淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0811民初2217号
原告张静，女，汉族，1987年11月6日出生，安邦盐化厂工人，住淮安市清浦区。
原告高攀，男，汉族，1989年1月14日出生，教师，住址同上。
委托代理人卞传扣、朱伟光（实习），江苏冠誉律师事务所律师。
被告淮安天禄房地产开发有限公司，住所地淮安市清浦区明远路与北京南路交叉口。
法定代表人王永钢，该公司董事长。
委托代理人王金玲，江苏司北律师事务所律师。
原告张静、高攀与被告淮安天禄房地产开发有限公司（以下简称天禄公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告张静、高攀的委托代理人卞传扣、朱伟光，被告委托代理人王金玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张静、高攀向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方签订的商品房买卖合同及两份协议。2、依法判令被告向原告支付原告购买该房屋所用去的全部款项519366元，并赔偿原告已付房价款同期银行贷款利息的1.5倍计算100885元的损失（暂计算至2016年6月1日）以及此后利息计算至实际付清所有款项止。3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年8月1日，原告就购买中央华府12幢2单元603号房屋与被告签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价款447000元，被告应于2014年5月30日前交付房屋，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。同年11月1日，原、被告又签订603号房屋相应配套车库的商品房买卖合同，车库价款为52480元。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告未按合同约定时间协助原告办理房产证。因被告一直未能履行合同义务，给原告造成的损失已经远远大于合同约定的按已付房价款1%计算的违约金，为了维护原告的合法权益，现诉至法院。
被告天禄公司辩称：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》双方均已履行了合同的主要义务，双方签订的两份协议也已经得到履行，被告已向原告交房并且支付了违约金，双方不存在解除合同或协议的法定或约定情形。2、即使合同或协议予以解除，被告此前已经向原告承担超出商品房买卖合同约定的违约责任，原告的损失已经超额得到弥补，不应再要求被告支付所谓损失，即使有损失，我方认为原告要求的损失计算的标准明显过高，依法应予以调整。3、如果双方的合同或协议予以解除，原告负有向被告退房的义务，原告支付的维修基金、契税及物业费等均能够全额退还，因此要求被告退还所谓买房全部款项519366元没有事实和法律依据。综上请求驳回原告诉请。
经审理查明：2013年8月1日，原告张静、高攀与被告天禄公司签订《商品房买卖合同》1份，约定由原告购买位于淮安市清浦区北京南路与明远路交叉口中央华府12幢2单元603室房屋，建筑面积97.88平方米，房屋总价为447000元。合同第八条约定出卖人应当在2014年5月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2013年11月1日，原告购买了与中央华府12幢2单元603室房屋相配套的车库，并与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定：约定由原告购买位于淮安市清浦区北京南路与明远路交叉口中央华府12幢22号房屋，建筑面积29.34平方米，房屋总价为52840元。合同第八条约定出卖人应当在2014年5月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定出卖人出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告一次性支付了房价款449840元，办理了按揭贷款50000元。2013年11月8日，原告缴纳了房屋契税8290.2元，2015年3月23日，原告缴纳了公共维修基金6361元。并缴纳了物业费923.1元。
2014年6月25日，被告向原告发出交房通知书一份，内容为因原告购买的中央华府12号楼已达到交付条件，可在2014年6月28日前携带下列材料：1、本人身份证原件；2、《商品房买卖合同》原件；3、已交款项的发票或收据原件；4、公告维修基金缴纳凭证到被告处及小区物业公司办理房屋交接手续。
因小区配套设施不到位，2014年7月8日，原、被告签订协议一份，约定：1、因小区配套不到位，被告同意按业主购房款的百分之一（含车库款），一次性给予补偿，此补偿金含2014年6月违约金，在交付时与应缴款项相抵扣，多退少补。如业主不抵扣，开发商在2014年7月31日前支付。以上补偿金业主同意从房款发票中抵扣，据实结算、开票。2、如业主子女仅能在该学期上小学或初中，开发商保证业主子女入学，业主不再享受补偿金和6月份违约金。3、开发商确保小区业主在收房后用电正常，同时承诺在2014年12月31日前完成正式用电接入和供电，并在正式用电送达前业主所用电费一律由开发公司承担。4、开发商承诺免收2014年7月1日至2014年12月31日物业费。5、开发商承诺监控、路灯在2014年8月10日前完成，景观工程在8月底前完成、绿化工程在8月底前完成60%以上。6、业主同意开发商在2014年12月31日前完成产权证办理手续，此时间不能办理到位，则按《商品房买卖合同》约定，赔付违约金，如按期办理到位，则不承担逾期办理赔付责任。
因被告未能在2014年12月31日前办理好产权证，原、被告又签订协议一份，约定：1、按2014年7月份的双方约定，开发公司未在约定时间内办理房屋产权证，按《商品房买卖合同》约定，应承担房屋总价款的1%（含车库款）违约金支付给购房人，开发公司承诺于2015年1月31日前支付违约金的50%，余50%在2015年4月18日前支付。2、在正式用电送达前开发公司确保小区业主用电正常，并且在正式用电送达前业主所有垫付一律由开发公司承担，如因临时用电原因造成电器损坏及其他责任的由开发公司承担。3、开发公司承诺免收产权证办理前的物业费。4、开发公司承诺在2015年3月18日前缴纳公共维修基金，如超过该日未缴纳则以超过天数按银行贷款利率的4倍赔偿违约金。5、如业主子女在2015年9月1日这学期在该学区上小学或初中，开发商保证业主子女正常入学，因此产生的全部费用由开发公司负责。6、开发公司承诺在2015年6月30日前完成产权证办理手续（在2015年6月30日前办理手续完成不赔付违约金），如逾期则从2015年7月1日起每满一个月按总价款的1‰支付违约金，如至2015年10月31日仍未办理，2015年11月按总房价款的1%赔偿违约金，继续逾期的，从2015年12月1日起每满一个月按总房款的1.1‰，以后每逾期一个月递增违约金0.1‰，如2016年1月按总房款的1.2‰支付违约金，2016年2月按总房款的1.3‰，以此类推，（凡此条款每次违约金均在逾期之日支付，如7月1日支付的7月份整月的违约金，8月1日支付的8月份整月的违约金，以此类推）。
7、凡是符合淮安市住房公积金管理中心贷款要求的业主，由业主提供所贷金额凭证，开发公司进行贷款具体金额核实，然后对商业贷款与公积金差额同等贷款金额、同等年限进行差额补偿，2015年1月-3月的利息补偿在2015年4月18日支付，2015年4-6月的利息补偿在2015年7月1日补偿，若2015年7月产权证仍未办理，则从2015年8月开始按月补偿（2015年8月1日补偿的是7月份利息差额，以此类推），至产权证办理到位那个月止。
因被告一直未能按约履行协助原告办理产权证，被告共向原告支付了逾期办证等违约金19494元（其中包括被告代为垫付的公共维修基金4998元）。
另查明，因被告一直未能履行合同及协议的义务，原告将办理的5万元按揭贷款提前偿还，由此产生了3836.25元利息及提前还款发生费用116元。原告因此诉至法院，从而酿成诉讼。
上述事实，有当事人庭审陈述及原告举证的《商品房买卖合同》2份、补充协议2份、中央华府交房通知书1份、购房电子发票3份、契税证明2份、淮安市住宅维修季节专用收据2份、物业费收据2份、工商银行借款合同还贷记录2份、工商银行个人贷款提前归还凭证4份，被告举证的中央华府交房核算单收据1份、收条4张予以证实。
庭审中，原告主张其因买房造成的损失已经远远高于合同约定，故被告应当赔偿100885元，并举证了房价款损失说明一份，经质证，被告对此不予认可，认为该损失说明只是原告单方计算的，并未实际发生。即使有损失，其依据以房款总价为基数按照贷款利率上浮50%标准计算明显过高。
本院认为，原告张静、高攀与与被告天禄公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约支付了全部购房款499840元，被告理应按照合同约定的时间将原告办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在合同约定的时间内，原告并未选择退房，而是继续履行合同，并与被告重新签订补充协议，将办证日期迟延至2015年6月30日，并领取了违约金。但是在签订补充协议后，在约定的办证期限届满后，被告仍未履行协助原告办理产权证的义务，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。在原、被告约定的办证日期已超过1年的，原告仍然可以选择解除合同，故原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，具有法律依据，本院依法予以支持。关于被告抗辩其已经按照补充协议的内容履行了大部分义务，但是补充协议中被告应当在2015年6月30日前完成产权证办理手续，此项义务被告一直未能履行，故被告的行为构成根本违约，故原告仍然可以选择解除合同，对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告退还购房款499840元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告退还契税、住宅维修资金款、物业费，因契税是原告购买房屋后向国家地方税务局所缴纳的费用，收费主体并非是被告，故被告不负有退还契税的义务。因住宅维修基金和物业费的收费主体亦非被告，被告也不负有退还的义务，故原告的此项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿各项损失100885元问题，因违约金是对原告购房后未能取得房屋产权证损失的弥补，在原、被告签订第二份补充协议后，双方对于违约金的计算标准进行了重新约定，被告也按照该标准实际支付了违约金19494元（已经支付至2016年3月31日），被告已经通过支付违约金对原告的损失进行了补偿，如果原告认为其还有其他损失的存在，应当对其损失进行举证。但是本案中，原告要求赔偿损失100885元并无充分证据证明，故本院对原告要求被告赔偿损失100885元的诉讼请求不予支持。但是被告一直未能履行协助原告办理产权证的义务，确实会给原告造成了一定的损失。故本院参照原、被告签订的第二份补充协议第六条约定的违约金情况，酌定按此标准计算损失，因被告已经按约支付了2016年3月之前的违约金，对原告该期间的损失进行了弥补，故被告已经支付的19494元不予退还。经计算，2016年4月1日至2016年5月30日的损失为1549.5元（之后的损失仍参照第二份补充协议第六条的约定标准计算至判决生效之日），对于超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿利息3836.22元，提前还款费用116元，因被告已经支付了2016年3月之前的违约金19494元，该违约金系对原告损失的弥补，故原告再要求被告赔偿利息3836.22元，提前还款费用116元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告张静、高攀与被告淮安天禄房地产有限公司于2013年8月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为1037340000350）及2013年11月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为1037340000559）。
二、解除原告张静、高攀与被告淮安天禄房地产有限公司于2014年7月8日签订的协议及2015年1月签订的关于被告承诺在2015年6月30日前完成产权证办理手续的协议。
三、被告淮安天禄房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原告张静、高攀购房款499840元、其他损失1549.5元（已经计算至2016年5月30日，之后的违约金按照第二份补充协议的约定计算至判决生效之日），合计501389.5元。
四、驳回原告张静、高攀的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10052元，由原告张静、高攀负担1928元，被告淮安天禄房地产有限公司负担8124元。
(上述款项请直接支付给权利人或交纳至本院银行账户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，账号：80×××32)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 张广兄
人民陪审员 沈斌和
人民陪审员 任天立
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 刘海福
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。