黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民再49号
再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：荆文辉，男，1964年8月3日出生，汉族，个体。
委托代理人：李宝雨，黑龙江广朋律师事务所律师。
委托代理人：庄荣芝，女，1963年10月28日出生，汉族，个体，系荆文辉妻子。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：黑龙江省置泰房地产开发有限公司。住所地:黑龙江省甘南县东风街奥韵经典小区*#12。
法定代表人：程志秀，该公司董事长。
委托代理人：张智宏，黑龙江淞泽律师事务所律师。
委托代理人：荆文强，该公司副经理。
再审申请人荆文辉因与被申请人黑龙江省置泰房地产开发有限公司（以下简称置泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐民二终字第144号民事裁定，向本院申请再审。本院于2015年12月30日作出（2015）黑高立民监字第39号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。荆文辉的委托代理人李宝雨、庄荣芝、置泰公司的委托代理人张智宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告荆文辉诉称，2009年11月10日，荆文辉在置泰公司处以619832元的价格购买商品房一套。荆文辉交纳了全部房款，并于2010年1月份入住该房至今，但是由于置泰公司的原因，荆文辉始终未取得该房屋的产权证照，且与置泰公司多次协商未果，故诉至甘南县人民法院，要求置泰公司为荆文辉办理房屋产权证照，并赔偿荆文辉损失133969元。
甘南县人民法院一审查明，2009年11月10日，荆文辉与置泰公司签订《商品房买卖合同》，约定荆文辉购买置泰公司开发的位于奥韵经典小区1号楼3单元6号房屋一套，房屋面积为348.22平方米，房屋价款为619832元，原告首付469832元，以贷款支付150000元。该合同未注明房屋交付日期，对荆文辉提出于2010年1月21日实际入住使用该房屋，置泰公司未提出异议。置泰公司提出争议房屋是在2010年1月竣工，荆文辉亦未提出异议。《商品房买卖合同》签订后，置泰公司为荆文辉出具收到469832元购房款收据一张；2009年12月11日，荆文辉又在中国农业银行甘南县支行贷款150000元，并将该贷款汇入置泰公司账户。此后荆文辉在入户前交纳了取暖费、物业费、物业维修基金等各项费用。荆文辉入户后，因置泰公司所开发的楼房未被有关部门验收，致使荆文辉始终未取得房屋产权证照。
甘南县人民法院一审认为，荆文辉未取得所购买房屋的产权证照的原因是由于置泰公司开发建设的商品房未被政府有关部门验收造成的。造成楼房未验收的原因对于商品房买卖双方当事人讲，系置泰公司造成的，与荆文辉无关。荆文辉要求置泰公司履行过户手续有合同依据，置泰公司应依约履行。荆文辉要求置泰公司履行过户手续的诉讼请求，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述规定，置泰公司应按荆文辉已支付的购房款总额619832元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息，赔偿荆文辉的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款之规定，甘南县人民法院于2012年12月10日作出（2012）甘民初字第461号民事判决：一、泰房公司于判决生效后1个月内将位于甘南镇奥韵经典小区1号楼3单元6号房屋（面积为348.22平方米）房屋所有权证项下的房屋所有权登记在荆文辉名下；二、置泰公司于判决生效后立即赔偿荆文辉损失83677.32元。案件受理费2979.38元由置泰公司负担1891.93元，荆文辉负担1087.45元。
判后，置泰公司不服，向齐齐哈尔市中级人民法院提起上诉称，双方并不存在真正的商品房买卖合同关系，置泰公司在开发该小区楼房时将部分水暖工程承包给荆文辉，由其进行施工，工程的总工程款约为100余万元，置泰公司已经陆续给付荆文辉49.83万元，剩余款项置泰公司用楼房抵的工程款。另外，诉争房屋至今未办理房屋产权证与置泰公司无关，此地段楼房开发行为各项手续齐全且合法，楼房竣工后政府相关部门不予验收是导致本案争议的房屋没有取得房屋产权证照的根本原因。
齐齐哈尔市中级人民法院二审确认一审查明的事实。另查明，本案争议的房屋所在的奥韵经典小区为棚户区改造工程，该小区已经通过了监理单位、消防部门等22个部门的验收，但是土地部门和规划部门尚未组织验收，因此该小区验收工作尚未完成。甘南县房屋拆迁管理办公室证实，该棚户区改造片区内还有2户被拆迁人没有与拆迁人达成一致协议，至今没有搬迁，没有搬迁的2户被拆迁人正在履行法律程序。
齐齐哈尔市中级人民法院二审认为，本案争议的房屋所在小区尚未通过验收，在这种情况下该小区根本不具备为小区内所在住户办理房屋产权登记的前提条件。本案荆文辉起诉要求为其办理房屋产权登记的诉讼请求在现阶段根本无法通过法律手段实现。荆文辉要求办理房屋产权登记的要求是其合法权利，该权利可以在该小区验收后，通过合法的途径予以行使。本案中，置泰公司与荆文辉签订《商品房买卖合同》，约定荆文辉购买置泰公司开发奥韵经典小区1号楼3单元6号房屋一套，价款为619832元，该合同是双方当事人真实意思表示，应当得到法律保护，双方当事人之间形成商品房买卖合同关系。置泰公司上诉称双方存在用本案争议的房屋抵顶工程款的问题，即使该说法成立也只能说明双方当事人在商品房买卖合同当中价款的支付方式与一般情况不同，而不能否定双方当事人之间形成商品房买卖合同关系的事实。但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的对开发商进行惩罚性处罚的前提是“由于出卖人的原因”，即只有出卖人具有主观上的故意并在客观上采取了过错行为，才是其应当对房屋买受人进行赔偿的前提。而本案中，作为棚户区改造项目的建筑商，其本身享有国家规定的优惠政策，不存在故意缓办房屋验收的利益驱动因素。同时，该小区不能验收是因为该小区存在两户尚未拆迁的住户，在这两户未拆迁户的问题没有解决之前，土地部门不会对该小区进行验收。故该小区未进行验收的原因是客观存在未拆迁住户，而非置泰公司的原因造成，本案中双方当事人之间虽存在商品房买卖合同关系，但也不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由置泰公司向荆文辉赔偿损失。综上原审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，齐齐哈尔市中级人民法院于2013年8月6日作出（2013）齐民二终字第144号民事裁定：一、撤销黑龙江省甘南县人民法院（2012）甘民初字第461号民事判决；二、驳回荆文辉的起诉。一审案件受理费2979.38元退回荆文辉，二审案件受理费2979.38元退回置泰公司。本裁定为终审裁定。
荆文辉不服二审裁定，向本院申请再审，请求判决维持甘南县人民法院一审民事判决。
再审期间，荆文辉提交甘南县国土资源局于2013年12月19日出具的《关于奥韵经典验收情况的说明》一份，意在证明案涉小区未能验收是因置泰公司拖欠土地出让金和契税等款项所致，故置泰公司存在过错。置泰公司质证称，奥韵经典小区是棚户区改造项目，无需缴纳土地出让金，未办理产权证是由于钉子户不搬迁，无法计算容积率造成的，置泰公司不存在过错。本院认证意见为，置泰公司虽对该说明的真实性提出异议，但未提供证据加以证明，且该说明系甘南县国土资源局出具，故本院对其真实性予以确认。
本院再审确认二审查明的事实。
另查明，根据甘南县国土资源局出具的《关于奥韵经典验收情况的说明》，能够认定土地部门于2013年12月10日组织对该小区进行验收，此前未组织验收是因为奥韵经典小区未完工，没有达到法定验收标准。本院再审期间，荆文辉与置泰公司均认可案涉商品房已于2014年办理产权证。
本院再审认为，本案争议焦点为置泰公司应否承担违约责任的问题。本案中，荆文辉主张其与置泰公司之间存在商品房买卖合同关系，并举示书面商品房买卖合同一份予以证实。置泰公司则主张双方系以房抵工程款关系，商品房买卖合同仅系实现抵偿工程款的方式。从证据的证明力角度看，案涉商品房买卖合同系荆文辉诉请主张的直接证据，于置泰公司的抗辩主张而言则属于间接证据。在置泰公司就其以房抵工程款的主张未能举示其他证据予以佐证的情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，双方签订的商品房买卖合同应作为确定当事人法律关系性质的基本依据，其证明力要高于间接证据使用的情形。本案中，商品房买卖合同关系和以房抵债关系都可以被合理地解读出来时，应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，以传达重诺守信的价值取向，故原审认定双方当事人之间形成的是商品房买卖合同关系并无不当，本院再审予以确认。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项规定：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，置泰公司虽事实上将房屋交给荆文辉实际使用，但这种实际使用的行为并非法律意义上的“交付使用”，按照法律规定，“交付使用”的房屋必须是经过竣工验收合格的房屋，由于奥韵经典小区未完成全部建设，土地部门未验收，未经验收的房屋按法律规定不允许交付使用，故置泰公司不属于该条第二项规定应承担违约责任的情形。违约责任适用无过错归责原则，原审以置泰公司是否有过错作为其承担责任的前提，属适用法律错误，本院再审予以纠正。
本院再审期间，荆文辉已取得房产证，现已不存在置泰公司为荆文辉办理房屋产权证照的情形,故荆文辉请求办理产权证照的主张，本院再审不予支持。
综上，原一、二审认定事实清楚，但适用法律错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐民二终字第144号民事裁定及黑龙江省甘南县人民法院（2012）甘民初字第461号民事判决；
驳回荆文辉的诉讼请求。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘生亮
代理审判员 王革滨
代理审判员 闫梁红
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 余 博