＼n成都市锦江区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）锦江民小初字第3号＼n原告四川澳龙物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区牛沙北路17号。＼n法定代表人陈良海，该公司执行董事。＼n委托代理人刘鲁明（公司员工）。＼n委托代理人刘廷廷（公司员工）。＼n被告吴隽。＼n委托代理人杨德君，四川致高守民律师事务所律师。＼n原告四川澳龙物业管理有限公司（以下简称“澳龙物业公司”）与被告吴隽物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月24日立案受理，依法由代理审判员康阳适用简易程序于2013年9月27日和2013年10月12日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告澳龙物业公司的委托代理人刘鲁明、刘廷廷，被告吴隽的委托代理人杨德君到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告澳龙物业公司的委托代理人刘鲁明，被告吴隽的委托代理人杨德君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告四川澳龙物业管理有限公司诉称，被告系成都市锦江区牛沙北路171号澳龙名城1幢3单元21楼2104号房屋业主，双方签订有《澳龙名城前期物业管理服务协议》（以下简称“《前期服务协议》”）。被告入住该房屋后，未缴纳2013年2月－6月的物业管理费以及水电费。请求判令被告缴纳2013年2月－6月的物业管理费683元、水费68.4元、电费249.7元，2012年9月—2013年6月的生活垃圾清运费80元，2013年4月至6月的车位服务费150元；滞纳金245.88元。共计1476.98元。＼n被告吴隽辩称，被告作为澳龙小区的业主，享有面积106.71平方米。1、原、被告之间没有供水供电法律关系，原告无权向被告主张。水费和电费应由供水供电部门收取，因原告没有将相关手续交给业主，原告未出示证据证明原告确实垫付水电费及垫付的金额，因此被告无法直接缴纳。被告并非拒绝缴纳，而是无法缴纳。原告要求被告将水电费等与物业管理费一起缴纳为由而拒收。2、原告要求被告支付物业管理费、生活垃圾清运费和车位服务费没有法律依据和合同依据。原告提交的《商品房买卖合同》和《前期服务协议》来源不合法。《商品房买卖合同》中的“前期物业服务”的内容，属于开发商销售房屋时的告知性内容，而非原、被告之间的物业服务合同，《商品房买卖合同》中没有关于收取车位管理费和垃圾清运费的约定。原告出示的《前期服务协议》由原、被告签订，属于无效合同。签订前期物业服务合同的主体应为开发商和物业管理公司。《前期服务协议》也没有关于收取车位管理费和垃圾清运费的约定。3、原告以“存在事实上的物业服务关系”作为理由要求被告支付物业管理费，不应得到支持。原告与开发商于2007年4月1日签订的《前期物业服务合同》（以下简称“《前期物业合同》”）已于2013年1月终止。与原告签订《前期物业合同》的开发商已于2013年2月7日注销。澳龙名城小区第一届业主委员会已经与四川东晨物业发展有限公司（以下简称“东晨物业公司”）签订物业服务合同，并于2013年2月1日起生效。则原告与开发商签订的合同自然终止。原告仅有三级资质，不具备为澳龙小区提供物业服务的资质。澳龙名城第一届业主委员会向原告发出了《前期物业服务合同终止的通知》要求原告退出澳龙小区，并以公告形式告知广大业主。但原告一直拒绝退出并移交资料。根据相关法律规定，原告拒绝退出、移交，以存在事实上的物业服务关系为由，主张物业费的，不应得到支持。被告也不应支付物业费、车位费和垃圾清运费。原告要求的滞纳金没有合同依据，且计算重复。请求驳回原告的诉讼请求。＼n经审理查明，2006年9月4日，澳龙名城小区的开发商四川龙旺投资有限公司（以下简称“龙旺公司”）与成都市自来水有限责任公司签订《城市供用自来水合同》。2009年5月25日，龙旺公司向原告出具《委托书》载明，龙旺公司于2006年与成都市自来水有限责任公司签订的城市供用自来水合同，由于户头无法变更，为方便管理，自2009年6月份起，澳龙名城小区交房后的用水委托原告代收代缴。＼n被告与成都龙旺投资有限公司于2007年8月签订房屋买卖合同，购买了位于成都市锦江区牛沙北路171号澳龙名城11幢3单元21楼2104号房屋，该房屋面积为106.71平方米。双方签订《前期物业协议》约定，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。该协议并就双方权利义务、物业管理服务内容及质量、物业管理服务费用以及违约责任等方面进行约定，其中关于物业管理服务费用的交纳方式，约定为按季交纳，即每次交纳费用的时间为每年1月5日、4月5日、7月5日、10月5日之前。双方约定，受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费、生活垃圾处理费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。其违约责任中约定，业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。被告入住其所购房屋后，按其房屋实际面积106.71平方米以每平方米每月1.28元标准向原告交纳物业管理服务费，按50元每月的标准向原告缴纳车位服务费，并由原告代收代缴水、电费和生活垃圾清运费。＼n澳龙名城小区业主委员会已成立，其于2013年2月与东晨物业公司签订《物业服务合同》，约定由东晨物业公司对澳龙名城小区进行物业管理。2013年6月，澳龙名城小区部分业主以澳龙名城小区业主委员会选聘新的物业管理公司的程序不合法为由向本院提起诉讼，致东晨物业公司至今未入驻澳龙名城小区，仍由原告继续在澳龙名城小区提供物业管理服务。＼n2013年1月5日前，被告未向原告交纳2013年2月－6月的物业管理服务费682.94元、2013年4月至6月的车位服务费150元，以及2013年2至6月的水、电费及2012年9月至2013年6月垃圾清运费，原告遂提起诉讼。＼n以上事实的认定，有原告提交的原告营业执照、被告的身份信息资料、《房屋买卖合同》、成都市商品房现售合同信息摘要、《澳龙名城前期物业管理服务协议》、缴费通知单4份（2012）锦江民速字第9号民事判决书、委托书、高压供用电合同，被告提交的业主委员会与东晨公司签订的《物业服务合同》等证据材料，以及双方当事人当庭陈述在案佐证。关于被告提交的龙旺公司与原告签订的《前期物业合同》因系复印件，本院无法核实其真实性，故不作为本案证据使用。被告提交的准予注销登记通知书及公告与本案缺乏关联性，故不作为本案证据使用。被告提交的、网友留言，＼n本院认为，被告作为澳龙名城小区业主，其在购买房屋时与被告签订《前期物业协议》，原告作为物业管理公司，为澳龙名城小区的包括被告在内的业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同法律关系。被告作为物业管理服务的对象，负有交纳物业管理服务费的义务。关于被告辩称原告与龙旺公司签订的《前期物业合同》因龙旺公司注销而于2013年1月终止。但原、被告签订的《前期物业协议》系双方真实意思表示，其效力并未因第三人的注销而终止。故被告的辩称理由不能成立。关于被告辩称澳龙名城小区业委会已与东晨公司签订《物业服务合同》并生效，原、被告双方签订的《前期物业协议》自然终止。因澳龙名城小区部分业主就业主委员会选聘新的物业管理公司的程序不合法起诉，现东晨物业公司至今未进驻澳龙名城小区，也未为业主提供物业服务，被告不能以此作为拒绝履行前期物业协议约定的合同义务之理由。＼n根据《物业管理条例》第七条第一款（五）项关于业主按时交纳物业管理服务费用的义务的规定，被告未交纳2013年2月至6月期间的物业管理服务费682.94元，原告要求被告予以交纳，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付2013年4月至6月的车位服务费。因原告为被告提供车位服务，被告此前一直按照每月50元的标准向原告交纳该费用。可见，双方对车位服务及相应报酬达成一致，被告应当按照双方的约定履行支付车位服务费的义务。现原告要求被告支付2013年4月至6月的车位服务费150元，于法有据，与事实相符，本院予以支持。关于原告要求被告支付其代缴的水费、电费和垃圾清运费。因原告在本院指定的期限内未能提交代缴上述费用的相应凭证，无法确认原告已为被告垫付上述费用及具体金额，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对原告要求被告支付未付的水费、电费和垃圾清运费的诉讼请求，本院不予支持。关于滞纳金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告未依约支付物业服务费，应向原告支付滞纳金。原、被告在《前期物业协议》约定：业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。本案中，原告主张的滞纳金即为被告迟延交纳物业服务费的违约金。因被告不同意支付滞纳金，且认为原告重复计算滞纳金，应视为被告请求调整违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案综合考虑被告未支付物业服务费而给原告可能造成的损失等相关因素，对原告要求被告支付违约金的主张，予以部份支持，酌情确定违约金金额为100元。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第一款（五）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：＼n一、被告吴隽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川澳龙物业管理有限公司支付2013年2月至2013年6月期间的物业管理服务费682.94元和车位服务费150元；＼n二、被告吴隽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川澳龙物业管理有限公司支付违约金100元；＼n三、驳回原告四川澳龙物业管理有限公司其它诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费减半收取25元，由被告吴隽负担。＼n如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。＼n代理审判员康阳＼n二〇一三年十月二十三日＼n书记员罗龙