云南省弥勒市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云2504民初2665号
原告：吴英华，女，1963年2月19日出生，汉族，退休工人，住弥勒市。
被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，女，系该公司员工。代理权限：特别授权。
原告吴英华与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴英华，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴英华向本院提出诉讼请求：1.被告应支付原告2016年3月1日至2017年2月28日的房屋租金40422.96元，以及2017年3月1日至2017年11月30日的房屋租金30317.22元，合计70740.18元，扣除被告分别于2017年3月14日、5月10日支付的2016年房屋租金3127.73元、3127.73元，被告实际应支付64484.72元；2.由被告支付原告2016年4月1日至2017年2月28日期间的违约金6750.14元（20.21元/天），2017年5月1日至2017年11月30日期间的违约金3655.12元（17.08元/天），2017年4月1日至2017年11月30日期间的违约金3696.60元（15.15元/日），合计14101.86元；3.由被告按合同约定继续1自2017年12月1日起至付清两年房屋租金时的违约金；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月1日，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》（合同编号：湖销住第x-
xxx号），约定原告向被告购买弥勒市湖泉湾1号一期x栋xxx号商品房一套，购买价款为505287元。同时双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该套商品房，租期3年（自2013年3月1日起至2016年2月29日止）。在租期内，被告每年按购房款的8%向原告支付租金，总额应为121268.88元，由被告代扣各项税费后，实际���付113650.86元；租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内支付；若迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款的万分之五标准承担逾期付款违约金。2013年10月28日，原、被告双方又签订补充协议，续租该套房屋，租期顺延三年至2019年2月28日止，约定租金计算和给付时间与房屋租赁合同一致。被告按照约定支付了2013年3月1日至2016年2月28日的租金，2016年3月1日后的租金未按时支付。2017年2月16日，原、被告签订2016年度租金分期支付协议，约定2016年度的租金分期支付，被告分别于2017年3月14日、2017年5月10日支付租金3127.73元。现被告拖延支付租金，遂起诉。
云南昆润高宏投资有限公司辩称：原、被告双方签订了分期付款协议，该协议系对原合同的变更，对租金的金额及支付方式均进行了新的约定，租金应为分期协议约定的金额扣除税费。原告主张的违��金的计算不对，2016年度的违约金应以实际欠付的金额为基数（扣除税费）计算，2016年度的租金应从2017年5月1日开始计算。违约金计算的利率按照中国人民银行一年期贷款利率年利率4.35%计算。现双方约定的租金过高，应予以调整或解除合同。
针对争议事实，原告向本院提供证据如下：1.商品房购销合同及补充协议复印件1份、发票复印件2张、收据复印件2张、房屋所有权证复印件1份，欲证实原告购买被告的房屋及房屋的价格；2.房屋租赁合同及补充协议各1份，欲证实原、被告之间的租赁关系合法有效；3.[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议复印件1份，欲证实原、被告签订分期支付协议后，被告再次违约。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。
被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了房屋租赁合同复印件、补充协议复印件各1份，欲证实被告支付给原告的租金应扣除税费。经质证，原告对被告提供的证据的真实性无异议，但认为37532.72元是不包含税费的。
本院对上述证据审查后认为，原告提交的证据1、2、3、4，能证明原告主张的事实，予以采信。被告提交的证据，能证明原、被告约定税费由原告承担，予以采信。
本院经审理认定事实如下：2013年3月28日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买暂定名称为“弥勒县‘财富新天地文化旅游综合建设项目’第一期”建设的商品房中第x幢第x层xx号房，房屋预售建筑面积为78.81平方米，每平方米单价为6471.40元。因房屋存在面积差，原告实际向被告支付房屋价款505287元。2013年3月28日，原、被告签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为三年，自2013年3月1日起至2016年2月29日止，被��按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。2013年10月28日，双方签订补充协议，就上述房屋租赁合同约定的租期延长三年至2019年2月28日，其余约定事项不变。上述合同及协议均由被告提供。2017年2月16日，原告与被告签订[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议，协议约定：被告应付原告2016年度租金为37532.72元，分12期支付，每期支付金额为3127.73元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日以前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。被告分别于2017年3月14日、2017年5月10日向原告各转账支付租金3127.73元��另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。
一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。被告辩解2016年度租金分期支付协议约定的租金为含税租金，根据双方合同约定，被告支付原告的租金应为税后租金，从双方已实际履行的情况来看，被告支付原告的租金即为分期支付协议约定的金额，未再扣除相应税费，说明双方在签订该分期支付协议时，约定的租金金额不含税费，故对被告的该辩解意见，不予采纳。被告辩解应按租金分期支付协议的约定支付2016年度租金，自2017年5月10日后，被告未再向原告支付过租金，现其未支付到期租金的金额已超过全部价款的1/5，故对该辩解意见不予采纳。综上所述，被告应支付原告2016年3月1日起至2017年11月30日止的房屋租金为64484.72元（505287元×8%÷12个月×21个月－3127.73元×2）。
二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务��且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，原告亦未明确表示放弃违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。综上所述，被告应支付原告截至2017年12月5日的违约金为11844.29元[40422.96元×0.0005×327天＋3127.73元×0.0005×（13天＋39天＋218天＋187天＋157天＋126天＋95天＋65天＋34天）＋30317.22元×0.0005×249天]。原告主张2016年度、2017年度的违约金均计算至租金付清之日止，根据《合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”虽然2016年度的租金由双方协商分期支付，约定的支付期限未届满，但被告仅支付两期后便违约未付，以自己的行为表明不履行合同义务，故对原告的该诉讼请求，予以支持。
三、关于是否应调整或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同���实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百二十四条、第一百六十七条、第一百七十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：
一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告吴英华自2016年3月1日起至2017年11月30日止的租金64484.72元及截至2017年12月5日的违约金11844.29元，共计76329.01元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2017年12月6日起至租金付清之日止的违约金。
二、驳回原告吴英华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1764元，减半收取计882元，由原告吴英华负担25元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担857元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判员 李劼
二〇一七年十二月二十八日
书��员汤绍鹏