湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终6030号
上诉人（原审原告）：池奕宾，男，1986年6月19日出生，汉族，住福建省长汀县。
委托诉讼代理人：涂凤姣，湖南鸿明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹晓明，湖南鸿明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区普瑞大道二段888号。
法定代表人：王洪辉，董事长。
委托诉讼代理人：潘红姣，湖南崇民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄昔文，湖南崇民律师事务所律师。
上诉人池奕宾因与被上诉人湖南富基置业有限公司（以下简称富基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
池奕宾上诉请求：撤销一审判决，改判富基公司支付违约金211236.68元，并由富基公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院对违约金进行调整没有法律依据，富基公司应当按照合同约定支付违约金。合同明确约定了违约金计算方式，该计算方式并不违反法律规定，且合同为富基公司提供的格式文本，另富基公司也没有提供证据证明违约金过高，故法院应根据意思自治原则尊重双方当事人的约定，而不应当以遭受损失标准来认定违约金。2、即使以遭受损失标准认定违约金，一审判决也错误适用了法律依据。本案中，因富基公司逾期办证，导致业主无法自由处置商品房，该损失难以计算。因此即使不按照合同约定计算违约金，也应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、一审判决的违约金金额和案件受理费负担分配无法自圆其说。
富基公司辩称：1、违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，在计算实际损失数额时，应当以违约方未能履行双方争议的、含有违约金条款的合同，给守约方造成的实际损失为基础进行计算，将合同以外的其他损失排除在外。合同约定的办证期限是富基公司将相关资料提交到产权登记机关，而不是办妥相关申请事项的期限。产权登记机关完成申请事项的时间是不确定的，且期间正逢国家产权登记新政的变动，新政将房屋所有权证和土地使用证统一变更为不动产权属证书，业主方简单的将申请初始登记和申请办理房屋产权登记两个期间相加，以此来计算违约金实属变相加重富基公司的负担。合同约定的违约金明显过高，且业主方在本案中未向法院提交任何证据证明逾期办证给其造成的损失，一审法院酌情调整违约金符合立法本意和案情。2、一审法院根据案件具体情况判决富基公司承担案件受理费并无不妥，富景公司也自愿按照法院判决承担受理费。
池奕宾向一审法院起诉请求：1、判令富基公司继续履行为池奕宾办理房屋权属登记义务并依法在90日内为池奕宾办理好房屋权属证书；2、判令富基公司按423.32元/天向池奕宾支付违约金至办妥房屋产权证书之日止，暂计至起诉日为180757.64元；3、判令富基公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年7月9日，以池奕宾为买受人，富基公司为出卖人，双方签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为座落于长沙市望城区普瑞大道二段888号第28、29栋2单元6层605号房屋，规划用途为住宅，该商品房建筑面积为111.99m2。按建筑面积计算，该商品房单价为3780元/m2，总房价423322元；买受人以公积金贷款方式付款的，应于2012年7月4日前向出卖人交付首期房款计253322元，剩余房款170000元向长沙市公积金中心申请贷款，出卖人应协助办理。出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房；在商品房交付使用后365个工作日内，（出卖人）将该幢商品房申请初始登记，取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，出卖人每日按已付房款的1‰支付违约金。上述合同签订后，池奕宾于2013年11月11日收房。富基公司于2015年1月9日就本案所涉房屋向望城区国土资源局不动产登记中心申请初始登记，并于2015年1月12日取得栋产权证；于2018年4月13日向长沙市望城区不动产登记中心申请房地转移与抵押合并登记。另查明，池奕宾已支付全部购房款。
一审法院认为：池奕宾、富基公司双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约全面履行。因富基公司已向不动产登记中心申请办理不动产证，池奕宾自愿放弃其请求判令富基公司继续履行为池奕宾办理房屋权属登记义务并依法在90日内为池奕宾办理好房屋权属证书的诉讼请求，一审法院予以准许。富基公司认为池奕宾的部分诉讼请求已超过诉讼时效，经一审法院查明，池奕宾、富基公司约定的办证包括初始登记、房屋所有权属登记及土地使用权登记，应当从双方当事人约定的最后一次办证期限届满之日起计算诉讼时效，故对于富基公司的上述主张，一审法院不予支持。关于逾期办证及违约金的问题,买卖合同只对缔约双方的权利义务及履行期限作出约定，不应对第三人的行为作出约定，故本案所涉《长沙市望城区商品房买卖合同》中所约定的“365个工作日”应认定为富基公司将相关资料提交到产权登记机关，以便及时办理权属登记的时间，符合一般认知。富基公司于2013年11月11日将上述房屋交付给池奕宾使用，并于2015年1月12日取得不动产栋证，但于2018年4月13日才向产权登记机关申请不动产（分户）登记，自取得不动产栋证至申请不动产（分户）登记，已超过365个工作日，因此，富基公司存在违约行为，应承担违约责任；但违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，池奕宾并未提供相关证据证明其实际损失，且富基公司提出按合同约定标准计算违约金过高，请求一审法院予以调整；一审法院根据合同标的及履行情况、当事人过错、预期利益等综合因素酌情调整逾期办理涉案房屋产权证的违约金为4233元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决：限富基公司于本判决生效之日起十日内向池奕宾支付逾期办理房屋权属证书的违约金4233元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费3915元，由富基公司负担。
二审过程中，双方当事人未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。根据合同约定，被上诉人应在房屋交付后365个工作日内申请房屋的初始登记，取得栋产权证后365个工作日内申请办理上诉人的房屋所有权证，但根据查明的事实，被上诉人虽在房屋交付后365个工作日内申请并办理了初始登记，但未在栋产权证后365个工作日内申请办理上诉人的房屋所有权证（现为不动产权属证书），构成违约，应当承担相应违约责任。鉴于上诉人未提交相应证据证明因被上诉人逾期申请房屋初始登记给其上诉人造成的损失情况，一审法院根据合同标的及履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素酌情判令被上诉人向上诉人支付相应违约金并无不当，本院予以维持。对于上诉人提出的一审法院对案件受理费分配不当的主张，因本案纠纷系被上诉人违约所致，且被上诉人表示自愿负担案件受理费，故本案全部案件受理费由被上诉人负担亦无不当。另，一审法院经审理后，对上诉人主张支付违约金的诉讼请求仅予以部分支持，但在判项中对上诉人的其他诉讼请求未予以作驳回处理，故本院依法予以纠正。
综上所述，池奕宾的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决虽认定事实清楚，但在判项中对池奕宾其他未获支持的诉讼请求未予处理，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初548号民事判决；
二、限湖南富基置业有限公司于本判决生效之日起十日内向池奕宾支付逾期办理房屋权属证书的违约金4233元；
三、驳回池奕宾的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费3915元，二审受理费3915元，以上共计7830元,均由湖南富基置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 金新贵
二〇一八年十月八日
法官助理周卓
书记员毛韧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。