江西省九江市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2016)赣04行终73号
上诉人（原审第三人）九江经济技术开发区融合小额贷款股份有限公司（融合公司）。
法定代表人严永敏，公司董事长。
委托代理人李晓闵，江西支点律师事务所律师。
上诉人（原审被告）彭泽县房产管理局。
负责人冯正南，书记。
委托代理人陆漾，江西民群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汪倜，男，汉族，1975年9月23日生，住彭泽县。
被上诉人（原审原告）孔燕，女，汉族，1980年7月1日生，住址同上。
委托代理人丁海，江西民群律师事务所律师。
原审第三人九江海正房地产开发有限公司（海正公司）。
法定代表人周日成，执行董事。
上诉人九江经济技术开发区融合小额贷款股份有限公司、彭泽县房产管理局因房屋抵押登记纠纷一案，不服江西省彭泽县人民法院（2016）赣0430行初2号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对该案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：原告于2011年11月21日与第三人海正公司签订商品房买卖合同一份，购买海正金都第1幢128A号房，建筑面积101.52平方米（交房后确定的实际面积为88.01平方米），按约付清房款，并于当日在被告处办理了备案登记。事后，第三人海正公司以公司5405.97平方米房产作抵押从第三人融合公司借款2000万元，抵押的房产包括前述原告所购房屋（海正金都第1幢128A号房），并于2011年12月14日在被告处办理抵押登记，他项权证号为彭房他字第005175号，借款到期后，双方陆续两次达成续期协议，以上述同一房产作抵押物于2013年6月18日、2013年12月18日在被告处办理了抵押登记，他项权证号分别为彭房他字第007488号、彭房他字第007964号，房屋他项权利人均为第三人融合公司。海正公司向原告交房后，房屋有效证件一直未能办理。经原告提出信息公开申请，被告2015年1月23日制作《关于汪倜、孔燕购买海正金都门店的情况回复》，通过网络平台回复，确认原告购买涉案房屋并在被告处登记备案，系抵押前购买。另原告陈述，为要求海正公司履行房屋买卖合同义务，办理房屋相关证件，提起民事诉讼，2015年9月份，经法院释明，原告才知道因被告违法登记行为，可提起行政诉讼，遂于2015年12月撤回起诉，继而提起本案行政诉讼。
原审认为，被告于2015年1月23日通过网络平台回复原告所购房屋被抵押的事实，但被告未告知原告诉权或起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第46条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出，法律另有规定的除外，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第41条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或其他组织知道或者应当知道诉权或起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。原告陈述，2015年9月份经法院释明才知道可以对被告违法登记行为提起行政诉讼，故原告提起本案行政诉讼没有超过法定起诉期限，被告辩称本院不予支持；被告作为房屋登记机关，应按《房屋登记办法》确定房屋抵押登记需提交的材料并予以审核，依照法定程序办理，但本案被告没有提供其办理涉案房产抵押登记时所依据的证据、依据，依据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第26条规定，应当认定被告作出涉案房产抵押登记的行政行为没有证据、依据，另外，被告应当知晓第三人海正公司已将海正金都第1幢128A号房售与原告，第三人海正公司以该房产设定抵押从他处借款，被告为该房屋抵押办理登记，明显不当，故被告作出涉案房产抵押登记的行政行为依法应予撤销，第三人融合公司因此权益受损，不是本案审理内容。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第70条第1项、6项的规定，判如下：撤销被告对原告所购海正金都第1幢128A号房办理的抵押登记行政行为。本案的诉讼费用50元由被告承担。
上诉人彭泽县房产管理局上诉称：被上诉人汪倜、孔燕提出信息公开申请后，上诉人彭泽县房产管理局及时通过网络平台进行回复。被上诉人于2015年1月23日通过网络平台回复确认知晓其所购房屋被抵押的事实。根据法律规定，从该时起被上诉人就知道其权益被侵犯，上诉人彭泽县房产管理局的抵押登记行为不当，诉讼时效也应从该时起开始，但其超过法律规定的六个月时效才提起行政诉讼，一审法院不应支持其诉讼主张。另被上诉人没有法律规定的诉讼时效延长的事由，故不能适用最长时效不超过二年的法律规定。最后，一审法院以上诉人在信息公开中未告知被上诉人诉权或者起诉期限为由认为被上诉人时效未过也是错误的。信息公开与抵押登记是不同的行为，法无明文规定，必须要告知被上诉人上诉权及起诉期限。故一审认定被上诉人未过诉讼时效是错误的。
上诉人九江经济技术开发区融和小额贷款股份有限公司上诉称：原审判决认定核心事实没有依据，导致撤销被上诉人彭泽县房产管理局抵押登记行政行为的错误判决。原审认定，汪倜、孔燕购买海正金都第1栋128A号房屋是在被上诉人彭泽县房产局2011年12月14日为上诉人借款抵押登记行政行为之前的事实，依据是被上诉人彭泽县房产管理局在2015年1月23日通过网络平台回复的《关于汪倜、孔燕购买海正金都门店的情况回复》内容，但是该依据仅是彭泽县房产管理局单方面制作，由于该回复内容与行政相对人也是抵押权人的上诉人九江经济技术开发区融和小额贷款股份有限公司有着直接的利害关系，简单出具该回复不仅严重损害了上诉人的合法权利，而且排除不了是否相互勾结的嫌疑。原审中，上诉人一直强调应当出示和提交该房屋买卖合同原始备案登记的资料，只有该资料的存在，彭泽县房产管理局才能出具该回复，但是无论原审法院还是彭泽县房产管理局均不予理睬。因此，在没有直接的原始证据，仅有回复这样的自认证据的情况下，不能认定被上诉人汪倜、孔燕购买讼争房产的合同备案登记时间在上诉人抵押登记之前。原审认定该事实严重缺乏证据，导致错误判决撤销抵押登记。恳请二审法院调取买卖合同的原始备案资料并查实后依法改判。
被上诉人汪倜、孔燕在合同约定的180天内办证期满后，对方未办理房产证，被上诉人就应当知道抵押事实，应当知道自己权利受到侵害，应在当时提出权益问题。其他意见与彭泽县房产管理局一致。应在180天满后计算6个月时效。
被上诉人汪倜、孔燕答辩称：1、原审认定事实正确，信息公开和行政行为的概念要有所区分，2015年1月23日被上诉人通过信息公开要求上诉人彭泽县房产管理局对该房屋抵押信息进行公开，这是一个依申请公开的信息。行政行为的作出应当有法律依据和特定的行政行为人，还要告知该行为对相对人有何权益的损失以及救济途径，故上诉人仅以信息公开就认定时效已过错误；2、上诉人彭泽县房产管理局2013年1月23日的回复并没有履行告知义务；3、被上诉人汪倜、孔燕是在2015年9月左右才得知房屋抵押的事实，至2015年12月才通过民事诉讼途径得知房产抵押的确定信息；4、原审法院适用法律准确，本案应当适用两年时效，被上诉人的起诉符合法律规定。
上诉人彭泽县房产管理局在举证期内未向原审人民法院提供证据。
上诉人九江经济技术开发区融和小额贷款股份有限公司在举证期内向原审人民法院提供了3份房屋他项权证书，证明公司对涉案房屋有抵押权。
被上诉人汪倜、孔燕在举证期内向原审人民法院提供了商品房买卖合同，证明原告购买涉案房屋，并在被告处办理了备案登记。2、收款收据6张及1份银行转账单，证明原告已按合同履行付款义务。3、被告的回复1份，证明原告购买涉案房屋已在被告处登记备案。4、海正房地产开发有限公司函告、商品房住宅使用说明书及住宅质量保证书各1份，证明涉案房屋移交原告使用。
原审第三人九江海正房地产开发有限公司在举证期内未向原审人民法院提供证据。
以上证据已经原审庭审质证。
二审期间彭泽县房屋管理局向法庭提交了彭泽县项目管理系统中关于登记管理备案信息的证明，证明被上诉人汪倜、孔燕购买了海正金都第1栋128A号房屋，并于2011年11月21日进行了备案登记。
上诉人九江经济技术开发区融和小额贷款股份有限公司对该份证据的三性均无异议，认可被上诉人汪倜、孔燕在抵押登记前已经办理了房屋买卖合同备案登记。
本院对该份证据予以认可，可以作为认定本案事实的相关依据。
本院查明的其他案件事实与原审法院查明的案件事实一致。
本院认为，上诉人彭泽县房产管理局主张汪倜、孔燕自2015年1月23日知道其所购买的房屋被抵押的事实时，就已经知道了上诉人彭泽县房产管理局的抵押登记行为不当，应当根据《中华人民共和国行政诉讼法》第46条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出，即应自2015年1月23日起在六个月内对其抵押登记行政行为提起诉讼。但是根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第41条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或其他组织知道或者应当知道诉权或起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。在汪倜、孔燕未被告知诉权和起诉期限的情况下，原审法院认定其提起的行政诉讼未超过法定起诉期限，适用法律正确。故对上诉人彭泽县房产管理局的上诉理由不予支持。
上诉人九江经济技术开发区融和小额贷款股份有限公司上诉认为原审法院在没有查看原始证据的情况下，仅凭彭泽县房产管理局的回复就直接认定被上诉人汪倜、孔燕在上诉人九江经济技术开发区融和小额贷款股份有限公司办理抵押登记前就已经办理房屋买卖备案登记属认定事实不清，证据不足。二审中，彭泽县房产管理局已经提交了补强证据，证明汪倜、孔燕在抵押登记前已经办理了房屋买卖合同备案登记，上诉人九江经济技术开发区融和小额贷款股份有限公司对此亦予以了认可，故对其上诉理由本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件诉讼费150元，由彭泽县房产管理局负担100元，九江经济技术开发区融和小额贷款股份有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 波
审判员 张 伟
审判员 商 宏
二〇一七年三月二十一日
书记员 蔡妃妃