吉林省永吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民二初字第749号
原告：郭金平，住吉林省永吉县。
委托代理人：肖建国，永吉经济开发区法律服务所。
被告：吕奎洲，住吉林省吉林市船营区。
委托代理人：高洪生，吉林市松花江钢丝厂法律顾问。
被告：吕国洲，住吉林省吉林市昌邑区。
被告：费国文，住吉林省永吉县。
被告：高欣妍，住吉林省吉林市船营区。
被告：伊博，住吉林省吉林市船营区，系被告高欣妍之子。
第三人：李万民。
原告郭金平与被告吕奎洲、吕国洲、费国文、高欣妍、伊博、第三人李万民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月16日受理，2014年12月23日作出（2014）永民二初字第703号民事判决，判决后吕奎洲、吕国洲向吉林省吉林市中级人民法院提出上诉，2015年7月23日吉林省吉林市中级人民法院作出（2015）吉中民三终字126号民事裁定，撤销吉林省永吉县人民法院（2014）永民二初字第703号民事判决；发回吉林省永吉县人民法院重新审理。2015年10月12日本院重新受理，2016年3月10日、2016年3月21日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭金平的委托代理人肖建国，被告吕奎洲及其委托代理人高洪生，被告费国文、高欣妍，第三人李万民庭参加诉讼，被告吕国洲、伊博经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭金平诉称：2013年7月25日，被告费国文通过第四被告高欣妍在被告吕奎洲处借款30万元整，约定月息5分，原告明确以永吉县口前镇铁南街永新小区二期北楼1-2层网点2号门（产权证号：永吉县房权证口前镇字第1-399**号，建筑面积47.53平方米）房产作为担保抵押，并将该房产作了公证委托，原告将房权证、土地证交给了被告吕奎洲。2013年9月28日第五被告伊博通过其工商银行卡给吕奎洲汇入该30万元借款的利息8.7万元，2013年11月2日被告费国文通过第三人李万民将该30万元借款汇入吕奎洲建行账户进行偿还。至此，该民间借贷关系及用原告房权证担保抵押关系终结。之后，原告多次向被告吕奎洲索要房权证、土地证，被告吕奎洲拖延回避，拒不归还。2014年4月28日被告吕奎洲欲将该房屋更名过户给第二被告吕国洲。2014年4月30日原告到永吉县房产局将该房证挂失时发现被告吕奎洲正在对该房屋进行更名过户，原告当场向房产局提出异议说明，房产局立刻停止办理。被告吕奎洲的行为严重侵害了原告的利益，实属主观恶意，为此原告诉至法院，请求判决该房屋买卖协议无效，被告吕奎洲返还房权证、土地证，原告不承担被告在房屋更名期间所发生的一切费用，诉讼费由被告吕奎洲负担。
被告吕奎洲辩称：原告的诉讼请求不明确。原告要求确认吕奎洲和吕国洲之间的买卖协议无效，但买卖是有效的，其中有一份协议书是有效的。该份协议书本身是无效的，买卖的本身是有效的，有效的原因为由于当时吕奎洲与吕国洲发生买卖关系是基于原来的一个公证协议，买卖以后通过公证协议可以委托吕奎洲卖房子。现在差就差在房产办手续，原告不配合，当时原告的字是吕奎洲签的，是房产部门让吕奎洲代原告签订的。如果原告认为无效是应该提起行政诉讼而不是民事诉讼。
被告吕国洲未到庭参加诉讼，提交书面答辩状辩称：传票已经收到，因病不能到庭参加审理，坚持过去意见。
被告费国文辩称：2013年7月25日，费国文通过鑫通贷款公司以原告名下的门市向吕奎洲抵押借款30万元，月利5分，约定借款期限是4个月，到11月2日费国文通过第三人李万民在建行把钱还给吕奎洲了。期间，通过高欣妍和伊博还过两次利息。抵押借款法律关系已经结束。后来，多次要求吕奎洲返还房证，但吕奎洲未还。另外，吕奎洲和郭金平之间不是买卖关系，双方并不认识，其中房屋买卖协议中郭金平的签字都是吕奎洲伪造的。吕奎洲说的买卖并不是事实，房款没有给付。
被告高欣妍辩称：当时本人是鑫通贷款公司职员，原、被告签订的委托书作为借款担保，贷款公司一般都是这样做借款手续的。借款是以房屋为担保，做手续把房证放到本人处，签订房屋买卖协议作为担保，以这种形式作为担保。费国文与吕奎洲之间的借款在本公司发生多次，具体时间记不清了，还本还息本人都知道，其中本金30万元通过李万民偿还的，利息通过伊博偿还一个8.7万、通过本人偿还了6.4万元。本案就是借款关系，不是买卖关系，是用房屋买卖协议作为抵押担保借款。
第三人李万民陈述：2013年11月2日，费国文拿卡让本人给吕奎洲汇去30万元，说是这笔钱是借款，用郭金平的房子作为抵押。
被告伊博未提交答辩状亦未到庭参加诉讼，未到庭质证亦未向本院提供证据，视为放弃相关权利。
经审理查明：郭金平与费国文原为亲属关系，吕奎洲与吕国洲为兄弟。由于吕奎洲资金欲出借，费国文需要借款，双方通过高欣妍认识，并且费国文多次向吕奎洲借款。2012年10月11日，费国文与吕奎洲签订房屋买卖协议，约定费国文将位于永吉县口前镇吉桦街县医院旧楼1-2-18-46
-1-12号房屋出卖给吕奎洲，费国文、吕奎洲在协议上签字，费国文将房权证、土地证交给了被告吕奎洲。2012年10月11日，吕奎洲与费国文签订《房屋租赁协议书》，约定吕奎洲将位于永吉县口前镇吉桦街县医院旧楼1-2-18-46
-1-12号房屋出租给费国文，租赁期限自2012年10月11日至2012年12月11日。2012年10月15日，吕奎洲向费国文支付15万元。2012年10月15日，费国文、郭金香出具了委托吕奎洲办理上述房屋出售、房屋更名过户等事项的委托书，并进行了公证，该房于2013年10月11日拆迁，2014年3月7日费国文将回迁的房屋出售给韩某某，吕奎洲将房屋的房权证、土地证返还给费国文。2013年3月14日，吕奎洲、费国文、高欣妍签订《借款协议书》，约定费国文向吕奎洲借款30万元，借款期限2个月，由高欣妍作为担保人。2013年5月31日，费国文通过吉林永吉农村商业银行偿还吕奎洲借款30万元。2013年6月26日，费国文与吕奎洲签订《房屋买卖协议》，约定将郭金平位于永吉县口前镇铁南街永新小区二期北楼1-2层网点2号门房屋出卖给吕奎洲，费国文、吕奎洲在协议上签字，费国文将房权证、土地证交给了吕奎洲，吕奎洲向费国文支付30万元。2013年6月21日、2013年6月28日，费国文向吕奎洲分别借款10万元、20万元，未按时偿还，吕奎洲就该两笔借款起诉至永吉县人民法院，经（2015）永民一初字第365号民事判决对此事实予以确认。2013年7月1日，吕奎洲与费国文签订《房屋租赁协议书》，约定吕奎洲将位于永吉县口前镇铁南街永新小区二期北楼1-2层网点2号门房屋出租给费国文，租赁期限自2013年7月1日至2014年7月1日。2013年7月25日，郭金平出具了委托吕奎洲办理上述房屋出售、房屋更名过户等事项的委托书，并进行了公证。2013年10月28日，费国文通过伊博工商银行卡给吕奎洲汇入8.7万元。2013年11月2日，费国文通过李万民将30万元款汇入吕奎洲在建设银行账户。2014年4月28日吕奎洲与吕国洲签订《房屋买卖协议》，将郭金平位于口前镇铁南街永新小区二期北楼1-2层网点2号门卖与吕国洲，在办理变更产权登记过程中，郭金平向房产部门提出异议，房产部门停止办理该房屋的产权变更登记。
认定上述事实的证据有：郭金平提供的证据1（房照1份）、证据2（查档卡及房产业务受理单1份）、证据3（2013年3月14日被告吕奎洲、费国文之间借款协议书1份）、证据4（2014年7月2日中国工商银行个人业务凭单一份、牡丹卡明细清单一份）、证据7（建设银行交易查询单1份）、证据8（原告与被告吕奎洲签订的委托书1份）、证据9（买卖房屋协议书复印件1份）、证据10（存款明细账1份），吕奎洲提供的证据1（房屋买卖协议1份）、证据2（房屋租赁协议1份）、证据3（2013年7月25日永吉县公证处公证书1份）、证据4（委托书1份）、证据5（查档卡1份）、证据6（郭金平的身份证复印件1份）、证据7（户口本复印件1份）、证据8（郭金平的房照原件1份）、证据9（郭金平的土地证原件1份）、证据10（郭金平离婚证复印件1份）、据11（郭金平单身证明原件1份）、证据12（房屋买卖协议书1份）、证据28（证人韩某某出庭证明）、证据29［（2015）吉中民三终字第128号民事判决书1份］、证据15（收条1份）、证据16（租赁合同1份）、证据31［（2015）永民一初字第365号民事判决书1份］及吕奎洲、费国文、高欣妍的陈述等。
郭金平提供的证据5（伊博出具的证明1份），因证人未到庭作证，不予采信；证据6（2014年7月10日高欣妍出具的证明1份），因高欣妍已参加庭审，该部分事实以其陈述为准，不予采信。吕奎洲提供证据13（公证书1份）、证据14（公证协议书1份）、证据17（房照复印件1份）、证据18（查档卡复印件1份），与本案不具有关联性，不予采信；吕奎洲提供证据19（房屋买卖协议书1份）、证据21（公证委托书1份）、证据22（收条1份）、证据23（房屋租赁合同1份）、证据24（房照1份）、证据25（调档卡1份）、证据26（土地证1份）、证据30（业务受理卡、完税证明）均是处分李春艳房屋的证据，与本案不具有关联性，不予采信；证据27（伊博证明1份），因证人无正当理由到庭作证，不予采信；证据32（借条1份、买卖协议2份、永吉县人民法院庭审中答辩状1份），与吕奎洲庭审陈述相互矛盾，不予采信。
根据郭金平的诉讼请求和答辩人吕奎洲、吕国洲、费国文、高欣妍的答辩意见及李万民的陈述，本案的争议焦点为1、被告吕奎洲是否有权利处分原告郭金平的房屋；2、吕奎洲与吕国洲之间的买卖合同、买卖关系是否有效；3、被告吕奎洲是否应当返还给原告房权证、土地证。
本院认为：
一、庭审中，吕奎洲所称的2016年6月26日费国文向其交付的房款30万元，与费国文称其于2016年7月25日向吕奎洲借款30万元，系同一笔款项。2013年，吕奎洲与费国文发生6笔金钱往来，即2013年3月14日费国文向吕奎洲借款30万、2013年5月31日费国文还款30万元；2013年6月21日、6月28日费国文分别向吕奎洲借款10万、20万，并经（2015）永民一初字第365号判决确认；2013年6月26日，吕奎洲称付给费国文的购房款30万。2013年7月25日，费国文称其收到的吕奎洲借款30万；2013年10月28日，费国文通过伊博工商银行卡给吕奎洲汇入8.7万元；2013年11月2日，费国文通过李万民将30万元款汇入吕奎洲在建设银行账户。由此可知，吕奎洲所称的2013年6月26日付给费国文的购房款30万与费国文所称2013年7月25日收到的吕奎洲借款30万，系同一笔款项。
二、吕奎洲支付给费国文涉及郭金平房屋的30万元款是借款，双方系民间借贷关系。理由为：1、吕奎洲、费国文经高欣妍介绍相识后，双方来往的目的是借出资金和借入资金。费国文因为资金紧张，需借入资金用于生产、生活；吕奎洲有闲置资金，需要出借，以产生一定的经济效益，双方不存在买卖房屋的意思表示。另外，郭金平为完全民事行为能力人，出卖房屋无特殊情况应由其自行处分。即使费国文帮助出卖，亦应该联系吕奎洲、郭金平，由吕奎洲、郭金平进行协商签订《房屋买卖合同书》。由吕奎洲、费国文订立买卖协议交易郭金平所有的房屋，不符合房屋买卖行为的交易习惯。2、2013年6月26，吕奎洲、费国文签订房屋买卖合同书后，没有交付房屋，而2013年7月1日双方签订房屋租赁合同书，约定房屋由费国文承租，买卖房屋及租赁房屋仅间隔时间短、房屋没有转移占有等情况，均不符合正常的房屋买卖交易常态。3、高欣妍陈述能够证明费国文、吕奎洲以签订《房屋买卖合同书》的方法保证借款清偿，与民间借贷关系的实际相符，与双方签订的《房屋买卖合同书》的情况相佐证，高欣妍的陈述应予采信。所以，郭金平主张的吕奎洲与费国文之间是民间借贷关系，不是房屋买卖关系的可能性较高，吕奎洲主张的双方之间是买卖关系的可能性较低，应认定吕奎洲、费国文之间属于民间借贷关系。
三、本案所涉与郭金平房屋相关的吕奎洲借给费国文的30万元款项是借款，且已偿还。2013年9月28日费国文通过伊博工商银行卡给吕奎洲汇入8.7万元，2013年11月2日费国文通过李万民将30万元款项汇入吕奎洲在建设银行的账户。吕奎洲对收到该二笔款项没有异议。虽然吕奎洲主张，由于吕奎洲2012年10月11日购买的费国文的坐落于永吉县口前镇吉桦街1-2-18-46-1-12号房屋、李春艳位于永吉县口前镇1-2-18-57-2-8号房屋，被费国文卖给了韩某某，该38.7万元是费国文返还吕奎洲购买的上述二处房屋的购房款。但吕奎洲提供的证据29［吉林市中级人民法院（2015）吉中民三终字第128号民事判决书］证明费国文是于2014年3月7日签订的《房屋买卖协议书》并支付的购房款。吕奎洲主张的费国文于2013年10月28日、2013年11月2日给付的38.7万元是返还吕奎洲购买费国文所有的坐落于永吉县口前镇吉桦街1-2-18-46-1-12号房屋，及李春艳所有的位于永吉县口前镇1-2-18-57-2-8号房屋的购房款的主张不能成立。而当时费国文于2013年6月21日向吕奎洲借款10万元、2013年6月28日向吕奎洲借款20万元，吕奎洲承认费国文至今没有偿还，并已经通过起诉经本院（2015）永民一初字第365号民事判决进行了处理，所以应认定郭金平、费国文主张的该38.7万元是偿还30万元的借款及相关借款的利息的理由成立，应予支持。
四、吕奎洲无权处分郭金平所有的房屋。1、本案所涉费国文向吕奎洲借款30万元，双方虽签订了买卖郭金平所有房屋的房屋买卖协议，但双方真正目的是保证借款的偿还。现借款已得到偿还，履行该《房屋买卖协议》没有法律依据和理由。吕奎洲无权依据《房屋买卖协议》处分郭金平的房屋。2、郭金平为吕奎洲出具的委托吕奎洲处分其房屋的委托书，虽然经过了公证，但该委托无效。首先，郭金平、费国文主张该委托书同样是为保证费国文履行偿还借款义务，按照吕奎洲的要求出具并公证的。如果该主张成立，当然不发生郭金平委托吕奎洲卖房的真实意思表示，该委托不发生法律效力；其次，吕奎洲主张其购买了郭金平的房屋，且不想长期保留该房屋，为了方便其处分房屋，而让郭金平提供的该份委托书。如果吕奎洲的主张成立，吕奎洲购买了郭金平的房屋，应要求郭金平与其办理物权变更登记，其不与郭金平办理物权变更登记，而是要求郭金平为其提供委托其出卖房屋及办理相关变更登记手续的授权委托书。其目的应该是为了避免该房屋发生两次交易，需要办理两次物权变更登记，从而向国家缴纳两次税。按照吕奎洲的主张，郭金平、吕奎洲之间的该委托实质目的是规避缴税，侵害国家利益。属于以合法形式掩盖非法目的合同，该合同无效。吕奎洲依据该委托书作出的处分郭金平房屋的行为属于无权处分。
五、根据庭审查明的事实及各方当事人提交的证据，不能确认郭金平、吕奎洲与吕国洲之间的买卖合同、买卖关系无效，该合同对郭金平不发生效力。郭金平、吕奎洲与吕国洲之间的买卖协议书，甲方（卖方）填写了郭金平、吕奎洲两人的名字，亦应有该两人的签字，吕奎洲承认郭金平的名字是根据房屋管理部门的要求填上去的，不是郭金平签的字。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”郭金平、吕奎洲之间的委托书不具有效力或者无效，吕奎洲没有取得处分郭金平财产的代理权，吕奎洲以郭金平名义订立的房屋买卖合同，未经郭金平追认，对郭金平不发生效力，应由吕奎洲承担责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”第2款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”所以，不能确认郭金平、吕奎洲与吕国洲之间的买卖合同、买卖关系无效。
六、吕奎洲应当返还给郭金平房屋所有权证、土地使用证。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”郭金平房屋的房屋所有权证、土地使用证，是郭金平房屋的物权凭证。该两份凭证亦属于物，属于郭金平的物。该物因费国文2013年6月23日向吕奎洲借款，为保证借款的偿还，费国文将该物交给吕奎洲占有，现该借款已经偿还，吕奎洲占有该物的条件已经消灭，其已经无权占有该物，应该返还给郭金平。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十二条、第九十一条第（一）项、《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吕奎洲于判决生效后立即将郭金平位于永吉县口前镇铁南街永新小区二期北楼1-2层网点2号门房屋的房屋所有权证、土地使用权证返还给原告郭金平；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
一审案件受理费5800.00元，由被告吕奎洲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 张洪光
人民陪审员 鞠秀春
人民陪审员 苗则蒙
二〇一六年四月八日
书 记 员 韩 月