河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民二初字第00005号
原告深圳市鼎诚物业管理有限公司南阳分公司。
诉讼代表人徐东华，该公司经理。
委托代理人陈林，男。
委托代理人李厚轩，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被告南阳高新技术产业开发区管理委员会。法定代表人郭斌，该区主任。
委托代理人黄秀亭、苗德群，河南通天路律师事务所律师。
被告南阳高新技术产业开发区机关服务中心。地址同上。
法定代表人张国平，该中心主任。
委托代理人黄秀亭、苗德群，河南通天路律师事务所律师。
第三人南阳富唐中州国际酒店服务有限公司。
法定代表人赵松旭，该公司董事长。
委托代理人段振浩，河南匡世律师事务所律师。
原告深圳市鼎诚物业管理有限公司南阳分公司因与被告南阳高新技术产业开发区管理委员会、南阳高新技术产业开发区机关服务中心物业合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2013年3月21日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月24日公开开庭审理。原告深圳市鼎诚物业管理有限公司南阳分公司（以下简称：鼎城公司）的委托代理人陈林、李厚轩、被告南阳高新技术产业开发区管理委员会（以下简称：高新区管委会）、南阳高新技术产业开发区机关服务中心（以下简称：高新区服务中心）的委托代理人黄秀亭、苗德群、第三人南阳富唐中州国际酒店服务有限公司的委托代理人段振浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎诚公司起诉称，2009年2月16日，鼎诚公司与高新区管委会机关服务中心签订“创业大厦物业管理服务委托合同”约定高新区管委会所属的创业大厦委托鼎诚公司进行物业管理。创业大厦建筑面积5万平方米。合同订立时，高新区管委会自用面积19000平方米，按合同约定，自用部分按每平方米每月2元收费。合同同时约定，空置房屋物业费按20%标准支付。合同期限两年。2011年2月16日，双方续签合同，此时高新区管委会自用面积为19950平方米，物业服务费不变。合同第九条第4项约定：大厦物业除高新区管委会自用外其余对外租赁部分由鼎诚公司负责物业管理和安保服务工作，收费标准相同。合同第十二条第3项约定，高新区管委会每月向鼎诚公司支付物业服务费64785元，还约定每月五日前高新区管委会以转账或者支票的形式支付，逾期未付时按每天2‰计付滞纳金，合同期限一年。2012年2月15日，双方再续签合同，此时高新区管委会使用面积20760平方米，物业费标准不变，合同约定大厦物业除自用外其余对外租赁部分，由鼎诚公司负责物业管理和安保工作，收费标准相同。合同第十二条第3项约定，高新区管委会每月向鼎诚公司支付物业费66305元，支付时间及滞纳金同上年合同约定。2013年2月15日，合同期满，高新区管委会通知鼎诚公司终止合作。高新区管委会自用部分尚欠鼎诚公司物业费和安全巡查监控管理费111900元，且之前支付费用均超期。高新区管委会未按合同约定支付空置面积物业管理费1016254.35元。创业大厦对外出租部分应按合同约定支付物业费和安全巡查管理服务费，自2009年7月起，南阳富堂中州国际酒店租赁高新区管委会房屋，该部分也应支付物业费2235174.4元。2009年3月15日，双方约定由鼎诚公司为高新区管委会提供保洁服务，每平方米6元。自2009年3月15日其，高新区管委会接受保洁服务的办公室14个，面积1273平方米；自2010年5月7日起，接受保洁服务的办公室2个（509、915房间），面积99平方米；2012年7月起，接受保洁服务的办公室一个（908），面积20平方米；2012年8月起，接受保洁服务的办公室4个（1403、1405、1406、1407），面积475平方米。截止2013年2月15日，保洁服务费399021.2元。请求判令：1.高新区管委会支付鼎诚公司物业服务费3363328.75元；2.高新区管委会按合同约定支付鼎诚公司滞纳金（截止2013年3月6日）为：1267220.46元；3.高新区管委会按合同约定支付鼎诚公司有偿保洁服务费399021.2元。上述三项费用合计5029570.41元。庭审时变更为：1、判令被告支付原告物业服务费3，498，842.83元；2、判令被告按合同约定向原告支付滞纳金（截止2013年3月6日滞纳金为：1，477，921.26元）；3、判令被告支付原告有偿保洁服务费399，021.2元；（上述三项费用合计：5，375，785.29元）4、本案诉讼费用由被告承担。
被告高新区管委会、高新区服务中心答辩称，（一）鼎诚公司起诉的2011.3.1-2013.2.15期间自用房屋物业管理服务费及安全巡查服务费的滞纳金331566.06元，不应支持。1.双方2011年2月16日、2012年2月15日《创业大厦物业委托管理服务合同》虽约定被告自用房屋物业管理服务费及安全巡查服务费于每月5日前将当月管理费支付，但考虑到南阳高新技术产业开发区管理委员会系一级政府机关（机关服务中心系其内设机构），其对外支付严格受政府采购和财政会计核算中心的监督和管理，更需要多方领导的签字认可后方可支付，双方在实际履行中改变了每月5日前当月支付的约定，即由原告按季度开具发票、申请结算该季度的物业管理服务费及安全巡查服务费。由于被告多方领导的签字也需要一定的时间，于每季度5日前支付也不再执行。原被告双方对于支付时间的变更，从原告按季度开具发票、按季度申请结算的“报告”以及原告提供发票的时间、金额等证据上，都可以得到印证。对于这些因支付习惯而产生的支付时间的变更，原告在合同履行中是认可的，原告也一直是这样执行的；双方从2009年2月16日《创业大厦物业管理服务委托合同》开始，从未因支付时间的变更产生过争议。因原告从未申请过按月结付，也从未在每月5日前提供过当月发票，所以原告现在起诉被告支付2011.3.1-2012.12.31期间自用房屋物业管理服务费及安全巡查服务费的滞纳金320873.73元，构成恶意诉讼，不应支持。被告对尚欠原告的自用房屋物业管理服务费111900.00元，本已审核批准同意支付，但原告未依约提供合法发票，致使被告无法签字、下账，进而支付。可以说：（1）是原告未履行合同附随义务，即提供发票义务，导致被告无法支付；（2）原告未履行附随义务，被告具有履行抗辩权；（3）被告未付款，过错在原告。原告主张该款项的滞纳金10692.30元，不应支持。（二）原告对“创业大厦”空置面积的房屋未实施任何管理服务行为，其主张的空置面积物业管理费1016254.35元无事实根据及合同依据，现起诉空置面积物业管理费已经超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。1、原被告于2009年2月16日签订的《创业大厦物业管理服务委托合同》虽约定2009.2.16-2011.2.15期间，“创业大厦”空置房屋管理费按照20‰按月支付，但该期间原告对空置房屋未实施任何管理服务行为。不履行合同义务也就不享有合同权利，因而在该合同期间，原被告双方因合同的实际履行情况对被告不予支付该期间的空置面积物业管理费是没有异议的。在该合同期间结算物业管理服务费时，原告也从未向被告主张过（按月）支付空置房屋的物业管理服务费，因而原告现在起诉2009.2.16-2011.2.15期间的空置面积物业管理费260344.59元，因其未实施任何管理服务行为和超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。2、原告所计算的2009.2.16-2011.2.15期间的空置房屋面积与事实严重不符，所使用的3.3元／月／平方米的计算标准也无事实根据和合同依据。3、原告起诉2011.2.16-2013.2.15期间的空置面积物业管理费755909.76元，无事实根据和合同依据，依法应当驳回其诉讼请求。原被告于2011年2月16日、2012年2月15日签订的《创业大厦物业委托管理服务合同》，对是否支付空置房屋的物业管理费均未约定（因此时创业大厦已经基本没有空置房屋），原告也未（实际也不可能）在该期间对空置房屋实施管理服务行为。因而原告起诉2011.2.16-2013.2.15期间的空置面积物业管理费755909.76元，无事实根据和合同依据，依法应当驳回其诉讼请求。4、2011年2月16日、2012年2月15日《创业大厦物业委托管理服务合同》约定的建筑面积均为“约4万平方米”，原告按照5万平方米计算明显违背事实及合同约定。原告所计算的2011.2.16-2013.2.15期间的空置房屋面积与事实严重不符，所使用的3.2元／月／平方米的计算标准也无事实根据和合同依据，其根本没有该项合同权利。（三）原告起诉被告支付其出租给富唐中州国际酒店服务有限公司使用房屋的物业服务费和安全巡查监控管理服务费2235174.40元及滞纳金935654.40元，依法应驳回其诉讼请求。⑴原被告于2009年2月16日签订的《创业大厦物业管理服务委托合同》约定：2009.2.16-2011.2.15期间，“大厦除甲方（被告）自用外，其余对外租赁部分由甲方出示手续到鼎诚物业公司创业大厦管理处办理相关手续，并按期交纳管理等各项费用”。据此约定，只有承租方到原告创业大厦管理处办理完物业管理委托手续后，原告才能向承租方提供物业管理服务，并向承租方收取物业服务费。本案事实是，富唐中州国际酒店服务有限公司于2009年7月1日与被告签订“租赁合同”（合同第七条约定：“乙方承租使用范围内及大厦背墙以北环形通道的物业和安全管理工作由其自行负责”）后，即入驻创业大厦西楼开始装修，至2010年2月15日租期开始，再到原被告双方合同终止，富唐中州国际酒店服务有限公司一直是自己聘用保洁人员和安保人员，自行实施物业和安全管理工作。原告并未与富唐中州国际酒店服务有限公司办理物业管理委托手续，也未向其提供物业管理和安保服务，不履行义务也就不享有权利。因而，原告起诉被告支付其出租给富唐中州国际酒店服务有限公司使用房屋2009.7.16-2011.2.15期间的物业服务费和安全巡查监控管理服务费987635.20元，依法应当驳回其诉讼请求。⑵原被告双方对富唐中州国际酒店服务有限公司自己聘用保洁人员和安保人员，自行实施物业和安全管理工作一直是认可的，原告也从未向被告或者富唐中州国际酒店服务有限公司主张过该部分的物业管理费。原告现在起诉被告支付其出租给富唐中州国际酒店服务有限公司使用房屋2009.7.16-2011.2.15期间的物业服务费和安全巡查监控管理服务费987635.20元，因超过诉讼时效而应当依法驳回其诉讼请求。⑶根据原被告双方2008年12月18日签订的《创业大厦安全管理服务委托合同》第十一条约定，整个创业大厦的安全管理服务费用实行包干制：即24885元／月（15人），人均每月1659元。该费用系指整个“创业大厦”小区的全部安保费用，由被告支付原告，包干到15人。原告主张出租给富唐中州国际酒店服务有限公司使用房屋2009.7.16-2011.2.15期间的安全巡查监控管理服务费（安保费用）构成重复计算。原告所使用的3.2元／月／平方米的计算标准也无事实根据和合同依据。实际上，富唐中州国际酒店服务有限公司入驻后自行负责安保工作的事实行为，减少了原告按照双方合同约定其应承担的安保服务范围，所以原告再起诉被告支付其本不该得的酒店部分的安保费用，构成无理缠诉。（四）原告起诉被告支付其出租富唐中州国际酒店服务有限公司使用房屋2011.2.16-2013.2.15期间的物业服务费和安全巡查监控管理服务费1247539.20元，依法应驳回其诉讼请求。1、如上所述，富唐中州国际酒店服务有限公司于2009年7月1日与被告签订“租赁合同”，该合同第七条约定：“乙方承租使用范围内及大厦背墙以北环形通道的物业和安全管理工作由其自行负责”。合同签订后，富唐中州国际酒店服务有限公司即入驻创业大厦西楼开始装修，至2010年2月15日租期开始，再到原被告双方最后一次委托管理服务合同于2013年2月15日终止，富唐中州国际酒店服务有限公司一直是自己聘用保洁人员和安保人员，自行实施物业和安全管理工作。原告并未与富唐中州国际酒店服务有限公司办理物业管理委托手续，也未向其提供物业管理和安保服务，不履行义务也就不享有权利。因而，原告起诉被告支付其出租给富唐中州国际酒店服务有限公司使用房屋2011.2.16-2013.2.15期间的物业服务费和安全巡查监控管理服务费1247539.20元，依法应当驳回其诉讼请求。2、原被告2011年2月16日、2012年2月15日《创业大厦物业委托管理服务合同》第十二条第2项约定，安全巡查监控管理服务费标准：24885元／月（15人）。该约定系根据原被告双方2008年12月18日《创业大厦安全管理服务委托合同》的续订。这里的安全巡查监控管理服务费24885元／月（15人），系指整个“创业大厦”小区的全部安保费用，由被告支付原告，包干到15人。据此，原告起诉被告主张出租给富唐中州国际酒店服务有限公司使用房屋2011.2.16-2013.2.15期间的安全巡查监控管理服务费构成重复计算。原告所使用的3.2元／月／平方米的计算标准也无事实根据和合同依据。实际上，富唐中州国际酒店服务有限公司入驻后自行负责安保工作的事实行为，减少了原告按照双方合同约定其应承担的安保服务范围，所以原告再起诉被告支付其本不该得的酒店部分的安保费用，构成无理缠诉。（五）原告起诉被告支付其出租给富唐中州国际酒店服务有限公司使用房屋的物业服务费和安全巡查监控管理服务费2235174.40元的滞纳金935654.40元，依法应驳回其诉讼请求。（六）原告起诉被告支付有偿保洁服务费399021.20元，依法应驳回其诉讼请求。1、原被告2009年2月16日《创业大厦物业管理服务委托合同》、2011年2月16日、2012年2月15日《创业大厦物业委托管理服务合同》，对有偿保洁服务均未约定，被告也从未要求或者通知过原告提供有偿保洁服务。故原告起诉被告支付该费用无事实根据和合同依据（含计算标准6元／月／平方米、保洁房间面积、保洁服务期间），依法应当驳回其对被告的该项诉讼请求。2、原被告2009年2月16日《创业大厦物业管理服务委托合同》第九条、2011年2月16日、2012年2月15日《创业大厦物业委托管理服务合同》第十条，即“乙方的权利与义务”中的第5项均约定：“积极广泛开展多种特约服务，所需费用由特约人自行承担”。根据该约定，即便原告提供有个别的有偿保洁的特约服务，其对被告的诉讼请求也应驳回。
第三人南阳富唐中州国际酒店服务有限公司述称，我公司与高新区服务中心于2009年7月1日签订租赁合同，根据合同第七条约定，我方承租使用范围内，物业和安全管理工作自行负责，我们是自己管理，与鼎城公司无关，我公司未接受其物业管理服务，也不应对其交纳物业管理服务费。
鼎诚公司为支持其诉讼请求提供如下证据：
证据一：2008年12月18日原被告签订的《创业大厦安全管理服务委托合同》；2009年9月23日，原告提出并经被告签字确认的《关于申请支付物业管理服务费的报告》（传真件，原件在被告处存档）。用以证明：1、《创业大厦安全管理服务委托合同》约定原告向被告提供安全管理服务，被告每月向原告支付安全管理费24885元。2、2008年8月起，原告就开始为被告提供物业服务（物业管理和安全管理）。
3、被告确认将支付原告前期介入配合、开办、开荒费101384.83元。4、截止2009年8月31日，被告欠原告物业服务费总计578834.83元。
证据二：2009年2月16日，原告与被告签订的《创业大厦物业管理服务委托合同》。证明：1、2009年2月16日，原告与被告就创业大厦两栋22层约5万／M2房屋建立了书面物业管理合同关系。2、原告为创业大厦提供物业管理的期限为2年，自2009年2月16日至2011年2月15日。3、被告当时使用面积19000平方米，按2元／月／M2标准，被告每月向原告支付物业管理服务费38000元，并在每月5日前支付给原告。4、合同第八条第4项中约定：经双方协商房屋空置管理费实行优惠，按总额20%标准，由甲方按月向乙方支付。
证据三：2011年2月16日，原告与被告续签的《创业大厦物业管理服务委托合同》。证明：1、原告为创业大厦提供物业服务的期限为1年，自2011年2月16日至2012年2月15日。2、合同第12条约定：被告当时使用面积19950平方米，按2元／月／M2标准，被告每月向原告支付物业管理服务费39900元，安全巡查监控管理服务费24885元，即被告每月向原告支付物业服务费合计64785元。3、合同第九条第4项约定：创业大厦物业除被告自用外，其余对外租赁部分由原告负责物业管理和安保服务工作，收费标准相同。
合同第十三条第1项约定：物业服务费甲方每月5日前将当月管理费以支票或转帐的方式支付，逾期未付时，将按每天2‰标准收取滞纳金。
证据四：2012年2月15日，原告与被告签订的《创业大厦物业管理服务委托合同》。证明：1、原告为创业大厦提供物业服务的期限为1年，自2012年2月16日至2013年2月15日。2、合同第九条第4项约定：创业大厦物业除被告自用外，其余对外租赁部分由原告负责物业管理和安保服务工作，收费标准相同。3、合同第12条约定：被告当时使用面积20760平方米，按2元／月／M2标准，被告每月向原告支付物业管理服务费41420元，安全巡查监控管理服务费24885元，即被告每月向原告支付物业服务费合计66305元。4、合同第十三条第1项约定：物业服务费甲方每月5日前将当月管理费以支票或转帐的方式支付，逾期未付时，将按每天2‰标准收取滞纳金。
证据五：原告为创业大厦履行物业服务的部分记录（因原告为创业大厦物业服务的员工被被告挖过去，成为被告自行物业服务的人员，且被告拒不与原告办理任何移交手续，大部分资料现在被告处）；2013年1月10日，被告送达给原告的《通知》。证明：1、原告按合同约定为创业大厦提供了物业服务。2、因2013年2月15日，原、被告之间的物业管理服务合同期限届满，被告提出终止双方的合作关系。
证据六：被告支付原告物业服务费的明细及付款凭证。证明事实：1、被告向原告支付物业服务费的具体时间及数额。2、被告自用房屋部分尚欠原告物业服务费111900元（不包括滞纳金）。3、被告每次支付物业服务费均逾期，每次付款时间逾期的期限见原告提供的计算物业服务费滞纳金的表。
证据七：原告从工商部门查询的部分资料：1、2009年7月1日，被告与赵松旭签订的房屋《租赁合同》。2、2010年11月9日，南阳中州国际酒店出具并经被告领导签批的《关于申请酒店办公用房及签订补充租赁合同的申请》。3、2013年2月15日，南阳市工商局出具的《私营企业基本注册信息查询单》。4、2011年5月25日，被告南阳高新技术产业开发区管理委员会向工商局出具的创业大厦房屋产权《证明》。证明：1、2009年7月1日，被告将创业大厦西楼1-15层，东楼2-3层，北配楼的一楼大厅，共18952平方米房屋出租给赵松旭开办酒店。合同约定被告于2009年7月11日前将房屋交付赵松旭使用，租赁期限15年。2、2010年11月9日，被告又将创业大厦西18楼950平方米房屋出租给南阳中州国际酒店办公之用。3、南阳中州国际酒店服务有限公司法定代表人为赵松旭，经营场所在创业大厦。4、创业大厦所有权人系被告南阳高新技术产业开发区管理委员会。
证据八：被告将创业大厦部分房屋出租给他人后，他人支付物业服务费的明细及凭证。1、被告将创大厦部分房屋出租给其他单位（不包括南阳富唐中州国际大酒店有限公司）使用的情况，据此可计算出创业大厦空置房屋面积及空置时间。2、被告将创大厦部分房屋租赁给其他单位使用后，其他单位向原告支付物业服务费的情况。
证据九：2013年1月15日，原告向被告出具的《工作联系函》（被告机关服务中心主任张国萍收）。证明：1、原告接到被告终止合作《通知》后，成立了原告方的移交小组，希望被告确定接收负责人进行创业大厦物业服务工作移交，但被告未予理会。2、原告向被告提出了付清各项费用的要求。
证据十：2013年2月6日，原告送达给被告的《关于结算创业大厦2013年2月15日前物业服务费用的报告》。证明：2013年2月6日，原告曾书面要求过被告向原告支付物业服务费用，但被告拒绝接收（由于当时被告未向原告提供创业大厦出租房屋的准确面积，故报告中部分数据不够准确）。
证据十一：广东省住房和城乡建设厅颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》（粤物管证字贰0200263）。证明：原告具有物业服务企业二级资质证书。
证据十二：被告欠原告各项费用明细表及清单（共五页）。证明：原告根据合同约定计算的被告还应支付原告各项费用共计5，375，785.29元。
经庭审举证、质证，被告针对原告证据提出如下质证意见：
证据一：2008年12月18日《创业大厦安全管理服务委托合同》、2009年9月23日《关于申请支付物业管理服务费的报告》。质证意见：1、原告诉讼请求中不包含该部分欠款，该证据与本案诉讼请求无关联性，应不予审查。2、被告并不拖欠原告该部分欠款，原告《关于申请支付物业管理服务费的报告》复印件不能证实欠款关系（含具体欠款构成和提供的具体服务），且早超诉讼时效。3、2008年12月18日，《创业大厦安全管理服务委托合同》十一条约定的安全管理服务费用实行包干制：即24885元／月（15人），人均每月1659元。该费用系指整个“创业大厦”小区的全部安保费用，由被告支付原告，包干到15人。证据二：2009年2月16日《创业大厦物业管理服务委托合同》。质证意见：1、合同真实。2、合同约定建筑面积约5万平方米与事实不符。3、依据合同十一条约定，被告仅应支付自己使用面积19000平方米的管理服务费（每月38000元），被告已经超付。4、按合同第八条第4项约定，对外租赁部分应由承租户直接交纳物业费，但酒店部分从2009年7月1日出租后是自行负责物业管理（包括但不限于安保和保洁），原告未对该部分提供物业服务，不应收取物业费，且已经超过诉讼时效。5、合同第八条第4项虽约定2009.2.16-2011.2.15期间，“创业大厦”空置房屋管理费按照20%按月支付，但该期间原告对空置房屋未实施任何管理服务行为。不履行合同义务也就不享有合同权利，因而在该合同期间，原被告双方因合同的实际履行情况对被告不予支付该期间的空置面积物业管理费是没有异议的。在该合同期间结算物业管理服务费时，原告也从未向被告主张过（按月）支付空置房屋的物业管理服务费，因而原告现在起诉2009.2.16-2011.2.15期间的空置面积物业管理费，因其未实施任何管理服务行为和超过诉讼时效，依法应当驳回其该部分诉讼请求。6、原告计算2009.2.16-2011.2.15期间的空置房屋服务费使用3.3元／月／平方米的计算标准，无事实根据和合同依据。证据三：2011年2月16日《创业大厦物业委托管理服务合同》。质证意见：1、合同真实。2、依据合同十二条约定，被告仅应支付自己使用面积19950平方米的管理服务费（每月39900元），被告已经超付。按月支付已经变更为按季支付。3、按合同第九条第4项约定，对外租赁部分应由承租户直接交纳物业费，但酒店部分从2009年7月1日出租后是自行负责物业管理（包括但不限于安保和保洁），原告未对该部分提供物业服务，不应收取物业费。4、合同对是否支付空置房屋的物业管理费未约定（因此时创业大厦已经基本没有空置房屋），原告也未（实际也不可能）在该期间对空置房屋实施管理服务行为。因而原告据此起诉2011.2.16-2012.2.15期间的空置面积物业管理费，无事实根据和合同依据，依法应当驳回其诉讼请求。合同约定的建筑面积为“约4万平方米”，原告按照5万平方米计算明显违背事实及合同约定。原告所计算的2011.2.16-2012.2.15期间的空置房屋面积与事实严重不符，所使用的3.2元／月／平方米的计算标准也无事实根据和合同依据，其根本没有该项合同权利。5、合同第十二条第2项约定，安全巡查监控管理服务费标准：24885元／月（15人）。该约定系根据原被告双方2008年12月18日《创业大厦安全管理服务委托合同》的续订。这里的安全巡查监控管理服务费24885元／月（15人），系指整个“创业大厦”小区的全部安保费用，由被告支付原告，包干到15人。证据四：2012年2月15日《创业大厦物业委托管理服务合同》。质证意见：1、合同真实。2、依据合同十二条约定，被告仅应支付自己使用面积20760平方米的管理服务费（每月41420元），被告已经超付。按月支付已经变更为按季支付。3、按合同第九条第4项约定，对外租赁部分应由承租户直接交纳物业费，但酒店部分从2009年7月1日出租后是自行负责物业管理（包括但不限于安保和保洁），原告未对该部分提供物业服务，不应收取物业费。4、合同对是否支付空置房屋的物业管理费未约定（因此时创业大厦已经基本没有空置房屋），原告也未（实际也不可能）在该期间对空置房屋实施管理服务行为。因而原告据此起诉2012.2.16-2013.2.15期间的空置面积物业管理费，无事实根据和合同依据，依法应当驳回其诉讼请求。合同约定的建筑面积为“约4万平方米”，原告按照5万平方米计算明显违背事实及合同约定。原告所计算的2012.2.16-2013.2.15期间的空置房屋面积与事实严重不符，所使用的3.2元／月／平方米的计算标准也无事实根据和合同依据，其根本没有该项合同权利。5、合同第十二条第2项约定，安全巡查监控管理服务费标准：24885元／月（15人）。该约定系根据原被告双方2008年12月18日《创业大厦安全管理服务委托合同》的续订。这里的安全巡查监控管理服务费24885元／月（15人），系指整个“创业大厦”小区的全部安保费用，由被告支付原告，包干到15人。证据五：原告提供物业服务记录、被告2013年1月10日终止合同的《通知》。质证意见：对《通知》无异议，这是双方合同因期满而终止的正常通知。对物业服务记录的异议为：1、这些记录仅是原告单方所为，并没有被告的认可，存在一定的不真实性。2、相反证实：（1）原告没有对酒店出租部分和空房部分提供物业服务；（2）原告没有提供其所称的房间有偿保洁服务。证据六：被告支付物业费明细及付款凭证。质证意见：1、根据2009年2月16日《创业大厦物业管理服务委托合同》、2011年2月16日、2012年2月15日《创业大厦物业委托管理服务合同》约定，结合被告支付物业费明细及付款凭证，被告多付（原告多收）三次款项合计118884.83元。分别为：（1）2010年2月12日付款512754.83元，多付113754.83元，即512754.83－（38000×10.5）=113754.83元；（2）2011年5月18日付款194355元，多付2850元，即194355－（24885×3＋38000×1.5＋39900×1.5）=2850元；（3）2012年7月17日付款198915元，多付2280元，即198915－（24885×3＋39900×1.5＋41420×1.5）=2280元。2、按月支付已经变更为按季支付。3、原告对被告多付（原告多收）的118884.83元，应当冲减其尚未计算的物业费111900元（24885×2＋41420×1.5），并将剩余部分6984.83元返还被告。证据七：2009年7月1日《租赁合同》、2010年11月9日酒店《关于申请酒店办公用房及签订补充租赁合同的申请》、2013年2月15日《私营企业基本注册信息查询单》、2011年5月25日创业大厦房屋产权《证明》。质证意见：被告对该组证据的真实性不持异议。但认为《租赁合同》能够证实：富唐中州国际酒店服务有限公司从签订租赁合同起，一直是自己聘用保洁人员和安保人员，自行实施物业和安全管理工作。原告并未与富唐中州国际酒店服务有限公司办理物业管理委托手续，也未向其提供物业管理和安保服务，不应收取该部分物业管理费。证据八：其他承租户交纳物业服务费的明细及凭证。质证意见：1、原告自己单方统计的各承租户交费明细，并没有各承租户签章认可，不排除还有其他交费没有统计上（后期已经基本没有空房），被告不予认可。2、证实了各承租户直接向被告支付物业服务费的事实。3、原告向各承租人收取的物业费不应再包含安保费用，原告对此项收费构成重复收费。证据九：2013年1月15日《工作联系函》、邮件详情单。质证意见：1、该文件系原告单方制作，“文件签收栏”仅有原告人员签字，并没有送被告签收，对此被告不予认可；邮件被告未收到。2、原告该证据中并无《工作联系函》附件二、三、四，说明系虚假证据。3、承租人如有欠交的，应由原告直接向各承租人追索。4、不存在办公室有偿保洁费用。证据十：2013年2月6日《关于结算创业大厦2013年2月15日前物业服务费用的报告》。质证意见：该文件系原告单方制作，并没有送被告签收，对此《报告》被告不予认可。证据十一：《资质证书》。质证意见：对该证据的真实性不持异议，但认为原告无主体资格，应当是深圳市鼎诚物业管理有限公司。证据十二：欠费明细表及清单（共五页）。质证意见：该明细表及清单系原告单方制作，被告不予认可，不能作为证据使用。
高新区管委会、高新区服务中心为其答辩提供如下证据：
第一组：原告“关于结算创业大厦三季度物业服务费用的报告”、原告提供的物业费发票（记账联）。证实：双方在实际履行中改变了于每月5日前当月支付的约定，而由原告按季度开具发票、申请结算该季度的物业管理服务费及安全巡查服务费。由于被告多方领导的签字也需要一定的时间，于每季度5日前支付也不再执行。对于这些因支付习惯而产生的支付时间的变更，原告在合同履行中是认可的，原告也一直是这样执行的；双方从2009年2月16日《创业大厦物业管理服务委托合同》开始，从未因支付时间的变更产生过争议。原告从未申请过按月结付，也从未在每月5日前提供过当月发票。
第二组：原被告双方2009年2月16日签订的《创业大厦物业管理服务委托合同》、2011年2月16日、2012年2月15日签订的《创业大厦物业委托管理服务合同》。（一）2009年2月16日《创业大厦物业管理服务委托合同》证实：1、原被告于2009年2月16日签订的《创业大厦物业管理服务委托合同》虽约定2009.2.16-2011.2.15期间，“创业大厦”空置房屋管理费按照20%按月支付，但该期间原告对空置房屋未实施任何管理服务行为。不履行合同义务也就不享有合同权利，因而在该合同期间，原被告双方因合同的实际履行情况对被告不予支付该期间的空置面积物业管理费是没有异议的。在该合同期间结算物业管理服务费时，原告也从未向被告主张过（按月）支付空置房屋的物业管理服务费，因而原告现在起诉2009.2.16-2011.2.15期间的空置面积物业管理费260344.59元，因其未实施任何管理服务行为和超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。2、原告所计算的2009.2.16-2011.2.15期间的空置房屋面积与事实严重不符，所使用的3.3元／月／平方米的计算标准也无事实根据和合同依据。（二）2011年2月16日、2012年2月15日签订的《创业大厦物业委托管理服务合同》证实：1、原被告于2011年2月16日、2012年2月15日签订的《创业大厦物业委托管理服务合同》，对是否支付空置房屋的物业管理费均未约定（因此时创业大厦已经基本没有空置房屋），原告也未（实际也不可能）在该期间对空置房屋实施管理服务行为。因而原告起诉2011.2.16-2013.2.15期间的空置面积物业管理费755909.76元，无事实根据和合同依据，依法应当驳回其诉讼请求。2、2011年2月16日、2012年2月15日《创业大厦物业委托管理服务合同》约定的建筑面积均为“约4万平方米”，原告按照5万平方米计算明显违背事实及合同约定。原告所计算的2011.2.16-2013.2.15期间的空置房屋面积与事实严重不符，所使用的3.2元／月／平方米的计算标准也无事实根据和合同依据，其根本没有该项合同权利。（三）以上三份合同同时证实：1、原被告2009年2月16日《创业大厦物业管理服务委托合同》、2011年2月16日、2012年2月15日《创业大厦物业委托管理服务合同》，对有偿保洁服务均未约定，被告也从未要求或者通知过原告提供有偿保洁服务。故原告起诉被告支付该费用（含计算标准6元／月／平方米、保洁房间面积、保洁服务期间）无事实根据和合同依据，依法应当驳回其对被告的该项诉讼请求。2、原被告2009年2月16日《创业大厦物业管理服务委托合同》第九条、2011年2月16日、2012年2月15日《创业大厦物业委托管理服务合同》第十条，即“乙方的权利与义务”中的第5项均约定：“积极广泛开展多种特约服务，所需费用由特约人自行承担”。根据该约定，即便原告提供有个别的有偿保洁的特约服务，其对被告的诉讼请求也应驳回。
第三组：富唐中州国际酒店服务有限公司于2009年7月1日与被告签订“租赁合同”，原被告双方2008年12月18日签订的《创业大厦安全管理服务委托合同》。证实：1、富唐中州国际酒店服务有限公司于2009年7月1日与被告签订“租赁合同”，该合同第七条约定：“乙方承租使用范围内及大厦背墙以北环形通道的物业和安全管理工作由其自行负责”。合同签订后，富唐中州国际酒店服务有限公司即入驻创业大厦西楼开始装修，至2010年2月15日租期开始，再到原被告双方最后一次委托管理服务合同于2013年2月15日终止，富唐中州国际酒店服务有限公司一直是自己聘用保洁人员和安保人员，自行实施物业和安全管理工作。原告并未与富唐中州国际酒店服务有限公司办理物业管理委托手续，也未向其提供物业管理和安保服务，不履行义务也就不享有权利。2、根据原被告双方2008年12月18日签订的《创业大厦安全管理服务委托合同》第十一条约定，整个创业大厦的安全管理服务费用实行包干制：即24885元／月（15人），人均每月1659元。该费用系指整个“创业大厦”小区的全部安保费用，由被告支付原告，包干到15人。据此，原告起诉被告主张出租给富唐中州国际酒店服务有限公司使用房屋2009.7.16-2011.2.15期间的安全巡查监控管理服务费（安保费用）构成重复计算。原告所使用的3.2元／月／平方米的计算标准也无事实根据和合同依据。实际上，富唐中州国际酒店服务有限公司入驻后自行负责安保工作的事实行为，减少了原告按照双方合同约定其应承担的安保服务范围，所以原告再起诉被告支付其本不该得的酒店部分的安保费用，构成无理缠诉。
经举证质证，原告对被告证据的质证意见为：证据一的真实性不确定，不能证明被告所要证明的事实，对证据二的真实性无异议，但与其所证明的事实缺乏关联性，对证据三的真实性无异议，但不能证明被告所证明的事实。
本院对原被告提供证据的认证意见：因被告对原告证据一、二、三、四、证据十一的真实性不持异议，本院对其真实性予以采信，其关联性和证明力在双方争议事实部分予以评析。对原告提供的其它证据，因被告有异议，本院也将在对争议事实部分予以评析。证据一、二、三的真实性，因原告不持异议，本院对其真实性予以采信，对其证明力在对争议事实评析部分评述。此外，本院委托注册会计师对原被告双方各自的计算方式、计算结果及计算依据进行复核，并出具复核咨询报告，双方均对针对己方的复核咨询报告无异议。
根据原被告双方的诉辩意见，本院确定案件争议焦点为：1、原告主张的滞纳金是否超过诉讼时效？是否应当计付滞纳金？2、空房物业管理费是否应当计付？计付面积及标准问题。原告对此主张是否超过诉讼时效？3、保洁有偿服务面积及费用数额？4、中州国际是否接受了原告的物业管理服务？该部分服务费用的计付标准及数额问题。
本院经审理查明：（一）双方所签物业管理合同约定的主要内容。高新区管委会服务中心与鼎诚公司于2009年2月16日、2011年2月16日、2012年2月15日分别签订“创业大厦物业管理服务合同”，约定由鼎诚公司对创业大厦面积约5万平方米、4万平方米的综合办公楼进行物业管理服务。委托管理服务项目为，创业大厦设备管理：变配电系统的运行操作和养护、低压电器设备系统的运行操作和养护、电梯设备系统的运行操作和养护、给排水系统运行操作和养护、消防系统的运行操作和养护、锅炉设备的运行操作和养护、楼宇智能化控制系统的运行操作和养护。卫生保洁服务：创业大厦物业楼内公共部位的保洁，包括走廊、安全电梯、洗手间、开水间、电梯轿厢、电梯厅、共享厅沙发、茶几、烟筒、地下层等公共部位的保洁服务。创业大厦物业外场保洁，包括路道、景观、走廊、地下停车场等公共区域（外墙3米以下范围）。疏通维护，包括办公楼内雨水、各类污水管道、井座、地漏等下水道的疏通和维护。各楼层开水炉的管理。办公垃圾的收集和清运，化粪池的清理和抽运。对内部保洁人员的日常考核工作。会议服务：创业大厦会议服务内容，一是会场的布置，二是会议常规服务，三是会议室音响系统、会议系统等设备的操作运行服务，四是负责配合对外租会议室和会务服务工作。2009年2月16日的合同约定，大厦物业除被告自用部分外，其余对外租赁部分由高新区管委会服务中心出具手续，到鼎诚公司办理相关手续，并按期交纳管理等各项费用。空房管理费实行优惠，从工程交付之日起按总额20%的标准由高新区管委会服务中心向鼎诚公司支付管理费。自2009年2月16日至2011年2月15日期间，合同约定的计算标准为每月每平方米2元，高新区管委会使用面积为19000平方米，每月管理费总额为3800元，每月5日前支付。2011年2月16日的合同约定：关于“卫生保洁服务”条款，除保留2009年2月16日合同内容外，增加“治安保卫消防交通秩序服务”内容：大厦安保工作实行24小时安管值班巡逻制度，维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、交通与车辆停放秩序的管理、负责大厦治安、消防等安全的防范、巡查工作，协助配合公安部门维护辖区内的治安管理工作。2011年2月16日合同约定大厦的面积为4万平方米，大厦物业除被告自用部分外，其余对外租赁部分由鼎诚公司负责物业管理和安保服务工作，收费标准与被告相同。物业管理费标准为，高新区管委会使用面积19950平方米，每月管理费39900元，安全巡查监控管理服务费标准：24885元（15人），每月物业服务费共计64785元，每月5日前支付，逾期未付时，将按每天千分之二标准收取滞纳金。2012年2月15日的合同约定，大厦面积4万平方米，物业服务费标准为每月每平方米2元，高新区管委会使用面积为20760平方米，每月管理费用41420元，安全巡查监控管理费24885元（15人），每月5日前支付，逾期未付，将按每天千分之二标准收取滞纳金。（二）合同的履行。双方履行合同至2013年2月15日，合同终结，2011年9月15日，鼎诚公司出具“关于结算创业大厦三季度物业管理费用的报告”提出：2011年7-9月物业管理服务费119700元，2011年6月16日-2011年9月16日保安服务费74655元，合计194355元，申请高新管委会服务中心与其结算，引起诉讼。经本院委托注册会计师对该部分欠款审计复核，自2013年1月1日至2013年2月15日，高新区管委会拖欠物业管理服务费62130元，拖欠2012年12月26日至2月15日安全巡查监控管理费49770元，合计111900元。自2011年3月1日至2013年3月6日，按合同约定的付款时间，按原告提供的银行转账凭证、原告开具发票的时间，计算迟延付款天数，按合同约定的滞纳金标准计算，滞纳金为336601.44元（详见注册会计师出具的复核咨询报告及计算表）。按照合同约定，空置面积物业管理费2009年2月16日至2011年2月15日，按照每平米每月3.3元（每月每平方米2元物业管理服务费＋安全管理服务费每月24885元／19000㎡）的20%计算为225481.03元。自2011年2月16日至2013年2月15日期间，按照每平米每月3.2元（每月每平方米2元物业管理服务费＋安全管理服务费每月24885元／19950㎡）计算，以创业大厦面积50000㎡积数（面积＊月）减去实际使用的积数（面积＊月）得出创业大厦空置面积的积数，以空置面积的积数乘以分段相应时间段的标准计算出应收取的空置物业服务费为490860.69元。合计空置面积物业管理费716341.72元。2009年7月1日，高新区管委会服务中心与富唐中洲国际酒店服务有限公司的承包人（法定代表人）签订租赁合同，约定：由赵松旭使用创业大厦西楼1-15层、东楼2-3层、北配楼的一楼大厅，面积18952平方米。租赁期间的水、电、空调费均由使用人承担。高新区管委会并提供酒店工程部维修日常维修日记表及酒店工程部工作人员工资表等。鼎诚公司认为，自2009年7月16日至2013年2月15日，其按照合同约定应收取富唐中洲国际酒店服务有限公司物业管理费2686835.2元。
本院认为，（一）鼎诚公司与高新区管委会服务中心自2009年12月18日起，连续签订的创业大厦安全管理委托合同、物业管理服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违背我国法律、法规，应属有效。双方应严格按照合同履行，如未按照合同约定履行，则应承担相应的违约责任。双方履行至合同到期日2013年2月15日，鼎诚公司主张高新区服务中心尚欠鼎诚公司自用房屋部分物业管理服务费194355元，但经注册会计师复核，该数额为111900元，鼎诚公司对复核咨询报告无异议，视为其认可。被告在最初庭审质证中认可该数额，虽然高新区管委会在之后的诉讼中予以否认，且认为超支，但其提供的证据不能系统证明支出款项的用途，故对其辩称不予采信。且原被告双方均对所签合同的真实性不持异议，则物业管理费、安全巡查监控管理费的数额应按合同约定计算，扣除已经支付数额，高新区管委会截止双方合同终止时仍欠自用房屋部分物业管理服务费111900元。（二）鼎诚公司主张滞纳金是否超过诉讼时效？滞纳金数额如何认定？原被告双方于2011年2月16日、2012年2月15日签订的《创业大厦物业委托管理服务合同》约定：“管理服务费甲方每月5日前将当月管理费以支票或转账的方式支付，乙方开具发票给甲方。逾期未付时，将按每天千分之二标准收取滞纳金”，按照该合同约定，2011年3月5日应支付第一批物业管理费等，高新区管委会支付该款时间是2011年5月18日（详见付款凭证及复核咨询报告），距离原告起诉时间不超出我国关于债权诉讼时效期间两年的规定。据此，结合高新区管委会开具的银行付款凭证及鼎诚公司开具的发票，计算出每次付款的逾期天数，按照合同约定的迟延履行标准计算，自2011年3月1日至2013年3月6日，高新区管委会服务中心因迟延履行物业管理费付款义务，应支付原告物业管理费等的滞纳金为336601.44元（详见注册会计师出具的复核咨询报告）。（三）关于空置面积物业管理服务费问题。（该部分费用是否应当给付？计付面积及标准？是否超过诉讼时效？）国务院《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同交纳物业服务费。尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”河南省《物业管理条例》第三十六条规定：“尚未售出、租出的空置物业的所有权人，应当分摊物业管理公共服务费用，分摊比例不低于收费标准的百分之五十，具体比例可由当事人双方商定，但不得因此而增加其他业主的负担。”双方当事人在2009年2月16日的合同第八条第四项约定：从工程竣工交付之日起计算，按总额20%的标准计算房屋空置管理费。依照该约定，结合该合同约定的大厦面积5万平方米，该合同时间段为2009年2月16日至2011年2月15日，依合同约定的总额：每月每平方米2元物业管理费＋安全管理服务费每月24885元／1900平方米的20%计算得出空房管理费为每月每平方米3.3元。该期间共计225481.03元，依照合同法及上述法规的规定，以及双方当事人合同约定，应由高新区管委会向鼎诚公司支付空房管理费。鼎诚公司请求的2011年2月16日至2013年2月15日的空房管理费490860.69元，因无合同约定，也无法律强制性规定，本院不予采信。因双方合同处于连续履行中，对物业管理费数额总额未进行全面清算及结算，原告在双方合同终止后主张合同约定的该项费用不超过法律规定的诉讼时效。（四）保洁有偿服务费399021.2元。该费用系原告提供的领导办公室保洁费用，原告提供的计算单系单方计算，日常服务记录不能证明系双方合同之外的服务费用，不应采信。（五）原告主张应收取高新区管委会服务中心租赁给富唐中州国际酒店的房屋管理费2686835.2元及滞纳金1163677.9元问题。富唐中州国际酒店服务有限公司与高新区管委会服务中心签订的租赁房屋合同第七条约定：“乙方（酒店）承租使用范围内及大厦背墙以北环形通道的物业和安全管理工作由其自行负责”。由此证明，高新区管委会服务中心对中州国际酒店的房屋出租后，未对其进行物业管理服务，也未收取物业管理费。高新服务中心与鼎诚公司合同第九条第4项：大厦物业除甲方自用外，其余对外租赁部分亦由乙方（鼎诚公司）负责物业管理和安保服务工作，收费标准与甲方相同。对原告主张的该笔管理费是否应当支持，应从以下考虑：1.法律规定是否必须收取？《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。按照法律规定，原告提供物业服务应收取管理服务费。2.原告是否向富唐中州国际酒店提供物业管理服务？从原被告签订合同内容看，创业大厦的水电等综合性服务系原告提供，双方也在合同中约定由鼎诚公司负责创业大厦的物业服务，但双方未在合同中约定，承租人自行进行物业管理服务时如何收费。故因鼎诚公司对富唐中州国际酒店的物业管理提供服务的实际履行证据不足，不应采信。综上，本院确定原告的诉讼请求能够成立的数额为：高新区管委会自用部分物业管理费欠款111900元＋每个支付时间点应付而迟延支付因此应计滞纳金336601元＋按约定应计算的空房管理费225481.03元=673982.03元。鼎城公司诉称的其他部分物业管理费、滞纳金及有偿保洁服务费等因证据不足，本院不予支持。高新区管委会及其服务中心称其支付物业费用的审批严格，双方在实际履行中已经变更合同约定，因此不应支付滞纳金的理由也因证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下：
一、自本判决生效后十日内，由高新区管委会、高新区管委会服务中心支付鼎诚公司物业管理费111900元、物业管理费滞纳金336601元、空房管理费225481.03元，合计673982.03元，并自2013年3月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率计付迟延履行期间的债务利息至款付清之日止。
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