＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第1875号＼n上诉人（原审被告）广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司，住所地广州市番禺区。＼n法定代表人邓锐标，该公司总经理。＼n委托代理人葛凤梅、潘颖华，广东导正律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）卢银崧，女，汉族，住广州市番禺区。＼n被上诉人（原审原告）卢燕崧，女，汉族，住广州市番禺区。＼n两被上诉人的共同委托代理人杜剑华，男，住广州市番禺区。＼n上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第756号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称“绿庭雅苑公司”）是具有商品房开发、销售资质的企业法人。＼n2007年8月3日，卢银崧、卢燕崧作为买受人（乙方）与绿庭雅苑公司作为出卖人（甲方），共同签订了一份《商品房买卖合同》［编号：穗（番）房合字NO.0546020号］，约定卢银崧、卢燕崧向绿庭雅苑公司购买位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭9座2梯702的房屋（以下简称“涉讼房屋”），商品房预售许可证号为20060379。合同约定建筑面积为115.92平方米，套内建筑面积98.40平方米，总金额为654345.22元，采取分期付款方式，首期楼款204345.22元于2007年8月2日前支付，剩余房款450000元通过银行按揭的方式支付；绿庭雅苑公司应在2007年12月28日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付卢银崧、卢燕崧使用；商品房达到交付使用条件后，绿庭雅苑公司应当书面通知卢银崧、卢燕崧办理交付手续，双方进行验收交接时，绿庭雅苑公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，绿庭雅苑公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，绿庭雅苑公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，卢银崧、卢燕崧有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由绿庭雅苑公司承担。由于卢银崧、卢燕崧原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见《商品房买卖合同》补充协议第五条；双方签订本合同后30天内向广州市番禺区房地产交易管理部门办理登记手续。另，双方在上述合同的《补充协议》第二条约定“除上述房价款外，乙方还须按双方已签订的《绿庭雅苑各项收费标准》付清有关费用。在未付清‘办理收楼应交费用’之前，乙方无权要求甲方交付该商品房”；第六条约定“乙方应在交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理房地产权证的必要资料及费用交予甲方，并委托甲方统一办理申请房地产权证的手续，对此甲方不再另行通知。如因甲方的责任，乙方不能在履行完毕本条第一款的义务后七百三十日内取得房地产权证的，从逾期之日起，甲方每日按乙方已付房价款的万分之零点五向乙方支付违约金，违约金支付至办妥房地产权证之日止；如甲方逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起甲方每日按乙方已付房价款的万分之一向乙方支付违约金至房地产权证办妥之日止（乙方属于银行按揭方式付款的，办理房地产权证的起算日期为乙方履行完本条第一款的义务后、按揭银行同意办理房地产权证及他项权证之日起计）”。而后，广州市房地产交易登记中心对上述合同进行了预售合同登记备案。＼n卢银崧、卢燕崧已于2007年8月2日向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋的首期房款204345.22元，绿庭雅苑公司出具了相应的《发票》（号码：00812836）。卢银崧、卢燕崧还向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋合同印花税196元、契税9815.18元及办证工本费118元，合共10129.18元，绿庭雅苑公司出具了相应的《发票》（号码：02738380）。＼n2007年9月13日，卢银崧、卢燕崧向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋的剩余房款450000元，绿庭雅苑公司出具了相应的《发票》（号码：01466323）。＼n2013年6月27日，卢银崧、卢燕崧以绿庭雅苑公司逾期办理涉讼房屋房地产权证及应给付逾期办证违约金为由诉至原审法院，请求判令：1、绿庭雅苑公司立即为卢银崧、卢燕崧办理广州市番禺区南华路2号雍逸华庭9座2梯702房的产权登记手续，并在代为领取产权证书后三日内交付给卢银崧、卢燕崧；2、绿庭雅苑公司向卢银崧、卢燕崧支付逾期办证违约金（按购房款654345.22元为本金，自2011年6月27日起按每日万分之一的标准计算至房管部门出具产权证书之止日，暂计至2013年6月27日为47832.64元）；3、本案的诉讼费用由绿庭雅苑公司承担。＼n在原审诉讼中，卢银崧、卢燕崧及绿庭雅苑公司均确认如下事实：1、绿庭雅苑公司已于2007年12月28日前将涉讼房屋交付卢银崧、卢燕崧使用；2、卢银崧、卢燕崧已于2007年8月2日向绿庭雅苑公司支付了办证费用，并将全部办证资料交付给绿庭雅苑公司；3、绿庭雅苑公司应于2009年12月27日前办妥涉讼房屋的房地产权证，并确认存在逾期办证的情形。另，绿庭雅苑公司对于《商品房买卖合同》内约定的违约金计算标准无异议。＼n现卢银崧、卢燕崧、绿庭雅苑公司就逾期办证违约责任的承担问题产生争议。卢银崧、卢燕崧主张其已按合同约定向绿庭雅苑公司交付全部办证资料及办证费用，绿庭雅苑公司未在合同约定的期限内办妥涉讼房屋产权证，应承担逾期办证的违约责任。就此，卢银崧、卢燕崧提供了《商品房买卖合同》、《发票》予以证实。绿庭雅苑公司对上述证据的真实性、合法性均无异议。但认为逾期办证是因相关行政主管部门审批手续延误所致，逾期办证的责任不应由绿庭雅苑公司承担。就此，绿庭雅苑公司并未提供相关证据予以证实。＼n原审法院认为：卢银崧、卢燕崧与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。卢银崧、卢燕崧、绿庭雅苑公司对涉讼房屋产权证的协助办理及逾期办证的违约责任进行了明确约定，该约定对双方均有约束力。现绿庭雅苑公司未能举证证明其已全部完成了涉讼房屋产权登记的协助工作，因此需承担协助卢银崧、卢燕崧办理房屋产权登记手续的义务，并应在代为领取产权证书后及时将产权证书交付给卢银崧、卢燕崧。＼n关于绿庭雅苑公司应否支付逾期办证违约金的问题。根据《补充协议》的约定，绿庭雅苑公司应于2009年12月27日前为卢银崧、卢燕崧办妥涉讼房屋的房地产权证书。现绿庭雅苑公司未能按合同约定的期限为卢银崧、卢燕崧办理涉讼房屋产权证书，卢银崧、卢燕崧要求绿庭雅苑公司支付逾期办证期间的违约金，有理有据，予以支持。由于卢银崧、卢燕崧、绿庭雅苑公司对于合同约定的违约金计算标准均无异议，予以认可。但就违约金的起算时间问题，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，本案中，卢银崧、卢燕崧于2013年6月27日才提起本案诉讼，且未能提供证据证明其有诉讼时效中止、中断或延长的情形，故绿庭雅苑公司主张卢银崧、卢燕崧请求的部分违约金已超过诉讼时效的抗辩，予以采纳，违约金从2011年6月28日起算。截至2011年6月28日，绿庭雅苑公司逾期办证已超过一年，故违约金计算标准应适用日息万分之一的约定。因此，绿庭雅苑公司应支付的逾期办证违约金，以654345.22元为本金，自2011年6月28日起按每日万分之一的标准计至房管部门出具涉讼房屋的产权证书之日止，但逾期办证违约金总额以本金654345.22元为限。＼n原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于2013年12月19日作出判决：一、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应在判决发生法律效力之日起十五日内协助卢银崧、卢燕崧办理位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭9座2梯702房的产权登记手续；二、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应向卢银崧、卢燕崧支付从2011年6月28日起至房管部门出具上述房屋房地产权证之日止的逾期办证违约金（以654345.22元为本金，自2011年6月28日起按每日万分之一的标准计至房管部门出具涉讼房屋的产权证书之日止；在判决发生法律效力之日前的违约金，在判决发生法律效力之日起十日内支付；在判决发生法律效力之日后的违约金，于每月10日前逐月支付；逾期办证违约金总额以654345.22元为限）；三、驳回卢银崧、卢燕崧的其余诉讼请求。案件受理费498元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。＼n判后，上诉人绿庭雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据双方签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的第六条约定，因为绿庭雅苑公司的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，才承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人承担逾期办证责任的前提条件是出卖人原因所导致逾期办证。本案中，绿庭雅苑公司在约定的时间内，已向有关部门提交完备的办理房地产权属证明的申请文件，因此可认定绿庭雅苑公司已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因政府行为导致的逾期办证，可以作为绿庭雅苑公司逾期办证的免责事由。二、卢银崧、卢燕崧实际上在购买涉讼房屋之时其就已经知晓该楼宇因历史遗留问题可能办不了房产证，但卢银崧、卢燕崧仍愿意购买，其应当承担不能办证或迟延办证的法律风险。三、即使绿庭雅苑公司应承担违约责任，向卢银崧、卢燕崧支付逾期办证的违约金，根据合同约定，逾期办证的第一年按已支付的购房款的日万分之零点五的标准计算，并非原审法院认定的违约金标准全部都是按每日万分之一来计算。请求判令：1、撤销原审判决，依法改判驳回卢银崧、卢燕崧原审诉讼请求；2、诉讼费用由卢银崧、卢燕崧承担。＼n被上诉人卢银崧、卢燕崧答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，请求维持原判。＼n经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。＼n另查明：《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据约定买受人购买的商品房为“预售商品房”。原审法院2013年7月26日开庭审理时，绿庭雅苑公司表示没有证据向法院提交。＼n本院认为：上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人卢银崧、卢燕崧签订的《商品房买卖合同》所约定陈淑芬购买的商品房为“预售商品房”，故本案案由定为商品房预售合同纠纷更为准确。＼n绿庭雅苑公司与卢银崧、卢燕崧签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。合同约定绿庭雅苑公司于2007年12月28日前交楼，在卢银崧、卢燕崧交齐房款及收楼后730日办妥房地产权证，双方于原审诉讼中确认办妥房地产权证的期限应为2009年12月27日前，而绿庭雅苑公司至卢银崧、卢燕崧提起本案诉讼时仍未办妥涉讼房屋的房地产权证，原审法院据此判决绿庭雅苑公司履行办证义务并承担逾期办证的违约责任依据充分，本院予以确认。绿庭雅苑公司上诉认为其已经按时向有关部门提交办证的申请文件，因政府行为导致其逾期办证可以作为免责事由。绿庭雅苑公司对此主张未提交充分证据证实，原审法院不予采信该抗辩理由符合证据规则的规定。至于卢银崧、卢燕崧是否知晓涉案楼宇的历史遗留问题与绿庭雅苑公司应履行的办证义务无关，双方权利义务的确定应以合同约定的内容为依据，故绿庭雅苑公司该抗辩理由不能成立。＼n根据《补充协议》第六条的约定，逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起绿庭雅苑公司每日按卢银崧、卢燕崧已付房价款的万分之一计付违约金，双方于原审诉讼中确认办妥房地产权证的期限应为2009年12月27日前，即如2010年12月27日仍未办妥房地产权证的，逾期办证违约金应按照每日万分之一计付。原审判决绿庭雅苑公司从2011年6月28日起按照每日万分之一计付逾期办证违约金，该违约金计付标准符合合同约定。上诉人绿庭雅苑公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。＼n综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费996元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长郭伟裕＼n审判员蔡粤海＼n审判员李静＼n二〇一四年六月十三日＼n书记员张坤