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字号（2016）粤06民终4908号缓急?????密
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单位民三庭拟稿人温万民拟稿
时间2016年10月8日份
数?????广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终4908号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭炳森，男，汉族，1963年10月1日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：罗正峰，广东众淼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘澍，广东众淼律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭景新，男，汉族，1970年6月29日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：罗正峰，广东众淼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘澍，广东众淼律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：岑杰强，男，汉族，1971年7月12日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：赖斯，广东天爵律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张湛源，男，汉族，1964年8月20日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：赖斯，广东天爵律师事务所律师。
上诉人郭炳森、郭景新、岑杰强、张湛源因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭于同年9月7日公开开庭审理了本案。上诉人郭炳森和郭景新的委托诉讼代理人罗正峰，上诉人岑杰强和张湛源的委托诉讼代理人赖斯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郭炳森、郭景新上诉请求：一、改判郭炳森、郭景新无需向岑杰强、张湛源赔付九江农科站A1、A2厂房维修及清洁费用50000元；二、一、二审诉讼费用由岑杰强、张湛源负担。事实与理由：郭炳森、郭景新搬离厂房时已足额缴纳所有费用，且已完成案涉厂房积尘清理工作，达到洁净标准，不应事后重复计算。岑杰强、张湛源对案涉厂房的维修、清洁未通知郭炳森、郭景新，亦未得到郭炳森、郭景新确认，是否确已维修、清洁无法确定，费用亦不符合社会常理，即使岑杰强、张湛源提供的相关证据真实，也不能证明是因郭炳森、郭景新的原因造成案涉厂房破坏且必须通过维修、清洁以恢复厂房原貌，极有可能是岑杰强、张湛源为迎合新的承租人的要求，对案涉厂房重新装修清洁以提高租赁价格，且通过诉讼转嫁给郭炳森和郭景新。鉴于本案因岑杰强、张湛源未取得建设工程规划许可证，且未经竣工验收合格，且无法对其主张举证证实，故应由岑杰强、张湛源承担全部诉讼费用。
上诉人岑杰强、张湛源上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回郭炳森、郭景新的全部诉讼请求，支持岑杰强、张湛源的诉讼请求；三、本案诉讼费用由郭炳森和郭景新负担。事实与理由：郭炳森和郭景新于2016年3月3日一审开庭时变更诉讼请求，一审法院于庭后向其二人送达《预交诉讼费通知书》，但至同年3月28日再次开庭时，郭炳森和郭景新仍未缴纳增加的诉讼费用，按法律规定，不应接受其变更诉讼请求。但一审法院仍按郭炳森和郭景新变更后的诉讼请求作出判决，程序错误，严重损害了岑杰强和张湛源的权益，应予纠正。
岑杰强和张湛源已提供了《九江镇备案建设工程申请表》、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》等材料，充分证明案涉厂房已经依法报建并以竣工验收合格，案涉租赁合同依法有效。一审法院认定案涉合同无效明显无事实和法律依据，应予纠正。
郭景新和郭炳森于2015年11月6日向张湛源和岑杰强发函，要求解除合同并返还保证金，但张湛源和岑杰强虽知悉其二人撤离厂房的事实，但认为其二人解除理由不成立，不同意解除合同。张湛源和岑杰强一直未收到案涉厂房钥匙，未办理交接手续，一直无法收回案涉厂房。岑杰强和张湛源交给郭景新和郭炳森的厂房是全新的，结合双方提供的证据，案涉厂房确实受损、受污严重，且电线被剪，相关的维修、清理和安装工程确实发生在案涉厂房，岑杰强和张湛源无法就赔偿事宜与郭炳森和郭景新达到协议，为避免损失扩大，单方聘请维修人员支付了相应的费用。郭景新和郭炳森应承担不当使用案涉厂房而产生的维修及清洁费用。一审法院对此认定事实不清，应予纠正。
郭炳森和郭景新提供的整改意见中，厂房标准仅为其中一项，粉尘装置及处理不当等七项才是郭景新和郭炳森的公司被勒令停业甚至注销的最主要原因。整改意见中的《建筑设计防火规范》于2015年5月1日才生效，不适用于案涉厂房。即使案涉厂房按五金厂房标准建造，不能证明不适用于设立生物企业，且双方没有约定案涉厂房的具体用途，且郭景新和郭炳森亦可将案涉厂房另作他用。因此，郭景新和郭炳森单方解除合同的理由不符约定。郭景新和郭炳森构成违约，应支付双倍保证金给岑杰强和张湛源。
案涉厂房为合法建筑，双方签订合同时，岑杰强和张湛源已将案涉厂房的有关情况明确告知郭景新和郭炳森，其二人亦表示知悉并了解案涉厂房现状，同意按现状租赁案涉厂房，未对厂房的用途及标准提出任何要求。因此，案涉租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，不应予以撤销。
上诉人郭炳森、郭景新向一审法院起诉请求：一、解除郭炳森、郭景新与岑杰强、张湛源签订的《厂房租赁协议》；二、岑杰强、张湛源支付郭炳森、郭景新双倍保证金共253842元，并返还变压器按金100000元；3、本案的诉讼费由岑杰强、张湛源承担。一审庭审中，郭炳森、郭景新将其诉讼请求变更为：一、撤销郭炳森、郭景新与岑杰强、张湛源签订的《厂房租赁协议》；二、岑杰强、张湛源支付郭炳森、郭景新双倍保证金共253842元，并返还变压器按金100000元；三、本案的诉讼费由岑杰强、张湛源承担。
上诉人岑杰强、张湛源向一审法院反诉请求：一、郭炳森、郭景新支付双倍保证金453842元（含厂房维修、清洁及电线重装费用231670元）；二、郭炳森、郭景新立即向岑杰强、张湛源支付从2015年11月1日起至实际交接日止的租金及用电管理费（暂计至2016年1月12日为199611元）；3、本案诉讼费由郭炳森、郭景新承担。
一审法院认定：涉讼厂房位于九江农科站车间A、车间B，该项目合同约定的开工时间为2008年4月、竣工时间为2009年12月，2011年3月30日经佛山市南海区九江镇规划建设办办理备案登记手续。
2009年5月21日，岑杰强、张湛源（乙方，有偿使用方）与佛山市南海区九江镇农业科学研究站（甲方，土地提供方）签订了《九江镇物流产业园土地有偿使用合同》，约定：甲方将位于九江镇物流产业园属九江农科站的K1、K2、K3、K4地块的土地分期租赁给乙方使用……K1、K2、K3、K4地块提供给乙方作兴建五金塑料企业之用。
2010年8月13日，郭炳森、郭景新（承租方、乙方）与岑杰强、张湛源（出租方，甲方）签订《厂房租赁协议书》一份，约定：甲方同意将自有的涉讼厂房出租给乙方；租赁期限六年，即2010年8月13日至2016年8月12日止；在租赁期内，由2010年8月13日到2013年8月12日每月租金为人民币42307元，由2013年8月13日到2016年8月12日每月租金为人民币46537元；在合同签订后，乙方交3个月的合同保证金即126921元给甲方，合同生效后并交付使用时先付第一个月租金，以后由此类推，每月租金在当月5日前支付；甲方向乙方通水通电1000千伏安变压器十五日后计算租金，乙方必须按时交租，如延期一个月不能缴清的，甲方有权终止合同，并追收租金及延期金额的利息；甲方向乙方提供一台10**千伏安的变压器为供电使用；甲方要完善水电及消防报批、安装工作，并协助乙方做好水电的增容扩容工作，消防设备必须符合消防部门的相关规定；租赁期内厂房主体结构的自然维护、养护由甲方负责或由乙方负责维修养护（包括柱、墙、星铁瓦面等），但费用由甲方负责，非主体结构的维修、养护由乙方负责（包括地面、窗门、下水管道等），如厂房主体及地面发生质量问题由甲方负责。租赁期内甲方只提供租用场地，其余的一切税费乙方自行负责（如电话费、水费、电费、工商费、厂房租赁税、经营税收和工资等）；因乙方需扩容的水电增容费由双方协商解决，乙方因工作需要改变厂房结构时，需征得甲方书面同意才能动工，其费用由乙方负责；合同期满后安装和装修水电部分（配电柜除外）乙方不得拆走，属于乙方使用的电器设备、机械设备、空调、排气扇等乙方可以拆走；在合同履行过程中，任何一方不得单方面解除、终止合同或违反合同条款，否则视作违约，如属乙方违约，则向甲方双倍返还合同保证金，如损失超出合同保证金的，按实际损失赔偿；如甲方违约，则向乙方双倍返还保证金，如损失超出合同保证金的，按实际损失赔偿。
同日，郭炳森、郭景新（用电方、乙方）与岑杰强、张湛源（供租方，甲方）签订《用电合同》，约定：甲方提供1000千伏安变压器给乙方使用，乙方负责所有供电费用，并付甲方0.1元／度电费，乙方必须遵守供电部门的用电安全责任；乙方向甲方支付人民币100000元的电费保证金，在进入场地后，免租期为该场地通水通1000千伏安变压器后15日起计算租金，该款充减每月租金，扣减完毕后，乙方再向甲方支付租金；乙方每月不能少于20万度电，当少于20万度电按20万度计算，按每度电0.1元计算，到年底如果用电量不足，乙方需向甲方补回该款项。
同年10月26日，岑杰强、张湛源收到郭炳森、郭景新交纳的变压器按金100000元、租赁厂房、办公室三个月按金126921元，其中按金126921元在不租赁厂时退还给郭炳森、郭景新。
2011年4月30日，郭炳森（买方）与案外人吴国森（卖方）签订《设备买卖合同》，约定由郭炳森以1600000元的价格购买吴国森所有的原存放在涉讼厂房内的设备，包括生物质燃料设备、粉碎线设备、铲车等。
2012年3月29日，岑杰强、张湛源就涉讼厂房办理建设工程消防设计备案，备案类型为“五金厂房一、二（土建、设施）”。
同年5月2日，岑杰强、张湛源就涉讼厂房办理建设工程竣工验收消防备案，备案类型为“五金厂房一、二（土建、设施）”。
2015年8月21日，郭炳森、郭景新收到广东省安全生产委员会办公室发出的《关于落实国务院安委办督察组检查你市涉粉尘防爆企业发现安全隐患及整改意见的通知》及附件（粤安办（2015）83号），认定郭氏公司存在如下问题：1、厂房与相邻建筑物之间的安全距、厂房防火耐火等级和防爆设计，不符合GB50016-2014《建筑设计防火规范》标准规定的乙类要求。2、厂房内粉尘漂浮、厂房、设备设施严重积尘，无安全措施，不符合GB15577-2007《粉尘防爆安全规程》的要求。3、未按照GB15577-2007《粉尘防爆安全规程》和GB／T17919-2008《粉尘爆炸危险场所用收尘器防爆导则》标准的规定设置除尘器。采用风机将风管输送的粉尘吹入集尘房内，以粉尘沉降方式收集粉尘，收集粉尘未每班清理。4、防静电安全不符合GB12158-2006《防静电事故通用导则》的要求。5、在粉尘漂浮、设备设施严重积尘的厂房内，使用手持砂轮；6、带有金属物的木料，直接进行破碎加工。7、未建立建全预防粉尘爆炸的安全管理制度。8、粉尘环境爆炸危险区未设置安全警示标识及安全生产风险公告。就此，有关部门责令郭氏公司立即停产停业整顿；经停产停业整顿仍不具备安全生产条件的，依法予以关闭。
同年10月7日，岑杰强、张湛源出具收据一份，确认收到郭炳森、郭景新9月租金46537元、电费20000元，10月租金46537元、电费20000元，8、9月水费1278.7元，8、9月消防水费分摊148元，9、10月立胜管理费1500元，9、10月租赁税3734元，8、9月保安工资2592元，10月保安工资1296元，合计143622.7元。退回用电押金100000元，实收43622.7元。岑杰强、张湛源的员工徐家声在收据左上角备注“收现金，10月7号”并签名。
同年11月3日，岑杰强、张湛源委托律师发函予郭炳森、郭景新，主张郭炳森、郭景新未征得其同意于2015年10月中下旬左右搬离厂房终止合同，构成违约，岑杰强、张湛源将没收郭炳森、郭景新交纳的保证金，并要求郭炳森、郭景新支付相当于原保证金数额的违约金以及厂房维修费用60000元。
同月7日，郭炳森、郭景新向岑杰强、张湛源邮寄《告知函》，主张涉讼厂房因与相邻建筑物之间的安全距、厂房防火耐火等级和爆防设计不符合要求，将停止租赁岑杰强、张湛源的厂房，并告知岑杰强、张湛源其已于2015年10月31日搬出厂房，钥匙放在园区门卫处，并要求岑杰强、张湛源退回按金226921元（其中变压器按金100000元，三个月租金按金126921元）。
同年12月1日，岑杰强、张湛源与案外人佛山市南海区南建江隆建筑工程有限公司（以下简称江隆公司）签订《九江农科站厂房A1、A2工程维修及清理合同》约定岑杰强、张湛源聘请江隆公司对涉讼厂房进行维修以及清理。江隆公司工程报价为：1、卷帘门维修及更换：1500元／个×3个=4500元；2、铝合金窗和玻璃的维修及更换：3500元；3、墙体补洞：2800元；4、清洗墙面、房顶粉尘（9米高）：搭脚手架、水洗、风吹等3820平方米×18元／米=68760元；5、楼顶换瓦补漏：3500元；6、楼顶水槽清淤换槽：8000元；7、清理垃圾：13车×500元／车=6500元；8、地面填泥石：3000元；9、地面倒水泥：30立方×380元=11400元；10、地面下水管新装及地面下水道通淤：4000元；合计115960元。工程完工后，岑杰强、张湛源向江隆公司支付了工程款115960元。
2016年1月7日，岑杰强、张湛源与案外人佛山市南海上华电子有限公司（以下简称上华公司）签订《厂房主线安装工程合同》，约定岑杰强、张湛源聘请上华公司负责南海九江农科站厂房1号车间主线安装，上华公司报价工程材料款87710元，人工28000元，合计115710元。至庭审日止，岑杰强、张湛源已经支付了90%的工程款合计104139元予上华公司。
诉讼中，郭炳林、郭景新自认于2015年10月31日搬离涉讼厂房，并于同年11月函告岑杰强、张湛源协商解除合同事宜；岑杰强、张湛源自认于同年12月1日安排施工队进场维修厂房，并确认涉讼厂房并未取得建设工程规划许可证。
一审法院认为，岑杰强、张湛源自认涉讼厂房未取得建设工程规划许可证，且未举证证明案涉厂房经竣工验收合格，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《厂房租赁协议书》因违反法律的强制性规定而无效，而无效的合同不存在需撤销的问题，故郭炳森、郭景新请求一审法院撤销《厂房租赁协议书》没有法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，合同无效，自始无约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。故岑杰强、张湛源收取郭炳森、郭景新的变压器按金100000元、三个月按金126921元，合计226921元应予退还，一审法院对郭炳森、郭景新的该项诉讼请求予以支持。
虽然租赁合同无效，但郭炳森、郭景新实际控制使用租赁物，应参照合同约定标准支付使用费予岑杰强、张湛源。因郭炳森、郭景新自认于2015年10月31日搬离案涉厂房，且岑杰强、张湛源在反诉状及发给郭炳森、郭景新的《律师函》中也确认郭炳森、郭景新在“10月中下旬左右”搬离厂房，故一审法院据此认定郭炳森、郭景新于2015年10月31日搬离案涉厂房，岑杰强、张湛源对此亦知情，故相应的租金、用电管理费等各项费用应计至2015年10月31日。岑杰强、张湛源主张应计至双方交接厂房之日止理据不足，一审法院不予支持。结合双方一致确认的编号为NO6474263收据，郭炳森、郭景新已经和岑杰强、张湛源清算完毕至2015年10月的租金、用电管理费，岑杰强、张湛源请求郭炳森、郭景新支付上述两项费用理据不足，一审法院不予支持。
因涉讼厂房在双方未办理交接确认的情况下，已经由岑杰强、张湛源于2015年11月份实际控制，并进行了维修和装修，直接导致案涉厂房交接时的现状无法确认，对此双方均有责任，故岑杰强、张湛源主张郭炳森、郭景新赔偿其支付予案外人的全部维修和装修费用理据不足，一审法院不予支持。考虑郭炳森、郭景新使用案涉厂房时间较长，《厂房租赁协议书》也明确约定郭炳森、郭景新负有厂房非主体结构的维修、养护责任，故郭炳森、郭景新在搬离厂房的时候，应承担对涉讼厂房进行适当的维修及清洁，并结合郭炳森、郭景新的证据4附件中关于郭炳森、郭景新使用案涉厂房存在“严重积尘”的描述，一审法院根据公平原则及诚实信用原则，酌定郭炳森、郭景新应支付维修及清洁费用50000元予两被告，岑杰强、张湛源请求超出一审法院核定的，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：
一、确认郭炳森、郭景新与岑杰强、张湛源2010年8月13日签订的《厂房租赁协议书》无效；
二、岑杰强、张湛源应于判决发生法律效力之日起十日内返还变压器按金、租金按金合计226921元予郭炳森、郭景新；
三、郭炳森、郭景新应于判决发生法律效力之日起十日内支付九江农科站A1、A2厂房维修及清洁费用50000元予岑杰强、张湛源；
四、驳回郭炳森、郭景新的其他诉讼请求；
五、驳回岑杰强、张湛源的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取3303.82元，由郭炳森、郭景新负担951.91元，岑杰强、张湛源负担2351.91元。
本案反诉案件受理费减半收取5167.27元，由岑杰强、张湛源承担4642.27元，郭炳森、郭景新承担525元。
在本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
佛山市南海区九江镇规划建设办于2011年3月30日出具《关于岑杰强、张湛源车间A的规划证明》记载，岑杰强、张湛源车间A（A1、A2、A3、A4）和车间B位于九江镇农科站果王制衣厂旁，该工程为两栋五金厂房，车间A为7836平方米，车间B为6650平方米，经批准建设于2010年10月竣工验收合格，已在镇办理工程竣工验收备案手续。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、案涉租赁合同是否有效，如为有效合同，是否应当撤销；二、郭景新和郭炳森是否应支付给岑杰强和张湛源主张的双倍保证金（含维修、清洁及重新电线费用）和租金。
一、关于案涉租赁合同是否有效，如为有效合同，是否应当撤销的问题
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，出租人出租的房屋应当取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”的规定，该建设工程规划许可证的核发部门或工程批准建设的主管部门应当为城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府。因此，上诉人岑杰强、张湛源提供的由佛山市南海区九江镇规划建设办出具的规划证明和备案表不足以证明案涉厂房已取得法律法规规定的得建设工程规划许可证，或案涉厂房的建设已获得法律法规规定的主管部门的批准。因此，一审法院认定本案双方当事人签订的租赁合同因违反法律的强制性规定而无效正确，本院予以维持。无效合同不存在需撤销的问题。故上诉人岑杰强、张湛源提出的关于本案租赁合同有效及不应撤销的理由均不成立，本院不予采纳。
二、郭景新和郭炳森是否应支付给岑杰强和张湛源主张的双倍保证金（含维修、清洁及重新电线费用）和租金
本案合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，上诉人岑杰强、张湛源向上诉人郭炳森、郭景新收取的变压器按金和租金按金共226921元应予返还。上诉人岑杰强、张湛源主张双倍收取保证金的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于租金截止时间问题。上诉人岑杰强、张湛源在反诉状及发给郭炳森、郭景新的《律师函》中也确认郭炳森、郭景新在“10月中下旬左右”搬离厂房，故一审法院据此认定郭炳森、郭景新于2015年10月31日搬离案涉厂房，岑杰强、张湛源对此亦知情，相应的租金、用电管理费等各项费用应计至2015年10月31日并无不当。上诉人岑杰强、张湛源主张租金应暂计至2016年1月12日的理由不成立，本院不予采纳。
关于上诉人郭炳森、郭景新是否应承担案涉厂房维修费用的问题。虽然双方签订的合同无效，但该合同亦仅要求郭炳森和郭景新在承租期间负责案涉厂房非主体结构，包括地面、窗门、下水管道等的维修、养护，其他维修、养护与郭炳森和郭景新无关。因此，上诉人岑杰强和张湛源对上述项目范围外的维修而支出的费用与上诉人郭炳森和郭景新无关。即使上诉人岑杰强、张湛源维修了需由上诉人郭炳森和郭景新负担维修的范围，亦应举证证明因郭炳森和郭景新的过错造成上述项目需进行维修。在本案中，上诉人岑杰强和张湛源未能举证证明因上诉人郭炳森和郭景新的过错造成上述地面、门窗、下水管道等需进行维修。因此，上诉人郭炳森、郭景新认为不应赔偿维修和装修费用的上诉理由成立，本院予以采纳。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。
至于上诉人郭景新和郭炳森在一审变更第一项诉讼请求，该变更不涉及诉讼请求的金额的变更，不影响应预缴的受理费数额，一审法院予以受理程序正确，上诉人岑杰强和张湛源该上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人郭炳森和郭景新的上诉理由成立，本院予以采纳。上诉人岑杰强和张湛源的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1746号第一项、第二项、第四项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1746号第三项、第五项；
三、驳回上诉人岑杰强和张湛源的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3303.82元，由上诉人郭炳森和郭景新负担1321.53元，由上诉人岑杰强和张湛源负担1982.29元；一审反诉费5167.27元，共8471.09元，由上诉人岑杰强和张湛源负担。二审案件受理费5753.81元，由上诉人岑杰强和张湛源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 万 民
审 判 员 余 珂 珂
代理审判员 徐 允 贤
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 陆灏珺广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
（2016）粤06民终4908号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭炳森，男，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：罗正峰，广东众淼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘澍，广东众淼律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭景新，男，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：罗正峰，广东众淼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘澍，广东众淼律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：岑杰强，男，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：赖斯，广东天爵律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张湛源，男，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：赖斯，广东天爵律师事务所律师。
上诉人郭炳森、郭景新、岑杰强、张湛源因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭于同年9月7日公开开庭审理了本案。上诉人郭炳森和郭景新的委托诉讼代理人罗正峰，上诉人岑杰强和张湛源的委托诉讼代理人赖斯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郭炳森、郭景新上诉请求：一、改判郭炳森、郭景新无需向岑杰强、张湛源赔付某A1、A2厂房维修及清洁费用50000元；二、一、二审诉讼费用由岑杰强、张湛源负担。事实与理由：郭炳森、郭景新搬离厂房时已足额缴纳所有费用，且已完成案涉厂房积尘清理工作，达到洁净标准，不应事后重复计算。岑杰强、张湛源对案涉厂房的维修、清洁未通知郭炳森、郭景新，亦未得到郭炳森、郭景新确认，是否确已维修、清洁无法确定，费用亦不符合社会常理，即使岑杰强、张湛源提供的相关证据真实，也不能证明是因郭炳森、郭景新的原因造成案涉厂房破坏且必须通过维修、清洁以恢复厂房原貌，极有可能是岑杰强、张湛源为迎合新的承租人的要求，对案涉厂房重新装修清洁以提高租赁价格，且通过诉讼转嫁给郭炳森和郭景新。鉴于本案因岑杰强、张湛源未取得建设工程规划许可证，且未经竣工验收合格，且无法对其主张举证证实，故应由岑杰强、张湛源承担全部诉讼费用。
上诉人岑杰强、张湛源上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回郭炳森、郭景新的全部诉讼请求，支持岑杰强、张湛源的诉讼请求；三、本案诉讼费用由郭炳森和郭景新负担。事实与理由：郭炳森和郭景新于2016年3月3日一审开庭时变更诉讼请求，一审法院于庭后向其二人送达《预交诉讼费通知书》，但至同年3月28日再次开庭时，郭炳森和郭景新仍未缴纳增加的诉讼费用，按法律规定，不应接受其变更诉讼请求。但一审法院仍按郭炳森和郭景新变更后的诉讼请求作出判决，程序错误，严重损害了岑杰强和张湛源的权益，应予纠正。
岑杰强和张湛源已提供了《九江镇备案建设工程申请表》、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》等材料，充分证明案涉厂房已经依法报建并以竣工验收合格，案涉租赁合同依法有效。一审法院认定案涉合同无效明显无事实和法律依据，应予纠正。
郭景新和郭炳森于2015年11月6日向张湛源和岑杰强发函，要求解除合同并返还保证金，但张湛源和岑杰强虽知悉其二人撤离厂房的事实，但认为其二人解除理由不成立，不同意解除合同。张湛源和岑杰强一直未收到案涉厂房钥匙，未办理交接手续，一直无法收回案涉厂房。岑杰强和张湛源交给郭景新和郭炳森的厂房是全新的，结合双方提供的证据，案涉厂房确实受损、受污严重，且电线被剪，相关的维修、清理和安装工程确实发生在案涉厂房，岑杰强和张湛源无法就赔偿事宜与郭炳森和郭景新达到协议，为避免损失扩大，单方聘请维修人员支付了相应的费用。郭景新和郭炳森应承担不当使用案涉厂房而产生的维修及清洁费用。一审法院对此认定事实不清，应予纠正。
郭炳森和郭景新提供的整改意见中，厂房标准仅为其中一项，粉尘装置及处理不当等七项才是郭景新和郭炳森的公司被勒令停业甚至注销的最主要原因。整改意见中的《建筑设计防火规范》于2015年5月1日才生效，不适用于案涉厂房。即使案涉厂房按五金厂房标准建造，不能证明不适用于设立生物企业，且双方没有约定案涉厂房的具体用途，且郭景新和郭炳森亦可将案涉厂房另作他用。因此，郭景新和郭炳森单方解除合同的理由不符约定。郭景新和郭炳森构成违约，应支付双倍保证金给岑杰强和张湛源。
案涉厂房为合法建筑，双方签订合同时，岑杰强和张湛源已将案涉厂房的有关情况明确告知郭景新和郭炳森，其二人亦表示知悉并了解案涉厂房现状，同意按现状租赁案涉厂房，未对厂房的用途及标准提出任何要求。因此，案涉租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，不应予以撤销。
上诉人郭炳森、郭景新向一审法院起诉请求：一、解除郭炳森、郭景新与岑杰强、张湛源签订的《厂房租赁协议》；二、岑杰强、张湛源支付郭炳森、郭景新双倍保证金共253842元，并返还变压器按金100000元；3、本案的诉讼费由岑杰强、张湛源承担。一审庭审中，郭炳森、郭景新将其诉讼请求变更为：一、撤销郭炳森、郭景新与岑杰强、张湛源签订的《厂房租赁协议》；二、岑杰强、张湛源支付郭炳森、郭景新双倍保证金共253842元，并返还变压器按金100000元；三、本案的诉讼费由岑杰强、张湛源承担。
上诉人岑杰强、张湛源向一审法院反诉请求：一、郭炳森、郭景新支付双倍保证金453842元（含厂房维修、清洁及电线重装费用231670元）；二、郭炳森、郭景新立即向岑杰强、张湛源支付从2015年11月1日起至实际交接日止的租金及用电管理费（暂计至2016年1月12日为199611元）；3、本案诉讼费由郭炳森、郭景新承担。
一审法院认定：涉讼厂房位于某车间A、车间B，该项目合同约定的开工时间为2008年4月、竣工时间为2009年12月，2011年3月30日经佛山市南海区九江镇规划建设办办理备案登记手续。
2009年5月21日，岑杰强、张湛源（乙方，有偿使用方）与佛山市南海区九江镇农业科学研究站（甲方，土地提供方）签订了《九江镇物流产业园土地有偿使用合同》，约定：甲方将位于九江镇物流产业园属某的K1、K2、K3、K4地块的土地分期租赁给乙方使用……K1、K2、K3、K4地块提供给乙方作兴建五金塑料企业之用。
2010年8月13日，郭炳森、郭景新（承租方、乙方）与岑杰强、张湛源（出租方，甲方）签订《厂房租赁协议书》一份，约定：甲方同意将自有的涉讼厂房出租给乙方；租赁期限六年，即2010年8月13日至2016年8月12日止；在租赁期内，由2010年8月13日到2013年8月12日每月租金为人民币42307元，由2013年8月13日到2016年8月12日每月租金为人民币46537元；在合同签订后，乙方交3个月的合同保证金即126921元给甲方，合同生效后并交付使用时先付第一个月租金，以后由此类推，每月租金在当月5日前支付；甲方向乙方通水通电1000千伏安变压器十五日后计算租金，乙方必须按时交租，如延期一个月不能缴清的，甲方有权终止合同，并追收租金及延期金额的利息；甲方向乙方提供一台10**千伏安的变压器为供电使用；甲方要完善水电及消防报批、安装工作，并协助乙方做好水电的增容扩容工作，消防设备必须符合消防部门的相关规定；租赁期内厂房主体结构的自然维护、养护由甲方负责或由乙方负责维修养护（包括柱、墙、星铁瓦面等），但费用由甲方负责，非主体结构的维修、养护由乙方负责（包括地面、窗门、下水管道等），如厂房主体及地面发生质量问题由甲方负责。租赁期内甲方只提供租用场地，其余的一切税费乙方自行负责（如电话费、水费、电费、工商费、厂房租赁税、经营税收和工资等）；因乙方需扩容的水电增容费由双方协商解决，乙方因工作需要改变厂房结构时，需征得甲方书面同意才能动工，其费用由乙方负责；合同期满后安装和装修水电部分（配电柜除外）乙方不得拆走，属于乙方使用的电器设备、机械设备、空调、排气扇等乙方可以拆走；在合同履行过程中，任何一方不得单方面解除、终止合同或违反合同条款，否则视作违约，如属乙方违约，则向甲方双倍返还合同保证金，如损失超出合同保证金的，按实际损失赔偿；如甲方违约，则向乙方双倍返还保证金，如损失超出合同保证金的，按实际损失赔偿。
同日，郭炳森、郭景新（用电方、乙方）与岑杰强、张湛源（供租方，甲方）签订《用电合同》，约定：甲方提供1000千伏安变压器给乙方使用，乙方负责所有供电费用，并付甲方0.1元／度电费，乙方必须遵守供电部门的用电安全责任；乙方向甲方支付人民币100000元的电费保证金，在进入场地后，免租期为该场地通水通1000千伏安变压器后15日起计算租金，该款充减每月租金，扣减完毕后，乙方再向甲方支付租金；乙方每月不能少于20万度电，当少于20万度电按20万度计算，按每度电0.1元计算，到年底如果用电量不足，乙方需向甲方补回该款项。
同年10月26日，岑杰强、张湛源收到郭炳森、郭景新交纳的变压器按金100000元、租赁厂房、办公室三个月按金126921元，其中按金126921元在不租赁厂时退还给郭炳森、郭景新。
2011年4月30日，郭炳森（买方）与案外人吴国森（卖方）签订《设备买卖合同》，约定由郭炳森以1600000元的价格购买吴国森所有的原存放在涉讼厂房内的设备，包括生物质燃料设备、粉碎线设备、铲车等。
2012年3月29日，岑杰强、张湛源就涉讼厂房办理建设工程消防设计备案，备案类型为“五金厂房一、二（土建、设施）”。
同年5月2日，岑杰强、张湛源就涉讼厂房办理建设工程竣工验收消防备案，备案类型为“五金厂房一、二（土建、设施）”。
2015年8月21日，郭炳森、郭景新收到广东省安全生产委员会办公室发出的《关于落实国务院安委办督察组检查你市涉粉尘防爆企业发现安全隐患及整改意见的通知》及附件（粤安办（2015）83号），认定郭氏公司存在如下问题：1、厂房与相邻建筑物之间的安全距、厂房防火耐火等级和防爆设计，不符合GB50016-2014《建筑设计防火规范》标准规定的乙类要求。2、厂房内粉尘漂浮、厂房、设备设施严重积尘，无安全措施，不符合GB15577-2007《粉尘防爆安全规程》的要求。3、未按照GB15577-2007《粉尘防爆安全规程》和GB／T17919-2008《粉尘爆炸危险场所用收尘器防爆导则》标准的规定设置除尘器。采用风机将风管输送的粉尘吹入集尘房内，以粉尘沉降方式收集粉尘，收集粉尘未每班清理。4、防静电安全不符合GB12158-2006《防静电事故通用导则》的要求。5、在粉尘漂浮、设备设施严重积尘的厂房内，使用手持砂轮；6、带有金属物的木料，直接进行破碎加工。7、未建立建全预防粉尘爆炸的安全管理制度。8、粉尘环境爆炸危险区未设置安全警示标识及安全生产风险公告。就此，有关部门责令郭氏公司立即停产停业整顿；经停产停业整顿仍不具备安全生产条件的，依法予以关闭。
同年10月7日，岑杰强、张湛源出具收据一份，确认收到郭炳森、郭景新9月租金46537元、电费20000元，10月租金46537元、电费20000元，8、9月水费1278.7元，8、9月消防水费分摊148元，9、10月立胜管理费1500元，9、10月租赁税3734元，8、9月保安工资2592元，10月保安工资1296元，合计143622.7元。退回用电押金100000元，实收43622.7元。岑杰强、张湛源的员工徐家声在收据左上角备注“收现金，10月7号”并签名。
同年11月3日，岑杰强、张湛源委托律师发函予郭炳森、郭景新，主张郭炳森、郭景新未征得其同意于2015年10月中下旬左右搬离厂房终止合同，构成违约，岑杰强、张湛源将没收郭炳森、郭景新交纳的保证金，并要求郭炳森、郭景新支付相当于原保证金数额的违约金以及厂房维修费用60000元。
同月7日，郭炳森、郭景新向岑杰强、张湛源邮寄《告知函》，主张涉讼厂房因与相邻建筑物之间的安全距、厂房防火耐火等级和爆防设计不符合要求，将停止租赁岑杰强、张湛源的厂房，并告知岑杰强、张湛源其已于2015年10月31日搬出厂房，钥匙放在园区门卫处，并要求岑杰强、张湛源退回按金226921元（其中变压器按金100000元，三个月租金按金126921元）。
同年12月1日，岑杰强、张湛源与案外人佛山市南海区南建江隆建筑工程有限公司（以下简称江隆公司）签订《某厂房A1、A2工程维修及清理合同》约定岑杰强、张湛源聘请江隆公司对涉讼厂房进行维修以及清理。江隆公司工程报价为：1、卷帘门维修及更换：1500元／个×3个=4500元；2、铝合金窗和玻璃的维修及更换：3500元；3、墙体补洞：2800元；4、清洗墙面、房顶粉尘（9米高）：搭脚手架、水洗、风吹等3820平方米×18元／米=68760元；5、楼顶换瓦补漏：3500元；6、楼顶水槽清淤换槽：8000元；7、清理垃圾：13车×500元／车=6500元；8、地面填泥石：3000元；9、地面倒水泥：30立方×380元=11400元；10、地面下水管新装及地面下水道通淤：4000元；合计115960元。工程完工后，岑杰强、张湛源向江隆公司支付了工程款115960元。
2016年1月7日，岑杰强、张湛源与案外人佛山市南海上华电子有限公司（以下简称上华公司）签订《厂房主线安装工程合同》，约定岑杰强、张湛源聘请上华公司负责南海某厂房1号车间主线安装，上华公司报价工程材料款87710元，人工28000元，合计115710元。至庭审日止，岑杰强、张湛源已经支付了90%的工程款合计104139元予上华公司。
诉讼中，郭炳林、郭景新自认于2015年10月31日搬离涉讼厂房，并于同年11月函告岑杰强、张湛源协商解除合同事宜；岑杰强、张湛源自认于同年12月1日安排施工队进场维修厂房，并确认涉讼厂房并未取得建设工程规划许可证。
一审法院认为，岑杰强、张湛源自认涉讼厂房未取得建设工程规划许可证，且未举证证明案涉厂房经竣工验收合格，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《厂房租赁协议书》因违反法律的强制性规定而无效，而无效的合同不存在需撤销的问题，故郭炳森、郭景新请求一审法院撤销《厂房租赁协议书》没有法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，合同无效，自始无约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。故岑杰强、张湛源收取郭炳森、郭景新的变压器按金100000元、三个月按金126921元，合计226921','2018-09-19
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第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
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