成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初2619号
原告:成都东方投资控股有限公司，住所：成都高新区桂溪工业园。
法定代表人曹稳，系公司总经理。
委托代理人：丁有勇，男，汉族，1982年11月3日出生，住安徽省肥东县。系公司员工，一般授权代理人。
委托代理人：陈学树，男，汉族，1986年9月23日出生，住四川省简阳市。系公司员工，一般授权代理人。
被告：深圳市中科创财富管理有限公司，住所：深圳市宝安区新安街道广场大厦16楼1613房。
法定代表人常虹。
原告成都东方投资控股有限公司（以下简称东方投资公司）诉被告深圳市中科创财富管理有限公司（以下简称中科创财富公司）房屋租赁纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判。后因被告中科创财富公司下落不明，本院依法适用普通程序，由代理审判员钟珏担任审判长，与人民陪审员夏琪、王雪组成合议庭进行审理。本院于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈学树到庭参加诉讼，被告中科创财富公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告东方投资公司诉称，2013年8月2日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于成都市高新区益州大道333号东方希望中心商业楼3、4楼，租赁期限为4年。租金前两年为每平方米每日2.63元，从第三年起在上一年基础上递增5%。被告交纳了租金、物管费合计584803元。原告为被告提供180日的免租期，但被告如提前解除合同，则无免租优惠。根据合同约定，2015年9月30日前应该支付2015年10月1日至2015年12月31日的租金、物管费，但是被告仍未支付。2015年9月25日，被告发函给原告，擅自解除合同。原告拒绝后，被告于2015年10月26日再次发函要求解除，并单方搬离房屋。被告的擅自解除给原告造成经济损失，故，请求判令：一、被告中科创财富公司向原告东方投资公司支付拖欠的从2015年10月1日到10月26日共26天的租金182550元，从2015年10月1日到10月26日共26天的物业服务费77123.11元，2015年8月12日至10月12日期间的电费5400元、2014年3月19日至2015年10月12日期间的水费180.81元、特约服务费170元；二、被告中科创财富公司向原告东方投资公司支付逾期支付租金、物业服务费的违约金（包含三部分分段计算，第一部分为逾期7天之内，以300元/天的标准计算，共2100元；第二部分是第8天至第30天共23天，计算方式为：以2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金640403.85元及物管费266964.6元为基数，按照每日万分之一的标准计算；第三部分是从第31天开始，即从2015年11月1日开始计算至租金及物管费本金实际付清之日为止，按照每天万分之八的标准计算）；三、被告中科创财富公司向原告东方投资公司支付优惠期间2013年8月2日至2014年1月1日的租金1017066.5元；四、被告中科创财富公司向原告东方投资公司支付解除合同给原告造成的损失1280607.7元，扣除被告中科创财富公司已经支付的保证金后金额为695804.7元。
被告中科创财富公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的相关诉讼权利。
原告东方投资公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：
第一组：房屋租赁合同，证明内容：1、合同第1.1条约定出租房屋位于成都市高新区益州大道北段333号东方希望中心商业楼3,4楼，面积约为2542.52平方米。2、合同第3.1条约定房屋租赁期自2013年8月2日起至2017年8月1日止。3、合同第3.2条约定甲方为乙方提供共180日租金的优质租户优惠，被告可在该期间内免缴房屋租金，但被告如有提前解除或终止合同等情形，则无权享受优惠，并应补缴该优惠。4、合同第4.1条约定被告向原告缴纳房租、物管费保证金584803元。5、合同第4.2条，附件四补充条款（一）约定租赁房屋前两年每平米日租金为2.63元，从第三年开始在上一年租金基础上递增5%。6、合同第4.4条约定物业管理费按每平方米每月35元标准支付。7、合同第4.7、4.8条约定租金、物管费按季度提前预付。8、合同第9.3条约定，被告延期支付租金、物管费，需支付延期费或滞纳金，并详细约定违约金计算方式。9、合同第9.4条约定，被告擅自解除或终止合同，需赔偿由此给原告造成一切直接和间接经济损失。10、合同第9.5条约定，被告违约时，原告有权直接扣除保证金。证明：《房屋租赁合同》双方签订已生效，双方权利义务应按合同约定执行，如一方违约，应按合同约定承担违约责任。
第二组：房产证书，证明内容原告为系争房屋的权利人。证明：原告由权出租系争房租。
第三组：被告于2015年9月25日发《告知函》给原告以及原告于2015年10月11日发《告知函》给被告，要求被告继续履约。证明：被告擅自要求解除合同，违反合同约定，应按合同约定承担相应责任。
第四组：被告于2015年10月26日发《告知函》，证明内容：被告于2015年10月26日再次发《告知函》给原告，擅自要求单方解除合同，并已单方撤离。
第五组：原告2015年10月28日《告知函》、《请继续履行合同的告知函》以及邮寄凭证，2015年11月13日《请继续履行合同的告知函》，11月13日《收费通知书》、特快专递详情单，向被告合同上记载的地址发送了函件。合同第10.9条约定特快专递发出第三日就视为收到。证明内容：原告于2015年10月28日、11月13日多次发函给被告，要求被告继续履约，支付水费、电费、特约服务费，到期的租金和物业费，并支付延期费、滞纳金。
四、五组证据证明目的：被告拖欠原告租金、物管费等，已构成违约。被告未经原告同意，擅自解除合同，违反合同约定，应按合同约定承担相应责任。
第六组：2015年12月21日东方希望物业服务有限公司《债权转让通知书》、向被告合同上记载的地址寄送特快专递详情单，证明内容：成都东方希望物业服务有限公司将对被告享有的债权全部转让给原告。证明：原告有权向被告主张物业服务费等全部费用。合同第1.6条约定出租人有权行使物业管理的权利。
第七组：房屋租赁合同，证明成都市高新区益州大道北段333号东方希望中心商业楼3楼于2016年5月1日才出租给安华农业保险股份有限公司，空置期为7个月，4楼尚未出租。
被告中科创财富公司未向本院提交证据。
原告东方投资公司提交的上述证据材料经当庭举证，本院经审查认为，证据均系原件或与原件核对无异的复印件，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明本案待证事实，故本院予以采信。
对上述确认真实性、合法性证据的关联性问题及各自的证明力，于审理查明事实及本院认为部分进行阐述。
经审理查明，2013年8月2日，东方投资公司与中科创财富公司签订《房屋租赁合同》及附件，约定将东方投资公司所有的位于高新区益州大道333号东方希望中心商业楼3、4楼租给中科创财富公司使用，建筑面积2542.52平方米，租赁期限为2013年8月2日至2017年8月1日，2013年8月2日至2014年1月1日为免租期。合同第三条约定：“……3.2甲方向乙方提供180日租金的优质租户优惠，具体优惠期间见附件二《租金支付明细表》约定。乙方可在优惠期间内免缴房屋租金，但仍须缴付物业管理费和使用该租赁房屋所产生的其他一切费用。如因乙方原因导致本合同提前解除或终止，或乙方欠付本合同项下任何费用超过30日的，则乙方无权享受剩余优惠，并应补缴优质租户优惠”；合同第四条约定：“4.1……租赁关系终止时，在乙方办好退房手续并结清费用之日起15个工作日内，甲方及物业管理单位无息退还保证金金额，但保证金用以抵扣应由乙方承担的费用除外。4.2双方约定，该租赁房屋建筑面积每平方米日租金2.63元；前两年月租金为203413.3元，租赁期内租金总计8905949.38元。4.3租赁期间，除按时支付租金、物管费外，乙方应另行承担使用该租赁房屋所产生的其他一切费用，如水费、气费、电费、通讯费、宽带网络费、停车费等。乙方所产生的潲水自行清运。4.4从房屋交付日开始算，乙方应按照建筑面积每平方米每月35元的标准向物业管理单位支付物业管理费，即每月88988.2元。……4.7租金、物业管理费按季度为周期支付，本合同约定的起租之日至第三个月月末最后一日为第一个租金、物业管理费结算周期。4.8乙方应于起租之日起的5个工作日内支付除优质租户优惠外的第一期租金、物业管理费，以及应于每个结算周期的最后一日前预付下一期租金、物业管理费、水电费及其他费用。”；合同第九条约定：“……9.3乙方逾期支付本合同项下款项包括但不限于租金、物业管理费等各项费用晚于附件二《支付明细表》中“支付日期A”中规定的最后一日，甲方或物业管理单位有权要求乙方承担延期费或滞纳金，自应付之日开始起算至实际付清日止分段计算，具体分段计算方法：逾期不超过7天（含）时，每逾期一日，甲方有权按300元每天计算延期费。逾期超过7天时，则自第8天开始，每逾期一天，按逾期款项的万分之一承担滞纳金。逾期超过30天（不含）时，则自第30天开始，每逾期一天，按逾期款项的万分之八承担滞纳金，同事甲方有权解除或终止本租赁合同，乙方按第9.4条约定承担责任”；附件四补充条款约定：“（一）经甲乙双方协商约定，该合同租赁周期为四年，租赁价格为80元/㎡/月，租金从合同签订日期后的第三年开始在上一年租金基础上递增5%。物业费为35/㎡/月，原则上在租赁期内物业费无变化。”。
合同签订后，东方投资公司依约向中科创财富公司交付了涉案房屋，中科创财富公司向东方投资公司支付了房屋租赁保证金及物业服务保证金共计584803元，并依约支付房屋租金至2015年9月30日。
2015年9月25日、10月26日，中科创财富公司向东方投资公司发送《告知函》及《解除租赁合同告知函》，要求解除《房屋租赁合同》，并告知东方投资公司，中科创财富公司已于2015年10月23日完成全部撤场，东方投资公司可自行处置租赁标的场地内一切物品。2015年10月28日、11月13日，东方投资公司向中科创财富公司寄送了《请继续履行合同的告知函》，表示不同意解除《房屋租赁合同》。
另查明，涉案房屋欠缴2015年10月1日后的物业管理费77123.11元、欠缴2015年7月1日至8月31日期间的特约服务费170元、欠缴2014年3月19日至2015年10月12日期间的水费180.81元、欠缴2015年8月12日至10月12日期间的电费5400元。
再查明，2016年4月28日，东方投资公司与案外人安华农业保险股份有限公司四川分公司签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋中的3楼租给安华农业保险股份有限公司四川分公司使用，租赁期限为2016年5月1日至2019年4月30日。
本院认为，东方投资公司与中科创财富公司签订的《房屋租赁合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，中科创财富公司于2015年9月25日、10月26日向东方投资公司发函要求解除合同，东方投资公司在庭审中亦认可解除合同，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》及附件于2015年10月26日解除。对于东方投资公司主张的房屋租金、物业管理费、电费、水费及特约服务费，均发生于中科创财富公司使用涉案房屋期间，按照《房屋租赁合同》及附件的约定，上述费用均应当由中科创财富公司承担，东方投资公司主张中科创财富公司实际支付租金、物业管理费至2015年9月30日，中科创财富公司未提供证据证明其履行了支付的义务，故对于东方投资公司要求中科创财富公司支付涉案房屋欠缴2015年10月1日至26日期间的租金182550元、欠缴2015年10月1日后的物业管理费77123.11元、欠缴2015年7月1日至8月31日期间的特约服务费170元、欠缴2014年3月19日至2015年10月12日期间的水费180.81元、欠缴2015年8月12日至10月12日期间的电费5400元的主张予以支持。
对于逾期支付租金、物业管理费的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，中科创财富公司未按照《房屋租赁合同》附件二于2015年9月30日前支付2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金、物业管理费的行为已经违约，再依据《房屋租赁合同》9.3条的约定，中科创财富公司应当承当逾期付款的违约金，计算方式为：第一部分为从2015年10月1日开始计算至10月7日，以300元/天的标准计算，共2100元；第二部分是2015年10月8日至10月30日共23天，计算方式为：以2015年10月1日至10月26日期间的租金182550元及物管费77123.11元为基数，按照每日万分之一的标准计算；第三部分是2015年10月31日开始计算至欠缴的租金及物管费本金实际付清之日为止，按照每天万分之八的标准计算。因双方的合同实际于2015年10月26日解除，中科创财富公司也未再占有使用涉案房屋，故对于上述第二部分与第三部分的违约金计算基数的认定，应当以中科创财富公司实际欠缴的金额为准，对于东方投资公司主张以2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金640403.85元及物管费266964.6元为基数进行计算的主张不予支持。
对于东方投资公司主张的免租期租金与解除合同的损失赔偿，依据《房屋租赁合同》3.2条及附件二，中科创财富公司的免租期为五个月，现因中科创财富公司违约导致合同提前解除，中科创财富公司应当补缴免租期租金1017066.5元，此部分补缴的费用性质为中科创财富公司违约导致合同提前解除而应当承担的违约金。对于东方投资公司，因中科创财富公司违约而提前解除合同所受的损失实际为涉案房屋的空置期，此部分费用已经能够弥补东方投资公司的损失，故对于东方投资公司主张中科创财富公司再承担额外的损失赔偿的主张不予支持。此外，中科创财富公司已经向东方投资公司缴纳的履约保证金为584803元，扣除此部分费用后，中科创财富公司还应支付的金额为432263.5元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市中科创财富管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告成都东方投资控股有限公司支付拖欠的从2015年10月1日到10月26日共26天的租金182550元，从2015年10月1日到10月26日共26天的物业服务费77123.11元，2015年8月12日至10月12日期间的电费5400元、2014年3月19日至2015年10月12日期间的水费180.81元、特约服务费170元；
二、被告深圳市中科创财富管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告成都东方投资控股有限公司支付逾期支付租金、物业服务费的违约金，计算方式为：第一部分为从2015年10月1日开始计算至10月7日，以300元/天的标准计算，共2100元；第二部分从2015年10月8日计算至10月30日共23天，以2015年10月1日至10月26日期间的租金182550元及物管费77123.11元为基数，按照每日万分之一的标准计算；第三部分从2015年10月31日开始计算至欠缴的租金及物管费本金实际付清之日为止，按照每天万分之八的标准计算；
三、被告深圳市中科创财富管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告成都东方投资控股有限公司支付提前解除合同的损失赔偿432263.5元；
四、驳回原告成都东方投资控股有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费元23020、公告费260元，由被告深圳市中科创财富管理有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 钟珏
人民陪审员 夏琪
人民陪审员 王雪
二〇一六年八月十二日
书 记 员 张勤