上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第25740号
原告上海张江集成电路产业区开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人葛培健，执行董事。委托代理人王妍，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海正是科技有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人张明高，董事长。委托代理人徐晓云，男。原告上海张江集成电路产业区开发有限公司(以下简称张江公司)诉被告上海正是科技有限公司(以下简称正是公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2015年9月29日公开开庭进行了审理，原告张江公司的委托代理人王妍，被告正是公司的委托代理人徐晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张江公司诉称，2012年6月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区盛夏路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，建筑面积为451.08平方米，租期从2012年7月1日起至2014年6月30日止，租金为每天每平方米人民币(以下币种相同)2.80元，租金每三个月支付一次。2014年6月，原告与被告签订《房屋租赁合同之续租协议》(以下简称《续租协议》)，约定续租24个月，租金不变。2015年1月，双方又签订《提前退租协议》，约定于2015年1月15日提前终止《房屋租赁合同》及《续租协议》，租金计算至2015年1月15日。但被告自2014年1月起便未曾支付租赁房屋的租金，虽然双方提前终止了租赁合同，但被告至今未支付欠付的租金。故原告起诉请求：1、判令确认原、被告的租赁关系于2015年1月15日解除；2、判令被告支付原告租金及使用费441,795.27元(从2014年2月1日起计算至2015年1月15日止)；3、判令被告支付原告逾期支付租金的违约金441,795.27元；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告主张若法院认为本案逾期支付租金的违约金条款无法适用，原告要求被告支付利息损失(以441,795.27元为本金，以同期同类银行贷款利率为标准，从2015年1月16日起计算至实际清偿之日止)。被告正是公司辩称，上海张江数字出版文化创意产业发展有限公司(以下简称数字公司)承诺协助被告申请相关优惠政策以及政府资助，数字公司未按承诺履行，经多次反映也没有结果，造成被告损失很大。被告实际于2015年1月13日搬离，并于2015年1月15日返还钥匙。原、被告之间约定提前退租无需支付违约金。不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，2012年6月，原告(甲方)、被告(乙方)与数字公司(丙方)签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为451.08平方米，租期从2012年7月1日起至2014年6月30日止，月租金为38,416.98元。租金每三个月支付一次，除首期租金外，支付时间为每三个月的首月前15天内支付，以银行转账方式支付至甲方账户。2012年7月1日起至2012年7月31日止，为免租期。履约保证金115,250.94元。丙方负责为乙方提供文化创意、数字出版产业的相关产业服务，对于符合丙方孵化器标准的客户，乙丙双方应另行签订《孵化服务协议》，丙方提供的孵化服务包括但不限于：(1)指导或协助乙方办理企业工商注册、税务登记等有关手续；(2)及时传达有关科技政策信息，并提供政策、管理、财务、市场、营销、法律、人力资源等方面的咨询；(3)协助乙方申请适用有关政府优惠政策，推荐符合条件的企业申报孵化企业认定、双软认定、高新技术企业、小巨人等资格认定，协助符合条件的企业申报国家创新基金、上海市技术创新资金、浦东科技发展基金等各种政府资助；(4)其他乙方需要而丙方有能力提供的服务。丙方为乙方提供有偿服务的，应另行签订服务协议。甲方聘请丙方作为经营管理公司，双方应另行签订委托协议，授予丙方如下权利：(1)负责引荐并协调乙方入驻、协助办理装修手续；(2)根据甲方授权催缴租金，保证乙方及时、足额缴纳租金；(3)负责乙方的客户服务及配合物业公司进行房屋维修管理工作；(4)其他为保证经营安全、高效而授予的权利。乙方有义务听从丙方管理安排，配合丙方工作。违约方应向另一方支付违约金，违约金的计算方法为：(1)日违约金额等于日租金数额；(2)违约天数等于违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数；(3)违约金金额等于日违约金×违约天数。乙方逾期支付租金或其他款项超过30天，甲方有权解除本合同，无偿收回物业并不退还履约保证金，同时乙方应承担相应的违约责任。如违约方违约造成另一方遭受的经济损失超过违约金的，违约方还应支付超过违约金部分的赔偿金。2014年，原告(甲方)、被告(乙方)与数字公司(丙方)签订《续租协议》，约定续租24个月，从2014年7月1日起至2016年6月30日止，租金标准和支付方式不变，原合同租赁保证金115,250.94元自动转为本续租合同保证金。原告(甲方)、被告(乙方)与数字公司(丙方)签订《提前退租协议》，约定同意乙方于2015年1月15日提前终止三方协议。第一条、关于违约金的支付。乙方须向甲方支付/个月租金的违约金，共计金额为/元。乙方同意甲方没收其已实际支付的部分履约保证金，即/元，以冲抵乙方应缴纳的违约金。第二条、关于租金支付。甲方同意乙方租金计算至2015年1月15日。第四条、关于房屋交还事宜。乙方须于2015年1月15日搬走之前，完成房屋的恢复原状工作并将该房屋交还甲方。第五条、关于保证金退还事宜。乙方交还该房屋并付清所有应向甲方或物业管理公司支付的租金及其他费用，包括因为账单滞后对应的部分水电、通讯等公用事业费且将工商注册地址由该房屋迁移他处后10个工作日内，甲方将乙方租赁保证金按原币种无息退还给乙方。被告于2015年1月15日将系争房屋的钥匙归还原告。2014年2月1日至2015年1月15日的租金，被告没有支付。审理中，关于租赁保证金的处理，原告要求没收保证金；被告要求退还保证金。被告承认尚未将工商注册地址从系争房屋迁移他处。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、《续租协议》、《企业孵化协议书》、《提前退租协议》、发票等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《房屋租赁合同》以及《续租协议》由三方签订。从合同约定的内容看，原、被告之间系租赁合同关系；数字公司分别为原告和被告提供服务，但并非租赁合同关系的主体。被告以数字公司未履行其承诺为由拒付租金，缺乏依据，本院不予采纳。若被告认为数字公司存在违反承诺的行为，可以另行向数字公司主张。被告应当支付原告从2014年2月1日起至2015年1月15日止的租金441,795.27元。当事人协商一致，可以解除合同。原、被告签订《提前退租协议》，协议中明确了租赁关系终止的时间为2015年1月15日。原告要求确认租赁关系解除的时间为2015年1月15日，本院予以支持。《提前退租协议》中就合同解除后果作了约定，违约金的金额划去，同时明确了租金、水电费如何支付，保证金如何退还。可见，双方当时通过协商解除合同，解除合同不需要支付违约金。原告要求被告支付逾期付款违约金缺乏依据。双方合同约定，租金每三个月支付一次，除首期租金外，支付时间为每三个月的首月前15天内支付，租金应当先付后用。被告至今未支付从2014年2月1日起至2015年1月15日止的租金，给原告造成了损失。原告要求被告支付利息损失(以441,795.27元为本金，以同期同类银行贷款利率为标准，从2015年1月16日起计算至实际清偿之日止)，本院予以支持。《提前退租协议》约定了原告应当退还保证金，并附加了条件。原告要求没收保证金，缺乏依据。原告退还保证金的条件之一是被告将工商注册地址从系争房屋迁移他处，但被告的工商注册地址尚未迁移他处。原告退还保证金的条件尚未成就，本案被告要求退还保证的要求，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条的规定判决如下：一、确认原告上海张江集成电路产业区开发有限公司与被告上海正是科技有限公司就上海市浦东新区盛夏路XXX号XXX室房屋建立的租赁合同关系于2015年1月15日解除；二、被告上海正是科技有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司从2014年2月1日起至2015年1月15日止的租金441,795.27元；三、被告上海正是科技有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司利息损失(以441,795.27元为本金，以同期同类银行贷款利率为标准，从2015年1月16日起计算至实际清偿之日止)；四、驳回原告上海张江集成电路产业区开发有限公司的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,635元，减半收取计6,317.50元，财产保全费3,496元，共计9,813.50元，由原告上海张江集成电路产业区开发有限公司负担3,513.50元，被告上海正是科技有限公司负担6,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨立转
二〇一五年十一月十日
书记员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条?当事人协商一致，可以解除合同。????当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条?合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条?租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。