上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初12624号
原告刘青，女，汉族，1979年3月16日出生。
委托代理人张夏，上海大庭律师事务所律师。
委托代理人肖倩雯，上海大庭律师事务所律师。
被告朱姝，女，汉族，1987年11月14日出生。
委托代理人秦涛，北京安博(上海)律师事务所律师。
原告刘青诉被告朱姝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖倩雯、被告委托代理人秦涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘青诉称：2015年8月26日，原、被告签订租约，原告将位于上海市顺昌路XXX号XXX室房屋出租予被告，租期自2015年9月10日起至2018年9月9日止。租约对租金标准、租金支付方式、保证金、房屋返还及违约责任等均作明确约定。租赁期间，被告于2016年2月6日单方面要求提前退租。2016年2月18日，原告催缴租金时方知被告已迁离，原告遂于当日收回系争房屋，收房同时，原告发现系争房屋内部分家具、家电受损或遗失，且系争房屋尚有部分水电煤费用未付。收房后，因被告未将系争房屋恢复原状即迁离，原告遂自行恢复原状。现原告诉请要求(1)被告就提前退租赔偿原告3个月房屋空置损失计人民币54,000元(按月租金人民币18,000元计)；(2)被告将系争房屋恢复原状或承担恢复原状费用计人民币35,000元；(3)被告赔偿家具、家电损失费用(包括灭失或受损，因受损导致不具使用价值，故均要求按目前网络同款物品之市场价格予以赔偿)人民币30,676元，包括挂壁式奥克斯空调1个计人民币1,799元、飞利浦DVD计人民币399元、客厅6盏壁灯计人民币2,214元(每盏单价计人民币369元)、客厅餐椅1把计人民币720元、主卧床垫计人民币7,300元、客卧床垫计人民币8,900元、主卧床头柜2个计人民币3,360元(每个单价计人民币1,680元)、主卧衣柜计人民币5,817元、客卧台灯计人民币1,232元及主卧小边柜计人民币780元，其中客厅餐椅及主卧小边柜系受损；(3)被告赔偿原告另行出租所支出之中介费人民币10,800元；(4)被告支付截至2016年2月18日尚欠水电煤费用计人民币201元。同时，被告所付保证金人民币18,000元用以冲抵被告应予承担违约金，故原告对该项保证金不予退还。
原告提供以下证据：
1、上海市房地产权证及权利人出具《证明》，以证明原告租赁行为之合法性。
2、2015年8月26日原、被告之间《上海市房屋租赁合同》，以证明原、被告于该日签订租约，双方对租期、租金及擅自退租违约责任均作明确约定。
3、微信聊天记录，以证明被告擅自提前退租。
4、照片、《交房清单》及短信截图，以证明被告未经原告同意进行装修，同时证明系争房屋内原告部分家具、家电损失。
5、房屋恢复原状报价单、灭失及受损家具家电市场价格、佣金确认书、付款凭证、发票及案外人上海景灿休闲服务有限公司企业登记信息，以证明房屋恢复原状费用、原告家具家电损失金额及中介费用金额。
6、水电煤发票，以证明被告欠付水电煤费用。
7、原告收房时所摄照片及原告恢复原状后所摄照片，以证明被告对系争房屋曾进行改装。
8、《建筑装饰工程施工合同》及装修费用发票，以证明原告恢复原状所支出之费用。
9、《房地产出租独家委托协议》，以证明原告在被告退租后又另行委托中介公司出租系争房屋，目前中介费尚未发生，系争房屋处于空置状态。
被告朱姝辩称：原、被告系协商解除租约，被告所付保证金已经用以冲抵解约违约金，且原告亦可能将系争房屋作为自用，故对原告所称3个月空置损失不予认可。对于原告要求恢复原状或承担恢复费用之诉请，鉴于被告未曾对系争房屋进行装修或改建，故对此诉请不予认可。对于原告所称灭失或受损物品，其中客卧台灯确已灭失，另被告承租收房时房内仅有挂壁空调1个而非原告所称2个，故原告所称空调灭失情节不实，对于原告所称其他物品均同意返还，但当时房内物品品牌、类型等均未予明确。对于原告诉请中介费损失，因原、被告就此未作约定，故不予认可。对于原告诉请之水电煤费用，如确系被告欠付，则被告同意支付。
被告对原告提供证据1-3形式真实性予以确认，并称原告在被告迁离后即实际控制系争房屋，故原告并不存在所称空置损失；对原告提供证据4中照片形式真实性不予认可；对该证据4所涉交房清单称最右方标注之损失内容系原告单方面所作记录，故对该项内容不予认可，对其他内容没有异议；对该证据4中短信内容形式真实性予以确认；对原告提供证据5中报价单不予认可，称被告未曾对系争房屋进行改装；对该证据5所涉家具、家电市场价格，称原、被告对家具、家电之品牌等均未曾予以明确，故对原告单方面所称品牌及物品价格均不予认可，并称原告所称灭失物品现大部分均存在，被告亦同意返还；对该证据5中居间费支付凭证及案外人工商登记信息形式真实性均无异议，但认为与本案不具关联性；对原告提供证据6称所涉照片显示原告称灭失之空调仍在原位，故被告认为房内空调并无遗失；对原告提供证据7认为与本案不具关联性；对原告提供证据8认为原告在被告迁离后既已实际掌控系争房屋并另行委托出租，且原、被告系协商提前解约。
被告提供以下证据：
1、2015年8月26日《保证金收据》，以证明被告实际向原告支付保证金人民币18,000元。
2、《交房清单》，以证明原、被告在最初交接房屋时对房内物品及数量曾作清点，原告提供证据中所涉交房清点最右方内容系原告单方面制作，其他内容与被告该份交房清单一致。
原告对被告提供证据形式真实性均无异议。
经审理查明：上海市顺昌路XXX号502(B)室房屋权利人系原告及案外人汪某。2015年8月26日，经案外人上海瑞坤行投资管理有限公司(下称瑞坤行公司)居间，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份。约定(1)原告将系争房屋出租予被告作为办公使用，租期自2015年9月10日起至2018年9月9日止；(2)月租金为人民币18,000元，该月租金包括物业管理费，租金每3个月一付；(3)被告于原告交房时支付房屋租赁保证金人民币18,000元，租期内水电煤、电话及宽带使用费由被告承担；(4)被告如另需装修或者增设附属设施设备，应当事先征得原告书面同意；(5)被告应在租期届满后当日返还房屋，返还房屋应当符合正常使用后之状态，返还房屋时应经原告验收认可并相互结清各自应予承担之费用；(6)被告未征得原告书面同意或者超出原告书面同意范围及要求装修房屋或者增设附属设施，原告可以要求被告恢复房屋原状；(7)租赁期间，被告中途擅自退租，原告可没收被告所付保证金，如不足以抵付原告损失，则被告另应负责赔偿。签约后，原、被告履行各自合同义务，原告交付系争房屋，被告支付租赁保证金人民币18,000元及其他租赁费用。房屋交接过程中，原、被告对房内物品及数量进行清点并签署《交房清单》一份，但清单中对物品品牌、类型等未予注明，另双方对房屋交接时房内装修状况等均未作确认。期间，原告通过汪某作为法定代表人之案外人上海景灿休闲服务有限公司(下称景灿公司)向瑞坤行公司支付中介费人民币10,800元。租赁期间，被告于2016年2月初要求提前退租。之后，被告未与原告办理退租及房屋交接手续即迁离系争房屋。就此，原告于2016年2月18日收回系争房屋，并对系争房屋重新进行装修，且支付系争房屋处截至2016年2月3日止之水费人民币17.20元、截至2016年1月31日止之电费人民币124.30元及截至2016年2月10日止之燃气费人民币60元。现原告委托中介公司另行出租系争房屋，目前系争房屋仍然空置。
另查明：原告收回系争房屋时，客厅物品中缺少DVD1个、壁灯6个且餐椅1个受损，主卧物品中缺少床垫1个、床头柜2个、衣柜1个且小边柜1个受损，客卧物品中缺少床垫1个。原告并称DVD品牌系飞利浦，现市场价格为人民币399元，另客厅壁灯现市场价格为人民币369元、主卧床垫现市场价格为人民币7,300元、主卧床头柜现市场价格为人民币1,680元、主卧衣柜现市场价格为人民币5,817元、客卧床垫现市场价格为人民币8,900元，原告要求被告按市场价格予以赔偿。对于原告所称上述缺少物品，被告同意返还，但称原、被告在交房清单中对物品品牌、种类等均未予明确。另对于原告所述受损物品，原告作为证据所提交之照片显示客厅餐椅系椅背损坏，主卧边柜系2个抽屉须用胶布黏贴固定，对此，原告称因受损物品不再具有使用价值，而餐椅及边柜现市场价格分别为人民币720元及人民币780元，原告要求被告亦按市场价格予以赔偿。审理中，原告称客厅另缺少空调1个，并称该空调系奥克斯品牌挂壁式空调，现市场价格为人民币1,799元。对此，被告称客厅中仅有空调1个，原告所称空调缺少一节并不属实。
审理中，原告提供《建筑装饰工程施工合同》、装修费用发票及装修前后照片，并称在被告迁离后，原告委托他人对系争房屋予以恢复原状，原告为此支出装修费用人民币35,000元。
综上，现原告以《租赁合同》因被告擅自退租而提前解除并导致原告遭受损失为由起诉来院，要求(1)被告赔偿原告相当于3个月租金数额之房屋空置期损失；(2)被告承担原告为恢复房屋原状所支出之恢复费用人民币35,000元；(3)被告就灭失、受损物品赔偿原告人民币30,676元；(4)被告赔偿原告为建立原、被告之间租赁关系而向中介公司支付之中介费人民币10,800元；(5)被告支付尚欠之水电煤费用共计人民币201元。同时，原告称因被告擅自退租并致《租赁合同》提前解除，故原告就此不予返还被告所付租赁保证金人民币18,000元。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、案外人汪某出具《说明》、《租赁合同》、主卧边柜及客厅餐椅受损照片、《佣金确认书》、中介费支付凭证、水电煤发票、《房地产出租独家委托协议》、被告提供的《保证金收据》、《交房清单》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，被告无正当理由而要求提前退租，之后被告迁离行为导致《租赁合同》实际于2016年2月18日予以提前解除，就此，应可依法认定《租赁合同》系因被告违约而提前解除，被告就合同解除应向原告承担违约责任。对于原告诉请之房屋空置期损失，因原告在合同解除后须另寻新租户，而3个月时间系寻找新租户之合理期限，加之目前并无证据显示原告在合同解除后3个月内已经实际将系争房屋再行出租，就此，原告将寻找新租户期间之房屋空置时间暂定为3个月并无不当，该期间3个月租金损失系原告因合同解除而遭受之合理损失，被告对此应予赔偿。但鉴于《租赁合同》同时约定，如被告中途擅自退租，原告可没收保证金，不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。根据该项约定内容，在原告对被告所付保证金予以没收情形下，本院仅对原告所称空置期租金损失经保证金抵付后之剩余损失依法予以支持。对于原告要求被告恢复原状或承担恢复费用之诉请，鉴于原告自称已将房屋重新装修并予恢复原状，故本院对原告要求恢复原状之诉请依法予以驳回。至于承担恢复费用一节，鉴于原、被告在最初进行房屋交接过程中，并未对房屋装修状况等予以固定或明确，原告因此无法证明原告所称“房屋原状”之具体情形，同理，原告亦无法证明经原告重新装修后之房屋现状即系原告所称“房屋原状”，鉴此，本院对原告该项诉请亦依法予以驳回。对于原告诉请之物品赔偿费用，鉴于(1)原告所称缺少物品，因部分物品并未实际灭失，且被告同意返还，故对该部分物品，仍应由被告先行返还而非全额赔偿；(2)原告所称受损边柜及餐椅，原告提交边柜受损照片显示之边柜类型与原告为证明边柜市场价格所显示之边柜类型存在明显区别，而原告所称受损情形导致不具使用价值一节亦有待商榷，故综合考虑物品受损程度、物品新旧成色、物品是否可予继续使用等多种因素，被告对于受损物品应予酌情予以适当赔偿；(3)原告所称缺少之客厅空调1个，被告辩称当时客厅内仅有1个空调，但基于《交房清单》中记明客厅内有2个空调，故本院对被告辩称意见依法不予采信，但由于《交房清单》中对空调品牌、种类等未予明确，故原告所称市场价格亦缺少依据，就此，本院亦判令被告予以酌情赔偿损失；(4)原告所称缺少之客卧台灯，被告对台灯灭失没有异议，但鉴于原、被告之前对台灯具体状态未作明确，故本院亦仅可判令被告予以酌情赔偿损失。对于原告诉请之中介费损失，鉴于原告支付该中介费系为与被告建立时达3年之租赁合同关系，现被告在租赁不久后即要求退租，导致原告实际遭受中介费损失，被告因提前退租而导致原告遭受之中介费损失应予赔偿，本院对原告该项诉请依法予以支持。对于原告诉请之水电煤费用，鉴于原告诉请之费用系发生于被告承租期间，故本院对原告该项诉请亦依法予以支持。对于原告要求没收租赁保证金一节，鉴于原告该项意见与合同约定无悖，故本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告朱姝于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘青房屋空置期租金损失人民币36,000元；
二、被告朱姝于本判决生效之日起十日内返还原告刘青客厅内DVD1个、客厅内壁灯6个、主卧内床垫1个、主卧内床头柜2个、主卧内衣柜1个及客卧内床垫1个；
三、被告朱姝于本判决生效之日起十日内就灭失之客厅内空调1个及客卧内台灯1个赔偿原告刘青人民币1,500元；
四、被告朱姝于本判决生效之日起十日内就损坏之客厅内餐椅1个及主卧内小边柜1个赔偿原告刘青人民币400元；
五、被告朱姝于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘青中介费损失人民币10,800元；
六、被告朱姝于本判决生效之日起十日内支付原告刘青水电煤费用人民币201元；
七、原告刘青不予返还被告朱姝租赁保证金人民币18,000元；
八、驳回原告刘青要求被告朱姝恢复房屋原状或承担房屋恢复原状费用人民币35,000元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3,218元(原告刘青已预付)，适用简易程序减半收取为人民币1,609元，原告刘青负担人民币1,058元，被告朱姝负担人民币551元，本院退还原告刘青人民币1,609元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李 慧
二〇一六年八月一日
书记员 薛文辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。