江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民初298号
原告：江西进贤农村商业银行股份有限公司（原进贤县农村信用合作联社），住所地：江西省南昌市进贤县，统一社会信用代码：913601241587494175。
法定代表人：魏青。
委托诉讼代理人：闵光柏，江西豫章律师事务所律师。
被告：卢忆，男，汉族，住上海市浦东新区。
被告：桂建平，男，汉族，住江西省南昌市进贤县。
委托诉讼代理人：金芳援，江西金芳援律师事务所律师。
被告：江西七步诗房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县。统一社会信用代码：913601247485369487。
法人代表：卢忆。
被告：夏辉，男，汉族，住江西省南昌市进贤县。
被告：王瑾，女，汉族，住江西省南昌市进贤县。
被告：李贵标，男，汉族，住江西省南昌市进贤县。
被告：万桂得，女，汉族，住江西省南昌市进贤县。
原告江西进贤农村商业银行股份有限公司（下称进贤农商银行）与被告卢忆、桂建平、江西七步诗房地产开发有限公司（下称七步诗公司）、夏辉、王瑾、李贵标、万桂得金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告进贤农商银行委托诉讼代理人闵光柏、被告桂建平及委托诉讼代理人金芳援、被告李贵标、万桂得到庭参加诉讼，被告卢忆、七步诗公司、夏辉、王瑾经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告进贤农商银行向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告卢忆偿还原告借款本金人民币2500万元及利息(截止2017年6月14日利息为2694893.78元，自2017年6月15日起至借款本息付清之日止的利息、复利和罚息按个人借款合同和展期借款协议书约定的利率计算)；2、要求判令被告桂建平、七步诗公司、夏辉、王瑾、李贵标、万桂得对上述款项承担连带清偿责任；3、案件受理费由七被告承担。事实及理由：2014年5月22日，被告卢忆与原告签订《个人借款合同》约定：借款金额2500万元、借款期限为24个月、月利率为8.25‰、借款到期、利随本清、双方的权利义务及违约责任等。由桂建平、七步诗公司、夏辉、王瑾、李贵标、万桂得为该笔借款本息及实现债权的全部费用承担连带保证担保责任，并签订了《最高额保证合同》。原告于2015年5月22日发放贷款2500万元、期限至2016年5月21日止、年利率为8.415%。到期后，七被告与原告签订了《借款展期协议书》约定：该笔借款展期12个月、展期期限为2016年5月22日至2017年5月21日、展期后借款月利率为7.72‰。展期到期后，各被告未依约清偿。2016年12月22日，江西进贤农村信用合作联社改制为江西进贤农村商业银行股份有限公司，由江西进贤农村商业银行股份有限公司承接江西进贤农村信用合作联社【含辖内信用社，包括民和信用社】的全部债权债务，故本案原告为江西进贤农村商业银行股份有限公司。审理中，原告申请变更与追加诉讼请求为：1、民事诉状第一项变更为：要求判令被告卢忆向原告偿还借款本金24025000元、利息3067584.66元（截止2017年7月30日止），共计人民币27029584.66元及自2017年7月31日起至借款本息付清之日止的利息、复利和罚息(按个人借款合同和展期借款协议书约定的利率计算)；2、增加诉讼请求：（1）、要求判令卢忆向原告承担实现债权所支付的律师费55000元；（2）、要求判令被告江西七步诗房地产开发有限公司、夏辉和王瑾、李贵标和万桂得按《最高额抵押合同》约定履行抵押担保责任，原告有权就抵押物（他项权证号分别为：房他证进房字第××号、房他证进房字第××号、房他证进房字第××号）拍卖、变卖或折价所得价款在上述第一项和第二项款项范围内享有优先受偿。事实与理由：七步诗公司、夏辉和王瑾、李贵标和万桂得对卢忆向申请人的借款2500万元及利息等分别提供其名下房产进行抵押担保，并签订了《最高额抵押合同》，已依法办理抵押登记，取得该套房产他项权证，他项权利人为进贤县农村信用合作联社。《个人借款合同》约定了实现债权的费用（包含律师费）由借款人承担，《最高额保证合同》和《最高额抵押合同》约定律师费等实现债权的费用由保证人等承担，故增加原告支付的律师费55000元由被告承担之诉请。后因在诉讼中已偿还了本金975000元及部分利息，故现结欠借款本金人民币24025000元及利息。因民事起诉状中的诉讼请求遗漏，且已偿还了部分借款，故申请变更与增加诉讼请求。
被告桂建平辩称：原告不具备本案的主体资格，本案原告应为进贤县民和信用社。答辩人桂建平作为保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，当抵押物的价值不足以清偿借款人的到期债务时，答辩人桂建平才需要承担保证责任，如果本案抵押物的财产价值已能足额偿还借款人的到期债务，答辩人无需向贷款人承担保证责任。答辩人当时签个人担保，一直以为自己是股东，接到传票才知道我个人也作为担保人。
被告万桂得辩称：银行工作人员当时去我家找我的，他们说是走程序，我当时不愿意签字，他们说没关系，只是走个程序。接到传票才知道这个事情。我并没有得到这笔贷款。我也还不起这个钱。
被告李贵标辩称：请求法院优先处置七步诗的房产，我本人没得一分钱，我与卢忆的父亲是朋友才做担保的，如果七步诗还不起，再考虑我方。
被告卢忆、七步诗公司、夏辉、王瑾经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证权利。
原告进贤农商银行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组证据：原告的营业执照、更名文件和公司变更登记通知书复印件各一份，被告七步诗公司的企业信息一份，卢忆、桂建平、夏辉、王瑾、李贵标、万桂得的身份证复印件及户籍信息各一份；证明：1、江西进贤农村信用合作联社更名为江西进贤农村商业银行股份有限公司；2、原告和被告的诉讼主体资格；第二组证据：2014年5月22日，原告的分支机构民和信用社与卢忆签订的《个人借款合同》一份；证明：1、江西进贤商业银行股份有限公司与被告卢忆之间存在借款合同关系，为最高额借款合同；2、借款本金2500万元、约定了借期自2014年5月22日至2016年5月21日止、月利率按贷款发放日人行公布基准利率上浮65%、按月结息、复利计算方式、逾期贷款罚息利率为本条第1款约定的借款利率水平上加收50%、循环借款、律师费由借款人承担、双方的权利义务以及违约责任等。第三组证据：2014年5月22日，原告的分支机构民和信用社与七步诗公司、夏辉和王瑾、李贵标和万桂得分别签订的《最高额抵押合同》和《抵押物明细表》共三份；房屋他项权证四份；证明：1、江西进贤农村商业银行股份有限公司与被告七步诗公司、夏辉和王瑾、李贵标和万桂得之间存在抵押担保合同关系；2、七步诗公司提供其名下位于进贤县民和镇军湖路与岚湖路交叉口处房产【房屋产权证号为：进房权证进房字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号】，夏辉和王瑾提供其名下位于进贤县民和镇进贤大道148号房产【房屋产权证号为：进房权证进房字第××号】、进贤县民和镇舒芬街房产【房屋产权证号为：进房权证进房字第××号】进行抵押担保，李贵标和万桂得提供其名下位于进贤县民和镇西北四路房产【房屋产权证号为：进房权证进房字第××号、第××号、第××号】进行抵押担保；3、抵押担保范围为全部本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用；3、被告七步诗公司提供其名下位于进贤县民和镇军湖路与岚湖路交叉口处上述抵押房产已依法在江西省进贤县住房保障和房产管理局办理抵押登记，取得上述抵押房产的他项权利证书【他项权证号为：房他证进房字第××号】，他项权利人为原告；夏辉和王瑾提供其名下位于进贤县民和镇进贤大道148号和进贤县民和镇舒芬街抵押房产已依法在江西省进贤县住房保障和房产管理局办理抵押登记，取得上述抵押房产的他项权利证书【他项权证号为：房他证进房字第××号、第××号】，他项权利人为原告；李贵标和万桂得提供其名下位于进贤县民和镇西北四路抵押房产已依法在江西省进贤县住房保障和房产管理局办理抵押登记，取得上述抵押房产的他项权利证书【他项权证号为：房他证进房字第××号】，他项权利人为原告。第四组证据：2014年5月22日，原告的分支机构民和信用社与桂建平、夏辉、王瑾、李贵标、万桂得签订的《最高额保证合同》两份；证明：1、原告与桂建平、夏辉、王瑾、李贵标、万桂得之间存在保证担保合同关系；2、担保方式为连带保证担保；3、担保期限为借款之日起至借款到期后二年；4、保证范围为借款本息、逾期利息、罚息及实现债权的全部费用。第五组证据：借款凭证两份、贷款本息收回凭证一份、放款出账通知书一份、贷款流水一份。证明：1、原告于2014年5月23日向卢忆发放了贷款人民币2500万元、期限至2015年5月21日止、年利率为9.9%，被告卢忆于2015年5月21日已归还了该笔贷款本息；2、原告于2015年5月22日向卢忆发放了贷款人民币2500万元、期限至2016年5月21日止、年利率为8.415%。第六组证据：《借款展期协议书》两份；证明：原被告于2016年5月22日签订了《借款展期协议书》，约定该笔借款展期至2017年5月21日、月利率变更为7.72‰。第七组证据：欠款凭证一份、本息归还明细表一份；证明：1、截止到2017年7月30日止的该笔借款结欠本金24025000元、利息3067584.66元，共计人民币27029584.66元，即欠款金额；2、已归还了本金人民币975000元、支付了利息2267578.74元，利息支付至2017年5月29日止；3、因夏辉名下位于进贤县民和镇舒芬街的抵押房产被政府拆迁，故将拆迁款1097494.71元【上述已归还的款项中包含该款项】已支付给原告，故该房产的他项权证【他项权证号为：房他证进房字第××号】已注销。第八组证据：《委托代理合同》、付款凭证、律师费发票各一份；证明：原告为实现债权支付律师费55000元。补充第一组证据：证明、更正证明、江西银监局关于进贤农村商业银行有限公司的批复各一份，证明原告的主体诉讼资格，进贤县农村信用合作联社变更为江西进贤农村商业银行股份有限公司。补充第二组证据：财产共有人承诺书二份，证明1、万桂得、王瑾均同意以本人家庭全部财产、收入对卢忆的借款提供连带保证担保直至还清全部借款为止，即担保期间为借款到期到后两年，担保方式为连带保证担保，担保范围为借款本金、利息、罚息以及实现债权的全部费用。
被告桂建平质证称：对第一组证据，是复印件，不质证。第二、三、五、六、八组证据，三性均无异议。第四组证据，这是不知情情况下签的，签字是我签的，真实性无异议，但不是他们的真实意思表示，合法性存疑，关联性也存疑。第七组证据，借款的被告未到庭，请求法院依法审查。对补充第一组证据三性无异议，对补充第二组证据以当事人陈述为准，我们不清楚。
被告李贵标、万桂得质证称：第一、二组证据，三性均无异议。第三组证据，2014年抵押合同上的字是我签的，抵押物明细表也是我签的。2016年是我签的。我不知道借多少钱，只是叫我签个字就行了。第六组证据，字是我签的，银行的人忽悠我签的，说签了没关系的，不是我们的真实意思表示。第七组证据，我们没有借过钱，不知道。第八组证据，我们不看。质证过程中，被告李贵标称2014.5.22日保证人的字不是其签的，不申请笔迹鉴定。对补充第一组证据三性无异议。承诺书上的本息我们都还了，承诺书上的字是我签的，第二次的钱是怎么回事我不清楚。
被告桂建平、李贵标、万桂得未提交证据。
对原告进贤农商银行所提交证据，本院认证如下：第一组证据与补充第一组证据更名文件和公司变更登记通知书，内容能相互印证，与本案相关联，本院予以确认，原告进贤农商银行提交的其他证据，客观真实、来源合法、与本案相关联，本院予以确认。
经审理查明：2014年5月22日，被告卢忆与进贤县农村信用合作联社民和信用社签订《个人借款合同》约定：借款金额2500万元；本合同项下借款可循环使用，借款期限为24个月，自2014年5月22日起至2016年5月21日；借款用途：工程承包；借款利率为固定利率，按贷款发放日，人行公布基准利率上浮65%；按月结算，每月的20日为结息日，21日为付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；对借款人不能按期支付的利息以及罚息，以该合同第四条第3款约定的结息方式，按第４款约定的罚息利率计收复利；逾期贷款罚息利率为该合同第四条第1款约定的借款利率水平上加收50%。贷款到期日一次偿还本息；借款人承诺：承担因本合同的订立和履行所发生的费用，以及贷款人为实现本合同项下债权已付和应付的费用，包括但不限于诉讼或仲裁费、财产保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、鉴定费等。
同日，进贤县农村信用合作联社民和信用社（乙方）作为抵押权人与被告七步诗公司、夏辉、王瑾、李贵标、万桂得（甲方）作为抵押人、被告卢忆作为债务人分别签订三份《最高额抵押合同》约定：“为确保2014年5月22日卢忆与乙方签订的主合同的履行，保障乙方债权的实现，甲方愿意为主合同所规定债务人应履行的义务提供抵押担保。被担保的主债务为乙方依据主合同规定的期间和最高贷款余额内连续发放的借款，借款最高额2500万元整。借款用途为工程承包，借款期限为24个月，自2014年5月22日起至2016年5月21日止。如有变更，依主合同约定。甲方抵押担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、赔偿金和法律服务、评估、登记、保险、保管、鉴定、公证以及乙方为实现债权的所有费用。”2014年5月23日各方就抵押物办理了四份他项权利登记，他项权证号分别为：房他证进房字第××号、房他证进房字第××号、房他证进房字第××号、房他证进房字第××号，四份他项权证分别载明：“抵押期限：2014－5－22至2016－5－21；他项权利种类：抵押；房屋所有权人：七步诗公司、夏辉、李贵标”。2014年4月20日，被告万桂得、王瑾分别出具《财产共有人承诺书》载明：“卢忆于2014年4月15日向贵社申请贷款2500万元，期限24个月。本人同意其向贵社申请借款，并承诺以本人全部家庭财产、收入对其在你社借款作为还款保证，承担连带还款责任，直至还清全部借款为止。”2017年7月25日，被告夏辉用于抵押的房产（他项权证号为：房他证进房字第××号）办理了注销登记手续。
同日，被告七步诗公司、桂建平、李贵标、夏辉作为保证人（甲方）与进贤县农村信用合作联社民和信用社作为债权人（乙方）签订《最高额保证合同》约定：“为确保2014年5月22日期间借款人卢忆在2500万元最高贷款余额内与本合同乙方签订的所有借款合同（以下简称主合同）项下借款人义务得到切实履行，甲方愿意向乙方提供保证担保。本合同所担保的主债权为在本合同规定的期间和最高贷款余额内，乙方依据主合同发放的所有人民币贷款。保证方式为连带责任保证。担保的范围包括所有主合同项下的全部本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用。本合同担保的每笔借款合同的保证期间单独计算，自每笔借款合同确定的借款到期之次日起两年。甲方同意被担保的债权同时有其他担保合同的，乙方有权自行决定行使权利的顺序，乙方可以有权直接行使抵押权而无须先行向其他担保人主张权利，也可以有权直接要求其他担保人承担连带保证担保，乙方放弃在其他担保合同下的担保物权或其他权利顺序，或变更担保物权的，甲方依据本合同承担担保责任而不免除任何责任”。
2016年5月22日，借款人卢忆（甲方）与贷款人进贤县农村信用合作联社民和信用社（乙方）、担保人七步诗公司、夏辉、王瑾、李贵标、桂建平、万桂得（丙方）分别签订二份《借款展期协议书》约定：“甲方因工程延期原因，不能按期偿还原借款合同的借款，向乙方申请延长借款期限，丙方同意为甲方提供担保，乙方同意甲方按本协议约定展期还款。甲方根据原借款合同向乙方借款2500万元整，借款用途工程承包，借款期限为24个月，自2014年5月22日起至2016年5月21日止。截止2016年5月21日，甲方尚未清偿的本金余额为2500万元整，展期12个月，自2016年5月22日起至2017年5月21日止。展期借款利率为月利率7.72%。丙方为原借款合同担保人并以原担保方式为本合同项下的展期借款提供担保的仍按合同的约定执行；丙方对原借款的用途工程承包和该笔展期借款的用途工程承包等均全面了解。本协议与原借款合同是不可分割的整体，除本协议涉及到原借款合同的有关条款外，原借款合同的其他条款仍然生效。本协议未尽事宜，由原借款合同调整和解释。”
2014年5月23日，进贤县农村信用合作联社民和信用社向被告卢忆发放了2500万元贷款，2015年5月21日，被告卢忆归还2014年5月23日所借的借款本金2500万元。2015年5月22日，进贤县农村信用合作联社民和信用社向被告卢忆发放了2500万元贷款。同日，借款人卢忆出具《借款凭证》载明：“借款金额：2500万元；借款用途：工程承包；借款利率：8.415%；贷款期限：2015/5/22至2016/5/21。”借款发放后，被告卢忆未依约还款，截止2017年7月30日，被告卢忆归还借款本金975000元，利息2267578.74元，尚欠借款本金24025000元，利息3067584.66元。各担保人亦未按约清偿。原告遂诉至法院，并支付了律师代理费55000元。
另查明：2016年12月22日，中国银行业监督管理委员会江西监管局发文（赣银监复[2016]267号）对江西进贤农村商业银行股份有限公司开业批复如下：“……同意江西进贤农村商业银行股份有限公司开业，并核准《江西进贤农村商业银行股份有限公司章程》。同意江西进贤农村商业银行股份有限公司所辖27个支行、14个分理处开业。该行所辖支行及分理处为非法人分支机构，在该行授权范围内依法开展业务。该行为股份有限公司形式的农村商业银行，实行一级法人、统一核算、分级管理、授权经营的管理体制。该行开业的同时，进贤县农村信用合作联社及其分支机构自行终止，其债权债务转为该行债权债务……”。2016年12月27日，进贤县农村信用合作联社更名为江西进贤农村商业银行股份有限公司并在工商行政管理部门办理了变更登记。
本院认为：根据原、被告的诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、进贤农商银行是否具备主体资格？二、被告偿还债务的顺序是否应先就抵押物清偿，再对抵押物以外的承担担保责任？三、是否应先处置七步诗公司抵押的房产？本院将对以上三个争议焦点分别进行评述。关于争议焦点一：本院认为，进贤县农村信用合作联社更名为江西进贤农村商业银行股份有限公司，有银监会正式批复并办理了工商变更登记，原告进贤农商银行依据银监会批复精神作为原告起诉，未违反相关法律规定，具备适格原告资格。关于争议焦点二、三：本院认为，被告卢忆、七步诗公司、夏辉、王瑾、李贵标、万桂得、桂建平与进贤县农村信用合作联社民和信用社签订《个人借款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》、《借款展期协议书》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”第一百七十八条规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”本案各方在签订的合同中未约明各被告偿还债务有先后顺序，借款人卢忆也未以其自身财产为该笔借款设定担保物权，被告桂建平主张其在所有抵押物清偿债务后才承担担保责任无法律依据，被告李贵标、万桂得主张原告应就被告七步诗公司的抵押房产清偿后，再对抵押物以外的承担担保责任亦无法律依据，本院不予采纳。被告七步诗公司、夏辉、李贵标、桂建平在《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》、《借款展期协议书》中自愿承担最高额抵押担保及最高额连带责任保证，被告王瑾、万桂得在《最高额抵押合同》、《借款展期协议书》、《财产共有人承诺书》中自愿以其全部家庭财产、收入承担连带还款责任，直至还清全部借款为止，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应依约承担担保责任，承担担保责任后，有权向被告卢忆追偿。原告向被告卢忆发放贷款2500万元，各被告未依约还本付息，应承担违约责任。截止2017年7月30日，被告卢忆尚欠原告借款本金24025000元，利息3067584.66元。原告诉请被告卢忆归还贷款本金及至清偿之日止的利息、复利和罚息，合法有据，本院予以支持。2017年7月31日起至借款本息清偿之日止利息（含复利、罚息）按各方2016年5月22日签订的《借款展期协议书》约定的利率计算。原告诉请要求各被告承担律师费55000元，已实际发生，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十八条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告卢忆在本判决生效之日起十日内偿还原告江西进贤农村商业银行股份有限公司借款本金24025000元及相应利息[自借款之日起至2017年7月30日尚欠利息3067584.66元，2017年7月31日起至借款本息清偿之日止利息（含复利、罚息）按各方2016年5月22日签订的《借款展期协议书》约定的利率计算]；
二、被告卢忆在本判决生效后十日内支付原告江西进贤农村商业银行股份有限公司律师代理费55000元；
三、被告卢忆未按本判决第一、二项向原告江西进贤农村商业银行股份有限公司清偿的，原告江西进贤农村商业银行股份有限公司对被告江西七步诗房地产开发有限公司、夏辉、王瑾、李贵标、万桂得提供抵押的房产（他项权证号分别为房他证进房字第××号、房他证进房字第××号、房他证进房字第××号）拍卖、变卖所得的价款就本判决第一、二项债权享有优先受偿权；
四、被告江西七步诗房地产开发有限公司、桂建平、李贵标、夏辉对本判决第一、二项债务承担连带清偿责任；
五、被告王瑾、万桂得以其全部家庭财产、收入对本判决第一、二项债务承担连带清偿责任；
六、被告江西七步诗房地产开发有限公司、桂建平、夏辉、王瑾、李贵标、万桂得承担担保责任后，有权向被告卢忆追偿；
七、驳回原告江西进贤农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费180274.46元，财产保全费5000元，共计185274.46元，由被告卢忆、江西七步诗房地产开发有限公司、桂建平、夏辉、王瑾、李贵标、万桂得共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【户名：江西省高级人民法院；账号：31×××42-3；开户行：农行南昌市环湖支行，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赖婞华
审 判 员 张宗华
审 判 员 曾 琴
二〇一八年八月二日
法官助理 周 雪
书 记 员 邹智翔