重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0233民初2832号
原告：重庆首华物业管理有限公司，住所地重庆市忠县香山路88号，统一社会信用代码91500233559012643R。
法定代表人：段培密，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙建超，系重庆兴忠律师事务所律师，特别授权。
被告：谭向琼，女，汉族，1974年6月30日出生，住重庆市忠县。
被告：成爱国，男，1975年9月15日出生，住重庆市忠县。
原告重庆首华物业管理有限公司与被告成爱国、谭向琼物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月28日受理后，依法由审判员王香琼独任审判，适用简易程序并于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙建超及被告成爱国、谭向琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系重庆市忠县XX小区前期物业服务公司，被告系该小区业主。原被告于2012年9月25日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《物业服务协议》）。协议签订后，原告认真履行了物业服务义务，并积极协助被告解决相关的物业问题。自2013年10月1日起，被告无正当理由拒绝缴纳物业管理费，根据《物业服务协议》第三条和第五条的规定，截止至2018年4月30日，被告现尚欠原告物业管理费9790元，违约金8544元,原告多次催收，被告以不同借口予以搪塞，原告遂起诉至法院，要求：1、被告支付原告物业管理费9790元和违约金8544元(截止2018年4月30日）；2、诉讼费由被告承担。
被告辩称，欠物业管理费9790元属实，违约金不认可。被告没有完全履行义务，被告违约在先，收取违约金明显违背公平原则，不能足额收取物业服务费。理由如下：1、被告对小区物业管理十分混乱，小区私搭乱建，公共绿化被毁损侵占，小区车辆随意乱停，小区大门未设置门禁。2、房屋书房屋顶漏水，多次找物管反映，但被告不予理会，要求物管公司将房屋整好不漏水，泡烂的屋顶线条要求赔偿；3、入户门锁和可视电话坏了，物管没有维修。要求驳回被告诉讼请求。
经审理查明，原告重庆首华物业管理有限公司系XX小区前期物业服务公司，被告系XX小区业主，该房屋建筑面积为127.15平方米。2012年9月25日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》。约定：1、由原告对重庆北世房地产开发有限公司开发的XX小区进行前期物业管理；2、甲方（重庆首华物业管理有限公司）负责房屋共用部位的清洁养护、修缮和管理，在全体业主的密切配合和共同努力下，保持整体外观统一、完全、整洁，无违章搭建、乱建现象。3、物业管理服务费实行预缴年付制，入住时预付一年的物业管理服务费，每年度交付一次。物业管理服务费按业主或物业使用人拥有的房屋建筑面积计算，物业费标准为1.4元/㎡.月。乙方（成爱国）应缴纳的本年度（自2012年10月1日起至2013年9月30日止）本物业的物业管理服务费共计2136元，并应在以后每年的8月31日前，用现金或转账支票或由已签署协议的银行划拨等形式一次性缴纳下一缴费年度的物业管理服务费。4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，经甲方催收两次以上（含两次）仍未缴纳的，则甲方要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，且有权采取包括但不限于联系有关部门协助停水、停电、停气以及停止提供物业管理服务、提起诉讼等方式予以追收，由此而产生的一切关联费用、责任和后果由乙方全部承担。5、本协议自签订之日起生效，至业主大会成立后，由业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时为止。XX小区至今尚未成立业主委员会。2012年被告接房后装修，2013年入住之后发现书房屋顶漏水，漏水原因不明。被告楼上即XX小区是清水房，至今尚未装修入住。原告曾于2013年6月6日、2014年7月11日、2016年9月6日派工人维修被告入户门锁和可视电话。XX小区有部分绿化被损毁，也有部分业主私搭乱建。被告从2013年10月至今未缴纳物管费，原告曾多次向被告张贴和邮寄物业服务费收缴通知单。截止2018年4月30日，被告尚欠物管费9790元，违约金8544元。原告遂起诉至法院，诉讼请求如前。
上述事实，有原告委托代理人、被告在庭审中的陈述以及原被告提供的：《前期物业管理服务协议》、《物业服务费收缴通知单》、维修派工单、装修完工确认表、忠县发改委忠发改函[2012]43号、员工花名册和职业资格证、忠县人民政府忠府制止字[2018]75号公告、照片、奖项、成爱国物管费和违约金计算清单等证据材料在案佐证，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原、被告签订的《物业服务合同》，其内容和形式不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。原、被告签订的《物业服务合同》对该小区的物业服务收费标准进行了明确约定，故原告要求被告按照合同的约定支付物业服务费用的理由成立，本院予以支持。庭审中，被告承认欠物业管理费9790元属实，本院予以确认。关于原告主张被告应当支付违约金，本院认为原告虽依照合同约定提供了物业服务，被告未按时交纳物业服务费，但鉴于原告在平时的物业服务过程中对小区部分业主损坏小区绿化，乱搭乱建等工作方面未尽到全面制止义务，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。
被告主张书房屋顶漏水，对其房屋装修造成了损失，入户门锁和可视电话坏了物管不修，以不交物业管理费予以抗辩。本院认为，被告已提交证据证明对原告入户门锁和可视电话予以维修，对被告的该抗辩理由不予支持。《物业服务协议》约定原告对房屋共用部位和共用设施的维护和管理，被告书房漏水，系其私有部分，且漏水原因不明，不属于物业公司管理和维护范围。房屋漏水与本案非同一法律关系，被告可另案主张。被告主张原告没有尽到物业服务义务，但未提交充分的证据予以证实，被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务公司为小区公共设施设备所提供的综合服务。物业管理是一个阶段性的工作，周到地服务是每个小区业主的共同希望，物业服务公司应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业公司的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主物业服务要求非物业服务范围的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。若因物业服务导致业主损失，业主亦可另案主张，但被告不能以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，被告的抗辩意见不能成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告成爱国、谭向琼在本判决生效之日起十日内向原告重庆首华物业管理有限公司支付从2013年10月至2018年4月物业服务费9790元。
二、驳回重庆首华物业管理有限公司的其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费258元，减半收取129元（原告已预交），由被告成爱国、谭向琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。
审判员 王香琼
二〇一八年七月二十七日
书记员 张 霞
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