云南省临沧市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）云09民终459号
上诉人（原审原告）：临沧市云县容海建筑工程有限公司。住所地：云南省临沧市云县爱华镇滇西名特产交易中心第*幢*****号商铺。
法定代表人：董有海，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：代晨，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：龙渊，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：麻栗坡林生俏科技有限公司。住所地：云南省文山州麻栗坡县麻栗镇南锋小寨老箐。
法定代表人：卢应春，该公司执行董事兼总经理。
上诉人临沧市云县容海建筑工程有限公司因与被上诉人麻栗坡林生俏科技有限公司合同纠纷一案，不服云县人民法院（2018）云0922民初122号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭于2018年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人临沧市云县容海建筑工程有限公司（以下简称云县容海建筑公司）的委托诉讼代理人代晨、龙渊到庭参加诉讼，被上诉人麻栗坡林生俏科技有限公司（以下简称麻栗坡科技公司）经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案经报请本院院长批准，延长审限六十日。现本案经合议庭评议，已审理终结。
上诉人云县容海建筑公司上诉称：1、按照双方达成的合意，如未能向银行贷款完成融资，则被上诉人应将土地恢复原状更名至上诉人名下，被上诉人向云县国土资源局出具的《承诺书》能够证明。被上诉人未能按约向银行融资，其行为已构成根本违约，上诉人有权行使法定解除权，解除双方的合同关系，同时案外人云南盛尔希投资有限公司已通过诉讼方式催告被上诉人解除合同，故按照《合同法》规定，被上诉人应将涉案土地恢复原状，更名至上诉人名下。且土地更名至被上诉人名下，被上诉人并未支付对价、缴纳相应税费，更名行为并非转让，仅是借名登记，故上诉人系真实权利人，按照《物权法》及司法解释规定，人民法院理应将土地确权并判决更名至权利人即上诉人名下。上诉人已完成举证责任，一审要求上诉人举证证明“麻栗坡科技公司没有完成贷款融资”这一消极事实，显属错误分配举证责任。2、涉案土地已按照法定程序办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》并建盖了商品房，大部分已出售备案并交付购房业主。如不将其更名至上诉人名下，则无法为购房业主办理不动产登记证，将会损害购房业主的合法权益。3、虽然案外人对涉案土地向人民法院申请了查封，但不影响将涉案土地恢复更名至上诉人名下。因为购房业主在查封之前已签订合法有效的《商品房购销合同》并合法占有不动产，未办理过户登记是因为被上诉人的违约行为所致，故根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等规定，购房业主的权利能排除包括查封在内的执行措施，为保护善意购房业主的利益，理应恢复上诉人为土地权利人。4、上诉人在一审中的诉求是请求判令土地予以返还并将土地使用权变更至上诉人名下，但一审对此曲解为请求将土地更名至上诉人名下，从“判令”到“请求”字眼的变化，导致“平等法人之间的财产关系”变成了“具有行政登记的具体行政行为性质的要求”。由此，一审混淆了“申请不动产权属变更登记”和“判令土地更名”的性质，错误裁判本案所涉法律关系为具体行政行为，不属于法院管辖范围。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。
被上诉人麻栗坡科技公司书面答辩称：1、一审裁定正确，本案不属于人民法院管辖和审理范畴。根据我国《土地管理法》规定，土地所有权和使用权的争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。本案层面似乎类似于合同纠纷，但实质是土地使用权的变更登记纠纷，而变更行为属于行政行为。2、双方原本不存在合同关系，变更土地使用权是双方合意的结果，属于不动产物权转移的合意，且被上诉人已将该土地使用权用于融资。双方就土地使用权的变更是基于合意的结果，依据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。被上诉人取得涉案土地使用权的变更登记具有合法性，上诉人自变更登记之日起便丧失了对该土地的使用权，故上诉人的诉讼请求于法无据。2015年6月，上诉人将涉案土地使用权变更为被上诉人，并经登记颁发《土地使用证》，被上诉人因土地所在地与土地使用权人不在同一行政区域而未能得到银行审批贷款。随后，被上诉人向个人融资借款，在融资借款人的要求下，被上诉人的法定代表人以个人名义向案外人刘俊贤融资借款300万元用于被上诉人与农业合作社的种植投入，并以被上诉人的所有资产进行担保抵押。现涉案土地使用权证质押于融资借款人刘俊贤持有。2017年因被上诉人周转资金困难无力偿还融资借款，被诉于云南省丘北县人民法院，该土地已被人民法院依法查封，查封期限至2020年4月18日。综上，上诉人的请求不能成立，一审判决及裁定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。
原审原告云县容海建筑公司在一审中的诉讼请求：1、确认被告未履行《承诺书》的行为构成违约；2、被告将坐落于云县爱华镇云洲新区（瓦窑坝）的地号为100-01-01-09-1-2的土地返还原告，并将土地使用权变更至原告名下；3、被告承担本案诉讼费及律师费。
一审法院经审理认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，证书由国家相关职能部门颁发，当事人欲进行土地权属变更登记，应到相关职能部门办理变更土地权属登记。故原告云县容海建筑公司请求将坐落于云县爱华镇云洲新区（瓦窑坝）的地号为100-01-01-09-1-2的土地更名至其名下的诉讼请求，不属于人民法院管辖。据此，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定：“驳回原告临沧市云县容海建筑工程有限公司要求将坐落于云县爱华镇云洲新区（瓦窑坝）的地号为100-01-01-09-1-2的土地予以返还并变更至其名下的起诉。”
在二审诉讼过程中，双方当事人均未提交新证据。庭审结束后，本院依法要求上诉人云县容海建筑公司就涉案土地取得、登记及建设等情况进行举证。上诉人云县容海建筑公司向本院提交了如下证据：《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、云国用（2013）第1066号《土地使用权证》、云国用（2015）第343号《土地使用权证》、云国用（2015）第601号《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证明》。
本院认为，本院依职权要求上诉人云县容海建筑公司提交的证据客观真实，能够证明涉案土地来源、登记及建设等情况，予以采信。
经二审审理查明：2013年1月15日，云县国土资源局与云南盛尔希投资有限公司签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，将坐落于云县爱华镇云洲社区瓦窑坝、面积93162平方米的土地使用权出让给云南盛尔希投资有限公司。2013年6月25日，云南盛尔希投资有限公司取得了云国用（2013）第1066号《土地使用权证》。2013年5月16日，云南盛尔希投资有限公司就上述土地办理了《建设工程规划许可证》，将上述土地用于建设“云县云海阳光商业住宅小区”。2014年12月17日，云南盛尔希投资有限公司开发的“云县云海阳光商业住宅小区”获得了《商品房预售许可证明》，云南盛尔希投资有限公司遂开始出售商品房，已出售的商品房在云县房地产交易评估管理所进行了登记备案。2015年3月4日，上述土地使用权变更登记至云县容海建筑公司名下，土地证号为云国用（2015）第3**号。2015年6月，云县容海建筑公司与麻栗坡科技公司经协商达成合意，将上述土地使用权变更登记至麻栗坡科技公司名下用于融资。2015年6月1日，云县容海建筑公司向云县国土资源局出具一份《承诺书》，承诺其公司将上述土地使用权变更至麻栗坡科技公司名下，系用于融资，不属于转让，由此产生的法律后果由其公司承担。2015年6月2日，麻栗坡科技公司出具一份《承诺书》，承诺将上述土地使用权变更至其公司名下仅为融资，并非实际转让。2015年6月4日，上述土地使用权变更登记至麻栗坡科技公司名下，土地证号为云国用（2015）第6**号。2017年2月16日，麻栗坡科技公司因民间借贷纠纷被刘俊贤起诉至云南省丘北县人民法院。2017年4月18日，云南省丘北县人民法院作出（2017）云2626民初225号《民事裁定书》，查封了上述登记在麻栗坡科技公司名下的土地使用权，查封期限至2020年4月18日止。2017年5月17日，云南省丘北县人民法院作出（2017）云2626民初225号《民事调解书》，确认麻栗坡科技公司因资金周转困难，其法定代表人卢应春于2015年6月8日以包括上述土地使用权在内的其他资产作抵押，向刘俊贤借款300万元。后云县容海建筑公司因与麻栗坡科技公司协商将上述土地使用权变更回自己名下未果，遂提起诉讼。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案中，涉案土地使用权原为云南盛尔希投资有限公司享有，云南盛尔希投资有限公司将该土地用于商品房投资开发建设，并将所建商品房出售，已售商品房在行政主管部门登记备案，相对应的土地使用权按照法律法规的规定，应当属于商品房买受人享有。而在此过程中，云南盛尔希投资有限公司将涉案土地使用权变更登记在云县容海建筑公司名下，云县容海建筑公司又为融资再次变更登记在麻栗坡科技公司名下，现麻栗坡科技公司因为自己的债权债务纠纷，导致涉案土地使用权被其债权人向人民法院申请查封，云县容海建筑公司与麻栗坡科技公司在明知涉案土地已用于商品房开发建设，却仍然协议涉案土地使用权变更登记的行为已经损害了该土地上所建商品房买受人的合法权益，故应为无效。而土地使用权的变更登记事宜，不属于人民法院处理范畴，属于行政主管部门的职责职能范围，相关权利人应当向不动产登记部门申请办理。综上，云县容海建筑公司关于麻栗坡科技公司未履行《承诺书》的行为构成违约，请求将涉案土地更名至其名下的主张不能成立，本院不予支持。一审裁定处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 段晓玲
审判员 李 明
审判员 赵艳洁
二〇一八年十一月二十八日
书记员 黄丕奇