重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终4641号
上诉人（原审被告）：何云娟，女，1968年8月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张正桥，重庆国生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文辉，重庆国生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼，统一社会信用代码91500103753052913L。
法定代表人：徐建东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹菊红，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄洪刚，北京大成（重庆）律师事务所律师。
原审被告：汪彬彬，女，1987年8月7日出生，汉族。
上诉人何云娟因与被上诉人家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称家利重庆公司），原审被告汪彬彬物业服务合同纠纷一案，不服重庆南岸区人民法院(2018)渝0108民初2409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月31日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人何云娟的委托诉讼代理人张正桥，被上诉人家利重庆公司的委托诉讼代理人邹菊红、黄洪刚到庭参加诉讼。原审被告汪彬彬经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
何云娟上诉请求：撤销原判，依法改判驳回家利重庆公司的诉讼请求或发回重审。主要事实与理由：（一）和異房地产经济（深圳）有限公司重庆分公司（以下简称和異重庆分公司）与案件处理结果存在法律上的利害关系，本案中应追加和異重庆分公司作为共同被告，由其承担2015年1月到2016年11月的物业管理费用，何云娟在一审庭审中称争议期间的房屋使用人与本案无关是仅针对前期物业管理合同的约束力；何云娟从签订购买合同和返租协议起从未实际接收该商铺，后期的租赁协议也是在何云娟发现商铺被使用后补签的。（二）被上诉人在物业管理中未尽到物业管理责任，应当免除或减少物业管理费用。家利重庆公司将何云娟门前的四楼大型公共露台租赁给他人违法经营使用，并允许其在露台上加建大型棚屋，影响物业光线和空气流通；允许他人在隔壁商铺违规修建大型厨房；允许他人在商铺通道违章加建大型抽油烟管道（本四楼物业原本无排烟管道，不允许做餐饮经营）；允许他人长期将广告牌放置通道陈列内影响行人通行等等……。严重影响何云娟物业的商业价值和使用价值。(三)一审判决在违约金的给付及标准上违反法律规定。现何云娟的行为属于法律规定的合法抗辩权，即便法院认定应当支付物业管理费，也不应主张违约金。综上，一审判决在认定事实、证据采信、责任评判、适用法律等均存在错误。因此，请求二审依法予以纠正。
家利重庆公司答辩称：1.案涉房屋于2011年12月31日已交付何云娟使用，何云娟应予此时开始交纳物业服务费，何云娟在一审中未提交证据证明家利重庆公司在物业服务过程中存在瑕疵，其无权要求免除或减少物业费；2.虽然何云娟称接房后，与和異重庆分公司签订了《商铺租赁协议》，且约定租赁期内物业服务费由和異重庆分公司承担，但该约定不影响家利重庆公司直接向作为业主的何云娟主张物业费及公摊水电费；3.一审未追加和異房地产经济（深圳）有限公司重庆分公司作为共同被告是正确的；4.一审判决何云娟支付违约金并未违反法律规定。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
汪彬彬未作陈述。
家利重庆公司向一审法院起诉请求：1、判令何云娟立即向家利重庆公司支付从2015年1月1日至2016年10月31日的物业服务费10210.64元、公摊水电费1470.88元；2、按每期欠交物业服务费、公摊水电费金额为基数，从欠费之日起按每日千分之三的标准支付违约金；3、本案诉讼费由何云娟负担。
一审法院认定事实如下：家利重庆公司系具有二级资质的物业服务企业。2006年12月30日，家利重庆公司（乙方）与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司（合同甲方）签订《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》，就家利重庆公司对南岸区南滨路重庆珊瑚水岸一期提供物业服务的相关事宜进行了约定，委托管理期限自2008年1月1日至2010年12月31日止，合同内容包括“物业服务费以建筑面积为依据，住宅为2元/月•平方米，商业为11元/月•平方米（不含业主需承担的公摊水电费），公摊水电费根据重庆市相关规定据实分摊；业主应于每月10日前交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，如逾期交纳，从逾期之日起每天按应交费用的3‰交纳违约金至付清时止”等。合同还随双方的权利义务、物业管理服务要求和标准、违约责任等进行了约定。该合同经重庆市南岸区房屋管理局备案后，双方依约而行，家利重庆公司至今仍在该小区提供物业服务。一审另查明，何云娟系南岸区南滨路XX号附4-14号房屋（以下简称涉案商铺）业主，该房屋建筑面积116.03平方米，用途为商服用房。2011年12月31日何云娟办理接房手续。2011年6月12日，何云娟与案外人和巽房地产经纪（深圳）有限公司重庆分公司签订《商铺租赁协议》，约定何云娟将涉案商铺出租给和巽房地产经纪（深圳）有限公司重庆分公司，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日，物业费及该房屋产生的其他各种费用均由承租方承担。2017年7月21日，何云娟与汪彬彬签订《租赁合同》，约定由汪彬彬承租本案涉案商铺，租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日。何云娟所有的涉案商铺尚拖欠家利重庆公司物管费2015年1月1日至2016年10月31日的物业服务费10210.64元（22个月×116.03平米×4元/月/平米），从2015年1月1日至2016年10月31日的公摊水电费1470.88元。在实际合同履行中，家利重庆公司主动将商业物业费标准降为8元/月/平方米，因2015年1月1日至2016年10月31日期间商铺处于空置状态，故涉案商铺按4元/月/平方米收取物业费，公摊水电费根据合同约定据实分摊。一审庭审中，何云娟称其并没有与家利重庆公司直接签订物业服务合同，本案中家利重庆公司、何云娟不存在直接法律关系，《前期物业服务合同》的签订方开发商应该作为本案被告之一，根据房屋买卖合同及补充协议，存在法律关系的也应该是何云娟和开发商。何云娟还称房屋从接房甚至2012年1月1日房子被开发商返租之后，何云娟都没有接手该房屋，返租期满后也没有返给何云娟。一审庭审中，法庭向何云娟询问能否明确2012年1月1日至2014年12月31日房屋的承租人，何云娟明确回复称返租方是谁与本案没有关系。但一审庭审结束后，何云娟向一审法院提交申请书请求追加和巽房地产经纪（深圳）有限公司作为本案第三人。
一审法院认为，家利重庆公司（乙方）与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订的《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，且经相关部门备案，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”合同到期后，家利重庆公司继续按照该合同约定为小区提供物业服务至今。因此，上述前期物业服务合同对涉案房屋小区的全体业主均有约束力，何云娟作为该小区业主，应当按照合同约定交纳相应的物业管理费、水电公摊费等，故对何云娟辩称其并没有与家利重庆公司直接签订物业服务合同，其与家利重庆公司不存在直接法律关系的意见不予采信。何云娟作为涉案商铺业主，应当按照合同约定交纳相应的物业服务费、公摊水电费等，故对家利重庆公司要求何云娟支付相应区间物业服务费、公摊水电费的诉请，符合法律规定，依法予以支持。2015年1月1日至2016年10月31日汪彬彬不是涉案商铺的使用人，故本案中家利重庆公司请求的物业服务费，不由汪彬彬承担。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。对于何云娟称返租期满后返租方没有将商铺返给何云娟，故2015年1月1日至2016年10月31日的物业服务费不应由其承担的意见。何云娟在一审庭审结束后向一审法院提交追加和巽房地产经纪（深圳）有限公司作为本案第三人的申请书，但何云娟在一审庭审中已向法院明确表示涉案商铺返租方（即2012年1月1日至2014年12月31日期间的承租方）与本案没有关系，故对其追加申请不予准许，故其与案外人的纠纷可待何云娟履行本案的支付义务后，由其另行诉讼。关于违约金，前述前期物业服务合同约定业主未能按时如数交纳物业服务费及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。现何云娟未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，酌情决定按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金，违约金计算至欠费付清止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、被告何云娟于本判决生效后十日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2015年1月1日至2016年10月31日的物业服务费10210.64元、公摊水电费1470.88元，共计11681.52元；并按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率支付违约金（违约金以每期欠费金额为基数，自每月欠费之日起计算至款项付清之日止）；二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费426元，由被告何云娟负担92元[该款原告家利物业管理（重庆）有限公司已缴纳，被告何云娟于本判决生效后十日内径付原告家利物业管理（重庆）有限公司]，由原告家利物业管理（重庆）有限公司负担334元（已缴纳）”。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，被上诉人家利重庆公司根据其与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订的《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》，为本案小区提供了物业服务，履行了主要的合同义务，上诉人何云娟作为业主应当按约及时支付物业服务费等费用。一审庭审中，在法庭询问何云娟能否明确2012年1月1日至2014年12月31日房屋的承租人时，何云娟明确回复称返租方是谁与本案没有关系，故一审对何云娟一审庭审结束后，申请追加和巽房地产经纪（深圳）有限公司作为本案第三人未予准许，既符合相关法律规定，也不影响何云娟另行主张权利。
对于家利重庆公司在提供物业服务中存在的不足，业主有权督促其整改，认为其履行职责不符合合同约定的，也可以另行主张权利，但在本案中直接主张降低收费标准没有法律依据，本院不予采纳。一审判决何云娟向家利重庆公司支付物业服务费、公摊水电费及违约金的事实和法律依据充分,本院亦予以支持。
综上所述，何云娟的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费426元，由上诉人何云娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊 群
审判员 周 舟
审判员 夏兴芸
二〇一八年九月十八日
书记员 陈 丽