长春汽车经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0192民初1189号
原告张涤非，住长春市。
委托代理人孙永胜，吉林理悦律师事务所律师。
被告孙贺，住九台市。
原告张涤非诉被告孙贺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张涤非的委托代理人孙永胜，被告孙贺经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年11月30日签订《房屋租赁合同》，约定原告（甲方）将中国北方汽贸城G-6幢135号房屋租赁给被告（乙方）。合同约定房屋租期3年，租赁期间房屋租赁税、水费、电费、采暖费、物业费等在经营期间所发生的费用均由被告承担。租金支付方式为上打租，提前15天交付。如乙方未按期支付租金，逾期一个月支付违约金2000元；逾期两个月支付违约金5000元；逾期三个月甲方将解除合同，乙方赔偿甲方损失10000元。乙方向甲方交付抵押金2000元，待租赁期满后双方对该房屋、水、电、物业费、采暖费等各种费用均无异议，退还乙方。如乙方拖欠上述费用或房屋损坏抵押金不予退还，并且乙方需要对损坏予以修复恢复原状或者按照相应价值予以赔偿。依合同约定2015年11月15日前被告应支付第3年年租，但被告不仅逾期三个月没有支付租金，还拖欠费用、房屋转租他人。原告发现被告的违约事实后通知被告解除《房屋租赁合同》，偿还了被告拖欠的各种费用。故原告诉至人民法院，诉请判令：1、被告赔偿原告损失10000元；2、被告赔偿租赁期间发生的费用6823.79元（物业费4136元、供暖费1753.39元、水费934.4元），抵押金2000元不予返还。
被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面的答辩意见，视为放弃答辩的权利。
经审理查明：坐落于长春市景阳大路3288号中国北方汽贸城5-6（G-6）【幢】135号商业服务用房登记的房屋所有权人为原告张涤非，房屋产权证号为长房权字第50601594**号，建筑面积54.72平方米。原、被告于2013年11月30日就上述房屋的租赁问题签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条：1、甲方（原告）将座落于长春市景阳大路3288号中国北方汽贸城5-6（G-6）【幢】135号门市房出租给乙方（被告）。租赁期限为2013年11月30日至2016年11月30日止。2、租赁期间，乙方须向甲方交抵押金两千元（以收据为准），待租赁期满后双方对该房屋、水、电、物业费、采暖费等各种费用均无异议，退还给乙方。如乙方拖欠上述费用或房屋有损坏，抵押金不予退还，并且乙方需要对损坏予以修复恢复原状或者按照相应价值予以赔偿。第二条：租赁期限为2013年11月30日至2016年11月30日止，付款方式为上打租，提前15天交付。1、2013年11月30日前交付2013年11月30日至2014年11月30日期间房租人民币壹万元；2、2014年11月15日前交付2014年11月30日至2015年11月30日期间房租人民币壹万壹仟元；3、2015年11月15日前交付2015年11月30日至2016年11月30日期间房租人民币壹万贰仟壹佰元。4、如乙方未在上述各年规定的期限内交付房屋租金，逾期一个月支付甲方违约金贰千元；逾期两个月支付甲方违约金伍仟元；逾期三个月甲方将解除该合同，并将房屋收回，同时乙方赔偿甲方损失壹万元。第三条：1、乙方在租赁该房屋期间，房屋租赁税、水费、电费、采暖费、物业费等及在经营期间所发生的相关所有费用全部由乙方承担。2、因签订本协议之前该房屋即为乙方租赁，故如该房屋存在拖欠上述费用的情形时，应由乙方补交，与甲方无关。第四条……4、乙方租赁期间，如需要对房屋进行装修、装饰等添附行为，需征得甲方同意。租赁期满后，乙方应保持租赁房屋期满时的状况并将租赁房屋返还给甲方。第五条……2、在租赁期间，未经甲方同意乙方不得擅自将该房屋转租他人。……”原告于2016年6月8日交纳了案涉房屋2013-2015年的基础热费1753.39元，于2016年6月14日交纳了案涉房屋拖欠的水费934.4元，于2016年6月8日交纳了案涉房屋2014年11月30日至2016年11月29日期间的物业管理费及公摊电费共计4136元（其中物业管理费每年为1970元，公摊电费每年为98元）。原告于2016年6月6日向被告发送短信，内容为：“孙贺，根据我们双方2013年11月30日签订的关于长春市景阳大路3288号中国北方汽贸城5-6（G～6）幢135号门市房《房屋租赁合同》，2015年11月15日前你应当支付2015年11月30日至2016年11月30日的房租12100元，但时至今日，你仅支付5100元，尚欠7000元至今未付。根据合同第二条第四款的规定，逾期支付租金超过三个月，甲方（房主）有权解除合同收回房屋，现你已逾期未支付租金半年有余。故按照合同约定，现通知你：我们双方的房屋租赁合同自今日解除，并自今日起甲方（房主）收回房屋，同时保留向你主张其他相关违约责任的权利。”
本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”被告应于2015年11月15日前交付2015年11月30日至2016年11月30日期间房租12100元，但直至2016年6月6日，被告仅交付了5100元租金，未能按照合同约定按时足额交付房屋租金。根据双方合同约定，被告逾期交付房租超过三个月，原告有权解除合同并将出租房屋收回，同时被告赔偿原告损失壹万元。因此，双方签订的《房屋租赁合同》自2016年6月6日原告向发送的解除合同的短信到达被告时解除。虽被告逾期三个月未交付足额租金，根据合同约定被告应赔偿10000元，但在本案审理过程中原告表示如违约金过高，同意由法院主动酌情予以调整。被告虽未能按期足额支付全部租金，但其实际欠付的为一个月的租金，故由被告支付原告10000元违约金确属过高，本院酌情将违约金金额调整为3000元。《房屋租赁合同》约定：被告在租赁该房屋期间，房屋租赁税、水费、电费、采暖费、物业费等及在经营期间所发生的相关所有费用全部由被告承担。被告使用案涉房屋期间产生基础热费1753.39元、水费934.4元、物业管理费及公摊电费3102元（2014年11月30日至2016年5月31日），共计5789.79元，上述费用原告已经结算交纳完毕，应由被告支付给原告。原告主张在被告未对房屋造成损失的情况下，既要求被告全额给付拖欠的采暖费、水费等费用又不返还抵押金没有法律依据，本院不予支持。被告在给付上述拖欠费用时，可将已交付给原告的抵押金扣除，但因双方在合同中约定抵押金金额以收据为准，被告经本院传票传唤未到庭亦未就押金进行举证，故对于押金的抵扣问题在本案中不予一并处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告孙贺于本判决生效之日起十日内偿还原告张涤非为其垫付的基础热费1753.39元、水费934.4元、物业管理费及公摊电费3102元，合计5789.79元；
二、被告孙贺于本判决生效之日起十日内给付原告张涤非违约金3000元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之决定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费270元，由被告孙贺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 曲 卓
代理审判员 徐宝红
人民陪审员 孙洪杰
二〇一六年八月一日
书 记 员 程 红