上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0104执异148号
案外人：周秀珍，女，1965年4月7日出生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈连喜，上海敏诚善律师事务所律师。
被执行人：胡逸丰，男，1985年9月6日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
被执行人：李佳，女，1985年11月23日出生，汉族，户籍地上海市。
本院在执行(2015)徐刑初字第297号被告人胡逸丰、李佳合同诈骗罪、诈骗罪一案中，案外人周秀珍对执行上海市浦东新区海阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争XXX室房屋)、上海市浦东新区海阳路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争XXX室房屋)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人周秀珍称，2013年5月9日，6月5日，周秀珍与胡逸丰、李佳等人就系争XXX室房屋以及系争XXX室房屋分别签订了房屋买卖合同，并已按约支付房款，实际占有了房屋。之后，徐汇法院在执行(2015)徐刑初字第297号胡逸丰、李佳合同诈骗罪一案过程中，查封了上述房屋。现周秀珍认为其在法院查封系争房屋前已签订了合法有效的买卖合同，实际占有了房屋，按约支付了房款并同意将剩余款项交付执行，对上述房屋最终未能办理过户亦无过错，故提起执行异议，请求法院中止对系争XXX室房屋及系争XXX室房屋的执行并解除查封。
被执行人胡逸丰书面答辩称，服从法院对本案的处理。
被执行人李佳书面答辩称，李佳因合同诈骗罪一案，在公安机关侦查期间即主动交代了以签订系争XXX室房屋买卖合同的形式骗取周秀珍购房款的事实，但周秀珍拒不配合公安机关的调查工作，也不愿向公安机关提供能够反映其与胡逸丰进行交易的相关材料。至于系争XXX室房屋的房款系由孙某某收取，与李佳无关。
经审查查明，2009年1月22日，拆迁人上海市浦东新区三林镇人民政府(甲方)、甲方代理人暨房屋拆迁实施单位上海千众房屋动拆迁有限公司、被拆迁人胡某某、王秀芳、孙某某、蒋某某、胡逸丰、李佳(乙方)签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(以下简称拆迁协议)，约定甲方安置乙方的房屋座落在三杨新村一街坊7幢2号XXX室(56.74平方米)、一街坊15幢2号XXX室(75.63平方米)、二街坊1幢1号XXX室。
2017年12月11日，上海千众房屋动拆迁有限公司出具情况说明一份，证明胡逸丰、李佳等六人获得的三套动迁安置房的最终地址为海阳路XXX弄XXX号XXX室、海阳路XXX弄XXX号XXX室、板泉路XXX弄XXX号XXX室，上述地址分别对应拆迁协议中所载明的三杨新村一街坊7幢2号XXX室、三杨新村一街坊15幢2号XXX室、三杨新村二街坊1幢1号XXX室。2014年8月21日，系争XXX室房屋、系争XXX室房屋被核准登记在上海三林房地产开发经营有限公司名下。
2013年5月9日，出卖方(甲方)孙某某、蒋某某、胡某某、胡逸丰、李佳、王某某与买受方(乙方)周秀珍签订房屋买卖合同一份，约定双方通过“上海瑞阳不动产”居间介绍，由甲方将上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，房屋建筑面积56.4平方米，价款100万元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后十日内支付房款10万元，于2013年5月16日前支付房款60万元，于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据当日支付30万元；甲、乙双方应于2013年6月20日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续等。该合同第二页上部空白处有手写的“实际物业地址以新产证办理出来的地址为准”的字样，周秀珍称该文字系由中介人员书写，周秀珍另称上述合同中胡某某、王某某的签字系他人代签。2013年5月9日至6月13日，周秀珍分四次通过银行转账共计支付孙某某、蒋某某80万元。另根据周秀珍提供的落款为孙某某的字据载明“三杨新村XXX号XXX，于2013年12月31日交房给周秀珍，以后的三杨新村所有费用都为周秀珍出”。此外，周秀珍出示的上述房屋的居间协议上在居间方一栏盖章的为上海锐运房地产经纪事务所。
2013年6月5日，孙某某、胡逸丰、李佳、蒋某某(甲方)与周秀珍(乙方)签订房地产买卖协议书一份，协议约定双方在上海泰晟房地产经纪有限公司(丙方)的居间介绍下，由甲方将浦东新区三杨新村一街坊15幢2号XXX室房屋出售给乙方，房屋建筑面积75.63平方米，价款为125万元，于2013年6月5日支付30万元，同年6月6日支付70万元。协议同时约定具体房号以实际交房为准。该协议居间方一栏的实际盖章单位为成泰房产咨询有限公司。2013年6月5日、6月6日，周秀珍通过银行转账的方式共计支付胡逸丰100万元。此外，周秀珍提供的上海市居民管道燃气供用气合同、有线数字电视用户信息登记表、城市供用水合同等均由孙某某与有关单位签订。周秀珍提供的涉及系争XXX室房屋的燃气设施费、安装费发票、缴纳水、电、气、有线数字电视收视维护费发票以及管理服务代收据上的客户名称均为孙某某，且除2013年9月18日的一张水费单据外，其余单据的发生时间均在2014年3月31日之后。周秀珍另提供由胡某某、王某某出具的承诺书载明“我们承诺，自愿将上海市板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋以及板泉路15幢2号XXX室房屋都出售给周秀珍，房号以实际交房为准”。
另查明，胡逸丰、李佳被控合同诈骗罪、诈骗罪一案，本院于2015年8月18日作出(2015)徐刑初字第297号刑事判决书，判处胡逸丰有期徒刑十五年，并处罚金人民币十二万元；判处李佳有期徒刑九年，并处罚金人民币六万元；责令胡逸丰、李佳将违法所得退赔给各被害人。在该案侦查过程中，上海市公安局浦东分局于2014年3月31日查封了系争XXX室房屋，查封预计结束日期为2016年3月31日。2016年2月4日，上述案件移送执行，执行案号为(2016)沪0104执704号，在该案执行过程中，本院于2016年3月14日裁定预查封了系争XXX室房屋及系争XXX室房屋，查封期限自2016年3月21日至2019年3月21日。
再查明，根据本院调取至(2015)徐刑初字第297号一案的公安卷宗，上海市公安局徐汇分局华泾派出所于2015年3月11日出具关于胡逸丰、李佳诈骗一案的补充侦查工作情况记载“对于本案中当事人周秀珍与胡逸丰交易的情况，现侦查通过工作获取了周秀珍正在使用的通讯方式，并与周秀珍沟通过联系，但周秀珍在侦查员耐心劝导的情况下仍拒不配合调查工作，也不愿向公安机关提供能够反映其与胡逸丰进行交易的相关文件材料”。
本院认为，本案系本院对生效刑事裁判文书中涉财产部分的执行过程中，因案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利而提出的执行异议，故根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条的有关规定，应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定予以处理。本案中，系争XXX室房屋、系争XXX室房屋均系动迁安置房，虽然在法院查封前仍登记在上海三林房地产开发经营有限公司名下，但胡逸丰、李佳作为拆迁协议中明确列明的被拆迁人之一，对上述房屋均享有权利，故本院在胡逸丰、李佳未履行生效法律文书确定义务的情况下，对上述房屋依法采取预查封的执行措施，并无不当。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。现周秀珍虽以其系无过错不动产买受人，对系争房屋享有物权期待权为由，要求解除对系争房屋的查封，但综合其提供的证据以及本案查明的事实，本院认为其异议不能成立，具体理由如下：
首先，周秀珍未能提供充分有效的证据证明其在查封前已合法占有系争房屋。其中关于系争XXX室房屋，周秀珍提供了落款为“孙某某”的交房凭证一份，鉴于孙某某未到庭，本院无法核实其真实性，且周秀珍未提供其他诸如居住证明、缴纳物业费凭证等证据加以印证，难以确认其在查封前已合法占有系争XXX室房屋的事实；关于系争XXX室房屋，周秀珍虽然提供了涉及该房屋的供用水、气合同以及缴纳相关费用的单据，但上述证据中载明的用户名均为孙某某，且相关缴费单据中除一张2013年9月18日的水费账单外，其余均发生在2014年3月31日该房屋被公安机关查封之后，故现有证据并不足以证明周秀珍在查封前已合法占有系争XXX室房屋的事实。
其次，系争XXX室房屋及系争XXX室房屋均系动迁安置房，根据有关政策在一定期间内限制上市交易，周秀珍选择就该房屋进行交易，属于对相关政策的忽视。同时，周秀珍在上述房屋尚未明确具体房号的情况下即贸然与胡逸丰、李佳等人签订房屋买卖合同，甚至其中一份买卖合同中的房屋地址与拆迁协议中记载的地址亦不吻合，在知晓具体房号后又未采取积极措施，及时与胡逸丰等人重新签订买卖合同，在胡逸丰、李佳刑事案发后亦不配合公安机关的调查工作，故周秀珍对于系争XXX室房屋及系争XXX室房屋最终未能过户至其名下，难言无过错。
综上，本案不符合上述司法解释规定的可以排除执行的情形，周秀珍的相关异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
驳回周秀珍的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院提交复议申请书及证据，向上海市第一中级人民法院申请复议。
审 判 长 朱 翔
人民陪审员 刘梅娟
人民陪审员 单春梅
二〇一八年一月十二日
书 记 员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
二、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》
第十四条第一款执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。