北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第4566号
原告贾宁，男，1982年1月13日出生。
委托代理人王志纲，北京市盈科律师事务所律师。
被告北京中粮万科房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇阳城环路22号东侧1号楼509室。
法定代表人毛大庆，经理。
委托代理人杨静，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人董阐论，北京市时代九和律师事务所律师。
原告贾宁与被告北京中粮万科房地产开发有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李跃坤担任审判长，与人民陪审员翟友林、任建民组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾宁委托代理人王志纲，被告中昂公司委托代理人杨静、董阐论到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告贾宁诉称：被告系北京市房山区长阳××项目的建设单位，被告在其销售中宣称“百万平米教育大盘，成就无限未来”，“买长阳××，上北京四中”。被告的股东为了该项目的顺利销售，联合发表了阳光宣言。原告考虑到孩子的未来教育问题，也基于对被告的信任，最终购买了被告开发的长阳××的房屋。2011年12月10日广大业主得知购买长阳××项目的业主子女，可就读于北京四中房山分校，超过六年不再享有就读的条件，因此广大业主开始了大规模的维权活动。2011年12月12日被告称，北京四中房山分校“一房一名额”不存在“六年有效期”的限制，但具体的入学要求以届时相关教育部门、学校的制度、通知为准。经过一系列的维权活动，长阳××广大业主就读北京四中房山分校的问题，始终处于不确定状态，还要取决于其他条件，不仅没有结果反而出现了倒退。按照被告的承诺，购买长阳××商品房，成为该项目的业主，子女即可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京四中房山分校初中，购房是按照国家九年义务教育制度就读配建学校的充分条件。另外被告关于逾期交房的责任的约定，排除了原告的权利，免除自己的责任，明显属于霸王条款。因此诉至法院，要求依法确认被告关于长阳××项目子女可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京四中房山分校小区初中的允诺（一房一名额），对被告具有法律效力；要求依法确认原告与被告签订的商品房预售合同及补充协议中的下列条款无效，即“出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人亦不就上述问题承担逾期交房责任”；和“买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人按照《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或者装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任”。诉讼费由被告负担。
被告万科公司辩称：我公司确与原告签订了《北京市商品房预售合同》，我公司开发的商品房属于学区房，万科的业主可以行使一次按照国家九年义务教育就读北京四中房山校区初中的权利，具体能否入学北京四中房山校区，取决于届时的教育政策。我公司开发的区域名称是××家园祥云湾，只是长阳××的一部分，我公司无权对教育问题作出安排，因此原告要求确认关于长阳××项目子女可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京四中房山分校小区初中的允诺，具有法律约束力的请求不应得到法律的支持。关于原告所诉要求法院确认部分条款无效的问题，我公司认为该条款并不是法律意义上的格式条款，同时我公司并未免除己方权利、排除对方的主要权利，该条款应该属于有效合同条款。基于上述理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年4月24日，原告贾宁与被告万科公司签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于北京市房山区长阳镇×地块房山区长阳镇起步区×号地×地块×#住宅楼×单元×××号房屋。合同约定被告应该在2013年5月30日前向原告交付该房屋，该房屋交付时应由被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、该房屋已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该房屋面积实测技术报告、满足被告承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。被告在销售其房屋时在其户外广告和宣传单中均打出了“买长阳××、上北京四中”的宣传口号。并作出了购买长阳××销售“一房一名额”的承诺。合同第16条第二款第三项规定：“出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人亦不就上述问题承担逾期交房责任”。该合同补充协议（二）第十五条第三款规定：“买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任”，上述两个条款的文字均做加黑处理。后业主与万科公司就承诺时限问题及合同中部分条款效力问题产生争议，现该房屋已经实际交付。
另查，2011年11月25日北京四中与万科集团签署了《北京万科企业有限公司、北京市第四中学关于北京四中房山校区的合作协议》。
上述事实，有原告贾宁提交的北京市商品房预售合同、购房款发票、阳光宣言、宣传单、户外广告牌、网页信息、短息图片、房屋预售信息、新闻报道、公开信、网络报道，被告万科公司提交的中国房山CSD宣传手册，商品房预售许可证、长阳镇居住地1号地建设方案、关于北京四中进驻房山的公告及当事人陈述在案为证，上述证据，经当庭质证且经本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。根据查明的事实，万科公司在其销售广告和宣传单中，关于“购买长阳××、上北京四中”的承诺具体明确，对贾宁是否订立商品房买卖合同及房屋价格产生了重大的影响，因此该承诺应当视为合同内容的一部分，对万科公司应当具有法律约束力。关于贾宁所要求的配建小学问题，承诺在宣传广告中及宣传单中并未明确，因此贾宁要求确认该承诺具有法律约束力的请求，本院不予支持。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。关于合同中部分条款的效力问题，首先该争议条款是万科公司为了重复使用而预先拟定的，其次万科公司未提供证据证明该条款在订立合同时与对方协商，故万科公司辩称该争议条款不是格式条款的意见，本院不予采信。万科公司对上述格式条款中的文字虽然进行了加黑处理，但未提供证据证明按照对方的要求予以说明，且该条款免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，因此该条款无效，原告请求确认上述条款无效，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告北京中粮万科房地产开发有限公司在销售广告中承诺的长阳××业主子女可按照国家九年义务教育制度就读该项目配建的北京四中房山分校初中的允诺（一房一名额）对其具有法律效力。
二、原告贾宁与被告北京中粮万科房地产开发有限公司于2011年4月24日所签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议中的下列内容，即“出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人亦不就上述问题承担逾期交房责任”；和“买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人按照《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或者装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任”的条款无效。
三、驳回原告贾宁其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由被告北京中粮万科房地产开发有限公司负担（判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉费用，上诉于北京市第二中级人民法院，逾期未交纳上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李跃坤
人民陪审员 任建民
人民陪审员 翟友林
二〇一三年十一月二十七日
书 记 员 李岩龙