南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初2331号
原告：高顺和，男，1948年1月24日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：兰建峰，男，1975年2月2日出生，住新疆阜康市。
委托诉讼代理人：王飞，江苏金景律师事务所律师。
被告：蒋修伟,男,1982年10月26日出生,汉族，住江苏省南京市栖霞区。
原告高顺和与被告蒋修伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月14日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，依法组合议庭，于2016年11月8日、2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告高顺和的委托诉讼代理人王飞，被告蒋修伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高顺和向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的租赁合同，被告返还所占用的房屋；2、请求判令被告自2015年1月1日起，按每月2300元标准支付房屋租金至实际交付房屋之日止；3、请求判令被告支付违约金2760元（年租金27600元的10%）；4、诉讼费由本案被告承担。事实和理由：2013年12月31日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将位于南京市××和××室门面房出租给将被告蒋修伟经营电动助力车维修业务，租赁期限为1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，每月租金2300元。被告蒋修伟交付了1年房租27600元，合同期满后，双方未再续订租赁合同，被告亦未再支付过房租。因双方所签订的租赁合同还约定了承租人累计拖欠房租超过1个月的，出租人有权解除合同，收回房屋，并按年租金的10%向承租人主张违约责任。故原告诉至法院请求判如所请。
被告蒋修伟辩称，其不同意解除合同。2014年5月诉争房屋周边张贴拆迁公告，6月案涉房屋已经被围挡，围挡时间长达1年。自2014年6月到2015年5月，被告无法正常经营，故要求免除从2014年6月到2015年5月期间的房租。且案涉房屋系违建，如果原告同意继续租赁房屋到拆迁为止，被告认为自2015年6月起房屋租赁费应当降低为每月2000元。因租赁的房屋被围挡导致被告无法正常经营，被告不存在违约行为，原告主张被告承担违约责任无事实及法律依据。
本院经审理认定事实如下：
2013年12月25日，原告高顺和（甲方）与被告蒋修伟（乙方）签订了《门面房租赁合同》，双方约定：高顺和将坐落于本市栖霞区某某路XXX号XXXX室门面房（以下简称案涉房屋）出租给蒋修伟用于经营电动车、摩托车维修业务，租赁期限为1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，月租金2300元，共计27600元，租金需提前1个月支付，一年一次付清。该合同第十条第1项约定：甲方应保证租赁门面本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；第十一条第1项约定：租赁期间，乙方拖欠房租累计达1个月以上的，甲方有权终止合同，收回该门面房，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金；第十二条第2项约定：因国家政策需要拆除或改造租赁的房屋，使甲乙双方产生损失的，互不承担责任。合同签订后，蒋修伟向高顺和支付房屋租金27600元，高顺和向蒋修伟交付租赁房屋，双方开始履行合同。
2014年5月5日，南京市栖霞区拆迁安置办公室发布拆迁公告，载明：因燕子矶新城晓庄村危旧房城中村改造需要，根据宁征拆字[2014]005《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》批准，对燕子矶新城晓庄村危旧房城中村改造项目红线范围内的房屋、附着物实施拆迁（具体房屋以项目红线为准），对宁规栖函字[2014]3号附图范围内集体土地上的房屋、撤组剩余国有土地上原建于集体土地上的房屋、撤组后原宅基地上依法翻建或改建的房屋进行拆迁。案涉房屋因拆迁从2014年5月底在房屋门前的慢车道被设置围挡，因后来当地拆迁部门确定案涉房屋不在拆迁范围内，故围挡在2015年5月底、6月初左右被陆续拆除。蒋修伟知道拆迁公告及围挡情况后，认为租赁房屋在拆迁范围内，与高顺和就退还租金、拆迁补偿事宜进行商议但未果，故而在合同约定的租期届满后未返还房屋，也未再支付租金。
对原被告双方有争议的事实，本院认定如下：
关于案涉房屋是否取得规划许可的问题。原告向本院提交了盖有南京市栖霞区人民政府工地审批专用章的乡（镇）建设用地批准通知单一份、南京市栖霞区燕子矶人民政府签章的证明一份、南京市栖霞区建设局和南京市栖霞区城乡建设局共同签章的规划图、案涉房屋建筑设计图一份。本院认为，以上证据均为行政机关依法制作或出具，具有客观性、关联性、合法性，对以上证据本院予以采信。此外，原告向本院提交了由南京市中级人民法院作出的（2016）苏01民终2582号民事判决书。以上证据显示，位于某某路395、397号的房屋于1993年经有关部门批准建造。本案审理中，本院依职权对案涉房屋及某某路395、397号房屋占地情况进行现场勘验，勘验发现：案涉房屋位于某某路395号房屋以南，为一层建筑，该房屋与395号三层房屋一侧墙壁相连。规划批准用地上设计建造的房屋为整体三层临街房屋，涉案房屋仅为一层建筑，与设计建造的三层房屋一侧相连，并非规划图内设计建造的房屋。据此，本院认定，涉案房屋为未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。
关于原告是否曾经作出免除围挡期间房租的承诺的问题。庭审中，被告蒋修伟提出原告高顺和曾承诺免除围挡期间的房租，并提交录音资料予以证明。原告高顺和认为，首先录音中的谈话人并非高顺和本人；其次，录音中的谈话人亦未明确表示免除围挡期间的房租；再次，即使录音中的谈话人明确表示免除围挡期间的房租，被告亦未举证证明谈话人取得了高顺和就房屋租赁事宜的授权或委托，故对该份录音资料的真实性、合法性和关联性均不予认可。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告提交的录音材料并不能证明原告高顺和与被告蒋修伟就免除围挡期间的房租事宜达成一致意见，故本院对原告的意见予以采纳，对原告高顺和承诺免除围挡期间房租的事实不予认定。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告高顺和就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与被告蒋修伟签订《门面租赁合同》，该合同属无效合同。被告蒋修伟依无效合同占有的案涉房屋应返还给原告高顺和。
关于原告高顺和主张被告蒋修伟按2300元/月的标准支付自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止的房租的诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本院认为，原告高顺和请求被告蒋修伟支付房屋使用费，于法有据。本案中，2014年1月1日至2014年5月31日期间的房租，本院根据双方签订的租赁合同，按照2300元/月的标准计算。2014年6月1日至2015年5月底的房租，因案涉房屋门前被设置围挡，被告蒋修伟使用该房屋受到实际影响，本院酌情按照每月1000元的标准计算。2015年6月至原告向本院起诉之日即2016年4月28日期间的房租，按照2300元/月的标准计算。综上，蒋修伟应当支付自2014年1月1日至2016年4月28日期间的房租合计48647元（2300元/月*5个月+1000元/月*12个月+2300元/月*10个月零28天）。扣除被告蒋修伟已支付的租金27600元，被告蒋修伟还应支付原告高顺和21047元。同时蒋修伟还应按每月2300元的标准支付自2016年4月29日起至实际返还房屋时止的房租。
关于原告高顺和主张被告蒋修伟支付违约金2760元的诉请。如上所述，原告高顺和与被告蒋修伟签订的《门面租赁合同》系无效合同，其中的违约责任条款亦归于无效。故原告要求被告蒋修伟支付违约金2760元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定判决如下：
一、原告高顺和与被告蒋修伟于2013年12月25日所签订的《门面租赁合同》无效；
二、被告蒋修伟于本判决生效之日起十五日内腾空位于南京市栖霞区某某路395号101-1室房屋并返还给原告高顺和；
三、被告蒋修伟于本判决生效之日起十五日内支付原告高顺和房屋占有使用费21047元，并按每月2300元的标准支付自2016年4月29日起至实际返还房屋时止的房屋占有使用费；
四、驳回原告高顺和的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费892元，由被告蒋修伟负担（此款原告已交纳，被告在履行本判决确定的义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 张 燕
人民陪审员 张义全
人民陪审员 林 宇
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 葛 菁