贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2301民初8074号
原告：曾传栋，男，1983年10月3日生，汉族，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。
原告：吉庆凤，女，1987年10月10日生，汉族，户籍地贵州省龙里县，现住贵州省兴义市。
委托诉讼代理人：曾传栋（吉庆凤之夫），住贵州省兴义市。
被告：贵州炜煜房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山办兴顶公路桔园段（桔园游泳馆右侧）。
法定代表人：辛玉平，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：简玉亮，贵州年成律师事务所律师。
原告曾传栋、吉庆凤与被告贵州炜煜房地产开发有限公司（以下简称炜煜房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾传栋、吉庆凤的委托诉讼代理人曾传栋，被告炜煜房开公司的委托诉讼代理人简玉亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾传栋、吉庆凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金85371.45元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年10月14日签订《商品房买卖合同》，被告将兴义市兴义商城第4幢3-10号商铺出售给原告，合同约定建筑面积为35.44平方米，房屋总价440166元。双方还在合同第十一条约定2014年5月31日前交房，交房时应符合1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等资料。同时约定被告在交房后90日内办理房屋初始登记。事实上，被告至今也没有提供符合移交条件的相关手续，房屋所有权证办理时需要被告提供的证明文件被告也未提交到房屋登记机构办理备案登记。被告已违约，给原告带来了巨大的损失。故根据合同法及相关法律规定，被告应对原告作出如下赔偿：1、被告需支付原告从2016年1月1日到2017年11月20日期间的未符合交付条件商品房的违约金30371.45元（440166元×23个月×30天×1/10000=30371.45元）。2、被告需支付原告从2015年5月31日到2017年11月20日时间段的逾期办证违约金55000元（因造成原告的损失金额难以确定，故违约金应以总购房款为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。因被告违约，诉讼费用由被告承担，望法院能支持原告的诉请。
炜煜房开公司辩称，对于原告陈述的签订买卖合同以及原告支付了购房款440166元无异议。对于原告的诉讼请求答辩如下：第一、按照合同约定的交房时间，原告的诉请已过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉请。第二、我公司已交房给原告，原告实际占有使用该房屋，并获得租金收益，对原告来说并未有资金损失。第三、对于逾期办证，双方均有义务提供相应的资料，缴纳契税是原告法定义务，逾期办证的违约天数应从原告实际缴纳契税的时间起算。第四、原告起诉的交房不符合条件以及逾期办证，实际上是重复计算损失。
本院经审理认定事实如下：曾传栋与吉庆凤系夫妻关系，2013年10月14日，曾传栋、吉庆凤与炜煜房开公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定炜煜房开公司将其开发的位于兴义市××山大道××商城××房出卖给曾传栋、吉庆凤，房屋建筑面积为35.44平方米，套内建筑面积18.28平方米，单价为24079.10元，总价款为440166元。合同第八条约定，买受人应当在2013年10月15日前支付全部房价款。第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年05月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、见补充协议第六条”。第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间…（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起15日内向买受人支付违约金”。第二十二条约定“三、（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人或出卖人委托的第三方向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。合同签订后，曾传栋、吉庆凤于2013年10月15日向炜煜房开公司支付购房款440166元,并于同日支付了维修基金、预告登记费等费用，于2013年12月4日交纳契税13425.06元。在诉讼过程中，双方当事人对炜煜房开公司在约定时间内交房无异议，本院予以确认。另查明，涉案房屋至今未办理好房屋的竣工验收备案登记及产权登记。
经查询，中国人民银行公布的中长期贷款基准年利率在2015年5月31日至2017年11月20日期间进行过多次调整，其中1-5年期中长期贷款基准年利率最高为5.5%，最低为4.75%。
本院认为，曾传栋、吉庆凤与炜煜房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，曾传栋、吉庆凤已按合同约定全面履行了付款义务，炜煜房开公司应当按照合同约定全面履行交付房屋、办理产权登记等义务，炜煜房开公司虽在约定时间内实际交付了房屋，但并不符合合同约定的交付条件，也未按约定时间办理产权登记，应承担违约责任。对炜煜房开公司提出本案已过诉讼时效的抗辩，根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，虽《商品房买卖合同》约定炜煜房开公司交房时间为2014年5月31日，取得商品房所有权初始登记的时间为2014年12月31日，但本案约定的违约金支付方式是以日为单位累积计算，该违约金的性质属于继续性债权，应当每日分别计算诉讼时效，曾传栋、吉庆凤起诉请求支付2016年1月1日开始计算的逾期交房违约金及2015年5月31日开始计算的逾期办证违约金，尚在三年的诉讼时效期间内，故对炜煜房开公司的前述辩解，本院不予采信。
关于逾期交房的违约责任问题，曾传栋、吉庆凤在合同约定的时间内接收房屋，但炜煜房开公司交付的房屋并不符合合同约定的交付条件，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，炜煜房开公司仍应承担继续履行合同并支付逾期交房违约金的责任。根据合同约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该违约金计算方式并不明显过高，本院予以确定，因未给买房人造成实际损失，故本院酌情按照30%予以支持。2016年1月1日至2017年11月20日为690天，逾期交房违约金即为440166元×0.0001×690天×30%=9111.44元。
关于逾期办证的违约责任问题，合同约定出卖人应于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。对于炜煜房开公司主张逾期办证的违约金应从实际缴纳契税的时间起算的辩称，没有事实和法律依据，本院不予采信。炜煜房开公司未如期完成该项合同义务，已构成违约，应承担继续履行合同并支付逾期办证违约金的责任。关于违约金的计算问题，曾传栋、吉庆凤认为合同约定按日万分之一计算违约金过低，要求按照中国人民银行规定的同期贷款利率进行计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，曾传栋、吉庆凤购买的房屋实为商铺，其虽未举证证明逾期办证对其造成的损失具体数额，但对购房者而言，其按约定支付了全部购房款，却未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，故对曾传栋、吉庆凤要求以已交购房款为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算2015年5月31日起至2017年11月20日止的逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。因中国人民银行规定的贷款利率进行过多次调整，本院酌情按曾传栋、吉庆凤诉请期间的平均年利率5.125%计算，2015年5月31日至2017年11月20日为905天，故逾期办证违约金计算为55932.74元（440166元×5.125%÷365天×905天=55932.74元）。现曾传栋、吉庆凤主张炜煜房开公司支付该段期间的逾期办证违约金55000元，符合法律的规定，与按平均年利率计算的差距不大，亦在贷款基准利率变动的范围内，故本院予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，判决如下：
一、限贵州炜煜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付曾传栋、吉庆凤2016年1月1日起至2017年11月20日止的逾期交房违约金9111.44元。
二、限贵州炜煜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付曾传栋、吉庆凤2015年5月31日起至2017年11月20日止的逾期办证违约金55000元。
三、驳回曾传栋、吉庆凤的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1934元，减半收取967元，由曾传栋、吉庆凤负担241元，由贵州炜煜房地产开发有限公司负担726元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判员 王明快
二〇一八年一月十七日
书记员 刘 颖