山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲁商终字第250号
上诉人（原审被告）：临沂市兰山区金雀山街道傅家屯社区居民委员会。住所地：临沂市兰山区海关路中段南侧。
法定代表人：付侵迪，主任。
委托代理人：刘慧娟，山东沂州律师事务所律师。
委托代理人：傅洪玉，女，汉族，1960年3月2日出生。
被上诉人（原审原告）：临沂市大宽经贸有限公司。住所地：临沂市兰山区金雀山六路***号。
法定代表人：朱崇军，经理。
委托代理人：杨金岭，北京市尚元律师事务所律师。
上诉人临沂市兰山区金雀山街道傅家屯社区居民委员会（以下简称居委会）与被上诉人临沂市大宽经贸有限公司（以下简称大宽公司）因租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市中级人民法院（2010）临商初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人傅家屯居委会委托代理人刘慧娟、傅洪玉，被上诉人大宽公司委托代理人杨金岭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
大宽公司原审诉称：2002年6月1日，居委会以招商的形式将其开办的临沂物资批发市场（包括闲置的14间办公室及其他摊位）整体出租给朱崇军，并签订了租赁合同，约定期限为三十年，自2002年6月1日至2032年6月1日，还约定了租金数额、交费方式和期限、设施添附的建设和归属、优先租赁权等事项。另外，双方约定违约金为租金总额的20%。合同订立后，朱崇军依约支付场地租赁费，由居委会所属的临沂物资批发市场实际收取，2002年8月30日朱崇军作为主要股东出资设立了大宽公司，居委会认可大宽公司作为租赁合同的履约主体。2003年3月20日，大宽公司经居委会同意在租赁场地内开工建设沿街房和仓储区，实际建造了沿街房18间和仓储区367平方米，硬化路面738.21平方米。2008年3月27日开始，居委会多次发出拆迁通知，要求大宽公司自行拆迁，所建地上建筑物无偿拆除，此后即停水停电、驱赶商户，至此大宽公司已无法经营。2008年5月8日，居委会又违反合同约定，发出解除合同通知书，要求解除租赁合同，此后又用机械将大宽公司所建的建筑物强行推倒、毁损。经临沂昊都资产评估事务所评估，大宽公司的损失总额为5544530.48元，其中地上建筑物、附着物、设备、设施等直接经济损失2544670.85元，可得利益损失2999859.63元。另有未列入评估报告范围的其他损失96879元，上述各项损失共计5641409.48元。
综上，大宽公司认为居委会的行为已构成严重违约，并给大宽公司造成了巨大的经济损失，合同已无继续履行的可能，应依法解除，居委会应承担相应的违约责任。为维护大宽公司合法权益，特提起诉讼，请求判令依法解除大宽公司、居委会之间的场地租赁合同，判令居委会赔偿大宽公司经济损失5641409.48元，诉讼费用由居委会负担。
居委会原审辩称：一、居委会与大宽公司没有租赁合同关系，大宽公司依朱崇军与居委会所签租赁合同向居委会主张权利理由不当，大宽公司的主体资格不适格。首先，居委会与朱崇军所签租赁合同的主体均是明确的；其次，大宽公司系租赁合同以外的第三方，不是租赁合同的承租人，居委会亦没有认可大宽公司系履约主体，朱崇军与他人出资设立公司即大宽公司后，大宽公司并不能当然成为本案租赁合同的承租人，因合同主体的变更应由原合同签约双方签订书面协议，而本案中没有关于该变更的书面协议；再次，从承担责任的不同方式看，大宽公司是依法成立的有限责任主体，而朱崇军则是依合同承担无限责任的合同主体，虽然朱崇军是大宽公司股东之一，但大宽公司并非租赁合同的相对方，其无权依涉案租赁合同向居委会主张合同权利。二、居委会与朱崇军签订的租赁合同，实为土地租赁合同，将居委会位于城市规划区内的部分国有土地用于市场开发、建设、经营，没有依法办理国有土地使用许可、规划建设、市场开发建设行政许可等手续，承租人朱崇军所建设的彩钢瓦大棚等地上建筑物均系违章（临时）建筑，且租赁合同期限超过了合同法的规定，故涉案租赁合同应当认定为无效合同。三、从导致租赁合同无效的原因看，双方均有过错，责任应当分担。从承租人的建设用途看，系对外出租使用的库房、中转用房；从建设成本看，价值在351943.90元至383938.80元；从租赁合同的内容看，系朱崇军租赁居委会所有而位于城市规划区内的土地用于市场的建设、开发和经营，且地上建筑物均系临时性而非永久性建筑。该事实足以说明，承租人朱崇军亦明知居委会位于城市规划区内的上述国有土地用于仓储、货运市场的建设、开发、经营，没有依法取得国有土地使用许可、规划建设、市场开发建设行政许可等手续，即没有任何建设或者行政许可手续，租赁合同的签订、履行均违反了法律法规的强制性规定，应当认定为无效合同，且导致无效的原因是双方的，责任应当分担。四、拆迁补偿应本着客观公平及友好协商原则处理，朱崇军依其单方委托所评估的5544530.48元的评估结论，要求居委会予以补偿与事实和实际不符，补偿要求过高亦是双方未能达成相关补偿协议的原因。首先，依照当时区委区政府关于金雀山六路西段提升改造及筹建新市场的要求，包括朱崇军在内的租赁场地及地上建筑物均应予以拆迁，居委会之后多次书面通知朱崇军并就迁补偿问题予以协商，亦向其送达了解除合同的书面通知而要求解除或终止租赁合同，之后居委会与案外人签订拆迁协议并委托其组织拆迁地上建筑物，至2009年4月15日全部拆除完毕，朱崇军在居委会于2008年3月27日向其送达拆迁书面通知始，即应当积极采取措施避免或减少其损失；其次，经居委会于2008年6月8日委托临沂正阳房地产评估有限公司对于朱崇军所投资建设的设施进行评估，地上建筑物面积为3199.49平方米，评估时的市场价值为656400元，居委会及时通报了朱崇军并送达了该评估报告，后经多次协商未能达成协议；再次，居委会2009年4月8日与另一承租户就近12000平方米地上建筑物所达成的补偿480万元的协商补偿情况相比，朱崇军的建筑面积不及上述承租户三分之一且造价亦低于该承租户的情况下，朱崇军所委托评估机构所评估的5544530.48元的评估结论与事实不符，且系其单方委托，不应采信。五、大宽公司基于无效合同，诉请赔偿其正常经营的可得利益损失2999859.63元，理由不当、证据不足，且没有法律依据，大宽公司不仅是涉案租赁合同的第三方，其基于本案无效的租赁合同而主张合同履行后可以获得的利益，亦依法不应予以认定和支持，作为朱崇军委托评估机构所作的评估结论亦没有扣除应当缴纳的税费及经营费用，大宽公司亦没有向评估机构提供该部分费用的证据，该可得利益的评估不具有客观性及真实性，不能作为认定本案事实的依据。综上，请求依法驳回大宽公司对居委会的诉讼请求。
原审法院审理查明：2002年6月1日，朱崇军作为乙方与作为甲方的居委会签订书面租赁合同一份，约定：一、甲方出租给乙方的土地位置，在临沂市兰山区金雀山六路北侧临沂物资批发市场院内，面积为（空白）平方米（详见位置平面红线图），其位置与范围及现状的具体情况如附图所示，附图已经甲、乙双方签字确认；二、甲方租给乙方的土地，期限为叁拾年，自2002年6月1日至2032年6月1日；三、租金，乙方自2002年6月1日至2003年6月1日向甲方交纳租金5万元，自2003年6月1日至2007年6月1日乙方每年向甲方交纳租金6万元，自2007年6月1日至2032年6月1日乙方每年向甲方交纳租金7万元，2032年1月1日前结清；四、交费时间，每半年交纳一次，第一次2002年6月1日至2002年12月31日期间租金29000元于2002年6月1日付清，以后每年的元月1日和7月1日分别付当年应交租金的50%；五、本合同双方签字生效后，甲方随将土地交给乙方，乙方享有独立自主经营权，如改变用途，双方同意后，由甲方报有关政府部门批准；六、乙方租赁甲方土地，在经营过程中，与甲方的民事纠纷，甲方应采取必要的措施，给予调解处理；七、乙方在经营过程中，所建造的设施具有所有权，租赁期满，可由政府有关部门给予合理作价，公平地转让给对方，如因国家征用建设开发，所有拆迁赔偿归乙方所有；八、甲方租出的土地，除遇到国家情势变更及不可抗力等因素外，则任何一方不得变更或解除合同；九、本合同在规定租赁期满前30天，双方如愿延长租赁期，应重新签订合同，在同等条件下，乙方有优先权；十、甲方负责市场内的水、电（包括动力电），供应费乙方负担；十一、在乙方建设项目中，甲方负责办理土地、规划、准建等有关证件及手续；十二、乙方负责经营中的工商、税务费用，合同约定之外的费用由甲方承担；十三、违约责任，如违约，违约方应向对方支付租金总额的20%并赔偿损失；十四、以上条款，双方应当认真履行，如有纠纷，双方协商解决，如协商不成，可通过法律途径解决，未尽事宜，甲乙双方友好协商；十五、本合同自甲方签字盖章，乙方签字按手印之日起生效，附件（图纸）、补充协议和合同正本具有同等法律效力；十六、本合同一式二份，甲乙双方各持一份。双方均依约办理了签约手续，居委会由时任法定代表人签字并加盖了居委公章。
合同签订后，朱崇军即依约开始交付租金，在2002年8月30日与他人以上述租赁场地作为经营场所共同出资设立大宽公司后，即由大宽公司依上述租赁合同约定开始履行租金交付义务，并在庭审中提交了大宽公司最后一期于2008年3月27日和28日各交付3万元和5000元租金的收据各一张，上述租金均由居委会所开办的临沂物资批发市场代为收取。期间，临沂市兰山区金雀山办事处傅家屯居民委员会更名为临沂市兰山区金雀山街道傅家屯社区居民委员会。
合同履行期间，大宽公司于2003年3月13日向居委会提交了“关于筹建仓储服务区和综合楼项目的请示报告”，内容为“临沂市金雀山办事处付屯居委、付屯居委市场管理办公室：为响应居委发展经济，提高效益的号召，经考察论证，我公司拟定在金雀山六路517号租赁经营场地投资建设仓储区一宗和沿街综合服务楼一座（具体建设方案见平面示意图），现申请开工筹建请予批复。临沂市大宽经贸有限公司（公章）”，居委会于同月20日在上述请示报告中及所附建设方案平面图中均盖章签注了“同意开工”的批复意见。之后，大宽公司先后投资建设了示意图中的大棚并投入经营，而方案中的综合服务楼未建设。
2008年3月27日，居委会向朱崇军及大宽公司发送了拆迁通知，内容为“朱崇军、大宽物资有限公司：根据金雀山街道办事处1号文件，经傅屯社区两委会研究决定，建设粮油批发市场二期工程。请你单位在接通知后，于2008年3月27日至2008年5月17日内自行搬迁，所自建地上建筑物，无偿拆除，逾期不拆者，后果自负”。同年4月24日，大宽公司法定代表人朱崇军与居委会时任法定代表人暨居委主任付文斗一同对租赁场地内大宽公司投资建设的建筑物情况进行了现场清点、测量，并形成了书面的确认清单，其中对于大宽公司投资建设的各个建筑物面积及部分数据进行了详细记载。
2008年5月8日，居委会又向朱崇军发送了对于2002年6月1日所签租赁合同决定予以解除的解除合同通知书，并在通知书中提出“本着友好协作、互惠互羸的原则，望贵公司接通知后积极处理此事”。因双方对损失的数额问题存在分歧协商未果，之后居委会自行与案外人签订拆迁协议将包括上述争议涉及建筑物在内的改造范围内的建筑物予以拆除，居委会庭审中自认涉案争议建筑物于2009年4月15日拆除完毕，大宽公司未对此提异议。
另查明：2008年3月22日，临沂市沂蒙公证处在建筑物拆除前曾根据大宽公司法定代表人朱崇军的申请，对于争议涉及租赁场地内的建筑物现状进行了拍照及录像的保全证据公证，并于同月26日出具了（2008）临沂蒙证民字第549号公证书。
2010年3月27日，临沂昊都资产评估事务所根据大宽公司申请出具了临昊都评报字（2010）第0019号“关于价值咨询的资产评估报告”，其中注明评估基准日为2010年2月28日，认定原告投资建设的房屋原值3058336元，剩余价值2544670.85元，租赁合同按最长租赁期限20年计算自评估基准日起剩余的期限即12年4个月期间的租赁权益为2999859.63元，上述评估价值共计5544530.48元，另注明评估依据的重置单价依据《临沂市人民政府办公室关于印发临沂市中心区域房屋拆迁安置和土地补偿实施办法的通知》（临政办发（2009）12号）。居委会对于上述报告提出所评估的建筑物无相关部门的建设规划和许可手续而系非法建筑，依当地拆迁补偿通知中规定的合法建筑物重置单价进行评估不妥，以及对于该部分建筑物评估可得利益损失不具有客观性、真实性等异议。庭审中，居委会提交了临沂正阳房地产评估有限公司临正评字（2008）第6－0001号房地产评估报告，出具日期注明为2008年6月8日，报告注明涉案租赁场地的建筑物评估价为656400元，大宽公司对该报告以所标注建筑物与实物情况不符且存在遗漏等为由不予认可。审理期间，双方对于大宽公司提交的临昊都评报字（2010）第0019号“关于价值咨询的资产评估报告”所附房屋记载的数量及面积与2008年4月24日双方参与人员现场清点、测量后形成的书面确认清单记载的数据进行核对，情况基本相符，而居委会提交临正评字（2008）第6－0001号房地产评估报告中则与上述确认清单中记载的建筑物情况不符。双方在审理过程中，均表明不再申请重新评估。
2010年4月8日，大宽公司诉至原审法院要求处理，同时起诉列朱崇军为本案第三人，诉讼期间又申请撤回了对第三人的起诉，原审法院对此另行制作了民事裁定书。
原审法院认为：大宽公司法定代表人朱崇军在大宽公司设立前于2002年6月1日与居委会签订书面租赁合同一份，约定承租该居委所开办临沂物资批发市场院内的的土地及位于其上的房屋（详见位置平面红线图附图），内容形式均符合相关法律规定，属双方的真实意思表示，除其中对于30年租赁期限的约定因超过20年最长法定租赁期限而超出的期限无效外，其余合同内容均合法有效，原审法院予以确认。居委会以承租方将其租赁的位于城市规划区内的部分国有土地用于市场开发、建设、经营且没有依法办理国有土地使用许可、规划建设、市场开发建设行政许可等手续，以及所建设的彩钢瓦大棚等地上建筑物均系违章（临时）建筑和租赁合同期限超过了合同法的规定为由，主张涉案租赁合同应当认定为无效合同，于法无据，理由不成立，原审法院不予采信。
朱崇军签订租赁合同后，其即与他人出资设立了大宽公司，之后大宽公司代替朱崇军参与履行了上述租赁合同的约定，对此有居委会开办的临沂物资批发市场之后代为收取大宽公司交付租金的凭证予以证实，居委会在大宽公司于合同履行期间提交的“关于筹建仓储服务区和综合楼项目的请示报告”中签署意见以及之后向大宽公司发送拆迁通知、向朱崇军发送的解除通知中提议“望贵公司接通知后积极处理此事”等证据亦印证了大宽公司取代朱崇军而参与履行租赁合同的事实，大宽公司据此提出其在涉案争议的租赁合同履行期间已取代朱崇军而变更为实际承租方，证据充分，居委会主张大宽公司并非涉案争议租赁合同的当事人、依涉案租赁合同的约定主张权利而诉讼主体不适格的辩解理由，明显与上述事实不符，原审法院不予采信。
合同签订后履行期间，朱崇军及大宽公司先后依合同约定履行了支付租金的义务，居委会在就合同解除未与大宽公司达成一致意见的情况下，以市场改造为由要求大宽公司拆迁以及之后发送通知要求解除租赁合同并将大宽公司所建设施予以拆除，既不符合租赁合同约定，亦于法无据，其行为构成违约，应对此承担违约责任，大宽公司据此请求居委会赔偿因居委会违约给其造成的损失，合法有据，应予支持。鉴于涉案租赁合同所涉及的租赁物，已被居委会拆除地上附着物后另作其他建设使用，双方租赁合同客观上已不具备继续履行条件，故大宽公司诉请判令解除双方之间的租赁合同，居委会亦无异议，原审法院予以支持。
关于大宽公司主张的扩建设施的投资损失问题。大宽公司在合同履行期间扩建设施既是为了“响应居委发展经济，提高效益的号召”，亦是基于合同约定和自身经营的需要，且向居委会提交了书面请示报告并经居委会盖章签注了“同意开工”的批复意见，根据租赁合同第七条“乙方在经营过程中，所建造的设施具有所有权，租赁期满，可由政府有关部门给予合理作价，公平地转让给对方，如因国家征用建设开发，所有拆迁赔偿归乙方所有”的约定，大宽公司除在租赁期限内合理收回的投资成本外，对于所建设施在租赁期满后亦应由居委会按合理作价予以接收，在居委会违约解除合同并将大宽公司扩建设施予以拆除后，对于大宽公司扩建设施所投资金的损失应依拆除时的现存价值由居委会给予赔偿。居委会提出大宽公司所建设施无合法规划准建手续而应为违章建筑，从涉案租赁合同第十一条“在乙方建设项目中，甲方负责办理土地、规划、准建等有关证件及手续”的约定内容看，对于大宽公司扩建设施的相关手续依约应由居委会负责办理，大宽公司在建设之前亦向居委会提交了书面的请示报告并在征得居委会“同意开工”的批复意见后才开始实施的建设，而居委会在同意大宽公司的建设要求后，未能依约为大宽公司的上述建设行为办理相关的证件及手续，其上述所辩称的情形即系因其自身的违约行为而造成，现又以上述理由主张不应给予赔偿，理由明显不成立，原审法院不予支持。居委会庭审中虽提出曾通知大宽公司办理上述证件及手续，因大宽公司原因而未能办理，大宽公司对此不认可，居委会亦无其他有效证据证实，居委会据此主张其对该项约定不存在违约情形的辩解理由，证据不足，原审法院不予采信。大宽公司在居委会将设施拆除后，委托相关机构依有关资料和数据对扩建设施的现存价值进行评估，临沂昊都资产评估事务所根据大宽公司申请以2010年2月28日为评估基准日出具了临昊都评报字（2010）第0019号“关于价值咨询的资产评估报告”，认定大宽公司投资建设的房屋剩余价值为2544670.85元，经双方庭审中核对上述报告记载的房屋数量及各房屋面积与此前双方负责人现场清点、测量并签字确认的清单中记录的情况亦基本相符，居委会虽对该报告提出异议，但其并未申请重新鉴定，居委会庭审中提供其委托临沂正阳房地产评估有限公司于2008年6月8日出具的临正评字（2008）第6－0001号房地产评估报告虽认定涉案租赁场地的建筑物评估价为656400元，但经双方核对该报告记载的房屋数量及面积与此前双方负责人共同签字确认清单中记载的实物情况多数不相符且存在遗漏情形，且该报告亦无各建筑物具体情况及评估明细的记录，结合双方负责人此前现场清点、测量后共同签字确认的清单综合分析，大宽公司提供评估报告的证明力明显大于居委会提供评估报告的证明力，在居委会提交的评估报告不足以反驳大宽公司提供的评估报告且居委会不申请重新鉴定的情况下，对于大宽公司就投资建设的房屋损失提交的评估报告及其评估价2544670.85元，原审法院予以确认，大宽公司就此提出的诉讼请求，证据充分，应予支持。居委会对于大宽公司提交的2008年4月24日大宽公司法定代表人朱崇军与居委会时任法定代表人暨居委主任付文斗一同对租赁场地内原告投资建设的建筑物现场清点、测量而形成的书面确认清单中的付文斗签名真实性提出异议，但其既未对此申请鉴定，亦无相应有效的证据证实，对此提出的异议证据不足，原审法院不予采信。
关于大宽公司主张的剩余租赁期间的收益损失问题。涉案租赁合同履行期间，居委会违反约定自行解除合同而将大宽公司扩建设施拆除，并已将租赁物另作他用致使租赁合同无法继续履行，虽然合同约定的租赁期限为30年，但大宽公司仅就法定最长期限20年租赁期限计算主张剩余租赁期间因合同不能履行而造成的可得利益损失，合法有据，应予支持。大宽公司对该项主张提供了其自行委托临沂昊都资产评估事务所所作的评估报告，该所以2010年2月28日为评估基准日出具了临昊都评报字（2010）第0019号“关于价值咨询的资产评估报告”，认定租赁合同期限按20年计算自评估基准日起剩余租赁期间的租赁收益损失为2999859.63元，居委会质证时虽对该报告评估结论提出异议，但其既无充分有效证据反驳，亦未申请重新鉴定，居委会就此提出的异议证据不足，大宽公司所提供上述评估报告应予确认，就此提出的诉讼请求，理由正当，应予支持。
对于大宽公司主张的未列入评估的其他损失96879元。大宽公司虽就此提供了部分单据和材料，因居委会不认可，大宽公司亦未能对此提供其他相应有效的充分证据证实，据此对被告提出给予赔偿的诉求，证据不足，原审法院不予采信。
综上，大宽公司请求判令解除租赁合同理由正当，请求居委会赔偿因居委会违约给其造成的损失，合法有据，对于其中合理的损失部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十四条第一款、第二百二十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款、第七十三条第一款的规定，判决如下：一、原告临沂市大宽经贸有限公司与被告临沂市兰山区金雀山街道傅家屯社区居民委员会之间的租赁合同解除；二、被告临沂市兰山区金雀山街道傅家屯社区居民委员会于本判决生效后十日内赔偿原告临沂市大宽经贸有限公司扩建设施的损失2544670.85元；三、被告临沂市兰山区金雀山街道傅家屯社区居民委员会于本判决生效后十日内赔偿原告临沂市大宽经贸有限公司可得利益损失2999859.63元；四、驳回原告临沂市大宽经贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51290元，由原告临沂市大宽经贸有限公司负担1025元，被告临沂市兰山区金雀山街道傅家屯社区居民委员会负担50265元。
上诉人居委会不服原审判决上诉称：1、合同具有相对性，合同的主体变更需要由双方协商，合同的主体未经变更程序，不能进行变更。原审判决认定居委会下属单位临沂物资批发市场代为收取大宽公司的租金，大宽公司履行交付租金义务，成为合同主体，该认定系认定事实错误。2、本案争议的租赁地点位于陷泥河综合治理范围内，属于政府规划的改造范围，朱崇军所建的设施为简易大棚，未按照原规划进行建设，造成该租赁场地需按城市规划重新建设，造成双方的合同不能履行，不是居委会单方违约，因此原审法院认定居委会违约，并承担合同的违约责任是错误的。3、临沂昊都评估所的评估报告存在以下错误，不能作为法院判决的裁判依据：（1）评估报告对房屋评估选择的方法是成本法，而实际上采用了拆迁补偿标准并非成本法，适用的标准错误。本案中的建筑物系非集体土地上建设的非法建筑物，土地权益不能评估，不应按集体土地的合法建筑物的拆迁补偿标准进行评估，应仅针对地上建筑物建设成本评估。（2）评估报告重复计算了损失。对房屋损失和租赁期间的收益损失一同评估是重复计算损失。既然按照成本法对房屋进行了评估确定了损失，等于房屋在评估损失后不存在，那么就不存在收益损失，计算收益损失应当是在房屋存在的情况下产生的。作为租赁合同，添置的财产在合同到期后是按使用后的残值计算转给出租方，到期后的建筑物应按成新程度计算残值，而按现时的成新计算损失是错误的。所以评估报告中对这两项的计算属于重复计算损失。4、本案争议租赁场地的建筑物由于没有办理建设规划部门的审批手续为非法建筑，居委会批复同意朱崇军进行建设并不代表建筑物手续合法，建设地上建筑物应由相关规划和建设部门审批同意，这是行政审批手续，是建筑物是否合法的唯一标准，合同约定居委会负责办理土地、规划等手续，这只是对办理程序的约定，是否能得到审批，这是由行政机关决定，居委会无权进行审批。在未能获得批准的情况下，任何人都不能随意建设，居委会的同意只是基于合同租赁权对承租人建设房屋民事权利的同意，居委会的认可不能代替行政审批手续，原审认定并采纳临沂昊都评估所对建筑物按合法建筑物进行评估是错误的。5、临沂吴都评估所的评估是在建筑物不存在的情况下在2010年进行评估做出的报告，依据的财产清单也未查实其真实性。居委会委托评估机构评估的是在2008年双方解除合同时对建筑物实地勘测做出的评估报告，原审法院凭主观否定居委会提交的评估报告采纳大宽公司的评估作为判决的依据系认定事实错误。6、损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，但不能超过合同一方订立合同时预见到因违反合同可能造成损失，本案中租赁收入为每年7万元，但评估的仅收益损失数额就为近300万元，这明显是不合法、不合理的。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销或改判原审判决。
被上诉人大宽公司答辩称：居委会的上诉理由不能成立，请求依法驳回其诉讼请求。
本院审理查明的事实：在本院审理过程中，居委会向本院提交“评估申请书”，申请：对本案所涉租赁场地的房屋及可得利益损失委托评估机构进行评估。”本院依据居委会的申请，委托山东新永基土地房地产评估咨询有限公司进行评估鉴定。山东新永基土地房地产评估咨询有限公司指派专业技术鉴定人员查阅了卷宗，向本院出具“关于阅卷情况的说明”，说明如下：“1、涉案房产已拆除，周围市场环境已发生较大变化，仅仅通过卷宗中存有的该房屋的照片、影像等资料，估价人员无法对估价对象有个全面和准确的了解和把握，无法准确的确定拆除前后影响其价格的各种区位因素对其价值的影响。估价对象为租赁土地上建设的房产，卷宗内未提供相关规划批文、权属资料，估价人员无法准确的确定其权益对价值的影响程度。卷宗内虽然提供了较为详细的涉案房产的影像资料，但通过照片和影像等内容很难全面准确的判断房产的内部结构、室内装修、布局状况、房屋的维护保养、室内的配套设施等状况，估价人员无法准确的测算其价值。2、由于可得利益损失影响因素较多，不确定性较大，且无法准确测定估价对象的价值，因此很难准确测算估价对象自2009年4月15日拆除后可得利益损失。综上所述，结果认真的分析研究，认为难以客观准确的确定涉案房屋原值、剩余价值及自2009年4月15日拆除后可得利益损失，为保护当事人的合法利益，本着负责任的原则，决定不承担本次鉴定工作。”
本院审理查明的其他事实同原审查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为：一、大宽公司作为原告起诉主体是否适格；二、居委会是否存在违约行为；三、原审判决认定损失的计算依据是否正确。
一、关于大宽公司作为原告起诉主体是否适格的问题。本院认为：2002年6月1日，居委会虽然是与朱崇军签订的《租赁合同》，但在2002年8月30日大宽公司成立后，即由大宽公司履行了租金交付的义务，而且居委会也是向大宽公司出具的收到租金的收据，之后是由大宽公司向居委会提交的《请示报告》，居委会向大宽公司发送的《拆迁通知》。综合以上事实和证据可以认定，大宽公司已取代朱崇军履行了《租赁合同》的义务，对此居委会是明知的，且在履行合同过程中未提异议。故大宽公司依据《租赁合同》的签约主体系朱崇军主张大宽公司诉讼主体不适格，与事实不符，本院对此不予支持。原审判决对此认定正确。
二、关于居委会是否存在违约行为的问题。本院认为：在《租赁合同》签订后，朱崇军及大宽公司先后依约履行了交付租金的义务，并无违约之处。大宽公司为了经营需要拟在其租赁的场地内投资建设大棚一宗和沿街综合服务楼一座，为此于2003年3月13日向居委会提交了《关于筹建仓储服务区和综合楼项目的请示报告》，居委会于2003年3月20日在该《请示报告》上盖章并签注了“同意开工”的批复意见，之后，大宽公司才投资建设了被居委会后又拆除的大棚。《租赁合同》第十一条约定：“在乙方（朱崇军）建设项目中，甲方（居委会）负责办理土地、规划、准建等有关证件及手续”，故，大宽公司所建大棚未办理相关建设手续的责任应由居委会承担，大宽公司是在征得居委会同意后才建设的大棚，对此大宽公司并无过错。虽然，在2008年3月27日，居委会向朱崇军发出了《解除合同通知书》，但在双方未就合同解除及损失数额达成一致的情况下，居委会擅自将租赁物及大宽公司的自建大棚予以拆除，对此行为应认定居委会构成违约，其应承担相应的违约责任。原审判决对此认定正确。
三、关于原审判决认定损失的计算依据是否正确的问题。本院认为：由于租赁物已作他用，《租赁合同》客观上已不具备继续履行的条件，大宽公司据此提出解除合同应予支持。居委会在未与大宽公司协商一致的情况下，擅自将租赁物和大宽公司自建建筑物予以拆除是导致合同解除的主要原因，对此应承担违约责任。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同依法订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此合同解除后，大宽公司仍可要求赔偿损失，损失包括可得利益。虽然大宽公司是单方委托的评估机构，但其出具的《评估报告》中记载的房屋数量、面积与此前双方现场清点、测量并签字确认的清单中记录的情况基本相符，居委会虽对该报告提出异议并在本院审理中提出重新评估的申请，但由于涉案建筑物已被拆除，本院委托的评估机构无法客观准确的测算拆除的租赁物及自建大棚的价值及很难准确测算估价对象自2009年4月15日拆除后可得利益损失，居委会亦未提交其他充分证据予以推翻大宽公司提交的《评估报告》的结论，故原审法院依据大宽公司提交的《评估报告》认定其损失并无不当，居委会违约应对大宽公司的损失承担赔偿责任。居委会主张不应采信大宽公司提交的《评估报告》，其主张并无事实和法律依据，本院对此不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人居委会的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51290元由上诉人临沂市兰山区金雀山街道傅家屯社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 左玉勇
审判员 安景黎
审判员 马 红
二〇一四年七月二十九日
书记员 贾宝群