浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终3441号
上诉人（原审原告）：高建君，男，1964年5月17日出生，汉族，住慈溪市。
委托诉讼代理人：张利权，宁波市维权法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：沈桂君，宁波市维权法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：陈群英，女，1965年11月1日出生，汉族，住慈溪市。
被上诉人（原审被告）：慈溪市浒山城郊五金塑料厂。住所地：慈溪市古塘街道群谊村。
投资人：陈群英，该厂厂长。
上述俩被上诉人共同的委托诉讼代理人：励长炯，浙江高邦律师事务所律师。
原审第三人：芦裕根，男，1969年3月23日出生，汉族，住慈溪市。
委托诉讼代理人：竺飞雄，浙江金穗（杭州湾新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙泽康，浙江金穗（杭州湾新区）律师事务所律师。
上诉人高建君因与被上诉人陈群英、慈溪市浒山城郊五金塑料厂（以下简称城郊五金厂）、原审第三人芦裕根房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2016）浙0282民初8685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
高建君上诉请求：撤销原判，改判支持其诉讼请求。事实和理由：1.原审未认定高建君提供的《大唐河足浴装修及物品转让协议》和芦裕根提供的《大唐河足浴装修及物品转让协议》的效力，认定事实不清。高建君提供的《大唐河足浴装修及物品转让协议》另加有“租金为每平方米二十一元/天”，应以该协议为准，说明存在转租事实，原租赁合同必然存在，并未解除。根据《大唐河足浴装修及物品转让协议》约定的含义，高建君仅就足浴区放弃续租的优先权，同意由芦裕根与城郊五金厂直接签订租赁合同，高建君与城郊五金厂之间的租赁合同并未解除。芦裕根与高建君约定的是转租，且转让的仅为足浴区，并非大唐河洗浴场的全部，会员卡也仅指足浴部的会员卡。原审法院对城郊五金厂与芦裕根房屋租赁合同的签订时间未认定，规避了城郊五金厂违约与芦裕根签订租赁合同的事实。原审对高建君提供的录音证据反映的事实未予认定也属于认定事实不清。高建君所建的变电房、钢棚并未转让给芦裕根，高建君与芦裕根有转租的约定，因转租约定的前提是原租赁合同的存在，故高建君与城郊五金厂不存在口头解除租赁合同的事实。2.原审法院对高建君提出的诉前财产评估申请未作出明确结论前进行实体审理不符合法定程序，说明原审法院擅自放弃查明案件事实，侵害了高建君的诉权和实体权利。高建君搭建的变电房和大部分钢棚尚在，原审未进行财产评估，程序严重违法。高建君对（2012）甬慈民初字第722号案件的庭审笔录有异议，认为记载不全，含义被曲解，原审法院未按高建君的要求组织审听录音不符合法定程序。芦裕根未到庭，仅凭芦裕根代理人的陈述认定芦裕根的笔录内容是错误的。原审法院对高建君庭后提供的证据未组织开庭质证，对调查取证申请未答复、调查核实和质证，违反程序。
陈群英、城郊五金厂辩称，高建君与芦裕根之间的转让协议明确约定城郊五金厂将涉案房屋直接租赁给芦裕根。由于转让的时候，房屋南面二楼有三间房屋由高建君转租给案外人，考虑到案外人的权益，高建君和芦裕根在转让协议第八条对保留的权利义务作了特别约定，所以除了保留的权利义务外，实际上城郊五金厂与高建君之间租赁关系已经解除了。高建君起诉要求城郊五金厂承担的是违约责任，但通过实体审理已经明确城郊五金厂无任何违约，所以评估报告是否出具不影响本案的审理。高建君在转让前已经经营管理不善，其与芦裕根私下沟通协商后，因高建君剩余的租赁期限不足，故芦裕根要求直接和城郊五金厂签订租赁合同。2010年9月16日，高建君把其老婆的银行账号通过短信的方式发给陈群英丈夫，要求把剩余的租金148000元以及补偿款200000元，共348000元支付给高建君，支付补偿款是因为通过高建君的介绍涨了房租并包含了剩余设施设备的折价款。陈群英把款项汇入高建君指定的银行账号后双方就再无沟通，高建君和芦裕根进行了房屋、设备的交接，城郊五金厂对房屋进行了装修。高建君也从未向陈群英、城郊五金厂及芦裕根主张过任何权利。请求驳回上诉，维持原判。
芦裕根辩称，坚持原审答辩意见。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
高建君向原审法院起诉请求判令：1.城郊五金厂赔偿因违约而造成的高建君转租租金损失1216529元，洗浴场、按摩区的装修物、设备设施及建筑物钢棚的损失1600000元；2.陈群英对上述第一项诉讼请求承担连带清偿责任。
原审法院认定事实：2005年2月5日，高建君与城郊五金厂签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于孙塘北路西侧，东立面9间、朝南3间的房屋出租给高建君，租赁期自2005年2月28日至2013年2月28日。并就租金等其他事项作了约定。2010年9月15日，芦裕根与陈群英丈夫签订房屋租赁合同一份，约定将涉案房屋东立面9间、朝南3间、变压器房一间出租给芦裕根，租赁期自2010年9月16日至2016年9月15日。2010年9月16日，高建君与芦裕根签订《大唐河足浴装修及物品转让协议》一份，约定高建君将大唐河足浴转让给芦裕根使用，转让费450000元。该足浴商铺所有装修、物品、工具、设备（除电梯、变压器归房东所有）全部归芦裕根所有。该商铺转让给芦裕根后，由芦裕根直接与房东签订租赁合同等。2016年9月16日下午，高建君将其妻子周冲芬账号发给陈群英丈夫，2010年9月17日，陈群英丈夫将348000元汇入高建君妻子周冲芬账户。原审另查明，城郊五金厂于2013年12月16日由个体工商户变更为个人独资企业，陈群英系法定代表人。
原审法院认为，关于转租租金损失。首先，高建君与芦裕根签订的转让协议明确约定高建君将商铺转让给芦裕根后由芦裕根与城郊五金厂直接签订租赁合同，可见，高建君是认可城郊五金厂将未到期的房屋租赁给芦裕根的，高建君将租赁房屋转让给芦裕根承租，高建君与城郊五金厂之间的租赁关系已经终止，城郊五金厂与芦裕根已经成立新的租赁关系，不存在城郊五金厂未到期擅自出租给他人的违约行为。虽然租赁合同的落款时间比转让合同提前一天，但因是三方分别签订协议，时间亦仅隔一天，时间略有差异亦可理解。且租赁合同的时间与合同内容同时打印形成而非手写，因此城郊五金厂陈述的实际二者是同一天签订的解释亦不无可能。其次，关于转让协议是否包含足浴以外部分，原审法院认为应当是包括的。理由如下：1.高建君称足浴部分与洗浴等其他部分房屋是分别与芦裕根协商转租事项的，但芦裕根对此表示否认，高建君亦无证据证明双方就足浴部分之外的房屋曾另行达成转让协议。且根据高建君陈述，两者转让的时间非常接近，即2010年9月16日签订合同转租足浴部分房屋，9月下旬与芦裕根协商后转租剩余房子，但是，当时高建君已经停业有全部转让的意向，芦裕根亦是全部受让使用房屋，并无必要在较短时间内就同一个需要使用的经营场所分别签订合同，且足浴部分签订书面合同，而其余部分未签订书面合同，如此做法并不符合常理。2.转让合同中约定高建君将售出的会员卡移交芦裕根，并全额支付会员卡余额，如果该转让合同不包括足浴之外其余的部分，该约定就不那么合理。3.高建君曾于2010年9月16日将其妻子账号发给陈群英丈夫，但在（2012）甬慈民初字第722号案件第一次庭审中明确否认曾向陈群英发过载明其妻子账号的信息，第二次庭审中又表示不记得有否在2010年9月16日发信息给陈群英丈夫，在陈群英提供了手机信息界面照片及移动公司机主身份后，又表示其提供账号是要求陈群英汇20000元的租金差价，现在对于租金差价金额与汇款时间其又表示在当时均未明确。对于发账号后第二天即9月17日收到陈群英汇付该账号的348000元一事，其又表示不知道是什么钱，后来才知道是陈群英付的，陈群英也没明确是什么钱。因此关于陈群英汇其款项一事，高建君陈述前后矛盾，也与常理不符。相反，陈群英对于该汇款组成的解释认为包括剩余租期内租金及补偿款，且是在协商一致确定金额后进行汇款，结合高建君发送账号的事实、转让协议和租赁协议的签订等事实，陈群英的解释更符合情理。综上，原审法院认为，高建君与城郊五金厂之间的租赁关系已经终止，城郊五金厂与芦裕根已经成立新的租赁关系，城郊五金厂并不存在违约，亦无证据显示三方曾约定由高建君收取租金差价，故对高建君要求城郊五金厂支付租金损失的诉讼请求不予支持。关于装修物、设备设施及钢棚的损失，转让协议约定“足浴商铺所有装修、物品、工具、设备（除电梯、变压器归房东所有）全部归乙方（芦裕根）所有”，原审法院认为该约定实际包含了洗浴等其他部位，具体理由同上述房屋转让理由。且芦裕根已经与城郊五金厂直接签订租赁合同并实际使用全部房屋，若只与高建君协商了足浴装修不包括其他装修，该做法不合理，约定中也无必要特地明确将电梯、变压器排除。另，高建君、城郊五金厂的租赁合同约定，合同期满后，承租方的装潢和设备可由双方协商价格后折价，协商不成可自行带走。但一直到芦裕根实际使用并经营，该设备包括钢棚等也未拆除。因此转让协议已包括全部设备装潢的解释更为合理。对高建君主张装修等损失的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回高建君的诉讼请求。案件受理费29332元，由高建君负担。
二审中，高建君向本院提交照片7张，用以证明原审法院认定事实错误，程序违法。经质证，陈群英、城郊五金厂认为不能证明高建君的主张；芦裕根对真实性、关联性均不予认可。经审查，本院对上述证据的证明目的不予认可。陈群英、城郊五金厂和芦裕根均未向本院提交新的证据。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，高建君与芦裕根各持有一份《大唐河足浴装修及物品转让协议》，两人持有的协议中除高建君持有的协议中另行添加了“租金为每平方米二十一元/天”的文字外，其他条款均一致，而“租金为每平方米二十一元/天”只出现在高建君持有的《大唐河足浴装修及物品转让协议》中，且芦裕根对此内容并不认可，又无其他证据相印证，考虑到一般的交易习惯及生活常理，高建君主张应以其提供的《大唐河足浴装修及物品转让协议》条款为准，缺乏依据，本院对此难以支持。根据《大唐河足浴装修及物品转让协议》中关于该商铺高建君转让给芦裕根后，由芦裕根直接与房东签订租赁合同的约定，结合芦裕根与陈群英丈夫签订房屋租赁合同的情况及高建君、陈群英对于陈群英丈夫将348000元款项汇入高建君妻子账户的相关陈述，高建君主张其只是转租，原租赁合同并未解除显然依据不足。原审认定高建君与城郊五金厂租赁关系已经终止，城郊五金厂与芦裕根已经成立新的租赁关系，并无不当。高建君主张其转让的仅为足浴区，并非大唐河洗浴场的全部，会员卡也仅指足浴部的会员卡，但现有证据不足以证明高建君就其经营的具体项目存在分别管理、经营或结算的情况，而从《大唐河足浴装修及物品转让协议》关于“签订本协议前所产生的员工工资、押金及由甲方（高建君）经营引起的债权、债务及其它拖欠费用全部由甲方负责与乙方（芦裕根）无关。甲方应将协议签订前售出的会员卡移交给乙方，并全额支付会员卡余额费用给乙方，否则乙方在转让费上押扣部分金额便于会员卡兑换或债务处理”的约定来看，高建君的上述主张，本院亦难以采信。高建君在二审中申请本院向公安机关调取本案当事人2016年9月17日发生纠纷的调查笔录、向原审法院调取（2016）浙0282民初5790号案卷并要求审听（2012）甬慈民初字第722号庭审录音，本院经审查认为，高建君未在原审举证期限内提出上述申请，本院均不予准许。综上，上诉人高建君之上诉，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29332元，由上诉人高建君负担。
本判决为终审判决。
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审判长 张 华
审判员 倪春艳
审判员 王 慧
二〇一八年一月九日
书记员 沈 妍