＼n成都市锦江区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）锦江民初字第1134号＼n原告成都广联置业有限责任公司，住所地：成都市锦江区568号摩根中心35楼。＼n法定代表人余学枝，成都广联置业有限责任公司总经理。＼n委托代理人王鹏，四川致高守民律师事务所律师。＼n委托代理人李跃，四川致高守民律师事务所律师。＼n被告成都最美空间文化传播有限公司，住所地：成都市锦江区下东大街18-321栋5楼501号。＼n法定代表人叶建。＼n原告成都广联置业有限责任公司（以下简称广联公司）诉被告成都最美空间文化传播有限公司（以下简称最美空间公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月30日立案受理后，依法组成合议庭于2013年7月9日公开开庭进行了审理。原告广联公司的委托代理人王鹏到庭参加诉讼，被告最美空间公司由于下落不明，本院依法于2013年4月10日在《人民法院报》公告向其送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书。现公告期满，被告最美空间公司未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院缺席进行审理。本案现已审理终结。＼n原告广联公司诉称，原告系位于成都市锦江区锦东路568号“摩根中心”大厦2号楼6层8号写字间的所有权人。原、被告于2011年5月16日签订了《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及其附属协议《办公设施设备服务及维护协议》（以下简称《服务协议》）约定，租赁及服务期限为2011年6月1日至2016年5月31日，首年租金为每月9248元，服务费为每月4980元，被告应支付金额为两个月租金和服务费的履约保证金，共计28456元。租赁期内，被告擅自退租的，应当按照两个月租金和服务费的标准向原告支付违约金，并对违约金不足以弥补的部分仍旧应当赔偿。合同签订后，被告支付了至2011年12月30日的房租、服务费及28456元保证金。2012年2月初被告向原告书面致函申请中止合同，并在未经原告同意的情况下擅自搬离。原告被迫于2012年2月13日向被告发出律师函通知被告：原告依法解除相关合同；2、原告保留追究被告法律责任的权利。2012年2月17日被告签收了律师函，双方签订的租赁合同及服务协议即告解除。为腾空租赁房屋，原告委托公证处对被告遗留的物品进行证据保全。同年7月16日，原告历时7个月，通过多种方式招租才重新找到承租人。原告认为，被告在租赁期限届满前擅自搬离，已严重违反合同约定义务，导致合同客观上无法继续履行，其以行为表明不再履行合同义务，属于逾期违约行为。依据合同，原告享有解除合同的权利，并已发送函件。被告应当按照合同约定支付违约金并赔偿不足以弥补部分的经济损失。现原告起诉请求判令被告支付违约金28456元；支付中央空调安装及拆除费用9000元、三个月空租期的租金27744元和服务费14940元，装修恢复原状费用4739元（原告当庭更正装修恢复原状费用为4594.8元），房屋中介费用19919元，公证费3000元；承担本案诉讼费1784元和公告费600元。＼n原告广联公司为支持其所诉的事实、诉讼请求，在举证期限内向本院提交以下证据：＼n1、原告的营业执照、被告的营业执照组织、工商经济信息中心查询通知单，拟证明原、被告主体资格。＼n2、房屋租赁合同。＼n3、办公设施设备服务及维护协议。＼n第2、3项证据拟证明原、被告之间的合同关系及违约金约定。服务协议系原告为被告提供相应的设备设施并进行维护的费用。原告出租仅出租空房，被告若需要中央空调、地毯等设施设备则需支付服务费。＼n4、《租赁合同终止申请》，拟证明被告准备提前退租，向原告发出的申请。＼n5、《律师函》，拟证明原告要求解除双方签订的房屋租赁合同和设施设备维护合同。＼n6、请款单1份、公证费发票4份、公证书，拟证明被告擅自搬离房屋，原告为腾空房屋，委托公证处进行证据保全。原告因被告的违约而支付公证费。＼n7、代理佣金的结算清单、明细表及代理费发票，拟证明原告为重新出租诉争房屋委托成都世家机构实业有限公司作为中介代理出租事宜，原告为此花费19919.2元。原告就数间房屋委托成都世家机构实业有限公司代为出租，成都世家机构实业有限公司为原告出具一张393344元的代理费发票，其中包含本案的中介代理费用。＼n8、摩根中心1号楼6层8号恢复工程（造价）清单，拟证明原告装修恢复原状费用损失为4594.8元。＼n9、房屋租赁保证金收据、2011年8月23日被告和成都花捕快文化传媒有限公司（以下简称花捕快公司）共同出具的《情况说明》、花捕快公司的营业执照，拟证明花捕快公司与本案被告系同一法人、同一投资人，花捕快公司向原告缴纳的租赁保证金，由被告享有使用。房屋租赁保证金收据中表述的租赁保证金28456元包括房屋租赁保证金18496元和服务维护保证金9960元。＼n10、房屋租金发票，拟证明被告的租金缴纳至2011年12月31日，此后，未再缴纳租金。＼n11、2013年4月1日成都上实锦物业服务有限公司出具的《情况说明》，拟证明被告于2012年2月停止在诉争房屋办公。＼n12、建筑业统一发票，拟证明原告将包括本案诉争房屋在内的多个写字间交由成都市锦江区和誉装饰装修有限责任公司进行安装拆除中央空调及装饰装修等项目工程。原告为诉争房屋支付中央空调安装及拆除费用9000元。＼n13、房产证，拟证明原告是被告租赁房屋的产权所有人。＼n以上证据经庭审审查，原告广联公司提交的第1至5、第6项证据中的公证书、第9项、第10项、第13项证据材料、程序符合法律规定，其来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联；而最美空间公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对广联公司的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，故广联公司提交的上述证据本院予以采信，作为本案的证据使用。＼n关于第6项证据材料中的请款单和公证费发票4张，因原告于2012年6月12日向被告出具的请款单中写明公证费为2000元，上门费为1000元，两项合计3000元。四川省成都市国力公证处于2012年6月14日出具的公证费发票载明公证费为2000元，该份证据材料来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，本院予以采信。另三张金额分别为760元、150元、150元的票据，没有写明缴费的单位、开具的时间以及公证费产生的项目，无法确认系用于本案所涉房屋遗留物品的证据保全。该三张票据与第一张票据合计的金额为3060元，与原告主张的公证费金额及其开具的请款单金额不符，原告对此不能作出合理解释。本院无法确认三张票据与本案存在关联性，故不作为本案证据使用。＼n关于原告提交的第7项证据，其中代理佣金的结算清单和明细表均载明系“摩根中心”2011年5月写字楼租赁的中介代理所产生的费用，代理费发票开具时间为2011年6月8日，早于被告搬离的时间。原告主张其在被告自行搬离涉案商铺后，重新委托中介代理机构出租房屋支付代理费，但其提交代理费凭据均产生于原、被告签订租赁合同以前，与本案并无关联，故不作为本案证据使用。＼n关于原告提交的第8项证据，因该造价清单没有出具单位的名称及盖章，无法核实该清单的真实性，故本院不予采信。关于原告提交的第9项证据，原告用以证明其支付安装及拆除涉案房屋的中央空调费用9000元。首先，该发票的产生时间、项目内容等均无法证实确系用于安装和拆除本案所涉房屋的中央空调。其次，该发票金额为800000元，与原告所主张的本案房屋支付9000元缺乏关联性，且原告未能作出合理说明也提交其他证据予以佐证，故无法确认该发票与本案的关联性，本院不予采信。＼n根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：＼n2011年5月16日，原、被告签订《【摩根中心】办公设施设备服务及维护协议》约定，原告将其合法拥有权属的位于成都市锦东路568号“摩根中心”2号楼6层8号写字间出租给被告，原告将吊顶、灯具、网络地板、地毯、中央空调等设施设备提供给被告使用，原告保证提供的设施设备系正规厂家生产，并按照附图配置图标准提供。原告每月派人进行维护，服务期自2011年6月1日起至2016年5月31日止，服务期满，被告应提前90天通知原告并确定双方就设施设备交接验收时间。如需延长服务期，被告应服务期满前的三个月向原告提出书面意向，原告同意后重新签订服务及维护协议。2011年6月1日至2013年5月31日期间设施设备月服务费为4980元，自第3年起每年服务费按3%的增幅递增。被告应每半年向原告支付一次服务费，以每年1月1日及7月1日为支付时间点，签订协议三个工作日内支付第一期的服务费（2011年8月1日至2011年10月31日）14940元，以后每期服务费被告应提前15日向原告支付，原告收到后于5个工作日内向被告出具相应正式发票。被告在租赁范围内，设施设备所产生的电费、设施设备维修费及其他费用等全部由被告按有关规定自行承担。中央空调运行费用由原告承担（不含加班、周末、节假日空调使用费）。被告应在签订本协议当日向原告缴纳两个月的服务费作为该设施设备的履约保证金。履约保证金为9960元，待服务期满被告结清所有相关费用且经原告验收所有设施设备完好无损后三个工作日内将履约保证金全额无息退还被告。被告如未按规定结清有关费用，原告有权拒退履约保证金。履约保证金不足支付被告应承担的相关费用的，原告有权向被告追索。被告如逾期向原告支付服务费，每逾期一日，则被告须按日服务费的两倍向原告支付违约金，并承担由此给原告造成的损失。服务期间，被告拖欠服务费或相关费用累计1个月以上的，原告有权终止合同，收回设施设备，被告应按照月服务费的两倍向原告支付违约金。若不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。服务期内，被告未经原告同意，中途擅自终止协议的，被告应当按月服务费的两倍支付违约金，并承担违约金不足以弥补的损失。＼n2011年5月20日，原、被告签订一份《【摩根中心】房屋租赁合同》，合同约定原告将位于成都市锦江区锦东路568号“摩根中心”2号楼6层8号，建筑面积为161.68平方米的写字间（以下简称涉案房屋）出租给被告用于办公用。租赁期为2011年6月1日起至2016年5月31日止。租赁期满，原告有权收回全部出租房屋，被告应如期交还。如需续租，必须在租赁期满前的三个月向原告提出书面续租意向，原告同意后重新签订租赁合同。该物业自2011年6月1日至2013年5月31日的月租金为9248元，自第3年起每年租金按3%的增幅递增。被告每半年向原告支付一次租金，以每年1月1日及7月1日为支付时间点；签订合同三个工作日内支付第一期租金（2011年8月1日至2011年10月31日）27744元，被告须于2011年10月15日前支付第二期（自2011年11月1日至2011年12月31日）租金18496元。以后每期租金被告应提前15日支付，原告收到后于5个工作日内出具发票。租赁期间的电、电话、网络使用费、物业服务费等相关费用由被告自行承担。被告在签订合同当日内缴纳两个月的租金作为租赁履约保证金，即18496元。租赁期满后被告结清所有相关费用且双方完成物业交还验收手续后，原告于三个工作日内将履约保证金退还被告，未结清相关费用，原告有权拒退保证金，履约保证金不足以支付被告相关费用的，原告有权进行追索。租赁期满后或因被告原因导致退租的，除双方另有约定外，原告有权向被告收取恢复工程实际发生的费用。房屋租赁期间，被告逾期未交纳按约定应当交纳的各项费用累计1个月以上，或拖欠房租累计1个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋。变更或解除合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除合同使对方遭受损失的，应由另一方负责赔偿相应损失。被告应于房屋租赁期满或合同终止后，将承租房屋及附属设施、设备交还原告。被告交还房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，原告有权处置，被告须承担原告处置留存物品所发生的费用。被告拖欠房租或相关费用累计1个月以上的，原告有权终止合同收回房屋，被告应按月租金两倍向原告支付违约金，若违约金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到全部损失为止。在租赁期内，被告逾期交纳合同约定的水电费、物业服务费等费用的，每逾期一天，按费用总额的3%支付违约金。在租赁期内，被告未经原告同意中途擅自退租的，被告应按月租金的两倍向原告支付违约金，若违约金不足以弥补原告损失的，被告还应承担全部赔偿责任。被告在租赁期内，拖欠房屋租或相关费用一个月以上的，在原告正式函文通知之内7日内，被告仍不履行相关义务并且无法联系被告负责人的，原告有权将被告租赁范围内的所有物品及财产异地封存，所有相关费用由被告承担，异地封存7日内，被告仍不接受及处理封存物品，原告有权进行处理，被告不得有异议。＼n2011年5月23日，成都花捕快文化传媒有限公司（以下简称花捕快公司）为涉案房屋缴纳房屋租赁保证金和服务维护保证金共计28456元。2011年8月23日，被告与花捕快公司共同向原告出具《情况说明》表明，两公司属同一投资人，同一法人，更换为被告租用涉案房屋。2011年10月21日，被告支付涉案房屋自2011年11月1日至2011年12月31日的租金18496元。2012年2月，被告停止在涉案房屋办公并搬离。被告搬走后物业服务公司即告知原告。2012年2月7日，被告向原告发出《租赁合同终止申请》，告知因被告公司投资商临时撤资，运作资金链断接，无法持续经营，不得不歇业调整，向原告申请终止租赁合同，被告承诺积极配合处理善后场地恢复等工作，结清相关费用。场地验收完毕后原告有权将涉案房屋对外出租。＼n2012年2月13日，原告向被告发出《律师函》载明，因被告拖延支付租金及服务费，被告的行为已构成严重违约，给原告造成损失，原告要求依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同、设施设备服务及维护合同，同时保留追究被告欠款及违约责任的权利。＼n2012年6月12日，四川省国力公证处应被告申请，派工作人员前往涉案房屋对房屋中部分物品装箱的过程及内容进行证据保全公证。被告的清点小组人员在公证人员的见证下对房屋中包括办公桌、办公椅、沙发、茶几等物品进行清点并制作《清点记录》，并对物品进行装封箱及粘贴封条。对此，四川省国力公证处于2012年6月14日出具（2012）川国公证字第33407号公证书。原告为此支付公证费2000元。＼n2013年4月1日，成都上实锦绣物业服务有限公司摩根中心管理处出具《情况说明》，证实被告已于2012年2月停止在成都市锦江区锦东路568号摩根中心608室办公。＼n庭审中，原告明确仅主张装修恢复原状的损失为4594.8元，起诉时多主张的部分予以放弃。＼n本院认为，原、被告于2011年5月16日签订的《服务协议》和于2011年5月20日签订的《租赁合同》均系双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律法规，应属合法有效。合法有效的合同应受法律保护，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告向被告交付租赁物，被告应当按照合同约定足额支付租金及服务费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。现被告未按期支付租金，且未与原告协商一致即自行搬离承租房屋，违反诚实信用原则。按照双方租赁合同的约定，被告拖欠房租累计1个月以上，原告有权解除合同并收回房屋。且被告于2012年2月7日向被告发出申请表示无法继续租赁涉案房屋。故原告要求解除与被告签订的《租赁合同》和《服务协议》，于法有据，本院予以支持。＼n关于原告要求被告承担违约金28456元。原、被告签订的《租赁合同》及《服务协议》约定，被告拖欠房租、服务费或相关费用累计1个月以上的，被告应按照房租和服务费的两倍分别向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现被告搬离涉案房屋并拒付租金，其行为构成违约，应承担支付违约金的民事责任。现原告要求被告支付违约金28456元，于法有据，本院予以支持。＼n关于原告要求被告支付违约金不足以弥补部分的经济损失50886元。包括：1、中央空调安装及拆除费用9000元和装修恢复原状费用4739元，原告仅提交摩根中心整个工程的装修款发票，未能提交证据证明原告为拆除涉案房屋的中央空调以及装修恢复支付费用及费用金额。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对原告的该两项诉讼主张，本院不予支持。2、三个月空租期的租金27744元和服务费14940元。合同履行期间，被告将诉争房屋的租金付至2011年12月31日。根据原、被告双方签订的《租赁合同》约定，除首期支付租金外，每期租金被告应提前15日向原告支付，即被告应于2011年12月16日向原告支付2012年1月1日至2012年6月30日的租金。但被告并未在此日期前支付租金。同时，被告于2012年2月7日向原告发出《租赁合同终止申请》表示无法继续租赁涉案房屋。原告于2012年2月13日发出《律师函》告知被告，因被告违约行为解除双方签订的租赁合同和服务及维护合同，被告于2012年2月17日表示收到。故双方已就合同解除达成合意，原告可自行处置涉案房屋，此后的租金不应由被告继续承担。2012年1月1日至2012年2月17日双方合意解除租赁合同前的租金及服务费用，应由被告承担，但原告并未在本案中主张，故本案不予处理。被告搬离后，原告另行出租该房屋需要一定合理期限，本院综合确定原告另行出租房屋所需的合理时间为一个月，此期间内的租金9248元和服务费4980元属于原告因被告违约所致的经济损失，被告应当承担。该房屋的再次出租受市场需求、房屋大小、租金价格等多方面因素的影响，原告未能提交证据证明涉案房屋历时三个月才重新出租完全因被告原因造成涉案房屋空置三个月之久，故原告要求被告支付3个月空租期的租金和服务费的诉讼请求，本院部分予以支持。3、中介费19919元。原告提交的中介代理费系产生于被告搬离前，其未能提交证据证明被告搬离后，曾委托中介机构代理涉案房屋的出租事宜，以及原告为此实际支付佣金的金额。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。4、公证费3000元。被告未依照双方签订的租赁合同和服务协议与原告协商解除合同并清点验收双方物品，导致原告为妥善保管被告的遗留物品，并避免双方因此产生纠纷而进行证据保全公证，所产生的公证费用应由被告承担。根据原告提供的有效证据，本院认定原告支付公证费2000元。对原告主张被告支付公证费3000元的诉讼请求，本院部分予以支持。综合以上1-4项，本院认定原告因被告违约行为导致的损失包括一个月的租金和服务费共计14228元和公证费2000元，合计16228元。该损失没有超过双方约定的违约金范畴，原告可通过被告偿付的违约金得以弥补。原告提交的证据不能证明存在其他违约金不足以弥补的损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：＼n一、解除原告成都广联置业有限责任公司与被告成都最美空间文化传播有限公司于2011年5月16日签订的《【摩根中心】办公设施设备服务及维护协议》和2011年5月20日签订的《【摩根中心】房屋租赁合同》；＼n二、被告成都最美空间文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都广联置业有限责任公司支付违约金28456元；＼n三、驳回原告成都广联置业有限责任公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费1784元，公告费600元，两项合计2384元，由被告成都最美空间文化传播有限公司负担1500元，原告成都广联置业有限责任公司负担884元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。＼n审判长康阳＼n人民陪审员胡士戎＼n人民陪审员郭志强＼n二〇一三年十月十一日＼n书记员罗龙