云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第471号
上诉人（原审被告）云南欣农科技有限责任公司。住所地：昆明市西山区秋实苑*期**栋。
法定代表人李美瑛，总经理。
委托代理人黄国旺、赵明武，云南大格律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）黄振成，男，汉族，1968年8月16日出生。
委托代理人桂红锦、乔嗣勇，云南凌云律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人云南欣农科技有限责任公司因与被上诉人黄振成房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：案外人云南水利建筑机械化工程公司将取得国有土地使用证和建设规划许可证的房屋1615平方米出租给原告黄振成，租期自2010年5月1日至2016年5月1日，房屋租金为每年697680元。双方在合同中约定云南水利建筑机械化工程公司需保证黄振成对房屋拥有对外出租之权利。2010年9月8日，原告黄振成（甲方）与被告云南欣农科技有限责任公司（乙方）签订《商铺租赁协议》，约定：“一、甲方将位于昆明市西山区马街镇张峰居委会沙地村门面租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权或使用权。二、甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为1260平方米，使用面积为1260平方米。甲方同意乙方所租房屋作为经营用，其经营范围以乙方营业执照为准。……五、租赁期5年，自2010年11月1日起至2015年11月1日止。六、合同有效年度租金第一年为45元（人民币）每平方，下一年开始每年每平方递增5元。物业管理费用___元／平米／年。每年租金提前30天支付。……二十二、乙方未按时向甲方支付所有应付款属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过30日甲方有权采取措施，收回房屋”。合同签订后，原告黄振成依约将涉案商铺交付被告云南欣农科技有限责任公司，被告依约支付了2010年11月1日至2011年11月1日的租金，并在租赁物中开办了“欣农生鲜超市”。2012年10月10日，黄振成因云南欣农科技有限责任公司欠付租金诉至昆明市西山区人民法院，昆明市西山区人民法院于2013年3月20日作出（2012）西法民初字第5782号民事判决书，判决云南欣农科技有限责任公司向黄振成支付2011年11月1日至2013年11月1日的租金。后云南欣农科技有限责任公司不服，上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院于2013年8月7日作出（2013）昆民一终字第245号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2013年11月1日至2014年11月1日的房租907200元，并由被告向原告支付违约金544320元，以上共计1451520元；2、被告承担本案诉讼费。本案一审庭审中，原告陈述称租赁物现仍由被告实际控制，被告未向原告支付过2013年11月1日至2014年11月1日的房租，被告欠付租金的行为未对原告造成直接损失。
一审法院认为：本案中，案外人云南水利建筑机械化工程公司将取得国有土地使用证和建设规划许可证的房屋出租给原告，原告在云南水利建筑机械化工程公司允许转租的情况下，将承租的房屋转租给被告。原、被告在自愿平等的基础上签订《商铺租赁协议》，合同内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告作为承租人，应当按照《商铺租赁协议》的约定，每年提前30日支付下一年度的租金，故2013年10月1日，被告就应当支付2013年11月1日至2014年11月1日的租金907200元。现原告主张被告至今未支付上述租金，被告未到庭参加诉讼亦未提交证据证明其已履行了支付租金的义务，视为其对自己民事权利的放弃，一审法院对原告请求被告支付2013年11月1日至2014年11月1日的房租907200元的诉讼请求予以支持。被告未按照《商铺租赁协议》的约定按时支付租金，已构成违约，应当承担相应的民事责任。《商铺租赁协议》约定，若被告未按时向原告支付租金，每逾期一天，应向黄振成加付所欠款1%的违约金。一审庭审中原告陈述其并未因被告欠付租金的行为造成直接损失，则原、被告约定的违约金金额过高，但被告未按合同约定支付房租，客观上导致了原告无法正常使用该笔资金，故一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确认由被告支付原告违约金50000元。被告经一审法院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、由被告云南欣农科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告黄振成2013年11月1日至2014年11月1日的房屋租金907200元；二、由被告云南欣农科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告黄振成违约金50000元。三、驳回原告黄振成的其他诉讼请求”。本案案件受理费17864元，由原告黄振成负担7864元，由被告云南欣农科技有限责任公司负担10000元。
一审宣判后，云南欣农科技有限责任公司不服向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、改判驳回被上诉人在一审中多计算的租金529200元；3、驳回被上诉人要求上诉人向其支付50000元违约金的诉讼请求；4、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。其上诉主要事实和理由如下：一、上诉人与被上诉人的租赁合同签订后，由于被上诉人一直无法提供房屋产权证及规划、消防等手续，导致2014年4月初昆明市西山区消防部门强令上诉人对“欣农生鲜超市”停止营业。因被上诉人的原因，上诉人已于2014年4月初即停止经营，双方签订的租赁协议实际上已经终止，故上诉人对2014年4月以后的租金不应承担支付责任，对被上诉人主张的2014年4月1日至2014年11月1日的房屋租金应当判决驳回。二、由于被上诉人无法按合同约定向上诉人提供出租房屋相应的合法手续，导致上诉人被行政管理部门勒令停止经营，上诉人在因被上诉人原因无法实现合同目的的情况下，停止支付数额上具有争议的租金并不属于合同约定的违约行为，因此，上诉人在本案中不应承担违约责任。
二审中，上诉人云南欣农科技有限责任公司当庭明确表示其应支付自2013年11月1日起至2014年3月31日的租金共计378000元，同时不应承担违约金。
被上诉人黄振成答辩称：本案双方签订的合同租赁期为2010年11月1日至2015年11月1日止，合同仍处于有效期并未实际终止，一审法院已经进行了现场勘查，上诉人拒付租金的主张不能成立。根据生效判决，上诉人应当支付相应租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，双方当事人对于一审判决已经确认的事实明确表示没有异议，但上诉人补充如下事实：即2014年4月初，因消防部门责令停止经营，上诉人已停止使用涉案房屋。
对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。关于上诉人所作事实补充，本院认为，上诉人对其该项主张并未提交任何证据予以证实，故对于上诉人所作上述补充事实，因证据不足，本院不予确认。
另外，二审中，本院于2014年9月22日到涉案房屋进行现场勘查并拍摄照片8张，经勘查，涉案房屋大门关闭紧锁，一楼、二楼均无人经营或办公。经质证，上诉人云南欣农科技有限责任公司、被上诉人黄振成均对照片的真实性、合法性、关联性没有异议。本院认为，上述照片系本院依职权勘查现场时制作，且双方当事人对真实性均无异议，对于上述证据以及勘查时涉案房屋现状本院二审予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：被上诉人黄振成主张上诉人支付2013年11月1日至2014年11月1日的租金907200元以及逾期付租的相应违约金的诉讼请求是否具有事实和法律依据，是否应予支持？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，被上诉人在云南水利建筑机械化工程公司允许转租的情况下，将涉案房屋租给上诉人并与上诉人签订《商铺租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被上诉人已将租赁物交付上诉人使用，上诉人则应当按照《商铺租赁协议》的约定，每年提前30日支付下一租赁年度的租金，故2013年10月1日被告就应当支付下一年度的租金，而根据本院二审查明事实，至2014年9月22日涉案房屋已无人经营使用，故本院对于上诉人应付租金金额予以相应扣减，即上诉人应向被上诉人支付自2013年11月1日至2014年9月22日的租金共计808920元。关于上诉人是否应向被上诉人支付违约金的问题，本院认为，上诉人未按约支付租金，已然构成违约；虽然被上诉人未按约向上诉人提供管辖区防火部门出具的电、火检合格证明书的复印件，但上诉人并未提交任何证据证明其因此不能使用租赁物，也未向被上诉人要求解除合同或主张被上诉人的相应违约责任，况且，在（2013）昆民一终字第245号民事判决已于2013年8月7日作出并认定双方在合同中未约定黄振成提供消防手续的义务是交付租金的前提且云南欣农科技有限责任公司不应以对方存在过错来作为其不履行合同基本义务的理由的情况下，上诉人之后于2013年10月1日应付下一租赁年度租金时仍欠租，故根据民事活动所应遵循的公平、等价有偿的原则并考虑到违约金兼具惩罚性的性质，一审法院酌情确认由上诉人支付违约金50000元符合本案实际，并无不当，本院对此依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第178号民事判决第二项，即：“二、由被告云南欣农科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告黄振成违约金50000元”。
二、撤销昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第178号民事判决第一项、第三项，即：“一、由被告云南欣农科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告黄振成2013年11月1日至2014年11月1日的房屋租金907200元。”、“三、驳回原告黄振成的其他诉讼请求。”。
三、由云南欣农科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付黄振成2013年11月1日至2014年9月22日的房屋租金808920元。
四、驳回黄振成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费17864元，二审案件受理费9592元，共计27456元，由云南欣农科技有限责任公司承担16246.77元，由黄振成承担11209.23元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 起 俊
代理审判员 熊梓旭
代理审判员 汪 佳
二〇一四年九月二十七日
书 记 员 吴 帅