广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终98号
上诉人（原审被告）：惠州国墅园地产有限公司、惠州国墅园地产有限公司。住所地：广东省惠州市惠城区麦地花边南路五星聚豪园富豪楼*楼。
法定代表人：赖加宏，董事长。
委托代理人：苏国匡，该公司职工。
委托代理人：史根洪，广东东舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡美凤，女，汉族，1968年9月6日出生，住广东省深圳市南山区，
委托代理人：胡壮波，男，汉族，1955年6月18日出生，住广东省深圳市南山区，系被上诉人的丈夫。
上诉人惠州国墅园地产有限公司（下称：国墅园公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第1244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2015年10月29日，原告蔡美凤一审诉称：1、原告于2013年8月4日购买惠阳区淡水土湖金惠大道处格树园1号楼2401号商品房。房屋总净价：肆拾万元整。被告承诺2014年5月1日交房。目前已过500多天，该房屋一直不能通过政府相关部门的验收，而且被告一直在拖延。导致原告既不能收房也不能装修入住，办房产证更是无期，等于买到农民房。2、按照与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第三项“关于违约责任的补充约定”中明确了以下几点：①第4款和第5款关于“已交付房款”的定义及已开出的房款发票，表明被告已收到全部房款。②第8款中“如由于出卖人原因导致逾期交房的，出卖人承担违约责任：（1）逾期在180日之内及以上，自合同规定的交房期限之第二日起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行”。这就明确了逾期交房的天数和赔偿的百分比。③第9款中“如因出卖人的原因导致买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，按以下违约责任处理。（1）逾期在180日之内及以上，自合同规定的办证期限之第二日起至买受人实际取得证书之日止，出卖人向买受人支付房款万分之三的违约金，合同继续履行。”这就明确了逾期办房产证的天数和赔偿百分比。3、国家对交房验收标准相关法律依据：①《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的相关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。②《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。③《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。综上，被告开发的格树园（中央国墅园）项目迟迟不能通过政府验收，以及销售运作中违反国家相关法律法规是不可接受的。逾期交房，逾期办房产证，应按合同约定金额赔偿原告损失。请求：1、被告支付原告2014年5月1日至2015年10月31日止（共548天）每天万分之三逾期交房违约金计人民币65760元。2、被告支付原告2014年10月29日至2015年10月31日止（共367天）每天万分之三逾期办理房产证违约金计人民币44040元。3、被告支付原告2015年11月1日以后至被告违约终止前这段时间的交房违约金和办理房产证违约金，并在每月最后一日支付当月所有违约金。逾期支付的，按当期银行利率的三倍支付违约金和利息。4、全部诉讼费由被告支付。
原告向原审提供的证据有：1、《广东省商品房买卖合同》，证明购房事实；2、《中央国墅园商品房买卖合同补充协议》，证明内有违约条款；3、广东省地方税收通用发票发票联，证明已交首期房款12万元，被告开出发票确认已收到房款；4、广东省地方税收通用发票发票联，证明已交尾期房款28万元，被告开出发票确认已收到房款；5、被告机构代码证，证明被告身份；6、原告身份证，证明原告身份；7、胡壮波身份证，证明代理人身份。8、业主收楼验收表，证明收楼通知不合法；9、惠州市城市行政管理局于2016年5月25日下发的文件【惠市执罚〔204〕第E-4063】，证明房子不具备交付条件。
被告一审答辩称：1、答辩人的房屋经验收合格，并于2014年4月15日通知被答辩人收楼。被答辩人是由于自己的原因未收楼，答辩人不承担交楼的违约责任。答辩人的房屋于2014年4月之前，房屋主体、房屋基础、建设工程规划、环境检测、消防工程、人防工程、防雷装置、污水处理等项工程全部经国家规定部门验收合格，并完成了电梯、水电、煤气入户、园林设施等所有配套设施的建设，已完全具备交楼及居住生活的条件。本项目现已入伙400多户，在房屋内居住生活的有200多户。根据《广东省商品房买卖合同》第八条约定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第三十条规定，房屋经验收合格即可交付。在2014年4月份，答辩人已按被答辩人的地址送达入伙通知书，但由于被答辩人自身的原因未收楼，责任应由被答辩人自己承担。根据双方交接的补充约定，买受人逾期二十日未收楼的，按买受人已收楼处理。所以答辩人不承担未交楼的违约责任。2、《商品房买卖合同补充协议》与《广东省商品房买卖合同》相冲突的条款无效。《广东省商品房买卖合同》是答辩人与被答辩人签订的合法有效合同，并且经过惠州市惠阳区房产管理局备案，《商品房买卖合同补充协议》是未经过房产局备案的协议，且该协议与经过备案的《广东省商品房买卖合同》存在很多的冲突条款。在《广东省商品房买卖合同》中的第九条非常明确的约定了出卖方逾期交楼及办证的违约责任，而《商品房买卖合同补充协议》又对出卖方逾期交楼及办证的违约责任进行了约定，很明显《广东省商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》之间的约定是相冲突的。未经备案的协议与已备案的合同之间条款相冲突时，应以备案合同的约定为准，补充协议的约定无效。退一步说，即使在本案中，存在答辩人违约交楼及办证的情况，违约责任的计算也应按《广东省商品房买卖合同》的约定执行，而不能按补充协议的约定执行。3、被答辩人主张的违约金过高，应不予以支持。根据法律及相关司法解释规定，违约金是违约方对守约方损失的一种赔偿。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，即使出卖人违约，导致买受人的损失也就是相当于相同地段房屋的租金损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据惠州市房产管理局公布的相同时间及地段的房屋租赁租金标准，本涉案房屋的租金为每月1000元左右，按租金标准计算被答辩人从2014年5月1日至今两年的损失也就是2.4万元，而被答辩人现主张的违约金共10万多元，已远远高于实际损失的N多倍。根据上述司法解释的规定，被答辩人主张的违约金明显过高，不应予以支持。
被告向在原审提供证据有：1、公司营业执照；2、法定代表人身份证明；3、授权委托书及律师所函；4、律师执业证明；5、通知书（通知业主收楼）；6、快递单；7、《房屋建筑工程质量评估报告》，证明房屋经国家认可及有资质的监理单位验收合格；8、《建筑工程消防验收意见书》，证明涉案房屋验收合格；9、《建设工程规划验收合格证》，证明涉案房屋符合政府要求的规划验收合格；10、《防雷装置验收意见书》；11、《新建防雷装置检测报告》，证明项目所在房屋是通过国家规定的相关部门防雷验收合格；12、《主体施工总结报告》，证明涉案房屋所在项目的主体结构是通过验收合格的。
原审法院审理查明：2013年8月4日，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，双方约定:原告购买被告位于惠阳区淡水土××大道××树××楼××房，房屋价格40万元人民币。出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。
同日，双方签订了《中央国墅园商品房买卖合同补充协议》，约定：如由于出卖人原因导致逾期交房的，出卖人承担如下违约责任：（1）逾期在180日之内及以上，自合同规定的交房期限之第二日起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期181日后，买受人有权选择单方解除合同并视出卖人接受且无异议；买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起三十天内退还已付买受人购房款，并按已交房款的3%向买受人支付违约金。关于房地产权属证书的办理，双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按以下违约责任处理。（1）逾期在180日之内及以上，自合同规定的办证期限之第二日起至买受人实际取得证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过181日后，买受人有权选择单方解除合同并视出卖人接受且无异议；买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起三十天内退还已付买受人购房款，并按已交房款的3%向买受人支付违约金。双方签订《广东省商品房买卖合同》及《中央国墅园商品房买卖合同补充协议》后，原告分两期支付了全部购房款40万元。
另查明，截止本案一审辩论终结，被告未提供证据证明涉案楼房已办理工程竣工验收备案手续。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于涉案房产是否具备交付条件的问题。因被告未提供相关证据证明涉案房产已经办理工程竣工验收备案手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，本院认定截止本案一审辩论终结前，涉案房产不具备交付条件。
关于被告应承担的违约责任问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，被告应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，而截止到本案一审辩论终结前，涉案商品房尚不具备交付条件。因此，根据合同约定被告应当承担迟延交付房产、迟延办理房地产权属证书的违约责任。由于双方在《广东省商品房买卖合同》及《中央国墅园商品房买卖合同补充协议》中就迟延交付房产及迟延办理房地产权属证书的违约责任约定不同，且《中央国墅园商品房买卖合同补充协议》系对《广东省商品房买卖合同》的补充和变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，被告应按《中央国墅园商品房买卖合同补充协议》的约定承担相应的违约责任。截止2015年10月31日，被告共逾期交房547天（2014年5月2日至2015年10月31日），被告共逾期办证367天（2014年10月29日至2015年10月31日）。按照原告已交房款40万元，参照每日万分之三的标准，截止2015年10月31日，被告应当支付的逾期违约金数额为109680元。原告主张违约金约定过高，本院不予支持。至于2015年10月31日后的违约金，因尚不能确定被告何时能履行交房及办理房地产权属证书的义务，故该部分诉请本案不予处理，由原告另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州国墅园地产有限公司应当在本判决生效之日起10日内向原告蔡美凤支付逾期交房及逾期办理房地产权属证书违约金人民币109680元。二、驳回原告蔡美凤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费2496元，由被告惠州国墅园地产有限公司负担。
国墅园公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：1、一审认定涉案房产不具备交付条件是错误。上诉人提供的《主体施工总结》是有建筑资质的施工单位《惠阳建筑工程总公司》于2013年12月30日出具的质量总结报告。上诉人提供的《房屋建筑工程质量评估报告》是国家法律法规有质量验收评估资质的监理单位《惠州市建设集团工程建设监理公司》于2014年1月3日出具的合格质量评估报告，以上二个质量合格报告足以证明涉案房屋2014年4月15日交楼之前的质量是合格的事实。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，可交付使用”；以及国家《建筑工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，可交付使用。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第三十条规定，房屋经验收合格即可交付。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。”合同约定交楼条件是“该商品房经验收合格”，而不是“该商品房经综合验收合格”及“该商品房经分期综合验收合格”。涉案房屋买卖双方并没有约定以取得《备案验收合格证》为交付条件，涉案房屋的“竣工验收备案表”是政府部门对开发商开发商品房的行政管理监督措施，其依据是部门规章，不具有强制改变当事人关于商品房交付的约定的效力。根据建设工程质量管理条例等法律规定，房屋的验收合格是以具有相关资质的监理公司对主体工程的验收合格为标准，所以涉案房屋按国家法律规定验收合格的时间是2014年1月3日，且涉案房屋之后也通过了国家相关部门的消防及规划等多个单项的验收合格证明。根据《商品房买卖合同》约定，被告应交楼时间是2014年5月1日前，而上诉人提供的《房屋建筑工程质量评估报告》可以证明涉案房屋的验收合格时间是2014年1月3日，房屋验收合格时间在合同约定的交楼时间之前，所以涉案房屋已完全完全符合《商品房买卖合同》第八条约定的交楼条件。2．上诉人的房屋经国家法律法规认可的监理公司验收合格，并于2014年4月15日通知被上诉人收楼。被上诉人是由于自己的原因未收楼，上诉人不承担交楼的违约责任。上诉人的房屋于2014年4月之前，房屋主体、房屋基础、建设工程规划、环境检测、消防工程、人防工程、防雷装置、污水处理等项工程全部经国家规定部门验收合格，并完成了电梯、水电、煤气入户、园林设施等所有配套设施的建设，已完全具备交楼及居住生活的条件。本项目现已入伙400多户，在房屋内居住生活的有200多户。根据《广东省商品房买卖合同》第八条约定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第三十条规定，房屋经验收合格即可交付。在2014年4月份，答辩人即已按被答辩人的地址送达入伙通知书，但由于被答辩人自身的原因未收楼，责任应由被答辩人自己承担。根据双方交接的补充约定，买受人逾期二十日未收楼的，按买受人已收楼处理。所以答辩人不承担未交楼的违约责任。3．一审法院不认真负责审查涉案房屋的质量合格水平。一审庭审后，上诉人补交了证据《主体分部（子分部工程质量记录表）》，即五方检验报告书，共六页，此报告是施工、监理、设计、勘察和建设单位共同验收和出具的质量合格报告。综上，一审判决事实认定不清，证据的审查判断和采信均存在明显错误，判决不公，上诉人依法向贵院上诉，请贵院依法支持上诉人的上诉请求。
二审庭审时，上诉人补充上诉理由：一审判决重复计算了两次违约金。根据合同约定，是在房屋交付后180天内办证，即本案房屋目前仍处于未交付状态，不应当计算逾期办证违约金。
被上诉人答辩称：一、关于违约金的计算标准：根据《中央国墅园商品房买卖合同补充协议》三、关于违约责任的补充约定的第1条、第8条及第9条买受人逾期交款和出卖人逾期交房、逾期交房产证的约定，买受人逾期90天按日支付万分之五的违约金、逾期90以上则按日支付千分之一违约金，该补充协议为惠州国墅园地产有限公司编制，并要求所有购房者必须签订，存在合同买卖双方违约条款严重不对等，根据合同对等原则，出卖人交房及办理房产证逾期远超90天，我方要求在计算出卖人惠州国墅园地产有限公司违约金时依照按日支付千分之一违约金计算。二、不存在重复计算违约金的回复。《中央国墅园商品房买卖合同补充协议》三、关于违约责任的补充约定的第9条清楚约定了，如因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按以下违约责任处理。自购房之日起至今有三年半有余，买受人一直没有取得房产证，原因非常清楚，就是出卖人原因导致买受人不能取得房地产权属证书。所以出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的事实是清楚的。至于《中央国墅园商品房买卖合同补充协议》三、关于违约责任的补充约定的第9条的出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。这句是对出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间约定，而非办理房产证时间约定。根据《城市房地产管理法》第三十三条规定现售商品房购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的规定，该楼盘国墅园公司2014年5月1日起已经按现房对外销售，则可以认为，至2014年7月28日(90天)则为办理房产证的法定规定期限。国墅园公司不能按期交房且至今不能交房是导致房产证迟迟不能办理最终原因，与不能办理房产证是因果必然关系，在限购政策下的今天，不能交房且不能办理房产证，业主住不能住、卖不能卖，再买房又受到政策2套房限制，造成的财物及精神损失，远远大于国墅园公司应付赔偿金。《中央国墅园商品房买卖合同补充协议》为国墅园公司编制，关于办理房产证的时间约定，理应是参照《城市房地产管理法》第三十三条规定到现房现售的90天办理标准，或参照市场行业常用的交房之日约定加180天，写明是2014年10月29日的明确时间，而国墅园公司利用买房者对法律和合同了解不足，故意模糊概念，且要求所有买房人必须按其提供合同签订。终上，出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的事实清楚，不存在上诉人所指的重复计算违约金。三、关于买受人不存在逾期付款的回复：《中央国墅园商品房买卖合同补充协议》二、关于价款和付款方式的补充约定第三点，写明60天内办理银行按揭手续，并在办理完银行按揭手续后三十日内通知银行划账，即为合同签订后的90天内完成付款。《中央国墅园商品房买卖合同补充协议》抄录如下：三、关于违约责任的补充约定第1条：买受人逾期付款的违约责任：(1)逾期在90天之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金和赔偿所造成的其他损失，合同继续履行；(2)逾期超过90日后……，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金以及赔偿所造成的其他损失。第8条：如由于出卖人原因导致逾期交房的，出卖人承担违约责任：(1)逾期在180天之内及以上，自合同规定的交房之第二日起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之三的违约金，合同继续履行；第9条：如因出卖人的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属书的，按以下违约责任处理。（1）逾期在180天之内及以上，自规定的办证期限之第二日起至买受人实际取得房产证之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。补充答辩意见：我方起诉前多次发函及电联上诉人，对方不理会我方才起诉的。
二审中，上诉人提交新的证据：工程质量验收记录表共六页，证明房屋验收合格时间为2014年1月3日。工程竣工验收备案告知函、竣工验收备案表、电梯产品质量合格证书三份、中华人民共和国特种设备使用登记证三份。
被上诉人对上述证据的质证意见：合同补充条款明确说明60天内完成贷款手续，但这不等于完成贷款付款。我方可以提供银行贷款的律师见证书，证明我方在2013年9月2日完成贷款手续。对方一审时提交了房屋建筑工程的证据，明确证明惠州市公安局消防局建设工程消防验收时间是2013年10月13日，即五方验收绝对在此日期之后。新建房门装置检测报告是2014年6月6日，建设工程规划验收合格证是2015年2月4日。对方现在提供的所有证明，能看到的大半时间都晚于2013年10月13日。对证据三的真实性，基本都是政府审批文件，因为个人不容易核实，请惠州中院核实。证据三都是2016年前就取得，本可以在开庭前提供，其未提供，在开庭后三方约定了7日内提交补充证据，其任意不提供，就此请求惠州中院，对国墅园公司故意迟交证据，责令其说明理由并根据国家规定给予行政处罚。如国墅园提交备案验收证明为真实，则更可以证明，国墅园小区在2016年12月26日前都未取得政府竣工验收，2014年5月1日通知收房，是不合法不合规的行为，属于故意欺骗购房者在不知情情况下收房行为，故收房不成立。
二审中，被上诉人提交新的证据：1、《个人贷款支付凭证》，拟证明被上诉人按照补充合同要求，60天完成银行手续后在三十天让银行支付。符合支付约定，提前26天。2、《个人住房借款合同》；3、《律师见证书》，拟证明被上诉人在60天完成银行手续。4、《惠州市城市管理行政执法局行政处罚告知书》，拟证明该楼盘在2016年5月25日仍然未竣工验收，且有违法交付行为。5、《补充协议》，拟证明买受人逾期付款的违约责任及由于出卖人原因导致逾期交房的，出卖人承担违约责任。
上诉人对上述证据质证意见：证据一有异议，按补充合同60天内办妥银行按揭手续，包括应当将款项支付到上诉人账上，被上诉人未能按约定办妥按揭手续，应承担违约责任。证据二、三的意见与证据一的一致。证据四《行政处罚告知书》有异议，合法性、关联性均不认可，是由行政执法局作出的，而不是建筑行业行政主管部门作出，该证据与本案无关，且我方已提出行政诉讼，目前仍在诉讼过程中，该证据不具有合法性。证据五《补充协议》其中关于违约责任的规定的真实性无异议，正好证明了违约金存在重复计算的问题，按照补充协议的约定，不应当重复计算违约金。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查一，涉案建设工程于2014年1月3日主体工程经五方（勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位）分项验收。关于电梯《特种设备使用登记证》发证日期是。2014年6月10日2014年6月5日，中央国墅园1-6号楼防雷装置验收合格。惠州市公安消防局于2014年11月13日出具《建设工程消防验收意见书》，就中央国墅园建设工程消防验收综合评定已具备使用条件。2015年2月1日，国墅园公司1号楼取得《建设工程规划验收合格证》（惠阳规验字[2015]0023号）。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，五方（勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位）盖章时间是2016年8月12日，备案时间是2016年12月23日。
另查二，2013年8月4日，双方签订《广东省商品房买卖合同》第六条约定：首期款12万元，余款28万元银行做按揭。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。同日双方签订《中央国墅园商品房买卖合同补充协议》“三、关于违约责任的补充约定”第9条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照以下违约责任处理：（1）逾期在180日之内或以上，自合同规定的办证期限之第二日起至买受人实际取得证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之叁的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过181天后，买受人有权选择单方解除合同并视出卖人接受且无异议；买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起三十天内退还已付买受人购房款，并按已交房款的3%向买受人支付违约金。”第八条、4、约定，“因履行《商品房买卖合同》及本补充协议所发出的通知等书面文件将以信函等方式送达至《商品房买卖合同》记载的合同当事人地址，送达日期以邮件寄出地邮政部门收件日期为准（邮件基础即视为送达）。”
另查三，2013年8月4日，双方签订《中央国墅园商品房买卖合同补充协议》“关于价款和付款方式的补充约定”第三点约定：买受人如选择银行按揭贷款方式付款，买受人须在《商品房买卖合同》和本补充协议签署之日起二十个工作日内提交办理银行按揭贷款所需要的一切资料并60日内办妥银行按揭贷款手续。买受人如逾期办理按揭手续，则每逾期一日须向出卖人支付商品房总价款万分之五的违约金和赔偿造成出卖人的其他损失；逾期达十五日，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回商品房另行处理，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金；买受人须在办理完银行按揭手续之日起三十日内通知银行将贷款款项划入出卖人账户内，并每月按银行规定时间向银行缴交月供款，逾期超过4个月仍未缴交按揭月供款，导致银行扣划出卖人保证金的，视为买受人同意自行补偿给出卖人，并解除与出卖人双方签订的《商品房买卖合同》，并放弃对银行转让债权的主张和抗辩的权利。
另查四，被上诉人于2013年9月16日与银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》并办理律师《见证书》。银行于2013年10月10日发放按揭贷款28万元至上诉人账户。
另查五，惠州市城市管理行政执法局于2016年5月25日向惠州市国墅园地产有限公司发出《行政处罚告知书》，以其在中央国墅园项目中存在未经竣工验收即交付使用的行为，给予罚款2318050元的行政处罚。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。上诉人与被上诉人于2013年8月4日签订的《广东省商品房买卖合同》、《中央国墅园商品房买卖合同补充协议》未无违反法律、行政法规效力性强制规定，是双方当事人的真实意思表示，合同及补充协议合法有效。结合双方的二审诉辩情况，本案二审争议焦点为：1、上诉人是否存在逾期交房的违约事实；2、逾期办证违约金的支付条件是否成就。3、被上诉人是否存在逾期支付购房款的违约事实，相关违约责任可否与本案上诉人的违约责任相互抵消。具体评述如下：
关于上诉人是否存在逾期交房违约事实的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年5月1日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。上诉人一审提交的证据均不能证明涉案房产已经验收合格。据二审期间上诉人补充提交的证据，涉案房屋建设项目主体工程虽然于2014年1月3日经五方分项验收合格，但仅此尚不足以证明已经达到交付使用的条件。惠州市城市管理行政执法局于2016年5月25日还因中央国墅园项目中存在未经竣工验收即交付使用的行为向上诉人发出《行政处罚告知书》。故此，应认定涉案房产在工程竣工验收备案之日即2016年12月23日方才达到法定及约定的交付条件。上诉人书面通知被上诉人收楼（通知书落款时间为2014年4月25日，邮寄单寄出地邮政部门收件时间不明），通知被上诉人已具备交付装饰条件、于2014年5月10日到物业服务中心办理手续。但发出该通知时，涉案房产尚不符合交付条件。现亦无证据显示上诉人在房屋符合交付条件的2016年12月23日后已书面通知被上诉人办理收楼交付手续，也即涉案房屋至今仍未交付。故此，一审认定上诉人存在逾期交房的违约事实，应当承担逾期交房的违约责任，有事实和法律依据，本院予以维持。双方签订的《补充协议》约定，逾期交房180日及以上，买受人选择继续履行合同的，自合同约定的交房期限之第二日起至实际交房之日止，出卖人按日支付已交房款的万分之三的违约金。依据双方合同对逾期交房违约责任的约定，上诉人应以被上诉人已交购房款40万元为基数，按照每日万分之三的标准，向被上诉人支付自2014年5月2日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。现一审结合被上诉人的第一项诉讼请求，按此标准支持了被上诉人自2014年5月2日起至2015年10月31日止的逾期交房违约金是正确的；至于2015年10月31日后至实际交房之日止的逾期交房违约金，因房产达到交付条件后双方至今尚未履行房屋交付手续，也即逾期交房违约事实的截止时间尚不确定，一审暂不予处理，告知被上诉人可另案主张权利，且被上诉人对此未提出上诉，本院予以维持。
关于逾期办证违约金的支付条件是否成就的问题。上诉人二审主张房屋尚未交付、办证条件尚不具备，不应同时计算逾期交房违约金与逾期办证违约金。对此，本院认为，双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。同日双方签订的《中央国墅园商品房买卖合同补充协议》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照以下违约责任处理：（1）逾期在180日之内或以上，自合同规定的办证期限之第二日起至买受人实际取得证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之叁的违约金，合同继续履行。”依据双方的合同约定，作为出卖人的上诉人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但一方面，截至本案下判前，涉案商品房尚未交付使用；另一方面，上诉人在二审给予的举证期限内均未举证证明其已就涉案房产项目向房产部门先行申请办理房屋初始登记、核发《商品房屋产权权属证明书》，并进而通知业主双方共同向房产局申请办理房屋所有权转移登记。结合双方签订的合同以及补充协议的约定，办证期限以及逾期办证违约金的起付条件及时间应为房产交付使用后180天内，上诉人如在期限内尚未将需由出卖人提供的办理房屋所有权转移登记的资料报产权登记机关，满足此条件情况下，自房屋交付使用后的第181日开始计算逾期办证违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；…”由于本案双方当事人对于涉案房屋办理房屋所有权转移登记的期限作了特殊约定，应按照合同约定认定上诉人应否承担逾期办证违约责任。如上分析，到目前为止本案逾期办证违约金的起付条件尚不具备，上诉人主张暂不需支付逾期办证违约金有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决上诉人支付逾期办证违约金不当，本院予以纠正。
至于被上诉人是否存在逾期支付购房款的违约事实，相关违约责任可否与本案上诉人的违约责任相互抵消的问题。上诉人主张被上诉人存在逾期支付购房款的违约行为。经查，双方签订的补充协议约定，买受人如选择银行按揭贷款方式付款，买受人须在《商品房买卖合同》和本补充协议签署之日起二十个工作日内提交办理银行按揭贷款所需要的一切资料并60日内办妥银行按揭贷款手续，买受人须在办理完银行按揭手续之日起三十日内通知银行将贷款款项划入出卖人账户内。现双方于2013年8月4日签订合同及补充协议，被上诉人于2013年9月16日与银行签订按揭贷款合同，银行于2013年10月10日发放按揭贷款28万元至上诉人账户，并未违反上述约定。上诉人主张被上诉人存在逾期支付购房款的违约行为，与事实不符，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，处理部分欠当，本院予以纠正。上诉人的上诉有理部分，本院予以采纳，无理部分本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第1244号民事判决第二项及诉讼费负担部分；
二、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第1244号民事判决书第一判项为：上诉人惠州国墅园地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人蔡美凤支付截止至2015年10月31日的逾期交房违约金（以被上诉人已交购房款40万元为基数，按每日万分之三的标准，自2014年5月2日起计至2015年10月31日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审受理费2496元，由上诉人惠州国墅园地产有限公司负担1498元，由被上诉人蔡美凤负担998元；上诉人惠州国墅园地产有限公司多预交的998元抵作被上诉人蔡美凤应负担部分，待执行时由被上诉人蔡美凤一并径付给上诉人惠州国墅园地产有限公司。
本判决为终审判决。
审判长 赖锦荣
审判员 曾 莹
审判员 邓耀辉
二〇一七年七月三日
书记员 廖献鹏