湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）长中民执异字第00442号
案外人李刚，男，汉族，1978年8月15日出生。
申请执行人兴业银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路192号。
负责人陈伟，行长。
委托代理人路卫泽、袁媛，该行员工。
被执行人常德市美丽乡村农业开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区南坪乡金家坪村9组。
法定代表人刘新彪。
被执行人湖南中德房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处贾家湖社区居委会育才路282号。
法定代表人李庆华。
被执行人刘新彪，男，汉族，1957年6月3日出生。
被执行人贵树华，女，汉族，1958年12月7日出生。
本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称兴业银行长沙分行）与被执行人常德市美丽乡村农业开发有限公司（以下简称常德美丽乡村公司）、湖南中德房地产开发有限公司（以下简称中德公司）、刘新彪、贵树华金融借款合同纠纷一案中，案外人李刚于2015年5月15日向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李刚称，2014年10月13日，李刚与中德公司签订了《三闾农贸市场商位租赁合同》，该合同约定，中德公司将常德三闾农贸市场内干货区10-××1号商铺租赁给李刚，租赁期限为自2014年1月1日至2015年12月31日止，年租金为5800元。租赁期间，中德公司由于自身原因要求退租或因故关闭市场的，中德公司应提前三十日通知李刚，中德公司应对李刚因此产生的损失进行赔偿。合同签订后，李刚缴纳了租金至2015年12月31日。案外人直到长沙市中级人民法院在我租赁区内张贴公告，才得知租赁的商铺已被拍卖。请求中德公司赔偿李刚经济损失，李刚优先享有继续租赁的权利，维护案外人的合法权益。
本院查明，兴业银行长沙分行与常德美丽乡村公司、中德公司、刘新彪、贵树华金融借款合同纠纷一案，前由本院于2014年12月11日作出（2014）长中民二初字第01161号民事判决：一、被告常德市美丽乡村农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司长沙分行借款本金人民币2000万元借款及截止到2014年7月16日的利息（含罚息、复利）97.9715万元(2013年7月17日起的利息，按照合同约定的逾期贷款利率标准计算至实际付清之日止）；二、原告兴业银行股份有限公司长沙分行有权以被告湖南中德房地产开发有限公司名下位于常德市武陵区城东新竹花园二期东经名邸10#楼10栋××层××8号等地的共计28套商业房产（房产证号分别为常房权证武字第03×××11-03×××14、03×××12、03×××15-03×××16、03×××24、03×××82-03×××01号；建筑面积合计为7294.57平方米）折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款就第一项判决的给付内容进行优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告湖南中德房地产开发有限公司所有；三、被告湖南中德房地产开发有限公司、刘新彪及贵树华依法对本判决第一项确定的给付义务承担连带清偿责任；被告湖南中德房地产开发有限公司、刘新彪及贵树华承担连带清偿责任后有权向被告常德美丽乡村开发有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费146699元，保全费5000元，共计151699元，由被告常德市美丽乡村农业开发有限公司承担。在诉讼过程中，本院于2014年9月26日查封了中德公司名下位于常德市武陵区城东新竹花园二期东经名邸10#10栋××层××8号共计28套的商业房产及相应的国有土地使用权，房产权证号分别为：常房权证武字第03×××11-03×××14、03×××12、03×××15-03×××16、03×××24、03×××82-03×××01号，建筑面积合计为7294.57平方米。该判决生效后，常德美丽乡村公司、中德公司、刘新彪、贵树华未能履行该判决，兴业银行长沙分行向本院申请强制执行，本院于2015年3月5日立案执行。在执行过程中，本院于2015年5月6日作出(2015)长中民执字第00277号拍卖公告：本院依据（2014）长中民二初字第01161号民事判决立案执行的兴业银行股份有限公司长沙分行与常德市美丽乡村农业开发有限公司、湖南中德房地产开发有限公司、刘新彪、贵树华金融借款合同纠纷一案，本院依法查封了被执行人中德公司名下位于常德市武陵区城东新竹花园二期东经名邸10#10栋××层××8号共计28套的商业房产及相应的国有土地使用权，房产权证号分别为：常房权证武字第03×××11-03×××14、03×××12、03×××15-03×××16、03×××24、03×××82-03×××01号，建筑面积合计为7294.57平方米。因被执行人至今没有履行生效法律文书确定的义务，根据申请执行人兴业银行股份有限公司长沙分行的申请，本院依法对上述查封房产进行评估拍卖，用变价款偿还所负债务。如对本院查封的上述房产权属有异议的或对上述房产有优先权的，请于本《公告》张贴之日起十五日内向本院提出，及时主张权利。案外人李刚不服，向本院提出执行异议，提出异议请求如前所述。
另查明，2014年10月13日，李刚与中德公司签订了《三闾农贸市场商位租赁合同》，该合同约定，中德公司将常德三闾农贸市场内干货区10-131号商铺租赁给李刚，租赁期限为自2014年1月1日至2015年12月31日止，年租金为5800元。租赁期间，中德公司由于自身原因要求退租或因故关闭市场的，中德公司应提前三十日通知李刚，中德公司应对李刚因此产生的损失进行赔偿。合同签订后，李刚缴纳了租金至2015年12月31日。
再查明，2012年11月19日，兴业银行长沙分行与中德公司签订了编号为36××××01的《最高额抵押合同》，该合同约定中德房地产公司以其名下位于常德市武陵区城东新竹花园二期东经名邸10#楼10栋××层××8号等地的共计28套商业房产（房产证号分别为常房权证武字第03×××11-03×××14、03×××12、03×××15-03×××16、03×××24、03×××82-03×××01号；建筑面积合计为7294.57平方米）为兴业银行长沙分行与常德美丽乡村公司在抵押额度有效期（2012年11月19日至2015年11月19日）内发生的抵押最高本金限额（风险敞口）2000万元项下的所有债权（含贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及原告实现债权的费用等）提供最高额抵押担保，兴业银行长沙分行与中德公司于2012年11月20日在常德市房地产管理局办理了上述28套房产的最高额抵押登记手续，并取得了房屋他项权证（他项权证编号：常房他证他权字第0××××89号）。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”虽然案外人李刚承租期限跨查封期限前后，但其在本院查封之后才签订合法有效的书面租赁合同，故案外人李刚的异议理由不能成立。案外人请求对涉案商铺享有优先承租权及要求赔偿经济损失属于实体审理的范围，可以提起另案诉讼。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向本院提起异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人李刚的异议。
本裁定送达后立即生效。
审判长 谭斯元
审判员 熊孟良
审判员 黄忠立
二〇一五年八月二十八日
书记员 何泳漪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。