河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫民再1070号
再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：李顺和，男，1963年11月14日出生，汉族，住河南省永城市东城区。
委托诉讼代理人：夏磊，河南旺达律师事务所律师。
被申请人(一审原告、二审上诉人)：高爱萍，女，1971年4月29日出生，汉族，住河南省永城市西城区。
委托诉讼代理人：赵立，河南正剑律师事务所律师。
一审被告(二审被上诉人)：永城市友谊置业有限公司。住所地：河南省永城市东城区欧亚路中段南侧。
法定代表人：张明星，该公司经理。
委托诉讼代理人：丁爱峰，该公司员工。
再审申请人李顺和因与被申请人高爱萍，一审被告、二审被上诉人永城市友谊置业有限公司（简称友谊置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市中级人民法院（2017）豫14民终3013号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年7月23日作出（2018）豫民申5112号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭，于2018年8月16日开庭审理了本案。李顺和及其委托诉讼代理人夏磊，高爱萍的委托诉讼代理人赵立，友谊置业公司的委托诉讼代理人丁爱峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李顺和申请再审称，二审判决认定高爱萍善意占有使用该房屋，享有房屋所有权没有法律依据，并且混淆了债权与物权，与物权法规定相矛盾，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误。请求撤销二审判决，维持一审判决。
高爱萍辩称，涉案房的开发商是友谊置业公司，施工方是王海燕，王海燕对友谊置业公司享有优先债权，应当优先其他债权偿还。友谊置业公司拖欠王海燕的工程款，将27套房屋抵给王海燕。根据《最高人民法院执行查封扣押规定》第17条规定，王海燕对友谊置业公司的债权变成享有物权。王海燕又把房屋出售给涉案的高爱萍，合法有效。高爱萍支付的价格是合理的对价，没有低于市场价格，并且已经搬到涉案房屋内进行居住。友谊置业公司明知该房屋被王海燕出售给高爱萍并居住至今，没有提出任何异议，又配合一审法院将房屋强制执行给李顺和，具有明显的过错。李顺和的过户行为就是本案审查的对象，没有法律效力的，不具有房屋的所有权。请求维持二审判决，驳回李顺和的再审申请。
友谊置业公司述称，友谊置业公司和高爱萍没有任何的房屋买卖关系。王海燕没有承建友谊置业公司的工程，没有与友谊置业公司签订任何合同，没有证据证明友谊置业公司欠王海燕的钱。
高爱萍向永城市人民法院起诉请求：1.撤销将友谊小区XX号楼XX单元XX号房屋裁定过户给李顺和的（2015）永执字第1167-4号执行裁定，并立即停止对该房屋的执行；2.确认上述房屋归高爱萍所有；3.本案诉讼费用由高爱萍承担。
永城市人民法院一审查明，李顺和与友谊置业公司因房屋买卖合同发生纠纷，2015年3月23日，永城市人民法院经审理依法作出（2014）永民初字第2659号民事判决：一、友谊置业公司向李顺和交付位于永城市人民医院对面、欧亚路南友谊小区1号楼门面房从东数第14米处向西测量够14米（第5-8间）的房屋并办理过户登记；二、友谊置业公司向李顺和支付违约金每月10000元，自2010年1月起至交付房屋之日止。判决生效后，友谊置业公司未履行判决确定的义务，李顺和申请执行，在执行过程中，李顺和与友谊置业公司自愿达成以物抵债协议，永城市人民法院依法作出（2015）永执字第1167-4号裁定：一、将永城市友谊置业公司所有的位于永城市东城区欧亚路南、雪枫路西友谊小区XX号楼XX单元XX、XX号房屋二套作价730000元，交付李顺和抵偿债务730000元。房屋所有权自本裁定送达时起转移。二、申请执行人李顺和可持本裁定书到有关机构办理相关过户登记手续，并依法缴纳相关税费。后友谊置业公司将涉案房屋变更登记在李顺和名下，不动产权证号为：豫（2016）永城市不动产权第XX号。房屋变更登记后，案外人高爱萍向该院提出执行异议，称其通过合法买卖取得该房屋所有权，要求停止执行该房屋。该院经审查，作出（2017）豫1481执异20号执行裁定：驳回高爱萍的异议请求。高爱萍不服，提起诉讼。
一审另查明，王海燕将友谊小区XX号楼XX单元XX号房屋以295200元的价格卖给高爱萍，王海燕认可收到上述款项。
永城市人民法院一审认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”友谊小区XX号楼XX单元XX号房屋原登记在友谊置业公司名下，因友谊置业公司未履行法院生效判决确定的义务，李顺和申请法院强制执行，在执行过程中，友谊置业公司和李顺和双方达成抵债协议，该协议不违反法律规定，也无有效证据证明侵害了他人的合法权利，因此，永城市人民法院作出的（2015）永执字第1167-4号裁定，将友谊小区XX号楼XX单元XX、XX号房屋变更登记在李顺和名下符合法律规定。对于涉案房屋能否被强制执行问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此规定，对未办理过户登记手续的财产，人民法院不得查封、扣押、冻结的情形，须同时达到“被执行人将其所有的需要办理过户手续的财产出卖给第三人”、“第三人已经支付全部价款并实际占有”以及“未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错”的条件。本案中，涉案房屋登记在友谊置业公司名下，但高爱萍是与王海燕签订的购房协议，欲从王海燕处购买涉案房屋，而非从被执行人友谊置业公司处购买房屋，高爱萍提交的证据也不能证明王海燕是涉案房屋的所有权人，且王海燕处分涉案房屋的行为也未得到房屋所有权人的认可。高爱萍在未审查涉案房屋实际所有权人的情况下，与王海燕签订购房协议，其自身存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件，因此高爱萍对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故高爱萍和王海燕之间的买卖涉案房屋的行为不影响该院对登记在友谊置业公司名下房屋的执行。综上所述，对高爱萍要求撤销该院（2015）永执字第1167-4号执行裁定、停止执行并确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。
2017年6月27日，永城市人民法院作出（2017）豫1481民初3287号民事判决：驳回高爱萍的诉讼请求。一审受理费5728元，由高爱萍负担。
河南省商丘市中级人民法院二审查明，2010年4月11日，友谊置业公司因欠王海燕工程款，将包含友谊小区3号楼1单元1204室在内共27套房屋抵偿给王海燕。2012年6月27日，王海燕、李乾坤、张明星、陈道华、丁爱峰以会议纪要的形式对上述以房抵工程款的行为再次确认，友谊置业公司承诺协助业主办理房产手续。2011年12月16日，王海燕将涉案友谊小区3号楼1单元1104室房屋卖给高爱萍，高爱萍支付全部房款。2016年10月31日，李顺和与友谊置业公司达成以物抵债协议，将涉案房屋抵偿给李顺和，永城市人民法院作出（2015）永执字第1167-4号裁定对该以房抵债协议予以确认。二审法院认定的其他事实与一审相同。
河南省商丘市中级人民法院二审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中，友谊置业公司将包含涉案房屋在内共27套房屋抵偿给王海燕，后又以会议纪要的形式对该以房抵债协议予以确认。2011年12月16日，王海燕将涉案房屋卖给高爱萍，双方之间的房屋买卖合同合法有效，高爱萍按约支付房款，并在李顺和与友谊置业公司达成以物抵债协议前善意占有使用该房屋，享有该房屋的所有权。友谊置业公司承诺给抵偿王海燕房子的业主办理房产手续，未予办理，又以对该房屋拥有所有权为由将该房屋抵偿给李顺和，足以说明非因高爱萍的原因未办理过户登记。高爱萍执行异议，于法有据，予以支持。综上，根据现有在案证据，应认定高爱萍就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
2017年11月29日，河南省商丘市中级人民法院作出（2017）豫14民终3013号民事判决：一、撤销永城市人民法院（2015）永执字第1167-4号执行裁定、（2017）豫1481执异20号执行裁定、（2017）豫1481民初3287号民事判决；二、停止对位于河南省永城市东城区欧亚路友谊小区XX号楼XX单元XX室的执行；三、高爱萍享有河南省永城市东城区欧亚路友谊小区XX号楼XX单元XX室房屋所有权；四、驳回高爱萍的其他诉讼请求。一审案件受理费5728元，二审案件受理费5728元，共计11456元，由李顺和、友谊置业公司负担。
本案再审查明的事实与原审一致。
本院认为：（一）关于王海燕出卖涉案房屋的效力问题。根据友谊置业公司、李乾坤、王海燕所订立的会议纪要的约定内容，明确涉案2号楼工程款的支付方式是以房抵债。在王海燕的承包费用抵偿问题上，将27套房屋的门牌号、面积、单价及总价款进行确认。王海燕行使的是建设工程优先权，其对涉案房屋的抵偿权利优先于其他普通债权。故王海燕基于该优先权和以物抵债的基础事实，有权对其抵偿取得的房屋进行处分。（二）关于本案高爱萍购买涉案房屋的效力问题。王海燕将涉案房屋出卖给高爱萍，已经实际交付高爱萍居住。高爱萍在购房过程中支付了合理对价，高爱萍也支付了水、电、燃气、暖气等费用。友谊置业公司对此一直未提出异议，可以推定友谊置业公司对会议纪要确定的以房抵债内容的效力以及对王海燕将房屋出卖给高爱萍的认可。故高爱萍购买涉案房屋的行为符合法律规定，依法享有对涉案房屋的所有、居住、使用等权利。（三）关于本案李顺和与高爱萍对涉案房屋权利的冲突问题。本案中，友谊置业公司将包含涉案房屋在内共27套房屋抵偿给王海燕，不仅符合当事人意思自治原则，也体现了王海燕作为施工人对承包建筑工程的优先权。高爱萍从王海燕处购买涉案房屋，其根本目的是满足个人居住和生活需要，对其权利的保护应优先于基于商业交易行为产生的普通债权。李顺和对涉案房屋的权利是基于其与案外人丁开东、常丙峰门面房买卖协议产生的普通债权的实现而设立，其法益保护属性明显不足以对抗高爱萍基于居住生存需要而对涉案房屋的权利。并且，本案友谊置业公司将涉案房屋抵偿给王海燕，以及王海燕将涉案房屋出卖给高爱萍的时间，均早于李顺和与友谊置业公司达成以物抵债协议的时间，高爱萍取得涉案房屋权利的时间顺序亦优先于李顺和，权利保护亦优先于李顺和。另外，在友谊置业公司明知涉案房屋一直由高爱萍居住的情况下，又将案涉房屋抵偿给李顺和，主观上具有明显恶意。李顺和在与友谊置业公司签订以物抵债协议，以及办理涉及本案房屋变更登记过程中，没有对涉案房屋实际占有使用情况进行了解和交付，亦有明显过错。此情况下，高爱萍对涉案房屋的优先权利如不被保护，将可能引发高爱萍与王海燕、王海燕与李乾坤、李乾坤与友谊置业公司之间的纠纷，友谊置业公司也将基于其不诚信行为而获取利益，也是对社会公信的一种损害。
综上，高爱萍就涉案房屋具有排除强制执行的民事权利，李顺和的再审请求不能成立，本院不予支持。二审判决事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条的规定，判决如下：
维持河南省商丘市中级人民法院（2017）豫14民终3013号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 林秀敏
审 判 员 邹新哲
审 判 员 段励刚
二〇一八年九月二十九日
法官助理 姜 浩
书 记 员 张淇惠