重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝01民终1760号
上诉人（原审被告）：重庆市琼海实业（集团）有限公司。
法定代表人张强，总经理。
委托诉讼代理人:周毅，重庆谦浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人:邓绪明，重庆谦浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏小林，女，汉族，1963年9月9日出生，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人:黄树科，重庆众予律师事务所律师。
上诉人重庆市琼海实业（集团）有限公司（以下简称琼海公司）因与被上诉人魏小林买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2016）渝0109民初7784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人琼海公司的委托诉讼代理人邓绪明，被上诉人魏小林及其委托诉讼代理人黄树科到庭参加了审理。本案现已审理终结。
琼海公司上诉请求：撤销一审判决第三项并依法改判，上诉费由魏小林承担。事实和理由：1.一审判决超出诉讼请求。一审中，魏小林诉讼请求中要求利息的起算时间为2009年5月27日，双方签订的《补充借款协议》中违约条款也是从补充协议签订之日起，一审判决从2008年5月26日起算没有事实和法律依据，并超出了魏小林主张的诉讼请求。2.一审判决的违约金过高，请求依法予以调整。按照一审判决计算，仅计算至魏小林起诉之日止就已经有101个月，金额高达212100元，远远高于购房款105000元，更远远高于实际损失。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金应该是不高于实际损失的30%。
被上诉人魏小林辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，琼海公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
魏小林向一审法院起诉请求：琼海公司归还魏小林借款105000元，并从2009年5月27日起以105000元为基数，按月利率2%计算违约利息至本清止及违约金30000元。
一审法院认定事实：2008年5月26日，案外人魏元菊（甲方）与琼海公司（乙方）签订了一份《借款协议》，协议约定由甲方出借给乙方105000元，借款期限为6个月，从借款交付之日起计算；乙方将在建的琼海花园二期（锦豪雅苑，地处渝北黄泥磅）住房一套作为还款给甲方，乙方应保证该套住房属自己所有并排除他人权利；甲方有权选择按期收回借款，还是将抵押房折价作为还款。若甲方接收抵押房作为还款，则乙方应在借款期间完善售房手续，与甲方签订正式购房合同，甲方出借款项计入购房款不足房款由甲方按协议约定补足。乙方收到借款后如未在规定的时间内按约定条件与甲方签订正式购房合同，除归还借款外，还应向甲方赔偿30000元。2008年5月30日，魏元菊向琼海公司支付5000元；2008年6月2日，魏元菊向琼海公司支付100000元。后魏元菊将该合同的权利义务转让给魏小林，琼海公司也表示同意。2009年5月27日，魏小林（甲方）与琼海公司（乙方）签订了补充借款协议，该补充协议确认乙方按照原借款协议应赔偿甲方30000元，并约定乙方将原收购的重庆汽车灯具厂的地产与房地产开发商共同开发的锦豪雅苑楼盘房屋作价还款给甲方，并约定了房屋价格及优惠条件。该补充协议还约定如锦豪雅苑楼盘开盘，未能保证甲方按此协议约定选定房屋并签订正式的购房合同，则乙方应该承担违约责任：按照甲方所借的资金105000元全额退款，并从签订补充协议起按每月2%计付违约金，另一次性赔偿30000元，甲方有权选择是否要求乙方退还全部借款、支付违约金和赔偿金。后双方一直未签订购房合同，琼海公司也未向魏小林返还上述款项。2016年10月24日，魏小林要求琼海公司归还借款105000元，并从2009年5月27日起以105000元为基数，按月利率2%计算违约利息至本清止及违约金30000元。一审庭审中，经释明，魏小林表示愿意依据买卖合同关系为基础，要求解除买卖合同，琼海公司退还105000元，并要求琼海公司从2009年5月27日起以105000元为基数，按月利率2%计算违约利息至本清止及支付违约金30000元。
一审另查明，案外人重庆钟鼎泰房地产开发有限公司系位于渝北黄泥磅的锦豪雅苑工程项目的开发方，该工程现已停工。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，魏小林向琼海公司出借105000元，约定了魏小林可选择到期要求琼海公司还款或向琼海公司优惠购房并将借款抵作房款。借款到期后，魏小林与琼海公司签订补充协议约定“乙方将原收购的重庆汽车灯具厂的地产与房地产开发商共同开发的锦豪雅苑楼盘房屋作价还款给甲方”，并约定了房屋价格及优惠条件。从补充协议的约定看，魏小林已选择向琼海公司购房并以借款冲抵部分房款，还约定了购房的优惠条件,双方已形成买卖合同关系。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的。双方的借款补充协议虽未确定明确的交房时间，但约定购买的房屋在补充协议签订后长达7年均未完工，现该房屋所在楼盘已停工；且琼海公司既非该房屋的业主也非开发商，魏小林取得房屋的合同目的无法实现，魏小林要求解除合同，对其请求一审法院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。魏小林以出借给琼海公司的借款105000元作为购房款预付给琼海公司，琼海公司应当将此款返还给魏小林，并按补充协议的约定向魏小林支付违约金。由于补充协议约定的违约金偏高，一审法院酌情调整为自魏小林向琼海公司支付款项时起按中国人民银行同期同档次贷款利率4倍计算，至本清为止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决：一、解除魏小林与琼海公司于2009年5月29日签订的《补充借款协议》；二、由琼海公司在判决生效之日起5日内向魏小林返还105000元；三、由琼海公司在判决生效之日起5日内向魏小林支付违约金，该违约金以105000元为基准，自2008年5月26日起按中国人民银行同期同档次贷款利率4倍计算，息随本清；四、驳回魏小林的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人均无新证据举示。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，二审争议焦点为：一审判决是否超出魏小林诉讼请求范围,一审判决违约金是否过高。对于魏小林诉讼请求中30000元一次性赔偿，双方在2009年5月27日签订补充借款协议有所约定。从借款协议、补充借款协议的合同目的来看，该30000元一次性赔偿款应为借款协议签订后款项支付之日起至补充借款协议签订时止的资金占用损失，但该损失的计算标准过高，一审法院依据魏小林诉讼请求将30000元一次性赔偿依法调整并无不当，但一审判决将计付标准调整为中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍不当，应依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定及双方约定，调整为从款项支付之日起按照月利率2%计算。但款项支付之日起至2009年5月27日期间中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍低于月利率2%，故一审法院对于该期间的资金占用损失计付标准的调整低于双方协议约定的标准和魏小林合法的诉讼请求标准，鉴于魏小林并未就此提出上诉，视为其对权利的自由处分，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，不予主动再次进行调整。故计付标准仍以中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍，起算时间以款项实际支付之日起，具体金额为：从2008年5月30日起至2009年5月26日止，以5000元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍计算为1131元；从2008年6月2日起至2009年5月26日止，以100000元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍计算为22401元；合计为23532元。
另，魏小林请求从2009年5月27日起，按照月利率2%计算违约金有事实和法律依据，亦未超过法律规定的标准。但一审判决将2009年5月27日之后的违约金计算标准一并调整为中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍有所不当，因该期间内，依据中国人民银行同期同档次贷款利率的变动，中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍有超出月利率2%和不足月利率2%两种情况：对于中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍超出月利率2%时，因魏小林诉讼请求仅为按照月利率2%计算，一审判决即超出其诉讼请求；对于中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍不足月利率2%的情况，一审判决确定的标准低于魏小林应予支持的诉讼请求标准，鉴于魏小林作为权利人并未就此提出上诉，本院亦不予主动再次调整。
综上所述，一审法院适用法律错误，本院依法予以部分改判。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持重庆市北碚区人民法院（2016）渝0109民初7784号民事判决第一、第二项；
二、撤销重庆市北碚区人民法院（2016）渝0109民初7784号民事判决第三、第四项；
三、变更重庆市北碚区人民法院（2016）渝0109民初7784号民事判决第三项为：重庆市琼海实业（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内向魏小林支付2009年5月26日止的资金占用损失23532元；另以105000元为基数，从2009年5月27日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍计付违约金（中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍高于月利率2%时，以月利率2%计算）；
四、驳回魏小林其他诉讼请求。
一审案件受理费2400元，减半收取1200元，由重庆琼海实业（集团）有限公司承担；二审案件受理费2400元，由重庆市琼海实业（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胥 庆
审 判 员 乔小勇
代理审判员 黄春燕
二〇一七年四月十三日
书 记 员 徐成承