湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0211民初944号
原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行。
委托代理人金少健，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求或上诉、进行和解、签署法律文书等）。
被告付正良，男，1963年8月22日出生。
被告马秋元，女，1965年9月18日出生。
被告湖南协力房地产开发（集团）有限公司。
委托代理人石爱莲，湖南德信律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为起诉、承认、放弃、变更、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解等）。
委托代理人袁芳，湖南德信律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行（以下简称浦发银行株洲支行）诉被告付正良、马秋元、湖南协力房地产开发（集团）有限公司（以下简称协力公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理。本案依法组成由审判员袁华成担任审判长、人民陪审员曹佩均、沈成元参加的合议庭适用普通程序于2016年9月23日公开开庭了进行了审理，原告浦发银行株洲支行的委托代理人金少健、被告协力公司的委托代理人石爱莲、袁芳到庭参加诉讼，被告付正良、马秋元经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告浦发银行株洲支行诉称：2009年6月17日，被告付正良、马秋元与被告协力公司签订了一份《株洲市商品房（预）销售合同》，约定被告付正良、马秋元购买被告协力公司开发的芦淞区碧玉花园联排别墅B30栋201、101、301号房屋。为此，2009年9月29日，被告付正良、马秋元、协力公司与原告签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定原告借款82万元给被告付正良、马秋元用于购买位于芦淞区碧玉花园联排别墅B30栋201、101、301号房屋，借款期限为20年，即自2009年9月29日至2029年9月29日，借款年利率为4.158％，还款方式为等额本息还款法。当日，原告依被告付正良、马秋元的指示将82万元的借款转入到被告协力公司账户，履行了合同义务。同时，针对该笔82万元的借款，被告付正良、马秋元以其贷款所购买的位于芦淞区碧玉花园联排别墅B30栋201、101、301号房屋为此次贷款作抵押担保，并于2009年9月25日办理了抵押预告登记手续。同时，合同约定，被告协力公司对被告付正良、马秋元清偿该笔借款向原告承担阶段性连带保证担保责任。此外，《个人购房担保借款合同》还对抵押担保的范围、违约事件、违约事件的处理、抵押权实现的情形等事项做了相应约定。
被告付正良、马秋元借款后，开始能依合同约定向原告偿付借款本息，但不久之后便出现违约，至原告起诉时，已多月未依约向原告偿付借款本息，其行为已构成违约。为此，原告多次向两被告催收，未果。此时，被告协力公司作为连带保证责任人亦未能履行其保证义务。基于此情，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告付正良、马秋元立即共同偿还原告借款本息821915.53元（其中借款本金725757.25元、利息及罚息96158.28元，利息及罚息暂计算至2016年3月24日，之后的利息及罚息按合同的约定继续计算至借款本息实际清偿之日止）；3、被告付正良、马秋元承担原告为实现上述债权所支付的诉讼、执行律师代理费共计82191.56元；4、判决原告对被告付正良、马秋元所有的位于株洲市芦淞区碧玉花园联排别墅B30栋201、101、301号的抵押房屋在其抵押担保的债权范围内享有优先受偿权；5、被告协力公司对被告付正良、马秋元清偿前述第二、三项债务承担连带保证担保责任；6、由三被告承担本案的全部诉讼费用及其他实现债权的一切费用。
被告付正良、马秋元均未予答辩，亦均未向本院提交证据。
被告协力公司辩称，原告所诉属实。
经审理查明：被告付正良、马秋元系夫妻关系。2009年9月29日，原告浦发银行株洲支行与被告付正良、马秋元、协力公司签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定原告借款82万元给两被告用于购买被告协力公司开发的位于芦淞区碧玉花园联排别墅B30栋201、101、301号房屋，借款期限为20年，即自2009年9月29日至2029年9月29日，贷款年利率为4.158％，还款方式为等额本息还款法。同时，合同约定被告付正良、马秋元以其借款所购买的位于芦淞区碧玉花园联排别墅B30栋201、101、301号房屋为案涉借款作抵押担保；为此，原、被告双方至房产管理部门对上述抵押物办理了预购商品房抵押预告登记，确认原告为抵押权人。此外，合同还约定，被告协力公司为被告付正良、马秋元清偿其上述借款本息及其他费用承担阶段性连带保证责任。另外，该合同第五条5.1约定，本合同项下的贷款本金、利息及相关费用由抵押人以其有处分权的财产为抵押物向贷款人提供抵押担保。……5.3约定，本合同项下抵押担保的范围为本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的透支账户透支本息及实现债权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。本合同所称“到期或届满”包括但不限于：本合同中规定的正常到期、本合同中约定的每次分期还款日到期、被贷款人宣布提前到期的情形。本合同规定的还本付息日届至及贷款被宣布提前到期均视为本合同项下债务履行期届满。……5.12.1约定：本合同项下的债务履行期届满（包括提前到期）抵押权人未受清偿时，抵押权人可与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿；协议不成的，抵押权人有权向人民法院起诉，如本合同已办理具有强制执行效力的公证债权文书的，则合同各方当事人同意贷款人可直接向法院申请强制执行。……第六条6.4约定：保证人根据本合同对借款人所欠债务在担保范围内承担连带责任，借款人到期应付未付的全部债务，保证人应无条件地作为第一债务人直接向贷款人支付款项以清偿借款人所欠的债务，并放弃要求债权人先实现物的担保的权利。……第六条6.5.2约定：自借款人办妥本合同第五条下抵押担保的抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的他项权正本之日起，保证人的责任自动解除，但对于在该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。借款人没有依照借款合同规定履行债务的，在保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任，可以要求保证人通过无条件回购抵押物等各种形式承担担保责任。……第七条7.2约定：借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的即构成违约。……第八条约定：当本合同第七条所列违约事件之一项或数项出现时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施进行处理：8.1按中国人民银行有关规定计收罚息；8.2有权宣布本合同项下借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期；……8.4按担保合同约定处分抵押物，清偿贷款本息，以及补偿因其违约对贷款人造成的一切损失，补偿范围包括本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的透支账户透支本息及实现债权、担保权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。另外，合同还对关涉合同双方当事人权利义务的其他事项做了相应的约定。
合同签订后，原告依被告指示将82万元借款发放至被告协力公司账户。
被告付正良、马秋元借款后，开始能依合同约定向原告偿付借款本息，但不久之后便出现违约，至原告起诉时，已多月未能按约定偿还贷款本息，出现违约情形，原告遂依合同约定要求两被告提前偿还所有借款本息，未果。此时，作为被告付正良、马秋元的连带责任保证人的被告协力公司亦未能履行其保证义务。基于此情，原告为维护自身的合法权益，根据合同约定及相关法律规定，特就本案的诉讼及判决后的申请执行事宜委托予湖南天隆律师事务所，双方为此签订《委托代理合同》一份，约定诉讼和执行阶段的律师代理费各为本案诉讼标的的5%，总计82191.56元，且已支付诉讼阶段律师代理费41095.78元。
另依法查明：截止2016年3月24日，被告付正良、马秋元共结欠原告借款本金725757.25元、利息及罚息96158.28元（利息及罚息均暂计算至当日，之后的利息及罚息按合同的约定继续计算至借款本息全部清偿之日止），合计821915.53元。
以上事实，有经庭审质证、认证的原告的营业执照、三被告的身份证明文件、《株洲市商品房（预）销售合同》、湖南省株洲市房地产行业预收购房款结算凭证、个人信贷业务申请资料、《个人购房担保借款合同》、个人贷款放款通知书、个人贷款借款凭证、他项权证明文件、利息清单、《委托代理合同》、律师代理费支出发票等书证、原告与被告协力公司的陈述及庭审笔录等证据予以证明，本院予以认定。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。原告浦发银行株洲支行与被告付正良、马秋元、协力公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，合同各方均应依合同的约定履行各自的义务。原告依约向被告付正良、马秋元发放了贷款82万元，履行了合同义务，但被告付正良、马秋元却在借款后只向原告偿还了部分借款本息，而未能依合同的约定及时履行全部还款义务，其行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。被告协力公司作为被告付正良、马秋元上述案涉债务的连带责任保证人，在被告付正良、马秋元未能清偿原告的上述债权时亦未能履行其保证义务，其行为亦违反了合同的约定，故其应承担相应的违约责任。故原告要求依合同约定解除与三被告之间的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求、以及要求被告付正良、马秋元提前清偿欠付原告的借款本息821915.53元（含借款本金725757.25元、利息及罚息96158.28元，利息及罚息暂计算至2016年3月24日止，之后的罚息按合同的约定计算至全部本息实际清偿之日止）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告付正良、马秋元违约，致使原告为追讨本案债权而委托湖南天隆律师事务所代为诉讼并因此支出了律师代理费41095.78元，故原告依合同约定要求被告付正良、马秋元向原告支付其因本案诉讼而支出的律师代理费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于此代理费用的数额，本院依照相关规定，酌情核减为28000元。至于原告要求由被告承担本案判决后执行阶段的律师代理费的诉请部分，本院认为，该执行代理费用尚未实际发生，应待其实际发生后再行确定，故本院对原告的此部分诉请不予支持。被告付正良、马秋元在向原告申请贷款时，自愿以其借款所购买的位于芦淞区碧玉花园联排别墅B30栋201、101、301号房屋为其依《个人购房担保借款合同》在原告处的82万元借款所未偿付（含提前到期的）的借款本息及实现债权的费用(包括律师费等其他的合理费用）提供抵押担保，同时依法办理了他项权证登记，确认原告为该抵押权的权利人，故原告要求对被告付正良、马秋元共有的上述抵押物的处置价值在其抵押担保的债权范围内享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，依合同约定，被告协力公司系被告付正良、马秋元上述案涉债务的连带保证责任人，故原告要求其对被告付正良、马秋元清偿上述案涉债务承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告付正良、马秋元经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院无法组织双方当事人进行调解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行与被告付正良、马秋元、湖南协力房地产开发（集团）有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告付正良、马秋元在本判决生效后七日内共同向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行偿还借款本金725757.25元、支付利息及罚息96158.28元（利息及罚息均暂计算至2016年3月24日，之后的利息及罚息按合同的约定继续计算至借款本息全部清偿之日止），合计821915.53元；
三、被告付正良、马秋元在本判决生效后七日内共同向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行支付原告因追讨本案债权而支出的律师代理费28000元；
四、被告付正良、马秋元届期不履行上述第二、三项义务，原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行可就被告付正良、马秋元共有的位于芦淞区碧玉花园联排别墅B30栋201、101、301号房屋的拍卖、变卖价款在其抵押担保范围内优先受偿。抵押物拍卖、变卖价款超过优先受偿债权数额（含本判决上述第二、三项确定的金额及后续发生的抵押担保范围内的金额）的部分归被告付正良、马秋元所有，不足部分由被告付正良、马秋元继续清偿；
五、被告湖南协力房地产开发（集团）有限公司对被告付正良、马秋元清偿原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行上述第二、三项所确定的债权承担连带保证责任，被告湖南协力房地产开发（集团）有限公司承担保证责任后，有权在其实际承担保证责任的范围内向被告付正良、马秋元进行追偿；
六、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12841元，财产保全费5000元，公告费560元，合计18401元；由被告付正良、马秋元、湖南协力房地产开发（集团）有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 袁华成
人民陪审员 曹佩均
人民陪审员 沈成元
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 罗 思
附判决书引用的法律条文的原文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。