＼n广东省佛山市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）佛中法民一终字第646号＼n上诉人（原审原告）胡琼芳，女，汉族，1984年6月12日出生，住四川省营山县。＼n上诉人（原审原告）李林，男，汉族，1980年9月19日出生，住湖北省浠水县。＼n委托代理人欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）佛山信捷房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。＼n法定代表人周安桥，总经理。＼n委托代理人张惠全，广东创誉律师事务所律师。＼n委托代理人张亚伟，广东创誉律师事务所实习律师。＼n上诉人胡琼芳、李林因与被上诉人佛山信捷房地产有限公司（以下简称信捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1108号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。＼n原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回胡琼芳、李林的诉讼请求。案件因适用简易程序，受理费减半收取40元，由胡琼芳、李林负担。＼n上诉人胡琼芳、李林上诉提出：一、原审法院关于胡琼芳、李林与信捷公司签订《商品房面积差异补充协议》是对房屋面积差异问题处理完毕的认定是错误的。首先，《商品房面积差异补充协议》是对胡琼芳、李林所购房产套内面积的结算，依据该结算，胡琼芳、李林所购房屋套内面积增加的，需要向信捷公司补交套内面积差异的房款，该款项并不涉及胡琼芳、李林诉请的公摊面积差异款，与诉讼请求的公摊面积差异款没有关联。而且胡琼芳、李林一直不同意信捷公司的补偿方案，找过信捷公司多次协商，但对方置之不理，并予以欺骗和胁迫。其次，胡琼芳、李林是在被欺骗、被胁迫的情况下与对方签订《商品房面积差异补充协议》。胡琼芳、李林找信捷公司要求依法退回公摊面积差异补偿款，信捷公司欺骗胡琼芳、李林说：房屋总价是按套内面积计算的，与公摊面积没有关系，即使公摊面积减少，信捷公司也不需要向胡琼芳、李林退回面积差异款。同时，信捷公司通过向胡琼芳、李林寄发《办理房产证通知》的形式，胁迫胡琼芳、李林与其签订《商品房面积差异补充协议》。《办理房产证通知》第2条规定：凭房款收据至商业中心二楼前台办理换取正式发票手续（如有面积差异须补退款的，随本通知附有《面积差异补充协议》书的客户，须办理相关补退款手续及签署补充协议再换取正式发票）。第3条规定：业主须携带以下资料……办理土地证、房产证手续。……（2）购房发票原件……（7）《面积差异补充协议》。胡琼芳、李林因公摊面积减少事宜拒绝签署《面积差异补充协议》，但信捷公司胁迫说：《办理房产证通知》已经明确指出，如果不签该协议，胡琼芳、李林将拿不到发票，没有发票以及没有《面积差异补充协议》就办不了土地证及房产证。众所周知，房产证及土地证是业主行使其他权利诸如办理身份证、办理户口迁移，办理小孩入托、入学的必备条件，在无法取得房产证及土地证的情况下，业主的其他权益将会遭到重大损失，因此，胡琼芳、李林不得不与信捷公司签订了《商品房面积差异补充协议》。二、原审法院对《商品房面积差异补充协议》无效条款的效力认定也是错误的。《商品房面积差异补充协议》是信捷公司提供的，与依云上城小区全体业主签订的协议，其内容已经打印完毕，即使包括协议抬头的购房者姓名都打印完毕，其内容也不允许购房者进行协商和修改，购房者只能在其上签名，其合同形式为典型的格式条款。依据法律规定，格式合同首先应当遵循公平原则，但是在协议中，信捷公司试图通过霸王条款非法剥夺购房人要求退还公摊面积差价款的正当权利，是显失公平的。故该协议的“据此计算确认最终房款为754871元，最终房款金额与购房合同金额差额为4871元”的条款，免除了信捷公司退回公摊面积不足部分购房款的责任，违背公平原则，应当认定无效。此外，该“确认最终房款”属于免除信捷公司责任的条款，从合同的有效性表现上来说，信捷公司应当提请胡琼芳、李林对该条款予以注意，更何况在明知胡琼芳、李林对补偿面积差价款存在异议的情况下，信捷公司更应该提请胡琼芳、李林注意。但是信捷公司不但没有提醒，更没有按照胡琼芳、李林的要求进行解释说明，相反，还以不签字就不能开发票为由，逼迫胡琼芳、李林签字。故该“确认最终房款”的格式条款也因缺乏必要的提请注意和解释说明等法定要件而无效。三、原审判决法律适用错误。2012年6月，广东省高级人民法院关于印发《全省民事审判工作会议纪要》的通知（三）关于房屋买卖合同的履行问题的相关问题的解释和说明，其目的就是为了解决类似开发商通过恶意减少“房屋公摊面积”而侵犯消费者权益的行为，从而维护社会的公平正义。该通知第8条规定：“商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积。”该通知非常明确地规定了开发商不能以房屋约定以套内面积计算单价为借口，而非法剥夺购房者请求公摊面积缩水补偿的权利。但是，一审法院在判决中，对违背该通知原则和精神的《商品房面积差异补偿协议》中“按套内单价据实结算，据此计算确认最终房款为754871元，最终房款金额与购房合同金额差额为4871元”的违法条款，确认其具有合法效力，该认定与以上《会议纪要》精神完全相悖；同时，原审判决无视《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条以及司法解释等明确规定的格式条款有效的法定要件，也是适用法律错误。四、一审法院认定胡琼芳、李林签订的合同附件四《补充协议》排除胡琼芳、李林权利的“若买卖合同约定的公共部分与公用房屋分摊建筑面积与产权登记的面积产生差异，双方不作任何补偿”条款有效更是错误的。首先，合同附件四《补充协议》是信捷公司提供的，其内容已经打印完毕，也不允许购房者进行协商和修改，购房者只能在其上签名，其合同形式为典型的格式条款形式。依据法律规定，格式合同首先应当遵循公平原则，但是在协议的条款中，信捷公司试图通过此霸王条款非法剥夺购房人要求退还公摊面积差价款的正当权利，是显失公平的。其次，《房产测绘管理办法》第八条规定：“委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同。”用以明确约定委托人与测绘单位各自的权利义务。而且实际测绘时，委托人必须配合房屋测绘单位一起到现场进行带测、指界等工作。在测绘单位向委托人提交初步测绘报告后，委托人经审查无误并向测绘单位送达验收意见后，测绘单位才制作正式的房屋测绘报告书提交给委托人。因此，委托人在实际收到正式的房屋测绘报告书之前，肯定已经明确知道了房屋测绘结果。再次，信捷公司在知道涉案房屋的测绘结果是公摊面积缩水后，故意在《商品房买卖合同补充协议》中增加“若买卖合同约定的公共部分与公用房屋分摊建筑面积与产权登记的面积产生差异，双方不作任何补偿”的条款，以免除自身责任排除业主权利。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条的规定，该条款是无效条款。最后，合同附件四《补充协议》第二条第2款，属于免除信捷公司责任的条款，从合同的有效性表现上来说，信捷公司应当提请胡琼芳、李林对该条款予以注意，更何况在明知胡琼芳、李林肯定会对公摊面积缩水存在异议的情况下，信捷公司更应该提请胡琼芳、李林注意。但是信捷公司不但没有提醒，更没有按照胡琼芳、李林的要求进行解释说明。故该格式条款也因缺乏必要的提请注意和解释说明等法定必备要件而无效。然而，一审法院无视涉案房屋最早的测绘基准日为2011年1月17日，信捷公司在知道涉案房屋公摊面积存在缩水的情况后，迅速在合同附件四《补充协议》增加了排除购房小业主权利的条款，以使胡琼芳、李林在购买房屋时即2011年4月14日不得不签订该格式合同的客观事实，刻意认定信捷公司是在2012年6月19日拿到正式的房屋测绘报告书后才知道涉案房屋公摊面积缩水的，进而作出错误的认定。综上，请求：确认胡琼芳、李林签订的合同附件四《补充协议》第二条第2款排除胡琼芳、李林权利的“若买卖合同约定的公共部分与公用房屋分摊建筑面积与产权登记的面积产生差异，双方不作任何补偿”条款无效，确认胡琼芳、李林签订的《商品房面积差异补充协议》中限定胡琼芳、李林权利的“按实测计价面积及合同约定的套内单价据实结算，据此计算确认最终房款为754871元，最终房款金额与购房合同金额差额为4871元”条款无效，同时撤销一审判决，依法改判，支持胡琼芳、李林的诉讼请求，本案诉讼费用由信捷公司承担。＼n被上诉人信捷公司答辩称：坚持一审的答辩意见。＼n上诉人胡琼芳、李林在二审期间向本院提交（2013）佛中法民一终字第1464号民事裁定书，拟证明同类案件在法院主持下得到妥善解决，业主与信捷公司达成调解，业主的合法诉请得到法院支持及信捷公司的认同，信捷公司自愿赔偿房屋公摊面积差价。＼n被上诉人信捷公司对上述证据的真实性没有异议，对证明内容与关联性有异议，称裁定书只载明撤诉，并不能反映信捷公司承认业主的诉请，即使有和解也是特定情况下作出的。＼n经审查，胡琼芳、李林提供的证据是法院裁判文书，本院对其真实性予以确认，但与本案纠纷没有关联，且不能反映胡琼芳、李林的证明内容，故本院对其证明内容不予采纳。＼n被上诉人信捷公司在二审期间未向本院提交新的证据。＼n经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。＼n本院认为：本案二审期间争议的焦点是信捷公司应否向胡琼芳、李林返还公摊面积差价款。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第四条第1款约定：“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米12489.59元，总金额（人民币）柒拾伍万零仟零佰零拾元”。合同第五条约定：“产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿……”《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第二条第2点约定“买卖合同约定的面积差异百分比以产权登记的套内建筑面积为计算依据。若买卖合同约定的公共部分与公用房屋分摊建筑面积与产权登记的面积产生差异，双方不作任何补偿”。另外，双方签订《商品房面积差异补充协议》约定：“双方按购房合同第六条'面积确认及面积差异处理'的约定：面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的套内单价据实结算，据此计算确认最终房款为754871元，最终房款金额与购房合同金额差额为：4871元（正数值为乙方应补交款，负数值为甲方应退款）。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，在本案涉及的《商品房买卖合同》及其附件四、《商品房面积差异补充协议》对套内建筑面积及公摊面积出现差异如何处理已作出明确约定的情况下，原审判决根据合同约定驳回胡琼芳、李林请求返还公摊面积差异款的诉讼请求并无不当。＼n关于胡琼芳、李林主张双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第二条第2点、《商品房面积差异补充协议》为格式条款，属于无效约定的问题。经审查，佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书［佛禅房测（2012）127号］记载，信捷公司该次委托测绘的房屋坐落于魁奇二路139号、魁奇二路139号一至三座和魁奇二路139号二十二至二十四座，房屋测量基准日分别是2011年1月17日、2011年8月11日、2012年5月23日和2012年5月25日，由于该次委托测绘存在不同的测量基准日，胡琼芳、李林以最早的房屋基准日推导出双方在签订合同附件时信捷公司就已经知晓公摊面积减少的情况，缺乏事实依据。因此，胡琼芳、李林以在签订《商品房买卖合同》附件四《补充协议》时，信捷公司故意隐瞒测绘的公摊面积比合同约定的公摊面积少的事实为由，主张《商品房买卖合同》附件四补充协议第二条第2点属于免除自身责任排除业主权利的无效格式条款，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。而双方签订的《商品房面积差异补充协议》，是对面积差异问题的单独协商，并对最终房款金额予以确认，是双方的真实意思表示，并不属于格式条款，对协议双方具有法律约束力。至于胡琼芳、李林主张其是在被欺诈、胁迫的情况下签订《商品房面积差异补充协议》的问题。欺诈是一方故意陈述虚假情况或故意隐瞒真实情况，并诱使对方订立合同；胁迫是以实施或将要实施某种不法行为，使对方出于恐惧而违心地签订合同。本案中，胡琼芳、李林并未提供证据证明存在前述欺诈、胁迫的事实行为，故本院对胡琼芳、李林的该项主张不予采纳。＼n综上所述，胡琼芳、李林的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费80.69元，由上诉人胡琼芳、李林负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长周珊＼n代理审判员王志恒＼n代理审判员安静＼n二〇一四年五月十六日＼n书记员袁嘉莹＼n