山东省青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0202民初3838号
原告：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路222号，组织机构代码证号：86358152-5。
负责人：段红涛，职务行长。
委托诉讼代理人：李春来，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
被告：刘忠华，男，汉族，1954年10月6日出生，住青岛市即墨市华山二路577号Ａ区。
被告：田桂珍，女，汉族，1956年10月7日出生，住青岛市即墨市华山二路577号Ａ区。
被告：青岛康城置业有限公司，住所地即墨市经济开发区烟青一级路30号，组织机构代码证号：76670615-4。
法定代表人王德强，职务总经理。
原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行诉被告刘忠华、田桂珍、青岛康城置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行的委托诉讼代理人李春来到庭参加诉讼，被告刘忠华、田桂珍、青岛康城置业有限公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国建设银行股份有限公司青岛市分行向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告刘忠华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、依法判令被告刘忠华、田桂珍偿还原告剩余借款本金77355.77元及截止到2016年3月31日的利息，罚息257.41元，合计为77613.18元；3、依法判令两被告偿还自2016年4月1日起至实际清偿之日止的利息及罚息（按借款合同约定计算）；4、依法确认原告对被告设定抵押的房产享有抵押权及优先受偿权；5、依法判令被告承担律师费6000元，本案诉讼费、保全费由被告承担；6、被告青岛康城置业有限公司对上述借款承担连带清偿责任。事实和理由：2010年11月20日，原告与被告刘忠华签订《个人住房（商业用房）借款合同》，根据上述合同，被告向原告借款24.7万元，用于购买位于即墨市华山二路XXX号X区XX号楼X单元XXX户房屋，借款期限自2010年11月25日起至2017年11月25日止；被告将购买的上述房屋抵押给原告。合同签订后，原告履行了放款义务，但被告未完全按照约定偿还贷款。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。
被告刘忠华、田桂珍、青岛康城置业有限公司未到庭参加诉讼，亦未在法定答辩期内提交书面答辩意见。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告刘忠华、田桂珍、青岛康城置业有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面质证意见。本院对原告提交的证据依法予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2010年11月20日，被告刘忠华、田桂珍向原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行提交《中国建设银行个人住房借款申请书》，申请贷款24.7万元。田桂珍在配偶、同意抵押声明书、共同还款声明处分别签字捺印确认。
2、2010年11月20日，原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行与被告刘忠华签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：刘忠华向中国建设银行股份有限公司青岛市分行借款24.7万元，借款期限为84个月，即自2010年11月25日起至2017年11月25日止，用于购买位于即墨市华山二路XXX号X区XX号楼X单元XXX户房屋，贷款利率为基准利率下浮15%，贷款利率于每年1月1日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为基准利率上浮50%。结息日为每月的月末日，借款人的还款方式为等额本息还款方法，本合同项下的担保方式为抵押，刘忠华以其购买的位于即墨市华山二路XXX号X区XX号楼X单元XXX户为本借款提供抵押担保。另外，合同对违约责任、救济措施、双方权利义务作了约定，如被告未按合同约定归还贷款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。
3、2010年10月12日，原告与被告青岛康城置业有限公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：青岛康城置业有限公司（甲方）提供的保证为连带责任保证，担保的债权是指自2010年10月13日至2013年10月13日期间因乙方向债务人方法个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债务，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证期间为自中国建设银行股份有限公司中山路支行（乙方）与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。
3、2010年12月20日，原告向被告发放贷款24.7万元。
4、2011年2月17日，原告与被告刘忠华就即墨市华山二路XXX号X区XX号楼X单元XXX户房产办理了预购商品房抵押预告登记（房地产他项权证编号：即房地预市字第201111676号）。
5、截止至2016年12月20日，被告拖欠被告本金58627.41元，利息、罚息等232.46元，合计为58859.87元。
上述事实，有原告提供的《中国建设银行个人住房借款申请书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、预抵押权证复印件及当事人陈述笔录等书面证据在案佐证，且经本院庭审审核，可以采信。
本院认为，上述《个人住房借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应全面履行合同约定的义务。上述合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务。被告刘忠华未能按合同的约定及时履行偿还贷款本息的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任，原告有权按照合同的约定提前偿还全部贷款本息。田桂珍承诺与刘忠华共同承担偿还贷款本息吉费用的责任，因此被告田桂珍应与被告刘忠华共同承担还款责任。原告要求提前解除合同，符合相关法律规定，本院予以支持。截至2016年12月20日，被告刘忠华尚欠原告贷款本金58627.41元，利息、罚息等232.46元。2016年12月21日起的利息、罚息、复息仍按双方合同约定的方式计算，至被告实际清偿之日止。
本案的焦点问题是：案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理产权登记及正式抵押登记，因被告刘忠华怠于办理导致未能办理正式抵押登记手续。预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权。对此，本院认为，根据物权法相关规定，预告登记属于债权保护措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。但商品房按揭涉及贷款银行、开发商、购房人的三方利息，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供的阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房主人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。现案涉商品房已经具备无权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，维护交易安全和合同稳定。据此，本院依法确认原告对涉案不动产以拍卖、变卖的方式所得价款在抵押担保债权数额范围内享有优先受偿权。
关于被告青岛康城置业有限公司的保证责任，本院认为，在抵押权未能依登记而正式设立情况下，根据合同约定，被告青岛康城置业有限公司保证期间延续。因原告对未能够办理正式抵押登记手续并无过错，据此，被告青岛康城置业有限公司应该对合同约定的保证范围承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告刘忠华、田桂珍追偿。
原告主张律师费5400元，并提供律师费发票及转账凭证予以证实，故本院对原告的该项诉请予以支持。
被告刘忠华、田桂珍、青岛康城置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃抗辩权利并承担不利后果，本院可对其依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第五十三条第，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行与被告刘忠华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告刘忠华、田桂珍于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行借款贷款本金58627.41元及截至2016年12月20日的利息、罚息等232.46元，自2016年12月21日起至实际清偿之日止的利息、罚息及复利按照上述《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算；
三、被告刘忠华、田桂珍于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行律师费5400元；
四、原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行就上述费用，有权对被告刘忠华名下的位于即墨市华山二路XXX号X区XX号楼X单元XXX户房产享有以该房产折价、变卖或拍卖的价款优先受偿。
五、被告青岛康城置业有限公司对上述债务的履行向原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行承担连带清偿责任，被告青岛康城置业有限公司承担保证责任后，有权向被告刘忠华、田桂珍追偿。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1884元，公告费600元，由被告刘忠华、田桂珍、青岛康城置业有限公司负担，因原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 仲涛
审判员 徐雯
审判员 王鹏
二〇一七年一月三十日
书记员 ＸＸ