＼n河北省张家口市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）张商终字第29号＼n上诉人（原审被告）：张家口华翔中等职业学校。＼n法定代表人：赵存锁，该单位校长。＼n委托代理人：田耀中，河北扬正律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）：张家口职业技术学院。＼n法定代表人：王立秋，该学院院长。＼n委托代理人：张永宏，河北海龙律师事务所律师。＼n上诉人张家口华翔中等职业学校因与被上诉人张家口职业技术学院租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2013）张开商初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张家口华翔中等职业学校的委托代理人田耀中、被上诉人张家口职业技术学院的委托代理人张永宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n张家口职业技术学院在一审中起诉称：2009年8月1日，原、被告双方签订了《租赁协议》，约定原告将位于宣化县沙岭子张宣公路西侧原工交学校校区（不含现驾校部分）租赁给被告用于办学，租赁期为5年。2012年12月10日，双方经协商解除了《租赁协议》，并签订了《解除租赁协议书》，被告承诺于2012年12月30日前将2011年8月1日至2012年7月31日之间所欠租金45万元付清；于2013年5月30日前将2012年8月至11共计4个月租金26.67万元付清。如有违约，将按原《租赁协议》的约定向原告支付10％的违约金。被告未按约定履行付款义务，原告多次催要未果。故诉至法院，请求法院判令被告支付原告租赁费716700元，违约金71670元，并且承担本案的诉讼费用。＼n张家口华翔中等职业学校在一审中答辩称：一、答辩人（本案被告）欠原告张家口职业技术学院租赁费是事实，答辩人对此无异议。二、按照租赁合同规定，水、电、暖等费用由承租人承担，但房屋及水、电、暖等设备的维修由出租人承担。但是，出租人一直以资金紧张为由，让答辩人垫付，对此答辩人共垫付各项维修费用共计516928元，理应从租赁费中扣除。而且根据省政府、市教育局文件要求，在2011年必须对校舍进行抗震鉴定和加固，需100余万元，当时学校围墙倒塌，锅炉暖气维修还需50万余元，但学校还以资金紧张为由，让答辩人垫付，故导致双方终止租赁协议。三、2012年12月10日双方解除租赁协议，但张家口职业技术学院却将我校桌凳、电子电工试验台、美容美发设施、餐桌、饮水、洗澡锅炉等物品扣押并提出租赁费付清后才可以搬走，导致我校搬迁后又重新购买，造成我校直接损失149000元，对此应该赔偿。综上，被告方认为，欠原告租赁费是事实，但出租人应尽的义务已由承租人承担，故应根据双方的约定，予以扣除，租赁解除后，出租人以要租赁费为由强行扣留承租人的财产，造成承租人损失理应赔偿。＼n一审法院审理查明：2009年原告张家口职业技术学院（甲方）与被告张家口华翔中等职业学校（乙方）签订了《租赁协议》，约定：将甲方位于宣化县沙岭子张宣公路西侧，原工交学校校区（不含现驾校部分）租赁给乙方用于办学，协议第一条“租赁期限5年，从2009年8月1日至2014年7月31日止。”。协议第三条“每年的租期开始，即8月1日前，乙方需向甲方一次性交付下一年的租金，如乙方因故不能按时交纳租金，延期三个月加收10％的违约金，最长延期不超过半年，否则甲方有权解除协议。”。协议第六条“乙方于本协议签字之日开始进驻，全面接手本校区安全保卫工作并负责除家属住宅之外的全部财产的管理工作。乙方在租赁期内按照租赁物清单，负责对租赁物进行正常的使用和维修，不得对现有建筑主体和设施进行擅自改造，用于办学目的的改造必须征得甲方的同意”。2012年12月10日经双方协商，签订了《解除租赁协议书》，该协议书约定：1、甲方（本案原告）同意乙方（本案被告）关于解除南校区租赁合同的请求，2012年12月双方解除于2009年8月签订的南校区租赁合同；2、乙方所欠2011年8月1日至2012年7月31日租金45万元须按照承诺于2012年12月30日前支付给甲方；3、2012年9月至2012年11月共4个月合计租金26.67万元，乙方须按照承诺于2013年5月30日前支付给甲方；4、乙方要信守承诺，按照承诺期限支付所欠租金；乙方如有违约，甲方有权按照原租赁合同索要违约金和滞纳金，并向人民法院提起诉讼。《解除租赁协议书》签订后，被告未按协议的约定向原告支付租金。以上事实有租赁协议复印件一份，解除租赁协议复印件一份等证据予以证实。＼n一审法院判决认定：原、被告之间签订的《租赁协议》以及《解除租赁协议书》均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按照协议书的约定履行各自义务。被告张家口华翔中等职业学校作为承租人对拖欠租赁费的事实无异议，双方在《租赁协议》中约定“乙方因故不能按时交纳租金，延期三个月加收10％的违约金。”，在《解除租赁协议书》中明确约定“乙方要信守承诺，按照承诺期限支付所欠租金；乙方如有违约，甲方有权按照原租赁合同索要违约金。”，从双方约定的最后支付日2013年5月30日到判决之日，乙方延期付款已超过三个月，故本院对原告要求被告支付租赁费716700元，违约金71670元的诉讼请求予以支持。对于被告提出的在租赁期间发生的维修费用以及原告扣押物品给被告造成的损失应当赔偿的抗辩理由，被告方可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第三款，第二百二十六条之规定，判决如下：被告张家口华翔中等职业学校于本判决生效后十日内支付原告租赁费716700元，违约金71670元，两项共计788370元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11684元，减半收取5842元，由被告承担，原告预交的诉讼费用5842元本院不予退还，由被告在履行给付义务时一并给付原告。＼n张家口华翔中等职业学校的主要上诉理由是：上诉人在房屋租赁期间为被上诉人垫付了大量维修费、购买了水泵和机井泵以及更换费用、学校大门是上诉人建设，一审法院未认定，被上诉人强行扣押上诉人财产未予认定，又未判决如何处理，对此原审法院判决另行主张权利，不符合法律规定。本案争议较大，涉案数额较大、案件较为复杂，一审开庭时上诉人要求适用普通程序审理，但一审法院不予采信，属于审判程序不合法。＼n张家口职业技术学院服从一审判决。＼n二审中，张家口华翔中等职业学校提交以下证据拟证明其在租赁期间锅炉管道维修、更换机井泵、房屋屋顶漏水维修费用351532.52元，建设学校大门费用15000元，更换玻璃费用23000元，冬季锅炉抢修费用119796元，上述合计509328.52元。1、张家口华翔中等职业学校与张家口市风鸣土建工程队关于采暖、防水工程《建设工程决算书》一份、收据五张；2、《建筑安装工程预算书》一份、收据一张；3、佟金宝收到张家口华翔中等职业学校换玻璃人工费15000元的收条一张，玻璃销售清单及密封胶收据；4、华翔技校锅炉项目（明细）单锅、华翔技校锅炉项目（明细）双锅及曹拥兵出具的收到张家口华翔中专冬季锅炉抢修费用收据。对上述证据，张家口职业技术学院认为，证据1与本案无关；证据2不能证明张家口华翔中等职业学校的主张；证据3缺乏证据的合法性、关联性及客观性；证据4不真实，只有一方签字，证据不能形成完整的证据链条。本案其他事实与原审法院查明的事实一致。＼n本院认为：张家口华翔中等职业学校与张家口职业技术学院签订的《解除租赁协议书》中，张家口华翔中等职业学校明确承诺了偿还张家口职业技术学院租赁费716700元的期限及违约金的计算依据和偿还期限，故张家口华翔中等职业学校应按约定偿还张家口职业技术学院租赁费及违约金。因张家口华翔中等职业学校在本案原审中未提交其在租赁期间锅炉管道维修、更换机井泵、房屋屋顶漏水维修费用、建设学校大门费用、更换玻璃费用及冬季锅炉抢修费用的证据，原审据此认定张家口华翔中等职业学校另行主张权利，并无不当。由于张家口华翔中等职业学校提交的上述证据不属于二审中的新证据，故本院对上述证据不予认证。张家口华翔中等职业学校在二审中提出，张家口职业技术学院扣押其物品给其造成损失，另行主张权利，符合相关的法律规定，本院予以准许。关于原审程序是否合法问题，因双方签订的《解除租赁协议书》中，双方均同意解除双方之间的租赁合同，张家口华翔中等职业学校欠付张家口职业技术学院的租赁费数额明确、违约金的支付约定明确，故原审法院适用简易程序审理，符合法律规定。综上，张家口华翔中等职业学校的上诉理由，不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费11684元，由上诉人张家口华翔中等职业学校负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长牛鹏程＼n审判员王悦＼n审判员赵宏魁＼n二〇一四年三月十七日＼n书记员梁秀峰