浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第2143号
上诉人（原审被告）杭州天悦物业服务有限公司，住所地杭州市西湖区西溪晴雪园20、23幢103室。
法定代表人张志勇，总经理。
委托代理人（特别授权）何金兔，绍兴市新世纪法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）绍兴市汇丰房地产开发有限公司，住所地绍兴市柯桥区兰亭镇娄宫村。
法定代表人胡志良，总经理。
委托代理人（特别授权）杨欣超，浙江大容律师事务所律师。
上诉人杭州天悦物业服务有限公司（以下简称天悦公司）因物业服务合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯民初字第2566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月13日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年8月8日，原、被告签订《“兰亭.公寓”小区前期物业管理服务合同》一份，约定被告将其开发建设的“兰亭公寓”小区的物业交由原告管理服务。物业服务期限为三年，自2010年交房之日起至三年期满止（即2010年8月31日起至2013年8月31日止）。物业服务内容为房屋建筑本体公用部位的养护和管理，公共设施、设备的养护、运行和管理；本物业规划红线内附属建筑物、构建物的管理（包括：道路、室外上下水管道、化粪池、池、井、室外泵房、路灯、地下车库、停车场等都有被告负责一切管理）；高层电梯、楼道内消防设施、电梯特约维护费及电梯年审、年检及定期维护大、中修费用，保修期内施工单位负责，保修期满后经业主委员会同意后按国家法规规定由专项维修基金列支。日常运行消耗能电费和电梯年审、年检费用由被告负责支付；本物业公用绿地、花木、建筑小品等的维护和管理由物业公司负责一切，不增加费用；本物业附属配套建筑及其设施的管理，公共环境卫生的管理；交通与车辆区内行驶及停放秩序的管理；配合和协助当地公安机关，维护区域内的公共秩序。小区内的公用路灯（包括楼道灯）、电梯等各公共设施的电费由乙方负责；本合同终止时，被告必须向原告移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、资料等。2012年4月18日，原告以被告在“兰亭公寓”物业管理服务期间出现相关安保、绿化、清洁保洁、电梯、销控、监控、低配室、消防通道及消防登高面停车、装修押金、物业档案资料、电费等问题向被告发送《催告函》。2013年5月8日，原告以物业出现的问题未能解决为由向被告邮寄《再次催告函》。2013年6月5日，原告以为被告垫付服务期间电费为由向被告邮寄《催讨函》，要求被告一次性将原告为其垫付的91928.24元电费支付给原告。2013年7月30日，原告以小区电梯故障为由要求被告在2013年8月5日前修理好为由向被告邮寄《催告函》。2013年8月9日，原告以双方物业服务合同将于2013年8月31日到期为由，向被告邮寄《催告函》，要求被告做好相关物业工作，并要求被告于2013年8月25日前与原告进行结算，并办理物业服务相关移交手续。另查明，2012年8月6日、8月9日、2013年8月2日，原告为清理“兰亭公寓”小区内粪便，支付粪便清运费、化粪池清理费合计4300元。2012年7月30日、2013年6月25日，原告对“兰亭公寓”小区一期进行花木除草清运，支付清运费合计18000元。2013年9月2日，原告对“兰亭公寓”小区电梯进行维修，并支付修理费3094元。另，2010年8月31日至2013年8月31日期间，原告自行支付电费合计111176.68元。又查明，2011年8月12日、2012年11月24日，被告支付了该两年度的电梯检测费用。另，物业服务期间，被告也支付了部分电费。
原审法院认为，本案系一起建设单位与物业服务企业之间的前期物业服务合同纠纷。构建良好的小区前期物业环境，是建设单位与物业服务企业共同的责任。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务，并依法享有合同权利。针对原告要求被告支付原告已垫付的绿化除草费、化粪池清理费、电梯年检费、电梯修理费、电费、垃圾清运费、楼道粉刷费等合计171140.22元的诉求。该院认为，根据原、被告签订的《“兰亭.公寓”小区前期物业管理服务合同》约定，被告服务内容包含化粪池的清理，电梯维护维修、年审、年检，日常运行消耗能电费、小区内各公共设施电费，绿地、花木等的维护等。然，根据查明的事实，在上述服务期间，原告自行对化粪池、花木除草进行清理，对电梯进行维修，并支付了部分电费。被告辩称其在物业服务期间均履行了上述合同义务，但未能提供充分证据予以证明，应当承担举证不能的后果。故该院对其抗辩意见不予采纳。被告在物业服务期间，未按合同约定履行其相关合同义务，其行为显然构成违约。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。现原告要求被告支付上述已由原告垫付的合理款项，符合法律规定，该院予以支持。针对原告要求被告办理物业管理服务相关全部手续，并将全部物业资料及钱款移交给原告的诉求。该院认为，虽根据双方合同约定，本合同终止时，被告必须向原告移交原委托管理的全部物业即其各类管理档案、资料。但鉴于原告对所主张的全部物业资料具体的内容、名录、各类款项尚未明确，被告又否认双方存在实物交付行为，而是口头交接，故该院对原告的该项诉求难以支持。综上，该院对原告诉求的合理部分，依法予以支持。不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告杭州天悦物业服务有限公司支付给原告绍兴市汇丰房地产开发有限公司绿化除草费18000元、化粪池清理费4300元、电梯修理费3094元、电费111176.68元，合计136570.68元，上述款项限于本判决生效后十日内履行；二、驳回原告绍兴市汇丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3723元，减半收取1862元，由原告绍兴市汇丰房地产开发有限公司负担376元，由被告杭州天悦物业服务有限公司负担1486元，被告杭州天悦物业服务有限公司应负担部分，限在判决生效之日起七日内向该院交纳。
上诉人天悦公司不服原判，提起上诉称：原审法院支持被上诉人的诉讼请求错误。被上诉人开发的兰亭公寓小区分二期，第一期由上诉人服务管理，第二期由被上诉人自行管理，在上诉人物业服务期间，所产生的费用都由上诉人自行支出。被上诉人提交的相关款项均用于其自身管理的第二期物业服务。第一期绿化工程由被上诉人承揽，养护为两年，应当由被上诉人负责养护，同时，绿化除草费、化粪池清理费、楼道粉刷费被上诉人仅提供收款收据，无法确定其真实性。电梯年检费、修理费发生在双方合同终止后，上诉人不应承担。被上诉人提供的电费发票均系其自行管理的二期物业服务中产生，与上诉人无涉。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人汇丰公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理查明，2010年8月8日，双方签订《“兰亭.公寓”小区前期物业管理服务合同》一份，约定汇丰公司将其开发建设的“兰亭公寓”小区的物业交由天悦公司管理服务。物业服务期限为三年，自2010年交房之日起至三年期满止（即2010年8月31日起至2013年8月31日止）。物业服务内容为房屋建筑本体公用部位的养护和管理，公共设施、设备的养护、运行和管理；本物业规划红线内附属建筑物、构建物的管理（包括：道路、室外上下水管道、化粪池、池、井、室外泵房、路灯、地下车库、停车场等都有天悦公司负责一切管理）；高层电梯、楼道内消防设施、电梯特约维护费及电梯年审、年检及定期维护大、中修费用，保修期内施工单位负责，保修期满后经业主委员会同意后按国家法规规定由专项维修基金列支。日常运行消耗能电费和电梯年审、年检费用由天悦公司负责支付；本物业公用绿地、花木、建筑小品等的维护和管理由物业公司负责一切，不增加费用；本物业附属配套建筑及其设施的管理，公共环境卫生的管理；交通与车辆区内行驶及停放秩序的管理；配合和协助当地公安机关，维护区域内的公共秩序。小区内的公用路灯（包括楼道灯）、电梯等各公共设施的电费由乙方负责；本合同终止时，天悦公司必须向汇丰公司移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、资料等。
2012年4月18日，汇丰公司以天悦公司在“兰亭公寓”物业管理服务期间出现相关安保、绿化、清洁保洁、电梯、销控、监控、低配室、消防通道及消防登高面停车、装修押金、物业档案资料、电费等问题向天悦公司发送《催告函》。2013年5月8日，汇丰公司以物业出现的问题未能解决为由向天悦公司邮寄《再次催告函》。2013年6月5日，汇丰公司以为天悦公司垫付服务期间电费为由向天悦公司邮寄《催讨函》，要求天悦公司一次性将汇丰公司为其垫付的91928.24元电费支付给汇丰公司。2013年7月30日，汇丰公司以小区电梯故障为由要求天悦公司在2013年8月5日前修理好为由向天悦公司邮寄《催告函》。2013年8月9日，汇丰公司以双方物业服务合同将于2013年8月31日到期为由，向天悦公司邮寄《催告函》，要求天悦公司做好相关物业工作，并要求天悦公司于2013年8月25日前与汇丰公司进行结算，并办理物业服务相关移交手续。
另查明，2012年8月6日、8月9日、2013年8月2日，汇丰公司为清理“兰亭公寓”小区内粪便，支付粪便清运费、化粪池清理费合计4300元。2012年7月30日、2013年6月25日，汇丰公司对“兰亭公寓”小区一期进行花木除草清运，支付清运费合计18000元。2013年9月2日，汇丰公司对“兰亭公寓”小区电梯进行维修，并支付修理费3094元。另，2013年3月至2013年8月期间，汇丰公司自行支付电费合计25117.07元。
又查明，2011年8月12日、2012年11月24日，天悦公司支付了该两年度的电梯检测费用。另，物业服务期间，天悦公司也支付了部分电费。
本院认为，关于电费，被上诉人提交了两组电费发票，主张两组电费，一组为户号1702016713电表的电费，计费项目为非工业（总），电费计价标准为每度0.881元，分别为2010年9月2日至2010年10月2日电费8121.94元，2010年10月2日至2010年11月2日电费8817.93元，2011年1月电费43702.01元，2011年3月电费1992.82元，2011年4月电费23424.91元，总计86059.61元；另一组为户号1702040396电表的电费，计费项目为城镇居民生活用电，电费计价标准为每度0.538元，分别为2013年3月电费1265.38元、1449.37元，2013年4月电费1775.4元、1281.52元、1449.37元，2013年5月电费1578.49元、1317.02元、1497.8元，2013年6月电费1765.72元、1313.8元、1452.59元，2013年7月电费1630.14元、1300.88元、1439.69元，2013年8月电费1749.58元、1310.57元、1539.75元，总计25117.07元。上诉人对该两组电费发票产生的电费均予以否认，认为并非上诉人物业服务期间产生，上诉人无需支付。本院现对该两组电费分别进行评析，对户号1702040396电表的电费，上诉人在一审中亦提交了其缴纳电费的两组发票，一组为户号1702040396电表的电费，缴纳电费时间为2011年9月至2013年3月，另一组为户号1702047214电表的电费，缴纳电费时间为2011年9月至2013年9月，在上诉人提交的缴纳电费发票中有户号1702040396电表的电费，且缴纳电费时间仅有2011年9月至2013年3月，2013年3月以后该户号产生的电费上诉人无相应缴费发票予以证明，而被上诉人提供的该户号缴纳电费发票时间上与上诉人提交的电费发票刚好相衔接，且每月支付电费的金额亦合理，故本院对被上诉人提交的其为上诉人户号1702040396电表缴纳2015年3月至2015年8月产生的电费共计25117.07元予以确认，对上诉人该部分的主张不予采信。对户号1702016713电表的电费，比较上诉人提交的电费缴费发票和被上诉人提交的户号1702040396电表的电费缴费发票发现，上诉人电表每月的电费分三次缴纳，每次为一千多元，每月产生电费为5000元左右，且电费计价标准均为每度0.538元，而被上诉人提交的户号1702016713电表电费发票中，2011年1月该户号电表产生电费43702.01元，2011年4月该户号电表产生电费23424.91元，用电费用已明显超出物业用电每月应支出的合理范围，且该组发票中电费计价标准为每度0.881元，亦非物业用电计价标准，故本院对上诉人主张被上诉人缴纳的户号为1702016713电表产生的电费86059.61元并非其物业用电的理由予以采信。关于电梯维修费，虽上诉人主张电梯维修费发生在2013年9月2日，而上诉人的物业服务合同终止于2013年8月31日，该笔电梯维修费不应由上诉人承担，但被上诉人提交的落款时间为2013年7月30日的《催告函》载明，在2013年6月23日上诉人管理的物业一期2号楼电梯已发生故障，因上诉人一直未解决，被上诉人催告上诉人在2013年8月5日前修理好该电梯，如上诉人不采取有效措施，被上诉人将负责出面修理，所产生费用由上诉人负担，故本院认为被上诉人主张的该笔电梯维修费系上诉人提供物业服务期间电梯维修需产生的费用，原审法院判决上诉人承担并无不当。关于绿化除草费和化粪池清理费，上诉人虽主张绿化除草费元和化粪池清理费均只有被上诉人单位的领款审批表，无法确定真实性，但被上诉人提交的落款时间为2013年5月8日的《再次催告函》中载明，小区交房将近三年时间内，上诉人从未就小区内的绿化做过修剪、养护及除草工作，期间化粪池多次溢出，也未清理，均由被上诉人公司修剪、养护、除草及清理化粪池，该内容与上诉人提供的领款审批表能相互印证，上诉人主张小区绿化应由被上诉人养护，亦无相应证据证明，故本院对上诉人的该主张不予采信。
综上，上诉人天悦公司的上诉理由部分成立，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯民初字第2566号民事判决第二项；
二、变更绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯民初字第2566号民事判决第一项：杭州天悦物业服务有限公司支付给绍兴市汇丰房地产开发有限公司绿化除草费18000元、化粪池清理费4300元、电梯修理费3094元、电费25117.07元，合计50511.07元，上述款项限于本判决生效后十日内履行；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3723元，依法减半收取1862元，由上诉人杭州天悦物业服务有限公司负担531.5元，被上诉人绍兴市汇丰房地产开发有限公司负担1330.5元，二审案件受理费2972元，由上诉人杭州天悦物业服务有限公司负担1063元，被上诉人绍兴市汇丰房地产开发有限公司负担1909元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁林阳
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 姚 瑶
二〇一六年一月十四日
书 记 员 陆琪瑜