陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕01民终10221号
上诉人（原审被告）：陕西温商房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区南关正街101号世家星苑1706室。
法定代表人：叶利剑，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郅旭鹏，陕西洪振律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：西安华悦置业有限公司。住所地西安市新城区长缨东路**号*幢*****室。
法定代表人：王美红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李莉，陕西邦维律师事务所律师。
原审被告：西安石油机械有限公司，住所地西安市高陵县泾河工业园北区泾园四路中段。
法定代表人：叶利剑，该公司总经理。
委托诉讼代理人：余育虹，陕西洪振律师事务所律师。
上诉人西安华悦置业有限公司（以下简称华悦公司）因与上诉人陕西温商房地产开发有限公司（以下简称温商公司）、原审被告西安石油机械有限公司（以下简称石油机械公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初3900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上述人温商公司委托诉讼代理人郅旭鹏、被上诉人华悦公司委托诉讼代理人李莉、原审被告石油机械公司委托诉讼代理人余育红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华悦公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判为温商公司向其支付物业费961200元（暂计算至2018年5月31日）以及直至房屋返还之日止的物业费，并赔偿因逾期支付房屋占有使用费给其造成的损失620833.74元（以12175200元为基数，自2017年11月1日起至租金全部付清之日止，按人民银行同期贷款利率的二倍计算利息）；一、二审诉讼费用由温商公司负担。事实和理由：其与温商公司签订的《租赁合同》明确约定由其向温商公司收取物业费，一审认定其对物业费系代收代缴性质，缺乏依据，未支持其主张的物业费错误。一审认定导致租赁合同无效双方均有过错，并驳回其主张的逾期支付租金的损失错误。案涉租赁合同无效，其无过错，不应承担任何责任。温商公司对于案涉房屋现状及手续办理情况系明知的，且双方《租赁合同》约定其不承担因手续不全造成的任何责任。其于一审中主张的违约金实际上就是损失。
温商公司答辩称，物业管理合同与租赁合同不是一个法律关系，华悦公司也不是提供物业服务的主体。案涉房屋没有形成过物业管理合同，没有约定过物业费，没有计算物业费的依据，其也没有享受过物业服务。其使用面积的所有物业相关维修都是其自行承担费用，没有其他单位履行过物业管理职责。逾期支付租金的损失的过错方系华悦公司，华悦公司提供的房屋达不到合同约定的使用条件已构成违约，其损失远大于华悦公司。
石油机械公司述称，因案涉租赁合同无效，故担保条款亦应无效，其不应承担担保责任。其他意见同温商公司答辩意见。
温商公司上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回华悦公司一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由华悦公司负担。事实和理由：一审认定事实不清。一审在查明其已交纳了2017年6月至2017年12月的租金的情况下，仍判决其补差1068000元，并交纳2017年5月1日起租金至实际腾房之日占有使用费错误。一审认定案涉房屋已经全部交付给其，但其仅使用了一层房屋，其他楼层未实际占有使用，不应让其支付除一层以外的其他占用费。案涉房屋至今三年多，目前仍未取得消防验收，华悦公司已构成违约，至该房屋不符合双方合同约定的仓储、商业经营条件，其实际未占有亦无法使用。且被西安市新城消防大队责令停止使用并处于行政处罚。一层以外的其他房屋无法使用的原因系华悦公司要求其必须在办理消防验收后才能对电梯井等关键部位进行施工。因华悦公司未办理消防验收导致其他楼层的装修和经营无法正常进行，无法达到商业经营用途。一审依据华悦公司出具的《自动扶梯与自动人行道》监督检验报告载明的编制日期2016年9月14日认定华悦公司于该日将两部直梯和两部扶梯移交给其与事实不符。两部直梯位于华悦公司自营酒店里，不在其租赁范围内。另外，扶梯和货梯华悦公司亦未向其交付。西安市公安消防支队新城消防大队于2018年2月28日向其发出《立即责令改正通知书》要求停止使用案涉房屋，且其对除一层外的其他房屋未实际占用，空置房屋亦未因占用产生收益，一审认定其支付全部房屋至实际腾交之日租金没有事实依据。一审认定免租期到2017年4月底与实际情况不符。一审认定其对华悦公司是未取得房屋相关手续知情错误。双方租赁合同约定租金为每月每平方米47元，该租金不包含税费，因租赁产生的各种税费由其承担，若其未按照合同约定和法律规定缴纳税费，按照每月每平方米57元计算租金。现华悦公司无证据证明其未履行纳税义务，无权要求其按照每月每平方米57元交纳租金。一审认定其按照每月每平方米57元，共计17800平方米，向华悦公司交纳2017年11月1日至实际腾房之日租金错误。2018年1月29日，案涉房屋一层配电箱发生火灾，导致线路烧毁严重一层商户因停电损失严重。而引起火灾的根本原因在于案涉房屋消防设施遇到险情时未能触发联动装置及时灭火，后新城区消防大队查明案涉房屋未经消防验收，并出具行政处罚决定书，要求责令停止使用。据此，消防安全问题导致的损失应当全部由华悦公司承担。其损失远大于华悦公司主张的占有使用费。
华悦公司辩称，双方《租赁合同》第四条约定，案涉房屋租金地上、地下均价每月每平方米47元（不含税），因租赁产生的各种税费由温商公司承担，妥若温商公司未交纳上述税费，则按照每月每平方米57元收取租金。因温商公司至今未缴纳税费，故一审认定温商温商公司支付其2017年5月1日至2017年10月31日房屋占有使用费补差1068000元正确，并据此认定温商公司按每月每平方米57元支付2017年11月1日之后的房屋占用费正确。案涉工程竣工验收合格后，华悦公司向温商公司交付了合同约定的全部房屋，并非只交付了一层商业用房，温商公司应当支付所有承租房屋的占有使用费。温商公司未使用二至五层系由于自身招商未成功，属于商业风险，应由温商公司自行承担不利后果。一审认定电梯作为案涉房屋的一部分，与房屋整体交付给温商公司，符合客观事实。其在案涉房屋中安装了负一层至五层直梯两部以及每层扶梯两部，并于2016年9月经检验合格开始投入使用，温商公司在装修二楼时还使用了电梯。2018年3月7日，消防部门虽然责令停止使用案涉房屋，但温商公司一审一审提交的公证书可以充分说明2018年3月30日案涉房屋所在市场仍在正常使用，并未停止使用，且温商公司至今仍实际占有使用案涉房屋，温商公司应当支付全部房屋占有使用费至实际腾房之日。一审认定案涉房屋免租期至2017年4月30日正确。2016年4月28日，温商公司和叶利剑向其出具承诺书，承诺在2016年9月30日前向其支付长缨花园1#楼商业部分款项200万元，如未支付则将案涉房屋租赁合同的免租期恢复到2017年4月30日。因叶利剑未按时支付上述款项，故案涉房屋免租期到2017年4月30日。温商公司对案涉房屋的办证情况系知情的。从双方《租赁合同》第三款可以看出，订立合同时，温商公司对该项目系城改项目，未办理消防验收等手续系明知的，且合同中约定其不承担未办理相关手续的任何责任，对此，温商公司亦同意。另外，温商公司和石油机械公司的法定代表人系同一人，即叶利剑。叶利剑对案涉房屋的现状和手续等问题十分清楚。在其与石油机械公司签订的《联合开发合同补充协议》中明确约定今后不存在任何因手续不全给双方造成的损失，双方互不追究；先验收交付使用，随后根据石油机械公司提供的拆迁决算资料和棚改政策的实际情况给予办理，石油机械公司积极提供各种手续。叶利剑在该补充协议上签字。2018年1月29日，案涉房屋一层电缆井西墙配电箱内强电盒着火。该配电箱系温商公司私自加装，对此，温商公司亦是认可，故火灾系由温商公司原因导致，给其造成的损失应由温商公司承担。一审判决温商公司承担火灾损失正确。案涉租赁合同虽然无效，石油机械公司作为担保人存在过错，应当承担连带责任。
石油机械公司述称，同意温商公司的上诉请求及理由。
华悦公司向一审法院起诉请求：⒈解除其与温商公司签订的《租赁合同》，温商公司立即向其返还承租房屋及设施；⒉温商公司向其支付拖欠的租金8170200元、物业费961200元（上述费用均暂计算至2018年5月31日）以及直至房屋返还之日止的租金和物业费；⒊温商公司向其支付违约金（从2017年11月1日起至租金全部付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的二倍计算利息；⒋石油机械公司对上述款项的支付承担连带责任；⒌温商公司赔偿其损失95000元；⒍本案诉讼费由温商公司、石油机械公司负担。
一审法院认定事实：2015年4月16日，温商公司与华悦公司签订《租赁合同》，合同签章处加盖西安石油机械公章。合同约定华悦公司（甲方）将其拥有的座落于长缨东路和公园北路十字东南角长缨花园2号楼一至五层商业、地下附一层商业及其他建筑房屋出租给温商公司（乙方）用于经营。该房屋一至五层建筑面积约12500平米、地下附一层及其它建筑面积5300平方米（最终以实测面积双方确认为准）。租期15年，自2015年12月1日至2030年11月30日止，装修期为12个月，装修期甲方不向乙方收取房租。租金地上、地下均价为47元每平米每月（不含税）。该不含税租金内，不包括出租人及承租人应向国家缴纳的各种税费，如因租赁产生的各种税费，其所有费用由承租人承担支付。如因乙方未按照合同约定和法律规定缴纳甲乙双方应当缴纳的税费，所引起的全部责任由乙方承担，乙方未缴纳上述税费的，甲方按照57元每平米每月收取乙方租金。前三年租金每半年支付一次，租金应提前一个月支付。在交房一个月之前，乙方应当支付甲方半年租金。半年租金5019600元华悦公司已收到。
关于免租期，2016年4月29日,华悦公司向温商公司交付了合同约定的租赁房屋。2016年4月25日，双方会议纪要第三条：免租期，双方同意免租期（装修期）至2017年4月底。但承租方提出多种困难及招租中下水处理等原因及其他原因，出租方同意将免租期延长至2017年6月20日，否则免租期仍恢复至2017年4月底。2016年4月28日，叶利剑向华悦公司公司出具承诺一份，内容为本人承诺将贵公司给本人的长缨花园1号楼商业部分的最后一次付款，即2016年11月30日前支付，否则贵公司有权将本项目2号楼租赁合同的免租期恢复到2017年4月30日（不予增加50天免租期）。庭审中，温商公司承认叶利剑至今未付清该200万元。
关于电梯，2016年4月29日华悦公司将合同范围内的所有房屋交付温商公司，包括两部直梯和两部扶梯，该电梯于2016年5月至9月，经西安特种设备检验检测院检验合格，符合使用条件。
关于温商公司、石油机械公司对涉案房屋办证手续问题是否知情，2010年7月20日，甲方西安石油机械有限公司与乙方陕西金泰建设有限公司（系华悦公司前身）签订《联合开发合同》，约定位于长缨东路70号“长缨七十号公寓”（涉案房屋所在地），由甲方以现有商业划拨土地投入，该项目所需资金全部由乙方以现金形式投入，该项目以工矿棚户区改造项目向政府主管部门申请办理相关手续，并约定除甲方所得建筑面积和地下15个停车位以及配套设施外，该项目的剩余建设面积、地上及地下停车位和设施设备，作为乙方的投资收益，归乙方所有。涉案房屋包含在乙方所获的投资收益范围内。2015年12月30日，华悦公司与石油机械公司签订《联合开发合同书补充协议》约定关于长缨花园1号楼、2号楼商业交房的相关问题，除招、拍、挂、土地、房屋给华悦公司过户的影响按影响时间计算损失外，今后不存在任何因手续不全给双方造成的经济损失，互不追究。同时约定，先验收交付使用，后办产权证；随后根据石油公司提供拆迁决算资料和棚改政策的实际情况给予办理，不存在以后验收手续全与不全的问题，石油机械公司应积极提供各种手续。企业工商档案显示，温商公司法定代表人在2013年12月系石油机械公司股东，2014年1月2日石油机械公司法定代表人郑秉琦变更为叶利剑。
截止法庭辩论终结前，涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证。2018年1月29日，B座商铺一层电缆井西墙配电箱内强电盒着火，导致该处电线线路、线缆全部烧毁，该事故经西安市公安消防支队新城大队调查为电气线路故障火灾。经查该配电箱系温商公司自行加装的，火灾烧毁烧损一层电缆井内西墙配电箱线路及部分线缆。华悦公司因本次火灾产生的铺设电缆及施工损失95000元。
一审法院认为，华悦公司、温商公司于2015年4月16日签订的《租赁合同》，因租赁房屋所在的长缨花园2号楼至今未取得建设工程规划许可证，该租赁合同属无效合同，主合同无效，担保合同亦无效，本案中虽然没有担保条款或担保合同，但作为担保方西安石油机械有限公司在合同上加盖公章的行为，可视为其对温商公司对该合同的履行承担担保责任。从涉案房屋联合开发合同、补充协议及股东、法人变更情况，结合《租赁合同》内容，证明温商公司与石油机械公司对涉案房屋证件的取得情况及消防验收情况均是知情的，双方当事人在明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情况下，仍签订了《租赁合同》，双方对导致合同无效均负有过错，根据过错双方均应当承担相应的责任，同时石油机械公司对因主合同无效导致的担保行为无效也负有过错，应与温商公司承担连带责任。关于免租期，根据叶利剑承诺，涉案房屋的免租期应延长至2017年4月30日，也是起租时间。关于涉案房屋的面积问题，虽然合同备注最终以实测面积双方确认为准，但庭审中双方当事人均同意按总面积17800平米为准。根据法律规定，租赁合同虽然无效，但出租方可比照租金标准收取房屋占有使用费。华悦公司主张2017年5月1日至2017年10月31日期间租金补差1068000元，认为该期间的租金是按每平米47元不含税的价位收取的，依据合同约定应按每平米57元的含税价收取租金，因依法纳税是每个公民及企业的法定义务，故对华悦公司该项请求予以支持。华悦公司主张2017年11月1日至实际腾房之日止的租金，按每平米57元，按17800平米计算，该租金实为房屋占有使用费，故予以支持。华悦公司主张逾期支付租金违约金，因导致租赁合同无效双方当事人均有过错，故此项请求不予支持。华悦公司主张物业费961200元，因案涉房屋的物业费公司是西安裕康物业管理有限公司，合同约定华悦公司对物业费的收取系代收代缴性质，华悦公司主张该笔物业费并未向物业公司实际交纳，故对华悦公司该项请求不予支持。华悦公司主张因火灾导致的损失95000元，因起火的配电箱系温商公司自行加装的，起为原因为电气线路故障引起，故对该部分损失予以支持。温商公司称扶梯和直梯华悦公司未向其交付，根据惯例，电梯作为租赁房屋的一部分，通常与房屋整体一并交付，不存在电梯另行交付的情形，况且，电梯钥匙由西安裕康物业管理有限公司保管，平时亦由物业公司对电梯进行日常管理维护，故温商公司认为电梯未交付不能成立。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国担保法》第五条、第十六条、第二十一条规定，判决：一、被告陕西温商房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告西安华悦置业有限公司腾交，位于西安市长缨东路和公园北路十字东南角长缨花园2号楼一至五层商业、地下附一层商业及其他建筑房屋及设施（具体范围以合同为准）；二、被告陕西温商房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安华悦置业有限公司房屋占有使用费补差1068000元，及自2017年5月1日起按每平米57元，按17800平方米计算房屋占有使用费至实际腾房之日止；三、被告陕西温商房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安华悦置业有限公司因火灾导致的财产损失47500元；四、被告西安石油机械有限公司对上述房屋占有使用费、财产损失担连带给付责任；五、驳回原告西安华悦置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80730元，减半收取40365元，由西安华悦置业有限公司承担27045元，由陕西温商房地产开发有限公司、西安石油机械有限公司承担13320元。
二审庭审中，华悦公司提交前期物业合同两份，用以证明涉案房屋从交付至今华悦公司分别委托西安裕康物业管理有限公司、西安裕隆泰物业管理有限公司提供物业服务。温商公司对华悦公司提交的上述证据的真实性、证明目的均不予认可，并称两份合同文本高度一致，华悦公司在一审中对于物业费的计算是参照其他项目计算的，据此，上述合同涉及的内容不存在；案涉房屋的物业都是其自管，且这两份合同的纠纷解决方式均为仲裁，物业管理合同不在法院管辖范围内。石油机械公司对上述证据的质证意见同温商公司。
温商公司提交工资表、银行流水三份，用以证明温商公司自行雇佣物业管理人员进行物业管理，从未使用过华悦公司的物业服务。华悦公司对温商公司提交的上述证据的真实性及证明目均不认可，并称东市副食调料批发市场有限公司的工资表，与本案没有关系，从工资表上的职位可以看到，这是一个批发市场应该配备的职位，而不是物业公司应该配备的职位。案涉房屋当时联合开发了两栋楼，一号楼是安置楼，一号楼的1-4层也是商铺，叶利剑在此做了一个东市副食调料批发市场，这部分商业的物业服务本身就是由叶利剑来负责，其当时在补充协议中对一号楼和二号楼的物业管理区域进行了划分，而案涉房屋属于二号楼的部分，根据协议约定，二号楼是由其负责。
为了核实案涉房屋现状及使用情况，本院于2018年10月22日组织双方当事人对案涉房屋现场进行了勘验。勘验显示，案涉房屋负一层及二至五层具有结构上的独立性，有货梯一部和扶梯每层两部，货梯和扶梯均能正常使用。另外，双方对于案涉房屋一层面积为2256.8平方米无异议。2018年10月26日，应双方当事人要求，本院组织华悦公司与温商公司就案涉房屋负一层及地上二至五层房屋进行交接，但因华悦公司要求温商公司承诺在交付上述房屋后三个月内向其交付案涉一层房屋，温商公司不同意，导致双方交接未果。
另查明，在温商公司与华悦公司、石油机械公司租赁合同纠纷一案中，双方当事人均认可案涉房屋未实际产生税费。
一审法院认定其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，温商公司与华悦公司于2015年4月16日签订《租赁合同》，因租赁房屋所在的长缨花园2号楼至今未取得建设工程规划许可证，故该合同属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；双方都有过错的，应当各自承担相应责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从案涉房屋《联合开发合同》《联合开发合同补充协议》及股东、法人变更情况，结合《租赁合同》内容，可以认定温商公司对案涉房屋证件的取得情况及消防验收情况均是知情的。温商公司于华悦公司在明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证的情况下，仍签订了租赁合同，故双方对导致合同无效均负有过错，均应当承担相应的责任。合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《租赁合同》第四条第一款约定，租金地上、地下均价为每平米每月47元（不含税），该不含税租金内，不包括出租人及承租人应向国家缴纳的各种税费，如因租赁产生的各种税费，其所有费用由承租人承担支付，如因温商公司未按照合同约定和法律规定缴纳双方应当缴纳的税费，所引起的全部责任由温商公司承担，温商公司未缴纳上述税费的，华悦公司按照每平米每月57元收取温商公司租金。因双方当事人在庭审中均认可税费未实际产生，故不存在合同中约定的温商公司未缴纳双方应当缴纳的税费的情形，一审认定租金标准为每月每平方米57元，与查明事实不符，双方租金标准应按每月每平方米47元计算。另外，温商公司就承租期间产生的税费缴纳义务并不因此减免，若将来实际产生税费，华悦可就实际产生的税费向温商公司另行主张权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条规定：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3”。本案中，因案涉《租赁合同》无效，导致担保合同无效。从涉案房屋《联合开发合同》《联合开发合同补充协议》及股东、法人变更情况，结合《租赁合同》内容，可以认定石油机械公司对涉案房屋证件的取得情况及消防验收情况均是知情的，石油机械公司在明知上述事实的情况下仍在合同上加盖公章承担保证责任，石油机械公司对因主合同无效导致的担保合同无效也负有过错，应承担民事责任。一审虽认定石油机械公司与温商公司承担连带责任不妥，鉴于石油机械公司作为商事主体对承担连带责任未提起上诉，故本院不再予以审查。对于免租期的计算，华悦公司主张案涉房屋的免租期应计算至2017年4月30日，温商公司主张免租期应计算至2017年6月20日。经查，一审中，华悦公司提交2016年4月28日，叶利剑向华悦公司出具承诺一份，内容为本人承诺将贵公司给本人的长缨花园1号楼商业部分的最后一次付款，即2016年11月30日前支付，否则贵公司有权将本项目2号楼租赁合同的免租期恢复到2017年4月30日（不予增加50天免租期）。一审中，温商公司承认叶利剑至今未付清该200万元。故一审认定案涉房屋的免租期应计算至2017年4月30日，并无不当，本院予以确认。租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案案涉《租赁合同》无效，温商公司称其未占有案涉房屋负一层及地上二至五层，并主张上述房屋无法使用系华悦公司未办理消防验收导致其他楼层的装修和经营无法正常进行，无法达到商业经营用途。经查，案涉房屋一层温商公司已经装修并对外出租，且经现场勘验，案涉房屋货梯一部和扶梯每层两部，货梯和扶梯均能正常使用，温商公司亦未提交充分有效的证据证明其主张，本院对温商公司该项主张，依法不予采信。温商公司占有案涉房屋，应当向华悦公司支付占有使用费。从双方提交的证据可以认定，温商公司支付了2017年6月21日至2017年12月30日期间的租金5019600元（2017年5月1日至2017年6月20日的租金未支付）。故温商公司应当按照按17800平方米，每月每平方米47元支付自2017年5月1日起至2017年6月20日止及自2018年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。华悦公司主张逾期支付租金违约金，因导致租赁合同无效双方当事人均有过错，一审对于华创公司此项请求不予支持，并无不当。案涉房屋的物业公司是西安裕康物业管理有限公司，合同约定华悦公司对物业费的收取系代收代缴性质，华悦公司主张的物业费961200元并未向物业公司实际交纳，一审对华悦公司该项请求不予支持，并无不妥。华悦公司提交的发票及施工协议可以证明其因火灾导致的损失95000元。经查，起火的配电箱系温商公司自行加装的，起火原因为电气线路故障引起，华悦公司至今未办理案涉房屋消防验收。一审综合本案实际情况，判决上述损失由华悦公司和温商公司各半承担，与法不悖。温商公司虽主张该部分损失应由华悦公司自行承担，但未提交证据反证其主张，故本院对其该项主张不予以支持。温商公司称扶梯和直梯华悦公司未向其交付，根据惯例，电梯作为租赁房屋的一部分，通常与房屋整体一并交付，不存在电梯另行交付的情形，且本院现场勘验时，案涉电梯均能正常使用。另外，电梯钥匙由西安裕康物业管理有限公司保管，平时亦由物业公司对电梯进行日常管理维护，故温商公司认为电梯未交付不能成立。
综上所述，华悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；温商公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初3900号民事判决第五项；
二、维持西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初3900号民事判决第一项、第三项、第四项；
三、变更西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初3900号民事判决第二项为本判决生效之日起十日内，陕西温商房地产开发有限公司按照17800平方米，每月每平方米47元支付自2017年5月1日起至2017年6月20日止及自2018年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；
四、驳回西安华悦置业有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决制定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费80730元，减半收取40365元，由西安华悦置业有限公司负担12018元，由陕西温商房地产开发有限公司负担28347元；二审案件受理费99768元，由西安华悦置业有限公司负担33728元，由陕西温商房地产开发有限公司负担66040元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
审 判 员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一八年十一月十三日
书 记 员 张小赛