＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第06951号＼n上诉人（原审被告）孙连起，男，1962年3月19日出生。＼n委托代理人杜立群，北京市铭泰律师事务所律师。＼n上诉人（原审第三人）卢选廷，男，1973年12月13日出生。＼n委托代理人张秋敏，北京市京银律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）王兰珍，女，1966年8月28日出生。＼n委托代理人郝宽庆，北京市汇佳律师事务所律师。＼n上诉人孙连起、卢选廷因与被上诉人王兰珍房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第01015号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n王兰珍于2013年12月向原审法院起诉称：2003年10月7日，我与孙连起签订《房屋租赁合同》，约定孙连起租赁使用北京市朝阳区×号楼（北京兰庭阁敦煌轩酒楼）的房屋，租期六年。2007年5月16日，我与孙连起签订《补充协议》，约定租期延长至2013年10月9日，我同意孙连起将涉案房屋转租给卢选廷使用。根据双方合同的约定，租赁期满孙连起应在五日内腾空房屋并交付给我，但孙连起到期拒不腾退房屋。故我诉至法院，要求：1.判令孙连起支付所欠租金60000元。2.判令卢选廷限期将北京市朝阳区×号楼（北京兰庭阁敦煌轩酒楼）的房屋腾退交还给我，孙连起承担协助义务。3.判令孙连起将北京兰庭阁敦煌轩酒楼营业执照、卫生许可证、税务登记证、组织机构代码证交还给我。4.判令卢选廷向我支付2013年10月10日起至实际腾房之日的房屋使用费，按年租金288000元计算，孙连起承担连带责任。＼n孙连起辩称：第一，王兰珍没有给付我房屋租金发票，致使我无法抵扣成本，相应没有给付卢选廷房屋租金发票，给我和卢选廷造成经济损失，所以我要履行抗辩权，不支付王兰珍租金6万元。第二，2003年10月7日，我经王兰珍同意从王建民手中转让的涉案酒店，我支付了转让费22万元，并且十年来我在酒店投入了大量人力、资金，改建装修、增加了营业面积。第三，涉案房屋漏水给卢选廷造成了经济损失，卢选廷已维修并垫付了维修费用，王兰珍应履行出租方义务给付卢选廷维修费用并赔偿经济损失。第四，依据法律及合同约定，租赁期满，原告、孙连起间有清算及验收义务，在上述损失、花费没有结算前，我不同意腾退房屋。第五，本案是房屋租赁合同纠纷，故王兰珍要求返还营业执照、纳税证等与本案无关。请求法院驳回王兰珍的诉讼请求。＼n卢选廷述称：我方不是本案房屋租赁合同的相对方，故我方没有履行合同的义务，不负有腾退房屋义务，王兰珍要求我方腾房，剥夺了我方对孙连起的合同抗辩权。因王兰珍未给付孙连起房屋租金发票，孙连起也就没有给我方发票，导致我方无法抵扣经营成本，造成我方经济损失；而且涉案房屋漏水，我方自行维修并垫付了维修费用，因这些经济损失的存在，我方现在无法腾房。王兰珍要求我方按照年288000元的标准给付房屋使用费也没有依据。请求法院驳回王兰珍的诉讼请求。＼n原审法院经审理查明：2003年10月7日，出租方王兰珍与承租方孙连起签订《房屋租赁合同》，约定王兰珍将北京市朝阳区×楼一层的房屋场地使用权出租给孙连起，房屋面积为160平方米，承租方租赁该房屋场地作为餐饮服务业使用；承租方不得将该房屋场地全部或部分转租、转借、转包、转让、联营或委派他人代理经营；租期为2003年10月10日至2009年10月9日，租金第一年每半年给付5.5万元，从第二年开始，按年给付租金11万元；租金交付方式为第一年的10月、4月10日前给付租金，从第二年开始，10月1日前给付下年租金。合同第五条租赁期内房屋修缮中约定：出租方将房屋场地交付承租方后，承租方可进行内外装修改造，但不能改变房屋主体结构；承租期内，出租房屋全部维修费用和维护保养责任由承租方承担。合同第六条双方权利义务中约定：出租方于2003年10月10日前将房屋使用权交予承租方，承租方必须按合同规定时间交付租金及其它费用；租赁期满，出租方如有意出租该房屋场地，在同等条件下承租方有优先承租权；租赁期满，双方对出租房屋场地、财产进行验收交付，无异议后，承租方应在五日内腾空房屋场地，交付出租方。＼n2005年12月27日，孙连起（甲方）与卢选廷（乙方）签订租赁协议，约定甲方将位于朝阳区×楼，新装修的“北京兰庭阁敦煌轩酒店”（客家菜）房屋及设备租赁给乙方；租赁期限为2006年1月10日至2013年10月9日，租赁费前3年，每年28万元，第4年开始每年29.4万元；租金付款方式为每半年付款一次，每年两次，每次付款均需在到期前10天付清。在协议第三条甲方权利和义务中约定：甲方提供“兰庭阁敦煌轩酒店”的工商营业执照、税务登记证、卫生许可证，乙方应妥善保管。协议第四条乙方权利和义务中约定：甲、乙双方在租赁期内不得单方解除租赁合同，若甲、乙单方面解除合同，则需向对方支付两年的租金作为违约金。2006年11月6日，孙连起（甲方）与卢选廷（乙方）签订的租赁补充协议中约定：甲方同意自2006年7月10日起调整承包租赁费用为每年20万元，以第四年（2009年1月10日）开始每年增加1万元，即21万元。＼n2007年，因孙连起将房屋出租他人，王兰珍诉至法院要求解除王兰珍、孙连起间的租赁合同，孙连起腾退房屋并支付房屋使用费。2007年5月16日，王兰珍与孙连起签订补充协议，约定：王兰珍与孙连起继续履行双方于2003年10月7日签订的房屋租赁合同，租赁期延长至2013年10月9日，在2007年7月9日至2009年10月9日期间的年租金调整为每年15.5万元，在2009年10月9日至2013年10月9日期间的年租金调整为每年17万元；上述租金按季度交付，孙连起于每季度首月的十日前给付王兰珍。孙连起不得将房屋转租卢选廷以外的人，如果擅自转租、转借、转包、转让、联营或挪作他用，王兰珍有权收回房屋，双方间的租赁合同自行解除，并由孙连起支付王兰珍违约金20万元；孙连起在承租期间的一切经营风险及因其将房屋转租他人所引起的风险均由孙连起自行承担。（2007）朝民初字第2226号民事调解书确认：王兰珍、孙连起继续履行双方于2003年10月7日签订的房屋租赁合同及2007年5月16日签订的补充协议。＼n2013年10月9日，王兰珍、孙连起间的房屋租赁合同到期，孙连起未腾退房屋，现在涉案房屋卢选廷仍在经营餐饮。王兰珍称其将北京兰庭阁敦煌轩酒楼营业执照、卫生许可证、税务登记证、组织机构代码证交给了孙连起，孙连起承认收到上述证件，但称北京兰庭阁敦煌轩酒楼营业执照、卫生许可证、税务登记证、组织机构代码证现在卢选廷手中。卢选廷承认北京兰庭阁敦煌轩酒楼营业执照、卫生许可证、税务登记证、组织机构代码证现在其手中。＼n庭审中，孙连起承认2009年10月9日至2013年10月9日期间仍是按每年15.5万元支付的房屋租金，其抗辩理由是王兰珍一直没有提供租金发票，故孙连起没有按照补充协议约定的年租金17万元支付。孙连起举出照片、设备装饰转让协议等，欲证明其对租赁房屋进行了装修并支付了转让费，故腾房存在损失。卢选廷提交租金收据、企业证照、照片等欲证明因没有租金发票、房屋漏水等原因造成其经济损失，要求王兰珍、孙连起赔偿，故现在无法腾房。＼n原审法院认为：王兰珍、孙连起签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n在租赁期间内，王兰珍将房屋交付孙连起使用，孙连起应按照合同约定支付房屋租金。补充协议约定2009年10月9日至2013年10月9日期间的年租金17万元，孙连起应按照此约定向王兰珍支付年租金，现孙连起仅按照年租金15.5万元支付已构成违约，故王兰珍要求孙连起支付2009年10月9日至2013年10月9日所欠租金差额6万元，法院予以支持。2013年10月9日王兰珍、孙连起租赁合同履行期限届满，孙连起应将房屋交还王兰珍。现涉案房屋由卢选廷实际占用，因此卢选廷应将涉案房屋腾退交还给王兰珍。卢选廷以租赁期间存在经济损失为由拒绝腾退房屋，其抗辩理由不能成立。王兰珍已将北京兰庭阁敦煌轩酒楼营业执照、卫生许可证、税务登记证、组织机构代码证交付孙连起，因此孙连起负有返还义务。另，房屋租赁合同履行期限届满，出租人可以请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，故王兰珍要求卢选廷支付自2013年10月10日起至实际腾房之日的房屋使用费，法院予以支持，具体数额法院参照卢选廷向孙连起交纳的租金标准，按年租金20万元计算，孙连起对此应承担连带责任。＼n据此，原审法院于2014年3月作出判决：一、孙连起于判决生效后七日内给付王兰珍房屋租金六万元。＼n二、孙连起、卢选廷于判决生效后二十日内将其占用的北京市朝阳区×号楼（北京兰庭阁敦煌轩酒楼）的房屋腾退，交还给王兰珍。＼n三、孙连起于判决生效后七日内将北京兰庭阁敦煌轩酒楼营业执照、卫生许可证、税务登记证、组织机构代码证交还给王兰珍。＼n四、卢选廷于判决生效后七日内向王兰珍支付自二〇一三年十月十日起至实际腾房之日止的房屋使用费（按年租金二十万元计算），孙连起承担连带责任。＼n五、驳回王兰珍之其他诉讼请求。＼n如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，孙连起不服，持原审意见及北京兰庭阁敦煌轩酒楼营业执照、卫生许可证、税务登记证、组织机构代码证现在卢选廷处等为由上诉至本院请求撤销原审判决第一、二、三、四项，依法改判驳回王兰珍对孙连起的全部诉讼请求。＼n卢选廷不服，持原审意见等上诉至本院请求将原审判决第二项改判为，孙连起、卢选廷与王兰珍清理、核对损失、并被王兰珍赔偿损失后将北京市朝阳区×号楼（北京兰庭阁敦煌轩酒楼）的房屋腾退，交还给王兰珍；或者王兰珍将损失款折抵为租金，延长房屋租期。卢选廷上诉同时要求将原审判决第四项改判为，王兰珍赔偿卢选廷修缮房屋及经营损失后，卢选廷支付房屋使用费（按年租金二十万元计算），孙连起承担连带责任。＼n王兰珍同意原审判决。＼n本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。＼n上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、补充协议、民事调解书、证明、收据、照片等在案佐证。＼n本院认为：王兰珍、孙连起签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立，当事人应当按照约定享有权利、履行义务。＼n依据合同约定，2009年10月9日至2013年10月9日期间的年租金17万元，孙连起按照年租金15.5万元支付，所以孙连起应向王兰珍支付所欠租金6万元。合同同时约定，合同履行期限于2013年10月9日届满，所以孙连起与实际占有人卢选廷应将涉案房屋腾退交还给王兰珍。合同到期后，涉案房屋至今尚未腾退，王兰珍作为出租人可以请求负有腾房义务的卢选廷支付逾期腾房占有使用费，租赁合同的相对人孙连起对此负有连带责任，原审法院参照卢选廷向孙连起交纳的租金标准，即年租金20万元计算占有使用费，符合本案实际情况，并无不妥。对于相关证照的返还问题，因王兰珍仅起诉要求孙连起返还，原审法院依据王兰珍曾将相关证照给付孙连起的事实，判令孙连起返还符合法律规定。但需要指出的是，依据现有查明的事实，相关证照在卢选廷处，所以相关证照实际返还问题可后续另行解决。对于孙连起、卢选廷的其他上诉主张，因其并未在原审审理期间提出反诉，所以本院无法在二审予以一并解决，其可另行主张。综上，孙连起、卢选廷的上诉主张不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费1230元，由王兰珍负担167元（已交纳），由孙连起负担683元（王兰珍已交纳，孙连起于本判决生效后七日内给付王兰珍），由卢选廷负担380元（王兰珍已交纳，卢选廷于本判决生效后七日内给付王兰珍）。二审案件受理费4482元，由孙连起负担2460元（已交纳），由卢选廷负担2022元（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长刘建刚代理审判员宫淼代理审判员郑吉喆＼n二〇一四年六月十三日＼n书记员陈茜