＼n贵州省贵阳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）筑民一终字第682号＼n上诉人（原审被告）贵阳幸福树不动产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市小河区清水江路榕筑花园B幢1层11号。＼n法定代表人薛怀琴，该公司总经理。＼n委托代理人尤发明，男，1978年4月12日出生，该公司职员。＼n委托代理人廖静，女，1988年9月19日出生，该公司职员。＼n被上诉人（原审原告）姚丽娜，女，1986年11月15日出生，汉族，无业。＼n委托代理人李道全，贵阳市南明区沙冲路法律服务所法律工作者。＼n原审被告ＸＸ，女，1967年10月26日出生，汉族，无业。＼n委托代理人刘有志，男，1973年9月28日出生。＼n原审被告朱绍辉，男，1963年3月4日出生，汉族。＼n上诉人贵阳幸福树不动产经纪有限公司与被上诉人姚丽娜、原审被告ＸＸ、朱绍辉房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2013年11月11日作出（2013）云民三初字第792号民事判决，上诉人贵阳幸福树不动产经纪有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。＼n原判查明，原告姚丽娜［乙方（承租方）］与被告ＸＸ［甲方（出租方）］、贵阳幸福树不动产经纪有限公司［以下简称幸福树公司，丙方（居间方）］于2013年4月26日签订一份房屋租赁合同，约定被告ＸＸ将位于贵阳市云岩区中华中路龙港国际中心西单元29层5号房租给原告姚丽娜使用，租赁期自2013年6月15日至2018年6月14日，每月租金为8500元，每半年支付一次租金，押金为8500元，原告姚丽娜向居间方幸福树公司支付佣金8000元，被告ＸＸ应于2013年5月底前将房屋交付给原告。后因其他原因，被告不能及时将房屋交付给原告，原告与两被告于2013年7月13日重新签订一份房屋租赁合同，租赁期限自2013年7月14日至2018年7月13日止，其他约定均和2013年4月26日签订的房屋租赁合同无异。该两份房屋租赁合同上“ＸＸ”的签字均是朱绍辉代签的。合同签订后，被告朱绍辉即将钥匙交给原告并同意原告对房屋进行装修，被告朱绍辉于2013年6月19日向原告出具“收椐（据）”一份，该收据载明“今收到小姚丽娜租房款5万玖仟伍（59500），身份：520103198611153640，此据，朱绍辉，2013、6、19”；被告幸福树公司也向原告出具收据两张，两张收据上均载明“兹收到姚丽娜交来预付租赁居间服务费肆仟元（4000元）”，并有幸福树公司的印章。＼n另查明，贵阳市云岩区中华中路龙港国际中心西单元29层5号房已于2013年7月25日被贵阳市南明区人民法院查封并帖上了封条，现已不能正常使用。被告ＸＸ与被告朱绍辉已于2012年12月17日在贵阳市南明区民政局办理了离婚手续，双方签订有离婚协议，离婚协议约定“位于龙港国际中心E29楼、位于小河兴隆城市花园桃园居9栋16－7号房，上述房屋归男方（朱绍辉）所有。”龙港国际中心E29楼房屋与贵阳市云岩区中华中路龙港国际中心西单元29层5号房屋是同一套房屋。原告装修该出租房时，因贵阳市南明区人民法院将该出租屋查封，现原告无法装修和居住，原告认为三被告的行为完全欺骗了原告，故起诉至法院，请求：一、依法解除原被告房屋租赁合同；二、判令前两被告返还房屋租金伍万玖仟伍佰元整（59500元）；三、判决第三被告返还中介费捌仟元整；四、判决三被告承担该房屋装修费捌万肆仟陆佰元整（84600元）；五、诉讼费用由三被告承担。＼n庭审中，原告称其在与两被告签订第二份租赁合同之前就从被告朱绍辉处拿到钥匙，开始对房屋进行装修，原告与第三人莫诚于2013年7月2日签订一份《29楼酒吧装修工程承包合同书》，约定对贵阳市龙港百盛29楼进行装修，工程总包价是80000元，合同签订后预付款为10000元，莫诚向原告姚丽娜出具三张收条，分别载明“今收到姚丽娜支付29楼酒吧装修预付款壹万元整。小写￥10000元，莫诚，2013、7、2”、“今收到姚丽娜装修龙港百盛29楼酒吧工程进度款贰万元整。小写￥20000元，莫诚，2013、7、10”、“今收到姚丽娜装修龙港百盛29楼酒吧工程进度款叁万元整。小写￥30000元，莫诚，2013、7、17”，原告另外向本院出具三张收条，该三张收据分别载明“今收到喷水池百盛29楼做玻璃项定金600元，经手人徐晓剑”、“今收到姚丽娜百盛29楼做阳光房壹万肆仟整徐晓剑”、“今收到定做阳光房《1000》壹万元整，经手人吴相勇”，原告认为以上费用是装修已用费用，是原告的损失，被告对此应承担责任。被告ＸＸ认为，其已与朱绍辉离婚，与她无关。被告朱绍辉认为，原告的租金可以退还，但因原告对房屋进行装修没有经物管同意，也给其造成了损失，相抵后，朱绍辉也不应承担赔偿损失的责任。被告幸福树公司则认为，公司已经履行了居间服务的义务，不存在欺诈行为，不应再承担责任，至于装修的费用，原告在屋顶进行装修是违法的，故对装修费用不予认可。＼n原判认为，原、被告于2013年7月13日签订的房屋租赁合同，虽甲方（出租方）写的是被告ＸＸ，但因为是朱绍辉以ＸＸ的名义签订的，当时被告ＸＸ已与朱绍辉协议离婚，该房屋归朱绍辉所有，因没有及时办理产权过户手续，房屋还登记在ＸＸ的名下，故仍以ＸＸ的名义签订合同，因此，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告向被告朱绍辉交纳了房租费59500元，也向被告幸福树公司交纳了居间服务费8000元，原告依约履行了自己的义务，被告朱绍辉将房屋交付给原告后，同意原告对房屋进行装修，但是在原告对房屋进行装修的过程中，法院对该房屋进行了查封，致使该房屋不能使用，直接导致房屋租赁合同无法履行，故被告应当返还原告房屋租金，被告朱绍辉当庭也表示愿意退还原告房租费用59500元，故对原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同及被告朱绍辉返还房屋租金59500元的诉请，于法有据，法院予以支持；被告幸福树公司作为居中服务人，有义务对被告朱绍辉提供的房屋的真实全面的情况予以了解，原告之所以要通过被告幸福树公司来租赁该房屋，是基于对幸福树公司的信任，相信房屋是可以租赁的，虽被告幸福树公司将其知道的所有相关情况都告知了原告，但房屋租赁合同是2013年7月13日签订的，却在2013年7月25日被贵阳市南明区人民法院查封，被告幸福树公司作为居间方应保证该出租房屋在合理的期限内能够让原告居住使用，现房屋不能使用，租赁合同已不能实际履行，被告幸福树公司存在过错，应承担责任，被告幸福树公司应当退还原告交纳的居间服务费，对于原告装修所受到的损失，因被告幸福树公司不存在过错，故不应承担责任，房屋租赁费用也是原告直接给付被告朱绍辉的，被告幸福树公司没有参与，也不存在过错，被告幸福树公司对此也不应承担责任，故对原告要求被告幸福树公司退还中介费8000元的诉请，法院亦予支持，对原告要求被告幸福树公司连带偿还房租费用不予支持；对于原告所称房屋装修产生的损失，原告定做玻璃顶和阳光房所产生的费用，因被告朱绍辉在庭审中承认其同意原告进行装修，且原告也提供了相关证据，被告朱绍辉虽称因原告装修给自己造成了损失，但未出示相关证据予以证明，故对被告朱绍辉的此部分辩称，法院不予采信，对原告提供的装修损失中有具体项目并有相关票据证明的部分（玻璃顶600元＋阳光房（14000元＋10000元）＝24600元）予以支持，虽原告也举出了相关证据证明其已和第三人莫诚签订了工程承包合同并对房屋进行了装修，但没有具体的装修材料及装修施工费用明细，莫诚也未到庭，被告亦否认，仅凭莫诚出具的三张收条不能证明确已花费装修款的事实，故对原告要求被告承担该部分装修损失的诉请，于法无据，法院不予以支持。被告ＸＸ已于2012年12月17日与被告朱绍辉办理了协议离婚手续，协议将本案租赁房屋归朱绍辉所有，虽房屋仍登记在ＸＸ的名下，但房屋的实际控制人、所有权人是朱绍辉，故被告ＸＸ对此房屋租赁合同产生的不利后果不应承担责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋有权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决：一、解除原告姚丽娜与被告朱绍辉、贵阳幸福树不动产经纪有限公司于2013年7月13日签订的《贵阳市房屋租赁合同》；二、被告朱绍辉于本判决生效之日起十日内一次性退还原告姚丽娜房屋租金59500元；三、被告贵阳幸福树不动产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告姚丽娜中介服务费8000元；四、被告朱绍辉于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告姚丽娜房屋装修损失24600元；五、驳回原告姚丽娜的其余诉讼请求。案件受理费3342元减半收取1671元，由原告姚丽娜承担659元，被告朱绍辉承担924元，被告贵阳幸福树不动产经纪有限公司承担88元（此款原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付给原告）。＼n一审宣判后，上诉人幸福树公司不服该判决，向本院提起上诉称：一审认定事实及适用法律均错误。首先，案涉《贵阳市房屋租赁合同》中，姚丽娜与朱绍辉之间是租赁关系，也存在我公司于姚丽娜之间的居间关系。一审认定我公司“将其知道的所有相关情况都告知了姚丽娜”，但一审判决却将合同成立后发生的房屋被查封的情况作为经纪公司的过错，扩大了经纪公司的注意义务。经纪公司无论如何注意都不可能知晓未来发生的情况。居间人不存在任何过错，无论是法定解除条件或是约定解除条件都不能成立，一审适用法律错误。其次，居间人促成合同成立的，委托人应该按照约定支付报酬。提供中介服务后当事人之间是否履约不影响中介机构收取中介服务费。一审判令退还中介费用于法无据。请求二审撤销一审判决第一项、第三项，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一审、二审案件受理费由被上诉人负担。＼n被上诉人姚丽娜答辩称：中介公司未对承租人尽到告知义务。请求二审驳回上诉，维持原判。＼n原审被告ＸＸ：我与朱绍辉已经离婚，涉案房屋归朱绍辉所有，房屋租赁与我无关。＼n原审被告朱绍辉未答辩。＼n二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、收据、房屋产权证明、离婚证等证据在卷为凭，并经质证，本院予以确认。＼n本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应该退还8000元的居间服务费。被上诉人姚丽娜与朱绍辉以ＸＸ名义于2013年7月13日签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同有效。同时姚丽娜与上诉人幸福树公司之间达成的居间服务合同亦是当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该居间合同约定，合同签订时姚丽娜应向幸福树公司支付8000元佣金，幸福树公司也向姚丽娜出具收到该8000元的收据。各方当事人于2013年7月13日签订房屋租赁合同，租赁标的物于2013年7月25日被贵阳市南明区人民法院查封并帖上了封条，已不能正常使用。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”之规定，幸福树公司作为中介公司，对租赁标的应该进行必要的审查，但要求中介公司对中介委托人的财务状况进行审查扩大了其义务，其不可能在提供居间服务时对之后委托人的财物是否会被司法机关查封作出预测。同时并无证据证实幸福树公司对订立合同有关的重要事实有隐瞒和提供虚假情况，其提供了居间服务，应该收取中介费用。＼n综上，原审判决认定事实不清，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2013）云民三初字第792号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；＼n二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2013）云民三初字第792号民事判决第三项；＼n三、驳回姚丽娜的其余诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由被上诉人朱绍辉负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长甘炫＼n审判员邱宁玉＼n代理审判员邱翠雪＼n二〇一四年五月十七日＼n书记员石敏