＼n湖南省长沙市岳麓区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）岳民初字第02627号＼n原告长沙沃德物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡路519号高鑫麓城7栋102房。＼n法定代表人胡古月，该公司执行监事。＼n委托代理人左堃，男，1988年7月19日出生，汉族。＼n被告赵辉。＼n原告长沙沃德物业管理有限公司（以下简称“沃德物业”）诉被告赵辉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法由审判员肖必芳适用简易程序于2014年6月16日公开开庭进行了审理，书记员邱元担任记录。原告沃德物业的委托代理人左堃、被告赵辉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。＼n原告沃德物业诉称：被告为长沙市岳麓区高鑫麓城小区3栋1706号房的业主，房屋面积为132.54平方米。原告和被告于2008年8月7日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为高鑫麓城小区物业服务至小区业主委员会成立。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。因小区没有成立业主委员会，原告一直在高鑫麓城小区服务至今。但是，自2011年4月1日开始，被告停止缴纳物业管理服务费，根据合同的约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应缴物业费总额的千分之三交纳违约金。截止至2013年9月30日，被告共计欠缴30个月物管费，共计人民币5964元，该费用产生的违约金共计8492元，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现原告诉至人民法院，请求依法判令：1、被告立即向原告支付长沙市岳麓区高鑫麓城小区3栋1706号房物业管理费5964元，违约金8492元，合计人民币14456元；2、被告承担本案的诉讼费用。＼n被告赵辉辩称：一、沃德物业与被告签订的物业服务合同已经履行到期，前期物业服务合同终止，双方未续签物业服务合同，沃德公司无权要求被告继续交纳物业服务费。二、沃德物业未按要求向被告提供物业服务。1、被告客厅靠南窗户一直渗水入室，楼上1806房装修后造成室内多处渗水，向沃德物业反映的各种问题均不予解决；2、没有经过业主同意在公共区域设置广告牌、摆摊点，未公开收益去向；3、沃德物业私自改变裙楼、架空层用途，在楼顶公用位置搭建声音建筑，供物管工作人员使用，加重该栋电梯负荷；4、入户大厅门禁是坏的、消防应急灯不亮、电梯多次未年年检、应急通道堵塞，车辆、人员可以随意出入，不进行登记，安保人员均是退休老人，存在安全隐患；5、未经业主同意，在3号楼的裙楼开设大型酒店，酒店空调室外机摆放在二楼露台上，噪音很大。酒店烟囱设置不合理，导致本栋油烟味较大，业主不能开窗户。改变附一楼的用途，长期占用公用车位及地下车位，增加安全隐患，严重影响该栋业主的正常生活。沃德物业的上述行为违反相关法律的规定。综上，基于双方签订的前期物业服务合同已经终止，沃德物业后来也未按照原合同的要求为被告提供物业服务，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。＼n经审理查明：2008年8月7日，原告沃德物业（甲方）与被告赵辉（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份。该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容及质量标准、物业管理服务费用以及违约责任等内容做了约定。其中该协议第二条物业管理服务内容约定：一、房屋公用部位的维护和管理；二、房屋共同设施设备及其运行的维护和管理；三、公共环境卫生；四、公共秩序维护等事项的协助管理；五、交通秩序及车辆停放；六、房屋装饰装修管理。第三条约定了物业管理服务质量；第四条物业管理服务费用约定乙方缴纳费用的时间为每季首月5天内交纳本季度费用，交纳标准为小高层住宅1.2元／㎡／月，高层住宅1.5元／㎡／月。第十条违约责任第四款约定：乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方除有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金外，逾期一个月仍拒绝缴交的，甲方可采取将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内公布，停止提供物业管理特约服务，将欠缴业主姓名房号报当地房屋管理部门备案，在交清所欠费用之前不予办理转让手续等催缴措施。逾期三个月仍拒缴交的，可向法院提起诉讼。协议签订后，被告自2011年4月1日起未按合同约定交纳物业管理服务费，被告赵辉所购房屋面积为132.54平方米，应每月交纳物业管理服务费198.8元（132.54平方米×1.5元／㎡／月），截止至2013年9月30日，被告共欠缴物业管理服务费5964元（198.8元／月×30个月）。经原告催缴，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。＼n另查明，根据被告赵辉与长沙高鑫房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定：交楼后二年内高鑫麓城物业管理由长沙沃德物业管理有限公司托管，二年后再根据有关政府物业管理规定由业主委员会进行物业公司选定。＼n上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的前期物业管理服务协议、被告入住凭证单、交费通知单、欠费统计表等证据，被告提交并经庭审质证的商品房买卖合同、照片等证据证实，本院予以确认。＼n本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。依照被告与开发商签订的《长沙市商品房买卖合同》约定：二年后再根据有关政府物业管理规定由业主委员会进行物业公司选定，现被告所在小区尚未成立业主委员会，而原告事实上在管理该小区，故在被告小区的业主委员会与其他物业管理企业签订新的物业服务合同前该《前期物业管理服务协议》继续有效。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2011年4月1日起，一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，被告应交纳自2011年4月1日起至2013年9月30日止的物业管理服务费5964元（198.8元×30个月）。被告主张其房屋渗水向物业公司反映不予解决，根据双方合同的约定，原告并无该项义务，故被告的该项主张，本院不予采纳，如被告房屋渗水确实存在，被告应当找相关责任人另行主张权利。被告主张原告存在的其他物业服务问题，未提交充分证据证实，本院不予采纳，如物业公司确实存在物业服务瑕疵，损害业主权益，被告可另行主张权利。对原告要求被告承担违约金8492元的诉讼请求，被告以原告的物业服务不到位为由拒交物业费的行为虽不妥当，但被告并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，本院酌情确定被告向原告支付逾期交纳上述物业费的违约金596元，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：＼n一、被告赵辉在本判决生效之日起十日内支付原告长沙沃德物业管理有限公司2011年4月1日起至2013年9月30日止的物业管理服务费5964元，违约金596元；＼n二、驳回原告长沙沃德物业管理有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费161元，减半收取80.5元，由被告赵辉负担，此款原告长沙沃德物业管理有限公司已垫付，由被告在支付上述款项时一并支付给原告。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。＼n审判员肖必芳＼n二〇一四年七月一日＼n书记员邱元