福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽04民终859号
上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。
法定代表人：杨智帆，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艳，福建拓维律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：张彩伦，女，1978年9月25日出生，汉族，住福建省三明市三元区。
委托诉讼代理人：陈春红，福建光兴律师事务所律师。
上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园）因与被上诉人张彩伦房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园委托诉讼代理人李艳，被上诉人张彩伦及其委托诉讼代理人陈春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
碧桂园上诉请求：1.撤销原一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决法律适用错误，《商品房买卖合同》之《补充协议书》及附件三《委托办理权属登记协议书》并非格式条款，属于双方真实意思表示，合法有效，双方关于产权办理的权利义务应以《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》约定为准。《补充协议书》第十五条约定：出卖人已提请买受人仔细阅读本补充协议条款，特别注意加粗字体部分的条款内容，对各条款作全面、准确的理解，并应买受人的要求作出了相应说明。买卖双方一致确认对本补充协议的条款含义认识一致。从该内容看，《补充协议书》及附件均是经双方协商且被上诉人认可后签署的，《补充协议书》及附件不属于格式条款。即使假定《补充协议书》及附件存在格式条款，《补充协议书》及附件对双方权利义务的约定符合“公平原则”，且上诉人也尽到充分提示说明的义务，不存在违反《合同法》第三十九条的情形。至于一审法院认定“《补充协议书》第十条及附件三《委托办理权属登记协议书》针对办理房屋权属登记所作的约定，不仅增加了买受人对该商品房无任何异议等前置条件，且大幅延长了交付办理权属登记所需资料的期限，显然具有不合理减轻、免除上诉人责任和加重被上诉人责任的性质，具有《商品房买卖合同》第二十二条约定补充协议不得含有的内容。另《补充协议书》及附件系上诉人为重复使用，预先制作的合同条款，应认定为格式条款。据此，《补充协议书》第十条及附件三《委托办理权属登记协议书》涉及办理房屋权属证书的有关约定，应认定为无效条款，予以排除适用”，该项认定意见忽视了上述变更约定是双方合意协商的结果这一事实，忽略了由原本上诉人配合办证，到由上诉人受托办证的变化。上述变更约定并非是为了免除上诉人产权办理责任、加重被上诉人产权办理责任以及排除被上诉人取得产权这一合同权利，而是双方根据实际需要变更对于产权办理的约定，是双方真实意思表示，应属合法有效。此外，就上诉人关联公司使用相同《商品房买卖合同》文本涉及的逾期办理产权争议案件，广州、武汉、重庆等各地法院作出的二审判决均认定《商品房买卖合同》之《补充协议书》和附件三《委托办理权属登记协议书》合法有效，双方关于产权办理的权利义务应以《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》约定为准。二、《商品房买卖合同》之《补充协议书》和附件三《委托办理权属登记协议书》已变更《商品房买卖合同》第十四条关于办证问题的约定，双方均应依照《补充协议书》和附件三《委托办理权属登记协议书》的约定主张权利履行义务。一审法院未对上述基本事实作出正确认定，导致其作出错误判决。《补充协议书》和附件三《委托办理权属登记协议书》已变更《商品房买卖合同》第十四条关于产权办理流程和时间期限的约定，其中《补充协议书》第十条约定：买受人和出卖人一致同意不按《商品房买卖合同》第十四条的约定履行，由买受人委托出卖人代为办理该商品房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，该委托的具体事宜详见买受人与出卖人签订的本补充协议书附件三《委托办理权属登记协议书》。附件三《委托办理权属登记协议书》第二条和第四条约定：买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交三明市房屋权属登记中心。出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。附件三《委托办理权属登记协议书》第二条约定的“下列条件”包括被上诉人已付清合同约定全部款项、被上诉人按照主管部门要求已签署或提供办理房屋权属证书所需证明和资料、被上诉人已收房并办理收房手续等三项。可见，《商品房买卖合同》第十四条约定的“出卖人在商品房交付使用后60日内办理房屋初始登记、买受人在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书”这一产权办理流程和时间期限已变更为附件三《委托办理权属登记协议书》第二条约定的“下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交三明市房屋权属登记中心”。双方关于产权办理的权利义务应以《补充协议书》和附件三《委托办理权属登记协议书》约定为准，即从被上诉人实际收房后开始计算提交产权办理资料的210日期限，对照被上诉人一审庭审中自认的实际收房时间为2017年1月7日，则上诉人履行产权办理义务的期限截止至2017年8月6日。而且，上诉人在具备产权总登条件后，为推进产权办理工作，已于2017年11月1日以公告方式书面通知业主准备和提交产权办理所需资料，并于2017年11月24日办理完成产权总登之日再次通知被上诉人办理产权，因此，上诉人已于2017年11月24日履行完毕房屋产权办理义务。虽然上诉人在办理完成产权总登之日再次通知被上诉人办理产权因工作疏忽未采用书面形式，但从常理来判断，上诉人理应会口头通知被上诉人办证，被上诉人理应早已知悉此情况，但被上诉人为了获取不当利益而谎称未收到上诉人通知并不知晓房屋已具备办理房屋权属证书的事实。根据《民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的原则，被上诉人谎称上诉人未通知办证，已违反诚实信用原则，一审法院支持被上诉人自称“上诉人直到2018年1月28日才通知”的主张显然错误。即上诉人已于2017年11月24日办理《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》之日同时履行完毕通知义务，违约责任应截止计算至2017年11月24日止，而非被上诉人主张的通知时间（2018年1月28日）。即使产权逾期办理存在违约，根据附件三《委托办理权属登记协议书》第四条“出卖人未按约定履行递交房屋权属登记资料义务的每逾期一天向买受人支付50元违约金”约定，违约金应从上诉人履行办理产权义务的期限届满之日（2017年8月6日）之次日起，按每日50元计算，计算至上诉人履行完毕产权办理义务之日止（2017年11月24日取得《房地产幵发项目首次登记（总确权）证明》)，逾期天数109天，逾期办证违约金也仅为5450元。三、本案存在不动产登记制度调整以及不动产登记部门延误等原因造成房屋权属登记迟延，上诉人有权主张相应减轻或免除逾期办证违约责任。上诉人于2017年9月中旬申请办理首次登记，三明市国土局收到申请材料后，因不动产登记制度变化，无法进行收件办证。此后又因不动产登记制度改革、行政机关内部机构改革等种种情况，事实上迟延办理登记事项。直到2017年11月24日，三明市国土局才办理首次登记(总确权)。
张彩伦辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。一、补充协议及委托办理权属登记协议书是上诉人单方拟定的格式条款，没有经过双方充分协商的情况下签订的，内容上增加了答辩人对商品房无任何异议的前置条件，且大幅延长交付办理权属登记所需资料的期限，具有不合理减轻、免除上诉人责任和加重答辩人责任的性质。补充协议及委托办理权属登记协议属无效条款。上诉人在通知办证时也没有按照协议的约定指定员工办理，而是答辩人自行前往办理，选择性地自行推翻了先前签订的委托办理权属登记协议，因此，办理权属登记的约定应按照商品房买卖合同的约定为准。二、逾期办证的截止日期。协助办证不仅仅是办理初始登记，还必须协助办理房屋所有权转移登记。开发商必须履行相应的告知义务或者通知义务才算完成办证义务。本案上诉人办理了初始登记后，没有告知或通知答辩人，导致无法在房屋交付后90日内取得房屋权属证书，上诉人逾期办证的时间持续到答辩人知道时止。
张彩伦向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园向张彩伦支付逾期办理商品房权属登记违约金9761元（按已付房款346126元每日0.01%计算，从2017年4月1日起计算至取得房屋所有权证之日止，暂计至2018年1月7日）；2.本案的诉讼费用由碧桂园承担。
一审法院认定事实：当事人双方对《商品房买卖合同》内容、购房款的交付、案涉房产于2017年1月7日交付张彩伦使用、案涉房产所在楼栋于2017年11月24日完成首次登记、《补充协议》及附件文本由碧桂园统一制作等事实没有争议，予以确认。张彩伦对碧桂园提交的《补充协议》及附录的真实性提出异议，但从张彩伦发表的质证观点看，张彩伦仅对《补充协议》及附录中有关房屋权属登记的约定条款的效力有异议，并未对《补充协议》及附件的真实性本身提出异议。因此，《补充协议》及附件的真实性，予以确认。
一审法院对当事人争议碧桂园是否构成违约，如有违约，违约金应当如何计算违金的问题，分析认定如下：1.《商品房买卖合同（预售）》第十四条约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。然而《补充协议书》第十条及附件三《委托办理权属登记协议书》针对办理房屋权属登记所作的约定，不仅增加了买受人对该商品房无任何异议等前置条件，且大幅延长了交付办理权属登记所需资料的期限，显然具有不合理减轻、免除碧桂园责任和加重张彩伦责任的性质，具有《商品房买卖合同（预售）》第二十二条约定，补充协议不得含有的内容。另从本案查明看，所涉《补充协议书》及附件系碧桂园为重复使用，预先制作的合同条款，应认定为格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。据此，《补充协议书》第十条及附件三《委托办理权属登记协议书》涉及办理房屋权属证书的有关约定，应认定为无效条款，予以排除适用。综上张彩伦主张，碧桂园是否违约及违约金的计算方式，应适用《商品房买卖合同（预售）》第十四条约定进行认定的诉讼意见，该院予以采纳。2.从碧桂园提交的《不动产权证办理须知》的内容看，碧桂园仅告知买受人办证所需的资料和办证流程，并未明确通知买受人办理房屋权属证书的具体时间，且从时间上看，碧桂园发布该须知是在2017年11月24日办理案涉房产首次登记前。可见，即便碧桂园确有在2017年11月1日发布《不动产权证办理须知》，也不足以证明碧桂园已尽到了相应通知义务。相反从《不动产权证办理须知》内容判断，2017年11月1日碧桂园已明确由买受人自行前往不动产登记中心办理不动产权证书。可见，碧桂园已明确不再指定员工代张彩伦申办房屋权属证书。在此情况下，案涉房产达到办理房屋所有权证书条件时，碧桂园负有及时通知并配合张彩伦办理房屋权属证书的义务。碧桂园虽辩解称，“其在2017年11月24日办理了首次登记时，有通过业主微信群通知张彩伦领取办证资料，并前往房屋权属登记机构办理产权证书”，但碧桂园未就前述主张事实作举证，应承担举证不能的法律后果。张彩伦的当庭陈述称，“碧桂园直到2018年1月28日才通知其办理房屋权属证书”。因碧桂园未提交相反证据，故对张彩伦的前述自认事实，该院予以采信。据此，2018年1月28日碧桂园履行了相应通知义务的事实，该院予以认定。
综上所述，一审法院认为，碧桂园迟延办理案涉房产的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致张彩伦不能在案涉房产交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，应从交房之次日（2017年1月8日）起第91日至2018年1月27日止，按合同约定向张彩伦支付违约金。据此，张彩伦要碧桂园从2017年4月9日起至2018年1月27日止，每日按已付房款346126元的0.01%向张彩伦计付违约金的诉讼请求，符合合同约定且不违反法律规定，予以支持，张彩伦的其余诉讼主张，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向张彩伦支付违约金（该违约金，每日按已付房款346126元的0.01%计算，从2017年4月9日计算至2018年1月27日止）；二、驳回张彩伦的其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担
二审中，双方当事人均未提交新证据。
对一审查明的事实，当事人无异议，本院予以确认。
另查明：
2014年3月31日，买受人张彩伦与出卖人碧桂园签订《商品房买卖合同》。该合同第四条约定，商品房单价为346126元。第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2014年6月7日，双方签订《补充协议书》，第十条“关于房屋登记”部分约定：买卖双方一致同意不按合同第十四条约定履行，关于该商品房的房屋登记以本条约定为准。买受人和出卖人一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见买受人与出卖人签订的本补充协议附件二《委托办理权属登记协议书》。该《委托办理权属登记协议书》第二条约定，“买受人自愿同意出卖人指定员工在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交三明市房屋权属登记中心……”。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人争议的碧桂园是否逾期办证的问题，关键在于判断是否适用《补充协议书》、《委托办理权属登记协议书》中有关办理权属登记条款的问题。《补充协议书》《委托办理权属登记协议书》关于权属登记责任的约定内容，系碧桂园因重复使用而预先拟定的，并未与买受人协商的条款，属格式条款。碧桂园作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求予以说明。本案中，碧桂园在《补充协议书》《委托办理权属登记协议书》中排除适用原商品房买卖合同中约定的权属登记责任，以及大幅延长申请登记时间的条款，具有不合理减轻、免除其责任、加重对方责任的性质，碧桂园未举证证明其已尽合理提示及说明义务，故碧桂园主张该补充条款系双方真实意思表示的诉讼理由，本院不予采纳。同时，《商品房买卖合同》第二十二条亦约定，补充协议不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容。故，碧桂园是否逾期办证，仍应以双方签订的《商品房买卖合同》为审查标准。据此，案涉房产于2017年1月7日交付张彩伦使用、案涉房产所在楼栋于2017年11月24日完成首次登记，碧桂园逾期办证事实可予确认，碧桂园应按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任。《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2018年1月28日张彩伦获知案涉房产可办房屋权属证书，一审法院认定碧桂园自2017年4月9日起计算至2018年1月27日止，每日按房款346126元的0.01%计付逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。至于碧桂园主张由于不动产登记制度调整以及不动产登记部门延误等原因造成房屋权属登记迟延，应减轻或免除逾期办证违约责任的诉讼理由，未提交证据证实，本院不予采纳。
综上所述，碧桂园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭贵良
审 判 员 程哲明
审 判 员 张天明
二〇一八年七月三十一日
法官助理 刘月娥
书 记 员 周 锴
附：有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
-12-