甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘05民终586号
上诉人（原审原告）：温浩，男，1981年8月13日出生，汉族，住天水市麦积区马跑泉路16号市二中家属楼*栋*单元***室。
委托诉讼代理人：刘平，甘肃康台律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陇南市盛泰置业有限责任公司，住所地甘肃省陇南市宕昌县城关镇山水雅园会所。
法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐云龙，甘肃通融律师事务所律师。
上诉人温浩因与被上诉人陇南市盛泰置业有限责任公司(以下简称盛泰公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省天水市麦积区人民法院（2018）甘0503民初1231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人温浩及其委托诉讼代理人刘平、被上诉人盛泰公司委托诉讼代理人唐云龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
温浩上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持温浩一审的诉讼请求；2.诉讼费用由盛泰公司承担。事实和理由：一审法院对法律条款理解错误导致适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”这一条款并没有写“当事人另有约定的从其约定”，此处的除外，是指约定其他交付方式的除外，如领取钥匙、交房通知等形式意义上交付的除外，当事人是不能以形式意义上的交付否定实际占有使用的交付。一审法院适用该解释第十一条规定，认为盛泰公司约定不违反法律规定错误；二、温浩和盛泰公司定购协议书关于房屋交付的约定本身是无效的。1.双方第五条约定：“合同意义上的正式移交时间依甲方领取的该房产产权分户卡发放日为准”，附期限民事法律行为必须是将来必然发生的，而这条约定的事件将来是不是发生不一定，盛泰公司永远不办理分户卡,房屋也将永远没有交付，盛泰公司可以永远不办理房屋产权证，这种行为永远也是合法的。2.《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件”。《最高人民法院关于贯彻民法通则若干问题的意见》第七十五条规定：“附条件的民事行为，如果所附条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效”。《中华人民共和国民法总则》第一百六十条规定：“民事法律行为可以附期限，但是按照其性质不得附期限的除外”，就本案来说，办理房屋权属证书是盛泰公司的法定义务，如果这条约定有效，盛泰公司选择不办理产权分户卡，将永远可以不办理房屋权属证书，而且温浩将永远无法维权，显然这样的约定损害了温浩的合法权益，是无效条款。三、本案实际情况是，双方合同自2016年9月9日生效，温浩房款全部付清，2016年7月己由运营商天水宏源房屋营销策划有限公司整体运营，该商铺2017年4月份开始向宏源公司收取租金，如果盛泰公司办不下来分户卡，商铺永远没有交付。
盛泰公司辩称，当事人双方可以就民事行为进行约定，除违反法律的强制性规定外，当事人之间的约定应属于有效约定，应受法律的保护。对于双方当事人约定的交付条件，发放房屋分户卡的行为是房屋开发中必然需要的阶段，不属于无期限的行为，温浩对此理解有误。温浩与盛泰公司在合同中约定相应的履行期限是合法有效的，温浩的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
温浩向一审法院起诉请求：1.判令陇南市盛泰置业有限责任公司承担未能在法定期限内办理房屋所有权证违约金18820.62元；2.诉讼费用由陇南市盛泰置业有限责任公司承担。庭审中，温浩增加诉讼请求：请求陇南市盛泰置业有限责任公司承担2018年6月9日至违约金履行之日209118元百分之六的利息。
一审法院认定事实：温浩作为乙方，与甲方即盛泰公司签订麦积·景园城商铺订购协议书，协议书约定：“一、定购房产基本情况：乙方定购甲方开发建设的位于麦积区天河南路麦积景园城项目6层153号商铺，建筑面积约18.29平方米（建筑面积最终以房屋管理部门实测面积为准）。二、定购商铺价格：定购商铺价格为每平方米人民币￥12957.0元，总房款￥236983元（大写贰拾叁万陆仟玖佰捌拾叁元）。五、《商品房买卖合同（预售）合同》的签订和房产移交：甲方通知方式为电话、短信、电子邮件或邮寄。乙方应按甲方的通知时间与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》。甲方经与运营商商议预计于2017年4月1日整体开业，付清全部房款的业主（自营业主除外）于整体开业后可从运营公司获得租金收益。本协议签订时定购商铺已达到装修交付条件的、乙方已付清房款的，甲方可移交于乙方或乙方租赁协议指定的承租人。合同意义上的正式移交时间依甲方领取到该房产产权分户卡发放日为准。…”该订购协议书第四条约定，在扣除相关优惠及折抵费用后，最终商铺总价为￥196571元。温浩于2016年8月13日在该订购协议书上签字，盛泰公司于2016年9月9日在该订购协议书上签章。温浩在签订订购协议书之前，于2016年7月30日向盛泰公司交纳定金2万元，并于其在订购协议书上签字当日，向盛泰公司交纳了剩余房款176571元。
另查明，2016年8月13日，温浩与天水宏源房屋营销策划有限公司签订麦积·景园城商铺租赁议书，将温浩购买的麦积·景园城6层153号商铺出租给天水宏源房屋营销策划有限公司，租赁期为10年，第1-3年租金为12547元。同时在该租赁协议书中约定，温浩可用第1年的租金支抵房款。该商铺第一年的租金12547元，已在麦积·景园城商铺订购协议书中以“其它支抵”的名义抵做房款。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中温浩、盛泰公司双方签订的订购协议书，具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人即盛泰公司已经按照约定收受购房款，因此，该订购协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”温浩主张订购协议书中对办理房屋产权证书的时间没有约定，应当在房屋交付后90日内办理，并认为房屋交付时间应当以房屋实际交付的时间为准。经审查，本案中，温浩、盛泰公司签订麦积·景园城商铺订购协议书时，房屋建设尚未竣工，取得房屋权属证书的期限应以房屋交付使用之日起90日为准。关于房屋交付，温浩、盛泰公司签订的麦积·景园城商铺订购协议书第五条“《商品房买卖（预售）合同》的签订和房产移交”约定：“甲方经与运营商商议预计于2017年4月1日整体开业，付清全部房款的业主（自营业主除外）于整体开业后可从运营公司获得租金收益。本协议签订时订购商铺已达到装修交付条件的、乙方已付清房款的，甲方可移交于乙方或乙方租赁协议指定的承租人。合同意义上的正式移交时间依甲方领取到该房产产权分户卡发放日为准。”该约定不违反法律规定，合法有效。依照该约定，盛泰公司向温浩交付房屋分两个阶段，即达到装修交付条件的转移占有以及合同意义上的交付使用。温浩在签订订购协议以及租赁协议后，以涉案商铺第一年租金12547元抵扣应向盛泰公司支付的购房款，并自认收取此后的租金。温浩收取所购商铺出租后的租金的行为，可以证实盛泰公司已经将商铺移交给温浩，由温浩出租并获收益。但因麦积·景园城商铺订购协议书第五条对房屋交付另有约定，占有商铺并非温浩、盛泰公司约定的合同意义上的房屋交付使用。温浩、盛泰公司之间尚未完成合同约定的房屋交付，现温浩以房屋交付后盛泰公司未能在法定期限内办理房屋所有权证为由主张违约金，其请求不能成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款、第十八条第一款规定，判决：驳回温浩的诉讼请求。案件受理费按简易程序减半收取135元，由温浩负担。
二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，盛泰公司提交了一组关于麦积盛泰商城建设工程报请验收的相关资料，拟证明麦积盛泰商城具备竣工验收的相关手续，但工程尚未竣工验收，温浩对以上证据予以认可，本院认为以上证据能够反映涉案房屋办证情况，本院予以确认。
二审对一审法院审理认定的事实予以确认。另查明，涉案麦积盛泰商城建设工程尚未竣工验收。
本案争议焦点为：陇南市盛泰置业有限责任公司是否违约,温浩请求的违约金及利息能否支持。
对于温浩上诉主张其与盛泰公司签订的订购协议书中关于房屋交付的约定无效，盛泰公司已经交付了涉案房屋，应当承担未按期办理房产证违约责任的问题。本院认为：首先，温浩与盛泰公司签订麦积·景园城商铺定购协议书，温浩购买麦积·景园城项目6层153号商铺，双方虽未签订商品房买卖合同，但盛泰公司办理了预售许可证，具有售房主体资格，该协议的约定具备了商品房买卖合同的主要内容，温浩已按照协议交清全部购房款，对该协议书应当认定为商品房买卖合同。其次，盛泰公司尚未给温浩办理房产证是否构成违约的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定自房屋交付使用之日、合同订立之日起90日未取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任，但同时规定当事人有特殊约定的除外。对房屋的交付使用条件与办理房产证的时间，作为一种民事权利，法律均明确在不违反法律强制性规定的前提下，约定优先。本案争议双方签订的商铺定购协议书第五条约定：“合同意义上的正式移交时间依甲方领取到该房产产权分户卡发放日为准。”根据双方达成的协议，对合同意义上的交付时间做了约定，双方关于交付房屋的约定并不违反法律的强制性规定，故对于房屋的交付使用应当依其约定。根据温浩与盛泰公司签订的麦积景园城商铺定购协议书的约定，盛泰公司与温浩均履行了相应的义务，不存在违约。综上，盛泰公司尚未给温浩办理房产证不构成违约，上诉人温浩的上诉主张于法无据，故对温浩的违约金及利息请求依法不予支持。
综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人温浩的上诉主张于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判；
二审案件受理费270元，由上诉人温浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁建文
审 判 员 石 岚
审 判 员 李虓晖
二〇一八年十一月十六日
法官助理 冯 峰
书 记 员 胡 阳