上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终8118号
上诉人（原审原告）：上海曙光研磨材料厂有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区商城路357号。
法定代表人：张洁明，董事长。
委托诉讼代理人：潘浩，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：瀚立商业管理（上海）有限公司，住所地上海市静安区场中路2600弄112号119室。
法定代表人：马莉，董事长。
委托诉讼代理人：孟庆东，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）：上海瀚昊菜市场经营管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区商城路357号1层。
法定代表人：冯亚静,总经理。
委托诉讼代理人：孟庆东，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
原审第三人：上海市公安局浦东分局，住所地上海市浦东新区丁香路655号。
负责人：徐长华，局长。
委托诉讼代理人：胡文华，上海市浩信律师事务所律师。
原审第三人：上海市浦东新区人民政府陆家嘴街道办事处，住所地上海市福山路55号。
负责人：邓亮，主任。
委托诉讼代理人：周洵杨，上海市联诚律师事务所律师。
原审第三人：上海梅园投资管理中心，住所地上海市浦东新区崂山五村***号***室。
法定代表人：缪杭良，总经理。
委托诉讼代理人：周洵杨，上海市联诚律师事务所律师。
上诉人上海曙光研磨材料厂有限公司（以下简称曙光公司）因与被上诉人瀚立商业管理（上海）有限公司（以下简称瀚立公司）、上海瀚昊菜市场经营管理有限公司（以下简称瀚昊公司）、原审第三人上海市公安局浦东分局（以下简称浦东分局）、上海市浦东新区人民政府陆家嘴街道办事处（以下简称陆家嘴街道办事处）、上海梅园投资管理中心（以下简称梅园中心）排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初87235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曙光公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：（1）系争房屋原由浦东分局向曙光公司租赁，双方签订房屋转让合同后，并未按照约定办理交接手续。因此，浦东分局并非基于房屋转让合同取得对系争房屋的占有。（2）系争房屋所占有的土地为划拨土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，双方签订的房屋转让合同应为无效。基于此，双方于2006年8月签订终止协议，处理善后事宜，但浦东分局随即毁约，阻止曙光公司支付终止协议约定款项，恶意使终止协议生效条件不成就。（3）即使双方签订的房屋转让合同有效，由于相关部门不予批准转让过户，事实上亦不能履行。（4）曙光公司对2016年8月25日的会议纪要不予认可，对浦东分局与陆家嘴街道办事处互换房屋的事实不予确认。曙光公司于一审中提供的证据足以证明系争房屋目前由瀚立公司和瀚昊公司占有使用，二者与梅园中心签订租赁合同时，对系争房屋的权属情况未作审查，存在重大过错。
瀚立公司、瀚昊公司共同辩称：曙光公司与浦东分局签订的房屋转让合同不存在无效情形，且浦东分局已支付全部对价，并取得国资委的认可。曙光公司提起本案诉讼具有明显恶意。
浦东分局述称，其与曙光公司签订房屋转让合同经过政府批准和同意，该合同合法有效。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
梅园中心、陆家嘴街道办事处共同述称，浦东分局与曙光公司签订的房屋转让合同合法有效，浦东分局已支付全部对价并实际取得对系争房屋的占有。陆家嘴街道办事处基于房屋互换善意取得系争房屋的占有使用权。梅园中心系基于陆家嘴街道办事处的合法委托对外出租系争房屋。
曙光公司向一审法院起诉请求：1、判令瀚立公司、瀚昊公司共同对曙光公司为产权人的位于上海市浦东新区XX路XX号房屋一至二层（面积为1811.236平方米）排除妨害、恢复原状、腾出房屋交还曙光公司；2、判令瀚立公司、瀚昊公司共同支付曙光公司自2017年4月14日起至排除妨害、恢复原状、腾出房屋交还曙光公司之日止的房屋非法占用使用费，暂计人民币5,460,877元（按15元/日/平方米计算）。
一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号房屋（1-5层）产权登记于曙光公司名下。
2001年前，浦东分局向曙光公司承租了系争房屋并实际使用。2001年2月7日，曙光公司及其上级单位上海XX有限公司（以下简称XX公司）（共同甲方）与浦东分局（乙方）签订《XX路XX号一至二层房屋转让合同》（以下简称《房屋转让合同》），约定：甲方将所属曙光公司自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方，房地产坐落于上海市浦东新区XX路XX号，房屋一至二层建筑面积1,811.236平方米；上述房地产转让价款为800万元；甲方于2001年2月15日前腾出该房屋并通知乙方验收交割。《房屋转让合同》签订后，浦东分局向曙光公司支付转让款800万元。
2002年9月30日，XX公司向浦东分局发函，表明系争房产因项目位于“两桥”控制范围，暂无法办理产权变更手续，双方再补签一份补充合同，补充合同应明确原转让合同正常履行，政策解冻即去办理产权证分户。迄今，双方对系争房屋未办理产权变更登记手续。
2006年8月，曙光公司、XX公司（共同甲方）与浦东分局（乙方）签订《终止“XX路XX号一至二层房屋转让合同”的协议》，约定：双方同意终止“XX路XX号一至二层房屋转让合同”；甲方同意以经评估后并由浦东新区国资办审核同意的1,830万元总价向乙方回购系争房屋，协议签署后的30天内，甲方支付乙方800万元；本协议经双方签署后，甲方800万元回购款汇至乙方账户本协议即为生效。迄今，曙光公司尚未将回购款800万元支付至浦东分局账户。
2006年，浦东分局向曙光公司及国贸公司函复，称根据新区国资委批复精神，对系争房屋维持现状，浦东分局继续持有系争房屋所有权。
曙光公司曾向一审法院提起（2017）沪0115民初第38740号房屋买卖合同纠纷案件，要求解除曙光公司与浦东分局之间的《房屋转让合同》，后曙光公司于2017年5月16日撤诉。
一审法院另认定，2013年12月20日，陆家嘴街道办事处与案外人上海A股份有限公司（原名上海B股份有限公司，以下简称A公司）签署了关于A公司名下上海市浦东新区XX路XX、XX、XX、XX、XX号的房屋买卖合同，并支付了相应对价。
2016年8月25日，浦东分局警务保障处、陆家嘴街道办事处办公室盖章确认了《关于陆家嘴综合管理大楼运营事宜的会议纪要》（以下简称《会议纪要》）。《会议纪要》载明：陆家嘴派出所自2016年9月12日搬至上海市浦东新区XX路XX号一至四层（即原上海市浦东新区XX路XX、XX、XX、XX、XX号房屋）新址办公后，浦东分局享有的系争房屋原陆家嘴派出所办公地与陆家嘴街道办事处所有的XX路XX号一至四层互换使用权，法律主体关系不变。一审审理中，浦东分局、陆家嘴街道办事处均表示对《会议纪要》的内容予以确认。《会议纪要》签署后，浦东分局将系争房屋交付陆家嘴街道办事处使用。
一审法院又认定，梅园中心系陆家嘴街道办事处全资子公司，其接受陆家嘴街道办事处委托负责系争房屋的对外租赁及经营管理事宜。
2016年3月29日，梅园中心（甲方）与瀚立公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将系争房屋租赁给乙方经营“万有集市”使用，租赁期限为8年。
2017年1月13日，浦东新区商务委市场处出具意见书，原则上同意陆家嘴街道办事处的意见，并批准瀚立公司就系争房产处开展菜市场项目。
2017年7月31日，梅园中心与瀚立公司签订协议，废止双方之前签订的《房屋租赁协议》，并约定由瀚昊公司与梅园中心重新签订租赁合同。之后，梅园中心与瀚昊公司重新签订了《房屋租赁协议》，梅园中心将系争房屋出租给瀚昊公司经营“万有集市”，租赁期限为8年。之后迄今，瀚昊公司在系争房产处实施“万有集市”菜市场工程。
2017年4月13日，曙光公司在系争房产处张贴告示，称其为系争房屋权利人，万有集市及相关商户未经权利人许可，通过域外单位接受租赁，并进行装潢施工，并要求相关商户停止装潢施工，并撤出现场。
一审法院认为。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案系曙光公司以排除妨害为请求权基础提出的诉讼，排除妨害的前提为妨害的不法性，故曙光公司应举证证明瀚立公司、瀚昊公司占有系争房屋具有不合法性。
各方当事人于本案中提供的证据显示，首先，浦东分局与曙光公司签订《房屋转让合同》并支付了相应购房款后，浦东分局基于房屋买卖关系取得了系争房屋并对系争房屋进行占有。曙光公司认为房屋转让已经终止，一审法院认为，曙光公司与浦东分局虽又签订了《终止“XX路XX号一至二层房屋转让合同”的协议》，但该终止协议中亦约定了协议的生效要件，即“甲方800万元回购款汇至乙方账户本协议即为生效”。迄今为止，曙光公司未将800万元款项汇至浦东分局账户，故《终止“XX路XX号一至二层房屋转让合同”的协议》并未生效。曙光公司继而认为浦东分局阻碍其支付800万元，阻碍合同条件成就，视为条件已经成就。但曙光公司并未提供充分证据予以证明，曙光公司该主张不予采信。其次，曙光公司认为《房屋转让合同》无效，瀚立公司、瀚昊公司无权占有系争房屋。尽管曙光公司在本案诉讼中存在《房屋转让合同》已经解除和无效两种相互矛盾的主张，但对于《房屋转让合同》有效与否，曙光公司并未提出另案诉讼予以证明。本案系排除妨害纠纷，在曙光公司未提供证据证明其与浦东分局之间的《房屋转让合同》属于无效的前提下，无法认定浦东分局享有系争房屋的占有、使用权为非法。
浦东分局通过互换房屋使用权的方式，将系争房屋使用权交换给陆家嘴街道办事处。陆家嘴街道办事处取得系争房屋使用权后，又委托其全资子公司梅园中心对外招租。之后，梅园中心将系争房屋使用权最终租赁给瀚昊公司，至此，瀚昊公司通过承租方式取得系争房屋使用权。结合前述一系列系争房屋使用权的转让经过，瀚昊公司取得系争房屋使用权具有合法依据。瀚昊公司在系争房屋处实施“万有集市”项目，该项目开展经有关部门审批，项目开展合法有据，并未侵害曙光公司的合法权益。故曙光公司诉请瀚昊公司腾出系争房屋并交还曙光公司的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。另，鉴于瀚昊公司具有对系争房屋的合法使用权，故曙光公司要求瀚昊公司支付房屋占用使用费的诉讼请求，亦不予支持。
瀚立公司虽曾与梅园中心签订过《房屋租赁协议》，但其承租人身份已经由瀚昊公司取代，且曙光公司亦未证明瀚立公司实际占有系争房屋，并侵害了曙光公司合法权益，故曙光公司对瀚立公司的诉讼请求于法无据，不予支持。
一审法院审理后，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一八年三月五日，作出判决：驳回上海曙光研磨材料厂有限公司的诉讼请求。案件受理费50,106元，减半收取计25,053元，由上海曙光研磨材料厂有限公司负担。
二审中，曙光公司明确本案中系基于《房屋转让合同》无效而要求排除妨害。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，曙光公司于本案中系基于系争房屋所有权人的身份，以系争《房屋转让合同》无效，瀚立公司和瀚昊公司无权占有为由，要求其排除妨害并支付实际占有期间的使用费。对于曙光公司目前仍为系争房屋登记的所有权人，双方当事人并无争议，所争执者仅为系争《房屋转让合同》是否无效，系争房屋实际占有人是否构成非法占有。在曙光公司未提供相反证据的情况下，一审认定瀚立公司、瀚昊公司取得占有系基于与梅园中心的租赁合同，而梅园中心签订租赁合同系基于陆家嘴街道办事处的委托，陆家嘴街道办事处取得系争房屋的占有使用权又基于与浦东分局的房屋互换，并无不当。据此，判断系争房屋实际占有人是否具有占有使用的权利关键在于浦东分局是否有权占有使用系争房屋。
依查明事实，浦东分局与曙光公司就系争房屋原存在租赁合同关系，双方于2001年2月7日签订《房屋转让合同》约定，曙光公司将系争房屋转让给浦东分局。系争房屋所占有的土地虽为划拨土地，但划拨土地上房屋的转让不同于单纯的划拨土地转让，本案并不能简单适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定认定《房屋转让合同》的效力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当办理批准手续并依照规定缴纳土地使用权出让金，据此，曙光公司与浦东分局就系争房屋签订的《房屋转让合同》并非无效，只不过其履行需要办理批准手续并补缴土地使用权出让金。
曙光公司与浦东分局签订《房屋转让合同》后，浦东分局已支付全部转让款，从双方之后的沟通过程来看，虽然双方未办理交接手续，但基于浦东分局在双方签订《房屋转让合同》之前已经实际占有系争房屋的事实，可以认定双方已经通过简易交付的方式完成系争房屋的交接，浦东分局实际已经依据《房屋转让合同》取得对系争房屋的合法占有。双方虽然于2006年8月签订终止协议，但双方约定该协议自曙光公司将800万元回购款汇至浦东分局账户即为生效，而该条件至今尚未成就。鉴于金钱债务客观上并不存在履行不能的问题，曙光公司关于浦东分局恶意阻止付款的主张不能成立。一审据此认定双方签订的终止协议尚未生效，并无不当。至于《转让合同》是否存在履行不能的问题，因曙光公司于本案中并非基于合同解除而主张浦东分局无权占有，自不属本案审查范围。
综上，浦东分局系基于合法有效的《房屋转让合同》而占有使用系争房屋，目前该合同仍然存续，浦东分局占有的依据仍然存在。目前系争房屋的实际占有人占有使用的权利来源于浦东分局，在浦东分局具有合法占有使用权利的情况下，其实际占有并非非法。瀚立公司与瀚昊公司与梅园中心签订租赁合同时，是否审查系争房屋的权属状况，与租赁合同的效力，或者说瀚立公司、瀚昊公司的占有是否合法无关。曙光公司不能依据其目前登记所有权人的身份主张排除妨害并要求实际占有人支付占有使用费。一审判决正确，应予维持。曙光公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50,106元，由上诉人上海曙光研磨材料厂有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 许 军
二〇一八年九月七日
书记员 罗静深
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……