山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0481民初970号
原告（反诉被告）：苗红军，男，1976年10月8日出生，汉族，居民，住滕州市。
委托诉讼代理人：张强，山东善国律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘统政，男，1974年10月8日出生，汉族，枣庄通盛设备有限公司职工，现住滕州市。
委托诉讼代理人：段巨法，山东赞国律师事务所律师。
原告苗红军与被告刘统政房屋买卖合同纠纷及反诉原告刘统政与反诉被告苗红军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苗红军及其委托诉讼代理人张强、被告刘统政及其委托诉讼代理人段巨法均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苗红军向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告定金20万元；2、判决被告折价赔偿原告损失5万元；3、案件受理费及保全费由被告承担。事实和理由：2017年10月15日，被告将龙泉工业园刁庄村荆河北岸9.6亩土地使用权及地面附着物转让给原告，双方签订了买卖合同，原告按约定支付给被告20万元定金。合同签订后，原告按照约定在该转让土地上进行了基础建设，但因被告过错导致合同无法履行，合同目的无法实现。
被告刘统政辩称，2017年10月15日原、被告签订土地使用权及房屋买卖合同及原告向被告支付定金20万元属实。合同签订后不履行合同的原因均在原告，被告没有任何责任。原告属于根本违约，无权要求返还定金。被告方没有给原告造成任何损失，原告要求被告赔偿5万元无事实根据。请求法院依法驳回原告的诉请。并反诉要求被反诉人赔偿反诉人各项损失105820元；2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：由于被反诉人违约，给反诉人造成实际损失如下：1、反诉人向房屋承租人支付违约金7万元；2、被反诉人在打混凝土地时，砍掉厂内葡萄树一棵，价值5000元；3、打混凝土用掉反诉人厂内的沙、石子约8000元，水泥3600元，用电约200度，电费220元；4、因其打水泥地破坏了下水道及水池子，价值19000元。
反诉被告苗红军辩称，反诉人与被反诉人之间的土地转让协议系无效协议；反诉人主张的各项损失赔偿无事实和法律依据。反诉人陈述的事实均不存在，不同意反诉人的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年，原告苗红军与被告刘统政达成口头协议，被告将龙泉工业园刁庄村荆河北岸9.6亩土地使用权及地面附着物转让给原告。同年10月15日，原告向被告支付20万元定金，被告向其出具收条一张，内容为：“定金条今收到苗红军购买的龙泉工业园刁庄村荆河北岸9.6亩厂房土地18年使用权及地面所有附着物的合同定金200000元，以上合同总价格4900000元。具体厂房位置（通盛公司）为南邻：李正福工厂，北邻刘军工厂，西邻海力达公司，东邻百世快递公司。收款人：刘统政2017年10月15日”。
此后，原告找人在该转让土地上进行了水泥地硬化、修复下水道、清理垃圾等工作。原告支出40600元，承揽人张某向原告出具了收条。2017年11月份原告还在滕州市红狮油漆店购买油漆等支出7180元，在滕州市龙泉远通电线销售部购买电线等支出2925.60元。关于原、被告需办理所购房屋的手续问题，原告认为被告应腾空厂房办理物权登记，原告才应交付被告剩余款项，被告认为原告承诺由其办理相关手续，双方产生争议，合同未能继续履行，涉案的厂房厂地现由被告刘统政使用。原告为此诉来本院。
庭审中，原告申请证人张某出庭作证。证人证明：2017年11月份，苗红军给我打电话，说他买了一个厂房，水泥地需要硬化，还有一点杂活。水泥地的料是我供的，地面按70元每平方计算，干了大约480平方，弄的水泥地硬化、修复下水道、清理垃圾。用了厂里的几袋水泥、用了一小车沙，在大门北侧有一堆沙，用了二方左右，剩余的料和水泥是苗红军处理的，苗红军和刘统政如何商量的不清楚。原告对证人证言无异议，被告认为证人所证的使用的料不属实。
反诉原告刘统政为支持其反诉主张，向本院提交了2017年7月16日其与周某的房屋租赁协议，证明刘统政向周某出租了2800平方米的厂房、办公室，年租金为24万元及双方违约金的约定情况。证人周某并出庭作证，证明其与刘统政于2017年7月份签订租赁合同，其交纳了6万元第一季度租金后，8月份刘统政告知他的厂房、厂地还有其他用途，不想再出租了，后退还了所交的6万元租金，证人将刘统政所打的收据退还给他；10月中旬又支付给证人7万元违约金，双方是现金支付，未出具收据。原告对证人证言质证意见为：证人陈述的租赁期限与合同中签订的时间明显不符；证人陈述在８月份被告便通知证人不要承租房屋，此时说明双方也已达成解除租赁协议的意向，此时本案原、被告还没有协商土地转让的任何意向，双方是在10月份才达成了定金协议，所以刘统政解除协议并自愿赔偿与原告无关；证人陈述租金及违约金交接时没有办理任何手续，不符合交易习惯和常理。对证人证言的真实性不予认可。被告认为证人证言属实，原告在8月初就已经经常到厂里去，完全是在原告的干扰影响下，8月底才告诉周某不想租给他了，原告的钱一直不到位，所以一直拖到10月份才向周某付款。
反诉原告要求赔偿砍树所造成的损失、用掉的沙、石子的损失等，均未向本院提交相关证据证明。
另查明，2005年5月20日被告刘统政与滕州市龙泉街道刁庄村（甲方）签订土地出租合同，约定甲方将座落在荆河西岸龙山路北工业园区，北靠/长58米，西靠/长109.7米，总面积为9.54亩的土地租赁给乙方使用，租赁期为30年，从2005年5月21日至2035年5月1日止。被告在所承租的土地上建设厂房等未办理任何批准手续，亦未进行物权登记。
本院认为，原告苗红军与被告刘统政达成口头协议，被告将龙泉工业园刁庄村荆河北岸9.6亩土地使用权及地面附着物转让给原告，双方虽未签订书面买卖合同，但对买卖的标的物、涉案标的物的价款，双方已达成一致意见，原告并向被告交付了定金，双方之间的买卖合同依法成立。
《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定:未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……建筑物的建设同时涉及土地使用和城市规划两大方面的问题，合法建筑而言，其必须依法申领建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，否则有可能导致被认定为违法建筑。被告刘统政与滕州市龙泉街道刁庄村签订土地租赁协议后，在该租赁的土地上未办理任何批准手续自行建设厂房等，违反了上述法律的规定。则原、被告达成的购买涉案土地上的附属物及转让土地使用权的协议违反了法律、法规的强制性规定，为无效协议。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
原告请求被告返还所交纳的定金20万元，理由正当，应予支持。原告向被告厂区所投入的资产（硬化道路、维修下水道等），因不适宜返还，则应折价赔偿。原告主张该损失为50000元，其提交了向承揽人张某支出40600元的收条及购买油漆及电线等支出的收据，并申请证人张某出庭作证。对原告存在该损失，本院予以认定。但对于造成该损失，原、被告双方均有责任，酌定被告应赔偿原告损失30000元。
反诉原告刘统政反诉要求赔偿其损失，其中关于反诉人向房屋承租人支付违约金7万元的问题，反诉原告与周某的房屋租赁协议无效，不应存在违约金的问题。即使有违约金的约定，证人周某证明其收取违约金未向反诉原告出具收据，与日常生活经验相悖，反诉原告也未提交证据证明其已支出该费用的相关其他凭据，对反诉原告刘统政主张存在7万元违约金损失，本院不予认定。对反诉原告要求赔偿砍树所造成的损失、用掉的沙、石子的损失等，均未向本院提交相关证据证明。对其该主张，本院不予认定，亦不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘统政返还原告苗红军定金200000元；
二、被告刘统政赔偿原告苗红军损失30000元；
三、驳回原告苗红军的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告刘统政的诉讼请求。
上列一、二项于本判决生效后七日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元由原告苗红军、被告刘统政平均负担；财产保全费2770元，由被告刘统政负担。反诉案件受理费2416元由被告刘统政负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判长 刘永
审判员 刘莉
审判员 罗璇
二〇一八年七月十三日
书记员 杨利