＼n江苏省盱眙县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）盱商初字第0577号＼n原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司，住所地盱眙县东湖西路富润花园B2栋1楼。＼n法定代表人黄海波，该公司总经理。＼n委托代理人周军。＼n被告邱树阳。＼n委托代理人王广军。＼n被告盱眙县海通置业有限公司，住所地盱眙县海通A区6幢3楼。＼n法定代表人王慧俊，该公司总经理。＼n委托代理人王宏操。＼n原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司（以下简称诚善物业盱眙分公司）与被告邱树阳、被告盱眙县海通置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法由审判员陈俊春适用简易程序于2013年11月13日公开开庭进行了审理。原告诚善物业盱眙分公司委托代理人周军、被告邱树阳及其委托代理人王广军、被告盱眙县海通置业有限公司委托代理人王宏操到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诚善物业盱眙分公司诉称，从2009年11月8日起原告方就开始正式为被告邱树阳提供物业管理服务，被告方邱树阳所拥有的房屋为海通时代广场4号楼N101室，面积为148.71平方米，也就是被告正式开始接受了物业管理服务，但是被告方虽然接受了服务，却从2010年11月8日至2013年11月7日从未主动缴纳过物业服务费及其他相关费用。请求判决被告缴纳所欠物业服务费人民币5353.5元，经营性垃圾处理费人民币5353.5元，公共水电费600元，滞纳金1302元，合计人民币12609元，并承担本案诉讼费。＼n被告邱树阳辩称：1、原告没有诉权。程序上依据最高院关于物业服务纠纷案件具体应用若干问题解释规定，经书面催缴，业主无正当理由拒交物业费，物业企业才可起诉并主张权利，而本案被告邱树阳至今未收到原告的书面催缴通知。实体上原被告之间订立的协议，没有约定履行期限，不能视为无约定期限合同，该合同已履行完毕，原告无权再主张权利。2、原被告签订的协议，对原告不具有约束力。原告作为物业服务企业，必须经业主委员会与业主大会依法选任的物业企业，否则所立的收缴协议，对其无约束力。3原告没有履行物业合同的约定，擅自封路，影响被告的正常经营，服务管理不尽职。4、原告主张的收费标准缺乏依据。请求驳回原告对被告邱树阳的起诉或诉讼请求。＼n被告盱眙县海通置业有限公司辩称，物业费用应该由业主交纳，盱眙县海通置业有限公司不应承担连带责任。＼n经审理查明，原告诚善物业盱眙分公司系经营物业管理等项目的企业。2009年11月8日，原告与被告邱树阳就被告邱树阳所拥有的海通时代广场4号楼N101室，面积为148.71平方米的物业服务签订了《物业管理费收缴协议》，协议约定，根据甲方（原告）与开发公司签订的《前期物业管理合同》以及甲、乙（被告）双方签订的《前期物业管理服务协议》，乙方（被告）每年向甲方交纳物业管理费1元／月／㎡；生活垃圾处理费8元／月，公共水电费预收200元／户，按实分担。乙方入住时，须向甲方一次性交纳第一年的各项费用，计人民币2280.5元，乙方需于次年第一个月交清全年的物业管理公共服务费，如延期缴付，甲方按延期天数每天加收每日万分之五的违约金。本协议自2009年9月29日起甲方依据《前期物业服务管理协议》调整管理费标准为止。物业管理费经物价部门核定调整后，乙方同意按核定标准执行。协议签订后原告方按协议的约定履行了物业服务义务，被告邱树阳支付了第一年的物业服务费用，但自2010年11月8日一直未给付原告物业管理费用。截止2013年11月7日，被告邱树阳按合同约定应给付原告物业管理服务费5353.5元（计算方式148.71㎡＊1元／月／㎡＊36个月=5353.56元），应付生活垃圾处理费288元（计算方式8元／月＊36个月=288元），公共水电费291.36元（计算方式8.1元／月＊36月=291.60元），合计5933.16元。＼n另查明，2008年5月5日，原告与被告盱眙县海通置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定该海通时代广场C地块商住综合楼物业管理区域物业服务费的标准为物业管理公共服务费：（住宅）0.4元／月／平方米，商业用房1元／月／平方米；其他费用：垃圾外运费8元／月／户，停车场30元／月／位；公共水电费按实分担。业主应于收房之日起预交纳一年的物业服务费用。该合同期限自2008年5月5日起至业主委员会成立之日止。被告邱树阳所居住的海通时代广场4号楼N101室所在的物业小区至今没有成立业主委员会＼n认定上述事实的依据：1、原告诚善物业盱眙分公司陈述；2、原告提交的物业管理费收缴协议，前期物业服务合同；盱政发（2013）83号文件，公摊电费明细等证据，以上证据经庭审质证，本院予以确认。＼n本院认为，被告邱树阳与原告单位签订的前期物业管理服务协议，该协议系原被告真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，对业主被告邱树阳具有约束力。被告邱树阳作为业主，应依照协议履行缴纳物业费及其他应摊费用。现被告邱树阳未交纳物业费等属违约行为，应承担违约责任。故对原告诚善物业盱眙分公司要求被告邱树阳按合同约定给付自2010年11月8日起至2013年11月7日的物业管理费5353.56元、垃圾处理费288元，以及应摊水电费291.60元及逾期缴纳违约金1302元的诉讼请求，本院予以支持。诉讼中被告邱树阳辩称，原告没有经书面向被告催缴物业费，且原被告之间订立的协议，没有约定履行期限，该合同已履行完毕，原告无权再主张权利。本院认为，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。但该条款并没有规定书面催交是被告缴纳物业费的必经程序，被告接收了原告的物业服务，应当向原告交纳物业管理服务费。原告与被告邱树阳双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定，物业服务的期限自2008年5月5日起至业主委员会成立之日止。被告邱树阳所居住的海通时代广场4号楼N101室所在的物业小区至今没有成立业主委员会，故原告依据协议为被告提供了物业服务，被告邱树阳应当给付原告物业管理费用。＼n另原告诚善物业盱眙分公司依据盱政发（2003）83号文件，要求被告邱树阳向其缴纳经营性垃圾处理费5353.56元，对此，本院认为，盱政发（2003）83号文件“县政府关于印发盱眙县区域城镇垃圾处理费征收管理暂行办法的通知”规定，沿主街道的建材商店按每月每平方米1元缴纳经营性垃圾处理费，并明确实施物业管理收费的住宅区内的经营性垃圾处理费由物业管理企业收取，属行政事业性收费，原告未将该费用纳入其物业服务收费范围，与本案原告主张的物业管理服务合同不具有直接的关联性，故本院不予支持。原告诚善物业盱眙分公司要求被告盱眙县海通置业有限公司对被告邱树阳的上述费用承担连带责任，对此，被告盱眙县海通置业有限公司予以否认，诉讼中，被告也没有证据证明被告盱眙县海通置业有限公司应承担连带责任，对原告的该诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：＼n一、被告邱树阳于本判决生效后十日内给付原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司物业管理费用5353.56元、垃圾处理费288元、公共水电费291.60元，合计5933.16元。＼n二、被告邱树阳于本判决生效后十日内给付原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司2010年11月8日至2012年11月7日逾期缴纳物业管理费用3569元的违约金1302元。＼n三、驳回原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司其他诉讼请求。＼n案件受理费58元，由被告邱树阳负担。＼n如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。＼n审判员陈俊春＼n二〇一四年一月七日＼n书记员薛建邦＼n附：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n《物业管理条例》＼n第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：＼n（五）按时交纳物业服务费用；第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》＼n第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。＼n第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。＼n第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。