淮安市清浦区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2013）浦民初字第4123号＼n＼n原告宋耀。＼n委托代理人王飞燕。＼n原告王飞燕。＼n两原告共同委托代理人洪爱民。＼n被告淮安兴达物业服务有限公司。＼n法定代表人笪月海。＼n委托代理人李桂荣。＼n委托代理人王明通。＼n被告泗阳桃源房地产开发有限公司。＼n法定代表人董洪。＼n原告宋耀、王飞燕诉被告淮安市兴达物业服务有限公司（以下简称兴达物业公司）、泗阳桃源房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月5日立案受理，本案在审理过程中，原告以其在本案中仅主张物业服务合同纠纷为由，申请撤回对被告泗阳桃源房地产开发有限公司的起诉。因原告的申请不违反法律规定，本院依法予以准许。本案依法由审判员杨新红适用简易程序，于2013年12月25日公开开庭进行了审理。原告宋耀及两原告共同委托代理人洪爱民，被告兴达物业公司的委托代理人李桂荣、王明通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告宋耀、王飞燕诉称：两原告系夫妻关系。2009年11月4日，两原告取得位于淮安市清浦区城中花苑1幢1708室房屋所有权证，该房屋的开发商为淮安桃源房地产开发有限公司，物业服务企业为被告兴达物业公司。因该小区的单元门铃系统损坏，大门不能正常使用，至今未能修复，所有无关人员均可自由出入本单元，导致原告丢失邦德电动自行车1辆、皮靴1双、木林森皮鞋1双、意尔康运动鞋2双。另外，原告居住在顶楼，现原告的房屋顶部漏雨、卧室内的西面墙体渗水、房屋客厅顶部承重结构有裂纹，原告对此曾多次向被告反映情况，但至今一直未能予以修复。2013年11月14日，被告曾将原告诉至法院，要求原告支付物业服务费用，原告才知道被告系于2011年11月29日与业主委员会签订的物业服务合同及合同的相关内容。现原告诉至法院，要求被告依据物业服务合同的约定，将原告房屋顶部漏雨、卧室内的西面墙体渗水及客厅顶部承重结构的裂纹维修好，赔偿原告丢失邦德电动自行车1辆(价值约1800元)、皮靴1双(价值约860元)、木林森皮鞋1双(价值约438元)、意尔康运动鞋2双(价值约405元)，并将本单元的门铃系统及大门维修好。＼n被告兴达物业公司辩称：原告要求被告将其房屋屋顶修好属房屋质量问题，应该由开发商在五年的保修范围之内进行维修，且物业公司已协助过原告找开发商进行过维修。关于原告主张的单元门铃系统并没有损坏，大门也在正常使用，很可能是原告自家室内的门铃系统坏掉了；关于原告诉称其电动自行车被盗，系原告没有按照小区的管理规定乱停乱放所致，且应属治安案件或者是刑事案件。对原告主张其鞋子被盗，可能是由于原告将这些物品堆放在自家门外，自身未保管好所致，故上述财产被盗均超出了物业公司保安的职责范围。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。＼n经审理查明，原告宋耀、王飞燕系夫妻关系，两原告于2008年12月23日正式入住于淮安市清浦区城中花苑1号楼1708室。＼n2011年11月29日，淮安市清浦区城中花苑业主委员会（甲方）与被告兴达物业公司（乙方）签订了城中花苑物业服务合同一份，约定服务期限为2011年12月1日12时起至2012年11月30日24时止，合同约定：1、乙方根据协议对建筑共用部位的日常维修、养护和管理服务，共用部位包括：房屋的承重结构(包括住宅房屋的承重结构、梁柱、楼盖等)、屋顶、外墙面(包括非承重结构的分户墙外墙面)、楼梯间、走廊通道、公共门厅等。2、共公设施设备的维修养护、运行和管理，包括：门铃系统、广告宣传栏、保安监控系统、消防系统设施设备、电梯、二次供水设备、避雷装置、共用的上下水管道、落水管、共用照明等(由专门机构负责除外)…＼n合同签订后，被告按合同约定对该小区进行了服务与管理。2012年4月16日16时52分许，原告王飞燕报警：称其于当日中午11时50分许将一辆邦德电动自行车放在本小区1号楼4单元楼道，至当日下午16时45分许，发现电动自行车被盗，价值1800元。2013年11月14日，被告曾以原告未按合同约定交纳2011年12月1日起至2012年11月30日期间的物业服务费用为由诉至本院。该案经本院审理，判决原告方宋耀于判决生效后即付兴达物业公司2011年12月1日至2012年11月30日期间物业服务费1288元、电梯费320元、水费306元及逾期违约金320元，合计人民币2234元。同年12月5日，两原告亦诉至本院，要求被告赔偿丢失邦德电动自行车1辆(价值约1800元)、皮靴1双(价值约860元)、木林森皮鞋1双(价值约438元)、意尔康运动鞋2双(价值约405元)，并将其房屋内渗水与裂纹部位、以及本单元的门铃系统维修好。＼n上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提供的结婚证1本、房屋交接单1份、房屋所有权证1份、《城中花苑物业服务合同》1份、淮安市公安局清浦公安分局闸口派出所出具的情况说明1份(以下简称派出所说明)、本院(2013)浦民初字第3898号民事判决书1份予以证实，被告对上述证据的真实性、合法性均无异议，且与本案具有关联性，本院对上述证据效力均予以采信。＼n庭审中，原告要求被告赔偿其下列损失：丢失邦德电动自行车1辆(价值约1800元)，对此提供派出所载明出具的情况说明1份及购买票据1张；2、丢失皮靴1双，提供价值约860元的票据1张、意尔康运动鞋2双，提供价值405元的票据2张，并主张丢失木林森皮鞋1双，未举证。经质证，被告对派出所说明1份证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据仅能证明原告报警称电动车被盗，但是否被盗并无证据证明，且即使确实被盗，亦属原告未按小区规定停放车辆，属原告本人对车辆保管不善所致，与被告的物业服务并无关联，对此向本院提供了原告向小区全体业主发出的告示1份，主张已提醒小区居民应将车辆停放在小区指定地点，而不得将车辆停放在第一层楼阁大厅。对原告主张其他财产被盗，认为并无证据证明，不予认可。＼n审理中，原告还提供照片1组，主张其房屋存在渗水及裂缝现象，以及所住单元门铃系统损坏、单元门不能正常使用，要求被告依据合同约定履行维修义务。被告对照片的真实性提出异议。且主张因原告主张房屋顶部漏雨，被告方已协助原告找开发商进行过维修，对此向本院提供了淮安市清浦区城中花苑业主委员会向淮安市建筑质量监察站出具的联系函1份、开发单位泗阳桃源房地产开发有限公司向建筑单位上海开天建设(集团)有限公司出具的维修事函1份、以及向淮安市建设工程质量监督站出具的保修联系回复，证明被告已多次协调开发单位对原告房屋进行维修。为查明事实，本院依职权对原告的房屋现状进行了现场勘验，查明：两原告所居住的淮安市清浦区城中花苑1栋1708室(该套房屋系楼房的顶楼，且为该幢楼的最西一套)，系门朝东的三室两厅的房屋，在位于客厅顶部的东南角处有一明显裂痕、朝南的西侧卧室顶部及该卧室的西侧墙体均有明显水印，原告自家的门铃系统完好，但该单元的门铃系统不能正常使用，单元东侧大门亦不能正常关闭。对上述查明的事实，有本院的现场勘验笔录及照片1组予以证实，原、被告对上述勘验的事实及证据均无异议，本院亦予以采信。＼n另查明：两原告所居住房屋的房屋质量保证书中载明保修范围和保修期限中记载：1、地基基础工程和主体结构工程，保修期限为该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年；3、电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限为2年；4、装修工程的保修期限为2年；5、房屋白蚁防治的保修期限为15年。＼n审理中，原告对其主张的房屋客厅顶部承重结构形成裂纹的原因申请进行司法鉴定，并在本案中撤回该项诉讼请求，表示待鉴定结论出具后，再另案进行主张。因原告的申请不违反法律规定，本院依法予以照准。＼n本案在审理过程中，因原、被告调解意见分歧，致调解未果。＼n本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，淮安市清浦区城中花苑业主委员会与被告兴达物业公司签订的物业服务合同，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人及全体业主均有约束力。＼n一、关于原告要求被告对其所居住的单元楼的门铃系统及门进行维修，以及对其所有的房屋顶部漏雨及卧室西侧墙体渗水进行维修问题。被告兴达物业公司作为物业服务企业，应当按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务。双方在《城中花苑物业服务合同》中明确约定，被告提供的物业服务项目包括建筑共有部位和共用设施设备的日常维修、养护和管理服务。建筑的共用部位包括屋顶、外墙面。两原告所居住房屋的状况经本院现场勘验，两原告所有的房屋位于楼房的最顶端且在最西侧，该套房屋的单元门铃系统损坏、单元门不能正常使用。另，两原告所有的房屋内朝南的西侧卧室的顶部，以及该卧室西侧墙体均有明显水印。因单元的门铃系统及大门属于共用设施设备，而原告房屋内渗水部位均属建筑的共用部位，对此均应由被告负责进行维修。被告虽抗辩属房屋质量问题，且房屋尚在保修期内，主张应由开发商进行维修。但本院经审查后认为，从原告所的提供的《住宅质量保证书》中虽载明屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年，但原告系2008年12月23日正式入住该小区，时至今日已满5年整，已过房屋质量保修期。现原告要求被告对其所居住的单元门铃系统及大门进行维修，并对其房屋内朝南西侧卧室顶部以及该卧室西侧墙体渗水现象进行维修，有事实和法律依据，本院依法予以支持。＼n二、关于原告要求被告赔偿其丢失的邦德电动自行车1辆、皮靴1双、木林森皮鞋1双、意尔康运动鞋2双问题。1、对其要求被告赔偿邦德电动自行车被盗损失问题。原告在庭审中虽提供了公安机关出具的情况说明1份，但该情况说明中明确载明，两原告所有的邦德电动自行车被盗系因停放在单元楼道口，而未停放在小区指定的停放车辆的区域。即两原告所有的电动自行车被盗应系第三人侵权所致，且原、被告之间并无保管合同关系，被告并未收取原告的车辆停放费用，即被告不负有保管其电动自行车的义务。同时，双方签订的《物业服务合同》中亦无关于原告负有车辆保管服务的特别约定。即被告作为物业公司只要履行了正常的安全防范义务，没有重大的过错行为，被告方对原告车辆丢失的损失应予以免责。关于原告主张曾丢失皮靴1双、木林森皮鞋1双、意尔康运动鞋2双，因其在庭审中未能举证证明有上述物品被盗的事实，故本院对原告的该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第二条、第三十六条、第四十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：＼n一、被告淮安兴达物业服务有限公司于本判决生效之日起一个月内对原告宋耀、王飞燕所居住的位于淮安市清浦区城中花苑1号楼1708室内朝南西侧卧室的楼房顶部、以及该卧室西侧墙体的渗水现象进行维修和修复。＼n二、被告淮安兴达物业服务有限公司于本判决生效之日起一个月内对原告宋耀、王飞燕所居住的位于淮安市清浦区城中花苑1号楼1708室的单元门铃系统及大门进行维修，并保证正常使用。＼n三、驳回原告宋耀、王飞燕的其他诉讼请求。＼n案件受理费130元，本院减半收取65元，由被告淮安兴达物业服务有限公司承担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：341201040002554)＼n本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。＼n＼n＼n＼n审判员杨新红＼n＼n＼n＼n二〇一四年一月二十二日＼n＼n书记员徐凤芝＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n