海南省儋州市人民法院
行 政 判 决 书
（2017）琼9003行初86号
海南省儋州市人民法院
行政判决书
（2017）琼9003行初86号
原告海南聚盈企业管理中心（有限合伙），住所地海南省海口市龙华区滨海大道**号中环国际广场**层*********室。
执行事务合伙人海南聚联投资有限公司。
委派代表黄永忠。
委托诉讼代理人杨江蕊，该中心员工。
委托诉讼代理人李博伦，该中心员工。
被告儋州市国土资源局，住所地儋州市那大镇中兴大道国土环境资源局大楼。
法定代表人黎桂雄，该局局长。
委托诉讼代理人唐符力，该局法规科科长。
委托诉讼代理人符定福，海南为先律师事务所律师。
第三人儋州华诺房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大中心大道XVI2-1（现松涛路与中兴大道交汇处）。
法定代表人杨保林，该公司负责人。
委托诉讼代理人杨生，该公司员工。
委托诉讼代理人蒲克，该公司员工。
第三人儋州惠安庄园开发有限公司，住所地儋州市那大群英区文化北路11号。
法定代表人庄志银，该公司经理。
原告海南聚盈企业管理中心（下称聚盈管理中心）不服被告儋州市国土资源局（下称儋州市国土局）向第三人儋州华诺房地产开发有限公司（下称儋州华诺公司）颁发儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》（下称第1992号《国有土地使用证》），于2017年11月27日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2017年12月4日向被告儋州市国土局和第三人儋州华诺公司、儋州惠安庄园开发有限公司（下称儋州惠安庄园公司）送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年12月28日公开开庭审理了本案。原告聚盈管理中心委托诉讼代理人杨江蕊、李博伦，被告儋州市国土局委托诉讼代理人唐符力、符定福，第三人儋州华诺公司委托诉讼代理人杨生、蒲克，第三人儋州惠安庄园公司法定代表人庄志银等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告儋州市国土局于2012年9月17日向第三人儋州华诺公司颁发第1992号《国有土地使用证》，确认土地使用权人为儋州华诺公司，土地座落儋州市那大中心大道XVI2-1，地类（用途）商住，使用权类型出让，使用权面积53400平方米，终止日期2082年8月16日。
原告聚盈管理中心诉称，儋州惠安庄园公司于2002年至2003年间，先后向中国农业银行儋州市支行借款四笔，共计2500万元。因儋州惠安庄园公司未按约还款，该债权剥离，由中国农业银行股份有限公司海口金贸支行（下称农行海口金贸支行）享有，并经生效判决确认。
2011年5月28日，儋州华诺公司与儋州惠安庄园公司签订《房地产项目合作开发协议书》，约定在抵押给农行海口金贸支行的80.1亩土地上合作开发”华诺国际”项目，儋州华诺公司向农行海口金贸支行申请分期代偿儋州惠安庄园公司借款本息。2011年8月16日，农行海口金贸支行、儋州华诺公司、儋州惠安庄园公司签订了《债务偿还协议书》，约定儋州惠安庄园公司借款以原抵押物作为抵押担保，儋州华诺公司应在协议签订后3个工作日内将1500万元转入农行海口金贸支行账户，偿还儋州惠安庄园公司剩余的借款本金（2011年5月16日，儋州华诺公司已代儋州惠安庄园公司偿还1000万元借款本金）。农行海口金贸支行收到1500万元债款后，同意儋州华诺公司在确保农行海口金贸支行抵押权前提下，将80.1亩土地过户至其名下，但要求儋州华诺公司须于2011年底前还清债务，否则有权起诉追偿。之后，儋州华诺公司办妥土地过户手续，土地证号为儋国用（2011）第7**号《国有土地使用证》，并将该土地设押给农行海口金贸支行，为上述借款提供抵押担保，办理了抵押登记，取得儋他项（2011）第422号《土地他项权利证明书》。
此后，儋州华诺公司申请办理设押土地变更用途手续。农行海口金贸支行致函儋州市国土局，表示”在确保金贸支行对土地抵押权不变及金贸支行优先受偿权不受影响的前提下，同意办理土地变更用途”。2012年9月17日，儋州市国土局将儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》变更为商住用地，并颁发了第1992号《国有土地使用证》。
上述债权业经海南省第二中级人民法院（2015）海南二中民二重字第2号《民事判决书》和海南省高级人民法院（2016）琼民终60号《民事判决书》判决生效。2016年，中国农业银行股份有限公司海南省分行将上述债权转让给中国信达资产管理股份有限公司（下称中国信达海南分公司）。2017年5月12日，中国信达海南分公司与原告签订《债权转让合同》，将包含上述债权本息及担保合同项下的全部权利转让给原告，并于2017年5月27日在《海南日报》发布联合公告，公告债权转让事实及进行催款。至此，原告成为儋国用（2011）第768号国有土地使用权的抵押权人。而原告在申请参加案外人（买房人）诉儋州市国土局的行政诉讼案时，得知被告上述行为。
根据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在。抵押期间不能办理土地用途变更登记，即使办理抵押土地的用途变更登记，被告也应当及时通知抵押权人，并向抵押权人更换相应的权利证书。本案中，被告没有及时通知抵押权人，且未向抵押权人更换相应权利证书，程序严重违法，并侵害原告合法权益。根据《土地登记办法》的规定，应当撤销。请求法院判决：
1、撤销被告于2012年9月17日颁发给第三人儋州华诺公司的第1992号《国有土地使用证》；恢复儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》。
2、被告承担本案诉讼费用。
原告提供的证据有：1、《委托资产批量转让协议》与《债权转让合同》以及2016年9月9日、2017年5月27日的海南日报，证明原告受让取得涉案债权及担保合同项下全部权利；2、《债务偿还协议书》，证明儋州华诺公司向农行海口金贸支行申请分期代偿儋州惠安庄园公司借款本息，农行海口金贸支行同意儋州华诺公司在确保金贸支行抵押权的前提下将80.1亩土地过户至其名下；3、儋他项（2011）第422号《土地他项权利证明书》，证明儋州华诺公司依约办妥了土地过户手续，并将儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》设押给农行海口金贸支行，为上述借款提供抵押担保，办理了抵押登记。4、第1992号《国有土地使用证》，证明2012年9月17日，儋州华诺公司申请办理设押土地变更用途手续，儋州市国土局将原设押的第768号《国有土地使用证》变更为商住用地并颁发了未设押的第1922号《国有土地使用证》；5、（2015）海南二中民二重字第2号《民事判决书》与（2016）琼民终60号《民事判决书》，证明判决书确认农行海口金贸支行对儋州华诺公司和儋州惠安庄园公司的债权，并确认金贸支行对儋州华诺公司位于儋州市××镇的80.1亩商住用地第1992号《国有土地使用证》的土地使用权享有抵押优先受偿权。
被告儋州市国土局辩称：
1、聚盈管理中心的起诉已经超过了起诉期限，依法应驳回起诉。
《行政诉讼法》第四十六条第一款规定：”公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”儋州市人民政府于2012年9月17日给儋州华诺公司颁发第1992号《国有土地使用证》之前，抵押权人农行海口金贸支行曾致函儋州市国土局，表示”在确保金贸支行对土地抵押权不变及金贸支行优先受偿权不受影响的前提下，同意办理土地变更用途”。而且海南省第二中级人民法院于2014年审理农行海口金贸支行与儋州华诺公司、儋州惠安庄园公司、王铁金融借款合同纠纷案时，农行海口金贸支行已经知道第1992号《国有土地使用证》办证事实。可见，农行海口金贸支行于2016年将债权转让给中国信达海南分公司之前，已经超过六个月起诉期限。同理，聚盈管理中心于2017年5月12日取得该债权后，已经超过起诉期限，应当驳回起诉。
2、儋州市国土局不是本案适格被告。
《土地管理法》第十一条第三款规定：”单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。”《土地管理法实施条例》第五条第一款规定：”单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。”对土地登记申请，土地行政主管部门仅仅作为受理部门接受土地登记申请人提交的相关资料，并依据职权和程序进行审核，最终由县级以上人民政府登记造册，核发土地使用证。而且，土地使用证必须加盖县级以上人民政府公章或者土地登记专用章才能对外生效。由此可见，聚盈管理中心对本案土地登记行为不服，应起诉儋州市人民政府，而不是儋州市国土局。儋州市国土局不是本案适格被告。
3、儋州市人民政府颁发第1992号《国有土地使用证》，认定事实清楚，程序合法。
坐落于儋州市那大中心大道XV12-1号国有土地，面积53400平方米，系儋州市人民政府于1998年批准出让给儋州惠安庄园公司的工业用地，并颁发了儋国用（那大）字第14879号《国有土地使用证》。之后，儋州惠安庄园公司以该宗地作抵押，向儋州农行借款2500万元。2008年，该债权从儋州农行剥离，由农行海口金贸支行享有。2011年8月24日，儋州市国土局作出《关于儋州市惠安庄园开发有限公司土地使用权变更登记的批复》，同意儋州惠安庄园公司将该宗土地使用权按评估价2563.20万元过户给儋州华诺公司，土地使用年限为37年。2011年9月6日，儋州市人民政府向儋州华诺公司颁发儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》。根据农行海口金贸支行和儋州华诺公司、儋州惠安庄园公司于2011年8月16日签订的《债务偿还协议书》，儋州市国土局于2011年9月16日就该宗土地重新办理抵押登记。
2012年4月6日，儋州市人民政府作出儋函[2012]70号《关于将儋州华诺房地产开发有限公司工业用地改变为商住用地的批复》，同意将儋州华诺公司该宗土地变更为商住用地，建筑容积率≤2.885，建筑密度≤25%，绿地率≥40%，其中集中绿地应≥10%。儋州华诺公司须向儋州市人民政府交纳土地评估差价2683.35万元。2012年4月19日，儋州市国土局与儋州华诺公司重新签订《国有建设用地使用权出让合同》。在儋州华诺公司履行儋州市人民政府批复确定的义务并征得农行海口金贸支行书面同意情况下，儋州市人民政府于2012年9月17日向儋州华诺公司颁发第1992号《国有土地使用证》。
上述事实证明，儋州市人民政府颁发第1992号《国有土地使用证》，事实清楚，程序合法。儋州华诺公司领取该土地使用证后，未重新办理抵押登记，是农行海口金贸支行没有申请造成的，聚盈管理中心据此主张颁发第1992号《国有土地使用证》程序违法，完全没有依据。
综上，请求驳回聚盈管理中心的起诉。
被告儋州市国土局提供的证据有：1、企业法人营业执照、税务登记证、法人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明儋州惠安庄园公司及法定代表人身份；2、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明儋州华诺公司及法定代表人身份；3、法人授权委托书，证明儋州华诺公司授权袁飞飞办理那大中兴大道XV12-1号土地相关事宜；4、法人授权委托书，证明儋州华诺公司授权袁飞飞办理那大中兴大道XV12-1号土地过户相关事宜；5、身份证复印件，证明受托人袁飞飞身份；6、国有土地使用权出让合同，证明国土部门将位于中兴大道宗地编号XV12-1，面积为80.1亩，出让给儋州惠安庄园公司；7、儋国用那大字第14879号《国有土地使用证》，证明儋州惠安庄园公司原持有的国有土地使用证；8、关于儋州惠安庄园公司土地使用权变更登记的批复，证明国土部门批复同意儋州惠安庄园公司将那大中兴大道XV12-1号土地过户给儋州华诺公司；9、转让协议，证明儋州惠安庄园公司与儋州华诺公司签订土地转让协议；10、收据，证明儋州华诺公司付给儋州惠安庄园公司购地款；11、完税证明，证明该宗土地转受让方已缴纳相关税费，取得完税证明；12、定界图，证明该宗地的平面界址；13、缴款书，证明儋州华诺公司缴纳相关费用；14、土地登记申请审批表，证明儋州华诺公司申请办理变更登记、经依法审批；15、儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》、土地登记卡、登记卡续表、归户卡，证明依法向申请人颁证；16、国有建设用地使用权出让合同，证明国土部门将位于儋州城西片区F0201、F0202地块以国有建设用地使用权出让给儋州华诺公司；17、海南省儋州市规划设计条件通知书，证明市住房和城乡建设局通知该地块的规划条件；18、儋州市人民政府关于将儋州华诺公司工业用地改变为商住用地的批复，证明市政府批复同意将儋州华诺公司位于儋州城西片区F0201、F0202地块80.1亩工业用地改变为商住用地；19、儋州市国土局关于儋州华诺公司80.1亩工业用地改变为商住用地的通知，证明国土部门通知儋州华诺公司F0201、F0202地块80.1亩工业用地改变为商住用地；20、儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》，证明儋州华诺公司原有的国有土地使用证；21、完税证明，证明该宗土地已缴纳相关税费，取得完税证明；22、缴款书，证明儋州华诺公司缴纳相关费用；23、土地登记申请审批表，证明儋州华诺公司申请办理变更登记，经依法审批；24、第1992号《国有土地使用证》、土地登记卡、登记卡续表、归户卡，证明依法向申请人颁证。
第三人儋州华诺公司述称，被告颁发第1992号《国有土地使用证》是合法合理的，原告请求撤销该证，不合理。
第三人儋州华诺公司未提供证据。
第三人儋州惠安庄园公司述称，关于2011年5月28日的协议是草稿，不能作为诉讼依据。撤证问题，我公司不太明白。
第三人儋州惠安庄园公司未提供证据。
经庭审质证，各方当事人的质证意见如下：
原告对被告提供的证据，认为被告应当提供原件，请求法院审查被告的证据。768号证是有抵押权的，该抵押权没有取消，也没有备注抵押登记，根据担保法第52条规定，抵押权与担保同时存在。在办理第1992号《国有土地使用证》时，债权尚未消灭，且被告没有提供抵押权人提议注销抵押登记的任何证据，第1992号土地证上的抵押登记应当继续存在，但第1992号《国有土地使用证》上的抵押登记是没有的，程序违法。
第三人儋州华诺公司对被告提供的证据，表示没有意见。
第三人儋州惠安庄园公司对被告提供的证据，表示没有意见。
被告对原告提供的证据，认为备注抵押是事实，不能否认。
第三人儋州华诺公司对原告提供的证据，表示可以理解。
第三人儋州惠安庄园公司对原告提供的证据，认为原告主张第1992号《国有土地使用证》备注有效，又要求撤证，相互矛盾。
本院对以上证据认证如下：
对原告提供的证据，均系相关协议、公告或者文书，真实性应予认定。
对被告提供的证据，虽然均为复印件，但未发现造假痕迹，且内容相互印证，没有相反证据，故真实性应予认定。
经审理查明：
儋州惠安庄园公司为建设”儋州琼胶基地”项目向儋州市政府申请用地。1998年3月3日，儋州市国土局向儋州市政府请示，同日儋州市政府作出批复，内容为：将中兴大街南侧与科技路西侧交接处国有土地出让给儋州惠安庄园公司，作为兴建”儋州琼胶基地”项目用地，用地编号XVI2-1，面积80.1亩，出让价每亩2.5万元人民币，总地价200.25万元，使用期限五十年；由儋州市国土局与儋州惠安庄园公司签订《国有土地使用权出让合同》，未经批准不得随意改变用地性质；用地单位六个月内动工上项目，两年内投产，否则无偿收回土地使用权。当日，儋州市国土局与儋州惠安庄园公司签订了《国有土地使用权出让合同》确定上述出让土地位置、编号、面积、单价、总价及双方其他权利义务。1998年3月5日，儋州市国土局通知儋州惠安庄园公司验桩用地。儋州市政府通过以建设经纬路工程与回填、平整工程款折抵土地出让金及请示省政府同意出让土地实行优惠价后，向儋州惠安庄园公司颁发儋国用（那大）字第14879号《国有土地使用证》，确定用地座落为那大中心大道XVI2-1（四至：东至科技路；南至空地；西至空地；北至中兴大街）；土地用途为工业用地；土地总面积为53402.6平方米；土地使用年限50年。
儋州惠安庄园公司向农行儋州支行贷款人民币2500万元，以包括”琼脂生产基地”53402.6平方米（约80.1亩）土地在内的多项财产作为抵押物，办理了抵押登记。贷款期限届满，儋州惠安庄园公司未偿还贷款本息。根据中国农业银行股份有限公司改制要求，贷款债权剥离给财政部，由农行海口金贸支行负责管理和处置。
2011年3月12日，儋州惠安庄园公司与儋州华诺公司签订《转让协议》，由儋州惠安庄园公司将儋国用（那大）字第14879号土地转让给儋州华诺公司。同年8月16日，农行海口金贸支行、儋州惠安庄园公司、儋州华诺公司三方签订《债务还款协议书》，约定儋州惠安庄园公司所欠农行海口金贸支行债务本息由儋州华诺公司偿还，但不免除儋州惠安庄园公司清偿义务；儋国用（那大）字第14879号土地过户至儋州华诺公司名下，应当办理抵押登记。之后，儋国用（那大）字第14879号土地过户至儋州华诺公司名下，并由儋州市政府颁发儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》。2011年9月7日，儋州华诺公司与农行海口金贸支行签订《抵押合同》，约定儋州华诺公司以儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》项下53400平方米工业用地土地使用权设定抵押，并于2011年9月16日办理儋他项（2011）第422号《土地他项权利证明书》。
经儋州市政府批准，同意儋国用（2011）第768号土地工业用地性质变更为商住用地。2012年4月19日，儋州市国土局与儋州华诺公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将坐落于儋州市西片区F0201、F0202地块53400平方米出让给儋州华诺公司，用途为商住，使用年限为70年。该地块坐落编号即那大中心大道XVI2-1。根据儋州华诺公司申请，儋州市政府于2012年9月17日向儋州华诺公司颁发第1992号《国有土地使用证》。
被告儋州市国土局于2015年7月7日在儋他项（2011）第422号《土地他项权利证明书》上备注”该他项权利证明书所对应的土地使用权证号已变更为儋国用（2012）第1992号”及在第1992号《国有土地使用证》上备注”本证（证号为儋国用[2012]第1992号）由华诺公司申请，农行海口金贸支行同意，在确保农行抵押权不变的前提下改变土地用途并上报市政府批复办理的，由原儋国用（2011）第768号土地改变用途后颁发本证。农行海口金贸支行原办理在儋国用（2011）第768号土地证的抵押事宜保持不变，在本证具有同等的抵押权利和效力”。
另查，农行海口金贸支行起诉请求儋州惠安庄园公司、儋州华诺公司偿还贷款利息，海南省第二中级人民法院判决：1、儋州华诺公司和儋州惠安庄园公司偿还农行海口金贸支行计算至2014年5月9日借款利息21171933.79元及2014年5月9日之后借款利息；2、农行海口金贸支行对位于儋州市××镇的80.1亩商住用地[儋国用(2012)第1992号《国有土地使用证》]的土地使用权享有抵押优先受偿权。海南省高级人民法院作出（2016）琼民终60号《民事判决书》维持该判决。
又查，2016年8月22日，农行海南省分行与中国信达海南分公司签订《委托资产批量转让协议》，将儋州惠安庄园公司所欠债务的债权转让给中国信达海南分公司，债权转让已在海南日报公告，债权转让已经完成。
再查，2017年5月12日，中国信达海南分公司与聚盈管理中心签订《债权转让合同》，将中国信达海南分公司受让儋州惠安庄园公司债权转让给聚盈管理中心，债权转让已在海南日报公告，债权转让已经完成。
原告聚盈管理中心认为第1992号《国有土地使用证》颁证程序违法，侵害其合法权益，应当予以撤销，向本院提起行政诉讼。
本院认为，涉及不动产登记行政诉讼案件，因不动产登记职能由国土部门下辖的不动产登记中心行使，故该类案件的被告为相关国土部门。本案第1992号《国有土地使用证》虽由儋州市人民政府颁发，但被告应为儋州市国土局。因此，儋州市国土局系本案适格被告。此外，聚盈管理中心受让债权方知道本案颁证行为，其起诉未超过起诉期限。鉴此，儋州市国土局认为其不是本案适格被告及原告提起诉讼超过起诉期限，理由不成立，本院不予支持。
本案实质争议焦点为第1992号《国有土地使用证》是否应当撤销。
从本案来看，第1992号《国有土地使用证》不应该撤销，理由如下：第一，位于儋州市××镇的53400平方米土地，先由儋州市政府出让给儋州惠安庄园公司建设”儋州琼胶基地”项目，儋州惠安庄园公司用以抵押贷款，后经儋州华诺公司、儋州惠安庄园公司及债权人协商，该土地转让给儋州华诺公司，办理了土地过户手续。之后，儋州市政府批准该土地变性为商住用地，由儋州市国土局与儋州华诺公司重新签订土地出让合同，并根据儋州华诺公司申请，依法颁发了第1992号《国有土地使用证》。涉案土地变性及颁证过程，均依照法定程序进行，而且该行为充分保护了儋州华诺公司、儋州惠安庄园公司及债权人合法权益，未损害相关当事人利益。第1992号《国有土地使用证》颁证行为正当。第二，涉案土地变性及颁发第1992号《国有土地使用证》后，儋州华诺公司已开发”华诺国际”商住楼盘并进行预售，而且涉案相关纠纷的案件经生效判决确认第1992号《国有土地使用证》项下土地抵押效力，撤销第1992号《国有土地使用证》，不仅损害儋州华诺公司、儋州惠安庄园公司及债权人利益，也会损害商住楼房买受人的利益，不符合法律应当保护正当合法法益原则。第三，第1992号《国有土地使用证》在聚盈管理中心受让债权之前颁发，聚盈管理中心受让债权后，主张撤销第1992号《国有土地使用证》，损害上手债权人合法权益，亦不利于自己权利的保护，违反所签订的《债权转让合同》规定。
应该明确指出，不动产登记可以变更登记，经过变更登记颁发新证的不动产，就不存在恢复原证件的情形。同时，土地用途性质变更属于政府的职权范围，人民法院不具有变更土地用途性质职权。故聚盈管理中心主张恢复涉案土地原证件和性质，没有法律依据，理由不成立，本院不予支持。
综上，第1992号《国有土地使用证》颁证行为事实清楚，证据确凿，程序合法。原告主张撤销第1992号《国有土地使用证》，恢复儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》，损害各方利益，理由不能成立，依法应当予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告海南聚盈企业管理中心的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告海南聚盈企业管理中心负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审 判 长 周国芝
审 判 员 杨小丽
人民陪审员 李开春
二〇一八年六月二十八日
书 记 员 张 剑
附：本案适用相关法律、法规及司法解释条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。