福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终6429号
上诉人（原审原告）：杨清富，男，1972年7月12日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：林伟，福建亚太天正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江楠，福建亚太天正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。
法定代表人：郑钟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：雷科保，北京大成（福州）律师事务所律师。
上诉人杨清富因与被上诉人福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初4329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨清富委托诉讼代理人江楠律师、被上诉人泰禾房地产公司的委托诉讼代理人雷科保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨清富上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判支持杨清富全部诉讼请求；二、本案上诉受理费由泰禾房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，泰禾房地产公司交付未经验收合格的商品房不应视为已履行了交房的义务。一审中泰禾房地产公司承认由于施工人拒不交付内页资料，不配合办理相关验收工作，故讼争房屋并未验收合格，不符合约定交房条件，此外，讼争房屋未经杨清富验收，泰禾房地产公司也没有依法提供“两书一表”等相关文件，故不应视为其已经履行了交房义务。二、讼争房屋未达到法律规定允许交付的标准，属于不可交付的房屋，一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定是错误的。
泰禾房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。理由如下：讼争房屋已经于2015年2月28日交付杨清富，泰禾房地产公司同意根据合同约定向杨清富支付未交付之前的逾期交房违约金，且泰禾房地产公司已经将该违约金实际支付至2015年1月20日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。泰禾房地产公司已经履行了合同约定的交房义务，无需再支付交付使用后的逾期交房违约金。
杨清富向一审法院起诉请求：1、判令泰禾房地产公司立即支付给杨清富逾期交房违约金（该违约金于2015年1月20日计至依法达到交房使用条件并实际交房之日止，违约金每日按杨清富已付房款总额万分之二计算，暂计至2016年5月20日违约金为68604元）。2、判令泰禾房地产公司承担本案的一切诉讼费用。
一审法院认定事实：杨清富与泰禾房地产公司于2013年12月30日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定杨清富向泰禾房地产公司购买位于福州市仓山区金山生活区八期南片第A14#幢2403单元房，价款为人民币714628元；合同第八条约定，泰禾房地产公司应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付杨清富，如在规定的日期内未达到上述相关条件，杨清富有权拒绝交接，按逾期交房由泰禾房地产公司承担违约责任；合同第九条同时约定泰禾房地产公司逾期交房的违约责任，即逾期超过60日的，杨清富要求继续履行合同的，泰禾房地产公司每日按杨清富已付购房款万分之二支付违约金。
合同签订后，杨清富依约向泰禾房地产公司支付了购房款人民币714628元，但泰禾房地产公司逾期至2015年2月28日将讼争房屋交付杨清富。截止目前，讼争房屋尚未办理竣工验收和消防验收合格手续。
泰禾房地产公司支付了杨清富从2014年10月1日至2015年1月20日止的房屋逾期违约金。
一审法院认为，杨清富与泰禾房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《房屋逾期补充协议》均系双方当事人真实意思表示，故合法有效，杨清富与泰禾房地产公司双方均应依约履行。本案杨清富与泰禾房地产公司签订《商品房买卖合同》后，杨清富依约支付了全部购房款，但泰禾房地产公司未按合同的约定如期将经竣工验收及消防验收合格的商品房交付杨清富，已构成违约，理应承担相应的违约责任。因泰禾房地产公司逾期交房已超过60日，应每日按杨清富已付购房款万分之二支付违约金。杨清富与泰禾房地产公司在庭审中均确认泰禾房地产公司已于2015年2月28日将讼争房屋实际交付杨清富，泰禾房地产公司亦支付了从2014年10月1日至2015年1月20日房屋逾期违约金，故泰禾房地产公司应自2015年1月21日起至2015年2月27日止向杨清富支付逾期交房违约金，杨清富该部分的合理诉讼请求一审法院予以支持。
杨清富于2015年2月28日实际接收房屋，虽然房屋至今尚未办理消防验收合格手续，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”，由于该条款中的“交付使用”是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。因为占有仅仅是一种事实的状态，而非一种权利，故在占有转移的情形中，并不一定要使用物权行为理论，这样，无论是动产还是不动产，只要将占有的标的物交付使用既可，而在交付使用标的物时刻起视为占有的转移。本条的占有是一种事实状态的占有。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，而买受人接收了“交钥匙”，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。
根据杨清富与泰禾房地产公司签订的《商品房买卖合同》第九条以及《承诺书》的约定可见，泰禾房地产公司支付逾期交房违约金的前提是“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，因泰禾房地产公司已在2015年2月28日将商品房实际交付给杨清富使用，杨清富在接受房屋后，再要求以通过消防验收时间作为交房时间而要求泰禾房地产公司支付逾期交房违约金，不符合客观事实，有违民法的公平原则和诚信原则。而且杨清富亦无证据证明其因此而遭受了实际损失。因此，杨清富要求泰禾房地产公司自2015年1月20日支付至所谓其实际接受讼争房屋之后的逾期交房违约金缺乏合同和法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条之规定，判决：一、泰禾房地产公司应于本判决生效之日起十日内向杨清富支付逾期交房违约金（每日按杨清富已付款人民币714628元的万分之二计算，自2015年1月21日起至2015年2月27日止）；二、驳回杨清富的其他诉讼请求。本案诉讼费1515元，由杨清富负担1137元，由泰禾房地产公司负担378元。
二审中，双方当事人并未提供新证据。
杨清富对一审法院查明的《商品房买卖合同》第八条约定内容有异议。本院查明，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，如在规定的日期内讼争房产未达到合同约定的交付条件，杨清富同意接收，泰禾房地产公司支付杨清富人民币2000元的违约金。泰禾房地产公司对一审认定的讼争房屋尚未通过竣工验收和消防验收的事实虽有异议，但其并未提供证据证明讼争房屋已经通过竣工验收和消防验收，根据本案现有证据，本院对一审判决认定的该部分事实予以确认。除上述争议事实外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本案争议焦点为，杨清富主张其虽于2015年2月28日收房，但由于收房时讼争房产仍不具备法定交付条件，故泰禾房地产公司仍应支付逾期交房违约金至讼争房产实际具备法定交付条件之日。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。因此，在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有即应认定为交付使用。杨清富已经于2015年2月28日接收房屋，逾期交房违约金的计算应当截止至实际接收之日，而不论讼争房屋是否符合交付条件。杨清富主张不符合法定交付条件的交付系无效交付，不能成立。
另，虽然杨清富在诉请中提出的是“逾期交房违约金”，并未提及“瑕疵交付违约金”，但考虑到本案系因泰禾房地产公司将不符合交付条件的商品房交付业主，业主据此诉求泰禾房地产公司承担违约责任而引发的争议，故不应苛责杨清富诉求的违约责任是否准确，且为了减少当事人再次起诉的讼累，本院认为，本案讼争商品房实际交付时确实未通过消防验收和竣工验收，不符合合同约定的交付条件，故而根据《商品房买卖合同》第八条约定，泰禾房地产公司应当支付杨清富瑕疵交付违约金2000元。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初4329号民事判决第一项；
二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初4329号民事判决第二项；
三、福州泰禾房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内一次性支付杨清富瑕疵交付违约金2000元；
四、驳回杨清富的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1515元，由杨清富负担1137元，由泰禾房地产公司负担378元；二审案件受理费人民币1515元，由上诉人杨清富负担1465元，由被上诉人福州泰禾房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
审 判 员 缪 羽
审 判 员 林 伟
二〇一八年九月十七日
法官助理 陈建彪
书 记 员 蒋莉莉