＼n湖南省长沙市雨花区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）雨民初字第2166号＼n原告（反诉被告）姜海燕，女，1987年5月12日出生，汉族。＼n委托代理人余杰，男，1984年9月13日出生，汉族，系长沙市湘大法律服务所法律工作者。＼n委托代理人张威，男，1982年10月15日出生，汉族，系长沙市湘大法律服务所法律工作者。＼n被告（反诉原告）湖南长沙三重房地产开发有限公司。住所地在长沙市雨花区黄土岭路368号三重星都心苑。＼n法定代表人刘辉，董事长。＼n委托代理人唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。＼n委托代理人陈斌，湖南国风德赛律师事务所律师。＼n第三人肖立红，女，1964年6月25日出生，汉族。＼n原告（反诉被告）姜海燕（以下简称原告）与被告（反诉原告）湖南长沙三重房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员朱晓云独任审判，于2013年9月24日公开开庭进行了审理。后本院依法通知肖立红为本案的第三人参加诉讼，并转为普通程序，由审判员朱晓云担任审判长，与人民陪审员张余、厍见玲组成合议庭，于2013年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余杰、张威，被告的委托代理人唐齐、陈斌均到庭参加诉讼。第三人肖立红经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称，2009年2月7日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》一份，合同约定由原告出资购买被告预售的“三重星都心苑”6栋402号商品房。交房日期为2009年9月30日，房屋装饰、设备标准按合同附件三执行。同时，双方还签订了一份《委托代理服务合同》，约定由被告以其名义代原告将上述房屋对外出租，代为出租期限自2009年9月30日至2012年9月30日止。被告在合同签订之日一次性将三年租金共计47273元支付给原告。2009年9月30日，被告将房屋交付原告，原告与被告依照《长沙市商品房买卖合同》附件三约定的房屋装饰、设备标准，对《房屋交付验收表》列明的项目逐一进行验收。经验收后，原告将房屋交由被告使用。2012年9月30日，原告与被告签订的《委托代理服务合同》约定的代为出租期限届满，被告拒不将原告的房屋恢复原状，并非法占有原告房屋长达数月。诉至法院，请求判令：1、被告按1313元／月的标准支付原告自2012年10月1日起至起诉之日止的房屋占有使用费8534.5元；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。在本案审理过程中，原告提出增加诉讼请求的申请，要求判令被告将长沙市雨花区黄土岭路368号三重星都心苑6栋402号房屋入户门恢复原状。本院审查后，对原告的申请不予准许。＼n被告答辩并反诉称，本案涉及的合同合法有效，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容公平合理地体现了双方的权益，并已经实际履行。原、被告之间是委托代理合同关系，不是租赁关系，体现在委托合同的具体条款中。2012年9月底，被告与星都心酒店将涉案的房屋交付给原告，房屋的交付标准不低于2009年9月的交房标准。被告没有非法占用原告的房屋，原告要求被告支付房屋占有使用费的标准没有依据，请求判决驳回原告的诉讼请求。2009年2月7日，原、被告签订的《委托代理服务合同》约定，被告代理原告出租房屋，被告代收租金期限为原告代缴有关税费，委托期内由于出租房屋而发生的税费由原告单独享受和承担。2009年5月8日，被告授权公司员工肖瑜以原告的名义与第三人肖立红签订《房屋租赁合同》，约定房租应交税费，房屋租期届满由原告补交后进行房屋交接或办理续租。第三人肖立红将租赁房屋用于开办星都心酒店。酒店经营期间，肖立红指派员工文辉代原告缴纳房产税1181.82元，并且要求被告承担，该笔税款应当由原告负担。反诉请求判令：1、原告将被告为其垫付的税款1181.82元支付给被告；2、原告承担本案的反诉费用。＼n原告针对被告的反诉答辩称，在签订商品房预售合同的同时，原、被告又签订了委托服务合同，其名为委托实为租赁。房屋租金抵作购房款的约定，违反了《商品房销售管理办法》关于房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的规定。因此，被告是以合法形式掩盖非法目的，双方签订的委托服务合同应属无效。另外，房屋占用费不属于税收征收对象，涉案租赁合同无效，亦不存在租金。根据司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人有权请求参照租赁合同标准支付房屋占有使用费。因此，被告应支付原告房屋占有使用费，其请求原告支付税金没有依据。＼n第三人肖立红书面述称，2009年5月，被告委托其公司员工肖瑜代原告与肖立红签订《房屋租赁合同》，租赁期限从2009年9月30日起至2012年9月30日止。被告在签订租赁合同时，向第三人出示了其与原告签署的《委托代理服务合同》。租赁合同签订后，第三人开始组织人员进场装修，办理酒店注册登记事宜，并于2010年4月26日开业经营。租期届满前，因与原告洽谈的租赁条件无法达成，第三人决定不再续租。2012年9月5日至9月24日，第三人通过短信和公告的方式通知原告，要求原告前来收房。2012年9月30日，第三人退场。在酒店经营期间，第三人为原告垫付了1181.82元税款。2013年7月，被告归还了第三人代原告垫付的税款。综上，请求法院依法裁判。＼n原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：＼n证据1、长沙市商品房买卖合同，拟证明诉争房屋系原告向被告购买的商品房，交房日期是2009年9月30日，被告应当按照合同附件三第五项的标准交房；＼n证据2、委托代理服务合同及授权委托书，拟证明原告将购买的商品房交给被告使用，被告一次性支付原告租金，委托代理服务合同与商品房买卖合同的签订的日期相同。＼n被告质证认为，商品房买卖合同附件三与本案无关，达不到原告的证明目的。原告称将房屋交予被告使用，不符合委托代理服务合同的约定，原、被告双方是委托关系，不是租赁关系。对原告提交的其他证据没有异议。＼n被告为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据材料：＼n证据1、委托代理服务合同，拟证明原告将其房屋委托被告出租；＼n证据2、委托书、房屋租赁合同，拟证明被告授权肖瑜以原告的名义与第三人肖立红签订《房屋租赁合同》，约定税费由原告承担；＼n证据3、工商登记资料、人员缴费情况表，拟证明第三人肖立红将租赁的房屋用于开办酒店，文辉是酒店员工；＼n证据4、统一发票、完税凭证和交通银行交易明细清单，拟证明第三人肖立红交纳了房产税；＼n证据5、报纸通知、公告和现场公告，拟证明被告通过多种方式多次通知原告前来办理房屋交接和税款支付等手续；＼n证据6、房屋租赁合同、装修申请表及物业证明，拟证明6栋业主在2013年1月已经与案外人刘鹏签订了租赁合同，部分业主已经出租使用房屋；＼n证据7、第三人肖立红发给被告的函件，拟证明肖立红要求被告承担税款；＼n证据8、第三人肖立红出具的收条，拟证明肖立红收到被告支付的税款；＼n证据9、照片，拟证明2012年9月交付租赁房屋的装修标准不低于2009年9月交付买卖房屋的装修标准。＼n原告质证认为，对证据1的关联性有异议，不能达到被告的证明目的；对证据2提出异议，认为房屋租赁合同上的甲方并非原告签名；对证据3的关联性有异议，与本案无关；对证据4的真实性和合法性没有异议，关联性有异议，与本案没有关联；对证据5的真实性和关联性没有异议，恰恰证明房屋的承租方是被告；证据6房屋租赁合同是复印件，不予质证。房屋装修申请表与本案没有关系，物业证明是被告出具的，没有证明效力；对证据7、证据8均有异议，认为仅有收条不能反映被告已将该款项支付给第三人肖立红；对证据9的真实性没有异议，但认为仅有两套房屋的照片，不能达到被告的证明目的。＼n第三人肖立红未向本院提交证据材料。＼n本院根据双方当事人的诉辩陈述、举证及质证意见，对双方提供的证据认证如下：＼n原、被告提交的委托代理服务合同、授权委托书，以及原告提交的长沙市商品房买卖合同，双方对其真实性和合法性无异议，本院予以采信。＼n被告提交的证据：对于房屋租赁合同，原告虽提出异议，但未提供相反证据予以反驳，本院予以采信；对于工商登记资料、人员缴费情况表、统一发票、完税凭证和交通银行交易明细清单，能够证明第三人肖立红开办酒店并支付税款的事实，本院予以采信；对于报纸通知、公告和现场公告，来源合法、客观真实，可以证明相关事实，本院予以采信；对于房屋租赁合同、装修申请表及物业证明，被告仅提供了复印件，且原告提出异议，本院不予采信；对于第三人肖立红发给被告的函件、收条，涉及到被告与第三人肖立红之间的税款支付情况，原告虽提出异议，但无相反证据予以反驳，本院予以采信；对于照片，原告对其真实性无异议，本院予以采信。＼n根据以上采信的证据，本院查明以下案件事实：＼n2009年2月7日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的三重星都心苑项目第6栋4层402号房屋。该房屋建筑面积为46.31平方米，单价为每平方米5103.99元，价款总额为236366元。同日，原、被告签订了《授权委托书》和《委托代理服务合同》。《授权委托书》约定原告全权委托被告将三重星都心苑项目第6栋4层402号房屋出租，《授权委托书》的有效期自2009年9月30日起至2012年9月30日止。《委托代理服务合同》第二条约定房屋委托出租期限为三年，自2009年9月30日起至2012年9月30日；第三条约定委托内容：1、原告委托被告代签出租合同、代收押金、代收代缴水电费及物业管理费。2、被告代收房屋委托出租期间的租金，并在该期间内为原告代缴有关税费。3、被告代收租金期结束后，应将承租方之前缴纳的租赁押金交原告，租金由原告自行向承租方收取，被告予以配合。原告自行收取租金期间，有关税费由原告自行缴纳；第四条约定费用收取：1、被告免收原告房屋出租中介服务费。2、被告根据物业管理服务合同向承租方收物业管理费。3、被告代收租金期间，根据租赁合同收取租金后，在约定的时间内交给原告或交存至原告指定的账户；第五条约定委托双方的权利和义务：1、原告将房屋委托给被告租赁，在《租赁合同》约定的租赁期限内原告不得将房屋另行租赁给他人或设置抵押而影响《租赁合同》的正常履行。2、被告在授权委托事项的权限内负责管理、出租原告的房屋。3、在本合同签订之日，被告一次性将代租期间的租金47273元付给原告。4、原告作为房屋产权所有者委托被告将房屋出租后，由房屋租赁关系所产生的权利和义务（合同另有约定的除外）均由原告单独享受和承担。5、委托期内由于出租房屋而发生的税费由原告单独享受和承担。6、委托期间，为维护原告的利益，被告应要求承租方按物业管理规定装修施工，原告有协助义务。7、委托期间，被告可将此合同项下权利、责任转移至受托方属下公司执行；第六条约定解约条件：1、本合同期届满，则本合同自动解约。2、合同期满后，双方可以协商再定代租合约；第八条约定本合同终止日期为2012年9月30日。《委托代理服务合同》还对违约责任及其他事项进行了约定。＼n2009年5月1日，被告向其员工肖瑜出具《授权书》，将三重星都心苑6号栋业主全权委托给被告的所有权利授权给肖瑜，有效期自2009年5月1日起至2012年11月30日止。2009年5月8日，肖瑜作为原告的代理人，以原告（甲方、出租方）的名义与第三人肖立红（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》。合同第四条约定租赁期限、用途：房屋租赁期自2009年9月30日起至2012年9月30日止，租赁期满，甲方有权收回该出租房屋，乙方应如期交还；第五条约定租金及支付方式：乙方一次性向甲方支付租金47273元（房租应交税费，房屋租期届满由甲方补交后进行房屋交接或办理续租等），无租赁押金，租赁期间房屋的水电通讯网络费及物管费由乙方负责；第六条约定房屋修缮与使用：在租赁期内，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由乙方负责。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋结构问题的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；第九条约定房屋交付及收回：乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋交还甲方。届时，乙方可拆除在承租期间对该房屋内的装修、添加的设备及用品，乙方交还的房屋应保持其结构完好状态。双方约定租赁期满合同自然终止，还对合同的变更和解除、违约责任、免责条件和其他事项进行了约定。＼n2009年9月30日，被告依约将房屋交付给原告，交付时房屋为毛坯房。原告对房屋进行验收后，接收了房屋，并将房屋交由被告代为出租，被告一次性支付了原告房屋租金47273元。被告收到原告的房屋后，将其交付给第三人肖立红租赁使用。第三人肖立红按照约定对原告的房屋进行装修，用于经营酒店。2010年6月30日，长沙市雨花区星都心酒店（以下简称星都心酒店）成立，肖立红为该酒店的经营者，酒店的经营地址为三重星都心苑6号栋3-16楼。＼n2012年9月5日，被告在《潇湘晨报》上发出通知，要求原告等业主在2012年9月10日前就房屋后续问题作出选择，逾期将按自用处理。2012年9月10日，被告与星都心酒店发出《公告》，载明：“三重星都心苑6栋业主：由于本酒店与您的房屋租赁期限将到，根据9月10日前您的意愿结果，本公司决定全部到期房屋不再续租。请您务必于2012年9月16日前亲自前往星都心酒店17楼行政办公室办理房屋交接手续，否则，由此产生的一切责任由您承担。到期您未亲自前往办理手续或未签署交接文件时，本酒店将按以下方式办理，视同您认可：1、您2009年9月30日至2012年9月30日所收租金收入应纳税金全额未交的请自行开具发票，您的房屋至2012年9月30日到期。自2012年9月17日起至2012年9月30日止，本酒店将拆除设施、移出物品家私等。您必须出具应开发票并交予酒店后方可办理房屋移交手续。同时，您将从2012年10月1日起承担房屋物管费及所有与该房屋应承担的责任，与本酒店无关；2、您2009年9月30日至2012年9月30日所收租金收入应纳税金已由本酒店代缴的部分业主，您的房屋延至2012年11月30日到期无异议，本酒店不另付租金。自2012年11月10日起至2012年11月30日止，本酒店将拆除设施、移出物品家私等。发票不足部分您自行开具并交予酒店后方可办理房屋移交手续。同时，您将从2012年12月1日起承担房屋物管费及所有与该房屋应承担的责任，与本酒店无关。”2012年9月10日，被告与星都心酒店在《潇湘晨报》上将《公告》的内容发出，通知原告等业主前往办理手续。2012年9月24日，被告和星都心酒店再次公告通知原告等业主办理房屋交接和税款支付等手续。原告认为入户门已改成木门，不符合交付条件，拒绝收房。＼n在本案审理过程中，被告称第三人肖立红垫付了房产税款1181.82元，并提供了完税凭证，原告则主张对税款不知情。＼n本院认为，原、被告签订的《授权委托书》和《委托代理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行。原告全权委托被告将房屋对外出租，代原告签订租赁合同和收取租金，原、被告之间成立委托关系。被告以原告的名义与第三人肖立红签订了《房屋租赁合同》，将原告的房屋交付承租人肖立红使用、收益，原告与第三人肖立红之间成立房屋租赁合同关系，合法有效，双方亦应按照约定严格履行。＼n一、关于被告应否支付原告房屋占有使用费的问题。＼n原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》后，被告按照合同约定将房屋交付原告，原告验收后接收了房屋，亦即原告已认可被告的交房符合商品房买卖合同的约定。之后，原告授权被告将所购房屋对外出租三年，期间获得了租金收益。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，在《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满之前，第三人肖立红和原告就房屋续租事宜未能达成一致协议，肖立红决定终止租赁合同，并以星都心酒店的名义和被告发出通知，要求原告前往办理房屋交接手续。被告与第三人肖立红均完成了房屋的交付，履行了返还房屋的合同义务。原告与第三人肖立红之间的租赁合同期满后，第三人肖立红拆除了房屋内的装修、添加的设备及用品。根据原、被告陈述及照片，第三人肖立红拆除房屋内的装修、添附，并未损坏房屋结构，符合房屋租赁合同的约定。因此，原告要求租赁使用后的房屋状态与出租前一致，并依此拒绝收房，不符合双方的约定。原告要求被告支付自2012年10月1日起至起诉之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。＼n二、关于原告应否向被告支付税款的问题。＼n《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告和第三人肖立红均称已为原告垫付税款，但被告仅提供了肖立红出具的《收条》，无其他证据予以佐证，不足以证明该税款系被告缴纳。因此，被告要求原告支付已付税款1181.82元的反诉请求，证据不足，本院不予支持。＼n综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n一、驳回原告姜海燕的诉讼请求；＼n二、驳回被告湖南长沙三重房地产开发有限公司的反诉请求。＼n本案受理费50元，反诉受理费25元，合计75元，由原告姜海燕负担50元，被告湖南长沙三重房地产开发有限公司负担25元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。＼n审判长朱晓云＼n人民陪审员张余＼n人民陪审员厍见玲＼n二〇一三年十二月十日＼n书记员周蛟＼n附：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。＼n第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。＼n人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。＼n《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》＼n第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。＼n没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。