广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终5398号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州祥茂皮具城物业管理有限公司，住所地：广东省广州市白云区。
法定代表人：谢忠义，职务：执行董事。
委托代理人：邝志强，广东天旗律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：林金耀，住广东省广州市白云区。
委托代理人：王学进，广东华盈律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市好味烽餐饮有限公司，住所地：广东省广州市白云区。
法定代表人：马荣喜，职务：经理。
委托代理人：王学进，广东华盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马荣喜，身份证住址：广东省普宁市。
委托代理人：王学进，广东华盈律师事务所律师。
上诉人广州祥茂皮具城物业管理有限公司（以下简称祥茂公司）、林金耀、广州市好味烽餐饮有限公司（以下简称好味烽公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月26日，祥茂公司（甲方）与林金耀（乙方）签订《铺位登记意向书》，约定乙方有意承租位于广州市白云区三元里祥元路祥茂皮具城C区3楼全层商铺，含现有洗手间位置及4楼部分平台位置（具体位置及面积以最终租赁合同为准），用于经营餐饮品牌好味烽中西餐厅。乙方实际经营以使用电力为主。甲乙双方同意按以下条件为基础达成承租意向：1.租金：￥25000元／月；2.租期：6年；3.递增率：由第三年起每年递增10%；4.管理费：包含在租金内；5.租赁保证金：￥75000元；6.其他约定事宜：装修免租期45天。……就实际租赁条件以甲乙双方最终租赁合同为准，等等。
同年4月8日，祥茂公司（甲方）与林金耀（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：第一条租赁商铺位置、面积及用途：1.甲方出租给乙方的门面位于广州市白云区三元里大道祥元路22号之附C区一层（自编号、位置详见附页平面图，以下简称涉案房屋）。商铺内附属设施：电表、中央空调风管、卷闸、烟感及喷淋、电插开关等；2.商铺租赁面积共285平方米。商铺的用途为经营好味烽中西餐厅连锁餐饮；第二条租赁期限、营业时间：1.租赁期限：自2014年4月8日起至2020年4月7日止，租赁期定为陆年。……；第三条租金、履约保证金、管理费收取数额及代收电（水）等费的交付时间和方式：1.租金及综合服务费：2014年4月8日起至2014年5月22日止，为甲方赠送乙方装修期，免收乙方租金。第一、二年：2014年4月8日起至2016年4月7日止，每月租金人民币12500.00元、每月综合服务费人民币12500.00元；合计：每月人民币25000.00元；……2.履约保证金：乙方须在签订本合同时向甲方交付保证金人民币75000元。租赁期间保证金不计利息，不抵减承租期内的租金……。3.电、水费：（1）铺内电费，根据当期供电部门计费标准，按乙方商铺内电表每月实际用电度数加损耗计收；（2）共用电费，乙方商铺外公共照明、空调、电梯及损耗按当期供电部门计费标准，以每月实际用电度数按乙方商铺租赁面积分摊计收；（3）共用水费，以每月实际用水度数按乙方商铺租赁面积分摊计收；（4）中央空调：乙方可在租赁范围内自行安装空调，实际产生的电费由乙方自行负责。如乙方使用甲方提供的中央空调系统（开放时段：9：30-17：00），乙方有义务向甲方缴纳中央空调分摊费（按13元／平方米／每月计算）。4.租金等费用的交付时间和方式（1）租金从本合同约定计收日计收。管理费、电水费从租赁日计收，如因甲方原因未能按时交付商铺给乙方，则按实际交付之日计收。（2）乙方应在每月十号前向甲方缴纳当月全部租金、管理费，电水费按供电供水部门要求的时间缴纳。上述费用不因乙方装修、不开门营业而免除。（3）乙方向甲方缴付上述各项费用以人民币现金方式支付，合同内的所有费用均不含税价。……；第四条甲方的权利与义务：1.甲方在乙方支付75000元履约保证金、25000元免租期后的首月租金之日将出租的商铺钥匙交付乙方使用；2.甲方负责提供乙方商铺以外的供水、供电、电梯、空调、公共卫生、消防系统的设备、设施，并负责上述设备、设施的操作、维修、保养；……4.甲方负责制定及执行各项管理制度，依照本合同及管理制度并配备相应的人员进行日常管理，做好财产管理、治安、防火、清洁、供水、供电等工作，维护乙方正常的经营秩序；第五条乙方的权利与义务……2.按本协议约定交付租金、管理费及电费水费；……6.乙方对商铺内的装修（包括增设附属设施和设备）费用由乙方自负，但应事先应将装修方案报甲方批准，并在批准的范围及指定的时间段内施工。乙方退出租赁商铺时，增设或嵌装在商铺建筑结构内的附属设施不得拆除，归甲方所有，甲方不作补偿。7.乙方商铺承租范围内的供水、供电、空调、消防系统的设备、设施（包括店内卷闸、灯管、门窗玻璃以及小五金等的更换，店内的电线维修、更换、修缮及维护等）的检修及保养均由甲方负责，但费用由乙方负担……；第六条合同的变更与解除：……5.乙方如逾期交付本合同第三条约定的租金及费用超过15日，甲方有权单方解除本合同。合同自书面通知到达乙方时解除；6.乙方如违反本合同第五条2、3、4、5、6、7、8项规定，经甲方采取警告、限期整改等措施乙方仍未纠正的，甲方有权单方解除本合同。合同自书面通知到达乙方时解除。7.乙方不得连续关门不营业超6日以上（包括乙方在甲方交付商铺之日起6日时间仍未完成装修或不能开门营业），如逾期，甲方可单方解除本合同……；第七条违约责任……4.乙方未按本合同第三条约定的时间向甲方交付租金及费用，每逾期1天，甲方按当月总费用额的5%加收违约金；5.乙方保证每天正常开门营业（国家规定的节假日除外），未经甲方同意，擅自不开门营业每日按500元数额向甲方支付违约金，以此类推计算乙方的违约金……；第八条合同解除（终止）后的处理：……2.乙方应在甲方解除（或终止）合同当日，搬走存放在商铺内的所有财物，并在场地清扫完毕后向甲方交还承租赁商铺钥匙，退还承租商铺给甲方；乙方如逾期超过5日以上退还承租商铺给甲方，甲方有权单方收回商铺，商铺内乙方存放的货物（或物品）任由甲方处分和清理，甲方不作补偿，乙方对此无异议；……5.合同解除（或终止）后，乙方逾期超过5日以上仍未与甲方办结合同解除（或终止）的其他手续，乙方应承担的租金、费项、违约金或赔偿损失等，甲方有权在乙方的履约保证金中作相应扣减，不足额部分甲方有权向乙方追偿，乙方对此无异议……；第十条其他……2.通知方式。本合同履行过程中甲方向乙方发出的书面通知（信函），交付给乙方的办公场所及张贴在乙方承租的商铺门外，乙方均同意视为送达。在上述方式不能送达时，可根据本合同乙方签署的联系地址邮寄给乙方。并且，如以邮寄方式发出，寄出的第三天即为送达；如亲自送交，即以签字之日视为送达乙方。……4.经甲、乙双方协商，甲方就中央空调费，公共水电公摊费用对乙方作如下优惠：1）.合同期第一年乙方免缴中央空调费、公共水电分摊费用；2）.合同期第二年乙方缴付￥1000.00元／月（按第二年全年每月计收）作中央空调费及公共水电分摊费用；3）.合同期第三年乙方按合同约定正常缴付中央空调费（13元／平方米／每月）及按实际租赁面积缴付公共水电分摊费用等等。同年5月27日，马荣喜出具承诺书，承诺自愿自行办理涉案房屋的工商牌照，承诺45个工作日内办好工商营业执照等手续。
林金耀已向祥茂公司支付租赁保证金75000元。祥茂公司依约将涉案房屋交付林金耀。林金耀对涉案房屋装修，并成立好味烽公司自2014年7月开始经营餐饮。好味烽公司于2014年6月6日领取营业执照，法定代表人是马荣喜，登记股东是林金耀、马荣喜、林某。林金耀已向祥茂公司支付了计算至2014年9月22日的租金、综合服务费及计算至2014年8月的水电费，未付自2014年10月起的租金、综合服务费及2014年9月起的水电费。祥茂公司以特快专递邮件方式按涉案房屋地址向林金耀发出缴费催告函，通知林金耀支付2014年10月租金、9月水电费合计51565元及滞纳金23204元，并写明收款的银行转账账户。根据邮件签收回执显示是他人签收。林金耀、好味烽公司、马荣喜无支付上述费用。2014年10月31日，祥茂公司对涉案房屋停电。涉案房屋自同年11月1日起开始停业无经营。同年11月4日，祥茂公司向林金耀发函要求解决上述欠费问题。2015年1月4日，祥茂公司向林金耀发出《关于解除﹤商铺租赁合同﹥的函》，主要内容是经催告林金耀仍迟延缴费构成违约，祥茂公司现依法依约解除《商铺租赁合同》，自本函到达至林金耀时双方签订的《商铺租赁合同》即时解除。次日，林金耀收到该函。同年1月6日，好味烽公司复函祥茂公司，主要内容是好味烽公司未拖欠9月份水电费及10月份租金，而是祥茂公司拒收所致，祥茂公司于2014年10月份无情停水停电，现又单方解除合同，造成好味烽公司巨大损失，将通过法律程序解决等等。
2015年1月13日，祥茂公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认我方与林金耀签订的《商铺租赁合同》自林金耀收到《关于解除﹤商铺租赁合同﹥的函》之日即2015年1月6日解除；2、林金耀将涉案商铺交还给我方管业；3、林金耀支付2014年9月23日至交还涉案商铺之日止的租金及综合服务费（按每月25000元，暂计至2015年5月31日的租金及综合服务费合计20760元）、租金综合服务费的滞纳金（以当月应交的25000元，按每日5%标准，分别从当月的11日起至清偿之日）；4、林金耀向我方支付2014年9月1日至10月31日的水费3848元、电费46921元；5、林金耀支付不开门违约金32500元（按合同约定每日500元计算，从2014年11月1日林金耀开始不开门营业起计算至解除合同之日即2015年1月6日止）；6、好味烽公司、马荣喜承担连带责任；7、林金耀承担本案的全部诉讼费。
林金耀、好味烽公司不同意祥茂公司的诉讼请求，并提起反诉，请求法院判决：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》于2014年10月31日解除；2、祥茂公司返还履约保证金75000元；3、祥茂公司赔偿损失1018252.3元（包括食材货物损失11138元、经营损失4500元、遣散员工补偿金85300元、装修装饰损失500000元、购置设施设备物品损失417314.3元）；4、祥茂公司承担本案的全部诉讼费。
马荣喜在原审中答辩称：我不是《商铺租赁合同》的当事人，合同涉及权利义务与我无关，我不需要向祥茂公司承担任何形式的违约责任。
原审诉讼中，关于租赁合同承租方的问题，祥茂公司确认承租人是林金耀、好味烽公司。林金耀、好味烽公司陈述涉案租赁合同的承租人是林金耀、好味烽公司，当时林金耀是代表本人及好味烽公司两个承租方与祥茂公司签订租赁合同的，故作为共同反诉人提出反诉。林金耀、好味烽公司表示同意向祥茂公司支付其诉讼请求主张的计算至2014年10月31日的租金、综合服务费、水费、电费，但之后的所有费用及违约金不同意支付。关于水费、电费单价问题，祥茂公司陈述虽然合同未作约定，但刚出租时祥茂公司已告知水费按5.3元／吨计算（含损耗、分摊），且整个场地都是按此标准收取，好味烽公司按5.3元／吨已支付了6、7、8月份水费，即使对水费标准有异议，也可先交其他费用，祥茂公司从未拒收其费用。对此，林金耀、好味烽公司陈述双方并无约定水费标准，祥茂公司亦无告知，供水部门收费标准是4.8元／吨，因祥茂公司之前发出的水费收费单无注明单价，故后来发现其他店是按4.2元／吨交水费才向祥茂公司提出异议。祥茂公司提供水电表照片、缴费催告函、签收回执，拟证明林金耀、好味烽公司欠交水电费情况。林金耀、好味烽公司不确认上述证据，并表示祥茂公司主张的租金、综合服务费、水费、电费只能计算至2014年10月31日，已发生的上述费用林金耀、好味烽公司一直表示同意支付，现同意支付，但停电后的所有费用及违约金不应支付。林金耀、好味烽公司提供装修结算表、照片、停业物资损耗清单、员工工资表、毛利表、统计表、收据、录音资料等，拟证明存在反诉请求主张的各项损失。祥茂公司对上述证据及损失不予确认。
依据林金耀、好味烽公司的申请，原审法院委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）对林金耀投入涉案房屋装修工程造价、设施设备现值进行评估。华盟公司于2015年7月1日对涉案房屋进行实地实物勘验，原审法院组织当事人各方均到场。华盟公司于2015年11月2日出具穗华价估（2015）198号评估报告书，价格评估基准日为2015年7月1日，价格评估结论如下：“1、广州市白云区三元里大道祥元路22号之附C区三层、四层餐厅、厨房内的装修工程造价在评估时点的总价为人民币242877元；2、广州市白云区三元里大道祥元路22号之附C区三层、四层餐厅、厨房内的设施、设备在评估时点的总价为人民币30740元。”附件：1.附表；2.照片……。对上述评估报告书，祥茂公司无异议；林金耀、好味烽公司质证认为对于价格评估结论的装修工程造价为242877元无异议，但对于设施设备价值有异议，认为报告书中评估的价值远低于实际价值及市场价，部分设施设备数量少于实际数量等。对于上述异议，华盟公司于2015年10月19日作出函复，内容如下：“……至于设施设备数量问题，本公司评估人员在现场勘查时，逐一清点和记录，整个过程双方当事人都一直在场，并且双方当事人在勘验笔录上签名确认（详见评估勘验笔录）。二、关于设施设备不应以二手物品市场的平均价格为标准的问题。本次评估的对象是使用过的设备和设施，而且按照现场的实际情况，设施设备有明显的锈蚀和污渍痕迹，同时未对其进行任何维护。因此，按照二手物品市场的平均价格水平进行评估的原则，符合标的实际情况，亦反映标的市场价值。”评估费6900元已由林金耀、好味烽公司预交。
2015年11月12日，在原审法院第二次开庭审理过程中，各方达成一致意见，同意于次日先行办理涉案房屋及设施设备物品交还手续。次日，林金耀、好味烽公司取回涉案房屋内的部分设施设备后将涉案房屋交还给祥茂公司，双方当日签订《交接说明》确认：“……第一，被告于2015年11月13日将涉案场地（广州市三元里大道祥元路祥茂皮具城16-18号C区三楼、四楼）交还给祥茂公司；第二，被告已搬走涉案场地内的以下物品：1、微波炉……10、快餐加热台柜。……以上合计9760元。另外注明：由于“炒菜锅灶”搬不出厨房，所以被告放弃不要。评估报告的《三层、四层餐厅、厨房内设施、设备价值评估明细表》中，所列物品的评估价值合计为30740元，扣除上列搬走的物品价值9760元，剩余评估物品的价值为20980元。”其后，林金耀、好味烽公司提出要求希望再次取回评估报告书附表中第15项炒菜锅灶3台（评估价值5400元）、第2项抽油烟机1台（评估价值3500元）、第3项油烟处理器BS-216号1台（评估价值3000元）、第4项杂物电梯1台（评估价值5000元），以及四层厨房中未列入评估报告中的物品，若祥茂公司坚持不同意的，请法庭酌情要求祥茂公司做出补偿。对此，祥茂公司作出补充说明认为，拆走上述四项物品会破坏现场，而恢复现场成本较高，且噪音大影响相邻商铺经营，鉴于此，为和谐解决纠纷，祥茂公司愿意利用上述四项物品，由法院在评估价值范围内裁量酌情补偿对方。
原审另查明：涉案房屋是祥茂公司向案外人广州市宝力胜市场经营管理有限公司承租，双方签订的租赁合同已在广州市国土资源和房屋管理局白云区分局办理租赁登记备案。诉讼中，祥茂公司提供建设用地通知书、建设用地规划许可证、分租证明、案外人广州市白云区三元里街三元里村第十五经济合作社出具的证明（证明上有广州市白云区三元里街三元里村经济合作社、广州市白云区人民政府三元里街道办事处，广州市白云区三元里街城市管理科盖章），拟证明涉案房屋属社历史遗留（物业），不属于违章建筑。无证据证明涉案房屋已办理建设工程规划许可手续。经原审法院释明祥茂公司与林金耀签订的《商铺租赁合同》无效后，各方均坚持认为合同有效，不变更诉讼请求、不变更反诉请求。祥茂公司表示即使合同无效，林金耀、好味烽公司、马荣喜仍需支付相应费用，而林金耀、好味烽公司表示本案仍需处理反诉请求的各项费用。
原审法院认为：关于祥茂公司与林金耀签订的《商铺租赁合同》的租赁相对方及效力问题。由于祥茂公司、林金耀、好味烽公司均确认出租人是祥茂公司，承租人是林金耀和好味烽公司，故对此予以认定，该合同对好味烽公司具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据此，由于祥茂公司提供的现有证据不足以证明涉案房屋已依法办理规划报建手续，故《商铺租赁合同》无效。祥茂公司未提供合法租赁物，林金耀、好味烽公司对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故租赁双方对合同无效均有过错，酌定过错比例各为50%。依照法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经原审法院释明合同无效后，租赁双方均明确表示不变更诉讼请求，此属双方对自己诉讼权利的处分。因合同无效，故祥茂公司要求判决确认该合同于2015年1月6日解除，林金耀、好味烽公司反诉要求判决确认该合同于2014年10月31日解除的请求均无法律依据，不予支持，依法予以驳回。林金耀、好味烽公司反诉要求退还保证金75000元合理合法，予以支持。因在诉讼中林金耀、好味烽公司已于2015年11月13日将涉案房屋交还给祥茂公司，祥茂公司要求判决交还涉案房屋的请求已实际解决，故对该诉讼请求无需再行判决。
关于祥茂公司主张的租金（场地使用费）及滞纳金的诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，虽然合同无效，但祥茂公司已将涉案房屋交付林金耀、好味烽公司使用，故祥茂公司请求参照合同约定的租金标准（含综合服务费）每月25000元支付计算至2014年10月31日的占有使用费合理合法，予以支持。关于祥茂公司主张的自2014年11月1日起至交还场地之日2015年11月13日的占有使用费，由于林金耀、好味烽公司的装修、设施设备一直存于涉案房屋，至2015年11月13日才正式交还房屋给祥茂公司，在此期间祥茂公司无法正常地自由处分涉案房屋，故林金耀、好味烽公司仍需支付上述占用期间的占有使用费。但，考虑到祥茂公司对合同无效亦有过错，涉案房屋自2014年11月1日起已无实际经营，祥茂公司亦无举证证明停电当日下午已恢复供电等，结合本案实际情况，原审法院按公平合理原则酌情判定此期间的占用使用费按合同约定的租金标准（含综合服务费）的50%即每月12500元计付。对林金耀、好味烽公司完全不同意支付此期间的占有使用费的抗辩，不予采纳。《铺位登记意向书》写明租金是每月25000元，现祥茂公司主张的《商铺租赁合同》是将租金25000元分列为每月的租金和综合服务费的意见符合情理，另按合同约定综合服务费所对应的服务内容，祥茂公司要求收取该费用亦合理。由于合同无效，且祥茂公司对合同无效有过错，故对祥茂公司主张的租金（含综合服务费）的滞纳金、不开门违约金，均不予支持。
关于祥茂公司主张的2014年9月、10月的水费3848元、电费46921元的诉讼请求。林金耀、好味烽公司应承担上述期间的水电费，至于水费单价，因合同无约定，而林金耀已按祥茂公司主张的水费单价支付了在此之前的几个月水费，故现祥茂公司要求按原水费单价收取2014年9月、10月的水费的并无不妥。林金耀、好味烽公司在诉讼中已表示同意支付上述水电费。综上，对祥茂公司该项请求，予以支持。
关于祥茂公司主张好味烽公司、马荣喜承担连带责任的问题。好味烽公司是涉案房屋实际使用人和共同承租人，祥茂公司要求好味烽公司承担本案连带责任合理合法，予以支持。现有证据不足以证明马荣喜是共同承租人，祥茂公司要求作为好味烽公司的法定代表人和股东的马荣喜承担连带责任无法律依据，不予支持。
关于林金耀、好味烽公司反诉要求祥茂公司赔偿损失1018252.3元的请求（包括：食材货物损失11138元、经营损失4500元、遣散员工补偿金85300元、装修装饰损失500000元、购置设施设备物品损失417314.3元），分析如下：第一，林金耀、好味烽公司已提供单据、照片等证据证明因停电停水造成食材损失11138元属实，由于涉案场地是经营餐饮，停电造成食材受损亦符合常理，且祥茂公司未能提供充分证据予以反驳，故对该项损失酌情予以认定祥茂公司应承担50%赔偿责任，即赔偿林金耀、好味烽公司5569元。第二，因合同无效且林金耀、好味烽公司对合同无效有过错，故其反诉要求祥茂公司赔偿经营损失无法律依据，不予支持。第三，林金耀、好味烽公司主张的遣散员工补偿金损失85300元，仅提供了员工工资表为证，由于该表是其单方制作，祥茂公司又不确认，故该证据不足以证明该项损失属实，林金耀、好味烽公司主张的该项损失证据不足，不予采信。第四，关于评估结论书，原审法院依法委托华盟公司进行评估，评估过程合法，亦已经过实地勘查清点，各方均在场，故原审法院对华盟公司异议函复、评估结论书均予以采纳。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”祥茂公司明确表示不同意林金耀、好味烽公司主张的装修装饰损失，即祥茂公司不同意利用也不同意折价补偿，故林金耀、好味烽公司要求祥茂公司赔偿装修损失500000元无法律依据，不予支持。关于林金耀、好味烽公司主张的设施设备损失，根据双方签订的《交接说明》确认林金耀、好味烽公司已搬走的物品价值为9760元，按照评估结论价值30740元计算得出剩余设施设备价值20980元。而在剩余未搬走的设施设备中，祥茂公司仅同意利用林金耀、好味烽公司提出的评估结论书［附表2］中的“2.抽油烟机、3.油烟处理器、15.炒菜锅灶、22.杂物电梯”四项物品（合计16900元），故按照上述法律规定，原审法院酌情判决祥茂公司对该四项物品按评估价值16900元对林金耀、好味烽公司作出补偿。其他设施设备林金耀、好味烽公司不搬走属于其对自己权利的放弃，祥茂公司亦不同意利用和折价补偿，故林金耀、好味烽公司要求祥茂公司补偿其他设施设备损失无法律依据，不予支持。综上，祥茂公司共应补偿林金耀、好味烽公司损失为22469元（5569＋16900=22469）。对林金耀、好味烽公司主张的超出部分的损失赔偿，不予支持。合同无效双方均有过错，原审法院酌情判决评估费6900元由双方各负担3450元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，于2015年12月16日作出一审判决：一、于本判决生效之日起三日内，林金耀、广州市好味烽餐饮有限公司向广州祥茂皮具城物业管理有限公司支付2014年9月23日起至2015年11月13日止的房屋占有使用费（2014年11月1日前按每月25000元计算，2014年11月1日起按每月12500元计算）；林金耀、广州市好味烽餐饮有限公司对上述房屋占有使用费承担连带清偿责任；二、于本判决生效之日起三日内，林金耀、广州市好味烽餐饮有限公司向广州祥茂皮具城物业管理有限公司支付2014年9月、10月的水费3848元、电费46921元；林金耀、广州市好味烽餐饮有限公司对上述水电费承担连带清偿责任；三、于本判决生效之日起三日内，广州祥茂皮具城物业管理有限公司向林金耀、广州市好味烽餐饮有限公司返还保证金75000元；四、于本判决生效之日起三日内，广州祥茂皮具城物业管理有限公司向林金耀、广州市好味烽餐饮有限公司补偿22469元；五、驳回广州祥茂皮具城物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回林金耀、广州市好味烽餐饮有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9374元、反诉受理费7320元、评估费6900元，由广州祥茂皮具城物业管理有限公司负担本诉受理费、反诉受理费1118元、评估费3450元（评估费3450元于判决生效之日起三日内向林金耀、广州市好味烽餐饮有限公司支付）。林金耀、广州市好味烽餐饮有限公司负担本诉受理费3032元、反诉受理费6202元、评估费3450元。
判后，祥茂公司不服原审判决，向本院提起上诉称：第一、关于合同的效力。原审法院认定祥茂公司与林金耀之间签订的租赁合同为无效合同是错误的，应当认定为有效合同。理由是：祥茂公司在一审期间提供了以下材料证明案涉建筑物是合法建筑。1、《广州市房屋租赁合同》（租赁备案合同）。该合同是广州市宝力胜物业管理有限公司与广州市白云区三元里街三元里村第十五经济合作社之间的租赁合同，租赁建筑物位于白云区三元里大道祥元路2号-30号（即案涉建筑物）。该合同备案时，经广州市国土资源和房屋管理局盖章，同意案涉建筑物用作商业用途。2、《证明》。该《证明》是广州市白云区三元里街三元里村第十五经济合作社写给广州市白云区质监局的。该《证明》的内容说明了：案涉建筑物的用途为商业，不属于违建整治范围。该﹤证明》有广州市城管部门盖章确认。祥茂公司到白云区规划局咨询案涉建筑物是否为合法建筑物时，工作人员告知：依据《广州市违法建设查处条例》（广州市人大常委会制定的规章）和《广州市城市管理综合执法细则》，城管部门是查处违章建筑物的执法部门，所以也是确认建筑物合法性的部门，规划部门不再对建筑物的合法性问题作出确认，该职能已由城管部门承担。3、案涉建筑物的地块有《规划许可证》和《建设许可证》，涉案建筑物在红线图范围内，证明了地块的合法性。除了相关部门对涉案建筑物是“非违法建筑”作了认定以外，白云区人民法院作出的（2015）穗云法民四初字第479号民事判决书，也确认了涉案建筑物的租赁合同为合法有效的合同，也即确认了涉案建筑物的特殊性和合法性。综合上述，祥茂公司认为，案涉建筑物是80年代建成的，属于历史遗留物业，相关政府部门己对历史遗留物业违法与否作出了确认，对合法的予以经营许可，对不合法的作出了拆除等行政处罚。而案涉建筑物是属于各政府部门（包括国土房屋资源管理部门、城管部门、工商部门、消防部门、税务部门等）所允许经营的，所以，案涉建筑物应当认定为合法建筑物。因此，祥茂公司与林金耀之间签订的租赁合同应当认定为有效合同。第二、即使法院也认为合同无效的情况下，我方认为，原审法院在以下方面的认定是错误的。1、关于房屋占有使用费方面。原审法院认为我方对合同无效存在一定的过错，以及对方后期没有实际经营为由，按公平合理原则判定自2014年11月1日起房屋占用费按租金标准的一半，即每月12500元计付，是错误的。我方认为，占用费应当参照租金标准，即每月25000元计付，理由是：即使我方对合同无效存在一定的过错，但依照司法解释的规定，占用费也应当参照租金标准计付；另一方面，虽然对方从2014年11月1日起己无实际经营，但因其未将涉案场地返还给我方，仍然由好味烽公司、林金耀实际控制管理和存放设施设备、货物等，而我方也无法合理使用，所以，哪怕好味烽公司、林金耀没有实际经营，但由于已经实际占有使用，好味烽公司、林金耀应当向我方支付全额的占有费。2、关于马荣喜承担连带责任方面。马荣喜是好味烽公司的股东之一，由于没有实际出资，我方认为，依据公司法，马荣喜应当在出资范围内对公司债务承担连带责任。3、关于酌情判令我方承担5569元的食材损失方面。原审法院仅凭好味烽公司、林金耀提供的单据和照片，就认定食材损失为11138元属实，而酌情判令我方承担5569元的食材损失，是错误的。因为好味烽公司、林金耀所提供的证据根本不是单据和照片，只有一份好味烽公司、林金耀自己制作的《物资损耗清单》，上面没有任何单位或个人的确认，既没有食材的采购依据，也无法体现是剩余下来的食材。所以，单凭一份清单，无法证明剩余食材的实际损失金额。综上，祥茂公司请求二审法院撤销原审判决，改判支持祥茂公司的一审诉讼请求。祥茂公司在二审诉讼期间明确其上诉请求为：第一、确认双方所签订的商铺租赁合同自被告收到关于解除租赁合同的2015年1月6日解除；第二、判令林金耀、好味烽公司、马荣喜连带支付2014年9月23日至涉案商铺交还我方的2015年11月13日止的租金以及综合服务费按每月25000元计算，及租金和综合费的违约金以每月应交的25000元按每天5%的标准分别从当月的11日起计至清偿之日；第三、判令林金耀、好味烽公司、马荣喜承担本案的全部诉讼费用。
林金耀、好味烽公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对于合同无效的过错比例认定有误，我方在订立合同时已尽到审慎审查的义务，祥茂公司对于合同无效的后果应承担全部的责任，原审法院不应该再酌定我方对于合同无效的过错比例承担50％。祥茂公司在订立合同时已向林金耀出示了广州市国土资源和房屋管理局白云分局办理的租赁登记备案证明、建设用地规划许可证等，以证明涉案场地属于合法的租赁物。祥茂公司亦告知，该租赁场地属于白云区三元里村社的物业，属于社历史遗留物业，不属于违章建筑，可以合法使用，并可以办理所有经营所需的证照。涉案场地所在的广州市祥茂皮具城是一个规模较大的商城，在2013年10月升级改造后重新开业，在此之前也已经有多年的经营历史，总体来说是一个相对比较成熟的商业物业。在林金耀与祥茂公司签订租赁合同之时，该商场已经有数百户商家进驻，多数商家也已经以祥茂皮具城为注册地址办理了营业执照。祥茂公司也是专业的市场管理公司，林金耀基于对祥茂公司专业的信任，基于对祥茂公司提供的相关政府部门出具的租赁备案证明、建设用地规划许可证等文件的公信力，也基于对场地现场进驻商户的经营情况考察，林金耀作为一个普通的经营主体，完全有理由相信涉案场地是合法的租赁物，所签订的租赁合同是合法有效的。而事实上林金耀也在签订合同之后使用涉案场地办理了营业执照，若合同因租赁物不属于合法建筑物而归于无效，林金耀确实无从得知，林金耀已尽自己的能力在签订合同前对场地的合法性进行了审查，所以签订该无效合同的过错则全部在于祥茂公司一方，由此造成的损失也应当由祥茂公司承担。二、场地占用费不应当由我方承担，应由纠纷的过错方承担。原审法院判令由我方承担场地占用费未考虑纠纷发生的缘由，本案的发生是由于祥茂公司擅自对我方租赁的场地采取停水、停电措施，造成我方无法继续经营；正如原审时我方所述，由于祥茂公司擅自提高水价，我方为厘清原因多次向祥茂公司求证无果后，才暂缓缴交租金。但我方的态度是积极的，就在2014年祥茂公司对租赁场地采取停水、停电措施前，我方仍在祥茂公司股东的办公室进行商讨。其次，造成场地占用的原因是因现场装修、设施设备评估所需，不是我方主观意志造成。场地占用完全是因为处理纠纷进行现场装修装饰、设施设备评估的需要，事实上华盟公司做出的评估报告终稿是在2015年11月2日，双方即在2015年11月13日完成了场地的交接手续。占用场地是诉讼程序解决双方纠纷所必须，非我方主观所愿，而且场地占用的时间长短完全取决于法院处理案件的程序所需以及华盟公司出具评估报告终稿所需时间的长短，并不是任何一方当事人主观可以控制的，因此，既然场地占用的原因在于双方处理纠纷所需，且纠纷因祥茂公司过错而发生，那么场地占用的损失应当由祥茂公司承担。三、原审法院对装修装饰损失数额的认定有误，我方已提供装修支出的相关证据，装修装饰评估金额过低，且原审法院对装修装饰损失的处理适用法律有误，装修装饰损失应由过错方祥茂公司完全承担。我方在原审诉讼中已提供充分的证据证明在涉案场地的好味烽餐厅开业前投入的装修装饰支出为500000元，有工程结算表、付费单据、发票等证据证明。在装修装饰工程造价评估中，其价值仅有我方的支出的一半不到，显然低于合理范围。我方已对评估报告提出异议，指出其遗漏评估的项目，但在原审诉讼中未予以重新评估，导致评估报告中遗漏了部分项目，使评估金额过低。认定装修装饰工程造价应以祥茂公司提供的证据认定，不应以有遗漏的评估报告为准。原审判决关于装修装饰损失的处理，其依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“…．．己形成附合的装饰装修物，…．．不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。”原审法院适用本条规则作为判定的依据正确，但是具体适用的结论错误。本案的情况属于本条司法解释中出租人不同意利用的情况，依照该司法解释的规定，损失应当由双方根据合同无效的过错分担。而原审法院在论述合同无效的过错时，已酌定双方的过错比例各为50％，暂且不论该比例分配是否正确，经评估认定的装修装饰损失价值为242877元，祥茂公司作为出租人至少应当承担该损失的一半，即121438.5元。原审法院在对于装修装饰损失的处理时仅因为出租人不同意利用则完全不需要出租人承担损失，显然是错误的。如上所述，祥茂公司应当承担因合同无效的全部过错责任，且祥茂公司在本案纠纷发生之初草率处理事件，造成本次纠纷的产生，祥茂公司应承担全部的装修损失。四、原审法院以二手物品市场平均价格水平作为祥茂公司赔偿现场设施、设备损失赔偿的标准显失公平，我方为开办餐厅所添置的设施、设备，祥茂公司应当按全新的设施、设备的重置价格赔偿给我方。首先，正如前述，本案的发生是由于祥茂公司擅自对我方租赁的场地采取停水、停电措施，造成我方无法继续经营；其次，造成现场设施设备锈蚀、污渍、缺乏维护和保养的原因在于祥茂公司将场地上锁，导致我方完全没有可能对设施设备进行保养维护；再次，我方在购置现场的设施设备并开始营业后，仅使用了4个月。基于上述原因，上述的损失应当由祥茂公司完全予以赔偿，原审法院认定现场设施设备价值的依据是广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）出具的穗华价估（2015）198号评估报告。华盟公司在作出该评估报告时，按照二手物品市场的平均价格水平进行评估。原审法院以该标准认定物品损失在本案中显失公平，因祥茂公司在本次纠纷中对现场设施、设备价值的减损有不可推卸的责任，所以祥茂公司同意利用的抽油烟机（购置价格3500元／台）、油烟处理器（购置价格11000元／台）、炒菜锅灶三台（购置价格9000元／台）、杂物电梯（购置价格12000元／台）四项物品应按照全新物品的重置价格全部赔偿我方的损失。另外，2015年11月13日双方办理场地交接时，我方至祥茂公司场地要求取回厨房、明档内的冰柜两台（购置价格3000元／台），格力空调两台（购置价格3500／台）等物品，但由于厨房门较小需拆门才能搬迁，但祥茂公司不同意，事后我方要求原审法院出面进行交涉，但祥茂公司不同意返还该等物业，原审法院也没有就该等物业的损失判令祥茂公司赔偿任何损失。就设施设备损失的部分，祥茂公司应对全部留在现场的设施设备予以赔偿，以设施设备购置价格为标准，赔偿金额合计66500元。五、原审法院不支持我方要求赔偿全部食材货物损失、经营损失、遣散员工补偿的诉讼请求没有法律依据，该损失实际已经发生，且因为祥茂公司原因造成，祥茂公司理应对此作出赔偿。如上所述，我方已尽其所能对租赁物的合法性进行审查，合同无效的责任完全在于祥茂公司一方，而本次纠纷发生的原因也在于祥茂公司草率处理纠纷，对我方造成的损失，祥茂公司应全数予以赔偿。我方在原审诉讼中，已提交食材货物损失、经营损失、遣散员工补偿的相关证据，证明了该损失已实际发生，且损失发生的原因在于祥茂公司一方引发矛盾。祥茂公司是造成我方食材货物损失、经营损失、遣散员工补偿损失的过错方，应当对上述损失予以全数赔偿。综上，林金耀、好味烽公司上诉请求二审法院：1、确认造成合同无效的责任，全部由祥茂公司承担；2、撤销原审判决第一项，改判从2014年11月1日起场地占用造成的损失全部由祥茂公司承担，我方无需支付；3、撤销原审判决第四项，改判祥茂公司向我方赔偿装修损失500000元，食材货物损失11138元，经营损失4500元，遣散员工补偿85300元，设施、设备损失66500元，合计667438元；4、一审、二审诉讼费由祥茂公司承担。林金耀、好味烽公司二审诉讼中明确设施设备损失66500元是指祥茂公司同意利用的抽油烟机、油烟处理器、炒菜锅灶、杂物电梯的采购价格。
被上诉人马荣喜答辩称：不同意祥茂公司的上诉请求，同意林金耀、好味烽公司的上诉意见。
经审查，各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审另查明：
涉案房屋2014年9月22日之前的租金、综合服务费、水电费的交纳流程为：祥茂公司发出缴款通知单，好味烽公司依缴款通知单所载金额付款，祥茂公司开具收款收据。缴款通知单及收款收据所载的商铺均表述为“C区三楼好味烽”。二审诉讼中，祥茂公司表示林金耀是签订合同的相对人，好味烽公司是实际享有合同权利和履行合同义务的主体。林金耀、好味烽公司、马荣喜表示祥茂公司已经选择好味烽公司作为承担责任的主体，不能再要求林金耀、马荣喜承担连带责任。
2015年7月1日，原审法院对涉案房屋进行勘验，关于水电、电表设置的勘验记录如下：“1、三楼楼梯旁设有三楼的电闸可由被告自由开关，是被告安装的。再进入里面有一个电房，电房内有电闸及电表。2、上述电房是关门上锁的，由原告控制。3、涉案场地水表在四楼，现场所见供水管在墙外有一开关。4、第1点中的电表是唯一的电表，属于被告商铺的独立电表，对于该电表安装双方均主张属于对方安装，电房内的电闸现场演示关闸是不影响涉案商铺的正常供电照明。”
2014年11月1日好味烽公司停止营业后，祥茂公司和好味烽公司曾就水费的单价、违约金的收取、欠租事宜、停电缘由及善后事宜进行过沟通协商，但未达成一致意见。
本院认为：本案二审诉讼中，各方当事人对原审法院关于2014年10月31日前的房屋占有使用费，2014年9月、10月的水、电费及保证金返还的处理均不持异议，因此本案二审的争议焦点为：一、租赁合同的效力问题；二、租赁合同的承责主体问题；三、2014年10月31日后的房屋占有使用费问题；四、承租方的损失补偿问题。
关于租赁合同的效力问题。因祥茂公司未能提供涉案房屋取得建设工程规划许可证，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定《商铺租赁合同》无效，于法有据，本院予以维持。祥茂公司所发《关于解除﹤商铺租赁合同﹥的函》并不产生合同解除的正当法律效力。祥茂公司对涉案房屋未取得建设工程规划许可证，承租方对涉案房屋未尽谨慎审查义务，导致合同无效，双方对此均有过错，原审判决所作处理，并无不妥。
关于租赁合同的承责主体问题。林金耀与祥茂公司签订的《铺位登记意向书》和《商铺租赁合同》均载明林金耀承租涉案房屋用于经营好味锋公司。在合同履行过程中，祥茂公司发出的缴费通知单、收款收据及缴费催告函均载明为“C区三楼好味烽”，并非林金耀。诉讼中，祥茂公司也承认好味烽公司是实际享有合同权利和履行合同义务的主体。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条的规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。祥茂公司选择好味烽公司承担合同责任，不能同时要求林金耀承担。基于好味烽公司是祥茂公司本案所诉租赁合同的责任主体，原审判决有关林金耀、好味烽公司连带承担责任、收取保证金及损失赔偿中的部分，本院予以调整。至于马荣喜的责任承担，原审法院以祥茂公司现有证据不足以证明马荣喜是共同承租人，对祥茂公司要求马荣喜作为好味烽公司的法定代表人和股东承担连带责任不予支持，所作处理，并无不当。祥茂公司上诉另行所提马荣喜没有实际出资应在出资范围内对公司债务承担连带责任的主张，因祥茂公司未提出证据证明公司财产不足以清偿债务，本院对此不予支持。
关于2014年10月31日后的房屋占有使用费的问题。根据现有事实，好味烽公司未依祥茂公司所发缴费通知单交纳租金、综合服务费及水电费。依租赁合同的约定，祥茂公司可采取警告、限期整改等措施。在涉案房屋用作餐厅的情况下，祥茂公司2014年10月31日实施的停电行为必然影响餐厅的经营。好味烽公司在停电后关闭餐厅停止经营，致使争议进一步扩大。双方对本案纠纷的产生均有过错。对2014年10月31日后的房屋占有使用费，原审法院酌定按照12500元的标准处理，并无不妥。至于祥茂公司主张的违约金，原审法院以合同无效为由不予支持，处理并无不当，本院予以维持。
关于承租方的损失补偿问题。好味烽公司、林金耀上诉主张经营损失4500元、遣散员工补偿85300元，但并未就此提供充分证据予以证实，原审法院不予支持并无不当。鉴于停电势必对餐厅经营造成影响，原审法院酌情判决祥茂公司赔偿食材货物损失5569元，本院予以维持。至于涉案房屋的设施、设备损失，林金耀、好味烽公司上诉主张祥茂公司应对其同意利用的抽油烟机、油烟处理器、炒菜锅灶、杂物电梯四项按照购置价格予以赔偿。对此，价格评估公司已予函复，按照二手物品市场的平均价格进行评估，符合标的实际情况，亦反映标的市场价值。原审法院酌情判决祥茂公司按评估价值予以补偿，处理并无不当。至于涉案房屋的装修损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，祥茂公司不同意利用涉案房屋的装饰装修物，根据双方导致合同无效的过错，应由祥茂公司和好味烽公司按照各50%的比例分担损失。经评估，装修工程造价为242877元，好味烽公司在原审诉讼中对此并无异议，现又上诉主张装修工程造价为500000元，本院对此不予支持。原审法院不支持好味烽公司装修损失补偿的请求，处理失当，本院予以纠正，祥茂公司宜向好味烽公司补偿装修损失121438.5元。综上，祥茂公司需补偿好味烽公司的损失合计为143907.5元（5569＋16900＋121438.5）。
综上所述，原审法院认定事实基本清楚，部分适用法律不当，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第213号民事判决第一项为：本判决生效之日起三日内，广州市好味烽餐饮有限公司向广州祥茂皮具城物业管理有限公司支付2014年9月23日起至2015年11月13日止的房屋占有使用费（2014年11月1日前按每月25000元计算，2014年11月1日起按每月12500元计算）；
二、变更广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第213号民事判决第二项为：本判决生效之日起三日内，广州市好味烽餐饮有限公司向广州祥茂皮具城物业管理有限公司支付2014年9月、10月的水费3848元、电费46921元；
三、变更广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第213号民事判决第三项为：本判决生效之日起三日内，广州祥茂皮具城物业管理有限公司向广州市好味烽餐饮有限公司返还保证金75000元；
四、变更广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第213号民事判决第四项为：本判决生效之日起三日内，广州祥茂皮具城物业管理有限公司向广州市好味烽餐饮有限公司补偿143907.5元；
五、驳回广州祥茂皮具城物业管理有限公司的其他诉讼请求；
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