贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终4878号
上诉人（原审被告）贵阳义信房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区。
法定代表人：曾阳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓明松，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴艳，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓好，女，1983年3月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
被上诉人（原审原告）：曹文晋，男，1982年9月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人贵阳义信房地产开发有限公司（以下简称义信房开公司）因与被上诉人邓好、曹文晋商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
义信房开公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人起诉上诉人要求对合同的违约金进行调整系变更之诉，本案系要求上诉人支付违约金系给付之诉，两次诉讼请求不同，事实理由不同，一审法院进行了混淆，业主已经收房且签订了收房承诺，逾期交房也并非上诉人一方原因所造成。在此情况下，一审没有采信《业主收房承诺》，没有法律依据，该承诺是双方真实意思表示，原判否定该事实，干预了当事人意思自治。且《业主收房承诺》未违反法律强制性规定，未损害国家、社会公共利益，不属于无效的情形。二、一审适用法律不当，损害了上诉人权利。案涉房屋系经济适用房，具有福利性和保障性，其价格不由市场决定，实行政府指导价。故不应纳入《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》调整的范畴。
被上诉人邓好、曹文晋答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
邓好、曹文晋向一审法院起诉请求：1、要求被告赔偿原告逾期交房违约金共计：37510元（2016年6月6日至2017年7月31日止）；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：2011年12月6日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买义信公司开发的位于贵阳市××茶路××号地块（现定名）“义信麒麟苑经济适用住房（廉租房）”第C栋C1单元11层6号住宅用房一套，购房款总金额人民币247592元。对于房屋的交付，合同第八条约定“出卖人应当在2013年6月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，同时约定“遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期”。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金”。合同签订后，原告向义信公司支付了购房款。2014年8月9日，原告向被告出具了一份《业主收房承诺函》，该承诺函第2项载明“对贵公司应付的逾期交房违约金，2014年4月30日前按《商品房买卖合同》约定处理。2014年5月1日至2014年5月31日按《商品房买卖合同》约定违约金5倍赔付，2014年6月1日至2014年6月30日按《商品房买卖合同》约定违约金6倍赔付，2014年7月1日至2014年7月20日按《商品房买卖合同》约定违约金7倍赔付，2014年7月20日后逾期交房的违约金，本人放弃，且不在任何时间以任何形式要求贵公司支付”。被告已将房屋交付原告使用，原告也已经按照上述《业主收房承诺函》收到被告支付给原告的逾期交房违约金1991元。
2015年，原告基于上述事实以被告至今未交房，被告违约造成原告经济损失，合同约定的万分之零点一的赔偿额不足以弥补原告的经济损失为由，将被告义信公司诉至我院，诉请1、将购房合同第九条违约金比例变更为万分之一至被告交付合格的产权房日止；2、被告承担诉讼费。我院于2015年9月28日作出（2015）云民一初字第1156号民事判决书，该判决书认定：原告已按照合同约定向被告付清购房款，被告未能按照合同约定的期限履行交房义务，且未能提供证据证明遭遇了不可抗力并在发生之日起30日内告知买受人，被告构成违约，关于逾期交房违约金的比例问题，虽然合同约定“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金”，但违约金计算应结合原告的实际损失，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。《商品房买卖合同》的签订虽然是原被告的意思自治行为，但被告逾期交付房屋加大了原告的经济负担，故酌情将违约金计算比例由“按已付购房款的万分之零点一”调整，故判决：原告邓好、曹文晋与被告贵阳义信房地产开发有限公司于2011年12月6日签订的《商品房买卖合同》第九条中关于违约金计算比例由“按已付购房款的万分之零点一”调整为“按已付购房款的万分之一”。被告义信公司对该判决不服向贵州省贵阳市中级人民法院提起上诉，贵州省贵阳市中级人民法院于2015年12月18日作出（2015）筑民一终字第2411号民事判决书，该判决书认定：对于上诉人义信公司提出的原审判决提高逾期交房违约金违反相关法律规定的上诉理由，虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》以及被上诉人出具的《业主收房承诺函》中对逾期交房违约金均进行了约定，但是被上诉人认为该违约金的约定过低，请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，人民法院在双方约定的违约金低于因违约造成的损失时应予调整。根据日常生活经验及我国普遍的司法实践，房屋买受人因出卖人逾期交付房屋产生的可得利益损失往往可以通过比较同类地段同类房屋的租金予以计算和量化。因本案诉争房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的四级地段，参照该地段同类房屋的租金标准，本案双方当事人约定的逾期交房违约金显然过低，难以弥补被上诉人在本案中受到的损失，因此，原审法院对逾期交房违约金予以适当调整符合法律规定，并无不当。另外，虽然本案诉争房屋确为享受国家政策优惠的保障性住房，但是，上诉人义信公司逾期交房给房屋买受人造成的损失并不会因为该房屋的保障房性质而有任何减少，因此，其提出的上诉理由缺乏事实和法律依据，故判决：驳回上述，维持原判。
被告义信公司不服贵州省贵阳市中级人民法院（2015）筑民一终字第2411号民事判决书，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2017年7月27日作出（2017）黔民申1209号民事裁定书，该裁定书认定：本案中，在案的《商品房买卖合同》及《业主收房承诺函》中对逾期交房违约金进行了约定，但是被申请人认为违约金过低请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，义信公司逾期交房客观存在，参照该地段同类房屋的租金标准，双方约定的违约金显然过低难以弥补被申请人受到的损失。虽然本案诉争房屋确为享受国家政策优惠的保障性住房，但是义信公司逾期交房给被申请人造成的损失并不会因为该房屋的保障房性质而有任何减少，一、二审判决酌情将本案逾期交房的违约金计算比例调整为按已付购房款的万分之一符合法律规定。故裁定：驳回贵阳义信房地产开发有限公司的再审申请。现原告依据生效的判决要求被告赔偿原告逾期交房违约金共计37510元（2013年6月6日至2017年7月31日止）。在举证期限内，被告义信公司仍未能提供房屋竣工验收合格的依据。
一审法院认为，本案的争议焦点在于被告是否已经履行完逾期交房违约金的责任。被告在庭审中向一审法院提交了另一案件的民事判决书，用以证明案外人签署了《业主收房承诺函》，该协议不违反法律规定，被告已向原告支付了逾期交房的违约金，双方关于逾期交房的违约责任已经终结，现原告不应就逾期交房的事实再进行主张。一审法院认为，被告所举的该份判决与本案不具有关联性，一审法院不予采纳，且就本案，原告在庭审中提交了与本案具有关联性的一审法院（2015）云民一初字第1156号民事判决书、贵阳市中级人民法院（2015）筑民一终字第2411号民事判决书，该生效的法律文书均已认定《业主收房承诺函》虽然是原、被告双方真实意思表示，但是被告逾期交付房屋加大了原告的经济负担，故已生效的判决将双方签订的《商品房买卖合同》第九条中关于违约金计算比例由“按已付购房款的万分之零点一”调整为“按已付购房款的万分之一”，则被告应向原告支付违约金的计算公式为已付购房款247592元*万分之一*违约天数。关于违约天数，原告主张从交房时间2013年6月5日次日计算至2017年7月31日，共计1515天，现被告至今仍未能提供房屋竣工验收合格的依据，不能举证证明该房屋已经具备交付条件，故计算至2017年7月31日符合合同约定。综上，被告自2013年6月6日至2017年7月31日期间应向原告支付的逾期交房违约金=247592元*万分之一*1515天=37510元，扣除已支付逾期交房违约金1991元，被告还应向原告支付违约金35519元。故被告至今未履行完毕向原告支付逾期交房违约金的责任。
据此，依据《中华人民共和国合同法》六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，判决：一、被告贵阳义信房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告邓好、曹文晋自2013年6月6日起至2017年7月31日止期间的逾期交房违约金人民币35519元；二、驳回原告邓好、曹文晋的其余诉讼请求。案件受理费人民币738元，减半收取369元，由被告贵阳义信房地产开发有限公司负担（该款原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被上诉人作出的《业主收房承诺函》第2条明确了义信公司因逾期交房应支付的违约金，并明确“2014年7月20日后逾期交房的违约金，本人放弃，且不在任何时间以任何形式要求贵公司支付。本承诺自作出之日即生效。”该承诺中权利义务关系明确，意思表示清楚，并有被上诉人签字、捺印，应属于当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，该《业主收房承诺函》应属有效承诺。原判确认已生效裁判文书对于违约金的处理承诺进行了变更，不符合客观实际，本院予以纠正。根据本案查明的事实，上诉人义信公司已按《业主收房承诺函》向被上诉人支付了违约金，并将房屋交付给被上诉人使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行……”本案双方已履行完《业主收房承诺函》中关于违约金的相关约定，该项权利义务随即终止。现被上诉人以双方约定的违约金过低为由要求支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，且不符合其在《业主收房承诺函》中放弃主张的意思表示，故本院对被上诉人的一审诉讼请求不予支持。
综上所述，义信公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初139号民事判决；
二、驳回邓好、曹文晋的全部诉讼请求。
一审案件受理费738元，减半收取369元，由邓好、曹文晋负担；二审案件受理费738，由邓好、曹文晋负担；
本判决为终审判决。
审判长 龙 珑
审判员 邓禹雨
审判员 唐有临
二〇一八年十月八日
书记员 杨胜糌