云南省昆明市官渡区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）云0111执异101号
案外人：刘洪春，男，汉族，1974年8月15日生，住湖南省永兴县。
申请执行人：昆明阿拉沪农商村镇银行股份有限公司，住所：云南省昆明经济技术开发区。
法定代表人：张坚。
委托代理人：潘有武，该银行员工，特别授权代理。
被执行人：程浩，男，汉族，1976年9月28日生，住江苏省苏州市沧浪区。
被执行人：田路平，男，汉族，1989年10月27日生，住云南省曲靖市会泽县。
被执行人：周巧芬，女，汉族，1990年12月15日生，住云南省曲靖市会泽县。
本院在执行申请执行人昆明阿拉沪农商村镇银行股份有限公司（简称“阿拉沪农商村镇银行”）与被执行人程浩、田路平、周巧芬金融借款合同纠纷一案中，案外人刘洪春对本院执行被执行人程浩所有的坐落于昆明市广福路、新昆洛路以西千紫园D11幢-1-1层D11-8室商铺提出书面异议，请求停止对该商铺的评估、拍卖或变卖等执行行为，确认案外人的占有、使用、收益及优先购买权。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘洪春称，官渡法院依据（2017）云0111民初5184号民事判决书已发生法律效力，且已向被执行人程浩等发出执行通知书及报告财产令，但被执行人程浩等人拒不履行为由，于2018年7月10日到被执行人程浩所有的坐落于昆明市广福路、新昆洛路以西千紫园D11幢-1-1层D11-8室商铺张贴腾房公告。案外人依法对上述房产享有占有、使用。收益及优先购买的权利。2017年9月20日，坐落于昆明市广福路、新昆洛路以西千紫园D11幢-1-1层D11-8室商铺所有权人程浩与案外人签订《门面租赁合同》，将该房屋出租给刘洪春作为办公使用，租赁期限六年，自2017年10月1日起至2023年10月1日止。上述租赁合同签订当日，案外人已一次性付清所有租金，被执行人程浩出具收条确认收到租金180000元。综上所述，被执行人程浩合法拥有的房产出租给案外人，符合法律规定。官渡法院查封，现拟评估、拍卖、变卖该商铺的租赁权、使用权、承租权利人为案外人。故向官渡法院申请中止对上述商铺的评估、拍卖、变卖程序，待签订的《门面租赁合同》约定的租赁期限届满后再予以处置。
申请执行人阿拉沪农商村镇银行答辩称，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其它有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”上述条款已明确抵押人将已设立抵押登记的抵押财产继续出租的，该租赁权不得对抗已设立的抵押权。阿拉沪农商村镇银行与程浩、田路平、周巧芬金融借款合同纠纷一案，阿拉沪农商村镇银行与程浩于2016年1月27日签订了《昆明阿拉沪农商村镇银行股份有限公司个人借款合同》，合同约定申请执行人向程浩发放个人借款本金2180000元，借款期限为一年（2016年1月27日起至2017年1月26日），为确保上述债务的履行，程浩与阿拉沪农商村镇银行签到《昆明阿拉沪农商村镇银行股份有限公司抵押合同》，程浩自愿用其名下所有的坐落于昆明市广福路、新昆洛路以西千紫园D11幢-1-1层D11-8室商铺向阿拉沪农商村镇银行设立抵押登记，为上述借款提供抵押担保。2017年9月20日，程浩与案外人刘洪春就上述已设立抵押登记的商铺签订租赁合同，程浩将该商铺出租给刘洪春，租赁期限6年（自2017年10月1日起至2023年10月1日止）。案外人刘洪春以其与被执行人程浩间存在租赁关系而申请法院停止上述商铺的执行行为，阿拉沪农商村镇银行与程浩优先设立抵押登记，而程浩将已设立抵押登记的商铺出租给案外人，抵押权优先于租赁权，应驳回案外人刘洪春的执行异议。
被执行人程浩、田路平、周巧芬未进行答辩。
本院查明，申请执行人阿拉沪农商村镇银行与被执行人程浩、田路平、周巧芬金融借款合同纠纷一案。本院于2017年9月19日作出（2017）云0111民初5184号民事裁定书裁定查封程浩名下坐落于昆明市广福路、新昆洛路以西千紫园D11幢-1-1层D11-8室商铺。经本院2017年12月25日作出的（2017）云0111民初5184号民事判决书判令：一、程浩于本判决生效之日起十日内，返还阿拉沪农商村镇银行借款本金2180000元，支付截止2017年11月27日的逾期利息164910.64元以及至借款还清之日止的罚息、复利（按合同约定利率计算，但每期利息、罚息、复利之和不得超过以同期未还本金为基数按年利率24%计算的利息数额）；二、由程浩、田路平于本判决生效之日起十日内支付阿拉沪农商村镇银行公告费260元；三、如程浩到期未清偿以上债务，则阿拉沪农商村镇银行有权实现抵押权，以程浩办理了抵押登记的抵押物位于昆明市广福路以北，新昆洛路以西千紫园D11幢-1-1层D11-8室房屋依法拍卖、变卖的价款优先受偿；四、阿拉沪农商村镇银行实现上述抵押权后仍不能完全实现债权的，由田路平、周巧芬对上述剩余债务履行承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；五、其他诉讼请求不予支持。该判决生效后，因程浩、田路平、周巧芬未按期履行义务，阿拉沪农商村镇银行向本院申请执行。本院于2018年6月20日张贴（2018）云0111执2241号公告，责令程浩、田路平、周巧芬及相关人员在2018年7月20日前腾出被执行人程浩所有的坐落于昆明市广福路、新昆洛路以西千紫园D11幢-1-1层D11-8室的商铺，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。
另，被执行人程浩以其所有的坐落于昆明市广福路、新昆洛路以西千紫园D11幢-1-1层D11-8室的商铺作为涉案借款的抵押物，并于2014年12月19日办理了抵押登记，抵押权人为阿拉沪农商村镇银行。
现案外人刘洪春向本院提交了《门面租赁合同》、富滇银行取款凭证、对账明细、昆明楷唯物业管理有限公司专用收据、光盘，欲证明2017年9月20日，案外人刘洪春与程浩签订《门面租赁合同》，程浩将涉案商铺出租给刘洪春，租期为2017年10月1日至2023年10月1日止，租金每年30000元，付款方式为现金一次性付清；刘洪春已向程浩交付租金并实际占有使用该商铺。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十七规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，刘洪春与程浩签订《门面租赁合同》之前，涉案商铺已经办理了抵押登记，抵押权人为申请执行人阿拉沪农商村镇银行，该《门面租赁合同》项下权利不能对抗已登记的抵押权，不能排除本院本次执行行为。案外人提出的停止对该商铺的评估、拍卖或变卖等执行行为，确认案外人的占有、使用、收益及优先购买权请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人刘洪春的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。
审 判 长 贾孟书
人民陪审员 汤治洲
人民陪审员 吕玉瑞
二〇一八年八月一日
书 记 员 李亚玲