重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0103民初18385号
原告重庆永生商务咨询有限公司，住所地重庆市渝中区八一路9号38—13号，统一社会信用代码9150010358147107XX。
法定代表人李荫国，总经理。
委托代理人周敏，广东香山律师事务所律师。
委托代理人梁君静，广东香山律师事务所律师。
被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司，住所地重庆市渝中区五一路8号，统一社会信用代码91500103621909671Q。
法定代表人马驰，执行董事。
委托代理人高春琳，男，该公司员工。
委托代理人谭浪，男，该公司员工。
原告重庆永生商务咨询有限公司（以下简称永生公司）诉被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司（以下简称渝亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，经本院受理后，依法由审判员巫松、人民陪审员王玉碧、宋春蓉组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员雷丹丹担任法庭记录。双方当事人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永生公司诉称，重庆市渝中区八一路帝都大厦裙楼户型位置（房屋编号为“营业大厅一”）是原告永生公司向被告渝亚公司购买的非住宅房屋，办理房地证后该房屋地址变更为重庆市渝中区民族路XX号名义层第XX层营业大厅，建筑面积为752.16平方米。2012年11月20日，原告永生公司与被告渝亚公司签订《帝都大厦房屋租赁合同》一份，约定：被告渝亚公司承租上述房屋，租赁期限为三年，自2012年10月31日至2015年10月31日止；在签署本合同之前，该房屋已由原告永生公司移交给被告渝亚公司控制、使用；房屋租金按建筑面积752.16平方米计算，每月每平方米租金为600元，合计每月租金为451296元，自2012年10月31日开始计租；租金的支付按先缴后用的原则执行，每三个月为一个计租周期计收一次等。合同签订后，被告渝亚公司仅向原告永生公司支付了合同保证金45万元，房屋租金至今未付。2015年10月31日租赁期限届满后，被告渝亚公司至今未按合同约定腾退并返还房屋，原告永生公司于2017年7月12日向被告渝亚公司发出《律师函》，要求解除合同返还房屋未果。现起诉请求：1、判决解除原告永生公司与被告渝亚公司之间的房屋租赁合同关系；2、判令被告渝亚公司腾退并向原告永生公司返还重庆市渝中区民族路XX号名义层第XX层营业大厅房屋；3、判令被告渝亚公司向原告永生公司支付逾期返还租赁房屋的占用费（从合同解除日第三日起三十日内按每月租金451296元计算），及从合同解除日第三十三日起至实际返还租赁房屋时止按日租金30086.4元计算的违约赔偿金，并承担本案诉讼费。
被告渝亚公司辩称，对原告永生公司提交的《帝都大厦房屋租赁合同》、《谅解备忘录》、催告函及邮寄回执等材料的真实性不予认可。即使该合同真实，也是恶意串通，涉嫌刑事犯罪，被告渝亚公司已向公安机关举报，但公安机关尚未立案。被告渝亚公司要求对合同印章进行鉴定。另外，该房屋在原告永生公司购置前就存在租赁关系，原告永生公司的诉讼请求不能成立，请法院判决驳回其诉讼请求。
经审理查明，2012年11月20日，甲方（出租方）永生公司与乙方（承租方）渝亚公司签订《帝都大厦房屋租赁合同》一份，约定内容有：一、房屋情况：甲方出租给乙方的房屋座落在重庆市渝中区八一路帝都大厦裙楼户型位置，房交所载明房屋编号为“营业大厅一”，该房屋建筑面积约为752.16平方米，房屋土地性质为出让商住用地，房屋结构为框架结构，房屋状态为清水空置房（毛坯房）。乙方对房屋位置面积等情况无异议。二租赁用途：1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业经营之使用。三、保证金：1、本合同签署的同时，乙方向甲方缴纳相当于一个月租金金额的履约保证金，即人民币451296元，租赁期满或租赁合同解除时，乙方无违约情形或相关争议已解决的，甲方一次性向乙方无息退还履约保证金。四、租赁期限：1、本合同租赁期限为三年，自2012年10月31日至2015年10月31日，在签署本合同之日前，该房屋已由甲方移交给乙方并在乙方控制、使用之下。2、租赁期满且双方未续签租赁合同时，甲方有权收回该房屋，乙方应如约将房屋腾退给甲方。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满日二个月前，向甲方书面提出续租申请，经甲方同意并对租赁合同达成一致后，重新签订租赁合同。五、租金、费用及支付：1、该房屋租金按本合同载明的房屋建筑面积752.16平方米计算，每平方米每月租金为600元，合计每月租金451296元，自2012年10月31日开始计租。2、租金的支付按先缴后用的原则执行，以每三个月为一个计租周期计收一次。本合同签订的同时，乙方向甲方支付首期三个月租金（即人民币1353888元），之后的各期租金在下一个计租周期的前五日内付清。八、房屋返还：1、除甲方同意乙方续租并达成新的租赁合同外，乙方应在本合同的租期届满日或合同解除后的三日内腾退并向甲方返还该房屋。十一、违约责任：4、合同期满或解除时，乙方未按约向甲方交还房屋的，逾期在30日内的，乙方按本合同约定租金水平向甲方支付房屋占用期间的费用，逾期30日后每逾期一天，乙方向甲方承担日租金两倍的违约赔偿。十二、其他：1、本合同履行过程中的书面往来，以本合同载明的对方地址为准。若邮寄方式送达对方的，一经邮递机构投递到该地址后被任何人员签收、或被拒绝签收而退回、或地址不详无法妥投等情形的，均视为已送达对方，邮递机构的投递凭据可作为有效的送达依据；地址发生变更的，应提前书面通知对方，否则自行承担其后果。3、本合同经双方签字盖章，乙方缴纳履约保证金和首期租金后生效。
2013年8月6日，永生公司取得重庆市渝中区民族路XX号名义层第XX层营业大厅（建筑面积XX㎡）的房地产权证（XX房地证XX字第XX号）。
2014年4月9日，本院作出（2013）中区民初字第09431号民事判决书，载明认定上述《帝都大厦房屋租赁合同》合法有效，并判决渝亚公司应向永生公司支付从2012年10月31日起至2013年10月31日的租金5415552元及逾期支付该期间租金的违约金。该民事判决书已发生法律效力。
2017年7月12日，永生公司委托广东香山律师事务所律师向渝亚公司发出《律师函》一份，要求渝亚公司于收到本律师函之日起三天内腾退返还租赁房屋，并支付所欠租金、占用费及承担违约赔偿责任。该《律师函》于2017年7月14日由渝亚公司收发章签收。
上述事实,有房地证、帝都大厦房屋租赁合同、（2013）中区民初字第09431号民事判决书、律师函及邮寄回执等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
本案中，原告永生公司与被告渝亚公司于2012年11月20日签订的《帝都大厦房屋租赁合同》已经生效法律文书认定为有效，并具有法律效力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该房屋租赁合同在租赁期间届满后，双方对租赁期间未重新约定，根据上述法律规定，该房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告渝亚公司在履行合同期间，未按约支付租金，已构成根本违约，原告永生公司有权依法随时解除合同。原告永生公司于2017年7月12日发出解除合同的《律师函》，并于2017年7月14日已到达被告渝亚公司，而被告渝亚公司在法定期限内未对解除合同的通知提出异议，根据上述法律规定，该《律师函》已发生解除合同的效力。被告渝亚公司否认收到该《律师函》，但双方合同中已约定送达方式和地址，被告渝亚公司该项答辩意见本院不予采信。因此，双方之间的房屋租赁合同应于2017年7月14日解除，本院对此予以确认。根据双方合同约定，合同解除后三日内，被告渝亚公司未按约向原告永生公司腾退并返还租赁房屋。因此，被告渝亚公司应按约承担逾期返还租赁房屋的违约责任，支付房屋占用费并承担违约赔偿。但双方约定的违约计算方式已超出法律规定的范围，本院依法予以调整。被告渝亚公司提出的双方恶意串通涉嫌刑事犯罪的答辩意见和要求对其公章进行司法鉴定的申请，因公安机关并未立案侦查，且被告渝亚公司未提交公章鉴定样本，该项答辩意见本院均不予采纳。
综上所述，原告永生公司的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告重庆永生商务咨询有限公司与被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司于2012年11月20日签订的《帝都大厦房屋租赁合同》已于2017年7月14日解除。
二、被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司应在本判决生效后十日内腾退重庆市渝中区民族路XX号名义层第XX层营业大厅房屋，并向原告重庆永生商务咨询有限公司返还。
三、被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司应在本判决生效后十日内给付原告重庆永生商务咨询有限公司从2017年7月17日起至实际返还房屋之日止按每月租金451296元计算的房屋占用费。
四、被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司应给付原告重庆永生商务咨询有限公司从2017年7月17日起至实际返还房屋之日止按每月租金451296元计算的房屋占用费总额30%的违约金，随前款一并付清。
五、驳回原告重庆永生商务咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
案件受理费61081元，由被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司负担（此款原告已垫付40元，被告随前款一并给付，余款61041元于本判决生效后七日内直接向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 巫 松
人民陪审员 王玉碧
人民陪审员 宋春蓉
二〇一八年八月十六日
书 记 员 雷丹丹