广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3116号
上诉人（原审被告）：项某宝。
被上诉人（原审原告）：李某。
委托代理人何运涛。
上诉人项某宝因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市��秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第487号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年4月26日，李某（甲方、为出租人）与项某宝（乙方、为承租人）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将经营中坐落在越秀区保安前街11号03铺场地租给乙方使用，乙方已亲自到现场视察对所租场地面积状况并无异议；二、租赁期限共24个月，自2013年5月1日起至2015年4月30日止，此限期为甲方与广州军区政治部办公室签订的租赁合同限期；三、租金按月计算，以现金方式支付：每月租金人民币5200元整。乙方必须在每月1日前全额缴清当月租金给甲方。次年起每年的租金在原定的租金基础递增5%。如乙方逾期不全额交清当月租金及相关费用，甲方有权收取每日3%滞纳金，超过十五天不交清，甲方有权收回店铺，保证金不退还���方；四、甲、乙双方签订合同当天，乙方向甲方交纳人民币8000元整作保证金（保证金不能作抵扣租金作用），以及第一个月租金人民币5200元整。租约期满后，乙方结清各项费用，甲方无息退回保证金给乙方；十一、如乙方放弃租用又不同甲方联系，而甲方又联系不到乙方（15天）的情况下，甲方有权单方面开锁，并不负任何法律责任，室内一切物品视乙方自动放弃处理；甲方将取消乙方的房屋租赁备案，并向工商等部门提出乙方终止租赁的资料；十四、租赁期内，如乙方违约，甲方不予退还乙方保证金；如甲方违约需赔付双倍的保证金与乙方等。
对于上述租赁合同的履行情况，李某称：李某在2013年5月1日之前的一两天将涉案店铺交给项某宝使用，项某宝是经营销售近视治疗仪器，一直有在经营；签订合同时项某宝向李某缴纳了8000元保证金；从承租开始，项某宝基本每个月都会拖欠租金至12、13号才缴纳；在2013年12月1日按照合同约定项某宝应当缴纳当月租金，项某宝一直拖欠没有缴纳，李某一直有通过短信、电话催促项某宝交租，但是项某宝一直只给李某各种借口拖欠租金；2013年12月18日李某与项某宝再次电话联系的时候，项某宝说不继续承租涉案店铺了，并与李某约定2013年12月20日见面详谈；2013年12月20日双方见面，双方协商后项某宝说因为营业执照的办理问题不再承租涉案店铺，并约定在2013年12月21日搬离店铺内的全部物品，将店铺交回；当时李某告知了项某宝如果项某宝要继续租，项某宝需要补交12月份的租金以及拖欠租金的滞纳金，项某宝则表示说不做了，经双方协商李某不再追究项某宝欠付的租金，而项某宝交的押金李某也不作退还，当时项某宝对李某没收押金的问题也没有提出异议。同时，李某又称：因为2013年12月21日七点的时候，双方口头协议过要交还店铺，当时项某宝也在打包东西准备搬离，所以李某换锁，准备在项某宝搬离物品后就锁上店铺；在2013年12月21日晚上李某只是看到项某宝打包好物品，招牌也拆下来了，但是不清楚有无搬走物品，项某宝的员工已离开，没有锁门；当时李某联系了项某宝，项某宝说车坏了，今天搬不了，改天再搬，还叫李某把门锁好，保管好物品，免得贵重物品丢失；一直到2013年12月30日，项某宝本人及另外一个李某不认识的人晚上九点多一起来到涉案店铺，当时项某宝开了一台小车过来，拉走了很多物品，但是具体有什么物品李某不清楚，因为当时小车已经满了，装不下了，所以没有一次性搬走；项某宝第二次搬东西是大约在2014年1月27日，当时李某不在广州，项某宝电话联系李某要搬东西，李某就通知了余开发去开门，因为考虑到之前���情况，所以交待了余开发要求项某宝一次性搬完物品，当时李某和李某的丈夫都在老家，所以不在现场，情况以余开发所述为准，据李某在电话中向项某宝的员工了解，项某宝本人并没有到场；后项某宝在2014年2月20日有要求搬东西，当时只有李某一人在，李某丈夫不在广州，所以就找了余开发过来帮忙，李某先到的现场，当时李某要求前来的人一次性将物品搬离涉案店铺，在搬的过程中李某才想起项某宝本人并没有过来，只有一个李某认识的女店员及一个不认识的男人来搬东西，所以李某要求来的人当场签一份委托，但是来的人不同意签名，所以李某就不同意来的人继续搬东西，因为当时只搬了一点东西到店铺外，所以李某和余开发又将这些东西搬回店铺内，来的人看到李某搬东西也没有阻止李某。李某还表示：李某考虑到前述女店员是2013年12月在项某宝处打工���，时间过了这么久，李某不清楚该员工是否还在项某宝处打工，且当时项某宝本人也没有前来，所以李某想要来的人写清楚身份证、地址、电话等信息，因为李某合同是和项某宝签订的，搬东西也应当是由项某宝来搬，如果项某宝不来则应当出具委托书给其他人前来，否则李某不放心给别人搬走物品，怕事后双方还会产生其他纠纷。
李某于2014年2月19日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、项某宝迁出越秀区保安前街11号之3，将店铺腾空交还给李某；2、缴清租金（自2013年12月1日起至实际腾空交还店铺之日止，按合同约定的标准每月5200元计算）及滞纳金（自2013年12月2日起至租金清偿之日止，以当月应缴而未缴的租金为基数，按每日3%的标准计付）。项某宝原审未到庭答辩。
在本案一审审理过程中，原审法院曾于2014年5月16日下午组织李某、项某宝到涉案店铺现场进���勘验。双方均有到场，项某宝表示，需要拿走店铺内的物品，李某表示同意；随即李某打开涉案店铺大门，项某宝的员工进入涉案店铺清点物品；双方就项某宝搬出货物以及解决本案纠纷进行协商；后双方协商未果，项某宝表示店铺内的货物必然要搬走，但物品受潮发霉以及项某宝需要与其他股东商谈后再作决定等为由，暂不拿走物品。
原审法院认为：李某、项某宝自愿签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。项某宝在租赁期间未按照上述合同约定按时向李某交租，已构成违约，李某有权依约解除合同并提前收回涉案商铺；况且，项某宝并无继续承租涉案商铺之意愿，亦应积极配合李某完成商铺交接事宜，故李某要求项某宝将涉案商铺腾空交还的诉请，理据充分，原审法院予以支持。因项某宝未腾空涉案商铺内属于项某宝的物品，致使李某无法正常使用涉案商铺，按照公平合理和等价有偿原则，项某宝理应向李某支付占用商铺期间的房屋使用费，李某主张按照双方原合同约定5200元／月的租金标准计付相应时段的房屋使用费，并无不妥，原审法院予以照准。至于李某诉请的项某宝迟延缴纳租金（房屋使用费）的滞纳金部分，每日3%的标准系对正常租赁期间拖欠租金的违约责任限定，如用以计付项某宝物品占用涉案商铺期间的房屋使用费明显过于苛刻；且双方就涉案商铺交还和租赁合同解除等事宜从2013年12月起就处在协商处理阶段，综上考虑，对李某的该项滞纳金诉请，原审法院不作支持。鉴于项某宝经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。
据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和��合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，于2014年7月8日作出如下判决：一、项某宝应在本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区保安前街11号03铺腾空交还给李某管业。二、项某宝应在本判决发生法律效力之日起十日内，向李某支付从2013年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按每月5200元的标准计付）；本判决发生法律效力之日起至项某宝实际将上述房屋腾空交还给李某管业之日止的房屋使用费，由项某宝按照上述标准逐月支付给李某。三、驳回李某的其他诉讼请求。本案一审诉讼费1042元（其中，受理费542元、公告费500元），由李某负担50元，由项某宝负担992元。
判后，项某宝不服原审判决，向本院提起上诉称：不同意原审查明的事实中关于其未及时缴纳租金的部分。项某宝在与李某签订租赁合同后从未欠���李某租金，2013年12月因项某宝在外地忙于为青少年健康做贡献，无法在当月交租日赶回交租。李某私自强行将项某宝所租商铺门锁换掉，致使项某宝无法正常营业，李某的行为给项某宝及社会青少年的健康造成重大损失。之后李某又以违法恐吓等手段强行扣押项某宝店内的物品，致使项某宝遭受重大损失。综上，项某宝上诉请求：李某赔偿项某宝的损失，并由李某支付诉讼费和相关费用。
李某答辩同意原审判决，不同意项某宝的上诉请求。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，上诉人项某宝的二个雇员郭大鹏、颜新煌作为证人出庭作证称，他们曾经代表项某宝去取涉案商铺内的物品，但李某因为没有项某宝的委托没有允许他们拿走那些物品。另，2014年8月28日，项某宝在李某的配合下，搬走了其在涉案商铺中全部物品。
本院认为，按照项某宝与李某签订的《租赁合同》约定：项某宝必须在每月1日前全额缴清当月租金给李某。如项某宝逾期不全额交清当月租金及相关费用，李某有权收取每日3%滞纳金，超过十五天不交清，李某有权收回商铺，保证金不退还项某宝。如此，2013年12月1日应当是项某宝的交租日，其上诉称2013年12月因其在外地忙于为青少年健康做贡献，无法在当月交租日赶回交租。而李某称2013年12月项某宝拖欠租金至当月的18日，其催促时，项某宝确定回复不租商铺。显见，项某宝12月的租金未及时向李某缴纳。按照合同约定，李某有权收回商铺。故项某宝认为李某将涉案商铺门锁换掉是强行的并无事实依据，本院不予采纳。原审法院认为项某宝在租赁期间未按照合同约定按时向李某交租构成违约的意见有理，本院予以维持。
关于项某宝称李某以违法恐吓等手段强行扣押其店内物品的主张。经查，在李某将涉案商铺换锁以后，项某宝仅搬走了商铺内的一部分物品，剩下的物品，李某通过在涉案商铺张贴《搬离通知》告示和短信等方式催促项某宝搬运涉案商铺内的物品。可见，李某在搬运物品腾空涉案商铺的问题上始终是积极主动配合的。至于两证人称李某曾经阻挠他们搬运物品，对此，李某称不能确认二人是否得到项某宝的授权委托，才予以阻止。这是李某保护项某宝物品的善意行为，合情合理。故项某宝的上述意见并无事实依据，本院不予采纳。
关于物品损失方面的意见，项某宝一直到2014年8月29日搬离涉案商铺的全部物品时，并未提出任何证据予以证实，故本院不予采纳。
关于涉案商铺在实际交接前因当事人双方没有实际经营导致房屋使用费损失的责任问题。经查，2013年12月21日，李某在涉案商铺下锁，2014年8月28日，项某宝搬走其涉案��铺内的全部物品，期间，当事人双方均没有实际经营，项某宝不能实际经营的原因是李某将涉案商铺换锁，项某宝无法占有使用。而李某不能实际经营或出租的原因是项某宝没有全部搬走其滞留在涉案商铺内的物品。可见，涉案商铺没有实际经营，当事人双方均存在过错，故涉案商铺没有实际经营导致房屋使用费损失，本院酌情李某、项某宝双方均应承担50%的责任。
关于涉案商铺铺因双方没有实际经营导致房屋使用费损失的计算问题，按照合同约定，项某宝应向李某支付2013年12月1日至21日的租金，即3640元。2013年12月22日至2014年8月28日，涉案商铺没有实际经营的房屋使用费损失可以参照合同关于租金的约定计算，共计约42814元，当事人双方各负担一半，即21407元，即项某宝应向李某支付租金和有关房屋使用费损失共计人民币25047元。
综上所述。依照《中华人民共和���民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项，判决如下：
一、维持第第二审案件受理费元，由上诉人。
本判决为终审判决。