广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛城法民一初字第720号
原告佛山市环市物业管理中心，住所：广东省佛山市。注册号：440602000017657。
法定代表人邓武卫，总经理。
委托代理人李仁、李政均，广东华法律师事务所律师。
被告蔡兆棋，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码：×××3016。
原告佛山市环市物业管理中心诉被告蔡兆棋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月9日立案受理后，依法由代理审判员丁保国适用简易程序独任审判，并于2013年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李仁到庭参加诉讼，被告蔡兆棋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月23日，原告与被告签订《物业租赁合同》一份，约定原告将位于佛山市禅城区镇安工业园第七座房屋及附属设施（下称涉案物业）出租给被告，租赁期限从2011年7月5日起算，租期为临时。2012年3月，由于被告在租赁期限内从事违法活动，租赁场地被工商部门查封，之后被告一直拖欠原告租金、管理服务费及垃圾处理费。2012年8月，由于城市升级改造，原告收回涉案铺位并拆除。但对被告拖欠租金、管理费等事宜，双方多次交涉无果，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2012年3月至7月租金、水电费及垃圾处理费共42563.60元；2、被告向原告支付违约金2484.18元；3、原告没收被告履约保证金19710元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告蔡兆棋未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告企业法人营业执照、法定代表人证明、被告身份证复印件各一份。证明原、被告诉讼主体资格。
2、佛山人造玛瑙制品有限公司出具的证明一份、房屋所有权证一份。证明涉案物业由佛山人造玛瑙制品有限公司委托原告进行租赁和管理，原告对涉案物业有对外出租和收益的权利。
3、物业租赁合同一份、被告出具的承诺书一份。证明原、被告存在租赁关系，原告将涉案物业租赁给被告作为厂房使用，租赁期限从2011年7月5日起，合同期限为临时；被告每月应在10日前向原告交纳当月的租金4599元、管理服务费2234元、垃圾处理费131元以及实际发生的水电费，逾期支付的每日按逾期金额的5%支付违约金；原告已将涉案物业可能被拆迁而提前收回的风险如实告知被告，被告承诺自己承担一切后果及损失。
4、祖庙街道公资办出具的通知一份。证明2012年5月31日，涉案物业所属地块被纳入城市升级改造地块，3个月内要完成租户动迁及地上全体物业拆除工作。
5、欠费计算明细两张。证明被告拖欠原告2012年3月至7月的租金、管理服务费、垃圾处理费以及水电费共计42563.6元。
6、2012年3月22日进账单1张、银行收入日报表1张、电子发票记账清单三张、2013年9月6日祖庙街道公资办出具的情况说明1份。证明水电费一直由原告代垫代收，被告水电费交付至2012年2月，原告依法对涉案物业享有对外出租权利。
被告蔡兆棋经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，视为放弃对原告起诉的抗辩及放弃对原告举证的质证。经当庭核对原件，本院对原告提供的证据1至证据5的真实性、合法性及关联性均予以确认并予以采信。
对原告庭审后补交的证据6，被告无异议，本院依法予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2011年6月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定甲方将涉案物业出租给乙方，租赁期限从2011年7月5日起算，合同期为临时，乙方向甲方缴纳履约保证金19710元；每月租金4599元、管理服务费2234元、垃圾处理费131元，乙方于每月十日前向甲方交付上述费用；合同期满或提前终止合同与解除合同，乙方须向甲方办理物业退场手续，并以《物业移交清单》作为退租验收的基本依据；拖欠租金累计两月以上，甲方可以书面通知乙方解除合同，履约保证金不予退还，乙方应向甲方按月租金的两倍支付违约金；乙方如在租赁期限内无违约行为发生，则在办理完相关手续10日内甲方对物业现场进行验收，如发现没有损坏房屋及附属设施，甲方将履约保证金无息退还乙方，反之，甲方有权从履约保证金中将相应费用扣除；双方发生争议，协商或调解不成的，可向甲方所在地人民法院起诉等，补充条款另行约定⑴本合同为临时租用合同，⑵因非本合同规定的情况，甲方需收回本物业时，乙方应顾全大局，在规定的时间内无条件搬离。同日，被告向原告出具《承诺书》一份，承诺“被告承租涉案房屋，如以后需要拆迁、搬迁，一切后果由其本人负责。”
诉讼中，原告陈述：被告租金交付至2012年2月，2012年3月开始，被告一直拖欠原告租金、管理服务费及垃圾处理费、水电费。根据水电费显示，被告在涉案铺位实际经营至2012年5月底。2012年6月份之后，被告没有在涉案铺位经营，但没有办理退租手续，亦没有将其存放于涉案铺位的物品搬离。2012年8月1日，为配合城市升级改造，原告收回涉案铺位并拆除，将被告存放涉案铺位的物品搬离另行存放。被告拖欠原告2012年2月至7月租金、管理服务费、垃圾处理费共计42563.6元。
另查明，位于佛山市石石肯路中段人造玛瑙厂8号楼（车间）（房屋产权证号：粤房字第××号）为佛山人造玛瑙制品有限公司所有。2013年6月27日，佛山人造玛瑙制品有限公司出具证明一份，证明涉案物业包含在佛山市石
石肯路中段人造玛瑙厂8号楼物业中，均为佛山人造玛瑙制品有限公司所有，其委托原告对涉案物业租赁与管理。2013年9月6日，佛山市禅城区祖庙街道公有资产管理委员会办公室出具《情况说明》一份，证明佛山人造玛瑙制品有限公司与原告均为祖庙街道下属集体企业，涉案物业属于佛山市石石肯路中段人造玛瑙厂8号楼，为方便管理，将涉案物业自编为镇安工业园第七座并出租给被告。
再查明，2012年5月31日，佛山市禅城区祖庙街道公有资产管理委员会办公室发出《通知》，通知从即日起启动顺德公地块的租户动迁工作，确保三个月内完成租户的动迁及地上物业的拆除工作，将土地交付使用。
2013年8月27日，被告到庭陈述：被告在涉案铺位做印刷仓储生意至2012年5月底，由于存放在涉案铺位的物品被工商机关查封，无法将涉案铺位退回原告。后来听说涉案铺位拆除，原告将被告的物品搬离另行存放。被告对原告主张的租金、违约金均有异议，在工商查封被告物品时，原告没有协助被告将查封物品解封并搬离。
2013年9月11日，被告到庭陈述：水电费本人没有直接到相关水电部门交付过，均是原告代垫代缴。对原告提供的证据5中显示的3月至7月水电费表示认可，被告于2012年3月至5月确实在涉案铺位实际经营，6月至7月数额较少说明被告没有实际经营，但发生的实际损耗被告也表示认可。因为租赁合同租金的诉讼时效是一年，被告拖欠原告租金是从2012年3月开始，所以被告认为诉讼时效已经过了。
本院认为，原告与被告在平等自愿的基础上签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及被告均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。
关于原告主张的租金、管理服务费、垃圾处理费、水电费问题。在合同履行过程中，由于政府征地拆迁及被告拖欠原告租金超过两个月的原因，原告行使合同解除权并提前收回涉案铺位，符合双方合同约定和法律规定，故双方于2011年6月23日签订的《物业租赁合同》已于2012年8月1日解除。在合同解除前，被告在涉案铺位实际经营至2012年5月底，之后被告没有办理退租手续并一直占用涉案铺位至房屋拆除时止，故原告主张被告应按照双方租赁合同约定标准支付拖欠租金、管理服务费、水电费、垃圾处理费等至拆除之日，有事实及法律依据，本院予以支持，被告应向原告支付2012年3月至7月的租金22995元、管理服务费11170元、水电费7743.6元、垃圾处理费655元，合计42563.6元。关于被告诉讼时效的抗辩，租金收取依据是当期租赁合同，在一个合同期限内产生的所有租金应视为一个整体，而承租人每月或每个季度、每年缴纳租金则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行届满之日起计算，因此诉讼时效应自租赁合同约定的最后一期租金缴纳届满之日起开始计算，故本院对被告的该抗辩不予支持。
关于原告诉请没收被告履约保证金19710元并主张被告支付违约金2484.18元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，违约金以弥补守约方损失为基本。本案被告已对原告主张的违约金提出抗辩，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，遵循公平原则和诚实信用原则，原告诉请之违约金应不高于实际拖欠费用42563.60元的20%，即8512元。没收履约保证金属于承担违约责任的一种形式，其实质仍是违约金，故对于原告诉请没收被告履约保证金8512元，本院予以支持，其他关于违约金的诉请本院依法予以驳回。被告交付给原告的不应被原告没收的履约保证金10198元，原告当庭表示可以冲抵租金、水电费、管理服务费、垃圾处理费。因被告拖欠的租金、水电费、物业管理费、垃圾处理费共计42563.60元，冲抵履约保证金10198元后，实际拖欠费用应为32365.60元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定，缺席判决如下：
一、被告蔡兆棋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市环市物业管理中心支付租金、水电费、管理服务费、垃圾处理费合计32365.60元；
二、原告佛山市环市物业管理中心已收取的履约保证金8512元不予退还被告蔡兆棋；
三、驳回原告佛山市环市物业管理中心的其他诉讼请求。
如果被告蔡兆棋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取709元，由被告蔡兆棋负担448元，原告佛山市环市物业管理中心负担261元（原告已向本院预交受理费，且同意由被告向其直接支付，被告应于支付上述款项时一并迳付原告448元，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 丁保国
二〇一三年九月十二日
书 记 员 吴春辉
附件：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。