广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
(2012)穗番法民三初字第1872号
原告（反诉被告）ＸＸ星，男，1986年10月6日出生，汉族，身份证住址：河南省襄城县，
委托代理人许瑞，广东汇俊律师事务所律师
委托代理人吴伟波，广东汇俊律师事务所律师。
被告（反诉原告）广州ＸＸ天商贸有限公司，住所地：广州市番禺区沙头街榄山村西环路XX号。
法定代表人张毅，该公司总经理。
委托代理人潘培豪，广东科德律师事务所律师。
原告ＸＸ星诉被告广州ＸＸ天商贸有限公司租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告ＸＸ星的委托代理人吴伟波，被告广州ＸＸ天商贸有限公司的委托代理人潘培豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ星诉称，原、被告于2012年4月5日签订《正天专柜租赁协议》，约定原告向被告承租位于广州市番禺区西环路XX号某购物广场一楼T-01专柜，作为原告经营儿童乐园使用。双方约定，原告每月1-5日前按照30元/平方米向被告缴纳租金；原告自开业之日起6个月内每月向被告缴纳管理费4940元；原告向被告缴纳租赁押金10000元。原、被告双方签订《正天专柜租赁协议》后，原告对租赁专柜进行了装修，购置了经营儿童乐园所需的设备，并对儿童乐园进行了广告宣传。2012年7月25日起，被告突然停止对购物商城的空调供应，正值高温酷暑，导致商城顾客大量减少，使原告无法正常经营。2012年9月1日被告以变更购物商城经营者为由，通知原告解除租赁合同。原、被告双方就中止租赁合同赔偿事宜多次进行协商未果，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《正天专柜租赁协议》；2、被告返还原告押金10000元；3、被告赔偿原告损失233220元；（以上合计共243220元）4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告广州ＸＸ天商贸有限公司辩称，同意解除租赁协议，但不同意返还押金及赔偿损失。关于押金，根据合同第3条第1款的约定，如原告因故拖欠租金2个月，被告有权清理原告的装备，退场且押金不予退还。原告主张的损失没有任何法律依据及合同依据，因此其第二、三、四项诉讼请求应当驳回。同时，被告（反诉原告）广州ＸＸ天商贸有限公司反诉称，原告于2012年4月5日与被告签订专柜租赁协议，约定由被告提供西环路XX号某购物广场一楼T-01专柜130平方米给原告作为儿童乐园的经营场地，并约定每月1-5日前按每平方米38元交付管理费，按30元每平方米交付租金，签订合同后的前六个月免租金；但原告因经营不善，以被告曾停空调为由拒缴管理费及租金，且其继续占用上述租赁的场地拒不退场，经协商无效，针对原告要求解除租赁合同的本诉，特提起反诉，请求判令：1、原告支付至实际搬离西环路XX号某购物广场一楼T-01专柜日止的管理费（管理费从2012年8月暂计至2012年12月，为4940元/月×5个月＝22700元）；2、原告支付实际搬离西环路XX号某购物广场一楼T-01专柜日止的租金（租金从2012年10月暂计至2012年12月，为3900元/月×3个月＝11700元）。
就被告广州ＸＸ天商贸有限公司提起的反诉，原告（反诉被告）ＸＸ星辩称，不同意被告的反诉请求，理由如下：1、原告是于2012年8月开始没有缴纳管理费，原因是自2012年7月25日起被告就停止对购物商场进行空调供应，当时正是高温酷暑，导致原告无法正常经营。在多次协商未果后，原告就采取拒缴管理费的方式，要求被告恢复空调供应。但直至9月1日被告通知原告解除合同时，仍未恢复空调供应；2、针对被告第二项诉讼请求，自2012年10月原告已就双方租赁关系起诉至法院，也没有实际经营，且解除合同的责任在于被告，故原告无需支付被告第二项诉讼请求的款项。
经审理查明,2012年4月5日，原告ＸＸ星与被告广州ＸＸ天商贸有限公司签订了《正天专柜租赁协议》，约定原告向被告承租广州市番禺区西环路XX号某购物广场一楼T-01专柜，面积约130平方米，用作经营儿童乐园，协议期从2012年5月1日始至2017年4月30日止。原告每月1-5日前按管理费38元/平方米及租金30元/平方米的标准向被告缴纳管理费及租金；原告自开业起6个月内每月需交4940元管理费；原告向被告支付押金10000元，合同到期后如原告没有违约或欠款，被告在7日内无息归还原告等。原告于当天支付了被告押金10000元，被告出具了《收款收据》。原告购置了儿童乐园“淘气堡”在商场一楼T-01专柜处经营。
2012年8月7日，被告的法定代理人张毅与案外人杨东签订《合作协议》，将张毅向广州市番禺区沙头街榄山村经济发展公司承租的商铺的承租权转让与杨东。2012年8月18日，正天购物广场发出《停业通知》，称将于2012年8月20日对内部进行装修改造，装修改造时间在2012年8月20日至9月15日内，要求内部各商户于2012年8月19日开始在装修改造期限间停止营业。2012年9月3日，广州市番禺区沙头街榄山村经济发展公司张贴公告，称已将其所属的产业即座落于广州市番禺区沙头街榄山村西环路XX号的整栋物业出租给杨东，租赁期自2012年9月1日至2017年9月1日，该公司与张毅签订的《商场租赁合同》作废，请上述物业中的原有商户或相关个人及单位于2012年9月10日前联系杨东或咨询该司以办理相关合同转名或其他业务事宜。2012年10月25日，原告以原、被告就中止租赁合同赔偿事宜多次协商未果为由向本院提起诉讼。
诉讼过程中，被告确认：1、张毅作为该公司的法定代表人受托签订《正天专柜租赁协议》，该公司享有及承担协议中的全部权利和义务；2、2012年4月至9月为涉讼物业的免租期；3、2012年7月25日涉讼物业存在空调停止的情况；4、现涉讼物业的实际承租人为杨东。原、被告均确认位于广州市番禺区西环路XX号物业的所有权人为广州市番禺区沙头街榄山村经济发展公司，被告承租了该物业后开办了正天购物广场。原、被告均同意解除《正天专柜租赁协议》。
现原、被告双方就谁先违反合同约定及违约责任承担问题产生争议。原告主张被告于2012年7月25日起停止对购物商场进行空调供应，直至2012年9月1日被告通知原告解除合同时仍未恢复，致原告无法正常经营，故被告应承担违约责任，返还押金及赔偿损失。为证明其主张，原告提供了以下证据：1、《正天专柜租赁协议》；2、《证明》2份；3、《合作协议》；4、《公告》；5、《停业通知》；6、《收款收据》（号码：1200026）；7、《广州市牧童玩具有限公司合同》；8、《广州市牧童玩具有限公司收据》（号码：0002465）；9、《唯彩数码收据》2张（号码：8006565、8009164）；10、《番禺天艺美术广告装饰部收据》3张（号码：0002191、0002180、0002184）；11、《广州市御树林家具有限公司收据》（号码：0637869）；12、《广州市番禺区市桥街速客计算机软件开发部收款收据》（号码：6455419）。证据1用以证明原、被告之间的租赁关系；证据2-5用以证明原告无法正常使用租赁专柜；证据6-12用以证明原告经营投入的情况。原告对上述证据1的真实性、合法性及关联性没有异议；对证据2-4的真实性均不予确认；对证据5的真实性无异议，但认为该装修没有影响到首层商铺的经营，并且该停业通知中的内容根本没有解除合同的意思表示；对证据6的真实性无异议，确认收取了原告定金10000元；对证据7-12的真实性无异议，但认为与原告的损失没有任何关联性。而另一方面，被告主张购物商场的空调因对水台进行清理只在7月25日至28日左右停止过，同时购物商场的整改只是二楼停业装修，并未影响一楼的营业，是原告违反合同约定，拒绝缴纳管理费及租金且占用租赁场地拒不退场，故要求原告支付租金及管理费。为证明其主张，被告申请了证人梁某和黄某出庭作证。
在诉讼过程中，根据原告的申请，由本院摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司对广州市番禺区西环路XX号某购物广场一楼T-01专柜儿童乐园“淘气堡”的市场价值做了评估。广东高迪评估咨询有限公司作出高迪评估[2013]042号《价格评估结论书》，价格结论认为，重新配置一套与涉案的儿童乐园“淘气堡”同等规格和类型的儿童乐园“淘气堡”的市场中准价格为243520元。经现场勘查和综合评定，涉案的儿童乐园“淘气堡”的综合成新率为90%，市场价值为219168元。原、被告对该评估报告均没有异议。
本院认为，张毅作为被告的法定代表人，有权代表被告进行民事活动，且被告亦确认张毅签订《正天专柜租赁协议》的行为系其公司行为，故原告与被告签订的《正天专柜租赁协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现原告主张解除该协议，被告亦同意解除，故对原告要求解除《正天专柜租赁协议》的诉请，本院予以支持。原告作为承租方，有义务按合同约定向被告交纳租金及管理费；被告作为出租方，有义务确保其向原告提供的租赁场所符合正常营业的一般要求。本案中，原告主张涉讼商场自2012年7月25日起即停止供应空调至2012年9月1日，时值高温酷暑，导致其无法正常经营，并提供了证据予以证实；虽然被告也申请了两名证人出庭以证明涉讼商场的空调停止时间实为2012年7月25日至2012年7月28日，但鉴于被告于庭审中确认其与案外人杨东的合作关系，而该两名证人一为杨东所经营的超市的员工，一为杨东的租户，均与被告有利害关系，故对该两名证人的证言，证明力相对较弱，本院不予采纳。另被告于庭审中确认，涉讼商场曾于2012年8月18日张贴《停业通知》要求商场内部各商户于2012年8月19日开始在装修期间（2012年8月20日至2012年9月15日）停止营业，虽然被告抗辩称该装修并没有影响到首层商铺的经营，但依常理，装修工程定会产生噪音、粉尘，装修工人亦需进出搬运材料、工具等，二楼进行装修工程，不可能对紧邻的一楼不产生影响，故对被告的抗辩，本院不予采信。综上所述，本院认为，自2012年7月25日至2012年9月15日期间，原告无法正常使用所租赁的专柜。另外，被告于庭审中确认现涉讼物业的实际承租人为杨东，而从原告提供的《合作协议》、《公告》及庭审笔录均可印证杨东从2012年9月1日起承租了涉讼物业，因此，从2012年9月1日起，被告事实上已不具备作为涉讼物业出租人的资格，原告与被告的租赁合同关系已实际解除，故原告要求被告退还押金10000元的诉请，本院予以支持。原告与被告解除《正天专柜租赁协议》后，被告应赔偿原告因被告违约而造成的损失。但就原告要求被告赔偿损失233220元的诉请，首先，原告经营的儿童乐园中所配套物品是可移动的，搬移后并不一定必然导致其价值受损，原告要求以全部价值进行赔偿，本院不予支持。其次，原告申请了对儿童乐园内“淘气堡”造成的损失进行评估，评估机构认定涉案的儿童乐园“淘气堡”的综合成新率为90%，市场价值为219168元。原、被告对该评估报告均没有异议。再次，因原告安装使用时间较短，应以购买价与市场评估价差作为其损失，故综上所述，原告儿童乐园内“淘气堡”造成的损失的金额应为：233220元-219168元=14052元。至于被告要求原告支付自2012年8月起至实际搬离涉讼物业止的管理费及自2012年10月起至实际搬离涉讼物业止的租金的反诉请求，因原告于2012年8月已无法正常使用其所租赁的专柜，而2012年9月原告与被告的租赁合同关系已实际解除，故对被告该两项诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告ＸＸ星与被告广州市ＸＸ天商贸有限公司于2012年4月5日签订的《正天专柜租赁协议》；
二、被告广州市ＸＸ天商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告ＸＸ星返还押金10000元；
三、被告广州市ＸＸ天商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告ＸＸ星14052元；
四、驳回原告ＸＸ星的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告广州市ＸＸ天商贸有限公司的其他诉讼请求。
如被告广州市ＸＸ天商贸有限公司不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5608元（其中本诉受理费4948元，反诉受理费660元），价格评估费2922元，共计8530元。由原告ＸＸ星负担5207元，被告广州市ＸＸ天商贸有限公司负担3323元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾 强
人民陪审员 卢艳桩
人民陪审员 陈东冬
二〇一四年三月十八日
书 记 员 罗雁清