福建省长乐市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第3853号
原告林莉，女，1972年10月31日出生，汉族，住长乐市。
委托代理人薛翠铃、陈声梁，福建建达（长乐）律师事务所律师。
被告陈振银，男，1986年11月17日出生，汉族，住长乐市。
被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司，住所地：长乐市。
法定代表人陈振银，总经理。
原告林莉与被告陈振银、长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司租赁合同纠纷一案，于2015年11月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员郑家峰适用简易程序独任审判，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告林莉的委托代理人薛翠铃、被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司的法定代表人陈振银（即被告陈振银）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林莉诉称，2013年5月23日，原告与被告陈振银、长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司签订以某花园5#第四层为租赁物的《房屋租赁合同》，双方约定租赁物用于经营“教育咨询培训”。合同约定租赁期限自2013年6月1日起至2018年5月31日止，第一年度月租金14400元，此后每年租金按4%递增，每月一号支付当月租金。合同签订后，二被告多次迟延支付租金，原告基于长期的租赁关系未曾追究二被告的违约责任。然而，自2015年9月1日始，二被告从原先的迟延支付租金转变为拒绝支付，截止2015年12月8日，已拖欠原告四个月租金，共计62300元。经原告多次催讨，二被告均置之不理。请求判令1、解除原告与被告陈振银、长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》。2、原告无需退还履约保证金43200元。3、二被告支付原告2015年9月份、10月份、11月份、12月份租金共计62300元（并持续计算至二被告实际搬离租赁房屋为止）。4、二被告支付原告逾期支付租金的违约金共计16352元（违约金暂计至2015年12月8日，并持续计算至二被告实际偿还清租金为止）。
被告陈振银、长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司辩称，原告所述拖欠租金属实。被告承租原告的房屋用于文化教育咨询公司的经营使用，因为电梯故障，原告没有及时帮助解决，导致经营损失。另被告四楼的厨房因原告五楼的厕所漏水，导致厨房无法使用，多次要求原告修整没有解决，多位家长因此退费，造成被告的经营损失。
经审理查明，2013年5月23日，原告林莉与被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司签订以某花园5#第四层为租赁物的《房屋租赁合同》，双方约定租赁物面积450平方米，用于经营“教育咨询培训”，租赁期限自2013年6月1日起至2018年5月31日止，第一年度月租金14400元，此后每年租金按4%递增，每月一号支付当月租金。根据合同约定原告林莉收取被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司履约保证金43200元。2015年9月1日始，被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司未支付每月15575元的租金。《房屋租赁合同》第十一条第（1）款约定“逾期缴纳租金，甲方可按逾期租金金额的日5‰向乙方收取违约金，逾期一个月未缴纳租金的，甲方有权终止合同，并不予退还履约保证金。”另查明，被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司成立于2013年6月17日，法定代表人为陈振银，自然人股东为陈文燕、陈振银。
上述事实，有原告提交并经庭审核实的身份、公司信息、产权证、租赁合同复印件及原、被告庭审陈述等证据材料为证，可予证实。
本院认为，原告林莉与被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司2013年5月23日所签订的《房屋租赁合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务；根据合同约定原告林莉将房屋交付给被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司使用后，被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司应按照合同约定每月交付租金。被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司从2015年9月1日始，未支付租金，违反了合同约定，原告可以主张被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司支付租金并承担承担违约责任；原告林莉可以依照合同约定与被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司终止合同；同时，根据合同约定，被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司已缴纳履约保证金43200元，原告可不予退还；被告未按约定支付租金，给原告造成了利息损失，但根据双立合同的约定，被告逾期缴纳租金，按拖欠额的日千分之五向原告支付滞纳金，该约定的违约金明显过高，因而可参照民间借贷利率标准，违约金数额总计不能超过年利率24%。虽本案《房屋租赁合同》没有加盖长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司公章，但公司的行为能力、意思表示通过法定代表人以公司名义来实现，由此产生的权利义务对公司具有约束力。陈振银为被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司法定代表人，在《房屋租赁合同》以公司代表名义签字的行为，应当认定为公司对该行为的确认，由此产生法律后果由公司承担，因此，原告主张由被告陈振银支付租金及其违约金，本院不予支持。被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司辩解电梯发生故障，原告没有及时帮助解决，及原告的厕所有漏水问题，导致经营损失，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本院依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、五条之规定，判决如下：
一、解除原告林莉和被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司，2013年5月23日所签订的《房屋租赁合同》。
二、被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司，已经支付给原告林莉的合同履约保证金43200元，原告林莉不予退还。
三、被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司，自本判决生效之日起十日内支付原告林莉2015年9月、10月、11月、12月房屋租金共计62300元（租金持续计算至被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司实际搬离租赁房屋为止）。
四、被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司，自本判决生效之日起十日内支付原告林莉逾期支付租金的违约金（均按月租金额15575元计算2%月利率，分别从2015年9月2日、10月2日、11月2日、12月2日起，均计算至被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司实际偿还清租金为止）。
五、驳回原告林莉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1369元，原告林莉负担142元，被告被告长乐市中闽仕嘉文化教育咨询有限公司负担1227元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 郑家峰
二〇一六年一月二十七日
书记员 李 苗
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民法通则》
第三十八条依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。