＼n广东省佛山市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）佛中法民一终字第1104号＼n上诉人（原审原告）陈旺婵，女，汉族，1969年10月17日出生，住广东省佛山市顺德区。＼n委托代理人孔令文，广东凯坤律师事务所律师。＼n委托代理人张家华，广东凯坤律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）佛山市南海区九江汇龙城商业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海。＼n法定代表人张仕成。＼n委托代理人林海，广东顺龙律师事务所律师。＼n原审第三人佛山市南海区九江镇下西经济联合社，住所地广东省佛山市南海区。＼n负责人郑振雄。＼n委托代理人林海，广东顺龙律师事务所律师。＼n上诉人陈旺婵因与被上诉人佛山市南海区九江汇龙城商业发展有限公司（以下简称汇龙城发展公司）、原审第三人佛山市南海区九江镇下西经济联合社（以下简称下西经联社）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第823号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。＼n原审法院经审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回陈旺婵的诉讼请求。案件适用简易程序结案，受理费减半收取3765.74元（陈旺婵已预交），由陈旺婵负担。＼n上诉人陈旺婵不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，案涉合同并非双方真实意思表示，且内容严重违反相关法律的强制性规定；原审判决同时没有深究本案存在的法律与社会问题，致使适用法律错误。一、根据汇龙城发展公司一审庭审时出示的相关证据陈旺婵方才得知，案涉相关合同签订时，汇龙城发展公司存在严重欺诈行为。1.根据本案案件审理过程中汇龙城发展公司出示的证据与原审法院的认定，案涉项目于2011年6月3日前，并未被南海区政府认定为都市型产业载体，即在陈旺婵与汇龙城发展公司签订相关买卖合同及附件时，案涉项目是否能分割出售、分割办证的事实根本不能确定，汇龙城发展公司在明知该事实的情况下，违背诚实信用原则，在向陈旺婵推销过程中故意隐瞒了该事实，并向陈旺婵明确表示两年内能过户至陈旺婵名下，从而使陈旺婵在违背真实意思表示的情况下与其订立合同，使陈旺婵如期取得商铺所有权并进行处分的目的落空，对陈旺婵的利益造成了较大的损失。2.案涉合同签订时，汇龙城发展公司尚未取得案涉商铺的土地使用权及物业所有权。然而根据案涉合同第一条：“出卖人所取得位于……”可以看出，汇龙城发展公司虚构了其已经取得案涉土地使用权及物业所有权的事实。为了不引人怀疑，其只是在合同上简单标明了土地证与房产证号，并无向陈旺婵出示过任何土地证或房产证明，从这点来看，汇龙城发展公司再次欺诈了陈旺婵。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第71条的规定，由于汇龙城发展公司的欺诈行为造成陈旺婵当时是否要购买商铺的意思表示错误，且导致案涉商铺直到合同约定期限届满一年后仍不能办证，造成陈旺婵不能处分商铺的较大损失，而上述两事实又是陈旺婵在原审法院审理过程中才知道的，故本案相关合同应予以撤销。＼n二．案涉合同违反《中华人民共和国土地管理法》及《广东省集体建设用地流转办法》。1.本案中买卖的商铺范围内的土地性质为农村集体用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，汇龙城发展公司既非兴办乡镇企业，也不是村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，也非以乡（镇）村公共设施和公益事业的建设使用农民集体所有的土地，故依法不能取得集体土地上土地使用权证及房屋所有权证。因此，本案合同的标的为违法买卖行为。2.退一步讲，假如现行广东省农村集体土地流转制度的政策创新做法合法，本案中汇龙城发展公司取得案涉土地使用权及物业所有权的程序也违反政府规章规定，根据《广东省集体建设用地流转办法》第十四条及第十五条的规定，集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。本案中，在第三人出让案涉土地使用权时，并未履行法律规定的招拍挂手续，而是私自协议出让予汇龙城发展公司，该程序已经严重违法，所以在没有履行该程序的情况下，第三人依法并不能指定任意一个个人、公司或其他组织作为案涉土地使用权的受让人，故汇龙城发展公司对该土地使用权及地上建筑物的转让根本没有法律依据。综上，从案涉合同的效力上来说，本案合同也违反了法律强制性规定，依法亦应属于无效合同。＼n三、汇龙城发展公司的做法属于“先上车，后买票”，这种以牺牲小业主的利益来实现改革成功的做法严重违背了改革政策的初衷与立法之所愿，该做法应予以否认与遏止。本案合同均签订于2010年，而汇龙城发展公司出示的南海区政府2008年803号文只是证明南海区政府同意了下西村的三旧改造方案，并未认定该项目为其所称的都市型产业载体。事实上，根据汇龙城发展公司提交的《佛山市南海区都市型产业载体认定申报表》显示，九江镇政府是于2010年9月10日才同意第三人的申报，其是否能认定还必须等上级部门的审批，而汇龙城发展公司与众多买受人买卖合同的签订日期为9月份，即签订于镇政府同意该项目申报之前。换而言之在该项目尚未正式上马前，汇龙城发展公司已经进行销售，该不负责任的做法不符合相关政策及法律规定。案涉项目虽为集体建设用地上开发的项目，但作为南海区乃至佛山市集体建设用地使用权流转的都市型产业载体项目，根据改革精神，其开发与销售要求必须更为严格，也只有坚决杜绝“先上车，后买票”的乱象，才能避免“小产权房”事件的发生。汇龙城发展公司应在其经过合法程序受让取得案涉土地使用权，并在相关分割办证细则出台的基础上，才有权出售案涉商铺，故从政策层面上看，本案合同也应被否认。＼n四、汇龙城发展公司在案涉买卖合同的签订过程中存在严重过错，依法应承担赔偿责任。直到2011年6月3日，佛山市南海区政府才正式发文认定案涉项目为都市型产业载体，直到2013年，该项目的具体办证流程才仅通过《会议纪要》的方式初步讨论出来，至于具体的实施细则仍未敲定。而且，《会议纪要》第四点也明确记载，土地使用权证的性质为集体农民公寓，显然与本案项目的商业用途相悖。故汇龙城发展公司在政策尚未明朗，如何实现合同目的的方式仍未知悉的情况下，隐瞒真相，虚假向陈旺婵承诺两年内把案涉商铺过户到陈旺婵名下，使陈旺婵在不明事实真相的情况下违背真实意思表示，与汇龙城发展公司订立合同，造成陈旺婵直到目前为止仍未取得商铺的完全所有权。根据合同的相对性、违约责任的无因性，汇龙城发展公司应承担合同无效的缔约过失责任。即使案涉合同继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，汇龙城发展公司亦应向陈旺婵承担迟延履行的违约责任。＼n据此上诉请求：1.撤销原审判决；2.撤销陈旺婵与汇龙城发展公司签订的《九江汇龙城商业广场商铺（使用权）买卖合同书》及《商铺（使用权）买卖补充协议书（附件三）》，并判令汇龙城发展公司向陈旺婵返还已收购房款415432.2元及利息（利息自2010年9月1日起计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）；3.汇龙城发展公司承担本案一审受理费及上诉费用。＼n被上诉人汇龙城发展公司、原审第三人下西经联社答辩称：陈旺婵的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。＼n上诉人陈旺婵在二审期间没有向本院提交新证据。＼n被上诉人汇龙城发展公司、原审第三人下西经联社在二审期间向本院提交证据如下：1.税收电子转账专用完税证复印件六份，以证明为了把商铺转到陈旺婵名下，汇龙城发展公司缴纳了税款；2.共用宗土地使用权土地登记信息卡（附宗地图）复印件一份，该材料是2014年3月21日所发，以证明涉案商铺已经可以转至购房者名下；3.佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书复印件一份，以证明已分别对商铺面积进行测量，以便办理房产证。上诉人陈旺婵质证认为，上述证据与本案合同的合法性、有效性无关，汇龙城发展公司在没有获得相关审批手续时便急于对外销售，该行为本身违反法律的强制性规定，该几组证据记载的时间是2013年底到2014年初，再次证明汇龙城发展公司没有严格全面地按照商铺买卖的期限履行其义务，案涉合同也因其违约行为而应解除。本院对上述证据作如下认证：当事人对上述证据的真实性没有提出异议，且该组证据可佐证政府行政部门同意案涉商铺可办理房屋及其土地使用权转名手续予业主，原审判决亦已查明相关事实，故本院对其真实性予以确认。＼n经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。＼n本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，二审期间的争议焦点在于应否撤销陈旺婵与汇龙城发展公司签订的《九江汇龙城商业广场商铺（使用权）买卖合同书》及《商铺（使用权）买卖补充协议书（附件三）》问题。＼n第一，陈旺婵上诉提出签订本案相关合同时，案涉项目尚未被认定为都市型产业载体，能否分割出售、分割办证不能确定，但汇龙城发展公司隐瞒该事实并开始销售，同时向陈旺婵明确表示两年内能过户至陈旺婵名下，从而使陈旺婵在违背真实意思表示的情况下订立合同，且案涉合同签订时，汇龙城发展公司根本未取得案涉商铺的土地使用权及物业所有权，故汇龙城发展公司存在欺诈行为，本案相关合同应予以撤销。经审查，虽然合同签订时案涉项目尚未被认定为都市型产业载体，能否分割出售、分割办证不能确定，但其后政府部门在2011年6月3日作出的《关于认定金谷光电产业社区（一期）等为都市型产业载体项目的通知》中决定认定九江汇龙城商业广场为南海区都市型产业载体项目，在2013年5月17日作出的《会议纪要》中确认汇龙城项目产业用房原则上可以进行分割登记、转让、出租，证明汇龙城发展公司并没有作出虚假陈述，不存在欺诈行为，而且从前述纪要确定的办证流程及下西经联社的陈述来看，汇龙城发展公司有权对案涉商铺进行处分。因此，陈旺婵的前述主张不能成立，本院不予支持。＼n第二，陈旺婵上诉提出案涉商铺所在土地为农村集体用地，而商铺不属于可使用集体土地的情形，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的强制性规定，而且本案土地交易没有通过市场招标、拍卖、挂牌等方式进行，违反了《广东省集体建设用地流转办法》第十四条及第十五条的规定。经审查，佛山市南海区国土城建和水务局在向法院的复函中明确涉讼宗地的地上商铺（汇龙城）项目经区政府批准，属于都市型产业载体项目，其产业用房原则上可以进行分割登记、转让、出租，房屋买受人可以申请办理共用宗土地使用证和房产证，即政府部门认可本案汇龙城项目开发的效力，该具体行政行为作出后已经发生法律效力。本案属民事诉讼，并不对具体行政行为的合法性进行认定，因此，行政职能部门已批准同意案涉项目的土地使用权出让和建设、确权等手续，本院确认本案所涉房屋买卖合同的效力，对陈旺婵提出的前述主张，本院不予支持。＼n第三，陈旺婵上诉认为汇龙城发展公司承诺两年内过户并与陈旺婵订立买卖合同，但陈旺婵至今未能取得商铺的完全所有权，汇龙城发展公司应承担合同无效的缔约过失责任，即使合同继续履行，汇龙城发展公司亦应向陈旺婵承担迟延履行的违约责任。经审查，根据前文分析，案涉买卖合同及补充协议合法有效，故陈旺婵主张汇龙城发展公司承担合同无效的缔约过失责任没有法律依据，本院不予支持。至于陈旺婵主张汇龙城发展公司承担迟延履行的违约责任，属于陈旺婵在二审期间提出的新的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，当事人可另行主张权利，本案中不作处理。＼n综上，陈旺婵的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审受理费7531.48元，由上诉人陈旺婵负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长吴健南＼n代理审判员彭进海＼n代理审判员姜欣欣＼n二〇一四年五月十九日＼n书记员莫志恒