北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）高民初字第430号
原告倪岩林,住北京市东城区。
委托代理人陈辉，北京市阳光律师事务所律师。
委托代理人杨刚，北京市阳光律师事务所律师。
被告华润置地（北京）股份有限公司，住所地北京市西城区。
法定代表人王印，董事长。
委托代理人姚国斌，北京市华一律师事务所律师。
被告北京光大高登房地产有限公司，住所地北京市西城区。
法定代表人张恩华，董事长。
委托代理人曹溯，北京光大高登房地产有限公司法律顾问。
委托代理人丁振宇，北京光大高登房地产有限公司职员。
原告倪岩林诉被告华润置地（北京）股份有限公司（以下简称华润公司）、被告北京光大高登房地产有限公司（以下简称光大高登公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告倪岩林及委托代理人陈辉、杨刚，被告华润公司之委托代理人姚国斌，被告光大高登公司之委托代理人曹溯、丁振宇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
倪岩林诉称：1995年12月1日，其与光大高登公司签订《北京市外销商品房预售契约》，预购了光大高登公司开发建设的光大购物城位于一层的1018号房屋，支付了全部购房款5168148元人民币。房屋交付前，因光大购物城整体经营的需要，光大高登公司又将倪岩林购买的1018号房屋调换为2016号和3006号房屋。光大购物城（后改名为高登大厦）于1998年8月19日竣工交付后，倪岩林即按光大高登公司的承诺一直将所购买的房屋委托光大高登公司对外进行租赁经营。光大高登公司将倪岩林购买的1018号房屋调换为2016号和3006号房屋，因商业用楼楼层的不同，必然会影响经营和效益，倪岩林一直持有异议，为此双方于2006年11月15日再次签订补充协议，由光大高登公司一次性向倪岩林支付补偿金50万元人民币。其后，倪岩林一直督促光大高登公司尽快办理产权过户登记手续，但光大高登公司以负责办理产权过户登记手续的人员退休、离职、需办交接等原因，一直拖延，未能为倪岩林办理产权过户登记手续。华润公司明知高登大厦2016号房屋已为倪岩林所购买，并已长期实际占有、使用的情况下，以该房屋还登记在光大高登公司名下为由，向北京市高级人民法院申请查封该房屋。2010年6月3日，北京市高级人民法院依据华润公司的申请作出裁定，查封了倪岩林已购买并已长期使用的2016号房屋。为此，倪岩林作为案外人向北京市高级人民法院提出执行异议申请，北京市高级人民法院于2010年12月2日作出执行裁定书，该裁定书没有查明事实，错误地驳回了倪岩林作为案外人提出的异议。
倪岩林认为,光大高登公司向倪岩林出售高登大厦房屋，收取了全部房价款并已将房屋交付给倪岩林，自交房之日起光大高登公司对该房屋的所有权已经转移给倪岩林，倪岩林即取得了该房屋的所有权。如果说前期由于房屋调换所引起的争议以及房屋面积测绘等原因光大高登公司不能为倪岩林办理产权证是可以理解的话，那么后期光大高登公司推诿、拖延为倪岩林办理产权证则是不能容忍的。而华润公司不顾事实，以高登大厦2016号房屋还登记在光大高登公司名下为由申请查封该房屋，则是对倪岩林民事权利的侵犯。以倪岩林的房屋替光大高登公司偿还所欠华润公司的债务于法无据，于理不合。为此，倪岩林依法提出诉讼，请求人民法院依法维护倪岩林的合法权益。诉讼请求：1、确认倪岩林对高登大厦2016号房屋享有所有权;2、停止对高登大厦2016号房屋的执行，确认查封不当，解除对高登大厦2016号房屋的查封。
华润公司辩称：倪岩林的诉讼请求没有事实及法律依据。首先，依据我国物权法的相关规定，不动产物权的取得、变更以登记为准，未经登记，不发生法律效力。诉争房屋目前仍登记在光大高登公司名下，倪岩林并未取得该房屋的所有权；其次，倪岩林主张高登大厦2016号房屋被抵押的事实已被纠正；最后，诉争房屋至今未能办理过户登记是由于倪岩林的自身原因造成的，倪岩林对此存在过错，执行法院对该房屋进行查封并无不当。故要求驳回倪岩林的全部诉讼请求。
光大高登公司同意倪岩林的诉讼请求。
经审理查明，1995年12月1日，光大高登公司（甲方）与倪岩林（乙方）签订《北京市外销商品房预售契约》（编号：013362），乙方自愿购买甲方的光大购物城首层1018号的房屋，房屋用途为商业。甲方已于1995年11月15日收到乙方预购房屋的定金USD31036.20元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本契约。约定：1、光大购物城1018号房屋，建筑面积为196.86平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件），土地使用期限自房屋产权过户之日起至二Ｏ四四年十二月三十日止。2、双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米美币3153.12元，价款合计为美币620724元。5、甲方须于一九九六年十二月三十日前，将房屋交付给乙方。9、本契约由双方签字，并在办理房屋预售预购登记后生效。预售预购登记于本契约签定之日起三十日内，由双方共同到北京市房地产市场管理处办理。11、双方同意房屋交付后三十日内共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。该预售契约办理了公证手续。合同签订后，倪岩林于1995年12月14日支付了全部购房款5168148元人民币，光大高登公司出具了购房款发票。
1997年6月25日，光大高登公司（甲方）与倪岩林（乙方）签订《补充协议》，甲乙双方于1995年12月1日就乙方购买甲方建设的光大购物城1018号铺位，签订了（编号为013362）《北京市外销商品房预售契约》。今就乙方提出产权调换一事，双方达成如下协议：1、甲方同意乙方提出的产权调换的请求。即将乙方原购的光大购物城1018号（建筑面积198.96㎡）铺位，换为2016号（建筑面积149.10㎡）和3006号（建筑面积49.86㎡）两个铺位。因所调换铺位的建筑面积相等，故双方不再调整售房价款。2、本协议双方签字后，须经北京市房屋土地管理局市场处确认后方生效。3、本协议生效后，乙方不再持有光大购物城1018号的产权，而改为持有2016号和3006号铺位的产权。前述预售契约及补充协议均在房屋管理部门办理了商品房预售预购登记手续。
1998年8月19日，光大高登公司将2016号和3006号房屋交付给倪岩林。自光大高登公司交付房屋至今，倪岩林一直委托光大高登公司统一对外出租，光大高登公司从出租所得中按双方约定租金标准向倪岩林支付租金。倪岩林提交了多份《委托租赁协议》、租金发放表、支票存根等证据予以证明。华润公司、光大高登公司对此均予以认可。
2006年11月15日，光大高登公司（甲方）与倪岩林（乙方）签订《补充协议书》，鉴于：1、甲乙双方就乙方所购光大购物城（现高登大厦）铺位的产权调换事宜曾于1997年6月25日签订《补充协议》；2、乙方后认为甲方当时的经办人在处理此《补充协议》时存在不当，而造成乙方长期的心情不愉快，由此对1997年6月25日双方所签的《补充协议书》约定的产权调换的处理结果提出异议。为保证高登大厦的统一经营，维护高登大厦的对外形象和全体业主的共同利益，甲乙双方经友好协商，再次达成如下补充协议：1、甲方于本协议签订同时向乙方一次性支付补偿金人民币伍拾万元整。2、乙方同意将其铺位委托由甲方指定的商业经营公司北京西单世纪明珠百货有限公司经营（双方另行签署协议）。3、双方确认，本协议为产权调换及其相关事宜的最终解决方案，乙方对此不再提出其他任何异议或要求。
倪岩林还提交了其于2008年11月3日给光大高登公司的职员丁振宇出具的《授权委托书》，委托丁振宇全权代理办理高登大厦2016号和3006号房屋的房地产买卖过户、产权登记手续等相关事宜。倪岩林还提交了其所属公司职员凌旭东、吴思忠出具的证人证言，证明两人受倪岩林的指派，多次与光大高登公司联系，催办房屋产权证事宜。光大高登公司对此均予以认可。华润公司认为上述证据及光大高登公司的认可均是与本案存在利害关系的人作出的，不具有证明力。
另查，1997年9月1日，光大高登公司取得了包括2016号和3006号房屋在内的高登大厦的房屋所有权证。1997年12月8日，光大高登公司与中国银行北京分行签订《抵押合同》，光大高登公司将高登大厦地上二层（除去2023、2028、2037、2038四户）及地上三层3022号抵押给中国银行北京分行，并于1997年12月23日在北京市房屋土地管理局办理了抵押登记。1998年，北京市房屋土地管理局根据抵押登记申请人的申请，将抵押房屋部位调整为：地上二层（除去2023、2028、2016、2038四户）及地上三层3022、3005号房屋，并重新核发了《房屋所有权抵押登记证明》，但对光大高登公司持有的房屋所有权证上的抵押权记载未予更正。2009年，光大高登公司和抵押权人中国信达资产管理公司北京办事处到西城区房屋管理局办理房屋抵押权注销登记时发现档案中的房号与抵押登记证明的房号不符。光大高登公司于2009年5月27日向北京市建委提交了《关于纠正房屋抵押档案材料中房号错误的请求》，请求纠正抵押合同附件中的错误，尽早办理解押手续。2009年6月25日，北京市房屋权属登记事务中心向西城区房屋管理局出具《说明》，请该局依据抵押登记人的申请为其办理抵押部位调整后的抵押房屋部位为：地上二层（除去2023、2028、2016、2038四户）及地上三层3022、3005号的房屋解押手续。房屋抵押权注销登记时间为2009年8月26日。2009年9月，光大高登公司与中国信达资产管理公司北京办事处共同向北京市西城区国土资源局出具《关于抵押房屋具体位置的说明》，请求将相应土地部分的抵押登记一并注销。其后西城区国土资源局办理了土地解押手续。
倪岩林认为诉争2016号房屋自1997年至2009年事实上一直处于抵押状态，客观上无法办理房屋产权过户登记，光大高登公司也未告知上述抵押事实，因此责任在光大高登公司。光大高登公司对此予以认可。华润公司则认为，2016号房屋在1998年调整之后已不在抵押范围之内，虽然存在房号不符等问题，但只要倪岩林积极主张权利，房号的错误是可以及时纠正的，并不影响为其办理房屋过户登记。
再查，本院在另案执行华润公司与光大高登公司项目转让合同纠纷中，于2010年6月3日作出（2006）高执字第171号执行裁定书，查封了登记在被执行人光大高登公司名下的高登大厦2016号房屋。案外人倪岩林以其是2016号房屋的所有权人为由向本院提出执行异议，请求解除对2016号房屋的查封。本院于2010年12月2日作出（2010）高执异字第94号执行裁定书，裁定：驳回案外人倪岩林提出的异议。倪岩林遂提起本案诉讼。
上述事实，有《北京市外销商品房预售契约》、《补充协议》、《补充协议书》、多份《委托租赁协议》、房屋所有权证、《关于纠正房屋抵押档案材料中房号错误的请求》、《说明》、《授权委托书》、证人证言、本院（2010）高执异字第94号执行裁定书及当事人陈述等证据在案证明。
本院认为：根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，倪岩林与光大高登公司签订了商品房预售契约，已经支付了购房款，并实际占有该诉争房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记，买受人依据买卖合同仅享有请求光大高登公司办理房屋过户登记的债权请求权，但对诉争房屋并不享有所有权，故倪岩林要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于倪岩林要求停止对诉争房屋执行一节，本院认为，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，各方当事人对倪岩林已经支付全部购房款并实际占有诉争房屋不存在争议，但就倪岩林对未办理房屋过户登记手续是否存在过错有争议。依据合同约定，双方应当于房屋交付后三十日内办理房屋过户登记手续。光大高登公司实际于1998年8月19日将2016号房屋交付给倪岩林，双方应于9月19日前办理房屋过户登记手续，但房屋至今仍登记在光大高登公司名下。关于房屋未能办理过户的原因，依现有证据，首先，本案诉争房屋的预售契约签订于1995年，而我国的物权法颁布施行于2007年，虽然在此之前我国也有关于房屋产权登记的法律法规，但当时公民的产权登记意识比较淡薄，简单依据物权法关于房屋产权登记的标准衡量当事人在物权法施行前是否积极行使权利是不符合客观实际的，因此，在判断倪岩林对于未办理房屋过户登记是否存在过错时应当采取尊重历史、实事求是的态度。其次，光大高登公司于1997年12月因自身原因错误将诉争2016号房屋抵押给中国银行北京分行，虽然其后也申请房屋登记机关予以纠正，但由于各种原因客观上导致该房屋直至2009年8月26日才办理了抵押权注销登记，相应土地部分更是迟至2009年底才办理注销登记，依据房屋登记的相关规定，在抵押权存续期间房屋是不能办理过户登记手续的，光大高登公司也未将上述抵押的情况告知倪岩林，因此在此期间房屋未办理过户的责任在光大高登公司，而不在倪岩林。再次，双方就房屋调换事宜一直存在争议也是导致房屋未能办理过户的原因之一，本案中双方于2006年11月签订补充协议，光大高登公司向倪岩林支付补偿金，双方就此产生的争议才最终解决，房屋在此期间未能办理过户的责任也不应简单归咎于倪岩林。最后，倪岩林提交了授权委托书等证据证明其向光大高登公司主张权利，光大高登公司也予以认可，并称是由于自身工作人员变动等原因一直未给倪岩林办理房屋过户登记手续。综上，倪岩林与光大高登公司签订了商品房预售契约及补充协议，在房屋管理部门办理了预售预购登记手续，已经支付了全部购房款，并以产权人的名义将房屋委托出租获取收益已达十几年之久，房屋至今未办理过户登记是由于光大高登公司将诉争房屋错误抵押、房屋调换存在争议、公司工作人员变动等原因造成的，是倪岩林作为买受人所无法控制和克服的，由此造成的不利后果不应由倪岩林承担。因此，倪岩林要求停止对诉争房屋继续执行，有事实及法律依据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，本院判决如下：
一、停止对登记在北京光大高登房地产有限公司名下的高登大厦2016号房屋的执行。
二、驳回倪岩林的其他诉讼请求。
案件受理费四万八千三百二十九元五角，由倪岩林负担四万八千二百五十九元五角（已交纳），由华润置地（北京）股份有限公司负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于中华人民共和国最高人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张稚侠
审 判 员 范 清
代理审判员 金 曦
二〇一二年九月十七日
书 记 员 徐 颖