山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016）鲁02民终4198号
上诉人（原审被告）海上嘉年华（青岛）置业有限公司。
法定代表人景戈平，总经理。
委托代理人孙洁琼，山东首辰律师事务所律师。
委托代理人吴李燕，山东首辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）栗煜东。
委托代理人刘晨，山东新岛律师事务所律师。
委托代理人杜春花，山东新岛律师事务所律师。
上诉人海上嘉年华（青岛）置业有限公司（以下简称嘉年华公司）因与被上诉人栗煜东商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第6327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员王化宿、代理审判员高仁青参加评议的合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理。现本案已审理终结。
栗煜东在原审中诉称，2010年10月30日，栗煜东、嘉年华公司就青岛市黄岛区漓江西路1166号《海上嘉年华》×栋×单元×层×户房屋签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定的交房日期为2012年9月30日。栗煜东依约支付了房屋价款2323237元，嘉年华公司却至今未交付房屋。嘉年华公司逾期交房，应按约定承担违约金。请求判令：1、嘉年华公司向栗煜东支付延期交房违约金328505元；2、诉讼费由嘉年华公司承担。
嘉年华公司在原审中辩称，1、嘉年华公司已按照合同约定支付栗煜东逾期交房违约金114725.20元，后涉案房屋已经具备居住使用条件，房屋质量合格。且栗煜东、嘉年华公司于2015年6月12日签订《关于房屋建筑面积的补充协议》，因涉案房屋的实测面积比合同中的暂测面积多0.1平方米，栗煜东需要向嘉年华公司补交1815.88元房款，协议约定栗煜东应补交的房款与逾期交房违约金相互抵顶。嘉年华公司于2013年9月30日曾向栗煜东发放书面《入伙通知书》，通知栗煜东收房，但栗煜东拒不收房。栗煜东购买房屋于2015年2月12日取得竣工验收备案证明，嘉年华公司于2015年5月5日再次向栗煜东发放书面的《关于收房的温馨提示》，书面通知栗煜东收房，但栗煜东2015年6月12日才收房。因此，栗煜东恶意拒不收房，人为制造损失扩大，其主张不应得到法律支持。2、即使嘉年华公司存在逾期交房的违约行为，但合同约定的逾期交房违约金标准为总房款的日万分之二，该约定过分高于造成的损失，法院应予以调整，适当减少违约金的标准至房屋租金标准的130%。
原审判决查明和认定的基本事实是：
2010年11月7日，栗煜东与嘉年华公司签订了《青岛市商品房预售合同》及《青岛市商品房预售合同补充协议》，合同约定：乙方（栗煜东）向甲方（嘉年华公司）购买黄岛区漓江西路1166号《海上嘉年华（二期）》×栋×单元×层×户，政府批准的规划用途为住宅；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为18158.80元，根据甲方暂测的房屋面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为2323237.00元，该房屋全装修总价为2323237.00元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日；该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件，即该房屋经验收合格，商品房验收合格的标志为经政府相关部门竣工验收备案(第十条）；甲方定于2012年9月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外（第十一条）；甲方如未在本合同第十一条规定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起计算至实际交付之日止；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付日期前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30日内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方向乙方发出交房通知；乙方于2010年11月7日与甲方签约，并付首付房款计1163237.00元，乙方于2010年12月6日前应支付房款计1160000.00元；乙方提供的所有资料真实可靠，在合同中载明的地址是准确的通邮地址，若乙方的联系方式与地址有变更，需书面通知甲方，因乙方提供资料不实和通邮地址错误而产生的任何责任，均由乙方自行承担，与甲方无关；乙方未按合同约定的期限和数额付清房款、各种契税及费用，除承担违约责任外，无权要求甲方交付房屋和办理产权手续；甲方按照乙方在合同中所留地址投递挂号邮寄，即使出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，亦视为该邮件已送达乙方；甲方向乙方送达的通知，除可以通过挂号邮寄方式送达外，也可采用在报纸上发布公告的方式送达或采取EMS邮寄的方式送达，公告发布后即视为甲方已将该通知送达乙方，EMS送达效力适用于本条第一款之约定。合同签订后，栗煜东向嘉年华公司支付购房款2323236.87元。栗煜东购买的涉案房屋于2015年2月16日取得青岛市建设工程竣工验收备案证。
2012年10月21日，栗煜东、嘉年华公司签订《商品房预售合同补充协议》（出卖人为嘉年华公司，买受人为栗煜东），约定：2010年11月7日，出卖人与买受人签订《青岛市商品房预售合同》（编号201000125697，下称原合同），约定买受人购买出卖人开发的海上嘉年华16-1-1801房屋一处。现经双方协商一致，就原合同有关内容签订如下补充协议：一、买受人同意交付该房屋的日期变更为具体交房时间以出卖人通知为准；二、出卖人按（参）照原合同第十二条约定的标准，向买受人支付自2012年10月1日至实际交房之日期间的原逾期交房违约金（补偿金），买受人选择每月支付一次，自2012年11月起，每月10日前支付上月的违约金（补偿金）；买受人指定的违约金（补偿金）收款账户为开户行兴业银行青岛山东路分行，户主栗煜东，账号62×××18，出卖人将款项汇入该账户，即视为已支付本条约定违约金；三、本协议生效后，买受人放弃因实际交房时间晚于（原）合同约定一事解除《青岛市商品房预售合同》的权利。
2013年1月28日，嘉年华公司向栗煜东出具的《关于推迟海湾豪庭楼盘交房日期的通知函》载明：为进一步提高交房质量，完善园林景观，满足广大业主需求，我司经慎重考虑后决定将交房时间适当延后，预计交房时间将不晚于2013年8月30日。同时，我司承诺将按照与您签订的《青岛市商品房预售合同》的约定承担逾期交房相关责任（支付违约金具体流程与您的置业顾问联系）。
嘉年华公司主张于2015年5月5日向栗煜东邮寄《关于收房的温馨提示》，通知栗煜东前来收房，并提交邮政特快专递存根、邮政快递明细及《关于收房的温馨提示》予以证明，快递存根的显示收件人为栗煜东，地址与栗煜东在《青岛市商品房预售合同》中所载不一致，邮政快递明细显示的收寄时间为2015年5月6日，快递明细显示投递结果为退回妥投，退回妥投日期为2015年5月14日。栗煜东对嘉年华公司主张不予认可，认为未收到《关于收房的温馨提示》。嘉年华公司于2015年6月12日将涉案房屋交付给栗煜东。嘉年华公司已向按照合同约定向栗煜东支付逾期交房违约金至2013年5月31日。
2015年6月12日，栗煜东、嘉年华公司签订的《关于房屋建筑面积的补充协议》载明（嘉年华公司为甲方，栗煜东为乙方）：该房屋的实测面积比暂测面积多0.10平方米，乙方需向甲方另行补交房价款1815.88元，另因甲方需向乙方支付逾期交房违约金，现甲乙双方一致同意将补交房价款与逾期交房违约金相互抵顶，甲方从应支付给乙方的逾期交房违约金中直接扣除乙方该笔应补交的房价款。栗煜东、嘉年华公司于庭审中对于从逾期交房违约金中抵顶房价款1815.88元确认一致。
原审认为，本案双方当事人争议的焦点在于：嘉年华公司是否应支付栗煜东2013年6月1日至2015年5月8日的逾期交房违约金？结合庭审情况，分析判定如下：
栗煜东、嘉年华公司签订的《青岛市商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。栗煜东要求嘉年华公司支付自2013年6月1日至2015年5月8日的逾期交房违约金，嘉年华公司认为2013年9月30日之后涉案房屋已经具备使用条件，因按照合同约定嘉年华公司应于2012年9月30日前将该房屋交付给栗煜东，且嘉年华公司交付的房屋应为经竣工验收合格后的房屋，而嘉年华公司取得青岛市建设工程竣工验收备案证时间为2015年2月16日，嘉年华公司向栗煜东邮寄《关于收房的温馨提示》的地址与合同载明的并不一致，且栗煜东并未受到该份邮件，而栗煜东于2015年6月12日收房，故栗煜东要求嘉年华公司支付自2013年6月1日至2015年5月8日的逾期交房违约金，予以支持。
嘉年华公司认为栗煜东未全额支付房屋，其可以延期交房且不承担逾期交房违约金，因栗煜东未支付房款的数额仅为0.13元，且嘉年华公司已经向栗煜东支付逾期交房违约金至2013年5月31日，故对嘉年华公司主张不予支持。嘉年华公司认为合同约定违约金过高，要求根据其提交的租房合同予以调减。因《青岛市商品房预售合同》约定栗煜东逾期付款的违约金亦为日万分之二，且栗煜东、嘉年华公司在《商品房预售合同补充协议》中约定将按照《青岛市商品房预售合同》的规定承担逾期交房相关责任，而栗煜东基于此约定放弃了因实际交房时间晚于合同约定一事解除《青岛市商品房预售合同》的权利，故本院对嘉年华公司要求调减违约金的主张不予支持。
综上，栗煜东主张嘉年华公司应支付逾期交房违约金328505元（按照已付房款自2013年6月1日至2015年5月8日按每日万分之二计算），符合法律规定，予以支持。栗煜东、嘉年华公司在原审庭审中对于应在逾期交房违约金中抵顶房价款1815.88元确认一致，故嘉年华公司应支付栗煜东逾期交房违约金326689.12元。综上，原审法院据此判决：一、嘉年华公司于判决生效后十日内一次性支付栗煜东自2013年6月1日至2015年5月8日的逾期交房违约金326689.12元；二、驳回栗煜东的其他诉讼请求。案件受理费6228元，由栗煜东负担34元，由嘉年华公司负担6194元。
宣判后，嘉年华公司不服原审判决，上诉至本院。
上诉人嘉年华公司上诉称，一、原审法院认定上诉人嘉年华公司应承担2013年6月1日至2015年5月8日的逾期交房的违约责任，认定事实不清。嘉年华公司按照合同约定支付被上诉人栗煜东逾期交房违约金114725.20元，后涉案房屋已经具备实际交付使用条件，嘉年华公司通知栗煜东办理房屋交付手续，但栗煜东拒不办理。嘉年华公司已支付的违约金足以弥补栗煜东逾期交付使用房屋期间遭受的实际损失，嘉年华公司不应再支付栗煜东逾期交房违约金。且栗煜东购买的涉案房屋于2015年2月12日通过竣工验收，取得青岛市建设工程竣工验收备案证，已具备合同约定的交付条件，嘉年华公司不应再继续承担逾期交房的违约责任。二、原审法院认定违约金计算标准为总房款的日万分之二，适用法律错误，法院应当予以调整，适当减少违约金的标准至涉案房屋租金标准的130%为宜。依据我国《合同法》第114条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，因嘉年华公司逾期交房给栗煜东造成的实际损失就是栗煜东无法居住使用该房屋而需要另行租赁房屋，或无法将该房屋出租获得租金收益，所以嘉年华公司违约行为造成的实际损失为栗煜东的租金损失，应按同地段同类房屋租金标准确定栗煜东的实际损失，请求法院依法向青岛经济技术开发区房地产交易中心调取与涉案房屋同地段同类房屋租金标准，以合法、合理确定栗煜东造成的实际损失及数额。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：1、撤销原判决，依法改判驳回栗煜东的诉讼请求或发回重审；2、本案的诉讼费由栗煜东承担。
被上诉人栗煜东辩称，一审认定事实清楚正确，按日万分之二计算违约金符合合同约定，也不违反法律规定。请求驳回嘉年华公司的上诉请求。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、上诉人嘉年华公司应否承担逾期交房违约金；2、原审认定违约金适用标准是否过高。
一、关于上诉人嘉年华公司应否承担逾期交房违约金的问题，本院认为，上诉人未按照与被上诉人栗煜东签订的购房合同约定的时间完成竣工验收，未能按时交付房屋，依法应当承担逾期交房违约金。上诉人主张其于2013年即向被上诉人发出《入伙通知书》，认为涉案房屋当时已具备实际交付使用条件，系被上诉人拒绝收房人为扩大损失。对此，本院认为，上诉人于2015年2月份才取得竣工验收，在此之前，并不具备约定和法定交房条件，被上诉人有权拒绝收房。
另外，上诉人还主张其于2015年2月取得竣工验收备案证，不应再承担违约金。本院认为，上诉人取得竣工验收备案证的时间并不等同于完成了交房行为，其逾期交房行为应截止到其具备合法的交房条件，并实际通知业主完成交房义务之时。因此，对上诉人该主张本院不予采信。
二、关于违约金计算标准问题，本院认为，双方合同约定的逾期交房违约金的赔偿标准为已付房款的日万分之二，该约定系双方当事人真实自愿的意思表示，不违反法律规定，原审据此判令上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金并无不当，上诉人主张该违约金标准过高，并无证据证明该违约金计算标准过份高于因其逾期交房给被上诉人造成的损失，本院对上诉人该主张不予采信。
综上，上诉人嘉年华公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6194元，由上诉人海上嘉年华（青岛）置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 王 繁