呼和浩特市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）内01民终947号
上诉人（原审被告）：内蒙古九亿投资有限责任公司。
法定代表人：任艳斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈彦勋，内蒙古宏德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵东普，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：李玉凤，呼和浩特市赛罕区人民路办事处法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：内蒙古永捷建筑安装工程有限公司。
法定代表人：康峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵艳慧，女，1978年5月20日出生，蒙古族，该公司员工，住呼和浩特市玉泉区昆泰小区19号楼2单元502。
上诉人内蒙古九亿投资有限责任公司（以下简称九亿投资公司）因与被上诉人赵东普、内蒙古永捷建筑安装工程有限公司（以下简称永捷建筑安装公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初2693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人九亿投资公司的委托诉讼代理人陈彦勋、被上诉人赵东普及委托诉讼代理人李玉凤、被上诉人永捷建筑安装公司的法定代表人康峰及委托诉讼代理人赵艳慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
九亿投资公司的上诉请求：一、依法改判驳回赵东普的全部诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由赵东普及永捷建筑安装公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，九亿投资公司并未收到赵东普支付的购房款，故不存在返还购房款的义务。2012年11月8日，九亿投资公司与赵东普签订《凤凰城商品房内部认购协议》，但赵东普并未向九亿投资公司支付过购房款。赵东普所持有的收据的收款日期为2013年12月4日，收款人是彭瑞光与永捷建筑安装公司第七项目部。而永捷建筑安装公司认为该收据是假的，该公司并未设立第七项目部，也从未收到过该款项。彭瑞光是挂靠永捷建筑安装公司，其并非该公司工作人员，而相反，其为九亿投资公司开发项目的施工方。对于赵东普所述支付款项一事，九亿投资公司并不知晓，彭瑞光也从未向九亿投资公司说过此事。现在赵东普根据该收据主张返还购房款，与事实不符，赵东普应当向彭瑞光主张返还购房款。二、九亿投资公司与赵东普签订《凤凰城商品房内部认购协议》仅仅是同意在签订正式商品房买卖合同时予以更名，不构成一审判决所认定的合同主体变更、债务抵顶。九亿投资公司仅是协助履行义务或者第三人代为履行义务，而不是成为主债务人。第一，对于赵东普与彭瑞光之间的交易，九亿投资公司并不了解，是否付款，实际付款多少，九亿投资公司均不知晓。九亿投资公司与赵东普、彭瑞光之间并未签订债权债务转让或债务抵顶协议。故一审法院判决九亿投资公司返还购房款，与事实不符，并无法律依据。第二，一审法院认定合同主体变更、债务抵顶，九亿投资公司并不知晓，因为债务抵顶的基础关系式工程施工合同，而不是商品房买卖合同，九亿投资公司与赵东普之间并无债权债务关系。而关于彭瑞光与赵东普之间的债权债务关系，九亿投资公司并不清楚。如果构成合同主体变更、债务抵顶，那么九亿投资公司取得彭瑞光的债务人地位，即作为发包方，对于赵东普自称给彭瑞光实施过轻工抹灰工程，就应当先进行结算，才能认定具体工程款的数额，而彭瑞光和九亿投资公司之间并未进行过结算，赵东普与九亿投资公司之间也未进行过结算。三、本案的事实及法律关系均与彭瑞光有关，应当追加彭瑞光为本案共同诉讼当事人，而一审遗漏了本案必要共同诉讼人彭瑞光。第一，赵东普在民事起诉状中所述”房屋价款141910元，房屋价格超出赵东普工程款的部分由赵东普向彭瑞光交付了现金”。对于该情况九亿投资公司根本不知情，这也说明赵东普的工程款并没有141910元这么多，而多的房款赵东普交付给了彭瑞光，彭瑞光并未将该部分房款交给九亿投资公司。如果构成债务抵顶，九亿投资公司也不应当给赵东普支付工程款141910元；如果赵东普要求返还房款，应当由彭瑞光返还，而不是九亿投资公司。第二，2016年1月25日，彭瑞光作出书面承诺对本工程施工所涉及的债务承担全部责任。在本案中，赵东普所主张的房屋及房款，当初均是与彭瑞光结算的，详情九亿投资公司并不知晓。后彭瑞光在其承包的施工工程尚未完工的情况下离开，未与九亿投资公司就其工程款和销售的房屋进行结算。第三，本案在缺少必要共同诉讼当事人彭瑞光的前提下，对赵东普所持收据的真伪也无法查清，赵东普与彭瑞光交易的真实性更无法查清。如果将来彭瑞光出现，认为该收据为伪造，那么九亿投资公司又该向谁主张返还141910元。另外，永捷建筑安装公司是彭瑞光的挂靠单位，在一审时明确表示，永捷建筑安装公司名下根本没有第七项目部，该印章系伪造，并已向公安机关报案。故在赵东普所持购房收据真伪都无法确定的情况下，认为交易真实，判决由九亿投资公司承担还款责任实为欠妥。
赵东普辩称，2012年11月8日，赵东普与九亿投资公司签订了《凤凰城商品房内部认购协议》，购买了该公司开发的位于呼和浩特市××旗房屋一套，单间2300元每平方米，总金额141910元，付款方式为一次性付清。2013年12月4日，赵东普缴纳了购房款，收款方是永捷建筑安装公司和彭瑞光，将赵东普给永捷建筑安装公司和彭瑞光在凤凰城施工的工程款用该房折抵。以上是经九亿投资公司核实过的，九亿投资公司统一折抵后，由永捷建筑安装公司和彭瑞光给赵东普抵顶的。因此针对该房屋签订了合同，且经过九亿投资公司、永捷建筑安装公司、彭瑞光同意后，将工程款由永捷建筑安装公司和彭瑞光出具了收款收据。折抵工程款后，赵东普多次向九亿投资公司要求交房，九亿投资公司拒不交房，无奈赵东普诉至法院。因此，一审法院根据本案事实和证据依法做出的判决是符合事实及法律依据的，二审应予维持。
永捷建筑安装公司辩称，一、本案既然是买卖合同纠纷，那么就应以合同的签订主体为本案当事人，严格恪守合同的相对性原理。本案中签订《房屋买卖合同》的主体为九亿投资公司与赵东普，并非永捷建筑安装公司，双方在履行合同中，永捷建筑安装公司从未参与过，赵东普也未向永捷建筑安装公司交付过任何购房款。如果该笔款项交付永捷建筑安装公司，该公司应出具发票及加盖财务印章，而收款收据只盖了所谓的”第七项目部”，然而永捷建筑安装公司只设立到第五项目部，从未有过第七项目部。二、本案房屋买卖合同的行为不符合职务行为的构成要件。构成职务行为的前提和基础必须要求行为人和法人之间存在职务隶属关系，而本案中收款人彭瑞光既不是永捷建筑安装公司的项目经理，更不是该公司的员工。关于这一点，一审九亿投资公司与赵东普都未能提交证据证明彭瑞光与永捷建筑安装公司存在隶属关系存在，故本案与永捷建筑安装公司没有任何关系，纯属彭瑞光的个人行为。此外，构成职务行为，要求行为人必须是依法人的名义对外从事活动，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第５８条规定：企业法人的法定代表人和其工作人员，依法人的名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。而本案中签订合同的主体是九亿投资公司和赵东普，并非永捷建筑安装公司，更没有该公司的法定代表人和其员工的签字，所以九亿投资公司的上诉理由不能成立，永捷建筑安装公司也没有理由返还购房款。三、九亿投资公司的上诉理由没有任何事实及法律依据。永捷建筑安装公司既不是合同主体的相对人，也不符合构成职务行为的要求。更不是争议房屋的开发企业，所以永捷建筑安装公司没有任何权利来买卖争议房屋，根本谈不上永捷建筑安装公司收取购房款的事实。本案所诉实属九亿投资有限公司与赵东普、彭瑞光之间的个人行为，所以九亿投资有限公司的上诉理由没有实施及法律依据。
一审法院认定事实：呼和浩特市土左旗白庙子镇凤凰城商住小区项目1至10号楼由九亿投资公司开发，九亿投资公司将工程发包给永捷建筑安装公司，彭瑞光挂靠永捷建筑安装公司为1、2、3、4号楼工程实际施工人。彭瑞光将轻工抹灰工程分包给赵东普，赵东普与彭瑞光结算工程款时，彭瑞光将九亿投资公司抵顶其工程款的呼和浩特市××旗号房屋又抵顶给赵东普,房屋价款141910元，房屋价格超出赵东普工程款的部分由赵东普向彭瑞光交付了现金。就房屋抵顶事宜，由赵东普于2012年11月8日与九亿投资公司签订《凤凰城商品房内部认购协议》，约定：”赵东普认购的商品房为九亿投资公司开发的位于呼和浩特市××旗号，暂测建筑面积61.7平方米，单价2300元／平方米，总金额141910元。付款方式：一次性付款。在签订《商品房预售/买卖合同》后，本协议自动失效。更名费由施工方承担（5‰）。”彭瑞光于2013年12月4日为赵东普出具收据，记载：”今收到购房款141910元。”该收据上盖有永捷建筑安装公司第七项目部印章。2012年6月6日，永捷建筑安装公司与九亿投资公司签订《协议书》，其中记载：鉴于白庙子镇凤凰城商住小区项目1至10号楼，原中标单位为永捷建筑安装公司，因其它原因上述楼号施工由九亿投资公司自行施工完成，现项目工程已施工完毕，进入交工验收阶段，对此项目相关事宜约定如下：1.乙方（永捷建筑安装公司）配合甲方（九亿投资公司）做交工验收各种手续；2.甲方向乙方支付白庙子镇凤凰城商住××区，面积81.94平方米的楼房，5号楼4单元501室，面积97.79平方米的楼房作为报酬，合同签字生效后办理购房合同及相关手续。3.甲方向乙方提供制作完整交竣工资料，乙方只负责提供单位、人员资质及报验各种报审表格的盖章服务；甲方负责该项目所涉及的施工费、其他所有工程款及人员工资的支付。2012年10月30日，白庙子镇凤凰城住宅小区项目取得白庙子镇凤凰城住宅小区商品房预销售许可证。2016年1月26日，九亿投资公司与彭瑞光签订承诺书，该承诺书中记载：”九亿投资公司白庙子镇凤凰城商住小区项目1、2、3、4号楼，由彭瑞光组织了施工，现项目工程已施工完毕，进入交工验收阶段，彭瑞光承诺：彭瑞光对本工程施工所涉及的债务承担全部责任。”庭审中，九亿投资公司认可其开发的房屋中有一批抵顶给了彭瑞光。一审法院认为，本案系房屋买卖合同法律关系，根据庭审查明情况，彭瑞光为实际施工人，九亿投资公司将其开发的一批房屋抵顶给了彭瑞光，彭瑞光将案涉房屋抵顶给了赵东普，因此九亿投资公司与赵东普签订内部认购协议的行为，可以证实九亿投资公司对案涉房屋的抵顶是知晓并同意的，且内部认购协议中注明：”更名费由施工方承担”，则可进一步证实该房屋并非商品房预售而是抵顶后的变更合同主体。因抵顶包含买卖和债务抵销，故相当于赵东普已向九亿投资公司支付全部对价。因赵东普与九亿投资公司签订的内部认购协议实为预约合同，而对于预约合同，其订立目的为缔结本约合同，即签订正式的商品房买卖合同，经庭审询问，九亿投资公司明确表示不同意与赵东普签订正式的商品房买卖合同，则赵东普订立预约合同的目的无法实现，故赵东普可以要求解除内部认购协议，合同解除的后果为互相返还，则九亿投资公司应将购房款返还赵东普并赔偿赵东普利息损失，利息应以141910元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年12月5日起计算至实际给付之日。永捷建筑安装公司对赵东普不承担返还购房款及支付利息的责任。关于诉讼时效，因赵东普与九亿投资公司签订的内部认购协议中并未约定签订本约合同的期限，故赵东普起诉并未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告赵东普与被告内蒙古九亿投资有限责任公司于2012年11月8日签订的凤凰城商品房内部认购协议；二、被告内蒙古九亿投资有限责任公司于本判决生效后十日内一次性返还原告赵东普购房款141910元；三、被告内蒙古九亿投资有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告赵东普利息（以141910元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年12月5日起计算至实际给付之日）；四、驳回原告赵东普的其他诉讼请求。案件受理费3140元，由被告内蒙古九亿投资有限责任公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、一审判决九亿投资公司返还赵东普购房款141910元及相应利息，是否有事实及法律依据；二、九亿投资公司要求追加案外人彭瑞光参加本案诉讼，是否有事实及法律依据。
关于争议焦点一，首先，关于九亿投资公司与彭瑞光之间的法律关系：彭瑞光与九亿投资公司签订的《协议书》中明确约定，凤凰城商住小区1#、2#、3#、4#楼由彭瑞光组织施工，现项目工程已施工完毕，乙方（彭瑞光）在本工程承担并支付了招投标、水费、材料、生产及管理人员的工资等费用。且本案二审庭审中，九亿投资公司认可彭瑞光为实际施工人、认可尚未与彭瑞光进行结算、未向彭瑞光支付过工程款；在一审庭审中，九亿投资公司认可其开发的房屋中有一批抵顶给了彭瑞光。其次，关于彭瑞光与赵东普之间的法律关系：《凤凰城顶账房销售审批单》中所示，买受人为赵东普，销售方式一次性顶账，总房款为141910元，彭瑞光在审批单的下方签了字，故能够确认赵东普和彭瑞光之间存在债权债务关系，即彭瑞光作为债务人将涉案房屋抵顶给了赵东普。第三，综合以上两点，九亿投资公司将一批房屋抵顶给了彭瑞光，作为施工合同关系债务给付的方式；彭瑞光通过《凤凰城顶账房销售审批单》将涉案房屋抵顶给赵东普，作为消灭其全部或部分债务的方式。故九亿投资公司与赵东普签订《凤凰城商品房内部认购协议》的行为，为彭瑞光将其对赵东普的债务转让给九亿投资公司的行为，为债务承担行为。在该合同签订后，九亿投资公司取代了原债务人彭瑞光，成为了赵东普的新债务人，应向赵东普履行《凤凰城商品房内部认购协议》约定的义务，即在条件成熟时，就认购协议中约定的涉案房屋与赵东普签订正式的商品房买卖合同。然而九亿投资公司在一审庭审中陈述已将涉案房屋与其他买受人签订了正式的商品房买卖合同，故该认购协议的合同目的无法实现，解除《凤凰城商品房内部认购协议》的条件已经成就，九亿投资公司应基于合同解除的法律后果返还赵东普购房款141910元，并支付相应的利息。
关于争议焦点二，本案中，《凤凰城商品房内部认购协议》的主体为赵东普和九亿投资公司，双方之间形成的是商品房认购法律关系，且该法律关系是本案的核心法律关系。彭瑞光在该案中所涉法律关系为与九亿投资公司的施工关系、与赵东普之间的分包关系、与永捷建筑安装公司之间的挂靠关系，与本案商品房认购法律关系虽具有一定的牵连性，但并非共同法律关系，并不与本案任何一方当事人具有共同权利义务，不具有共同的诉讼标的。故彭瑞光并非必须参加本案诉讼的必要共同诉讼当事人，追加彭瑞光为本案当事人并非必须。
综上所述，九亿投资公司的上诉请求并无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3140元，由上诉人内蒙古九亿投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长杨蔚堃
审判员鄂晓红
代理审判员韩东妹
二〇一八年七月二十日
书记员贾沛然