内蒙古自治区高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）内民申816号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：班福生，男，1961年4月26日出生，汉族，个体工商户,住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托诉讼代理人：胡明亮，内蒙古网银律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：常素萍，女，1962年9月5日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托诉讼代理人：冯海南，内蒙古乐水律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨越，内蒙古乐水律师事务所律师。
再审申请人班福生因与被申请人常素萍排除妨害纠纷一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院(2017)内01民终1466号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。
班福生申请再审称，请求依法撤销呼和浩特市中级人民法院作出的（2017）内01民终1466号民事判决，并依法提审改判或指令再审；本案原一、二审诉讼费用由常素萍承担。事实与理由：（一）班福生与案外人常淑英于2016年签订房屋买卖合同，由班福生购买常淑英所有的呼和浩特市新城区东影北街祥泰小区幼儿园1至3层1号房屋（以下简称涉案房屋），双方于2016年6月24日办理房屋过户手续。房屋过户后，班福生准备使用该涉案房屋时，发现该房屋由常素萍占用。经多次与常素萍协商未果，班福生以排除妨害为由向呼和浩特市新城区人民法院起诉，要求常素萍停止侵害，搬出涉案房屋。（二）原审判决认定事实及适用法律错误，应当进行再审予以纠正。1.本案原审判决认定”案外人常淑英与常素萍对本案涉案房屋共同享有所有权”，混淆了对涉案房屋的物权和债权，属于认定事实错误。本案中常淑英独立购买涉案房屋，并且依法办理了房屋登记，对涉案房屋具有完全的所有权。对于原审法院依据的呼和浩特市中级人民法院（2015）呼民再字第00008号民事判决书（以下简称00008号判决书），只对常素萍对涉案房屋具有购买的意思表示且支出过部分房款，对该涉案房屋具有一定的权利的事实进行了阐述，没有具体对涉案房屋权属问题进行确认，因此对常淑英来说,常素萍在该涉案房屋上具有的是债权而不是物权。可本案原审判决曲解00008号判决书，错误的对该涉案房屋进行了权属确认，认定常淑英与常素萍对涉案房屋共同享有所有权，混淆了常素萍在涉案房屋上所拥有的债权和物权。因为是常淑英通过以自己名义签订购买合同、支付购房款、办理产权证进行公示获得的该涉案房屋所有权，并且不存在常素萍与案外人常淑英共同购买的事实，常素萍只是因为支付过部分款项而在该房屋上对案外人常淑英具有债权，而不能对该房屋享有物权，因此不能认定为共同共有，所以原审判决实属认定事实错误。2.本案中常淑英对涉案房屋具有完整所有权，针对班福生的房屋买卖行为有完全处分权，因此，不应当适用《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，认定常淑英的处分行为无效。原审判决适用《中华人民共和国物权法》第三十四条规定驳回班福生的诉讼请求没有事实依据，因为本案案由为排除妨害，而该条款为返还原物的规定，不应当适用该法律规定。因此原审判决适用法律错误，应当进行再审予以纠正。（三）班福生与常淑英之间的房屋买卖合同有效，受法律保护。班福生购买涉案房屋时，该房屋登记在常淑英名下，常淑英对于涉案房屋具有完全处分权。双方经过协商一致签订书面房屋买卖合同，是真实意思表示，并且按市场合理价格约定了购房款。班福生与常淑英之间针对涉案房屋签订的买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，并且根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八条的规定，该房屋买卖合同己经生效，应当受法律保护。（四）班福生属于合法取得涉案房屋所有权，并尽到了注意义务，其诉讼请求应当予以支持。班福生与常淑英经协商一致签订房屋买卖合同，并依据合同约定支付了合理对价，双方于2016年6月24日办理房屋过户手续完成物权变动，班福生取得涉案房屋的所有权，有双方签订的《房屋买卖合同》，班福生向常淑英支付房款的《汇款凭证》以及《2016124600号房屋产权证》予以佐证。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条规定，班福生购买常淑英房屋的行为受法律保护，2016年6月24日办理房屋过户手续时已发生法律效力，取得该涉案房屋所有权，属于合法取得涉案房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，房产证是证明房屋所有的唯一证明，班福生审查了常淑英出具的房产证所记载内容，签订房屋买卖合同时完全做到了一个普通人能注意的义务。因此班福生在已尽到注意义务的前提下，与常淑英签订房屋买卖合同、支付房款、办理房屋过户手续等，程序均合法、合理，受法律保护，应当支持排除妨害诉讼请求，让常素萍停止侵害，搬出涉案房屋。（五）原审判决超出诉讼请求。本案诉讼请求为：判令常素萍搬出位于呼和浩特市新城区东影北街祥泰小区的幼儿园1至3层1号房屋，请求停止对班福生对涉案房屋享有权利的侵害，排除对班福生正常使用的妨害，属于给付之诉。而原审判决越权对涉案房屋的权属及房屋买卖行为有效性进行了审理确认，认定常素萍对涉案房屋具有共同共有权，班福生与常淑英之间房屋买卖行为无效。因此本案原审判决超出诉讼请求范围审理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第179条第1款第12项规定：”原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的。”应当进行再审予以纠正。综上所述，本案一、二审判决认定事实错误，适用法律错误，且存在超出诉讼请求审理的情形。班福生与常淑英之间房屋买卖合同合法有效，班福生合法取得了涉案房屋的所有权，应受法律保护。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第199条规定，向内蒙古自治区高级人民法院提起再审申请，请求依法对本案提起再审，查清事实，以维护班福生的合法权益。
常素萍提交意见称，应维持呼和浩特市中级人民法院(2017)内01民终1466号民事判决，驳回班福生的再审请求。事实与理由：（一）班福生对涉案房屋没有取得所有权，常淑英处分涉案房屋属于无权处分，常素萍未予追认，常淑英的行为无效。呼和浩特市中级人民法院(2015)呼民再字第00008号民事判决认定，”常素萍、常淑英均具有购买涉案房屋的意思表示且分别支出过部分房款。常淑英对涉案房屋不具有完全产权，不动产登记薄的记载与涉案房屋真实权利状态不符。”该司法文书确定常淑英对涉案房屋不具有完全所有权，同时也确认了常素萍对涉案房屋享有部分所有权。据此，能够认定案外人常淑英与常素萍对涉案房屋享有共同共有的权利，共同共有人在共有关系存续期间未经其他共有人同意均无权处分共有财产，事后也未经其他共有人追认，行为应认定为无效。这与《中华人民共和国合同法》第五十一条关于”无权处分行为的效力”规定是相符的。因此，常淑英对涉案房屋无处分权，常淑英与班福生之间的行为没有得到常素萍的追认，构成无权处分。（二）班福生购买房屋之前未实地查看房屋，不符合正常的交易习惯，与常淑英存在恶意串通的行为。根据呼和浩特市中级人民法院(2015)呼民再字第00008号民事判决书第3页，本案房屋一直由常素萍占有使用，用于经营幼儿园，涉案房屋价值较大，根据交易习惯，买房人在购买前应该实地查看房屋，作为正常的购买人在看到所购买房屋在经营幼儿园，应该核实、了解幼儿园经营的截止时间、是谁在经营等情况，以确保出卖人能够交付，但本案班福生在购买房屋之前，从未实地查看，也未核实相关情况，不符合正常的交易习惯，与常淑英之间的买卖行为是恶意串通。呼和浩特市中级人民法院(2015）呼民再字第00008号民事判决书的时间是2016年3月4日，班福生与常淑英过户房屋的时间是2016年6月24日，判决书的时间在房屋过户之前，从判决书、房屋交易的时间及正常的交易习惯看，常素萍有理由相信班福生与常淑英存在恶意串通，转移房产，侵害常素萍合法权益的行为。（三）司法文书的证明力优于行政文书，二者有冲突时，应以司法文书为准。呼和浩特市中级人民法院(2015)呼民再字第00008号民事判决书是已经发生法律效力的司法文书，班福生的《房屋所有权证》是行政文书，二者在房屋权属状态上存在冲突，从证明力的角度讲，司法文书是经过司法审判确定的，具有司法性质，在证明力上优于行政文书。因此，本案应以司法文书确定房屋权属状态。（四）常淑英以明显低于市场正常的价格将常素萍房屋非法出售给班福生，合同双方当事人主观”恶意”明显。本案诉争房屋使用性质属”教育科研”商业用房，并非民用住宅。依据本案诉争房屋坐落位置，2016年6月份该房市场价应为12000元左右/平方米，该地段民用住宅价格为8500元/每平米。而常淑英将该房卖给班福生的价格为4150000元，单价为6762元/平方米。该房实际价值应为7363800元，交易价格低于市场价3213800元。2016年6月24日常淑英在常素萍不知情的情况下，在历经长达六年诉讼，十余次开庭，法院最终确认诉争房屋不是常淑英个人所有，驳回常淑英诉讼请求，常淑英已丧失对该房占有、处分权的前提下，私自将涉案房屋过户给其认识的班福生，明显存在”恶意”。班福生作为完全行为能力人，和常淑英是多年”朋友”，明知该房有纠纷，自己钱不够还要”廉价购买”本案诉争房屋，主观明显存在”恶意”、且”购买”600多平方米的涉案房屋都不去现场考察或看上一眼，甚至连房屋具体位置在哪都不知道，有悖常理，这显然不是真正购买房屋。常淑英、班福生是在利用二人之间的”朋友关系”，”恶意”拟定虚假买卖合同，以合法形式掩盖非法目的共同侵占常素萍房产，常淑英未经常素萍同意无权将常素萍房产转卖班福生。双方所签合同建立在损害他人利益的基础上，该合同无效，不受法律保护，应依法确认无效。（五）常素萍买房经过。本案是一起人为制造、案情复杂、呼市地区乃至全国罕见的”畸形”案件。真实情况是：常素萍想购买本案诉争房屋，因胞妹常淑英认识祥泰公司售房人员，2000年3月17日常素萍给常淑英2万元委托其交给祥泰公司作为购房定金。当时因常素萍正和老公闹离婚（己离婚），为防止财产被侵，于2000年4月28日常素萍委托弟弟常淑宏以常淑宏名义代自己同开发商签订了《商品房预售合同》，《房地产买卖契约》。2000年4月28日常素萍又同内蒙古祥泰房地产开发有限公司签订《商品房销售补充合同》明确主合同不具体之处，因交款时常淑英在场所以她也签了名。后常素萍委托其胞妹常淑英分期付款购买本案诉争房屋，每次交款都是常素萍把钱给常淑英，由常淑英去交款，常淑英交款后把收据都交给常素萍保存。有时常淑英交款时把收据故意写成常淑英名字，因是同胞姐妹常素萍也没在意。2001年上半年常素萍担心离婚时丈夫王有林会分财产，所以借用弟弟常淑宏名字办理呼房权证新城区字第XX**号房屋所有权证，并在银行办理房屋他项抵押登记进行贷款。2002年，因祥泰公司在幼儿园南侧新建祥泰大厦影响幼儿园采光与祥泰公司发生纠纷，期间发现祥泰小区规划图中没有幼儿园的项目。为获取赔偿，常素萍以常淑宏名义委托律师提起行政诉讼撤销该房屋所有权证。新城区人民法院作出（2003）新行初字第11号《行政判决书》，判决撤销”呼房权证新城区字第XX**号《房屋所有权证》”，后常素萍与祥泰公司就采光达成赔偿协议。此时，该房所有权应完全属于常素萍所有，和常淑英没有分毫关系。2011年3月常淑英通过”恶意”诉讼，骗取祥泰小区幼儿园房屋产权。2011年3月，常淑英为让开发商出假证骗取常素萍幼儿园，竟背着常素萍不让开发商赔偿，所以开发商为常淑英出了假证。常淑英背着常素萍起诉祥泰公司要求将祥泰小区幼儿园房屋产权办理至其个人名下，常淑英在没有预交款原始收据和贷款原始票据的情况下，只给开发商写了一个白条谎称原始票据丢失申明作废（这些原始交款收据现在还在常素萍处，因常素萍出钱购买的幼儿园，定金、分期付款、66万元贷款本息全部是常素萍支付或偿还。所以，常淑英用常素萍的钱写常淑英名字的收据，交完钱后常淑英把票据就交给了常素萍）、他项权证登报丢失等谎言，以个人名义向开发商承诺，并伪造常淑宏签字。另案诉讼中，原告常淑英、被告内蒙古祥泰房地产开发有限公司出示的《预定房屋协议》、《商品房预售合同》、《商品房预售补充合同》、交款票据等定案的证据全部是伪造的复印件，在没有证据原件的情况，新城区人民法院违背事实和法律作出(2011）新民三初字第77号民事判决，判决内蒙古祥泰房地产开发有限公司为常淑英办理祥泰小区幼儿园的房屋产权。自此，常素萍至今走上了长达漫长六年的维权路。（六）自2012年起，常素萍与常淑英之间有因返还原物纠纷、房屋买卖合同纠纷、确认房屋所有权纠纷等多次诉讼。为制止常淑英、班福生非法侵占常素萍房产，2017年9月常素萍在赛罕区法院起诉常淑英、班福生买卖合同无效，常淑英、班福生提出管辖异议，2017年10月10日赛罕区法院作出(2017)内0105民初5595号民事裁定书，驳回了常淑英、班福生提出管辖异议申请。常淑英、班福生提出管辖异议上诉，2017年11月I7日呼和浩特市中级人民法院作出（2017)内01民辖终319号民事裁定，指定新城区法院审理此案。目前，常素萍正在等待新城区法院确定开庭时间。综上，二审法院判决认定事实清楚，采信证据正确，恳请内蒙古高院查明案情，驳回班福生的再审申请。
本院经审查认为，本案中班福生主张与常淑英签订房屋买卖合同，并办理房屋过户手续，取得了涉案房屋所有权，请求常素萍排除妨害。已生效的呼和浩特市中级人民法院(2015)呼民再字第00008号民事判决认定，”常素萍、常素英均具有购买涉案房屋的意思表示且分别支出过部分房款。据此，可以认定涉案房屋并非完全由常淑英个人购买，常淑英对涉案房屋不具有完全产权，不动产登记薄的记载与涉案房屋真实权利状态不符，故常淑英主张常淑萍返还涉案房屋的请求不能成立”，根据该认定常淑英对该房屋不具有完全产权，其出卖房屋的行为属无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第三条第一款规定，”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，该《买卖合同司法解释》的规定与《中华人民共和国合同法》第五十一条对买卖合同效力的规定不一致。且班福生与常淑英签订的房屋买卖合同的效力问题，常素萍已另行提起民事诉讼，该问题应在另案中解决。本案班福生的诉讼请求是排除妨害，但是一审判决引用《中华人民共和国物权法》第三十四条，与案件性质不符，适用法律不妥。
本案原审判决根据另案生效判决认定常素英、常素萍对涉案房屋共同共有并无不当。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条的规定，班福生主张其与常素英签订房屋买卖合同、支付了合理对价且办理房屋产权过户登记，但依照一般交易惯例，作为房屋买受人，班福生在购买房屋时应实地查看房屋的实际占有、使用情况，确认转让人享有处分权，而本案涉案房屋由常素萍占有用于经营幼儿园，且常素萍与常素英就涉案房屋有多年多起纠纷，双方矛盾冲突激烈。班福生进行房屋买卖时，有违一般人在进行同类交易时应有的谨慎和注意程度，具有重大过失，不构成善意取得。原审判决认为班福生停止侵害、排除妨害的诉讼请求不能成立，并无不当。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，班福生如果认为其权益受到损害，可向出卖人另行主张权利。综上，原审判决适用法律虽有不妥，但是裁判结果正确。
班福生的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回班福生的再审申请。
审 判 长 王 昕
审 判 员 范 智
审 判 员 贺海虹
二〇一八年六月六日
法官助理 塔 娜
书 记 员 孙 红