新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）兵08民终445号
上诉人（原审被告）：刘某某，女，1972年6月6日出生，住石河子市。
委托诉讼代理人：王强，新疆天众律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：金某（刘某某之子），男，2001年9月13日出生，住石河子市。
法定代理人：刘某某，女，1972年6月6日出生，住址同上。
上诉人（原审被告）：杨玉琴（刘某某婆婆），女，1950年5月6日出生，住石河子市。
委托诉讼代理人：刘某某，女，1972年6月6日出生，住址同上。
被上诉人（原审原告）：新疆金豪房地产开发有限公司，住所地石河子市13小区西一路214号绿珠宾馆6楼。
法定代表人：于海波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谭新南，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：于海波，新疆双信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司石河子市兵团支行，住所地石河子市1小区北四路212号。
代表人：候涛，该支行行长。
委托诉讼代理人：宋瑛，女，该支行客户部副总经理。
委托诉讼代理人：龚艳艳，女，该支行内控合规部科员。
上诉人刘某某、金某、杨玉琴因与被上诉人新疆金豪房地产开发有限公司（以下简称金豪房产公司）、中国农业银行股份有限公司石河子市兵团支行（以下简称农行石河子兵团支行）商品房销售合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初7301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘某某作为上诉人金某的法定代理人、上诉人杨玉琴的委托诉讼代理人和刘某某的委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼，被上诉人金豪房产公司的委托诉讼代理人于海波和谭新南、农行石河子兵团支行的委托诉讼代理人宋瑛和龚艳艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
刘某某、金某、杨玉琴上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人金豪房产公司在一审的诉讼请求，由被上诉人金豪房产公司承担一、二审案件受理费及送达费。事实和理由：一审法院认定事实错误，混淆法律关系，适用法律错误。一、上诉人与金豪房产公司签订的《商品房预售合同》已履行完毕，双方签订合同的目的已实现。上诉人未按期偿还银行贷款，违约行为指向的是《个人购房担保借款合同》，合同的相对方是银行，而非《商品房预售合同》及金豪房产公司。“未按期偿还银行贷款”与“不能履行支付房款的合同义务”是两个不同的法律概念，适用的合同不同，对应的权利义务不同，相应的��律地位不同，两者不能混淆，亦不能混同，不能以未按期偿还银行贷款的事实认定为上诉人不能履行支付房款的合同义务；二、金豪房产公司作为《个人购房担保借款合同》的保证人，其义务就是在主债务人迟延履行债务时承担担保责任，同时，法律赋予担保人承担担保责任后有权向主债务人行使追偿权，即上诉人是银行按揭贷款的最终承担者。故上诉人在《商品房预售合同》中没有任何违约行为，亦无法定解除合同的情形。三、承上所述，《商品房预售合同》不具备约定及法定解除条件时，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二十四条解除《个人购房担保借款合同》，无法律依据。
金豪房产公司辩称：涉案《商品房预售合同》和《个人购房担保借款合同》履行过程中，房屋购买人、借款人金忠山去世，但上诉人作为其继承人不履行还款义务，被告农行石河子兵团支行已从我公司划扣完毕，致使合同发生实际变更，我公司由担保人变成还款义务人。这既不公平，也违背签订合同的本意，导致合同目的无法实现，故两合同应当解除。一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
农行兵团石河子支行辩称：一审庭审过程中，被上诉人金豪房产公司已经结清上诉人在我行的贷款。上诉人在一审已明确表明无法、也不愿意偿还贷款，上诉人的行为违反诚实信用原则、公平原则，一审判决正确，应予维持。
金豪房产公司向一审法院起诉请求：1.解除2015年11月12日原告金豪房产公司与金忠山、被告刘某某签订的《商品房预售合同》，请求被告刘某某、金某、杨玉琴返还房屋；2.解除2015年12月4日原告金豪房产公司与被告农行石河子兵团支行及金忠山、刘某某签订的《个人购房担保借款合同》；3.案件诉讼费及送达费由被告承担。
一审法院认定事实：被告刘某某与金忠山系夫妻关系。2015年11月12日金忠山、刘某某与原告签订《商品房预售合同》，约定向原告购买石河子市××××××栋×单元××号楼房，房屋面积为73.64平方米，付款方式是银行按揭，金忠山、刘某某于签订本合同前付清房款160000元（壹拾陆万元整），剩余房款200000元（贰拾万元整）办理按揭贷款，于30日内付清，逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同。2015年12月4日，金忠山作为借款人，金忠山、刘某某作为抵押人（石河子市××××××栋×单元××号楼房为抵押物），农行石河子兵团支行作为贷款人（抵押权人），原告作为保证人，各方共同签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为人民币贰拾万元整，借款用途为购买石河子市城区××××××栋×单元××号房产，借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日（20日/借款发放日对应日）。
2016年2月4日起至2016年11月4日，金忠山、刘某某如期按月偿还按揭贷款，此后金忠山患病，金忠山、刘某某中断偿还按揭贷款，2017年3月至2017年6月又继续偿还贷款。2017年6月金忠山去世。金忠山、刘某某共计偿还14个月贷款30234.96元。金忠山、刘某某未偿还贷款的月份均由被告农行石河子兵团支行自原告保证金中进行扣划，截止庭审时，原告代为偿还共计10个月房屋贷款20900.2元（2016年12月7日至2017年2月6日���2017年7月24日至2018年1月8日）。被告金某系金忠山与刘某某之子，被告杨玉琴系金忠山母亲。被告刘某某、金某、杨玉琴作为金忠山的法定继承人，在庭审中表示无法继续承担如期偿还贷款的合同义务。
庭审中，经该院主持调解，原告提出如下调解方案：被告刘某某、金某、杨玉琴如果没有能力履行合同约定如期偿还贷款，即使在目前房价回落的情况下，原告也同意按原价回购房屋，将金忠山与被告刘某某已交纳的房款及支付的贷款均退还给被告刘某某、金某、杨玉琴，其可另行购买小些的房屋，由被告刘某某、金某、杨玉琴将案涉房屋返还给原告。被告刘某某、金某、杨玉琴提出房屋已装修，原告表示亦可以协商补偿其装修费，但被告刘某某、金某、杨玉琴又表示要守住房屋，不同意原告该调解方案。原告随即提出第二套调解���案，被告刘某某、金某、杨玉琴应偿还原告代为支付的贷款，并继续履行合同如期按月偿还贷款，房屋继续居住。被告刘某某、金某、杨玉琴表示可以在三个月内偿还原告垫付的贷款，但称要求延期还款。被告农行石河子兵团支行不同意。被告刘某某、金某、杨玉琴即表示无法如期履行偿还按揭贷款的合同义务。对此原告及被告农行石河子兵团支行均不能接受。因各方坚持己见，故调解未果。被告农行石河子兵团支行遂要求提前归还贷款本息168791.86元，并于2018年1月31日从原告保证金账户中将此款扣划完毕。
一审法院认为，本案中涉及的《商品房预售合同》和《个人购房担保借款合同》，均是各方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点为《商品房预售合同》和《个人购房担保借���合同》是否应当解除。
本案买受人金忠山、刘某某为购买商品房，与原告金豪房产公司签订《商品房预售合同》，该合同约定的付款方式既非一次性付款，也非分期付款，而是银行按揭。因此，为了支付房款，金忠山、刘某某又与原告、被告农行石河子兵团支行签订《个人购房担保借款合同》。上述商品房买卖合同和商品房担保贷款合同虽然是两个合同，是相对独立的，但却同时又是无法割裂、紧密联系的。商品房买卖合同是商品房担保贷款合同的存在前提，商品房担保贷款合同中借款的目的就是买房，是基于房产公司的保证买受人才得以贷款，且专款专用以保障商品房买卖合同的履行。在这两个合同中，金忠山和被告刘某某是房屋买受人、借款人、抵押人，原告金豪房产公司是房屋出卖人、保证人，被告农行石河子兵团支行��贷款人、抵押权人，这三方主体之间存在四个法律关系：原告作为出卖人与金忠山、被告刘某某作为买受人之间的商品房买卖合同关系；金忠山、被告刘某某作为借款人与作为贷款人的被告农行石河子兵团支行之间的借款合同关系；金忠山、被告刘某某作为抵押人与作为抵押权人的被告农行石河子兵团支行之间的抵押担保合同关系（在买受人取得房屋产权证的情况下）；原告作为保证人与被告农行石河子兵团支行之间的保证合同关系。上述两个合同所产生的四个法律关系构成法律关系结合体，缺一不可，才能保障出卖人与买受人商品房销售合同目的的实现，若其中一个法律关系脱节，则会使本来平衡的法律关系失衡，从而引发一系列矛盾，导致合同目的难以实现。正因为此，被告刘某某作为案涉合同当事人，同时被告刘某某、金某、杨玉琴又作为金忠山的法定继承人拒绝继续承担如期偿还贷款的合同义务，则会造成表面上看已履行完毕的《商品房预售合同》实质上变为：金忠山及被告刘某某、金某、杨玉琴仅支付房屋首付款及银行贷款190234.96元，其他银行按揭贷款189692.06元由原告承担，原告作为出卖人已将房屋交付金忠山及被告刘某某、金某、杨玉琴居住使用，现被告刘某某、金某、杨玉琴却不能履行支付房款的合同义务，导致该商品房销售合同的合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有他其违约行为致使不能实现合同目的。”据此，对原告要求解除《商品房预售合同》的诉讼请求，该院��予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故对原告要求被告刘某某、金某、杨玉琴返还房屋的诉讼请求该院亦予以支持。《商品房预售合同》解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告请求解除《个人购房担保借款合同》，该院予以支持。该两个合同被解除后，原告作为出卖人应当将收受的购房款和购房贷款的本金及利息分别返还作���买受人的被告刘某某、金某、杨玉琴。被告刘某某、金某、杨玉琴及被告农业银行石河子兵团支行认为合同目的已经实现、不符合法定解除条件的抗辩意见，均是将两个合同的四个法律关系孤立地看待，有失片面，并不能最终解决案涉矛盾，故对其抗辩该院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，判决：
一、解除2015年11月12日原告石河子市金豪房地产开发有限公司与金忠山、刘某某签订的《商品房预售合同》;
二、解除2015年12月4日原告新疆金豪房地产开发有限公司与被告中国农业银行股份有限公司石河子市兵团支行及金忠山、刘某某签订的《个人购房担保借款合同》；
三、被告刘某某、金某、杨玉琴于判决生效之日起十日内将石河子市××××××栋×单元××号楼房返还给原告新疆金豪房地产开发有限公司。
案件受理费134元（原告已预交），由被告刘某某、金某、杨玉琴负担，于判决生效之日起十日内给付原告新疆金豪房地产开发有限公司。
本院二审期间，上诉人除认为一审法院漏查部分事实外，对一审法院认定的事实无异议。上诉人对其主张提交《个人贷款抵押房屋综合保险保险单》及交费票据各一份。该保险单的投保人和被保险人是金忠山，保险人是中国人民财产保险股份有限公司石河子市分公司，第一受益人是中国农业银行股份有限公司石河子兵���分行，财产损失保险金额和还贷保证保险金额均是20万元。用以证明农行石河子兵团支行在金忠山病故后，未行使保险索赔权，无权直接划扣贷款。农行石河子兵团支行和金豪房产公司认可该证据的真实性，但认为该证据反映的是保险合同关系，与本案的房屋买卖合同和借款合同、保证合同关系无关。本院认为金豪房产公司不是上诉人提交的保险合同的当事人，上诉人依据该证据证明的问题与金豪房产公司的诉求无关，与本案不具有关联性，上诉人主张一审法院漏查事实的意见不能成立。两被上诉人在二审未提供新证据，对一审法院查明的事实无异议。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，涉案《商品房预售合同》和《个人购房担保借款合同》应否解除是本案的争议焦点。依据合同的相对性和涉案两合同的法律性质及履行情况，本院认为金豪房产公司要求解除合同的诉讼请求不能成立。理由是：金豪房产公司以合同目的不能实现，要求解除《商品房预售合同》和《个人购房担保借款合同》，金豪房产公司行使的是法定解除权。与此主张相关的法定解除权是《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，即：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有他其违约行为致使不能实现合同目的。”依据该项的规定，合同目的不能实现必须是一方当事人有违约行为导致合同目的不能实现时，另一方当事人才有权主张解除合同。涉案《商品房预售合同》的出卖人金豪房产公司将房屋交付给上诉人，上诉人作为买受人支付了房屋首付款，并通过银行贷款向金豪房产公司交清所有房款。上诉人已履行该买卖合同中买受人的义务，不存在违约行为。金豪房产公司无合同依据和法律依据行使解除《商品房预售合同》的权利。
《个人购房担保借款合同》涉及借款合同和保证担保合同。其中保证担保合同是为了保证借款合同顺利履行而设立，是从合同，借款合同是主合同。金豪房产公司是从合同的当事人，不是主合同的当事人，无权要求解除作为借款合同的主合同。上诉人在借款合同中的义务是偿还借款，其履行义务的相对方是农行石河子兵团支行，不是金豪房产公司。虽然上诉人未自己出钱履行偿还借款义务，但其违约行为的相对方是农行石河子兵团支行，不是金豪房产公司。金豪房产公司因农行石河子兵团支行的划扣行为，为上诉人垫付借款，其履行的是保证合同约定的义务。该义务是金豪房产公司自���承担商业风险在保证合同中自己设定的，是上诉人依据保证合同享有的权利，不能因金豪房产公司履行保证合同义务而确认被保证人的上诉人对保证人违约。金豪房产公司履行保证人义务所取得的只能是向被保证人追偿的权利。上诉人在履行《个人购房担保借款合同》中对金豪房产公司无违约行为，故金豪房产公司以合同目的不能实现要求解除涉案的《个人购房担保借款合同》无合同和法律依据。
涉案《商品房预售合同》和《个人购房担保借款合同》虽具有一定的联系，但两合同的主体、目的不同，违约责任和违约行为的相对方不同。一审法院混淆两合同的权利义务，错误适用解除合同的条件，判决结果错误，本院予以纠正。上诉人的上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项��第一百三十条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销石河子市人民法院（2017）兵9001民初7301号民事判决；
二、驳回被上诉人新疆金豪房地产开发有限公司的一审诉讼请求。
一审案件受理费134元，由被上诉人新疆金豪房地产开发有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费100元（上诉人已预交），由被上诉人新疆金豪房地产开发有限公司负担，于判决生效之日起十日内给付上诉人刘某某、金某、杨玉琴。
本判决为终审判决。
审判长 杨新宝
审判员 商 栋
审判员 李红敏
二〇一八年七月十八日
书记员 石 静