福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终6762号
上诉人（原审原告）：福州市台江区房地产开发公司,住所地福州市台江区瀛洲路古街建海A楼五层。统一社会信用代码913501001545003239。
法定代表人：郭鲁琳，总经理。
委托诉讼代理人：郭承恩，福建元一律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：郑辉煌，福建元一律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：陈森，男，1953年5月17日出生，汉族，户籍地福州市台江区。
上诉人福州市台江区房地产开发公司（以下简称台江房地产公司）因与被上诉人陈森商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人台江房地产公司上诉请求：1.撤销福建省福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初576号民事判决，判决支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为，因本案讼争房屋的购房款已在合同中明确约定为235280元，合同中约定未付款的违约责任承担或解除合同或支付违约金，陈森已于2018年1月25日支付购房余款110000元，认为上诉人申请对讼争房屋进行价值评估与本案无关联且无意义，故对评估申请不予准予，进而草率的认定陈森已付清购房余款，不予支持上诉人诉请陈森支付购房余款的诉请。一审法院的上述认定严重违背公平合理、等价有偿的基本原则。本案中，双方于2007年7月30日签订《商品房买卖合同》，对于讼争房产达成了买卖关系。合同中约定支付首付款时必须办理银行按揭，但陈森仅支付了购房款125280元，却不予办理按揭贷款向上诉人支付剩余的购房款。十余年期间上诉人多次通知陈森缴纳剩余购房款，但陈森却不予缴纳，直至上诉人提起本案诉讼时，陈森当日才缴纳了110000元款项。陈森的上诉行为已严重违背诚实信用原则，已构成了违约。陈森迟迟不予支付剩余的购房款已长达10余年之久，期间房价上涨、货币严重贬值。试问，10余年前的110000元与当前110000元价值岂能等同？基于陈森的违约行为导致上诉人的损失巨大，故上诉人申请对于讼争房产现行的市场价值依法进行评估，并按现行房屋评估价扣除陈森已支付的购房款125280万元支付剩余的购房款，符合公平合理、等价有偿的基本原则。二、本案陈森仅支付了剩余购房款中的部分款项110000元，并未依据诉讼房产市场价值支付完毕剩余的购房款。故本案违约金也应计算至剩余购房款支付完毕止。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。一审法院未实际考虑上诉人因此造成的损失，未准予依照现行讼争房产市场价值进行评估，明显错误，且未对违约金认定并计算至剩余购房款支付完毕止亦存在错误。
陈森辩称，2007年5月12日陈森向上诉人购买一间店面，坐落于台江区长寿园六号楼03店面。双方签有商品房买卖合同，面积27.68平方米，每平方单价8500元，总价235280元。合同签订以后陈森按照合同第六条第三点规定，于2007年7月30号向上诉人交125280元购房款，余款11万元按合同规定即向上诉人申请银行按揭贷款。但在申请办理银行按揭贷款过程中，由于上诉人因六号楼03店面的水泵房分割、标识变更无法办理，房地产交易中心也没有备案，导致陈森银行按揭贷款手续无法办理。以上事实说明造成余款11万无法办理责任全在上诉人。无法办理手续有上诉人单位陈雪琴提供一份《关于义洲新区长寿园店面销售历史遗留的情况说明》足以证明上述事实。但上诉人无视历史事实，以所谓该份书证材料没有单位盖章，证明人未出庭作证为由，加以否认。但是，在这份书证上面还有原分管销售工作经理王恭明签名认可，此份是否属实请二审法院查证。由于贷款手续没有办妥，陈森无法还款，只能每月将11万元有银行汇入上诉人账户。但是上诉人在上诉状中又对11万元缴款时间提出异议，说陈森缴纳时间是在上诉人向一审法院起诉当天才缴款的。陈森是2018年1月25日缴款的至2018年3月7日才收到一审法院起诉状。这时间差距大约四十多天。陈森认为上诉人诉请缺乏法律依据，且超过诉讼时效。请求驳回上诉人诉请，一二审诉讼费由上诉人承担。
台江房地产公司向一审法院请求：1.判令陈森向其支付福州市台江区义洲新区即长寿园6#楼03店面（面积27.68平方米）的剩余购房款暂计人民币705120元（剩余购房款按店面市场价值减去被告已支付购房款人民币125280元计算，店面市场价值暂估为人民币830400元，最终以法院委托评估的市场价值为准）；2.判令陈森向其支付违约金，违约金每日按110000元的万分之三计算，即33元，自2007年7月31日计算至陈森将剩余购房款全部支付之日止；截止2018年1月25日暂计违约金126423元，共计831543元；3.判令本案诉讼费用由陈森承担。
一审法院认定事实：2003年1月3日，福州市房地产管理局作出（2002）榕房许字第1475号商品房预售许可证，批准福州市台江区房地产开发公司在义洲街道长寿路20号1号至4号楼及6号至9号楼的一层商店，建筑面积2589平方米房屋公开预售，其中用途为商业，预计竣工时间2003年1月。2007年7月30日，陈森为买受人，台江房地产公司为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定台江房地产开发公司将位于义洲新区（长寿园）第6幢一层03号房出售给陈森，该商品房建筑面积为27.68平方米，该商品房单价为人民币每平方米8500元，总金额为235280元；另，该《商品房买卖合同》第六条约定买受人于签订本合同时交付购房款人民币壹拾贰万伍仟贰佰捌拾元整，余款办理银行按揭贷款。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过7日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向福州市房地产交易登记中心申请登记备案。该合同还约定双方其他的权利义务。该合同未落款时间。合同签订后，陈森向台江房地产公司支付了购房款125280元，台江房地产公司于2007年8月13日向陈森开具了购房发票，金额为125280元。2011年3月，福州市房地产交易登记中心向福州市台江区房地产开发公司作出《初始登记通知书》，内容为“你公司申请台江区义洲新区1-11#楼、13-18#楼房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积76092.93平方米，具体范围见附表”，附表包含台江区义洲新区6#楼03店面在内。2018年1月25日，陈森通过其银行账户向台江房地产公司账号42×××59转账支付110000元。台江房地产公司于同日向一审法院提出上述诉请。另，本案讼争合同至今未办理备案登记手续，陈森提出其于2007年8月13日付款完毕后台江房地产公司就已将本案讼争店面交付其使用至今，当时台江房地产公司经办人将店面钥匙、水电交付给其，是否办理交接手续不清，对此台江房地产公司否认，提出陈森尚未付清购房款，故店面尚未交付，目前房屋现状不清楚。
一审法院认为，陈森与台江房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。
关于台江房地产公司申请对本案讼争房产的市场价格依法评估，并按现行房屋评估价扣除陈森已支付的购房款125280元支付购房款的诉请，因本案讼争房屋的购房款已在合同中明确约定总价款为235280元，合同中约定未付款的违约责任承担为或解除合同或支付违约金，陈森已于2018年1月25日支付购房余款110000元，台江房地产公司申请对讼争房屋进行价值评估与本案无关联且无意义，为减少讼累及诉讼资源，对台江房地产公司的评估申请不予准许，因陈森已付清购房余款，台江房地产公司诉请陈森支付购房余款的诉请，不予支持。
关于台江房地产公司诉请陈森每日按110000元的万分之三自2007年7月31日起支付违约金至陈森将剩余购房款全部支付之日止，对此陈森提出诉讼时效抗辩，不同意支付违约金。一审法院认为，本案台江房地产公司该项诉请是否超过诉讼时效是本案争议的一个焦点，逾期付款违约责任属于单纯的债权性质的义务，诉请逾期付款违约金属于债权请求权。涉案《商品房买卖合同》约定的逾期付款违约金为按日给付，若存在持续违约的情况下，诉讼时效应当分别每一日单独计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，同时，2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，现台江房地产公司未提供证据证实本案存在诉讼时效中断、中止情形，至2017年9月30日止，依照民法通则的上述规定，台江房地产公司诉请2015年9月30日之前的逾期付款违约金，已超过法律保护民事权利的时效期间（二年），而2015年10月1日之后金额的诉请并未超过诉讼时效。现陈森是否存在违约是本案另一个争议焦点，陈森为证明其没有违约提供了《关于义洲新区长寿园6号楼03店面销售历史遗留的情况说明》予以证实，台江房地产公司对该证据持异议，认为非其公司出具并加盖公章予以确认，工作人员身份无法确认也不符合证人证言的形式要件，证人也未出庭作证，一审法院认为台江房地产公司抗辩成立，因此该份证据不予采信。根据《商品房买卖合同》约定，余款办理银行按揭，台江房地产公司提出合同中约定支付首付款时必须办理按揭贷款，陈森则提出台江房地产公司口头承诺帮助其办理贷款手续，但台江房地产公司一直未将办理按揭手续所需交付给其。一审法院认为本案讼争合同虽约定购房余款办理按揭贷款，但未约定缴纳按揭贷款的时间亦即支付购房余款的时间，台江房地产公司未提供证据证实本案讼争合同于2007年8月13日支付首付款至今10余年期间其已催促陈森缴纳购房余款或交付办理按揭贷款材料等通知，现对台江房地产公司以陈森未办理剩余房款的按揭贷款手续亦未支付剩余房款应承担违约责任依据不足，不予采信。但综合考虑本案情况，陈森自认其已于2007年8月13日之后即接收本案讼争房屋并使用至今，其在未付足购房余款的前提下使用讼争房屋至2018年1月25日付清购房余款110000元，必然给台江房地产公司造成资金占用损失，兼顾公平、合理原则以及陈森提出的时效抗辩等因素，可参照双方合同约定的“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过7日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”标准向台江房地产公司支付该损失，因此陈森应自2015年10月1日起按购房款110000元的每日万分之三向台江房地产公司支付资金占用损失至缴清购房款之日即2018年1月25日止，合计为27984元（110000元×0.03%×848天）。判决：一、陈森应当于本判决生效之日起十日内向福州市台江区房地产开发公司支付因购买台江区义洲新区即长寿园6#楼03店面迟延支付购房款110000元的资金占用损失27984元；二、驳回福州市台江区房地产开发公司的其他诉讼请求。
本案二审期间，台江房地产公司未提交新证据，陈森提交：1.关于义洲新区长寿园6号楼03店面销售产权遗留的情况说明、2.长寿园6号楼03店面销售定价会议纪要、3.不动产销售发票及中国银行无折转客户联转帐凭证各一份，以证明其买的是使用权，但是没有产权。台江房地产公司质证称，发票和转帐凭证一审己提交过，非新证据，质证意见同原来的质证意见。《情况说明》并未加盖公章、工作人员身份无法证实也不符合证人证言的形式要件，王恭林未出庭确认该签字的真实性及情况说明的真实性，不足以采信。《会议纪要》是复印件没有原件，真实性无法确认，且文书抬头处陈森已明确系其单方制作。本院认为，陈森所提交材料均非新证据。不动产销售发票及中国银行无折转客户联转帐凭证属重复提交，原判已对相应事实予以认定。情况说明形成于一审期间，系书面证词，证人未出庭作证，会议纪要系其自行制作，均不予采信。双方对一审查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院根据本案的具体情况，要求台江房地产公司提交办理银行按揭贷款需要具备的条件以及需要提交哪些材料、当时已经与哪些银行签订了提供银行按揭贷款服务协议，但该公司至今没有提供。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。讼争《商品房买卖合同》合法有效，应予遵守。依该《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人于签订本合同时交付购房款人民币壹拾贰万伍仟贰佰捌拾元整，余款办理银行按揭贷款。”合同签订后，陈森即向台江房地产公司支付了购房款125280元，台江房地产公司于2007年8月13日向陈森开具了购房发票，金额为125280元，履行了合同约定的支付首付购房款的义务，依合同约定余款办理银行按揭贷款。根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”按照当时银行按揭贷款办理流程，《商品房买卖合同》备案登记后才能办理银行按揭贷款。但台江房地产公司于2011年3月才完成包括讼争店面在的台江区义洲新区1-11#楼、13-18#楼房屋产权初始登记（总登记），台江房地产公司至今未提交讼争台江区义洲新区6#楼03店面《商品房买卖合同》登记备案、预告登记的证据，办理银行按揭贷款的条件未成就，陈森未办理余款银行按揭贷款手续的责任应由台江房地产公司负担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。……”现双方均同意继续履行合同，且陈森主动支付了购房余款110000元，视为双方变更了余款支付方式，未违反法律禁止性规定、侵害第三人利益，本院予以准许。因此，台江房地产公司诉请陈森向其支付讼争店面按现市场价值计算的剩余购房款及违约金没有法律和合同依据，一审法院判令陈森支付迟延支付购房款110000元的资金占用损失不当，陈森未提起上诉，视为对一审法院判决的认可，本院予以照准。台江房地产公司的上诉理由没有法律和合同依据，不能成立，本院不予支持。
综上所述，台江房地产公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12315元，由福州市台江区房地产开发公司负担
本判决为终审判决。
审判长 林守霖
审判员 俞贤忠
审判员 杨淑艳
二〇一八年九月二十日
书记员 林 莉
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第8页共11页（2018）闽01民终6762号
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