河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀02民初498号
原告（案外人）：李淑清，女，1953年7月5日生，汉族，现住唐山市。
委托诉讼代理人：李洪印，男，1951年1月24日生，汉族，唐海县建筑公司退休工人，系李淑清之夫，现住唐山市。
被告（被执行人）：唐山市远大房地产开发有限公司。
法定代表人：张志国，该公司董事长。
被告（申请执行人）：唐山红柏典当有限公司。
法定代表人：韩敬荣，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，该公司员工。
原告李淑清诉被告唐山红柏典当有限公司、唐山市远大房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。于2016年9月1日作出（2016）冀02民初152号民事裁定，驳回原告李淑清的起诉。李淑清不服，向河北省高级人民法院提出上诉，河北省高级人民法院于2017年2月24日作出（2017）冀民终21号民事裁定，撤销本院（2016）冀02民初152号民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行审理。原告李淑清的委托诉讼代理人李洪印、被告唐山红柏典当有限公司委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。被告唐山市远大房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。
原告李淑清诉讼请求:1、确认明珠花苑D型9号楼1单元的房产所有权归原告所有并停止对该财产的执行。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月19日，原告（案外人）收到唐山市中级人民法院送达的(2016)冀02执异114号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、唐山红柏典当有限公司所申请执行的财产为原告所有，而不属于被告唐山市远大房地产开发有限公司所有。2007年10月10日，原告认购了被告唐山市远大房地产开发有限公司开发的明珠花苑D型9号楼1单元的房产一套，原告按约定分五次付清购房款630000元，被告唐山市远大房地产开发有限公司于2008年1月4日交房，因被告唐山市远大房地产开发有限公司违约一直未办理房产证。二、唐山红柏典当有限公司所依据的河北省唐山市华忆公证处作出的(2009)唐华证执字第1号执行证书和河北省唐山市中级人民法院于2010年3月22日作出的(2010)唐民三终字第125号民事判决书均发生在原告购房之后。三、原告于2015年得知自己所购房屋因被告唐山市远大房地产开发有限公司拖欠唐山红柏典当有限公司款项被法院查封，特向唐山市中级人民法院提出执行异议申请，并提交相关证据，法院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的。该行为损害了原告对上述财产的所有权，特向法院起诉，请求法院依法公正判决。
被告唐山红柏典当有限公司辩称：一、答辩人唐山红柏典当有限公司已经依法取得了唐海明珠花苑D型9号楼1单元的房屋所有权，答辩人系该房产的所有权人。本案诉争房产系答辩人申请强制执行唐山市远大房地产开发有限公司一案的执行财产，2009年4月21日答辩人与唐山市远大房地产[(2009)唐华证执字第1号]一案立案执行，2011年2月11日唐山市中级人民法院作出(2011)唐执提字第1号执行裁定书，将唐山市路北区人民法院作出的(2009)北民初字第604号民事判决与[(2009)唐华证执字第1号]一并执行。2010年3月24日唐山市中级人民法院作出(2009)唐执字第55-1号执行裁定书，依法查封了唐山市远大房地产开发有限公司开发的唐海县四农场第二生产队土地上的所有建设的房产（明珠花苑），于当日作出(2009)唐执字第55号公告，并在标的物现场张贴公告，提请权利人自公告之日起60日内向法院主张权利，逾期视为放弃，法院将对建筑物依法进行处置。2010年9月27日唐山市中级人民法院又作出唐执字第55-1号公告，并在已查封房产显著位置张贴了查封封条及拍卖公告，告知相关权利人法院将对查封的建筑物（房产）进行整体拍卖，请相关权利人自公告之日起10日内向法院主张权利，逾期法院对上述建筑物（房产）依法进行拍卖。但两次公告均没有权利人在法院规定的期间提出异议，故唐山市中级人民法院于2010年7月8日通过公开摇号的方式依法委托唐山神舟惠泽房地产评估咨询有限公司及唐山中惠土地评估有限公司对执行标的进行评估。2010年10月28日唐山市中级人民法院通过公开摇号的方式依法委托河北瀚海拍卖有限公司对坐落于唐海县四农场第二生产队的土地上的27套房产（含本案诉争房产）进行公开拍卖。河北瀚海拍卖有限公司分别于2010年11月3日、2010年11月25日、2010年12月20日在报纸上刊登拍卖公告，并分别于2010年11月19日9：30、2010年12月13日9：30、2011年1月5日9：30分别对该27套房产进行了3次公开拍卖。三次公告期间没有任何人提出异议，因三次拍卖均未成交，答辩人无奈同意以唐山市远大房地产开发有限公司开发的明珠花苑24套房产抵债（含本案诉争房产）。唐山市中级人法院于2012年5月17日作出(2009)唐执字第55-3号执行裁定书，将唐山市远大房地产开发有限公司所有的坐落于唐海县四农场第二生产队的24套房产抵偿给答辩人，房产所有权自该裁定送达申请人（答辩人）时起转移。至此，答辩人已经依法取得了本案诉争房产的所有权。2012年12月21日，在本案诉争房产所在地派出所民警协助下，唐山市中级人民法院进行执行，并当场为答辩人办理了24套房产的交接手续，更换了相关房产的门锁，并在显著位置用红色油漆书写了法院执行、红柏典当几个大字，法院出具了24套房产的交接表，并做了交接笔录，交接过程有全程录像。至此法院对本案诉争房产已经执行完毕，房屋所有权已转移至答辩人名下。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定，人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书。以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致无权设立、变更、转让、或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。因此，答辩人唐山红柏典当有限公司系本案诉争房产的所有权人毋庸置疑。二、唐山市中级人民法院执行给答辩人的24套房产系唐山市远大房地产开发有限公司提供给唐山市中级人民法院未销售的房产，远大公司对此并无异议，在评估拍卖阶段，远大公司曾就评估提出异议，但只是提出评估报告中有笔误，并未提出房产已对外销售，远大公司应对被答辩人的损失承担责任。三、被答辩人李淑清对本案诉争房产并不享有任何权利，无权对答辩人唐山红柏典当有限公司所有的房产提出异议。理由如下：1、唐山市远大房地产开发有限公司至今仍未取得明珠花苑小区房产的商品房预售许可证，本案争议房产不得预售。2、关于唐山市远大房地产开发有限公司明珠花苑售楼部于2007年10月10日出具的预购房须知，并非商品房买卖合同，所以他们之间并未形成房屋买卖合同关系。购房须知并不能成为被答辩人李淑清与唐山市远大房地产开发有限公司之间存在房屋买卖合同的证据，购房须知仅构成要约邀请，只是远大公司对外招商的单方声明，不能视为订购、预订或认购协议。它是唐山市远大房地产开发有限公司对购房价格、装修标准等事项所做的单方声明，不能证明本案所涉房产已经出售，更不能证明被答辩人李淑清已经购买了明珠花苑D型9号楼1单元的房产。3、答辩人对被答辩人李淑清出具的盖有远大地产章的五份收据有异议。(1)购房须知中约定余款在签订正式购房合同后支付，而被答辩人分别于2007年12月3日支付20万元、2007年12月7日支付6500万元、2008年1月3日支付5000元、2008年1月4日支付58500元，以上共计270000元。被答辩人李淑清并没有与远大公司签订正式购房合同，因此其交纳的270000元也不应认定为须知中约定的购房余款。(2)被答辩人提交的收据显示交款方式为现金，答辩人对其真实性有异议，因为根据交易习惯，以现金方式一次性交纳36万元的押金、20万元预购房款按照常理讲应该通过银行转账的方式为妥，被答辩人应提交确凿的证据证实即汇款凭证或取款凭证，否则请法院不予认定。(3)收据中记载的交款人是李淑青，而本案被答辩人是李淑清，二者并非同一主体。4、被答辩人李淑清并没有实际占有明珠花苑D型9号楼1单元的房产。本案中被答辩人李淑清自2007年10月至今，始终未实际占有明珠花苑D型9号楼1单元房产。5、本案中被答辩人李淑清的债务人是唐山市远大房地产开发有限公司，而不是答辩人唐山红柏典当有限公司。如前所述，本案中法院的逐项执行程序合法，答辩人唐山红柏典当有限公司已经取得了异议房产的所有权，而被答辩人李淑清与唐山市远大房地产开发有限公司之间存在债权债务关系，被答辩人李淑清主张的债权不能对抗答辩人唐山红柏典当有限公司的物权，被答辩人李淑清应向唐山市远大房地产开发有限公司主张其债权。综上，答辩人唐山红柏典当有限公司对异议房产拥有无可争辩的所有权，被答辩人李淑清对异议房产并不享有任何权利，其所提异议应属于其与唐山市远大房地产开发有限公司之间的债权债务纠纷，与答辩人无关，应另行立案解决。被答辩人李淑清的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
被告唐山市远大房地产开发有限公司在本次审理中未提交答辩，在原一审中辩称：1、本案所诉明珠花苑系我公司开发房地产项目。2、原告执行异议是否成立由法院根据原告提交的相关证据依法判定。
根据原告的起诉和被告的答辩，本院归纳的审理焦点是：1、原告要求停止对涉案房产的执行是否有充分的事实和法律根据；2、原告要求确认涉案房产为原告所有是否应当支持。
在原一审中，原告李淑清为支持其主张提交如下证据：证据一、河北省唐山市中级人民法院（2016）冀02执异114号执行裁定书复印件。证据二、裁定书送达证复印件。证据三、李淑清与李洪印结婚证及户口登记卡复印件。证据四、2007年10月27日、2007年12月3日、2007年12月7日、2008年1月3日、2008年1月4日收据复印件5张。证据五、2007年10月10日明珠花苑预购房须知复印件。其证明目的是其已经依法应当取得了诉争房产的所有权。
被告唐山红柏典当有限公司对原告李淑清提交的证据质证认为：对购房须知和收据的真实性没有异议，关联性有异议，并不能证明原告与被告之间形成商品房买卖关系。现在诉争房产所有权已经转到我们名下，是通过法院合法程序走的。远大公司没有相关手续售房，应认定售房行为无效。
被告唐山市远大房地产开发有限公司对原告李淑清提交的证据质证认为：原告应提交其实际占有的相关证明来主张自己的观点，其现有证据无法证明其证明目的。
被告唐山市远大房地产开发有限公司未提交证据。
被告唐山红柏典当有限公司为支持其主张提交如下证据：证据一、执行立案通知书及(2009)唐华证执字第1号执行证书、(2011)唐执提字第1号执行裁定书、(2009)北民初字第604号民事判决书、(2010)唐民三终字第125号民事判决书。证明目的：证明我公司取得本案诉争房产的执行依据。证据二、《典当合同》、《土地抵押合同》、《土地他项权利证明书》、《抵押担保还款协议》，证明目的：证明本案诉争房产所有权及土地使用权已经抵押给我公司，我公司办理了抵押登记取得了抵押权，原告的债权不能对抗我公司的物权。证据三、(2009)唐执字第55-1号执行裁定书、(2009)唐执字第55号公告、(2009)唐执第55号拍卖（扣押、冻结）财产清单、(2009)唐执字第55-1号公告、2010年9月27日查封现场照片，证明目的：证明法院查封诉争房产并已经给权利人提异议的权利，但异议期间李淑清并没有主张权利，法院依法拍卖合法。证据四、唐山市远大房地产开发有限公司提供的未销售房产示意图，证明本案诉争房产系未销售房产。证据五、唐山市中级人民法院选定鉴定机构通知书、关于对评估报告异议的申请、唐山市中级人民法院选定拍卖机构通知书、拍卖公告报纸3份，证明：中级法院评估拍卖程序合法，远大公司及李淑清在评估拍卖期间均未提出异议。证据六、(2009)唐执字第55-3号执行裁定书、房产交接表、交接笔录、交接现场的照片及视频。证明我公司已经取得本案诉争房产的所有权，系本案诉争房产的合法所有权人。证据七、远大公司未取得本案诉争房产的商品房预售许可证的证明材料。证明远大公司系违法出售房产，预售无效。
原告李淑清对被告唐山红柏典当有限公司提交的证据质证认为：我们花钱买房子，就是我们的财产。执行房子时没有一个人找过我，对证据有异议，是假的。
被告唐山市远大房地产开发有限公司对被告唐山红柏典当有限公司提交的证据质证认为：对唐山红柏典当有限公司提交证据真实性没有异议，本案审理的是执行程序合法性，不能证其证明目的。对于唐山红柏典当有限公司提交”未销售房产示意图”三性不予认可，不能证明是我公司提供的，没有我公司的签字和印章，对其他证据的真实性没有异议，对证据的合法性请依法核实。
重审中，原告李淑清提交了如下证据：
1、照片8张，证明这个房屋从2007年房产交付以后我一直把我做建材生意的建筑材料放在里面，证明我占有这个房子。2、四场二队居委会书面证明、远大公司四场二队的警卫苑喜才的证明以及四场二队村民艾某、姚连凤证明，证明我在房屋处存放物料。
唐山红柏典当有限公司质证意见：原告提交的证据没有在举证期限内提出，关于照片，在2012年12月21日唐山市中级人民法院进行现场交接的时候房屋内没有物品，这些物品是后搬进去的，当天法院和当地民警配合找了开锁公司，所有的锁都换了，原告是恶意侵占财产，我们保留报案的权利。四场二队出具的证明不符合证据要求，没有制作人签名，不符合证据要求。艾某也在明珠花苑买房了并且也被查封了，她提供的证据不具有客观性和真实性。姚连凤的证明属于证人证言，证人应该当庭质证，不能当庭作证不应作为证据使用。苑喜才这个人说是远大公司的警卫但是没有远大公司出具的证明，所以缺乏真实性。苑喜才只是负责看守的，对案件情况不了解，他的证言不具有真实性和客观性。请合议庭对这几份证据不予采纳。
3、原告申请证人艾某出庭作证。证明：因为她在那住，就知道我在那放着东西很多年了。
艾某称：李淑清买的唐海县明珠小区的小别墅，这个我知道，她是始终作为库房用着，我知道有这个事。从买的时候2007年开始，因为她是做建筑材料的，一直做库房。我和原告以前不认识，后来她在那边买房子的时候我知道的。因为她家是卖建筑材料的，我也是做生意的，我在她家库房提过货。我在明珠小区买了3套，都是住宅。我的房子是12号楼1单元和最南边房子从东数第1、2号，也查封了。我提过异议，也起诉过，法院的判决没有支持我。原告提交的书面证明，上面的签字，是我写的。
对艾某的证言，原告没有意见。
唐山红柏典当有限公司质证意见：有异议。根据李淑清跟远大房地产签订的预购房须知，签订日期是2007年10月27日。艾某称2007年10月1提过货，从时间上看是不可能的。须知的第5条明确写着交房日期大约在2008年10月底，所以证人称2007年10月就占有这个房子是不可能的。艾某也购买了明珠花苑的3套房产并且也被法院查封拍卖，且因此提起过执行异议和异议之诉但都没有获得支持，因此该证人与本案具有利害关系，其陈述不具有真实性和客观性。根据最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定第57条，结合艾某证言，其所陈述的并非客观事实，请合议庭对其证言不予采纳。
唐山红柏典当有限公司提交了如下证据：
证据1：2010.9.27唐山市中级人民法院查封本案房产的照片。证明唐山市中级人民法院在2010.9.27就对涉案房产进行了查封，贴了封条和公告并进行了公示，法院在公告中给了10天期限提出异议，但是均没有人提出任何异议。
证据2:2012.12.22唐山市中级人民法院执行局对本案争议的涉案房产进行执行交接的照片和录像。证明唐山市中级人民法院已经于2012.12.22将本案争议的房产交付给我方，并且更换了门锁，室内物品情况与原告提交的照片不符，里边根本就没有任何物品。
李淑清质证意见：照片和录像我不知道是什么时候照的，也不知道是哪家的，我的钢管始终在里边放着，我有异议。
经庭审质证，本院对原告李淑清在原一审提交的证据一至三的真实性予以确认；对被告唐山红柏典当有限公司提交证据一至四、证据六至七的真实性予以确认。对重审中原告提交的证据1的真实性予以确认，但是不能证明物品的放置时间。对证据2的真实性不予确认，对证据3的真实性，因与本案有利害关系，不予确认。对被告唐山红柏典当有限公司提交的证据1、2的真实性予以确认，说明在人民法院强制执行时，房屋内并无物品。
综合以上证据及当事人陈述，本院认定以下事实：
2007年11月20日，唐山红柏典当有限公司与唐山市远大房地产开发有限公司签订了《典当合同》和《土地抵押合同》；2008年3月24日双方又签订《抵押担保还款协议》，唐山市远大房地产开发有限公司自愿以座落于唐海县四农场第二生产队的土地及地上建筑物作为还款的担保，2008年3月28日唐山市第二公证处对该协议予以公证。2009年4月21日，就双方的借款执行问题，经河北省唐山市华忆公证处出具（2009）唐华证执字第1号执行证书，河北省唐山市中级人民法院依据（2009）唐华证执字第1号执行证书，受理了唐山红柏典当有限公司要求申请执行唐山市远大房地产开发有限公司相关财产的案件。另唐山红柏典当有限公司诉唐山市远大房地产开发有限公司借款纠纷一案，唐山市路北区人民法院于2009年8月7日作出（2009）北民初字第604号民事判决，判决唐山市远大房地产开发有限公司在判决书生效后10日内偿还唐山红柏典当有限公司借款170万元及利息。判后唐山市远大房地产开发有限公司不服，上诉至河北省唐山市中级人民法院，我院于2010年3月22日作出（2010）唐民三终字第125号民事判决，驳回唐山市远大房地产开发有限公司上诉，维持原判的终审判决。一、二审判决生效后，唐山市远大房地产开发有限公司仍未履行其还款责任。故此，唐山红柏典当有限公司依法向河北省唐山市中级人民法院申请执行唐山市远大房地产开发有限公司涉案财产。在执行过程中，本院于2012年5月17日作出(2009)唐执字第55-3号执行裁定书，裁定书载明：”一、将被执行人唐山市远大房地产开发有限公司所有的座落在唐海县四农场第二生产队的24套房产（......D座9-1号......），作价834.9630万元。交付申请执行人唐山红柏典当有限公司，抵偿被执行人所欠申请执行人唐山红柏典当有限公司债务815.3502万元（其中含申请人预交的诉讼费、评估费、公告费）。执行费、拍卖费从作价款中扣除。以上房产所有权自本裁定送达申请人时起转移。二、申请执行人唐山红柏典当有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。”现该裁定书已经生效。为此，李淑清提出执行异议申请，其主张：2007年10月10日，李淑清与被告唐山市远大房地产开发有限公司签订”明珠花苑预购房须知”，且李淑清分别于2007年10月27日交付36万元、2007年12月3日交付20万元、2007年12月7日交付6500元、2008年1月3日交付5000元、2008年1月4日交付58500元，以上共计63万元。原告李淑清认为对争议房产应当享有所有权，请求停止执行该裁定。本院作出（2016）冀02执异114号裁定书，以”涉案房产已经法院裁定抵偿给申请执行人唐山红柏典当有限公司，现案外人对涉及抵债的房产主张所有权，因涉及房屋产权归属的实体权利确认问题，应通过诉讼解决”为由，驳回李淑清的异议申请。后李淑清向法院起诉，即形成本案诉讼。另查明，唐山市远大房地产开发有限公司开发的上述房屋尚未取得商品房预售许可证。
本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告李淑清主张唐山市远大房地产开发有限公司开发的座落在唐海县四农场第二生产队的明珠花苑D型9号楼1单元房屋属于其所有，并要求人民法院停止执行，应当提交证据证明其对该房屋具有排除执行的合法权益，即上述规定中的合法条件。因被告唐山市远大房地产开发有限公司并未取得商品房预售许可证，原告李淑清提交的明珠花苑预购房须知并不等于合法有效的书面买卖合同，故原告的请求不符合法律规定的条件，其诉讼请求不成立，应予驳回。
综上，原告李淑清的诉讼请求，依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告李淑清的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告李淑清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审 判 长 周 文
审 判 员 赵 阳
审 判 员 李 健
二〇一八年一月二十六日
法官助理 刘宏勇
书 记 员 王启霞