浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2893号
上诉人（原审原告）：叶淑清。
委托代理人王忠涨、杭娇娇，浙江君安世纪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：钱建尧。
上诉人叶淑清因与上诉人钱建尧房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧民初字第2982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：叶淑清系杭州市萧山区城厢街道水城24幢2单元402室的业主。2010年12月24日，叶淑清、钱建尧签订《房屋租赁合同》一份，主要内容如下：1、叶淑清将坐落在杭州市萧山区风情大道旁威尼斯水城24幢2单元402室房屋出租给钱建尧使用；2、租赁期限为一年，自2011年1月1日至2011年12月31日止；3、年租金为31200元，分两次付清，以后钱建尧定期向叶淑清支付租金，如拖欠租金超过一个月，叶淑清有权收回该房屋，对室内物品不负任何责任，钱建尧向叶淑清支付月租金的一倍作为违约金；4、钱建尧在签订合同之日向叶淑清交付押金2600元，租赁期满，如钱建尧无违约现象，叶淑清应在期满当日全额归还钱建尧；5、租赁期内由钱建尧承担该房屋应付的水、电、煤气及其它物业管理费等费用；6、房屋内的电器、家具配套设施：沙发一套、电视机三台、冰箱一台、洗衣机一台、席梦思床三张；7、在租赁期限内，如一方违此协议，先友好协商解决，协商不成，则一方须赔偿另一方违约金人民币2600元整。叶淑清于2010年12月27日前收到钱建尧支付的半年租金15600元、押金2600元、水电费300元。2011年7月26日，钱建尧支付叶淑清16800元，其中包括6个月物业费1200元。租赁期届满后，钱建尧继续使用该房屋。2012年1月8日，钱建尧支付叶淑清18000元。2012年7月5日，钱建尧支付叶淑清16800元和1200元。2013年1月16日，钱建尧支付叶淑清34800元。2014年4月24日，叶淑清委托律师向钱建尧发送《律师函》一份，告知钱建尧自2014年4月30日起解除合同，并要求钱建尧腾退房屋及支付租金等费用，钱建尧于同年4月25日收到律师函。同年5月4日，钱建尧发短信给叶淑清，告知叶淑清东西已搬空，等侯交接。同年5月5日，叶淑清回复钱建尧最近没空，要求钱建尧把钥匙放到物业处，租金算四个月，扣除押金打到卡上。同年5月16日，叶淑清更换门钥匙，短信告知钱建尧，钥匙在物业处，要求钱建尧把东西都搬走。目前，钱建尧在案涉房屋内尚有鱼缸一只和电热水器一台及书本。2014年6月5日，叶淑清向该院起诉，要求判令：1、解除叶淑清、钱建尧之间的房屋租赁合同关系；2、由钱建尧支付叶淑清租金12000元（自2014年1月1日暂计算至2014年4月30日，按月租金3000元计算）及至实际归还房屋之日的房屋占有使用费；3、由钱建尧支付叶淑清至实际归还房屋之日的水电费、物业费（2014年1月1日起按每月200元计算）；4、由钱建尧腾空坐落于杭州市萧山区风情大道旁威尼斯水城24幢2单元402室的房屋，并将房屋及电器、家具配套设施（沙发一套、电视机三台、冰箱一台、洗衣机一台、席梦思床三张）等归还给叶淑清，如有损失，应照价赔偿；5、由钱建尧支付叶淑清违约金3000元。
原审法院另查明：钱建尧将2013年的物业费支付给物业公司。2014年的物业费尚未交纳，物业费是每月1.5元／每平方米。案涉房屋建筑面积为131.23平方米。
原审法院认为：叶淑清、钱建尧于2010年12月24日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同到期后，钱建尧继续租用叶淑清的房屋，但双方未签订租赁合同，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2014年4月24日，叶淑清向钱建尧发律师函，告知于同年4月30日起解除合同，钱建尧收函后未提出异议，并于5月4日发短信告知叶淑清要求进行交接，故双方的租赁关系已于2014年4月30日解除。合同解除后，钱建尧有义务腾空房屋并返还与叶淑清，因叶淑清于2014年5月16日告知钱建尧已更换门钥匙，视为叶淑清已接手了房屋及屋内设施，故叶淑清要求钱建尧将房屋及屋内电器、家具配套设施（沙发一套、电视机三台、冰箱一台、洗衣机一台、席梦思床三张）等归还给叶淑清的诉讼请求，该院不予支持，但钱建尧在该屋内的财产即鱼缸一只和电热水器一台及书本应及时撤离，同时钱建尧有义务支付叶淑清2014年1月1日起到5月16日的租金和使用费。关于租金标准，根据钱建尧的付款情况，符合叶淑清主张的2011年的每月租金为2600元、2012年的每月租金为2800元，2013年的每月租金为2900元的情况，叶淑清认为双方约定2014年的租金为3000元，但未提供证据证实，故钱建尧按每月2900元的标准支付叶淑清自2014年1月1日起至同年4月30日的租金11600元（2900元／月×4月）和同年5月1日起至5月15日止的房屋占有使用费1450元（2900元／月×0.5月）。关于物业费，因钱建尧认可未交纳2014年的物业费，故应承担2014年1月1日至5月15日的物业费1082.65元（1.5元／月×131.23平方米×5.5月）。叶淑清要求钱建尧支付水电费，无相应依据，该院不予采信。根据双方的租金支付情况，系先交租金后使用房屋，故钱建尧应在每年年初支付叶淑清租金，但钱建尧未支付叶淑清2014年上半年的租金，已构成违约，故应按约支付叶淑清违约金2600元。钱建尧已支付叶淑清押金2600元，该款可从钱建尧应负担的款项中予以扣除。综上，叶淑清合理部分的诉讼请求，该院予以支持。钱建尧辩称已支付叶淑清租金104600元，该款系支付至2014年4月底的租金，理由不足，该院不予采信。钱建尧关于不存在任何违约问题，无须支付违约金的辩称，该院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认叶淑清与钱建尧的租赁合同于2014年4月30日解除；二、钱建尧将鱼缸一只、电热水器一台及书本自判决生效之日起十日内从杭州市萧山区城厢街道水城24幢2单元402室房屋内搬离；三、钱建尧支付叶淑清租金11600元、房屋使用费1450元、物业费1082.65元、违约金2600元，合计16732.65元，扣除钱建尧已支付的押金2600元，尚应支付叶淑清14132.65元，限于判决生效后十日内付清；四、驳回叶淑清的其余诉讼请求。案件受理费176元，减半收取88元，由叶淑清负担11元，由钱建尧负担77元。
宣判后，叶淑清不服，向本院提起上诉称：2014年5月16日以后至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费钱建尧仍应向叶淑清支付。理由如下：一、叶淑清虽然更换了钥匙，但因钱建尧原因，在钥匙更换后钱建尧仍然实际占用叶淑清的房屋，因此，钱建尧应支付房屋占有使用费给叶淑清。2014年5月4日，在叶淑清给钱建尧解除租赁合同的通知后，虽钱建尧给叶淑清发短信，告知叶淑清东西已搬空，说等候交接。但叶淑清已明确短信要求钱建尧将钥匙放到物业公司，同时要求钱建尧把租金打到叶淑清卡上，以完成交付。但钱建尧一直未按照叶淑清的要求，向物业公司交付钥匙，也未把钥匙交付给叶淑清。叶淑清在迫不得已的情况下，才打开房门，以确定钱建尧所称的东西已搬空是否属实。而在叶淑清打开房门后，发现房屋内仍有钱建尧的鱼缸一只。2014年5月16日，叶淑清已告知钱建尧钥匙在物业处，并要求钱建尧将其放在房屋内的鱼缸搬走，但钱建尧一直拒不履行腾空物品等义务，致使叶淑清无法正常使用案涉房屋。钱建尧在可以随时取得钥匙，并腾空房屋内物品的情况下，钱建尧至今未腾空相应的物品，钱建尧实际仍占有使用叶淑清的房屋，影响叶淑清将案涉房屋继续出租给他人，侵害了叶淑清对房屋的占有、使用和收益，故理应支付占用期间的房屋占有使用费。原审判决对相应的房屋占有使用费未予以支持，显属错误。二、叶淑清要求钱建尧支付租金、房屋占有使用费、物业费、违约金等费用，以及要求钱建尧腾空房屋等诉讼请求，均有合法依据。综上，请求判令：1、撤销原审判决，并依法改判支持叶淑清的全部诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用全部由钱建尧承担。
对叶淑清的上诉请求，钱建尧未作答辩。
钱建尧对原审判决亦不服，提起上诉称：一、原审判决认定2014年租金按照2900元／月支付租金无事实依据。双方合同约定的租金标准为2600元／月，根据合同法的规定，变更合同的条款必须双方协商达成一致，才能产生变更合同的法律效力，但是原审法院在双方未作出变更约定，且叶淑清未就租金申请鉴定的情况下，按2900元／月的标准计算租金，无事实依据。因此，租金仍应按照合同约定的2600元／月来加以确定。二、钱建尧不存在违约的情况。本案合同终止系双方通过手机短信的形式来终止，属于不定期租赁期间，双方通过协商终止合同，不存在钱建尧违约事实，因此，钱建尧无需向叶淑清承担违约金。三、钱建尧将租赁房屋中的物品搬离，需要叶淑清配合，但事实上，叶淑清并不配合，未将钥匙交给钱建尧。叶淑清虽有回复，但无任何实际行为配合钱建尧办理交接，而且将门锁作了更换，致使钱建尧无法进入室内搬离物品，因此原审法院判决钱建尧支付房屋占有使用费无事实和法律依据。四、对于物业费。钱建尧只承担合同终止日之前的物业费，之后的物业费因钱建尧无法取得叶淑清的配合搬离室内物品，因此无需承担原审认定的物业费。五、钱建尧所预付的款项足以超过使用至2014年4月30日的租金，因此原审认定钱建尧应支付租金无事实依据。综上，请求撤销原判，依法改判驳回叶淑清的全部诉讼请求。
针对钱建尧的上诉事实和理由，叶淑清答辩称：一、叶淑清和钱建尧2011年的租金为每月2600元，2012年每月的租金为2800元，2013年的每月租金为2900元，2014年实际约定的租金为每月3000元，且除案涉租金外，都已实际履行，原审判决以2013年月租金为依据作出判决，有合法依据，钱建尧上诉要求仍按照双方合同约定的每月2600元来认定没有任何依据。二、原审判决钱建尧支付违约金有合法依据。钱建尧未按时支付叶淑清租金，且在叶淑清催告后至今也未支付租金，相反却在原审时称其已支付了案涉相应租金，同时，拒绝腾空房屋内的物品后交还房屋给叶淑清，其违约事实清楚，理应承担相应的违约责任，钱建尧诉称其不存在违约事实，与事实不符。三、钱建尧故意将巨大的鱼缸留置在出租房屋内，并未将出租房屋腾空交还给叶淑清。叶淑清虽更换了门锁，但钱建尧在叶淑清通知其到物业处去拿钥匙，腾空房屋内的物品后，至今没有腾空房屋，且上诉称腾空房屋内的一只鱼缸也要叶淑清配合，显然没有事实依据，由于钱建尧至今未腾空房屋的行为，致使叶淑清无法正常另行出租房屋，钱建尧理应支付腾空房屋物品前的房屋占有使用费以及物业费。综上，恳请驳回钱建尧的全部上诉请求。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院另查明，在2015年3月27日，钱建尧将鱼缸、电热水器一台以及书本从案涉房屋内搬离。
本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人不支付的，出租人可以解除合同。一、关于合同解除的问题，本案出租人叶淑清于2014年4月24日向承租人钱建尧发送律师函，告知于同年4月30日起解除合同，钱建尧于同年5月4日，短信告知叶淑清东西已搬空，等候交接。表明双方当事人对解除合同已经达成合意，故双方租赁合同已经于2014年4月30日解除，叶淑清起诉要求判决解除双方的租赁合同关系已无必要，应驳回其该项诉讼请求，原审法院判决确认双方当事人的租赁合同于2014年4月30日解除与当事人的诉讼请求不符，本院予以纠正。二、关于2014年月租金标准问题。虽然双方当事人原租赁合同约定的租金标准为2600元／月，但是该租赁合同到期后，钱建尧在2012年、2013年支付给叶淑清的租金数额与合同约定的不符，与叶淑清主张的2012年月租金为2800元，2013年月租金为2900元相符。双方当事人已经用实际履行行为表明对租金标准达成了新的口头合意。由于2014年租金钱建尧尚未支付，叶淑清主张该年月租金为3000元，无证据证明，原审法院依据2013年的租金标准计算钱建尧应付的2014年租金，并无不当。钱建尧上诉主张应按2600元／月的租金标准计算2012、2013和2014年租金与其实际履行行为不符，本院不予采纳。并且，至合同解除之日，钱建尧尚未支付2014年租金，构成违约，原审法院根据租赁合同的约定判决其承担2600元的违约金，亦无不当。三、关于占有使用费。2014年4月30日租赁合同解除后至2014年5月16日叶淑清告知钱建尧已经更换房屋钥匙之日止，案涉房屋仍在承租人钱建尧的控制之下，由其占有使用，故钱建尧负有支付房屋占有使用费的义务。钱建尧拒绝支付房屋占有使用费，理由不成立，本院不予采纳。出租人叶淑清上诉主张钱建尧应支付占有使用费至其所有物品搬离之日止，鉴于2014年5月16日以后案涉房屋的钥匙已经由叶淑清更换，案涉房屋处于叶淑清的控制之下，钱建尧腾空案涉房屋必须得到叶淑清的配合，在叶淑清未举证证明钱建尧无故拒绝腾空的情况下，叶淑清的该项上诉请求，依据不足，本院不予采纳。四、关于物业费。根据双方租赁合同约定，租赁期内由承租人承担物业费。同理，租赁合同解除后至房屋交还出租人之日止，物业费均应由承租人负担。钱建尧主张合同解除后无须承担物业费的理由不成立，本院不予采纳。物业费的具体金额。2014年1月1日至2014年5月15日应该为4.5个月，原审法院计算为5.5个月，计算错误，本院予以纠正，故钱建尧应该支付的物业费的金额为885.8元（1.5元／月×131.23平方米×4.5月）。五、关于腾空房屋的问题。鉴于二审期间，钱建尧已将案涉房屋腾空，叶淑清的该项请求已无判决必要。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条、二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、撤销杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧民初字第2982号民事判决。
二、钱建尧支付叶淑清租金11600元、房屋占有使用费1450元、物业费885.8元、违约金2600元，合计16535.8元，扣除钱建尧已支付的押金2600元，尚应支付叶淑清13935.8元，该款限于本判决生效后十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回叶淑清的其他诉讼请求。
一审案件受理费176元，减半收取88元，由叶淑清负担11元，由钱建尧负担77元。二审案件受理费330元，由叶淑清负担176元，由钱建尧负担154元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年四月二日
书 记 员 吴梦姣