黑龙江省鸡西市滴道区人民法院
民 事 判 决 书
二审审理中，本判决尚未生效
（2015）滴民初字第421号
原告鸡西嘉丰圆物业服务有限公司，住所地鸡西市滴道区同乐委四组B座5号楼2号门市。
法定代表人蔡立，系鸡西嘉丰圆物业服务有限公司经理。
委托代理人杨振军，男，汉族。
被告梁振京，男，汉族。
原告鸡西嘉丰圆物业服务有限公司诉被告梁振京物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员代洪雨适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸡西嘉丰圆物业服务有限公司的委托代理人杨振军、被告梁振京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸡西嘉丰圆物业服务有限公司诉称：被告居住在原告服务的小区，被告欠2012年10月-2014年9月30日两年物业服务费共计648元，滞纳金355元，合计1，003.00元。原告多次向被告索要，被告均已各种理由推脱，不予以缴纳。被告的行为给原告造成很大损失，故原告根据《物业服务合同》第四条及《物业管理条例》第四十二条规定，向人民法院提起诉讼。诉讼请求：1、要求被告向原告交付拖欠的二年物业费648及滞纳金355元，共计1033元；2、由被告承担诉讼费。
被告梁振京辩称：被告不缴纳物业费是事出有因。第一，被告房屋外墙落水管炸裂，下雨时水顺着窗户流到房屋内，导致房屋墙皮长毛、发黄、爆皮、地板被泡坏。小卧室窗台下墙体从上到下有很大的裂缝，而且室内窗户也有很多条裂缝，雨天返潮、冬天风特别大。且小卧室比其他厅室温度低。厨房的窗户墙角素材合口处不严，冬天冷热温差大。第二，被告所住小区的物业服务企业即原告小区物业不作为，如小区路灯不亮、楼道内声控灯不亮、小区内无监控、无门卫。
经审理查明：鸡西嘉丰圆物业服务有限公司系鸡西市滴道区同乐四组团小区的物业服务单位，其为该小区提供物业服务，并依据鸡西市物业服务收费管理办法以每平方米0.04元的标准收取物业费。被告梁振京居住在原告物业服务社区，住宅建筑面积XXX平方米。2011年11月1日，原告鸡西嘉丰圆物业服务有限公司与单元业主即被告梁振京签订物业服务合同，约定原告的服务内容包括对房屋建筑的公用部分（楼盖、梁柱、外墙体和基础的承重部分、外墙面、楼梯间、庭院等）的维修养护和管理；房屋建筑共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；小区内共用设施和附属建筑物，包括道路、室外下水管道、化粪池的维修、养护与管理；小区内绿地、花木、健身器材的养护与管理；交通与车辆停放秩序的管理及维护小区的公共秩序、日常生活垃圾清扫、经常性的保洁及政策和法律规定的其他服务事项。2012年10月至2014年9月30日，被告梁振京因其居住的房屋存在质量问题、室内墙体发霉、住宅楼落水管损坏及其居住小区路灯、楼道内声控灯不亮、小区内无监控、无门卫等原因未向鸡西嘉丰圆物业服务有限公司缴纳物业费共计648元。2015年鸡西嘉丰圆物业服务有限公司诉至本院，要求被告梁振京交付拖欠的两年物业费及滞纳金，共计1033元及承担案件诉讼费。
上述事实，有鸡西嘉丰圆物业服务有限公司与被告梁振京于2011年签订的物业服务合同及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告鸡西嘉丰圆物业服务有限公司系鸡西市滴道区同乐四组团小区的物业服务单位，其与同乐四组团住户即被告梁振京签订物业服务合同后，合同双方应当根据物业服务合同的性质、目的和合同约定全面履行相应的合同义务。原告鸡西嘉丰圆物业服务有限公司应当为被告梁振京提供符合物业合同约定及物业服务管理条例等法律和政策规定的物业服务，且根据权利、义务相一致的原则，其亦享有向接受物业服务的业主收取相应的物业服务费的权利。被告梁振京作为滴道区同乐四组团的业主在与原告鸡西嘉丰圆物业服务有限公司签订物业服务合同后，享受原告提供的物业服务后，也应当向原告鸡西嘉丰圆物业服务有限公司支付物业服务费。关于被告梁振京提出其于2012年10月-2014年9月30日两年未缴纳物业费是因原告提供的物业服务不符合约定质量，存在小区路灯不亮、单元楼道声控灯不亮、草坪养护、管理不到位、小区无门卫、车辆停放无序、落水管修理、维护不及时及其居住房屋质量不合格等诸多问题。对被告梁振京的抗辩，原告鸡西嘉丰圆物业服务有限公司辩解理由为：小区路灯自其接收之日既存在问题，路灯不亮并非原告的责任，且原告一直未接收路灯管理；根据规定自小区交工之日起两年内由施工单位负责落水管修理及维护、草坪养护及管理，交工之日起两年后才由原告履行相应管理、维修职责；车辆的停放无序系因施工单位建设小区时未留有停车位导致的，物业无法对车辆停放进行管理；业主居住单元内声控灯不亮，但业主从未向原告反映过；小区无门卫的问题，原告属于三级物业，根据国家规定三级小区实行半封闭管理，小区组团是有流动门岗，并公示24小时车辆进出服务电话，保证大门及时开启即可，故原告提供的服务不存在任何问题。本院认为原告鸡西嘉丰圆物业服务有限责任公司的辩解理由不成立。根据原告与被告签订的物业服务合同，小区房屋建筑公用设施设备（包括公用的落水管）的维修、养护、运行、管理，小区内绿地、花木的养护与管理，小区交通与车辆停放秩序的管理及小区内经常性的保洁均属于原告嘉丰圆物业服务有限公司的服务内容。原告应当按照所签订的物业服务合同约定的服务内容为业主全面提供服务、全面履行物业服务合同约定的义务。对小区内的公用设施、设备应当定期组织巡查，需要维修的，应当及时组织修复，故原告关于业主居住单元内声控灯不亮，业主从未向其反映过、落水管及草坪等养护与管理自交工之日起两年后才由其单位负责、无法对车辆停放进行管理的辩解理由本院不予以采信；对于原告所述的其提供物业服务的小区的路灯不亮系安装后，一直存在问题，物业公司多次通知开发单位，但一直也没人前来维修，且其单位对该小区的路灯一直没有接收的辩解，因原告未提供其未予以接收同乐四组团小区路灯的物业服务项目的证据，故本院对其辩解理由依法不予以采信；关于庭审中原告自述按每平方米0.04元物业费用的收取标准，其单位是三级物业服务企业，其认为根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准》规定，三级物业服务企业服务内容并不包括在服务小区内设立监控，且小区实行半封闭管理、小区组团是设有流动门岗，并公示24小时车辆进出服务电话，保证大门及时开启。本院认为，根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准》规定：三级物业服务、管理标准为：小区24小时值勤，对重点区域、重点部位每3小时至少巡查一次。虽然设立监控并不包含在服务等级标准内，但物业服务企业应当对小区进行安全管理，维护小区的安全秩序，故对原告的辩解理由本院不予采信。对于被告梁振京所述的因其居住的房屋存在质量问题，故其不缴纳物业服务费的抗辩，因被告所居住房屋系建筑物专有部分。根据物业服务合同及物业服务性质，物业服务企业的服务内容并不包含对业主的专有部分进行养护、维修、管理等义务，故本院对被告该辩解理由不予采信。综上，原告提供的部分物业服务内容不符合物业服务合同的约定，且不符合物业管理、服务等级标准，其物业服务质量存在瑕疵，故原告鸡西嘉丰圆物业服务有限公司要求被告梁振京支付的2012年10月-2014年9月30日两年物业服务费应当予以适当的扣减，即支持500元。对于原告鸡西嘉丰圆物业服务有限公司要求被告支付的355元滞纳金，因滞纳金在法律性质上属于违约金，根据我国《合同法》的规定当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，属于过分高于造成的损失。本案中，原告主张被告按照与其签订的物业服务合同的约定，日加收千分之三的滞纳金即355元的滞纳金过高。本案中，被告应当就适当扣减后应当向原告支付的500元物业费，支付拖欠物业费总数额的30%即150元滞纳金。作为物业服务合同签订的双方当事人，原告鸡西嘉丰圆物业服务有限公司，应采取积极措施，不断提高物业服务质量，满足广大业主的合理要求。滴道区同乐四组团业主梁振京也应积极履行物业服务合同所规定的支付物业服务费的义务，保障物业服务企业能够及时、全面履行物业服务合同所约定的物业服务内容，不断提高物业服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条、第四十二条之规定判决如下：
被告梁振京于本判决生效之日起立即给付原告鸡西嘉
丰圆物业服务有限公司物业服务费500元及滞纳金150元，合计650元。
驳回原告鸡西嘉丰圆物业服务有限公司其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告鸡西嘉丰圆物业
服务有限公司承担8.8元，被告梁振京承担16.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
如当事人在规定的期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。逾期申请执行的，人民法院不予受理。
代理审判员 代洪雨
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 吕昕阳