江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民初字第00063号
原告意尔康股份有限公司，住所地浙江省青田县温溪镇温中东路239号。
法定代表人单志敏，该公司董事长。
委托代理人赵长生，江苏泽之源律师事务所律师。
被告淮安金旺房地产开发有限公司。
法定代表人蔡德恩，该公司董事长。
委托人代理人张全，该公司法律顾问。
原告意尔康股份有限公司（以下至判决主文前简称意尔康公司）与淮安金旺房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称金旺公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告意尔康公司的委托代理人赵长生到庭参加了诉讼，被告金旺公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告意尔康公司诉称，2011年8月11日，原告意尔康公司与被告金旺公司签定了一份《购房协议书》，约定被告将其开发的洪泽县人民广场商业楼盘16号一层门面房出售给原告，单价为每平方米36000元，房屋总面积为232.92平方米（实际面积以房管部门测量为准）。总房款为8385120元，被告应于2012年3月30日以毛坯房交付给原告，如违约则按总价款的万分之三每日承担赔偿金。协议签定后，原告意尔康公司按约定分两次将购房款8385120元从银行汇给被告金旺公司，但被告金旺公司未能按约定将房屋交付给原告。也未按相关规定为原告所购房屋办理商品房网签备案手续，造成原告较大的经济损失，现涉案房屋已具备权属登记的条件。另外，被告出售给原告的房屋实际面积为226.92平方米，被告应当退还多收的房款224280元。综上，请求法院依法判决：1、被告金旺公司将位于洪泽县人民广场小区1-3幢16室门面房交付给原告意尔康公司，并协助原告办理合同网签备案及房屋权属登记手续；2、被告金旺公司返还房屋面积不足部分的价款224280元；3、被告金旺公司承担逾期交房违约金2591002元（从2012年3月30日计算至2015年1月25日，自2015年1月26日起以总房款8385120元为基数，按日万分之三计算至被告金旺公司实际交付时止）；4、被告金旺公司承担诉讼费。
被告金旺公司答辩称：1、被告金旺公司与原告意尔康公司的代理人李庆波于2012年10月15日签定的《商品房买卖合同》，约定的是总房价万分之一支付违约金；2、被告金旺公司于2013年12月3日出具一份承诺书，承诺房屋交付时间以原和意尔康公司购买交付时间为准，不是指购房协议约定的以毛坯房交付时间为准，应以《商品房买卖合同》确定的交房时间为准；3、房屋面积以实际测算为准。
原告意尔康公司为证明其主张，向法庭提供证据如下：第一组证据：1、原告意尔康公司营业执照，名称为意尔康股份有限公司，法定代表人单志敏，经营范围皮鞋、旅游鞋、运动鞋、童鞋、皮包等；2、2011年8月11日《购房协议书》一份，载明：甲方淮安金旺房地产开发有限公司，乙方意尔康股份有限公司经甲、乙双方协商一致就乙方购买甲方开发的位于洪泽县人民广场商业楼盘层门面房事宜达成如下协议：一、房屋总面积约232.92平方米（房屋具体位置以双方确认的图纸附件为准）。二、乙方所购房屋16号门面房单价为36000元／平方米，总价为8385120元，乙方在本协议签定后，即时将购房款100万元汇至甲方指定账户，待该协议签定后，2011年8月底付清7385120元。三、甲、乙双方商定，甲方在2012年3月30日以毛坯房暂时交付乙方，相关法定手续待综合验收合格后等待甲方通知办理产权证。四、违约责任，任何一方违约赔偿金为房屋总价款的万分之三每日。五、甲、乙双方正式合同签定后以正式合同为准。本协议即废止。蔡德恩、淮安金旺房地产开发有限公司李庆波。3、中国银行个人业务凭证，载明原告意尔康公司于2011年8月12日、2011年9月1日从工商银行分别将房款100万元、7385120元汇给被告金旺公司。4、金旺房公司法定代表人蔡德恩于2013年12月3日出具一份承诺书，内容为：我公司和意尔康股份有限公司房屋买卖事宜，交付时间以原和意尔康股份有限公司购买交付时间为准，违约责任由本公司负责。证明房屋交付时间以双方2011年8月11日签订的《购房协议书》为准，即2012年3月30日，违约金也应该以《购房协议书》为准，即日万分分之三。
被告对上述证据的真实性不表异议，认为双方约定的交付日期及违约金应以《商品房买卖合同》约定的为准。
第二组证据，房屋登记簿，载明人民广场1-3幢16室房屋于2015年1月16日取得房产证。房屋建筑面积是226.69平方米。证明被告至2015年1月16日就可以交房，但至今未交。
被告对证据的真实性不表异议，认为合同约定商品房经验收合格就可以交付。
被告金旺公司为证明其主张，向法庭提供：1、洪泽县建筑工程质量监督站于2012年7月30日出具洪泽县人民广场1#、2#、3#商住楼项目，内容为1#、2#、3#的1-4层、5-32层主体结构经验收合格，证明涉案房屋验收合格。2012年7月30日就符合交付条件，被告交付房屋时，原告不要房。2、2012年6月29日，由施工单位、监理单位、设计单位、建设单位、盖章确认的洪泽县人民广场1#楼1-4层商辅主体分部工程质量验收报告。商品房预售许可证，证明出售给原告的商业用房符合原告代理人李庆波与被告于2012年10月15日签定的《商品房买卖合同》约定的交付条件（2013年12月30日前，商品房验收合格交付），涉案房屋2013年12月30日前符合交付条件。
原告质证认为，1-4层主体验收合格，不代表涉案房屋经验收合格。
3、被告金旺公司于2012年10月15日分别与业主张吕正、张吕芳、张吕兴签订了商品房买卖合同，2012年6月20日与业主李叔寅、周祥君签定了《商品房买卖合同》，约定交付时间是2013年6月20日，2012年10月15日，与原告代理人李庆波签订了《商品房买卖合同》，第八条约定交付时间是2013年12月30日，第九条约定出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。证明原告主张的违约金应以该合同约定的交付时间即2013年12月30日为起始日期。
原告意尔康公司质证认为，2012年10月15日的商品房买卖合同，李庆波签字不能代表原告意尔康公司。
4、洪泽县人民广场一层商辅16号、17号业主房屋交接单，证明被告于2012年6月30日向业主发出房屋交接单；3、被告于2013年11月18日向原告发出的进场装修通知单，证明其通知业主于2013年11月20日进场装修。
原告质证认为没收到房屋交接单。也没收到进场装修通知单。
5、2013年12月27日浙江省青田县公证处出具的公证书，载明原告意尔康公司的法定代表人单志敏购买江苏省洪泽县人民广场商业楼盘16号一层门面房，委托李菊青、王如友、李庆波三人为意尔康公司的委托代理人，代办签定商品房买卖合同┈。
原告意尔康公司质证认为，对公证书的真实性无异议，但公证委托书的时间是2013年12月27日，并不是对双方2012年10月15日《商品房买卖合同》的追认，原告认可李庆波于2011年8月11日签定的购房协议书。
经审理查明，2011年8月11日，原告意尔康公司与被告金旺公司签定了一份《购房协议书》，约定被告将其开发的洪泽县人民广场小区商业楼盘16号楼一层门面房出售给原告。一、房屋单价为每平方米36000元，房屋总面积为232.92平方米以总面积约232.92平方米（房屋位置具体以双方确认的图纸附件为准，房屋实际面积和房屋公摊面积以房管部门测量为准）。二、乙方所购16号门面房单价为3600元／平方米，总房款为8385120元，乙方在本协议签定后及时将购房款100万元汇至甲方指定账户，待该协议签定后2011年8月底付清7385120元。三、甲乙双方约定甲方在2012年3月30日，以毛坯房暂时交付乙方，相关法定手续待综合验收合格后等待甲方通知办理产权证。四、任何一方违约，赔偿金为房屋总价款的万分之三每日。
原告意尔康公司分别于2011年8月12日、2011年9月1日将房款分别汇给被告100万元、7385120元。
2012年10月15日，原告意尔康公司与被告金旺公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告意尔康公司的委托代理人李庆波签字确认，被告金旺公司盖章确认。合同第三条约定，买受人购买人民广场1-3幢楼一层16号房屋，建筑面积共232.92平方米。第八条约定，出卖人应当在2013年12月30日前将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。第九条约定出卖人逾期交房，按日万分之一向买受人承担违约金。
2013年12月3日，被告金旺公司法定代表人蔡德恩出具一份承诺书，内容为：金旺公司与意尔康股份有限公司（原名称为意尔康集团有限公司）房屋买卖事宜，交付时间以原和意尔康公司购买交付时间为准，违约责任由本公司负担。
洪泽县住房和城乡建设局出具了一份洪泽县人民广场1-3幢16室房屋登记簿，载明人民广场1-3幢16室房屋于2015年1月16日取得房产证。
2013年12月27日浙江省青田县公证处出具的公证书，载明原告意尔康公司的法定代表人单志敏购买江苏省洪泽县人民广场商业楼盘16号一层门面房，委托李菊青、王如友、李庆波三人为意尔康公司的委托代理人，代办事项：1、签定商品房买卖合同；2、代为办理上述房产的房屋所有权证和契证；3、代为缴纳相关的税费。各受托人均有单独办理受托事项的权利。受托人行使以上代理权所产生的一切法律后果均由本人承担。委托期限至上述所有代理事项办理完毕为止。受托人无转委托权。
另查明，经本院调查洪泽县住建局得知，被告已经取得涉案房屋的房产证，但没有进行网签，因为被告金旺公司没有交纳保证金。
再查明，涉案房屋登记簿载明出售给原告的房屋建筑面积为226.92平方米，被告应当退还多收的房款224280元（232.92-226.69=6.23，6.23＊36000=224280）。
本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，2013年12月27日浙江省青田县公证处出具的公证书，载明原告意尔康公司的法定代表人单志敏委托李菊青、王如友、李庆波代办签定洪泽县人民广场商业楼盘16号门面房《商品房买卖合同》，各受托人均有单独办理受托事项的权利。受托人行使以上代理权所产生的一切法律后果均由本人承担。委托期限至上述所有代理事项办理完毕为止。2012年10月15日，原告意尔康公司的委托代理人李庆波与被告金旺公司签定了《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。虽然被告金旺公司法定代表人蔡德恩在签订《商品房买卖合同》之后，于2013年12月3日书面承诺以“原购买交付时间为准”，但该承诺未明确是以购房协议约定的交付时间还是《商品房买卖合同》约定的交付时间为准。被告金旺公司在签订购房协议后，又重新签订《商品房买卖合同》，重新约定了交付时间，在《商品房买卖合同》约定的交付期限到期前，被告金旺公司书面承诺以原购买时间为准，应理解为《商品房买卖合同》约定的交付时间。双方在2011年8月11日签订购房协议后，原告即将购房款全部给付被告，由此可以看出原告急于买房，虽然原告提供的一份2013年12月3日由被告出具的承诺书，但不足以否定《商品房买卖合同》约定的内容。故原告主张应以购房协议约定的交付时间为准无事实及法律依据，本院不予支持。
《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、商品房经验收合格。由于洪泽县人民广场1-3幢16室的房产证已于2015年6月30日办在被告金旺公司的名下，但被告金旺公司至今没有向相关部门缴纳保证金，导致原告意尔康公司至今办不了房屋产权证，也未交付房屋，被告金旺公司违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房款日万分之一的违约金。即按8385120元的日万分之一计算违约金（从2013年12月31日至交付之日止）。对原告要求被告应当退还多收的房款224280元，被告表示同意，该笔费用应给退还原告。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百一十四第二款、最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十六条规定，判决如下：
一、被告淮安金旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告意尔康股份有限公司办理位于洪泽县人民广场小区1-3幢16室门面房的房屋权属证书，并交付该房屋给原告意尔康股份有限公司。
二、被告淮安金旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性退还原告意尔康股份有限公司房款224280元；
三、被告淮安金旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告意尔康股份有限公司逾期交房违约金，按总房款8385120元的日万分之一从2013年12月31日起计算至实际交付之日止。
四、驳回原告意尔康股份有限公司其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费87657元，保全费5000元，合计92657元，由被告淮安金旺房地产开发有限公司负担80000元，由意尔康股份有限公司负担12657元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本六份，上诉至江苏省高级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（收款单位：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京市分行江苏路分理处；账号：0375）。
审 判 长 王百川
审 判 员 孙 洁
人民陪审员 卞 勤
二〇一六年二月十七日
书 记 员 王 姝