北京市第三中级人民法院
**民事判决书**
（2017）京03民终2838号
上诉人（原审被告）：杨晓倩，女，1968年10月5日出生。
委托诉讼代理人：魏方红，北京市君创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王辉，北京市君创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王子，男，1988年7月11日出生。
原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：缪寿建，董事长。
委托诉讼代理人：胡伟琴，女，1986年2月21日出生。
上诉人杨晓倩因与被上诉人王子、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初59473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨晓倩的委托诉讼代理人魏方红，被上诉人王子、原审第三人麦田公司的委托诉讼代理人胡伟琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨晓倩上诉请求：撤销一审判决书第一项，改判驳回王子全部诉讼请求，一审和二审的诉讼费由王子承担。事实和理由：1.涉案房屋被查封，导致合同无法继续履行，但杨晓倩在签订买卖合同时对涉案房屋被查封并不知情；2.杨晓倩并未收到王子支付的定金，杨晓倩亦未授权任何人收取定金，王子无权主张违约金；3.王子改变定金支付方式，亦未造成其实际损失，一审判决的违约金数额过高。
王子辩称，服从一审法院判决，请求驳回杨晓倩的上诉请求。事实和理由：1.杨晓倩未如实披露涉诉房屋被多家法院查封的事实，且杨晓倩已列入失信名单，因杨晓倩的过失造成合同无法继续履行，应承担赔偿责任；2.王子按照合同约定履行了支付定金的义务，不存在违约的事实；3.因杨晓倩的违约致使合同目的无法实现，且同类涉案房屋的市场价格均已远超买卖合同签订时的购房价格，故给王子造成了巨大的经济损失。
麦田公司述称，服从一审法院判决。事实和理由：1.王子将定金给付于×并办理资金监管时杨晓倩亦在场；2.涉诉房屋在签订房屋买卖合同之前就已被法院查封，导致合同无法继续履行，杨晓倩未向王子及麦田公司说明该情况，故杨晓倩系违约方，且现房价上涨幅度较大，王子亦丧失了以同样价格购买同样户型房屋的机会，杨晓倩的违约行为已给王子造成了实际的经济损失。
王子向一审法院起诉请求：1.判令解除王子和杨晓倩于2016年1月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令杨晓倩支付违约金130万元。
一审法院认定事实：2016年1月19日，杨晓倩（出卖人）、王子（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），合同主要约定王子以650万元的价格购买建筑面积119.83平方米的涉案房屋，房屋已设定抵押（抵押数额77万元），买受人于签订合同当日以资金监管方式支付定金129万元，出卖人应于2016年1月30日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后10个工作日内申请办理抵押登记注销手续。买受人于过户前2个工作日支付出卖人购房款516万元，购房款5万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付，买卖双方应于2016年2月29日之前办理税费缴纳手续，取得《契税完税凭证》后10个工作日内办理房屋权属转移登记手续。任一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。在房屋状况说明中，杨晓倩表示涉案房屋不存在查封。
2016年1月19日签约当日，王子、杨晓倩及案外人于×在麦田公司总部的浦发银行办理定金129万元的资金监管，王子支付资金监管收款人于×定金129万元。对该过程，王子及麦田公司称系因杨晓倩的身份证无法办理相关业务，故而授权于×代收定金，杨晓倩则当庭否认授权于×收取涉案房屋买卖定金。经法庭询问，杨晓倩认可办理129万元资金监管时其本人在场，并对监管到于×名下没有提出反对意见。
另查，上海市嘉定区人民法院于2014年7月7日对涉案房屋进行了司法查封，并于2016年6月16日进行了续封，期限自2016年6月16日至2019年6月15日。一审法院于2014年8月18日亦针对涉案房屋进行了司法查封，查封期限自2014年8月28日至2016年8月28日。一审时涉案房屋仍处于司法查封状态。经一审法院核实，无充分证据显示杨晓倩在签订涉案房屋买卖合同时对涉案房屋的司法查封情况系明知。
诉讼期间，2016年11月11日，案外人于×协助王子解除资金监管，将129万元退还给王子，经一审法院准许王子基于此撤回了对于×的起诉。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。涉案房屋买卖双方在签约前，涉案房屋已被司法查封，至今仍处于查封状态，致涉案房屋买卖合同无法继续履行，合同目的已无法实现，现王子要求解除涉案合同，杨晓倩不持异议，一审法院予以支持。杨晓倩在涉案房屋被查封无法履行的情况下和王子签署合同，构成根本违约。
针对王子要求支付违约金的诉讼请求，依照双方的合同约定，任一方违约造成房屋买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据成交价格的20%（195万元）向违约方索赔，本案中王子主张的金额为130万元，杨晓倩认为违约金过高。违约金具有补偿性兼具惩罚性，是填补损害为目的，同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案实际情况以及涉案房屋所在区域房价的实际变化，以及杨晓倩在签约时对司法查封的主观认识情况，本着公平和诚信原则，一审法院对于违约金的数额依法予以酌减至90万元。
判决：一、解除王子与杨晓倩于二○一六年一月十九日签订的房屋买卖合同；二、杨晓倩于判决生效之日起十日内支付王子违约金九十万元；三、驳回王子的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，各方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，综合全案案情及当事人诉辩称主张，本案的二审争议焦点为：一、王子是否已向杨晓倩支付了购房定金；二、杨晓倩是否构成违约，及违约金的数额是否适当。
《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第一款第（四）项规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
本案中，王子与杨晓倩签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。针对争议焦点一，根据本院已查明的事实，王子向于×的资金监管账户转账129万元时，杨晓倩在场且并未提出反对意见，结合于×曾系杨晓倩公司员工，转账数额房屋与买卖合同的定金数额相符等事实，本院有理由相信杨晓倩授意于×代其收受王子支付的购房定金129万元，现杨晓倩主张其并未收到王子支付的定金，本院难以采信。
争议焦点二，涉案房屋在王子与杨晓倩签订房屋买卖合同之前已经被司法查封，且目前涉案房屋处于查封状态，杨晓倩无法按照房屋买卖合同约定的义务继续履行合同，已构成违约，且房屋买卖合同无法继续履行，合同目的亦无法实现，一审法院判令解除双方签订的房屋买卖合同，杨晓倩承担违约责任，并无不当，本院予以维持。杨晓倩以其不知情房屋被查封为由，主张其不承担违约责任，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院综合案件情况及当前涉案房屋所在区域房价的实际变化等因素，综合确定的违约金数额适当，本院予以维持。
综上所述，杨晓倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12 800元，由杨晓倩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 姜 君
二○一七年三月十三日
法 官 助 理 温 迪
书 记 员 左 爽