山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终1190号
上诉人（原审原告）：马占情。
上诉人（原审原告）：马占义。
委托代理人：童桂兰。
上诉人（原审原告）：宋西恒。
上诉人（原审原告）：宋红振。
委托代理人：王艳荣。
上诉人（原审原告）：侯纪忠。
委托代理人：侯志勇。
上诉人（原审原告）：侯纪存。
上诉人（原审原告）：马占恩。
被上诉人（原审被告）：郓城县交通运输局。
法定代表人：朱道玉，该局局长。
委托代理人：吕宗珍，郓城县交通运输局法制科科长。
委托代理人：戚聿革，郓城县交通运输局法律顾问。
上诉人马占情、马占义、宋西恒、宋红振、侯纪忠、侯纪存、马占恩因与被上诉人郓城县交通运输局土地租赁合同纠纷一案，不服山东省郓城县人民法院（2015）郓民初字第1868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月21日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月20日公开审理了本案。上诉人马占情、上诉人马占义的委托代理人童桂兰、上诉人宋西恒、上诉人宋红振的委托代理人王艳荣、上诉人侯纪忠的委托代理人侯志勇、上诉人侯纪存、上诉人马占恩，被上诉人郓城县交通运输局的委托代理人吕宗珍、戚聿革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告马占恩、马占情、马占义、宋西恒、宋红振、侯纪忠、侯纪存诉称，2005年8月17日，被告郓城县交通运输局租赁七原告的耕地建客运汽车站。合同约定，被告租赁七原告位于武安镇驻地武郭路与唐庙高速公路交接处耕地4.17亩建客运站，租期自2005年8月17日至2029年8月17日止，租金每年每亩1700斤小麦，按当年本地小麦7月1日至8月1日的市场价格计算，被告于每年8月1日前一次交清当年租金，在合同期内，不得随便降低或迟交租金，每拖迟一日以当年租金的5%递增为违约金，连同全年租金合并交于原告。2006年7月1日、2006年7月2日双方签订补充合同。现被告交清2013年、2014年度租金，2012年租金至今未交纳，要求解除2005年8月17日的租地合同和2006年7月1日、2006年7月2日的补充合同；支付七原告2012年地租小麦折款7585.23元及违约金（自2012年8月2日按约定每日5%支付至付清之日止）；支付4.17亩土地的复耕费。一审庭审中，七原告增加诉讼请求，要求被告支付2012年租金利息按月息二分五厘计算三年。
原审被告郓城县交通运输局辩称，一、本案的原、被告双方并非同一租赁合同的当事人，根据合同的相对性原理，原告无权向与其没有合同关系的被告提起诉讼。二、2012年的小麦市场价格为每斤1.03元，被告一直同意按该价格结算租金，但原告坚持按照每斤1.07元结算，导致2012年的租金未支付。被告不是不履行义务，而是因为双方对当年小麦价格产生分歧而履行不能，不应认定被告的行为构成违约。三、原告和村委会之间约定的违约金过高，该约定与本案也不具有关联性，不能在本案中适用。综合以上三点答辩意见，被告同意支付2012年的租金，同时也请求法院依法驳回原告的其他诉讼请求。四、本案不具备解除合同的法定情形，被告不同意解除合同。
原审法院经审理查明，2005年8月17日，郓城县武安镇武安村民委员会与武安一队签订租赁土地合同书，约定被告郓城县交通运输局租赁七原告使用的土地折4.17亩用于建客运汽车站，租期24年。同日，郓城县武安镇武安村民委员会与被告签订租赁土地合同书，约定将该4.17亩土地交由被告租赁使用，租期24年，自2005年8月17日至2029年8月17日止，租金按每年每亩1700市斤小麦，价格以当年7月1日市场小麦收购中级价格计算，于当年8月1日前以现金形式交给郓城县武安镇武安村民委员会。2006年7月1日，郓城县武安镇武安村民委员会、被告郓城县交通运输局分别与七原告签订补充协议，约定由被告一次性补偿原告小麦折款，租金由郓城县武安交管所每年于阳历8月1日前代领后交一队农户即七原告。2006年7月2日，原告、被告与郓城县武安镇武安村民委员会签订土地转包合同补充条款，约定租期为23年，自2005年8月17日至2028年8月17日止，租金未变更，合同期满后被告有优先承包权以及违约金等。涉案租赁地块南邻七原告土地，长39米，北邻唐庙高速路口连接线，长60米，东临侯明亮，长52米，西邻段连才家具厂，长90.6米。2012年原被告因小麦价格不一致，被告未将当年租金交付原告，后又继续按合同约定将2013年至2015年土地租金支付七原告。被告在涉案土地上建设院落一处（四周有院墙），并将地面硬化，包括一幢二层楼（底上共12间）、菱子铁门一个、车库和厨房共三间，该客运汽车站现在使用中。被告郓城县交通运输局同意2012年租金按小麦每市斤1.07元进行计算。
原审法院认为，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，应由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权，并且依法办理改变土地权属和用途的变更登记手续。原被告在签订租赁合同时明确租赁土地的用途为建设客运站，该租赁土地是否为建设用地、客运站的建设是否属于违法占地，应由县级以上人民政府的国土资源管理部门予以认定，并作出相应的处理，不是人民法院民事案件受理的范围。待国土资源管理部门作出相应处理后，当事人之间相关的民事纠纷可以另行起诉。本案的租赁合同已履行十余年，被告虽未支付2012年土地租金，但2013、2014、2015年的土地租金七原告已收取，七原告诉请要求被告支付2012年土地租金小麦折款符合法律规定，依法应予支持。被告应支付七原告2012年租金1.07元/市斤×1700市斤/亩×4.17亩＝7585.23元。至于七原告要求的违约金，高于其造成的损失，以七原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合本案实际情况，可按7585.23元的30%即7585.23×30%≈2275.57元计算。对于原告诉请的利息部分，不符合法律规定，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、被告郓城县交通运输局于判决生效后十日内支付原告马占恩、马占情、马占义、宋西恒、宋红振、侯纪忠、侯纪存2012年土地租金7585.23元及违约金2275.57元；二、驳回七原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告郓城县交通运输局负担。
上诉人马占情、马占义、宋西恒、宋红振、侯纪忠、侯纪存、马占恩不服原审法院上述民事判决向本院上诉称，涉案4.17亩土地由县人民政府为上诉人颁发了土地承包经营权证，上诉人享有合法使用权，被上诉人租赁后擅自改变涉案土地的农业用途，属违法行为，且被上诉人未支付2012年的土地租金，构成违约，涉案租地合同应予以解除；被上诉人除应支付2012年的土地租金外，还应依据合同约定支付因迟延支付租金所造成的违约金，上诉人主张7500元，并按月息2.5分自2012年8月1日起支付欠付租金的利息；上诉人为实现债权所支出的费用6700元，被上诉人应予以赔偿。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人郓城县交通运输局答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法维持原判。
本案二审审理查明的事实和原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，应由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权，并且依法办理改变土地权属和用途的变更登记手续。经审查，无论是七上诉人与郓城县武安镇武安村民委员会所签订的租赁土地合同，还是郓城县武安镇武安村民委员会与被上诉人郓城县交通运输局签订的租赁土地合同，均约定被上诉人郓城县交通运输局租赁七上诉人的涉案土地用于建设客运汽车站，该租赁土地是否为建设用地、客运汽车站的建设是否属于违法占地，应由县级以上人民政府的土地行政主管部门予以认定，并作出相应的处理，一审法院据此认定涉案租赁土地是否改变了土地用途不属于人民法院民事案件受理的范围，并无不当。
依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”一审法院认定七上诉人请求的违约金高于其造成的实际损失，应以其实际造成的损失2012年租金7585.23元的30%计算违约金，符合法律规定，并无不当。七上诉人上诉称被上诉人郓城县交通运输局应支付违约金7500元并按月息2.5分自2012年8月1日起支付欠付租金的利息，无事实根据和法律依据，本院不予采信。七上诉人上诉称其为实现债权所支出的费用6700元被上诉人郓城县交通运输局应予以赔偿，但该项主张超过其一审诉讼请求，本院不予审理。
依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”根据双方签订的租赁合同及补充协议，本院认为，对双方的租赁期限应自2005年8月17日起至2025年8月16日止计20年，为有效租赁期间，超过此期间的部分期间无效。
综上所述，上诉人马占情、马占义、宋西恒、宋红振、侯纪忠、侯纪存、马占恩的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人马占情、马占义、宋西恒、宋红振、侯纪忠、侯纪存、马占恩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理审判员 张宪明
代理审判员 王瑞豪
二〇一六年七月五日
书 记 员 李 峰