河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫16民终278号
上诉人（原审被告、反诉原告）商水紫金置业有限公司。住所地：商水县产业集聚区。
法定代表人吕红光，该公司董事长。
委托代理人冉麦礼，河南睿东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杜俊峰，男，1979年10月21日生，汉族，住沈丘县冯营乡田庄行政村瓦房庄***号。身份证号：4127281979********。
委托代理人杨彩霞。
委托代理人李俊杰，河南陈州律师事务所律师。
上诉人商水紫金置业有限公司（以下简称紫金置业）因与被上诉人杜俊峰合同纠纷一案，不服商水县人民法院（2015）商民初字第1222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人紫金置业的委托代理人冉麦礼，被上诉人杜俊峰及其委托代理人杨彩霞、李俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年年初，紫金置业在周商路高速路口对面开发了周口国际汽配城，为了扩大自己开发的“周口国际汽配城”项目在市场上的影响力，吸引商家进驻投资，紫金置业销售人员顾帝及销售广告对外宣传“甩手掌柜轻松做，即买即收三年租”的承诺，杜俊峰为此于2014年8月11日在“周口国际汽配城”购买14#B04、B05、B07号三间商铺。双方签订了商品房买卖格式合同一份，但紫金置业的广告宣传内容未写入房屋买卖合同，该合同约定交房日期为2014年2月28日。双方还签订了一份委托经营管理协议，委托期限为2014年2月28日至2016年2月28日，该协议未有签订日期。协议主要内容为：一、协议标注的：为方便乙方对项目整体进行统一招商、统一运营、统一管理，甲方将其购买的14#B04、B05、B07商铺（建筑面积221.4平方米）委托给乙方。二、委托期限及乙方租权：委托期限自2014年2月28日起至2016年2月28日止，租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。三、资金及支付方式：年租金支付额度计算：乙方依据甲方委托期限支付给甲方为期3年的租金，金额183600元；付款方式：租金每年一次性支付给甲方，即第一年租金在乙方办理完所有交房手续并接收房屋之日起15个工作日内通过转账或支票方式一次性支付给甲方，第二年及第三年租金按第一年支付甲方租金日期为准。四、违约责任：1、乙方违约责任：乙方如逾期支付租金，逾期部分按月息5‰计算；逾期不得超过六个月，若超过三个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。2、甲方违约责任：（1）甲方不得提前解除本合同，甲方如有违反本合同约定的行为，乙方有权要求甲方继续履行合同；给乙方或市场经营方造成各项损失的，甲方应承担赔偿责任。（2）自营户、投资户在委托期内甲方不得私自将委托商铺另行出租，违者乙方有权不予支付甲方返租余额。（3）、委托期内，如有商家提出一次性签订三年以上的《房屋租赁合同》的要求，则甲方自愿无条件接受该承租条件并委托乙方与商家签订该铺的《房屋租赁合同》，商家承租该铺并由此产生的实际租金收益从第四年起归甲方享有，但涉及该铺的一切费用包括税费、水电费、物业管理费等费用，由甲方和第三方协商承担，与乙方无关。……。同时查明：杜俊峰为自营户，2014年2月28日紫金置业给付了杜俊峰第一年返租费61200元，杜俊峰要求紫金置业给付第二年房租时，紫金置业以杜俊峰未按双方委托协议将其房屋交付紫金置业为由拒付，并反诉要求与杜俊峰解除所签订的《委托经营协议》，退回第一年房租61200元。
原审认为，杜俊峰与紫金置业所签的商品房买卖合同及委托经营管理协议是双方在平等、自愿、合法的基础上签订的，是双方真实意思表示，合法有效，双方都应依约履行。双方所签的以上两份合同均是紫金置业提供的格式合同，在杜俊峰购买房屋前紫金置业的售房人员及广告宣传已承诺“甩手掌柜轻松做，即买即收三年租”，也即是买房就可以享受返还三年房租的待遇。售房人员顾帝在为紫金置业做售房宣传其行为系职务行为，足以能让杜俊峰相信该承诺的真实性，该承诺对买卖房屋的订立有着重大的影响，应视为要约，依据合同法的有关规定，即便该内容未载入房屋买卖合同，亦应视为合同内容，虽然双方所签订的委托经营管理协议也明确约定了自营户和投资户应享有的权利，故杜俊峰要求紫金置业返还第二年的房租61200元依法有据，予以支持。紫金置业称其广告宣传页上“甩手掌柜轻松做，即买即收三年租”的理解应为杜俊峰将其所购房屋交给紫金置业租赁三年，紫金置业返还三年房租，因双方所签的商品房买卖合同是紫金置业提供的格式合同，对合同签订有重大影响的广告宣传亦应视为合同内容，宣传内容的理解发生争议，解释有两种以上的，应当做出不利于提供格式条款的解释，从双方所签委托经营管理协议也能说明，紫金置业所辩于法无据，本院不予支持。紫金置业反诉杜俊峰未按委托协议将房屋交付其经营管理而要求解除所签订的委托经营管理合同，并要求杜俊峰返还第一年房租，亦于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十一条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、商水紫金置业有限公司返还杜俊峰第二年房租61200元，于判决生效后10日内付清；二、驳回商水紫金置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，反诉费700元，共计2000元由商水紫金置业有限公司负担。
紫金置业不服原审判决向本院上诉称：一、原审认定事实错误。1、紫金置业广告的全部内容是：“甩手掌柜轻松做，即买即收三年租；购买旺铺，返租三年，三年后，每年租金递增10%。自营客户进驻大大降低经营成本，投资客户买入可确保买进即有收益，投资自营皆稳赚不赔。”从上述完整的内容可以看出，甩手掌柜轻松做，即买即收三年租是一个大标题，购买旺铺，返租三年，三年后，每年租金递增10%。自营客户进驻大大降低经营成本，投资客户买入可确保买进即有收益，投资自营皆稳赚不赔是对大标题的注解，而注解中的返租三年，意思明确即将购买的房屋返租给出售房屋一方，而原审法院故意隐去下面的注解，明显有意错误认定事实。2、该广告内容即使认定为合同要约，对紫金置业具有约束力，紫金置业也履行了上述要约的约定，双方签订商品房买卖合同后，为履行上述要约又同杜俊峰签订了委托经营管理协议，该委托经营管理协议的内容与上述广告内容完全一致，且经双方签字认可，原审法院把委托经营管理协议中的该部分内容认定为无效条款，无任何事实及法律依据。3、顾帝未出庭，其录音没有当庭播放，是否是顾帝的录音不能确定，录音整理笔录也不能确定，且顾帝作为业务员无权对公司的销售政策作任何无依据的解释和承诺，原审将顾帝证言作为有效证据，程序违法。二、原审适用法律错误。1、本案委托经营管理协议不符合合同法第52条的规定，原审法院为避开委托经营管理协议的效力，将该协议对杜俊峰不利条款认定为无效，无事实及法律依据。2、原审以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定作为判决依据错误。三、原审漏审紫金置业的反诉，程序违法，紫金置业的反诉请求应得到支持。请求二审撤销原判，驳回杜俊峰的诉讼请求。
杜俊峰答辩称：一、原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决适当。二、紫金置业的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：2013年初，紫金公司为促销房屋，在广告宣传中承诺购房者可以享受返租三年的福利。在该广告宣传和其后与杜俊峰签订的商品房买卖合同中，对于如何返还租金，双方没有做出明确约定。随后，紫金公司又与杜俊峰签订了一份周口国际汽配城委托经营管理协议，约定将杜俊峰购买的14#B04、B05、B07商铺委托给紫金公司经营管理，委托期限自2014年2月28日至2016年2月28日，租金每年支付一次。该委托经营管理协议是双方当事人真实意思表示，应为有效协议。杜俊峰一直没有将房屋交给商水紫金公司经营管理，且协议至2016年2月28日到期，因此其请求继续履行合同、返还第二年租金的诉讼请求，本院不予支持。紫金公司已向杜俊峰支付的第一年租金61200元是其为促进合同履行的自愿行为，对其要求解除合同、返还第一年租金的诉讼请求，本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，但判处不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销商水县人民法院（2015）商民初字第1222号民事判决；
二、驳回杜俊峰的诉讼请求；
三、驳回商水紫金置业有限公司的反诉请求。
一二审案件受理费合计4000元，由商水紫金置业有限公司承担2700元，杜俊峰承担1300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱记周
审 判 员 宋诗永
代理审判员 王 璐
二〇一六年三月三十日
书 记 员 张丹丹