北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终10037号
上诉人（原审被告）：贾凤玲，女，1942年7月27日出生。
委托诉讼代理人：张胜利，北京市京德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：ＸＸ雷，男，1972年12月5日出生。
上诉人（原审被告）：王海云，女，1975年11月7日出生。
委托诉讼代理人：邱昕宇，北京市亦德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵志国，男，1954年11月1日出生。
被上诉人（原审原告）：武玉荣，女，1953年7月7日出生。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：王占民，北京矩阵律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：张琳，北京矩阵律师事务所律师。
原审被告：北京正阳恒瑞置业公司，住所地北京市东城区天坛路55号。
法定代表人陈艳，总经理。
委托诉讼代理人：班孟熙，男，1985年6月2日出生。
委托诉讼代理人：李明雨，男，1992年5月18日出生。
上诉人贾凤玲、上诉人ＸＸ雷、上诉人王海云因与被上诉人赵志国、被上诉人武玉荣，原审被告北京正阳恒瑞置业公司（以下简称正阳恒瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第15958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人贾凤玲的委托代理人张胜利，上诉人ＸＸ雷，上诉人王海云及其委托代理人邱昕宇，被上诉人赵志国、被上诉人武玉荣及其共同委托代理人王占民、张琳，原审被告正阳恒瑞公司的委托代理人班孟熙、李明雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
贾凤玲上诉请求：撤销（2014）朝民初字第15958号民事判决，改判驳回赵志国、武玉荣全部诉讼请求，一、二审案件受理费由赵志国、武玉荣承担。事实和理由：1.一审认定赵志国、武玉荣支付房屋转让款事实不清，没有证据。《房屋转让协议》、《收据》、《延期交房补偿协议》、录音都不能证明赵志国、武玉荣支付了购房款。一审认定赵志国、武玉荣自交房之日起即入住涉案房屋与事实不符。涉案房屋2009年8月交付王世林，赵志国、武玉荣从来没有入住过房屋。2013年王世林过世后，赵志国、武玉荣强行控制了房屋。2.赵志国、武玉荣未支付购房款，因此一审法院判决贾凤玲进行房屋过户缺乏法律依据。3.本案程序违法，超过法定审理期限。
ＸＸ雷上诉请求：撤销（2014）朝民初字第15958号民事判决，改判驳回赵志国、武玉荣全部诉讼请求或将案件发回重审，一、二审案件受理费由赵志国、武玉荣承担。事实和理由：1.一审法院无视ＸＸ雷现役军人的特殊情况，未对ＸＸ雷依法传唤，致使ＸＸ雷对开庭不知情，导致ＸＸ雷未能到庭。2.赵志国、武玉荣的证据严重不足，不能证明赵志国、武玉荣已经履行了主要合同义务。
王海云上诉请求：撤销（2014）朝民初字第15958号民事判决，改判驳回赵志国、武玉荣全部诉讼请求，一、二审案件受理费由赵志国、武玉荣承担。事实和理由：1.赵志国、武玉荣明知王世林过世，却欺骗法院立案，一审过程中，一审法院偏袒赵志国、武玉荣，第三次开庭一审法院未送达传票，导致王海云未出庭应诉。2.一审认定证据不足。《延期交房补偿协议》与合同实质无关，赵志国、武玉荣其他证据全无原件或要素不全没有法律效率。应当依据《拆迁房安置合同》与购房发票等证据认定王世林是房屋权利人。赵志国、武玉荣的证据不能证明其已经履行了合同义务。
ＸＸ雷、王海云认可贾凤玲的上诉意见。
贾凤玲、王海云认可ＸＸ雷的上诉意见。
贾凤玲、ＸＸ雷认可王海云的上诉意见。
赵志国、武玉荣针对贾凤玲的上诉事实与理由辩称，赵志国、武玉荣提供了与购房有关的协议、收据、发票及录音证据，贾凤玲承认收到相关材料但不同意过户，导致本案纠纷。赵志国、武玉荣有充分证据证明已经履行了相应义务，故不同意贾凤玲的上诉请求。
赵志国、武玉荣针对ＸＸ雷的上诉事实与理由辩称，赵志国、武玉荣的证据经过各方多轮质证，足以证明房屋买卖的事实以及交纳款项的事实。一审法院判决说理详实，认定正确，ＸＸ雷的上诉没有实质内容。
赵志国、武玉荣针对王海云的上诉事实与理由辩称，一审法院曾多次传唤王海云并到王海云学校找人，但王海云均不配合法院，一审法院在此情况下公告开庭，导致法庭多次延期。关于证据的问题，赵志国、武玉荣提交的购房协议是原件，与其他证据一起证明其提供了充分的证据履行了协议义务。请求驳回上诉，维持原判。
正阳恒瑞公司述称，赵志国、武玉荣与贾凤玲、ＸＸ雷、王海云的房屋买卖关系与正阳恒瑞公司无关。目前北京市朝阳区弘善家园×室房屋（以下简称涉案房屋）没有办理产权证，正阳恒瑞公司根据法院生效文书配合办理相关手续。
赵志国、武玉荣向一审法院起诉请求：请求法院依法判令贾凤玲、ＸＸ雷、王海云继续履行《房屋转让协议书》，办理过户手续，将北京市朝阳区弘善家园×室房屋房产证办于赵志国、武玉荣名下，正阳恒瑞公司配合办理过户。
一审法院认定事实：赵志国、武玉荣系夫妻关系，贾凤玲与王世林系夫妻关系，王世林于2013年7月5日过世。2006年3月27日，赵志国、武玉荣（乙方）与王世林、贾凤玲二人（甲方）达成《房屋转让协议书》，其中约定：甲方自愿将饮马井村263号3排6号回购的弘善家园×室壹居室房屋壹套转让给乙方；甲方负责与开发公司办理购买该壹居室房屋壹套的相关手续，乙方负责该套壹室全部费用；甲方转让的壹居室建筑面积为57.17平方米，每平方米4,900.00元，计贰拾捌万另壹佰叁拾叁元整（280,133.00元）；甲方在叁居室已签完后，又为乙方争取壹居室壹套疏通关系的肆万元（4万元）费用，由乙方承担；以上两项费用共计叁拾贰万另壹佰叁拾叁元整（320,133.00元），并由乙方一次性交给甲方，由甲方负责办理该壹居室壹套房屋的购买手续；甲方买房手续办理完毕后及时交给乙方；房屋能够办理产权过户时，甲方应积极与乙方办理产权过户手续，并由乙方负责产权过户的全部费用。
在此之前，王世林（乙方）与北京市崇文区城市建设开发公司（甲方）于2006年3月24日分别签订《弘善家园拆迁定向安置回迁房合同》及《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书》，约定甲方拆迁乙方饮马井×房屋，乙方自愿回迁朝阳区弘善家园×号一居室一套，乙方自协议签订之日起三日内向甲方交纳产权置换差价款280133元，置换房屋按经济适用房产权管理，甲方在合同签订之日起三年内交付房屋。
2009年8月，涉案房屋交付使用，赵志国、武玉荣入住涉案房屋至今。2013年8月1日，正阳恒瑞公司发布通知，告知包括涉案房屋在内的房屋可以办理房产证。2013年8月29日，王海云向武玉荣出具收条，赵志国、武玉荣称该笔款项为税费款。
一审庭审中，赵志国、武玉荣提交了《房屋转让协议书》，贾凤玲认可该证据，表示实际操作都是王世林，贾凤玲只是在上面签了名，正阳恒瑞公司表示该证据与其无关。赵志国、武玉荣提交收据一份，证明2006年3月27日赵志国、武玉荣收到王世林、贾凤玲的回迁安置协议书、该房户型图及购房款发票各一份，对该证据的真实性贾凤玲不予认可，称其确实将协议书和户型图交给了赵志国、武玉荣。赵志国、武玉荣称争议房屋为期房，因开发商延期交房，开发商分别于2009年3月17日和2009年8月4日分两次支付给赵志国、武玉荣延期交房补偿金，为此其提交了《延期交房补偿协议》两份，该两份补偿协议乙方为王世林，贾凤玲对该证据的真实性予以认可，但表示该笔钱应该是给了王世林，正阳恒瑞公司对此证据予以认可。赵志国、武玉荣提交购房发票一张，证明房款280133元已由赵志国、武玉荣交纳给王世林，贾凤玲认可该证据的真实性但否认其证明目的，称该证据证明是王世林交的房款，而且发票数据也不是280133元，正阳恒瑞公司认可该发票。该发票开具时间为2009年8月4日，付款方显示为王世林，弘善家园×房款282044元，赵志国、武玉荣表示2009年交房因增加面积故赵志国、武玉荣又补交了1911元，最终开发商收取282044元。对于赵志国、武玉荣提供的《弘善家园拆迁定向安置回迁房合同》及《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书》，贾凤玲表示能够证明涉案房屋的实际权利人是王世林，赵志国、武玉荣称两份协议原由赵志国、武玉荣保存，后于2013年8月6日交给贾凤玲。为证明赵志国、武玉荣支付了全部购房款的事实，赵志国、武玉荣提交了2006年3月分别向案外人宋文秀、王学军借款的借据，对此贾凤玲不予认可，称该证据与本案无关，正阳恒瑞公司亦表示不清楚。赵志国、武玉荣提交2013年8月6日“转交证明”一份，用以证明2013年8月6日赵志国、武玉荣将购房发票等文件原件及相关税费交给了贾凤玲，对此贾凤玲予以否认，表示该份转交证明并无贾凤玲的签字。赵志国、武玉荣还提交了录音材料一组，证明贾凤玲承认赵志国、武玉荣支付了全部购房款且已将“转交证明”中所列原件及相关费用交给了贾凤玲，对于该录音贾凤玲不予认可，正阳恒瑞公司则表示与其无关。
一审中，贾凤玲提交了《弘善家园拆迁定向安置回迁房合同》及《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书》，证明诉争房屋的相关权利人为王世林，赵志国、武玉荣认可其真实性但否认其证明目的。贾凤玲另提交购房发票及《弘善家园房屋结算协议》，欲以证明王世林支付诉争房屋相关款项的事实，对此赵志国、武玉荣予以否认。
一审查明，涉案房屋现坐落为北京市朝阳区弘善家园×，性质上属于按经济适用房管理房屋，该房屋登记现所有权人为正阳恒瑞公司。
一审另查，王世林与贾凤玲育有子女两人，分别为ＸＸ雷及王海云，王世林之父母均已先于王世林去世。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。继承遗产应当清偿被继承人所负债务。
本案中，赵志国、武玉荣与王世林、贾凤玲签订的《房屋转让协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依照合同全面履行各自的合同义务。赵志国、武玉荣应依约支付王世林、贾凤玲购房款及相关费用，王世林、贾凤玲应依约交付涉案房屋、协助办理过户手续。根据《房屋转让协议书》、收据、《延期交房补偿协议》、录音资料等证据，并结合赵志国、武玉荣自交房之日即已入住的事实及庭审情况，足以使该院相信赵志国、武玉荣已向王世林、贾凤玲履行合同主要义务具有高度盖然性，王世林、贾凤玲应本着诚实信用原则全面履行其合同义务。出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户手续。现王世林已过世，贾凤玲及王世林之其他继承人应当履行房屋买卖合同项下义务。现房屋已交付，赵志国、武玉荣要求贾凤玲、ＸＸ雷及王海云继续履行《房屋转让协议书》、将涉案房屋产权办于赵志国、武玉荣名下，于法有据，该院予以支持。另，正阳恒瑞公司作为涉案房屋现所有权人，应当协助赵志国、武玉荣办理涉案房屋的权属登记手续。对于办理产权证过程中产生的相关费用，当事人应当依法缴纳。ＸＸ雷、王海云经该院合法传唤，未到庭应诉，该院将依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：贾凤玲、ＸＸ雷、王海云、北京正阳恒瑞置业公司于判决书生效后十日内到房屋权属登记部门办理北京市朝阳区弘善家园×号房屋的产权证，贾凤玲、ＸＸ雷、王海云于取得北京市朝阳区弘善家园×号房屋产权证之日起十日内协助赵志国、武玉荣将北京市朝阳区弘善家园×号房屋过户至原告赵志国、武玉荣名下。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
贾凤玲、ＸＸ雷、王海云二审过程中提交以下证据：证据1.王世林生前随笔1张，证明赵志国、武玉荣没有履行合同。其中，赵志国、武玉荣一审提交的延期补偿协议是采取欺骗手段的来的，不能证明履行合同。证据2.武玉荣出具的说明3张，证明武玉荣承认没有任何购房凭证，赵志国、武玉荣没有支付过任何房款，王世林从未把购房手续交付赵志国、武玉荣。证据3.交纳购房款银行地址证明1张，证明赵志国在一审中提交的银行地址、名称均有误，购房款不是赵志国、武玉荣缴纳的。证据4.物业费发票4张，证明王世林交纳物业费的事实，证明涉案房屋自回迁之日起至2014年前，武玉荣、赵志国均未在涉案房屋内居住。证据5.自来水公司用水量记录2张，证明赵志国、武玉荣强行进入房屋前，并未在涉案房屋内居住。证据6.涉案房屋大门照片3张，证明武玉荣、赵志国2014年4月非法更换房门和门锁，企图强行控制诉争房屋。证据7.证明1张，张明赵志国、武玉荣通过欺骗物业公司的方式，将诉争房屋更换为武玉荣做业主，留有武玉荣亲笔签名和联系方式，并以交纳2013、2014年物业费的方式继续欺骗。
赵志国、武玉荣对贾凤玲、ＸＸ雷、王海云上述证据发表以下质证意见：对证据1.真实性及证明目的均不认可，该随笔左侧第六行内容能够证明涉案房屋已经卖给了赵志国、武玉荣已经交付房款。对证据2.没有原件，但认可3张证明的真实性，都是武玉荣写的。证明目的不认可，以上证明均事出有因，2006年办理好相关手续后，贾凤玲以人口普查为名将结算协议要走，后来一直没有还给赵志国、武玉荣。回签协议也是贾凤玲说要到报纸公告，让赵志国、武玉荣写的，相关材料都已经交给贾凤玲了。对证据3.真实性认可，证明目的不认可。对证据4.真实性认可，证明目的不认可。该证据是2013年8月6日为办理产权证实，交给贾凤玲的，但钱是赵志国、武玉荣交的，有收条可以证明。对证据5.真实性与证明目的均不认可，不能证明赵志国、武玉荣未居住。事实情况是，2008年交房后至2009年都是赵志国、武玉荣居住，后来赵志国的儿子一家在那里住。对证据6.真实性认可，证明目的不认可。对证据7.真实性认可，证明目的不认可。因为房主是王世林，因此王世林过世前的物业费都是赵志国、武玉荣拿给王世林去交的，2013年后换成武玉荣自己交物业费。
正阳恒瑞公司认为以上证据与其无关，表示不发表质证意见。
经本院庭审质证，对贾凤玲、ＸＸ雷、王海云提交的新的证据，本院认证如下：
对证据1、5、7的真实性，本院认为：证据1，王世林已经过世，该随笔的具体书写人现已无法确定；证据5，用水量记录中缺乏证据真实性的形式要件；证据7，贾凤玲、ＸＸ雷、王海云、赵志国及武玉荣虽对该证据真实性认可，但该证据亦缺乏证据真实性的相关形式要件。故对以上证据的真实性，本院无法确认。
对证据2、3、4、6，鉴于赵志国、武玉荣对以上证据真实性不持异议，并结合本案具体情况，本院对以上证据真实性予以确认。对证据2、3、4、6的证明目的，具体认证如下：对于证据2，从内容看，以上证明并未涉及购房款的问题，亦未明确写明王世林未把购房手续交给赵志国、武玉荣的事实；而证明中写有“《结算协议书》我没有交给贾老师，同时《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书》已丢失”的内容，3张证明的内容主要系武玉荣证明相关材料无理由丢失且不会出现等内容。故该证据不能证明贾凤玲、ＸＸ雷、王海云之证明目的。对于证据3，从该证据显示的交款地址中亦不能直接证明赵志国、武玉荣未交款之事实。对于证据4，物业费发票中的付款人显示为王世林，但该证据仅能显示交纳物业费证明中显示的付款人，无法直接证明实际入住情况。对于证据6，照片中显示的大门虽有变化，但亦无法直接证明赵志国、武玉荣非法更换门及门锁，强行控制涉案房屋的事实。故对证据2、3、4、6中贾凤玲、ＸＸ雷、王海云欲证明之证明目的，本院不予确认。
本院二审期间依法补充查明以下事实：一审过程中，法庭询问：贾凤玲何时将房屋交付赵志国、武玉荣？贾凤玲回答称：应该是安置后，具体时间不清楚。
一审过程中，赵志国、武玉荣曾提交收条一份。该收条显示：“已收武玉荣4400元。落款处有王海云签字，时间为2013年8月29日。一审中，贾凤玲称收条是王海云写的，不能确认收条的真实性；王海云未到庭应诉，未发表质证意见。
二审过程中，贾凤玲、ＸＸ雷、王海云表示，未入住涉案房屋。贾凤玲称没有直接证据证明其上诉所主张的赵志国、武玉荣的入住时间为2014年。
另查，ＸＸ雷于2015年3月24日签署送达地址确认书。后一审法院依法向ＸＸ雷送达地址确认书中确认的地址送达开庭传票、生效法律文书等相关诉讼材料。根据一审卷宗记载，一审法院曾到王海云所在单位送达、曾向王海云就传票、生效法律文书等相关诉讼材料进行邮寄送达、公告送达。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，《合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”本案赵志国、武玉荣与王世林、贾凤玲签订的《房屋转让协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，贾凤玲、赵志国及武玉荣均认可签订《房屋转让协议》出卖涉案房屋的事实，该协议应属合法有效，各方均应依照合同全面履行各自的合同义务。根据《房屋转让协议》的约定，赵志国、武玉荣应依约支付王世林、贾凤玲购房款及相关费用，王世林、贾凤玲亦应依约交付涉案房屋并协助办理过户手续。结合各方当事人争议，本院概括本案争议焦点为：赵志国、武玉荣是否完成付款义务，贾凤玲、ＸＸ雷、王海云是否有义务协助赵志国、武玉荣涉案房屋产权过户手续。
关于赵志国、武玉荣是否完成付款义务的问题，本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，根据贾凤玲一审中曾称将协议书和户型图交给了赵志国与武玉荣，以及贾凤玲、ＸＸ雷、王海云二审过程中提交的武玉荣出具的说明中所记载内容等情况，可以显示，王世林购买涉案房屋的相关手续曾由武玉荣持有。关于实际入住情况，本案中，贾凤玲、ＸＸ雷、王海云虽上诉提出赵志国、武玉荣2013年后强行入住，但贾凤玲一审中对赵志国、武玉荣的入住时间曾表示为“应该是安置后，具体时间不清楚”，该陈述与其二审上诉意见中“交房后赵志国、武玉荣从未入住过”的主张存在矛盾之处，且对该上诉事实及理由，贾凤玲、ＸＸ雷、王海云亦未提供充分证据予以证明，故本院对该上诉意见不予采纳。由此，综合赵志国、武玉荣提供的《房屋转让协议书》、收据、《延期交房补偿协议》、录音资料等证据，及以上手续持有及实际入住等本案具体情况，能够使本院确信赵志国、武玉荣已向王世林、贾凤玲履行合同付款义务具有高度盖然性，故本院依法对该事实予以认定。王世林、贾凤玲亦应本着诚实信用原则全面履行其合同义务，协助赵志国、武玉荣办理涉案房屋过户手续。
关于贾凤玲、ＸＸ雷、王海云是否应协助赵志国、武玉荣涉案房屋产权过户手续的问题，本院认为，继承遗产应当清偿被继承人所负债务。出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户手续。本案中，王世林已过世，贾凤玲、ＸＸ雷、王海云未明确放弃继承，故贾凤玲及王世林之其他继承人ＸＸ雷、王海云应当履行房屋买卖合同项下义务。现房屋已由赵志国、武玉荣实际占有，赵志国、武玉荣要求贾凤玲、ＸＸ雷及王海云继续履行《房屋转让协议书》、将涉案房屋产权办于赵志国、武玉荣名下，于法有据。
关于本案一审送达及审理程序问题，本院认为，一审法院对ＸＸ雷、王海云的送达程序及有关审理程序均未违反相关规范性法律文件的规定。
另，正阳恒瑞公司作为涉案房屋现所有权人，应当协助赵志国、武玉荣办理涉案房屋的权属登记手续。对于办理产权证过程中产生的相关费用，当事人应当依法、依约定缴纳。
综上所述，贾凤玲、ＸＸ雷、王海云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由贾凤玲、ＸＸ雷、王海云共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 解学锋
审判员 尚晓茜
审判员 张玉娜
二〇一六年九月二十八日
书记员 常 欣
书记员 贾云航