安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终8137号
上诉人（原审被告）：安徽百花齐放投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山北路499号城市经典小区1幢1303室。
法定代表人：刘振兰，总经理。
委托诉讼代理人：葛圩，安徽振信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾倩妮，安徽振信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：叶大建，女，1953年5月6日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：苏晓明，安徽华人(北京)律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李婷婷，女，汉族，1982年6月10日出生，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：苏晓明，安徽华人(北京)律师事务所律师。
上诉人安徽百花齐放投资管理有限公司（以下简称百花齐放公司）因与被上诉人叶大建、李婷婷房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初6636民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
百花齐放公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回叶大建、李婷婷的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由叶大建、李婷婷承担。事实与理由：一、一审法院认为百花齐放公司通过漆学兵名下账户向叶大建、李婷婷支付租金，认定双方形成了不定期租赁合同关系，属事实认定错误。漆学兵系安徽百花齐放物业管理有限责任公司的职员，并非百花齐放公司职员，叶大建、李婷婷也没有证据证明系百花齐放公司授权漆学兵向叶大建、李婷婷支付租金。即使形成不定期租赁合同关系，也是叶大建、李婷婷与安徽百花齐放物业管理有限责任公司形成了不定期租赁的合同关系，而与百花齐放公司无关。
二、百花齐放公司与案外人安徽天骄商业运营管理有限公司（以下简称天骄公司）签订的租赁合同中，租赁范围并不包括叶大建、李婷婷的商铺，叶大建、李婷婷未能提供证据证明百花齐放公司占有使用了其商铺。2017年6月28日，百花齐放公司依据绝大部分业主的授权，与案外人天骄公司签订了《场地租赁合同》，约定百花齐放公司将坐落于合肥市潜山北路499号“城市经典”商场第一层、第二层部分面积出租给天骄公司，第一层区域42元/月/平方米，同时约定2017年6月28日至2017年12月28日为精装修和试营业筹备期，免收场地租金。该合同中所涉的商铺均是业主授权百花齐放公司出租给天骄公司，对于业主并未授权的商铺，百花齐放公司并没有对外租赁。叶大建、李婷婷未提供充分证据证明百花齐放公司占有使用了其商铺。
三、一审法院依据漆学兵支付的租金计算每平米的租金，并判决百花齐放公司按此标准支付叶大建、李婷婷的租金收益错误。因市场原因及潜山北路正在进行地铁施工，严重影响了商铺的经营，已经不能按照以前的租金标准进行支付。百花齐放公司与案外人天骄公司的《场地租赁合同》约定第一层的租金为42元/月/平方米，且百花齐放公司与众多业主签订的授权委托书约定的出租商铺的税后实际租金按1:9比例分成，即委托人占90%，百花齐放公司占10%，也就是说叶大建、李婷婷的实际应得租金应为税后90%。因此，一审判决依据漆学兵支付的租金计算每平米的租金，并判决百花齐放公司按此标准支付叶大建、李婷婷的租金收益明显过高。
叶大建、李婷婷辩称，一、一审法院认定百花齐放公司通过漆学兵向叶大建、李婷婷支付租金并无不当。双方在第一次签订租赁合同后，百花齐放公司通过漆学兵的账户向叶大建、李婷婷支付租金，之后也是漆学兵向叶大建、李婷婷发送短信，要约签订授权委托书，无论漆学兵是否百花齐放公司员工，百花齐放公司通过漆学兵的账户支付租金事实清楚，双方形成不定期租赁关系证据充分。二、百花齐放公司占用叶大建、李婷婷商铺事实清楚，其与案外人天骄公司签订租赁合同与本案无关。叶大建、李婷婷的商铺并非独立区间，百花齐放公司也未向叶大建、李婷婷移交商铺。三、百花齐放公司与天骄公司签订的租赁合同不能作为计算租金的依据。叶大建、李婷婷未授权百花齐放公司与天骄公司签订租赁合同，百花齐放公司以其与天骄公司的合同计算叶大建、李婷婷的租金没有依据。
叶大建、李婷婷向一审法院起诉请求：1.判令百花齐放公司支付拖欠叶大建、李婷婷的租金及占有使用费25563元（截至2017年8月，之后的占有使用费按51.84元/平方米/月按日计算至百花齐放公司恢复原状返还商铺为止）；2.判令本案的诉讼费用由百花齐放公司承担。
一审法院认定事实：叶大建、李婷婷系合肥市潜山北路499号城市经典小区商铺149室（产权证号：房地权证合蜀字第××号）的产权所有人，建筑面积31.21平方米。
2013年1月29日，蒯玉玲、李荣珍、王先刚、张青、徐培福、张青林（甲方、业主代表）与百花齐放公司百花齐放公司（乙方）签订《合肥城市经典商场商铺租赁合同》，约定甲方将位于潜山北路499号“城市经典”商场第1层114个商铺出租给乙方统一运营与管理使用；交付使用日期为甲方在本合同生效之日将该商铺交给乙方。该商铺建筑面积为1972.34㎡，租期为6年，自2013年5月1日至2019年4月30日；租金标准：本合同生效之日起第1、2年租金为48元/㎡/月，从第3年开始每2年租金递增8%。租金的10%税费由甲方交纳，乙方收取租金的5%作为运营管理费。甲方应得的租金，乙方应提前3个月支付甲方，支付周期为3个月。若租金延期支付，滞纳金为按当期租金3‰/日收取；合同期内，本商铺的装修费用、宣传费用、公共能耗费用、维保费用及乙方经营期间产生和/或可能产生的其他经营相关费用均由乙方或经乙方出租的经营户承担；在租赁期间内，乙方拥有该商铺的合法使用经营权。租赁期间，如遭遇进驻商家撤场等重大变更事件或市场竞争激烈等原因导致无法继续经营，乙方可以提前4个月书面通知甲方解除合同。解除合同的，乙方支付当期月租金额的3倍作为违约金。因终止合同而产生的与入住商家的经济或法律纠纷，由乙方承担，与甲方无关，同时开发商应继续负责商场的招商。合同还对双方权利与义务等做出了约定。
同日，张青林、张青、汪巧云、李荣珍、蒯玉玲等作为委托人与百花齐放公司签订了《委托协议》一份，内容为：“委托人与安徽百花齐放投资管理有限公司原签订的《城市经典商铺租赁合同》已解除。委托人鉴于个人之需求，现授权受托人代为处理对外出租该商铺等相关事宜……我特别声明：在与进驻商家合作期间，若我的商铺所在楼层80%以上业主同意的租赁约定或合作约定，视为我认可接受，受托人有权直接代理我表示认可，受托人不受上述三个条件之约束……”
2016年9月9日，百花齐放公司百花齐放公司向李荣珍（李大成）发出《关于解除（终止）城市经典<合肥城市经典商场商铺租赁合同>的书面通知》一份，内容为：“城市经典商场第一层1114号商铺业主代表李荣珍（李大成）：合肥地铁三号线自2015年11月在城市经典商场门前施工，第一层现经营商家望州华通（北京）汽车销售服务有限公司门前就是史河路站的出入口，由于门前区域被全部封闭，商家受修地铁封路影响，亏损严重，入不敷出，无法继续经营，且已无力支付租金。我司现书面通知：依据双方签订的《合肥城市经典商场商铺租赁合同》第六条第三款约定，解除（终止）您与我司2013年1月29日签订的《合肥城市经典商场商铺租赁合同》。同时，由于该商铺并非单独封闭式房屋，因此，我司将商铺于2017年1月9日前交付于您，请您自行收回商铺”。
一审庭审中，叶大建、李婷婷并未提交其授权案外人签署前述租赁合同的证据。百花齐放公司亦称前述租赁合同项下并不包含案涉商铺，其已于2016年9月9日发出解除合同通知，也已于2017年1月9日将案涉商铺返还给叶大建、李婷婷，叶大建、李婷婷对此不予认可，称案涉商铺一直由百花齐放公司占有使用。
一审另查明，叶大建、李婷婷提供的银行流水证明反映，百花齐放公司于2016年2月2日通过漆学兵名下账户向叶大建、李婷婷支付2016年2月至4月的租金收益共计4049元，按此标准计算的租金收益标准为43.24元/㎡/月（4049元÷3个月÷31.21㎡）。百花齐放公司之后未再支付租金收益。
一审法院认为，叶大建、李婷婷诉称其授权案外人与百花齐放公司签订了书面商铺租赁合同，却未提交相应授权材料等证据，百花齐放公司对此亦不予认可。但百花齐放公司实际向叶大建、李婷婷支付涉案商铺租金收益直至2016年4月30日，叶大建、李婷婷对百花齐放公司使用、收益该商铺及支付租金的数额均未提出异议，应当认定双方之间形成了不定期租赁合同关系，该事实合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。案涉的《委托协议》系百花齐放公司与案外人签订，无法否认双方之间形成的不定期租赁合同关系，百花齐放公司辩称双方仅形成委托合同关系，与客观事实不符，该院不予采信。百花齐放公司应依约向叶大建、李婷婷支付案涉商铺租金收益，鉴于双方对租金收益标准未有书面合同的明确约定，该院以叶大建、李婷婷主张的百花齐放公司实际支付的2016年2月1日至2016年4月30日的租金收益标准43.24元/㎡/月确定为案涉商铺租金收益标准，则2016年5月1日至2017年9月7日，百花齐放公司应付未付的租金收益合计21902.72元{43.24元/㎡/月×31.21㎡×（16+7/30）个月}。叶大建、李婷婷未诉请主张返还商铺并恢复原状，故叶大建、李婷婷诉请中超出的部分，无事实及法律依据，该院不予支持。百花齐放公司辩称其单方发出解除合同书面通知即已解除合同且涉案商铺已于2017年1月9日向叶大建、李婷婷返还，叶大建、李婷婷对此不予认可。本案中，百花齐放公司未向叶大建、李婷婷本人发出解除合同通知，亦未提供充分有效证据证明已向叶大建、李婷婷本人返还涉案商铺，故对百花齐放公司的该项抗辩意见，该院亦不予采信。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、安徽百花齐放投资管理有限公司于判决书生效之日起十日内一次性支付叶大建、李婷婷截至2017年9月7日的租金收益共计21902.72元；二、驳回叶大建、李婷婷的其他诉讼请求。本案案件受理费439元，减半收取计219.5元，由叶大建、李婷婷负担25元，安徽百花齐放投资管理有限公司负担194.5元。
二审中，百花齐放公司向本院提交合肥市社会保险个人参保证明，证明漆学兵是安徽百花齐放物业管理有限责任公司的员工，不能代表百花齐放公司。叶大建、李婷婷质证认为该证据的真实性无异议，与本案无关联性，证明目的有异议，漆学兵是否为安徽百花齐放物业管理有限责任公司的员工，与其代百花齐放公司向叶大建、李婷婷支付租金收益及向各业主发送授权委托邀约，没有必然关系，即便漆学兵不是百花公司的员工，也不影响一审认定的事实。叶大建、李婷婷向本院提交涉案商铺照片一组，证明百花齐放公司并未将商铺划分为独立区间，商铺被百花齐放公司占用。百花齐放公司质证认为真实性无异议，证明目的有异议，照片不能完整体现商场全貌，部分商铺未授权，也未使用。百花齐放公司没有权利给商铺划分区间，该证据不足以证明百花齐放公司占有使用商铺。
对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。
本院认为，叶大建、李婷婷与百花齐放公司虽未签订房屋租赁合同，但叶大建、李婷婷所有的商铺一直被百花齐放公司占有使用，百花齐放公司也一直支付租金至2016年4月30日，故一审法院认定双方形成不定期租赁合同关系并无不当。百花齐放公司仅凭所举漆学兵的社保缴费记录，并不能达到其主张的叶大建、李婷婷系与安徽百花齐放物业管理有限责任公司建立租赁关系的证明目的，本院对其该项主张不予采信。
百花齐放公司主张其与天骄公司签订的租赁合同范围不包括叶大建、李婷婷的商铺，未提供充分、有效证据予以证明，且涉案商铺并非独立区间，百花齐放公司亦未举证证明其已将商铺归还叶大建、李婷婷，故其主张未占用商铺本院不予支持。叶大建、李婷婷未与百花齐放公司签订授权百花齐放公司代为对外出租商铺的《授权委托书》，故百花齐放公司主张应以其与天骄公司签订的《场地租赁合同》租金标准，按照其他业主签订的授权委托书所约定的租金分成比例计算叶大建、李婷婷的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，百花齐放公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费439元，由安徽百花齐放投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 长 海
审判员 沈静审判员马枫蔷
二〇一八年十一月十二日
书记员 罗 晶
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。