广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤执监76号
申诉人（复议申请人、利害关系人）：凌康水，男，汉族，1989年5月13日出生，住化州市，
委托诉讼代理人：叶宗坚，广东禅都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭清燕，广东禅都律师事务所实习律师。
申请执行人：广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行，住所地广东省佛山市南海区狮山镇松岗大道94号（综合楼），组织机构代码98006297-8。
负责人：陈金伟。
被执行人：佛山市南海亚泰服装有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山松岗山南工业区，组织机构代码76060058-6。
法定代表人：梁志昭。
被执行人：梁志昭，男，汉族，1975年2月3日出生，住佛山市南海区，
被执行人：梁志成，男，汉族，1972年3月23日出生，住佛山市南海区，
被执行人：佛山市南海区利东南服装有限公司，住所地佛山市南海区大沥沥北小学对面东南服装厂三楼，组织机构代码73310454-4。
法定代表人：梁志昭。
被执行人：佛山市南海昭亚服装工艺有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇松岗松夏工业园长盛路1号（一期厂房），组织机构代码56450644-5。
法定代表人：梁志昭。
被执行人：段文燕，女，汉族，1983年7月14日出生，住佛山市禅城区，
被执行人：冯绮华，女，汉族，1972年11月3日出生，住佛山市南海区，
被执行人：佛山市南海区狮山镇山南经济联合社，住所地佛山市南海区狮山镇山南村，组织机构代码C0393411-3。
负责人：关日明。
凌康水不服佛山市中级人民法院（2016）粤06执复185号执行裁定，向本院申诉。本院立案监督后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。
佛山市南海区人民法院（2016）粤0605执异102号执行裁定查明如下事实：
佛山市南海区人民法院于2015年9月30日作出（2015）佛南法民二初字第968号民事调解书，当事人各方约定：“一、上述原告及八被告于2015年9月29日一致确认，截至2015年8月20日，被告佛山市南海亚泰服装有限公司（以下简称：亚泰公司）尚欠原告广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行（以下简称：农商行松岗支行）下列贷款本息未还：1、贷款账号30×××90项下贷款本金1000万元，利息229379.15元，及以1000万元为本金自2015年8月21日起至实际清偿日止按年利率10.08%计算的罚息，逾期支付的利息按每日万分之三计收的复利。2、贷款账号30×××52项下贷款本金1000万元，利息337866.68元，及以1000万元为本金自2015年8月21日起至实际清偿日止按年利率10.08%计算的罚息，逾期支付的利息按每日万分之三计收的复利。3、贷款账号30×××22项下贷款本金500万元，利息180250.41元，及以500万元为本金自2015年8月21日起至实际清偿日止按年利率10.4325%计算的罚息，逾期支付的利息按每日万分之三计收的复利。4、贷款账号30×××11项下贷款本金500万元，利息151583.34元，及以500万元为本金自2015年8月21日起至实际清偿日止按年利率9.63%计算的罚息，逾期支付的利息按每日万分之三计收的复利。5、贷款账号30×××30项下贷款本金500万元，利息157453.47元，及以500万元为本金自2015年8月21日起至实际清偿日止按年利率10.4325%计算的罚息，逾期支付的利息按每日万分之三计收的复利。6、贷款账号30×××49项下垫款本金500万元，利息272795.85元，及以500万元为本金自2015年8月21日起至实际清偿日止每日按万分之五的利率计算的逾期利息、罚息及复利。二、本案调解结案减半收受理费123599.46元、财产保全费5000元，合共128599.46元（原告已预交），律师费50000元，合计178599.46元，由八被告共同承担并应于签订本协议之日起三日内全额支付予原告。三、被告亚泰公司、佛山市南海区利东南服装有限公司、佛山市南海昭亚服装工艺有限公司、梁志昭、段文燕、梁志成、冯绮华定于本协议之日起三日内向原告清偿完毕本协议第一项约定之债务。该七被告未按期履行上述第一项债务或者八被告未按期履行上述第二项债务的，原告有权立即向人民法院申请强制执行。四、八被告未按上述第二、三项的要求足额履行还款义务时，原告对被告佛山市南海区狮山镇山南经济联合社（以下简称：山南联合社）提供的抵押物{位于佛山市南海区狮山镇山南村委会的土地使用权[土地证号：佛府南集用（2008）第0600180号）]及该土地上的松岗山南工业区中区1路亚泰公司生产车间2（房地产权证号：粤房地证字第××号）]、车间1（房地产权证号：粤房地证字第××号）、宿舍（房地产权证号：粤房地证字第××号）、办公楼（房地产权证号：粤房地证字第××号）、对梁志昭提供的抵押物【位于佛山市南海区狮山镇松岗南国桃园汇江假日花园汇雅苑1栋701号房的房产（房地产权证号：粤房地证字第××号）】、对梁志成提供的抵押物【位于佛山市南海区狮山镇松岗南国桃园汇江假日花园汇雅苑1栋702号房的房产（房地产权证号：粤房地证字第××号）】折价或者拍卖、变卖所得款，在本案债权及实现债权费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）的总额范围内享有优先受偿权。”该调解书已于2015年9月30日发生法律效力。申请执行人农商行松岗支行据此向佛山市南海区人民法院申请执行强制执行，执行法院于2015年10月26日立案执行，案号为（2015）佛南法狮执字第1426号。
在执行过程中，执行法院于2016年1月22日发布（2015）佛南法狮执字第1426-1号《公告》，决定拍卖或变卖被执行人山南联合社名下位于佛山市南海区狮山镇山南村委会的土地使用权（土地证号：佛府南集用（2008）第0600180号）及该土地上的松岗山南工业区中区1路生产车间2（地产权证号：粤房地证字第××）、车间1（房地产权证号：粤房地证字第××）、宿舍（房地产权证号：粤房地证字第××）、办公楼（房地产权证号：粤房地证字第××）（以下简称上述土地及房产为案涉不动产）。
另查明，案涉不动产登记的权利人均为山南联合社。山南联合社将案涉不动产【房地产权证号：粤房地证字第××、第C6449989、第C6449990、第C6449991；土地证号：佛府南集用（2008）第06001**号）】抵押给申请执行人，抵押登记的时间为2011年3月25日，证书号为：粤房地他项权证佛字第0200022493号。2015年8月18日，执行法院根据（2015）佛南法民二初字第968-1号的民事裁定书，依法查封了山南联合社名下的案涉不动产。
凌康水对执行法院拍卖案涉不动产提出执行异议，请求：1.确认案涉不动产的租赁使用权归异议人所有；2.暂停对以上土地、房产的拍卖。其主要理由是：案涉土地原由被执行人梁志昭、梁志成向山南联合社承租，租期从2002年9月1日起至2052年9月1日止，梁志昭、梁志成已一次性支付租赁期限内的租金。后二人在地上建成四幢建筑物，并成立亚泰公司在该房产上进行经营。2014年1月6日，山南联合社与亚泰公司签订《房产地租赁契约》，将案涉房产租给亚泰公司使用，租赁期限自2014年1月6日至2052年9月1日。2014年1月26日，梁志昭、梁志成及亚泰公司与异议人签订协议，将案涉房产至2052年9月1日和租赁使用权作价700万元按现状转让给予异议人，山南联合社作出租人在协议上签章同意确认。同日，异议人转让款700万元支付给了梁志昭、梁志成，三方办理了物业交接手续，将案涉房产交付给异议人实际接收。现该房产为异议人实际占有使用，供电供水等水电设施也变更至异议人名下，由异议人交纳水电费。异议人与原承租人、亚泰公司、山南联合社签订的协议合法有效，异议人已一次付清租赁使用权转让款700万元，三方并已办理移交手续。
执行法院审查后认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。异议人提交的协议书约定租赁期限为2014年1月26日至2052年9月1日，租期长达39年；异议人主张其当日就支付了全部租金700万。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。在租赁期限明显有部分无效的情况下，异议人仍一次性支付全部租金，明显有不符合常理之处。同时，案涉房产面积为23899.64平方米及土地面积为8520.2平方米，平均每月租金为一万五千元左右，价格明显低于市场价格。此外，异议人提交的用水用电地址为“佛山市南海区松岗山南工业区”，该地址具有不确定性，不能唯一指向案涉不动产；且载明的时间均在执行法院查封（2015年8月18日）之后。被执行人梁志昭也主张是由于其向异议人借款才签订租赁协议，并不存在真实的租赁关系。异议人提交的证据不足以证实其与被执行人梁志昭、梁志成存在涉案土地及房产的租赁关系。
即使假设异议人与被执行人梁志昭、梁志成存在案涉不动产的租赁关系，但租赁合同签订时间（2014年1月26日）晚于案涉不动产抵押（2011年3月25日）给申请执行人农商行松岗支行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，现农商行松岗支行明确不同意异议人的异议请求，异议人也不能主张带租约拍卖案涉不动产。
2016年6月13日，执行法院作出（2016）粤0605执异102号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人凌康水的异议申请。
凌康水不服向佛山市中级人民法院申请复议称：一、复议申请人在2014年1月26日从被执行人梁志昭、梁志成、亚泰公司概括性整体受让其租自山南经联社的涉案土地、房产的租赁使用权是合法有效的。该概括性整体转让租赁使用权经得出租人山南经联社同意并确认，三方签订了《协议书》并办理了物业交接手续，为此，复议申请人也一次性支付了概括性整体转让租赁使用权的对价700万元。复议申请人在异议期间提交的证据是真实的，来源是合法的，申请执行人无相反证据予以反驳，故执行法院应予采信，原审法院对证明内容不予确认是错误的，请予以纠正。二、本案所涉租赁合同为权利的概括性整体转让，复议申请人整体受让租赁使用权至原合同届满并不违反国家强制性规定，是合法有效的。三、复议申请人整体受让原承租人的合同权利是经得山南经联社同意并确认的，不存在恶意串通的行为，为此，复议申请人支付了整体转让租赁使用权的对价700万元。一次性整体转让租赁使用权至原合同期限届满，相应转让款按双方协商确定一次性支付，完全符合交易习惯。转让价款也是双方经过平等协商一致确定的，不仅仅要考虑租金市场价格，还必须考虑到投入、产出的经济效益，以及一次性支付转让款的机会成本等，故不能以单纯的租金价格进行评判。至于被执行人梁志昭所称借款关系，仅系其单方表述，并无相关证据证明，相反，梁志昭的表述足以证明复议申请人与其根本不可能存在恶意串通的行为。四、执行法院在证据审查、采信上存在程序违法。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，法院应组织双方当事人进行证据交换。但就本案而言，只有复议申请人将证据复印件交给对方当事人，并当庭提交原件予以质证，而申请执行人并没有提交证据复印件给复议申请人，执行法院也没有组织交换。申请执行人提交的他项权证属庭后交原件执行法院核对，并没有经复议申请人质证。本案不仅涉及到复议申请人的利益，还涉及到山南经联社的利益。根据相关法律规定，涉及到集体重大利益事项，应经过村民大会或者村民代表大会通过后方能办理。因申请执行人提交的证据材料尚不足以证明抵押是经得村民集体同意的，故抵押是否合法有效，应由法院继续审查。综上，涉案房地产至2052年9月1日的租赁使用权归复议申请人所有，且为复议申请人实际占有使用。故请求确认涉案房地产租赁使用权归复议申请人所有。如果法院确实要进行拍卖，应带租约拍卖。
申请执行人农商行松岗支行在复议程序中述称，一、复议申请人凌康水并未取得涉案土地使用权及房产的租赁权。首先，在本案审查中，被执行人梁志昭已自认凌康水所支付的700万元款项实质是借款，并非租金，即凌康水根本没有支付租金。其次，凌康水并未实际占有涉案土地使用权及房产，在本案审查中，被执行人梁志昭确认了三方签订的《物业交接确认书》没有实际发生交接。而凌康水所举用电和用水地址均是“佛山市南海松岗山南工业区”，该地址具有不确定性，不能证明其已实际占有使用涉案土地房产。再者，即使最终认定凌康水已占有使用涉案不动产，但也是在抵押权设立及法院查封后才占有不动产的。二、退一步讲，即使凌康水已取得承租权，但申请执行人对涉案土地房产所享有的抵押权设立时间远早于复议申请人租赁关系成立时间，凌康水无权请求确认涉案土地使用权及房产的租赁使用权归其所有，更无权要求暂停或带租约拍卖。2011年3月23日，申请执行人与山南经联社签订《最高额抵押合同》，约定由山南经联社提供其名下座落佛山市南海区狮山镇山南要委会的土地使用权及位于该土地上的松岗山南工业区中区1路南海亚泰服装有限公司生产车间2、车间1、宿舍、办公楼，为亚泰公司的债务提供最高额抵押担保，并于同年3月25日依法办理了抵押登记。而凌康水提供的《协议书》，签订时间是2014年1月26日。即抵押登记确立的时间远早于凌康水所主张的租赁关系成立时间。根据物权法第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。三、倘若法院认定凌康水已就涉案土地使用权及房产支付了700万元租金，该价格也属于以明显不合理的低价承租被执行的不动产，凌康水无权阻止法院依法执行该不动产。根据山南经联社与亚泰公司签订的《房地产租赁契约》及申请复议人与亚泰公司签订的《协议书》可知，凌康水主张承租的土地使用权面积为8520.2平方米，上盖的四处房产建筑面积分别为：车间2，面积5709.17平方米，车间1，面积9377.30平方米，宿舍，面积6419.26平方米，办公楼，面积2393.9平方米，建筑面积合计为23899.63平方米，按承租年限38年8个月计算（从2014年1月26日起至2052年9月1日止），其支付对价人民币700万元，即每月租金为15086元，建筑面积租金为0.63元/平方米，租金标准远低于市场价格。凌康水属于以明显不合理低价承租涉案土地使用权及房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金收据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。因此，凌康水的异议请求依法不应获得支持。四、申请执行人对涉案土地使用权及房产所享有的抵押权已获人民法院生效法律文书确认，故有权依法行使抵押权利，请求人民法院移除凌康水在抵押物上设置的租赁权。
佛山市中级人民法院对执行法院查明的事实予以确认。
佛山市中级人民法院审查复议认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。复议申请人提交的《协议书》约定，租赁期限为2014年1月26日至2052年9月1日，租金为700万。而涉案房产面积包括面积为23899.64平方米的建筑物及8520.2平方米的土地使用权，平均每月每平方米建筑物租金为0.63元，价格明显低于市场价格。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”复议申请人提交的其他证据，亦不足以证实复议申请人已实际占有使用了涉案土地及房产。因此，复议申请人主张其对涉案土地及房产的租赁关系合法有效，依据不足，对其主张不予确认。
此外，申请执行人对涉案房产享有抵押权，该抵押权及于房产所占有的土地使用权。而且申请执行人所享有的抵押权（2011年3月25日设立），亦早于复议申请人所主张的租赁权（《协议书》签订时间为2014年1月26日）。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，现申请执行人农商行松岗支行明确表示不同意复议申请人的主张，因此，申请复议人主张确认其承租权及要求带租约拍卖，没有事实和法律依据，本院不予支持。
复议申请人在复议中所提执行法院在（2016）粤0605执异102号案件审查中对证据采信的问题，因执行异议的审查程序不属于民事诉讼法规定的诉讼程序，对证据的审查标准也不相同，对申请执行人听证后提供原件的证据可由执行法院根据案件实际情况进行处理。执行法院的审查，程序上并无不当之处。
2016年11月9日，佛山市中级人民法院作出（2016）粤06执复185号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项、第三十一条第一款、第二款的规定，裁定驳回凌康水的复议申请，维持执行法院（2016）粤0605执异102号执行裁定。
凌康水不服向本院申诉，请求：1.撤销执行异议和复议裁定；2.指令执行法院将已拍卖的案涉不动产进行执行回转。其主要理由是：1.2017年7月20日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终4053号判决，确认凌康水、亚泰公司、山南联合社于2014年1月26日签订的协议书中所转让的案涉土地承租权期限超过2022年8月31日部分无效。该判决认定从2002年9月1日起至2022年8月31日止的租赁期限受法律保护，该判决于2017年8月5日发生法律效力。梁志成不服申请再审，广东省高级人民法院于2018年2月28日作出（2017）粤民申9771号民事裁定驳回其再审申请，故本案异议和复议裁定因新的生效裁判需要进行撤销。2.根据“买卖不破租赁”的民法原则，案涉不动产于执行程序中的处置不应影响租赁关系的存续，案涉不动产应带租约拍卖。案涉及不动产于2002年9月1日出租，2011年3月25日是抵押，出租后于2014年1月26日承租权流转，不影响案涉不动产已于2002年出租的事实。案涉不动产显然属于租赁在前、抵押在后。本案执行程序不应影响租赁关系的存续，案涉不动产应带租约拍卖。3.执行法院以抵押在先、租赁在后为由去除租赁权而对案涉不动产权益不带租约进行网络司法拍卖，属于执行错误，应予执行回转。凌康水于2018年1月向执行法院提交（2017）粤06民终4053号民事判决，申请执行法院撤回不带租约拍卖公告，中止原定的不带租约拍卖程序。但执行法院错误适用去除租赁权的规定，将案涉不动产不带租约拍卖且于2018年2月12日已拍卖完成。
申诉人向本院提交两份法律文书：1.佛山市中级人民法院（2017）粤06民终4053号民事判决书，该判决就2014年1月26日亚泰公司与凌康水、山南联合社签订协议书的效力问题载明：该协议为协议当事人就涉案物业及附着地块在剩余租赁期内的承租权及物业处分权、收益权的转让所订立合同。即使抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人，抵押人转让抵押物的行为并不必然无效。协议约定涉案土地租赁期限为50年，超过二十年的部分协议，该承租期限超过2022年8月31日的部分无效。判决确认被告凌康水、亚泰公司、山南经联社协议转让的涉案土地承租权的期限超过2022年8月31日的部分无效，及其他判项。2.本院2018年2月28日本院（2017）粤民申9771号民事裁定书，该裁定载明：梁志成不服前述判决向本院申请再审。该裁定认为：本案系确认合同无效纠纷，焦点问题是涉案协议书的效力问题，申请再审提出合同无效的理由不属于法定合同无效规定的范围，协议书自愿签订内容亦不违法，遂裁定驳回梁志成的再审申请。
本院认为，本案的焦点问题是，对于申诉人主张案涉不动产的承租权是否足于对抗申请执行人的抵押权。对此评析如下：
首先，租赁在后的承租权不足于对抗在先抵押财产的强制执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案申诉人凌康水承租使用案涉不动产，系依其与梁志昭、梁志成、山南联合社、亚泰公司等于2014年1月26日签订的协议，凌康水取得案涉不动产承租权的时间，在案涉不动产抵押于本案的申请执行人之后。故凌康水对案涉不动产的承租权不足以对抗本案申请执行人依法行使的抵押权，其主张本案司法拍卖案涉不动产应当带租的主张不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这一“买卖不破租赁”的立法目的，是为了在租赁物的物权发生变动时，从法律上保护承租人对租赁物的使用权。申诉人凌康水提出本案租赁时间应从2002年9月1日起计，但是从这一日期直至2014年1月26日止，案涉不动产的承租人并非凌康水。其以此为由主张带租拍卖案涉不动产，不应予以支持。
其次，另案判决租赁合同有效不具有阻止本案强制执行案涉不动产的效力。佛山市中级人民法院（2017）粤06民终4053号的民事判决书虽判决凌康水与梁志昭、梁志成、山南联合社、亚泰公司等于2014年1月26日签订的协议合法有效，但如前所述，因租赁标的物抵押在先而凌康水承租在后，其承租权并不能对抗在先设定的抵押权，故另案判决租赁合同有效并不具有阻止本案强制执行案涉不动产的效力，申诉人凌康水主张根据该判决应当带租拍卖案涉不动产，理由不能成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。凌康水因本案强制执行致使其无法继续承租案涉不动产所产生的损失，可依上述判决确认的合同效力依法另循途径解决。
综上，凌康水申诉理由不能成立，本院应予驳回。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第81条、第129条的规定，裁定如下：
驳回凌康水的申诉请求。
审判长 蒋先华
审判员 李昙静
审判员 庄绪义
二〇一八年九月十九日
书记员 杨玉敏