海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1500号
上诉人（原审被告）：黎宇霖。
委托代理人：陈雪梅，海南上哲律师事务所律师。
委托代理人：徐晓影，海南上哲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海南汇都房地产开发有限公司。
法定代表人：陈敏然，董事长。
委托代理人：晏婵娟，系该司职员。
委托代理人：李雪，系该司职员。
上诉人黎宇霖因与被上诉人海南汇都房地产开发有限公司（以下简称汇都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2015）美民一初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明，位于海口市美兰区海甸二东路XX号滨江海岸（商业街）X幢房屋现登记在汇都公司名下。汇都公司、黎宇霖于2013年1月10日签订《房屋租赁合同》一份，约定汇都公司将海口市美兰区海甸二东路XX号滨江海岸商业街X幢XXX-114、XXX房铺出租给黎宇霖使用，租赁期限为8年（自2013年3月1日至2021年2月28日），2013年3月1日至2015年2月28日期间每月租金为59094元；黎宇霖须于每月10日之前交纳当月租金；合同从2013年3月1日为起租日，开始计算起租期，起租期最初153天为免租期，供黎宇霖报批及店内装修，在此期间黎宇霖免交租金，但须缴交管理费和其他应缴的费用；黎宇霖向汇都公司支付租赁保证金118188元，汇都公司在租约期满且黎宇霖无违约和无赔偿的前提下退还黎宇霖；黎宇霖向汇都公司预付15000元作为水电费押金，至合同期满后十五日内，经物业管理公司确认被告无违约情形后一次性全额无息退回；黎宇霖同意由汇都公司委派的海南晟汇物业服务有限公司负责商铺的物业管理，黎宇霖服从管理公司的管理和遵守管理公司制定的管理守则和各种管理规章，且依据规定缴纳管理费、水电费、电话费、排污费等其他应缴费用并承担相应的分摊费用；自商铺交付之日起，黎宇霖每月向海南晟汇物业服务有限公司交纳管理费6952.2元（该物业管理费包括：管理服务费、公共卫生清洁费、保安费等）；黎宇霖在签订本合同时应向汇都公司指定的海南晟汇物业服务有限公司交付管理保证金20856.6元；如黎宇霖逾期支付租金，按日加收所欠缴金额0.2%的违约金，如连续两个月未能缴足租金，汇都公司有权单方面解除合同，收回铺面，黎宇霖的租赁保证金不予退还；黎宇霖须于装修施工前十五天就有关装修之承包商、设计图、材料等提交汇都公司或物业管理公司审核并取得管理公司的书面同意及政府审批后方可施工。
合同当日，黎宇霖向案外人海南晟汇物业服务有限公司支付了物业管理保证金20856.6元，向汇都公司支付了租赁保证金118188元、水电费押金15000元。合同签订后，黎宇霖委托案外人马伟良于2013年6月份与汇都公司员工办理了租赁房屋交接手续。黎宇霖在庭审中表示，黎宇霖在2013年10月份进入商铺进行了部分的铺面装修施工，并且向汇都公司提交了商铺装修的方案，装修方案要把店铺的一楼和二楼的连接口打通，汇都公司不同意。汇都公司在庭审中表示，黎宇霖在2013年11月份才提交了装修方案，但该方案要拆除房屋顶梁，涉及房屋安全，所以汇都公司就告知黎宇霖修改装修方案，但黎宇霖一直没有重新提交新的方案。
由于黎宇霖存在拖欠租金的情形，汇都公司分别于2013年12月26日、2014年1月22日、2014年2月27日、2014年3月27日向黎宇霖送达了催缴2014年1-4月租金的《付费通知书》各一份，并于2014年1月20日、2014年2月13日向被告送达了催缴2014年1、2月租金的函件各一份。2014年4月16日，汇都公司向黎宇霖送达《关于解除商铺租赁合同的函》一份，汇都公司以黎宇霖未按时缴纳租金为由，解除双方签订的《商铺租赁合同》。广东实德律师事务所接受汇都公司委托，分别于2014年3月20日、2014年4月23日向被告送达了催缴租金的《律师函》各一份。2014年4月29日，汇都公司向黎宇霖送达《关于终止租赁合同的函》一份，汇都公司向黎宇霖告知租赁合同终止事宜，并要求黎宇霖在2014年4月30日前腾空房屋并交清租金。2014年4月30日，汇都公司代黎宇霖向海南晟汇物业服务有限公司交纳了涉案商铺2013年9月至2014年4月的物业管理费55617.6元。其后，双方未办理房屋交还手续，汇都公司在2014年4月底自行收回了出租房屋。
汇都公司、黎宇霖在庭审中确认：黎宇霖仅将房租支付到2013年12月份，其后未再支付；汇都公司同意黎宇霖缓缴2014年1、2月份的租金至2014年6月30日；双方就逾期支付租金所约定的违约金计算标准合理。
汇都公司在一审的诉讼请求：1、确认汇都公司和黎宇霖签订的《商铺租赁合同》解除；2、判令黎宇霖向汇都公司支付拖欠的租金236376元、逾期支付租金的违约金167590元、物业管理费55617.6元，前述三项费用共计459583.6元；3、判令黎宇霖承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，一、关于租赁合同关系的效力问题。本案中，汇都公司是涉案房屋的产权人，汇都公司、黎宇霖之间达成的租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同关系，原审法院依法予以确认。
二、关于黎宇霖过错责任认定以及汇都公司是否有权解除合同的问题。首先，关于租赁房屋装修延误的责任认定问题。黎宇霖抗辩称，由于汇都公司不批准装修方案导致其无法正常装修和使用租赁房屋。原审法院经审查认为，根据黎宇霖的陈述，黎宇霖向汇都公司提交的商铺装修方案涉及把房屋的一楼和二楼的连接口打通。该装修方案涉及到房屋主体结构的改变，甚至有可能影响到房屋的安全使用。由于双方在合同当中并无黎宇霖装修可以改变房屋结构的特殊约定，因此汇都公司有权不同意该装修方案。其后，由于黎宇霖未能再次向汇都公司提交合理的装修方案，致使其无法正常装修并使用房屋。因此，租赁房屋装修延误的责任在于黎宇霖，黎宇霖的该项抗辩理由不成立，原审法院不予采信。其次，黎宇霖逾期支付房租已构成违约，汇都公司有权解除合同。根据合同约定，黎宇霖须于每月10日之前交纳当月租金，如黎宇霖连续两个月未能缴足租金，汇都公司有权单方面解除合同。本案中，经汇都公司多次催告，黎宇霖在延付2014年1、2月租金之后，仍然未能按时支付2014年3、4月的租金，已经构成了违约，故汇都公司有权依约解除双方签订的《商铺租赁合同》。同时，黎宇霖在庭审中确认，汇都公司已向其送达了《关于解除商铺租赁合同的函》、《关于终止租赁合同的函》，故汇都公司诉请确认双方签订的《商铺租赁合同》已解除事实清楚、于法有据，原审法院予以照准。
三、关于黎宇霖违约责任的确定。首先，根据汇都公司于2014年4月29日向黎宇霖送达《关于终止租赁合同的函》，黎宇霖应在2014年4月30日前腾空房屋并办理交接手续，但双方最终双方未能办理交接手续，汇都公司其后自行收回房屋。同时，双方也确认黎宇霖仅将租金支付至2013年12月，因此，黎宇霖还应向汇都公司支付2014年1-4月份4个月租金共计236376元（59094元／月×4个月）。其次，根据合同约定，黎宇霖须于每月10日之前交纳当月租金；如黎宇霖逾期支付租金，按日加收所欠缴金额0.2%的违约金。本案中，汇都公司、黎宇霖均表示，按日加收所欠缴金额0.2%的违约金计算标准合理。如上所述，黎宇霖拖欠2014年1-4月份共4个月租金，汇都公司同意黎宇霖缓交2014年1、2月租金至2014年6月份。因此，在租金支付期限届满之后，黎宇霖应从2014年7月1日起向汇都公司支付2014年1、2月租金的逾期违约金至付清之日止，应从2014年3月11日起向汇都公司支付2014年3月租金的逾期违约金至付清之日止，应从2014年4月11日起向汇都公司支付2014年4月租金的逾期违约金至付清之日止。汇都公司在庭审中明确，其主张违约金的期限仅计算到2015年3月19日，故原审法院依法确认黎宇霖在本案中应支付的违约金为146671元【其中：拖欠2014年1、2月租金的逾期违约金为61931元（59094元／月×2个月×0.2%／日×262天）；拖欠2014年3月租金的逾期违约金为44202元（59094元／月×0.2%／日×374天）；拖欠2014年4月租金的逾期违约金为40538元（59094元／月×0.2%／日×343天）】。最后，根据合同约定，黎宇霖每月应向物业公司交纳物业管理费6952.2元。本案中，黎宇霖已实际使用涉案商铺，但未能按月交纳物业管理费，已构成违约。同时，汇都公司在收回商铺之后，以商铺产权人的身份代黎宇霖交纳了商铺2013年9月至2014年4月的物业管理费55617.6元，因此汇都公司现有权向黎宇霖主张代付的物业管理费，故汇都公司要求黎宇霖支付物业管理费55617.6元事实清楚、于法有据，原审法院予以照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认汇都公司与被告黎宇霖签订的《商铺租赁合同》已解除。二、黎宇霖应自本判决发生法律效力之日起十五日内向汇都公司支付租金236376元、违约金146671元、物业管理费55617.6元。三、驳回汇都公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币8194元，由汇都公司负担373元、黎宇霖负担7821元。
黎宇霖上诉称：一、一审判决遗漏诉讼请求未予处理且遗漏诉讼当事人，依法应当发回重审。1、黎宇霖在一审的过程中，以答辩的方式提出将租赁保证金冲抵违约金并要求汇都公司返还管理保证金和水电押金。但是一审判决既未对黎宇霖的这一请求进行处理也未交代是否可以相抵。而且在一审庭审笔录中可以体现，对于黎宇霖的答辩请求，一审法院并未询问汇都公司是否同意相互抵扣，导致双方合同已经解除，但是依据合同产生的权利义务并未彻底终止，增加当事人讼累。黎宇霖作为当事人，其提出的请求应当被重视并予以处理。但是一审判决并未处理也并未告知其该主张方式是否可以，如果不可以是否可以有其他方式加以主张权利，显然属于遗漏当事人诉讼请求未予处理的情况。2、关于“物业管理费”的问题，汇都公司关于该问题只是提交了海南晟汇物业服务有限公司开具的收据，而收据并不是法定的账务凭证，即海南晟汇物业服务有限公司应当出具发票，以证明收到该笔款项。一审判决没有将“物业管理费”的受益一方即海南晟汇物业服务有限公司追加为第三人，以查明该司是否收到该笔款项，继而才能确认黎宇霖是否应当返还该款项给汇都公司，存在程序上遗漏诉讼当事人的情况，依法应当予以发回重审。一审判决认定事实错误，双方《商铺租赁合同》解除时间应当是2014年2月13日，黎宇霖拖欠的租金为2014年1月租金为59094元，2月租金为25607.4元（共计13天），合计为84701.4元。依据汇都公司一审提交的证据4中《关于再次催缴商铺租金的函》（2014年2月13日），汇都公司在该函中明确告知黎宇霖如果在当天17：30之前未能缴纳2014年1、2月份的租金，则汇都公司将按照合同约定处理，即按照租赁合同第六十四条的约定，解除租赁合同，收回商铺。黎宇霖收到该函之后并未提出任何异议，即同意汇都公司对于黎宇霖欠缴租金行为的处理结果，即解除租赁合同并收回商铺。因此，黎宇霖认为双方的租赁合同截止2014年2月13日就已经解除。黎宇霖实际上并未真正使用该铺面，对于该铺面的装修也因为汇都公司的拖延回复而停工许久，汇都公司单方解除租赁合同并收回铺面是简单易行的事，根本无需黎宇霖配合，因而汇都公司在2014年2月13日当天即可收回商铺，但是汇都公司却迟迟没有收回商铺，导致商铺闲置2个多月未能使用，汇都公司应当承担闲置2个多月的损失，即2014年2月13日至2014年4月30日的租金。黎宇霖在2014年2月份使用铺面共计13日，只应当承担13日的铺面租金25607.4元（59094元／月÷30日×13日），而非2月份整月的租金。
二、一审判决将汇都公司垫付的物业管理费一并处理不妥。本案审理的是双方依据租赁合同而产生的纠纷，案由为房屋租赁合同纠纷；而汇都公司代黎宇霖垫付的物业管理费，汇都公司要求黎宇霖返还应当属于不当得利返还纠纷，与本案案由不同，法律关系亦不同，不应当一并予以处理，汇都公司应当另案起诉。
三、汇都公司与黎宇霖在合同中约定的违约金过高，请求予以调整降低。黎宇霖拖欠汇都公司的租金，给汇都公司所造成的损失只是租金所产生的相应利息，即按照中国人民银行同期同类贷款利率5.1%计算，汇都公司的利息损失不过3143.8元（84701.4元×5.1%÷360日×262日），而一审判决确定的违约金数额已经远远超过汇都公司的利息损失，对于黎宇霖来说是不公平的。另外，在汇都公司没有证据证明其存在任何其他损失的情况下，一审判决确定的违约金数额已经超过租金数额的30%，甚至已经超过租金数额的50%多，显然依据我国《合同法》的相关规定，如此判决严重损害了黎宇霖的合法权益，因而请求二审法院予以调整降低违约金数额。
综上，黎宇霖认为一审判决部分事实认定不清，导致黎宇霖的义务加重；将不同的法律关系纠纷在同一案件中解决明显不妥，且违约金过高，请求二审法院撤销一审判决中的上述错误部分，在查明案件事实的基础上改判，以维护黎宇霖的合法权益。上诉请求：一、撤销海口市美兰区人民法院作出的（2015）美民一初字第12号《民事判决书》，发回重审或者改判租金数额为84701.4元；减少违约金以及责令汇都公司对于物业管理费55617.6元另案起诉；二、本案诉讼费用由汇都公司承担。
汇都公司答辩称：汇都公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持一审判决。理由如下：1、黎宇霖与汇都公司签订的商铺租赁合同是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。汇都公司已经向黎宇霖交付了涉案商铺。黎宇霖主要合同义务就是支付租金及相关物业管理费用。本案中，黎宇霖未按约定支付租金，经汇都公司多次发函催缴均无效。于是，汇都公司于2014年4月向黎宇霖发出解除合同的通知。租赁合同在2014年4月30日解除。针对黎宇霖提出的以保证金抵扣租金的要求，汇都公司在一审开庭时也是予以了回应，按照租赁合同第64条约定，由于黎宇霖未按约定支付租金，构成违约，汇都公司有权行使单方解除合同的权利，并没收保证金。一审法院肯定了双方约定，已经对保证金不予退回做出了处理。2、黎宇霖承租涉案商铺，由此发生的物业管理费，黎宇霖应当向物业公司交纳，本案中黎宇霖并未支付导致物业管理公司向汇都公司催缴，汇都公司代黎宇霖垫付的该物业管理费用，应当由黎宇霖承担，并且该费用也是由于黎宇霖承租涉案商铺引起，与本案有关联性。同属于同一法律关系。物业管理公司已经向汇都公司出具收到该费用的收据，证实汇都公司实际已向物业公司垫付物业管理费用，汇都公司有权要求黎宇霖予以返还。3、双方约定的租期为8年，汇都公司给予黎宇霖于2013年3月1日到2013年7月31号共150天的免租期，之后又应黎宇霖申请延长了两个月租期，总共给予7个月的免租期。但由于黎宇霖对租赁合同构成严重违约，导致汇都公司单方解除合同。汇都公司解除合同过后，涉案商铺一直没有租出去，从而导致汇都公司收取租金的预期利益受损。汇都公司的损失已经超过双方约定的违约金比例。黎宇霖要求调低违约金的比例缺乏事实和法律依据。同时黎宇霖在一审开庭时也确认对该违约金的比例不存在异议。综上所述，请求法院驳回黎宇霖的上诉请求，维持一审判决。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，一、关于双方《房屋租赁合同》的解除时间及黎宇霖应支付拖欠租金数额的问题。根据汇都公司于2014年2月23日向黎宇霖发出的《关于再次催缴商铺租金的函》的内容“......根据租赁租赁合同第六十四条约定，我司有权单方面解除租赁合同，收回商铺......我司本着诚信合作的态度，请您于2014年2月13日17：30分前缴清2014年1月、2月份所欠租金，否则，我司将按租赁合同相关约定处理”可知，汇都公司在该函中表达的意思为催告黎宇霖缴清2014年1、2月份所欠租金，并强调自己依租赁合同所享有的合同约定解除权以及声明由此将产生的后果，而非已正式行使其合同约定解除权，解除双方的租赁合同关系。因黎宇霖欠缴商铺租金，汇都公司于2014年4月16日向黎宇霖发出的《关于解除商铺租赁合同的函》方正式行使其合同约定解除权，通知黎宇霖解除双方的租赁合同关系，故双方的租赁合同关系于黎宇霖收到《关于解除商铺租赁合同的函》之日起解除，黎宇霖应向汇都公司支付其欠缴的2014年1-4月共计236376元的租金。因此，黎宇霖上诉认为双方租赁合同关系解除时间为2014年2月13日并主张其应支付的租金为84701.4元的请求没有事实依据，本院不予支持。
二、关于汇都公司代黎宇霖缴纳的55617.6元物业管理费的问题。根据汇都公司与黎宇霖签订的《房屋租赁合同》约定，黎宇霖每月应向物业公司缴纳物业费6952.2元，该费用自商铺交付之日起计算。黎宇霖已委托他人与汇都公司员工办理了租赁房屋交接手续，并已实际使用了该商铺，但一直未依约缴纳物业费，其行为已构成违约。在双方租赁合同关系解除之后，汇都公司收回该商铺并以商铺产权人的身份代黎宇霖缴纳了2013年9月至2014年4月的商铺物业管理费55617.6元，因此汇都公司有权利向黎宇霖主张其已代黎宇霖垫付的商铺物业管理费，故黎宇霖上诉要求汇都公司就该物业管理费另案起诉的主张没有事实依据，本院不予支持。
三、关于违约金问题。我国合同法设定违约金制度的功能主要是赔偿实际损失为主，惩罚为辅，本案双方在合同中约定“如黎宇霖逾期支付租金，按日加收所欠缴金额0.2%的违约金”，汇都公司的损失主要是欠付租金的利息损失，因此双方关于违约金的计算标准确实明显过高，黎宇霖在二审诉讼中请求调整降低违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，综合本案的实际情况，违约金的计算标准应调整为按中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款基准利率上浮50%计算。黎宇霖关于违约金的上诉理由有事实依据和法律依据，本院予以采纳。
综上，原审认定事实清楚，关于违约金的实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持海口市美兰区人民法院（2015）美民一初字第12号民事判决第一项；
二、撤销海口市美兰区人民法院（2015）美民一初字第12号民事判决第二、三项；
三、限黎宇霖自本判决发生法律效力之日起十日内向海南汇都房地产开发有限公司支付租金236376元、物业管理费55617.6元及违约金（违约金的计算方法：1、以2014年1、2月份的租金为基数自2014年7月1日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款基准利率上浮50%计算；2、以2014年3月份的租金为基数自2014年3月11日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款基准利率上浮50%计算；3、以2014年4月份的租金为基数自2014年3月11日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款基准利率上浮50%计算）；
四、驳回海南汇都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回黎宇霖的其他上诉请求。
如果黎宇霖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费6609元，由黎宇霖负担5948元，海南汇都房地产开发有限公司负担661元。
本判决为终审判决。
审判长 ??黄玉臣
审判员 ?陈 ?璐
审判员 ?谭 晓梅
二〇一五年十一月十六日
书记员 ??汪婉璐