广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
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(2015)东一法南民一初字第2381号
原告（反诉被告，以下统称原告）东莞市万菱市场管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区莞太大道6号时代广场A003号，注册号：441900001586334。
法定代表人黄赞斌。
委托代理人龙华伟，系该公司员工。
被告（反诉原告，以下统称被告）刘建彬，男，汉族，1992年7月29日出生，住广东省东莞市，
委托代理人刘函秋、邓自芬，均系广东法仕律师事务所律师。
原告东莞市万菱市场管理有限公司（以下简称“万菱公司”）诉被告刘建彬以及被告刘建彬反诉原告万菱公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序进行独任审理，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告万菱公司的委托代理人龙华伟，被告刘建彬的委托代理人刘函秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万菱公司诉称，2013年11月29日，原、被告就东莞市南城区莞太大道6号宏远时代广场A1019、A1020、A1052、A1052A号商铺租赁事宜签订《租赁合同》三份，约定租期及租金、违约责任等。但在合同实际履行过程中，被告多次欠付原告数月租金不肯交纳，具体欠付租金数额如下：2014年7月、9月、10月、11月、12月及2015年1月、3月、4月、6月、7月、9月四间商铺共11个月每月欠付租金10253元；2014年6月、8月及2015年2月、5月、8月四间商铺共5个月每月欠付租金5126元；以上共计欠付租金138413元。被告多次累月欠付租金构成违约，为方便计算，原告要求被告以欠付总租金数额的30%支付逾期违约金。原告为维护自身权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告立即支付原告租金138415元及逾期违约金41524.50元，共计179939.50元；2、本案诉讼费由被告负担。
被告刘建彬答辩并提起反诉称，一、合同签订后，由于租赁期间市场宣传不到位导致缺乏人气，原告同意自2014年8月1日起至合同结束按合同租金减半后再交一免二收取（免租申请有合同签约代表书面同意回复），双方变更了《租赁合同》约定的租金标准。双方也是按照变更后的约定实际履行，被告已经根据变更后的租金标准全部足额支付了租金，没有任何违约行为。二、原告在合同期限届满前主动通知被告办理押金退还手续，并主动给被告办理完毕押金退还手续，足以证明原告一直承认被告没有违约行为，原告应依约向被告退还押金并承担利息损失。三、即使被告存在未足额支付租金的情况，按照《民法通则》第一百三十六条的规定，原告要求被告支付租金的诉讼时效为一年，原告无权要求被告支付2014年11月15日以前的租金。为此，被告提起反诉，请求判令：1、原告向被告退还保证金61523元及利息损失（利息以每天万分之五为标准，以2015年11月1日起计至2015年12月4日，暂计至反诉之日为1045元（后续损失将按实际追加请求）；2、原告补偿被告自2015年11月1日起至2015年12月4日追讨欠款误工费每天200元合计6800元，后续损失将按实际追加请求；3、本案诉讼费用由原告承担。
原告万菱公司对被告的反诉辩称，由于被告存在违约行为，故原告根据合同约定无须退还保证金，更不应支付每天万分之五的利息，被告诉请的利息支付标准和误工损失均没有合同和法律依据。
经审理查明，2013年11月29日，陈佳作为原告的签约代表，与被告刘建彬签订《租赁合同》三份。其中编号为201301068《租赁合同》约定：原告将位于宏远时代广场“东莞谊园文具玩具精品交易中心”内的第A1019、A1020号档位租给被告用于经营办公用品、文具、美术用品、礼品、精品或者玩具；租赁期限自2013年11月29日至2015年9月30日止，租赁费用包括租金和场地综合服务费，其中2013年11月29日至2014年5月30日1560.75元/月（其中租金0元/月，场地综合服务费1560.75元），2014年6月1日至2015年9月30日9364.50元/月（其中租金7803.75元/月，场地综合服务费1560.75元），合同签订时被告须向原告交纳46823元作为履约保证金。编号为201301076《租赁合同》约定：原告将位于宏远时代广场“东莞谊园文具玩具精品交易中心”内的第A1052号档位租给被告用于经营办公用品、文具、美术用品、礼品、精品或者玩具；租赁期限自2013年11月29日至2015年9月30日止，租赁费用包括租金和场地综合服务费，其中2013年11月29日至2014年5月30日367.50元/月（其中租金0元/月，场地综合服务费367.50元），2014年6月1日至2015年9月30日1592.50元/月（其中租金1225元/月，场地综合服务费367.50元），合同签订时被告须向原告交纳7350元作为履约保证金。编号为201301077《租赁合同》约定：原告将位于宏远时代广场“东莞谊园文具玩具精品交易中心”内的第A1052A号档位租给被告用于经营办公用品、文具、美术用品、礼品、精品或者玩具，租赁期限、租赁费用及履约保证金额同编号为201301076《租赁合同》的约定一致。三份《租赁合同》均约定：1、租赁费用按月结算，由被告在每月的1日至3日向原告缴付当月的租赁费用及其他应缴费用；2、原告应在租赁期满之日被告无违约的情况下三十天内将履约保证金退回被告，且不计息；5、被告如逾期交纳租赁费用或其它应交的费用，除应当补交外，每逾期一天，被告应按欠款的百分之三向原告支付违约金，被告延付应交的费用超过1个月时，原告有权终止租赁合同，无偿收回出租的全部场地，并没收被告所交的履约保证金及向被告追偿应付费用和违约金。
合同签订后，原告于2013年11月30日收取被告A1019、A1020、A1052、A1052A铺押金共计61523元。双方确认被告已支付2014年6月、8月及2015年2月、5月、8月租金5127元，2014年7月、9月、10月、11月、12月及2015年1月、3月、4月、6月、7月、9月没有支付租金。合同期限届满双方的租赁合同终止。
关于租金。原告主张被告未按合同约定足额支付租金，被告则主张合同履行过程中原告同意被告的租金减半再交一免二，为此提交《申请书》复印件为证。该《申请书》由被告于2014年8月20日向谊园公司高层领导提出，由于市场不好和人流不足要求谊园公司给点优惠政策，《申请书》下方有刘艳手写注明“由于2014年整个行业市场不景气，商场部门品牌经营困难，建议公司可以给予品牌商家支持，建议优惠条件以交一免二的政策给予生效日期为2014年8月起至合同期满（即2015年9月30日）”，该文字右侧有“陈佳”签名。被告并称《申请书》提交前市场所有商户的租金均已减半，原告亦按减半后租金向被告收取，对该双方确认的事实《申请书》没有提及，《申请书》的原件由原告保存，被告保存复印件，双方一直按该内容执行。原告对《申请书》及被告的陈述均不予确认，称刘艳手写部分内容仅为建议，并非决定，陈佳签字未置可否，称陈佳和刘艳都是广州谊园实业有限公司（以下简称“谊园公司”）的员工，无权代表原告对案涉商铺的租金进行减免或优惠，且《申请书》没有原告的盖章确认，对原告不产生效力。被告则称刘艳是原告的员工，刘艳和陈佳都是案涉万菱广场项目管理者，陈佳请示了原告和谊园公司后与被告达成租金减半并交一免二的优惠条件。原告则称租户以经营困难为由联名要求减免租金，在原告不予同意减租的情况下找不能代表原告的陈佳签字，强行要求减免租金。原告代理人称不清楚原告是否为刘艳购买社保，未在限期内向本院提交社保名册。
被告主张双方按变更后的租金标准履行，为此提交收款收据、发票为证，收款收据和发票加盖原告财务专用章或发票专用章，内容如下：
日期
内容
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备注
2014.9.15
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刘建彬A1019、A1020、A1052、A1052A铺9月份管理费2296元，电费34元，共计2330元
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收款收据
2014.10.23
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刘建彬A1019、A1020、A1052、A1052A铺10月份管理费2296元，9月电费、空调，共计3133元
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收款收据
2014.12.1
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A1019、A1020、A1052、A1052A铺12月份管理费2296元，11月电费33元
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发票
2015.2.10
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A1019、A1020、A1052、A1052A铺2月份租金5127元，管理费2296元、1月电费34元
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发票
2015.3.12
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A1019、A1020、A1052、A1052A铺3月份管理费2296元，2月电费19元
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发票
2015.4.14、2015.4.16
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A1019、A1020、A1052、A1052A铺4月份管理费2296元，3月电费34元
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发票
2015.5.20
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A1019、A1020、A1052、A1052A铺5月份租金5127元，管理费2296元、4月电费33元
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发票
2015.6.29
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A1019、A1020、A1052、A1052A铺6月份管理费2296元，5月电费34元
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发票
2015.7.21
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A1019、A1020、A1052、A1052A铺刘建彬7月份管理费2296元，5-6月电费33元
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收款收据
2015.7.23
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A1019、A1020、A1052、A1052A铺7月份管理费2296元，6月电费33元
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发票
2015.8.18
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A1019、A1020、A1052、A1052A铺8月份租金5127元，管理费2295元、7月电费34元
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发票
2015.9.11
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A1019、A1020、A1052、A1052A铺9月份管理费2296元，8月电费34元
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发票
原告对上述发票、收款收据予以确认，但主张仅能证明原告实际收取被告租金、管理费及水电费的情况，不能视为原告放弃被告未交部分。被告并提交《催款通知单》证明原告按优惠后的标准向被告催收租金，《催款通知单》列明被告姓名、商铺号及每月应付管理费、电费、租金及滞纳金金额，内容如下：
日期
内容
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共计
2014.7.10
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7月管理费2296元、6月电费33元、滞纳金（6天）419元、租金栏空白
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2748元
2015.3.12
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3月管理费2296元、2月电费19元、滞纳金（6天）417元、租金栏空白
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2732元
2015.4.8
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4月管理费2296元、3月电费34元、滞纳金（5天）350元、租金栏空白
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2680元
2015.4.27
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5月管理费2296元、4月电费33元、5月租金5127元
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7456元
2015.5.27
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6月管理费2296元、5月电费34元，租金栏空白
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2330元
原告以《缴费通知单》未加盖原告公章为由不予确认，主张不能代表是原告发出。原告主张曾口头向被告催缴拖欠租金，但未能举证证明，被告则称原告从未催缴，如有欠费情况原告会不断催缴且收取3%滞纳金，并采取断水断电措施。
关于退还履约保证金。被告提供《商铺租赁合同履行通知》、收据证明原告承诺并办理退还被告履约保证金的手续，表明原告认可被告在合同履行过程中无违约行为。《商铺租赁合同履行通知》由原告于2015年9月12日向A1019、A1020、A1052、A1052A铺出具，通知被告承租商铺于2015年9月30日到期，依据租赁合同第十一条第一项约定，合同期满后，甲方无条件收回出租场地的全部，乙方应如期完好的交还，铺位清空后请携带租赁合同、身份证、银行卡、保证金收据到管理处财务部进行保证金退还工作。收据显示原告在2015年9月30日收取A1019、A1020、A1052、A1052A铺位交来租赁合同、保证金收据（金额61523元）、银行卡、身份证复印件。原告确认上述证据的真实性，但主张并非针对原告退还押金的承诺。
另查明，（2015）东一法南民一初字第2383号案件中《租赁合同》由刘艳代表原告签订。
以上事实，有租赁合同、图纸、商品房买卖合同补充协议、申请书、收款收据、发票、催款通知书、个体工商户营业执照、商铺租赁合同履行通知、收据以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是双方是否就租金标准变更达成一致意见。
首先，从《申请书》的内容来看，针对被告提出租金优惠政策的要求，代表原告签订《租赁合同》的刘艳给予明确的回复，建议给予交一免二的优惠条件，代表原告签订案涉《租赁合同》的陈佳在《申请书》上签名确认。因刘艳、陈佳均代表原告与商户签订租赁合同，故被告有足够理由相信刘艳、陈佳有权代表原告处理租赁的相关事宜，包括合同履行过程中的租金标准变更。刘艳、陈佳在《申请书》上回复及签名的行为足以证明原告方对于被告关于租金优惠的政策作出相对积极的考虑。其次，收款收据和发票清楚注明原告收取每笔款项的内容及金额，故原告理应清楚被告交纳租金的计算方式。收款收据和发票列明收取款项的内容和金额与被告提交的《催款通知单》的内容吻合，收取的租金情况与被告主张的租金减半并交一免二的优惠政策也吻合，印证了被告关于租金优惠政策的主张。再次，在2014年6月至2015年9月长达16个月期间，被告一直按租金减半并交一免二的标准支付租金，原告未能举证其对此提出异议或向被告主张补缴，也不存在收取款项须先补足之前未按合同约定足额支付款项的情形。最后，原告向被告发出《商铺租赁合同履行通知》并未提及被告拖欠租金情况，其后并根据该通知办理了保证金退还手续。综上，被告提交的证据形成完整的证据链，相互印证，足以证明双方就租金标准变更达成了一致意见，被告已按变更后的租金标准足额支付租金。原告要求被告按照合同约定补足租金差额理据不足，本院不予支持。
被告不存在拖欠租金的违约行为，原告应按合同约定在租赁期满之日三十天内将履约保证金退回被告。被告反诉要求原告退还案涉商铺的履约保证金61523元及利息损失于法有据，本院予以支持，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年11月1日起计算至实际清偿之日止。被告反诉要求原告支付误工费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告东莞市万菱市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内返还被告刘建彬履约保证金61523元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年11月1日起计算至实际清偿之日止）；
二、驳回原告东莞市万菱市场管理有限公司全部诉讼请求；
三、驳回被告刘建彬其他的反诉请求。
如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1949.40元（原告已预交）、反诉费1534.20元（被告已预交），由原告东莞市万菱市场管理有限公司负担3333.4元，被告刘建彬负担150.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 刘秋霞
二〇一六年三月三日
书 记 员 简凤娇
尹嘉玮（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。