江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4106号
上诉人（原审被告）:万耀林，男，1981年10月21日生，汉族。
委托诉讼代理人:杨涛，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:国华实业有限公司，住所地北京市东城区东直门南大街3号楼。
法定代表人：李峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人:陆婷，北京大成（南京）律师事务所律师。
原审被告：南京市鼓楼区竹林七贤足部保健中心，住所地江苏省南京市鼓楼区牌楼巷45号401室。
经营者:张宇浩，女，1973年10月7日生，汉族。
委托诉讼代理人:陈磊，北京市隆安(南京)律师事务所律师。
上诉人万耀林因与被上诉人国华实业有限公司（以下简称国华公司）、原审被告南京市鼓楼区竹林七贤足部保健中心（以下简称竹林七贤保健中心）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4039号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年5月16日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人万耀林委托诉讼代理人杨涛、被上诉人国华公司委托诉讼代理人陆婷、原审被告竹林七贤保健中心委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
万耀林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回国华公司一审对万耀林的诉讼请求；一、二审诉讼费由国华公司承担。事实与理由：1.万耀林并非本案争议房屋的承租人、实际使用人，一审判令万耀林承担返还房屋、支付租金、承担违约金系事实认定错误。2.万耀林并非租赁合同关系的相对方，一审判令万耀林返还房屋、支付租金、承担违约金，违反了合同的相对性原则，系适用法律错误。3.2015年6月23日，一审法院曾联系上诉人，要求其领取案件材料，2015年6月29日，上诉人至一审法院领取材料时被明确告知其并非涉案当事人，并拒绝其领取涉案材料。现在上诉人未接到任何通知的情况下，判令上诉人承担责任，系侵犯上诉人的合法诉讼权利。
国华公司辩称，万耀林系竹林七贤保健中心的实际经营者，主要理由如下：1.竹林七贤保健中心在承租涉案房屋后，每期租金的缴纳处理人系万耀林，登记经营者张宇浩自2013年12月支付了至2014年3月19日的房屋租金后，就明确告知国华公司其已正式退出了该中心的经营，房屋租赁产生的全部事务交由万耀林负责。因此从2014年3月20日涉案房租缴纳事项由国华公司工作人员王京直接向万耀林对接。2.国华公司曾于2014年11月18日向竹林七贤保健中心发函，告知其租赁合同期满后不再出租涉案房屋，后万耀林以竹林七贤保健中心经营人的身份分别于2014年11月、2015年1月与国华公司的负责人进行面谈，提出获得补偿的要求，并于2015年3月17日、7月27日与国华公司即本案代理律师就补偿问题再次面谈，四次沟通中，万耀林都以口头承诺的方式表示如果国华公司支付补偿款，其就能确保竹林七贤保健中心及时返还房屋，另有，万耀林还以书面报告的方式分别于2014年12月4日、2015年1月5日向国华公司提出补偿要求，且该书面函件都有万耀林加盖竹林七贤保健中心的印章，因此不论是从竹林七贤保健中心日常管理经营角度，还是从补偿等重大决策角度，据国华公司一审中提供的证据均可表明万耀林系竹林七贤保健中心的实际经营人。3.万耀林一审中未到庭进行答辩，视其自行放弃了答辩的权利，一审判决后，其通过上诉的方式故意拖延诉讼进程，其目的在于获得经济补偿，万耀林经营的竹林七贤保健中心占据涉案房屋超过一年，其故意拖延诉讼进程的行为给国华公司造成了巨大的损失。
原审被告竹林七贤保健中心陈述，自2014年3月后，其未实际经营，未占用涉案房屋，一审法官的工作笔录及案卷中的照片，竹林七贤保健中心相应证件的原件，不是真实的。国华公司在一审庭审中均自认，自2014年3月后，涉案房屋由万耀林实际经营，与竹林七贤保健中心无任何关系，因此，请求驳回国华公司对竹林七贤保健中心的一审相应诉请。
国华公司向一审法院起诉请求：1、竹林七贤保健中心、万耀林向其返还涉案房屋；2、竹林七贤保健中心、万耀林连带承担拖欠的租金66666元（自2014年12月20日起至2015年2月19日止）及逾期付款违约金（自2015年2月20日起至实际清偿完毕，按每日千分之三计算）；3、竹林七贤保健中心、万耀林连带承担自2015年2月20日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按日租金的2倍即每日2191元计算；4、竹林七贤保健中心、万耀林连带承担物业费（自2015年3月1日起至2015年6月30日按照30070元每月计算，合计120280元，自2015年7月1日起至实际迁出之日止按照每月18000元计算）；5、竹林七贤保健中心、万耀林承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：南京市鼓楼区牌楼巷45号401室房屋（建筑面积1104.48平方米）登记的所有权人为国华公司。2013年9月20日，国华公司（甲方、出租方）与竹林七贤保健中心（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期限自2013年9月20日至2015年2月19日；该房屋日租金为0.996元/天/平方米，月租金为33333元，上述租金包含物业费、公共电费，但不包含电费、电话费、网络费及其他因乙方使用该房屋而发生的费用；本合同签订之时，乙方应向甲方支付保证金，保证金为一个月租金，金额为33333元；乙方须按照本合同约定如期支付租金及其他费用，如乙方逾期付款，乙方应按日向甲方支付乙方应付款千分之三的违约金，甲方有权直接从乙方的保证金中扣除上述应付款及违约金；乙方须于本合同租赁期限届满一个月前，书面向甲方提出续租要求，续租时，双方须重新签订房屋租赁合同，租金标准原则上依当时市场情况重新协商商定；如乙方不续租该房屋，也须于本合同期限届满前一个月，书面向甲方提出不续租要求，否则甲方视为乙方不续租，甲方有权提前寻求其他租户进行另租；乙方在租赁期内对该房屋只有使用权，乙方不得将该房屋的全部或部分进行销售、转让、转租、借用、抵押或从事其它任何侵犯该房屋所有权的行为，亦不得以合伙、合资、合作等方式与他人共用该房屋或将该房屋的全部或部分允许他人使用；本合同因期满而终止或因任何原因而提前终止时，双方需按本合同办理相关手续，交还该房屋和本合同清单中明确的设备设施；自本合同终止日（含期满终止及提前终止）起七日内，乙方应将其自有物品搬出该房屋，逾期仍留在该房屋内物品视为乙方之遗弃物，甲方有权处置；乙方逾期将该房屋完全交还甲方时，乙方应在逾期之日起至该房屋完全交还甲方之日止，按日向甲方支付房屋使用费。每日的房屋使用费为每日租金（按应交房前一日的日租金标准计算）的二倍，如乙方未及时支付房屋使用费，则甲方有权采取任何措施将乙方未交还的该房屋内的物品进行处置，使该房屋处于可出租状态，由此所发生的费用，由乙方承担；在乙方按本合同规定交清全部应交费用后的十五日内，甲方将保证金本金（不计利息）或扣除违约金、赔偿金及乙方应支付的其他费用后（不计利息）归还乙方等等。
上述合同订立后，国华公司将涉案房屋交付竹林七贤保健中心使用，竹林七贤保健中心依约向国华公司支付了租金、保证金等费用。竹林七贤保健中心经营过程中使用的店招为“如沐春风”。2014年3月下旬，竹林七贤保健中心的经营者张宇浩通知万耀林，此后的租金等费用由实际经营者万耀林支付，其不再支付。2014年11月18日，国华公司向竹林七贤保健中心发出《告知函》，主要内容为：双方关于涉案房屋签订的租赁合同于2015年2月19日到期。到期后，国华公司将对整幢大楼进行装修改造，不再续签合同，希望竹林七贤保健中心提前做好合同到期后的撤场准备，妥善处理相关事宜。
2014年12月4日，万耀林向国华公司出具《致国华实业有限公司》，内容为：因贵公司下达各业主到期搬离国华大厦的通知，在这里，作为四楼业主向贵公司作以下几点说明：一、因当时国华四楼经营不善进行整体转让，为了盘活经营，当时本店进行了整体拆除再装修，装修时严格按照要求安装了独立的消防报警系统、电路以及装修材料一律按照国家标准执行。因本店为经营性服务场所，所以一次性投资为380万元；二、本店从2011年8月8日至今共经营了三年零四个月；三、在经营过程中，因本大厦停车问题及投入回收期突然停止等诸多原因，将导致无法回收投入成本；四、如贵公司收回整体装修再出租，本店想继续承租或整体承租国华大厦；五、因本店在前期有人出260万元接手，如贵公司决定整体回收决定自己进行其它独立经营，那么希望贵公司能给予本店一次性赔偿150万元；六、中心希望贵公司从实际出发，能够考虑个体经营的难处，因本店为会员制经营模式，一旦停止经营，将发生难以预料的严重不良后果。
2015年1月5日，万耀林以竹林七贤保健中心的名义向国华公司出具《申请报告》，内容为：经本店会计近期核算，本店在外会存有137万元左右，因贵公司的原因导致本店不能继续经营，我们将要退回会员尚未消费的金额。本店经营成本在35%左右，将要退回的金额137万元-（137万元×35%=47.95）=89.05万元。同日，万耀林再次以竹林七贤保健中心的名义向国华公司出具《致国华实业有限公司》，内容在上述《申请报告》的基础上增加了以下内容：前期足疗店转让费用80万元，后期消防设计安装22万元，店面整体装修设计12万元，中央空调48万元，热水系统18万元，店面装修整包约200万元，费用约300万元。
2015年2月11日，国华公司向竹林七贤保健中心发出催款函，要求竹林七贤保健中心支付2014年12月20日至2015年2月19日期间的租金，否则国华公司将依据合同约定终止合同，收回房屋，同时有权主张违约金等。
2015年3月5日，国华公司同时向竹林七贤足部保健中心张宇浩和万耀林邮寄律师函，主要内容为：因双方的租赁合同已终止，请竹林七贤足部保健中心接到函件之日起三日内向国华公司交还承租房屋，结清房屋租金及各类款项，并办理相关交接手续，否则国华公司将采取法律手段维护自身合法权益等等。
因双方协商未果，国华公司后诉至一审法院，要求判如所请。庭审中，国华公司称其在起诉前后多次和万耀林沟通，因国华公司不同意给予万耀林补偿，故未能协商成功。关于竹林七贤保健中心支付的保证金33333元，国华公司同意从竹林七贤保健中心、万耀林应付的款项中抵扣。
一审法院认为，国华公司与竹林七贤保健中心签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。万耀林作为竹林七贤保健中心的实际经营者，应当与竹林七贤保健中心承担连带责任。国华公司与竹林七贤保健中心的租赁合同于2015年2月19日到期前，国华公司已向竹林七贤保健中心及实际经营者万耀林发出通知，告知竹林七贤保健中心、万耀林合同到期后将收回房屋。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。竹林七贤保健中心、万耀林拒不返还涉案房屋的行为违反了合同约定及法律规定，依法应承担相应的违约责任。故国华公司要求竹林七贤保健中心、万耀林返还涉案房屋的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。
根据合同约定，竹林七贤保健中心、万耀林尚欠合同期内即2014年12月20日至2015年2月19日的租金未支付，违反了租赁合同约定，依法应承担违约责任。故国华公司要求竹林七贤保健中心、万耀林连带支付2014年12月20日至2015年2月19日期间的租金66666元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，扣除竹林七贤保健中心已支付的保证金33333元后，竹林七贤保健中心、万耀林应给付国华公司33333元。
根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。国华公司主张按照竹林七贤保健中心、万耀林所欠租金总额的每日千分之三计算违约金明显过高，经一审法院释明后，国华公司同意一审法院予以调整，一审法院依法调整为按照每日万分之二计算违约金。竹林七贤保健中心、万耀林在租赁合同到期后，依然使用涉案房屋，应当向国华公司支付房屋使用费，国华公司主张房屋使用费按照合同期内日租金的两倍计算，符合合同约定。故国华公司要求竹林七贤保健中心、万耀林自2015年2月20日起，按照合同期内日租金的两倍即2191元/日计算房屋使用费的诉讼请求，予以支持。
关于国华公司要求竹林七贤保健中心、万耀林连带承担自2015年3月1日起至实际迁出之日止的物业费的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中约定租金中包含物业费，故国华公司在租金之外另行主张物业费的诉讼请求，不符合合同约定，一审法院不予支持。竹林七贤保健中心、万耀林经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩等诉讼权利，由此可能产生的不利后果应由其自行承担。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十九条、第九十条之规定，判决：一、南京市鼓楼区竹林七贤足部保健中心、万耀林于判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区牌楼巷45号401室房屋返还国华实业有限公司。二、南京市鼓楼区竹林七贤足部保健中心、万耀林于判决生效之日起十日内一次性给付国华实业有限公司自2014年12月20日至2015年2月19日期间的租金33333元及违约金（自2015年2月20日起，按照每日万分之二计算至实际给付之日止）三、南京市鼓楼区竹林七贤足部保健中心、万耀林于判决生效之日起十日内给付原告国华实业有限公司房屋使用费（自2015年2月20日起，按照每日2191元为标准，计算至实际迁出之日止）。四、驳回国华实业有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费7240元，由南京市鼓楼区竹林七贤足部保健中心、万耀林负担。
二审中，万耀林称其未出具过，也未以竹林七贤保健中心的名义向国华公司出具《致国华实业有限公司》的两份函件和《申请报告》，其对张宇浩通知国华公司由万耀林支付相关租金的事宜不知情。竹林七贤保健中心称，一审法院认定其在经营过程中使用店招为“如沐春风”与事实不符。其未授权万耀林向国华公司出具《申请报告》，其亦未收到国华公司邮寄的律师函。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.万耀林申请证人黄某出庭作证，以证明其不是竹林七贤保健中心实际经营人。证人黄某称，2014年3月张宇浩不经营竹林七贤保健中心后，其父亲看该中心无人经营，就凑钱经营该中心，2014年让其打了10万元到国华公司的帐上，具体时间记不清楚了，现也联系不到其父亲。国华公司质证认为，该证人证言前后陈述矛盾，亦不符合常理，证人称其父亲系实际经营人，但其父亲未到庭陈述，对该证人证言真实性不予认可。竹林七贤保健中心质证认为，因其2014年3月就不经营了，对以后的经营情况不知情，但该证人证言能反映出其2014年3月后未使用涉案房屋的情形。2.国华公司提交了一份录音,以证明合同到期后，万耀林向国华公司主张损失，并承诺获得补偿后返还房屋，万耀林系竹林七贤保健中心的实际经营人。万耀林质证认为，录音的真实性无法确认，协商过程中各方所作的承诺不宜作为定案的依据。该录音中，万耀林未承认其为竹林七贤保健中心的实际经营者，从该录音也可看出，万耀林与国华公司没有租赁关系，万耀林协助国华公司与实际承租人沟通协商，可理解为万耀林与承租人系委托关系。竹林七贤保健中心质证称，对该录音的真实性不予认可，该证据可反映出国华公司认可涉案房屋的承租人系万耀林而非竹林七贤保健中心，亦可反映出涉案房屋与竹林七贤保健中心无任何关系，其商谈赔付的对象和受益人非竹林七贤保健中心。本院认为，证人黄某的证人证言属于孤证，没有其他证据予以佐证，证言亦与常理不符，本院对该证人证言不予采信。国华公司提交的录音可以证实，涉案租赁合同到期后，承租人未及时返还房屋，万耀林与其商谈赔偿事宜。
二审对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中竹林七贤保健中心与国华公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。根据现有查明的事实及相关证据，竹林七贤保健中心欠付涉案房屋租金，合同到期后，未及时返还房屋，故应支付欠付的租金及相应的房屋使用费。二审中，竹林七贤保健中心虽称其2014年3月就已不在涉案房屋经营，没有证据予以证实，且一审法院在送达相关法律文书时，涉案房屋中即该经营场所仍然悬挂使用竹林七贤保健中心的营业执照。本案一审法院认定，2014年3月下旬，竹林七贤保健中心的经营者张宇浩通知国华公司，此后的租金等费用由实际经营者万耀林支付，其不再支付。二审中，万耀林虽对该事实不予认可，但本院认为，首先，若张宇浩未通知国华公司，万耀林实际经营竹林七贤保健中心，支付租金等相关费用，则合同到期后，其不可能不与国华公司处理房屋租赁、交接等相关事宜，万耀林亦不可能在合同期内和合同到期后，向国华公司发出相关函件，积极与国华公司商谈赔偿等相关事实宜，且其明确告知国华公司，如赔偿后，其承诺竹林七贤保健中心返还涉案房屋等。其次，2015年7月25日，一审法院承办人员去涉案房屋向竹林七贤保健中心、万耀林送达应诉材料时，竹林七贤保健中心工作人员称，其老板为万耀林。再次，国华公司称，2014年3月后，涉案房租均由万耀林安排其中心的员工交纳，且其均向竹林七贤保健中心开具了发票。据上，本院认定自2014年3月后，万耀林系竹林七贤保健中心的实际经营者，其应对2014年3月后竹林七贤保健中心欠付国华公司的房屋租金，及合同到期后的房屋使用费承担连带给付义务。万耀林认为其非涉案房屋承租人，亦非租赁合同相对人，其不应对欠付租金和房屋使用费承担连带责任的上诉主张，本院均不予支持。
综上所述，上诉人万耀林的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7240元，由上诉人万耀林负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一六年十二月五日
书记员 王 慧