重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第04467号
上诉人（原审被告）：李秀兰，女，1965年12月20日出生，汉族。
委托代理人：蒋明，重庆龙都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贺大禄，男，1969年6月12日出生，汉族。
委托代理人：杨潇翔，重庆翔荣律师事务所律师。
委托代理人：曾航，重庆翔荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张爱，女，1969年4月1日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：柏兴春，女，1969年10月20日出生。
上诉人李秀兰与被上诉人贺大禄、张爱、柏兴春房屋买卖合同纠纷一案，重庆市铜梁县人民法院于2014年5月15日作出（2014）铜法民初字第00396号民事判决，李秀兰对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李秀兰的委托代理人蒋明，被上诉人贺大禄的委托代理人杨潇翔、曾航，被上诉人张爱、柏兴春，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2005年3月18日，李秀兰因拆迁安置与铜梁县国土资源和房屋管理局签订了《建（构）筑物拆迁补偿安置协议书》，取得了在XX县XX还建地XX号门面15平方米的拆迁还建地、30平方米“优购地”和45平方米“另购地”的土地使用权，修建还建房。
2005年5月29日，李秀兰（甲方）（委托人：其弟李秀斌）与张爱（乙方）签订了《转让协议》，约定：“甲方自愿委托李秀彬（斌）把李秀兰的还建地（含优、另购）转让给乙方修建，经协商，优购、另购面积由乙方自行购买，转让金20500元。协议约定1、甲方应积极协助乙方办手续，提供修建及办两证等所需的全部证件。2、乙方有权对还建地或所修房屋作任意处置，甲方无权过问，还可积极支持。3、假若李秀兰之还建地被审查掉了，购不到门面，甲方及时退还转让金额。4、违约金：不守约方付守约方违约金贰万元”。合同签订时，李秀兰不在场，代理人李秀斌、张爱、柏兴春及见证人谭必文（李秀兰所在社社长）在合同上签了字。同日，李秀斌出具收到张爱、柏兴春土地转让金20500元。2005年12月31日张爱、柏兴春以李秀兰的名义向铜梁县金龙工业园区管理委员会交拆迁补偿、购地差价款38850元。2006年2月7日铜梁县金龙工业园向铜梁县计委作出《关于城市建设用地范围内李秀兰拆迁户修建商住楼备案核准的函》。该函载明：将城市用地范围内XX村XX社李秀兰拆迁户安置在XX还建地XX号修建商住楼，总建筑面积450平方米，其中营业用房90平方米，住宅面积360平方米。2007年11月13日张爱、柏兴春向铜梁县金龙工业园区管理委员会交纳工程技术服务费1870元。2007年8月张爱、柏兴春以李秀兰的名义委托铜梁县设计室汪世清、阳刚、李秀兰还建房进行了设计。
2008年6月4日，张爱、柏兴春以李秀兰为被告起诉至本院，要求确认李秀兰与张爱、柏兴春于2005年5月29日签订合伙建房的“转让协议”有效，并要求全面履行协议约定。2008年10月30日，本院作出（2008）铜法民初字第2244号民事判决，确认张爱、柏兴春与李秀兰于2005年5月29日签订的“转让协议”实质上是由李秀兰提供土地使用权，张爱、柏兴春提供资金的合作建房协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。判决生效后，李秀兰于2010年4月15日向重庆市第一中级人民法院提出再审申请，要求撤销（2008）铜法民初字第2244号民事判决，认定李秀兰与张爱、柏兴春签订的“转让协议”无效。2010年6月24日，市一中院作出（2010）渝一中法民申字第73号民事裁定，驳回了李秀兰的再审申请。
2007年10月18日，李秀兰以无资金修建还建房屋为由与崔道平签订《合伙建房屋协议书》约定，将李秀兰在XX县XX还建地XX号门面建房，建筑面积90平方米，修建四楼一底的还建房，门面总计两间，由崔道平出资修建。李秀兰出地15平方米。其余另购、优购门面费和规费由崔道平负责。李秀兰分得XX楼住房一套，面积不少于90平方米，所有门面及房屋均有崔道平自行销售，办理房屋建筑施工手续的一切费用均由崔道平承担，李秀兰不负责任何费用等。2007年12月5日，李秀兰与崔道平签订委托合同，由李秀兰委托崔道平办理因修建拆迁还建的一切手续及房地产证的过户手续等。同日，双方到铜梁县公证处办理了（2007）渝铜证字第961号《公证书》。之后，崔道平以李秀兰的名义办理了房屋建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。崔道平知道其与李秀兰所签订的《合伙建房屋协议书》系在张爱、柏兴春与李秀兰签订《转让协议》之后，履行双方签订的《合伙建房屋协议书》已无可能时，崔道平于2008年11月11日与张爱签订协议将上述房屋建设手续交付给了张爱，并收取了张爱人民币29000元。
2010年，李秀兰以崔道平为被告，张爱、柏兴春为第三人提起民事诉讼，请求法院判令：一、崔道平限期交付已经办理好的还建房手续房屋建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；二、崔道平交付约定的还建房XX楼住房一套并支付违约金50000元。该案经二审终审，一审判决驳回了李秀兰诉讼请求。二审【一中院（2011）渝一中法民终字第06533号民事判决】维持一审判决判决。二审判决认定：李秀兰与张爱、柏兴春于2005年5月29日本签订的合伙建房“转让协议”和李秀兰于2007年10月18日签订的《合伙建房屋协议书》均属有效合同，但实际履行的合同是李秀兰与张爱、柏兴春所签合同，而非李秀兰与崔道平所签合同。崔道平在得知李秀兰与张爱、柏兴春就相同标的签订有在先合同，且该合同经人民法院判决确认有效后，未在还建地建房，并将相关建房手续交付张爱、属对合同的终止履行，且根本原因在于李秀兰就同一标的与他人签订两份合同所致，李秀兰应当知道张爱、柏兴春在还建地建房时拿到了相关建房手续，而没有提出异议，是对崔道平代其履行向张爱、柏兴春交付建房手续的默认。
2008年11月16日，张爱以李秀兰委托代理人的名义和李军、贺大禄三人作为发包方与李崇刚作为承包方签订了《建筑工程承包协议》，由李崇刚挂靠重庆市双全建筑主公司对李秀兰在XX县XX还建地XX号的还建房进行修建。协议签订后，李崇刚对李秀兰的农民拆迁还建地的房屋进行了修建，2008年11月21日放线施工，2009年8、9月竣工。张爱、柏兴春向李崇刚支付了全部工程款。
2012年7月11日铜梁县城乡建设委员会以李秀兰为被处罚人作出渝规建罚字第（2012）第24号处罚决定书，以擅自改变建设工程规划工程规划许可证及附件、附图内容，在东城街道办事处大酒店后街59、60号地块还建房建设中擅自增加一层为由，并依据重庆市城市规划管理条例第六十六条第二款的规定，罚款11091元。同日，李秀兰向铜梁县财政局交纳了罚款11091元。2012年4月25日该幢房屋通过了铜梁县城乡建设委员会等相关职能部门的联合验收。
2014年4月8日，本院对铜梁县城乡建设委员会作出的渝规建罚字第（2012）第24号处罚决定书中“擅自增建一层”的含义向铜梁县城乡建设委员会咨询。2014年4月11日，铜梁县城乡建设委员会复函：李秀兰在修房过程中擅自改变规划许可内容及附件、附图，提高底层层高并形成夹层为由，依据《重庆市规划管理技术规定》中的《计容面积计算规则》，该房屋底层应按两层计算。因此，对李秀兰还建房“擅自增建一层”房屋的含义为“底楼一层违规变为两层”，其房屋物理楼层应依次增加。
2009年5月12日，以李军作为组建方（甲方）、贺大禄作为集资方（乙方）签订《集资建房买卖合同》约定：一、建房定点：XX县XX镇XX后李秀兰XX还建地。二、甲方负责房屋修建、乙方按协议交款给甲方，建房期间物价上涨、下跌，乙方集资单价不变。三、住宅为XX号门面上XX层XX室XX厅，建筑面积110平方米，单价为1230元／平方米，总金额为135300元，最后以产权证面积为准，多退少补。…五、乙方的土地证、房产证由甲方负责办理，所产生的费税由甲方负责（还建房）。六、如因国家政策改变、划拨地改为出让地，乙方需负责税费及大修基金（以房款总价计算）。七、缴款办法：乙方在签订协议时首付总造价的50%（约65000元）给甲方；主体封顶时甲方通知乙方，乙方10天以内付足总造价的80%（约40000元），甲方主体完工交房时，乙方需付足总房款的95%......。八、2009年12月建成，经有关部门验收后交付乙方使用。双方还对违约等相关事项进行了约定。张爱、李军、李科在甲方处签名，贺大禄在乙方处签名。协议签订后，贺大禄于2009年5月12日、2010年2月10日向张爱、柏兴春交纳了房款共计115000元。张爱、柏兴春于2009年12月将房屋交付贺大禄使用至今。
2011年11月4日，铜梁县人民政府办公室作出铜府办发（2011）57号文件，规定自建房办理房地产权证由铜梁县县国土资源和房屋管理局负责办理。自建房办理房地产权证初始登记必须确权给自建房户本人。2013年12月26日，诉争房屋即位于XX县XX街道办事处XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋（209房地证2013字第357**号）已初始登记在李秀兰名下。
一审另查明，XX县XX街道办事处XX路XX号XX幢XX单元土地使用权人为李秀兰、阳刚。李秀兰与阳刚在2013年11月21日申请办理初始登记时达成财产份额协议，该协议约定：位于XX县XX街道办事处XX路XX号XX幢XX单元XX号门面、XX单元XX住宅登记在李秀兰名下；XX号门面、XX住宅登记在阳刚名下。
贺大禄在一审中诉称：2005年3月18日，李秀兰因拆迁安置依法取得位于XX县XX还建地XX号门面15平方米划拨土地使用权，并有权优购另购土地75平方米。2005年5月29日李秀兰与张爱、柏兴春以签订《转让协议》的形式，约定由李秀兰提供土地使用权，张爱、柏兴春提供资金，在XX县XX街道办事处XX路XX号合作修建还建房。2009年三被告合作建房完工。2009年5月12日，贺大禄以135000元从三被告处购得位于重庆市XX县XX街道办事处XX路XX号XX幢XX单元XX的房屋，并签订《集资建房协议》。贺大禄按约履行了相应全部义务，三被告于2009年12月将上述房屋交付给了贺大禄，但三被告至今仍未按照协议约定将房屋产权过户给贺大禄。现查明上述房屋产权登记在李秀兰名下。三被告的行为已给贺大禄造成了重大损失，贺大禄为了保护自己的合法权益，特诉至法院请求判令三被告立即将位于重庆市XX县XX街道办事处XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋产权从李秀兰名下过户到贺大禄名下。本案诉讼费用及保全费用由三被告负担。
李秀兰在一审中辩称：贺大禄与李秀兰没有形成任何的书面及口头合同，不是合同的相对人，也不是适格的被告主体；张爱等人与贺大禄签订的《集资建房协议书》名为集资建房合同，实为房屋买卖合同，张爱、李军、贺大禄等均没有出售房屋的主体资格，该《集资建房协议书》无效；李秀兰已获得贺大禄诉争房屋的物权，一物一权，贺大禄不能要求对诉争房屋再次办理房屋产权登记；如果张爱等人与贺大禄签订的《集资建房协议书》有效，则要由合作建房人对合作建设房屋根据双方的出资等予以分配，然后再对诉争房屋予以变更登记，本案合作建房人未对合作建设的房屋予以分配。综上故应依法驳回贺大禄的诉讼请求。
张爱在一审中辩称：同意贺大禄的诉讼请求，其与李秀兰、柏兴春签订的《转让协议》合法有效，张爱作为涉案房屋的合伙修建人，有权对其进行处分；张爱将涉案房屋卖给贺大禄完全合法合理。
柏兴春在一审中的答辩意见与张爱一致。
一审法院认为，贺大禄与张爱、柏兴春于2009年5月12日签订的名为《集资建房买卖合同》，实为房屋买卖合同系其双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，贺大禄按照合同的约定支付了购房款，张爱、柏兴春已于2009年12月将房屋交付贺大禄居住使用至今，但贺大禄至今未取得该房的房地产权属证书。张爱、柏兴春应当依协议约定协助为贺大禄办理房屋产权证和土地使用权证，张爱、柏兴春对此没有异议，一审法院予以确认。故对贺大禄要求张爱、柏兴春协助办理房屋过户的请求，一审法院予以支持。
关于李秀兰是否应当协助贺大禄办理诉争房屋的房地产权证的问题。一审法院认为，李秀兰与张爱、柏兴春于2005年5月29日签订的“转让协议”，已经人民法院的生效判决认定为系由李秀兰提供土地使用权，张爱、柏兴春提供资金并实施建房的“合作建房协议”，合法有效。从协议第一条约定的李秀兰应当积极协助张爱、柏兴春办理手续，提供建房及办两证等所需的全部证件及第二条约定的张爱、柏兴春有权对还建地或所修建房屋作任意处置，李秀兰无权过问，还可积极支持的内容来看，张爱、柏兴春对该还建地房屋有任意处置权，李秀兰具有积极的配合并协助办理该房屋两证即土地使用权证、房屋所有权证的义务。因此，李秀兰虽然没有在贺大禄与张爱、柏兴春的《集资建房买卖合同》签名，但基于与张爱、柏兴春系合作建房关系，根据合伙关系的法律特征，该集资建房买卖合同同样发生约束李秀兰的效力，故李秀兰具有协助贺大禄办理诉争房屋房地产权属证书的义务。李秀兰作为拆迁还建户，已对诉争房屋办理了初始登记，其已具备协助为贺大禄办理房地产权证的条件，故对贺大禄要求将诉争房屋即位于重庆市XX县XX街道办事处XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋产权过户到贺大禄名下的诉讼请求，一审法院予以支持。对李秀兰关于诉争房屋的物权系李秀兰，一物一权，贺大禄不能要求对诉争房屋再次办理房屋产权登记的抗辩意见，一审法院不予采纳。
关于李秀兰是否是适格的被告主体的问题。如前所述，一审法院生效判决认定，李秀兰与张爱、柏兴春于2005年5月29日签订的“转让协议”系由李秀兰提供土地使用权，张爱、柏兴春提供资金并实施建房的“合作建房协议”，且合法有效，因此，李秀兰虽然没有在贺大禄与张爱、柏兴春的《集资建房买卖合同》上签名，但基于李秀兰与张爱、柏兴春系合作建房关系，根据合伙关系的法律特征，该集资建房合同同样发生约束李秀兰的效力，同样具有协助为贺大禄办理诉争房屋的过户登记的义务，因此，李秀兰作为本案被告的主体适格。李秀兰关于其与贺大禄没有形成任何的书面及口头合同，不是合同的相对人，也不是本案适格主体的抗辩意见，一审法院不予采纳。
关于张爱、李军是否具有出售房屋的主体资格问题。张爱、柏兴春基于与李秀兰的转让协议，全额出资对诉争房屋予以了修建，也基于该协议获得了对诉争房屋的处置权，因此，张爱、柏兴春具有出售房屋的主体资格。李军系代表柏兴春在该《集资建房买卖合同》签名，其法律后果应由柏兴春承担。因此，李秀兰关于张爱、李军不具有出售房屋的资格的抗辩意见，一审法院不予采纳。
关于案件受理费及诉前保全费的承担问题。本次纠纷系李秀兰拒绝协助为贺大禄办理房屋过户而引起，李秀兰应当承担由此产生的本案案件受理费和诉前保全费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：李秀兰、张爱、柏兴春于本判决生效后二十日内协助将位于XX县XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX房屋过户登记在贺大禄名下。一审案件受理费80元，减半交纳40元，诉前保全费1196元，共计1236元，由被告李秀兰负担。
李秀兰不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销重庆市铜梁县人民法院（2014）铜法民初字第00396号民事判决，驳回贺大禄对李秀兰的诉讼请求；二、一二审案件受理费、诉前保全费由贺大禄负担。主要事实和理由：一、根据一审查明的事实，涉案房屋并非李秀兰与贺大禄签订的合同，李秀兰已经取得涉案房屋的权属证书，并未出售该房，李秀兰不是本案适格被告。二、根据相关规定，涉案房屋应当归李秀兰所有，在未经授权或批准的情况下，张爱等人将涉案房屋出售给贺大禄等人是无效的。三、生效法律文书虽然认定合作建房合同有效，但张爱、柏兴春仅享有建房利润的收益，双方只是债权债务关系，经一审查明的事实，李秀兰与张爱、柏兴春投资并未清算，张爱、柏兴春对涉案房屋没有处分权，不能进行变更登记。四、一审法院判决李秀兰等协助办理过户到贺大禄名下是错误的，根据相关规定，只有在李秀兰、张爱、柏兴春进行清算分配房屋后，也只能变更登记到张爱、柏兴春名下，但不能变更登记在贺大禄名下。
贺大禄在二审中辩称：一、生效法律文书已经查明，李秀兰与张爱、柏兴春之间是合作建房关系，对李秀兰具有约束力，其是适格的被告。根据李秀兰与张爱等的协议，张爱、柏兴春对涉案房屋所有权进行处置，虽然李秀兰未签字出售该房，但其应当与张爱等人均受集资建房协议书的约束。二、虽然涉案房屋的土地是划拨土地，但李秀兰已经于2013年12月26日办理了相应的权属证书，而本案属于房屋买卖合同纠纷，并非土地使用权纠纷。集资建房协议并未违反法律、行政法规强制性规定，应当有效。且张爱、柏兴春已经交纳了土地出让金。二、集资建房协议书符合司法解释对房屋买卖合同的形式和内容相关规定，一审法院认定正确。三、李秀兰认为其被处罚及与张爱、柏兴春之间未结算等，均系内部纠纷，与本案无关，不能因此否认集资建房协议合法有效，应当将涉案房屋过户至贺大禄名下。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
张爱在二审中辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，同意为购房人办证。
柏兴春在二审中的答辩意见与张爱一致。
二审中，各方均认可，包含涉案房屋在内的建房过程中，张爱委托贺大禄代为处理出售房屋的相关事宜，柏兴春委托李军代为处理出售房屋的相关事宜。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，贺大禄与张爱、柏兴春之间虽然签订的是《集资建房买卖合同》，但从合同内容可以认定双方实际为房屋买卖合同关系。李秀兰、张爱、柏兴春签订的合作建房协议约定了，张爱、柏兴春有权对建设的包含涉案房屋在内的房屋进行处分，张爱、柏兴春根据协议的约定出售该房，符合合作建房协议的约定。对于李秀兰是否是适格被告的问题，根据上述约定及生效法律文书的认定，张爱、柏兴春出售房屋时，根据其与李秀兰签订的转让协议已经取得了对涉案房屋进行处分的权利，也是得到李秀兰认可的，张爱、柏兴春出售房屋的行为当然对李秀兰具有约束力，贺大禄有权要求李秀兰履行相应的义务，故李秀兰作为本案被告是适格的。
上述合同是各方当事人自愿签订，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。各方均应按照合同履行各自的义务，但张爱、柏兴春、李秀兰并未按照上述合同约定履行各自义务，责任在张爱、柏兴春、李秀兰，其应当承担相应的法律责任。
本院的其他认定同一审法院。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李秀兰的上诉理由不能成立，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李秀兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 毅
代理审判员 赵文建
代理审判员 刘润荔
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 廖 蔷