重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终2354号
上诉人（原审被告）：重庆茂园物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区六公里二塘街1号。
法定代表人：刘克祥，总经理。
委托诉讼代理人：赵璇，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：奉建英，女，1973年6月19日出生，汉族。
委托诉讼代理人：余治发，重庆博冠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴美娥，重庆博冠律师事务所实习律师。
原审被告：重庆金字塔房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区新街道钢花路548号。
法定代表人：杨春宇，总经理。
委托诉讼代理人：向芸，重庆百君律师事务所律师。
上诉人重庆茂园物业管理有限公司（以下简称“茂园公司”）因与被上诉人奉建英，原审被告金字塔房地产开发有限公司（以下简称“金字塔公司”）合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2016)渝0104民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
重庆茂园物业管理有限公司上诉请求：除租金及滞纳金外，驳回奉建英其他诉讼请求。事实与理由：1、双方合同约定20年内合同不能撤销。在上诉人有任何违约情形，为保护多数业主利益，被上诉人也不能解除合同。该约定合法有效，应当予以执行。上诉人积极履行委托事务，没有成功招商责任不在于上诉人。2、租金诉讼时效应当按期分别计算，一审关于诉讼时效的法律适用错误。3、一审判决法律关系混乱。
奉建英辩称，原审判决正确，要求维持原判。
重庆金字塔房地产开发有限公司述称，其同意茂园公司的意见。
奉建英向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原告与被告金字塔公司于2009年3月14日签订的《商品房买卖合同补充协议》；2、请求判决解除原告与被告金字塔公司、茂园公司于2009年3月14日签订的《委托租赁合同》；3、请求判令被告金字塔公司、茂园公司将位于大渡口区新山村街道钢花路488号负一层203号商铺立即返还原告；4、请求判令被告茂园公司支付租金（以6630元/年为标准，从2014年10月1日至租赁物实际交还原告之日止计收）及滞纳金（以所欠租金为基数，按每日万分之三从2015年1月6日起计收至租金结清为止）并支付违约金（以未付租金的10%计算），并判令被告金字塔公司对前述款项承担连带保证责任；5、本案诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：2009年3月14日，原告与金字塔公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以77996元的价款购买金字塔公司开发的位于大渡口区新山村街道钢花路488号负一层203号房屋，该房屋套内面积4平方米，结构钢筋混凝土，用途摊位。合同签订后，原告向金字塔公司支付了全部房款。2009年7月20日，原告办理了案涉房屋的产权过户登记手续，该房屋用途为商业。另，原告所有的案涉房屋所在的金都会商场负一层共有约557个商铺。
2009年3月14日，原告（甲方、委托方）与茂园公司（乙方、受托方）签订《委托租赁合同》，约定：甲方将其所购的案涉房屋委托乙方统一出租经营并进行物业管理，该委托在16年零10个月内不可撤销；为确保甲方在本合同约定的前16年零10个月委托租赁期间（即2009年4月1日至2026年1月31日）的租金收益，乙方承诺以委托经营管理的物业收入确保支付甲方的租金收益；在本合同签订之前，金字塔公司与重庆百货大楼股份有限公司（以下简称“重百公司”）签订了为期10年的租赁合同，甲方同意认可并接受该房屋统一出租给重百或其他承租方，并由乙方统一管理。关于委托租赁期方面：甲方委托乙方租赁期为16年零10个月，自2009年4月1日起至2026年1月31日止；本合同约定的委托租赁期届满后，甲方应根据多数业主意见，统一继续委托乙方或其他具有资质的公司进行经营管理，委托期限另行商定，甲方不得违反多数业主意见而单独提出出租、自营或改变经营方式的要求。关于租金收益方面：在本合同约定的前6年零10个月委托租金期间（即2009年4月1日至2016年1月31日），乙方承诺每年向甲方支付租金收益，金额为房款的8.5%即6630元；在本合同约定的前6年零10个月委托租赁期间，乙方第一次一次性支付甲方2年租金，余下的租金支付从第二个年度起乙方每个季度（3个月）向甲方支付一次，每次支付当年应支付租金总额的25%，每一期的租金支付应在该季度的前五个工作日内完成；在本合同约定的前6年零10个月委托租赁期届满后（即2016年2月1日起），为保证业主租金收益最大化，乙方将根据多数业主意见所认可的租赁条件、租金水平与承租方签署租赁协议，在此基础上，甲方应当继续委托乙方统一经营，不得单独要求对合同项下的房屋行使使用权；在本合同约定的后10年委托租赁期间（即2016年2月1日至2026年1月31日），甲方租金收益标准按下列公式计算：甲方年租金收益=该层租赁物业实际收取的年租金÷可售房屋套内面积总和×甲方所购房屋的套内面积。在双方权利义务方面约定：甲方有权依照本合同约定向乙方收取租金收益；乙方有权以乙方或金字塔公司的名义将本合同项下的房屋统一出租给重百公司或乙方选择的其他主体。关于违约责任方面约定：在本合同约定的前6年零10个月委托租赁期间（2009年4月1日至2016年1月31日），如乙方连续两期不能按照本合同的约定向甲方支付租金收益，则每逾期一日按应当支付租金金额的万分之一向甲方支付滞纳金。
另查明，2015年11月27日，金字塔公司与茂园公司签订《金都会商场（负一层）房屋交接确认书》，约定：鉴于重百公司将重庆市大渡口区钢花路488号（金字塔˙金都会广场）负二层至四层的商业用房正式移交给金字塔公司，现金字塔公司将金字塔˙金都会广场负一层的商业用房正式移交给茂园公司；交房时间：2015年11月27日；双方共同确认交付房屋的建筑、结构、装饰、配套安装及设施设备完好，相关文件资料齐全，双方确认办理正式的交接房手续。当日，双方办理了金都会商场（负一层）商业用房及设备的移交手续。
再查明，2015年8月31日，金都会广场负一层胡晓清、ＸＸ生、刘玉兰等部分已与茂园公司签订租赁确认书的业主代表向重庆市大渡口区委员会重庆市大渡口区人民政府信访办公室来信反映以下情况：1、要求茂园公司按照委托租赁合同事项尽快兑现前十年所欠业主们的租金，体现茂园公司的诚信之举，了确小业主们的顾虑和心愿；2、业主代表已联系到的多数业主完全是在没有办法的情况下签订后十年认可协议书，因为这些分散在重庆市四面八方的散户和不相识的弱势业主，关于对茂园公司代为受托后十年出租条件，业主们是在没有任何办法的情况下，面对很低的租金及条件，经多次协商无果，小业主们为搞活该地区经济只有在个人经济利益上做出较大牺牲和损失，无可奈何只有同意在原签委托租赁二十年合同基础不变的情况下，只有签订认可；3、希望茂园公司对散户弱势业主们要勇于担当，本着认真负责的精神尽快组织公司人员寻找联系或在重庆市商业报刊发出公告，对无法联系上未签约后十年租金的业主们，尽快在规定期限内到公司签确认书；4、以后未签约后十年业主的联系工作，业主代表将不再参与。
一审庭审中，原、被告确认案涉房屋租金已支付到2014年10月，从2014年11月1日起未再支付租金；被告陈述从2015年11月27日起至今，案涉房屋所在的金都会广场负一层商业用房已空置，原告陈述对此情况不清楚；原告陈述曾多次向被告催收租金，无果后向区信访办反映诉求。
茂园公司举示了包括信访业主代表胡晓清、刘玉兰在内的160余户业主与茂园公司签订的《租赁条件确认书》以及罗义群、罗义红等30户业主对金都会广场负一层招租事宜通知书所作的反馈意见表及重庆市大渡口区钢海商贸有限责任公司向茂园公司出具的委托茂园公司对该公司所有的89个商铺进行代为招租的委托书等证据拟证明在重百公司撤场后，茂园公司已取得金都会商场（负一层）557个商铺中304个商铺的业主同意继续委托茂园公司统一租赁该楼层商铺，一审法院认为，虽然原告对该组证据的真实性不予认可，但一审法院结合双方对业主代表胡晓清、刘玉兰等信访的相关材料真实性予以认可的意见及在被告举示的若干租赁条件确认书中包括了前述业主代表签字确认并预留个人详细信息的事实，对该组证据的真实性予以确认。对该部分事实，一审法院认定如下：对除本案原告外的160余户业主确认的事实及租赁条件主要包括以下几个方面：1、同意重庆康润佳医院管理有限公司（以下简称“康润佳公司”）租用金都会广场负一层房屋作为医院使用，房屋租金每月32元/m2（按建筑面积计算），从第四年起按5%的增幅递增，租赁期限暂定10年；2、若本次招商未能成功，则业主同意除康润佳公司之外的其他承租人的第一年房屋租金为每月32元/m2（含32元/m2）以上，租金按季度支付，其他租赁条件参照第1条执行，低于业主指定的价格出租房屋的，应当经业主另行同意；3、业主确认由茂园公司以该公司名义为出租人与康润佳公司签订房屋租赁合同；4、业主确认由康润佳公司或其他承租人按照房屋租赁合同约定向业主支付租金；5、本次招租能否成功签约，除需多数业主认可租赁条件、租金水平之外，还需康润佳公司确定。茂园公司向30户业主（不包括原告）发出的《金都会广场负一层招租事宜通知书》的主要内容如下：重庆庆通医药有限公司（以下简称“庆通公司”）拟租用该楼层房屋作为医院使用，租期10年，租金标准为每月32元/m2（按建筑面积计算），从第四年起按5%的增幅递增，租金按季度支付。30户业主对该通知书所作的反馈意见表中，同意由庆通公司承租作为医院及同意租金水平及租赁条件的有13户，其余的业主不同意租金水平及租赁条件。
关于本案的争议焦点问题，一审法院作如下评述：
关于原告奉建英与被告茂园公司之间法律关系如何界定的问题。根据合同约定，该合同约定的期限为16年零10个月，分两个阶段即前6年零10个月（2009年4月1日至2016年1月31日）及后10年（2016年2月1日至2026年1月31日），而前6年零10个月期间，合同明确约定茂园公司应按原告购买案涉房屋所支付的房款的8.5%即6630元支付案涉房屋的年租金收益，且对该期间租金的支付时间、方式及逾期支付租金的违约责任进行了明确约定，上述约定符合租赁合同成立要件，故该期间原告与茂园公司的法律关系应认定为租赁合同关系。关于后10年期间，原告与茂园公司的法律关系问题。根据合同约定，在本合同约定的前6年零10个月委托租赁期届满后（即2016年2月1日起），为保证业主租金收益最大化，茂园公司将根据多数业主意见所认可的租赁条件、租金水平与承租方签署租赁协议，在此基础上，原告应当继续委托茂园公司统一经营，不得单独要求对案涉房屋行使使用权；同时，在该期间内，原告的租金收益标准按下列公式计算：该层租赁物业实际收取的年租金÷可售房屋套内面积总和×原告所购房屋的套内面积。根据本案查明的事实，从2015年11月27日起至今，包括原告所有的案涉房屋在内的金都会商场（负一层）商铺已空置，茂园公司正在征求该楼层业主意见同意其继续委托茂园公司统一租赁该楼层商铺，因此，按照合同约定的后10年租金计算公式得出从2016年2月1日起至今原告的租金收益为0元，原告与茂园公司在金都会商场（负一层）商铺统一租赁出去之前，双方的法律关系应认定为委托合同关系。
关于原告诉请解除委托租赁合同的问题。一审法院认为，虽然委托租赁合同约定原告将案涉房屋委托茂园公司统一出租经营并进行物业管理，该委托在16年零10个月内不可撤销，但是根据被告陈述从2015年11月27日至今，包括案涉房屋在内的同一楼层商铺均已空置，茂园公司从2014年11月1日起就未再支付原告租金，原告基于该合同所期待的租金权益无法得到实现，这也与原告购买案涉商铺并委托茂园公司与该楼层其他商铺统一出租经营的目的相违背。同时，根据《委托租赁合同》第五条第4款的约定，在本合同约定的前6年零10个月委托租赁期届满后（即2016年2月1日起），为保证业主租金收益最大化，乙方将根据多数业主意见所认可的租赁条件、租金水平与承租方签署租赁协议，在此基础上，甲方应当继续委托乙方统一经营，不得单独要求对合同项下的房屋行使使用权。茂园公司虽然举示了160余户业主签字确认的租赁条件确认书及重庆市大渡口区钢海商贸有限公司向其出具的委托书以及金都会广场负一层招租事宜通知书及反馈意见表，以此证明其已取得多数业主同意继续委托茂园公司统一租赁，但该组证据并不能达到茂园公司的证明目的。理由有以下几个方面：首先，租赁条件确认书与招租事宜通知书载明的拟招商的公司为两个不同的公司即康润佳公司与庆通公司，说明与茂园公司达成初步租赁意向的公司还未确定；其次，从租赁条件确认书记载的内容来看，要最终成功签约康润佳公司需要多数业主认可租赁条件、租金水平同时还需要康润佳公司确定，但茂园公司并未举示证据证明多数业主认可租赁条件、租金水平的书面材料；再次，在30户业主所作的反馈意见表中，多数业主并不同意租赁条件及租金水平。最后，在前10年委托租赁期尚未届满之时，作为受托人的茂园公司虽然已在开始招租，但是在该租赁期届满之后至今长达1年多的时间，茂园公司仍未取得多数业主认可的租赁条件、租金水平，其未按照合同约定完成受托事务。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。据此，作为委托人的原告奉建英可以要求解除与茂园公司签订的《委托租赁合同》。同时，案涉房屋在原承租人重百公司移交给金字塔公司后，金字塔公司又将该房屋移交给茂园公司占有、使用，且案涉房屋已办理房地产权证，该证上明确记载有相应门牌号，故茂园公司应当将案涉房屋返还原告。
关于原告诉请租金的问题。根据前文对原、被告法律关系的界定，故原告能主张的租金应为前6年零10个月租赁期间（2009年4月1日至2016年1月31日）的租金，同时，根据庭审中双方确认的案涉房屋租金已支付到2014年10月，从2014年11月1日起未再支付租金的意见，据此，一审法院确定茂园公司应支付所欠原告5个季度的租金为：6630元/年÷4季度×5=8287.5元。关于该部分租金请求是否已过诉讼时效的问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。我国法律规定了一般诉讼时效和特别诉讼时效。延付租金适用特别诉讼时效，诉讼时效期间为1年，自当事人知道或者应当知道自己的权利受到侵害之日起开始计算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行届满之日起计算。一审法院认为，如果租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。本案中，茂园公司未付租金的期间为2014年11月1日至2016年1月31日，根据合同约定，租金按季度支付一次，每一期的租金支付应该在该季度的前五个工作日内完成，故从最后一期租金履行期限届满之日起至原告2016年5月9日起诉时，其租金主张并未超过1年诉讼时效。故对茂园公司提出的原告主张已过诉讼时效的辩解意见，一审法院不予采纳。
关于原告诉请滞纳金的问题。根据合同约定，在前6年零10个月委托租赁期间，如茂园公司连续两期不能按照本合同的约定向原告支付租金收益，则每逾期一日按应当支付租金金额的万分之一向原告支付滞纳金，该约定系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该约定合法有效。根据一审法院查明的事实，茂园公司从2014年11月1日起未再支付原告租金，其未支付租金的期数已连续超过2期，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任，但滞纳金的标准应为未付租金的万分之一。关于滞纳金的支付时间问题。根据合同约定，租金按季度支付一次，每一期的租金支付应该在该季度的前五个工作日内完成，结合茂园公司未支付原告租金的期间2014年11月1日至2016年1月31日，一审法院确定各笔租金的逾期付款之日如下：
应付租金期数（年、月、日）
未付租金金额（元）
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逾期之日（年、月、日）
2014-11-1至2014-12-31
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1105
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2014-10-6
2015-1-1至2015-3-31
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1657.5
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2015-1-6
2015-4-1至2015-6-30
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1657.5
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2015-4-6
2015-7-1至2015-9-30
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1657.5
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2015-7-6
2015-10-1至2015-12-31
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1657.5
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2015-10-6
2016-1-1至2016-1-31
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552.5
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2016-1-6
但原告诉请以所欠租金为基数从2015年1月6日起至租金付清之日止计算滞纳金，故一审法院对第一期、第二期（即2014-11-1至2015-3-31）滞纳金的起始时间统一调整为2015年1月6日，其他期数的滞纳金起始时间不作调整。据此，茂园公司应支付原告的滞纳金为：以未付租金2762.5元为基数，按每日万分之一从2015年1月6日计收至租金结清为止；以未付租金1657.5元为基数，按每日万分之一从2015年4月6日计收至租金结清为止；以未付租金1657.5元为基数，按每日万分之一从2015年7月6日计收至租金结清为止；以未付租金1657.5元为基数，按每日万分之一从2015年10月6日计收至租金结清为止；以未付租金552.5元为基数，按每日万分之一从2016年1月6日计收至租金结清为止。
关于原告诉请解除《商品房买卖合同补充协议》及要求被告金字塔公司就被告茂园公司应支付租金、滞纳金及违约金承担连带保证责任以及要求被告金字塔公司返还案涉房屋的问题。一审法院认为，因原告至始至终未举示《商品房买卖合同补充协议》，故一审法院对原告的该项请求不予支持；同时，被告金字塔公司并非《委托租赁合同》的当事人，且被告金字塔公司也并未对原告在《委托租赁合同》项下的租金权益提供保证担保，故对原告诉请要求被告金字塔公司返还案涉房屋及要求被告金字塔公司就被告茂园公司应支付租金、滞纳金及违约金承担连带保证责任的请求，不予支持。
综上，一审判决如下：一、解除奉建英与重庆茂园物业管理有限公司于2009年3月14日签订的《委托租赁合同》；二、重庆茂园物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向奉建英返还位于大渡口区新山村街道钢花路488号负一层203号的房屋；三、重庆茂园物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付奉建英租金8287.5元及违约金（以未付租金2762.5元为基数，按每日万分之一从2015年1月6日计收至租金结清为止；以未付租金1657.5元为基数，按每日万分之一从2015年4月6日计收至租金结清为止；以未付租金1657.5元为基数，按每日万分之一从2015年7月6日计收至租金结清为止；以未付租金1657.5元为基数，按每日万分之一从2015年10月6日计收至租金结清为止；以未付租金552.5元为基数，按每日万分之一从2016年1月6日计收至租金结清为止）；四、驳回奉建英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取39元（原告奉建英已预交），由被告重庆茂园物业管理有限公司负担。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，奉建英购买房屋后，依法办理了单独的产权证书，其房屋位置明确，奉建英的房屋所有权依法受法律保护。重庆茂园物业管理有限公司欠奉建英一年多租金，构成根本性违约。在合同第二个十年的履行中，茂园公司一直未能完成对外招租的受托事务，导致奉建英委托目的落空，也构成根本违约。因此奉建英基于茂园公司的根本性违约行为，有权解除双方合同。合同遵循无过错原则，茂园公司即使作了努力，但未能成功招商，应当认定其未能完成受托事务。按照《中华人民共和国合同法》第四百一十条的相关规定，委托人可以随时解除委托合同，撤回委托。《委托租赁合同》约定任何条件下奉建英不得撤回委托、解除合同约定违反合同法的规定，属于无效条款。奉建英所购房屋与其他业主的房屋目前没有在物理上进行隔离，统一使用可能更大发挥物的使用价值。因此，在房屋整体上正在正常经营使用，并且单个业主的租金或房屋占用损失能够得到保障的条件下，可以考虑统一经营使用和照顾多数业主利益。本案中奉建英房屋因长期空置不能产生收益，又不能收回自行利用，其房屋所有权权能落空，奉建英权利受到严重侵犯。奉建英产权独立，合同独立，对其他产权人没有任何承诺，没有任何义务。奉建英依法解除合同、收回房屋后，产权人之间可以自愿协商统一经营。
在分期支付租金的租赁合同纠纷中，诉讼时效可以以最后一期租金的履行时间届满一并起算，一审关于诉讼时效的法律适用并无错误。虽然本案法律关系复杂，但是基于同一标的物、同一合同产生的纠纷，一审审理并无程序不当。
综上所述，重庆茂园物业管理有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费78元，由重庆茂园物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡智勇
审 判 员 苏致礼
代理审判员 芦明玉
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 吴晓亮