广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤06民终1186号
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区太保置业开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：陈进元。
委托诉讼代理人：欧阳杰，广东道邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄翠梅，女，汉族，住广东省湛江市坡头区。
委托诉讼代理人：陈军玉，广东尚情律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区太保置业开发有限公司（以下简称太保公司）因与被上诉人黄翠梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初11921号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
太保公司上诉请求：1.撤销一审判决，判令驳回黄翠梅的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由黄翠梅承担。事实和理由：一、一审判决对相关证据的认定存在错误。黄翠梅提交的《房屋查验咨询报告》是非经有资质的鉴定机构作出的，而且是黄翠梅单方委托形成的，不能作为证据使用。一审判决认定该报告由具有验房资质的单位所出具，且该报告中的大部分问题项目与《单元工程待修/遗留记录表》所记载的项目相同，两者间能相互印证，故对该证据予以确认，该认定是错误的。不知“验房资质”属于哪一种经营资质，验房机构属于哪一种鉴定机构，是否在法院鉴定机构名录当中，鉴定人所持有何种证件，是否具有鉴定资质，其鉴定依据又在哪里。二、太保公司向黄翠梅交付的房屋已经通过竣工验收，符合合同约定的交付使用标准，且已通知黄翠梅收楼，黄翠梅以所谓的房屋陈旧为由要求太保公司为其翻新，没有依据。因为双方签订的房屋买卖合同约定交付标准为毛坯房，房屋内现有的设施均为赠送。在房屋不影响正常使用的情况下，黄翠梅多次要求太保公司为其翻新房屋，没有任何依据。太保公司向黄翠梅明确销售房屋为毛坯房，房屋现有装修作为赠送，但黄翠梅反而要求太保公司为其提供所谓的“保修”，连墙纸有拼缝这种事情也要求太保公司负责处理。太保公司本着友好协商的态度进行处理，但最终也不堪其各种挑剔，无法沟通。三、一审法院以房屋存在所谓“质量瑕疵”为由，认定房屋没有实际交付，并据此判决太保公司按合同承担逾期交付的违约责任错误。一审法院认定电器是因不符合标准而不符合交付要求，没有合同及事实依据。一审判决认定“另太保公司因迟延交楼于2016年期间被该小区一百多个业主向本院提起诉讼…凸显出其经营方面的不良思路，其该行为应受到市场负面的评价及法律的惩戒”，该裁判思路显然有违裁判中立的原则，属于主观臆测。太保公司另案中延期交楼是客观因素需要进行规划变更，怎能体现经营思路不良。
黄翠梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回太保公司的全部上诉请求，维持一审判决。一、太保公司交付的房屋存在厨房和卫生间饰面砖大部分空鼓并出现裂缝，所有卧室及书房木地板松动异响，主卧三个插座缺地线，书房、主卧和客厅墙面墙纸多处破损、脱开、露缝、发霉，客厅窗和主卫间户外窗台偏高，泄水口无法泄水，公共卫生间窗户泄水口未开，客厅顶面多处裂缝，厨房排水管漏水，主卫生间坐厕开关失灵且水无法流通（堵塞），厨房天花插座没电等诸多严重质量问题。太保公司交付的房屋无法满足正常居住和使用的需求，不符合合同约定的交付条件，太保公司应承担维修和迟延交楼的违约责任。三、《房屋查验咨询报告》的出具单位广州市新蓝德房地产信息咨询有限公司是经工商部门批准设立，获得广东省装饰行业协会颁发的“室内装饰监理企业”的专业机构，属于合同约定的依法具有资质的专业机构。该报告是在太保公司委托办理收楼的小区物业的见证下完成的，内容真实可信。四、根据双方签署的《太xx国际花园x栋xxx样板房装修交楼标准》可知，双方交易的是样板房，而绝非毛坯房。装修是一个有机的结合体，是指该约定下属的材料构配件和设备进行有机的结合，其装修质量最低要求应符合当时现行的国家标准编号GB50300-2013、GB50210-2001、GB50209-2010、GB50303-2002、GB50242-2002、GB50096-2011等标准，其材料构配件和设备质量应符合《中华人民共和国产品质量法》及其对应的产品标准，且在该约定的落款已明确是出卖人与买受人，并非赠与人与受赠人，换言之，黄翠梅购买了样板房装修。同一期同户型的402单元的单价为7741.65元/㎡，黄翠梅购买的样板房的单价为9406.25元/㎡，黄翠梅支付了15万元的装修款项。五、黄翠梅起诉前曾试图与太保公司沟通解决，通过《单元工程待修/遗留记录表》将房屋的质量问题向太保公司反映。太保公司采取的措施是将主卧的严重渗水质量问题进行修复，而不是全面的修复。在起诉期间太保公司对房屋墙面瓷砖空鼓进行了整改，但不是有效的整改，而是毁灭证据式的处理，将严重的裂缝用白漆刷掉，轻微点的裂缝则不作处理，在上诉期间轻微的裂缝变成了严重的裂缝，且出现将要掉落的现象，之前经过处理的裂缝又产生开裂，太保公司采取的态度是“不整改、不答复、不沟通”，漠视消费者的合法权益，拒不履行合同义务和法定义务，违背诚信经营的市场准则。六、关于逾期交楼的违约金，根据其他生效裁判文书，结合本案太保公司在履行合同中存在的明显过错，一审法院认定太保公司按照合同约定支付违约金合法有据。
黄翠梅向一审法院起诉请求：1.太保公司从2016年10月21日起以已交付房款为基数，按每日万分之五计算向黄翠梅支付逾期交房违约金到房屋实际交付之日止；2.太保公司承担黄翠梅修缮房屋所需的费用（具体费用以法院指定的鉴定机构所作出的鉴定意见为准）；3.太保公司承担从2016年6月1日起至房屋实际交付时止的物业服务费；4.本案的诉讼费用由太保公司承担。后黄翠梅在开庭前增加了一项诉讼请求：太保公司向黄翠梅支付验房服务费800元。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。本案最大的争议事实在于太保公司方向黄翠梅交付的房屋是否存在质量问题，黄翠梅是否可以拒绝收楼。根据黄翠梅的现场验房《单元工程待修/遗留记录表》8份及《房屋查验咨询报告》所显示，案涉房屋存在比较严重问题如下：主人房及书房渗水、发霉，主人房及客房的木地板大面积松动，厨房及卫生间饰面砖存在大面积空鼓的情况，且有快掉落现象，未安装燃气管道及燃气表。其余存在的质量瑕疵如下：天顶有裂缝、墙纸发霉、门框松动、门锁松动、外窗台泄水口无法泄水等。黄翠梅于2016年10月26日、2016年10月27日、2016年11月24日、2016年12月13日、2016年12月14日通过现场验房后向太保公司提出房屋存在的质量问题，但太保公司除了于2017年2月13日对主卧墙面的渗水处进行修补外，没有对其他问题进行处理，且主卧墙面修补后没有扇灰及涂上墙面漆。2017年2月13日、2017年5月9日，黄翠梅在现场验房后，再次向太保公司提出要求维修房屋存在的问题，太保公司仍然没有进行修补，且物管公司反映太保公司拒绝接收《单元工程待修/遗留记录表》。黄翠梅委托广州市新蓝德房地产信息咨询有限公司对涉案房屋进行查验，并出具《房屋查验咨询报告》，查验结果如下：“第一部分门工程：1.入户门左侧门框松动，收口有缝隙，门锁松动，门框边多处破损；2.入户门内左框松动，门扇关闭后不平，门吸松动；3.厅右侧卧室门扇变形，无法关闭，内右侧门框松动；4.主卧对面卧室门锁松动。第二部分窗工程：1.客厅窗户外窗台偏高，泄水口无法泄水；2.主卫间窗户外窗台偏高，泄水口无法泄水；3.公卫生间窗户1处打胶粗糙，泄水口无法泄水；4.主卧次卧可开户窗扇窗洞口底距凸窗台面的净高小于0.90M，未有防护措施。第三部分地面工程：1.客厅右侧卧室木地板2处松动，1处平整度偏差5MM，1处偏差6.5MM；2.主卧对面卧室地板2处松动，1处平整度偏差4.5MM，1处平整度偏差6MM，1处踢脚线破损；3.主卧木地板2处松动。第四部分墙面、顶面工程：1.客厅顶面多处裂缝；2.客厅右侧卧室墙面墙纸多处发霉，多处拼接露缝；3.客厅墙面墙纸多处发霉，多处拼接露缝；4.过道墙面墙纸多处发霉，多处拼接露缝；5.主卧墙面墙纸多处破损、脱开、露缝、发霉；6.主卧窗户左侧墙面抹灰不规范；7.次卧门的右侧墙面有条2米左右的长裂缝。第五部分建筑电气工程：1.阳台灯不亮；2.公卫灯开关松脱；3.主卧3个插座缺地线；4.未能提供电气管线分布竣工图；5.未按合同约定安装可视对讲系统至户内机（含户内机安装）；6.未按合同约定电视、电话、网络，设一弱电箱，线路安装至弱电箱；7.强电与弱电共用一配电箱，不符合合同约定的要求。第六部分厨卫工程：1.厨房抽油烟机吸力不够，基本无吸力；2.小区外燃气管道未安装完成，燃气未通，厨房未见装燃气表；3.厨房洗手（菜）盆排水管漏水；4.公卫间洗手盆水塞不严；5.主卫间坐厕开关失灵，水无法流通；6.厨房饰面砖大部分空鼓并出现裂缝；7.公卫饰面砖大部分空鼓并出现裂缝；8.主卫饰面砖大部分空鼓并出现裂缝，有快掉落现象；9.未能提供给排水管分布竣工图。”
庭后，主审人前往案涉房屋进行现场查勘，发现除了客厅的天花板裂缝进行了修补外，《房屋查验咨询报告》所提及的问题均未解决，太保公司于2017年2月13日前对主卧墙面的渗水处进行修补后，仍未进行扇灰及涂上墙面漆。
一审法院认为，黄翠梅、太保公司双方签订了《商品房买卖合同》，双方应按合同的约定及法律的规定行使权利及履行义务。本案中，黄翠梅已支付完毕购房款，太保公司应按时将符合约定及法律规定标准的房屋交付给黄翠梅使用。从黄翠梅历次验房的情况可以看出，案涉房屋是存在相当多的质量问题及瑕疵的，特别是墙面渗水、木地板大面积松动、饰面砖大面积空鼓的问题，会严重影响黄翠梅的日常生活，要进行修复，亦需花费黄翠梅的大量时间与精力。太保公司作为商家，应遵循公平、诚信的原则，视顾客为上帝，交付的房屋不仅要存在合同所约定的物件，而且装修的材料及物件亦需要符合行业标准及生活常理，并对相关电器履行保修责任。但太保公司却称合同并未约定具体的安装标准及保修事项，其提供的房屋已存在合同上约定的物件和材料，故其拟向黄翠梅交付的房屋符合合同的约定，黄翠梅拒绝收楼没有理据。太保公司以上述之理由，只是给黄翠梅未全面的处理了最为严重的渗水问题，其他的问题都未作处理。太保公司的言行有违诚实信用的市场经济原则。另太保公司因延迟向购房者交楼，于2016年期间被该小区一百多个业主向一审法院提起诉讼，要求太保公司支付逾期交楼违约金。结合其于本案中的言行，可以反映出太保公司对消费者的权益相当漠视，凸显出其经营方面的不良思路，其该行为应受到市场负面的评价及法律的惩戒。具体到本案，案涉房子存在的问题势必会严重影响到黄翠梅的生活作息，而对房屋存在的问题如地板松动、墙面空鼓等方面进行修复时则会导致黄翠梅无法入住该房屋。故一审法院认为，黄翠梅有理由不接收房屋，太保公司应就房屋存在的问题进行修复，不至于严重影响到黄翠梅的生活后，才具备交楼给黄翠梅的条件。太保公司自发出收楼通知至房屋修复好期间，亦属于延迟交楼，其应承担违约责任。
关于违约金应如何计算的问题。黄翠梅、太保公司签订的《商品房买卖合同》第十条已经明确约定，逾期交楼超过90天，黄翠梅要求继续履行合同的，太保公司应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按已交付房价款的万分之五向黄翠梅支付违约金。该约定是黄翠梅、太保公司在协商后自愿签订，是黄翠梅、太保公司双方的意思自治的表现，未违反法律强制性规定。黄翠梅要求太保公司从2016年10月21日起至房屋实际交付之日止，按日万分之五的标准支付违约金的请求合法有据，一审法院予以支持。
关于太保公司是否应承担黄翠梅修缮房屋所需要费用的问题。案涉房屋所存在的质量问题属于太保公司保修责任的范围，太保公司应在合理的期限内履行保修责任，将合乎标准的房屋交付给黄翠梅。否则，黄翠梅有权自行或委托他人进行修复，修复费用及修复期间造成的其他损失，由太保公司承担。故本案中，太保公司首先应承担的是保修责任，如拒不再履行，黄翠梅采取了相关维修措施后才能要求太保公司承担相关费用。
关于黄翠梅要求太保公司支付验房服务费800元的请求，此为黄翠梅为接收房屋所采取的措施，并非因太保公司的行为所导致的必然后果，且属于举证费用，故对于该费用，一审法院不予支持。
黄翠梅未实际接收物业，亦未向物业公司缴纳过物业服务费，故对于其要求太保公司承担从2016年6月1日起至房屋实际交付之日止的物业服务费，一审法院不予支持。黄翠梅可在实际向物业公司缴纳物业服务费后，再另行向太保公司主张。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，判决：一、太保公司于判决生效之日起二十日内将佛山市顺德区陈村镇赤花社区居民委员会白X路X号太XX国际花园X栋XXX单元房屋存在的质量问题及瑕疵进行修复；二、太保公司于判决生效之日起五日内向黄翠梅支付违约金（以已付房款886445元为基数，按日万分之五的标准自2016年10月21日起计至实际交付房屋之日止）；三、驳回黄翠梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收1372.58元，由太保公司负担。
本院二审期间，黄翠梅提交案涉房屋视频光盘一份、《佛山市顺德区港华燃气有限公司关于太XX国际花园接驳通气的函》一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
经审查，虽然太保公司对视频内容的真实性不予确认，但确认一审判决作出后并未进行过修复，涉案房屋仍维持一审时的状态，故本院对黄翠梅关于太保公司再未进行修复的事实陈述予以采信。太保公司对黄翠梅提供的函的真实性未提出异议，本院对其真实性予以采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对太保公司的上诉，本案二审的争议焦点在于：太保公司对涉案房屋存在的质量问题是否应承担修复责任，黄翠梅诉请的违约金是否应予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”经审查，黄翠梅曾于2016年8月17日就逾期交房违约责任提起诉讼，请求太保公司从2016年6月1日起以黄翠梅已交付房款为基数，按每日万分之五计算向黄翠梅支付逾期交房违约金至房屋实际交付时止（违约金暂计至2016年9月1日为40776.5元）。一审法院于2016年11月9日作出（2016）粤0606民初13987号民事判决，认定涉案房产已于2016年10月18日办理竣工验收备案，即2016年10月18日起涉案房产已具备交付条件，太保公司于2016年10月19日向黄翠梅发出收楼通知书，故违约金应当计算至太保公司发出通知书的次日，即2016年10月20日止，并判决太保公司向黄翠梅支付违约金62937.60元。太保公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2017年8月28日作出(2017)粤06民终6564号民事判决，维持该一审判决。在前述案件一、二审诉讼过程中，黄翠梅均未提出涉案房屋存在不符合交付条件的质量问题，而是另行于2017年8月2日提起本案诉讼，主张太保公司从2016年10月21日起以已交付房款为基数，按每日万分之五支付逾期交房违约金到房屋实际交付之日止，并承担房屋修复费用。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条之规定，太保公司应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付黄翠梅使用，且基于涉案房屋属于样板房，并另行签订了《太XX国际花园2栋302样板房装修交楼标准》，对装修使用的材料品牌进行约定。如前述案件查明的事实，涉案房屋已于2016年10月18日办理竣工验收备案，即2016年10月18日起涉案房产已具备交付条件。虽然从黄翠梅提交的《单元工程待修／遗留记录表》、《房屋查验咨询报告》、视频录像、照片等证据材料来看，涉案房屋存在主人房及书房渗水、发霉，主人房及客房的木地板大面积松动，厨房及卫生间饰面砖存在大面积空鼓的情况，且有快掉落现象，未安装燃气管道及燃气表，天顶有裂缝、墙纸发霉、门框松动、门锁松动、外窗台泄水口无法泄水等质量问题，但是鉴于样板房一般为现状交付，黄翠梅提出的前述质量问题均属于质量瑕疵问题，可以通过修复予以解决，并非严重影响正常居住使用的质量问题，黄翠梅以前述质量问题为由拒绝收楼，缺乏法律依据，对此，一审法院认定有失公允，本院予以纠正。
虽然黄翠梅拒绝收楼的理由不成立，但是对于黄翠梅提出的质量问题，在保修期内，太保公司应当承担修复责任。太保公司以涉案房屋为样板房，合同未约定具体的安装标准及保修事项，其提供的房屋已存在合同约定的物件和材料为由，除了对渗水问题、客厅天花板裂缝问题进行了处理外，对其他问题拒绝进行修复，有违诚实信用原则，一审法院判令太保公司履行修复责任，符合法律规定，虽然与黄翠梅一审诉请的赔偿修复费用不同，但鉴于黄翠梅没有提出上诉，故本院对此予以维持。同时，考虑到太保公司拒绝履行修复义务，导致黄翠梅自2016年10月21日起至今未能正常使用涉案房屋，太保公司需要承担相应的违约责任。太保公司上诉主张无需承担逾期交房违约责任，实际上内含减少违约金的意思表示，故为了减少当事人的讼累，本院以黄翠梅的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，参照同地段同类型房屋的租赁价格，并计算2个月的合理修复期，酌定太保公司支付黄翠梅房屋修复期间的损失60000元。
综上所述，太保公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初11921号民事判决第一项、第三项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初11921号民事判决第二项为：佛山市顺德区太保置业开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向黄翠梅赔偿60000元损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1372.58元，由上诉人佛山市顺德区太保置业开发有限公司负担687元，被上诉人黄翠梅负担685.58元；二审案件受理费2745.16元，由上诉人佛山市顺德区太保置业开发有限公司负担1374元，被上诉人黄翠梅负担1371.16元。
本判决为终审判决。
审判长 陈笑尘
审判员 钱 伟
审判员 安 静
二〇一八年四月二十日
书记员 钟勉力