河南省南召县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南召民初字第1191号
原告（反诉被告）南召县云阳兴云商城，
负责人张栋，男，生于1982年9月6日，汉族，住南召县。
委托代理人杨晓，男，河南浩星律师事务所律师。
被告朱保华（反诉原告），男，生于1976年9月15日，汉族，住南召县。
委托代理人王健，河南民川律师事务所律师。
原告南召县云阳兴云商城（以下简称兴云商城）与被告朱保华租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，诉讼中，被告提出反诉，本院决定合并审理，并于2014年9月23日、2015年12月4日公开开庭进行了审理，原告负责人张栋及其委托代理人杨晓、被告朱保华及其委托代理人王健到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：南召县云阳镇人民路兴云商城占用的房屋属李天生所有，由张栋、李国山、刘俊山合伙承租，2013年初，李国山、刘俊山退出。2013年底，原告和被告就兴云商城一楼商铺的租赁事宜进行了协商，原告把合同原本交给被告，让其有两天的时间考虑，如有疑问及时提出，后被告就工商、税务、消防方面提出问题，原告按被告的要求更改了合同。2015年4月1日，双方签订了兴云商城商铺租赁合同，约定原告将位于南召县云阳镇人民路兴云商城一楼后庭商铺租赁给被告使用，租赁铺位面积700平方米，仅限于经营蔬菜副食、日用百货；租赁期限为2015年4月1日至2017年12月30日；商铺每年租金总额人民币95000元，被告以现金形式支付，2015年度房租已经先期支付28000元，剩余房租支付方式：第一次在本合同签订之日支付37000元（叁万柒仟元），第二次在2015年8月1日前支付剩余30000元（叁万元）。2016、2017年度分三次支付，分别在2月23日前支付40000元、5月4日前支付30000元、8月10日前支付25000.如逾期未支付，每天需缴纳所欠租金总额的1%作为违约金，逾期超过3天，视为自动放弃商铺使用，2天内腾出商铺，否则铺内商品视为放弃，原告收回商铺自行处理，无需通知。签订后，被告开始进驻经营超市。但被告第二期房租30000元，至今未履行。2015年8月7日，原告在超市门外安装室外电梯，安装期间，也未影响被告经营超市，被告的行为构成严重违约，现依据合同约定，请求判令解除原、被告之间的租赁协议，并支付拖欠租金30000元及违约金；被告限期搬迁；承担本案的诉讼费用。
原告向法院提供以下证据材料：
1、营业执照（复印件）、张栋身份证（复印件）及工商所证明复印件各一份，工商所证明主要内容为：张栋，男，汉族，身份证号码，于2001年从白友红手中接手兴云商城，接手后，在工商部门办理了工商注册手续，工商注册号411321612029415，名称为：南召县云阳镇兴云超市。经营者姓名：张栋，组成形式：个人经营。因兴云商城是南召县云阳镇最早的大型超市之一，久负盛名。为了提高超市的知名度，对外继续沿用兴云商城的名称，对外办理业务、签订合同时均沿用该商城的印章。2013年8月13日。
2、原、被告双方租房协议书一份，主要内容为：甲方（出租管理方）南召县云阳兴云商城（简称甲方），承租方朱保华（简称乙方），一、租赁地点：1、甲方将位于南召县云阳镇人民路兴云商城一楼后庭商铺租赁给乙方使用。2、租赁铺位面积700平方米，仅限于经营蔬菜副食、日用百货。二、租赁期限为2015年4月1日至2017年12月30日。三、租金标准及交付方式和时间,协议约定：1、甲方商铺每年租金总额为：人民币95000元，大写：玖万伍仟元整。2、乙方已现金相识向甲方支付租金，2015年度房租已经先期支付28000元，剩余房租支付方式：第一次在本合同签订之日支付37000元（叁万柒仟元），第二次在2015年8月1日前支付剩余30000元（叁万元）。2016、2017年度分三次支付，分别在2月23日前支付40000元、5月4日前支付30000元、8月10日前支付25000.如逾期未支付，每天乙方需缴纳所欠租金总额的1%作为违约金，逾期超过3天，视为乙方自动放弃商铺使用，2天内腾出商铺，否则铺内商品视为乙方放弃，甲方收回商铺自行处理，无需通知乙方。五、甲方的权利义务：1-5…，6商场的广告位、停车位等所有公共区域均属于甲方管理和使用范围，甲方对商场进行统一管理经营，可根据经营需要对商场公共区域布局进行调整。甲方根据经营需要，完善商场公共设施。7…。
3、证人赵某证言一份，主要内容为：2015年8月1日，本人去生活超市收取2015年剩余的叁万房租，超市老板说：打个电话随后再说，后来一直未与本人联系，其房租也一直未交。
4、兴云商城与许某施工协议一份，主要内容为：现从事建筑行业，本人与2015年8月7号开始在云阳镇兴云商城门口开始挖电梯井，并严格按照合同约定履行义务，保证施工质量及施工安全，并且保证了生活超市道路畅通和行人安全。
5、证人许某证言一份，主要内容为：证人从事建筑行业，本人与2015年8月7日开始在云阳镇兴云商城门口开挖电梯井，并严格按照合同约定履行义务，保证施工质量及施工安全，并保证了生活超市道路畅通和行人安全。
6、证人袁某、金某、康某证言证言各一份，主要内容为：自从生活超市进驻商场以来，生活超市一直占用两条公共通道，证人曾与其他商户多次去与之协商，对方均未处理，给商场带来了巨大的负面影响，为此带来了巨大的经济损失。证实被告长期占用公共通道。
被告辩称：2015年4月1日，原告将位于南召县云阳镇人民路兴云商城一楼商铺租赁给被告经营超市，双方签订了兴云商城商铺租赁合同，租赁期限为2015年4月1日至2017年12月30日，年租金人民币95000元。2015年的房租被告已支付65000元。2015年7月原告未与被告协商，在本人经营的超市正门口安装室外电梯，同年9月20日结束，在施工期间将从地下挖出的泥土堆放在超市正门口，严重影响道路通行，且焊接电梯时火花四溅，致使原告施工期间超市客流量大幅减少，其中开挖电梯前4-6月每月平均营业额161048.91元，7-8月平均营业额131811.85元，9月份截止到9月13日，总营业额48771.10元，每月平均营业额相差29236.8元,超市平均利润率都在20%以上，如按20%计算，在施工期间，原告的行为造成被告损失29236.8×20%×2=11694.72元，另因电梯施工导致部分商品打折促销损失1万元。根据双方签订的合同第六条第6款若因商场整体规划和其他无法避免的因素（如政府规划、消防整改、整体装修、设备维护）而改变乙方承租区域和面积，乙方应服丛甲方安排，否则，视为乙方单方终止合同。乙方因此而造成的损失，双方协商解决。原告亦违反合同约定未协商解决，故被告未按协议约定给付剩余租金。且合同约定租赁房屋面积700平方米，经实际丈量616平方米，原告亦违反合同约定，被告未支付剩余租金有正当理由，且被告已向原告支付了大部分租金，故被告不同意解除原、被告之间的租赁合同，同时被告提出反诉，要求原告赔偿在施工期间给被告造成经济损失20000元；电梯建成后，本来是三个门，中间最大门被堵，影响了通风和采光，流动客户看不到里面情况，商品展示亦受到影响，原告应赔偿自2015年8月1日起至合同终止期间因改变承租区域给反诉人造成的房租损失50000元，其中2015年1万元，2016年、2017年各20000元；因提供的面积不符，应将每年房租减少11340元。
被告为支持其反诉请求，提供以下证据：
1、被告朱保华身份证（复印件）一份，证实被告身份信息。
2、照片16张，证实原告安装室外电梯期间，现场的有关情形。
3、证人王某、唐某、石某、樊某、臧某、郑某身份证（复印件）及证言各一份，证言主要内容为:证人以前经常在兴云商场购物，自2015年7月中旬以来，因超市门前挖坑、高空焊接，有的证人担心安全、有的因无法停车未到兴云商城购物，超市客流量明显下降。
4、录音证据一份，证实兴云商城转租给朱方的事实。
5、超市2015年4月1日至9月13日收银汇总表一份，其中开挖电梯前4-6月每月平均营业额161048.91元，7-8月平均营业额131811.85元，9月份截止到9月13日，总营业额48771.10元，每月平均营业额相差29236.8元。
本院依据被告申请，调取以下证据
南阳村镇银行云阳支行视频资料中照片三张，显示原告于2015年7月23日下午开始挖地基建室外电梯。
现场勘验笔录一份，显示兴云商场一楼商铺东西长51.18米（不含东楼梯即消防通道，楼梯宽4.3米），宽13.82米(不含三大门的宽度)。与楼梯对应可利用部分长度为4,48米，面积4.3米×4.48米=19.26平方米。门口长11米，宽9.08米，室内电梯长6.5米，宽4.35米。公共通道双黄线东西间距9.7米，南北亦13.82米。被告占用公共通道面积柜台部分为1.46米×9.08米=13.26平方米;电梯底下公共部分为3.9米×4.35米=16.97平方米。被告所租超市专有面积为（51.18-9.7）×13.82+（4.3米×4.48米）+（1.46米×9.08米）+（3.9米×4.35米）=622.74平方米。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1中身份证复印件无异议，但对营业执照及工商所证明有异议，认为系复印件，应提交原件；对证据2无异议；对证据3有异议，认为证人未出庭；对证据4、5的真实性有异议，认为证据4中施工时间不真实，证据5挖电梯井期间，对超市的道路造成严重阻碍，对证据6的真实性有异议，认为超市占用公共通道不真实。原告对被告的举证1无异议，对证据2有异议，认为显示时间与实际时间不符，对证据3真实性有异议，认为证人未出庭；对证据4有异议，认为声音杂乱无法听清。对证据5有异议，认为系单方提供，无印章，营业额下降系经营行为所致，与安装电梯无关。
原告对本院调取的证据1有异议，认为不能明确证实7月23日开始施工，也不能清楚显示施工具体位置；对证据2无异议，但通道面积未计算，楼梯占用面积未计算。被告对证据1、2均无异议。
本院认证如下：对原、被告无异议的证据，本院对其证明力予以确认。原告提交的证据3，被告异议不能成立；证据4、5、6，与法院调取证据不一致，被告异议成立。被告所举证据2，原告异议不能成立；证据3、4、5，原告异议成立。对本院调取的证据，原告异议不能成立。
根据证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
南召县云阳镇人民路兴云商城的房屋属李天生所有，后张栋、李国山、刘俊山合伙总体承租，2013年初，李国山、刘俊山退出合伙。兴云商城地上共三层，地下一层，经营家具。大门有并排三个，正大门内一米多处有室内电梯，地下室及一楼商铺均从同一大门进出，为此商场用单黄线划定了公共区域。2013年底，原告和被告就兴云商城一楼商铺的租赁事宜进行了协商，合同签订前，被告也到兴云商城一楼察看了出租房屋。后来原告把合同原本交给被告，让有两天的时间考虑，如有疑问及时提出，被告未对面积提出异议。2015年4月1日，原告将位于南召县云阳镇人民路兴云商城一楼商铺租赁给被告经营超市，双方签订了兴云商城商铺租赁合同，原告为甲方，被告为乙方。合同约定：一、租赁地点：1、甲方将位于南召县云阳镇人民路兴云商城一楼后庭商铺租赁给乙方使用。2、租赁铺位面积700平方米，仅限于经营蔬菜副食、日用百货。二、租赁期限为2015年4月1日至2017年12月30日，三，租金标准及交付方式和时间,协议约定：1、甲方商铺每年租金总额为：人民币95000元，大写：玖万伍仟元整。2、乙方已现金形式向甲方支付租金，2015年度房租已经先期支付28000元，剩余房租支付方式：第一次在本合同签订之日支付37000元（叁万柒仟元），第二次在2015年8月1日前支付剩余30000元（叁万元）。2016、2017年度分三次支付，分别在2月23日前支付40000元、5月4日前支付30000元、8月10日前支付25000。如逾期未支付，每天乙方需缴纳所欠租金总额的1%作为违约金，逾期超过3天，视为乙方自动放弃商铺使用，2天内腾出商铺，否则铺内商品视为乙方放弃，甲方收回商铺自行处理，无需通知乙方。四、…。五、甲方的权利义务：1-5…，6商场的广告位、停车位等所有公共区域均属于甲方管理和使用范围，甲方对商场进行统一管理经营，可根据经营需要对商场公共区域布局进行调整。甲方根据经营需要，完善商场公共设施。7…。六、乙方的权利义务1－5…，6若因商场整体规划和其他无法避免的因素（如政府规划、消防整改、整体装修、设备维护）而改变乙方承租区域和面积，乙方应服丛甲方安排，否则，视为乙方单方终止合同。乙方因此而造成的损失，双方协商解决。合同签订后，被告进驻经营，并按合同约定支付了租金65000元。2015年7月23日，原告在超市正大门门外安装室外电梯，安装期间，先挖一大坑，将土堆在超市门口，后焊接固定架，2015年9月20日完工。电梯建成后，电梯在中间大门的正外边，占用中间大门左右的宽度，只能从东西两个门进出。被告以原告在正大门口施工影响超市营业，及房屋实际面积与合同面积不符为由拒绝支付剩余租金3万元，引发本案诉讼。
本院认为：原、被告签订的租房协议系双方真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行。被告未按租房协议约定的日期支付剩余租金系违约行为，但其履行了大部分义务，不构成根本违约，故对原告主张解除合同的意见，本院不予支持，根据我国合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此被告承担继续履行、赔偿损失的违约责任。合同约定的日1%违约金过高，本院认为自违约之日起按银行同期同类贷款利率计算较为合适。被告反诉在原告施工期间营业额下降，要求原告赔偿损失，提出施工前4月到6月平均营业额161048.65元，施工后7-8月平均营业额131811.85元证明其损失存在，因超市经营分淡旺季，营业额本身存在差距，故被告不能证明其实际损失存在，其反诉请求不能成立，本院不予支持；被告反诉请求房屋实际面积与合同面积有差距请求减少租金，因合同签订前被告察看了租赁房屋，合同签订后原告亦交付了被告所看过的房屋，且被告承认合同签订前原告给予两天以上的审查期，被告在合理异议期内未对面积提出异议，故对其减少租金的请求，本院不予支持；被告反诉请求赔偿自2015年8月1日起至合同终止期间因改变承租区域给反诉人造成的房租损失50000元，其中2015年1万元，2016年、2017年各20000元因未提供相应证据，本院不予支持。本院经调解，双方未达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告朱宝华自本判决生效之日起十五日之内给付原告兴云商城租金人民币30000元，并自2015年8月1日起按银行同期同类贷款利率支付利息至本院指定的履行期限止。
二、驳回原告兴云商城其他诉讼请求。
三、驳回被告朱保华的反诉请求。
如果被告未按本判决所定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费550元，反诉费1800元，合计2350元，由被告朱保华负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 丁恒众
审 判 员 李闪闪
人民陪审员 刘金中
二〇一五年十二月八日
书 记 员 王红钦