四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终9838号
上诉人（原审被告）：成都致方置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区苏坡中路63-113号商业A区*层。
法定代表人：史立同，总经理。
委托诉讼代理人：黄生富，四川致高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟林江，四川致高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于松松，男，1985年10月7日出生，汉族，住河北省保定市新市区。
委托诉讼代理人：李伟明，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。
上诉人成都致方置业有限公司（以下简称致方公司）因与被上诉人于松松房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初10586号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人致方公司的委托诉讼代理人钟林江、被上诉人于松松的委托诉讼代理人李伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
致方公司上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判驳回于松松的全部诉讼请求。
事实和理由：一、案涉商铺的漏水问题通过维修，完全可以满足普通正常的商业经营使用，一审法院以漏水事实认定致方公司构成根本性违约，是事实认定错误。1、案涉商铺所在工程经竣工验收合格，在漏水事件发生后，致方公司立即拟定维修方案且实际进行了三次维修，一直积极履行维修义务；案涉商铺相邻的其他商铺出现相似漏水情况的，均已及时维修完毕并继续正常营业；根据一审中致方公司提交的《维修工人被拒绝维修的说明》，能够证明案涉商铺未能最终解决漏水问题，完全是于松松拒绝致方公司派遣的工程技术人员进场维修导致。2、根据1986年12月11日中国交存核准书加入的《联合国国际货物销售合同公约》第25条关于“一方当事人违反合同的结果，如使另一方当事人蒙受损害，以致于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西，即为根本违反合同，除非违反合同一方并不预知而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况中也没有理由预知会发生这种结果”的规定，本案中，致方公司出租的房屋从未发生漏水情况，2017年夏季连降暴雨造成漏水的事实客观发生，但可以通过维修解决，现实生活中因漏水问题导致房屋无法维修的情况极为罕见，加之商铺已通过竣工验收，具备基本的质量保障，因此，案涉商铺暂时性的漏水情况并不构成致方公司根本性违约。同时，根据《联合国国际货物销售合同公约》第48条关于“在第四十九条的条件下，卖方即使在交货日期之后，仍可自付费用，对任何不履行义务做出的补救，但这种补救不得造成不合理的迟延，也不得使买方遭受不合理的不便，或无法确定卖方不得造成不合理的迟延，也不得使买方遭受不合理的不便，或无法确定卖方是否将偿付买方预付的费用”之规定，公约允许卖方在履行期限到达之前或之后，自付费用对其违约行为进行修补，除非这种补救对买方是不合理的，因此，即使违约行为是严重的，但如果该违约可以修补，也不构成根本违约。本案中，合同约定的租期为2017年6月10日至2022年5月31日，但2017年6月1日至2017年11月30日是免租期，起租时间为2017年12月1日，免租期的设置也是为解决漏水维修占用时间等问题。因此，在免租期内发生漏水问题，即使因维修需占用一段时间，对于松松而言也并非不合理。3、于松松以商铺漏水问题影响其按时开业为由主张解除合同，而实际上，双方之间对于松松开业时间并无约定，不属于致方公司的合同义务；致方公司关于“不能保证以后绝对不再漏水”的意见，也不应被歪曲解读为“不能保证彻底修复漏水”；即使因将来的恶劣天气等原因再发生漏水情况，只要在时间频率、程度上属于可控范围，也不足以构成“具有重大安全和健康隐患，无法用于正常商业经营活动”的合同目的无法实现情形。二、于松松已与致方公司签订《谅解备忘录》，由致方公司支付装修损失赔偿费5万元，于松松承诺不再就此向致方公司提出任何形式的补偿、赔偿及责任追究。致方公司按该备忘录履行了相应义务，在此情况下，于松松无权再向致方公司主张解除合同、返还保证金以及赔偿装修损失等权利。于松松提起本案诉讼，违反了其在备忘录中所作承诺，一审法院对于松松的主张予以支持，适用法律错误。三、漏水造成的损失应当据实计算，而一审中于松松提交的损失证据或是真实性存疑、或是不具备关联性，包含大量未实际发生或与本案无关的款项，对此致方公司在质证是明确表示不认可，但一审法院却采信上述证据并据此支持了于松松的主张，是认定事实严重不清。
于松松辩称，案涉商铺经多次维修仍不能解决漏水问题，一审法院认定致方公司构成根本性违约正确，对于漏水造成的相应损失均符合证据的认定规则，一审原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
于松松向一审法院起诉请求：1、解除于松松、致方公司签订的《商铺租赁合同》；2、致方公司返还于松松租赁保证金10080元，赔偿装修、培训、办公、推广、人工等费用174993元，以及经营损失115332元，以上合计300405元；3、致方公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2017年4月12日，于松松、致方公司签订《商铺租赁合同》，主要约定：致方公司将位于成都东原时光道项目B2层2018-2019出租给于松松经营使用，该商铺建筑面积为251.65平方米；于松松租赁商铺用于经营培训类杰瑞儿童成长促进中心品牌；商铺租赁期限为60个月，即2017年6月1日起至2022年5月31日止，交付时间为2017年6月1日；于松松应于本合同签订后向致方公司缴纳相当于该物业壹个月的租赁费作为于松松履行本合同的保证，保证金共计10080元，租赁期满后，如于松松在租赁期间无任何违约行为且未给致方公司造成损失的，于松松方应按合同约定交还商铺，致方公司将保证金余额一次性无息退还于松松。
2017年4月24日，于松松向致方公司支付保证金10080元。后，致方公司按期将租赁物业交付给于松松，于松松装修完毕准备开业前，2017年7月16日，因连降暴雨造成商铺漏水、积水。
致方公司对商铺进行维修后，于松松于2018年8月18日出具《谅解备忘录》，主要约定，双方就截止2017年8月17日因室内渗漏造成的户内装修损失事宜，达成一致意见：致方公司支付于松松相关装修损失补偿费50000元；于松松承诺不再就题述事宜向致方公司提出任何形式的补偿/赔偿/责任追究，也不再以任何其他方式、形式（包括但不限于诉讼及仲裁）主张任何其他权利或要求。因漏水引起的无法按期开业而导致其他无形损失，由双方另行协商解决；致方公司承诺将50000元补偿金于本协议签订起的30日内以转账的形式支付给于松松；于松松收到补偿金之日起，如违反承诺，则致方公司有权不予支付该谅解备忘录下的款项，已支付的，于松松承诺返还且视为放弃其他任何实体权利。
致方公司在约定的时间向于松松支付上述补偿款。
商铺经致方公司进行维修后仍出现漏水，于松松不能正常使用商铺，导致商铺至今未开业。
一审中，于松松为证明履行合同产生的费用损失，提供如下证据：
1、《设计合同》、《施工合同》、《恒新源暖通购销合同》、《消防工程承包合同》、《收条》、《四川新东源物业服务有限公司收款收据》（载明收取的装修垃圾清运费、装修管理费）、《订购合同》、支付凭证（复印件）、收据。欲证明于松松为了装修涉案房屋，支付设计费8847.36元、支付装修费97178.69元、支付消防改造费1843.2元、支付空调工程款20736元、支付建渣清运费1728元、支付装修管理费及装修垃圾清运费931.1元、支付柜子定制费3052.8元、以上合计134317.15元。因雨水的浸泡，上述装修项目全部被损坏。致方公司对上述合同的真实性无异议，对支付凭证的真实性有异议，对收据的真实性无异议，但认为该组证据与本案不具关联性。
2、《培训学校管理系统使用授权与服务协议》、发票。以证明于松松为开业准备购买软件，费用为604.8元。致方公司认为该证据与本案无关。
3、《技术服务协议订单确认函》、支付凭证、广告制作费收据、宣传单设计费收据、印刷费收据。以证明于松松为开业准备支付的推广宣传费7948.8元、广告制作费1359.36元、宣传单设计费979.2元、印刷费3888元，以上合计14175.36元。致方公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可。
4、标志设计费收据，以证明于松松为开业准备设计标志支付费用为864元。致方公司对该证据的真实性、关联性不予认可。
致方公司另提交：1、《竣工验收备案表》（复印件），以证明商铺的质量保证。于松松对该证据的真实性有异议。
2、《杰瑞商铺漏水解决方案》，以证明致方公司对商铺漏水很重视，而且履行了方案。于松松对该证据的真实性有异议，认为没看到过该方案。
3、《致方公司维修被拒绝的说明》，以证明维修小组于2017年8月26日上门维修，遭到于松松拒绝。于松松认为在2017年8月26日之前已经进行过维修，但未解决漏水问题，商铺已经无法经营，所以拒绝。
4、相邻商铺正常经营说明，以证明于松松相邻的商铺在正常营业。于松松对该证据的真实性、关联性有异议。
5、证人雷某出庭作证，证人陈述其系致方公司维修部工程经理，于松松商铺出现漏水系证人进行的维修，从7月10几日到8月26日期间，对案涉商铺共进行了三次维修，维修过程中因维修不彻底，没找到漏水根源，故漏水问题未解决，但证人于2017年8月10几日的时候找到漏水根源，现室外已经修好，室内因于松松拒绝维修而未修好。于松松认为证人系致方公司员工，对证人关于进行过维修而未修好的陈述意见无异议，但对证人关于可以修好的陈述不予认可。
一审法院认为，于松松、致方公司于2017年4月12日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，于松松、致方公司均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。
（一）致方公司交付的商铺存在漏水、积水的情况，且经过多次维修仍存在漏水问题，导致于松松不能正常使用租赁商铺，于松松签订《房屋租赁合同》的目的无法实现。致方公司的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，于松松要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。
（二）依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，于松松要求致方公司归还保证金10080元的诉讼请求，一审法院予以支持。
（三）依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，致方公司应承担相应的违约责任。致方公司抗辩称于松松向其出具的《谅解备忘录》中明确载明致方公司支付于松松50000元后，于松松不得以任何形式再主张权利，故本案致方公司的主张不应得到支持。一审法院认为，于松松出具《谅解备忘录》是基于致方公司对商铺的漏水进行维修后双方继续履行《商铺租赁合同》的内容，但致方公司对商铺进行维修后仍出现漏水而导致于松松合同目的不能实现，于松松据此主张解除合同，赔偿损失并未违反双方的约定。故一审法院对致方公司的上述抗辩主张不予支持。现致方公司的违约行为对于松松造成的损失主要是于松松为履行合同而支出的相关费用。1、关于设计费、装修费、购买家具、推广宣传费、广告制作费、宣传单设计费、印刷费的主张，于松松提交的证据客观真实，且系因案涉租赁合同未履行造成的直接损失，上述费用的总金额为148492.51元（134317.15元+14175.36元），对该部分损失的主张，一审法院予以支持；2、关于标志设计费、购买软件的费用，以上损失并非因致方公司违约而导致的损失，故不应由致方公司承担。3、关于于松松请求赔偿经营损失115332元的主张，由于于松松未实际投入运营，于松松也未向一审法院提供能够证明其实际损失的证据，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综合上述认定，一审法院认为因致方公司违约给于松松造成的损失为148492.51元，故致方公司应按照于松松的实际损失金额予以赔偿。扣除致方公司已向于松松赔偿的50000元，致方公司还应向于松松赔偿98492.51元（148492.51元-50000元）。一审法院对于松松的诉讼请求予以部分支持。
综上，于松松的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除于松松与致方公司于2017年4月12日签订的《商铺租赁合同》；二、致方公司于判决发生法律效力之日起十日内向于松松退还保证金10080元；三、致方公司于判决发生法律效力之日起十日内向于松松赔偿损失98492.51元；四、驳回于松松的其余诉讼请求。如致方公司未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二五十三条之规定，加倍向于松松支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5806元，减半收取2903元（已由于松松预交），由于松松负担903元，由致方公司负担2000元，并在履行上述给付义务时一并向于松松支付。
二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：
一、案涉商铺的漏水情况是否已达到致使于松松合同根本目的无法实现的程度，进而于松松要求解除合同、退还保证金的主张能否成立。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，本案中，致方公司作为出租方，负有确保案涉商铺在租赁期间符合正常使用条件的义务。庭审已查明，案涉商铺在于松松装修完毕准备开业前，因连降暴雨造成房屋漏水、积水，致方公司已对渗漏问题进行了维修处理，但在双方于2017年8月17日签订《谅解备忘录》后，房屋再次出现漏水情况。本院认为，致方公司提交的《工程竣工验收备案表》虽能证明案涉商铺所在工程项目经过有关行政管理部门审批，符合验收时的建筑标准和规范，但存在房屋质量缺陷或质量瑕疵客观事实的，致方公司仍应承担责任。结合一审中于松松提交的房屋渗漏水照片和致方公司申请出庭的证人雷某的证言，能够证明：案涉商铺的渗水、漏水情况较为严重，否则致方公司不会愿意承担截止2017年8月17日前因室内渗漏造成的装修损失补偿费5万元；而致方公司在事件发生至2017年8月26日期间，虽已进行三次维修，但未能找到漏水根源，漏水问题也未能根本解决；在双方于2017年8月17日签订《谅解备忘录》后，房屋再次发生漏水问题，在此情况下，案涉商铺的状况已无法满足于松松开展正常经营活动的合同根本目的，一审法院据此支持于松松解除合同的主张，适用法律正确，本院予以维持。《房屋租赁合同》系因致方公司未能提供符合约定用途的租赁物这一违约事实而致解除，合同解除后，于松松已交纳的保证金应予退还，一审判决认定致方公司向于松松退还保证金10080元并无不当，本院予以维持。至于案涉商铺能否从根源上解决渗漏问题，以及与案涉商铺相邻的其他房屋是否已通过维修解决漏水问题，并不影响本案中对于松松要求解除合同主张成立的认定；致方公司依据《联合国国际货物销售合同公约》的规定予以抗辩，但本案系房屋租赁合同纠纷，并非该公约的适用范围，故，致方公司上诉认为其违约事实不足以致使于松松合同根本目的无法实现的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
二、双方签订的《谅解备忘录》是否构成致方公司不承担损失赔偿责任的免责事由，致方公司应否向于松松赔偿装修费、设计费等损失，以及一审判决认定的损失数额是否正确。
根据《谅解备忘录》的内容，双方确认的是案涉商铺截止2017年8月17日前因室内渗漏已造成的装修损失补偿费用，但备忘录亦明确，因漏水问题引起的无法按期开业的其他损失，由双方另行协商解决。本院认为，双方签订《谅解备忘录》时，案涉商铺因漏水问题已形成的装修损毁以及对开业迟延的影响虽已客观存在，但此时于松松基于对致方公司通过维修能够解决漏水问题的信任，愿意继续履约，《谅解备忘录》是对合同继续履行情况下致方公司已发生违约事实的责任确定，于松松在备忘录第二条中关于不再向致方公司主张损失赔偿等权利的意思表示，亦是针对备忘录签订之前对致方公司违约责任的权利处分，但于松松并未放弃就备忘录签订之后致方公司的违约行为主张权利。漏水问题致使致方公司交付的租赁物不符合约定的这一违约事实，因违约情形、程度的不同，赋予承租方于松松的权利，既可以是合同继续履行情况下的违约责任主张，也可以是合同解除情况下的违约责任主张，两者并不冲突。因此，于松松以漏水问题迟迟不能维修解决而致合同根本目的不能实现为由，主张解除合同和赔偿损失，并不违反双方在《谅解备忘录》中的约定，《谅解备忘录》也不构成合同解除情况下致方公司不承担损失赔偿责任的免责事由。致方公司以备忘录作为免责事由的抗辩主张不成立，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，当事人可根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，于松松为履行合同进行的装修、家具购买、营业宣传推广行为，符合常理，在案涉合同因致方公司违约而致解除的情况下，上述行为对应的已实际支出的各项费用，属于于松松因案涉合同未能履行所受的直接损失，一审法院对于松松主张的设计费、装修费、购买家具费、推广宣传费、广告制作费、宣传单设计费、印刷费据实予以支持，并无不当，本院予以确认。致方公司虽然对于松松提交的损失证据的真实性、关联性均提出异议，但2017年12月支付装修费的事实，并不足以否认案涉商铺在2017年6月进行装修施工的事实；于松松举示的广告制作费、宣传单设计费、印刷费等凭据虽非正式发票，但结合对应费用的数额不大、现实交易中通过微信等电子支付方式已较为普遍的社会经验法则，一审法院采信于松松提交的证据认定实际损失数额为148492.51元，在扣除致方公司基于《谅解备忘录》已支付的装修补偿费5万元后，一审判决认定致方公司还应赔偿于松松损失98492.51元，并无不当，本院予以维持。
综上，致方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5806元，由上诉人成都致方置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 笛
审判员 夏 伟
审判员 龚 耘
二〇一八年十一月十六日
书记员 梅芳芝