湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终231号
上诉人（原审原告）：杨先正。
委托代理人：卢家勤，湖北云开正泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉爱佳置业有限责任公司，住所地武汉经济技术开发区东风大道48号中环湖畔5#楼2501室。
法定代表人：宋军，该公司董事长。
委托代理人：胡志雄，湖北黄鹤律师事务所律师。
上诉人杨先正因与被上诉人武汉爱佳置业有限责任公司（以下简称爱佳公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服武汉经济技术开发区人民法院（2015）鄂武经开民初字第00977号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2015年3月，杨先正诉至一审法院，请求判令：1、双方继续履行《买卖合同》；2、对配电房按照武汉市城市建筑规划管理技术规定的标准整改，同时，将楼栋外墙颜色整改成楼盘宣传资料上显示的颜色；3、爱佳公司向杨先正支付逾期交房违约金，违约金按照已付房款的日万分之三从2015年1月1日起计算至杨先正实际收房之日止；4、爱佳公司赔偿杨先正因房屋层高不足、楼道间距和楼栋间距不符合要求、楼栋私开楼道出口造成安全隐患、配电房离楼栋过近、小区新增楼栋影响房屋采光和居住舒适度、绿化率减少、外墙颜色不符等所造成的损失50000元；5、本案的诉讼费用由爱佳公司承担。
一审法院查明，2013年4月4日，杨先正（买受人）与爱佳公司（出卖人）签订《买卖合同》及附件，协议约定买受人向出卖人购买位于武汉经济技术开发区香澜水岸住宅小区（一期）第6幢1单元20层1号商品房。该商品房为预售商品房，已取得武汉市住房保障和房屋管理局核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为【武开管】预售（2013）028号。商品房主体结构为剪力墙结构，用途为住宅，层高为2.9米，户型结构为2房1厅厨卫，建筑面积共90.62平方米，套内建筑面积67.41平方米，公共部分与共用房屋分摊建筑面积23.21平方米。商品房价款按照每平方米6891.25元计算，总金额为624485元。买受人于2013年4月4日前一次性存入商品房首付款194485元，其余价款办理贷款；绿地率35%，物业管理用房建筑面积560平方米，社区居委会用房建筑面积577平方米，会所建筑面积1686平方米，前述建筑面积、绿地率以武汉市国土资源和规划局沌口经济技术开发区分局最终审批为准。经规划部门批准的规划变更、设计单位的实际变更导致影响到买受人所购房屋质量或使用功能的，出卖人应在有关部分批准同意之日起10内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。前述变更涉及的商品房，仅限于买受人所购房单体房屋本体部分，其他如绿化景观，道路及非盈利设施的变化均不在通知之列。买受人不退房并且不签订补充协议的，视同买受人接受变更，规划、设计变更产生的一切后果均由买受人承担。出卖人应在2014年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用，具体条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电，在2014年12月31日前接通；6、供水，在2014年12月31日前接通；7、交房时，园林绿化工程基本完成；8、交房时，当期排水管网接入城市市政管网；9、燃气，在2014年12月31日前接通；10、因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起45日内书面告知买受人。商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定交接条件的证明文件，并签署房屋交接单。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分二的违约金（该比率不小于逾期不超过60日中违约金比率）等内容，杨先正、爱佳公司在《买卖合同》上签字或加盖印章。
同日，杨先正、爱佳公司签订了《买卖合同》附件1-6，杨先正、爱佳公司在前述附件上签字或加盖印章。其中附件三中约定：商品房外墙采用保温砂浆体系，出卖人针对买受人所购商品房开发规划范围内的楼宇和项目所做的广告宣传资料仅供买受人购房时参考，不作为合同的内容，也不作为任何一方享有权利或承担义务的依据。在签订合同时，出卖人已提醒买受人充分注意，所购商品房及项目实际情况最终以政府主管部门最终审批的规划设计方案、设计单位出具的设计变更通知单及买卖双方签订《买卖合同》中约定的内容为准等内容。附件六中约定：室外环境和绿化的约定买受人购买的商品房位于香澜水岸项目一期，出卖人还有香澜水岸后期项目工程正在施工作业或将要施工作业，并且工程项目的施工作业将在房屋交付后持续进行，直至香澜水岸项目全部竣工为止。所有香澜水岸项目的小区绿化、景观、会所需等整个香澜水岸项目全部建设施工结束并验收合格后才可以完善并交付使用，除合同约定的内容外，香澜水岸后期项目的建设均以武汉市国土资源和规划局沌口经济技术开发区分局最终审批为准；出卖人按照买受人提供的地址寄送相关通知，通知发出日期以信函邮戳载明的日期为准。收件人姓名：杨先正，邮政编码：430000，通知地址：武汉市蔡甸区奓山街前丰村郑湾9号。买受人应保证其所提供的上述通知地址真实、准确且信函能够寄达等内容。
上述合同及附件签订后，杨先正向爱佳公司支付购房首付款194485元。2013年8月29日，杨先正、爱佳公司及中信银行股份有限公司武汉分行签订《中信银行个人购房借款合同》。2013年9月3日，杨先正向爱佳公司转入按揭贷款430000元。
2014年12月31日前，香澜水岸5#-9#楼通过消防、绿地、供电、供水、人防、燃气、排水管网及道路工程验收，其中绿地率经规划部门审批的总平面图上，绿地率为35.3%，审核竣工图及现场核查为31.1%。2015年1月8日，武汉经济技术开发区7R2地块5-9号五栋住宅楼及地下室通过规划验收。2015年1月21日，武汉经济技术开发区7R2地块上5-9号五栋住宅楼及地下室（6号楼）办理了湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2015年1月22日，爱佳公司按照合同附件上的地址向杨先正发出香澜水岸一期（5-9号楼）入伙通知书，该通知书载明业主所选购香澜水岸房产，经武汉经济技术开发区有关部门验收、测量合格，现已于2015年1月22日准予交付使用。集中办理时间自2015年1月23日起至2015年1月29日止。其中通知书附有办理入伙手续携带的资料及入伙流程。杨先正于2015年1月22日之后收到该入伙通知书。杨先正、爱佳公司之间因逾期交房、小区更改规划赔偿等事宜协商未果，故诉至法院请求依诉予判。
一审另查明：时间为2013年7月份香澜水岸住宅小区设计规划图纸总体平面图中针对2011年8月份的批前公示设计规划图纸总体平面图中水泵房、变电房位置、楼间距、地下自行车库出入口发生变化或增加，前述事项均通过行政规划部门审批。杨先正于2015年8月21日向爱佳公司办理了收房手续。目前香澜水岸住宅小区后期项目正在开发建设中。
一审法院认为：杨先正、爱佳公司之间签订《买卖合同》及附件，系当事人真实意思的表示、未违反国家法律、行政法规强制性规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力。杨先正在合同签订后，依约向爱佳公司支付了购房款，但爱佳公司未在合同约定的期限内向杨先正交付房屋，其行为已违反合同的约定，爱佳公司应承担相应的违约责任。
杨先正要求继续履行杨先正、爱佳公司之间签订的《买卖合同》的诉请，一审法院认为当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。本案中杨先正、爱佳公司均同意履行《买卖合同》，且合同标的物在法律和事实上能够履行，同时，杨先正、爱佳公司之间已办理了交房手续，故杨先正要求杨先正、爱佳公司之间继续履行《买卖合同》的诉请，予以支持。
杨先正要求爱佳公司承担逾期交房违约金的诉请，一审法院认为《买卖合同》中约定交付符合合同约定房屋的期限在2014年12月31日之前，但爱佳公司在2015年1月21日才办理完毕香澜水岸小区（一期）5-9号五栋各项验收及登记备案手续，达到了符合合同约定的交房条件。2015年1月22日，爱佳公司向《买卖合同》附件中杨先正邮寄地址邮寄送达入伙通知书，通知杨先正2015年1月23日至2015年1月29日期间内办理入伙手续，履行了合同约定的通知义务。基于前述事实和考虑邮寄在途时间及杨先正合理的准备时间，杨先正主张爱佳公司承担逾期交房违约金，应从合同约定的交付房屋期间届满次日起即2015年1月1日计算至2015年1月29日止，按照合同约定的标准以已付房款624485元为基数按日万分之一计算，即1811.01元。杨先正此项诉请，超过前述款项的部分，不予支持。
杨先正要求爱佳公司整改配电房、楼栋外墙颜色及赔偿因房屋层高不足、楼道间距和楼栋间距不足、楼栋私开楼道出口造成安全隐患、配电房离楼栋过近、小区新增楼栋影响房屋采光和居住舒适度、绿化率减少、外墙颜色不符等所造成损失的诉请，杨先正、爱佳公司在《买卖合同》中约定建筑面积、绿地率、香澜水岸后期项目的建设以武汉市国土资源和规划局沌口经济技术开发区分局最终审批为准；经规划部门批准的规划变更、设计单位的实际变更导致影响到买受人所购房屋质量或使用功能的，涉及的商品房，仅限于买受人所购方单体房屋本体部分，其他如绿化景观，道路及非盈利设施的变化均不在通知之列。本案中爱佳公司向杨先正交付的房产小区建设规划设计虽然发生了变更，但不属于杨先正所购房屋单体质量或使用功能上的，爱佳公司的行为并未违反合同的约定，同时小区规划设计变更亦通过行政规划部门审批，在杨先正未能提供证据证实爱佳公司的行为违反了国家法律、法规强制性规定情形下，杨先正要求爱佳公司整改配电房及赔偿配电房离楼栋过近和小区新增楼栋给其造成损失的诉请，不予支持。
同理，杨先正主张因房屋层高不足、楼道间距和楼栋间距不足、楼栋私开楼道出口造成安全隐患给其造成的损失，因杨先正所购房产通过了湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，已证明所销售的房产通过了房屋质量验收和符合规划，在杨先正未能提供证据证实爱佳公司交付的房屋所涉前述事项违反了合同约定和法律、行政法规强制性规定，并由此给杨先正造成了损失的情形下，杨先正应承担举证不能的法律后果，故杨先正主张此部分诉请，不予支持。
《买卖合同》的附件中约定出卖人针对买受人所购商品房开发规划范围内的楼宇和项目所做的广告宣传资料仅供买受人购房时参考，不作为合同的内容，也不作为任何一方享有权利或承担义务的依据。杨先正基于爱佳公司交付的房屋楼栋外墙不符合宣传资料的约定，要求整改及赔偿损失的诉请，无合同依据及法律依据，不予支持。
《买卖合同》中约定绿地率35%，物业管理用房建筑面积560平方米，社区居委会用房建筑面积577平方米，会所建筑面积1686平方米，前述建筑面积、绿地率以武汉市国土资源和规划局沌口经济技术开发区分局最终审批为准。其后，香澜水岸住宅小区绿地率经规划部门审批的总平面图上，绿地率为35.3%。杨先正购买的香澜水岸一期（5#-9#楼）绿地竣工验收绿地率为31.1%。首先，根据《买卖合同》中约定绿地率条款中其他项目指标数额来分析，《买卖合同》中约定的绿地率为香澜水岸项目的总体指标，而非单期指标；其次，香澜水岸项目后期工程在建，目前无证据证实香澜水岸项目整体绿地率不符合总体审批的标准，而违反了合同的约定。基于以上事实和理由，杨先正要求爱佳公司因小区绿地率不符合合同约定要求赔偿其损失的诉请，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、杨先正与武汉爱佳置业有限责任公司继续履行双方于2013年4月4日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：经120479163）；二、武汉爱佳置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向杨先正支付逾期交房违约金人民币1811.01元；三、驳回杨先正的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1050元，减半收取人民币525元，由武汉爱佳置业有限责任公司负担。
上诉人杨先正不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院事实认定不清。1、一审法院认定的实际交房时间错误。交房时间到期后，爱佳公司并没有按期交房，杨先正到现场了解情况后发现，爱佳公司不仅擅自更改了小区规划，小区的消防、配电等设施及房屋墙体等均不符合安全规定，不仅严重影响了杨先正的居住环境的安静、舒适、通风、采光，还严重威胁到人身健康和安全，不符合合同约定的交房条件。发现这些问题后，杨先正多次向爱佳公司提出，但其置之不理，并向杨先正发了份“入伙通知书”要求杨先正收房。杨先正被迫向法院提起诉讼，在法院调解下，爱佳公司在2015年8月21日将房屋交付给杨先正，此时已逾期223天，但一审法院却以爱佳公司的“入伙协议”作为交房通知，不管房屋符不符合交付条件，错误认定2015年1月29日为交房时间。请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判爱佳公司向杨先正支付逾期交房违约金29101元；2、一、二审诉讼费由爱佳公司承担。
被上诉人爱佳公司答辩则要求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，杨先正、爱佳公司之间签订《武汉市商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思的表示，未违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行。
杨先正与爱佳公司之间签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定爱佳公司于2014年12月31日之前向杨先正交付符合合同约定房屋，但爱佳公司在2015年1月21日才办理完武汉经济技术开发区7R2地块上5-9号五栋住宅楼及地下室（6号楼）的湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，已构成违约。2015年1月22日，爱佳公司向杨先正邮寄地址邮寄送达入伙通知书，通知杨先正在2015年1月23日至2015年1月29日期间内办理入伙手续，履行了合同约定的通知义务。一审法院在考虑邮寄在途时间及杨先正合理的准备时间的情况下，判决爱佳公司承担逾期交房违约金的期限从2015年1月1日计算至2015年1月29日止并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。杨先正的上诉理由不能成立，其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费528元，由杨先正负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 红
审判员 叶玉宝
审判员 余小乔
二〇一六年三月四日
书记员 张 博