广东省中山市第一人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）中一法执异字第180号
异议人（案外人）：郭立锋，男，汉族，户籍地河南省禹州市，现住广东省中山市，公民身份号码×××7991。
委托代理人：李红伟，系广东华信达律师事务所律师。
申请执行人：王俪思，女，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省珠海市香洲区，香港永久性居民身份证号×××9039（）。
委托代理人：陈叶兴、吴杰伟，、实习律师。
被执行人：林康照，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××1275。
被执行人：林观灿，男，香港特别行政区永久性居民，原内地住址广东省中山市，香港永久性居民身份证号×××3416（）。
本院在执行申请执行人王俪思与被执行人林康照、林观灿民间借贷纠纷一案[（2015）中一法执字第6536号]过程中，异议人郭立锋向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人称：2012年11月9日，被执行人林康照将位于中山市三乡镇新圩村嘉美苑1座1103房（以下简称1103房）出售给异议人，当时签了买卖协议，约定房款总价为27.54万元，当时先支付4万元，随后异议人代林康照每月支付按揭款。2012年12月，异议人接收房产后装修入住至今。被执行人林康照与开发商永泰公司的合同约定，1103房在2014年初可办理更名和房产证，故2014年6月5日双方重新签订房产买卖合同，并取得开发商永泰公司的盖章确认及办理银行抵押解除手续。2014年6月6日，异议人将房产按揭贷款一次性支付给林康照，至此房款已全部付清。综上，1103房已不属被执行人林康照所有，请求中止对1103房的执行，解除查封。
异议人郭立锋向本院提交如下证据：1.房地产买卖合同；2.“三乡房（1栋1103房）追加房”付款明细；3.工商银行转账凭证及收款收据。
申请执行人答辩称：1.依物权法规定，不动产经登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。本案房产的登记权利人和销售备案权利人均是被执行人林康照，异议人主张涉案房屋归其所有无事实依据。异议人郭立锋与被执行人林康照签订的合同成立债权关系，因房屋被查封，买卖合同无法履行，异议人只能向林康照主张其他权利。2.异议人与被执行人签订房地产买卖合同的时间为2014年6月5日，而申请执行人与被执执行人的借款时间为2013年10月29日，被执行人向申请执行人借款后出让房屋，是有意转让财产逃避债务。综上，涉案房产登记在被执行人林康照名下，申请执行人基于生效判决申请拍卖有理有据，请求法院驳回异议人的异议请求。
申请执行人向本院提交证据：《中山市商品房销售登记备案表》[合同编号HTN2010057344]。
被执行人林康照答辩称：涉案1103房已出售给异议人郭立锋，异议人在未全额支付完购房款时，暂无法办理过户手续，现异议人已支付完毕。
被执行人林观灿答辩称：涉案1103房已出售给异议人郭立锋，房屋归异议人郭立锋所有。
经审查查明：关于王俪思与林康照、林观灿民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2014）中一法三民一初字第132号民事判决书，判决：“一、被告林康照、林观灿于本判决发生法律效力之日起七日内连带向原告王俪思偿还借款本金97000元；二、被告林康照、林观灿于本判决发生法律效力之日起七日内连带向原告王俪思支付逾期偿还本金的违约金及逾期还款利息……”。该案在诉讼中，本院以（2014）中一法民三初字第132-1号民事裁定书，于2014年6月25日查封了被告林康照名下中山市三乡镇新圩村嘉美苑1座1103房[合同业务编号：HTN2010057344]价值相当于135000元的产权份额。判决生效后，因被执行人林康照、林观灿未按判决履行确定的义务，申请执行人王俪思向本院申请执行，执行案号为（2015）中一法执字第6536号。执行过程中，本院依法作出（2015）中一法执字第6536-1号执行裁定书，于2015年8月31日查封涉案1103房。
另查明，《中山市商品房销售合同登记备案证明表》显示，1103房登记买方林康照，登记备案日期2010年12月14日，合同业务编号为HTN2010057344。《中山市预售商品房抵押证明表》显示，1103房贷款金额为212000元，抵押登记日期为2011年2月12日，抵押权人为中山市农村信用合作联社（后更名为中山农村商业银行股份有限公司）。根据中山农村商业银行股份有限公司的复函，截至2015年9月20日，被执行人林康照尚有贷款本金余额163696.34元，利息金额210.36元，合计163906.70元未付清。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一（项）的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。根据不动产物权公示原则，涉案1103房登记在被执行人林康照名下，该登记具有物权公示、公信的法律效力，因被执行人林康照未按生效法律文书履行确定的义务，本院查封1103房的执行措施并无不当。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。关于本案异议人郭立锋是否已支付全部购房款。异议人主张已付清房款，但据中山农村商业银行股份有限公司的复函，涉案1103房截至2015年9月20日仍有本息合计163906.70元未付清。根据异议人郭立锋提交的工商银行个人业务凭证显示，异议人于2014年6月6日转帐给被执行人林康照185000元，转帐时间与收款收据载明的收款时间2014年6月5日不一致，有悖交易习惯，不能证实转帐款项确系用于购买涉案1103房。另，异议人提交“三乡房（1栋1103房）追加房”的付款明细未列明付款人、收款人，也无相应转帐凭证印证，不足以证实异议人向被执行人林康照支付房款或向中山农村商业银行股份有限公司支付按揭贷款。关于异议人郭立锋是否在本院查封之前合法占有1103房。异议人称，2012年12月接收1103房后装修入住至今，但未能提交相应证据证实。综上，异议人郭立锋提交的证据无法形成有效证据链，不足以支持其异议请求，异议人的异议请求，理据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百三十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一（项）、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回异议人郭立锋的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
异议人自本裁定书送达之日起十五日内未提起诉讼的，本院将依法执行案涉财产。
审判长 姜国卫
审判员 梁明佳
审判员 黄志海
二〇一五年十二月三日
书记员 张婉仪
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