北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初931号
原告(反诉被告)：北京中海先科科技发展有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇曹各庄村111号。
法定代表人：单玉劼，总经理。
委托诉讼代理人：陆逊，北京市东友律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宝隆艺园（北京）文化有限公司，住所地北京市昌平区。
法定代表人：陈各新，总经理。
委托诉讼代理人：李雁北，北京市理盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩征，北京市嘉诚泰和律师事务所律师。
原告北京中海先科科技发展有限公司（以下简称为中海先科公司）与被告宝隆艺园（北京）文化有限公司（以下简称为宝隆艺园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理过程中，宝隆艺园公司提起反诉，本院依法合并审理。原告中海先科公司的法定代表人单玉劼、委托诉讼代理人陆逊、被告宝隆艺园公司的委托诉讼代理人李雁北、韩征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告中海先科公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告退还已收取的租金640000元及押金20000元；3.被告赔偿装修现值损失798903元；4.被告支付院内翻建二层楼费用1111739元。事实和理由：2014年4月，原告与被告就原告租赁被告房屋事宜进行洽谈，由于原告租赁房屋的目的是用于注册公司并在注册地进行经营，故原告曾询问过被告该地方能否办理工商注册，被告工作人员答复称这是一个艺术园区，可以办理工商注册。原告便于2014年4月15日与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定被告将位于北京市北七家镇王府街21号宝隆15号房租赁给原告使用。原告向被告支付了房屋租金及押金等各项费用后，便向被告报装修申请，申请对房屋进行翻建及装修。被告同意原告的装修方案后原告便开始组织施工。装修完毕后原告即开始着手办理工商注册事宜，原告申请注册的企业名称最初被核准为北京宝荷林美容美体有限公司，因工商注册需要提供租赁房屋的住所证明，原告便要求被告提供，被告工作人员要求原告留下企业名称核准通知书复印件后答复称等待该单位走流程。见被告迟迟不能提供，原告便多次催促被告，2015年3月初，被告工作人员告知原告称原告核准的名称不符合产业园区的整体要求，北七家镇政府不同意原告申请注册的公司名称，要求原告换名。原告便将名称更换为北京宝荷林珠宝文化传播有限公司，被工商机关预先核准名称后，原告再次要求被告提供相关住所证明及办理营业执照，被告工作人员接到原告通知，仍迟迟不提供。在原告的多次催促并向被告提供企业名称预先核准通知书的情况下，被告才给原告提供一份由昌平区北七家镇白庙村村委会盖章的住所证明，原告将证明提供给工商机关，工商机关表示该证明不符合注册规定，村委会无权证明业主是谁，必须出示法律认可的产权证明。原告便同被告多次协商，被告又协调村委会，村委会在工商机关注册登记所需的住所证明中的产权人证明一栏上盖章。原告拿到村委会的证明后，又前往工商局，工商局称村委会盖章行为没有效力，必须是镇政府盖章，并由负责人签字方可有效，如果没有镇政府的盖章及负责人的签字将无法办理工商登记手续。原告又前往北七家镇政府办事大厅，工作人员称土地上的建筑没有规划手续，没有相应的审批手续，不符合法定条件，所以不给盖章。经多次奔波仍无法办理营业执照。原告经了解，由于被告出租给原告的房屋，没有合法的建设规划手续及建设手续，该房屋在使用上存在行政管理限制，致使原告无法以该房屋为经营场所办理营业执照，合同目的无法实现，且被告存在违约行为，应当承担违约责任，故起诉至法院。
本诉被告宝隆艺园公司辩称，第一，双方租赁合同有效，涉案房屋有农村建设用地使用权证，被告取得土地时就已经有房屋，农村建房没有审批手续。租赁合同出租农村集体建设用地的可以认定有效。涉案房屋所在宝隆艺园是昌平政府大力扶持的文化产业园，北七家镇政府已经认定此建筑不是违建。第二，原告根本违约。合同中约定原告是经营珠宝，后经营洗浴住宿等，与合同不符。被告没有违约行为，原告没有承诺给被告办理执照。根据合同8.14条约定，因原告原因终止合同，应当补交租金，根据10.3约定，被告有权提前解除合同并主张损失，10.2约定支付违约金。合同签订后原告支付了部分租金，支付到6月15日，后没有支付，免租期内也应该支付。第三，不同意赔偿原告装修及改建损失，宝隆艺园公司没有违约。办理营业执照被告一直在积极协助，协助原告办理新申请的工商营业执照不是合同义务。根据合同8.5约定，原告添附物无偿归被告所有。被告没有同意原告装修，只是同意装饰，当时就说美化。扩建部分的方案被告没有见过，原告扩建部分未得到被告认可。扩建费用及装饰装修费用均由原告自行负担。第四，评估报告不能采信，一个是造价和装修部分现值，两个标准不一致。鉴定公司按照一个标准评估，都是按造价标准进行，鉴定人员没有评估资质。造价是由造价师进行估价，现值是有评估师进行估价，应该是分别评估。扩建部分所占土地被告没有收取租金，不应该赔偿损失。
反诉原告宝隆艺园公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付使用费180000元（自2014年4月15日至2016年6月15日期间）；2.判令反诉被告向反诉原告支付按每月40833元计算，自2016年6月15日起至2017年3月2日腾退日止的使用费共347080.5元；3.判令反诉被告向反诉原告支付缔约损害赔偿金，按合同约定的违约金方法计算490000元；4.判令反诉被告立即腾退房屋；5.判令反诉被告将承租的宝隆艺园15号房屋及院落恢复原状；6.判令反诉被告支付电费17273元、水费1370元；7.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2014年4月15日，反诉原告作为甲方与反诉被告作为乙方签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于北京市北七家镇王府街21号宝隆15号房屋租赁给乙方使用，租赁用途为供乙方从事珠宝销售及养生商业经营使用。合同签订后反诉被告向反诉原告支付了2014年4月15日至2016年6月14日的租金，享受免租优惠18万元。反诉被告擅自在文化产业园从事美容洗浴服务，严重违反本合同约定，现反诉被告支付的租金已经到期，并继续占用使用涉案房屋至今，反诉被告已严重违反合同约定，给反诉原告造成很大损失，故提起反诉。
反诉被告中海先科公司辩称，第一，诉讼请求没有法律依据。第二，反诉被告是受害者，本身没有过错，基于欺诈行为反诉被告主张合同无效。第三，腾退应该另行主张，占用费应该考虑到对于合同无效谁的过错大。我们核心目的是经营，我们签订合同是对方再三承诺房屋可以办理工商注册才租赁的。合同8.7约定，反诉原告让我们办理营业执照后才能经营，但是是因为反诉原告问题没有办理营业执照，我们占20%责任，对方占80%责任，故对方应返还反诉被告80万租金的80%即64万元。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：宝隆艺园公司（甲方、出租方）与中海先科公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：宝隆艺园公司将坐落于北京市昌平区北七家镇王府街21号宝隆15号房出租给中海先科公司，房屋建筑面积757平方米，租赁房屋院落161平方米。第二条，租期5年，自2014年4月15日至2019年8月15日。免租期120日，从2019年4月15日至2019年8月15日。供乙方从事珠宝销售及养生商业经营使用。第三条，年租金49万元，日租金1.8元/平米/天，每满2年递增一次，递增率为10%。每年为一个付款周期，首期优惠9万，合同签订生效时，乙方支付第一个付款周期的租金40万元整（2014年4月15日至2015年6月15日止）。第二个付款周期的租金40万元整，第三个付款周期租金44万元整，第四个付款周期租金44万元整，第五个付款周期租金48.4万元整。如乙方未按时足额交纳租金，视为乙方根本违约，合同自动解除，不退还保证金。乙方应在每个付款周期前15日内，交纳下一个付款周期的租金。甲方同时出具收款凭据。不论发生何种情况，乙方均不得拖欠或少交租金（因地震、非人为火灾、瘟疫、火灾、战争等不可抗力导致无法经营的除外。）乙方应于合同生效当日向甲方支付保证金2万元。保证金用于因乙方欠缴管理费，出售假冒伪劣商品或因乙方受到主管部门处罚殃及甲方并给甲方造成损失的优先受偿。第五条，乙方有一定情形的，甲方可终止合同，收回房屋的使用权并不予返还保证金和已交租金。第六条，电费每度1.3元，水费每吨5元。乙方应于每月7日内向甲方支付水、电费。第七条，乙方不准在所租房屋及使用院落范围内私搭乱建，如有发现，甲方有权强行拆除，由此造成的一切后果由乙方全部承担。第八条，乙方需要装修和安装其他设施时，必须征得甲方的书面同意，施工中不得损害建筑物主体和承重墙、柱并保证该物业外立面不受损坏。如有损坏由乙方负责赔偿，所需装修报批手续及装修费用由乙方自行承担。合同终止后，乙方所增加的不动产及固定添附物，不得拆毁，无偿归甲方所有。乙方应在国家行政机关办理各项营业执照手续，保证从事合法正当的经营活动，保障消费者的合法权益，遵守国家和各级政府主管部门的各项管理规定，……本合同解除或终止时，乙方在所租房屋及使用院落内进行的改建项目设施和装修与所租用的房屋一并完整交还甲方。第十一条，违约方向守约方支付违约金，违约金相当于当年年租金的总额。该合同没有写明签订时间。
2014年4月8日，中海先科公司向宝隆艺园公司支付20万元。中海先科公司共向宝隆艺园公司支付了80万元租金和2万元押金。
2014年4月20日，中海先科公司向宝隆艺园公司发出《装修改造申请》，内容是：1.在院落中加建钢结构房屋两层。施工方为有钢结构资质企业承揽该工程。2.因为隐私和安全的考虑，以耐力板或阳光板封闭院落。3.内部靠园区马路一面将开设一展厅门。4.房屋内部全部装饰。会改动上下水，施工完毕将电路、水路图纸一并交上。宝隆艺园公司（甲方）收到《装修改造申请》后，与中海先科公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意乙方的装修改造施工方案。装修改造工程所需的全部费用（包括但不限于水电费、建材辅材材料款、人工费等）由乙方自行支付，与甲方无关。
另查一，2012年2月16日，北京市昌平区北七家镇人民政府出具《证明》，写明宝隆艺园公司用地原为北京市北郊联合轧钢厂所有，土地类别是企业用地，该公司建筑不属于非法建筑。涉案租赁标的所在土地类别是企业用地。经询，涉案租赁房屋没有相应的建筑、规划审批手续。
另查二，中海先科公司在租赁场地未能另行办理营业执照。中海先科公司认为是租赁标的建筑物证件不齐，导致无法办理营业执照。宝隆艺园公司认为是中海先科公司在租赁标的内实际经营范围与园区政策不符。
法院到北七家镇政府综合服务中心进行咨询，工作人员表示，办理营业执照一般需要“五证”齐全才可以办理，宝隆艺园没有合法审批手续，但是北七家镇政府特批，因宝隆艺园是昌平区文化产业园，与文化产业有关的申请可以特批盖章，可以办理营业执照。如果经核实实际经营的不是文化、科技产业，则不能盖章获得批准。规划产业办工作人员已经实地查看，其中一家既有珠宝、首饰销售又有桑拿、洗浴，因为桑拿、洗浴不符合产业园规定，故不能获得盖章，不能审批通过。该工作人员表示记不清门牌号，但是是二层院子，顶部封起来了，坐落在路东侧。法院又到昌平区综合行政服务大厅咨询，工作人员表示经区授权，部分镇政府可以在申请营业执照的产权证明上盖章出具产权证明。
法院组织双方到现场勘查，中海先科公司租赁的场地坐落在路东侧，内部经营珠宝销售，也有桑拿洗浴，且二层院子顶部被封起来。
另查三，根据中海先科公司申请，经摇号确定，由北京双圆工程咨询监理有限公司鉴定并出具《造价鉴定意见书》，租赁房屋内的装修价值（现值）是798903元；改建扩建的造价是1069692元，不确定项是42047元，不确定项主要是人工费和税费、窗帘等费用。中海先科花费鉴定费41000元。
另查四，法院组织双方于2017年3月2日进行交接。交接时电表数字是37446，水表数字是274立方米，代表274吨水。宝隆艺园公司提交了水、电费统计清单，2015年5月23日电费表底数是24159，水表底数是0。
上述事实，有《房屋租赁合同书》、收据、发票、装修申请、协议书、函件、复函、村委会证明、住所证明、催告函、集体土地建设用地使用证、造价鉴定意见书及四次复议意见书、工作记录、照片、鉴定费发票、电费收据以及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因租赁标的房屋没有相应的建设工程规划许可证，故中海先科公司与宝隆艺园公司签订的《房屋租赁合同书》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因中海先科公司确实占用使用租赁房屋，故应当支付占用使用费，中海先科公司要求退还租金64万元，依据不足，本院不予支持。中海先科公司已经支付80万元使用费，仍有部分使用费未支付，至于中海先科公司还应当支付的使用费金额，考虑到中海先科公司经营情况、合同无效后宝隆艺园公司另行出租会有一定空档期，本院将结合租金标准、交接时间、诉讼过程中鉴定、原告经营情况、未能办理营业执照原因等因素酌情确定。至于押金，因宝隆艺园公司没有证据证明应当扣除押金，故押金20000元应当退还。
对于装修现值损失和改扩建费用，因中海先科公司租赁房屋为了经营，必定进行室内装修，再结合中海先科公司提交的装修改造申请，本院认定中海先科公司装修和改扩建得到了宝隆艺园公司同意，故对于中海先科公司的合理请求本院予以支持。虽然本案租赁标的没有相应规划、建设审批手续，但是经本院询问，就涉案租赁房屋是能够办理营业执照的，真正导致中海先科公司不能办理营业执照的原因是其经营范围与产业园区要求不一致，故本院认定中海先科公司过错较大，占有70%责任，宝隆艺园公司占有30%责任。中海先科公司要求宝隆艺园公司赔偿造价鉴定意见书中的不确定项42047元，对于该不确定项本院不予支持。宝隆艺园公司不同意利用现有装饰装修，故对于装饰装修现值损失以及改扩建费用，本院将结合造价鉴定意见书中的确定项金额、双方过错程度、案件事实、装修现场酌情确定。反诉原告主张缔约损害赔偿金，证据不足，本院不予支持。因宝隆艺园公司同意中海先科公司装饰装修、改扩建，故宝隆艺园公司要求恢复原状的诉讼请求本院不予支持。至于电费和水费，中海先科公司已经交纳金额对应数字与宝隆艺园公司提交的清单底数相吻合，故本院采信宝隆艺园公司的统计清单，按照该底数再结合合同约定标准计算水电费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十四条之规定，判决如下：
一、北京中海先科科技发展有限公司与宝隆艺园（北京）文化有限公司签订的《房屋租赁合同书》无效；
二、宝隆艺园（北京）文化有限公司退还北京中海先科科技发展有限公司押金20000元，于本判决生效后十日内执行；
三、宝隆艺园（北京）文化有限公司向北京中海先科科技发展有限公司支付装修损失232799元，于本判决生效后十日内执行；
四、宝隆艺园（北京）文化有限公司向北京中海先科科技发展有限公司支付改建扩建费用308224元，于本判决生效后十日内执行；
五、北京中海先科科技发展有限公司向宝隆艺园（北京）文化有限公司支付使用费280000元，于本判决生效后十日内执行；
六、北京中海先科科技发展有限公司向宝隆艺园（北京）文化有限公司支付水费17273元、电费1370元，于本判决生效后十日内执行；
七、驳回北京中海先科科技发展有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回宝隆艺园（北京）文化有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费26400元，由北京中海先科科技发展有限公司负担18480元，已交纳；由宝隆艺园（北京）文化有限公司负担7920元，于本判决生效后十日内交纳。
反诉案件受理费12537元，由北京中海先科科技发展有限公司负担8776元，于本判决生效后十日内交纳；由宝隆艺园（北京）文化有限公司负担3761元，已交纳。
鉴定费41000元，由北京中海先科科技发展有限公司负担28700元，已交纳；由宝隆艺园（北京）文化有限公司负担12300元，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 婧
审 判 员 卢志成
代理审判员 张传京
二〇一八年七月三十一日
书 记 员 周 新