天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终4745号
上诉人（原审被告）：侯振德，男，1963年11月27日出生，汉族，天津泰达集团有限公司副部长，住天津市南开区。
上诉人（原审第三人）：曹建娣，女，1964年3月22日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。
被上诉人（原审原告）：陈江潮，男，1981年6月1日出生，汉族，天津职业大学教师，住天津市和平区。
原审第三人：天津美邦房地产信息咨询有限公司，住所地天津市和平区金德园2、3号楼-兰州道14-5。
法定代表人：齐力，该公司总经理。
委托诉讼代理人：尚辉，男，该公司店面经理。
上诉人侯振德因与上诉人曹建娣、被上诉人陈江潮及原审第三人天津美邦房地产信息咨询有限公司（以下简称美邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院(2016)津0101民初7067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人侯振德上诉请求：1、依法撤销原审判决第一、二、四项；2、改判侯振德与陈江潮签订的房屋买卖合同无效；3、若不支持第二项请求，请求依法撤销显失公平的合同；4、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：诉争房屋为侯振德与曹建娣的婚后夫妻共有财产，侯振德基于还贷压力过大瞒着曹建娣在2016年8月16日与陈江潮签署诉争房屋的买卖合同，曹建娣并不知情。签订合同当时，侯振德跟陈江潮和美邦公司提到了诉争房屋系夫妻共有财产。作为专业房屋中介服务机构的美邦公司，在侯振德处分夫妻共有财产时，应当向侯振德索要曹建娣的授权委托书及同意售房声明，但是侯振德没有履行上述程序。陈江潮、美邦公司故意告知侯振德虚假的与实际市场价格相差巨大的诉争房屋价格，且陈江潮、美邦公司说买卖双方可以不买或不卖，正是基于对中介机构的信任及依据其所说做出的风险评估，侯振德才与陈江潮签署了显失公平的买卖合同。
曹建娣同意侯振德的上诉请求。
被上诉人陈江潮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人侯振德的上诉请求。
原审第三人美邦公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人侯振德的上诉请求。
上诉人曹建娣上诉请求：1、依法撤销原审判决第一、二、四项；2、改判侯振德与陈江潮签订的房屋买卖合同无效；3、若不支持第二项请求，请求依法撤销显失公平的合同；4、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：侯振德、陈江潮及美邦公司，在明知诉争房屋是夫妻共同财产，曹建娣不在场不知情不同意的情况下，以远远低于市场价100多万元的价格转让，本身就不是善意取得，显失公平，且没有网签，未经过曹建娣的同意处分曹建娣的财产，侵害了曹建娣的权益。
侯振德同意曹建娣的上诉请求。
被上诉人陈江潮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人曹建娣的上诉请求。
原审第三人美邦公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人曹建娣的上诉请求。
陈江潮向一审法院起诉请求：1.被告履行《房地产买卖合同》义务，将天津市和平区电台道银行里7幢4门601-605房屋所有权过户给原告；2.被告支付原告逾期办理过户的违约金，自2016年11月17日开始计算，逾期一天支付房款总额的0.1%，逾期超过十五天支付总房款10%；3.诉讼费用及其他相关费用由被告承担。
曹建娣向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《房地产买卖合同》无效；2.诉讼费用由原、被告共同负担。
一审法院认定事实：被告与第三人曹建娣系夫妻关系。涉案房屋坐落于天津市和平区电台道银行里7幢4门601-605，权利人为被告。2016年8月16日，原告与被告及见证方第三人美邦公司签订《房地产买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，房产成交价为283万元，被告于2016年11月4日前还清贷款并撤销他项权证，付款方式为被告同意原告采取按揭贷款方式支付房款，原告与被告须于2016年11月16日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》。合同签订后，原告支付被告购房定金10万元，被告于2016年9月23日还清贷款并撤销他项权。后被告以其爱人即第三人曹建娣不同意出售涉案房屋为由，不履行出售涉案房屋的义务。
一审法院认为，原告与被告及第三人美邦公司签订的《房地产买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
依照合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，被告不履行合同约定的出售涉案房屋的主要义务，构成根本违约，原告作为守约方要求被告继续履行合同出售涉案房屋，符合法律规定。而且，原告表示愿意一次性支付购房款，也不存在合同法规定的合同不能继续履行的法定情形，故原告要求被告履行合同义务，将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，应予支持。被告抗辩签订合同时其爱人即第三人曹建娣不知情及知情后不同意出售涉案房屋，但被告及第三人曹建娣提交的证据尚不足以证明第三人曹建娣不知情的事实存在，即使第三人曹建娣不知情，基于不动产的公示公信原则，涉案房屋登记在被告名下，且被告在合同中亦承诺全部家庭成员同意出售涉案房屋，原告有理由相信被告作为涉案房屋登记的权利人，完全可以处置涉案房屋，故被告以上述抗辩作为不履行出售涉案房屋的理由不能成立，不予采信。
《房地产买卖合同》第七条第4款约定，原、被告应积极配合并亲自到场办理签署《天津市房产买卖协议》、过户、贷款及代收代付手续，如不按约定办理，则每逾期一日，违约方向守约方支付该房屋售价1‰的违约金，逾期十五日守约方有权视为违约方构成严重违约，有权要求违约方支付该房屋售价10%作为违约金。据此，上述合同条款的约定是基于原、被告在履行合同的过程中，一方因迟延并逾期履行合同相关义务应承担支付违约金的违约责任，而本案被告明确表示不履行出售涉案房屋的合同义务，也就不存在迟延履行的情形，故原告依据上述条款的约定要求被告支付逾期办理过户手续违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。
第三人曹建娣要求确认原、被告之间的《房地产买卖合同》无效的诉讼请求，因其提交的证据不足以证明原告存在过错，或者原告与被告存在恶意串通损害其作为涉案房屋共有人的利益。同时，第三人曹建娣主张原告及第三人美邦公司明知其对被告出售涉案房屋不知情，但其提交的证据亦不足以证明上述事实的存在，故第三人曹建娣的上述诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。
一审法院判决：一、判决生效之日起十五日内，原告陈江潮与被告侯振德到涉案的坐落于天津市和平区电台道银行里7幢4门601-605房屋所在的房管部门办理将涉案房屋所有权转移登记至原告陈江潮名下的相关手续，所需费用由原告陈江潮负担；二、判决第一项执行完毕之日起十日内，原告陈江潮一次性支付被告侯振德除定金10万元之外的剩余购房款273万元；三、原告陈江潮的其他诉讼请求均予以驳回；四、驳回第三人曹建娣的诉讼请求。案件受理费5625元，减半收取计2812.5元，由原告陈江潮负担2772.5元，被告侯振德负担40元；诉讼保全费5000元，由被告侯振德负担。案件受理费80元，减半收取计40元，由第三人曹建娣负担。
本院二审期间，被上诉人未提交证据，上诉人侯振德依法提交安居客网站下载的2017年3月份银行里小区的房价走势一份，证明：签订合同时小区均价达到三万五千元，而诉争房屋签约价格是两万一千七百元左右，价格严重不合理，合同显失公平。经本院组织质证，曹建娣同意该证据的证明目的；被上诉人陈江潮不认可该证据真实性及证明目的，认为该证据和诉争房屋没有关联性；原审第三人美邦公司亦不认可该证据，认为房屋的价格和面积、朝向等房屋情况均有关系，所以均价不能代表诉争房屋的价格。上诉人曹建娣申请证人要秀娟出庭作证，证明：签订合同时，曹建娣在长春旅游，对于卖房的事情，曹建娣不知情。侯振德同意该证据；被上诉人陈江潮不同意该证据，表示不知道曹建娣当时是否在旅行；原审第三人美邦公司亦不同意该证据，表示签订合同时其已经告知侯振德卖房需要家属同意，侯振德表示曹建娣知情。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于诉争房屋买卖合同的效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，诉争房屋登记在上诉人侯振德名下，虽然二上诉人主张上诉人曹建娣对卖房行为不知情，但根据上述司法解释的规定，该情形并不影响诉争买卖合同的效力。且诉争房屋买卖合同的签订，系各方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定。二上诉人虽主张上述合同的签订显失公平，但并不能提供足够的证据，本院不予采信。据此，一审法院认定诉争房屋买卖合同依法成立、有效是正确的，本院予以确认。在合同履行期限内，上诉人侯振德明确不履行出售诉争房屋的义务，显属违约。一审法院结合上述合同的履行进度以及房款交付情况，判决上诉人侯振德继续履行合同并无不当。综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人侯振德、曹建娣各负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏庆松
代理审判员 王福群
代理审判员 张 莹
二〇一七年六月三十日
书 记 员 刘振铭
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；