广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第2688号
上诉人(原审原告、反诉被告)：广东军山经济发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：吴津浦，职务：总经理。
委托代理人：邹夕云，广东沁森律师事物所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：林革，香港特别行政区永久性居民，现住香港。
委托代理人：张晓平，广东正平天成律师事务所律师。
上诉人广东军山经济发展有限公司（下简称军山公司）、林革因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市广园西路137号房屋（原址为广源西路69号）的所有权登记在广东省水利电力厅（现名称为广东省水利厅）名下。广东省水利厅机关服务中心于2013年9月22日出具《证明》，内容为广东省水利厅招待所为其下属单位，经其同意并授权与军山公司签订位于广州市越秀区广园西路137号1-7层房屋租赁合同，租赁期限自2010年2月1日起至2025年1月31日止。
2009年5月19日，广东省水利厅招待所（甲方）与军山公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市越秀区广园西路137号1-7层出租给乙方作商业用途使用，建筑面积12857.02平方米，租期自2010年2月1日起至2025年1月31日止等。
2013年12月12日，军山公司与林革签订《长租房租赁合同》，约定军山公司将上址军山酒店二楼1908房,约110平方米（含公摊面积），租给林革作为西餐咖啡吧用途使用；租期自2014年2月1日起至2019年2月1日止；租金为每月10000元，林革应于每月5日前向某公司缴纳当月租金，签订本合同时林革应向某公司预付1个月的租金。装修方案经军山公司同意的，军山公司给予装修免租期1个月，自合同签订之日起计，装修期间的水电费等其他费用由林革负担。林革须在签订本合同时，向某公司缴纳保证金20000元，合同期满，林革无其他欠费等违约情形下，经军山公司验收房屋合格后无息退还林革保证金；其他费用，每月3日前向某公司缴纳上月发生费用。军山公司协助林革办理租赁场地经营所需的消防验收及相关证照，费用由林革负责；林革需对租赁房屋进行装饰装修的，须将方案报军山公司书面批准后方可实施，费用由林革负担；装饰装修后的消防验收由林革负责，军山公司予以配合。合同期满或合同解除时，军山公司有权选择将依附于房屋的入墙装饰装修及设备设施归军山公司所有，林革不得拆卸，或向林革收取恢复交付场地时原状实际发生的费用，或由林革负责将该租赁房屋恢复为军山公司交付林革使用时的标准，以此产生的相关费用由林革承担。军山公司的单方解除权：租赁期间林革有下列情形之一的，军山公司有权解除合同，保证金不予退还，林革向某公司支付的其他所有款项（包括但不限于租金、水电杂费、滞纳金等）在扣除应付部分后其余部分作为违约金不予退还，并追究林革赔偿超出违约金以外的损失责任：(1)-(3)…(4)逾期10日未支付租金、电话费、水电杂费、滞纳金或其他应交军山公司费用等任意一项的；(5)-(7)…(8)租赁期满或合同解除后，逾期交付房屋达10天。合同期内，林革逾期支付租金、水电费、电话费或其他应交军山公司费用的，每逾期一天，军山公司按所欠费用总额的5%加收滞纳金。合同期满或合同解除时，林革应按军山公司要求如期退还房屋，清空权属林革财物。清空前，须提前通知军山公司对房屋进行验收，军山公司财物如有损害或丢失的，应照价赔偿。林革逾期退还租赁房屋的，每逾期一天，军山公司按100元/天收取房屋使用费；超过五天的，视为林革自动放弃租赁房屋内原属林革的财物，军山公司有权自行处理，林革不得追索等。
签订合同后，林革向某公司缴纳了保证金20000元，军山公司亦已将涉讼房屋交付给林革使用。由于房管部门要求涉讼房屋的业权人缴纳土地出让金后才予以办理租赁备案，而军山公司没有缴纳也没有通知业权人缴纳，故上述合同的租赁备案手续至今未办理。
2013年12月13日，军山公司向林革出具收款收据载明：今收到1908房、2209房2014年2月1日-2月28日租金22800元。林革称1908房从2014年2月至4月共交租20000元。军山公司确认共收到林革20000元租金，并向原审法院说明双方签订租赁合同时约定了一个月的免租期，故2014年3月份的租金没有收取。
军山公司与林革另分别于2010年3月10日、2013年12月12日签订《租赁合同》及《长租房租赁合同》，约定林革向某公司承租上址2208房（约50平方米）、2209房（约130平方米）。林革将1908、2208、2209三间房打通进行装修作西餐酒吧经营使用。
2014年3月26日，军山公司致函林革，内容为：关于西餐厅注册备案，涉及土地出让金（以实际发生额为准）我方同意此费用贵我双方各承担一半等。
2014年4月17日，军山公司致函林革，内容为：1908西餐厅承担用餐客人前三小时的停车费，三小时以后的停车费由客人自行承担；结算标准为半小时内免费，1小时内收费5元，3小时内收费8元；结算凭证为凭有西餐厅印章的停车小票，按月结算，开业至此期间产生的停车费用，按此标准一并结算等。
林革向某公司交纳租金至2014年4月30日，以及缴纳了2013年12月-2014年1月的水电费263元、2014年4月的水电费、停车费4390元。
2014年5月14日，军山公司致函林革，内容为：要求林革在2014年5月16日17:30前缴纳1908、2208、2209房4月和5月的租金、3月和4月的水电费、停车费及滞纳金等合计75038元，否则实施停水停电、封存物业；至2014年5月31日前还未缴清以上全部费用，则按照合同，林革预交的2月押金全部抵租并无偿收回以上物业等。
2014年5月16日，军山公司封锁涉讼房屋并在大门上贴上“停业整顿”的封条，并通过短信通知林革涉讼西餐厅停水停电的时间不变。同年5月21日，军山公司通过微信通知林革涉讼西餐厅已通水通电，可以正常营业。但林革没有再进行经营，停业至今。2014年6月24日，林革从涉讼西餐厅搬离了部分物品。
2014年5月20日，林革致函军山公司，内容为：其与军山公司签订租赁合同后，即按合同约定办理商业注册事宜，首先需要在街道办理租赁备案，但因军山公司未向房管部门缴纳土地出让金，导致其无法进行备案注册，也无法办理商业注册；2014年2月，其已将办理租赁备案时取得的《原划拨土地及地上建筑物土地出让金计收合同》交给军山公司，要求军山公司立即办理，但军山公司至今未办理，导致其无法及时商业注册，影响办理消防和环保等证件，不能正常营业和经营，军山公司违约采取粗暴的行为，因此产生的一切损失，由军山公司负完全责任等。
2014年7月14日，军山公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、林革支付从2014年5月1日始至实际交还广州市广园西路137号军山酒店二楼1908房之日止的租金（暂计至2014年6月30日止为20000元）及滞纳金（从2014年5月1日起计至林革实际清偿所欠租金止，每日按当月所欠租金的5%，暂计至2014年6月30日为2940.3元）；2、林革支付拖欠的2014年3月至6月电费5030.7元、2014年3月水某291.6元、2014年3月停车费178元及电费、水某、停车费滞纳金（每日按所欠金额的5%计）；3、林革立即搬空腾退广州市广园西路137号军山酒店二楼1908房屋交还给军山公司管业。
林革在原审中答辩称不同意军山公司的诉讼请求，并反诉请求判令：1、解除双方关于1908房的《租赁合同》；2、军山公司赔偿491594.53元，其中已发生损失264008.32元（包括已经缴纳的押金及装修、经营所产生的费用）、期待利益损失227586.21元（以三个租赁合同租赁三间房屋每个月10000元的收入进行分摊计算所得）。
军山公司对林革的反诉请求答辩称：1、同意林革解除租赁合同的反诉请求；2、不同意林革提出的赔偿损失的诉讼请求。
原审诉讼中，为证明其损失，林革向原审法院提交了如下证据：一、林革于2013年12月10日与案外人广州市白云区新时兴玻璃工艺厂签订的《“1908餐厅”装修合同书》，约定由林革委托该工艺厂以包工包料的承包方式承担餐厅装修，项目造价包干为30万元，工程包括水电、泥水、厨房+防漏、玻璃包间隔断+玻璃窗、露台花园玻璃屏风、酒吧一间、酒窖一间、地面修补、吊天花+扇灰+喷漆、墙身砌砖批荡、监控、空调、水晶闸两套、灯饰、防火门三栋、不锈钢架扶手、环保排烟、户外灯箱五个、木工包某十二处等；二、购买装修材料、餐厅用品的收据若干；三、发放工资的转账记录若干；四、租赁房屋定金收据一张。
在2014年9月10日的原审庭审中，原审法院向林革询问：军山公司与林革已就租赁合同的解除形成合意，是否同意先行将涉讼场地退还给军山公司以减少双方的损失。林革表示只有在和军山公司协商好装修物及设备折损的价值后，才同意交还场地。军山公司、林革均不申请在本案中对林革所进行的装修费用进行评估。
原审法院认为：军山公司与林革在平等自愿的基础上签订的上述《长租房租赁合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。上述合同已明确约定林革承租涉讼房屋是作为西餐咖啡吧用途使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，军山公司作为出租人负有协助林革按照前述的合同目的使用涉案房屋时需办理相关的营业执照的义务。林革在办理租赁合同备案手续时，被房管部门告知需由涉讼房屋的产权人缴交土地出让金才予以办理，林革已将相关情况告知军山公司，但军山公司未予缴交亦未通知产权人缴交，而是向林革提出各自承担50%费用的邀约。虽然军山公司此行为是为了有效解决问题以便双方的租赁合同得以继续履行，但明显是加重了林革的合同义务，林革有权予以拒绝。因此，军山公司的行为违反了上述法律规定，是导致双方的合同无法继续履行的主要原因，应当承担相应的法律责任。
虽然林革从2014年5月1日起没有向某公司支付租金，但已实际占有涉案租赁物并经营至2014年5月15日，因军山公司未能履行出租人的法定义务而没有办妥营业执照而正常经营，对此，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，根据合同履行情况，原审法院酌定自2014年2月1日至2014年5月15日期间的租金，军山公司应减半收取。由于军山公司于2014年5月16日对涉讼房屋采取封门措施，林革不能营业，虽然军山公司于同年5月21日通知林革可以重新营业，但林革仍因未能办妥营业执照而没有重新营业，故从2014年5月16日起至2014年9月9日期间，军山公司不得向林革收取租金。2014年9月10日，军山公司、林革在原审庭审中已就上述租赁合同的解除形成合意，且双方均表示不对装修物进行评估，林革理应先行将涉讼房屋腾退给军山公司，以减少双方的经济损失，其余争议可待原审法院依法处理。但林革拒绝交还房屋，任由损失继续扩大，该部分损失应由林革承担，故从2014年9月10日起，林革应参照上述租赁合同约定的租金标准向某公司支付房屋使用费至实际将房屋腾退给军山公司之日止。关于林革延误支付租金的滞纳金的问题，因涉案租赁合同不能继续履行的主要原因在于军山公司，故军山公司要求林革支付该滞纳金的诉讼请求无理，不予支持。
关于水电费、停车费的问题。在原审庭审过程中，原审法院给予三天时间供双方查核，如林革有异议需向原审法院提出，否则采信军山公司的陈述。林革未提出异议，故对军山公司该项诉讼请求予以支持。考虑到双方在租赁期间已就办理租赁合同备案等问题产生争议，故林革迟延支付该部分费用的违约责任，宜从军山公司提起本案诉讼之日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算至林革实际清偿之日止。
关于林革反诉要求军山公司予以赔偿的问题。一、关于租赁保证金，鉴于双方已就案涉租赁合同的解除形成合意，故军山公司应将收取的租赁保证金退还给林革。二、关于林革经营期间所发生的费用，包括员工工资、员工宿舍租金、水电费、停车费等，因属于某实际经营所发生，应由林革自行负担。三、关于餐厅设备，属于动产部分，林革可自行搬离，无需军山公司作出赔偿。四、关于餐厅装修（包括不可移动的或移动后价值严重贬损的设备），军山公司应予以赔偿。由于某提供的《“1908餐厅”装修合同书》明确约定承包方式为包工包料，包干价为30万元，故该价格已包含装修材料的价格。另由于某未提供装修结算报告及装修费发票，所提供的收据部分未加盖公章，且双方均没有申请对装修物的价值进行评估，考虑到林革确有在涉讼场地进行装修，故原审法院酌定装修镶嵌物的价值为15万元。按涉讼的1908房占餐厅总面积11/29计，军山公司应向林革赔偿56897元。五、关于可得利益。由于某未提供相应证据，故对该部分诉讼请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十九条、第二百一十六条之规定，于2015年1月22日作出判决：一、确认军山公司与林革就广州市广园西路137号军山酒店二楼1908房签订的《长租房租赁合同》于2014年9月10日解除；二、林革应在本判决发生法律效力之日起5日内将广州市广园西路137号军山酒店二楼1908房腾空交还给军山公司；三、军山公司在本判决发生法律效力之日起5日内向林革退还租赁保证金20000元；四、军山公司在本判决发生法律效力之日起5日内向林革返还从2014年2月至2014年4月止的租金10000元；五、林革在本判决发生法律效力之日起5日内向某公司支付从2014年5月1日至2014年5月15日止的租金（按每月5000元计）；六、林革在本判决发生法律效力之日起5日内向某公司支付从2014年9月10日起至林革实际履行上述第二项判决之日止的房屋使用费（每月按10000元计）；七、林革在本判决发生法律效力之日起5日内向某公司支付2014年3月至6月的电费5030.7元、2014年3月的水某291.6元、2014年3月的停车费178元及逾期支付上述费用的违约金（以5500.3元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2014年7月14日起计至实际清偿之日止，违约金总额以不超过5500.3元为限）；八、军山公司在本判决发生法律效力之日起5日内向林革赔偿损失56897元；九、驳回军山公司的其他诉讼请求；十、驳回林革的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费415元、反诉受理费4336元，由军山公司负担1722元，林革负担3029元。
判后，军山公司和林革均不服原审判决，向本院提起上诉。
军山公司上诉称：一、原审判决认定事实部分错误，加重军山公司的合同义务，租赁合同不能继续履行的主要原因在林革。其一，林革不办理租赁备案登记的原因并不是没有缴交土地出让金，而是1908酒吧经营不善，2014年3月试业后无营利甚至严重亏损而不办理备案登记。土地出让金金额相对林革的投资及原审判决军山公司的赔偿金来说是相当微小之金额。因为没有缴交土地出让金，林革不继续经营1908酒吧，属放任损失的扩大。如林革有诚意继续经营，应交纳相关土地出让金，办理备案登记手续并取得合法营业资格。林革有权就土地出让金另案要求军山公司承担，最终由法院确定相应的责任，双方损失均不可能扩大，不能以此为由认定军山公司违约并支付三案共140余万元的赔偿金。其二，旷泉街出租屋管理中心(下称出租房屋管理中心)滥用职权，加重房屋备案登记人的义务，是导致林革没备案登记的主要原因。根据出租屋管理中心交付林革的相关资料显示，土地出让金的权利人是广州市国土资源和房屋管理局，并非出租房屋管理中心，故出租屋管理中心无权利用备案的机会，强加与其无任何关联的第三人义务作为备案条件给林革。原审法院认为是房管部门要求缴纳土地出让金，事实上并非是房管部门而是出租屋管理中心告知林革要交土地出让金。原审法院如此认定，是对出租屋管理中心的违法行为给予肯定，加重了军山公司及林革的义务，导致无条件备案制度附条件合法。其三，广州市国土资源和房屋管理局应通过合法途径要求涉案房屋的权利人交纳土地出让金。涉案房屋的土地出让金的缴交是否合法，最终没有认定。广州市国土资源和房屋管理局应通过合法方式向权利人广东省水利厅要求缴交土地出让金，不得无任何合法手续通过出租屋管理中心要求办理备案登记的林革缴纳。如林革或军山公司缴纳土地出让金给出租屋管理中心，显然违法。其四，据军山公司了解，出租屋管理中心已于2014年年中取消交纳土地出让金的相关附加条件。军山公司的其他租户于2015年下半年已办理营业执照且不需要交给土地出让金。故土地出让金的交纳并不是能否办理营业执照的前提条件，林革现在完全能办理营业执照；二、原审判决军山公司退还林革租赁保证金无法律依据。林革在本诉答辩中及反诉中均未要求军山公司退还租赁保证金。根据民事诉讼法不告不理原则，原审法院无任何法律依据判决军山公司退还林革租赁保证金；三、原审判决军山公司退还林革部分租金、免除2014年5月16日至2014年9月10日期间的租金，已足以弥补因军山公司过错所致林革损失。此次租赁合同不能继续履行的主要原因是因林革考虑经营风险及不积极办理营业执照所致，故原审判决军山公司赔偿林革56897元损失无依据。综上，军山公司上诉请求判令：一、撤销原审判决第三项、第八项；二、驳回林革的全部反诉请求；三、本案上诉费用由林革承担。
林革称对军山公司的上诉请求的答辩意见与其上诉意见一致。
林革上诉称：一、因军山公司违约造成合同不能履行，由此造成的损失应由军山公司全部承担。经原审法院查明，由于军山公司故意违反《租赁合同》的约定，未缴纳土地出让金，未对《租赁合同》进行有效备案，导致林革不能办理营业执照，合同不能履行；二、原审法院认定军山公司的赔偿金额与事实不符。其一，林革于2013年12月10日与案外人广州市白云区新时兴玻璃工艺厂签订的《装修合同书》只是对租赁房屋进行简易装修。在广州市白云区新时兴玻璃工艺厂完成装修后，林革继续对租赁房屋进行装修，购置经营设备。因此，由于军山公司违约所造成的全部装修、设备损失，应由军山公司全部承担。其二，由于军山公司的违约，导致林革并未能合法经营。因此，在此期间林革的员工工资、员工宿舍租金、水电费、停车费等费用应由军山公司全部承担。其三，林革若能继续履行《租赁合同》，根据行业盈利惯例，林革提出290平方米营业面积按每月1万元索赔可得利益，法院应当予以支持。其四，林革提出同意解除《租赁合同》是在军山公司提起诉讼后，林革不得已的选择，是反诉的诉求之一。原审开庭时，林革当庭同意只要军山公司确认或在法院主持下确认林革的装修金额、租赁场地内的设施、设备和食材等财产金额，林革立即清场。但军山公司不同意林革的建议，也不同意鉴定。在诉讼程序中，法庭也未采取适当解决措施，不存在林革扩大损失的行为。原审判决后，林革到场地要求搬东西，但军山公司不同意。综上，林革上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持林革的全部反诉请求；2、判令军山公司自行承担因军山公司违约所造成的租金损失，返还林革已支付的租金和保证金；3、判令军山公司赔偿林革约人民币491594.53元，其中已发生损失约264008.32元、期得利益损失约227586.21元；4、判令军山公司承担一、二审受理费。
军山公司对林革的上诉请求答辩称：其一，林革的第二项上诉请求属于二审中提出的新请求，应予驳回。其二，关于缴纳土地出让金的意见，军山公司在上诉状以及上诉补充意见中已有详细说明。其三，林革要求军山公司赔偿装修设备以及可得利益没有法律依据及证据支持。其四，林革没有任何证据证实向某公司提出了全部撤场的要求，我方同意林革撤场，也申请二审法院确定时间让林革全部撤场。综上，林革的上诉请求应予驳回。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明：林革在一审中提交清单明确其反诉请求军山公司赔偿承租1908房损失491594.53元的具体构成如下：（1）押金20000元；（2）租金（已支）20000元；（3）期待利益227586.21元（10000元/月×60个月×11/29）；（4）支出224008.32元（餐厅装修费、餐厅设备费、餐厅经营用具费、餐厅水电费、停车费、餐厅环保油费、餐厅煤气费、餐厅食材费、餐厅员工工资、餐厅员工住宿费合计590567.4×11/29）。
二审过程中，林革提交视频资料一份，拟证明军山公司阻止其搬迁涉案场地内物品。军山公司表示对其真实性与合法性均不予确认。
二审庭询中，双方均同意庭后自行办理涉案房屋的交接手续，但双方最终未能成功办理。对此，林革庭后提交书面意见称：同意解除合同，在军山公司或法院未对林革赔偿作出确认之前，不适合清场；对于不属于赔偿范围、易耗的酒水、食材等，林革可搬走；在一审庭审前，林革已向法院提交装修合同、购买装修材料、设备、餐厅用品等票据等证据，并经质证。军山公司对装修材料、设备、餐厅用品的价值证据不予认可。在此情形下，应当由军山公司承担举证之责，申请对林革投资涉案财物的价值损失评估鉴定，这是林革清场的前提。
本院认为：本案的争议焦点系《长租房租赁合同》无法继续履行的归责及《长租房租赁合同》解除后的责任承担问题。
双方签订《长租房租赁合同》约定林革向某公司承租涉案房屋作经营西餐酒吧使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，军山公司作为出租人，负有确保涉案房屋符合“西餐酒吧”的约定用途的义务。因相关部门以涉案场地未缴纳土地出让金为由不予办理涉案房屋的租赁备案手续，导致林革无法正常使用涉案房屋进行合法经营。因办理租赁备案登记手续系林革使用涉案房屋进行合法经营的前提条件，而土地出让金直接依附于涉案房屋存在，在双方未就土地出让金的缴纳达成一致意见的情况下，作为出租人的军山公司有义务消除土地出让金障碍确保林革按照约定用途使用涉案房屋，但军山公司并未实际履行该项义务，导致双方签订的《长租房租赁合同》无法继续履行。因此，原审判决认定军山公司应对合同解除负主要责任并无不当。军山公司上诉认为合同无法继续履行是林革经营不善而不办理备案登记缺乏充分证据支持，军山公司以出租屋管理中心滥用职权加重房屋备案登记人义务及土地出让金应该由广州市国土资源和房屋管理局向广东省水利厅收取为由上诉认为其无需就土地出让金缴纳问题向林革承责亦缺乏法律依据，本院均不予采纳。关于租赁保证金，双方均同意解除《长租房租赁合同》，合同解除后双方之间因合同所产生的权利义务应当进行清理，且林革已反诉请求军山公司赔偿押金损失，而军山公司并未举证证明本案存在《长租房租赁合同》约定的军山公司可以没收租赁保证金的情形。因此，原审法院判决军山公司返还林革租赁保证金并无不当，应予维持。关于损失赔偿问题，虽然林革未就其所遭受的损失金额充分举证证明，但基于林革已对涉案房屋进行装修的事实，原审酌情确定军山公司赔偿林革装修损失56897元并无明显不妥，可予维持。
林革以其因合同无法继续履行而遭受损失为由反诉请求军山公司赔偿其损失491594.53元，应当就其所遭受的损失项目及具体金额举证证明。针对林革所主张的赔偿项目，其中已付租金系林革实际使用涉案房屋所应支付的对价款，对于可期待利益及餐厅装修费损失部分，林革未充分举证证明，且明确表示不申请对装修工程造价委托评估，而餐厅设备与餐厅经营用具属可移送物品，不因合同解除而灭失，不应构成林革损失，至于餐厅水电费、停车费、餐厅环保油费、餐厅煤气费、餐厅食材费、餐厅员工工资、餐厅员工住宿费等，应属于某基于自身经营需要而产生的费用支出，其发生与合同解除并不必然关联。因此，原审判决军山公司向林革返还部分已付租金并赔偿林革装修损失并无不当，可予维持。在双方对解除合同均不持异议，林革对于其所主张的装修费用损失未完成举证责任，且双方均明确表示不申请对装修工程造价委托评估的情况下，双方均负有及时办理房屋交接手续的义务，以免损失进一步扩大，林革以军山公司未确认其损失金额为由拒绝交还涉案房屋，该部分扩大的损失应由林革承担。因此，原审判决从2014年9月10日起，林革参照上述租赁合同约定的租金标准向某公司支付房屋使用费至实际将房屋腾退给军山公司之日止，并无不当，应予维持。
综上，军山公司与林革的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4751元，由上诉人广东军山经济发展有限公司负担415元，上诉人林革负担4336元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年七月十五日
书记员 王 健