广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初8358号
原告:广州市南澳物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道中123-225号、花地大道北1-15号D区29号店铺。
法定代表人：李峰，总经理。
委托代理人：庄顺文、王德心，该公司的职员，联系地址广州市海珠区。
被告：李健平，曾用名李健萍，女，1978年8月1日出生，汉族，住广州市海珠区，
原告广州市南澳物业管理有限公司诉被告李健平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人庄顺文、王德心及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告购买了广州市景建房地开发公司与香港创福公司共同开发的万寿路蟠龙小区物业一套，房号为万寿路76号303房，面积51平方米。原告在2000年左右，由广州市海珠区素社街道服务中心安排接管蟠龙小区，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告在2004年10月至2012年12月、2014年7月之后无故拖欠物业管理费、生活垃圾费、门禁费、绿化水费等。经原告多次追讨未果，故起诉要求判令：1、被告立即支付万寿路76号303房在2004年10月至2012年12月、2014年7月至2016年12月的物业管理费、生活垃圾费、门禁费、绿化水费费用合计8134.5元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告诉2004年10月起至2012年12月和2014年7月至今的物业管理费是已经过了法定的诉讼时效的，依法不应受法律保护。事实上，被告的2004年至2012年12月期间的物业管理费，早就已经同营理人员缴交了。2013年1月份，一位吴女士自称是代表原告公司代替原管理员阿冰正式接管小区管理工作，请被告从2013年1月开始把管理费交给她，让被告不能再交给其他人。故，被告自2013年1月至2014年7月的管理费及各类维修设施费都交给管理处吴姓女士。因此，被告不欠原告上述物业管理费，而且原告上述管理费是已经过了法定的诉讼时效的，依法不应受法律保护。2、自2014年7月起至今，原告所聘请的值班管理人员经常和小区部分住户在三楼值班室门口，八人以上每天晚上风雨不改打麻将玩乐至凌晨，被告是76号303房的住户，家里两个房的窗户距离麻将台不到3米，每天晚上就是关紧门窗，也被麻将声和聚众人群的喧哗尖叫声吵到无法睡觉，严重滋扰被告和家人的正常生活，多年来全家人都无法正常入睡，小孩更无法正常学习。被告及家人无数次向管理处负责反映，均没有任何解决措施，在管理区域内聚众赌博，管理处不但不去制止，还纵容和默许值班人员参与其中。管理处陈姓经理让被告录视频给他，说会妥善解决，谁料不单没有解决问题反而被告还被那伙人恶语攻击，让被告觉得居住没有安全感，又怕被打击报复。为此，被告多次向街道居委反映情况，也曾多次报警，负责的片区民警叫罗理华，他每次来处理了就清静两天，过了两天在原告值班人员的召集和参与下又死灰复燃，直至现在，小区三楼平台中麻将赌马的扰民现象依然没有任何改变。3、管理处上门三次要求被告缴交管理费，而被告也多次口头提出管理处应解决值班室聚众赌博扰民情况就交管理费，并于2016年4月27日寄出书面告知书将上述情况反映给原告，并对2014年7月至2016年5月期间管理费提出相关的处理意见，但至今原告方没有任何回复，更没有对在麻将扰民和值班人员参与赌博事宜作任何处理。综上，在正常情况下，任何单个住户业主如无特别原因是不会拒绝交物业管理费的，否则必然是事出有因，只有在解决无果的情况之下，才被迫拒交以维护自己的合法权益。请法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：被告是广州市海珠区万寿路76号303房的产权人，涉案房屋建筑面积50.7982平方米。
2001年12月18日，广州市海珠区素社街社区服务中心向广州市房地产管理局物业管理处出具函件，内容：我街辖区内前进路万寿北蟠龙花园小区共有住户210户，该小区由广州市景建房地开发公司与香港创福公司共同开发，并成立了项目公司。1992年售楼，当时由香港创福公司销售管理，后出于各种矛盾，该楼盘一度出现无人管理状态。经多方协商，我街于1994年以维护社会治安，保障小区居民生活秩序、缓解居民矛盾为出发点，在征得派出所同意后由街原办事处派人暂时管理该小区，随着社会的发展及物业管理正常的，我街深感缺乏此类的管理人员及管理知识，为了满足该小区居民的要求，经过多方寻找，己请求广州市南澳物业管理公司（持牌人李峰）正式接管，经过一年多的考证，该公司在管理小区后不但得到居民的赞许，并为我街小区科学管理增添了不少成绩，为了使该公司更完善地为居民群众服务，现请市物业管理处为蟠龙花园小区办理物业管理手册等有关事项；等。
原告曾于2015年9月7日向万寿路76号303房业主发出《最后催款通知书》：我司曾于2014年12月23日向贵户发出催缴管理费及其他费用的通知，但至今仍未收到贵户的欠款；为此，现向贵户发出最后催款通知，望能在2015年9月30日前收到贵户欠款；欠款月份：2014年7月-2015年9月；等。被告确认收到过该通知。
原告于2016年10月17日提起本案诉讼。诉讼中，被告表示：2013年缴纳的管理费是缴纳给一个名为阿冰的人，且已经过了比较久的时间，故没有保管付款凭证；2014年7月之前的所有费用已缴清。原告表示：在2015年9月7日之前有催促被告缴纳物业管理费等费用，是在和被告见面的时候，也上门催缴过，同时也粘贴过通知。本院向原、被告释明，应对各自的主张承担相应的举证义务，否则应承担不利后果。但原、被告均未对自己上述部分的主张提供相应的证据。
原告还表示：物业管理管理费等是三个月也即一个季度缴纳一次。被告表示之前交纳的物业管理费是一个季度交一次。对于费用，原、被告确认：2004年10月到2012年12月，按照每月60.5元计算，计算共99个月，共5989.5元；2014年7月至2016年12月，共30个月，每季度按214.5元计算，共2145元。
被告为证明其抗辩，还提交了以下证据：1、视频光盘，拟证明2014年至今三楼303房被打麻将扰民情况；2、照片，拟证明2014年至今值班管理人员参与打麻将扰民；3、告知书及寄件回执，拟证明2016年4月27日被告发给原告关于处理麻将扰民及管理费的处理意见告知书。原告表示：对证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议，其反映的问题确实存在，但是对于其中的人员以及发生时间无法确认。自原告接管后，工作人员打麻将的时间一般是在晚饭后至晚上十一点这段时间。对证据3的证明内容不认可，原告忘了于什么时候收到的。
本院认为：原告已为蟠龙花园小区提供了物业管理服务，被告所购的涉案房屋位于原告物业管理服务范围内，且被告也确认本应向原告缴纳物业管理费，故原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。
根据权利义务对等的原则，被告接受了原告的服务，就应当支付对价给原告。一方面，被告主张已支付物业管理费等费用，但其并未提交相应的证据，且原告并不认可，故该主张本院不予采纳。另一方面，原告主张其一个季度收一次费用，被告也主张已支付的款项是一个季度交一次，则原、被告之间形成固定的交、收款习惯。原告在相应的每季度未收到款项时应当知道自己的权利受到损害，应及时主张权利。原告主张在2015年9月7日前曾催促被告交纳相关款项，但未提交相应的证据，且2015年9月7日的催款通知也仅是催促支付2014年7月之后的费用，故被告关于在2015年9月7日前催收款项的主张，本院不予采纳。因此，原告关于诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。综合上述两方面，被告主张原告向其支付2014年7月至2016年12月的物业管理费等费用的诉讼请求，合法有理，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。现原、被告对2014年7至2016年12月的金额和标准均无异议，故对原告要求被告支付该时间段的物业管理费、生活垃圾费、绿化水费及门禁费2145元的诉讼请求，本院予以支持。
需要说明的是：被告主张的相关人员在涉案房屋小区因打麻将而扰民的事实，虽然不能直接对抗其履行前述支付款项的义务，但原告作为小区的管理者，在知晓上述情况后，应当积极主动的采取措施予以处理，以维护良好的小区环境。被告也应体谅原告的职权范围，即其未必有能力解决小区内所有问题。原、被告双方同在一小区内，应相互理解、帮助，维持良好的物业服务关系，避免矛盾扩大。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第八十五条、第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告李健平在本判决生效之日起15日内向原告广州市南澳物业管理有限公司支付2014年7月至2016年12月的物业管理费、生活垃圾费、门禁费、绿化水费2145元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原、被告各自负担25元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩建文
人民陪审员 黄志坚
人民陪审员 侯文卿
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 秦雨思
刘淼