河南省三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)豫1202民初3883号
原告三门峡市体育局，住所地三门峡市湖滨区六峰路中段。
法定代表人张景林，该单位局长。
委托代理人申致远，该单位体彩站副站长，代理权限为特别授权。
委托代理人史广平，河南共同律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告三门峡富安娜布艺有限公司，住所地三门峡市湖滨区六峰路中段体育局楼下。
法定代表人何艳君，该公司经理。
被告何艳君，女，1979年5月4日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。
被告杨春红，女，1964年2月18日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。
原告三门峡市体育局（以下简称体育局）与被告三门峡富安娜布艺有限公司（以下简称富安娜公司）、何艳君、杨春红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告体育局的委托代理人史广平、申致远，被告富安娜公司的法定代表人何艳君，被告何艳君、杨春红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告体育局诉称：2010年1月开始，富安娜公司租赁原告的部分房屋，双方均履行了合同，2010年8月5日，双方签订了“房屋租赁合同”二份，富安娜公司分别租赁原告的“体育局新建南一层门面房”和“体育局南侧门面房中间部位一层门面房”，租赁期限十年，2010年11月5日至2020年11月4日，前三年租金分别为每年72228元和268800元，并应于每年的10月4日前支付给原告。2010年9月2日，双方签订“房屋租赁合同”一份，富安娜公司租赁原告的“体育局新建西一层”房屋，租赁期限十年，2010年12月5日至2020年12月4日，前三年租金为每年35000元，并应于每年11月4日前支付原告。2011年6月10日，双方签订“房屋租赁合同”三份，富安娜公司租赁原告的“体育局院内北二层楼房104室、105室”、“体育局新建北二层”、“体育局新建北一层”房屋，租赁期限为2011年7月1日至2021年6月30日，前三年租金分别为每年34800元、40000元、80000元，并应于每年5月31日前支付原告。2012年1月10日，双方签订“房屋租赁合同”一份，富安娜公司租赁原告的“体育局办公楼从北到南1-4间”房屋，租赁期限三年，2012年年2月15日至2015年2月14日，年租金为84000元，并应于每年1月15日前支付给原告。经原告催要，至2015年5月4日，富安娜公司最后一次支付租金5万元后，再未支付过房租，因富安娜公司长期拖欠房屋租金，何艳君和杨春红分别向原告出具了“担保承诺书”和“还款计划”，为富安娜公司支付房屋租金提供担保，但三被告迟迟未按照约定向原告支付房屋租金，故原告于2015年9月11日向被告送达“先期支付租金及解除合同通知书”，限期被告三十日内将欠付租金支付原告，否则解除合同，但被告却是置之不理，故原告诉至本院，请求依法判令：1、解除原告与富安娜公司签订的全部“房屋租赁合同”。2、富安娜公司将租赁房屋保持原状返还原告。3、被告支付原告截止2015年10月11日的租金1581776.4元。4、按照每年580028元的标准，向原告支付自2015年10月10日起交还原告房屋之日止的房屋租金和损失。5、被告向原告承担违约金（滞纳金）870042元。6、被告何艳君、杨春红对富安娜公司应承担的房屋资金及违约金承担清偿责任。
被告富安娜公司与何艳君共同辩称：1、房屋恢复原样难度较大。2、新建北一层的8万和新建北2层的4万，房租都已经付过，2011年6月签订合同时，就已经付了房租，但签订完合同后，原告迟迟不让装修且没水没电。3、2015年6月1日，经原告同意，已将富安娜家纺店转给别人。4、2014年5月份，原告开始停电，到8月份，停了长达一个月的店，导致店里一直黑着。
被告杨春红辩称：被告不欠原告房租，被告之前找过原告，想让原告把电供上，原告说需要交十万元钱，让被告提供担保，所以，为了让原告撤了这个担保的条子，被告就交了10万元，没想到原告在被告交钱后没有撕掉该条。
经审理查明，2010年8月5日，体育局（甲方）与富安娜公司（乙方）签订“房屋租赁合同”，合同载明：甲方将位于体育局新建南一层门面房，面积120.38平方米的房屋，租给乙方用于伊莎莱河南三门峡专卖店，租赁期十年，自2010年11月5日至2020年11月4日，第一年租金72228元，第一年至第三年租金不变，从第四年开始根据房屋租赁市场行情调增房屋租金，乙方每年在10月4日前将租金付给甲方，如乙方不按期向甲方交纳租金，甲方除有权索要乙方应缴纳的租金外，乙方还应向甲方缴纳按租金总额5%的日滞纳金，超过一个月不交的，甲方有权终止本合同并向乙方追诉偿还租金及滞纳金和相关损失，乙方应于甲方终止本合同之日起10日内将所租用的房屋无条件交给甲方，10日后甲方有权另行出租或处置房屋，由此造成的乙方损失，甲方不作任何承担。何艳君签名并加盖富安娜公司公章确认。同日，双方又签订“房屋租赁合同”一份，载明，甲方将位于体育局南侧门面房中间部位一层门面房面积448平方米的房屋，租给乙方用于伊莎莱河南三门峡专卖店，租赁期十年，从2010年11月5日至2020年11月4日，第一年租金贰拾陆万捌仟捌佰元整（268800元）人民币。第一年至第三年租金不变，从第四年开始根据房屋租赁市场行情调增房屋租金，乙方每年在10月4日前将租金付给甲方。
2010年9月20日，双方签订“房屋租赁合同”，合同载明：甲方将位于体育局新建西一层，租给乙方用于伊莎莱河南三门峡专卖店，租赁期十年，从2010年12月5日至2020年12月4日，第一年租金叁万伍千元整（35000元）人民币，第一年至第三年租金不变，从第四年开始根据房屋租赁市场行情调增房屋租金，乙方每年在11月4日前将租金付给甲方。
2011年6年10日，双方签订“房屋租赁合同”，载明：甲方将位于体育局院内北二层楼房104室、105室租给乙方用于办公。租赁期十年，从2011年7月1日至2021年6月30日，第一年租金叁万肆仟捌佰元整（34800元）人民币，第一年至第三年租金不变，从第四年开始根据房屋租赁市场行情调增房屋租金，乙方每年在5月31日前将租金付给甲方。同日，双方又签订“房屋租赁合同”一份，载明，甲方将位于体育局新建北一层，租给乙方用于伊莎莱河南三门峡专卖店，租赁期十年，从2011年7月1日至2021年6月30日，第一年租金捌万元整（80000元）人民币。第一年至第三年租金不变，从第四年开始根据房屋租赁市场行情调增房屋租金，乙方每年在5月31日前将租金付给甲方。同日，双方再次签订“房屋租赁合同”，载明：甲方将位于体育局新建北二层租给乙方用于伊莎莱河南三门峡专卖店。租赁期十年，从2011年7月1日至2021年6月30日，第一年租金肆万元整（40000元）人民币，第一年至第三年租金不变，从第四年开始根据房屋租赁市场行情调增房屋租金，乙方每年在5月31日前将租金付给甲方。
2012年1月10日，双方签订“房屋租赁合同”，载明：甲方将位于三门峡市六峰路中段体育局办公楼从北到南1-4间实用面积为104平方的门面房和一楼内侧4间办公室，租给乙方用于三门峡富安娜布艺有限公司的经营。租赁期叁年，从2012年2月15日至2015年2月14日，第一年租金捌万肆仟元整（84000元）人民币，乙方每年在元月15日前将租金付给甲方。2012年10月，何艳君代表富安娜公司向体育局递交退房申请书，申请退还院内北楼104、105房，
由于被告未按期支付租金，在2013年11月29日，富安娜公司刘晓娟向体育局出具保证书，保证在2013年12月20日前将2012年剩余房租114828元交清，另在2014年元月20日前支付2013年伊莎莱所租房屋租金10万元。2014年2月17日，体育局向富安娜公司出具通知一份，载明：贵公司未按合同约定缴纳房屋租金，现累计已欠694856元，显然已经严重违约，按合同约定贵公司不按期向我局缴纳房屋租金超过一个月，我局有权终止合同，收回贵公司所租房屋。鉴于双方此前的合作关系较好，现特通知贵公司于2014年2月21日前将所欠款项全部支付我局，如贵公司仍不能按期支付，我局将按合同约定采取相关法律措施。富安娜公司刘晓娟签名表示收到通知。2014年8月7日，杨春红出具担保承诺书，载明：我是明珠宾馆10楼康美会所法人，姓名杨春红，身份证号为，愿为富安娜布艺有限公司提供担保（以上富安娜布艺有限公司原法人何艳君所拖欠体育局房屋租金事宜）。附另还款计划提供担保，若不能如期兑现，甘愿承担连带及法律责任。杨春红签名确认。2014年8月7日，何艳君代表富安娜公司出具还款计划，载明：2014年8月6日还款5万元，8月7日还款5万元，9月30日还款20万元，10月31日还款20万元，12月31日还款20万元。2015年元月31日还款20万元，剩余每月最后一天还款10万元，直到还清所拖欠房租为止，以上承诺愿用富安娜、伊莎莱及何艳君本人所有资产担保。何艳君签名确认，富安娜公司加盖公章确认。2014年10月21日，体育局向富安娜公司、何艳君、杨春红发出通知，载明：贵公司法人何艳君及担保人杨春红对我局的承诺和担保（于2014年9月30日前向我局补交所拖欠房屋租金中的20万元），但是贵公司并未按时兑现，显然已经严重违约，现特通知贵公司及何艳君、杨春红于2014年10月22日下午17点前将2014年元月31日前所欠款项694856元全部支付我局，如贵公司仍不能按期支付，我局将按合同约定采取相关法律措施，届时，一切后果由贵公司全部承担。2014年10月20日，何艳君出具承诺书，承诺于2014年11月10日上交房租不低于10万元，如不能履行，自愿按照局里查封以抵房租，于2014年12月31日清完所有房租，保证2015年如约上交房租，决不再拖欠。2015年3月6日，体育局再次发出通知，载明：截至2015年元月5日贵公司已经累计拖欠我局房屋租金1318238.66元，法人何艳君向我局承诺的还款计划至今没有兑现，显然已经严重违约，现特通知贵公司及何艳君于2015年5月24日下午17点前将所欠我局所有的房屋租金全部支付我局，如贵公司不能按期支付，我局将按合同约定采取相关法律措施收回所有房屋。2015年9月11日，体育局向富安娜公司出具限期支付租金及解除合同通知书，表示因富安娜公司至今欠付我局租金达140余万元，对你公司的严重逾期支付租金的违约行为，我局现通知你公司在三十日内将所欠付的全部租金给付我局，否则自三十日期满的第二日，解除与你公司签订的六份“房屋租赁合同”，将租赁我局的房屋保持原状交还我局，并由你公司向我局承担法律责任，何艳君于当日收到并签名确认。
房屋租金情况为（截至日期均为2015年10月10日）：1、新建南一层，年租金72228元，租赁4年340天（租赁期限为2010年11月5日至2015年10月10日），应缴金额为356191.2元。2、南侧门面房中间部位一层门面房，年租金268800元，租赁4年340天（租赁期限为2010年11月5日至2015年10月10日），应缴金额为1325589.6元。3、新建西一层，年租金35000元，租赁4年309天（租赁期限为2010年12月5日至2015年10月10日），应缴金额为169630.01元。4、北二层楼房104、105室，年租金34800元，租赁期限1年123天（2011年7月1日租赁，2012年10月31日退房），应缴金额为46526.82元。5、新建北一层，年租金80000元，租赁期限4年103天（2011年7月1日至2015年10月11日），应缴租金为342575.54元。6、新建北二层，年租金为40000元，租赁期限为4年103天（2011年7月1日至2015年10月10日），应缴租金为171287.77元。7、办公楼从北到南1-4间门面房和一楼内侧4间办公室，年租金为84000元，租赁期限3年239天（2012年2月15日至2015年10月11日），应缴租金为342575.54元。以上租金共计2886804.4元，被告何艳君自2010年2月9日至2015年6月4日，缴纳房租1305028元。截至2015年10月10日，剩余房租为1581776.4元。
本院认为：原、被告之间签订的七份“房屋租赁合同”、担保承诺书及还款计划，均系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属有效协议，本院予以确认。双方应按照合同约定履行自己的义务，被告未按照合同约定履行支付租金系违约行为，原告主张被告支付剩余租金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金，经本院审理查明截至2015年10月11日，未付租金为1581776.4元，被告庭审中对房租清单明细仅表示对其中一笔有疑问，并表示有四份退房申请，但未在限期内向本院提交剩余三份退房申请和银行交易明细予以证明，故其辩称，本院不予采纳。故原告要求被告支付截止2015年10月11日的租金1581776.4元，本院予以支持。关于原告主张解除与富安娜公司签订的全部“房屋租赁合同”。因所签“房屋租赁合同”中均约定若乙方违反本合同任何条款，甲方除有权解除合同外，对已收的租金不予退还，因富安娜公司经原告催要后仍未支付租金，系违约行为，故甲方请求解除合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状，原告请求将租赁房屋恢复原状予以返还，本院予以支持。关于原告主张按照每年580028元的标准向原告支付自2015年10月11日起至交还原告房屋之日止的房屋租金和损失，因除已退房的104、105室外，剩余所租六间房屋每年租金总额为580028元，被告自2015年10月11日仍继续租赁使用房屋，故其主张，有事实依据，本院予以支持。关于原告主张被告向原告承担违约金870042元，虽然违约金系双方约定，但违反法律规定，超过剩余租金总数的30%，故违约金应为1581776.4×30%=474532.9元。原告主张被告何艳君对富安娜公司应承担的房屋租金及违约金承担清偿责任，有何艳君向原告出具的还款计划、承诺书，本院予以支持。原告主张杨春红承担连带清偿责任，根据杨春红出具的担保承诺书，保证期间为6个月，根据还款计划，债务届满期为2015年元月31日前，在保证期间内，原告未主张保证人承担保证责任，故保证人杨春红免除保证责任。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告三门峡富安娜布艺有限公司支付原告三门峡市体育局租金1581776.4元（截至2015年10月10日）及违约金474532.9元；限于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、被告三门峡富安娜布艺有限公司向原告三门峡市体育局以每年580028元支付租金自2015年10月11日至交还房屋之日。限于本判决生效之日起十日内履行完毕。
三、被告何艳君对上述租金及违约金承担连带偿还责任。
四、原告三门峡市体育局与被告三门峡富安娜布艺有限公司签订的六份“房屋租赁合同”于2015年10月12日解除。
五、三门峡富安娜布艺有限公司返还租赁房屋。限于本判决生效之日起二十日内履行完毕。
六、驳回原告三门峡市体育局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26710元，由被告三门峡富安娜布艺有限公司、何艳君共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审 判 长 胡原锋
人民陪审员 杨慧芳
人民陪审员 李 健
二〇一七年四月六日
书 记 员 范 倩