江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终4947号
上诉人（原审被告）：中国人民解放军73047部队保障部，住所地安徽省滁州市菱溪路165号。
负责人：闫兴龙，部长。
委托诉讼代理人：彭浩，江苏夏默识律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马艳，江苏夏默识律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州枫津企业管理服务中心，住所地江苏省苏州市枫桥路***号。
法定代表人：毛全根，总经理。
委托诉讼代理人：仇家驹，江苏拙正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷梦秋，江苏拙正律师事务所实习律师。
上诉人中国人民解放军73047部队保障部（以下简称“73047部队保障部”）因与被上诉人苏州枫津企业管理服务中心（以下简称“枫津服务中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人73047部队保障部上诉请求：依法对原判第二、三项进行改判，判决73047部队保障部少付枫津服务中心56437元，二审诉讼费由枫津服务中心承担。事实与理由：一审法院对于建设成本、建设费返还折算错误，本案应按使用年限在租赁期内的占比进行折算，才是公平合理的。实际使用年限是60个月，租赁期是201个月，所以建设成本按比例折算后是318233元，建设费是385820元。
被上诉人枫津服务中心辩称：一、因73047部队保障部单方提前解除租赁协议，致枫津服务中心无法再继续履行协议，枫津服务中心对此不应承担任何责任。枫津服务中心基于部队整体规划，无法依据租赁协议约定履行大门、值班室和营区超市的建造义务，但还是按照部队要求向部队提存了55万元保证金，待部队通知我方对大门、值班室和营区超市进行建造时，相应建造费用从该笔保证金中出，我方对此并无过错。73047部队保障部因停止有偿服务的命令而提前解除协议，致使双方租赁协议无法继续履行，那么约定的今后建造大门、值班室和营区超市等事项也就失去了履行基础，73047部队保障部应依据合同解除后的法律后果，全额返还该笔保证金。二、一审法院综合各项因素，酌定73047部队保障部补偿枫津服务中心的标准是合法的。一审法院考虑到73047部队保障部单方解除合同，导致枫津服务中心前期投入与收益不成正比；为了配合73047部队保障部能够按照上级命令顺利收回建造物，枫津服务中心又向次承租人额外支付了高额的补偿款；因大门、值班室和营区超市等未实际建造，也就无法确定实际花费，73047部队保障部应承担举证不能的后果；合同解除后，枫津服务中心所有建造的东西均归73047部队保障部所有，73047部队保障部并未因合同解除而蒙受损失。基于上述因素，一审酌定的结果是合法的，枫津服务中心能够接受。反之，如果简单根据未履行租赁协议的年限占总租赁期限的比例认定返还的费用，则严重显失公平。枫津服务中心认为73047部队保障部提出的补偿方案只能作为认定补偿数额的基础，而绝不能作为认定补偿数额的唯一依据。
枫津服务中心向一审法院起诉请求：判令一、73047部队保障部退还地块租金18583元；二、73047部队保障部退还大门翻修、新建值班室和营区超市的保证金55万元；三、73047部队保障部支付因提前解除合同给枫津服务中心造成的经济损失150万元；四、73047部队保障部承担本案全部诉讼费。一审审理中，枫津服务中心变更第一项诉讼请求为退还地块租金21324.15元，将第三项诉讼请求在评估报告基础上明确为1573651.82元。
一审法院认定事实：一、苏州市枫桥兵营周边地块的土地使用权人为中国人民解放军73047部队。2013年3月5日，73047部队保障部（甲方）与枫津服务中心（乙方）签订土地租赁协议一份，双方约定甲方将苏州枫桥兵营大门东侧空闲地块（310平方米）租赁给乙方建设消防通道及层高为2层的商用房，乙方在承租甲方场地的同时必须为73049部队枫桥兵营解决大门翻修、新建值班室和营区超市等事宜；租赁期限自2013年3月10日至2029年12月21日止，三年一签；年租金10万元，按年结算，先交租金后使用，乙方于每年协议开始后的一个月内将当年租金交付甲方；租赁期内乙方不得将所承租的房地产转租，确实需要转租的应当在不违背协议约定的前提下，经甲方书面同意后方可实施；关于协议的解除，双方约定甲方因军事需要提前解除协议的，乙方应当自接到甲方书面通知之日起一个月内无条件将所承租的房地产及按协议约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金；因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成协议无法履行的，甲乙双方均不承担责任。
上述协议签订后，枫津服务中心组织施工并完成了上述项目的建设。2016年8月1日，枫津服务中心（出租人、甲方）与案外人汪海洋（承租人、乙方）签订房产租赁合同，约定甲方将位于苏州市××区××吴樾××商业中心内××大楼西侧××层房屋出租给乙方用作从事超市经营及相关商业配套项目，建筑面积约为195平方米。合同签订后，汪海洋在涉案房屋开办喜多多超市。
在协议履行过程中，因规划原因，枫津服务中心未能按协议约定为73047部队保障部建造大门翻修、新建值班室和营区超市事宜，故双方商定由枫津服务中心向73047部队保障部支付55万元作为建造上述事宜的保证金，枫津服务中心于2013年4月17日向73047部队保障部汇付55万元，73047部队保障部收款后向枫津服务中心开具收费票据，收费项目明确为其他物质供应费、枫桥兵营大门补偿款。之后枫津服务中心按合同约定向73047部队保障部支付租金至2018年3月10日。
二、2016年2月起，军队启动全面停止有偿服务活动，案涉房屋属于清理范围。接上级通知后，73047部队保障部于2017年3月21日向枫津服务中心发出通知，要求接到通知后一个月内将所承租的房地产交还该部。枫津服务中心收到通知后于2017年3月25日通知汪海洋将所承租的地块及房屋及时交付枫津服务中心。但汪海洋未能按期交付房屋，故73047部队保障部于2017年11月30日诉至一审法院。一审法院作出（2017）苏0508民初8010号民事判决书，判决双方当事人间于2013年3月5日签订的土地租赁协议于2017年12月25日解除，枫津服务中心及汪海洋于判决生效后十日内迁让其实际占用的位于苏州市××区××吴樾××商业中心内××大楼西侧××层房屋，并返还于73047部队保障部。
三、2018年1月3日，枫津服务中心与汪海洋达成补偿协议，约定：双方于2016年8月1日签订的房产租赁合同，于2017年12月25日解除，双方互不承担违约责任；汪海洋于2018年2月28日前停止经营并搬离其占用的房屋及地块；枫津服务中心一次性补偿汪海洋经营损失、搬迁费及超市经营期间的装修损失共计65万元。协议签订后，汪海洋于2018年2月28日搬离上述房屋（对此73047部队保障部予以确认），枫津服务中心在冲抵汪海洋结欠的水电费后，于2018年4月10日前分三次向汪海洋支付了617659元。
四、审理中，经枫津服务中心申请，一审法院依法委托第三方评估机构对吴越枫津商务中心西侧服务楼进行司法鉴定。依据江苏嘉加诚工程投资咨询有限公司作出的苏嘉诚（2018）鉴字003号报告书，吴越枫津商务中心西侧服务楼项目的土建（含简装：投入使用时必要的室外污水水管、窨井及化粪池）、安装工程，以2013年5月3日为基准日工程鉴定造价为453651.82元。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。73047部队保障部与枫津服务中心签订的土地租赁协议是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。现该协议经一审法院（2017）苏0508民初8010号民事判决书于2017年12月25日解除，但合同解除后汪海洋实际搬离时间为2018年2月28日，故2017年12月26日至2018年2月28日期间的使用费枫津服务中心仍应向73047部队保障部支付，2018年3月1日至3月10日期间的多付租金2739.73元{（10万元÷365天）×10天}，应由73047部队保障部退还枫津服务中心。枫津服务中心主张的超出部分，一审法院不予支持。
枫津服务中心作为承租人，在向73047部队保障部承租涉案地块时不仅支付租金，还按约在涉案地块建设消防通道及层高为2层的商业用房，现因合同约定的租期尚未届满，73047部队保障部系提前解除租赁合同，导致枫津服务中心对涉案地块租用经营至2029年12月31日止的合同目的无法实现，故从公平角度出发，枫津服务中心应按实际使用地块的年限（5年）与约定租赁期限（16年9个月）的比例摊算承担前述建设消防通道及层高为2层的商业用房的建设成本，对未租用年限（11年10月）的部分，73047部队保障部应向枫津服务中心承担补偿责任。经鉴定确认以2013年5月3日为基准日的工程造价为453651.82元，73047部队保障部对此无异议，一审法院对该鉴定结论予以采信。考虑未租赁年限的摊销因素，故一审法院判定73047部队保障部应补偿枫津服务中心对2层商业用房及配套设施的建设成本计320490元。
关于枫津服务中心应在租赁地块上为73047部队保障部解决大门翻修、新建值班室和营区超市事宜问题。因协议对枫津服务中心在租赁期间应当为73047部队保障部解决大门翻修、新建值班室和营区超市进行相关约定。协议履行过程中，依据双方商定，枫津服务中心向73047部队保障部支付55万元，该款依据73047部队保障部出具给枫津服务中心的收费票据，收费项目明确为其他物质供应费、枫桥兵营大门补偿款，作为枫津服务中心应按约建造相关设施而未建造的费用。枫津服务中心认为该款为保证金要求全额退还的诉讼请求，与事实不符，一审法院不予支持。73047部队保障部虑及枫津服务中心对次承租人进行的补偿存在一定的损失，同意按年限折价退还，一审法院照准，故依据未租赁年限的摊销因素，一审法院酌定73047部队保障部应退还枫津服务中心上述费用44万元。
综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条之规定，判决：一、中国人民解放军73047部队保障部返还苏州枫津企业管理服务中心租金2739.73元。二、中国人民解放军73047部队保障部补偿苏州枫津企业管理服务中心2层商业用房及配套设施的建设成本计320490元。三、中国人民解放军73047部队保障部退还苏州枫津企业管理服务中心大门翻修、新建值班室和营区超市建设费44万元。上述三项合计763229.73元，由中国人民解放军73047部队保障部于判决生效之日起十日内向苏州枫津企业管理服务中心履行。四、驳回苏州枫津企业管理服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23349元，减半收取11675元，评估费15000元，合计26675元，由苏州枫津企业管理服务中心负担5936元，中国人民解放军73047部队保障部负担20739元。
对一审法院查明的事实本院予以认定。
二审中，当事人未提交新证据。
本院认为：73047部队保障部与枫津服务中心签订的涉案土地租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，其效力依法应予以确认。（2017）苏0508民初8010号民事判决书已生效，判决涉案租赁协议于2017年12月25日解除，对此本院予以确认。根据相关协议约定，“甲方因军事需要提前解除协议的，乙方应当自接到甲方书面通知之日起一个月内无条件将所承租的房地产及按协议约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金；因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成协议无法履行的，甲乙双方均不承担责任。”本案合同解除系因军队政策重大调整造成，故双方当事人就合同解除均不应向对方承担违约责任。
双方当事人签订租赁协议的目的在于由枫津服务中心承租73047部队保障部的土地使用，租期为2013年3月10日至2029年12月21日。在此基础上，枫津服务中心公司花费成本建造了消防通道及商业用房，并向73047部队保障部支付55万元其他物质供应费、枫桥兵营大门补偿款。虽合同后因军队政策而解除，双方互不承担违约责任，但因枫津服务公司就建造消防通道、商业用房以及向73047部队保障部支付的55万元补偿款是基于其能够租赁涉案土地至租赁期满，故虽然合同解除，但一审基于公平原则，判由73047部队保障部退还部分费用，符合法律规定。关于返还的具体金额，按照实际承租时间占协议约定租赁期的比例折算，较为合理。因此，一审判决73047部队保障部补偿枫津服务中心商业用房等建设成本计320490元，基本上依上述折算方法得出，并无不当。至于枫津服务中心因未按租赁协议约定为73047部队保障部进行大门翻修、新建值班室和营区超市，支付了55万元，诉讼中枫津服务中心主张返还，本可按上述比例折算，但考虑到非因枫津服务中心原因，租赁协议予以解除且枫津服务中心向次承租人作出补偿，枫津服务中心合理的预期利益受到一定损失，原审法院酌定73047部队保障部返还44万元，未超出合理限度且符合实质公平，本院对此不再更动。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1210元，由上诉中国人民解放军73047部队保障部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 岑
审 判 员 杨 兵
审 判 员 郭 锐
二〇一八年八月二十日
法官助理 赵 俊
书 记 员 杨舒静