福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终6763号
上诉人（原审原告）：福州市台江区房地产开发公司,住所地福州市台江区瀛洲路古街建海A楼五层。
法定代表人：郭鲁琳，总经理。
委托诉讼代理人：郭承恩，福建元一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑辉煌，福建元一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林娟，女，1976年3月24日出生，汉族，住福建省闽侯县。
上诉人福州市台江区房地产开发公司（以下简称台江房地产公司）因与被上诉人林娟商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
台江房地产公司上诉请求：1.撤销福建省福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初555号民事判决，判决支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为，因本案讼争房屋的购房款已在合同中明确约定为1060066元，合同中约定未付款的违约责任承担或解除合同或支付违约金，鉴于本案双方选择的是合同继续履行，认为上诉人申请对讼争房屋进行价值评估与本案无关联且无意义，故对评估申请不予准予，进而草率的依据《商品房买卖合同》中的约定价格，认定林娟应当向上诉人支付购房余款500066元。一审法院的上述认定严重违背公平合理、等价有偿的基本原则。本案中，上诉人与林娟于2007年1月22日签订《商品房买卖合同》对于讼争房产达成了买卖关系。但林娟未前往办理按揭贷款手续向上诉人支付剩余的购房款，其行为已构成了违约。林娟迟迟不予支付剩余的购房款500066元已长达11年之久，期间房价上涨、货币严重贬值。11年前的500066元与当前500066元价值岂能等同？基于林娟的违约行为导致上诉人的损失巨大，故上诉人申请对于讼争房产现行的市场价值依法进行评估，并按现行房屋评估价扣除林娟已支付的购房款56万元支付剩余的购房款，符合公平合理、等价有偿的基本原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。一审法院未实际考虑上诉人因此造成的损失，未准予依照现行讼争房产市场价值进行评估，明显错误。
林娟辩称，1.台江房地产公司未如实向法院如实陈述事实，隐藏证据。2.本人向法院提交新证据（店面使用申请书当时一式两份,一份交台江房地产公司）,证实当时本人向台江房地产公司上交贷款资料,由于台江房地产自身手续尚未完全，正在办理标识变更。同意将店面交付给林娟使用。待林娟能够办理正常手续时再积极配合。但之后,台江房地产公司一直未通知林娟办理银行贷款事宜。3.一审判决书中确认，根据国家和地方法律规定，商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向福州市房地产交易登记中心申请登记备案。台江区房地产公司至今未到房地产交易中心办理(商品房买卖合同)备案登记手续，因此买受人林娟名下，没有76号店面登记信息。商品房买卖合同备案登记是商品房交易合法性和唯一性的保障。商品房买卖合同备案登记是银行受理商品房贷款的必要条件。没有合同备案登记信息向银行申请贷款。银行也不会受理。台江房地产公司至今未向福州市房地产交易中心办理商品房买卖合同备案登记，违反国家和地方法律规定及合同规定，根据民法对等原则。台江房地产公司应向林娟支付对等的违约金。林娟保留要求台江房地产公司支付违约金的诉请。4.台江房地产公司至今未向福州市房地产交易中心办理商品房买卖合同备案登记，违反国家和地方法律规定及合同规定，根据民法对等原则。台江房地产公司应向林娟支付对等的违约金。林娟保留要求台江房地产公司支付违约金的诉请。5.本案件真实的原因是，合同签定后，台江房地产公司自身手续不全，无法提供合同约定的剩余款银行贷款的全部材料，而且至今台江房地产公司也没有办齐全贷款所需要的材料,因此无法履行合同,才至使购房合同拖达十年未最后履行的原因。综上所述,肯请贵院驳回台江房地产公司的上诉要求,依据相关证据及法律做出公正的判决。
台江房地产公司向一审法院请求：1.判令林娟向其支付福州市台江区万候园2#楼一层76店面（面积52.22平方米）的剩余购房款暂计人民币1006600元（剩余购房款按店面市场价值减去林娟已支付购房款人民币560000元计算，店面市场价值暂估为人民币1566600元，最终以法院委托评估的市场价值为准）；2.判令林娟向其支付违约金，违约金每日按500066元的万分之五计算，即250元，自2007年7月1日计算至林娟将剩余购房款全部支付之日止；截止2018年1月24日暂计违约金965000元，共计1971600元；3.判令本案诉讼费用由林娟承担。
一审法院认定事实：2006年1月6日，福州市房地产管理局作出（2005）榕房许字第2202号商品房预售许可证，批准福州市台江区房地产开发公司在义帮洲二期万候园Ｃ3地块坐落台江区连接体建筑面积8023平方米房屋公开预售，其中用途为店面，预计竣工时间2006年8月。2007年1月22日，林娟为买受人，台江房地产公司为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定台江房地产公司将位于台江区店面出售给林娟，该商品房的用途为店面，属框架结构，层高为4.5米，建筑面积为52.22平方米，该商品房单价为人民币每平方米20300元，总金额为1060066元；另，该《商品房买卖合同》第六条约定买受人于签订本合同当日付购房定金计人民币贰万元整（￥20000）于2007年6月30日前付房款计人民币伍拾壹万零陆拾陆元整（￥510066），余款计人民币伍拾叁万元整（￥530000）申请办理银行按揭。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人应当在2007年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向福州市房地产交易登记中心申请登记备案。该合同还约定了双方其他权利义务。该合同附件四补充协议约定，买受人选择按揭贷款付款方式，出卖人协助买受人办理银行按揭手续，买受人已详细了解办理按揭贷款的有关手续，以及需由买受人提交的所有材料清单和所需交纳的费用后，为了尽快办理按揭贷款，用于归还出卖人楼款，买受人特作出承诺如下：1.买受人同意于签订《商品房买卖合同》后10天内将办理按揭贷款所需的材料送交出卖人，供按揭贷款银行审查，每逾期壹天，按申请贷款总额的0.03%支付违约金。2.买受人同意于银行发出签约通知书之日起10天内，携有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件，每逾期壹天，按申请贷款总额的0.03%支付违约金。若因证件不齐全或无效，以及未及时交纳按揭贷款有关费用（如保险费等），而导致不能签署有效贷款文件的，买受人承担未交齐证件同等违约责任。3.买受人同意在银行发出放款通知书之日起10天内，携有关证件到出卖人指定银行办理交付贷款手续，每逾期壹天，支付贷款总额的0.03%的违约金……买受人同意在签订《商品房买卖合同》后60天内放贷，每逾期壹天，应付购房款0.03%的违约金，若因买受人资信等原因，银行不能放贷或不能按买受人已申请的贷款金额及贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人同意在7日内做出如下选择：（1）按银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续，并向出卖人补交差额房款；（2）选择其他付款方式，并按所选付款方式向出卖人支付房款；……本协议作为《商品房买卖合同》的组成部分，具有同等法律效力。该合同还约定了双方其他权利义务，未落款签订时间。合同签订后，林娟于2007年1月22日、7月22日分别向台江房地产公司支付购房款2万元、54万元，合计56万元，余款至今尚未支付，本案讼争合同亦未办理备案登记。现台江房地产公司向一审法院提出上述诉请。诉讼中，林娟提出本案讼争店面于签订合同后三、五个月即交房，虽然当时没有办理交接手续，其向台江房地产公司领导申请房屋先予交付使用，对此台江房地产公司否认，提出林娟尚未付清购房款，故店面尚未交付，目前房屋现状不清楚。经法庭询问，双方确认本案的讼争店面位于台江区。
一审法院认为，林娟与台江房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。关于台江房地产公司申请对本案市场价格依法评估，并按现行房屋评估价扣除林娟已支付的购房款56万元支付购房款的诉请，因本案讼争房屋的购房款已在合同中明确约定为1060066元，合同中约定未付款的违约责任承担或解除合同或支付违约金，本案双方选择的是合同继续履行，台江房地产公司申请对讼争房屋进行价值评估与本案无关联且无意义，为减少讼累及诉讼资源，对台江房地产公司的评估申请不予准许。诉讼中，林娟明确表示愿意按合同约定的购房款支付尾款，予以照准，因本案购房款由双方在合同中约定为1060066元，林娟已支付购房款56万元，因此林娟应当向台江房地产公司支付购房余款500066元。关于台江房地产公司诉请林娟每日按500066元的万分之五自2007年7月1日起支付违约金至林娟将剩余购房款全部支付之日止，对此林娟不同意支付违约金并提出诉讼时效抗辩。一审法院认为，逾期付款违约责任属于单纯的债权性质的义务，诉请逾期付款违约金属于债权请求权。涉案《商品房买卖合同》约定的逾期付款违约金为按日给付，若存在持续违约的情况下，诉讼时效应当分别每一日单独计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，同时，2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，现台江房地产公司未提供证据证实本案存在诉讼时效中断、中止情形，至2017年9月30日止，依照民法通则的上述规定，台江房地产公司诉请的2015年9月30日之前的逾期付款违约金，已超过二年的诉讼时效，台江房地产公司追索该期间的违约金的胜诉权已灭失且林娟不同意支付；2015年10月1日之后金额的诉请，并未超过法律保护民事权利的时效期间。关于林娟是否存在违约，根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，余款53万元申请办理银行按揭（经庭审双方确认尚有500066元款未付）在签订《商品房买卖合同》后60天内放贷，现双方对于未办理银行按揭贷款的责任产生争议，双方对己方的陈述均未提供相应的证据予以证实，结合双方签订的补充协议约定，买受人已详细了解办理按揭贷款的有关手续，以及需由买受人提交的所有材料清单和所需交纳的费用，买受人同意于签订《商品房买卖合同》后10天内将办理按揭贷款所需的材料送交出卖人，对此台江房地产公司否认收到林娟交付的上述材料，现林娟未提供证据证实其已于签订合同后10天内将办理按揭贷款所需的材料交付给台江房地产公司，林娟亦陈述其本人未去银行办理按揭贷款手续，因此对台江房地产公司提出林娟违约，予以采信。鉴于双方确认继续履行合同，林娟亦同意本案购房余款一次性支付，根据双方《商品房买卖合同》约定“逾期超过30日后……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”但合同附件四补充协议约定“买受人同意在签订《商品房买卖合同》后60天内放贷，每逾期壹天，应付购房款0.03%的违约金”，至2015年10月1日，早已超过合同约定的支付购房余款的时间，由于合同附件四补充协议系针对办理银行按揭贷款支付购房余款的特别约定，而林娟未付的购房款亦是银行按揭贷款部分，因此林娟应自2015年10月1日起按购房款500066元的每日万分之三向台江房地产公司支付违约金至林娟付清购房款之日止。综上，台江房地产公司诉请超出一审法院确认的部分，不予支持。判决：一、林娟应当于本判决生效之日起十日内向福州市台江区房地产开发公司支付因购买台江区仓霞街道同德路10号(万候园)第2座一层76号店面的购房余款500066元；二、林娟应当于付清上述款项之日同时向福州市台江区房地产开发公司支付逾期付款违约金（按购房款500066元的每日万分之三自2015年10月1日起至实际付清购房款500066元之日止）；三、驳回福州市台江区房地产开发公司的其他诉讼请求。
本案二审期间，林娟提交证据店面使用申请书,证实当时其向台江台江房地产公司上交贷款资料,由于台江房地产自身手续尚未完全，正在办理标识变更，台江房地产公司同意将店面交付给林娟使用。待林娟能够办理正常手续时再积极配合。但之后,台江房地产公司一直未通知林娟办理银行贷款事宜。台江房地产公司质证称，该份书证没有原件，真实性不能确认，关联性有异议，且无法证明待证事实和无法办理银行贷款是上诉人的原因。本院认为，林娟提交店面使用申请书,并非新证据，且只有复印件，真实性无法确认，本院不予采信。对一审法院认定的事实双方均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认，并根据本案的具体情况，要求台江房地产公司提交办理银行按揭贷款需要具备的条件以及需要提交哪些材料、当时已经与哪些银行签订了提供银行按揭贷款服务协议，但该公司至今没有提供。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。讼争店面《商品房买卖合同》合法有效，应予遵守。依该《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人于签订本合同当日付购房定金计人民币贰万元整（￥20000）于2007年6月30日前付房款计人民币伍拾壹万零陆拾陆元整（￥510066），余款计人民币伍拾叁万元整（￥530000）申请办理银行按揭。”至今未办理余款银行按揭贷款。关于银行按揭贷款，根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”本案《商品房买卖合同》第6条亦规定“自本合同生效之日起30天内，由出卖人向福州市房地产交易登记中心申请登记备案。”虽然该合同附件四补充协议约定，买受人选择按揭贷款付款方式，并承诺同意于签订《商品房买卖合同》后10天内将办理按揭贷款所需的材料送交出卖人，供按揭贷款银行审查，而林娟是否已将办理按揭贷款所需的材料送交台江房地产公司，双方仍存在争议。但按照当时银行按揭贷款办理流程，购房合同备案登记后才能办理银行按揭贷款，而购房人仅需向商品房出卖方房地产公司指定的、与其有贷款服务协议的银行提交身份证明、收入证明、购房合同等材料。台江房地产公司至今未提交当时已经与哪些银行签订了提供贷款服务协议、讼争店面《商品房买卖合同》登记备案、预告登记等证据，无法证明办理银行按揭贷款的条件已成就，林娟未办理余款银行按揭贷款手续的责任应由台江房地产公司负担。现双方均同意继续履行合同，且林娟明确表示愿意按合同约定的购房款支付尾款，视为双方变更了余款支付方式，未违反法律禁止性规定、侵害第三人利益，本院予以准许。因此，台江房地产公司诉请林娟向其支付讼争店面现市场价值计算的剩余购房款及违约金没有法律和合同依据，一审法院判令林娟支付违约金不当，林娟未提起上诉，视为对一审法院判决的认可，本院予以照准。台江房地产公司的上诉理由没有法律和合同依据，不能成立，本院不予支持。
综上所述，台江房地产公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14948元，由福州市台江区房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 林守霖
审判员 俞贤忠
审判员 杨淑艳
二〇一八年九月二十日
书记员 林 莉
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第10页共12页（2018）闽01民终6763号
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