四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终11713号
上诉人（原审被告)：辛大兰，女，汉族，1975年10月22日出生，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：周波，成都市高新区正和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：宣桂英，女，汉族，1969年5月29日出生，住四川省都江堰市。
委托诉讼代理人：何青超，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
原审被告：汤红桃，女，汉族，1976年12月28日出生，住四川省成都市青羊区。
原审第三人：曾运辉，男，汉族，1980年11月7日出生，住四川省旺苍县。
上诉人辛大兰因与被上诉人宣桂英、原审被告汤红桃、原审第三人曾运辉案外人执行异议之诉一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人辛大兰及其委托诉讼代理人周波、被上诉人宣桂英及其委托诉讼代理人何青超、原审第三人曾运辉到庭参加诉讼，原审被告汤红桃经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人辛大兰上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判驳回宣桂英的诉讼请求；2.二审诉讼费用由宣桂英承担。事实和理由：一、一审判决认定主要事实错误。首先，一审中宣桂英提交的与汤红桃签订的《房屋买卖协议》的时间为2014年12月22日，但一审法院将签订合同的时间提前到2014年10月22日；其次，一审法院在（2016)川0105执异2号民事裁定中查明的事实为一审法院2014年12月16日查封案涉房屋。但本案一审判决认定的事实却是，一审法院于2014年12月16日作出（2015）青羊民初字第76-1号民事裁定书，查封案涉房屋，都江堰市城乡房产管理局于同年12月23日签收该裁定书及协助执行通知书。如此，一审法院将实际查封案涉房屋的时间就由12月16日被篡改为2016年12月23日。二、一审判决适用法律不当。一审法院根据上述认定的错误事实，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……”之规定，判决停止对案涉房屋的执行，并判决汤红桃应于协助宣桂英办理案涉房屋产权过户登记手续。明显适用法律错误。事实上2014年12月16日一审法院查封案涉房屋，而宣桂英和汤红桃签订的《房屋买卖协议》却是在2014年12月22日签订的。即法院查封在前，房屋买卖在后，该《房屋买卖协议》应属于无效协议。且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的对象是民事执行程序中法院查封不动产的执行案件，而一审法院是在诉讼保全程序查封的案涉房屋，即是还没有进入执行程序时就己先查封了上述涉案房屋，故前述司法解释不适用本案情形。三、一审诉讼程序严重违法。一审中宣桂英变更了诉讼请求，但一审法院未依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，重新指定举证期限。一审法院程序违法，严重侵害了辛大兰诉讼权利。
被上诉人宣桂英辩称，第一，一审认定事实正确，辛大兰称一审法院篡改案涉房屋查封时间不属实，查封时间有证据予以支撑。第二，一审适用法律正确。第三，一审庭审中法官征询了当事人双方的意见，当事人双方不持异议，法院才继续开庭，一审程序合法。
原审被告汤红桃未答辩。
原审第三人曾运辉述称，汤红桃委托曾运辉与宣桂英签订《房屋买卖协议》，且系在查询了可以进行交易买卖后双方才进行的买卖，签订《房屋买卖协议》之后法院才查封了案涉房屋。
宣桂英向一审法院提出诉讼请求：1.确认《房屋买卖协议》有效，汤红桃协助宣桂英办理涉案房屋的产权过户登记手续；2.停止对位于都江堰市幸福镇公园路美丽新城11栋1单元5层9号房屋的执行；3.本案诉讼费由辛大兰、汤红桃承担。
一审法院认定事实：2014年10月30日，汤红桃（委托人）与曾运辉（受托人）签订《委托书》。载明，位于都江堰市××镇9号房屋为委托人单独所有，委托人授权受托人作为其代理人办理以下事项：代为到房产管理部门查询上述房屋的档案信息，并领取相关档案资料；代为到房产管理部门办理上述房屋的注销抵押登记等相关事宜，并领取办理注销抵押登记后的房屋所有权证；代为出售上述房屋、签订买卖合同、代收售房款。如买方以按揭方式购买此房，代为与买方办理有关按揭的一切事宜；代为到房产管理部门办理上述房屋的产权过户相关事宜；代为到土地管理部门办理上述房屋的土地使用权转移登记相关事宜；代为办理上述房屋退税、退保相关事宜，办理相应维修基金过户等相关事宜；代为结清上述房屋水、电、气等相关费用并将上述房屋交与买方使用；代为回答相关管理部门工作人员关于办理上述委托事项相关问题的询问，并在相关文书上签字确认。受托人在办理上述委托事项时所签署的相关文书、缴纳的相关费用，委托人均予以认可并自愿承担由此产生的相应法律责任与经济责任。委托期间自委托书签署后至2015年10月29日止。受托人有转委托权。该委托书由四川省成都市国力公证处进行了公证。
2014年10月22日，汤红桃与宣桂英签订《房屋买卖协议》。约定，汤红桃将上述房屋以264600元的价格转让给宣桂英。
2014年12月17日，曾运辉出具《购房定金收条》一份。载明，收到宣桂英购买都江堰市××镇9号房屋定金10000元，双方商定于同年12月22日共同到都江堰市城乡房产管理局办理房屋过户手续。
2014年12月22日，宣桂英通过工行向曾运辉指定的收款人蒋才坤转账支付100000元，通过农行向曾运辉指定的收款人蒋才坤转账支付150000元，向曾运辉支付现金4600元。同日，曾运辉出具内容为“收到宣桂英购房全款264600元”《收条》一份，并将都江堰市××镇9号房屋交付宣桂英。宣桂英接受该房屋后即开始缴纳物管费用，并一直居住使用至今。
2014年12月22日，都江堰市城乡房产管理局对本案房屋交易作出审核意见书和房屋登记一次性告知单。初审认为，申请人提交申请材料符合登记条件，无限制登记信息，并提交复审；要求权利人（及共有人）于同年12月29日凭告知单及有效身份证明到该局窗口领取证书。
2014年12月23日，都江堰市城乡房产管理局电话告知宣桂英该房屋已被一审法院查封，要求其办理退件。
一审法院另查明，一审法院受理了辛大兰起诉汤红桃民间借贷纠纷一案，并于2014年12月16日作出（2015）青羊民初字第76-1号民事裁定书，查封汤红桃所有的位于都江堰市××镇9号房屋。都江堰市城乡房产管理局于同年12月23日签收该裁定书及协助执行通知书。2015年6月16日，一审法院作出（2015）青羊民初字第76号民事判决书，判决：汤红桃偿还辛大兰借款本金77000元。案件受理费、财产保全费2270元由汤红桃负担。该判决现已发生法律效力，并已立案执行。
2015年12月，宣桂英对一审法院以（2015）青羊民初字第76-1号民事裁定书及协助执行通知书查封被执行人位于都江堰市××镇9号房屋提出执行异议。2016年1月13日，一审法院作出（2016）川0105执异2号民事裁定书，裁定：驳回宣桂英的执行异议申请。宣桂英不服，遂诉至一审法院。
一审法院再查明，位于都江堰市××镇9号房屋（权×××，建筑面积93.68平方米）现仍登记在汤红桃名下。
一审法院认定上述事实主要采信了以下证据：《委托书》、《公证书》、《房屋买卖协议》、《购房定金收条》、银行转款凭证、《收条》、物管费缴纳证明、审核意见书、房屋登记一次性告知单、房屋查封、解封登记表、（2015）青羊民初字第76号民事判决书、（2016）川0105执异2号民事裁定书及当事人陈述。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，辛大兰与汤红桃就位于都江堰市××镇9号房屋（权×××，建筑面积93.68平方米）的交易行为符合上述法条的规定，故辛大兰要求确认与汤红桃所签购房协议有效并要求汤红桃协助其办理该房屋的产权过户登记手续，以及停止对该房屋执行的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、停止一审法院对位于都江堰市××镇9号房屋（权×××，建筑面积93.68平方米）的执行。二、辛大兰与汤红桃之间签订的《房屋买卖协议》有效，汤红桃应于判决发生法律效力之日起十日内协助辛大兰办理位于都江堰市××镇9号房屋（权×××，建筑面积93.68平方米）的产权过户登记手续。案件受理费3900元，公告费600元，合计4500元，由汤红桃负担。
本院二审期间，辛大兰提交（2015）青羊民初字第76-1号民事裁定书，拟证明案涉房屋查封时间为2014年12月16日。宣桂英对该裁定真实性无异议，但认为查封时间应当以都江堰市城乡房产管理局收到查封裁定时为准。本院对该裁定的真实性予以确认并采信作为二审证据。经审查一审及二审证据，本院查明，2014年12月22日，汤红桃与宣桂英签订《房屋买卖协议》。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点为，宣桂英对争议的都江堰市××镇9号房屋是否享有足以排除强制执行的权利。对此，本院评析如下：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，虽然一审法院作出查封裁定的日期为2014年12月16日，但实际查封之日为都江堰市城乡房产管理局收到查封裁定之日即2014年12月23日。宣桂英与汤红桃签订《房屋买卖协议》的时间为2014年12月22日，并于当日申请办理房屋产权过户手续。申请当日经都江堰市城乡房产管理局初审，该房屋没有限制登记信息，即该房屋尚未被查封。因此，应当认定案涉房屋被一审法院查封前，宣桂英与汤红桃已经签订合法有效的书面买卖合同。其次，根据宣桂英、曾运辉的陈述以及案涉房屋所在小区物业管理公司出具的证明，能够证实在签订合同当日即2014年12月22日，曾运辉受汤红桃委托将案涉房屋交付给宣桂英，宣桂英当日交纳了案涉房屋物业管理费、水费、垃圾清运费等费用，即，在案涉房屋被查封之前宣桂英已合法占有案涉房屋。再次，转账凭证、收条等证据能够证实，2014年12月17日宣桂英支付定金10000元，并于签订合同当日通过转账和现金支付剩余房款，即案涉房屋被查封前宣桂英已经支付完毕全部房款。最后，宣桂英于签订合同之日申请办理房屋过户登记，并领取了相应的受理凭证，此后案涉房屋被查封，都江堰市城乡房产管理局方告知宣桂英退件。因此并非宣桂英的原因导致不能办理房屋产权过户登记。宣桂英对案涉房屋的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除对案涉房屋的强制执行，其执行异议成立，本院予以支持。
另外，本案系案外人执行异议之诉，审理的范围为案外人是否对执行标的物享有足以排除执行的权利，对于案外人与被执行人之间的合同纠纷，不属于案外人执行异议之诉案件审理的范围。本案中，一审中宣桂英的诉讼请求为：确认《房屋买卖协议》有效，汤红桃协助原告办理涉案房屋产权过户登记手续；停止对位于都江堰市××镇9号房屋的执行。其中关于确认合同效力及办理房屋产权过户登记手续的请求，系基于《房屋买卖协议》产生的合同债权请求权，不属于本案案外人执行异议之诉的审理范围。一审法院对该请求进行审理超出了案外人执行异议之诉案件审理范围，该判决内容不当，本院依法予以撤销。
对于辛大兰称一审法院在宣桂英变更诉讼请求后未重新指定举证期限的问题，如前所述，本案审理范围为宣桂英的执行异议是否成立，该诉讼请求并没有发生变更，就该请求而言，一审法院给予了辛大兰足够的答辩及举证期限，并未损害其诉讼权利。
综上，就是否应当停止案涉房屋的执行的问题，辛大兰的上诉请求不能成立。因一审判决审理范围超出案外人执行异议之诉案件审理的范围，本院依法予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、维持成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初1049号民事判决第一项；
二、撤销成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初1049号民事判决第二项；
三、驳回宣桂英的其他诉讼请求。
二审案件受理费3900元，由上诉人辛大兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡瑜
审判员 唐健
审判员 谢芳
二〇一七年十二月十二日
书记员 黄霞
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