陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终9710号
上诉人（原审被告）西安大鹏生物科技股份有限公司，住所地：西安市高新路52号高科大厦15层。
法定代表人高鹏，系该公司董事长。
委托代理人高凌，女，1949年7月29日出生，汉族，系该公司员工，住西安市。
被上诉人（原审原告）陕西华宇实业有限公司，住所地：咸阳市渭城区文林中段南侧15号。
法定代表人高卫华，系该公司董事长。
委托代理人李松林，陕西博硕律师事务所律师。
委托代理人杜勋，陕西博硕律师事务所律师。
上诉人西安大鹏生物科技股份有限公司（以下简称“大鹏公司”）因与被上诉人陕西华宇实业有限公司（以下简称“华宇公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年1月30日，华宇公司与大鹏公司签订《合作协议书》，约定双方按照该协议书约定的方式、价格、程序，大鹏公司将其位于西安泾河工业开发区泾渭南路13号的生产基地（以下简称宗地）转让给华宇公司，由华宇公司自主开发的模式进行合作，该宗地面积为100.194亩（包括代征路），宗地现状为60亩左右为空地，并具备七通一平条件，可随时移交，其余为大鹏公司水苏糖工厂占用，大鹏公司最迟于2012年4月30日前移交；宗地现为工业仓储用地，土地取得的依据为高政土法（2000）26号文件，国有土地使用权证于2002年3月取得，土地证编号为高国用（2002）字第5081号，大鹏公司持有该房屋《房屋所有权证》证号为西房权证高字第××。协议第二条约定了合作方式，其中，约定大鹏公司负责以华宇公司名义向高陵县建委申请对该宗地用途的变更，即将工业仓储用地，变更为住宅用地，容积率要确保不低于2.8倍，大鹏公司于2011年5月30日前办完该宗地土地用途变更手续，拿回出让年限为70年，出让面积为合同签订时现状的土地使用权证，交给华宇公司；大鹏公司应于2011年3月15日前将该宗土地其中60亩左右空地，移交给华宇公司，剩余土地应于2012年4月30日前移交给华宇公司，如遇客观原因影响搬迁，双方协商解决延期搬迁，但不得超过2012年7月底。协议第三条约定了价款，即合同价款为7880万元，包括但不限于宗地连同所有与宗地有关联的地上、地下附着物、拆迁补偿、设备损失补偿、停产损失补偿等。协议第四条约定了付款方式，及本协议经双方签章后3日内，华宇公司向大鹏公司支付500万元定金；本协议生效后25日内，华宇公司向大鹏公司支付2500万元；华宇公司取得出让年限为70年的该宗地土地使用权证，大鹏公司将60亩空地移交给华宇公司后三日内支付3000万元；大鹏公司将剩余水苏糖工厂占用的土地移交给华宇公司后七日内，华宇公司一次性将余款全部付清。协议第五条约定了土地性质变更事宜，即该宗地由工业用地变更为住宅用地的手续，由大鹏公司负责办理，需向政府缴纳的土地出让金由华宇公司承担。协议第六条约定了大鹏公司的权利义务，即华宇公司移交现厂房、办公占用的土地前，对于厂房中可搬离的物品，可搬离，不可搬离的，归华宇公司所有（如深水井、变压器等）华宇公司有自主处置权并无需额外支付费用；2012年4月30日前，大鹏公司宗地内的高压线由大鹏公司负责移除，不得对华宇公司的后续开发造成任何影响，费用由大鹏公司负担。协议第八条第3款约定了本协议中因该宗地交易过户产生的契税由华宇公司承担，其他各项税费均由大鹏公司承担；第5款约定本协议未明确事项，双方可签订补充协议，除非双方能够达成一致，否则，任何一方不得提出违反本协议原则的要求。
2012年7月27日，双方签订《补充协议》，写明因大鹏公司未按原《合作协议书》的约定办理完毕转让宗地的变性手续，生产设备也未搬迁，给华宇公司造成重大损失，为避免损失扩大，双方达成该协议。协议第一条约定，大鹏公司承诺返还华宇公司已支付的土地预付款、土地合同定金、土地过户契税、土地测量费、土地使用税、违约金、利息、项目前期费用等共计5867.866255万元。协议第二条约定大鹏公司保证于2013年3月31日前将本补充协议第一条所列的全部款项（即5867.866255万元）一次性支付给华宇公司，若大鹏公司提支付华宇公司款项，则按实际支付日另行计算利息总额。协议第三条约定，大鹏公司若未按本补充协议第二条履行支付相应款项的义务，则大鹏公司同意按照以下方法重新计算土地转让费用，以该宗地最终确定的容积率1.2除以2.8的比值，再乘以原合同价款7880万元，确定双方最终的土地转让价款为3377.142857万元，华宇公司已支付的款项中多余的部分（即225.5299万元），大鹏公司应当退还华宇公司，包括迁移高压线预估费用500万元，共计725.5299万元。双方约定此款项在一月内付清，否则大鹏公司按2.17%的月息承担利息，同时大鹏公司应在2013年4月30日前将属于大鹏公司的设备全部搬离，并将场地交付华宇公司，否则，大鹏公司须承担违约责任，即向华宇公司支付违约金500万元。协议第四条约定，若大鹏公司按本补充协议第二条履行完毕自己的义务后，华宇公司应退出该宗地，将宗地交还大鹏公司。协议第五条约定，此协议签订生效后，华宇公司不得干扰大鹏公司的正常生产经营，大鹏公司不得阻碍华宇公司的驻留。协议第六条约定本协议如与原《合作协议书》有冲突，以本补充协议内容为准。后华宇公司与大鹏公司因履行《合作协议》、《补充协议》发生纠纷，诉至法院，经过一审、二审，陕西省高级人民法院作出的（2014）陕民一终字第00060号民事判决书、（2015）陕民一终字第00143号民事判决书，后大鹏公司均申请再审但被驳回，现上述民事判决书均已生效。
另查，华宇公司提交高国用（2011）第20号国有土地使用证，该证记载土地使用权人为华宇公司，坐落西安泾河工业园泾渭南路13号，地号为GL2-(16)-43,地类（用途）为工业仓储，使用权类型为出让，使用权面积为58222㎡。华宇公司提交西房权证高字第××号房屋所有权证，该证记载房屋所有权人为大鹏公司，房屋坐落在高陵县，丘（地）号为15—044，目前未设定他项权利。华宇公司提交西房权证高字第××号房屋所有权证，该证记载房屋所有权人为大鹏公司，丘（地）号为15—045，房屋坐落在高陵县，目前未设定他项权利。以上两处房产为本案涉案宗地的地上附着物。
华宇公司诉称，2011年1月30日，双方签订《合作协议》，约定将大鹏公司原位于西安市泾河工业开发区泾渭南路的生产基地，以及该宗土地的地上、地下附着物整体转让给华宇公司。缔约后华宇公司依约支付了相关款项，2011年5月26日，大鹏公司将涉案土地过户至华宇公司名下，并办理了编号为高国用（2011）第20号国有土地使用证，但该宗地上编号为西房权证高字第××号、西房权证高字第××号的房屋至今未过户至华宇公司名下。华宇公司认为，大鹏公司已经将该宗地上的房屋整体转让给华宇公司，理当将产权证也过户至华宇公司名下，此外，华宇公司至今未能取得房屋产权证书，给华宇公司造成了损失，应由大鹏公司向华宇公司承担赔偿责任。现诉至法院，请求依法判令：1、判令大鹏公司将编号为西房权证高字第××号、西房权证高字第××号的房屋所有权证变更登记至华宇公司名下；2、判令大鹏公司向华宇公司赔偿迟延办理房屋产权证造成的损失30万元；3、本案诉讼费由大鹏公司承担。
大鹏公司辩称，本案是物权之诉，并非“随附义务之诉”、“特定行为的给付之诉”；《合作协议书》已经解除，处理涉案房产纠纷不应以该协议的约定为据；判决认定的涉案土地交易价格，不含涉案房屋等地面建筑物及拆迁补偿费；涉案房屋根据《物权法》、《拆迁管理条例》的规定，应依法补偿而未补偿；华宇公司坚持购地不购房，又长期占有涉案房产，已给大鹏公司造成约100多万元的税收损失（营业税、房产税、各项附加税等）。综上，华宇公司的主张应依法驳回。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方告于2011年1月30日签订的《合作协议书》，约定了大鹏公司将其生产基地即本案涉案宗地转让给华宇公司用于房地产开发的相关权利义务，未违反法律规定，系双方真实意思表示，该协议真实有效。双方于2012年7月27日签订的《补充协议》，针对大鹏公司未按约定办理完毕转让宗地的变性手续、生产设备未搬迁情况下对于《合作协议书》进行了补充约定，未违反法律规定，系双方真实意思表示，该协议真实有效。关于《合作协议书》是否已经解除的问题，大鹏公司辩称《合作协议书》已经于2012年7月25日解除，并提供大鹏公司出具的关于解除《合作协议书》的通知、邮寄单、物流信息，因《合作协议书》并未对合同解除事宜约定，华宇公司称其并未收到该通知，也不认为《合作协议书》已经解除，故双方未能就解除合同事宜协商一致且双方在2012年7月27日又签订了《补充协议》，对《合作协议书》作出了补充约定，大鹏公司在通知中所说《合作协议书》已无法实际履行、实现双方目的法定解除的条件已经不存在，故本院对于大鹏公司主张《合作协议书》已经于2012年7月25日解除的辩称不予采信。关于《补充协议》中价款的构成问题，华宇公司主张《补充协议》第三条中约定的价款包括但不限于宗地连同所有与宗地有关联的地上、地下附着物、拆迁补偿、设备损失、停产损失补偿等，大鹏公司主张《补充协议》中的价款仅仅是转让土地的土地价款，并不包含其他费用。因《补充协议》订立的背景是大鹏公司未按照《合作协议书》的约定办理完毕转让宗地的变性手续、生产设备也未搬迁，双方为了避免扩大损失签订该协议，该协议约定了两种解决方案，一种是按照《补充协议》第一条、第二条、第四条的约定由大鹏公司于2013年3月31日前一次性返还华宇公司已经支付的款项，华宇公司退出该宗地，将宗地交还大鹏公司，另一种是按照《补充协议》第三条约定大鹏公司未按照第二条履行支付相应款项的义务时，双方同意在《合作协议书》合同价款的基础上重新计算合同价款，大鹏公司退还多支付款项及迁移高压线预估费，并约定了大鹏公司应在2013年4月30日之前将属于大鹏公司的设备全部搬离，并将场地交付华宇公司。本案中，大鹏公司未能在2013年3月31日前一次性返还华宇公司已经支付的款项，即大鹏公司未按照第二条履行支付相应款项的义务，双方应按照《补充协议》第三条的约定履行，重新计算合同价款，该价款计算根据两份协议中容积率的差异，以《合作协议书》约定的7880万元为基础计算，这基础价款包括但不限于宗地连同所有与宗地有关联的地上、地下附着物、拆迁补偿、设备损失、停产损失补偿等，故《补充协议》合同价款的构成范围应与《合作协议书》合同价款的构成范围一致。并且，双方在《补充协议》第三条重新计算合同价款后明确约定了大鹏公司应在2013年4月30日之前将属于大鹏公司的设备全部搬离，并将场地交付华宇公司，该约定也证明了该协议的合同价款已经包含了与宗地有关联的地上附着物等的价款。大鹏公司提交华宇公司在另案中向陕西省高级人民法院提交的《合作协议书》中7880万元合同价款构成说明，主张华宇公司承认《合作协议书》中7880万元仅是土地价款，《补充协议》中的合同价款仅是土地价款，但是，综合该说明的意思，华宇公司认为《合作协议书》中第三条7880万元价款构成的约定是双方协商的结果，双方因土地性质未变更、容积率未达到约定后达成的《补充协议》，《补充协议》的价款即使存在其他补偿费用，也属于计算合理，上述内容并不能证明华宇公司的主张，故对于华宇公司的辩称本院不予采信。关于大鹏公司是否负有将编号为西房权证高字第××号、西房权证高字第××号的房屋所有权证变更登记至华宇公司名下的义务的问题，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。西房权证高字第××号、西房权证高字第××号两处房产系本案涉案宗地的地上附着物。双方签订的《合作协议书》、《补充协议》已经就宗地连同所有与宗地有关联的地上、地下附着物、拆迁补偿、设备损失、停产损失补偿等合同价款进行了约定，大鹏公司已经对于土地及土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并进行了处分，华宇公司已经向大鹏公司支付了3500万元，《补充协议》的价款已经支付完毕，且《合作协议书》、《补充协议》均约定在华宇公司支付完毕合同价款后大鹏公司负有搬离房屋设备、物品并移交占用土地的义务，故大鹏公司应当将涉案宗地上两处房产过户给华宇公司，以实现合同目的。关于大鹏公司是否应支付迟延办理房屋产权证造成损失30万元，本案中，双方在《合作协议书》、《补充协议》上均未明确约定办理涉案宗地上房产的房屋产权证的时间及迟延办理的违约责任，且华宇公司也未提交关于大鹏公司迟延办理房屋产权证造成损失的证据，故本院对华宇公司该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告西安大鹏生物科技股份有限公司在本判决生效之日起十五日内协助原告陕西华宇实业有限公司将编号为西房权证高字第××号、西房权证高字第××号的房屋所有权证变更登记至原告陕西华宇实业有限公司名下；二、驳回原告陕西华宇实业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费5900元，由被告承担3900元，原告自行承担2000元，被告在履行本判决义务时一并支付原告3900元。
宣判后，大鹏公司向本院提起上诉称，一、原审判决事实认定错误。1、双方签订的《合作协议》第三条约定合同价款为7880万元，包括但不限于宗地连同所有与宗地相关的地上、地下附着物、拆迁补偿、设备损失补偿、停产损失补偿等。而后因未取得政府对该块地2.8倍容积率的批复而双方签订的《补充协议》第三条明确约定双方最终的“土地转让价款”为3377.142857万元，在《补充协议》第六条约定如与《合作协议书》有冲突，以补充协议内容为准。另一终审案判决已认定《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。《补充协议》中写明华宇公司最终支付的价款为“土地转让价款”，可见双方已经认可合同的标的仅为建设用地使用权，而不包括地上房屋，如包括地上房屋。何况，华宇公司在另一案坚持认为《合作协议书》有关合同价款的构成的约定只是为了避税，而事实上7880万元是根据2.8倍容积率确定的单纯的土地价款。另案判决认也认可了华宇公司的说法，所以私下安排华宇公司写了“合同价款构成的说明”
作为佐证，且判决认定按1.2倍容积率的折扣计算土地价未显失公平，与土地评价比较末明显低于市场价，可见，《补充协议》第三条确定的、另一案判决支持的，涉案土地最终的交易价，并不包含地上建筑物及其他拆迁补偿费。根据《物权法》相关规定，华宇公司依法应当另外支付地上房屋等拆迁补偿价款，大鹏公司才有义务配合华宇公司办理房屋的过户手续。2、大鹏公司提交的华宇公司在另案中向陕西省高级人民法院提交的《合作协议书》中7880万元合同价款构成说明，属于华宇公司对自己不利事实的承认，完全可以证明华宇公司承认《合作协议书》中7880万元仅是土地价款，该价款是根据2.8倍的容积率确定的，《补充协议》第三条双方重新约定的合同价款也仅是土地价款（最高法裁定认为开发用地的价格与容积率有关，双方重新约定的土地价格属于“市场风险”）。而原审法院对于该证据的真实性和证明目的没有否认，却没有将此证据作为认定案件事实的根据，显然对于此案的事实认定不清，也不符合民事诉讼证据规则。二、原审判决适用法律错误。原审法院根据《物权法》第146条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，即判决大鹏公司无偿协助华宇公司办理涉案房产过户。本案属于转让建设用地使用权的行为，商事活动中的转让以支付合理对价为前提，而双方签订的《补充协议》中明确了华宇公司支付的合同价款仅为土地转让价款，而不包括地上房屋价款，大鹏公司也就不存在相应的配合过户的附随义务。《物权法》42条明确规定，土地受让人应给与转让方拆迁补偿。原审法院适用法律错误。综上，请求1、撤销一审判决，依法改判驳回华宇公司原审第一项诉讼请求；2、本案诉讼费由华宇公司承担。
华宇公司辩称，一、双方在《合作防议》及《补充协议》所约定的价格包括土地价款及与该宗土地相关的地上、地下附着物及拆迁补偿、损失等费用，其中地上附着物就包括涉案的两处房产。《合作协议》第三条约定，合同价款为7880元，包括但不限于：宗地连同所有与宗地有关联的地E、地下附着物、拆迁补偿、设备损失补偿、停产损失补偿等。《补充协议》第二条约定，则甲方同意按照以下方法重新计算土地转让费用：以该宗土地最终确定的容积率1.2除以2.8的比值，再乘以原合同价款7880万元，确定双方最终的土地转让价款为3377.142857元。虽然在《合作协议》中使用“合同价款”字样，在《补充协议》中出现“土地转让费”字样，很明显《补充协议》中的“土地转让费”来源于《合作协议》的“合同价款”，两种表述的价款的构成范围．致，均为土地价款及与该宗土地相关的地上、地下附着物及拆迁补偿、损失等费用。一审法院对合同价款构成的事实认定『F确，应该依法予以雏持。二、关于大鹏公司提及的“7880万元合同价款构成说明”一审法院在一审判决的第8页中已经明确，并不存在大鹏公司所述的“未作认定案件事实的根据”。7880万元合同价款构成说明的意思是该价款是双方协商的结果，没有违背双方真实意思表示，而且住说明中也已经明确，价款即使存在其他补偿费用，计算方式也合理。该《说明》当时主要用以说明按照容积率折算的合理性，结合双方该交易的目的，核心内容是转让土地使用权，故作为华宇公司而言，主要以容积率折算。但并不能说华宇公司当时仅购买土地使用权。试想：如果华宇公司仅购买土地使刚权，地上建筑物还归属于大鹏公司，华宇公司购买土地使用权何用？大鹏公司并不能以此否认双方交易的基本事实和协议的约定。显然一审法院对此的认定正确，应予以维持。三、一审法院适用《物权法》第146条正确、恰当，华宇公司已经向大鹏公司支付了转让对价，该对价包含了附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施，大鹏公司就有义务将涉案两处房产过户至华宇公司处。四、一审法院对诉讼费的承担方式正确，本案的起因是由于大鹏公司违背约定，至今未能将房产过户至华宇公司处，应向华宇公司承担违约责任，该纠纷是由于大鹏公司引起，诉讼费用亦为华宇公司的损失之一，应由大鹏公司承担。综上，请求二审法院驳回大鹏公司的上诉请求，维持一审判决。
本院二审经审理查明，一审法院查明事实属实。
另查明，陕西省高级人民法院(2014)陕民一终字第00060号民事判决：大鹏公司应将涉案宗地内的设备搬离，场地交付给华宇公司。
本院认为，本案争议焦点是华宇公司与大鹏公司原土地使用权转让的范围是否包括地上建筑物。首先，从双方《合作协议书》的缔约目的看，涉案合同是大鹏公司将宗地转让给华宇公司进行房地产开发，理当将包含宗地上附着物一并转移，该《合作协议书》第三条所约定价款范围也明确了包括地上附着物。从《补充协议》首部所载签约背景以及《补充协议》约定可见，《补充协议》是对《合作协议书》的补充和调整，《补充协议》第三条土地转让费是以《合作协议书》约定的价款为基础进行计算，则该土地转让费的构成范围应与《合作协议书》是一致的，即已经涵盖了地上附着物。其次，《补充协议》第三条约定大鹏公司应在2013年4月30日前搬离设备，将场地交付给华宇公司，陕西省高级人民法院(2014)陕民一终字第00060号民事判决亦判令大鹏公司搬离设备、交付场地，说明大鹏公司应将宗地上房屋交付给华宇公司，证明《补充协议》第三条所约定价款涵盖了地上建筑物。大鹏公司主张《补充协议》第三条所约定土地转让费仅是土地价款的理由与实际不符，也与生效判决有悖，本院不予采信。至于大鹏公司提出华宇公司在另案中向陕西省高级人民法院提交的《合作协议书》中7880万元合同价款构成说明中自认7880万元仅是土地价款一节，综合该说明的前后内容，华宇公司是从《合作协议书》交易目的提出双方本次交易的核心在于土地使用权转让，故以容积率计算交易价款是合理的并未否定该价款内还包含其他构成，只是用于说明即使含有其他价款，以容积率计算交易价款是合理的，故大鹏公司藉此主张涉案《补充协议》第三条价款内不包含地上附着物的主张不能成立。鉴于大鹏公司已经对于土地及土地上的建筑物、附着物以及附属设施一并进行了处分，华宇公司依约支付了相应价款，原审判令大鹏公司协助华宇公司将案涉宗地上房屋的权属变更登记至华宇公司名下以实现合同目的并无不当。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由西安大鹏生物科技股份有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 焦海林
审判员 李美红
审判员 朱利安
二〇一八年十一月十二日
书记员 孙 妍