广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1277号
上诉人（原审被告）：刘德民，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：胡勇、陈远军，系北京大成（广州）律师事务所律师、律师助理。
被上诉人（原审原告）：邹启梅，住江西省吉安市新干县。
委托代理人：曾凯旋、鲜雨佳，均系广东威戈律师事务所律师。
原审被告：俊田发展有限公司，香港注册办事处地址：Units903-4,9thFloor,YipFungBuilding,2-18D’AguilarStreet,Central,HongKong，下落不明。
上诉人刘德民因与被上诉人邹启梅、原审被告俊田发展有限公司（以下简称俊田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据邹启梅提供的2013年7月19日房产登记号：2012登记字1001493号《房地产登记簿查册表》记载：房产地址：越秀区北京路147号2465；产权人：邹启梅；占有部分：全部（权属人）；建筑面积5.8902平方米；登记时间：2013年4月7日；规划用途：商业。
据邹启梅提供的广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，广州市越秀区北京路147号2465商铺（建筑面积5.89平方米）的权属人为邹启梅，登记时间：2013年4月7日。
2011年9月18日，邹启梅（买受人）与刘德民、俊田公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买广州市北京路147号二层312号铺（建筑面积5.90平方米），按套内建筑面积计价，房价总额593073元，买受人按揭付款，2011年9月18日前支付全部房价款的10%即60000元，2011年10月18日前支付全部房价款的25%即146536元，2011年11月18日前支付全部房价款的26%即156537元，余下款价款230000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行帐号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的第5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按揭银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行），（1）、逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行，同时，本合同第十五条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；（2）、逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同。若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付的全部房价款作为违约金没收。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金。同时，本合同第十五条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用；买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按应付房价款1‰的标准向买受人计付违约金等。
2012年1月5日，邹启梅（买受人）与刘德民（出卖人）及委托代理人广州骏腾商业经营管理有限公司（以下简称骏腾公司）签订《商铺买卖合同补充协议》，其中约定：第一条、鉴于买受人自愿购买出卖人提供的广州市越秀区北京路147号二层312号铺。第三条、买受人向出卖人申请变更购房款付款方式为一次性。第四、鉴于上列三项条款的情况，出卖人同意买受人提出的变更付款方式申请请求，由买卖合同约定的按揭付款方式改为一次性支付全部房价款的付款方式。第五条、买受人须按下列方式按时付款：⑴2011年11月18日前支付全部房价款的60%（包含定金），金额363073元；⑵2012年1月15日前支付全部房价款的12%，金额70000元；⑶2012年2月15日前支付全部房价款的14%，金额80000元；⑷2012年3月15日前支付全部房价款的14%，金额80000元。第六条、买受人如未按本协议第五条规定的时间付清剩余款项，则按买卖合同第五条处理等。
合同签订后，邹启梅按上述《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》的约定向刘德民、俊田公司支付了房款593073元。
因本案纠纷，邹启梅于2013年9月4日向原审法院起诉，请求判令：俊田公司与刘德民连带支付邹启梅迟延办证违约金（从2012年7月25日起至2013年4月7日止，按已付购房款593073元的每日千分之一计算）。
原审法院认为：邹启梅与刘德民、俊田公司自愿签订的《商铺买卖合同》《商铺买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。由于刘德民、俊田公司没有按合同约定的时间办理涉讼房屋过户给邹启梅名下的手续，刘德民、俊田公司已经构成违约，故邹启梅要求刘德民、俊田公司支付迟延办证违约金符合合同的约定，原审法院予以支持。因邹启梅已按合同约定支付购房款给刘德民、俊田公司，刘德民以邹启梅未按约定付清购房款及邹启梅没有实际损失为由抗辩拒绝向邹启梅支付迟延办证违约金理由不成立，原审法院不予采纳。鉴于合同约定刘德民按已付房款的每日1‰承担违约责任的标准经审查显属过高，刘德民要求调整违约金的计算标准依据充足，原审法院予以采纳。迟延办证违约金的标准按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，于2015年7月3日作出如下判决：一、俊田发展有限公司、刘德民自本判决发生法律效力之日起10日内，向邹启梅支付迟延办证违约金（从2012年7月25日起至2013年4月7日止，以已付购房款593073元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回邹启梅的其他诉讼请求。本案受理费3420元，由俊田发展有限公司、刘德民共同负担。
判后，上诉人刘德民不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决关于迟延办证违约金计算日认定错误，迟延办证违约金的计算日应从2012年3月14日开始计算210个工作日后再计至2013年4月2日止。1、刘德民、邹启梅于2011年9月8日签定《商铺买卖合同》后，邹启梅因自身原因未及时按合同约定以按揭方式付清购房尾款，后经刘德民催促，邹启梅才申请变更为一次性付款，直至2012年3月13日才付清尾款。依据《商铺买卖合同》第五条关于买受人逾期付款违约责任的规定，办证期限的210个工作日应从2012年3月14日开始计算。2、刘德民、邹启梅所签订的《商铺买卖合同》第十五条均已对办产权及逾期申办产权违约金的计算期限作了明确的约定。本案中，刘德民于2013年4月2日取得房管部门的《受理回执》，已按合同的约定向房管部门申办了交易过户手续并完成交易过户手续，房管部门实际的登记及出产权证的时间，刘德民不能控制。而一审判决错误的认定刘德民在取得《受理回执》的情形下，仍判决迟延办证违约金的计算日至2013年4月7日止。二、一审判决对违约金的处理有失公平，我方认为应按照已付房款的同期活期存款利息计算违约金。1、《商铺买卖合同》约定，刘德民交付商铺使用时间为2014年4月30日，行使收益权时间在收铺后。因此虽然刘德民迟延办证，在此期间内也没有对邹启梅造成损失。2、广州市国土资源和房屋管理局于2013年发布的《广州市房屋租金参考价的通知》涉案商铺地段类似的商铺租金标准为337元／㎡／月，依此标准计算涉案商铺一年的总收益标准约为23859.6元，该参考标准是首层的物业，二层的商铺租金值更低。一审法院判决的标准计算，远高于租金参考价标准。综上，刘德民上诉请求撤销原审判决第一项；邹启梅承担全部诉讼费用。
被上诉人邹启梅答辩认为原审判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。
俊田公司二审无答辩意见。
经审查，本院对原审查明的事实予以确认。
另查明：刘德民主张广州市房地产交易中心2013年4月2日出具受理办证申请的《回执》，故按照该合同第十五条之“上诉人应在合同生效后210个工作日内，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下”的约定应逾期办证的时间应计至该日。邹启梅认为因涉案房产的《房地产权证》显示登记时间为2013年4月7日，亦即至该日，俊田公司和刘德民交易过户的合同义务才履行完毕，因此，逾期办证违约金的时间应计至2013年4月7日。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。涉案《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》为有效合同。刘德民未能在合同约定的期限内办理涉案商铺的产权证，应按照约定承担违约责任。本案二审争议的焦点为逾期办证违约金的截止时间以及逾期办证违约金的计付标准问题，本院认定如下：
首先，邹启梅已按照《商铺买卖合同补充协议》约定付清购房款，刘德民上诉认为应按照《商铺买卖合同》中约定的付款时间来顺延办证期限，与合同约定不符，本院不予支持。
其次，涉案《商铺买卖合同》约定“出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金”，故计付逾期办证违约金的截止时间应为“实际申办之日”。本案房管部门已于2013年4月2日向邹启梅、刘德民核发了商铺转移手续的《受理回执》，因此，刘德民认为违约金应计付至该日止，符合合同约定，应予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准，双方合同约定的标准为每日按已付房款的1‰计付，刘德民认为标准过高应予以调整。本案无证据显示邹启梅的实际损失，故应兼顾本案合同的履行情况、当事人的实际损失、过错程度以及预期利益综合因素予以衡量，原审酌定逾期办证违约金的标准按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算并无不当，本院予以维持。
最后，经本院合法公告，俊田公司未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利，本院依法作缺席审理。本案系因刘德民违约导致的，故二审受理费应由其负担。
综上所述，原审判决认定事实清楚，唯部分处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2412号民事判决第二项及受理费的决定；
二、变更广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2412号民事判决第一项为：刘德民、俊田发展有限公司应自本判决送达之日起十日内一次性向邹启梅支付自2012年7月25日起至2013年4月2日止的逾期办证违约金（以593073元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
本案二审受理费3420元，由刘德民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 黄春成
二〇一六年五月三十日
书 记 员 张 辉