四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1602民初1510号
原告：陈建军，男，1976年7月9日出生，汉族，住广安市广安区。
委托诉讼代理人：曾维胜，四川鑫泰律师事务所律师。
被告：四川广安宏立房地产开发有限公司，住所地广安市广安区五福南路140号7幢9、27号。
法定代表人：蒋兴慧。
委托代理人：严光华，四川亚美律师事务所律师。
被告：王仁江，男，1965年9月28日出生，汉族，住四川省郫县。
委托诉讼代理人：刘治国，男，1967年5月23日出生，汉族，住广安市广安区。
原告陈建军与被告四川广安宏立房地产开发有限公司、王仁江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日受理后，依法适用普通程序，先后于2016年7月15日、8月30日、9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾维胜、被告王仁江的委托代理人刘治国于2016年7月15日到庭参加了诉讼，原告的委托代理人曾维胜、四川广安宏立房地产开发有限公司的委托代理人严光华、被告王仁江的委托代理人刘治国于2016年8月30日、2016年9月23日到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈建军向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告连带将诉争房屋的产权登记过户到原告名下，产权证书交付给原告;2.赔偿未能按约为原告办理产权过户的违约金20000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年10月18日，原告与被告签订《房屋买卖合同》约定：由原告购买被告开发修建的位于某处房屋，面积106.30平方米，并约定在交付房屋后18个月内将房屋权过户办理完毕。原告按约履行完毕，经多次催告被告办理过户登记，被告拒不办理。
被告四川广安宏立房地产开发有限公司辩称，被告王仁江于2006年12月将其在四川广安宏立房地产开发有限公司的96.65%股份转让给了任绍波，任绍波取得了《股权转让协议》中所有房屋的所有权，被告王仁江不应再将房屋出售给原告；原告与被告王仁江签订的《房屋买卖合同》属于二人的个人行为，与公司无关，合同上的“四川广安宏立房地产开发有限公司售房专用章”是被告王仁江私刻的。因此，原告的诉讼请求不能成立。
被告王仁江辩称，广安市某处一楼、夹层（又称夹二楼）、二楼原规划设计为厚街农贸市场，属于商业用房；由于夹层与二楼的市场生意不好，后来就一同改建成25套住房并分别卖给了原告等人，其房价低于当时市场价格400—1000元，目前购房户尚欠数额不等的尾款；由于该房屋属于私自改建，未依法取得规划许可、施工许可，可能存在安全隐患，现已无法提供房屋改建相关资料，不能为原告办理房屋产权过户手续，但认可与原告签订的合同；他未给原告购买的房屋造成损失，所售房屋现已增值，不应承担赔偿损失的责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告陈建军提交的证据有《房屋买卖合同》、《承诺书》。被告四川广安宏立房地产开发有限公司提交的证据有《四川广安宏立房地产开发有限公司二○○六年第五次股东会议决议》、《股权转让协议书》、《公司变更登记申请书》、《房屋所有权证》（广浓字第5710号、5711号、5712号、5713号、5714号、5715号）、《房屋他项权证书》（广安市房广房他字第0000875号）、《国有土地使用权证》（广市国用[2015]第04718号）。被告王仁江未向本院提供证据。
本院组织当事人对提交的证据进行了质证。综合双方当事人的质证意见，对本案事实，本院认定如下：2007年10月18日，被告王仁江作为出卖人（简称甲方）与原告作为买受人（简称乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定的主要内容有：甲方自愿将其座落在某处夹二楼3号房屋（三室二厅一厨一厕，）建筑面积106.30平方米售卖给乙方；房屋价款每平方米950元，由甲方售卖给乙方，总房款金额为人民币100985元；房屋价款乙方分两期付给甲方，第一期在双方签订合同之日，付房款的95%，即人民币95985元，第二期在交付房屋产权证、土地使用证之日，付清全部余款，即人民币5000元，每期付款，甲方收到出具收据；甲方应自本合同签订之日起180天内将房屋移交给乙方，每户由甲方代为乙方安装水、电、气表、闭路，乙方一次性支付给甲方，四通费用共计捌仟元，费用在甲方交房前；在办理房屋产权转移过房登记时，甲方应当出具申请房屋产权移交给乙方的书面报告；如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助办理，在交付房屋后18个月内办理完毕，如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而受的损失，由甲方负赔偿责任；甲方不如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给乙方；乙方全部或一部分不履行本合同第四条规定的日期货代付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日5‰计算的违约金给付甲方；逾期超过3个月时，甲方有权解除本合同。交房时，乙方发现房屋构造与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，乙方则自行修理，费用在房价款中扣除，如修理仍达不到合同约定的要求，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部价款外，并按本合同第八条规定承担违约责任等。在合同尾页的甲方处有被告王仁江的签名、并加盖了“四川广安宏立房地产开发有限公司售房专用章”，原告陈建军在乙方处签了名。原告按约履行了付款义务，二被告也向原告交付了房屋，原告随后催促二被告为其办理产权过户登记手续。
2013年3月5日，被告王仁江向原告出具了书面承诺书，内容有：陈建军住户，兹承诺我卖给你户的房屋办理产权证书事宜（房屋土地使用证、房屋产权证），我本人订于2013年12月底之前办理完善；若我本人未给你户办理完善，愿承担一切法律责任，办理产权证时，我本人委托刘志国同志代为办理。由于被告王仁江系在取得房屋产权证后，又私自将夹二楼商业用房改建成民用住房出售，无法提供规划许可、施工许可证等证件，导致至今仍未办理房屋产权过户登记手续。原告遂起诉来院，请求支持其诉讼请求。
同时查明：被告王仁江原系被告四川广安宏立房地产开发有限公司的股东之一和法定代表人。
1998年4月30日，被告王仁江取得了座落于广安区某处的房屋产权证，其房屋所有权性质为私有，建筑结构为砖混，层数为夹层，其建筑面积分别为300.96平方米、252.62平方米，共553.58平方米。2015年9月23日，被告王仁江取得了座落于广安市广安某处的土地使用权证，地号为0401040；地类（用途）为其他商服用地；使用权类型为出让。
2003年8月25日，被告王仁江用房屋（广浓字第5714号、5715号）在广安市广安区大安农村信用社进行了抵押贷款，并办理了他项权证。目前该贷款的利息尚有部分未付清。
2006年12月18日，四川广安宏立房地产开发有限公司召开第五次股东会议，决定以采用股份转让的方式吸纳任绍波为公司新股东，股东王仁江自愿将原847万元人民币出资额一次性依法转让822万元给任绍波，转让后，王仁江的出资额为25万元，股份比例为3%；股东李风华自愿放弃优先购买权，也自愿将原3万元出资额一次性转让给任绍波，受让后，任绍波在公司的出资额为825万元，持公司股份97%。转让并经登记机关登记备案后，李风华不再是本公司的股东。并确定在修改公司章程，在重新编制新的股东名册后，报工商行政管事局办理变更登记备案手续。
2006年12月26日，被告王仁江（甲方）、李风华（乙方）、任绍波（丙方）签订了《股权转让协议书》，其主要内容有：根据股东会议决定，甲乙双方就吸收丙方为公司新股东、乙方退出公司股东的有关事宜，经甲乙丙三方充分协商，达达以下协议，甲方将其在公司中所占的总股份99.65%中的部分股份96.65%转让给丙方，为此，甲方仅持有3%的股份；乙方将其在公司中所占的总股份0.35%转让给丙方，乙方原在公司登记时的注册资本由丙方补足；公司的执行董事（法定代表人）由任绍波担任，自三方签订本股权转让协议书之日起且办理法定变更登记手续时，乙方不再享有公司股东的权利和承担任何义务，公司的权利义务旭甲、丙双方。在本协议签订之前，公司所产生的债权（即公司原设定于大安信用社的位于原农机厂30亩国有土地使用证及其土地上的房屋所有权证和正街、厚街、安平路房地产权属证，以大安信用社抵押登记为准；在设定于前锋信用社的位于原农机厂和厚街的房地产权属证，以前锋信用社抵押登记为准；原设定于农行广安区支行的位于原农机厂23亩国有土地使用证及其土地上的房屋所有权证和贷款抵押物，以农行广安区支行抵押登记为准。）和债务（公司在大安信用社设定抵押的贷款本金2022万元）、前锋信用社贷款本金70万元、农行广安区支行贷款本金234.6万元，合计2326.6万元及其利息由丙方全权享有其抵押物的权利和承担还贷款本金及利息的义务，其余债权债务由甲方享有和承担。在签订本协议之前，甲、丙双方原形成的一切债权、债务关系予以解除；公司原位于某处全部房屋由丙方无偿交给甲方经营三年，即自签订本协议之日起至2009年12月31日止，经营期限届满，甲方将该市场房屋归还丙方。
2007年1月4日，四川广安宏立房地产开发有限公司向工商管理部门提交了《公司变更登记申请书》，申请法定代表人王仁江变更为任绍波，股东由王仁江、李风华变更为任绍波、王仁江。
本院认为，被告王仁江在与任绍波签订《股权转让协议书》，并不影响其与原告签订《房屋买卖合同》的成立和生效。同时，由于该合同的尾页上加盖有“四川广安宏立房地产开发有限公司售房专用章”，原告有理由相信其购买的房屋系由二被告向其出售；被告四川广安宏立房地产开发有限公司称该印章是被告王仁江私刻的意见，未向本院提供依据证实，本院不予采纳。原告按《房屋买卖合同》约定履行了支付房款的义务，且也实际得到交付的房屋居住使用多年，即使被告王仁江无权处分已转让并抵押后的财产，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》合同仍然有效。被告王仁江虽获得了房屋产权证，但其在未依法取得规划许可、施工许可的情况下，私自将涉案的夹层商业用房改建成民用住房，违反了中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》有关规定，致使涉案房屋在被改建拆分并卖给原告后，无法提供房屋因改建拆分的规划许可、施工许可等相关证件，导致无法办理房屋产权变更登记，但《房屋登记办法》不属于法律、行政法规范畴，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》合同仍然有效。因此，原告请求判令二被告连带将诉争房屋的产权登记过户到原告名下并将产权证书交付给原告的该项诉讼请求，本院不予支持。《房屋买卖合同》仅有“如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而受到的损失，由甲方负赔偿责任”的约定，未有被告因延误办理产权过户登记应承担违约金的约定，且原告在本案中也未提供确其已存在损失的证据。故对原告请求判令二被告赔偿未能按约为原告办理产权过户的违约金20000元，的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：
驳回原告陈建军的诉讼请求。
本案受理费2720元，由原告陈建军负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 杨云峰
人民陪审员 何常国
人民陪审员 王 刚
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 严浩奇