广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终1125号
上诉人(原审被告)：莫建新，身份证住址广东省肇庆市鼎湖区。
被上诉人(原审原告)：广州市白云出租汽车集团有限公司物业管理分公司，住所地广州市白云区。
负责人：谭志华。
委托诉讼代理人：何丽贤、李宗浩，均系该司职员。
原审第三人：广州市裕兴房地产信息咨询有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：张兴。
原审第三人：莫兆强，身份证住址广东省英德市。
上诉人莫建新因与被上诉人广州市白云出租汽车集团有限公司物业管理分公司（以下简称白云物管公司）、原审第三人广州市裕兴房地产信息咨询有限公司（以下简称裕兴公司）、莫兆强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初8099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人莫建新、被上诉人白云物管公司的代理人何丽贤、李宗浩及原审第三人莫兆强到庭参加诉讼。裕兴公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
莫建新上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，维持一审判决第三、四、五项；2、本案的诉讼费由白云物管公司承担。事实与理由：一、莫建新迟延支付租金具有正当理由。莫建新延迟支付租金的原因是白云物管公司严重违反《租赁合同》的约定，拖延提供已付租金发票给莫建新达一年之久，对莫建新的正常财务、经营管理造成了极大影响，具有《合同法》第二百二十七条规定的正当理由。一审法院认为白云物管公司的在先违约行为不是莫建新延迟支付租金的抗辩理由不成立。二、莫建新已将本案租赁标的合法分租给第三人，第三人的合法权益应当得到维护。莫建新已将本案租赁标的分租给第三人，第三人依法经营并投入了大量资金，其合法权益应当得到维护。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款的规定，一审法院在第三人并没有明确表示不愿意承担租赁标的租金的情况下判决解除《租赁合同》，要求交还租赁标的有损第三人的合法权益。
白云物管公司答辩：一、莫建新延付租金并不具有正当理由。首先，开具发票并非租赁合同主给付义务，不能与支付租金构成对待给付，且合同没有约定未提供发票可以拒付租金或免除莫建新的违约责任。其次，并非白云物管公司不向莫建新交付发票，而是莫建新自签订合同开始已发生不缴纳合同约定的63000元履约保证金以及一直拖欠租金的违约行为。白云物管公司未能按时收取租金，就无法按时向莫建新开具发票。二、莫建新称租赁标的已合法分租第三人，第三人的合法权益应得到维护的理由不成立。首先，根据双方签订的《租赁合同》约定，莫建新无权将租赁标的分租给第三人。其次，莫建新以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款的规定，认为一审判决解除合同有误，没有依据。综上，莫建新上诉请求无法律及事实依据，应予驳回。
裕兴公司二审未答辩。
莫兆强二审答辩称本案主要是莫建新与白云物管公司之间的纠纷，与莫兆强没有关系。
白云物管公司向一审法院起诉请求判决：1、莫建新向白云物管公司支付拖欠的2016年1月1日至2016年6月30日的租金及管理费合计人民币132300元；2、莫建新向白云物管公司支付拖欠租金及管理费产生的违约金132520.5元；3、解除白云物管公司、莫建新双方的租赁合同，莫建新将租赁标的归还白云物管公司，并要求裕兴公司、莫兆强将租赁标的交还给白云物管公司；4、由莫建新承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：白云物管公司系于1997年2月26日在广州市工商行政管理局依法设立并领取营业执照的其他有限责任公司分公司，公司名称于2016年8月3日经工商行政管理部门批准，由广州市白云出租汽车集团有限公司金泊大厦管理分公司变更为广州市白云出租汽车集团有限公司物业管理分公司。
2015年1月21日，白云物管公司（出租方，甲方）与莫建新（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市三元里大道460号首层物业场地（以下简称租赁标的）出租给乙方使用，出租面积约150平方米，租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日。甲乙双方协定的租赁期限、租金及相关费用情况如下：合同期限第一年场地月租金总额为21000元（其中租金14700元、管理费6300元），从第二年起月租金总额逐年递增、年递增率为5%，乙方须承担租赁标的的水费、电费、清洁卫生费和因使用租赁标的所产生的有关费用。租金及相关费用于当月的10日前向甲方一次性支付。乙方于本合同签订之日，向甲方交纳相当于租赁标的首年3个月月租金总额的履约保证金63000元。履约保证金于租赁合同期满，乙方无违约行为并结清所有费用、办清一切移交手续后不计利息地退回给乙方。乙方应当依时足额交纳租金及相关费用。每逾期一日，乙方须按当月租金及相关费用总额的1%向甲方支付违约金。如乙方拖欠租金及相关费用达二十日的甲方有权解除本租赁合同，收回租赁标的，不退回履约保证金。等等。
上述合同签订后，白云物管公司将租赁标的交付给莫建新使用。本案审理过程中，各方当事人确认，租赁标的现在分为三部分，一部分由莫建新本人使用，一部分由莫建新出租给裕兴公司使用，还有一部分作为莫建新与莫兆强合作开办的广告制作公司的经营场地使用。
另查明，租赁标的登记权属人为广州市白云某汽车出租公司，产权登记地址为白云区广花公路XX号首层商场，广州市公安局白云区分局三元里派出所出具证明，证明原广花公路XX号现改为三元里大道CC号、DD号。白云物管公司提交广州市白云出租汽车集团有限公司设立时在广州市工商行政管理局的档案资料显示：经广州市交通委员会批准，广州市金某集团有限公司与广州市白云某汽车出租公司合并，以两公司经评估后的净资产作为出资，设立广州市白云区出某汽车集团有限公司……。白云物管公司提交广州市白云出某汽车集团有限公司出具的授权书，内容为：广州市白云区三元里大道CC号产权属我司，我司授权广州市白云区出租汽车集团金泊大厦管理分公司签订租赁合同及进行日常管理。
2016年11月1日，白云物管公司向莫建新交付了2015年1月至2015年12月份已交租金的发票。
一审法院认为：关于白云物管公司的主体资格。白云物管公司系依法成立并领取营业执照的法人分支机构，依法有权作为民事诉讼的当事人。白云物管公司现依照其与莫建新之间签订的《租赁合同》提起本案诉讼，故其主体适格。白云物管公司是否为涉案租赁标的产权人均不影响其诉讼主体资格。莫建新抗辩称白云物管公司不具有诉讼主体资格的抗辩意见不成立，不予采纳。
白云物管公司、莫建新双方签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对白云物管公司、莫建新双方均具有约束力。白云物管公司已依约将租赁标的交付莫建新使用，根据合同约定，2016年1月开始，租赁标的每月租金和管理费合计22050元，莫建新应在每月10日前向白云物管公司支付租赁标的当月租金和管理费，现莫建新确认其至今未向白云物管公司支付2016年1月至2016年6月共6个月的租金合计132300元，莫建新拖欠租金的行为已构成违约。双方合同约定，如莫建新拖欠租金及相关费用达二十日的，白云物管公司有权解除本租赁合同，收回租赁标的，现莫建新拖欠租金的时间已超过二十日，白云物管公司解除合同的条件已经成就，白云物管公司现要求解除与莫建新之间的《租赁合同》，并要求莫建新将租赁标的归还白云物管公司于法有据，予以支持。由于租赁标的中有一部分标的现由莫建新出租给裕兴公司使用，另有一部分作为莫建新与莫兆强合作开办的广告制作公司的经营场地使用，故裕兴公司、莫兆强应当协助莫建新将商铺交还给白云物管公司。至于莫建新提出因白云物管公司未能提供已付租金的发票，故其拒付租金是行使先履行抗辩权的抗辩意见，开具发票虽然是出租方的法定义务，但并非其主给付义务，故开具发票与支付租金并非对待给付，且合同亦无明确约定未提供发票可以拒付租金或免于违约责任，莫建新以白云物管公司未提供发票主张免除违约责任，缺乏约定或法定依据，理由不成立，该抗辩意见不予采纳。
对于白云物管公司主张的违约金，双方约定，莫建新应当于每月10日前向白云物管公司交纳当月租金及相关费用，莫建新逾期支付租金及相关费用，每逾期一日须按当月租金及相关费用总额的1%向白云物管公司支付违约金。现在莫建新存在逾期支付租金的事实，白云物管公司主张违约金，可予支持，但双方约定每日按当月租金及相关费用总额的1%支付违约金明显过高，现莫建新主动要求调低，根据公平原则，一审法院酌情将违约金标准调整为以每月应付租金及管理费为本金，按照金融机构计收逾期贷款利率，即在中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮30%的标准计收。
综上，一审法院依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条之规定，于2016年11月21日作出如下判决：一、解除原告广州市白云出租汽车集团有限公司物业管理分公司与被告莫建新之间于2015年1月21日签订的《租赁合同》；二、在本判决生效之日起三日内，被告莫建新将广州市三元里大道460号首层物业场地归还给原告广州市白云出租汽车集团有限公司物业管理分公司，第三人广州市裕兴房地产信息咨询有限公司、莫兆强应当协助被告莫建新将第三人各自占用的部分场地交还给原告广州市白云出租汽车集团有限公司物业管理分公司；三、在本判决生效之日起三日内，被告莫建新向原告广州市白云出租汽车集团有限公司物业管理分公司支付租金和管理费132300元；四、在本判决生效之日起三日内，被告莫建新向原告广州市白云出租汽车集团有限公司物业管理分公司支付违约金（违约金分段计算，均以每月应付租金和管理费22050元为本金，分别从2016年1月11日、2月11日、3月11日、4月11日、5月11日、6月11日起算，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮30%的标准，计算至实际付清之日止）；五、驳回原告广州市白云出租汽车集团有限公司物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5272元，由原告广州市白云出租汽车集团有限公司物业管理分公司负担2230元，被告莫建新负担3042元，财产保全费1844元，由被告莫建新（被告负担的部分应于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳）。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对莫建新的上诉请求与白云物管公司、莫兆强的答辩意见，分析如下：
从本案证据及当事人陈述可知，莫建新与白云物管公司于2015年1月21日签订《租赁合同》中并无明确约定白云物管公司未提供发票，莫建新可以拒付租金或免于违约责任，而莫建新对于其已欠付的租金及管理费并不存在争议，故一审法院认为开具发票虽然是出租方的法定义务，但并非其主给付义务，故开具发票与支付租金并非对待给付，且合同亦无上述约定，莫建新以白云物管公司未提供发票主张免除违约责任，缺乏约定或法定依据，理由不成立，该抗辩意见不予采纳并无不妥。对莫建新以白云物管公司拖延提供发票为由，认为一审法院对此认定不成立的主张，本院不予采纳。
根据上述合同第6条第六款第二项约定：莫建新将租赁标的物进行分租的，白云物管公司有权解除合同，收回出租标的。本案莫建新将涉案标的分租给裕兴公司、莫兆强，并无提供证据证明其取得白云物管公司同意，故，莫建新已违反上述约定，裕兴公司、莫兆强继续占有场地缺乏依据，一审判处裕兴公司、莫兆强协助莫建新将其各自占用的部分场地交还给白云物业公司并无不当，本院予以维持。莫建新认为一审法院对此判处损害两原审第三人利益，于法无据，本院不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人莫建新上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3042元，由莫建新负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 郑怀勇
审判员 万力平
二〇一七年三月十日
书记员 杨仁义
王心怡