上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第749号
原告朱才敏，男，1966年9月20日生，汉族，现住上海市宝山区。
委托代理人方玉宝，上海市诚建成律师事务所律师。
被告陈辉，女，1968年10月2日生，汉族，现住上海市宝山区。
被告上海财越投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人夏邦越，总经理。
委托代理人韩辉。
委托代理人黄燕华，上海政明律师事务所律师。
原告朱才敏与被告陈辉、上海财越投资管理有限公司（以下简称“财越公司”）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱才敏的委托代理人方玉宝、被告财越公司的委托代理人黄燕华到庭参加诉讼。被告陈辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告朱才敏诉称，上海市宝山区呼玛四村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）原系朱才敏承租使用的公房。2009年3月，陈辉的嫂子余瑞清欲向朱才敏借款，提议朱才敏将房屋买下产权，将房屋出售给陈辉，从银行获取贷款，再将贷款款项出借。2009年4月，朱才敏买下系争房屋产权，并以46万元的价格出售给陈辉，登记至陈辉名下，将贷款所得借给余瑞清，但房屋一直由朱才敏一家居住。后朱才敏多次要求陈辉及余瑞清将房屋产权变回朱才敏所有，但陈辉拖延无果。2015年2月，财越公司人员突然告知房屋已被陈辉出售，要求朱才敏家人搬离，朱才敏方得知房屋已被出售。朱才敏认为，与陈辉之间并无真实的房屋买卖关系，财越公司从陈辉处买受系争房屋，并未查看房屋实际状况、居住情况等，显属恶意串通。为保护自己的合法权益，故起诉要求确认朱才敏与陈辉就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》不成立，陈辉与财越公司签订的《上海市房地产买卖合同》无效，陈辉和财越公司将系争房屋恢复至朱才敏名下。
被告陈辉辩称，在嫂子余瑞清的介绍下与朱才敏一同去交易中心，陈辉划账支付15万元首付款给朱才敏，朱才敏将系争房屋过户至陈辉名下，之后的事情全部由朱才敏和余瑞清办理，房屋亦由朱才敏居住。银行贷款31万元之前由朱才敏偿还，后因朱才敏未归还，银行起诉，陈辉将就房屋出售给财越公司，其他事情均不清楚。两份合同均合法有效，不同意朱才敏的诉请。
被告财越公司辩称，与陈辉之间的房屋买卖合同真实合法有效，并已按合同履行了相关义务，不同意朱才敏的诉请。
经审理查明，2009年4月8日，朱才敏与物业公司签订《上海市公有住房出售合同》，买下系争房屋产权。后朱才敏（卖售人、甲方）与陈辉（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方以46万元的价格将系争房屋出售给乙方，甲方于2009年7月15日前交房，双方于2009年7月1日前办理转让过户手续；等等。为上述房屋交易，陈辉向银行贷款31万元，银行将该款发放至朱才敏账户。
2015年1月14日，陈辉出具定金收据，载明：收到财越公司购买系争房屋的购房定金5万元，尚欠房款95万元。同年1月15日，财越公司法定代表人夏邦越向陈辉转账95万元，陈辉同日出具房款收据，载明收到财越公司购买系争房屋的购房款95万元。2015年2月9日，陈辉（卖售人、甲方）与财越公司（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，双方通过上海青美房地产经纪事务所公司居间介绍，甲方以100万元的价格将系争房屋出售给乙方，甲方于2015年2月6日前交房，双方于2015年2月28日共同办理转让过户手续；补充条款（一）约定，房屋交易后，陈辉必须在2015年2月13日前撤空屋内一切家具及需要的东西，2015年2月14日起屋内所有的东西全部作弃物由财越公司自行处理；付款协议处为空白。2015年2月28日，财越公司登记为系争房屋房地产权利人。
以上事实，有《上海市公有住房出售合同》、朱才敏与陈辉签订的《上海市房地产买卖合同》、定金收据、银行转账凭证、房款收据、陈辉与财越公司签订的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。
审理中，朱才敏表示，与陈辉之间的房屋买卖未曾支付过首付款，银行贷款亦由朱才敏偿还，并向本院提供：1、2010年6月至2011年2月的银行存款业务存款凭证，证明以陈辉名义贷款的31万元一直由朱才敏还款，每月1，710元；2、银行存款回单8份，证明2013年7月之后的还贷亦由朱才敏偿还，因朱才敏资金困难，只偿还了银行贷款本金，用来还贷的银行卡亦在朱才敏处；3、陈辉贷款账户还款明细，证明2015年1月15日之前的贷款本息均由朱才敏偿还，陈辉为注销抵押登记，出售系争房屋，于2015年1月16日一次性还清贷款本息331，878.94元。陈辉对证据1、2真实性均不清楚，表示没有偿还过银行贷款，也不清楚还贷的银行卡在何处；因缺席庭审对证据3未予质证。但表示其向朱才敏支付过首付款15万元，并提供收条复印件，原件在贷款银行处。朱才敏对收条真实性无法核实，未收到过该款。财越公司对朱才敏提供的证据1、2真实性均无异议，不清楚朱才敏与陈辉的交易细节，即便朱才敏处存放了凭证的原件，也不代表朱才敏是这些款项的实际支付人；对证据3真实性无异议，该33万余元的还款金额是从财越公司支付的房款中支付的。对陈辉提供的收条真实性无异议。
审理中，财越公司表示，从青美中介处得知系争房屋出售信息，经陈辉带看后谈好交易价格和具体条款，因陈辉未偿还银行贷款导致房屋被查封，故先将钱款支付给陈辉用于偿还银行贷款，解除查封，再签订买卖合同，签订正式合同。青美公司只打印了买卖合同，没有做其他事项，故未签订居间协议，交易过户均由财越公司与陈辉自行操办。过户当天与陈辉一同至系争房屋处办理交房手续，但房屋内名叫张秀英的人，自称是陈辉的亲戚，不肯开门也不肯搬离。为尽快拿到房屋，后与张秀英协商，为张秀英另外租房，并为其支付2个月的租金共计4，600元，财越公司于2015年3月21日前后拿到系争房屋，现已将系争房屋以95万元出售，因本案查封，故暂停交易。朱才敏表示，张秀英系朱才敏妻子，系争房屋一直由朱才敏及家人居住。2014年11月，陈辉曾带人看房，朱才敏表示房子不卖。直到2015年，财越公司上门表示其已取得房屋产权，且一直骚扰，朱才敏多次报警，后担心产生纠纷影响家人生活，出于保护家人的考虑将房屋交由财越公司占有。
本院认为，根据查明的事实，陈辉自述其购房后未偿还过银行贷款，而根据朱才敏提供的银行存款凭证、回单及还贷银行卡，朱才敏关于在最后一笔贷款清偿前，银行贷款均由朱才敏偿还的表述较为可信，且陈辉登记为产权人后系争房屋一直由朱才敏及家人居住，由此可认定，朱才敏与陈辉就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》并非双方真实意思表示，系为套取银行贷款而签订的虚假合同，应当认定无效，陈辉出售系争房屋的行为构成无权处分。本案的争议焦点在于财越公司是否善意取得系争房屋的所有权。根据我国《物权法》第一百零六条之规定，不动产的善意取得须符合三个条件，即受让人受让该不动产时是善意的、以合理的价格转让、依照法律规定已经登记。根据查明的事实，财越公司与陈辉之间进行的交易，涉及诸多不符合正常交易的情节。首先，虽然买卖合同载明系经中介公司居间介绍，但财越公司自述该中介公司并未参与居间工作，仅仅打印了合同，过户事宜也是双方自行办理；其次，财越公司于2015年1月15日前即已付清100万元房款，但至2015年2月9日才与陈辉签订房屋买卖合同，财越公司亦陈述双方并无其他合同，财越公司在未与陈辉就系争房屋签订任何合同的情况下，即向陈辉付清100万元房款，明显不符合常理；再综合财越公司在交房时为朱才敏家人租房及出售时价格低于购入时价格等因素，本院认为，财越公司并不构成善意取得，其与陈辉签订的《上海市房地产买卖合同》侵犯了朱才敏的合法权益，应认定为无效合同。上述两份合同被确认无效后，财越公司应将系争房屋的房地产权利恢复登记至朱才敏名下，并将房屋返还朱才敏，陈辉应返还财越公司100万元房款，朱才敏返还陈辉房款331，878.94元。陈辉表示其还向朱才敏支付了15万元首付款，但除收条复印件外，无其他证据予以佐证，本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告朱才敏与被告陈辉就上海市宝山区呼玛四村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告陈辉与被告上海财越投资管理有限公司就上海市宝山区呼玛四村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
三、被告上海财越投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的产权恢复登记至原告朱才敏名下；
四、被告上海财越投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给原告朱才敏；
五、被告陈辉于本判决生效之日起十日内，返还被告上海财越投资管理有限公司房款100万元；
六、原告朱才敏于本判决生效之日起十日内，返还被告陈辉房款331，878.94元；
七、原告朱才敏的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费8，200元，由原告朱才敏负担2，734元，由被告陈辉负担2，733元，由被告上海财越投资管理有限公司负担2，733元。保全费5，000元，由原告朱才敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
审 判 员 刘 姗
人民陪审员 时金兰
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
……
（二）意思表示真实；
……
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
……
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。