黑龙江省安达市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）黑1281执异2号
案外人乔士杰，住安达市。
申请执行人安达市农村信用合作联社。
委托代理人迟凯，住安达市。
委托代理人张文波，住安达市。
被执行人安达市物资贸易中心。
被执行人安达市燃料总站，。
委托代理人王学军，住安达市。
被执行人安达市木材总公司。
委托代理人王善果，住安达市。
本院在执行申请执行人安达市农村信用合作联社与被执行人安达市物资贸易中心、安达市燃料总站、安达市木材总公司金融借款合同纠纷两起案件中，于2015年8月27日向乔士杰送达了安达市人民法院（2015）安铁西执合字第2号通知书，责令其倒出房屋，乔士杰以该房屋其承租尚未到期，不能倒房为由提出书面异议，要求我院撤销责令其倒出房屋的执行行为。本院于2015年9月21日作出（2015）安法执异字第43号执行裁定书，裁定撤销本院（2015）安铁西执合字第2号通知书。申请执行人安达市农村信用合作联社不服该裁定向绥化市中级人民法院申请复议，绥化市中级人民法院于2015年12月14日作出（2015）绥中法执复字第15号执行裁定书，裁定：一、撤销安达市人民法院于2015年9月21日作出的（2015）安法执字第43号执行裁定；二、发回安达市人民法院重新审查。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人乔士杰称，2005年3月31日，其与安达市物资贸易中心（中间人为安达市物资集团总公司）签订房屋租赁合同，安达市物资贸易中心将其使用的安达市木材总公司五道街北近200平米的上下两层营业楼租给案外人乔士杰，合同约定租赁期自2005年3月31日至2025年3月31日止，20年租赁费144，000.00元一次性交清，现合同仍在履行期间，法院下发通知书要求案外人乔士杰倒出并交付该房屋，案外人乔士杰认为法院的执行不符合法律规定，侵犯了案外人乔士杰的用益物权，对该房屋的执行不应影响案外人乔士杰的承租权，应当裁定中止对承租房屋的执行。理由如下：一、安达法院将两起案件合并执行，从程序上看，未有法院决定或裁定两起案件合并执行，从实体上看，安达市物资贸易中心借款本金80，000.00元的案件，安达市木材总公司用承租的房屋为安达市农村信用合作联社设定了抵押，安达市燃料总站借款本金300，000.00元的案件，安达市木材总公司未用承租的房屋设定抵押并未作还款保证。因此，安达法院将两起无关联的案件合并执行无事实及法律依据，应予予撤销，应按合同的规定，确认案外人的承租合同有效，继续履行租赁合同。二、案外人提供“中共安达市委办公会议纪要”可以证实，早在2002年，安达市物资集团总公司即已被撤销，因此安达法院据以执行的生效法律文书存在错误，执行人员在执行中发现据以作为执行依据的生效法律文书存在错误的，通过院长提交审委会讨论应否再审按审判监督程序解决。三、从安达市城市信用合作社与安达市物资集团总公司于2004年10月20日签订的“协议书”足以证实申请执行人安达市农村信用合作联社对案外人乔士杰承租涉案房屋完全是明知并认可的，案外人乔士杰承租该房屋时，已将合同期内全部租金一次性缴纳完毕。按照最高人民法院规定“在执行不动产时，已经在不动产上合法设立他项权利的，其权利应予保护”规定，裁定案外人乔士杰的异议理由成立，中止对案外人乔士杰承租房屋的执行。
本案争议的焦点：一、两起案件应否合并执行的问题；二生效法律文书是否存在错误的问题；三、案外人要求继续使用租赁房屋；四、要求法院执行安达市燃料总站设定抵押的财产。关于合并执行的问题，法院已立案执行并对执行财产进行了评估作价，是否继续执行应由执行法庭自行决定；关于据以执行的生效法律文书是否存在错误应按审判监督程序处理，本庭不予审查；关于法院是否先行执行安达市燃料总站为安达市农村信用合作联社设定抵押的财产应由执行法庭决定；本庭仅对案外人要求继续使用承租房屋，请求中止对租赁房屋的执行问题进行审查。
案外人乔士杰为证实其主张，向本院提供了如下证据：
证据一、租赁合同及交付租赁费收据复印件各一份。证实案外人承租争议房屋租期自2005年3月31日至2025年3月31日为20年，年租金7，200.00元，共计144，000.00元一次性付清。
证据二、2003年1月8日中共安达市委常委会议纪要复印件一份。证实2002年安达市物资集团总公司已经被撤销了，2004年10月20日安达市城市信用社与安达市物资集团总公司签订的抵债协议不合法，铁西法庭无权执行我租赁的房屋。
经本院对案外人乔士杰提供的证据的听证、质证和认证，并经综合考虑对案外人乔士杰提供的证据认定如下：申请执行人安达市农村行用合作联社对案外人乔士杰提供的证据一的真实性没有异议，对其证明的问题有异议。该租赁合同与执行案件无关，安达市物资贸易中心租给乔士杰的营业楼与法院执行的房屋不是同一房屋，执行的房屋所有权人系安达市木材总公司，安达市物资贸易中心无权对安达市木材总公司的房屋进行处置。安达市木材总公司对案外人乔士杰提供的证据一的真实性、合法性、关联性均无异议，当时安达市木材总公司和安达市物资贸易中心都是原安达市物资局的下属国有企业，安达市物资局将安达市木材总公司的房屋划拨给安达市物资贸易中心使用，因此安达市木材总公司对安达市物资贸易中心将该房屋出租给案外人乔士杰是知情并认可的，在最后出租给乔士杰该房屋时安达市物资局已被撤销，潘彦君曾任安达市物资局副局长兼安达市物资集团总公司总经理，当时整个安达物资口分管负责人就是潘彦君，后潘彦君同时兼任安达市物资贸易中心负责人、安达市燃料总站站长、安达市煤炭稽查队长，因此安达市物资贸易中心将安达市木材总公司的设定抵押的房屋出租给乔士杰均是单位的职务行为，安达市木材总公司对安达市物资贸易中心的出租行为是认可没有异议的。安达市燃料总站对案外人乔士杰提供的证据一没有异议。经本院调查安达市物资贸易中心首任经理赵玉华证实，安达市木材总公司用其所有的安达市正阳五道街路北一二层营业楼房开办了黑龙江省安达市正阳贸易商行，法定代表人鞠殿军，1991年安达市物资局组建成立安达市物资贸易中心时即将安达市木材总公司所有的正阳五道街路北20米的一二层营业楼房即正阳贸易商行使用的楼房划拨给安达市物资贸易中心使用，同时人员也归安达市物资贸易中心，和安达市木材总公司脱钩，成为安达市物资局主管的和安达市木材总公司并列的平级单位，当时该房屋没有办理房屋产权证，直到1996年才办理了房屋产权证，落在安达市木材总公司名下。综上，案外人乔士杰所租赁的房屋即是安达市木材总公司为安达市物资贸易中心设定抵押的房屋，该租赁合同的签订根据2004年10月20日安达市城市信用社与安达市物资集团总公司签订的协议书可以证实对该房屋的租赁以及之前的租赁是知情和认可的。本院对案外人乔士杰提供的证据一予以采信。申请执行人安达市农村信用合作联社、被执行人安达市木材总公司、安达市燃料总站对案外人乔士杰提供的证据二均无异议，本院予以采信。
申请执行人安达市农村信用合作联社为证实法院可执行租赁房屋，向本院提供了如下证据：
证据一、2000年12月28日安达市燃料总站与安达市城市信用社签订的抵押合同一份，证实安达市燃料总站将自己的房屋（24611.1平方米）抵押给信用社。
证据二、安达市木材总公司为安达市物资贸易中心借款抵押合同一份（房屋产权冻结协议书），证实安达市木材总公司的房屋抵押给信用社。
证据三、安达市物资贸易中心、安达市物资集团总公司工商企业档案复印件，证实该企业没有被工商局注销。
证据四、2004年10月20日安达市木材总公司职工大会决议一份，证实安达市木材总公司同意用其财产为安达市物资贸易中心、安达市燃料总站偿还贷款。
证据五、安达市木材总公司、安达市物资集团总公司证明一份。证实安达市木材总公司用其房屋为安达市物资贸易中心抵押担保。
证据六、安达市木材总公司房照复印件一份。证实设定抵押的房屋所有权人是安达市木材总公司。
经本院对安达市农村信用合作联社提供的证据的听证、质证和认证，并经综合考虑对安达市农村信用合作联社提供的证据认定如下：案外人乔士杰、被执行人安达市木材总公司、被执行人安达市燃料总站对申请执行人安达市农村信用合作联社提供的证据一、证据二、证据五、证据六均无异议，本院予以采信。案外人乔士杰、被执行人安达市燃料总站对证据三没有异议，被执行人安达市木材总公司对证据三的真实性没有异议，对证实的内容有异议，按照公司法及相关规定，国有公司其上级主管部门有权撤销，安达市物资贸易中心、安达市物资集团总公司均属国有企业，早在2002年就被上级主管部门撤销，因此该国有企业登记档案未被注销不能证明该企业继续经营存在，该企业一旦被上级撤销即应由该撤销部门清算，如未清算应列该公司的主管部门为当事人。本院对证据三予以采信。案外人乔士杰、被执行人安达市木材总公司对证据四的真实性、合法性均有异议，认为国有企业职工代表大会无权处理国有资产，经调查了解安达市木材总公司没有开过职工代表大会决议用自己的资产为其他公司抵债，本院对证据四不予采信。
被执行人安达市物资贸易中心未出庭，未提交证据材料和答辩意见。
本院查明，1996年4月22日，被执行人安达市物资贸易中心为进货向安达市城市信用合作社贷款80，000.00元，期限六个月，由被执行人安达市木材总公司以其座落于安达市新兴街7委13组190.63平方米上下两层营业楼房为其抵押担保，同时高长海以其自有的安达市兴安街11委1组333-10号85平方米的房屋为安达市物资贸易中心作抵押担保并在房产管理部门作了抵押登记。2000年12月28日，被执行人安达市燃料总站为进煤用其所有的财产抵押向安达市城市信用合作社贷款600，000.00元，后被执行人安达市燃料总站偿还贷款300，000.00元，安达市木材总公司未用其位于安达市新兴街7委13组190.63平方米上下两层营业楼房为安达市燃料总站抵押担保。以上事实有安达市农村信用合作社提供的证据一、证据二、证据三、证据五、证据六及听证笔录可以证实。
2004年10月20日，被执行人安达市木材总公司以职工代表大会决议的名义同意用座落于安达市新兴街7委13组190.63平方米上下两层营业楼房为被执行人安达市物资贸易中心和被执行人安达市燃料总站抵偿安达市城市信用合作社未偿还的上述两笔贷款本息，但未实际履行。同日，安达市城市信用合作社与安达市物资集团总公司签订协议，用被执行人安达市木材总公司座落于安达市新兴街7委13组190.63平方米上下两层营业楼房偿还所属单位安达市物资贸易中心和安达市燃料总站未偿还的贷款，另给付安达市城市信用合作社利息款50，000.00元，并约定2005年承租人的租赁费退给安达市城市信用社，原承租人继续租赁，租赁费由安达市城市信用社收取，上述决议和协议均未实际履行。
2005年3月31日，案外人乔士杰经与中间人安达市物资贸易中心上级主管单位安达市物资集团总公司的总经理潘彦君协商，由被执行人安达市物资贸易中心盖章出租，租赁费交付被执行人安达市木材总公司的主管上级安达市物资集团总公司（收款章为安达市物资局财务专用）。合同约定租赁期限20年，年租金7，200.00元，一次性付清20年租金144，000.00元。以上事实有乔士杰提供的证据一及听证笔录可以证实。同时经本院调查原安达市城市信用合作联社主任毕连杰证实，安达市城市信用合作社同意安达市物资贸易中心、安达市物资集团总公司将设定抵押的安达市木材总公司的房屋进行对外租赁，租金偿还安达市城市信用合作社的本息，至于设定抵押的房屋租赁给谁、租期多长安达市城市信用合作社均同意不作限定。
另查明，安达市物资贸易中心、安达市燃料总站、安达市木材总公司均系安达市物资集团总公司的下属单位，安达市物资局更名为安达市物资集团总公司。安达市城市信用合作联社于2006年与安达市农村信用合作联社合并。
本院认为，1996年安达市物资贸易中心向安达市城市信用社借款80，000.00元，安达市木材总公司用其所有的位于安达市新兴街7委13组2-7幢190.63平方米的正阳五道街路北的即安达市物资贸易中心使用的一二层楼房抵押担保，并在房产部门作了抵押登记，同时高长海以其自有的安达市兴安街11委1组333-10号85平方米的房屋作抵押担保。但安达市木材总公司的楼房自安达市物资贸易中心1991年成立以来一直由安达市物资贸易中心占有、使用、收益，2005年3月31日安达市物资贸易中心将其占有使用收益的房屋出租给案外人乔士杰使用20年，租金144，000.00元由承租人一次性付清，安达市木材总公司对安达市物资贸易中心将归其使用的房屋出租给案外人乔士杰20年是知情并认可的，至今没有向承租人乔士杰主张收回租赁房屋的权利。申请执行人安达市农村信用合作联社是在该房屋使用、租赁20年后才向被告安达市物资贸易中心主张还款的权利，经法院判决安达市木材总公司承担连带给付责任，但抵押人安达市木材总公司将其抵押的房屋由占有使用人安达市物资贸易中心出租给乔士杰时未书面告知承租人该财产已设定抵押，如造成承租人的损失抵押人安达市木材总公司对出租抵押物造成承租人的损失应承担赔偿责任。综上，法院依据（2015）安铁西商初字第70号民事判决书执行安达市物资贸易中心、连带责任人安达市木材总公司的房屋并无不当。案外人乔士杰要求继续租赁使用该房屋、中止依据（2015）安铁西商初字第70号民事判决书执行该承租房屋的执行异议理由不能成立，应予驳回。但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力”。
2000年12月28日，安达市燃料总站向安达市城市信用合作社贷款600，000.00元，安达市燃料总站偿还贷款300，000.00元，尚欠贷款300，000.00元，安达市燃料总站用其自有房屋（24611.1平方米）进行抵押担保，安达市木材总公司未以现案外人乔士杰承租的房屋作抵押，法院依据（2015）安铁西商初字第69民事判决书执行安达市燃料总站、安达市木材总公司的未作抵押房屋不妥，应当对安达市燃料总站自行设置抵押的财产进行执行，同时安达市木材总公司将其设定抵押的房屋出租给案外人乔士杰并未书面告知承租人该财产已设定抵押，安达市木材总公司应与承租人乔士杰解除租赁合同后，法院方能继续依据（2015）安铁西商初字第69民事判决书执行安达市木材总公司已设定另案抵押的财产。案外人乔士杰要求继续租赁使用该房屋、中止依据（2015）安铁西商初字第69民事判决书对该承租房屋的执行异议理由成立，应予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第八条之规定，裁定如下：
一、驳回案外人乔士杰提出继续租赁使用该房屋并中止依据（2015）安铁西商初字第70号民事判决书执行该承租房屋的执行异议。
二、案外人乔士杰提出异议理由成立，中止依据（2015）安铁西商初字第69号民事判决书执行该承租房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁
定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 丁 全
审判员 李凤林
审判员 荣景军
二〇一六年二月十九日
书记员 王 沫