广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2016）粤01民终2583号
上诉人（原审原告）：广州市越东广百商贸有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：严盛华，该公司执行董事。
委托代理人：朱小斌，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州外海置业投资有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘达源，该公司执行董事。
委托代理人：马占福、叶东文，均系广东经纶律师事务所律师。
上诉人广州市越东广百商贸有限公司（以下简称越东广百）、广州外海置业投资有限公司（以下简称外海置业）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月16日，越东广百（乙方、承租方）与外海置业（甲方、出租方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落于广州市越秀区农林下路37号广州建和商业广场负一至九层物业出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积36000平方米。租赁期限从2012年8月23日至2027年10月22日，其中2012年8月23日至2012年10月22日，月租金额0元；2012年10月23日至2013年10月22日，月租金额21880000元；2013年10月23日至2014年10月22日，月租金额24880000元；2014年10月23日至2015年10月22日，月租金额31230000元；2015年10月23日至2016年10月22日，月租金额32620500元……；2026年10月23日至2027年10月22日，月租金额51,555,700元。乙方向甲方交纳（人民币）617万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同、乙方清场交接完毕后三工作日内将保证金退回乙方。
同日，双方再签订《房屋租赁补充合同》，约定：甲方同意将租赁物业出租给乙方，乙方同意承租。在本合同中：1、“租赁物业”系指广州市越秀区农林下路37号广州建和商业广场负一至九层物业（租赁范围以附件3所附的租赁物业各层红线内平面图示为准），总租赁面积合计约为36000平方米，由四部分组成。……“原承租方”或“美东百货”系指本租赁物业原承租主体广州美东百货股份有限公司。“原承租户”系指与美东百货签订《美东百货商铺租赁合同》的原各次承租人（不包括-101及-102房的次承租人）。……本合同租赁物业的租赁期为十五年。……租金：1、自免租调整期届满的次日起至次年同月同日的前一日为租金及物业管理费起始年，即计租期第一年。2、租金标准：在计租期内各年度租金具体如下：第一年年租金21880000元,月租金1823333.33元;第二年年租金24880000元,月租金2073333.33元;第三年年租金31230000元,月租金2602500元;第四年年租金32620500元,月租金2718375元;第五年年租金34291400元,月租金2857616.67元……物业管理费。1、与租金起始日同步。2、物业管理费标准：在计租期内各年度物业管理费如下：第一年至第五年，年物业费15120000元，月物业费1260000元；第六年至第十年，年物业费，16416000元，月物业费，1368000元；……乙方向甲方支付金额为人民币捌仟万整（￥8000万元）的预付租金及物业管理费，甲方按未抵扣的预付租金及物业管理费的10%（年化资金占用费率）的标准向乙方支付资金占用费（资金占用费金额详见附件11）。自计租日起，乙方每月应付的租金及物业管理费在预付租金及物业管理费中抵扣，至预付的租金及物业管理费抵扣完毕。乙方预付的租金及物业管理费分两期支付：乙方在租赁物业移交第一阶段完成之日起三个工作日内向甲方支付第一期预付租金及物业管理费计人民币叁仟万整（￥3000万元），甲方在收到该笔款项的三个工作日内向乙方开具等额收款收据。乙方于甲方完成本租赁物业的租赁登记备案且租赁物业移交第二阶段完成之日起的三个工作日内向甲方支付第二期预付租金及物业管理费计人民币伍仟万元整（￥5000万元），甲方收到该笔款项的三个工作日内向乙方开具等额收款收据。如果租金及物业管理费起计日并非在某个月的第一天，第一次的租金及物业管理费与最后一次的租金及物业管理费应按实际租赁日期在整个月内所占的比例计算。自完整月度计租日起，甲方应于每月十八号前按预付租金及物业管理费的每月抵扣额，向乙方开具税务局印制的等额租金和物业管理费发票，甲方逾期开具的，每逾期一日，甲方须按当月抵扣租金及物业管理费的万分之五向乙方支付违约金。各月租金及物业管理费抵扣及资金占用费情况详见附件11《租金及物业管理费抵扣及资金占用情况表》。甲方应于每年12月20日前与乙方确认当年资金占用费，并于每年12月25日前向乙方支付经双方确认无误的当年资金占用费，甲方逾期支付的，每逾期一天，按应付未付资金占用费的千分之一向乙方支付滞纳金。乙方收到该款项后三个工作日内向甲方开具等额的资金占用费发票，乙方逾期开具的，每逾期一日，甲方须按收到款项的万分之五向甲方支付违约金。如乙方无法定或约定原因，未按时向甲方支付预付租金及物业管理费，甲方按每拖延一天加收乙方应付未付的预付租金及物业管理费千分之一的违约金。预付租金及物业管理费抵扣完毕后，乙方应按月于第十五（15）日前向甲方支付当月租金及物业管理费，缴交日如果是法定节假日，则顺延至假日后的第二个工作日。甲方在收到乙方当月租金及物业管理费款项的三个工作日内，以甲方名义向乙方开具税务局印制的相应项目发票。如乙方无法定或约定原因，未按时间向甲方缴交租金及物业管理费，甲方按每拖延一天加收乙方本月应付未付租金及物业管理费总额千分之一的违约金；甲方未以甲方名义开具相应项目发票予乙方的，乙方有权拒付下月以后的租金及物业管理费，直到收到发票为止，并无须承担延付租金及物业管理费的任何责任。租赁物业移交程序：本租赁物业的移交分为三个阶段，完成本合同附件4第一部分内容为第一阶段，完成本合同附件4第二部分内容为第二阶段，完成本合同附件4第三部分内容为第三阶段。1、租赁物业第一阶段移交完成日期为2012年8月22日，除非不可抗力原因，若甲方在逾期超过30天仍未完成的，乙方有权终止本合同，甲方向乙方全额退还乙方向甲方支付的租赁保证金和其他已向甲方支付的款项（如场地布置费），并赔偿乙方由此产生的损失；2、租赁物业第二阶段移交完成日期为2012年9月5日，若由于甲方非不可抗力原因未完成的，甲方相应顺延乙方的免租期，直至甲方完成租赁物业第二阶段移交工作；3、租赁物业第三阶段的移交工作完成后，甲乙双方的租赁物业整体移交结束。若由于甲方第三阶段工作滞后，导致乙方不能营业的，相应顺延乙方的免租期。各阶段移交工作由甲方向乙方发出书面通知，乙方接到通知的两个工作日内按附件4各阶段移交内容进行交接，在双方确认租赁物业达到各阶段移交内容要求后，双方签订书面交接确认文件（视为租赁物业阶段性移交正式完成）；否则乙方有权不予接受。若非不可抗力原因或约定理由，乙方未按上述期限进行交接的，视为乙方已经验收。甲方应承担租赁物业第一阶段移交完成之日起，租赁物业内应由甲方或美东百货承担的费用（包括但不限于水电费、装修费）。甲方同意在租赁物业第一阶段移交完成之日起，租赁物业的一切权益及义务均归乙方，但按本合同约定由甲方直接与原承租户、广告承租户签订《店铺租赁合同》和《广告位租赁合同》之日起该等合同产生的租金除外。……对原承租户、原联营户及广告承租户等处理：1、关于各原承租户的移交处理：（1）甲方、乙方、各承租户就原租赁合同（即《广州美东百货店铺租赁合同》）中的权利义务签订三方协议。甲方负责乙方作为出租方无法替代甲方或美东百货完整履行的义务、三方协议签订之前美东百货与原承租户按租赁合同约定必须履行完毕和已经履行完毕的权利和义务；乙方按原租赁合同同等商务条件（不包括实际履行中变更租金、管理费等租赁费用）负责余下租期的其他义务；（2）若在租赁物业移交第二阶段完成之日起两个月内，甲方未能完成本款第（1）项约定工作的，甲方书面告知乙方后，由甲方直接与各原承租户签订《店铺租赁合同》。（3）甲方未能将各原承租户租赁关系移交予乙方的：①甲方须按美东百货与各原承租户签订的《广州美东百货店铺租赁合同》中约定的面积（下称：“租户店铺面积”）在乙方租赁面积中的占比减免该部分的租金及物业管理费。具体计算公式如下：日减免租金及物业管理费额=（租户店铺面积/乙方计租面积）*（乙方当年租金及物业管理费总额/365）;②由甲方向乙方支付包括物业管理费、各种能耗费用等在内的本应由各原承租户承担的费用。（4）甲方在各原承租户《广州美东百货店铺租赁合同》中租赁期限届满后将各原承租户的租赁物业交回乙方自行支配使用（含出租），自甲方将各原租户租赁物业交回乙方之日起甲方不再减免租金及物业管理费等。
越某百、外海置业明确涉诉大楼实际从2013年1月1日起计算租金及物业管理费。
该《房屋租赁补充合同》的附件4中约定，各原承租户包括：负一层巫某（广州苏豪美发有限公司），负一层王粤芳（哈尼雅咖啡），负一层广东吉某天贸百货有限公司，一层广州许某餐饮管理有限公司，一层广东星巴克咖啡有限公司，二层广州喜粤餐饮管理有限公司，二层百胜餐饮（广东）有限公司，二层广州屈某氏个人用品商店有限公司，三层袁某，八层肖某，八层广州市喜粤餐饮管理有限公司。
越某百、外海置业均确认上述各原承租户中，负一层巫某（广州苏豪美发有限公司），负一层王粤芳（哈尼雅咖啡）均不属于某甲广某、外海置业约定的租赁范围，双方无须进行交接。
据越某百提供的广州市美东百货股份有限公司与上述除负一层巫某（广州苏豪美发有限公司），负一层王粤芳（哈尼雅咖啡）以外其余9个原承租户签订的9份《美东百货商铺租赁合同》记载，吉某的租赁面积为3326平方米，许某的租赁面积为140平方米，星巴克的租赁面积为240平方米，喜粤承租的八楼801商铺租赁面积为4042平方米，百胜的租赁面积为670平方米，屈某氏的租赁面积为267平方米，袁某（仙踪林）的租赁面积为322平方米，肖某（八重洲）的租赁面积为554平方米。喜粤承租的二层2-Z03商铺租赁面积为74平方米。外海置业对上述各对承租户的租赁面积没有异议。
2012年8月24日，越某百以开具支票方式向外海置业支付了预付租金及物业管理费30000000元。
2012年9月11日，越某百以开具支票方式向外海置业支付了预付租金及物业管理费45500000元。
为证明越某百的付款情况，越某百向原审法院提交了越某百（乙方）、外海置业（甲方）及案外人谢某（丙方）于2012年8月17日签订的《委托付款协议》，该协议：鉴于甲、乙双方已就乙方向甲方承租广州市越秀区农林下路37号广州建和商业广场负一至九层签订《房屋租赁合同》及有关补充合同，按租赁合同约定乙方应向甲方支付租金及物业管理费预付款；现甲方委托乙方在上述租金及物业管理费预付款中拨付4500000元，在丙方完成租赁物业整体移交的全部内容，完整履行移交义务后代为甲方支付予丙方，支付完毕，即视为租赁物业整体移交完成；由于本协议约定了上述委托付款事宜，乙方根据租赁合同约定向甲方支付第二期预付租金及物业管理费余额即45500000元时，甲方同意并确认乙方已按照租赁合同约定向甲方足额支付了第二期租金及物业管理费共计50000000元；本协议的约定与租赁合同约定不符的，按本协议约定为准。越某百解释称，因涉讼场地至今并没有整体移交，故越某百确实未向丙方谢某支付协议约定的4500000元；但由于协议约定越某百在支付45500000元时，外海置业就确认越某百已经足额支付了50000000元，故应当视为越某百已经向外海置业足额支付了前述租赁合同及补充协议所约定的80000000元。外海置业对该协议真实性无异议，但认为越某百向外海置业支付的预付租金和物业管理费金额应为75500000元，并非越某百所述的80000000元。
2012年10月23日，越某百向外海置业发出《关于敦促处理多项问题的函》，载明：由于贵司某司的关联公司美东百货未能妥善、及时处理原联营户的债权债务而导致免租调整期内在我司东山店接连发生多起纠纷事件，严重影响我司的正常经营，根据合同约定，贵我双方本应于本月23日进行广某东山店第三阶段移交工作，但鉴于目前我司未收到贵司提前通知进行第三阶段移交工作的文件，且贵司在物业设施设备整改原联营户货款结算、回迁户租赁合同的主体变更以及提供餐饮部分相关经营资质资料等方面均未能妥善解决，故贵司无法于10月23日依约完成第三阶段移交工作。鉴于目前我司东山店各项经营调整工作由于上述原因而被迫处于全面停滞以及第三阶段的移交确认工作无法按期执行，请贵司尊重事实，速将完整、妥善处理好所有原联营户所有纠纷的工作落到实处，尽快按照合同约定完成第三阶段移交的所有工作，我司要求从本函件出之日起，顺延免租调整期等。外海置业已收到该函件。
同日，外海置业向某广某发出《关于外海置业第三阶段交接工作及办公设备移交回复函》，载明：截止2012年10月23日已处理完成绝大部分商户的纠纷问题，余款也已与商户沟通协调，将于2012年10月31日支付。对贵司经营不会产生直接影响；第三阶段交接工作，原合同约定将与本月23日进行，只存在原承租户及物业整改问题未切实交接，其原承租户三方协议己于23日发给承租户，会在短时间内签订三方协议，且10月12日就此问题与贵司协调时候也明确会在短时间内完成此项工作，至于物业交接问题，由于相关整改需要时间，我司于今日也会给贵司一个明确整改完毕时间等。
2012年11月21日，外海置业向某广某发出《关于第三阶段移交相关事项的函》，载明：自2012年8月16日双方签订《房屋租赁补充合同》后，在贵我双方共同努力下，租赁物业的整体移交工作总体处于平稳之中……经过我们与各原承租户的沟通，我们认为承租户不能顺利过渡的主要原因有以下几点：1、贵司从经济利益角度考虑，不愿按原有商务条件接收……我公司认为贵公司不应基于商业利益的考虑为《商铺租赁合同》的签订设置人为障碍；2、在主合同中，双方约定贵公司将承接原各承租户，按照《店铺租赁合同》中的商务条件不变，但对于某乙《店铺租赁合同》中无法由贵司承接的部分条款（无法代替的业主方义务）由我方（广州外海置业）承接，从而引来三方签订租赁合同的默契。但从目前此项工作进展现状以及各承租户的反馈信息来看，主要存在以下几个令原承租户难以接受的要求：（1）贵公司重新拟定了《店铺租赁合同》，要求各承租户按此样本签订合同,且告知各承租户，此合同文本不可以更改，没有商议余地……2)在贵公司拟定新的《店铺租赁合同》中，对原《店铺租赁合同》，相关条款做了实质性的变更；如：A、贵公司拟定的合同范本增加或加重了承租户豹相关义务和责任，同时又完全抹掉或减轻了己方的相关义务和责任。B、增加了许多中途解约条款……C、运营过程中的各事项（如迟交租金、销售报表有误、违约等）罚则加重。D、保证金事项修改，如保函改现金，重新交纳保证金等……为此我方认为，鉴于贵我双方在交接前已对此顶事宜明确了大原则，既然是承接原商务条件不变，大可不改动原《店铺租赁合同》，只变更原合同的主体即可。如确有需要增加的条款（也需三方均可接受），只需三方另行签订一个补充协议，既简单又明了……希望贵公司能够重视承租户的移交工作，能够与各承租户进行进一步沟通，我方愿意随时一起参与，早日达成共识，签订三方协议，在年底前完成此项移交工作。越某百已收到该函件。
此后，越某百、外海置业双方就上述原承租户的交接问题、租金及管理费等有关费用、发票开具问题进行了多次函件往来。
2012年10月12日，广州许某餐饮管理有限公司向某广某汇款20851.78元，并注明为付美东店9-10月管理费、9月水电费。
2012年11月6日，广州许某餐饮管理有限公司向某广某汇款53082.27元。
2012年12月10日，广州许某餐饮管理有限公司向某广某汇款102163.95元，并注明为付美东租金，管理费，11月水电费，包含10月、12月租金和管理费。
2013年5月21日，广州许某餐饮管理有限公司向某广某汇款243243.07元，并注明为付美东租金，管理费，水电费。
2013年2月16日，越某百开具收据（编号：0158150），记载：兹收到八重洲交来2月租金46093元。
2013年3月19日，越某百开具收据（编号：0158234），记载：兹收到八重洲交来2012年12月租金46093元。
2013年6月17日，广州市越秀区八重洲日式料理店通过网上银行付款方式向某广某的中国银行账户支付46093元，并注明用途为4月份。
2013年2月8日，百胜餐饮（广东）有限公司通过网上银行付款方式向某广某账户支付租金266800元。
2013年4月26日，百胜餐饮（广东）有限公司通过网上银行付款方式向某广某账户支付租金230000元。
2013年7月24日，百胜餐饮（广东）有限公司通过网上银行付款方式向某广某账户支付租金345000元。
2013年2月11日至2014年11月14日期间，广州屈某氏个人用品商店有限公司向某广某支付从3556.45元至31374.07元不等的数笔款项，用以支付2012年10月至2014年10月期间的租金或管理费。
2013年4月11日，广州喜客餐饮管理有限公司向某广某的中信银行账户支付租金175464元。
2013年4月28日，广州喜客餐饮管理有限公司向某广某的中信银行账户支付2012年10-12月、2013年3月的租金701956.65元。
2013年5月6日，越某百向广州喜粤餐饮管理有限公司发出《关于款项来往确认的函》并抄送外海置业，载明：兹收到贵司汇到我司账上的款项明细如下：2013年4月11日收到175464元，2014年4月28日收到701956.65元。
2013年5月21日，蔡某代袁某（仙踪林）向某广某的银行账户转账支付150000元。
2013年5月15日，越某百向外海置业发出《关于款项来往确认的函》，载明：兹收到广东星巴克咖啡有限公司在2013年5月9日汇到我司账上的款项为408711.98元。
2013年6月24日，越某百分别向广州许某餐饮管理有限公司、广东星巴克咖啡有限公司、广州喜客餐饮管理有限公司、百胜餐饮（广东）有限公司及肖某租户发出《关于退还原承租户租金的函》称，由于我司未能与贵租户签订租赁合同，在法律上是没有形成租赁关系，且租金是由广州外海置业投资有限公司和广州美东百货有限公司方面单方通知贵司将租金划入我方账户，对此，经商议，我司拟定近期将退还2012年8月23日至今所收到贵租户的租金（管理费、水、电等费用除外）共184372元至1228348.65元不等，请贵租户在收到该函件后核对数据并在2013年7月1日前将确认回执交还我司，我司将于收到回执后一周内将相应款项划回贵租户账户上。
对上述各原承租户向某广某支付的租金、管理费等费用，越某百解释称，由于并未签订三方协议，越某百与上述各原承租户亦没有订立租赁合同，故越某百不可能收取租户租金；但由于外海置业坚持一揽子移交，不同意先移交八重洲、许某这两户已重新与越某百签订租赁合同的租户，且越某百亦没有与原承租户做好沟通工作，导致各原承租户不同意签订合同，故越某百在扣除了各租户应付的管理费、水电费后，将款项退回给各原承租户。外海置业则表示，外海置业已于2012年10月前通知了各原承租户向某广某交纳租金，从各原承租户向某广某支付租金的行为便可证明；至于三方协议未能签订的原因，是由于某甲广某改变了原租赁合同中的商务条件，增大了原承租户的责任所致。此外，越某百将各原承租户支付的租金退还给各原承租户后，各原承租户已将其每月应付的租金支付给美东百货。
2013年7月24日，越某百向外海置业发出《关于退还原承租户所缴纳租金的复函》，载明：贵司《关于单方要求退还原承租户所缴纳租金事宜的函》已收悉……根据双方签定的《房屋租赁补充合同》（以下简称“租赁合同”）约定，自租赁物业第一段阶段移交完成之日起，租赁物业的一切权益均归我司，但贵司至今都未能按约定完成第三阶段移交工作，特别是在原承租户移交工作上，虽然我司反复、多次采取包括发函告知、会议协商和日常沟通等形式催促贵司，但贵司在该项上作上一直没有实质性进展，在相关原承租户未能完成移交的情况下，我司选择退还由贵司单方面通知向我司划账的原承租户相关资金是合理、合法的。受贵司委托，我司负责商场的整体物业管理工作，但由于贵司未能按照租赁合同约定，按时足额向我司缴付各原承租户的用水、用电等能源费用以及物业管理费用，导致我司为此先行垫付巨额资金。因此我司向各实际使用方——原承租户提出收取水电费以及物业管理费等费用也是合理、合法的……关手原承租户的移交问题，……租赁合同约定的原承租户最后移交时间已经超出近八个月，贵司在该项工作上并无实质性进展。我司多次致函明确表达我方立场。对于贵司无法在2013年6月30日前办妥移交手续的原承租户，贵司应按其在我司租赁面积中的占比减免该部分的租金及物业管理费，应减免租赁面积9635平方米，即我司预付租金和物业管理费的抵扣额和贵司应付的资金占用费额均须相应调整。此外，自计租日起我司每月按时与贵司相应部门核对当月应缴租金及物业管理费，但贵司至今一直未能向我司相应开具等额有效发票，严重阻碍了我司财务工作的开展，现现请贵司在本月底前开具相应等额有效发票给我司，并按《租赁合同》第八条第l款第(2)点的约定支付违约金，合计人民币575715.79元等。
2013年8月1日，越某百向外海置业发出《关于敦促办理解除八重洲、许某租户移交的函》，载明：有关美东原承租户移交工作事宜，我司多次采取包括发函告知、会议协商和日常沟通等形式催促贵司，但贵司至今仍未妥善完成上述交接工作。鉴于贵我双方已分别与租户八重洲、许某就移交事宜达成共识，并对上述两租户于2012年8月23日至2013年6月30日期间产生的租赁费用总额（包括租金、管理费、水电费等，其中八重洲为333745.10元、许某为114014.20元，合计433759.30元）进行复核并确认，现请贵司于收到本函件后七个工作日内与我司办妥上述租户的移交手续，并向我司支付经确认的租赁费用，否则，我司将严格执行双方租赁合同约定，按美东百货与上述两租户签订的《广州美东百货店铺租赁合同》中约定的面积在我司租赁面积中的占比，减免该部分的租金及物业管理费。外海置业已收到上述函件。
2013年8月8日，外海置业及杭州外海集团有限公司向某广某发出《关于要求尽快承接原美东百货承租商户的函》，载明：原美东承租户问题，贵司在接替美东百货承租“建和商业广场”前就己充分了解（他们有租约在先），贵司对此也作了商业评估，然后才决定承接所有原承租户，这已经体现在贵我双方签订的《房屋租赁补充合同》中。现贵司非要搞出一个单方的租赁合同文本，要求所有承租户按贵方的文本重新签约，这肯定是行不通的，因为这违背了“租约在先”的原则，必然遭到原承租户的抵制。这是长长一年来，原承租户的租赁关系不能顺利过渡到贵司的结症所在。因此我方再次重申：对不愿意按贵司单方意志所拟的租赁文本签约的原承租商户，贵司必须充分尊重他们的意愿，按原租赁合同文本承接，如有某些原承租户愿意按贵司与其重新达成的意愿修改原合同的，我方并不反对，但贵司必须同时将所有原承租户一揽子承接过去，而不是只承接某两家愿意修改合同的承租户，因为这种做法会给整体承接工作造成非常大的困扰和阻力，导致“夹生饭”。至于贵司承接过后，今后与这些承租户又达成新的商务意愿，贵司尽管与其签订新的补充协议，我方决不干涉等。
2012年8月23日，外海置业将涉讼大楼负一至八层物业及第九层其中的522.66平方米部分移交给越某百。
2013年7月16日，外海置业将涉讼大楼其中的自编901办公室（面积为74.35平方米）移交给越某百，双方办理了书面交接手续。
2013年12月26日，外海置业将涉讼大楼其中的自编903办公室（面积为91.70平方米）移交给越某百，双方办理了书面交接手续。
2014年7月25日，外海置业将涉讼大楼二楼原喜客办公室（面积为74平方米）移交给越某百，双方办理了书面交接手续。
越某百、外海置业均确认，上述《房屋租赁补充合同》后附的第九层平面图中红线范围内的部分，外海置业尚余约17平方米未移交，其余部分均已移交。
为此，越某百表示，外海置业已移交的第九层面积加上尚未移交的17平方米面积之和不足上述《房屋租赁补充合同》约定的第九层面积790.3357平方米，故越某百认为总租赁面积应变更为35843.93平方米。
据越某百提供的证据反映，越某百与广州许某餐饮管理有限公司及与肖某（八重洲）签订了《商铺租赁合同》，约定越某百将广某百货东山店第一层第1-Z02号（自编）商铺及第八层第802号（自编）商铺分别出租给上述两承租人使用，租期分别从2012年8月23日起至2016年5月15日及从2012年8月23日起至2019年4月30日等。上述两份租赁合同未注明签订日期。
2013年8月7日，越某百通过网上银行转账方式向广东星巴克咖啡有限公司的银行账户返还租金300000元。
2013年10月18日，越某百通过网上银行转账方式向广州市越秀区八重洲日式料理店的银行账户返还租金184372元，向广州屈某氏个人用品商店有限公司的银行账户转账152675.06元。
2013年10月24日，越某百通过网上银行转账方式向蔡某的银行账户转账250000元。
2013年12月30日，越某百通过网上银行转账方式向广州屈某氏个人用品商店有限公司的银行账户转账12663.31元。
2014年4月21日，越某百通过网上银行转账方式向百胜餐饮（广东）有限公司退还租金815000元。
2014年11月20日，越某百通过网上银行转账方式向广州屈某氏个人用品商店有限公司的银行账户转账552722.44元，向广东星巴克咖啡有限公司的银行账户转账60000元。
2014年11月21日，越某百通过网上银行转账方式向广州喜客餐饮管理有限公司的银行账户转账1228348.66元。
外海置业为证明是由于某甲广某更改了原租赁合同中的基本条款导致三方协议无法签订，向原审法院提供如下证据：一、QQ邮箱页面截图，其中记载日期为2013年10月28日的邮件名称为“喜客新合同”，收件人为“523802334”；日期为2013年10月29日的邮件名称为“八重洲租赁合同（新）”，收件人为“1154599045”；日期为2013年10月30日的邮件名称为“屈某氏租赁合同”，收件人为“nicole_o.ou”；日期为2013年11月6日的邮件名称为“转发：美东百货店广某租约初稿20131105”，收件人为“徐某甲”；日期为2013年12月3日的邮件名称为“20131113_永旺农林下路店变更出租方的合同协议草拟版”，收件人为“careylin1051”；日期为2013年12月5日的邮件名称为“吉某租赁合同”，收件人为“笨”;日期为2014年6月9日的邮件名称为“广某-
八重洲合同”，收件人为“1154599045”;日期为2014年6月9日的邮件名称为“广州广某东山商铺租赁合同（许某修改）140516投发修改”，收件人为“许某梁”;日期为2014年6月17日的邮件名称为“广某屈某氏外海美东四方合同”，收件人为“522585415”;日期为2014年6月18日的邮件名称为“回复：广某屈某氏外海美东四方合同”，收件人为“522585415”;日期为2014年6月23日的邮件名称为“回复：广州广某东山店商铺租赁合同（许某修改）140516投发修改”，收件人为“许某梁”;日期为2014年6月23日的邮件名称为“回复：广某喜客外海美东四方合同”，收件人为“XX爱”;日期为2014年6月23日的邮件名称为“回复：广某百胜外海美东四方合同”，收件人为“Gu,Tracy”;日期为2014年8月18日的邮件名称为“仙踪林租赁合同（广某修改20140617）”，收件人为“ywd.d”;日期为2014年12月12日的邮件名称为“转发：屈某氏租赁合同”，收件人为“徐某甲”。二、前述各份邮件具体内容及邮件附件中所载的合同文本（空白）若干份。三、（2015）粤广海珠第97号公证书，其中记载：申请人广州外海置业投资有限公司的委托代理人徐某乙于二0一五年一月五日来到我处声称，为留存证据，向我处申请对其打开的有关电子邮件页面图像办理保全证据公证。根据《中华人民共和国公证法》的规定，我处受理上述公证申请，并指派本公证员办理。一、运行网页浏览器，在菜单栏点击“工具”图标，在弹出菜单中选中“删除浏览历史记录”，弹出窗口，在该窗口勾选“临时Internet文件和网站文件”、“Cookie和网站数据”、“历史记录”、“下载历史记录”、“表单数据”、“密码”、“跟踪保护、ActiveX筛选和‘DoNotTrack’数据”，使用键盘上的PrintScreen键截取计算机当前屏幕图像一幅，粘贴到新建文档中，随后打印该文档一页；点击“删除”。二、在任务栏点击“开始”图标，在弹出菜单的搜索栏输入“cmd”，键入回车，弹出窗口，在弹出窗口中输入命令“pingmail.sina.com.cn”，键入回车，窗口显示相关信息，使用键盘上的PrintScreen键截取计算机当前屏幕图像一幅，粘贴到新建文档中，随后打印该文档一页；关闭该窗口。三、在网页浏览器地址栏揄入“mail.sina.com.cn”，键入回车，在弹出网页用户名栏输入“str×××＠sina.com”，在密码栏输入密码，使用键盘上的PrintScreen键截取计算机当前屏幕图像一幅，粘贴到新建文档中，随后打印该文档一页。四、在上述页面点击“登录”，在弹出的电子邮箱界面左侧竖排菜单选中“广某诉讼案”文件夹，弹出电子邮件列表，使用键盘上的PrintScreen键截取计算机当前屏幕图像一幅，粘贴到新建文档中，随后打印该文档一页。五、在步骤四弹出的电子邮件列表中打开并打印唯一一封电子邮件及其附件，得到打印资料二十七页。六、退出邮箱，关闭浏览器。兹证明以上所述与实际情况相符；与本公证书相粘连的打印资料为徐某乙在上述操作过程中打印所得，与计算屏幕显示内容相符。并附有徐某乙打印资料21页。该21页资料中包括新浪邮箱中有名称为“吉某和喜客的合同版本”的邮件截图（日期为2013.8.6）、该邮件附有名为“《广州建和商业广场店铺租赁合同》的补充协议《吉某》（2012.9.11）.doc”及“2012版广某商铺租赁合同（喜客办公室2012.9.12）.doc”两个附件的页面，及该两份合同的文本打印件。越某百对此质证称，对上述证据一、二的真实性无法确认，其中内容只是外海置业与原承租户之间的往来邮件，与越某百无关；越某百不确认邮件中所载的合同文本是越某百提交的，外海置业没有证据证明合同条款是越某百提出修改，不能证明是越某百变更了合同中的商务条件；但可以证明三方协议不能签订是由于外海置业没有与原承租户沟通协商好。对证据三，认为公证书所附补充协议只是越某百提出的合同初稿，外海置业与原承租户对此可以进行协商，但外海置业及原租户均没有向某广某提出要求，而且该协议的文本没有改变原租赁合同的商务租赁条件。
2013年1月31日，外海置业开具了以越某百为付款方的1月租金发票及1月管理费发票各1张，其中租金发票金额为1543757.88元，管理费发票金额为1066801.61元。原审法院收到上述发票后，对发票金额持有异议，为此外海置业于2013年2月22日将上述2张发票作冲销处理。
2013年9月4日，外海置业开具了以越某百为付款方的3-8月租金发票6张及1-8月管理费发票8张，其中租金发票金额均为1823333.33元，管理费发票金额均为1260000元。上述发票已作废处理。
2014年3月25日，外海置业开具了以越某百为付款方的2013年1-3月租金发票3张及2013年1-3月管理费发票3张，其中租金发票金额均为1823333.33元，管理费发票金额均为1260000元。
2014年4月14日，外海置业开具了以越某百为付款方的2013年4-8月租金发票5张及2013年4月、5月、7-12月管理费发票8张，其中租金发票金额均为1823333.33元，管理费发票金额均为1260000元。
2014年4月15日，外海置业开具了以越某百为付款方的2013年9-12月租金发票4张及2013年6月管理费发票1张，其中租金发票金额均为1823333.33元，管理费发票金额为1260000元。
越某百表示，其已经收到外海置业开具的上述2014年3月、4月开出的发票，并认为其对发票金额仍然持有异议。
2014年4月17日，越某百向外海置业发出《关于收到租金和物业管理费发票的函》，载明：贵司于2014年3月27日向我司开具了2013年1至3月期间的租金发票（金额为5469999.99元）和物业管理费发票（金额为3780000元），并于2014年4月15日向我司开具了2013年4月至12月期间的租金发票（金额为16409999.97元）和物业管理费发票（金额为11340000元），鉴于某乙租户未移交予我司，因此上述发票金额与目前事实不符。根据贵我双方于2014年3月期间往来函件《沟通函》、《关于催收租金及管理费发票的函》和《复函》的精神，贵司需在贵我双方对经营面积及租金、管理费确认后按多除少补的精神，重新开具正确金额的租金和物业管理费发票。外海置业已收到该函件。
2015年1月13日，外海置业开具了以越某百为付款方的租金发票3张及管理费发票5张，其中租金发票分别为73333.33元金额的1张及2000000元金额的2张，管理费发票金额均为1260000元。
2015年1月20日，外海置业开具了以越某百为付款方的管理费发票5张，金额均为1260000元。
2015年2月2日，外海置业开具了以越某百为付款方的租金发票11张及管理费发票2张，其中租金发票分别为73333.33元金额的1张、2073333.33元金额的10张，管理费发票金额均为1260000元。
越某百已收到外海置业开具的上述各份发票。
因本案纠纷，越某百于2014年11月24日向原审法院起诉，请求判令：1、外海置业立即向某广某返还多收的租金16,285,680.01元及多收的物业管理费9,926,153.49元（上述两金额暂计至2015年6月3日）；2、外海置业立即向某广某支付逾期开具租金及物业管理费发票的违约金7,224,374.75元（具体计算方法及金额详见变更诉讼请求申请书，暂计至2015年6月3日为7,224,374.75元，应计至实际开具发票之日止）；3、外海置业立即支付资金占用费13,030,515.52元及逾期支付的滞纳金6,395,050.36元（具体计算方法及金额详见变更诉讼请求申请书，暂计至2015年6月3日为6,395,050.36元，应计至实际付清之日止）。越某百后于庭审中变更诉请为：1、外海置业立即向某广某返还多收的租金16,169,105.70元及多收的物业管理费9,888,739.02元（上述两金额暂计至2015年6月3日）；2、外海置业立即向某广某支付逾期开具租金及物业管理费发票的违约金7,51,2025.81元（暂计至2015年6月3日为7,512,025.81元，应计至实际开具发票之日止）；3、外海置业立即支付资金占用费13,014,586.65元及逾期支付的滞纳金6,390,974.11元（暂计至2015年6月3日为6,390,974.11元，应计至实际付清之日止）。
原审法院认为：本案争议焦点主要归纳为以下几点：
一、关于涉案各原承租户的场地越某百、外海置业有否移交及未能移交原因的问题。根据上述《房屋租赁补充合同》约定，越某百、外海置业及各原承租户就原租赁合同中的权利义务签订三方协议，越某百按原租赁合同同等商务条件负责余下租期的其它义务。而三方协议是否能最终签订，取决于三方各自的意愿，并不以任何一方的意志为转移。从越某百、外海置业目前提交的证据及本案现已查明的事实可知，越某百、外海置业与原承租户之间的三方协议至今并未签订，且未能签订的原因并不可归责于某甲广某、外海置业任何一方。原承租户的8户中，经外海置业通知后，其中的许某于2012年10月12日、星巴克于2013年5月9日、喜粤餐饮/喜客餐饮于2013年4月11日、屈某氏于2013年2月11日、袁某（仙踪林）于2013年5月21日、肖某（八重洲）于2013年3月19日、百胜餐饮于2013年2月8日向某广某支付了租金及/或管理费，即表明上述各原承租户已认可越某百作为新出租人的地位，以及越某百已通过收租取得上述7户原承租户所承租场地的管某。在此情况下，越某百仍然拒绝确认其已承接上述7户原承租户于某乙租赁合同中出租人的权利义务，并将其所收取的款项在扣除各原承租户应付的水电费后退还给各原承租户，并不能由此得出三方合同未能签订的原因在于外海置业的结论。此外，根据上述公证书记载，越某百向吉某发出新的租赁合同文本后，双方并未最终达成协议，此亦并非由于外海置业的原因导致；而且，从越某百向吉某发出新的租赁合同文本及吉某与外海置业的往来邮件来看，吉某应早已获悉越某百已成为新的出租人一事，可认定吉某所承租面积的管某已交付给越某百。此外，关于越某百所述外海置业所交付涉讼大楼九楼的面积不足合同约定的790.3357平方米的情况，因越某百已确认外海置业已交付涉讼大楼九楼的部分加上剩余未交付的约17平方米左右的面积就是合同附图中第九层平面图中红线所圈的范围，即合同约定的越某百租赁物业其中的九层部分，外海置业已履行了绝大部分的移交义务；至2013年12月26日止，越某百已接收了外海置业移交的绝大部分九楼部分，但至今才提出上述所交付面积与合同约定面积不一致的异议，应视为越某百未恪尽审查义务，由此所产生的责任，应由越某百自行承担；而且，越某百目前亦没有提供相关证据证明上述面积确实存在差异，故越某百上述主张依据不足，原审法院对此不予采信。据此，原审法院认定第九层除余下的17平方米外，外海置业已将越某百所租赁的第九层面积全部移交给越某百。综上，虽然三方协议至今未能签订，但从各原承租户向某广某支付租金的行为，可表明越某百已由此取得各原承租户所承租面积的管某。由于包括许某等在内的7户原承租户向某广某支付租金及越某百向吉某发出新的租赁合同文本，结合越某百曾向许某、星巴克、喜客餐饮、百胜餐饮及肖某发函表示越某百将收到该各租户自2012年8月23日至今支付的租金退还给该各租户的事实，表明外海置业通知各原承租户向某广某交纳租金的时间应当早于各原承租户实际向某广某支付租金的时间；从外海置业经济利益的角度来看，如外海置业不向某广某移交包括吉某在内的租赁场地，其非但不能获取该部分的租金收益，还不能扣减越某百已付的租金及物业管理费，另外还要向某广某支付该部分资金所产生的年利率达10%的占用费，显然不是外海置业所期待的经济目的。故本案中，原审法院认定外海置业已在合同约定的期限内履行向某广某移交各原承租户的租赁场地的义务。
二、关于外海置业是否应向某广某退还租金及物业管理费的问题。因上述合同约定“自计租日起，乙方每月应付的租金及物业管理费在预付租金及物业管理费中抵扣，至预付的租金及物业管理费抵扣完毕”，并未约定退还条款，现双方租赁关系仍然存续，故越某百该项诉讼请求，原审法院不予支持。
三、关于外海置业是否存在迟延开具发票情形的问题。根据上述《房屋租赁补充合同》的约定，自完整月度计租日起，外海置业应于每月18日前按预付租金及物业管理费的每月抵扣额，向某广某开具税务局印制的等额租金和物业管理费发票，逾期开具的，每逾期一日，外海置业须按当月抵扣租金及物业管理费的万分之五向某广某支付违约金。结合本案具体案情而言，外海置业开具相关月份的租金和物业管理费发票的日期虽然迟延，但基于前述双方对场地移交存在争议的情形，即对于移交场地的形式及已移交面积等问题双方意见不一致，从而导致每月应抵扣的租金和物业管理费金额并未能确定；而且，越某百在签收外海置业开具的发票后又对租金和物业管理费的每月抵扣额即发票金额提出异议并退回给外海置业，导致外海置业作废原发票后再次开具发票，亦表明双方对每月应抵扣的租金和物业管理费金额存在争议，导致发票金额亦未能确定；在此情况下，外海置业未在约定期限内开具相应租金和物业管理费每月抵扣额的发票，是由于不可归责于外海置业的原因所引致，故根据公平合理原则，外海置业无须承担逾期开具发票的违约责任；而且，目前未有证据反映越某百因迟延开具发票而遭受了实际损失及具体损失数额，故越某百现要求外海置业支付逾期开具租金及物业管理费发票的违约金，依据不足，原审法院对此不予支持。
四、关于资金占用费的问题。根据上述《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》约定，越某百应分两期向外海置业支付预付租金及物业管理费合共80000000元；外海置业按未抵扣的预付租金及物业管理费的10%（年化资金占用费率）的标准向某广某支付资金占用费；外海置业应于每年12月20日前与越某百确认当年资金占用费，并于每年12月25日前向某广某支付经双方确认无误的当年资金占用费，外海置业逾期支付的，每逾期一天，按应付未付资金占用费的千分之一向某广某支付滞纳金等。首先，关于资金占用费的计算基数问题。根据上述越某百、外海置业及案外人谢某所签订《委托付款协议》的约定，在越某百向外海置业支付第二期预付租金及物业管理费余额即45500000元时，外海置业同意并确认越某百已按照租赁合同约定向外海置业足额支付了第二期租金及物业管理费共计50000000元；同时又约定，外海置业委托越某百在上述租金及物业管理费预付款中拨付4500000元，在谢某完成租赁物业整体移交的全部内容，完整履行移交义务后代为外海置业支付予谢某，支付完毕，即视为租赁物业整体移交完成。而目前越某百已实际向外海置业支付的款项合计为75500000元，虽然越某百主张根据上述《委托付款协议》的约定，应当视为越某百已向外海置业支付了80000000元的预付租金及物业管理费；但在外海置业已经向某广某移交了绝大部分面积后，越某百仍未按约定履行向谢某付款的义务。在此情况下，如仍然认定越某百已支付80000000元的预付租金及物业管理费，并在上述4500000元并未由外海置业实际占用的情况下以80000000元为基数计算资金占用费，显然对外海置业不公平。因此，原审法院认定应以75500000元作为计算资金占用费的依据。据此，外海置业应付资金占用费经计算为9728243.95元（计算方式见附表），外海置业应按该金额向某广某支付资金占用费。关于外海置业逾期支付资金占用费是否应向某广某支付违约金的问题，如前所述，因双方对于移交场地的形式及已移交面积等问题意见不一致，致每月应抵扣的租金和物业管理费金额并未能确定，亦导致外海置业每年应付资金占用费数额亦未能确定，故越某百要求外海置业支付违约金的诉讼请求，原审法院亦不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，于2015年12月4日作出如下判决：一、广州外海置业投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向广州市越某百商贸有限公司支付自2012年8月24日至2014年12月31日止的资金占用费9728243.95元。（计算方式详见一审判决书附表）；二、驳回广州市越某百商贸有限公司的其他诉讼请求。本案受理费306109元，由广州市越某百商贸有限公司负担226211元，广州外海置业投资有限公司负担79898元。
判后，上诉人越某百、外海置业均不服原审判决。越某百向本院提起上诉称：越某百坚持一审意见并二审补充意见如下：一、一审认定“被告已在合同约定的期限内履行向原告移交各原承租户的租赁场地的义务”没有事实和法律依据。(一)租赁场地必须与租赁合同相对应。事实上，与原承租户租赁场地相对应的租赁合同至今仍由与外海置业存在关联关系的广州美东百货股份有限公司(下称“美东百货”)作为出租方签订并实际履行，至今仍由美东百货收取租金。(二)鉴于某甲广某与原租户之间不存在任何形式或事实租赁关系，对部分原租户于2012年至2014年期间，在未经越某百同意的情况下偶尔不定期向某广某账户的划款，经扣除实际发生的物业管理费及水电费后，余额已经返还给原租户。事实上，上述期间及其后月份的租金，已由美东百货收取。在越某百与外海置业及原承租户确未协商一致达成移交共识并签订新租约的情况下，即使部分原租户的不定期划款行为(且已返还“租金”金额)，也不能成为一审认定的“各原承租户已认可原告作为新出租人的地位，以','2019-01-03
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