西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0113民初11644号
原告：陕西天宝物业投资有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区丈八路南侧，西万路以东。
法定代表人：姜玲，该公司董事长兼总经理。
委托代理人:张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
被告：李雪丽，女，1977年2月26日出生，汉族，住西安市莲湖区。
第三人：北京银行股份有限公司西安分行，住所地：陕西省西安市碑林区和平路116号。
负责人：赵政党，该分行行长。
委托代理人：高雅，女，1983年5月2日出生，汉族，住西安市碑林区，该分行法律合规部员工。
原告陕西天宝物业投���有限公司（以下简称天宝物业公司）诉被告李雪丽、第三人北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天宝物业公司委托代理人张汇子、第三人北京银行西安分行委托代理人高雅均到庭参加了诉讼，被告李雪丽经本院合法传唤未到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告天宝物业公司诉称，2012年8月17日，被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y12066047），购买了位于西安市××区××东路××小区××单元××号房屋；房屋总价款1012663元，并约定被告通过按揭贷款的方式支付房屋价款，后被告与北京银行西安高新开发区支行签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，原告为被告按揭贷款提供阶段性连带保证责任。按揭手续办理完��后，被告初期还能按时足额支付贷款本息，自2016年6月被告停止向银行偿还本息，经第三人催收，被告均未按期偿还本息。第三人要求原告承担保证责任并从原告保证金账户划扣了相应的金额。截止2017年7月31日第三人划扣原告保证金资金56195.47元。原告在承担保证责任后，多次要求被告清偿原告垫付的银行按揭贷款本息，以快递的方式向被告寄送了《催款函》。被告至今未能偿还原告垫付的银行按揭贷款本息。故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》并判令被告支付原告违约金50633.15元，该房屋总价款1012663元；2、被告偿还原告代付款56195.47元（暂计算至2017年7月31日），后又于2017年10月26日代付10977.2元，具体金额以被告还清借款之日原告实际支付的代偿款总额为准；3、被告协助原告办理商品房合同备案注销手续，退还已开具的购房发票���4、被告、第三人配合原告到房屋抵押权预告登记部门办理注销手续；5、被告承担本案的全部诉讼费。
被告李雪丽经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见；其向本院陈述，该房屋在其名下，但交房款系其孩子的父亲在交，不知道拖欠房款。
第三人北京银行西安分行述称，原告诉状所称签订合同属实。根据合同相对性原则，借款合同系被告与第三人签署且合法有效，商品房买卖合同为原告与被告之间签订且合法有效。商品房买卖合同被法院依法解除，原告应当向第三人清偿剩余贷款本息。在被告的贷款未结清之前，第三人无义务配合原告到房屋抵押权预告登记部门办理注销手续。
经审理查明，2012年8月17日，原告天宝物业公司（出卖人）与被告李雪丽（买受人）签订编号为Y12066047的《商品房买卖合同》，约定李雪丽购买位于西��市××区××东路晶城秀府第9幢1单元4层10402号房屋；房屋总价款壹佰零壹万贰仟陆佰陆拾叁元。合同附件五补充协议第一条约定，经买受人与出卖人双方协商一致，买受人应按照下列规定，向出卖人支付购房款；第1款约定，签署认购书时，买受人向出卖人支付约定金人民币20000元；第2款约定，签署认购书后7日内，买卖双方签署《商品房买卖合同》，买受人向出卖人缴纳首期购房款312663元；第5款约定，签署《买卖合同》后7日内，买受人应当办理完毕贷款手续（包括向贷款机构提供完整的贷款资料、签署贷款合同），向贷款机构申请贷款；公积金贷款获得批准后，买受人应在接到出卖人或贷款机构通知后7日内办理完毕贷款担保事宜；买受人逾期办理完毕上述贷款手续的，出卖人有权收回该物业并另行出售，出卖人在扣除总房款5%的违约金、《买卖合同》办理注销��记之日后30日内，向买方无息退还已收购房款。合同附件七，第九条第2款约定买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计五个月未向贷款银行偿还本息的，出卖人有权解除《买卖合同》，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本补充协议第十一条第一款的约定要求买受人承担违约责任。附件八第十一条第1项约定，发生本合同约定的出卖人有权解除《买卖合同》的情形，且出卖人依约解除《买卖合同》的，买受人应按已付房款价款的5%向出卖人支付违约金，《买卖合同》另有约定的除外。第3款约定，无论因何方原因导致另一方依约行使合同解除权时，双方均同意自《买卖合同》解除之日起10日内共同办理完毕商品房买卖合同注销备案手续，办理商品房买卖合同注销备案手续所发生的费用由过错方承担，因买受人原因导致商品房买卖合同注销备案延期办理的，出卖人有权顺延退还房价款的时间，且买受人应按日向出卖人支付总房款万分之贰的违约金，直至买受人配合办理完毕商品房买卖合同注销备案手续。第十五条第2款约定：上述书面通知送达至对方在签署《买卖合同》时、预留的或事后补留的通讯地址和/或代收人处即为有效送达；买受人没有向出卖人预留或补留通讯地址和/或代收人地址的、或通讯地址变更后未及时通知出卖人的、或在邮寄途中发生延误的，出卖人不承担由此造成的延迟通知或迟延交屋责任。上述合同签订后，被告李雪丽支付房屋首付款。
2012年8月30日，被告李雪丽（借款人）与第三人北京银行西安分行（贷款人）、原告天宝物业公司（保证人）签订《借款、抵押及开发商保证合同》，原告为被告按揭贷款提供阶段性连带保证责任。贷款期限为29年，自放��日2012年8月30日起至到期日2041年8月30日止。
2016年1月开始，被告未向第三人偿还本息。2017年8月11日，原告通过百世快递向被告在商品房买卖合同中所留的地址发出《催款函》，要求被告偿还其代偿款并协商解决逾期还款事宜。该函件寄出后，被告仍未向原告偿还代付的款项。
另，该涉案房屋自放款日2012年8月30日至2018年5月18日，被告共计偿还贷款260347.91元，其中，原告共向第三人支付代偿款项为67172.67元，被告自行偿还193175.24元。
上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《催款函》、快递单及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力,双方均应按照约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告作为买受人按揭购买原告开发的房屋后，因未按期偿还银行按揭借款，第三人直接扣除原告保证金偿还贷款本息，导致原告作为连带责任保证人代为偿还贷款本息。依据原、被告签订《商品房买卖合同》及附件的约定，被告的行为已经构成违约，加之，原告亦根据合同约定的地址向被告送达《催款函》，履行通知义务，故双方签订的《商品房买卖合同》解除的条件已经成就，现原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告按照合同约定向原告支付商品房价款5%的合同解除违约金，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。根据双方在合同附件八第十一条第一款约定，被告在接到原告的通知后应当返还原告支付的代偿款，而其至今未还，亦构成违约，故原告诉请主张被告返还代偿款67172.67元（截止2018年5月18日）本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已进行备案登记，现《商品房买卖合同》依法予以解除，被告理应协助原告办理该合同的备案注销登记手续和注销商品房抵押预告登记手续。因该房屋被告曾支付过首付款312663元及按揭贷款193175.24元，因双方合同解除，原告应向被告返还全部首付款及已付贷款共计505838.24元。
此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规��：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故，原告代被告向第三人北京银行西安分行支付清偿剩余贷款本息等债务后，第三人亦应协助原告办理涉案房屋的抵押预告登记手续。因原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五补充协议第一条对双方返还款项的方式有明确约定，且该约定也不违反法律规定，故双方实际返还对方款项时可以相互折抵。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、原告陕西天宝物业投资有限公司与被告李雪丽于2012年8月17日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y12066047）及附件予以解除。
二、被告李雪丽于本判决生效之日起十日内协助原告陕西天宝物业投资有限公司办理2012年8月17日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y12066047）登记备案注销手续。
三、被告李雪丽与第三人北京银行股份有限公司西安分行于本判决生效之日起十日内配合原告办理预购商品房贷款抵押预告登记的注销手续。
四、被告李雪丽于本判决生效之日起十日内向原告陕西天宝物业投资有限公司支付代偿款67172.67元、合同解除违约金50633.15元。
五、原告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被告李雪丽返还505838.24元。
上述第四、五项履行中可以相互折抵。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之��定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13914元，由被告承担。鉴于上述费用原告已预交，被告应当于支付上述款项时，将其应当承担的案件受理费一并给付原告。在履行中可与第五项判决内容相互折抵。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王 丹
人民陪审员 李武营
人民陪审员 吕彩玲
二〇一八年七月五日
书 记 员 马浩浩
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