中华人民共和国
福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1068号
上诉人（原审被告）刘春西，男，1949年10月28日出生。
上诉人（原审被告）贠虹，女，1959年4月30日出生。
委托代理人林春松、洪玉娟，福建天衡联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门丰创投资有限公司，住所地厦门市思明区曾厝垵8号一楼A286，组织机构代码78419694-4。
法定代表人叶佳昕，董事长。
委托代理人颜云青、黄杰，福建远大联盟律师事务所律师。
原审被告厦门元成置业有限公司，住所地厦门市思明区龙虎南二里15号6楼601室，组织机构代码79126129-X。
法定代表人刘德伟，总经理。
委托代理人欧阳超恩，公司职员。
上诉人刘春西、贠虹因与被上诉人厦门丰创投资有限公司（下称丰创公司）、原审被告厦门元成置业有限公司（下称元成公司）确认合同无效纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第8775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丰创公司向原审法院起诉，请求判令：确认元成公司与于2010年6月28日签订的曾厝垵生鲜超市综合楼（滨海商务公馆）722号房屋《房屋使用权转让合同》（合同编号：2010210）无效。
原审判决查明，2006年10月23日，元成公司与曾厝垵居委会签订《合作开发合同书》，约定双方共同开发“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目，并由元成公司负责运营工作。2007年5月28日，厦门市国土资源与房产管理局与曾厝垵居委会签订（2007）厦地合（有偿）字034号《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》，约定：根据厦委（2005）36号《中共厦门市委厦门市人民政府关于加快农村发展提高农民生活水平的若干意见》，本合同项下出让宗地作为解决被征地农民的生产生活出路问题，按照“集体所有，永续利用”的原则，成为村民可持续取得收入的来源，免收地价；本合同项下土地使用权及其地上建筑物为受让方自用自营，可以出租，作为解决被征地农民生产生活出路问题；本合同项下土地使用权及其地上建筑物，受让人不得转让、抵押。2008年11月25日，曾厝垵居委会出具一份声明书：“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”是我单位依法申请报建的项目。2006年10月23日，我单位与元成公司签订了《合作开发合同书》，约定由双方共同合作开发该综合楼项目，并由元成公司负责该综合楼项目的全部营运工作，自主经营、自负盈亏。据此，我单位同意元成公司自行与他方签订有关协议等文件，将该综合楼项目的全部或部分与他人共同合作经营。2010年6月28日，元成公司与刘春西、贠虹签订一份《房屋使用权转让合同》（合同编号为：2010210），约定“转让位于曾厝垵生鲜超市综合楼（滨海商务公馆）7层22号房；房款按房屋建筑面积计算，每平方米单价9580元；付款方式为分期付款，第1期：在签订合同当日，支付房款415641元（含已付订金8万元）、第2期：在2010年7月28日前，支付房款计320000元、第3期：在2010年12月31日前，支付房款计80000元；出让方应在2010年12月31日前，将验收合格的房屋交付给受让方使用；出让方所转让使用权的房屋的产权登记在曾厝垵居委会名下，受让方在签订本合同之前已对该房屋的使用性质了解并认可……房屋保修范围为：屋面防水、厨房和卫生间地面渗漏保修3年；房屋装修工程保1年；因不可抗力或使用不当造成的损坏，出让方不承担维修责任……”。刘春西、贠虹于2010年6月24日支付80000元，2010年6月29日支付335641元，元成公司出具收据。
根据已经发生效力的厦仲调字（2012）第0239号调解书，元成公司同意将其与曾厝垵居委会合作开发的“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目的合同及补充协议中所有的投资和合同权利抵给张加杰用于清偿债务。2012年8月29日，厦门市中级人民法院依案外人张加杰的申请，作出（2012）厦执行字第409号执行裁定书，裁定将元成公司与曾厝垵居委会合作开发的“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目的合同及补充协议中所有的投资和合同权利的主体变更为丰创公司。2012年9月18日，丰创公司、元成公司、曾厝垵居委会签订《“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目合作开发主体变更协议》，确认自厦门市中级人民法院的裁定书送达之日起，该项目开发主体变更为丰创公司、曾厝垵居委会，元成公司不再是合作开发主体之一，原由元成公司与曾厝垵居委会就“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目所签的所有合同及补充协议继续有效，其中原由元成公司享有的权利和承担的义务，变更为由丰创公司承担和享有。“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目目前尚未竣工验收。另，刘春西、贠虹提供手写的元成公司委托《承诺书》一份，载明：元成公司承诺于2012年9月12日（星期三上午9点）与滨海商务公馆业主代表达成解决方案。如果双方未达成满意的解决方案或老板未出席，将无条件允许业主自行装修入住滨海商务公馆。
以上事实，有丰创公司提供的厦门市国有土地使用权有偿使用合同书（2007）厦地合（有偿）字034号、合作开发合同书、声明书、（2012）厦执行字第409号执行裁定书、“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目合作开发主体变更协议、房屋使用权转让合同，刘春西、贠虹提供的承诺书、庭审笔录复印件、（2013）思民初字第8755号民事裁定书及当事人庭审陈述等为证。
原审判决认定，本案的争议焦点为：1、是否追加曾厝垵居委会为第三人？2、丰创公司是否是适格的主体资格来提起本案诉讼？3、元成公司与刘春西、贠虹之间签订的《房屋使用权转让合同》的效力？
原审法院认为，元成公司经合法传唤拒不到庭，视为放弃相应的诉讼抗辩权利。1、是否追加曾厝垵居委会为第三人问题。由于曾厝垵居委会对双方当事人之间的争议没有独立请求权，案件的处理结果与曾厝垵居委会也没有法律上的利害关系，故刘春西、贠虹申请追加曾厝垵居委会作为第三人的请求不予支持。2、主体问题。根据厦门市中级人民法院（2012）厦执行字第409号执行裁定书，元成公司与与曾厝垵居委会签订的合作开发“曾厝垵生鲜超市综合楼”合同及补充协议中所有的投资和合同权利的主体变更为丰创公司。而根据2012年9月18日丰创公司、元成公司、曾厝垵居委会签订的《“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目合作开发主体变更协议》，原由元成公司享有的曾厝垵生鲜食品超市综合楼中的相关权利和义务由丰创公司承担和享有，故丰创公司是本案适格的主体。3、元成公司与刘春西、贠虹签订的《房屋使用权转让合同》效力问题。根据厦委（2005）36号《中共厦门市委厦门市人民政府关于加快农村发展提高农民生活水平的若干意见》及厦门市国土资源与房产管理局与曾厝垵居委会签订的（2007）厦地合（有偿）字034号《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》，“本合同项下出让宗地作为解决被征地农民的生产生活出路问题，按照‘集体所有，永续利用’的原则，成为村民可持续取得收入的来源，免收地价；本合同项下土地使用权及其地上建筑物为受让方自用自营，可以出租，作为解决被征地农民生产生活出路问题；本合同项下土地使用权及其地上建筑物，受让人不得转让、抵押。”，元成公司与刘春西、贠虹签订的《房屋使用权转让合同》约定将该地上建筑物转让，使被征地农民利益受损，即损害了社会公共利益，故丰创公司要求确认元成公司与刘春西、贠虹签订的《房屋使用权转让合同》无效应予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故丰创公司要求被刘春西、贠虹将讼争房腾空归还及停止对讼争房的装修可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条、第七十七条、第八十一条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈关于民事诉讼证据的若干规定〉中有关举证时限规定的通知》第一条之规定，判决：元成公司与刘春西、贠虹于2010年6月28日签订的曾厝垵生鲜超市综合楼（滨海商务公馆）722号房屋《房屋使用权转让合同》（合同编号为：2010210）无效。案件受理费100元，由元成公司负担50元；由刘春西、贠虹负担50元。
宣判后，刘春西、贠虹不服，向本院提起上诉。
上诉人刘春西、贠虹上诉称，一、本案是合同无效纠纷，但丰创公司并非合同主体一方，故合同效力如何与丰创公司并无法律上的直接利害关系，丰创公司不是本案原审适格原告，无权提起合同效力诉讼。原审判决认定丰创公司主体资格适格，缺乏法律依据。1、丰创公司并非该合同的任何一方，在法律上与该合同没有直接利害关系，因此，丰创公司不是本案原审适格原告，其起诉不符合民事诉讼法规定的起诉条件，依法应予裁定驳回。2、原审判决认为，根据厦门市中级人民法院（2012）厦执行字第409号执行裁定，元成公司与曾厝垵居委会签订的合作开发“曾厝垵生鲜超市综合楼”合同及补充协议中所有的投资和合同权利的主体变更为丰创公司。但即便如此，丰创公司也仅仅是受让了元成公司与曾厝垵居委会之间相关的合同、协议项下的权利义务，而不是元成公司与刘春西、贠虹之间的《房屋使用权转让合同》项下的权利义务。因此，该执行裁定与刘春西、贠虹无关，也不能产生由丰创公司取得元成公司在该《房屋使用权转让合同》项下的权利义务的法律后果。二、原审判决以损害被征地农民利益即损害社会公共利益为由，认定讼争的《房屋使用权转让合同》无效，该逻辑本身即表明本案的审理结果与作为“利益被损害”一方的曾厝垵居委会具有法律上的利害关系，但原审在刘春西、贠虹已提出申请的情况下，却拒不在诉讼中追加曾厝垵居委会参与诉讼，显然属于遗漏必须参与诉讼的第三人，诉讼程序违法。曾厝垵居委会是曾厝垵生鲜食品超市综合楼的所有权人，本案涉及的《房屋使用权转让合同》其标的物就是该综合楼的部分房屋。既然认为该合同使被征地农民利益受损，那么就说明作为项目所有权人曾厝垵居委会与本案的审理结果具有法律上的利害关系。原审在实质认为曾厝垵居委会与本案有法律上利害关系之时，却拒绝刘春西、贠虹关于追加曾厝垵居委会作为本案第三人参与诉讼的申请，属于遗漏必须参与诉讼的第三人，诉讼程序违法。三、原审判决认为《房屋使用权转让合同》约定地上建筑物转让，使被征地农民利益受损，即损害社会公共利益，并据此认定合同无效。但原审判决该认定理由既无事实依据，也无法律依据。1、原审判决混淆了所有权转让和使用权转让两个概念，径自给合同套上所有权转让的帽子，显然是毫无事实根据。《房屋使用权转让合同》明确约定，元成公司将房屋使用权转让给刘春西、贠虹。丰创公司并未提供任何证据证明该合同约定是所有权转让行为，原审判决也未阐明其认为合同约定是转让行为的任何依据，没有任何证据可以证明或者法律依据可以认定该合同关于使用权转让的约定性质上是所有权转让。2、原审判决认定《房屋使用权转让合同》的房屋使用权转让约定使被征地农民利益受损，即损害社会公共利益，缺乏事实依据。（1）曾厝垵生鲜食品超市综合楼项目用地是曾厝垵居委会以出让方式取得，相关的《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》载明项目土地使用权及其地上建筑物可以出租，不得转让、抵押。而“出租”的法律内涵本身就是房屋使用权的有偿转让，因此只有地上建筑物所有权转让行为才是该合同禁止的，而地上建筑物使用权的转让是该合同允许的。（2）曾厝垵生鲜食品超市综合楼项目用地的权利人是曾厝垵居委会，但原审没有任何证据证明《房屋使用权转让合同》的约定损害了项目权利人曾厝垵居委会的利益，因此，原审判决所谓的被征地农民利益的表述是不准确的。（3）即便综合楼项目用地权利人曾厝垵居委会的利益因《房屋使用权转让合同》的约定受损，其利益受损也不等同于损害社会公共利益，原审判决做此推断缺乏法律依据，由此认定《房屋使用权转让合同》无效更是适用法律错误。综上所述，原审认定事实有误，适用法律错误，诉讼程序严重错误，请求撤销原审判决，发回重审或驳回丰创公司的起诉。
被上诉人丰创公司答辩称，一、其系本案原审的适格丰创公司，原审判决认定其主体资格适格并无错误。上诉人认为在本案诉讼中只有《房屋使用权转让合同》的双方当事人才是与该合同有直接利害关系的当事人，才有权请求确认合同无效。显然，这是上诉人对法律规定的狭义理解。在确认之诉中，对适格当事人的判断，不是看该当事人是不是该被争议法律关系的主体，而是看该当事人对该争议的法律关系解决是否具有法律上的利害关系。因此，在民法概念上的丰创公司，应当是指为维护自己或自己所管理的他人的民事权益，而以自己的名义向法院起诉，从而引起民事诉讼程序发生的人。本案中，根据厦门市中级人民法院（2012）厦执行字第409号执行裁定书，其已经成为曾厝垵生鲜超市综合楼项目的实际经营、管理人。而涉案项目至今尚未完成竣工验收，亦不存在与上诉人办理交付手续，根据物权法的规定，在此情况下其对包括本案所涉的房屋在内的整个曾厝垵生鲜超市综合楼均享有合法管理权。另外，若依照上诉人的逻辑在合同双方恶意串通损害第三方的民事权益的情况下“只有合同双方当事人才能主张合同无效”，那么被损害方在无权主张该合同无效的情况下又当如何寻求救济？二、原审法院未追加曾厝垵居委会参与诉讼符合法律规定。上诉人认为原审判决以损害社会公共利益为由认定涉案合同无效，即表明曾厝垵居委会与本案有法律上的利害关系，该观点显然是上诉人刻意混淆损害社会公共利益与法律上利害关系的法律概念。损害社会公共利益与具有法律上的利害关系是两个不同的法律概念，前者系作为认定合同无效的法定事由，而后者则是决定是否曾厝垵居委会作为第三人参与诉讼的理由，两者不能混为一谈。三、原审判决以损害社会公共利益判定上诉人与元成公司所签的《房屋使用权转让合同》无效，具有事实与法律依据。1、讼争合同是关于使用权的转让还是所有权的转让，与本案的审理不存在法律上的联系。2、上诉人一再刻意混淆“出租”与“使用权转让”的法律概念。首先“出租”并不等同于“使用权转让”的法律概念，仅从时间范畴上看，法律对租期有明确的限制，而使用权转让则无此限制。《厦门市国有土地使用权有偿使用书》亦已明确规定涉案建筑允许出租但不得转让，该规定已经明确的将“出租”与“使用权转让”二者剥离开。依据《厦门市国有土地使用权有偿使用书》载明的“永续利用”的立项目的，亦可以推出该项目并不允许所谓“一刀切”的经营方式，即不允许将建筑物的整体或者是部分永久的转让给第三方。3、曾厝垵生鲜超市综合楼项目是作为解决被征地农民生产生活出路问题，按照“集体所有，永续利用”的原则进行开发，而且《厦门市国有土地使用权有偿使用书》已明确规定该项目不得转让。现元成公司将该项目的部分房屋转让给包括上诉人在内的第三方，理所当然损害了社会公共利益，转让行为之下所产生的《房屋使用转让合同》理应被认定无效。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告元成公司未作陈述。
经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实，刘春西、贠虹、丰创公司表示无异议，元成公司未提异议，本院对没有争议之事实予以确认。
本院认为，首先，本案讼争合同虽非丰创公司所签订，但根据生效法律文书厦门仲裁委员会厦仲调字（2012）第0239号调解书、厦门市中级人民法院（2012）厦执行字第409号执行裁定书，元成公司与曾厝垵居委会合作开发的“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目的合同及补充协议中所有的投资和合同权利的主体变更为丰创公司。元成公司就该综合楼的相关权利义务已由丰创公司所继受，因此，丰创公司与本案具有利害关系，其作为丰创公司提起诉讼，并无不妥。其次，本案并非审理丰创公司或元成公司与曾厝垵居委会的合作开发合同关系，而是元成公司与刘春西、贠虹签订的使用权转让合同关系。根据元成公司与曾厝垵居委会签订的《合作开发合同书》，元成公司负责该综合楼项目的全部运营工作，其在运营过程中与刘春西、贠虹签订使用权转让合同。现丰创公司继受元成公司全部权利义务后，直接提起本案诉讼，未将曾厝垵居委会列为本案当事人，并无不妥。再次，本案的焦点系讼争合同的效力问题。讼争地块虽为出让土地性质，但与一般的出让土地不同，该地块系作为解决被征地农民生产生活出路问题，按照“集体所有，永续利用”的原则，成为村民可持续取得收入的来源，免收地价。因此，该地块土地使用权及地上建筑物只能自用自营，可以出租，但不得转让、抵押。元成公司与刘春西、贠虹签订的使用权转让合同明显违背了该地块出让的目的，被征地农民将无法永续利用。因此，原审判决认定该合同损害社会公共利益，进而认定无效，并无不妥。综上，刘春西、贠虹的上诉请求没有事实和法律依据，不应予以支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人刘春西、贠虹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 黄伟民
代理审判员 胡林蓉
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 朱燕萍
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。