天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨汉民初字第5426号
原告天津泰达蓝盾房地产开发有限公司。
法定代表人韦建峰，职务：董事长兼总经理。
委托代理人谢立，该公司综合部经理，特别授权。
委托代理人崔惠民，天津卓永律师事务所律师，特别授权。
被告赵孟艳。
委托代理人赵孟和，农民，一般代理，系被告胞兄。
原告天津泰达蓝盾房地产开发有限公司诉被告赵孟艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月10日受理后，依法由审判员马立永适用简易程序于2014年11月25日、12月10日、12月25日和2015年1月7日公开开庭进行了审理。原告天津泰达蓝盾房地产开发有限公司的委托代理人谢立、崔惠民，被告赵孟艳及其委托代理人赵孟和到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告之间系房屋租赁合同关系。原、被告之间签订了《租赁合同》，合同约定：租赁期为34个月（原文如此），自2012年2月1日起至2015年12月31日止，年租金530000元，合同签订后，原告如约将租赁合同所涉房屋天津市汉沽区建设南路316号由南到北第1、2、3、4、5、6间两层商业用房（共计880平方米）交付给了被告，但被告没有履行合同义务，拖欠原告房屋共计231，746元，虽经原告多次向被告追要，但被告置之不理。综上所述，为保护原告合法权益，依照《合同法》及相关法律之规定，提起诉讼并提出如下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付所欠房租231746元；2、判令被告立即向原告支付滞纳金294194.41元；3、判令被告立即向原告支付押金50000元；4、判令被告立即向原告支付违约金132500元；5、判令被告立即向原告支付所欠电费40760.76元，水费10840.85元；6、判令被告立即向原告支付所欠暖气费74379.68元；7、判令被告立即向原告支付所欠水费11000元；8、判令解除双方的租赁合同；9、诉讼费及相关费用均由被告承担。
原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1.企业法人营业执照一份。证明原告的主体资格。
2.租赁协议一份。证明原、被告之间存在房屋租赁关系。
3.地上租赁补充协议一份。载明因被告所承租的底商电压不稳定给被告造成一定的损失，原告在2013年在租金上给予被告一次性优惠人民币20000元。证明原、被告之间存在房屋租赁关系。
4.违约通知书及回执。证明原告曾就被告拖欠租金进行催要，并且被告收到违约通知书。（有异议）
5.催收函一份。证明原告曾就被告拖欠租金进行催收。（有异议）
6.底商所欠水电费明细一份。证明被告尚欠水、电费及其数额。（有异议：2013年的水电费不欠）
被告辩称，同意解除租赁合同，但不同意原告的其他诉讼请求。被告原来承租了原告的六间房，承租的第一年交清了一年的租金53万元。后来有一间房退还给原告不再承租，另一间房转租给案外人盛桂香，并且替其交纳了租金。到第二年因案外人盛桂香不再承租，被告就向原告的原职员案外人王欢递交了书面申请把这间房退回给原告。原为原告员工的案外人王欢同意并称已经跟原告的刘总经理说好了。随后原告在这两间房屋门上张贴了招租启事。后来通过被告介绍又将这两间房屋租给了案外人张廷顺。因为原告说被告承租的六间房屋的合同无法分割，因此就以被告的名义转租给案外人张廷顺，并说到年底时再把合同分割开。因此，被告不欠原告的租金。同时，被告请求的滞纳金和违约金数额过高，应当降低。
被告为证明自己的主张，提供了下列证据：
1.原告为被告出具的收据11张。证明被告不欠原告租金及水电费。
2.中国建设银行持卡人存根2张。证明目的同上。
经过质证，被告对原告提供的证据1、2、3无异议，本院予以采信；对证据4、5、6有异议并称，被告并未收到原告的违约通知书和催收函，其回执上的签字非本人所签，对此，原告亦认为回执上的签字不是被告所签但称确实给被告送了。在原告未提供其他证明的情况下，本院对原告提供的证据4、5的证明目的，即通过违约通知书、催收函的形式向被告进行催收，不予采信；但其在诉讼中作为证据材料提供，故对其中原告所表示出的对被告所欠债务清偿期限的展期的内容予以采信。被告针对原告提供的证据6称2013年的水、电费均已付清，对其中的其他内容无异议。本院认为原告提供的证据6与本案事实有关联，应予采信。原告对被告提供的证据的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，认为这些票据的总额不足以抵偿租金和水电费等。本院认为，原告对被告提供的证据1、2持有的异议，均不足以否定其与本案事实之间的关联性，故应予采信。
经对原、被告双方各自提供的证据进行核实，本院确认下列事实：
1.关于房屋租金。被告提供的证据显示，被告自承租原告的诉争房屋以来，共向原告支付房屋租金人民币808333元，尚欠原告房屋租金人民币231667元。
2.关于水费。原告提供的证据6中显示，被告尚欠自2013年7月8日至2014年12月22日水费10840.85元（原告注：2014年10月底，有一口水井无法打开，使得一只水表数据无法记录，无法计算实际使用水量，从而导致无法准确计算水费）。被告向原告支付水费的收据显示，被告于2013年7月15日支付4354元，故本院确认，被告所欠原告水费实际为6486.85元。
3.关于电费。原告提供的证据6中记载，被告共欠原告2014年7月前至12月的电费人民币40760元，其中7月前欠11881元。被告提供的相关收据显示，被告于2014年8月28日向原告支付电费10000元，其中还载明“尚欠11881元”，以后是否又向原告支付电费，被告未提供相应的证据，同时，被告对原告提供的证据未提出异议，故本院对原告请求的电费数额予以确认。
4.关于暖气费。被告所承租的房屋享受了暖气供应所带来的取暖利益，同时被告未提供支付暖气费的相关凭证，本应支付，但原告要求被告支付所欠的暖气费74379.68元，既未说明被告何时所欠，又未提供其已代被告向暖气供应单位交纳暖气费的凭证，故本院对此无法确认，原告可另案解决。
在审理中，被告提出自己尚有人民币50000元作为合同押金在原告处，对此原告予以承认。
经审理查明，2012年2月1日，原、被告就被告承租原告商业房屋签订租赁协议。双方约定，甲方（原告）将位于天津市汉沽区建设南路316号由南至北1、2、3、4、5、6间两层商业房屋出租给乙方（被告）使用；租赁期间34个月（协议原文如此），甲方应从2012年2月1日将现状房屋交给乙方使用至2015年12月31日，起租日自2012年2月1日起；年租金为人民币530000元，乙方应在合同签订当天向甲方支付人民币50000元作为租赁押金；自2013年起每年的1月1日交纳当年的租金；乙方因自身原因拖欠费用，影响甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方向乙方收取应缴费用的0.3%作为滞纳金，如乙方与其超过三十天，甲方有权扣除乙方所交押金并要求乙方将押金补足方可使用该物业，逾期四十天甲方有权收回上述房屋同时扣除乙方的租金且不用赔付乙方因收回物业所发生的任何费用，并有权追究乙方所欠租金、违约责任及经济赔偿；租赁期间，该单元产生水费、物业费、管理费及能源费等一切经营使用费用，均有乙方承担；任何一方如违反本协议除提前解约外的任何条款，均应承担违约责任，须根据违约情况向守约方支付1-3个月的租金作为违约金，如违约金不足以弥补违约所带来的直接或间接损失，守约方有权继续向违约方追讨补偿金。协议签订后，被告向原告缴纳押金人民币50000元，并全额给付原告了2012年的租金。2012年11月，由于原告为被告提供的“临时电”的电压不稳给被告造成损失，经双方协商，原、被告有达成“底商租赁补充协议”，减免了被告2013年的租金人民币20000元。2013年，被告先后将自己承租的两间底商转租给案外人，并将自己继续使用的承租房屋的租金给付原告。至原告提起诉讼前，被告尚拖欠原告房屋租金人民币231667元。
再查，原告曾与2014年5月30日向被告发出催收函，要求被告于2014年6月30日前付清所拖欠的租金231746元（实为231667元）。如果逾期仍不偿还租金，原告将正式向人民法院起诉，追究被告的违约责任，并要求法院判令被告支付滞纳金、违约金等。但被告未签收。
又查，截止到2014年12月，被告尚拖欠原告电费40760.76元、水费6486.85元。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，除违约责任及滞纳金部分之外，其余部分合法有效。此合法有效部分对双方均具有约束力，双方应当遵守并履行。在履行过程中，被告未按双方约定向原告全额给付租金，且数额较大，影响了原告订立租赁协议目的的实现，并且被告亦有解除合同的意愿，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，对原告请求解除原、被告双方“租赁协议”的请求予以支持。关于房屋租金问题。依据“租赁协议”及补充协议，截止到2014年12月，原告应向原告总计支付房屋租金人民币1491667元，而被告只向原告支付了1260000元，尚有231667元的租金尚未给付，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，应当给付。被告主张，双方就租赁协议项下的其中两间房屋已经解除了租赁关系，原告所诉被告所欠的租金，实际就是已被解除租赁关系的两间房屋的租金，但在被告提供的收据显示，被告在向原告给付房屋租金时，均以被告的名义支付，而且在原告予以否认的情况下，被告以现有证据不足以证明原、被告双方已就“租赁协议”项下的两间房屋解除了租赁关系，被告仍应根据双方约定支付剩余房屋租金。关于水、电费问题。根据原、被告约定，在被告承租期间的水费、能源费，由被告承担。至2014年12月，被告共欠原告水费6486.85元、欠原告电费40760.76元，应当向原告支付。但原告提供的相关证据不足以证明被告尚欠原告水费10840元和11000元，故对于其超出的部分，不予支持。关于暖气费问题。虽然在双方租赁期间，依照约定被告应当支付供暖费用，但原告未提供其是否已代被告交纳暖气费的凭证，且在被告不同意原告不予承认的情况下，本院无法确认被告应给付暖气费的具体数额，对此原告可另案解决。关于违约责任问题。被告未完全按照双方的约定足额给付房屋租金及水、电费，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担违约责任。在确定被告所应承担的违约责任时，还须对违约时间、原告进行催告以及金额等因素进行斟酌。原告曾于2014年向被告发出催收函，要求被告在同年6月30日前向原告给付所欠房屋租金。其除具有催告的意思外，尚有展期的意思在内，因此，被告支付滞纳金的起算时间，应从2014年7月1日开始。关于滞纳金一节，原、被告双方在“租赁协议”第三条第3项中约定了分段计算滞纳金的给付比例以及如被告欠费超过三十天、四十天时，除给付原告应缴费用的0.3%的滞纳金外，尚有其他制约被告的措施，如，逾期四十天甲方有权收回租赁房屋同时扣除乙方的租赁押金等。本院认为，双方约定的日0.3%作为滞纳金的比例过高，同时，对“租赁协议”第二条第3项中的其他内容，以及第七条“违约责任”的约定内容，过于苛刻，显然加大了原告的义务负担，在被告请求降低滞纳金比例的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，应与调整。对被告应支付的滞纳金，可参照中国人民银行六个月以上一年以下的贷款利率的四倍进行调整，故被告应向原告支付滞纳金33469.75元。对于被告向原告交纳“租赁协议”押金人民币50000元的问题，因被告所欠原告租金等债务与被告向原告交纳的押金均系金钱，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定，应予抵消，故在被告应向原告给付的租金等债务金额中应予相应扣减。此外，原告要求被告支付租赁押金人民币50000元的诉讼请求，难以成立，故不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告天津泰达蓝盾房地产开发有限公司与被告赵孟艳之间的租赁协议。
二、被告赵孟艳向原告天津泰达蓝盾房地产开发有限公司缴纳的租赁押金人民币50000元抵偿所欠原告的部分房屋租金。
三、被告赵孟艳给付原告天津泰达蓝盾房地产开发有限公司人民币228914.61元，其中房屋租金181667元、水费6486.85元、电费40760.76元。
四、被告赵孟艳给付原告天津泰达蓝盾房地产开发有限公司滞纳金人民币33469.75元。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
被告赵孟艳上述给付义务，应在本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币6127元，由原告担负2451元，被告担负3676元（此款原告已预交，本院不再退回，由被告在本判决生效后十日内直接给付原告3676元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 马立永
二〇一五年一月十九日
书记员 邱瑞趁
附：法律释明：
1.《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
温馨提示
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