上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一(民)初字第19257号
原告包慧霞。委托代理人周芳，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人傅强，上海市锦天城律师事务所律师。被告东昊石油集团有限公司。法定代表人闵春光。委托代理人文敏，广东天伦律师事务所上海分所律师。委托代理人尚晓宇，广东天伦律师事务所上海分所律师。被告上海南汇建工集团城安建筑装潢有限公司。法定代表人孙才平。委托代理人杨凯。被告上海飞乐房地产开发经营有限公司。法定代表人闵春光。原告包慧霞与被告东昊石油集团有限公司(以下简称东昊公司)、上海南汇建工集团城安建筑装潢有限公司(以下至判决主文前简称南汇建工公司)恢复原状、财产损害赔偿纠纷一案，本案于2014年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月14日公开开庭进行了审理，原告包慧霞及其委托代理人周芳、被告东昊公司的委托代理人文敏、被告南汇建工公司的委托代理人杨凯到庭参加诉讼。后本案转为普通程序审理，并根据原告申请，追加上海飞乐房地产开发经营有限公司(以下简称飞乐公司)为本案被告，于2015年6月18日、2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告包慧霞及其委托代理人傅强、周芳到庭参加诉讼。被告东昊公司、南汇建工公司、飞乐公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告包慧霞诉称，原告于2003年购买了坐落于上海市浦东新区杜鹃路XXX号的二层商铺，并于2004年8月4日取得房屋产权。2005年9月2日，原告将该房屋出租给上海龙灏娱乐管理有限公司(以下简称龙灏公司)，租赁期限至2013年12月31日止。上述房屋租赁期限到期后，龙灏公司即搬迁至他处，原告继续寻找新的承租人，因临近年关，且原告为温州人，故自龙灏公司迁出后原告再未到过涉案房屋。2014年春节后，原告陪同新的租客查看涉案房屋时发现：杜鹃路XXX号室外广场的地坪被填平抬高，广场上的隔栏被拆除；原告房屋外围搭建脚手架，房屋内主结构被破坏。后原告得知上述行为系被告东昊公司所为，实际施工人为南汇建工公司。原告随即与东昊公司的相关负责人协商，被告东昊公司承诺不会损害原告房屋的外立面，对已经造成损害的门窗尽快给予修复，恢复门口地坪的原标高，恢复隔栏等，并于2014年4月4日与被告南汇建工公司共同向原告出具了《承诺书》，保证在建工程在2014年4月完工。该《承诺书》系原告朋友前往被告东昊公司的办公地点取得，《承诺书》由被告东昊公司和南汇建工公司事先打印好并加盖印章。同年4月22日，原告发现两被告不仅未履行《承诺书》的约定，反而更加严重地破坏了涉案房屋，导致涉案房屋的外立面墙面、窗户玻璃(包括一层门厅处往外伸出的玻璃平顶)被损坏，房屋内高约1米左右的水泥墙被拆除，房屋内的消防设施被损坏，房屋外搭建的脚手架影响一层入口通行。原告随即报警，警察联系被告东昊公司的两位负责人要求其到派出所与原告协商却遭到拒绝。原告认为，被告南汇建工公司在未经原告同意的情况下，擅自拆除、破坏原告房屋，不仅严重损害了原告的合法财产权益，且导致原告房屋因结构破坏而贬值，更使得原告无法出租房屋获利。虽然纠纷发生后被告南汇建工公司曾与包慧霞、金某某电话沟通过修复问题，但因被告南汇建工公司提出的修复条件不能满足原告要求且无法弥补原告损失，故未能达成一致意见。被告南汇建工公司曾出具《承诺书》承诺在2014年4月底进行修复，但却未按约履行承诺，反而更严重地破坏房屋，故原告认为其并无诚意修复房屋，且若由被告南汇建工公司修复，亦无法保证修复时间。直至原告起诉，被告南汇建工公司才打电话要求和原告协商承租事宜，因其提出的承租条件不符合原告要求，故原告表示拒绝。原告认为，东昊公司与南汇建工公司共同出具了《承诺书》，杜鹃路XXX号三、四层房屋(与原告所有的杜鹃路XXX号二层房屋系同幢房屋)的实际使用人为东昊公司，故本案侵权行为实际系东昊公司与南汇建工公司共同实施。杜鹃路XXX号三、四层房屋的所有权人系飞乐公司，飞乐公司应知晓东昊公司与南汇建工公司实施的侵权行为，故飞乐公司也是共同侵权人。本案2014年7月14日第一次庭审后，根据原告申请，法院委托相关机构进行审价、评估和鉴定。2014年8月29日原告与上海第一测量师事务所有限公司鉴定人员一同到原告房屋进行现场检测时，发现南汇建工公司在庭审后擅自对一、二层房屋外立面进行修复、安装了窗户玻璃并拆除房屋外的脚手架，对室内地面进行了部分清理，并抬高杜鹃路XXX号室外广场地坪、重新铺设地砖，重建室外广场上的花坛。但原告对南汇建工公司的上述擅自修复结果并不满意，且二层房屋内部主体结构仍有损坏。原告对司法审价鉴定意见书认定的修复工期和修复费用、房地产评估报告认定的涉案房屋月租金均有异议，原告认为涉案房屋的修复工期应为40天，修复费用中的日人工费用应为人民币280元(以下币种同)以上，且该修复费用审价未考虑税后补差，涉案房屋月租金应为71,221元。现原告诉请：1、判令三被告赔偿原告恢复被拆除的上海市浦东新区杜鹃路(原名龙东路)196号二层房屋外立面、修复被损坏的房屋(含房屋结构)等需要的全部费用50万元；2、判令三被告赔偿原告自2014年3月1日起至判决生效之日后三个月止的租金损失(按71,211元/月计算)；3、案件受理费、评估费、鉴定费由三被告承担。被告东昊公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告东昊公司不是杜鹃路XXX号三、四层房屋的业主，业主系飞乐公司。被告东昊公司介绍被告南汇建工公司为飞乐公司进行施工，故在发生纠纷后，被告南汇建工公司让被告东昊公司作为见证人对原告包慧霞与案外人金某某进行承诺。本被告并未实施侵权行为，故不应当承担原告的损失。纠纷发生后，被告南汇建工公司表示愿意修复外立面且承租原告房屋，但原告不同意，故本被告不应当承担租金损失。被告南汇建工公司辩称，本被告负责对杜鹃路XXX号三、四层房屋外立面及窗户玻璃进行施工。2013年年底本被告曾打电话向原告包慧霞及案外人金某某询问何时可以施工，包慧霞、金某某称在龙灏公司搬走之后可以施工。因三、四层房屋日久失修，外立面多处脱离，二层房屋与三层房屋玻璃系整体玻璃，拆除三层房屋窗户玻璃时必然会影响到二层房屋窗户玻璃，故施工过程中确实造成了一、二层房屋外立面墙面和窗户玻璃的损坏，也对二层房屋内的水泥墙造成了损坏，一层门厅处往外伸出的玻璃平顶也可能因施工损坏，施工过程中还对杜鹃路XXX号室外广场上的隔栏进行了拆除，并在地坪上丢弃了建筑垃圾，但未对原告房屋内的消防设施造成损坏。三、四层房屋的施工自2014年2月开始，至2014年4月底、5月初结束，因为要对原告房屋进行修复，故本被告未拆除脚手架。纠纷发生后，本被告曾多次向原告表示愿意修复，并在2014年6月20日向原告发出公告，要求修复涉案房屋，但原告不同意。本被告也多次与原告协商要承租涉案房屋，但原告表示要出售涉案房屋，故未能协商一致。现同意立即修复原告房屋的外立面及玻璃，但是不同意赔偿原告的全部租金损失。杜鹃路XXX号室外广场系包慧霞、金某某与飞乐公司共同共有、共同使用。本被告进行施工时，因为室外广场的隔栏严重影响了消防，且隔栏两端地坪高度不一致影响了行人出行安全，故敲断了隔栏并填平地坪。本被告在《承诺书》中称工程结束后恢复门口地坪的原标高是针对清除建筑垃圾所做的承诺。确认《承诺书》由被告东昊公司和南汇建公司事先打印并加盖印章，之后再交给了原告。因本被告愿意对原告房屋进行修复，故不同意赔偿租金损失。被告飞乐公司未到庭应诉，亦未提供证据。经审理查明，原告包慧霞系杜鹃路XXX号二层商铺所有人，案外人金某某系杜鹃路XXX号一层商铺所有人；飞乐公司系杜鹃路XXX号三、四层房屋所有人，该房屋与金某某、包慧霞所有的杜鹃路XXX号一层、二层商铺系属同幢房屋。2014年4月4日，被告南汇建工公司向包慧霞、金某某出具《承诺书》称，“受东昊公司委托本公司在上海市杜鹃路XXX号进行三、四楼的改造工程，贵方系杜鹃路XXX号一、二楼的业主，为了确保在建工程不损害贵方利益，现本公司特作出承诺如下：一、在建工程尽量不伤及一、二楼的外立面；二、对已经造成的一、二楼的门窗的损坏，将尽快给予修复；三、工程结束后，恢复门口地坪的原标高，恢复围墙隔栏；四、本公司承诺确保在建工程的安全进行，若在施工期间，因本公司的施工造成一至四楼内出现安全责任事故的，一切后果由本公司承担；五、本公司承诺在建工程在2014年4月份完工。”被告东昊公司在上述《承诺书》上加盖印章。2014年4月22日，原告到上海市公安局浦东分局花木派出所报案称：“2014年4月22日14时许发现杜鹃路XXX号商铺一至二楼外墙和玻璃被拆掉，损失暂无法估算。经查东昊石油集团培训中心办公室主任张国杰未履行承诺书，在4月10日前未拆除脚手架并恢复原状，还拆除了报案人商铺二楼外墙和玻璃。”同日，上海市公安局浦东分局出具受案回执给原告，称“你于2014年4月22日报称杜鹃路XXX号商铺一至二楼外墙和玻璃被拆一案我单位已受理，收案登记表文号为沪公浦(花)201404第1901号”。2014年5月15日，原告包慧霞、案外人金某某向上海市东方公证处申请对拍摄房屋现状的事实办理保全证据公证。2014年5月25日，在上海市东方公证处公证员的现场监督下，金某某使用公证处提供的数码照相机对上海市浦东新区杜鹃路XXX号的外部环境以及一层和二层的内部现状进行了拍照。照片显示，杜鹃路XXX号一层、二层房屋外立面搭建脚手架，房屋内部地面有沙石、砖块等建筑垃圾，房屋窗户玻璃受损，杜鹃路XXX号室外地面有建筑垃圾等。原告提起本案起诉后，被告南汇建工公司在未告知原告及本院的情况下，于2014年7月15日至2014年8月29日期间(具体时间不明)，对涉案房屋进行了部分修复，主要修复内容包括一、二层房屋外立面、窗户玻璃、杜鹃路XXX号室外广场地坪及花坛。本案审理中，原告申请对杜鹃路XXX号一、二层房屋外立面(包括墙面、玻璃、一层入口处玻璃平顶)、房屋结构(包括房屋内墙体、消防设施)、一层房屋外地坪、隔栏的受损情况、受损原因进行鉴定，并申请对杜鹃路XXX号二层房屋从2014年3月起至修复结束之日止的租金损失情况进行评估。2014年10月17日，上海市房屋建筑设计院有限公司进行了现场检测。2014年11月26日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具司法鉴定意见书认定，“1、与房屋原始外立面对比，二层外立面存在如下改动及损坏：外墙窗已更换，东立面、北立面石材装饰面层已全部更换，更换后与原有石材存在色差、雨篷钢结构拆除；2、与房屋原始室外地坪照片对比，室外地坪存在如下改动：房屋北侧室外地坪抬高，现已重新铺设地砖，地坪上的分户围墙拆除，花坛拆除重建；3、二层窗下原设外墙，外墙高约0.8米，内设钢筋混凝土梁，梁界面尺寸约为240毫米×240毫米；三层结构梁、二层柱未见明显损坏。”鉴定意见书还认定，以上损坏为未经原告知晓下，被告拆除后重新装修造成。原告为此支付鉴定费25,000元。2014年3月1日，上海国城土地房地产估价有限公司出具房地产估价报告，认定原告房屋月租金为48,000元。原告为此支付评估费15,000元。另查明，2014年5月26日，案外人金某某就被告东昊公司与南汇建工公司在杜鹃路XXX号三、四层商铺施工过程中损坏金某某所有的杜鹃路XXX号一层商铺窗户玻璃、堵塞一层进户门、填平抬高室外广场地坪、拆除室外广场隔栏等行为，向本院提起(2014)浦民一(民)初字第19259号诉讼(以下简称19259号案件)。案件审理中，金某某亦申请追加飞乐公司作为共同被告。因19259号案件与本案诉讼标的类似、被告相同，故本院依法对19259号案件与本案进行合并审理。两案审理中，金某某与包慧霞共同申请就杜鹃路XXX号一层、二层房屋外立面(包括墙面、玻璃、一层入口处玻璃平顶)、房屋结构(包括房屋内墙体、消防设施)、一层房屋室外地坪、隔栏受损的修复费用及修复工期进行审价。2015年1月15日，上海第一测量师事务所有限公司出具司法审价鉴定意见书，对杜鹃路XXX号一、二层房屋外立面、房屋结构、一层房屋室外地坪、隔栏受损的修复费用项目的工程造价认定为538,456元(包括复原装饰造价412,190元和拆除工程造价125,266元)，并认定一、二层房屋外立面、房屋结构、一层房屋室外地坪、隔栏受损的修复工期工程项目时间为60日。原告包慧霞与案外人金某某为该审价鉴定各支付鉴定费30,000元。2015年6月18日，上海第一测量师事务所有限公司出具补充说明称，杜鹃路XXX号一层房屋室外工程(包括花坛、道路等)、房屋外立面、房屋结构的修复工期为34天，杜鹃路XXX号二层房屋外立面、房屋结构的修复工期为26天。还查明，原告包慧霞与案外人金某某在本案审理中表示，鉴于二人系亲戚关系，且杜鹃路XXX号一、二层房屋修复需共同进行，故修复费用无法确定具体份额，二人自愿对法院确认的修复费用按照各半计算；一层房屋室外地坪等室外工程的修复期间计入一层房屋所有人金某某提起的19259号案件的修复期间。复查明，2005年12月8日，原告包慧霞与案外人金某某共同与龙灏公司签订房屋租赁合同一份，约定龙灏公司自2006年1月8日起至2014年1月7日止租赁包慧霞、金某某所有的杜鹃路XXX号一层、二层商铺，租金标准为前两年8万元/月，第三至第五年9.24万元/月，第六至第八年租金根据当时上海市物价指数及该房屋方圆两公里内房产租赁市场行情双方协商调整。本案审理中，原告申请追加飞乐公司作为共同被告参加诉讼，本院曾向原告释明因并无证据证明飞乐公司实施本案侵权行为，且因飞乐公司无人签收法律文书，必须实施公告送达，如原告坚持追加飞乐公司作为被告，则必将延长本案审理期限并导致租金损失的增加，相关法律后果将由原告自行承担。经释明，原告表示其知晓追加飞乐公司导致的法律后果，但仍坚持追加飞乐公司作为本案被告。以上事实，由原告包慧霞提交的上海市房地产登记簿、《承诺书》、案件接报回执单、受案回执、公证书、照片、司法鉴定意见书、房地产估价报告、司法审价鉴定意见书、司法审价鉴定补充说明及光盘(内含勘测照片)、发票、房屋租赁合同，谈话笔录，以及当事人的当庭陈述等证据经庭审质证后在案佐证。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。原告诉称因被告南汇建工公司在改造杜鹃路XXX号三、四层房屋过程中施工不当造成原告房屋受损，有《承诺书》、司法鉴定意见书等证据予以佐证，本院依法认可。被告南汇建工公司在本案审理中的擅自修复行为既未征得原告的同意，也未达到恢复原状的效果，故并不能因该擅自修复行为而免除其赔偿责任。原告诉请被告南汇建工公司承担恢复原状的修复费用、赔偿租金损失、承担本案评估和鉴定费用，合法有据，本院依法准许。原告并未举证证明东昊公司与南汇建工公司共同实施本案侵权行为，被告东昊公司虽然在南汇建工公司出具的《承诺书》上加盖印章，但从《承诺书》内容来看，东昊公司并未表示出其与南汇建工公司共同实施侵权行为并同意与南汇建工公司共同承担修复责任的意思；且南汇建工公司具备实施土建、水电、装潢等经营资质，即便南汇建工公司的施工行为系受被告东昊公司委托而进行，东昊公司的委托行为亦不存在过错，故原告诉请东昊公司共同承担侵权责任，缺乏依据，本院不予采信。飞乐公司虽系杜鹃路XXX号三、四层房屋业主，但并无证据证明飞乐公司共同实施本案侵权行为，故对原告诉请飞乐公司共同承担侵权责任之主张，本院不予准许。关于原告的损失，本院认定如下：1、恢复原状的修复费用。对本案审理中上海第一测量师事务所有限公司出具的司法审价鉴定意见书认定的一、二层房屋外立面、房屋结构、一层房屋外地坪、隔栏等受损的修复费用项目的工程造价为538,456元，本院依法确认。原告包慧霞主张上述司法审计鉴定意见书认定的修复费用过低、实际修复费用应为50万元，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。鉴于19259号案件的原告金某某与本案原告包慧霞分别系一、二层房屋所有人，二人均表示因一、二层房屋修复工作需共同进行、修复费用无法确定具体份额，故二人自愿对法院确认的修复费用按照各半计算，对该请求，本院依法准许，故原告房屋的修复费用应为269,228元。2、原告的租金损失。关于租金损失的赔偿标准，应以上海国城土地房地产估价有限公司在房地产估价报告认定的月租金48,000元为准，原告主张其与龙灏公司签订的租赁合同曾约定月租金为8万元(第一、第二年)或9.24万元(第三、第四、第五年)，但本院注意到，该房屋租赁合同约定的月租金系包括杜鹃路XXX号一层、二层商铺的全部租金，并非针对本案原告所有的二层房屋月租金。故原告主张按71,211元/月计算租金损失，缺乏事实依据，本院不予采信。关于租金损失的赔偿期间，根据上海第一测量师事务所有限公司出具的司法审价鉴定意见书，原告房屋的修复期间为26天，本院依法确认。原告主张修复期间为3个月，缺乏证据佐证，本院不予认可。因原告坚持追加飞乐公司导致本案审理期限延长及原告租金损失扩大，就扩大的损失，原告无权请求赔偿。综上，对原告主张的租金损失赔偿期间，应扣除因追加飞乐公司增加的三个月审理期间，结合司法审价鉴定意见书认定的修复期间26日，被告南汇建工公司应按月租金48,000元的标准赔偿原告自2014年5月6日起至本案判决生效之日止的租金损失。3、本案鉴定费、评估费。本案审理中发生的评估费15,000元、鉴定费55,000元(包括原告支付给上海第一测量师事务所有限公司的司法审价鉴定费30,000元和支付给上海市房屋建筑设计院有限公司的鉴定费25,000元)系因本案侵权行为而发生，应由被告南汇建工公司承担。被告东昊公司、南汇建工公司、飞乐公司经本院依法传唤未到庭应诉，视为其对自身诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海南汇建工集团城安建筑装潢有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告包慧霞上海市浦东新区杜鹃路XXX号二层房屋修复费用269,228元；二、被告上海南汇建工集团城安建筑装潢有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告包慧霞上海市浦东新区杜鹃路XXX号二层房屋租金损失(按月租金48,000元标准，自2014年5月6日起计算至本案判决生效之日止的租金损失)；三、驳回原告包慧霞的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元，评估费15,000元，鉴定费55,000元，合计73,300元，由被告上海南汇建工集团城安建筑装潢有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 尹志君
人民陪审员 陆炳文
人民陪审员 王玛娜
二〇一五年七月七日
书 记 员 朱佳烨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条?被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。