北京市高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）京民申341号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：北京明生宏达科技有限公司，住所地北京市西城区新街口外大街28号102号楼400号（德胜园区）。
法定代表人：宋旭阳，总经理。
委托诉讼代理人：王卫中,北京永勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人:姜萍,女,北京永勤律师事务所实习律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：北京普天德胜科技孵化器有限公司，住所地北京市西城区新街口外大街28号B座一层100号。
法定代表人：王为国，董事长。
委托诉讼代理人：梁人华，北京市大地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王偲，北京市大地律师事务所律师。
再审申请人北京明生宏达科技有限公司（以下简称明生宏达公司）因与被申请人北京普天德胜科技孵化器有限公司（以下简称普天德胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院(2017)京02民终4320号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
明生宏达公司申请再审称，（一）一、二审法院支持被申请人要求申请人退还涉案房屋的诉求，缺乏事实依据，认定事实不清。原审法院第一项判决仅是依据《房屋租赁合同到期不再续租告知函》和涉案租赁合同中片面摘取的条款。根据涉案租赁合同第十条第4项约定：“在孵企业在孵化器内孵化时限不超过42个月，孵化期满达到毕业条件通过甲方考核并经甲方同意的可进入加速器，否则企业孵化期满未达到毕业条件需离开孵化器”，根据该条款可知，申请人作为在孵企业虽然已超过42个月，但是否继续留在孵化器，关键在于是否经过考核达到毕业条件，但被申请人并未履行任何考核评定程序，一、二审法院对此均未要求其举证及核实该等条件，仅以片面摘取的合同条款中的“超过42个月孵化器”以及合同到期为由要求申请人离开，并不符合涉案租赁合同上述完整条款约定的条件和程序。而《房屋租赁合同到期不再续租告知函》中所称申请人不符合续租条件项目包含3项：第1项是片面摘取涉案租赁合同第十条第4项中的部分表述“累计入驻本孵化器时间到达42个月，超出科技部规定的在孵企业孵化年限”，但并不符合双方合法生效的合同中的有关约定；第2项是《房租价格标准对照表》中不符合续租条件企业的第4、5、6项，被申请人并未举证申请人构成上述各项条件，也未提供《房租价格标准对照表》予以佐证。故一二审法院在上述证据链条不完整基础上，即认定申请人达到离开孵化器条件属于认定事实不清，以租赁合同到期为由要求申请人退还涉案房屋适用法律错误，损害申请人作为在孵企业的合法权益。（二）一、二审法院未查清涉案租赁合同面积与实际面积不一致以及被申请人提供的租赁面积虚假的事实，判决认定基本事实有重大错误，驳回申请人反诉请求无事实和法律依据。本案申请人与被申请人对房屋租金所依据的房屋面积是双方的争议焦点，房屋面积也是判决内容所要依据的基础事实。但一、二审法院均未查清涉案租赁合同中房屋面积与实际面积不符，以及因被申请人故意隐瞒实际面积，导致申请人对涉案租赁房屋面积陷入错误认识从而签署涉案租赁合同的事实。涉案租赁合同面积是被申请人工作人员张大桥用皮尺测量的房屋的套内建筑面积，并用此数据乘以公摊系数1.333，然后得出涉案租赁面积400平方米，但国家建筑行业内公正、公认的标准计算方式应该是测量房屋的套内使用面积乘以公摊系数，而不是套内建筑面积乘以公摊系数，更可疑的是即便依据套内建筑面积乘以公摊系数也无法得涉案租赁合同中写明的400平方米，即租赁合同中的面积明显存在虚假性。而申请人在一审时提供了经测绘的租赁房屋面积图纸，测出涉案租赁房屋的办公室套内使用面积为237.46平方米，根据北京市建委老式办公用楼公摊系数最高标准10%计算，该办公室建筑面积为261.206平方米，承租范围内的走廊实际面积45.27平方米，涉案租赁房屋总面积为306.476平方米，即被申请人多征收房租部分的面积为93.524平方米。但一、二审法院均无视该事实，依然使用被申请人提供的无合法依据的错误面积作出了错误的判决。依据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发﹝2013）462号）第8条规定，合同面积与实际面积不一致的，应由出租人承担减付相应租金等违约责任。原一审法院审理期间，鉴定机构存在程序瑕疵，在测量过程中并未经申请人签字确认的情况下获取相关数据，故测量面积对上诉人明显有失公平，申请人方才未支付鉴定费用，且鉴定机构采取的整体测量方式并不适合本案中整栋楼经多次改造后的老房屋。故一、二审法院仅依赖鉴定程序认定申请人举证不能有失公正，且认定事实不清。申请人在一审期间提供了经测量的套内面积数据，故得出客观公认准确的建筑面积是可以查清的公知性事实，法院对未查清事实即作出认定负有不可推卸的责任，而不是仅依赖鉴定程序，将查清事实的责任推卸为申请人举证不能。（三）存在对涉案合同性质认定错误，判决适用法律错误，以及对服务费金额、被申请人是否履行服务义务的认定存在主观推断，未查清事实即驳回申请人反诉请求于法无据。1.本案涉案合同名称是《房屋租赁合同》，但合同内容包含“房屋租赁事宜”和“委托提供服务事宜”两部分。科技园作为企业孵化器，明生宏达公司作为中小型技术创新创业企业，在孵化场地享有相关的指导管理、培训、优惠政策、扶植和培养等一系列孵化服务的权利。涉案合同内容包含“房屋租赁事宜”和“委托提供服务事宜”两部分，原审法院仅依据申请人与被申请人的合同名称确定了案件性质为租赁合同纠纷，单一地将合同作为租赁合同审理案件适用法律。2.一审第六项判决中法院对“结合房屋费用系按照房屋面积、日租金标准等计算，合同中服务费发票所占比例系双方对于普天德胜公司提供发票开具比例的约定，并不能证明服务费的实际金额”的认定无任何事实依据。二审判决书中针对诉请的论述第六项，未经查实再次作出错误认定。根据税法的相关规定，服务费发票的税率是远远低于租赁费发票的税率。如果按原审法院认定的事实双方的合同就是租赁合同，双方交易的就是租金，双方因租赁行为交易的租金是可以开具税率较低的服务费发票，那么这就是一种偷税、漏税的行为，是对偷税、漏税违法行的认可，损害了国家的利益。反而，在申请人依据合同明确约定以及有效凭证，主张与被申请人存在委托提供服务的关系故开具服务费发票，原审法院却在没有任何事实证据情况下以偷税、漏税的违法行为解释申请人的服务费发票的存在实属荒谬。3、针对一审第六项判决内容，一审法院不能因申请人补签2014、2015年度《房屋租赁合同》就主观推定申请人对被申请人未履行服务的认可。申请人签署合同并依据合同约定付款，是申请人完全履行合同义务的体现，在申请人履行完毕合同义务后，如被申请人未按合同约定履行对等的合同义务，申请人有权要求被申请人退还相应的服务费用，而不是直接推理为对各方义务的认可，故原审法院用推理形式认定合同内容的履行是错误的。申请人依据合同约定足额支付包含服务费的对价后，要求被申请人退还未履行服务义务的服务费于法有据。综上所述，原一、二审法院的判决无论在事实上的认定，还是法律适用上，均存在严重错误，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》相关之规定，严重损害了申请人的合法权益。现特提出再审申请。
普天德胜公司提交意见称，（一）一、二审法院判决支持被申请人要求申请人退还涉案房屋的诉讼请求，事实清楚，证据充分且公平公正。（二）一、二审法院认为申请人应当对所谓的“涉案租赁合同面积与实际面积不一致”承担举证不能的不利后果，涉案房屋租赁面积应以双方合同约定为准，认定正确，有充分的事实和法律依据。（三）一、二审判决对于本案合同性质的认定准确无误，适用法律正确。综上所述，一、二审法院的判决认定事实清楚，证据充分，认定准确无误，适用法律得当，公平公正，程序合法，请高级法院在查明事实的基础上，依法驳回申请人的再审申请。
本院经审查认为，关于合同性质及本案所涉法律关系，根据已查明的事实，普天德胜公司与明生宏达公司就涉案房屋于2015年8月补签及续签的《房屋租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。在租赁合同到期日前，普天德胜公司已向明生宏达公司发出《租赁合同到期不再续租告知函》，故应认定双方之间的租赁合同已于2015年12月31日到期终止。明生宏达公司虽主张普天德胜公司承诺其继续按原租赁价格续签2016年度的租赁合同，但并未提交证据予以证明,普天德胜公司对此亦不予认可，一、二审法院对明生宏达公司的主张未予支持，于法有据。双方争议的实质为房屋租赁纠纷，一、二审法院以此确认本案所涉法律关系及案由，并无不当。
关于涉案房屋的面积，合同中约定涉案房屋面积为400平方米，明生宏达公司不认可涉案房屋为上述面积，认为涉案房屋实际面积为306.476平方米，但其提交的证据不足以证明其该项主张，明生宏达公司曾申请对涉案房屋租赁面积进行鉴定，但未向鉴定机构交纳鉴定费，应当承担举证不能的法律后果。一、二审法院确认涉案房屋租赁面积以双方合同约定为准，亦无不当。
合同终止后，明生宏达公司理应及时将涉案房屋交还普天德胜公司。鉴于其在合同终止后仍占有使用涉案房屋，理应向普天德胜公司支付房屋使用费。双方对房屋使用费的标准未能达成一致，一审法院结合双方以往房屋租赁合同履行情况酌定房屋使用费标准，二审法院予以确认,并无不当。一、二审法院依据查明的事实，所作处理并无不当，明生宏达公司申请再审的理由不能成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回北京明生宏达科技有限公司的再审申请。
审判长 徐 东
审判员 符忠良
审判员 彭红运
二〇一八年四月二十三日
书记员 张劲功