广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1738号
上诉人（原审被告）黄文新，男，1964年10月8日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）广州市侨宏园林山庄有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇海布洪秀全水库右侧。
法定代表人罗治成。
委托代理人梁善，广东古风律师事务所律师。
委托代理人黄振镛，广东古风律师事务所实习律师。
上诉人黄文新因与被上诉人广州市侨宏园林山庄有限公司租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年10月1日，广州市侨宏园林山庄有限公司（甲方）与黄文新（乙方）签订《侨宏园林山客房、绿化空地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于花都区狮岭镇海布村洪秀全水库右侧侨宏园林山庄现有正经营的客房、空地，包括三十二套客房一、二层（正在经营25套、未装修7套）共约1500平方米的建筑和里面设施、设备，以及客房仓库、客房范围草地、停车场及别墅底下大片空地约12000平方米。二、租赁期自2011年10月18日至2021年10月18日止。租金以月缴交，乙方必须在每月的10日前以现金或划款的方式缴纳本月租金到甲方董事长张文谓指定的账户。2011年10月18日至2014年10月18日，每月租金为35000元；2014年10月18日至2017年10月18日，每月租金40000元……租金每三年递增一次。因乙方提出装修改造，甲方给予三个月免租期，实际计租日期为2012年1月18日。三、甲方的权利和义务。甲方应在本合同签订后在10月18日将客房交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一天按月租金3%向乙方支付违约金；乙方应准时交纳租金给甲方，逾期缴付，每逾期一天，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。逾期达到30天，当乙方严重违约处理，甲方收回乙方承租权，并向乙方追究有关的经济损失。四、合同任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反有关国家的法律、法规的，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。合同并就双方的其他权利义务进行了约定。
上述合同签订后，广州市侨宏园林山庄有限公司将合同约定的涉案房屋、土地等交付给黄文新使用，黄文新依约向广州市侨宏园林山庄有限公司交付租金至2013年4月份，自2013年5月1日起的租金至今未付。
根据广州市侨宏园林山庄有限公司陈述，涉案土地为国有建设用地，涉案房屋属于广州市侨宏园林山庄有限公司的自建房，只是临时性建设，没有取得权属证书，也没有办理有关报建手续。庭审中，广州市侨宏园林山庄有限公司提供编号为粤房地证字第26××38号的《房地产权证》一份拟证明涉案房屋中的部分（建筑面积573.85平方米）已取得权属证书，但广州市侨宏园林山庄有限公司并无明确该部分房屋属于租赁物中的哪部分，亦无明确该取得权属证书部分的房屋租金为多少。
广州市侨宏园林山庄有限公司向原审法院提起本案诉讼，请求原审法院判令：1、解除广州市侨宏园林山庄有限公司、黄文新双方签订的《侨宏园林山客房、绿化空地租赁合同》，并判令黄文新交回承租土地；2、黄文新向广州市侨宏园林山庄有限公司支付从2013年5月至2013年10月拖欠的租金210000元（按每月35000元的标准计算）、2013年4月至2013年7月的税费3206.78元、2013年3月至2013年7月电话费、网费416.47元、2013年2月至2013年8月有线电视费1071元，上述合计214694.25元及违约金126000元（每天按应缴租金的3%计算），暂合计340694.25元。3、黄文新承担本案诉讼费用。
庭审中，经原审法院释明，广州市侨宏园林山庄有限公司表示，如果广州市侨宏园林山庄有限公司、黄文新签订的上述《侨宏园林山客房、绿化空地租赁合同》无效，广州市侨宏园林山庄有限公司变更诉讼请求为请求原审法院判令：1、黄文新向广州市侨宏园林山庄有限公司返还合同约定的客房、空地（包括里面的设备、设施），以及返还客房仓库、客房范围草地、停车场及别墅底下空地；2、黄文新按照租金标准向广州市侨宏园林山庄有限公司支付2013年5月至2013年10月份的占有使用费210000元；3、黄文新承担本案诉讼费用。
原审法院认为：广州市侨宏园林山庄有限公司、黄文新签订的《侨宏园林山客房、绿化空地租赁合同》虽然是双方真实意思表示，但广州市侨宏园林山庄有限公司并无提供涉案土地性质及用途的证据，且由于涉案房屋的建设没有办理有关报建手续，没有取得建设工程规划许可证，该房屋的建筑工程亦没有经有关部门批准建设。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述法律规定，双方签订的《侨宏园林山客房、绿化空地租赁合同》应为无效。因该合同无效，广州市侨宏园林山庄有限公司经原审法院释明后变更了诉讼请求，原审法院予以准许。
由于合同无效，黄文新应将租赁物交还给广州市侨宏园林山庄有限公司。上述合同虽然无效，但由于黄文新已实际使用了涉案土地、房屋等，因此，广州市侨宏园林山庄有限公司要求黄文新参照合同约定的租金标准支付2013年5月至2013年10月期间的土地、房屋占有使用费共210000元合法有据，原审法院予以支持。黄文新不同意支付占有使用费，也不同意返还涉案房屋、土地，于法无据。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，作出如下判决：一、黄文新于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市侨宏园林山庄有限公司、黄文新于2011年10月1日签订的《侨宏园林山客房、绿化空地租赁合同》约定的客房、空地，包括三十二套客房一、二层共约1500平方米的建筑和里面设施、设备，以及客房仓库、客房范围草地、停车场及别墅底下大片空地约12000平方米的土地腾空交还给广州市侨宏园林山庄有限公司；二、黄文新于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市侨宏园林山庄有限公司支付2013年5月至2013年10月期间的房屋、土地占有使用费210000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2680元，由广州市侨宏园林山庄有限公司负担455元，黄文新负担2225元。
上诉人黄文新不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误，被上诉人交付上诉人的房屋不符合使用条件，无权向上诉人收取租金或使用费。上诉人与被上诉人签订的是“客房、绿化空地租赁合同”，所谓客房是酒店为客人准备用于住宿以及休闲娱乐等服务的场所。因此，客房需具备住宿和休闲娱乐功能，而被上诉人出租给上诉人的客房。天花漏水，墙面开裂，明显属于危房，完全不具有居住功能和使用功能。合同法第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。被上诉人将完全不具备客房功能的房屋交付给上诉人，在上诉人多次告知客房因房屋质量问题不能使用时拒不修缮，违反其法定义务，其无权要求上诉人支付租金或使用费。二、一审法院适用法律错误，程序违法，应依法予以改判。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。法律还明确规定，当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新制定举证期限。本案中，被上诉人在庭审中变更诉讼请求，违反了法律规定的起诉条件，严重影响了人民法院的审判活动。而一审法院罔顾法律规定，允许被上诉人当庭变更诉讼请求，且就被上诉人提出的新的诉讼请求，未能给予充分上诉人的举证期限，剥夺了上诉人的诉讼权利。另，被上诉人不是案涉场地的权利人，不能收取任何费用。由于被上诉人原因导致我方不能正常办理营业执照，无法正常营业，理应减免租金，退还押金。合同无效是被上诉人造成，被上诉人应返还押金。综上所述，请求二审法院：1、依法撤销原审判决；2、判决驳回被上诉人全部诉讼请求；3、判决被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。
被上诉人广州市侨宏园林山庄有限公司答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为：当事人未能提供案涉场地、房屋的报建资料及建设工程规划许可证，原审法院认定双方当事人就案涉场地、房屋签订的租赁合同无效并无不当。由于上诉人一直占用案涉场地、房屋，原审法院判决上诉人支付场地、房屋占用使用费并无不当。上诉人上诉称被上诉人交付的房屋不符合使用条件及由于被上诉人原因导致上诉人不能正常办理营业执照无法正常营业，主张被上诉人无权向上诉人收取租金或使用费。对此，本院认为，上诉人虽然主张案涉房屋不符合使用条件及其无法正常营业，但上诉人就此没有提交充分的证据加以证实，另外，上诉人签订租赁合同后，实际使用房屋数年且一直依约交租至2013年4月份，在本案审理期间仍不愿意交回案涉场地、房屋。上诉人主张被上诉人无权向上诉人收取租金或使用费，理据不充分，本院不予支持。至于押金问题，由于上诉人在本案中没有就此提出反诉，故本案对押金问题不予审理，当事人可另循法律途径加以解决。被上诉人提起本案诉讼时，主张案涉合同有效而诉请解除案涉合同。原审法院根据本案事实认定案涉合同属于无效合同，与被上诉人主张的合同效力不一致，原审法院依法应当告知被上诉人可以变更诉讼请求，此变更诉请不受《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定的限制。故上诉人上诉称原审法院程序违法，理据不足，本院不予采纳。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人黄文新负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年七月一日
书记员 阮志雄