安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖02民终1936号
上诉人(原审原告):吕瑞霞，女，1968年12月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。
委托诉讼代理人:翟羽，安徽真见律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）安徽鸿达房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：李年荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戴娘军，安徽国伦律师事务所律师。
上诉人吕瑞霞因与被上诉人安徽鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民初2812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
吕瑞霞上诉请求：撤销一审判决，改判支持吕瑞霞的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实存在错误，有诸多内容是主观臆想。1、一审判决认定“2016年9月30日，案涉商铺租赁合同期限已届满，但超过2/3的铺位业主已经与鸿达公司及芜湖润生商业管理有限公司续签了租赁合同”，缺乏事实依据。2、一审判决认定涉案商铺是“受限制的物权”，缺乏事实和法律依据。吕瑞霞对涉案商铺拥有独立、合法的完整物权，持有国家机关颁发的产权证，该产权证对该商铺具体位置、面积均有明确的记载，吕瑞霞依法对该商铺享有占有、使用、收益、处分的权利。3、一审判决对吕瑞霞出租涉案商铺在内的物业认定缺乏事实依据，认定“原告径行起诉主张返还铺位，与大多数业主的意愿相悖”违反了双方签订的议事规则的约定。4、一审判决认定“该商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有”是错误的，涉案商铺是吕瑞霞拥有独立产权的商铺，性质上是其个人所有的私人财产，与其他业主无关。5、一审判决认定涉案商铺的租金收益错误，涉案商铺的租金在第二期租赁活动中应参照吕瑞霞提交的评估报告确定。6、一审判决认定鸿达公司“按照原租金标准支付原告2016年10月1日至2017年9月30日租金”错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用的《合同法》第六十条第一款、《民事诉讼法》第六十四条第一款规定对本案的判决均不能起到支持作用。三、一审判决违反了法律规定的公平、自愿原则。
鸿达公司未提交书面答辩意见。
吕瑞霞向一审法院起诉请求：1、双方于2004年1月13日签订的租赁合同于2016年9月30日已解除，鸿达公司立即将三泰国际大厦第一层营业大厅K85号商铺腾空后返还给吕瑞霞；2、鸿达公司按280.45元/平方米/月的标准向吕瑞霞支付自2016年10月1日至实际返还之日止的租金；3、本案诉讼费由鸿达公司承担。
一审法院认定事实：2004年1月13日，吕瑞霞与鸿达公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、吕瑞霞购买鸿达公司开发建设的位于芜湖市镜湖区三泰国际大厦一层K85号商铺，建筑面积合计3.97㎡；2、单价14328元，总价款56882.16元。同日，吕瑞霞（乙方）与鸿达公司（甲方）签订《补充合同》，约定：1、甲、乙双方在签订购买三泰国际大厦大厅产权式商铺《商品房买卖合同》的同时，应签订本补充合同及《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，签订了本补充合同及《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》后，《商品房买卖合同》才能生效；2、甲、乙双方在《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》租赁期内，乙方的商铺产权发生转让、赠与、抵押和继承的，新的商铺产权人必须承认原产权人签订的《商品房买卖合同》、《补充合同》、及《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，须与甲方办理其他相关手续，并到产权部门办理登记；3、甲方出卖给乙方产权式商铺，为保护全体业主利益，乙方仅有收益权和产权处分权，案涉产权式商铺必须整体出租，不得将购买的商铺自行分割经营；4、甲方出售给乙方的商铺产权中，包含配套设施及装潢，乙方应付甲方相关费用37921.44元。同日，吕瑞霞与鸿达公司签订《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，约定吕瑞霞将其所有的位于芜湖市镜湖区三泰国际大厦一层K85号产权式商铺出租给鸿达公司，租期自本合同生效之日起至2016年9月30日止，在使用期内，前六年鸿达公司每年给吕瑞霞固定回报6826元，第七年起至合同期满鸿达公司每年给吕瑞霞固定回报7584元。合同期满后，吕瑞霞要求提高租金标准，而鸿达公司不同意增加，双方未续签租赁合同。2017年10月23日，鸿达公司按照原租金标准支付吕瑞霞2016年10月1日至2017年9月30日租金7584元。
一审法院另查明，（一）三泰国际大厦由鸿达公司开发建设，一至三层总面积为23272.03㎡，二层整体未出售，一层、三层出售部分铺位，出售总面积为3101.38㎡（其中一层358.95㎡，三层2742.43㎡），出售铺位数为762间，其中已有538间铺位续签租赁合同。（二）2001年4月21日，鸿达公司与芜湖世纪联华发展有限公司签订《租赁合同》，鸿达公司将三泰国际大厦地上三层和地下一层（其中地上一层6119㎡,二层8397㎡,三层8506㎡，地下一层4000㎡，总计27022㎡），出租给芜湖世纪联华发展有限公司，租赁期限15年，自2001年10月1日至2016年9月30日止，第一个三年560万元/年，每三年递增租金0.06%。2016年6月15日，鸿达公司与芜湖世纪联华发展有限公司续签《房屋续租合同》，租赁期限15年，自2016年10月1日至2031年9月30日止，第一个三年3800万元，每三年递增租金0.06%。
一审法院认为，本案争议焦点（一）案涉商铺能否返还的问题。吕瑞霞虽拥有商铺的独立产权，但系无墙体分割，无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间，该商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有。吕瑞霞在购买时即明知该商铺无法单独使用，只能与其他商铺联合经营，且双方合同约定吕瑞霞只有收益权和处分权，该商铺是受限制的物权，与完全物权有所区别，不能自由行使物权的四项权能即占有、使用、收益、处分。鸿达公司一直依据双方约定的所有权与经营权相分离的商业模式统一对外经营。案涉产权式商铺的上述特点，加之每一铺位面积较小、所涉业主人数众多等因素决定了三泰国际大厦大厅铺位在使用效能上的高度依存和所属业主利益上的密切融合。2016年9月30日，案涉商铺租赁合同期限已届满，但超过2/3的铺位业主已经与鸿达公司及芜湖润生商业管理有限公司续签了租赁合同。在此情况下，吕瑞霞径行起诉主张返还铺位，与大多数业主的意愿相悖，也不利于三泰国际大厦产权式铺位整体利益的维护。故对吕瑞霞要求鸿达公司腾空并返还涉案商铺的诉讼请求，不予支持。
本案争议焦点（二）案涉商铺占用费的标准问题。吕瑞霞的商铺收益来源于三泰大厦整体对外出租的收益，鸿达公司支付给吕瑞霞2016年10月1日至2017年9月30日的收益为7584元/年，按此计算吕瑞霞的商铺每平方米租金收益为159.19元（7584元÷12个月÷3.97㎡）。根据鸿达公司提交与芜湖世纪联华发展有限公司租赁合同，芜湖世纪联华发展有限公司支付给鸿达公司2016年10月1日至2017年9月30日的租金约为1267万元（3800万元÷3年），按此计算不考虑楼层、区域位置等因素均摊到每平方米鸿达公司的租金收益为39.06元（3800万元÷3年÷12个月÷27022㎡）。参考鸿达公司支付给吕瑞霞的收益已经超出其收取的每平方米租金价格，且鸿达公司已经按照原标准支付吕瑞霞2016年10月1日至2017年9月30日期间的占用费，故对吕瑞霞要求鸿达公司按照280.45元/平方米/月的标准支付自2016年10月1日起的租金，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审判决驳回吕瑞霞的诉讼请求。案件受理费减半收取75元，由吕瑞霞负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、吕瑞霞与鸿达公司签订的《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》明确约定：吕瑞霞对涉案商铺享有按期、按约收取租金的权利，但该商铺的使用权、管理权由鸿达公司行使。该约定表明吕瑞霞对涉案商铺享有收益权和产权处分权，但不得自行分割、独立使用，其对该商铺的物权受到一定限制。吕瑞霞作为完全民事行为能力人，对上述合同约定的内容应有充分的认知。现吕瑞霞上诉称其对涉案商铺享有完整物权，与其他业主无关，不符合客观事实。结合该商铺系无墙体分割，无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间这一客观事实，能够证明涉案商铺系有别于普通商铺的产权式商铺，该类商铺的特点决定了其只能由市场统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好的获取收益。当单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。本案中，鸿达公司在一审期间已提交证据证明该公司与部分业主续签了租赁合同，吕瑞霞作为单个商铺径行起诉要求返还铺位，客观上不利于三泰国际大厦产权式铺位整体功能的发挥，亦不符合其他已续签合同业主的利益，一审法院综合考虑以上因素，对吕瑞霞该项诉请不予支持，并无不当。二、关于涉案商铺的租金标准，吕瑞霞上诉主张在第二期租赁活动中应参照其提交的评估报告确定租金标准，因该评估报告系其单方委托评估机构作出，在没有其他证据予以佐证的情况下，不应单独作为定案依据，且一审法院已充分阐述三泰大厦整体对外出租的收益并未明显高于吕瑞霞的商铺收益，故吕瑞霞诉请鸿达公司按280.45元/平方米/月的标准支付租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持亦无不当。综上所述，吕瑞霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人吕瑞霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 武
审 判 员 汪 智
审 判 员 吴丽群
二〇一八年九月十八日
法官助理 蒋 磊
书 记 员 季学婷
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。