贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔04民初23号
原告：杨某某，男，1970年11月22日生，汉族，贵州省普定县人，住普定县，现住普定县。
原告：张某，女，1978年9月4日生，汉族，籍贯、贵州省普定县人，住普定县，现住普定县。
二原告共同委托代理人：饶文武，贵州兴科（黄平）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：贵州深远房地产开发有限公司。住所地贵州省普定县城关镇农贸市场。
法定代表人：刘飞。
委托代理人：石军，贵州朝华明鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告杨某某、张某与被告贵州深远房地产开发有限公司（以下简称“深远房开”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月20日作出（2015）安市民初字第39号民事判决书，被告深远房开提起上诉；贵州省高级人民法院于2016年12月29日作出（2016）黔民终455号民事裁定书，裁定将该案发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杨某某、张某及其委托代理人饶文武，被告深远房开委托代理人石军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二原告诉请：1、判令被告继续履行双方合同，办理房屋所有权变更登记；2、被告支付违约金暂计算至2015年1月16日为439219元；3、诉讼费由被告负担。
事实和理由：2013年8月二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的金地翠园第1幢第1、2层商铺（房号1-1-3、1-2-3）出卖给原告。合同签订后，原告先后于2013年8月9日、8月14日向被告支付购房款400000元和1109344元。2015年1月原告查询得知被告并未将已出卖给原告的商铺进行备案，且被告在2012年已将房屋设定了在建工程抵押，现案涉房屋仍未办理产权变更，被告已构成违约，故诉至法院提出前述请求。
被告辩称：原告的第一个诉请，被告可以协助履行，但该房屋在2014年4月12日被法院查封，客观上不能实现；对于违约金，案涉房屋已经交付，原告也按时收到租金，其诉请的违约金过高，应当减轻。
原告提交以下证据：1、二原告身份证，拟证明二人主体资格；2、商品房买卖合同、收款收据，拟证明双方买卖合同关系及已支付款项；3、租赁合同，拟证实案涉商铺出租的事实；4、被告登记信息查询、营业执照、建设工程规划许可证、房地产企业资质证、税务登记证、组织机构代码证、普定县发改局《关于普定县城关镇红旗村金地翠园小区准予备案通知》，拟证实被告基本信息及具备开发房地产的资质；5、普定县房屋管理所“房屋产权信息说明”，拟证实案涉房屋已设立抵押。
被告未提交证据。
被告对原告提交的证据的真实性、合法性均无异议，但对于违约金的计算，其认为既然原告要求继续履行合同，就不应按解除合同的条款计算为每日1‰，而应按继续履行合同的条款计算，且因过高申请调减。
对原告提交的证据，真实、合法并与本案纠纷具有关联性，本院予以采信。
依据双方庭审陈述及相关证据，本院认定如下事实：2013年8月，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的普定县“金地翠园”小区1幢1、2层3号房，单价为每平方3323.72元，总价款1609344元，合同其他约定如书面记载；合同签订后，原告于2013年8月9日、8月14日向被告分别支付400000元、1109344元。
被告已在2013年5月9日，将案涉房屋出租给案外人徐其芳，双方签订了《房屋租赁合同》，在本案原被告双方签订买卖合同后，该房屋租金由原告收取。
另查明，被告开发的“金地翠园”小区于2011年8月9日取得施工许可证，其因资金需要，于2012年11月用该项目设立在建工程抵押向上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行申请贷款，并于2012年11月在普定县房屋管理所办理了在建工程抵押登记；后因被告未按借款合同履行偿还义务，上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行与贵州美益投资（集团）有限公司向贵阳仲裁委员会提起仲裁，该委于2013年12月31日作出（2013）贵仲裁字第249号裁决书，解除二申请人与被告的借款合同，被告限期偿还借款并承担抵押责任等；后上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行与贵州美益投资（集团）有限公司向本院申请执行仲裁裁决，本院分别于2014年4月2日、2016年4月1日作出（2014）安市执字第18号及（2014）安市执字第18号之一执行裁定书，查封了被告开发的“金地翠园”中设立在建工程抵押的全部房产，本案争议房屋即在其中；原告在本案诉讼过程中，于2017年1月17日向本院提起执行异议，本院于2017年2月22日作出（2017）黔04执异1号裁定书，驳回了其异议申请，原告未在15日的期限内提起执行异议之诉。
本院认为：本案争议焦点系案涉房屋是否具备转移登记的条件；原告诉请的违约金应否支持及范围。
第一、本案案涉房屋已经本院裁定查封，不能进行相应的处分，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告诉请被告办理房屋所有权变更登记，属于该条规定的第一种情形，其请求应通过执行异议之诉解决与案外人对案涉房屋的争议，或者解除双方买卖合同而获得对被告的金钱债权；同时，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分第14条之规定，“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。”，本院已于审理中向原告释明，但原告仍坚持其诉请，故应予驳回。
第二、原告诉请被告支付逾期变更登记的违约金，据双方签订的商品房买卖合同第八章第三条第一款“出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”、第二款“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起玖拾日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之壹的违约金。”的约定，被告应于2014年3月31日前完成商品房转移登记，其行为构成违约无疑，应负担违约金责任。
第三、对于违约金责任的范围，自双方买卖合同签订后，案涉房屋已实际交付原告，原告也一直向承租人收取租金，其在本案中并无证据证实其存在实际损失，根据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，可以认定双方约定每日千分之壹的违约金过高，且被告已在庭审中申请调减，故对原告主张的违约金应予调整，以原告已付房款参照中国人民银行贷款利率支持年利率6%，自2014年4月1日计算至本判决生效之日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：
一、被告贵州深远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某某、张某支付以1509344元为基数，按年利率6%计算自2014年4月1日至本判决生效之日止的违约金；
二、驳回原告杨某某、张某的其他诉讼请求。
当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。
案件受理费7900元，由原告杨某某、张某负担3500元，被告贵州深远房地产开发有限公司负担4400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省高级人民法院。
逾期未提出上诉的，则本判决即发生法律效力，负有履行义务的当事人未按判决确定的履行期间履行义务的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判长 程 芳 芳
审判员 辜 贤 莉
审判员 黄 光 美
二〇一七年六月六日
书记员 龚佳铃（代）
附：
当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：
（一）承担加倍罚息或迟延履行金。
（二）被强制进行审计。
（三）被限制出境。
（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。
（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。
（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。
（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。
（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。