湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0704民初2848号
原告（反诉被告）：胡思虎，男，1989年5月19日出生，汉族，住湖北省鄂州市梁子湖区，
委托诉讼代理人：张家泳，湖北思普润律师事务所律师（代理权限：特别授权）。
被告（反诉原告）：姜俊，男，1992年12月8日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，
委托诉讼代理人：马文军，湖北风劲律师事务所律师（代理权限：特别授权）。
被告（反诉原告）：姜明华，男，1965年7月16日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，
委托诉讼代理人：马文军，湖北风劲律师事务所律师（代理权限：一般授权）。
第三人：鄂州市金太阳房地产开发有限公司，住所地鄂州市凤凰北路16号。
法定代表人：倪祖权，公司经理。
委托诉讼代理人：熊长林，男，1964年11月15日出生，住武汉市洪山区，系该公司工作人员，
原告胡思虎（反诉被告）诉被告（反诉原告）姜俊、姜明华，第三人鄂州市金太阳房地产开发有限公司（以下简称金太阳房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。胡思虎的委托诉讼代理人张家泳，姜俊、姜明华的委托诉讼代理人马文军，第三人金太阳房地产公司的法定代表人熊长林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡思虎诉称，2014年，姜俊以按揭方式购买了第三人金太阳房地产公司开发的金色港湾小区1号楼2单元2301号房，双方签订有商品房买卖合同，2017年3月3日，姜俊委托其父亲姜明华将上述房屋卖给原告胡思虎，双方在第三人的办公室签订了定购房屋协议一份，约定总房价款495800.00元，原告依据协议先后向被告方支付220300元，姜俊本人去鄂州市房产管理局将其原合同备案的相关手续予以撤销，在第三人的协同下，2017年4月17日将上述房屋备案到原告名下。现第三人将房屋建成并通知原告交房拿钥匙之际，被告以原、被告房屋买卖未搞清楚为由，阻碍第三人单独向原告交房。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，要求1、判令两被告全面履行《订购房屋协议》，协助第三人向原告交付金色港湾小区1号楼2单元2301号房。2、判令第三人立即向原告交付金色港湾小区1号楼2单元2301号房，为原告办理以上房屋的不动产权登记证书。3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告姜俊、姜明华反诉并辩称：2015年9月，鄂州金太阳房地产公司因差欠姜明华工程款，经协商将金色港湾小区1号楼2单元2301号房抵偿部分债务。2015年9月25日，开发公司按姜明华指示为其儿子姜俊办理了该套房预告登记手续。2017年3月3日，姜明华因偿还债务需要与胡思虎协商一致将上述房屋转卖给胡思虎。双方约定，胡思虎先付20万元，合同备案及抵押解除后，胡思虎付清余款。我方已经全面履行了订购房屋协议，并将姜俊名下涉案的房产登记在被告胡思虎的名下，完成了合同义务，不存在违约行为。我方已将原告的房屋主要债务通知了胡思虎。由此反诉请求：1、请求确认姜俊与胡思虎订购的房屋协议已解除；2、请求返还购房款220300元；3、请求第三人鄂州市金太阳房地产公司协助将备案登记在胡思虎名下的房产置换到姜明华名下；4、本案的诉讼费用由胡思虎承担。
反诉被告胡思虎辩称：1、被告与原告签订的房屋协议合法有效，应当全面履行；2、姜明华认为与胡思虎签订的房屋协议已解除，没有事实依据也没有法律依据，请予以驳回；3、原订购房屋协议已经实际履行，涉案房屋已经备案于胡思虎名下，因此胡思虎不存在违约行为，合同应当继续履行。4、反诉款项以220300为准。
第三人金太阳房地产公司就本、反诉一并答辩称：1、与胡思虎不发生商品房买卖合同关系，姜明华以公司的名义转卖给胡思虎。2、我方认可解除房屋买卖合同，将房屋登记在姜俊名下。
胡思虎为支持其诉讼主张，向法院提交如下证据：
证据一：原告身份证复印件。拟证明原告诉讼主体资格适格。
证据二：第三人工商登记信息。拟证明被告的主体资格。
证据三：商品房买卖合同和定购房屋协议各一份。拟证明原、被告、第三人签订协议的事实及各方的权利义务关系。
证据四：被告出具的收条及银行流水清单。拟证明原告向被告支付220300元购房房款的事实。
证据五：调查笔录一份及商品房预售合同备案回执单。拟证明原告购房过程及金色港湾小区1号楼2单元2301号房已经备案于原告名下的事实。
证据六：被告与王博林签订的定购房屋协议书一份。拟证明被告在第三人处购买多套房屋并出售的事实。
姜俊、姜明华为支持其诉讼主张，向法院提交如下证据：
证据一：定购房屋协议、房屋预告登记证明。拟证明1、金太阳房地产公司将金色港湾1号楼2-2301号预告登记在姜俊名下；2、姜明华与胡思虎签订定购房屋协议，将金色港湾1号楼2-2301号房屋出卖给胡思虎；3、合同签订后，姜明华按约在银行完成抵押注册以及在房产部门的登记备案手续。
证据二：商品房买卖合同（预售）。拟证明姜明华已协助胡思虎与金太阳房地产公司网签商品房买卖合同。
证据三：姜明华向胡思虎催收购房欠款微信截屏图、特快专递详情单、合同解除通知书。拟证明1、姜明华催告胡思虎在五日内支付剩余房款；2、因胡思虎至今不能支付余款，姜明华向胡思虎邮寄送达了房屋解除合同通知书；3、姜明华已通知解除合同，并希望胡思虎配合完成解除后清算工作。
第三人金太阳房地产公司未向本院提交任何证据。
庭审质证时，被告对原告提交的证据表示：对证据一、二、三、四、五、六真实性均没有异议。根据购房协议，胡思虎向姜明华支付了22.3万元，下欠27万多元，没有按照合同约定支付购房款，所以姜明华、姜俊提出解除房屋购房合同。
原告对被告提交的证据表示：对证据一，真实性、有效性、关联性无异议，对证据二，没有异议。对证据三中，1、微信截图真实性无异议；2、2016年8月2日，我同意全款支付剩余购房款；3、我没有收到合同解除通知书，收到了短信通知。单方要求解除合同没有法律效力。
第三人金太阳房地产公司对上述证据均无异议。
经庭审质证，对于当事人对其真实性均未提出异议的证据，本院依法予以采信。对本院出具的相关法律文书，其真实性本院亦予以采信。
庭审后，原告对被告金旺公司提供的购房收据原件在本院进行进一步核实后没有提出异议，本院依法予以认定。
本院依据当事人庭审提交的证据及当事人当庭陈述，确认本案基本事实如下：
姜明华与姜俊系父子关系。姜明华与金太阳房地产公司协商将公司开发的部分房产抵偿欠付姜明华的工程款。2015年5月18日，姜俊与第三人金太阳房地产公司签订商品房买卖合同，约定由姜俊购买金太阳房地产公司开发的鄂州市武昌大道南侧金色港湾1号楼2-2301号房屋。2015年9月25日，姜俊与金太阳房地产公司在房产部门就上述房屋办理预购预告、预购抵押预告合并登记，预购预告登记权利人为姜俊、预购预告登记义务人为金太阳房地产公司。而另一份预购抵押预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司鄂州国贸支行，预购抵押预告登记义务人为姜俊。2017年3月3日，姜俊、姜明华（甲方）与胡思虎（乙方）签订定购房屋协议，协议约定“甲方现有金色港湾1号楼2301（2单元）双方达成如下：1、乙方先付（49.58万元）20万元还银行按揭部分；2、甲方收到20万元后负责银行、房产局办理合同抵押注销及解除合同备案的相关手续；3、甲方办理完原合同注销、抵押解除相关手续后，协助乙方在鄂州金太阳房产有限公司办理签订商品房合同的相关手续；4、双方各尽其职责，如有违约，各自承担相应法律责任；5、双方各持一份。”姜明华与胡思虎二人在该协议上签名确认。同日，姜俊另外出具书面声明，表示“本人姜俊同意23-01房转让”。同日，胡思虎汇款200000.00元至姜明华的账户。2017年4月17日，胡思虎与金太阳房地产公司办理网签商品房买卖合同并在网上备案登记购房人为胡思虎。姜俊名下的预告权证经房产部门盖章注销。2017年5月15日，姜明华向胡思虎出具收条一份，注明收到胡思虎购房款5500.00元。2017年4月6日，姜明华再次出具收条一份，注明收到“胡思虎银行贷款保证金壹万肆仟捌佰元整”。后双方就尾款的支付问题发生争议，姜明华向胡思虎微信联系，催款无果后，2017年10月26日，姜明华向胡思虎发出合同解除通知书，要求解除双方签订的定购房屋协议，该邮件被退回，注明为本人拒收。现双方就上述房屋买卖的争议诉至本院。
本院认为，胡思虎、姜俊、姜明华与金太阳房地产公司三方对于房屋买卖的真实性均无异议，且三方均签订过房屋买卖协议，姜俊与胡思虎也先后对争议房屋办理过备案登记，房屋买卖合同关系真实有效。但由于胡思虎与姜明华双方在尾款支付的时间和方式问题上没有做出明确约定，导致房屋买卖协议本身因约定不明造成双方理解上的误差，胡思虎认为尾款应以贷款方式支付，而姜明华认为尾款应该在要求的期限内及时支付。无论是否办理贷款，由于双方未就贷款事宜进行书面约定，也未就此在违约条款中进行特别约定，因此胡思虎在催款后没有及时履行支付尾款的义务，导致房屋买卖合同无法及时履行完毕，合同目的无法实现，应当承担相应的违约责任。至于胡思虎与金太阳房地产公司之间签订的商品房预售合同，金太阳房地产公司只是协助姜俊、姜明华办理房屋出让手续，胡思虎并没有将房款汇至金太阳房地产公司名下，该合同并未实际履行。姜明华、姜俊、金太阳房地产公司要求解除与胡思虎之间房屋买卖合同的诉请，本院予以支持。另外，姜明华未曾与金太阳房地产公司就本案争议房屋办理房屋买卖手续，姜明华对该房屋不享有法律意义上的所有权，对其与金太阳房地产公司之间的债权债务问题，应另案处理。因此，对于姜明华要求将本案争议房产登记在其名下的诉请，本院不予支持。综上，姜明华应返还胡思虎购房款及所谓的贷款保证金共计220300.00元。对于其他诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除胡思虎、姜俊、金太阳房地产公司之间的商品房买卖合同及定购房屋协议。
二、姜明华于本判决书生效之日起五日内返还胡思虎购房相关款项220300.00元。
三、驳回胡思虎的诉讼请求。
四、驳回姜俊、姜明华的其他诉讼请求。
本案本诉受理费8737.00元，反诉受理费2761.00元，由胡思虎承担9000.00元，姜俊、姜明华承担2498.00元。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。
审判长 ： 李 婷
审判员 ：胡小玲
审判员 ：周小娟
二〇一八年一月十日
书记员 ：曾凡政