江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03532号
上诉人（原审被告）翟森林。
被上诉人（原审原告）赵红。
被上诉人（原审原告）吴晓伟。
委托代理人赵红，系吴晓伟妻子。
原审第三人崔明。
上诉人翟森林因与被上诉人赵红、吴晓伟、原审第三人崔明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第1235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：赵红系位于江苏省昆山市玉山镇昆城中欣广场2号楼9室房屋（房屋产权证号10××58）的所有权人，共有人系吴晓伟。2014年2月28日出租人赵红、案外人赵珏（甲方）与承租人翟森林（乙方）签订房屋租用合同，该合同约定：经双方友好协商，赵红、赵珏将红峰二村中欣广场2号第8、9二间门面房（约88平方米）出租给翟森林用于经销汽车轮胎行业使用。具体协议如下：一、租期为一年，即从2014年3月1日起至2015年2月28日止，租金为每间每年47000元整。二、租金付款方式为一年一付。注：翟森林在第一次付款时必须另外交付每间一个月房屋租金作为押金2000元。翟森林必需先付租金再使用，不得拖欠和拒交，如果翟森林拖欠不付款的，赵红、赵珏有权责令翟森林退房，并可扣留押金作为违约金处理。四、在租赁期间，翟森林未经赵红、赵珏同意，不得将该房屋转租、转借、转卖他人，如果违约，赵红、赵珏有权终止合同，并且收回房屋。五、在租用期内，双方不得擅自变更或解除租用合同，如一方有特殊情况需终止合同，应提前一个月通知对方，并需得到对方同意后，才可终止合同，否则赔偿对方违约金为一个月的房屋租金。2014年3月30日赵红与案外人赵珏在涉案承租场地门前张贴门面收回通知书，通知翟森林返还门面，通知书中载明：“经本人多次联系和再三登门协商，仍未见你缴纳2014年3月1日起至2015年2月28日房租款，根据合同法及协议约定，你我之间的租赁协议已自动终止。现我方有权对外招租，请您自接到通知书三个工作日内将你经营项目中自己的设施自行处理，交还空门面给我方”。后因赵红未收到翟森林支付的房屋租金，翟森林也未将承租房屋返还给赵红，从而引发本案纠纷。
另查明：2009年3月1日赵红与案外人李魁签订《房屋租用合同》，赵红将涉案红峰二村中欣广场2号第9室门面房出租给案外人李魁，租期为六年，从2009年3月1日起至2015年2月28日止，合同约定在租赁期间承租方未经出租方同意，不得将该房屋转租、转借、转卖他人，如果违约，出租方有权终止合同，并且收回房屋。合同履行期间，经赵红同意，案外人李魁将门面房转租给案外人崔富敏，案外人崔富敏继续按照原合同履行相关义务并支付房租至2014年2月28日。赵红在2014年初得知涉案门面房已经不是案外人崔富敏在使用，于是前往涉案门面房告知店内人员未经房东同意转租是违约的，要求实际承租人重新与其签订租赁合同，否则将收回门面房。后翟森林找到赵红，于2014年2月28日签订了《房屋租用合同》。第三人崔明庭审中自认涉案房屋现由其占有使用，用于经营互通汽车服务中心。
上述事实有赵红提供的房屋产权证、房屋租用合同、门面收回通知书、照片、调查笔录以及当事人在庭审中的陈述予以证实。
赵红、吴晓伟的一审诉讼请求为：1、2014年2月28日签订的房屋租用合同于起诉之日起解除，翟森林立即将房屋返还给赵红、吴晓伟；2、翟森林支付自2014年3月1日起至合同解除之日止的房屋租金以及自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费，参照房屋租金计算；3、翟森林支付违约金3916元；4、本案诉讼费用由翟森林承担。因第三人崔明当庭自认涉案房屋现由其占有使用，经法院释明，赵红、吴晓伟将要求翟森林立即将房屋返还的诉讼请求变更为要求第三人崔明立即将房屋返还给赵红、吴晓伟。
原审法院认为，赵红、翟森林签订的房屋租用合同系双方真实意思表示，协议内容真实有效，应当受到法律保护。合同签订后，翟森林未按约支付房租，其行为已经构成违约，故赵红有权解除合同。现赵红主张房屋租用合同自起诉之日起解除，法院依法予以支持。对翟森林提出涉案合同系翟森林代第三人崔明所签，其并非涉案房屋实际承租人的答辩意见，法院认为，虽然翟森林与第三人崔明均陈述翟森林系代第三人崔明签订合同，但又称翟森林签订合同时第三人崔明不知情，说法本身自相矛盾，涉案合同明确载明承租方为翟森林，翟森林也未提交在签订合同时告知赵红实际承租方系第三人崔明的相关证据，赵红对翟森林的该项主张也不予认可，故法院对翟森林的该项意见不予采纳。合同解除后，翟森林理应将涉案房屋返还给赵红，现第三人崔明自认房屋由其占有使用，因赵红与第三人崔明之间不存在房屋租赁关系，故第三人崔明无权占有使用涉案房屋，应负有腾退涉案房屋的义务。
关于赵红主张翟森林支付房屋租金的诉讼请求，涉案房屋租金结欠时间自2014年3月1日起至2014年4月14日止，按照合同约定年租金47000元计算，翟森林应支付赵红租金5745元。对翟森林提出赵红未将涉案房屋交付给翟森林，不应由其支付租金的答辩意见，因翟森林答辩时陈述如不与赵红签合同，赵红将收回房屋，表明涉案房屋已实际交付，翟森林作为涉案房屋租用合同的相对方理应支付房屋租金，故法院对翟森林的该项意见不予采纳。翟森林可在履行支付租金义务后，另行向第三人主张相关权利。
关于赵红主张翟森林支付自合同解除之日起至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费的诉讼请求，翟森林作为涉案房屋租用合同的相对方，理应承担房屋占用使用费，现赵红主张该费用按照租金标准计算，法院予以支持。翟森林可在履行支付房屋占用使用费的义务后，另行向第三人主张相关权利。
关于赵红主张翟森林支付违约金3916元的诉讼请求，按照合同约定，翟森林在第一次付款时必须另支付一个月房屋租金作为押金2000元，翟森林如果拖欠租金，赵红可扣留押金作为违约金处理，实际涉案房屋一个月的租金为3916元，法院认为，当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任，涉案合同条款内容中对违约金的约定不明，庭审中，赵红自认合同签订时违约金的约定金额为2000元，故法院对赵红主张的违约金2000元部分予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、2014年2月28日赵红与翟森林签订的房屋租用合同于2014年4月14日解除。二、翟森林于判决生效之日起十天内支付赵红、吴晓伟租金5745元（自2014年3月1日起至2014年4月14日止）以及房屋占用使用费（按47000元／年标准，自2014年4月15日起计算至房屋实际腾退之日止，）并支付违约金2000元。三、第三人崔明于判决生效之日起十天内腾退返还位于江苏省昆山市玉山镇昆城中欣广场2号楼9室的房屋（房屋产权证号10××58）给赵红、吴晓伟。四、驳回赵红、吴晓伟其他诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由翟森林负担。
上诉人翟森林不服上述民事判决，向本院提起上诉称：翟森林与赵红之间虽签订了房屋租赁合同，但该合同并未履行，赵红未交付过争议房屋给翟森林，翟森林也未使用过争议房屋。争议房屋是赵红直接交付给第三人崔明使用，与翟森林无关。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审。
被上诉人赵红、吴晓伟二审辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人崔明二审辩称诉争租赁房屋一直是其在使用，营业执照也是其，房屋是其从崔富敏手中转让的。我和旁边4间都签署了合同，找赵红他们签没签成，赵红他们说价格太低。现在我的修理厂无法正常经营。
二审经审理查明事实与原审一致。
本院认为，赵红与翟森林于2014年2月28日签订的房屋租用合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。该合同明确载明承租方为翟森林，翟森林亦未提交在签订合同时告知赵红是代第三人崔明签订合同的相关证据，故本院认定翟森林系涉诉租赁房屋的承租人，翟森林有关代崔明签订房屋租用合同的主张不成立。翟森林上诉认为房屋租用合同签订后赵红未按约交付诉争租用房屋，但翟森林在原审答辩时陈述如不与赵红签合同，赵红将收回房屋，该陈述表明涉案房屋在签订合同时已由翟森林占有使用，故翟森林该上诉主张不成立。翟森林未按照租用合同约定支付房屋租金，其行为已经构成违约，赵红有权解除合同并要求翟森林支付房屋租金、占有使用费及违约金。原审法院有关房屋租金、房屋占有使用费以及违约金的计算并无不当，本院予以确认。原审中第三人崔明自认诉争房屋由其占有使用，因崔明与赵红之间不存在房屋租赁关系，且赵红与翟森林的房屋租用合同亦因翟森林违约而被解除，故崔明继续占有使用诉争房屋缺乏相应依据，赵红有权要求崔明返还诉争房屋。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人翟森林的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人翟森林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二０一四年十二月九日
书 记 员 毛莉莉