广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤01执异571号
异议人（案外人）：欧丽卿，女，1950年12月10日出生，
委托托代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。
委托托代理人：李星叶，广东五羊律师事务所实习律师。
申请执行人：广州白云荔发实业公司，住所地广州市白云区石井镇横沙村。营业地址：广州市中山八路飞霞大厦311房。
法定代表人：赵伟彤。
被执行人：广州广丰房产建设有限公司，住所地广州市天河广州大道北五号三楼。
法定代表人：简祖扬。
被执行人：广州银丰房地产有限公司，住所地广州市广州大道北五号大院二号。
法定代表人：简祖扬。
被执行人：广州金汇房产建设有限公司，住所地广州市广州大道北五号二楼。
法定代表人：简祖扬。
本院在(2012)穗中法执字第1585号申请执行人广州白云荔发实业公司（以下简称荔发公司）与被执行人广州广丰房产建设有限公司（以下简称广丰公司）、广州银丰房地产有限公司（以下简称银丰公司）、广州金汇房产建设有限公司（以下简称金汇公司）非法借贷纠纷案件执行过程中，查封了被执行人广丰公司名下位于广州市越秀区东风西路187号广丰大厦10楼1011室。案外人欧丽卿针对该执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2018年8月3日、8月23日进行了听证，现已审查终结。
欧丽卿称，2013年5月27日（2012）穗中法执字第1585号执行裁定书及协助执行通知书查封的广州市越秀区东风西路187号广丰大厦10楼1011室（下称该房产）系欧丽卿于1993年8月28日通过同被执行人广丰公司签订《房地产预售契约》（市管契字第005604号）的形式购买，该契约经公证并于1994年1月25日在广州市房地产交易所办理了预售登记，欧丽卿也于1993年八、九月间，将契约约定购房款己全部缴付给被执行人广丰公司，而且相关的交易服务费等欧丽卿也全部交付给广丰公司，但由于是广丰公司的原因至今其尚未交付该房产及未办妥产权证书。欧丽卿认为预售登记备案虽然不是物权登记，但这种预售登记的公示行为应当产生对抗第三人的效力，因此，欧丽卿应当对该房产享有足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利，况且，欧丽卿己向被执行人广丰公司支付了全部的购房款。虽然广丰公司至今未交付该房产于欧丽卿及办妥产权证书，但这是广丰公司的过错造成，对此欧丽卿也己将广丰公司起诉至越秀法院，要求其交付欧丽卿所购房产并办妥产权证书。所以，欧丽卿认为其对该房产享有合法的所有权利，（2012）穗中法执字第1585号执行裁定及协助执行通知书查封该房产必然侵害了欧丽卿的合法物权。欧丽卿请求，解除对广州市越秀区东风西路187号广丰大厦10楼1011室的查封。
欧丽卿为证实其主张，向本院提交了如下证据，1.《房地产预售契约》（市管契字第005604号）及相应公证书（94穗证经字第1003号），证明欧丽卿通过签订契约形式购买涉案房产且已在房管部门办理预售登记；2.王泽长、周永健、黄元彬律师行收款收据（四份）及翻译件，证明欧丽卿依约付齐全部房款给被执行人广丰公司指定收款的律师行；3.广丰大厦宣传册，证明被执行人广丰公司在香港售楼指定代办收取购房款的律师行为王泽长、周永健、黄元彬律师行；4.广丰大厦付款办法、广丰大厦购房说明，证明被执行人广丰公司在香港售楼指定代办收取购房款的律师行为王泽长、周永健、黄元彬律师行；5.《致：广州广丰大厦业主关于广丰大厦延期交付使用的通知》，证明被执行人广丰公司在香港售楼指定代办收取购房款的律师行为王泽长、周永健、黄元彬律师行；6.王泽长、周淑娴、周永健律师行《关于广州广丰大厦事宜》函，证明被执行人广丰公司在香港售楼指定代办收取购房款的律师行为王泽长、周永健、黄元彬律师行；7.依申请信息公开答复书（2018查询00127号），证明欧丽卿所购房屋于1994年1月25日办理预售登记，无抵押。
本院查明，关于荔发公司申请执行广丰公司、银丰公司、金汇公司非法借贷纠纷一案，广东省高级人民法院1997年5月20日作出的（1996）粤法经一初字第4号民事判决已发生法律效力。根据该判决，广丰公司、银丰公司应共同清偿荔发公司借款160,647,776.07元及利息，金汇公司承担连带赔偿责任。根据荔发公司的申请，广东省高级人民法院于1997年7月10日以（1997）粤高法执字第7号立案执行。2003年10月28日，广东省高级人民法院作出（1997）粤高法执字第7号民事裁定，裁定将广丰公司所有的、位于广州市东风西路187号广丰大厦整栋以人民币2412万元的价格转给广东龙正投资发展有限公司（以下简称龙正公司）所有等。据此，广东省高级人民法院又于2004年1月5日向广州市国土房管局发出（1997）粤高法执字第7号协助执行通知书，要求：将广丰大厦有关的买卖、转让、抵押、拆迁补偿等关系及其合约或协议等，概予以解除和注销，原广丰大厦的所有权人，包括购房人、受让人、抵押权人、被拆迁人或拆迁户等权益由法院处理等。
2011年6月2日，广东省高级人民法院作出（1997）粤高法执字第7-1号执行裁定，认定拍卖人广东景茂拍卖行有限公司和竞买人龙正公司在拍卖广丰大厦中恶意串通，导致拍卖不能公平竞价，损害了购房人和其他债权人的利益，拍卖无效，故裁定撤销2003年10月28日作出的（1997）粤高法执字第7号民事裁定。2012年7月22日，广东省高级人民法院又向广州市国土房管局送达（1997）粤高法执字第7-2号执行裁定书及协助执行通知书，轮候查封位于广州市东风西路187号的广丰大厦（现名称：时代国际大厦，预售证号：20050087）全部房屋所有权。经核实，该查封自2012年7月29日起转为有效查封。
2012年8月1日，广东省高级人民法院将上述案件指定由本院执行。据此，本院于2012年8月9日以（2012）穗中法执字第1585号案件予以立案。2013年5月27日，本院作出（2012）穗中法执字第1585号执行裁定书，裁定：“一、注销核发给广东龙正投资发展有限公司的有关广州市越秀区东风西路187号‘时代国际大厦’的穗国用（2004）第79号土地使用证及20050087号预售证等证件，将位于广州市越秀区东风西路187号的房产恢复登记至广州广丰房产建设有限公司名下。二、查封位于广州市越秀区东风西路187号（预售证号：20050087）‘时代国际大厦’的全部房产。”同日，本院向广州市国土房管局送达上述裁定书及相应的协助执行通知书。2013年8月26日，本院向广州市国土房管局再次送达协助执行通知书，补充注明上述第一项恢复登记的内容“包括已办理备案登记的有关买卖、转让、抵押、拆迁补偿等关系及其合约或协议等，一并予以恢复登记”。2015年7月15日，本院作出（2012）穗中法执字第1585号执行裁定，查封广丰公司名下位于广州市越秀区东风西路187号（预售证号：20050087）“时代国际大厦”的全部房产。查封期限自2015年7月16日至2018年7月15日。2018年6月5日，本院作出（2012）穗中法执字第1585号执行裁定，继续查封广丰公司名下位于广州市越秀区东风西路187号“时代国际大厦”(原名广丰大厦，预售证930025)1层01-05房、2层01-03房、3层01-03房，4至14层01-19房，16层01-19房，停车场全部（除93005311、93005312、93005313、93005310号办理了合同登记的外）的房产（包括已办理备案登记的有关买卖、转让、抵押、拆迁补偿等关系及其合约或协议等）。查封期限自2018年7月16日至2021年7月15日。
另查明，1994年1月21日广州市公证处出具（94）穗证字第1003号证明书，内容如下。兹证明广丰公司代理人江卡尔于1994年1月19日签署房地产预售契约（编号：市管契字第005604号）。并证明香港律师周淑娴于1993年8月28日在香港见证欧丽卿在房地产预售契约上签字。《房地产预售契约》（编号：市管契字第005604号）显示，广丰公司已收到欧丽卿预购房屋定金20000港元，双方同意就下列房地产的预售（购）事项，订立本契约。广丰公司将座落于荔湾区东风西路187号广丰大厦1011室的房地产（房屋建筑面积119.42平方米）出售给欧丽卿。双方议定上述房地产成交价格为1914300元。欧丽卿由1994年12月31日前分二次付清给广丰公司，购房定金在第一次付款时冲抵。欧丽卿每次付款的日期、金额见附件二。附件二为繁体字版广丰大厦《房地产预售契约》，房屋面积及价款内容同前。付款方式为一次过付款。首期：欧丽卿应在《房地产预售契约》签订之日把成交价的15%首期数，即港币287145元，付进广丰公司指定账户内（认购定金可转入首期楼款）。第二期：于签订《房地产预售契约》30日内付清该楼宇成交价的尾数（即楼价85%），为港币1627155元，付进广丰公司指定账户内。此外，该预售契约还写明，欧丽卿同意广丰公司或由广丰公司指定的“管理公司”，负责管理该办公室。
再查明，根据欧丽卿提供的广丰大厦销售宣传资料、购房说明等证据显示，广丰公司授权（香港）周淑娴律师（中国司法部认可委托公证律师），王泽长·周永健·黄元彬律师行处理广丰大厦在香港的相关销售事宜，其中包括负责收取售房款。
1993年7月27日，王泽长·周永健·黄元彬律师行向欧丽卿开出港币20000元收款收据，事由为中国广东省广州市荔湾区东风西路187号广丰大厅10楼11室，内容为兹从欧丽卿处收取港币20000元，用于首期保证金。以支票号码：875265兑现。
1993年8月9日，王泽长·周永健·黄元彬律师行向欧丽卿开出港币287996.50元收款收据，事由为中国广东省广州市荔湾区东风西路187号广丰大厅10楼11室，内容为兹从欧丽卿处收取港币287996.50元（港币267145元用于后续保证金；港币20851.50元用于结算我们的账单）。以银行本票/支票号码：008071：港币267145元，531940：港币20851.50元进行兑换。
1993年9月18日，王泽长·周永健·黄元彬律师行向欧丽卿开出港币1627.155元收款收据，事由为中国广东省广州市荔湾区东风西路187号广丰大厅10楼11室，内容为兹从欧丽卿处收取港币1627.155元（港币1627.155元用于后续保证金）。以银行本票/支票号码：008153：港币668185元，020260：港币417420元，069018：港币540750元进行兑换。
上述款项合计1935151.5元，扣除其中用于结算与王泽长·周永健·黄元彬律师行账单的20851.50元后，数额为1914300元。
又查明，广州市不动产登记中心于2018年4月4日向欧丽卿出具《依申请信息公开答复书》，其中写明东风西路187号广丰大厦10楼1011室预售证号930025，预售合同号93005604，预售备案登记时间1994年1月25日，预售人为广丰公司，预购人为欧丽卿，无退房或注销登记情况，无合同抵押、在建工程抵押登记。广州市房地产交易登记中心2018年8月2日出具的《广州市预售房地产交易登记情况表》显示，东风西路187号广丰大厦10楼1011室的预购人为欧丽卿，成交价格为1914300元，签约日期为1994年1月19日，登记日期为1994年1月25日，交易货币为港币。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”东风西路187号广丰大厦10楼1011室现登记在被执行人广丰公司名下，本院对该房产采取查封措施并无不当。从本案查明事实来看，广丰公司在香港出售广丰大厦房产，并授权香港律师周淑娴、王泽长·周永健·黄元彬律师行处理广丰大厦在香港的相关销售事宜，其中包括负责收取售房款等。周淑娴于1993年8月28日在香港见证欧丽卿在房地产预售契约上签字，此后，广丰公司代理人江卡尔于1994年1月19日在该契约上签字。之后，欧丽卿向王泽长·周永健·黄元彬律师行交付了全部购房款。对上述事实，欧丽卿提交了相应证据予以证实，其他当事人均未提出异议，本院认定欧丽卿在查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同及已经支付全部价款。关于欧丽卿未占有该房产以及未办理过户登记手续的问题。由于广丰大厦曾在执行过程中转至案外人龙正公司名下，之后又执行回转至广丰公司名下，广丰公司在执行回转之前无法交付涉案房产以及办理过户登记手续，执行回转之后，亦没有证据证实广丰公司曾就交付房产以及办理过户登记手续等事项与欧丽卿进行协商，欧丽卿对此并没有过错。综上所述，欧丽卿对东风西路187号广丰大厦10楼1011室依法享有足以排除执行的权利，对欧丽卿的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条之规定，裁定如下：
中止本院对广州市越秀区东风西路187号广丰大厦10楼1011室的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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审判长 李小明
审判员 胡伟东
审判员 刘 皓
二〇一八年九月七日
书记员 宋兰兰
陈燕霞