四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终11327号
上诉人（原审被告）彭晨，女，1987年7月18日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。
上诉人（原审被告）杨宗鑫，男，1992年11月4日出生，汉族，住四川省武胜县。
委托代理人彭晨，女，汉族，1987年7月18日出生，住成都市龙泉驿区。系杨宗鑫之妻。
被上诉人（原审原告）廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦晖西一街**号*栋*单元**楼****号。
法定代表人李维刚，总经理。
委托代理人黄虎，男，1988年3月10日出生，汉族，住四川省青川县。系该公司工作人员。
委托代理人代瑞兰，女，1988年10月16日出生，汉族，住四川省成都市成华区。系该公司工作人员。
上诉人彭晨、杨宗鑫因与被上诉人廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司（以下简称廊坊荣盛成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初12924号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、2013年8月5日，案外人成都荣盛伟业房地产开发有限公司与廊坊荣盛成都分公司签订的《前期物业管理服务合同》取得《前期物业管理服务合同备案表》（合同备案号：H051307019），备案的电梯住宅公共物业服务费每月2.18元/平方米。
二、案外人成都荣盛伟业房地产开发有限公司（出卖人）与彭晨（买受人）、杨宗鑫（买受人）于2014年8月7日签订了《商品房买卖合同》。主要约定：彭晨、杨宗鑫购买成都荣盛伟业房地产开发有限公司开发的位于成都市成华区荣盛.紫提东郡4幢14层1405号房屋，建筑面积：82.95平方米，房屋总价款：719218元。合同还主要约定了以下与本案有关的内容：1、第十条“交付条件（一）出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房……”;2、第十四条“交接手续……（二）……自出卖人在市级报刊上刊登的《交房公告》通知的交房期限届满之日起，视为出卖人已经按本合同约定的交房条件交付房屋……与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费），自公告交房之日起亦归买受人承担”；3、第二十二条“前期物业服务：（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司，资质证号为：110088。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.18元/月*平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护、绿化养护费、综合管理费、公共区域能源费、物业管理人员的薪金及其福利费用、物业管理企业固定资产折旧、物业管理者酬金、财务、保险费用及《紫提东郡前期物业管理》。（三）物业管理企业按照第3种方式收取物业服务费……3.按照季收取，买受人应当分别在每年的1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前缴费。”
三、2014年8月7日，廊坊荣盛成都分公司（甲方）与彭晨、杨宗鑫（乙方）签订了《前期物业服务协议》，该协议主要约定：1、甲方就乙方购买的成都市成华区荣盛.紫提东郡4幢14层1405号房屋提供物业服务；2、甲方应对案涉物业区域房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；3、甲方应制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》的行为（其方式可以是：责令停止违章行为、限期改正、恢复原貌、赔偿损失和报相关部门处理）；4、甲方向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护和特约等有偿服务；5、乙方应依据本协议按时向甲方交纳物业服务费用和代收代缴的水、电、气和其他费用等；6、物业管理服务费用收费标准是按建筑面积收取，住宅：2.18元/月*平方米；7、乙方首次缴纳费用的时间：从乙方签署《购房合同》中约定的交接所购房屋之日起计算，首次缴纳3个月的物业管理服务费；8、乙方季度为单位向甲方缴纳物业管理服务费，时间为每季度前的10日内；9、代收代缴的如水、电、垃圾清运等费用和其他应缴纳的费用缴纳时间为每月1-10日（如有更改另行通知）；10、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任；11、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，无正当理由乙方三个月不交纳费用的，甲方有权追究乙方违约责任，并要求乙方承担应缴纳费用5%的违约金。
四、2015年8月29日，廊坊荣盛成都分公司向彭晨、杨宗鑫交房，彭晨、杨宗鑫办理入住，填写《入住手续办理流程卡》。物业服务费用开始计费，案涉房屋建筑面积为82.95平方米，即彭晨、杨宗鑫每月应支付的物业费金额为82.95平方米×2.18元/月/平方米=180.83元。
五、彭晨、杨宗鑫自2015年12月1日起开始拖欠物业费，2016年10月23日，廊坊荣盛成都分公司向彭晨、杨宗鑫送达《物业服务费用催收函》催收相关物业服务费及水费，《物业服务费用催收函》载明彭晨、杨宗鑫欠付物业服务费2348.19元、水费26.82元；2016年11月17日，廊坊荣盛成都分公司再次向彭晨、杨宗鑫邮寄《律师函》，再次催收物业服务费2348.19元。彭晨、杨宗鑫至今未支付物业服务费用。
六、彭晨、杨宗鑫自2015年12月1日起开始未支付物业服务费，廊坊荣盛成都分公司起诉欠付的物业服务费共计3251.34元，彭晨、杨宗鑫在一审庭审陈诉时对欠付的物业服务费金额3251.34元无异议。
七、一审庭审中，彭晨、杨宗鑫以廊坊荣盛成都分公司并未适当履行合同约定的物业服务为由，对廊坊荣盛成都分公司主张物业服务费的诉讼请求进行抗辩。
八、彭晨、杨宗鑫提供的相关证据证实，廊坊荣盛成都分公司在履行《紫提*东郡前期物业服务协议》、《紫提*东郡临时管理规约》提供物业服务的过程中，存在管理需要改进、服务不到位的瑕疵，如，曾经出现地下车库堆放装修用的塑钢门窗、地下室垃圾清理及时的程度达不到业主的要求、小区门岗设置不够合理、地下车库非机动车停放不够合理、屋顶天台摆放了绿色植物等情形。
原审法院认为，《前期物业服务合同备案表》、《荣盛.紫提东郡前期物业服务协议》、《荣盛*紫提东郡临时管理规约》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力。廊坊荣盛成都分公司作为前期物业服务企业，为案涉小区提供了物业服务，彭晨、杨宗鑫应根据合同约定支付物业服务费用。彭晨、杨宗鑫以廊坊荣盛成都分公司的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业服务费用，原审法院认为，首先，廊坊荣盛成都分公司在履行合同、提供物业服务的过程中，确实存在管理需要改进、服务不到位的瑕疵，如，曾经出现地下车库堆放装修用的塑钢门窗、地下室垃圾清理及时的程度达不到业主的要求、地下车库非机动车停放不够合理、屋顶天台摆放了绿色植物等情形。但上述发生在小区某个地点、某些时段的服务不到位的瑕疵，尚不足以认定为廊坊荣盛成都分公司存在未提供符合约定的物业服务的违约行为。物业服务是一种涉及安保、环境卫生、绿化、设施设备运行维护、消防、公共秩序管理、小区内部交通秩序和车辆管理等多项工作的综合性服务，是一个长期、持续、不断完善的服务过程，以小区内某个地点、某一时点存在服务行为不够细致完善的瑕疵为由，否定物业公司提供的服务、认定物业公司违约，缺乏法律依据和情理上的正当性，不利于物业服务的正常运行和长期健康发展，有损于全体业主的共同利益；其次，关于案涉楼盘的外墙保温、悬空安装空调架等问题，属于房屋本身的质量问题，非物业服务企业可以解决，彭晨、杨宗鑫可向开发商提出主张，但以此为由拒缴物业费理由不足，原审法院不予支持。综上，彭晨、杨宗鑫拒绝支付物业服务费用理由不充分，根据《荣盛*紫提东郡前期物业服务协议》、《荣盛*紫提东郡临时管理规约》的约定及彭晨、杨宗鑫的当庭自认，原审法院对彭晨、杨宗鑫欠付廊坊荣盛成都分公司物业服务费3251.34元的事实予以确认，对该笔物业服务费用，彭晨、杨宗鑫应当支付。
关于廊坊荣盛成都分公司要求支付违约金的问题。原审法院认为，根据彭晨、杨宗鑫提交的证据，廊坊荣盛成都分公司在履行合同中，前期确实存在提供的物业服务不到位、不够细致的瑕疵。但经原审法院2018年4月26日实地察看，该小区物业服务质量已经得到较大提升和改善，实地察看中发现，小区环境整洁，保安和保洁工人服务态度端正、均较为负责，物业服务质量较好。因小区本身面积较小，有三个门出入，其中大门有保安值守，两个侧门虽然没有保安值守，但设置了门禁卡，需业主刷卡进出，且两个侧门相距不足500米，物管服务中心与两个侧门在同一条小区内道路上，物管服务中心位于在两个侧门之间。原审法院认为，小区物业服务符合合同约定，彭晨、杨宗鑫拒绝支付物业服务费用理由不足，但考虑廊坊荣盛成都分公司前期确实存在需要提升和改进物业服务质量的地方，且原审法院认为廊坊荣盛成都分公司应以此为契机加强和彭晨、杨宗鑫及其他业主的沟通，努力提高服务能力、改进服务质量、提升工作作风，与业主一起共同构建和谐积极的物业服务双边关系，尤其是小区安保问题，比如小区水池的安全防护、喷泉漏电断电保护、地下停车场门禁的使用上加强宣传、侧门安保措施的加强等等问题，廊坊荣盛成都分公司务必引起高度重视，进一步强化安保措施，提升安保级别，确保小区业主有一个祥和安宁的生活环境。故，对廊坊荣盛成都分公司主张违约金的请求，原审法院结合彭晨、杨宗鑫拖欠物业服务费的时间长短、金额多少，酌情按照业主拖欠费用的50%支持违约责任。本案中，廊坊荣盛成都分公司要求彭晨、杨宗鑫支付物业费为3251.34元，则，彭晨、杨宗鑫应支付拖欠物业服务费的违约金1625元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决，一、彭晨、杨宗鑫于判决生效之日起十日内向廊坊荣盛成都分公司支付2015年12月1日至2017年5月31日的物业服务费3251.34元；二、彭晨、杨宗鑫于判决生效之日起十日内向廊坊荣盛成都分公司支付拖欠物业服务费用的违约金1625元。
本案案件受理费25元，由彭晨、杨宗鑫负担（此款廊坊荣盛成都分公司已预交，彭晨、杨宗鑫在履行判决确定的给付义务时一并向廊坊荣盛成都分公司支付案件受理费25元）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
彭晨、杨宗鑫不服一审判决，提起上诉称，被上诉人在履行物业合同时没有按照合同的约定提供服务，存在根本违约行为，上诉人拒缴物业费有正当理由。一审判决事实认定不清，适用法律错误。请求二审撤销原审判决，驳回被上诉人请求。
廊坊荣盛成都分公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院一致。
本院认为，本案所涉的《前期物业服务合同备案表》、《荣盛.紫提东郡前期物业服务协议》、《荣盛*紫提东郡临时管理规约》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力。廊坊荣盛成都分公司作为前期物业服务企业，为案涉小区提供了物业服务，彭晨、杨宗鑫应根据合同约定支付物业服务费用。从本案查明的事实以及原审法院实地调查的情况可知，被上诉人在履行物业合同义务时虽有不尽完善之处，但却远远未构成根本违约，彭晨、杨宗鑫仅以廊坊荣盛成都分公司的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业服务费用缺乏事实和法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费的负担方式不变，本案二审案件受理费50元由上诉人彭晨、杨宗鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 李伟东
审判员 喻小岷
审判员 盛 莉
二〇一八年九月三十日
书记员 陈 悦