湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民一初字第710号
原告靖州苗族侗族自治县农村信用合作联社，住所地湖南省靖州苗族侗族自治县。
法定代表人唐自军，该单位理事长。
委托代理人龙献文（特别授权），湖南鹤洲律师事务所律师。
被告李汶峰，男，1976年6月10日出生，汉族。
被告兰柯驹，男，1977年6月20日出生，汉族。
原告靖州苗族侗族自治县农村信用合作联社（以下简称“靖州信用社”）诉被告李汶峰、兰柯驹侵权责任纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月18日、2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告靖州信用社的委托代理人龙献文、被告李汶峰、被告兰柯驹均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告靖州信用社诉称：2012年03月30日，怀化市迎丰东路155号盛世嘉园综合楼一楼103号房屋的原产权人姚晓兰，用以上房屋作抵押，为赵惠洁、石金英、石玉兰向原告贷款作担保，且依法办理了抵押登记，抵押权人为原告。2012年10月30日，姚晓兰在未告知原告（抵押权人）的情况下与被告签订了门面租赁合同，将以上房屋中临街的一部分出租给被告，被告用于经营二手车交易、投资、抵押咨询等业务（具体不详），并在该门面上制作了“东林二手车交易中心”、“东林投资”、“抵押咨询”字样的广告招牌。2014年07月，原告起诉姚晓兰等人，经怀化市中级人民法院调解，达成了（2014）怀中民二初字第127号、128号、129号调解协议。但因姚晓兰拒不履行生效法律文书确定的债务，经原告申请，并经该院强制执行后，于2014年11月05日送达了（2014）怀中执字第66-2号执行裁定书，裁定将以上房屋用于抵偿姚晓兰所欠以上债务，以上房屋自裁定书送达之日起归原告所有。之后，经多次协商，原告与被告未能就租赁以上房屋重新达成协议，且被告拒不支付占用期间的租金。经原告多次催告，被告强占原告所有的房屋至今拒不腾退，因此原告已另案诉请判决被告腾退。原告现诉至人民法院请求判令：l、被告赔偿自2014年11月06日起算至2015年07月08日止的租金损失人民币40273.97元（年租金60000元÷365天×245天），同时判令被告按年租金60000元÷365天×实际占用天数的计算标准赔付租金损失，自2015年07月09日起算至被告将坐落于怀化市迎丰东路155号盛世嘉园综合楼一楼103号房屋中被被告占用的部分腾退给原告之日止（以上房产的产权证证号为：怀房权证鹤城字第7140155**号，建筑面积为808.53㎡，被被告占用的部分的建筑面积约为35㎡，现处于面对“步步高电器城”时其入口处右侧，并与“怀仁大药房”相邻，详见照片）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。2016年2月29日，原告当庭变更诉讼请求中的租金标准为：鉴定意见的租金标准为102.92元每月每平方米，按租赁面积35平方米计算，每个月是3602.2元，
被告李汶峰口头辩称，房子是租的姚晓兰的，当时已经把租金全部付给姚晓兰，房子拍卖自始至终都没有通知被告，被告租金是全部付了，不是拖欠租金和拒不付租金。
被告兰柯驹口头辩称，签订合同的双方并不是农商行和被告，之前被告是和姚晓兰签订的合同，之前的租金已经交过了，一次性交了20年租金，大概是2013年的样子交的。
经审理查明：怀化市迎丰东路155号盛世嘉园综合楼一楼103号房屋（建筑面积为808.53平方米，原产权证号为712000636）的原产权人为案外人姚晓兰，2012年3月30日，案外人姚晓兰将上述房屋抵押给原告靖州信用社，抵押期限为2012年3月30日至2015年3月29日。2012年10月30日，案外人姚晓兰与被告李汶峰、兰柯驹签订《门面租赁合同》，约定案外人姚晓兰将上述房屋中建筑面积约35平方米的部分（即涉案房屋）租赁给二被告，租赁期限为2012年10月30日至2032年10月30日止。后因原告与案外人姚晓兰之间的债务纠纷，怀化市中级人民法院于2014年11月7日裁定将上述房屋抵偿给原告，原告于2014年12月12日取得了上述房屋的产权证（证号为“怀房权证鹤城字第7140155**号”），于2014年12月19日取得土地使用证（证号为“怀国用（2014）第出1564号”）。现二被告仍占有、使用涉案房屋。2015年7月17日，原告起诉至本院，要求两被告腾退上述房屋（案号（2015）怀鹤民一初字第696号），2015年11月2日，本院对该案做出如下判决：被告李汶峰、兰柯驹于本判决生效后十五日内将占用的位于怀化市迎丰东路155号盛世嘉园综合楼一楼103号房屋（产权证号为“怀房权证鹤城字第7140155**号”，被占用部分处于面对“步步高电器城”入口处右侧，并与“怀仁大药房”相邻）腾退给原告靖州苗族侗族自治县农村信用合作联社。两被告不服该判决上诉于怀化市中级人民法院，经审理，怀化市中级人民法院于2016年1月8日裁定按被告自动撤诉处理。为查明涉案房屋的单位租金价值，2015年9月25日，受本院委托，怀化市鹤城价格认证中心做出怀鹤价民评认字（2015）35号《涉案物价格鉴定报告书》，鉴定意见为：涉案房屋自2014年11月6日至2015年8月27日每月每平方米的租赁单价为102.92元，为本次鉴定，原告支付鉴定费3000元。
上述事实，经过公开开庭审理，原告举证，本院确认，有以下证据证实：
1、原、被告组织机构代码、营业执照、户籍资料复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体；
2、照片两张，证明涉案房屋的基本情况，方位以及被两被告占用；
3、怀化市中级人民法院（2014）怀中执字第66-2号民事裁定书、授权委托书、房屋所有权证、土地使用权证、房屋登记信息复印件各一份，证明涉案房屋于2012年3月30日抵押给原告，2014年11月5日被裁定归原告所有；
4、门面租赁合同复印件一份，证明被告于2012年10月30日从姚晓兰处租用涉案房屋，并占用至今。
5、（2015）怀鹤民一初字第696号民事判决书、（2015）怀中民一终字第656号民事裁定书及送达回证及法院专递详情单复印件、送达回证、民事起诉状、庭审笔录复印件、姚晓兰收被告租金收据复印件一组，证明原告方另案起诉了两被告，本院判令两被告腾退涉案房及一、二审过程；
6、鉴定报告书及鉴定费收据复印件（已与原件核对），证明原告的租金损失及鉴定费用。
7、庭审笔录一份，证实本案的其他情况。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”，（2015）怀鹤民一初字第696号民事判决系生效判决，根据该判决查明的事实：涉案房屋于2012年3月30日已经设定抵押权并经过登记，而2012年10月30日，原房屋的所有权人即案外人姚晓兰又将该房屋出租给二被告，属于“抵押权设立后抵押财产出租”的情形，因此，姚晓兰与两被告的租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”，抵押权人即原告靖州信用社通过（2014）怀中执字第66-2号民事裁定实现抵押权后，取得了涉案房屋的所有权，故本案的房屋受让人即原告靖州信用社不受案外人姚晓兰与两被告租赁合同的约束，且本案不适用“买卖不破租赁的原则”。《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，产权人对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，二被告对涉案房屋的占有属于无权占有，无权占有期间造成原告的租金损失应当由二被告支付，但租金的支付标准应当以鉴定意见为准，不应再参照原租赁合同的租金标准。怀鹤价民评认字（2015）35号《涉案物价格鉴定报告书》系本院委托做出，程序合法，对书中认定的涉案房屋租赁单价为102.92元／月／平方米的鉴定意见，本院予以采纳。原租赁合同确定的面积约为35平方米，对该面积，双方未举证数额有误，故本院仍以该面积确定租金损失，据此，本院对二被告应付原告租金损失做如下确认：1、2014年11月7日起算至2015年7月8日止的租金损失人民币29178元（243÷30×102.92×35），2014年11月7日为怀化市中级人民法院裁定产权变更日；2、2015年7月9日后的租金损失为：从2015年7月9日起按3602元／月的租金标准计算至二被告退回原告涉案房屋之日止。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
一、被告兰柯驹、李汶峰支付原告靖州苗族侗族自治县农村信用合作联社自2014年11月7日起至2015年7月8日止的租金损失人民币29178元，该款限本判决生效后10日内付清；
二、被告兰柯驹、李汶峰支付原告靖州苗族侗族自治县农村信用合作联社自2015年7月9日起的租金损失，租金损失按以下方式计算：从2015年7月9日起按每月3602元的租金标准计算至被告兰柯驹、李汶峰将坐落于怀化市迎丰东路155号盛世嘉园综合楼一楼103号房屋（产权证证号为怀房权证鹤城字第7140155**号，）中占用的部分腾退给原告之日止，该租金损失限腾房之日支付。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费807元，鉴定费3000元，共计3807元由被告李汶峰、兰柯驹承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 陈发林
人民陪审员 丁 伟
人民陪审员 倪 勇
二〇一六年三月一日
代理书记员 曾 群
附法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。