江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱民初字第0311号
原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司
被告金艳
被告路燕（兼被告金艳委托代理人）
原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司（以下简称诚善物业盱眙分公司）与被告金艳、被告路燕物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法由审判员金刚适用简易程序于2014年3月4日、17日公开开庭进行了审理。原告诚善物业盱眙分公司委托代理人周军、被告金艳、路燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诚善物业盱眙分公司诉称，从2010年8月20日起，被告方金艳所拥有的房屋为海通时代广场13号楼N105室，面积为105.58平方米，正式开始接受了物业管理服务，但是被告方虽然接受了服务，却从2011年8月31日至2013年12月31日从未主动缴纳过物业服务费及其他相关费用。原告多次催缴无果，请求判决被告缴纳所欠物业服务费人民币2956元，垃圾处理费224元，公共水电费228元，滞纳金308元，合计人民币3716元，并承担本案诉讼费。
被告金艳辩称、欠多少费用不清楚，房子已出租。
被告路燕辩称，前期物业服务费依法应当由商品房出卖方盱眙海通置业有限公司承担，原告与出卖方签订的前期物业服务合同对被告没有法律朔及力。原告主张的物业费标准不明，且存在着垃圾处理不及时、车辆乱停、随便搭棚子、秩序管理混乱等问题。
经审理查明，淮安市诚善物业服务有限公司是取得贰级资质的物业管理公司，该公司在盱眙设立诚善物业盱眙分公司。2008年5月6日，原告与房地产开发公司盱眙县海通置业有限公司签订《前期物业管理合同》。2010年8月20日，原告与业主被告金艳签订海通时代广场13号楼N105室，面积为103.58平方米的《物业服务协议》与《物业管理费收缴协议》。按照《前期物业管理合同》以及原告与被告金艳双方的约定，被告金艳就其物业向原告交纳物业管理费1元／月／㎡；生活垃圾处理费8元／月，公共水电费预收200元／户，按实分担。被告金艳入住时，须向原告一次性交纳第一年的各项费用。被告金艳需于次年第一个月交清全年的物业管理公共服务费，如延期缴付，按延期天数每天加收每日万分之五的违约金等。被告金艳领取物业的同时将房屋出租给被告路燕与他人合伙经营使用，并支付了第一年的物业服务费用。从2011年8月31日至2013年12月31日，被告金艳、路燕未向原告支付相应物业费。诉讼中，经原、被告双方确认被告路燕承租被告金艳房屋所欠物业费的期间是2011年8月11日到2013年8月30日共24个月，相对应承担的物业费2485.92元（103.58平方米＊1元＊24个月），垃圾处理费192元（8元＊24个月），公摊水电费195.94（8.164元／月＊24个月），合计2873.86元。
另查明，开发商盱眙海通置业有限公司在商品房销售过程中，对部分业主有过免除2－3年物业费的一次宣传，但在具体签订的相关合同中并未落实。争议的前期物业服务的期限自2008年5月5日起至业主委员会成立选聘新的物业公司之日止。但争议的物业小区至今没有成立业主委员会。
认定上述事实证据有，原、被告双方的陈述；原告提交的物业管理费收缴协议、前期物业服务合同、公摊电费明细等证据，以上证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点，一、前期物业服务合同是否有效；二、前期物业费应当由谁交纳。
依照《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。同时第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。结合本案而言，开发商盱眙海通置业有限公司与原告之间签订的前期物业服务合同符合法律规定，对业主具有约束力。且本案中，被告金艳与原告又重新签订了前期物业管理服务及收费协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效。
物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。法律规定，业主在物业管理活动中，有履行按时交纳物业服务费用的义务。被告金艳与承租人被告路燕约定由承租人交纳物业租赁期间的物业服务费用，在双方之间具有法律效力，但承租人未按约交纳的，作为业主的被告金艳负连带交纳责任。原告提供了相应的物业服务，而两被告未按时交纳物业费用费属违约行为，应承担违约责任。被告抗辩原告服务不到位问题，没有提供具体的证据，但不排除物业服务上存在的瑕疵。如果业主对现物业服务不满意可以通过成立业主委员会，选用满意的物业服务公司来解决，现被告以原告物业服务存在瑕疵为由拒交物业服务费用没有法律依据。而原告所主张的滞纳金也没有法律依据，本院不予采纳，至于违约金的确定应比照所遭受的损失确定，本案中原告没有提交相关损失的证据，结合本案小区的实际情况，酌定违约金为60元。
关于开发商在商品房销售过程中对部分业主有过免除2－3年物业费的宣传问题。本院认为，此种宣传是开发商的一种促销手段，买卖双方应当在具体的协议中进行明确，没有明确就不能确定相关当事人的权利义务，因此对本案的原告不具有效力。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下：
一、被告路燕于本判决生效后十日内给付原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司物业管理费用合计2874元，并承担违约金60元。
二、被告金艳对被告路艳应承担的物业管理费用和违约金同时承担连带清偿责任。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告路燕负担。
如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：341201040002554）。
审判员 金 刚
二〇一四年三月二十日
书记员 张晓玉
附本案援引的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用…第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。