广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初11522号
原告（反诉被告）：王胜利，男，1967年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：邢晓东，广东至简律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邓开葵，男，1959年9月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：张文斌，广东康格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庞狄堃，广东康格律师事务所实习律师。
原告王胜利与被告邓开葵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用简易程序，被告邓开葵对原告王胜利提起反诉，本院予以合并，公开开庭进行了审理。原告王胜利的委托诉讼代理人邢晓东，被告邓开葵的委托诉讼代理人张文斌、庞狄堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王胜利向本院提出诉讼请求：1.判令王胜利与邓开葵于2011年9月25日所签订的《租赁合同》无效；2.判令邓开葵退还王胜利所缴纳的租房定金77751元及利息（利息自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费用由邓开葵承担。诉讼中，王胜利撤回第1项的诉讼请求。事实和理由：王胜利与邓开葵于2011年9月25日签订《租赁合同》，由王胜利租赁邓开葵位于佛山市顺德区乐从镇水藤入村大道环镇西路2号楼，合同约定租赁期限3年，即从2011年10月1日起至2014年9月30日止，每月租金为25917元，自2013年10月1日起每月租金为27644元。合同签订后，王胜利向邓开葵支付了定金77751元。2011年12月2日，王胜利与邓开葵于就租赁期限签订《附加合约》，邓开葵同意王胜利可按原有的租金租用多3年。2016年5月，王胜利与邓开葵进行协商，双方同意终止租赁关系，王胜利也将租赁房屋交付给邓开葵，并支付了2016年5月的租金。租赁关系终止后，王胜利要求邓开葵返还租房定金77751元，但邓开葵以各种理由拒不退还。王胜利认为，租赁关系终止是王胜利与邓开葵协商确定的，王胜利并无违约，同时，王胜利的租赁房屋未进行规划报建，无任何合法手续，《租赁合同》当属无效，邓开葵理应退还租房定金。据此，王胜利提起诉讼。
被告邓开葵辩称，一、王胜利所称与邓开葵签订的《租赁合同》无效纯属无中生有，没有事实依据。1.《租赁合同》是在双方平等自愿达成合意的情形下签订的，且未违反法律的强制性规定，合法有效。双方作为具有完全民事行为能力的民事主体，明白知悉《租赁合同》的所有条款，并达成合意。后双方根据实际需要签订《附加合约》，并实际履行至今，因此《租赁合同》合法有效。2.案涉房屋建设具有报建资格且符合各项报建程序。邓开葵建设案涉房屋已取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，证明房屋的建设是合规报建合法出租的。二、邓开葵不退还王胜利缴纳的租房定金是王胜利违约所致，邓开葵依据合同约定无需退还定金。1.王胜利单方面提出解除合同的行为违反合同约定。《租赁合同》约定租赁期间到2017年9月30日止，王胜利在2016年5月27日单方面提出解除合同，擅自搬离了租赁房屋，还留下一堆物品有待邓开葵自费处理。根据《租赁合同》第十五条约定：“任何一方单方面解除本合同，则应提前两个月通知对方，自两个月通知届满时起，本租赁合同解除，但提出单方解除租赁合同的一方必须向对方赔偿定金费用以补偿其所遭受的经济损失。”王胜利没有按合同约定提前通知解除合同就擅自搬离了房屋，直接导致了邓开葵房屋空租两月，产生相应的租金损失。没收定金是基于王胜利违约的客观事实，实属合理。2.王胜利在租赁期间未缴清水电费用，亦属违反合同约定。截止2016年6月1日，王胜利仍有水电费3840.84元未缴清，王胜利拖欠水电费用的行为已经违反了合同约定，根据《租赁合同》第三条约定，邓开葵不仅有权依约没收定金，还有权向王胜利追偿代缴的水电费用。此外，邓开葵于王胜利搬离后，出于和平解决余下事宜的目的向王胜利发出律师函，期待与王胜利友好协商解决问题。不料王胜利在接到律师函后反而起诉邓开葵，且提出毫无事实依据的请求，出乎邓开葵的意料。综上所述，王胜利提出的请求完全没有事实和法律的依据，请求人民法院依法予以驳回。
被告邓开葵向本院提出反诉请求：1.判令王胜利补偿邓开葵相当于两个月租金的损失共48378元；2.判令王胜利支付拖欠的水电费用3957.31元；3.判令王胜利承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年9月25日，邓开葵与王胜利签订了《租赁合同》，将属于邓开葵所有的房屋出租予王胜利，后于2011年12月2日签订《附加合约》，补充约定租赁期限延长3年。2016年5月27日，王胜利突然单方面提出解除合同，并于3天后搬离。而《租赁合同》第十五条约定：“若甲乙方双方的任何一方单方面解除本合同，应提前两个月通知对方，自两个月通知届满时起，本租赁合同解除，但提出单方解除租赁合同的一方必须向对方赔偿定金费用以补偿其所遭受的经济损失。”因此，王胜利违反合同约定提前3天单方面提出解除合同，导致邓开葵因不能及时安排房屋的后续出租事宜而至少损失了两个月的租金，严重损害了邓开葵的合法利益。按照合同约定，应补偿邓开葵相当于两个月的租金损失。另外，根据《租赁合同》第二条约定，王胜利需负担租用房屋期间的水电费用。据供电、供水部门提供的数据显示，截至6月1日，王胜利仍有3957.31元未缴清，都是由邓开葵代为缴纳的。因此，邓开葵有权向其追回代缴的水电费用。据此，邓开葵提起反诉。
原告王胜利对反诉辩称，王胜利认为双方之间的《租赁合同》的解除是由于案涉房屋存在消防安全隐患，不能达到出租屋的消防安全标准，同时案涉房屋是邓开葵违规变更建筑物的使用性质而对外出租的，王胜利与邓开葵解除合同也是双方基于上述原因来协商解除的，因此王胜利对于合同的解除不存在任何违约的行为，邓开葵要求王胜利补偿两个月的租金损失没有法律和事实依据。针对水电费的问题，邓开葵的答辩状就水电费的缴清数额与反诉状的数额是不一致，应以答辩状上3840.84元进行确认。
本院经审理认定事实如下：2011年9月25日，王胜利与邓开葵签订一份《租赁合同》，约定邓开葵将其位于佛山市顺德区乐从镇水藤入村大道环镇西路2号楼出租给王胜利做宿舍（注明租赁范围有部分不包括）。租赁期限3年从2011年10月1日至2014年9月30日，开始时每月租金为25917元，自2013年10月1日起每月租金为27644元。合同第二条还约定，王胜利使用房屋原有的供水、供电设施，水电费由王胜利自行负担。第三条约定，王胜利向邓开葵给付定金77751元，如王胜利在履行合同过程中有任何违约行为，邓开葵有权没收全部定金。第十五条约定，若任何一方单方解除合同，应提前两个月通知对方，自两个月通知届满时起租赁合同解除，但提出单方解除租赁合同的一方必须向对方赔偿定金费用以补偿其所遭受的经济损失。第十六条约定，若违约一方给守约一方造成上述条款没有规定的其他直接经济损失，则违约一方应予以赔偿。2011年9月30日，王胜利向邓开葵支付了定金77751元。2011年12月2日，王胜利与邓开葵再签订一份《附加合约》，同意在上述租赁期满后，继续按原来的租金标准再租赁3年。实际上，王胜利承租后再分开以公寓形式出租给其他人使用。而后期的租金，王胜利实际是以每月24189元向邓开葵交付，双方对此也没有异议。2015年10月28日，佛山市顺德区乐从镇水藤村流动人员和出租屋综合管理服务站向王胜利发出一份《顺德区出租屋消防安全隐患整改告知书》，列出被检查出租屋消防隐患情况有：出租屋与生产、储存、经营场所设置在同一建筑物内；出租屋未按规定设置消防设施或消防设施不符合规范要求；在疏散通道、走道、楼梯间处堆放杂物、停放摩托车、电动车等影响人员疏散的物品。上述问题在2015年11月1日复查时仍未完成整改。2016年5月27日，王胜利向邓开葵提出解除《租赁合同》，并在2016年6月1日交回锁匙。2016年7月12日，王胜利向本院提起诉讼。
另查明，案涉房产分别于2008年和2009年以佛山市顺德区乐从镇水藤村股份合作社为主体办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。根据开票日期为2016年7月27日的水费发票和开票日期2016年8月4日的电费发票，邓开葵统计王胜利还应负担2016年5月的水电费共3840.84元，王胜利对此数额予以确认。
本院认为，王胜利与邓开葵签订的《租赁合同》，经审查，没有违反强制性法律规定，且案涉房产已取得建设工程规划许可证，建设工程合法，故《租赁合同》合法有效，应受法律保护。邓开葵提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，已取得佛山市顺德区乐从镇水藤村股份合作社盖章，应为真实，应可采纳，结合水电费发票的用户名称均写邓开葵，能够确认邓开葵是有权出租人。对于租赁期限，按照《附加合约》应理解为在原合同上再增加3年。
本案的争议焦点是王胜利解除《租赁合同》是否合法。王胜利对此主张，邓开葵提供的出租物不符合消防安全标准，但其所提供的《顺德区出租屋消防安全隐患整改告知书》作出的主体只是综合管理服务站，并不是主管消防的消防公安部门，也没有因此作出责令停业、罚款等处罚，不足以认定案涉房产不符合出租的条件或导致无法使用。还有王胜利认为邓开葵变更建筑物的使用性质亦没有提供相应的证据以及不能用于出租房的依据。故王胜利解除合同的理由不足，本院不予支持。本案中，王胜利是在租赁期限内的2016年5月27日提出解除合同并于2016年6月1日交回锁匙，即王胜利没有按照《租赁合同》第十五条约定，提前两个月通知解除合同，属于违约行为，按照《租赁合同》第三条、第十五条约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，王胜利无权要求返还定金。
对于邓开葵提出的反诉，其中租赁期间2016年5月份实际产生的水电费共3840.84元，双方对此数额均予确认，故王胜利需向邓开葵予以付回。但邓开葵请求王胜利赔偿未提前两个月通知解除合同而造成的租金损失48378元，因邓开葵没有具体的证据，只是依据普通的计算结果，不能证明王胜利于2016年5月27日通知2016年6月1日交回出租物后确实有此租金的实际损失，故不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、驳回原告王胜利的诉讼请求；
二、原告王胜利应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告邓开葵支付水电费3840.84元；
三、驳回被告邓开葵的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费减半收取计871.89元（原告王胜利已预交），由原告王胜利负担；反诉受理费减半收取计554.2元（被告邓开葵已预交），由原告王胜利负担25元，由被告邓开葵负担529.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 萧永宜
二〇一六年九月五日
书记员 劳雪清