常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第2414号
原告潘志成。
原告孙燕。
两原告共同委托代理人赵磊，江苏源博律师事务所律师。
两原告共同委托代理人倪嘉岑，江苏源博律师事务所实习律师。
被告潘焕兴。
被告徐顺娣。
两被告共同委托代理人巢靓，江苏常武律师事务所律师。
两被告共同委托代理人陈林。
原告潘志成、孙燕诉被告潘焕兴、徐顺娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告潘志成及两原告共同委托代理人赵磊、倪嘉岑，被告潘焕兴、徐顺娣的共同委托代理人巢靓、陈林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘志成、孙燕诉称，原告潘志成系两被告的大儿子潘某某之子。两被告原拥有劳动新村南66幢丙单元102室的房屋一套，后因该房屋遇拆迁，经两被告及其三子女家庭内部协商一致，对拆迁安置款进行了分配并履行完毕，同时约定新购买的房屋（某小区某幢某单元某室）归原告父亲潘某某所有。因为某小区某幢某单元某室系拆迁安置房屋，只能以被告名义签订拆迁安置协议，因此，为明确上述约定，避免家庭成员为继承遗产发生纠纷，后两被告又到常州市常州公证处作了遗嘱公证，将上述房屋由潘某某继承。至此，原告按照家庭协商一致的结果，根据父亲潘某某的指令，支付了上述房屋的房款215988元，契税4555元，燃气建设费2900元，物业费3250元，合计226693元。2014年3月，原、被告及潘某某协商一致，将上述房屋产权办理到原告名下。当时为了节省费用，采用了买卖过户的方式。然而，两被告后来违反诚信原则，向常州仲裁委提起仲裁，要求原告按照“存量房买卖合同”的内容履行支付房款的义务，常州仲裁委员会于2015年7月28日作出2014常仲裁字第316号仲裁裁决书，支持了其仲裁请求。原告认为，原告及原告家庭按照协商一致的结果，遵循诚信原则，前后为某小区某幢某单元某室的房屋支付了房款等费用；然而被告却违背其先前的意思表示向原告主张购房款，并得到了仲裁裁决的支持。在此情况下，原告因履行先前的家庭内部协议而为该房屋支付的所有款项应当由被告予以返还。请求法院判令：被告返还原告为被告支付的房款226693元；本案的诉讼费由被告承担。
原告潘志成、孙燕为支持其诉讼请求提供如下证据：一、委托书一份，证明两被告委托潘某某处理劳动中路南66幢丙单元102室房屋的拆迁事宜。二、承诺书一份，内容为：“坐落于常州市天宁区劳动中路南某幢某单元某室房屋一套，所有权登记于父母潘焕兴、徐顺娣名下，房屋建筑面积47.57平方米，因拆迁得款计238800元整，经协商作出以下承诺：1、拆迁款潘某某得118800元，潘建文得12万元（给潘建文的款项由潘某某一次性支付12万元整）；2、购买新房产权归潘某某所有；3、潘建芳自愿放弃拆迁款。以上承诺无异议请各自签名盖章。”潘建文在该承诺书上签写：“实收潘建刚人民币12万元整。潘建文”潘建芳亦在该承诺书上签名。该承诺书上有“潘焕兴”与“徐顺娣”印章。原告提供该证据以证明被告与潘某某、潘建文、潘建芳协商一致对拆迁安置款进行分配。由潘某某分得118800元，潘建文分得12万元，同时承诺书约定购买新产权归潘某某所有。原告方认为该承诺书，系两被告对其财产权利的赠与行为。其中，由潘建文应得的财产权利，由潘某某支付了12万，进行了购买。三、公证书两份，证明两被告对于某小区某幢某单元某室房屋产权归属于潘某某。其意思表示与上述承诺书一致。四、城市房屋拆迁补偿安置协议书，安置结算表，拆迁安置房定购通知书、不动产统一发票各一份及银行转帐凭证两份，证明案涉房屋为拆迁安置房，房款的一部分由原告父亲将上述已获赠与的拆迁款238800元用于抵扣，另一部分由潘志成应父亲的要求支付了剩余房款215988元，案涉房屋的购房款至此全部支付完毕。五、契税缴款书、物业费缴费单、燃气建设费收款收据各1份，证明案涉房屋的入户手续均是由潘志成应父亲潘某某的要求办理，相关费用由两原告支付，支付契税4555.96元，物业费3250元，燃气建设费2900元。六、公证录音资料及文本资料各一份，录音时间2008年10月12日。该录音中，公证员询问：“这个房子是他们付的钱吧？”潘焕兴回答：“是的应该是他付的钱。这个房子两个儿子一人一半，小儿子也同意的，大儿子拿12万给小儿子，这个房子两个儿子分的。”公证员询问：“买时候是怎么样的贴钱给潘建文了么？”潘焕兴回答：“对，贴钱，12万一套房子两个人分的一个人拿12万，一个拿11万8总共23万几，23万六千八，小儿子让给他，他要买么让他买，他出钱了，所以是潘建刚的。”原告提供该证据用以证明案涉房屋为安置房，虽然产权所有人为两被告也只能为两被告，但是实际付款人是两原告及原告的父亲。七、2014常仲裁字第316号裁决书，证明生效裁决书确定了被告享有案涉房屋的物权，理应归还原告为案涉房屋支付的房款。
被告潘焕兴、徐顺娣对上述证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，该证据恰恰能证明本案讼争房屋是由被告委托潘某某处理，与原告无关，因此本案的诉讼主体资格错误。对证据二的真实性不认可，该证据在仲裁案件审理过程中，已经向仲裁委出示，但该承诺书没有被告的签名，且仲裁委对该份证据不予采信，因此被告不认可。对证据三真实性无异议，但是公证书反应了被告方通过公证遗嘱的方式处分自己的财产权利。原告提供的证据二与证据三的证明目的自相矛盾。对证据四真实性无异议，其反应了劳动中路房屋拆迁的相关过程，但是该证据结合证据一来看，拆迁协议及相关资料的签字，是由被告授权潘某某行使的，其法律后果应由被告方承担。同时该证据也无法达到原告的证明目的，因为拆迁款238800元从来没有到原告父亲手中，而是一直在征收部门，在产权调换过程中，该款项是直接抵扣了新房的部分房款。对证据五真实性没有异议，但正如刚才原告代理人陈述，该款项是原告根据潘某某指示支付，而被告只委托了潘某某负责拆迁事项的办理，因此，原告的支付行为与被告无关。对证据六的真实性无异议，但是该证据无法达到原告的证明目的。根据该录音最后形成的公证文书，本案被告将其名下的房产以遗嘱继承方式进行处分，前提为两被告百年之后。但是事实上该公证被被告的实际行为所推翻且在本案立案之前撤销了公证。对证据七真实性无异议，且在仲裁审理过程中，本案原告作为证人出庭，陈述了相关事实。其中最为重要的是其陈述了涉案房屋之前是由被告通过遗嘱方式在百年之后交由潘某某继承这一事实。且根本无法证明原告企图通过该证据来证明涉案房屋是由潘某某所有或者是涉案房款已由潘某某取得。
被告潘焕兴、徐顺娣辩称，一、双方的诉讼主体资格错误，首先按照原告的诉状事实与理由部分，该款是原告根据其父亲潘某某的指令支付，因此，被告应为潘某某。其次，如果本案的被告为潘焕兴及徐顺娣，则本案原告不应为潘志成和孙燕，原因在于本案诉争的费用均发生于房屋征收过程，而房屋征收过程中相关手续的办理是被告委托潘某某负责，与本案原告毫无关系。因此，不论从哪一方面本案的诉讼主体资格均错误。二、退一步讲，原告垫付行为也无权要求被告返还，因为该垫付行为是原告及其父亲潘某某企图通过将产权调换房卖于第三人，从中赚取高额差价，基于此原因，他们的垫付行为也是自愿的，无权要求被告返还，综上请求驳回原告请求。
经审理查明，2007年，原属两被告所有的劳动中路南66幢丙单元102室房屋因旧城改造需要拆迁，两被告于当年签署了一份“委托书”，将该房屋于拆迁时委托长子潘建刚全权处理。之后，潘某某以被告的名义办理了一系列拆迁安置手续，并以被告的名义购买了坐落于天宁区某小区某幢某单元某室的拆迁安置房，该房屋应付房款总价为人民币511288元，其中用被告应得的拆迁补偿安置费用支付239800元、拆迁过渡费支付55500元，以上共计295300元，余款215988元于2013年5月3日从潘志成名下的银行卡转账支付给房产公司。潘志成并于2013年缴纳了某小区某幢某单元某室的契税4555.96元、物业费3250元、燃气建设费2900元。2013年10月29日，某小区某幢某单元某室房屋的产权登记于两被告名下。2009年10月14日，两被告至江苏省常州市常州公证处，在公证人员面前立下遗嘱，将两被告共同所有的坐落于常州市某小区某幢某单元某室（施工编号）的房屋一套（系拆迁安置房，尚未领取房屋所有权证），在其百年之后，遗留给大儿子潘某某一人继承，他人不得干涉，两被告均在遗嘱上签名。2009年10月16日，常州公证处就两被告的上述遗嘱出具了公证书。2014年3月10日，两被告与潘志成、孙燕签订了“存量房买卖合同”1份，约定两被告将其名下所有的坐落于天宁区某小区某幢某单元某室的房屋出售给潘志成、孙燕，房屋产权登记建筑面积103.39平方米，总价款为625000元，由潘志成、孙燕于2014年3月31日前一次性支付。合同签订后，该房屋过户登记至潘志成、孙燕名下。2014年12月9日，常州仲裁委员会受理潘焕兴、徐顺娣与潘志成、孙燕存量房买卖合同纠纷一案，潘焕兴、徐顺娣请求裁定潘志成、孙燕向其支付购房款625000元。常州仲裁委员会认为，潘焕兴、徐顺娣与潘志成、孙燕签订的“存量房买卖合同”应为合法有效；潘志成、孙燕应当支付全部房款并承担相应的违约责任。常州仲裁委员会于2015年7月28日作出2014常仲裁字第316号仲裁裁决：潘志成、孙燕向潘焕兴、徐顺娣支付购房款625000元及律师费21000元。2015年9月7日，两原告诉至本院，提出前列诉讼请求。
上述事实，有原告提供的承诺书、遗嘱、公证书、拆迁补偿安置协议书、拆迁补偿安置结算表、拆迁安置房定购通知书、录音资料、仲裁裁决书及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，原告提供的承诺书上虽无两被告签名，但结合原告提供的录音资料及遗嘱等证据，可证明承诺书的内容与实际情况相符。承诺书内容符合赠与合同的特征，应当认定为赠与合同。承诺书载明购买新房产权归潘某某所有，但拆迁安置房未曾登记于潘某某名下。两被告应得的拆迁补偿安置费用239800元已用于支付某小区某幢某单元某室房屋的房款。故该赠与合同并未实际履行。拆迁安置房已由两被告出卖给潘志成与孙燕，两被告已经以自己的行为撤销了赠与。两被告委托潘某某处理拆迁补偿一系列事务，潘某某及两原告基于承诺书及公证遗嘱，在办理安置房的产权过程中，缴纳了部分房款及契税、燃气建设费、物业费等相关费用，有其合理性，本身并无过错；两被告基于身份关系也应当知晓。现被告撤销赠与，主张房屋买卖合同的相关权利，要求两原告支付房款，两原告在为被告取得物权前支付的相应款项，应由被告返还给原告。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百五十九条之规定，判决如下：
潘焕兴、徐顺娣于本判决发生法律效力之日起15日内返还潘志成、孙燕购房款215988元、契税4555元、燃气建设费2900元、物业费3250元，合计226693元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4701元，由潘焕兴、徐顺娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 回亚芳
人民陪审员 张小凤
人民陪审员 陈建一
二〇一六年三月七日
书 记 员 林甜甜