杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西商初字第1521号
原告：杭州恒隆房地产置换有限公司和家园分公司。
负责人：汪训韬。
委托代理人：杨文通。
被告：王伟表。
原告杭州恒隆房地产置换有限公司和家园分公司（以下简称恒隆公司）为与被告王伟表居间合同纠纷一案，于2010年8月27日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员熊英英独任审理，于2010年9月29日、10月15日公开开庭进行了审理。原告恒隆公司的委托代理人杨文通、被告王伟表到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒隆公司诉称：王伟表系杭州市西湖区和家园紫和园9幢1单元301室房屋的产权人。2010年8月初，王伟表委托恒隆公司提供中介服务寻找该房的买家。2010年8月2日，恒隆公司带客户周霞看房。周霞在多次看房后，决定购买该房。2010年8月4日，王伟表、周霞及恒隆公司三方签订《委托购房意向书》一份，约定：周霞在签订意向书的第二天支付定金35万元，买卖双方在签订意向书的十天内签订《杭州市房屋转让合同》，任何一方不签则构成违约，应当向恒隆公司支付全额中介费作为违约金。2010年8月5日，周霞依约准备将意向金打入王伟表帐户。但王伟表发来短信，要求周霞不要打意向金，先确认是否能贷出房款。周霞与恒隆公司在2010年8月6日向银行确认了贷款情况。但是，王伟表在8月7日发来短信表示本案所涉房产已经出售给他人。恒隆公司认为王伟表的行为构成根本性违约，故诉至法院请求判令王伟表支付违约金41562元。
被告王伟表辩称：其因资金周转需要，诚意出售杭州市西湖区和家园紫和园9幢1单元301室房屋以变现，报价较为合理。但是其并未委托恒隆公司寻找买方，而是恒隆公司在得知该房源后主动联系要求看房。2010年8月4日下午，与周霞、恒隆公司签订《委托购买意向书》属实，但是恒隆公司隐瞒了当日要求其出具的收到35万元意向金的收条（实际并未收到，恒隆公司事后也未归还该收条）。因订立合同时间匆忙，故于当晚仔细查看《委托购买意向书》，发现该意向书矛盾百出，恒隆公司作为中介方，没有清楚告知双方的权利义务，可能存在买方无法贷款的风险（第二条第6点，“其他：在签订正式房屋转让合同之前，若银行出现新的政策，导至该房屋不能正常交易，甲乙双方自行解除该协议”）。故于次日一早发短信给恒隆公司及周霞，要求修改有矛盾条文的意向书之后再付意向金。但是，该日周霞、恒隆公司既未同意修改意向书也未支付意向金，违反了双方的约定。故王伟表认为周霞、恒隆公司违反约定在先，其另择他人交易合理合法，请求驳回恒隆公司的诉讼请求。
原告恒隆公司为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据材料：
1、委托购买意向书。证明王伟表、周霞和恒隆公司三方就和家园紫和园9幢1单元301室房屋订立《委托购买意向书》，约定签订意向书后十日内须签订房屋转让合同等。
2、王伟表发给恒隆公司员工沈凯华的短信8条、沈凯华发给王伟表的短信10条以及相应的短信照片、移动公司对账单。证明王伟表已经将和家园紫和园9幢1单元301室房屋卖给他人，无法履行意向书的约定。
3、周霞的看房确认书。证明恒隆公司提供了中介服务。
4、《杭州市房屋经纪服务收费管理办法（试行）》及中介服务费收费计算清单一份。证明恒隆公司提供中介服务按标准可收取41562元佣金的事实。
5、和家园紫和园9幢1单元301室房屋的房产证。证明王伟表是和家园紫和园9幢1单元301室房屋的产权人。
被告王伟表为证明其主张的事实，向本院提交关于和家园紫和园9幢1单元301室房屋的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》以及《委托代理合同》。证明王伟表于2010年8月6日以350万元的价格将该房屋转让给他人，其诚意出让，不存在提价的问题。
为查明周霞未向王伟表交付35万元定金（意向金）的情况，本院向周霞进行调查。周霞表示：2010年8月4日订立的《委托购买意向书》属实，当日因时间较晚、现金不足故未交付意向金，三方约定第二天支付定金35万元。2010年8月5日，其亦同时收到了王伟表发给沈凯华的5条短信，但一直交由中介恒隆公司与王伟表进行沟通。中介方向其表示，王伟表不愿配合改签协议，但三方的《委托购买意向书》有法律效力，已经告知王伟表会在查清贷款情况后支付35万元定金。因其丈夫的车贷信用记录存在一些瑕疵，至8月6日，方最终确认可以办出贷款。8月6日晚上，其致电王伟表告知此事，但王伟表对是否还愿转让房屋不作正面答复。8月7日，即收到了王伟表关于“我已昨天成功出售，三百七十万元当天收到一百二十五万元，见谅”的短信。
经质证，关于原告恒隆公司提交的证据，被告王伟表对证据1、2的真实性没有异议，但认为《委托购买意向书》的条款存在矛盾之处，其并非故意不将房屋卖给周霞，而是周霞不同意更改意向书也未支付意向金所致；对证据3的关联性有异议，表示并未委托恒隆公司寻找买家，而是恒隆公司主动到物管处取钥匙带客户看房；对证据4的真实性无异议，但认为中介费不应由卖方承担；对证据5没有异议。
关于被告王伟表提交的证据，原告恒隆公司对其真实性、合法性没有异议，但认为房屋转让合同中的价格不一定是真实的交易价格。
关于本院对周霞的调查笔录，原告恒隆公司没有异议，认为周霞没有交付35万元定金是因为王伟表要求周霞在核实贷款后再支付；被告王伟表对其真实性基本没有异议，但表示恒隆公司并未告知周霞同意修改合同这一情况，且周霞或者恒隆公司明知其急于出售房屋却从未通知要求晚一天交付定金。
本院审查后认为：原告恒隆公司提交的证据1、2、5的真实性没有争议，作为本案的有效证据；原告恒隆公司提交的证据3系恒隆公司为周霞提供中介服务的看房确认书，与本案的处理不具有关联性，不作为本案的有效证据；原告恒隆公司提交证据4中《杭州市房屋经纪服务收费管理办法（试行）》的真实性没有争议，本院予以确认，恒隆公司自行制作的中介服务费收费计算清单不符合证据的形式要件，不作为本案的有效证据。被告王伟表提交的证据和本院向周霞所作调查笔录的真实性没有争议，本院予以确认。
综上，根据有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：
为资金周转，王伟表急于出售其位于杭州市西湖区杨梅山路和家园紫和园9幢1单元301室房屋。2010年8月4日，周霞（乙方）、王伟表（甲方）就委托恒隆公司（丙方）居间该房屋及62号车位事宜，订立《委托购买意向书》一份。关于买卖条件，该意向书第二条约定，周霞愿意以365万元购买王伟表的上述房屋，付款方式为“签订意向书第二天支付定金350000元，如乙方不把钱支付给甲方视为乙方伪约”、“签订合同后三天内把首付50%打入银行保证金账号”、“二证出来后把剩余房款支付给房东”，且“在签定正式房屋转让合同之前，若银行出现新的政策，导至该房屋不能正常交易，甲乙双方自行解除该协议”。关于意向金的支付，该意向书第三条约定，1、乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时，支付人民币￥350000元整作为购买意向金。该意向金是丙方受乙方委托，前往甲方处洽谈上述购买条件确认凭据。……5、如甲方接受本协议第二条所述买卖条件并签订本协议的，则乙方同意将该意向金作为定金，由丙方转付给甲方或交由丙方保管。关于各方的权利义务和违约处理，该意向书第四条约定，1、乙方义务与违约处理：a）签署《杭州市房屋转让合同》时，乙方应按杭州市物价局公示的中介服务费收费标准，向丙方支付佣金；b）甲方同意出售之后，乙方应于10天内到浙江科威不动产管理咨询有限公司，与甲方签订《杭州市房屋转让合同》。乙方如不按约签订《杭州市房屋转让合同》的，则上述定金（原意向金）归甲方所有；乙方应按杭州市物价局公示的中介服务费收费标准向丙方支付全额佣金，作为违约金。2、甲方义务及违约处理：a）签署《杭州市房屋转让合同》时，甲方应按杭州市物价局公示的中介服务费收费标准，向丙方支付佣金；b）在签订本协议后，甲方应于10天内到浙江科威不动产管理咨询有限公司，与乙方签订《杭州市房屋转让合同》。甲方如不按约签订《杭州市房屋转让合同》的，则甲方应双倍返还已收定金（原意向金）给乙方。甲方应按杭州市物价局公示的中介服务费收费标准向丙方支付全额佣金，作为违约金。3、如甲乙双方合意解除本协议，则甲乙双方各须按杭州市物价局公示的中介服务费收费标准向丙方支付全额佣金，作为违约金。当日，周霞未向恒隆公司或者王伟表交付35万元意向金，但王伟表根据恒隆公司的要求出具了收到35万元的收条。
后王伟表认为《委托购买意向书》存在不合情理、相互矛盾的条款，担心周霞办不出贷款导致交易不成功或者延长付款时间，故于2010年8月5日早上同时向恒隆公司员工沈凯华和周霞发出短信，表示“…没有修改意向书之前，取消意向金，不接受意向金”、“…我是不希望罚没三十五万意向金，小周夫妻从四川来杭州发展挣钱也不容易，小周本人一定要自己认真去银行核实确保贷款及时，没有在意向书写明中介公司保障贷款支付全额房款条文，免得交易不成功造成三方花费不必要精力，取消意向书不接受意向金”、“…在未支付意向金前我发现意向书不合情理，已提早用文字信息告知修改意向书再交易，我没有刻意提高价格，我是为了保障买卖双方权益提出，是合情合理合法”，等等。周霞收到该些短信后与恒隆公司前往银行核实贷款情况，且未按照《委托购买意向书》的约定于8月5日将35万元定金打入王伟表的银行帐户。因周霞丈夫的车贷信用记录存在瑕疵，周霞至8月6日（周五）方确定可以办理房贷。期间，恒隆公司员工沈凯华发短信向王伟表表示“意向书是有法律效益的，不是说你一条短信能取消的。所以希望你履行我们的意向书，钱是肯定能付给你的”、“我们下午会去合实贷款的事情，如果确定能贷款的。客户下午会把钱打给你。…”、“…今天在没有确定贷款的情况下，我没让她汇钱给你，…，所以明天等银行的事情确定下来，明天给你消息”、“…今天我们已经去银行合实过了，周小姐这种情况是可以贷款的。这个银行已经承诺我们了，所以钱的事情你可以放心了，一定可以拿到的。三十五万他下个星期一给你打过来…”，等等。何霞在确定可以办出房贷之前未直接与王伟表沟通。2010年8月7日，王伟表发短信告知周霞、沈凯华，表示“我已于昨天成功出售、三百七十万元当天收到一百二十五万元”。
另查明，王伟表于2010年8月6日就转让和家园紫和园9幢1单元301室房屋与方达订立《杭州市房屋转让合同》，转让价格为350万元（方达需另行支付20万元作为受让和家园紫和园1号地下车库62号车位及包括地下储藏室、物业维修基金在内的附属设施的补偿费用），并委托杭州九鼎房地产代理有限公司提供居间服务。
又查明，根据《杭州市房屋经纪服务收费管理办法（试行）》中规定的可向买方和卖方收取中介服务费的基准收费标准均为按房屋成交价格分档累进：50万元（含50万元）以下1%；50-100万元（含100万元）0.7%；100-200万元（含200万元）0.4%；200万元以上0.25%；浮动幅度为上浮不超过25%，下浮不限。恒隆公司未向周霞或者王伟表明示需按照该基准收费标准上浮25%计收中介服务费。
本院认为：根据中介机构恒隆公司与房屋购买方周霞、房屋出售方王伟表订立的《委托购买意向书》的约定，周霞应在签订该意向书时向中介机构交付35万元意向金，以作为对中介机构提供的房源的购买诚意以及中介机构受周霞委托与王伟表洽谈转让房屋条件的确认凭据；当王伟表同意意向书载明的买卖条件并签订意向书时，该意向金则转化为定金，故该意向金是房屋买卖双方签订正式房屋转让合同的“立约定金”。“立约定金”在实际交付时生效。王伟表在签署意向书时出具了收条却未收到35万元意向金，亦未在次日收到《委托购买意向书》中同时约定的35万元定金，故《委托购买意向书》未生效。恒隆公司关于不论是否交付意向金（定金），《委托购买意向书》在三方签字之时即发生法律效力的意见，与《委托购买意向书》的预约合同性质、出卖方的交易利益以及恒隆公司作为居间人所应负有的促成房屋买卖双方交易的义务相悖，本院不予采纳。本案中，王伟表建议周霞核实贷款或修改《委托购买意向书》在先，但周霞或者恒隆公司在未征得王伟表同意或者与王伟表协商一致变更《委托购买意向书》约定的定金支付时间的情况下，自行决定迟延至8月9日给付定金，应承担王伟表可能将本案所涉房屋转让他人的风险。王伟表未就周霞拖延支付定金的行为进行催告，在情理上有失妥当，但其在与周霞、恒隆公司的《委托购买意向书》尚未生效的情况下，基于自己的时间利益将本案所涉房屋转让他人并不违反法律规定。恒隆公司关于王伟表存在事实上无法与周霞签订《杭州市房屋转让合同》的根本违约行为需向其支付相当于全额佣金的违约金的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。同时，关于《委托购买意向书》第四条第2款b）项约定的“按杭州市物价局公示的中介服务费收费标准向丙方支付全额佣金，作为违约金”，综合该条其他约定，应理解为违约金按买方或者卖方单方应支付的基准中介服务费计，而非买方和卖方应负担的中介服务费之和，在没有证据证明已经特别提示房屋买卖方的情况下，更无理由按照上浮25%的最高标准计收。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告杭州恒隆房地产置换有限公司和家园分公司的诉讼请求。
案件受理费839元减半收取419.5元，由原告杭州恒隆房地产置换有限公司和家园分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 熊英英
二〇一〇年十月二十日
书记员 王晓岚