＼n湖南省长沙市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）长中民征终字第03005号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）浏阳市××办事处××社区××组。＼n负责人邹某某。＼n委托代理人寻某某。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）彭某某。＼n委托代理人张某某。＼n被上诉人（原审第三人）朱某。＼n被上诉人（原审第三人）杨甲。＼n委托代理人杨乙。＼n被上诉人（原审第三人）邹某某。＼n被上诉人（原审第三人）陈某某。＼n上诉人浏阳市××办事处××社区××组，因与被上诉人彭某某、朱某、杨甲、邹某某、陈某某合同纠纷一案，不服浏阳市人民法院（2013）浏民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院查明，因浏阳市礼花路建设的需要，浏阳市××有限公司受浏阳市人民政府的委托对道路建设所需的土地进行征收，征收土地的范围主要是浏阳市集里街道办事处××村，被告××组所有土地均在征收范围内。浏阳市××有限公司为了对征地拆迁户进行安置，便在征收××村的土地中划拨一部分作为××安置区建设用地，该安置区由浏阳市××有限公司负责整理推平，并进行整体规划，接通水、电，安埋好下水管道，再将其划为一块块房屋建设用地，每一块建设用地的房屋均设计为统一结构和式样，按照统一设计的结构进行统一打桩，并倒制好承台梁，然后浏阳市××有限公司再将每一块宅基地安置给拆迁户建房，建房的相关手续由浏阳市××有限公司负责办理。2010年3月28日，浏阳市××有限公司与××组分别作为甲、乙方签订《征地协议书》，协议第四条约定：乙方征地为零，按生产留地有关政策规定，甲方在××安置区内安排乙方8×15米某某地4块作为乙方生产留地置换折算。因××组村民大部分均因房屋被征收拆除，大部分村民在××安置区均分得一处宅基地，故××组在召开村民会议时讨论决定将浏阳市××有限公司安置给组上的4块宅基地对外进行整体转让。原告彭某某、第三人杨甲、邹某某、陈某某协商后决定各购一处宅基地，并决定以原告的名义与被告签订购买协议。2010年7月27日，被告××组与原告彭某某分别作为甲、乙方签订《购宅基地协议》，协议约定：一、甲方同意将位于某某社区石坝垅安置区4个宅基地出让给乙方。二、甲方同意将宅基地及土地使用权折价80万元整出售给乙方，自协议签订之日起，一次性付清，乙方签订协议付款后，所有权归乙方所有，乙方有权继承、出让和出租。……。被告组长邹某某等15户（××组共20户）村民代表在协议上签名，并加盖了被告村民小组的公章，××社区居民委员会作为鉴证机关在协议上盖章。协议签订后的第2天第三人杨甲、邹某某、陈某某均将购一处宅基地的20万元交给了原告，并分别与原告签订了宅基地转让协议，原告当天便将80万元购地款交给了被告××组。此后，被告便将该80万元与其他款项一起平均分给了全组村民。后因宅基地价格上升，被告部分村民认为转让价格太低，阻挠原告彭某某在宅基地上施工，并到有关部门进行控告。在此情况下，原告于2010年12月23日将自己所购的一处宅基地原价转让给了第三人朱某，并与原告签订了宅基地转让协议。但被告部分村民仍不服，仍对第三人在宅基地施工进行阻挠，部分村民还强占朱某所购的那块宅基地进行砌墙，为此集里街道办事处综治办、司法所多次组织双方进行调解，但调解未能达成协议。第三人便以原告的名义向本院提起诉讼。＼n另查明：1、××安置区是由浏阳市××有限公司某收××村部分村民小组的土地后整理出来的，共62384平方米。2006年11月，浏阳市国土资源局对上述土地办理了建设用地规划许可证。2007年12月湖南省人民政府批准了对上述土地的征收。浏阳市××有限公司对上述土地整理推平、水电及下水管道的安装、打桩、倒承台梁要投入大量资金，平均到每一块宅基地要投入10余某某；2、因礼花路建设，××村多个村民小组的土地征收为零，浏阳市××有限公司对所有征地为零的村民小组均在××安置区分配了宅基地作为生产生活用地的折换，大部分村民小组将分配的宅基地对外进行出售；3、拆迁户在××安置区分得宅基地后或受让人在××安置区购得宅基地后，通过村组证明，可向浏阳市××有限公司申请建房，浏阳市××有限公司帮其办理集体土地建房手续。＼n以上事实，有当事人陈述，《购宅基地协议》，《征地协议书》，《宅基地使用权转让合同》，《宅基地转让协议》，《建设用地规划审批单》，《建设用地规划许可证》，《农用地转用、土地征收审批单》，收条，证明等证据证实，经庭审质证，足以认定。＼n一审法院认为，《购宅基地协议》虽然是原告与被告签订的，但在签订该协议之前，第三人杨甲、邹某某、陈某某与原告已约定各自购买一处宅基地，并以原告的名义与被告签订购买协议，协议履行中购买资金也是由原告与第三人杨甲、邹某某、陈某某各支付20万元，故可认定第三人杨甲、邹某某、陈某某委托原告与被告签订购地协议，该协议的实际购买人是原告与第三人杨甲、邹某某、陈某某4人；第三人朱某与原告协商后，原告将其所购的一处宅基地原价转让给了第三人朱某，故第三人朱甲继了原告在《购宅基地协议》中的权某和义务。因为：1、《购宅基地协议》虽然是原告与被告签订的，但第三人通过委托和转让后，已实际取得4块宅基地的使用权，而第三人均是被告组上的村民，没有违反农甲集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权的规定；2、《购宅基地协议》转让的虽然有集体土地使用权，但转让价格中更多包含的是宅基地整理、道路、水电、排水管道、承台梁等基础设施，这些基础设施均是可转让的有形财产，这些财产的转让是不违反法律规定的；3、《购宅基地协议》所转让的宅基地，并不是一般意义上的农甲集体土地宅基地，而是已经湖南省人民政府批准，再由浏阳市××有限公司代表浏阳市人民政府对集体土地征收后再划拨给被告村民小组的，被告××组提出《购宅基地协议》违反了《土地管理法》第63条“农乙集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于甲农某某设”的规定，应为无效协议的抗辩理由，本院认为，《土地管理法》第六十三条所禁止的主要是农乙集体土地中的农用地转让、出租等用于甲农某某设的行为，而农乙集体土地中的建设用地的转让行为并不在一般性的禁止范畴之内。本案诉争的宅基地虽然是农乙集体土地，但转让前浏阳市××有限公司已办理了××安置区的《建设用地规划许可证》，属行政审批后的建设用地，并非农用地，第三人取得宅基地后，浏阳市××有限公司可帮其办理好合法的建房手续，《购宅基地协议》并不违反《土地管理法》第六十三条规定，故被告××组以涉案《购宅基地协议》违反《土地管理法》第六十三条规定为由而主张该合同无效的理由不能成立；4、被告已有15位村民代表在《购宅基地协议》签名，符合村民小组在处理重大事务需多数村民同意的规定，虽无会议纪要，但村民代表签字行为也属于村民决议的一种方式，证明了决议的存在及结果，被告辩称系采取欺骗、利诱的方式私下要求部分户主签名没有证据证实，本院不予采信。所以原告与被告签订的《购宅基地协议》是有效的，原告要求确认该协议有效的诉讼请求本院予以支持，被告要求确认该协议无效并返还宅基地的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第七十九条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：＼n一、彭某某与浏阳市××办事处××社区××组于2010年7月27日签订的《购宅基地协议》有效；＼n二、驳回浏阳市××办事处××社区××组要求确定《购宅基地协议》无效并要求彭某某返还4块宅基地的反诉请求。＼n本案受理费11800元，反诉费5900元，合计17700元。由浏阳市××办事处××社区××组负担。＼n一审法院判决后，浏阳市××办事处××社区××组不服，向本院提出上诉诉称：一、一审判决歪曲本案事实，对于当事人的诉求没有正面回答。二、一审法院对土地买卖合同有效的判决，属于司法越权行为。同时本案不是一般的合同纠纷，而是宅基地使用权纠纷，被上诉人除朱某外，其余都在组上享有宅基地。本案属于发回重审案件，原审只是把原文书打印了一遍。＼n被上诉人彭某某辩称：该购宅基地协议系双方的真实意思表示，签订协议后已经履行了协议。同时，该块地是由浏阳市城建集团公司某收后再返还的，权属没有争议。第三、该块地的性质不同于乙体土地中的农用地，该地块是经过省政府以及规划部门审批的合法的规划建设用地。本案是合同纠纷，原判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持原审判决。＼n被上诉人邹某某、朱某、杨甲、陈某某辩称，我们组与浏阳市城建公司签订合同的时候就对四块宅基地情况进行了约定，该地块来源于城建公司，该公司是浏阳市人民政府主管的国有单位，在其他的组，像我们这样的情况有2000多家，在当时处理宅基地的会议上，谁出的钱多给谁，这个有证据证明，协议已经签订，并且分配钱款到位的情况下又反悔，主要是因为相关地块的价格上涨了。同时取得地块后，我们已经投入了一部分资金开始建设了，请求维持一审判决。＼n二审审理过程中，上诉人向法庭提交了××组分户人口统计组表、鲁甲、詹甲、詹乙、刘某某、朱乙调查笔录、分有宅基地证明、集体土地使用权某某等证据，经审查，这些证据不属于二审中的新证据。开庭后上诉人向本院提交了{2013}浏国土资函《浏阳市国土资源局答复》，被上诉人向本院提交了浏阳市××街道××社区居民委员会、浏阳市××有限公司某地拆迁部证明两份。本院对原审法院查明的事实予以确认。＼n本院认为，本案争议的焦点在于本案所涉的留地安置的宅基地的性质及是否可以流转的问题；本案《购宅基地协议》的效力问题。＼n一、本案所涉的留地安置的宅基地的性质及是否可以流转的问题。本案中，所涉及的留地安置的宅基地是经湖南省人民政府批准，再由浏阳市人民政府依法对集体土地征收后，由浏阳市××有限公司对该土地整理推平、完成水电及下水管道的安装、打桩、倒承台梁等配套工程后再安置给被告村民小组，故该地块的性质并非一般意义上的农甲集体土地宅基地，其性质为留地安置的集体建设用地。我国目前处于农甲土地改革过渡期，集体建设用地使用权可以流转的原则被确定下来，各地也均对集体建设用地使用权的流转作了相应规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条中关于“农乙集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于甲农某某设”的规定，其立法目的是为限制农甲集体土地用于甲农某某设，而本案中附有有形财产性质的留用地安置的宅基地使用权即使转让也未改变宅基地的性质，其仍属于农甲建设用地，故该留用地安置的宅基地使用权可以依法流转。＼n二、本案《购宅基地协议》的效力问题＼n1、《购宅基地协议》虽然是彭某某与上诉人浏阳市××办事处××社区××组签订的，但在签订该协议之前，杨甲、邹某某、陈某某与彭某某已约定各自购买一处宅基地，并以彭某某的名义与上诉人签订购买协议，协议履行中购买资金也是由彭某某与杨甲、邹某某、陈某某各支付20万元，故可认定杨甲、邹某某、陈某某委托彭某某签订的购地协议，浏阳市××办事处××社区××组与彭某某、杨甲、邹某某、陈某某是《购宅基地协议》权利义务主体。2、彭某某将其所购的一处宅基地原价转让给了朱某，故朱甲继了彭某某在《购宅基地协议》中的权某和义务，也是《购宅基地协议》的权某义务主体。3、本案中《购宅基地协议》的主体彭某某、杨甲、邹某某、陈某某及朱某均系集体经济组织成员，故该《购宅基地协议》的内容不违反宅基地使用权可以在本集体成员内部流转的相关规定。4、在本案中，留用地安置的宅基地使用权转让过程中，上诉人已有15位村民代表在《购宅基地协议》上签名，该代表人数已经超过该村民小组21户的三分之二以上的代表人数。符合《中华人民共和国村民委员会组织法》关于村民小组在处理重大事务需多数村民同意的规定，且被上诉人已经缴纳了转让款，并且该转让款已经实际分配到了该村民小组，应当认定该《购宅基地协议》系当事人的真实意思表示。故上诉人上诉称15位村民代表在《购宅基地协议》上签名系采取欺骗、利诱的方式私下要求部分户主签名的理由没有证据予以证实，本院不予采信。5、在我国对农甲土地进行相应改革的背景下，允许农甲宅基地使用权有条件、有序、合法的流转，只要转让双方所订立的协议不违反禁止性法律规定，符合《中华人民共和国合同法》关于有效合同要件，就应当认定合同有效，以维护交易安全、稳定，弘扬诚实信用的原则。综上，彭某某与上诉人浏阳市××办事处××社区××组签订《购宅基地协议》有效。＼n综上所述，原审认定的基本事实清楚、适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案案件受理费17700元，由上诉人浏阳市××办事处××社区××组负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长刘解放＼n审判员陈蔚宇＼n代理审判员谢岚＼n二〇一四年一月二日＼n书记员董强强＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；