西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初4692号
原告：西安金辉房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区科技二路创新大厦72号1幢30301室034号。
法定代表人：林茂盛，系该公司董事长。
委托代理人：刘爽，陕西锦路律师事务所律师。
委托代理人：马锦玥，陕西锦路律师事务所律师。
被告：杨伟新，男，汉族，1981年3月20日出生，住陕西省横山县。
委托代理人：季宏伟，陕西松意律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，营业场所：西安市碑林区南广济街38号。
负责人：杨新丰，系该银行行长。
委托代理人：王皓，系该银行员工。
原告西安金辉房地产开发有限公司（以下简称为金辉公司）诉被告杨伟新、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称为建行陕西省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金辉公司的委托代理人刘爽、马锦玥，原告杨伟新的委托代理人季宏伟,第三人建行陕西省分行的委托代理人王皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金辉公司诉称，原告（原名为西安融侨房地产开发有限公司，于2013年8月15日更名为现名）与被告签订《商品房买卖合同》（登记号为Y10122543），合同约定被告购买原告开发位于曲江××××以南的融侨·曲江观邸第23幢1单元14层11401号房，该房屋总价款1004410元，该合同第六条约定付款方式为：买受人于2010年11月28日前向出卖人支付总房款30.3%计人民币304410元为首付款金额，余款700000元由买受人向银行办理抵押按揭，按揭所需全部费用由买受人自行承担。买卖合同签订后，被告办理了银行按揭贷款。其后因被告拖欠第三人银行的按揭贷款，导致原告代被告向第三人银行偿还按揭贷款本息。原告通知被告要求被告返还代偿款项等，但被告未办理。现诉至法院，请求依法判令：1、请求判令原告与被告签订的登记号为Y10122543的《商品房买卖合同》解除；2、请求判令被告立即配合办理Y10122543《商品房买卖合同》登记备案注销手续；3、请求判令被告立即配合办理该预购商品房抵押预告登记注销手续（登记号为：201105802253）；4、请求判令被告立即赔偿原告损失52920.98元；5、请求判令被告立即向原告支付违约金100411元；6、本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、邮寄费、评估费等）由被告承担。
被告杨伟新辩称，1、同意解除原告与被告签订的登记号为Y10122543的《商品房买卖合同》；2、同意配合办理Y10122543《商品房买卖合同》登记备案注销手续；3、同意配合办理该预购商品房抵押预告登记注销手续（登记号为：201105802253）；4、同意赔偿原告损失52920.98元、5、原告主张的违约金过高，请求法院依法予以降低。
第三人建行陕西省分行述称,认可原告所述事实。因被告逾期向我行还贷，我行已经将被告诉至西安市碑林区人民法院要求原告公司承担连带担保责任。经法院执行，原告金辉公司已将杨伟新所欠本息全部还清。
经审理查明，原告金辉公司（原名为西安融侨房地产开发有限公司，于2013年8月15日更名为现名）与被告杨伟新于2010年11月28日签订《商品房买卖合同》（登记号为Y10122543），约定被告购买原告开发位于曲江××××以南的融侨·曲江观邸第23幢1单元14层11401号房，该房屋总价款1004410元，该合同第六条约定付款方式为：买受人于2010年11月28日前向出卖人支付总房款30.3%计人民币304410元为首付款金额，余款700000元由买受人向银行办理抵押按揭，按揭所需全部费用由买受人自行承担；该合同附件六第二条约定：鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性的担保，买受人和出卖人一致同意：在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用（以下统称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十（10%）的违约金；买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用（包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费，进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等）后，余额将返还给买受人；该合同附件九第十六条约定：无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理《商品房买卖合同》撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合。若买受人在规定期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，每逾期一日，还应支付相当于全部购房款万分之五的违约金。如因买受人原因致使合同解除的，出卖人在买受人办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案登记后六十个工作日内，出卖人在扣除上述违约金、赔偿金和其他应扣款项（包括因购房产生的各项税费）后向买受人无息退还已付房款余额，如买受人已付房款不够扣除，出卖人保留继续追索的权利。合同签订后，被告杨伟新依约向被告金辉公司缴纳涉案房屋首付款304410元。2011年1月12日，被告杨伟新与第三人建行陕西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《西安市房地产抵押合同》，合同约定被告杨伟新向第三人建行陕西省分行借款700000元，用于购买被告开发的位于西安市×××新区××以南融侨曲江观邸第23幢1单元14层11401号房产，杨伟新以该房产进行抵押，并于2011年5月12日就该抵押办理了抵押登记备案。被告收到第三人支付的借款用于支付剩余购房款后，并未按照约定向第三人建行陕西省分行还款。截止至2015年1月2日，借款合同还有贷款本息686464.15元（其中本金667588.97元、利息、罚息、复利共计18875.18元）未还。因第三人建行陕西分行与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告公司对因购买西安市×××新区××以南融侨·曲江观邸项目所属房产与建行发生借贷关系的全部债务人提供连带担保责任，建行陕西省分行遂将杨伟新、金辉公司诉至西安市碑林区人民法院，要求杨伟新偿还本息、金辉公司承担连带清偿责任。经西安市碑林区人民法院审理后作出（2015）碑民初字第01718号民事判决书，内容如下：一、杨伟新与本判决生效后十日内归还中国建设银行股份有限公司陕西省分行本金657060.12元、利息3507.48元、罚息6.83元、复利4.39元，共计660578.82元（2015年8月2日后至生效判决确定的清偿之日产生的利息、罚息、复利按合同约定支付）；三、杨伟新为按判决确定的期限偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行本息、原告对杨伟新抵押的西安市×××新区××以南融侨·曲江观邸第23幢1单元14层11401号房产拍卖、变卖所得价款有优先受偿权；三、金辉公司对杨伟新上述债务承担连带清偿责任。金辉公司承担连带清偿责任后，有权向杨伟新追偿。案件受理费10665元由杨伟新负担。
另查，西安市碑林区人民法院民事判决书生效后，因杨伟新未履行，建行陕西省分行遂向西安市碑林区人民法院申请强制执行，金辉公司向建行陕西省分行累计偿还贷款本息733255.98元，承担案件诉讼费及执行费19671元，共计代替被告杨伟新支付费用752926.98元。代偿后，原告金辉公司于2015年10月29日向被告杨伟新发送催款函，要求被告与原告以及第三人联系协商还款事宜，但截止至庭审之日，被告杨伟新仍未向原告金辉公司偿还代还款项。
上述事实有登记号为Y10122543的《商品房买卖合同》、西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第01718号民事判决书、中国建设银行个人贷款还款凭证、(2016)陕0103执189号执行通知书、催款函、邮寄单及庭审笔录等证据在卷作证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的规定，属合法有效的合同，对双方当事人均产生约束力。合同签订后，被告杨伟新按照合同约定缴纳了首付款并办理了银行按揭手续，但其未向贷款银行建行陕西省分行偿还借款本息，致建行陕西省分行将杨伟新及金辉公司诉至法院，经生效判决由杨伟新进行还款，金辉公司承担连带清偿责任。判决生效后，被告杨伟新仍未履行还款义务，导致原告西安金辉公司向第三人建行陕西省分行垫付杨伟新所欠本息、诉讼费、执行费共计752926.98元。原告代偿后，已根据合同约定，向被告邮寄送达《催款函》，履行了通知的义务，而被告至今仍未将原告代偿款项归还，被告杨伟新的违约事实清楚，应根据合同约定承担违约责任。根据双方所签的《商品房买卖合同》附件六第二条关于付款的补充约定第1款第（2）项约定，原告金辉公司享有解除权，且解除权的条件已经成就。故原告金辉公司要求解除与被告杨伟新所签《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。本案中双方签订的商品房买卖合同已进行了登记备案，并在该房屋上办理了预购商品房抵押预告登记手续，在该商品房合同解除后，被告杨伟新应协助原告办理该合同的备案注销登记手续和商品房抵押预告登记注销手续。合同解除后，原告应将被告已支付的购房款返还被告，被告亦应将涉案房屋返还原告，但因原告金辉公司未主张返还涉案房屋，故关于涉案房屋的返还，本案不予处理。
根据双方所签《商品房买卖合同》附件九第十六条约定，“如因买受人原因致使合同解除的，出卖人在买受人办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案登记后六十个工作日内，出卖人在扣除上述违约金、赔偿金和其他应扣款项（包括因购房产生的各项税费）后向买受人无息退还已付房款余额。”现西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第01718号民事判决书已判令由本案原告金辉公司向本案第三人建行陕西省分行承担购房款贷款部分的连带清偿责任、且原告金辉公司也已实际全部代为清偿，故原告金辉公司应在合同撤销备案登记后六十日内，将购房首付款返还被告杨伟新。因原告金辉公司代被告杨伟新向第三人建行陕西省分行退还贷款本息、诉讼费，向法院支付执行费等费用合计为752926.98元，已超出原告金辉公司收取的贷款本金700000元，超出部分52926.98元系被告违约而给原告金辉公司造成的实际损失。故被告杨伟新应向原告金辉公司承担上述损失。因原告主张的违约金显著超过其实际损失，被告杨伟新请求法庭予以降低，根据原告主张的实际损失，本院将被告杨伟新应承担的违约金确定为因被告违约导致原告金辉公司的实际损失的30%，即15878元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定,判决如下：
一、解除原告西安金辉房地产开发有限公司与被告杨伟新签订的《商品房买卖合同》（登记号为Y10122543）。
二、被告杨伟新在本判决生效后十日内协助原告西安金辉房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（登记号为Y10122543）的备案注销手续。
三、被告杨伟新在本判决生效后十日内配合原告西安金辉房地产开发有限公司办理预购商品房抵押预告登记的注销手续。
四、被告杨伟新在本判决生效后十日内向原告西安金辉房地产开发有限公司支付违约金15878元，并赔偿原告损失52920.98元，合计68798.98元。
五、原告西安金辉房地产开发有限公司自《商品房买卖合同》注销备案后六十日内返还被告杨伟新购房首付款304410元。
上述第四、五项在履行期间可以相互折抵。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告西安金辉房地产开发有限公司其余诉讼请求。
本案案件受理费3359元由被告杨伟新承担，因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张蓓欣
人民陪审员 冯志文
人民陪审员 任平汉
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 刘倩倩
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