湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6873号
上诉人（原审原告）：呼和浩特市玉泉区石东路街道办事处碱滩村民委员会，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区西菜园乡石东路1号。
法定代表人：王占林，该村委会主任。
委托诉讼代理人：刘利峰，内蒙古信真律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：余启发，男，1959年10月24日出生，汉族，住武汉市新洲区。
委托诉讼代理人：詹靖明，湖北今天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金科，湖北今天律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：戴福佑，男，1962年5月22日出生，汉族，住武汉市新洲区。
委托诉讼代理人：詹靖明，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：金科，湖北今天律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：内蒙古天筑伟业房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区公园西路朝晖小区1号楼。
法定代表人：张智敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高建军，该公司副总经理。
上诉人呼和浩特市玉泉区石东路街道办事处碱滩村民委员会(以下简称碱滩村委会)因与被上诉人余启发、被上诉人戴福佑、被上诉人内蒙古天筑伟业房地产开发有限责任公司（以下简称天筑伟业公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院2018年5月21日作出的（2018）鄂0117民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人碱滩村委会上诉请求：1、请求撤销湖北省武汉市新洲区人民法院（2018）鄂0117民初464号判决；2、停止对呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街以北石羊桥南路以东逸都·天筑C座5、6、7层3504.54平方米写字楼的执行，同时解除查封；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：余启发、戴福佑与天筑伟业公司民间借贷纠纷一案，判决已经生效并申请执行，2016年8月30日湖北省武汉市新洲区人民法院向被执行人天筑伟业公司送达了执行通知书，2017年10月24日，湖北省武汉市新洲区人民法院做出了（2017）鄂0117执恢88号执行裁定书，裁定拍卖被执行人位于呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街以北、石羊桥南路以东逸都·天筑C座5-10层的房产（建筑面积：9639.92平方米；权证号：呼国用（2014）第00099号，面积10108.06平方米）。因该查封拍卖的房屋碱滩村委会对5-7层3504.54平方米的房屋具有法律上和事实上的所有权。故希望对碱滩村委会所有的5-7层3504.54平方米的房屋中止执行。特向新洲区人民法院提出案外人执行异议，新洲区法院审查后于2017年12月18日做出（2017）鄂0117执异39号执行裁定书驳回碱滩村委会的异议请求。
2009年9月9日，碱滩村委会响应呼和浩特市政府、呼和浩特市玉泉区政府号召，进行城中村改造，与天筑伟业公司达成了书面协议，拆迁碱滩村委会所有的五层办公楼及附属设施，协议中明确约定，办公楼一楼门脸房拆迁按1:1.5平方米给予回迁房，2-4层按1:1平方米给予回迁房屋，碱滩村委会所有的被拆迁的五层办公楼面积共计3185.95平方米，其中一楼门脸房面积为637.19平方米，天筑伟业公司应予给予回迁房屋为955.78平方米，2-4层共计2548.76平方米，天筑伟业公司应给予回迁2548.76平方米房屋，以上天筑伟业公司应给予碱滩村委会共计回迁3504.54平方米的房屋。协议中第七条明确约定“有关天筑伟业公司应给付碱滩村委会所有回迁楼房，是原址回迁的方式，为从迎街商业门脸房顶（1-4层是商业门脸房）开始挨层逐付即可。从五楼开始为写字间，天筑伟业公司应该按合同给付碱滩村委会五、六、七层共计3504.54平米房屋作为回迁办公房。碱滩村委会要求天筑伟业公司履行交房义务，告知碱滩村委会关于法院执行的全部情况，天筑伟业公司在给付法院的《未售房屋说明》中隐瞒了5-7层3504.54平方米的房屋是给付碱滩村委会的回迁办公楼这一事实。首先碱滩村委会认为与天筑伟业公司签署的《协议书》是真实有效的，碱滩村委会所有的五层办公楼及附属已经被拆迁（该拆迁房屋已经取得房屋所有权证及集体土地建设用地使用证），天筑伟业公司应按该协议履行交付碱滩村委会从五楼开始共计3504.54平米房屋的义务。天筑伟业公司房屋没有按约定交工，从2012年给碱滩村委会出资租赁了房屋作为办公使用。由于天筑伟业公司故意隐瞒碱滩村委会享有优先回迁房屋的事实，新洲区人民法院查封了天筑伟业公司五到十层的房屋，碱滩村委会的合法权益受到侵害，法院应保护碱滩村委会五到七层3504.54平米房屋的回迁房屋的权利。其次新洲区人民法院（2018）鄂0117民初464号判决书是这样认定的“天筑伟业公司在鄂尔多斯大街以北、石羊桥南路以东兴建的三栋房屋（A座、B座、C座）均为临街楼房……且碱滩村委会提交的证据亦不足以证明本案所涉及房屋即为其与天筑伟业公司签订的《协议书》约定的应当由天筑伟业公司交付的回迁房。”该事实的认定显然与实际事实不符，首先，三栋楼房均是迎街的房屋，但是三栋楼房仅有C座是有四层门脸房，上面房屋是写字楼，其余两栋是三层门脸房，上面的房屋是住宅房，且协议约定是原址回迁，那么C座就是拆迁碱滩村委会办公楼的原址正对鄂尔多斯大街，A、B座的房屋均不是碱滩村委会拆迁房屋的原址，碱滩村委会没有其他自己的办公地方，回迁房屋也只能是写字楼，不能回迁住宅楼，且其他住宅楼现也都回迁，出售了。所以碱滩村委会与天筑伟业公司关于回迁给碱滩村委会的房屋是非常明确的，就是现在法院查封的楼房C座5-7层。且该房屋是拆迁碱滩村委会的办公楼应给予的回迁安置房屋，这是先要履行的合同义务。综上所述，碱滩村委会与天筑伟业公司签订的《协议书》是有效的，天筑伟业公司首先应按协议向碱滩村委会交付房屋，是天筑伟业公司必须履行的合同义务，该C座5-7层3504.54平方米的房屋是属于碱滩村委会所有的，一审法院在没有查清事实的情况下，做出驳回碱滩村委会诉讼请求的判决是错误的，故碱滩村委会提起上诉，请求撤销湖北省武汉市新洲区人民法院（2018）鄂0117民初464号民事判决。
被上诉人余启发、戴福佑辩称，一、天筑伟业公司与碱滩村委会签署的《协议书》真实性不应确认，理由是：1、在执行过程中天筑伟业公司与碱滩村委会具有利益共同性、共同对抗我方的执行利益。天筑伟业公司与碱滩村委会存在互相串通的嫌疑；2、从涉案土地、房产的查封到拍卖前后历经三年时间，碱滩村委会应在查封的第一时间知晓权益受损并提出执行异议而并非在拍卖程序尾声才提出执行异议，提出时间点不合理；3、在涉案土地、房产的执行过程中，天筑伟业公司向法院提出过说明涉案房屋未有其他权益，但后反悔，因此天筑伟业公司的反悔是与碱滩村委会的串通行为，其二者签订的《协议书》真实性不应确认。二、虽然碱滩村委会提供了当地政府文件进行佐证，可以一定程度上证明拆迁还建事实，但是和本案相关的拆迁还建的具体房屋的核心条款的真实性不应确认。三、即使天筑伟业公司与碱滩村委会《协议书》能够确认为真实，根据协议还建的面积和位置的条款，并不能直接指向C座5-7层。A、B、C三座拆迁还建的房屋都是临街还建房且都有门脸房，基于该条款碱滩村委会的还建房并不能指向本案争议的C座5-7层房屋。因此，一审判决结果维护了执行的正当性，请求驳回碱滩村委会的上诉请求。
被上诉人天筑伟业公司辩称，关于碱滩村委会回迁事实。当时拆迁的原则是就地还建，现有的房屋C座就是在碱滩村委会的原址上建造的，且只有C座是碱滩村委会原址并靠近鄂尔多斯大街。A、B座在三年前已交工，该回迁的个人和单位都已基本回迁完毕，因此天筑伟业公司给碱滩村委会安排的就是C座5-7层的回迁房源。余启发、戴福佑称天筑伟业公司与碱滩村委会串通的问题，我方不予认可。当时拆迁碱滩村委会的原址是有政府文件确认的并经区政府同意后才正当拆除。天筑伟业公司与碱滩村委会只是拆迁与被拆迁的关系，无其他利益往来，不存在不正当串通问题。
碱滩村委会向一审法院起诉请求：1、请求判令停止对呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街以北石羊桥南路以东逸都天筑C座5、6、7层共3504.54平方米写字楼（以下简称“涉案房屋”）的强制执行；2、解除对涉案房屋的查封。
一审院认定事实如下：余启发与天筑伟业公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年6月27日作出（2016）鄂0117民初649号民事判决，判决天筑伟业公司于判决生效后十日内偿还余启发借款本金1000万元及利息。戴福佑与天筑伟业公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年7月6日作出（2016）鄂0117民初650号民事判决书，判决天筑伟业公司于判决生效后十日内偿还戴福佑借款本金1705万元及利息。上述法律文书生效后，天筑伟业公司未按期履行义务。一审法院依余启发及戴福佑的申请，分别以（2016）鄂0117执794号和796号立案执行。执行中本院于2016年10月24日作出（2016）鄂0117执794、796号执行裁定书，裁定对天筑伟业公司名下位于呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街以北、石羊桥南路以东10108.06平方米商务金融用地使用权〔土地使用权证号：呼国用（2014）第00099号〕及其地上建筑物（逸都·天筑C座）予以查封；查封期间，天筑伟业公司于2017年1月11日向一审法院出具该公司《未售房屋说明》，该说明载明天筑逸都C座（城市桂冠C座）商业楼未售房屋情况，其中涉案房屋均为未售房屋。2017年10月24日，一审法院作出（2017）鄂0117执恢88号执行裁定书，裁定对上述土地上的建筑物逸都·天筑C座5-10层的房产〔建筑面积9639.92平方米；权证号：呼国用（2014）第00099号，面积10408.06平方米〕予以拍卖。碱滩村委会对执行天筑伟业公司名下的建筑物提出书面异议，认为法院查封拍卖的逸都·天筑C座5-10层的房产中的5-7层3504.54平方米的房屋属于还建房，应属于碱滩村委会所有，请求法院中止对该部分房屋的执行。一审法院于2017年12月18日作出（2017）鄂0117执异39号执行裁定书，裁定驳回碱滩村委会的异议请求，故碱滩村委会提出案外人执行异议之诉。
一审另查明：碱滩村委会在呼郊西菜园乡碱滩村建造了一幢建筑面积为3185.95平方米的五层砖混结构的办公楼，并于1994年7月4日取得该房屋的所有权证，1999年6月10日取得房屋所在地的集体土地使用权证，该土地使用权证载明用地面积为3243.30平方米，其中建筑面积占地2032.85平方米，用途为办公，四至为南至柏油路北道崖12.3米，西邻金隆加油站，北邻安装公司宿舍，未注明东邻位置。2008年呼和浩特市玉泉区根据规划建设一处商业中心，将碱滩村委会上述土地及房屋一并纳入整体改造范围，碱滩村委会的上述办公楼应予以拆迁。2009年9月9日，碱滩村委会与天筑伟业公司签订了一份《协议书》，约定天筑伟业公司征用碱滩村委会位于鄂尔多斯大街（原石东路十字路口东北角地段，东至华联房地产开发公司，南至鄂尔多斯大街，西至石南路，北至安装公司二处宿舍楼）所属范围的集体土地进行“城中村”改造。其中五层办公楼一栋，按底楼门面房以1:1.5，底楼以上按1：1的比例还建，还建房需为原地回迁楼房（即给迎街回迁楼）。方式为从迎街商业门脸房顶开始挨层逐付即可；土地及其他房屋计价补偿。碱滩村委会于2009年11月腾清交付天筑伟业公司实施拆迁。协议中还约定了付款方式及其他事项。上述土地及地上建筑物被征用后天筑伟业公司于2012年始即租赁房屋供碱滩村委会作为办公房使用。2014年至2016年期间，天筑伟业公司先后取得鄂尔多斯大街以北、石羊桥南路以东10108.06平方米土地的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，并在该地上兴建了逸都·天筑A座、B座、C座共三栋临街楼房。
一审法院认为：本案系案外人碱滩村委会对原审法院作出的（2017）鄂0117执异39号执行裁定书不服提起的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此本案所审理的焦点问题是碱滩村委会对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案涉案房屋的权利人应为天筑伟业公司。碱滩村委会与天筑伟业公司签订的《协议书》中约定拆迁还建的房屋需为原地回迁楼房（即给迎街回迁楼），但天筑伟业公司在鄂尔多斯大街以北、石羊桥南路以东兴建的三栋房屋(A座、B座、C座)均为临街房屋，庭审中天筑伟业公司陈述A座、B座中均有安置回迁房，天筑伟业公司在一审法院执行中，向一审法院出具其于2017年1月11日统计的《未售房屋说明》中载明的未售房屋即包含本案涉案房屋，虽然天筑伟业公司在庭审陈述该未售房屋说明系工作人员失误出具的，但未提交证据证实，且碱滩村委会提交的证据亦不足以证明本案所涉房屋即为其与天筑伟业公司签订的《协议书》约定的应由天筑伟业公司交付的回迁房。综上，碱滩村委会对涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项规定，判决如下：驳回碱滩村委会的诉讼请求。一审案件受理费75931元，由碱滩村委会负担。
二审中，各方当事未提交新的证据。
二审查明，天筑伟业公司在鄂尔多斯大街以北、石羊桥南路以东兴建的三栋房屋(A座、B座、C座)均为临街房屋，A座、B座三层以下是门脸房，三层以上是住宅。C座四层以下是门脸房，四楼以上是写字楼。
二审另查明，2018年6月4日，一审法院作出（2017）鄂0117执恢88号之二执行裁定，载明余启发、戴福佑与天筑伟业公司达成了执行和解协议，并在该协议中约定天筑伟业公司将C座的5-10层全部以物抵债给余启发、戴福佑。一审法院依余启发、戴福佑的申请，解除了包含本案争议的标的物（C座的5-10层）的C座相应的土地使用权及全部房屋的查封。
对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的焦点问题是：本案争议的C座的5-10层是否是天筑伟业公司的拆迁还建房屋及碱滩村委会是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为，碱滩村委会对本案争议的标的物享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：
首先，从本案事实来看，本案争议的C座的5-10层占用了碱滩村委会拆迁前的土地。天筑伟业公司提交办公会议（2008）18号《玉泉区人民政府区长办公会会议纪要》、玉政请字（2009）39号《玉泉区人民政府文件》、《玉泉区人民政府关于办理二十六中南侧改造项目规划初审意见的函》等证据，可以证明碱滩村委会拥有房屋及土地使用权的一幢原建筑面积为3185.95平方米的五层砖混结构的办公用房被拆迁及天筑伟业公司建设的三座楼房中的C座房屋占用其土地的事实。
其次，从《协议书》约定内容来看，还建房的位置、用途特定，可以确定是本案争议的标的房屋。碱滩村委会与天筑伟业公司签订的《协议书》明确约定“还建房需为原地回迁楼房（即给迎街回迁楼）。方式：从迎街商业门脸房顶开始挨层逐付即可。”天筑伟业公司在鄂尔多斯大街以北、石羊桥南路以东兴建的三栋房屋(A座、B座、C座)均为临街房屋，A座、B座三层以下是门脸房，三层以上是住宅。只有C座四层以下是门脸房，四楼以上是写字楼符合办公用途。可以确定C座5-10层中5-7层系天筑伟业公司应回迁给碱滩村委会的办公用房。
再次，从法律规定来看，作为被拆迁人的碱滩村委会的权益具有优先性。《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”该条明确了征收单位对被拆迁人应当补偿，被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权具有一定物权属性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人的，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该法条明确确定了被拆迁人对拆迁补偿的房屋具有权利上的优先性。房屋拆迁法律关系中，正是因为被拆迁人让渡自己的房屋所有权和土地使用权，拆迁人才能顺利实施拆迁。被拆迁人的利益某种程度服从了国家和社会公共利益，被拆迁人房屋回迁是被拆迁人的最基本的权益，这就是国家（政府）优先保护回迁补偿权利的立法基础，也是保障社会经济发展、调节社会矛盾的举措。因此，在普通债权的权益实现保护与拆迁补偿安置权益实现保护冲突时，应优先保护被拆迁人的利益。根据上述司法解释规定，被拆迁人对拆迁安置房享有优先权必须满足以下条件：1、拆迁人与被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》；2、《拆迁补偿安置协议》明确约定按照所有权调换形式进行安置；3、用以补偿安置房屋位置、用途特定。本案中，作为被拆迁人碱滩村委会与拆迁人天筑伟业公司的《协议书》约定的是“原地回迁”应视为在其原有使用权的地块上进行房屋的安置补偿，房屋用途是办公用房。按照《协议书》约定的安置方式，即从迎街商业门脸房顶开始挨层逐付即可。C座5-10层中5-7层的位置、用途具有特定性及不可替代性。可见，申请执行人余启发、戴福佑的权利是普通的金钱债权，碱滩村委会的权利具有准物权的性质，碱滩村委会对执行标的C座5-10层中5-7层3504.54平方米房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
最后，天筑伟业公司在执行程序中向一审法院出具的《未售房屋说明》不足以否定碱滩村委会的权利。天筑伟业公司于2017年1月11日向一审法院出具的《未售房屋说明》中载明的未售房屋虽然包含本案涉案房屋，但该《未售房屋说明》是天筑伟业公司单方出具，未经碱滩村委会确认，该证据只能证明该房屋未出售的事实，不足以证明该房屋是可以出售的房屋及争议房屋不属于天筑伟业公司拆迁还建房屋。一审采信证据不当，本院予以纠正。
另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十五条规定“案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。”一审法院作出（2017）鄂0117执恢88号之二执行裁定，解除了包含本案争议的标的物（C座的5-10层）的C座相应的土地使用权及全部房屋的查封，并非是对本案执行标的物的处分，不影响本案的审理。因本案争议的标的物已解除查封，碱滩村委会要求解除争议标的的查封的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，碱滩村委会的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市新洲区人民法院（2018）鄂0117民初464号民事判决；
二、不得执行呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街以北、石羊桥南路以东逸都·天筑C座5—7层中的3504.54平方米的房屋。湖北省武汉市新洲区人民法院（2017）鄂0117执异39号执行裁定自动失效；
三、驳回呼和浩特市玉泉区石东路街道办事处碱滩村民委员会的其他上诉请求。
一审案件受理费75931元、二审案件受理费75931元，均由被上诉人余启发、戴福佑、内蒙古天筑伟业房地产开发有限责任公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏丽华
审判员 林宏文
审判员 胡 劲
二○二○一八年十月八日
法官助理邹艳伟
书记员周靓