北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第38970号
原告（反诉被告）李碧珍，女，1944年8月14日出生。
委托代理人秦宜义，北京市瀚翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）王涵，女，1981年9月2日出生。
委托代理人马强，北京市大瀚律师事务所律师。
被告（反诉原告）张玉宝，男，1978年10月20日出生。
委托代理人马强，北京市大瀚律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人张继勋，男，1984年12月20日出生。
原告（反诉被告）李碧珍（以下称姓名）与被告（反诉原告）王涵、张玉宝（以下均称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈洁独任审判，公开开庭进行了审理。李碧珍委托代理人秦宜义，王涵及张玉宝委托代理人马强，链家公司委托代理人张继勋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
李碧珍诉称：2012年1月7日，我与王涵、张玉宝签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，王涵、张玉宝将北京市朝阳区某街某号院某号楼某层某单元某号房屋（以下简称诉争房屋）出售给我，价格为145万元。签订合同时我支付了2万元定金，2012年1月8日支付首付款70万元，合同约定剩余房款在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付。此后我又提前支付了剩余房款65万元，但王涵、张玉宝一直迟迟不配合办理房屋过户手续，故我诉至法院，请求判令：1、王涵、张玉宝继续履行合同，协助我办理诉争房屋的产权过户手续；2、王涵、张玉宝支付迟延过户违约金20万元。
王涵、张玉宝共同辩称并反诉称：2012年1月7日，双方签订买卖合同，合同签署及履行过程中，我们一直没有见过李碧珍本人，而由其代理人代理办手续，在整个房屋交易过程中我们没有见到授权委托书，所以双方合同处于效力待定状态，由于没有见到李碧珍的追认，所以我们有权撤销合同。诉争房屋是我们的共同财产，合同签订后我们本着诚信原则积极履行合同，并没有违约行为。签署合同时张玉宝用的是军官证，但军官证与身份证出生日期不一致，而由于出售房屋时张玉宝是现役军人，房产证办下来以后他处于转业安置阶段，他的军官证、军人身份证、社保卡等均需上交军委，新的证件由于档案及户口移转问题也无法办理，所以我们无法提供房地局需要的军官证及身份证为同一人的相关证明。期间我们与李碧珍曾两次至房地局办理相应手续，均因为证件问题不能正常办理。此后三方曾经协议我们先完成夫妻间的变更手续，即张玉宝过户至王涵名下，但仍因为证件原因未果，只能等待新证件办理完毕再过户。我们一直积极配合办理相关事宜，迟迟未过户并非我们的意愿，也不是我们的能力所能解决。现在我们的证件已经办理完毕，同意配合李碧珍办理过户手续，但不同意承担违约责任。诉争房屋自交付首付款之后已经交给李碧珍居住使用，我们从来没有要求增加房款，还在身份证办理完毕后积极通知对方过户，所以办理产权证问题并未实质影响李碧珍的利益，李碧珍并无任何损失。此外，合同约定剩余款项过户当日支付，不存在先后问题，所以在李碧珍没有支付尾款的情况下，我们有理由不过户。另合同约定成交价格为145万元，但网签合同的价格为115万元，此价格属于合同法规定的恶意串通损害国家利益，网签合同应属无效。故我们提出反诉请求判令：1、撤销我们与李碧珍于2012年1月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、确认我们与李碧珍通过链家公司签订的价格为115万元的网签合同无效。
李碧珍对王涵、张玉宝的反诉辩称：不同意王涵、张玉宝的反诉请求。诉争房屋是我购买的，我去看过房，现在也一直是我住在这。签合同的时候我身体不太好所以让我儿子赵运代签，所有手续都是赵运和他爱人田翠霞代办的，但购房款是我出。我对买房的整个过程都很清楚，我支付购房款和接收房屋的事实表明我认可双方所签的合同并且已经实际履行，我起诉到法院也是我对购房的认可，所以合同不存在可撤销的情形。关于网签合同与双方签订的合同不一致一节，网签合同价格并不是最终的税收标准，税额是根据国家规定进行核算，房屋装修和附属设施的价格不应当纳入房屋价款中。我已经按照合同约定履行了义务，并且多支付了房款，是王涵、张玉宝的过错导致迟延，故他们应当承担违约责任。
链家公司述称：2012年1月7日，李碧珍与王涵、张玉宝经我公司居间签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，是李碧珍儿子儿媳代李碧珍到王涵、张玉宝家协商签订的。当时诉争房屋产权证尚未下发，王涵、张玉宝提供了原始购房合同、发票、身份证、军官证、结婚证等。之后李碧珍按照合同约定支付了第一笔首付款70万元并由儿子儿媳代为办理了物业交割手续。2012年11月左右，王涵、张玉宝拿到盖有抵押章的房产证，李碧珍应支付剩余首付款30万元，王涵、张玉宝收到款项后办理解抵押手续，但因王涵、张玉宝表示没有多余资金解押，经协商李碧珍又支付了65万元房款。2012年12月14日，我公司陪同王涵、张玉宝到房地局在房产证上加盖抵押注销章。在办理解抵押手续过程中，我公司收取了王涵、张玉宝的房产证和身份证复印件欲办理网签，期间发现张玉宝身份证与军官证出生日期不一致，经咨询建委需张玉宝部队开具一致证明即可，于是我公司告知张玉宝并办理了第一次网签。但张玉宝的一致证明迟迟未能开出，待开出时军官证已经过期，于是张玉宝开具了一个军官证正在办理的证明。之后我公司约买卖双方办理缴税过户，约了几次卖方一直没时间，最终约定2013年1月22日缴税。当日我公司在缴税窗口领号时咨询凭张玉宝开具的两个证明能不能缴税，被告知缴税没问题，过户不清楚。随后我们又至过户大厅咨询，房地局人员答复不能过户。于是我公司将此情况告知买卖双方，双方经协商后决定先注销网签，把房产证过户至王涵名下后再办理过户手续。第一次网签注销后，2013年3月10日左右我们去房地局办理换房本手续，但工作人员答复一致证明不能办理，必须有转业证明，如果不办理换房本手续直接按军官证办理网签，则凭转业证明、身份证、一致证明就可以过户，于是我公司又进行了第二次网签，等待张玉宝办理转业证明后过户。张玉宝在四五月份时拿到了转业证明，但表示因家庭事务繁忙没时间办手续，等有时间之后又发现张玉宝的身份证等材料丢失无法补办，必须等关系都落实后才能办理身份证。期间张玉宝欲凭临时身份证过户，但房地局不予办理，只能等待张玉宝落户后取得新的身份证。随后的很长一段时间里，我公司和李碧珍一直催促张玉宝、王涵抓紧时间办手续，但他们答复还需一到两个月的时间。2013年6月我公司又向王涵、张玉宝发送了催告函，直到9月他们答复还需1个月左右，到本案第一次开庭当天我公司才得知张玉宝的身份证已经办理完毕。在合同履行的整个过程中，我公司从未收到或者听到过王涵、张玉宝要求李碧珍本人追认的催告，而李碧珍起诉要求办过户的行为本身也是对合同效力的认可，双方第一次办理交税手续时李碧珍夫妇曾经到场，所以王涵、张玉宝并不享有撤销权。网签合同只用于办理备案手续，相关税费由税务机关依据职权核定，网签合同约定的115万元是房屋价格，装修及附属设施另行约定，这与双方签订的合同是一致的，不存在无效的情形。
经审理查明：2012年1月7日，李碧珍（乙方）与王涵、张玉宝（甲方）在链家公司（丙方）居间下签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定李碧珍向王涵、张玉宝购买诉争房屋，成交总价为145万元，其中房屋成交价格为115万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价35万元。《补充协议》第二条约定：1、乙方于2012年1月7日向甲方支付定金人民币贰万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2、甲方承诺在2012年12月30日前（具体以开发商下发产权证为准）取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。3、甲方应在乙方支付完毕第二笔首付款叁拾万元的45个工作日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续。4、乙方于2012年1月8日将首付款人民币柒拾万元整（含前期支付全部定金人民币贰万元整）自行支付甲方，剩余房款柒拾伍万元，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。5、甲方取得房屋所有证后三十个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。第四条第1款约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。上述合同买受人处为李碧珍，委托代理人处为赵运。
2012年1月8日，李碧珍通过田翠霞账户向王涵、张玉宝支付房款68万元，现金支付定金2万元。此后王涵、张玉宝将诉争房屋交于李碧珍，现诉争房屋由李碧珍占有使用。
2012年5月31日，诉争房屋产权证下发，登记为王涵、张玉宝共同共有；2012年10月8日，诉争房屋办理了抵押贷款手续；2012年11月23日，李碧珍通过田翠霞向王涵、张玉宝支付房款65万元，王涵、张玉宝于当日将诉争房屋贷款结清；2012年12月14日，王涵、张玉宝办理了诉争房屋的网上解抵押手续。
2013年3月16日，链家公司对本次交易进行网上签约，网签合同编号C×××号，网签房屋成交价为115万元，张玉宝使用证件为军官证。
另查，张玉宝原为海军驻某地区军事代表室军官，1996年9月1日入伍，军官证号海字第×××号，登记出生年月为1978年6月。2012年7月1日，张玉宝经批准转业至北京航天科工集团四院，随后开始办理转业手续，军人保障卡、身份证等证件被收回，2013年8月，张玉宝取得转业证。
2008年9月26日，张玉宝曾填写《军人公民身份号码登记表》，记载公民身份证号码为×××；2009年3月24日，海军驻温州地区军事代表室在张玉宝的《现役军人和人民武装警察居民身份证申领登记表（副表）》上盖章，该表显示张玉宝的公民身份号码为×××。
再查，李碧珍与王涵、张玉宝签署合同后，双方曾试图办理交税及过户手续，但因张玉宝身份证号码与军官证号码不一致未能办理，后张玉宝开始办理转业手续，相关证件一直未齐备，故过户手续无法办理。
庭审中，张玉宝表示转业及落户手续已经办理完毕，相关证件齐备，可以办理产权过户手续。经本院询问，李碧珍表示同意在过户完毕后将剩余房款10万元支付给王涵、李碧珍。
在本案审理过程中，本院传唤李碧珍本人及田翠霞到庭询问相关情况。李碧珍称购房及起诉均为本人意愿，因身体原因委托儿子赵运及儿媳田翠霞办理相应手续，诉争房屋目前由其居住，对赵运与田翠霞办理的一切手续均予承认。田翠霞陈述诉争房屋为李碧珍购买，购房款为李碧珍支出，因李碧珍不会转账操作故委托其用自己的账户办理。
上述事实，有各方当事人陈述、《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、个人业务凭证、收款证明、房产证、军官转业证书、《军队转业干部随调（随迁）家属情况登记表》、证明、军人退役养老保险关系转移接续信息表、《关于批准张玉宝到中国航天科工集团公司工作的函》、人员工薪档案、人员调动供给介绍信、网页打印件、庭审笔录及上述证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律效力。当事人应当根据合同约定全面履行义务。根据庭审查明的事实及现有证据，李碧珍与王涵、张玉宝签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方当事人真实意思的表示，虽然合同并非李碧珍亲笔签署，但李碧珍已明确表示对赵运及田翠霞的所有与合同有关的代理行为均予认可，故该合同合法有效，不具有可撤销的情形，王涵、张玉宝以此为由行使撤销权依据不足，本院不予支持。李碧珍已经按照合同约定支付了绝大部分房款，王涵、张玉宝已经交付了涉案房屋，合同具备继续履行的条件，应当继续履行，故本院对李碧珍要求王涵、张玉宝配合办理过户手续的诉讼请求予以支持，李碧珍应当按照合同约定在过户手续办理完毕当日支付剩余购房款。
从客观上看，诉争房屋在2012年12月14日已经具备办理过户的条件，但至今一直未办理过户手续的原因确因张玉宝的证件问题。虽然王涵、张玉宝在庭审中一再陈述迟延办理过户手续并非己方原因，但军官证与身份证出生日期不一致并非法定的不可抗力事由，且根据张玉宝提供的证据，其对自己军官证和身份证的问题应当早已明知，并非不能预见、不能避免且不能克服的客观原因，且违约责任为无过错责任，并不因违约方的主观过错而免除，王涵、张玉宝在过户问题上确实未能按照合同约定的时间完成，存在迟延的违约行为，应当按照合同约定支付违约金。根据合同约定，王涵、张玉宝应于取得房屋产权证后三十个工作日内办理过户手续，但考虑到双方签署合同时诉争房屋有抵押，解除抵押尚需一段时间，之后才能办理过户手续，加之诉争房屋在李碧珍支付第一笔首付款后已经交付，李碧珍并未因过户手续的迟延而遭受实际损失，基于公平原则，本院对李碧珍主张的违约金数额予以酌减。双方《补充协议》明确约定尾款于过户手续办理完毕当日支付，故王涵、张玉宝以李碧珍未支付尾款故不办理过户手续不属于违约进行抗辩依据不足，本院不予采信。
关于网签合同价款与双方签署合同价款不一致问题，双方所签《北京市存量房屋买卖合同》明确约定房屋价款为115万元，家具、家电及装修等附属设施作价30万元，此约定与网签合同约定一致。现有证据不足以证明网签合同形成过程中链家公司与李碧珍有恶意串通损害国家利益的行为，不构成法律规定合同无效的要件，故本院对王涵、张玉宝要求确认网签合同无效的反诉请求无法支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十四条条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王涵、张玉宝于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）李碧珍办理北京市朝阳区某街某号院某号楼某层某单元某号房屋的产权过户手续；
二、原告（反诉被告）李碧珍于前款所述房屋产权过户手续办理完毕当日向被告（反诉原告）王涵、张玉宝支付剩余房款十万元；
三、被告（反诉原告）王涵、张玉宝于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）李碧珍违约金五万元；
四、驳回原告（反诉被告）李碧珍的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）王涵、张玉宝的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2150元，由原告（反诉被告）李碧珍负担1625元（已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）王涵、张玉宝负担525元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费35元，由被告（反诉原告）王涵、张玉宝负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈洁
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 周墨