＼n福建省厦门市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）厦民终字第3071号＼n上诉人（原审被告）史红梅，女，1981年10月18日出生。＼n被上诉人（原审原告）侯明，男，1970年10月4日出生。＼n委托代理人曾福平、赖木秋，福建重宇合众律师事务所律师。＼n上诉人史红梅因与被上诉人侯明房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第1560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。＼n侯明向原审法院起诉，请求判令：1、史红梅返还侯明已支付的购房款600000元；2、史红梅支付给侯明违约金243600元；3、史红梅赔偿侯明支付的税费75600元、代办费800元、担保费1800元；4、史红梅赔偿侯明已向中介支付的中介服务费20000元及评估费2100元；5、史红梅赔偿侯明支出的律师代理费6000元。＼n原审判决查明，2013年1月5日，侯明与史红梅经中介机构麦田服务部的居间下，签订《房屋买卖合同》（NO：0000588），约定侯明（乙方）向史红梅（甲方）购买座落于厦门市海沧区兴港五里70号102室的房屋。该《房屋买卖合同》第四条约定成交价格为1218000元；第五条约定交易定金50000元；第六条第二款约定：乙方同意在还款日期前将290000元一次性解除该房屋抵押权所需的全部资金转入抵押权人指定的还款账户用于解除该房屋的抵押权，该款项转入抵押权人指定的还款账户后即抵作部分购房款；第七条约定：甲方从成交价款中预留18000元在乙方处作为房屋交接保证金，乙方应当在该房屋、该房屋附属配套设施以及本合同第四条约定的家电、家具交接完毕当日，将该保证金退还给甲方；第八条第（一）款B、a项约定：乙方拟贷款人民币700000元。甲、乙双方应当在该房屋权属过户登记受理后一个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，在办理手续当日乙方还应当委托相关评估机构对房屋评估并支付评估费。第十二条约定违约责任第（一）款第2项约定：甲乙双方任何一方违约导致本合同解除或无法继续履行的，守约方有权按定金罚则向违约方主张违约责任或按本合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。同时守约方有权要求违约方支付因主张前述任一违约责任所产生的律师代理费。2012年12月27日，侯明支付20000元给麦田服务部，由麦田服务部转交给史红梅，作为部份的购房定金。2013年1月5日，侯明通过银行转帐给史红梅320000元。史红梅也于当日向侯明出具二份《收款收据》，一份写明史红梅收到侯明定金50000元，另一份写明收到侯明部份购房款290000元，同时侯明向麦田服务部支付居间费20000元。2013年1月18日，侯明通过银行转帐的方式向史红梅支付260000元。史红梅也于当日出具《收款收据》给侯明，载明2013年1月18日收到侯明部份购房款260000元。2013年1月18日，史红梅与侯明、麦田服务部共同到厦门市行政服务中心办理房屋过户送件手续。同日，侯明支付了相关的税费75600元，代办费800元，担保费1800元，同时向麦田服务部预交评估费2100元。后该房屋因史红梅与案外人的纠纷已被海沧区人民法院依法冻结。侯明因本案发生争议，委托福建重宇合众律师事务所代理本案诉讼花费律师费6000元。＼n原审判决认定以上事实有侯明提供的《房屋买卖合同》一份、《居间合同》一份、厦国土房证第00919783号《厦门市土地房屋权证》一份、《收款收据》三份、中国建设银行《客户回单》一份、中国邮政储蓄银行《进帐单》一份、中国建设银行交易明细单、厦门市住房置业担保有限公司《收款收据》一份、发票一份、中介出具的代收评估费收据一份、中介费用收款收据一份、《法律事务委托合同》一份、发票一份，证人林陈聪的证言及当事人的庭审陈述等证据为证。＼n原审判决认为，侯明与史红梅签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方均应当依约履行。现因史红梅的原因，导致作为买卖合同标的物的房屋被法院查封，房屋买卖合同至今无法履行，侯明签订合同的目的无法实现，史红梅的行为已属根本违约。作为守约方的侯明在史红梅违约的情况下，有权选择继续履行或者要求史红梅承担违约责任。本案中侯明选择要求史红梅承担违约责任。侯明要求史红梅返还购房款及赔偿各项已支付的相关费用，包括已支付的购房款600000元、税费75600元、代办费800元、担保费1800元、中介服务费20000元及评估费2100元、律师代理费6000元，并要求支付购房款总额20%的违约金，即243600元，原审法院认为，合同约定，守约方有权本合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。有权要求违约方支付律师代理费，故侯明要求史红梅返还已支付的购房款600000元予以支持。侯明要求史红梅支付购房款总额20%的违约金，即243600元及律师费6000元，原审法院予以支持。房产交易税费由于房产交易未完成，税费尚未收取，侯明可自行去办理退费。侯明要求的其他损失，由于合同没有相应的约定，原审法院不予支持。史红梅认为解除查封后可继续履行，但因为侯明选择的救济方式不是继续履行，所以史红梅要求中止审理没有法律依据。史红梅认为违约金过高，要求予以调整。但合同约定的违约金并没有超过法律规定，也没有明显过高，原审法院认为不宜进行调整。因此，史红梅的此项主张原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、史红梅应当于判决生效之日起十日内返还侯明购房款600000元；二、史红梅应当于判决生效之日起十日内向侯明支付违约金243600元及律师代理费6000元；三、驳回侯明的其他诉讼请求。案件受理费12534元，减半收取6267元，由侯明负担171元，史红梅负担6096元。＼n宣判后，史红梅不服，向本院提起上诉。＼n上诉人史红梅上诉称，一、原审认定事实错误。史红梅与侯明签订的《房屋买卖合同》，并在之后办理了过户送件手续。后该房屋因史红梅与案外人的纠纷被厦门市海沧区人民法院依法冻结。该案现已判决，但尚未生效。原审法院如何能认定系史红梅的原因导致房屋买卖合同无法履行。按照原审法院的审理逻辑，若任意案外人申请财产保全导致房屋买卖合同无法履行，无论该保全是否错误，卖房人都要承担违约责任，那卖房人的合法权益如何保障。二、原审法院适用法律不当。根据《民事诉讼法》第一百三十六条，本案属于“必须以另一案件的审理结果为依据，而另一案尚未审理终结的”，依法应当中止诉讼。且史红梅认为，本案中是否是史红梅的原因导致房屋买卖合同无法履行，应以史红梅与案外人的民间借贷纠纷审理结果来确定，原审草率判决，有失公正，况且是海沧区人民法院查封的讼争房屋，该查封行为是否正确还没有定论，现又以该讼争房屋已经被查封而判定史红梅违约，显然是一个悖论。三、退一步说，即使判定史红梅违约，也是明显判定违约金过高，根据有关法律规定违约金过高的应该予以调整减少。四、史红梅是完全愿意把房屋卖给侯明的，故史红梅要求侯明继续履行买卖协议。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，驳回侯明的全部诉讼请求。＼n被上诉人侯明辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。史红梅如果能在合理期限内解除保全将房产恢复到可以过户的情况下，愿意继续购买房屋。但实际上史红梅与案外人的纠纷虽经一审判决但尚未生效，无法在短期内解除保全并过户。请求二审法院驳回上诉，维持原判。＼n经审理查明，双方对原审判决查明的事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。＼n在二审审理过程中，史红梅向本院提交厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第239号民事判决书一份，拟证明讼争房产现在可以过户，并且讼争房产冻结不是史红梅的过错。侯明质证认为对该判决的真实性、合法性、关联性予以确认，但认为不能证明史红梅的主张，反而可以证实因史红梅的原因致使侯明购房目的无法实现，系根本违约。侯明向本院提交二审委托代理合同和发票各一份，拟证明因史红梅上诉导致侯明产生新的费用，应由史红梅承担。史红梅质证认为对费用的真实性、合法性、关联性予以确认，但认为本案没有结案，应由法院最终裁判。本院分析认为，双方对（2013）海民初字第239号民事判决书均无异议，该判决书可以证实因史红梅与案外人纠纷，导致讼争房产被法院保全。侯明提交的有关二审律师代理费用，超出原审审理范围，二审依法不予审查。＼n本院认为，首先，《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格依约履行。现因史红梅与案外人的民事纠纷，导致讼争房产被人民法院依法查封，无法过户，合同目的无法实现，史红梅作为违约方应对守约方承担违约责任。史红梅主张因案外人申请财产保全导致房屋买卖合同无法履行不是其过错的上诉理由，本院不予采纳。其次，虽然史红梅主张解除查封后可继续履行合同义务，但因为侯明选择的救济方式是解除合同，故史红梅与案外人案件之审理结果对本案的审理并无影响。史红梅提出本案应当中止审理的意见，不属于民事诉讼法规定的中止审理的情形。最后，关于史红梅认为原审判决支持的违约金过高的上诉意见，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案，侯明因合同解除造成代办费800元、担保费1800元、中介服务费20000元、评估费2100元等都由其自行承担，此外还有房价上涨的损失，合同中对违约金的约定是成交价的20%，并没有明显过高，不宜再行调整。另，根据合同约定，守约方有权要求违约方支付律师代理费。故，史红梅的该项上诉意见本院不予采纳。＼n综上，史红梅的上诉请求和理由没有事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉人史红梅的上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费13290元，由上诉人史红梅负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长林巧玲＼n代理审判员夏雯＼n代理审判员胡林蓉＼n二〇一三年十二月二日＼n书记员朱燕萍＼n附：本案所适用法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。