成都市新都区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)川0114执异80号
案外人（异议人）:蔡进，男，1965年7月12日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人：冯科，四川铸信律师事务所律师，特别授权代理。
申请执行人:何琼芳，女，1954年3月3日出生，汉族，住四川省邛崃市。
委托代理人：方延龙，四川达民律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：王瑗，四川达民律师事务所律师，特别授权代理。
被执行人:成都政通房地产开发有限公司，住所地四川省新津县五津镇武阳西路160号。
法定代表人：张高，执行董事。
委托代理人：冯春兰，女，1963年6月28日出生，汉族，住四川省新津县。
本院在执行何琼芳申请执行成都政通房地产开发有限公司（以下简称政通房产公司）民间借贷纠纷一案过程中，作出（2016）川0114执1097号民事裁定书，将被执行人政通房产公司开发的位于新津县西顺河街×号“悠雅港湾”×栋×单元×层×号等四套房屋予以查封，执行过程中，案外人蔡进以其是涉案房屋的合法买受人和实际占有人为由，向本院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的强制执行措施，并暂缓将已拍卖涉案房屋的房款给付申请执行人，暂缓将已拍卖的涉案房屋登记过户给买受人。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人蔡进异议称，2009年6月25日，蔡进与政通房产公司签订《商品房买卖合同》，自政通房产公司处购买4套涉案房屋。2009年7月1日，蔡进依据合同付清全部房款共计1326520元。2009年底，蔡进获得涉案房屋钥匙，实际占有该房屋。2009年7月，蔡进到房管局为涉案房屋办理备案时，被告知该房屋被政府监管，暂缓办理备案手续，在此期间蔡进与政通房产公司一直在协商为涉案房屋办理备案事宜，2012年才知晓涉案房屋已被新津县人民法院查封，至今一直未能办理产权证备案手续。故涉案房屋虽登记在政通房产公司名下，但蔡进是该房屋的合法买受人和实际占有人。为此，请求法院解除对涉案房屋的查封。
蔡进为证明自己主张，向本院提供了如下证据：
1.商品房买卖合同及补充协议各一份，用以证明2009年6月25日蔡进与政通房产公司签订《商品房买卖合同》，约定将4套涉案房屋以1328000元的价格出售给蔡进；
2.委托书一份，用以证明涉案房屋的钱款1326520元转至政通公司法定代表人的老婆冯春兰个人账户里；
3.收据、银行转账凭证各一份，用以证明2009年6月25日政通房产公司向蔡进出具购买涉案房屋的收据，2009年7月1日蔡进付清全部购房款。
何琼芳对蔡进提出的执行异议及所提交证据均不予认可。何琼芳认为，首先，蔡进提交的《商品房买卖合同》没有通过房屋备案登记，买卖行为未经公示、备案，不符合商品房买卖相关法律规定，不产生物权变动的法律效力，不能对抗第三人，在本院查封前，蔡进未取得涉案房屋的所有权，仅是合同请求权；其次，蔡进购买涉案房屋的款项未支付到政通房产公司账户，不认可该款项为购房款，即使蔡进真实支付了购房款，但未取得涉案房屋的所有权，应根据双方签订的补充协议，向政通房产公司主张退还购房款；再次，蔡进购买涉案房屋以现金形式支付大额购房款80多万元，不符合交易习惯，对涉案房屋买卖行为的真实性不予认可。故请求法院驳回蔡进的执行异议请求。
政通房产公司对蔡进所提出执行异议及所提交证据予以认可。政通房产公司称，蔡进购买涉案房屋时，政通房产公司的账户已被多家法院查封，故蔡进才把购房款转到冯春兰账户。因出售涉案房屋时有优惠，优惠一般以万元为起点，所以商品房买卖合同约定的购房款与收据出具的购房款金额不一致。
本院查明，成都市中级人民法院在审理何琼芳与政通房产公司民间借贷纠纷一案中，对政通房产公司的财产进行了诉讼保全，对政通房产公司开发的位于成都市新津县××单元××、××、××、××号四套房屋予以查封。2011年8月8日，成都市中级人民法院作出（2010）成再民终字第11-3号民事裁定书，对涉案房屋予以查封，查封期限从2011年8月11日至2012年8月10日止。2012年8月9日，成都市中级人民法院作出（2012）成再终字第11-4号民事裁定书，对涉案房屋予以续查封，查封期限从2012年8月11日至2013年8月10日止。后在执行阶段新津县人民法院予以续查封，查封期限至2017年2月10日。2016年4月28日，成都市中级人民法院作出（2016）川01执监2号执行裁定书，裁定将本案移交本院执行。2017年2月7日，本院作出（2016）川0114执1097号民事裁定书，对涉案房屋予以续查封，查封期限为2017年2月8日至2020年2月7日。
另查明，2009年6月25日，蔡进与政通房产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定蔡进向政通房产公司购买位于成都市新津县××单元××、××、××、××号房屋，测绘建筑面积共510.2平方米，以每平米2602.9元计，总价款共计1328000元，并约定2009年12月31日前交房。政通房产公司应在《商品房买卖合同》签订之日起30日内，对涉案房屋办理预售登记备案，否则蔡进有权单方解除合同。2009年6月25日，政通房产公司出具加盖有该公司公章的委托书，载明委托蔡进将涉案房屋的购房款1326520元全部交转冯春兰女士个人账户。同日，蔡进称支付826520元现金予政通房产公司，政通房产公司出具加盖有该公司财务专用章的收据一份，载明收到蔡进为购买涉案房屋而支付的1326520元购房款。2009年7月1日，蔡进向冯春兰账户转账500000元。蔡进自述，2009年7月，蔡进去房管局为涉案房屋办理备案时，被告知该房屋被政府监管，暂缓办理备案手续，2012年才知晓涉案房屋已被新津县人民法院查封，因此一直未能办理产权证备案手续。现涉案房屋已经被法院拍卖，故向本院提出前述执行异议。
再查明，2016年12月13日，位于成都市新津县五津镇西顺河街×号×幢×单元×层×号等四套房屋房屋被本院委托四川协合房地产土地资产评估咨询有限公司进行评估。2017年5月18日，涉案房屋已被本院委托四川竞驰拍卖有限公司拍卖成交。本院对涉案房屋进行查封、评估、拍卖程序都依法通知政通房产公司，并在拍卖涉案房屋前，涉案房屋拍卖情况均在诉讼资产网等三大网站、涉案房屋所在小区进行公告，在公告期限内本院未收到任何执行异议申请。
以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、委托书、收据、银行转账凭证、（2016）川01执监2号执行裁定书、（2016）川0114执1097号民事裁定书等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，应同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件且其权利能够排除执行，方能产生中止执行的效果。本案依据司法解释规定的条件，从以下三方面进行阐述：
第一，关于蔡进是否在法院查封前已经支付涉案房屋全部购房款。蔡进向本院提交2009年6月25日政通房产公司出具的收据、2009年7月1日转账500000元凭条各一份，用以证明蔡进已向政通房产公司支付了涉案房屋的全部购房款共计1326520元，但以现金形式一次性支付826520元大额现金购房款、先出具收据后转款、转款到冯春兰个人账户行为不符合一般交易习惯，且蔡进与政通房产公司签订《商品房买卖合同》约定房价为1328000元，与收据出具的购房款有1480元出入。在听证中，政通房产公司陈述购房款不一致是因蔡进享有了购房优惠，又称公司优惠一般以万元为起点。由此可见，政通房产公司对购房款金额不一致的说法有矛盾之处，故本院认为蔡进所提交证据未能形成完整的证据链证明其所主张的在法院查封前已支付涉案房屋全部购房款的事实。
第二，关于蔡进就涉案房屋未办理过户登记的客观障碍是否已尽到合理注意义务。蔡进与政通房产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定政通房产公司应在《商品房买卖合同》签订之日起30日内，对涉案房屋办理预售登记备案，否则蔡进有权单方解除合同。蔡进自述，2009年7月去房管局为涉案房屋办理备案时，被告知该房屋被政府监管，暂缓办理备案手续，2012年才知晓涉案房屋已被新津县人民法院查封，但无论是在《商品房买卖合同》签订之日起30日内政通房产公司应对涉案房屋办理预售登记备案，还是2012年才知晓涉案房屋已被新津县人民法院查封，直至2017年7月，4套涉案房屋已被拍卖，蔡进才对涉案房屋主张所有权，期间为涉案房屋办理相关登记的权利障碍持续存在，但蔡进一直未能就相应备案登记情况予以关注并积极行使权利，故本院认为蔡进存在对客观权利障碍未履行合理注意义务、怠于行使权利的情形，其异议请求不能成立。
第三，关于涉案房屋的占有使用情况。本案中，蔡进称2009年底蔡进获得涉案房屋钥匙，实际占有该房屋，但未向本院提供相关证据，亦未提交其他能证明其已实际占有、入住涉案房屋的证据，如办理涉案房屋的物业入住手续，缴纳涉案房屋的物业管理费、水电费等，不能认定蔡进已对涉案房屋持续进行事实上的管理和支配，无法产生占有不动产的公示效果，不得对抗债权人，故不能产生排除执行的效果。
综上，案外人蔡进所提出执行异议请求不符合司法解释对无过错不动产买受人的保护条件，不能产生排除执行的效果，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下：
驳回案外人蔡进的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王议伟
审判员 蒋建军
审判员 余 晨
二〇一七年八月十四日
书记员 许小红