广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)穗番法民三初字第1082号
原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所：广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层，组织机构代码：72992258-7。
负责人陈戎，总经理。
委托代理人罗凯波，系该公司的工作人员。
委托代理人黄秀娴，系该公司的工作人员。
被告陈广云，男，1972年2月22日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，
被告张芳，女，1968年10月2日出生，汉族，身份证住址：湖北省蕲春县，
原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司诉被告陈广云、张芳居间服务合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的委托代理人罗凯波、黄秀娴，被告陈广云到庭参加诉讼；被告张芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司诉称，原告是于2001年7月6日依法成立的具有房地产中介资格的公司，有权开展房地产买卖的中介活动。被告委托原告就出售位于广州市番禺区市桥街大北路永恒大街16号华苑楼2梯204房提供居间服务。2013年3月8日，原告、被告与买方三方签订《房地产买卖合同》。后经买卖双方协商解除上述合同，并签订《补充协议》。根据《补充协议》的约定：由原合同买方向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费余款6285元，由卖方（被告）代买方支付，日期为买方收回按揭公司退款后3个工作日之内，逾期支付的，卖方（被告）按照千分之五违约金支付给中介方。补充协议签订且按揭公司退款后，经原告多次催促，被告至今仍未支付上述代理费6285元。原告认为，买卖双方及原告方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》合法有效，原告作为居间人已履行其义务促成交易。被告无故不履行合约，其行为已构成违约，造成原告严重损失，依法应承担违约责任。原告为维护自己利益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付代理费6285元及2013年6月11日起至清偿之日止的违约金（违约金以代理费6285元为本金，按每日千分之五计算，并以代理费6285元为限，计至2013年10月11日止为3771元）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告陈广云辩称，我方已经将涉讼房屋出售给被告张芳，其将涉讼房屋转卖给第三人王娟，被告张芳与王娟之间往来房款与我方无关。原告以收不到中介费为由起诉我，没有任何的事实依据和法律依据。而且，涉讼房屋实际的权属人应是我的老板李群，只是借我的名义向银行贷款并登记在我的名下而已。我与李群私下达成协议，涉讼房屋的一切权利义务与我无关。此外，我只委托李群出售涉讼房屋，并没有委托过张芳，我没有与张芳办理过任何的委托手续。基于上述理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告是具备为房地产转让、抵押和租赁提供代理、咨询经纪服务中介资质的企业法人；被告陈广云为位于广州市番禺区市桥街大北路永恒大街16号华苑楼2梯204房的权属人。
2012年11月8日，被告陈广云向被告张芳出具《委托书》，主要内容为被告陈广云就涉讼房屋的相关事宜委托被告张芳为其合法代理人，代表其执行和处理下列事项：一、有权向房管部门登记领取房屋产权证手续及向国土部门办理领取土地使用证手续，一切有关该房屋产权的证件资料如有遗失，有权代为办理挂失及补办等一切手续……五、受委托人有权出售上述房产，签订房屋买卖合同及收取房款，有权为上述房屋在网上签署买卖手续，若交易不成功，有权办理退案手续……。广东省广州市番禺公证处就上述《委托书》出具了（2012）粤广番禺第40239号《公证书》。
2012年12月1日，案外人李群向被告陈广云出具《保证书》，主要内容为本人李群保证2013年2月份还清陈广云名下的涉讼房屋在农行的贷款，在这之前如果有逾期还贷或2月份还不能还清这笔贷款，愿以该房贷总额的30%作信用补偿金。若涉及该房产交易的相关资料被非法利用等情况，所造成的不良后果由李群本人负相应的法律责任（如果由于银行方面造成的失误则不关李群的责任）。
2013年3月8日，被告张芳以被告陈广云（作为卖方）的代理人的身份与案外人王娟（作为买方）及原告（作为经纪方）三方签订了《房地产买卖合同》（NO.0084693），约定卖方将位于广州市番禺区市桥街大北路永恒大街16号华苑楼2梯204房（以下简称涉讼房屋）以839000万元的价格出售给买方。三方在合同中约定基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费12585元，逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止；提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付；在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。
2013年4月18日，被告张芳以被告陈广云（卖方）的代理人的身份与案外人王娟（买方）签订《补充协议》，约定有关本次交易买卖双方协商一致，由原合同买方向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费余款人民币陆仟贰佰捌拾伍元整（6285元），由卖方代买方支付，日期为买方收回按揭公司退款后3工作日之内，逾期卖方按照千分之五违约金支付给中介方；卖方同意买方解除本合同并于成功退税当天向买方退还定金人民币贰万元整，并同意当天办理退税程序，同时退回税费贰万玖仟玖佰肆拾肆元现金给买方；亿达按揭公司同意退回按揭服务费合人民币叁仟伍佰元整给买方，日期为买方到亿达按揭公司成功办理申请退款手续之日起7个工作日内并保证退款到账，经纪方有责任协助买方尽快收到该笔退款，逾期亿达按揭需按每日千分之五向买方支付违约金。
2013年10月16日，原告以被告未按约定支付房地产咨询及买卖代理费为由，提诉至法院要求解决。
庭审中，原告称广州亿达按揭服务有限公司于2013年6月5日通过中国工商银行广东省分行营业部汇划方式退款3500元给买方王娟的丈夫张齐。原告对此提供了《中国工商银行广东省分行营业部资金汇划补充凭证（借）》证明。
诉讼过程中，原告与被告张广云对于（2012）粤广番禺第40239号《公证书》的真实性存在较大争议。原告主张上述公证书证明被告陈广云委托被告张芳出售涉讼房屋的事实。但是被告张广云则抗辩认为，其在2013年4月协助过买方王娟办理过退税手续，但从未与被告张芳签订过任何的委托手续，上述公证委托书上的签名并非是其本人的亲笔签名。为此，本院于2014年1月22日前住广东省广州市番禺公证处调取了上述公证书的原件，经核对，与原告提供的（2012）粤广番禺第40239号《公证书》复印件一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，已为有效公证文书所证明的事实当事人无需举证，若当事人有相反证据足以推翻的除外。虽然被告陈广云抗辩（2012）粤广番禺第40239号《公证书》所公证的《委托书》中委托人“陈广云”的签名并非其亲笔签名，但是其并没有提供相反的证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。故，对于被告陈广云的上述抗辩主张，本院不予采纳。被告陈广云作为委托人，应当对其代理人张芳的代理行为承担相应的民事责任。被告陈广云与原告之间所建立的居间合同关系是双方的真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性禁止规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据《补充协议》的约定可知，涉讼房屋的交易双方已经变更了剩余的房地产咨询及买卖代理费6285元的支付主体，即约定由卖方陈广云来负担上述费用。故，对于原告提出要求被告陈广云向其支付剩余的房地产咨询及买卖代理费6285元的诉讼主张，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。
被告陈广云逾期支付房地产资讯及买卖代理费，应按约定支付违约金。关于违约金的起计时间以及计付标准的问题。原告提供了《中国工商银行广东省分行营业部资金汇划补充凭证（借）》证明按揭公司已于2013年6月5日将3500元的按揭费用退还给了买方王娟的丈夫张齐，故根据《补充协议》的约定，被告陈广云应当在退款后3个工作日之内即2013年6月10日前向其支付6285元的房地产咨询及买卖代理费，否则应按每日千分之五的标准向其支付违约金。然而原告提供的《中国工商银行广东省分行营业部资金汇划补充凭证（借）》中收款方为张齐，并非买方王娟。虽然原告陈述张齐与王娟为夫妻关系，且张齐的银行账号为王娟指定的退款账号，但是却无法提供相应的证据予以证实，理应承担举证不能的法律后果。故，本院认为自原告起诉之日起即2013年10月16日起开始计算被告陈广云逾期付款违约金更为公平、合理。关于违约金的计算标准的问题，原告主张违约金按每日千分之五的标准计算，但是原告未能举证证明其存在因被告陈广云逾期支付代理费而造成的资金损失以外的其他损失，故该标准明显过高，本院依法予以调整，违约金按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率标准计算为宜。因此，被告陈广云应当以6285元为本金，按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率向原告支付自2013年10月16日至实际付清之日止的逾期付款违约金；违约金的总额以6285元为限。
至于原告主张被告张芳亦应对被告陈广云承担的上述房地产咨询及买卖代理费和违约金承担清偿责任，鉴于被告张芳仅为被告陈广云的委托代理人，对于其所实施的代理行为，应由被告被告陈广云承担相应的民事责任，故原告该诉讼主张理据不成立，本院不予支持。
被告张芳经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，判决如下：
一、被告陈广云应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付房地产咨询及买卖代理费6285元及违约金（违约金以6285元为本金，按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率自2013年10月16日起计至实际付清之日止；违约金的总额以6285元为限）
二、驳回原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的其余诉讼请求。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费52元，由被告陈广云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 胡剑敏
代理审判员 张 祎
人民陪审员 陈东冬
二〇一四年三月十四日
书 记 员 范津津