浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬象民初字第1313号
原告：练亚青，居民。
原告：董欢，居民。
共同委托代理人：叶颂韶，浙江海泰律师事务所律师。
共同委托代理人：孙俊杰，浙江海泰律师事务所律师。
被告：象山华丰房地产有限责任公司。住所地：象山县丹东街道龙泽名园环湖路*号。
法定代表人：王庆华，该公司董事长。
委托代理人：李惠芳，浙江海册律师事务所律师。
原告练亚青、董欢为与被告象山华丰房地产有限责任公司（以下简称象山华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，于2012年9月29日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员谢世常独任审判，于2012年10月26日公开开庭进行了审理。原告练亚青、董欢的共同委托代理人叶颂韶、被告象山华丰公司的委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。本次庭审后，原告于2013年3月27日，向本院提起诉讼保全，要求查封被告开发的坐落在象山县丹东街道丰泽园63#C15号102室未售房产一套。本院于同年3月28日依法查封拟保房产。鉴于本案涉集团诉讼，同类案件中的部分案件已在上诉审理中，而本案的处理结果与该部分案件的二审最终处理结果直接关联，因此本次庭审后，本案依法中止审理。本案现已审理终结。
原告练亚青、董欢起诉称：2009年7月21日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：由被告将获准预售的一套在建商品房（坐落象山县丹东街道桃花源D10幢1号别墅）售予原告，总价款为4260000元。付款方式及期限（即合同第六条）为本合同签订时付首付房价款1280000元，余款2980000元应于2009年7月21日办理完银行按揭手续。房屋交付期限（即合同第八条）为出卖人应当在2011年6月30日前，将经验收合格的房屋交付买受人。逾期交房的违约责任（即合同第九条）为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付（房价）款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
合同签订后，原告于2009年7月6日、7月21日、11月19日分别支付房价款300000元、980000元、2980000元，共计支付房价款4260000元。但被告开发建设的在建商品房，因质量等原因至今未能交付验收。
原告认为，《商品房买卖合同》依法有效。现被告在合同约定的2011年6月30日交房期限届满后，至今未将验收合格的约定商品房交付给原告系事实，已构成逾期交房的违约。
据上，请求如下：一、判令被告在一定期限内向原告交付经验收合格的约定房屋；二、判令被告承担逾期交房违约金504810元（按已付房价款4260000元的日万分之三，自2011年7月1日起暂算至2012年7月30日，之后违约金计算至实际交房之日）；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。
为证明诉请事实成立，原告向本院提供如下证据予以佐证：
1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告存有商品房预售合同关系及相关的合约事实；
2.购房款收据三份，拟证明原告已依期足额付清房价款的事实。
被告象山华丰公司答辩并反诉称：1.原告诉请涉及的签约日期、合约内容及付款日期、付款金额等均系真实。但原告应付的2980000元按揭购房款已逾期近四个月，依约应承担逾期付款约定违约金计105492元（2980000元×日万分之三×实际逾期天数118天）；2.原告诉请被告在一定期限内交付经验收合格的约定房屋，因原告等购房户已提起诉讼保全，被告的经营帐户已被法院事实查封，无法正常施工，何时竣工验收无法确定，应予驳回；3.法院保全后的迟延交房违约金，不应再由被告承担。
审理中，被告对原告提供的案涉证据的真实性，予以认可。
基上诉、辩陈述及举证、质证，本院除对原告诉请的上述事实予以确认，并采信认定为对本案的基本事实外，另行认定如下事实：后因被告在履约中未能依期交房，引起原告等购房户集团诉讼。集团诉讼审理期间，经象山县人民政府协调，原告等购房户已与被告达成交房协议。协议达成后，被告已于2012年12月21日通知原告等购房户所售房屋定于同年12月22日至25日期间开始交房。之后，原告已事实接受交房。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且被告签约预售案涉在建商品房时，已获准取得预售许可证，符合相关行政法规、规章规定的预售资格，依法有效，具有履行效力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付约定违约金等违约责任。
本案中，依合同第六条、第八条约定，原告负有先给付约定房价款的义务，被告负有后交付约定商品房的义务。依照我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，原告如要求被告给付迟延交房约定违约金，首需己方严格履行合同义务为前提。实际履约中，原告直至2009年11月19日才足额付清约定房价款系事实，故在该时间节点之前，依上法条规定精神，被告有权拒绝交房，即便合同约定的交房期已事实届至，也不构成迟延交房的违约。
在原告于2009年11月19日足额付清约定房价款后，因被告不再具备上述法条规定的合同后履行抗辩权，应当按照合同约定的交房日期将符合交房条件（经验收合格）的约定商品房交付给原告，逾期即构成迟延交房的违约，应按合同第九条约定承担给付迟延交房约定违约金。因此，原告诉请被告给付迟延交房约定违约金，于约相符，于法有据，予以支持。
现因被告开发建设的拟售在建商品房，已经双方于审理期间达成协议后，原告已事实接受交付。因此，原告于本案提出的第一项诉请不复存在，无需处理。
至于被告因保全引起的资金周转困难，从而影响交房迟延（如有），责任不在原告。因此，被告以此为据，主张其无需承担保全之后的迟延交房违约金，理由不足，不予采纳。
鉴于被告于答辩中提出的要求原告承担按揭款逾期付款约定约违金的主张，属反诉请求范畴，而非本诉抗辩范畴，经本院当庭释明并告知期限交纳反诉受理费后，至今仍未履行该项诉讼义务。故对被告提出的该一主张，可按撤回反诉处理，本案不再涉及。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告象山华丰房地产有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告练亚青、董欢迟延交房约定违约金（按已付房价款4260000元的日万分之三，自2011年7月1日起算至2012年12月22日开始交房之日止）；
二、驳回原告练亚青、董欢的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8848元，减半收取4424元，保全费3520元，合计7944元，由被告象山华丰房地产有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户（开户银行：招商银行宁波象山支行。账号：57×××01）。如义务人拒不履行的，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 员 谢世常
二〇一三年五月十六日
代书记员 方宇强