上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3595号
上诉人（原审原告）卞桂全，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。上诉人（原审被告）余云莲，XX年XX月XX日出生，汉族，现住上海市XX村XX号XX室。委托代理人谷学彬，北京汉卓（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）虞德良，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地上海市XX村XX号XX室。委托代理人谷学彬，北京汉卓（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）王平安，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市XX路XX弄XX号XX室。委托代理人朱增凯，北京汉卓（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）丁德家，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地上海市虹口区XX路XX弄XX号XX室。上诉人卞桂全、余云莲、虞德良、王平安因确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五(民)初字第771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房产）系卞桂全于2002年1月向案外人上海闵行区房产经营公司上海A公司购买，于2003年1月取得房地产权证，由卞桂全及其家人居住至今。卞桂全购买涉案房屋时向XX银行申请了10万元贷款。丁德家与余云莲、虞德良系朋友关系。余云莲与虞德良系夫妻关系。2008年10月18日，丁德家与卞桂全签订一份《借款抵押协议》，约定卞桂全向丁德家借款12万元，借期为2008年10月18日至2008年11月7日，月利率2%；卞桂全以涉案房屋作为借款之担保。2009年6月15日，卞桂全作为甲方、丁德家作为乙方，双方签订一份《协议书》，主要内容为：因甲方欠乙方债务19万元，甲方为归还乙方债务，委托乙方办理借款事项，经双方协商一致，就甲方所有的涉案房产过户给乙方表妹余云莲。涉案房屋产权永远归甲方所有，银行贷款由甲方归还；乙方负责办理房产交易中心及银行一切手续，所有费用由甲方承担；银行贷款放款后，贷款由甲方如期归还，如有拖欠影响他人信用由甲方承担一切后果（如不按时归还银行贷款。拖欠三次以上协议作废）；乙方承诺二年后一个月内将涉案房屋产权按原价过户给甲方，如有违约乙方承担一切后果。2009年6月6日，丁德家出具一份“借清单”，内容为：“本人与卞桂全以前所有的抵押协议及卡在丁处的借条全部作废，以卞房屋买卖合同及收据为凭证。”2009年7月2日，余云莲通过XX银行转账给卞桂全19万元。卞桂全出具一份收条，内容是：今收到余云莲房屋预付款29万元（其中转账19万元，现金53,000元代还XX银行的购房贷款47,000元）。2009年7月3日，卞桂全作为甲方（出售方）、余云莲作为乙方（买受方、虞德良作为代理人），双方签订一份《上海市房地产买卖合同》（合同编号：726258），约定：甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；房地产座落于XX路XX弄XX号XX室；双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计59万元。合同主文中第三条关于土地使用权的处理、第四条关于房屋交接期限、第五条关于房屋装饰及附属设施如被损坏的责任承担、第七条关第七条关于房地产风险责任转移的起始日期、第九条关于乙方的违约责任、第十条关于甲方的违约责任均未作约定。合同附件三“付款协议”约定：乙方在2009年7月3日前支付甲方购房首付款29万元、乙方向银行申请贷款47万元，由银行直接打入甲方账户；乙方向银行多贷的17万元待银行放款后由甲方返还给乙方。2009年7月6日，卞桂全向XX银行清偿了剩余的全部贷款本息共计47,006.75元。2009年7月26日，余云莲作为借款人，与A银行上海市XXX支行A银行上海市XXX支行签订了《个人住房抵押借款合同》，申请购房贷款40万元，并以涉案房产作为抵押担保。借款期限为2009年7月16日至2034年7月15日。2009年8月，上海市闵行区房地产登记处核准了涉案房屋的产权过户登记，将房屋产权转移登记至余云莲名下。A银行上海XXX支行作为贷款行亦取得了抵押权登记，贷款金额为40万元。同月20日，A农业银行上海XXX外高桥支行发放了40万元贷款。此后，卞桂全按月向丁德家的银行帐户汇入2,200元。丁德家向余云莲每月支付2,200元。2013年8月，卞桂全停止向丁德家的账户汇入钱款。自2009年9月起，A银行XXX支行按月从户名为余云莲的银行账户内扣划还款本息2,146元。2011年8月，余云莲补办了涉案房屋的产权证。2012年12月，余云莲以涉案房屋作为抵押，向案外人陈某某借款40万元。2013年11月22日，虞德良与卞桂全之子卞某某通过手机短信联系，主要内容是，虞德良要求卞某某趁早解决与丁德家之间的问题，解决越早，损失越小，拖得越久损失会更大。卞某某回信表示：我（卞桂全、卞某某）为什么不继续还贷款，已经和你们（余云莲、虞德良）说了，是丁德家一直骗我们。我们一直在催促他（丁德家）将房屋还给我们，他一直以各种理由欺骗，我才停止还贷的。我有诚意不为难你（虞德良），可以继续还贷款，但你不平（凭）良心说话。虞德良回信表示：我也是没有办法，请你谅解，被迫所为你懂的，你也必须和丁德家有个了断。2013年12月19日，余云莲作为出售人（甲方）、王平安作王平安作为买受人（乙方），双方签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1920231），约定，余云莲将涉案房屋转让给王平安，转让价为90万元。合同第三条关于土地使用权的年限未作约定；第四条对于房地产交接期限未作约定。第六条约定，双方确认于2014年1月30日之前，双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。合同第九条、第十条对于双方的违约责任作了约定。合同附件三“付款协议”约定：乙方于2013年12月19日前支付40万元；于2014年1月30日前支付50万元。同日，余云莲（甲方）与王平安（乙方）签订一份补充协议，约定，双方同意该房地产内的附属设施、设备及搬迁补偿款共计30万元，此款乙方应于2014年1月10日前直接支付甲方。在签订上述合同前，王平安本人未实地查看涉案房屋。按余云莲、虞德良、王平安陈述，余云莲与虞德良陪同王平安之女王某A前往涉案房屋所在小区，但由于涉案房屋内无人而未能进入房屋内查看房屋状态。但王平安及其女对房屋的房型较为了解，故双方签订了合同并进行交易。2013年12月19日，王某A通过XX银行向案外人蔡某某汇款33万元。同日，王某A以XX银行转账方式向案外人陈某某汇款40万元。王平安代余云莲向A银行上海XXX支行提供清偿剩余贷款本息共计365,094.36元。同日，余云莲向王平安出具一份收据，内容是：本人从王平安处收到闵行区XX路XX弄XX号XX室的房款人民币134,900元。2013年12月26日，案外人蔡某某作为余云莲的代理人与王平安共同向上海市闵行区房地产登记处申请办理涉案房屋的过户登记手续。2014年1月6日，闵行区房地产登记处核准了产权过户登记申请，将房屋产权转移登记至王平安名下。2014年1月9日，余云莲出具一份收据，内容是：本人从王平安处收到闵行区XX路XX弄XX号XX室的剩余房款（其中日币250万，折合人民币145,000元），另外收到人民币155,000元，共计30万元。之后，王平安持涉案房屋产权证，要求卞桂全搬离涉案房屋。双方为此发生冲突。2014年4月3日，卞桂全向原审法院提起诉讼，要求判令：1、丁德家赔偿其一切经济损失；2、确认余云莲与王平安签订的房屋买卖合同无效，余云莲返还王平安房款90万元；3、余云莲与虞德良对丁德家的赔偿义务承担连带赔偿责任。原审诉讼中，卞桂全明确其诉讼请求为：1、确认其与余云莲签订的房屋买卖合同无效；2、余云莲与王平安签订的房屋买卖合同无效；3、将涉案房产恢复登记至卞桂全名下，王平安、余云莲、虞德良共同办理恢复房产登记的手续。原审庭审中，余云莲、虞德良表示，其共向卞桂全支付房款59万元，其中19万元为银行转账，40万元为银行贷款，现金57,000元（其中47,000元用于卞桂全归还贷款）。王平安表示，其向余云莲的付款情况为：1、代余云莲还款40万元；2、付款50万元，包括以现金方式支付134,900元、转账方式支付365,100元、3、30万元现金，其中包括以250万元日币折价人民币145,000元以及现金155,000元。原审法院认为，意思表示真实是有效民事法律行为的必备条件之一。卞桂全作为涉案房屋的所有权人，对自己的房产具有处分权。而从卞桂全与丁德家签订的协议书内容可以证实，卞桂全将房产转移过户的目的是为了以买卖形式套取银行贷款，而非真实的房产交易。余云莲、虞德良系丁德家之朋友，从虞德良与卞桂全之子卞某某的短信联系中也印证了余、虞两人知道卞桂全与丁德家之间存在债权债务纠纷，以余云莲为名义向银行申请的贷款亦一直由卞桂全在按期清偿，表明银行贷款的实际使用人、还款人均为卞桂全，而非余云莲，且余云莲在与卞桂全签订房屋买卖合同前，无证据证明其事先曾实地看房，明显违背房产交易的正常流程。因此，可以认定，卞桂全与余云莲签订的《上海市房地产买卖合同》并非双方真实意思表示，双方之间不存在真实的房屋交易，故该合同当属无效。虽然依据卞桂全与余云莲签订的不真实的买卖合同，涉案房屋产权被转移登记至余云莲名下，但余云莲并不享有真正的所有权，无权处分涉案房产，在未经卞桂全同意的情况下不能将涉案房屋转让给他人。然，余云莲仍然擅自与王平安签订了《上海市房地产买卖合同》，将此房转让给王平安。由于不动产登记具有公示效力，因此，基于不动产登记的效力，如果王平安作王平安作为买受人是善意且无过失，则双方签订的买卖合同应当有效，但如果王平安系恶意或存在明显过失，则该合同因损害了卞桂全的利益而应当无效。对普通家庭而言，不动产交易是重大经济活动，交易过程极其谨慎，在购房前通常会对房产信息、房屋结构、装饰装修、居住状况等进行充分了解。然而，王平安及其女儿并未实地查看房屋现状也未了解房屋居住人员信息，在涉案房屋由卞桂全及其家人一直居住至今的情况下，草率地与余云莲签订房屋买卖合同，受让涉案房屋，导致纠纷的产生，因此王平安在受让涉案房屋过程中存在明显过失。余云莲与王平安签订的买卖合同及补充协议约定房价款为90万元、附属设施设备及搬迁补偿款30万元。但王平安向法院提供的有2013年12月19日银行转账凭证的金额为33万元、40万元，以及用于提前归还余云莲贷款本息的365,094.36元，其余由余云莲出具收据的134,900元、30万两笔钱款却没有相应的银行取款或转账凭证，而在金融服务业极为发达的当今社会，以现金方式支付大额房款亦不符合目前的交易习惯，而且上述金额的合计与双方约定的120万元总价不符，亦与王平安自述的付款情况不符。基于上述分析，法院认为，余云莲与王平安签订的合同因损害了卞桂全的利益而无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于上述两份合同无效，涉案房屋产权应当恢复登记至卞桂全名下。而余云莲支付给卞桂全的房款、王平安支付给余云莲的房款均应予以返还。根据余云莲提供的转账凭据及卞桂全陈述，余云莲转账给卞桂全的房款19万元以及现金支付53,000元（用于归还贷款47,006.75元），合计243,000元，该钱款由卞桂全返还余云莲。根据王平安及余云莲的陈述，双方约定的120万元购房总价已全部支付，故在合同确认无效的情况下，余云莲应当将120万元返还王平安。但，以余云莲的名义向A银行上海XXX支行申请的贷款40万元，实际使用人是卞桂全，故该贷款本息应当由卞桂全负责清偿。在余云莲将涉案房屋出售给王平安的交易过程中，由王平安代为提前清偿了剩余贷款本息共计365,094.36元，而王平安代为清偿的该剩余贷款本息是作为支付给余云莲之房款，故在余云莲将全部房款退还王平安后，卞桂全应当将365,094.36元支付给余云莲。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，原审法院于2015年9月8日作出判决：一、原告卞桂全与被告余云莲就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房地产于2009年7月3日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：726258）无效；二、被告余云莲与被告王平安就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房地产于2013年12月19日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1920231）无效；三、被告王平安于判决生效之日起十日内办理恢复上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权登记手续，将此房屋产权恢复登记至原告卞桂全名下；四、原告卞桂全于判决生效之日起十日内返还被告余云莲房款人民币243,000元、贷款365,094.36元，合计608,094.36元；五、被告余云莲于判决生效之日起十日内返还被告王平安人民币120万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22,800元，由卞桂全负担9,120元，由余云莲、王平安分别负担6,840元。原审判决后，卞桂全、余云莲、虞德良以及王平安均不服，上诉至本院。上诉人卞桂全上诉要求撤销原审判决第四项，依法改判其返还余云莲贷款365,094.36元。上诉人余云莲、虞德良上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误：一、其在购买卞桂全的涉案房产之前及以后，并不知晓卞桂全与丁德家之间存在纠纷，直到2013年下半年，方从卞桂全处得知卞桂全和丁德家之间可能存在纠纷。后虞德良通过短信与卞桂全之子联系，要求卞桂全及其家人搬离涉案房产未果。原审仅依据虞德良与丁德家是朋友就认定余云莲、虞德良在购买卞桂全房屋时知道卞桂全与丁德家之间存在债权债务纠纷，且对虞德良与卞桂全之子之间的短信断章取义，作出的认定存在明显错误。二、原审认定以余云莲为名义向银行申请贷款一直由卞桂全按期清偿错误。三、原审以余云莲无证据证明事先曾实地看房，认定余云莲与卞桂全之间的房屋交易明显违背正常流程是错误的。四、原审依据卞桂全和丁德家签订的协议书内容认定卞桂全出售房屋的目的是套取银行贷款也为错误。五、原审认定余云莲、虞德良已支付的房价款金额也为错误。余云莲、虞德良在购买卞桂全名下涉案房产时，房屋总价是59万元，房款支付方式为转账支付19万元，现金支付5.3万元，代卞桂全偿还银行借款4.7万元，向银行申请贷款40万元，共计支付了69万元，实际支付高于房屋总价的部分已由卞桂全返还给了余云莲。因此，余云莲、虞德良要求撤销原审判决，改判驳回卞桂全的原审诉讼请求。上诉人王平安上诉人称，原审审理程序违法、认定事实不清，适用法律错误：一、原审追加其作为被告不当。二、原审认定丁德家与卞桂全之间的协议、约定、清单等的真实性，缺乏依据。三、并无证据证明余云莲与卞桂全之间的房屋买卖关系是虚假的，则余云莲取得了涉案房产的产权，其将该房屋处分给王平安，属于有权处分。四、原审认定王平安没有实地看房，这样的表述明显不当。事实上，余云莲、虞德良是带着王平安去看过涉案房产的，只是不巧，卞桂全不在，因此没能进入房屋内。五、原审通过卞桂全与丁德家之间的所谓协议，推断涉案房产的交易是以买卖形式套取银行贷款，缺乏依据。六、原审认定事实时故意遗漏了有利于王平安的事实，作出明显不公正的推断。王平安在原审中已经指出，购买涉案房产系通过中介签订合同，也实地查看了房屋，还了解到该房屋存在抵押权，王平安据此购买涉案房产，尽到了谨慎的注意义务，并且实际支付了120万元购房款，并未侵害卞桂全的利益，故不存在导致合同无效的情形。原审判决余云莲与王平安之间的房屋买卖合同无效，缺乏合法与公平性。因此，王平安要求撤销原审判决，改判驳回卞桂全的原审诉讼请求或将本案发回重审。卞桂全对于余云莲、虞德良、王平安的上诉请求均不予同意，认为除原审判决第四项之外，要求法院维持其他判决内容。余云莲、虞德良对于卞桂全的上诉请求不予同意，认为其与卞桂全之间的买卖关系真实有效，但同意王平安的上诉请求。王平安对于卞桂全的上诉请求不予同意，但同意余云莲、虞德良的上诉请求。被上诉人丁德家未到庭，亦未向本院提交任何答辩意见。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据现已查明的事实，涉案房产由卞桂全及其家人居住使用至今，余云莲与卞桂全之间虽然签订了涉案房产的买卖合同，也办理了房屋过户手续，但自房屋产权过户至本案纠纷产生时的五年左右的时间内，余云莲均未向卞桂全主张过交房，且双方所签的房屋买卖合同主文中第四条关于房屋交接期限、第五条关于房屋装饰及附属设施如被损坏的责任承担、第七条关第七条关于房地产风险责任转移的起始日期、第九条关于乙方的违约责任、第十条关于甲方的违约责任等均未作约定，另结合卞桂全与丁德家之间2009年6月15日签订的协议书约定的内容，虞德良与卞桂全之子短信往来所显示的内容，以及并无证据证明余云莲曾实际察看过涉案房产，卞桂全按月向丁德家的银行帐户汇入2,200元。丁德家向余云莲每月支付2,200元，印证了实际上是由卞桂全在每月还贷等事实，原审认定卞桂全与余云莲之间签订的涉案房产的买卖合同并非真实的房屋交易，有相应的事实根据，该合同依法应当认定为无效。鉴于余云莲与卞桂全之间的房屋买卖合同无效，余云莲也不得依据该合同实际取得涉案房屋的实际产权，故虽然该房屋曾登记为余云莲所有，但其并不享有处分权，其将该房屋擅自出售给王平安，属于无权处分。至于王平安在与余云莲签订涉案房屋的买卖合同过程中是否属于善意且无过失的买受人，本院认为，其与余云莲之间的合同第四条对于房地产交接期限并未作约定，其也未曾进入涉案房屋进行过实地的查看；涉案房屋2013年12月19日时由非登记权利人的他人占有使用而王平安不对此予以了解即签订房屋买卖合同本身就不符合通常的购房流程；王平安在出售人未实际交房前即付清全部房款亦与通常的购房流程不符；结合王平安有关其支付房款的陈述与其提供的证据及合同的约定的总房价并不完全吻合等情况，本院认为，难以认定王平安为善意购房人，其与余云莲之间签订的关于涉案房屋的买卖合同，因损害了实际权利人卞桂全的利益而应归于无效。因此，原审认定卞桂全与余云莲以及余云莲与王平安之间关于涉案房屋的买卖合同均为无效，当属无误，本院予以确认。在此基础上，原审判令由王平安配合办理涉案房屋恢复登记至卞桂全名下，并同时判令卞桂全向余云莲以及余云莲向王平安返还相应的购房款，属于对合同无效的后果予以一并处理，于法有据，本院予以确认。根据余云莲上诉所述，其共计支付了卞桂全69万元，实际支付高于房屋总价59万元的部分已由卞桂全予以返还，故卞桂全应返还给余云莲的款项为19万元的首付款及剩余贷款本息365,094.36元，合计555,094.36元。原审确定的608,094.36元有误，本院予以纠正。根据王平安及余云莲的陈述，双方约定的120万元购房总价已全部支付，故在合同确认无效的情况下，余云莲应当将120万元返还王平安。关于卞桂全、余云莲、虞德良及王平安的上诉理由是否成立的问题，本院认为，卞桂全上诉主张仅返还余云莲365,094.36元的剩余银行贷款本息，在余云莲已经转账给其19万元首付款的情况下，明显缺乏事实根据。余云莲、虞德良及王平安的上诉理由所依据的所谓事实均与现已查明的事实不符，或缺乏相应的法律依据。此外，原审根据卞桂全的诉请，追加王平安作王平安作为本案当事人，并无不当之处，原审审理程序合法。综上，上诉人余云莲、虞德良、王平安的上诉请求，本院难以支持；上诉人卞桂全应支付给余云莲的款项，本院根据余云莲的陈述予以调整。原审判决第一、二、三、五项应予维持，第四项应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2014）闵民五(民)初字第771号民事判决第一、二、三、五项；二、变更上海市闵行区人民法院（2014）闵民五(民)初字第771号民事判决第四项为“卞桂全于本判决生效之日起十日内返还余云莲房款人民币190,000元，贷款365,094.36元，合计555,094.36元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币22,800元，由卞桂全负担9,120元，由余云莲、王平安分别负担6,840元；二审案件受理费人民币22,800元，由卞桂全负担7,000元，余云莲、王平安分别负担7,900元。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……