湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂09民终1418号
上诉人（原审被告）：王年方，男，1962年8月4日出生，汉族，住湖北省汉川市。
上诉人（原审被告）：汪尧文，男，1963年9月18日出生，汉族，住湖北省汉川市。
上诉人（原审被告）：夏华中，男，1959年9月25日出生，汉族，住湖北省汉川市。
三上诉人共同委托诉讼代理人：彭振兴，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：调查取证、出庭参加诉讼，承认、放弃、变更诉讼请求，庭外和解、申请撤诉、调解、提起上诉、申请执行、签署法律文书、代领标的款物。
被上诉人（原审原告）：冯会英，女，1974年1月6日出生，汉族，住湖北省汉川市韩集乡六房台22号。公民身份号码：4209841974********。
委托诉讼代理人：张腊梅，该小区业主代表。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：刘东升，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原审被告：湖北隆泉房地产开发有限公司。住所地：湖北省汉川市西正街**号。统一社会信用代码：914209847417925273。
法定代表人：闫军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱丽娟，该公司职工。代理权限：一般代理。
上诉人王年方、汪尧文、夏华中（以下简称王年方等三人）因与被上诉人冯会英、原审被告湖北隆泉房地产开发有限公司（以下简称隆泉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2018）鄂0984民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王年方等三人上诉请求：1.依法驳回冯会英对王年方等三人的诉讼请求；2.依法判令本案的诉讼费和其他费用由冯会英承担。事实与理由：一、冯会英主张逾期办证违约金超过诉讼时效，丧失胜诉权，人民法院依法应驳回其诉讼请求。我国《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。本案中，王年方等三人与冯会英签订的《商品房买卖合同》第十五项明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第三项处理：3.产权总证由开发商办理，并承担相关税费，分户产权证由开发商代办，买受人承担相关费用和契税”。按照《民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的期限为3年。冯会英于2018年1月9日向汉川市人民法院提起诉讼，明显超过了诉讼时效。一审中也未提供证据证明，诉讼时效中断的法定事由。因此冯会英依法丧失胜诉权，法院应驳回其诉讼请求。二、一审法院追加王年方等三人为本案被告，判令王年方等三人承担连带赔偿责任不符合法律规定，二审法院应依法纠正。1.一审法院认定隆泉公司及王年方等三人挂靠开发涉案房地产，没有任何证据予以证明。属于事实认定错误。2.即使有相关的合作开发协议，一审法院在本案商品房销售合同纠纷中，也不应对其他协议的效力予以认定。即一审法院在隆泉公司的诉请范围之外，认定其他合同效力，影响了其他当事人的权利义务，实属不当。3.一审判决王年方等三人与隆泉公司承担连带赔偿责任，没有法律依据。4.根据合同相对性原则，本案《商品房买卖合同》的双方当事人为冯会英与隆泉公司，该合同纠纷的责任主体应仅限双方当事人，即隆泉公司。一审追加王年方等三人为被告程序违法，判决王年方等三人承担连带赔偿责任，没有任何法律依据。综上所述，一审判决适用法律错误，实体处理不当。请求二审法院依法支持上诉请求，驳回冯会英的诉讼请求。
冯会英二审辩称，一、冯会英主张逾期办证违约金未超过诉讼时效。冯会英和全体业主推荐的代表，先后于2013年3月、2013年9月、2013年10月、2015年4月、2015年5月、2016年3月、2016年7月、2017年3月、2017年8月、2018年1月向人民法院提起民事诉讼至今，分别采取口头请求、书面投寄信函和张贴维权告示，派代表到省、市政府机关和有关职能部门上访，要求王年方等三人为小区业主办理好房产证。冯会英主张自己权利的所有行为，均符合法定时效的规定。二、王年方等三人与隆泉公司已形成挂靠关系。一审法院在审理过程中，追加王年方等三人为被告，与被挂靠人隆泉公司为共同诉讼人参与诉讼，依法共同承担民事责任。冯会英围绕上述追加请求，向一审法院提交了商品房买卖合同、付款凭证、挂靠证明和王年方等三人向隆泉公司申请雕刻公章的请示报告等证据。充分证明王年方等三人与隆泉公司形成实际挂靠关系的法定事实。三、一审法院将王年方等三人与隆泉公司列为共同诉讼人参加诉讼的程序合法。一审庭审调查、质证的过程中，王年方等三人对冯会英的追加请求和隆泉公司证明其是隆泉公司的挂靠人的真实性均无异议，表示认同。四、王年方等三人与冯会英签订的商品房买卖合同合法有效，具有法律约束力。冯会英依合同约定，全面履行了自己的义务，应受法律保护。王年方等三人未按合同约定履行自己的义务，其行为已构成违约，应依法承担违约的民事责任。五、冯会英主张权利的行为均在法定的时效之内，王年方等三人主张冯会英向人民法院起诉超过法定时效的理由不能成立。六、一审法院追加王年方等三人为本案被告，认定与隆泉公司为共同诉讼人，依法共同承担民事责任的事实清楚，证据充分，符合法律规定。综上。王年方等三人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
隆泉公司述称，一审法院已经核实王年方等三人与隆泉公司为挂靠关系，王年方等三人与隆泉公司签订了挂靠协议，并向隆泉公司交纳了挂靠费用。所有项目的建设和费用都是由王年方等三人负责，隆泉公司没有收取任何费用。
冯会英向一审法院提出诉讼请求：1.判令隆泉公司及王年方等三人办齐各项手续，协助冯会英办理不动产权证；2.判令隆泉公司及王年方等三人支付前期逾期办证违约金90600元（以购房款为基数，按银行贷款年利率4.75%，自2012年1月1日起算至起诉之日止），并按同样方式支付起诉之后的违约金直至隆泉公司及王年方等三人履行完义务之日止；3.判令隆泉公司及王年方等三人退还冯会英的办证费20000元，并赔偿冯会英的经济损失（按贷款年利率4.75%的四倍，从交费之日后6个月起算至隆泉公司及王年方等三人履行完义务之日止）；4.诉讼费由隆泉公司及王年方等三人承担。
一审法院认定事实：2010年8月26日，冯会英与隆泉公司签订了一份商品房买卖合同，购买其开发的汉川市隆泉商业城综合楼1号楼2单元301号房。合同约定冯会英应付购房款为336598元，隆泉公司及王年方等三人应于2011年6月30日前向冯会英交付经验收合格的商品房，其中合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.产权总证由开发商办理，并承担相关税费，分户产权证由开发商代办，买受人承担相关费用及契税。该商品房买卖合同还约定了买受人逾期付款的违约责任（合同第七条）、出卖人逾期交房的违约责任（合同第九条）。此后冯会英按合同约定支付了购房款336598元，于2011年10月23日收房，并另外支付了办理房屋产权证的费用20000元。冯会英支付的购房款和办证费用实际上均由王年方等三人所收取。王年方等三人合伙，以隆泉公司名义，开发、建设和销售汉川市隆泉商业城综合楼房地产项目。隆泉公司除向王年方等三人收取管理费12万元外，未参与该房地产项目的任何开发、建设、销售行为。该房地产项目具备商品房预售许可证，2013年1月，王年方等三人办理了该房地产项目的产权总证，但未及时为冯会英等买受人办理产权分户登记备案手续。2017年8月28日，隆泉公司及王年方等三人通知各买受人领取销售不动产发票，准备办理产权证。冯会英多次向隆泉公司及王年方等三人维权无果后，遂对隆泉公司提起诉讼，在审理过程中，冯会英向一审法院申请追加了王年方等三人为被告，要求其与隆泉公司共同承担责任。
一审法院认为：冯会英、隆泉公司及王年方等三人对事实和证据均无争议，双方当事人争议的焦点在于隆泉公司及王年方等三人应否承担责任及如何承担责任。
一、关于隆泉公司及王年方等三人的责任：隆泉公司允许他人以其名义实施民事行为，所产生的法律后果依法均应由其自己承担，隆泉公司认为自己无责的抗辩理由于法有悖，一审法院未予支持；且王年方等三人名为挂靠，实质上是借用隆泉公司的资质，进行房地产开发。隆泉公司及王年方等三人出借、借用资质的行为，违反了有关房地产资质管理的强制性法律法规，隆泉公司及王年方等三人之间的约定无效，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十四条之规定，参照建筑行业出借资质行为的法律规定，隆泉公司及王年方等三人为共同诉讼人，造成他人损失的，隆泉公司及王年方等三人应当承担连带赔偿责任。
二、关于逾期办理产权证的违约责任：隆泉公司及王年方等三人之间的关系不影响本案商品房买卖合同的效力，该商品房买卖合同合法有效，冯会英的合法权益应予以保护。交付房屋并办理产权登记备案手续，是房地产出卖人的基本义务，相关法律、法规对商品房出卖人办理房屋产权证书的义务和期限均有明确规定。隆泉公司作为房地产出卖人、合同相对方，之前未依法为各买受人办理分户产权登记备案手续,收取办证费用后,至今仍未为冯会英办理相关产权证书，违反法律规定和合同约定，其依法应当承担违约责任。涉案商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，为格式条款，且隆泉公司及王年方等三人选择的第3项，实际上是对产权办理方式的约定，并非对违约责任的约定。本案商品房买卖合同中约定的违约责任仅有逾期付款和逾期交房两种，对于出卖人逾期办证的违约责任，合同中并无约定，隆泉公司及王年方等三人选择的格式条款显然是规避其违约责任。双方当事人对此违约责任无明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在同期银行贷款利率基础上加收30%-50%。冯会英以其所付购房款为基数，按照2017年度中国人民银行1-5年期贷款年利率4.75%计算违约金，此计算标准在法律规定范围内，一审法院予以支持；对于违约金的计算时间,即使隆泉公司及王年方等三人违约，冯会英也有及时减损的法定义务，而不能任凭违约时间延长以增长违约金，且违约金请求权属于债权请求权,应当适用诉讼时效的法律规定。鉴于隆泉公司及王年方等三人持续违约,违约金亦处于持续计算中,故一审法院从冯会英起诉主张权利之日倒推三年,在三年之内的违约金一审法院予以保护,即按冯会英诉求的标准计算三年的逾期办证违约金，为47965元（336598元×年利率4.75%×3年），冯会英的此诉求一审法院部分支持，超出三年的违约金一审法院未予保护。
三、关于办理产权证的费用：隆泉公司及王年方等三人收取了相关办证费用，但未及时为冯会英办理产权证，仍属于逾期办理产权证的违约行为，因此给冯会英造成的经济损失，一审法院同样适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算冯会英的损失额，即在同期银行贷款利率基础上加收30%-50%。冯会英要求按银行贷款年利率4.75%的4倍计算过高，一审法院依法调整为按冯会英诉求年利率的1.5倍，即年利率7.13%予以计算，冯会英超出此计算标准的诉求一审法院未予支持；损失起算时间冯会英要求自交费之日起后延6个月，即自2012年5月29日起算，冯会英对自己权利的处分不违反法律规定，一审法院予以支持；鉴于隆泉公司及王年方等三人长期违约拖延履行，对于冯会英现要求隆泉公司及王年方等三人退还费用自行交费办理产权证的诉求，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院遂判决：一、隆泉公司于判决生效之日起二十日内，协助冯会英办理位于汉川市隆泉商业城综合楼1号楼2单元301号房屋的产权登记手续，相关费用由冯会英自行负担；二、隆泉公司于判决生效之日起二十日内，向冯会英赔付逾期办证违约金47965元；三、隆泉公司于判决生效之日起二十日内，向冯会英退还办证费用20000元，并赔偿相应经济损失（以20000元为基数，按年利率7.13%，自2012年5月29日起算至判决确定的履行之日止）；四、王年方等三人与隆泉公司承担连带赔偿责任；五、驳回冯会英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2512元由冯会英负担500元，隆泉公司及王年方等三人负担2012元。
本案二审期间，王年方等三人、隆泉公司未提交新证据；冯会英提交了两组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯会英提交的证据如下：
第一组证据：拟证明起诉符合法定时效的证据。
证据一：全体业主要求办证书面告示一份。拟证明：全体业主要求开发商及时办证的请求。
证据二：全体业主联名举报信一份。拟证明：全体业主要求查处不良开发商，要求开发商及时办理产权证的请求。
证据三：业主代表与开发商汪尧文的协议笔录一份。拟证明：开发商同意在2014年年底办好产权证的承诺。
证据四：业主联名向相关职能部门信访材料邮寄回单及汉川城乡规划局的反馈意见。拟证明：要求开发商为业主办理产权证的请求。
证据五：部分业主因小孩入学无房产证而苦恼，要求开发商办证，开发商出具缴费凭证一份。拟证明：各业主税票于2016年6月29日开具，因开发商其他相关手续未完善，导致不能办证。
证据六：业主代表到市信访局上访，业主代表到省信访局上访。拟证明：小区业主曾到湖北省、汉川市等信访部门反映过问题。
证据七：开发商在小区张贴通知一份。拟证明：开发商通知小区业主于2017年8月28日可以开始办证，事实上还不能办产权证。
证据八：汉川市法院周院长主持案外调解的音频资料U盘一个。拟证明：开发商汪尧文、王年方、夏华中三人与业主代表为赔偿事宜进行过约谈。
证据九：第一次向法院提出诉讼。拟证明：用法律维权。
证据十：双方面对面协商办证事宜的书面材料一份。拟证明：小区业主在上诉后和开发商协商过办证事宜。
证据十一：开发商设置的小区管理人员的书面证明材料一份。拟证明：小区业主从2012年至今为办理产权证维权的过程。
第二组证据：拟证明王年方等三人与隆泉公司为挂靠关系的证据。
证据一：被挂靠人隆泉公司出具的书面证明材料一份。拟证明：王年方等三人是隆泉公司的挂靠人，与隆泉公司存在事实上的挂靠关系。
证据二：开发商王年方等三人为开发“隆泉景苑”项目的方便，向隆泉公司书面申请雕刻公章的请示报告。拟证明：王年方等三人与隆泉公司属于挂靠与被挂靠的关系。
证据三：一审庭审笔录。拟证明：王年方等三人对冯会英指控其与隆泉公司存在挂靠关系以及该公司证明王年方等三人与隆泉公司存在事实上的挂靠关系的真实性与证据均无异议，表示认同。
王年方等三人对上述两组证据的质证意见如下：第一组证据：对证据一真实性有异议，该证据为照片打印，没有提取照片过程的公证证据，对证明目的不予认可；对证据二真实性有异议，因该举报信书写和起草方均为本案被上诉人，故只能作为当事人陈述，需要其他证据予以印证，对其证明内容不予认可；对证据三无异议；对证据四无异议；对证据五真实性无异议，对证明目的有异议，该份证据只能证明业主涉案房产依法缴纳了税费，不能达到其证明目的；对证据六无异议；对证据七真实性有异议，没有提取照片过程的公证证据，对证明目的不予认可；对证据八认为取得程序不合法，真实性不能确定，不予认可；对证据九真实性无异议，对证明目的有异议，该份诉状只能证明冯会英向隆泉公司主张权利，没有向王年方等三人主张过权利；对证据十有异议，出具该证明是本案当事人，只能作为当事人陈述，没有证据相互印证，不予认可；对证据十一有异议，证明人未出庭作证，其签名真实性无法核实，不予认可。第二组证据：对证据一有异议：1.该证据不属于新证据；2.在一审当中，段志勇未出庭作证；3.该证明加盖隆泉公司公章，隆泉公司作为本案当事人，是否作为本案当事人陈述，定性不明；4.隆泉公司涉及到自己权利义务的陈述需要有相关证据佐证。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议：刻制公章属于隆泉公司内部经营管理系统，不能证明挂靠行为。对证据三有异议，一审王年方等三人委托代理人为一般代理，无权对涉及王年方等三人利益的重大事实予以自认。
隆泉公司对上述两组证据的质证意见为：对该两组证据没有任何异议，均认可其真实性及证明目的。
本院认证认为：对冯会英提交的两组证据，王年方等三人仅对上述证据的真实性、合法性、关联性提出了质疑，但未提交证据证明自己的观点，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。第一组十一份证据证明其主张逾期办证违约金的时间形成了证据链；第二组三份证据独立来看均属于“孤证”，但三份证据均证明同一事实，能够互相印证。故本院对冯会英提交证据的证明目的予以认可。
经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，冯会英自2013年3月15日起至今，未间断主张其权利。
依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本院认定本案二审讼争的焦点为：一、冯会英主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效；二、王年方等三人应否对隆泉公司承担的责任承担连带责任。
本院认为，冯会英与隆泉公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，依法成立、有效。双方均应按照合同的约定履行合同。
一、冯会英主张逾期办证违约金未超过诉讼时效。二审中，冯会英提交的十一份证据证明，自2013年3月15日起至今，未间断主张其权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，冯会英主张逾期办证违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。王年方等三人的该项上诉理由，本院不予采信。
二、一审法院依照冯会英的申请，追加王年方等三人为本案被告，符合法律规定。王年方等三人的该项上诉理由不成立，本院依法不予采信。
三、王年方等三人应对隆泉公司承担的责任承担连带责任。王年方等三人借用隆泉公司资质，出资进行开发房地产，虽成立项目公司，但按照合同的约定独自履行义务，分享收益，二者应为非法人型合作开发的联营体。王年方等三人在上诉状中自认“本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》……”足以证明；且在一审中，冯会英、王年方等三人与隆泉公司对事实和证据均无异议。王年方等三人作为实际的收益人，根据《最高人民法院＜关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答＞》第七条第一项的规定，应当对隆泉公司应承担的责任承担连带责任。权利与义务对等，利益与责任同在。王年方等三人不能只享有权利不履行义务，亦不能只收获利益而不承担责任。是故，王年方等三人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。
另外，一审法院宣判后，冯会英未提起上诉，视为其对一审判决的认可。一审认定“四被告出借、借用资质的行为，违反了有关房地产资质管理的强制性法律法规，四被告之间的约定无效”与《最高人民法院＜关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答＞》的规定相悖，故对一审判决的该认定予以纠正；王年方等三人的该上诉理由本院予以采信。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但实体处理正确，依法应予维持。上诉人王年方等三人的上诉请求本院依法予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院＜关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答＞》第七条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2012元，由上诉人王年方、汪尧文、夏华中负担。
本判决为终审判决。
审判长 石仁礼
审判员 刘 铮
审判员 汪书力
二〇一八年九月十八日
书记员 董艳乐
适用法条：
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《最高人民法院＜关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答＞》第七条第一项
七、关于联营合同解除后的财产处理问题
（一）联营体为企业法人的，联营体因联营合同的解除而终止。联营的财产经过清算清偿债务有剩余的，按照约定或联营各方的出资比例进行分配。
联营体为合伙经营组织的，联营合同解除后，联营的财产经清偿债务有剩余的，按照联营合同约定的盈余分配比例，清退投资，分配利润。联营合同未约定，联营各方又协商不成的，按照出资比例进行分配。