浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3389号
上诉人（原审被告）：何柯佳。
委托代理人：魏有法，浙江中铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：殷轶超。
上诉人何柯佳因与被上诉人殷轶超房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2014年11月27日，殷轶超（作为卖方，甲方）与何柯佳（作为买方，乙方）签订杭州市房屋转让合同一份，约定：甲方房屋坐落于杭州市上城区近江家园二园5幢202室，建筑面积116.93平方米，所有权证号为杭房权证上改字第××号；房屋转让总价为2846000元；付款方式为本合同签订之日起5日内，乙方一次性支付房款2846000元：交房方式为自本合同签订之日起7日内，甲方将房屋交付给乙方；乙方逾期付款超过7日，甲方有权要求乙方支付违约金500000元；双方并对其他事项作出约定。次日，何柯佳向殷轶超支付2800000元购房款，双方办理完毕案涉房屋过户登记手续。因剩余购房款何柯佳至今未付，2015年3月3日，殷轶超诉至原审法院，请求判令：1何柯佳立即支付购房余款46000元；2.何柯佳赔偿殷轶超8000元；3.本案诉讼费用、保全费用全部由何柯佳承担。
原审法院认为：殷轶超与何柯佳之间的房屋转让合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。殷轶超与何柯佳对欠付房款数额为46000元陈述一致，予以确认。何柯佳未按约定时间支付房款的行为属违约行为，依法应当承担剩余房款的支付义务和相应的违约责任。何柯佳主张约定的违约金过高请求予以适当减少，原审法院以殷轶超实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定何柯佳支付殷轶超违约金5000元。何柯佳以公共部位绿化有部分破坏为由拒付剩余房款，没有合同依据和法律依据，不予采信。就何柯佳主张案涉房屋存在漏水问题，应属新的诉，虽然何柯佳在诉讼过程中提起反诉，但其未在规定的期间内预交反诉案件受理费，原审法院已裁定其反诉按自动撤诉处理。何柯佳就此可另行主张，本案中不予理涉，何柯佳以此拒付剩余房款的理由不能成立，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院于2015年10月24日判决：一、何柯佳应于判决生效之日起十日内支付殷轶超价款46000元及违约金5000元；二、驳回殷轶超的其他诉讼请求。如果何柯佳未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费2420元，实际收取575元，由何柯佳负担537.5元，由殷轶超负担37.5元。
宣判后，何柯佳不服，向本院提起上诉称：何柯佳与殷轶超于2014年11月27日签订了一份房屋转让合同。合同约定殷轶超将座落于上城区近江家园二园5幢202室房屋（建筑面积116.93平方米）以2846000元的价格转让给何柯佳。何柯佳在合同签订后的第二天即将2800000元的购房款支付给了殷轶超。当时双方口头约定，余房款46000元在殷轶超交付房屋并迁出户口后付清。交易房屋交付给何柯佳后，何柯佳发现房屋存在严重漏水的质量问题。何柯佳多次与殷轶超交涉，要求解决房屋漏水的问题，但殷轶超则以种种理由拒绝。（该房在一审诉讼过程中经上城区人民法院委托的司法鉴定机构鉴定，确实存在大面积渗漏的情况）在长达近一年的日子里，因漏水问题没有解决，何柯佳既不能进场装修，又不能入室居住，何柯佳进退两难，只好在外租房过日子。何柯佳倾毕生积蓄购买此房，所购房屋长期不能居住，何柯佳经济上受到严重损失，精神上痛苦不堪。殷轶超转让给何柯佳的房屋应具备能够正常居住使用的功能。现殷轶超交付的房屋存在严重漏水的情况，在房屋质量问题没有解决前，何柯佳不支付46000元购房款是有合理的理由的。综上，请求：1.依法撤销原审判决第一项中要何柯佳承担5000元违约金的内容，改判何柯佳不承担该违约金。2.由殷轶超承担二审的诉讼费。
殷轶超答辩称：1.殷轶超于2014年11月28日将户口迁出原房屋，并于2014年11月29日与何柯佳在房屋现场办理交房手续，在物业处办理了物业交接并缴清截止的物管费及水费，何柯佳在交房当日并未提出房屋存在漏水状况。2.殷轶超从2014年11月30日起至2015年2月2日，不断的催讨剩余46000元尾款，何柯佳以种种理由推脱，甚至不接电话。在长达2个多月的催讨过程中，何柯佳也从未提到过房屋存在漏水的情况。3.殷轶超与何柯佳约定2015年2月2日在房屋现场见面，何柯佳仍以工作繁忙为借口不出现，改由其母亲出面，何柯佳一直在逃避支付购房尾款的问题，也不愿与殷轶超当面沟通解决。当天进入房屋后，发现何柯佳已开始装修房屋，房屋内原有装修已拆掉，何柯佳及其母亲仍未提出房屋存在漏水状况。4.何柯佳于2015年3月18日收到上城区人民法院传票，在2月2日已将原房屋装修拆掉直至收到传票的1个多月期间内依然没有向殷轶超提出房屋有漏水状况，上述行为是不符合常规逻辑的，在交房后3个多月内，包括在开始装修后的1个多月，何柯佳自始至终未主动与殷轶超联系，提出房屋漏水状况，而在何柯佳收到传票后突然发现漏水的情况，究竟是什么状况，目前已经无从考证。5.上城区法院在开庭审理前，法官组织了4次调解，殷轶超每次调解均提出了对漏水部位进行维修，而何柯佳坚决不同意维修房屋，要解除合同进行退房，4次调解均有经双方签字确认的调解记录，从来不存在殷轶超“以种种理由拒绝”维修房屋的情况，何柯佳颠倒黑白，混淆是非。6.在何柯佳的坚持下，法院组织的专业机构进行鉴定，鉴定专家在实地勘察后，表示房屋内的漏水状况应该是明水造成的，即是水打翻了或者水由自来水管内漏出，不太可能是由外部的水渗漏进来。7.何柯佳见专业机构的鉴定结果不能支持其无理要求，才同意让殷轶超对房屋进行维修。在房屋维修过程中，专业维修人士对殷轶超提到，如果是由外部的水渗漏到室内，漏水部位的室内墙壁上的乳胶漆应该会受潮而块块脱落，在梅雨季节，漏水部位的墙壁上也应该有发霉的状况，而房屋内有水渍的地方，墙壁均未有乳胶漆脱落、发霉的情况，这个水渍来源，非常蹊跷。殷轶超为了尽快解决此事，还是对何柯佳认为漏水的部位进行了维修。维修完成后，何柯佳又以种种理由不认可维修，原审法院认为双方已经无法调解，在此情况下进行了审判。8.何柯佳经济实力雄厚，是多家公司的法定代表人，年销售额3亿多人民币，净利润超过3000万元；其夫妻2人均已移民加拿大，46000元对于何柯佳而言根本微不足道，不存在生活困难的情况。综上，何柯佳的上诉请求无事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”殷轶超与何柯佳签订案涉《杭州市房屋转让合同》后，双方于2014年11月28日办理完毕案涉房屋的过户登记手续，殷轶超已于2014年11月29交付了案涉房屋。案涉《杭州市房屋转让合同》约定合同签订之日起5天内，何柯佳一次性支付房款人民币贰佰捌拾肆万陆仟元整，合同还约定了相应的违约责任。何柯佳至今仅支付购房款2800000元，尚有46000元余款未按时支付，依约应承担违约责任，原审法院以殷轶超实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度等因素，酌情确定违约金数额，判决何柯佳支付殷轶超违约金5000元并无不当。本案系二手房买卖，双方交易的系现房，在房屋交付时买受人何柯佳应就房屋的现状已经知晓，但何柯佳在房屋交付后并未向殷轶超主张过案涉房屋的漏水问题，直至殷轶超就本案于2015年3月向原审法院提起诉讼时，何柯佳才提出案涉房屋漏水的抗辩，即使何柯佳欲主张漏水问题也应另案主张。故何柯佳的相关上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由何柯佳负担。何柯佳已预交二审案件受理费2420元，应退2370元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一五年十一月三十日
书记员 项 琳