＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第1856号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。＼n负责人陈戎，该司总经理。＼n委托代理人黄晓文，该司职员。＼n委托代理人钟晓婷，该司职员。＼n上诉人（原审被告、反诉原告）陈维光，男，1938年5月25日出生，汉族。＼n委托代理人司保卫，广东瑞迪安律师事务所律师。＼n委托代理人人潘珍，广东瑞迪安律师事务所律师。＼n上诉人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司、陈维光因居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：位于广州市天河区员村路员村新街昌乐园17号102房的房地产（以下简称案涉房屋）的权属人为案外人王淑慧，共有情况为单独所有，房地产权证号为粤房地权证穗字第××号。＼n满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）是具有为房地产转让、抵押和租赁等提供代理、咨询、经纪服务资质的广州市房地产中介服务机构。＼n2012年10月11日，陈笑榕以陈维光委托代理人身份向满堂红广州分公司出具了《买卖代理费支付承诺书》（以下简称《承诺书》，陈笑榕与满堂红广州分公司均在上述承诺书落款处签名或盖章），内容为：本人独家委托贵司代理承购位于广州市天河区员村路员村新街昌乐园17号102房房产；贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，并代表本人与买方／卖方进行反复磋商、议价；鉴于贵司提供的上述居间服务及《合同法》规定居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，如贵司成功促成买方／卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《广州市存量房买卖合同》当天支付买卖代理人费19750元；否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付；本人知悉同意下列情形，对此并无异议：1、贵司向买方／卖方收取买卖代理费，2、贵司已经就现行房地产政策（限购、限贷）的内容向本人进行说明，3、就本次交易所产生的买卖代理费均以本承诺书为唯一依据，4、贵司的意思表示均须加盖满堂红（中国）置业有限公司广州分公司印章为准，5、本承诺书而产生的任何纠纷均提交物业所在地法院处理。＼n同日，陈维光（乙方）、案外人王淑慧（甲方）在满堂红广州分公司的居间下就案涉房屋签订了《广州市存量房买卖合同》（以下简称《合同》），该合同中记载的案涉房屋地址为广州市天河区员村路员村新街昌乐园17号102房，建筑面积为47.14平方米。＼n同日，满堂红广州分公司收取了陈维光支付案涉房屋的代理费10000元。＼n本案中，满堂红广州分公司与陈维光均确认以下事实：1、满堂红广州分公司在陈维光与案外人签订《合同》前已经带陈维光实地察看了案涉房屋；2、满堂红广州分公司于2012年10月12日对案涉房屋进行了查册并打印了相应的《房地产登记簿查册表》（所显示的案涉房屋的地址、建筑面积与《合同》中书写的案涉房屋地址、建筑面积均一致）；3、陈维光在签订《合同》前已经查看了满堂红广州分公司或业主提供的案涉房屋的房产证（满堂红广州分公司称陈维光所查看的是房产证原件，陈维光称查看的是房产证复印件）；4、《合同》签订时间为2012年10月11日晚（陈维光称为当日晚10点多钟）。＼n另查，在陈维光（该案原告及反诉被告）诉王淑慧（该案被告及反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案（案号为（2012）穗天法民四初字第2562号）中，陈维光起诉请求法院判令：1、撤销陈维光与王淑慧签订的天河区员村路员村新街昌乐园17号102房房屋买卖合同；2、王淑慧向陈维光返还已支付的购房款200000元；3、案件的诉讼费用由王淑慧承担；王淑慧提起反诉请求法院判令：1、陈维光向王淑慧支付总房价20%的违约金158000元；2、案件的诉讼费用由陈维光承担。原审法院经审理该案查明：2012年10月11日，陈维光（乙方）、王淑慧（甲方）签订《广州市存量房买卖合同》（即本案《合同》）……2012年10月17日，陈维光、王淑慧签订《广州市存量房买卖合同》，合同编号：穗存量房合字12100030054号，进行网签。……关于交易细节，陈维光称：签订合同后，我方在依约支付定金及首期款之后与王淑慧进行递件，递件时发现房产证上的地址与实际地址不同，房管局的工作人员口头称房屋交易时必须重新测绘，且房屋面积可能会比房产证上登记的面积还少；我方当时要求重新进行测绘，但王淑慧不同意，其要求按照合同继续交易，所以双方就离开了；后来双方进行协商，由于面积减少，我方要求减少成交价，王淑慧不同意，我方才诉至法院。王淑慧则称：签订合同后，陈维光支付了18万元首期款，我方在收到首期款后就马上去办理赎契；双方进行网签后，双方就到房管局办理递件手续，当时在现场陈维光称房屋面积与房产证上记载的面积不同，我方要求按照合同约定履行就行，我方认为案涉房屋是按套出售的，且是二手楼出售，且当时房管局工作人员也没有表示需要重新测绘，面积差只是陈维光的认为，所以我方不同意陈维光的要求，双方就没有办理递件手续；后来双方都有协商，陈维光要求解约，我方不同意，后来我方向陈维光发出通知要求继续履行合同。经陈维光申请，原审法院于2013年4月16日委托广东省测绘工程公司对案涉房屋进行面积测绘，现场确认案涉房屋现地址为广州市天河区员村路员村新街昌乐园15号102房。广东省测绘工程公司向我院回复：无法测绘。2013年5月29日，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局发出《协助调查函》，调查下列事宜：如房产证地址与现地址登记不一致时，启动更改房产登记信息时是否需要重新测绘（重新核实房产面积）？如需测绘，向何单位部门申请处理？广州市国土资源和房屋管理局于2013年6月25日函复原审法院：经查，来函查询的房屋已办理产权登记。如房地产证地址与现地址不符，申请人需持派出所户籍证明先到测绘机构申请测绘，出具测绘结果后再到房屋所在地的区交易登记中心办理变更登记手续。在本案审理过程中，原审法院向交易中介方满堂红广州分公司进行调查，其向该院陈述交易情况如下：签订合同时，业主出示了房地产权证，我方也到房管部门查册，当时地址都是合同地址（即17号102房），后基于行政机关的管理调整，地址调整为昌乐园15号；由于地址发生变化，房管部门要求重新进行测绘，按流程应由业主提出申请，业主曾向房管部门测绘所提出测绘申请；由于测绘方法的变更，初步测绘为面积约减少5平方米，业主向我方披露情况，买方也清楚该情况，双方因此进行协商，但协商不成。原审法院经审理后认为：陈维光、王淑慧签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。房地产权证是房管部门向房屋所有权人核发的证明所有权权属的证书，其上记载事项有公示公信的效果，陈维光在对案涉房屋进行现场勘察后与王淑慧依据房地产权证上的登记事项订立买卖合同，双方均应履行各自义务。按日常交易习惯，房产交易作为重大交易行为，审核房产证及察看房屋现状均系交易所需环节，面积作为交易的重大细节，面积大小是决定交易价格的重大因素。虽然买卖双方约定按“套”交易，但系基于对面积无争议情况下而达成的意思表示。双方在交易过程中出现现场地址与房产地址不一致的情况，双方均有义务消除交易瑕疵。从房管部门的回复，双方若继续交易必须重新测绘确定面积，而重新测绘亦需卖方即王淑慧主动启动该程序。从满堂红广州分公司的调查分析，结合陈维光的陈述，原审法院认为在该重大瑕疵处理上，双方曾就此作出协商，但双方因面积变更问题与交易价格未能达成一致意见致使交易停止，及后丧失交易信心致诉。出现该争议非当事人一方违约所致，该重大瑕疵导致的交易风险已超出缔约时可预见的交易风险，该风险由买方或卖方单独承担，显然有违交易公平、等价交换原则。现双方就此重大交易瑕疵的处理未达成一致意见，从公平角度，予以解除双方的买卖合同。原审法院遂于2013年8月13日作出（2012）穗天法民四初字第2562号民事判决，判决：一、解除陈维光与王淑慧于2012年10月11日就广州市天河区员村路员村新街昌乐园17号102房签订的《广州市存量房买卖合同》；二、王淑慧于该判决发生法律效力之日起十日内，返还陈维光200000元；三、驳回陈维光的其他诉讼请求；四、驳回王淑慧的其他反诉请求。后王淑慧不服上述判决提出上诉，广州市中级人民法院经二审审理后于2013年11月5日作出（2013）穗中法民五终字第3417号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现上述一、二审判决已发生法律效力。＼n另，满堂红广州分公司在本诉中申请撤回对陈维光的起诉。陈维光明确表示不起诉满堂红广州分公司的总公司满堂红（中国）置业有限公司。＼n满堂红广州分公司于2013年9月17日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、陈维光向满堂红广州分公司支付代理费9750元；2、陈维光承担案件诉讼费。陈维光在原审答辩称：虽然陈维光与满堂红广州分公司签署了《承诺书》，该承诺书明确约定：“陈维光委托满堂红广州分公司代理承购位于广州市天河区员村路员村新街昌乐园17号102房。满堂红广州分公司为双方提供居间服务。…促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬…”，但是，买方在向卖方支付了相关费用之后与卖方进行递件时发现房产证上的地址与实际地址（广州市天河区员村路员村新街昌乐园15号102房）不一致，且房屋面积比房产证上登记的面积小将近9%。后双方多次磋商，均未能就房屋买卖事宜达成一致意见。陈维光遂向原审法院起诉，要求撤销该房屋买卖合同。该院于2013年8月13日作出判决，判决解除买方与卖方的房屋买卖合同。因此，满堂红广州分公司作为居间人，并没有促成交易，陈维光有理由对余下的代理费9750元不予支付，并要求满堂红广州分公司返还陈维光已支付的代理费10000元。而且，满堂红广州分公司没有尽到合理的审查义务，其于2012年10月11日签订《承诺书》后，第二天才到房管局查册，表明在交易之前没有对房屋进行审查；满堂红广州分公司也没有尽到告知义务，违反诚信原则，因为房屋的地址与实际地址不一致，且房屋面积也不一致，导致造成陈维光损失。陈笑榕在《合同》中作为陈维光的委托代理人，与本案没有关系，所以不应承担相关责任。＼n在原审诉讼中，陈维光提出反诉请求判令：1、满堂红广州分公司向陈维光返还已支付的代理费10000元；2、案件一切诉讼费用由满堂红广州分公司承担。＼n满堂红广州公司针对陈维光的反诉辩称：不同意陈维光的反诉请求。2012年10月11日陈维光向满堂红广州分公司出具《承诺书》，约定：陈维光委托与满堂红广州分公司向卖方购买位于广州市天河区员村路员村新街昌乐园17号102房，满堂红广州分公司为双方提供居间服务；促成买卖双方签署《广州市存量房产买卖合同（示范文本）》的，陈维光应向满堂红广州分公司支付代理费19750元；逾期支付的，须从签订合同之日起按每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。合同签订后，陈维光支付了部分代理费10000元，经满堂红广州分公司多次催促，陈维光至今尚未支付余下代理费9750元。满堂红广州分公司认为，买卖双方及满堂红广州分公司签订的《合同》及《承诺书》合法有效，满堂红广州分公司作为居间人已履行其义务促成交易。陈维光无故不履行合约，其行为已构成违约，造成满堂红广州分公司严重损失，依法应承担违约责任。＼n原审法院认为：满堂红广州分公司在本诉中申请撤回对陈维光的起诉、陈维光在本案中不要求满堂红广州分公司的总公司满堂红（中国）置业有限公司承责，均属于当事人对自身民事权利和诉讼权利的合法处分，原审法院予以准许。＼n居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。满堂红广州分公司与陈维光的委托代理人陈笑榕签署的《承诺书》是满堂红广州分公司与陈维光双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。＼n满堂红广州分公司作为居间人，已经依约促成陈维光与案外人就案涉房屋签署《合同》，履行了作为居间人的主要义务，但其在从事居间活动中，没有及时督促案外人向陈维光出示案涉房屋房产证原件（满堂红广州分公司关于其或业主在《合同》签订前已向陈维光出示案涉房屋的房产证原件的陈述并无证据证明，在陈维光对此否认的情况下，原审法院对满堂红广州分公司上述陈述不予采信）、亦未及时对案涉房屋查册（可显示案涉房屋的权属及抵押、查封等影响房屋交易进行因素），就匆忙促成陈维光与王淑慧签订《合同》，直到第二天才对案涉房屋进行查册，确实存在未尽勤勉尽责的行为，根据公平原则、诚实信用原则，因此，陈维光应向满堂红广州分公司支付居间报酬，但其支付的居间报酬因满堂红广州分公司未勤勉尽责而应适当减少。从另案查明的情况看，案涉房屋实际地址及面积与相应的房产证和《房地产登记簿查册表》不一致问题，是在办理交易过户递件手续过程中方才发现的问题，在满堂红广州分公司与陈维光并无特别约定的情况下，不属于满堂红广州分公司作为居间人所应当履行的勤勉尽责义务和如实报告义务的范围，满堂红广州分公司无需就此向陈维光承担相应责任。结合《合同》签订时间为2012年11月10日晚上、陈维光打印《房地产登记簿查册表》时间为2012年11月11日、陈维光与王淑慧进行网签时间为2012年11月17日的实际情况，综合本案案情，原审法院酌情确认上述应适当减少的报酬为2000元。再根据《承诺书》关于陈维光于签约当日向满堂红广州分公司支付19750元代理费的约定及陈维光已支付10000元的事实，陈维光仍应当向满堂红广州分公司支付剩余代理费7750元。满堂红广州分公司关于要求陈维光支付剩余代理费的诉讼请求，有事实上和法律上的依据，予以支持，但其诉请的剩余代理费应以7750元为限，超过部分不予支持；陈维光关于要求满堂红广州分公司退还已付的代理费10000元的反诉请求，缺乏事实上和法律上的依据，原审法院依法不予支持。＼n据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2013年12月30日作出如下判决：一、陈维光于判决发生法律效力之日起10日内向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付代理费7750元；二、驳回满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的其他诉讼请求；三、驳回陈维光的全部反诉请求。案件本诉受理费50元，由满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担10元，陈维光负担40元；反诉受理费25元，由陈维光负担。＼n判后，上诉人满堂红广州分公司、陈维光均不服原审判决，向本院提起上诉，其中满堂红广州分公司上诉称：一、原审判决认定与事实不符，缺乏依据。1、《合同》第十六条约定：乙方确认已查阅该房地产的权属证明，对权属证明文件所载内容无异议。根据上述约定，有理由相信陈维光是在完全理解合同条款及其法律后果才签订合同的，陈维光称未看房及未核实房产证原件的情况下签订合同，与房屋买卖作为重大交易行为，一般购房人的审慎态度不相符。此外，《合同》虽为格式合同，但内容并非不可更改，若陈维光没有查阅案涉房屋的产权证，其应要求满堂红广州分公司催促案外人出示或者要求修改合同条款，陈维光对此并没有提出异议，且在原审中其没有证据证明其未在签订合同前查核案涉房屋产权等情况，故可推定在签订合同前，陈维光是看过房屋产权证，因此，原审判决对满堂红广州分公司不公平；2、买卖双方在核对房产证、未查册的情况下自愿签订了合同，是出于诚信及对彼此的信赖，诚实守信是私人活动领域的基本准则，但原审法院却基于此判决满堂红广州分公司未尽审慎义务，有违法理精神。另外，因合同签订时间为2012年11月10日晚上，可见合同签订前不查册并非满堂红广州分公司主观意愿，系碍于房管局的工作时间及买卖双方时间的限制而无法查册。经查册，房屋产权清晰，并无查封等限制交易条件出现及涉案房屋的地址、面积与买卖合同中案涉房屋地址、面积一致。因此，原审法院判决满堂红广州分公司未尽审慎义务不当；二、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，只要居间人促成合同成立的，就有权利要求委托人支付居间费用，因此，满堂红广州分公司要求陈维光支付居间费用有法律依据。请求：1、撤销原审判决第一、二项；2、判令陈维光向满堂红广州分公司支付代理费9750元；3、一、二审诉讼费由陈维光负担。＼n陈维光针对满堂红广州分公司的上诉，答辩称：1、案涉房屋办理了抵押登记，房产证抵押在银行，签订合同时陈维光不可能看到。而满堂红提供的《合同》是格式合同，该合同约定陈维光已查阅房产证的权属证明文件，但实际上陈维光未看过房产证原件；2、因案涉房屋出租给他人，陈维光只粗略看过一次，满堂红公司在本案中未尽审慎义务是事实存在的，请求二审法院支持陈维光诉请。＼n陈维光上诉称：一、原审判决认定事实不清，依法应予改判。满堂红广州分公司没有详尽了解交易房产的真实信息且未如实向陈维光报告案涉房产的实际地址和面积，导致陈维光与案外人之间签订的《合同》被解除，满堂红广州分公司没有尽到勤勉尽责和如实报告的义务。因此，满堂红广州分公司应当向陈维光承担相应的责任。二、原审判决适用法律错误，应当依法予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”满堂红广州分公司没有如实向陈维光报告案涉房屋的真实信息，导致陈维光与案外人之间的房屋买卖合同被解除，造成陈维光购房目的无法实现，支付案外人20万元购房款利息无法得到补偿，现房价持续上涨，已经严重损害了陈维光的利益。因此，陈维光有理由不支付余下9750元居间代理费，且满堂红广州分公司应向陈维光返还10000元居间代理费。请求：1、撤销原审判决，驳回满堂红广州分公司的一审诉讼请求；2、判令满堂红广州分公司向陈维光返还已经支付的代理费10000元；3、本案全部诉讼费由满堂红广州分公司承担。＼n满堂红广州分公司针对陈维光的上诉答辩称：不同意陈维光的上诉请求，满堂红广州分公司已促成买卖双方签订合同，买卖合同并非查封等限制交易情况导致无法履行，陈维光在另案中是自己要求解除与案外人合同而提出诉讼的，原审法院并无认定满堂红广州分公司存在过错，因此，请求支持满堂红广州分公司的诉请。＼n满堂红广州分公司与陈维光对原审查明事实没有异议，本院予以确认。＼n在本案二审过程中，满堂红广州分公司称其在一审中已撤销对陈笑榕的起诉，故二审无需列陈笑榕为当事人，对此，陈维光表示没有异议，本院予以准许。＼n本院认为：双方当事人争议的焦点是陈维光应否向满堂红广州分公司支付居间代理费。＼n根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”以及第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”之规定，本案中，满堂红广州分公司作为居间单位，已促成陈维光与案外人签订买卖合同，据此，陈维光应依约向满堂红广州分公司支付居间报酬。但鉴于满堂红广州分公司在促成买卖双方签订合同前没有证据证明将案涉房屋房产证原件出示给陈维光查阅，以及其在未审查案涉房屋是否存在限制交易的他项权利等即无查册的情况下就促成陈维光与案外人签订买卖合同，满堂红广州分公司的上述行为显然与其作为专业的中介单位应为委托人提供忠实报告义务不相符，故原审法院综合本案案情，酌情确认上述行为应减少支付报酬为2000元，并作出陈维光向满堂红广州分公司支付代理费7750元并无不妥，本院予以维持。满堂红广州分公司认为其已尽到勤勉义务，主张陈维光全额支付代理费理据不充分，本院不予支持。＼n基于满堂红广州分公司已就案涉房屋进行查册，并核实房产证与查册内容记载的信息一致，以及在将相关信息向委托人报告的情况下促成买卖双方签订合同，其作为中介服务单位，提供的报告订立合同的机会及提供订立合同的媒介服务基本已完成。至于陈维光与案外人在交易递件中发现案涉房屋实际地址及面积与相应房产证和《房地产登记簿查册表》不一致问题，不属于满堂红广州分公司在促成买卖双方签订合同时可以掌握的信息，且满堂红广州分公司在本案中未尽到的勤勉尽责行为与陈维光和案外人之间解除买卖合同没有必然的联系，故陈维光上诉以满堂红广州分公司没有如实报告上述信息为由，主张无需支付代理费及要求满堂红广州分公司返还已支付的10000元代理费理由不成立，本院不予支持。＼n综上所述，上诉人满堂红广州分公司、陈维光的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费75元，由满堂红广州分公司负担25元，由陈维光负担50元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张怡＼n审判员余盾＼n代理审判员张艳＼n二〇一四年六月××日＼n书记员张辉