江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00730号
上诉人（原审被告）上海鹏欣房地产（集团）有限公司，住所地上海市黄浦区中山南路1117号408室。
法定代表人姜照柏，该公司董事长。
委托代理人周晶敏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人蒋春鸣，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏丰臣地产集团有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区广化街20号丰臣海悦广场17楼。
法定代表人蒋曾平，该公司董事长。
委托代理人沈斌，江苏鑫法律师事务所律师。
委托代理人金耀红，江苏鑫法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常州丰臣建筑工程有限公司，住所地江苏省常州市通江大道218号。
法定代表人罗宇海，该公司执行董事。
委托代理人沈斌，江苏鑫法律师事务所律师。
委托代理人堵昕哲，江苏鑫法律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）常州柏泰置业有限公司，住所地江苏省常州市新北区通江大道385号。
法定代表人贾效炳，该公司董事长。
委托代理人瞿碗平，江苏阳湖律师事务所律师。
委托代理人刘银，江苏阳湖律师事务所实习律师。
上诉人上海鹏欣房地产（集团）有限公司（以下简称鹏欣公司）因与被上诉人江苏丰臣地产集团有限公司（以下加成丰臣地产公司）、常州丰臣建筑工程有限公司（以下简称丰臣建筑公司）、常州柏泰置业有限公司（以下简称柏泰公司）项目转让合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2012）常民初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月29日受理后，依法组成合议庭于2016年2月1日公开开庭审理了本案。上诉人鹏欣公司的委托代理人周晶敏、蒋春鸣，被上诉人丰臣地产公司、丰臣建筑公司共同的委托代理人沈斌、被上诉人柏泰公司的委托代理人瞿碗平、刘银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年8月22日，丰臣地产公司作为转让方（甲方），鹏欣公司作为受让方（乙方），丰臣建筑公司作为施工方（丙方），三方共同签订《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》（以下简称《框架协议》）一份。该协议书主要内容载明：
鉴于1、丰臣地产公司拥有位于常州市××北区××大道以东、××路以南地块的建设开发权，地块面积为8158平方米，土地用途为商办综合。丰臣地产公司已取得土地使用权证和建设工程用地规划许可证。2、丰臣地产公司拟将该地块中占地面积约为4079平方米的在建工程项目转让给鹏欣公司，该项目规划地上建筑面积约为12000平方米，房屋性质为商办综合，最终建筑面积以权属证书记载为准。3、该项目目前为平地，无任何拆迁，丰臣地产公司已付清全部土地费用，鹏欣公司将把该项目建成一座EXPRESS酒店。4、丰臣建筑公司根据丰臣地产公司指定承建该酒店。
一、关于转让方式的约定：1、在签订“转让框架协议书”后10日内，由鹏欣公司在当地注册项目开发公司。2、由开发公司与丰臣地产公司根据“转让框架协议书”签订在建项目转让合同，该合同仅为办理批准手续之用，由丰臣地产公司负责将该项目转让至开发公司名下，由开发公司和丙方就此项目的建设签订施工总承包合同。3、鉴于该项目在签订“转让框架协议书”时尚不具备转让的法定条件，丰臣地产公司与鹏欣公司一致同意在该项目开发建设投资额达到25%后，进行项目转让。
二、关于转让价款的约定：该项目转让价款根据建设工程规划许可证确定的地上建筑面积按照人民币4900元/平方米的价格计算，暂定为人民币5880万元，最终按照权属证书记载的地上建筑面积进行结算。
三、关于付款条件及付款进度的约定：1、签订本协议后十个工作日内，鹏欣公司支付300万元给丰臣地产公司作为定金；2、该项目取得土地使用权证并且转让至约定的开发公司名下后30天内，鹏欣公司支付2200万元给丰臣地产公司；3、余款3230万元由鹏欣公司支付给丰臣建筑公司。丰臣地产公司、鹏欣公司确认丰臣建筑公司为本项目的总承包方，并按照3380万元的总价与开发公司签订施工总承包合同。鹏欣公司按照该项目的施工进度分三次直接向丰臣建筑公司支付工程款，第一次项目建造到7层时，支付500万元工程款；第二次项目建造到结构封顶时，支付500万元工程款；第三次至该项目竣工验收，达到交付标准，开发公司支付2230万元的工程款给丰臣建筑公司。自签订房屋交接手续之日起二年质量保证期限届满之日，鹏欣公司向丰臣建筑公司支付150万元。若鹏欣公司设计标准高于交房标准，超出部分费用由鹏欣公司与丰臣建筑公司结算；丰臣建筑公司承诺在总承包合同中列明在工程结算时，建筑工程超额部分的工程款将根据江苏省建设定额给予鹏欣公司超额部分工程款8％的下浮。
四、关于项目的交房标准：
1、丰臣地产公司、丰臣建筑公司全部完成了约定范围内的工作，并通过了政府相关部门的验收；2、该项目通过了消防部门的消防验收，并取得了建设工程竣工备案；3、工程竣工后，丰臣地产公司配合开发公司取得土地使用权和房屋所有权证等。
五、关于该项目交付的重要时间节点：1、在签订本合同之后90日内，鹏欣公司在当地注册开发公司并取得房地产开发资质；2、在鹏欣公司完成开发公司注册取得企业房地产开发资质后60日内，由丰臣地产公司向开发公司完成本项目转让，转让完成的标志是开发公司取得《土地使用权证》等。
六、关于双方的权利义务：1、丰臣地产公司的权利义务为：（1）根据本协议约定收取转让价款；（2）在投资额达到25％之后，负责办理将该项目转让至开发公司名下等。2、鹏欣公司的权利义务为：（1）按照本协议约定支付转让价款；（2）成立开发公司，在该项目投资额达到25％之后，协助办理该项目转让至开发公司名下，负责交房标准范围外的设计、施工以及相关费用等。3、丰臣建筑公司的权利义务：（1）接受丰臣地产公司指定按丰臣地产公司交房标准承建该项目，在该项目转让后同时与鹏欣公司签订施工总承包合同；（2）按丰臣地产公司交房标准建设，在本协议第三条3款的约定下，如鹏欣公司按合同约定已全部支付丰臣建筑公司工程款后仍无法完成工程建设的，超额部分工程款由丰臣建筑公司与丰臣地产公司结算，与鹏欣公司无关，超过交房标准的相关费用，由鹏欣公司承担。
七、其他特别约定：1、鉴于目前的土地使用性质为商办，而鹏欣公司是建造酒店，若鹏欣公司的酒店方案得不到政府规划部门的批准，则本协议终止。丰臣地产公司、鹏欣公司均不承担违约责任。
九、违约责任的约定，丰臣地产公司不履行本协议确定的其他义务，每延迟一天应当按照鹏欣公司已付款的万分之三承担违约金；鹏欣公司不按照本协议确定的付款时间支付款项的，每延迟一天应当按照应付款的万分之三承担违约金；丰臣建筑公司的违约责任在开发公司与其签订的总承包合同中约定，鉴于丰臣建筑公司是丰臣地产公司的全资子公司，丰臣地产公司与丰臣建筑公司就本合同的义务对鹏欣公司的违约承担连带责任。丰臣地产公司、鹏欣公司、丰臣建筑公司在上述协议上签章。
2002年10月31日，丰臣地产公司取得案涉地块用地面积为8158.16平方米的建设用地规划许可证。
2004年7月7日,丰臣地产公司取得案涉土地的使用权,使用权性质为出让。
2008年3月4日，由鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司出资2500万元在常州注册成立该项目的开发公司即柏泰公司。柏泰公司成立后，丰臣地产公司与柏泰公司于2008年5月8日签订案涉国有土地使用权转让合同，将4360.3平方米的土地使用权转让给柏泰公司。2008年5月9日，柏泰公司取得了土地使用权证，性质为出让。
2009年2月25日，经招投标，柏泰公司假日酒店工程由丰臣建筑公司承建，柏泰公司与丰臣建筑公司于当日签订《建设工程施工合同》，合同约定工程名称为常州新区快捷假日酒店工程，合同约定采用固定单价合同，合同价款19012551.49元。合同签订7天内按合同总价10%支付工程预付款，每月25日前根据监理及业主审定的上月工程验工月报后支付70%的工程月进度款，工程竣工验收后，工程款付至90%，工程结算经有资质的造价咨询机构审定后付至审定价的95%,5%的保修金在双方约定的工程量期满两年后的十四天内付清。合同还对其他事项做了约定。上述合同于2009年2月26日备案。
2009年3月4日，柏泰公司取得案涉地块的建筑工程施工许可证，工程名称假日酒店。
2009年3月8日，丰臣建筑公司按照与丰臣地产公司、鹏欣公司及柏泰公司的约定，开始建设该假日酒店项目工程。之后，因该项目涉及设计调整，2009年6月19日，鹏欣公司向丰臣地产公司出具了《关于“常州丰臣君悦商务楼”项目建设事宜的函》一份，主要内容为，1、对项目进度做适当调整，在完成项目进度至±0楼板后，涉及鹏欣公司部分暂停施工；2、建设工程资料管理，所有施工资料均由丰臣地产公司或丰臣建筑公司寄给鹏欣公司后，由柏泰公司盖章。3、对项目原设计地源热泵系统进行调整，改为常规空调系统，具体形式请设计院做相应方案后予以确定。2010年6月17日，丰臣地产公司向鹏欣公司、柏泰公司发出工作联系单，载明：按照贵公司要求，丰臣地产公司向项目设计单位转发了设计任务书，经与贵公司项目部及设计单位沟通后确认，需新增设计费用30万元，为尽快推进项目建设，由贵公司承担本次设计变更费用20万元，其余费用由丰臣地产公司承担。同时根据双方项目收购协议的约定，丰臣地产公司根据签订协议时经双方共同审定的施工图纸所完成的工程量已经基本完成，后续涉及变更所发生的工作量新增或整改依据协议按实结算，记入项目决算总价。2010年8月26日，柏泰公司向丰臣地产公司、设计单位发出《关于设计费的说明》一份，载明，柏泰公司涉及变更，按照项目设计说明书确定的内容，设计费一次性增加30万元，本次增加费用涵盖今后的全部跟踪涉及和局部调整等内容，并依据丰臣地产公司与设计单位的前期设计合同其他条款执行。上述设计费用，经协商由丰臣地产公司承担10万元，柏泰公司承担20万元。该《关于设计费的说明》由钱辉签名。2010年11月8日，钱辉向鹏欣公司出具《关于常州柏泰置业有限公司设计费事宜的说明》一份，载明，对于新增的设计费用30万元，由丰臣地产公司承担10万元，柏泰公司承担20万元，此时已经多次向鹏欣公司相关负责人做了汇报，也已经完成了工作原则的流转审批，丰臣地产公司与设计单位也出具了财务凭证，钱辉和朱峰也已经向鹏欣公司提交了内部流转审批手续，但鹏欣公司至今未能审批并支付设计费用，请求尽快予以落实。
丰臣建筑公司在承建该假日酒店项目过程中，因鹏欣公司变更部分项目及楼层改造增加的工程量，2012年5月31日，丰臣建筑公司出具《工程造价结算书》一份，建设单位为丰臣地产公司，工程名称为常州丰臣快捷酒店水电安装结算（上海公司变更部分），工程造价为692676.17元。
2010年12月20日，丰臣建筑公司出具《工程造价预算书》一份，建设单位为柏泰公司，工程名称为快捷假日酒店3层改造工程，工程造价为485314.01元。12月24日，柏泰公司成本部徐型春在该预算书上签字载明，经会同常州史总及丰臣施工人员审定费用人民币大写三十八万三千八百四十九元整。
2010年7月8日，丰臣建筑公司向监理单位常州三维建设监理公司出具《工程费用索赔报审表》一份，载明，因工程屋面、外立面、室内功能调整的原因，致该工程停工，停工期间的直接损失471400元应当由建设单位承担。2010年8月18日，丰臣建筑公司向柏泰公司发出通知一份，载明，丰臣建筑公司承建的快捷假日酒店工程，因柏泰公司设计造成工程停工，停工相关损失报告已报柏泰公司近一个月，但至今未有明确回复，根据合同约定，视为柏泰公司已经默认，该项停工损失直接列入工程结算，现丰臣建筑公司已经按照原设计图纸将屋面、外墙保温系统施工完成，将于2010年8月20日开始拆除脚手架及施工电梯，柏泰公司后期工程如何变更实施，丰臣建筑公司将不负任何责任，由此造成的一切后果均由柏泰公司承担。8月20日钱辉在该通知上签字并注明，来文收讫，此收文签收不作确认凭证，我公司已全力配合并推动项目进展，近期将全面落实贵司所提问题，并做好准确答复。
2010年7月2日，柏泰公司与丰臣建筑公司签订《建筑装饰工程施工合同》一份，由丰臣建筑公司为柏泰公司案涉工程样板房、售楼处室内装饰、装修工程（十层8轴西侧一套、及一层、样板层电梯厅、底层门厅等公共部位），柏泰公司委托朱峰作为驻工地代表，全面负责施工现场管理及协调工作。本工程暂定合同价为：售楼处、走道装饰和安装工程67.3236万元，此价格非包干价，结算按实际工程量调整，单价不变；样板房装饰和安装工程包干价每间为3.3万元，合同签订生效后，该价格作为工程施工总造价，发包方将不再审计。完成工程量的30%以后，每月按照进度支付合同价的70%，中标单位提供齐全合格的竣工结算，发包方在一个月内审核完毕，支付至结算价的95%，保修期满二年内支付结算总价的3.75%，防水工程保修期满五年付清余款。2010年10月30日，监理单位在上述装饰装修工程的工程竣工验收记录上盖章，结论为验收合格。嗣后，丰臣建筑公司出具装饰工程汇总表，载明，装饰装修工程价款为817516.80元，样板房装饰装修工程价款为13.2万元。2011年11月21日，丰臣建筑公司致函柏泰公司，载明，装修工程已经于2010年9月28日竣工，丰臣建筑公司于2010年10月做好竣工决算，由于柏泰公司原因，今年才开始审计，对初审情况，提出一些看法，1、原有主材品牌使用部位由柏泰公司及设计单位确定，附材料清算及会议纪要，已给柏泰公司；2、施工时柏泰公司及监理单位在现场监督；3、原合同规定单价不变，工程量按实结算，现初审后，发现较多项目单价下浮。4、合同价款为73.9236万元，柏泰公司已支付24.7万元，按约工程完工后应支付合同价的70%计51.7465万元，请尽快安排付款。5、现将柏泰公司办公室所有钥匙交付给柏泰公司。
2012年5月3日工程竣工并办理了工程竣工验收备案。2012年7月27日，柏泰公司取得房屋所有权证书（常房权证新字第××号），该房屋坐落于通江中路319号，为柏泰公司单独所有，规划用途为商业。房屋共15层，建筑面积为14384.94平方米，根据常州市房产测绘中心测绘，其中地下库面积为1096.41平方米，其他495.62平方米，商业12792.91平方米。
2011年3月7日，鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司与倪定保签订《常州柏泰置业有限公司股权转让协议书》一份，约定:
鉴于：1、柏泰公司系一家依据《中华人民共和国公司法》设立并合法存续的有限责任公司，注册资本为2500万元。鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司合法持有目标公司100%的股权，并有权利转让该股权的全部或部分，且该股权不附有任何质权、留置权、任何其他形式的担保权益或第三方权利。2、柏泰公司已经合法取得了位于江苏省常州市新北区通江大道建设用地土地使用权，国有土地使用证：常国用（2008）第变025634号，并在该地块上开发建设“常州新区快捷假日酒店”项目，现状工程结构已封顶。该项目占地面积4360.3㎡，土地用途为商办、综合。根据建设工程规划许可证批复，该项目地上建筑面积为12887平方米，地下建筑面积为1513平方米。3、根据鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司与丰臣地产公司及丰臣建筑公司于2007年8月22日签订的《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框价协议书》，鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司暂计应支付丰臣公司款项人民币5880万（最终按照权属证书记载的地上建筑面积进行结算），鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司已经向丰臣公司支付了款项人民币3500万元，尚欠丰臣公司款项人民币2380万元。4、根据鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司与丰臣地产公司、丰臣建筑公司签订的《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框价协议书》约定，鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司与丰臣地产公司、丰臣建筑公司结算时，应支付丰臣地产公司、丰臣建筑公司超出地上建筑面积12000平方米部分面积补差款，根据建设工程规划许可证批复，地上建筑面积超出了887平方米，按照每平方米人民币4900元计算，需支付的面积补差款为人民币4346300元。为此，双方在平等自愿的基础上，经过充分协商，鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司拟通过转让柏泰公司股权的方式将该项目转让给倪定保。现就上述股权转让事宜达成如下协议：
一、转让股权的份额。鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司向倪定保转让股权的份额为鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司所持有的柏泰公司股权的100%；鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司确认其向倪定保转让的其所有的柏泰公司股权同其附加、已经或正在累计的权利，包括股权比例相对应的资产和本次股权转让完成任务之日或之后所公布、作出或支付的一切股息及分派，均由倪定保拥有和享有；为办理工商登记变更手续需要，双方另行签订股权转让协议，但以本协议约定内容为准。
二、股权转让的价款。双方同意本次股权转让和相对应该项目的价款为人民币8250000元。该股权转让价款包括鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司尚欠丰臣地产公司、丰臣建筑公司的款项人民币2380万元和需支付的面积补差款人民币4346300元，也包括其他正在执行的未履行完毕的合同债务，具体见附件二。附件二所披露的未履行完毕的合同价款均由鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司承担，由倪定保在上述股权转让价款中扣除并直接支付给合同相对方；如本项目实测建筑面积超出14400平方米的，则所超出面积部分应支付的款项均由倪定保承担并支付；在减除鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司尚欠丰臣地产公司、丰臣建筑公司款项人民币2380万元与需支付的面积补差款人民币4346300元及附件二所披露的未履行完毕的合同价款人民币2712291元后，倪定保实际应支付的股权转让价款为人民币51641409元。上述减除的款项由倪定保按照柏泰公司与丰臣地产公司、丰臣建筑公司已签署合同约定直接结算支付给丰臣地产公司、丰臣建筑公司及合同相对方。
三、股权转让价款的支付条件和期限。鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司承诺已向倪定保完全、详尽的陈述了柏泰公司的资产负债情况，并完全披露了公司已签订但未完全履行完毕的合同。倪定保基于鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司的陈述对柏泰公司的上述情况已作了充分的了解。（柏泰公司截至2010年12月31日的资产负债情况详见合同附件一，未履行完毕合同清单详见合同附件二）；签订本协议之日起3日内，倪定保向鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司支付人民币1000万元作为意向金；倪定保应当自支付意向金之日起20日内完成尽职调查，并书面通知鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司是否继续收购目标公司股权；如倪定保书面通知鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司不再继续履行本协议的，鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司应当自收到通知之日起三日内退还倪定保已经支付的意向金；如倪定保同意继续履行本协议的，则已经支付的意向金转为定金。倪定保在20日的尽职调查期满未书面通知的，视为同意继续履行本协议，本协议约定对双方均具有法律约束力；双方同意在尽职调查期限届满之日起三十日内完成股权变更手续，办理股权转让变更手续前，倪定保应向鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司支付完毕本协议第二条全部款项。鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司应在股权变更完成前，负责申领柏泰公司的房地产开发资质证书。协助办理销售许可证。
四、股权转让完成的条件和标志。待下列各项获履行后，本次股权转让方告完成：（1）合同双方已就本协议签署盖章；（2）柏泰公司已向公司登记机构办理完成本次股权转让工商变更登记手续；双方同意在其控制范围内，尽其最大可能和最大努力促使及确保上述规定尽早获得履行，而任何一方须向他方及柏泰公司提供一切必需和合理的协助。
五、转让股权的交割期限、方式以及物业和资料的移交。本次股权转让完成之日为本次转让股权交割登记完成之日；各方在本协议签订之日起50日内办理完毕股权转让手续及工商变更登记。倪定保支付完毕本协议第二条全部款项后，登记完成之日鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司按现状将该项目及其附属设施设备移交给倪定保，同时将该项目相关的全部证照、资料和财务、行政印章移交给倪定保。双方应办理交接手续；该项目按照现状交付，如有未完工程，则由倪定保控制下的柏泰公司与工程合同的相对方继续履行完毕。
六、目标公司的债权债务处理。双方确认本次股权转让债权债务确定的基准日为完成目标公司股权转让手续并取得新的营业执照之日；柏泰公司在基准日前的债权债务（包括未披露债务）均由鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司负责处理并承担责任，本合同另有约定的除外；柏泰公司在基准日后的所有债权债务，由倪定保负责处理并承担责任。协议还对其他事项做了约定。在该协议书附件二中，其第二项为样板房、售楼处室内装饰工程，合同金额739236元，已付247000元，未付金额为492236元。
嗣后，鹏欣公司、上海鹏欣（集团）有限公司为甲方、倪定保为乙方，贾小冬、贾效炳为丙方，三方签订了《备忘录》一份，约定：鉴于甲、乙双方于2011年3月7日就转让柏泰公司股权事宜签署了《常州柏泰置业有限公司股权转让协议书》。现乙方提出需将标的公司股权全部转至丙方名下，因此，甲、乙、丙三方达成如下备忘，以资共同遵守。一、乙方指定丙方为柏泰公司股权受让方，并要求甲方将柏泰公司100%的股权转至丙方名下。因此所造成的一切法律责任均由乙方承担，与甲方无关。甲方和乙方就柏泰公司转让事宜仍然按照双方所签署的《常州柏泰置业有限公司股权转让协议》执行。二、柏泰公司在完成股权转让手续完成后，有关新的柏泰公司股权结构及管理控制等具体事宜由乙、丙双方另行协商处理，与甲方无关。三、依据规划许可批复，项目地上（包括办公、商业）建筑面积为12887平方米，需支付的面积补差额为人民币4346300元；项目地上建筑面积预测为12849.91平方米（其中办公11022.69平方米，商业1827.22平方米），需支付的面积补差额为人民币为4164559元。该面积补差差额为37.09平方米，按照每平方米人民币4900元计算，面积补差款差额为人民币181741元，该差额款人民币181741元由乙方在办理股权转让变更手续前支付给甲方，面积补差款最终以项目地上实测建筑面积为准，实行多退少补。四、甲、乙双方同意将《常州柏泰置业有限公司股权转让协议书》第6.1条内容变更为：双方确认本次股权转让债权债务确定的基准日为办理柏泰公司股权转让手续之日（即进件之日）。五、在办理柏泰公司股权变更时，如需采用政府部门所规定的标准股权转让协议书文本，则该标准的股权转让协议仅作为办理柏泰公司股权变更之用，不作为真实的履行依据。有关柏泰公司股权转让事宜均以甲方和乙方于2011年3月7日所签署的《常州柏泰置业有限公司股权转让协议书》为准进行履行。七、上海鹏欣集团有限公司指定鹏欣公司代收全部股权转让款项。
2011年5月3日，鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司形成柏泰公司股东会决议，上海鹏欣（集团）有限公司将其持有的柏泰公司60%的股权作价1500万元转让给贾小冬，鹏欣公司将其持有的柏泰公司的30%的股权作价750万元转让给贾小冬，鹏欣公司将持有的柏泰公司的10%的股权作价250万元转让给贾效炳。2011年5月4日鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司与贾小冬、贾效炳签订股权转让协议，约定，上海鹏欣（集团）有限公司将其持有的柏泰公司60%的股权作价1500万元转让给贾小冬，鹏欣公司将其持有的柏泰公司的30%的股权作价750万元转让给贾小冬，鹏欣公司将持有的柏泰公司的10%的股权作价250万元转让给贾效炳；附属于股权的权利义务随股权转让而转让；贾小冬、贾效炳于2011年5月9日前将股权转让款以现金方式一次性直接支付给鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司。
鹏欣公司于2007年8月31日付款300万元给丰臣地产公司，2008年5月12日柏泰公司付款2200万元给丰臣地产公司，2010年7月22日柏泰公司付款500万元给丰臣建筑公司，2010年9月30日柏泰公司付款81.688万元给丰臣建筑公司,2011年11月24日,柏泰公司付款418.312万元给丰臣建筑公司,2012年4月7日,丰臣地产公司收到柏泰公司工程款187.2万元。
一审法院认为：
一、丰臣地产公司、丰臣建筑公司、鹏欣公司签订的《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》、柏泰公司与丰臣建筑公司签订的《建设工程施工合同》、柏泰公司与丰臣建筑公司签订《建筑装饰工程施工合同》、鹏欣公司、上海鹏欣（集团）有限公司与倪定保签订的《常州柏泰置业有限公司股权转让协议书》、鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司与倪定保、贾小冬、贾效炳签订的《备忘录》均系合同各方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应严格按照上述协议履行各自的权利义务。
二、根据丰臣地产公司、丰臣建筑公司、鹏欣公司签订的《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》第二条、第三条的约定，该协议约定的转让款5880万元中，其中2500万元应当认定为土地使用权的转让价款，该款由鹏欣公司直接支付给丰臣地产公司；其余3380万元应当认定为项目的建筑工程价款，由鹏欣公司直接支付给丰臣建筑公司。
三、根据《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》第二条的约定，该项目转让价款根据建设工程规划许可证确定的地上建筑面积按照人民币4900元/平方米的价格计算，暂定为人民币5880万元，最终按照权属证书记载的地上建筑面积进行结算。该约定是基于该项目规划地上建筑面积约12000平方米进行计算，现根据柏泰公司取得的房屋所有权证书（常房权证新字第××号）的记载，该项目建筑面积为14384.94平方米，其中地上建筑面积为12827.84平方米，地下室为1557.10平方米，根据常州市房产测绘中心测绘，其中地下库面积为1096.41平方米，其他495.62平方米，商业12792.91平方米。鉴于目前没有其他证据表明房屋所有权证书登记确有错误，故应当按照房屋所权证书上记载的地上建筑面积为12827.84平方米来计算丰臣地产公司项目转让土地部分价款，鉴于双方协议约定的2500万元项目转让款已经支付完毕，故尚应支付项目转让中土地部分余款为1724666.67元（2500万元÷12000平方米×827.84平方米=1724666.67元）。
四、对于丰臣建筑公司在项目转让中的建设工程施工价款，根据《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》第二条、第三条的约定，项目转让款中的3380万元应当认定为项目的建筑工程价款。嗣后，根据常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》第一条的约定，柏泰公司与丰臣建筑公司签订了《建设工程施工合同》，该《建设工程施工合同》的约定与《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》约定的工程款的结算方式不一致，且经计算，《建设工程施工合同》与《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》约定的每平方米的单位造价相差巨大，《建设工程施工合同》约定的造价远低于当地建筑成本和市场价格。工程竣工验收后，柏泰公司与丰臣建筑公司并未按照《建设工程施工合同》的约定进行工程造价审计，鹏欣公司在转让柏泰公司股权是亦按照《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》的约定计算工程款，案件审理中，双方当事人亦未对丰臣建筑公司按照《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》约定主张工程款提出异议，故应视为双方当事人均同意按照《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》的约定结算工程款。故丰臣建筑公司的工程款应为36131749.33元[3380万元+(3380万元÷12000平方米×827.84平方米=2331749.33元)]。
五、关于双方当事人项目转让款中争议部分。1、关于丰臣地产公司主张的设计费用20万元。该增加的20万元设计费用，因设计单位应鹏欣公司的要求对原有设计进行变更，新增30万元的设计费用。后经丰臣地产公司与柏泰公司协商，约定由丰臣地产公司承担10万元，柏泰公司承担20万元，柏泰公司虽未在关于设计费用的往来函件上盖章，但已经柏泰公司的工程部经理钱辉签字确认，且从钱辉向鹏欣公司出具的《关于常州柏泰置业有限公司设计费事宜的说明》可以看出，上述设计费用的分担已经鹏欣公司予以认可。故应认定柏泰公司应承担设计费用20万元。2、关于丰臣建筑公司主张的快捷假日酒店3层改造工程价款383849元。丰臣建筑公司提交的工程造价预算书载明的工程价款为485314.01元，经柏泰该成本部经理徐型春审核，确认工程造价为383849元，鹏欣公司、柏泰公司对该工程造价预算书的真实性也并无异议，故可以认定该笔工程价款为383849元。3、对丰臣建筑公司主张的依据《建筑装饰工程施工合同》约定的样板房及其他装饰装修工程余款49.2236万元，根合同约定由丰臣建筑公司为柏泰公司承建样板房、售楼处室内装饰、装修工程，合同约定金额为67.3236万元，丰臣建筑公司提交的装饰工程汇总表的工程价款为949156.13元，鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司与倪定保签订《常州柏泰置业有限公司股权转让协议书》附件二中载明的样板房、售楼处室内装饰工程余款为492236元（合同金额为739236元，已付金额为247000元），上述样板房、售楼处室内装饰工程余款为492236元应当视为鹏欣公司对该工程价款的确认。柏泰公司虽未在竣工验收表上签章，但监理单位已经对公司工程竣工验收进行确认，故应认定该装饰工程在2010年9月28日竣工验收合格。根据双方合同约定，丰臣建筑公司提供齐全合格的竣工结算，柏泰公司在一个月内审核完毕，支付至结算价的95%，保修期满二年内支付结算总价的3.75%，防水工程保修期满五年付清余款，故该工程价款应当在2010年9月28日前支付517465.20元，鉴于柏泰公司至今未对该项工程款审计完毕，故应在2012年9月28日前支付729995.55元，其余质保金9240.45元应当在2015年9月28日前支付。故丰臣建筑公司据此主张样板房、售楼处室内装饰工程的工程余欠价款492236元本院应予支持。
六、综合上述二、三、四、五点，丰臣地产公司在《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》项下的项目转让款中土地部分的余款应为1924666.67元（1724666.67元+20万元）；丰臣建筑公司在《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》项下的项目转让款中工程建设部分的余款应为25135834.33元（3380万元+2331749.33元+383849元+492236元-已经支付工程款1187.2万元）。
七、对丰臣地产公司、丰臣建筑公司主张的逾期付款违约金。根据丰臣地产公司、丰臣建筑公司与鹏欣公司签订的《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》第三条的约定，项目转让价款除150万元作为质量保证金在房屋交接手续之日二年质量保证期限届满之日支付外，其余项目转让价款均应在项目竣工验收之日支付。1、对丰臣地产公司主张的逾期付款违约金。本案中，整体项目2012年5月3日竣工并办理了工程竣工验收备案，故项目转让款除150万元质保金外均应在2012年5月4日前支付。鉴于项目整体增加的面积在2012年7月27日柏泰公司取得房屋所有权证书时才予以明确，故丰臣地产公司主张的1724666.67元项目转让价款应从2012年7月28日起计算至支付之日止，按照约定为每延迟一天按照万分之三承担逾期付款违约金；对新增的设计费用20万元，虽然双方未约定付款期限，但鹏欣公司应当在合理期限内支付，丰臣地产公司主张自2012年5月4日起的逾期付款违约金，结合本案情况，可一并自2012年7月28日起计算。2、对丰臣建筑公司主张的逾期付款违约金。丰臣建筑公司在《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》项下的项目转让款中工程建设部分的余款25135834.33元，对于其中的项目转让款23143598.33元，应从2012年7月28日起至支付之日止按每日万分之三计算逾期付款违约金；对于其中的质保金150万元，根据双方约定应当在2014年5月4日前支付，故应当自2014年5月4日起至支付之日止按照约定的每日万分之三计算逾期付款违约金；对样板房、售楼处室内装饰工程余款492236元，该工程价款739236元按照双方合同约定应当在2010年9月28日前支付517465.20元，在2012年9月28日前支付729995.55元，其余质保金9240.45元应当在2015年9月28日前支付，柏泰公司已经支付247000元。现丰臣建筑公司主张自2012年5月4日起计算，根据本案情况，应当以装饰工程价款270465.20元自2012年5月4日起计算至2012年9月28日止，以482995.55元自2012年9月29日起计算至2015年9月28日止，以492236元自2015年9月29日起计算至支付之日止。由于该项工程款双方并未约定违约金的计算方式，故该项工程款的违约金应按银行同期贷款利率计算。
八、根据丰臣地产公司、丰臣建筑公司、鹏欣公司签订的《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》第三条第六条第2项的约定，本案所涉项目的转让价款应当由鹏欣公司支付，其中由柏泰公司为鹏欣公司代为支付其中的建设工程价款2230万元。故在该《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》项下余欠的项目转让价款应当由鹏欣公司支付给丰臣地产公司、丰臣建筑公司，并应按约定承担逾期付款的违约金。故鹏欣公司应当向丰臣地产公司支付项目转让款及设计变更费用合计1924666.67元及逾期付款违约金，向丰臣建筑公司支付项目转让款、及变更、新增工程款共计25135834.33元及逾期付款违约金。根据鹏欣公司、上海鹏欣（集团）有限公司与倪定保签订的《常州柏泰置业有限公司股权转让协议书》、鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司与倪定保、贾小冬、贾效炳签订的《备忘录》，鹏欣公司上海鹏欣（集团）有限公司在转让其持有的柏泰公司的股权时，整体项目均已计入股权转让的价款，上述尚欠项目转让价款的支付义务并未转移，仍由鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司承担，仅约定股权受让方倪定保、贾小冬、贾效炳在支付股权转让价款时，由倪定保、贾小冬、贾效炳将扣除上述余欠项目转让价款后向鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司支付其余股权转让款，倪定保、贾小冬、贾效炳将上述余欠项目转让价款按照《常州柏泰置业有限公司股权转让协议书》的约定直接向丰臣地产公司、丰臣建筑公司支付。从上述约定看，鹏欣公司系将自己所负的《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》的合同义务转移给第三方倪定保、贾小冬、贾效炳，根据相关合同法律规定，当事人转移合同义务，应当征得合同相对人的同意。本案中，鹏欣公司并无证据表明其在将余欠项目转让价款转移由第三人倪定保、贾小冬、贾效炳支付征得了丰臣地产公司、丰臣建筑公司的同意，故鹏欣公司转让债务的行为不发生对抗丰臣地产公司、丰臣建筑公司的效力，鹏欣公司可在向丰臣地产公司、丰臣建筑公司支付了余欠项目转让款后依据其与第三人签订的《常州柏泰置业有限公司股权转让协议书》、《备忘录》向第三人追偿。柏泰公司作为鹏欣公司为履行《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》所设立的开发公司，对《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》的约定应当是明知的，其向丰臣地产公司在2008年5月2日支付2200万元，应视为其代鹏欣公司支付项目转让土地部分的价款，这一事实也得到鹏欣公司的认可。嗣后，柏泰公司尚应代鹏欣公司支付项目转让建设工程部分的价款2230万元，但柏泰公司仅支付1187.2万元，尚应承担1042.8万元的支付义务，故柏泰公司应当对鹏欣公司应支付丰臣建筑公司的应付项目转让价款中的1042.8万元及逾期付款违约金承担连带责任。
九、鉴于柏泰公司系鹏欣公司为履行《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框架协议书》所设立的开发公司，项目转让后，相关的房屋所有权证书由柏泰公司取得。该项目工程于2012年5月3日竣工并办理了工程竣工验收备案，2012年7月27日柏泰公司取得房屋所有权证书，丰臣建筑公司于2012年9月17日向本院提起诉讼，要求确认丰臣建筑公司对其承建的假日酒店（房产证号：常房权证新字第××号，建筑面积14384.94平方米）在人民币3069.187830万元内享有建设工程优先受偿权，该请求在法律规定的期限内，符合法律规定，鉴于鹏欣公司尚欠项目转让建设工程部分的价款为25135834.33元，故丰臣建筑公司应当对现登记在柏泰公司名下的假日酒店项目（房产证号：常房权证新字第××号，建筑面积14384.94平方米）在25135834.33元范围内享有优先受偿权。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百八十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十条及相关法律法规之规定，判决：一、鹏欣公司应支付丰臣地产公司项目转让款及设计费用合计1924666.67元，并应承担项目转让款及设计费1924666.67元按照每日万分之三计算、自2012年7月28日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。二、鹏欣公司应支付丰臣建筑公司项目转让款及新增工程价款合计25135834.33元，并应承担逾期付款违约金，具体计算方式为：其中项目转让款23143598.33元，自2012年7月28日起至实际支付之日止按每日万分之三计算；质保金150万元，自2014年5月4日起至实际支付之日止按每日万分之三计算；对装饰工程款492236元，以270465.20元自2012年5月4日起计算至2012年9月28日止，以482995.55元自2012年9月29日起计算至2015年9月28日止，以492236元自2015年9月29日起计算至支付之日止，均按银行同期贷款利率计算。三、柏泰公司对鹏欣公司应支付丰臣建筑公司的项目转让价款中的1042.8万元及逾期付款违约金承担连带责任。四、上述一、二、三项，均在本判决生效之日起十五日内履行完毕。五、丰臣建筑公司对现登记在柏泰公司名下的假日酒店项目（房产证号：常房权证新字第××号，建筑面积14384.94平方米）在25135834.33元范围内享有优先受偿权。六、驳回丰臣地产公司、丰臣建筑公司的其他诉讼请求。案件受理费195259元，诉讼保全费5000元，合计200259元，由丰臣地产公司负担7114元，丰臣建筑公司负担16115元，鹏欣公司负担177030元。
鹏欣公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决超出当事人的诉讼请求，丰臣地产公司和丰臣建筑公司一审诉讼请求为要求柏泰公司支付工程款，鹏欣公司承担连带或共同责任，一审判决未对上述诉讼请求作出判决，违反法律规定直接判决由鹏欣公司承担工程建设价款的支付义务，所作判决超出当事人诉讼请求。二、原审法院将两个基于不同法律关系、不同请求权基础的案件合并为一案审理，违反法律程序。本案中存在两种不同的法律关系，一是在建工程项目转让的法律关系，鹏欣公司与丰臣地产公司系实际权利义务的承担主体，二是建设工程承包合同法律关系，其实际权利义务承担主体是作为发包人的柏泰公司和作为施工方的丰臣建筑公司，二者请求权基础不同，原审法院应分两案审理，或驳回原告其中一个诉请。即使两个法律关系并案审理，按照相关司法解释规定也应按两个法律关系确定并列的两个案由。而原审法院并未确立两个案由，而是仅以项目转让合同纠纷一个案由判决全部诉争事项。三、原审法院错误认定讼争合同的交易本质和真实意思表示，错误地将鹏欣公司认定为在建工程转让的受让人，否定柏泰公司的交易主体地位，导致错误判决由上诉人鹏欣公司支付2230万元工程款。四、原审判决将应由柏泰公司支付的工程款，判令由作为柏泰公司原股东的鹏欣公司支付，显然是错误否定了柏泰公司的法人人格，导致判决结果错误。五、《框架协议》第二条明确约定项目转让价款的最终结算依据为地上建筑面积，而设计、装修、改建等费用均不在《框架协议》约定的结算范围内，原审判决将与在建工程转让无关的设计、装修、改建等费用一并判令由鹏欣公司承担，存在事实认定不清和违反法定程序的情形。六、原审法院判决项目转让款可享有工程款优先受偿权，显然原审法院已经认定该项目转让款实质是工程建设款，那么其认定由上诉人承担工程建设价款支付义务显属适用法律错误。原审法院在缺乏事实和法律依据的前提下，混淆不同基础法律关系，错误否定柏泰公司的法人人格，无视在建工程转让协议等法律文件和手续的客观存在，无视工程总承包协议的客观存在，仅仅凭借一份框架性的预约协议，就将应由柏泰公司承担的工程款以及与项目转让毫无关联的其他费用一揽子强加于柏泰公司的股东鹏欣公司。综上，请求二审法院改判驳回被上诉人全部诉讼请求。
丰臣地产公司与丰臣建筑公司共同答辩称：一、丰臣地产公司与丰臣建筑公司诉讼请求之一就是要求鹏欣公司与柏泰公司承担共同（或连带）清偿责任，无论是立案还是进一步明确的诉请，均未放弃要求鹏欣公司承担责任，一审判决并未超出诉讼请求。二、“框架协议”是以项目转让合同为主线，在项目转让中包含建设工程施工法律关系，此种约定并不违反法律规定，一审合并一案审理相反提高了司法效率，避免诉累。三、双方的权利义务应当以双方签订的框架协议约定为准，而不是上诉人任意曲解的所谓真实意思表示。四、框架协议中明确约定转让款（及工程款）均需要上诉人和柏泰公司共同承担支付义务，一审判决上诉人承担付款责任符合协议约定，并不存在就此否认柏泰公司法人人格。上诉人与案外人倪定保、贾小冬、贾效炳于2011年3月7日签订的股权转让协议及嗣后签订的备忘录也证明了上诉人一直是如此认识和操作的。五、框架协议约定的设计、装修、改建费用均由上诉人或上诉人实际控制的柏泰公司自认，按法律规定和司法实践是无需审计的。六、项目转让款中包含建设工程价款并不违反法律规定，依据框架协议上诉人需要承担款项支付责任。综上，请求驳回鹏欣公司的上诉，维持原审法院判决。
柏泰公司答辩称一审法院适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审法院判决。
对一审查明的事实，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：一、原审判决鹏欣公司承担付款责任是否有事实和法律依据，如鹏欣公司应承担付款责任，相关费用应如何承担。二、原审判决是否超出诉讼请求以及是否应对项目转让和建设工程施工合同法律关系分两案进行审理。
本院认为：
一、关于鹏欣公司是否应当承担付款责任的问题。首先，丰臣地产公司、鹏欣公司、丰臣建筑公司三方于2007年8月22日共同签订的《框架协议》合法有效，各方均应按约履行。该协议第三条约定，鹏欣公司按照该项目的施工进度分三次直接向丰臣建筑公司支付工程款，第一次项目建造到7层时，支付500万元工程款；第二次项目建造到结构封顶时，支付500万元工程款；第三次至该项目竣工验收，达到交付标准，开发公司支付2230万元的工程款给丰臣建筑公司。自签订房屋交接手续之日起二年质量保证期限届满之日，鹏欣公司向丰臣建筑公司支付150万元。根据上述约定内容，鹏欣公司负有向丰臣建筑公司支付工程款的付款义务。第二，在工程建设施工期间，鹏欣公司、上海鹏欣（集团）有限公司与倪定保签订《常州柏泰置业有限公司股权转让协议书》载明“根据鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司与丰臣地产公司及丰臣建筑公司于2007年8月22日签订的《常州丰臣君悦商务楼在建项目转让框价协议书》，鹏欣公司与上海鹏欣（集团）有限公司暂计应支付丰臣公司款项人民币5880万（','2018-10-05
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