北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
2012年西民初字第06255号
原告刘改香，女，1961年10月18日出生，汉族，无业，住本区。
委托代理人雷秦平，北京市君泰律师事务所律师。
被告北京海格国际物业管理有限公司，住所地：本区宣武门外大街20号16层。
法定代表人吴万昆，职务：董事长
委托代理人张民红，男，北京海格国际物业管理有限公司物业经理。
被告北京大华一品置业有限公司，注册地：北京市顺义区李桥镇工业区28号。
法定代表人毛翠娟。
原告刘改香与被告北京海格国际物业管理有限公司（以下简称：海格公司）、北京大华一品置业有限公司（以下简称：大华一品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘改香的委托代理人雷秦平，被告海格公司的委托代理人张民红到庭参加诉讼。被告大华一品公司经公告传唤，未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告刘改香诉称，2005年12月19日，我与北京燕侨海格国际物业管理有限公司（后更名为本案被告）、北京大华一品置业有限公司（后更名为大华一品能源投资（北京）有限公司）签订《房屋委托租赁合同》。2005年12月31日，我与北京燕侨海格国际物业管理有限公司、北京大华一品置业有限公司签订《海格国际大厦写字楼委托租赁经营合同补充协议》，该协议第一条约定：北京燕侨海格国际物业管理有限公司租赁我所有的位于本区宣武门外大街X号海格大厦写字楼第XX层XXX1－XXX2的房产（合同约定的X号现为**号），2006年4月至2009年3月的月租金为74583元；2009年4月至2012年3月的月租金为82870元。该协议已经依法生效，并实际履行，对三方均具有法律约束力。北京燕侨海格国际物业管理有限公司作为债务承担主体必须按照《中国人民共和国合同法》第60条遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。
2008年8月30日至2009年3月31日，北京燕侨海格国际物业管理有限公司应付租金447498元，实际仅支付10万元至今未付任何租金。2009年8月27日，我在贵院起诉被告要求支付2008年10月至2010年3月的租金，得到贵院和北京市第一中级人民法院的支持。后被告又继续拖欠我房屋租金。为此，我再次起诉二被告，要求被告一支付我2011年10月至2012年9月的租金991953.90元及至2012年7月1日之前的违约金190880.20元，并要求大华一品公司承担一般保证责任。
被告海格公司辩称，对于原告陈述的基本事实无异议。我公司拖欠原告租金的基本事实存在。按照合同约定，我公司应支付原告租金及违约金，但由于原告要求的违约金过高，我公司现在没有偿还能力，故我公司不同意原告的第二项诉讼请求。
被告大华一品公司未到庭应诉。
经审理查明，被告原名称为北京燕侨海格国际物业管理有限公司，2006年9月21日更名为北京海格国际物业管理有限公司。2009年6月18日北京大华一品置业有限公司更名为大华一品能源投资（北京）有限公司（以下简称：大华一品公司）。2005年12月19日，原作为委托方即甲方，北京燕侨海格国际物业管理有限公司作为受托方即乙方，北京大华一品置业有限公司作为担保方即丙方，三方签订《海格国际大厦写字楼委托租赁经营合同》，同年12月31日，原、被告及北京大华一品置业有限公司签订该合同的《补充协议》，约定，原告将位于本区宣武门外大街X（现为X1号）海格国际大厦写字楼XX层XXX1－XXX2（现为XX层XXX1－XXX2）的自有房产委托给被告租赁经营，租赁期限自2006年1月1日至2015年3月31日。2006年1月1日至3月31日为免租期，2006年4月至2009年3月，每月租金为74583元，2009年4月至2012年3月，每月租金为82870元；2012年4月……。被告于每年的3月30日前向原告支付此日期后半年的租金；8月30日向原告支付此日期后半年的租金。被告支付给原告的租金中，含有因本合同发生的应当依法缴纳的租赁合同登记备案费、印花税以及租赁税金。出租房现行综合税率按照5％计征，该费用由被告在支付的租金中预先扣除代缴。合同还约定如原告在租赁期限内终止委托租赁经营或原告自行出租未获被告同意的，原告应赔偿被告不少于一年的租金额；如因被告原因造成终止委托租赁经营，被告赔偿原告不少于二年的租金额。如被告未在合同约定的时间给付租金，如逾期60日内，自合同应付款期限之第二日起至实际支付日止，每日按逾期应付款的万分之五支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。如原告不解除合同，被告根据逾期付款时间，按日向原告支付应付款万分之十的违约金。被告支付租金和违约金后，合同继续履行。合同中约定：大华一品公司为被告支付原告房屋租金承担一般担保责任，但未约定保证期间。为此，原告曾经两次诉至本院，要求被告2008年10月1日至2011年3月的租金。支付该期间的租金及违约金，大华一品公司承担担保责任。法院分别判决被告给付原告2008年10月至2010年3月的房屋租金1269841元及截止到2009年8月30日的违约金191413元；大华一品公司在被告不能支付以上款项时，在1017461元限额内承担保证责任。判决后，被告不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2010年4月23日作出（2010）一中民终字第3649号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现原告以被告一又继续拖欠其房屋租金为由再次起诉，要求被告一支付其2011年10月至2012年9月的租金991953.90元及至2012年7月1日之前的违约金190880.20元，并要求大华一品公司承担一般保证责任。
被告一承认原告所述属实。但提出违约金过高，要求法院予以调整。大华一品公司经公告传唤，未到庭应诉。
上述事实，有双方当事人陈述、《海格国际大厦写字楼委托租赁经营合同》、《补充协议》、（2009）宣民初字第09449号民事判决书、（2010）一中民终字第3649号民事判决书、房屋所有权证、人民法院报公告等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与二被告签订的《海格国际大厦写字楼委托租赁经营合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。按合同约定，被告应按期向原告支付房屋租金。由于被告一迟延履行上述义务，原告要求被告一按照合同约定的租金标准支付拖欠的房屋租金并依照约定支付违约金，理由正当，本院予以支持。被告一关于经营不佳，不同意支付违约金的抗辩理由，没有法律依据，本院不予采纳。
关于被告一提出违约金过高的问题，本院认为，根据相关法律根据：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。综合本案实际情况，鉴于双方约定的违约金未超过原告造成损失的百分之三十，故现被告一表示对此提出异议，于法无据，本院不予支持。
依照法律相关规定，当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证，在本案中，双方均认可被告二为一般保证。本院不持异议。依照相关法律规定，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。因此，原告在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，直接要求被告二对对上述债务承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。因被告二大华一品公司经本院合法传唤未出庭应诉，本院依法缺席审理并判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和过担保法》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法第八十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，北京海格国际物业管理有限公司给付刘改香二〇一一年十月至二〇一二年九月房屋租金九十九万一千九百五十三元九角：
二、自本判决生效之日起十日内，北京海格国际物业管理有限公司给付刘改香截至二〇一二年七月一日的违约金十九万零八百八十元二角。
三，驳回原告刘改香的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万一千二百五十三元，公告费一千二百五十元，北京海格国际物业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 李凤新
人民陪审员 李丹萍
人民陪审员 吴素洁
二〇一二年八月二十八日
书 记 员 王 雨