北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第00690号
原告赵秋平，女，1987年9月30日出生，北京安贞医院护士。
委托代理人于艳昭（赵秋平之夫），1985年5月23日出生，北京华海电联科技有限公司工程师。
委托代理人芮天鹏，北京市尚公律师事务所律师。
被告刘艳，女，1976年7月21日出生。
委托代理人张凯，北京市中北律师事务所律师。
原告赵秋平诉被告刘艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵秋平的委托代理人于艳昭、芮天鹏，被告刘艳的委托代理人张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵秋平诉称：2012年7月22日，原告（买受人）通过居间方北京中原房地产经纪有限公司与被告（出卖人）签订房屋买卖合同，该房屋坐落于通州区梨园镇魏家坟村（久居雅园A区）某号楼某室（现已更名为：群芳一园某号楼某室），建筑面积52.35平方米，约定房屋成交价格为82万元。该合同第六条、第七条约定，出卖人应当在2012年8月22日之前将交易房屋交付给买受人，逾期交房的，出卖人应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金；该合同第十条约定，本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，因出卖人原因，买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，买受人有权要求出卖人承担自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，因被告事先未与承租其房屋的第三人协调好腾退时间等原因，导致被告向原告迟延9天至2012年9月1日才将房屋腾空完成交房。对此，被告应承担相应的违约责任。并且，合同约定双方应自签订本合同之日起90日内申请办理房屋权属转移登记手续（即截止至2012年10月20日之前办理），但被告因自身原因，直到2013年4月才正式取得本案诉争房屋的原始权属证书，导致房屋的权属转移登记手续无法在合同约定的时间内完成，对此，被告应承担相应的违约责任。合同签订后，原告及居间方多次催促被告配合办理房屋权属转移登记手续。被告在取得房屋权属证书后，不顾此前多次违约造成办理房屋权属转移登记手续迟延的事实，反而向原告提出让买受人承担因2013年2月出台的“国五条”新政规定的“对于个人转让住房的，应按个人转让住房所得的20%计征个人所得税”税费的无理要求，否则就不配合办理过户，并以此要挟要解除合同。因诉争房屋从双方签订买卖合同至今已有不少的升值空间，被告利用各种理由手段拖延办理过户手续，存在明显不良的心理动机，有违民事活动基本的诚实信用原则。此外，合同签订当日，原告即按合同约定向被告交付购房定金3万元；2012年7月29日，双方在居间公司的见证下签订《钱款交付书》，原告通过银行转帐向被告支付购房款37万元；2013年1月19日，原告又一次向被告支付购房款2万元。至此，原告已经预付被告购房款共计42万元，已超购房款总额的一半，原告已妥善履行了必要的合同责任。综上所述，被告违背我国民法通则及合同法规定的民事活动应遵守基本的诚实信用原则及依合同履行义务的原则，一而再、再而三的怠于履行合同义务，迟迟不配合原告办理房屋权属转移登记手续，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行房屋买卖合同，配合原告办理房屋权属转移登记手续；2、被告按合同约定向原告支付因逾期交房产生的违约金3690元，自约定的交付期限届满之次日，即2012年8月23日起，计算至被告搬出之日2012年9月1日，共计9日；3、被告按合同约定向原告承担支付因迟延办理房屋权属转移登记所产生的违约金，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日，即2012年10月21日起，计算至法院判决之日止；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘艳辩称：首先，被告没有任何违约行为，因此不同意原告的四项诉讼请求。原、被告之间签订的房屋买卖合同是基于被告签订的商品房预售合同而签订的房屋买卖合同，被告在购买商品房签订的预售合同约定对涉案房屋的产权证由开发商予以办理。而双方签订合同时，原告对涉案房屋尚未取得房产证仅有商品房预售合同是明知的，开发商给被告办理房产证后90日内，双方办理过户手续，这是明确的。被告取得房产证之后，多次通知原告办理过户手续并交付剩余房款，原告一直占用房屋，其以不同意负担因购房新政出台产生的20%税费为由，既不支付剩余的购房款，更不办理过户手续。为此双方多次电话、短信沟通，被告持有的电话录音和双方的往来信息充分说明原告一直拒绝履行合同。为此被告已经在通州区人民法院提起诉讼。原告拒不履行合同的行为，导致被告以电话、短信的方式明确通知原告解除合同，在解除合同通知之日起三个月内，原告未到仲裁机构和法院等部门提起诉讼，所以双方签订的房屋买卖合同已解除。原告对依法解除的合同为根据再提起诉讼，是没有事实根据的。因此，被告申请对本案中止审理，等待被告起诉的解除双方之间房屋买卖合同的案件判决结果，作为本案的审理依据。
经审理查明，2009年8月4日，北京亚通房地产开发有限责任公司（以下简称亚通地产公司）与刘艳签订了《北京市商品房预售合同》，约定：刘艳购买亚通地产公司开发的坐落于通州区梨园镇魏家坟村（久居雅园A区）某号住宅楼某层某号房屋一套，预测建筑面积共50.82平方米，其中，套内建筑面积40.92平方米，购房总价款477749元；亚通地产公司应当在2011年6月30日前向刘艳交付该商品房；如因亚通地产公司的责任，刘艳未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，亚通地产公司承担相应的违约责任；如因刘艳的责任造成刘艳未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由刘艳承担责任。
2012年7月22日，刘艳（出卖人）与赵秋平（买受人）在北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原经纪公司）的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于通州区梨园镇魏家坟村（久居雅园A区）某号楼某号，建筑面积52.35平方米；该房屋所有权证证号为京房售证字（2009）XXX号；房屋成交价格为82万元，买受人在签订本合同的同时支付定金3万元；出卖人应当在2012年8月22日前将该房屋交付给买受人，逾期在10日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起的10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由买受人缴纳；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在约定时间或约定条件内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。合同对其他事项进行了约定。同日，刘艳、赵秋平与中原经纪公司签订《房屋买卖居间合同》，约定：刘艳与赵秋平采用公积金贷款，自行交割的方式付款，于2012年8月1日前付首付37万元，剩余首付过户当日给清；涉及此次房屋交易中产生的全部税费由赵秋平承担。
2012年7月29日，刘艳与赵秋平签订《钱款交付书》，约定：双方通过中原经纪公司的居间服务达成房地产交易，交付金额40万元，赵秋平于2012年7月29日将上述款项交付给刘艳，双方在交付上述钱款并签订本协议的同时，居间人指派本次交易的经办人刘京作为该交付行为的证明人在场，其中3万元为定金。同日，赵秋平通过中国工商银行向刘艳的帐户汇款37万元。2013年1月19日，刘艳向赵秋平出具收条一张，载明：今收到赵秋平交来购买魏家坟村久居雅园A区海棠湾某号楼某室，购房首付款2万元。赵秋平共计向刘艳支付购房款42万元，刘艳对此予以认可。
另查：刘艳于2012年9月1日将涉诉房屋交付赵秋平，并由赵秋平居住使用至今。2013年4月19日，北京市通州区住房和城乡建设委员会向刘艳颁发房屋所有权证书（证号：X京房权证通字第X**号）。国务院办公厅于2013年2月26日下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“新国五条”）。北京市人民政府办公厅于2013年3月30日下发了《贯彻落实﹤国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知﹥精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称“京十九条”）。赵秋平与刘艳对于办理房屋过户需要缴纳的新增加的税费由谁承担产生争议，刘艳至今未与赵秋平办理房屋过户手续。庭审中，赵秋平明确表示同意一次性支付剩余购房款40万元。
上述事实，有北京市商品房预售合同、北京市存量房屋买卖合同、房屋买卖居间合同、钱款交付书、汇款凭证、收条、房屋所有权证书、关于继续做好房地产市场调控工作的通知、短信记录、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵秋平与刘艳签订的北京市存量房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。赵秋平、刘艳应当按照约定全面履行自己的义务。
原、被告双方系“新国五条”施行前签订房屋买卖合同，但未在“京十九条”施行前办理网上签约，因国家政策调控导致办理房屋过户需要缴纳的个人所得税增加，当事人就合同履行及税费负担发生争议。从本案查明的事实看，因国家政策调控导致税费增加的数额较小，且对当事人履约能力不构成严重影响，该合同应当继续履行，由此增加的税费应依据合同约定予以承担。赵秋平与刘艳签订的北京市存量房屋买卖合同中明确约定本合同履行过程中因政策原因必须缴纳新税费的，由买受人缴纳。同时，刘艳、赵秋平与中原经纪公司签订的房屋买卖居间合同中亦明确约定涉及此次房屋交易中产生的全部税费由赵秋平承担。故赵秋平应当承担因国家政策调控导致办理房屋过户需要缴纳的新的税费。
对于赵秋平主张刘艳继续履行房屋买卖合同，配合办理房屋权属转移登记手续的请求，理由正当、证据充分，本院予以支持；对赵秋平主张因逾期交房产生的违约金的请求，因刘艳于2012年9月1日实际向赵秋平交付诉争房屋，逾期9日，故刘艳应当按照合同约定向赵秋平支付逾期交房违约金。
对赵秋平主张刘艳按合同约定向其承担支付因迟延办理房屋权属转移登记所产生的违约金，自赵秋平应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日，即2012年10月21日起，计算至法院判决之日止的请求，赵秋平与刘艳签订的北京市存量房屋买卖合同中虽有自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续的约定，但刘艳实际于2013年4月19日取得房屋所有权证书。双方的上述约定实际无法履行，且赵秋平未能证明刘艳在取得房屋所有权证书事宜中存在过错，故赵秋平的该项主张，本院不予支持。
刘艳关于已经通过电话、短信的方式明确通知赵秋平解除合同，且在解除合同通知之日起三个月内，赵秋平未到仲裁机构和法院等部门提起诉讼，故双方签订的房屋买卖合同已解除的辩解意见，无法律依据，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告赵秋平与被告刘艳继续履行双方于二○一二年七月二十二日签订的北京市存量房屋买卖合同；被告刘艳在原告赵秋平履行相关合同义务后七日内配合原告赵秋平办理房屋权属转移登记手续；
二、本判决生效之日起七日内，被告刘艳给付原告赵秋平逾期交房违约金人民币三千六百九十元；
三、驳回原告赵秋平的其他诉讼请求。
案件受理费一千九百五十四元，由原告赵秋平负担一千八百九十四元（已交纳），由被告刘艳负担六十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹 越
人民陪审员 徐 友
人民陪审员 宋绍明
二〇一四年四月十一日
书 记 员 赵冬雪