浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终1438号
上诉人（原审被告）毕德锋。
委托代理人（特别授权）严利锋、陈梁泓，上海亚冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）詹正福。
被上诉人（原审原告）祝银潮。
上述两被上诉人之共同委托代理人（特别授权）沈沛敏、沈健翔，浙江越光律师事务所律师。
原审第三人朱慧芳。
原审第三人绍兴县兆丰房地产开发有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区钱清镇九岩村。
法定代表人谢军。
上诉人毕德锋因房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯民初字第2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年2月5日，案外人绍兴县兆丰房地产开发有限公司（合同甲方）与被告（合同乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方承租甲方位于绍兴市柯桥区钱清镇清河明苑1-4-201营业铺面房一间，建筑面积为1787.86平方米，租赁期限三年。自2013年5月1日起至2016年4月30日止，租金为38万元/年；第一年租金（2013年5月1日至2014年4月30日）为38万元，于合同签订之日支付；第二年租金（2014年5月1日至2015年4月30日）为38万元，于2015年4月1日前付清；第三年租金（2015年5月1日至2016年4月30日）为38万元，于2016年4月1日前付清。乙方未按时支付租金，每逾期一天，应向甲方偿付未付金额日千分之二的违约金等。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，被告向案外人绍兴县兆丰房地产开发有限公司支付了第一年租金38万元。第二年的租金因被告无法联系上出租人，故至今未予以支付。另查明，2014年3月26日，案外人朱慧芳（合同甲方）、案外人绍兴县兆丰房地产开发有限公司（合同乙方）、两原告（合同丙方）三方签订房屋转让协议书一份，约定甲方向乙方购买上述房屋租赁合同所涉的绍兴市柯桥区钱清镇清河明苑1-4-201房，因乙方原因迄今无能缴纳相关税金及未能开具房屋销售发票，使甲方无法办理此房的相关权证。经甲乙丙三方商量，由丙方为乙方垫付缴纳开具给甲方的房屋销售发票的全部税金。甲方在取得此房所有权证后自愿以905万元的价格将该房屋产权转让给丙方。2014年4月11日，两原告取得涉案钱清镇清河明苑1-4幢201室房屋所有权证（詹正福、祝银潮为按份共有人，各占份额50%）。又查明，两原告曾于2015年4月10日向被告发函，要求被告将2014年4月11日至2015年4月10日的房租费直接付给原告。2015年5月13日，柯桥区钱清镇人民调解委员会曾召集两原告及被告对涉案房屋租金事宜进行调解，但因被告未签字调解未成。现两原告认为，根据被告与第三人绍兴县兆丰房地产开发有限公司的房屋租赁合同，自己系涉案钱清镇清河明苑1-4幢201室房屋所有权人，故有权要求被告向其支付租金，遂成讼。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案的争议焦点在于：一、两原告能否直接向被告主张租金380000元？二、原房屋租赁合同中约定的违约金条款是否同时适用于两原告与被告？针对争议焦点一，两原告认为，根据2014年4月11日取得的房屋产权证书，足以证明两原告系涉案房屋所有权人，故根据房屋租赁合同及其作为房屋所有权人，有权要求被告向其直接支付2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金380000元。被告认为，根据合同相对性原则，应当将租金支付给绍兴县兆丰房地产开发有限公司。该院认为，两原告成为涉案房屋新的“房东”，享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利。另，两原告在受让涉案房屋时对被告已租赁房屋的事实、房屋的现状知情，根据“买卖不破租赁”，原租赁合同依然有效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。因此，两原告实际上已成为履行上述房屋租赁合同的合同当事人。鉴于两原告与原产权人绍兴县兆丰房地产开发有限公司、朱慧芳之间对房屋转让后的租金收取未作明确约定，根据权利对等原则，两原告名下的房屋继续由被告租赁使用，被告应当向两原告支付租金。至于被告辩称因原出租人绍兴县兆丰房地产开发有限公司的原因，导致被告租赁物受被其他法院查封房屋的影响，要向绍兴县兆丰房地产开发有限公司主张在租金中予以扣减的抗辩意见，其一被告所租赁房屋尚未被法院查封，其二，即便被告要向原出租人绍兴县兆丰房地产开发有限公司主张违约责任，也不能免除或是减轻其应当向两原告支付租金的合同义务。故该院对被告的抗辩不予采纳。被告又抗辩，即使要支付租金，租金标准也应当根据市场评估价格确定，但被告与绍兴县兆丰房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，在签订合同时对租金、租赁物必然也进行了考量，其租金的确定也并非显失公平或是有其他违反法律法规的情形，现房屋所有权人的变更，对租赁合同的履行事实上并未产生实际的影响，故被告的该项抗辩意见，该院亦不予采纳。因此，两原告要求被告支付租金380000元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。针对争议焦点二，两原告认为该合同约定了迟延支付租金的违约条款，现被告一直未支付租金，其行为已构成违约。被告认为，自己不付租金并非违约行为，是因为根据房屋租赁合同，被告应将租金支付给绍兴县兆丰房地产开发有限公司，但绍兴县兆丰房地产开发有限公司目前已下落不明，故被告才未支付租金，且违约金关于“日千分之二”的约定也是过高。该院认为，被告作为合同一方当事人，在签订房屋租赁合同时，对合同条款的约定视为认可，两原告既是租赁物的所有权人，在取得租赁物的所有权后，又实为房屋租赁合同的合同相对人，因此，该合同约定的违约条款应当对双方均有约束力。然，鉴于本案绍兴县兆丰房地产开发有限公司及其法定代表人下落不明的实际情况，结合上述《房屋买卖合同》约定的违约金确实过高的情形，该院认为，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，该院酌情将被告迟延支付违约金的标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。具体的起算时间，根据合同约定，被告应于2015年4月1前支付租金380000元，故被告应自2015年4月1日前向两原告支付380000元的利息损失。故两原告要求被告支付380000元自2015年4月1日起至判决确定的履行日止的违约金的诉讼请求，该院予以支持。对其要求按日千分之二的标准计算的诉讼请求，该院不予采纳，并依法予以调整。综上，该院对两原告诉求的合理部分依法予以支持，不合理部分，依法予以驳回。第三人绍兴县兆丰房地产开发有限公司、朱慧芳未到庭参加诉讼，不影响该院根据查明的事实作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告毕德锋应于判决生效后十日内支付给原告詹正福、祝银潮位于绍兴市柯桥区钱清镇清河明苑1-4-201营业铺面房2014年5月1日至2015年4月30日的租金380000元，并支付该款自2015年4月1日起至法院判决确定履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，利随本清；二、驳回原告詹正福、祝银潮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8026元，由原告詹正福、祝银潮负担1026元，由被告毕德锋负担7000元，被告毕德锋应负担部分，限于判决生效之日起七日内向原审法院交纳。
上诉人毕德锋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人系与绍兴县兆丰房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，相应的权利义务应由上诉人与绍兴县兆丰房地产开发有限公司享受与承担，根据合同相对性原则，上诉人应将租金支付给绍兴县兆丰房地产开发有限公司，虽然两被上诉人成为涉案房屋的产权人，但并不表明两被上诉人成为涉案房屋租赁合同的当事人。二、买卖不破租赁原则说明原租赁合同继续有效，合同双方应继续履行原租赁合同约定的权利与义务，涉及到本案，即上诉人应继续租赁涉案房屋并向绍兴县兆丰房地产开发有限公司支付租金，至于两被上诉人作为产权人的保护，其应在购买涉案房屋时与绍兴县兆丰房地产开发有限公司及朱慧芳约定相应的权利保护措施，而不是将责任转嫁给上诉人。而且，涉案租赁合同本来就在履行，上诉人没有向法院提起要求继续履行合同的诉讼请求，故原审法院适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定错误。三、原审法院判令上诉人支付两被上诉人租金利息明显错误。1、两被上诉人不是房屋租赁合同当事人，即使要支付利息，上诉人也应将利息支付给绍兴县兆丰房地产开发有限公司。2、上诉人对不能按时支付租金不存在任何过错，上诉人因联系不到绍兴县兆丰房地产开发有限公司，无法支付租金，不是上诉人故意拖欠租金。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，并依法改判。
被上诉人詹正福、祝银潮答辩称：上诉人的上诉事实和理由均不能成立。一、两被上诉人与原审第三人朱慧芳、绍兴县兆丰房地产开发有限公司基于双方自愿的情况下，签署了房屋转让协议，并且取得了房产证等相关权证，被上诉人拥有涉案标的物的所有权，按照相关规定，对房屋享有使用、占有、收益的权利，基于标的物所产生的收益应当归所有权人所有，房屋产生的租金应归被上诉人所有，故上诉人应当向被上诉人支付租金。二、关于违约金和利息的问题，原房屋租赁协议基于双方自愿签订，上诉人应当根据合同的约定承担相应的违约责任并支付相应的利息。被上诉人在房屋所有权转移之后多次向上诉人催讨，也经过多方机构的调解，但上诉人均不能诚意调解、不履行支付租金，故原审判决上诉人支付利息有事实和法律依据。
原审第三人朱慧芳、绍兴县兆丰房地产开发有限公司未发表答辩意见。
各方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审查认为，关于上诉人毕德锋是否应向被上诉人詹正福、祝银潮支付房租的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，本案中，上诉人毕德锋与原审第三人绍兴县兆丰房地产开发有限公司签订房屋租赁合同以后，被上诉人詹正福、祝银潮在租赁期间取得了涉案租赁房屋的所有权，其作为房屋权利承继人继受、履行原出租人绍兴县兆丰房地产开发有限公司在租赁合同中的权利义务，现上诉人毕德锋在2014年5月1日至2015年4月30日期间占有、使用涉案租赁房屋的事实清楚，故原审法院判令其按照原租赁合同约定的租金标准向被上诉人詹正福、祝银潮支付相应租金，并无不当，本院予以维持。关于上诉人毕德锋是否应向被上诉人詹正福、祝银潮支付利息的问题，因被上诉人詹正福、祝银潮承继了原租赁合同中出租人的全部权利，其有权依照原租赁合同约定的违约金条款向上诉人毕德锋主张逾期支付房租的违约金，因原租赁合同约定的违约金过高，原审法院综合本案实际，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定酌情将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息并无不当，本院亦予以维持。综上，上诉人毕德锋提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7216元，由上诉人毕德锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
审 判 员 楼晓东
代理审判员 李丹丹
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 刘莎莎