西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00876号
上诉人（原审被告，反诉原告）西安市灞桥区某某有限责任公司。
法定代表人李某，该公司经理。
委托代理人王某，陕西某某律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）西安市临潼区西泉街道办事处某某村民委员会。
代表人史某某，该村民委员会主任。
委托代理人赵某某，陕西某某律师事务所律师。
委托代理人韩某某，陕西某某律师事务所律师。
上诉人西安市灞桥区某某有限责任公司（以下简称某某公司）因与被上诉人西安市临潼区西泉街道办事处某某村村民委员会（以下简称某某村委会）租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2013）临民初字第01898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人某某公司的委托代理人王某，被上诉人某某村委会的委托代理人赵某某、韩某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某某村委会向原审法院起诉称，2005年7月12日，某某村委会和某某公司签订了土地租赁合同书。合同约定某某公司租赁某某村160户农户共计264.5亩土地，租期为30年，自2005年8月1日至2035年7月31日，租金为前三年每亩每年租金800元，从第四年起，某某公司向某某村委会每亩租金按百分之十五的递增比例计算，每三年递增一次，每年的八月十日前付清当年租金，同时约定了首付前三年租金634800元，从第四年起租金交纳采取按年支付先付后用的方式，某某公司每年付给村委会协调费15000元等条款。合同签订后，某某村委会按照合同的约定向某某公司交付了264.5亩土地，某某公司按照约定交付了前三年的土地租金，此后某某公司在使用土地的过程中一直拖欠租金，其中2011年8月10日前应支付的租金金额为279841元（已经包含递增的15%），2012年8月10日前应支付的租金金额为279841元（已经包含递增的15%）。某某公司应支付村委会的协调费一直没有支付。为此村委会在2011年8月10日以后多次要求某某公司尽快支付拖欠的租金，但某某公司一直不予支付，最后发展到某某公司不接电话或转入秘书台，过后也从未回过电话予以说明，到2012年8月10日前该支付当年度租金时，某某公司还是找不见任何人，电话仍然联系不上，造成当年度的租金也是没有支付。因某某公司没有支付两年租金，拖欠达55万余元，160户农户多次上访反映，要求村委会解除合同，追讨两年租金。某某公司却一直避而不见，租赁的土地除了栽植很少的树木外，再无任何开发经营。为维护村民的利益，故请求：1、判令解除土地租赁合同，恢复土地原状并交还土地；2、判令某某公司支付土地租金559682元、违约金111936.4元、协调费120000元，共计791618.4元；3、由某某公司负担诉讼费用。同时针对某某公司之反诉，某某村委会认为某某公司反诉事实无证据证明可归责于某某村委会，反诉不能成立，依法应驳回某某公司的反诉请求。
某某公司辩称，2005年经西安市临潼区政府招商引资，其与某某村委会签订土地租赁合同，从事园林、苗圃绿色生态项目经营。承租土地后，按照协议约定向某某村委会支付了一百多万元的地面附着物补偿费，三年租金六十多万元等。对租用的土地范围，由临潼区西泉街道办事处代为围墙建设施工。在建设过程中，因村民在承租的土地上取土，发现地下有文物，就在临潼区西泉街道办事处将围墙建好的土地交付某某公司的第二天起，该村几百村民便在围墙上打洞，进入承租范围内的土地盗取文物，使某某公司无法使用土地，某某公司将该情况向村委会、西泉街办反映，无人理睬，某某公司于是报警，最多时公安机关一次能抓几百人，但也都是对每人罚钱草草了事，对反映的土地不能使用问题一直得不到解决。2008年盗窃文物的人相对较少些，某某公司便从事绿化种植，但村委会的领导成员却索要钱财，用装载机推堵大门。为此，因公司投资巨大，只有从事经营才可挽回损失，无奈只能向村委会成员给付费用使用土地。某某公司当年投在土地上100多万元，种植了3万多棵苗木，但到了2009年，村委会擅自推倒承租土地的围墙，在某某公司承租的土地范围内营建了村委会办公楼，公司所栽种苗木也被盗窃文物的人破坏，大部分苗木死亡，仍不能正常使用土地。2010年，由于某某公司要求村委会赔偿因严重违约造成的损失，2010年11月24日，村委会实施了放火行为，将公司所栽种苗木全部焚烧，造成巨大经济损失。因此，自从某某公司招商引资进入临潼区从事绿化生态经营以来，没有违约行为，但却不能正常使用土地，村委会对公司的投资还有违法犯罪、违约行为，双方所签订的土地租赁合同合法有效，任何一方不得单独解除合同，故请求法院依法驳回某某村委会的诉讼请求，并提起反诉，请求：1、判令某某村委会拆除在承租土地上的建筑物；2、判令某某村委会返还土地租金1358008.6元及利息；3、判令某某村委会赔偿围墙倒塌、树木被毁、管理费用、固定资产（井、电线电缆、地埋管道）、资金占用损失共计3852850元。
原审法院经审理查明，2005年7月12日，某某村委会与西安市灞桥区风秀绿业有限责任公司签订土地租赁合同书。该合同约定某某村委会将该村所辖160户农户共计264.5亩土地出租给西安市灞桥区风秀绿业有限责任公司从事物流业、绿化业，租期为30年，自2005年8月1日起至2035年7月31日止；土地租金及付款方式为：西安市灞桥区风秀绿业有限责任公司首付三年租金，每亩每年租金800元，共计人民币634800元，从第四年起，西安市灞桥区风秀绿业有限责任公司向某某村委会以每亩租金按百分之十五的递增比例计算付款（若国家统计局公布的国民经济年增长幅度低于百分之七，土地租金递增比例按百分之十计算），每三年递增一次，每年的8月10日前付清当年租金，租金交纳采取按年支付，先付后用的方式，如逾期缴纳租金30天以内，西安市灞桥区风秀绿业有限责任公司应付给某某村委会年租金百分之二的违约金，如逾期超过60天，则应付给某某村委会年租金百分之二十的违约金。该合同还约定，西安市灞桥区风秀绿业有限责任公司给付某某村委会每年协调费15000元，协调费在每年九月十日前付清。对合同纠纷处理约定为双方协商解决或仲裁（未明确仲裁机构）。合同签订后，某某村委会按照约定向西安市灞桥区风秀绿业有限责任公司实际交付土地264.5亩，西安市灞桥区风秀绿业有限责任公司亦按照约定向某某村委会首付三年的土地租金634800元。2005年9月，西安市灞桥区风秀绿业有限责任公司委托西安市临潼区西泉街道办事处对其承租土地围墙建设。西安市灞桥区风秀绿业有限责任公司占有该幅租赁土地自2005年至2008年期间，土地一直处于闲置状态，2008年经当地政府土地普查后，西安市灞桥区风秀绿业有限责任公司开始绿化种植。2009年11月10日，西安市灞桥区风秀绿业有限责任公司名称变更为某某公司。2009年至2010年7月间某某村委会在某某公司所承租的土地范围内兴建村委会办公场所，共占地4.6亩。某某公司继续按合同约定向某某村委会支付土地租金至2010年8月。此后某某公司未按照约定向某某村委会支付2010年8月1日至2011年7月31日的租金239108元（已扣减村委会占地亩数相应的年租金4232元）、2011年8月1日至2012年7月31日的租金274974.20元（已扣减村委会占地亩数相应的年租金4866.80元）和应承担拖欠两年土地租金产生的违约金102816.44元及2012年8月以后的土地租金，同时某某公司亦未支付某某村委会2005年至2012年的协调费120000元。某某村委会经多次催要土地租金未果。2012年12月3日，某某村委会诉至法院，请求：1、判令解除土地租赁合同，恢复土地原状并交还土地；2、判令某某公司支付某某村委会土地租金559682元，违约金111936.4元，协调费120000元，共计791618.4元；3、由某某公司承担诉讼费用。2013年1月30日原审法院作出（2013）临民初字第00029号民事判决，判决：一、解除西安市临潼区西泉街道办事处某某村村民委员会与西安市灞桥区兴仁园林有限责任公司在2005年7月12日签订的264.5亩土地租赁合同；二、本判决生效后60日内，西安市灞桥区兴仁园林有限责任公司将涉案的264.5亩土地恢复原状并交付予西安市临潼区西泉街道办事处某某村村民委员会；三、本判决生效后十五日内，西安市灞桥区兴仁园林有限责任公司支付西安市临潼区西泉街道办事处某某村村民委员会土地租金419761元，违约金111936元，协调费120000元，共计651697元。宣判后，某某公司不服，提出上诉，西安市中级人民法院经审理作出（2013）西民一终字第00592号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。重审中某某村委会仍坚持原诉讼请求。原审审理期间，2013年9月15日，某某公司以与某某村委会约定有仲裁条款向原审法院提出管辖权异议申请，原审法院经审查，对该异议申请予以裁定驳回，某某公司并未提出上诉。2014年1月8日，某某公司又以重新审理本案的合议庭成员及书记员受法庭负责人（本案原审审判长）领导为由，对该合议庭成员、书记员及法庭提出回避申请，原审法院经审查决定合议庭成员及书记员不予回避，案件继续审理。原审法院根据某某公司申请到公安机关进行调查，查明某某公司承租土地期间，2005年11月29日22时15分，110指挥中心接警称某某村老地方有人挖墓，并指令处警，民警发现本案某某公司所租土地范围内遗留有铁锨、小撅等工具。因某某公司所在区域不属于文物保护单位保护范围，出警民警告知该公司保安加强巡逻，严防有人盗挖，对本次警情不予立案。2006年4月9日，某某公司保安刘建设报警称该公司40余米电线被盗，价值200余元，当地公安机关对该警情立为治安案件备查；2010年12月14日某某公司园林内发生火情一次，经当地公安机关调查，无法查证着火具体情况。因双方意见分歧较大，致调解未成。
原审法院经审理认为，某某村委会为提高本集体经济组织所属农用地经济效益，组织整合全村160户农户的农用地共计264.5亩与西安市灞桥区风秀绿业有限责任公司签订土地租赁合同，由西安市灞桥区风秀绿业有限责任公司作为林木绿化种植用地，发展其绿化产业，未改变农用地土地用途，除合同约定的租赁期限存在超期部分无效外，其余条款不违反法律的强制性规定，双方所签订的合同合法有效，并均应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后西安市灞桥区风秀绿业有限责任公司更名为现名称，某某公司承继了与某某村委会合同的全部权利义务。合同签订之初，某某村委会与某某公司均能够按照合同约定履行交付土地与支付土地租金的主要义务，双方履约行为适当。合同履行期间，某某公司以某某村委会存在上百村民非法入侵公司园地盗挖文物、该村委会个别领导成员向其公司勒索钱财阻挠公司正常用地及某某村委会放火焚烧公司苗木等致使其无法使用土地的情形作为某某村委会违约、违法事由，自2010年8月以后拒绝履行其支付租金的主要义务，庭审中某某公司无证据证明影响其正常履行合同的行为系某某村委会所为或为某某村委会指使所为，故某某公司的合同履行抗辩事由不能成立。其长期迟延履行给付租金的行为，已构成根本违约，某某村委会主张与某某公司解除合同，恢复土地原状、交还土地并要求某某公司给付土地租金、承担违约金的诉讼请求，于法有据，依法应予支持。但某某村委会主张给付租金应扣减村委会所占用某某公司承租土地范围内的4.6亩土地租金，以某某公司实际租赁的259.9亩土地为限作为计付租金的依据。某某村委会主张给付协调费，庭审中某某村委会无充分的证据证实土地租赁期间其对某某公司承租用地存在协调相关事宜的事实，故对某某村委会的该项主张不予支持。某某公司主张某某村委会2009年擅自推倒其公司承租土地的围墙，在其公司承租土地范围内营建村委会办公楼的行为已构成侵权行为，但其公司对某某村委会兴建办公楼的行为未有证据表明提出过异议，且在重审反诉前，某某公司并未就该行为是侵权向某某村委会提出主张，亦未向相关单位提出某某村委会该行为是侵权的主张，应认定该村委会兴建办公楼系与某某公司沟通协商之结果，故某某公司侵权的主张不能成立，不予采信。某某公司以某某村委会存在违约、违法事由并以此反诉请求某某村委会拆除在其承租土地上的村委会建筑，返还土地租金1358008.60元及利息，赔偿围墙倒塌、树木被毁、管理费用、固定资产（井、电线电缆、地埋管道）、资金占用损失共计3852850元，但其无充足的证据证实某某村委会实施了违约及违法行为，故对其反诉请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除西安市临潼区西泉街道办事处某某村村民委员会与西安市灞桥区某某有限责任公司土地租赁合同；二、西安市灞桥区某某有限责任公司于本判决生效后2014年12月31日前，将所承租的259.9亩土地交付西安市临潼区西泉街道办事处某某村村民委员会，并自行清除该土地上的地面附属物；三、本判决生效后10日内，西安市灞桥区某某有限责任公司给付西安市临潼区西泉街道办事处某某村村民委员会土地租金514082.20元，违约金102816.44元，共计616898.64元；四、驳回西安市灞桥区某某有限责任公司反诉的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14734元，由某某公司负担11482元，由某某村委会负担3252元；反诉费24138元，由某某公司负担。
宣判后，某某公司不服上述判决，向本院提出上诉称，其与某某村委会签订的合同属合法有效，某某村委会应该继续履行合同。某某公司是经临潼区政府招商引资的企业，投入大量资金，但从进入至今，所栽植树木被人随意挖走，并被人放火大量烧毁，部分村民耕种部分土地，更有人违法盗墓和推倒围墙，村干部实施敲诈，使某某公司的百万投资化为乌有，某某村委会从未进行制止和管理，致使其一直无法正常使用土地，而不是公司将土地闲置，某某村委会理应赔偿公司的损失。此外，某某村委会还占用某某公司承租的土地建设办公楼，某某公司有权拒付土地租金。原判认定事实错误，判决解除合同违法。请求：撤销原判，驳回某某村委会的诉讼请求，支持某某公司的反诉请求，诉讼费由某某村委会负担。
某某村委会辩称，原审认定事实清楚。双方签订的土地租赁合同当然合法有效。合同前期履行尚好，村委会已按照约定向某某公司交付了土地，某某公司也按照约定支付了前三年的租金，但后来某某公司连续几年不支付租金，造成160余户村民赖以生存的土地无法产生收益，致使合同目的无法实现，已构成根本违约，原审判决解除合同是正确的。某某公司所称的放火、挖洞盗墓、推倒围墙、部分土地被人耕种、有人敲诈等问题，均与村委会无关，均不是由某某村委会实施或造成的，其应找有关部门和相关行为人去解决，而不能成为其拒绝支付租金的理由。关于村委会建办公楼一事，那是由某某公司负责人与原村委会主任协商的结果，只占用了不足5亩地，并不影响某某公司的种植使用，建房时间为2007年，房屋落成时，某某公司的负责人还参加了落成仪式，此后亦未对建房提出过任何质疑。某某公司的损失与村委会无关，如有损失应由其自行负担。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，某某村委会与某某公司（原西安市灞桥区风秀绿业有限责任公司）签订土地租赁合同，系双方平等协商订立，并不违反法律和行政法规的强制性规定，除合同约定的租赁期限存在超期部分无效外，其余条款应属合法有效。双方均应依约全面履行各自义务。合同签订后，某某村委会履行了交付土地的义务，某某公司亦履行了支付土地租金的主要义务，双方在合同签订之初履约行为适当。后在合同履行期间，某某公司租赁的土地出现了挖洞盗墓、围墙被推倒、树苗被放火烧毁、部分土地被人耕种等问题，某某公司认为上述情形的发生均与某某村委会有关，其无法使用土地系某某村委会违约所致，自2010年8月以后拒绝支付租金，然而，某某公司却未提供证据证明前述行为系某某村委会所为或为某某村委会指使所为，故某某公司的上述合同履行抗辩事由不能成立。因此，原审判决认定某某公司长期迟延履行给付租金的义务，已构成根本违约，判令解除双方租赁合同，并要求某某公司支付土地租金、恢复土地原状、交还土地，于法有据，并无不当，惟某某村委会主张给付租金亦应扣减其建设办公楼所占用的4.6亩土地租金，原审判决以某某公司实际租赁的259.9亩土地来计付租金，亦符合客观实际；而某某公司反诉要求某某村委会返还土地租金1358008.60元及利息，赔偿围墙倒塌、树木被毁、管理费用、固定资产（井、电线电缆、地埋管道）、资金占用损失共计3852850元，亦因其并未提供证据证明某某村委会实施了上述违约、违法行为，本院依法不予支持。某某村委会建设办公楼所占用的4.6亩土地，虽然位于某某公司承租土地的一角，仅占264.5亩承租土地总面积的一小部分，对某某公司的种植、使用影响不大，但该行为确有不妥，故其要求某某公司支付违约金之主张，依法不予支持。关于某某公司反诉要求某某村委会拆除在其承租土地上的村委会建筑一节，由于双方租赁合同已被判令解除，承租土地被判令返还，客观上拆除该建筑已无必要，加之，某某村委会于2009年营建村委会办公楼时，某某公司既未阻挡，亦未采取措施，提出异议，向有关部门主张权利，而是在数年之后要求拆除该建筑，将造成较大损失，亦有不合理之处，且本院已就减免租金、违约金等事宜作了相应处理，因此，对于某某公司的该项主张依法不予采纳。另外，原审判决某某公司于2014年12月31日前，将所承租的259.9亩土地交付某某村委会，并自行清除该土地上的地面附属物，已明显不可能，应对交付时间进行调整。综上，某某村委会的上诉请求，应部分予以支持，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市临潼区人民法院（2013）临民初字第01898号民事判决第一、四项；
二、变更西安市临潼区人民法院（2013）临民初字第01898号民事判决第二项为：本判决生效后60日内，西安市灞桥区某某有限责任公司将所承租的259.9亩土地交付西安市临潼区西泉街道办事处某某村村民委员会，并自行清除该土地上的地面附属物；
三、变更西安市临潼区人民法院（2013）临民初字第01898号民事判决第三项为：本判决生效后二十日内，西安市灞桥区某某有限责任公司给付西安市临潼区西泉街道办事处某某村村民委员会土地租金514082.20元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14734元，由某某村委会负担4734元，某某公司负担10000元（因某某村委会已预交，本判决生效后20日内，某某公司将该款给付某某村委会）；反诉费24138元，由某某公司负担；二审案件受理费为14734元，由某某公司负担11734元，某某村委会负担3000元（因某某公司已预交，待执行时，某某村委会可将该款与上述给付款项相折抵）。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 朱筱滢
代理审判员 马延环
二〇一五年四月一日
书 记 员 刘书方