上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8208号
上诉人(原审原告)：刘丹，女，1989年8月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：李亚辉，上海明伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁佳倩，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：刘某某，女，1979年2月18日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审被告)：金某某，女，2002年8月14日出生，汉族，住上海市。
法定代理人：刘某某(金某某之母)，本案被上诉人之一。
上列两位被上诉人之共同委托诉讼代理人：钟楠，上海东申律师事务所律师。
上诉人刘丹因与被上诉人刘某某、金某某房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初6149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘丹上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持刘丹的诉讼请求第二、三项。事实和理由：上诉人在履约过程中无任何过错，而被上诉人未按双方合同约定，逾期未协助上诉人办理上海市静安区长临路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)的过户手续、逾期未迁出户籍，故应承担违约责任。
刘某某、金某某共同辩称：金某某并不知晓自己的母亲代理其将金某某名下的房产出售的事实，也明确表示了不同意出售系争房屋。金某某属限制民事行为能力人，金某某的另一名监护人不追认该出售房屋的行为。而上诉人在签约过程中，明知金某某是未成年人，且知其父母是离婚的情形，却并未要求向金某某的另一监护人征询出售房屋的意见。合同约定的房款明显低于市场价，上诉人非善意第三人。合同对逾期过户及逾期迁出户籍违约金的约定，明显损害了金某某的权利。即便法院认为被上诉人一方违约，合同约定的违约金也过高，况且上诉人也没有损失，而且如追究责任，也应由刘某某承担。
刘丹向一审法院起诉请求：1、金某某对2016年2月21日订立的《上海市房地产买卖合同》继续履行，交付系争房屋，协助办理该房屋产权变更登记手续；2、金某某支付刘丹逾期过户违约金(以人民币105万元为基数，从2016年5月1日起至实际过户之日止，按日万分之五计付)；3、金某某支付刘丹逾期迁户口违约金(以人民币105万元为基数，从2016年8月20日起至实际迁出之日止，按日万分之五计付)。
一审法院认定事实：刘某某、金某某系母女。系争房屋产权登记于金某某名下。系争房屋内在册户籍人口为刘某某、金某某、沈海涛(刘某某再婚配偶)。
2016年1月29日，刘某某以金某某名义(出售人甲方)与刘丹(买受人乙方)通过德佑房地产经纪有限公司居间就系争房屋签订《房产买卖居间协议》，约定双方同意系争房屋转让价款为人民币105万元(以下币种均为人民币)；乙方应于签订买卖合同示范文本当日付首付款32万元；乙方应付的第二期房价款40万元应于签订买卖合同示范文本后三日内向贷款银行申请贷款；乙方应付的剩余房价款25万元应于甲乙双方2016年4月10日前办理交易过户手续当日支付给甲方；乙方应付的尾款8万元应于甲乙双方2016年5月28日前交房并待甲方户口迁出后支付给甲方；此次交易为甲方净到手价，乙方负责承担税费等事项。该协议落款处出售方(甲方)一栏，由刘某某代金某某签名确认。
同年2月21日，双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。刘丹为买受人、乙方，金某某为卖售人、甲方。该合同约定，乙方应支付甲方首期房价款32万元，第二期房价款乙方以贷款方式支付甲方房价款40万元，除尾款外的其他房价款25万元乙方应于产权过户当日由乙方直接支付甲方，乙方应于甲方向相关公安机关办理完原有户口迁出手续后五日内支付甲方尾款8万元，交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。双方还确认在2016年4月29日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请转让过户手续。若房地产上有户口，则甲方应于2016年8月19日前，向公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。同时约定了各自的违约责任，甲方未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封，甲方未按合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同，均视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金等事项。该合同落款处卖售方(甲方)一栏，由刘某某代金某某签字确认。
同日，双方又订立《协议书》一份，双方约定房价款105万元为甲方出售该房地产的净到手价。其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。该协议落款处出售方(甲方)一栏，由刘某某代金某某签字确认。
签约后，2016年1月29日，刘丹向刘某某支付了购买系争房屋定金5万元；同年2月21日，刘丹向刘某某支付了购买系争房屋部分购房款27万元。以上刘丹共计支付给刘某某购房款32万元。后因出售方未在合同约定的时间内配合刘丹办理贷款、审税及过户等事宜。经刘丹多次与刘某某交涉，要求继续履行合同未果，致涉讼。
一审法院审理中，刘某某、金某某曾提起反诉，后撤回反诉。
刘丹在一审中申请证人房产中介业务员吴亚飞出庭作证，证实双方在网签合同后，刘某某没有协助刘丹办理贷款、审税事宜，过户日期到了也没有进行过户。刘丹支付首付款后，向银行申请贷款时，银行要求卖家补充离婚协议书原件、资金用途声明。房产交易中心在办理审税时也要求金某某生父到场。中介向刘某某催促，要求刘某某尽快提供以上材料并通知金某某生父到场，刘某某以种种理由不予配合。
刘某某确认2016年2月21日其与刘丹网签合同后，随即于同年3月10日与案外人张某某签订《房地产买卖居间协议》一份，后因张某某违约致合同解除，其获赔部分经济损失。因另行购房不成，其向刘丹提出无法继续履行合同。
2017年6月7日，法院依法传唤金某某生父金一到庭，向其询问并听取其对本案系争房屋买卖合同是否追认的意见。金一表示，其根本不知晓刘某某要卖女儿房子的事情，刘某某事前没有跟他商量过。刘某某的做法损害了女儿金某某的利益，故不同意追认。
刘丹坚持认为，刘某某系金某某母亲，故在双方签约时刘丹有理由相信刘某某享有法定代理权，双方所签合同合法有效，合同的履行并无障碍。由于刘某某的违约行为，造成了刘丹的损失，经法院释明后，刘丹未向法院举证证明其遭受的实际损失数额。2017年6月23日，刘丹将购房款52万元交至法院代管。同时刘丹承诺，在申请诉讼保全时刘丹交至法院代管的保证金21万元，同意在本案判决生效后，待解除诉讼保全措施，根据法院判决确定的刘丹付款义务，作为购房款支付给金某某方。刘丹还表示，系争合同约定的应缴税款及交易手续费等相关费用均由刘丹承担。刘某某、金某某称，造成合同无法履行，双方均有过错，故己方不应承担违约金。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘丹与金某某方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，刘丹支付出售方购房款32万元后，出售方未积极履行合同义务，故双方合同未能继续履行的责任在于出售方，故应承担相应的法律责任。刘丹在诉讼过程中，坚持要求继续履行合同，并已将剩余房款交至法院代管，表明刘丹积极履行付款义务，并无不妥，故刘某某等的抗辩意见法院难以采纳。刘丹要求继续履行合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。同时，刘丹还以双方房屋买卖合同约定，要求金某某支付逾期过户及迁户口的违约金，法院认为，在双方履行合同过程中，造成延迟办理贷款、审税、过户等相关手续的主要原因并非金某某所为，而是其法定代理人未确认不配合拖延所致，故违约金的赔偿在本案判决尚未确定房屋过户时间前刘丹不能归责于金某某。现法院结合双方合同约定及本案的实际情况，酌情确定金某某配合刘丹办理产权过户、交付房屋及迁移户口的合理时间。金某某应根据法院确定的履行日期，在判决生效后积极履行上述合同义务。故刘丹以金某某应继续履行合同为由，要求按合同项下分别约定的逾期过户及逾期迁户口违约金起算日期向金某某主张违约金，缺乏法律依据，刘丹亦未举证证明其有其他损失，故刘丹该请求，法院不予支持。判决：一、刘丹与金某某就上海市静安区长临路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，金某某应于判决生效之日起三十日内协助刘丹办理上址房屋的产权转移手续，将上址房屋产权转移至刘丹名下；二、刘丹应于上址房屋产权转移当日向金某某支付购房款65万元；三、金某某应于上述第一条主文履行完毕之日起三十日内在上址房屋交付给刘丹并将上址房屋内户口迁出五日内，刘丹向金某某支付购房尾款8万元；四、刘丹其余诉讼请求，不予支持。
二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，由于金某某系未成年人，其名下房屋的转让事宜由其法定代理人代为办理，不同于通常合同的履行。出于对未成年人利益的保护，一般应考量相应合同是否有损未成年人的利益。涉案合同由上诉人与刘某某订立，因未征得全体监护人的同意，导致后续引发履约争议，该争议并非由金某某造成。一审法院根据本案实际情况，判决涉案合同继续履行，已经在最大程度上保护了上诉人的利益。但考虑到被上诉人在客观上未按合同约定履行过户及户籍迁出手续，故对于迟延履行应承担相应责任。综合上诉人经一审法院释明后，未向法院举证证明其遭受的实际损失数额，以及被上诉人提出合同约定的违约金过高等各方因素，本院酌定被上诉人承担逾期过户及逾期迁出户口违约金1万元。一审法院对上诉人主张的违约金诉请不予支持不当，本院予以纠正。一审判决主文第三项中表述存在笔误，本院一并予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初6149号民事判决第一、二项；
二、撤销上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初6149号民事判决第三、四项；
三、金某某应于上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初6149号民事判决主文第一项履行完毕之日起三十日内将上海市静安区长临路XXX弄XXX号XXX室交付给刘丹并将上址房屋内户口迁出；在上址房屋内户口迁出后五日内，刘丹向金某某支付购房尾款人民币8万元；
四、金某某应于本判决生效之日起十日内，支付刘丹逾期过户及逾期迁出户口违约金人民币1万元。
一审案件受理费人民币15,492.67元、保全费人民币5,000元(刘丹已预交)，由金某某负担。
二审案件受理费人民币1,291元，由刘丹负担人民币1,241元，金某某负担人民币50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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