广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0105执异62号
异议人：万利，女，1979年8月24日出生，汉族，住所地湖北省汉川市。
申请执行人：四川省双龙建筑工程有限公司，住所地四川省资中县城南开发区东干道政府广场西侧邮政综合楼。
法定代表人：朱勇，总经理。
委托代理人：杨志刚，广东卓建律师事务所律师。
被执行人：佛山托斯卡纳房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道平洲怡海路海逸城市花园逸彩居（2号楼）108号商铺。
法定代表人：谢海榆。
申请执行人四川省双龙建筑工程有限公司依据已经生效的本院（2016）粤0105民初23号民事判决书申请执行被执行人佛山托斯卡纳房地产开发有限公司（以下简称“托斯卡纳公司”）债权转让合同纠纷的（2016）粤0105执5913号案，原审诉讼案件是经佛山市南海区人民法院移送本院审理，佛山市南海区人民法院因原告财产保全的申请，于2015年9月30日以(2015)佛南法桂民三初字第105-1号民事裁定书，查封托斯卡纳公司所有的位于佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园49栋601房等房屋。现异议人万利提出异议，要求解除对上述房产的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人万利认为：异议人于2014年11月7日全款购买了佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园49栋601房，并于2015年5月8日，托斯卡纳公司交付钥匙给异议人，同日异议人开始交物业管理费。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院不得查封涉案房屋，请求予以解封。
申请执行人四川省双龙建筑工程有限公司答辩认为：一、根据物权法的登记原则，涉案房产一直登记在被执行人名下，法院查封符合法律规定。二、异议人无充分证据说明异议人支付了购房款并实际占有。异议人未提供支付房款的银行交易流水账，其提供的发票无法核实真实性。异议人提交的管理费和垃圾处理费票据不足以证明异议人已经实际占有并使用，且缴纳时间仅为一个月。异议人购买房产至查封已近一年，未办理产权变更登记手续。三、根据合同约定，被执行人未依约办理产权变更由被执行人承担违约责任，异议人并不必然取得涉案房产的所有权。四、建设工程款应当优先受偿，申请执行人与被执行人之间的款项为建设工程款，依法应优先受偿。异议人对涉案房产的债权不足以排除执行。五、异议人是在诉讼阶段提起的查封异议，现案件已进入执行程序，异议人应另行提起执行异议。请法院驳回异议。
被执行人佛山托斯卡纳房地产开发有限公司没有提交答辩意见。
经审理查明：申请执行人四川省双龙建筑工程有限公司申请执行被执行人托斯卡纳公司债权转让合同纠纷的（2016）粤0105执5913号案，原审（2016）粤0105民初23号民事判决书判决托斯卡纳公司支付四川省双龙建筑工程有限公司222万元及逾期付款利息、赔偿公告费1000元。该原审诉讼案件是经佛山市南海区人民法院移送本院审理，佛山市南海区人民法院因原告财产保全的申请，于2015年9月30日以(2015)佛南法桂民三初字第105-1号民事裁定书，查封托斯卡纳公司所有的位于佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园49栋601房等房屋。
经本院发函佛山市南海区国土城建和水务局查询涉案房产情况，复函回复：佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园49栋601房已办理商品房预售许可，已办理商品房初始登记（确权），权利人为托斯卡纳公司，建筑面积101.99平方米，无抵押情况。
2014年11月7日，异议人万利（认购方、买受人）与托斯卡纳公司（出售方、出卖人）签订了《利海·尖东半岛花园认购书》及《广东省商品房买卖合同》，主要内容为异议人向托斯卡纳公司购买预售商品房佛山市南海区桂城街道尖东1号（D17街区）第49栋601房，总金额955351元，在2014年11月7日前支付全部价款。
2014年11月7日，托斯卡纳公司出具了销售涉案房屋的售房款发票，金额955351元。异议人表示涉案房屋是通过“一手更名”方式购买，因李嘉麒欠异议人货款50多万元，异议人另外支付25万元现金给李嘉麒，且经过了开发商同意，交了更名手续费，与开发商签订合同，并由开发商出具署有异议人名字的发票。异议人提交了如下证据拟证明上述情况：1.加盖“佛山托斯卡纳房地产开发有限公司发票专用章”的购买涉案房屋“更名手续费”收据。2.《三方转让房屋说明协议》，甲方为戴某、乙方为李嘉麒、丙方为万利，主要内容为戴某欠万利货款532000元，李嘉麒欠戴某货款605000元，万利购李嘉麒房款850000元，经三方协议确认，万利欠李嘉麒的房款由李嘉麒欠戴某的货款抵扣，最后抵扣结果为：万利付李嘉麒245000元，万利应付戴某68000元，2014年11月9日止，万利已付现金结清李嘉麒和戴某货款。3.《房屋转让合同书》，主要约定李嘉麒出售涉案房屋给万利，价格为85万元。4.万达美线业有限公司送货单据。5.李嘉麒出具的收据，主要内容为2014年11月8日收到万利购买涉案房屋全部85万元房款。6.农业银行万利名下账户交易明细清单，记载于2014年11月20日转出5万元，备注“付桂城利”，并附电子回单打印件。7.《利海·尖东半岛花园认购书》照片，主要内容是李嘉麒向托斯卡纳公司认购涉案房屋，价格为955351元，另有李宗奇（业主李强）购买涉案房屋的中介服务费收款收据复印件。异议人另申请了证人戴某及陈土珍作证。戴某发表证人证言称因李嘉麒欠其货款，其又欠万利的货款，李嘉麒提出用涉案房屋抵债，三方签订了协议。抵债后余下的房款是由万利给李嘉麒现金，后来去利海集团签订了购房合同，没有看到李嘉麒付房款的凭证，但是看到李嘉麒购买房屋的认购书的原件，就拍了认购书的照片。陈土珍发表证人证言称是戴某妻子，万利是其供货商，其余证言主要内容与戴某一致。
异议人为证明涉案房屋已由其占有，提交了如下证据：1.加盖广州利海酒店物业管理有限公司利海尖东半岛花园酒店式服务中心印章的《证明》，内容主要是万利是涉案房屋业主，于2015年5月8日收楼；2.开票日期为2016年10月14日的管理费增值税发票，标注“49-601万利”，时间为2015年8月-2016年9月；3.填票日期为2016年10月14日的代收住宅水费、公摊电费、垃圾处理费收据，标注“房号：南海-49-0601业户：万利”；4.开票日期为2016年12月12日、用户名为万利的2016年9月至11月水费发票；5.《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《业主（住户）消防安全责任书》；6.时间为2016年8月17日、出租方为异议人的《房屋租赁合同》。对于异议人曾提交付款方为“南海-49-0601范秋明”的2015年5-7月管理费发票及垃圾处理费收据，异议人表示是物管错写了其他业主的名字，新的发票已更正。
关于未办理过户手续的原因，异议人表示开发商答应2015年1-3月可以办备案登记，5月8日办理收楼和物管手续。2016年10月物管通知开发商的资料拿到可以办备案，但涉案房屋已被查封，不能办理过户。
本院认为：一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条的规定，诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。异议人虽是针对诉保中被查封的房产提出异议，但进入执行程序后诉保查封自动转为执行查封，故申请执行人提出异议人应另行提起执行异议的意见本院不予采纳。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现异议人主张向托斯卡纳公司购买涉案房屋，关于支付款项异议人提交了托斯卡纳公司出具的发票，并主张是通过“一手更名”方式从“前手业主”李嘉麒处以货款抵扣房款，但未提交李嘉麒支付房款的凭证。关于剩余房款的支付，异议人仅提交5万元转账明细，关联性不足。且“前手业主”李嘉麒与异议人提交的2015年5-7月管理费发票及垃圾处理费收据上记载的业主“范秋明”，以及中介服务费收款收据上业主“李强”均不一致。本案执行异议仅进行表面审查，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，异议人关于支付全部款项及实际占有涉案房屋的举证无法形成完整的证据链。故本院对异议人的该主张不予采纳。异议人请求解封涉案房屋，本院予以驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，裁定如下：
驳回异议人万利提出的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为原判决、裁定侵害其作为案外人的合法权益的，可以向人民法院提起撤销之诉；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张蔚祈
审 判 员 费广健
代理审判员 陈艳玫
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 张梓健