广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
(2012)中二法民二初字第978号
原告：常州市亮力照明电器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：蒋习成，系该公司总经理。
委托代理人：卢桂生，男，1982年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。系该公司的业务经理。
被告：陈某，男，1995年3月16日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：陈福川，男，1965年10月6日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
被告：郭玉清，女，1976年11月1日出生，汉族，住广东省。
原告常州市亮力照明电器有限公司（以下简称亮力公司）诉被告郭玉清、陈某申请执行人执行异议之诉，本院于2012年8月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年1月7日、7月25日公开开庭进行了审理。原告亮力公司的委托代理人卢桂生、被告陈某的委托代理人陈福川到庭参加诉讼。被告郭玉清经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亮力公司诉称：原告亮力公司与被告郭玉清之间的买卖合同纠纷一案已进入执行阶段，案号：（2012）中二法民二初字第26号，（2011）中二法民一初字第1505号民事裁定书查封了被告郭玉清名下位于中山市××路××号君兰豪庭B区57幢202房的房地产{土地证号：国（2011）易17008**，房产证号：02××35，房产登记字号：2011易1700804}。后被告陈某提出异议，认为其与被告郭玉清于2011年5月19日签订的房屋转让合同合法有效，该房屋的所有权属被告陈某。原告亮力公司认为：被告郭玉清与被告陈某签订的房屋转让合同应为无效，两者之间存在恶意串通损害原告亮力公司合法权益的情形，并且该房屋转让未经国家相关部门进行公示。房地产属于不动产，其产权的变更未经登记不发生法律效力。而贵院作出的（2012）中二法执异字第5号执行裁定书，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，认定房屋转让合同有效原告亮力公司认为（2012）中二法执异字第5号执行裁定书断章取义。房地产相关法律与物权法相比，房地产相关法律对本案而言是特别法，物权法是一般法，特别法应优于一般法适用。据此，原告亮力公司向法院提起诉讼，请求依法判令：一、确认被告郭玉清与被告陈某签订的房屋转让合同无效；二、被告郭玉清、陈某承担本案诉讼费用。审理过程中，原告增加一项诉讼请求，即请求确认位于中山市××路××号君兰豪庭B区57幢202房的房地产属于被告郭玉清所有，继续按照生效判决书执行查封上述房地产。
原告亮力公司对其陈述的事实在举证期限内未提交证据。
被告陈某辩称：请求根据（2012）中二法执异字第5号执行裁定书的结果执行。
被告陈某对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：
一、房屋转让合同；
二、收据四份；
三、银行交易明细；
四、房地产权证；
五、照片两张；
六、测量图；
七、广东省房地产买卖合同；
八、收件回执；
九、执行异议书及执行裁定书。
被告郭玉清在法定举证期限内未提交答辩意见，亦未提供证据。
经庭审质证，原告亮力公司对被告陈某提交的证据均不予认可。
经审理查明：郭玉清与陈某的父亲陈福川(作为陈某的法定代理人)于2011年5月19日签订房屋转让合同，约定：由郭玉清将其名下的位于中山市××路××号君兰豪庭B区57幢202房的房地产{土地证号：国（2011）易17008**，房产证号：中府字第××，房产登记字号：2011易1700804}以328000元（包括装修）的价格转让给陈福川，房产的建筑面积为72.78平方米。陈福川在签订协议书后预付购房款200000元，郭玉清收到预付款后于7月15日前办理好转让过户手续。办理好过户手续后五天内，陈福川付清余下款项。
陈某向本院提交四份有郭玉清签名的四份收据，收据反映：陈福川于2011年5月20日预付购房款55000元，于2011年5月21日预付购房款100000元，于2011年5月24日预付购房款45000元，于2011年8月8日预付购房款120000元，以上合计320000元。为此，陈某提交了陈福川的卡号为53×××65的农业银行卡交易记录，反映陈福川于2011年5月20日取款50000元，2011年5月21日取款45000元。陈福川是陈某的父亲；提交黄伟芬的账号为80×××98的农信社的存折交易记录，反映黄伟芬的账户于2011年5月21日支出50000元，2011年5月24日支出45000元，2011年8月8日支出40000元。黄伟芬是陈某的母亲关系；提交陈七妹的账号为80×××01的农信社的存折交易记录，反映陈七妹的账户于2011年8月8日支出40000元。2011年7月22日，中山市横栏镇测绘工程有限公司出具了位于中山市××路××号的君兰豪庭57幢202房的用地图。2011年8月5日，陈福川向中山市国土资源局提交了办理房屋过户手续所需的资料。
2011年8月26日，中山市第二人民法院以（2011）中二法民二初字第9161号民事裁定书查封了郭玉清名下位于中山市××路××号君兰豪庭57幢202房的房地产。2011年11月28日，陈某向本院提出查封异议，请求法院解除对上述房地产的查封。本院依法通知了包括亮力公司在内的多名被申请人参加了听证。经本院审查，依法作出（2012）中二法执异字第5号执行裁定书，依法支持了陈某的异议申请，解除对郭玉清名下位于中山市××路××号君兰豪庭57幢202房的房地产的查封。亮力公司不服该裁定书的裁决结果，向本院提起本案诉讼。
庭审中，陈福川称其与郭玉清是邻居，其在装修201房时发现202房已装修但是无人居住，于是通过物业公司联系到郭玉清，并协商购买涉案房屋一事。在此之前双方并不认识，陈福川亦不知道郭玉清在外的欠债情况。现陈福川已向郭玉清支付大部分购房款，且已经搬入202房居住。
本院认为：本案争议的焦点是陈福川与郭玉清于2011年5月19日签订的房屋转让合同是否有效。首先，亮力公司对其诉称郭玉清与陈某之间存在相互串通的而签订涉案房屋转让合同的事实，并未提交相关证据予以证实。因此，原告应承担举证不能的法律责任；其次，涉案房屋的建筑面积为72.78平方米，出售价格为328000元，即使包括装修在内该出售价格亦合理，并非低价出售；第三、陈某的父亲陈福川已向郭玉清支付了绝大多数购房款，虽有8000元未付，但由于涉案房地产尚未办理变更登记手续、未付余款亦符合合同约定，且陈福川亦保证在房屋办理过户手续后，补缴剩余的购房款。同时，陈某已经实际占用了涉案房屋，并于法院查封前向中山市国土资源局提交了办理过户的申请及相应的材料。综上所述，本院认定陈某与郭玉清于2011年5月19日签订的房屋转让合同合法有效。原告认为郭玉清与陈某在买卖房屋的过程中恶意串通理据不充分，本院对其此项请求理由不予支持。
另外，关于原告诉称房地产作为不动产，其产权变更必须办理过户登记的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案的房屋转让合同于2011年5月19日签订，陈某已基本全额支付购房款，现已实际占有并使用涉案房产，且现有证据尚不能证实陈某购买涉案房产时有过错，因此，虽然涉案房地产未完成产权变更登记手续，但不影响合同的效力。同时，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民不得查封、扣押、冻结。”的规定，涉案的房产亦属于此条规定的不得查封的情形。综上，原告诉请确认涉案房地产仍属于郭玉清所有，继续按照生效判决书执行涉案房地产，理据不充分，本院不予支持。郭玉清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对本案的抗辩权，本院依法缺席判决。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第三款、第一百四十四条之规定，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告常州市亮力照明电器有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告常州市亮力照明电器有限公司负担（原告已缴纳100元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁 瑜
代理审判员 郭 宁
代理审判员 夏重彬
二○二○一三年七月二十六日
书 记 员 冼松兴