清远巿清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清城法民初字第2217号
原告：刘才香，女，1951年8月29日出生，汉族，住广州市海珠区，
委托代理人：卢萍，广东法丞律师事务所律师。
被告：清远市清城区华禧新村房地产有限公司，住所地清远市清城区东城街道办笔架河南丫塘堤段二号地。
法定代表人：郭炳林。
委托代理人：何伟强，广东尚义律师事务所律师。
原告刘才香诉被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司（以下简称华禧新村公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员潘金桥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘才香的委托代理人卢萍；被告的委托代理人何伟强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘才香诉称：原告与被告于2010年10月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告所购商品房总价款为335255元，被告应于2011年12月31日将商品房交付给原告使用，如果逾期交房，被告应向原告支付违约金，计算标准是自交房期限届满之日起至实际交付之日止，每日按原告已付房款的万分之三计算违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款335255元。但是被告直至2013年1月30日才获得清远市住房和城乡建设局的房屋竣工验收备案，并向原告加收了IC卡彩色可视对讲系统、门牌××元。依据相关法律法规的规定，被告取得房屋竣工验收备案才具备交楼的条件，所以，被告逾期13个月交楼的行为已构成违约；IC卡彩色可视对讲系统、门牌、信箱费用本已包含在商品房销售价格中，所以，被告另行加收3900元属重复收费行为，违反了相关规定。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交楼违约金39225元（按日以335255元的万分之三计算13个月）；2、被告向原告返还多收的房价款3900元。
被告华禧新村公司辩称：一、答辩人不构成违约。1、在2011年11月底，涉案房屋已具备入住条件，答辩人已全部通知各购房人前来收楼，有绝大部分人已收楼，但原告却拒绝收楼。目前，已收楼的购房人都已经入住。2、虽然原告的验收手续于2013年1月24日才办妥，但这并不影响收楼，因为在2011年11月已具备入住的条件，只是在书面上的程序未走完，这不是答辩人的责任。因为各职能部门办理验收手续是需走一定的程序，需时较长。根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项“由于政府有关部门审批有关事项发生的延误”，以及第3项“由于市政配套设施的施工，安装验收或批准手续发生延误，出卖人可据实予以延期。”因此，答辩人不存在违约的行为。值得一提的是，虽然验收因有关部门的审批延期，但并不影响各购房人的入住。二、退一步来说，即使答辩人存在违约行为，原告的诉讼请求也不应支持，理由是：原告请求的39225元违约金过高，应予以减少。l、关于违约金的性质，法律规定其为补偿性质，而非惩罚性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。它从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失，其性质属于赔偿金的预定。《合同法》第一百一十四条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。2、原告对其因逾期交付而造成的损失没有举证，因此，原告对该诉讼请求的主张是举证不能的。3、对于过高的违约金数额，最高人民法院的司法解释已制定了可以减少和减少的标准。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”4、即使被告构成违约，则被告迟延交楼违约导致原告的直接损失主要表现为涉诉商品房不能及时入住所造成的租金损失。被告已委托广州业勤资产评估土地房地产评估有限公司对涉诉房屋的市场租金进行评估，月租金为13元/平方米，原告的日实际损失应为35.63元（82.23平方米×13元/平方米÷30天），而其主张的日违约金则为100.58元（335255元×0.0003），确实高于其日实际损失。故原告的主张不应支持，应依法予以调整。三、原告认为被告多收其房价款3900元不是事实,原告缺乏被告多收其款项的事实和法律依据,理由如下：首先，开发商在房价之外另行收取其他费用的行为并未如原告所言，违反法律的规定的行为。《价格法》第十二条规定：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”《价格法》第十九条规定：“政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订，报国务院批准后公布。地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部们按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定，经本级人民政府审核同意，报国务院价格主管部门审定后公布。”由此可见，是否属于政府定价或政府指导价应当以中央或地方定价目录为依据，而查阅中央和我省的定价目录，“商品房销售价格以及门套IC卡彩色可视对讲系统门牌信箱费用”并未包括在定价目录之内，不属于政府定价或政府指导价。《价格法》第三十条规定：“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。省、自治区、直辖市人民政府采取前款规定的干预措施，应当报国务院备案。”《价格法》第三十一条规定：“当市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态时，国务院可以在全国范围内或者部分区域内采取临时集中定价权限、部分或者全面冻结价格的紧急措施。”显然，根据上述法条对价格干预措施、紧急措施的解释，“商品房销售价格以及门套IC卡彩色可视对讲系统门牌信箱费用”亦不属于价格干预措施或价格紧急措施。此外，根据《价格法》对政府定价、政府指导价的规定，《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定不属于定价条款，而属于行为规则。《价格法》第三条规定：“政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格；政府定价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。根据该规定，政府定价应有明确的价格规定，政府指导价则应有明确的基准价及浮动幅度的规定。”而《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条仅规定了房价构成应包括哪些内容，并未直接规定商品房及门套IC卡彩色可视对讲系统门牌信箱费用的价格，也未直接规定商品房及门套IC卡彩色可视对讲系统门牌信箱费用的基准价及其浮动幅度，由此可见，《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条不属于定价条款．不能以违反了《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条为由，认为答辩人的该收费行为违反了《价格法》第十二条。其次，根据《价格法》第六条、第十一条规定，“商品房销售价格以及门套IC卡彩色可视对讲系统门牌信箱费用”属于由经营者自主制定的市场调节价。《价格法》第六条规定：“商品价格和服务价格，除依照本法第十八条规定适用政府指导价或者政府定价外，实行市场调节价，由经营者依照本法自主制定。”《价格法》第十一条规定：“经营者进行价格活动，享有下列权利：（一）自主制定属于市场调节的价格……。”由前面的论述可知，“商品房销售价格以及门套IC卡彩色可视对讲系统门牌信箱费用”并不属于政府指导价或政府定价，因此，“商品房销售价格以及门套IC卡彩色可视对讲系统门牌信箱费用，应属于市场调节价，既然属于市场调节价，那么，答辩人就有权根据其商品房开发成本自主制定其商品房的价格，也就有权决定是否将“门套IC卡彩色可视对讲系统门牌信箱费用”列入商品房的价格中，这个定价权是作为市场主体的开发商的一项权利，开发商有权决定是否行使或者怎样行使，而消费者也有权选择接受或者不接受，并以合同约定等形式表达出来。再次，开发商在房价之外另行收取建设费用的行为并未构成《价格法》第十四条所规定的“不正当价格行为”。《价格法》第十四条规定：“经营者不得有下列不正当价格行为：（一）相互串通，操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益；（二）在依法降价处理鲜活商品、季节性商品、积压商品等商品外，为了排挤竞争对手或者独占市场，以低于成本的价格倾销，扰乱正常的生产经营秩序，损害国家利益或者其他经营者的合法权益；（三）捏造、散布涨价信息，哄抬价格，推动商品价格过高上涨的；（四）利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易；（五）提供相同商品或者服务，对具有同等交易条件的其他经营者实行价格歧视；（六）采取抬高等级或者压低等级等手段收购、销售商品或者提供服务，变相提高或者压低价格；（七）违反法律、法规的规定牟取暴利；（八）法律、行政法规禁止的其他不正当价格行为。”比照该规定第（一）至第（七）项所列举的七种不正当价格行为表现形式，开发商在商品房价格之外通过与购房者的合意约定另行加收建设费用的行为均不属于上述规定的任一种不正当价格行为。该规定第（八）项的兜底条款：“法律、行政法规禁止的其他不正当价格行为。”其他不正当价格行为被限制在“法律、行政法规禁止”的范围内，那么，《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》是否属于法律或行政法规呢？根据2000年7月1日施行的《立法法》，《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》显然不符合《立法法》对法律、行政法规制定主体和制定程序的规定要求，不属于法律或行政法规，仅是政府部门制定颁布的规范性文件，因此，开发商在房价之外另行收取门套IC卡彩色可视对讲系统门牌信箱费用的行为并未构成《价格法》第十四条第（八）项中规定的“法律、行政法规禁止的其他不正当价格行为。”最后，开发商在房价之外另行收取建设费用的行为属于符合法律、行政法规规定的民事合意行为，开发商与购房者所自愿订立的收取“门套IC卡彩色可视对讲系统门牌信箱费用”的条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》并不属于法律或行政法规，因此，开发商与购房者之间的该合同条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，依据《合同法》的相关规定，当事人之间依据意思自治原则订立的该合同条款有效。
经审理查明，2010年10月10日，原告刘才香与被告华禧新村公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区××街道办事处青云××星光大道××号黄金海岸华庭一号楼四梯15层01号房屋，建筑面积82.23平方米，套内面积62.10平方米,房屋总价款为335255元。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”签订合同后，原告按照约定付清了购房款335255元。原、被告双方约定的交楼期限届满后，由于被告未能向原告出示竣工验收备案方面的资料，原告拒绝收楼。2013年1月24日，被告开发建设的黄金海岸华庭A座经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，并于同年1月30日报清远市住房和城乡建设局进行工程竣工验收备案。原告于2013年9月6日收楼。
诉讼中，原告对于其主张的3900元费用，提供了收款收据一份、广东省物价局印发的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》以及广东省物价局《关于明确商品房配套建设基础设施有关问题的复函》，拟证明被告收取原告的3900元“IC卡彩色可视对讲系、门牌信箱”属于在商品房房价外另行收取的费用，收取该费用违反了物价部门的规定，应予退还。《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》由广东省物价局于2007年6月4日发布，于2007年7月1日起在广东省内施行，该规则第五条规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”被告承认其确实收取了原告3900元费用，但认为收取该费用不属于重复收费。《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》不是法律、行政法规，原告交纳该3900元给被告属双方的合意行为，并无违反法律、法规的强制性规定，故该3900元不应退还给原告。被告提出合同约定按已付购房款每日万分之三计算违约金过高，要求以涉案房产租金标准调低违约金。被告提供了其自行委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案商品房市场租金估价的评估报告书，评估确定原告所购房产的年租金为12828元。原告认为该评估报告书是被告单方委托，且被告逾期交房对原告造成的损失不仅仅只是租金方面的损失，故，对其真实性不予认可。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、收款收据、《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》、广东省物价局《关于明确商品房配套建设基础设施有关问题的复函》，被告提供的工程竣工验收备案表、房产租金评估报告书、案例，以及本院的庭审笔录等证实。
本院认为，本案的争议焦点有：1、被告未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给原告是否构成违约；2、如果构成违约，双方约定的违约金是否过分高于原告的实际损失，可否对违约金进行调整，以及以何标准进行调整。3、被告收取原告的3900元安全监控系统、信报箱等费用是否应该予以退还。对于第一个争议焦点，原告刘才香与被告华禧新村公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已支付全部购房款，被告应依照合同约定在2011年12月31日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用。尽管被告答辩认为其逾期交房的原因在于政府各职能部门审批的延误以及市政配套设施的施工、安装验收或批准手续的延误，根据合同约定，可以据实予以延期交楼，但是，双方在商品房买卖合同中并没有“由于政府有关部门审批有关事项发生的延误，市政配套设施的施工，安装验收或批准手续发生延误，出卖人可据实予以延期”的相关约定。因此，被告未在约定时间内交付商品房给原告已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同，并按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于合同约定的逾期交房按已付购房款日万分之三计算逾期交房违约金是否过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告认为约定的违约金过分高于原告的损失，其有权提出要求适当减少。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，由于被告迟延交楼违约导致原告的直接损失主要表现为涉案商品房不能及时入住所造成的租金损失。对于租金损失，被告提供了由第三方有资质的评估机构所作出的评估报告书，虽然原告对评估报告书提出异议，但其并无提供异议成立的相应依据。在原告并无提出足以认定评估意见依据明显不足的情况下，本院对被告提供的评估报告书予以采信，对原告的租金损失依该评估报告书确定为35.15元/日（12828元÷365天）。通过计算可知，原、被告双方在合同中约定的按已付购房款的万分之三计算每日违约金确实过分高于原告的实际损失，本院依法予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，被告应当按照35.15元/日的130%即45.70元/日的标准支付自2012年1月1日起的违约金，原告请求违约金的计算截止日期至被告完成涉案房屋经建设局工程竣工验收备案手续之日即2013年1月30日，予以支持，经计算为18097.20元（45.70元/日×396）。对于第三个争议焦点，《中华人民共和国价格法》第十三条规定:“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”参照《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》的有关规定，有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用属于商品房价格构成中的开发建设成本项目，不得在商品房房价外另行收取。被告收取原告3900元的“IC卡彩色可视对讲系、门牌信箱”，违反了《中华人民共和国价格法》第13条有关禁止经营者价外收费的强制性规定，属无效的民事行为，上诉人应将其收取的“IC卡彩色可视对讲系、门牌××元返还给被原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国价格法》第十三条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、限被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告支付逾期交楼违约金18097.20元；
二、限被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告退还已收取的“IC卡彩色可视对讲系、门牌信箱”费用3900元。
本案受理费443元，由原告负担219元，被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司负担224元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘金桥
二〇一三年十二月十八日
书记员 朱洁雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国价格法》
第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。