江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0111民初4857号
原告江苏永辉超市有限公司,住所地在南京市浦口区滨江大道1号。
法定代表人郑文宝，董事长。
委托代理人沈建根，江苏百年英豪律师事务所律师。
被告严金桂,男,1984年11月1日生,汉族。
原告江苏永辉超市有限公司与被告严金桂房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员鄢志文适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告江苏永辉超市有限公司的委托代理人沈建根到庭参加诉讼。被告严金桂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告江苏永辉超市有限公司诉称，被告因开设“老北京火锅店”向原告租赁房屋，双方为此签订了《租赁合同》，约定原告将位于盐城市人民中路宝龙店的场地138平方米租赁给被告，租赁期限为2014年4月1日至2017年2月28日，其中2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金标准为1.21元/平米/日，场地管理费为0.2元/平米/日，设备使用费为0.3元/平米/日，租金方式为先付后用，按季支付。合同签订后原告依约交付了房屋，被告也依约支付了15000元的履约保证金，但自2015年1月始被告开始拖欠租金和其他费用，原告经多次催讨无果后于2015年7月向被告发函要求解除合同，并要求被告方腾退场地，并限被告方于2015年8月15日前自行腾退完毕，逾期将视为自行放弃遗留在店内物品。因被告拒不腾退，原告将被告弃物于2015年8月15日清理出场，但截止至2015年8月15日止，被告合计欠付租金等计53567.5元人民币。按双方约定，被告逾期支付费用超过30日的，原告可没收保证金，并应向原告支付上月租金3倍的违约金。故向法院起诉，请求：1、判令没收被告履约保证金15000元；2、判令被告立即支付原告租金53567.5元人民币、违约金计21238.2元，合计74805.7元；3、判令被告承担所有诉讼费用。
被告严金桂未到庭进行答辩。
经审理查明，位于江苏省盐城市人民中路9号宝龙城市广场2幢101室的房屋为盐城宝龙置业发展有限公司所有。2010年10月26日，出租方盐城宝龙置业发展有限公司与承租方永辉超市股份有限公司签订了一份《租赁合同》，租赁场地坐落于江苏盐城市人民中路9号“宝龙城市广场”，楼层为一至三层，租赁期限为20年。后甲方盐城宝龙置业发展有限公司与乙方永辉超市股份有限公司，丙方江苏永辉超市有限公司，丁方盐城宝龙商业物业管理有限公司，戊方宝龙集团发展有限公司签了一份《合同主体变更五方协议》，协议第一条约定甲乙丙三方共同确认，自2012年9月23日起，乙方将其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给丙方承继履行，丙方同意接受乙方转让的其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务，并同意与甲方继续全面履行已签署的租赁合同。
另查明，被告严金桂（合同乙方）与原告江苏永辉超市有限公司（合同甲方）签署了一份《租赁合同》，合同期限为2014年4月1日至2017年2月28日。甲方将位于盐城市人民中路宝龙店场地出租于乙方使用，场地计租面积共计138平方米。乙方向甲方承诺租赁该场地用于经营“老北京火锅”。其中租赁合同项目及费用补充条款约定租金为固定的计算方式：2014年4月1日至2014年9月30日为1.1元/平方米/日，2014年10月1日至2015年9月30日为1.21元/平方米/日，2015年10月1日至2016年9月30日为1.31元/平方米/日，2016年10月1日至2017年2月28日为1.45元/平方米/日，付款周期为按季支付。场地管理费为0.2元/平方米/日，设备使用费为0.3元/平方米/日。首期场地租赁费收费期间为2014年4月1日起至2014年6月30日。双方约定履约保证金为15000元，履约保证金仅用于抵扣乙方违约金、损害赔偿金、产品质量纠纷先行赔付。合同第14.2条关于违约责任部分约定“乙方逾期支付租赁费用及其他相关费用时，每逾期一日，乙方需按拖欠费用总额的1%向甲方支付违约金。逾期30个工作日，并经甲方书面催缴仍未支付的，甲方有权采取停水、停电、封存乙方财产等措施，有权单方解除合同，没收履约保证金，并要求乙方承担相当于违约时上一个月租赁费用三倍的违约金，同时保留向乙方索赔相关损失的权利。”2015年8月10日，原告在被告经营场地张贴《告租户书》，载明因被告店铺于2015年1月闭店至今未缴纳任何租金及管理费已构成违约，遂终止合同履行并要求被告于2015年8月15日前将现有租位的物品搬离，过期将视为自行放弃物品处理。2016年3月2日，被告向原告递交申请书，申请书中载明被告自2012年5月从张仁付手中转手经营火锅店，由于超市外场小吃美食广场在没有烟道的情况下经营造成市场油烟太大以致被告的火锅店从2012年8月至2012年11月期间无法正常运转。期间被告曾多次找永辉超市协商此事，永辉超市的相关负责人也曾表示给予被告一定的赔偿。故被告申请原告赔偿：1、2012年8月-11月被告未能正常经营的房租退回，计玖万元整。2、未经被告同意清理被告财产的损失金额肆万元整。3、人工、食材损失合计41574元。2016年4月9日，原告向被告寄发回复函，称原被告之间于2013年10月签订租赁合同，被告提出的要求2012年8月至2012年11月期间租金及其他请求，因期间原告与被告并无合作协议，故原告不会做出任何赔偿。同时要求被告及时支付拖欠的租金53567.46元。庭审中，原告主张被告支付拖欠的租金为227日×138平方米×1.71元/平方米/日＝53567.5元；违约金为30日×138平方米×1.71元/平方米/日×3＝21238.2元。
上述事实有原被告的陈述、《租赁合同》、《合同主体变更五方协议》、告租户书、申请书、回复函等予以证实。
本院认为,依法成立的合同，受到法律的保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原告通过《合同主体变更五方协议》自2012年9月23日起从原承租方永辉超市股份有限公司手中承继在盐城宝龙置业发展有限公司名下的位于江苏省盐城市人民中路9号的“宝龙城市广场”第一至三层商铺用于经营“永辉超市”事宜的承租权。原告承继了在原租赁合同项下承租方的全部权利义务。故原告享有涉案场地的出租权。后原被告双方签订的《租赁合同》中约定由被告严金桂承租原告位于“宝龙城市广场”138平方米的商铺用于经营“老北京火锅”，该份合同真实有效，原被告双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。原告依据合同约定向被告交付了场地用于经营，被告应当交纳相应的租金。故原告诉请要求被告支付拖欠2015年1月至2015年8月15日的租金53567.5元，本院予以支持。对于原告主张的违约金，本院认为，依据双方在《租赁合同》第14.2条中关于违约责任部分的约定，被告逾期支付租金已经超过30个工作日，故原告有权单方解除合同。并按照合同约定没收履约保证金，要求被告承担相当于违约时上一个月租赁费用三倍的违约金即21238.2元（30日×138平方米×1.71元/平方米/日×3）。因此，原告要求被告支付违约金21238.2元以及不予支付履约保证金15000元的诉讼请求，本院予以支持。被告严金桂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，对原告的证据未予反驳，也未提交反证，应视为举证不能，依法应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:
一、被告严金桂自本判决生效之日起十日内向原告支付拖欠的租金53567.5元。
二、被告严金桂自本判决生效之日起十日内向原告支付拖欠租金的违约金21238.2元。
三、原告江苏永辉超市有限公司不向被告严金桂退还15000元履约保证金。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取1023元，由被告严金桂负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2046元，南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。
审判员 鄢志文
二〇一六年十月十三日
书记员 孙彦文