＼n上海市虹口区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）虹民三（民）初字第2569号＼n原告上海岳峰置业开发有限公司。＼n法定代表人姚怀。＼n委托代理人汪滢、陈文兴，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。＼n被告上海碧卡蔓服饰有限公司。＼n法定代表人张武锋。＼n委托代理人钟裕康。＼n原告上海岳峰置业开发有限公司（以下简称岳峰置业）诉被告碧卡蔓服饰有限公司（以下简称碧卡蔓服饰）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员桑静华独任审判，公开开庭进行审理。原告岳峰置业的委托代理人汪滢、被告碧卡蔓服饰的委托代理人钟裕康到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n原告诉称，其是虹口龙之梦的开发商。2011年6月20日，其与被告签订《凯德龙之梦虹口广场上海房屋租赁合同》（以下简称“《房屋租赁合同》”），约定原告将凯德龙之梦虹口广场XXXXX层59号商铺（以下简称系争商铺）出租给被告，商铺面积为69.83平方米；租赁期限为2011年12月27日至2013年12月26日，装修免租期为2011年7月20日到2011年8月19日；第一年的月租金为38，266.84元，第二年的月租金为40，361.74元，物业管理费为每月5，586.4元。被告自2012年11月开始拖欠租金，2013年1月18日原告发函给被告催讨欠费，并于2013年1月28日致函被告明确要求解除双方的租赁合同。现原告诉讼要求：1、确认原、被告之间的租赁合同已于213年1月30日解除；2、判令被告支付2012年11月1日至2013年1月30日期间的租金115，931.3元，以及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付租金的0.1%计算逾期付款违约金，计算到判决生效之日止；3、判令被告支付自2012年11月1日至2013年1月30日期间物业管理费16，579元，以及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付物业管理费的0.1%计算逾期付款违约金，计算到判决生效之日止；4、判令被告支付2012年11月至2013年1月期间的电费2，967元，以及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付电费的0.1%计算逾期付款违约金；5、被告已经支付的租赁保证金137，844.42元不予返还；6、判令被告支付提前退租的违约金275，688.84元（即该房屋当年6个月的租金和6个月的物业管理费之和）；7、判令被告支付免租期内的租金及物业管理费50，461.26元；8、判令被告支付2013年1月31日至2013年4月22日的房屋占用费117，831.22元；9、判令被告支付2013年3月2日起2013年5月8日的逾期办理工商登记的违约金5万元。＼n被告碧卡蔓辩称，同意双方的租赁合同于2013年1月30日解除，对原告诉称的欠费起始日期、欠付租金、物业管理费、电费等金额亦无异议。但被告在欠费之前一直与原告协商要求减免租金，不存在违约行为，即使认定被告有违约，违约金约定也过高，要求调整。2013年1月28日被告已撤离场地，将房屋返还原告，原告应当将租赁保证金返还被告。双方是经过协商后在1月30日解除合同的，商场同意被告撤场并拆除房屋原来的装修等，且向被告开具了施工许可证及垃圾清运费，故不同意承担提前退租的担违约金。2011年7月到8月期间，商场整体没有开业，直到2011年12月才开业，故商场应当给予被告免租期。被告已于1月30日将房屋交付给原告，之后未再占用房屋，故不应支付房屋占用费。工商登记注销是要有程序的，被告4月份已向工商局提出注销申请，并于5月8日完成工商登记注销，即使工商登记未注销，原告也没有实际损失，故不应赔偿损失。＼n经审理查明，原告岳峰置业是上海市西江湾路XXX号凯德龙之梦虹口广场的开发商。2011年6月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将面积为69.83平方米的系争商铺出租给被告，用于经营；暂定原告于2011年7月2日将商铺交付被告，合同约定租赁期限为2011年8月1日至2013年7月31日，装修免租期为30天，从2011年7月2日到2011年7月31日；第一年的月租金为38，266.84元，第二年的月租金为40，361.74元，物业管理费为每月5，586.4元。合同还约定每月租金、物业管理费应于每月第一个工作日或之前支付按期支付，逾期支付租金、物业管理费和其他费用，自逾期日起，按逾期款项的日千分之一计算支付逾期付款违约金，逾期支付租金及物业管理费及其他费用超过一个月，原告可书面通知被告解除合同，被告已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还；同时被告还须支付原告相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和作为违约金；如果违约金不足以弥补原告损失的，被告应补足损失额与违约金间的差额。关于房屋交还，合同规定被告应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向原告交还房屋，并拆除装修恢复原状，所发生费用由被告承担，逾期则原告有权自行拆除，并要求被告承担相应的拆除费用，该费用可直接在租赁保证金中扣除；合同还规定逾期交还房屋满7日，原告可在公证人员或律师等在场前提下开启房屋并更换门锁、移动物品、将房屋腾空收回，对因此引起的被告损失概不负责。在专用条款中又规定被告逾期不交还房屋的，原告有权要求被告按每日每平方米64.90元（相当于每月135，959元，为租金的3.37倍）的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时乙方还应承担在占用期间所发生的一切其他费用；在补充条款中规定被告应在合同期满或解除撤销或确认无效后30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，逾期一天按每日每平方米64.90元支付违约金。＼n合同签订后，原告向被告交付了场地，被告向原告支付了房屋租赁保证金137，844.42元、装修押金43，853.24元、公用事业保证金5，586元、POS机押金1，200元。＼n因原告正式开业日期延期，原、被告于2012年3月28日签订协议书，原、被告确认：原告于2011年7月20日将系争商铺交付给被告，合同约定租赁期变更为自2011年12月27日起至2013年12月26日止。同日，原、被告双方另签订补充协议（免租），其中原告同意被告可以自2011年12月27日至2011年12月31日暂缓缴纳租金及物业管理费7，073.10元。＼n2012年11月1日起，被告拖欠租金，并于同年12月25日、次年1月4日致函原告，要求降低租金、以保证金折抵租金、提前解除合同、撤柜等，原告未做回应。2013年1月18日，原告向被告发出律师函催讨被告欠付的租金、物业管理费等。2013年1月28日，基于经营状况不佳，被告停止营业、并将部分物品撤离系争商铺；当日，原告向被告发出律师函，确定双方的租赁关系于2013年1月30日解除，要求被告付清欠费、将场地恢复原状、办理注册地址的工商注销登记等。2013年2月27日，被告向原告申请施工许可，并支付了施工许可证工本费、建筑垃圾清运费，委托案外人上海正开建筑装潢工程有限公司对系争商铺进行拆除复原施工，预计施工日期为2013年2月27日至3月6日，但施工进行至3月2日，原告要求被告停止施工。2013年4月，被告申请系争商铺的工商注销登记，并于2013年5月8日完成被告在系争商铺的工商注销登记。＼n因双方就租赁合同解除的相关事宜协商未果，故原告诉讼，要求判如所请。＼n庭审中，本院曾主持调解，被告表示愿以支付给原告的房屋租赁保证金、装修押金、公用事业保证金等折抵所欠租金、物业管理费等费用，确定2013年3月2日作为系争商铺交还原告的日期，并支付原告该段时间内的租金，原告坚持判如所请，双方差距较大，调解未果。＼n以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、协议书、补充协议、律师函，被告提供的公函、施工许可证工本费发票、建筑垃圾清运费发票、复原施工委托书，及双方当事人的陈述等为证。＼n本院认为，当事人可以协商，或约定解除合同。本案中，被告因自身经营状况不佳，于2013年1月4日提出解除合同的请求，但原告未予回应，双方未能协商解除合同。根据合同约定，每月租金应于每月第一个工作日或之前支付，逾期支付构成违约，被告于2012年11月1日起拖欠租金等，被告已违约在先，无合同解除权。原告基于被告欠付租金并停止经营的状况，于1月28日向被告发出解除租赁合同的律师函，故应认定双方合同解除日期为该律师函到达被告处的2013年1月30日。对2012年11月1日至2013年1月30日的租金、物业管理费、电费等，被告表示愿意支付，本院予以照准。但被告关于其未违约，双方系协商解除合同的辩称意见与本院查明的事实不符，本院不予采信。＼n合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告拖欠租金、物业管理费等违约行为致租赁合同提前解除，被告应根据合同承担相应的违约责任，具体为：1、逾期支付的租金、物业管理费、水电费承担逾期付款违约金。根据合同约定，逾期支付上述费用应自逾期日起，按逾期款项的日千分之一计算支付逾期付款违约金；该约定标准较高，被告要求调整，根据本案实际情况，本院将逾期付款违约金调整为自逾期日起，被告按同期银行贷款利率支付逾期付款违约金。2、支付提前退租的违约金。被告违约致合同解除应当承担赔偿责任，赔偿损失的范围可由法律直接规定或由双方约定，本案中原告的损失可确定为租金、物业管理费的损失。双方在合同中约定，如被告违约应支付提前退租的违约金275，688.84元，相当于该房屋当年6个月的租金和6个月的物业管理费之和，该约定标准较高，被告要求调整，根据本案实际情况，本院酌定被告赔偿原告提前退租的违约金183，792元，相当于系争商铺当年4个月的租金、物业管理费之和。＼n至于原告要求被告返还装修免租期间（2011年7月20日到2011年8月19日）的租金、物业管理费50，461.26元，合同中明确被告在装修期内无须承担租金、物业管理费及宣传推广费，即装修期免租；但在合同其他条款中又说明不论任何原因实际租赁不满通用条款规定的租赁期限和／或违反本合同的条款及规定，原告有权向被告索取装修免租期内所免去的所有租金和／或物业管理费和／或宣传推广费。两条款存在矛盾，实际为附条件的装修免租，对所附条件，原告应做充分释明；另外，考虑租赁合同是以使用、收益标的物为目的的继续性合同，合同性质决定了合同解除一般不能溯及既往；且2011年7月20日到2011年8月19日商场整体未开业，故对原告要求被告返还装修免租期间租金、物业管理费，本院不予支持。＼n原告要求对被告已经支付的租赁保证金137，844.42元不予返还；本院认为，合同中约定的租赁保证金本质是被告为担保租赁合同的履行而预付给原告的租金、物业管理费等，属于定金性质，应当适用担保法中的定金罚则，被告履行债务后，所付保证金应当可以抵作价款或者收回。合同法规定当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款，但二者不能并用。现原告既要求被告支付相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，又要求对被告已经支付的租赁保证金不予返还，明显限制了被告的权利，加重被告的违约责任，亦有悖于守约方可选择适用违约金或者定金条款，但二者不能并用的法律规定，故本院不予支持。＼n至于原告要求判令被告支付2013年1月31日至2013年4月22日的房屋占用费117，831.22元；要求被告支付2013年3月2日起2013年5月8日的逾期办理工商登记的违约金5万元的诉讼请求，本院认为，原告的上述要求虽有合同约定，但原告作为合同的提供方，将由相对方承担责任的条款分散在合同各部分，部分内容互相矛盾、表述不清、对原告释明不够。双方合同中关于租金、物业管理费等均明确按系争商铺总面积每月应支付总额为计算单位，但在涉及原告违约须承担房屋占用、使用费，及逾期办理注册地址工商注销手续的违约金时，合同却以每日每平方米64.90元为单位，掩饰实际要求原告承担的费用为每月135，959元（64.90×30×69.83），相当于正常租金的3.37倍，如根据该约定，被告可主张的2013年1月31日至2013年4月22日止，房屋占用、使用费为37.17万余元（相当于9个月的租金总和，现被告实际以117，831.22元主张）、逾期办理注册地址工商注销手续的违约金以2013年3月1日至2013年5月8日计金额为31.27万元（相当于8个月的租金总和，现被告实际以5万元主张），如此高额的违约金标准，原告在合同中以每日每平方米64.90元表述，又不向原告明确释明，有悖诚信。且事实上亦不可能以一平方米面积计算违约金金额。另外，被告承担赔偿责任，应基于被告违约及原告损失后果的产生；赔偿损失的范围可由法律直接规定或由双方约定，但原告不应任意扩大可得利益范围；本案中原告的损失可确定为租金、物业管理费的损失；原告以翻倍、叠加方式要求被告承担房屋占用、使用费，及逾期办理注册地址工商注销手续的违约金，明显属于原告任意扩大可得利益范围，本院不予支持。＼n综上，本院认为，原告作为大型商场的开发商，与商户签订商铺租赁合同时，明显处于强势地位，原告不应利用其强势地位将经营风险转移给承租人，加重承租人的违约责任；合同解除时，应积极协商善后事宜，避免扩大损失。根据相关法律规定及双方利益平衡，本院做如下调整，1、关于应付款项逾期付款违约金，按同期银行贷款利率，从应付款项未付之次日起计算至实际支付之日止；2、关于要求被告支付装修免租期间租金、物业管理费的诉讼请求，不予支持；3、关于要求被告按每日每平方64.90元支付房屋占用、使用费，及按该标准支付逾期办理注册地址工商注销手续的违约金，不予支持；4、对提前解除合同的违约金本院酌定为四个月的租金和四个月的物业管理费之和；5、被告的租赁保证金折抵被告所欠原告租金、物业管理费等。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：＼n一、原告上海岳峰置业开发有限公司与被告碧卡蔓（上海）餐饮管理有限公司于2011年6月20日签订的关于凯德龙之梦虹口广场A03-59商铺的《房屋租赁合同》及相关协议于2013年1月30日解除；＼n二、被告碧卡蔓（上海）餐饮管理有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司2012年11月1日至2013年1月30日止的房屋租金115，931.3元、物业管理费16，579元、电费2，967元，并按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率标准支付该三项的逾期付款违约金（自2012年11月起逐月计收，每月租金、物业管理费、电费的逾期支付违约金应自当月2日起计算到实际支付之日止）；＼n三、被告碧卡蔓（上海）餐饮管理有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司提前解除租赁合同的违约金183，792元；＼n四、被告碧卡蔓（上海）餐饮管理有限公司已支付给原告上海岳峰置业开发有限公司房屋租赁保证金137，844.42元、装修押金43，853.24元、公用事业保证金5，586元、POS机押金1，200元，用于折抵被告的上述欠费；＼n五、原告的其他诉讼请求，不予支持。＼n上述第二、三项被告碧卡蔓（上海）餐饮管理有限公司应支付款项于本判决生效之日起10日内支付。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费11，473.03元，减半收取5736.52元，由原告负担2，000元，被告负担3，736.52元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n审判员桑静华＼n二〇一四年一月二十四日＼n书记员许时吉＼n附：相关法律条文＼n一、《中华人民共和国合同法》＼n第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。＼n第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。＼n约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。＼n当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。＼n第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。