＼n上海市黄浦区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）黄浦民四（民）初字第837号＼n原告上海市黄浦区海琪园小区业主委员会。＼n法定代表人袁琛。＼n委托代理人竺爱国。＼n委托代理人汤香平，上海市君成律师事务所律师。＼n被告上海新世纪房产服务有限公司。＼n法定代表人王卫平。＼n委托代理人贺贤昌，上海市华通律师事务所律师。＼n委托代理人周丹妮，上海市华通律师事务所律师。＼n原告上海市黄浦区海琪园小区业主委员会（以下简称“海琪园业委会”）与被告上海新世纪房产服务有限公司（以下简称“新世纪公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海琪园业委会主任袁琛、原告委托代理人竺爱国、汤香平，被告委托代理人贺贤昌、周丹妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告海琪园业委会诉称：2006年2月，被告与上海市黄浦区海琪园小区第一届业主委员会签订《物业服务合同》，服务期限为三年（2006年2月18日至2009年2月17日）。物业服务收费标准为住宅人民币（以下币种均为人民币）2.50元／月·平方米，商铺3.90元／月·平方米。合同履行期内，被告存在着严重的管理不善等问题，多项物业服务未执行，小区广大业主意见很大。2011年3月，被告在合同期限未满的情况下，擅自撤离小区，给小区增添了诸多不必要的麻烦。被告在提供物业服务期间，未能按照合同约定完全履行合同义务，构成违约。原告认为，在物业服务费组成明细的项目中，被告未履行却实际收取物业服务费的项目应当予以返还，包括垃圾生化处理费用、远程抄表费用、单元电子门锁费用、避雷系统费用。故诉至法院，请求判令被告返还自2004年4月起至2011年3月止未按照合同约定提供服务项目的费用共计860564.48元。＼n原告海琪园业委会提供下列证据：＼n1.《物业服务合同》及附件2-6；2.《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》及《黄浦区前期物业服务收费公示》；3.《海琪园物业服务收费测算报告》；4.《关于新世纪房产服务有限公司多收物业费的情况说明》；5.《复函》；6.《上海市黄浦区海琪园小区第三届业主大会第一次会议关于通过聘请律师进行司法诉讼的决议》；7.《上海市黄浦区海琪园小区第三届业主大会第一次会议关于业主大会讨论事项表决结果的统计》；8.《上海市建设项目防雷工程验收意见书》；9.《业主大会、业主委员会备案证》。＼n被告新世纪公司辩称：原告诉请返还84个月的费用，原告在本次诉讼前没有向被告提出过，2010年7月26日之前的诉请已经超过了诉讼时效，已经丧失了胜诉权；2010年7月26日之后至2011年3月只有8个月时间，原告依据2005年的论证报告要求返还是不正确的，原、被告已经签订了新的《物业服务合同》，合同约定物业服务费采取包干制，被告已经根据合同约定履行了相应的义务，原告要求返还的项目并不包含在物业服务合同中，2005年的论证报告和测算表都是因为前期物业服务合同约定的每月每平方米2.50元的收费超过标准才制作的，物业服务合同是原、被告双方协商一致的结果，和论证报告是没有关系的，不同意原告的诉请。＼n被告新世纪公司提供下列证据：＼n1.购买垃圾桶的支付凭证及发票；2.《三表集抄远传系统项目合同书》、远程抄表电话费支付凭证及发票；3.《海琪园电子门锁维修保养合同》、门锁系统维保费支付凭证及发票；4.《海琪园防汛防台日常检查记录》；5.《海琪园物业管理资料交接签署单》、《现场移交签署单》、《海琪园公众收益收支清算表》、《上海市黄浦区海琪园小区业主大会公益性账目公布表》、《关于变更全权委托代理人的函》；6.海琪园小区获奖材料。＼n经质证，被告新世纪公司对原告海琪园业委会提出的证据1-3真实性无异议，但认为论证报告是因为前期物业服务合同超过标准才论证的，证据1明确约定收费是包干制，和论证报告没有关系；证据4是原告单方制作的，被告没有看到过；证据5真实性无异议，证据6、7不清楚，对证据8真实性无异议，但验收意见是给开发商而非原告的，防雷检测的费用也并不包含在物业服务合同中，该证据与本案无关；证据9真实性无异议。原告海琪园业委会对被告新世纪公司提供的证据1、2、3、4、6真实性无异议，但认为被告提供的只是设备而不是相应的服务，证据6也不能证明被告提供了合同约定的服务；对证据5中《海琪园公共收益收支清算表》真实性有异议，被告提供的原件和以前给原告的复印件不一致，其余无异议。＼n经审理查明，被告原为海琪园小区前期物业服务公司，自2002年开始为海琪园小区提供物业服务。＼n2005年12月22日，上海市物业管理协会组织专家，对海琪园小区住宅物业服务超过最高等级收费标准进行论证，确定海琪园小区住宅物业服务费为2.50元／月·平方米，其中原告申报和论证的收费标准中包括垃圾房生化处理0.076元／月·平方米、避雷系统0.015元／月·平方米、远程抄表系统0.012元／月·平方米、单元电子门锁0.05元／月·平方米等，最终确定的收费标准为：综合管理服务五级0.35元，公共区域清洁卫生服务五级0.28元，公共区域秩序维护服务五级0.50元，公共区域绿化养护服务0.077元，公共部位三类0.10元，供水系统（高层）0.06元，公共照明（高层）0.08元，消防系统二类0.03元，避雷系统0.015元，弱电系统二类（高层）0.08元，升降系统（电梯）0.40元。水景（动力）0.024元，未涵盖的公共区域清洁卫生服务0.144元，未涵盖的公共区域绿化养护服务0.016元，未涵盖的公共部位设备设施运行保养维修0.31元，未涵盖的其他服务内容0.035元。2006年1月20日，该收费标准在小区内进行了公示。＼n2006年2月18日，上海市黄浦区海琪园小区业主大会（以下简称“海琪园业主大会”）与被告签订《物业服务合同》，合同约定由被告为海琪园小区提供物业服务，自2006年2月18日起至2009年2月17日止；物业服务费为住宅2.50元／月·平方米（其中综合管理服务费0.385元，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用1.099元，公共区域的清洁卫生服务费用0.424元，公共区域绿化养护费用0.093元，公共区域秩序维护费用0.50元），商铺3.90元／月·平方米（其中综合管理服务费0.77元，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用1.096元，公共区域的清洁卫生服务费用0.848元，公共区域绿化养护费用0.186元，公共区域秩序维护费用1元）；物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修基金中列支，并按规定分摊。该合同附件二《综合管理服务》中包含便民服务，其中包括免费更换电子门锁电池服务。该合同附件三《物业共用部位、共用设施设备日常运行、保养和维修服务》中包含避雷系统，服务标准为：每年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。该合同附件四《物业公共区域的清洁卫生服务》中包含垃圾收集（服务标准为：按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次，垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味）、垃圾箱（服务标准为：有先进的垃圾处理方式如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等，对垃圾箱循环保洁，垃圾箱整洁、干净、无异味，灭害措施完善）。该合同附件六《公共区域秩序的维护服务》中包含设施和救助监控岗，包括小区设有监控中心，应具备摄像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等五项以上技防设施。＼n2011年1月26日，被告向原告发出《复函》，表示：原告之前的来函中对项目的评价和被告能力的质疑存在误解，建议双方春节前正式沟通；原、被告于2010年12月8日签订的物业服务合同是合法有效的，并已向政府主管部门备案，原告来函提及的“会议决定”的合法性，请原告向主管部门咨询，原告单方面变更合同的做法是不妥的，被告无法接受；如果双方通过协商达成一致，在政府主管部门的指导下，修改甚至废止合同都是可以的；被告愿意为小区提供质价相符的服务，不断改进工作缺陷，希望原告尽快安排双方的沟通。＼n在被告为海琪园小区提供物业服务的过程中，被告依据《三表集抄远传系统项目合同书》支付了远程抄表电话费，签订了《海琪园电子门锁维修保养合同》并支付了相关费用；进行了防汛防台日常检查；购买了垃圾桶等，并获得了一些荣誉。2011年3月底，被告撤离海琪园小区并与原告做了交接和结算。＼n2012年5月23日，海琪园业主大会发布《上海市黄浦区海琪园小区第三届业主大会关于通过聘请律师进行司法诉讼的决议》，决定通过聘请律师，启动司法程序起诉被告侵权损害的有关事项，授权原告进行相关司法诉讼。＼n2012年7月26日，原告诉至法院，请求判如所请。＼n本院认为，原、被告之间的物业服务关系已终止，双方理应对相关费用进行全面结算。原告起诉要求被告返还2004年4月至2011年的垃圾生化处理费用、远程抄表费用、单元电子门锁费用和小区避雷系统费用，但原告在成立后从未主张被告未履行上述四项义务，也未就该费用向被告提出过主张，甚至在被告撤离系争小区双方结算时也未要求被告返还，故原告要求被告返还2010年7月27日之前的费用已经超过法律保护的二年诉讼时效期间，本院不予支持。虽然被告在2005年12月提交论证的海琪园小区物业服务的收费项目中包含原告诉请返还的垃圾生化处理、远程抄表、单元电子门锁和小区避雷系统，但申报的收费项目只是确定价格的依据，双方在签订合同时可以在不超过论证价格的基础上协商确定物业服务的具体项目和标准，海琪园业主大会与被告于2006年2月签订的《物业服务合同》及附件约定的服务项目中包含避雷系统，并未明确包含原告要求返还的其余收费项目，且该合同系双方真实意思表示，双方理应按照合同的约定履行合同义务，被告提供的证据表明被告提供了相关服务，原告再依据论证报告要求被告履行义务缺乏相关依据。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原告的诉请经审查不符合该规定的要求，依法不应支持。据此，本院判决如下：＼n原告上海市黄浦区海琪园小区业主委员会的诉讼请求，不予支持。＼n案件受理费人民币12405.64元（原告已预缴），由原告上海市黄浦区海琪园业主委员会负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n审判长王蓓蕾＼n代理审判员常彩玲＼n人民陪审员王铿华＼n二〇一四年一月十六日＼n书记员ＸＸ妹＼n附：相关法律条文＼n一、《中华人民共和国民法通则》＼n第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。＼n二、《中华人民共和国合同法》＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。