江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01958号
上诉人（原审被告）连云港济瑞新型建材有限公司，住所地连云港市海州区东方花园B37。
法定代表人胡明生，总经理。
委托代理人高永荣、苗茁，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏力拓桩业有限公司，住所地连云港经济技术开发区朝阳向阳大街298号。
法定代表人李虎，总经理。
委托代理人李明，江苏港人律师事务所律师。
上诉人连云港济瑞新型建材有限公司（以下简称连云港济瑞公司）因与被上诉人江苏力拓桩业有限公司（以下简称江苏力拓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市连云区人民法院（2015）港商初字第0051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月22日公开开庭审理了本案，上诉人连云港济瑞公司的委托代理人高永荣、苗茁、被上诉人江苏力拓公司的委托代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年10月15日，原、被告签订了《厂房机械设备租赁合同》1份，约定由被告将位于连云港开发区朝阳工业园内虎山路南、紫晶路西厂房机械设备及办公生活用房租赁给原告使用，租赁的房屋面积约为13000平方米，原告对上述房屋、设备有充分了解，在租赁期限内租赁物由原告自行管理。租赁期限8年，从2011年11月15日起至2019年11月15日止。年租金400万元，自合同签订之日，原告向被告支付设备保证金人民币50万元，租赁期满后无息退还原告。合同签订后，原告于2011年10月19日交纳被告保证金50万元，被告也按约将上述房屋机械设备交付原告使用。涉案土地使用权系被告通过出让方式取得，并就取得的土地按规划条件进行了厂区建设。但被告在进行厂区建设前，没有按法律规定取得受让土地的土地使用权证及建设工程规划许可证。
原审法院认为，原、被告于2011年10月15日签订的《厂房机械设备租赁合同》，是原、被告的真实意思表示。原告以被告出租的厂房系非法建筑为由认为该租赁合同无效，被告就其出租的厂房虽然全额缴纳了土地出让金并按规划条件进行了厂区建设，但在进行厂区建设前并没有取得土地使用权证及建设工程规划许可证，而法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。故原、被告之间的《厂房机械设备租赁合同》系无效合同，对原告要求确认该租赁合同无效的诉讼请求依法予以支持。合同被确认无效后，按照法律规定，原、被告双方应当返还因该合同取得的财产，故原告应当向被告交还使用的厂房机械设备，被告向原告退还保证金50万元。因原、被告间的租赁合同无效被确认无效，该合同即自始无效，故对原告要求被告支付保证金50万元利息的主张依法予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院遂判决：原告江苏力拓公司与被告连云港济瑞公司于2011年10月15日签订的《厂房机械设备租赁合同》无效；原告江苏力拓公司于本判决生效之日起三十日内交还被告连云港济瑞公司厂房机械设备，被告连云港济瑞公司于本判决生效之日起三十日内返还原告江苏力拓公司保证金50万元及利息（利息自2011年10月19日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行流动资金同期贷款利率计算）。
上诉人连云港济瑞公司不服原审判决，向本院提起上诉，认为一审对上诉人涉案房屋经主管部门批准建设的事实未予认定，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院确认租赁合同有效，驳回被上诉人一审诉讼请求，依法予以改判，并由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人江苏力拓公司答辩称原审法院认定事实清楚，定性准确，应当依法予以维持。
上诉期间，上诉人连云港济瑞公司向本院提供下列证据：
1.连云港经济技术开发区朝阳街道办事处及连云港经济技术开发区招商七局出具《关于连云港济瑞新型建材有限公司项目建设工程规划许可证、国有土地使用权证办理情况的说明》，证明厂房经相关主管部门批准建设。
2.出租房屋《建设用地规划许可证》，证明涉案厂房符合最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条但书部分。
经质证，被上诉人江苏力拓公司对证据真实性无异议，但对其与本案的关联性有异议，认为不能证明出租厂房建设合法性。
被上诉人江苏力拓公司向本院提供下列证据：
1.江苏力拓公司诉连云港市规划局东区分局其他行政行为一案中连云港市规划局东区分局的答辩状，证明《情况说明》不能作为出租厂房经主管部门批准建设的依据。
2.《连云港市规划局东区分局建设用地规划设计条件》，证明规划部门三份复函非批准建设文件。
3.连云港市经济技术开发区环保局环境违法行为限期改正通知书，证明用于出租的厂房设备未经环保验收。
上诉人连云港济瑞公司对证据真实性无异议，但对其与本案的关联性有异议。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，连云港市城市总体规划及土地利用总体规划调整，规划调整后朝阳工业园区为物流园导致进驻园区企业的规划许可证和国有土地使用证暂停办理。
本院认为，房屋未取得建设工程规划许可证，不必然导致房屋租赁合同无效，一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，房屋租赁合同应当认定有效。经审查，上诉人连云港济瑞公司虽然在进行厂区建设前没有取得土地使用权证及建设工程规划许可证，但规划主管部门的复函及《情况说明》中认可上诉人就涉案地块已全额缴纳了土地出让金，并于2011年将涉案地块建设项目方案报批规划主管部门，相关方案符合规划设计条件要求，并按规划条件进行了厂区建设这一事实。2011年以来，规划主管部门对出租厂区的建设知晓并未禁止，同意待其他条件成就后申请办理建设工程规划许可证，表明了其批准涉案地块依规划建设的意见。结合规划主管部门出具的函及说明，可以认定出租厂区的建设系主管部门的批准，符合相关规划要求，上诉人连云港济瑞公司要求确认其与江苏力拓公司租赁合同有效的上诉请求依法应予以支持。根据双方租赁合同约定，连云港济瑞公司于租赁期满后无息退给力拓公司保证金50万元，现租赁合同被确认有效，双方仍在合同履行期间，上诉人要求50万元保证金不予退还的上诉请求应依法予以支持。
综上，上诉人连云港济瑞公司的上诉请求成立，本院依法予以支持。原审法院对合同效力认定错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销连云港市连云区人民法院（2015）港商初字第0051号民事判决；
二、驳回江苏力拓桩业有限公司诉讼请求。
一审案件受理费8800元、二审案件受理费8800元，均由江苏力拓桩业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王和明
审判员 葛 进
审判员 张 焰
二〇一五年十二月二日
书记员 徐 丽
附法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则、根据合同的性质、目的和交易习惯履行童子、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……