长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0103民初326号
原告：长春欧亚卖场有限责任公司欧亚新发商厦，住所地长春市宽城区新发路1号。
法定代表人：曲慧华，总经理。
委托诉讼代理人：马庆国，吉林中玖律师事务所律师。
被告：吉林省易吟文化传播有限公司，住所地长春市绿园区皓月大路67号。
法定代表人：宋长娟，总经理。
委托诉讼代理人：赵程鹏，男，吉林省易吟文化传播有限公司业务部经理。
委托诉讼代理人：韩轶瑶，吉林振开律师事务所律师。
原告长春欧亚卖场有限责任公司欧亚新发商厦与被告吉林省易吟文化传播有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，对本案依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告长春欧亚卖场有限责任公司欧亚新发商厦的委托诉讼代理人马庆国及被告吉林省易吟文化传播有限公司的委托诉讼代理人赵程鹏、韩轶瑶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
长春欧亚卖场有限责任公司欧亚新发商厦（以下简称“欧亚新发”）向本院提出诉讼请求：1.依法判令支付原告租金470,833.00元、电费45,536.00元，二项共计516,369.00元；2.判令被告向原告支付违约金200,000.00元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年9月12日，原、被告之间签订一份《户外墙体广告位租赁合同》。原告将自有产权的位于长春市宽城区新发路1号的欧亚新发商厦约227㎡外墙体广告位租赁给被告使用，用于安装大型LED广告屏幕。合同约定租赁期限为8年零2个月，自2013年9月12日至2021年11月12日，免租金期限2个月，即从2013年11月12日起交纳租金。前六年租金为每年35万元，租赁费用上打租支付，即每年的11月12日交纳全年租金。合同约定，LED显示屏所产生的电费由被告方承担。合同签订后，原告按约履行了义务，但被告于2013年11月12日支付了2013-2014年度一年的租金35万元，2014年11月12日之后，只缴纳了20万元，剩余租金再未缴纳。由于被告拖欠租金将近两年，已构成根本性违约，致使合同目的无法实现，在原告方的坚持之下，双方于2016年10月26日提前终止合同。但被告所欠的租金一直未付。同时，截止终止合同之日，被告还拖欠电费45,536.00元。由于被告违约给原告造成了经济损失，应当承担违约责任。双方在合同第四节“违约责任”中约定，如被告未能按照合同约定的方式向原告支付相关费用的，每逾期一日，应向原告支付年租金千分之三的滞纳金。自2014年11月12日至2016年10月26日，被告逾期712日，应向原告支付逾期违约金747,600.00元。考虑到被告的实际困难和承受能力，原告仅主张200,000.00元，其余自动放弃。原告在案件审理过程中放弃对电费45,536.00元的诉讼请求。
吉林省易吟文化传播有限公司（以下简称“易吟文化传播公司”）辩称，一、原告计算的租金起止时间有误。1.依据双方2013年9月12日签订的《户外墙体广告位租赁合同》第六条第二款的约定：乙方也就是本案被告，应于市政府文件下达后七日内即2013年11月12日前，向甲方也就是本案原告，一次性交付租金35万元整。虽然本条中确定了履行日期，但同时又属于附条件的一种约定，即政府文件下达后七日内缴纳租金，政府文件下达是一种附条件的约定，什么时间下达尚不确定，故在条件为（未）成就之前，被告没有义务向原告缴纳租金。2014年7月23日至2014年10月23日，此时附条件成就，合同开始履行，依据合同中第五条的约定，原告应给予被告60天的顺延期，再上第六条中第二款七日内，最后计算租金开始日期应为2015年1月1日。2.依据合同第十三条约定，“如因市政需要，楼房动迁、拆迁等不可抗力原因导致LED显示屏被遮盖、遮挡而无法继续运营，由此给甲乙双方带来损失的，双方均可免责”。在合同履行过程中，为响应长春市旧城改造及恢复历史文化名城工程。长春市为此成立旧城改造委员会（办公室），2015年年末要求被告停止经营，配合旧城改造工作。为此原告多次找被告，被告就此积极配合，并于2016年1月1日停止了正常经营。后整个旧城改造及恢复历史文化名城工作就全面展开，并于2017年年底对新发商厦改造工作结束，在此期间，原告向贵院提起了诉讼。综上所述，被告认为起租及截止时间为2015年1月1日至2016年1月1日。实际使用期限只有一年的时间。二、被告已足额缴纳租金，并在缴纳租金后没有实际履行部分，原告应给予返还，对此被告保留另案起诉的权利。2013年11月12日交原告35万元；2014年11月29日交原告20万元；2014年12月18日，向原告交4万元电费；2014年10月，被告向原告交了15万元租金（没有收据），截止现在，被告已向原告交付了70万（元）租金，电费4万元。而合同只履行了一年的时间，一年的租金为35万元，被告多支付了35万元，原告应给予返还。三、被告并不拖欠原告电费，造成的损失应自行承担。在旧城改造期间，施工单位将LED大屏幕已全部损坏（现被告与施工单位的诉讼正在进行中）。原告抄表时从未通知被告现场进行确认，尤其是合同中没有电表显示数乘以120倍率约定，因此被告不认可其电费计算方式。同时，原告将原来电表私自拆除弄丢（有第一次起诉诉状为证），后又找到，被告无法确认找的电表与原来安装的是同一块电表，无法确定被告电表的使用情况，故电费与120倍率与被告没有任何关联。四、被告一直遵守合约，提前并多支付原告租金（含电费），本着多退少补的要求，且经营期比较长。被告不存在违约。因此，原告诉求被告支付违约金问题不成立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的案件事实如下：2013年9月12日，欧亚新发（甲方）与易吟文化传播公司（乙方）共同签订一份《户外墙体广告位租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定欧亚新发将其位于长春市宽城区新发路1号的约227㎡外墙体广告位租赁给易吟文化传播公司使用，用于安装大型LED广告屏幕。合同约定租赁期限为8年零2个月，自2013年9月12日至2021年11月12日（免租期为2013年9月12日至2013年11月12日）。租赁费用为前六年每年350,000.00元，后两年每年400,000.00元，租赁费用上打租支付，即易吟文化传播公司应于每年的11月12日之前向欧亚新发一次性交纳年租金。易吟文化传播公司运营后每天给欧亚新发2小时时间，用于其播放宣传片。《租赁合同》第五条约定，“免租金期限，考虑到乙方开发审批、施工、调试以及不可抗力引起的LED显示屏正式使用、发布、延期等因素，甲方同意给予乙方最长不超过60个自然日的免租金期限。”《租赁合同》第六条第二项约定，“乙方应于市政府批文下达后七日内即2013年11月12日之前，向甲方一次性交付租金叁拾伍万元整。”《租赁合同》第十九条约定，“乙方负责申请、办理与该户外LED显示屏项目正常运行有关的各项政府批文并承诺乙方在签订本合同后60日办理并取得相关政府及城建批文……”《租赁合同》第二十九条约定，“本合同自签订之日起生效，任何一方违反本合同之约定事项，均属违约，应承担违约及赔偿责任。违约金最高额为人民币20万元。如乙方未按时交纳租金或拖欠电费，甲方有权中止合同，停止供电，所造成的一切经济损失和法律责任都由乙方承担。”《租赁合同》第三十条约定，“如自合同签订起60个自然日内，因乙方没有取得所有相关政府批文造成甲方无法实现合同目的，甲乙双方均可单方面解除合同，不视为任意一方违约。但乙方未获政府批文前，不能施工。”《租赁合同》第三十一条约定，“乙方未按本合同约定的支付方式向甲方支付相关费用的，每逾期一日，应向甲方缴纳年租金的千分之三滞纳金。”《租赁合同》第三十三条约定，“如因市政建设需要、楼房动迁、拆迁等不可抗力原因导致LED显示屏被遮盖、遮挡而无法继续营运，由此给甲乙双方带来损失的，双方均可免责。”《租赁合同》第三十八条约定，“一方构成根本违约以致合同目的无法实现的，守约方有权解除合同，并请求违约方支付违约金及赔偿损失。”《租赁合同》签订后，欧亚新发按约履行了合同义务，易吟文化传播公司于2013年11月12日支付了租金350,000.00元，又于2014年11月29日支付了200,000.00元租金；其在庭审中另主张已于2014年10月向欧亚新发支付了150,000.00元租金,但未能提供证据予以支持。
另查，经过长春市市容环境卫生管理局审批，易吟文化传播公司于2014年7月23日取得《户外广告设置决定书》。欧亚新发与易吟文化传播公司于2016年10月26日签订《提前终止<户外墙体广告位租赁合同>协议书》，确定于当日提前终止合同，并就案涉LED显示屏广告审批手续转让问题达成相关协议。
本院认为，欧亚新发与易吟文化传播公司之间签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务、行使权利。在《租赁合同》履行期间，易吟文化传播公司未按合同约定支付租金，其行为已构成违约。双方通过协议的形式提前终止了上述《租赁合同》，协议签订之日即为《租赁合同》终止之日，因此，就《租赁合同》期限内的租金，易吟文化传播公司应当承担继续给付的责任。易吟文化传播公司在庭审中抗辩，认为租赁期限应当扣除其办理政府批文的实际时间和因政府“旧城改造”而导致屏幕被遮挡的期间，即实际租赁期间为2015年1月1日至2016年1月1日。但是根据合同约定，合同签订时已经考虑到办理政府批文的审批时间，预留免租期，并且合同约定由易吟文化传播公司负责办理审批手续，但易吟文化传播公司未能在预留的免租期内办理完毕，亦未主张单方面解除合同；此外，易吟文化传播公司未能提供充分证据证明其自2016年1月1日起就因“旧城改造”工程导致其无法使用户外LED屏幕。因此，租赁期限应当按照合同约定进行计算，易吟文化传播公司应支付从2013年11月12日至协议终止之日即2016年10月26日期间的租金，扣除易吟文化传播公司已经缴纳的租金550,000.00元，欧亚新发要求易吟文化传播公司继续给付租金470,833.00元的主张，符合法律及合同约定，对于其自愿放弃部分，属于当事人意思自治，本院予以支持。欧亚新发向易吟文化传播公司主张的违约金200,000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。”因此易吟文化传播公司应当按照转让协议的约定承担违约责任，其抗辩不应当承担违约责任的主张本院不予支持；欧亚新发主张的违约金实际为因易吟文化传播公司逾期支付租金产生的违约赔偿，尽管该数额未超过“乙方未按本合同约定的支付方式向甲方支付相关费用的，每逾期一日，应向甲方缴纳年租金的千分之三滞纳金”的合同约定，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”从易吟文化传播公司未能按照合同约定的时间向欧亚新发交付租金而造成的损失角度，法院酌情确定由易吟文化传播公司以实际欠付租金为基数、按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为标准向欧亚新发支付违约金，但对于总额超过200,000.00元的部分，本院不予保护。因易吟文化传播公司于2013年11月12日、2014年11月29日分别向欧亚新发给付租金350,000.00元、200,000.00元，2013-2014年度租金已经如期支付，故易吟文化传播公司应向欧亚新发支付的逾期给付租金违约金应当按照如下方式计算：1.2014-2015年度欠付租金违约金。应当以350,000.00元为基数，自2014年11月12日计算至2014年11月28日；以150,000.00元为基数，自2014年11月29日计算至实际给付之日止。2.2015-2016年度欠付租金违约金。应当以320,833.00元（470,833.00-150,000.00元）为基数，自2015年11月12日计算至实际给付之日止。上述利息标准均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告吉林省易吟文化传播有限公司于本判决生效后十日内向原告长春欧亚卖场有限责任公司欧亚新发商厦给付租金470,833.00元及违约金（以350,000.00元为基数，自2014年11月12日计算至2014年11月28日；以150,000.00元为基数，自2014年11月29日计算至实际给付之日止；以320,833.00元为基数，自2015年11月12日计算至实际给付之日止。上述利息标准均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，且违约金总计以200,000.00元为上限）；
二、驳回原告长春欧亚卖场有限责任公司欧亚新发商厦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,960.00元，由被告吉林省易吟文化传播有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 王 昱
人民陪审员 刘 佳
人民陪审员 付世杰
二〇一八年七月十六日
书 记 员 解 莹