浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第1365号
上诉人（原审被告）赵军。
上诉人（原审被告）周小华。
被上诉人（原审原告）义乌达泰立盛商业管理有限公司。
法定代表人黄俊。
委托代理人（特别授权）周俊明、冯晓庆。
上诉人赵军、周小华为与被上诉人义乌达泰立盛商业管理有限公司（以下简称达泰立盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2014）金义民初字第818号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
达泰立盛公司在原审中诉称，2012年6月1日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，合同约定由被告方承租原告位于义乌市北苑商贸区达泰立盛广场d区全部未出售的商铺和第5幢第1、2层和第7幢第1层房屋；租期五年，自2012年6月1日至2017年5月31日止；第一年租金为1472203元，第二年租金为1682519元，第三年租金为1783470元，第四年租金为1890730元，第五年租金为2004300元；租金一年一付；第二年至第五年的租金在每年的11月30日前付清；经原告同意，被告方可将承租房产部分或全部转租给他人，但转租合同中约定的租金、水电押金、物业押金、履约保证金等一切费用须由原告直接向次承租人收取，被告方不得越过原告擅自收取；在租赁期间，原告直接向次承租人收取的租金可以抵交被告方应付的租金，在约定的交付租金期限内，如原告直接向次承租人收取的租金不足被告应实际承担的租金时，经原告通知后，被告应在5日内补足。同时，合同还约定：合同因被告方违约而终止的，原告有权没收合同项下之履约保证金；被告方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告方应当向原告支付相当于欠费金额5‰迟延履行违约金；延迟超过7日，原告有权解除合同；被告方在第二个租赁年未付清原告房租前擅自向次承租人收取租金的，原告有权要求被告方双倍支付从次承租人处收取的租金，原告有权从履约保证金中直接扣除；如被告方不愿承担的，原告有权解除本合同。综上，按原、被告双方签订的《租赁合同》的约定，到2013年11月30日，被告方仍欠原告第一年度与第二年度的应付租金1520916元未付；并且，被告方违反合同约定擅自向次承租人收取租金，收取后未将租金支付给原告。因此，被告方已经严重违反了双方签订的《租赁合同》之约定，已构成根本违约。为此，诉请判令解除原告与被告于2012年6月1日签订的《租赁合同》；被告方向原告支付拖欠的房屋租金1520916元及违约金414647元；原告没收被告方已交纳的20万元履约保证金。
赵军、周小华在原审中辩称，被告不是适格的主体。在2012年6月双方签订合同之前，原告就已经与义乌华蓝投资管理有限公司（以下简称华蓝公司）签订了房屋租赁合同，而且还有第三方，并且华蓝公司已经在北苑商贸区达泰立盛广场经营了好几年。2012年6月份之后，原告公司与华蓝公司相继签订了许多房屋租赁合同，跟本案所涉的是同一个标的物。本案的被告周小华是华蓝公司的法定代表人，该公司成立于2009年，而被告赵军是华蓝公司的股东，周小华是法定代表人，她有权代表公司签订合同，也就是说本案的诉讼主体应当是义乌华蓝投资管理有限公司。双方签订的协议中周小华的签名除了最后一页外，其他都没有签过名，我们怀疑原告方对合同内容作了重大修改。因为当时原告方派管理人员高成来签订合同，当时高成说没有盖公章，等周小华签名之后，以要把合同原件带回去盖公章为由，把三份合同全部都带走，再也没有给被告，在此期间原告有篡改合同内容的机会。后来高成又找到赵军，让其也签名。因为周小华经常出国，不方便签字，而赵军是股东，所以要求赵军也在合同上签字。并且当时指着“周小华”这几个字说，你们公司法人都签名了，你也签一个吧，以后你在这边管理也方便，继而骗取了赵军的签名。该两份合同不是两被告的真实意思表示，内容不真实。因此，该份合同是无效的。该合同也是明显不公平的，因为起草合同都是由原告一手操作的。其内容就是原告直接向商户收取租金，而被告没有收取租金的权利。实际情况是被告只是作为原告的管理人，实际承租人是那些商户，从原告和第三方即商户签订的合同就可以看出，商户才是实际承租人。因此原告应把商户作为被告来起诉，而不是周小华、赵军。综上，原告起诉被告的诉讼主体不适格，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明，位于义乌市望道路268号的达泰立盛商业广场由义乌市建筑房地产开发有限公司开发，由原告进行管理。2011年9月27日，因与原告合作开发达泰立盛商业广场之需，赵军向原告交纳了保证金20万元。在此之后，赵军即开始对外招商，招商成功后，原告与华蓝公司（赵军为该公司股东之一）及商户签订“达泰立盛数码广场合作合同”，在该合同的抬头部分，列明场地出租方（甲方）为原告，营业场地经营管理方（乙方）为华蓝公司，承租方（丙方）为商户，该合同约定：甲方出租位于义乌北苑商贸区达泰立盛广场北苑商贸区d区全部未出租的商铺和第5幢第1、2层房屋和第7幢第1层房屋给乙方，由乙方经营管理该营业场地，丙方为承租经营场地的商户；丙方在首年期间（即2012年1月1日起至2013年12月31日止）应向乙方交纳的租金、物业管理费、空调费、电话宽带费、电费、房租押金、物业押金、质量保证金等一切关于租赁的费用，均由甲方收取。并将乙方应交费用后的超出部分在收款后5日内由甲方返还乙方，自第二年起，以上费用由乙方自行收取，合同三方还对其他权利义务进行了约定。2012年6月1日（合同上载明的签订时间），原告（甲方）与两被告（乙方）签订了“义乌达泰立盛商业管理有限公司租赁合同”一份，约定：本合同项下之租赁物位于浙江省义乌市北苑商贸区达泰立盛广场北苑商贸区d区全部未出租的商铺和第5幢第1、2层房屋和第7幢第1层房屋。租赁物的具体位置、面积构成等基本状况详见本合同附件1；经双方确认，承租房产的建筑面积为5762.05平方米。本合同项下承租房产的计租面积按建筑面积计算；本合同项下租赁期限为五个租约年。自计租日2012年6月1日起至2017年5月31日止；承租房产的租金标准按计租面积计算。第一年，每日每平方米人民币0.7元（原为每日每平方米人民币0.8元，优惠的每日每平方米人民币0.1元作为装修费用），实际支付租金为壹佰肆拾柒万贰仟贰佰零叁元（1472203元）；第二年，每日每平方米人民币0.8元，实际支付租金为壹佰陆拾捌万壹仟伍佰壹拾玖元整（1682519元）；第三年，每日每平方米人民币0.848元，实际支付租金为壹佰柒拾捌万叁仟肆佰柒拾元整（1783470元）；第四年，每日每平方米人民币0.899元，实际支付租金为壹佰捌拾玖万零柒佰叁拾元整（1890730元）；第五年，每日每平方米人民币0.953元，实际支付租金为贰佰万肆仟叁佰元整（2004300）元。自计租日开始，乙方应当承担承租房产的租金，该租金已经包含物业管理费用和空调费；经甲方同意，乙方将承租房产部分或全部转租给他人的，由乙方与次承租人签订租赁合同（简称转租合同）。但根据转租合同中约定的租金、水电押金、物业押金、履约保证金等一切费用需由甲方直接向次承租人收取，乙方不得越过甲方擅自收取；租金一年一付。第一年租金乙方需在本合同生效之日起三个月内付清。在租赁期间，甲方直接向次承租人收取的租金可以抵交乙方的租金，在以上约定的交付期限内，如甲方直接向次承租人收取的租金不足乙方应实际承担的租金时，经甲方通知后，乙方应在5日内补足；如甲方直接向次承租人收取的租金超过乙方应实际承担的租金，且乙方转租的面积达到了本合同租赁面积的60%以上时，超过部分的租金在收款后5日内由甲方返还给乙方。第二年至第五年租金在每年的11月30日前付清后，乙方可自行向次承租人收取租赁费用。乙方同每个次承租人签订一份转租合同，乙方须将合同原件报送一份给甲方留存；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币20万元作为乙方在本合同项下的履约保证金；本合同终止后30日内，如乙方无违约行为，甲方将履约保证金无息返还乙方；双方确认，本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额的5‰的延迟履行违约金。延迟超过7日，甲方有权解除合同；乙方在第二个租赁年度未付清甲方房租前擅自向次承租人收取租金的，甲方有权要求乙方双倍支付从次承租人处收取的租金，甲方有权从履约保证金中直接扣除。如乙方不愿承担责任的，甲方有权解除本合同。双方还在合同中对其他的权利义务作出了约定。合同签订后，两被告继续进行招商，与要承租的商户签订三方协议，合同的主体与2012年6月1日之前签订的三方协议的主体相同，内容部分做了少许修改，在乙方（义乌华蓝投资管理有限公司）的权利与义务部分约定：乙方有权自本合同第二年起按照本合同约定向丙方收取租金、物业管理费以及一切应由丙方承担的费用。按照原告与两被告签订的合同中约定的租金标准，两被告尚有第一年度的租金249766元及第二年度的租金1271149.5元未交纳。另查明，2012年12月18日，华蓝公司的法定代表人变更为周小华，股东为两被告。
原审法院认为，本案争议的焦点是本案被告主体是否适格，两被告是否应当向原告支付租金。被告辩称，两被告在与原告签订合同时代表的是华蓝公司，其行为是职务行为，在原告与华蓝公司及商户签订三方协议后，承租人变更为商户，因此，两被告并非合同主体，不应承担支付租金的义务。该院认为，两被告系租赁合同的相对方，主体是适格的。理由如下：1、在原、被告签订的“义乌达泰立盛商业管理有限公司租赁合同”中，两被告始终是以自己的名义出现的，在合同中从未出现“义乌华蓝投资管理有限公司”的公司名称，在合同的落款处注明的是“乙方（自然人）”，再由两被告在该栏处签名，从合同中完全反应不出两被告系代表华蓝公司签订合同；2、关于两被告一直强调的签订合同的时间问题，两被告辩称，合同签订的时间并非合同中所载明的2012年6月1日，而是2012年6月13日，被告是代表公司签订合同的。该院认为，即使本案所涉合同的签订时间并非2012年6月1日，被告的辩称也是不能成立的。从周小华提供的护照中可以看出，周小华回国的时间为2012年6月7日，原告以此来证明合同签订时间是2012年6月13日显然是不充分的，因为从2012年6月7日至2012年6月13日之间仍有时间间隔。从被告提供的华蓝公司的工商登记情况来看，该公司的法定代表人变更登记为周小华的时间为2012年12月18日，也就是说自2012年12月18日以后，周小华才能作为华蓝公司的法定代表人对外行使职权，不管是在2012年6月1日，还是在2012年6月13日，周小华都不能代表华蓝公司行使职务行为，即使周小华在变更登记之前与公司原股东签订转让协议，那也只在转让人与受让人之间产生效力，不能对外对抗第三人。两被告还辩称，原告对合同内容进行了篡改，但是并未提供证据证明，该院对两被告的该辩解不予采纳；3、两被告一直辩称，原告与华蓝公司之间早就存在合作合同关系，两被告签订租赁合同也只是对之前合同关系的延续，但是两被告并未提供证据来证明其主张，且从赵军提供的收款收据中可以看出，交纳保证金的系赵军个人，并非公司。4、原告与华蓝公司及商户签订三方协议是否是对原、被告签订的合同的变更，从而导致合同的主体变更为原告与商户呢？该院认为，从被告提供的证据中可以看出，在原、被告签订租赁合同之前，就存在三方协议，所以不存在以三方协议来对原、被告签订的协议进行变更的可能。且在三方协议中约定，从第二年开始商户应当将租金交给乙方（场地经营管理方），如果租赁合同当事人仅为原告与商户，该约定明显是多余的。且该合同中也明确了是由原告将房屋出租给乙方（场地经营管理方），合同中对于场地经营管理方与原告之间的权利义务如何并没有进行约定，被告称其与原告之间存在口头的关于如何支付报酬的约定，被告未提供证据证明，且该说法也是明显不符合常理的。原告与场地经营管理者之间必然还存在其他的合同或协议来约束双方。这就说明三方协议和原、被告之间的租赁合同应是共存的关系，而不是替代的关系。至于为什么三方协议中的乙方为华蓝公司，可能是因为两被告出于管理的方便。所以，租赁合同系原告与两被告签订，双方均应按照合同内容履行。现两被告未按约定期限交纳租金，对于原告要求解除租赁合同的诉请，该院予以支持。关于所欠租金的数额问题，两被告为承租方，应由其举证证明已缴纳租金是多少，但是两被告并未提供证据，所以，对于所欠租金的数额，该院以原告陈述的数额为准。关于原告所主张的逾期付款违约金问题，该院认为，该违约金计付标准过高，该院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍进行计算。关于原告的第三项诉讼请求，“没收”系刑罚或行政处罚的手段，原告无没收被告财产之权利，“没收”一词的原意应为不予返还20万元履约保证金。根据原、被告所签订合同第二十条第四项的约定，合同因被告违约而终止的，原告可以不予返还履约保证金。此时，该履约保证金的性质实际上为违约金，而原告要求被告支付的所有违约金的总和不得超过按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍所计算的利息，为减少当事人讼累，该院直接将该20万元在第二项诉讼请求的逾期付款违约金中予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除义乌达泰立盛商业管理有限公司与赵军、周小华签订的“义乌达泰立盛商业管理有限公司”租赁合同；二、赵军、周小华于判决生效后十五日内支付义乌达泰立盛商业管理有限公司租金1520916元及违约金［其中249766元从2012年9月1日开始计算至起诉日（2014年3月26日）止，另1271150元从2013年12月1日计算至起诉日（2014年3月26日）止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍进行计算，相加后的总额应扣除20万元］；三、驳回义乌达泰立盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费23884元，由义乌达泰立盛商业管理有限公司负担1796元，由赵军、周小华共同负担22088元。
宣判后，赵军、周小华不服，向本院提起上诉称，一、原判认定事实不清。1、关于租赁关系。本案有四份合同与达泰立盛公司有关，分别为：2011年9月26日赵军受王德和、吴江平委托与达泰立盛公司签订的协议、华蓝公司与达泰立盛公司签订的合同、原审达泰立盛公司提供的2012年6月1日（实际上是6月13日）签订的合同、“三方合同”。如按原审的认定，达泰立盛公司就是将租赁物同时租给了不同的当事人，故赵军、周小华就可起诉达泰立盛公司违约。之所以未发生这样的纠纷，正是因为本案实质的承租方是华蓝公司。2、租金收费确认单问题。该收费确认单是依据达泰立盛公司、华蓝公司与商户签订的“三方合同”确立的，达泰立盛公司将该收费确认单作为计算赵军、周小华的租金，明显是偷换概念。二、原判理由错误、逻辑混乱。根据本案证据原判的认定明显不符合逻辑，故在原判分析中出现了“应该是”、“可能是”等莫须有的定论。综上，请求二审法院依法改判。
达泰立盛公司二审中答辩称，一、原判认定事实清楚、正确。在本案中，赵军、周小华是以自然人的名义与达泰立盛公司签订租赁合同，故根据合同的相对性原则，承租人应是赵军、周小华。实际上，在2011年9月赵军、周小华交了20万元保证金之后，达泰立盛公司就已将相关的商铺、房屋交付给了赵军、周小华，先进行招商引租，直到2012年6月1日，双方才正式签订租赁合同。在该份合同中，赵军、周小华始终以自己的名义出现，从没有出现过华蓝公司的名称，况且从合同中完全看不出是代表华蓝公司所签。也并不存在之前与华蓝公司签订过合同。另，华蓝公司只是赵军、周小华为方便招商引租而引入的经营管理方，“三方协议”只是赵军、周小华对商铺进行招商的一种运营方式，所以不会发生一物多租的纠纷，双方对租赁事实在合同履行过程中均一致认可。对于达泰立盛公司提供的收费确认单，与赵军、周小华提供的确认单一一对应，且并未反映出租金是华蓝公司向达泰立盛公司交付，反而能证明交付租金的是赵军、周小华。赵军、周小华提供的确认单中的华蓝公司的印章，从一审庭审中赵军的陈述也可以看出是事后加盖的。虽收费确认单是“三方协议”的收费金额，但根据两涉案租赁合同的约定，达泰立盛公司从商户处收取的租金可以充抵赵军、周小华应支付的租金。因此，该收费确认单实际上也是赵军、周小华支付租金的凭证。二、原判理由分析正确。实际上，在签订涉案租赁合同前，就存在“三方协议”，该“三方协议”是赵军、周小华为便于招商引租而制作，故不存在以“三方协议”对租赁合同主体进行变更的可能。“三方协议”中的华蓝公司是以经营管理方的地位出现，该“三方协议”和租赁合同属于共存关系，而非替代的关系。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中赵军向本院提供了以下证据：一、2011年9月26日的租赁合同一份，证明赵军与达泰立盛公司签订了五年房屋租赁合同的事实。二、保证金收据一份，证明该保证金是针对证据一租赁合同的保证金。三、2011年9月25日的合伙协议书一份，证明赵军受王德合与吴江平委托与达泰立盛公司签订合同的事实。四、2012年5月2日的函一份，证明达泰立盛公司与华蓝公司签约五年租赁合同的事实。五、2012年9月26日的收据一份，证明“三方协议”的钱都是达泰立盛公司直接向商户所收取。达泰立盛公司质证认为，对证据一真实性无异议，该合同也可以证明赵军作为自然人签订租赁合同，该合同签订之后由于承租人在履行合同中已经出现违约的情况，在2012年6月1日，赵军、周小华作为承租人重新签订了租赁合同。对证据二的证明目的有异议，20万元是赵军所交，但在2012年6月1日合同签订之后未重新交纳20万元保证金，该款从之前的合同延续过来。对证据三的真实性有异议，即使存在合伙，也不能对抗第三人，更不能证明赵军和达泰立盛公司签订租赁合同是受了王德合、吴江平委托的事实。对证据四的真实性无异议，但是在2012年6月1日重新签订合同之前所发，与本案无关联，不能达到其证明目的。该函发给吴江平、华蓝公司，是因为华蓝公司是赵军、周小华委托经营的管理方，吴江平是赵军合同中注明的联系人，故达泰立盛公司发函给华蓝公司符合实际情况。对证据五的真实性无异议。本院认为，一、达泰立盛公司对证据一、五无异议，本院予以确认。二、对证据二的真实性予以确认，对其证明目的不予确认。三、证据三涉及案外第三人无法确认真实性，且是否存在合伙与达泰立盛公司并无关联，故对该证据本院不予确认。四、达泰立盛公司对证据四真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，但该函系2012年6月1日之前形成，与本案争议的合同缺乏关联，故对证明目的本院不予确认。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。另查明，2011年9月26日，达泰立盛公司作为出租人与赵军作为承租人签订了租赁合同一份，内容与本案讼争的2012年6月1日的租赁合同基本相同。
本院认为，关于谁是2012年6月1日租赁合同承租人的问题。在2011年9月26日赵军与达泰立盛公司签订的租赁合同及本案争议的2012年6月1日的租赁合同中，承租人方均以赵军或赵军、周小华自然人的形式出现，并未提及承租人为华蓝公司或赵军等代理华蓝公司签订租赁合同的约定。且在2012年6月1日前后签订的两款“三方协议”中，虽达泰立盛公司以出租人的地位与各经营户签订租赁合同，但因2011年9月26日及2012年6月1日的租赁合同中均约定第一年租金的收取方式为达泰立盛公司直接向经营户收取，故该“三方协议”与本案争议的租赁合同并不矛盾。至于华蓝公司，其在“三方协议”中出现的地位就是经营管理者，与赵军、周小华作为争议租赁合同的承租人也不矛盾。综上，赵军、周小华提出的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18936元，由上诉人赵军、周小华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 桦
审 判 员 陈旻尔
审 判 员 杜月婷
二〇一四年十二月十五日
代书记员 周 莉