广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1930号
原告杜晓生，男，汉族，1955年3月21日出生，住址广东省深圳市福田区，
委托代理人马学平，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人张晋增，广东鼎方律师事务所律师。
被告机械工业部深圳设计研究院有限公司，住所地广东省深圳市福田区同德路8号。组织机构代码19219011-9。
法定代表人丁瑞斌，董事长。
委托代理人卫建平，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
第三人李银芳，女，汉族，1962年1月13日出生，住址广东省深圳市龙岗区，
上列原告杜晓生诉被告机械工业部深圳设计研究院有限公司、第三人李银芳物权保护纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，于2015年12月1日公开开庭进行了审理，原告杜晓生及其委托代理人马学平、被告法定代表人丁瑞斌、被告委托代理人卫建平、第三人李银芳到庭参加诉讼。庭审后，因案件审理需要，本院两次致函深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局调查询问相关情况，但该局一直未予回函。本案现已审理终结。
原告诉称，涉案房地产位于深圳市福田区××大厦××层西侧，现房地产证号为深房地字第××号,登记建筑面积411.6平米，现权利人为原告与第三人，其中原告占有72.885%的权利，第三人占有27.115%的权利。涉案房地产所在的荔湖大厦整体为被告（当时名称为机械工业部设计研究总院深圳分院）与深圳市食品饮料工业公司（现已被吊销）合作所建。深圳公利咨询有限公司于1995年4月28日购买了涉案房地产，当时房地产号为深房地字第××号，登记建筑面积411.6平米。后深圳公利咨询有限公司将涉案房地产抵押给深圳发展银行罗湖支行，并因该公司未履行已发生法律效力的（2004）深罗法民二初字第1821号民事判决，深圳市罗湖区人民法院委托深圳市土地房地产交易中心对涉案房地产进行拍卖。原告在2005年12月16日举行的拍卖会上竞得涉案房地产，并付清了全部成交款162万元及交易服务费32400元。深圳市罗湖区人民法院出具（2005）深罗法执二字第695号之一民事裁定书、（2005）深罗法执二字第695号协助执行通知书，裁定将涉案房地产过户到原告名下。2006年11月8日，涉案房地产顺利登记到原告名下。原告与第三人在拍卖前分别租用涉案房地产作门店，其中原告承租该门店东边，面积300平米，经营烟酒日杂类；第三人承租该门店西边，面积111.6平米，经营发廊。原告与第三人于2005年11月22日签署《协议书》，商议合力参加竞拍，成功后原告应得300平米的房地产，第三人应得111.6平米房地产。竞拍成功后，原告依约定将涉案房地产的部分产权过户到第三人名下，第三人于2009年11月23日取得涉案房地产27.115%的产权。因涉案房地产原登记的土地使用期限至2015年6月7日止，原告与第三人于2015年4月前往市国土部门办理房地产证延期手续，并同时申请分户。在准备资料的过程中，原告到市规划和国土资源委员会查询了涉案房产的相关图纸和资料，经市规划国土委第一直属管理局工作人员提醒，经专业人士现场勘察，发现涉案房产中违约东北角的面积为42平米的部分房地产一直被被告占用。该部分房产在设计图纸中一部分文字标注为保卫值班，一部分图示标注为电梯，但并未建成保卫值班室及电梯间，实际也未作为保卫值班及电梯之用，而是空房间。从图纸可以看出，涉案房地产长28米、宽14.7米，计算得出建筑面积共计411.6平米，与房地产证登记的面积相符；而被被告占用的该部分房产，长7米，宽6米，计算得出建筑面积为42平米。从图纸可以清楚地看出，被被告占用的该部分房产完全被包含在涉案房产之中，是涉案房产的一部分。涉案房地产登记建筑面积411.6平米时，目前第三人实际占有、使用其中的111.6平米部分，原告本应占有、使用其中的300平米部分但实际只占有、使用其中的258平米部分，而被告实际一直占有、使用了其中的42平米部分。现被告将该面积42平米的部分房地产与邻接的房地产共计面积189平米出租给郑洁荣，租金为每平方米每月63元。原告发现涉案房地产部分被占用后，多次与被告交涉，对方均以各种借口予以推脱。原告认为，被被告占用的面积为42平米的部分房地产依法属于原告所有，被告应无条件交还给原告。自深圳市罗湖区人民法院于2005年12月29日裁定将涉案房地产过户到原告名下之日起，原告就依法享有涉案房地产的占有、使用、收益和处分的权利，而被告却实际占用涉案房产中面积为42平米的部分，延续至今已将近十年，被告还应依法赔偿原告损失。原告现要求被告赔偿损失暂计239400元，计算方式为：自2006年1月起至2010年12月，共5年计60个月，按租金每平方米每月40元计算，金额为24平米×40元×60个月=100800元；自2011年1月起暂计算至2015年7月，共4年零7个月，计55个月，按租金每平方米每月60元计算，金额为2平米×60元×55个月=138600元；还应计算至被告将占用的部分房地产交还给原告之日止。涉案房产的现权利人虽然为原告与第三人按份共有，但由于第三人的实际权益未受到损害且其不愿以原告身份提起诉讼，故将其列为第三人。据此，请求法院判令：1、被告将占用原告所有的位于深圳市福田区同德路3号的荔湖大厦1层西侧房地产（深房地字第××号，登记建筑面积411.6平米）中面积为42平米的部分房地产（价值153136元，计算公式为登记价1500737元+411.6平米×42平米=153136元）交还给原告；2、被告赔偿原告损失暂计239400元（自2006年1月起暂计算至2015年7月，应计算至被告将占用的房地产交还给原告之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告书面答辩称，1、原告之诉，已超过诉讼时效，对其诉讼请求应予驳回。（1）1985年6月19日，被告与深圳市食品饮料工业公司（以下简称食品工业公司）签订《合作兴建荔湖大厦合同书》一份，约定食品工业公司以土地使用权作为出资，被告以现金出资，双方共同合作兴建荔湖大厦。荔湖大厦竣工后，食品工业公司又以转让的方式向被告转让了其拥有的部分房产。至此，被告共拥有荔湖大厦建筑面积8533.88平米的房屋产权，且再未变动。截至原告诉讼之前，对被告拥有的房屋产权从未有任何人提出过任何异议。（2）深圳公利咨询有限公司（以下简称公利公司）自1994年5月25日以转让方式取得本案讼争的现状房产。到2005年12月29日该房产被拍卖前的11年半期间，该公司从未因房产面积问题向被告提出过任何异议。（3）原告于2005年12月16日通过竞拍方式取得的本案讼争的现状房产，至诉讼之前的近10年期间，从未因房产面积问题向被告提出过任何异议。（4）1998年12月6日，原告与公利公司以联营协议的方式租赁本案讼争的现状房产一年，自1999年1月15日至2000年1月14日。原告实际租赁涉案现状房产直至2005年12月16日，通过竞拍方式取得涉案现状房产时止，至诉讼之前的近7年期间，从未因房产面积问题向被告提出过任何异议。综上，根据民法通则的规定，原告之诉早已超过法律规定的诉讼时效期限，且不存在任何中止、中断、延长的法定事由，故对其诉请应予驳回。2、原告系按“房产净值拍卖”及“按交付时现状拍卖”取得的房产，其取得的房产根本不涉及本案讼争的42平米房产。根据罗湖区人民法院与深圳市土地房产交易中心签订的《罗湖区人民法院拍卖委托合同》第一条第10款，“……该房产为净值拍卖……”以及第11款“按交付时现状拍卖”的约定，原告通过拍卖方式取得的411.6平米房产，并未包括涉案的42平米房产，对此，原告也从未向罗湖区人民法院或深圳市土地房产交易中心提出过任何异议。原告从1999年1月15日起就租赁其提供的房产证所指的411.6平米房产，从未包括涉案的42平米房产。原告从罗湖区人民法院接受的拍卖房产，也正是其从1999年1月15日起就租赁使用的411.6平米房产中的那部分房产，该房产现状从未发生过任何变化。3、从1986年年底荔湖大厦竣工投入使用至今，涉案的42平米房产的占有、使用、收益、处分权益均由被告享有。被告是荔湖大厦的合作建设方，与原告没有任何关联和产权纠纷。原告与食品工业公司合作建设了荔湖大厦，房产直接与食品工业公司分割交付，房产证直接从深圳市规划国土局办理，中间未经过产权变更，而原告的411.6平米房产产权，几经转手，与被告无任何关联，也不存在任何产权纠纷。涉案的42平米房产，从1986年年底荔湖大厦竣工投入使用至今就一直由被告占有、使用、收益、处分，从未有任何单位或个人提出过任何异议，证据包括1997年开始由被告出租该涉案42平米房产的有关证据以及证人林某于1985年至1987年间先后在当时的食品工业公司下属的益力矿泉水厂及深圳市食品饮料工业进出口公司工作，当时直接负责对本案411.6平米房产的管理。4、原告提供的证据材料，不能证明其房产证上登记的面积411.6平米，包含了其主张的42平米房产。（1）原告提供的2015年4月1日由深圳市规划国土委提供的《底层平面图》（报建），不能作为荔湖大厦房产面积计算的依据。该图为被告接入合建前的报建图，无建筑物名称、外形与荔湖大厦现状存在根本性明显差异、设计深度明显未达到施工图设计深度。（2）以被告提供的荔湖大厦施工图（竣工图）为计算面积的依据，原告及第三人实际占有的房产面积为390.55平米，若再加上涉案42平米，则总建筑面积为432.55平米。（3）被告房产证上记载的建筑面积为8533.88平米，而被告实际占用荔湖大厦的建筑面积为8351.83平米（包括涉案的42平米），还差182平米。综上，请驳回原告的诉讼请求。
第三人发表意见称，同意原告诉讼请求和起诉意见。
经审理查明，1985年6月19日，被告（当时名称为机械部设计研究总院深圳分院）与深圳市食品饮料工业公司（以下简称食品工业公司）签订《合作兴建荔湖大厦合同书》，约定双方合作兴建荔湖大厦。1986年8月9日，被告与食品工业公司就合作兴建荔湖大厦签订《补充合同》，其中约定：除公用部分以外，建筑物的一层部分及二层归食品工业公司使用，一层之大部分及三层以上归被告使用。《补充合同》所附的面积使用情况附图显示：荔湖大厦一层最西侧长14.7米、宽28米的面积为合同约定的食品工业公司占有使用面积。
1995年4月28日，深圳公利咨询有限公司（以下简称公利公司）从食品工业公司购得荔湖大厦一层西侧411.6平米的房产（以下简称涉案房产），并办理了产权转移登记手续，由公利公司取得房产证（房产证号为深房地字第××号）。1997年4月18日，公利公司将上述房产抵押给深圳发展银行罗湖支行，并办理了抵押登记手续。
1998年12月6日，原告与公利公司的代表签订《联营协议》，约定公利公司将其所有的位于深圳市福田区同德路的荔湖大厦首层西侧建筑面积300平米的物业（以房产证为准）交原告作为经营场地使用，使用期间自1999年1月15日至2000年1月14日。
2005年，因公利公司未履行已发生法律效力的（2004）深罗法民二初字第1821号民事判决，深圳市罗湖区人民法院委托深圳市土地房地产交易中心对涉案房产进行拍卖。2005年11月22日，原告与第三人签订《协议书》，约定双方合力参加上述房产的竞拍，竞拍成功后原告应得其中300平米的房产，第三人应得其中111.6平米的房产。2005年12月16日，原告竞得涉案房产，并与深圳市土地房产交易中心签订《拍卖成交确认书》，确认书载明：拍卖房产为位于深圳市××号荔湖大厦首层西侧房地产，权属证明为房地产证，房产拍卖方式为按建筑面积拍卖，面积为411.6平方米（该面积最终以房地产登记部门登记面积为准）。原告付清成交款162万元及相关费用后，2005年12月29日，深圳市罗湖区人民法院出具（2005）深罗法执二字第695号之一民事裁定书，裁定将位于深圳市××号荔湖大厦首层西侧房产过户到原告名下。随后，涉案房产转移登记到原告名下。
2009年11月25日，涉案房产由原告名下转移登记至原告和第三人名下并办理了相应房产证，房产证显示：原告与第三人按份共有荔湖大厦1层西侧411.6平米的房产，原告占有份额72.885%，第三人占有份额27.115%。
2015年4月，原告与第三人向深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局申请就涉案房产进行分割，但未获批准。2015年6月29日，原告与第三人重新办理了涉案房产的房产证，房产证载明的产权内容与变更前房产证一致。
又查，本案争议的42平米房产为位于荔湖大厦一层最西侧长14.7米、宽28米的面积中的东南角处长6米、宽7米的房产。原告从深圳市规划和国土资源委员会调取的用于报建的荔湖大厦底层平面图显示，该42平米的争议房产有一部分面积的文字标注为“保卫值班”，一部分面积的图示标注为电梯。被告提供的荔湖大厦施工图纸显示，该42平米的争议房产的文字标注为“保卫值班”。
再查，被告对荔湖大厦一层东3至5层及地下室建筑面积为8533.88平米的房产享有所有权并办理了相应的房产证，房产证号为深房地字第××号，使用权来源为单位自建房，房屋性质为自用房。自2001年开始，被告一直将编号为荔湖大厦一楼107号建筑面积189平米的房产对外出租，至庭审时的最近一份租赁合同为被告与案外人郑洁荣签订，租期自2015年4月1日至2016年3月31日，租金按每平米每月63元计算。原告与被告均确认：该租赁面积189平米包括了本案争议的42平米房产。
另，诉讼过程中，本院向深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局发函，请该局协助调查：“荔湖大厦一层最西侧长14.7米、宽2.8米的面积中东南侧一角长6米、宽7米（详见本函所附的从深圳市规划和国土资源委员会调取存档的荔湖大厦底层平面图（报建）荧光笔标示部分和机械工业部设计研究总院深圳分院荔湖大厦一层平面图中荧光笔标示部分）是属于深房地字第××号房产证上所载明房产面积还是属于深房地字第××号房产证上所载明房产面积？若均不属于上述房产证所载明房产面积，那么该部分争议面积的产权人能否确定？”发函后，该局未予回复。此外，本院在深圳市城建档案馆未查询到荔湖大厦的竣工图纸和显示房产权属相对应的具体面积分割的相关资料和图纸。
本院认为，本案原告系基于主张对42平米的争议房产享有所有权，而依据物权法的相关规定要求被告返还房产并赔偿损失。作为原告提出诉请的权利基础，本案争议焦点在于原告对42平米的争议房产是否享有所有权。对此，本院作如下分析：虽然原告与第三人对荔湖大厦1层西侧411.6平米的房产享有所有权并办理了相应房产证，被告对荔湖大厦一层东3至5层及地下室建筑面积为8533.88平米的房产享有所有权并办理了相应房产证，但对于原告、被告享有所有权的上述房产的具体位置及面积，目前缺乏规划部门和测绘部门的权威数据和规划图纸加以确定，产权登记部门亦未对此予以明确，而本案争议的42平米房产处于原告与被告各自实际占有使用的房产边界线上，目前根本无法查清该争议房产的产权归属，对争议房产是属于共有部分还是专有部分亦存在疑问，而上述这些待明确的事项均属于规划部门、测绘部门的行政职权范围，不属于人民法院司法权的审查范围，故原告的所有诉讼请求目前并不具备裁判的条件，亦不具有相应的事实基础，本院不予支持。原告可通过相关法律途径请求规划部门、测绘部门或者产权登记部门对上述事项予以明确后，再视具体情况而另行依法主张相关权利。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告杜晓生的诉讼请求。
案件受理费4891元（已由原告预交），由原告负担。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 凌 炜
人民陪审员 陈 绍 粦
人民陪审员 吕 珍 兰
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 殷智华（代）