上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1225号
原告倪爱玲，女，1959年12月1日生，汉族，住上海市松江区。
委托代理人王文文，上海众律律师事务所律师。
被告上海泰来茶室有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人江泰来，总经理。
被告江泰来，男，1982年11月1日生，汉族，住浙江省温岭市。
上述二被告的共同委托代理人周君理，上海小城律师事务所律师。
上述二被告的共同委托代理人朱慧翔，上海小城律师事务所律师。
第三人沐翠玲，女，1976年3月16日生，汉族，住上海市松江区。
委托代理人李涛，上海尚简律师事务所律师。
委托代理人酉杰，上海尚简律师事务所律师。
原告倪爱玲诉被告江泰来、上海泰来茶室有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法适用简易程序于2015年5月15日公开开庭进行了审理。后本院依职权追加案外人沐翠玲作为第三人参加诉讼，并于2015年9月17日再次公开开庭进行了审理。诉讼中，本案简易程序审限届满后，原、被告同意继续适用简易程序审理，本院报院长批准延期三个月审理。原告倪爱玲的委托代理人王文文、二被告的共同委托代理人周君理到庭参加二次庭审，二被告的共同委托代理人朱慧翔、第三人沐翠玲的委托代理人李涛到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告倪爱玲诉称：2009年5月，被告江泰来因生产经某所需，就座落于上海市松江区西其昌路XXX弄XXX号的商铺（以下简称“涉案房屋”）与周某某签订了《商铺租赁合同》。合同约定租赁期限为六年，自2009年5月5日起至2015年5月4日止。合同还对租金标准、支某方式、违约责任等进行了约定。合同签订后至2014年1月底的租金，被告已足额支某，但自2014年2月起之后的租金，虽经催讨，被告至今分文未付。涉案房屋2014年12月18日已经浙江省上虞市人民法院依法拍卖，原告依法取得了租赁房屋的所有权。2015年4月1日，周某某将其对被告收取租金的债权（自2014年2月1日至2014年5月应收租金及相应的违约金、滞纳金）转让给了原告，并履行了相应的通知义务。原告受让债权后继续向被告催讨，但被告仍拖延拒不支某，原告无奈按照法律规定及合同约定，于2015年4月10日向被告发出了《解除合同通知书》，该《商铺租赁合同》已依法解除。二被告长期拖欠租金的行为已经构成了根本违约，并给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除2009年5月签订的租赁合同，二被告返还原告租赁商铺；2、二被告共同支某原告拖欠的租金人民币（以下币种同）151，666元（暂计至2015年4月1日）；3、二被告共同承担房屋占用费（至实际返还之日，按10，833元／月计算）；4、二被告共同支某原告违约赔偿金45，499元（暂计至2015年4月1日，按照拖欠租金的30%25计算）；5、二被告共同承担拖欠租金的滞纳金50，152元（暂计至2015年4月1日）。
诉讼中，经本院对合同的主体问题释明后，原告选择放弃对被告上海泰来茶室有限公司的诉讼请求，仅对被告江泰来主张合同责任。并将其诉讼请求变更为：1、被告江泰来支某原告2014年2月1日起至2015年5月4日止拖欠的租金162，499元（按年租金13万元的标准计算）；2、被告江泰来支某房屋占用费（自2015年5月5日起至2015年5月19日止，按10，833元／月计算）；3、被告江泰来支某原告违约赔偿金48，749.70元（按照拖欠租金的30%25计算，即162，499元′30%25）；4、被告江泰来承担拖欠租金的滞纳金56，906.90元（自应付租金之日计算至2015年5月4日，分三段计算，以2014年2月1日至2014年4月30日应付的租金32，499元为本金，自2013年10月12日起算至2015年5月4日止，以2014年5月5日至2014年11月4日应付的租金65，000元为本金，自2014年4月12日起算至2015年5月4日止，以2014年11月5日至2015年5月4日应付的租金65，000元为本金，自2014年10月12日起算至2015年5月4日止，以上均按照日千分之一的标准计算。2015年5月4日之后的金额不再主张）。
被告上海泰来茶室有限公司、江泰来辩称：合同虽然是被告江泰来签订，但租赁房屋的目的是为了成立上海泰来茶室有限公司，实际上涉案房屋也是作为上海泰来茶室有限公司的经某地来经某的，应由上海泰来茶室有限公司承担责任，被告江泰来不应承担责任。对于租金问题，原告主张自2014年2月1日起至2015年的返还之日，房屋不是被告在实际经某，经向实际经某者了解，租金已支某至2014年2月底，即便主张应从2014年3月起算；因周某某对外欠债，房屋经绍兴法院查封拍卖，2013年10月22日绍兴法院告知被告，租金不要再支某给周某某，故被告不是恶意拖欠租金；房屋租金诉讼时效是1年，对于原告主张的租金应作诉讼时效的扣减，由法庭判断。对于房屋使用费，被告不是实际经某者，被告也不清楚何时交付的，原告和实际经某者如何交接的被告不清楚，故被告不同意承担。对于违约赔偿金，被告认为不存在，被告没有违约，被告将房屋转让、转租给第三人是经过原房东周某某同意的，租金是由周某某及其老婆收取的，不存在被告违约，即便有违约赔偿金，标准也过高。对于滞纳金问题，被告江泰来并非是本案支某租金的义务人，应由实际经某者支某，即便有滞纳金，标准也过高，且违约金和滞纳金都带有惩罚性质，不能同时主张。综上，被告并非实际经某、使用者，支某房租的义务人不是被告江泰来，被告江泰来的转让行为是得到原房东周某某的认可，从2010年起支某房租的实际情况看，有通过转账支某也有通过周某某及家人上门收取的，现在原告以转租为由要求被告承担责任是没有依据的，故租金和使用费应当由实际使用者承担，滞纳金标准过高，如果有滞纳金，应按照银行同期贷款利率计算。
第三人沐翠玲述称：不同意原告的诉请。第三人自2010年9月至2011年9月从被告处接手涉案房屋进行经某，后第三人就退出了经某，仍然由被告转让给姓陈的案外人经某，第三人只交了一年的租金，前半年是第三人直接现金交给了被告江泰来，后半年的租金是转账付至被告江泰来指定的账户内，此后的租金是由接手的案外人支某。对于原告主张的交房时间节点第三人不认可，原告通过拍卖确认书自2014年5月13日就已经接收了房屋，原告无权向被告和第三人主张租金，原告拍卖取得的房屋在未通知被告和经某者之前是没有权利收取租金的。根据租赁合同的期限和租金支某方式来看，2014年4月4日应当支某2014年5月至10月的租金，故2014年10月4日之前的租金都过了诉讼时效，之后的租金和使用费应由实际占有人承担，赔偿金和滞纳金是重复的，其他意见同被告一致，第三人不存在违约。
经审理查明：2009年3月2日，案外人周某某作为出租方（甲方）、被告江泰来作为承租方（乙方），双方签订了《商铺租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积210平方米左右；租赁期限自2009年5月5日起至2015年5月4日止；前2年年租金为120，000元，按半年支某（合同签订后的10天内付清以上款项，以后提前一个月支某后半年租金），从第3年起，租金为每年130，000元，合同期满后，甲方验收无误，将押金退还乙方；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%25加收滞纳金；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，如乙方不再使用甲方的门市，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构；如果甲方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效，乙方出卖房屋，须在3个月前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务；乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支某违约金（总租金30%25）；本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金（未付租金的30%25）。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定，周彩娣代周某某在该租赁合同落款处签字。
上述租赁合同签订后，周某某将涉案房屋交付被告江泰来使用，江泰来按约向出租人支某租金。
2010年9月7日，被告江泰来作为转让方（甲方）、第三人沐翠玲作为承转方（乙方），双方签订了《转让合同书》一份，约定甲方转让江学路XXX弄XXX号的“泰来茶室”给乙方，转让费为376，000元；乙方承转甲方的“泰来茶室”包括营业执照和使用权限（2010年9月8日至2015年5月4日）；付款方式：签订合同之日起，一次性给甲方376，000元；乙方经某“泰来茶室”自负盈亏，产生的一切费用由乙方承担与甲方无关。转让合同书还对其他相关事宜进行了约定。
同日，被告江泰来作为甲方、第三人沐翠玲作为乙方，双方还签订了《补充协议》一份，约定乙方在经某权限内（指未更改法人之前），甲方将相关的资料交给乙方使用，乙方不得用于违法犯罪活动，如出现此种情况，甲方有权收回相关资料，并由乙方承担全部责任；乙方在经某期间要履行甲方与出租方租赁合同的相同责任，出租方不得干预乙方的经某权，如有此情况甲方应负责调解，因此给乙方带来的损失由甲方负责，在三方协商的情况下可以由出租方直接与乙方签订租赁合同，签订后本条款无效；签订本合同之后，甲方的任何债务纠纷与“泰来茶室”无关。
另查明，2013年10月22日，绍兴市上虞区人民法院工作人员对江泰来制作了询问笔录一份，江泰来表示现在涉案房屋处的泰来茶庄是由其本人在经某，租赁合同约定的租赁期限是六年，自2009年5月5日至2015年5月4日，其租金已经支某到了2013年11月4日，租金是13万元一年。法院工作人员告知其因周某某没有履行生效法律文书确定的义务，法院已对涉案房屋进行查封，故不要再把新的租金支某给周某某，江泰来表示同意。
2014年5月13日，绍兴市上虞区人民法院出具拍卖成交确认书，载明原告倪爱玲于2014年4月21日10时至2014年4月22日10时止在绍兴市上虞区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价成交，最终于2014年4月22日10时24分通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得涉案房屋，成交价为4，340，000元，并于2014年5月12日16时前向该院交纳了所有成交款；拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人对拍卖标的进行了视频展示，拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。拍卖成交确认书还对其他相关事宜进行了说明。
2014年5月22日，绍兴市上虞区人民法院出具（2013）绍虞执民字第2453-1号执行裁定书，载定被执行人周某某及其妻子杜文娟共同所有的涉案房屋的所有权归买受人倪爱玲所有，上述不动产的财产权自本裁定送达买受人倪爱玲时起转移；买受人倪爱玲可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。
2014年12月18日，原告倪爱玲办出了登记在其名下的涉案房屋的上海市房地产权证。
庭审中，原告及二被告确认周某某已收取了涉案房屋截至2014年2月的租金，原告表示对2014年2月的租金不再主张，违约金、赔偿金也作相应的扣减。第三人表示其只向被告江泰来支某了2010年9月至2011年9月一年的租金，其余租金的支某情况并不清楚，第三人退出后，被告江泰来就将支某租金的账号交给案外人了。原告及第三人对于二被告出具的两份收条和两份转账凭证的真实性均无异议，二被告表示收条和转账凭证载明的2013年11月份至2014年2月份的租金不是江泰来支某的，是案外人即实际经某者提供给二被告的。此外，对于上述收条和转账凭证，原告主张可以证明原、被告已变更了租金支某方式为按月支某，故2014年11月之前的租金并未过诉讼时效。
庭审中，原告向法庭提交了其与周某某于2015年4月1日签订的债权转让协议书、周某某于2015年4月5日向被告出具的债权转让通知书以及上述债权转让通知书的邮寄凭证、快递签收记录，证明周某某已将2014年2月1日至2014年5月22日的租金、违约金等相关合同权利一并转让给原告，并已于2015年4月11日将债权转让通知书送达给被告，原告主张的租金并未过诉讼时效。被告质证认为，被告没有在经某场所，所以没有收到，真实性不认可，被告不清楚；此前的租赁合同是周某某女儿代签的，被告对周某某的签字不确认；原告2014年5月就拍卖取得了该房屋，绍兴法院的拍卖告知书被告不确定，该转让协议书是多此一举的行为，对该证据不认可。第三人质证认为，认可被告意见，即便真实，上述期间的租金也已过诉讼时效。
庭审中，原告还提交了其本人于2015年4月10日出具的解除商铺租赁合同通知、邮寄凭证及快递签收记录，证明被告长期拖欠租金，故原告通知被告解除合同并要求搬离房屋。被告质证认为，没有收到过，真实性不认可，该通知无效，且原告对租金变动随意，计算方式不明确。第三人质证认为，由法庭核实，第三人不清楚。
庭审中，原告陈述被告江泰来承租房屋后没有支某过押金，二被告表示不记得了。
诉讼中，原告陈述被告江泰来已于2015年5月19日搬离租赁商铺，并将商铺返还给了原告，故原告不再要求被告返还房屋，原告去的时候房屋内东西已经搬空了，房屋空置着。二被告表示原告和实际经某者如何交接的被告不清楚，也不同意承担使用费。第三人表示不同意房屋的交接时间，应以拍卖书中明确的时间为交房时间。
以上事实，有商铺租赁合同、执行裁定书、拍卖成交确认书、债权转让协议书、债权转让通知书、解除商铺租赁合同通知、邮寄凭证及快递查询记录、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、转让合同书、补充协议、收条、转账凭证、询问笔录以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案外人周某某与被告江泰来签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，当事人均应按约履行。原告通过拍卖行为取得涉案房屋的产权后，根据租赁合同的约定，合同对新的房产所有者继续有效，原告基于《商铺租赁合同》选择向被告江泰来主张属于自己的债权，于法不悖，本院予以支持。其次，原告取得涉案房屋的产权后，原权利人周某某将其对被告江泰来享有的剩余租金等债权一并转让给原告，并履行了通知义务，并无不当。二被告虽辩称其已经退出，应由实际使用人承担合同义务，但其一，原告、周某某均对此予以否认，并敦促被告江泰来履行合同义务，其二，第三人亦仅认可江泰来曾转让“泰来茶室”的经某权给第三人，第三人向江泰来支某了租金，被告也并无证据证实其与原房东周某某解除过租赁合同或者周某某与其他人签订过新的租赁合同，其三，江泰来在上虞法院的询问笔录中也承认，2013年10月22日自己还在涉案房屋处经某，并支某了租金，故对于二被告的辩称意见，本院不予采信。被告江泰来应当按照债权转让通知的内容以及租赁合同的约定向原告履行合同义务。再次，对于原告主张的2014年3月1日至2015年5月4日的租金，二被告及第三人均主张部分租金已经过了1年的诉讼时效，原告对此不予认可，本院认为，根据租赁合同约定的租金支某方式，2013年11月5日至2014年5月4日的租金应当于2013年10月6日前支某，2014年5月5日至2014年11月4日的租金应当于2014年4月6日之前支某，原告并未提供充分的证据证实其于2015年4月5日之前进行了有效的催告，故原告主张的上述租金已过1年的诉讼时效，本院不再支持。对于原告主张的2014年11月5日至2015年5月4日的租金65，000元，应于2014年10月6日之前支某，原告已于2015年4月11日向被告江泰来发函催讨，且于2015年4月14日向本院提起诉讼，故该部分租金并未过诉讼时效，被告江泰来经催讨后至今仍未支某，构成违约，故对于原告该部分租金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的2015年5月5日至2015年5月19日止的使用费，合同到期后，被告应当将涉案房屋返还原告并支某截至返还之日止的使用费，现原告确认涉案房屋已于2015年5月19日返还，而被告也并未提供证据予以反驳，故对于原告主张的使用费，本院予以支持。对于原告主张的截至2015年5月4日的滞纳金和违约赔偿金，其性质均属被告江泰来逾期支某租金应当承担的违约金，被告江泰来亦辩称该违约责任过高，结合被告江泰来的违约情形、原告主张的租金获得支持的金额，本院酌定被告江泰来按照每日万分之五的标准支某原告逾期付款违约金6，240元。原告自愿放弃对被告上海泰来茶室有限公司的诉讼请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决如下：
一、被告江泰来于本判决生效之日起十日内支某原告倪爱玲自2014年11月5日起至2015年5月4日止的租金65，000元；
二、被告江泰来于本判决生效之日起十日内支某原告倪爱玲自2015年5月5日起至2015年5月19日止的使用费5，241.77元；
三、被告江泰来于本判决生效之日起十日内支某原告倪爱玲逾期付款违约金6，240元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，010元，减半收取2，505元，由原告倪爱玲负担1，649元（已付），被告江泰来负担856元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪飞
二〇一六年一月十四日
书记员 李俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
……
（三）延付或者拒付租金的；
……
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》
第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。