江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终1922号
上诉人（原审被告）殷宏美。
被上诉人（原审原告）徐德娥。
委托代理人李传波。
上诉人殷宏美因与被上诉人徐德娥房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人殷宏美、被上诉人徐德娥及其委托代理人李传波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐德娥一审诉称：徐德娥、殷宏美于2014年11月1日签订房屋租赁合同。合同到期后，徐德娥多次找殷宏美协商下一年度租赁事宜未果。按照合同约定，租金协商不成，殷宏美应将房屋交还给徐德娥。现殷宏美拒不交房，为此向法院提起诉讼。请求判令：1、殷宏美将租赁徐德娥位于赣榆区青口镇时代广场D-222B号门面房归还给徐德娥；2、殷宏美在租赁期满后实际占用天数，按照合同约定租金向徐德娥支付租金至实际归还止；3、殷宏美支付违约金19000元；4、殷宏美承担诉讼费。
殷宏美一审答辩称：愿意将房屋归还给徐德娥，不愿意支付违约金。
原审法院经审理查明：2014年11月1日，徐德娥、殷宏美签订《房屋租赁合同》。合同约定，1、甲方（徐德娥）将位于连云港市赣榆区青口镇时代广场D-222B门面房1间租赁给乙方（殷宏美）使用。2、租赁期限一年，自2014年11月1日至2015年10月31日止。3、年租金人民币叁万捌仟元，甲乙双方签订合同书之日起，乙方向甲方支付年租金。4、乙方在租赁经营期间的一切债权债务，房屋、门窗维修以及与房屋租赁有关的所有费用由乙方负责。合同期满后，乙方装修的内容不得损坏、拆除，产权归甲方所有。7、租赁合同期满前二个月，乙方若要求续租，必须通知甲方，甲方本着互惠互利原则，根据市场行情结合本楼层其他租户租金综合考虑，提出下一年度租金数额，经双方协商后重新签订租赁合同。如协商不成，乙方在租赁合同期满时，无任何理由将房屋交还给甲方。8、违约责任：甲乙双方违反上述任何条款即构成违约行为，违约方须向对方缴纳年租金50％的违约金。合同签订后，殷宏美按约向徐德娥交纳租金38000元，徐德娥亦将房屋交付殷宏美使用。合同期满，殷宏美欲将租金降为年租金30000元-32000而未得到徐德娥许可，双方发生纠纷，因故未再续签房屋租赁合同，殷宏美至今未将房屋归还给徐德娥。为此，徐德娥诉至本院。一审庭审中，徐德娥同意由本院酌情对违约金进行调整。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。徐德娥与殷宏美签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，该合同合法有效。徐德娥、殷宏美应按合同约定履行各自的义务。合同期满后，因租金问题双方未能达成一致意见，故未再续签租赁合同。按照合同约定，殷宏美应当将房屋归还给徐德娥；自合同期满至殷宏美实际搬出租赁房屋，该期间的费用应由殷宏美向徐德娥支付。支付的标准应按照双方约定的年租金38000元÷365天=104元/天计算；合同期满后殷宏美在双方尚未续签房屋租赁合同又未交纳下一年度租赁费的情况下，未经徐德娥的许可，继续占有使用徐德娥的房屋，按照双方在《房屋租赁合同》中的约定，殷宏美的行为已构成违约，应当向徐德娥支付违约金。双方约定的违约金过高，徐德娥在庭审中也同意原审法院予以调整，原审法院酌情将违约金调整至年租金38000元的25％即9500元。综上，对徐德娥合理合法部分的诉讼请求，原审法院依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、殷宏美应于判决生效之日起三十日内将位于连云港市赣榆区青口镇华中路时代广场D幢2层22B号门面房归还给徐德娥。二、殷宏美应自2015年11月1日起至实际搬出位于连云港市赣榆区青口镇华中路时代广场D幢2层22B号门面房之日止，按每日104元向徐德娥支付占用其间的使用费。三、殷宏美应于判决生效之日起十日内向徐德娥支付违约金9500元。一审案件受理费515元，由殷宏美负担。
上诉人殷宏美对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、上诉人应当继续承租涉案房屋，双方合同约定合同到期后根据市场行情并结合本楼层其他租户租金综合考虑下一年度的租金数额，但被上诉人乱加价导致双方未能继续订立合同。2、上诉人实际占用期间租金计算不当，虽然双方合同该约定上诉人按实际使用时间计算租金，但该约定有前提条件即“遇到不可抗力终止合同”，但一审忽略了不可抗力，本案实际占用期间的租金应当通过司法鉴定方法确定。3、上诉人与被上诉人之间的合同系被上诉人提供的格式文本，对上诉人不公平，合同只约定了上诉人违约的情形，未对被上诉人违约情形进行约定，故该违约条款应当认定无效，且50%的违约金过高。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人徐德娥答辩称：一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：原审法院确定的上诉人殷宏美支付的房屋占用使用费及违约金是否恰当。
本院认为，被上诉人徐德娥与上诉人殷宏美签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。依据该合同的约定租赁期满后的租金应当由双方再次协商确定，现殷宏美认为徐德娥没有考虑周边租户租金的情况下抬高租金，应当由殷宏美继续租用涉案房屋。对此本院认为，涉案房屋租金的确定系双方协商的结果，不能仅凭殷宏美提出的租金数额及周边租户租金数额作为确定涉案房屋租金的依据，现因双方未能就继续租赁房屋达成一致意见，故殷宏美认为其应当继续租用涉案房屋的上诉理由不能成立。关于房屋占用使用费应当如何确定的问题。《房屋租赁合同书》第六条的约定，租赁期间，如遇不可抗力，双方可以协商终止合同，徐德娥按殷宏美实际使用时间计算租金，但不赔偿损失。殷宏美认为如果要按照其实际使用时间计算房屋占用使用费有一个前提是在遇到不可抗力的情形下，双方协商终止合同。对此本院认为，本案中合同履行期限已经届满，不存在双方协商解除合同的问题，故该约定与本案事实无关。原审法院依据原租赁合同的租金确定殷宏美占用房屋期间的使用费有事实依据，且徐德娥也同意按此标准计算使用费，故殷宏美认为应当通过司法鉴定的方式确定房屋占有使用费的上诉理由不能成立。
关于违约金的问题，上诉人认为涉案租赁合同为格式合同。对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方签订的《房屋租赁合同书》不符合预先拟定、重复使用、订立时未予对方协商的情形，故该《房屋租赁合同书》不属于格式文本，对双方均有约束力，故殷宏美认为因涉案合同仅约束殷宏美不约束徐德娥而导致违约条款无效的上诉理由不能成立。本案中，殷宏美在租赁期满后未按时返还房屋属于违约行为，应当承担违约责任，但因双方约定的违约金过高，原审法院酌情调整违约金为年租金的25%并无不当。故殷宏美认为其不存在违约行为，不应当支付违约金的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。
综上，上诉人殷宏美的上诉请求和理由均不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费515元，由上诉人殷宏美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年七月十三日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国合同法》第三十九条
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。