海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三亚民再终字第2号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：海南省三亚公路材料供应站。住所地：海南省三亚市河东区鹿岭路。
法定代表人：黄海成，该站站长。
委托代理人：韦永勇，该站职工。
委托代理人：许著货，海南雨润律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：三亚中鑫房地产开发有限公司。住所地：海南省三亚市凤凰路凯丰花园*栋****室。
法定代表人：杨柳，该公司总经理。
委托代理人：关少凰，海南邦威律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张来福，男，1953年11月3日出生，汉族，公民身份证号码为2201021953********，住海南省三亚市河东区鹿岭路海盈公寓。
第三人：三亚中鑫实业发展有限公司。住所地：海南省三亚市外贸路外信公寓。
法定代表人：付中雄，该公司经理。
再审申请人海南省三亚公路材料供应站（简称三亚公路站）与被申请人三亚中鑫房地产开发有限公司（简称中鑫房地产公司）、张来福、第三人三亚中鑫实业发展有限公司（以下简称中鑫实业公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院作出（2011）城民一重初字第12号民事判决（简称一审判决）。三亚公路站不服向本院提起上诉。经审理作出（2012）三亚民一终字第329号民事判决（简称二审判决）。三亚公路站不服向海南省高级人民法院申请再审。海南省高级人民法院于2013年12月25日作出（2013）琼民申字第639号民事裁定：一、本案指令三亚市中级人民法院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人三亚公路站的委托代理人许著货、韦永勇，被申请人中鑫房地产公司的委托代理人关少凰，被申请人张来福到庭参加诉讼；第三人中鑫实业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。现已审理终结。
三亚公路站向三亚市城郊人民法院（简称一审法院）起诉称：2002年4月16日，三亚公路站与中鑫实业公司签订《合作建设商品房协议》，后因中鑫实业公司无房地产经营开发资质，合同主体变更为中鑫房地产公司。地下室的分配在合同中未约定，但根据合同本意及公平原则，三亚公路站应分得地下室40%房产。中鑫房地产公司将地下室卖给张来福属无权处分行为，侵害了三亚公路站的优先购买权，严重损害了三亚公路站的合法权益。故请求：一、确认三亚公路站与中鑫房地产公司签订的《合作建设商品房协议》合法有效，应继续履行；二、确认中鑫房地产公司与张来福签订的《地下室房产买卖合同》无效；三、确认地下室40%的房产293.84㎡属三亚公路站所有；四、中鑫房地产公司和张来福负担本案的诉讼费用。
中鑫房地产公司辩称：三亚公路站要求确认综合楼地下室40%产权属其所有缺乏依据。合作建房合同只约定1—6层综合楼的40%属三亚公路站，其余部分属中鑫房地产公司所有。地下室属中鑫房地产公司所有，其将地下室出卖给张来福是处分自己财产的行为。
张来福辩称：其与中鑫房地产公司签订的购房合同已7年之久，三亚公路站主张买卖无效没有依据。
中鑫实业公司未作陈述。
一审判决查明：2002年4月16日，三亚公路站与中鑫实业公司签订《合作建设商品房协议》，约定：三亚公路站与中鑫实业公司合作在三亚公路站的旧楼地址上兴建6层的综合楼；中鑫实业公司负责综合楼的规划、设计、报建、建设、安装等相关的全部资金，综合楼建成后，三亚公路站分配1—6层40%的房产，余下部分归中鑫实业公司所有；合作期限70年，中鑫实业公司所得楼房使用满70年后，连同土地交回三亚公路站处置；三亚公路站分得的40%房产，中鑫实业公司负责为其办理房产登记；综合楼建设由中鑫实业公司负责，工期8个月；逾期2个月，每日支付违约金1000元；中鑫实业公司应另出资为三亚公路站建设一栋5层基础3层楼高框架结构的300㎡办公楼。合同签订后，因中鑫实业公司无房地产经营开发资质，三亚公路站同意中鑫实业公司将合同的权利义务概括转让给中鑫房地产公司。之后，三亚公路站依约办理了划拨土地合作建房的行政审批手续，中鑫房地产公司依约投入建设资金兴建综合楼。2003年12月，中鑫房地产公司将合作建房土地办至其名下，证号为三土房（2003）字第23**号，该《土地房屋登记卡》后附有《房产分户图》，分户图上分别加盖三亚公路站与中鑫房地产公司的公章，该《房产分户图》原件存放在三亚市国土资源环境局（简称市国土局），分户图记载该综合楼层级七层（含地下一层）。2004年1月，综合楼竣工，1—6层实际建筑面积为4563.67㎡，另地下室734.6㎡，但中鑫房地产公司拒绝出资为三亚公路站兴建300㎡办公楼。同年9月17日，三亚公路站（甲方）与中鑫房地产公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定：双方就2002年4月16日签订的《合作建设商品房协议》第四条第一款“楼房建成后，甲方分得楼房1—6层总面积的40%，余下部分归乙方所有；合作期限70年（从交付使用日起计），乙方所得楼房使用满70年后，连同土地交回甲方处置”有关跟国家法律法规相抵触文字修改为楼房竣工后三亚公路站分得地面一至六层房产总面积1706.95㎡，中鑫房地产公司分得整个地下车库及地面房产共3591.32㎡。以上面积已经市国土局实测确认，中鑫房地产公司分得的面积由中鑫房地产公司独立办理房产权证。2004年9月24日，中鑫房地产公司将1—7层房产（含地下室）共3591.32㎡登记至其名下。同年11月2日，中鑫房地产公司将1—6层房产2856.72㎡和地下室734.6㎡房产分别独立登记至其名下。2005年1月11日，中鑫房地产公司为三亚公路站办理40%的房产登记，将1-6层房产1706.95㎡登记给三亚公路站，三亚公路站少分118.52㎡（综合楼总面积4563.67㎡×40%-1706.95㎡）。因中鑫房产地产公司未按合同约定出资为三亚公路站建设300㎡办公楼。三亚公路站于2005年至2007年期间多次发函中鑫房地产公司，催促办理房产权证及建设办公楼事宜，但未对地下室的分配比例向中鑫房地产公司提出过书面异议。2005年12月28日，中鑫房地产公司和张来福签订《地下室房产买卖合同》，中鑫房地产公司将地下室转让给张来福，价款60万元，张来福已付款24万元。2007年9月10日，张来福办理了地下室房产过户登记，证号三土房（2007）字第6867号。三亚公路站认为中鑫房地产公司和张来福的行为侵害其合法权益，诉至一审法院，要求判如所请。
一审中，经一审法院主持调解，三亚公路站和中鑫房地产公司于2008年8月28日就中鑫房地产公司赔偿三亚公路站综合楼1—6层40%不足房产面积的损失和未建办公楼的损失自愿达成《和解协议书》：一、双方确认附件《房产分户图》及图中的盖章均真实有效；二、中鑫房地产公司3天内赔偿三亚公路站综合楼不足面积118.52㎡和办公楼300㎡的损失30万元，三亚公路站不得就该部分再向中鑫房地产公司提出任何权利。该《和解协议书》附有《房产分户图》，三亚公路站与中鑫房地产公司在原《房产分户图》已有双方公章的基础上再加盖了双方的公章。一审法院对该协议的效力予以确认，同时，中鑫房地产公司已向三亚公路站给付赔偿款30万元。三亚公路站对中鑫房地产公司提供的2004年9月17日《补充协议》的真实性不予认可，向一审法院提出鉴定申请，要求对《补充协议》上所盖的“海南省三亚公路材料供应站”公章和原法定代表人“邓家芳”的签名真伪进行司法技术鉴定。中鑫房地产公司亦向法院提出鉴定申请，要求对存放于市国土局的《房产分户图》上所盖的“海南省三亚公路材料供应站”公章与2004年9月17日的《补充协议》上所盖的“海南省三亚公路材料供应站”公章是否为同一枚公章所盖进行司法鉴定，同时还申请对附在《和解协议书》中的《房产分户图》左侧盖印的两枚“海南省三亚公路材料供应站”公章是否为同一枚公章所盖进行司法鉴定。经一审法院委托，海南公平司法鉴定中心作出琼公平鉴（2011）文检字第177号、178号《文书司法鉴定意见书》，结论分别为：《房产分户图》左下方盖印的“海南省三亚公路材料供应站”公章印文和日期为2004年9月17日的《补充协议》左下方所盖的“海南省三亚公路材料供应站”公章印文与公章印文样本不是同一枚公章所盖，该《补充协议》上所签署的“邓家芳”签名笔迹不是邓家芳本人所写；《房产分户图》上原加盖的“海南省三亚公路材料供应站”公章印文与2004年9月17日的《补充协议》左下方所盖的“海南省三亚公路材料供应站”公章印文为同一枚公章所盖；《房产分户图》左侧盖印的两枚“海南省三亚公路材料供应站”公章印文不是同一枚公章所盖。
一审判决认为：三亚公路站与中鑫房地产公司达成的《合作建设商品房协议》，主体适格，意思表示真实，除协议第四条第一款之约定违反法律强制性规定无效外，其余条款未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三亚公路站办理了合作建房行政审批手续，并依约投入土地，中鑫房地产公司依约投入资金进行建房。在综合楼建成后分配房产时，三亚公路站依约应分得1—6楼40%房产，中鑫房地产公司应分得1—6楼60%房产。地下室在合同中未作约定，因此，2004年9月17日的《补充协议》是否系双方的真实意思表示，是本案的争议焦点。诉讼中，三亚公路站与中鑫房地产公司分别向法院申请委托司法鉴定部门对“海南省三亚公路材料供应站”公章印文真伪及是否为同一枚公章进行司法鉴定。琼公平鉴（2011）文检字第177号、178号《文书司法鉴定意见书》，程序合法，鉴定内容、结论客观公正，予以采纳。鉴定结论明确存放在市国土局的《房产分户图》和2004年9月14日《补充协议》所盖的“海南省三亚公路材料供应站”公章印文与三亚公路站提供的公章样本不是同一枚公章，以及《补充协议》上“邓家芳”的签名不是邓家芳的签名；存放在市国土局的《房产分户图》上所盖的“海南省三亚公路材料供应站”印章和《补充协议》所盖的“海南省三亚公路材料供应站”印章为同一枚公章印文，鉴定三亚公路站与中鑫房地产公司达成的《和解协议书》附件上所附的《房产分户图》上所盖的两枚“海南省三亚公路材料供应站”公章印文不是同一枚公章所盖。虽然《补充协议》与存放在市国土局的《房产分户图》上所盖的“海南省三亚公路材料供应站”公章印文与三亚公路站提供的样本印章不一致，但在诉讼过程中三亚公路站与中鑫房地产公司达成的《和解协议书》中已对原《房产分户图》的内容及图中盖章的真实性予以认可，并经法院生效的民事调解书予以确认，因此应认定存放在市国土局的《房产分户图》上的公章已经过三亚公路站认可。在综合楼的建设过程中，三亚公路站应当知道增建地下室的事实，中鑫房地产公司于2004年9月24日取得地下室全部产权后，三亚公路站也未向中鑫房地产公司提出异议。结合原《房产分户图》中“海南省三亚公路材料供应站”公章印文与《补充协议》上“海南省三亚公路材料供应站”公章为同一枚公章这一鉴定结果，应确认2004年9月17日的《补充协议》系双方真实意思表示，该约定未违反法律、法规的禁止性规定，应认定为有效。双方应按协议履行自己的义务，该协议中“邓家芳”的签名不是邓家芳本人签名不影响该协议书的效力。《补充协议》明确约定中鑫房地产公司分得整个地下室的产权，三亚公路站诉求确认地下室40%房产293.84㎡属其所有于法无据，不予支持。不动产所有权人对自己的不动产，享有占有、使用、收益和处分的权利。中鑫房地产公司对地下室享有100%的份额，其与张来福签订《商品房买卖合同》，将整个地下室出卖给张来福，未侵害三亚公路站的物权。三亚公路站诉求确认中鑫房地产公司与张来福签订的《商品房买卖合同》无效，于法无据，不予支持。三亚公路站主张，2002年4月16日《合作建设商品房协议》的条款虽已得到大部分履行，且双方已就少分面积和办公楼的损失达成赔偿协议，但协议第四条第一款的约定属附终止期限的合同条款，该条款还未到履行期限，因此就该条款双方还应继续履行。因2004年9月17日的《补充协议》已对该条款进行修改，且综合楼1—6层房产2856.72㎡和地下室734.6㎡房产已登记至中鑫房地产公司名下，已属中鑫房地产公司的产权。据此，三亚公路站诉求确认其与中鑫房地产公司签订的《合作建设商品房协议》合法有效于法有据，但其诉求合同中有关“乙方所得楼房使用满70年后，连同土地交回甲方处置”的条款应继续履行，没有事实依据，不予支持。中鑫房地产公司和张来福关于地下室买卖有效的辩解有理，予以采纳。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、确认三亚公路站与中鑫房地产公司签订的《合作建设商品房协议》有效；二、驳回三亚公路站的其他诉讼请求。案件受理费11707元、财产保全费3520元、原诉讼鉴定费15800元（三亚公路站均已预缴）、重审期间鉴定费8000元（三亚公路站预缴3500元、中鑫房地产公司预缴4500元），合计39027元，由三亚公路站负担。
三亚公路站不服一审判决，上诉称：（一）一审判决认定事实错误。1、一审判决认定三亚公路站与中鑫房地产公司签订了《补充协议》证据不足。中鑫房地产公司在办理房产登记过程中，私刻三亚公路站公章，并在每层《房产分户图》上加盖伪造的公章，侵占三亚公路站应分得的房产份额。同时中鑫房地产公司伪造《补充协议》，并凭借伪造的公章、《补充协议》和《房产分户图》，将1—6层房产2856.72㎡和地下室734.6㎡房产登记至自己名下。双方未签订《补充协议》。2、一审判决认定三亚公路站从未对地下室提出产权异议错误。中鑫房地产公司擅自加建地下室，当时三亚公路站提出异议，中鑫房地产公司称加建的地下室属双方的公共停车场，三亚公路站考虑如此作法符合双方的共同利益才同意加建。2003年12月，中鑫房地产公司在办理合作建房的土地登记至其名下和确认双方的《房产分户图》时，分户图上加盖了伪造的三亚公路站公章，办完三亚公路站的《土地房屋权证》。自2005年10月起，三亚公路站便频频派人或去函催促中鑫房地产公司履行合同义务，为三亚公路站办理房产登记。因害怕伪造公章、多占房产的事实被三亚公路站发现，便迟迟不肯将《土地房屋权证》交给三亚公路站。2006年初，中鑫房地产公司与海南元正建筑设计咨询有限责任公司因涉案综合楼的设计合同发生纠纷，中鑫房地产公司为取得三亚公路站的配合和支持，才将《土地房屋权证》交给三亚公路站。此时，三亚公路站才发现房产少了118.52㎡，但对地下室基于双方约定为公共停车场的共识，没有查问是否已办理登记。在2004年11月2日张来福对地下室进行装修时，三亚公路站立即提出40%产权异议并予以制止，一直占有40%产权份额至今。2007年11月22日，张来福起诉三亚公路站侵占其地下室，三亚公路站这才得知地下室早被中鑫房地产公司登记为已有，同年12月11日，三亚公路站即提起本案诉讼。3、一审中，中鑫房地产公司明知私刻公章、侵占三亚公路站房产的行为违法，多次找三亚公路站要求调解并提出调解方案。当时，三亚公路站看到中鑫房地产公司主动承认违约并承担赔偿责任，并且地下室《房产分户图》上确实是按40%和60%的比例分割并盖有双方的公章，便同意该调解方案。在本案后面的诉讼中，中鑫房地产公司拿出《补充协议》主张三亚公路站签署《和解协议书》并认可了地下室《房产分户图》三亚公路站的盖章，也就认可了《补充协议》的真实性。三亚公路站这才仔细比对《房产分户图》和《补充协议》上的盖章，最终看清加盖的三亚公路站公章为假公章。此时，三亚公路站才明白为何中鑫房地产公司要在《和解协议书》上让三亚公路站确认公章的真实性。从上面的事实不难看出，如《补充协议》真实有效，那各方对综合楼的产权分割已经清楚，中鑫房地产公司没有必要对三亚公路站少分的房产进行赔偿，结合这点及公章的鉴定结论，足以说明《补充协议》的虚假。（二）一审判决结果错误。1、一审驳回三亚公路站关于确认综合楼地下室左边40%房产293.84㎡属三亚公路站所有的诉求错误。地下室的分配虽在合作建房协议中没有约定，但根据合同本意、公平原则，三亚公路站应分得地下室40%房产即293.84㎡。2、一审判决驳回三亚公路站关于确认中鑫房地产公司与张来福签订的《商品房买卖合同》无效的诉求错误。地下室三亚公路站占40%份额，中鑫公司占60%份额，中鑫房地产公司和张来福未经三亚公路站同意签订《商品房买卖合同》，侵害了三亚公路站的物权和优先购买权。综上，请求撤销原判第二项，改判确认综合楼地下室左边40%房产293.84㎡属三亚公路站所有，改判确认中鑫房地产公司与张来福签订的《商品房买卖合同》无效，一、二审诉讼费由中鑫房地产公司和张来福负担。
中鑫房地产公司辩称：一、《补充协议》明确约定中鑫房地产公司分得整个地下室的产权，三亚公路站称地下室归其所有没有事实根据。二、三亚公路站没有证据证实其在综合楼分配后对地下室的所有权提出异议，一审判决对此事实的认定是客观的。三、中鑫房地产公司将自己享有100%产权、登记在其名下的地下室出售给张来福是合法的。故请求驳回上诉，维持原判。
张来福辩称：其当时是看到中鑫房地产公司有产权证才买的，没有证据证明三亚公路站对地下室拥有产权，其购买地下室时并不知道双方是否对地下室按份共有。现地下室的产权证已办至其名下，其拥有完全产权。故请求二审法院维持原判。
中鑫实业公司未作陈述。
二审判决查明：除“2004年9月17日，三亚公路站与中鑫房地产公司签订的《补充协议》系双方的真实意思表示”外，其余一审查明的事实属实，予以确认。
另查明：中鑫房地产公司于2004年11月2日将地下室的产权办至自己名下，证号为三土房（2004）字第3434号；张来福取得的地下室产权，即三土房（2007）字第6867号由中鑫房地产公司的三土房（2004）字第3434号转让变更而来。另，中鑫房地产公司与张来福签订了二份地下室《商品房买卖合同》，一份转让价款为60万元，另一份转让价款为25万元，张来福与中鑫房地产公司过户时是按25万元计税。上述事实，有中鑫房地产公司提供的三土房（2007）字第6867号地下室产权证、本院从市国土局信息中心调取的《商品房转让缴税费通知书（一手房）》及《税收通用完税证》及当事人的庭审陈述佐证，足以认定。
二审判决认为：三亚公路站与中鑫房地产公司达成的《合作建设商品房协议》，主体适格，意思表示真实，除协议第四条第一款约定的“乙方所得楼房使用满70年后，连同土地交回甲方处置”违反法律强制性规定无效外，其余条款未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案争议的焦点为三亚公路站是否应当分得综合楼地下室40%的产权及中鑫房地产公司与张来福签订的地下室《商品房买卖合同》是否有效。
（一）关于三亚公路站是否应当分得综合楼地下室40%产权的问题
三亚公路站与中鑫房地产公司达成的《合作建设商品房协议》中对于地下室没有约定，本案的关键在于确认三亚公路站与中鑫房地产公司2004年9月17日签订的《补充协议》是否属双方的真实意思表示。从《房产分户图》来看，三亚公路站与中鑫房地产公司对于地下室是按40%和60%的比例分割的，并且在已经生效的一审法院（2008）城民一初字第57号《民事调解书》中三亚公路站与中鑫房地产公司已对《房产分户图》内容的真实性予以认可，这说明当时对地下室的分割是双方的真实意思表示。中鑫房地产公司主张其与三亚公路站于2004年9月17日签订的《补充协议》对《房产分户图》的内容进行了重大变更，将地下室全部产权变更为中鑫房地产公司单独所有。尽管《民事调解书》对《补充协议》上盖章的真实性进行了确认，但不能因此而确定双方已对原《房产分户图》所约定的地下室分配比例的内容进行了更改。因为《民事调解书》签订在后，但其内容没有提到这份关系双方房产份额重大变更且签订在前的《补充协议》，反而是重新确认了与《补充协议》内容完全相反的《房产分户图》。根据这一事实，结合鉴定结论《补充协议》上“邓家芳”的签名不是本人所签，应当认定《补充协议》不是双方的真实意思表示。故对《补充协议》的效力不予认可。综上，根据三亚公路站与中鑫房地产公司签订的《合作建设商品房协议》及公平原则，三亚公路站应当分得地下室40%房产。
（二）关于中鑫房地产公司与张来福签订的地下室《商品房买卖合同》是否有效的问题
张来福购买涉案地下室时，地下室的产权登记在中鑫房地产公司名下，张来福支付了60万元的购买款，并已取得房屋产权证。现三亚公路站没有证据证明张来福知道或可能知道三亚公路站对地下室拥有40%的产权，张来福在不知情的情况下按照市场价格购买了登记在中鑫房地产公司名下的地下室，并已经取得产权证，符合所有权善意取得的构成要件。另，张来福和中鑫房地产公司虽然客观上存在避税的情形，但他们之间房屋买卖行为的本质是合法有效的，不存在恶意串通的问题。至于合同价格条款的瑕疵和违法问题，并不是买卖合同最本质的内容，并不必然导致合同无效。故中鑫房地产公司与张来福签订的地下室《商品房买卖合同》有效。
综上，三亚公路站的上诉理由中关于其应当分得综合楼地下室40%产权的上诉理由成立，但其关于中鑫房地产公司与张来福签订的地下室《商品房买卖合同》无效的上诉理由不能成立。一审判决认定事实和适用法律错误，本应依法改判，但张来福依据善意取得原则已经取得了整个地下室包括三亚公路站的40%产权在内的全部房产的产权，三亚公路站只能另行向中鑫房地产公司主张权利，而不能要求张来福退回40%的产权，故一审判决虽然认定事实部分错误，但判决结果正确，故应维持其判决结果。三亚公路站的上诉理由中关于其应当分得涉案地下室40%的产权的部分成立，予以支持；其上诉理由中关于确认中鑫房地产公司与张来福签订的《商品房买卖合同》无效的上诉理由不能成立，不予支持。经本院审判委员会决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费11707元、财产保全费3520元、原诉讼鉴定费15800元（三亚公路站均已预缴）、重审期间鉴定费8000元（三亚公路站预缴3500元、中鑫房地产公司预缴4500元），共39027元，由三亚公路站负担；二审案件受理费11707元，由中鑫房地产公司负担5853.5元，由三亚公路站负担5853.5元。
三亚公路站申请再审称：（一）二审判决认定基本事实错误。1、二审判决认定“现三亚公路站没有证据证明张来福知道或者可能知道三亚公路站对地下室拥有40%的产权，张来福在不知情的情况下按照市场价格购买了登记在中鑫房地产公司名下的地下室，并已经取得产权证，符合所有权善意取得的构成要件”这一基本事实错误。2004年9月24日至11月2日，中鑫房地产公司凭借伪造的三亚公路站公章和《补充协议》将综合楼地下室734.6平方米房产登记至自己名下。2004年11月2日，中鑫房地产公司把地下室出租给张来福。同月8日，张来福对地下室进行装修时，三亚公路站立即提出40％产权异议并予以制止，一直占有40％产权份额使用至今。2005年12月28日，张来福明知三亚公路站拥有综合楼包括地下室40%房产的情形下，仍然与中鑫房地产公司串通签订《地下室房产买卖合同》和《商品房买卖合同》两份合同，中鑫房地产公司把地下室转让给张来福。2007年9月10日张来福办理了房产过户登记，取得三土房（2007）字第6867号《土地房屋权证》。同年11月22日，张来福才凭借《土地房屋权证》起诉三亚公路站侵占其地下室，要求停止侵权并赔偿损失27万元。在该《民事起诉书》中，原告张来福自认三亚公路站自2004年11月30日起至今，便占用地下室40%房产并主张产权。2013年6月4日，张来福就原侵权案件重新向一审法院递交变更的《民事起诉状》再次确认原诉状中自认的上述事实。张来福两份诉状足以证明自2004年11月30日起，张来福便知三亚公路站对综合楼南侧包括地下室享有40%的产权。2005年12月28日，张来福明知三亚公路站拥有地下室40%房产的情形下，仍然与中鑫房地产公司串通购买地下室。2007年9月10日，张来福和中鑫房地产公司更是欺瞒三亚公路站，恶意办理了地下室的房产过户登记。因此，张来福购买地下室的行为明显系恶意，并非善意。2、二审判决认定“张来福与中鑫房地产公司虽然客观上存在避税的情形，但他们之间房屋买卖行为的本质是合法有效的，不存在恶意串通的问题”与客观事实不符。2005年12月28日，张来福与中鑫房地产公司协商购买地下室，转让价是60万元，但为了逃避国家税收签订阴阳合同，其中《地下室房产买卖合同》约定了真实购买价60万元，该合同由双方持有，《商品房买卖合同》则约定了虚假购买价25万元。中鑫房地产公司和张来福向房产登记及税务部门递交《商品房买卖合同》办理了房产过户登记，逃避了国家税收。中鑫房地产公司与张来福商定的地下室购买价是60万元，却为了避税，恶意串通，签订阴阳合同，低报房产转让价款，偷逃国家税款。二审判决对此不予认定，偏袒中鑫房地产公司和张来福。（二）一审及二审判决适用法律不当，判决结果错误。1、一、二审判决驳回三亚公路站关于确认中鑫房地产公司与张来福签订的《商品房买卖合同》无效的诉求错误。中鑫房地产公司与张来福签订《商品房买卖合同》的目的是为了偷逃国家税款，在合同上记载较低的交易价款，显然恶意串通，损害国家利益的表现，此种合同因其内容违法当然应被宣告无效。一、二审判决明明认定中鑫房地产公司和张来福通过阴阳合同逃避国家税收，却又认定《商品房买卖合同》有效，属错误适用法律。另外，对地下室，三亚公路站占40%份额，中鑫公司占60%份额，系按份共有所有权。按份共有所有权对外是一个物权，共有人未经其他共有人同意，擅自处分共有财产中他人份额，即侵害了其他共有人的物权，其处分行为不适用善意取得，受让的第三人尽管是善意受让，也不能取得该财产的所有权，其他共有人可以主张买卖行为无效。这是我国《民法通则》当时确立的按份共有财产处分制度，对善意取得制度则规定仅适用于动产。中鑫房地产公司和张来福未经三亚公路站同意，且在三亚公路站一直实际占有、使用地下室40%份额，主张按份共有财产权利的情形下，仍然在2005年12月28日签订《商品房买卖合同》，将整个地下室出卖给张来福，是恶意处分他人财产，侵害他人物权的行为。同时，中鑫房地产公司处分自己地下室60%份额时未先征询三亚公路站是否购买，亦侵害了三亚公路站按份共有人的优先购买权，中鑫房地产公司与张来福签订的《商品房买卖合同》根据我国《民法通则》的规定应属无效。2、张来福对地下室40％房产不构成善意取得，一、二审判决驳回三亚公路站关于确认地下室左边40％房产293.84平方米属三亚公路站所有的诉求错误。根据我国《物权法》第一百零六条第一款的规定，善意取得需要符合四个构成要件，即无权处分、买受人善意、买受人支付了合理的对价、办理了不动产变更登记。善意是相对于恶意而言的，是指不知情，即不知道或不应知道让与人转让财产时没有处分权。如果让与人为善意，而受让人为恶意，则不适用这一制度。如果受让人知道转让人是采取欺骗的手段将登记财产记载在自己的名下就可以排除受让人是善意的。根据《物权法》第一百零六条的规定，适用善意取得制度必须“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。这就是说，必须以受让财产的时间确定，即取得人必须在最后取得行为那一刻是善意的。如果订立合同时受让人不知道转让人无处分权，但在动产交付或者不动产登记时知道转让人无处分权的，不能认定其为善意。对于不动产来说，应当以登记簿上登记内容变更为准。张来福承租地下室时，自2004年11月30日起便知三亚公路站一直占有地下室40%房产并主张产权至今。2005年12月28日，张来福明知三亚公路站拥有地下室40%房产，中鑫房地产公司无权处分该部分房产仍然购买地下室。2007年9月10日，张来福和中鑫房地产公司更是恶意欺瞒三亚公路站办理了房产过户登记。可见，张来福从签订合同购买地下室一直到办理房产过户登记，主观上均属恶意，并非善意，张来福购买地下室的行为不符合善意取得制度的构成要件。根据《合作建设商品房协议》及公平原则，综合楼地下室左边40％房产293.84平方米属三亚公路站所有。可见，中鑫房地产公司与张来福恶意串通，损害国家利益，双方签订的《商品房买卖合同》属无效；张来福恶意购买三亚公路站地下室40%房产，不构成善意取得，不能取得房产所有权。综上所述，一、二审判决认定事实不清、证据不足，且适用法律错误，导致判决错误，应予改判。为维护三亚公路站的合法权益，乃至国有资产利益，特提起再审申请，望判如所请。
中鑫房地产公司辩称：（一）《补充协议》中明确约定中鑫房地产公司分得整个地下室的产权。中鑫房地产公司与三亚公路站签订的《合作建设商品房协议》属有效合同，双方约定综合楼建成后，三亚公路站分配1-6层40%的房产，余下部分归中鑫房地产公司所有。其后，双方又签订《补充协议》明确约定中鑫房地产公司分得整个地下室的产权。因此，1-6层楼的60%及全部地下室应归属中鑫房地产公司所有。三亚公路站诉称中鑫房地产公司伪造《补充协议》，在伪造的《补充协议》上加盖伪造的公章，根本不是事实。双方针对公章真伪、《补充协议》的签订是否双方真实意思表示，双方分别向一审法院申请，委托司法鉴定部门对“海南省三亚公路材料供应站”公章印文的真伪及是否为同一枚公章进行司法技术鉴定。海南公平司法鉴定中心分别作出了琼公平鉴（2011）文检字第177号和178号《文书司法鉴定意见书》。依据两份鉴定结论，虽然《补充协议》与存放在三亚市国土局的《房产分户图》上所盖的“海南省三亚公路材料供应站”公章印文与中鑫房地产公司提供的样本印章不一致，但在一审诉讼过程中三亚公路站与中鑫房地产公司达成的《和解协议书》中已对原《房产分户图》的内容及图中的盖章的真实性予以认可，并认可了一审法院作出生效的民事调解书，因此，可说明三亚公路站对存放在三亚市国土局的《房产分户图》上的公章已认可。在综合楼的建设过程中，三亚公路站也从未向再审被申请人提出异议。结合原《房产分户图》中“海南省三亚公路材料供应站”公章印文与《补充协议》上的“海南省三亚公路材料供应站”公章为同一枚公章这一鉴定结果，双方于2004年9月17日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，属有效。该事实是非常清楚的，并无错误。即使协议中“邓家芳”签名不是邓家芳本人签名不影响该协议的效力。（二）三亚公路站根本没有证据证实其在综合楼分配后对地下室的所有权提出任何争议的书面材料。综合楼于2004年1月竣工，按常理三亚公路站当时应当知道综合楼除了合同中约定的1-6层外还兴建了地下室，可以发函与中鑫房地产公司协商或催促办理房屋产权证书的事宜。事实上，三亚公路站当时并没有对地下室归中鑫房地产公司提出任何异议，也没有任何证据证实其对地下室的所有权提出过异议。双方约定地下室为公共停车场的说辞，是三亚公路站单方的陈述，没有证据予以证实。当时的权属证书上已经明确载明三亚公路站分得的面积，该栋综合楼是办理了整体的大产证后才分别办证到双方名下。2004年9月17日双方已签订《补充协议》，已明确地下室全部归中鑫房地产公司所有，在分配房产、办证等双方履行协议过程中，也足以认定三亚公路站已经确认该地下室全部归中鑫房地产公司所有的事实，因为办理房产证需要双方法定代表人持本人身份证原件亲临房产管理机构并盖公司公章，如果三亚公路站不确认地下室归属中鑫房地产公司所有，就不会多次予以配合办理相关手续，该房产的分配及办证工作将无法完成。三亚公路站拿到产权证后已经明确知道自己分得的面积是多少，不可能存在当时不知道地下室是否办证的可能。如果当时三亚公路站有异议应当立即提出，可事实上是三亚公路站一直对此并无异议。三亚公路站一方面主张早在2004年张来福对地下室进行装修的时候就对40%的产权提出异议，另一方面又诉称2006年初，因中鑫房地产公司与海南元正建筑设计咨询有限责任公司因涉诉案件综合楼的设计合同发生纠纷等事宜，中鑫房地产公司将《土地房屋权证》交给其后才发现房产登记少118.52平方米，但对地下室基于双方约定为公共停车场的共识，才没有查问是否办理登记，两种说辞互相矛盾，根本不符合常理。事实上是，三亚公路站对此分配一直是没有异议的，只是在新的法定代表人上任后才对原来的分配提出异议，其诉求根本没有证据予以支持，地下室应全部归中鑫房地产公司所有的。（三）中鑫房地产公司将登记在其名下的地下室出售给张来福，是因其享有对自己的不动产占有、使用、收益和处分的权利。因此，中鑫房地产公司与张来福签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。综上所述，三亚公路站与中鑫房地产公司签订的《补充协议》有效，中鑫房地产公司依约拥有地下室的全部产权，将地下室出售给张来福，并与其签订《商品房买卖合同》也依法有效。二审判决将本已分割给中鑫房地产公司的40%地下室分给三亚公路站，已是偏袒三亚公路站。现三亚公路站提出再审申请，主张中鑫房地产公司与张来福签订的买卖合同无效，纯属恶意诉讼。中鑫房地产公司与张来福的合同早在2005年12月已经签订，房产权证也已于2007年9月办至张来福名下。三亚公路站主张该合同无效，缺乏事实根据和法律依据。请求再审法院公平、公正的审理本案，确实充分的维护中鑫房地产公司的合法权益。
张来福辩称：其本人在本案中属无辜的实际受害人。2004年11月，张来福和中鑫房地产公司签订的购房合同，时至今日已7年之久，房产还没有到张来福手中。虽然三亚市国土局已为张来福办理产权证，但其房产仍被三亚公路站占有，使合法财产遭受损失。张来福依法购买地下室，三亚公路站主张买卖无效无理，请求判令中鑫公寓地下室734.6平方米房屋归张来福所有。
第三人中鑫实业公司未作答辩。
经审理查明：2005年12月28日，中鑫房地产公司和张来福签订《商品房买卖合同》，中鑫房地产公司将地下室转让给张来福。虽然，张来福于2007年9月10日办理了地下室房产过户登记，但是张来福2004年11月2日对地下室进行装修时，三亚公路站立即提出综合楼地下室40％房产（即综合楼地下室南侧293.84平方米）属三亚站所有的产权异议并予以制止，一直占有40％产权份额的房产使用至今。
另查明：二审查明的其他事实与再审查明的事实基本一致。
本院认为：二审判决认定三亚公路站与中鑫房地产公司达成的《合作建设商品房协议》，除协议第四条第一款约定的“乙方所得楼房使用满70年后，连同土地交回甲方处置”违反法律强制性规定无效外，其余条款均属合法有效，各方当事人未提出异议，本院予以确认。本案当事人的争议焦点为：一、三亚公路站应否分得综合楼地下室40%产权；二、中鑫房地产公司与张来福所签《商品房买卖合同》是否有效。
（一）关于三亚公路站分得综合楼地下室40%产权的问题
三亚公路站与中鑫房地产公司在《合作建设商品房协议》中约定，在三亚公路站的旧楼地址上兴建6层的综合楼，由中鑫实业公司负责全部建设资金，综合楼建成后由三亚公路站分配1—6层40%的房产，余下部分归中鑫实业公司所有。该合同对于综合楼地下室的建设和分割未予以约定，但中鑫房地产公司于2003年12月将合作建房土地办至其名下的《土地房屋登记卡》后附有《房产分户图》，确认三亚公路站与中鑫房地产公司对地下室按40%和60%的比例分割，该分户图经三亚公路站与中鑫房地产公司加盖印章，且在生效的一审法院（2008）城民一初字第57号《民事调解书》中，三亚公路站与中鑫房地产公司也已对《房产分户图》内容的真实性予以认可，应当认定当时按40%和60%的比例对地下室进行分割是双方的真实意思表示。中鑫房地产公司举出2004年9月17日《补充协议》，主张其与三亚公路站已对《房产分户图》的内容进行了重大变更，将地下室全部产权变更为中鑫房地产公司单独所有。根据本案查明的事实，（2008）城民一初字第57号《民事调解书》于2008年8月28日作出，而《补充协议》的落款时间为2004年9月17日，制作时间在后的《民事调解书》相关内容并未提及关系到双方房产份额重大变更且签订在前的《补充协议》，反而是重新确认了与《补充协议》内容完全相反的《房产分户图》，因此，不能依据三亚公路站在《民事调解书》上确认《补充协议》上盖章的真实性来否认《房产分户图》对地下室按40%和60%的比例进行分割的事实，即不能依据《补充协议》确定双方已对原《房产分户图》所约定的地下室分配比例的内容进行了更改。而且，根据鉴定结论，《补充协议》上“邓家芳”的签名不是其本人所签，应当认定《补充协议》不是双方的真实意思表示。因此，二审判决对《补充协议》的效力不予认可，并根据三亚公路站与中鑫房地产公司签订的《合作建设商品房协议》及公平原则，确定三亚公路站应当分得地下室40%房产，符合法律规定，本院再审予以确认。
（二）关于中鑫房地产公司与张来福所签《商品房买卖合同》的效力问题
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。中鑫房地产公司和张来福签订《商品房买卖合同》，将综合楼地下室转让给张来福。据前所述，中鑫房地产公司对涉案地下室分得60％的份额，对三亚公路站分得的40％份额不享有占有、使用和处分的权利，其将三亚公路站享有综合楼地下室40％的份额转让给张来福属无权处分。对于张来福而言，其于2004年11月2日对地下室进行装修时，三亚公路站立即提出综合楼地下室南边40％房产293.84平方米属其所有的产权异议，并对张来福就地下室南边40％房产的装修行为予以制止。自发生装修纠纷开始，张来福就明知综合楼地下室的房产有争议，该部分房产又一直由三亚公路站实际占有、使用，且根据存放在房产管理部门的《房产分户图》，张来福也应当知道地下室的40%归三亚公路站所有。因此，中鑫房地产公司明知且张来福又应当知道地下室的40%归三亚公路站所有，二者却未经三亚公路站同意，对本应属于三亚公路站所有的地下室的40%份额进行转让，主观上存在恶意，且于2007年相互协助办理了房产过户手续，实施了相互配合的转让及过户行为，侵害了三亚公路站的合法利益，属恶意串通行为，故应确认中鑫房地产公司与张来福签订的《商品房买卖合同》中涉及三亚公路站40％份额的部分无效。张来福经与中鑫房地产公司恶意串通对综合楼地下室中三亚公路站40％份额进行买卖，虽然已经取得该部分房产的产权证，但并不影响其购买该部分房产时主观上存在恶意，并非善意，其取得综合楼地下室中三亚公路站的40％份额房产不符合善意取得的构成要件。故三亚公路站诉求地下室40%的房产293.84㎡属三亚公路站所有，具有事实和法律依据，本院予以支持，即确认综合楼地下室40%的房产（综合楼地下室南侧293.84㎡）归三亚公路站所有。
综上，三亚公路站与中鑫房地产公司所签《合作建设商品房协议》除有一条款无效外其余条款均属有效，对双方均具有法律约束力，理应遵照执行。三亚公路站主张继续履行该合同，符合法律规定，本院予以采纳。所以，三亚公路站的再审请求理由成立，本院应予以支持；一审及二审判决查明部分事实和适用法律错误，所作处理不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院（2011）城民一重初字第12号民事判决和本院（2012）三亚民一终字第329号民事判决；
二、确认海南省三亚公路材料供应站与三亚中鑫房地产开发有限公司签订的《合作建设商品房协议》有效，应当继续履行；
三、确认海南省三亚公路材料供应站对涉案综合楼地下室［房产证号为：三土房（2007）字第68**号］40％的房产（即位于综合楼地下室南侧，面积293.84平方米）享有所有权。
四、三亚中鑫房地产开发有限公司与张来福于2005年12月28日签订的《商品房买卖合同》中涉及海南省三亚公路材料供应站享有综合楼地下室［房产证号为：三土房（2007）字第68**号］的40％份额（面积293.84平方米）的部分无效。
一审案件受理费11707元、财产保全费3520元、原诉讼鉴定费15800元（海南省三亚公路材料供应站均已预缴）、重审期间鉴定费8000元（海南省三亚公路材料供应站已预缴3500元、中鑫房地产公司已预缴4500元），合计39027元，二审案件受理费11707元，由三亚中鑫房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 林道贤
审判员 李释东
审判员 蔡西河
二〇一五年六月十七日
书记员 刘 乔
附有关法律条文：
中华人民共和国合同法
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定','2018-09-18
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