重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终4841号
上诉人（原审原告）：张继琴。
委托诉讼代理人：杨依龙，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李丹，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：重庆美力汇商业管理有限公司。
法定代表人：李海波，经理。
委托诉讼代理人：邓贤云。
上诉人张继琴因与被上诉人重庆美力汇商业管理有限公司（以下简称美力汇公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2016)渝0107民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张继琴及其委托诉讼代理人杨依龙和李丹、被上诉人美力汇公司委托诉讼代理人邓贤云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张继琴上诉请求：撤销一审判决，改判美力汇公司退还保证金5000元、管理费3000元和年租金22239元，共计30239元，一、二审的诉讼费由美力汇公司承担。事实及理由：1.租赁合同约定的收费标准过高。租赁合同签订后，发现出租的商铺系车库，张继琴发现美力汇公司无开设商场的相关资质，无对外招商的权限，也拿不出房屋性质的使用证明，有无租赁权也无证明，因此租赁合同约定的年租金并不能按照商铺性质向其收取，该标准过高，应当按照实际房屋使用性质缴纳。2.美力汇公司并没有商铺出租的合法使用手续。3.美力汇公司一审出具的消防安全检查合格证针对的哪栋工程并不清楚，而一审却据此认定了美力汇公司主张的事实，另外美力汇公司收取的管理费用不合理，其并未提供相等价的服务，每年3千元管理费完全是美力汇公司利用其行业优势地位强加给包含张继琴在内的全体经营户的不平等义务，应当全额返还给张继琴。
美力汇公司答辩称，关于张继琴应交纳的租金部分，从2014年10月份商场开业，张继琴实际使用商铺16个月，当时跟张继琴商谈免租期4个月，免租期间只免租金，不免其他费用，并且张继琴实际用于经营服装，且实际参与了经营，美力汇公司不同意退还租金。对于管理费部分，合同中有明确约定管理费，包括空调、保洁、保安等，这些都是实际支付的，且该管理费还要交给大的管理公司，所以这部分费用实际上张继琴只交了一年，还欠美力汇公司4个月的管理费。对于保证金部分，合同中有具体约定保证金的退还的前提，张继琴并没有完结水电费和交付商铺，如果交清水电费并交付商铺后，美力汇公司是同意退还保证金的。希望二审法院驳回上诉，维持原判。
张继琴向一审法院起诉请求判令：解除张继琴、美力汇公司之间的《商铺租赁合同》；美力汇公司返还张继琴交纳的商铺年租金、履约保证金及商场管理费共计30239元；美力汇公司支付张继琴为商铺开业所支出的必要费用及损失；美力汇公司承担本案诉讼费。一审审理中，张继琴自愿放弃要求美力汇公司支付张继琴为商铺开业所支出的必要费用及损失的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2014年6月28日，美力汇公司作为出租方（甲方）与张继琴作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》，双方约定：第一条，甲方将位于重庆市石桥铺石杨路9号石桥广场“紫水晶时尚汇”商场内的编号为B3-4号商铺（建筑面积约为8.42平方米）出租给乙方经营服装。第二条，商铺年租金为22239元，按本合同租赁期限实收租金22239元，上述费用在本合同签订时一次性支付；租赁期限从2014年＿月＿日至2015年＿月＿日，其中，2014年＿月＿日至2014年＿月＿日期间为免租期，免租期间乙方不用承担租金，但须承担租金以外的其他费用（上述空格未填日期）；租金起算日以本商场实际开业之日起计算；乙方还应向甲方交纳一下费用，商场管理费（含夏季空调费、卫生费、管理费）3000元/间/年，电费按实际使用度数加商场公摊按月交纳，水费按月交纳，乙方在接到甲方水、电费通知后3日内缴纳。第三条，在本合同签订后，乙方须向甲方足额交纳5000元作为履约保证金；本合同届满，如乙方不再续租，则甲、乙双方办理完毕相关交接手续，乙方已依照本合同约定履行了相关义务，甲方在扣除乙方应缴纳的各种费用后，于15日内将履约保证金无息退还乙方；乙方未按时交纳租金、履约保证金、管理费、水电费及其他应交费用，每迟延履行一天应向甲方支付所欠费用1%的违约金。合同签订后，美力汇公司将上述商铺交付张继琴使用，张继琴向美力汇公司支付了一年的租金22239元、管理费3000元、保证金5000元。后商场于2014年10月14日开业。
一审审理中，美力汇公司称商场并非对所有商铺均给予免租期四个月，商铺必须到美力汇公司处签字确认后才会有四个月的免租期，否则只有一个月的免租期，张继琴未到美力汇公司处签字确认，故美力汇公司仅认可张继琴的免租期为一个月。张继琴举示了美力汇公司张贴在商场门口的关于免租期的公告一份，其上载明美力汇公司对商场商铺均给予四个月的免租期。
一审法院询问张继琴、美力汇公司是否办理退租交接手续，张继琴称其商铺在2016年1月27日被盗，张继琴便搬离了商铺，后到美力汇公司处想提前解除合同，但美力汇公司不同意解除合同，故张继琴未能与美力汇公司办理退租交接手续。美力汇公司称张继琴在2016年1月想提前解除合同，但美力汇公司不同意解除合同，故张继琴未与美力汇公司办理退租交接手续。一审审理中，张继琴、美力汇公司双方共同确认张继琴自2015年5月至2016年2月13日尚有水电费545.8元未交，张继琴表示当庭将承租商铺交还给美力汇公司，美力汇公司同意张继琴将承租商铺交还，但要求张继琴结清水电费并办理交接手续。
一审法院认为，张继琴、美力汇公司之间签订的关于商铺的租赁合同系双方真实意思表示，双方应按照租赁合同约定行使权力履行义务。张继琴、美力汇公司的商铺租赁合同上虽未载明租期，但合同中明确租金起算日为本商场实际开业之日，故合同的履行起始日应为商场实际开业之日，即2014年10月14日。张继琴、美力汇公司在一审审理中均明确合同租期为一年，故双方合同的到期之日为2015年10月13日。后张继琴继续租用商铺，但未签订书面合同，故张继琴、美力汇公司之间属不定期租赁关系。
从商铺开业时间以及张继琴、美力汇公司对免租期的陈述，美力汇公司将关于免租期的公告贴在商场门口，系对商场所有商铺的发出的通知，张继琴虽未到美力汇公司处签字确认，张继琴已将美力汇公司要求交纳的各项费用均交纳完毕，亦符合美力汇公司给予四个月免租期的条件，故张继琴承租美力汇公司的商铺应当享有四个月的免租期。现张继琴向美力汇公司交纳了一年的租金，美力汇公司给予张继琴四个月的免租期，商场于2014年10月14日开业，故2014年10月14日至2015年2月13日系免租期，张继琴交纳一年的租金可以使用商铺至2016年2月13日。张继琴虽称其于2016年1月要求解除合同，因美力汇公司不同意解除合同导致未果，一审法院认为，张继琴未举示证据证明其说法，且一直未与美力汇公司办理交接手续，故一审法院对张继琴的意见不予采信。
关于合同解除的问题，一审法院认为，在2016年3月14日的庭审过程中，张继琴表示当庭将承租商铺交还美力汇公司，美力汇公司亦表示同意，故双方的租赁合同应于2016年3月14日解除。
关于张继琴要求美力汇公司退还一年的租金、管理费的问题，一审法院认为，美力汇公司将商铺出租给张继琴使用，张继琴承租商铺后按照合同期限使用商铺，故张继琴应当按照租赁合同约定向美力汇公司交纳商铺租金及管理费，故一审法院对张继琴的该项诉讼请求不予支持。
关于张继琴要求美力汇公司退还保证金的问题，一审法院认为，根据张继琴、美力汇公司的租赁合同约定，张继琴须向美力汇公司足额交纳5000元作为履约保证金，如张继琴在合同届满不再续租，则双方办理完毕相关交接手续，张继琴已依照本合同约定履行了相关义务，美力汇公司在扣除张继琴应缴纳的各种费用后，于15日内将履约保证金无息退还张继琴。现美力汇公司要求张继琴将2016年2月13日前欠交的水电费及免租期内的管理费结清，故张继琴应按照租赁合同约定向美力汇公司交纳上述水电费545.8元及四个月免租期内的管理费1000元（250元/月×4月）。按照租赁合同约定，张继琴未按时交纳水电费等费用，每迟延履行一天应向甲方支付所欠费用1%的违约金，一审法院认为，张继琴迟延交纳水电费给美力汇公司造成了一定的资金占用损失，但双方约定的上述标准过高，一审法院参照中国人民银行同期贷款利率为标准，酌情认定违约金50元。上述费用由美力汇公司在保证金中予以扣除后将保证金退还张继琴。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条之规定，遂判决：“一、原告张继琴与被告重庆美力汇商业管理有限公司于2014年6月28日签订的商铺租赁合同于2016年3月14日解除。二、被告重庆美力汇商业管理有限公司于本判决生效后15日内退还原告张继琴3404.2元。三、驳回原告张继琴的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为278元，由原告张继琴负担253元，被告重庆美力汇商业管理有限公司负担25元（此款原告已预交本院，被告在支付上述款项时一并支付原告）。”
本院二审审理中，张继琴申请证人王某、倪某出庭作证，拟证明涉案房屋性质实际为车库，且美力汇公司收取的管理费用不合理并未提供相等价的服务，该管理费系美力汇公司私自强迫收取的，石桥铺一般市场标准的车库租金仅需每月300元，而美力汇公司向张继琴收取高额的租金，明显违背市场公平原则，应当予以返还。
美力汇公司对证人证言质证称，证人证言实际上证明了本案租赁合同所涉及的商铺实际以商场的形式经营的，并不是车库；两位证人都是从主观上认定案涉房屋的性质，本案涉案的商场的产权证上面明确载明使用性质是商业用房，不需要再做其他的证明，产权证现在向法庭提交；美力汇公司收取的管理费每月是20元，还包含中央空调的费用，美力汇公司收取的管理费是合理的，管理费交物业公司每平米10元，加上安保和保洁，美力汇公司还垫付了相应的费用，并未赚取差价。
美力汇公司向法庭提交114房地证2012字第005895号产权证，拟证明重庆市九龙坡区石杨路9号石桥广场负二层1-1号房屋用途系商业用房，土地用途系商务金融用地。
张继琴质证称，对涉案房屋系商业用房没有异议，但是美力汇公司需要拿出相关的收费的依据。
本院二审经审理查明重庆市九龙坡区石杨路9号石桥广场负二层1-1号房屋用途系商业用房，土地用途系商务金融用地。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
针对双方争议的焦点，本院评述如下：
关于美力汇公司是否应当向张继琴退还年租金的问题。张继琴认为涉案商铺实为停车库，美力汇公司应按照周边车库租赁价格来向张继琴收取租金。张继琴的该项辩称只有其自身陈述，虽然二审庭审中证人也有此陈述，但张继琴在庭审中亦认可美力汇公司向张继琴交付该商铺时，商铺系装修成商场模式，并非以车库形式交付，另结合美力汇公司提交的产权证来看涉案房屋系商业用房以及该区域周边的商铺租金标准来看，美力汇公司按照租赁合同约定的标准向张继琴收取年租金22239元并无不当，故张继琴以此为由要求美力汇公司退还租金的请求不能成立。
关于美力汇是否应向张继琴退还管理费的问题。美力汇公司将商铺出租给张继琴使用，张继琴承租商铺后按照合同期限使用商铺，所谓商场管理包含清洁、安保、统筹等全方位的管理和服务，即使美力汇公司提供的管理某些方面可能有瑕疵，张继琴提供的证据及证人证言均也不能证明美力汇公司未向其提供管理服务，故张继琴应当按照租赁合同约定向美力汇公司交纳相应的管理费，美力汇公司已经收取的管理费不应退还给张继琴，张继琴的该项请求不能成立。
关于保证金退还的问题。张继琴对于一审认定的欠付水电费545.8元以及延迟交纳该费用的违约金50元均予以认可，一审法院在扣除该两笔费用和张继琴应交而未交纳的四个月管理费之后，认定美力汇公司应向张继琴退还保证金3404.2元，认定正确，本院予以确认。
综上所述，张继琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费556元，由张继琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一六年八月十二日
书 记 员 吴晓亮