陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00064号
上诉人（原审原告）汪龙，男，汉族。
委托代理人陈智景，陕西国友律师事务所律师。
委托代理人甘军，陕西合恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告）西安泰森大酒店有限公司，住所地西安市西影路508号。
法定代表人冯学怀，该公司总经理。
委托代理人闫武龙，陕西枫叶律师事务所律师。
委托代理人胡莹，陕西枫叶律师事务所律师。
上诉人汪龙、上诉人西安泰森大酒店有限公司（以下简称泰森大酒店）因租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2012）雁民初字第03588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汪龙及其委托代理人陈智景、甘军，上诉人泰森大酒店法定代表人冯学怀及其委托代理人闫武龙、胡莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪龙于2012年5月15日向原审法院起诉称，2008年8月18日，其与泰森大酒店签订《租赁合同》。合同签订后，汪龙按合同约定向泰森大酒店一次性支付了保证金40万元，并按照每半年支付一次租金的约定，已将租金付至2010年3月31日。汪龙在房屋交接完成后，对租赁房屋实施了改造和装修，开办了“醉香美厨”餐厅，生意火爆。然而，泰森大酒店在看到汪龙餐厅生意火爆的情况下就意欲将汪龙清退，提高租赁价格转让给他人，从而能够收取更高的租金。泰森大酒店最终于2010年3月4日晚10点30分，在双方合同约定的交付水、电费期限尚未到期的情况下，向汪龙发出催缴水电费的通知，要求汪龙于2010年3月5日早8点30将2月份的水电费交清，否则停止供应。2010年3月5日早泰森大酒店强行断水断电，迫使汪龙餐厅停业，几天内，汪龙餐厅所有的水产品、肉食品等全部变质致使汪龙损失惨重。2010年3月9日汪龙委托雁塔区公证处对租赁场地现状进行了保全公证。2010年4月25日泰森大酒店向仲裁委员会申请仲裁。2010年6月2日，泰森大酒店用暴力强行接管了汪龙的租赁房屋，将汪龙餐厅物品变卖、扣押，后又擅自转租给“川渝人家”，泰森大酒店为收取高额租金，恶意违约，将汪龙餐厅内的装修强行拆除清理，给汪龙造成了灭顶之灾。泰森大酒店在合同约定的水电费交纳期限之前停止供电，导致双方租赁合同无法继续履行，其行为已构成重大违约，另在合同尚未解除的情况下，为收取高额租金，恶意违约，强行接管租赁房屋，并将房屋租赁给第三方，直接导致双方履行合同的基础灭失，已构成根本违约，给汪龙造成巨大损失，为维护其合法权益，故诉至法院，请求：判令泰森大酒店退还租房保证金40万元，判令泰森大酒店赔偿违约金90万元，判令泰森大酒店返还扣押的高级牛皮沙发一套，招财进宝工艺品一件，铜质2.3米毛主席塑像1尊，大鱼缸一个等物品，判令泰森大酒店承担仲裁费用15059元，判令本案诉讼费由泰森大酒店承担。
泰森大酒店辩称，就汪龙的诉讼请求，双方合同约定，汪龙一次性向泰森大酒店交纳40万元作为餐厅设备完整的保证金，待合同期满，双方依据出盘清单移交完毕，泰森大酒店应返还汪龙押金。然而汪龙在合同期限未满的情况下，不按照合同约定交纳租金，单方撕毁合同已构成重大违约，且在双方未对餐厅设备进行清点移交的情况下，将餐厅部分设备搬走、损坏，给泰森大酒店造成了689620元的损失，故不应向汪龙返还保证金。2010年6月2日，泰森大酒店在对餐厅进行清理时虽发现汪龙诉请中的四件物品，但该物品不属于汪龙，泰森大酒店对该物品无处分的权利亦无对其进行保管的义务，因此，泰森大酒店在清理财产时仅拿走了属于自己的物品，并没拿汪龙的物品。2010年6月2日下午，泰森大酒店在清理财产后还没来得及将物品搬走，汪龙纠集了几个社会闲散人员冲进酒店实施打砸抢，直接导致泰森大酒店的部分财产毁损、丢失，且有当地公安机关出警为证，故应驳回汪龙要求返还40万元保证金以及要求泰森大酒店承担违约金90万元之诉讼请求。因汪龙单方撕毁合同致双方合同目的无法实现，其违约行为和不诚信行为已给其造成巨大经济损失，其为追讨租金和损失先后交纳仲裁费24626元、公告费800元、鉴定费22500元、诉讼费47796元、公告费900元。故请求法院驳回汪龙的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明，2008年8月18日，汪龙与泰森大酒店签订《租赁合同》一份，约定泰森大酒店将位于西安市西影厂东侧餐厅（酒店大堂东北侧以内）和二层所有包间及厨房（餐厅整体设施及设备）租赁给汪龙经营使用，租赁期限自2008年10月1日起至2013年9月30日止，租赁费用为每年90万元，每半年提前一个月结算，交清下半年租金45万元。根据合同约定，汪龙应向泰森大酒店一次性支付40万元保证金，待合同期满，双方依据盘点清单移交完毕，由泰森大酒店将该保证金返还给汪龙。汪龙使用独立的水、电，根据实际使用量向泰森大酒店支付相关水电费用，并于每月10日前上交上月水、电、空调等费用，否则泰森大酒店有权停供。泰森大酒店向汪龙提供24小时水电以及空调保证，无特殊原因不得无故中断，否则承担汪龙的经营损失，汪龙按照本合同约定的时间按时足额交纳租赁费及其他款项，否则每日按
10％承担滞纳金。泰森大酒店按照约定保证汪龙合同期限内房屋的使用年限，否则视为违约，并赔偿汪龙全部损失以及一年租金。合同签订后，双方于2008年8月28日，就租赁相关事宜形成餐厅设备盘点清单，清单约定泰森大酒店向汪龙交付物品的具体情况，交付完成后汪龙便对租赁房屋按照使用用途进行了装修改造。依照约定，汪龙亦将保证金40万元支付给泰森大酒店，租赁费交纳至2010年3月31日。在双方租赁合同履行期间，泰森大酒店于2010年3月1日，向汪龙发出通知，要求汪龙在三日内将2010年4月1日至2010年9月30日的半年房屋租金交清，否则后果自负。2010年3月4日，泰森大酒店又向汪龙发出催缴水电费通知，要求汪龙于2010年3月5日早8时30分将二月份水电费交清，否则停供水电。2010年3月5日，汪龙经营的餐厅停业，主要工作人员撤离现场后，汪龙派人留守。2010年3月9日，汪龙委托公证机构对租赁现场进行了公证，公证机构拍摄的照片显示租赁房屋内有餐桌、椅子、后厨设备、沙发、收银台等设施设备。至此，双方就租赁相关事宜发生纠纷，因无法协商一致，泰森大酒店便于2010年4月25日向西安仲裁委会申请仲裁，仲裁请求汪龙支付其房屋租赁费以及水电费、违约损失，汪龙就泰森大酒店提出的仲裁请求提出反请求，要求继续履行租赁合同，赔偿经营损失以及支付违约金。在仲裁案审理过程中，泰森大酒店于2010年6月1日委托公证机构对租赁房屋的现场进行了公证，之后接管了租赁房屋，泰森大酒店向仲裁庭提交了清单，该清单载明租赁房屋内有ＸＸＸ铜像一尊、鱼缸一个、大沙发一套（四件含茶几）、工艺品“招财进宝”一个。2010年6月2日，泰森大酒店将租赁房屋接管后出租给第三人，同时向仲裁庭提交上述物品清单。2011年5月26日，西安仲裁委员会就租赁合同纠纷作出（2010）第506号仲裁裁决，裁决结果为解除双方的租赁合同，由泰森大酒店退还汪龙保证金40万元以及赔偿违约金90万元，汪龙支付泰森大酒店水电费17472元，泰森大酒店向汪龙返还上述清单上物品，并驳回了泰森大酒店的其他仲裁请求，亦驳回了汪龙的其他仲裁反请求。泰森大酒店不服该仲裁裁决，遂请求西安市中级人民法院撤销该仲裁裁决。经审查，西安市中级人民法院认为在该案仲裁期间，泰森大酒店并未申请仲裁委工作人员参与公证证据保全，仲裁委工作人员到场后未制作现场勘察笔录，且当时仲裁庭未组成，因此，西安市中级人民法院以仲裁程序不当为由撤销了该仲裁裁决。仲裁裁决撤销后，泰森大酒店于2011年8月19日，就双方租赁合同纠纷诉至法院，诉讼期间，因汪龙无法联系，法院通过公告方式向汪龙送达了开庭传票以及相关法律文书，缺席审理后做出裁判。因汪龙对缺席判决不服遂提出上诉。西安市中级人民法院对汪龙提出的上诉审查后，认为在二审期间，汪龙向二审法院提交了大量的新证据，导致原审事实不清，证据不足，遂将该案发回法院重新审理。另查明，在双方仲裁期间，泰森大酒店通过公证方式对租赁现场进行了保全，随后向仲裁庭提交了不属于泰森大酒店的财产清单，该清单上所载明的物品，在本案审理期间，汪龙要求泰森大酒店予以返还，同时，在仲裁庭询问时，泰森大酒店表示属于自己的财物其已经自行处理，属于汪龙的物品如上述物品其另找他处放置。
原审法院经审理认为，汪龙与泰森大酒店签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效合同，依法应予保护。本案租赁合同纠纷发生后，双方为解决纠纷经过仲裁以及诉讼审理，合同履行的基础已经完全丧失，且双方对解除合同不持异议，故双方的租赁合同依法解除，本院予以认定，因泰森大酒店另案诉讼要求解除合同，本案不再重复处理。本案争议的焦点实为泰森大酒店是否给汪龙经营的餐厅停供水电，审理中，双方各执己见。经审理核实，未有充分确实的证据证明泰森大酒店停止给汪龙水电供应，其催缴并不能直接证明实施了停止供电行为。因此，汪龙诉称泰森大酒店给其餐厅停供水电的意见不予认可。此外，在泰森大酒店发出催缴通知后，汪龙以水电停供为由停止营业，除看守餐厅人员外，其余主要工作人员撤离，致使餐厅场地空置，放任双方损失不断扩大，因汪龙未能按照约定支付下半年租赁费，在未缴纳租金的情况下无故停止营业，致使合同履行的基础丧失，其行为已经构成违约，故汪龙要求泰森大酒店支付违约金90万元以及要求泰森大酒店承担仲裁费用15059元之诉讼请求不予支持。关于汪龙要求泰森大酒店退还保证金40万元以及返还ＸＸＸ铜像一尊、鱼缸一个、大沙发一套（含四件茶几）、工艺品“招财进宝”一个之诉讼请求，因上述款项应在合同期满餐厅设备完好，双方清盘移交后退还，鉴于本案租赁合同中途解除，双方未办理设备清盘移交，根据双方各自委托公证机构保全现场的照片来看，相关设备基本完好未出现丢失，双方未办理交接的情况下也无法判定设备是否有丢失以及损坏，且在仲裁期间，泰森大酒店向仲裁庭陈述其将汪龙提及的上述物品在别处放置外，属于泰森大酒店的相关物品其已自行处理，故泰森大酒店应返还上述款项以及上述属于汪龙的物品，本院对此予以支持。关于泰森大酒店辩称汪龙已将自己的物品以及属于泰森大酒店的物品哄抢搬走的意见，因泰森大酒店自认其接管房屋后将室内设施设备进行了相应处理，现又称汪龙哄抢相关物品，经审查，泰森大酒店该辩称意见未有证据能够证明，上述自认与辩称意见相互矛盾不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告西安泰森大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪龙退还保证金40万元；二、被告西安泰森大酒店有限公司于本判决生效后十日内返还原告汪龙下列物品，即ＸＸＸ铜像一尊、鱼缸一个、大沙发一套（含四件茶几）、工艺品“招财进宝”一个；三、驳回原告汪龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21679元，由原告汪龙负担10839.5元，被告泰森大酒店负担10839.5元。因原告汪龙已垫付该款项，故被告泰森大酒店应履行上述判决第一项金钱义务的同时将其负担的受理费直接支付给原告汪龙。
宣判后，汪龙、泰森大酒店均不服上述判决，向本院提出上诉。汪龙上诉称，1、原审判决对重要的证据阐述错误。其公证的主要目的是为了真实反映当时的租赁房屋内是否存在停电的状况，是对现场停电、停水的公证，而不是对物品的公证。从公证文书及相配套的光盘录像内容中都是明确租赁房屋当时确实处于断电等状态，存在餐厅因停电、停水导致无法正常经营的事实。公证书及配套文件（照片38张，影像DVD一张）中所证实的停电等现象的真实存在。而原审法院对公证书及相关配套文件的无视直接导致了最后判决书对于事实的错误认定。2、泰森大酒店于2010年6月1日之后接管了租赁房屋，且于2010年6月2日将租赁房屋接管后出租给第三人，这种在双方合同尚未依法解除的情况下就将承租人赶出房屋，并擅自转租他人的行为明显是根本性的违约行为。双方合同中并没有解除合同的条件，依法只能按法律规定的解除合同的条件来解除合同。本案中租赁合同并不具备单方解除的条件，泰森大酒店在未解除原合同，也不具备单方解除合同的情况下，采用暴力手段强行收回房屋，并转租他人，致使双方履行合同的基础丧失，显属违约。3、停止供电等行为在公证书及配套的光盘中有明确的记载。公证文书的法律效力毋庸置疑，一审法庭随意否认该公证文书所记载的内容，显然于法有悖。4、本案中，泰森大酒店停止供电，导致汪龙经营的餐厅根本无法正常经营，在这样的情况下，汪龙有权依法按照不安抗辩权的规定，拒绝履行下半年房租的付款义务。5、双方合同中第七条明确约定了双方的违约处理方式。泰森大酒店单方终止合同并将房屋使用权转移给川渝人家的行为明确应当为违约责任，应当承担年租金的违约责任。请求：1、判令泰森大酒店赔偿汪龙90万元违约金；2、判令泰森大酒店承担仲裁费用15059元；3、维持（2012）雁民初字第03588号民事判决第一项与第二项内容。4、判令泰森大酒店承担本案诉讼费用。
针对汪龙上诉的诉求和理由，泰森大酒店答辩称，1、泰森大酒店于2010年6月1日委托公证机关保全现场，公证照片体现了汪龙将租赁房屋长期闲置、内部凌乱、员工被遣散、完全停止经营的现状，无法体现附带租赁的65种设施设备是否完好，一审判决退还押金所依据的事实和证据不充分。2、汪龙委托制作的公证是租赁房屋2010年3月9日的现状，整个过程并未对水、电表以及总闸、分闸进行保全，而且公证录像中自来水供应正常，该公证无法体现泰森大酒店对其实施停电停水行为。汪龙不交房租，遣散员工，停止营业，但租赁房屋在2010年6月2日前一直由汪龙安排的值班人员看守，值班人员能在租赁房屋内正常生活，水电消耗正常供应，这些都说明泰森大酒店没有停水停电。3、汪龙既不交纳房租又不经营，租赁房屋长期被空置，泰森大酒店收回房屋是为了防止损失扩大，依法采取的必要的自我救济措施，并不构成违约。
泰森大酒店上诉称，1、泰森大酒店与汪龙之间所签订的租赁合同是合法有效的合同。租赁合同第四条第2款对汪龙缴纳40万元保证金的用途、返还条件有明确的约定。现因汪龙违约行为造成合同履行基础丧失，中途解约，对于餐厅设备汪龙没能依据出盘清单向其进行移交，并且纠集社会闲散人员在泰森大酒店清理财产、收回餐厅时进行哄抢，给泰森大酒店造成689620元的损失，因此，汪龙无权要求泰森大酒店返还保证金。2、其为阻止餐厅因被空置的损失进一步扩大，泰森大酒店在对餐厅清理回收时发现有物品不属于泰森大酒店，随后向仲裁委提交了物品清单。因该物品不属于泰森大酒店，泰森大酒店对其无处分权利，也无保管义务，因此泰森大酒店对该物品未做处理。6月2日下午，汪龙纠集几个社会闲散人员冲进餐厅实施打、砸、抢，惊动了西影路派出所，在警方干预下得到平息，但这一事件直接导致泰森大酒店部分财产毁损、丢失，对于之前未做处理的不属于其的物品也不知所踪。因此，一审法院在事实不清、证据不足的情况下判决其返还物品于法无据。请求：1、撤销一审判决，驳回汪龙对泰森大酒店的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由汪龙承担。
汪龙针对泰森大酒店上诉答辩如下：1、本案中的违约一方是泰森大酒店，是其将汪龙赶出承租房屋，并在2010年6月初，也就是双方刚刚发生纠纷一个月后就将房屋出租给了川渝人家，在这样的情况下，退还40万元保证金与法有据。2、本案中，泰森大酒店承认其将汪龙的物品扣押（毛主席像等物品），那就说明泰森大酒店在强行赶走汪龙员工的时候，就己经将自己的物品取走。3、泰森大酒店在西安市仲裁委开庭中被仲裁员询问时明确表示：其是撬门进入汪龙所承租的租赁标的，是从二楼强行进入的。属于泰森大酒店的物品财产已做处理，不属于其的财产被其保管（上述内容从仲裁笔录都能查到）。同时，泰森大酒店还在当时向仲裁委明确出示了一份书面证明，证明其控制的汪龙物品包括ＸＸＸ铜像、鱼缸、沙发、工艺品等，与泰森大酒店目前所声称的被“哄抢”明显矛盾。一审判决要求泰森大酒店退还汪龙40万元押金以及相关物品的内容是正确的，但对于泰森大酒店违约并且应当承担违约责任的内容是不正确的。
本院经审理查明，2008年8月18日，泰森大酒店与汪龙签订《租赁合同》一份，合同约定泰森大酒店将位于西安市西影厂东侧餐厅和二层所有包间及厨房出租给汪龙，租赁期限自2008年10月1日起至2013年9月30日止，共计五年。租赁费为每年90万元，每半年提前一个月结算，交清下半年租金，即45万元整；汪龙应向泰森大酒店一次性缴纳保证金40万元，待合同期满，双方依据盘点清单移交完毕，泰森大酒店返还汪龙上述保证金；汪龙于每月10日前交上月水、电、空调等费用，否则泰森大酒店有权停供。第五条约定，泰森大酒店提供24小时水电及空调保证，无特殊原因不得中断，否则承担汪龙的经营损失。第六条约定，汪龙按照合同约定的时间按时足额交纳租赁费及其他款项，否则每日按10％承担滞纳金。第七条约定，泰森大酒店必须保证汪龙合同约定的使用年限，否则视为泰森大酒店违约，并赔偿汪龙全部损失及壹年租金。合同签订后，2008年8月22日，双方又形成一份《餐厅设备盘点清单》，明确泰森大酒店向汪龙交接的物品内容。汪龙对租赁房屋实施了改造和装修，按照合同约定，汪龙向泰森大酒店支付了40万元保证金，并按照每半年支付一次租金的约定，将租金付至2010年3月31日。
2010年3月1日，泰森大酒店向汪龙发出通知一份，要求汪龙在三日内将2010年4月1日至2010年9月30日的半年房租交清。2010年3月4日，泰森大酒店又向汪龙发出催缴水电费通知，要求汪龙于2010年3月5日早8：30将2月份水电费交清，否则停供。2010年3月5日，汪龙餐厅停业。2010年3月9日，汪龙委托雁塔区公证处对租赁场地现状进行了公证。
2010年4月25日，泰森大酒店向西安仲裁委员会申请仲裁，要求汪龙支付拖欠的房租及水电费；2010年6月1日，泰森大酒店委托西安市汉唐公证处对租赁场地现状亦进行了公证。2010年6月2日，泰森大酒店接管了租赁标的并随后对房屋进行了清理。2010年6月20日泰森大酒店已将涉案租赁房屋出租给第三方，并签订了租赁合同。泰森大酒店在2010年6月2日接管后清理房屋时，属于汪龙的下列物品：ＸＸＸ铜像一尊、鱼缸一个、大沙发一套（含四件茶几）、工艺品“招财进宝”一个，未向汪龙移交。其余事实原审判决查明事实属实。
本院认为，泰森大酒店与汪龙于2008年8月18日签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法，应属有效合同。虽然双方签订的租赁合同履行期限尚未届满，但因泰森大酒店已将原租赁标的又出租给第三方使用，故租赁合同已无实际继续履行的可能。本案争议的焦点为双方合同不能继续履行的根本原因及泰森大酒店是否给汪龙经营的餐厅停供水电。根据泰森大酒店2010年3月4日向汪龙发出的催缴水电费通知的内容“2010年3月5日早8：30交清，否则停供”，以及2010年3月9日雁塔区公证处公证的餐厅停业以及无电供应的现场状况，可以认定泰森大酒店于2010年3月5日停止了汪龙餐厅的电力供应。因汪龙租赁泰森大酒店房屋的用途是用于经营“醉香美厨”餐厅，因此电力供应正常对汪龙而言，是正常经营必不可少的要件。双方租赁合同除约定汪龙应在每月十日前交上月水电费，否则泰森大酒店有权停供外，还约定泰森大酒店须提供24小时水电及空调保证，无特殊原因不得中断，否则承担汪龙的经营损失。根据上述约定，泰森大酒店在约定的水电缴费期前停止供电显属违约。2010年3月5日用电停供之时，汪龙存在迟延给付租金的情形，但汪龙迟延三天给付租金并不会影响到合同的根本履行，况且汪龙已将租金支付至2010年3月31日。汪龙虽然存在迟延给付租金的情形，但属于履约瑕疵，该履约瑕疵尚未达到根本违约的程度，双方租赁合同对迟延支付租金的责任方式明确为承担滞纳金。因此，泰森大酒店停止供电是导致双方租赁合同无法继续履行的根本原因，其行为构成重大违约，应按照合同约定承担违约责任。根据双方租赁合同第七条第二款的约定“泰森大酒店必须保证汪龙合同约定的使用年限，否则视为泰森大酒店违约，并赔偿汪龙全部损失及一年租金”，泰森大酒店采取停电措施以及在合同尚未解除的情况下又将房屋出租给第三方直接导致了双方继续履行合同的基础灭失，泰森大酒店应当按照上述约定向汪龙支付相当于一年租金即90万元的违约金。故汪龙上诉要求泰森大酒店支付违约金90万元以及要求泰森大酒店退还保证金40万元、承担仲裁费用15059元的诉讼请求本院应予支持。泰森大酒店向仲裁庭陈述其将汪龙提及的上述物品在别处放置外，属于泰森大酒店的相关物品其已自行处理，故泰森大酒店应返还属于汪龙的物品ＸＸＸ铜像一尊、鱼缸一个、大沙发一套（含四件茶几）、工艺品“招财进宝”。关于泰森大酒店上诉称汪龙已将自己的物品以及属于泰森大酒店的物品哄抢搬走，未有证据能够证明，故泰森大酒店的上诉请求本院不予支持。综上，汪龙的上诉请求成立，本院予以采纳；泰森大酒店的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2012）雁民初字第03588号民事判决第一、二项；
二、撤销西安市雁塔区人民法院（2012）雁民初字第03588号民事判决第三项；
三、西安泰森大酒店有限公司于本判决生效后10日内支付汪龙违约金90万元及仲裁费15059元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21679元、二审案件受理费34630元由泰森大酒店负担（汪龙已预交34630元，由泰森大酒店于本判决生效后10日内支付汪龙）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 平
代理审判员 李 喆
代理审判员 朱筱滢
二〇一四年七月八日
书 记 员 张小赛