成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初4030号
原告:周某。
法定代理人：周娟，女，汉族，1974年3月29日出生，住成都市锦江区琉璃路***号*栋*单元***号，系原告母亲。
原告：周娟，女，汉族，1974年3月29日出生，住住成都市锦江区。
共同委托代理人：高攀恒，国浩律师（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。
共同委托代理人：马碧贵，国浩律师（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。
被告:兰伟,男,1978年1月4日出生,汉族,住陕西省南郑县。
被告:成都麦地不动产经纪有限责任公司,住所：成都高新区民丰大道西段400号附19号1层。
法定代表人：叶玉。
委托代理人：杨玲，女，汉族，1988年11月14日出生，住四川省都江堰市。系公司员工，一般授权代理人。
原告周某、周娟诉被告兰伟、成都麦地不动产经纪有限责任公司（以下简称麦地不动产）房屋租赁纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判。后因被告兰伟下落不明，本院依法适用普通程序，由代理审判员钟珏担任审判长，与人民陪审员夏琪、王雪组成合议庭进行审理。本院于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告周某、周娟的委托代理人高攀恒、被告麦地不动产的委托代理人杨玲到庭参加诉讼，被告兰伟经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周某、周娟诉称，2014年4月9日，原告与两被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于成都市高新区天府大道北段1700号南区6栋1单元20层2006号房屋出租给被告一使用，租金每半年支付一次，被告一每次应当提前15日支付下半年租金。合同签订后，原告依约将房屋交付被告一使用，但被告一却未能按照约定在2015年12月23日前支付下半年的租金，在原告多次催促下，仍未支付，并拖欠物业费、空调费等费用，被告一的行为严重违约，遂诉至法院，请求判令：一、解除原告周某、周娟和被告兰伟、麦地不动产签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；二、被告兰伟将位于成都市高新区天赋大道北段1700号“新世纪环球中心”南区6栋1单元20层2006号房屋返还给原告周某、周娟；三、确认依附于成都高新区天府大道北段1700号新世纪环球中心南区6栋1单元20层2006号房屋内不可拆卸的装饰装修归原告周某所有；四、兰伟向原告周某、周娟支付拖欠的租金，计算方式为从2016年1月7日开始计算至实际返还房屋之日起，按照合同约定的标准计算；支付违约金（违约金为两部分，第一部分为固定数额61317元，第二部分主张计算方式，从2015年12月23日开始计算至实际支付完毕拖欠的租金之日止，按照每日1362.6元的标准计算）；支付物业管理费（物管费为两部分，一部分为从2015年8月20日起至2016年1月7日期间的欠缴部分26352.71元，第二部分主张计算方式，从2016年1月8日开始计算至房屋实际返还之日为止，按照每月每平方米14元的标准计算）；支付水费（水费是两部分，一部分是2015年3月1日至2016年1月7日期间欠缴的数额114.46元，另一部分主张计算方式，从2016年1月8日开始计算至房屋实际返还之日为止，按照实际发生的数额计算。）；支付空调费（空调费为两部分，一部分为2016年1月7日前欠缴的5802.92元，第二部分主张计算方式，从2016年1月8日开始计算至房屋实际返还之日止，按照每月每平方米5元的标准计算）；支付2015年8月20日至2016年1月7日期间欠缴物业管理费及2015年3月1日至2016年1月7日期间欠缴的水费的违约金10209.14元。
被告麦地不动产辩称，兰伟欠交租金物管费等费用与我方无关，居间行为已经履行完毕。
被告兰伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的相关诉讼权利。
原周某洲、周娟为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：
第一组：《房产证》，证明诉争房屋的所有权归原告一所有。
第二组：《房屋租赁合同》、《补充协议》，证明：1、两原告将诉争房屋租赁给被告一使用；2、被告一承担租赁期间的水、电和物业管理费等（《合同》第5条）；3、被告一应当在2015年12月22日支付2016年1月7日至2016年7月7日的租金（《合同》第3.2条和《协议》第2.2条）；4、鉴于被告逾期15天未交付房租，则视为其单方面解除合同，并放弃装修装饰部分。装饰装修部分归原告所有，同时原告有权收回诉争房屋，没收被告一缴纳的履约保证金并追究其违约责任，被告一应当向原告支付3个月的租金作为违约金。（《协议》第4.2、4.4条）；5、被告一应按照月租金的300%支付违约金。（《合同》第10.3条）。
第三组：《交费通知单》，被告一拖欠物业费、水费、空调费等共计42479.23元。（截止2016年1月7日）。
第四组：《律师函》一份，证明原告催促被告一缴纳租金及物业费、空调费，但是被告一拒绝缴纳。
被告麦地不动产未向本院提交证据。
原周某洲、周娟提交的上述证据材料经当庭举证，本院经审查认为，证据均系原件或与原件核对无异的复印件，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明本案待证事实，故本院予以采信。
对上述确认真实性、合法性证据的关联性问题及各自的证明力，于审理查明事实及本院认为部分进行阐述。
经审理查明，2014年4月9日，周娟作周某洲的法定代理人与兰伟在麦地不动产的居间下签订了《房产租赁合同》及《补充协议》，约定周某洲单独所有的位于高新区天府大道北段1700号6栋1单元20层2006号房屋租给兰伟作为办公之用，房屋建筑面积为408.78平方米，租赁免租期为2014年4月8日至7月7日，计租期限从2014年7月8日至2019年7月7日，租金标准为第一年、第二年为50元/月/平方米，从第三年起逐年递增5%。《房产租赁合同》第三条“租金及支付方式”约定：“……3.2租金支付时间为按6个月支付，乙方（审注：兰伟，下同）应支付首次租金143073元及本合同约定房租租赁保证金，之后的租金乙方应每次提前15天支付给甲方（审周某周洲、周娟，下同）”；第十条“违约责任”约定：“……10.3、乙方有本合同第九条第9.4款约定的情形之一，应按月租金300%向甲方支付违约金。”；《补充协议》第二条“租赁条件”约定：“……4、该房产乙方的租金支付方式为：按每半年支付，履约保证金为一个月房租，即乙方支付第一次（2014年4月8日至2015年1月7日包含免租期）半年房屋租金122634元，履约保证金为20439元。……9、免租期及免租期内所产生的物业管理费、空调使用费、水电费、清洁费、光纤费、宽带费、停车费等所有相关费用由乙方承担。”；《补充协议》第四条“违约责任”约定：“……4、乙方逾期不按时交纳租金等费用，每逾期一日按照日租金费用的2倍进行赔偿；逾期15天，甲方可视为单方面解除合同，此时甲方可无条件收回场地，并追究乙方全部违约责任；……6、租赁期满后，如乙方未续租该房屋则依附于房屋的装修部分归甲方所有，乙方不得恶意损坏或拆除，其它乙方自行购买设备归乙方所有，甲方不承担为乙方变卖、保管、补偿等责任。……”。合同签周某，周洲依约向兰伟交付了涉案房屋。兰伟依约向周娟支付了涉案房屋的租赁保证金20439元及涉案房屋的租金至2016年1月7日。
本院认为，周某代表周洲与兰伟签订的《房产租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《房产租赁合同》3.2条的约定，兰伟应于2015年12月2周某前向周洲、周娟支付2016年1月8日至2016年7月7日期间的租金，再根据《补充协议》第四条第4点的约定，兰伟逾期15天周娟即有权解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规周某对于周洲、周娟要求解除《房产租赁合同》及《补充协议》的主张予以支持，本案起诉状副本于2016年7月10日送达兰伟，故《房产租赁合同》、《补充协议》于此时解除。再根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失“的规定，合同解除后，兰伟应当将租赁周某还给周洲、周娟。
对于依附于涉案房屋已经形成附和物的装饰装修部分，因其已经形成附和，不可拆除，已经附属于租赁房屋之上，应当属于房屋的周某权人周洲所有，再依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，本案租赁合同提前解除系兰伟违约周某，故周洲不需要承担剩余租赁期内残值的损失分担。
对于租金，兰伟实际支付租金至2016年1月7日，兰周某当向周洲、周娟支付2016年1月8日至合同解除之日的租金，根据《补充协议》，2016年1月8日至7月7日的租金标准为20439元/月，2016年7月8日至7月10日期间的租金标准为21461元/月；对于合同解除后至兰伟实际返还房屋之前的期间，兰伟未实际返还房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，兰伟应当支付对涉案房屋占有使用期间的租金，此费用参照双方签订的《补充协议》的租金标准计算，2016年7月11日起至2017年7月7日为21461元/月，之后每年递增5%。
对于物业管理费、空调使用费及水费，根据《补充协议》第二条第9点的约定，免租期及租赁期内的此部分费用均应由兰伟承担。根据《交费通知单》，2015年8月20日至2016年1月7日期间欠缴的物业服务费为26352.71元，2015年3月1日至2016年1月7日期间欠缴的水费为114.46元，以及上述两项欠缴费用的违约金为10209.14元，均应周某伟承担，故对于周洲、周娟的此部分主张予以支持。根据《缴费通知单》，2014年4月9日至30日期间欠缴的空调使用费为1049.2元，2014年5月1日至7月31日期间欠缴的空调使用费为4292.19元，2016年1月1日至7日期间欠缴的空调使用费为461.53元，共计5802.92元，本院对于上述费用予以支持。对于合同解除以后的物业管理费、空调使用费，均系每月固定发生的费用，合同解除后至兰伟实际周某房屋之前，视为兰伟与周洲、周娟实际建立了不定期的租赁关系，故此期间发生的此两项费用，应由兰伟承担。对于合同解除后的水费，并非固定的费用，且未实际发生，故对于此部分诉请周某支持。
对于违约金，周洲、周娟主张的违约金为两部分，第一部分为提前解除合同的违约金，依据《房产租赁合同》第10.3条的约定，即月租金的三倍；第二部分为逾期付款违约金，依据《补充协议》第四条第4点的约定，即按照日租金的2倍每日的标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损周某违约责任。”的规定，周洲、周娟有权向兰伟主张迟延支付租金及提前解除合同的损失，再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额周某算方法”的规定，对于周洲、周娟此两部分违约金的主张予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告周洲、周娟和被告兰伟、成都麦地不动产经纪有限责任公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》于2016年7月10日解除；
二、被告兰伟于本判决生效之日起五日内将位于高新区天府大道北段1700号6栋1单元20层周某06号房屋返还给原告周洲、周娟；
三、确认依附于高新区天府大道北段1700号6栋1单元20层2006号房屋内周某拆卸的装饰装修归原告周洲所有；
四、被告兰伟于本判周某效之日起五日内向原告周洲、周娟支付租金，计算方式为：从2016年1月7日开始计算至实际返还房屋之日起，按照合同约定的标准计算即2016年1月8日至7月7日为20439元/月、2016年7月8日起至2017年7月7日为21461元/月、之后每年递增5%。被告兰伟周某判决生效之日起五日内向原告周洲、周娟支付2015年8月20日起至至2016年1月7日期间欠缴的物业管理费26352.71元及2016年1月8日至房屋实际返还之日前的物业管理费，计算方式为：从2016年1月8日开始计算至房屋实际返还之日，(按照每月每平方米14元、408.78平方米的标准计算）。被告兰周某本判决生效之日起五日内向原告周洲、周娟支付2016年1月7日前欠缴的空调使用费5802.92元及2016年1月8日至房屋实际返还之日止的空调使用费，计算方式为：从2016年1月8日开始计算至房屋实际返还之日止，(按照每月每平方米5元、408.78平方米的标准计算）。被告周某于本判决生效之日起五日内向原告周洲、周娟支付2015年3月1日至2016年1月7日期间欠缴的水费114.46元。被告周某于本判决生效之日起五日内向原告周洲、周娟支付因2015年8月20日至2016年1月7日期间欠缴物业管理费及2015年3月1日至2016年1月7日期间欠缴水费而产生的违约金10209.14元。被周某伟于本判决生效之日起五日内向原告周洲、周娟支付提前解约的违约金61317元及迟延付款的违约金，计算方式为：从2015年12月23日开始计算至实际支付完毕拖欠的租金之日止，按照每日1周某62.6元的标准计算；
五、驳回原告周洲、周娟的其他诉讼请求。
本案案件受理费3602元、公告费260元，由被告兰伟承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 钟珏
人民陪审员 王雪
人民陪审员 夏琪
二〇一六年八月十二日
书 记 员 张勤