广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初13481号
原告（反诉被告）：喻文林，男，1966年7月6日出生。
委托诉讼代理人：王志峰，广东新健达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周文英，广东新健达律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：佛山市张槎工贸集团公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎三路2号，统一社会信用代码914406041936816302。
法定代表人：陈敏宜。
委托诉讼代理人：赖庆莲，广东卓领律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡杏媚，广东卓领律师事务所律师。
原告喻文林诉被告佛山市张槎工贸集团公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案受理后，依法适用简易程序由审判员麦燕红独任审判。被告在答辩期内向本院提出反诉，本院依法予以受理并与本诉合并，于2017年1月12日、2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王志峰、被告的委托代理人蔡杏媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2015年5月20日签订《租赁合同》，约定：1、被告同意将位于佛山市禅城区张槎三路X号（自编X号）的商铺（以下简称涉案商铺）出租给原告，用于从事婴童百货、儿童游乐等的经营；2、租赁期限从2015年5月16日起至2016年7月31日止；3、租赁的保证金为3个月的租金，租赁期限届满或合同终止后，甲方无息退还给乙方。签订合同后，原告依约支付了履约保证金61695元。租赁期限届满后，原告根据被告的要求办理了退还保证金的手续，但经原告一再催促，被告至今以各种借口拒不返还原告所交纳的保证金。被告的行为严重损害了原告的合法权益。请求法院判令：1、被告立即向原告返还租赁保证金61695元；2、被告承担本案所有诉讼费用。
被告辩称，1、原告没有付清租金，不符合退还租赁保证金的条件。按照《租赁合同》第二条第2款的约定，只有在原告交清全部应付的租金、水电费，并向被告交还租赁物后，被告才无息退还租赁保证金。但原告至今仍然未缴纳2015年7月的租金20565元，即租赁期间的租金仍未结清，不符合双方约定的退还租赁保证金的条件，原告的诉请没有事实和法律依据。2、原告未按承诺支付涉案商铺2015年3月1日至2015年5月15日期间的租金、水电费，相关费用应在租赁保证金中抵扣，故原告无权要求被告返还租赁保证金。
被告反诉称，原、被告双方于2015年5月20日签订《租赁合同》，约定被告将涉案商铺出租给原告使用，租赁面积为457平方米，租金为每月45元/平方米，原告应于每月10日前支付当月全部租金及水电费，租赁期限从2015年5月16日起至2016年7月31日止。原告在实际使用涉案商铺后，并未按期支付2015年7月的租金20565元，经被告多次催促，至租赁期限届满原告仍未支付该租金。原告的行为严重违反了合同约定，损害被告的合法权益，特提起反诉。请求法院判令：1、原告向被告支付2015年7月租金20565元；2、本案诉讼费用由原告承担。
原告针对反诉答辩称，1、被告的反诉请求没有事实依据。根据合同约定，被告保证有权出租涉案商铺，并能提供合法经营需要的相关证明文件，如被告违反合同约定义务，从被告违约之日至被告停止违约行为止期间被告同意免除原告租金。在2015年5月16日至同年6月16日期间被告不依照合同约定开具场地使用证明文件，导致原告无法办理食品流通许可证，根据合同的约定，原告有权行使免交租金的权利，故依约扣减租金。对原告的扣减行为，原告依法告知被告，被告对此没有异议，并一直收取之后的租金，以其行为实际认可扣减的行为。2、被告的反诉请求没有法律依据。根据民法通则第一百三十六条第三项的规定，2015年7月的租金最迟应在2017年1月底之前向原告主张权利，但被告从未向原告提出过要求补缴该月的租金，因此被告于2017年1月提起反诉，其主张已经超过诉讼时效。
诉讼中，原告提供了以下证据：原告身份证、被告企业信用信息，《租赁合同》，支出证明单、保证金收据，2015年5月16日至2016年7月的收据共14份、中国民生银行支付业务回单（付款）共15份、中国民生银行电子银行业务回单（付款），邮件往来的网页截图3张，（2016）粤06民终1436号民事判决书，违约通知、告知函、邮件详情单，（2015）佛城法民一重字第11号民事判决书。
诉讼中，被告提供了以下证据：被告营业执照，国有土地使用证、被告出具的同意办理报建手续的文件、佛山市张槎镇建筑管理办公室建筑红线注意事项及设计要求、图纸一张、建筑许可证，和解补充协议、2015年3-5月水电费清单3张，图纸4张，（2017）粤民申1025号《民事申请再审案件受理通知书》、当事人提交证据材料清单，住所（经营场所）使用证明。
经审理查明，2015年5月20日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方将位于佛山市禅城区张槎三路X号（自编X号）的商铺出租给乙方，租赁总面积为457平方米，用途为经营婴童百货、儿童游乐及婴儿SPA等。2、租赁期限从2015年5月16日起至2016年7月31日止；租金为45元/平方米/月，乙方于每月10日前以转账方式向甲方支付当月全部租金及水电费，如遇节假日顺延；租赁保证金为3个月的租金，乙方应于本合同签订后5个工作日内向甲方支付完毕。租赁期限届满或合同终止后，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、水电费，并向甲方交还租赁物的7日内，甲方无息退还租赁保证金给乙方。3、甲方有保证有权出租涉案商铺，并能提供合法经营需要的相关证明文件，并确保房屋满足正常商业经营用途及提供所需的水电供应。甲方违反本合同约定义务的，自甲方违约之日起至甲方停止违约行为止，此期间内，甲方同意免除乙方租金；合同期内，乙方须按时交纳租金及水电费。在甲方无违约情况下乙方超过30天不交纳租金的，视为乙方违约，甲方可以没收合同保证金，并终止合同。4、合同到期或合同终止后，乙方应在7日内将租赁物交还甲方。本合同自甲方收到乙方支付的保证金之日起生效。签订合同后，原告于2015年6月1日支付了商铺保证金61695元、2015年5月16日至同年6月的租金；从2015年8月起至2016年7月止每月向被告支付租金20565元。原告于2016年11月29日通过网上银行向佛山市张槎智顺兴实业有限公司汇款11879.45元（附言：2016年7月我爱宝宝水电费）。诉讼中，原、被告共同确认：1、在涉案合同到期前几天，原告将涉案商铺返还被告；2、原告至今没有向被告支付2015年7月的租金。
同日，原、被告签订《和解补充协议》,内容为：经原告与被告、李某分别协商，同意如下：原告代李某支付2015年3月1日至2015年5月15日的租金，价格按每平方米45元，同时代李某支付该期间实际发生的水电费。被告不再就该期间的租金及水电费向李某举张权利，并不就与李某的合同纠纷牵扯原告及我爱宝宝公司。诉讼中，原、被告共同确认原告至今没有代李某向被告支付该协议中的款项。被告表示：其主张原告应代李某支付涉案商铺2015年3月1日至2015年5月15日的租金为51412.5元（计费面积为457平方米，租金标准为每月每平方米45元）；2015年3月至2015年5月水电费共14739.5元是依据其自行制作的《2015年3-5月水电费清单》计算，该清单显示：2015年3月的电费为3625元、水费为49.4元；4月的电费为4748.75元、水费为57元；5月的电费为6213.75元、水费为45.6元。
2016年8月8日，被告出具《支出证明单》，载明：退原告承租涉案商铺的商铺保证金61695元。《支出证明单》下方手写内容为：已收到按金原件办理按金手续，未退款。
2016年10月至同年12月期间，原、被告之间就返还保证金、原告是否欠缴一个月租金的问题进行沟通。
诉讼中，原告陈述：原告于签订涉案合同之日就要求被告提供涉案商铺的场地使用证明，以便办理食品流通许可证，但被告不肯提供，经原告多方沟通并向被告发出告知函及违约通知后，被告才在2015年6月16日向原告提供场地使用证明，耗时一个月，根据合同的约定及被告口头同意，免除一个月的租金。被告虽然没有书面明确免除，但从被告只是要求原告支付2015年8月后租金的行为，且截至原告向被告提出返还保证金后，被告才于2016年11月提出原告没有支付2015年7月租金的情况，在此之前没有向原告提出要支付2015年7月的租金，故可以确定被告同意免除原告该月的租金。
诉讼中，被告陈述：签订涉案合同之日原告的确向被告提出需要场地使用证明，但涉案土地属于国有资产，相关主管部门需要一定的时间才能出具，被告已经向原告解释该事情，并非有意拖延，至于被告向原告提供涉案土地场地使用证明的具体时间就不清楚了。被告从未向原告口头承诺免交一个月租金，根据合同约定，原告应于每月10日前缴纳当月的租金，但原告只是在2015年6月按照该约定支付租金，从2015年7月起原告都是在每月底才缴纳租金，故被告开始时错误认为原告已经缴纳了2015年7月的租金，直至合同期满后，财务对涉案合同所有费用进行清算时才发现，原告尚未缴纳2015年7月租金，故在原告向被告提出退还保证金时向原告提出缴纳尚欠的2015年7月的租金。
佛府国用（2002）字第06000715873号《国有土地使用证》载明：座落于佛山市张槎三路X号部分的土地使用者为被告，地号为XX，使用权面积为共用面积2690平方米。2002年6月28日的记事内容为建筑面积6191.99平方米（申报面积）。
2016年8月11日，佛山市中级人民法院作出（2016）粤06民终1436号民事判决书，该判决认为：作为出租方的佛山市张槎工贸集团公司无法提供位于佛山市禅城区张槎三路X号（自编X号）商铺的规划报建手续，因此佛山市张槎工贸集团公司与李某于2013年4月1日就上述商铺所签订的《租赁经营合同》无效。2017年2月28日，广东省高级人民法院向被告发出（2017）粤民申1025号《民事申请再审案件受理通知书》：你单位因与李某房屋租赁合同纠纷一案，不服佛山市中级人民法院作出的（2016）粤06民终1436号民事判决书，向本院申请再审，本院已立案审查。
2017年2月9日，佛山市禅城区人民法院作出（2015）佛城法民一重字第11号民事判决书，该判决认为：（2016）粤06民终1436号民事判决已经认定“佛山市张槎工贸集团公司与李某于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》无效”，故根据相关法律规定，佛山市张槎工贸集团公司诉请确认该合同于2015年5月15日解除，本院不予支持。诉讼中，被告表示已就该判决向佛山市中级人民法院提出上诉。
诉讼中，本院依职权分别向佛山市禅城区发展规划和统计局、佛山市规划城建档案馆发函调查涉案商铺的规划报建情况，上述两部门均书面复函没有涉案商铺的规划报建资料。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案合同的效力问题。已生效的（2016）粤06民终1436号民事判决书认定：作为出租方的佛山市张槎工贸集团公司无法提供位于佛山市禅城区张槎三路X号（自编X号）商铺的规划报建手续，因此佛山市张槎工贸集团公司与李某于2013年4月1日就上述商铺所签订的《租赁经营合同》无效，而该合同的商铺与本案讼争的商铺为同一物业，且在本案诉讼过程中被告亦未能提供涉案商铺的规划报建手续，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《租赁合同》无效。
关于原告诉请返还租赁保证金问题。如前认定，涉案《租赁合同》无效，且原告已将涉案商铺返还被告，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应将其依据涉案合同所收取的保证金61695元返还原告，原告该诉请，本院予以支持。关于被告抗辩认为原告承诺支付涉案商铺2015年3月1日至2015年5月15日期间的租金、水电费，相关费用应在租赁保证金中抵扣的问题。从前文本院查明的事实可知，原、被告签订《和解补充协议》的目的是通过确定2015年3月1日至2015年5月15日期间涉案商铺的租金和水电费由原告承担，从而理顺涉案商铺的交接使用，不因该时段的租金和水电费产生纷争。原、被告在该协议上签名，原告亦从被告处接收了涉案商铺，因此该协议是双方的真实意思表示，对双方有约束力。在庭审中，原告表示其确实没有按该协议向被告支付相应的费用，被告亦表示其就该协议的内容没有向李某主张权利，结合原告已将涉案商铺返还给被告，故从避免讼累的角度考虑，本院认为该费用从租赁保证金中予以抵扣合理。关于抵扣的数额。1、被告主张抵扣租金，因被告与李某签订的合同及涉案合同均无效，因此被告主张的租金应为占有使用费。根据查明的事实，计费面积为457平方米，计算的标准为每月每平方米45元，故2015年3月1日至2015年5月15日期间的占有使用费为51412.5元。2、水电费，被告主张该时段的水电费为14739.5元，对此被告只提供了其自行制作的清单，但该清单没有原告或李某的签名确认，被告亦未能提供发票佐证其已向相关部门缴交了商铺在该时段的费用，且原告对此亦不予认可，故被告该主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本院认定予以抵扣的数额为51412.5元，经抵扣后，被告应向原告返还的租赁保证金为10282.5元（61695元-51412.5元）。
关于被告反诉的租金问题。如前文论述，涉案合同无效，故被告反诉要求原告支付的应为占有使用费。关于原告是否应向被告支付涉案商铺2015年7月的占有使用费问题。首先，关于诉讼时效期间，本案为房屋租赁合同纠纷，原告应支付的占有使用费是基于其持续占有及使用的同一债务，双方约定每月支付，属于分期履行，故诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。涉案合同履行期限至2016年7月31日，被告于2017年1月提出反诉，因此根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，被告的反诉没有超过诉讼时效期间。原告关于被告的反诉超过诉讼时效期间的抗辩于法无据，本院不予采纳。其次，2015年7月的占有使用费是否免除。根据本院查明的事实，结合生活常理，本院认为2015年7月的占有使用费应该免除。理由如下,1、被告确认原告在签订涉案合同的当日就要求被告提供场地使用证明，但未能及时提供，且在诉讼过程中亦未能明确向原告提交场地使用证明的具体时间。原告陈述被告在2015年6月16日才向原告提供场地使用证明，原告的该陈述与被告的陈述较为一致，故本院认定被告于2015年6月16日向原告提供场地使用证明，即被告在双方签订合同一个月才能提供涉案商铺的场地使用证明。2、原告在签订合同后按约定支付了保证金61695元、2015年5月16日至同年6月的占有使用费，后没有支付2015年7月的占有使用费，直至2015年8月才开始按合同的约定每月支付占有使用费，被告对此一直到合同期满都没有提出异议。3、涉案合同约定：被告必须能提供合法经营需要的相关证明文件，如被告违反该约定义务的，自被告违约之日起至被告停止违约行为止，此期间内，被告同意免除原告租金。虽然涉案合同无效，但原告签订涉案合同的目的就是利用涉案商铺进行经营，因此该约定是双方的真实意思表示，该约定对双方有约束力。就上述三点内容，说明被告存在合同约定的免除原告占有使用费的违约行为，虽然被告没有书面确认免除原告2015年7月的占有使用费，但其默许原告从2015年8月开始每月支付占有使用费，直至合同期限届满都没有提出异议的行为表明其同意免除原告该月的占有使用费，且该行为亦符合上述合同的约定内容。综上所述，原告关于免除2015年7月的占有使用费的抗辩理由充分，本院予以采纳。故被告反诉要求原告支付2015年7月的占有使用费的诉请，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告佛山市张槎工贸集团公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告喻文林返还租赁保证金10282.5元；
二、驳回原告喻文林的其他诉讼请求；
三、驳回被告佛山市张槎工贸集团公司的反诉请求。
如被告佛山市张槎工贸集团公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，本诉受理费减半收取671元，由原告喻文林负担561元，被告佛山市张槎工贸集团公司负担110元。反诉受理费157元，由被告佛山市张槎工贸集团公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 麦燕红
二〇一八年八月八日
书记员 汪凯宁