＼n成都市锦江区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）锦江民初字第1135号＼n原告成都广联置业有限责任公司，住所地：成都市锦江区568号摩根中心35楼。＼n法定代表人余学枝，成都广联置业有限责任公司总经理。＼n委托代理人王鹏，四川致高守民律师事务所律师。＼n委托代理人李跃，四川致高守民律师事务所律师。＼n被告四川中大网络科技有限公司，住所地：成都市金牛区白果林小区青西路6号。＼n法定代表人孟宪法。＼n原告成都广联置业有限责任公司（以下简称“广联公司”）诉被告四川中大网络科技有限公司（以下简称“中大公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月30日立案受理后，依法组成合议庭于2013年7月9日公开开庭进行了审理。原告广联公司的委托代理人王鹏到庭参加诉讼，被告中大公司由于下落不明，本院依法于2013年4月10日在《人民法院报》公告向其送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书。现公告期满，被告中大公司未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。＼n原告广联公司诉称，原告系位于成都市锦江区锦东路568号“摩根中心”大厦2号楼10层5号写字间（以下简称“涉案房屋”）的所有权人。原、被告于2011年9月17日签订了《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及其附属协议《办公设施设备服务及维护协议》（以下简称《服务协议》）约定，被告租赁原告所有的涉案房屋，租赁及服务期限为2011年10月19日至2013年10月18日，首年租金为每月22915元，服务费为每月12339元，被告应支付金额为两个月租金和服务费的履约保证金，共计70508元。被告拖欠租金或服务费累计一个月以上的，原告有权单方面解除租赁合同和服务协议，被告应按两个月租金和服务费的标准向原告支付违约金。合同签订后，被告支付了至2012年6月30日的房租、服务费及保证金70580元。被告于2012年6月30日未经原告同意擅自搬离，并拒交后续房租及服务费。原告再三催告被告未果，于2012年10月24日向被告发出《关于解除租赁合同及其服务协议的函》。原告认为，被告擅自搬离并拒付租金、服务费，其违约行为导致合同无法继续履行，原告享有单方面解除合同的权利并向其催告及发送解除通知，被告应支付至合同解除之日的租金和服务费并支付违约金。现原告起诉请求判令解除《房屋租赁合同》及其附属协议《办公设施设备服务及维护协议》；被告支付2012年7月1日至2012年11月7日的房屋91660元及服务费49356元，合计141016元（原告当庭放弃主张2012年11月7日以后的房租及服务费）被告按两个月租金45830元和服务费24678元的标准支付违约金；承担本案诉讼费4472元和公告费600元。＼n原告广联公司为支持其所诉的事实、诉讼请求，在举证期限内向本院提交以下证据：＼n1、原告的《企业法人营业执照》、被告的营业执照组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证（复印件），拟证明双方的主体资格；＼n2、房产证，拟证明原告系涉案房屋的产权所有人。＼n3、《房屋租赁合同》。＼n4、《办公室设施涉维修及服务协议》。＼n第3、4项证据拟证明原、被告之间的合同关系及违约金约定。服务协议系原告为被告提供相应的设施设备并进行维护的费用。原告仅出租空房，被告若需要中央空调、地毯等设施设备则需支付服务费。＼n5、2011年9月28日开具的收据1份，拟证明被告缴纳了房屋保证金，收据中表述的“租赁保证金”70508元包括房屋租赁保证金45830元和服务维护保证金24678元。＼n6、2012年1月18日开具的收据1张、2012年1月20日开具的收据1张，拟证明被告缴纳了2012年1月至6月的租金及服务费共计211524元。＼n7、《关于解除租赁合同及其服务协议的函》及国内特快专递邮件详情单，拟证明原告按照法律规定向被告承租的诉争房屋所在地址和注册地址分别发送了解除函，但因被告下落不明，该函未发生法律效力，请求法院判决解除合同；＼n8、情况说明2份，拟证明原告的诉争房屋自2012年7月1日停止办公并擅自搬离，直至2012年11月7日一直处于空置状态。＼n被告中大公司未作答辩，也未向本院提交证据材料。＼n以上证据经庭审审查，原告广联公司提交的第1至6项证据材料程序符合法律规定，其来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联；而中大公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对广联公司的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，故广联公司提交的上述证据本院予以采信，作为本案的证据使用。＼n根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：＼n2011年9月17日，原、被告签订一份《【摩根中心】房屋租赁合同》，合同约定原告将位于成都市锦江区锦东路568号“摩根中心”2号楼10层5号，建筑面积为375.04平方米的写字间出租给被告用于办公用。租赁期为2011年10月19日起至2016年10月18日止。租赁范围内的布局隔断由被告自行负责，租期满后，被告自行装饰装修需拆除。租赁期满，原告有权收回全部出租房屋，被告应如期交还。如需续租，必须在租赁期满前的三个月向原告提出书面续租意向，原告同意后重新签订租赁合同。该物业自2011年10月19日至2013年10月18日的月租金为22915元，自第3年起每年租金按3%的增幅递增。被告每半年向原告支付一次租金，以每年1月1日及7月1日为支付时间点；签订合同三个工作日内支付第一期租金（2011年10月20日至2011年12月31日）54700元，以后每期租金被告应提前15日支付，原告收到后于5个工作日内出具发票。租赁期间的电、电话、网络使用费、物业服务费等相关费用由被告自行承担。被告在签订合同当日内缴纳两个月的租金作为租赁履约保证金，即45830元。租赁期满后被告结清所有相关费用且双方完成物业交还验收手续后，原告于三个工作日内将履约保证金退还被告，未结清相关费用，原告有权拒退保证金，履约保证金不足以支付被告相关费用的，原告有权进行追索。租赁期满后若因被告原因导致退租的，除双方另有约定外，原告有权向被告收取恢复工程实际发生的费用。房屋租赁期间，被告拖欠房租累计1个月以上，或未按期支付保证金及租金的，原告有权解除合同，收回出租房屋。变更或解除合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除合同使对方遭受损失的，应由另一方负责赔偿相应损失。被告拖欠房租或相关费用累计1个月以上的，原告有权终止合同收回房屋，被告应按月租金两倍向原告支付违约金，若违约金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到全部损失为止。同时，在原告正式函文通知之内7日内，被告仍不履行相关义务并且无法联系被告负责人的，原告有权将被告租赁范围内的所有物品及财产异地封存，所有相关费用由被告承担，异地封存7日内，被告仍不接受及处理封存物品，原告有权进行处理。在租赁期内，被告未经原告同意中途擅自退租的，被告应按月租金的两倍向原告支付违约金，若违约金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到全部损失。＼n同日，原、被告签订《【摩根中心】办公设施设备服务及维护协议》约定，原告将其合法拥有权属的设施设备即网络地板、地毯、中央空调末端机提供给被告使用，原告保证提供的设施设备系正规厂家生产，并按照附图配置图标准提供。原告每月派人进行维护，服务期自2011年10月19日起至2016年10月18日止，服务期满，被告应提前90天通知原告并确定双方就设施设备交接验收时间。如需延长服务期，被告应服务期满前的三个月向原告提出书面意向，原告同意后重新签订服务及维护协议。2011年10月19日至2013年10月18日期间设施设备月服务费为12339元，自第3年起每年服务费按3%的增幅递增。被告应每半年向原告支付一次服务费，以每年1月1日及7月1日为支付时间点，签订协议三个工作日内支付第一期的服务费（2011年10月20日至2011年12月31日）29454元，以后每期服务费被告应提前15日向原告支付，原告收到后于5个工作日内向被告出具相应正式发票。被告应在签订本协议当日向原告缴纳两个月的服务费作为设施设备的履约保证金24678元，待服务期满被告结清所有相关费用且经原告验收所有设施设备完好无损后三个工作日内无息退还。被告如未按规定结清有关费用，原告有权拒退履约保证金。履约保证金不足支付被告应承担的相关费用的，原告有权向被告进行追索。被告如逾期向原告支付服务费，每逾期一日，则被告须按日服务费的两倍向原告支付违约金，并承担由此给原告造成的损失。服务期间，被告拖欠服务费或相关费用累计1个月以上的，原告有权终止合同，收回设施设备，被告应按照月服务费的两倍向原告支付违约金。若不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。服务期内，被告未经原告同意，中途擅自终止协议的，被告应当按月服务费的两倍支付违约金，并承担违约金不足以弥补的损失。＼n2011年9月28日，原告向被告支付承租房屋的保证金70508元。2012年1月18日，被告支付租金及设施设备租赁费161524元。2012年1月20日，被告支付租金及设施设备租赁费50000元。2012年6月30日，被告停止在涉案房屋办公并搬离。被告搬走后物业服务公司即告知原告。＼n2012年11月7日，原告通过邮政快递分别向被告承租的涉案房屋地址和工商登记住所地地址发出《关于解除租赁合同及其服务协议的函》，阐明因被告于2012年6月30日擅自搬离承租房屋，并拒绝支付租金和服务费，原告催告后仍拒绝支付，已违反双方合同约定。原告决定解除双方于2011年9月17日签订的《租赁合同》及《服务协议》，自该函到达贵公司之日即告解除。被告应当支付2012年7月1日至合同解除之日的租金91660元和服务费49356元（暂计至2012年10月31日）。同时，被告应支付两个月租金及服务费的违约金70508元，两项合计211524元，扣除被告缴纳的保证金70508元，被告还应支付141016元。但此后被告并未回复，也未向原告支付任何款项。＼n2013年4月1日，成都上实锦绣物业服务有限公司摩根中心管理处出具《情况说明》，证实被告已于2012年7月初停止在成都市锦江区锦东路568号摩根中心1005室办公。＼n2013年7月1日，成都上实锦绣物业服务有限公司摩根中心管理处出具《情况说明》，证实被告已于2012年7月初停止在成都市锦江区锦东路568号摩根中心1005室办公后，该写字间至2012年11月7日一直处于空置状态。（此处删除未退还保证金的表述）＼n庭审中，原告明确仅主张2012年7月1日至2012年11月7日的租金91660元及服务费49356元，放弃主张2012年11月7日以后的租金及服务费的诉讼请求。＼n本院认为，原、被告于2011年9月17日签订的《租赁合同》及《服务协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律法规，应属合法有效。合法有效的合同应受法律保护，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告向被告交付租赁物，被告应当按照合同约定足额支付租金及服务费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。现被告未按期支付租金，且未与原告协商即自行搬离承租房屋，违反诚实信用原则。按照双方租赁合同的约定，被告拖欠房租累计1个月以上，原告有权解除合同并收回房屋，故原告要求解除与被告签订的《租赁合同》和《服务协议》，于法有据，本院予以支持。＼n关于原告要求被告承担违约金70508元。原、被告签订的《租赁合同》及《服务协议》约定，被告拖欠房租、服务费或相关费用累计1个月以上的，被告应按照房租和服务费的两倍分别向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现被告搬离涉案房屋并拒付租金，其行为构成违约，应承担支付违约金的民事责任。现原告要求被告支付违约金70508元，于法有据，本院予以支持。＼n关于原告要求被告支付2012年7月1日至2012年11月7日的租金91660元和服务费49356元。原告认为，被告的违约行为导致原告花费三个月才重新出租涉案房屋，被告应承担三个月的租金和服务费。本院认为，合同履行期间，被告将诉争房屋的租金付至2012年6月31日后，于2012年6月30日搬离涉案房屋。根据原、被告双方签订的《租赁合同》约定，除首期支付租金外，每期租金被告应提前15日向原告支付。即被告应于2012年6月16日向原告支付2012年7月7日至2012年12月31日的租金。但被告并未在此日期前支付租金。根据原告庭审陈述，成都上实锦绣物业服务有限公司作为涉案房屋的物业服务提供者，在被告2012年6月30日搬离后，于2012年7月初立即告知原告。自2012年7月1日，原告对被告搬离涉案房屋的情况应为知晓。被告到期未按时缴纳下一租期租金和搬离涉案房屋，是以其行为表示不再继续履行双方的租赁合同。被告搬离后，原告另行出租该房屋需要一定合理期限，本院综合确定原告另行出租房屋所需的合理时间为一个月，此期间内原告所受的租金和服务费损失应由被告承担。该房屋的再次出租受市场需求、房屋大小、租金价格等多方面因素的影响，原告未能提交证据证明系完全因被告原因造成涉案房屋空置三个月之久。一个月合理再租期间内的租金和服务费属于原告因被告违约所致的经济损失，该损失没有超过双方约定的违约金范畴，原告可通过被告偿付的违约金得以弥补，故原告主张被告支付违约金后，再要求被告支付2012年7月1日至2012年11月7日的租金91660元和服务费49356元，于法无据，本院不予支持。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：＼n一、解除原告成都广联置业有限责任公司与被告中大网络科技有限公司于2011年9月17日签订的《【摩根中心】房屋租赁合同》和《【摩根中心】办公设施设备服务及维护协议》；＼n二、被告中大网络科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都广联置业有限责任公司支付违约金70508元；＼n三、驳回原告成都广联置业有限责任公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费4472元，公告费600元，两项合计5072元，由原告成都广联置业有限责任公司负担1500元，被告中大网络科技有限公司负担3572元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。＼n审判长康阳＼n人民陪审员胡士戎＼n人民陪审员郭志强＼n二〇一三年十月十一日＼n书记员罗龙