河南省孟州市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫0883民初1715号
原告（申请执行人）：张培青，女，汉族，1954年7月15日出生，住温县。
委托诉讼代理人：李文国、田红利，河南豫星律师事务所律师。
被告（案外人）：田爱萍，女，汉族，1975年12月9日出生，住博爱县。
被告（案外人）：常小攀，男，汉族，1975年9月24日出生，住博爱县。
二被告委托诉讼代理人：范柏树、孙大海，博爱经纬法律服务所法律工作者。
被告（被执行人）：焦作华豫房地产开发有限公司，住所地:温县人民大街南段，组织机构代码证57359088-8。
法定代表人：邵纯意，该公司董事长。
原告张培青诉被告田爱萍、常小攀、焦作华豫房地产开发有限公司（以下简称华豫公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张培青的委托诉讼代理人李文国、田红利，被告田爱萍、常小攀及其委托诉讼代理人范柏树、孙大海到庭参加了诉讼，被告华豫公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告张培青向本院提出诉讼请求：1、继续对温县华豫溪谷小区22号楼303室执行查封。2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审时原告将其诉讼请求进一步明确为：1、请求法院准许执行孟州市人民法院（2017）孟执字第103号执行裁定，继续查封被告华豫公司开发的位于温县华豫溪谷小区第22号楼303号商品房房产；2、诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告张培青与被告华豫公司民间借贷纠纷一案，经温县人民法院（2015）温民一初字第00482号民事判决生效，判令被告华豫公司在判决生效后三十日内偿还原告张培青借款2900000元及利息，原告张培青向孟州市人民法院申请了强制执行。该案在执行期间，孟州市人民法院于2017年2月16日作出（2017）孟执字第103号执行裁定，查封了被告华豫公司开发的位于温县华豫溪谷小区包括22号楼303号等房产在内的20套房产。后被告田爱萍、常小攀作为执行案件案外人，对该裁定中法院查封的22号楼303号房产，提出了执行异议。后法院作出了与事实和法律不符的（2017）豫0883执异32号执行裁定书，中止了对该房产的执行程序。原告对此不服，认为：被告田爱萍、常小攀提供的购房款收据与其陈述的事实，存在明显自相矛盾之处，且提供的《商品房买卖合同》明显严重造假；该二被告所主张的22号楼303室属于拆迁安置房，是温县政府返还给被告华豫公司用于解决集资户的本金问题，而不是让被告当作商品房进行买卖；该二被告也没有取得该房屋的产权。
综上，被告田爱萍、常小攀作为案外人据以提出执行异议的证据存在明显的自相矛盾，所加盖的印章未在温县公安机关备案且未提交购房款交易流水明细，单纯一份不符合现行法律规定的收据，不能证明涉案房产即为该二被告所购。另外该二被告提供的购房合同存在多处明显不符合交易习惯及常理之处。故依法向法院提起执行异议之诉。
被告田爱萍、常小攀辩称：该二被告系夫妻关系，由于被告华豫公司欠该二被告1600000元（其中含向张红霞的借款550000元）不能偿还，2017年1月21日经与被告华豫公司协商，双方同意以房抵债的方式，由被告华豫公司以其开发的位于华豫溪谷小区的22号楼303号房产作价520000元抵偿所借该二被告的该部分借款。双方于2017年1月22日并签订了商品房买卖合同，该二被告应为该房产的实际所有权人。孟州市人民法院（2017）豫0883执异32号执行裁定书认定事实清楚、证据确实充分、程序合法，应继续执行该裁定。所以，法院应依法驳回原告的诉讼请求。
被告华豫公司在法定期限内未向本院递交书面答辩状，庭审时又缺席未到庭，应视为其放弃答辩的权利。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院将本案的争议焦点归纳为：在本院查封涉案房屋之前,被告常小攀、田爱萍与被告华豫公司之间是否存在真是的以房抵债协议；被告田爱萍、常小攀是否已实际占用该房屋。
围绕本案争议焦点，原告向本院提交的证据为：
1、温县人民法院（2015）温民一初字第00482号判决书一份，证明被告华豫公司欠原告张培青2900000元及利息的事实，已经温县人民法院（2015）温民一初字第00482号民事判决书判决确认并判令被告华豫公司于本判决生效后三十日内给付原告张培青2900000元及利息，且该判决书已生效；
2、（2017）孟执字第103号执行裁定书一份，证明上述判决生效后，原告依法向孟州市人民法院申请强制执行，该院于2017年2月16日作出（2017）孟执字第103号执行裁定书，查封被告华豫公司开发的华豫溪谷小区的房产共20套，其中涉案房产为22号楼303号房产；
3、孟州市人民法院（2017）豫0883执异32号裁定书一份，证明被告田爱萍、常小攀对华豫溪谷小区22号楼303房产提出异议后，孟州市人民法院对该房产裁定中止了执行；
4、2016年12月29日温县住房和城乡建设局《关于妥善解决年前华豫溪谷集资问题的通知》复印件一份两张，证明涉案的22号楼303房产，系温县政府返还给被告华豫公司的20套拆迁安置房之一，此20套安置房返还给华豫公司是用于解决华豫公司集资户的部分本金问题。因此，按照法律规定，安置房是不能买卖的；
5、2013年元月16日温县人民大街向南延伸拓宽改造工程框架协议书、安置房源表、保证书复印件各一份，证明本案涉案房产22号楼303房产是拆迁安置房，被告华豫公司对温县政府保证在本项目拆迁结束前不对外销售、抵押等，否则愿承担一切法律责任；
6、2013年6月13日《今日温县》报纸刊登的《温县房产管理中心商品房预售管理公告（第1号）》一份，证明22号楼只有底层有预售许可证号，准许被告华豫公司预售。对于该22号楼底层以上的部分没有预售许可证号，不允许被告华豫公司预售。本案涉案房产22号楼303号房产是底层以上的楼盘，没有商品房预售许可证号，不符合法律规定预售条件，不能向社会出售；
7、温县原子印章服务部提供的华豫公司公章和财务公章的编码材料复印件一份，证明凡是在温县刻制的公章开头编码都是410825，而被告华豫公司加盖在被告常小攀、田爱萍房屋买卖合同上的公章和财务章的编号开头编码均为410802，所以该两枚公章系假章，该两枚假公章盖在被告田爱萍、常小攀的1580000元购房款收据和购房合同上，由此可以证明该购房款收据和购房合同是虚假的；
8、2017年元月10日原欣与被告华豫公司签订的购房合同照片复印件一份，证明原告与被告华豫公司2017年元月10日签订了合同编号为2016000699的商品房买卖合同一份，而本案被告田爱萍、常小攀与被告华豫公司签订的商品房买卖合同时间是2017年元月22日，比原欣与被告华豫公司签订的商品房买卖合同晚了13天，但合同编号却是2016000691，反而合同号比原欣的合同号提前了8个号。由此可以说明，两方被告之间商品房买卖合同系造假。
9、2017年9月6日调取证据申请一份及本院根据原告的申请于2017年9月7日向温县国家税务局稽查局调取华豫公司会计张军彦给该局出具的《情况说明》一份，证明2017年9月6日华豫公司在该情况说明中称，其公司2017年元月份因资金周转不动将温县建委退回的七套安置房顶账给田爱萍、张中兴、原浩严、刘幸丹、何新生。
10、本院根据原告的上述申请向温县国税局调取了华豫公司2016年5月-2017年7月纳税情况证明一份，证明被告华豫公司从2016年5月份到2017年7月间增值税申报是零，因此其不可能有证据9中的以房顶账一说，同时说明华豫公司向温县国税局出具的情况说明即证据9是虚假的陈述。
11、申请法院调取证据申请一份及本院根据原告的申请向温县住房和城乡建设局调取了《关于妥善解决年前华豫溪谷集资问题的通知》及《返还房源表》一份，证明证据4的真实性。
被告田爱萍、常小攀对原告提供的证据质证称：
1、对证据1无异议，但不能证明原告的证据指向；
2、对证据2无异议，对证明指向无异议；
3、对证据3无异议；
4、对证据4、11真实性无异议，但该证据与本案无关，也不能证明原告的证据指向；
5、对证据5真实性无异议，但该被告不清楚该内容，也不能证明原告的证据指向；
6、对证据6真实性无异议，是2012年9月1日到公告之日即2013年6月13日的情况，不能证明2013年6月13日之后的情况；
7、对证据7真实性无异议，但该证据不能证明原告的证据指向，被告华豫公司是在焦作市进行工商登记，并刻制的公章和合同专用章，因此原告的证明指向不能成立。如果原告认为公章是虚假的，属于刑事案件，原告应到公安机关报案，本案应当中止；
8、对证据8原欣的购房合同不知道来源，如果来源真实，也不能以合同编号的前后来证明被告持有的合同是虚假的，只能证明华豫公司的管理问题；
9、对证据9无异议；
10、对证据10真实性无异议，对原告的证据指向有异议，以房顶账就是没有收入，没有报税是正常的。
被告田爱萍、常小攀围绕本案争议焦点向本院提交的证据为：
1、被告常小攀、田爱萍的结婚证一份，证明二被告系夫妻关系；
2、2017年元月21日被告华豫公司给被告田爱萍出具的购房收据一张；
3、2017年1月22日定金单一张；
4、2017年1月22日商品房买卖合同一份（合同编号2016000691）；
5、2015年4月15日被告华豫公司与被告田爱萍签订的借款协议书复印件一份；
6、华豫公司2017年元月21日记账凭证复印件一张及2017年元月10日明细分类账部分账页复印件一张。
证据2－6证明，2015年4月15日，被告华豫公司向田爱萍借款1050000元及利息约定，由于被告华豫公司不能给付，经双方协商达成口头以房抵债协议：由被告华豫公司以其开发的位于温县华豫溪谷小区22号楼303号商品房作价520000元，抵偿该公司所欠该二被告的该部分借款，2017年1月22日被告华豫公司与被告田爱萍、常小攀并签订了商品房买卖合同。需要说明的是：本案二被告田爱萍、常小攀的借款协议为1050000元，另案张红霞的借款协议550000元，合计1600000元。双方协商以房抵债时，被告华豫公司答应给被告田爱萍三套房：即22号楼303号、22号楼205号、21号楼304房，其中本案所涉房产为22号楼303号房产的价款为520000元，房屋建筑面积是137.2平方米。2017年元月21日被告华豫公司向被告田爱萍出具了购房款1580000元的收据，被告田爱萍、常小攀将借款协议（1050000元）及另案张红霞借款协议（550000元）的原件均交给了华豫公司，华豫公司尚欠该20000元，该公司答应用于支付物业及各种手续费。关于被告华豫公司与被告田爱萍、常小攀以房抵账的情况，华豫公司并在其内部进行了会计记账和明细分类账记账。
原告对被告田爱萍、常小攀提供的证据质证称：
1、对证据1无异议；
2、对证据2－6的真实性有异议，认为由于被告田爱萍、常小攀提供的证据5借款协议为复印件，且没有相关的银行流水等原始凭证与之相互印证，以证明双方借款协议的真实性。证据2、4购房款收据及购房合同不能证明被告田爱萍、常小攀与被告华豫公司以房抵账的情况，且购房款按照相关法律规定必须提供税务发票，不能以收据代替发票。购房合同上没有购房面积、购房位置、购房单价、购房款数额、付款方式、房屋交付时间、违约责任、产权登记等的约定。且涉案房屋该二被告没有提交房屋预售许可证，且本案涉案房屋是拆迁安置房不能擅自买卖，因此该买卖合同应为无效。
证据3与本案无关联性；证据5、6为复印件且没有相应的原始凭证与之相互印证，不能证明两方被告以房抵账的情况，法院依法应不予采信。
被告华豫公司缺席未到庭，应视为其放弃对原告及被告田爱萍、常小攀提供的证据进行质证的权利。
本院对原、被告提供的证据综合分析后认为：被告对原告提供的证据1－11的真实性无异议，对该证据的真实性本院依法予以采信。对于被告提供的证据1，原告无异议，对该证据本院依法予以采信。对被告提供的证据2、3、4，原告对该证据的真实性虽提出了异议，但该证据确为被告华豫公司为被告田爱萍、常小攀出具。对被告提供的证据5，确系复印件，原告对该证据的真实性提出了异议，对该据的真实性本院依法不予采信。对被告提供的证据6，由于没有相应的原始凭证与之相互印证，对该证据本院依法不予采信。
依据当事人陈述和上述有效证据，本院认定案件事实如下：2015年11月2日温县人民法院作出（2015）温民一初字第00482号事民判决，判令被告华豫公司在判决生效后三十日内偿还原告张培青借款2900000元及利息。该判决生效后，原告张培青向本院申请执行。该案在执行过程中，本院于2017年2月16日作出（2017）孟执字第103号执行裁定，查封了被告华豫公司开发的位于温县华豫溪谷小区包括本案涉案22号楼303号房产在内的共计20套房产。2017年6月19日，被告田爱萍、常小攀作为案外人向本院提出书面执行异议，称22号楼303号房产在本院查封前已由该二被告以520000元购买并已付清房款，该二被告应是该房产的实际所有人，要求本院终止对该房屋的查封执行等。本院经审查，认为案外人田爱萍、常小攀提供的《商品房买卖合同》、购房款收据，证明本院在查封被执行人华豫公司开发的华豫溪谷小区的第22号楼303号房产前，田爱萍、常小攀已购买该房产，并已付清购房款。如果继续执行该房产，不符合法律规定，应中止执行。遂于2017年7月3日作出了（2017）豫0883执异32号执行裁定，中止了对该房产的执行。申请人张培青不服，认为案外人田爱萍、常小攀于2017年元月21日购房款收据、2017年元月22日与被告华豫公司所签订的商品房买卖合同均为造假等为由，作为原告向本院提起执行异议之诉。
本案在审理过程中，由于原告对被告田爱萍、常小攀所提供的购房款收据、定金单、商品房买卖合同、借款协议（复印件）、华豫公司记账凭证的真实性提出了异议。被告田爱萍、常小攀理应对其提供的购房款收据、定金单、商品房买卖合同、借款协议及涉案房产的预售许可证号等的真实性、合法性进一步提供证据证明，但该二被告没有相应证据进一步证明。本院为了进一步查明涉案商品房买卖的购房款收据、定金单、商品房买卖合同及借款协议、涉案房产的预售许可证号的真实性、合法性，向被告华豫公司发出举证通知，要求被告华豫公司提供涉案的房产收入现金进账明细和商品房预售许可证，以证明被告华豫公司与该二被告关于以涉案房产华豫溪谷小区22号楼303号房产以房抵债的真实性、合法性，但被告华豫公司未一直未向本院提供相关证据予以证明。
经本院审查，被告田爱萍、常小攀向本院提供的华豫公司关于该二被告以房抵账的明细分类账中载明：该二被告以房抵账的时间为2017年元月10日，此与该二被告向本院提供的购房款收据及商品房买卖合同上载明的时间分别为2017年元月21日、22日，明显不符。
被告田爱萍、常小攀当庭认可2017年元月22日该与被告华豫公司签订商品房买卖合同后，双方没有履行书面交接手续，仅是让该二被告去看了房，房屋的钥匙还没有交给该二被告。以上为本案事实。
本院认为，依据相关法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。同时依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
本案中，被告田爱萍、常小攀作为案外人，对原告张培青申请执行被告华豫公司的民间借贷纠纷一案中，本院于2017年2月16日作出的（2017）孟执字第103号执行裁定书中，查封被执行人华豫公司开发的位于温县豫溪谷小区的22号楼303号房产的执行裁定提出阻却执行的异议申请，其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益承担举证证明责任，即该二被告应当就其对于本案所涉执行标的被告华豫公司开发的位于温县华豫溪谷小区22号楼303号房产由其合法买受和实际占用向本院提供相关证据予以证明。对于被告田爱萍、常小攀向本院提供的证据，原告对该证据的真实性、合法性提出了合理异议。被告华豫公司又拒不提供其与被告田爱萍、常小攀之间以房抵账的会计进账明细，进一步证明两方被告之间以房抵债的真实性、合法性。而被告田爱萍、常小攀又不能向本院合理解释被告华豫公司给其出具的购房款收据的时间为2017年元月21日及商品房买卖合同的签订时间为2017年元月22日，而华豫公司的明细分类账的记账时间却为2017年1月10日，因此本院对被告华豫公司与二被告之间以房抵账的真实性无法采信。同时被告田爱萍、常小攀向本院提供的证据亦不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，被告田爱萍、常小攀也没有实际占用涉案房屋。因此，本院依法认定被告田爱萍、常小攀对华豫溪谷小区22号楼303号房产不享有足以排除强制执行的民事权益。故本院对原告张培青要求本院准许执行孟州市人民法院（2017）孟执字第103号执行裁定，继续对被告华豫公司位于温县华豫溪谷小区第22号楼303号商品房房产查封的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款之规定，判决如下：
准许执行孟州市人民法院（2017）孟执字第103号执行裁定，继续对被告焦作华豫房地产开发有限公司位于温县华豫溪谷小区第22号楼303号商品房房产的查封。
案件受理费50元，由被告田爱萍、常小攀及被告焦作华豫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
本院（2017）豫0883执异32号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 刘爱云
审判员 康秀丽
审判员 韩冬霞
二〇一七年十二月二十七日
书记员 杨亚彬