广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1768号
上诉人（原审原告）董兴豪。
上诉人（原审原告）吕华丽。
两上诉人共同委托代理人黄汉鸿、庄毓添，广东深天正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）深圳市创展置地实业发展有限公司。
法定代表人彭秋娴，董事长。
委托代理人梁贇，广东仁人律师事务所律师。
委托代理人唐哲，该公司经理。
上诉人董兴豪、吕华丽、深圳市创展置地实业发展有限公司（以下简称创展置地公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
董兴豪、吕华丽起诉请求判令：1、创展置地公司支付延期办证违约金人民币（以下相同）27000元；2、由创展置地公司承担诉讼费。
原审法院经审理查明，2012年11月7日，董兴豪、吕华丽作为买方，创展置地公司作为卖方，双方签订一份《深圳市房屋买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定：买方向卖方购买位于深圳市龙岗区龙城街道爱地花园二期4栋C单元XXXX房（以下简称涉案房产），卖方应于2013年3月31日前交付房屋，交付房屋前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；卖方书面通知买方交付后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方交付后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方发出的《入伙通知书》中的约定期限届满之日；卖方应于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成本房地产项目的房地产初始登记；在将本房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证；如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方应自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。买卖双方在合同第十四条约定：本合同中的不可抗力是指不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况，因不可抗力使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的，卖方应及时通知买方，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买方合理延期后的交付时间；双方在合同附件五《买卖双方补充约定》第6条约定：本合同第十四条的补充和修改：（1）对非因卖方原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，卖方有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任；（2）本合同所指“非因卖方原因”包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府或者政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致时间延误、误差等事件。
合同签订后，董兴豪、吕华丽按约向创展置地公司支付了购房款，2013年3月31日，创展置地公司向董兴豪、吕华丽发出《入伙通知书》，要求董兴豪、吕华丽在指定的时间办理入伙手续，并称：……我司已按合同约定履行完备可向贵方交付房产手续，将视为贵方在指定的时间已履行入伙手续，并按合同约定贵方须在该指定的时间次日起开始缴纳物业管理费用。后董兴豪、吕华丽于2013年3月30日接收了涉案房产。2012年6月29日，涉案房地产项目取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》。因涉案楼盘未办理房地产初始登记，导致不能办理房地产转移登记，截至2014年1月17日，涉案房产仍未办出房地产证。
另查，1994年3月1日，创展置地公司（原名称深圳爱地园艺工贸公司）与原深圳市规划与国土资源局龙岗分局签订《深圳市龙岗区土地使用权出让合同书》，取得地块编号为XXX的土地52504.5㎡。1998年9月12日，创展置地公司（原名称深圳市爱地实业发展有限公司）与深圳市规划国土局签订《补充合同》，调整上述土地使用权出让合同的土地面积为45490.8㎡，建筑面积相应减少为159217.8㎡。2004年8月2日，原深圳市规划与国土资源局龙岗分局向创展置地公司核发深规土规许字XXX号《深圳市建设用地规划许可证》，核定龙城12区的建筑面积为159217.8㎡，其中9班幼儿园2160㎡，要求幼儿园须单独占地，用地面积不少于2700㎡。2005年10月26日，原深圳市规划局龙岗分局向创展置地公司发出《深圳市建设工程设计方案审批意见书》，审查同意了创展置地公司申报的设计方案，显示幼儿园2159.49平方米。2006年1月11日，原深圳市规划局龙岗分局向创展置地公司核发了有关爱地花园二期的《建设工程规划许可证》。2008年12月23日，创展置地公司与原深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局签订《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》，显示的移交物包括“9班幼儿园2160平方米，独立成栋”。
经原审法院向深圳市房地产权登记中心查询涉案房产申请办理房地产初始登记的情况，该中心复函称，截止至2013年9月22日，该中心无爱地花园二期4栋的开发企业申请办理该房地产初始登记的记录，具体情况无法获知。
经原审法院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局查询涉案房地产项目办理规划验收及初始登记的情况，该局答复称：项目开发单位于2012年6月向该局申请3栋、4栋及幼儿园规划验收。项目因竣工查丈总建筑面积超土地合同约定的面积，幼儿园独立占地不满足《建设用地规划许可证》的要求，且未提供建设单位与区国资办签订的幼儿园移交协议书，该局暂未同意3栋、4栋及幼儿园规划验收申请。开发单位委托专业设计单位开展项目设计，设计单位应严格按照《建设用地规划许可证》的要求进行设计。开发单位于2005年、2006年向该局申请爱地花园二期方案设计审批及《建设工程规划许可证》时，提交的设计文件均未体现幼儿园独立占地不满足要求的情况，且2006年的报建施工图纸已通过专业审图机构的技术审查。针对目前竣工查丈发现幼儿园独立占地不足的问题，考虑到幼儿园满足国家规范《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JG39-87，该局正在办理相关规划确认事宜。针对项目超面积问题，该局已经按程序办理了规划确认手续，开发单位已完成相关行政处罚，正向该局申请完善用地手续。待开发单位完善用地手续，并向区国资办取得幼儿园的移交协议书后，该局将按程序办理规划验收。
原审法院认为，本案双方争议的焦点是创展置地公司是否有权顺延办证义务期间、是否能免除支付延期办证违约金责任。原审法院认为不应免除及减少创展置地公司的责任，理由如下：一、创展置地公司认为涉案房地产项目至今未能通过规划验收及办理初始登记是因政府部门的过错，但根据原审法院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局查询的情况，该项目至今未能通过规划验收是因竣工查丈总建筑面积超过土地使用权出让合同约定面积及幼儿园独立占地不满足《建设用地规划许可证》的要求。创展置地公司在进行项目开发时没有严格按照《建设用地规划许可证》进行委托设计及建设，其向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局申请设计审批及《建设工程规划许可证》时，提交的文件并未体现幼儿园独立占地不满足要求的情况。因此，创展置地公司对造成涉案房地产延期办证存在过错，其以买卖合同附件五《买卖双方补充约定》第6条约定的“非因卖方原因”作为抗辩理由，不能成立。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”涉案房地项目至今未通过规划验收，未能办理初始登记，涉案房产尚不具备转移登记和办证条件，因此，应视为创展置地公司未能依约履行办证中应尽之义务。在创展置地公司将签署完整的房地产转移登记申请表递交产权登记机关及通知董兴豪、吕华丽办证之前，创展置地公司无权以政府主管部门的原因要求免责。
对于房屋交付日如何确定的问题。由于创展置地公司发出的《入伙通知书》中入伙期限届满日为2013年3月31日，董兴豪、吕华丽在2013年3月30日实际接收房屋，应将该实际接收房屋之日作为房屋交付日。
根据前述原审法院对房屋交付日的确定，截至2014年1月17日，因创展置地公司原因导致涉案房产延期办证未超过120天。依照合同约定，创展置地公司应按日向董兴豪、吕华丽支付本房地产总价款万分之三的违约金。董兴豪、吕华丽请求的自原审法院确定的房产交付之日后第240日起至2014年1月17日的延期办证违约金20250，原审法院予以支持，对董兴豪、吕华丽超额诉讼请求，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、创展置地公司自本判决生效之日起五日内向董兴豪、吕华丽支付截至2014年1月17日的延期办证违约金20250元；二、驳回董兴豪、吕华丽的其他诉讼请求。案件受理费238元，由董兴豪、吕华丽负担59元、被告负担179元。
上诉人董兴豪、吕华丽不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，判令创展置地公司支付2013年11月25日至2014年1月17日（共计54天）的延期办证违约金27000元；2、由创展置地公司承担诉讼费。主要事实与理由如下：原审判决认定涉案房产延期办证未超过120天与事实不符，截至2014年4月15日董兴豪、吕华丽仍没有取得《房地产证》，涉案房产延期办证已超过120天，创展置地公司依约应按日支付涉案房产总价款万分之四的违约金，为27000元（500元／天×54天），而非原审判决认定的20250元。
针对董兴豪、吕华丽的上诉，创展置地公司答辩请求驳回董兴豪、吕华丽的上诉，维持原判。
上诉人创展置地公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回董兴豪、吕华丽全部诉讼请求；2、由董兴豪、吕华丽承担诉讼费。主要事实与理由如下：一、原审判决错误认定涉案房产规划验收未通过是属于创展置地公司的过错。深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局的复函遗漏了重要事实，涉案房产无法通过规划验收及进行初始登记的原因是规划部门审查不严，审核通过创展置地公司于2005年向深圳市规划局龙岗分局提交的涉案工程的设计方案及设计图纸，取得了深圳市规划局龙岗分局出具的《准予行政许可决定书》和《建设工程规划许可证》。规划部门审核不严的过错直接导致了涉案房地产项目无法通过规划验收，属于合同第六条约定的“非因卖方的原因导致无法按期办理房产证的，卖方不承担违约责任”，创展置地公司可以免除承担延期办证违约责任。
二、原审判决以认定的交房日期推后240天来计算延期办证违约金存在错误。合同第九条约定，卖方交付房屋的时间为2013年3月31，董兴豪、吕华丽提前收取房屋已取得额外利益，创展置地公司不能因为提前完成合同义务而须承担额外的违约责任。
针对创展置地公司的上诉，董兴豪、吕华丽答辩请求驳回创展置地公司的上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2013年12月18日，深圳市房地产权登记中心发出涉案房地产项目的初始登记公告，给予30日异议期。2014年1月2日，创展置地公司向董兴豪、吕华丽邮寄（EMS1039123790906）办证通知。2014年1月17日，涉案房地产项目完成初始登记。2014年4月30日，涉案房产登记至董兴豪、吕华丽名下。
原审时，董兴豪、吕华丽诉请的延期办证违约金27000元是从2013年11月25日（房屋交付日2013年3月30日后的第240日）计算至2014年1月17日，共计54天，标准为日万分之四。
本院认为，根据董兴豪、吕华丽与创展置地公司的上诉意见、答辩意见，本案二审的争议焦点问题是：一、创展置地公司是否应承担涉案房产相关延期办证违约责任；二、计算延期办证违约金的时间基点（房屋交付日）是什么及违约金标准是多少。
关于第一个争议焦点。创展置地公司申请涉案房地产项目设计审批及《建设工程规划许可证》时，提交的设计文件未体现幼儿园独立占地不满足要求的情况，且核发《建设工程规划许可证》等不是变更或取消土地使用权出让合同及《建设用地规划许可证》的内容，创展置地公司仍应对涉案房地产项目符合土地使用权出让合同及《建设用地规划许可证》负责。涉案房地产项目因竣工查丈总建筑面积超过土地使用权出让合同约定的面积及幼儿园独立用地面积不满足《建设用地规划许可证》的要求而未能通过规划验收，创展置地公司对由此造成无法办理初始登记及涉案房地产延期办证存在过错，应承担责任。
关于第二个争议焦点。合同约定，创展置地公司应于2013年3月31日前交付房屋。实际上，创展置地公司于2013年3月30日交付房屋符合合同约定，原审判决确定的房屋交付日无误，本院予以确认。2013年3月30日后的第240日（即2013年11月25日）起是创展置地公司承担延期办证违约责任的时间起点。
合同未约定创展置地公司通知办证的前提是涉案房地产项目完成初始登记，创展置地公司于2014年1月2日涉案房地产项目初始登记异议期内向董兴豪、吕华丽邮寄办证通知，并无不当。考虑董兴豪、吕华丽提交办证资料和产权登记部门核准涉案房产转移登记所需的合理时间，本院酌定2014年2月18日（涉案房地产项目完成初始登记后1个月）之后的延期办证责任不应由创展置地公司承担，董兴豪、吕华丽因未及时提交办证资料导致延期办证的责任应自行承担。由此，创展置地公司应承担2013年11月25日至2014年2月17日的延期办证违约责任，共计85天，不足120天，董兴豪、吕华丽主张适用延期办证达到120天时的违约金标准（日万分之四），没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，董兴豪、吕华丽与创展置地公司的的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
董兴豪、吕华丽与深圳市创展置地实业发展有限公司上诉产生的二审案件受理费分别应为50元、306.25元，各自负担。本院分别退回董兴豪、吕华丽与深圳市创展置地实业发展有限公司案件受理费425元、169.75元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 李开宇（兼）
对于买方在2012年6月29日或之前已实际接收房屋的，创展置地公司主张应以2012年6月30日作为房屋交付日，原审法院认为，业主实际接收房屋应视为对创展置地公司没有取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》未提出异议且放弃其相关权利，故仍应以实际接收房屋之日作为房屋交付日。创展置地公司的理解不符合视为入伙是为防止具备交付条件时买方无故拖延入伙的约定，且以原审判决认定的实际入伙日期作为交房日，亦减少了卖方须承担的迟延交房违约责任，根据公平原则，以实际入伙日期作为房屋交付日、从该日后第240日起计算迟延办证违约金的时间起点正确，
1681、1702、1759-1761、1812-1813号案合同约定的交房日期晚于2012年6月29日，此时涉案房地产项目取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》，涉案房产具备交付条件，各案业主实际接收房屋之日均早于合同约定的交房期限届满日或《入伙通知书》中入伙期限届满日，故原审法院以其实际接收房屋之日作为房屋交付日。
1681、1691、1702、1759-1761、1812-1813号案合同约定的交房日期晚于2012年6月29日，其余各案合同约定的交房日期均为2012年5月31日。