河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀02民终9027号
上诉人（原审被告）：李俊东，男，1971年10月5日生，汉族,现住滦县。
委托诉讼代理人：王磊，河北高阶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙宝利，男，1964年10月8日出生，民族。
被上诉人（原审第三人）：唐山市金塔房地产开发有限公司。
法定代表人：薛越,该公司董事长。
委托诉讼代理人：白旭刚，该公司员工。
上诉人李俊东因与被上诉人孙宝利、唐山市金塔房地产开发有限公司（以下简称”金塔公司”）案外人执行异议之诉一案，不服河北省滦县人民法院（2016）冀0223民初3006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李俊东的委托诉讼代理人王磊，被上诉人孙宝利、被上诉人金塔公司的委托诉讼代理人白旭刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李俊东上诉请求：1、撤销河北省滦县人民法院（2016）冀0223民初3006号民事判决，驳回被上诉人孙宝利的诉讼请求；2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、本案遗漏了应当参加诉讼的当事人，属于程序错误。一审判决书对商品房买卖合同及收据的真实性是认可，这些证据证实涉案房产已网签出售给常树勇。被上诉人对涉案房产主张权利，常树勇属于必须参加诉讼的当事人，一审没有追加或通知常树勇参加诉讼，这种程序上的错误，直接损害了常树勇的合法权益。二、一审判决认定事实不清，证据不足。1、对原告提交的居委会开具的证明、拆迁补偿安置协议书、唐新房字16**号所有权证、拆迁用房确认单、拆迁用房调整单、”金秦花园”命名申请的批复、2016年7月7日唐山市金塔房地产开发有限公司（以下简称金塔公司）出具的证明、编号XN-11号更改为42-16号地名更改证明、2016年8月11日金塔公司出具的证明、金泰花园小区幸福道商业编号对照表等证据的真实性、关联性均予确认，是错误的。首先，滦县人民法院自2014年9月25日起，对涉案房产作出了多次査封，并进行了评估和多次拍卖，查封、评估、拍卖时，都明确告知了金塔公司，金塔公司从没有提出过异议，没有说过涉案房产签订房拆迁安置协议书，更没有提交证据表明查封、评估、拍卖是正确的、合法的；其次，证据在不同的阶段，出现前后不一的情况，且金塔公司没有出庭，无法确认证据的真实性、合法性、关联性；再次，证据根本就不能形成证据链条，无法相互印证。2、认定上诉人与被上诉人提交的其他判决书及裁定书证据，仅为被上诉人起诉执行异议之诉的程序性证据，与本案争议的房地产权属事实不具有关联性，是错误的。判决书及裁定书确定了借款合同的效力和上诉人的合法权益，金塔公司对这些生效法律文书中事实的认可。3、一审判决损害了案外人常树勇的合法权益。一审判决先是确定了上诉人提交的商品房买卖合同及收据的真实性，之后以商品房买卖合同签订时间晚于拆迁补偿安置协议，且约定的交易价格明显过低，存在虚假交易的可能性很大为由，对该合同的证明效力不予采信，这种认定，不但矛盾，也是错误的，违法的。首先，商品房买卖合同及收据确实是真实的合法的，该证据直接证实了涉案房产的合法权利人是常树勇，而不是被上诉人，被上诉人不具备本案主体资格；其次，时间不能否定商品房买卖合同及收据的合法性，没有合法证据证实拆迁补偿安置协议书真实性、合法性，一审判决在认定商品房买卖合同及收据的真实性的前提下，又以时间晚于拆迁补偿安置协议书，否定合同的证明效力，明显错误；再次，一审判决认为交易价格明显过低，存在虚假交易的可能性很大，太主观。一审判决凭什么认定交易价格明显过低？没有任何证据！判决应以证据直接证明事实，而不能以”存在虚假交易的可能性很大”这种不确定的主观疑惑，否定事实。尤其是在权利人常树勇没有参加本案的情况下，对商品房买卖合同的效力作出否定判决，不但违法，也损害了案外人常树勇的合法权益。4、认定孙宝利对拆迁安置换房丰润区金泰花园小区42-16号商业房享有优先权，是错误的。首先，房屋拆迁补偿安置I办议书没有得到合法确认。李俊东与金塔公司之间借款合同的真实性、合法性，已被生效的（2014）滦民初字第4514号民事判决确认，涉案房产出售给常树勇的事实，已经网签确认，只有房屋拆迁补偿安置协议书的真实性、合法性，没有被固定，所以，不能片面的以时间先后，进行主观认定；其次一审判决认为涉案不动产权利的确认属于专属管辖，超出本院管辖范围，不宜进行确权，在此前提下，又认定被上诉人孙宝利对涉案房产享有优先权，实际上就等于对不动产权利作出了确认，不但是矛盾的，也是错误的，尤其是在此前提下，又认定”金塔公司对涉案房产已不具备所有权”，更是错误的。再次。一审判决已超出诉请，被上诉人在一审的诉请很明确：就是解除查封，停止强制执行，确认所有权，并没有诉求优先权，一审判决却以被上诉人单方时间、拆迁为由，根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，认定被上诉人对涉案房产享有优先权，对事实的认定和法律的适用都是错误的。二、一审判决适用法律错误。一审判决对于事实的认定是矛盾的、错误的，在此前提下适用法律不可能正确。综上所述，一审判决程序违法，认定事实不清、证据不足，且适用法律错误。请二审人民法院支持上诉人的上诉请求。
孙宝利辩称，上诉人上诉请求没有理由，我们有物权基础，拆迁我们平房应置换我们安置房，2017年11月20多号政府也给我们签订了拆迁补偿协议，所以我认为房子的归属权应属于我们个人。
金塔公司辩称：一、一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，并无不当之处。应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、金塔公司与被上诉人签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》以及金塔公司所出具的证明都真实、合法有效，是双方真实的意思表示。拆迁户是将原有房屋拆除后按一定比例置换所得房产，涉案房产已不再属于金塔公司财产，上诉人申请强制执行涉案财产存在明显错误。2、上诉人称一审法院没有追加常树勇参加诉讼，存在程序上的错误。这种说法也是不正确的。本案是被上诉人提起的执行异议之诉，与常树勇无关联关系。一审没有追加常树勇为第三人不存在程序上的错误，没有不当之处。二、李俊东已向管理人申报了债权，该笔债权管理人已经审查完毕，并出具债权审查意见表，丰润区法院已经对该笔债权做出了确认裁定。我公司进入破产重组程序后管理人依据破产法的相关规定对在执行的案件以及查封的财产申请了终止执行和解除查封，其中包括上诉人申请的强制执行，也已经向滦县法院申请终止强制执行。
孙宝利向一审法院起诉请求：1.要求立即解除对丰润区金泰花园小区42-16号沿街商业房的查封扣押，并停止对其强制执行；2.请求确认丰润区金泰花园小区42-16号沿街商业房为原告所有；3.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2010年4月20日，第三人甲方唐山市金塔房地产开发有限公司（以下简称金塔公司）与孙宝利、孙宝财（孙继仕）签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，”第一项乙方权属的房屋、土地概况：乙方权属的被拆迁房屋座落于褚子营前街63号，房屋产权登记使用性质为住宅，实际用途经营，产权使用证号唐新16**号。第二项拆迁的置换与安置甲方负责为乙方在居民返迁区范围内安置楼房，根据乙方权属的土地状况，按照《丰润区东大街、白家沟房屋补偿安置方案》的规定，以乙方《宅基地的土地证使用证》记载面积计算，沿街商业按1:0.825进行置换商业；住宅按1:1进行置换住宅。乙方可置换楼房建筑面积93.5平方米。乙方选择置换的幸福道南内侧商业74平米两套。”2010年5月25日，金塔公司经孙继仕要求，对拆迁置换幸福道内街商业楼房2套XN-7、XN-25，将XN-7置换给孙宝利所有，XN-25置换给孙宝财所有。金塔公司开具拆迁用房确认单，经拆迁负责人、销售人签字确认，将XN-7号沿街商业房置换给孙宝利所有。2010年8月26日，金塔公司开具拆迁用房调整单，经拆迁负责人、销售人签字确认，将孙宝利名下XN-7（41-13）号房调整为XN-11(42-16)号房。查明，唐山市城镇私有房屋所有权证唐新房字16**号登记在孙继仕名下，孙继仕于2012年3月4日去世。孙继仕与其妻子史艳玲育有四女二子。史艳玲于1995年3月28日去世。原告孙宝利是孙继仕的儿子。孙继仕四女孙宝珍、孙宝荣、孙宝敏、孙宝凤均声明自愿放弃对孙继仕名下褚子营前街63号的继承权。”金泰花园”命名申请的批复、2016年7月7日唐山市金塔房地产开发有限公司出具的证明、编号XN-11号更改为42-16号地名更改证明、2016年8月11日唐山市金塔房地产开发有限公司出具的证明、金泰花园小区幸福道商业编号对照表等能够证实XN-11号房与42-16号房为同一处房产。再查明，李俊东与张之东、唐山市金塔房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，李俊东于2014年9月24日提出财产保全申请，本院于2014年9月25日作出（2014）滦民初字第4514-2号民事裁定书，裁定查封唐山市金塔房地产开发有限公司名下的房产：名称《金泰花园》座落42-12,42-16,42-14,45-15，42-16,42-17，查封期限自2014年9月25日至2016年9月24日止，上述房屋不得办理商品房预售备案登记，并不得办理买卖、抵押、过户手续等。后李俊东撤回张之东的起诉。李俊东与唐山市金塔房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，本院于2014年11月4日作出（2014）滦民初字第4514号民事判决书。该判决书生效后，李俊东申请强制执行。2015年3月20日，本院作出（2015）滦执字第364号执行裁定书，裁定评估、拍卖唐山市金塔房地产开发有限公司名下房产六套：坐落于《金泰花园》42-12,42-16,42-14,45-15，42-16,42-17。后本案原告孙宝利向本院提出执行异议，本院于2016年6月27日作出（2016）冀0223执异11号执行裁定书，裁定驳回案外人孙宝利的异议申请。本案原告孙宝利不服（2016）冀0223执异11号执行裁定书，向本院提出了案外人执行异议之诉。
一审法院认为，本案争议焦点为原告是否对被查封、执行财产享有实体权利，是否足以对抗执行行为。根据查明的事实，本案原告孙宝利合法继承了其父亲孙继仕名下褚子营前街63号产权。房屋拆迁补偿安置协议书、拆迁用房确认单、拆迁用房调整单时间上均先于李俊东与张之东、担保方金塔公司签订的借款担保合同。原告孙宝利继承的房产被征收，其享有被安置的权利，其享有的房屋产权因征收已变更为拆迁安置房的回迁指标，该权利有别于传统物权，系因房屋被征收而享有的一项财产性权利。即被拆迁人本案原告享有的补偿权利是物权属性，具有优先性，根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，应当依法保护被拆迁人孙宝利对拆迁安置置换房丰润区金泰花园小区42-16号商业房享有的优先权。本院不宜再对涉案42-16房继续采取执行措施。本案原告提出确认丰润区金泰花园小区42-16号沿街商业房归原告所有的诉讼请求，因对不动产权利的确认属于专属管辖，超出本院管辖范围，且案外人执行异议之诉是在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼，故本院不宜进行确权，原告可向不动产所在地人民法院起诉。本案审理过程中，收到唐山市金塔房地产开发有限公司管理人向本院邮寄的《告知函》,函请本院中止对该案的审理。本院认为，根据《最高人民法院<关于审理企业破产案件若干问题的规定>》第二十条第二款第四项规定，金塔公司在（2014）滦民初字第4514号案件中为保证人，在本案中为第三人，即非主债务人。且金塔公司对涉案房产已不具备所有权，故本院认为，本案诉讼应当继续进行。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第四款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、停止本院对唐山市丰润区金泰花园小区42-16号商品房的强制执行。二、驳回原告孙宝利的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告李俊东负担。
本院二审期间，金塔公司提交重整安拆迁户登记表，证明已经向破产管理人申报了涉案房产。本案上诉人李俊东也向管理人申报了债权，证明其债权已经确认了。上诉人对该证据的质证意见为，我们的债权在2014年就已经判决进行了确认。我方申请就是为了实物，本案审理的是关于5处房子是否实现优先权而不是我公司能否实现债权，我方申报债权不代表我方放弃优先权。本案我方申请法院查封5处房子，涉案房产经过两次拍卖，被上诉人从未提出异议，也没有任何人向法院主张过权利，在马上进入第三次拍卖时本案才产生，依据金塔公司的陈述，其所开具的证明都是真实的，那么其2014年出卖房产与开具证明的行为明显矛盾，足以说明金塔公司在恶意阻止执行。基本上所有证明在破产程序之前就已出现，金塔公司作为破产管理人没有任何证据的情况下，就认可其进入之前出具的证明，我方认为是恶意的。拆迁户登记表只是一种行为，没有第三方予以确认，金塔公司也未证明其认可了其余被上诉人的拆迁户身份。申报债权及债权人身份时是全部公开的，一个没有经过确认的申请无法证明其真实性。孙宝利对该证据的质证意见为同意金塔公司证明目的。本院对该证据的真实性予以确认。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实相一致，有当事人的陈述及相关证据予以佐证，并记录在卷。
本院认为，本案争议焦点为：被上诉人孙宝利对涉案查封财产是否享有排除强制执行的民事权利。
孙宝利合法继承了其父亲孙继仕名下褚子营前街63号产权。根据孙继仕与金塔公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》以及孙宝利签订的拆迁用房确认单，能够确定金塔公司以涉案房产对孙宝利进行补偿安置，且签订《房屋拆迁补偿安置协议书》以及拆迁用房确认单的时间均先于李俊东与张之东。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：”拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持”之规定，孙宝利对拆迁安置置换房丰润区金泰花园小区42-16号商品房享有排除强制执行的民事权益。上诉人李俊东主张应追加常树勇参加本案诉讼依据不足，本院不予支持。
综上所述，李俊东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80.0元，由上诉人李俊东负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 鑫
审判员 赵 阳
审判员 周 丽
二〇一八年一月三日
书记员 李嘉慧