＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第886号＼n上诉人（原审被告）广州广星房地产实业开发有限公司。＼n法定代表人黎次珊，董事长。＼n委托代理人赵晓明，广东海际明律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）苏成长，男，1978年7月8日出生，汉族，户籍地址福建省晋江市英林镇湖尾村路东65号。＼n委托代理人张志锋，广东强邦律师事务所律师。＼n上诉人广州广星房地产实业开发有限公司（下简称广星公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，苏成长、广星公司于2009年7月15日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明苏成长向广星公司购买位于广州市海珠区世纪云顶雅苑（A2（#21）栋）幢17层1704号房，总金额1572823元；广星公司应当在2010年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付苏成长使用；广星公司向苏成长交付房屋时，应当向苏成长发出收楼通知书，广星公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向苏成长出示广星公司出具的授权委托书；双方同意选择苏成长委托广星公司办理方式为苏成长办理《房地产权证》，广星公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为苏成长办妥产权登记，并将以苏成长为产权人的房地产权证交付苏成长；如因广星公司为履行相关义务造成苏成长不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，广星公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向苏成长支付违约金；逾期达到120日的，则苏成长有权在该120日届满之日起半年内解除合同；苏成长要求继续履行合同的，合同继续履行，广星公司应当自逾期之日的次日起至苏成长实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向苏成长支付违约金；等。该合同附件七补充协议第十条约定，广星公司应当在该商品房交付使用后210个工作日内，协助苏成长向产权登记机关办妥产权登记，并将以房管局登记日期为准；若因苏成长未能及时提供办理房地产权属证书的相关资料或未能及时签署《买卖申请审批表》或存在其它违约行为或苏成长未付清全部房款的，则广星公司办证期限顺延。因政府部门政策、法规变化影响办证时间，则以政府部门最新规定为准。＼n据广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》记载，涉案房屋于2011年12月17日由房管部门登记至苏成长名下。＼n2012年12月24日，苏成长以广星公司逾期办证为由提起本案诉讼，请求判令：1、广星公司立即向苏成长支付逾期办证违约金93991.29元及利息（以逾期办证违约金为基数，按照人民银行同期逾期贷款利率计算自房地产权证登记之日起计至实际清偿之日止，暂计至2012年12月31日为9544.62元）；2、本案受理费由广星公司承担。＼n原审诉讼过程中，苏成长、广星公司均确认：1、如果按苏成长主张的实际收楼日期2010年10月17日计算，广星公司应按合同约定在2011年8月18日前办妥涉案房屋的房产证，该日期已经扣除了亚运会和亚残运会放假三天的时间；2、如果法院判决广星公司应当支付违约金，同意以1553575元为本金计算违约金。＼n苏成长在原审诉讼中表示：违约金截止计算至房管部门把房屋登记至苏成长名下之日止。＼n广星公司在原审诉讼中表示：广州莱佛士物业服务有限公司是其委托对涉案房屋所在小区进行管理的前期物业管理服务公司。收楼的程序是广星公司发出收楼通知书后，业主向广星公司或广星公司委托的物业管理公司办理手续，但必须以广星公司发出的收楼通知书为准。＼n原审诉讼中，苏成长主张其于2010年10月17日收楼，提交了广州莱佛士物业服务有限公司中新分公司于2010年10月17日出具的预收三个月管理费的收据，广星公司其真实性无异议，但认为该单据是第三方开具的，对其关联性有异议，不能证明苏成长的收楼时间。＼n广星公司就其抗辩意见提交了如下证据：1、《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》【穗府办（2010）15号】，拟证明世纪云顶雅苑中的配套幼儿园，属于该政策中需向海珠区教育局移交的配套设施；2、《建设工程规划许可证》复印件；3、《建设工程规划验收合格证》复印件；4、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；证据2-4拟证明配套幼儿园建设符合规划，并通过了竣工验收，符合政策规定的移交条件；5、《关于世纪云顶雅苑小区配套幼儿园整改意见的函》，拟证明海珠区教育局要求在原则规划之外对配套幼儿园进行初步整改，按照《广州市中、小学、幼儿园新建宿舍建设标准》进行装修等；6、致海珠区教育局的回函，拟证明广星公司回函称配套幼儿园符合政策规定移交条件，请求海珠区教育局尽快组织办理接收；7、《广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设移交、接收协议书》；8、广州市教育房产设施产权移交接收申请表；证据7、8拟证明海珠区教育局于2011年5月30日开始接收配套幼儿园，延长时间达70天（从2011年3月23日至2011年5月30日）（合47个工作日）；9、穗国房字（2011）631号《关于下放事权的公告》，拟证明广州市房管部门事权下放，将原可以一并办理的大确权和小确权手续，改为大确权仍在广州市房地产交易登记中心，小确权登记必须等到大确权出证后再到区交易中心办理；10、受理回执、初始登记（大确权）告知书、增量房转移登记（小确权）受理回执，拟证明因办证流程发生变化，大确权仍在广州市房地产交易登记中心（2011年7月20日取得受理回执，9月5日取得大确权初始登记），小确权登记必须等到大确权出证后再到区交易中心办理（9月21日取得小确权受理回执），相比原流程导致延长办证时间30个工作日。苏成长的质证意见：因为证据1是打印下来的，其真实性由法院确定；对证据2-8的真实性没有异议，关联性有异议，这些都是广星公司与案外人的关系，不影响本案办证的期限；并且从移交的时间看，如果真是影响整个办证期限，也是广星公司自身的原因，广星公司把幼儿园移交给教育局的时间晚于苏成长收楼的时间，而广星公司向有关部门移交公共配套设施都应在向业主交楼之前就应该完成，但实际广星公司在向业主移交半年后才办理上述手续，因此影响到业主办证的事情也是由于广星公司自身的原因；证据9由于没有原件，真实性由法院核准，该公告发布时间是2011年6月27日，距离苏成长收楼已经8、9个月的时间，根本没有影响办证时间，该公告与本案无关；对证据10的真实性没有异议，但广星公司何时初始登记与苏成长办理房产证没有关联，苏成长针对的只是苏成长、广星公司之间的合同，其他质证意见与证据9一致。＼n另查，原审法院曾就房管部门“事权下放”等问题向广州市国土资源和房屋管理局及广州市海珠区房地产交易登记所进行了调查，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2012）422号作出《复函》，内容是：一、办理商品房初始登记（俗称“大确权”）的办理期限：自收件窗口立案受理，领取《房地产交易登记受理回执》之日起计算，30个工作日。办理增量房转移登记（俗称“小确权”）的办理期限：自收件窗口立案受理，领取《房地产交易登记受理回执》之日起计算，30个工作日。二、根据《关于调整部分业务办理事项的通知》（穗房交登（2010）83号）要求：合并业务的办理时限按合并业务中办理时限最长的登记种类计算工作日。因此，商品房初始登记与增量房转移登记合并办理的，办理期限为30个工作日。根据《关于增量房转移登记事权下放有关事项的通知》穗房交登（2011）150号文件规定，2011年6月15日起，市区房地产项目初始登记统一由广州市交易登记中心办理，初始登记后的增量房转移登记业务由各区登记机构办理，办理期限不变。即：初始登记办理期限为30个工作日，增量房转移登记办理期限为30个工作日。此复。＼n广州市海珠区房地产交易登记所以海房交登（业务）函（2012）123号作出《复函》，内容是：2011年8月11日，广州广星房地产实业开发有限公司到我所申请办理云顶街27号803房等共366套房屋的商品房过户登记，但因资料未齐，我所以11收08001178号进行预收处理。2011年9月1日，广州市房地产交易登记中心以11登记01411692号核准登记了海珠区广州大道南252-282（双）号，金菊路24-48（双）号，云顶街17-23（单），27号房屋的初始登记，并以广州广星房地产实业开发有限公司名义核发《广州市房地产初始登记告知书》（NO：B0009142）。后申请人陆续补充了11登记01411692号《广州市房地产初始登记告知书》等相关资料，并在缴交相关费用后，于2011年9月20日、22日分别领取了107份案件及259份案件的正式受理回执。我所并没有在2011年9月1日-2011年9月20日期间进行系统升级和调试，暂停办理上述楼盘的商品房过户登记。此复。＼n广州市海珠区房地产交易登记所又以海房交登（业务）函（2012）176号作出《复函》，内容是：一、2011年8月11日，广州广星房地产实业开发有限公司（以下简称“广星公司”）到我所申请办理云顶街27号803房等共366套房屋的商品房过户登记，因其未能提供上述房屋所在楼房的初始登记权属证明资料，故我所以11收08001178号（附件1）进行预收处理。二、2011年9月5日，广星公司申请人领取了市房地产交易登记中心（以下简称“市中心”）于2011年9月1日核发的该楼房的初始登记告知书（附件2），申请人在补充上述材料、缴交了相关费用后，我所于2011年9月20、21、22日以11登记08311736、08311312、08308862号（附件3、4、5）等案号对366套房屋的商品房过户登记申请予以正式立案受理。预收处理是针对申请人提交资料不齐备的情况而实行的一种便民方法，但并不是正式受理，我所正式受理时间在市中心核发初始登记告知书之后，所以并不存在我所与市中心同时受理上述房屋的初始登记及商品房过户业务的情况。三、房管部门实行的产权登记业务事权下放是为了方便群众办事的又一便民举措，对广星公司办理小业主房产证的时间没有影响。此复。＼n原审法院认为，苏成长、广星公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。＼n关于收楼时间的问题。从苏成长提交的收楼证据来看，广州莱佛士物业服务有限公司是广星公司委托对涉案房屋所在小区进行管理的前期物业管理服务公司，业主在办理收楼手续的同时向该物管公司预交物管费用，符合现时商品房收楼的惯例，如果没有广星公司的通知及委托，苏成长也不可能自行前往与广星公司委托的物管公司办理收楼手续，而且广星公司对苏成长入住行为一直没有提出过异议。因此，对苏成长主张其在2010年10月17日收楼的事实，予以采信。广星公司对苏成长主张的收楼时间不予确认，而其作为履行交楼义务的一方，又没有提供证据证实其是何时将房屋交付给苏成长使用，只是称以合同约定的交楼时间为准，对广星公司的抗辩，不予采纳。＼n关于违约责任及违约金起计时间问题。广星公司应当在该商品房交付使用后210个工作日内，协助苏成长向产权登记机关办妥产权登记，并将以房管局登记日期为准。涉案房屋于2011年12月17日才登记至苏成长名下，广星公司的行为已构成违约，苏成长要求广星公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。违约金起计时间问题，广星公司认为应从合同约定的交楼最后期限起算210个工作日，不符合合同的约定，对该抗辩意见不予采纳。现苏成长、广星公司均确认，如果按照苏成长主张的实际收楼时间，广星公司应当在2011年8月18日前办妥房产证，故违约金应从2011年8月19日起计。苏成长认为违约金截止计算至房屋产权登记至其名下之日止，予以支持，但违约金总额以苏成长的诉请为限。苏成长要求广星公司承担违约金的利息，依据不足，不予支持。＼n关于广星公司应否免责的问题。广星公司与海珠区教育局之间关于小区配套幼儿园移交问题不能对抗广星公司履行协助苏成长办妥产权登记的合同义务。广星公司提出测绘部门协调部分人员配合亚运工作延误测绘时间，但未能提供证据加以证实，对该抗辩意见，不予采纳。苏成长、广星公司签订合同时对办证所需时间已做出充分评估，根据房管部门的《复函》反映，房管部门实行的产权登记业务事权下放是一项便民措施，对广星公司办理小业主房产证的时间没有影响，故房地产交易部门下放事权的规定不能直接成为广星公司迟延办证的理由，也不属于法律规定的情势变更情形。至于广星公司提出的电脑系统升级问题，房管部门的《复函》已明确没有在2011年9月1日-2011年9月20日期间进行系统升级和调试，并暂停办理涉案楼盘的商品房过户登记。因此，广星公司要求免责，理由不充分，不予采纳。＼n综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州广星房地产实业开发有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告苏成长支付逾期办证的违约金（从2011年8月19日起计至2011年12月17日止，每日按1553575元的0.05%计算，违约金总额以苏成长主张的93991.29元为限）；二、驳回苏成长的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2371元，由苏成长负担221元，广星公司负担2150元。上述受理费已经由苏成长预交，苏成长同意由广星公司在履行本判决确定的义务时将其应承担部分直接支付给苏成长。＼n判决后，广星公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人在办理涉案房屋产权登记过程中，存在逾期提交办证资料的行为。在一审过程中，上诉人在法定期限内提供了证明被上诉人逾期提交证资料的两份证据，证明上诉人在2011年5月13日、2011年9月2日二次书面通知被上诉人限期提交办证文件，其中要求被上诉人在《广州房地产转移登记申请书》“权利人（买方）”签名处，签上购房合同上所有买方的名字加盖右手食指指模；已办理银行按揭客户同时填写《广州市房地产他项权利登记申请书》“抵押人”资料，并在抵押人签名处，签上购房合同上所有买方的名字加盖右手食指指模。并根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第十条的约定，明确告知逾期签署及提交上述文件的单元，办理《房地产权证》的时间将往后顺延。但被上诉人直至2011年11月29日才签署、提交了上述办证必需的资料，导致涉案房屋在2011年12月17日才由房管部门登记至被上诉人名下。一审开庭时双方对上述证据进行了质证，但一审法院在判决书中却遗漏了对事实的认定，出现错判。二、按照双方合同约定，因被上诉人的逾期提交资料的，办证期限相应顺延，则上诉人为被上诉人办理涉案房屋的产权登记并未超过合同约定的210个工作日。上诉人认为，双方在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》时，已明确约定被上诉人应当提交办证资料的义务及逾期提交的后果及责任；在实际办证过程中，上诉人也二次书面通知被上诉人提交相关办证资料，但由于被上诉人自身的原因，直至2011年11月29目才签署、提交了上述办证必须的资料。按照上诉人第一次书面通知被上诉人，要求在2011年5月22日前提交资料日期计算，被上诉人逾期提交办证资料长达191天，因此，被上诉人房产的办证期限也应当相应顺延191天。扣除这191天，上诉人为被上诉人办理涉案房屋的产权登记并未超过合同约定的210个工作日，上诉人不应当承担逾期办证的违约金。综上所述，除上诉人在一审时的其他答辩意见，一审法院对本案认定事实有误，判决结果损害了上诉人的合法权益，故请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。＼n苏成长答辩称：同意原审判决。＼n经查，原审查明事实无误，本院予以确认。＼n另查，广星公司在原审还提交了：1、通知、EMS快递邮件详情单、速递公司的证明，证明广星公司于2011年5月13日及同年9月2日分别向苏成长发出提交办证文件的通知书，广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具证明证实上述邮件分别于2011年5月14日及同年9月3日妥投，由苏成长本人签收；2、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产他项权利登记申请书》及《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》［该表载明其中询问事项第1项：问：登记申请提交所有材料的原件或复印件及其内容是否真实、合法、有效？答：是.苏成长与广星公司在申请人承诺栏签名、盖章确认，苏成长填写的签署时间为2011年年11月29日］，证明苏成长提交办证资料时间是2011年11月29日。广星公司表示从通知苏成长交付办证资料日至实际交付办证资料日的期间应从210个工作日中予以扣除。苏成长的质证意见是：我方没有收到广星公司两次发出的提交办证资料的通知，确认上述询问表签名是其签署的，提交资料时日期是空白的，日期是由广星公司填写的，其迟延提交资料的原因是广星公司造成的。＼n二审中，苏成长确认上述邮件上收件人地址与合同约定的苏成长通信地址一致，表示其是在2011年11月29日接到广星公司电话通知，当天把办证资料提交给广星公司＼n本院认为，根据广星公司的上诉请求、事实与理由可确定本案的争议焦点为苏成长是否存在逾期提交办证资料的行为及苏成长逾期提交办证资料的是否应在原审法院判决的广星公司支付违约金期间予以扣减。虽双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第十条约定“若因乙方未能及时提供办理房地产权属证书的相关资料或未能及时签署《买卖申请审批表》或存在其它违约行为或乙方未付清全部房款的，则甲方办证期限顺延”，但双方在合同中并未明确苏成长应当提供办证相关资料的具体时间，广星公司也没有证据证明与苏成长就提供办证相关资料的时间协商一致，广星公司不能以其单方面确定的苏成长应当提供办证相关资料的最后期限作为开始顺延广星公司办证期限的起算时间。广星公司主张从办证期限中扣除或相应延长提供资料截止日（2011年5月22日）至苏成长逾期提供资料日（2011年11月29日）期间的191天，没有合同及法律依据，本院不予采纳。鉴于广星公司已按上述合同约定的地址两次向苏成长发出了提交办证文件的通知，根据速递公司出具的证明，可证实苏成长已收到该两份邮件，苏成长主张其没收到该两份邮件本院不予采信。而苏成长在收到该上述两份邮件的情况下，到2011年11月29日才交付办证资料，鉴于在广星公司于2011年9月5日取得涉案楼盘初始登记前，苏成长不交办证资料并不影响广星公司办理涉案房屋的产权证，2011年9月5日苏成长不交办证资料，确已影响了广星公司办理涉案房屋的产权证，故应酌情在计算违约金时扣除从2011年9月5日至苏成长交付办证资料给广星公司的2011年11月29日这段期间为宜。原审在未查明苏成长是否迟延交付办证资料的情况下作出原审判决欠妥，本院予以调整。＼n综上所述，广星公司的上诉理由成立部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实不清，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：＼n一、维持广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第177号民事判决的第二项；＼n二、变更广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第177号民事判决的第一项为：广州广星房地产实业开发有限公司在本判决送达之日起10日内，向苏成长支付逾期办证的违约金（从2011年8月19日起计至2011年9月4日止及从2011年11月30日起计至2011年12月17日止，每日按1553575元的0.05%计算）。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案一审受理费2371元，由苏成长负担1931元，广州广星房地产实业开发有限公司负担440元，该受理费已经由苏成长预交，苏成长同意由广星公司在履行本判决确定的义务时将其应承担部分直接支付给苏成长。二审受理费2150元由苏成长负担1710元，广州广星房地产实业开发有限公司负担440元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长吴国庆＼n代理审判员姚伟华＼n代理审判员李民＼n二〇一四年五月××日＼n书记员李焕