上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第8745号
原告（反诉被告）上海浦东新区香格里拉酒店有限公司。
法定代表人黄小抗。
委托代理人路少红，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人王剑锋，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐静。
原告（反诉被告）上海浦东新区香格里拉酒店有限公司（以下简称香格里拉公司）与被告（反诉原告）徐静之间的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月13日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）香格里拉公司的委托代理人路少红，被告（反诉原告）徐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告香格里拉公司诉称，2012年，原、被告签订了《租赁合同》，约定被告将上海市青铜路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋）出租给原告，租期自2012年4月1日起至2013年3月31日止。2013年3月，双方又签订了《续租协议》，将原租赁合同租期顺延，即自2013年4月1日起至2014年3月31日止，并对原租赁合同做了修改，补充约定“甲、乙双方同意在本协议生效之后，双方可提前一个月以书面形式通知对方解除本协议。”2013年11月1日，原告通过快递向被告邮寄了合同终止通知书，解除了租赁合同关系。但是被告不同意退还押金人民币（以下币种相同）2.50万元。另外，被告应支付原告代开租赁费（对应租期为2013年4月1日至11月30日）发票的费用1万元。故原告起诉请求判令：1、判令徐静退还香格里拉公司保证金2.50万元；2、判令徐静支付香格里拉公司代为开具租金发票的费用1万元；3、诉讼费由徐静承担。
被告徐静辩称，保证金愿意退还���但是要先结清水、电、煤费、租金等欠付的费用。愿意支付香格里拉公司代开发票费用1万元。另外，香格里拉公司未提前一个月书面通知解除合同就搬走了，构成违约。即便香格里拉公司提前一个月通知解除合同，也需要获得徐静同意，才不需承担赔偿责任。
反诉原告徐静反诉称，双方签订的租赁合同约定，因提前一个月书面通知才能解除合同，否则视为违约。因此，香格里拉公司未按照合同要求履行，构成违约。另外，直到2013年11月底，香格里拉公司就房屋的公用事业费用的遗留问题一直不与徐静处理。故徐静反诉请求：1、请求判令香格里拉公司支付徐静欠付的租金2.50万元；2、请求判令香格里拉公司支付徐静因其违约提前解除合同的违约金5万元；3、请求判令香格里拉公司支付徐静欠付的水费328.80元、电费697.82元、煤费405元；4、诉讼费由原告承担。庭审中��徐静撤回了第1项诉讼请求。
反诉被告香格里拉公司辩称，不同意支付违约金。香格里拉公司已经按约履行义务，不存在违约行为。徐静诉请中的水、电、煤费数额正确，愿意支付。
经审理查明，2012年3月，徐静（甲方）与香格里拉公司（乙方）签订了《租赁合同》。合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用；租期自2012年4月1日起至2013年3月31日止；租金为每月2.50万元，乙方以银行转账形式支付甲方；租金一个月一付，甲方租金以银行回单为准，并每月20日前提供当月租赁房屋所在区税务局开具的正规房地产租赁发票；保证金5万元，除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方保证原有房屋及设施完好、迁空、点清、并付清所有应付费用后当天将保证金无息退还乙方；因乙方违反本合同的规定，而产生的违约金，损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可经乙方书面确认后在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知十天内补足；甲方同意乙方将保证金抵最后一个月房屋租金之用，剩余一个月保证金直至房屋交付后给付；甲乙任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止本合同，并具过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为5万元；合同另对其他事项作了约定。
2013年3月7日，双方签订了《续租协议》。双方对《租赁合同》的内容进行修改：1、租期顺延至2014年3月31日；月租金为2.50万元，保证金数额不变；甲方租金以银行回单为准，甲方同意乙方代为开具每月房屋租赁发票；甲、乙双方同意在本协议生效之后，双方可提前一个月以书面形式通知对方解除本协议；甲方同意乙方将租赁保证金抵作最后一个月房屋租金之用，剩余的一个月保证金直至房屋交付后给付；甲、乙双方���意本补充协议作为《租赁合同》之补充部分，与《租赁合同》具有同等效力。
2013年11月1日，香格里拉公司通过快递向徐静邮寄《房屋租赁终止通知书》称，将于2013年11月30日起不再租赁系争房屋。徐静于2014年11月4日收到该《房屋租赁终止通知书》。香格里拉公司于2014年11月4日还向徐静邮寄了《交接书》。
2013年11月30日，双方办理了房屋交接，香格里拉公司将钥匙退还徐静，并对水、电、煤进行了读表，确认了香格里拉公司未付清公用事业费。
2013年12月10日，香格里拉公司向徐静发送律师函，要求办理退租手续，退还保证金2.50万元，提供租赁发票或支付相应代开发票费1万元。
审理中，双方均认可租赁关系于2013年11月底终止。双方对租金进行了结算，确认徐静收取的5万元保证金中的2.50万元抵作了2013年11月份应付的租金；其中有两笔维修费（分别为1，260元、2，498元）抵作了租金；2013年11月份之前的租金除一笔150元有争议外，双方认可已经结清。
关于争议的150元。香格里拉公司主张，系争房屋的电话费应由徐静支付，但合同未约定；香格里拉公司曾与中介、徐静协商一致，香格里拉公司支付中介150元电话费，该150元从应付徐静的租金中抵扣。徐静否认有过上述约定，主张香格里拉公司少了150元的租金，要求从退还保证金中抵扣。
徐静称为避免损失，系争房屋在2013年12月份另租他人。因为香格里拉公司在使用中地板有损坏，只能将系争房屋便宜30%出租。
双方均认为租赁关系终止，除诉请外没有其他事项需要法院处理。
以上事实，由经庭审质证的《租赁合同》、《续租协议》、收款收据、修理费凭证、往来函件、房屋产权证等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，香格里拉公司与徐静之间的《租赁合同》、《续租协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定可提前一个月以书面形式通知对方解除租赁合同。合同并未约定提前一个月通知解除合同就无需承担责任，况且香格里拉公司通知11月30日解除合同的函件徐静在2013年11月4日才收到，并未满一个月。因此，本院认为香格里拉公司提前解除合同构成违约，徐静要求香格里拉公司支付违约金5万元，符合合同约定，本院予以支持。关于香格里拉公司少付的150元租金，香格里拉公司主张徐静同意抵扣其支付的电话费，缺乏事实及合同依据，本院不予采信。徐静主张香格里拉公司欠付的150元租金从其愿意退还的2.50万元保证金中抵扣，并无不当，本院予以准许。扣除150元后，徐静应退还香格里拉公司保证金24，850元。徐静愿意支付香格里拉公司代开租赁费发票1万元，于法不悖，本院予以准许。香格里拉公司同意支付其欠付的水费328.80元、电费697.82元、煤费405元，于法不悖，本院予以准许。徐静撤回要求香格里拉公司支付2.50万元租金的诉讼请求，是对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）徐静于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海浦东新区香格里拉酒店有限公司保证金24，850元；
二、被告（反诉原告）徐静于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海浦东新区香格里拉酒店有限公司代开租赁费发票费用1万元；
三、原告（反诉被告）上海浦东新区香格里拉酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）徐静违约金5万元；
四、原告（反诉被告）上海浦东新区香格里拉酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）徐静水费328.80元、电费697.82元、煤费405元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费675元，减半收取计337.50元，由被告徐静负担；反诉案件受理费837.5元，由反诉原告徐静负担312.50元，反诉被告上海浦东新区香格里拉酒店有限公司负担525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨立转
二〇一四年八月十一日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。