南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)江宁开民初字第1512号
原告（反诉被告）南京诚基房地产开发有限公司（以下简称诚基公司，组织机构代码证78065669-1），住所地在南京市江宁经济技术开发区佛城西路11号江南青年城楚襄园3幢105室。
法定代表人严洁，诚基公司董事长。
委托代理人龚丽，女，1982年8月16日生，汉族，诚基公司员工。
委托代理人曹羽姗，女，1986年10月20日生，汉族。诚基公司员工。
被告（反诉原告）王晓娜，女，1983年5月7日生，汉族。
被告赵志宁，男，1964年1月26日生，汉族。
委托代理人徐云，男，1964年11月15日生，汉族。
原告（反诉被告）诚基公司诉被告（反诉原告）王晓娜、被告赵志宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诚基公司的委托代理人龚丽、曹羽姗，被告王晓娜、被告赵志宁的委托代理人徐云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诚基公司诉称，其与被告王晓娜签订了房屋租赁合同一份，约定被告承租其所有的房屋用于经营面馆，租期到期后，其决定与被告不再续签合同并发出了书面通知。经多次催告，被告王晓娜至今未搬离房屋。现请求判令被告王晓娜：1、立即清空房屋并办理房屋交接手续；2、缴纳的房屋保证金10000元不予退还；3、向其支付房屋使用费（自2015年8月1日起按照270元每日的标准计算至被告将房屋实际交还之日止）。另由于被告王晓娜已将承租房屋转租给被告赵志宁，赵志宁为房屋实际控制人，故要求被告赵志宁返还房屋。
被告（反诉原告）王晓娜辩称并反诉称，其承租原告所有的房屋经营面馆属实，原告诚基公司要求其迁出房屋需提前通知，其未接到诚基公司的书面通知。该面馆现已转让给被告赵志宁经营，原告要求其迁出房屋无事实与法律依据。原告诚基公司主张的房屋使用费标准计算并无依据且标准过高，其不予认可。其在租赁该房屋后，花费200000元用于房屋的装修及隔层施工，在其无任何违约行为的情况下，诚基公司单方要求解除租赁合同，应承担返还房屋保证金及房屋装修费的责任。现请求判令反诉被告诚基公司返还房屋保证金10000元及房屋装修款200000元，合计210000元。
被告赵志宁辩称，其与被告王晓娜签订了转让协议并支付了转让款，如原告诚基公司要求返还房屋，其将要求被告王晓娜返还转让款。
反诉被告诚基公司针对反诉请求辩称，双方在租赁合同中约定王晓娜未经其许可不得转租房屋，否则房屋保证金不予退还。现王晓娜将房屋转租给被告赵志宁，未经得其同意，违反了合同的约定，且被告王晓娜逾期未迁出房屋，故房屋保证金其不予退还。根据法律规定及双方租赁合同的约定，租赁期满后的房屋装饰装修费用不应由其承担，且被告王晓娜未能提供证据证实该费用的发生及具体数额，其不应承担房屋装饰装修的费用。综上，请求依法驳回王晓娜的反诉请求，支持其的诉讼请求。
经审理查明：2010年5月19日，原告诚基公司与被告王晓娜签订房屋租赁合同一份，约定被告王晓娜承租原告诚基公司所有位于南京市××路××号的门面房（以下简称涉案房屋），租期自2010年6月1日至2013年7月30日止，房屋租赁保证金为10000元，年租金为31708元。其中载明“租赁期间，乙方（王晓娜）未经甲方（诚基公司）同意不得以任何形式转租该房屋”，“协议中止时商铺装潢及不可拆除设施归甲方（诚基公司）所有”，“未经甲方（诚基公司）同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方（王晓娜）应按3倍的日租金支付房屋占有使用费”。合同签订后被告王晓娜向诚基公司交付了房屋租赁保证金10000元及租金31708元。租期到期后，原告诚基公司并未要求被告王晓娜搬离涉案房屋，被告王晓娜继续向诚基公司缴纳租金，租金已缴纳至2015年7月31日。2015年6月18日，原告诚基公司通过EMS邮件向被告王晓娜发出房屋租赁合同期满终止通知书，不再与被告王晓娜续签租赁合同，并要求王晓娜在2015年7月30日前清空房屋，办理完房屋交接手续。庭审中，被告王晓娜辩称未收到该份通知书，原告诚基公司提供了EMS快递查询单，但未能提供王晓娜本人签收邮件的相关证据。
另查明，2013年7月25日，被告赵志宁与被告王晓娜签订转让协议一份，约定王晓娜把其开办的三元巷大碗皮肚面馆转让给赵志宁，收取转让费350000元。庭审中被告赵志宁自认其为涉案房屋实际控制人，并辩称该转让行为诚基公司知悉且已经默认，2013年7月之后的租金均为其所缴纳。诚基公司辩称对此转让行为并不知情且被告王晓娜的转让行为并未征得其同意。
又查明，王晓娜与案外人南京金生维建筑工程有限公司（以下简称金生维公司）签订施工合同一份，约定由金生维公司对涉案房屋进行店铺内外装饰装修，工程总价款336872元。审理中，诚基公司对此施工合同不予认可，辩称仅有施工合同不足以证明该笔装修费用的发生及具体数额。
上述事实，有房屋租赁合同、房屋租赁合同期满终止通知书、协议、施工合同及当事人陈述等证据证实，经审查均具有证明效力。
本院认为，原告诚基公司与被告王晓娜签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告诚基公司与被告王晓娜签订的房屋租赁合同虽已于2013年7月30日到期，但王晓娜仍在使用涉案房屋，诚基公司并未提出异议且已接收了王晓娜交付的房屋租金，故双方之间存在不定期租赁合同关系，诚基公司有权随时解除合同，但需在合理期限之前通知王晓娜。被告王晓娜辩称原告诚基公司于2015年6月18日发出的房屋租赁合同期满终止通知书其并未收到，原告诚基公司亦未有证据证实王晓娜已签收该份通知书，故双方之间的房屋租赁合同并未解除。被告王晓娜、赵志宁收到原告诚基公司要求解除不定期租赁合同通知的时间为本院向其送达应诉材料的时间，故原告诚基公司需在房屋租赁合同解除的通知到达王晓娜、赵志宁后的合理期限内方能解除合同。现双方不定期租赁合同仍未解除，被告王晓娜不存在迟延退场的情形，原告诚基公司应按原租赁合同的租金标准收取租金，若被告王晓娜、赵志宁未能在合理期限内迁出涉案房屋，原告诚基公司方能按照租赁合同的约定按年租金31708元的三倍标准收取房屋占有使用费，故对原告诚基公司要求自2015年8月1日起以每日270元为标准收取房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。被告王晓娜将其经营的面馆转让给被告赵志宁，赵志宁亦自认其为涉案房屋实际控制人，该转租行为并未征得原告诚基公司的同意，根据双方租赁合同的约定，诚基公司有权不返还房屋保证金，故对被告王晓娜要求诚基公司返还房屋保证金10000元的反诉请求，本院不予支持。双方租赁合同中约定了协议终止后不可拆除设施归诚基公司所有，不违反法律规定，被告王晓娜的装修内容系房屋内外装修及房屋隔层，多为不可拆除设施，故被告王晓娜要求原告诚基公司返还房屋装修费用200000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
原告南京诚基房地产开发有限公司与被告王晓娜签订的房屋租赁合同于本判决发生法律效力之日起第60日时解除。
被告王晓娜、赵志宁于本判决发生法律效力之日起60日内向原告南京诚基房地产开发有限公司交还南京市江宁区金智路53号的房屋，并支付原告南京诚基房地产开发有限公司房屋租金及房屋占有使用费（以31708元年租金为标准，自2015年8月1日起计算至房屋租赁合同解除之日止；此后房屋占有使用费按31708元年租金的三倍标准继续计算至房屋实际返还之日止）。
驳回原告南京诚基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
驳回反诉原告王晓娜的全部反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案应收本诉案件受理费138元，反诉案件受理费4450元，合计4588元，由原告南京诚基房地产开发有限公司负担36元，被告王晓娜负担4552元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当(按照不服本判决部分的上诉请求数额计算)向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号10105901040001276）。
审 判 长 霍 翔
人民陪审员 周明信
人民陪审员 周春香
二〇一六年一月十四日
法官 助理 刘 蓉
书 记 员 王诗桐