浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终1420号
上诉人（原审被告）：汤芳虎。
委托代理人：虞翔，浙江义元律师事务所律师。
委托代理人：张凯丽，浙江义元律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：金华江浙苏宁云商商贸有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区八一南街458号金发广场1-3楼。
法定代理人：卞农，系该公司总经理。
委托代理人：郑怡，浙江泽厚律师事务所律师。
上诉人汤芳虎为与被上诉人金华江浙苏宁云商商贸有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第2010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏宁公司在原审中起诉称，苏宁公司、汤芳虎于2014年6月16日签订《场地租赁合同》，由汤芳虎向苏宁公司承租义乌市稠州北路8号4-7楼区域，租赁期限自2014年7月1日起至2021年12月31日止，并约定汤芳虎应在合同签订之日一次性向苏宁公司缴纳保证金100000元，并于2014年7月14日支付第一期租金375000元。后双方于2014年7月1日办理了房屋交付手续。但是自合同签订后，汤芳虎不仅未缴纳保证金，还一直拖欠第一期租金及水电费不予支付。在苏宁公司的多次催促下，汤芳虎才于2014年9月19日、10月31日、11月2日、11月3日、11月4日、11月22日分多次多笔支付拖欠的租金365000元，但是对于保证金及水电费一直拒绝支付。汤芳虎的上述行为已经严重违反了《场地租赁合同》的相关约定，根据《场地租赁合同》第12.2条的约定，苏宁公司有权解除合同，并可要求汤芳虎支付违约金。后苏宁公司于2014年12月5日向汤芳虎发送《解除租赁合同的通知函》明确解除《场地租赁合同》。苏宁公司认为，汤芳虎不缴纳保证金，长期拖欠租金、水电费的情况早已构成违约，给苏宁公司带来了巨大的经济损失，汤芳虎理应支付尚欠的租金、水电费共计17707.34元，并承担违约责任。为此，要求判决：1、确认苏宁公司、汤芳虎之间签订的《场地租赁合同》已解除；2、汤芳虎支付拖欠的租金10000元、水电费7707.32元；3、汤芳虎支付违约金250000元。
汤芳虎在原审中答辩称，苏宁公司诉称2014年6月16日签订合同是事实，因为当时合同约定允许汤芳虎转租，在转租的过程中，发现是机关团体用地的性质，不能作为商业用途，汤芳虎去义乌市消法大队办理消防审批备案，由于土地性质的原因无法备案，导致汤芳虎无法按照合同签订时的意愿进行转租。因此多次和苏宁公司交涉，苏宁公司答应能够出面协助办理相关的消防备案手续。在此情况下，汤芳虎分次向苏宁公司缴纳租金，目的是为了给自己有个保障，如果办不下来，后面的租金就不交了。因此，房租延迟及分次缴纳是事实，但不是汤芳虎恶意不缴纳，是和苏宁公司商量的结果。对于双方合同解除汤芳虎没有意见，但是苏宁公司在解除之前有80%已经出租给别人。苏宁公司要求汤芳虎支付违约金，没有事实依据。诉请中第二条拖欠租金和水电费。汤芳虎不存在拖欠水电费的情况，苏宁公司断电，导致汤芳虎不能运作。水电费的数额没有核算过，所以具体数据不清楚。苏宁公司诉请中的水电费是单方提供的，租金费没有一万多。苏宁公司、汤芳虎之间是有2份合同的，有一层是有限公司签订的，其他都是个人签订的。汤芳虎没有给苏宁公司造成任何损失，是苏宁公司给汤芳虎造成了损失，在合同没有解除的时候，就已经把房子租给其他人了。
原审法院经审理查明：2014年6月16日，苏宁公司（甲方）与汤芳虎（乙方）签订了《场地租赁合同》一份，双方约定：乙方承租的经营场地为义乌市稠城北路8号4-7层区域；租赁期限自2014年7月1日起至2021年12月31日至，共计7年零6个月。装修优惠期自2014年7月1日起至2014年9月30日；场地租金为100万元／年，租金包含综合管理费，从第二个租赁年度起，租金标准按3%的比例在上年租金标准的基础上逐年递增，合同最后一期2021.7.1-2021.12.31期间按上一期租金标准计算；租金采取“现付后租”的方式按半年一次支付；在合同签订的10个工作日内，乙方向甲方支付首期租金50万元；以后每个租赁期，乙方提前半个月向甲方缴纳下个租赁期租金；甲方在收到租金后10个工作日内按乙方支付的金额向乙方出具相关票据；2014.7.1-2015.6.30期间的租金750000元，分别于2014年7月14日支付375000元，于2014年12月15日支付375000元；本合同签订的同时，乙方一次性向甲方交纳保证金10万元，作为乙方履行本合同的保证；租赁期内，乙方必须按本合同约定的时间足额向甲方支付租金及其他所有费用（含保证金）；乙方如延迟支付租金及其他费用，需按未交费用每日1%的标准向甲方支付延迟付款违约金；延迟15天，甲方有权采取停水停电等措施；延迟达一个月的，视为乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方还有权解除本合同；由于乙方原因解除合同时，乙方应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且甲方有权解除本合同；甲乙双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，双方可以协商解决，协商不成的，双方均可向人民法院起诉，要求确认解除合同的效力。合同签订后，汤芳虎向苏宁公司共计转账人民币365000元。2014年12月5日，苏宁公司向汤芳虎送达关于义乌市稠州北路8号楼4-7层项目解除租赁合同的通知函。2014年12月22日，汤芳虎向苏宁公司送达上述解除函的回复：“要求第四层继续履行房租合同，同意5-7层退房解约。不同意解除全部房屋租赁合同。”现苏宁公司诉至原审法院。
原审法院认为，苏宁公司与汤芳虎签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方具有约束力。汤芳虎尚欠苏宁公司租金1万元事实清楚，证据充分，予以认定。合同的解除必须符合法定或者约定的解除条件，汤芳虎至今未按合同约定足额向苏宁公司支付租金，故苏宁公司有权根据合同第十一条第三款的约定解除上述合同。另，苏宁公司已于2014年12月5日向汤芳虎送达了主张解除合同的通知函，汤芳虎亦认可收到该解除通知，故苏宁公司要求确认双方于2014年6月16日签订的《场地租赁合同》已解除的诉请，原审法院予以支持。汤芳虎未及时支付租金还应根据合同约定，向苏宁公司支付违约金。关于违约金的数额，原审法院认为苏宁公司主张的25万元违约金数额过高，故酌定汤芳虎应向苏宁公司支付违约金10万元。关于水电费的诉请，苏宁公司、汤芳虎并未对该费用进行结算，且苏宁公司提供的水电费数额也未得到汤芳虎的认可，故该项诉请原审法院不予支持。汤芳虎辩称苏宁公司未解除合同前已将房屋出租他人使用以及房屋用途限制导致其无法办理消防证件，但其未提供证据证明该事实，故该辩解原审法院不予采信。综上，苏宁公司合理部分的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条的规定，判决：一、确认苏宁公司与汤芳虎于2014年6月16日签订的《场地租赁合同》已解除。二、汤芳虎于判决生效后十日内向苏宁公司支付租金1万元。三、汤芳虎于判决生效后十日内向苏宁公司支付违约金10万元。四、驳回苏宁公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5316元，由苏宁公司负担3016元，由汤芳虎负担2300元。
宣判后，汤芳虎不服原审法院上诉判决，向本院提起上诉称，原审支持违约金没有事实依据且数额过高。汤芳虎所欠的1万元租金系因银行系统的原因导致转账不成功，汤芳虎仅有过失而非故意，不能构成根本性违约。即便构成违约，原审法院判决10万元违约金，数额也过高。《合同法》第114条和最高人民法院《合同法解释（二）》第29条规定，衡量当事人约定的违约金是否过高或过低应当以实际损失为基础，而实际损失是指因违约方不履行合同义务给守约方造成的损失。汤芳虎未按期给付租金的行为，造成损失只有利息损失，且苏宁公司在解除合同前已将房屋出租给他人，并未给苏宁公司造成实际租金损失。综上，请求二审撤销原审判决第三项。
苏宁公司答辩称：第一、汤芳虎未按租赁合同履行义务，已构成违约。汤芳虎与苏宁公司于2014年6月16日签订租赁合同，约定租金、保证金的支付时间、具体金额，但汤芳虎未支付保证金、水电费，且未按时支付租金。第一笔租金于2014年9月19日支付，超过合同约定的2014年7月14日一个月以上，根据合同第11.3条的约定，因汤芳虎的违约行为，苏宁公司自2014年8月15日起已获得解除合同的权利，后苏宁公司于2014年12月5日行使单方解除权，根据合同第13.1条的约定合同已解除。经苏宁公司核查汤芳虎至今仍欠租金1万元，此已经一审法院核查。汤芳虎在上诉状中称其拖欠1万元系银行系统故障所致并非违约，苏宁公司对此并不认同。首先，租金的支付以租金到达出租方账户为准，苏宁公司未收到该笔租金，无论是由汤芳虎还是银行造成，汤芳虎已构成违约。其次，根据租赁合同的约定，汤芳虎不仅存在未完全支付租金的违约行为，其还未按约支付保证金、水电费，支付租金的时间也远远超出合同约定的期限，汤芳虎的上述行为均已构成违约，因此应承担违约责任。第二、一审判决的违约金并不足以弥补苏宁公司的损失。根据租赁合同第12.2条的约定，合同解除是因汤芳虎未按约缴纳租金、保证金，汤芳虎应支付当年度三个月的租赁费用作为违约金，故苏宁公司在一审中以25万元的违约金起诉。苏宁公司于2014年12月5日解除合同后，虽然在2014年底与第5、6、7层的商户另行签订了租赁合同，但因汤芳虎的违约行为，苏宁公司在与该三层商户签订合同时，给予其三个月的免租期。租金每层每年25万元，每个商户三个月免租金62499元，三个商户共计187499元，可见因汤芳虎的行为，苏宁公司在5-7层的租赁中已损失了187499元。此外，第4层的原转租户将第4层锁住，并于2015年8月31日向义乌市人民法院起诉苏宁公司、汤芳虎，该案仍在审理中。苏宁公司因此无法将第4层出租给他人，该租金损失至今已达286874元，且该损失仍在不断扩大。因此，汤芳虎的行为给苏宁公司带来的损失已远超违约金的数额，一审仅判决汤芳虎赔偿10万元，并不足以弥补苏宁公司的损失，苏宁公司考虑到汤芳虎的经济状态，未提起增加违约金的上诉请求，汤芳虎却提起了降低违约金的上诉主张，这没有任何法律和事实依据。综上，请求二审法院驳回汤芳虎的上诉请求，维持原判。
二审期间，汤芳虎、苏宁公司均未向本院提交证据。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审主要争议为原审法院对违约金及金额的认定是否正确问题。根据汤芳虎、苏宁公司于2014年6月16日签订的《场地租赁合同》的约定，汤芳虎应于2014年6月16日支付保证金10万元，应于2014年7月14日支付第一笔租金375000元，现汤芳虎未交纳保证金，并于2014年9月19日才支付第一笔租金80000元，其后虽陆续支付了大部分租金，但至今尚欠1万元租金，可见汤芳虎未按合同约定支付保证金，也未按时、足额支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案《场地租赁合同》约定由于汤芳虎的原因解除合同时，汤芳虎应向苏宁公司支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，苏宁公司以此为依据主张25万元的违约金，原审法院综合考虑汤芳虎的违约情况及其违约行为可能给苏宁公司造成的损失等因素，将违约金酌减为10万元，并无不当。汤芳虎关于其并不构成根本违约，10万元违约金过高等上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上，汤芳虎提出的上诉理由和请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人汤芳虎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑林军
审 判 员 韦红平
代理审判员 王小青
二〇一六年四月七日
代书 记员 王 璐