安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终6294号
上诉人（原审原告）：安徽新华夏汽车销售有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路1018号。
法定代表人：张一兵，董事长。
委托诉讼代理人：程晋龙，北京大成（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：昌淳淳，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：安徽金色米兰婚纱摄影有限公司，住所地安徽省合肥市濉溪路251号一楼西二。
法定代表人：缪永法，董事长。
委托诉讼代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周渲清，安徽中天恒律师事务所律师。
上诉人安徽新华夏汽车销售有限公司（以下简称新华夏公司）因与被上诉人安徽金色米兰婚纱摄影有限公司（以下简称金色米兰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初9099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
新华夏公司上诉请求：撤销原判第三项，增判金色米兰公司赔偿租金损失304292元（2017年11月21日至2018年6月20日第10层房屋租金损失244185元、第11层房屋租金损失60107元）、恢复装饰原样拆除费用损失30万元，由金色米兰公司承担一、二审诉讼费及保全费。事实与理由：一审认定部分事实不清，证据不足，处理错误。金色米兰公司单方退还租赁房屋，新华夏公司因此遭受的房屋闲置损失远超过20万元违约金。金色米兰公司依据自身经营需要对租赁房屋进行了大量装饰，并增加了内墙建设工程，新华夏公司需恢复房屋原状，才能再行租赁房屋，双方签订的房屋租赁合同约定十年租赁期满后金色米兰公司可以按房屋现状向新华夏公司交还房屋，金色米兰公司仅承租房屋五年，应赔偿恢复房屋原状拆除费用，新华夏公司一审申请了损失费用司法鉴定，一审不准许申请，侵害了新华夏公司合法利益。一审对案件受理费、保全费的负担分配存在不合理之处。
金色米兰公司辩称，新华夏公司一审诉请不含租金损失，且该主张无事实依据；新华夏公司主张装饰拆除费用损失30万元，无合同依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
新华夏公司向一审法院起诉请求：解除其与金色米兰公司2012年7月30日签订的《资产租赁合同》、《补充协议》、2013年1月30日签订的《资产租赁合同补充协议》、2016年3月1日签订的《房屋租金补充协议》;金色米兰公司支付其单方解除合同违约金20万元，赔偿其预期可得租金损失162.512万元（2017年11月21日至2020年11月20日第10层租金129.4196万元、第11层租金33.1014万元、2016年5月21日至2017年11月20日7%租金递增部分损失8.0955万元、恢复房屋原装饰状态费用30万元（以评估数额为准）、3个月房屋免费装饰期租金11.25万元；金色米兰公司支付其水电费28842.5元，承担诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：新华夏公司（甲方、出租方）、金色米兰公司（乙方、承租方）于2012年7月30日签订《资产租赁合同》一份，合同载明:新华夏公司将其位于蜀山区新产业园新华夏综合大楼十楼整层房屋（建筑面积1380平方米）出租给金色米兰公司使用，租赁期限自2012年11月21日起至2022年11月20日止，自房屋交付完成之日起金色米兰公司有90日装修免租金期（自2012年8月21日起至11月20日止）；第一年房屋年租金21.6万元；双方不得以任何借口违约，违约方支付对方违约金20万元，合同另约定的违约金合并执行，违约金不够支付对方损失的需按对方实际损失另行赔付，合同未约定的违约责任细则按国家现行法规办理；金色米兰公司有下列情况之一的，新华夏公司可书面通知金色米兰公司解除本合同，除金色米兰公司缴纳的履约保证金不予退还外金色米兰公司还应承担违约责任“（1）乙方单方提前解约的……”；金色米兰公司应在租赁期满或合同解除后将全部租赁资产按约返还给新华夏公司，返还时经新华夏公司同意保持现状，不得拆除，并结清应承担的所有费用。同日，双方签订《补充协议》一份，协议载明：按金色米兰公司使用面积为参考，按年总价作为本合同计价方式，金色米兰公司第一年缴纳房租费21.6元、维保、维修费用基金14.4万元，交纳时间为每季度租金、管理费到期前提前十天交纳；2012年11月21日起年租金360000元，2014年11月21日起每两年房租递增7%；合同生效后，新华夏公司给予金色米兰公司3个月免费装修期，物业管理费、电梯费合并为2.5元/平方米，3450元/月（含保洁、电梯、公共照明、垃圾清运等），每月随水电费一起缴纳；水、电均由新华夏公司安装独立分表，金色米兰公司按实际使用量按国家标准计费；合同生效后，新华夏公司给予金色米兰公司3个月免费装修期，如金色米兰公司提前退租或因违约终止合同，给予的时间优惠总价列入违约责任追回。
2013年1月30日，双方签订《资产租赁合同补充合同》一份，合同载明：双方就十一楼房屋使用达成本补充合同，第一年使用费9万元，其他条款及递增按双方2012-07-30号《资产租赁合同》执行，房屋按现状交付。
2016年3月1日，金色米兰公司（甲方）、新华夏公司（乙方）签订《房屋租金补充协议》一份，协议载明：金色米兰公司继续租赁新华夏公司所出租的房屋至租期结束；自2016年5月至2018年5月，金色米兰公司承租新华夏公司所有房屋两年7%的租金递增部分，在房屋租赁费中扣除，两年后的递增部分，双方根据经济环境情况另行协商；本协议与原合同同具法律效力，经双方签字后生效。
2017年10月30日，金色米兰公司向新华夏公司发出《关于终止房屋租赁合同的函》，函载明：我司计划关闭位于贵公司大楼的营业点，现特向贵公司提出终止《资产租赁合同》、《补充协议》及2013年2月18日签订的《资产租赁合同补充合同》，我司将于2017年11月30日把房屋交还贵公司，善后事宜双方协商解决等。
2017年11月22日，新华夏公司发出《函》一份，称：你司于2017年10月30日单方提出终止双方于2012年7月30日签订的《资产租赁合同》及《补充协议》……并要贵司按照合同约定履行并承担以下违约责任……。
一审法院认为，新华夏公司诉请解除与金色米兰公司2012年7月30日签订的《资产租赁合同》、《补充协议》、2013年1月30日签订的《资产租赁合同补充协议》、2016年3月1日《房屋租金补充协议》，鉴于金色米兰公司亦要求解除，予以支持，金色米兰公司在合同履行期单方解除合同，应承担违约责任。新华夏公司诉请违约金及赔偿损失，鉴于当事人不能重复主张约定违约金及实际损失赔偿，双方约定提前解除合同违约金为20万元，合同另有约定的违约金合并执行，以及违约金不够支付对方损失的需按对方实际损失另行赔付，新华夏公司实际损失为3个月装饰期免收租金、第10层房屋第一年3个月租金费用9万元、第11层房屋第一年3个月费用2.25万元、金色米兰公司撤离时拖欠的水电费28842.5元，新华夏公司主张2016年5月21日至2017年11月20日期间7%租金递增部分损失8.0955万元，因双方补充协议已变更了原合同中7%租金约定，故该主张无证据证明，新华夏公司主张金色米兰公司赔偿预期可得租金损失162.512万元，因房屋已由新华夏公司收回，新华夏公司占有并实际使用房屋，双方合同法律关系已终止，对该请求不予支持。双方约定金色米兰公司返还时应将租赁资产经新华夏公司同意保持现状，不得拆除，故新华夏公司主张恢复房屋原装饰状态费用损失30万元,无依据,不予支持。新华夏公司实际损失合计141342.5元，未超过约定违约金20万元，故约定违约金足以弥补实际损失，故支持违约金20万元。金色米兰公司辩称愿向新华夏公司支付违约金20万元，扣除履约保证金10万元，还需支付10万元，鉴于双方约定承租方违约，履约保证金不予退还，故该抗辩与约定不符，不予支持。新华夏公司主张的合同解除后其他费用，无事实和法律依据，不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除安徽新华夏汽车销售有限公司和安徽金色米兰婚纱摄影有限公司于2012年7月30日签订的《资产租赁合同》、《补充协议》、2013年1月30日签订的《资产租赁合同补充协议》、2016年3月1日《房屋租金补充协议》;二、安徽金色米兰婚纱摄影有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽新华夏汽车销售有限公司违约金20万元；三、驳回安徽新华夏汽车销售有限公司其他诉讼请求。案件受理费25577元，保全费5000元，由安徽金色米兰婚纱摄影有限公司承担5820元，安徽新华夏汽车销售有限公司承担24757元。
二审期间，新华夏公司围绕上诉请求向本院提供招租公告、房屋内部装修拆除合同、拆除决算、决算款转账记录、拆除装饰工程款发票、公证书等，以证明其遭受的房屋闲置租金损失及装饰拆除费用损失；金色米兰公司质证称不认可前述材料的关联性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，新华夏公司与金色米兰公司就属山区新产业园新华夏综合大楼第10、第11楼房屋租赁事宜签订的《资产租赁合同》、《补充协议》、《资产租赁合同补充合同》、《房屋租金补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，双方应诚信、全面履行各自合同义务。金色米兰公司在合同约定的租赁期限内终止承租，新华夏公司诉请解除前述合同及协议，一审予以支持，本院予以确认。新华夏公司诉请金色米兰公司承担违约责任，一审判令金色米兰公司向新华夏公司支付20万元约定违约金，新华夏公司不予退还金色米兰公司10万元履约保证金，有合同依据，本院予以认同。新华夏公司上诉主张金色米兰公司赔偿2017年11月21日至2018年6月20日期间预期房屋租金损失304292元，鉴于新华夏公司负有防止损失进一步扩大的义务，且其未举证证明遭受的损失超出30万元，故本院对该请求不予支持。因《资产租赁合同》约定“金色米兰公司应在合同解除后将全部租赁资产按约返还给新华夏公司，返还时经新华夏公司同意保持现状不得拆除”，故新华夏公司诉请金色米兰公司承担装饰拆除费用损失30万元，与前述约定不符，事实依据不足，一审未准许新华夏公司的鉴定申请，未支持新华夏公司该项诉请，并无不当。本院予以认同。一审判令两公司分担案件受理费及保全费，亦并无不当，新华夏公司对此提出异议，本院不予采信。
综上，新华夏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9843元，由安徽新华夏汽车销售有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年十月八日
书记员 俞文静
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。