＼n江苏省徐州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）徐民终字第1846号＼n上诉人（原审原告）范宏忠（又名范红忠），男，1952年7月3日生，汉族，农民。＼n委托代理人裴宝团，江苏仁台律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）范林峰，男，1975年6月14日生，汉族，无业。＼n被上诉人（原审被告）史红松，女，1979年9月25日生，汉族，个体户，系范林峰之妻。＼n委托代理人范林峰，自然情况见上。＼n被上诉人（原审被告）邢印龙，男，1956年4月12日生，汉族，农民。＼n委托代人刘彦，女，1964年3月19日生，，汉族，个体户。＼n上诉人范宏忠因与被上诉人范林峰、史红松、邢印龙确认合同无效纠纷一案，不服睢宁县人民法院（2013）睢民初字第2959号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月25日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭审理本案。上诉人范宏忠及其委托代理人裴宝团、被上诉人范林峰、邢印龙以及被上诉人邢印龙的委托代理人刘彦等到庭参加诉讼。本案已审理终结。＼n一审查明：经审理查明：2000年8月15日，原告范宏忠（乙方）委托其胞弟被告范林峰与案外人孟伟（甲方）的委托人案外人孟凡海签订房屋买卖协议一份，协议约定：一、房产位置：睢城镇潘村xx，地号（138-11），左邻王某，右邻蒋某；二、房产规格：11×22（米）；三、转让金额：32000元；四、付款方式：现金一次性付清；五、甲方向乙方提供上述房屋及宅基地一处及睢国用（1998）字第06819号《国有土地使用证》一份；自签订之日起，甲方不再负责任何费用，双方不得反悔。后该房屋由被告范林峰与范晓燕（原告范宏忠之女）居住。＼n2005年4月19日，被告范林峰、史红松（系甲方）与被告邢印龙（系乙方）签订涉案房屋的买卖协议一份，双方约定：一、转让的房屋为前屋三间，堂屋三间，均为砖混结构，前屋为平房，堂屋为起脊屋；二、转让价款为41500元，于协议签字后付清；三、在乙方交清房款后，甲方将房屋交付乙方；四、转让的房屋包括房屋及院内的水电设施，花园及院内花木；五、本协议经双方签字并公证后生效。同日，原、被告在睢宁县公证处对上述房屋买卖协议进行了公证。被告邢印龙按约付清41500元购房款，范林峰、史红松将所有权人为范林峰的房屋所有权证及《国有土地使用证》交付被告邢印龙。此后，自2006年2月起至今，被告邢印龙一直居住在诉争房屋内，并对房屋进行了部分添附。＼n另查明，诉争房屋的《国有土地使用证》上登记的土地使用者为案外人孟伟，土地使用证号为睢国用（1998）字第06819号，地号为138-11。诉争房屋的《房屋所有权证》登记的所有权人为被告范林峰，房产证号为睢乡房字第A26-03-1**号，填发机关为“睢宁县房地产管理局”，填发日期为：“九七年三月十日”。＼n庭审中，被告范林峰陈述其在购房（即2000年8月15日）后不久，通过他人帮忙办理涉案房屋的所有权证书。但经本院到睢宁县房产管理局调查，范林峰未在该局办理房屋所有权登记。＼n一审法院经审理认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，首先，被告邢印龙与被告范林峰、史红松签订的房屋买卖协议未违反法律、法规强制性规定；其次，原告范宏忠未提供证据证明二被告之间签订房屋买卖协议系恶意串通侵犯其合法权益；再次，被告之间所签订房屋买卖协议时被告范林峰出具了房地产权属证书，并对房屋买卖协议进行了公证，被告邢印龙善意无过错且已尽到审查义务；另外，协议签订后，被告邢印龙已支付合理对价，并实际入住、使用房屋至今，该协议已得到全面履行。综上，被告邢印龙与被告范林峰、史红松签订的房屋买卖协议并无合同无效的法定情形，原告范宏忠主张被告之间所签订关于涉案房屋买卖协议无效的诉请，本院不予支持。原告范林峰可就其损失向被告范林峰、史红松进行主张。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告范宏忠对被告范林峰、史红松、邢印龙的诉讼请求。案件受理费600元，由原告范宏忠负担。＼n上诉人范宏忠不服一审民事判决，向本院提起上诉称：涉案房屋系上诉人购买，上诉人系该房屋的所有权人。范林峰持有的通过他人帮忙办理的睢宁县房产管理局颁发的房屋所有权证书，经调查，范林峰未在睢宁县房产管理局办理过房产登记手续，足以证明范林峰并未取得涉案房屋的所有权。范林峰、史红松与邢印龙签订的买卖上诉人房屋的协议是无权处分行为，依据《合同法》第五十一条和第一百三十二条的规定，是无效的。邢印龙并非善意无过错，也没有尽到相应的审查义务，其在签订买卖协议时，明知范林峰提供的房产证及土地证的权利人不是同一人，颁发的时间也存在矛盾，仍与范林峰、史红松签订协议，足以证明被上诉人之间是恶意串通的，损害了上诉人的利益，依据《合同法》第五十二条规定，也属无效。一审法院认为被上诉人之间的协议已全面履行，这与确认合同无效之间不存在任何联系，且邢印龙购买并入住该房屋的行为，不能构成善意取得。一审判决适用《合同法》第四十九的规定也是错误的。范林峰、史红松在签订房屋买卖协议时是以自己的名义签订的，没有以上诉人的名义，根本不存在代理行为，不适用表见代理的规定。综上，请求撤销一审判决，改判确认三被上诉人2005年4月19日签订的买卖协议无效。＼n被上诉人范林峰、史红松答辩称：房产证登记所有权人是我的名字，证明房子是我的，我有权出卖，上诉人的上诉理由不能成立。＼n被上诉人邢印龙答辩称：三被上诉人之间的房屋买卖协议是合法有效的，房产证书由政府颁发，邢印龙在卖房时不认识范宏忠，与范林峰的买卖关系是成立的，房屋买卖不违反法律法规，涉案房屋买卖合同经过公证，证件齐全，手续合法，上诉人要求确认合同无效无事实和法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。＼n根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：三被上诉人于2005年4月19日签订的房屋买卖协议效力如何认定。＼n二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议且均未提供新的证据。＼n本院认为，上诉人范宏忠以范林峰、史红松将属于范宏忠所有的房屋出卖给邢印龙系无权处分，要求确认三被上诉人于2005年4月19日签订的房屋买卖协议无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此规定，即使范林峰、史红松对于本案诉争房屋无所有权，范宏忠也不能主张范林峰、史红松和邢印龙房屋买卖协议无效。＼n《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对此条文应作限缩解释，该条规定的“处分”和“合同”，仅指处分行为即标的物之物权的转移变更，而不包括负担行为即处分合同在内。在出卖他人之物情形下，处分合同的效力并非未定，而是确定有效的；真正效力未定的应当是处分人履行合同的行为以及履行合同的结果，即无权处分行为效力未定。《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：······（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；······”所谓恶意串通，构成要件有三：1、行为人的意思表示欠缺效果意思，即表示行为与内心真实意思不一致；2、非真意表示系与相对人通谋实施；3、主观上有恶意，明知或应知其行为会造成国家、集体或第三人的利益的损害而故意为之。本案中，邢印龙作为诉争房屋买受人，范林峰在交易时向其出示了房产证和土地证，虽然一审法院调查时房产证未被有关行政机关确认，但是邢印龙在交易当时依自身之力无从判断真伪，况且，邢印龙为防止日后产生纠纷主动要求范林峰对房屋买卖协议进行了公证，显然邢印龙在与范林峰、史红松就房屋交易时尽到了合理的注意义务，邢印龙不存在与范林峰、史红松恶意串通损害范宏忠财产的主观故意。＼n关于上诉人范宏忠提出一审判决错误适用《合同法》第四十九规定的问题。《合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，范林峰、史红松在签订房屋买卖协议时是以自己的名义签订的，没有以上诉人范宏忠的名义，根本不存在代理行为，不适用表见代理的规定。故上诉人提出的该上诉观点成立，本院予以采纳。＼n虽然一审判决在适用法律上有不妥之处，但是上诉人要求确认三被上诉人于2005年4月19日签订的房屋买卖协议无效的上诉主张，不能支持，一审判决驳回其诉讼请求，是正确的。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费600元，由上诉人范宏忠负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长潘全民＼n代理审判员秦国渠＼n代理审判员陈颖＼n二〇一四年六月二十日＼n书记员鲁静