河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)豫07民终2872号
上诉人(一审原告):尚学鑫，男，汉族，1969年7月10日生。
被上诉人(一审被告):新乡市靖业房地产开发有限公司，住所地：新乡市红旗区小店镇新运物流园综合办公楼6楼。
法定代表人：张瑞智，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梅海军，河南中原法汇律师事务所律师。
被上诉人(一审被告):大商集团（新乡）大商百货购物广场有限公司，住所地：新乡市平原路139号。
法定代表人：韩振文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：樊洁，河南中原法汇律师事务所律师。
一审被告:新乡市盛世大厦业主委员会，住所地：新乡市红旗区平原路靖业花园1号楼3单元2层中户。
负责人：李晓，该业委会主任。
委托诉讼代理人：高军东，河南师大方正律师事务所律师。
一审被告:新乡市盛世同泰物业管理有限公司，住所地：新乡市红旗区平原路靖业花园1号楼3单元2层东户。
法定代表人：张兰波，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：毛坤，河南师大方正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷建芳，该公司员工。
尚学鑫为与大商集团大商百货购物广场有限公司（以下简称大商百货）、新乡市靖业房地产开发有限公司（以下简称靖业公司）、新乡市盛世同泰物业管理有限公司（以下简称同泰公司）、新乡市盛世大厦业主委员会（以下简称业委会）房屋租赁合同纠纷一案,不服新乡市红旗区人民法院(2017)豫0702民初474号民事判决提起上诉,本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人尚学鑫、被上诉人靖业公司委托诉讼代理人梅海军、大商百货委托诉讼代理人樊洁，一审被告同泰公司委托诉讼代理人毛坤、雷建芳，业委会委托诉讼代理人高军东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
尚学鑫上诉称，一审判决认定上诉人的商铺系非独立商铺无法律依据；上诉人从未委托他人与大商百货签订租赁合同，一审判决认定同泰公司受业委会的委托与大商百货签订的租赁合同对上诉人具有约束力，系违反了法律规定的错误认定，应当纠正。应当判决被上诉人支付所欠付的租金。
靖业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人与靖业公司的协议早已履行完毕，不存在违约，上诉人的房产经业委会统一授权下由物业公司将包括上诉人在内的商铺统一租用给大商百货使用并支付租金。上诉人要求安装电表不在公司权限范围之内，本案租赁合同纠纷诉讼时效为一年，上诉人的起诉已超出法律规定的诉讼时效。
大商百货辩称，我公司与物业公司签订租赁合同时，对方出具了业委会授权委托书和备案登记表，物业公司有权签订该租赁协议。租赁协议合法有效，我方按时足额缴纳了租赁费。大商百货与上诉人不存在合同上的利害关系，应驳回上诉人的上诉。
同泰公司辩称，物业公司受依法成立的业主委员会委托与大商集团签订租赁合同，除此之外物业公司不参与其他事项，因此物业公司对上诉人的上诉请求无需承担任何责任。
业委会辩称，业委会依法成立，并依法通过《盛世大厦业主大会议事规则》和《盛世大厦管理规约》。业主大会有权决定盛世大厦的整体出租使用问题，所有业主应当遵守业主大会整体出租的决定。案涉商铺实质为产权式商铺，不属于业主专有部分，业主行使物权应当受到一定的限制。业委会根据业主大会授权，委托物业公司与大商百货签订《租赁合同》合法有效并已实际履行。
尚学鑫一审诉称，原告在新乡市平原路139号“盛世大厦”内，购买了第二层的“2170号营业房”，房屋坐落在盛世大厦的2层2220室，建筑面积21.337平方米，由新乡市房产管理局颁发的产权证。2004年7月25日原告与被告靖业公司签订一份“房屋使用权转让协议”，协议载明：原告向靖业公司转让房屋使用权的期限为十年，在使用权转让期限内，靖业公司每月按建筑面积52元每平方米向原告支付租金；如逾期支付的，靖业公司向原告支付“每逾期一日，按日万分之三”的滞纳金。房屋使用权期限早已到期，被告靖业公司既不退还房屋，又不支付租金，擅自将原告的“2170号营业房”由被告大商百货占有和使用，也不向原告支付租金，原告多次讨要未果，二被告的行为严重侵害了原告的合法财产权益，现原告起诉至法院,请求1、判令被告立即支付原告位于新乡市××“××大厦”××号营业房的2016年全年的房屋租金26628.58元及滞纳金1557.74元；2、判令被告立即返还原告的“2170号营业房”，并支付自2017年1月1日至实际返还房屋时止，每月按（104元×21.337平方米）支付租金，并在每月的5日前支付，逾期支付按日万分之三支付滞纳金；3、判令被告对原告的“2170号营业房”恢复原状，如造成损失的，按实际损失予以赔偿；4、判令被告靖业公司为原告安装新乡市供电局统一使用的电度计量表一块。以上请求由被告靖业公司、大商百货承担连带责任；5、本案诉讼费均由被告承担。
新乡市红旗区人民法院一审确认以下案件事实:2004年7月25日原告尚学鑫与被告靖业公司签订了售房协议书一份，原告尚学鑫以170696元的价格购买了被告靖业公司开发的位于新乡市平原路××盛世大厦××号营业房，建筑面积21.337平方米。原告尚学鑫与被告靖业公司于2006年8月7日就该营业房签订了商品房买卖合同，该商品房买卖合同载明的房屋建筑面积为21.34平方米，总价款为170720元。2010年3月3日原告尚学鑫取得了该营业房的所有权证，证号为新房权证新乡市字第××号，房屋坐落位置为新乡市平原路139号靖业盛世大厦2层2220室，建筑面积为21.34平方米，套内建筑面积为11.55平方米，共有权人为马芳。靖业盛世大厦是被告靖业公司开发建设的，该大厦总建筑面积42178.95平方米，共分地上5层，地下1层，共有273个商铺。原告尚学鑫购买的涉案营业房位于靖业盛世大厦2层与其他商铺未建立墙体相互隔离，在平面上紧密相连，处于交织状态，实为靖业盛世大厦273个商铺之一。在签订售房协议书的同时，原告尚学鑫作为甲方，被告靖业公司作为乙方签订了房屋使用权转让协议一份，该协议约定：一、甲方自愿将其所购的位于新乡市平原中路“盛世大厦”第二层2170号（产权证登记为2220号）的营业房（建筑面积21.337平方米）的房屋使用权转让给乙方，由乙方负责对外转租或由乙方自主经营。二、甲方向乙方转让房屋使用权的期限为壹拾年。三、在房屋使用权转让期限内，乙方承诺按每月每平方米建筑面积52元整的标准向甲方支付租金，并承诺在该协议期限内不再向甲方收取物业管理费，（但政府有关主管部门对业主征收的有关税费由甲方自行承担）。租金起算日为盛世大厦营业之日起，租金支付方式为每月结算一次。四、在房屋使用权转让期限内，乙方有权根据整体经营的需要，打破甲方与相邻业主之间的产权界限，自由分割，对房屋进行整体装修装饰，灵活布局。协议期满后由乙方负责将装修部分拆除，将甲方的房屋返还甲方。五、在房屋使用权转让期限内，乙方应按约定时间按期向甲方支付租金，如逾期支付，每逾期一日，应按日万分之三的标准向甲方支付滞纳金。六、除本协议约定条件外，任何一方不得以任何借口提出提前解除合同。七、本协议自甲、乙双方签字，盖章之日起生效，协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。八、未尽事宜，双方另行协商，签订补充协议。该协议签订后，原告尚学鑫将涉案商铺交付给被告靖业公司，由被告靖业公司对外出租经营。被告靖业公司按照房屋使用权转让协议的约定向原告尚学鑫支付了租金。该转让协议到期后，原告尚学鑫与被告靖业公司未再续签合同。2016年2月6日新乡市红旗区盛世大厦业主大会成立召开了首届业主大会，选举产生了新乡市红旗区盛世大厦业主委员会，并通过了《盛世大厦业主大会议事规则》和《盛世大厦管理规约》。该业主委员会在新乡市红旗区物业管理领导小组办公室备案。《盛世大厦业主大会议事规则》和《盛世大厦管理规约》对新乡市靖业盛世大厦的维护及环境卫生、公共秩序等方面的内容进行了规定。《盛世大厦业主大会议事规则》第五条第七项载明：决定将本物业与大商集团股份有限公司签订租赁协议，并授权业主委员会协商确定租赁期限和租金标准等具体条款内容，全体业主应当遵守。如该租赁合同到期后，仍授权业主委员会对盛世大厦进行统一经营、统一招商、统一管理、统一确定租赁期限和租金标准。第十一条：“业主委员会的职责”第九项：根据业主大会的授权决定与大商集团股份有限公司签订租赁协议，年租金1450万元（含税），盛世大厦总建筑面积42178.95平方米，每平方租金22元，业主委员会应当与本物业的其他业主（包含物业继受人）协调租金费用或由业主委员会委托第三方筹措对业主进行补贴，确保已签订委托租赁协议业主的租金按协议标准执行；未签订委托租赁协议业主的租金标准，按照业主委员会与承租方签订的租赁合同的租金标准执行，切实维护业主利益。委托租赁协议到期后，根据业主大会授权决定盛世大厦统一经营、统一招商、统一管理、统一确定租赁期限和租金标准；第十条：根据业主大会授权决定盛世大厦每层租金的分配方案、税收的代收代缴。《盛世大厦管理规约》第二条载明：本物业作为单体报规、单体报建的项目，按国家相关主管部门的规定只允许设立一个水、电，不允许另行外接水、电，现已售出的商铺属虚拟商铺，只能依法统一规划、统一管理、统一招商、统一经营，不允许个人招商经营或自营。依据相关法律、法规及规范性文件一个物业管理区域只能成立一个业主委员会的规定，并依法成立业主委员会，行使相关权利和义务。第九条：“业主应履行下列义务”第二项载明：执行业主大会通过的决定、决议和业主大会授权业主委员会作出的决定，当业主的个人利益与本物业大多数业主的利益发生冲突时，必须本着发挥本物业经济利益，避免社会财富浪费的原则，以不违背大多数业主的意愿，不损害大多数业主利益为宗旨，坚决服从和执行业主大会及业主大会授权业主委员会作出的所有决定及决议。2016年4月2日被告业委会依据新乡市红旗区盛世大厦业主大会的授权给新乡市靖业东来房屋租赁管理有限公司（该公司经工商部门核准更名为新乡市盛世同泰物业管理有限公司，即本案被告）、新乡市金源物业管理有限公司出具委托书，委托上述两公司与被告大商百货签订了房屋租赁协议。上述两公司于2016年4月18日与被告大商百货签订的房屋租赁协议载明：将盛世大厦的260户业主的商铺（包括原告尚学鑫购买的涉案商铺）租赁给被告大商百货；租期或代租期限为十五年，租赁期限起始日自2016年2月1日起至2030年12月31日止；前五年租赁年度的房屋租金为每年1450万元，每季度租金为362.5万元，租金每5年递增5%。该房屋租赁协议签订后，被告大商百货将房屋租金交付给了被告同泰公司。原告尚学鑫未按照新乡市红旗区盛世大厦业主大会通过的《盛世大厦业主大会议事规则》和《盛世大厦管理规约》的要求，领取涉案商铺租金，诉至本院要求被告靖业公司与被告大商百货支付2016年全年的租金及滞纳金，并要求返还营业房，以及支付自2017年1月1日起至房屋返还之日止的房屋租金和滞纳金，并要求将原告的营业房恢复原状，赔偿损失，以及判令被告靖业公司为原告安装新乡市供电局统一使用的电度计量表。
审理查明的事实有原告提交的房屋所有权证，房屋使用权转让协议，2016年1月13日新乡日报的报道，售房协议书，商品房买卖合同。被告靖业公司、业委会提交的新乡市红旗区盛世大厦业主委员会备案材料。被告靖业公司、业委会、同泰公司提交的新乡市红旗区盛世大厦业主委员会委托书。被告靖业公司、大商百货、业委会提交的房屋租赁合同。被告大商百货提交的网银支付凭证，房租支付明细。被告业委会提交的新乡市红旗区西街办事处西办政（2015）67号文件，关于组建首届盛世大厦业主大会筹备组的倡议，公告召开业主大会的照片，盛世大厦首届业主大会照片，关于盛世大厦业主大会依法设立的公告，业主大会会议结果公告照片，案涉商铺平面图，《盛世大厦业主大会议事规则》，《盛世大厦管理规约》，盛世大厦租金的具体分配表以及双方当事人的当庭陈述予以证实。
新乡市红旗区人民法院一审认为:《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占有总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，从原告尚学鑫与被告靖业公司签订的售房协议书、商品房买卖合同和房屋使用权转让协议的内容可知，原告购买的涉案营业房位于靖业盛世大厦2层与其他商铺未建立墙体相互隔离，在平面上紧密相连，处于交织状态，实为靖业盛世大厦273个商铺之一。原告尚学鑫虽取得了房屋所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋而言存在一定的特殊性，该商铺是将大商场分割成若干小面积并具有独立产权证的商铺，故涉案商铺应认定为产权式非独立商铺。产权式非独立商铺所有权的行使应受一定的限制，其表现形式为商铺所有权与经营权相分离。主要表现为：一是在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺；二是委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和义务承担的义务，必须遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。原告尚学鑫的涉案商铺与盛世大厦其他商铺的业主已形成利益共同体，按照《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定，任何一个商铺业主行使权利，均不得损害其他业主的合法权利。如将涉案商铺分割出来，势必影响到整个商厦的经营和管理，同时也会给其他业主的利益造成损害，故原告尚学鑫要求返还涉案商铺，并恢复原状和赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告靖业公司与被告大商百货支付2016年以来涉案商铺租金的请求，因新乡市红旗区盛世大厦业主大会依法成立，并选举产生了新乡市红旗区盛世大厦业主委员会，且在有关部门备案。该业主大会通过的《盛世大厦业主大会议事规则》和《盛世大厦管理规约》合法有效，盛世大厦的全体业主均应遵照执行。被告同泰公司受被告业委会的委托与被告大商百货签订的租赁合同对盛世大厦全体业主均有约束力，且被告大商百货已将盛世大厦的租金按照该房屋租赁合同的约定支付给了被告同泰公司，原告尚学鑫应按照《盛世大厦业主大会议事规则》和《盛世大厦管理规约》的规定到被告业委会进行核算并领取，故原告尚学鑫该项诉讼请求本院不予支持。关于原告尚学鑫要求被告靖业公司为其安装供电局统一使用的电度计量表的请求，因涉案商铺是产权式非独立商铺，根据其产权性质，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第七十一条、七十六条之规定，判决：驳回原告尚学鑫的诉讼请求。案件受理费505元，由原告尚学鑫负担。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案中尚学鑫自靖业公司购买的涉案商铺应认定为产权式商铺，该位于靖业盛世大厦2层的商铺其他商铺未建立墙体相互隔离，在平面上紧密相连，处于交织状态，涉案商铺只能整体经营而无法单独经营，因此尚学鑫对该商铺享有的物权必须受到相应的限制，以维护包括自身在内的全体业主的利益。新乡市红旗区盛世大厦业主大会依法成立，并选举产生了业委会，且在有关部门备案。业主大会通过了《盛世大厦业主大会议事规则》和《盛世大厦管理规约》，盛世大厦的全体业主均应遵照执行。被告同泰公司受被告业委会的委托与被告大商百货签订的租赁合同对盛世大厦全体业主均有约束力。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。尚学鑫的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费505元，由尚学鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘铁红
审判员 张 艳
审判员 李 信
二〇一八年九月十九日
书记员 李伟豪