＼n宁波市鄞州区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）甬鄞民初字第1920号＼n原告：朱红卫。＼n委托代理人：张朝惠。＼n委托代理人：王佩亚。＼n被告：宁波万宏置业有限公司。＼n法定代表人：陈敏敏。＼n委托代理人：董俊。＼n委托代理人：赵丹雄。＼n原告朱红卫为与被告宁波万宏置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，于2013年11月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员徐旭霞适用简易程序审理。本案于2013年12月11日公开开庭进行审理，原告朱红卫及其委托代理人张朝惠、王佩亚，被告宁波万宏置业有限公司的委托代理人董俊、赵丹雄到庭参加诉讼。原、被告在审理期间自行庭外和解，未能达成协议。本案现已审理终结。＼n原告朱红卫起诉称：2013年6月25日，原告与被告宁波万宏置业有限公司签署了定购单，定购被告开发的宁波市鄞州区商铺，约定房屋总价为121.5万元。原告按约支付定金10万元。定购当时被告售楼处工作人员告知商铺将在2013年下半年交付。此后，原告打算再购买与商铺相邻的另一间商铺，前往被告售楼处询问，售楼处负责人告知21号商铺将在2013年年底之前交付，并承诺商铺现有的装修都送给原告。2013年9月2日，原告又与被告签署了定购单，定购另一套商铺，约定房屋总价为72万元。原告按约支付定金5万元。为筹集购房款，原告低价出售了自己的住房。2013年9月5日和10月12日，被告先后向原告发出两份告知书，提出一次性支付购房款，签约后五年才能交付房屋的条件。原告认为被告的行为违反了诚实信用原则，请求判令被告与原告签订商品房买卖合同，将宁波市鄞州区两间商铺交付给原告。审理中，原告变更了诉讼请求，原告认为，被告提出签约后五年交付房屋的苛刻条件，导致原、被告之间商品房买卖合同未能签订的过错在被告，故请求判令被告双倍返还定金30万元，并赔偿原告低价卖房损失、搬家损失、租房损失和借款利息损失等各项损失共计5万元。＼n被告宁波万宏置业有限公司答辩称：被告与原告朱红卫签订宁波市鄞州区两间商铺的定购单是实。两套商铺是被告的办公用房，被告的注册地也在此处，被告与原告签订的定购单只是购买登记，意为如果这两套商铺要卖，就优先卖给原告。被告提出签约后五年交房的条件，是被告办公的合理期限。原、被告之间的房屋买卖合同没有签订，是由于双方对房屋交付时间、付款方式分歧较大，协商失败而导致的，属于不可归责于当事人双方的事由，只能适用返还定金而不是双倍返还定金的规定。被告不存在违约，因此不需要支付违约金，而且原告主张的违约损失也没有证据支持。如法院认定被告违约，被告要求调整违约金数额。综上，被告同意返还购房定金15万元，请求驳回原告其他诉讼请求。＼n原告朱红卫为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：＼n1、定购单2份、收款收据2份，拟证明原、被告双方于2013年6月25日和9月2日签订定购单，约定了两套商铺的位置、面积、单价等，原告按约支付定金15万元的事实；＼n2、告知书2份、通知书1份及EMS特快详单2份、售楼处广告照片2张，拟证明原、被告双方对交房时间存在较大分歧，以及涉案商铺符合立即交付条件，被告提出的交房时间不合法的事实；＼n3、存量房屋买卖中介合同1份，拟证明原告为筹集购房款不惜低价变卖原有住房的事实。＼n被告宁波万宏置业有限公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：＼n1、消费者保护委员会投诉调解书1份，拟证明原、被告双方就房屋买卖合同的签订经过了协商，对预约合同没有确定的相关内容，在协商时未达成一致意见，以及经协商，被告确定了签约期为2013年10月12日到10月19日的事实；＼n2、其他商铺定购单1份，拟证明原、被告之间的定购单是有瑕疵的，不是真正意义上的定购单，上面没有约定付款方式和签约时间，而其他商铺的定购单上有付款方式和签约时间的事实；＼n3、房屋所有权证、国有土地使用权证各2份，拟证明在原告与被告签定购单时，两套商铺登记在被告名下，符合出售条件，但定购单上没有约定具体的签约时间，说明房屋正由被告使用，具有特殊性的事实；＼n4、58同城网页打印件1份，拟证明原告出售房屋的价格合理，不存在低价卖房的事实。＼n对原、被告提交的证据，均经当庭质证，双方的质证意见及本院的认定意见如下：＼n对原告朱红卫提交的证据，被告宁波万宏置业有限公司质证后认为：对证据1，被告对真实性无异议，但认为两份定购单上都没有付款方式和签约时间的约定，定购单有瑕疵，不属于严格意义上的预约合同。对该证据的真实性本院予以确认，对定购单是否属于预约合同则另行陈述。对证据2，被告对真实性无异议，但认为涉案商铺虽然具备使用条件，但商铺是被告唯一经营场所，具有特殊性，五年后交房是一个合理期限。对该证据的真实性本院予以确认，但本院认为，证据2中的照片仅能证明商铺的现状，告知书由被告单方制作，均不能证明五年后交房是一个合理期限的事实，故对被告的质证意见本院不予采纳。对证据3，被告对真实性没有异议，但认为与本案没有关联。本院认为，原告出售自己的住房，是其与买受人之间自愿协商的结果，与原、被告签订定购单没有直接的因果关系，该证据与本案没有关联，本院不予确认。＼n对被告宁波万宏置业有限公司提交的证据，原告朱红卫质证后认为：对证据1，原告对真实性无异议，但认为原告未签约是因为被告要求房款一次性付清，交房却在五年以后，被告实际上是故意不让协议达成。对该证据的真实性本院予以确认，但本院认为，该证据仅能证明原、被告双方曾就签订商品房买卖合同到宁波市鄞州区消费者权益保护委员会集士港分会进行调解，因对交付时间分歧较大，双方未达成一致意见的事实。对证据2，原告对真实性没有异议，但认为与本案没有关联。本院认为，该证据是被告与其他买受人之间的定购单，与本案没有关联，本院不予确认。对证据3，原告对真实性没有异议，但认为涉案两套商铺的房产证已经办理，被告随时可以转让和交房，却故意在定购单上不写明签约时间，是想收钱但又不想交付房屋。对该证据的真实性本院予以确认，但本院认为，该证据只能证明涉案的香槟水郡21、22号商铺目前登记在被告名下的事实。对证据4，原告对真实性、关联性均有异议。本院认为，该证据为被告自行从网络上打印，真实性无法确定，且与本案没有关联，本院不予确认。＼n综上，本院根据原、被告的诉、辩称意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：＼n2013年6月25日、9月2日，原告朱红卫先后与被告宁波万宏置业有限公司签署了两份定购单，定购被告开发的宁波市鄞州区两套商铺，约定房屋总价款分别为121.5万元和72万元。两份定购单上未约定签订商品房买卖合同的时间以及付款方式。原告在定购单签订当日分别支付了定金10万元和5万元。2013年9月5日，被告向原告发送告知书一份，明确签订商品房买卖合同的时间为2013年9月12日之前，告知22号商铺预计将于2014年3月30日前搬离，21号商铺将于2015年12月30日前搬离，并告知两套商铺的装修折价15万元，由原告承担。原、被告双方就签订商品房买卖合同发生争议，到宁波市鄞州区消费者权益保护委员会集士港分会进行调解。在2013年10月12日调解时，被告向原告出具另一份告知书，告知签订商品房买卖合同的时间为告知书发放日起七日内，两套商铺于签约后十五日内付清90%房款，交房时间最终确定为签约起五年，余款10%在交房日同时付清，房款付清后办理过户，商铺内装修折价15万元或者由被告拆除或搬离。收到告知书后，原告于2013年10月15日向被告发出通知书一份，要求被告在收到通知之日起五日内与原告签约，原告同意一次性付款，但被告需在原告付款之日交付房屋。被告确认收到了原告的通知书，但双方此后未就两套商铺签订商品房买卖合同。＼n另查明，在原、被告签订定购单之前，宁波市鄞州区两套商铺已登记在被告宁波万宏置业有限公司名下，并作为被告的办公用房在使用。＼n本院认为，本案的争议焦点主要是：1、原、被告双方签订的定购单是否属于预约合同？2、商品房买卖合同未能订立的过错在谁？3、被告是否应向原告双倍返还定金并赔偿损失5万元。＼n对第一个争议焦点，本院认为，预约合同是双方约定在将来一定期限内订立本约的合同。本案中，双方当事人签订的定购单对所出售商品房的房号、面积、单价、总价等商品房买卖核心条款作出了约定，但未约定付款时间、付款方式、交付条件、交付日期等商品房买卖的重要内容，与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺，并且定购单也明确约定“《商品房买卖合同》签订后，本定购单即行终止”，应当认定定购单系双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意，定购单的性质为预约合同。定购单上虽然对签订商品房买卖合同的具体时间未作约定，但签约时间可以通过双方事后协商予以补充，事实上双方事后也确实就签约时间进行了协商，未约定签约时间不影响定购单作为预约合同的效力。被告答辩称，定购单未约定签约时间，不是真正意义上的预约合同，仅表明原告具有优先购买权。本院认为，约定优先购买权的优先协议，仅对出卖人一方产生法律约束力，即出卖人必须优先向协议的相对人发出要约，协议相对人具有优先承诺权，但没有必须与出卖人缔结合同的义务。本案中，原告按被告要求交付了15万元定金，且定购单明确约定“买受人如未能在上述约定日期之前与出卖人签订《商品房买卖合同》及附件、补充协议、前期物业管理服务协议等相关文件并交足签约款项，即属违约，出卖人有权没收买受人已缴纳的定金”，可见，定购单不仅约束被告，也约束原告，不符合优先协议的特征，故对被告的答辩意见本院不予采纳。＼n对第二个争议焦点，本院认为，原、被告之间签订的定购单虽然未约定签约时间和付款方式，但在双方签订定购单时，涉案的两套商铺已经建造完成并投入使用，符合交付的条件，被告还收取了原告交付的定金，原告有理由相信商铺可以在一个合理的期限内交付。被告辩称在签订定购单时商铺正作为办公用房使用，被告已经和原告讲明房屋交付时间不确定，所以定购单未约定签约时间和付款方式，原告在定购时就知道商铺无法按正常时间交付。本院认为，从商铺正由被告使用、定购单未约定签约时间和付款方式的事实来看，无法得出被告已就商铺不能按正常时间交付的情况告知原告，以及原告对这一情况为明知的结论，被告的辩解缺乏其他证据支持，也有违常理，本院不予采纳。被告还辩称，交房时间确定为签约后五年，是被告因办公需要使用商铺的合理期间，将商铺卖掉是被告工作人员之间未衔接好。本院认为，即使如被告所述，商铺作为办公用房在五年后才能交付，那么被告将五年后才能交付的房屋先后分两次预定给原告，并收取大额定金的行为，既不符合常理也有失公平。被告办公需要用房的成本不能由作为买受人的原告来承担，被告工作人员存在疏忽属于其内部责任，也不能用以对抗善意的买受人。故对被告的辩称意见本院不予采纳。本院认为，被告在两次发出的告知书上，对于商铺交付时间的陈述也不一致，足可见被告确定交付时间十分随意，在履行预约合同中违反了诚信谈判义务。被告先与原告签订定购单，后又提出签订合同后五年交房的条件，明显有失公平。故本院认定，涉案两套商铺的商品房买卖合同未能缔结是由于被告违反诚信谈判义务，提出明显不公平的缔约条件所致。被告关于合同未能签订是因不可归责于当事人双方的事由的答辩意见，本院不予采纳。＼n对第三个争议焦点，本院认为，定金是为保证原、被告签订商品房买卖合同而交付的款项，现因被告原因导致双方未能签订商品房买卖合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告应双倍返还定金。故对于原告要求被告双倍返还定金30万元的诉讼请求，本院予以支持。同时，本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，被告违反预约合同确定的诚信谈判义务，应承担相应的违约责任，赔偿原告因签订定购单而发生的信赖利益损失。本案中，定购单中约定的定金既具有立约定金的性质，又具有违约定金的性质，如原告在双倍返还定金之外确还存在其他损失的，可酌情予以考虑。对于原告主张的为筹集购房款低价卖房损失、搬家损失、租房损失以及向他人借购房款的利息损失共计5万元，本院认为，原告出售自己的住房、搬家、租房以及向他人借款的行为，与原、被告之间签订定购单并无直接的因果关系。原告未能举证证明在双倍返还定金之外还存在其他损失，应承担举证不能的不利后果，故对于原告要求被告赔偿损失5万元的诉讼请求，本院不予支持。＼n综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n一、被告宁波万宏置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告朱红卫双倍返还定金共计30万元；＼n二、驳回原告朱红卫的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告朱红卫负担375元，由被告宁波万宏置业有限公司负担2900元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波市财政局非税资金专户，账号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。＼n审判员徐旭霞＼n二〇一四年一月二十一日＼n代书记员何悦儿