江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4837号
上诉人（原审被告）江苏易事达现代办公用品有限公司，组织机构代码72175028-2，住所地南京市玄武区后宰门西村23号。
法定代表人张健纯，该公司总经理。
委托代理人居志刚，江苏苏商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李影囡，女，1966年9月8日生，汉族，玄武区疾病预防控制中心职工。
委托代理人吴小喜，江苏晓喜律师事务所律师。
上诉人江苏易事达现代办公用品有限公司（以下简称易事达公司）因与被上诉人李影囡房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区（2014）玄民初字第1006号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年10月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李影囡原审诉称，座落于南京市玄武区后宰门西村24号的房屋，原系南京市室内装饰工程有限公司（以下简称室内装饰公司）所有。2012年3月28日，室内装饰公司与易事达公司签订了一份房屋租赁合同，约定易事达公司租用室内装饰公司位于南京市后宰门西村24号门面房建筑面积179.8平方米，租赁期限自2012年5月6日起至2014年5月5日止。2013年12月13日，李影囡与室内装饰公司签订了一份房屋买卖协议，由李影囡将该房屋买下并办理了产权过户，李影囡是该房屋所有权人。为此，2014年1月李影囡告知易事达公司，并向其言明，在同等租金价格上，易事达公司可以优先承租，但易事达公司嫌租金过高，无法达成新的租赁协议。现原租赁期限已到，但易事达公司拒不交房。故李影囡诉至法院，请求判令：一、易事达公司立即从南京市后宰门西村24号房屋内迁出。二、易事达公司赔偿因逾期交还房屋所造成的损失，以月租金5万元为标准，从2014年5月5日起算至实际迁出之日止。
易事达公司原审辩称，一、座落于南京市后宰门西村24号房屋是由易事达公司向室内装饰公司承租的，出租方不是李影囡。现李影囡起诉易事达公司，主体不适格。二、因李影囡和室内装饰公司损害易事达公司的优先购买权，易事达公司已先行起诉，主张李影囡与室内装饰公司赔偿装修损失等，故本案应中止审理。三、李影囡主张易事达公司支付逾期交房造成的损失，没有任何法律依据，即使租赁合同到期，未签订新的租赁合同，承租人所支付的应当是房屋使用费，使用费的具体数额应当和原租赁期间的租金相符。
原审法院查明，2012年3月28日，室内装饰公司、易事达公司签订了一份房屋租赁合同，约定：易事达公司租用室内装饰公司位于后宰门西村24号门面房（以下简称24号）建筑面积179.8平方米（用于经营办公用品）、23号简易仓库（以下简称23号）建筑面积150平方米左右（作办公室用），年租金201420元；租赁期限自2012年5月6日起至2014年5月5日止。李影囡通过购买于2013年12月16日登记成为24号（建筑面积：355.05平方米、10.32平方米）的房屋所有权人。之后，李影囡要求易事达公司到期搬出，因双方未能达成一致意见，李影囡于2014年5月29日诉至法院要求处理。
审理中，李影囡提供南京诚厦置业顾问有限公司于2014年7月1日出具的情况说明，拟证明24号房屋租金每月5万元。易事达公司对此真实性不认可。
以上事实有房屋所有权证、易事达公司与室内装饰公司签订的房屋租赁合同两份、开庭笔录中等证据证实。
原审法院认为，私有房屋在租赁期内，因买卖发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。易事达公司与室内装饰公司关于24号的房屋租赁合同在租赁期内房屋所有权发生变动，原租赁合同对李影囡、易事达公司有效。2014年5月5日租赁合同到期，易事达公司继续占用该房，于法无据，应予迁出。易事达公司辩称对所租房屋进行装修改造，因租赁期间届满，故易事达公司提出的对房屋的装修改造问题与本案中李影囡要求易事达公司交还房屋、支付房屋使用费无涉。易事达公司以李影囡侵犯其对24号房屋优先购买权为由，申请本案中止审理。因本案无需以另案的裁判结果为依据，故易事达公司的该申请，原审法院不予采纳。易事达公司应参照原合同标准向李影囡支付逾期交房期间的使用费。关于房屋使用费的计算标准，由于2012年3月28日合同中没有明确24号房屋与23号房屋的租金分别是多少，原审法院认为，鉴于23号内北侧二层楼房底层仓库两间约52平方米与23号约150平方米简易仓库性质相当，且2012年9月28日合同中约定的，后宰门西村23号内北侧二层楼房底层仓库两间约52平方米的年租金为1.81万元，则核定2012年3月28日合同中约定的23号简易仓库建筑面积150平方米左右的年租金应计算为5.22万元，故后宰门西村24号门面房建筑面积179.8平方米的使用费应按年租金149220元标准计算。李影囡主张，后宰门西村24号房屋按照每月50000元的标准计算房屋使用费，依据不足，原审法院不予采纳。据此，依照最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百一十九条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：1、江苏易事达现代办公用品有限公司于判决生效之日起十日内，将承租的位于南京市后宰门西村24号房屋交还给李影囡；2、江苏易事达现代办公用品有限公司于判决生效之日起十日内，支付给李影囡自2014年5月6日起至实际退还房屋之日止按年租金149220元标准计算的房屋使用费。
如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费3380元，减半收取1690元，由李影囡负担1000元，易事达公司负担690元。
宣判后，上诉人易事达公司不服原审法院判决，向本院上诉称，从2001年开始，上诉人就承租了涉案房屋，期间多次签订租赁合同，最后一次是2012年4月签订，租赁期间是2012年5月6日至2014年5月5日，被上诉人在2014年2月份通知上诉人，其是涉案房屋所有权人，原合同期满后上诉人如要继续承租涉案房屋，租金要涨到600000元每年，双方多次协调未果，产生本案诉讼。诉讼中，上诉人以已另案起诉被上诉人与室内装饰公司，要求被上诉人与室内装饰公司赔偿上诉人损失为由，申请原审法院中止本案审理，原审法院未与准许，属程序违法。故请求：1、二审法院撤销原审判决第一项，驳回被上诉人原审该诉请或中止本案审理；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人李影囡辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋租赁合同到期后，承租人与产权人没有达成新的租赁协议，产权人要求承租人迁让并支付占用房屋期间使用费，符合法律规定，依法应予支持。上诉人主张涉案房屋原产权人室内装饰公司在合同租赁期内，未通知上诉人即将涉案房屋卖给被上诉人并办理了过户手续，损害了上诉人作为承租人的优先购买权，上诉人已另案起诉被上诉人与室内装饰公司，要求赔偿损失，并以此为由主张被本案应中止审理。对此，本院认为，经查，其另案起诉被上诉人与室内装饰公司，请求权基础是因优先购买权受到侵害而主张赔偿损失，故本案的判决不以上述案件判决结果作为前提条件，上诉人要求本案中止的理由也不能成立。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3380元，由上诉人易事达公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 朱亚芳