湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终8262号
上诉人（原审原告）：宋毓玺，男，1983年9月28出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：万朝阳，湖北獬志律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉致盛集团有限公司，住所地武汉市江汉区长江日报路28号。
法定代表人：邓伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周翠红，湖北成和诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩静，湖北成和诚律师事务所律师。
上诉人宋毓玺、上诉人武汉致盛集团有限公司（以下简称致盛公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初1830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月28日公开开庭进行了审理，上诉人宋毓玺的委托诉讼代理人万朝阳，致盛公司的委托诉讼代理人周翠红、韩静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋毓玺上诉请求:1、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项；2、判令致盛公司支付宋毓玺延期交房违约金70956.04元（合同约定房款1705674元，按合同约定日0.2‰，自2016年10月1日至2017年5月20日通天然气止，231-23=208天）；3、判令致盛公司支付少判的延期交付不动产权资料的违约金48496.21元（实际交付房款1707613元，按合同约定日0.1‰标准，自2016年12月30日至2018年1月5日拿资料办证止，371-87=284天）；合计：119452.25元；4、由致盛公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、致盛公司违法违约延期交房应该支付违约金。1、延期交房违约金收条中放弃权利的格式条款和合同中部分格式条款因违反法律、法规强制性规定无效。2、延期交房违约金收条中弃权约定，非宋毓玺的真实意思表示。3、致盛公司应对通气前这段期间内的违约行为承担违约责任；二、原判决延期交付办证资料的天数计算错误，依法纠正。1、初始登记期限延长90天的格式条款违法无效。2、掐头去尾扣减天数违法。
致盛公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判致盛公司不承担延期交付不动产资料的违约责任；二、本案一、二审诉讼费由宋毓玺负担。事实与理由：一、合同并未约定交付不动产资料的时间及违约责任，致盛公司不存在有交付不动产资料逾期行为，一审判决致盛公司承担逾期交付不动产权证资料的责任没有合同和法律依据；二、即使如一审判决所认定，将致盛公司取得不动产权属证书等同于交付不动产权资料，一审判决未认可致盛公司逾期取得不动产权属证书属于不可抗力错误。1、地下室实测新规定出台导致延误办证4个多月属于不可抗力。2、不动产中心在审核办证中拖延办理时间50多天应减去。3、法院对不动产登记中心的调查笔录不能作为证据。4、致盛公司在不动产登记的新制度发生变更后，事实上对办证行为采取了审慎的态度，尽了足够的注意义务；三、即使致盛公司需要承担逾期办理不动产权属证书的责任，一审判决的违约金标准过高，且未依据致盛公司的请求依法予以调低错误。
宋毓玺向一审法院起诉请求：1.判令致盛公司支付宋毓玺延期交房违约金39571.64元（以交房款1705674元为基数，按日0.2‰的标准自2017年1月24日至2017年5月20日开通燃气日止，116天计算）；2.判令致盛公司支付宋毓玺延期交付不动产权资料的违约金47813.16元（以房款1707613元为基数，按日0.1‰的标准自2017年3月31日起至2018年1月5日，280天）；3.判令致盛公司退还物业费823.11元（自2017年3月1日至2017年5月20日间的物业费88.08㎡*3.5元/月.㎡）合计：88207.91元；4.由致盛公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：宋毓玺与致盛公司于2016年5月4日签订《武汉市商品房买卖合同》约定，买受人（指宋毓玺）购买出卖人（指致盛公司）投资建设的菱角湖壹号项目中位于2号楼2单元42层2号房屋，面积为87.98平方米，单价每平方米为19387.07元，总计房款1705674元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、……7、燃气：管线（煤气表）到户，客户凭使用证或开户通知单到天然气公司开户。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起10日内书面告知买受人。合同第十一条约定：逾期交房超过90日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理。1、……3、买受人同意出卖人将房地产初始登记期限延长为180日，即出卖人应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记。如因出卖人的责任造成买受人不能如期办理房地产权属证书的，每逾期一日应按该商品房总金额的万分之一向买受人支付违约金。合同附件五第二条约定涉案房屋前期物业费为每月每平方米为3.50元。合同附件六第七条约定，关于不可抗力等不可归责于卖方原因的补充约定：在下列情况下，卖方有权相应顺延本房地产的交付期限、无须承担延期交付和延期办证的违约责任。1、国家法律法规、政策变更或政府专业部门、机构有关规定发生变更；2、受政府相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响，且卖方出示相关主管部门或机构证明文件的。
签订合同当日，宋毓玺、致盛公司签订《装修合同》约定，甲方（指宋毓玺）同意由乙方（指致盛公司）选聘具体装修资质的专业装修公司对涉案房屋进行装修，乙方应确保于2016年12月31日前完成房屋的装修、交付。
前述合同签订后，宋毓玺按约支付了购房款。涉案房屋于2017年2月10日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。宋毓玺于2017年4月5日收到致盛公司交付的房屋钥匙等物品。同日，宋毓玺向致盛公司出具《收条》一份，该《收条》载明：“今收到涉案房屋延期交房违约金计7846元，除此外，本人不再因该延期交房而向贵公司提出任何主张或要求”。同日，宋毓玺与致盛公司签订一份《补充协议》，确认涉案房屋实际测量面积为88.08平方米，出卖人应补收1939元，总房款应为1707613元。宋毓玺据此向致盛公司补交1939元。涉案房屋于同年5月20日开通天燃气。致盛公司于2017年9月19日向武汉市不动产权登记中心提交涉案楼盘的相关资料，于同年12月28日办毕《不动产权属证明》（法定办理时限为30个工作日，承诺时限为20个工作日）。致盛公司于2018年1月5日通知宋毓玺领取办理不动产权证的相关资料。
一审另查明，2015年12月9日，致盛公司与武汉市天然气有限公司签订《燃气工程建设施工委托合同》，该合同第二条约定:武汉市天然气有限公司于2015年12月30日进场施工，2016年5月20日工程竣工通气（具体以长江日报路配套中压管竣工通气后15个工作日为准）。同年12月31日，致盛公司向武汉市天然气有限公司支付管网建设安装费1435200元。2015年12月3日，武汉市天然气有限公司向致盛公司出具《工作联系函》称，原进场施工时间顺延至2016年3月30日，2016年8月20日完工（合同工期140天）。菱角湖壹号燃气管道工程于2017年1月16日办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。同年1月17日，致盛公司向武汉市天然气有限公司提交书面申请，要求尽快配套燃气气源，以满足居民生活用气需要。
一审还查明，涉案楼盘即菱角湖壹号位于武汉市人民政府规划的黄孝河管廊建设工程项目中的北湖西路到长江日报路标段工程范围内，规划部门要求该路段的管线铺设工程与管廊建设工程应同步进行。因市政道路工程未启动，长江日报路配套中压管至今未施工，故影响武汉市天然气有限公司未能按《燃气工程建设施工委托合同》约定的日期完成合同义务，导致涉案楼盘迟延办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。
一审再查明，《不动产登记暂行条例》（以下简称条例）于2015年3月1日施行，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称细则）于2016年1月1日施行。武汉市不动产登记中心于2016年6月成立，此后武汉市不动产登记中心均按前述《条例》和《实施细则》规定办理相关权籍调查及登记手续。
一审法院认为，宋毓玺与致盛公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，应予认定。双方均应按合同约定享受权利和履行义务。
关于逾期交房问题。双方就致盛公司迟延向宋毓玺交付房屋问题在交房时已达成一致处理意见，由致盛公司向宋毓玺支付违约金7846元，宋毓玺不再因该延期交房向致盛公司提出任何主张，宋毓玺并向致盛公司出具《收条》予以说明。故对宋毓玺要求致盛公司支付延期交房违约金的诉讼请求，不予支持。合同虽约定致盛公司应当在2016年9月30日前交房，但签订合同当日宋毓玺、致盛公司又签订《装修合同》，约定致盛公司应于2016年12月31日前完成房屋的装修、交付，因此实际上致盛公司应于2016年12月31日前交房，致盛公司于2017年2月10日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，即符合交房条件，宋毓玺于2017年4月5日收房时已经具备合同约定的交房条件，此时宋毓玺收取7846元违约金并向致盛公司出具的《收条》，虽为格式条款，但并非单方面免除致盛公司的责任、加重宋毓玺的责任及排除宋毓玺的主要权利，故宋毓玺称已收到的7846元仅是逾期交房部分违约金，且收条中放弃权利的格式条款因违反法律及行政法规强制性规定无效的理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。
双方合同约定的交房条件中关于燃气的约定为：“燃气：管线（煤气表）到户，客户凭使用证或开户通知单到燃气公司开户”，并未约定通气为交房条件，交房之前菱角湖壹号燃气管道工程已经办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》，符合约定的交房条件，天燃气未实际开通，属于交付瑕疵而不属于延期交房，不能以未通气主张逾期交房的违约责任。致盛公司的该辩称理由成立。关于收房后不能及时使用燃气所造成的损失，宋毓玺可依法另行主张权利。
关于延期交付不动产权资料的问题。宋毓玺请求致盛公司支付延期交付不动产权资料的违约金实质上是主张致盛公司承担迟延办理完房地产初始登记的违约责任。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定：致盛公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因致盛公司的责任造成宋毓玺不能办理房地产权证书的，宋毓玺同意致盛公司将房地产初始登记期限延长为180日，即致盛公司应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记。如因致盛公司的责任造成宋毓玺不能如期办理房地产权属证书的，每逾期一日应按该商品房总金额的万分之一向宋毓玺支付违约金。根据该约定，致盛公司应于2017年10月2日前办理完房地产初始登记。致盛公司实际于2017年12月28日办理完房地产初始登记，逾期87天。故致盛公司应承担的违约金为14856.23元（1707613元×0.1‰×87天）。致盛公司的该项答辩理由部分成立。致盛公司称逾期取得不动产权属登记原因系重大情势变更的证据不充分，不予支持。致盛公司请求调减违约金数额，因其未举证证明合同约定的违约金数额过高，故对其该主张不予支持。
关于宋毓玺主张的物业费损失问题。宋毓玺请求致盛公司赔偿其物业费损失的原因仍因致盛公司迟延交房所致，而双方已就致盛公司迟延交房应承担的违约责任协商一致且致盛公司已经通过支付违约金的形式承担了民事责任，现宋毓玺又提出要求致盛公司赔偿因其迟延交房造成的物业费损失，属重复主张权利，不予支持。致盛公司的抗辩有理，予以采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉致盛集团有限公司向宋毓玺支付延期交付不动产权资料的违约金14856.23元；二、驳回宋毓玺的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费1003元，由宋毓玺负担834元（已付），武汉致盛集团有限公司负担169元（此款宋毓玺垫付，由武汉致盛集团有限公司随上述判决款项一并给付给宋毓玺）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人宋毓玺提交了三组证据，第一组证据为入户流程表，第二组证据为两份收条，收条中的免责条款不是真实意思表示，第三组证据为武汉晚报的新闻，证明其要求致盛公司交合格房屋的时候致盛公司比较强势，证明是先签字后收房，业主保护权益遭到致盛公司拒绝。致盛集团质证后认为上述证据不属于新证据，其提交的收条和入户流程表均是第三方的，与本案无关，新闻与本案无关。致盛集团提交一组证据：不动产登记中心的查询单和房天下查询的同地段的租金标准，证明最高租金每月4000多元，宋毓玺没有办证不会造成实际损失。宋毓玺质证后认为查询单与本案无关，租金标准真实性无法判断，即使是真实的也与本案无关。本院经审查认为：上述证据不属于二审期间的新证据，且达不到其证明目的，本院不予认可。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，宋毓玺、致盛公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。
关于逾期交房问题。就致盛公司迟延向宋毓玺交付房屋，宋毓玺、致盛公司在交房时对此达成一致处理意见，由致盛公司向宋毓玺支付违约金7846元，宋毓玺不再因该延期交房向致盛公司提出任何主张，宋毓玺已向致盛公司出具《收条》予以说明。故一审判决对宋毓玺要求致盛公司支付延期交房违约金的诉讼请求不予支持是正确的。合同虽约定致盛公司应当在2016年9月30日前交房，但签订合同当日宋毓玺、致盛公司又签订《装修合同》，约定致盛公司应于2016年12月31日前完成房屋的装修、交付，因此实际上致盛公司应于2016年12月31日前交房，宋毓玺2017年4月5日收房时已经具备合同约定的交房条件，此时宋毓玺收取7846元违约金并向致盛公司出具的《收条》，虽为格式条款，但并非单方面免除致盛公司的责任、加重宋毓玺的责任及排除宋毓玺的主要权利，故宋毓玺称致盛公司违法违约延期交房应该支付违约金，收条中放弃权利的格式条款和合同中部分格式条款因违反法律、法规强制性规定无效，收条中的弃权约定并非真实意思表示的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
双方合同约定的交房条件中关于燃气的约定为：“燃气：管线（煤气表）到户，客户凭使用证或开户通知单到燃气公司开户”，并未约定通气为交房条件，交房之前菱角湖壹号燃气管道工程已经办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》，符合约定的交房条件，天然气未实际开通，属于交付瑕疵而不属于延期交房，不能以未通气主张逾期交房的违约责任。关于收房后不能及时使用燃气所造成的损失，宋毓玺可依法另行主张权利。
关于逾期办理不动产初始登记的问题。致盛公司称逾期取得不动产权属登记原因在于不可抗力的上诉理由证据不充分，本院不予支持。致盛公司请求调减违约金数额，因其未举证证明合同约定的违约金数额过高，故本院对其该主张不予支持。
双方合同中虽未明确约定致盛公司延期交付不动产权资料的违约责任，但合同约定致盛公司应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记，只有办理完房地产初始登记，致盛公司才能向宋毓玺交付不动产权资料，致盛公司迟延办理完房地产初始登记同时迟延向宋毓玺交付不动产权资料，故宋毓玺请求致盛公司支付延期交付不动产权资料的违约金实质上是主张致盛公司承担迟延办理完房地产初始登记的违约责任，为了避免诉累，对致盛公司称合同对延期交付不动产权资料无约定，其不应承担逾期办证的违约责任的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人宋毓玺以及上诉人致盛公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3027元，由宋毓玺共同负担2689元，武汉致盛集团有限公司负担338元。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 青
审 判 员 李斌成
审 判 员 安林锋
审 判 员 骆朝辉
审 判 员 张文霞
二〇一八年十月二十九日
法官助理 申光伟
法官助理 杜 文
书 记 员 舒 渲