江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)泰中民终字第00632号
上诉人（原审原告）南京鸿昌餐饮管理有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路293-6号。
法定代表人史忠东，该公司总经理。
委托代理人闵伯振，江苏君谊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京师范大学泰州学院，住所地泰州市海陵区东风南路***号。
法定代表人李晏墅，该校院长。
委托代理人单邦来，江苏江豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）泰州高教后勤有限公司，住所地泰州市药城大道一号8号楼二楼。
法定代表人张永杰，该公司总经理。
委托代理人唐南平、唐冰，江苏海信律师事务所律师。
上诉人南京鸿昌餐饮管理有限公司（以下简称鸿昌公司）因与被上诉人南京师范大学泰州学院（以下简称泰州学院）、泰州高教后勤有限公司（以下简称高教公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州医药高新技术产业开发区人民法院(2015)泰开民初字第00252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，鸿昌公司长期租用泰州学院学生二食堂开展餐饮经营。2013年7月10日，鸿昌公司（乙方）与泰州学院、高教公司（甲方）签订编号为20130050的二食堂租赁合同，鸿昌公司自2013年9月1日起至2014年7月10日止承租泰州学院校区内学生二食堂。双方就合同租赁范围、费用及付款方式、承租人经营范围、双方的其他权利与义务等条款进行了约定。合同第八条第3款约定：合同期满后，乙方如愿意继续承租，须在合同期满前三个月向甲方提出书面申请。如甲方重新招标，在同等条件下享有优先权。同日，双方就有关安全责任、特色品种引进及经营退出机制等问题签订二食堂租赁合同补充协议1份。协议第三条第1款约定：甲乙双方应共同实施社会餐饮企业承包经营高校食堂的退出机制，乙方在承包期满后按与甲方签订的合同条款自然退出。如需再承包，则重新进入招投标程序。上述合同、补充协议届期后，鸿昌公司继续占有、使用租赁物，泰州学院、高教公司亦未提出异议。直至2015年1月9日，泰州学院、高教公司向鸿昌公司送达关于合同到期通知1份，内容：经泰州学院、高教公司协商，于2015年1月16日后将食堂全部委托给高教公司进行管理。请你方做好房屋、设备交接等准备工作。后续相关事宜与高教公司协商。因鸿昌公司未按上述通知的时间撤场、腾房，高教公司又于2015年1月26日向鸿昌公司发出撤场通知1份，要求鸿昌公司于2015年1月30日前必须腾清场地。鸿昌公司认为泰州学院、高教公司违反了双方间关于优先承租权的约定，故拒绝撤场，起诉要求确认优先承租权并由泰州学院、高教公司赔偿损失。
原审法院另查明，泰州高教园区建设发展有限公司就座落于泰州市海陵区东风南路518号食堂领取了房屋产权证；各方当事人确认系争房屋在上述权证项下的房屋范围内。泰州高教园区建设发展有限公司于2015年3月3日出具情况说明，确认其自2006年8月起将泰州市海陵区东风南路518号泰州学院校内全部建筑交付泰州学院使用管理。
原审审理中，鸿昌公司与泰州学院、高教公司于2015年3月31日达成协议1份，就租赁期内营业款进行了结算，并确认：租赁期满后，三方未续签合同，实际履行至2015年1月15日止。
原审法院认为，鸿昌公司在诉讼中固定其损害赔偿的依据为因泰州学院、高教公司违反优先承租权之约定而产生的违约责任。因此，本案的争议焦点为：鸿昌公司是否享有对涉案房屋的优先承租权。
涉案租赁房屋系由产权人泰州高教园区建设发展有限公司交付泰州学院使用管理，因此泰州学院具有将该房屋对外行使出租的权利。鸿昌公司与泰州学院、高教公司间房屋租赁合同及其补充协议，系双方真实意思，且不违反国家强制性法律、法规，应为合法、有效。上述合同及补充协议期满后，鸿昌公司继续使用房屋，泰州学院、高教公司亦未提出异议，故双方间合同及补充协议继续有效，成立不定期租赁关系。不定期租赁的，出租人有权随时解除租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人。泰州学院、高教公司于2015年1月9日向鸿昌公司作出了合同到期通知，明确表示终止租赁的意思，并限鸿昌公司在2015年1月16日前搬出，鸿昌公司亦确认收到该通知。现泰州学院、高教公司抗辩双方间不定期租赁关系已于2015年1月16日解除，予以支持。
鸿昌公司现依据租赁合同之约定主张享有优先承租权。对补充协议进行字面理解，补充协议应系在租赁合同约定的基础上对某些事项所作的补充或变更。租赁合同与补充协议中关于承租人的退出机制及是否享有优先权之约定存在差异：租赁合同中约定了有条件的优先承租权，而补充协议中则以“合同到期自然退出”、“通过招投标再承包”否定优先承租权。补充协议中的变更，应系针对租赁合同中的特定条款进行，且系在后的意思表示。根据“特殊优于一般”、“在后优于在先”的意思表示解释规则，当两者存在差异时，应以补充协议中的约定为准。依据补充协议，鸿昌公司不应享有优先承租房屋的权利。其次，即使依照租赁合同关于优先承租权之约定，因泰州学院、高教公司并无招投标之事实，鸿昌公司亦未履行申请义务，故鸿昌公司不具备合同约定的优先承租权取得要件。因鸿昌公司未提交任何证据证明损害的存在及大小，故其依据优先承租权提起的损害赔偿主张，同时欠缺事实和法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：驳回原告南京鸿昌餐饮管理有限公司的诉讼请求。案件受理费8650元，减半收取4325元，由鸿昌公司负担（已预交）。
原审民事判决书送达后，上诉人鸿昌公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定上诉人不享有优先承租权错误。自2006年起至2014年上诉人与被上诉人每年均签订了租赁协议，且上诉人续签合同也从未提前申请，该事实也得到被上诉人的确认。因此上诉人与被上诉人以行为的方式将原合同关于续签合同及优先承租权的约定进行了变更，上诉人不仅享有优先承租权，同时对续签租赁合同存有可期待利益。二、原审判决认定合同解除的事实错误。2015年1月9日，两被上诉人发出通知是事实，但通知中从未明确表示终止租赁的意思，仅作出合同到期的提醒，同时表示后续相关事宜由上诉人与被上诉人高教公司协商解决，但法院却理解为终止租赁的意思表示。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人泰州学院答辩称：一、根据2013年7月10日租赁合同及补充协议，上诉人不享有优先承租权。且此前被上诉人发包食堂均是通过招投标进行，不存在上诉人所谓的与被上诉人之间以行为的方式将续签合同及优先承租权的约定进行了变更。二、上诉人2015年1月9日接到被上诉人关于合同到期的通知，并告知合同到期要求腾出房屋，该意思表示即终止租赁。且上诉人与被上诉人于2015年3月31日达成协议再次确认不定期租赁实际履行至2015年1月15日。原审判决认定不定期租赁于2015年1月16日解除证据充分，也符合合同法关于不定期租赁合同解除的法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人高教公司答辩称：一、上诉人与被上诉人签订的租赁合同及补充协议期满后，上诉人未按合同约定向被上诉人提出书面续约的申请，对被上诉人提出的收回食堂经营权的通知亦置之不理。被上诉人从学校管理秩序稳定及学生食堂安全等方面考虑，没有对上诉人采取任何强硬措施，合同实际履行至2015年1月15日止。现两被上诉人经协商，决定将食堂全部委托给高教公司进行管理并于2015年1月9日书面通知了上诉人，1月26日向上诉人发出书面撤场通知。原审判决认定双方之间的租赁关系已于2015年1月16日解除认定事实清楚，适用法律正确。二、上诉人称其与被上诉人从2006年起至2014年每年均签订租赁协议，由此可以看出签订租赁合同是租赁泰州学院二食堂的必要条件。2015年1月9日，两被上诉人向上诉人发出通知，明确三点：（1）2015年1月16日后将食堂全部委托高教公司进行管理；（2）请上诉人做好房屋、设备交接等准备工作；（3）后续相关事宜与高教公司协商。该通知就是一份交房并协商善后事宜的通知。1月26日被上诉人再次向上诉人发出撤场通知，3月31日上诉人与被上诉人又就结算上诉人租赁期间的营业款项时签订协议一份，确认租赁合同实际履行至2015年1月15日止。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
对于一审查明事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
经当事人确认，本案二审的争议焦点为：一、鸿昌公司对学生二食堂是否享有优先承租权；二、鸿昌公司与泰州学院、高教公司之间的租赁合同是否于2015年1月16日解除。
关于争议焦点一，本院认为，泰州学院、高教公司（甲方）与鸿昌公司（乙方）2013年7月10日签订的学生二食堂租赁合同，约定“合同期满后，乙方如愿意继续承租，须在合同期满前三个月向甲方提出书面申请。如甲方重新招标，在同等条件下享有优先权”，赋予了鸿昌公司一定条件下的优先承租权。同日，双方又签订了补充协议，就有关安全责任、特色品种引进及经营退出机制等问题进行了协商，约定“甲乙双方应共同实施社会餐饮企业承包经营高校食堂的退出机制，乙方在承包期满后按与甲方签订的合同条款自然退出。如需再承包，则重新进入招投标程序”。补充协议对租赁合同中相关条款内容进行了变更，依据补充协议，鸿昌公司不再享有优先承租权。
上诉人提出自2006年起至2014年其与被上诉人每年均签订租赁协议，且续签从未提前申请，系以行为的方式将原合同关于续签合同及优先承租权的约定进行了变更的上诉理由，本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。上诉人未能提供证据证明双方就有关优先承租权的问题充分协商，达成一致意见，其主张以行为的方式对优先承租权的约定进行了变更，缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于争议焦点二，本院认为，2013年7月10日租赁合同约定的租赁期限届满后，上诉人与被上诉人未续签合同，上诉人继续使用租赁物，被上诉人没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方间形成不定期租赁关系，被上诉人有权随时解除租赁合同。2015年1月9日，被上诉人向上诉人发出《关于合同到期通知》，要求上诉人于2015年1月16日前做好房屋、设备交接等准备工作，明确表示了终止租赁的意思。且上诉人与被上诉人2015年3月31日签订的协议中，亦确认租赁合同实际履行至2015年1月15日止，原审判决认定租赁关系于2015年1月16日解除，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，依法予以驳回，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8650元，由上诉人南京鸿昌餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 焱
审 判 员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 王 霞