江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)苏09民终2875号
上诉人（原审被告）:孙万来,男,1961年10月15日生,汉族，职工，住响水县开发区。
委托诉讼代理人：刘永，江苏素彤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:响水县交通投资有限责任公司,住响水县响坎河东、灌河南（原港务处院内）。
法定代表人：张笑，任该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱建，江苏法理情律师事务所律师。
上诉人孙万来因与被上诉人响水县交通投资有限责任公司（以下简称响水交投公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2017）苏0921民初7158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙万来上诉请求：撤销响水县人民法院（2017）苏0921民初7158号民事判决，将本案发回重审或改判。事实和理由：1、一审判决被上诉人未交付标的物不承担违约责任错误。作为本案重要租赁标的物的陈港粮管所，被上诉人在签订案涉合同时，并没有处分权，被上诉人采取欺诈手段与上诉人签订了案涉合同。直到2017年11月份，被上诉人才从响水县粮食局手中把陈港粮管所接管过来，在合同履行期内没有交付给上诉人，故被上诉人构成重大违约，依法应承担违约责任。《会办纪要》虽说接手粮管所场地不增加费用，但不必然推导出可以不减少租金或不承担违约责任；2、一审判决未认定被上诉人负租赁物的维修义务错误。案涉合同并未约定租赁的维修义务在上诉人，合同虽约定了上诉人要加强对租赁区的码头、货场等租赁物的保护、保养，但保护、保养并非《合同法》上租赁物“维修”的概念。上诉人在承租期内对租赁物进行维修的费用59616元，被上诉人应予承担；3、一审判决上诉人支付违约金20万元错误。本案被上诉人未履行交付出租物陈港粮管所房屋与场地义务，属于违约在先，上诉人未支付剩余租金是行使先履行抗辩权的行为，可以阻却上诉人未支付剩余租金的违约责任，一审以《合同法》的相关规定判决上诉人承担违约责任属于适用法律不当。请求二审法院支付上诉人的上诉请求。
响水交投公司对孙万来的上诉辩称：1、粮管所与陈港粮管所场地是指同一个地方，没有可分性；《会议纪要》中明确约定陈港粮管所场地在被上诉人接手后免费给上诉人使用，所以在随后签订的租赁合同中租赁物才包括免费的陈港粮管所。因为双方约定的粮管所是免费的，而且约定接手后交给上诉人使用，故虽然未交付，但并不影响合同的其他任何约定和履行；2、关于租赁期间部分维修费用的支出，合同也是约定由上诉人承担；3、关于20万元违约金问题，由法院确定是否应支付及支付多少，被上诉人完全服从。请求法院依法处理。
响水交投公司向一审法院起诉请求：1.判令孙万来向其支付租金115万元及垫付的保险费用87445.45元；2.孙万来支付违约金20万元；3.诉讼费用由孙万来承担。
一审法院认定的事实：2009年3月1日，响水交投公司（甲方）与孙万来（乙方）签订内部承包经营合同书一份，约定因甲方生产经营需要将响水港区和陈家港港区现有码头、货场等资产实行公司内部承包经营责任制，将上述资产承包给乙方，双方在该合同书中约定了承包期限、承包费用及其交付时间、双方的权利义务等事项,其中在该合同书第9条约定：租赁期间，港口码头如需疏浚、维护等由乙方负责,甲方帮助乙方向上级争取专项资金，争取到的专项资金使用由甲方监管。2010年3月10日，响水交投公司（甲方）与孙万来（乙方）签订针对2009年3月1日的内部承包经营合同书签订补充协议一份。
2012年6月4日下午、13日上午，响水交投公司研究会办码头租赁问题，孙万来出席，并出具关于码头租赁相关问题的会办纪要，在该纪要中决定：关于第一轮承包费用的结算问题，同意承包人、公司副总孙万来同志提出的因吴成华、林庆东占用场地，每年补助15万元的损失，三年计45万元；给予陈港码头职工死亡人道主义救济金10万元，上述款项计55万元从第一轮未支付的60万元租金中直接扣除，其余未支付的租金5万元在一周内一次性支付；2012年3月1日至7月15日两轮租赁过渡期间租金和费用实收实支，结余部分由孙万来安排码头疏浚；六、因孙万来提出相关要求，经4月13日研究决定：1.陈港粮管所场地公司接手后免费交孙万来使用；2.公司负责陈家港码头栈桥的维修，费用在8万元以内；3.林庆东、吴成华场地在处理矛盾后交孙万来使用，不另增加租金；4.交投公司负责对响水港区的办公楼层面漏水进行维修，费用1万元以内由交投支持；5.租金按季度支付；6…；7…；8.对两作业区不用的国有资产进行清理掉，收入列入公司账户，资产清理后不因资产减产而降低租金。
对于2009年3月1日的第一轮内部承包经营合同书的履行，案涉双方均认可除孙万来尚欠响水交投公司5万元承包费用外，其余无异议。
2012年11月15日，响水交投公司（甲方）与孙万来（乙方）签订内部承包经营合同书一份，甲方因资产经营需要，将响水港区、陈家港港区现有码头、货场资产租赁给乙方经营，约定：一、租赁标的物范围：响水港区、陈家港港区现有码头、粮管所、货场和相应的设施（不包含搅拌站场地、吴成华场地在处理矛盾后交乙方使用，不另增加租金）。资产清单见评估报告；二、租赁期限和租赁费：（一）租赁期限为三年，自2012年7月16日起至2015年7月15日止，（二）租赁费用：每年80万元；三双方的权利义务：（一）甲方的权利和义务。1.甲方有权监督乙方生产经营，安全管理等是否符合国家有关政策法规，有权责成乙方对设备进行检测、维修。2.甲方有权在每个租赁年度对乙方使用设备维护、保养、检修进行监督检查，如发现使用不当、损坏、丢弃、灭失、擅自处分等，有权督促乙方及时纠正。3.甲方为乙方提供生产经营所需要的办公场所及现有的办公设施。4.甲方负责按月发放乙方个人工资、福利，并按时解交孙万来个人和原港务局在编人员及与总公司签订聘用合同人员的养老保险金、医疗保险金等（乙方使用人员的养老金、医保金由乙方拨付到甲方后由甲方代交，具体名单附后）。…（二）乙方的权利和义务。1.租赁经营期间，乙方必须无条件服从县委、县政府和公司对响水作业区和陈家港作业区港口、码头、货场的总体规划、布局和改扩建。2…。3.乙方应当依照国家劳动法的相关规定，负责发放和缴纳所使用人员的工资、福利、奖金和各种保险费。4.租赁经营期间，港区码头、货场的生产经营、安全管理、设备投资、机械维修、水电和门卫管理等均由乙方负责。乙方在租用码头及场地内建设、安装设备等需先报甲同意。乙方必须严格执行国家有关安全生产的法律法规，确保安全生产无事故。租赁期间内所产生的一切安全事故及处理费用均由乙方负责，甲方不承担任何责任和费用。5.乙方须按合同规定及时足额支付租赁费用。…。6.承包经营期间，乙方要对响水作业区和陈家港作业区码头、货场、房屋、泵船、钢引桥、吊车等各类设施加强管理保护，定期保养，保持现有设施的完好无损。未到报废期在本合同期满时保持正常使用状态，设备报废报告超过报废期的，甲方不再添置，否则设备维修及灭失由乙方按价赔偿。7…。8.租赁期间乙方对港区的所有投入，租赁期结束后无偿按原样移交甲方。租赁期内由于甲方需要终止租赁合同的，乙方必须服从，甲方将从终止合同之日起，退回乙方尚未履行合同期间的租赁费用，并对乙方实际投入的基础设施费用按使用时间占租赁期的比例补偿。9.租赁期间，港口码头如需疏浚、维护等由乙方负责。甲方帮助乙方向上级争取专项资金，争取到的专项资金使用由甲方监管；四、租赁期结束的移交：…；五、原港务处人员使用：因原港务处破产改制，第一轮承包时与甲方签订劳动合同、实际由乙方使用并发放工资、缴纳社保的人员（陆佃华、刘长春、陈行、沈文富、袁于柱、董干、卞朝霞）仍以甲方名义签订劳动合同，实际仍由乙方使用、直接发放工资、社保金支付至甲方代为缴纳，合同期自2012年3月1日至租赁期结束。乙方在每季度末将上述人员的社保金按社保部门核定的金额足额支付至甲方账户，逾期视为违约；六、违约责任：合同期限内，任何一方不履行合同或有其他违约行为，应向对方支付违约金20万元，违约金不足以弥补对方损失的，还应赔偿违约金冲抵后不足的其他全部损失；七、其他问题：乙方不得以《会办纪要》第六条的内容为由，向甲方缓、少支付租金；八、附则：1.盐城中佳资产评估有限公司2011年11月30日出具的《评估报告》、交通公司2012年6月13日《关于码头租赁相关问题的会办纪要》为本合同附件……。
在2012年11月15日的内部承包经营合同书中约定的粮管所为陈港粮管所，响水交投公司陈述其直到2017年11月份才接管该所，未交付给孙万来使用；针对合同第一条中关于租赁标的物范围的资产清单见评估报告的约定，双方均陈述未形成评估报告。
在2012年11月15日的合同签订后，孙万来自2013年1月起至2015年2月共支付租金130万元，尚欠租金110万元；响水交投公司为孙万来垫付陆佃华等人养老金及医保金合计87445.45元。2015年底，响水交投公司向孙万来主张过租金等权利。
在一审庭审中，响水交投公司陈述其同意将2010年5月19日关于响水二区港区内外道路修复费用274585元从租金中抵扣；孙万来陈述其同意其主张垫付的水电费用另行主张权利。
一审法院认为，响水交投公司与孙万来签订的两份内部承包经营合同书及补充协议、会议纪要等合同主要内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于孙万来是否应当履行给付租金的义务。孙万来认为：一、响水交投公司未向孙万来交付租赁标的物陈港粮管所，依据2012年11月15日的内部承包经营合同的约定，孙万来未支付剩余的租金是行使先履行抗辩权；二、在租赁期间，因为响水交投公司的租赁物存在重大隐患，导致孙万来垫付相应的费用维修及因租赁物报废和存在重大隐患给孙万来经营带来停产停业损失应由响水交投公司承担。具体有孙万来为响水交投公司向高林书垫付的20万元保证金、航道疏浚费用23.8万元、仓库维修费用59616元、因趸船报废以及一号引桥锈损被主管部门责令停产停业期间租金10万元及损失20万元应从租金中扣减。综上，总计应扣减费用797616元。对此一审认为，响水交投公司虽陈述其于2017年11月份实际接管陈港粮管所，未交付给孙万来使用，但依据2012年11月15日的内部承包经营合同的约定，《关于码头租赁相关问题的会办纪要》为合同附件，在该会办纪要第六条中明确陈港粮管所场地公司接手后免费交孙万来使用；且在承包经营合同中约定孙万来不得以《关于码头租赁相关问题的会办纪要》第六条的内容为由，向甲方缓、少支付租金，故对孙万来该抗辩不予采信。对于孙万来主张应扣减797616元，响水交投公司均不予认可，一审认为其中为响水交投公司向高林书垫付的20万元保证金与本案无关联性，可另行处理；关于航道疏浚费用、仓库维修费用，在两份承包经营合同中均约定租赁期间的港口码头如需疏浚、维护等由乙方负责，甲方仅是帮助乙方向上级争取专项资金，经查响水交投公司未得到上级拨款，故疏浚费用应由孙万来承担；且航道疏浚费用、仓库维修费用，均发生在第一轮承包经营期间，对于第一轮承包经营的履行，双方均认可除孙万来尚欠响水交投公司5万元承包费用外，其余无争议，故上述两项费用不应予以扣除；对于孙万来主张的因趸船报废以及一号引桥锈损被主管部门责令停产停业期间租金10万元及损失20万元应从租金中扣减，依据合同约定：设备报废甲方不再添置及钢引桥等各类设施由乙方加强管理保护，定期保养，保持现有设施的完好无损，故对孙万来该主张不予采信。因响水交投公司同意将2010年5月19日关于响水二区港区内外道路修复费用274585元从租金115万元中抵扣，综上，孙万来应向响水交投公司支付租金875415元及返还垫付的保险费用87445.45元。对于响水交投公司主张的违约金20万元，因孙万来迟延支付租金构成违约，根据合同约定任何一方有违约行为，应向对方支付违约金20万元，故对该主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条之规定，一审判决：一、孙万来于判决发生法律效力之日起15日内向响水县交通投资有限责任公司支付租金875415元及返还垫付的保险费用87445.45元；二、孙万来于判决发生法律效力之日起15日内向响水县交通投资有限责任公司支付违约金20万元；三、驳回响水县交通投资有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。案件受理费17737元，由响水县交通投资有限责任公司负担3936元，孙万来负担13801元。
本案二审查明的事实与一审查明的无异，对一审查明的事实本院予以确认。
本案焦点：1、被上诉人响水交投公司未向上诉人孙万来交付租赁物陈家港粮管所场是否构成违约；2、被上诉人对租赁物是否负有维修义务；3、上诉人在本案中是否应承担向被上诉人支付20万元违约金的责任。
本院认为：响水交投公司与孙万来签订的内部承包经营合同书及案涉会办纪要内容均合法有效，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，双方事实上已对合同内容进行了实际履行，响水交投公司向孙万来交付了合同约定的租赁物，孙万来也向响水交投公司支付了部分租金。现孙万来认为响水交投公司未能向其交付租赁物陈港粮管所场地构成违约，对此本院认为，双方所签内部承包经营合同书中虽约定了租赁物中包括陈港粮管所场地，但该承包经营合同书同时约定了孙万来不得以会办纪要第六条内容为由，向响水交投公司缓支付、少支付租金，同时还约定了会办纪要为本合同附件，故双方的权利义务同时也要受会办纪要内容的约束。会办纪要第六条明确约定了陈港粮管所场地在响水交投公司接手后免费交孙万来使用，也就是响水交投公司将陈港粮管所场地交付孙万来使用是附有条件的，须在响水交投公司接手后才可以交付，因响水交投公司现陈述是在2017年11月才接管该粮管所，孙万来也未能提供承租期内响水交投公司接手了陈港粮管所而未交付的证据，故本案中响水粮管所未向孙万来交付陈港粮管所场地不构成违约。
关于租赁期内对租赁物的维修义务在谁的问题，根据双方签订的经营合同第三条第二款第（6）项“承包经营期间，乙方要对响水作业区和陈家港作业区码头、货场、房屋、泵船、钢引桥、吊车等各类设施加强管理保护，定期保养，保持现有设施的完好无损”，以及第（9）项“租赁期间，港口码头如需疏浚、维护等由乙方负责。甲方帮助乙方向上级争取专项资金，争取到的专项资金使用由甲方监管”之约定，应认定在租赁期内，孙万来负有对租赁物的维护、保养义务，孙万来对租赁物进行维修所产生的费用显然也应由孙万来自行承担，其要求响水交投公司承担维修费用无事实依据，本院不予支持。
关于孙万来未能按约交付租金是否构成违约的问题。孙万来认为响水交投公司未能按约向其交付租赁物即陈港粮管所场地，系响水交投公司违约在先，其未按约交付租金的行为是行使先履行抗辩权的行为，不违成违约。如前所述，响水交投公司未向孙万来交付陈港粮管所场地不构成违约，孙万来行使先履行抗辩权行为的事实不能成立，故孙万来负有按约支付租金的义务，但其未能按约履行，该行为已构成违约，一审依照双方合同约定判决孙万来承担违约金20万元具有事实依据。
综上，孙万来的上诉理由均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17737元，由上诉人孙万来负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳维群
审判员 胥 霞
审判员 赵 阳
二〇一八年七月二十三日
书记员 王凌林