广东省佛山市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）粤06行终702号
上诉人（原审原告）谢爱华，女，住佛山市南海区，
委托代理人何军，广东引力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市南海区国土城建和水务局，住所地佛山市南海区桂城天佑三路1号。
法定代表人陈绍文，局长。
委托代理人葛青，该局工作人员。
委托代理人王海菊，广东法品律师事务所律师。
原审第三人谢祖开，男，住佛山市南海区，
委托代理人张戈，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人谢华雄，广东广立信律师事务所律师助理。
原审第三人谢爱群，女，住佛山市南海区，
委托代理人张戈，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人谢华雄，广东广立信律师事务所律师助理。
上诉人谢爱华因诉佛山市南海区国土城建和水务局（以下简称南海国土城建局）房产登记纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606行初343号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1996年9月8日，谢祖开及其父亲谢应森同时向原南海市房地产管理局提交戊296、档号22199《广东省市县私有房屋产权登记申请书》以及戊219、档号22206《广东省市县私有房屋产权登记申请书》，申请将位于佛山市南海区**镇**村（现门牌地址是：佛山市南海区**镇**村**街*号）以及位于佛山市南海区**镇**村（现门牌地址是：佛山市南海区**镇**村**街*巷*号）两处房屋登记为谢祖开和谢应森共同共有，并分别颁发《房屋所有权证》和《房屋共有权保持证》。南海市大沥镇谢边管理区办事处、南海市大沥镇谢边村民委员会在上述申请书均加注“产权明确、同意领证”和“产权明确、属实、同意申请”的意见。谢祖开及谢应森在申请时提交了身份证复印件，南海市大沥镇谢边管理区办事处、南海市大沥镇谢边村民委员会出具的《证明》，南府集建字〔90〕第022***号《集体土地建设用地使用证》、南府集建字〔89〕第083***号《集体土地建设用地使用证》等申请材料。1998年7月，经核实，原南海市房地产管理局向谢祖开及谢应森登记颁发了上述两处涉案房屋的《房屋所有权证》和《房屋共有权保持证》，分别为粤房字第××号、粤房共证字第079***号、粤房字第××号、粤房共证字第079**号。2016年5月，本案谢祖开和谢爱群就上述两处房屋的权属关系，作为原告在佛山市南海区人民法院起诉了谢爱华[案号：（2016）粤0605民初7686号]。在该案的诉讼过程中，谢爱华对涉案房屋的权属情况为谢祖开及谢应森共同共有即各占二分之一份额没有异议。2016年7月20日，佛山市南海区人民法院作出（2016）粤0605民初7686号民事判决书，确认了涉案两处房屋由谢应森和谢祖开共同共有，各占二分之一的所有权，谢祖开应在判决发生法律效力之日起三十日内向本案谢爱华支付折价补偿款114116.67元。谢爱华对上述判决不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2016年11月28日作出（2016）粤06民终8024号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决发生法律效力后，谢爱华向佛山市南海区人民法院申请强制执行，2018年4月12日，佛山市南海区人民法院作出（2018）粤0605执3520号《执行完毕告知书》，确认谢祖开已将（2016）粤0605民初7686号民事判决书确定的义务全部履行完毕。
原审法院认为：根据1987年4月21日开始实施且涉案房屋登记时合法有效的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第二条“城镇房屋所有权登记由市、县人民政府主管房屋所有权登记的机关（以下简称登记机关）办理”的规定，南海国土城建局作为行使南海区内不动产权属统一登记职责的原南海市房地产管理局的权利义务承继部门，作为本案的诉讼主体适格。
《城镇房屋所有权登记暂行办法》第三条第三款规定：“共有的房屋由共有人共同申请登记。”第四条规定：“房屋所有权证和房屋共有权保持证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房屋所有权证和房屋共有权保持证由市、县以上人民政府颁发。直辖市与省会城市也可授权市房地产管理部门颁发……共有的房屋，除发给房屋所有权证一份由共有人推举的执证人收执外，并对其余每个共有人各发给共有权保持证一份。”第七条规定：“申请房屋所有权登记，除需依照房屋所有权登记机关规定格式填写申请书外，并须按规定出示个人身份证件、法人资格证明、交验取得房屋所有权的证件。”第八条规定：“登记机关依照申请人的申请进行产权审查，凡房屋所有权清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备的，应发给房屋所有权证件。”由上述规定可知，我国房屋登记机关对房屋权属登记申请实行的是审慎审查原则，在申请人提交了法律、法规、规章要求的申请材料的情况下，房屋登记机关对其提交材料的形式真实性、完备性进行审查，审查无误后，依法向申请人颁发房屋权属证书。事实上，登记机关颁发的房屋权属证书起到的正是对外的权利公示效力，在权属证书颁发后，如果发现房屋权属登记确有错误，登记机关可以依申请或主动撤销原有的权属登记并依据新的事实颁发新的权属证书。本案中，谢祖开及其父亲谢应森在向原南海市房地产管理局申请涉案房屋登记时提交了《广东省市县私有房屋产权登记申请书》（南海市大沥镇谢边管理区办事处、南海市大沥镇谢边村民委员会在上述申请书均加注“产权明确、同意领证”和“产权明确、属实、同意申请”的意见）、身份证复印件、南海市大沥镇谢边管理区办事处和南海市大沥镇谢边村民委员会出具的《证明》，南府集建字〔90〕第022***号《集体土地建设用地使用证》、南府集建字〔89〕第083***号《集体土地建设用地使用证》等申请材料，原南海市房地产管理局在对上述申请材料进行审查后，结合近20年前的经济发展和社会治理现状，依法向谢应森、谢祖开颁发了涉案《房屋所有权证》和《房屋共有权保持证》，符合当时合法有效的规章规定，程序合法，应予以支持。
本案的争议焦点为涉案房屋权属登记是否确有错误，应否予以撤销。经查，涉案房屋权属登记应予撤销的前提条件是，当时提交的申请材料中存在虚假材料而登记机关未能在形式审查中予以发现，或者是有新的证据或事实证明涉案房屋的权利人与权属证书上的登记人不一致。本案中，未有新的证据和事实能够证实存在上述两种情形，谢爱华提供的证据亦不能证明存在上述情形，其要求撤销涉案房屋权属登记的主张，缺乏事实和法律依据，应不予支持。具体分析如下：
1.谢应森、谢祖开申请登记时提交的材料完备齐全，申请书上均有谢祖开的签名和谢应森的签章，原南海市房地产管理局在当时无任何人提出异议的情形下，无法定义务主动依职权对当事人的签名进行包括笔迹鉴定在内的实质审查。虽然申请表中记载谢祖开的签名系谢爱华代签，谢爱华主张自己没有代签但撤回自己首先提出的笔迹鉴定申请，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第三十一条“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在举证期限内无正当理由不提出鉴定申请、不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”的规定，谢爱华对此应承担不利的法律后果。因此可见，谢爱华关于登记机关当时审查事实不清，所作涉案房屋权属登记错误的主张，没有事实依据，应不予支持。
2.谢爱华至今未有新的事实和证据证明自己为涉案房屋的共有权属人。谢爱华未能提供任何证据证明自己对涉案房屋具有所有权，是涉案房屋的共有产权人。相反，谢爱华在（2016）粤0605民初7686号案的诉讼过程中对涉案房屋的权属情况为谢祖开及谢应森共同共有即各占二分之一的份额一直没有异议，这也从一个侧面证实了登记机关作出的涉案房屋权属登记的正确性。谢爱华主张自己当年在谢边村的分红款全部用于了涉案房屋的修建、修缮等，但未能就上述事实提供证据予以证实，且该证据亦不属于人民法院依职权调取的证据范围，退一步分析，即使存在上述事实，亦不能证明谢爱华是涉案房屋的共有产权人。可见，至今未有任何新的证据或事实证明涉案房屋的权利人与权属证书上的登记人不一致。
3.谢爱华主张涉案房屋登记的申请时间与审批时间间隔两年多，且审核颁证时谢应森已经去世。经查，涉案房屋权属登记行为的确存在上述瑕疵，应在今后的登记颁证过程中予以纠正和避免。然而，目前谢爱华与谢祖开和谢爱群之间的另案继承纠纷已全部执行完毕，谢祖开已将（2016）粤0605民初7686号民事判决书确定的义务全部履行完毕，谢爱华在主动申请案件执行后也收取了谢祖开支付的补偿款。从维护公民财产权利的相对稳定性的角度出发，在未有新的证据证明涉案登记确有错误的情形下，仅仅因为部分瑕疵问题就撤销涉案登记，会形成新的不稳定的财产关系，徒增不必要的纠纷。
综上，原南海市房地产管理局作出的粤房共证字第0798***号、0798***号《房屋共有权保持证》，以及粤房字第××号、47××16号《房屋所有权证》中房屋共有权保持证摘要登记内容事实清楚、证据充分，程序合法，适用规章正确。谢爱华要求撤销上述权属登记的理由不成立，应不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回谢爱华的诉讼请求，案件受理费由谢爱华负担。
上诉人谢爱华上诉称：原审判决认定事实错误，首先原审第三人谢祖开没有与其父谢应森共同申请涉案房屋所有权证登记，因为申请书的签名不是谢祖开本人所签，而是由他人代签；其次，涉案房屋所有权证的核发时间不是1998年7月，因为该房屋所有权登记的最后审批时间是同年8月，审批与核发时间顺序颠倒；第三，原审判决认定上诉人在涉案房屋继承纠纷的民事诉讼中表示对谢祖开和谢应森共有涉案房屋权属没有异议是对上诉人原意的片面曲解；第四，上诉人虽然申请对涉案房屋继承纠纷民事判决的执行，但上诉人并不认可该民事判决结果；第五，原审判决遗漏了谢应森在1998年5月死亡的事实认定。另外，原审判决适用法律错误。首先房屋登记机关办理涉案房屋产权登记并未尽到审慎审查义务，如前所述，申请书中谢祖开的签名不是其本人所签，谢应森签章的真假未核实，涉案房屋登记的最后审批时间与权证的核发时间顺序颠倒。其次，在涉案房屋登记的办理审批过程中，申请人谢应森于1998年5月死亡，此时继承已经发生，但登记机关未停止办理仍继续核发了涉案房地产权证，依照《广东省城镇房地产登记条例》第十四条的规定，该房屋登记应予撤销。第三，原审判决认为上诉人没有事实和证据证明自己为涉案房屋的共有权人是错误的。原审第三人谢祖开也没有材料证明其为房屋共有权人却办理了共有权登记，上诉人与谢祖开同样作为家庭成员，是家庭房产的天然共有权人，且在涉案房屋办理权属登记过程中谢应森死亡而继承发生，上诉人与谢祖开都有继承权。第四，原审判决确认涉案房屋权属登记行为存在上诉人所主张的瑕疵却不予撤销是错误的。上诉人所主张的问题不是瑕疵，而是登记机关罔顾事实的错误登记，而且民事继承纠纷根据涉案房屋权属登记作出的民事判决并不代表对本案被诉之房地产登记行为的认定和处理，该民事判决结果不应作为本案行政判决的依据。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，改判撤销原南海市房地产管理局核发的粤房共证字第0798***号、0798***号《房屋共有权保持证》，以及粤房字第××号、47××16号《房屋所有权证》中房屋共有权保持证摘要登记内容。
被上诉人南海国土城建局辩称：一、涉案房产登记行为合法有效。1996年9月8日，谢应森、谢祖开申请将涉案房屋登记为两人共同共有，其提交的材料符合《城镇房屋所有权登记暂行办法》相关规定，经原南海市房管局审查后材料齐全、权属清晰而核发了涉案房产证。二、房产登记部门没有审查涉案房产是否属于家庭共有财产的义务，也没有证据证明涉案房产属于家庭共有财产。在涉案房屋建成时上诉人尚未成年，其认为自己有集体分红用于涉案房屋的修建，故涉案房屋属于家庭共同财产的主张不能成立，在民事诉讼中也未得到法院支持。三，案涉房产登记行为距今已20年，颁证后一直没有人提出异议，且涉案房产的继承纠纷已通过民事判决处置完毕，在上诉人并无证据证明其享有涉案房屋权属以及涉案房屋登记对象并无错误的情况下，推翻该房产登记行为不利于止争息诉。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
关于上诉人对原审判决查明事实的几点异议，本院经审查后认定如下：一、关于原审第三人谢祖开是否申请了涉案房产登记的问题。房产登记属依申请而启动的行为，是否申请登记应以当事人自身意愿为准。虽然办理房产登记的申请表中签名不是谢祖开本人所签，但谢祖开承认为家人代办，也确认该申请符合其真实意愿，作为旁人的上诉人以申请书签名不是谢祖开本人所签就否定其本人意愿及该行为效果，显然不能成立。二、关于涉案房产权证的核发时间问题。经查，涉案房产权证中已明确登载了该证的填发时间为1998年7月，上诉人以涉案房产登记的最后审批时间是同年8月而否定该核发时间本质上不是事实争议问题，而是对登记行为的合法性争议。三、关于上诉人在涉案房产继承纠纷的民事诉讼中是否表示了认可谢祖开和谢应森共有涉案房屋权属以及是否认可该民事判决结果的问题，因该事实与本案被诉行政行为的合法性审查无关，本院不予确认。四、关于上诉人和原审第三人的父亲谢应森在1998年5月死亡的事实，各方当事人并无异议，本院予以确认。
原审判决查明的其他事实，诉讼当事人并无异议，本院予以确认。
本院认为，本案诉争的标的为原南海市房地产管理局作出的房屋登记行为，对于该房屋登记行为的职权依据及主体资格的合法性，诉讼当事人并无异议。本案争议的焦点是该房屋登记行为的实体结果与行为程序的合法性。
关于被诉房屋登记行为的实体结果是否合法应从两个方面分析：一是是否符合房屋登记的法定要件，二是登记结果是否侵犯他人对涉案房产的合法权属。首先，涉案房屋系农村宅基地上的自建房屋，所申请的是该房屋的初始权属登记。根据该登记行为发生时所适用的登记规则即《城镇房屋所有权登记暂行办法》第七条、第八条规定，申请人谢祖开及其父亲谢应森提交了《广东省市县私有房屋产权登记申请书》（南海市大沥镇谢边管理区办事处、南海市大沥镇谢边村民委员会在上述申请书均加注“产权明确、同意领证”和“产权明确、属实、同意申请”的意见）、身份证复印件、南海市大沥镇谢边管理区办事处和南海市大沥镇谢边村民委员会出具的《证明》，南府集建字〔90〕第022***号《集体土地建设用地使用证》、南府集建字〔89〕第083***号《集体土地建设用地使用证》等申请材料，符合法定登记材料要件，原南海市房地产管理局经审核后核发涉案房屋登记权证，该登记行为具备法定要件的合法性。上诉人认为申请书签名不是谢祖开本人所签，应视为其没有提出申请，故登记机关予以办理共有权登记缺乏法定要件。如本院事实查明部分所述，谢祖开的申请系他人代办，虽然欠缺委托手续，但其确认该申请符合其真实意愿，故不能因此而否定该申请行为的成立。其次，上诉人主张涉案房屋是家庭财产，其作为家庭成员天然属于共有权人，涉案房屋登记行为侵犯其房产权益。如前所述，涉案房屋是农村宅基地上自建房屋的初始权属登记，且宅基地的土地使用权人是上诉人的父亲谢应森，该房屋分别建成于八十年代和1991年，当时上诉人尚未成年，而农村宅基地上自建房屋的权属一般以土地权属人（或房屋报建人）申请、村集体组织证明和村内异议公示等方式作为房屋权属来源的依据。上诉人认为其是家庭成员且有收入用于房屋建设，故属于涉案房屋的共有权人，该主张既无法律依据和事实依据，也不符合农村宅基地上自建房屋登记的常规。同时，上诉人对其父亲谢应森是涉案房屋的所有权人并无异议，其异议在于原审第三人谢祖开不应登记为涉案房屋的共有权人。但作为涉案房屋所有权人的谢应森在申请办理房屋初始权属登记时，将其子谢祖开作为共有权人共同申请登记，是其对自身财产的处置分割，作为登记机关并无职权干涉，谢应森与谢祖开对涉案房屋权属登记的申请内容及行政机关的房产登记结果并不存在侵犯上诉人所谓房屋共有权的问题。最后，谢应森和谢祖开在1996年9月8日即申请了涉案房屋的所有权及共有权登记并提交相关依据材料，原南海市房地产管理局在1998年7月才核发了涉案房屋的所有权及共有权证，期间1998年5月谢应森死亡。虽然涉案房屋权证的核发在谢应森死亡之后，但登记结果符合当事人的申请内容及涉案房屋的实际权属状况，也不影响上诉人对谢应森财产的法定继承，故上诉人认为谢应森死亡后涉案房地产权证不应继续颁发的主张，本院不予支持。
关于被诉房屋登记行为的程序合法性问题。经查，涉案房屋登记的申请办理时间与最后审批颁证时间相距两年，该房屋登记行为存在不合理迟延。另外，涉案房屋对外权属凭证上登载的填发时间为1998年7月，但内部审批手续的最后时间为同年8月，故涉案房屋权属凭证上填发时间的登载存在不准确。但上述程序瑕疵并不影响涉案房屋登记行为的实体正确性，且生效民事判决基于该房屋登记结果对涉案房屋的继承纠纷进行了处置分配并已执行完毕，仅以该程序问题为由撤销近二十年的前房屋登记行为只会造成既有权利状态的混乱，故本院在此仅予以指正。
综上所述，原审判决驳回上诉人要求撤销原南海市房地产管理局核发的粤房共证字第0798***号、0798***号《房屋共有权保持证》，以及粤房字第××号、47××16号《房屋所有权证》中房屋共有权保持证摘要登记内容的诉讼请求正确，依法应予维持。上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元由上诉人谢爱华承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 周 刚
审 判 员 潘华容
审 判 员 王 慧
二〇一八年十月二十九日
法官助理 王璐璐
书 记 员 杨 阳