安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖0103民初5835号
原告：安徽省政府办公厅,住所地安徽省合肥市包河区中山路1号,统一社会信用代码113400000029862726。
负责人：张杰，主任。
委托诉讼代理人：沈国庆，安徽力澜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈华俊，安徽力澜律师事务所律师。
被告：魏琴，女，1977年8月11日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，
委托诉讼代理人：倪德湘，安徽金的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪寒芳，安徽金的律师事务所律师。
第三人：刘文捷，男，1963年1月14日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，
第三人：李红伟，女，1972年2月23日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，
第三人：黄治东，男，1987年7月20日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县，
第三人：安徽海外旅游有限公司，住所地安徽省合肥市梅山路153号国旅大厦，统一社会信用代码913400001489400822。
法定代表人：朱维维，董事长。
委托诉讼代理人：李勇，安徽志达律师事务所律师。
第三人：合肥敏榕贸易有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区舒城路1号29幢，统一社会信用代码91340100795088105B。
法定代表人：王晶波。
原告安徽省政府办公厅（以下简称安徽省政府办公厅）与被告魏琴及第三人刘文捷、李红伟、黄治东、安徽海外旅游有限公司（以下简称安徽海外公司）、合肥敏榕贸易有限公司（以下简称合肥敏榕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，于2016年10月9日依法转为普通程序后公开开庭进行了审理。原告安徽省政府办公厅委托诉讼代理人沈华俊，被告魏琴及其委托诉讼代理人倪德湘，第三人刘文捷、李红伟、黄治东、安徽海外公司委托诉讼代理人李勇、合肥敏榕公司委托诉讼代理人郭洪莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安徽省政府办公厅向本院提出诉讼请求：1.魏琴及刘文捷、李红伟、黄治东、安徽海外公司、合肥敏榕公司立即返还租赁物（合肥市庐阳区门面房）；2.魏琴支付房屋占有使用费357723元（暂计至2016年7月31日，以后按22973元/月、每年递增5%计算至实际交还之日止），刘文捷、李红伟、黄治东、安徽海外公司、合肥敏榕公司在实际占用房屋份额内承担连带责任；3.魏琴及刘文捷、李红伟、黄治东、安徽海外公司、合肥敏榕公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年6月28日，安徽省政府办公厅行财处与魏琴签订一份《安徽省省级行政单位国有房屋租赁合同》，魏琴承租位于合肥市庐阳区门面房，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日，房屋租金首年226800元，每年递增5%，每3个月支付一次。因合同约定的租赁期限早已届满，安徽省政府办公厅多次要求魏琴交还房屋，但魏琴以种种理由拖延，安徽省政府办公厅因此诉至贵院。魏琴应诉后，述称房屋又转租给他人，经法院决定追加刘文捷、李红伟、黄治东、安徽海外公司、合肥敏榕公司作为第三人参加诉讼，根据相关法律规定和司法解释，安徽省政府办公厅变更诉讼请求如上，恳请予以支持。
魏琴辩称：1.魏琴同意安徽省政府办公厅诉请返还位于合肥市庐阳区门面房，但房屋实际使用人不是魏琴，而是次承租人，次承租人从魏琴手中转承租，安徽省政府办公厅也表示同意，所以安徽省政府办公厅要求收回出租房屋，应当追加次承租人作为第三人参加诉讼，以利于案件的判决、调解和执行；2.安徽省政府办公厅诉请租金357723元未付事出有因，理应驳回：双方租房协议自2004年开始，当时安徽省政府办公厅要求魏琴一次性投资集资建房款640000多元，可无偿获得上列房屋经营权，并没有限定使用期限，后来连续几次续订合同至2015年5月，安徽省政府办公厅单方提出收回房屋，只收当年一个季度租金，魏琴与各次承租人对此无法接受，由此双方发生纠纷。此后一年多，安徽省政府办公厅既不收租金，也不续订合同，可见所谓拖欠租金不交与事实不符。且安徽省政府办公厅现诉请主张租金已超过一年法定诉讼时效，故请求驳回安徽省政府办公厅要求租金的诉请。
刘文捷述称：因魏琴有永久经营权才与魏琴签订租赁合同，现要求收回不合理。
黄治东述称：因相信魏琴享有永久经营权才与魏琴签订租赁合同，希望继续承租。
李红伟述称：因魏琴与安徽省政府办公厅有永久租赁权才与其签订租赁合同的。
安徽海外公司述称：安徽海外公司与安徽省政府办公厅没有合同关系，并非魏琴与安徽省政府办公厅租赁合同的当事人；安徽海外公司已经退租，且于2016年5月31日前已经腾空房屋并通知魏琴收房，并足额支付完毕租金；安徽省政府办公厅诉请安徽海外公司返还租赁物并在实际占有房屋份额范围内承担连带责任，缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回安徽省政府办公厅对安徽海外公司的诉请。
合肥敏榕公司述称：2015年合肥敏榕公司从安徽海外公司租赁涉案房屋至2016年12月31日到期，安徽海外公司搬走后将合肥敏榕公司交给魏琴，魏琴接手后要求合肥敏榕公司交租至2016年年底，合肥敏榕公司希望看到魏琴的租赁合同后再交租，最后没能协商好。
安徽省政府办公厅针对其诉讼请求向本院提交以下证据予以佐证：1.集资开发商住楼底层门面协议书、2005年5月8日补充协议,证明安徽省政府办公厅与魏琴之间实际是房屋租赁合同关系，且对经营权期限有明确约定，并非没有限定使用期限；2.2013年6月28日安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同,证明双方之间最后签订的租赁合同，对租赁期限、租金以及支付方式等进行了明确约定；3.关于房屋租赁问题的律师函、EMS快递单,证明因魏琴在租赁期满后未能向安徽省政府办公厅交还租赁物及使用费，安徽省政府办公厅曾委托律师发律师函进行催告；4.房产证、房屋分户图、房屋登记簿、房屋状况附表，证明安徽省政府办公厅系涉案房屋的实际所有人。
魏琴针对其辩称向本院提交以下证据予以佐证：1.魏琴身份证，证明魏琴应诉主体真实合法；2.集资开发商住楼底层门面补充协议、门面房租赁协议、魏琴与各经营户签订转租门面房协议书，证明魏琴已为安徽省政府办公厅集资建房投资640000多元，享有永久承租权，并连续租用已达10年之久，且房屋已实际转租到各经营户的事实；3.安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同，证明安徽省政府办公厅与魏琴之间连续三次续订租赁合同，明确约定合同期满魏琴优先续租，但安徽省政府办公厅不再续租显已违约；4.安徽省政府非税收入一般缴款书，证明2015年5月19日魏琴曾向安徽省政府办公厅缴纳房租65475元，后因安徽省政府办公厅中途收房拒收并放弃租金，导致魏琴无法续交，并非违约不交。
安徽海外公司针对其述称向本院提交以下证据予以佐证：1.房屋租赁合同，证明安徽海外公司将部分房屋出租给合肥敏榕公司使用的事实；租赁合同明确约定如因业主原因，安徽海外公司有权提前终止合同，如承租人逾期支付租金超过一个月，安徽海外公司亦有权终止合同并没收保证金；2.律师函、邮寄凭证、快递跟踪记录，证明安徽海外公司已于2016年7月11日委托律师事务所向合肥敏榕公司发送律师函，要求合肥敏榕公司支付拖欠房租、水电费、承担违约责任，并依法通知解除租赁合同，要求腾空房屋并返还安徽海外公司；3.企业信息查询单、合肥敏榕公司支付租金凭证，证明合肥敏榕公司承租使用安徽海外公司位于舒城路的部分涉案房产的事实；4.转账付款通知单，关于再次敦促接收房屋相关事宜的函、邮寄函件快递单、邮递快件查询单，证明安徽海外公司已将截止2016年5月31日前的房屋租金等全部支付完毕，安徽海外公司与魏琴已就退租达成一致，除合肥敏榕公司所使用的部分房产外，安徽海外公司已于2016年5月31日前腾空了房产，但魏琴至今未接收房产。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对安徽省政府办公厅提交2005年5月8日的补充协议，魏琴对其真实性、合法性、关联性均持有异议，认为与其提交的2004年12月25日的补充协议中载明的内容和时间不一致，且存在手写的租赁期限，应系后来添加的。本院认为两份补充协议仅签订日期存在先后之分，但约定的事项存在一致处，且均有魏琴及安徽省政府办公厅行财处的签名和盖章，在双方均未提供相应证据足以反驳的情况下，本院对两份补充协议的真实性予以确认。对安徽省政府办公厅提交的律师函及EMS快递单，魏琴对其真实性、合法性和关联性均有异议，认为其未收到该律师函，基于该律师函系安徽省政府办公厅单方制作并发出，并未送达到魏琴，对其关联性本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2004年12月25日，安徽省人民政府办公厅行财处（以下简称安徽省政府办公厅行财处）与魏琴签订《集资开发商住楼底层门面补充协议书》，约定魏琴一次性投资集资建房款641773元后，可无偿获得对安徽省政府办公厅行财处商住楼51个月的经营权。2005年5月8日，安徽省政府办公厅行财处与魏琴签订一份《集资开发商住楼底层门面协议书》及《补充协议书》，约定魏琴一次性投资集资款648000元，可无偿获得对安徽省政府办公厅行财处商住楼底层的经营权，自门面房交付使用40天后开始计算时间（自2005年6月20日至2009年6月20日）。2009年5月14日，安徽省政府办公厅行财处与魏琴签订《门面房租赁协议》约定租赁期限自2009年6月21日至2010年6月20日。
2010年6月8日，安徽省政府办公厅行财处与魏琴又续签《门面房租赁协议》约定租赁期限自2010年6月21日至2012年6月20日。2013年6月28日，安徽省政府办公厅行财处与魏琴又签订一份《安徽省省级行政单位国有房屋租赁合同》，约定魏琴承租位于合肥市庐阳区房屋，租赁期限三年，自2012年1月1日至2014年12月31日，房屋首年租金226800元，租金每3个月支付一次，先付租金后使用，魏琴应提前30日付清后3个月租金。租赁期满或合同解除后，魏琴应于租赁期满或合同解除之日起7日内返还该房屋及附属设施、设备。同时约定魏琴未按约定期限支付租金达20日的，安徽省政府办公厅行财处有权单方解除合同，收回房屋。合同备注租金在原有的基础上每年递增5%。
魏琴承租涉案房屋后，将其中7至9轴转租给黄治东，并签订租房协议约定租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日；将其中10-11轴转租给李红伟，并签订租房协议约定租赁期限自2012年6月20日至2014年12月31日；将其中12-13轴转租给刘文捷，并签订租房协议约定租赁期自2012年6月20日至2014年12月31日；将其中14-17轴转租给安徽海外公司，并签订租房协议约定租赁期限自2012年6月20日至2014年12月31日。安徽海外公司又将其承租的房屋部分转租给合肥敏榕公司，并约定租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日。
另查明，魏琴向安徽省政府办公厅支付了截止2015年3月31日的租金。
本院认为，安徽省政府办公厅行财处作为安徽省政府办公厅的内设机构，不具有独立的民事主体资格，安徽省政府办公厅系涉案房屋的产权人，且魏琴实际向安徽省政府办公厅交纳租金，表明其认可安徽省政府办公厅系其履行合同的相对方，故本案租赁双方为安徽省政府办公厅与魏琴，双方均应按照租赁协议的约定履行义务。关于租赁期限，魏琴主张其对涉案房屋享有永久经营权，但其与安徽省政府办公厅之间就承租位于合肥市庐阳区房屋续签的多份协议书，均对魏琴承租涉案房屋的使用期限作了明确约定，故对魏琴的主张本院不予采信。经审查，双方签订的租赁协议约定的租赁期限于2014年12月31日届满。租赁期限届满后魏琴继续承租涉案房屋并交纳了截止2015年3月31日的租金，安徽省政府办公厅未提出异议，本院认定双方之间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，安徽省政府办公厅可以在合理期限通知魏琴后随时解除合同。安徽省政府办公厅诉请要求魏琴返还涉案租赁房屋,2016年11月29日魏琴明确表示对安徽省政府办公厅收回租赁房屋无异议，应视为双方合意解除合同,故对安徽省政府办公厅主张魏琴返还涉案租赁房屋,本院予以支持。
合同解除后，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人腾退房屋。安徽省政府办公厅与魏琴之间的租赁协议及魏琴与刘文捷、李红伟、安徽海外公司之间的三份租赁协议均已于2014年12月31日租期届满，魏琴与黄治东之间及安徽海外公司与合肥敏榕公司之间约定的租赁期限不仅超过了魏琴剩余租赁期限，且将于2016年12月31日租期届满。故魏琴作为承租人，刘文捷、李红伟、黄治东、安徽海外公司、合肥敏榕公司作为次承租人，对于涉案房屋的权利人安徽省政府办公厅均负有腾退义务。对于安徽海外公司述称已交还魏琴除合肥敏榕公司承租以外的房屋，因安徽海外公司与魏琴之间因转租合同产生的相关权利义务不在本案租赁合同的处理范围内，且安徽省政府办公厅并未实际收回该部分房屋，故对安徽海外公司的述称本院不予采信。
关于房屋租金，安徽省政府办公厅依约向魏琴交付了租赁房屋，魏琴应当按照协议约定交纳租金。魏琴辩称其未交纳租金系因安徽省政府办公厅不收取租金，但未提供相应证据予以证明，本院不予采信。关于魏琴辩称安徽省政府办公厅诉请已超过诉讼时效，本院认为魏琴在合同期满后一直未交还房屋，占用房屋处于持续状态，不应适用延付或者拒付租金的时效规定。根据法律规定，租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物的，应按原租赁合同继续支付租金。魏琴仅交纳租金至2015年3月31日，安徽省政府办公厅主张自2015年4月1日至2016年7月31日期间的租金357723元，符合法律规定，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告魏琴于本判决生效之日起三十日内返还原告安徽省人民政府办公厅位于合肥市庐阳区房屋；
二、第三人刘文捷、李红伟、黄治东、安徽海外旅游有限公司、合肥敏榕贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空各自占用的上述房屋并协助魏琴返还房屋给安徽省人民政府办公厅；
三、被告魏琴于本判决生效之日起三十日内支付原告安徽省人民政府办公厅租金357723元（自2016年8月1日起按22973元/月的标准计算租金至2016年11月29日，并自2016年11月30日起按22973元/月、每年递增5%的标准计算房屋占有使用费至实际返还房屋之日止）；
四、第三人刘文捷、李红伟、黄治东、安徽海外旅游有限公司、合肥敏榕贸易有限公司在实际占用房屋份额内对本判决第三项确认的房屋占有使用费承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9666元，由被告魏琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 王 磊
人民陪审员 尹来意
人民陪审员 陈昌海
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 孙 静
附本判决所依据的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。