广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法民三初字第384号
原告黎伟钊，身份证地址：广州市番禺区。
委托代理人杜亮明。
被告广州番禺番安实业公司，住所地：广州市番禺区。
法定代表人曾汉光。
委托代理人杨丛泽。
委托代理人谢凯韵。
第三人广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社，住所地：广州市番禺区。
负责人麦启标。
委托代理人舒文彪。
原告黎伟钊诉被告广州番禺番安实业公司（以下简称“番安公司”）、第三人广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社（以下简称“横江村经济社”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎伟钊的委托代理人杜亮明，被告番安公司的委托代理人谢凯韵，第三人横江村经济社的委托代理人舒文彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黎伟钊诉称，2007年12月，原告与第三人横江村经济社签订了《横江村土地临时出租合同》租得了位于广州市番禺区沙头街横江村龙头岗的50亩土地，租赁期为10年（分前一个五年及特别约定下续租五年），同年，原告与被告番安公司签订了《租赁协议》，将其租赁的土地转租给了番安公司，番安公司接收了该土地并进场使用至今，但自去年起，番安公司却一直拖延交付租金，至今2012年第一季度的租金亦未向原告支付。原告认为，双方签订的《租赁协议》合法有效，番安公司亦一直正常使用租赁土地，原告在番安公司使用租赁土地的过程中，一直给予极大的帮助，现番安公司不向原告支付租金，实在无理，据此，原告特起诉请求法院判令：1、被告番安公司交付土地使用租金702000元，并支付延期违约金563217.46元；2、被告番安公司承担本案诉讼费用。诉讼中，原告黎伟钊明确第1项请求中的租金702000元为2012年1月1日至2013年6月30日期间的租金（每半年租金为234000元），违约金则分段计算为每半年租金234000元为本金，按每日0.3%的标准计算至租金清偿之日止。
被告番安公司辩称，第一，原、被告双方于2006年8月17日签订了《租赁协议》，约定自2006年11月1日起至2016年10月31日止，原告将坐落于广州市番禺区沙头街横江村龙头岗约50亩的土地出租给被告使用，合同对租金等费用的交纳方式均进行了约定。合同签订后，被告投入100多万元对租赁场所进行改造，并按时交纳场地租金，严格按照合同的约定履行合同义务，但到2011年底，第三人横江经济社即通知合同到期，要收回租赁场地，这时被告才知原告与第三人所约定的土地租赁期只有5年，原告将该土地高价转租给被告，且原告知道被告租用该场地做停车场之用，需投入大量的财力物力作继承性建设，租用10年期限是最基本的期限，故其同意租赁期为10年，实属原告对被告的欺骗。被告租用该场地后，为使该场地符合停放车辆之用，投入了100多万元，现租用期才过5年，即要被告搬出该场地，显然给被告造成了不合理负担和损失，同时也打乱了被告的经营计划，加重了被告的负担。为此原告应承担相应的法律责任。第二，原告与被告签订的合同是原告在欺骗被告的前提下所签订的，应属无效或可撤销的合同。原告为谋取不当利益，欺骗被告签订合同，其牟取的不当利益应当退还，同时应赔偿因此给被告所造成的损失。被告就此已另案向番禺区人民法院提起诉讼，该案已开庭审理。因原告与第三人的租赁合同已于2012年3月15日届满，作为该合同租赁权派生出来的与被告签订的转租合同，租赁期限于该日终止，被告已向原告交纳了2011年全年的租金，2012年1月1日至3月15日二个半月的租金，被告在原告处有10万元的租赁押金，可以充抵相应的租金，此后，被告与原告之间不存在租赁合同关系，所占用第三人的土地，应由被告直接向第三人交纳土地占用费，但当被告向第三人交纳2012年后期的土地占用费时，第三人以其与被告不存在租赁合同关系为由拒绝收取，而后不久，涉讼土地出现停水停电，所建停车场出入口通道堵塞的情形，停车场因此瘫痪，无法继续使用，在此情况下，被告作为无辜的受害人，不应该再承担任何的租金或占用费。第三，原告给被告造成巨大的经济损失和经营困难，在其与第三人的租赁合同期满后，原告与被告之间不存在合同关系，被告占用第三人的土地，被告可直接向第三人交纳土地占用费，在合同被终止后，特别是在被告遭受巨大损失的情况下，原告继续赚取转租产生的租金差价无理，且在停车场不能使用的情况下，原告更不应该按合同价向被告收取租金。综上所述，请法院予以驳回原告的全部诉讼请求。
第三人横江经济社述称，第三人与原、被告之间的本案纠纷无直接关系。
经审理查明，横江村经济社是依法登记设立的村民自治组织。
2006年8月17日，黎伟钊作为甲方、番安公司作为乙方，双方共同签订了一份《租赁协议》，约定甲方将坐落于横江龙头岗50亩的临时用地（以下简称“涉讼土地”）出租给乙方使用，租赁期限为10年，即从2006年11月1日起至2016年10月31日止，如乙方有意于期满后继续租赁，须在租赁期限届满前6个月内提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁协议，在同等承租条件下，乙方有优先权，在租赁期内，若甲方提前中止本协议，须提前一年以书面形式通知乙方；甲方在2006年9月1日前负责该租赁物的通水、通电及填土、平整土地交付乙方使用；租赁期内，乙方向甲方交纳每期租金合计20万元正，具体交纳办法如下：1、乙方必须按每年分两期（每期为六个月）缴交，在每期首月5日前向甲方交纳本期租金，甲方收取乙方租金时须向乙方开具发票；2、乙方交付给甲方的租金按每年每亩8000元正的标准计算，每年的租金共计40万元；3、乙方交付给甲方的租金按每年每亩8000元正的基础上，每三年租金递增1000元／年／亩；乙方必须于本协议签订之日起向甲方交纳租赁保证金10万元，该保证金在合同期满时作为租金扣除（保证金不计利息）；水费和电费由乙方按供水、供电部门的价格另行支付；甲方应按本协议约定的时间交付租赁物，并保证甲方有权出租租赁物，如遇甲方逾期交付的，每逾期一天，甲方向乙方交纳1500元赔偿金，逾期三十天仍不交付的，视作甲方单方违约处理，乙方有权单方解除本协议，并按本条第6点的规定承担违约责任；租赁期内，如甲方中途无故收回租赁物或第三者阻挠乙方正常使用租赁物的，则视作甲方单方违约处理，乙方有权单方解除本协议，并按本条第6点的规定承担违约责任；租赁期内，乙方应按本协议约定的时间向甲方交纳租金、租赁保证金等，如乙方逾期交纳的，每逾期一天，乙方应按欠缴租0.3%的标准向甲方交纳滞纳金，逾期三十天仍不交纳的，视作乙方自动终止合同处理，甲方有权无偿收回土地，并以乙方单方违约处理；本协议租赁期限届满或本协议约定的解除事由出现之日起三十天内，乙方应迁离租赁物，并将租赁物返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，逾期一天不迁离的，乙方应向甲方交纳1500元赔偿金；如甲方单方违约，则甲方须赔偿10万元违约金给乙方，如乙方单位违约，甲方有权单方终止本协议，没收租赁保证金10万元。
2006年12月28日，横江经济社作为甲方（即出租方）、黎伟钊作为乙方（即承租方），双方签订了一份《横江土地临时出租合同》，约定甲方将坐落在横江龙头岗的土地临时出租给乙方使用，土地面积为57.25亩，租给乙方作临时性合同经营使用，该地块在国家及政府不征用的情况下可以租用5年，即由2007年3月16日到2012年3月15日止，期满后，若国家未征收该地块，该地块的控规未撤销，且甲方未能有能力建设的前提下，本合同可延期五年；地块租金每年每亩3000元，即每年租金共171750元，租金每月缴交，当月租金应在当月5日前缴交；签订合同三天内，乙方要向甲方支付40000元作合同按金，该按金在合同期满时扣除，按金不计利息。
2011年12月13日，沙头街横江村民委员会向黎伟钊发出《通知》，称黎伟钊与其村就于2007年3月16日签订的龙头岗租地合同于2012年3月15日合同期满，由于该地块其村另有发展所以决定不再续租，特通知黎伟钊将该地块内的一切物品在到期前清理完毕。
2012年4月12日，沙头街横江村民委员会向番安公司发出《通知》，告知番安公司如下事宜：番安公司使用位于横江龙头岗的停车场，因其村与黎伟钊签订的租赁合同于2012年3月15日到期，该地块另有发展，故其村决定在2012年3月15日后不再将地块续租给黎伟钊。
2012年5月22日，沙头街横江村民委员会再次向番安公司发出通知，要求番安公司进行搬迁，并表示若番安公司在5月25日前到该村签订搬迁协议，该村可延长土地使用期至6月30日，作为番安公司清理场地的期限。
2013年3月28日，黎伟钊以番安公司拖欠涉讼土地租金为由，提起本案诉讼。
另查明，横江村经济社以其与黎伟钊签订前述《横江村临时土地出租合同》于2012年3月15日到期，黎伟钊和番安公司未返回返还土地为由，于2012年4月10日向本院提起诉讼［案号：（2012）穗番法民三初字第901号］，要求黎伟钊和番安公司向其返还土地。该案诉讼中，黎伟钊抗辩称《横江临时土地出租合同》中约定“期满后，若国家未征收该地块，该地块的控规未撤销，且甲方未能有能力建设的前提下，本合同可延期五年即合同期限5年”，现合同约定的延期5年的条件均具备，前述合同应当延期5年，遂不同意将土地返还给横江经济社。番安公司在该案中的主张与黎伟钊前述抗辩意见相同，亦表示不同意返还土地。本院遂于2011年10月1日作出（2012）穗番法民三初字第901号《民事判决书》，认为横江村经济社与黎伟钊签订的《横江村临时土地租赁合同》租赁期至2012年3月15日止，而没有证据证明合同双方当事人的真实意思是签订10年租赁合同，故判决如下：一、黎伟钊、广州市番禺番安实业公司于判决发生法律效力之日起十五日内将《横江村土地临时出租合同》约定的座落于广州市番禺区横江村龙头岗的土地交还给广州市番禺区沙头街横江村股份合作社管业；二、黎伟钊应于判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社支付土地使用费（使用费从2012年3月16日起计算至黎伟钊、广州番禺番安实业公司实际履行上述第一项判决之日止，按156000元／年的标准执行）；三、驳回广州市番禺区沙头街横江村股份合作经济社的其余诉讼请求。黎伟钊不服前述判决，上诉至广州市中级人民法院［案号：（2013）穗中法民五终字第1093号］。广州市中级人民法院经审理认为（2012）穗番法民三初字第901号民事判决并无不妥，遂于2013年8月27日作出（2013）穗中法民五终字第1093号民事判决，判决内容为驳回上诉，维持原判。
再查明，横江村经济社是位于广州市番禺区沙头街横江村一块面积为42000平方米土地的用地单位，用地项目名称为临时二类工业用地M2（A）补，该用地项目符合城市规划要求，准予办理征地划拨用地手续，广州市城市规划局番禺区分局于2003年12月17日向横江村经济社发出《建设用地规划许可证》（编号：穗规番地证字（2003）第01129号），该证自核发之日起有效期为六个月，逾期未使用的，该证自行失效。
庭审中，黎伟钊、番安公司及横江村经济社均确认涉讼土地即为前述《横江村土地临时出租合同》中约定的横江村经济社出租给黎伟钊使用的土地，土地面积实际为52亩，番安公司承租涉讼土地作停车场使用，并在该土地上加建了围墙和门卫室。黎伟钊陈述，虽其与横江村经济社于2006年12月28日签订《横江村临时土地租赁合同》，但此前横江经济社已将涉讼土地交付，黎伟钊亦在2006年11月1日前将涉讼土地交付给了番安公司使用。
诉讼中，番安公司确认其没有向黎伟钊支付2012年1月1日之后的涉讼土地租金，但抗辩称，因黎伟钊仅与横江经济社签订了5年期限的租赁合同，却与其司签订了10年期限的租赁合同，显然2012年3月15日之后的租赁合同无效，即2012年3月15日之后番安公司与黎伟钊之间不存在租赁合同关系，故2012年1月1日至2012年3月15日期间的租金可以从番安公司向黎伟钊交纳的10万元租赁保证金中予以扣除，此后黎伟钊无权收取租金；另外，番安公司自2012年4月12日收到横江经济社所发通知后，三方的矛盾纠纷就开始出现，涉讼土地上停车场的经营经常受到阻挠，至2013年1月23日，该停车场的出入口就被封堵，所停放的车辆也无法迁离出来，其司完全无法继续使用涉讼土地，虽其司曾报警求助，但警方称无法处理，该情况至今仍未得到改善，因此番安公司也无需向黎伟钊支付任何租金。就其陈述，番安公司提交了于2013年1月23日及之前拍摄的车场照片和2013年1月23日拍摄的视频光盘予以证实，从该照片和视频中看，涉讼土地上的车场门口堆放着大量泥土和若干较大型的空心水泥管。黎伟钊确认收取了番安公司支付的10万元租赁保证金，但不同意该租赁保证金抵扣租金，黎伟钊认为双方约定的10年合同期限有效，现合同期尚未届满，且涉讼土地一直由番安公司使用，故番安公司应向其支付2012年1月1日至2013年6月30日期间的租金；至于番安公司所称涉讼土地存在使用障碍，黎伟钊称该障碍不是由其导致，番安公司提供前述照片内所显示的障碍物亦不是其放置，该情况应由番安公司与横江经济社协商解决。横江经济社则称无法确认番安公司提供前述照片和视频的真实性。
另外，黎伟钊与番安公司均确认2012年1月1日至2013年6月30日期间涉讼土地每半年的租金为234000元。
本院认为，关于黎伟钊、横江经济社之间涉讼土地租赁合同关系，经上述（2012）穗番法民三初字第901号、（2013）穗中法民五终字第1093号一、二审判决，已判定黎伟钊与横江村经济社于2006年12月28日签订的《横江村土地临时出租合同》的合同期限已于2012年3月15日届满，并判令黎伟钊和番安公司将涉讼土地返还给横江经济社管业。本案的争议焦点在于番安公司是否应向黎伟钊支付涉讼土地2012年1月1日至2013年6月30日期间的租金或占用费。
本院认为，因黎伟钊、横江经济社就涉讼土地的租赁合同期限于2012年3月15日届满，而黎伟钊与番安公司约定的涉讼土地租赁期限为2006年11月1日至2016年10月31日，故双方约定的2012年3月16日至2016年10月31日期间的租赁合同无效。虽2012年1月1日至2013年6月30日期间的租赁合同无效，但若番安公司在此期间内仍使用了涉讼土地，根据等价有偿、公平合理的民法原则，番安公司仍应向黎伟钊支付相应的土地使用费。现番安公司称其使用涉讼土地作停车场，但自2013年1月23日起，该停车场出入口就被封堵，无法正常使用，并提交了照片和视频予以证实。根据前述照片、视频的内容，停车场内存在部分车辆，停车场出入口确有障碍物存在，车辆进出停车场受阻，结合番安公司的陈述，其司承租涉讼土地用于停车场经营，自行制造停车场使用障碍的情形不符合一般商业经营习惯，虽黎伟钊、横江经济社对前述照片、视频所显示的内容均不予确认，但并没有就此提供相应证据予以反驳，亦未能提供有效证据证实前述使用障碍情形业已解决，据此，本院合理采信前述照片和视频所显示的内容，对于番安公司所称自2013年1月23日起无法使用涉讼土地的主张，亦予以采信。因此，番安公司无需向黎伟钊支付2013年1月23日至2013年6月30日期间的涉讼土地使用费。至于2012年1月1日至2013年1月22日期间的使用费，因番安公司未能举证证明其未在此期间使用涉讼土地，故番安公司应向黎伟钊支付前述期间的涉讼土地使用费。现黎伟钊请求参照《租赁协议》约定的租金标准计算土地使用费，符合黎伟钊、番安公司之间就涉讼土地使用价值所形成的合意，也未加重番安公司应负的付款义务，本院予以支持。现黎伟钊、番安公司均确认根据《租赁合同》的约定，涉讼土地在2012年1月1日至2013年6月30日期间每半年的租金为234000元，故番安公司应向黎伟钊支付2012年1月1日至2013年1月22日期间土地使用费为496208元（468000元÷365天×22天＋468000元）。至于番安公司抗辩要求将其交纳的10万元租赁保证金用于抵扣前述租金，本院认为，因《租赁协议》合同关系至2012年3月15日期满终止，双方在该协议内已明确约定，租赁保证金10万元在合同期满时作租金抵扣，故番安公司前述抗辩理据充分，本院予以采纳。综上，番安公司应向黎伟钊支付2012年1月1日至2013年1月22日期间涉讼土地使用费为396208元。
至于黎伟钊提出的违约金主张，本院认为，因2012年3月16日之后的租赁合同无效，故双方在《租赁合同》内就租金支付时间和违约金承担的条款也相应无效，故黎伟钊所主张的违约金，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州番禺番安实业公司于本判决生效之日起五日内向原告黎伟钊支付土地使用费396208元；
二、驳回原告黎伟钊的其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间支付上述应支付款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16186元，由原告黎伟钊负担11117元，被告广州番禺番安实业公司负担5069元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。
审 判 长 区 韶
人民陪审员 陈丽娟
人民陪审员 黄苑仪
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 罗雁清
书 记 员 李会兰