河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）冀01执异355号
案外人：鹿海，男，1981年3月22日出生，汉族，现住河北省石家庄市鹿泉区。
委托代理人：雪卫宁，男，1963年1月29日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥西区。
委托代理人：郄立卓，女，1984年6月14日出生，汉族，住河北省石家庄市鹿泉区。
申请执行人：段增伍，男，1959年5月3日生，汉族，住石家庄市栾城县。
被执行人：河北宏扬置地房地产有限公司，住所地石家庄市鹿泉区上庄镇上庄村。
法定代表人：刘永明，该公司总经理。
委托代理人：裴振安、赵春玲，河北姜钟律师事务所律师。
被执行人：唐山市路桥建设有限公司，住所地唐山市高新区火炬路西14号。
法定代表人：王昊，该公司总经理。
委托代理人：裴振安、赵春玲，河北姜钟律师事务所律师。
被执行人：河北融投担保集团有限公司，住所地石家庄市中山西路983号。
法定代表人：程耿，该公司董事长。
委托代理人：王占命，河北济达律师事务所律师。
在本院执行段增伍与唐山市路桥建设有限公司（以下简称唐山路桥公司）、河北宏扬置地房地产有限公司（以下简称宏扬置地公司）、河北融投担保集团有限公司（以下简称融投担保公司）借款合同纠纷一案中，案外人鹿海对执行其所有的坐落在石家庄市××区××小区××区××楼××单元XXXX房屋占有的国有土地使用权的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人鹿海称，请求排除执行对案外人所有的坐落在石家庄市××区××小区××区××楼××单元2102房屋占有的国有土地使用权的查封。事实和理由：
法院在执行过程中,查封了原属于案外人房屋所在地的国有土地使用权。案外人是与贵院办理的该查封案件所涉及的债务纠纷无任何关系的第三方，且在查封前已经完成缴款交房入住：2010年6月1日，案外人与宏扬置地公司签订了《房屋买卖合同》，约定案外人以305359元购买位于石家庄市××区××小区××区××楼××单元2102房屋,并于2010年6月1日备案登记至案外人名下；该房屋已于2012年9月交付案外人入住，案外人于2011年12月27日将购房款全部交付宏扬置地公司,案外人是石家庄市××区××小区××区××楼××单元××室房屋的唯一合法产权人，但因法院查封了案外人房屋所在的土地,致使案外人无法办理上述房屋的产权登记,导致案外人一直无法拥有自己合法房产的权利证书。
为此,案外人依据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定提出异议,请求按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定依法排除执行对案外人所有的坐落在石家庄市××区××小区××区××楼××单元××室房屋所属的土地使用权的查封，并将排除执行文件函至石家庄市鹿泉区国土资源局。
并提交如下证据：
商品房买卖合同一份，签订时间是2010年6月1日；备案时间是2010年6月1日；总价款305359元；房号X-X-XXXX；
不动产发票2份：2011年12月27日305359元（包含地下室房款）；2013年12月14日2567元（包含地下室房款）；
2013年到2015年的免物业费收据一张；2018年物业费收据一张。
以上证据欲证明案外人在法院查封前已经合法占有并使用涉案房产及土地。
申请执行人段增伍答辩称，案外人主张所购房屋的土地使用权。就案外人提交的证据看，都没有提供该楼商品房预售许可证明，根据2003年6月1日起执行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效。因此案外人的异议不应受法律保护。请求法院依法驳回案外人的异议请求。
被执行人宏扬置地公司、唐山路桥公司答辩称，案外人的申请事项事实清楚，法律依据充分，同意解除查封。
被执行人融投担保公司答辩称，法院查封的土地使用权，依据法律规定属于被执行人宏扬置地公司所有，宏扬置地公司虽与案外人签订了商品房买卖合同，但是并没有办理过户登记，案外人不享有房屋所有权，仍属于债权。因此土地使用权，现仍不能随房屋所有权的转移而转移。法院依据最高法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第五条、第六条的规定，法院查封的土地使用权有法律依据。但基于案外人因宏扬置地公司与申请执行人之间的纠纷将案外人牵涉进来，对案外人不公平。
本院查明，段增伍与唐山路桥公司、宏扬置地公司、融投担保公司借款合同纠纷一案，本院于2015年6月8日作出（2015）石民三初字第00014号民事判决，一、唐山路桥公司向段增伍偿还2500万元借款本金，违约金30万元，并向段增伍支付自2014年10月25日至借款本金偿付清结之日止的借款利息。二、宏扬置地公司对唐山路桥公司的给付义务承担连带清偿责任。三、融投担保公司对唐山路桥公司2500万元借款本金的给付义务承担连带清偿责任。唐山路桥公司不服，提起上诉。河北省高级人民法院于2015年10月21日作出（2015）冀立民终字第172号民事裁定，本案按唐山路桥公司自动撤回上诉处理，双方均按原判决执行。本院于2015年1月12日作出（2015）石民三初字第00014号民事裁定，一、查封唐山路桥公司、宏扬置地公司价值2700万元的财产或相应存款。二、查封原告提供的担保土地及房产。2015年2月6日作出（2015）石保执字第00027-3号协助执行通知书，一、查封宏扬置业公司名下土地证号为鹿国用2008第02-18**号土地使用权。面积38478平方米。二、查封期限自2015年2月6日至2018年2月5日。判决发生法律效力后，申请执行人段增伍于2015年11月18日向本院申请强制执行，本院于2015年12月2日依法立案执行。2018年1月16日作出（2015）石执字第00736-9号执行裁定，一、继续查封宏扬置业公司名下土地证号为鹿国用2008第02-18**号，面积38478平方米的土地使用权。二、土地使用权查封期限为三年。案外人向本院提出书面异议。
另查明，2010年6月1日，案外人与宏扬置地公司签订了《房屋买卖合同》，约定案外人以305359元购买位于石家庄市××区××小区××区××楼××单元2102房屋,并于2010年6月1日备案登记至案外人名下；该房屋已于2012年9月交付案外人入住，案外人于2011年12月27日将购房款全部交付宏扬置地公司,案外人是石家庄市××区××小区××区××楼××单元××室房屋的唯一合法产权人，但因法院查封了案外人房屋所在的土地,致使案外人无法办理上述房屋的产权登记。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中案外人请求排除执行对其所有的坐落在石家庄市××区××小区××区××楼××单元2102房屋占有的国有土地使用权的查封，属于案外人对执行标的提出的异议，应当依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条规定，进行审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人在本院查封之前与宏扬置地公司签订了《房屋买卖合同》，并将购房款全部交付宏扬置地公司,合法占有该房屋，但因法院查封了案外人房屋所在的土地,致使案外人无法办理上述房屋的产权登记及权利证书，非因买受人自身原因未办理过户登记。
其次，关于案外人请求排除执行对其所有的坐落在石家庄市××区××小区××区××楼××单元2102房屋占有的国有土地使用权的查封问题。在执行中，应当遵循房地产转让的房地一体原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权，同时转让、抵押。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。也就是说如果要转让地上建筑物，那么应当一并转让建筑物所占用土地的土地使用权。宏扬置地公司在本院查封之前与案外人通过签订房屋买卖合同，收取购房款，交付房屋的形式将该房屋转让于案外人。根据上述规定该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
综上所述，案外人主张对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其权利能够排除强制执行的异议请求，本院予以支持。另外，案外人要求将排除执行的文件函至石家庄市鹿泉区国土资源局的请求，不属于执行异议审查范围，本案不予考虑。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对石家庄市××区××小区××区××楼××单元2102房屋使用范围内的土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 何东华
审判员 王珊珊
审判员 李鸿雁
二〇一八年十月二十三日
书记员 白娟娟