海城市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0381民初954号
原告：交通银行股份有限公司鞍山海城支行
被告：刘刚
被告：里晓林
被告：辽宁宗骏地产开发有限公司
原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行诉被告刘刚、里晓林、辽宁宗骏地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行诉讼代理人王珑翰、林爽，被告辽宁宗骏地产开发有限公司委托诉讼代理人李兴多到庭参加诉讼。被告刘刚、里晓林经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行诉称：2015年5月21日，原告与被告刘刚、里晓林签订了个人房屋抵押贷款合同。被告向原告借款26万元，用于购买房屋，借款期限为239个月，等额本息还款法，每期还款额为2100.34元，还款日每月10日,被告刘刚、里晓林用其所有的座落于海城市兴海管理区站前街幸福里小区2-4-8-1号、建筑面积为93.3㎡的房屋作抵押，并办理了抵押登记，抵押期限自2015年5月27日起2035年5月27日止。原告与被告辽宁宗骏地产开发有限公司签订了个人住房抵押贷款合作协议，被告辽宁宗骏地产开发有限公司为被告刘刚、里晓林的贷款提供了连带保证责任，借款人未按期偿还借款本息时，原告有权直接扣划被告辽宁宗骏地产开发有限公司在原告处设立的保证金账户上的保证金。现被告贷款已经逾期，经原告多次催要被告依然没有偿还借款，故提起诉讼。要求被告刘刚、里晓林立即偿还借款本金244,213.44元及利息，并承担诉讼费；被告辽宁宗骏地产开发有限公司承担连带责任；对被告刘刚、里晓林提供的抵押房屋享有优先受偿权；对被告辽宁宗骏地产开发有限公司提供的保证金账户上保证金享有优先受偿权；。
被告刘刚、里晓林未作答辩。
被告辽宁宗骏地产开发有限公司辩称：被告刘刚、里晓林的借款本息应首先以抵押物优先受偿，不足部分被告辽宁宗骏地产开发有限公司承担阶段性连带责任；保证金账户已经被查封，无法履行直接扣划保证金义务。
经审理查明：2013年2月22日，原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行与被告辽宁宗骏地产开发有限公司签订了个人住房抵押贷款业务合作协议，协议约定，被告辽宁宗骏地产开发有限公司在原告处设立海城市兴海管理区站前街幸福里小区开发建设的保证金账户，为贷款购买海城市兴海管理区站前街幸福里小区房屋的贷款人的贷款提供了连带保证责任，如借款人未按期偿还借款本息时，原告有权直接扣划被告辽宁宗骏地产开发有限公司在原告处设立的保证金账户上的保证金。
2015年5月21日，原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行与被告刘刚、里晓林、辽宁宗骏地产开发有限公司签订了个人房产抵押贷款合同。合同约定，被告刘刚、里晓林向原告借款26万元，用于购买被告辽宁宗骏地产开发有限公司开发建设的、座落于海城市兴海管理区站前街幸福里小区2-4-8-1号、建筑面积为93.3㎡的房屋，被告刘刚、里晓林以所购房屋作抵押，并办理了抵押登记。借款期限为239个月，贷款利率为月利率4.708333‰，并随中国人民银行同期利率进行调整，逾期利率为贷款利率上浮50%，同时约定，借款人未按本合同约定偿还贷款本金或支付利息，视为贷款提前到期，被告辽宁宗骏地产开发有限公司在被告刘刚、里晓林所购买的房屋产权证下发前承担连带保证责任。原告对抵押担保和保证担保有任意的选择权。
合同签订后，原告依照约定向被告刘刚、里晓林发放了贷款26万元，被告刘刚、里晓林自2017年7月10日开始不履行还款义务。尚欠原告借款本金244,213.44元及利息未偿还。
上述事实，原告提供的证据有：
1、个人房产抵押贷款合同一份，证明原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行与被告刘刚、里晓林、辽宁宗骏地产开发有限公司签订了个人借款合同，向原告借款26万元，约定了借款金额、借款利率、逾期利息，被告辽宁宗骏地产开发有限公司为被告刘刚、里晓林的贷款作担保。
2、房屋按揭贷款登记表一份，证明被告刘刚、里晓林以其所购房屋为该笔贷款作抵押担保，并办理了抵押登记。
3、借款凭证一份，证明原告依约向被告刘刚、里晓林发放了贷款26万元。
4、逾期还款明细一份，证明被告刘刚、里晓林未按期偿还原告贷款本息的情况，以及尚欠原告借款本息的情况
5、个人住房抵押贷款业务合作协议及银行账户打印单、担保函各一份，证明被告辽宁宗骏地产开发有限公司在被告处设立了保证金账户，承诺借款人未偿还贷款时，原告可以扣划保证账户上的保证金。
经庭审质证，被告辽宁宗骏地产开发有限公司对原告提供的证据无异议。
经审查，原、被告提供的证据可以证明本案事实，符合法律规定，本院均予以采信。
本院认为：原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行与被告刘刚、里晓林、辽宁宗骏地产开发有限公司签订的个人房产抵押贷款合同；与被告辽宁宗骏地产开发有限公司签订的个人住房抵押贷款业务合作协议是双方当事人真实的意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”的规定，原告依约向被告刘刚、里晓林足额发放了贷款，被告刘刚、里晓林理应依照合同约定，按时分期足额偿还原告借款本息。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，被告刘刚、里晓林自2017年7月10日开始不履行还款义务，尚欠原告贷款244,213.44元及利息，原告有权依照个人房产抵押贷款合同约定宣布本合同的借款提起到期，要求被告刘刚、里晓林立即清偿未偿还借款本金244,213.44元，并自2017年7月10日起至借款付清之日止依照合同约定的计息方法计算给付利息及逾期利息。原告有权依照个人住房抵押贷款业务合作协议的约定，要求对被告辽宁宗骏地产开发有限公司的保证金享有优先受偿权。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”第三十四条第一款第一项“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物”的规定，被告刘刚、里晓林不履行债务时，原告有权要求对其所有的抵押房屋享有优先受偿。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证合同另有约定的，按照约定”的规定，被告辽宁宗骏地产开发有限公司作为借款合同的保证人在被告刘刚、里晓林所购买的房屋办理房屋产权证前对其借款本息承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债权人追偿”的规定，被告辽宁宗骏地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告刘刚、里晓林追偿。综上，本院对原告要求被告刘刚、里晓林偿还贷款本息，并对抵押物；对被告辽宁宗骏地产开发有限公司提供的保证金享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第三十四条第一款第一项之规定，判决如下：
一、被告刘刚、里晓林于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行借款本金244,213.44元，并自2017年7月10日起至借款付清之日止按合同约定的计息方法计算给付利息；
二、原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行对被告刘刚、里晓林所有的座落于海城市兴海管理区站前街幸福里小区2-4-8-1号、建筑面积为93.3㎡的房屋享有优先受偿权；
三、被告辽宁宗骏地产开发有限公司在被告刘刚、里晓林所购买的房屋办理房屋产权证前对其上述贷款本息承担连带清偿责任。被告辽宁宗骏地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告刘刚、里晓林追偿；
四、原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行对被告辽宁宗骏地产开发有限公司设立的海城市兴海管理区站前街幸福里小区开发建设的保证金享有优先受偿权。被告辽宁宗骏地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告刘刚、里晓林追偿。
案件受理费5,055.00元，由被告刘刚、里晓林承担。此款已由原告垫付，被告刘刚、里晓林在履行本判决确定给付义务时加付5,055.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审 判 长 汤 威
人民陪审员 王慧岚
人民陪审员 李 丹
二〇一八年七月二十三日
书 记 员 姜 军