广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终13538号
上诉人（原审被告):广州市碧荷居房地产开发有限公司,住所地：广东省广州市南沙区进港大道345、347号。
法定代表人：江志坚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邓淑文，广东百健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗俊健，广东百健律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：方桂彪，男，1989年9月16日出生，汉族，住广东省惠来县。
委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张丽，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人广州市碧荷居房地产开发有限公司（以下简称碧荷居公司）因与被上诉人方桂彪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初2089号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人碧荷居公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、涉案房屋已取得双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》第十二条、第十五条约定的全部文件资料，涉案房屋己符合法律法规的规定及合同约定的交房条件，原审判决以取得建筑工程竣工验收备案表作为法定交房条件无事实及法律依据。建设工程竣工验收备案仅为行政备案制度，并不能以此作为交房的法定条件。l、双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，应为有效。碧荷居公司在原审中己提交充分的证据证明涉案房屋已取得《广州市商品房买卖合同(预售)》第十二条、第十五条约定的全部文件资料，如2017年3月6日通过建筑工程竣工验收，2017年8月11日取得《建设工程规划验收合格证》，2017年8月9日广州市南沙区建设工程质量安全监督站己出具建设工程质量监督报告等。上述的事实在原审判决的经审理查明部分均予以认定。因此，涉案房屋己符合法律法规的规定及合同约定的交房条件。2、在《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件中，双方均未约定取得竣工验收备案表作为涉案房屋交付的条件，原审判决将取得工程竣工验收备案表作为交楼的条件，显然没有合同依据。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款关于建设工程备案的规定属于行政法规的范畴，调整的是行政法律关系而非民事法律关系，原审法院仅凭该条例认定取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件，没有法律依据。因此，涉案房屋己取得双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十二条、第十五条约定的全部文件资料，此时涉案房屋己符合法律法规的规定及合同约定的交房条件，未取得建筑工程竣工验收备案表仅仅违反了行政备案制度的规定，并不影响涉案房屋己竣工验收且达到交房条件的事实。二、即便法院认为上诉人违约，累计违约金总额也不得超过总房价的5％。1、根据附件七补充协议第三条第6点的约定，违约金总额不得超过总房价的5％，被上诉人屡次诉讼向上诉人主张逾期交房违约金，累计的违约金不得超过总房价的5％。虽然上述第6点是在补充协议第三条逾期付款、合同解除的项下，但该条款的表述也是明确针对双方违约所产生的利息、赔偿款及违约金均适用，而非仅针对被上诉人单方适用。2、根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。纵观整个《广州市商品房买卖合同》以及附件的全部条款，并无针对延期交房所产生的违约金上限的约定，根据合同法的公平原则，该约定对延期交房所产生的违约金应当同样适用，这样才能更好权衡双方的合同利益以体现合同法的公平对等原则。三、被上诉人已经办理涉案房屋的收楼手续，其在同意接收房屋后，现又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，没有合同和法律依据。2018年2月13日，涉案房屋具备约定的交房条件，上诉人次日即2018年2月14日立即向被上述人邮寄了《收楼通知书》，履行通知义务。2018年3月11日，本案的被上诉人已经办理涉案房屋的收楼手续，因此被上诉人在同意接收房屋后，现又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，是没有合同和法律依据的。四、碧荷居迟延交房存在不可抗力等免责情形。在涉案合同履行过程中，碧荷居早已向供气、供水等部门提交了相关的申请，但是由于相关部门的自身原因迟延办理导致相应的文件延迟出具，根据房屋买卖合同附件七补充协议第六条第(2)款规定了政府部门为按时批出批文，属于不可抗力的情形，因此，即使碧荷居延期交楼也应免除相关的违约责任。综上，涉案房屋已经达到合同约定的交房条件，碧荷居公司也书面通知被上诉人收楼，履行了合同约定的相关义务，逾期交楼的责任不在碧荷居公司，请求二审依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人二审答辩意见：一、关于交楼标准的问题。根据国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15目内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。同时根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十条规定根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房【2010】53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并己在当地建设行政主管办理竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。因此房屋取得竣工验收备案表是法定的交楼条件，并不是上诉人所称的只是一个行政备案制度。而涉案楼盘至今仍未取得房屋竣工验收备案表，至今仍不具备交楼条件，且不存在上诉人所说的不可抗力免责的情况。因此上诉人应承担延迟交楼违约责任。二、关于违约金上限的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条该约定归属于在“第三条延迟付款、合同解除”中，适用范围明确，并非对延迟交楼责任的明确约定，在此情况下，这一补充条款不宜作超出合同的扩充解释。三、关于上诉人在上诉状中所主张的违约金截止到2018年2月14日的问题，不能成立。因为上诉人在2018年2月13日向被上诉人发出收楼通知时，涉案楼盘不具备交楼条件，所以其发出的收楼通知书无效，被上诉人有权拒绝收楼。综上，上诉人上诉理由不成立，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
方桂彪向一审法院起诉请求：一、碧荷居公司向方桂彪支付自2018年1月4日至2018年4月12日止共99天的延迟交楼违约金26871元（每日按总房款1357143元万分之二的标准计算）；二、碧荷居公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：碧荷居公司是涉案广州市南沙区南沙街珠电路碧荷居的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2016年1月19日，方桂彪（乙方）与碧荷居公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积111.25平方米，总金额为1357143元，乙方自本预售合同网上签订之日支付407143元首期款，剩余房款950000元须在2015年1月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期款房价款0.05%的标准支付违约金。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2016年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任：若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“第三条逾期付款、合同解除：……6.双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第六条房屋交付：1、甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款‘因不可抗力等原因’包括但不限于：(1)遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。(2)政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。(3)乙方有任何违约行为，包括但不限于：交付期限届满时，乙方未能依约向甲方或合同（有关协议）约定的其他单位支付或缴纳应付款项；因乙方原因未办理买卖合同备案手续等。出现上述原因时，甲方可书面通知乙方延期交付使用而不承担违约责任。2、在商品房达到交付使用条件后，除乙方违约外，甲方书面通知乙方办理交付使用手续；2.1在商品房达到交付使用条件后，乙方未接到收楼通知的，以买卖合同第十三条约定的交付日期至第十四条约定的宽限期内为交付使用时间；2.2房屋交付的标志是乙方取得该商品房入户门钥匙或本合同约定的交付情形。2.3乙方应在收楼通知列明的收楼期限内，亲临甲方交楼现场办理收楼手续。乙方未在该通知列明的期限内办理收楼手续的，则自该通知列明的收楼期限届满之日起，视为乙方对该商品房已验收且甲方已将该商品房交付乙方使用，该商品房毁损、灭失的风险及该商品房内所有建筑、装修、门窗、地板、墙体、天花板和设施损坏及遗失责任、物业管理费等相关费用从该通知列明的收楼期限届满之日起由乙方承担。3、乙方收楼时应依约付清全部购房款，缴齐物业服务费、住房专项维修资金等其它应由乙方支付的费用，以按揭方式付款的，还需甲方全额收到银行实际已发放的按揭款，否则，甲方有权按累计逾期天数相应顺延交楼及办理房地产权证的时间。……5、本合同第十六条约定的“乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收”变更为：“乙方应在本合同第十三条约定的房屋交付使用时间内或在第十四条约定的宽限期内对该商品房进行验收，（房屋交付使用手续的办理地点为碧荷居营销中心、物业管理中心，电话：020-3991****），乙方保证主动按约定前往办理收楼手续。甲方就乙方收楼事宜不再另行通知或书面催告乙方办理收楼手续。”6、甲方按法律、法规规定或合同约定顺延该房屋交付使用时间的，乙方应自得知顺延事由期满之日起10日内按本条约定办理收楼手续。甲方符合合同约定的房屋交付使用条件后，如乙方未能按约定前往办理收楼手续的，视为甲方已按约定交付该房屋给乙方使用，因该房屋所产生的权利义务由乙方承担及享有。同时，乙方保证按与甲方委托的物业管理公司的规定缴交物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金。若乙方违约的，甲方有权按乙方实际延迟的付款天数而相应顺延该商品房的交付期限且不视为甲方违约等。合同签订后，方桂彪向碧荷居公司支付了全部购房款。
2017年1月11日，碧荷居公司与广州供电局有限公司就涉案房屋所在的碧荷居项目专变签订《供用电合同（高压）》，根据《客户受电工程竣工检验意见书》的记载，该项目已于2017年1月16日完成送电。碧荷居公司另于2016年8月12日与广州供电局有限公司南沙供电局就碧荷居项目公用电房签订协议书，根据《客户受电工程竣工检验意见书》的记载，上述项目于2017年2月28日完成送电。涉案房屋所在楼宇于2017年3月6日通过建筑工程竣工验收，于2017年3月21日通过消防验收，于2017年8月11日取得《建设工程规划验收合格证》。2017年3月24日，广州市番禺区邮政局确认碧荷居项目已符合通邮条件。根据2017年11月23日碧荷居项目竣工环境保护验收会的记录，碧荷居项目通过竣工环境保护验收。2017年7月3日，碧荷居公司取得碧荷居项目《人防工程专项竣工验收备案意见书》。2018年1月7日，涉案房屋所在小区的永久用水报装工程竣工验收合格。2018年2月13日，广州南沙发展燃气有限公司市场服务部出具《证明》，证明碧荷居项目住宅楼燃气管道工程已完工。碧荷居公司曾于2018年2月14日向方桂彪发出收楼通知书，方桂彪因认为涉案房屋仍不具备交付条件至今尚未收楼。截止庭审之日2018年5月7日，碧荷居公司未证明涉案房屋已取得竣工验收备案表。
一审法院认为：方桂彪与碧荷居公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。方桂彪按合同约定向碧荷居公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，碧荷居公司未在2016年12月30日前及宽限期3个月内取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》，截止庭审日2018年5月7日，碧荷居公司未能提供充分证据证实涉案房屋符合交付条件，未向方桂彪交付符合合同约定的房屋，构成违约，应承担违约责任。合同约定若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房，从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，碧荷居公司按日向方桂彪支付房价款的0.02%作为违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，且约定的违约金标准亦属于合理范围。因此，方桂彪要求碧荷居公司每日以总房款1357143元的万分之二的标准，支付2018年1月4日起至2018年4月12日止的迟延交楼违约金26871元，符合约定，本院予以支持。关于供气、供水等有关部门出具相应证明文件的时间不属于不可抗力，碧荷居公司以此为由主张免除逾期交楼的违约责任，依据不足，本院不予支持。碧荷居公司关于补充协议第三条第六款约定违约金以总房款的5%封顶的抗辩，该约定归属在“第三条逾期付款、合同解除”条款中，适用范围明确，并非对迟延交楼责任的补充约定，在此情况下，这一补充条款不宜作超出合同的扩充解释，故本院对碧荷居公司的该答辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：广州市碧荷居房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向方桂彪支付从2018年1月4日起至2018年4月12日止的延迟交楼违约金26871元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费239.3元，由广州市碧荷居房地产开发有限公司负担。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。
关于碧荷居公司应否承担逾期交楼违约责任的问题。方桂彪与碧荷居公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，原审认定上述合同合法有效正确。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。涉案工程在竣工后进行的竣工验收备案属于保障工程质量的法定条件，也是房屋的法定交付条件。碧荷居公司未在2016年12月30日前及宽限期3个月内取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》，截止至原审庭审期间，碧荷居公司未能提供充分证据证实涉案房屋符合交付条件，其逾期向方桂彪交付符合合同约定的房屋，已构成违约，依法应承担逾期交楼的违约责任。
关于碧荷居公司主张累计违约金总额不得超过总房价的5％应否支持；碧荷居公司认为供气、供水等有关部门延迟出具相应证明文件，属不可抗力情形，其主张是否成立的问题。碧荷居公司与方桂彪在附件七补充协议中第三款的约定，该约定注明在“第三条迟延付款、合同解除”条款中，并非对迟延交楼责任的补充约定，碧荷居公司主张累计违约金总额也不得超过总房价的5％理据不足，本院不予支持。涉及供气、供水等有关部门出具相应证明文件的情况均不属于法律规定不可抗力情形，碧荷居公司以此为由主张免除逾期交楼的违约责任，依据不足，原审不予支持并无不当。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。碧荷居公司的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费478.6元，由上诉人广州市碧荷居房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁燕梅
审判员 梁淑敏
审判员 李 焕
二〇一八年九月十九日
书记员 曹 文
吴桐