湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1202民初2802号
原告：张涛，男，1978年11月6日生，汉族。
原告：全美娥，女，1978年9月17日生，苗族。
上述二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：翟叶叶，女，1988年4月9日出生，汉族。
被告：怀化市大汉置业有限公司。
法定代表人：邹明。
委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人(怀化)律师事务所律师。
原告张涛、全美娥与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人翟叶叶、被告委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张涛、全美娥向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金人民币20000元及已交付房款万分之一的违约金人民币19248.7元（算至2018年4月20日，其余算至达到交房条件之日止），共计人民币为39248.7元；2、由被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城*电信智能小区”,约定：交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付,同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致不能根据前述协议按期交房，双方于2015年7月28日又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日,乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元,违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年11月23日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》约定:原告购买被告开发的大汉龙城*电信智能小区第2幢2001号房，总金额384974元,被告应当于2016年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。第十二条约定逾期交房的违约责任为向原告支付已交房价款的违约金至实际交付之日止。截止至今，被告仍不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋，已构成违约，故应按照《商品房团购补协议》、《商品房买卖合同》承担违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》,为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。
庭审中，原告明确诉讼请求为“违约金从2017年1月1日起计算至2018年4月20日止，按已购总房款的每日万分之一计算违约金，另加2万元”。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，买受人没有按约定付清商品房专项维修资金的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。该约定是双方的真实意思表示，没有违反法律和法规的强制性规定，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。双方签订的《补充协议》第一条第2款约定，专项维修资金按有关规定由原告自行缴纳；《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部第165号令）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期缴纳将房屋专项维修资金交清，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。被告已于2018年4月20日将房屋交付给了原告，之后不应当再承担逾期交房违约责任。综上，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《商品房团购协议书》的法律属性。本院认为，《商品房团购协议书》的签订，是中国电信集团工会湖南省怀化市委员会(以下简称怀化电信工会)以单位名义、基于与本单位团购职工形成的委托关系而代表本单位团购职工与被告形成的房屋（团购）买卖合同关系，双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，但怀化电信工会只是本单位团购职工的受托人，并不是实际的购房人，其单位团购职工才是实际的购房人，这一情况被告也是清楚并明知的，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，《商品房团购协议书》对实际购房人(团购业主)与被告产生直接的合同约束力。2、原告是否系《商品房团购协议书》中的团购人员。根据《商品房团购协议书》约定，怀化电信工会以单位名义代表本单位职工团购被告开发的“大汉龙城.电信智能小区”全部住宅楼，本案原告虽不是怀化电信工会单位员工，但是从怀化电信工会单位团购职工杜万明处受让了团购资格，有中国电信股份有限公司怀化分公司出具的《证明》予以证实，而客观上本案原告与被告就“大汉龙城.电信智能小区”住宅楼签订了《商品房买卖合同》，实际履行了《商品房团购协议书》的约定内容，因此，原告是《商品房团购协议书》所包含的团购人员，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月6日，怀化电信工会(甲方)与被告(乙方)签订《商品房团购协议书》，约定：甲方团购乙方开发的“大汉龙城.电信智能小区”，本小区住宅楼共10栋，设计为935套住宅楼；甲方保证其团购业主不少于700户；甲方保证向乙方提交加盖甲方单位公章的“大汉龙城团购业主名单”，团购业主名单确定后，原则上不得更改，2013年11月30日后甲方原则上不得追加团购业主名单；团购房屋整体实收均价为3000元/㎡，具体单户房屋价格以双方核定的价格表为准；购房业主于2013年11月30日前缴纳定金10万元/户，方可参与团购活动，享受团购优惠方式及价格；甲方在收到乙方通知约定的期限内，分批次组织团购业主与乙方签订《商品房买卖合同》；本小区于2016年3月31日前竣工验收合格并交付。2015年7月28日，怀化电信工会(甲方)与被告(乙方)签订《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间变更为2016年12月31日前，乙方免收甲方签约业主2年物业管理费；如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。
二原告夫妻关系，2015年11月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“大汉龙城.电信智能小区”第2幢20层2001号房，总购房价384974元；房屋专项维修资金由原告(买受人)自行向房屋专项维修资金管理部门缴存(合同第六条)；(合同第十一条)被告应当在2016年12月31日前将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，被告可据实延期交房(……原告没有按约定支付商品房专项维修资金)；商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告收房，被告逾期交房超过60日，如原告要求继续履行合同，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金至实际交付之日止。2015年11月23日，原、被告又签订《补充协议》，约定商品房交房条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，同时约定在合同约定的交房期限内，买受人没有按约定付清商品房专项维修资金的，出卖人可据实予以延期交房。
原告交清了《商品房买卖合同》约定的购房款384974元，并交纳了契税7699.48元、房屋专项维修资金12438元。2018年4月20日被告交房给了原告。
本案所涉商品房，至今尚未竣工验收，没有达到合同约定的交房条件。
本院认为：本案所涉之《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》、《商品房买卖合同》，均是当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，应予全面适当履行。被告未能依约于2016年12月31日前交房给原告，应依约定赔付原告逾期交房违约金，至2018年4月20日被告应赔付原告逾期交房违约金38286元(2017年1月1日至2018年4月20日相差475天，20000元＋384974元×0.0001×475天＝38286元)。被告认为原告未缴存房屋专项维修资金、其享有据实延期交房之先履行抗辩权，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，双务合同中的先履行抗辩权应当明确具体约定并具有履行利益上的牵连性，本案《商品房买卖合同》第六条约定了原告自行向房屋专项维修资金管理部门缴存房屋专项维修资金，也没有约定具体的缴存时间，尽管《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，但该规定系部门规章之行政管理性规范，对当事人民事合同行为不具有强制性约束力，同时，本案《商品房买卖合同》所约定的商品房至今尚未竣工验收，根本没有达到合同约定的交付条件，而原告客观上也交清了应予交纳的房屋专项维修资金12438元，因此，被告主张的先履行抗辩权没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条规定，判决如下：
被告怀化市大汉置业有限公司赔付原告张涛、全美娥逾期交房违约金38286元，于本判决生效之日起7日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费781元，减半收取390.5元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 粟多海
二〇一八年八月九日
代理书记员 黄 莉
附法律依据：
中华人民共和国合同法
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。