重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝01民终9227号
上诉人（原审原告）：贺春，女，汉族，出生于1970年2月3日，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：张全权，重庆天朗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司，住所地重庆市合川区。
法定代表人：魏晓涛，董事长。
委托诉讼代理人：张剑，重庆嘉陵律师事务所律师。
原审第三人：谭淑云，女，汉族，出生于1974年2月6日，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：林曦，重庆市合川区南津街法律服务所法律服务工作者。
上诉人贺春因与被上诉人重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司（以下简称城投公司）、原审第三人谭淑云房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2015）合法民初字第9118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月12日进行了询问，上诉人贺春的委托诉讼代理人张全权，被上诉人城投公司的委托诉讼代理人张剑、原审第三人谭淑云的委托诉讼代理人林曦到庭参加询问。本案现已审理终结。
贺春上诉请求撤销原审判决，依法改判为支持其一审诉讼请求。主要事实和理由：1、原判采用《房地产估价报告书》认定贺春的损失有失公平。《房地产估价报告书》虽形式要件合法，但其实质要件欠缺，结论不应当被采纳。2、原判没有采纳贺春实际（预期）损失额，并据此确定城投公司的赔偿责任不当。贺春与他人签订的《租赁合同》的资金数额是根据市场综合因素确定，因城投公司原因致使合同未履行，贺春对他人存在赔偿责任的预期损失，本案应当以该预期损失确定城投公司的赔偿责任。3、贺春的预期损失数额为657672元。4、原判适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条错误。依据《房屋买卖合同》第8条第1项的约定，城投公司预期交房的违约金不能低于34.03万元。城投公司预期交房超过16个月，给贺春造成严重损失。5、一审法院依据贺春申请调查取证，并制作《调查笔录》，该证据能够证明案件事实，但未在庭审中出示、质证，该证据可能影响本案结果。6、原判由贺春承担鉴定费不当。
城投公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人贺春的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人谭淑云同意城投公司的答辩意见。
贺春向一审法院起诉请求：1、判决由城投公司将位于合川××××3-1的房屋交付贺春；2、判决由城投公司赔偿贺春经济损失31万元（损失计算至2015年11月13日，2015年11月13日后的损失另案诉讼）；3、本案诉讼费由城投公司承担。在审理过程中，贺春申请谭淑云作为本案第三人，并要求第三人与城投公司同时承担本案的交付房屋和赔偿损失的义务。后贺春撤回要求交付房屋的诉讼请求，同时将第二项诉讼请求中的损失变更为647672元（损失计算至2019年10月31日）。后贺春明确表示只要求城投公司承担本案的责任。事实和理由：2014年8月5日，贺春在重庆联合产权交易所通过挂牌招标的方式购买了产权属于城投公司的位于合川××××3-1房屋，并于同月7日与城投公司签订了房地产买卖合同，合同第四条约定“…在乙方缴清全部价款的条件下，甲方应在一个月内将该房屋交付乙方…”。合同签订后，乙方于同月13日交清了全部购房款，于9月2日将房屋出租给了重庆合友律师事务所。按合同第四条约定，城投公司应于2014年9月13日前将房屋交付给贺春，导致贺春与重庆合友律师事务所之间签订的《房屋租赁合同》不能履行，给贺春造成了严重的经济损失。综上所述，贺春为了维护自己的合法权益，依据相关法律、法规之规定，故起诉来一审法院。
一审法院认定事实：2009年7月17日，城投公司（作为甲方、出租方）与第三人谭淑云（作为乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定了甲方将位于合川涪江一桥南桥头负一层建筑面积约430平方米的房屋出租给乙方，年租金为2万元，租赁期限为2009年8月1日起至2014年7月31日，共60个月。同时约定了合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方可以与甲方另行协商，双方重新签订协议。该合同还约定了其他内容。
2014年7月22日，城投公司通过重庆联合产权交易所以挂牌招标的方式将上述房屋（后登记坐落为合川南××号）进行转让。重庆联合产权交易所的挂牌公示信息载明了该房屋有租赁，租期至2014年7月31日，承租人不放弃优先购买权（场内行权），特别告知:……6、承租人享有优先购买权，公告期间需到重交所合川直属支所报名（场内行权），若非承租人受让，租赁收益从过户手续办理完结次月随之转移……。
2014年8月7日，贺春（作为乙方）与城投公司（作为甲方）签订《房屋买卖合同》，该合同第一条约定：由甲方以证载现状将坐落于合川××××3-1号商业用房出售给乙方。出售房产建筑面积429.68㎡；第二条约定：上述房地产甲方通过重庆联交所合川直属支所公开挂牌出售，乙方以人民币1701500元中标；第三条约定：乙方持重庆联合产权交易所合川直属支所的交易结果通知书，与甲方签订本合同。本合同生效之日起10个工作日内将价款全额转入重庆联交所指定的账户；第四条约定：双方约定房屋交付和办证的期限和方式：合同生效后，在乙方缴清全部价款的条件下，甲方应在1个月内将该房产交付乙方。同时，办证由乙方负责，甲方积极协助。该合同还约定了其他内容。
2014年8月4日、2014年8月12日，贺春通过重庆联富通网络结算科技有限责任公司向重庆联合产权交易所交纳涉案房屋保证金340300元、价款1361200元，合计1701500元。2014年8月26日，重庆联富通网络结算科技有限责任公司向城投公司转账支付涉案房屋价款1701500元。2014年8月27日，贺春缴纳了印花税、契税51900.8元，同日，重庆市合川区地方税务局出具销售不动产发票一张。2014年9月1日，贺春向合川市房地产交易所缴纳其他税费17585元。同日贺春取得涉案房屋的《房地产权证》（证号：204房地产2014字第25596号，坐落：合川××××3-1号，用途：其他商服用地，建筑面积：429.68㎡）。
一审法院在审理过程中，城投公司申请对涉案房屋所在地段的月平均租金（2014年8月至2016年1月）进行司法评估。后一审法院依法委托重庆金翰资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。2016年5月16日，该公司作出了《房地产估价报告书》（重金翰评鉴子[2016]0006号），得出的估价结果为：合川××××3-1号房屋2014年8月至2016年1月的月平均租金市场价值为6445元。城投公司支付评估费8000元。贺春、城投公司、第三人对《房地产估价报告书》本身的真实性并无异议。但贺春认为租金是根据市场供求关系，由合同当事人自行协商，不属于国家管制、政府定价的范围，同时评估报告所依据的资料不完整，该证据不具有证据效力。城投公司、第三人认为该报告书存在描述错误的情况，结论过高。后贺春申请鉴定人员聂晓华出庭接受质询，贺春支付鉴定人出庭费用800元。后因《房地产估价报告书》存在瑕疵，一审法院要求重庆金翰资产评估土地房地产估价有限公司作出更正和说明。2016年9月5日，重庆金翰资产评估土地房地产估价有限公司作出《回复函》，上面主要载明：“我公司于2016年5月10日对标的物进行了现场勘查，在调查了标的物房屋所在地段类似房屋的月平均租金单价后，选取了3个结构为混合、土地使用权类型为出让、用途为商业（其他商服用地）、成交时间为近两年内的可比实例，建立可比基础后，经交易情况修正，市场状况调整，房地产状况调整修正后得到估价对象所在地段类似用途的月平均租金单价为15元/㎡。我们的可比实例来源于该路段，评估结论是对可比实例进行修正后得到的结果，标的物建筑面积为429.68平方米，则月平均租金为6445元。因委估房屋为单体楼，在地图上对该栋楼没有标识。我们仅作了一个大约的位置示意图作为报告的附件，因评估结论是经过实地查勘及运用科学的估价方法获得，故该位置示意图对评估结论的最终形成没有影响”。贺春、城投公司、第三人对《回复函》本身的真实性并无异议。但贺春认为其没有提供详细的参数资料，故其得出的结论不能使人信服，属于凭空捏造。第三人认为租金金额过高，不予认可。一审法院认为，虽然重庆金翰资产评估土地房地产估价有限公司第一次作出的《房地产估价报告书》存在瑕疵，但因一审法院依法委托该公司进行评估，结合《回复函》以及当地实际行情，一审法院对该评估结论予以采信，从而认定涉案房屋所在地段类似用途的房屋月平均租金单价为15元/㎡，因建筑面积为429.68平方米，从而认定涉案房屋所在地段类似用途房屋2014年8月至2016年1月期间的月平均租金市场价值为6445元。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，贺春、城投公司签订的《房屋买卖合同》是双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
2014年8月4日、2014年8月12日，贺春通过重庆联富通网络结算科技有限责任公司向重庆联合产权交易所交纳涉案房屋保证金340300元、价款1361200元，合计1701500元。贺春按照约定在合同生效之日起10日内已将价款全额转入了重庆联合产权交易所指定的账户，城投公司应当按照约定在贺春交清全部价款的条件下在1个月内（即2014年9月12前）将涉案房屋交付给贺春,而城投公司实际交付房屋的时间是2016年1月18日，存在逾期交房的行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故城投公司应当承担本案的违约责任。因此，对于贺春要求城投公司赔偿损失的诉讼请求，一审法院予以支持。对于城投公司辩称房屋实际使用是第三人，应当由第三人承担贺春损失的意见，一审法院认为，城投公司与第三人是房屋租赁合同关系，租赁期于2014年7月31日届满。租赁期届满后，城投公司有向第三人收回房屋的权利也有向贺春交付房屋的义务，城投公司未收回房屋导致无法交付房屋的责任应当由城投公司自行承担。故对于城投公司的该答辩意见，一审法院不予采信。同时贺春明确在本案中不要求第三人承担责任，一审法院予以尊重。
对于损失大小的认定，因贺春没有充分的证据证实其他损失的存在，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同时可能造成的损失”的规定，因此，在订立房屋买卖合同时，能预见的损失即租金损失。对于租金损失，根据评估机构的最终估价结果，涉案房屋所在地段类似用途的月平均租金单价为15元/㎡，因建筑面积429.68元/㎡，从而得出涉案房屋2014年8月至2016年1月的月平均租金市场价值为6445元。根据《房屋买卖合同》的约定，城投公司应当在2014年9月12前将涉案房屋交付给贺春,而实际交付房屋的时间是2016年1月18日，城投公司逾期交付房屋16个月6天，故城投公司应当赔偿贺春的损失为：6445元/月×[16月+(6天÷30天/月)]=104409元。对于贺春的过高要求，一审法院不予主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、由被告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司在本判决生效后五日内赔偿原告贺春损失104409元；二、驳回原告贺春的其他诉讼请求。案件受理费10300元，减半收取5150元，鉴定费8000元，鉴定人出庭费用800元，合计13950元，由原告贺春负担11702元，被告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司负担2248元。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交证据。本院依据一审举示证据和质证查明，《房屋买卖合同》第八条约定内容为合同乙方（贺春）的违约责任。
贺春在一审诉讼中，举示的《房屋租赁合同》载明，2014年9月2日贺春将涉案房屋租给重庆合友律师事务所，租赁期间为2014年11月1日至2019年10月31日，年租金前三年为18万元，第四年、第五年为20万元，承租方交定金10万元，出租房不能在2014年10月10日前按时交房，承租方可以解除合同，并要求承租方双倍返还定金；《收条》载明，2014年9月2日贺春收取了重庆合友律师事务所10万元定金；《解除合同通知书》（复印件）载明，2014年11月20日重庆合友律师事务所以贺春未按约交房为由，解除与贺春签订的《房屋租赁合同》，并要求承租方双倍返还定金。《收据》、《重庆农村商业银行进账单》（复印件）载明，2014年12月10日贺春向重庆合友律师事务所支付20万元，重庆合友律师事务所出具收取贺春10万元违约金的收据。《房屋租赁（居间）合同》载明，2016年2月19日贺春将涉案房屋租给侯丽，租赁期间为2016年3月1日至2019年2月28日，年租金8.8万元。城投公司对贺春举示的该部分证据的真实性不予认可，其理由是年租金从2万元涨到18万元不是市场行情，收取10万元定金不符合惯例；《房屋租赁（居间）合同》与本案不具有关联性。
本院查明的其它事实与前述一审审理查明的事实相同。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。对贺春在一审诉讼中，举示的《房屋租赁合同》、《收条》、《解除合同通知书》及《收据》、《重庆农村商业银行进账单》复印件、《房屋租赁（居间）合同》，在城投公司对其真实性不予认可，该部分证据相关人员重庆合友律师事务所、侯丽未出庭证实相关证据真实性，且《解除合同通知书》、《收据》、《重庆农村商业银行进账单》是复印件的情况下，原判对该部分证据不予采信并无不当。
贺春与城投公司签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。双方当事人应当按照合同约定履行义务，主张权利。贺春在一审诉讼中，以城投公司违约为由，请求判决城投公司赔偿损失。双方签订的《房屋买卖合同》没有约定关于城投公司违约责任承担的内容，但《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。城投公司存在逾期交房的违约行为，应当承担赔偿损失的违约责任。
贺春上诉称依据《房屋买卖合同》第8条第1项的约定，城投公司预期交房的违约金不能低于34.03万元。经查，《房屋买卖合同》第八条约定内容为合同乙方（贺春）的违约责任。据此，贺春的该部分上诉理由缺乏事实依据，依法不予采纳。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条规定，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。《房地产估价报告书》是一审法院依据城投公司的申请，依法委托具备估价资质的重庆金翰资产评估土地房地产估价有限公司作出的，该估价报告的结论能够证明案件事实，应当作为认定案件事实的根据。贺春在诉讼中没有就房屋租金标准申请重新鉴定，上诉中认为《房地产估价报告书》形式要件合法，故对其认为《房地产估价报告书》实质要件欠缺，结论不应当被采纳的上诉理由依法不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。贺春以城投公司违约为由，请求判决城投公司赔偿损失，应当承担其损失存在的举证责任。贺春在本案诉讼中，举示的证据不能证明其实际已经发生的损失，城投公司订立合同时预见到或者应当预见到的损失为房屋租金，原判据此依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，支持其可预见损失为租金损失并无不当。案涉房屋在2009年8月1日至2014年7月31日期间，实际出租年租金2万元，在贺春举示的证据不能证明2014年8月至2016年1月期间可预见租金损失的情况下，《房地产估价报告书》评估该房屋该期间的月平均租金市场价值为6445元，原判以该租金标准计算房屋所有人贺春的损失并无不当。
一审法院依据贺春申请调查取证，并制作《调查笔录》，庭审中该证据贺春没有举示，也未申请法庭质证，原判对该证据不作为定案证据并无不当。
《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。第三十四条规定，民事案件原告申请撤诉，人民法院裁定准许的，案件受理费由原告负担。贺春在一审中请求：1、判决由城投公司将位于合川××××3-1的房屋交付贺春；2、判决由城投公司赔偿贺春经济损失647672元；3、本案诉讼费由城投公司承担。贺春在审理过程中申请撤回交付房屋的诉讼请求，一审法院据此判决城投公司赔偿贺春损失104409元。贺春应当承担其撤回第一项诉讼请求的案件受理费，贺春的第二项诉讼请求，部分胜诉、部分败诉的，原判根据该案的具体情况，对案件受理费5150元，鉴定费8000元，鉴定人出庭费用800元，合计13950元，决定由贺春负担11702元，城投公司负担2248元并无不当。
综上所述，贺春的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10300元，由贺春负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 瑜
审判员 赖生友
审判员 闫信良
二〇一七年二月二十三日
书记员 陈 胜