长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第1028号
原告（反诉被告）李相哲，男，现住吉林省延吉市。
被告（反诉原告）徐峰，男，户籍所在地吉林省农安县，现住长春市朝阳区。
委托代理人刘畅，吉林衡丰律师事务所律师。
原告（反诉被告）李相哲诉被告（反诉原告）徐峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李相哲、被告（反诉原告）徐峰及其委托代理人刘畅到庭参加了全部庭审。本案现已审理终结。
原告李相哲诉称，2012年8月19日，原、被告签订房屋出租合同书，约定：原告将位于长春市开运街的房屋年租金115，000.00元租给被告，租期自2012年8月19日起至2015年5月26日止。付款方式为一年一交。被告自2012年8月19日至2013年5月26日的房租费已结清，其余二年房租费付款日期定为2013年4月26日付壹拾壹万伍仟元，2014年4月26日付最后115，000.00元。合同签订后原告按合同约定将房屋交给被告。2014年4月21日，原告给被告打电话要求被告于4月26日按时付房租费，被告表示同意。2014年4月26日，被告给原告打电话说，因财务休息，下周一给付房租费。被告不予认可。故诉讼来院，要求解除原、被告签订的合同，被告将承租的房屋返还原告，供热费、水电费等一切与房屋有关的正常费用以票据计算；合同约定的押金40，000.00元不予退还；被告承担违约金100，000.00元；被告给付自2014年5月26日起至迁出房屋之日止的租金，按每天315元计算；赔偿原告因房屋主结构受损而可能造成的经济损失；诉讼费用由被告承担。
被告徐峰辩称，要求在法院组织下对房屋进行交接，如果原告在收到钥匙和通知函的情况下不接收房屋，增加的损失由原告自行承担；驳回原告要求被告给付自2014年5月26日起至迁出房屋之日止租金的诉讼请求，同意在40，000.00元押金中适当给付原告一些补偿，补偿的金额为315元／天乘以从2014年5月27日至2014年6月10日的天数，剩余的要求原告返还被告；驳回原告要求被告承担违约金壹拾万元的诉讼请求；诉讼费根据法律规定，按比例承担。
被告徐峰反诉称，2012年8月19日，原、被告签订《门市房出租合同》，被告承租原告位于长春市开运街的房屋，租金每年115，000.00元，上档租。被告按期履行了合同，并按合同约定交付给原告押金人民币40，000.00元。2014年4月26日恰逢周六，由于被告单位财会人员休息，被告与原告协商是否能延期至2014年4月28日交下一年房租，原告断然拒绝，并明确告知被告解除双方的合同。2014年4月28日，原告向朝阳区人民法院起诉要求解除双方的房屋租赁合同。被告在收到法院的应诉通知后，为了减少原告的损失于2014年5月23日将房屋的钥匙及解除通知一并快递给了原告。2014年6月10日，在朝阳区人民法院的主持下，双方验收了房屋，被告将房屋返还给原告，并结清了相关费用。该房屋现已由原告另外租给他人。被告认为，双方经协商解除了房屋租赁合同，且没有给原告造成实际损失。故原告理应扣除从2014年5月27日至2014年6月10日的实际租金4，725.00元后将其余的押金人民币35，275.00元返还给被告，故提出反诉，要求原告返还抵押金人民币35，275.00元；反诉费由原告负担。
针对被告的反诉原告辩称，被告主张其按期履行了合同，原告不认可，2014年4月26日被告与原告协商能否4月28日交下一年房租，原告当时表示“已经过了两天了，愿意付可以，一年的租金是115，000.00元，原告扣下100，000.00元违约金，剩余15，000.00元还给被告”；被告陈述的原告于4月28日起诉不准确。原告于4月28日开始着手写诉状，5月4日正式向法院递交的起诉状；被告陈述6月10日结清的相关费用，与事实不符。6月10日被告将钥匙交给原告后，6月14日被告将所欠的电费、水费补齐，水表恢复原状；被告所述没有给原告造成实际损失，与事实不符。被告给原告造成如下损失：精神损失、原告从延吉往返长春两次，在长春住宿20天，为诉讼花费诉讼费。关于房费损失，5月27日至6月18日由于被告违约导致原告该期间的房费没有收取。综上，要求驳回被告的全部反诉请求。
庭审中，原告为证实自己的主张向本庭提交证据如下：
证据（一）、门市房出租合同书。证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，应依法受到保护。
证据（二）、房屋销售合同书两份。证明证据一中原告租赁给被告的房屋归原告所有。
证据（三）、开运街房屋租赁合同。证明原告将房屋收回后，已经另行出租的事实。
被告为证实自己的主张向本庭提交证据如下：
证据（一）、门市房出租合同书。证明1.被告在反诉状中所述被告按期履行合同是指截止到2013年4月26日交付第二年房租，被告是按约定履行的；2.2014年4月26日是周六，法定假日，由于被告的财会人员休息，银行也不上班，当时转账也转不了。被告未按照合同约定按时向原告履行给付房租费的义务，是由于客观原因造成的，被告没有违约的故意；3.关于合同中违约金的约定明显过高。要求法院根据原告实际损失的百分之三十为上限，综合被告的履约情况，按照公平原则予以确认；4.合同中，关于违约行为存在重复约定，40，000.00元的性质就是违约金押金，如果出现违约情况，应当确定实际损失后，先从40，000.00元违约金押金中予以扣除，合同第十二条明显不合理。
证据（二）、2012年8月19日收条一份。证明原告收取被告抵押金4万元的事实。
证据（三）、顺风速运快递回执、通知函一份、被告的手机短信截图内容一份。证明1.2014年5月23日被告向原告快递了一份通知函，因原告起诉要求解除双方签订的租赁合同，被告同意双方协商解除房屋租赁合同。同时，被告把承租房子的钥匙一并寄给了原告；2.原告于2014年5月24日下午四时二十八分，收到被告邮寄的函件和钥匙。
对于原、被告提供的上述证据，合议庭依法酌定。
经审理查明，一、2012年8月19日，原、被告签订《门
市房出租合同书》，约定：原告将位于长春市开运街的房屋（256平方米）按年租金115，000.00元租给被告，租期从2012年8月19日起至2015年5月26日；付款方式为一年一交，从2012年8月19日至2013年5月26日房费已经结清，其余二年房费定为2013年4月26日付115，000.00元，第二年房费付款日期为2014年4月26日付115，000.00元；除房租费外，被告还要交40，000.00元作为水电费及违约金押金，房费不得拖欠一天，否则按违约处理（押金不退）；如被告违约，在原告不退押金的情况下，被告还要承担违约金100，000.00元，同时原告有权立即无条件解除合同收回房屋。同日，被告向原告缴纳了押金40，000.00元，原告为被告出具收条一份。合同签订后，原告依约定将房屋交付被告使用，被告与其兄长徐坤共同开办了长春市大坤汽修服务部。二、2014年4月26日，被告以法定假日无法转账为由与原告协商，要求于4月28日给付房租费，原告不予认可，并表示要与被告解除房屋租赁合同。2014年4月28日被告书写起诉状，5月4日向本院提起诉讼，要求与被告解除合同。被告在本院向其送达起诉书等相关法律文书后，于5月23日向原告邮寄通知函及所承租房屋的钥匙，同意解除合同。2014年6月10日在本院主持下，被告将承租的房屋交还原告，6月14日，被告补交了承租房屋所欠的水电费，并将拆除的水表恢复原状。6月16日，原告将该房屋出租给案外人袁超，并签订了《开运街房屋租赁合同》。现原告以被告违约为由，诉讼来院，要求被告给付自2014年5月27日至2014年6月18日的房租费7，245.00元；40，000.00元押金不退；被告承担违约金100，000.00元；诉讼费由被告承担。被告认为，双方经协商解除了房屋租赁合同，且没有给原告造成实际损失。故提出反诉，要求原告返还抵押金人民币35，275.00元；反诉费由原告负担。
本院认为，一、原、被告签订的《门市房出租合同书》，
系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应认定真实有效，被告未按合同约定按时缴纳下一年度的房租，原告按照合同约定解除合同并收回房屋并无不妥。但被告仍应给付原告自2014年5月27日起至被告补交承租房屋所欠的水电费，并将拆除的水表恢复原状之日即2014年6月14日止的房屋使用费5，985.00元。二、原、被告合同约定的违约金押金40，000.00元的性质为违约金，应包含在合同约定的违约金100，000.00元之内。被告虽未在合同约定的时间即2014年4月26日给付原告房租费，但原告在2014年5月4日即向本院提起诉讼要求解除合同，被告在本院向其送达起诉书等相关法律文书后，于5月23日向原告邮寄通知函及所承租房屋的钥匙同意解除合同，此时被告承租的房屋上一年度的租金尚未到期，故被告的违约行为应属轻微，且被告亦提出合同中违约金的约定明显过高，应予酌减。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，原告要求根据合同的约定不予退还违约金押金40，000.00元，有违公平原则和诚实信用原则，不应支持。同理，原告要求被告给付违约金100，000.00元亦不予支持。但鉴于被告确有轻微违约行为，确给原告造成一定的损失，应承担相应的违约责任。因原告居住在延吉市，其虽未提供往来的交通费及住宿费等相关证据，但本着实事求是的原则，酌定由被告承担违约金3，000.00元。故原告应扣除被告应给付的房屋使用费5，985.00元、违约金3，000.00元，将剩余的31，015.00元违约金押金返还被告。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告徐峰于本判决生效后立即给付原告李相哲房屋使用费5，985.00元（应在被告徐峰已给付原告李相哲的违约金押金40，000.00元中予以扣除）。
二、被告徐峰于本判决生效后立即给付原告李相哲违约金3，000.00元（应在被告徐峰已给付原告李相哲的违约金押金40，000.00元中予以扣除）。
三、原告李相哲于本判决生效后立即返还被告徐峰违约金押金31，015.00元。
四、驳回原告李相哲其他诉讼请求。
五、驳回被告徐峰其他反诉请求。
如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，150.00元，由被告徐峰负担50.00元，由原告李相哲负担3，100.00元；反诉费341.00元，由原告李相哲负担288.00元，由被告徐峰负担53.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 王 威
代理审判员 谢省伦
人民陪审员 孙洪亮
二〇一四年七月八日
书 记 员 曲 栋