江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0982民初3376号
原告：江苏大丰农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91320900782094063W，住所地盐城市大丰区金丰南大街10号。
负责人：卞玉叶，该行董事长。
委托诉讼代理人：陈新，该行职员。
委托诉讼代理人：杭杰，该行职员。
被告：吴波，男，1984年11月23日出生，汉族，住盐城市大丰区。
委托诉讼代理人：刘兴红，江苏煜衡律师事务所律师。
被告：杨振平，女，1985年1月10日出生，汉族，住盐城市大丰区。
被告：吴俊凯，男，1961年8月16日出生，汉族，住盐城市大丰区。
被告：江苏省大丰港置业有限公司，统一社会信用代码91320982555800554U，住所地盐城市大丰区大丰港经济开发区海融广场4#楼。
法定代表人：束剑峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴跃兵，盐城市大丰区大丰港法律服务所法律工作者。
原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司（以下简称大丰农商行）诉被告吴波、杨振平、吴俊凯、江苏省大丰港置业有限公司（以下简称大丰港置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大丰农商行的委托诉讼代理人陈新、杭杰，被告吴波的委托诉讼代理人刘兴红，被告杨振平、吴俊凯，被告大丰港置业公司的委托诉讼代理人吴跃兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大丰农商行向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴波、杨振平偿还原告借款本金392124.51元、利息8449.51元（计算至2017年6月11日），并承担本金392124.51元自2017年6月12日起至实际给付之日止按合同约定利率计算的利息；2.被告吴波以其预抵押的位于盐城市××区××新城××区××西侧、××南侧人才公寓××室、××室折价或拍卖、变卖的价格享有优先受偿权；3.被告吴俊凯、大丰港置业公司对被告吴波、杨振平的上述还款义务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月20日，被告吴波、杨振平向原告申请个人楼宇按揭贷款45万元，用于购买商品房。2014年2月8日，原告与吴波、杨振平、大丰港置业公司签订《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》一份，约定吴波向原告借款人民币45万元，借款期限至2029年1月10日止，月利率为6.004‰，还款方式为等额本息还款法，每月还本付息，第二十日为每期还款日，担保方式为抵押加阶段性保证，吴波以其购买的大丰港人才公寓D04幢102室、04室作抵押，抵押担保的范围包括贷款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等原告实现债权的一切费用，抵押担保期间自设立抵押之日起至担保范围内全部债务清偿完毕止，吴波未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由大丰港置业公司提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及有关资料交原告保管之日止。同日，原告与吴波、吴俊凯签订《个人楼宇按揭保证担保借款合同》一份，约定由吴俊凯对吴波的上述借款承担连带责任保证，保证期间为合同生效之日起至借款到期之日后二年，保证范围为合同项下的借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及合同规定应由借款人缴付的一切费用和原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、保全费等。2014年2月10日，大丰港人才公寓D04幢102室、04室办理了预购商品房抵押预告登记[大丰房预港区字第201400714号]，预告登记权利人为原告，义务人为吴波。此后，原告按约向被告发放贷款。贷款发放后吴波起初尚能按期还款，但自2016年12月20日起便不再还款。截至2017年6月11日，吴波尚欠借款本金392124.51元、利息8449.51元。根据合同约定，借款人连续超过3个月或累计6个月未按约偿还借款本息和相关费用，原告有权宣布合同提前到期，要求借款人一并偿还剩余借款本息，并要求保证人承担保证责任，故请求判如所请。
被告吴波辩称，因大丰港置业公司违反商品房买卖合同的约定，无法交房，我已向法院起诉解除商品房买卖合同、抵押贷款合同以及按揭保证贷款合同。在合同解除后，按揭贷款应由大丰港置业公司偿还。我方不应承担责任。
被告杨振平辩称，同吴波的答辩意见。
被告吴俊凯辩称，同被告吴波的答辩意见。
被告大丰港置业公司辩称，1、我公司与原告签订商品房买卖合同属实。但原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系。案涉房屋系我公司与山东亨得利精益钟表眼镜有限公司（以下简称亨得利公司）合作开发。我公司将大丰港人才公寓三期（C区及D01、D04）转让给亨得利公司自主开发建设。开发建设的费用由亨得利公司承担，房屋由亨得利公司自主销售。因亨得利公司结欠应付款，故签订了案涉商品房买卖合同并办理了按揭贷款；2、大丰农商行就案涉贷款已扣减我公司银行保证金7410.04元，用于偿还按揭贷款本息，该款应当予以抵充；3、因案涉房屋已经办理了抵押登记手续，故应就抵押物优先受偿。担保人仅在担保范围内承担责任。综上，请求法院查明事实后依法处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷证实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2011年5月31日，大丰港置业公司（甲方）与亨得利公司（乙方）签订合作协议，约定：甲方将位于大丰港区花田路南侧、海港路东侧、辰辉路西侧、南依复河范围内开发的人才公寓C4-C12、D01、D04号楼（三期工程）共11幢及配套设施委托乙方并以甲方的名义进行投资、开发建设及销售，并承担所有的费用及责任。李海胜为亨得利公司在大丰港人才公寓三期工程项目的负责人之一。亨得利公司一直以被告大丰港置业公司的名义对外销售位于人才公寓包括C04幢房屋在内的部分商品房，与买受人签订商品房买卖合同，所签合同均已备案。
2014年1月17日，吴波与大丰港置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同标的为大丰港人才公寓三期工程D04幢1-3层102号商品房及第一层04号车库，价款为927108元，其中首付款为477108元，剩余尾款45万元办理按揭贷款，合同约定：出卖人（大丰港置业公司）应当于2014年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人（吴波）使用；逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；合同对其他事项亦进行了约定。同日，大丰港置业公司向吴波开具了金额为477108元的预收购房款发票。
2014年1月20日，被告吴波、杨振平共同向原告申请个人楼宇按揭贷款45万元，用于购买商品房。2014年2月8日，吴波、杨振平与大丰农商行、大丰港置业公司签订《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》一份，约定吴波向大丰农商行借款人民币45万元，借款期限自2014年2月8日至2029年1月10日止，年利率为7.205%，还款方式为等额本息还款法，每月还本付息，第二十日为每期还款日，担保方式为抵押加阶段性保证，吴波以大丰港人才公寓D04幢102室、04室作抵押，抵押担保的范围包括贷款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等大丰农商行实现债权的一切费用，抵押担保期间自设立抵押之日起至担保范围内全部债务清偿完毕止，吴波未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由大丰港置业公司提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及有关资料交大丰农商行保管之日止。
同日，吴波、吴俊凯与大丰农商行签订《个人楼宇按揭保证担保借款合同》一份，约定由吴俊凯对吴波的上述借款承担连带责任保证，保证期间为合同生效之日起至借款到期之日后二年，保证范围为合同项下的借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及合同规定应由借款人缴付的一切费用和原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、保全费等。
2014年2月10日，大丰港人才公寓D04幢102室、04室办理了预购商品房抵押预告登记[大丰房预港区字第201401140号]，预告登记权利人为大丰农商行，义务人为吴波。2014年2月11日，大丰农商行向吴波发放贷款45万元，吴波向大丰农商行出具了借款借据，并将该款汇入大丰港置业公司售房专户内。上述款项出借后吴波开始尚能按期还款，但自2016年12月20日起便不再还款。截至2017年6月11日，吴波累计结欠大丰农商行借款本金392124.51元，利息8449.51元，合计400574.02元。
另，2017年6月22日，吴波向本院提起诉讼[案号为(2017)苏0982民初3550号]，要求判令：1.解除吴波与大丰港置业公司订立的商品房买卖合同以及吴波与大丰农商行、杨振平、吴俊凯、大丰港置业公司订立的担保借款合同及抵押担保借款合同；2.判令大丰港置业公司向吴波返还购房首付款477108元、契税27813.3元，并承担此款自2014年1月18日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.判令大丰港置业公司向吴波返还已缴纳的按揭贷款本息183600元，并承担此款自起诉之日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4.判令大丰港置业公司赔偿吴波违约金9271.08元。2017年9月8日，本院作出(2017)苏0982民初3550号民事判决，判令：一、解除吴波与江苏大丰农村商业银行股份有限公司、江苏省大丰港置业有限公司于2014年2月8日签订的《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》。二、解除吴波与江苏大丰农村商业银行股份有限公司、吴俊凯于2014年2月8日签订的《个人楼宇按揭保证担保借款合同》。三、江苏省大丰港置业有限公司向吴波返还购房首付款477108元，契税27813.3，合计504921.3元。同时承担477108元自2014年1月18日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。四、江苏省大丰港置业有限公司向吴波返还已偿还江苏大丰农村商业银行股份有限公司的按揭贷款本息131124.14元，并承担该款自2017年6月22日（起诉之日）起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。五、江苏省大丰港置业有限公司赔偿吴波违约金9271.08元。六、驳回吴波的其余诉讼请求。
再查，2017年6月28日，本院依照原告大丰农商行的申请作出（2017）苏0982民初3376号民事裁定，裁定:冻结被申请人吴波、杨振平、吴俊凯、大丰港置业公司银行存款50万元或查封、扣押、冻结被申请人的其他等值财产。原告为此支付财产保全费3020元。
本院认为，本院已经在（2017）苏0982民初3550号案件中判决解除案涉《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》及《个人楼宇按揭保证担保借款合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同相对性原理及《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》及《个人楼宇按揭保证担保借款合同》的约定，案涉《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》及《个人楼宇按揭保证担保借款合同》解除后，吴波、杨振平作为涉案合同的借款人负有向出借人大丰农商行返还剩余借款本金的义务并应赔偿大丰农商行相应的利息损失。关于利息损失，本院确定在合同解除前按照《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》及《个人楼宇按揭保证担保借款合同》约定利率计算，合同解除后按中国人民银行同期贷款利率计算。大丰港置业公司作为该笔借款的担保人，根据《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》的约定，应对吴波的借款承担连带清偿责任直至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证、办妥抵押登记、并将房屋他项权证及有权资料交大丰农商行保管之日止。涉案房产至今未办理产权证、土地使用权证以及他项权证，故大丰港置业公司应对吴波的全部未还借款承担连带清偿责任。吴俊凯作为该笔借款的担保人，根据《个人楼宇按揭保证担保借款合同》的约定，应对吴波的借款承担连带清偿责任。但是，涉案《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》及《个人楼宇按揭保证担保借款合同》的解除系大丰港置业公司违约导致《商品房买卖合同》解除所致，吴波偿还大丰农商行剩余未还借款，赔偿大丰农商行利息损失后仍可要求大丰港置业公司予以返还。为了减少不必要的重复和当事人的讼累，故本院确定由大丰港置业公司向大丰农商行返还剩余贷款本金、赔偿利息损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款虽然规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，但该司法解释并未明确买受人不再承担清偿贷款的责任，对此不应作扩大解释。根据该司法解释的规定，大丰农商行可以选择要求吴波还款，大丰港置业公司承担连带责任，也可以选择只要求大丰港置业公司还款，但大丰农商行选择要求吴波还款时，吴波仍应承担还款责任。因此，本院确定由吴波与大丰港置业公司共同向大丰农商行返还剩余贷款本金，并赔偿大丰农商行利息损失，吴俊凯对吴波的还款义务承担连带责任，吴波、杨振平、吴俊凯在承担相关责任后可向大丰港置业公司追偿。吴波、杨振平、吴俊凯关于不应承担还款责任的辩解意见本院不予采信。鉴于大丰农商行尚未就涉案房屋取得抵押权，而仅为抵押权预告登记，故大丰港置业公司或吴波、杨振平、吴俊凯怠于履行清偿剩余借款本息的义务时，大丰农商行可拒绝办理注销涉案房屋上设定的抵押权预告登记手续，以保障其债权的实现。同理，大丰港置业公司或吴波、杨振平、吴俊凯清偿剩余借款本息后，大丰农商行应当及时办理注销涉案房屋上设定的抵押权预告登记手续。因案涉房屋仅办理抵押预告登记，因抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立的目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但因不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，不产生优先受偿的效力。故对于原告大丰农商行关于的对案涉房屋享有优先受偿权的主张，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、被告江苏省大丰港置业有限公司返还原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司借款本金392124.51元，并赔偿原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司计算至2017年6月11日的利息损失8449.51元，392124.51元自2017年6月12日起至判决生效之日止按合同约定计算的利息损失以及392124.51元自判决生效之次日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。于判决生效后一个月内履行完毕。
二、被告吴波、杨振平对被告江苏省大丰港置业有限公司上述义务承担共同偿还责任。
三、被告吴俊凯对被告吴波的上述第二款义务承担连带清偿责任。
四、被告吴波、杨振平、吴俊凯在承担相关责任后有权向被告江苏省大丰港置业有限公司予以追偿。
五、原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司自该贷款剩余本息清偿之日起十日内办理注销在大丰港人才公寓D04幢102室、01室上设定的抵押权预告登记手续。
六、驳回原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
被告如不能按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9083元，减半收取4542元，保全费3020元，合计7562元，由被告大丰港置业有限公司负担。被告吴波、杨振平、吴俊凯承担连带责任，于本判决生效之日起一个月内直接支付给原告大丰农商行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判员 徐 辉
二〇一七年九月八日
书记员 顾云骕（代）
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2.《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效
3.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。