南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初1832号
原告：郝豫三,男,1984年2月12日出生,汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。
委托诉讼代理人：夏磊，江苏致邦律师事务律师。
委托诉讼代理人：江晓舟，江苏致邦律师事务律师。
被告：毕天翔,男，1973年5月6日出生,汉族，住江苏省盐城市经济开发区.
委托诉讼代理人：董星，江苏中虑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫燕雯，江苏中虑律师事务所律师。
被告：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司,统一社会信用代码9132010072605039XQ，住所地江苏省南京市鼓楼区广州路189号13楼。
法定代表人：史立斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马艳青，女,1984年2月19日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区，系公司员工。
委托诉讼代理人：陈海利，女，1990年7月26日出生，汉族，住江苏省邳州市，系公司员工。
原告郝豫三与被告毕天翔、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法由审判员张燕适用简易程序，于2016年5月27日、2016年8月9日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，组成合议庭，于2017年3月31日公开开庭进行了审理，原告郝豫三及其委托诉讼代理人夏磊、江晓舟，被告毕天翔及其委托诉讼代理人董星、莫燕雯，被告我爱我家公司的委托诉讼代理马艳青、陈海利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郝豫三向本院提出诉讼请求：1、判令被告毕天翔自行涤除于2016年3月16日设立在诉争房屋上的240万元抵押权；2、被告毕天翔协助原告将诉争房屋变更登记至原告名下；3、被告毕天翔赔偿原告定金损失20万元，被告我爱我家公司对毕天翔的赔偿责任承担连带给付义务；4、判令被告我爱我家支付原告违约金57792元；5、诉讼费、保全费由本案被告承担。事实和理由：2016年2月26日，原告被告三方签订存量房交易合同，约定原告购买被告毕天翔所有的位于本区××大道××尚东花园××单元××室房屋，总价344万元，包含定金20万元，首付款110万元及抵押贷款210元和尾款4万元。当日，原告支付定金20万元。因该房屋尚有抵押贷款110万元，三方又补充约定原告须在3月8日前将解押款110万元汇至我爱我家公司的账户。为保证合同履行，原告还于3月4日出具承诺书，承诺不能贷款或贷款不足的情况下，原告以现金方式补足。原告于3月28日获得银行同意贷款审批意见书。但被告在3月7日即向原告提出涨价至360万元的要求，原告不同意,被告毕天翔即不配合原告办理解押手续，还于3月14日将110万元解押款退还原告。原告发现被告毕天翔在3月11日就以388万元价格将诉争房屋挂在我爱我家公司官网上出售，3月20日我爱我家公司人员称毕天翔提出解除合同，原告不同意。原告认为，被告毕天翔拒不履行合同，已构成违约，被告我爱我家公司不仅不督促卖房人履行合同，竟然在合同期内与毕天翔恶意串通，将诉争房屋再次推销出售，损害了原告的合法利益，其不仅应对被告的赔偿定金的责任承担连带给付义务，还应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判决如所请。
被告毕天翔辩称，原告至今仅支付购房定金20万元，余款未再支付，已构成严重违约。三方合同中约定原告应首先于2016年3月4日前与贷款银行签订210万元的借款合同，如果贷款审批未获通过或者原告未能足额贷款，则其应将不足部分在2016年3月7日前汇入资金监管账户，在此前提下，原告再将110万元首付款即解押款支付给被告，由被告进行房屋解押过户。之所以合同中买卖双方对于付款时间有严格的约定是因为当时被告毕天翔急需资金周转，而原告也称其在银行工作贷款可以很快通过。被告毕天翔必须确认原告有210万元支付能力才会接受解押款，继续履行合同，若原告未能就该房的大部分款项证明其有履行能力，被告毕天翔主张不安抗辩权，有理由怀疑原告不具备支付能力。本案中，原告未在3月4日前与银行签订借款合同，也就是银行的审批未通过，原告需在3日内将该款项以现金形式补足，否则双方合同解除。3月7日原告并未将210万元款项汇入资金监管账户，其行为构成违约，被告已经依约通知中介公司，由中介通知原告解除合同，原告也确认收到解除买卖合同的通知，被告毕天翔保留继续追究原告违约责任的权利。关于原告所称被告是因为涨价等原因不再出售房屋并无事实依据，关于原告所称被告毕天翔委托被告我爱我家公司再次出售诉争房屋，其也未提供证据证明，被告方不予认可。
被告我爱我家公司辩称，在此次买卖交易过程中我司已提供了包括看房、咨询商谈等服务并最终促成原被告三方签订了存量房交易合同，本案中定金并非支付给我司，而是支付给卖方的，我司并未收取买卖双方任何钱款，我司在未收到任何佣金及服务费的情况下及时将买卖双方的意思表示转告对方，已经完成了合同的委托事项。合同法第四百二十五条对居间人的赔偿条件做了明确规定，在合同的履行过程中我司未存在任何过错，合同无法继续的原因不在我司，不应由我司承担法律责任，综上原告对我司的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告的诉请。
原被告双方对如下事实没有争议，本院予以确认：
2016年2月26日，原告郝豫三（买方，乙方）与被告毕天翔（卖方，甲方）及被告我爱我家公司（中介方，丙方）签订《南京市存量房交易合同》（以下简称案涉合同），约定：甲方将位于南京市栖霞区××大道××尚东花园××单元××室房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方，面积205.53平方米，价格344万元，其中定金20万元于签订合同当日给付,首付款110万元于2016年4月20日前解交监管账户，商业贷款210万元于2016年3月4日前与贷款银行签订借款合同,如乙方不能贷足房款或银行不同意贷款申请的，则转让款不足的部分由乙方在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户，尾款4万元在交房时给付；丙方完成委托事项，乙方支付佣金57792元,如甲乙双方对丙方违约，则支付违约金57792元。合同签订后，原告郝豫三向被告毕天翔支付20万元定金。
同日，原告郝豫三还与被告我爱我家公司签订《我爱我家服务承诺保障协议》1份，约定我爱我家公司就其居间出售的房产，承诺在房屋交易过程中提供还款解押免费担保以及调查核实房屋是否涉及“凶宅”、司法机关查封、物业欠费、房屋漏水等相关事项的服务，并将结果如实告知买房人，尽到相关的保障义务，如未尽保障义务且符合赔付条件的，将进行补偿，最高额为1万元。原告郝豫三至今尚未向被告我爱我家公司支付佣金。
因签订合同时案涉房屋上设有110万元的抵押权需要涤除，故原被告三方于2016年3月4日另行签订《赎楼免费担保协议》，约定原告郝豫三于2016年3月8日将垫资解押款110万元汇入我爱我家公司指定的该公司在交通银行中央门支行设立的账户，该解押款在产权转移登记受理后自动转为首付款，如解押前因任意一方原因导致合同无法继续履行的，我爱我家公司退还已收的垫资解押款。2016年3月8日，原告郝豫三的妻子燕某将110万元解押款汇至指定账户，3月16日，我爱我家公司以毕天翔不配合解押为由，将110万元解押款返还原告。2016年3月4日，原告郝豫三还出具《承诺书》1份，承诺：因郝豫三在银行工作，案涉房屋的按揭贷款由郝豫三负责办理，如经银行审核，其不能贷款或不能足额贷款，则其必须于接到通知后3日内以现金方式补足，如因郝豫三贷款原因导致合同最终无法履行，则合同解除，郝豫三承担撤件所产生的所有税费并承担相关违约责任。被告毕天翔及我爱我家公司工作人员徐某某均在该承诺书上签名。3月28日，原告取得上海浦东发展银行南京分行的《贷款审批意见书》，该行同意向原告提供210万元的商业性购房贷款。
另查明，案涉房屋上的110万元抵押权于2016年3月23日被新设立的240万元抵押权所取代，该抵押权的抵押人为薛某(毕天翔妻子)，抵押权人为中国民生银行股份有限公司南京分行，抵押期限为2016年3月16日至2019年3月16日。郝豫三于2016年10月21日将解押款240万元交至本院。此后，其多次与案涉房屋上设立抵押债权的抵押权人中国民生银行沟通协商，表示愿意代毕天翔履行还款义务。该行以郝豫三并非合同相对人,不同意其代为履行还款义务为由,未予办理还款解押手续。因该笔款项未能用于解押，为减少当事人利率损失，本院将该款项予以退还。后原告郝豫三于2017年5月12日将325万元的存款证明交至本院，证明其具有现金支付剩余房款的能力。
对于当事人双方有争议的事实，本院认定如下：
1、原告郝豫三是否构成违约。被告毕天翔主张，2016年3月4日前原告需与贷款银行签订210万元的借款合同，如原告未能按时签订合同或未能足额贷款，则应将贷款不足部分在三日之内即2016年3月7日前以现金方式解交监管账户，因原告并未能按约付款，其行为已经构成严重违约。本案中，原被告所签订的房屋买卖合同中约定：商业贷款210万元由原告郝豫三于2016年3月4日前与贷款银行签订借款合同,如乙方不能贷足房款或银行不同意贷款申请的，则转让款不足的部分由乙方在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户。被告我爱我家公司当庭陈述：贷款合同是原告于3月4日在我公司仙鹤门店所签订的，但是合同中没有落款的日期，因为银行不允许，要等到他们同意贷款后，由银行自行填写合同的签订日期。综合合同内容、各方陈述以及交易习惯进行分析，合同中所约定的“签订借款合同”与“银行贷款批准或者不批准”并非同一事实概念，而是两个既相互独立、又相互关联的客观事实，时间顺序应当为首先由购买人向贷款银行提出贷款申请，并预签借款合同，之后银行进行审批，结果为批准或不批准，批准则在借款合同上签章确认，不批准则通知购房人或中介方。本案中，买卖双方约定买房人郝豫三于3月4日前与贷款银行签订借款合同,被告我爱我家公司认可原告郝豫三已经在3月4日向银行提出了贷款申请，并在贷款合同上签字。同日，原告郝豫三还出具书面承诺书，承诺贷款由其负责办理，如不能足额贷款或不能贷款，则于接到通知之日起3日内以现金方式补足，毕天翔在承诺书上签名亦予以确认。因贷款审批结果作出的时间并不确定，被告毕天翔将房屋买卖合同所约定的“2016年3月4日前与贷款银行签订借款合同”等同于贷款审批结果作出的期限，否认应以贷款审批结果作为补齐房款的前提，属合同条款理解有误，故被告毕天翔以原告未于3月4日前与银行签订贷款合同，又未于3月7日补齐贷款为由主张原告严重违约的意见，依据不足，本院不予采信。
2、案涉房屋买卖合同是否已经解除。被告毕天翔主张其已经于2016年3月7日通知中介公司解除与原告郝豫三所签订的房屋买卖合同。原告对此不予认可，称被告3月7日提出的是涨价的通知，此后直至3月23日，原告才收到被告毕天翔妻子薛某以短信方式发出的解约通知，但原告方不同意。2016年3月23日，薛某向郝豫三发出一条短信，内容为：当时卖房是因为资金困难，现在资金问题已经解决，我们在南京只有这一套房，决定还是自己家住，前几天有朋友出388万我们都没卖，事情有点突然，对不起你们，因从签约到通知不卖，前后不到10天时间，我们愿意赔偿你2万元以表歉意，请一定谅解。被告我爱我家公司当庭陈述：合同签订过程中都是被告毕天翔的妻子薛某与我公司联系，2016年3月7日薛某电话通知我公司房屋不卖给原告方，之后我公司与卖方联系，协商继续履行合同的事宜，薛某表示如果房价涨至360万元，房屋还是可以考虑卖给原告的，然后我公司随即将薛某的意思告知原告方，原告方表示不同意。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后，在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。该法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告毕天翔虽认为原告郝豫三未按时交纳房款，但在交款期限届满后未履行催告义务，仅以电话或短信的方式通知解除合同。被告认为解除的通知到达原告方即视为合同解除，原告对此不予认可。本院认为，依据前述法律规定，原被告双方并未就房屋买卖合同解除事宜达成一致意见，且双方所签订的房屋买卖合同尚未经人民法院或者仲裁机构确认解除，故被告毕天翔主张案涉合同已经解除的意见，依据不足，本院不予采信。
3、被告我爱我家公司是否与被告毕天翔恶意串通，损害了原告郝豫三的合法权益。审理中，原告郝豫三提交了江苏省南京市南市公证处分别于2016年3月21日是、4月6日作出的（2016）宁南证民内字第8678号、第10835号两份公证书，证明被告毕天翔在合同签订后又在“365淘房”网站的网页上以及“我家我家官网”网站的网页上以388万元的价格推销案涉房屋。被告毕天翔的质证意见为：被告毕天翔的妻子薛某之所以在3月11日又发布了出售房屋的信息，是因为原告已经违约，被告已经于3月7日通知其解除了买卖合同，原告不能以此证明被告存在违约行为。被告我爱我家公司的质证意见为：公证书中出售的房源与案涉源存在明显差异，不能认定为同一套房屋。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案中，居间方我爱我家公司已经向原告郝豫三与被告毕天翔提供订立合同的媒介服务，并促成双方签订《存量房交易合同》，其已履行居间合同义务。本案中的房屋买卖合同未能继续履行，并非因被告我爱我家公司的官方网站上再次发布该房屋的推销信息所导致，原告就两被告恶意串通，损害其合法权益的主张未能举证予以证明，故本院不予采信。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告郝豫三与被告毕天翔、居间方我爱我家公司所签订的《南京市存量房交易合同》，系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原告郝豫三与被告毕天翔成立房屋买卖合同关系，原告郝豫三、被告毕天翔及居间方我爱我家公司成立居间合同关系，本院予以确认。各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告郝豫三主张其按照买卖合同约定支付了定金、首付款，并通过银行贷款审核，已经履行了合同约定的义务。原告于2016年3月8日将110万元解押款交至指定账户，因被告毕天翔不同意办理案涉房屋的解押手续，而被中介公司予以退还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告郝豫三要求被告毕天翔继续履行合同义务，自行涤除于2016年3月23日设立在案涉房屋上的240万元抵押权并协助原告将该房屋变更登记至原告名下的诉请，合法有据，本院予以支持。
关于原告郝豫三要求被告毕天翔赔偿定金损失20万元的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据前述法律规定，定金作为债务履行的担保，收受定金一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。本案中，原告郝豫三主张被告毕天翔继续履行合同义务办理房屋不动产权变更登记手续，本院已予支持，其又主张适用合同未能履行的定金罚则，要求被告毕天翔赔偿定金损失20万元，原告的该项诉请，与上述规定不符，本院不予支持。
关于原告郝豫三提出被告我爱我家公司与毕天翔恶意串通，损害原告的合法权益，故要求我爱我家公司对被告毕天翔赔偿责任承担连带给付义务的诉请。本院认为，因原告未能举证证明合同签订后，被告我爱我家公司与毕天翔存在恶意串通，损害原告的合法权益的情形，故该项主张不成立，本院不予支持。如前所述，被告毕天翔不承担赔偿定金损失20万元的责任，原告要求被告我爱我家公司与毕天翔连带承担赔偿20万元定金损失的诉请，无事实及法律依据，本院亦不予支持。
关于原告郝豫三主张被告我爱我家公司支付其57792元违约金的主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，居间方我爱我家公司已经向原告郝豫三与被告毕天翔提供订立合同的媒介服务，并促成双方签订《存量房交易合同》，其已经完成居间服务。原告郝豫三主张被告我爱我家公司违约，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、被告毕天翔于本判决生效之日起在原告郝豫三支付购房款320万元后十五日内自行涤除设立在南京市栖霞区仙林大道118号尚东花园42幢1单元202室房屋上的抵押权，并协助原告郝豫三将该房屋不动产权变更登记至原告名下；
二、驳回原告郝豫三的其他诉讼请求。
案件受理费34782元，保全费5000元，合计39782元，由原告郝豫三负担5170元，由被告毕天翔负担34612元。（此款原告郝豫三已预交，被告毕天翔于本判决生效之日起十五日内一并给付原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 付坚强
审 判 员 张 燕
人民陪审员 李恩奎
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 卢世容