江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0923民初3146号
原告：中国工商银行股份有限公司阜宁支行，住所地阜宁县阜城街道城河路235号。
负责人：单林，该支行行长。
委托诉讼代理人：刘丽萍，女，该支行工作人员。
被告：唐士尧,男,1968年7月22日出生,汉族,市民,住阜宁县。
被告：王爱惠,女,1971年1月9日出生,汉族,市民,住阜宁县。
被告：盐城弘益置业有限公司，住所地阜宁县阜城街道新桥村3组。
法定代表人：崔大林，该公司董事长。
原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行（以下简称工行阜宁支行）与被告唐士尧、王爱惠、盐城弘益置业有限公司（以下简称弘益公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月29日公开开庭进行了审理。原告工行阜宁支行的委托诉讼代理人刘丽萍到庭参加诉讼。被告唐士尧、王爱惠、弘益公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行阜宁支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告唐士尧、王爱惠立即偿还所欠原告贷款本金280322.12元、利息6416.91元，本息合计286739.03元（算至2018年5月25日），以及从2018年5月26日起至实际归还时的贷款利息；2.判令被告弘益公司对上述款项承担连带保证责任；3.确认房屋预告登记合法有效，确认原、被告之间签订的抵押合同合法有效，判令被告唐士尧、王爱惠在所购房产具备办理正式权属登记条件时，根据合同约定履行办理所购房产正式抵押登记义务；4.确认原告对抵押房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月11日，被告唐士尧、王爱惠因购买弘益公司开发的“文晟华庭”6幢601室商住房需要，夫妻二人向我行申请个人商用房贷款310000元；2014年7月25日，三被告与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，担保方式为弘益公司阶段性连带责任保证并以所购住房设定抵押，2014年7月25日，办理房屋预告登记手续，预告登记证号为：阜房预阜城字第201406218号。原告于2014年8月4日将贷款发放到位，贷款金额310000元，期限20年，按月等额本息还款。贷款发放后，被告累计违约21期，按照合同约定，我行宣布贷款全部提前到期。
被告唐士尧未作答辩。
被告王爱惠未作答辩。
被告弘益公司未作答辩。
原告工行阜宁支行对其诉讼主张举证如下：
证据1、编号为1725721720140704商品房买卖合同1份，证明被告唐士尧、王爱惠向被告弘益公司购买阜宁县文晟华庭6幢601室商住房的事实。
证据2、中国工商银行个人贷款申请表1份，证明被告唐士尧、王爱惠向原告申请商住房贷款的事实。
证据3、被告王爱惠于2014年7月11日签订的共同还款承诺书1份，证明被告王爱惠是该笔贷款的共同还款人。
证据4、共有人同意抵押担保承诺书1份，证明被告王爱惠同意以阜宁县文晟华庭6幢601室商住房作为抵押担保的事实。
证据5、三被告与原告于2014年7月25日签订的编号为盐城行阜宁支行2014年68号《个人购房借款/担保合同》1份，证明原告为贷款人、被告唐士尧是借款人，被告王爱惠是共同借款人，被告弘益公司是保证人，为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，抵押物是阜宁县文晟华庭6幢601室商住房。
证据6、编号为阜房预阜城字第201406218号房屋预告登记证明1份，证明被告唐士尧是房屋预告登记义务人，原告是房屋预告登记权利人。
证据7、借款借据与个人贷款正常发放凭证1份，证明被告唐士尧于2014年8月4日立据向原告借款310000元，期限为20年，按月等额还款，原告按合同约定将贷款发放至被告弘益公司的账户。
证据8、自营历史明细表1份，证明被告唐士尧截止2018年5月25日欠原告贷款本金280322.12元、利息6416.91元，本息合计286739.03元（算至2018年5月25日）。
证据9、被告唐士尧、王爱惠身份证、户口簿、结婚证复印件1份，被告弘益公司营业执照复印件1份，证明三被告贷款时的真实身份。
三被告对原告所举证据未提出质证意见，亦未向本院提供证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年7月11日，因购买被告弘益公司开发的“文晟华庭”6幢601室商住房需要，被告唐士尧向原告工行阜宁支行申请个人商用房贷款310000元。同日，被告王爱惠签署并向原告出具《共同还款承诺书》，承诺对310000元贷款自愿与唐士尧共同承担还款义务，负责共同按时偿还贷款本息，直至贷款本息全部结清为止。
2014年7月25日，工行阜宁支行作为贷款人与共同借款人、抵押人及保证人弘益公司签订编号A:盐城行阜宁支行[2014]年68号《个人购房借款/担保合同》约定：唐士尧向工行阜宁支行贷款310000元用于购买坐落于商住房；贷款期限为20年；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定借款当期执行年利率为7.205%；还款方式为等额本息，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按约定利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；本合同如涉及二人以上共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；本贷款担保方式为抵押和保证，唐士尧以购买的坐落于阜城镇商住房房屋作为抵押物，弘益公司提供阶段性连带责任保证，本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对上述条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；抵押和保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证期间约定为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。
合同第二十条抵押登记约定,本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管；抵押登记事项发生变化依法需进行更登记的，抵押人应及时办理变更登记；贷款人应对抵押人办理有关登记事项给予必要协助和配合。抵押人将抵押登记变更为最高额抵押登记的，须另行向贷款人出书面申请。本合同项下抵押登记费用由抵押人承担，法律法规另有规定的除外。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。借款人按照合同约定履行完毕各项义务后，贷款人应积极协助抵押人办理注销登记手续。2014年7月25日，案涉房屋办理了预告登记手续，预抵押证号为：阜房预阜城字第201406218号，预告登记权利人为工行阜宁支行，预告登记义务人为唐士尧。因为开发商开发的楼盘没有进行竣工验收，目前还不具备办理房屋权属登记及抵押登记条件。
2014年8月4日，唐士尧立借款据，工行阜宁支行向其发放贷款，贷款金额310000元，期限20年，按月等额本息还款，贷款发放日为2014年8月4日，贷款到期日为2034年8月4日。贷款发放后，被告唐士尧经常逾期归还贷款本息，累计违约21期。按照合同约定，工行阜宁支行宣布贷款全部提前到期。截止2018年5月25日，被告唐士尧尚欠工行阜宁支行贷款本金280322.12元、利息6416.91元，本息合计286739.03元。
本院认为，原、被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，工行阜宁支行依约履行了发放贷款的义务，唐士尧未按期足额还本付息，逾期21期，已构成违约，工行阜宁支行有权按照合同约定宣布贷款提前到期，要求唐士尧立即清偿贷款本息。王爱惠作为共同借款人，应当与唐士尧对涉案贷款承担共同偿还的民事责任。被告弘益公司作为阶段性保证人，应在该合同约定的担保期限和保证范围内依法承担连带保证责任。
一、关于工行阜宁支行主张待唐士尧、王爱惠所购房产具备办理正式权属登记条件时，根据合同约定履行办理所购房产正式抵押登记义务的问题。本案中，虽然唐士尧、王爱惠提供抵押的房屋进行预告登记，因案涉房屋目前还不具备办理房屋权属登记及抵押登记条件，何时具备登记条件处于不确定状态，依据双方合同约定“抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。”工行阜宁支行可待条件成就时，按照约定向义务方主张权利，故本案中不予理涉。
二、关于工行阜宁支行对涉案房屋在办理了抵押预告登记后，是否享有优先受偿权的问题。该问题涉及预购商品房抵押预告登记的法律性质与效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该规定确立了我国不动产物权预告登记制度，该制度旨在保障将来物权的实现，使预告登记权利人享有不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分，故预告登记具有债权保全措施的效力。同时，根据该条规定，在能够进行不动产登记时仍需办理正式登记，故预告登记并不是正式的物权登记，在仅办理了预购商品房抵押预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。本案中，工行阜宁支行与共同借款人、抵押人唐士尧、王爱惠及保证人弘益公司签订《个人购房借款/担保合同》，唐士尧以购买的坐落于XX房屋抵押给工行阜宁支行，为上述借款提供担保，并办理了抵押预告登记，但由于未办理正式的抵押登记，故抵押权尚未设立,工行阜宁支行应无基于抵押权正式成立而要求行使优先受偿权的权利。故对工行阜宁支行主张对抵押房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告唐士尧、王爱惠还原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行借款本金280322.12元及利息（利息计算方法：截止2018年5月25日利息6416.91元；从2018年5月26日起至实际履行之日止的利息，按合同约定利率计算），限于本判决生效后十日内履行完毕。
二、被告盐城弘益置业有限公司对上述第一项判决被告唐士尧、王爱惠的还款义务承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5602元，减半收取2801元，由被告唐士尧、王爱惠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判员 吴金洲
二〇一八年八月十六日
书记员 曹丽丽