上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初10204号
原告：庄小春，女，1955年3月16日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：庄海军，上海市浩信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐培文(系原告庄小春女儿)，女，1983年11月21日生，住上海市长宁区。
被告：葛国平，男，1960年7月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告庄小春与被告葛国平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，后本案转为普通程序。本案于2017年6月20日、2017年11月14日公开开庭审理了本案。原告庄小春的委托诉讼代理人庄海军、徐培文，被告葛国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄小春向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告已付购房款70万元；2.要求判令被告赔偿原告的损失33万元；3.本案的诉讼费由被告承担。案件审理过程中，被告返还原告70万元，原告撤回了第一项诉请。事实和理由：2016年6月23日，经上海创恒房地产经纪事务所居间介绍，原、被告就上海市长宁区愚园路XXX弄XXX号底层车间(3)(以下简称涉讼房屋)签订了《售房定金协议》。协议约定，房屋转让总价为122万元，分三次付清。另约定定金10万元，并约定2016年9月10日前过户。签订协议当日，原告支付被告定金10万元。
2016年7月22日，原、被告就涉讼房屋签订示范文本《上海市公有住房承租权转让合同》。合同约定的转让价格为122万元，2016年6月23日支付10万元，2016年7月30日前付60万元，2016年9月10日前到长宁区房地产交易中心当日付52万元。另约定于2016年9月10日前至交易中心办理转让手续，并且在合同的第九条、第十条对双方的违约责任作出明确的约定。被告在合同《公有住房同住成年人意见书》中明确“无同住成年人”。当日，原告支付被告房款60万元。
嗣后，原、被告办妥了《上海市公有住房差价换房征询表》的审核和征询事宜。2016年9月2日，原、被告在居间人的协助下至长宁区房地产交易中心办理备案手续。在办理的最后程序，交易中心工作人员要求被告的配偶和儿子到场配合办理手续。鉴于此，当日未能办妥转让手续。此后，原告多次要求被告配合办理备案手续，被告均以其子在境外无法联系为由拒不配合办理转让手续。在2016年10月份的沟通中，被告又提出加价十万才愿意配合继续履行合同。原告遂于2016年11月初起诉至长宁区人民法院，经多次调解，被告坚持要求加价出售，原告无法完全满足被告的加价要求。后被告又提出配偶不同意出售，无法再履行签署的合同。鉴于其配偶提出不知情且不同意出售房屋，故无法办出交易中心的《差价换房通知单》，被告应当为其过失造成原告的损失进行赔偿。原告已按约支付定金和房款，被告要求加价出售，并以配偶拒不同意出售阻碍履行，给原告造成了损失。原告已卖掉昆山的房子，房价的飙升造成了原告巨大的预期利益损失，还有70万元的利息损失，综上为维护原告合法权益，特向法院起诉。
被告葛国平辩称：不同意解除合同，被告从始至终卖房的意愿都未改变。被告9月2日去交易中心办理登记备案手续，交易中心要求被告的妻子、儿子到场签名才能交易，故当天没有交易成功。咨询原由为该房屋承租权是有偿转让所得，转让合同有三个人签字，妻子和儿子也是该房屋的承租权人。事后双方在中介处洽谈了几次，被告提出如果事前知道需要妻子、儿子到场，不可能现在卖出该房屋，儿子在美国且是美国公民身份，他不知道我决定买房，因为其工作原因被告联系他确有困难，近几年不可能回国，但是被告卖房的决定没有改变，希望能够联系到儿子并办妥合法的手续完成交易。由于手续繁琐预计时间长。在经历诉调和前案审理过程中，追加被告妻子为第三人，第三人表态合同损害了她及儿子的合法权益，不予追认，对合同也没有履行义务。4月底原告撤回了前案诉讼，并以不能实际履行为由提起本案诉讼。被告自始没有拒绝履行合同，并没有违约。原告提出预期利益损失，暴露了原告是个短线炒房客。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市租用居住公房凭证、《售房定金协议书》、收条、《上海市公有住房承租权转让合同》、房地产使用权价值评估报告等证据的真实性，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
上海市租用居住公房凭证显示，涉讼房屋租赁户名为被告葛国平，使用面积为15.70平方米。
2016年6月23日，被告葛国平(甲方)、原告庄小春(乙方)与案外人中介方上海创恒房地产经纪事务所(丙方)三方签订《售房定金协议书》，甲方同意向乙方出售位于上海市长宁区愚园路XXX弄XXX号底层车间(3)室的房屋，涉讼房屋售价为122万元。乙方房款分三次交付与甲方。第一次于2016年6月23日支付定金，交付10万元；第二次于2016年7月30日前支付房款60万元，最后一次于2016年9月10日支付52万元。交房期限为交易后10天。甲方收到定金后，必须遵守协议规定，中途不得借故终止售房，否则双倍返还(定金)金额20万元整，由乙方与中介方平均分享。2016年9月10日前进交易中心。当日，被告收到原告的定金10万元。
2016年7月22日，原告(乙方)与被告(甲方)就涉讼房屋签订《上海市公有住房承租权转让合同》，合同约定，甲方将其涉讼房屋承租权转让给乙方，转让成交价为122万元。合同约定，2016年9月10日，双方至长宁区房地产交易中心办理转让手续。合同约定除不可抗力因素外，甲方未按本合同约定的期限将该住房交乙方进行验收交割的，甲方应按已收款向乙方支付逾期利息，逾期利息自约定验收交割之日起第二天至实际验收交割之日止。甲方除应支付逾期利息外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金，合同继续履行。合同第十二条约定本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。同日，被告签署《公有住房同住成年人意见书》，确认涉讼房屋无同住成年人。
2016年7月22日，被告出具收条，内容为收到原告房款60万元。
2016年9月2日，原、被告至去交易中心办理交易过户登记备案手续，交易中心要求被告的妻子、儿子到场才能交易，故没有交易成功。被告陈述其积极联系儿子，希望说服其办妥手续。同年10月21日，原、被告就怎样完成交易进行过沟通。2016年11月，原告诉至法院要求继续履行合同，在该案审理过程中，追加被告妻子为第三人，其明确自始没有参与合同洽谈，对合同不予追认，不愿出售该房屋。原告撤诉后于2017年5月12日重新起诉，要求被告返还房款并赔偿原告损失。
在案件审理过程中，经原告申请，本院通过高院委托上海城市房地产估价有限公司就涉讼房屋进行价值评估，评估时间为2017年5月12日。2017年9月27日，该机构出具沪城估(2017)(估)字第02856号房地产估价报告。估价结果为涉讼房屋于价值时点估价结果为总价155万元，使用面积评估单价98,726元每平方米。
庭审结束后，被告返还了原告购房款70万元，原告撤回了相应的诉请。
本院认为，原、被告双方签订的《上海市公有住房承租权转让合同》约定合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。但原、被告在2016年9月2日办理房屋转让手续并未成功，因此也无法获得上述通知书，原因为被告的妻子、儿子未能到场表示同意售房，后被告妻子明确表示对合同不予追认，不同意售房，也因此，双方约定的合同生效条件无法成就，上述合同未能生效。因卖方家庭原因，导致双方的合同未能生效，给作为守约方的原告造成了损失，被告应予以赔偿。原告主张其损失有已付购房款的利息损失，其错失了购房的机会导致房屋溢价的损失，经评估差价为33万元。本院认为，原告要求被告赔偿损失的诉请于法有据，考虑到守约方须支出的必要的交易成本、守约方实际已经支付的购房款比例等因素，本院酌定支持原告损失20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，判决如下：
被告葛国平应于本判决生效之日起十日内赔偿原告庄小春损失200,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,250元，由原告庄小春承担2,462元，由被告葛国平承担3,788元。
评估费5,730元，由被告葛国平负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
审 判 员 赵芳芳
人民陪审员 牟世荣
二〇一八年一月十二日
书 记 员 王 宁
附：相关法律条文
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任；
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）其他违反诚实信用原则的行为。