湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘06民终757号
上诉人（原审原告）：湖南昱鸿物业服务有限公司，住所地岳阳市旭园路196号。
法定代表人：武占详，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐琪兵，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：彭铭望，湖南昌言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周学军，男，1964年4月3日出生，汉族，住岳阳市。
上诉人湖南昱鸿物业服务有限公司（以下简称昱鸿物业公司）因与被上诉人周学军物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初4157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人昱鸿物业公司的委托诉讼代理人唐琪兵、彭铭望，被上诉人周学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人昱鸿物业公司上诉请求：1、撤销岳阳楼区人民法院作出的（2016）湘0602民初4157号民事判决；2、依法改判由被上诉人支付全部拖欠的物业管理费，并承担违约责任；3、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院以上诉人未尽到相应的物业管理义务，服务存在瑕疵为由判定被上诉人按80%缴纳物业管理费，认定事实不清、证据不足。1、被上诉人房屋漏水，墙面开裂问题，应属房屋质量问题，上诉人不是房屋维修的责任主体，只有配合协助义务，被上诉人也未提供房屋漏水导致的财产损失的证据，一审法院将维修责任归于上诉人错误；2、证明上诉人未达到服务合同约定标准的举证责任在被上诉人而非上诉人；3、就算上诉人在物业服务过程中有轻微瑕疵，也不应当扣减物业费。只有物业服务企业完全不履行物业服务或者未履行物业服务的主要义务时，才能进行相应的扣减。本案上诉人完全履行了物业服务合同约定的义务，被上诉人提交的证据并不能证明上诉人服务存在重大瑕疵，且没有给被上诉人造成任何损失。所以一审法院以服务存在瑕疵为由扣减物业管理费没有事实和法律依据。
被上诉人周学军辩称，房屋漏水是公共部分，房屋发霉、开裂是漏水所致，有照片为证。根据合同约定，房屋主体部分的维修责任在物业公司，物业公司虽然维修了两次，但不能提供与其他单位签订的维修合同，答辩人怀疑并非正规的维修公司进行的维修，漏水问题并未解决，昱鸿物业公司应当承担责任。
昱鸿物业公司向一审法院起诉请求：判令周学军立即支付拖欠的物业费共计4330.7元及逾期支付的违约金2165.35元，并承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：昱鸿物业公司是依法成立的物业服务企业，具有二级资质。2010年1月1日，昱鸿物业公司与电信花园业主委员会签订了《岳阳市电信花园物业管理委托合同书》，约定：昱鸿物业公司为电信花园小区提供物业管理服务，委托管理事项为：房屋建筑本体共用部位、共用设施的维修，养护和管理；公用绿地、花木、建筑等的养护与管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；配合和协助公安机关进行安全监控和巡视等安保工作；负责向业主与物业使用人收取物业管理费等政府规定的各项费用。合同期限为2010年1月1日至2012年12月31日止，物业收费标准为住宅0.3元/㎡/月；杂物房10元/间/年，车库10元/间/年。非电信员工所购房屋及杂物房、车库房作为住房的按0.5元/㎡/月。业主与物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金。2015年1月1日和2016年4月1日双方续签了《岳阳市电信花园物业管理委托合同书》，合同期限分别为2015年1月1日-2017年12月31日，和2016年4月1日-2019年3月31日，对收费标准变更为住宅0.5元/㎡/月（电信公司另外补助0.2元/㎡/月），非岳阳电信员工按0.7元/㎡/月。周学军为岳阳电信公司员工，系岳阳市电信花园12栋中单元601室的业主，周学军房屋面积为253㎡，周学军自2010年11月1日至2016年7月31日止未向昱鸿物业公司缴纳物业管理费。其中在2011年3月1日至2016年3月31日期间的物业管理费按0.3元/㎡/月收取，周学军拖欠时间为65个月，即每月253㎡×0.3元/㎡/月×65个月＝4934元，2016年4月1日至2016年7月31日期间的物业管理费按0.5元/㎡/月收取，周学军拖欠时间为4个月，即每月253㎡×0.5元/㎡/月×4个月＝506元，周学军总计欠物业管理费为5440元。一审法院审理认为，昱鸿物业公司与周学军之间形成了合法的物业服务合同关系，昱鸿物业公司提供了相应的物业服务，周学军应按约交纳物业管理费。昱鸿物业公司要求周学军拖欠物业服务费本金承担逾期违约金，究其原因，实际上是由于周学军对昱鸿物业公司的服务存在瑕疵不满所致，周学军拖欠物业费是希望以此敦促昱鸿物业公司进行整改，这与恶意拒交物业费有本质的不同，因此，昱鸿物业公司要求周学军支付违约金的诉讼请求，不予支持。对昱鸿物业公司要求周学军支付物业管理费本金的请求，因昱鸿物业公司物业服务个别方面存在瑕疵，考虑到其在提供服务过程中存在一些物业服务不到位现象，且造成了周学军的财产损失，昱鸿物业公司存在一定的违约，故周学军欠缴的物业管理费，可适当减少。依实际情况，酌情对周学军自2010年11月1日至2016年7月31日期间拖欠的物业服务费以总额的20%予以适当减免后为3465元（4330.7元×80%）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、限周学军于判决生效后十日内支付昱鸿物业公司2010年3月1日至2016年7月31日的物业管理费3465元；二、驳回昱鸿物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由周学军负担。
二审中，昱鸿物业公司提供了电信花园启动维修基金的资料及制止养鸡、种菜、养宠物的通知、电信花园公共场所丧葬祭奠活动管理公告等证据，拟证明物业公司对业主报修漏水的情况，已尽到配合启动维修基金的义务，亦尽到了物业管理责任。周学军则提供了照片，拟证实房屋漏水且是公共部分引起的。周学军对昱鸿物业公司提供的证据的真实性没有异议，但认为维修记录是2016年的，以前是维修过，但没有维修好，院子里仍有养鸡、种菜现象，昱鸿物业公司管理并没有到位。昱鸿物业公司对周学军提供的照片不予认可，不能证明现在是否漏水，物业公司已经配合进行了维修，尽到了应尽的义务。周学军对昱鸿物业公司提供的证据的真实性没有异议，本院予以采信。周学军提供的照片证据拍摄时间不清楚，是否属合同约定的昱鸿物业公司维修范围不明，本院不予采信。
本院二审审理查明，周学军反映的房屋漏水问题，昱鸿物业公司启动维修基金于2015年、2016年进行了维修，周学军亦予认可。现电信花园小区监控系统运行正常，摄像头清晰。其他案件事实与一审审理查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：周学军是否应向昱鸿物业公司交纳物业管理费并支付滞纳金。上诉人昱鸿物业公司与电信花园业主委员会于2010年1月1日签订了物业服务合同，协议约定由昱鸿物业公司为周学军所居住的小区提供物业服务，因此双方存在合法有效的物业服务合同关系，本院依法予以确认。昱鸿物业公司作为提供服务方，按照上述合同的约定履行相应的服务义务后周学军作为业主依法应当支付约定的物业管理费。一审中周学军提出了拒绝交纳物业管理费的几点理由，逐一进行分析如下：
1、关于房屋漏水墙面开裂问题。因本案周学军提供的墙面开裂的照片无法证明房屋漏水是否属合同约定的昱鸿物业公司维修范围，且昱鸿物业公司已启动维修基金对房屋建筑本体共用部位进行过多次维修，尽到了一般的维修养护义务。若周学军确实因此产生了损失且其认为是合同约定的昱鸿物业公司维修范围，其仍然可以通过另行主张权利解决。
2、关于昱鸿物业公司提供的物业服务是否达到相关标准的问题。经查实，电信花园小区有部分业主存在不爱护公物、侵占绿化带饲养家禽等不文明行为，这些缺少公德的行为虽然没有直接让业主们的财产受到损失，但确实影响了小区内居民的生活环境。因物业服务公司没有执法权限，对该部分业主的行为只能进行倡导性的提议，而物业公司也已对该部分业主的行为进行了多次劝诫。一审中，昱鸿物业公司已经提交了物业公司定期对公共设施、设备维修养护及定期保洁的相关证据，其已经尽到了基本的管理维护义务，不存在重大瑕疵，昱鸿物业公司上诉认为不应扣减物业管理费的理由成立，本院予以采纳。
另对昱鸿物业公司主张周学军应交纳滞纳金的问题，可以认定周学军未交物业管理费事出有因，并非恶意拖欠，故一审判决驳回昱鸿物业公司要求周学军支付违约金的诉求并无不当，昱鸿物业公司上诉称周学军应当支付违约金的理由不能成立，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但对周学军交纳物业管理费的标准进行调整处理不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初4157号民事判决；
二、限周学军在本判决书送达后十日内向湖南昱鸿物业服务有限公司支付物业管理费4330.7元；
三、驳回湖南昱鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各50元，合计100元，由湖南昱鸿物业服务有限公司、周学军各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 姚孟君
审判员 夏 磊
审判员 周四平
二〇一八年五月二十八日
书记员 王泊涵