辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽民再350号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：凤城市明光物业服务有限公司，住所地辽宁省凤城市石桥路阳光新城9号楼。
法定代表人：汪希波，该公司经理。
委托诉讼代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：王立丹，女，1974年4月21日出生，满族，住辽宁省凤城市。
委托诉讼代理人：高亚范，辽宁科贤律师事务所律师。
再审申请人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业）与被申请人王立丹物业服务合同纠纷一案，凤城市人民法院于2016年10月24日作出（2016）辽0682民初736号民事判决。王立丹不服，向丹东市中级人民法院提起上诉，丹东市中级人民法院于2017年2月23日作出（2016）辽06民终2094号民事判决，已发生法律效力。明光物业向本院申请再审，本院于2017年12月26日作出（2017）辽民申2339号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人明光物业的委托诉讼代理人许东，被申请人王立丹及其委托诉讼代理人高亚范，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
明光物业申请再审称：1、原二审认定事实错误。原审中王立丹自述其购买房屋时间为2007年12月12日，而该房屋发生漏雨是在2010年内，此时明光物业尚未接管案涉小区的物业管理服务。《房屋建筑工程保修办法》规定屋面防水保修期为五年，王立丹购买房屋时开发商已经在《住宅使用说明书》中说明从2006年6月起到2011年6月为保修期，此期间房屋即使漏雨，也应由房屋的建设单位或施工单位保修，与明光物业无关。原审认定王立丹自行维修花费5900元缺乏证据，有悖常理。且王立丹自行维修后，还继续漏雨造成了其财产损失的扩大，是其自己的责任。明光物业2011年接手河畔新城小区物业服务后，王立丹从未因其房屋漏水问题向明光物业进行报修，直到2016年4月明光物业起诉，其为了抗辩才向明光物业报修。尽管王立丹长期拖欠物业服务费，但在其提出报修申请后，明光物业仍然积极履行了关于使用物业维修资金的程序和相关义务，明光物业向其申明维修不仅需要经过两个“三分之二”业主签字同意，还要有足够的维修资金，物业公司才能作出施工方案和工程预算提交业主委员会讨论通过，再上报维修资金主管部门批准才能实施维修方案。王立丹不考虑需经的法定程序，又不考虑其维修方案所需费用远超其物业维修资金账面余额，同时又拒绝物业公司的维修方案，才造成至今无法维修。2、物业企业提供服务过程中有符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定的情形，其应承担的赔偿责任只能是物业企业不及时履行法定程序和相关义务给业主因未得到及时维修而造成的扩大损失。期间还要扣除履行两个“三分之二”业主签字同意、业主委员会审核以及维修资金管理机构的审批时间等。王立丹不交纳物业服务费，在庭审中又提供不出报修的证据，原二审认为因王立丹的房屋在2010年雨季漏水时明光物业尚未与河畔新城业主委员会签订物业服务合同，此时因漏雨产生的室内损失不宜由明光物业承担赔偿责任，又认为明光物业应赔偿室内损失费用16000元，自相矛盾。且原二审判决明光物业承担应由物业维修资金支付的屋面维修费用，显然错误。综上，请求撤销原二审判决，驳回王立丹的反诉请求。
王立丹辩称：1、在明光物业2011年接管物业前，房屋只是部分透寒，王立丹只是做了防寒处理，当时并未造成损失。明光物业2011年接管物业后，王立丹请求明光物业维修屋面小面积洇水，由于明光物业严重不负责任，没有进行专业维修，才造成大面积渗漏，造成严重损失。王立丹未交纳物业费，是由于明光物业不履行义务，百般推托维修。房屋维修后漏水，不去找物业公司维修不符合常理。物业服务企业不能只收取物业费而不提供相应的服务，其完全可以根据情况先履行合同义务，而后根据相关法律规定主张权利。动用维修基金两个“三分之二”不能成为物业企业不履行合同义务的借口。2、明光物业不履行合同义务，原审判决其给付王立丹相应款项，由王立丹自行处理，解决了燃眉之急，否则会造成更大的损失。
明光物业向一审法院起诉请求：请求判令王立丹给付拖欠的物业服务费5470元、违约金1641元，诉讼费由王立丹承担。王立丹反诉请求：要求明光物业赔偿违约造成的经济损失54826元。一审法院认定事实：2011年1月1日，明光物业与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：明光物业对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。明光物业按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。该合同第六条约定：小区内住宅、商业用房的建筑本体的共有部位，包括：建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、走廊通道、楼梯间、扶手、护栏、电梯井道及设备间等养护管理和维修、更新、改造。该合同第八条二款：上述六、七、八条中各项依法应当由公用事业单位承担的维修、养护责任除外；未到保修期限的除外。该合同第十九条（六）项规定：对小区内的建筑物的共用部位、公用设施设备在设计缺陷、安装质量缺陷、工程质量缺陷、材料质量低劣和施工单位偷工减料等问题引起的物业渗水、透寒、墙体长毛；设施设备不能满足设计要求和使用功能等问题，不承担责任。第二十三条：根据房屋的共用部位、共用设施设备技术状态，合理进行维修、养护更新、改造。对于确需进行大修和更新改造的物业共用部位、共用设施设备，根据业主的要求，按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，进行及时、妥善的维修，促进小区物业的保值增值。第二十六条（三）项：小区共用部位、共用设施设备的维修，在保修期限内的，依法由建设单位和施工单位负责。但乙方接受建设单位、施工单位和业主委托提供有偿服务，费用由委托方支付；超过保修期限和保修范围的，乙方承担维修、更新和改造责任，费用在住宅专项维修资金账户内支付。该合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。第三十二条约定：物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同分摊，由住宅专项维修资金中列支。同时该合同对委托管理其它事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响明光物业正常收入而导致明光物业无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，明光物业有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。合同签订后，明光物业开始为河畔新城小区提供物业服务。2011年5月26日，明光物业与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照。则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月﹒平方米，高层电梯住宅电梯费0.50元/月﹒平方米。多层住宅物业费0.50元/月﹒平方米。联排别墅物业费0.80元/月﹒平方米。阁楼物业费0.30元/月﹒平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。2013年12月31日，明光物业与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：明光物业对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。明光物业按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第二十八条约定，明光物业对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业承担。每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金。第十七条（八）约定，业主和物业使用人不得以物业本体的建筑质量（如屋面漏水、墙体透寒等）和共用设施设备的质量问题（如草坪死亡和监控设施更新等）或物业专有部位的维修责任无理指责乙方并以此为由拒交物业服务费。第二十九条约定，物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响明光物业正常收入而导致明光物业无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十八条第（七）项约定对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金。该合同第十九条（六）项约定业主有证据并经过甲方核查属实乙方确实降低了约定的服务质量和服务标准的，乙方除立即改正外，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠并适当予以奖励。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十条至第二十七条），第三十一条约定，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，由物业管理区域内的相关业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同分摊，由住宅专项维修资金中列支。其它的条款与2011年5月11日大体相同。合同签订后，明光物业开始为河畔新城小区提供物业服务。王立丹于2007年12月12日与辽宁新富源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买凤城市河畔香铺街18#楼4单元602室，建筑面积为182.39平方米，辽宁新富源房地产开发有限公司同时给付王立丹《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》各一本，住宅使用说明书上写明：本住宅保修期从2006年6月18日计算，建筑单位是辽宁新富源房地产开发有限公司，质量保证单位是丹东市宏鑫建筑工程有限公司。王立丹购房后，对房屋进行了装修。2010年开始，王立丹楼房出现墙体透寒、漏水现象，王立丹自行维修，主张支付维修费5900元。2011年王立丹楼房屋顶出现漏水现象，王立丹自认明光物业进行了屋顶维修。王立丹的房屋仍然存在墙体、屋顶透水问题，王立丹申请鉴定，法院委托丹东东华资产评估有限公司作出丹东华评（2016）37号资产评估报告书，评估维修费用：1、客厅、餐厅大白、乳胶漆2685元；2、厨房吊柜300元；3、三个卧室大白、乳胶漆4142元；4、两个卧室墙壁纸2176元；5、四个卧室地板维修处理1500元；6、卧室窗套889元；7、阁楼大白4009元；8、重新刮大白前处理3500元；9、外墙保温防水层8107元；10、屋面维修27518元，总计为54826元。其中室内维修费用是19201元，外墙保温防水层和屋面维修为35625元，支付鉴定费4000元。王立丹所居住的楼房182.39平方米，每年物业费为1094.28元，五年共计为5471.40元。明光物业向王立丹索要2011至2015年度物业服务费5470元及违约金1641元，合计7111元，于2016年3月22日诉至法院。明光物业提起诉讼后，王立丹于2016年4月向明光物业报修，明光物业按照物业维修基金使用的要求，对相关业主履行签字手续，王立丹要求全面维修房盖，因物业维修基金不足，只能进行部分维修，王立丹不同意，对王立丹楼房漏雨问题目前尚未解决。一审法院判决：一、王立丹于本判决生效后10日内给付明光物业物业服务费5014.10元；二、驳回明光物业的其他诉讼请求；三、驳回王立丹的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由明光物业承担20元，王立丹承担30元，反诉费590元，由王立丹承担。
王立丹不服一审判决，上诉请求：撤销原判，判令明光物业赔偿经济损失54826元，诉讼费及鉴定费由明光物业承担。二审法院对一审判决认定事实予以确认。二审法院认为，物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务，业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有接受完善物业服务的权利又应履行交纳物业费的义务，物业服务企业受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有收取物业费的权利又应履行提供完善物业服务的义务。涉案的物业管理合同依法成立，受法律保护。合同各方主体应当受此约束，并遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，依约全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”物业服务合同第十九条（五）约定：“确因乙方（明光物业）管理服务质量或者履行合同不到位，给业主造成不应有的经济损失的，应当按照公平原则给予赔偿”。本案中，明光物业作为提供服务的物业服务企业，负有对房屋的共用部位进行科学合理的维修、养护、更新、改造的义务。因其履行合同义务不到位，未能解决王立丹房屋漏雨的问题，导致王立丹在长达五年的时间里不交纳物业费。现明光物业要求王立丹交纳物业费的主张已得到法院的保护，但因其不完全履行物业服务合同义务，给王立丹造成不应有的经济损失，其亦应承担相应的违约责任，给予王立丹赔偿。王立丹在诉讼中申请鉴定，一审法院委托丹东东华资产评估有限公司作出丹东华评（2016）37号资产评估报告书，评估室内维修费用是19201元，外墙保温防水层和屋面维修费35625元，并支付鉴定费4000元。本案现有证据足以表明明光物业履行义务不符合合同约定，且在二审宣判前，王立丹房屋漏雨的问题仍未能得到解决，作为业主的王立丹有权要求的明光物业赔偿损失。因王立丹的房屋在2010年雨季出现漏水现象时明光物业尚未与河畔新城业主委员会签订物业服务合同，此时因漏雨产生的室内损失不宜由明光物业承担赔偿责任，结合本案实际情况，对室内损失部分产生的维修费用，酌情保护16000元。对涉案房屋外墙保温防水层和屋面的共用部位的维修，如需动用住宅专项维修资金，应由明光物业按相关规定予以实施，但明光物业在涉案房屋已过质保期至本案诉讼前长达五年的期间里，没有组织启动实施住宅专项维修资金，且没有对涉案房屋的住宅专项维修资金的具体使用情况予以举证，亦未作出合理的解释，原审判决据此以住宅专项维修资金不足对王立丹主张的经济损失未予保护，没有事实和法律依据，予以纠正。故明光物业应赔偿王立丹损失51625元（室内维修费用16000元+外墙保温防水层和屋面维修费35625元）。二审法院判决：一、维持凤城市人民法院（2016）辽0682民初736号民事判决第一项：王立丹于本判决生效后10日内给付明光物业物业服务费5014.10元；第二项：驳回明光物业的其他诉讼请求；二、撤销凤城市人民法院（2016）辽0682民初736号民事判决第三项：驳回王立丹的反诉请求；三、明光物业于本判决生效后10日内赔偿王立丹损失51625元；四、驳回王立丹其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由明光物业负担20元，由王立丹负担30元，反诉费590元，由王立丹负担90元，明光物业负担500元。二审案件受理费590元，由王立丹负担90元，明光物业负担500元。鉴定费4000元，由明光物业负担。
本院再审对原审认定的事实予以确认。
本院再审认为，本案再审的焦点问题是原二审判决明光物业赔偿王立丹室内维修费16000元、外墙防水层及屋面维修费35625元是否有事实和法律依据。
关于原二审判决明光物业赔偿王立丹室内维修费16000元的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，王立丹的房屋2010年出现墙体透寒、漏水现象，2011年屋顶出现漏水现象。至本案原审诉讼期间，王立丹的房屋仍然存在墙体、屋顶漏水问题。明光物业2011年1月对案涉小区实行物业管理服务，在王立丹房屋墙体、屋面保修期满（2011年6月）后，明光物业未进行有效的维修，且至本案原审诉讼前亦未及时提出使用住宅专项维修资金建议，应认定明光物业未完全履行自己的义务，应承担相应的赔偿责任。明光物业称王立丹在本案原审诉讼前从未向其报修，明显不符合常理，其主张不能成立。原审诉讼过程中一审法院委托评估机构进行评估，经评估王立丹室内维修等费用为19201元，原二审考虑明光物业对案涉小区实施物业管理服务前王立丹的房屋即出现漏水，认为明光物业对当时漏水造成的室内损失不宜承担赔偿责任，根据本案的实际情况对王立丹室内维修费用酌定由明光物业赔偿16000元，并无不当。
关于原二审判决明光物业赔偿王立丹房屋外墙防水层及屋面维修费35625元的问题。《物业管理条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。明光物业与案涉小区业主委员会签订的物业服务合同亦约定，物业共用部位的维修费用由物业管理区域内的相关业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同分摊，由住宅专项维修资金中列支。本案中，王立丹的房屋屋面及外墙属于物业共用部位，根据上述行政法规的规定及物业服务合同的约定，王立丹的房屋屋面及外墙的维修费用应由住宅专项维修资金列支，并非应由明光物业支付。本案原审诉讼过程中，明光物业依照《住宅专项维修资金管理办法》规定的程序，将按王立丹要求拟定的维修计划报凤城市住宅专项维修资金管理中心，申请维修资金，因住宅专项维修资金不足，维修未能实施。明光物业作为案涉小区物业服务企业并无为案涉物业共用部位维修承担或垫付费用的义务。原二审判决明光物业赔偿王立丹外墙保温防水层和屋面维修费35625元，没有事实和法律依据，本院再审予以纠正。
综上，明光物业申请再审部分主张成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持丹东市中级人民法院（2016）辽06民终2094号民事判决第一项［即，维持凤城市人民法院（2016）辽0682民初736号民事判决第一项：被告王立丹于本判决生效后10日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费5014.10元；第二项：驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求］；
二、维持丹东市中级人民法院（2016）辽06民终2094号民事判决第二项［即，撤销凤城市人民法院（2016）辽0682民初736号民事判决第三项：驳回被告王立丹的反诉请求］；
三、维持丹东市中级人民法院（2016）辽06民终2094号民事判决第四项［即，驳回王立丹其他诉讼请求］；
四、变更丹东市中级人民法院（2016）辽06民终2094号民事判决第三项［即，凤城市明光物业服务有限公司于本判决生效后10日内赔偿王立丹损失51625元］为：凤城市明光物业服务有限公司于本判决生效后10日内赔偿王立丹损失16000元。
原一审本诉案件受理费50，由凤城市明光物业服务有限公司负担20元，由王立丹负担30元；原一审反诉案件受理费590元，由王立丹负担300元，由凤城市明光物业服务有限公司负担290元；原二审案件受理费590元，由凤城市明光物业服务有限公司负担300元，由王立丹负担290元；评估鉴定费4000元，由凤城市明光物业服务有限公司、王立丹各负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 米继东
审判员 张云涌
审判员 王 双
二〇一八年十月十五日
书记员 辛 颖