四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川10民终777号
上诉人（原审被告、申请执行人）：王明燕，女，汉族，1975年12月28日出生，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：张绪林（特别授权），四川知行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：李祥明，男，汉族，1969年9月1日出生，住四川省威远县。
被上诉人（原审原告、案外人）：罗钦，男，汉族，1980年1月23日出生，住四川省成都市金牛区。
被上诉人（原审原告、案外人）：邹旭，女，汉族，1982年1月12日出生，住四川省威远县。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：ＸＸ明，威远县镇西法律服务所法律工作者。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理���:张树林，威远县镇西法律服务所法律工作者。
原审第三人（被执行人）：威远宏大房地产开发有限公司，住所地四川省威远县镇西镇胜利街319号附6号。
法定代表人：官勇，总经理。
上诉人王明燕因与被上诉人李祥明、罗钦、邹旭及原审第三人威远宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省威远县人民法院（2016）川1024民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王明燕上诉请求：请求撤销原判，改判驳回其诉讼请求，驳回其执行异议。事实及理由：一、李祥明、罗钦、邹旭不是适格的原告，三被上诉人无权代表全体业主提起本案诉讼。二、诉讼房屋不具有法律意义上的物业服务用房。三、讼争房屋有两间实际暂时用于物业使用、一间实际暂时用于警务室，并不能改变三间房屋均登记为第三人的所有权的事实。四、该小区的物业用房另有途径处理，现在的用途只是暂时性的。一审事实不清，证据不足，适用法律错误，请求查明事实，改判支持上诉人的上诉请求。
李祥明、罗钦、邹旭辩称，三被上诉人的诉讼主体资格是适格的，有权代表“镇西镇祥和园林小区”全体业主提起本案诉讼。答辩人是业主推选的代表人参加执行异议案件，在执行异议案件和本案一审中均已提交了证据，并由业主签名，该小区属于业主自治，且当时正在建设中，完全足以达到《物权法》第七十六条关于三分之二的业主同意授权之规定。本案纠纷没有法律规定要有三分之二以上的业主同意才能进行，在没有成立业主委员会的前提，只要是小区业主，任何一个业主均有权提起诉讼，如果按照上诉人所说，那么业主的权益将得不到保护。诉讼房屋属于物业用房，该小��在规划时没有规划物管用房，在修建完成时才有规定需要物管用房，经过投资人与业主协商，将诉争三个房屋作为物管用房。小区必须有物管用房是《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》之强制性规定，且权益属于全部业主享有，不属于第三人，该规定足以对抗上诉人的强制执行。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人宏大公司未作答辩。
李祥明、罗钦、邹旭向一审法院起诉请求：依法解除（2015）威执字第483-2《执行裁定书》中对位于威远县镇西镇祥和园林小区1号楼1-30号、1-32号、5栋1-80号房屋的查封，终止执行。
一审法院查明：2009年10月10日，第三人与李祥俊签订了《威远宏大房地产开发有限公司关于开发建设镇西祥和家园小区的项目责任书》，由李祥俊作为祥和家园小区开发建设项目负责人，按建设程序报批，全权负责。该小区还在建设之中。本案讼争房屋即威远县镇西镇祥和小区1号楼1-30号、1-32号、5栋1-80号房屋未在房管部门登记为物管房。投资人李祥俊、镇西派出所及居委会出具书面意见，证实该三套房屋均系物管用房及警务室。2015年7月8日，一审法院以（2015）威民初字第1049号《民事判决书》判决官勇、游遊、官大彬、谢志群于判决生效后30日内，向本案被告王明燕履行返还借款��金400万元及利息160万元的义务，本案第三人宏大公司承担连带保证责任。判决生效后，王明燕于2015年8月26日向一审法院申请强制执行，9月15日，一审法院以（2015）威执字第483号《执行裁定书》，查封了宏大公司位于威远县镇西镇祥和小区1号楼1-30号、1-32号、5栋1-80号房屋。三原告系祥和园林小区居民推举出来作为提出执行异议申请及提起执行异议之诉代表。三原告以业主代表身份认为被查封房屋系公共设施用房，向一审法院提出执行异议，一审法院于2016年3月22日作出（2016）川1024执异2号《执行裁定书》，驳回了原告的执行异议。原告遂提起诉讼，要求解除查封，终止执行。被告则认为诉争房屋并未登记为物管用房，应继续执行。一审法院认为：三原告系小区业主，被推选为业主代表参加诉讼，是本案的适格主体。依照《物业管理条例》第九条“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素...”、第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”及第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主”之规定，物业管理用房是在房地产开发建设中按有关规定建设的，用作物业管理办公、工作人员值班、业主委员会活动用房等，属于公共设施，其产权应当归全体业主集体所有。威远县镇西镇祥和园林小区1号楼1
--30号、1--32号及5栋1--
80号房屋虽未经房管部门登记为物业管理用房，但为了维护小区的正常生活、生产秩序，根据业主的意愿和小区建设管理的需要，实际用作管理用房，充分体现了业主自治，既符合小区的客观实际情况，又符合法律规定，业主依法取得小区管理用房的物权，未损害公共利益和他人合法权益。依照《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”及第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，业主依法取得的小区管理用房物权，其产权属于小区全体业主，人民法院不得对其予以强制执行。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，诉���房屋已实际用于物管用房，物管用房属于全体业主所有。被告认为诉争房屋并未登记为物管用房，应当继续执行与查明事实不符，理由不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条，《物业管理条例》第九条、第三十条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：不得执行位于威远县镇西镇祥和园林小区1号楼1-30号、1-32号及5栋1-80号的房屋，一审法院（2016）川1024执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本案受理费4300元，由被告王明燕承担。
二��查明的事实与一审认定的事实一致，应予确认。李祥明、罗钦、邹旭提交了以下证据：刘国才房屋的水卡依据及水本；徐艳房屋的天然气证、水卡、电卡，证明二被上诉人实际占有使用房屋，产生的水电气费。该证据不属新证据，在一审就可以提交，本院不予认证。
本院认为，本案争议焦点是李祥明、罗钦、邹旭提出威远县镇西镇祥和园林小区1号楼1--30号、1--32号及5栋1--
80号房屋属物管用房，是否享有排除人民法院强制执行的权利。
李祥明、罗钦、���旭是小区业主，在没有成立业主委员会的前提，三人被推选为业主代表参加诉讼，具备诉讼主体资格，一审判决认定准确。王明燕上诉主张三人不具备原告主体资格的上诉理由不能成立。
威远县镇西镇祥和园林小区1号楼1--30号、1--32号及5栋1--
80号房屋虽未经房管部门登记为物业管理用房，但为了维护小区的正常生活、生产秩序，根据业主的意愿和小区建设管理的需要，已实际用作管理用房，充分体现了业主自治，既符合小区的客观实际情况，又符合法律规定，业主依法取得小区管理用房的物权。故一审法院以此为由判决不得执行该三处房屋的处理是正确的。王明燕上诉主张讼争房屋作为物管用房是暂时性的理由不能成立。
综上所述，王明燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元由王明燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 骏
审判员 裘南晶
审判员 易小峰
二〇一��年九月十一日
书记员 王 洁