湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第664号
上诉人（原审原告、反诉被告）永州市和顺房地产开发有限公司。
法定代表人唐和平，系该公司董事长。
委托代理人蒋荣荣，湖南湘南律师事务所律师。
委托代理人宋斌（特别授权）。
上诉人（原审被告、反诉原告）伍能发。
上诉人（原审被告、反诉原告）李艳玲，系伍能发之妻。
上诉人伍能发、李艳玲的共同委托代理人徐天桥，湖南金钰律师事务所律师。
原审第三人钟小贵。
原审第三人陶继斌。
原审第三人唐和平。
原审第三人宋爱民。
原审第三人肖丽君。
原审第三人伍小勇。
原审第三人吕小平。
原审第三人吕浩萍。
原审第三人唐小红。
原审第三人王先要。
上诉人永州市和顺房地产开发有限公司与上诉人伍能发、李艳玲因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民重字第12号民事判决，分别于2015年10月6日、9月27日向原审法院递交上诉状提起上诉，原审法院于2015年12月8日将案卷、上诉状等材料移送本院。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月14下午在本院第二审判庭公开审理了本案。上诉人永州市和顺房地产开发有限公司（以下简称和顺公司）的委托代理人蒋荣荣、宋斌，被上诉人伍能发及伍能发、李艳玲的共同委托代理人徐天桥，原审第三人陶继斌到庭参加诉讼，原审第三人钟小贵等人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2007年8月7日，第三人唐和平等十人通过国有土地出让取得了冷水滩区零陵中路与德源路交叉口东侧1096.1平方米的土地使用权，权证号为永（冷）国用（2007）第735号。2007年8月20日，第三人唐和平等十人（甲方）与原告（反诉被告）和顺公司（乙方）签订了《房地产合作开发协议书》。该协议书约定的主要内容有：1、甲、乙双方共同以乙方名义在零陵中路与德源路交汇处进行房地产项目开发，项目名称暂定为金都大厦；2、甲方提供待开发土地的使用权，乙方提供本房地产合作开发所需的部分资金；3、乙方保证对外提供全套的房地产开发企业资质等房地产开发企业所需资料，保证本企业注册真实、合法，经营范围符合房地产开发要求；4、由乙方办理房地产开发的各种证照手续及房地产开发所需的各种行政审批事项，甲方积极予以协助；5、甲方提供本房地产合作开发所需土地的使用权，甲方保证该土地使用权为出让取得，无抵押，不受其它权利人追究。如因房产经营销售需要办理该土地使用权转让手续，由乙方出资并办理，甲方予以协助；6、本房地产开发项目自本合同签订之日起启动，至该项目全部结束。乙方负责日常的工程施工管理工作，因工程质量、安全生产造成的纠纷由乙方负责处理，并承担相应的法律责任；7、甲方按开发房地产的30，000元提取作为本房地产合作开发的收益，由甲方分三期支付给乙方。自本合同签订之日支付10，000元，开发房地产销售至一半支付10，000元，开发楼房工程完工乙方结清甲方全部收益……2008年3月17日，唐和平等10位第三人共同取得了编号为2008083的《建设用地规划许可证》、证号为4329022009030401的施工许可证。之后，和顺公司和第三人合作开发修建金都大厦。2009年，永州市房地产管理局为和顺公司下发了《商品房预售许可证》，证号为预许字（2009）第06号。房屋建成后，2010年8月2日，其中房号为-1、1、4-12／14，面积为8806.47平方米房屋的所有权初始登记在第三人唐和平、吕小平、吕浩萍、钟小贵、唐小红、陶继斌、王先要、伍小勇、肖丽君、宋爱民共同名下（权证号为710009256-710009264、710009246）；其中房号为2、3／14，面积为1851.74平方米房屋的所有权初始登记在第三人钟小贵、唐和平、陶继斌、肖丽君、宋爱民共同名下（权证号为710009242-7190009245、710009237）。
2011年1月25日，原告（反诉被告）和顺公司与被告（反诉原告）伍能发、李艳玲签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容：出卖人和顺公司；买受人伍能发、李艳玲；第一条，出卖人以竞拍方式取得位于冷水滩区零陵中路与德源路交叉口东侧1096.1平方米40年的土地使用权；规划用途为商住，出卖人经批准，在上述地块建设商品房，定名金都大厦，建设工程规划许可证号为：永规工副（2008）145号，施工许可证号为4329022009030401；商品房预售许可证号为：预许字（2009）第06号……第三条，买受人所购商品房属框架结构第二层203号房、商业用途、层高4米；建筑面积为185.20平方米；第四条，该商品房单价为每平米5880元、总金额为1，088，976元；上述房价款未包括房产过户、土地分户的税、费、维修基金及物业管理费；办理水、电、电话、有线电视、宽带开户等入户费用由买受人自理……第六条付款方式及期限，签《商品房买卖合同》时付房款50%（含认购款）计548，976元，在签订《商品房买卖合同》后主体封顶7日内办理完银行按揭手续，交房时交清其他费用。如买受人未在此期间内协助办理银行按揭手续的，视为买受人逾期付款，并按本合同第七条约定处理；第七条逾期付款责任，1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金；第八条，出卖人在2011年1月25日前，依照本合同的约定将商品房交付买受人使用。
之后，原、被告又签订了一份《补充协议》，甲方（和顺公司项目部），乙方（伍能发、李艳玲），协议约定：1、甲方负责办理房产证、土地证、办证所有的费、税一次性包干，包干价为46，560元，费、税由乙方负责；2、乙方看到甲方所办理的房地产总证复印件时，将办证的46，560元一次性付给甲方；3、现乙方已付清50%首付款，乙方有权收取50%租金，下余50%租金在乙方资料具备放款条件下，若银行资金没给甲方到位，三个月后乙方有权收取全额租金，如一个月内按揭下来，乙方也有权利收取剩余租金，同时，并给租赁合同转给乙方签定。2011年4月29日，和顺公司将2010年5月20日与范升顺签订的金都大厦二层租赁合同转给了伍能发、李艳玲等五人。伍能发、李艳玲等五人（甲方）与范升顺（乙方）重新签订了落款日期为2010年5月20日的《金都大厦二层租赁合同》，约定的主要内容有：按总面积926平方米，每月按52元／平方米计算；第一年至第三年每月租金为48152元，从第四年开始每两年在上年的基础上租金递增5%；租赁时间从2010年8月1日到2020年7月31日……
原审另查明，被告（反诉原告）伍能发、李艳玲于2011年1月25日与原告（反诉被告）和顺公司签订《商品房买卖合同》的当天向原告（反诉被告）和顺公司交纳购房款548，976元。对下欠房款，伍能发、李艳玲将本人的相关资料提交给了和顺公司，和顺公司将伍能发、李艳玲的资料报至中国银行永州分行申请按揭贷款。中国银行在按揭贷款的回访中，被告（反诉原告）伍能发、李艳玲等五户因水、电入户的问题与原告（反诉被告）和顺公司产生矛盾，导致贷款未成。故被告（反诉原告）伍能发、李艳玲还有540，000元的购房款未交，和顺公司也未给伍能发、李艳玲等五人办理房屋所有权证和土地使用权证，酿成本案纠纷。
原判认为：本案是商品房买卖合同纠纷。第三人唐和平等十人通过国有土地出让取得了冷水滩区零陵中路与德源路交叉口东侧1096.1平方米的土地使用权，按照法律规定，依法取得的土地使用权，可以依照相关的法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产，因此第三人唐和平等十人（甲方）与和顺公司（乙方）签订的《房地产合作开发协议书》，属有效协议。和顺公司作为金都大厦的建设方，依法取得了该商品房的预售许可证，且合作建房的第三人对和顺公司的售房行为表示认可，具备与购房者签订《商品房买卖合同》的主体资格，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》应为有效合同。对被告（反诉原告）主张原告构成欺诈的理由不能成立。就被告（反诉原告）而言，该合同并不具备法定解除或约定解除的事由，因此，法院对被告（反诉原告）要求确认《商品房买卖合同》无效并解除合同，以及返还由原告（反诉被告）其购房款的反诉请求，依法不予支持。
原、被告签订的《商品房买卖合同》为有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告已将房屋交付被告，并协助将按揭贷款的资料交给了贷款银行中国银行永州分行，被告应按约定，在支付首付款后，配合银行办理好按揭手续，并支付剩余购房款540，000元。但在银行办理按揭贷款的电话回访中，被告以原告没有办理水电开户为由，消极地不配合按揭手续的办理。对被告的该抗辩主张，该院认为，原、被告在合同中并未约定原告有为被告所购房屋办理水电开户的义务，被告以此为由不履行自己的合同义务不符合法律的规定，对该抗辩主张，不予采纳。被告未按照合同的约定给付剩余房款，依法应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。又因被告在按揭贷款未到位的情形下，仍接受交房，并行使了收益权，至今近四年未提出异议，应视为对合同付款方式的变更。故对原告要求变更合同的支付方式，主张被告直接支付剩余房款540，000元的诉讼请求，依法予以支持。原告要求被告支付房价款的30%的违约金，即162，000元，未超出合同约定的违约金范围，本院予以支持。对于原告主张被告应返还自2011年4月30日起至房款付清时止的房屋租金的50%，该院认为，原告已将房屋出售给被告，且已在2011年4月29日授权被告收取房屋租金，应视为原告已将房屋交付给被告使用，被告享有该房屋的收益权。被告虽未将房款付齐，但原告已诉请要求被告继续履行付款义务并承担相应的违约责任，因此对原告要求被告返还租金的诉讼请求法院不予支持。
就被告（反诉原告）而言，原、被告签订的《商品房买卖合同》并不具备法定解除或约定解除的事由，因此，法院对被告（反诉原告）要求确认《商品房买卖合同》无效并解除合同，以及返还由原告（反诉被告）其购房款的反诉请求，依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百三十二条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，第三十六条之规定判决：一、限被告（反诉原告）伍能发、李艳玲在本判决书生效后三十日内付给原告（反诉被告）永州市和顺房地产开发有限公司购房款540，000元；二、限被告（反诉原告）伍能发、李艳玲在本判决书生效后三十日内给付原告（反诉被告）永州市和顺房地产开发有限公司违约金162，000元；三、驳回原告（反诉被告）永州市和顺房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）伍能发、李艳玲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11，200元，原告（反诉被告）永州市和顺房地产开发有限公司负担380元，被告（反诉原告）伍能发、李艳玲负担10，820元；反诉费4600元由被告（反诉原告）伍能发、李艳玲负担。
宣判后，原审原告和顺公司及原审被告伍能发、李艳玲不服，均向本院提起上诉。
和顺公司的上诉请求及理由：和顺公司虽已将房屋交付给伍能发、李艳玲并授权其收取房屋，但因其至今未交清全部房款，依据《补充协议》约定，和顺公司有权要求其返还多收的50%的租金，故请求二审法院依法改判伍能发、李艳玲返还和顺公司房屋租金的50%（自2011年4月30起至房款付清时止）。
伍能发、李艳玲的上诉请求及理由：原审认定伍能发、李艳玲以没有办理水电开户为由，不配合按揭手续的办理构成违约属认定事实不清，银行仅给李柏林打了电话，未给伍能发打电话。2、涉案房屋的土地使用权人、房屋所有权人均不是和顺公司，因此伍能发、李艳玲与和顺公司签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。综上，一审认定事实不清，证据不充分，请求二审法院依法改判。
伍能发、李艳玲针对和顺公司的上诉答辩称：和顺公司要求返还租金50%没有道理，伍能发没有违约，按照补充协议，如果银行不贷款，三个月，伍能发、李艳玲仍有权收取租金。
和顺公司针对伍能发、李艳玲的上诉答辩称：1、伍能发、李艳玲的上诉自相矛盾，一方面提出商品房买卖合同系无效合同，另一方面又陈述其没有违约行为。2、是伍能发不同意办理银行按揭手续，本案重审过程中，亦是伍能发、李艳玲不愿意办理按揭手续。
被上诉人唐松林答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持；第一，《项目授权管理目标责任书》明确授权黄世辉负责全面履行与建设单位签订的《施工合同》中的所有义务与责任。一审被告黄世辉在本案中的行为系职务行为，其行为所产生的法律后果应由上诉人承担。第二，上诉人将签约承建的零陵创发城工程项目，与黄世辉负责全面履行该工程项目的所有义务与责任，由其承包经营该工程项目。该形式应属上诉人内部工程承包的经方式，而内部承包经营方式属于上诉人的内部分工事务，内部承包人对所承包工程的施工则是上诉人所承建工程的工作组成部分，只要上诉人作为本案承建工程的施工资质，同理而言，本案黄世辉作为内部承包人，为履行内部工程承包经营的职责，同他人签订清包工合同，组建施工队伍对其所承包工程进行施工，亦属上诉人所承建工程的工作组成涪分。上诉人称本案的《建筑清包工合同》为无效的理由，有悖于本案的事实，也于法不符。第三，本案《建筑清包工合同》中对赔偿答辩人所交押金损失的约定，没有违反法律强制性规定，合法有效。
二审期间，上诉人和顺公司未向本院提供新证据。
二审期间，上诉人伍能发、李艳玲向本院提供了账号为580756723687银行卡交易明细单，拟证明：1、伍能发、李艳玲为保证卡能正常还款，于2012年2月23日向该卡内存入了200元；2、伍能发、李艳玲不知道银行电话回访，更不清楚银行不提供按揭。
和顺公司对该证据的真实性无异议，但提出该证据只能证明伍能发使用了银行卡，与按揭无关联。
对伍能发、李艳玲提供的证据，本院经审查认为，该证据只能显示伍能发使用该银行卡的情况，不能达到其证明目的，本院不予采信。
本案二审查明的事实除一审认定的“中国银行在按揭贷款的回访中，被告（反诉原告）伍能发、李艳玲等五户因水、电入户的问题与原告（反诉被告）和顺公司产生矛盾，导致贷款未成”外，其他事实与一审认定的事实一致，对一审认定的其他事实本院予以确认。
本院认为：本案争执焦点是：1、和顺公司与伍能发、李艳玲签订的《商品房买卖合同》是否系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经财产权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”涉案商品房虽登记在原审第三人名下，但原审第三人对和顺的处分行为予以认可，因此，该房屋买卖合同有效，伍能发、李艳玲上诉提出房屋买卖合同无效，要求返还已付购房款，并要求和顺公司支付违约金的上诉理由，本院不予支持。2、伍能发、李艳玲是否应当支付和顺公司违约金。本案和顺公司与伍能发、李艳玲签订的《商品房买卖合同》约定，伍能发、李艳玲应协助办理银行按揭贷款手续。合同签订后，伍能发、李艳玲已协助和顺公司将银行按揭贷款手续全部办理完毕，因为银行贷款是直接付给和顺公司的，是否收到银行贷款，只有和顺公司知晓，同时，银行的回访电话，伍能发、李艳玲亦未接到，因此伍能发、李艳玲并无违约行为，无需支付和顺公司违约金。和顺公司提出要求伍能发、李艳玲上诉提出其不构成违约，不应支付违约金的上诉理由，本院予以支持。3、伍能发、李艳玲是否应返还50%的租金。双方签订《商品房买卖合同》后，和顺公司已将房屋交付给伍能发、李艳玲，伍能发、李艳玲也已对该房屋实际占有、使用并收益，同时双方《补充协议》亦约定，即使银行按揭贷款未到位，伍能发、李艳玲亦有权收取租金，故和顺公司上诉提出要求返还50%租金的上诉理由，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民重字第12号民事判决的第一、三、四项；
二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民重字第12号民事判决的第二项。
一审本诉案件受理费11，200元，反诉案件受理费4600元，由上诉人永州市和顺房地产开发有限公司负担；二审案件受理费11，078元，由上诉人伍能发、李艳玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 魏 蓉
审 判 员 李秋云
二〇一六年一月十四日
代理书记员 秦小娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。