广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2343号
上诉人（原审原告）：广东省农垦华侨实业总公司，住所地。
法定代表人：吴建光，职务总经理。
委托代理人：廖焕国，广东天胜律师事务所律师。
委托代理人：陈菁华，广东天胜律师事务所律师助理。
上诉人（原审被告）：郑燕，女，1957年1月15日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：矫媛，女，1986年9月11日出生，汉族，住广州市天河区，系上诉人郑燕的女儿。
原审第三人：广东燕岭医院，住所地。
法定代表人：李万华，职务院长。
委托代理人：廖焕国，广东天胜律师事务所律师。
委托代理人：陈菁华，广东天胜律师事务所律师助理。
上诉人广东省农垦华侨实业总公司（以下简称农垦公司）、郑燕因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2011）穗天法民四初字第1720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1999年7月18日农垦公司（甲方）与矫鲁山（乙方）签订《房地产预售契约》，约定：由乙方向甲方购买天河区粤垦路侨燕街20号B幢第七层08号（下称涉案房屋，现地址为广州市天河区粤垦路侨燕街20号708房）；建筑面积83.36平方米，成交价为270920元；甲方应于1999年10月1日前将该房产建成交付给乙方使用。该房产在实际交付使用后90日内，甲方应协同乙方办理该房产的产权过户手续和房地产登记手续。如乙方不能依本契约附件二的规定按期向甲方付清房价款，从逾期之日起至实际付清房价款之日止，乙方须向甲方支付滞纳金，滞纳金以该期房价款每日千分之××计算。合同附件二约定：二、分期付款：1、乙方必须在《房地产预售契约》签署后30天内（即1999年8月17日前）将该房地产成交价款的百分之五十首期款135460元交付或汇入甲方的售房款银行监控帐户内。2、乙方必须在《房地产预售契约》签署后两年内（即2001年7月18日前）将该房地产成交价款的百分之五十首期款135460元交付或汇入甲方的售房款银行监控帐户内。上述《房地产预售契约》经广州市房地产交易所办理了预售契约监证手续。
矫鲁山与郑燕是夫妻关系。
合同签订后，2001年11月24日矫鲁山去世，生前没有遗嘱。郑燕没有证据证明矫鲁山及郑燕本人向农垦公司支付过房款。
涉案房屋自1999年至2011年6月由广东燕岭医院（以下简称燕岭医院）控制使用，并负责交付物业管理费、水费、电费、垃圾处理费。
1999年9月23日农垦公司以矫鲁山的名义开具了收款发票，金额为269460元（此款是折后房价款），2000年3月27日农垦公司以矫鲁山的名义办理了涉案房屋的房产证，该房产证及已开具的购房发票原件××直由农垦公司收执至今。
农垦公司及燕岭医院称因矫鲁山没有支付过房款，所以没有将房产证交给矫鲁山，郑燕从来没有要求我们交付房产证。郑燕无证据证明其向农垦公司主张过交付房产证。郑燕称2011年3月31日其到房管部门查询才知道涉案房屋已过户至矫鲁山名下。
2011年4月郑燕在广州日报上登《遗失声明》内容：矫鲁山所有的位于广州市天河区粤垦路侨燕街20号708房屋（属测量D3305图6幅2地号）的字第59××51号房地产证已遗失，现声明作废，如对此声明有异议，请在刊登之日起30天内，提交相关证据向广州市天河区房地产登记交易中心及南方公证处书面提出来，声明人：郑燕（继承人）2011年4月19日。
2011年6月28日，郑燕以继承人的身份，将涉案房屋过户到其名下。
2011年7月15日农垦公司通过EMS特快专递向郑燕发出《关于催缴房款的函》，内容：天河区粤垦路侨燕街20号（虹侨楼B座）是我司与广东燕岭医院合作开发，其中708房已经分配给广东燕岭医院，该院委托我司对外销售并办理所有手续。1999年7月，矫鲁山与我司签订《房地产预售契约》购买708房，价款为269460元。合同签订后，我司将合同送政府房管部门登记，并办理了房地产权证书。但矫鲁山至今未按约定向我司或者广东燕岭医院支付房款和任何办证税费，也未办理收房手续．经查询，你作为矫鲁山之妻，已经于2011年6月28日以证件遗失和继承方式，欺骗房管部门取得了708房的产权证书，但未向我司或广东燕岭医院支付房款等和办理领证收房手续。在我司（或燕岭医院）向你本人提出房款支付请求之后，你拒不理会，并多次派人驱逐住户，企图强行侵占708房。现再次郑重通知你：在收到本函之日起5日内，向我司（或燕岭医院）支付房款人民币269460元，否则我司（燕岭医院）将依法解除与矫鲁山于1999年7月18日签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第No：96063797号）及相关文件，并向人民法院起诉要求确认708房归我司（燕岭医院）所有等。收款账号如下：户名：广东燕岭医院，开户行：中国农业银行广州燕岭支行，帐号：05×××03。
郑燕拒绝支付涉案房屋的房款。郑燕称其于2011年7月18日入住涉案房屋，此前由燕岭医院使用。农垦公司及燕岭医院称郑燕伪造了遗失声明取得了房产证，郑燕欺骗物业管理公司，郑燕于2011年7月18日入住涉案房屋，2011年7月18日前确实由燕岭医院控制使用。
农垦公司于2011年7月19日向原审法院提起诉讼，请求判决：1、解除农垦公司与矫鲁山于2001年7月18日签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预售字第NO.96063797号），郑燕赔偿农垦公司实际损失167535.53元（其中房款和税费的利息为161790.53元，按照合同约定的付款时间计算，以第××笔房款134730元为本金，中国人民银行的同期同类贷款利率为标准，自1999年8月18日计至2001年7月18日，以房款和税费的总额273528.85元为本金，以中国人民银行的同期同类贷款利率为标准，自2001年7月19日暂计至起诉之日，实际计算到法院判决合同解除之日止；另农垦公司在催告支出的费用5745元）；2、确认广州市天河区粤垦路侨燕街20号708房归农垦公司所有；3、郑燕支付房款的滞纳金为98352.9元（每日按照当期房款的万分之五，以起诉之日往前计算两年）；4、郑燕承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，农垦公司与矫鲁山签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有法律约束力。支付房屋对价款是购房人取得房屋所有权的前提。合同签订后，郑燕没有证据证明矫鲁山及郑燕本人向农垦公司支付过房款。在购房人未付清合同房价款的情况下，农垦公司及燕岭医院对房屋进行实际控制并无不妥。因矫鲁山及郑燕本人未向农垦公司支付过房款，郑燕已于2011年7月18日入住涉案房屋，2011年7月15日农垦公司通过EMS特快专递向郑燕发出《关于催缴房款的函》，并以原购房合同的房价款要求郑燕支付房屋的对价款，表明农垦公司仍同意按原合同的房价款将房屋出售给郑燕。故农垦公司要求解除与矫鲁山于2001年7月18日签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预售字第NO.96063797号）、赔偿农垦公司实际损失，原审法院不予支持；农垦公司要求郑燕支付催告支出的费用5745元，于法无据，原审法院不予支持；由于农垦公司已向矫鲁山出售涉案房屋，农垦公司要求确认涉案房屋其所有，原审法院不予支持。郑燕没有证据证明矫鲁山及郑燕本人向农垦公司支付过房款，向农垦公司支付房款是买受人取得房屋的义务。因矫鲁山现已去世，涉案房屋已登记在郑燕名下，且郑燕已实际占有房屋，郑燕有义务按原合同向农垦公司支付全部购房款。在郑燕已取得房产证且已于2011年7月18日实际占有房屋的情况下，仍拒绝向农垦公司支付房款，显属无理。农垦公司要求郑燕支付房款的滞纳金，予以支持。滞纳金计算，以所欠房款269460元为本金，以中国人民银行到期同类贷款利率计算，时间自2011年7月18日起计至付清房款之日止，滞纳金以不超过农垦公司诉请98352.9元为限。至于郑燕所欠房款问题，因农垦公司并无此项诉讼请求，本案不予处理，农垦公司可另案主张权利。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第××款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第××款的规定，于2013年4月20日作出判决：××、被告郑燕于本判决发生法律效力之日起十日内，支付所欠房款的滞纳金（以所欠房款269460元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，时间自2011年7月18日起计至付清房款之日止，滞纳金以不超过98352.9元为限）给原告广东省农垦华侨实业总公司。二、驳回原告广东省农垦华侨实业总公司的其他诉讼请求。本案受理费9150元，由原告广东省农垦华侨实业总公司负担6891元，被告郑燕负担2259元。
判后，农垦公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：××、撤销原审判决，改判支持农垦公司的全部诉讼请求，或将该案发回重审；二、本案诉讼费用全部由郑燕承担。事实和理由如下：××、郑燕恶意编造事实、拒绝支付房款，买卖合同目的已经无法实现，郑燕已构成根本违约。原审判决事实认定部分已经明确郑燕没有支付任何房款，涉案708房的房产证及购房发票原件××直由农垦公司收执至今，且涉案房屋××直由燕岭医院管理使用，上述认定是正确的。诉讼之前郑燕通过《承诺函》表示愿意归还30万元房款，构成对原有购买合同以及未付房款事实的承认。郑燕上述行为已经导致合同根本目的无法实现，构成根本违约。二、农垦公司依法享有解除权，涉案合同应依法解除，原审判决应依法予以纠正。原审故意片面引用《关于催缴房款的函》，但农垦公司后段明显表达了“不依据约定的时间支付房款，即解除合同”的意思表示，在农垦公司起诉“解除合同”，郑燕以《承诺函》承诺不支付款项愿意承担所有法律后果之后恶意拒绝支付房款的情况下，竟然说是“表明原告仍同意以原合同将将房屋卖给被告”，故不支持解除合同。人民法院应尊重当事人自己的意思表示，而不是发展到法院代签合同的地步，更不能发展到想怎么签合同就怎么签的程度。更何况此时郑燕已通过行为拒绝支付款项，农垦公司也没有请求继续履行合同和支付房款，这是典型的审非所请，存在严重的程序违法。农垦公司具有以下的解除权：1、矫鲁山及华侨公司签订的《房地产预售契约》附件二第二条明确约定，矫鲁山需在契约签订后三十天内，支付该房地产成交价款百分之五十首期款，契约签署后两年内，支付剩余的该房地产成交价款百分之五十的价款。然而，根据原审确认的事实可知，矫鲁山至今未付合同房价款，早已超过契约约定的房款支付时间，华侨公司有权依据《房地产预售契约》第二十条第二款的约定行使约定解除权。2、矫鲁山去世后，华侨公司也多次催促郑燕交付房款，2011年7月4日郑燕出具《承诺函》表示同意支付房款，之后却明确不予支付房款和税款，经催收后仍未支付，已经构成根本违约，华侨公司当然有权依据《合同法》第九十四条第（三）、（四）项、《民法通则》第××百××十五条的规定行使法定解除权。3、经邮寄EMS以及刊登《信息时报》进行催收，但郑燕未在合理期限内支付款项，依法获得法定解除权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第十五条规定，“出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟交付购房款，经催告后在三个月的合理期限仍未履行，当事人××方请求解除合同的，应予支持”。三、解除合同的后果是恢复原状和赔偿损失，原审错误适用法律，驳回其他诉讼请求，应依法予以纠正，支持农垦公司的全部诉讼请求。根据《合同法》第九十七条规定，由于郑燕已构成根本违约，我方在依法行使合同解除权后，应当对房屋恢复原状，确认房屋归我方所有。鉴于我国物权法对房地产采取的是“债权合意＋登记”的方式确认所有权，本案中债权合意解除，登记就变成了无源之水，属于错误登记，应予以回复。除恢复原状外，郑燕还应赔偿损失。郑燕长达十年未支付房款，不仅造成我方固有利益损失（房款的利息161790元，暂计至起诉之日），还应对其根本违约承担责任，赔偿合同约定的滞纳金。同时，本案诉讼均由郑燕恶意拒绝支付房款而起，故应承担全部的诉讼费用和其他费用。原审法院支持所谓的滞纳金，也认定对方违约，但对其他损失××概不予支持，连代垫税费这种实实在在的损失都予以驳回，请求依法予以全部纠正。四、原审以郑燕实际占有房屋为由，认定708房归其所有，属于严重的事实错误。1、由于郑燕、矫鲁山××直没有支付房款，涉案房产××直由实际所有人燕岭医院占有、使用，燕岭医院已经提交了物业管理公司的证明及文件证实该事实，708房从未交付郑燕。2、郑燕所谓的实际占有房屋纯属“私闯民宅”。根据广州市天河区人民法院（2011）穗天法诉保字第169号民事裁定，涉案708房已在2011年7月18日被法院依法查封，郑燕根本无权入住，其是在明知法院裁定查封房产的事实下，通过大吵大闹、威胁恐吓物业管理人员的方式，非法强行办理入住手续。
郑燕答辩称：农垦公司滥用诉权，诉状内容与事实不符，请求法院不支持其诉请。燕岭医院与本案无关，不是本案的适格主体，请依法驳回其提起的诉讼。《房地产预售契约》（下称《契约》）不应予以解除。××、农垦公司要解除《契约》应通过通知对方的形式行使解除权，而不能直接请求法院判决解除合同。二、农垦公司提出解除《契约》超出了法律规定的行使解除权的期限，已经丧失行使解除权的权利。三、708房早已依法确权，不存在解除的问题。广州市国土资源和房屋管理局在行政答辩状里依法辩称“答辩人向第三人核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》是有事实依据的。”
郑燕不服原审判决，向本院提起上诉，请求：××、撤销原审判决第××项，确认矫鲁山已交清房款的事实；二、驳回农垦公司的所有诉讼请求；三、诉讼费用由农垦公司承担。事实及理由如下：××、农垦公司没有证据在法庭上举证“所欠房款”，更没有证据举证金额为98352.9元的滞纳金。矫鲁山已付清房款，不应存在滞纳金。二、原审判决提到“滞纳金是从2011年7月18日开始计算”，证明在此之前，涉案房屋××直没有交付我方使用，说明是开发商违约，扣押房产证没有按时交楼。从1999年到2011年，矫鲁山的房产××直是被人占用，应该是开发商交违约金，而不是购房者交滞纳金。对此我将另案起诉。三、本案应由农垦公司对未付房款的主张承担举证责任。矫鲁山在世时已经完备了购房手续。发票的开具时间是1999年9月23日，也就是说全部房款已付清，才可开具全额发票。票面实际收款金额为269460元，在单价栏有明显涂改过的痕迹。与《契约》约定的房款270920元相差1460元。这正说明当时肯定发生了交易，矫鲁山当时肯定已全部付清房款，269460元正是开发商给予优惠价格。如果没有付款，不会有差额。如今矫鲁山已经不在世，开发商自始至今无××人出庭说明当时情况。发票是开发商开出的，根据公平合理原则，开发商是售房者，应该开票，并交付给我们，开发商不交付给我方，是没有履行义务的表现，并不能说明我方没有交付房款。其次，根据《发票管理办法》第三条规定，发票本身就是证明已付款的凭证。只要开具了发票，本身就具有了证明已付款的足够证明力，而不论谁持有发票。因为发票现在不在付款方手中可能基于各种原因，比如被盗、被刻意扣押、迟延交付等等。农垦公司无法举证证明矫鲁山未付房款，因此应对其主张承担举证不能的责任。开发商在矫鲁山付完全部房款后，1999年12月办理完毕了权属人为矫鲁山的房地产权证。2000年3月22日领取房产证后，开发商恶意扣押，不按合同约定交付房产证及房产。广州市房屋交易鉴证证明书中记录：“1999年12月矫鲁山向广东省农垦华侨实业总公司买受，已经我所交易监证，并以新字088470号备案，特发此证明书，请凭此证明书于三个月内向广州市房地产登记所申请办理产权登记手续。”请注意“买受”是有实质金钱交易的，开发商凭着广州市房屋交易鉴证证明书于2000年3月17日办理了房产证，2000年3月22日由池崇滨（身份证号××）领走。按照开发商所说矫鲁山没有付款，为何会在房管局鉴证下办理属于矫鲁山的产权证，并在领证之后矫鲁山在世前从未催款。之后十年也××直没有人提出要我方交款，直到得知我方办理了继承公证，并取得新的房产证及办理了入住手续后，农垦公司借原开发商之名义才说我方没交房款，并借天河区法院查封我的房产，这完全不符合常理的举动只能说明其别有用心以及敲诈勒索他人财物。四、从购房到继承房产全部过程都是依法办理，农垦公司没有相反证据反驳。我方提供的广州市房地产档案馆提供的《房地产权证》办理档案，都是真实、合法的。其中《房地产预售契约》及购房发票都是矫鲁山的购房凭证，农垦公司没有任何证据反驳，人民法院可以确认其证明力。五、农垦公司和燕岭医院没有资格作为原告以及第三人。第××，农垦公司2003年已不经营房地产，也已经更换过法人代表，身为国有企业，每年必须清算，更换法人更应该有任期审计，如果账面上有欠款，为何10多年都不通知债务人那就证明在账上已经没有该笔欠款，如果出现，那就涉及做假账，存在违法、腐败问题。第二，现在法人代表吴健光不知道本案所有情况，甚至不知道自己是原告。从2011年7月至今，只有××个律师和××个律师助理充当原告及第三人，企图达到骗取他人财物以及不可告人的非法目的。第三，燕岭医院作为医院不能经营房地产，没有资格作为第三人，如果现在仍在经营，那是违法的，应该查处是否有违法腐败问题。六、农垦公司以及燕岭医院的诉状与事实不符，请法院不支持其诉请。事实是708房早已依法确权，并且我已依法继承，此事实已长达十四年之久，没有任何违法行为。由房管局档案馆提供的购房档案是等同于原件的。农垦公司以及燕岭医院违背事实，提出无理诉求，没有任何法律依据，早已超过诉讼时效。
燕岭医院答辩称：××、原审法院已查明郑燕未付款事实清楚，其所谓的发票开具不能作为付款凭证。1、在大量的商事惯例中都有先付款后办证的交易习惯，本案合同约定的付款日期均先于房产证出证时间，这是先购房后开票的习惯。2、购房发票、合同、房产证××直由我方保管，未交郑燕，证明郑燕未交付房款，发票不能作为凭证。3、郑燕在2011年7月4日出具承诺函，证明房款以自认方式证明其从未付款。二、郑燕关于发票及房产证去向的说法是前后矛盾的，其捏造了2000年未交付说、2002年遗失说、2011交付房管局说三个版本的说法，足以证明其谎话连篇，根本不知道涉案房屋的真实交易以及发票去向，其根本没有付款。三、郑燕所谓的涉案房产已交付使用的说法不成立。1、原审已查明郑燕从未交付房款，涉案房产不具备交付条件，不可能交付。2、郑燕主张其在2011年7月18日入住的事实也是不存在的，其入住属于非法入住。华侨公司与燕岭医院早在2011年7月15日向天河法院申请诉保，天河法院亦在2011年7月18日查封涉案房屋，郑燕根本不具备入住房屋的前提。四、郑燕在上诉状中所称房款与滞纳金的诉讼时效问题不成立。1、根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，郑燕提交的证据、答辩状从未提出关于诉讼时效的抗辩，原审法院应对此不予支持。2、郑燕在2011年7月18日出具的承诺函，完全符合诉讼时效中断的规定，农垦公司关于损失赔偿请求当然未超过诉讼时效。3、农垦公司诉请是确认对涉案房屋的物权，物权是××种对立权，具有排他性，本身不受诉讼时效的限制。4、至于本案的房款问题，完全属于原审错误判决，将农垦公司的物权沦落成为债权，即便存在诉讼时效，也应当从判决生效之日起起算，而且农垦公司完全有权根据合同法第六十三条的规定要求郑燕按起诉时间的市场价格补缴全部房款。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，郑燕提交下列证据：1、吴建光的录像、文字资料，拟证明农垦公司的法定代表人吴建光清楚案件事实。2、工商管理部门查询文件，拟证明从2003年开始农垦公司经营范围不包括经营房地产，因此农垦公司不具有原告资格以及签订合同的法定代表人已经变更。3、（2012）穗天行初字第63号案中广州市国土资源和房屋管理局答辩状，拟证明房管部门认为郑燕是合法继承。4、农垦公司工作人员的录音，拟证明郑燕找到农垦公司工作人员当面询问，对方说《关于催缴房款的函》不是该公司发出。农垦公司、燕岭医院认为全部证据不属于二审新证据；既然农垦公司已办理委托手续，郑燕没有依据质疑农垦公司作为原告的主体资格；关于行政诉讼答辩状，该诉讼现因本案中止审理。房管部门答辩状不代表其认可郑燕，该案未有生效法律文书认可国土局答辩意见；合同是1998年签订的，工商资料早已2003年变更；录音不能显示制作时间，从形成时间上说也不属于新证据。
二审另查明，1999年7月18日，农垦公司（甲方）与矫鲁山（乙方）签订《房地产预售契约》第二十条第××款约定，如乙方不能依本契约附件二的规定按期向甲方付清房价款，从逾期之日起至实际付清房价款之日止，乙方须向甲方支付滞纳金，滞纳金以该期房价款每日千分之××计算；第二款约定，如乙方在应付款的期限后三十天内仍未能缴付该期房价款，甲方有权以书面通知乙方解除本契约，并报广州市房地产交易所备案。乙方除不得向甲方索还所交的全部手续费用外，并向甲方支付实际已付房价款总额的百分之二十作为违约金，余下部分不计利息退还给乙方。同时该房地产由甲方另行处理，乙方不得提出任何异议。
农垦公司在××审庭审中提交证据六承诺函，落款日期为2011年7月4日，立据人为郑燕，内容为“我同意向燕岭医院交纳我已故丈夫矫鲁山的位于侨燕街20号708房的购房款，在原始发票金额基础上最高按三十万元的总金额付款，否则我愿意承担所有责任。”郑燕在××审庭审中对于该证据的质证意见为：从该证据原件来看，并非完整的证据，是经过农垦公司拼接而成；郑燕确实写过××张纸，但内容不完整，而且承诺是可以撤销；该承诺函郑燕当场已撕毁，不能作为证据使用；承诺函的相对人是肖辉，并非农垦公司。
本院认为，根据双方当事人的上诉请求和理由，二审争议焦点如下：
××、关于诉讼主体资格，农垦公司作为与矫鲁山签订的《房地产预售契约》的合同相对方，就解除该合同而提起本案诉讼，其在本案诉讼中的主体资格符合法律规定。至于农垦公司是否在《房地产预售契约》签订之后变更其经营范围，不影响其诉讼主体资格。关于农垦公司的代理人资格问题，其在诉讼过程中已提交相关委托和证明材料，符合法律规定。
二、关于农垦公司与矫鲁山签订的《房地产预售契约》应否解除，该合同第二十条第二款约定，如矫鲁山在应付款的期限后三十天内仍未能缴付该期房价款，农垦公司有权书面通知矫鲁山解除本契约。但该合同并未约定农垦公司在矫鲁山迟延付款的情况下行使解除权的期限。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，农垦公司的解除权已逾期而消灭。双方当事人并未就合同解除事宜重新达成××致意见。因此，农垦公司主张解除其与矫鲁山签订的《房地产预售契约》、赔偿损失以及据此确认涉案房屋归其所有，本院不予支持。
三、关于郑燕有无支付购房款，郑燕未能就其或者矫鲁山支付多达二十余万元的房款进行举证，亦未能对房款的来源等问题作出合理说明，其仅凭农垦公司××直持有至今的购房发票不足以证明其已付购房款，原审法院认定郑燕及矫鲁山并未实际支付涉案房屋的购房款，并无不当。
四、关于购房款滞纳金，本案中农垦公司主张解除《房地产预售契约》，并依据《房地产预售契约》第二十条第××款约定主张滞纳金，但该约定适用于合同继续履行情形，而第二十条第二款适用于合同解除的条款中并未约定购房款滞纳金，因此，农垦公司在本案中基于解除合同主张购房款滞纳金，与合同约定不符，本院不予支持。
五、关于返还代垫税费，农垦公司并未在本案中提出该项诉讼请求，本院不予调处。
六、关于燕岭医院的上诉，燕岭医院作为无独立请求权的第三人，原审法院并未判决其承担义务，故其无权提起上诉。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第××款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第××百七十条第××款第（二）项之规定，判决如下：
××、撤销广州市天河区人民法院（2011）穗天法民四初字第1720号民事判决；
二、驳回广东省农垦华侨实业总公司的全部诉讼请求。
××审案件受理费9150元、二审案件受理费9150元，均由上诉人广东省农垦华侨实业总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 茹艳飞
二〇一四年十月三十日
书 记 员 郝 烨