宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬���民初字第640号
原告（反诉被告）：宁波佳德表业有限公司。住所地：宁波市鄞州区下应街道潘火桥村。
法定代表人：陈彬，该公司执行董事。
委托代理人：周伟荣，浙江浙东律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郑祥诺，宁波市鄞州享诺建材贸易有限公司法定代表人。
委托代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。
委托代理人：袁逐，浙江甬望律师事务所律师。
原告宁波佳德表业有限公司为与被告郑祥诺房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月3日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理，后因案情复杂，于2015年6月25日转为普通程序组成合议庭审理。本案审理中，被告提起反诉，本院准许与本诉合并审理。本案于2015年5月18日、2015年7月20日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周伟荣，被告郑祥诺及其委托代理人何方荣、袁逐到庭参加诉讼。审理期间，原、被告自行庭外和解一个月，未能达成协议。本案现已审理终结。
原告宁波佳德表业有限公司起诉称：2009年6月13日、2010年1月15日、2010年6月15日及2011年12月4日，原告分别与被告、李新海及宁波市鄞州阿诺文化传播有限公司（未注册）签订了四份租赁合同，合同约定原告将位于鄞州区宁横路（潘火桥村）的厂房出租给上述承租人。2012年7月11日，被告与原告签订了《合同主体变更协议书》，约定：由被告单独承担原租赁合同的全部权利和责任；确定原租赁合同统一到2019年8月6日到期；如逾期支付租金及其它费用，按应付款金额的日千分之一承担违约金；由于合同主体变更原因以及原告为实现债权而导致纠纷，因此所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由即被告承担。但被告自2014年7月起拒不按合同约定支付原告租金，故请求判令：1、解除原、被告签订的四份房屋租赁合同，被告立即腾退所租赁的房屋；2、被告支付原告至腾退之日止的房屋租赁（暂算至2015年3月31日为2205093元）；3、被告支付原告至实际腾退之日止按日千分之一计算的违约金（暂算至2015年3月31日为909749元）；4、被告支付原告律师费50000元。审理期间，原告变更第1至3项诉讼请求为：1、解除原、被告于2009年6月13日签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告两幢厂房自2014年8月7日起至合同解除之日止的租金及合同解除后至实际腾退之日止的房屋使用费（暂算至2015年4月30日为1826000元），至实际腾退之日止的临时厂房、简易棚、1489号房屋的使用费（暂算至2015年4月30日为379093元）；3、被告支付原告自2014年8月7日至2015年7月31日止的违约金739530元。
被告郑祥诺答辩并反诉称：2009年至2011年期间，原告将其所有的房屋及附属建筑设施出租给被告及案外人李新海经营使用，三方就租赁房屋及附属设施先后签订了四份《租赁协议》，租赁房屋及附属建筑设施总面积为28025.65平方米。四份租赁合同均特别约定：如果国家或政府部门规划等原因需要拆迁的，被告应在规定期限内搬离，拆迁单位补偿的装修费、搬迁费、误工费归承租方所有，合同于搬迁之日终止。合同签订后，被告对所承租的房屋进行全面装修后投入了实际经营使用。2012年7月11日，双方又签订了一份《合同主体变更协议》，明确由被告一人单独承继上述四份合同内容约定的全部权利、义务，所有合同的租赁期限截止日期统一为2019年8月6日。承租期间，被告均按照合同约定如期支付了租金。2014年2月17日，原告通知被告其已与中河街道拆迁办签订了��用厂房协议书，通知被告在2014年6月30日前搬迁。基于上述事实及合同约定，原、被告签订的四份房屋租赁合同已于原告通知的搬迁之日即2014年6月30日解除，无须另行解除。合同解除前的租金应支付给原告，合同解除后的租金应支付给房屋的所有人宁波市鄞州区房屋征用部门，因此被告已多付租金，原告应予以返还。被告在合同存续期间并不存在违约情形，原告主张的违约金不成立。现原告已非涉案房屋的所有权人，且原告在收到政府七千多万元的拆迁补偿款后分文未向被告支付，根据合同约定及先补偿后搬迁的拆迁政策，系原告违约在先，故原告无权要求被告腾退房屋。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并反诉请求判令原告退还房屋租金681094元。审理期间，被告变更诉讼请求为要求原告返还租金240241元、使用费427465元、保证金10000元，合计677706元。
原告宁波佳德表业有限公司针对被告郑祥诺的反诉答辩称：1、涉案房屋因为被告未在规定时间内腾退而没有向政府部门移交，且在移交前所有权没有变更，被告应按照合同约定向原告支付租金。2、本案事实清楚，根据相关规定，被告应在2014年6月30日之前搬离涉案厂房，但被告没有搬离，已构成违约。3、被告要求原告退还租金不能成立，合同对租金支付等进行明确约定，被告的反诉请求不符合诚实信用原则，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．租赁合同4份，用以证明原、被告就涉案房屋分别于2009年6月13日、2010年1月15日、2010年6月15日及2011年12月4日签订四份租赁合同，就向相关的租金及拆迁搬离时间方式进行了相关约定的事实；
2．合同主体变更协议书、协议书（复印件）各1份，用以证���合同主体发生变更，被告在合同书上签字并对违约事项进行约定的事实；
3．发票、法律委托合同、支付凭证各1份，用以证明为实现债权原告支出律师费50000元的事实；
4．房产证、土地证各1份（均为复印件），用以证明两幢厂房有合法产权的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、搬离通知书、邮寄单各1份，用以证明原告通知被告涉案房屋已经拆迁，要求被告搬离的事实；
2、收款收据2份，用以证明被告已支付2009年6月13日合同至2014年8月6日的租金2370000元的事实；
3、银行汇款凭证3份，用以证明被告向原告汇款608142元，加上被告另行支付的34301元、扣除水电费等费用后，被告已支付2010年1月15日合同至2015年1月14日的租金614601.30元的事实；
3、收款收据（复印件）1份，用以证明���告支付2010年6月15日合同简易棚租金至2014年6月14日的事实；
4、收款收据1份，用以证明被告已向原告支付2011年12月4日合同至2014年12月4日的店铺租金242527.60元及广告牌租金20000元的事实。
由于原、被告对租金收取主体有争议，本院依职权向宁波市鄞州区中河街道房屋拆迁办公室（以下简称“中河街道拆迁办”）调取《情况说明》一份，中河街道拆迁办表示，原告被征收的土地、房屋的土地证、房产证已注销，但房屋由原告使用至腾退为止，该房屋上的相关纠纷由原告处理，与其无关。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
对原告提交的证据1，被告对真实性、合法性、关联性无异议，认为根据合同约定上述合同已经自动终止，原告也未按约支付被告装修费、搬迁费、误工费。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对于合同是否终止及双方是否存在违约情形，将在说理部分具体阐述。对证据2，被告对真实性、合法性、关联性无异议，认为被告并未违约。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据3，被告对原告支出律师费的事实无异议，但被告不存在违约，不应由被告赔偿。本院对该组证据予以确认，对于律师费是否应由被告承担，将在说理部分具体阐述。对证据4，被告无异议，本院予以确认。
对被告提交的证据1-4，原告均无异议，上述租金均已收到，本院对上述证据均予以确认。
对本院调取的证据，原告无异议，被告对真实性无异议，但认为该房屋已属于中河街道拆迁办，至于原告与中河街道拆迁办如何约定，与被告无关。本院对该证据的真实性予以确认，对于租金收取的主体问题，将在说理部分具体阐述。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2009年6月13日，原告（甲方）与被告、案外人李新海（乙方）共同签订《租赁合同》（以下简称“厂房租赁合同”）一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区宁横路（潘火桥村）建筑面积约22300平方米的两幢厂房出租给乙方，空地上搭建的建筑物另行计费，租赁期间自2009年8月7日起至2019年8月6日止，第1-3年租金为每年2260000元，第4-5年租金为每年2370000元，第6-7年租金为每年2490000元，第8-9年年租金为2620000元，第10年租金为2750000元；付款方式为一年一付，先付后用，每年租金提前一个月支付，如逾期支付，应按拖欠金额的日千分之三支付滞纳金；如受到国家或政府部门规划需要拆迁的，承租方要无条件搬离，本合同终止履行，拆迁单位补偿的装修费、搬迁费、误工费归乙方所有，其他归甲方所有。
2010年1月15日，被告以其与李新海的名义（乙方）与原告（甲方）签订《租赁合同》（以下简称“临时厂房租赁合同”）一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区宁横路（潘火桥村）的临时厂房（甲方在空地上搭建的建筑物）共计3894.26平方米出租给乙方，定价为12元／平方米／月，以后隔年按5%的比例上升；租赁期限自2010年1月15日起，一年一付，先付后用，每年租金提前一个月支付；此租赁物为临时建筑物，如国家、政府部门规划和规定等其他原因需要拆迁的，承租方要在规定期限内无条件搬离，若政府有搬迁费和装修补偿的，归乙方所有，其他归甲方所有，本合同终止履行。该合同履行过程中，年租金发生变更，双方确认2014年1月15日至2016年1月14日期间每年年租金均为614601.75元。
2010年6月15日，原告（甲方）与案外人李新海（乙方）签订《简易棚租赁合同》一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区宁横路（潘火桥村）的面积为731.39平方米的河边简易棚租赁给乙方用于堆放轻便物品，租赁定价为12元／平方米／月，以后隔年按前一年租赁费上浮5%；租赁期限自2010年6月15日起，租金一年一付，先付后用，每年租金提前一个月支付；此租赁物为临时建筑物，如国家、政府部门规划和规定等其他原因需要拆迁的，承租方要在规定期限内无条件搬离，若政府有搬迁费和装修补偿的，归乙方所有，其他归甲方所有，本合同终止履行。
2011年12月4日，原告（甲方）与案外人宁波市鄞州阿诺文化传播有限公司（乙方，以下简称“阿诺公司”）签订《房屋租赁合同》（以下简称“店面租赁合同”）一份，约定：甲方将位于宁波市宁横路1489号一楼前面483.60平方米、一楼后面560平方米的房屋出租给乙��，一楼前面部分为20元／平方米／月，一楼后面部分为15元／平方米／月，第一年租金为219980元，以后每年租金按上一年租金总额增加5%；租赁期限自2011年12月15日至2017年2月14日止，租金一年一付，先付后用，每年租金提前一个月支付；乙方支付租赁保证金10000元，作为自身疏忽过失的赔偿和使用水电等设施按时付费的保证，租赁关系结束乙方迁出并付清全部应付费用后五日内甲方无息退还；承租期间如遇有关部门征用拆迁或旧城改造需要拆迁，本合同自然终止，双方互不承担违约责任，乙方同意甲方在有关部门通知拆迁十日后无条件停电、停水，并在收到拆迁通知后十日内完成搬离，双方同意有关拆迁赔偿及补偿费，装修、搬迁赔偿或补偿费归乙方所有，其他赔偿或补偿费归甲方所有，甲方收到政府赔偿或补偿款后五天内将乙方应得部分转交给乙方。被告作为��方代表签字并加盖阿诺公司公章。同年12月8日，被告在乙方落款旁注明“本人同意对本合同乙方承担完全履行担保责任”并签字。
上述四份合同签订后，原告按约将租赁物交付给承租人使用。2012年7月11日，由于承租人之间达成内部协议，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合同主体变更协议书》一份，约定：双方同意将甲方与乙方和李新海于2009年6月13日签订的《租赁合同》、2010年1月15日签订的《租赁合同》以及甲方与李新海于2010年6月15日签订的《简易棚租赁合同》之承租方变更为本协议的乙方，除本协议约定情形外，原合同其他内容不变，由乙方单独承担原租赁合同的全部权利和责任，乙方与李新海之间因原合同权利义务转移产生的一切问题与甲方无关；原三份合同的租赁期限均同意到2019年8月6日为止，租金按原合同约定计算；乙方应按约履行合同义务，如逾期支付租金及其他费用，按应付款金额的日千分之一承担违约金；由于合同主体变更原因及甲方为实现债权而导致纠纷，甲方因此所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由乙方承担。
2014年2月18日，原告向被告发送通知一份，告知被告因原告与中河街道拆迁办在2014年1月28日签订征用厂房协议书，要求被告在2014年6月30日前予以搬迁。此后，原、被告就拆迁补偿问题未能协商一致。
另查明：被告向原告支付厂房租赁合同租金至2014年8月6日、临时厂房租赁合同租金至2015年1月14日、简易棚租赁合同租金至2014年6月14日、店面租赁合同租金至2014年12月14日及保证金10000元。此后，被告未支付后续租金亦未搬离涉案房屋。
又查明：位于宁波市鄞州区宁横路面积为22395.98平方米的两幢厂房原登记在原告名下，后因原告与中河��道拆迁办就该房屋签订了征收补偿协议，该房屋的房屋所有权证、土地使用权证已注销。临时厂房、简易棚及宁横路1489号房屋均无产权证，亦无建设工程规划许可证。审理期间，中河街道拆迁办向本院表示，涉案房屋腾退并交给拆迁办之前由原告使用，涉案房屋上的相关纠纷由原告处理，与拆迁办无关。
再查明：原告为本案支出律师费50000元。
本院认为：2009年6月13日《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。2010年1月15日《临时厂房租赁合同》、2010年6月15日《简易棚租赁合同》、2011年12月4日《店面租赁合同》，租赁房屋既无产权证又无建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，应属无效。本案主要争议焦点为：原、被告主体是否适格，2009年6月13日《厂房租赁合同》是否已终止以及是否符合解除条件。
一、原告主体是否适格。
原告认为，由于被告未按时腾退，涉案房屋并未实际移交给中河街道拆迁办，故房屋所有权尚未变更，被告仍应向原告支付租金及房屋使用费。被告认为，涉案房屋产权证均已注销，原告并非房屋所有权人，故无权主张租金及房屋使用费。本院认为，厂房租赁合同的签订人为原告，该厂房的房屋所有权证、土地使用权证现已注销，并未重新进行产权登记，该房屋并未实际交付给中河街道拆迁办，且中河街道拆迁办明确表示该房屋移交前的纠纷由原告自行处理，故原告作为合同当事人有权就该房屋向被告主张权利，包括要求解除合同及收取租金。同理，临时厂房、简易棚、宁横路1489号房屋的租赁合同无效不影响原告作为出租人向承租人收取房屋使用费，故本案原告主体适格。
二、被告主体是否适格。
《临时厂房租赁合同》的承租方书写为“李新海、郑祥诺”，但落款处仅有被告郑祥诺签字，故临时厂房的承租人为被告。《厂房租赁合同》、《简易棚租赁合同》的签订人李新海将其合同权利义务交由被告享有和承担，并征得原告同意，故被告成为厂房、简易棚的承租人。《店面租赁合同》书写的承租人为宁波市鄞州阿诺文化传播有限公司，该公司依法成立，系合同当事人，但原、被告在庭审中一致确认该合同的实际履行人为被告，权利义务均由被告享有和承担，合同当事人发生变更，被告为宁横路1489号房屋的承租人。《临时厂房租赁合同》、《简易棚租赁合同》、《店面租赁合同》虽归于无效，但不影响被告作为承租人向出租人支付房屋使用费，故本案被告主体适格。
三、2009年6月13日《厂房租赁合同》是否已终止以及是否符合解除条件。
被告认为，《厂房租赁合同》约定“如受到国家或政府部门规划需要拆迁的，承租方要无条件搬离，本合同终止履行”，原告又通知被告于2014年6月30日搬离，故合同已于2014年6月30日终止。本院认为，此处“本合同终止履行”包含两层含义：1、国家或政府拆迁是双方约定的解除合同的条件；2、承租人已搬离的，合同权利义务终止，不须另行解除。本案中，原告虽通知被告搬离，但通知中并未行使合同解除权，被告亦未实际搬离涉案房屋，故该《厂房租赁合同》并未终止，被告的主张不成立。对于原告要求解除合同的诉讼请求，符合该条款约定的解除条件，本院予以支持。
《厂房租赁合同》解除，原告有权要求被告腾退该合同所涉的两幢厂房；《临时厂房租赁合同》、《简易棚租赁合同》、《店面租赁》合同无效，被告应该返还��案房屋；故对原告要求被告腾退所租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋的租金及使用费应由原告向被告收取，前文已进行论述，不再赘述，故被告的反诉请求不成立，被告应向原告支付厂房租金及临时厂房、简易棚、宁横路1489号房屋的占有使用费。对于《厂房租赁合同》涉及的两幢厂房，被告应支付自2014年8月7日起至合同解除之日止的租金及合同解除次日起至实际腾退之日止按该合同租金标准计算的房屋使用费，租金暂算至2015年4月30日为1826000元（8个月24天÷12个月×2490000元）。对于《临时厂房租赁合同》涉及的临时厂房，被告应支付自2015年1月15日至实际腾退之日止按该合同租金标准计算的房屋使用费，暂算至2015年4月30日为180966元（3个月16天÷12个月×614601.75元／年）。对于《简易棚租赁合同》涉及的简易棚，被告应支付自2014年6月15日起至实际腾退之日��按该合同租金标准计算的房屋使用费，暂算至2015年4月30日为101924元（10个月16天÷12个月×116115.48元）。对于《店面租赁合同》涉及的宁横路1489号房屋，被告应支付自2014年12月15日起至实际腾退之日止按该合同租金标准计算的房屋使用费，暂算至2015年4月30日为96203元（4个月16天÷12个月×254654.35元）。被告未按约支付《厂房租赁合同》约定的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告要求按应付年租金2490000元的日千分之一计算自2014年8月7日起至2015年7月31日止的违约金共计739530元的诉讼请求，被告认为违约金约定过高，要求法院予以调整。本院认为，厂房租赁合同约定每年租金提前一个月支付，2014年8月7日至2015年7月31日期间，该合同尚未解除，被告仍应按合同约定履行，故原告主张在此期间以年租金2490000元为本金计算违约金，符合合同约定；对于日千分之一的违约金计算方式，鉴于诉讼前原、被告一直就腾退及拆迁补偿问题进行协商，被告主观恶意较小，结合原告的实际损失，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，经计算，2014年8月7日至2015年7月31日期间的违约金为182088.33元。对于原告主张的律师费50000元，本案中原告的诉讼请求涉及有效合同（厂房租赁合同）及无效合同（临时厂房租赁合同等），根据《合同主体变更协议书》的约定及该协议效力，原告就其合法建筑即《厂房租赁合同》涉及的两幢厂房向被告主张权利所产生的律师费应由被告负担，故本院根据原告就其合法建筑与临时建筑所主张的诉讼请求的比例，酌情确定被告应承担律师费30000元。对于被告要求原告返还保证金10000元的诉讼请求，参照《店面租赁合同》的约定，原告应于被告迁出并付清所有费用后返还，现被告仍使用该房屋，也未结清房屋使用费、水电费等费用，不符合返还条件，对被告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、解除原告宁波佳德表业有限公司与被告郑祥诺于2009年6月13日签订的《租赁合同》；
二、被告郑祥诺于本判决生效后一个月内腾退2009年6月13日《租赁合同》（即厂房租赁合同）、2010年1月15日《租赁合同》（即临时厂房租赁合同）、2010年6月15日《简易棚租赁合同》、2011年12月4日《房屋租赁合同》所载明的租赁房屋；
三、被告郑祥诺按2009年6月13日《租赁合同》约定的租金标准支付原告宁波佳德表业有限公���自2014年8月7日起至合同解除之日止的租金及合同解除之次日起至实际腾退之日止的房屋使用费（暂算至2015年4月30日为1826000元），限于本判决生效后十日内履行完毕；
四、被告郑祥诺按2010年1月15日《租赁合同》约定的租金标准支付原告宁波佳德表业有限公司自2015年1月15日起至实际腾退之日止的临时厂房使用费（暂算至2015年4月30日为180966元），限于本判决生效后十日内履行完毕；
五、被告郑祥诺按2010年6月15日《简易棚租赁合同》约定的租金标准支付原告宁波佳德表业有限公司自2014年6月15日起至实际腾退之日止的简易棚使用费（暂算至2015年4月30日为101924元），限于本判决生效后十日内履行完毕；
六、被告郑祥诺按2011年12月4日《房屋租赁合同》约定的租金标准支付原告宁波佳德表业有限公司自2014年12月15日起至实际腾退之日止的房屋使用费（暂算至2015年4月30日为96203元），限于本判决生效后十日内履行完毕；
七、被告郑祥诺支付原告宁波佳德表业有限公司违约金182088.33元，限于本判决生效后十日内履行完毕；
八、被告郑祥诺支付原告宁波佳德表业有限公司律师费30000元，限于本判决生效后十日内履行完毕；
九、驳回原告宁波佳德表业有限公司的其他诉讼请求；
十、驳回被告郑祥诺的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费30757元，由原告宁波佳德表业有限公���负担4620元，被告郑祥诺负担26137元；反诉案件受理费减半收取5288.50元，由被告郑祥诺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 凌碧波
代理审判员 蔡雯晴
人民陪审员 毛志平
二〇一五年九月二十九日
代书 记员 江 霞