广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第318号
上诉人（一审被告）：张洁宁。
委托代理人：林剑，广西桂三力律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：朱玉宁。
上诉人张洁宁因与被上诉人朱玉宁物权确认纠纷一案，不服北海市海城区人民法院作出的（2014）海民一初字第653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日受理后，依法组成合议庭于2015年8月21日公开开庭进行审理。上诉人张洁宁的委托代理人林剑，被上诉人朱玉宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：1988年，被告张洁宁向其所在单位海滨餐厅购买了位于北海市石子岭村东四巷2号的土地使用权。1992年9月至1993年3月期间，原告朱玉宁与丈夫张海澄（是被告张洁宁的叔叔，于1999年去世）出资在该土地上承建了一幢两层楼房，1997年9月21日，被告向北海市房地产交易中心提出了私有房屋产权登记申请，并于1997年11月3日取得了位于石子岭村东四巷2号房屋的《房屋所有权证》。1998年，北海市土地局向被告发放了《建设用地批准书》。2001年1月4日，讼争房屋的门牌号变更为现在的石子岭路村东四巷2号之左，2001年7月21日，被告取得了新的《房屋所有权证》，登记的所有权人为被告张洁宁。现讼争房屋由原告居住使用，2013年11月1日，被告向该院另案起诉要求原告腾退讼争的房屋，原告主张该房产虽然登记在被告名下，但实际上土地和房屋建设都是由原告出资，并向该院提交了建造房屋的收据共20657.29元，为此诉至该院，提出诉讼请求：一、确认位于北海市石子岭村东四巷2号之左的房屋属原告所有；二、该案的诉讼费用由被告承担。
另查明，张海澄的父亲张君嵛于1995年6月去世，母亲于2009年4月去世。原告朱玉宁与张海澄生育有一女儿张茜，其表示对涉案房屋不主张权利。
一审法院认为：该案的争议焦点为：坐落于北海市海城区石子岭村东四巷2号之左的房屋的所有权属归谁所有。该院认为，涉案房屋的土地使用权是以被告张洁宁名义向其所在单位海滨餐厅购买，而房屋是由原告朱玉宁与张海澄出资建造，被告张洁宁取得了该房屋土地的建设用地批准书及房屋的产权证书，根据《物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”即如果事实物权人有充分证据证实登记权利人并非该不动产的最终权利人，则应当保护该事实物权人的真实权利。因此，在对不动产权属产生纠纷的当事人之间，不能仅以登记的权属人去确认房屋的所有权权属，而应从物权的取得经过、实际占有及使用等行使所有权权利情况去综合认定房屋的实际所有权属。该案中，从物权的取得经过、实际占有及使用等行使所有权权利情况来看，原告朱玉宁应是涉案房屋的事实物权人，具体理由如下：第一，涉案房屋的土地是被告张洁宁所在单位的职工房，须以张洁宁的名字购买土地使用权，并进行报建以及办理房屋权属证书等相关手续，因此该房屋土地的建设用地批准书及房屋的产权证书均登记在被告名下合情合理，但该房屋是由原告朱玉宁出资建造，从物权的取得经过来看，原告才是涉案房屋的事实物权人。第二，被告张洁宁主张双方约定涉案房屋建成后由原告朱玉宁夫妇居住使用十年（1993年至2002年），但被告未能提供证据证实这一约定，并且涉案房屋在建成以后一直由原告占有使用至今，被告在十年约定期满后却未曾向原告主张过任何关于所有权的权利，而是在2013年才向该院起诉，明显不符合常理，并且根据原、被告双方的陈述，被告在办理房产证时并未告知原告，原告对此亦不知情，因此被告对涉案房屋所有权的行使情况有违常理。再者，如果该约定属实，原告夫妇自行出资建一幢两层楼房，却只能居住十年以冲抵建房款，明显不符合交易成本及日常生活常理。第三，原、被告双方均主张涉案房屋的土地使用权是其出资购买，但根据常理，如果涉案土地使用权是被告出资购买，被告却没有自己出资建房，对此被告缺乏合理的解释。根据原告的陈述，在购买涉案房屋土地使用权时，被告及张海进（被告的父亲）、张沂（被告的弟弟）、原告的丈夫张海澄口头协议，由张海澄出资购买位于北海市石子岭村东四巷2号土地使用权，由张沂与张海澄共同建造房屋，各占地面积一半，即位于之左的房屋归张海澄所有，位于之右的房屋归张沂所有。由于原告不具备购买涉案土地使用权的资格，由原告出资以被告的名义买地建房，合乎情理。原、被告为亲属关系，受当事人法律意识水平、亲属关系等条件的限制，双方只存在口头约定而没有书面协议，原告的陈述更具有合理性。
综上所述，该案房屋从所有权的取得到对所有权权利的行使情况，被告均未能提供充分证据证实其权利取得的合理性、对权利行使的完全支配性及相关问题的排他性，其仅以房屋权属证书登记在其名下为由主张其是房屋所有权人缺乏合理依据，对其辩解该院不予采纳。该案中，从物权的取得经过、实际占有及使用等行使所有权权利情况综合分析，应认定原告朱玉宁系涉案房屋的所有权人。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第三十三条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：坐落于北海市海城区石子岭村东四巷2号之左的房屋所有权属归原告朱玉宁所有。案件受理费4400元，由被告承担。
上诉人张洁宁不服一审判决，上诉称：本案事实是上诉人张洁宁是被上诉人朱玉宁已故丈夫张海澄的侄女。涉案房屋即北海市石子岭村东四巷2号之左房屋是上诉人原单位北海市海滨餐厅的单位集资房，仅限于该单位职工出资购买土地自建房屋。为此，上诉人于1988年出资7674.43元购买该房屋的土地，1997年11月上诉人取得该房屋的《房屋所有权证》，1998年上诉人取得该房屋的《建设用地批准书》，2001年1月该房屋变更门牌号，××月上诉人取得新的《房屋所有权证》。1992年9月左右，被上诉人及其丈夫张海澄提出，其夫妇俩无房居住，自愿出资在上述土地上承建一幢两层楼房屋，建好后由其夫妇居住使用十年，以此冲抵建房出资款。基于亲属关系，上诉人同意被上诉人夫妇的请求并履行协议。1996年，张海澄去世，房屋继续由被上诉人居住。期间，关于该房屋的一切报建手续、办证、换证及新旧房产证等登记的产权人均为上诉人张洁宁。2013年l1月1日，上诉人以被上诉人占用其房屋为由诉至一审法院［案号：（2013）海民一初字第l663号］，请求判令被上诉人限期腾退房屋并赔偿相应租金损失给上诉人。在该案件审理过程中（目前尚未审结），被上诉人却以土地由其出资以上诉人名义购买，房屋由其出资建造，上诉人私自将该房屋登记至其名下为由提起本案诉讼，请求人民法院确认该房屋属其所有。但是被上诉人据此所提诉讼主张均为其本人的口头陈述，没有任何有效证据证实，一审法院不尊重客观事实，违背举证原则，适用法律错误，导致实体处理不当。具体理由如下：
1、上诉人与被上诉人提供的证据均证实涉案房屋所有权人为上诉人，一审法院却以被上诉人的口头陈述和出资建房否定房屋的权属登记，认定被上诉人是事实物权人，严重不尊重事实和证据，混淆法律概念，法律逻辑自相矛盾。（1）根据物权法定原则，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。涉案房屋是单位集资房，上诉人出资购买并登记，只有单位职工才能购买涉案房屋的土地自建房屋，且上诉人已提供证据证实其具有参与集资的资格。被上诉人不是该单位职工没有资格购买涉案房屋土地，也无证据证实该土地由其出资以上诉人的名义购买。上诉人提供的关于该房屋的全套权属证书资料证实其为房屋的所有权人。被上诉人除了口头陈述和出资建房的理由外，没有任何证据推翻上诉人所持涉案房屋全套权属证书的取得，也没有任何证据证实其是事实物权人，被上诉人应承担举证不能的法律后果。一审法院却以此认定被上诉人为事实物权人，严重不尊重客观事实和证据，违反“谁主张谁举证”的原则，显然是错误的；（2）涉案房屋由被上诉人出资建造是事实，但出资是债权，房屋所有权是物权，两个不同的法律概念，反映两种不同的法律关系。一审法院以债权直接认定被上诉人享有上诉人已合法存在的不动产物权，显属混淆法律概念，法律逻辑错误，适用法律错误。
2、被上诉人出资建房，上诉人同意其居住使用十年以此冲抵出资建房款，上诉人为自己的房产办理产权登记没有告知其他人的义务，合法合情合理，而一审法院对上诉人这一行为及主张认为不符合常理和交易习惯，明显与法相悖。（1）根据法律规定，办理不动产产权证书由本人进行申请。上诉人是该房屋的所有权人，其申请办理房屋产权证书，无需征求任何人的意见，也没有通知或者告知任何人的义务，没有不符合常理；（2）一审法院已经查明被上诉人出资建房款共20657.29元，按照当时租金的市场价，双方基于亲属关系，由被上诉人从l993年至2003年期间居住使用十年用于冲抵建房款完全符合交易习惯。也居于此，上诉人才在（2013）海民一初字第1663号案件中向被上诉人主张2003年以后的租金损失；（3）不动产所有权是物权，是对世权。所有权人对自己的财产主张物权权利不受时间的限制，可随时主张。因此，一审法院认为上诉人没有在约定居住使用十年期限届满后及时主张所有权权利，而在2013年才提起诉讼，有违常理显然也是错误的。
综上所述，“谁主张谁举证”是民事诉讼的基本举证原则，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。现本案双方当事人提供的证据均已充分证实上诉人是涉案房屋的所有权人，一审法院没有采信，却多次以不符合所谓日常生活常理及交易习惯推理采信被上诉人的没有任何其他证据予以佐证的口头陈述，并以此认定被上诉人为涉案房屋的事实物权人，明显违反了“以事实为根据，以法律为准绳”的法理原则，据此作出的一审判决明显不公正和错误。为此，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人朱玉宁答辩称：一审法院是在查明事实的基础上，结合答辩人提供的证据所作出的判决，是完全正确的。相反，上诉人不尊重事实，不尊重老一辈人的意愿，出于自己的贪念，想占为己有。因该案争议房屋属于单位集资房，由于当时的政策，只能以上诉人的名义购买该房屋土地，当时老一辈人法律意识淡薄，且又是亲属关系，口头约定将该案争议房屋归属被上诉人及其老公，是符合当时的文化水平及交易习惯的。同时，这和被上诉人在一审中的陈述、提供的证据、证人证言相吻合。根据《物权法》第7条规定，“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”，而上诉人取得上述争议房产，损害了被上诉人的合法权益，因此，一审法院认定该案争议房屋属于被上诉人所有，是正确的，是尊重事实，是符合法律规定的，不存在混淆法律概念一说。上诉人认为其同意被上诉人居住该案争议房屋以此冲抵出资建房款，自己办理产权登记没有告知其他人是合法合理，这是错误的。上诉人在没有告知被上诉人的情况下去办理产权登记，违背事实，违背老一辈人的意愿，损害了被上诉人的合法权益。该争议房屋建成以后一直由被上诉人占有使用至今，根据当时的情况，这种冲抵既不符合交易习惯，也不符合常理。因此，一审法院认定上诉人提出居住十年以冲抵建房款不符合交易成本及日常生活常理，是正确的。综上所述，一审法院判决认定该案争议房屋归属被上诉人，是尊重事实，是合法的，应予以维持。上诉人没有提出任何证据证明其主张的事实，依法应予以驳回。
二审举证期间内双方当事人均无新证据向本院提供。
庭审后，上诉人向本院提交以下证据：1、钟喜菊的《证明》，证明土地款是张洁宁出资并交纳；2、土地款凭证，证明土地款是张洁宁出资并交纳，且与庭审陈述一致，而被上诉人朱玉宁所说出资一万多元纯属虚假；3、《建设用地许可证》和发票，证明土地权属人是张洁宁；4、《婚姻登记申请书》，证明1991年5月30日朱玉宁与张海澄结婚，朱玉宁说土地款是有其交纳完全不能成立。相反印证张洁宁所说为借给其叔叔张海澄建房婚后暂时居住之用的事实。
被上诉人朱玉宁质证称：1、钟喜菊所证明的土地款是由被上诉人夫妇交给上诉人的弟弟的，共给了一万元。当时土地说是7000多元，但是后来不够钱，所以取了两个五千，共一万元；2、对《建设用地许可证》和发票，被上诉人不清楚，所有手续都是上诉人去办的，当时约定也是由她去办的，因为是她单位的地；3、对《结婚登记申请书》没有异议，但是没有领取结婚证前，被上诉人夫妇在1984年已经一起了，后来由于产生矛盾，张海澄结过一次婚，他离婚后双方才结婚。
本院认为，以上证据被上诉人并没有提出真实性异议，可以作为本案证据使用。
对一审查明的事实，上诉人认为被上诉人一审提供的收据并不能证明全部是用于建造讼争房屋。被上诉人对一审查明的事实没有异议。本院认为，一审只查明被上诉人为证明其建造房屋提供了20657.29元的收据，并未认定该款就是房屋建造款，一审查明该事实正确，本院予以维持。双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为被上诉人请求确认涉案房屋归其所有是否有事实和法律依据。
本院认为，本案系所有权确认纠纷，争议标的物为座落于北海市海城区石子岭村东四巷2号之左的房屋，该房屋已办理《房屋所有权证》及《建设用地批准书》，证书的登记人均为张洁宁。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第十七条规定：“不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致：记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。据此法律规定可以看出，不动产登记簿记载的事项具有推定的证明效力，即在无相反证据证明的情况下，不动产登记簿记载的事项将被认定为真实。但如果异议方提出相反证据，证明登记簿上的记载确有错误，法院应根据反证认定争议财产的物权归属。
本案争议的是涉案房屋所有权应归谁所有。本院认为，如前所述，涉案房屋的土地及地上建筑均登记在张洁宁名下，可以推定该房屋权属为张洁宁所有，除非朱玉宁举出足以推翻产权登记的证据。
朱玉宁主张房屋的地上两层建筑物为其与丈夫出资所建，并提供了证人证言及建房收据。张洁宁虽不认可建房收据的数额，但并不否认地上两层建筑为朱玉宁及其丈夫所建。对双方确认的事实，本院予以确认。张洁宁抗辩，虽然地上两层建筑为朱玉宁及其丈夫所建，但他们的出资是经过其同意，双方一致同意将出资额抵作十年的房屋租赁费，租赁期满后，朱玉宁需要搬离该房屋，不再享有房屋使用权。至今十年租期已满，朱玉宁已丧失对地上建筑物的使用权，该房屋建筑所有权仍为张洁宁所有。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，双方当事人之间是否存在以十年租赁费用抵偿建房费用的事实应由上诉人举证，上诉人一、二审均未能提供证据证明租赁费抵偿建房费事实的存在，该抗辩因缺乏证据支持，本院不予采纳。综上，朱玉宁实际出资建房的事实，应予以采纳。
因房屋和土地系一个不可分割的整体，朱玉宁要推翻上述房屋和土地的权属登记，不仅要证明出资建房的事实，还需证明土地亦由其出资购买。对土地由谁出资购买的问题双方也产生了争议。朱玉宁主张该土地由其丈夫出资一万元交给张洁宁的弟弟张沂，然后以张洁宁的名义购买。朱玉宁为证明其主张提供了其丈夫张海澄的弟弟张海森的证人证言。但根据张海森的证言反映，张海森并不知道土地是谁出资购买，只是听说是张海澄出资购买。由此可知，张海森的证言并不能证明讼争土地由张海澄购买。相反，张洁宁为证明土地由其出资购买，一审提供了《建设用地批准书》、《建设用地许可证》和《房屋所有权证》，二审提供了《建设用地许可证》和非权属变更管理费证书费用凭证，上述证据均显示张洁宁为土地权属所有人，再结合该土地在最初取得时，是基于张洁宁是所在单位职工这一特殊身份，虽然张洁宁称交纳土地款收据遗失，但也可以推定张洁宁交纳了土地购买款。朱玉宁不能提供证据推翻土地权属登记的事实，对其主张讼争房屋所有权为其所有，本院不予支持。
朱玉宁辩称权属之所以登记在张洁宁名下的原因是讼争房屋是张洁宁当时所在单位的集资建房，购房者只能是张洁宁，朱玉宁与其丈夫均无购买资格，所以购房和办证的资料写了张洁宁的名义，但张洁宁违反了双方约定，私下将权属办到了其名下，该情形朱玉宁并不知情。对此，张洁宁有异议，并称朱玉宁一直都知道权属登记在其名下的事实。本院认为，朱玉宁一、二审自认在1997年时已经得知张洁宁的弟弟张沂已将座落于北海市海城区石子岭村东四巷2号之右的房屋权属证书办理到张沂名下，并转卖他人的事实。朱玉宁此时应该知道讼争房屋可以办理权属证书了。且从一审张洁宁提供的北海市公安局公园路派出所出具的证明、《房屋所有权验审换证登记调查测量表》可知，该房屋在2001年办理房屋所有权验审换证时，有关部门到讼争房屋查验房屋权属并测量房屋。朱玉宁当时一直居住在该房屋，应当知道讼争房屋已经作了权属登记的事实，朱玉宁辩称在双方发生纠纷的2013年才得知办证的情况缺乏证据支持，本院不予支持。朱玉宁最迟应在2001年已经得知房屋的权属登记事宜，但一直未向张洁宁主张权属变更，而在2013年张洁宁另案起诉要求腾退房屋时，才提起本案诉讼要求确认房屋为其所有亦有违常理。
综上，被上诉人要求确认讼争房屋即北海市石子岭村东四巷2号之左的房屋为其所有的主张，因不能提供证据推翻土地登记的事实，本院不予支持。一审法院在不能查实土地是否由被上诉人出资的情况下，采用推理和自由心证的方法，推断土地是由被上诉人出资的属适用证据规则错误，本院予以纠正。但被上诉人因出资建房的事实对房屋享有债权，对此被上诉人可另行主张，本案不作处理。
综上所述，一审查明事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理不当。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第653号民事判决；
二、驳回被上诉人朱玉宁的诉讼请求。
一审案件受理费4400元，二审案件受理费4400元，合计8800元，有被上诉人朱玉宁负担（二审案件受理费上诉人张洁宁已经预交，被上诉人在判决确定的履行期限内向上诉人支付）。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十五天内履行完毕。逾期不履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 魏玉芳
审判员 黄辉远
审判员 叶 萍
二〇一五年十二月三日
书记员 何 俊
本判决所附法律条文：
一、《中华人民共和国物权法》
第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据；
第十七条规定：不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致：记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。