河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邢民三终字第102号
上诉人（原审被告反诉原告）周刚，男，1975年2月5日出生，汉族，现住邢台市桥东区天一城。
被上诉人（原审原告反诉被告）中国工商银行股份有限公司邢台开元支行，住所地：邢台市邢州北路。
负责人何华峰，该行行长。
委托代理人阎玲，河北辰生律师事务所律师。
原审被告田莲花，女，1972年9月1日出生，汉族，现住邢台市冶金北路锦苑公寓。
上诉人周刚因与被上诉人中国工商银行股份有限公司邢台开元支行（以下称开元支行）、原审被告田莲花借款合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2013）东民初字第1283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决查明：2007年8月13日，被告与邢台康乐房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，由被告购买毓秀苑房屋，并支付了购房首付款。2007年8月24日，原、被告双方签订了个人购房借款／担保合同，约定原告向二被告提供贷款19.6万元用于购房产，贷款期限20年。二被告授权原告将贷款一次性划入邢台康乐房地产开发有限公司账户。该贷款／担保合同第四条约定了贷款利率；该合同第十条第二款约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，甚至解除合同。同日，原告按照合同约定，经被告授权，原告将19.6万元转入邢台康乐房地产开发有限公司账户。
2008年12月4日，市政府第三次调度毓秀苑小区建设项目停建问题，市政府在（2008）35号专题会议纪要中要求妥善处理银行按揭贷款问题，金融部门不要再对按揭购房户进行催缴。2012年8月20日，邢台康乐房地产开发有限责任公司破产管理人拟定了“邢台康乐房地产开发有限责任公司破产财产分配方案”。2012年8月30日，邢台市中级人民法院作出（2010）邢民破字第3-15号民事裁定书，裁定对康乐公司对第三次债权人全部通过的《破产财产分配方案》依法予以认可，对已交纳全部或部分购房款的购房消费者债权（购房款）清偿比例100%；2012年9月2日，邢台康乐房地产开发有限责任公司破产管理人将购房款退给被告。
个人购房借款／担保合同签订后，被告只偿还贷款本金6223.4元，利息16071.6元，截止到2013年10月30日，二被告尚欠原告借款本金189776.6元。
原审判决认为：原告与被告签订的“个人购房借款／担保合同”，系双方当事人的真实表示，并不违反相关法律、法规的规定，合法有效。借款／担保合同签订后，原告已按约履行了贷款义务。在借款／担保合同履行过程中，由于邢台康乐房地产开发有限责任公司对毓秀苑小区建设项目停建，继而宣布破产清算，当时市政府会议纪要要求金融部门不要再对按揭购房户进行催缴，期间未按时偿还原告借款本息主要责任不在被告，且邢台康乐房地产开发有限责任公司在破产时未支付购房款利息，被告也有一定经济损失，本着公平原则，原告应当对2012年8月之前的借款利息予以免除，被告在此期间所偿还的利息应当抵顶借款本金，经查，被告在2012年8月之前已偿还原告利息16071.6元，应抵顶借款本金，二被告应当偿还原告借款本金173705元；2012年9月2日邢台康乐房地产开发有限责任公司破产管理人将购房款全额返还被告，被告与邢台康乐房地产开发有限责任公司之间的商品房买卖合同已依法解除，二被告应当及时偿还原告借款本金，但被告怠于履行还款义务，根据个人购房借款／担保合同第十条约定，原告有权提前收回贷款，解除合同，故原告诉请解除原、被告双方签订的（房）字（邢台）行（开元）支行（2007）年（0315）号个人购房借款／担保合同，理由成立，本院予以支持。2012年9月2日邢台康乐房地产开发有限责任公司将购房款全额返还给被告后，二被告不及时偿还原告借款，继续占用该贷款，应当自2012年9月3日始向原告支付利息。被告反诉原告赔偿其经济损失87512元，但未提交相关证据证明，故被告反诉请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条的规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2007年8月24日签订的（房）字（邢台）行（开元）支行（2007）年（0315）号个人购房借款／担保合同。二、判决生效后十日内，被告周刚、田莲花偿还原告借款本金人民币173705元及利息（自2012年9月3日始至借款本金还清之日止，按个人购房借款／担保合同第四条约定的利率计算）。三、原告在被告还清上述借款本息之日起3个月内删除被告个人征信不良信用记录。四、驳回反诉原告周刚的反诉请求。案件受理费5080元，反诉费1990元，由被告负担。
上诉人周刚对上述判决不服，提出的上诉理由是：1、2006年下半年，康乐公司（即邢台康乐房地产开发有限责任公司）在毓秀苑开盘卖房，由于资金不足，只有贷款才能买得起，多次到售楼部看房，康乐公司销售人员、工商银行工作人员均在场，销售人员、银行工作人员均称手续齐全，可以按揭贷款。上诉人认为有银行把关，应当没有问题，才决定购买一套，在毓秀苑售楼部交付首付款并由被上诉人工作人员引导，于2007年8月24日办理了按揭贷款，合同中约定购房房屋合同备案、办理抵押登记预登记后贷款拨付康乐公司，上诉人按被上诉人要求支付月供。但直到传来消息说康乐公司法定代表人携款潜逃后，上诉人才知道，合同没有备案，没有办理抵押登记。上诉人庆幸幸亏没有登记备案，因为按照合同约定被上诉人还没有给康乐公司拨款，款一直在被上诉人账户，于是要求和被上诉人解除合同，停止月供，希望被上诉人退回利息，毕竟被上诉人没有实际损失，可被上诉人称已经将贷款拨付康乐公司，是否是事实上诉人不清楚。因被骗造成损失，上诉人起诉康乐公司，要求双倍赔偿，桥西区法院判决康乐公司构成欺诈，但仅仅判决康乐公司赔偿合同价款10%的损失。不仅如此，上诉人还支付了借款利息，康乐公司破产清算时只清偿购房款而未支付购房款利息。退还购房款后，上诉人希望能按照中国银行邢台分行的相关处理方式，归还开元支行贷款本金，但开元支行丝毫不体谅我们所遭受的损失，执意要求上诉人归还全部本息，起诉到桥东法院。2、开元支行明知开发商没有办妥登记备案、预登记手续、商品房预售许可证，却故意隐瞒这一真实情况，在毓秀苑售楼部现场办理房贷手续，并告知上诉人，开发商手续已齐备，骗取了上诉人的信任。开元支行为了自身的不正当利益，不履行审查把关和监管职责，在不具备拨款条件的情况下，明知有风险而违规操作，放任和默许开发商违法经营，放任原告损失的发生，并将上诉人列入不良信用黑名单，致使上诉人信用受损，导致上诉人无法按揭贷款重新购房。依照相关法律规定，上诉人与被上诉人签订的“个人购房借款／担保合同，应当认定为无效合同。3、一审判决认定事实不清，开元支行的放贷行为违背了中国人民银行相关规定，开元支行放款前未办理抵押登记手续。上诉人补缴了每平方米1000元的自救款，这些损失的产生和扩大均与被上诉人的过错行为有因果关系，即使合同有效，开元支行没有履行借款担保合同第五条第1款约定。一审判决对借款合同无效的事实不予认定，明显损害了上诉人的合法权益。请求二审法院撤销原审判决，确认上诉人与被上诉人签订的借款合同无效，并承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人开元支行当庭答辩称：一审法院在判决时已经考虑到上诉人没有按期归还贷款的责任主要不全在上诉人，且考虑到破产清算组在退还购房款时没有支付购房利息的实际情况，免除了上诉人在退还购房款之日前的全部银行利息，虽然这样的判决使答辩人承担巨大的利息损失，但答辩人仍然认为一审法院从公平的角度上认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，二审法院应依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，原审法院于2013年12月4日向周刚送达应诉通知书、举证通知书等诉讼文书手续。2014年4月8日以开元支行的纵容、默许甚至配合等事由提起反诉，请求开元支行赔偿其经济损失87512元，并取消其不良信用记录。
还查明，个人购房借款／担保合同（以下称借款担保合同）第五条第1款约定：贷款人发放或继续发放贷款的前提条件是：本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥登记备案或预登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款行认可的其他阶段性担保方式）并持续有效”该合同第二十三条第2款约定了保证人邢台康乐房地产开发有限责任公司承担阶段性连带责任保证，并约定正式抵押登记手续已办理完毕，贷款人收到上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对上述条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任等内容。
审理中，上诉人还提出借款担保合同，按照担保法的规定主合同无效担保合同无效，主合同是商品房购买合同，从合同是借款担保合同，主合同无效从合同当然无效。
上述事实由双方当事人陈述及提交的证据、询问笔录等证据予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”该条明确了商品房买卖合同与借款担保合同相互独立存在，两个合同之间只存在贷款用途系购买房屋的目的性关联，不存在主从合同关系，因商品房买卖合同被确认无效，贷款合同的目的无法实现，只存在解除商品房担保贷款合同情形，不能做出无效担保贷款合同的认定。因此，上诉人提出商品房购买合同无效，则借款担保合同无效的主张，于法无据，本院不予支持。
关于开元支行明知开发商没有办妥商品房预售许可证等手续发放贷款对于借款担保合同的效力影响问题。根据《中华人民共和国担保法》第五条的规定，本案的借款担保合同，主合同为借款合同，从合同为担保合同。按照借款合同约定，开元支行已按约履行了发放贷款义务，虽然开元支行存在明知开发商未取得商品房预售许可证而发放贷款情形，但该情形的存在只涉及银行方面的管理性规定，对正在建造中的房屋抵押效力产生影响，加大开元支行发放贷款的经营风险，对于本案的借款合同效力不产生影响。另外，借款担保合同第五条第1款“前提条件”约定内容，不属于借款合同附生效条件的内容，该条款是为减低开元支行经营风险，单方对其发放贷款的限制，该约定只涉及作为从合同的担保合同是否产生效力问题，不影响主合同的借款合同效力。且从履行情况看，邢台康乐房地产开发有限责任公司按照合同承担了阶段性连带责任保证，签订了担保合同，开元支行及时发放贷款并未违反借款合同约定义务。
本案现实情况是：开元支行2007年8月24日办理按揭贷款后，开元支行至今未获得任何收益，开元支行本身存在贷款收益损失，从上诉人举证情况及常理分析，本案不存在被上诉人开元支行和邢台康乐房地产开发有限责任公司故意侵害上诉人周刚贷款形成的债务，故意造成上诉人和被上诉人损失情况。
综上所述，上诉人提出本案借款合同无效的事由，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人作为具有辨认和控制自己行为的民事责任能力人，在开发商卖房时，没有尽到通常情况下普通人交易时所应具有的合理注意义务，未审查开发商出售房屋时，有无商品房预售许可证等手续，自身存在明显过失。上诉人对因过失产生的民事交易损失，应当理性对待，由贷款人开元支行分担损失的做法，无法律依据。本案上诉人和被上诉人均存在损失，这是借款双方均不愿看到的实际情况，原审判决正是基于法律规定结合破产清算的现实考量，对借款合同的处理，作出了合法合情的判决，但在诉讼费用的负担上未考虑上述原审原告诉讼请求的构成，原、被告在诉前认可的债务等因素，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第180条的规定，应依法维护上诉人的合法权益，上诉人主张的反诉损失赔偿内容构成独立的诉讼请求，与本案借款关系，并非基于同一法律关系或与借款存在审理上的关联关系，因此，一审法院对周刚提起的反诉赔偿损失请求，不应在本案借款担保合同中作为反诉内容立案审理，立案后也应作出驳回上诉人的反诉处理，并退还反诉费1990元。原判对反诉赔偿损失请求进行实体审理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持河北省邢台市桥东区人民法院（2013）东民初字第1283号民事判决第一项、第二项、第三项内容即：一、解除原、被告双方于2007年8月24日签订的（房）字（邢台）行（开元）支行（2007）年（0315）号个人购房借款／担保合同。二、判决生效后十日内，被告周刚、田莲花偿还原告借款本金人民币173705元及利息（自2012年9月3日始至借款本金还清之日止，按个人购房借款／担保合同第四条约定的利率计算）。三、原告在被告还清上述借款本息之日起3个月内删除被告个人征信不良信用记录。
二、改判河北省邢台市桥东区人民法院（2013）东民初字第1283号民事判决第四项内容为：驳回周刚的反诉。
一审案件受理费5080元，由中国工商银行股份有限公司邢台开元支行负担3810元，周刚负担1270元，反诉费1990元退还周刚。二审案件受理费100元由上诉人周刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓永胜
审 判 员 高恒振
代理审判员 崔丽华
二〇一四年七月十日
书 记 员 张姿巍