上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四(民)初字第3019号
原告上海世茂股份有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人刘赛飞，总裁。委托代理人章晨煜。委托代理人谢爱兵。被告上海促织文化传播有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人谢锦海。委托代理人戴建民。原告上海世茂股份有限公司(以下简称“世茂公司”)与被告上海促织文化传播有限公司(以下简称“促织公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告世茂公司委托代理人谢爱兵、被告促织公司委托代理人戴建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂公司诉称，原告系上海市南京西路XXX号世茂商都产权人，2014年4月20日，原、被告签订《租赁经营合同书》，约定被告向原告租赁世茂商都4层商铺，计租面积1065平方米，租赁期限自2014年5月16日起至2020年6月15日止，2014年5月16日至2016年6月15日保底租金每月人民币(以下币种均为人民币)194362.50元，管理费每月63900元；被告未按时支付租金、保证金、管理费、公用事业费及有关费用的，每延误一日，被告除应支付欠缴的相关费用本金外，还应按照应付未付金额的0.5%的标准向原告加付滞纳金，被告逾期不支付或不足额支付租金、保证金、管理费、公用事业费等任何费用超过15日的，原告可行使合同解除权；原告依据上述条款约定解除合同的，原告有权不予返还保证金，且被告应向原告支付相当于解除日所在租赁年度3个月保底租金及3个月管理费总额的违约金，如果前述违约金不足以弥补原告遭受的损失，被告仍应向原告赔偿该等损失；如因被告擅自提前解除合同或原告根据上述约定解除合同而出现合同中断履行或提前终止情形的，被告除应承担相应违约责任外，还应另行按照约定向原告支付额外补偿金。上述合同签订后，原告将系争房屋交付被告经营使用，但被告支付租金、管理费至2014年10月后未再履行付租义务，并自2014年12月停业至今；截至2015年5月20日，被告欠付租金XXXXXXX.50元，水电费126449.39元，管理费423870元，原告不得不于2015年5月15日向被告发出解除合同函，租赁合同已于2015年5月20日解除，但被告拒绝向原告返还房屋。现请求判令：1、确认原、被告之间的《租赁经营合同书》于2015年5月20日解除；2、被告向原告支付租金XXXXXXX.50元(2014年11月1日至2015年5月20日，其中2015年1月为免租期)及其滞纳金(以XXXXXXX.50元为本金，按照日千分之五的标准，自2015年5月20日起计算至被告实际支付之日止)；3、被告向原告支付水电费126449.39元(自2014年10月1日起至2015年6月3日止)及其滞纳金(以126449.39元为本金，按照日千分之五的标准，自2015年6月3日起计算至被告实际支付之日止)；4、被告支付管理费423870元(2014年11月1日至2015年5月20日)及其滞纳金(以423870元为本金，按照日千分之五的标准，自2015年5月20日起计算至被告实际支付之日止)；5、被告向原告支付提前终止合同补偿金XXXXXXX.51元及其滞纳金(以XXXXXXX.51元为本金，按照日千分之五的标准，自2015年5月20日起计算至被告实际支付之日止)；6、确认保证金421118元归原告所有；7、被告向原告支付合同解除违约金774787.50元；8、被告立即将上海市南京西路XXX号世茂商都4层1065平方米商铺腾空后返还原告；9、被告向原告支付商铺占用费(按每日12780元的标准，自2015年5月24日起计算至实际返还房屋之日止)及其滞纳金(以实际发生的商铺占用费为本金，按照日千分之五的标准，自2015年5月24日起计算至被告实际支付之日止)；10、被告向原告支付商铺占用期间的管理费(按每日2130元的标准，自2015年5月24日起计算至实际返还房屋之日止)及其滞纳金(以实际发生的占用期间的管理费为本金，按照日千分之五的标准，自2015年5月24日起计算至被告实际支付之日止)。诉讼中，原告撤回要求被告支付诉请9中商铺占用费滞纳金的诉请，变更诉请10中管理费滞纳金的诉请为以实际发生的占用期间的管理费为本金，按照日千分之五的标准，自被告实际搬离房屋之日起计算至被告实际支付之日止。原告世茂公司提供下列证据：1、上海市房地产权证；2、《租赁经营合同书》；3、《付款通知书》；4、《关于租赁合同正式终止事宜的通知函》及邮寄凭证；5、《公函》及邮寄凭证。被告促织公司辩称，2014年10月底之前的租金和管理费等已经支付，之后被告向原告提出要调整经营结构，经营火锅生意，遭到原告拒绝，导致被告无法经营，所以没有支付此后的费用；2015年春节之后被告已经停止经营，2015年2月之前的欠费可以支付，之后因为原告的原因无法继续经营，不同意支付费用；滞纳金标准过高。被告促织公司未提供证据。经质证，被告促织公司对原告世茂公司提供的所有证据无异议。经审理查明，原告系上海市南京西路XXX-
XXX号，270弄2、4号全幢房屋的产权人。2014年4月30日，原、被告签订《租赁经营合同书》，约定被告向原告租赁上海市南京西路XXX号世茂商都4层商铺(计租面积1065平方米)；被告向原告承诺，租赁该商铺仅用于经营餐饮，品牌为梧桐小镇，被告未经原告许可，不得擅自变更经营用途、品牌等；租赁经营期限自2014年5月16日至2020年6月15日，原告给被告的装修期为90日，自交付日起算，即自2014年2月16日至2014年5月15日为装修期，此期间被告无需支付租金和物业管理费，但需承担被告实耗水、电、燃气、通讯等公用事业费，被告在装修期内未能装修完毕或在装修期届满后再进行装修的，不再享有任何免租的权利；本合同所指租赁年度，均系指该商铺自交付日起向后推算，满12个月为一租赁年度；被告需在本租赁合同签署同时，一次性支付原告保证金421118元，在租赁期限内，如因被告违约导致原告解除合同的，原告有权不予返还保证金；原告自装修期届满次日，即2014年5月16日起向被告计收租金，2014年5月16日至2016年6月15日每月租金为194362.50元，2016年6月16日至2018年6月15日每月租金为204080.63元，2018年6月16日至2020年6月15日每月租金为212826.94元；租金的结算周期为1个日历月，被告应于每个结算周期首日的5日前支付该结算周期的租金，首期与末期不足一个结算周期的，按照该计租天数占结算周期实际天数的比例计算租金；被告同意自交付日起以1个日历月为一个结算周期向原告或原告指定的管理公司支付管理费，管理费标准为每月63900元，管理费采取预付制，被告应于每个结算周期首日的5日前支付该结算周期的管理费，首期管理费应于交付日前支付；被告在租赁期限及实际使用/占用期间内应自行承担该商铺内发生的水、电、燃气、通讯等公用事业费(被告单独装表计费)，被告须在商铺所在地之有关政府部门或公共事业单位所指定的期限内或于原告或原告指定的管理公司书面通知的三日内(两者以较早者为准)缴付，未及时缴付产生的后果由被告自行承担；若被告拖欠任何应付费用、款项、违约/赔偿金(如有)的，被告同意原告可扣押被告的商品、其它财产或应付给被告的任何款项直至被告付清欠款，或直接将该等扣押商品、财产以市场可以接受的任何价格进行变卖用作抵偿被告应履行之上述费用、款项、违约/赔偿金等缴纳义务，或者将应付被告之款项直接抵扣被告欠款，并可就不足部分继续向被告追偿；租赁期限届满或提前终止，被告应于合同终止后3日内撤出商铺内全部被告物品，将商铺按照原告交付被告时的状态(自然损耗及原告明确表示不用恢复原状的除外)交还原告，在上述期限内无需支付租金，但应承担管理费及水、电、燃气等公用事业费及其它相关费用；若被告未按上述时间交还商铺的，每延期一日，应按照最后一期日保底租金的两倍支付商铺占用费，同时还需支付逾期占用期间的管理费、公用事业费及其它相关费用，若被告延期交还超过5日，原告有权自行收回该商铺，在无需通知被告的情况下，原告有权进入商铺，届时商铺内遗留的所有装饰、家具、设施设备、货品、物料等任何物品均视为被告放弃所有权，原告有权以任何原告认为合适的方式处理，并有权自行将该房屋恢复原状，因此产生的费用有权向被告追偿，被告放弃就其中的物品向原告主张权利；被告未征得原告书面同意而改变商铺用途、经营品牌的，被告逾期不支付或不足额支付租金、管理费、公用事业费、保证金等任何费用超过15日的，原告有权解除合同；被告未按时支付租金、保证金、管理费、公用事业费及有关费用，每延误一日，被告除应支付欠缴的本金外，还应按照应付未付金额千分之五的标准向原告加付滞纳金，逾期支付达15日以上的，原告有权立即解除合同并停止提供空调、供电、供水和其它管理服务，停止供应期间，原告仍有权向被告收取租金、管理费及其它费用，原告对被告因此产生的任何损失不承担责任；原告同意就商铺2014年发生停水停电事宜，给予被告1.5个月免租期作为补偿，具体的免租期为2014年5月15日至5月31日及2015年1月1日至2015年1月31日，此免租期内被告无需支付租金，但需承担管理费及被告实耗水、电、燃气、通讯等公用事业费；鉴于本合同签署的前提为被告同意就原告因该商铺前一租户(上海龙脉餐饮有限公司)欠缴租费所遭受的损失以本合同租期内租金标准分段递增的方式予以补偿，被告承诺如约履行完毕全部租赁期限，如因被告擅自提前解除合同或原告根据约定解除本合同而出现合同中断履行或提前终止情形的，被告除承担违约责任外，另向原告支付额外补偿金，租赁期限履行满1个月不满1年的，额外补偿金为XXXXXXX.51元，租赁期限履行满1年不满2年的，额外补偿金为XXXXXXX.75元；原、被告及商铺前一租户(上海龙脉餐饮有限公司)共同确认并同意，上海龙脉餐饮有限公司已缴纳的421118元保证金转至被告名下。上海龙脉餐饮有限公司亦在《租赁经营合同书》上签字确认。2014年10月至2015年4月，原告每月向被告发出《付款通知书》，要求被告预付下月的租金和管理费，要求被告支付的租金金额共计XXXXXXX元(其中2015年1月免收租金)，管理费共计447300元。2014年11月至2015年6月，原告每月向被告发出《付款通知书》，要求被告支付上月的水费和电费，水电费的金额共计126449.39元。2014年10月至2015年5月的《付款通知书》均由被告工作人员签收，2015年6月的《付款通知书》贴在系争房屋门上。被告收到上述《付款通知书》后未支付欠款。2015年5月15日，原告向被告发出《关于租赁合同正式终止事宜的通知函》，该函称被告应按《租赁经营合同书》的约定按时支付租金，但虽经原告多次催告，被告尚拖欠原告2014年11月和12月，2015年2月至4月租金971812.50元，2014年11月至2015年4月管理费383400元，2014年10月至2015年4月公用事业费123064.79元，合计XXXXXXX.29元，严重违反了租赁合同约定并给原告造成重大损失；被告部分承租区域自2014年12月下旬擅自停业至今，严重影响世茂商都项目的正常运营；按照租赁合同约定，被告逾期不支付或不足额支付租金、管理费、公用事业费、保证金等任何费用超过15日的，及擅自中断、停止营业的，原告有权行使单方解除权；现原告根据上述约定，正式通知被告自2015年5月20日起解除与被告签署的租赁合同，被告缴纳的保证金将不予退还，请被告立即付清所欠款项，并按照合同约定向原告支付补偿金XXXXXXX.51元，同时按租赁合同约定于2015年5月24日前，依约定状态向原告返还商铺，逾期被告应向原告支付商铺占用费且原告有权自行收回商铺，被告商铺内任何遗留物品、装修届时原告有权作任何处理，原告亦保留通过法律途径追究被告违约责任的权利。被告收到《关于租赁合同正式终止事宜的通知函》后，于2015年6月5日向原告回复《公函》，被告称经营状况不佳所以找到辣府火锅准备自救，火锅也属于餐饮符合租赁用途，但半年来原告迟迟未答复，现在原告以欠租为由要求解除合同，被告已经把所欠租金准备好，只要原告同意被告施工改造随时可以支付，希望能协商解决此事。此后，被告既未向原告支付拖欠的租金、管理费、水电费等，亦未向原告交还系争商铺，系争商铺至今处于停业状态，被告物品遗留在商铺内。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应按约履行。原、被告签订的《租赁经营合同书》约定被告逾期不支付或不足额支付租金、管理费、公用事业费、保证金等任何费用超过15日的，原告有权解除合同，被告自2014年11月起拖欠租金、管理费和公用事业费长达半年以上，原告有权解除合同，原告发函通知被告解除双方之间的租赁合同不违反合同约定，故本院依法确认原、被告于2014年4月30日签订的《租赁经营合同书》于2015年5月20日解除。被告对原告诉请的租金、管理费及水电费数额无异议，愿意支付2015年2月之前的欠费，但辩称由于原告不同意被告调整经营结构导致被告无法继续经营，所以不同意支付此后的欠费，本院认为，被告在《租赁经营合同书》中承诺租赁系争商铺仅用于经营餐饮，品牌为梧桐小镇，未经原告许可，不得擅自变更经营用途和品牌，在未取得原告书面许可的情况下，被告应该按照合同约定继续经营，故被告该辩称意见本院不予采纳，被告应支付欠付的租金、管理费、水电费等费用。鉴于被告欠付租金、管理费、水电费的事实存在，原告要求被告支付上述欠费滞纳金(即逾期付款违约金)的理由亦成立，被告辩称逾期付款违约金的标准过高，本院认为，《租赁经营合同书》约定的应付款项日千分之五的标准确实过高，本院根据被告的请求依法调整为应付款项日千分之一。关于原告要求被告支付提前终止合同补偿金的诉请，《租赁经营合同书》约定如因被告擅自提前解除合同或原告根据约定解除本合同而出现合同中断履行或提前终止情形的，被告除承担违约责任外，另向原告支付额外补偿金，租赁期限履行满1个月不满1年的，额外补偿金为XXXXXXX.51元，租赁期限履行满1年不满2年的，额外补偿金为XXXXXXX.75元，现因被告逾期支付租金等费用导致原告根据约定解除合同，被告应向原告支付额外补偿金，但合同约定的租赁期限自2014年5月16日开始，根据原告通知于2015年5月20日结束，租赁期限满1年未满2年，根据约定被告支付的额外补偿金的数额应为XXXXXXX.75元。至于原告要求被告支付提前终止合同补偿金的滞纳金的诉请，没有合同和法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求没收保证金及要求被告支付合同解除违约金的诉请，本院认为，根据《租赁经营合同书》的约定，原告因被告违约行使解除权的，原告有权不予返还保证金，且被告应向原告支付相当于解除日所在租赁年度3个月保底租金及3个月管理费总额的违约金，故原告要求没收保证金421118元和要求被告支付合同解除违约金774787.50元的诉请，本院依法予以支持。关于原告要求被告立即将系争商铺腾空后返还原告的诉请，本院认为，原、被告之间的租赁合同已经解除，被告占据系争商铺拒不返还缺乏合同和法律依据，被告应在判决生效后十日内将系争商铺腾空后返还原告。关于原告要求被告支付商铺占用费和占用商铺期间管理费的诉请，本院认为，原告应于合同解除后及时将系争商铺腾空后返还原告，被告至今拒不返还系争商铺，根据合同约定，被告未按约定时间交还商铺的，每延期一日，应按照最后一期日保底租金的两倍标准支付商铺占用费，同时还需支付逾期占用期间的管理费、公用事业费及其它相关费用，故原告要求被告支付商铺占用费和占用商铺期间管理费的诉请，本院依法予以支持，但原告要求被告支付实际占用商铺期间管理费自被告实际搬离房屋之日至被告实际支付之日止逾期付款违约金的诉请无合同和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海世茂股份有限公司和被告上海促织文化传播有限公司之间的《租赁经营合同书》于2015年5月20日解除；二、被告上海促织文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海世茂股份有限公司欠付的租金人民币XXXXXXX.50元；三、被告上海促织文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海世茂股份有限公司上述租金的逾期付款违约金(以人民币XXXXXXX.50元为本金，按照日千分之一的标准，自2015年5月20日起计算至被告实际支付之日止)；四、被告上海促织文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海世茂股份有限公司自2014年10月1日起至2015年6月3日止的水电费人民币126449.39元；五、被告上海促织文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海世茂股份有限公司上述水电费的逾期付款违约金(以人民币126449.39元为本金，按照日千分之一的标准，自2015年6月3日起计算至被告实际支付之日止)；六、被告上海促织文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海世茂股份有限公司自2014年11月1日起至2015年5月20日止的管理费人民币423870元；七、被告上海促织文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海世茂股份有限公司上述管理费的逾期付款违约金(以人民币423870元为本金，按照日千分之一的标准，自2015年5月20日起计算至被告实际支付之日止)；八、被告上海促织文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海世茂股份有限公司提前终止合同补偿金人民币XXXXXXX.75元；九、现在原告上海世茂股份有限公司处的保证金人民币421118元归原告上海世茂股份有限公司所有；十、被告上海促织文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海世茂股份有限公司违约金人民币774787.50元；十一、被告上海促织文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市南京西路XXX号世茂商都4层计租面积为1065平方米的商铺腾空后返还给原告上海世茂股份有限公司；十二、被告上海促织文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海世茂股份有限公司商铺占用费(按每日人民币12780元的标准，自2015年5月24日起计算至被告实际返还房屋之日止)；十三、被告上海促织文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海世茂股份有限公司商铺占用期间的管理费(按每日人民币2130元的标准，自2015年5月24日起计算至被告实际返还房屋之日止)；十四、原告上海世茂股份有限公司其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币47126元(原告已预缴)，由原告上海世茂股份有限公司负担人民币3300元，被告上海促织文化传播有限公司负担人民币43826元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王凌冰
审 判 员 常彩玲
人民陪审员 石志仁
二〇一六年七月六日
书 记 员 王亦男
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。