辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)辽民终438号
上诉人（原审原告）：营口银行股份有限公司，住所地：营口市新海大街99号。
法定代表人：刘庆山，董事长。
委托诉讼代理人：陈兆良，辽宁东亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王显维，辽宁东亚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大连华达投资有限公司，住所地：大连市中山区鲁迅路192号。
法定代表人：邓贵德，执行董事。
委托诉讼代理人：王旭光，男，汉族，1973年7月17日出生，住大连市中山区，该公司股东。
委托诉讼代理人：郑恩杰，辽宁众义律师事务所律师。
原审第三人：大连泛华房屋开发有限公司，住所地：大连市西岗区白云新村山庄北二街2号406室。
法定代表人：安玉杰，董事长。
上诉人营口银行股份有限公司（以下简称营口银行）因与上诉人大连华达投资有限公司（以下简称华达公司）、原审第三人大连泛华房屋开发有限公司（以下简称泛华公司）执行异议之诉纠纷，不服大连海事法院（2017）辽72民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。营口银行委托诉讼代理人陈兆良、王显维，华达公司委托诉讼代理人王旭光、郑恩杰，泛华公司法定代表人安玉杰参加诉讼。本案现已审理终结。
营口银行上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判停止对大连市中山区职工街泛华领城1-1-4号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。2、判令诉讼费用由华达公司承担。事实和理由：辽宁省高级人民法院（2010）辽民一初字第6号生效判决确认泛华公司将案涉泛华领1-1-4号房屋出售给营口银行，因泛华公司未在合同约定的期限内履行为营口银行办理权属登记的义务，营口银行依照双方约定未缴纳剩余房款，华达公司是泛华公司的合作方，知道营口银行购买房屋的事宜，因此营口银行购买的房屋不应被查封。
华达公司对营口银行的上诉主张辩称，辽宁省高级人民法院在2010年审理华达公司与泛华公司纠纷案件中，诉讼保全了案涉房屋，营口银行和泛华公司在法院查封之后签订了案涉房屋的买卖合同，所以不能对抗人民法院的强制执行；辽宁省高级人民法院（2010）辽民一初字第6号民事判决也没有确认营口银行和泛华公司签订案涉几套房屋的合法性，所以营口银行的上诉理由不能成立。
华达公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第三项；2、驳回营口银行对大连市中山区职工街泛华领城1-1-1、1-1-3号房屋停止强制执行的诉讼请求；3、一、二审案件受理费由营口银行承担。事实和理由：案涉房屋是先查封后买卖，原审没有依法严格审查营口银行提供的证据能否对抗人民法院的查封和强制执行；在认定事实方面，采信营口银行提供、泛华公司认可的证据错误；在适用法律方面，将法律明确规定未经验收的房屋不得交付使用的房屋认定为交付，并认定营口银行合法占有该房屋没有法律依据。
营口银行对华达公司的上诉主张辩称，案涉三套房屋都是在2010年1月份签订的合同，其中两套当时就交购房款了，在购房后不久实际接收和装修使用了，这两套房屋依法应当解除查封。辽宁省高院（2010）辽民一初字第6号民事判决中明确表述了案涉房屋已经出售给了营口银行，华达公司申请执行已经被销售的房屋，明显与该判决相违背。
泛华公司述称：营口银行在2016年初就买了案涉房屋，然后装修使用了，这是事实，而且有证据证明。华达公司说先查封后买卖房屋与事实不符，营口银行没有办理房屋产权登记并非其自身过错。
原审认定事实如下：2010年1月11日，泛华公司与营口银行签订三份商品房买卖合同。合同标的分别为行政街号中山区职工街81号1-1-1号公建，建筑面积244.74平方米，金额4527690元（合同编号0483681）；行政街号中山区职工街85号1-1-3号公建，建筑面积242.43平方米，金额4484955元（合同编号0483684）；行政街号中山区职工街83号1-1-4号公建，建筑面积94.82平方米，金额1754170元（合同编号0483683）。上述三份合同均记载：项目建设依据为泛华公司以出让方式取得位于中山区鲁迅路42-1号、编号为大国用（2008）第01086号地块的土地使用权；商品房销售依据为预售商品房批准机关大连市国土资源和房屋局，商品房预售许可证号大房预许字第20090054号；全部房款一次性支付（1-1-1号房屋于合同签订当月交付全部房款，1-1-3、1-1-4号房屋于合同签订当日交付全部房款）；泛华公司应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的经验收合格的商品房交付营口银行使用；商品房达到交付使用条件后，泛华公司应当书面通知营口银行办理交付手续，双方进行验收交接时，泛华公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；泛华公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由泛华公司提供的资料报产权登记机关备案；因泛华公司的责任，营口银行不能在规定期限内取得房地产权属证书的，营口银行不退房，泛华公司按已付房价款的3%向营口银行支付违约金。
同日，泛华公司与营口银行签订补充协议，就七份商品房买卖合同（包含涉案三份商品房买卖合同）付款方式及期限“一次性付款”变更为“七份商品房买卖合同总金额为79606425元，泛华公司与营口银行签订上述合同后七个银行工作日内，营口银行向泛华公司支付3000万元；营口银行正式装修进场后七个银行工作日内，营口银行向泛华公司支付3000万元；营口银行正式营业后七个银行工作日内，营口银行向泛华公司支付1000万元；营口银行取得所购商品房全部房地产权属证书后七个银行工作日内，营口银行向泛华公司支付余款9606425元”。
2010年1月15日，营口银行向泛华公司电汇30808235元；2010年3月26日，营口银行向泛华公司电汇3000万元；2010年7月2日，营口银行向泛华公司电汇1000万元。2010年1月12日，泛华公司向营口银行大连分行开具1-1-3号房屋商品房销售（结算）专用发票，发票金额为4484955元。同日，泛华公司向营口银行大连分行开具1-1-1号房屋商品房销售（结算）专用发票，发票金额为4527690元。营口银行在本院指定的期限内未支付1-1-4号房屋购房款。
2010年3月11日，大连纬图建筑设计装饰工程有限公司出具营口银行大连分行装饰工程预算书。后营口银行与该公司签订建筑装饰工程施工合同，工程地点是大连市中山区鲁迅路42-1号，开工时间是2010年3月20日。营口银行大连分行成立日期是2010年5月13日。
泛华领城装修改造工程竣工验收报告显示包括涉案三套房屋在内的工程竣工日期为2012年4月9日。
2010年5月19日，辽宁省高级人民法院作出（2010）辽立一保字第2号民事裁定书，查封、扣押、冻结泛华公司1.1亿元的资产或“泛华领城”价值1.1亿元未销售的房屋。大连市房地产交易登记中心协助执行通知书（回执）显示，涉案三套房屋查封起始时间为2010年5月20日。
辽宁省高级人民法院（2010）辽民一初字第6号民事判决书记载：2006年3月30日，华达公司与泛华公司签订合作开发协议书，约定合作开发大连市中山区鲁迅路42-1号工程项目。
原审认为，本案系执行异议纠纷。虽华达公司与泛华公司合作开发了包含涉案三套房屋在内的大连市中山区鲁迅路42-1号工程项目，但涉案三套房屋的商品房买卖合同的卖方是泛华公司，营口银行关于“泛华公司、华达公司均是涉案三套房屋的卖方，华达公司无权申请查封涉案房产”的主张没有事实和法律依据，不予支持。
依据《最高人民法院关于执行异议和复议的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合营口银行与华达公司的诉辩意见，本案的主要争议焦点是：1、辽宁省高级人民法院于2010年5月20日查封涉案三套房屋前，营口银行与泛华公司是否签订了合法有效的书面买卖合同；2、辽宁省高级人民法院于2010年5月20日查封涉案三套房屋前，营口银行是否已经合法占有涉案三套房屋；3、营口银行是否支付了涉案三套房屋的全部价款或按合同约定支付了部分价款，且将剩余的价款按法院要求交付执行；4、涉案三套房屋是否因营口银行的原因未办理过户登记。
涉案三套房屋查封前，营口银行与泛华公司是否签订合法有效的书面买卖合同。营口银行与泛华公司于2010年1月11日签订的三份商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故营口银行与泛华公司在辽宁省高级人民法院于2010年5月20日查封涉案三套房屋前，已签订合法有效的书面买卖合同。
涉案三套房屋查封前，营口银行是否已合法占有涉案三套房屋。营口银行与泛华公司均认可，涉案三套房屋于2010年3月26日营口银行向泛华公司支付3000万元购房款前已交付营口银行使用，营口银行于2010年3月20日起对上述房屋进行装修，营口银行提交了建筑装饰工程施工合同予以佐证。华达公司主张依据《建设工程质量管理条例》第十六条第二款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，涉案三套房屋竣工时间为2012年4月9日，法院查封三套房屋前，营口银行没有合法占有房屋。上述行政法规系管理性规定，仅仅规定未经验收合格的房屋不得交付使用，但并非代表营口银行实际占有使用未经验收合格的房屋的行为不能被认定为泛华公司已履行交付义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，营口银行与泛华公司虽约定将符合合同约定的经验收合格的商品房交付营口银行使用，且泛华公司应当书面通知营口银行办理交付手续。但泛华公司未按上述约定进行房屋交付，营口银行对涉案三套房屋接收、占有且进行装修的行为表明营口银行对泛华公司交付房屋的行为予以认可。故辽宁省高级人民法院于2010年5月20日查封涉案三套房屋前，营口银行已经合法占有该房屋。华达公司关于“法院查封前，营口银行未合法占有涉案三套房屋”的答辩意见，不予支持。
营口银行是否支付涉案三套房屋购房款。营口银行依据其与泛华公司签订的商品房买卖合同及补充协议向泛华公司支付了部分购房款，泛华公司向营口银行大连分行开具了1-1-1、1-1-3号房屋的全款发票。虽然上述发票的开具时间（2010年1月12日）早于营口银行的付款时间（2010年1月15日），但营口银行、泛华公司均认可营口银行向泛华公司支付的购房款中包括1-1-1、1-1-3号房屋的全额房款。营口银行大连分行作为营口银行的分公司，要求泛华公司将1-1-1、1-1-3号房屋发票开具给拟设立的营口银行大连分行，并无不当。在华达公司未提供充分的证据推翻上述事实的情况下，可以认定营口银行向泛华公司支付了1-1-1、1-1-3号两套房屋的全部购房款。华达公司关于营口银行在法院查封前没有支付1-1-1、1-1-3号两套房屋购房款的答辩意见，不予支持。营口银行在法院指定的期限内未交付执行1-1-4号房屋购房款，华达公司关于营口银行在法院查封前没有支付1-1-4号房屋购房款的答辩意见，予以支持。
涉案三套房屋是否因营口银行原因未办理过户登记。营口银行与泛华公司在商品房买卖合同中约定，泛华公司应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由泛华公司提供的资料报产权登记机关备案。泛华公司于2010年3月26日前将涉案三套房屋交付给营口银行，该三套房屋实际于2012年4月9日竣工验收，不论涉案三套房屋是否被法院查封，均不是因营口银行的原因致使房屋未办理过户登记。华达公司以“在法院查封时，营口银行不具备办理登记备案的条件”为由提出的主张，不构成排除营口银行房屋期待权的有效抗辩，对华达公司的该项主张不予支持。
综上所述，营口银行就大连市中山区职工街泛华领城1-1-1、1-1-3号房屋享有足以排除华达公司强制执行的民事权益，对营口银行上述两套房屋的诉讼请求予以支持；营口银行就大连市中山区职工街泛华领城1-1-4号房屋不享有足以排除华达公司强制执行的民事权益，对营口银行该房屋的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款规定，判决如下：一、停止对大连市中山区职工街泛华领城1-1-1、1-1-3号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、驳回原告（执行案外人）营口银行股份有限公司对大连市中山区职工街泛华领城1-1-4号房屋的诉讼请求；三、大连海事法院（2016）辽72执异19号执行裁定书中有关泛华领城1-1-1、1-1-3号房屋的部分于本判决生效时自动失效。案件受理费86401元，由营口银行负担14076.78元，华达公司负担72324.22元。
二审期间，双方均未提供新的证据。原审认定事实，有证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：
本案是案外人营口银行与申请执行人华达公司、被执行人泛华公司之间的案外人执行异议之诉。结合当事人二审的主要观点，本案的争议焦点是营口银行在案涉泛华领城1-1-1、1-1-3、1-1-4号房屋上是否具有阻却执行标的物的权益。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，营口银行必须同时符合四项情形，才能具有阻却执行的权益，原审对此四项内容进行了详尽地分析和阐述，均有事实和法律依据，本院予以支持。需要补充的是，华达公司与泛华公司之间的债权系金钱债权，在此情况下，营口银行符合主张物权期待权优先的执行异议之诉的资格。还有，辽宁省高级人民法院（2010）辽民一初字第6号民事判决书第二十页最后一段认定，泛华公司已经将公建房屋卖给营口银行，该房屋确已成交。而华达公司没有提供证据证明营口银行与泛华公司所签订的三套案涉房屋的《商品房买卖合同》是在法院查封后形成的，没有提供证据证明营口银行向泛华公司支付的款项不是案涉1-1-1、1-1-3房屋的款项，故原审认定营口银行和泛华公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和已支付案涉1-1-1、1-1-3房屋全部价款并无不妥。此外，尽管与该房屋有关的建设工程在2012年才竣工验收，但营口银行于2010年3月20日起对案涉房屋装修，是对该房屋的管理和支配行为，具有占有的公示效力，符合“人民法院查封前已经合法占有不动产”的规定。最后，正如原审论述，营口银行没有办理房屋登记手续并非其自身过错，故华达公司的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。同时，因营口银行虽然已按照合同约定支付部分价款，但没有将案涉1-1-4房屋的价款按照人民法院的要求交付执行，故原审认定营口银行在该房屋上不享有阻却执行的权益依法有据，营口银行的相关上诉主张依法无据，不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，华达公司和营口银行的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费86401元，由营口银行负担14076.78元，华达公司负担72324.22元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岩松
审 判 员 郭 丽
审 判 员 刘善超
二〇一八年十月十二日
法官助理 哈舒翼
书 记 员 林 斌