浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第1231号
上诉人（原审原告）金甲。
委托代理人（特别授权代理）丁某某。
上诉人（原审被告）李某某。
委托代理人（特别授权代理）沈某某、潜某。
上诉人金甲、李某某因农村房屋买卖合同纠纷一案，均不服浙江省上虞市人民法院（2013）绍虞民初字第748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月9日立案受理后，依法组成由审判员金湘华担任审判长，代理审判员徐燕飞、王红良参加评议的合议庭，于2013年10月24日公开开庭进行了审理。上诉人金甲及其委托代理人丁某某，上诉人李某某及其委托代理人沈某某、潜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，1996年8月，原上虞市百官镇前三村村民李某某、金乙、杜某某经审批同意建造楼房二间，1998年12月李某某、金乙经审批，在原建造的楼房西面再建造楼房一间，至此，被告李某某等，经审批同意共建造二层楼房三间，其四址为：东至金丙宅，南至道路，西至河流，北至道路。2002年7月16日，原告金甲与被告李某某就该涉案房屋达成了买卖协议，协议载明：有座落于上虞市百官街道前三村底田新村座北朝南二层楼房叁间，今因工作在外，居住不便，免于挂心，只因正项所需，顾将此房出卖，现有马建成、陈洪昌两介绍卖给本村缺房户金甲，其四址东至金丙南至百红公路、西至池塘，北至水泥路。四址分明，上连砖瓦横条椽子下连门窗户牃，前后街沿石砌，寸木拳石，屋内水电设施及提供一切办理房产证齐全手续一并在内，三方议定是值估价计人民币壹拾肆万陆仟元整，款于立契日当面付清，款收户绝，永不回赎。该文契由王甲代笔，有出卖人李某某、买受人金甲盖章。介绍人马建成签名、介绍人陈洪昌盖章并由原上虞市百官街道前三村村民委员会盖章鉴证。当日，原告金甲付清购房款146000元，被告李某某则将该房屋及相关的审批手续交付原告，原告金甲于2002年7月入住该房至今。2012年7月，因涉案房屋所在地块列入征迁改造范围，在办理相关拆迁手续过程中双方发生纠纷。
原审法院审理认为，原、被告于2002年订立的出卖房屋协议是双方真实意思表示，原告按约支付房屋价款，被告已实际将房屋交付原告居住使用，原、被告又系同一集体经济组织的成员，相互间转让农村集体所有的土地上房屋的行为并未为法律禁止，原、被告之间买卖房屋的协议有效。涉案房屋系农村集体土地上建造的房屋，其审批建造过程中均以户为单位审批，被告李某某作为户主与原告签订房屋买卖协议并无不当。原告金甲支付购房款并实际占有居住已十余年，其他共有人就此均未主张过权利，表明对原告占有、使用此房并无异议。原告金甲系有偿善意取得涉案房产，被告辩称其出售的房屋系共有财产，且未经其他共有人的同意，其单方出售共有房产的行为无效的辩称意见，不予支持。因涉案房屋所在地块已列入征迁改造的范围，相关的房屋过户手续现已无法办理，对原告要求被告协助办理该房屋的过户手续的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：1、原告金甲与被告李某某之间买卖位于上虞市百官街道前三居委会（原前三村）底田新村座北朝南二层楼房叁间的协议有效。2、驳回原告金甲的其他诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告承担。
上诉人金甲不服原审判决，提起上诉称：虽然涉案房屋现已列入政府拆迁范围，由于政府部门的原因对此房屋的过户手续已不需要办理，但判决书中仍应依法规要求判令李某某协助金甲办理过户手续，至于最后实际是否需要和能够办理过户手续，可通过法院执行局跟有关部门协助执行和沟通的方式解决。原审判决驳回给不讲道理和法律的李某某找到了无理的借口，给了不精通法律的有关部门有了搪塞金甲的借口，损害了金甲的利益。请求二审法院在查清事实的基础上对原审判决书中的第二项内容依法改判。
上诉人李某某答辩称：因拆迁，涉案房屋已不能办理过户、买卖、抵押等手续，而不是金甲说的不需要办理。既然不能过户，原审法院驳回金甲该项诉讼请求正确。
上诉人李某某亦不服原审判决，提起上诉称：一、一审判决部分事实认定错误，上诉人与被上诉人间的房屋买卖行为应属无效。1、一审中，上诉人已提交被上诉人已有一处农村房屋的相关证据，即证据五，对此一审法院也予以认定，但在本院认定事实如下部分未予提及。2、被上诉人对上述证据的辩称不能成立。在未分户前，农村建房均以家庭为单位进行审批。1988年12月的被上诉人家庭建房用地审批表中载明建房理由系“因两个儿子长大到婚令原住房紧张”，即被上诉人一家得以新建房屋已包括被上诉人的住房要求在内。即被上诉人经审批已有一处农村住房。一审庭审中，被上诉人也承认，其本人获得拆迁赔偿的农村住房面积已达210平方。但被上诉人却谎称自己是“本村缺房户”以欺骗法院。3、2000年7月5日实施的《浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法》第三十五条第二款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积标准（包括附属用房、庭院用地），使用耕地的，最高不得超过一百二十五平方米，使用其他土地的，最高不得超过一百四十平方米”。被上诉人原先占有的宅基地加上经买卖房屋所取得的宅基地面积已远超《土地管理法》及地方法规所规定的面积。二、一审判决适用法律不当。一审判决引用了与本案无直接关系的《民法通则》、《物权法》和《合同法》的有关规定，但本案应适用《土地管理法》相关规定。《土地管理法》第六十二条系强制性的禁止性规定，明确“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，无变通之余地。依法用地是我国的国策，故法律以禁止性规定来最大限度地保护土地的合法使用。在上述禁止性规定下，即使不涉及拆迁，当事人之间的转让房屋（宅基地）之行为，也必然为行政审批所拒绝，其转让效力必定不会被行政审批所认可。司法审查与行政审批所用依据应属于同源，即采用同一法律标准。请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，发回重审或依法改判上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同无效，驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人金甲在二审中向本院提供由上虞市百官街道前三居民委员会出具的证明一份，证明其未审批过私人建房之事实。上诉人李某某质证认为，对证明的真实性有异议，且不能达到金甲的证明目的。本院认证认为，该证明与本案无关联性，故本院不予认定。
上诉人李某某在二审中未提供新的证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，两上诉人于2002年订立的涉案房屋买卖协议系双方真实意思的表示，因两上诉人均系同一集体经济组织成员，相互间转让农村集体所有的土地上房屋的行为也未违反法律的禁止性规定，虽李某某转让房屋之时系与他人共有，但农村集体土地上审批建房过程中均以户为单位，李某某作为户主有权与金甲签订房屋买卖协议，且其他共有人在金甲足额支付购房款并实际占有居住十余年间，从未对金甲以房屋所有人身份支配使用涉案房屋的行为提出过任何异议，原审法院据此认定两上诉人间的房屋买卖协议有效符合法律规定，本院予以确认。上诉人李某某提出金甲有超过一处以上的宅基地，根据《土地管理法》第六十二条以及《浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法》第三十五条第二款之规定，双方间的房屋买卖行为无效之上诉理由，本院认为，以金甲父亲为户主审批建房与以金甲为户主审批建房系两个不同的概念，李某某混淆了上述两个概念，且根据双方已提供的证据及陈述，不足以证明金甲拥有超过一处以上的宅基地或宅基地超面积，故本院对李某某的上诉理由不予采信。上诉人金甲提出法院应在判决中明确判令由李某某协助其办理过户手续之上诉理由，经审查，因涉案房屋所在地块已列入征迁改造范围，相关房屋过户手续已无法办理，即金甲的该项诉讼请求已无法实现，原审法院据此予以驳回并无不当，故本院对金甲的上诉理由亦不予采信。综上，两上诉人的上诉请求理由不足，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人金甲、李某某各负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 丁
代理审判员 徐某某
代理审判员 王 乙
二〇一三年十一月七日
书 记 员 陈 乙