北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初15303号
原告：周恩贵，男。
委托诉讼代理人：王成凯，北京市隆安律师事务所律师。
被告：蒋俊杰，男。
委托诉讼代理人：贺朝晖，山东君孚律师事务所律师。
第三人：北京麦田房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302，注册号110105008656550。
法定代表人缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：徐英，女，1987年8月13日出生，北京麦田房地产经纪有限公司职员。
原告周恩贵（以下称原告）与被告蒋俊杰（以下称被告）、第三人北京麦田房地产经纪有限公司（以下称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王成凯、被告及其委托诉讼代理人贺朝晖、第三人委托诉讼代理人徐英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年1月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、附件二、《补充协议》及《定金保管协议》均于2016年3月8日解除；2、被告支付违约金1248000元；3、被告返还定金200000元。事实和理由：2016年1月12日，我和被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买被告名下位于北京市朝阳区XXXXX1404房屋。房屋成交价6240000元，我于2016年1月15日前（含当日）向抵押权人华夏典当行申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。被告在《房屋状况说明书》中确认和承诺，诉争房屋不存在查封、出租等情形。合同签订后我于2016年1月12日支付定金200000元，按照合同约定，应该在2016年2月15日网签当日支付购房款2000000元，但因为诉争房屋一直未解除抵押，所以一直无法办理网签。2016年3月7日我向被告发送律师函，依法通知被告解除房屋买卖合同。被告于2016年3月8日签收律师函，但拒绝承担违约责任。
被告辩称：原告所述双方之间房屋买卖关系属实。第一，双方之间签订的合同并未解除，因2016年3月7日原告向我发送的解除通知函无原告书面授权，不产生解除合同的效力。我不同意解除合同，我方要求继续履行，我同意在一个月内办理诉争房屋的抵押登记注销手续，之后配合原告办理网签，原告支付首付款，但我方在之前所产生的罚息、利息需要由对方承担；第二，我没有违反合同约定，对于诉争房屋存在查封的情况不知情，在办理诉争房屋解押手续过程中不存在过错，导致合同无法正常履行的责任在于第三人，我不同意支付违约金；第三，我从未收到过原告的定金，不清楚第三人是否收取过，不同意返还定金。
第三人述称：本案为房屋买卖合同纠纷，诉讼主体为买卖双方，我公司为居间方，所提供的居间服务不存在瑕疵与过错，不是本案的诉讼主体，故本案与我公司没有利害关系。我公司不进行具体答辩。原告所交纳的定金200000元仍由我公司保管，如果法院判决我公司退还，我公司同意退还原告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。2016年1月12日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》（包括附件一、附件二）及《补充协议》，约定：原告购买被告名下位于北京市朝阳区XXXXX1404房屋（以下称诉争房屋），房屋成交价格6240000元。原告应该在签订合同之日支付定金200000元。诉争房屋的抵押权人为华夏典当行，抵押数额3900000元，被告应于2016年1月15日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由被告自行清偿，被告应该按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。双方应于2016年2月15日办理申请贷款手续，拟贷款数额4000000元。原告应于2016年2月15日（网签当日）支付被告购房款2000000元。原告、被告双方应于2016年5月10日办理房屋过户手续。被告未将诉争房屋出租，应于过户当日将房屋交付给原告。双方若逾期违约，自逾期之日起违约方按照成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应当承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。
原告、被告及第三人签订《房屋状况说明书》，确认诉争房屋有抵押、无出租、无查封。
原告、被告认可双方于2016年1月15日签订《定金保管协议》，约定：双方委托第三人代为保管原告应向被告支付的定金200000元，第三人收到该笔定金视为被告收到，买卖双方的履约行为受定金罚则的约束。买卖双方约定在解押前一天，第三人将该笔定金转付给出卖人。
原告提交2016年1月12日代付定金收据，证明其已将定金200000元支付给第三人。第三人认可收到定金200000元，按照合同约定，被告应该在2016年1月15日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，但被告至今仍未向第三人提交解除抵押的相关手续，所以上述定金未向被告支付。
经查，诉争房屋于2011年5月4日登记在被告名下，2014年8月18日办理抵押登记，抵押权人为北京市华夏典当行有限责任公司青年路分公司，2016年2月25日办理解除抵押登记。2016年3月3日办理抵押登记，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，至2016年6月3日查询时仍未解押。2015年2月5日山东省烟台市中级人民法院查封诉争房屋，2016年2月5日解除查封。被告称因第一次解押后原告不履行合同支付定金及后续操作，所以又办理了抵押。烟台法院的查封并未向其送达保全裁定，所以不了解情况，也未申请复议。第三人从来没有要求我去查过房屋权属情况，是在2016年1月29日与第三人、原告去建委确权时才知道查封的事情。
2016年3月7日，原告委托北京市隆安律师事务所王成凯向被告发送《律师函》，称因被告未能按照约定办理抵押权登记注销手续，并单方涨价，违反合同约定，自该《律师函》送达之时解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、补充协议等，被告应该在收到该函件后三个工作日内与原告或者律师联系，就解除后的相关事宜及违约责任进行沟通协商，逾期原告将启动法律程序以维护合法权益。被告认可其于2016年3月8日收到《律师函》，但称上面没有原告的授权，在收到该函件后与原告律师打电话沟通，双方对于解除的事情未达成一致意见。原告当庭表示是其本人委托北京市隆安律师事务所王成凯律师发送的《律师函》，被告确实在2016年3月8日打电话给王成凯，但表示如果继续履行合同，就要涨价。
原告提交录音、北京房产网页打印件，欲证明被告表示如果不涨价就不出售房屋给原告，并将诉争房屋委托链家出售。被告称其并未委托链家另行出售房屋，录音中所称的“涨价”是为了协商如何继续履行合同。被告称根据录音内容，其已经告知第三人房屋已经解押。原告认为被告若已经办理解押应该提交相关的证据，且根据房屋产权状况查询显示，抵押状态一直在持续。第三人称被告未提交任何材料证明其已经解押，且被告也表示要涨价，并且不配合担保公司去烟台法院了解查封的情况。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《定金保管协议》、不动产登记簿查询件、录音光盘及当事人陈述在案作证。
本院认为：依法成立生效的合同对双方当事人有约束力。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《定金保管协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应该按照合同约定履行各自义务。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照合同约定，被告应于2016年1月15日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同。现有证据显示，诉争房屋于2016年2月25日才办理抵押登记注销手续，2016年3月3日又重新办理抵押登记，被告违约。原告依据合同约定行使解除权向被告发送解除合同的《律师函》、被告认可于2016年3月8日收到《律师函》，故原告要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《定金保管协议》均于2016年3月8日解除，于法有据，本院予以支持，被告要求继续履行合同没有依据，本院不予支持。第三人同意向原告退还定金200000元，本院不持异议。
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张违约金的诉讼请求本院予以支持，具体数额由本院依法予以确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告周恩贵与被告蒋俊杰于二○一六年一月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、原告周恩贵、被告蒋俊杰与第三人北京麦田房地产经纪有限公司于二○一六年一月十二日签订《补充协议》及原告周恩贵与被告蒋俊杰于二○一六年一月十五日签订的《定金保管协议》于二○一六年三月八日解除；
二、第三人北京麦田房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告周恩贵定金二十万元；
三、被告蒋俊杰于本判决生效后七日内赔偿原告周恩贵违约金四十万元；
四、驳回原告周恩贵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费55480元，由被告蒋俊杰负担（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费5000元，由被告蒋俊杰负担（原告周恩贵已交纳，被告蒋俊杰于本判决生效后七日内支付原告周恩贵）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李文丹
人民陪审员 杨占珍
人民陪审员 吕鹤江
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 贾清沛