江苏省常州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）常民终字第40号＼n上诉人（原审被告）常州祁华房地产开发有限公司。＼n法定代表人吴嘉毓，该公司董事长。＼n委托代理人张光华，江苏金长安律师事务所律师。＼n委托代理人潘向勇，江苏金长安律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）葛玲，女，1973年9月20日生，汉族。＼n委托代理人任传义，男，1971年7月7日生，汉族。＼n委托代理人陈顺，江苏常武律师事务所律师。＼n上诉人常州祁华房地产开发有限公司（以下简称祁华公司）与被上诉人葛玲因商品房销售合同纠纷一案，常州市钟楼区人民法院于2013年10月18日作出（2013）钟民初字第1806号民事判决，上诉人祁华公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。＼n一审情况：＼n葛玲诉称，2009年11月30日，其与祁华公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由葛玲向祁华公司购买坐落于本市绿地世纪城施工编号为2幢乙单元1102号，建筑面积124.14平方米的房屋一套，合同总价款为525485元。合同约定，祁华公司应在2011年9月30日前向葛玲交付上述房屋，但祁华公司逾期未能交房。后因房屋存在质量问题，祁华公司多次返工维修，至今未能向葛玲交付。截止到2013年6月13日，祁华公司逾期交房的时间已经达到530天，祁华公司的行为已经构成违约。此外，祁华公司未能按照《商品房买卖合同》约定的设计图纸进行施工，同样也属于违约行为。为维护自身权益，现葛玲诉至法院，请求判令：祁华公司立即向葛玲支付自2012年1月1日起至祁华公司实际将房屋交付给葛玲之日止每日按照葛玲已交付房款的万分之二的金额计算的违约金，为便于计算，葛玲暂主张违约金55701元（525485×0.0002×530天，违约金暂计算至2013年6月13日）；诉讼费由祁华公司承担。＼n祁华公司辩称，1、葛玲已经逾期收房，逾期收房的违约责任由其自行承担；2、交付的房屋即使存在一般质量问题，祁华公司也只承担维修义务，祁华公司没有拒绝维修，故不存在葛玲主张的承担违约金的事实；3、葛玲主张违约金没有事实和法律依据，双方合同约定房屋即使存在质量问题，只有严重影响买受人使用的，才可要求祁华公司承担违约责任。葛玲诉状中说的要求祁华公司承担违约金，包括计算方法都是缺乏事实和法律依据的。＼n一审经审理查明，2009年11月30日，葛玲与祁华公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：葛玲以525485元的价格购买祁华公司开发的本市绿地世纪城施工编号2幢乙单元1102号房屋（现公安编号为13幢，建筑面积124.14平方米）一套。合同第十一条“交付期限、交付条件、交付手续”约定：“出卖人应当在2011年9月30日前，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续；2、小区内公共配套设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、道路、供电、给水、排水、供气等市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件；4、园林绿化工程按设计要求建成（因季节因素可顺延。但最迟应在半年内实施到位）。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本条第一款规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的以上文本的最低要求。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十二条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除合同第十一条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同第十八条“房屋质量和保修责任”约定：“（一）房屋质量标准和质量问题处理：出卖人交付的商品房的建筑工程质量应符合国家和地方的强制性标准，房屋装修质量符合国家强制性标准。1、该房屋主体结构质量不合格的，买受人有权单方面解除合同，并有权要求出卖人按房款总价0.5%支付违约金；……。（二）保修责任。买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。出卖人应当履行保修义务而不履行，经买受人书面催告超过15天出卖人仍怠于履行的，买受人有权自行修复，并有权要求出卖人支付修复费。……”＼n合同签订后，葛玲向祁华公司支付了全部购房款，但祁华公司未能在合同约定的2011年9月30日前交付房屋。＼n2011年12月26日，祁华公司在办妥《竣工验收备案表》后开始通知葛玲交付房屋。双方在结算各项费用时，祁华公司向葛玲支付了截止2011年12月31日的逾期交房违约金。但在验房时，葛玲发现祁华公司交付的房屋存在窗户开启不灵活、关闭不严，房门有创伤痕迹，地面存在裂缝，房顶有渗水痕迹，阁楼斜梁有裂缝等问题，遂拒绝接收房屋，并开始向有关部门进行投诉。＼n针对葛玲反映的情况，质量监督部门责成祁华公司进行整改。2012年5月30日，常州市建设工程质量监督站（以下简称质量监督站）制作了《常州市城乡建设服务中心处理单》（职以下简称《处理单》），其中“反映内容”栏内填写了葛玲反映的问题；“办理结果”栏内填写为：“1、由于以上四套房子（注：葛玲与其亲戚在祁华公司共购买了四套房屋）室内存在部分墙面、地面空鼓开裂，其中1102号屋面有渗漏1处，迟迟无法办理进户手续；2、经确13-乙-101#、202#、402#、1102#通过维修在2012.4.30日基本完成；3、由于维修给业主带来不便无法正常装修入住，要求开发商按合同价承担4个月延迟交付费”。任传义、祁华公司分别在《处理单》上签字、盖章。＼n2012年8月，葛玲再次向市长热线反映房屋质量问题。8月8日下午，质量监督部门召集双方及施工、监理单位人员，到现场检查，发现1102号房屋存在阁楼墙面不平整、窗扇开启不灵活、窗台没有装护栏，前露台排水口缺梳蓖子，阳角不顺直等问题。并制作了《建设工程质量监督抽查记录》，葛玲、祁华公司及施工、监理单位人员均签字确认。＼n2012年12月，葛玲又向政风热线反映房屋质量问题，质量监督站再次到现场进行检查，发现房屋存在多处空鼓等问题，并予以记载，但葛玲与祁华公司未在记载上签字。＼n审理中，法院向葛玲及祁华公司行使释明权，询问葛玲是否要对房屋是否存在质量问题，是否满足正常居住使用要求进行鉴定，但葛玲在规定的期限内未提交鉴定申请。＼n上述事实有葛玲提供的《商品房买卖合同》、《处理单》、《建设工程质量监督抽查记录》等证据；祁华公司提供的《竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等证据及当事人陈述予以证实。＼n一审经审理后认为，本案争议焦点在于：祁华公司交付的房屋是否因质量问题影响正常居住使用，应向葛玲支付逾期交房违约金。法院认为，祁华公司作为房地产开发企业，其交付的房屋除了应符合合同约定的条件外，还应满足正常居住使用要求。如果不能满足正常居住使用要求，葛玲有权拒绝接收房屋，并要求祁华公司承担违约责任。本案中，祁华公司交付的房屋已经相关部门验收合格，并取得《竣工验收备案表》。葛玲对房屋质量提出异议后，祁华公司将房屋进行了维修，根据《处理单》的记载，双方确认13幢乙单元1102号房屋维修已在2012年4月30日基本完成。葛玲认为房屋仍无法满足正常居住使用要求，应当承担举证责任。葛玲提交的《建设工程质量监督抽查记录》等证据，虽能够证明房屋仍存在部分缺陷，但尚不能证明房屋无法满足使用要求。法院在审理中对葛玲进行了法律释明，但葛玲未提交鉴定申请，应当承担举证不能的法律后果。鉴于葛玲与祁华公司在《处理单》上签字同意祁华公司按合同价承担4个月延迟交付费作为对葛玲的补偿，此系双方对自己权利的合理处分，亦不违反法律规定，法院予以确认。综上所述，祁华公司应支付维修房屋导致葛玲装修房屋延误的违约金12611.64元。据此，一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、祁华公司于本判决生效之日起十日内支付葛玲违约金12611.64元；二、驳回葛玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1193元，由葛玲负担923元，祁华公司负担270元。＼n上诉人祁华公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清。《处理单》办理结果第3条“由于维修给业主带来不便无法正常装修入住，要求开发商按合同价承担4个月延迟交付费”完全是被上诉人提出的处理要求，上诉人根本没有同意。上诉人在该处理单上盖章只是表明上诉人当时参与了处理，但双方根本未就处理达成任何协议。因此一审法院认定《处理单》上的处理结果属双方的一致意思表示是认定事实错误。请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。＼n被上诉人葛玲二审中未作书面答辩，口头答辩称：1、上诉人在《处理单》上加盖了公章，应认定为上诉人同意向被上诉人承担4个月的违约金，一审对该事实的认定是正确的。2、被上诉人所主张的违约金计算不应仅计算4个月，至少应计算至2012年12月31日。综上，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。＼n二审中，基于双方当事人对一审判决确认的事实均未提出异议，本院依法予以确认。＼n本院认为，关于上诉人祁华公司上诉提出，其公司在《处理单》上盖章只是表明其当时参与了处理，但双方根本未就处理达成任何协议，一审法院认定该《处理单》上的处理结果属双方的一致意思表示是认定事实错误的问题。一审法院查明，《处理单》办理结果栏填写有……3、由于维修给业主带来不便无法正常装修入住，要求开发商按合同价承担4个月延迟交付费。在该文字后面有祁华公司的印章，反映人意见处有任传义的签名。根据上述事实表明，被上诉人葛玲向质量监督站提出“由于维修给业主带来不便无法正常装修入住，要求开发商按合同价承担4个月延迟交付费”等意见，质量监督站将该情况制作了《处理单》后，上诉人在该《处理单》办理结果栏后面盖了单位印章，应当认定双方对“要求开发商按合同价承担4个月延迟交付费”已达成了合意，上诉人上诉提出其在《处理单》上盖章只是表明其当时参与了处理，与常人的理解不符，其上诉请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n上诉案件受理费1193元，由上诉人祁华公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长雍丽萍＼n审判员奚旭＼n代理审判员吴立春＼n二〇一四年二月十八日＼n书记员赵艳＼n