江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0481民初8183号
原告：溧阳市社渚镇社渚村委北村村民小组，住所地溧阳市社渚镇人民路*号。
负责人：刘立国，该村民小组组长。
委托诉讼代理人：余田坤，男，1953年10月13日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
被告：王建保，男，1962年6月3日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
被告：乐建新，男，1963年5月7日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
以上两被告共同委托代理人王春明，男，1960年9月15日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
被告：陈雄伟，男，1973年8月8日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
被告：虞琴，女，1974年1月3日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
被告：刘洪晶，男，1985年11月24日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
被告：易德根，男，1961年8月15日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。
原告溧阳市社渚镇社渚村委北村村民小组（以下简称北村村民小组）诉被告王建保、乐建新租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理后，于2017年6月5日作出（2016）苏0481民初8019号民事判决，判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服本院判决，向常州市中级人民法院提起了上诉，该院于2017年9月30日作出民事裁定，裁定撤销本院判决，发回本院重审。本院于2017年11月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院依法追加陈雄伟、虞琴、刘洪晶、易德根为被告参加诉讼。原告北村村民小组负责人刘立国及该小组委托诉讼代理人余田坤，被告王建保、乐建新、陈雄伟、刘洪晶、易德根均到庭参加了诉讼；被告虞琴经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北村村民小组诉称，2009年2月,北村村民小组将位于社渚镇新华后街16号的六间门面房出租给乐建新，期限为5年（年租金7.1万元、自2009年2月1日起至2014年1月31日止），租赁协议由时任北村村民小组组长王建保与承租人乐建新签订。在上述房屋租赁期届满后，刘伟国通过招标的方式取得涉案房屋的承租权，并与村民小组签订了房屋租赁协议，期限为5年（年租金14.5万元、自2014年2月1日起至2019年2月1日止）。
但在签订协议后，刘伟国迟迟未能取得涉案房屋，因为房屋一直由次承租人刘洪晶、陈雄伟等人继续占用，在此期间，作为村民组长的王建保也不催促承租人乐建新及其他次承租人及时交还房屋；直至2015年10月1日，刘伟国才实际取得涉案全部六间房屋，村民小组不得不与其重新签订为期5年的房屋租赁合同。
在先前的租赁协议期限届满至刘伟国实际取得房屋期间的20个月时间内（即自2014年1月31日起至2015年10月1日止间），原告村民小组未能收取到原承租人或次承租人的该6间房屋的租金，后村民小组通过诉讼途径追回了其中2间房屋的租金，尚有4间房屋的租金未能追回。为了维护自身的合法权益，诉请法院判令被告向原告北村村民小组支付4间房屋的租金合计161120元（计算方式为：1、标准为：每年每间24166.66元（145000元/6间）；期限为20个月（2014年2月起至2015年9月止）；被告王建保作为时任村民小组组长因玩忽职守、不尊重民意并及时收回房屋也应当承担连带责任。
被告王建保辩称，本人作为时任村民小组组长，在乐建新的房屋租赁协议到期后，由于次承租人迟迟不肯搬出，本人及乐建新曾多次劝他们及时搬出，本人也曾通过村委会、派出所等部门去劝说次承租人及时搬出，但未果。由于村民小组非国家权力部门，小组长也不具有执法权，故本人只能是去劝说。综上，本人在本案中的相关行为属于职务行为，且也不具有过错，不应承担连带赔偿责任。
被告乐建新辩称：在房屋租赁协议期间内本人不拖欠租金，在房屋租赁协议期间和期满后也从不占用或占有房屋。对于房屋租赁协议期满后的房屋租金，应当是谁使用、谁支付。综上，请求驳回原告对本人的诉讼请求。
被告陈雄伟辩称，一、我的两间房屋是我和我妻子虞琴从乐建新处租赁来的，没有签订过书面协议，租赁期限是根据乐建新的协议期限走，他到期我也到期。租赁协议到期后，他们就一直在打官司，期间村委会也派人催促过我及时搬离。房屋新的承租人刘伟国故意将租金提高到每间4万以逼迫我不要在他处租房，因为他准备将六间门面房整体租给别人去开超市。二、我是在9月底搬离的，因为此前新店一直在装修。三、我应当承担的房屋租金我不会赖，但是原告村民小组主张的赔偿标准或租金过高，村民小组以小组内部招标为由，故意将我们实际承租户排除在招标范围外，即使我们愿意出更高的租金也不行，事先不通知、事后不告知。这一切纠纷均是原告村民小组违规发包房屋所引起的。
被告虞琴未作答辩。
被告刘洪晶辩称，一、我的一间房屋是从乐建新处租赁来的，没有签订过书面协议，租赁期限是根据乐建新的协议期限走，他到期我也到期。二、我是5月30日搬离的，6月中旬我曾找到村民组长王建保，我告诉他我搬出来了，他说你搬出来就好，但是我没有交钥匙，钥匙是在10月1日才交给王建保的。
被告易德根辩称，我是2014年春节正月十五才从房屋中搬出来的，并把钥匙给了王建保组长，原准备协议一到期就从租赁的房屋里搬出来，因为天气不好，所以耽搁了几天时间，当时还征求过王建保组长及房屋新的承租人刘伟国的意见，他们都同意的，但是逾期的租金也没有付过。
经审理查明，1996年8月北村村民小组经市建设、规划等部门的审批，获建了位于本市××××层临街店面房（此后未申领房屋产权证；由于公安机关未对六间门面房中的每间作公安编号，故对该六间房屋自北向南在本案中标识为北1、北2、北3、北4、北5、北6），上述房屋自1997年后一直对外出租，房屋租金作为村民小组的集体资产收益。
2009年2月1日，北村村民小组将涉案的6间门面房以每年7.1万元的价格出租给乐建新，期限为5年，自2009年2月1日起至2014年1月31日止，租赁协议由时任北村村民小组组长王建保与承租人乐建新签订。由于村民小组将涉案房屋发包给承租人后，承租人自己并不实际使用，而是由承租人将房屋继续转租给其他人经营；故此后，北1、北2两间由徐军承租，用于经营副食品；北3、北4两间由陈雄伟、虞琴夫妇承租，用于经营床上用品；北5由刘洪晶承租，用于经营手机销售；北6由易德根承租，用于收废铁。承租人乐建新与陈雄伟等次承租人未签订书面房屋转租协议，均口头约定租赁期限依乐建新的租赁期限。
在上述协议届满前，通过村民小组范围的村民内部招标出租等程序后，北村村民小组将涉案的6间门面房以每年14.5万元的价格出租给刘伟国，期限自2014年2月1日起至2019年2月1日止，租赁协议由时任北村村民小组组长王建保与承租人刘伟国签订。由于涉案房屋均由他人实际占用并经营，未能及时退还，遂北村村民小组及新的房屋承租人刘伟国先后通过诉讼等途径要求收回房屋。后次承租人逐渐将所占用的房屋交还北村村民小组，至2015年10月1日止，北村村民小组收回了全部涉案六间房屋。
2015年10月1日，北村村民小组重新与刘伟国签订房屋租赁协议，期限调整为自2015年10月1日起至2020年9月30日止，其他内容与先前的协议一致。
另查明，2016年4月11日，北村村民小组组长由刘立国担任，王建保不再担任该小组组长。刘伟国于2017年10月因病去世。
本院认为，依据原告的诉讼请求及省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条规定：“房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。”的规定，本案的争议焦点在于：一、在2014年2月1日至2015年9月30日间，也就是在此20个月期间内，房屋的各次承租人实际占用房屋的时间或者说承担赔偿损失的期限。二、赔偿标准的确定。三、作为村民组长的王建保在本案中是否应承担民事赔偿责任。本院认为：一、北3、北4的两间：该两间房屋由陈雄伟、虞琴夫妇承租，经审理查明及陈雄伟本人的陈述，其系2015年9月底搬出，故其承担赔偿损失的期限应当是20个月。二、北5的一间：该房由刘洪晶承租。刘洪晶陈述其是5月30日搬空的，但是直至10月1日才向村民小组组长王建保交付钥匙，其实际控制并占有房屋的时间也应当是20个月，故其承担赔偿损失的期限应当是20个月。三、北6的一间：该房由易德根承租。易德根系2014年的农历正月十五（公立为2月14日）搬空的，迟延时间为14天，故其承担赔偿损失的期限应当是14天。
关于赔偿损失的标准，虽然原告主张依照每间每年24166.66元标准计算（即6间145000元/年），但本院先前对于赔偿的标准确定为每间每年18000元，对于同类型、同地段的房屋赔偿标准应当尽可能与先前生效判决一致，故将原告所主张赔偿标准酌情调整为上述数额。
关于王建保及乐建新在本案中的民事责任。本院认为，乐建新作为房屋的承租人，在房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，依照省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条的规定，应承担连带赔偿责任，毋庸置疑。关于王建保的责任，原告认为其玩忽职守，不及时收回房屋，故要求其也承担连带赔偿责任，本院认为，王建保作为村民小组组长行使签订房屋租赁协议，催收房屋、收取钥匙等行为均是行使职务的行为，其不是涉案房屋的承租人也不是房屋的次承租人，原告的损失系由于次承租人未能及时返还业已到期的房屋所致，且其在乐建新租赁房屋到期后，也曾以村民小组的名义通过诉讼途径要求相关次承租人退让出房屋，不具有职务懈怠等行为，故原告北村村民小组要求其也承担连带赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会决定，判决如下：
一、被告陈雄伟与虞琴赔付原告溧阳市社渚镇社渚村委北村村民小组房屋租赁损失6万元；上述赔付义务应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
二、被告刘洪晶赔付原告溧阳市社渚镇社渚村委北村村民小组房屋租赁损失3万元；上述赔付义务应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
三、被告易德根赔付原告溧阳市社渚镇社渚村委北村村民小组房
屋租赁损失690.41元；上述赔付义务应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
四、被告乐建新对被告陈雄伟与虞琴、刘洪晶、易德根的上述赔付义务负连带赔付责任。
五、驳回原告溧阳市社渚镇社渚村委北村村民小组的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3522元，由原告负担1541元，被告陈雄伟与虞琴负担1311元、被告刘洪晶负担655元、被告易德根负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3522元。
审 判 长 阮留生
人民陪审员 谢国忠
人民陪审员 祝家骥
二〇一八年七月十六日
书 记 员 陈 玥