上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第998号
原告上海永升物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人林中，董事长。
委托代理人许世锋，上海翰森律师事务所律师。
委托代理人韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。
被告颜琳，男，1982年8月14日生，汉族，户籍地江西省上饶市。
原告上海永升物业管理有限公司（以下简称永升物业）诉被告颜琳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告上海永升物业管理有限公司的委托代理人韦渊卿到庭参加诉讼。被告颜琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海永升物业管理有限公司诉称，2011年10月10日，被告与上海旭创置业有限公司签署了《商品房预售合同》，购买位于上海市长宁区通协路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉讼房屋），合同约定该项目由原告提供前期物业服务，房屋建筑面积为248.44平方米，物业费单价为每平方米人民币（下同）13元／月，按季付费，每季10日前缴纳，逾期缴纳的，每日按应付费用千分之三加收违约金。现被告已累计拖欠原告自2013年5月1日至2015年5月31日期间物业服务费计80，742.50元、违约金100，437.21元，原告工作人员多次电话、登门沟通催缴，并以书面催缴通知单等催收，被告均置之不理。原告认为，依据被告签署的《商品房预售合同》约定，被告应按约定向原告缴纳物业服务费，依据《物业管理条例》第七条第（五）款规定，业主在物业管理活动中，有义务按时交纳物业服务费用。现被告在原告多次催缴的情况下，仍拒交物业费的行为已严重违反法律规定及双方约定。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付自2013年5月1日起至2015年6月30日止的物业服务费83，972.30元（因计算有误，原告庭审中明确金额以83，972.72元为准）；二、被告向原告支付至实际支付物业服务费之日止的违约金（按照每逾期一日支付应付物业费的千分之三的标准，暂计至2015年5月31日止的违约金为100，437.21元）。审理中，原告表示违约金的数额如有误差以计算公式为准，即以欠付的物业服务费为本金，自欠付当季首月11日起算，以每日千分之三的标准，按季分段计算至实际支付物业服务费之日止。
被告颜琳未到庭应诉、也未提供答辩意见。
经审理查明，2010年9月28日，上海旭创置业有限公司与原告永升公司订立《旭辉·虹桥国际广场前期物业服务合同》，约定由原告永升公司对该合同所涉及的物业提供物业管理服务事项。合同约定，1#-2#办公楼的物业服务费标准为18元／月·平方米；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第1个月10日前履行交纳义务，逾期交纳的，违约金以每逾期一日按欠缴管理费总额千分之三计收违约金。该合同自2010年9月28日起至业主大会成立时终止。
2011年10月10日，被告颜琳（乙方）与上海旭创置业有限公司（甲方）订立《商品房预售合同》，约定，购买坐落于上海市长宁区通协路XXX弄XXX号XXX室房屋，暂测该房建筑面积为248.48平方米；甲方定于2011年12月25日前交付，除不可抗力外；甲方已选聘上海永升物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，签订了《前期物业管理服务合同》，因该房屋规划用途为办公用房，甲乙双方已签订了《临时管理规约》。《商品房预售合同》同时约定，自该项目整体交付之日起（2011年12月25日），原告给予业主五年优惠期，优惠期内涉讼房屋的物业费收费标准为13元／月·平方米。同日，被告颜琳签署承诺书，确认已详细阅读上海旭创置业有限公司制定的“旭辉·虹桥国际广场业主临时管理规约”，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反该临时管理规约的行为承担连带责任等。
2013年2月1日，被告颜琳被核准登记为涉讼房屋的权利人，涉讼房屋建筑面积为248.44平方米，房屋用途为办公。
2014年6月6日，原告永升公司委托律师向被告颜琳发送《关于立即支付物业管理费的律师函》，告知被告已累计拖欠2013年5月至2014年6月的物业服务费45，215.80元，以及每日按应付费用的千分之三标准计算的逾期违约金，并要求被告在收到函后5个工作日内向委托人支付所欠缴的物业服务费45，215.80元，并支付相应的逾期付款违约金。邮寄凭证显示，2014年6月11日被告家人代收上述函件。
另查明，涉讼房屋抵押权人有上海浦东发展银行上海分行，核准日期为2013年2月1日，债务履行期限从2012年4月25日至2022年4月25日止，债权数额为300万元；抵押权人还有上海闸北市北高新小额贷款服份有限公司，核准日期为2013年12月20日，债务履行期限从2013年12月6日至2014年3月5日止，债权数额为550万元，为余额抵押。
涉讼房屋于2014年8月20日因财产保全被上海市金山区人民法院依据（2014）金民二（商）初字第1453号民事裁定书查封。2014年9月28日，被上海市闵行区人民法院依据（2014）闵民二（商）初字第1655号民事裁定书轮候查封。2014年10月9日，被上海市金山区人民法院依据（2014）金执字第2970号民事裁定书轮候查封。2015年5月8日，被上海市闵行区人民法院依据XXXXXXXXXXXXXXX民事裁定书再次轮候查封。
上述事实，有前期物业服务合同、《商品房预售合同》、房屋状况及产权人信息、律师函、邮寄凭证以及原告陈述等证据为证，经庭审核实无误。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告作为旭辉·虹桥国际广场的物业管理企业，应当按照前期物业管理服务合同的约定进行管理和服务。被告作为涉讼房屋的业主，在购买时已签署了《临时管理规约》及承诺书，确认已详细阅读了临时管理规约，同意遵守该临时管理规约，承担违反本临时管理规约的相应责任。现在，原告按约履行了前期物业管理服务合同，被告作为涉讼房屋的业主，在接受物业管理和服务的同时，应当履行相应的义务。前期物业管理服务合同及管理规约中对物业服务费及滞纳金的标准已作明确约定，应从约定。被告应根据合同约定按期向原告支付物业服务费。被告逾期缴纳物业服务费，应承担相应的违约责任，但累计滞纳金以不超过欠缴物业服务费本金为适当。原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告颜琳应于本判决生效之日起十日内向原告上海永升物业管理有限公司支付自2013年5月1日至2015年6月30日止的物业服务费人民币83，972.72元；
二、被告颜琳应于本判决生效之日起十日内向原告上海永升物业管理有限公司支付滞纳金，计算公式为：以物业服务费人民币6，459.44元为本金，按每日千分之三为标准，自2013年4月11日起算至实际支付物业服务费之日止；以物业服务费人民币9，689.16元为本金，按每日千分之三为标准，分别自2013年7月11日、2013年10月11日、2014年1月11日、2014年4月11日、2014年7月11日、2014年10月11日、2015年1月11日、2015年4月11日起算至实际支付物业服务费之日止；上述滞纳金累计以不超过本金人民币83，972.72元为限。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
公告费人民币560元，由被告颜琳负担。
案件受理费人民币3，988.20元，由被告颜琳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金喆勋
代理审判员 陈乃徐
人民陪审员 牟世荣
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 屠晓婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条……。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。