广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第941号
上诉人（原审被告）：裕宝工贸（深圳）有限公司。。
法定代表人：郭慧娟，总经理。
委托代理人：李强，广东迎东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市群利物业管理有限公司。
法定代表人：刘永禧，经理。
原审被告：深圳市金沙皇宫美食休闲广场有限公司。
法定代表人：郭慧娟，总经理。
委托代理人：李强，广东迎东律师事务所律师。
上诉人裕宝工贸（深圳）有限公司（以下简称裕宝公司）因与被上诉人深圳市群利物业管理有限公司（以下简称群利物业公司）、原审被告深圳市金沙皇宫美食休闲广场有限公司（以下简称金沙皇宫公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2013）深盐法房初字第345号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，群利物业公司是深圳市沙头角群利股份有限公司（以下简称群利公司）的一个全资子公司，专门从事物业管理。
2009年3月21日，群利公司与裕宝公司签订一份房地产租赁合同，约定群利公司将其所有的位于深圳市盐田区沙深路108号某大厦101、104第二层部分的房地产出租给裕宝公司使用，租赁房地产建筑面积共计3509平方米，裕宝公司使用租赁房地产的期限自2009年3月1日起至2020年8月31日止，租赁房地产用途为商业。裕宝公司负责按时支付租赁房地产的房屋（大厦）管理费、本体维修基金费等因使用租赁房地产所产生的其他费用。
2011年6月7日，裕宝公司和群利公司因租赁纠纷达成《和解协议书》，约定2011年6月1日前裕宝公司提出的相关租赁房屋维修问题涉及到群利公司应负责进行督促及修缮的，群利公司已积极配合并全部予以落实修缮，双方不再就此互相追究责任；裕宝公司从2011年6月1日起继续履行租赁合同的约定，足额按期交纳相关租金、水电费及管理费用，不得以任何理由拖欠租金、水电费及管理费用，逾期按合同总额的5%收取违约金。
群利物业公司因裕宝公司拖欠管理费等相关费用曾在原审法院起诉裕宝公司，在原审法院作出的（2010）深盐法房初字第18号民事调解书中群利物业公司按照拖欠费用总额的70%向某甲公司收取了管理费等。
群利物业公司也曾在（2012）深盐法房初字第4号案物业服务合同纠纷中起诉裕宝公司、群利公司，群利物业公司与裕宝公司没有签订书面的物业服务合同，裕宝公司在之前于次月1日交纳物业管理费、本体维修基金，每个月的物业管理费和本体维修基金的数额为10702.45元。裕宝公司认可截至2011年10月31日拖欠的物业管理费、本体维修基金为246156.35元。群利物业公司也向某甲公司书面催收过物业管理费、本体维修基金。（2012）深盐法房初字第4号民事判决书判决裕宝公司于本判决生效之日起十日内向群利物业公司支付拖欠的从2009年12月1日至2011年10月31日期间的物业管理费、本体维修金246156.35元及利息（利息以每月10702.45元从次月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算到2011年10月27日止）；
群利物业公司物业管理服务收费公示栏显示商业物业每平方米4.2元／月，其收费依据显示是深圳市物价局、住宅局深物价（1997）141号及物业管理服务合同；其上有深圳市物价局盐田分局的备案专用章，时间显示为2005年4月29日，
2012年6月29日，群利物业公司向某甲公司、金沙皇宫公司发出通知，称因成本上升，决定执行2005年4月在原深圳市物价局盐田分局备案有关商业用户收费标准收取管理费，不再给裕宝公司、金沙皇宫公司提供优惠；从2012年7月1日起，按商业用户标准即每平方米4.2元及本体维修基金每平方米0.25元／月向某甲公司、金沙皇宫公司收取费用。
2013年7月24日，余某向群利物业公司汇款89507.6元，备注“金沙止2013年7月所有管理费”。
2013年7月26日，群利物业公司向某甲公司出具收款收据一份，住户姓名显示为裕宝公司，房号显示为“碧桐湾2459平方米”，管理费2012年7月至2013年2月为82622.40元，共计10327.8元／月；本体维修资金6885.2元，合计89507.6元。群利物业公司的通知中显示裕宝公司将1050平方米转租给陈某。
群利物业公司原审诉讼请求为：一、裕宝公司、金沙皇宫公司共同向群利物业公司支付2012年3月至2013年8月拖欠的物业管理费55081.6元、2013年8月本体维修金614.75元；二、裕宝公司、金沙皇宫公司共同向群利物业公司支付2013年7月水费、排污费、垃圾处理费2746.79元；三、裕宝公司、金沙皇宫公司共同向群利物业公司支付滞纳金3000元；四、裕宝公司向群利物业公司支付欠款利息17341.74元；五、裕宝公司、金沙皇宫公司对群利物业公司的上述请求承担连带责任；六、由裕宝公司、金沙皇宫公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为，群利物业公司是涉案物业的物业管理企业，群利公司是涉案物业的业主，裕宝公司是涉案物业的承租方。群利物业公司和群利公司存在物业服务合同关系。
关于群利物业公司和裕宝公司之间的法律关系。群利公司与裕宝公司签订的租赁合同约定裕宝公司负责按时支付租赁房地产的房屋（大厦）管理费、本体维修基金费等因使用租赁房地产所产生的其他费用。群利物业公司提供了物业服务，裕宝公司之前也对其应承担的交纳物业管理费、本体维修金的义务没有异议。群利物业公司也直接向某甲公司追偿物业管理费用。因此群利公司将其与群利物业公司之间的物业服务合同的权利义务转让给了裕宝公司。裕宝公司应受群利公司与群利物业公司之间的物业服务合同约束，全面履行自己的义务。
关于物业管理费的收费标准，物业管理费4.2元／平方／月的收费标准经深圳市物价局盐田分局于2005年4月29日备案，其收费依据显示是深圳市物价局、住宅局深物价（1997）141号及物业管理服务合同。因此4.2元／平方／月的收费标准是群利公司与群利物业公司之间的物业服务合同约定的内容，裕宝公司应受该条款约束。群利物业公司之前自愿按较低价格收取，属于群利物业公司对自身权利的放弃，现群利物业公司要求按4.2元／每平方收取费用，具有合同依据，原审法院予以支持。
群利物业公司诉求物业管理费从2012年7月开始按4.2元／平方／月计算，群利物业公司诉求物业管理费至2013年8月，故从2012年7月计算至2013年8月为14个月。群利物业公司向某甲公司出具收款收据一份，住户姓名显示为裕宝公司，房号显示为“碧桐湾2459平方米”，故按2459平方米计算。该收款收据显示群利物业公司收到裕宝公司89507.6元，群利物业公司自愿从中抵扣。故群利物业公司拖欠管理费计算为：4.2元×2459平方米×14月－89507.6元=55081.6元。
同理，群利物业公司诉求的2013年8月本体维修金614.75元（0.25元×2459平方米），原审法院予以支持。
群利物业公司诉求水费、排污费、垃圾处理费，因群利物业公司未能举证其主张这些费用的依据及数额，原审法院不予支持，群利物业公司可另案解决。
群利物业公司诉求滞纳金3000元，为裕宝公司违约导致群利物业公司资金占用期间的利息损失，原审法院对利息损失予以支持，因群利物业公司未在举证期限内提交利息损失计算方法，上述物业管理费和本体维修金均计算至2013年8月，故原审法院按银行同期同类贷款利率，以管理费55081.6元和本体维修金614.75元为基数，从2013年9月1日起算。
群利物业公司请求的欠款利息为其他案件中产生的利息，群利物业公司可在案外解决。
群利物业公司诉求金沙皇宫公司承担责任，群利物业公司提交的证据不足以证明金沙皇宫公司和裕宝公司之间属于转租或其他法律关系，不足以证明群利物业公司与金沙皇宫公司之间的法律关系，故不足以证明其主张的依据，原审法院对群利物业公司的该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、裕宝公司应于判决生效之日起十日内向群利物业公司支付物业管理费人民币55081.6元、本体维修金人民币614.75元及该两项费用的滞纳金（滞纳金按银行同期同类贷款利率，从2013年9月1日起计算至判决确定的支付之日）；二、驳回群利物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币882元，由群利物业公司承担人民币225元，裕宝公司承担人民币657元。案件受理费群利物业公司已预交，群利物业公司多预交的部分，原审法院予以退回群利物业公司。裕宝公司应将所负担部分人民币657元于判决生效之日起十日内迳付群利物业公司。
裕宝公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：一、改判裕宝公司无须向群利物业公司支付管理费55081．60元、本体维修基金614．75元及该两项费用的滞纳金。二、本案的上诉费用由群利物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当。1、群利物业公司并未向某甲公司提供物业服务。根据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第五条：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，群利物业公司并未向一审法院提交任何证据证实群利物业公司履行了涉案物业的服务义务，裕宝公司之前对应承担交纳物业管理费、本体维修基金的义务没有异议、群利物业公司直接向某甲公司追偿物业管理费等行为并不意味着群利物业公司向某甲公司提供了物业管理服务。裕宝公司对本案诉争的物业管理费等相关费用有异议，在群利物业公司未提交任何证据的情况下，直接认定深圳市沙头角群利股份有限公司（以下简称群利公司）将其与群利物业公司之间的物业服务合同的权利义务转让给裕宝公司，裕宝公司应受群利公司与群利物业公司之间的物业服务合同的约束，过于牵强，此节认定明显没有事实依据。2、关于物业管理费的收费标准问题。（1）深圳市盐田区沙头角碧桐湾小区由群利公司、深圳市元盛实业有限公司（以下简称元盛公司）及深圳市天勤房地产开发有限公司共同开发，并约定由深圳市群利物业管理有限公司（以下简称群利物业公司）对该小区进行物业管理。群利物业公司是群利股份公司全额出资开办的全资子公司，群利股份公司是群利物业公司的实际控制人。2005年8月25日，元盛公司与裕宝公司签订租赁合同及补充协议，将某大厦101、104及第二层部分房地产出租给裕宝公司，租赁面积共计3509平方米，租赁期限自2005年9月1日起至2020年8月31日止。补充协议约定，在裕宝公司承租前元盛公司经营期间，元盛公司曾与群利公司约定该物业的管理费收取标准为每平方米2．80元／月，元盛公司与裕宝公司约定，在裕宝公司承租期间，即2005年9月1日起至2020年8月31日止，仍按上述标准执行。2008年7月10日，元盛公司出具的文件证实，某大厦101、104及第二层部分房地产出租给裕宝公司，租赁面积共计3509平方米，租赁期限自2005年9月1日起至2020年8月31日止，元盛公司与群利股份公司协商一致约定元盛公司拥有房产的物业管理费的收取标准为每平方米2．80元／月。2009年1月，元盛公司将裕宝公司承租的上述房地产出售给群利股份公司，按照相关法律规定，元盛公司与裕宝公司签订的租赁合同应当继续有效，应群利股份公司的要求，元盛公司与裕宝公司协商将作为出租方的主体进行了变更，即出租方主体变更为群利股份公司，租期（到2020年8月31日止）、租金收取标准（每平方米每月人民币32元）等相关租赁合同的主要内容全部予以维持，那么按照买卖不破租赁的相关法律规定，有关物管费的收费标准每平方米2．80元／月的约定对群利物业公司仍然有效，故群利物业公司要求裕宝公司按照4．2元每平方米交纳物业管理费没有任何事实依据。（2）根据《合同法》第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《合同法解释二》第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。（2010）深盐法房初字第17、18号民事调解书、（2012）深盐法房初字第4号民事判决书，证明双方在发生纠纷后，经人民法院调解或判决后，裕宝公司向群利物业公司交纳物业管理费均是按照2．80元每平方标准计算的。根据上述法律规定，可以证实裕宝公司与群利物业公司就涉案物业收取管理费的交易习惯为2．80元每平方，因此，如裕宝公司须向群利物业公司交纳管理费也应当按照2．80元每平方的标准执行。二、关于本案诉讼程序中存在的问题。1、一审庭审过程中，群利物业公司的起诉状第一项请求“要求裕宝公司向群利物业公司支付2013年3月至2013年8月拖欠的物业管理费”，在其事实与理由中也明确要求的2013年3月至2013年8月拖欠的物业管理费，庭审中经裕宝公司要求群利物业公司明确其具体的诉讼请求，群利物业公司当庭变更诉讼请求，要求裕宝公司支付2012年5月至2013年8月物业管理费的差额部分，按照民诉法的规定，一审法院应当依法给裕宝公司重新指定答辩期间和举证期间，但原审法院未支持裕宝公司的主张，明显有违民诉的规定。2、涉案物业属群利公司所有，且是在裕宝公司与元盛公司租赁合同履行期间，元盛公司将该物业出售给群利公司，按照合同法的规定，在租赁合同存续期间，涉案物业所有权的变动不影响租赁合同的效力，因此按照合同法及相关司法解释，应当追加涉案房地产的业主群利公司作为本案的共同被告或第三人参与诉讼。3、一审法院认定案件事实的相关证据（包括第一次庭审后裕宝公司与群利物业公司按法院要求补充的证据）未经过庭审质证，直接采信，程序违法，有违民事证据的正当性，应当予以纠正。4、裕宝公司在一审过程中，曾向法院提交调取证据申请书，要求一审法院调取相关证据，该证据也是认定本案相关事实的重要证据，但一审法院对裕宝公司的该诉求并未理会亦未作出任何答复。三、裕宝公司在二审调查中又补充上诉理由：1、裕宝公司与群利物业公司之间没有成立物业管理服务合同；2.假如裕宝公司与群利物业公司成立物业管理服务合同，那么裕宝公司是否履行了物业管理服务义务，群利物业公司也未向法庭提交证据证明，根据《广东省物价局和广东省城乡建设厅关于物业和服务的收费办法》的规定，物业企业应当对房屋设备和相关场地进行维修、养护、管理和维护及对区域内的卫生进行管理和维护，在本案诉争的纠纷中群利物业公司并未对裕宝公司租赁的场地及相关的设备履行维修养护和管理的义务，因此群利物业公司要求裕宝公司支付所谓拖欠的物业管理费没有事实依据。
被上诉人群利物业公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查，群利物业公司在一审期间明确其第一项诉讼请求物业管理费55081.6元的计算标准为：（4.2-2.8）×2459平方米×14月（2012年7月至2013年8月）=55081.6元。
再查，裕宝公司在二审提交了如下证据：1、裕宝公司与群利物业公司签订的《物业服务协议》，约定物业管理费收取标准为2.8元／平方米，协议期限为2009年3月1日至2010年11月30日。2、合同登记（备案）号为深（盐）0031618号《房地产租赁合同书》，出租方为深圳市沙头角群利股份有限公司，承租方为邓某，租赁房产为碧桐湾一楼108号，建筑面积703平方米，租赁期限为2006年5月1日起至2016年4月30日止，签订日期2005年10月27日。3、2005年10月27日签订的《补充协议书》，出租方为深圳市沙头角群利股份有限公司，承租方为邓某，约定就双方之间签订的租赁合同号为深盐0031616号合同达成补充条款。该协议显示租赁面积为703平方米，约定房屋管理费为2.8元／平方米，由乙方（即邓某）负责支付给物业公司。4、邓某与群利物业公司于2005年10月27日签订的《物业管理服务协议》，约定物业管理服务费用商铺按建筑面积每月每平方米2.8元人民币计算，建筑面积703平方米。5、（2010）深盐法房初字第17号民事调解书，原告为深圳市群利物业管理有限公司，被告一为邓某，被告二为郭慧娟，涉案物业703平方米。6、合同登记号为深（盐）0003097的《深圳市房地产租赁合同书》，出租方为深圳市元盛实业有限公司凤凰名店分公司，承租方为裕宝工贸（深圳）有限公司，租赁房产为本案房产，租赁期限为2005年9月1日至2020年8月31日。7、深圳市元盛实业有限公司凤凰名店分公司与裕宝工贸（深圳）有限公司就0003097号租赁合同书签订的补充协议，约定物业管理费收取标准为2.8元／平方米，由裕宝公司支付。
本院认为，根据裕宝公司与群利公司之间租赁合同书第十条及《物业管理条例》第四十一条的规定，裕宝公司对于使用涉案房产所产生的水电费、卫生费、房屋管理费、本体维修基金等费用负有支付义务。根据相关已生效民事判决书、民事调解书及裕宝公司此前一直向群利物业公司支付管理费等相关费用的事实且原审抗辩意见主张物业管理费已支付至2013年7月份来看，裕宝公司对于群利物业公司为涉案房屋的物业管理企业并为涉案房屋提供了物业管理服务是确认的。裕宝公司关于群利物业公司未提供物业管理服务的主张与其持续缴纳物业管理费用的行为自相矛盾，本院对此主张不予采信。双方对于诉争缴费期间裕宝公司已经支付的金额为89507.6元均无异议，本案二审的争议焦点是：裕宝公司应承担的物业管理费的支付标准。
裕宝公司并未与群利物业公司签订物业管理服务合同，其基于与群利公司之间租赁合同第十条承担物业管理费等使用租赁房地产所产生的费用，因此，其承担费用的标准应以双方租赁合同中约定为限。裕宝公司主张其与涉案房屋原业主之间租赁合同约定物业管理费标准为2.8元／平方米，根据买卖不破租赁的法律规定，其与现业主群利公司之间租赁关系亦受此约束。但裕宝公司与群利公司就涉案房屋已经重新签订租赁合同，双方在物业管理费等相关费用的负担上亦进行了约定，该约定对双方均有约束力。根据裕宝公司与群利公司之间租赁合同第十条，租赁期间的物业管理费等相关费用均由裕宝公司负责支付，并未约定裕宝公司承担费用的标准，从文义看，即应理解为因使用涉案房屋产生的物业管理费等相关费用均由裕宝公司支付。群利物业公司现依据经物价部门核定的，物业管理服务合同中约定的4.2元／平方米收取物业管理费用具有法律依据，裕宝公司根据租赁合同第十条对该费用应全额予以负担。
裕宝公司二审向法院提交上述再查明所列材料以证明其与群利物业公司及群利公司就涉案物业管理费标准存在交易惯例，应适用交易惯例，本院对此主张不予采信，理由如下：1、裕宝公司与群利物业公司所签订《物业服务协议》的有效期间并非本案诉争期间。2、群利物业公司收取涉案房屋物业管理费的标准具有合同和法律依据，并非没有约定。3、案外人邓某既非本案当事人，其与群利公司所约定租赁房屋亦非涉案房屋，他们双方对于物业管理费的约定与本案无关联性。4、裕宝公司与群利物业公司在此前物业管理期间所产生纠纷的最终履行标准是双方在诉讼中对自身权利的处分，也是双方协商的结果，不具有类推适用的法律效力。
关于本案的程序问题。1、关于群利公司是否为必须共同参加诉讼的当事人。依据裕宝公司与群利公司签订的租赁合同第十条约定及《物业管理条例》第四十一条的规定，群利物业公司有权直接向某甲公司主张相关物业管理费用。群利物业公司未向群利公司主张权利，是其对自身权利的放弃，未违反法律规定。群利公司未参与本案诉讼，亦不影响本案事实的查明和责任的承担。故原审未追加群利公司参与本案诉讼并无不当。2、关于举证期限。本案争议的焦点主要在于物业管理费的标准问题，对于已缴纳的金额双方均无异议。而物业管理费的标准问题，在群利物业公司起诉时已经明确其计费的标准，裕宝公司即应针对此项进行举证。裕宝公司亦未证明原审在庭审后合理期间拒绝裕宝公司补充举证，原审是否重新指定答辩期间和举证期间，不影响本案处理结果。而即便原审重新指定举证期间，裕宝公司在2013年12月24日向原审法院补充举证也已经远超一审庭审2013年10月11日之后的合理期间。3、关于未经质证证据的采纳。经查阅原审案卷核实，未经质证而被采纳的事实部分是原审判决第4页最后一段对于涉案双方当事人2011年6月7日签订《和解协议书》的查明。该证据虽未经质证，但对原审最终认定事实，适用法律并无实质性影响。4、关于调取证据的申请。裕宝公司主张一审法院对其调取证据的申请未予回复，违反规定。但裕宝公司的该主张在原审卷宗中并无体现，其在二审也未对该申请情况予以证明，故该上诉理由缺乏事实依据本院不予采信。
综上，裕宝公司的上诉理由均不能成立。群利物业公司要求裕宝公司自2012年7月起按4.2元／平方米支付物业管理费具有事实和法律依据。原审扣除已经支付的89507.6元，判令裕宝公司仍应支付55081.6元，处理得当，本院予以维持。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1192元，由裕宝工贸（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一四年十二月三日
书 记 员 李全慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……