江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终6704号
上诉人（原审被告）：太仓张江信息产业园有限公司，住所地江苏省太仓市科教新城健雄路20号，统一社会信用代码913205850552205296。
法定代表人：单圣祥，董事长。
委托诉讼代理人：李英，该公司员工。
委托诉讼代理人：秦祝平，江苏新中远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈芳，江苏新中远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆惠华，男，1974年2月22日出生，汉族，住江苏省太仓市。
被上诉人（原审原告）：陈丽，女，1978年4月10日出生，汉族，住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：孙平，上海磊天律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
原审第三人：太仓市科教新城管理委员会，住所地江苏省苏州市太仓市太平新路8号，统一社会信用代码11320585014185018F。
法定代表人：韩志敏，主任。
上诉人太仓张江信息产业园有限公司（以下简称张江信息园公司）因与被上诉人陆惠华、陈丽商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院作出的（2018）苏0585民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张江信息园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回朱慧、冯秋的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、张江信息园公司在交房及结算时已经确认了违约金的具体金额和支付方式，全面履行支付涉案房屋逾期交房违约金的义务。张江信息园公司自2017年5月5日出于无奈承诺逾期交房违约金增加万分之二，到陆惠华、陈丽在交房前希望得到增加的万分之二违约金，一直到最后交房时双方书面确认的按照原合同约定的万分之二结算，说明双方就之前的违约金争议事项进行了确认和履行。陆惠华、陈丽出具的收据是其真实意思表示，已经确认张江信息园公司除商品房保修义务外的全部义务已经完全履行。二、一审判决的违约金过高，应当予以调整。
陆惠华、陈丽辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
太仓市科教新城管理委员会未作述辩。
陆惠华、陈丽向一审法院起诉请求：1.张江信息园公司向陆惠华、陈丽支付逾期交房违约金22060元（以1103003元为基数，按照每日万分之二，自2017年9月23日至2017年9月25日为661.8元；以1103003元为基数，按照每日万分之二，自2017年6月21日至2017年9月25日止为21398.2元）；2.诉讼费用由张江信息园公司承担。
一审法院认定事实：2016年4月21日，陆惠华、陈丽作为买受人、太仓张江信息产业园有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买太仓市城厢镇南郊鹊桥路2号3幢704号房屋，建筑面积共126.20平方米、单价为8740.12元/平方米，总金额1103003.14元。
《商品房买卖合同》第九条就商品房交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收合格证》，不符合上述交房条件，但买受人书面要求交付的除外。”第十一条就交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2016-12-31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条就逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款2%向买受人支付违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（2）项中的比率）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”
同日，陆惠华、陈丽（乙方）与张江信息园公司（甲方）签订补充协议一份，作为合同的附件内容，该补充协议第四条对于商品房交接进行了补充约定：“1、甲方发出交付通知的，即为甲方已完全适当履行了合同约定的该房屋交付义务，乙方应在购房合同所述的书面交付通知规定的时间内（如没有规定，则在交房通知送达后7日内）到甲方指定地办理接房手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。否则视为乙方未付清房款及其他款项，甲方有权拒绝交房。且乙方应按房价款总额的日万分之一向甲方支付违约金……3、甲方书面通知乙方收房后，除该房屋不具备购房合同约定的交付条件或房屋存在主体结构质量问题并严重影响居住之外，乙方以任何理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为甲方已于交付通知中要求的交付期限最后一日将房屋交接给了乙方，自交付之日或视为交付之日起均由乙方承担。房屋保修期亦从此日起计算，有关质量瑕疵按保修项目处理，由甲方予以修复……”
之后，因涉案房屋逾期交付，包括陆惠华、陈丽在内的多名业主多次表达诉求。
2017年9月22日，太仓市住房和城乡建设局向被告出具《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》，通知张江信息园公司其座落于太仓市鹊桥路东侧、××路北侧，项目名称为张江信息产业园（1#-7#）的商品房项目已符合现售及交付使用条件。
2017年9月25日，陆惠华、陈丽办理涉案房屋的收房手续。同日，张江信息园公司向陆惠华、陈丽出具收据一份，收款事由为“补差3671、契税22133、维修基金15194（违约金抵17427、刷23572）”
2017年10月6日，张江信息园公司向陆惠华、陈丽开具增值税发票，涉案房屋实际成交价为1106674元。
2018年1月26日，陆惠华、陈丽就涉案房屋办理了不动产权利登记，权利人为两原告。
针对涉案房屋的交付时间。陆惠华、陈丽提供了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，载明交付时间为2017年9月25日。张江信息园公司提供了太仓张江和园交房通知挂号信表格及邮件跟踪查询记录：
1、太仓张江和园交房通知挂号信表格，记载：“房号：3#704，收件人姓名：陆惠华、陈丽；收件人地址：太仓市群星花园9幢602室；挂号信内容：张江和园交房通知和缴费清单；寄件人：太仓张江信息产业园有限公司；日期：2017/9/27；邮件号码：XB77892227532”，并在该表格右上角加盖了日期为“2018.6.12”的邮戳。
2、邮件跟踪查询记录，显示单号为XB77892227532的邮件寄出日期为“2017/9/26”，妥投日期为“2017/9/27”。
后一审法院于2018年4月19日向太仓市房地产开发管理中心，调取了涉案房屋的《测绘报告》及《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》，《测绘报告》的出具日为2017年5月18日，《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》的备案日期为2017年9月22日；于2018年4月25日向太仓市建设档案馆调取了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，均显示交付日期为2017年7月30日。
针对张江信息园公司是否已经全面履行完毕支付逾期交房违约金的义务。陆惠华、陈丽提供了《太仓张江信息产业园住宅项目调整交房时间及相关问题说明》、律师函、孙平与郭密、张正之间的微信聊天记录、授权委托书等证据：
1、2017年5月5日，太仓张江信息产业园有限公司出具《太仓张江信息产业园住宅项目调整交房时间及相关问题说明》一份，载明：“太仓科教新城管委会及各位业主：关于太仓张江信息产业园住宅项目交房延期，购房业主于2017年5月2日集体到‘科教新城管委会’表达诉求主要有以下三个问题：1.张江信息产业园住宅项目究竟何时可以交房入住？2.房产证何时可以办理？3.2017年2月份以后未支付的延期违约金何时可以支付。就以上问题，经本公司研究决定书面答复如下：第一条：正式交房时间根据计划调整为2017年6月20日前；具体施工计划及进度需要每周日前进行公示。第二条房产证办理时间：参照购房合同条款执行，交房后三个月内。第三条：2017年2月份到4月底支付的违约金在5月10日开始赔付，剩余违约金至计划交房之日（6月20日）一并结清。第四条：5月8号业主将需要小孩落后及升学信息提供给张江，张江需要在5月12号给出解决措施。第五条：若至6月20日没有交房，需再合同交房的万分之二赔款条件上，再赔付万分之二个点，合计开发商需要赔付万分之四个点的违约金（购房总资金*万分之四/天），增加的万分之二的赔偿金从张江抵押在政府的500万资金平台上支出，由科教新城管委会负责监督赔付。”
2、2017年9月15日，陆惠华、陈丽委托上海磊天律师事务所孙平律师向张江信息园公司寄送关于房屋交付、逾期交房违约金支付、违规交付房屋等事宜的律师函，该律师函载明：“根据委托人提供的如下材料：1、由贵单位同委托人签署的《商品房买卖合同》，就委托人购买贵单位房屋达成一致，《商品房买卖合同》约定了房屋交付日期；约定了贵单位逾期交付房屋超过60日，委托人有权要求合同继续履行，贵单位应按日计算向委托人支付全部房价款万分之2的违约金……3、由贵单位于2017年5月5日出具的《太仓张江信息产业园住宅项目调整交房时间及相关问题的说明》，贵单位承诺在2017年6月20日前交付房屋。据此协议，贵单位承诺在2017年6月20日后逾期交房的违约金按照全部房价款的每日万分之四计算；4、部分委托人收到的由贵单位发出的《张江和园房屋交付通知书》及所附《张江和园客户缴费清单》。如果上述情况属实，本律师认为：《商品房买卖合同》属于主合同，《太仓张江信息产业园住宅项目调整交房时间及相关问题的说明》为主合同的组成部分（以下统称合同）：合同一经各方签署即刻成立生效，其约定内容对协议各方均具有完全的法律约束力，各方理应严格恪守，如实履行相应义务。但贵单位却在委托人履行其应负合同义务的前提下，经委托人多次催促扔拒绝签署履行主要合同义务，贵单位的行为已经构成严重违约……郑重函告贵单位：一、请贵单位继续履行《商品房买卖合同》；二、请贵单位在公布由房地产开发主管部门出具的《苏州市商品住宅交付使用通知书》后重新确定交房日期并通知委托人；三、请贵单位在收到本函后七日内，按照约定的万分之四标准向委托人支付违约金……”次日，张江信息园公司签署该律师函。
3、陆惠华、陈丽委托诉讼代理人孙平与张江信息园公司处原法定代表人郭密于2017年9月13日微信聊天记录显示：“郭密：万四违约金事宜，你要与张正经理（律师）联系洽谈，其能代表股东说定下的，我已尽最大努力来解决交房。”
4、2017年7月28日，张江信息园公司出具《授权委托书》，载明：“兹委托张正全权处理张江和园项目交房事宜”。
5、陆惠华、陈丽委托诉讼代理人孙平与张江信息园公司处张正于2017年9月19日微信聊天记录显示：“孙平：188××××2886我的手机号码，您的手机号码发我一下。张正：130××××9088。孙平：万四的另外万二再说吧，先把房子交了。晚点把银行回单发下，我备注下向大家公布。张正：是的，谢谢支持。已尽了洪荒之力。孙平：能感觉到的。”于2017年9月24日微信聊天记录显示：“孙平：1、交付备案证9月22日已见到照片，加上官网公示，现在处于合规交房状态；2、现在的情况是对于契税、维修基金张江先交纳的情况不清楚，还有契税应该按照1.5%收，不应该按2%；3、违约金抵扣现在是万二；4、物业的收费不清楚！这些是反应的问题，如果：1、把契税、维修基金的转账记录公布下；2、契税按照1.5%收，多出来的没必要，业主反抗情绪太浓；或者多收的0.5%约定一个返还时间；3、万四鉴于张江的财力，可以先用万二抵扣，多的万二表示请大家谅解下，先搁置也可以！4、物业的一些费用确实先收的，比如文明施工承诺金2000，完全没有必要，也可以约定下什么时候退还！张正：收到，谢谢。”于2017年9月25日微信聊天记录显示：“孙平：由人民银行出具的个人征信报告，没有贷款记录，是否可以作为首套房只交1.5%的凭证。辛苦张总。”
张江信息园公司提供了收条、张江和园项目房屋交接书等证据：
1、2017年9月25日，陆惠华向张江信息园公司出具收条一份，载明：“今收到太仓张江信息产业园有限公司延期交房赔偿款17427元，楼栋号3#704，结算期自2017年7月5日至2017年9月22日”。收条空白处另载明“40999-17427=23572”
2、2017年9月25日,陆惠华签署《张江和园项目房屋交接书》，载明：“本人陆惠华（身份证：）购买该项目3幢704室，现经本人和开发商对上述商品房查验和交接，已确认该商品房符合《商品房买卖合同》约定的交房标准。根据《商品房买卖合同》约定，除国家规定对商品房的保修义务外，本人确认开发商已全面履行完毕合同约定的开发商应承担的义务。本人特此确认完全接收该房屋的交付”。
一审另查明，1、一审庭审中，陆惠华、陈丽确认截止2017年9月22日，按照《商品房买卖合同》约定的日万分之二计算的违约金被告已履行完毕。2、张江信息园公司处原法定代表人为郭密，后于2018年1月25日变更为单圣祥。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《太仓张江信息产业园住宅项目调整交房时间及相关问题说明》、《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》、发票、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、律师函、微信聊天记录、授权书、不动产登记证明、《商品房买卖合同》、《收条》、《张江和园项目房屋交接书》、太仓张江和园交房通知挂号信表格、邮件跟踪查询记录、《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》、《测绘报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、工商登记信息以及当事人当庭陈述等证据予以在卷佐证。
一审法院认为，本案的争议焦点之一：涉案房屋的交付时间为何时？陆惠华、陈丽认为，张江信息园公司未按照商品房买卖合同的要求通知陆惠华、陈丽办理交付手续，后陆惠华、陈丽通过微信群知悉可以收房，故于2017年9月25日自行前往办理，且根据合同约定，张江信息园公司还应交付测绘报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收合格证》，但2017年9月25日被告才向陆惠华、陈丽交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，故违约金应计算至2017年9月25日。
张江信息园公司对于陆惠华、陈丽前往收房的时间即2017年9月25日没有异议，但认为，张江信息园公司已按照商品房买卖合同的要求通知陆惠华、陈丽办理交付手续，故涉案房屋交付时间及逾期交房违约金计算的截止时间均应为2017年9月22日。
一审法院认为，《商品房买卖合同》第九条的约定，商品房交付应已取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》及房屋测绘报告，因涉案商品房为住宅，故张江信息园公司还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收合格证》。《商品房买卖合同》第十一条同时规定，商品房在符合约定的交付条件后，被告应当将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达陆惠华、陈丽。本案中，涉案房屋虽于2017年9月22日已满足合同约定的房屋交付条件，但根据查询单号可知，张江信息园公司寄送相应材料的日期为2017年9月26日，晚于本案中双方一致确认的收房日期，即2017年9月25日，办理收房手续在前，邮寄通知在后，可以推定原告主动至被告处要求交房。因此，一审法院认定，涉案房屋的交房时间为2017年9月25日，故逾期交房违约金的计算截止时间应为2017年9月24日。
本案的争议焦点之二：张江信息园公司是否全面履行了支付涉案房屋逾期交付违约金的义务？违约金是否过高？
陆惠华、陈丽认为，案涉房屋的违约金仅按照商品房买卖合同约定的日万分之二标准结算至9月22日，且根据《太仓张江信息产业园住宅项目调整交房时间及相关问题说明》中的约定，张江信息园公司还有额外的日万分之二违约金尚未履行。张江信息园公司认为，案涉房屋已全面履行完毕支付违约金的义务。
一审法院认为，张江信息园公司未全面履行支付涉案房屋逾期交房违约金的义务，理由在于：首先，被告于2017年5月5日出具的《太仓张江信息产业园住宅项目调整交房时间及相关问题说明》中第五条的内容，即“若至6月20日没有交房，需在合同交房的万分之二赔款条件上，再赔付万分之二个点，合计开发商需要赔付万分之四个点的违约金（购房总资金*万分之四/天）”应视为双方对于房屋买卖合同中关于逾期交房违约金内容的调整和变更，对双方具有约束力，张江信息园公司应当按照《说明》约定的内容履行义务，如上所述，案涉房屋于2017年9月25日才交付，则对于2017年6月21日至2017年9月24日期间的逾期交房违约金应按照日万分之四的标准给付，现张江信息园公司仅按照合同约定的日万分之二的标准给予至2017年9月22日，尚余部分违约金未给付；其次，本案中，陆惠华、陈丽虽于2017年9月25日收房时向张江信息园公司出具了《收条》，对于违约金的结算期、结算金额均予以明确载明，但在律师函中陆惠华、陈丽明确要求张江信息园公司应按照日万分之四的标准支付违约金，在孙平与郭密、张正之间的聊天记录中亦有明确的先交房、额外万分之二违约金暂行搁置处理的意思表示，故陆惠华、陈丽签署的《收条》应理解为其认可先行结算日万分之二部分的违约金，而并非如张江信息园公司所述双方对于结算期内的违约金统一予以结算；再次，本案中，陆惠华、陈丽签署的《张江和园项目房屋交接书》，虽有“根据《商品房买卖合同》约定，除国家规定对商品房的保修义务外，本人确认开发商已全面履行完毕合同约定的开发商应承担的义务”的表述，但根据双方签订的商品房买卖合同附件十一第四条的约定，在办理房屋交接手续时，业主需要签署房屋交接单并支付物业费等相关费用，可知，签署房屋交接书为双方约定的办理房屋交接手续的步骤之一，结合如上所述的陆惠华、陈丽在出具收条时并无放弃额外万分之二违约金的意思表示以及收条、交接书系同日出具的事实，在张江信息园公司无证据证明其已明确告知陆惠华、陈丽签署交接书意味着违约金事宜处理完毕或陆惠华、陈丽已明示放弃尚余违约金的情况下，对张江信息园公司主张的签署交接书即违约金事宜处理完毕的意见，亦不予采信。另，张江信息园公司虽主张日万分之四的违约金标准过高，但未提供证据予以证明，故对该抗辩意见，不予采纳。
综上，一审法院认为，张江信息园公司尚未全面履行完毕支付涉案房屋逾期交付违约金的义务，应以房屋实际成交价即1106674元，按照《太仓张江信息产业园住宅项目调整交房时间及相关问题说明》的约定，按照日万分之四的标准，支付原告自2017年6月21日起2017年9月24日止的违约金。如上所述，双方一致确认涉案房屋2017年9月22日前万分之二标准的违约金已履行完毕，故张江信息园公司仅应就未支付部分予以补足。经核算，张江信息园公司还应支付陆惠华、陈丽逾期交房违约金21691元（1106674*96天*日万分之二+1106674*2天*日万分之二）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决：太仓张江信息产业园有限公司于判决生效之日起10日内支付陆惠华、陈丽逾期交房违约金21691元。案件受理费352元，由陆惠华、陈丽负担6元，太仓张江信息产业园有限公司负担346元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对给该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。张江信息园公司于2017年5月5日出具的《太仓张江信息产业园住宅项目调整交房时间及相关问题说明》中明确承诺，“若至6月20号没有交房，需在合同交房的万分之二赔款条件上，再赔付万分之二个点，合计开发商需要赔付万分之四个点的违约金（购房总资金*万分之四/天）”。张江信息园公司未能按期交付房屋，应按照承诺支付违约金。张江信息园公司主张依据朱慧、冯秋出具的《收条》，其违约金支付义务已经全部履行完毕，但结合《收条》内容及双方当事人之前就违约金事项的交涉记录，朱慧、冯秋始终未明确表示放弃额外万分之二违约金，相反却有额外万分之二违约金暂行搁置的意思表示，因此对于张江信息园公司的该项上诉主张，本院难以采信。张江信息园公司认为违约金约定过高应予以调整的上诉理由，缺乏相应事实依据，本院亦不予采信。
综上所述，太仓张江信息产业园有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费346元，由太仓张江信息产业园有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 郭 锐
审判员 顾 平
二〇一八年九月七日
书记员 闻 艺