福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0304民初1335号
原告：莆田市万科置业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区xxxxxx。统一社会信用代码xxxxxxxxx。
法定代表人：彭茂云，董事长。
委托上述代理人：吴国章、方榕榕，福建壶兰律师事务所执业律师。
被告：张炳辉，男，1982年8月1日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。
第三人：中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地福建省莆田市城厢区xxxxxxxx。统一社会信用代码xxxxxxxxxxx。
负责人：曾夏涵，行长。
委托诉讼代理人：陈超，男，系该行员工。
原告莆田市万科置业有限公司（以下简称万科公司）因与被告张炳辉、第三人中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称工商银行城厢支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万科公司的委托诉讼代理人方榕榕到庭参加诉讼。被告张炳辉、第三人工商银行城厢支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万科公司向本院提出诉讼请求：1.解除万科公司与张炳辉之间签署的合同编号为xx-xxxx-xxxxx-
xxxxxx的《商品房买卖合同》；2.张炳辉于判决生效后立即协助万科公司办理编号为xx-xxxx-xxx-
xxxxxx的《商品房买卖合同》备案的注销手续；3.张炳辉于判决生效后立即协助万科公司办理位于莆田市荔城区xxxx地块第xxx幢xxx层xxxx号房产（预告登记证号为：××号）预购商品房预告登记的注销手续；4.张炳辉向万科公司返还号码为xxxxxxxx的销售不动产统一发票原件；5.张炳辉向万科公司支付万科公司履行担保责任代替张炳辉偿还的按揭款等共计1132090.49元，并支付以该款为基数自2017年11月29日起至还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息；6.张炳辉向万科公司支付违约金294000元（按照讼争房产总价款1470000元的20%计算）；7.张炳辉向万科公司赔偿因本案而发生的律师费12000元；8.上述第5、6、7项请求中张炳辉应承担的款项从万科公司因合同解除而应返还张炳辉的房款中直接抵扣；9.本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）由张炳辉承担。事实和理由：2014年12月13日，万科公司与张炳辉签订了合同编号为xxx-
xxxx-xx-
xxxx的《商品房买卖合同》，约定张炳辉向万科公司购买其开发的位于莆田市荔城区xxx第xx幢xx层xxxx号房，该商品房建筑面积为139.27平方米，房款总价为1470000元；付款方式为银行按揭贷款。合同签订后，张炳辉向万科公司支付房屋首期款共计450000元。万科公司为张炳辉办理了《商品房买卖合同》的备案登记以及预告登记证号为xxxxx的预告登记。2015年4月29日，万科公司、张炳辉与工商银行城厢支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定张炳辉向工商银行城厢支行贷款1020000元，借款期限为360个月，万科公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。工商银行城厢支行于2015年5月19日按照约定支付了全部贷款本金，万科公司还按照购房款的总金额向张炳辉开具了号码为xxxxxxxx的销售不动产统一发票。2015年9月19日起，因张炳辉未按约定向工商银行城厢支行支付本金利息，经工商银行城厢支行起诉，莆田市城厢区人民法院于2017年4月26日作出（2017)闽0302民初1527号民事判决，判决万科公司对张炳辉的债务承担连带偿还责任。经工商银行城厢支行向城厢区人民法院申请强制执行，2017年11月29日法院已划扣万科公司名下银行存款共计1132090.49元。根据万科公司与张炳辉签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第5款及第八条第3款的约定，由于张炳辉未能按照《个人购房借款/担保合同》的约定如期还款，导致万科公司向工商银行城厢支行承担还款保证责任。根据《商品房买卖合同》的约定，解除合同条件成就，万科公司有权解除合同并按房屋总价的20%向张炳辉主张违约金294000元以及要求赔偿万科公司因此所遭受的损失（包括律师费、履行担保责任代替张炳辉偿还的按揭款及利息等等）。
张炳辉不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。
工商银行城厢支行提供书面答辩状述称：其于2015年4月29日与张炳辉和吴美宫签订《个人购房借款/担保合同》，约定张炳辉和吴美宫向其借款1020000元，以张炳辉购买的位于莆田市荔城区xxx第x幢xx层xxxx号的商品房作为抵押担保，并与张炳辉依合同约定办理了房产预抵押登记手续,由万科公司提供阶段性连带保证责任。其于2015年5月19日发放个人一手住房购置贷款金额1020000元，期限为30年，还款方式为按月等额本息还款。2015年9月19日起，因张炳辉未按约定向其支付本金利息，经其起诉，莆田市城厢区人民法院于2017年4月26日作出（2017)闽0302民初1527号民事判决，判决万科公司对张炳辉的债务承担连带偿还责任。经其向城厢区人民法院申请强制执行，2017年12月20日收到法院划款1111335.99元，当日其进行贷款结清处理，该笔借款欠款本息合计为1113282.79元，划款抵扣后仍不足1946.8元，以防贷款利息增加，不足款项先由其垫付。万科公司请求解除《商品房买卖合同》，配合万科公司办理该合同备案的注销手续，其非合同方，与其无关。万科公司请求其协助办理涉案房产预告登记的注销手续。涉及物权的变动，需还清张炳辉在其行的贷款余额，即其垫付的1565.86元，其才能同意并协助办理预告登记注销手续。万科公司与张炳辉对于违约责任的约定及诉请与其无关。
万科公司围绕其诉讼请求向本院提供张炳辉身份证复印件一份、全国企业信用信息公示系统工商公布信息截图打印件一份、《商品房买卖合同》一份、《个人购房借款/担保合同》一份、销售不动产统一发票复印件两张、不动产发票领取签收单一份、《民事判决书》一份、结案笔录一份、莆田市城厢区人民法院执行局专用票据一份、委托代理合同一份、律师费发票两份、交付通知书复印件两份、房屋交付催告函复印件一份、快递单（第三联寄件人存）复印件三张、房屋登记簿复印件一份，以及对于工商银行城厢支行提供的《民事判决书》复印件、受理执行案件通知书复印件、预抵押登记证明复印件、中国工商银行凭证复印件（支付交易序号xxxxxx）各一份，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对于工商银行城厢支行提供的明细表复印件及中国工商银行凭证（金额为1946.8元）复印件各一份，因未提供原件核对，真实性无法确认，故本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
万科公司以挂牌方式取得位于莆田市荔城区xxx、编号为xxx-xxx-
xx号地块五的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（201x）第xxx号。经批准，万科公司在该地块上建设商品房，名称为莆田万科城xxx地块。建设工程规划许可证号为建字第xxxxxx号荔，施工许可证号为xxxxxx-
xxx-xxxx-xxxx-xxx。商品房预售许可证号为（2013）莆房许字第93号。
2014年12月13日，万科公司（出卖人）与张炳辉（买受人）订立《商品房买卖合同》（编号：xxx-xxxxx-xx-
xxx），约定：张炳辉以单价10555.04元/㎡，总价款1470000元向万科公司购买莆田万科城xx地块第xx幢xxx号的商品房一套（建筑面积共139.27㎡）。合同第六条关于付款方式及期限中约定：买受人于2014年12月13日向出卖人支付房屋首期款（含定金）共计450000元，其余房款买受人承诺向银行办理贷款手续（公积金贷款除外）。合同第八条关于交付条件与期限中约定：出卖人应当在2016年10月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同第二十条关于文书送达约定：合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址（张炳辉的联系地址为：福建省莆田市秀屿区xxxx，联系电话为xxxxx****），如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同附件六《合同补充协议》第四条第5款约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还给买受人的款项中直接扣除违约金。出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。第八条第3款中约定：如出卖人为买受人承担了担保责任，则出卖人有权解除买卖合同，买受人应当在出卖人承担担保责任之日起10日偿还出卖人为其承担担保责任所支付的一切费用，此外买受人还应当向出卖人支付房屋总价20%的违约金。2014年12月18日万科公司出具发票（发票号码xxxxxxx）一份，载明张炳辉已经支付莆田万科城x地块x楼xxx房购房款450000元，张炳辉于2015年3月9日领取了上述发票原件。万科公司与张炳辉签订的上述《商品房买卖合同》经莆田市住房和城乡建设局登记备案。2015年4月29日，张炳辉、吴美宫、万科公司与工商银行城厢支行签订编号A:[闽]字[莆田]行[城厢]支行[2015]年万科0037号《个人购房借款/担保合同》，约定：张炳辉通过按揭贷款方式购买上述商品房，按揭贷款金额为1020000元，贷款期限为360个月，万科公司提供阶段性连带责任保证，万科公司在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，万科公司对到期的借款人的债务免除保证责任。后工商银行城厢支行发放了贷款，万科公司于2015年5月22日出具发票（发票号码xxxxxx）一份，载明张炳辉已经支付莆田万科城xxx地块xxx#楼xxxx房购房款1020000元。后万科公司分别于2016年8月6日、2016年8月15日、2016年9月6日通过邮寄邮件的方式向张炳辉邮寄莆田万科城商品房交付通知书及房屋交付催告函，但张炳辉至今未前往办理房屋交接手续。涉案商品房于2015年3月25日办理了预购商品房预告登记，于2015年5月8日办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为工商银行城厢支行；2016年9月8日涉案商品房办理了商品房初始登记，但张炳辉未委托万科公司代办权属登记，也未将契税等办证费用预交给万科公司，涉案商品房的权属证书尚未转移登记至张炳辉名下。
贷款后，因张炳辉未如约偿还借款本金及利息累计超过6个月，构成违约，工商银行城厢支行向莆田市城厢区人民法院提起诉讼，案经审理，莆田市城厢区人民法院作出（2017）闽0302民初1527号民事判决：一、张炳辉、吴美宫应于判决生效之日起十日内偿还工商银行城厢支行借款本金1010291.73元及该款自2015年9月19日起至还清之日止按合同约定计算的利息、复利、罚息；二、张炳辉、吴美宫应于判决生效之日起十日内偿还工商银行城厢支行律师费300元；万科公司对上述第一项、第二项债务承担连带偿还责任；四、驳回工商银行城厢支行的其他诉讼请求。案件受理费14483元，减半收取7241.5元，由张炳辉、吴美宫、万科公司负担。后工商银行城厢支行向莆田市城厢区人民法院申请执行，莆田市城厢区人民法院划拨了万科公司在金融机构的存款1132090.49元，在收取了诉讼费、执行费后，工商银行城厢支行收到了莆田市城厢区人民法院发放的该案款项1111335.99元，工商银行城厢支行在莆田市城厢区人民法院制作了结案笔录，陈述被执行人已经履行完生效法律文书确定的义务，申请全案结案。2017年10月19日，万科公司与福建壶兰律师事务所签订《委托代理合同》，就本案纠纷委托福建壶兰律师事务所作为诉讼代理人参与诉讼;2018年3月16日，福建壶兰律师事务所出具发票两份，记载其支付了民事代理费9000元、3000元。现万科公司认为张炳辉违约其可解除合同并要求张炳辉承担违约责任，致讼。案经审理，因张炳辉无到庭，致本院无法调解。
本院认为，万科公司与张炳辉签订的《商品房买卖合同》以及双方与工商银行城厢支行签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自已的义务。张炳辉在办理银行按揭贷款后，未能按借款合同约定按时向工商银行城厢支行返还借款本息，工商银行城厢支行向法院起诉要求返还借款本息等，经莆田市城厢区人民法院判决生效后，万科公司承担连带偿还责任，支付了该案涉案款项包括贷款本息等共计1132090.49元，依据张炳辉与万科公司签订的合同附件六《合同补充协议》第四条第5款及第八条第3款的约定，该行为已构成违约，万科公司有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，张炳辉应当支付万科公司履行担保责任代为偿还的按揭款等款项、偿还万科公司为其承担担保责任所支出的费用、赔偿万科公司所遭受的损失，故万科公司诉讼请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、张炳辉支付其因履行担保责任代为偿还的按揭款等共计1132090.49元以及赔偿因本案支出的律师费12000元，具有事实和法律依据，且符合合同约定，本院予以支持。鉴于张炳辉采用按揭贷款方式支付购房款，万科公司也没有举证证明张炳辉违约造成损失的具体数额，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，《合同补充协议》中关于“买受人未能履行其向银行应尽的义务导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，买受人应按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金”及“如出卖人为买受人承担了担保责任，则出卖人有权解除买卖合同，买受人还应当向出卖人支付房屋总价20%的违约金。”的条款中对违约金的约定过高。为了平衡合同当事人的利益，本院酌情将张炳辉逾期归还按揭贷款致使万科公司承担担保责任及合同解除的违约金计算方法调整为向万科公司按商品房总购房款的10%支付违约金，即1470000元×10%＝147000元。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故万科公司主张张炳辉应协助其办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、涉案商品房的预告登记注销手续以及返还销售不动产统一发票（发票号码xxxx）原件的请求，于法有据，应予支持。因双方间的《商品房买卖合同》解除，万科公司应当返还给张炳辉已经支付的购房款，为避免诉累，且根据合同附件六《合同补充协议》第四条第5款的约定，张炳辉应当支付给万科公司的上述因其逾期归还按揭贷款致使万科公司承担担保责任及合同解除的违约金、万科公司代偿的银行按揭贷款等款项及赔偿万科公司的律师费损失在上述万科公司应当返还给张炳辉的购房款中予以抵扣。万科公司已经请求张炳辉支付因其逾期偿还贷款导致万科公司承担担保责任及解除合同的违约金，其再主张张炳辉支付其代还银行按揭贷款等共计1132090.49元的资金占用期间的利息，于法无据，本院不予支持。工商银行城厢支行述称万科公司及张炳辉尚欠借款本息1946.8元，因其已在莆田市城厢区人民法院陈述被执行人已经履行完生效法律文书确定的义务，申请该金融借款合同纠纷全案结案，故其上述抗辩理由没有事实依据，本院不予采纳。张炳辉、工商银行城厢支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
1莆田市万科置业有限公司与张炳辉于2014年12月13日签订的《商品房买卖合同》（编号：xx-xxxx-xxx-xxx）予以解除；
2张炳辉应在本判决生效之日起十日内配合莆田市万科置业有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：xx-xxxx-xxx-xxxxxxx）的合同备案登记的注销手续；
3张炳辉应在本判决生效之日起十日内配合莆田市万科置业有限公司办理位于莆田市荔城区的商品房预告登记的注销手续；
4张炳辉应在本判决生效之日起十日内返还给莆田市万科置业有限公司销售不动产统一发票原件（发票号码xxxxx，金额为450000元）；
5张炳辉应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市万科置业有限公司因承担担保责任而代偿的购房借款本息等共计1132090.49元；该款在莆田市万科置业有限公司应退还给张炳辉的购房款项中抵扣；
6张炳辉应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市万科置业有限公司按购房款总价10%计算的违约金147000元；该款在莆田市万科置业有限公司应退还给张炳辉的购房款项中抵扣；
7张炳辉应在本判决生效之日起十日内赔偿给莆田市万科置业有限公司因本案而支出的律师费12000元；该款在莆田市万科置业有限公司应退还给张炳辉的购房款项中抵扣；
8驳回莆田市万科置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18138元，由莆田市万科置业有限公司负担738元，由张炳辉负担17400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 蔡琳琦
人民陪审员 吴友琴
人民陪审员 杨靖靖
二〇一八年七月二十五日
书 记 员 曾徐艳
附注法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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