福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0504民初298号
原告:谢锋,女，1974年9月28日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。
委托诉讼代理人：蔡跃忠、邹东杜，北京（盈科）泉州律师事务所律师。
被告：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。
法定代表人：刘庭邻，公司总经理。
被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。
法定代表人：王东伟，公司董事长。
原告谢锋与被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告谢锋及其委托诉讼代理人邹东杜到庭参加诉讼、被告华祥物业公司、华祥房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谢锋向本院提出诉讼请求：1.被告华祥物业公司立即向原告支付截止至2016年12月31日止所拖欠的店铺租金，合计人民币54438.59元（计算方法详见事实与理由）；2.被告华祥物业公司立即向原告支付滞纳金，滞纳金按年利率24%计算，并以各季度租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际还清之日止，其中有支付部分租金的季度，则自偿还之日起以实际所欠租金为基数，暂计至2016年12月31日止，滞纳金为4087元（以上合计58525.59元）；3.被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司上述所拖欠的租金及滞纳金承担连带清偿责任;4.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2013年7月28日，原告与被告华祥物业公司签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方（原告）将位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）四层41809号商铺出租给被告华祥物业公司，租赁期限为柒年，自2013年7月1日起至2020年6月30日止。第一年、第二年、第三年月租金为3071.17元；第四年、第五年、第六年和第七年，月租金为3350.42元。租金按季度分四次支付，于每季度末前支付。因出租产生的税费由甲方承担。若乙方（被告华祥物业公司）逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金。担保方（被告华祥房地产公司）对乙方逾期支付租金承担保证责任。原告在合同签订时，已将租赁物交付被告华祥物业公司使用。被告华祥物业公司开始有按时向原告支付租金，但自2015年第二季度起，开始逾期支付租金。被告华祥物业公司每季度只向原告支付2932.87元,支付至2016年第一季度止，合计11731.48元[2932.87元×4个季度]；自2016年第二季度开始，租金分文未付。根据《商铺租赁合同》约定，被告华祥物业公司自2015年4月1日起至2016年12月31日止，应向原告支付租金合计66170.07元(3071.17元×15个月+3350.42元×6个月)，但被告华祥物业公司仅支付原告租金11731.48元，尚欠原告租金54438.59元。因被告华祥物业公司逾期支付租金，故华祥店业主委员会代表业主，多次与被告华祥物业公司进行商谈。2015年11月7日，被告华祥物业公司出具《2015年租金暂付款发放时间表》，承诺按时间进度支付每季度拖欠的租金，并保证在2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，但是被告华祥物业公司仍未按承诺时间向原告支付租金。被告华祥物业公司逾期支付租金，根据合同第七条约定，被告应向原告支付滞纳金。被告华祥房地产公司作为《商铺租赁合同》的担保人，对被告华祥物业公司逾期支付租金承担担保责任，故被告华祥房地产公司应对被告华祥物业公司上述拖欠租金及滞纳金承担偿还责任。
原告谢锋明确诉讼请求第一项租金的起算点为2015年4月1日。
被告华祥物业公司、华祥房地产公司辩称，1.本案的部分诉求已经超过了诉讼时效，依法应当予以驳回。根据《民法通则》第136条之规定，延付或者拒付租金的，适用诉讼时效为一年，原告诉求中2015年4月1日起至2015年12月31日止的租金已超过诉讼时效，依法应当予以驳回；2.本案中租金标准应当进行调整，且双方之间的合同应当予以解除。签署的租赁合同并非华祥物业公司的真实意思。本案的商铺为华祥房地产公司开发建设，华祥房地产公司于2008年引入上海红星美凯龙家居饰品有限公司品牌战略合作，并与上海红星美凯龙家居饰品有限公司签订《委托经营合同》，约定经营期内每月每平方米保底租金50元。该涉案商场于2009年5月份开业经营，随后2010年商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同区域内多家知名建材家居入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等，造成2010年至2013年以来涉案商场经营困难，出租率大量下滑，租金从50多元下降至20多元，商场收入已经无法满足正常经营活动，商场每年经营费用约为2000万元（包含人员工资、企划营销、水电费、物业维修维护、税费、其他日常费用等），据此涉案商场面临停业整改。但因商铺销售时，有约定自2013年7月份开始向原告支付租金，故华祥物业公司于2013年4月底介入，在了解商场当前不堪的状况，又实现当时销售的承诺，展望商场的发展未来，违背本意与原告签订《商铺租赁合同》，约定华祥物业公司承租原告所有的位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）商铺用于红星美凯龙家居广场项目的经营场所。租赁合同履行后，就处于严重亏损状态，完全是显失公平的。合同签订后，华祥物业公司即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但商场经营业绩不容乐观，与实际运筹的大相径庭，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%。另由于多年来万虹公路拓宽与北迎宾路改造，造成商场交通不便、客户流失，同时周边同行业的喜盈门、居然之家于2011年相继开业，对涉案商场内的商家进行争夺及经营竞争，致使商场租金一路下滑，收入不足以支付红星美凯龙经营费用，但华祥物业公司仍积极筹资解决（2013.7.1-2015.3.31支付业主租金约9400万元，2015.4.1-2016.6.30支付业主租金约2050万元）。鉴于商场经营收入不够支付巨额租金，华祥物业公司已经无能力再继续支付原告巨额租金，如果勉强从经营的收入挪来给原告发放租金（其实实际收入也就是合同约定的租金金额的四分之一左右），那么涉案商场就无经营资金，商场无法正常运转，必然要关店停止营业，为使涉案商场继续经营，华祥物业公司积极与业主协商变更双方合同中关于租金标准的约定。鉴于上述情况而引起的情势变更致使华祥物业公司已经背负1-2亿元债务及合同也违背本意订立，故原《商铺租赁合同》已经不适宜目前的状况，租金标准应当进行调整，终止原合同，重新订立符合现实状况的新协议，方可实现公平正义；3.原告要求的滞纳金明显过高；4.华祥房地产公司没有为华祥物业公司提供担保，原告要求华祥房地产公司承担连带清偿责任没有事实和法律依据，其主张应予驳回。综上，请求驳回本案部分请求，并对其余请求中的租金标准予以调整，驳回原告要求华祥物业公司支付违约金的诉讼请求。
谢锋围绕诉讼请求提交如下证据：原告身份证、二被告企业登记基本情况表、商铺租赁合同、2015年租金暂付款发放时间表、不动产权属登记信息查询结果等证明其主张。二被告围绕诉讼请求提交如下证据：租金支付明细，经原告质证认为支付金额无异议。本院认为，华祥物业公司、华祥房地产公司未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃质证的权利。谢锋提供的上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认。二被告提供的上述证据经谢锋质证无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点：
一、关于谢锋请求华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2015年12月31日止的租金是否超过诉讼时效的问题。
本院认为，2015年11月7日，华祥物业公司向泉州市洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会出具2015年租金暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额。泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会出具《证明》，载明“泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会代表全体业主多次与华祥物业公司协商，但最终未能达成一致的处理意见”。谢锋诉求的自2015年4月1日至2015年6月30日的租金、自2015年7月1日至2015年9月30日、自2015年10月1日至2015年12月31日的租金分别于2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日开始起算一年诉讼时效期间，华祥物业公司于2015年11月7日承诺于2016年1月31日前支付2015年所有租金余额，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条关于“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，谢锋诉求的2015年4月1日至2015年12月31日租金的诉讼时效因华祥物业公司同意履行义务及双方协商而中断，其诉讼请求未超过诉讼时效。
二、关于本案的租金标准是否应予调整的问题。
本院认为，1.变更或解除合同的法定情形为合同成立以后,因客观原因发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或解除合同。本案华祥物业公司向谢锋承租商铺，再将承租商铺进行招商转租，进行统一的合作商业经营管理，在双方缔结租赁关系时，应当预见有一定市场商业风险，其与谢锋达成租赁合意，可见其愿意承受一定程度的风险，现以涉案商场出租率下降、租金减少、商场周边市政道路改造等因素，导致公司持续多年严重亏损，要求法院对涉案商铺租金标准进行调整及终止解除，不符合情势变更原则，本院不予支持。2.按照法律规定，华祥物业公司要求终止解除商铺租赁合同属反诉范围，经本院释明，华祥物业公司表示不提起反诉，本院对其要求不再予以审查。华祥物业公司没有提供证据证明签订合同并非真实意思表示，应提供举证不能的法律后果，且从涉案租赁合同的履行情况来看，华祥物业公司已依约支付了近两年的租金，直至本案诉讼时才提出签订涉案租赁合同非其真实意思表示，明显不符合常理，对华祥物业公司的该项辩解意见，本院不予采信。
三、关于谢锋诉求的滞纳金标准是否过高的问题。
本院认为，根据《商铺租赁合同》关于“华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天按约定的每月租金的1‰支付滞纳金。”的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，应当支付滞纳金。由于双方约定的滞纳金支付标准偏高，谢锋自行将滞纳金标准调整为按年利率24%计算，符合法律规定，本院予以支持。虽然双方合同约定以每月税后租金为基数计算滞纳金，但双方均未能举证证明税后租金的具体数额，且以合同约定租金（税前）为基数按年利率24%计算的滞纳金并未超过按合同约定计算的滞纳金，故本院调整计算滞纳金的基数为月租金（税前）。
四、关于华祥房地产公司是否为华祥物业公司逾期支付租金的滞纳金承担连带保证责任的问题。
本院认为，华祥房地产公司在《商铺租赁合同》上以担保人的名义签章，根据该合同第七条违约责任的约定，应对华祥物业公司逾期支付租金的行为承担保证责任，由于双方未对保证方式进行约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，应当按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案中，涉案租赁合同条款对保证范围的约定不明确，各方当事人对该项约定理解不一致，应视为对保证担保范围约定不明确，根据上述法律规定，华祥房地产公司作为保证人，应对被保证人华祥物业公司的全部债务承担责任，即对华祥物业公司所欠的租金及滞纳金承担连带保证责任。华祥房地产公司认为其未对滞纳金提供担保，与事实不符，本院不予支持。
本院经审理认定事实如下：谢锋系洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星．美凯龙华祥店肆层41809号店铺的业主。2013年7月28日，谢锋以出租人的名义与被告华祥物业公司、担保方华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》，约定：谢锋（甲方）将上述店铺出租给华祥物业公司（乙方），由华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；前三年租金乙方每月支付3071.17元，第四年至第七年租金乙方每月支付3350.42元（税前）。每年按季度分四次支付，于每季度末前支付；乙方应依据上述合同的约定及时向甲方支付租金;乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，担保方仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，谢锋依约交付商铺，被告华祥物业公司按合同约定支付谢锋第一年（2014）全部租金及2015年第一季度租金，从2015年第二季度开始未能按时支付租金,被告华祥物业公司于2015年9月28日、12月1日、2016年1月15日和4月25日，分别支付谢锋2015年第二、三、四季度及2016年第一季度租金各2932.87元。2015年11月7日，华祥物业公司出具2015年租金暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，但华祥物业公司并未依约履行义务，未再支付自2016年4月1日起的租金。自2015年4月1日起至2016年12月31日止，华祥物业公司共拖欠谢锋租金：2015年4月1日起至2016年3月31日止为25122.56元［（3071.17元/月×3月-2932.87元）×4季］、2016年4月1日起至2016年6月30日止为9213.51元（3071.17元/月×3月）、2016年7月1日起至2016年12月31日止为20102.52元（3350.42元/月×6月），共计54438.59元。华祥房地产公司也未履行保证责任。
综上,本院认为,谢锋与被告华祥物业公司、华祥房地产公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。被告华祥物业公司拖欠谢锋2015年第二季度至2016年第四季度租金的事实清楚，现谢锋扣除已支付部分，请求判令被告华祥物业公司支付尚欠租金54438.59元,合法合理，本院予以支持。华祥物业公司逾期支付租金，已构成违约，依约应向谢锋支付滞纳金，但合同约定的滞纳金计算标准明显过高，谢锋自愿将滞纳金计算标准调整为以合同约定的各季度租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际还清之日止按年利率24%计付，其中有偿付部分租金的季度则自偿付之日起调整为以实际尚欠的季度租金为基数计付，符合法律规定，本院予以支持。被告华祥房地产公司作为连带责任保证人，依法应对被告华祥物业公司所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任，但其承担保证责任后，有权向被告华祥物业公司追偿。谢锋要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠租金及滞纳金承担连带保证责任，本院予以支持。华祥物业公司关于签订涉案商铺租赁合同不是其真实意思表示及履行租赁合同显失公平以及滞纳金过高的答辩意见，于法无据，本院不予支持。华祥房地产公司关于其不对滞纳金承担连带保证责任的辩解意见，同样于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付给谢锋2015年4月1日起至2016年12月31日止的租金54438.59元及滞纳金（以合同约定的各季度租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际还清之日止按年利率24%计付，其中有偿付部分租金的季度则自偿付之日起调整为以实际尚欠的季度租金为基数计付）；
二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证清偿责任，其承担保证清偿责任后，有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1263元，减半收取631.5元，由泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 林晓玲
二〇一七年五月二十二日
书记员 苏艳月
附：
本案适用的主要法律条文及申请执行提示
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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