＼n山东省潍坊市潍城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）潍城民初字第1308号＼n原告王炳颖。＼n原告单明志。＼n原告姜红。＼n被告山东海化集团有限公司。＼n法定代表人王辉。＼n被告山东海化房地产有限公司。＼n法定代表人王赟。＼n二被告共同委托代理人刘延利、付水红，山东求是和信律师事务所律师。＼n原告王炳颖、单明志、姜红诉被告山东海化集团有限公司、山东海化房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三原告王炳颖、单明志、姜红、二被告山东海化集团有限公司、山东海化房地产有限公司的委托代理人刘延利、付水红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n三原告诉称，2008年5月30日，三原告以原告王炳颖的名义与被告山东海化房地产有限公司签订《海化安顺小区沿街商业房物业购买及交接协议》，约定购买潍坊市东风西街XXXX号安顺小区XX号楼沿街东数第三室商用房。三原告在支付了全部房款897266.48元及维修基金等相关费用后，2008年8月20日二被告为三原告办理了该房产的房屋所有权证书，但始终未办理该房产的单独的土地使用权证书，致使三原告不能行使对该房产的处分权。因此，三原告要求：1、与二被告解除《海化安顺小区沿街商业房物业购买及交接协议》（以下简称《购买协议》）；2、要求二被告返还三原告购房款897266.48元，并按照该房产现实价值与原价的差额赔偿损失，及其他损失；3、诉讼费及其他费用由被告承担。＼n第二次开庭法庭辩论终结前，三原告将原第2项诉讼请求变更为：“判令被告返还原告购房款871132.5元，并判令被告按照房产现实价值与原协议的差价831867.5元对原告的损失予以赔偿，同时判令被告赔偿原告其他损失126472.18元。”＼n被告山东海化集团有限公司（简称海化集团）辩称，《购买协议》是被告海化集团委托被告山东海化房地产有限公司。代办房产销售事宜所签订的协议，三原告与被告海化集团于2008年8月18日签订的房产买卖协议已经履行完毕，三原告已经取得房产证。被告海化集团已经履行了《购买协议》全部义务，因此，对三原告的诉讼请求不予认可。＼n被告山东海化房地产有限公司（简称海化地产）辩称，其同意被告海化集团的答辩意见，并且被告海化地产不是本案主体，涉案房产是被告海化地产受被告海化集团的委托办理的销售事宜。因此对三原告的诉讼请求不予认可。＼n经审理查明，2008年5月30日，原告王炳颖与被告海化地产签订了《购买协议》。约定：原告王炳颖购买位于潍坊市东风西街XXXX号安顺小区XX楼沿街商业房东数第三室（潍房权证市属字第××号，以下简称：073XXX号房产）；建筑面积276.55平方米；楼层范围为1-3层；价格为3150元／平方米；物业维修基金为房屋价款的3%。所购物业总价款897266.48元；付款方式为现金付款；甲方（被告海化地产）在通知为乙方（原告王炳颖）办理房产证时，乙方须将办理房产证费用缴齐，费用包括：契税、评估费、交易费、登记费等，按国家规定收取。2008年8月13日，三原告向收款单位记载为“山东海化集团（山东海化房地产有限公司）”的缴纳购房款871132.5元；2008年7月7日，三原告向潍坊市潍城区农业税征收管理局为073XXX号房产缴纳契税26134元；2008年8月20日，原告王炳颖为073XXX号房产缴纳所有权登记费140元；2008年8月21日原告王炳颖向被告海化地产缴纳房产证费用4796.24元；073XXX号房产由三原告共有（潍房市属共字第00XX59号、潍房市属共字第000XX8号）；二被告已向三原告交付073069号房产，并办理了房屋产权证书。原、被告双方对上述事实均无异议。＼n三原告提供：2008年6月18日“交款单位”记载为原告王炳颖，由被告海化地产出具的缴纳物业基金收据一份，金额为26133.98元；2008年7月30日“购房人”记载为三原告的，海化集团出具的维修基金收据一份，金额为26133.98元；2008年8月11日“业主姓名”记载为三原告的，交通银行潍坊分行营业部出具的维修基金缴存凭证一份，金额为26133.98元。拟证明二被告向三原告实际收取了上述费用，共计（26133.98元×3）78401.94元，应解除合同且一并退还。经质证，二被告辩称2008年6月18日被告海化地产向三原告出具的金额为26133.98元的物业基金收据，本意是要求三原告凭该收据向交通银行缴纳073069号房产的维修基金，被告海化地产并没有向三原告实际收取该费用。后因073XXX号房产属于被告海化集团所有，二被告为给三原告办理房产过户手续，所以由被告海化集团于2008年7月30日重新向三原告开具维修基金收据，并收取了073XXX号房产的维修基金金额为26133.98元。2008年8月5日被告海化集团将三原告缴纳的维修基金26133.98元缴至交通银行潍坊分行营业部，并将缴存凭证的第三联交给三原告。2008年6月18日被告海化地产出具的收据，被告海化地产应向三原告收回而未收回。所以二被告认为只向三原告收取了一次维修基金，共计26133.98元。＼n二被告提供：房屋所有权人为被告海化集团的潍房权证市属字第××号房产证、《海化安顺小区XX号商住楼盘表》、被告海化集团委托被告海化地产办理安顺小区售购事宜的授权委托书、三原告与被告海化集团签订的房产买卖协议书复印件。拟证明，073XXX号房产是由被告海化集团所有，并委托被告海化地产出卖给三原告。经质证，三原告对房产买卖协议书复印件、委托书的真实性不予认可；对潍房权证市属字第××号房产证、《海化安顺小区XX号商住楼盘表》无异议。＼n经三原告申请，经本院依法查询，潍坊市住房和城乡建设局出具的查询结果为：“经查询我处市属字第××号房屋档案，档案中无该房屋的土地使用权证，在当事人不能同时提供房产证和土地使用权证的情况下，潍房权证市属字第××号房屋如上市交易暂时不能办理过户手续。不能办理的依据是：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条以出让方式取得土地使用权的。第三十九条：转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”。经质证，三原告认为该证据足以证明073XXX号房产因没有土地使用权证，而不能实现处分权。为反驳该证据，二被告向本院提供：1997年9月26日潍坊市人民政府《关于对山东海化集团有限公司接收原潍坊钢厂请示的批复》潍政函（1997）63号文件复印件、土地使用者为被告海化集团的，潍国用（2003）字第131XX号国有土地使用证。拟证明，被告海化集团接收原潍坊钢厂后，土地使用权办理变更登记手续，均不再缴纳新的费用，被告海化集团已经取得0730XX号房产所占土地的使用权。三原告认为二被告的该二项证据不能证明073069号房产的土地使用权已经转移给三原告。＼n经三原告申请，本院委托潍坊三一资产评估土地房地产估价有限公司对0730XX号房产的市场价值进行评估。2013年10月17日作出潍三一评字（2013）第F2XX号资产评估报告书，评估结论为：于评估基准日2013年10月9日，评估价值为1703000元，评估有效期为一年。经原、被告双方质证：三原告认为评估价值较低，与实际价值不符；二被告认为评估报告中的评估师王爱君的执业机构是潍坊力友资产评估事务所，据此对该评估报告不予认可。二被告还认为，三原告提出鉴定申请的时间已经超过举证期限。后经本院审查，潍坊力友资产评估事务所已经变更为潍坊三一资产评估土地房地产估价有限公司。＼n本院认为，2008年6月18日被告海化地产向原告王炳颖出具了物业基金收据，二被告虽辩称均未收取，但未并提供相关证据加以证实。依据该收款收据所记载的内容，应视为被告海化地产向原告王炳颖收取了26133.98元的物业基金。2008年7月30日被告海化集团向三原告开具的是“维修基金代收收据”，因此被告海化集团应为该维修基金的代收单位，而非实际收取单位。2008年8月5日交通银行潍坊分行营业部出具的业主姓名记载为三原告的维修基金缴存凭证，足以证实被告海化集团代收三原告的维修基金实际已向交通银行潍坊分行营业部缴存。三原告手中虽持有被告海化集团出具的维修基金代收收据和交通银行出具的维修基金缴存凭证，但不能证明三原告缴纳了两次维修基金。因此，本院认为原告王炳颖是于2008年6月18日向被告海化地产缴纳26133.98元的物业基金；被告海化集团于2008年7月30日代收了三原告缴纳的维修基金26133.98元，并于2008年8月5日代三原告将该维修基金向交通银行潍坊分行营业部缴存。＼n073069号房产在出售给三原告前的房屋所有权及其土地使用权均为被告海化集团，三原告按照《购买协议》支付全部房款及相关费用后，被告海化集团虽将073XXX号房产交付给三原告，并办理了房屋所有权过户手续，但始终未能将073XXX号房产的土地使用权变更至三原告名下，导致073XXX号房产在房管部门的档案中因缺乏土地使用权证，使三原告不能就073XXX号房产行使处分权。而《购买协议》的合同目的，即被告海化集团在三原告按约履行相关义务后，应保证三原告对073XXX号房产享有全部物权，被告海化集团在接到三原告因不能行使对073XXX号房产的处分权而要求解除合同的诉讼请求后，在三个月的合理期限内仍未能履行将073XXX号房产的土地使用权变更到三原告名下的义务，致使《购买协议》的合同目的不能实现，因此，对三原告要求与被告海化集团解除合同、赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，三原告应将073XXX号房产返还给被告海化集团，被告海化集团应向三原告返还购房款871132.5元，并赔偿三原告分别为履行《购买协议》为073XXX号房产交纳的契税26134元、所有权登记费140元、房产证费用4796.24元。＼n原、被告双方对潍三一评字（2013）第F2XX号资产评估报告书提出的质证意见，均不是抗辩该评估报告的法定理由，本院认为潍三一评字（2013）第F2XX号资产评估报告书合法有效。依据该报告书，073XXX号房产目前的市场价值为1703000元，其与该房产在三原告购买时的成交价格之差额（1703000元-871132.5元）831867.5元，应视为三原告因被告海化集团不能履行073XXX号房产土地使用权变更登记义务给三原告造成的，如《购买协议》完全履行后本可以获得的利益损失，因此应予赔偿。＼n被告海化地产接受被告海化集团委托，以自己的名义与三原告签订了关于073XXX号房产的《购买协议》。三原告在诉前未能得知二被告之间的委托代理关系，在庭审质证中，二被告向三原告披露073XXX号房产是由被告海化集团作为委托人，委托被告海化地产对外出售。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款之规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”经本院依法释明，三原告选择向被告海化集团主张权利，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第四百零三条第二款之规定，判决如下：＼n一、解除原告王炳颖与被告山东海化房地产有限公司签订的《海化安顺小区沿街商业房物业购买及交接协议》；＼n二、原告王炳颖、单明志、姜红将潍坊市东风西街XXXX号安顺小区XX楼沿街商业房东数第三室（潍房权证市属字第××号）房产返还给被告山东海化集团有限公司，于判决生效之日起七日内倒业交付。＼n三、被告山东海化集团有限公司返还给原告王炳颖、单明志、姜红购房款871132.5元，并赔偿原告王炳颖、单明志、姜红因履行《海化安顺小区沿街商业房物业购买及交接协议》支出的契税26134元、维修基金26133.98元，并赔偿原告王炳颖、单明志、姜红因解除《海化安顺小区沿街商业房物业购买及交接协议》造成的可得利益损失831867.5元，该项共计1755267.98元，于本判决生效之日内起七日内付清；＼n四、被告山东海化集团赔偿原告王炳颖因履行《海化安顺小区沿街商业房物业购买及交接协议》所支出的所有权登记费140元、房产证费用4796.24元，共计4936.24元，于本判决生效之日起七日内付清；＼n五、被告山东海化房地产有限公司返还原告王炳颖物业基金26133.98元，于本判决生效之日起七日内付清；＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费12772元，评估费17000元，合计29772元，由两被告负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。＼n审判长冯国庆＼n审判员吴晓勇＼n审判员赵燕＼n二〇一三年十二月十三日＼n代书记员王丽梅