江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第01572号
上诉人（原审原告）周业兵。
委托代理人李二宝，江苏名典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘军。
委托代理人倪尔谋，江苏序阳律师事务所律师。
上诉人周业兵因与被上诉人刘军房屋买卖合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2015）沭开民初字第00004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年4月26日，周业兵、刘军通过宇喆房产中介公司签订房屋买卖合同，约定周业兵购买刘军所有的位于沭阳县武夷国际城7号楼801室房屋一套。合同内容为:“卖方（以下简称甲方）刘军，身份证：、住址、电话：158****。买方：（以下简称乙方）周业兵，身份证，住址，电话：139****；……；三、房屋交易付款方式：一次性付清。1、首付款方式：①、甲方在2014年4月26日收到乙方房款伍万元整定金。②2014年5月6日，乙方首付甲方房款三十万整，（包括定金）万元房款。总房款按房产证建筑面积为准，4000元/平方。上房时乙方付甲方壹拾万元整。剩余房款，甲方房产证拿到可以过户时付清。房产证可以过户时甲乙双方在壹个月内配合完成过户。任何一方无法配合过户的，按已付金额每日仟分之三赔付对方；……；五、违约责任：合同签订后，如乙方违约所付款项归甲方所有，乙方不得索回，（甲方有权将此房出售他人）。如甲方违约，甲方应以乙方所付款项贰倍返还给乙方，如造成乙方其他损失，则另外赔偿。乙方不能按期向甲方付清购房款、或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方支付总房款千分之叁的违约金；……；七、如是受产权人或共有人委托，在签定本协议时，甲方必须保证已取得房屋所有权及共有人的同意，本合同一经签定，即对此买卖行为负有连带责任。未经产权人或共有人同意擅自出让该房产，导致本合同无法继续履行，甲方应承担本合同第五条违约责任；……”签订合同当日，周业兵支付刘军定金50000元。后周业兵以刘军妻子拒绝在房屋买卖合同上签字及刘军拒绝提供拆迁安置协议为由，未按约定于2014年5月6日向刘军支付购买款300000元（包括已付定金50000元）。2014年5月10日，刘军向周业兵邮寄解除合同通知书，决定解除与周业兵签订的《房屋买卖合同》。
另查明：涉案房屋系拆迁安置房，拆迁安置协议系刘军个人与沭阳县住房和城乡建设局签订。
原审法院认为：本案的争议焦点为，周业兵、刘军签订房屋买卖合同后，刘军未提供房屋拆迁安置协议及刘军妻子不在房屋买卖合同上签名是否认定刘军构成违约，周业兵要求刘军双倍返还定金有无事实及法律依据。
关于刘军未提供拆迁安置协议是否构成违约的问题。
周业兵、刘军签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，亦不侵害他人合法权益，应认定合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。因双方签订的房屋买卖合同中并未约定要求刘军提供拆迁安置协议，且双方签订房屋买卖合同时，刘军已提供选房确认单，确认涉案房屋由刘军享有，故刘军不提供拆迁安置协议并不导致双方签订的合同无法正常履行，亦未构成法律上的违约，故周业兵以刘军不提供拆迁安置协议为由主张刘军违约，无事实及法律依据，原审法院不予支持。
关于刘军妻子未在房屋买卖合同上签字是否认定刘军违约的问题。
本案中，周业兵的合同义务为按照合同约定及时支付房款，刘军的合同义务为按照合同约定及时交付房屋及协助办理过户手续。双方当事人签订的房屋买双方在壹个月内相互配合完成过户。刘军提出解除房屋买卖合同时，涉案房屋尚未上房，刘军亦未取得涉案房屋的产权证，刘军履行合同义务的条件尚未成就，同时刘军妻子是否在房屋买卖合同上签字，并不必然导致刘军取得涉案房屋后无法交付给周业兵及不配合完成房屋过户手续，亦不影响合同的正常履行。根据《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，即使刘军的妻子拒绝在房屋买卖合同上签名，双方当事人签订的房屋买卖合同仍应认定为合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务，况且周业兵亦未提供证据证实刘军妻子拒绝在房屋买卖合同上签字及可能就涉案房屋主张权利。综上，周业兵以刘军妻子拒绝在房屋买卖合同上签字，构成违约，无事实及法律依据，原审法院不予支持。
综上，双方当事人在履行房屋买卖合同过程中，刘军并不存在法律上的违约行为。周业兵未按照合同约定支付购房款，已构成违约，刘军据此解除双方的房屋买卖合同并不存在过错。故周业兵要求刘军返还定金50000元及承担违约金50000元的诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回周业兵的诉讼请求。
原审判决宣判后，周业兵不服，向本院提起上诉，请求二审法院依法改判支持其原审诉讼请求。其上诉的主要理由为：1、周业兵按时到中介公司向刘军支付购房款，并未违约，但刘军经过催促没有及时受领款项，构成违约。2、根据房屋买卖合同第七条的约定，刘军应保证取得房屋共有人同意。涉案房屋属于刘军的夫妻共同财产，处分夫妻共有重大财产应当经另一方同意。因此周业兵要求刘军带其妻子在合同上签字或出具委托书是合法的，刘军却予以拒绝，说明其并不能保证房屋共有人同意出售房屋，日后也可能不能交付房屋。刘军的行为构成违约。3、根据房屋买卖合同第一条第1项，“按房屋所有权证填写”房屋状况，说明刘军在签订合同时应当取得房屋所有权证。根据房屋买卖合同第七条的约定，刘军应当保证签订协议时房屋已经取得所有权。签订合同后，经周业兵查询，刘军并未取得房屋所有权，因此刘军构成违约。4、刘军在自身违约的情形下通知周业兵解除房屋买卖合同，并不合法，其应承担违约责任，双倍返还周业兵交付的定金。
被上诉人刘军答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。具体理由如下：1、双方签订合同中并没有约定刘军要提交拆迁协议以及提供产权共有人即刘军妻子同意出卖的证明，刘军没有构成违约，不应承担违约责任。周业兵原审的诉讼请求依据不足。2、原审已经查明拆迁协议是刘军签订的，并且原审中刘军也提供了选房确认单，可以证明刘军对涉案房屋有处分权。3、周业兵没有意愿支付后来的首付款，事实上也没有按照合同约定的时间支付款项，所以其行为构成违约，其已付的50000元定金依法不应返还。
二审中，双方当事人对原审查明事实均予以认可，本院予以确认。
二审补充查明，刘军原审中提供的“选房确认单”载明，“'武夷国际城'地段被拆迁户刘军选定'武夷国际城'小区7号楼1单元801室为安置房，面积约128.4平方米（以测绘为准）；特此说明：按《武夷国际城项目拆迁补偿安置方案》结算，在付清差价（多退少补）及其他上房费用后交房。特此确认被拆迁人（签名）刘军拆迁人（盖章）江苏闽沭置业有限公司2013年5月2日”。
本案二审的争议焦点为：1、刘军是否应当提供其妻子同意出售房屋的证据；2、刘军在签订买卖合同时是否必须取得房屋所有权；3、刘军是否有迟延受领款项的行为，是否构成违约。
二审中，周业兵为证明其上诉主张，提供了如下证据：1、沭阳县公安局南关派出所情况说明一份，载明“周业兵经过宇喆中介介绍购买刘军的房子，签署合同后双方相互指责对方违约，民警协商未果后，建议双方诉诸法院”。证明双方当事人因房屋买卖产生纠纷，周业兵报警处理。2、中国邮政储蓄银行沭阳县支行交易明细一份，证明周业兵为积极履行付款义务而准备资金，于2014年4月30日存入200000元，准备5月6日付款。5月6日当天又准备了50000元现金，加上已付的定金50000元，共计30万元。3、居民临时身份证一份，证明周业兵的妻子庄凤霞为了签订合同，应中介的要求，于2014年5月5日办理了居民临时身份证。
刘军对上述证据质证称：1、对沭阳县公安局南关派出所出具的情况说明的真实性没有异议，但该情况说明仅能证明双方于2014年5月9日发生纠纷。事实上，合同约定的付款时间5月6日。5月9日，因周业兵要求刘军提供拆迁协议，并要求刘军妻子签字，双方发生了纠纷，周业兵并没有付款。2、对中国邮政储蓄银行沭阳县支行交易明细的真实性没有异议，但不能证明款项是为交付首付款准备的。3、对居民临时身份证的真实性没有异议，但合同上并无周业兵妻子庄凤霞的签字，该证据与本案无关。
为证明周业兵积极履行付款义务，不存在违约行为，及刘军拒绝受领购房款，构成违约，周业兵二审中申请证人钱某和宇喆中介公司工作人员马某出庭作证。钱某陈述称，周业兵为其表叔，钱某介绍周业兵到宇喆中介公司购买房屋。2014年5月9日，周业兵带银行卡至中介处。双方当事人发生纠纷报警处理时，钱某也在现场。刘军让周业兵付款，周业兵要求刘军带其妻子过来签字，并提供拆迁安置协议，否则不付款，刘军未同意，并表现出不愿意继续出售房屋的意思。马某陈述称，2014年5月6日，周业兵至中介公司，中介公司电话联系刘军，刘军称工作忙，当日未前来领款。5月7日经中介联系，刘军于当晚六点多钟过来。周业兵要求刘军带其妻子过来签字，并提供拆迁安置协议，刘军拒绝了。5月8日，周业兵到中介处等刘军，但刘军称很忙，无法前来。5月9日，周业兵带50000元现金和一张邮政储蓄卡，卡内有200000元。当天刘军到中介处。周业兵仍然要求刘军带其妻子过来签字，并提供拆迁安置协议。双方发生争吵并报警，警察过来协调，建议刘军满足周业兵的要求，如果不卖房子的话就应退还定金。刘军发火称，我的房子就这样，爱买不买。后警察建议买房人可到法院起诉。当天未付款项。
周业兵质证称，两位证人的证言可以证明周业兵已经准备了购房款，从5月6日至9日连续几天在中介公司准备付款，而刘军经多次联系均拒绝受领款项。刘军质证称，马某的部分证言是真实的，根据其陈述，2014年5月6日至5月9日，刘军是愿意受领款项的，但周业兵提出了合同约定以外的要求，即要求刘军带其妻子过来签字，并提供拆迁安置协议才能付款。最终未能付款的原因在于周业兵，刘军的行为并未构成违约。
双方当事人对原审查明事实无异议，本院予以确认。
本院认为，关于第一争议焦点。根据双方签订的房屋买卖合同第七项的约定，如是受产权人或共有人委托，在签订本协议时，甲方必须保证已取得房屋所有权及共有人的同意，本合同一经签订，即对此买卖行为负有连带责任。未经产权人或共有人同意擅自出让该房产，导致本合同无法继续履行，甲方应承担本合同第五条违约责任。第七项的约定包含两层含义：第一，刘军需保证其已经取得房屋所有权，且保证出售房屋取得共有人同意；第二，如刘军未经共有人同意擅自出让房屋，导致合同无法继续履行，刘军应双倍返还定金。根据该约定，刘军需保证其妻子同意其出售房屋，但该约定并未明确要求刘军带其妻子在买卖合同上签字，周业兵对于刘军妻子不同意出售房屋也并未提供证据予以证明。中介人员马某原审庭审中陈述，在签订合同时，周业兵曾要求刘军带其妻子过来签字，并提供拆迁安置协议。但因房屋买卖合同中对此并未进行约定，且马某的陈述也无其他证据佐证，本院对马某的该陈述不予采信。
根据《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条之规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。虽然刘军的妻子未在买卖合同上签字，但并不影响双方当事人订立的合同的效力，双方均有义务继续履行合同约定的义务。此外，周业兵为善意购买，在后续支付合理对价，办理产权登记手续后，刘军的妻子无权主张追回该房屋。在此情况下，刘军并不存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。周业兵因刘军妻子未在合同上签字而行使不安抗辩权，依据不足。
关于第二争议焦点。签订买卖合同之前，刘军向中介提供了选房确认书，确认书上明确了被拆迁人为刘军，确认书载明的房屋所在小区及房号与双方当事人签订的买卖合同上房屋状况一致，并有拆迁人盖章，可以认定刘军享有对涉案房屋的处分权。根据房屋买卖合同第三条第1款约定，首付款300000元之外的剩余房款，待刘军房产证拿到可以过户时付清，房产证可以过户时双方在一个月内配合完成过户。由此可见，双方签订房屋买卖合同时，周业兵知晓刘军对涉案房屋有处分权，但尚未办理涉案房屋的房产证，并对此情况予以认可。故周业兵关于刘军在签订房屋买卖合同时应该取得所有权的主张，本院不予支持。
关于第三争议焦点。根据涉案房屋买卖合同第三条第1款之约定，2014年5月6日周业兵需支付刘军房屋首付款300000元（含定金）。而根据周业兵二审中提供的证人马某的证言，2014年5月6日当天，周业兵至中介公司，中介公司电话联系刘军，刘军称工作忙，当日未前来领款。但马某的证言并未表明刘军拒绝领款。马某还陈述，5月7日至5月9日期间，因周业兵要求刘军带其妻子过来签字，并提供拆迁安置协议，双方发生争议，周业兵未继续支付款项。该陈述与原审庭审中周业兵的陈述一致，本院对此予以确认。由此可知，虽然刘军迟延接收款项，但主要原因在于周业兵提出了合同约定以外的要求，不当行使不安抗辩权，并拒绝交付后续款项。
周业兵虽准备了款项，但最终未按约定支付剩余房款，构成违约，刘军据此解除双方签订的房屋买卖合同，并无过错。二审中，周业兵也同意解除合同，应认定双方之间订立的房屋买卖合同解除，本院对此予以确认。根据房屋买卖合同第五条的约定，合同签订后，如乙方（周业兵）违约，所付款项归甲方（刘军）所有，乙方不得索回。如甲方违约，甲方应以乙方所付款项二倍支付给乙方，如造成乙方其他损失，另外赔偿。因周业兵违约，故其已付的50000元定金不得主张返还。因刘军并未违反合同约定，故周业兵关于刘军另外支付50000元违约金的主张，本院亦不予支持。
综上，周业兵就其上诉主张举证不足，其上诉请求难以支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本案经调解不成，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2300元，由上诉人周业兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 震
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 葛 娜
二〇一六年四月二十五日
法官 助理 钱 钥
书 记 员 袁海燕
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