吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0202民初507号
原告（被反诉人）：杨喜峰，男，汉族，1970年6月16日生，住吉林市船营区。
委托诉讼代理人：金成锁，吉林盛钰律师事务所律师。
被告（反诉人）：于智凤，女，汉族，1991年4月15日生，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：于得资，于智凤母亲。
原告杨喜峰与被告于智凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨喜峰及其委托诉讼代理人金成锁、被告（反诉原告）于智凤的委托诉讼代理人于得资到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨喜峰向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2017年5月28日签订的《租房协议书》；2、返还押金人民币10000.00元；3、赔偿原告损失（暂定为）人民币247461.00元（以评估鉴定结论为准，其中包括：装修损失：180000.00元、停业损失8000.00元、餐饮用具损失：59461.00元），以上合计金额人民币：257461.00元；4、承担本案损失评估鉴定费和室内下水反冒怪异气味检测鉴定费用。事实与理由：2017年5月28日，原告从自然人高峰处转租了被告所有的商业网点房屋，用于开办饭店之用。该承租的商业网点坐落于吉林市昌邑区林荫路西山一区D座网点13-16号，建筑面积242.44平方米。原告当日与高峰签订了诉争网点房屋的《转租协议》，同日原告又与被告（被告的母亲于得资作为代理人）订立了《租房协议书》一份。租期从2017年11月6日开始至2022年11月6日止，租期5年。其中第四条规定乙方交付给甲方水电、煤气、房屋等各种费用押金1万元。原告按照此约定交付给了原告押金1万元，有2017年5月31日《收条》为凭佐证。原告履行上述合同义务后，对承租的网点房屋进行了装修。2017年6月7日，原告在吉林市工商行政管理局昌邑分局，注册登记了《吉林市昌邑区皮皮虾海鲜酒馆》字号，在承租的网点房屋从事该字号的餐饮经营，原告于2017年7月9日正式对外营业。在同年7月份至9月份的经营中，绝大多数顾客于室外就餐，但是大约到了同年9月中旬开始往后，随着天气逐渐转冷而多数顾客在室内就餐时，顾客向原告及其服务员不断提出，室内有一股下水道、暖气地沟反上来的异味，而且屋内供热温度较热时此种异味就越来越重难以在室内居留就餐，导致原告的饭店再无一人就餐而于2017年9月30日被迫停业至今。在停业前后，原告多次联系被告及其母亲于得资，要求被告查找原因、处理室内浓重的异味。被告于2017年10月21日，找人打开承租的网点房屋室内地下的暖水沟，发现承租的房屋及同一序列所有网点房屋的公用下水管线错位，粪便及脏水流入暖气沟地沟内后，堆积达约1米深余，在热气烘烤下更加臭气熏天。此时才发现承租网点房屋内的浓重异味来源于此，而且不仅仅是诉争承租的一座房屋的问题，而是整体所有网点房屋的下水管线及暖气地沟都需要大规模的开挖维修的巨大工程问题。由于无法解决此问题，原告无法继续在承租网点房屋内经营饭店，只好于2017年11月2日起诉到了吉林市昌邑区人民法院，进法院将此案已送民事调解大厅进行多次调解无果后至今。现为维护自身合法权益，原告只能坚持向承租的网点房屋所在地的法院起诉，请求法院公断。请法院在诉讼中调解，如诉讼中也调解不成，请法院依法裁判。
于智凤辩称：原告诉讼请求第一条解除原告与被告2017年5月28日签订的《租房协议书》，被告同意，同时被告还有反诉请求，详见反诉书。原告诉讼请求第二条：返还押金一万元，被告不同意，因原告欠房租和供热费。原告诉讼请求第三条及第四条：赔偿原告损失及诉讼费及损失评估鉴定费，怪味鉴定费不是被告原因产生，被告没有过错，不应由被告承担。2017年5月28日，原告与转租此房屋（即昌邑区幸福一区D座16号网点房2016年10月办理的产权证，且按国家规定向相关部门缴纳了房屋维修基金）的高峰签订了该商品房转租协议，是双方当事人多次协商及勘查现场共同确定的协议，被告并未去现场，一直到原告与被告代理人签订《租房协议书》也是转租人高峰去的哈尔滨交给被告签的字，只要转租人与原告同意，被告无异议。原告装修与否与被告无关，只要不改变房屋结构不违背租房协议约定就可以。从签订《转租协议》的2017年5月份到2017年9月末被告向原告要下一年租金时，4个多月时间，原告才提出有怪味。被告也同意原告从2017年10月起出兑此网点房，但出兑未果。2017年10月21日被告找人下到安有地下管道的地沟里查找问题，发现该房所在的公共地下下水管道严重损坏，赃物堆积在地沟里0.4-0.5米深。如果是公共管道损坏导致的地下脏污反味至屋内，也不是被告的责任，况且按协议约定被告不负责该房屋装修及日常维护，原告在该房屋使用了数月，更与原告无关。再说，是不是地下管道引起的原告不能继续营业应由法院法官裁决。自从接到原告反映有怪味，虽然不是被告的责任引起的问题，被告一直在积极想办法，采取措施如下：1、无数次找市长热线0432-12345反映地下管道情况。要求政府相关部门维修。2、联系幸福社区委员会工作人员协助解决。3、把此屋侧墙凿开，让脏水排出。引起电台及政府重视。4、找市建委公共设施部门领导催促N次解决。5、为防止扩大损失，找公证处保全现场，以促使原告搬出房屋。但原告拒绝参与公证，致使缺一方到场而无法办理公证保全。综上所述，不是被告的责任，不应由被告承担责任。请法院依法公正判决。诉讼费及各种费用由原告承担。
于智凤反诉称：1、解除反诉人与被反诉人2017年5月28日签订的《租房协议书》，并且立即迁出吉林市昌邑区林荫路西山幸福一区D座网点房16号；2、赔偿从2017年11月7日至迁出之日的房租及延迟利息（按每月7000元计算）；3、赔偿从2017年度至2018年度的供热费及等损失。（8205元人民币）；4、反诉人因本案产生的住宿费、交通费及补助费等（代报）。事实与理由：2017年5月28日，反诉人与被反诉人签订了租房协议书，约定反诉人将吉林市昌邑区林荫路幸福一区D座16号网点房租给被反诉人适用，租期自2017年11月6日至2022年11月6日租期5年。租金第一年7.5万元，（被反诉人从2017年5月28日从上一租户转租此房）。约定2017年10月6日被反诉人应付第一年房租7.5万元，可使用了几个月的被反诉人以房屋有味儿为由拒绝交房费，反诉人让被反诉人迁出此房，被反诉人还占着房屋不交，致使反诉人无法把此房出租给人而收取房费，不是反诉人的过错，所以，被反诉人应立即迁出此网点房，不应再扩大损失，赔偿反诉人的房费及供热费损失并承担此案诉讼费。综上所述，为维护反诉人的合法权益，请贵院基于公正的裁决。
杨喜峰辩称：一、杨喜峰诉求解除《租房协议书》，于智凤反诉也诉求解除《租房协议书》，对此杨喜峰同意解除《租房协议书》。二、本案的法律责任及赔偿事宜由法院终审认定后，或者双方协商一致后，杨喜峰可以腾迁。目前未查清案件事实和法律责任，暂不便搬迁。三、诉求2017年11月7日至迁出之日房租及利息，无事实依据。1、租房协议书规定支付租金时间是2017年10月6日，租期开始是同年11月7日。杨喜峰的开业时间是2017年7月9日，因难闻气味停业是2017年9月30日。2、杨喜峰与于得资开始处于纠纷发生、协商解决期间，杨喜峰是2017年11月2日起诉到法院，法院立案窗口转民事调解（详见民事调解未成），调解未成后才进入立案诉讼程序。上述事实情况以及《租房协议书》在此时终止履行，于智凤无权主张租金。因为前述原因无法继续履行租房协议书，杨喜峰已通知于智凤代理人于得资不再承租房屋（终止履行），所以供热费应有于智凤自己承担。我正式请求主审法官到租房现场踏查。综上所述，请驳回于智凤的反诉请求。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于杨喜峰、于智凤双方均提供的租房协议书、转租协议、收条、吉林市房权证昌字第XX**号房屋所有权证书，双方当事人均没有异议，本院予以采信，并在卷佐证。于智凤提供的书面通知照片，虽然杨喜峰对于该证据予以否定，但在庭审中其本人表示见过该书面通知，前后存在矛盾，故对于该份证据，本院予以采信。关于杨喜峰、于智凤提供的营业执照（副本）、诉争房屋状况照片、手机微信聊天截屏、维修基金票据、2017-2018年度供热费票据，真实性本院予以认定。关于杨喜峰提供的通话录音对于该录音的真实性于智凤提出异议，杨喜峰并未提供其他证据作为辅证予以印证，故对于该证据，本院不予采信。关于于智凤提供的电话录音，缺乏其他证据作为辅证进行印证，本院不予采信。结合原被告提供的证据及双方当事人当庭陈述，对本案事实确认如下：于智凤系诉争房屋昌邑区西山街幸福一区D号网点16号的所有权人。2017年5月28日，杨喜峰与高峰签订《转租协议》约定：“甲方将吉林市昌邑区林荫路西山幸福一区D座网点13#-16号转租给乙方使用，转让费肆万圆整，另加水电及供热押金壹万元整，共计伍万元整，乙方合同到期后，由房主返回壹万元押金。交接之后一切事宜由乙方承担。”同日，杨喜峰与于智凤的母亲于得资签订《租房协议书》约定“租赁期间为2017年11月6日至2022年11月6日租期5年。租金第一年7.5万元，第二年8万元，第三年8.5万元。2017年10月6日乙方第一次付一年租金7.5万元。承租期内甲方保证出租房屋无任何经济纠纷，不得干预以防正常居住或经营，室内的水、电、煤气、电话、卫生、楼梯、治安费、物业费、供热费等由乙方支付。乙方交给甲方水电，煤气，房屋等各种费用押金，合计人民币1万元。还房时，若乙方不欠任何费用，且房屋打扫干净，暖气水管等各种设施保留齐全，没有损坏的情况下，甲方全部无息返还押金。如果欠费，则由乙方补交或在押金中扣除后，余额全部无息返还给乙方。”2017年5月31日，于得资出具收条“由李春明交的房押金壹万元转为承租方杨喜峰的房押金。房租到期不欠费无息返还承租方。”杨喜峰租赁诉争房屋后进行装修并于2017年6月7日注册吉林市昌邑区皮皮虾海鲜酒馆。吉林市昌邑区皮皮虾海鲜酒馆自2017年6月开始营业，至2017年10月1日停业。
另查明，于智凤与于得资系母女关系，关于诉争房屋的代理事项均由于得资代理于智凤进行处理。2017年11月11日，于智凤在诉争房屋贴出要求杨喜峰迁出诉争房屋的通知。诉争房屋现仍由杨喜峰占有。再查明，2017年-2018年度热费8205元，由于智凤缴纳。
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。杨喜峰与高峰于2017年5月28日签订的《转租协议》，经房屋所有权人同意该转让行为，合法有效。杨喜峰与于智凤于2017年5月28日签订的《租房协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于杨喜峰提出的解除杨喜峰与于智凤于2017年5月28日签订的《租房协议书》的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，虽然杨喜峰向于智凤作出过解除合同的意思表示，但其并未将租赁房屋交还于智凤，而是一直占有房屋，可以认定杨喜峰默认继续履行租赁合同。在庭审中于智凤同意与杨喜峰解除该租赁合同，故杨喜峰主张解除其与于智凤于2017年5月28日签订的《租房协议书》的诉讼请求，本院予以支持；关于杨喜峰主张于智凤返还押金10000元的诉讼请求，双方在《租房协议书》中约定“乙方交给甲方水电，煤气，房屋等各种费用押金，合计人民币1万元。还房时，若乙方不欠任何费用，且房屋打扫干净，暖气水管等各种设施保留齐全，没有损坏的情况下，甲方全部无息返还押金。如果欠费，则由乙方补交或在押金中扣除后，余额全部无息返还给乙方。”杨喜峰并未按照约定向于智凤交纳供热费和房租，故于智凤以10000元押金应先抵顶供热费和租金的抗辩成立，杨喜峰主张于智凤返还押金10000元的诉讼请求，本院不予支持；关于杨喜峰主张赔偿其装修损失、停业损失、餐饮用具损失的诉讼请求，杨喜峰主张的装修损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中杨喜峰主张诉争房屋因气味致使其不能正常经营，于智凤存在违约行为，应当赔偿因违约给杨喜峰造成的损失，杨喜峰系在高峰处转租该诉争房屋，该房屋一直处于正常使用中，杨喜峰对于该房屋应当进行实地查看，对于房屋情况应有一定的了解。而且杨喜峰在2017年6月就开始营业，营业的三个月中一直并未对于智凤反应房屋内的反味问题。虽然杨喜峰与于智凤均承认房屋存在反味情况，但杨喜峰提供的证据不足以证明房屋反味导致不能正常经营。而且双方在《租房协议书》中约定出租房的责任为交付房屋、保证房屋无经济纠纷、房屋外墙保温及屋面彩钢板施工、不得中途终止合同，并未对其他的违约行为进行约定，现于智凤并未违反合同约定，故本院认为于智凤不存在违约行，不应承担违约责任。杨喜峰作为承租人在《租房协议书》中约定的时间未向出租人交纳房屋租金，并且主动提出与于智凤解除合同，故对于诉争房屋的装饰装修损失，应由杨喜峰承担；杨喜峰主张于智凤赔偿停业损失和餐饮用具损失，于智凤不存在违约行为，其停业行为并非于智凤原因造成的，故对于杨喜峰主张的停业损失和餐饮用具损失，本院不予支持。
关于反诉原告于智凤主张解除双方于2017年5月28日签订《租房协议书》的诉讼请求，因前文已经论述，不再赘述。于智凤主张杨喜峰迁出诉争房屋的诉讼请求，因双方均请求解除《租房协议书》，杨喜峰在解除合同后，无权在占有诉争房屋，故于智凤主张杨喜峰迁出诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持；关于于智凤主张杨喜峰应支付的房屋租金及利息损失，杨喜峰从高峰处转租诉争房屋的租赁期间至2017年11月5日，租金已经足额交纳。但其与于智凤签订的《租房协议书》中约定的租赁期间自2017年11月6日至2022年11月6日，第一年租金75000元，于2017年10月6日一次性付清。虽然杨喜峰主张与于智凤解除租赁合同，但其一直未搬出租赁房屋，应认定双方的租赁合同继续履行，杨喜峰应当按照合同约定向于智凤交纳租金，现杨喜峰未按照合同约定履行交付租金的义务，于智凤主张杨喜峰自2017年11月7日起，按照每年75000元向于智凤给付租金，本院予以支持。双发约定的租金为年租金75000元，即月租金为6250元，杨喜峰向于智凤预交的押金10000元，应当先顶底拖欠的租金，10000元的押金应当抵顶2017年11月7日至2017年12月27日的租金，故杨喜峰应自2017年12月28日起至实际搬出租赁之日止，向于智凤给付房屋租金；关于于智凤主张杨喜峰支付拖欠房屋租金的利息，于法无据，本院不予支持；关于于智凤主张的供热费，依据双方《租房协议书》中的约定，出租房屋水电、供暖等费用应当由杨喜峰负担，现于智凤已经实际垫付了供热费8205，故于智凤主张杨喜承担供暖费8205元的诉请请求，本院予以支持；关于于智凤主张杨喜峰承担原告代理人的交通费和住宿费的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除杨喜峰与于智凤于2017年5月28日签订《租房协议书》；
杨喜峰于本判决生效之日起十日内迁出昌邑区西山街幸福一区D号网点16号；
杨喜峰于本判决生效之日起十日内给付于智凤垫付的供热费8205元；
杨喜峰于本判决生效之日起十日内给付于智凤房屋租金（自2017年12月28日至实际搬出出租房屋之日止，按照每月租金6250元计算）；
驳回杨喜峰的其他诉讼请求；
驳回于智凤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5162元，反诉费525元，由杨喜峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 陈 鹤
人民陪审员 李晓梅
人民陪审员 于耀香
二〇一八年七月二十日
书 记 员 张 源