江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2865号
上诉人（原审原告）：聂挺，男，1980年11月2日出生，汉族，住广州市南沙区。
委托诉讼代理人：聂誉峰，男，1956年10月10日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区，系上诉人聂挺的父亲。
上诉人（原审原告）：聂春桥，男，1948年12月10日出生，汉族，住江西省南昌市桑海经济技术开发区。
上诉人（原审原告）：饶菊花，女，1954年8月16日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：聂春桥，系上诉人饶菊花的丈夫。
上诉人（原审被告）：徐海英，男，1969年9月21日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。
上诉人（原审被告）：熊信菊，女，1977年9月9日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。
两上诉人委托诉讼代理人：涂亮，江西红阳光律师事务所律师。
两上诉人委托诉讼代理人：周文强，江西红阳光律师事务所实习律师。
上诉人聂挺、聂春桥、饶菊花与上诉人徐海英、熊信菊房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌经济技术开发区人民法院（2017）赣0192民初93号，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。
聂挺、聂春桥、饶菊花的上诉请求为：一、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项；二、判决徐海英、熊信菊将诉争房屋及附属物返还聂挺、聂春桥、饶菊花；三、判决将诉争房屋的拆迁安置权利归聂挺、聂春桥、饶菊花享有；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、聂春桥在卖房协议签订后曾向徐海英说明由于诉争房屋是小产权房，所以无法完成过户手续，并提出退还购房款，要求徐海英、熊信菊归还房屋；二、徐海英、熊信菊支付的21500元为预付款，购房余款尚未付清；三、聂挺当时在国外，并未在卖方协议上签字，法院判决聂挺、聂春桥、饶菊花共同承担60%的过错时不应把聂挺计算在内。
徐海英、熊信菊的上诉请求为：一、依法撤销原判决，改判认定双方签订的《卖房协议书》有效并驳回聂挺、聂春桥、饶菊花的全部诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费由聂挺、聂春桥、饶菊花承担。事实及理由：一、2004年4月15日，聂春桥、饶菊花与徐海英、熊信菊签订《卖房协议书》，诉争房屋由于聂挺不在南昌，所以一直未能办理过户手续，2017年诉争房屋拆迁，聂挺、聂春桥、饶菊花违背诚信欲将征收补偿款全部据为已有；二、虽然诉争房屋坐落土地性质为国有划拨土地，但不能因此认定《卖房协议无效》；三、一审法院判决认定《卖房协议书》无效，并判决聂挺、聂春桥、饶菊花取得征收款的40%实属错判。
聂挺、聂春桥、饶菊花辩称：一、诉争房屋是小产权房不能上市交易，只能在农场内部买卖；二、根据《城市拆迁管理条例》拆迁补偿款应归房屋所有人所有；三、房屋买卖合同上房屋共有人聂挺并未签字；四、徐海英、熊信菊并未付清购房余款66500元。
徐海英、熊信菊辩称：一、双方签订的《卖房协议书》是有效合同；二、房屋买卖价格为21500元，并非90000元，购房款我方已付清；三、物权法规定三分之二以上共有人对财产具有处分权，即使聂挺未签字，仍不影响合同效力；四、诉争房屋并非小产权房，而是在国有划拨土地上建设的自建房，系南昌城镇房屋，该房屋转让行为并未违反法律强制性规定，因此相应拆迁补偿款应归我方所有。
聂挺、聂春桥、饶菊花向一审法院提起的诉请：1、判决双方签订的卖房协议无效；2、卖方退回买方房款两万元，买方向卖方退还房屋。
一审法院认定事实为：诉争房屋座落于新祺周江夏分场场部，其土地权属为集团所有。聂春桥于1991年在该土地上自建1幢10间的房屋，房屋用途为住宅，建筑面积为228.07平方米。1992年，新建县人民政府委托新建县城镇房屋产权登记发证办公室蚕桑场办事处向聂春桥代为发放了证号为赣蚕私字第0××3号的房产证，并向聂挺发放了证号为赣蚕私共字第0024号的房屋共有权保持证。聂挺、聂春桥系叔侄关系，两人按份共有诉争房屋，其中聂挺占有份额为29%即67.19平方米。
2017年8月18日，江西省国营蚕桑综合垦殖场江夏分场与江西桑海集团有限责任公司出具一份证明，证明诉争“房屋土地位于江西省蚕桑垦殖场江夏××大队边山，土地权属性质为国有。现该房屋及土地由于昌九高速公路'四改八'扩建由政府征收。”
另查明，2004年4月15日，聂春桥、饶菊花作为甲方与徐海英、熊信菊作为乙方签订一份《卖房协议书》，协议载明：甲方自愿将诉争房屋出售给乙方；乙方一次性买断，永远拥有房屋的产权和使用权；乙方自负过户或办理土地证费用，甲方有义务协助，不得找借口推诿。2004年4月16日，熊信菊向聂春桥支付了购房款21500元。
卖房协议签订后，聂春桥、饶菊花将诉争房屋交付给徐海英、熊信菊使用。但因共有权人聂挺未签字，该房屋至今尚未过户至徐海英、熊信菊名下。
又查明，因南昌经开区桑海产业园南昌至九江高速公路改扩建项目建设，诉争房屋现已被征收并获得相应的各项补偿款为561475.44元。
一审法院认为：诉争房屋虽属聂挺、聂春桥、饶菊花自建并取得房屋产权证书，但其座落的土地性质为国有划拨土地，属江西省国营蚕桑综合垦殖场集团所有。根据我国房地产交易的一般原则，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权应当同时转让。而本案聂挺、聂春桥、饶菊花等人并未取得土地使用权的权属登记，亦未向国家支付土地使用权出让金，其并非诉争房屋占有范围内的合法土地使用权人，故其与徐海英、熊信菊签订的《卖房协议书》超出其处置范围，应属无效。根据我国合同法的规定，无效的合同，自始没有法律约束力。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案诉争房屋已然被拆，徐海英、熊信菊返还房屋已事实不能，但房屋征收补偿款作为其价值的转化形式依然存在，徐海英、熊信菊可以予以返还。至于返还的数额，应当根据双方的过错程度予以确定。鉴于聂春桥、饶菊花与徐海英、熊信菊在签订合同时均知道或应当知道诉争房屋不能买卖，一审法院确定双方在签订合同时均存在过错，而聂挺、聂春桥、饶菊花的过错相对更大，故双方应当根据60%和40%的过错比例承担责任；就涉案561475.44元房屋征收补偿款，徐海英、熊信菊自己可得其中的60%即336885.26元，返还其中的40%即224590.18元给聂挺、聂春桥、饶菊花。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：“一、原告聂春桥、饶菊花与被告徐海英、熊信菊签订的《卖房协议书》无效，原告聂春桥、饶菊花于本判决生效之日起十日内退回被告徐海英、熊信菊购房款21500元；二、被告徐海英、熊信菊于本判决生效之日起十日内返还原告聂挺、聂春桥、饶菊花房屋征收补偿款224590.18元；三、驳回原告聂挺、聂春桥、饶菊花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告聂挺、聂春桥、饶菊花负担180元，被告徐海英、熊信菊负担120元。”
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案二审双方当事人争议的焦点为：1、本案中聂春桥、饶菊花与徐海英、熊信菊签订的《卖房协议书》效力应如何认定；2、若合同无效，因此造成的损失认定及双方各自应承担何种程度的过错责任。
关于本案中聂春桥、饶菊花与徐海英、熊信菊签订的《卖房协议书》效力应如何认定的问题。本案中，聂春桥、饶菊花与徐海英、熊信菊签订的《卖房协议书》虽然是双方在协商一致，自愿的情况下签订的，但诉争房屋处于以划拨方式取得土地使用权的土地上。根据有关规定，该房屋使用范围的土地使用权应随之转让。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。本案《房屋买卖合同》涉及的土地属国有划拨土地，双方的转让行为未经有关部门批准并取得土地使用权证。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，本案《卖房协议书》由于违反法律禁止性规定，应认定为无效合同。
对无效合同损失的过错承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”聂春桥、饶菊花与徐海英、熊信菊签订的《卖房协议书》违反我国法律禁止性规定，对房屋买卖协议被确认无效均负有过错责任。聂挺、聂春桥、饶菊花出售我国法律禁止转让的房屋，售出房屋多年后又主张房屋买卖协议无效，违反了公平交易、诚实信用原则，一审法院酌定双方根据60%和40%的过错比例承担责任，并无不当。此外，由于诉争房屋已经拆迁，返还房屋为客观不能，应当折价予以返还。徐海英、熊信菊对诉争房屋进行了长时间占有、使用、维护和管理，故对其的信赖利益应予保护。综上，一审法院结合双方过错比例，判决徐海英、熊信菊取得561475.44元房屋征收补偿款的60%即336885.26元，聂挺、聂春桥、饶菊花取得剩余40%即224590.18元，并无不当，应予维持。
综上所述，上诉人聂挺、聂春桥、饶菊花及上诉人徐海英、熊信菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人聂挺、聂春桥、饶菊花承担300，上诉人徐海英、熊信菊承担300元。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一八年八月二十一日
书记员 应思奇