河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民二初字第419号
原告梁棽。
委托代理人任路平，河南恒明律师事务所律师。
被告河南捷宏置业有限公司，住郑州市金水区。
法定代表人许清水，总经理。
委托代理人任斌，河南陆达律师事务所律师。
委托代理人陈思静，河南陆达律师事务所律师。
原告梁棽与被告河南捷宏置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年8月8日公开开庭进行了审理。原告梁棽委托代理人任路平、被告委托代理人任斌、陈思静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁棽诉称，2010年1月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同（合同编号：10519883）》（简称“合同”）。根据合同约定，原告购买被告开发的郑州市金水区：“升龙凤凰城××××××”号房，房产用途为成套住宅，建筑面积130.54平方米，购房总价款人民币693888.00元。合同第八条【交付期限】约定：被告应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：“5、该商品房经勘查、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格”。合同第九条【被告逾期交房的违约责任】约定：逾期超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，但被告并未依约在2011年6月30日前将符合国家和地方人民政府的有关规定和合同约定交房标准的房产交付原告使用。后开发商通过致歉信方式要求延期至2011年7月25日交房。原告2011年7月26份验收房产时，被告未能提供《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条规定的交付文件，同时，原告发现房产配套的基础设施和公共设施尚未完工，原告因此拒收该房产，并当场提出异议。其后，就原告提出的异议，被告并未按照合同约定在规定期限内做出书面答复和处理意见。原告多次要求被告及时整改，但被告均置之不理。无奈之下，原告与其他业主于2011年7月31日向郑州市住房保障和房地产管理局集体投诉。郑州市住房保障和房地产管理局于2011年8月11日做出《关于“升龙凤凰城B区强制交付使用”问题的调查情况说明》，《说明》确认了原告及其他业主反映的问题。郑州市住房保障和房地产管理局责令被告予以整改，直至达到合同要求及验收规范要求。但直至起诉日，被告仍未将整改完毕的房产交付给原告使用。原告认为，就房产未按国家和地方人民政府的相关规定办理建设工程竣工备案引起的逾期交房，被告应按照合同约定承担违约责任。故原告依法诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金暂计人民币69943.91元（以购房总价款人民币693888.00元为基数，按每日万分之二的标准，从2011年7月1日起，暂计至起诉日2012年11月16日共504天，应计至实际交房之日为止）；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
1、责令停止违法行为通知书（存根）复印件一份，证明被告未办理《工程竣工验收备案表》进行交房，被郑州市房管局责令停止。
2、郑州市房管局《关于“升龙凤凰城B区强制交付使用”问题的调查情况说明》复印件一份，证明升龙凤凰城B区商品房交付使用应按照《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条执行。
3、郑州市房管局《升龙凤凰城A区强制交房被责令停止、开发商被暂停资质》复印件一份，证明2010年1月1日后签订《商品房买卖合同》的，按照《郑州市城市房地产开发经营管理条例》规定的交付使用条例执行。
4、商品房买卖合同复印件一份，证明2010年1月8日原、被告签订《商品房买卖合同》。
5、销售不动产统一发票复印件一份，证明原告支付购房款693888.00元。
被告辩称，原告以被告交房不符合《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条之规定拒绝收房的理由不能成立，被告已如约履行按期交房之合同义务，不应承担违约责任。原因是：第一、被告通知原告交房时，涉案商品房已经达到了合同第八条规定的“经勘查、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格”之标准，其中A区的五大主体验收时间为2011年11月29日，B区的五大主体验收时间为2011年7月22日，均为通知原告收房的日期之前。因此，被告通知原告进行收房时已经符合了交房条件。第二、原告与被告之间均签订了《商品房买卖合同》，原告作为购房者购买开发商的商品房，其合同目的无外乎“自住”“租赁收益”和“投资保值增值”。被告在向原告发出交房通知时，已经如约履行了自己的合同义务，可以无瑕疵地满足原告的所有合同目的。因此被告并不存在违约行为（当然，针对B区的业主，的确逾期交房了25天，对此被告愿意承担自己相应的违约责任，即已经通过第三方物业公司免除了原告前三个月的物业费用）。第三、根据原告所援引的《郑州市城市房地产开发经营管理条例》的第一条明确规定，该条例乃郑州市为“为规范城市房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进房地产业××发展”所制定的地方性条例，本质上是一种管理性法律规范，其作用在于行政监督和指导。其中第十四条要求房地产开发企业在交房前对“建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案”，在本案中，被告的确已经对涉案标的进行过了五大主体验收，并积极进行备案。但备案流程并非一个时间点，而是一个时间段。备案完成的最主要硬件条件就是五大主体验收，但实际完成时间需要行政机关对此进行掌控。开发商并不具有决定权。在该条例的整个第五章“法律责任”的10个条文中，压根未见针对“虽经验收合格但未备案交房”之情形的处罚。因此，对于第十四条之规定，我们应当视之位一种行政指导，而非处罚性规范，更不得用于民事追责的法律依据。再者，升龙集团（包括捷宏置业）的开发模式就是商住共存，底层商铺裙房、上部高层住宅的模式已在郑州房地产市场发展的非常成熟和成功。是近年来郑州老城区的城中村改造的模范样本，为郑州市城建改造和经济发展发挥了巨大作用。在该模式的操作过程中，商铺裙房和住宅的验收时间势必会存在一定的时间差（商铺裙房的施工工期更长，其中存在大量的复杂构造和装修事项）。然而，整体建筑的竣工备案必须共同进行。换句话说，是商铺裙房的验收时间延误了住宅部分的备案进程。如果非说这是一种不合理，那么应当承担责任的也不应该是开发商，而应当是行政规划部门。第四、针对原告郭喜子的要求返还物业费的要求，被告认为被告并非物业费的收取单位（被告主体不适格），要求被告返还物业费无据可依。另外，因为在B区交房过程中的延期25天交房之违约行为，被告已经尽最大可能帮助原告向物业管理公司争取了3个月的物业费减免政策。综上所述，被告在履行合同义务的过程中没有过错，没有违约行为，原告超出其应得违约赔偿金部分的诉讼请求应当予以驳回。
为支持其答辩，被告提供的证据如下：
1、交房通知书原件一份，证明被告按照合同的约定按时向原告通知交房。
2、升龙凤凰城A区、B区五大主体验收报告原件一份，证明交房标的符合合同约定，已经满足交房条件。
3、物业费减免凭证原件一份，证明被告已经通过与物业公司的积极沟通要求物业公司减免了原告3个月的物业费。
4、凤凰台城中村改造A区1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼和凤凰台城中村改造1#、2#、3#、4#、5#、6#高层住宅楼工程竣工验收备案表。
被告对原告的证据发表质证意见如下：对证据一，首先这是复印件，受送达人与捷宏置业没有直接关系，及于该证据是复印件的特质，对该证据不予质证；对证据二、证据三，均为复印件，且无发文单位公章，因此对于此证据亦不予质证。对证据四的真实性没有异议，但其证明对象和内容只能证明原被告双方所约定的交房条件是五大主体（建设、设计、勘查、施工、监理）验收合格；对证据五的真实性没有异议，但与本案关联性有异议，本案是原告对被告逾期交房行为进行索赔，与原告支付了多少购房款不具有关联性。
原告对被告质证意见如下：对证据一的真实性、合法性以及证明目的均有异议，首先单据上没有受送达人的签收，证明真实性存在瑕疵，因为没有受送达人签收，不能证明其证明对象通知到受送达人交房，通知交房不能等同于被告所交房屋符合交房条件；对证据二的真实性有异议，属于单方证据，证明目的有异议，不能证明该房产符合合同约定的交房条件；对证据三真实性没有异议，但与本案的关联性有异议，被告代理人在对原告发表质证意见时明确表示被告给予减免物业费，同时又称被告与物业公司不是同一家单位，其表述存在前后矛盾的瑕疵，物业公司是否减免原告物业费与被告无关；对证据四未在法定举证期内举证，不予质证，这些备案手续在原告起诉之后，与本案诉争的焦点没有关联性。
本院全面、客观审核证据并综合全案后认证如下：对原告的所有证据均予以采纳。对被告证据的真实性予以采纳。
依据原、被告诉辩意见、证据质证意见、庭审意见及原、被告当事人陈述，本院对本案事实确认如下：
2010年1月8日，原告与被告签订合同编号为10519883的商品房买卖合同及补充协议，该合同主要约定：“原告购买被告开发的位于郑州市金水区青年路南、博览路东5号楼3单元21层04号房，建筑面积130.54平方米，购房总价款人民币693888元，合同签订当日原告首次付现金313888元，余款380000元公积金贷款。被告应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘查、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格的商品房交付原告使用（合同第八条），被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，由于原告原因，未能按期交付的，责任由原告承担，如逾期超过15日，视作被告已将该房屋交付给原告，由此产生的风险责任及相关的物业管理费由原告承担等。”合同签订后，原告按约定向被告付清全部房款。
2011年7月，被告在未办理《工程竣工验收备案表》的情况下向原告发出交房通知书，后原告以被告交付房屋不符合交房条件为由拒收房屋。2011年8月10日，郑州市房地产监察队向被告下达了《责令停止违法行为通知书》一份，通知被告停止未办理《工程竣工验收备案表》进行交房的违法行为。截止到起诉之日原告未接收房屋。2012年11月28日，被告对该房屋所在的金水区青年路南、博览路东5幢楼办理了工程竣工验收备案。
另查明：2010年1月1日起施行的《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条规定：“房地产开发项目的交付使用应当符合下列条件：（一）建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；（二）配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成，并经验收合格；（三）前期物业管理已经落实；（四）法律、法规规定和当事人约定的其他条件。不符合前款规定条件的房地产开发项目，不得交付使用。”
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告按照合同约定交付了全部房款，被告应当按照合同约定向原告交付房屋。根据合同第八条约定，被告应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘查、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格的商品房交付原告使用，而被告在2011年7月向原告交付房屋时，未办理《工程竣工验收备案表》，不符合《郑州市城市房地产开发经营管理条例》规定的交房条件，未达到合同第八条约定的“依照国家和地方人民政府的有关规定”，应视为未按合同交房，被告逾期交房，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。原告主张被告向原告支付逾期交房违约金暂计人民币69943.91元（以购房总价款人民币693888.00元为基数，按每日万分之二的标准，从2011年7月1日起，暂计至起诉日2012年11月16日共504天，应计至实际交房之日为止），符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告河南捷宏置业有限公司于本判决生效后十日内向原告梁梦支付逾期交房违约金（以购房总价款人民币693888.00元为基数，按每日万分之二的标准，从2011年7月1日起计至实际交房之日止，其中暂计至起诉日2012年11月16日的为69943.91元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1549元，由被告河南捷宏置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 赵 培
人民陪审员 徐宝云
人民陪审员 刘 玲
二〇一四年三月三十日
书 记 员 勾彦婷