浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0602执异8号
案外人王斌，男，1987年6月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）孟娅娜，女，1989年7月2日出生，汉族，住址同上，系王斌妻子。
案外人王莉，女，1989年9月27日出生，汉族，现住浙江省武义县，同时系案外人王斌特别授权代理人。
申请人浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行，住所地绍兴市越城区环城北路33号。
法定代表人袁军。
委托代理人（特别授权代理）李燕、屠晓峰，该行员工。
被申请人金星建设集团有限公司，住所地绍兴市绍兴袍江工业区越王路（王家埭）。
法定代表人李金星。
被申请人绍兴市长庚置业有限公司，住所地绍兴市绍兴袍江越王路以东5幢综合楼。
法定代表人应根兴。
被申请人湖南金星叉车有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区东阳工业园新星东路1号。
法定代表人李金星。
被申请人李金星，男，1966年12月31日出生，住绍兴市越城区。
被申请人李美英，女，1967年10月7日出生，住绍兴市越城区。
被申请人鉴湖建设集团有限公司，住所地绍兴市越城区解放南路1126号鉴湖大厦5楼。
法定代表人宣宝根。
被申请人宣宝根，男，1957年5月18日出生，住绍兴市越城区。
在本院执行申请人浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司越州支行（以下简称瑞丰银行）与被申请人金星建设集团有限公司（以下简称金星建设公司）、绍兴市长庚置业有限公司（以下简称长庚公司）、鉴湖建设集团有限公司（以下简称鉴湖建设公司）、湖南金星叉车有限公司（以下简称金星叉车公司）、宣宝根、李金星、李美英执行保全一案中，案外人王斌、王莉提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王斌、王莉称，贵院在（2017）浙0602民初1756号案件审理过程中查封了坐落袍江新区小小名潭公寓19幢单元53-55室的房屋及对应的二楼和北侧楼梯间，上述房产已于2013年12月16日由案外人购买，并于2014年11月14日签订《浙江省商品房买卖合同》，于2014年11月15日备案，其所有权已经属于案外人，故提出执行异议，要求法院解除对上述房产的查封。异议审查中，案外人明确其异议请求为要求解除对坐落袍江小小名潭公寓19幢单元53-55室，212-213室房屋（以下简称涉案房产）的查封。
申请人瑞丰银行称，根据（2017）浙0602民初1756号民事判决书，长庚公司对金星公司债务承担连带保证责任，申请人有权申请法院对长庚公司名下财产采取保全措施。申请人根据向绍兴市不动产登记中兴查询，涉案房产所有权人仍为长庚公司。案外人向法庭提供的是其与长庚公司签订的房产买卖合同，并未办理相应的产权过户手续，故案外人与长庚公司之间发生的是房产买卖合同关系，而非物权变更关系，申请执行人仍有权申请法院查封涉案房产。综上，请求法院依法驳回案外人异议请求。
被申请人长庚公司提交书面意见称，涉案房产的购房款已于2013年12月16日付清，于2014年11月14日出售并交房给案外人，涉案房产归案外人所有。
被申请人金星建设公司、金星叉车公司、李金星、李美英、鉴湖建设公司、宣宝根未发表意见。
本院查明：坐落绍兴袍江小小名潭公寓19幢兴塘街53号、55号、权证号为F0000043839号，小小名潭公寓19幢212-213室、权证号为××号的两处房产分别于2016年2月22日、2016年2月23日登记于被执行人长庚公司名下。
本院在审理原告瑞丰银行与被告长庚公司等金融借款合同纠纷一案中，根据瑞丰银行申请作出（2017）浙0602民初1756号民事裁定书及协助执行通知书，于2017年3月23日财产保全查封了长庚公司名下的涉案房产。因案外人向本院提出财产保全异议，遂致本案争议发生。
案外人王斌、王莉为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：
1、甲方为长庚公司、乙方为案外人、落款日期为2013年12月16日的《商品房买卖合同》1份，其中约定，乙方购买的商品房，位于袍江新区小小名潭公寓19-112室及对应二楼、19-113室及对应二楼（具体幢号、编号最终以相应部门确认为准）；产权面积分别为19-11室45.06平方米及对应二楼45.06平方米、19-113室45.06平方米及对应二楼45.06平方米（具体面积最终以实测为准）。该商品房单价为每平方米7154元，总价款1289437元（最终按实际面积结算，单价不再调整，房款多退少补）。乙方在2013年12月16日前向甲方支付房款649437元，余款64万元乙方办理银行按揭。
2、出卖人为长庚公司、买受人为案外人、落款日期为2014年11月14日、编号为20141114C986075545的《浙江省商品房买卖合同》1份，其中约定买受人购买的商品房为小小名潭公寓第19幢兴塘街53-55号或绍兴市袍江兴塘街53、55号，建筑面积共90.12平方米，单价为每平方米7154元，总价款644718.48元；买受人于合同签订前支付324718.48元，余款320000元于2014年11月25日前办理银行按揭手续；出卖人应当在2014年6月30日前将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。
3、出卖人为长庚公司、买受人为案外人、落款日期为2014年11月14日、编号为20141114F057075546的《浙江省商品房买卖合同》1份，其中约定买受人购买的商品房为小小名潭公寓第19幢212-213室，建筑面积共90.12平方米，单价为每平方米7154元，总价款644718.48元；买受人于合同签订前支付324718.48元，余款320000元于2014年11月25日前办理银行按揭手续；出卖人应当在2014年6月30日前将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。
4、关于证据2、3两份《浙江省商品房买卖合同》的备案证明各1张，备案日期均为2014年11月15日。
5、开票日期为2013年12月16日的收款收据1份，其中记载缴款人为案外人，缴款内容为购买“小小名潭”商铺款（19幢112、212、113、213）及113北侧楼梯间使用权，收款方式为现金电汇，金额合计899437元。
6、开票日期为2014年11月14日的收款收据1份，其中记载缴款人为案外人，缴款内容为代收“小小名潭”商铺物业专项基金，金额为3604元（按180.24平方米乘以20计算）。
7、开票日期均为2015年9月30日、金额均为644718.48元的涉案房产销售不动产统一发票2张。
8、开票日期均为2017年12月19日的关于涉案房产的税收缴款书2张。
9、出租方为案外人、承租方为周鹏飞、落款日期为2015年12月30日，租赁标的为兴塘街212-213及楼梯间的租房合同1份。
10、出租方为王斌、承租方为冯霞英、落款日期为2016年2月2日，租赁标的为兴塘街53-55号的租房合同1份。
申请执行人为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、2017浙06**民初1756号判决书1份，2、绍兴市不动产登记中心查询单1份。
本院认为：人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。本案系案外人对本院保全裁定实施过程中查封涉案房产的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产所提出的书面异议，故依法应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查处理。本案中，案外人王斌、王莉提供的证据可以证明其在本院查封之前已作为买受人与被申请人长庚公司签订了关于涉案房产的合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款，并占有使用涉案房产的事实；被申请人长庚公司也明确予以认可；且并无证据证明两案外人对涉案房产未办理过户登记存在过错。综上，案外人之异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定情形，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对坐落绍兴袍江小小名潭公寓19幢兴塘街53号、55号、权证号为F0000043839号，坐落小小名潭公寓19幢212-213室、权证号为××号房地产的执行，并解除对上述房地产的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一八年一月十七日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。
人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。
人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》
第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。