莱芜市钢城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钢民重字第1号
原告：吕宝云，男。
委托代理人：崔言博，山东圣宏律师事务所律师。
被告：莱芜市钢城区颜庄镇颜庄村民委员会，住所地：莱芜市钢城区颜庄镇颜庄村。
法定代表人：武玉忠，该村委会主任。
委托代理人：李敬，莱芜钢城钢源法律服务所法律工作者。
原告吕宝云与被告莱芜市钢城区颜庄镇颜庄村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，莱芜市中级人民法院作出（2015）莱中民一终字第36号民事裁定书，以原审判决认定事实不清为由，撤销该判决，发回重审。我院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕宝云及其委托代理人崔言博、被告委托代理人李敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕宝云诉称，2012年10月10日，原告委托张正山竞买颜庄庆和村北阁子西沿街楼楼房一套，建筑面积为73平方，每平方售价3800元，共计购房款277400元。2012年10月12日，原告向被告支付购房款277400元，被告交付该房。原告入住后，即发现二层楼面四角出现近似45度斜裂纹，且该裂纹呈现愈来愈宽的变化趋势。原告就该质量问题多次找被告协商处理，被告一直不予处理。原告于2014年8月1日委托山东建筑工程司法鉴定中心对该房产进行了司法鉴定，该中心依法出具鉴定结论：1、楼板斜裂纹已贯穿应加固处理，2、楼板承载力不满足规范要求，应进行加固处理。根据该结论得知，该房产的主体质量不合格，据此，原告向被告提出解除房屋买卖合同，返还购房款及其他损失费用的要求，协商未果，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令解除原被告之间的购房合同；被告返还原告购房款277400元；被告承担原告购房款277400元自2012年10月12日至被告返还之日期间的利息损失，按同期银行贷款利息计算；被告承担原告支付的鉴定费、律师费等费用20000元及承担本案一切诉讼费用。
被告莱芜市钢城区颜庄镇颜庄村民委员会（以下简称颜庄村委会）辩称，一、原告所诉无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案中涉案楼房是原告委托张正山于2012年10月10日上午9点30分参加的竞标，竞标人员在此之前通过发布竞标广告后都到该楼房观看了解质量状况，认可后方可参加竞标，对此村委工作人员对该楼的质量、平方面积等一一介绍，中标者到村财务办理缴费手续，中标者对该楼房今后质量维修由自己负责，竞标结果为1号楼每平方3800元，由张正山中标，中标后于当日颜庄庆和村与张正山签订了庆和村沿街楼中标协议书，协议书明确约定：“楼内的暖气、地面由乙方自负，总之，此楼一次性拍卖，中标人中标后办理交款手续，楼房由乙方永久性使用，善后楼内外的维修均有乙方承担。”涉案楼房由张正山中标后，吕宝云向村委缴纳楼房款，该楼房由吕宝云自2012年10月中标后使用至今，现在经营商店使用，这足以证实吕宝云对该楼房所有状况的认可并且在村委发布竞标广告后查看了此楼房且没有提出任何质量问题，看过房后吕宝云委托张正山参加竞标。二、被告与原告委托张正山竞标后签订的楼房竞标合同书是双方真实的意思表示，双方具有与其订立合同相应的民事行为能力，且不违反法律和社会公共利益，双方签订的合同合法有效，双方应恪守履行。原告提出房屋质量问题解除合同是一个反悔理由，是毫无依据的，原告自2012年10月份开始使用该楼房至今经营商店，双方应按照合同约定履行，合同有效。三、原告自行委托山东建筑工程司法鉴定中心作出司法鉴定检验报告书，没有任何法律依据，被告不予认可。该鉴定报告的鉴定意见是：楼板斜裂缝是由于混凝土收缩及温度变形导致，楼板混凝土的收缩变形受到周边圈梁、墙体等的约束，在楼板角部产生的主拉应力超过混凝土抗拉强度时，就会在角部形成45度斜裂缝。尤其在夏季高温情况下，外墙产生相对于楼板的膨胀变形及混凝土楼板不均匀收缩，在端部楼板四角部位形成明显的主拉应力，使得斜裂缝更加显著。承载力不满足规范要求，但不是裂缝产生的主要原因。所以该鉴定显示楼板斜裂缝主要是由于混凝土收缩及温度变形导致，而不是其原告诉称的房产的主体结构质量不合格，不影响合同的最终目的的实现，且原告一直使用着该楼房。原告提供的司法鉴定报告书及补充说明相互矛盾，在司法鉴定报告书中阐明楼板承载力不满足规范要求，应加固处理，且说明承载力虽然不满足规范要求，但不是裂缝产生的主要原因，但在补充说明中又说主体结构不合格，相互矛盾，所以原告提供的证据不能作为定案依据。原告于2012年10月10日中标后在两天交纳全部房款，并且一直经营商店至今，完全可以说明该楼房一直在使用，并不影响合同目的实现，在2014年7月22日庆和村村委成员应原告的要求与原告签订的中标楼房协议书，以上足以证实原告对房屋的认可，已经使用近三年之久的楼房，又提出质量不合格为由解除合同，显然与原告的做法相互矛盾。请求法院查明事实，驳回原告诉讼请求。四、诉讼费用、律师费、鉴定费由原告自行承担。
经审理查明，2012年10月10日，原告吕宝云委托张正山参加颜庄庆和村沿街楼拍卖，颜庄庆和村北阁以西沿街楼一处建筑面积73平方米楼房由张正山中标，中标价3800元／平方米。当日，张正山作为乙方与甲方颜庄庆和村签订庆和村沿街楼中标协议书一份，约定沿街楼为二层建筑面积73平方米，水电齐全，楼房后滴水与西邻吕德强0.5米，南山合山共用，楼前硬化3米由甲方负责，楼内的暖气、地面由乙方自负，此楼一次性拍卖，中标人中标后办理交款手续，楼房由乙方永久性使用，善后楼内外的维修均有乙方承担，楼房总价款为277400元。张正山亦出庭陈述是吕宝云委托其参加竞标，受吕宝云委托购买楼房。2012年10月12日，原告吕宝云向被告交纳购房款277400元，后被告将该楼房交付原告使用。被告亦认可原告委托张正山参加竞标，原告交纳房款，被告认可与原告存在房屋买卖合同关系。后原告吕宝云作为乙方与甲方颜庄庆和村签订楼房竞标合同书一份，虽合同书载明日期为2012年10月10日，但经原被告双方确认实际签订日期为2014年7月22日，约定内容与前述中标协议书内容一致。原告吕宝云在对涉案房屋使用期间因发现楼房存在裂缝，其自行委托鉴定，并提供山东建筑工程司法鉴定中心作出的司法鉴定检验报告书，鉴定意见为：1、楼板斜裂缝是由于混凝土收缩及温度变形所致，且已形成贯穿裂缝，应进行加固处理；2、楼板承载力不满足规范要求，应进行加固处理。原告还提供山东建筑工程司法鉴定中心吕宝云房屋鉴定报告补充说明一份，对前述鉴定报告进行了补充说明，补充说明为贯穿裂缝属于现浇结构外观质量严重缺陷，工程主体结构工程质量不合格，楼板承载力不满足规范要求，应视为主体结构不满足规范要求。现原告以楼房质量不合格为由，要求与被告解除房屋购买合同，返还房款。原告还提供司法鉴定协议书及发票证实其支出鉴定费15000元，提供委托代理合同及发票证实其支付代理费5000元。另查明，原告的职业为里辛镇政府公务人员，非农户口，被告对此无异议，被告认可涉案房屋的土地用地为集体用地，所盖沿街楼房屋性质为小产权房。被告还提供了山东省人民政府批复、建设用地规划许可证、莱芜市钢城区颜庄镇颜庄集中居住区建设方案及申请审批表及建筑设计说明及居民建筑节能设计等证据欲证实用地建设手续合法，建设方案经审批。在本案审理过程中，被告对原告自行委托的山东建筑工程司法鉴定中心作出的司法鉴定检验报告书不认可，提出重新鉴定申请。
以上事实，由原、被告陈述及楼房竞标合同、收款收据、司法鉴定报告书、补充说明、中标协议书、张正山证人证言、司法鉴定协议书、委托代理合同、发票、山东省人民政府批复、建设用地规划许可证、莱芜市钢城区颜庄镇颜庄集中居住区建设方案及申请审批表及建筑设计说明及居民建筑节能设计等证据予以证实。
本院认为，本案有两个争议焦点：一、原告主张解除购房合同有无相应事实及法律依据；二、被告是否应返还原告购房款277400元及利息损失，被告是否应承担鉴定费、律师费等费用20000元。
关于第一个争议焦点原告主张解除购房合同有无相应事实及法律依据的问题，根据庭审查明，原告吕宝云委托张正山购买颜庄庆和村沿街楼，张正山亦认可吕宝云委托其参加竞标，受吕宝云委托购买楼房，原告吕宝云向被告交纳购房款277400元，后被告将该楼房交付原告使用，被告亦认可原告委托张正山参加竞标，原告交纳房款，被告认可与原告存在房屋买卖合同关系。原告系里辛镇政府公务人员，非农户口，被告对此无异议。因此，本案涉及的问题是原告作为城镇居民购买农村房屋是否有效的问题。虽然并无明确的法律禁止性规定禁止城镇居民购买农村房屋，但1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）明确要求：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）则指出：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）又强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发（2008）1号）则重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”上述文件均明确禁止城镇居民购买农村房屋。根据《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据有关法律精神，审理民事案件如果法律没有明确规定而国家政策有规定的，应当适用国家政策进行裁判，因国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或地上建筑物，因此，应认定城镇居民与农村居民之间签订的房屋或宅基地的买卖合同为无效合同，对于农村集体经济组织开发的小产权房的买卖问题，按照我国现行房地产管理法规的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，由此，集体经济组织开发小产权房的行为是不受法律保护的，买卖小产权房是指变相买卖农村宅基地，也不可能办理物权变动手续，因此应当认定为无效。从合同法关于无效合同的规定来看，损害社会公共利益的合同无效，根据有关法律精神，关于房地产合同效力的认定问题，根据最高人民法院关于适用合同法司法解释的规定，人民法院只能依据法律和行政法规来认定合同效力，而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同效力的依据，如果违反地方性法规或者部门规章将导致损害社会公共利益的，可以根据合同法第五十二条第（四）项的规定，以损害社会公共利益为由确认合同无效。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）指出，其出台目的是为了“进一步加强土地转让管理，防止出现新的‘炒地热’，保持农村稳定，保护农民利益，保障经济和社会可持续发展。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）还指出：“土地利用涉及全民族的根本利益，必须服从国家的统一管理。我国人多地少，为保证经济社会可持续发展，必须实行最严格的土地管理制度。土地用途管制制度是最严格土地管理制度的核心。”由上可见，国务院之所以反复强调禁止城镇居民购买农村房屋，主要是为了保护农民利益、保持农村稳定、保障经济社会可持续发展、保护全民族的根本利益。而无论是保护农民利益、保持农村稳定还是保障经济社会可持续发展，都属于社会公共利益的范畴。因此，城镇居民购买农村房屋的合同，在违反现行国家政策的同时，也损害了其所维护的社会公共利益，故应按照合同法第52条第4项的规定认定无效。因此，原告与被告之间的房屋买卖合同应认定为无效。
本案中，原告吕宝云委托张正山购买颜庄庆和村沿街楼，张正山亦认可吕宝云委托其参加竞标，受吕宝云委托购买楼房，原告吕宝云向被告交纳购房款277400元，后被告将该楼房交付原告使用，被告亦认可原告委托张正山参加竞标，原告交纳房款，后原告吕宝云作为乙方与甲方颜庄庆和村签订楼房竞标合同书一份，被告认可与原告存在房屋买卖合同关系。通过前述分析，该份楼房竞标合同应认定为无效。因在合同有效的前提下才存在合同解除，而本案中楼房竞标合同为无效合同，故关于原告主张的解除原、被告之间的购房合同的诉讼请求于法无据，不予支持。
关于第二个争议焦点被告是否应返还原告购房款277400元及利息损失，被告是否应承担本案20000元鉴定费、律师费等费用的问题，根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告的房屋买卖合同关系应认定为无效，因此原告主张被告返还购房款277400元的诉讼请求应予支持。关于原告主张的被告承担自2012年10月12日按同期银行贷款利率计算的购房款利息，因原、被告之间的房屋买卖合同，双方都知道或应当知道买卖的房屋属于农村房屋，吕宝云作为城镇居民不得购买，这一点从吕宝云委托具有购买资格的张正山代为购买足以体现，因此应认定双方对于合同的无效都存在过错，应当各自承担责任。原告主张购房款利息，应属原告的损失，同样，原告多年占有使用被告的房屋，被告也存在损失，因双方对于合同的无效都存在过错，应当各自承担责任，因此，关于原告主张被告支付利息应不予支持。关于原告主张的鉴定费、律师费20000元，无相应法律依据，无法认定，不予支持。因合同无效的后果是双方互负返还义务，原告也应将因合同取得的房屋返还给被告。另外，关于被告提出的重新鉴定申请，因原告与被告之间的房屋买卖合同应认定为无效，本院认为无进行重新鉴定的必要。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
被告莱芜市钢城区颜庄镇颜庄村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告吕宝云购房款277400元；
原告吕宝云于本判决生效之日起十日内返还被告莱芜市钢城区颜庄镇颜庄村民委员会双方合同中约定的位于莱芜市钢城区颜庄镇庆和村的房屋（北阁以西）；
驳回原告吕宝云其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5461元，由原告负担368元，被告负担5093元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
审 判 长 孙 燕
代理审判员 朱 琳
人民陪审员 郑孝恒
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 尚 洁
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条：由下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第四十条第二款：发回重审的案件，原审人民法院应当按照第一审程序另行组成合议庭。