山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第228号
上诉人（原审被告）ＸＸ，男，1945年9月7日出生，汉族，济南钢铁公司退休职工，住济南市。
委托代理人邢文斌，山东法杰律师事务所律师。
委托代理人赵峰，山东法杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨宝义，男，1959年7月30日出生，汉族，中国重型汽车集团有限公司职工，住济南市。
上诉人ＸＸ因与被上诉人杨宝义定金合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2013）天民一初字第1577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2013年3月1日，ＸＸ（甲方出售方）与杨宝义（乙方预购方）签订了二手房买卖定金协议书（以下简称定金协议书）一份。协议约定“甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方预定二手房事宜，订立本合同。第一条、甲方转让的二手房位于某某新区x号楼某单元xxxx，（以下简称该二手房）。甲方暂未取得该二手房的二手房所有权证，该二手房建筑面积为61.49，产权人：孙某某（ＸＸ），产权用途为：住宅。第二条、该二手房产权现状为未入住，甲方对该二手房享有完全处分权。该二手房若存在租约，甲方须于二手房交付乙方使用前解除原租赁合同，乙方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。第三条、该二手房转让总价格为人民币肆拾伍万（小写450000元）。第四条、甲、乙双方一致同意签订本合同时，由乙方向甲方支付20000元人民币的定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。乙方逾期未支付认购定金的，甲方有权解除本合同，并有权将该二手房另行出卖给第三方。第五条、甲、乙双方约定，该二手房转让预期为／天，甲方应当在预定期内与乙方签订《房屋买卖合同》，并于2013年4月1日将该房产交付给乙方……第七条、有下列情形的，乙方拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。甲乙双方在签订房屋买卖合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致的。第八条、有下列情形的，甲方应双倍返还已收取的定金给乙方。1、甲方房屋产权信息虚假，或者甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的。2、甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的。第九条、在本合同的第五条约定的预定期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》的，应双倍返还已收取的定金给乙方；乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金……”定金协议书签订后，杨宝义于当日向ＸＸ交付了定金2万元。原审庭审中，杨宝义与ＸＸ均认可应于2013年4月1日前签订房屋买卖合同。
原审法院另查明，孙某某系ＸＸ之父，于1991年10月6日去世；ＸＸ之母王某某于1978年1月20日去世。ＸＸ尚有同胞姐姐孙某健在。涉案房屋系孙某某（已故）原住汽车厂东路x号楼xxxx室安置的回迁房。2011年8月22日，ＸＸ向济南市旧城改造投资运营有限公司缴纳了涉案房屋的安置房差价127，672元。2011年8月26日，ＸＸ取得了迁入证，并取得了对涉案房产的占有控制。
原审法院认定，杨宝义与ＸＸ争议的焦点问题是双方未能签订房屋买卖合同的原因。杨宝义主张在签订定金协议书时，已经知道涉案房屋尚未办理权属证书，也知道是孙某某的遗产，ＸＸ系孙某某的法定继承人，但ＸＸ并未告知杨宝义还有其他法定继承人，故未与ＸＸ签订房屋买卖合同；ＸＸ隐瞒存在其他法定继承人的行为，构成违约。杨宝义提交了录音整理资料1份，证明其在签订定金协议书之后才得知孙某某还有其他法定继承人。经质证，ＸＸ对该证据的真实性、合法性均有异议，认为录音中对话双方均非本案当事人，并不能客观真实地反映该房屋的产权情况。因该证据未能提交原始录音载体，仅为杨宝义自行整理的文字资料，ＸＸ不予认可，原审法院不予采信。ＸＸ主张已向杨宝义陈述其为涉案房屋的唯一继承人，是杨宝义主动表示不再签订房屋买卖合同。ＸＸ向原审法院提出向济南市天桥区拆迁办调取证据申请，欲证明在涉案房屋拆迁过程中，其姐姐孙某已经放弃对涉案房屋的继承权。原审法院依申请到济南市天桥区人民政府拆迁办公室调取了“协议证明”1份（影印件）以及山东木业集团总公司出具的证明1份（影印件），内容分别为“由关贸易x楼x单元xxx室，原由已故父亲孙某某遗留，现有弟弟ＸＸ居住。根据拆迁政策规定，我自愿放弃一切由弟弟ＸＸ所有今后一切后果由我自负被委托人ＸＸ证明人：孙某2008年3月31日”；“天桥区拆迁办：孙某某同志，现居住山东木业集团总公司位于工人新村南村贸易x号楼路（街）x单元xxx室宿舍，建筑面积／平方米，使用面积／平方米，特此证明。山东木业集团总公司2008年3月31日”。经质证，杨宝义对该证据的真实性有异议，对其中孙某的签名和手印真实性均有异议，不能证明ＸＸ具有所有权。对“协议证明”以及山东木业集团总公司证明的真实性本院予以采信，但该证明的效力尚未得到有关机关确认。现杨宝义要求：1、依法判令ＸＸ双倍返还定金4万元。2、本案诉讼费由ＸＸ承担。诉讼中，杨宝义明确表示不再购买涉案房屋，但要求双倍返还定金。以上事实，有杨宝义提交的二手房买卖定金协议书、定金收条、济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议（复印件）、迁入证（复印件）、济南市天桥区工人新村南村居委会证明、录音资料，以及ＸＸ提交的贸易楼小区安置房差价缴款通知单、迁入证、火化执照存根、证明、职工登记表以及协议证明等证据，以及杨宝义、ＸＸ的当庭陈述等在案为凭。
原审院认为，杨宝义欲与ＸＸ订立二手房买卖合同而签订定金协议书，系双方当事人真实意思表示，属合法有效。根据定金协议约定，双方应当在2013年4月1日前订立二手房买卖合同。涉案房屋系孙某某的遗产以及尚未取得产权证书，杨宝义在签订合同之时已经知晓。在定金协议书履行过程中，杨宝义以ＸＸ隐瞒其他法定继承人、构成产权信息虚假为由，表示不与ＸＸ订立二手房买卖合同，并主张ＸＸ的行为属于定金协议书中第八条第1款约定的违约行为，故应当双倍返还定金4万元。但经原审法院查实，ＸＸ的姐姐孙某在济南市天桥区人民政府拆迁办公室出具过协议证明，ＸＸ以此认为其为涉案房屋唯一法定继承人，并不存在故意欺诈杨宝义的行为。本案中，杨宝义以该房产还有其他继承人存在，其对该房屋买卖合同能否正常履行产生合理怀疑，并表示不再签订二手房买卖合同的行为，其本身也不存在过错。综上，ＸＸ与杨宝义在未能签订履行二手房买卖合同过程中，均不存在违约行为。现杨宝义明确表示不再购买涉案房屋，该定金协议书应予解除。定金协议书解除后，ＸＸ应向杨宝义返还定金2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告ＸＸ于本判决生效之日起10日内返还原告杨宝义定金2万元。二、驳回原告杨宝义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，原告杨宝义、被告ＸＸ各自负担400元。
上诉人ＸＸ不服原审判决上诉称，自己不存在欺诈、隐瞒行为，自己是涉案房屋的唯一合法继承人。在涉案房屋拆迁过程中，上诉人的姐姐孙某通过书面形式明确放弃与涉案房屋有关的一切权利，房子由弟弟ＸＸ所有。涉案房屋安置房差价也是由上诉人ＸＸ交纳，天桥区拆迁办公室发放的迁入证也是由上诉人领取。2013年7月30日，上诉人的姐姐孙某再次出具证明同意放弃房屋继承权。
被上诉人杨宝义答辩称，ＸＸ之前没有出具这些证明。要知道有孙某这个人我绝对不会买这个房子。上诉人一直说只有他一人，后经多方打听，才知道孙某这个人，再去问上诉人，上诉人才说孙某是他姐姐，如果我知道有他姐姐，我也不会买这个房子。3月7日才出具的证明，我们才知道孙某这个证明。之前为什么不给我们说，我们就能知道有孙某这个人，我们就会考虑是否购买这个房子了。上诉人一直说只有ＸＸ一人，我们相信了上诉人才签订的这个（定金）合同。这个房子怎么能与孙某无关呢？孙某也是合法继承人。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人争议的焦点是被上诉人孙宝义拒绝签订房屋买卖协议是否构成违约。根据双方当事人提交的证据，上诉人ＸＸ虽然在2013年3月1日双方签订《二手房买卖定金协议书》时，已明确告知被上诉人杨宝义涉案房屋是回迁安置房，目前未取得房屋所有权证，原产权人孙某某、王某某已去世的事实。但上诉人ＸＸ没有明确告知被上诉人杨宝义自己还有姐姐孙某的事实。而且在双方约定的2013年4月1日签订房屋买卖合同之前，上诉人ＸＸ也未能向被上诉人杨宝义提供孙某放弃涉案房屋权利的材料。虽然上诉人ＸＸ在一审中申请法院向济南市天桥区人民政府拆迁办公室调取了“协议证明”一份，欲证明ＸＸ姐姐孙某于2008年已经放弃了涉案房屋的事实，但是该证据是在2013年8月14日依上诉人ＸＸ的申请由法院依法调取的，在双方约定的2013年4月1日签订房屋买卖合同之前，上诉人ＸＸ既没有向被上诉人出示“协议证明”，也未告知“协议证明”的内容。虽然上诉人ＸＸ取得了迁入证，并取得了对涉案房产的占有控制，但并不表示ＸＸ对涉案房屋具有完全处分权。上诉人ＸＸ在双方约定的2013年4月1日签订房屋买卖合同之前，未能向被上诉人杨宝义告知另一继承人孙某存在的事实，更未能向被上诉人杨宝义出示孙某放弃继承的相关材料。被上诉人杨宝义以该房产还有其他继承人存在，其对该房屋买卖合同能否履行产生合理怀疑，并表示不再签订二手房买卖合同的行为，其本身不存在过错，不构成违约。上诉人ＸＸ应向被上诉人杨宝义返还定金2万元。
综上，上诉人ＸＸ之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王洪礼
审 判 员 黄 力
代理审判员 吴松成
二〇一四年七月四日
书 记 员 杨 云