宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁民再47号
抗诉机关：宁夏回族自治区人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审申请人）：张兴才，男，1955年12月1日生，住宁夏回族自治区永宁县。
被申诉人（一审被告、二审上诉人、被申请人）：魏瑞科，男，1980年12月16日生，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：张守刚，宁夏国信嘉华律师事务所律师。
申诉人张兴才因与被申诉人魏瑞科确认合同效力纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2017）宁01民再22号民事判决，向检察机关申诉。宁夏回族自治区人民检察院作出宁检民（行）监[2018]64000000034号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2018）宁民抗35号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。宁夏回族自治区人民检察院指派检察官张福宇、检察官助理周峘出庭。申诉人张兴才、被申诉人魏瑞科及其委托诉讼代理人张守刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁夏回族自治区人民检察院抗诉认为，宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2017）宁01民再22号民事判决适用法律错误。理由为：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2007年国务院办公厅颁布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此，农村宅基地属于农村村民集体所有，由集体经济组织无偿分配给本集体经济组织成员使用，宅基地具有一定社会福利保障功能和人身依附性，故宅基地使用权的取得必须具有本集体经济组织成员的身份资格。魏瑞科和魏某某均不是永宁县望洪镇西玉村村民委员会集体经济组织成员，魏瑞科与张兴才签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》应认定无效。
申诉人张兴才称，二审及再审判决适用法律错误；二审存在同案不同判的问题；银川市中级人民法院再审时明知二审判决错误仍不改判，令人难以信服，请求撤销二审及再审判决。
被申诉人魏瑞科辩称，二审及再审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求驳回张兴才的申诉请求，维持原判。
张兴才向宁夏回族自治区永宁县人民法院起诉请求：1.依法确认张兴才、魏瑞科于2012年8月7日签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》无效；2.本案诉讼费由魏瑞科承担。
宁夏回族自治区永宁县人民法院一审审理查明，张兴才原系永宁县望洪镇西玉村七组村民，后因工作关系将其户口转入城镇。2012年5月12日，张兴才与魏瑞科的父亲魏某某签订《购房协议书》一份，约定：1.张兴才将其房子8间，承包地3.8亩一同有偿转让给魏某某，经双方协商价格定为壹拾万元（￥100000元）；2.张兴才转让给魏某某的8间房子及3.8亩承包地的所有权永远归魏某某所有（包括宅基地）张兴才无权干涉；3.如遇国家建设用地占用魏某某耕地，所有补偿都属于魏某某，张兴才无权干涉；4.本协议自签订之日起，张兴才与魏某某如有反悔，后果自负。协议签订时，张兴才及魏某某双方均未向永宁县望洪镇西玉村村民委员会告知土地流转的情况，也未提前申请或事后通知。2012年8月7日，张兴才、魏瑞科及魏某某一同至永宁县司法局李俊司法所对涉案的房屋买卖及土地流转进行见证，因魏某某未携带身份证，魏瑞科便以自己的名义与张兴才签订了《宅基地及房屋转让（出售）协议书》，约定：1.张兴才自愿将位于××县的一处宅基地及该宅基地上的附着房屋转让（出售）给魏瑞科，附着的房屋包括砖木结构正房七间，土木结构一间；2.经张兴才、魏瑞科双方协商，上述宅基地及附着房屋的转让（出售）价款为人民币壹拾万元整（小写100000.00元）。双方在签订该协议时由魏瑞科一次性向张兴才付清全部转让费用，同时由张兴才将集体土地使用权证[土地使用证号为××号]交付给魏瑞科；3.在张兴才、魏瑞科双方达成房屋及宅基地转让协议的基础上，张兴才自愿将其3.8亩承包地在该承包地剩余的合同期内无偿交给魏瑞科耕种，所得收益归魏瑞科。另外，对于该3.8亩承包地的粮食补贴或其他国家或集体给予的优惠政策全部归魏瑞科。在魏瑞科耕种期间，如遇政府或集体征用，则该地的补偿费属于魏瑞科，与张兴才无关；4.张兴才在收到魏瑞科支付的全部转让费后，必须于2012年11月30日前腾空房屋并交付给魏瑞科居住使用；5.该协议一经签订，双方均不得反悔，如有一方反悔，则向对方承担总转让费20%的违约金；6.本协议一式两份，张兴才、魏瑞科各执一份，该协议自双方签字之日起生效。同日，永宁县司法局李俊司法所为张兴才、魏瑞科出具《宅基地及房屋转让（出售）见证书》一份：今有张兴才与魏瑞科在自愿、平等的基础上达成宅基地及房屋转让（出售）协议。张兴才自愿将××县的一处宅基地及该宅基地上的附着房屋转让（出售）给魏瑞科；附着的房屋包括砖木结构正房七间、土木结构一间、[土地使用证号为××号]；双方于2012年8月7日在永宁县司法局李俊司法所达成宅基地及房屋转让（出售）协议，并由李俊司法所工作人员代双方书写了《宅基地及房屋转让（出售）协议书》。双方均系自愿，意思表示真实，符合法律规定，现对该合同的真实性、合法性予以见证。2012年5月12日，魏瑞科将购房款8万元交给张兴才，张兴才给魏瑞科出具收条一张。2012年10月26日，魏瑞科将剩余2万元购房款交给张兴才后，张兴才为魏瑞科出具收条一张。张兴才将房屋交付给魏瑞科后一直由魏某某居住，魏瑞科及魏某某的户籍均不在永宁县望洪镇西玉村七组。2013年3月2日，张兴才将涉案3.8亩承包地的粮食补贴过户至魏某某名下，从2012年至今3.8亩承包地的粮食补贴均由魏瑞科领取。另查明，魏瑞科在购买房屋后对房屋进行了粉刷，在院内建造了鸡舍、种植了十几棵果树。对于魏瑞科在房屋及院落中的添附物，张兴才同意折价1万元给魏瑞科进行补偿。
宁夏回族自治区永宁县人民法院一审审理认为，农村宅基地使用权是我国特有的物权种类，是农村村民无偿取得的，具有社会福利性及人身依附性，受宅基地的影响，农村房屋也具有社会福利性及人身依附性。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该条立法的精神是在农村村民一户只能分得一处宅基地，虽并未禁止农村房屋的买卖和宅基地的转让，但因农村宅基地具有社会福利性及人身依附性，非本集体经济组织成员之间不能转让农村宅基地。魏瑞科及魏某某均非永宁县望洪镇西玉村村民委员会集体组织成员，因房地一体，农村宅基地不能转让，其上面附着的房屋亦不能单独买卖，故非本集体经济组织成员之间不能转让宅基地及购买农村房屋。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定：土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包方同意；《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条规定：以转让方式流转土地承包经营权的，应当事先向发包方提出转让申请。本案中，张兴才、魏瑞科签订协议流转土地未向发包方永宁县望洪镇西玉村村民委员会提出转让申请亦未经发包方同意，故该转让协议无效。综上，张兴才、魏瑞科双方签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》无效。魏瑞科在购买涉案房屋后对该房屋进行了简单的装修，并建造了鸡舍、种植了果树。依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十六条规定，魏瑞科在涉案房屋及院落内增加添附物，张兴才同意折价1万元补偿给魏瑞科，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国土地承包法》第十条、第二十条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十六条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：确认张兴才与魏瑞科签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》无效；张兴才返还魏瑞科购房款10万元及利息；张兴才支付魏瑞科添附物折价1万元，于判决生效后二十日内付清。案件受理费50元，已减半收取，由魏瑞科负担。
宁夏回族自治区银川市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。
宁夏回族自治区银川市中级人民法院二审审理认为，本案争议的焦点是魏瑞科与张兴才签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》是否违反了法律禁止性规定，是否属无效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。该条款所指向的强制性规定，包括管理性规范和效力性规范。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。上述条款的性质应为管理性规范，而管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，并不否认该行为在民商法上的效力。且结合我国农村房屋买卖现状和土地承包经营权流转原则的规定，亦不宜认定魏瑞科与张兴才签订的协议无效。综上，魏瑞科的上诉请求成立，予以支持，原审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百二十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决：撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2016）宁0121民初4号民事判决;驳回张兴才的原审诉讼请求。一审案件受理费50元，由张兴才负担；二审案件受理费100元，由张兴才负担。
张兴才不服，向本院申请再审。本院经再审审查认为，张兴才的再审申请符合法律规定，指令宁夏回族自治区银川市中级人民法院再审本案。
宁夏回族自治区银川市中级人民法院再审审理查明的事实同一、二审查明的事实一致，予以确认。
宁夏回族自治区银川市中级人民法院再审审理认为，本案争议焦点是张兴才主张其与魏瑞科签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》无效的诉求是否成立。魏瑞科与张兴才签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》涉及宅基地使用权的转让和承包土地流转两部分内容。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。上述条文并未禁止农村房屋的买卖和宅基地的转让，只是规定宅基地使用权须经土地主管部门审批，承包土地流转须经发包方同意、备案，没有直接规定违反用地审批和备案导致合同无效，且结合我国农村房屋买卖现状和土地承包经营权流转原则的规定，亦不宜认定魏瑞科与张兴才签订的协议无效，故张兴才关于其与魏瑞科签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》无效的主张不能成立。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决：维持宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2016）宁01民终1048号民事判决。
本院再审查明的事实与一、二审及再审查明的事实一致，予以确认。
本院再审认为，本案争议焦点是张兴才与魏瑞科签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》是否有效。
关于双方签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》中约定宅基地及附着房屋转让的有关条款是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；该条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。据此，农村宅基地使用权与农村集体经济组织成员的特定身份相联系，能够使农村村民享有基本的居住条件，从而有利于维护农村稳定，促进农村经济发展，具有相应的社会福利性和保障功能。农村宅基地使用权非该集体经济组织成员无权取得，农村宅基地及附着的房屋转让只能在本集体经济组织成员之间进行。如允许非本集体经济组织成员购买农村房屋，将在实质上构成了集体经济组织在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体经济组织所有权落空。魏瑞科非永宁县望洪镇西玉村村民委员会集体经济组织成员，不具备购买涉案宅基地及附着房屋条件，其与张兴才签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》中约定宅基地及附着房屋转让的有关条款无效。
关于双方签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》中约定的3.8亩承包地转让有关条款是否有效的问题。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。本案中，张兴才与魏瑞科签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》约定：张兴才自愿将3.8亩承包地在该承包地剩余的合同期内无偿交由魏瑞科耕种，所得收益归魏瑞科。另外，对该3.8亩承包地的粮食补贴或其他国家或集体给予的优惠政策全部归魏瑞科。在魏瑞科耕种期间，如遇政府或集体征用，则该地的补偿费归魏瑞科，与张兴才无关。该转让协议系双方当事人真实意思表示，并在签订时，由永宁县司法局李俊司法所工作人员作了见证。张兴才与魏瑞科在签订该转让协议时没有经过永宁县望洪镇西玉村村民委员会同意，但该转让协议签订后，张兴才将3.8亩土地交给魏瑞科长期耕种，并于2013年3月2日将涉案3.8亩承包地的粮食补贴过户至魏某某名下，2013年6月开始一直由魏瑞科领取涉案粮食补贴，永宁县望洪镇西玉村村民委员会没有提出不同意的意见。据此，张兴才与魏瑞科签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》中约定的3.8亩承包土地转让的有关条款有效。
综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。因涉案房屋涉及拆迁，对合同有关条款无效后，双方各自承担的民事责任，可另行解决。据此，检察机关的抗诉意见及张兴才的申诉理由部分成立。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国土地承包法》第十条、第二十条、第三十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2017）宁01民再22号民事判决、宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2016）宁01民终1048号民事判决及宁夏回族自治区永宁县人民法院（2016）宁0121民初4号民事判决；
二、确认张兴才与魏瑞科签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》中约定的宅基地及附着房屋转让有关条款无效；
三、驳回张兴才的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，已减半收取，由魏瑞科负担；二审案件受理费100元，由张兴才负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 艳
审判员 吴 军
审判员 张梅芝
二〇一八年十一月二十九日
书记员 余淑云
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第十条国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。
第二十条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。