上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第44275号
原告（反诉被告）上海证大喜玛拉雅置业有限公司。
法定代表人朱斌。
委托代理人金永红，上海市公民律师事务所律师。
委托代理人程先林，上海市公民律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海佰芳谷餐饮管理有限公司。
法定代表人何官洁。
被告新联达（清远）玩具塑料制品有限公司。
法定代表人叶长风。
两被告共同委托代理人吴丹，上海市大明律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海证大喜玛拉雅置业有限公司（以下简称证大公司）诉被告（反诉原告）上海佰芳谷餐饮管理有限公司（以下简称佰芳谷公司）、被告新联达（清远）玩具塑料制品有限公司（以下简称新联达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年1月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人金永红、两被告委托代理人吴丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告证大公司诉称，2011年9月1日，原告与新联达公司签订了《证大喜玛拉雅中心预租合同》，约定原告将自有位于浦东新区芳甸路1188弄证大喜玛拉雅中心B1层153铺位出租给新联达公司从事“佰芳源”品牌的销售经营活动，房屋面积共185平方米，租赁期限为六年四个月，自2011年11月28日至2018年3月28日止，装修免租期为90个自然日，自2011年11月28日至2012年3月28日。同时约定2012年3月29日至2014年3月28日期间的保底租金为每日每平方米人民币（以下币种相同）8元。自房屋交付之日起承租人支付物业管理费，物业管理费在开业之初按每平方米2.50元计算，免租期内减半收取。合同订立后，原告于2011年9月16日交付了租赁商铺。2011年12月，原告与两被告签订了补充协议，约定原租赁合同中承租方变更为佰芳谷公司，新联达公司同意承担连带保证责任。此后，被告在上述租赁场所经营餐饮，但未交纳商铺租金和自2011年11月9日起的物业管理费，并欠付2012年5月22日起的水电费。故诉请判令：1、被告佰芳谷公司支付原告商铺租金901，320元（自2012年4月1日计至2013年11月30日）；2、被告佰芳谷公司支付原告欠付租金的滞纳金282，398.16元；3、被告佰芳谷公司支付原告物业管理费277，500元（自2012年4月1日至2013年11月30日，按每天每平方米2.50元）；4、被告佰芳谷公司支付水电费87，434.70元；5、被告新联达公司对被告佰芳谷公司上述付款义务承担连带责任。
被告佰芳谷公司辩称，原告提供商铺的消防机械强排烟口存在设计或施工上的瑕疵，被告要求其整改，原告未及时修复，导致被告至今未通过消防竣工验收，无法正常营业，故不同意支付租金和物业管理费，证大公司违约在先。反诉请求：1、解除与证大公司间的房屋租赁合同；2、证大公司返还租赁押金45，016.66元，返还物业管理押金89，303.40元；3、证大公司赔偿装修损失暂计180万元。
被告新联达公司辩称，同意佰芳谷公司的辩称意见，新联达公司是否承担连带责任，由法院裁定。
针对反诉，证大公司辩称，被告对商铺进行装修后正常经营至今，证大公司的房屋已经消防验收合格，被告从事餐饮进行的二次装修由被告自行处理，被告没有按照消防方面的规定进行装修，消防未通过的责任应由其自行承担。
经审理查明，位于上海市浦东新区芳甸路1188弄（樱花路XXX号）房屋权利人为证大公司。
2011年9月1日，证大公司（预出租方、甲方）与新联达公司（预承租方、乙方）签订《证大喜玛拉雅中心预租合同》，约定甲方同意向乙方预租位于上海市芳甸路1188弄证大喜玛拉雅中心B1层153铺房屋，该房屋预测实用面积185平方米；乙方承诺租赁该房屋从事佰芳源品牌的销售经营活动；甲方于2011年8月28日前向乙方交付该房屋；租赁期限为6年4个月，自2011年11月28日起至2018年3月28日止（不含装修免租期）；甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起90个自然日的装修免租期，装修免租期内乙方仍需支付物业管理费及其他费用，装修期间的物业管理费标准为每天每平方米实用面积1.25元；乙方应于2011年11月28日之前正式开业；在租赁期内，乙方应支付的房屋租金标准按“保底租金”与“提成租金”两者取高的方式确定，2011年11月28日至2012年3月28日，保底租金无，2012年3月29日至2013年3月28日，保底租金每天每平方米实用面积8元，2013年3月29日至2014年3月28日，保底租金每天每平方米实用面积8元；乙方应以先付后用原则按月预付房屋保底租金，乙方应于每月25日前按约定的保底租金标准向甲方预付下月保底租金；乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为每月每平方米建筑面积80元，乙方在开业之初，即本合同约定的租赁期限内按每日每平方米实用面积2.50元的标准向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费；乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费；如乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金；乙方应于签署合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金135，050元。合同另对其他事项作了约定。
合同订立后，证大公司与新联达公司签订房屋接收确认单，内容为双方于2011年9月16日按租赁合同约定对租赁房屋进行交接并验收交接，经验收，乙方（新联达公司）确认交付的房屋符合约定的交付标准和交付条件。其间，佰芳谷公司对涉案房屋进行了装修。
2011年12月，证大公司（甲方）、新联达公司（乙方）、佰芳谷公司（丙方）签订补充协议，约定甲乙双方原签订的《证大喜玛拉雅中心预租合同》，自2011年12月20日起合同中的承租人由乙方变更为丙方，丙方承继合同中承租人的全部权利和义务；乙方同意督促丙方履行预租合同，并承诺对合同中丙方的全部义务和责任承担连带保证责任，保证期限为债务履行期限届满后两年。
2012年2月底起，佰芳谷公司在租赁场所经营餐饮至今。佰芳谷公司已支付证大公司租赁押金45，016.66元，支付物业管理押金89，303.40元。
2012年5月21日，证大公司曾致函佰芳谷公司，内容针对佰芳谷公司发出的消防机械排烟改动的情况说明作出回复。对于佰芳谷公司在消防竣工验收检查过程中消防部门提出的整改，建议对商铺内消防机械口强排烟口在装修时进行上移处理，以满足消防排烟要求。
另查明，2012年4月、9月，证大公司曾发出致客户函件，因燃气管道施工及维修，要求租户提前做好配合工作。2013年4月至10月期间，证大公司先后发出致客户函，就中央空调的保养、消防设备的检测等内容，通知各租户暂停供应空调、短时停电等。2013年7月、9月，佰芳谷公司二次致函证大公司，反映新风管消防管道和空调包管处漏水，影响餐厅经营，要求尽快维修；餐厅门外卫生情况差，要求尽快解决。
针对反诉，证大公司提供了证大喜玛拉雅中心建设工程及商场公共部位内装修工程消防验收合格意见书，以证明涉案租赁物的整体消防工程已通过验收。
审理中，证大公司提供了上海证大物业管理有限公司提供的确认书，该公司同意佰芳谷公司就涉案租赁物所欠的物业管理费由证大公司一并主张。佰芳谷公司提出合同对逾期支付租金的滞纳金计算标准约定过高，应调整至欠付金额的20%以内。佰芳谷公司另提出申请，要求对其承租商铺的消防机械排烟口是否存在质量缺陷进行鉴定。
审理中，证大公司撤回了对水电费的诉请。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《证大喜玛拉雅中心预租合同》、上海市房地产权证、补充协议、函件、通知、确认书等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，证大公司与佰芳谷公司间建立的租赁合同，符合平等互利、协商一致的原则，合法有效，双方均应恪守。佰芳谷公司在对承租物进行装修后，已于2012年2月起经营餐饮至今，然其未向证大公司支付租金以及承租物业的物业管理费。佰芳谷公司在本案中以承租房屋的消防机械强排烟口存在质量缺陷，致使其不能通过消防竣工验收为由，行使合同解除权。对此，本院认为，证大公司按照合同约定已完成了交付租赁物的义务，并且原、被告已确认交付的租赁物符合合同约定的交付标准和交付条件，证大公司提供的证据反映其交付的房屋符合使用的消防验收标准。佰芳谷公司为其经营所需对租赁物进行的二次装修亦应当通过相关消防部门的验收，通过该验收标准，责任义务主要在于承租人。佰芳谷公司在本案中未提供相关证据证明其已按照规定程序申请消防验收的申报及未通过验收的具体原因等，证大公司在双方往来函件中对如何满足消防排烟的验收要求已作了善意的提醒，该函件的内容不能反映证大公司交付的房屋不符使用约定，因此，佰芳谷公司以租赁房屋的消防设施存在质量瑕疵为由拒付租金且行使合同解除权的理由不成立，本院不予采纳。其提出的鉴定申请，对本案争议的处理无实际意义，本院不予准许。证大公司要求佰芳谷公司支付租金及滞纳金的诉讼请求，合法有据。涉案租赁标的物业管理部门同意由证大公司一并行使物业管理费的请求，证大公司对物业管理费的计算数额，在合同约定的计算标准之内，本院予以支持。考虑到原、被告的租赁合同对逾期支付租金的滞纳金计算标准约定过高，佰芳谷公司请求予以调整，符合法律规定，本院予以准许，本院对原告诉请逾期支付租金的滞纳金酌情调整至80，000元。被告新联达公司在补充协议中承诺对佰芳谷公司在租赁合同中的全部义务承担连带保证责任，因此，原告诉请要求其承担连带担保责任，本院予以支持。证大公司在诉讼中撤回了水电费的诉请主张，系当事人自由处分其诉讼权利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海佰芳谷餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海证大喜玛拉雅置业有限公司租金901，320元；
二、被告（反诉原告）上海佰芳谷餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海证大喜玛拉雅置业有限公司逾期支付租金的滞纳金80，000元；
三、被告（反诉原告）上海佰芳谷餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海证大喜玛拉雅置业有限公司物业管理费277，500元；
四、被告新联达（清远）玩具塑料制品有限公司对被告（反诉原告）上海佰芳谷餐饮管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；
五、驳回反诉原告上海佰芳谷餐饮管理有限公司的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18，814元，减半收取计9，407元，由被告上海佰芳谷餐饮管理有限公司负担，反诉案件受理费减半收取计10，500元，由反诉原告上海佰芳谷餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一四年二月十四日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
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