广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤1202民初1139号
原告：叶镜周，男，汉族，1988年2月4日出生，身份证住址广东省高要市。
委托代理人：梁荷珍，广东君鼎律师事务所律师。
被告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，住所地肇庆市端州区信安路东侧109区，组织机构代码69476848-6。
法定代表人：何昶明。
委托代理人：罗伟佳，广东勤思进律师事务所律师。
委托代理人：温锡棋，广东端庆律师事务所律师。
原告叶镜周诉被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁荷珍，被告的委托代理人温锡棋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012112894290432），原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××号天誉花园（骏景湾豪庭）第三幢第十五层之一1501房，合同约定建筑面积127.03平方米，套内建筑面积103.39平方米，套内建筑面积的单价为每平方米6070.11元。按照合同约定，原告以分期付款方式支付购房款，银行在2013年1月1日发放房贷。
2017年3月16日，原告从肇庆市住房和城乡建设局提供的《不动产权权属证明书存根》中发现案涉房产核准的套内面积只有99.28平方米，与《商品房买卖合同》约定的套内面积少了4.11平方米，减少面积的差异值已达3.9752%，差异值超过3%。根据《商品房买卖合同》第五条第3款的约定，原告选择“出卖人（即被告）退回减少面积部分的房款”的方式结算购房款的差额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定，被告应退回原告减少4.11平方米差异面积的房款共24948.15元。因面积差异原因自2013年1月1日至现在，原告已多交了24948.15元的房款，该笔款项在被告退款范围内，因此被告应在退款是将该笔款项的逾期利息6825.81元支付给原告。被告已于2015年8月21日前交完所有办理不动产权证的资料，被告却未在规定日期内向房管部门提交办证的资料及办理申请手续，属有过错，导致原告至今还未取得《不动产权证书》。根据《商品房买卖合同》第十五条地2款“出卖人（被告）应按已付房款的0.5%支付违约金”的约定，被告应向原告支付3137.95元的违约金。
综上，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付因房屋减少面积4.11平方米（减少面积差异达3.9752%）而需退回的房款24948.15元；2、被告支付占用原告多付的房款24948.15元的利息6825.81元（按2012年7月银行3-5年贷款年利率6.4%计算，暂从2013年1月1日起计至2017年3月20日，以后的计至退清款项之日止）；3、被告赔偿因迟延登记而迟出房产证，按已付房价的0.5%向原告支付违约金3137.95元；4、由被告承担本案的全部诉讼费。
被告辩称：一、案涉的商品房买卖合法有效，双方是依合同按套进行买卖，故不存在退补差价问题，请求驳回原告的诉讼请求。双方签订商品房合同中第四条约定，该商品房是按套销售。合同第五条关于面积处理，若按套处理的不适用退价处理。对于合法有效的合同应当予以保护，该商品房约定被告的房屋是按套计算价格的，故不适用合同中的第五条处理。原告已经收楼了，不存在退补差价的处理。二、原告已经按约定收楼，被告已经依约履行了交楼的义务，交付的房屋符合合同的约定。交付的房屋是验收合格的。三、被告预售的商品房销售的面积是按照房屋测绘所测绘的面积销售的，被告在销售商品房时不是存在恶意的，并以测绘所测绘的数据进行参考，错不在被告方。测绘所对面积出具了两次的报告书，被告已经向测绘所咨询，其也答复了难以解释，但不影响被告按套销售问题。四、即使被告销售的房屋存在面积差异，但合同的第五条第3款没有约定需要支付多收部分房款的利息，我方认为原告的诉讼请求中支付利息是没有合法依据。五、原告提供房地产权证不符合法律和相关行政法规规定，不可以作为本案的定案根据。六、《房地产权证》的办理应当按照《合同补充协议》第十条的约定去处理，即原告提交完整的资料后365天内，被告才向登记部门提交完整的登记资料，且没有违约金这一说法。故此，原告要求支付所谓迟延办证的违约金缺乏合同以及法律依据，请求贵院依法予以驳回。综上所述，原、被告双方签订的合同合法有效，对双方具有约束力，案涉房屋是按套销售，被告已经按照约定交付房屋，履行了义务，且原告的房屋实际面积也并没有受到影响，故不存在退补差价的问题，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2012年11月28日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××路东侧“××”××房预售商品房××套，合同约定建筑面积127.03平方米，其中套内建筑面积103.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.64平方米。其中合同第四条“计价方式与价款”约定,该商品房属预售,按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为6070.11元/平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为4940.48元/平方米，总金额为627589元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定(当事人选择按套计价的，不适合本条约定),该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异的双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房,选择退房的,出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)；面积差异百分比=（产权登记套内建筑面积-
合同约定计价套内建筑面积）/合同约定计价套内建筑面积×100%。合同第六条“付款方式及期限”约定,买受人选择第3种方式付款：按揭贷款付款方式付款,买受人已付首期款(人民币)197589元整,余款（人民币）430000元整办理银行按揭，自签订本合同之日起三日内办理好银行按揭申请书手续，并按照银行规定的按揭方式付款。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定,出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。此外，在合同附件一“房屋平面图”标注了房屋套型，但并未标注相关尺寸、误差范围。合同附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”则为空白。合同附件四“合同补充协议”第十条关于办理《房地产权证》的补充约定：“买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记所需的契税、印花税、登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，出卖人向登记部门提交完整的登记资料。提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准。出具房地产权证的时间由登记部门确定”。合同附件四第十四条约定“本补充协议与本合同正文有冲突时，以补充协议为准”。
合同签订后，原告于2012年11月28日支付了首期款197589元，于2013年1月1日通过银行划付了按揭贷款430000元。此后，被告也将所购的商品房交付给原告使用，期间原告发现所购的商品房存在面积差异，遂向有关职能部门核查，后原告根据肇庆市不动产登记中心出具的《不动产权权属证明书存根》(证明书号码：201600494)发现肇庆市××州区××天××花园××房的建筑面积、套内建筑面积和分摊面积分别为121.97平方米、99.28平方米、22.69平方米，与《商品房买卖合同》约定的套内面积减少了4.11平方米，双方因而产生纠纷，原告遂诉至本院。诉讼中，双方均确认坐落于肇庆市××州区××天××花园××房即为《商品房买卖合同》中的肇庆市端州区109区信安路东侧“骏景湾豪庭”第三幢十五层之一1501房预售商品房。
另查明，原告于2015年8月21日向被告交付办理商品房产权证费用时已一并交付了办证所需资料。2012年7月6日至2014年11月21日间，中国人民银行三至五年（含五年）金融机构人民币贷款基准利率为年利率6.4%。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告于2012年11月28日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应全面履行约定的义务。
对于本案争议的问题，本院分别作如下认定：一、关于案涉商品房的计价方式问题。根据《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”的约定,案涉之商品房属预售,按套出售，双方在诉讼中存在争议的问题亦在于此，被告认为，案涉之商品房是按套计价的。但原告则认为，根据《商品房销售管理办法》第十二条的规定，房屋不得分拆销售，故案涉之商品房是按照面积计价格的。对此，本院认为,由于原、被告签订的《商品房买卖合同》为广东省建设厅、广东省工商行政管理局提供的示范文本样式合同，且双方在合同中亦未明确案涉商品房为按套计价，故本案所涉之商品房的计价方式应根据国家相关规定确定较为公平合理。根据《商品房销售管理办法》第十二条的规定，商品房按套销售，不得分割拆零销售。第十九条第二款的规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。根据上述规定，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”的约定是基于《商品房销售管理办法》第十二条的规定而约定,且根据《商品房销售管理办法》第十九条第二款的规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图,平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。本案中，被告在合同中附所售房屋的平面图虽标明详细尺寸，但并未约定误差范围。在此情形下，认定案涉商品房按套计价明显有违公平合理原则。因此，案涉商品房应以合同约定的建筑面积单价进行计价。被告为此所提之抗辩，理据不足，本院不予采纳。
二、关于案涉商品房是否存在面积差异问题及其处理。
首先，关于面积差异的问题。合同约定的涉案的商品房的建筑面积为127.03平方米，套内建筑面积为103.39平方米，而肇庆市不动产登记中心出具的涉案商品房不动产权权属证明书存根上记载的建筑面积则为121.97平方米，套内建筑面积99.28平方米,涉案商品房不动产权权属证明书存根上记载的建筑面积比商品房买卖合同约定的建筑面积少5.06平方米，套内建筑面积则少4.11平方米。而合同第五条对面积确认及面积差异处理方式作了明确约定，该条规定合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因此，涉案商品房的面积应为建筑面积127.03平方米，套内建筑面积103.39平方米,面积差异百分比达3.9752%。根据合同约定，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。因此，被告理应依约退回涉案商品房多收取的面积差额款给原告。
其次，关于面积差异的计价问题。根据合同第五条的约定，面积差异百分比是依据套内建筑面积进行计算，且我市城区近几年房地产市场的交易习惯亦是以套内建筑面积计价出售的，故面积差异的退款应以套内建筑面积进行计价，因此，依据合同第三条、第四条关于房屋面积及计价方式的约定，被告应退回的面积差额款为24948.15元[（103.39平方米－99.28平方米）×6070.11元／平方米＝24948.15元]。
三、关于原告要求被告支付占用原告多付的24948.15元房款的利息6825.81元（按2012年7月银行3-5年贷款年利率6.4%计算，暂从2013年1月1日起计至2017年3月20日，以后的计至退清款项之日止）的请求。由于合同约定计价面积与产权登记面积发生差异而致原告多交了房款，被告确实占用了该部分款项，因此，根据被告占用款项的期间，原告从付清全部房款之日主张因面积差异而多支付款项的利息的请求合理合法，本院予以支持。被告对此所提之抗辩，理据不足，本院不予采纳。
四、关于迟延办理房地产权证的违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但在附件四“合同补充协议”第十条约定“买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，出卖人向登记部门提交完整的登记资料，提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准”，此应视为双方对办理房地产权登记期间的变更，本案应以“合同补充协议”第十条约定的期间来衡量违约情形。原告在2015年8月21日已向被告交付办理商品房产权证费用，且亦支付办理房地产权登记的契税、维修基金，因此，原告向被告交付办理商品房产权证费用时已一并交付了办证所需资料，被告理应根据附件四“合同补充协议”第十条的约定在365日内即2016年8月21日前向登记部门提交完整的登记资料，由于被告至本案起诉时并未履行该项义务，已构成违约。因此，原告根据合同约定主张逾期办理房产证违约金合理合法，本院予以支持。但其主张违约金的金额有误，应予纠正。逾期办理房产证违约金应为3013.2元[(627589元-24948.15元)×0.5%=3013.2元]。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内退回面积差异的购房款人民币24948.15元给原告叶镜周。
二、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内支付上述购房款的利息给原告叶镜周，利息以人民币24948.15元为基准，从2013年1月1日起按中国人民银行同期三年至五年(含五年)金融机构人民币贷款基准利率即年利率6.4%的标准计至支付完毕之日止。
三、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力起七日支付逾期办理房产权属登记违约金人民币3013.2元给原告叶镜周。
四、驳回原告叶镜周其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费336元(已由原告叶镜周预交)，由原告叶镜周承担10元，被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司承担326元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭 锦
二〇一七年五月八日
书记员 阮福宁