四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川01民终12954号
上诉人（原审被告）周文晓，女，1975年7月25日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
委托代理人杨超，四川英特信律师事务所律师。
委托代理人马卿瀚，四川英特信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都罗浮物业服务有限公司。住所地：四川省成都市中新街“锦贸大厦”**层*座。
法定代表人徐钟，董事长。
委托代理人覃方云，四川尚上律师事务所律师。
委托代理人赵庆，四川尚上律师事务所律师。
上诉人周文晓因与被上诉人成都罗浮物业服务有限公司（以下简称罗浮公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初8758号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，罗浮公司是位于四川省成都市武侯区高升桥路8号的罗浮世家小区的物业服务企业，周文晓是罗浮世家小区5栋2单元7楼6号房屋的业主，建筑面积为125.779㎡。
2002年1月15日，罗浮公司与罗浮世家小区的开发建设单位成都达义物业有限责任公司签订《罗浮世家前期物业管理委托合同》（以下简称《前期合同》），约定罗浮公司为罗浮世家小区提供物业管理服务，合同期限为5年，从2001年5月26日至2006年5月30日，物业服务费标准为带电梯住宅按建筑面积每月1.5元/㎡；一方违约的，应给付守约方合同总额30%的违约金。2005年11月2日，罗浮公司与成都达义物业有限责任公司签订《补充协议》，约定《罗浮世家前期物业管理委托合同》继续有效，合同期限为住宅部分（罗浮世家小区一、二期）、商业楼宇部分（罗浮广场）分别至业主大会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。
2004年3月15日，罗浮公司与周文晓签订《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》（以下简称《二期前期物业协议》），约定罗浮公司为周文晓所在小区提供物业服务，期限至业主委员会成立之日止，收费标准为1.5元/月/㎡。缴纳时间可按季（每季度第一月的5日至10日）或按半年（每半年第一个月的5日至10日），逾期缴纳，罗浮公司有权要求周文晓补交并从逾期之日起每天按照1‰支付违约金。
2012年6月5日，广福桥居委会发布《关于召开业主大会会议的公告》，载明：“……确定于2012年6月19日至2012年6月23日在罗浮世家小区，以书面形式召开业主大会会议”。2012年6月18日，广福桥居委会发布《关于召开罗浮世家业主大会投票表决的公告》，载明：“……确定于2012年6月19日在本建筑区划，以书面形式征求全体业主意见形式召开罗浮世家业主大会会议；投票表决《维持住宅物业一级服务标准》、《上调物业管理费》等二个事项”。2012年7月20日，广福桥居委会发布《关于罗浮世家业主大会表决结果公告》，公告本次业主大会的表决结果为专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意小区物业服务费涨价至每月1.85元/㎡或2元/㎡。
罗浮公司从2012年9月1日起按建筑面积每月1.85元/㎡的标准向罗浮世家小区业主收取物业服务费。2012年9月1日至2017年6月30日期间，经罗浮公司催收，周文晓未交纳物业服务费。
原审法院另查明，1.2007年11月15日，经成都市工商行政管理局审批成都达义物业管理有限公司名称变更为成都罗浮物业服务有限公司；2.罗浮世家小区第一届业主委员会于2008年1月1日成立，任期至2011年12月31日，其成立后一直未与罗浮公司签订物业服务合同，而罗浮公司为该小区提供物业管理服务至今。在2012年1月至2013年7月21日期间，罗浮世家小区未成立新一届业主委员会。第二届业主委员会于2013年7月21日成立，任期至2017年7月20日；3.原审法院受理的（2014）武侯少民初字第32号成都罗浮物业服务有限公司诉李悦霜、李松物业服务合同纠纷一案，于2015年1月15日作出（2014）武侯少民初字第32号民事判决，判决李松自2013年9月1日至2013年12月31日按每月1.85元/㎡的标准缴纳物业服务费并支付违约金。李松不服一审判决，上诉至四川省成都市中级人民法院，四川省成都市中级人民法院作出（2015）成民终字第7376号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李松不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院作出（2016）川民申1037号民事裁定，裁定驳回李松的再审申请。现（2015）成民终字第7376号民事判决已生效。
原审法院认定上述事实所依据的证据有，当事人身份信息、《前期合同》、《二期前期物业协议》、《关于召开业主大会会议的公告》、《关于召开罗浮世家业主大会投票表决的公告》、《关于罗浮世家业主大会表决结果公告》、《成都市业主大会业主委员会换届备案记录》、（2014）武侯少民初字第32号民事判决书、（2015）成民终字第7376号民事判决书、（2016）川民申1037号民事裁定书、企业名称变更核准通知书、房屋信息摘要、欠缴告知函、EMS快递单、照片以及双方当事人的原审庭审陈述等。
原审法院认为，《二期前期物业协议》约定的合同期限已届满后，罗浮公司继续为该小区提供物业服务合同，业主委员会并未明确拒绝接受服务。罗浮公司与周文晓双方之间的物业服务合同关系并未终止，在未经过法定程序变更合同内容的情况下，双方仍系物业服务合同关系，其权利义务仍然应当沿用《二期前期物业协议》的约定。
关于物业服务费标准，一方面，广福桥居委会代行业主委员会职责以书面征求意见形式召开业主大会进行投票，符合《物业管理条例》规定的召开业主大会的人数要求，且有占业主总人数与专有部分面积占建筑物总面积两项占比均过半数的业主同意提高住宅物业服务费收费标准，另一方面每月1.85元/㎡标准收取物业服务费符合《成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》（成价费[2007]268号）相关规定，并未损害该小区业主的合法利益，故此次业主大会的表决结果合法有效。另外，已生效的（2015）成民终字第7376号民事判决对罗浮世家小区物业服务费从1.5元/㎡上涨到1.85元/㎡的合法性也进行了确认，故对周文晓提出的收费标准相关抗辩意见不予采纳。
关于物业服务是否符合合同标准问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或者物业服务企业不履行法律、法规规定以及相关行业规范规定的义务，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但业主据此主张减免物业费没有法律依据以及合同依据。故周文晓提出的要求减免物业费的抗辩理由，不予采纳。
关于违约金，因周文晓逾期交纳物业服务费已构成违约，罗浮公司有权依据合同的约定要求周文晓支付违约金，但合同约定的逾期交纳物业服务费的违约金计算标准过分高于周文晓违约给罗浮公司带来的损失，而周文晓逾期交纳物业服务费给罗浮公司造成的损失实际是资金利息的损失，故以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则对罗浮公司主张的违约金予以调整，酌定按罗浮公司主张物业服务费的10%计算违约金，即13358.25元×10%≈1335.8元，对罗浮公司主张的违约金予以部分支持。
综上，原审法院对罗浮公司要求周文晓从2012年9月1日起按每月1.85元/㎡交纳物业服务费的主张予以支持，经核算，2012年9月1日至2017年6月30日的物业费为13497.27元（125.79㎡×1.85元/月*㎡×58个月），罗浮公司要求周文晓支付物业服务费13358.25元的诉讼请求，在13497.27元范围内予以支持。对罗浮公司对逾期交纳物业费违约金的主张，以前述物业费13358.25元的10%范围内即1335.8元予以支持。
原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决，一、周文晓于判决生效之日起十日内向罗浮公司支付2012年9月1日至2017年6月30日的物业服务费13358.25元；二、周文晓于判决生效之日起十日内向罗浮公司支付违约金1335.8元；三、驳回罗浮公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，因适用简易程序减半收取117元，由周文晓负担。
周文晓不服一审判决，提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求并由其承担一、二审的案件诉讼费用。具体事实和理由是：《二期前期物业协议》已经于2008年终止，被上诉人罗浮公司无权依据该合同主张物业费，且期主张的按照1.85元/㎡计算物业费缺乏合同依据；因被上诉人罗浮公司提供的物业服务不符合合同约定标准，上诉人有权行使先履行抗辩权，应当下调收费标准，且不应承担逾期交纳物业费的违约金。
罗浮公司答辩称，在《二期前期物业协议》到期届满后，罗浮公司一直在向上诉人提供物业服务，且2017年小区业务会因程序不合法导致新聘的物业公司并没有实际提供物业服务；业主不能以个别问题否定物业服务标准，况且物业收费标准是经业主大会投票通过了的，合法有效，上诉人不能因为未与被上诉人签订物业服务协议就否认被上诉人提供的物业服务，拒交物业费。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院一致。
本院认为，虽然《二期前期物业服务协议》的期限已经届满，但被上诉人罗浮公司一直在该小区提供物业服务，与周文晓形成了事实上的物业服务关系，周文晓理应缴纳相关物业服务费用，原审认定按照1.85元/㎡交纳物业服务费并无不当。上诉人周文晓如果认为罗浮公司在实际从事物业服务工作时有不当之处，可另寻其他途径解决。另外，虽然被上诉人罗浮公司与周文晓形成了事实上的物业服务关系，但双方在此期间却并未就逾期交纳物业服务费的违约金进行过约定，因此，罗浮公司请求周文晓承担逾期支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据。本院对周文晓上诉称不应承担逾期支付违约金的意见予以采纳，原审判决对此认定不当，本院予以纠正。
综上，上诉人周文晓的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初8758号民事判决；
二、周文晓于本判决生效之日起十日内向成都罗浮物业服务有限公司支付2012年9月1日至2017年6月30日的物业服务费13358.25元；
三、驳回成都罗浮物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费117元，二审案件受理费167.35元，共计284.35元，由周文晓负担167.35元，由成都罗浮物业服务有限公司负担117元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 立
审判员 王 健
审判员 喻小岷
二〇一八年九月十八日
书记员 陈 悦