第3385号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n赵春霞、孟琳琳在原审法院起诉称：2012年7月26日，赵春霞、孟琳琳作为买受人与顺天通房地产开发集团有限公司签订房屋买卖合同，购买位于昌平区东小口镇天通东苑房屋，并缴纳了全部购房款，系该房屋的产权人。2012年11月初，赵春霞、孟琳琳发现北京优优宝贝教育咨询有限公司（以下简称优优宝贝）未经赵春霞、孟琳琳允许使用上述房屋，赵春霞、孟琳琳与优优宝贝无合同关系，优优宝贝无任何权利占有使用赵春霞、孟琳琳的房产。赵春霞、孟琳琳多次要求优优宝贝腾退返还，优优宝贝均无理拒绝。因此赵春霞、孟琳琳请求法院判令：1、优优宝贝向赵春霞、孟琳琳腾退返还房屋；2、优优宝贝向赵春霞、孟琳琳支付从2012年11月17日至实际腾退返还房屋之日的房屋使用费，按每月5万元租金标准确定；3、优优宝贝负担诉讼费用。诉讼中，赵春霞、孟琳琳将第一项诉讼请求中的房屋坐落明确为：北京市昌平区东小口镇天通东苑房屋（以下简称诉争房屋）。＼n优优宝贝在原审法院答辩称：优优宝贝依据合法手段有偿取得诉争房屋的使用权，且使用权的取得早于赵春霞、孟琳琳所有权的取得时间，因此优优宝贝对诉争房屋享有合法的使用权，且该使用权应当依法获得保护，优优宝贝没有任何腾退房屋的义务。首先，优优宝贝与王志成和北京万众恒基房地产经纪有限公司（以下简称万众恒基公司）三方签订的房产居间租赁合同符合法律法规的规定，是三方真实意思表示，合法有效。房产租赁居间合同签订前，王志成提交了其与所有权人顺天通公司的租赁合同、产权人为顺天通公司的房屋产权证书，且产权及合法租赁情况均得到了中介公司万众恒基公司的调查核实。优优宝贝据此对诉争房屋享有合法使用权，没有腾退房屋的义务，相反其合法使用权应当依法获得保护。其次，赵春霞、孟琳琳在购买房屋前，曾到优优宝贝处询问过该房屋的租赁情况，优优宝贝已如实告知租赁期限至2021年9月8日。诉争房屋买卖合同签订后尚未过户完毕前，赵春霞、孟琳琳多次纠集多人到优优宝贝处捣乱，双方多次到管辖派出所接受询问。在询问中，赵春霞、孟琳琳的被委托人表示其购买房屋时知道该房屋已经出租，且知道租赁期限是十年。由此可见，赵春霞、孟琳琳在知道诉争房屋存在租赁关系的情况下仍然购买此房屋，而后借口胡闹，是侵犯他人合法物权的行为，应当依法不予支持。优优宝贝自租赁诉争房屋后，按时支付租金，并为经营投入几百万的资金。后期租金没有支付，是因为无法联系到承租人王志成，且赵春霞、孟琳琳所要房租高于优优宝贝与王志成约定的房租。因此，优优宝贝主观上无拖欠房租的故意，应当由王志成对赵春霞、孟琳琳的租金损失承担相应的法律责任。顺天通公司与赵春霞、孟琳琳买卖房屋的行为，事先事后均没有通知优优宝贝，且赵春霞、孟琳琳一直没有与承租人王志成到优优宝贝处进行通知并进行业务交接，赵春霞、孟琳琳存在隐瞒事实真相的主观故意，且存在与王志成共同欺骗优优宝贝的嫌疑。由此可见，优优宝贝不负有向赵春霞、孟琳琳支付租金的法律义务，其应当向王志成索要房租，请求法庭驳回赵春霞、孟琳琳要求支付房租的诉求。综上所述，优优宝贝依法有偿取得诉争房屋的使用权，且该使用权有效期至2021年9月8日。＼n原审第三人王志成在原审法院述称：要求优优宝贝腾退和支付租赁费与第三人王志成无关，王志成已与赵春霞、孟琳琳、申甜甜分别解除合同。＼n原审第三人万众恒基公司在原审法院述称：本案跟第三人万众恒基公司无关，故不发表意见。＼n原审法院审理查明：2008年7月14日，第三人王志成与顺天通房地产开发集团有限公司（以下简称顺天通公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定顺天通公司将位于天通东苑房屋出租给王志成，租赁时间为2008年10月15日至2014年10月14日。＼n2011年6月14日，第三人王志成与申甜甜在万众恒基公司居间服务下签订《房产租赁居间合同》，约定由申甜甜承租诉争房屋，用途为商业。租期为2011年9月9日至2021年9月8日，租金为50000元／月，租赁期内房屋租金每三年累计增加5%。庭审中，优优宝贝对其法定代表人申甜甜与王志成签订的上述租赁居间合同予以确认。＼n2012年7月26日，赵春霞、孟琳琳与顺天通公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由赵春霞、孟琳琳以13112000元的价格购得诉争房屋，付款方式为一次性付款。诉争房屋为赵春霞、孟琳琳按份共有，其中赵春霞占70%的份额，孟琳琳占30%的份额，房屋所有权证记载的登记时间为2013年3月11日。＼n2012年8月23日，赵春霞、孟琳琳（甲方）与第三人王志成（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：赵春霞、孟琳琳将诉争房屋出租给王志成做商业经营，租赁时间为2012年8月1日至2014年10月14日止。2012年8月1日至10月14日应缴租金90444元，2012年10月15日至2014年10月14日止，年租金为440000元。如存在拖欠租金及相关费用，经甲方或物业公司限期30天交纳仍拒不交纳的；未征得甲方同意，将房屋整体转租、转让或转借第三方的，甲方有权解除合同并收回房屋，该租赁合同自甲方解除合同通知送达之日起自动解除。2012年11月17日，赵春霞向第三人王志成发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的租赁合同。王志成当庭表示收到了《解除合同通知书》，并同意解除双方的租赁合同。＼n原审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、《房产租赁居间合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、房屋所有权证、《解除合同通知书》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。＼n原审法院判决认定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。本案中，优优宝贝的法定代表人申甜甜在优优宝贝成立之前与第三人王志成签订的租赁合同，优优宝贝予以了确认，应视为优优宝贝与第三人王志成之间形成了租赁合同的关系。在双方的合同关系尚未处理的情况下，赵春霞、孟琳琳要求优优宝贝腾退诉争房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，依据不足，法院无法支持。综上，法院依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回赵春霞、孟琳琳的诉讼请求。＼n赵春霞、孟琳琳不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：撤销原审法院判决，改判优优宝贝及王志成立即返还诉争房屋（即北京市昌平区东小口镇天通东苑房屋）并腾房，优优宝贝及王志成共同承担2012年11月17日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，标准为每月5万元。本案诉讼费由优优宝贝及王志成承担。上诉理由是：赵春霞、孟琳琳是诉争房屋的合法所有权人；即使优优宝贝与王志成之间存在房屋租赁合同关系，王志成属于非法转租，并且赵春霞、孟琳琳与王志成房屋租赁合同已经解除，优优宝贝不能以此来对抗赵春霞、孟琳琳基于所有权产生的返还请求权，优优宝贝对房屋的占有属于无权占有；《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定的是有权占有情况下的法律适用问题，本案优优宝贝是无权占有，故不适用本案。＼n优优宝贝答辩称：同意原审法院判决，不同意赵春霞、孟琳琳的上诉请求。＼n王志成答辩称：同意原审法院判决，此案与王志成无关。＼n万众恒基公司答辩称：同意原审法院判决，此案与万众恒基公司无关。＼n经审理查明：2008年7月14日，第三人王志成与顺天通公司签订《房屋租赁合同》，合同约定顺天通公司将位于天通东苑房屋出租给王志成，租赁时间为2008年10月15日至2014年10月14日。＼n2011年6月14日，第三人王志成与申甜甜在万众恒基公司居间服务下签订《房产租赁居间合同》，约定由申甜甜承租诉争房屋，用途为商业。租期为2011年9月9日至2021年9月8日，租金为50000元／月。优优宝贝对其法定代表人申甜甜与王志成签订的上述租赁居间合同予以确认，并认可由优优宝贝实际履行相关合同义务。＼n2012年7月26日，赵春霞、孟琳琳与顺天通公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由赵春霞、孟琳琳以13112000元的价格购得诉争房屋，付款方式为一次性付款。诉争房屋为赵春霞、孟琳琳按份共有，其中赵春霞占70%的份额，孟琳琳占30%的份额，房屋所有权证记载的登记时间为2013年3月11日。＼n2012年8月23日，赵春霞、孟琳琳（甲方）与第三人王志成（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：赵春霞、孟琳琳将诉争房屋出租给王志成做商业经营，租赁时间为2012年8月1日至2014年10月14日止。2012年8月1日至10月14日应缴租金90444元，2012年10月15日至2014年10月14日止，年租金为440000元。如存在拖欠租金及相关费用，经甲方或物业公司限期30天交纳仍拒不交纳的；未征得甲方同意，将房屋整体转租、转让或转借第三方的，甲方有权解除合同并收回房屋，该租赁合同自甲方解除合同通知送达之日起自动解除。2012年11月17日，赵春霞向第三人王志成发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的租赁合同。王志成表示于2012年11月17日收到了《解除合同通知书》，并同意解除双方的租赁合同。＼n现诉争房屋由优优宝贝实际控制。＼n上述事实，有《房屋租赁合同》、《房产租赁居间合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、房屋所有权证、《解除合同通知书》及双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。＼n本院认为：赵春霞、孟琳琳依法取得诉争房屋的房屋所有权证，其二人系诉争房屋的所有权人。因赵春霞、孟琳琳在取得诉争房屋所有权之前，王志成已与诉争房屋原产权人顺天通公司签订了《房屋租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，赵春霞、孟琳琳与王志成于2012年8月23日签订了新的《房屋租赁合同》。在该合同履行过程中，赵春霞于2012年11月17日向王志成发出了《解除合同通知书》，王志成认可于当日收到该通知书并同意解除合同。依据赵春霞、孟琳琳与王志成的约定，两方于2012年8月23日签订的《房屋租赁合同》已于《解除合同通知书》送达王志成之日（即2012年11月17日）解除，即赵春霞、孟琳琳与王志成之间的租赁关系即时终止。王志成作为承租人应在租赁关系终止时向出租人（即赵春霞、孟琳琳）返还租赁物即诉争房屋，这是租赁合同中承租人的一项基本义务。因王志成将诉争房屋转租给申甜甜，申甜甜利用诉争房屋成立优优宝贝，并由优优宝贝实际使用诉争房屋，且优优宝贝亦确认申甜甜与王志成签订的《房屋租赁合同》，故依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条的规定，可以确认王志成将诉争房屋转租给优优宝贝。优优宝贝作为次承租人并不承担向赵春霞、孟琳琳直接返还诉争房屋的义务，但是由于房屋租赁关系的存在是王志成占有、使用（包括转租）诉争房屋的合法依据，也是优优宝贝占有、使用诉争房屋的合法依据。就是说，在王志成与赵春霞、孟琳琳房屋租赁关系终止的情况下，王志成占有诉争房屋的合法依据就不存在了，所以王志成应当返还诉争房屋。优优宝贝也不再拥有占有、使用诉争房屋的合法依据，形成了对诉争房屋的无权占有。赵春霞、孟琳琳作为诉争房屋的所有权人，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定：“无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，上诉请求优优宝贝返还诉争房屋并腾退，理由充分，本院予以支持。原审法院认为应适用《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定来处理赵春霞、孟琳琳的该项诉讼请求，系因未能准确把握合同关系的权利基础而产生理解上的偏差，本院予以纠正。因王志成未实际占用诉争房屋，且赵春霞、孟琳琳在原审法院并未提出该项诉讼请求，本院对于赵春霞、孟琳琳要求王志成返还并腾退诉争房屋的上诉请求不予处理。＼n王志成转租诉争房屋是以王志成租赁权的存在为基础的，当王志成与赵春霞、孟琳琳的租赁关系终止时，王志成的转租基础也就不存在了，优优宝贝作为次承租人继续主张租赁权就没有依据了。此时，优优宝贝继续占有、使用诉争房屋已经构成了侵权，故应当支付诉争房屋使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同解除后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付占有使用费的，应予支持。赵春霞、孟琳琳上诉请求优优宝贝支付从2012年11月17日至实际腾退诉争房屋之日的使用费，理由充分，本院予以支持。赵春霞、孟琳琳上诉主张按照优优宝贝与王志成之间的合同标准计算诉争房屋占有使用费，因该标准并未高于当地的房屋租赁市场价格，符合公平原则，本院予以支持。赵春霞、孟琳琳上诉要求王志成对房屋使用费承担连带责任，因王志成自其与赵春霞、孟琳琳解除租赁合同后并未实际占有使用诉争房屋，且赵春霞、孟琳琳在原审法院并未提出该项诉讼请求，本院对该项上诉请求不予处理。＼n优优宝贝在原审法院及本院审理过程中，提出的抗辩意见均是以其与王志成之间的租赁关系为事实和法律基础的。因王志成与赵春霞、孟琳琳之间的租赁关系已终止，优优宝贝抗辩主张的相关基础已不存在，理由前文已述，在此不再赘述，故优优宝贝之抗辩本院均不予采信。但需要特别指出的是，因王志成对诉争房屋享有的剩余租赁期限只到2014年10月14日，故王志成与优优宝贝于2011年6月14日签订的《房屋租赁居间合同》中租赁期限超过2014年10月14日部分的约定无效。＼n综上所述，原审判决处理不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决如下：＼n一、撤销北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第3385号民事判决；＼n二、北京优优宝贝教育咨询有限公司于本判决生效后七日内将坐落于北京市昌平区东小口镇天通东苑房屋腾空交还赵春霞、孟琳琳；＼n三、北京优优宝贝教育咨询有限公司于本判决生效后七日内给付赵春霞、孟琳琳自二〇一二年十一月十七日起至实际腾房之日止的房屋使用费，按照每月五万元的标准计算；＼n四、驳回赵春霞、孟琳琳的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审案件受理费七十元，由北京优优宝贝教育咨询有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。＼n二审案件受理费七十元，由北京优优宝贝教育咨询有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张洁芳＼n代理审判员张磊＼n代理审判员冀东＼n二〇一三年十二月十二日＼n书记员舒妍