河南省禹州市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1081民初2493号
原告孙春香（反诉被告），女，生于1973年6月25日，汉族，住禹州市。
委托代理人周根峰，河南大公匡律师事务所律师。
被告赵志强（反诉原告），男，生于1976年2月22日，汉族，住禹州市。
委托代理人毋亚军，河南世纪风律师事务所律师。
原告孙春香诉被告赵志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月22日公开开庭进行了审理。原告孙春香的委托代理人周根峰和被告赵志强及其委托代理人毋亚军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙春香诉称，2016年12月1日，被告租用原告位于禹州市药材城路与建设路交叉口西南角的楼房一栋，楼高十层（含地下室）。合同约定：1、租期两年，年租金60万元；2、付款方式：房屋租赁金每年定期为当年11月30日前，先付款，后使用；3、另约定，在此协议生效期问，任何一方违约当支付对方违约金20万元整，如乙方违约，甲方（原告）有权终止此协议。协议生效后，被告即使用该房屋，第一个租赁年，被告就拖欠5万元的房租，第二年的房租按照约定其应该在2017年11月30日前支付，到期后被告拒绝缴纳，原告依照法律规定进行了催缴房租以及解除合同的公告告知。时至令日，被告仍不按照合同约定履行义务。请求法院判令解除原被告于2016年12月1日签订的《租赁协议》，支付合同约定的租金从2017年11月1日至2018年5月1日30万元租金及合同解除之日的实际租金、支付违约金20万元，共计50万元。针对反诉辩称，民事活动基本原则之一是自愿原则，在反诉原告经营期间我方从未干涉其正常经营，其无法经营与反诉人没有关系。根据合同的相对性，反诉人支付的转让费以及经营不善的经济损失应由其自己承担，与反诉人没有关系，请驳回反诉请求。
被告赵志强辩称，根据双方的合同约定，按照合同起诉支付租金30万是没有问题的，在被告和原告签订合同前房子租金是40万元，原告要求将房租调至每年租金60万元，被告在没有办法的时候才签订，违约金20万元过高，另外被告在合同中违约是被迫造成的，原告要求被告缴纳2018年度租金80万所以导致被告无法履行签订的协议，并且停止经营。由此造成的损失，被告已提出反诉，希望一并解决。反诉请求依法判令被反诉人赔偿反诉人各项损失200万元，本案诉讼费由被反诉人承担。
原告孙春香向本院提供的证据为：1、原被告双方2016年12月1日所签《房租租赁合同》及原被告身份证复印件，证明原被告是本次诉讼的适格主题。2、收件短信截图、催收函及张贴照片，证明原告依照法律的规定，向被告发出解除合同通知。
被告赵志强向本院提的供证据为：1份租赁协议，1份承包合同，证明在被告租赁期间承包给第三方经营，承包期限和租赁期限是一致的。大浪淘沙装修费用清单，证明被告在2012年租赁房屋初期投入资金700万左右。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月1日，原告孙春香（甲方）与被告赵志强（乙方）签订房屋租赁协议，双方约定：1、乙方租用甲方坐落在禹州市药城路与建设路交叉口西南角的楼房一栋，该楼房自东向西共七间门面房，楼高为十层（含地下室）及楼房后边的空地，该楼房一楼为门面，二、三楼为框架结构，四楼至九楼为厢式房（租期六年）。2、租赁期限自2016年12月1日起至2018年11月30日止，租金前两年为每年60万元整，大写（陆拾万元整），两年租期后，租金随行就市，另行商定。每年租金涨跌年租的10%左右。3、付款方式：房屋租赁金，每年定期为当年11月30日之前，先付款，后使用，乙方缴纳房屋租赁金以现金或转账的方式，乙方持有甲方的收据或银行的转账凭证后，证明乙方已缴纳房租方可使用。若乙方逾期未交房租，自12月11日起，每天加收房租1%的违约金，乙方承担违约责任。4、水电：甲方提供给乙方功率为250千瓦变压器一台，承重量630公斤电梯一部，深水井一口，供乙方使用。使用期间供电设备、电梯的维护费用和相关法律责任由乙方负责。5、租赁期间，房屋的房产税，土地使用税，租赁税与水电费等发生的各项费用，均有乙方承担。6、租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理、保卫等工作，乙方执行当地有关部门规定并承担全部责任。7、违约责任，租赁期间甲方不得把房屋另行出租第三方，乙方未经甲方同意并签字，不得转让给第三方。如有任意一方违约，给对方所造成的经济损失由违约方负责并赔偿。除此之外，在此协议生效期间，任何一方违约，当支付对方违约金20万元整。如乙方违约，甲方有权终止此协议。8、租赁期间，甲方不得无礼取闹，干涉乙方的正常经营，由此产生的经济损失由甲方负责。合同期满，房屋租赁权由甲方决定。（以前协议全部作废）9、租赁期间，如因乙万改变房屋的内部结构而出现的房屋安全质量问题，由乙方修缮直至新建。10、甲乙双方合同期满后，限乙力十天内，把所有可移动物品及没备搬离，不可移动物品及房屋附属设施不允许拆除及破坏。（若在限期内，物品没有搬离或有遗留，全部归甲方所有）。1l、本协议如有未尽事项，需经甲乙双方协商作主补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。12、本协议在执行中发生纠纷，应通过甲乙双方共同协商解决，如协商不成，可提请人民法院裁决。本协议一式两份，甲乙双方各持一份，签字后生效。
协议签订后，原告孙春香将租赁房屋交付被告赵志强占有、使用。被告赵志强自2017年11月1日以后的租金未向原告孙春香交纳。2017年12月10日、同年12月20日，原告孙春香催告，被告赵志强仍未向原告孙春香交纳租金。被告赵志强占有租赁房屋至今。
本院认为：原被告签订的房屋租赁协议，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。被告赵志强辩称“在没有办法的时候才签订”，未提供相关证据，故本院不予支持。双方约定的付款方式为当年11月30日之前，先付款，后使用；如乙方违约，甲方有权终止此协议。被告赵志强应当依据约定在2017年11月30日前交纳2018年的租金而未交纳，已构成违约，原告孙春香要求解除双方签订的房屋租赁协议，符合法律规定，本院予以支持。被告赵志强辩称“在合同中违约是被迫造成的”，未提供相关证据，故本院不予支持。被告赵志强对原告孙春香请求的2017年11月1日至2018年5月1日租金30万元，不持异议，本院予以确认。2018年5月2日以后的租金按双方约定的每年30万元为标准，计算至被告赵志强实际返还原告孙春香房屋之日止。被告赵志强辩称违约金20万元过高，根据被告赵志强所欠租金情况，本院酌定以所欠租金30万的30%计算违约金即9万元为宜。被告赵志强在本院指定的期限内未交纳反诉费用，故其反诉请求在本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告孙春香与被告赵志强于2016年12月1日签订房屋租赁协议。被告赵志强于判决生效之日起十日内将租赁房屋腾空交付原告孙春香。
二、被告赵志强于判决生效之日起十日内支付原告孙春香租金30万元及实际返还房屋之日止的租金（自2018年5月2日起按租金每年30万元为标准计算至实际返房屋之日止）。
三、被告赵志强于判决生效之日起十日内支付原告孙春香违约金9万元。
本案受理费8800元，减半收取4400元，由原告孙春香负担825元，由被告赵志强负担3575元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审判员 ：靳炳奎
二〇一八年七月十三日
此件与原件核对无异
书记员 ：李佳晓