福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第5587号
原告中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地南安市。
法定代表人ＸＸ斌，系该支行行长。
委托代理人郭建幸，系该支行职员。
被告郑国平，男，1978年6月14日出生，汉族，住南安市。
被告福建新新房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人叶新年，系该公司董事长。
委托代理人周贞晏，系该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称建行南安支行）与被告郑国平、福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年9月22日受理后，依法组成合议庭于2014年2月7日公开开庭进行了审理。原告建行南安支行的委托代理人郭建幸和被告新新房地产公司的委托代理人周贞晏到庭参加诉讼，被告郑国平经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告建行南安支行诉称，2005年11月22日被告郑国平因向福建新新房地产开发有限公司购买位于南安市柳城办事处“御景苑”A幢304号房，交完规定的首期款后因自有资金不足；被告向原告申请个人住房按揭贷款人民币贰拾捌万元，贷款期限自2006年1月19日起至2021年1月19日止，由郑国平购买的住房经有权部门办理登记，为该笔借款作抵押，并由福建新新房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，为了明确各自的权利和义务，原、被告共同签订个人住房借款合同一份，合同编号为2005年建南房贷字13650196号，该笔借款的偿还方式借款人自愿采用等额本息还款法，借款人未能按合同约定足额按时还本付息，经我行多次崔收现为我行逾期贷款。依据借款合同第十六条第（二）、（五）、（十）款的规定，我行决定提前收回被告尚欠我行借款本金余额人民币173，894.04元及相应的利息和罚息。今提起诉讼，请贵法院依法裁决。由于原告起诉后，被告新新房地产公司陆续承担连带偿还责任，截止2014年2月6日，两被告尚欠原告借款本金164810.29元及相应的利息、罚息，合计168401.34元。为此，原告请求依法判令：1、郑国平被告立即偿还尚欠个人住房借款本金余额人民币168401.34元及2014年2月7日起至还清贷款本金止的利息和罚息。2、原告有权从处分被告郑国平提供的抵押物所得的价款中优先受偿。3、福建新新房地产开发有限公司承担被告郑国平所欠贷款的连带清偿责任。4、由被告承担有关诉讼费用及财产保全等费用。
被告郑国平未作答辩。
被告新新房地产公司辩称，一、根据《物权法》第180条第一款第五项之规定：“债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押”；根据《物权法》第187条之规定：“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。涉案债权的担保物已经办理抵押登记并交付给本案第一被告，因此，抵押权人已经取得担保物的现实抵押权。二、本案抵押物已经办理产权证，答辩人解除担保责任的条件已成就，原告应当直接向本案第一被告主张权利。三、根据《物权法》第176条之规定：“……债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”；根据《担保法》第28条之规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”具体到本案，担保物的价值400000元远大于涉案债权173894.04元及利息，本案原告应当先就债务人的担保物实现债权。四、答辩人已经承担21500元保证责任，答辩人有权向本案第一被告追偿，或者在拍卖本案抵押物时取得优先受偿权。综上所述，本案原告已经取得了担保物的现实抵押权，抵押品价值远大于债权，原告应当就债务人提供的担保物实现其债权，答辩人无需再承担保证责任。同时本案第一被告应当偿还答辩人21500元及利息。
为证明其主张，原告在审理过程中提供了如下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证各1份，以此证明原告的诉讼主体资格；
2、被告身份证、婚姻证明复印件各1份，以此证明被告的身份情况；
2、被告新新房地产公司的私营企业登记基本情况表、组织机构代码证复印件，以此证明被告新新房地产公司的主体资格。
3、个人住房借款申请书、2005年建南房贷字第13650196号个人住房借款合同各1份，以此证明原、被告签订的借款合同约定情况；
4、南安市预购商品房抵押申请表，以此证明抵押申请经有权审批部门审查同意办理抵押有效的登记手续的事实；
5、个人贷款支付凭证，以此证明原告按照合同约定将款项划至被告郑国平指定账户的事实；
6、个人贷款开立贷款通知书、个人贷款对账单各1份，以此证明被告拖欠贷款本息的事实；
7、贷款账户基本信息表1份，证明原告起诉后被告新新房地产公司为被告郑国平垫付14000元，截止2014年2月6日，两被告尚欠原告本金168401.34元的事实。
对原告提供的证据，被告郑国平未到庭质证，也未提供相反证据或反驳证据。
对原告提供的证据，被告新新房地产公司没有异议。
被告新新房地产公司向本院提供特种转账借方凭证1份，证明新新房地产公司在原告起诉前为被告郑国平代垫21500元的事实。
对被告新新房地产公司提供的证据，原告没有异议。
对被告新新房地产公司提供的证据，被告郑国平未到庭质证，也未提供相反证据或反驳证据。
本院认为，原告提供的上述证据能够反映原、被告的身份情况和被告郑国平因向被告新新房地产公司购买位于南安市柳城办事处“御景苑”A幢304号的房产需要资金而向原告借款280000元的情况，还能够反映原、被告约定借款合同项下的担保方式为抵押加阶段性连带责任保证等事实，同时还证明了被告郑国平未按合同约定履行义务等情况，这些证据与本案都有关联，且对原告提供的证据，二被告没有提出异议，也没有提出相反证据或反驳证据，因此可以确认原告提供的这些证据具有证明力，依法可以作为认定本案事实的依据；对被告新新房地产公司提供的证据，原告及被告郑国平没有提出异议，也没有提出相反的证据或反驳证据，该证据来源合法，可以证明被告新新房地产公司承担部分保证责任的事实，依法可以作为认定本案事实的依据。
经合议庭评议，对本案事实可作如下认定：
被告郑国平为购买位于南安市柳城办事处“御景苑”A幢304号的房产，与被告新新房地产公司于2006年1月4日与原告签订一份编号为2005年建南房贷字13650196号的《个人住房借款合同》，合同约定被告郑国平因购房需要向原告借款280000元，借款期限自2006年1月4日起至2021年1月4日止，借款月利率为4.59‰，具体为：在基准利率水平上下调10%，贷款利率每年1月1日调整一次，借款逾期的，罚息利率按为在基准利率水平上上浮50%。借款的发放方式为将借款直接划至被告新新房地产公司的账户。还款日为每月的结息日，采取按月等额本息还款的方式。合同第十一条约定：本合同采用第三十五条约定的担保方式。第十二条约定保证人提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用，对于保证人在保证范围内的全部应付款项，贷款人有权从保证人在中国建设银行股份有限公司系统开立的账户中予以划收。保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。第三十五条中约定：对第十一条的约定本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证。抵押物为借款人所购房屋向贷款人提供抵押担保。合同通用条款中还约定：若被告郑国平未按合同约定归还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即归还借款本息及相关费用。上述房产于2006年1月12日办理了预购商品房抵押。但至今原告尚未收到抵押物的他项权利证书等抵押证明文书。该笔借款于2006年1月19日发放。之后，因被告郑国平没有按合同的约定履行还款付息义务，原告遂于2013年9月22日诉至本院要求解决，截止至2014年2月7日止，被告新新房地产公司为被告郑国平垫付35500元，被告郑国平尚欠原告本金168401.34元及从2014年2月7日起相应的利息、罚息。
综上事实，本院认为，被告郑国平、新新房地产公司于2006年1月4日与原告签订一份编号为2005年建南房贷字13650196号的《个人住房借款合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约于2006年1月19日向被告郑国平发放280000元的贷款，按照合同约定，被告郑国平未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告郑国平已有多期本息没有偿还，其行为构成严重违约，故原告有权要求被告郑国平提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。因此原告要求被告郑国平立即偿还尚欠原告的本金168401.34元及从2014年2月7日起相应的利息、罚息，符合法律规定和合同约定，应予支持。被告郑国平以其向被告新新房地产公司购买的位于南安市柳城办事处“御景苑”A幢304号的房产申请办理预购商品房抵押权登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权登记是合法有效的，在被告郑国平不履行债务时，原告有权从位于南安市柳城办事处“御景苑”A幢304号的房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。被告新新房地产公司的保证期间为借款合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。本案中被告郑国平提供的抵押物位于南安市柳城办事处“御景苑”A幢304号房产虽然已经办理预购商品房抵押权登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产及其占用范围内的土地使用权设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故应认定合同中约定的保证责任解除条件未成就，所以被告新新房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定，当借款人未能按合同约定履行债务时，无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，即当被告郑国平未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告郑国平以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告新新房地产公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的。综上，原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告新新房地产公司提出其无需承担连带清偿责任等的抗辩缺乏依据，不予采纳。被告新新房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告郑国平追偿。被告新新房地产公司要求被告郑国平应当偿还其代垫款及利息，属另一法律关系，应另行解决。被告郑国平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条之规定，判决如下：
一、被告郑国平应于本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金168401.34元和2014年2月7日起至判决确定的还款之日止的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方当事人签订的《个人住房借款合同》的约定计算）。
二、对被告郑国平的上述借款本息，原告中国建设银行股份有限公司南安支行有权从被告郑国平提供的抵押物（即位于南安市柳城办事处“御景苑”A幢304号的房产）拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿，或者直接要求被告福建新新房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
三、被告福建新新房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告郑国平追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3778元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 苏尚全
代理审判员 庄慧虹
人民陪审员 林寿辉
二〇一四年二月八日
书 记 员 林应才
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
4、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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