江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终3016号
上诉人（原审原告）：金京娥，女，汉族，1944年3月27日出生，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：胡奎，浙江品和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙恺特，浙江品和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常州新阳光置业有限公司，住所地江苏省常州市钟楼经济开发区星港苑1号楼230室。
法定代表人：徐建瑛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：糜新元，该公司法务总监。
被上诉人（原审被告）：常州新阳光西林国际食品城有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区西林街道东岱村。
法定代表人：欧兰琴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：仇海飞，该公司职工。
上诉人金京娥因与被上诉人常州新阳光置业有限公司（以下简称置业公司）、常州新阳光西林国际食品城有限公司（以下简称食品城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2015）钟民初字第2545号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
金京娥上诉请求：撤销一审判决，改判支持金京娥一审诉讼请求；本案诉讼费用由置业公司、食品城公司负担。事实和理由：一、一审判决认定错误，“房屋无抵押”并非退房申请生效要件。退房申请并非协议或者合同，不存在生效的问题。即金京娥作出意思表示，该申请便已经生效。关于“房屋无抵押”、“合同签订五周年后15日内提出申请”等约定，均是被上诉人对抗退房申请的条件。二、金京娥已在约定期限内还清房屋贷款，符合协议约定。补充协议未约定时间节点，故应结合合同签订背景进行认定。首先，退房手续办理前（即退房款支付前）清除房产上设定的抵押权便足以避免纠纷，保证被上诉人的利益。其次，为避免不必要的损失，按常理应在退房申请得到确认后再清除相应抵押，而实际上金京娥也已准备了充足的资金，随时有能力清除所设抵押。再者，被上诉人在接到金京娥退房申请时，并未就抵押问题提出相应要求或进行说明，而是仅出具了确认退房申请的《回执》并明确有效期为一年，显然当时被上诉人也认为抵押权可在退房手续办理前清除。此外，退一步讲，置业公司出具的《回执》中明确载明：“一年内《补充协议》同样有效。”被上诉人在收到退房申请后，又约定有效期，并明示一年内《补充协议》同样有效，该期限的约定显然应理解为对退房申请的期限进行了延长，因此即便金京娥首次退房申请时房产状况不符合协议约定，在金京娥清除房产抵押时亦在延长后的退房期限内，对金京娥的退房申请应予以支持。三、一审法院审理期限超出法律规定，程序违法。四、本案事实清楚、法律关系明确，金京娥诉请合理合法。
置业公司、食品城公司辩称，1、金京娥提出退房时贷款未清，房产存在抵押的事实。2、房屋无抵押是退房申请生效要件。3、从情理上讲，房屋也是不能退的。
金京娥向一审法院起诉请求：1、确认针对《商品房买卖合同》签订的《补充协议》合法有效；2、置业公司向金京娥支付退房款713203元，退房经济补偿金142640.6元；3、食品城公司对第二项诉讼请求承担连带保证责任；4、本案诉讼费由置业公司、食品城公司承担。
一审法院认定事实：2009年12月24日，案外人包旭文与置业公司签订了一份合同备案号为360DDFCFA5114E3E9D3E的《商品房买卖合同》，该合同约定包旭文购买置业公司开发的新阳光国际食品城一期10幢甲单元11号（注：房屋所有权证编号为新阳光食品城10幢11号）的房屋，建筑面积为121.52平方米；该房屋单价为人民币5869.02元/平方米，总金额为713203元；付款方式为本合同签订之日起1日内包旭文支付全部房款的64%，金额为453203元，剩余房款260000元应于合同网上备案之日起15日内（2010年1月9日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。同日，包旭文与置业公司、食品城公司就上述《商品房买卖合同》又签订补充协议一份，协议约定，如包旭文严格履行有关合同、协议，无违约行为，有权在合同签订之日的五周年后15日内以书面方式向置业公司提出退房申请，并全额收回已付房款。该补充协议另有特别约定，包旭文须确保该商品房无查封、无转让、无析产、无继承、无赠予、无抵押、不存在第三人主张权利，若发生上述行为置业公司不予办理退房手续。其后，包旭文向招商银行股份有限公司办理银行贷款，并将新阳光国际食品城一期10幢甲单元11号的房屋作为抵押。2012年9月4日，包旭文因交通事故去世，其父包其偏、其女钟明明均签署放弃继承证明书并经由浙江省瑞安市公证处公证，放弃对包旭文所有的新阳光国际食品城一期10幢甲单元11号的房屋的遗产继承权，该房屋所有权及相应的权利义务由包旭文母亲即金京娥继承。2014年12月30日，置业公司出具回执一份，载明其2014年12月30日已经收到新阳光国际食品城一期10幢甲单元11号商铺所提交的退房申请书。2015年9月21日，招商银行股份有限公司常州分行出具个人贷款还清证明书，证明借款人包旭文的房屋贷款已经于2015年9月清偿。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，订约双方均应按照合同的约定全面忠实履行各自的义务。本案中，商品房买卖合同的补充协议系双方自愿订立，且并无法律规定的无效事由，故该补充协议的合法效力法院予以确认。补充协议赋予金京娥退房的权利，但同时也特别约定产权人须确保该商品房无查封、无转让、无析产、无继承、无赠予、无抵押、不存在第三人主张权利，否则置业公司不予办理退房手续，即是说该退房协议是一份附条件的合同，而退房请求生效的前置条件之一便是“房屋无抵押”。金京娥虽在规定的期限内提出退房申请，却到2015年9月才还清房屋贷款，在此之前房屋一直存在银行抵押，故金京娥在提出退房申请时并不满足相应的退房条件，其退房权利亦因此丧失。如果按金京娥所称只要在规定时间内提出退房申请就可以，只要办理退房的时候还清贷款就符合法律规定，如此权利早早坐实，义务却遥遥无期，那么合同双方的权利义务就不再对等，显失公平。综上，金京娥请求置业公司支付退房款、退房经济补偿金并要求食品城公司承担连带保证责任的诉讼请求法院不予支持。因调解无效，判决：一、360DDFCFA5114E3E9D3E号《商品房买卖合同》的补充协议合法有效。二、驳回金京娥其他诉讼请求。本案案件受理费12359元（金京娥已预缴），由金京娥负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金京娥一审期间提供2014年12月30日出具《回执》一份，内容为，本公司（常州新阳光置业有限公司）已于2014年12月30日收悉贵方所提交的《退房申请书》一份，并已知悉其内容，有限期为一年。置业公司在落款处加盖公章。在《回执》落款处上方空白处有手写“一年内《补充协议》同样有效。”内容。对于“有限期为一年”，置业公司二审中当庭发表意见为“从签字那天起再给他一年时间申请退房的时间”并表示庭后提供具体意见，后置业公司庭后提供书面说明，认为“有限期为一年”只能理解为在一年内仍可提出退房，现存的事实，金京娥没有再向置业公司提交新的退房申请，而是在拿“回执”的同时委托置业公司代为销售其房屋，其后来提起诉讼，显然是一种毁约行为。置业公司盖章时“一年内《补充协议》同样有效”字样是没有的，只有金京娥才具有改写的条件。置业公司并提供其留存的回执一份复印件，该回执没有手写的“一年内《补充协议》同样有效”内容。置业公司认为金京娥在拿《回执》时同时出具授权委托书，委托置业公司出售涉案房屋，金京娥显然是违约行为。食品城公司质证后认为真实性无异议，同意置业公司意见。金京娥质证后认为，置业公司提供的回执复印件真实性存在异议。除回执手写《补充协议》有效期为一年以外，该回执文本内容明确载明“有限期为一年”，该条文与手写内容约定一致，均系置业公司延长金京娥退房期限，时间自该回执出具之日起为一年。授权委托书真实性无异议，但与本案不具有关联性，不影响金京娥依据约定退房的权利。
对于金京娥及置业公司提供的《回执》，食品城公司陈述不知情，亦未加盖其公章，不予认可。金京娥认为食品城公司与置业公司为关联公司，应视为食品城公司对《回执》认可。
二审经审理查明，2009年12月24日，置业公司（甲方）、食品城公司（乙方）、包旭文（丙方）三方共同签订三方协议一份，约定鉴于丙方已购买置业公司开发的常州新阳光国际食品城项目10幢11号房屋，并已签订《买卖合同》，现根据丙方申请，就上述《买卖合同》相关问题达成如下补充协议：自认购之日起，丙方如严格履行了有关合同、协议，无违约行为，自《买卖合同》签订之日的五周年后15日内以书面方式向置业公司提出退房申请的，置业公司公司应予办理退房手续，并在收到书面退房申请45个工作日内退还全额已付购房款及合同约定的合同金额20%的退房经济补偿；如丙方未在上述期限内按本协议约定提出书面退房申请的，视为丙方放弃退房权利；退房时丙方须将其所持有的全部合同及其附件、补充协议及其它双方已签订的所有法律文件的原件和置业公司为丙方开具的全部购房款收据或发票的原件退还置业公司；因丙方退房所产生的税费及相关手续费由丙方承担；退房手续须丙方亲自办理，如需委托他人则须出具经公证处公证的委托书原件；丙方须确保所涉商品房无查封、无转让、无析产、无继承、无赠予、无抵押、不存在第三人主张权利，若发生上述行为甲方不予办理退房手续。食品城公司作为常州新阳光西林国际食品城的全程市场经营管理公司，对三方协议负有连带担保责任。
2010年11月16日包旭文分别办理了常州新阳光国际食品城项目10幢11号房屋的《房屋所有权证》，后又办理了该房屋的《国有土地使用权证》。
二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，包旭文与置业公司签订商品房买卖合同后，又与置业公司、食品城公司签订补充协议。补充协议系合同当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按照协议的约定履行义务。置业公司于2014年12月31日出具《回执》一份，回执内容明确载明“有限期为一年”，对此金京娥认为系双方就退房日期进行约定，即2014年12月31日起一年内是可以申请退房的；置业公司认为系在一年内仍可提出退房，但当时应符合补充协议的约定。结合双方的陈述及庭审查明的相关事实，本院认为，“有限期为一年”系对申请退房时间的延长，根据补充协议约定相关内容，该“有限期为一年”亦系对房产无抵押等情形的同步延长，否则在金京娥已提交退房申请书情况下回执中该“有限期为一年”的约定则没有意义。置业公司辩称一年内金京娥未向其再提出退房故不应退房，系对“有限期为一年”的误解，且金京娥向法院提起诉讼亦明确表明提出退房。因包旭文的贷款已于2015年9月还清，未超出延长后的期限，故金京娥有权依据该回执及补充协议约定要求置业公司退房并按照房款金额的20%支付经济补偿金。食品城公司未在回执上盖章确认，亦明确对回执不予认可，置业公司与食品城公司系不同法律主体，且回执内容加重了食品城公司的责任，故食品城公司不应承担连带责任。
关于一审程序是否存在违法情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十三条规定，民事诉讼法第一百四十九条规定的审限，是指从立案之日起至裁判宣告、调解书送达之日止的期间，但公告期间、鉴定期间、双方当事人和解期间、审理当事人提出的管辖异议以及处理人民法院之间的管辖争议期间不应计算在内。故一审普通程序案件存在审理期限延长、扣除法定情形，一审法院审理期限超过六个月并未违反相关法律规定。
综上，金京娥的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销常州市钟楼区人民法院（2015）钟民初字第2545号民事判决；
二、360DDFCFA5114E3E9D3E号《商品房买卖合同》的补充协议合法有效。
三、置业公司于本判决生效之日起三十日内向金京娥返还购房款713203元并支付退房补偿金142640.6元（按全额购房款713203的20%计算），合计855843.6元；
四、金京娥于本判决生效之日起三十日内将常州市新阳光食品城10幢11号房屋退还置业公司，并协助置业公司办理上述房屋的权属变更登记手续，办理权属变更登记手续所需相关费用由金京娥承担；
五、驳回金京娥一审的其他诉讼请求。
一审案件受理费12359元，二审案件受理费12359元，均由置业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 是飞烨
代理审判员 朱加林
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 许 星