浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙11民终24号
上诉人（原审被告、反诉原告）：丽水市汇隆商贸发展有限公司。
法定代表人：陈长荣，董事长。
委托代理人：兰先锋，浙江博翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：程怡智。
委托代理人：程建宏，系被上诉人程怡智之父。
上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司为与被上诉人程怡智房屋买卖合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2015）丽莲民初字第381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司的委托代理人兰先锋，被上诉人程怡智的委托代理人程建宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：原告程怡智（买受人）与被告丽水市汇隆商贸发展有限公司（出卖人）签订房屋买卖合同，约定原告向被告购买位于丽水市汽配机电五金交易市场商服用房（编号5B-206，车位：133#）。合同约定总价1072732元。合同第八条约定，被告应当在2014年8月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路等，具备房屋正常使用的基本条件。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之九的违约金。合同第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。截止一审辩论终结之日止，原告共依约支付给被告购房款602732元。2015年5月20日，案涉房屋符合合同约定的交房条件。2015年6月4日，原告亲属徐秋琴签收被告邮寄的房屋交接通知，徐秋琴年事已高，被丽水市人民医院诊断患有脑部疾病，在医院多次住院接受治疗。
原审法院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原告身份证复印件、被告公司基本情况及组织机构代码、房屋买卖合同、收据、银行支付凭证、病情处理意见书及当事人的庭审陈述。被告提供要求履约的请示、中标通知书、关于呈报丽水市汽配机电五金交易市场项目分割转让的申请报告、丽市协办（2014）5号会议纪要、消防意见复函等证据，意欲证明本案系行政机关的原因导致了逾期交房，但上述书证的落款时间均在本案合同签订之前，即便行政审批或行政许可事项会耗费部分时间，但因发生在房屋买卖合同签订前，被告应当对上述行政程序的耗时有必要的了解和准备。既已知晓上述情况在前，被告依然选择与原告签订房屋买卖合同并约定了交房时间，该交房时间的约定就应当具有约束力。故上述证据不足以证明待证事实。被告提供的短信通知打印单、委托协议、证明仅能证明其发出过该短信，但不足以证明原告确已收到该短信。
原审法院认为：原、被告签订房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。合同约定2014年8月31日为交房截止日，并约定了交房条件。案涉房屋于2015年5月20日才符合交房条件，被告虽于2015年6月3日寄出了房屋交接通知，但次日签收该信件的原告亲属徐秋琴年事已高，且被诊断患有脑部疾病，故不能认为原告确已收悉上述通知。被告未依约定交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。对于逾期交房违约金，原告未能举证证明实际损失，且双方约定过高，违背了违约金填补损失的立法目的，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及双方利益平衡等因素，法院酌定被告应支付的逾期交房违约金以已支付房款为基数，参照日万分之三的标准计算。被告反诉原告支付逾期付款违约金，但因其未按合同履行交房通知义务，原告并无违约行为，无需承担违约责任，故对被告该反诉诉请不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条的规定，判决：一、被告丽水市汇隆商贸发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告程怡智违约金（每日违约金以602732元为基数自2014年9月1日起参照日万分之三的标准计算至实际交房之日止）。二、驳回原告程怡智的其他诉讼请求。三、驳回被告丽水市汇隆商贸发展有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，由原告程怡智负担440元，被告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担1390元；反诉案件受理费428元，由被告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担。
上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司不服原审判决，上诉称：一审判决以上诉人未通知被上诉人为由，驳回上诉人的反诉请求错误。一审已认定2015年6月4日，原告亲属徐秋琴签收被告邮寄的房屋交接通知，后面又说徐秋琴年事已高，不能认为原告确已收悉上述通知，这一说法违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条的规定，受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收。徐秋琴在6月4日的时候精神情况正常，完全有签收挂号信的民事行为能力，徐秋琴7月5日才生病住院，不影响送达信函的法律效力。另外以下时间点均能合理判断出被上诉人已经知道交房日期：5月14日开庭时，上诉人把本案的房产证当庭出示，当庭告知房屋可以交付；被上诉人与合并审理的其他原告聘请同一律师，代理人有告知案件进展的义务，其他当事人均已知悉，可以合理推定被上诉人也是知道情况的；上诉人递交反诉状和反诉证据时（2015年4月16日），被上诉人理应知道；上诉人递交挂号信函回执给法院，法院通知质证时，被上诉人做质证笔录时（2015年11月24日）理应知道；同一批起诉的人中，有人判决前收房，办了按揭并申请撤诉了，被上诉人也是知道的；在宣判笔录上签字，签收判决书时也应知道；上诉人对一审判决不服，在向对方递交上诉状副本时，对方还在消极等待；公司将优惠政策张贴在上诉人公司门口，一审已作为证据提交；在上诉期间，上诉人在处州晚报上公告通知对方办理按揭手续。综上，一审没有注意到案件事实发生的变化，错误驳回了上诉人的反诉，请求二审法院撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付逾期付款违约金（从2015年6月4日起按未付购房款602732元为基数，参照人民银行同期贷款基准利率的130%计算）。暂算至上诉日的金额约24000元。本案诉讼费由上诉人负担。
被上诉人程怡智答辩称：一、被上诉人已付购房款602732元。二、徐秋琴是被上诉人外祖母，在2014年7月份就在丽水市人民医院住院治疗，诊断患老年性脑改变，已出具病情处理意见书。事实证明，在签收上诉人邮寄的房屋交接通知之前就已经精神健康不正常，无民事行为能力，此病情处理意见书已经交丽水市莲都区人民法院。2015年7月，徐秋琴因此病再次住院治疗。三、原审庭审后，原审法官进行了现场调查，案涉房屋水电未通，不符合合同约定的交房条件。四、《房屋买卖合同》合法有效，是房屋买卖法律关系的基本，应按合同第十一条办理交接，被上诉人至今未收到收房通知书，应按合同约定办理收房手续至实际收房日。五、上诉人的上诉理由凭主观臆断，无法律依据，被上诉人不能接受。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：
1、张贴在上诉人公司办公场所优惠政策，待证上诉人要求购房户办理按揭手续。
2、上诉人在2015年12月17日的处州晚报登载的公告，待证上诉人已催对方当事人交付房屋尾款。
3、杨晓勇案件的民事裁定书，待证该案的委托代理人王善才与本次庭审的五个案件的代理人系同一代理人的事实，其委托代理人应当了解相应的情况，其他当事人应当知道本案类似其他诉讼的情况。
4、挂号信回执，待证上诉人批量向各购房户寄送挂号信，各被上诉人应当收到。
被上诉人程怡智对上述证据质证认为：对于上诉人提交证据的真实性没有异议，但认为房屋交接应当以合同约定为准。
被上诉人程怡智未向本院提交证据。
经审查，上诉人提供的证据1、2，被上诉人对其真实性予以认定，该两份证据能待证本案事实，本院予以认定。上诉人提供的证据3与本案没有关联性，本院不予认定。上诉人提供的证据4，没有其他证据予以印证，本院不予认定。
本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另认定：上诉人与被上诉人在《房屋买卖合同》第六条约定，买受人应当在收到出卖人以电话、短信、电子邮件、书函方式办理按揭的通知之日起十日内向银行申请办理按揭贷款手续。第七条约定买受人逾期付款的违约责任：逾期不超过90日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之七的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之九的违约金。2015年5月28日，上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司在其公司办公场所张贴公司优惠政策。2015年12月16日，上诉人在2015年12月17日处州晚报刊登公告，催告各购房户办理收房和按揭贷款手续。截止2016年1月20日，被上诉人程怡智尚欠上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司购房款470000元。
本院认为：根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，买受人应当在签订《房屋买卖合同》时向出卖人支付不少于总房价50%的购房款（含原定金）；余款应当在收到出卖人以电话、或短信、或电子邮件、或书函方式办理按揭的通知之日起十日内向银行申请办理按揭贷款手续。被上诉人抗辩其未收到上诉人发送的短信通知及邮件挂号信。但上诉人曾在一审中提起反诉，要求被上诉人支付逾期付款的违约金，因上诉人反诉时案涉房屋未符合交房条件，故反诉的时间不能视为通知被上诉人办理按揭的时间。一审开庭后，案涉房屋于2015年5月20日符合了交房条件。上诉人于2015年12月17日在处州晚报刊登公告，催告各购房户办理收房和按揭贷款手续，该时间应认定为上诉人通知被上诉人办理按揭的时间。被上诉人在上诉人刊登公告后，逾期办理按揭贷款手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。因上诉人未能举证证明其具体的实际损失，且合同约定的违约金明显过高，违背了违约金填补损失的立法目的，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及双方利益的平衡等因素，本院酌定被上诉人应支付的逾期付款违约金以未付购房余款为基数参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算。综上，原判决认定部分事实有误，实体处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持丽水市莲都区人民法院（2015）丽莲民初字第381号民事判决第一项、第二项；
二、撤销丽水市莲都区人民法院（2015）丽莲民初字第381号民事判决第三项及诉讼费负担部分；
三、被上诉人程怡智于本判决生效后十五日内以未付购房余款470000元为基数自2015年12月27日起参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算向上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司支付逾期付款违约金至款项付清之日止。
一审本诉案件受理费1830元，由被上诉人程怡智负担440元，上诉人丽水市汇隆商贸发展有限公司负担1390元；反诉案件受理费428元，由被上诉人程怡智负担。二审案件受理费400元，由被上诉人程怡智负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂伟杰
代理审判员 毛向东
代理审判员 张 玲
二〇一六年三月十日
代书 记员 郑丽珍