北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09742号
上诉人（原审原告）赵宇，女，1977年12月8日出生。
委托代理人常永江，北京市自然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘振付，男，1975年7月17日出生。
原审第三人治宝良，男，1972年7月16日出生，汉族，北京市顺义区仁和地区河南村农民，住北京市顺义区仁和地区河南村东兴南路**号。
上诉人赵宇因与被上诉人刘振付、原审第三人治宝良确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第5152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月29日受理后，依法组成由法官陈静担任审判长，法官王锦强、法官张弘参加的合议庭，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。上诉人赵宇的委托代理人常永江、原审第三人治宝良到庭参加了诉讼。被上诉人刘振付经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。
赵宇在一审中起诉称：赵宇之父赵洪永于19××年××月××日出生，于20××年××月××日去世。赵洪永生前拥有位于北京市顺义区仁和地区河南村顺义镇河南村集建（证）字第5区××号（以下简称××号宅基地）《集体土地建设用地许可证》项下的宅基地及地上物。赵宇系赵洪永唯一继承人，现得知××号宅基地已由治宝良非法占有，赵宇起诉至法院要求返还，治宝良当庭出具了赵洪永与刘振付签订的《买卖房屋协议书》。赵宇认为根据土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地，该《买卖房屋协议书》违反了国家政策，应当认定无效。故为维护赵宇合法权益，现诉至法院要求依法判令：1.确认赵洪永与刘振付所签订的《买卖房屋协议书》无效；2.本案诉讼费由刘振付承担。
刘振付在一审中未到庭答辩。
治宝良在一审中述称：涉诉房屋是其从刘振付处购买，赵洪永与刘振付、刘振付与治宝良之间的买卖协议均有效。赵宇需提交证据证实其与赵洪永之间的继承人关系。综上，治宝良不同意赵宇的诉讼请求。
一审法院审理查明：赵宇称其与赵洪永系父女关系，赵宇系赵洪永的唯一法定继承人。为此，赵宇提交一北京市国立公证处的公证书予以证实，上载明：赵洪永于20××年××月××日在北京死亡。死者生前无遗嘱，其父赵崇岐于19××年××月××日死亡，其母杜淑英于20××年××月××日死亡。赵洪永于19××年××月与前妻王淑敏离婚，双方有一女赵宇，后于19××年与张继兰结婚，19××年离婚，双方无子女。赵洪永死亡后在北京市西城区安德路××号楼××门××号的楼房一套由赵宇继承。治宝良称公证书效力较低。
另查一，赵洪永在北京市顺义区仁和地区河南村原有宅基地一块，集体土地建设用地使用证号为顺义镇河南村集建（证）字第5区××号，登记使用人为赵洪永。
现赵宇持有××号宅基地的集体土地使用权证书。庭审中，赵宇提交一河南村村民委员会于2014年1月26日的证明证实集体土地使用权证的取得过程，内容大致为赵洪永原户口是河南村人，后来因工作原因将户口迁到了西城区。赵洪永因病去世，所以此地房产归其女儿赵宇所有。2013年以前，全村的集体土地建设用地使用证都是由河南村村委会集体保管，后来经过村领导商议，为了村民方便，将2013年6月16日把全村的集体土地建设用地使用证发放到本人手中，由本人自己来保管。后来村委会联系到赵宇，于2013年6月30日将集体土地建设用地使用证从村委会领走。
治宝良对村委会的证明内容不予认可，称其曾去村委会询问，村委会的人说只是听赵宇一面之词开的证明。
另查二，1997年10月19日，刘振付、赵洪勇签订一《买卖房屋协议书》，内容为：“北京自动化仪表四厂职工赵洪勇原为本村村民，现有宅基地一块，建有正房三间、厢房二间，均为瓦房，树木壹拾柒棵（椿树贰棵除外）需出售，经买卖双方协商又请乡邻作证，将达成自愿协议如下：一、刘振富以伍仟元价格购买赵洪勇房产伍间，树木壹拾柒棵（宅基地随房使用）。二、赵洪勇净得房产及树木款伍仟元（其它一切税费用由购房主负责）虽交刘振富房产土地证一份。三、付款方式。购房主于九七年十月十九日一次将购房及树木款交清，其他无争议，空口无凭，立字为证。立字人买房主：刘振付。卖房主：赵洪勇。一九九七年十月十九日”。
2006年5月27日，刘振付与治宝良签订《买卖房屋协议书》，内容为：“河南省邓州市高集乡河营村刘西族刘振付身份证号码×××。现有河南村××路××号有房屋正房三间、厢房四间、前后院墙大小树木7棵，需出售，经买卖双方协议，请邻居作证。特达成自愿协议如下：一、治宝良以肆万伍仟元价格购买刘振付房屋及树木、宅基地等房使用。二、刘振付净得房产及树木款肆万伍仟元，其他一切税务由买方负责，虽交治宝良土地使用证一份，和以前购买合同一份。三、付款方式，由买房人一次付清，付款日期2006年5月27日，卖房主人：刘振付。买房主人：治宝良。2006年5月27日。”
赵宇称不清楚治宝良是否从刘振付手中购买涉诉房屋，对治宝良提交的买卖协议不发表意见。
治宝良称其购买涉诉宅院后，2009年宅院内房屋全部倒塌，故与蒋长生共同出资兴建了新的房屋。赵宇对此不予认可，称治宝良是将房屋拆除后新建的房屋。
另查三，治宝良的户口在北京市顺义区仁和地区河南村××路××号内××号，系农业户口。刘振付身份信息载明为河南省南阳市邓州市高集乡贺营村××营××号农民。
一审法院判决认定：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。刘振付经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
本案中，就赵洪永与刘振付于1997年10月19日签订的《买卖房屋协议书》，赵宇、治宝良对协议的真实性均无异议，但双方就该协议的效力产生分歧。因上述协议于1997年签订，而该协议签订时，协议内容并未违反当时相关法律、法规的强制禁止性规定，故该协议应有效。赵宇主张上述协议无效，依据不足，一审法院不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十五条之规定，于2015年6月判决：驳回赵宇的诉讼请求。
赵宇不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。赵宇上诉称：一审判决适用法律有误。国家对农村集体土地管理严格，始终不准许买卖。1988年修订的土地管理法仅开放了出租，2014年开放了土地承包流转，但仍不许买卖。2004年北京市高级人民法院更明确：农村私有房屋买卖合同应当认定无效。本案买卖协议书转让标的为宅基地及地上物，土地管理法明文规定禁止买卖。一审判决认定买卖协议有效，没有法律依据；判决书所依据的法律规定无法认定买卖协议有效。刘振付和赵洪永之间的买卖协议特别约定了宅基地随房使用，这份协议涉及到房屋和土地的买卖，所以按照法律规定，土地是禁止买卖，土地上的房屋也是禁止买卖的。刘振付与治宝良于2006年签订了房屋买卖协议，明显违反法律规定。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法改判赵洪永与刘振付于1997年10月19日签订的《买卖房屋协议书》无效。
刘振付未提起上诉，亦未进行答辩。治宝良服从一审法院判决，其针对赵宇的上诉理由答辩称：其是河南村的集体经济组织成员，在该村没有宅基地，赵洪永与刘振付之间以及其与刘振付之间的房屋买卖协议均是真实有效的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，本院依法补充查明如下事实：赵宇、治宝良一致确认刘振付与赵洪永签订的《买卖房屋协议书》中所载的“赵洪勇”与赵洪永系同一人；“刘振富”与刘振付亦为同一人。此外，刘振付与治宝良签订的《买卖房屋协议书》中所载“河南村××路××号”与××号宅基地系同一处院落，赵宇、治宝良对此均无异议。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、公证书、《集体土地使用权证》、河南村村委会的证明、《买卖房屋协议书》等证据在案佐证。
本院认为：根据本案查明的事实，刘振付与赵洪永关于××号宅基地上房屋所签订的《买卖房屋协议书》全部履行完毕之后，刘振付又就××号宅基地上的房屋与该村的集体经济组织成员治宝良签订了《买卖房屋协议书》并且协议已经履行完毕。本案的争议焦点为在上述情况下，刘振付作为该集体经济组织以外的人与赵洪永签订的农村房屋买卖合同是否有效。赵洪永、刘振付、治宝良所签订的房屋连环买卖合同均是各方的真实意思表示，且两份协议均已履行完毕。因房屋买受人治宝良是北京市顺义区仁和地区河南村的村民，系该村集体经济组织成员，具备该村××号宅基地的使用条件，治宝良对××号宅基地及房屋的使用不违反法律法规的强制性规定，所以赵宇要求确认赵洪永生前与刘振付签订的《买卖房屋协议书》无效，本院不予支持。一审法院对此合同效力的认定是正确的，本院予以维持。
综上，赵宇的上诉理由均不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由赵宇负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由赵宇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 王锦强
代理审判员 张 弘
二〇一五年八月十八日
书 记 员 田亚男