上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民三(民)初字第1849号
原告上海歆骅投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人陈晓峰，总经理。委托代理人高伟力。被告博士蛙(上海)企业发展有限公司，住所地上海市外高桥保税区。法定代表人钟政用，董事长。委托代理人刘巍。委托代理人季林强。原告上海歆骅投资管理有限公司诉被告博士蛙(上海)企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月28日受理，依法适用简易程序，于2014年6月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人高伟力、被告委托代理人刘巍、季林强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2010年7月21日签订了位于上海市金山区朱泾镇万安街XXX号二楼商铺的房屋租赁合同，被告承租房屋的建筑面积为2857.91平方米。上述租赁合同签订后，原告按约履行了交付房屋的义务，被告却经常拖欠租金，构成违约，应当支付逾期违约金。2013年1月4日，被告致函《博士蛙金山朱泾点撤店通知》给原告，单方面解除租赁合同，构成根本违约，应当按租赁合同的相关约定承担违约责任。被告单方面解除租赁合同后，未按上述通知函中表明的撤店日期清场返回房屋，应当按租赁合同的相关约定支付房屋使用费。据此，原告诉讼来院，请求判令1、被告支付2012年9月1日至2012年12月31日的租金(人民币，含物业费)54,763.8元(人民币，下同)及以该金额为本金自2012年9月1日至判决生效日止按年利率20%计算的违约金；2、被告支付2012年11月1日至2012年12月31日的租金(人民币，含物业费)264,763.8元及以该金额为本金自2012年11月1日至判决生效日止按年利率20%计算的违约金；3、被告支付2013年1月1日至2013年1月31日的租金(人民币，含物业费)132,381.9元及以该金额为本金自2013年1月1日计算至判决生效日止按年利率20%计算的违约金；4、被告支付原告2013年2月1日至2013年10月19日的房屋使用费2,285,794.14元；5、被告支付原告解除合同违约金794,291.4元。被告辩称，原告诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回。依据合同4.5条，原告收到租金5个工作日内开具发票，但原告自2012年1月起就没有开过发票；双方是协商解除合同，不构成单方解约；被告不存在违约，原告主张违约金没有依据；如果法院认定被告违约，原告主张的违约金过高，逾期利息和第五项诉请加重了违约金的金额；被告要求原告返回履约保证金或者冲抵租金。经审理查明，原、被告于2010年7月21日订立房屋租赁合同，合同约定：原告把坐落于上海市金山区朱泾镇万安街XXX号二楼商铺租赁给被告。租赁期限自2010年7月1日至2020年6月30日。租金2012年7月1日-2014年6月30日，被告承租房屋范围(区域)内的月租金132,381.9元。被告应按每二个月为一期支付该房屋的租金，在每期开始的7天前付清。被告不足额逾期支付租金的，每不足额逾期支付一日，被告需按未付金额的千分之五支付违约金。原、被告任何一方无法定或约定之理由单方面解除本合同的，视为违约，应向对方支付相当于当年月租金6倍的违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，还应当补付相应的差额。租赁期满、无论因何种原因导致合同解除/终止，被告均应在租赁期满或合同解除/终止之日起10日内将房屋返还给原告，如果未能在交还期内返还租赁区域的，原告有权停止各种专项服务，且每逾期一天，应向原告支付相当于当年日租金2倍的房屋使用费。2013年1月4日，被告向原告发出《博士蛙金山朱泾店撤店通知》，表示被告该店流量不大，销售业绩一直未达到预期效果，营业收入无法支撑门店租金、物业、人员各项支出，入不敷出，月月亏损。为避免继续亏损，决定协商终止合同减少损失。撤店日期初定在2013年1月31日。2014年1月14日，原告回函被告，称双方不存在协商终止租赁合同的情形，被告所述属于单方面解除租赁合同，应当承担违约责任。2014年1月13日，原告发催讨函给被告催讨租金、违约金、房屋使用费、解约违约金。另查明，被告于2013年10月19日交还租赁场地给原告。以上事实，由原、被告签订的租赁合同、博士蛙金山朱泾店撤店通知、关于贵司博士蛙朱泾店撤店通知的回函、承租房屋租金、房屋使用费、逾期支付及解约违约金催讨函、当事人各方的当庭陈述及本案庭审笔录为准，并经本院查证属实。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同切实履行自己的义务。本案争议的焦点是租赁合同是双方协商解除，还是被告单方解除。被告发函原告要求解除合同，减少损失，撤店日期定在2013年1月31日，原告回函称被告的行为属于单方面解除租赁合同，本院认为在两份函件往来中双方就解除合同已经达成了一致，合同于2013年1月31日解除，被告的行为并无法定和约定的理由，属违约，应当承担相应的违约责任。被告主张租赁合同于2013年10月15日与原告协商解除没有证据证明，本院不予采纳。至于被告主张的履约保证金，被告可以另案主张，本案不作处理。被告依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告博士蛙(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海歆骅投资管理有限公司2012年9月1日至2012年10月31日租金(含物业费)人民币54,763.8元；二、被告博士蛙(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海歆骅投资管理有限公司2012年11月1日至2012年12月31日租金(含物业费)人民币264,763.8元；三、被告博士蛙(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海歆骅投资管理有限公司2013年1月1日至2013年1月31日租金(含物业费)人民币132,381.9元；四、被告博士蛙(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海歆骅投资管理有限公司以年利率20%计算的逾期支付租金的违约金(以人民币54,763.8元为本金，自2013年9月1日计算至判决生效日止；以人民币264,763.8元为本金，自2013年11月1日计算至判决生效日止；以人民币132,381.9元为基数，自2013年1月1日计算至判决生效日止)；五、被告博士蛙(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海歆骅投资管理有限公司2013年2月1日至2013年10月19日的房屋使用费人民币2,285,794.14元；六、被告博士蛙(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海歆骅投资管理有限公司解除合同违约金人民币794,291.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币36,180元减半收取人民币18,090元，由被告博士蛙(上海)企业发展有限公司承担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 钱 静
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 李贵贤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六承租人应当按照约定的期限支付租金。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。