广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1242号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市西泰科技有限公司（以下简称西泰公司）。
法定代表人向艳清。
委托代理人王婷。
委托代理人白根发，广东闻天律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）周勇。
委托代理人白根发，广东闻天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市华柏物业管理有限公司（以下简称华柏物管公司）。
法定代表人魏建设，执行董事。
委托代理人何雅灵，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
原审被告向艳清。
委托代理人白根发，广东闻天律师事务所律师。
上诉人西泰公司、周勇因与被上诉人华柏物管公司、原审被告向艳清房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法公民初字第1493号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
华柏物管公司原审诉讼请求：1、解除华柏物管公司与西泰公司、周勇、向艳清于2013年4月30日签订的《厂房租赁合同》及《宿舍租赁合同》；2、西泰公司、周勇、向艳清向华柏物管公司支付违约金175110元；3、西泰公司、周勇、向艳清向华柏物管公司支付2012年3月租金30785元；4、西泰公司、周勇、向艳清向华柏物管公司支付拖欠的2013年7、8月的租金58370元及滞纳金19702.40元（计至2013年8月30日）；5、西泰公司、周勇、向艳清向华柏物管公司支付拖欠的垃圾清运费、电梯使用费、电梯电费、基本电费、水电费共计28341.07元及滞纳金11128.20元（计至2013年8月30日）；6、西泰公司、周勇、向艳清向华柏物管公司支付迟延支付2013年4月租金和相关费用的滞纳金5021.77元；7、西泰公司、周勇、向艳清承担本案全部诉讼费用。
西泰公司及周勇原审反诉请求：1、解除双方当事人签订的《厂房租赁合同》和《宿舍租赁合同》；2、华柏物管公司返还租赁保证金58370元；3、华柏物管公司赔偿西泰公司及周勇经济损失10万元；4、华柏物管公司赔偿西泰公司及周勇装修损失3万元；5、本案全部诉讼费用由华柏物管公司承担。
原审法院审理查明，2012年2月29日，周勇与华柏物管公司签订《厂房租赁合同》及《宿舍租赁合同》约定，由周勇承租华柏物管公司位于深圳市光明新区光明华柏（高科）科技园的厂房第11、12层及宿舍4楼，厂房建筑面积为2940平方米，宿舍为10间；厂房租赁期限自2012年2月29日起至2018年4月11日止，其中2012年3月份为免租期；租金按递增方式计算，第1-2年租金为每月15.5元／平方米，月租金为45570元；第3年起租金为每月20.5元／平方米，月租金为60270元。电梯使用费每月3600元，电梯电费每月1400元，垃圾清运费每月1400元；华柏物管公司每月向周勇收取基本电价2600元（100KW内），电费按1.2元／度收取，另收取损耗12%，水费按5.2元／吨收取，另收取损耗12%；宿舍租赁期限自2012年3月12日至2018年4月11日止，起租期自2012年4月1日起计，租金为每月800元／间，月租金为8000元，第三年起每间租金增加50元；垃圾清运费每月15元／间，3、4电梯电费及公共区照明按各间总电费之和乘20%；电费按1.2元／度收取，另收取损耗12%，水费按5.2元／吨收取，另收取损耗12%。合同履行过程中，经双方当事人协商，2013年4月30日，周勇与华柏物管公司重新签订了《厂房租赁合同》及《宿舍租赁合同》（以下统称涉案合同），对原合同内容进行部分变更，承租面积减少为深圳市光明新区光明华柏（高科）科技园的厂房第X层1470平方米和宿舍X楼8间宿舍（以下统称涉案房产）；厂房承租期限自2012年2月29日至2018年4月10日止；第1-2年租金为每月15.5元／平方米，月租金为22785元，第3年起租金为每月17.83元／平方米，月租金为26210.1元，第5年起租金为每月20.5元／平方米，月租金为30135元，周勇应于每月5号或该日以前向华柏物管公司支付当月租金；物业管理费自第四年起为每月1元／平方米，月管理费为1470元；电梯使用费每月1800元，垃圾清运费每月700元，华柏物管公司每月向周勇收取基本电价1040元（40KW内），电费按1.2元／度收取，另收取损耗12%，水费按5.2元／吨收取，另收取损耗12%；宿舍租赁期限自2012年3月12日至2018年4月11日止，起租期自2012年4月1日起计，宿舍租金按每月每间800元计算，每月总租金为6400元，宿舍租金第三年起每间增加50元，垃圾清运费每月每间15元，3、4电梯电费及公共区照明按各间总电费之和乘20%，电费按1.2元／度收取，另收取损耗12%，水费按5.2元／吨收取，另收取损耗12%。《厂房租赁合同》和《宿舍租赁合同》同时对双方当事人其他权利义务进行了约定。合同履行过程中实际的租赁使用人是西泰公司，该公司的法定代表人即向艳清通过个人汇款的方式向华柏物管公司支付了厂房租赁保证金45570元、宿舍租赁保证金12800元、2012年4月至2013年6月期间的租金及水电费、垃圾清运费和电梯使用费等费用。原审庭审过程中双方当事人提供了彼此间围绕本案纠纷的往来信函以支持各自的主张，这些证据反映了以下事实：华柏物管公司在2013年7月6日向西泰公司发函催讨7月份的租金和6月份的水电费；西泰公司在2013年7月10日给函华柏物管公司，主张华柏物管公司在2013年7月1日停止了其对租赁房产的使用权并扣押了其货物，要求华柏物管公司退还其货物。此后双方当事人继续有函件往来，均是强调自身的主张并要求对方履行义务。2013年9月17日，周勇在其给华柏物管公司的告知函中提出解除双方当事人签订的《厂房租赁合同》和《宿舍租赁合同》，华柏物管公司在2013年9月18日给西泰公司、周勇的函件也明确了解除上述合同的主张。但双方当事人至今没有办理相应的交接手续，并酿成纠纷诉至原审法院。原审另查明，涉案房产已办理产权登记，权利人系案外人一，权利人与华柏物管公司签有《租赁合同》，同意华柏物管公司将涉案房产对外进行转租。
原审法院审理认为，周勇、华柏物管公司签订的《厂房租赁合同》和《宿舍租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效，对双方当事人均具有约束力。合同期内，华柏物管公司已经依约将租赁物交付给周勇，周勇应按合同约定履行支付租金及相关费用的义务。周勇主张因华柏物管公司在2013年7月1日锁住厂房并扣押其物品而被迫停止支付租金及相关费用，但仅提供了西泰公司两位员工的书面证词予以证明，至于视频录像和录音均不能反映当天的实际情况，且华柏物管公司亦予以否认，故原审法院不采信该抗辩理由。从双方当事人的往来函件中可以确定，最迟在2013年9月18日，周勇、华柏物管公司已就解除租赁关系达成一致意见，在此之前的租金和相关费用仍应由周勇负担，具体如下：2013年7、8月份的厂房和宿舍租金（22785元＋6400元）×2=58370元；2013年7、8月份的厂房和宿舍垃圾清运费（700元＋120元）×2=1640元；2013年7、8月份的基本电价和电梯使用费（1040元＋1800元）×2=5680元；2013年6、7月份的厂房和宿舍水电费16813.44元＋314.50元＋895.10元＋316.94元＋1008元＋77.41元＋95.68元=19521.07元和2013年7、8月份应分摊的电梯电费750元×2=1500元，上述款项共计86711.07元。由于本诉和反诉均主张解除涉案合同，且客观上合同也没有继续履行的可能，故原审法院认可双方当事人此项主张。在违约责任的认定上，因为周勇没有依约支付租金是客观事实且其抗辩理由缺乏证据，所以导致合同提前解除的过错责任在于周勇，按照约定，华柏物管公司有权不退回周勇交纳的租赁保证金58370元并要求周勇给予3倍租赁保证金的违约金175110元。关于本诉的滞纳金诉讼请求，虽然合同上有相应的约定，但该约定与上述违约金的约定性质相同，均是追究承租人的违约责任。合同法对违约救济的原则是弥补守约一方当事人因对方当事人违约所造成的损失，因此在华柏物管公司没有证据证明上述租赁保证金58370元和违约金175110元不足以赔偿其损失的情况下，不宜依据滞纳金条款要求承租人再行承担责任，因此原审法院不予支持。关于2012年3月份厂房租金的本诉诉求，因《厂房租赁合同》已经约定该期间属于免租期，且该免租期间的租金损失没有超出违约金的赔偿范围，故原审法院不予支持。关于华柏物管公司要求西泰公司、周勇及向艳清承担连带责任的请求，原审法院认为，周勇和西泰公司分别是租赁合同的签订人和租赁物的实际使用人，两者就本案纠纷承担连带责任依法有据，向艳清虽然是西泰公司的法定代表人，但没有证据反映其以个人名义授权周勇签订涉案合同，而且原审庭审过程中向艳清亦就此提出异议，因此上述合同中关于由承租人的法定代表人就合同义务承担连带担保责任的约定对向艳清不发生效力，其个人无需就本案承担连带担保责任。关于要求华柏物管公司赔偿3万元装修损失的反诉请求，因租赁合同的装修条款已经明确约定装修增加的附属物产权归华柏物管公司，周勇无权对该附属物主张权利或要求华柏物管公司给予赔偿，故原审法院不予支持。关于要求华柏物管公司赔偿经济损失10万元的反诉请求，因该请求是基于侵权关系而主张的，与本案的租赁合同关系不属于同一法律关系，所以不能在本案中一并处理，西泰公司、周勇可以另案起诉主张权利。
综上所述，原审法院支持当事人合理的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除深圳市华柏物业管理有限公司与周勇在2013年4月30日签订的《厂房租赁合同》及《宿舍租赁合同》；二、深圳市西泰科技有限公司和周勇在本判决生效之日起五日内支付深圳市华柏物业管理有限公司2013年7、8月的厂房和宿舍租金58370元；三、深圳市西泰科技有限公司和周勇在本判决生效之日起五日内支付深圳市华柏物业管理有限公司垃圾清运费、电梯使用费、电梯电费、基本电价和水电费等共计28341.07元；四、深圳市西泰科技有限公司和周勇在本判决生效之日起五日内支付深圳市华柏物业管理有限公司违约金175110元；五、驳回深圳市华柏物业管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回深圳市西泰科技有限公司和周勇返还租赁保证金58370元的反诉请求；七、驳回深圳市西泰科技有限公司和周勇关于赔偿装修损失3万元的反诉请求。如果周勇、西泰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6250元，由深圳市华柏物业管理有限公司负担1292元，由深圳市西泰科技有限公司和周勇负担4958元（此款华柏物管公司已预缴，由西泰公司及周勇在支付上述款项时迳付华柏物管公司）；反诉受理费1005元，由深圳市西泰科技有限公司和周勇负担（深圳市西泰科技有限公司和周勇已经预交了1734元，多交款项由原审法院予以退回）。
上诉人西泰公司及周勇不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、本案全部诉讼费用由华柏物管公司承担。事实及理由：原审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒华柏物管公司。原审判决查明涉案房产己办理产权登记，系错误的。华柏物管公司在原审庭审中出具《房产证》复印件，登记的房产为厂房2及宿舍，本案《厂房租赁合同》涉及的物业为高科科技园第一栋，并不是厂房2及宿舍，而华柏物管公司的住所地为高科科技园第二栋第九层1号，且高科科技园第二栋与宿舍在一起，显然厂房2及宿舍指的是第二栋及宿舍，并不是第一栋，而且华柏物管公司出具的《房产证》是复印件，并不是原件，且西泰公司及周勇当庭也没有认可，原审法院在没有查清房产登记状况及西泰公司及周勇不认可的情况下，仅凭一张《房产证》复印件，就直接认定涉案房产办理了产权登记，明显缺乏事实和法律依据。原审判决认定西泰公司及周勇主张因华柏物管公司在2013年7月1日锁住厂房并扣押其物品而被迫停止支付租金及相关费用，但仅提供了西泰公司两位员工的书面证词予以证明，至于视频录像和录音均不能反映当天的实际情况，且华柏物管公司亦予以否认，故原审法院不采信该抗辩理由，系错误的。首先，西泰公司及周勇提交的证据不仅有书面证词、视频录像和录音，还有函件及律师函。西泰公司及周勇发送给华柏物管公司的《联络函》、《告知函》及《律师函》证实，华柏物管公司于2013年7月1日擅自将西泰公司及周勇租赁使用的十一层电梯及厂房上锁，并扣押了西泰公司及周勇货物。华柏物管公司收到西泰公司及周勇发送的所有函件（包括律师函）后，并没有对此事表明任何态度，且华柏物管公司在后续发送给西泰公司及周勇的函中，只字不提锁十一层电梯及厂房事宜，充分证实华柏物管公司的恐惧心理，根本不敢面对事实。这种态度足以证实华柏物管公司于2013年7月1日擅自将西泰公司及周勇租赁使用的十一层电梯及厂房上锁，并扣押了货物。西泰公司及周勇提交的录像内容为，租赁合同签订人周勇及王婷进入涉案厂房是在华柏物管公司洪文涛总经理的带领下，从十二楼下电梯，走楼梯，到十一层，在洪文涛总经理开锁后，才进入十一层厂房，且洪文涛总经理一直在说“先把租金交了”。足以证实华柏物管公司己将十一层电梯及涉案厂房上锁，西泰公司及周勇不能使用租赁物。从现有证据及原审庭审来看，西泰公司及周勇一直想取回被扣押的几十万元货物，租赁合同签订人周勇及王婷多次往返寻求将扣押的货物取回，避免损失进一步扩大，但是华柏物管公司却以各种理由（包括要求西泰公司及周勇写退租申请、出具授权委托书等）不予配合，导致西泰公司及周勇至今尚未取回被扣押的货物。其次，视频录像和录音虽然不能反映2013年7月1日当天的实际情况，但是能反映华柏物管公司确实将十一层电梯及涉案厂房上锁，西泰公司及周勇不能使用租赁物，及西泰公司及周勇的货物被扣押后，西泰公司及周勇积极寻求解决。原审判决认定最迟在2013年9月18日，双方已就解除租赁关系达成一致意见，系错误的。根据《合同法》第九十三条第一款的规定及《房产租赁合同》12.1的规定，若遇周勇欠交租金超过1个月，华柏物管公司有权提前解除本合同，在华柏物管公司以传真或信函等书面方式通知周勇之日起，本合同自行终止。华柏物管公司2013年9月18日《复函》显示，“我司己于2013年8月19日致函贵司，解除双方的租赁合同，并要求贵司支付欠付费用”，可知，华柏物管公司早己于2013年8月19日就已经单方提出了解除合同。因此，本案解除合同的时间应为2013年8月19日，而不是原审判决认定的时间2013年9月18日。原审判决适用法律错误。涉案《厂房租赁合同》应无效。首先，涉案房产并没有《建设工程规划许可证》，《厂房租赁合同》应无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，在原审庭审中，华柏物管公司以《建设工程验收合格证》复印件冒充《建设工程规划许可证》使用，西泰公司及周勇当庭指出其出具的是《建设工程验收合格证》，而不是《建设工程规划许可证》，且华柏物管公司原审庭审中始终没有提供《建设工程规划许可证》，因此，涉案《厂房租赁合同》应无效。其次，涉案《厂房租赁合同》免除了出租人责任、加重了承租人责任、排除了承租人主要权利，应无效。根据《合同法》第三十九条第一款、第四十条的规定及《合同法司法解释二》第十条的规定，涉案《厂房租赁合同》系格式条款，只约定了承租方的违约责任，并没有约定出租方的责任，排除了承租方的主要权利，且承租方的违约责任极高，对西泰公司及周勇极不公平，该合同应无效。原审判决认定，在违约责任的认定上，因为西泰公司及周勇没有依约支付租金是客观事实且其抗辩理由缺乏证据，所以导致合同提前解除的过错责任在于西泰公司及周勇，按照约定，华柏物管公司有权不退回西泰公司及周勇交纳的租赁保证金58370元并要求西泰公司及周勇给予3赔租赁保证金的违约金175110元，系错误的。首先，原审判决对违约条款内容理解错误，并错误适用。《厂房租赁合同》12.3规定，周勇在租赁期间退租的，华柏物管公司不退回周勇交纳的租赁保证金并且按违约要求给予华柏物管公司3倍租赁保证金违约金。即该条款约定，西泰公司及周勇提前退租的，将不退回交纳的租赁保证金且需给予华柏物管公司3倍租赁保证金违约金。仔细分析本案所有证据材料可知，西泰公司及周勇于2013年9月17日之前屡次发函都要求华柏物管公司返还扣押的货物，减少西泰公司及周勇的经济损失，并没有提出退租。退一步讲，即使西泰公司及周勇的抗辩理由不成立，西泰公司及周勇也没有要求退租。因此，本案根本不适用《厂房租赁合同》12.3条款。原审法院在西泰公司及周勇没有要求退租的情况下，认定西泰公司及周勇退租，且要求西泰公司及周勇承担退租责任，明显是错误的。其次，华柏物管公司最先于2013年8月19日提出解除涉案合同。华柏物管公司2013年9月18日《复函》显示，“我司已于2013年8月19日致函贵司，解除双方的租赁合同，并要求贵司支付欠付费用”，可知，华柏物管公司早在2013年8月19日就已经单方解除租赁合同。而西泰公司及周勇于2013年9月17日才提出解除租赁合同。华柏物管公司提出解除租赁合同的时间比西泰公司及周勇将近早一个月。再次，原审法院判定的违约金，明显过高。华柏物管公司请求支付的厂房和宿舍租金为58370元，原审法院却判定华柏物管公司不返还租赁保证金58370元并且要求西泰公司及周勇支付175110元违约金，致使西泰公司及周勇变相支付违约金233480元，从而造成西泰公司及周勇支付的违约金为厂房和宿舍租金的6倍，显然判定的违约金过高。原审判决认定，关于要求华柏物管公司赔偿经济损失10万元的反诉请求，因该请求是基于侵权关系而主张的，与本案的租赁合同关系不属于同一法律关系，所以不能在本案中一并处理，西泰公司及周勇可以另行起诉主张权利，系错误的。根据《合同法》第一百一十二条及第一百一十三条第一款的规定，华柏物管公司单方终止租赁合同的行为，致使西泰公司及周勇不能按时交货，给西泰公司及周勇造成了数十万元的经济损失，西泰公司及周勇在华柏物管公司违约的情况下，主张华柏物管公司赔偿经济损失，合法有据，应予以支持。原审程序违法。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定可知，在租赁合同纠纷中，涉案租赁物建造的合法性，直接决定涉案租赁合同的法律效力。因此，西泰公司及周勇在举证期限内，向原审法院依法申请调取涉案房产的《建设工程规划许可证》，但原审法院并没有依申请人的申请依法调取，却径直做出了本案判决，严重违反了法定程序。在原审判决中，原审法院认定，最迟在2013年9月18日，双方己就解除租赁关系达成一致意见，又称导致合同提前解除的过错责任在于西泰公司及周勇，自相矛盾。原审法院认定，双方己就解除租赁关系达成一致意见，即双方都同意解除租赁关系，系协商解除，那么任何一方就解除租赁关系不存在过错责任，后原审判决却又将合同提前解除的过错责任强加于西泰公司及周勇，显然自相矛盾。原审判决内容中，遗漏了西泰公司及周勇的反诉请求。西泰公司及周勇在反诉中要求华柏物管公司赔偿经济损失10万元，原审法院在判决内容中根本没有体现。综上所述，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律严重错误，审判程序违法，并且原审判决遗漏了西泰公司及周勇的反诉请求，请求二审法院依法查明事实，纠正原审判决错误，支持西泰公司及周勇的上诉请求。上诉人西泰公司及周勇在本案二审法庭调查时补充上诉意见：原审法院没有对调整违约金释明。依据最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见第8条的规定及最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第27条的规定，法院应当就法院不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明，原审法院并没有释明如认定西泰公司及周勇违约是否调整违约金。
被上诉人华柏物管公司口头辩称，原审认定事实清楚，证据充分，不存在偏袒华柏物管公司的情形，涉案房产已经于2012年11月办理了产权登记，取得了产权证书。关于厂房序号命名问题，备案合同上写的涉案房产是第一栋，实际房产登记的名称是厂房2，这个是有一定的理由的，租赁合同签订在先，产权登记办理在后，产权登记和文书管理编号不一致也是正常的。该园区总共只有两栋楼，第一栋是厂房，第二栋是宿舍，所以厂房1和厂房2是否是一栋楼是很容易核实的。华柏物管公司没有在2013年7月1日扣押物品，也没有锁厂门，西泰公司及周勇提供的视频是2013年9月份录制的，不能证明西泰公司及周勇所称的2013年7月1日发生的事情，西泰公司及周勇提供的其中一段录像也显示西泰公司及周勇仍然能够自由进出租赁厂房内搬离物品，可以证明西泰公司及周勇仍然在使用租赁物，华柏物管公司没有扣押其物品，西泰公司及周勇在拖欠费用十几天后，工厂大门已经敞开，管理处为了防止物品丢失，在门上面换了锁。关于西泰公司及周勇提供的证人证言，该证人证言是西泰公司员工所出，与西泰公司及周勇存在直接利益关系，其证言不足以采信。关于函件，西泰公司及周勇提供的函件都是在拖欠租金及水电费多日后与华柏物管公司就拖欠费用协商协商无果的情况下单方制作的，并不能证明2013年7月1日实际发生的情形，可以试想正常经营的工厂，管理处有什么理由扣押其物品，锁其厂门，不让其正常经营，如果真发生这样的情形，影响其正常经营，西泰公司及周勇为何不立即报警。上诉状提到的合同解除时间问题，周勇在2013年8月12日出具的函件中明确提出解除厂房租赁合同和宿舍租赁合同，所以华柏物管公司认为这是西泰公司及周勇单方退租要求解除租赁合同，该份函件是2013年9月17日送达给华柏物管公司的，所以华柏物管公司在9月18日的函件中也明确同意解除租赁合同，所以双方租赁合同解除的时间是2013年9月17日。涉案厂房已经于2012年11月份进行了产权登记，取得了合法产权，而且华柏物管公司享有转租权，所以厂房租赁合同和宿舍租赁合同都是有效的。关于厂房租赁合同是否免除了出租人的责任，加重了承租人的责任，厂房租赁合同和宿舍租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，其合同理应有效，其约定对双方应当具有约束力。西泰公司及周勇自2013年7月开始拒不缴纳租金，并少量物品堆放在涉案厂房内，并且现在华柏物管公司还在安排库房保存西泰公司及周勇的物品，根据合同的约定，西泰公司及周勇提前解除约应当提前3个月通知华柏物管公司，并办理交接手续，因为西泰公司及周勇并没有提前通知，而且是拖欠了租金，占用了华柏物管公司的厂房和相关场所，所以实际上西泰公司及周勇给华柏物管公司造成的损失远远大于违约金约定的标准，因为厂房租赁提前招租是需要时间的。西泰公司及周勇质疑涉案房产的合法性，要求原审法院调查建设工程规划许可证，上诉人的要求无理，涉案房产已经在2012年11月份取得了合法产权，原审法院已经查明该事实。关于西泰公司及周勇提出的赔偿经济损失10万元的请求，没有任何事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审理的程序也是合法的，请求二审法院依法驳回西泰公司及周勇的上诉请求。
原审被告向艳清口头述称，原审判决认定事实不清，证据不足，与西泰公司及周勇的上诉状意见一致。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查，2012年5月15日，华柏物管公司与周勇就涉案房产签订的用于备案登记的《房屋租赁合同》载明，华柏物管公司将高科科技园第1栋（光明高新园区西片区）第X层出租给周勇使用，租赁房屋的有效证件号码为：深圳市建设工程规划验收合格证（深规土建验XXX）。
华柏物管公司为证明涉案房产为合法建筑物所提交的于2011年11月23日核发的《建设工程规划验收合格证》（深规土建验XXX号）载明，本建设工程符合城市规划要求，验收合格。
华柏物管公司与周勇于2013年4月30日签订的涉案《厂房租赁合同》尚约定，在租赁期限内，若周勇欠交租金超过15天，华柏物管公司在书面通知周勇交纳欠款之日起5日内，周勇未支付有关款项，华柏物管公司有权停止周勇使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失，由周勇全部承担；若周勇欠交租金超过1个月，华柏物管公司有权提前解除合同；周勇在租赁期间退租的，华柏物管公司不退回租赁保证金并按违约要求给予华柏物管公司3倍租赁保证金违约金。
2013年9月18日，华柏物管公司致函西泰公司称，因西泰公司单方退租行为，华柏物管公司已于2013年8月19日致函西泰公司，解除双方的租赁合同，并要求西泰公司支付欠付费用，2013年9月10日，华柏物管公司再次致函西泰公司，要求西泰公司办理退租交接手续，西泰公司来函所称周勇、王婷等人于2013年9月16日找华柏物管公司要求办理退租手续并搬离财物，但因上述人员未能提供西泰公司出具的书面委托手续或证明文件，华柏物管公司无法确认其身份及是否有权代表西泰公司行使上述行为，为财物安全考虑，华柏物管公司要求他们补齐相关文件后再行联系华柏物管公司等内容。
本案二审法庭调查时，华柏物管公司自认因西泰公司及周勇欠租，华柏物管公司为管理需要，所以在2013年7月20日左右将大门锁上，并一直要求西泰公司及周勇来搬东西；华柏物管公司自认已于2013年11、12月份将涉案房产另租他人；西泰公司、周勇及华柏物管公司均确认西泰公司及周勇尚有物品留存在华柏物管公司处未搬走，华柏物管公司同意将物品归还西泰公司及周勇，西泰公司及周勇同意接收，但认为物品质量已严重受损，不知道该如何处理损失。
本案二审审理期间，西泰公司及周勇申请证人张永群、杨海军、周海军出庭作证，拟证明华柏物管公司于2013年7月1日扣押西泰公司及周勇货物及锁西泰公司及周勇所租赁的11层电梯等事实。其中，西泰公司及周勇称张永群系西泰公司的供应商、杨海军及周海军系西泰公司以前员工，现已离职。
本院认为，关于涉案《厂房租赁合同》及《宿舍租赁合同》的效力问题。华柏物管公司提交的产权资料电脑查询结果表显示，涉案宿舍已于2012年11月8日办理了产权登记，为合法建筑物。华柏物管公司提交的《建设工程规划验收合格证》（深规土建验XXX号）载明该合格证项下的建筑物符合城市规划要求，验收合格，而华柏物管公司与周勇就涉案房产于2012年5月15日签订的用于备案登记的《房屋租赁合同》载明，所租赁的建筑物的有效证件号码为：深圳市建设工程规划验收合格证（深规土建验XXX号），与华柏物管公司提交的《建设工程规划验收合格证》的证书号码一致，足可证明华柏物管公司出租给西泰公司及周勇的涉案厂房符合城市规划要求并已经规划验收合格，亦为合法的建筑物。另，西泰公司及周勇未能举证证明涉案租赁合同条款存在华柏物管公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与周勇协商的情形，西泰公司及周勇主张涉案租赁合同系格式条款的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，涉案房产为合法建筑物，合同内容为双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，原审判决认定涉案《厂房租赁合同》及《宿舍租赁合同》有效，认定正确，本院予以维持。
关于违约方的认定问题。西泰公司及周勇主张华柏物管公司于2013年7月1日将涉案厂房及电梯上锁导致西泰公司及周勇无法使用涉案房产，华柏物管公司构成违约。西泰公司及周勇对其主张，提交了致华柏物管公司的函件、录像及证人证言予以证实，对此，本院认为，首先，华柏物管公司对西泰公司及周勇在函件中所称的上锁问题，并未予以认可，在法律没有明文规定及当事人约定前提下，华柏物管公司对上锁问题不表态不能当然认定其承认，西泰公司及周勇以华柏物管公司对其函件未表明态度为由要求认定华柏物管公司承认上锁问题，缺乏法律依据，不符合证据规则的相关规定，本院不予支持。其次，西泰公司及周勇提交的录像，即使真实，西泰公司及周勇已自认录像并非在7月1日当天摄录，且录像的时间存在修改痕迹，不能证明华柏物管公司已于7月1日将涉案厂房及电梯上锁。最后，西泰公司及周勇申请出庭作证的证人，按西泰公司及周勇所述，系西泰公司的供应商或西泰公司的前员工，与西泰公司均有利害关系，根据民事诉讼证据规则的规定，西泰公司及周勇申请作证的证人证言不具有单独证明案件事实的证据效力，本院对西泰公司及周勇提交的证人证言均不予采信，基于此，本院对西泰公司及周勇在二审提出的证人出庭作证申请不予准许。综上，西泰公司及周勇提交的证据均不能证明存在华柏物管公司于2013年7月1日将涉案厂房及电梯上锁的事实，西泰公司及周勇应承担举证不能的法律后果，本院对西泰公司及周勇以此为由提出华柏物管公司构成违约的主张不予支持。华柏物管公司在本案二审已自认于2013年7月20日左右将涉案厂房上锁，本院采信华柏物管公司的自认，确认西泰公司及周勇在2013年7月20日后因华柏物管公司的上锁而未再使用涉案厂房。涉案《厂房租赁合同》约定，周勇应于每月5日前支付当月租金，若周勇欠交租金超过15天，华柏物管公司在书面通知周勇交纳欠款之日起5日内，周勇未支付有关款项，华柏物管公司有权停止周勇使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失，由周勇全部承担。西泰公司及周勇在7月5日前未支付当月的租金，华柏物管公司于7月6日已发函向西泰公司催讨，并于7月20日将涉案厂房大门及电梯上锁，符合涉案《厂房租赁合同》约定，并不构成违约。西泰公司及周勇未在合同约定期限前支付租金及相关费用，构成违约，在涉案租赁合同履行过程中，违约方系西泰公司及周勇。因西泰公司及周勇违约造成的损失应由西泰公司及周勇自行承担，原审判决驳回西泰公司及周勇要求华柏物管公司赔偿经济损失10万元及装修损失3万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以维持。
关于本案的实体处理：
一、华柏物管公司因西泰公司及周勇欠付7月份租金而于7月20日将涉案厂房及电梯上锁，实际系以行为表达了解除涉案租赁合同关系的意思表示，涉案租赁合同关系于该日解除，原审判决解除涉案租赁合同关系，虽在对合同解除时间上认定错误，但实体处理结果得当，本院予以维持。涉案厂房已于2013年7月20日因华柏物管公司上锁而无法使用，且根据华柏物管公司于2013年9月18日发给西泰公司的函件可知，在涉案租赁合同系由周勇签订的情形下，华柏物管公司拒绝周勇取回留存在华柏物管公司处的物品，并要求西泰公司在取回物品时必须另行出具授权委托书，实属不当阻碍西泰公司清空涉案房产，由此造成的涉案房产不能及时腾空再行使用的损失，应由华柏物管公司自行承担。本院确认西泰公司及周勇只需支付截止2013年7月20日的厂房租金及相关费用，因西泰公司及周勇已付清2013年6月前的租金及相关费用，故西泰公司及周勇应支付7月1日至20日期间的厂房租金15190元（22785元÷30天×20天）、垃圾清运费466.66元（700元÷30天×20天）、电梯使用费1200元（1800元÷30天×20天）、基本电价693.32元（1040元÷30天×20天），应支付2013年6-7月厂房水电费18135.94元（16813.44元＋314.5元＋1008元）、6-7月应分摊的电梯电费1500元（750元×2个月）。西泰公司及周勇对何时搬离涉案宿舍未能举证证明，华柏物管公司对原审判决只支持7、8月份宿舍租金及6-8月份水电等相关费用未提出上诉，属于对自己民事权利的处分，本院予以认可，确认西泰公司及周勇应支付2013年7、8月份宿舍租金合计12800元（6400元×2个月），应支付2013年7、8月份宿舍垃圾清运费合计240元（120元×2个月），应支付6、7月份宿舍水电费合计1385.13元（895.1元＋316.94元＋77.41元＋95.68元）。原审判决支持截止2013年8月的厂房租金及相关使用费用，与事实不符，处理欠妥，本院予以纠正。经核算，西泰公司及周勇应向华柏物管公司支付租金27990元（15190元＋12800元）、支付相关费用23621.05元（466.66元＋1200元＋693.32元＋18135.94元＋1500元＋240元＋1385.13元）。
二、因涉案租赁合同关系系因华柏物管公司于2013年7月20日将涉案厂房及电梯上锁而解除，且华柏物管公司未举证证明在其上锁前西泰公司及周勇要求提前解除合同，故本案的处理不能适用关于周勇在租赁期间退租的，华柏物管公司不退回租赁保证金并按违约要求给予华柏物管公司3倍租赁保证金违约金的违约条款，同时，涉案租赁合同并未约定租赁保证金具有定金性质，在西泰公司及周勇违约时华柏物管公司可予没收，故原审判决西泰公司及周勇向华柏物管公司支付3倍租赁保证金的违约金175110元，并驳回西泰公司及周勇要求退回58370元租赁保证金的反诉请求，缺乏合同依据，处理不当，本院予以撤销。华柏物管公司应向西泰公司及周勇返还58370元租赁保证金。
三、华柏物管公司对原审判决驳回其要求西泰公司及周勇支付滞纳金的诉讼请求未提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院二审对华柏物管公司在原审提出的相关滞纳金诉请不再作审查处理，并维持原审的相应处理结果。
虽原审判决在判项中未对西泰公司及周勇提出的赔偿10万元经济损失的反诉请求作出实体处理，但已在判决书中对该项反诉请求作出了论述，并未漏审，且原审该漏判并未对本案的实体处理结果造成影响，不属于必须发回重审的情形，西泰公司及周勇以此为由主张本案应发回重审，本院不予支持。
综上，上诉人西泰公司及周勇的上诉请求理由部分成立，本院予以相应支持。原审判决对涉案厂房租赁部分事实及违约金支付事实认定不清，实体处理不当，本院予以相应纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法公民初字第1493号民事判决第一、七项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法公民初字第1493号民事判决第四、五、六项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法公民初字第1493号民事判决第二项为“深圳市西泰科技有限公司和周勇应于本判决生效之日起5日内向深圳市华柏物业管理有限公司支付租金27990元”；
四、变更深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法公民初字第1493号民事判决第三项为“深圳市西泰科技有限公司和周勇应于本判决生效之日起5日内向深圳市华柏物业管理有限公司支付垃圾清运费、电梯使用费、电梯电费、基本电价和水电等费用合计23621.05元”；
五、深圳市华柏物业管理有限公司应于本判决生效之日起5日内返还给深圳市西泰科技有限公司和周勇租赁保证金58370元；
六、驳回深圳市华柏物业管理有限公司其他诉讼请求；
七、驳回深圳市西泰科技有限公司和周勇其他反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费6250元、反诉案件受理费1005元（深圳市西泰科技有限公司和周勇已经预交了1734元，多交款项由原审法院予以退回）、二审案件受理费4958元，合计12213元，由深圳市华柏物业管理有限公司负担3664元、深圳市西泰科技有限公司和周勇共同负担8549元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 刘尹琳（兼）