福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
闽02**民初700号
原告张列佳，女，1956年3月7日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人黄衍智，男，1950年7月1日出生，汉族，住厦门市思明区，系原告的丈夫。
委托代理人黄晓彬，男，1978年7月7日出生，汉族，住厦门市思明区，系原告的儿子。
被告福建华祥苑茶业有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路297号之一21A室，组织机构代码证05115020-1。
法定代表人肖文德，总经理。
委托代理人黄伟、刘蓓，福建天衡律师事务所律师。
原告张列佳与被告福建华祥苑茶业有限公司（以下简称华祥苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张列佳的委托代理人黄衍智、黄晓彬，被告华祥苑公司的委托代理人黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张列佳诉称，2014年1月，原告与被告华祥苑公司签订《店面租赁合同》，将坐落于厦门市海沧区钟林路260号之五的店面（以下简称案涉店面）出租给被告。合同约定，租赁期间自2014年2月1日至2020年1月30日，租金每月8500元，每年递增8%，被告应每季度向原告交付25500元，第二次付款应提前一星期付清。在上述合同履行过程，原告依约交付店面，但被告却多次迟延交付租金，累计迟延交付天数277天（包含最后一笔暂计至2015年11月30日），根据合同约定，被告须支付滞纳金268330.4元。2015年5月，被告向原告电话告知其不再承租案涉店面，原告要求被告将剩余租金支付完毕，并赔偿因其提前解除合同给原告造成的损失。由于被告提前解除租赁合同，导致了原告的租金损失348229.2元，并且被告应承担将案涉店面恢复原状的费用23000元。根据合同法的有关规定，被告应当赔偿原告的所有损失。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求判令：1、确认双方签订的《店面租赁合同》解除；2、被告向原告赔偿657919.6元，包括如下：a、向原告支付拖欠的租金18360元和滞纳金268330.4元（暂计至2015年11月30日）；b、向原告支付提前解除合同给原告造成的损失348229.2元（计至2020年1月31日）；c、向原告支付案涉店面和钟林路260号之四店面中间的公墙恢复费的50%部分即18000元及墙壁天花板装修物拆除和恢复费5000元，合计23000元。
被告华祥苑公司辩称，一、被告在2015年5月份退租，并得到原告张列佳的同意，《店面租赁合同》在2015年5月31日已经解除，原告于2015年6月份将店面另行出租，双方对于合同解除应不存在争议。二、因《店面租赁合同》已于2015年5月解除，故被告并未继续占有、使用案涉店面，也并未拖欠原告租金；对于原告主张的滞纳金，被告认为，每日5%的标准明显高于原告的损失，即使租赁期间存在逾期支付租金的情形，由于本案并非借贷法律关系，故原告的损失也只能以银行同期存款利息计算。三、被告是在与原告达成一致的情况下解除《店面租赁合同》，原告对于其诉称的损失，应当尽到举证义务，包括损失的计算依据是否充分、合理，损失与合同解除之间是否存在其他介入因素，以及原告在认为其遭受损失的情况下是否尽到止损义务。四、原告诉请被告向其支付恢复案涉店面与钟林路260号之四店面之间的公共墙体及墙面、天花板的费用，应当举证证明公共墙体确实在被告承租期间拆除；对于墙体、墙面、天花板的恢复费用，原告应当证明费用的发生，并提供相应的证明依据。如果原告已经将案涉店面再行出租，则新承租人必然对店面再次装饰装修，那么墙体、天花板的外观甚至结构都可能被改动，恢复费用应当由新承租人承担。五、原告起诉时诉求没有考虑到被告交付的房屋押金8500元是否抵扣的问题，应首先对押金8500元进行抵扣。
经审理查明，案涉店面系原告张列佳及黄晓斌二人所有，被告华祥苑公司租用案涉店面。2013年12月13日，原告（甲方）与被告华祥苑公司（乙方）签订《店面租赁合同》一份，合同约定，被告租赁案涉店面，租赁期间自2014年2月1日至2020年1月31日止，租金每月8500元，每年递增8%，被告应每季度向原告交付25500元，第二次付款应提前一星期付清。第三条约定，合同签订之日，乙方应向甲方交付8500元作为押金，租赁期满，由乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。第五条约定，租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的5%加收滞纳金，拖欠租金达一个月以上，并且书面通知承租方两次以上，甲方有权解除合同。合同签订后，被告租用案涉店面。2015年5月，被告口头通知原告不再租用案涉店面。同月，被告退出案涉店面。2015年6月7日，原告与案外人许建宁签订《房屋租赁合同书》（以下简称后租赁合同），约定许建宁向原告租赁案涉店面及海福广场260号之四，租赁期间自2015年6月22日起至2020年6月21日止，月租金14500元，即每间7250元，租金首年每三个月43500元。2015年9月15日，原告与许建宁双方解除后租赁合同，约定许建宁赔偿一个月的租金作为违约金。而后，原告继续招租，但至庭审2016年4月6日，案涉店面尚未租出。
另查明，2015年案涉店面每月的物业管理费为153.7元。被告于2014年2月24日缴纳2014年2月1日至2014年4月30日的租金；于2014年5月4日缴纳2014年5月1日至2014年7月31日的租金；于2014年10月29日缴纳2014年11月1日至2015年1月31日的租金；于2015年1月24日缴纳2015年2月1日至2015年4月30日的租金；于2015年4月28日缴纳2015年5月1日至2015年5月31日的租金。
以上事实有原告张列佳提供的《厦门市土地房屋权证》一份；《店面租赁合同》二份、银行流水单二份、《海沧海福广场店面租金建议》一份、房屋出租信息一份、委托书一份、《情况说明》一份以及当事人陈述及本院庭审笔录佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告张列佳与被告华祥苑公司于2013年12月13日签订的《店面租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依照合同约定全面履行合同。被告在合同租赁期间，自行搬离承租的店面且不继续依照合同的约定缴纳租金，属于以自己的行为表明不履行主要债务，致使原告继续收取租金的合同目的无法实现，属于根本违约。原告作为守约方，有权依照法律规定要求解除租赁合同。因此，原告请求确认解除双方之间签订的《店面租赁合同》，本院予以支持。关于合同解除的时间，被告搬离案涉店面，原告或者选择要求被告继续履行租赁合同或者选择解除租赁合同另行招租。原告在被告搬离后进行招租并与许建宁签订租赁合同，即代表原告选择解除合同并要求被告赔偿违约损失，应当以被告搬离案涉店面的时间作为合同解除的时间。因此，2013年12月13日签订的《店面租赁合同》于2015年5月31日解除。
关于租金、滞纳金的问题，案涉店面的《店面租赁合同》于2015年5月解除，租金也应当支付至2015年5月。案涉店面的租金被告华祥苑公司已经付至2015年5月。因此，原告张列佳请求被告支付租金，没有事实依据。关于滞纳金，租赁合同约定为每日5%，被告认为滞纳金明显偏高。本院认为，滞纳金应以不超过月利率2%计算为宜。2014年2月1日至2014年4月30日的租金因在《店面租赁合同》中没有明确约定支付时间，故不存在逾期；2014年5月1日至2014年7月31日的租金25500元，依照合同约定应于2014年4月23日支付，被告于2014年5月4日支付，超期11天，滞纳金为187元（2%／30天×25500元×11天）。2014年11月1日至2015年1月31日的租金于2014年10月29日支付，超期5天，滞纳金为85元；2015年2月1日至2015年4月30日的租金于2015年1月24日支付，符合提前一星期的约定，并未逾期。2015年5月1日至2015年5月31日的租金于2015年4月28日支付，逾期5天，滞纳金为85元。以上滞纳金合计为357元。
关于赔偿损失问题。被告华祥苑公司在租赁合同期间搬出案涉店面，必然给原告张列佳造成损失。原告作为守约方，有权要求被告赔偿因违约而造成的损失。同时，原告作为受损失的一方，有义务避免损失的扩大，尽量减少因被告违约而造成的损失。被告搬出案涉店面后，原告即多方发布出租信息，并于2015年6月7日与许建宁签订后租赁合同将案涉店面租赁给许建宁，应视为原告已采取尽力止损的措施。而后，原告与许建宁解除后租赁合同，许建宁于2015年9月15日搬离案涉店面。后租赁合同所覆盖的租赁期限内的后合同租金范围内损失的问题，系因后租赁合同解除而产生，属于后租赁合同双方即原告与许建宁之间的债权债务问题，应当由原告向作为合同另一方的许建宁去主张。两份合同租赁期限重叠范围内超出后份合同租金范围的损失，方属于原告的损失。综上，被告给原告造成的损失可确定包括：1、2015年6月1日至6月21日的空置期租金损失；2、2015年6月22日至2020年1月31日止的租金差额损失。2015年6月1日至6月21日的空置期租金损失为6426元（9180元／30天×21天）。2015年6月22日至2020年1月31日止的租金差额损失，由于案涉店面至庭审时2016年4月6日尚未租出去，此段期间的租金差额损失已可明确，经计算为19950.68元【（9180元-7250元）／30天×9天＋（9180元-7250元）×7个月＋（9914.4元-7250元）×2个月＋（9914.4元-7250元）／30天×6天】。以上原告损失合计26376.68元（6426元＋19950.68元）。至于2016年4月6日后至2020年1月31日止的损失，原告可等日后损失明确后再行主张。
原告请求被告华祥苑公司支付物业管理费问题、由于物业管理费也由后一份合同覆盖，所以属于原告的物业费损失为107.59元（153.7元／30天×21天），本院予以支持，超过部分不予支持。
关于恢复原状的费用问题。原告张列佳在案涉店面未恢复原状之前未向被告华祥苑公司要求恢复原状即将案涉店面出租给许建宁，应视为原告也以实际行为接受被告返还店面时的状态。原告在许建宁退租后方要求被告恢复原状，没有法律依据。因此，原告请求被告支付案涉店面与钟林路260号之四的店面中间的公墙恢复费的50%部分即18000元以及墙壁天花板装修物拆除和恢复费5000元合计23000元的主张，本院不予支持。
被告华祥苑公司有交付原告张列佳案涉店面押金8500元，在计算原告的损失时应当予以扣除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告张列佳与被告福建华祥苑茶业有限公司于2013年12月13日签订的《店面租赁合同》于2015年5月31日解除；
二、被告福建华祥苑茶业有限公司应向原告张列佳支付逾期缴纳租金的滞纳金357元；
三、被告福建华祥苑茶业有限公司应向原告张列佳支付截止至2016年4月6日的损失26376.68元及物业管理费107.59元；
四、上述被告福建华祥苑茶业有限公司的债务与押金8500元相抵扣后，尚余18341.27元，被告福建华祥苑茶业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张列佳支付；
五、驳回原告张列佳的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10379元减半收取5189元，由原告张列佳负担5044元，由被告福建华祥苑茶业有限公司负担145元，被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 黄建和
二〇一六年五月二十三日
代书记员 陈丹雯
附：本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。