广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3909号
上诉人（原审被告）：汤成龙，男，1991年8月18日出生，汉族，住所地湖北省公安县。
委托代理人：汤义华，系上诉人父亲。
被上诉人（原审原告）：李建瑞，男，1974年9月20日出生，汉族，住所地广东省吴川市，经常居住地广州市海珠区。
委托代理人：李颖，系被上诉人的配偶，联系地址。
上诉人汤成龙因与被上诉人李建瑞租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初8895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
汤成龙上诉请求：1.撤销一审判决改判或者发回重审；2.合同期满应与汤成龙续签合同；3.诉讼费由李建瑞承担。事实和理由：一、我方与李建瑞及原租客于2017年5月2日从原承租方手中接手涉案房屋用作服装加工，李建瑞代理人李颖表示同意并按照原合同执行，同时表示无需支付入场茶水费，且口头承诺合同期满后与我方续签租赁合同，但合同期满后，我方多次要求与李建瑞重新签订租赁合同及缴纳8月份后的水电费及租金，但李建瑞一直拖延且要求我方支付8万元入场费及提高租金标准，现李建瑞不与我方续签租赁合同以及不提供交水电费的收据，导致我方不能如期交费。二、李建瑞在租赁合同没有到期的情况下，没有与我方进行协商擅自撬开涉案房屋，并且换锁转租。请二审法院判令李建瑞与汤成龙重新签订租赁合同。
李建瑞辩称：一、汤成龙的上诉的理由均不是事实，双方的合同及收据都是很清楚的，汤成龙所说的都不属实，且其所陈述的都没有证据佐证。另，汤成龙一直都没有交租，也没有任何证据证明汤成龙已经交租。二、合同期满可以协商续签，但具体是否要续签必须要等合同期满经过协商，达成一致才能续签，但事实上双方并无达成一直意见，无法续签。
李建瑞向一审法院起诉请求：1.汤成龙立即归还广州市海珠区鹭江村汇源南大街一巷XX号房屋（旧址为广州市海珠区鹭江村中约大街横二巷XX号房屋）及相关的财物；2.汤成龙赔偿强行占用房屋给李建瑞造成的租赁损失，按每月租金5940元的两倍即11880元计算，从2017年7月10日起至实际归还房屋之日止；3.汤成龙支付租金每逾期一日，按当月租金的3%支付滞纳金；4.汤成龙需清偿从2017年7月1日至实际归还房屋之日的水电费及利息；5.汤成龙向李建瑞支付李建瑞的误工费2000元和被恐吓、侮辱、辱骂的精神损失费3000元；6、由汤成龙承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：位于广州市海珠区鹭江村中约大街横二巷XX号宅基地房屋产权人是梁某，宅基地证记载，建筑面积425.25平方米，四层半，框架结构，建基面积94.50平方米。
2009年5月15日，梁某在广东省广州市南方公证处办理公证委托书，委托李建瑞为代理人，对房屋进行管理，代取租金，若涉纠纷，有权代为起诉，等。
2015年7月9日，出租方（甲方）李建瑞与承租方（乙方）凌某签订《房屋租赁合同》，约定甲方房屋坐落在广州市海珠区鹭江村汇源南大街一巷XX号房屋（旧址广州市海珠区鹭江村中约大街横二巷XX号房屋）第一层出租给乙方作住宅用途使用，租赁期为二年，从2015年7月10日至2017年7月9日，第一年按月租金为5500元，第13个月起按月租金为5940元，房屋押金11000元，水电费押金3000元，第五条甲方的权利和义务，依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额3%向乙方支付违约金；租赁期间转让该房屋时，须提前15天通知乙方，抵押该房屋须提前15天通知乙方。第六条乙方的权利和义务，依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月月租金额的3%向甲方支付滞纳金。第九条因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权免责单方面提前解除合同，乙方所交的租房押金不予退还，并赔偿场地空置费为一个月的月租金额，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿，所产生的相关责任及后果由乙方承担。第十条合同终止的约定，在合同期内，甲、乙双方有权单方面提前终止合同。如合同约定的理由不能提前解除合同的，应向另一方赔偿违约金为一个月月租金额。但乙方必须在通知日期计起30天内先交还承租房，办理相关提前终止合同手续，另一方不得不同意执行。本合同提前终止或合同期届满，双方未能达成续租协议的，乙方应于提出终止之日或合同期满之日前，将承租房内所有乙方的物品搬走，清扫干净后，再通知甲方约定时间办理退房手续。合同期届满或提前终止合同，乙方未按约定交还承租房及设备给甲方的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权不接受双倍租金，和有权收回租赁物，并且乙方同意放弃租赁物内的全部设备、设施和物品的所有权、由甲方全权处理。有经济损失的由乙方赔偿。该合同上批注：“经甲乙双方友好协商，将此合同的承租方（简称乙方）转让给汤成龙，身份证号：，继续执行此合同的签订协议，即时生效。甲方李颖，乙方汤成龙。
2017年5月2日，李颖出具收据，记载，今收到一楼凌某5月份租金5940元（汤成龙），4月份水费50元，4月份电费486元，转让费5940元，原合同不变，合计6476+5940元。
合同期满后，由于李建瑞、汤成龙对续租和续租租金标准协商不一致产生纠纷，经调解未果，李建瑞于2017年9月22日向一审法院提起本案诉讼。
一审诉讼中，双方确认，李建瑞收取了汤成龙至2017年7月31日的租金6500元，李建瑞收取凌某的租金押金11000元，水电费押金3000元转归汤成龙缴纳。
一审法院认为，李建瑞受房屋业主委托，出租涉案房屋，李建瑞与承租方凌某签订的《房屋租赁合同》没有违反法律、法规的相关规定，应是有效合同，对双方均有约束力。在合同履行过程中，李建瑞、汤成龙与凌某签订协议，由汤成龙承接凌某在《房屋租赁合同》的权利义务，故该合同对汤成龙有约束力。签订合同时，租赁期限还有二个月，没有证据证明双方有协商续租的事宜，汤成龙作为具有完全民事行为能力的成年人，在承接凌某的租赁合同和设备时，应尽注意义务。现合同已期满，双方不能达成续租协议，按约定李建瑞有权要求汤成龙交还场地。故李建瑞起诉要求汤成龙立即归还广州市海珠区鹭江村汇源南大街一巷XX号房屋），一审法院予以采纳，但李建瑞要求归还相关的财物，没有明确请求，本案不作处理。合同期满后，李建瑞收取了汤成龙2017年7月的租金共6500元，之后，双方未能就续租达成协议，汤成龙继续使用李建瑞的房屋，按合同约定，合同期满后，汤成龙未按约定交还承租房及设备给李建瑞的，应向李建瑞加倍支付租金，但合同期满后，李建瑞收取了汤成龙2017年7月6500元的租金，应认为是双方的合意，故李建瑞要求汤成龙按租金5940元的两倍即11880元计算2017年7月的房屋使用费，一审法院不予支持。从2017年8月1日起，按每月租金5940元的两倍即11880元计算使用费，符合合同的约定，一审法院予以采纳，但双方对加倍租金的支付时间没有约定，为此，李建瑞要求汤成龙支付滞纳金，没有依据，一审法院不予支持。按约定水电费应由汤成龙支付，但李建瑞主张的2017年7月1日至实际归还房屋之日的水电费，李建瑞没有提交支付的凭证，故不予采纳，代水电费结算后，李建瑞可另行主张。李建瑞要求汤成龙赔偿误工费2000元和被恐吓、侮辱、辱骂的精神损失费3000元，缺乏依据，一审法院不予采纳，予以驳回。至于李建瑞收取汤成龙的押金，应退回汤成龙，由于汤成龙还没有搬迁和结清水电费，故本案不作处理，双方可以在结算时相互抵扣。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，于2017年12月21日作出如下判决：一、被告汤成龙在本判决生效之日起10日内搬出广州市海珠区鹭江村汇源南大街一巷XX号房屋（旧址广州市海珠区鹭江村中约大街横二巷XX号房屋），并将房屋交还给原告李建瑞；二、被告汤成龙按每月11880元的标准向原告李建瑞支付从2017年8月1日起至房屋实际归还之日止的房屋使用费，其中至本判决生效之日的使用费在本判决生效之日起10日内支付，之后部分逐月1日前支付；
三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2309元，由原告负担1618元，被告负担691元。
本院二审期间，各方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认一审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审，汤成龙坚持认为，其与出租方达成口头协议按前合同继续承租涉案物业，认为是出租方有违诚信加价。其要求继续按前合同履行此后的租赁。经审核，汤成龙对于口头协议并没有充分举证，故此，一审认定双方无法达成一致，判决汤成龙交还涉案物业并无不当，本院予以维持。但是，由于其在原合同上作出书面注明的时间离合同期满仅剩两个月，汤成龙对于其承诺主要指继续原租赁合同的表述，亦有一定合理性。结合双方确认汤成龙在原租约期内并无违约，且李建瑞亦收取了合同到期后一个月租金的事实，可以认定出租人、原承租人及汤成龙三方对于由汤成龙续租存在合理预期，而最终无法履行的主要原因在于本案双方当事人对于续租协议无法达成一致意见，对此结果的处理不应仅限于原租赁关系范围进行考量。故此，一审仅依据原合同约定认定汤成龙单方违约欠妥，判决汤成龙交付2017年8月1日起至实际交还房屋日止双倍租金，忽略了上述事实，有失公平合理，本院予以纠正为参照原合同约定给付房屋使用费。考虑到纠纷产生更多归责于汤成龙本身对于双方协商不成的结果处理不当，对于一审诉讼费承担不作调整。
综上，结合本案事实兼顾公平合理原则，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:
一、维持广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初8895号民事判决第一、三项；
二、变更广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初8895号民事判决第二项为：上诉人汤成龙按每月5940元的标准向被上诉人李建瑞支付从2017年8月1日起至房屋实际归还之日止的房屋使用费，其中至本判决生效之日的使用费在本判决生效之日起10日内支付，之后部分逐月1日前支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费691元，由上诉人汤成龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年五月二十三日
书记员 冯冠豪
林飘云