湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终6025号
上诉人（原审原告）：庞秋云，女，1977年9月28日出生，汉族，户籍所在地广西北海市海城区。
委托诉讼代理人：涂凤姣，湖南鸿明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹晓明，湖南鸿明律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：任礼，男，1978年11月24日出生，汉族，户籍所在地湖南省汨罗市。
委托诉讼代理人：涂凤姣，湖南鸿明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹晓明，湖南鸿明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区普瑞大道二段888号。
法定代表人：王洪辉，董事长。
委托诉讼代理人：潘红姣，湖南崇民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄昔文，湖南崇民律师事务所律师。
上诉人庞秋云、任礼因与被上诉人湖南富基置业有限公司（以下简称富基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
庞秋云、任礼上诉请求：撤销一审判决，改判富基公司支付违约金277973.8元，并由富基公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院对违约金进行调整没有法律依据，富基公司应当按照合同约定支付违约金。合同明确约定了违约金计算方式，该计算方式并不违反法律规定，且合同为富基公司提供的格式文本，另富基公司也没有提供证据证明违约金过高，故法院应根据意思自治原则尊重双方当事人的约定，而不应当以遭受损失标准来认定违约金。2、即使以遭受损失标准认定违约金，一审判决也错误适用了法律依据。本案中，因富基公司逾期办证，导致业主无法自由处置商品房，该损失难以计算。因此即使不按照合同约定计算违约金，也应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、一审判决的违约金金额和案件受理费负担分配无法自圆其说。
富基公司辩称：1、违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，在计算实际损失数额时，应当以违约方未能履行双方争议的、含有违约金条款的合同，给守约方造成的实际损失为基础进行计算，将合同以外的其他损失排除在外。合同约定的办证期限是富基公司将相关资料提交到产权登记机关，而不是办妥相关申请事项的期限。产权登记机关完成申请事项的时间是不确定的，且期间正逢国家产权登记新政的变动，新政将房屋所有权证和土地使用证统一变更为不动产权属证书，业主方简单的将申请初始登记和申请办理房屋产权登记两个期间相加，以此来计算违约金实属变相加重富基公司的负担。合同约定的违约金明显过高，且业主方在本案中未向法院提交任何证据证明逾期办证给其造成的损失，一审法院酌情调整违约金符合立法本意和案情。2、一审法院根据案件具体情况判决富基公司承担案件受理费并无不妥，富景公司也自愿按照法院判决承担受理费。
庞秋云、任礼向一审法院起诉请求：1、判令富基公司按628.9元/天向庞秋云、任礼支付违约金至办妥房屋产权证书之日止，共442天，违约金共计277973.8元；2、判令富基公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年8月7日，庞秋云、任礼与富基公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同（编号201101242012）》，合同约定：1、庞秋云、任礼购买富基公司开发的、座落于长沙市望城区普瑞大道二段888号第30-33栋3单元20层2012号商品房；2、庞秋云、任礼通过一次性付款的方式向富基公司支付购房全款628898元；3、富基公司应当在2013年12月31日前向庞秋云、任礼交付该商品房；4、在商品房交付使用后365个工作日内，将该栋商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的1‰支付违约金。合同签订后，庞秋云、任礼依法全额支付了购房款，富基公司于2013年12月23日将商品房交付给庞秋云、任礼使用。
2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》颁布施行，根据该条例规定，房屋所有权证和土地使用权证统一变更为不动产权属证书。该条例颁布施行后，庞秋云、任礼与富基公司就《长沙市望城区商品房买卖合同（编号201101242012）》第二十条的规定没有进行协商变更。2017年7月28日，富基公司就长沙市望城区普瑞大道二段888号第30-33栋房产向长沙市望城区不动产登记中心申请不动产权证。同年8月18日，富基公司取得第30-33栋房产的不动产权证。2018年3月15日，庞秋云、任礼向一审法院提起诉讼。同年4月4日，庞秋云、任礼已取得所属房屋的不动产权属证书。
一审法院认为：庞秋云、任礼与富基公司双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。
本案的争议焦点有2点：1、富基公司是否逾期为庞秋云、任礼办理不动产权属证书？（1）办理不动产权属证书是一个连续的过程，不能单独割裂开来看待，否则将导致办证时间不合理延长，损害庞秋云、任礼的预期利益，故本案计算办理不动产权属证书的时间应从办理初始登记的时间开始计算，而不是从取得栋产权证的时间计算。富基公司于2013年12月23日将商品房交付给庞秋云、任礼使用，而富基公司直到2017年7月28日才办理初始登记，远远超过365个工作日的约定；前述逾期登记行为直接导致庞秋云、任礼房屋的不动产权属证书办理时间逾期，故一审法院认为富基公司存在逾期行为，应承担违约责任。（2）《不动产登记暂行条例》将房屋所有权证和土地使用权证统一变更为不动产权属证书，虽然庞秋云、任礼与富基公司就《长沙市望城区商品房买卖合同（编号201101242012）》第二十条的规定没有进行协商变更，但是新的规定实际上将原有的办理房屋初始登记、房屋所有权属登记、土地使用权登记三个步骤简化为办理房屋初始登记、不动产权属登记二个步骤，富基公司应当严格按照原约定的时间办理相关手续，而不能以此作为其拖延办理的理由。（3）庞秋云、任礼与富基公司约定的办证时间包括初始登记、房屋所有权属登记及土地使用权登记，应当从双方当事人约定的最后办证期限届满之日起计算诉讼时效，故富基公司认为庞秋云、任礼的部分诉讼请求已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。
2、违约金如何计算的问题？违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。庞秋云、任礼并未提供相关证据证明其因被告的逾期办证行为产生了实际损失，同时富基公司提出按合同约定标准计算违约金过高，请求一审法院予以调整；一审法院根据合同标的及履行情况、当事人过错、预期利益等综合因素酌情调整逾期办理涉案房屋产权证的违约金为6628元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、限富基公司于本判决生效之日起十日内向庞秋云、任礼支付逾期办理房屋权属证书的违约金6628元；二、驳回庞秋云、任礼的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费5470元，因适用简易程序减半收取2735元，由富基公司负担。
二审过程中，双方当事人未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。根据合同约定，被上诉人应在房屋交付后365个工作日内申请房屋的初始登记，但根据查明的事实，被上诉人于2013年12月23日将涉案房屋交付上诉人后，迟至2017年7月28日才向产权登记机关申请房屋初始登记，构成违约，应当承担相应违约责任。鉴于上诉人未提交相应证据证明因被上诉人逾期申请房屋初始登记给其上诉人造成的损失情况，一审法院根据合同标的及履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素酌情判令被上诉人向上诉人支付相应违约金并无不当，本院予以维持。对于上诉人提出的一审法院对案件受理费分配不当的主张，因本案纠纷系被上诉人违约所致，且被上诉人表示自愿负担案件受理费，故本案全部案件受理费均由被上诉人负担亦无不当。
综上所述，庞秋云、任礼的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5470元，由湖南富基置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 金新贵
二〇一八年十月八日
法官助理周卓
书记员毛韧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。