＼n<＼/title>＼n<＼/p>＼n广东省五华县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）梅华法民二初字第114号＼n原告五华县人民医院。地址：五华县。＼n法定代表人李惠涛，该院院长。＼n委托代理人颜青，广东法信律师事务所律师。＼n被告曾祥源，男，汉族，1961年12月26日出生，住址：广东省五华县。＼n委托代理人詹春秀，广东长乐律师事务所律师。＼n委托代理人曾超平，男，住五华县。＼n原告五华县人民医院诉被告曾祥源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理后，依法于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告五华县人民医院的委托代理人颜青，被告曾祥源及其委托代理人詹春秀、曾超平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告五华县人民医院诉称，2010年12月28日，原被告签订《门店承租合同》，原告将桥头街家属楼底层12间门店，以老门诊口台阶起算为第一间，其它门店房间号按顺序排列，由被告租用第6间门店。租期到2013年12月31日止。由于涉及我院整体规划改造，因此我院决定所有医院门口的门店不再出租或续租。从去年起原告多次向租户发出不续租的书面通知。租期期满后，也曾口头和书面要求被告交出店面。但被告却继续占用原告的门店，拒不交还。根据《合同法》第235条规定“租赁期届满，承租人应当返还租赁物”。请求法院依法判令：1、确认终止原告与被告于2010年12月28日签订的《门店出租合同》；2、被告腾退门店还给原告；3、被告支付其逾期腾退店使用费（最低要求按原门店租赁合同约定的租金，从逾期之日起至实际腾退之日止）。＼n在举证期限内，原告为其诉讼主张提供了如下证据：1、《国有土地使用权证》、《房屋租赁许可证》，证明租赁门店属原告合法所有，合法出租；2、《门店出租合同》，证明双方的租赁合同关系，以及合同已经到期。＼n质证时，被告对原告提供的上述证据真实性无异议，但认为国有土地使用证、房屋租赁许可证并不能说明租赁门店就属于原告所有。＼n被告辩称，一、没有可靠的证据证实本案涉租门店是原告所有的，原告是否享有本案诉权须进一步查实、确认。2011年1月1日，被告以为本案涉租门店是原告所有的情况下，与原告签订了门店出租合同，合同期间，原、被告按约履行合同，可是现在原告以该合同期满及需对门店整体规划改造为由，向法院起诉被告，请求终止该合同，并判令被告腾退返还门店给原告使用等，但原告仅向法院提交了该合同，并没有提交该合同涉租门店的房地产权证。因此，被告认为如果原告没有或不能提交该合同涉租门店的房地产权证，就不能证实涉租门店是否原告合法所有的，仅凭门店出租合同是不能依法证实原告对涉租门店享有合法产权的，因该事实涉及到原告的背板诉权问题，所以必须查清。＼n二、即使本案涉租门店产权时原告所有的，原告请求判令终止门店出租合同的理由也不充分。原告以本案门店出租合同期满和需对门店整体规划改造为由，不再出租或续租涉租门店，终止该合同，腾退门店。被告认为，该合同期限确实届满，但经被告调查，原告需对门店整体规范改造是不存在的，是虚构的，是欲收回门店后另租和部分门店卖给他人的借口。既然原告对涉租门店不会规划改造，仍会租给他人，为何就不愿意、不同意租给被告，如果认为租金太低，被告同意按原告的要求（以前领导说过每平方米提高5元）提高租金，这样做完全顾及了原、被告双方的利益，何乐而不为？＼n三、即使本案涉及门店是原告所有的，原告请求终止本案门店出租合同，腾退门店，弊大于利。如上所述，原、被告按约履行合同，守法经营，解决了当地部分群众及下岗工人的生活出路问题，确实是一个了不起的民生工程，作为原告应当大力扶持，为党和政府构建和谐社会出一份力。但事与愿违，原告的行为令被告失望，被告曾并多次应邀和主动找原告领导请求协商门店续租问题，当时原告的领导只是谈及被告租店的环保、卫生问题，而没有涉及终止合同、腾退门店问题。如果腾退被告租用的门店，被告何去何从？生活如何着落？被告必然到政府部门上访，必然会导致不稳定的因素，这是党和政府不愿意看到的，更不希望发生，就凭这些，请原告三思而行！＼n在举证期限内，被告没有提供相关证据。＼n经审理查明，2010年12月28日，以原告五华县人民医院为甲方、被告曾祥源为乙方，签订了《桥头街医院家属房A栋底层门店出租合同》。约定：五华县人民医院将桥头街家属房底层12间门店，以老门诊口台阶起算为第一间，其它门店房间号按顺序排列，由被告曾祥源租赁第6号间门店，租期从2011年元月1日至2013年12月31日。合同第二条约定：第6间门店面积26.28平方米，每平方米月单价16元，甲方收取月租金420.48元，一年合计5045.76元。第七条约定：合同期满即终止本合同，乙方无条件将门店交还给甲方使用。合同届满时，原被告双方已经对合同约定的其它义务履行完毕，原告要求收回租赁物，被告要求续租，双方经多次商谈，未能续订租赁合同。从合同期满时至今，被告仍然占有使用租赁物，但原告未向被告收取租金。原告遂于2014年5月8日向本院起诉，请求依法判令：1、终止原、被告于2010年12月28日签订的《门店租赁合同》；2、被告立即无条件将门店腾退返还给原告使用；3、被告支付其逾期腾退店使用费（按原门店租赁合同约定的租金，从逾期之日起至实际腾退之日止）。＼n以上事实有原告提供的上述证据及《开庭笔录》等证实。＼n本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。综合诉辩意见，双方争议焦点，一是出租人对租赁物仅有《国有土地使用权证》，没有办理《房地产权证》，是否享有向承租人提出返还租赁物和支付占有使用费的诉权；二是租赁期满承租人应否向出租人返还租赁物；三是租赁期满承租人应否向出租人支付占有使用费。＼n关于出租人对租赁物仅有《国有土地使用权证》，没有办理《房地产权证》，是否享有向承租人提出返还租赁物和支付占有使用费的诉权问题，本院认为，本案中原告对其是租赁物的权属人，提供了《国有土地使用权证》予以证明，被告对该证据的真实性没有异议，从该证据所反映及原被告订立的租赁合同，足以认定原告是租赁物的权属人。作为出租人的原告，对租赁物没有房产证，只是可能影响到租赁合同的效力，但按照有关规定，即使合同无效，出租人也享有返还租赁物的请求权，且本案中原被告订立的租赁合同期限已经届满，双方对合同约定的其它义务也已经履行完毕，原告向被告主张的是返还租赁物和支付合同期满后占有使用费问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项关于起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织的规定，原告与本案有直接利害关系，享有本案的诉权。被告关于“没有可靠的证据证实本案涉租门店是原告所有的，原告是否享有本案诉权须进一步查实、确认”的主张，理由不足，本院不予采纳。＼n关于租赁期满承租人应否向出租人返还租赁物问题，本院认为，原被告约定的租赁期限至2013年12月31日届满，且在合同中约定，合同期满即终止本合同，被告无条件将门店交还给原告使用，结合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于租赁期间届满，承租人应当返还租赁物的规定，原告关于判令被告腾退门店还给原告的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。至于被告提出的“原告是虚构需对门店整体规范改造，真实目的是欲收回门店后另租和部分门店卖给他人”抗辩意见，因原被告在租赁合同中没有约定“优先承租权”条款，且租赁期限已经届满，也不再存在“优先购买权”问题，因此，原告在合同期满后如何处置租赁物，不影响本案的处理。至于被告提出的“如果腾退被告租用的门店，被告何去何从？生活如何着落？被告必然到政府部门上访，必然会导致不稳定的因素，这是党和政府不愿意看到的，更不希望发生”等抗辩意见，属于政府行政主管部门如何解决公民失业及其贫困救济等社会问题，不属本案调整范围。＼n关于租赁期满承租人应否向出租人支付占有使用费问题，本院认为，根据原被告在合同中关于合同期满即终止本合同，被告无条件将门店交还给原告使用的约定，以及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于租赁期间届满，承租人应当返还租赁物的规定，被告在合同期满后仍然占有使用租赁物的行为，属于不履行合同义务性质。虽然原被告在合同中对于承租人不及时返还租赁物应承担什么样的违约责任没有明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益的规定，原告要求被告支付占有使用费依法有据。至于占有使用费标准的认定，在近年来房价和租金上涨的市场环境下，原告要求被告按照原合同约定的租金标准支付占有使用费合理，结合本案实际，应当判令被告支付2014年1月1日起至交付门店时止的门店占有使用费（每月420.48元计付）给原告。＼n关于原告请求判决确认终止原告与被告于2010年12月28日签订的《门店出租合同》问题，因该合同期限已经届满，且原被告没有形成新的不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四十六条关于附终止期限的合同，自期限届满时失效的规定，对该请求作出裁判已经没有实际意义，故本案对原告的该诉讼请求不再作出判决。＼n综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项，《中华人民共和国合同法》第四十六条、第一百一十三条、第二百三十五条的规定，判决如下：＼n一、被告曾祥源应当在本判决生效后三十日内将承租的门店（五华县人民医院桥头街家属房底层12间门店中，以老门诊口台阶起算第6间）返还给原告五华县人民医院，店内的物品由被告曾祥源自行搬迁、清理。＼n二、被告曾祥源应在本判决生效后三十日内支付2014年1月1日起至交付门店时止的门店占有使用费（按每月420.48元计付）给原告五华县人民医院。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。＼n本案受理费50元，由被告负担，此款已由原告预交，本院不予退还，由被告在本判决生效后三十日内迳行付给原告。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。＼n审判员郑旭华＼n二〇一四年八月五日＼n书记员张春桂＼n