重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝03民终814号
上诉人（原审被告暨反诉原告）：鲜文利，女，1975年8月10日出生，汉族，住重庆市南川区。
委托诉讼代理人：黄朝均（鲜文利之夫），男，1973年11月11日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：重庆望族物业管理有限责任公司南川分公司，住所地重庆市南川区南城街道金山大道8号，组织机构代码69927960-6。
负责人：王红，该分公司经理。
委托诉讼代理人：赵兵，重庆市南川区金山法律服务所法律工作者。
上诉人鲜文利因与被上诉人重庆望族物业管理有限责任公司南川分公司（以下简称望族物业南川分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2018）渝0119民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鲜文利及其委托诉讼代理人黄朝均，被上诉人的负责人王红及其委托诉讼代理人赵兵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
鲜文利上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判被上诉人立即整改，提高物业服务质量，减少应收的物业服务费40%；赔偿上诉人的汽车修理费2800元。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由：一审法院认定事实错误。被上诉人长期允许外来车辆在上诉人居住的小区内消防通道及绿化地带上停放，属于不完全履行物业服务合同的行为，系违约行为，且长期不予整改，应当减少物业服务费。因被上诉人允许外来车辆停放在消防通道上，致使上诉人在停放车辆时，发生擦剐，造成修车费2800元，该损失与被上诉人不履行物业管理行为存在因果关系，应当由其赔偿上诉人的修车费2800元。
望族物业南川分公司辩称，一审判决事实清楚，程序合法，请求依法维持原判，驳回上诉人上诉请求。被上诉人在物业服务中严格按照有关规定进行管理，现上诉人提供的证据不能证明被上诉人没有尽到合理管理义务。对于小区车辆规范化管理，因×小区在设计上没有形成人车分流，在遇到业主停放车辆时，被上诉人已告知业主不能占用消防通道，但并没有权利在业主违反规定将车辆停放在消防通道对其车辆进行强制处置，当发生这样情形时，被上诉人曾报告过交警、也打过110，但警察到来后也并未作出相应处理。对前述问题，被上诉人也及时报告业主委员会，并提出人车分流的整改方案，因该方案需要全体业主的2/3通过，目前尚未实施，但被上诉人仍积极协调市政管理部门在小区周边开设临时停车位，以解决小区业主的停车问题，故我方在管理过程中尽到管理职责，上诉人要求减少服务费没有依据。上诉人要求被上诉人赔偿其汽车修理费2800元，证据不充分，应予驳回。
望族物业南川分公司向一审法院诉讼请求：判令鲜文利立即支付望族物业南川分公司2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费、公共照明费、二次供水费等6822元，滞纳金1364元，共计8186元，诉讼费由鲜文利承担。
鲜文利向一审法院提出反诉请求：1、请求判令望族物业南川分公司赔偿修车费2800元；2、减少望族物业南川分公司应收取的物业管理费，3、本案诉讼费用由望族物业南川分公司承担。
一审法院认定事实：望族物业南川分公司系重庆市南川区×小区的物业管理企业，鲜文利系该小区业主。2014年12月31日，望族物业南川分公司（乙方）与重庆市南川区×小区业主委员会（甲方）签订了《×小区物业服务合同》，该合同约定，甲方聘请乙方实施该小区的物业管理服务的相关事宜，合同服务期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。合同第五条约定，物业管理服务费按建筑面积计算，电梯房（三楼及以上）1.05元/月·平方米（含电梯费）；1、2楼0.75元/月·平方米；别墅（高级楼梯房住宅）1.30元/月·平方米；商业物业1.40元/月·平方米，其他物业：凡高层住宅改为商用的1.50元/月·平方米，别墅改为商用的1.50元/月·平方米，停车库每一个车位50元/月，公共能耗费每户9元/月，二次供水0.5元/吨。合同第六条约定，物业服务费用或者物业服务资金按季度交纳，业主或物业使用人在每季初月5日前履行交纳义务，逾期未交纳物业服务费的，物业公司按日向业主加收应交费总额的千分之二支付违约金。该协议还约定了其他事项。
另查明，鲜文利居住在重庆市南川区×小区别墅（高级楼梯房住宅）×号，建筑面积229.38平方米，2016年1月1日至2017年12月31日期间未交纳物业服务费。
一审法院认为，望族物业南川分公司与重庆市南川区×小区业主委员会签订的《×物业服务合同》系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对鲜文利及该小区业主均具有约束力。望族物业南川分公司为该小区提供物业管理服务，鲜文利接受望族物业南川分公司的物业服务后，理应及时按照物业服务合同的约定交纳物业服务费等相关费用。鲜文利居住的房屋为别墅，按照合同约定应当按1.3元/月·平方米收取物业管理费，但望族物业南川分公司主张按1.2元/月·平方米收取物业管理费，予以支持。故鲜文利自2016年1月1日至2017年12月31日期间应当交纳的物业服务费为6606元（1.2元/月·平方米×229.38平方米×24个月），公共能耗费为216元（9元/月×24个月），共计6822元。望族物业南川分公司主张的滞纳金实为违约金，由于望族物业南川分公司未能及时解决鲜文利反映的相关问题，属于物业服务有一定的瑕疵，因此，对其支付违约金的请求，不予支持。对于鲜文利提出车辆乱停乱放，占用消防通道的问题，该院认为因开发商在开发×小区时设计人车分流不够合理，从而导致大量的车辆停放在小区内，占用了消防通道，这是历史遗留及小区业主共同造成的问题。望族物业南川分公司作为小区的管理服务主体，已在合理显著的位置以广告牌的形式提醒了业主禁止占用消防通道，其已履行到了合理的管理义务，鲜文利不能依此作为拒绝交纳物业管理费的理由。对于鲜文利提出的其他不交纳物业管理费的理由，因未提供充足的证据予以佐证，不予支持。
对于鲜文利反诉要求望族物业南川分公司赔偿修车费2800元的请求。该院认为，鲜文利主张因其车位前的消防通道停满了外来车辆，导致其车辆无法停回车位，从而致使车辆被擦剐，对于该事实其并未提供充足的证据予以证明，故对该事实不予认定，对其赔偿修车费2800元的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、限鲜文利于本判决生效之日起十日内支付望族物业南川分公司2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费6822元；二、驳回望族物业南川分公司的其他诉讼请求；三、驳回鲜文利的全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案本诉案件受理费50元，减半收取25元，由鲜文利负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由鲜文利负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相同，本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点：鲜文利应否减交40%的物业服务费；望族物业南川分公司应否赔偿鲜文利修车费2800元。
关于鲜文利应否减交40%的物业服务费的问题。上诉人鲜文利上诉称，按照×小区物业服务合同第三条第7项约定：“对物业管理区域内交通秩序与车辆停放实行严格规范管理，坚决杜绝占用消防通道停车等现象发生，对按规定要求停放的车辆，乙方应对其安全负责”；第十条特别约定第5条“本小区车辆或者外来车辆不能占用消防通道停放，超过两小时或者过夜停放，扣除乙方违约金50元”。因被上诉人未能按照前述合同约定履行义务，任由外来车辆占用消防通道停放，应当认定其履行合同义务不符合同约定，故应减少其按照合同应当收取的物业服务费，上诉人主张按物业服务费的60%支付。经查，前述合同并未约定出现前述情形应当按何种标准减少物业服务费，只是约定由业主委员会每次扣除被上诉人的违约金50元，该权利应当×小区业主委员会行使，而非由单个业主独立行使该项权利。同时，因该合同第十一章其他第2条约定，“每年组织1次征询业主对物业服务的意见，第一年业主满意率达不到80%以上扣罚保证金3000元，第二年业主满意率达不到85%以上扣罚保证金4000元，第三年业主满意率仍达不到85%以上扣罚保证金5000元，同时无条件解除合同并取消再次竟聘资格”。如上诉人认为，被上诉人望族物业南川分公司的物业服务存在不完全履行物业服务合同的情形，可向业主委员会反映，并在对其年终测评中予以反映，并按前述约定由业主委员会集体行使合同权利。如果业主委员会也不行使前述权利，上诉人仍认为物业服务企业不履行合同约定的或法律法规规定以及相关行业规范确定的义务，也可以另案请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以该理由拒付物业费，故鲜文利请求减少物业服务费40%予以缴纳没有事实依据，本院不予支持。因双方当事人对一审法院确定欠交物业服务费等相关费用起止时间及计算的金额并无异议，本院予以确认。
关于望族物业南川分公司应否赔偿鲜文利修车费2800元的问题。
鲜文利上诉称，因被上诉人望族物业南川分公司未能有效制止外来车辆在小区消防通道上停放，导致其在将车辆停放在其固有停车位上时，其车辆被擦剐造成其车辆修复损失2800元。因其在一审中并未提交证据证明其车辆停放在停车位后被其他外来车辆擦剐的相关证据。而按照其陈述，是因为先有外来车辆停放在消防通道上，导致其停车时与其他车辆发生擦剐。究其原因，并非是因被上诉人没有按照物业服务合同第三条第7项约定履行义务造成，而是其自身操作车辆停放不当造成，加之其未提交充分的证据予以证明，应承担举证不能的后果，一审判决驳回其反诉请求并无不当。
综上所述，上诉人鲜文利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人鲜文利负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 勇
审判员 谭红艳
审判员 张海瑞
二〇一八年六月七日
书记员 文 杰