广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第188号
上诉人（原审被告）：珠海市豪晖房产有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：黄款，总经理。
委托代理人：彭晓笛，广东加通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：夏慧，女，汉族，1963年7月2日出生，身份证住址：珠海市香洲区。
委托代理人：王思敏，广东江���律师事务所律师。
上诉人珠海市豪晖房产有限公司（以下简称豪晖公司）因与被上诉人夏慧商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
夏慧一审诉讼请求为：1、豪晖公司向夏慧支付濠海大厦X座X号房产证延期办理的违约金共计人民币82809.07元（从2007年7月10日起至2012年1月18日止）；2、豪晖公司向夏慧支付因其存在违约行为而导致夏慧所产生的相关费用和损失人民币600元整。3、全部诉讼费用由豪晖公司承担。
本院经审理查明：2003年12月5日，豪晖公司与夏慧的胞弟夏立签订一份《濠海大厦商品房预售合同》约定：夏立（乙方）购买豪晖公司（甲方）开发预售的濠海大厦77栋X房屋，建筑面积71.3平方米，单价3675元／平方米，总楼款262028元，付款期���为2003年12月5日；交付楼房期限为空白。合同第五条第1点约定：购房者依照珠海市有关文件可迁入珠海市户口；第3点约定：甲方出售的住宅或铺位须经珠海市有关建筑工程质量检查部门验收合格方可交付使用……；第4点约定：在商品房交付使用后180天内，甲方确保乙方所购的上述物业取得房地产权属证书，但办理预购登记、房地产权证、银行按揭的相关费用由乙方负责。同日，豪晖公司出具《收据》，载明收到夏立购濠海大厦77号X房款262028元。2006年4月10日，豪晖公司的法定代表人黄款在乙方处书写注明：“同意改夏慧，450105196307020507。”
夏慧于2011年提出（2011）珠香法民一初字第5805号诉讼，请求：1、豪晖公司继续履行合同，在五个工作日内将珠海市香洲碧海路77号濠海大厦X座X房产过户到夏慧名下，协助办理完整相关过户手续；2、豪晖公司支付房产证逾期违约���合计113805.94元；3、豪晖公司赔偿损失500元。该案在开庭审理过程中，夏慧提交前述《濠海大厦商品房预售合同》、《收据》及后述用电立户档案、交钥匙证明等作为证据，豪晖公司对其真实性不持异议，豪晖公司同时提交后述装修许可证作为证据。因夏慧未按规定预交案件受理费，2011年11月23日，香洲区法院作出（2011）珠香法民一初字第5805号民事裁定，该案按撤诉处理。
同期，夏慧提出（2011）珠香法民一初字第5806号诉讼，请求豪晖公司赔偿2004年9月9日至2010年1月20日期间扣押夏慧濠海大厦77栋X座Y房款78100元的利息。香洲区法院于2011年11月22日作出（2011）珠香法民一初字第5806号民事判决，判令豪晖公司向夏慧支付以人民币78100元为基数，按照人民银行规定的同期贷款利率自2004年9月10日计至2010年1月20日的利息。二审庭审中，双方确认该判决已经发生法律效力，夏��向法院申请对该判决进行强制执行。
2011年12月16日，夏慧（甲方）与豪晖公司（乙方）签订《和解协议书》，就濠海大厦77栋X房的房产确权手续及（2011）珠香法民一初字第5806号案判决履行事宜达成如下一致协议：1、甲方承诺其弟弟夏立已将对该房产享有的所有权利义务转让给甲方，甲方对上述房产拥有完全所有权，否则由此产生的责任由甲方自行承担。原预售合同于2006年4月10日经该公司法人代表黄款同意更名给甲方本人。2、在办理房产确权过程中，乙方放弃要求甲方支付因实际面积超出合同约定的房屋差价，房产确权中产生的各项费用均由乙方承担。3、乙方承诺自本协议正式生效之日起7个工作日内协助甲方办理完毕房产相关确权手续，乙方准备好资料由甲方自行去房地产登记中心办理。4、乙方给予办完房产证后的甲方免除物业管理费2年的承诺。5、甲方放弃���求乙方履行（2011）珠香法民一初字第5806号判决所确定的必须履行的义务等。
2011年12月16日，双方补倒签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：夏慧购买豪晖公司开发的濠海大厦77栋X住宅房屋，建筑面积73.74平方米，总金额262028元。合同第六条付款方式第3点载明：“本房屋属土建工程款抵顶”。合同第七条交付期限中关于交付时间被划掉，但交付条件中选择出卖人将具备经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定载明：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，向产权登记机关申请确权”，但在随后的逾期办证违约责任被划掉，补倒日期为2003年12月5日。2011年12月16日，豪晖公司向夏慧出具收取涉案X房售房款262028元的发票。2012年1月18日，夏慧领取了该房房产证。
另查明，根据夏慧提交的证据显示：2004年8月25日，以夏慧的名义在珠海供电局对X房用电立户；豪晖公司经办人周开祯于2005年3月19日书写的纸条载明：“今交给77栋X房锁匙四条”；《濠海大厦装修许可证》显示的时间是2006年10月8日；珠海市公安消防局建筑工程消防验收意见书出具《关于豪海大厦通过消防验收的意见》的时间是2007年1月10日；《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明的竣工验收日期是2007年7月3日。一审庭审中，豪晖公司对于商品房分期综合验收的时间同意按消防验收时间为2007年1月10日。
原审法院认为，位于珠海市香洲“濠海大厦”77栋X座X房产虽然原购房人是夏立，但本案双方根据2011年12月16日签订的《和解协议书》的约定，双方又补倒签了一份《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实的意思表示，对合同双方具有约束力。至于豪晖公司认为该合同只是为了方便夏慧办证之用，不是双方真实买卖的意思表示问题。原审法院认为，豪晖公司与夏慧补倒签订上述合同是在双方另一诉讼时签订《和解协议书》之后签订的，豪晖公司应当知道签订合同的法律后果，即使是双方签订此合同是为了办证之用，但完全可以在该合同中重新注明办证的期限或同时签订补充协议约定双方的权利义务等补救措施。因此，豪晖公司的主张不能自圆其说，理据不充分，原审法院不予采信。何况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。上述《商品房买卖合同》的约定应视为豪晖公司处分自己民事权利的行为。
根据双方签订《商品房买卖合同》第十五条的约定，豪晖公司应在交付商品房使用后180日内向产权登记机关申请确权。而合同第七条约定的交付条件是该商品房经分期综合验收合格。庭��中，豪晖公司认可“濠海大厦”77栋楼房的消防验收时间是2007年1月10日。因此，豪晖公司应从2007年7月10日开始向夏慧支付逾期确权办证的违约金至2012年1月18日。由于双方未对逾期确权办证的违约金进行约定，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，夏慧请求豪晖公司按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付X房延期确权办证的违约金具有合同和法律的依据，原审法院予以支持。关于夏慧请求豪晖公司赔偿因维权产生的损失费用人民币600元问题。上述处理足以满足夏慧的损失，夏慧再行请求赔偿因维权产生的损失费用法律依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第���百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判令：一、豪晖公司于判决生效之日起七日内支付夏慧逾期确权办证的违约金，以购房款人民币262028元为基数，从2007年7月10日起至2012年1月18日止，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二、驳回夏慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1356元，由豪晖公司负担，于判决生效之日起七日内向原审法院交纳。
上诉人豪晖公司不服原审判决，上诉请求：撤销（2013）珠香法民三初字第568号民事判决，驳回夏慧的诉讼请求��
事实与理由：本案一审判决所依据的《商品房买卖合同》是于2011年12月16日签订的，是豪晖公司为了配合夏慧办理房产证、应夏慧要求将日期倒签为2003年12月5日，一审判决对这一事实认定得很清楚。但一审判决明知合同倒签，却仍然作出了对豪晖公司不利的判决，豪晖公司认为，该一审判决存在如下两方面的问题：
一、一审判决认定事实不清。
1、一审判决认定合同为倒签，但又认定该《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，实属认定事实不清。现登记在夏慧名下的X房，是夏慧的胞弟夏立（已出国）从土建施工队处购买的，是顶抵土建施工队工程款的房子，答辩人只是配合协助办手续，才于2003年12月5日与夏立签订了《商品房预售合同》。夏立后来又将X房转让给夏慧，他们姐弟之间构成了真实的房屋买卖合同关系。豪晖公司与夏慧签订《商品房买卖合同》��只是为协助夏慧办理房产证手续之用，豪晖公司与夏慧之间并没有形成真实的房屋买卖合同关系，既然没有真实的房屋买卖合同关系，哪来“真实意思表示”一说？
2、在这份为办证而倒签的合同中，明确涉案房产是“土建工程款抵顶”，因此没有付款的约定，继而划掉了买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房逾期确权的违约责任。划掉违约责任不是没有约定，而是表明因为涉案房产的特殊性，双方都放弃追究违约责任，不适用“有约定从约定、没约定从法定”的原则。一审判决对这一重要事实置之不理，明知合同为倒签，却生拉硬拽地要豪晖公司承担违约责任，道理何在？
二、一审判决适用法律错误。
一审判决在片面理解倒签的《商品房买卖合同》的基础上，适用《合同法》第60条、第107条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条，属适用法律错误。
综上所述，在为配合夏慧办证而倒签的《商品房买卖合同》中，双方都放弃了追究违约责任，这才是双方的真实意思表示。夏慧从其胞弟夏立处受让X房，因其一直未能向豪晖公司提供房产转让的相关手续（至今夏慧都没有提供），导致办证延迟，责任在夏慧姐弟，不在豪晖公司，这一事实在（2011）珠香法民一初字第5805号案中一目了然。一审判决支持了夏慧的诉讼请求，实际上助涨了夏慧的这种不诚信的行为。一审判决引用《民事诉讼法》第13条第2款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，却忽略该条第1款“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”，自相矛盾。因此，豪晖公司不服该一审判决，依法提起上诉，恳请二审法院依法查明事实，撤��（2013）珠香法民三初字第568号民事判决，驳回夏慧的诉讼请求。
被上诉人夏慧辩称：一、《预售合同》与《商品房买卖合同》均是合法合同，受法律保护。从06年4月法人签名同意变更为夏慧名下开始，涉案房产的所有权即为夏慧本人，证明合同主体更名变更被开发商认可、成立的事实和真实合法有效性。同时合同正式成立并得到延续。若不是本人的房子，房产公司不会随意让与房子不相干的人多次去拿锁匙看房，不会让本人签订装修许可证进行房子装修，不会让水电开通立户用我的名字，不会向本人催交物业管理费。这一切只能证明一件事实：涉案房产属于夏慧的，并非本人的弟弟的也不是其它人的。本人与弟弟之间不存在转让与买卖关系。至于开发商欠施工单位钱，用卖本人的房去抵工程款，那是他们二家之事与本人不存在任何关系。涉案合同在开发商办公室签订，一次性购房款也是打入豪晖公司账户，本人与施工单位根本无任何关系。
二、常理中，房屋买卖就是先签《预售合同》，然后再签《商品房买卖合同》，做为购买人，本人肯定要求二份合同内容和时间真实性和一致性，豪晖公司有法人、管理层、法律顾问，签订合同都有相关负责人审核过的，说明当时双方在签订合同时无争议，更不存在倒签的问题。退一万步就算签订日期写上今天的日期，按合同规定条款：“商品房交付使用180天内给予办理房产证”，开发商没有办理照样属于违约，与签订时间、正签、倒签无联系。有约定从约定，没约定从法定有法可依，划掉违约责任也不可以逃避责任。
三、豪晖公司违背事实陈诉因本人没有提供相关手续不全延迟办证，本人在一审提交的资料中足以证明延迟办证是开发商自身问题导致的。涉案房产小区楼盘在2004年就��付住户使用，综合验收却拖到将近2008年，这直接证实是开发商的责任。另外，直至2010年才给小区住户开始办房产证。一切过错在豪晖公司，这才是真正的事实真相。本人与其它业主一样，购买此地段是为了进户口，为了小孩进重点二小与二中，但开发商迟迟无法验收，拖到2010年才开始给小区办房产证，造成多少家庭走黑市办户口，交高价学区费，经济上与精神上的损失是无法估量的，这一切没有进行索赔已经算是优待开发商了。本人2003年一次交清房款买房到2012年才办到房产证，历近十年的时间，这不是违约金可以弥补得了的。
双方在二审中均无证据向本院提交。
本院认为，虽然《濠海大厦商品房预售合同》原本的签订主体为豪晖公司和夏立，但是2006年4月10日，豪晖公司的法定代表人黄款在该预售合同上书写注明“同意改夏慧，450105196307020507”的行为，表明��论夏慧与夏立二者之间的权利义务如何，对于夏慧承继该预售合同的权利义务这一事实，豪晖公司表示同意，则夏慧自此成为该合同的当事人，豪晖公司应当按照该合同的约定向夏慧履行权利义务。双方在2011年12月16日的《和解协议书》中约定的“夏慧承诺其弟弟夏立已将对该房产享有的所有权利义务转让给夏慧，夏慧对上述房产拥有完全所有权，否则由此产生的责任由夏慧自行承担。原预售合同于2006年4月10日经该公司法人代表黄款同意更名给夏慧本人”亦印证了这一点。
在《濠海大厦商品房预售合同》中双方约定，豪晖公司须向夏慧交付经珠海市有关建筑工程质量检查部门验收合格的房屋，在商品房交付使用后180天内，豪晖公司确保夏慧所购的上述物业取得房地产权属证书。而在后来补倒签订的《商品房买卖合同》中，亦约定豪晖公司将具备经分期综合验收合���的商品房交付夏慧使用，豪晖公司在商品房交付使用后180日内，向产权登记机关申请确权。两份合同的约定基本一致，又一审庭审中，豪晖公司对于商品房分期综合验收的时间同意按消防验收的时间为2007年1月10日，则一审法院确认豪晖公司延迟办证的期间为2007年7月10日至2012年1月18日止正确，本院予以维持。
豪晖公司上诉认为由于《商品房买卖合同》中划掉了逾期办证违约责任的相关条款，因而表明夏慧放弃对该违约责任的追究。对此本院认为，权利的放弃应有明确的意思表示。一方面，在同日签订的《和解协议书》中双方约定了濠海大厦77栋X房的房产确权手续及（2011）珠香法民一初字第5806号案判决履行等事宜，在该协议书中，夏慧明确表示放弃要求豪晖公司履行（2011）珠香法民一初字第5806号判决所确定的必须履行的义务，但是却没有放弃X房逾期办证违约责���的表述。另一方面，在《商品房买卖合同》中亦没有放弃逾期办证违约责任的表述，而《商品房买卖合同》中之所以划掉逾期付款、逾期交房、逾期办证违约责任的相关条款，是因为《濠海大厦商品房预售合同》中对此并未约定，这是二者保持一致性的表现。因此，一审法院认定双方未对逾期确权办证的违约金进行约定，进而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金正确，本院予以维持。
综上，豪晖公司的上诉缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回���诉，维持原判。
二审案件受理费1870.24元，由豪晖公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 牟宏微
二〇一四年六月十三日
书 记 员 陈妙斯