浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0603民初7832号
原告：孙金富，男，1953年10月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：何钰萍，浙江金道律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：王文甲，浙江金道律师事务所律师。
被告：绍兴县盛强投资有限公司，住所地：绍兴市柯桥区柯岩街道独山村平安畈。统一社会信用代码：91330621780460904Q。
法定代表人：俞祥根。
委托诉讼代理人（特别授权）：张国华，浙江鉴湖律师事务所律师。
原告孙金富与被告绍兴县盛强投资有限公司（以下简称盛强公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，与（2016）浙0603民初7831号案公开开庭合并进行了审理。原告孙金富的委托诉讼代理人何钰萍，被告盛强公司的委托诉讼代理人张国华到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告孙金富向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告恢复原告坐落于柯桥区柯岩街道××室、××室、××室房屋的通电；2.依法判令被告开通原告4幢104-304、105-305房屋的配套货梯并让原告使用位于106-306与107-307之间的配套货梯；2.依法判令被告向原告赔偿因被告对原告房屋断电所造成的租金损失200,000元；3.依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年1月29日，原告向盛强公司购买位于绍兴县柯岩街道××室、××室、××室房屋（房产所有权证号为绍房权证柯岩字第××号、06××90号、06691号）（以下简称“案涉房屋”）并陆续支付购房款300万元。盛强公司于2008年8月向原告交付了可正常使用的案涉房屋，此后，原告一直使用房屋并根据盛强公司的要求按期缴纳电费。后盛强公司因与原告之间的房屋买卖合同纠纷，于2013年1月16日向贵院起诉，诉请：1.判令解除双方间房屋买卖预约合同；2.原告腾退盛强独山仓储用房4幢104-304、105-305、106-306号仓储用房，盛强公司退还原告诚意金300万元。贵院经审理后于2013年7月24日作出（2013）绍民初字第405号民事判决书，判令：1.解除盛强公司与原告之间订立的预约合同；2.原告应将案涉房屋腾空退还给盛强公司，由盛强公司退还原告人民币300万元，房、款均限于判决生效后二十日内履行完毕；3.案件受理费由原告负担。原告不服一审判决，向绍兴市中级人民法院上诉，绍兴中院于2013年11月6日作出（2013）浙绍民终字第1028号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审判决后，盛强公司向贵院申请强制执行，贵院于2013年12月27日作出（2014）绍执民字第121号民事裁定书，裁定原告腾空案涉房屋，并负担一审诉讼费用。原告根据贵院的要求腾空了案涉房屋，交纳了案件受理费。原告不服二审判决，于2014年4月向浙江省高级人民法院申请再审。浙江省高级人民法院经审理认为双方房屋买卖合同关系成立，认定盛强公司已将房屋交付原告使用的事实，并于2014年11月27日作出（2014）浙民提字第95号民事判决书，判决：1.撤销绍兴市中级人民法院（2013）浙绍民终字第1028号民事判决和绍兴县人民法院（2013）绍兴民初字第405号民事判决；2.驳回盛强公司的诉讼请求；3.一、二审案件受理费均由盛强公司负担。案件经浙江省高级人民法院再审判决后，原告于2015年1月向贵院提出执行回转申请，请求：1.贵院从盛强公司处回转执行已被错误执行的案涉房屋；2.贵院从盛强公司处回转执行已被错误执行的一审费用。执行回转立案六个多月后，历经重重困难与阻挠，盛强公司才于2015年7月向原告返还了案涉房屋。案涉房屋回转给原告后，原告发现，盛强公司居然将案涉房屋进行了断电处理。虽经原告及原告律师多次催促，盛强公司仍拒绝恢复通电。盛强公司还恶意关闭原告4幢104-304、105-305房屋的配套货梯并阻止原告使用位于106-306与107-307之间配套货梯。盛强公司此恶意之举导致原告根本无法正常使用案涉房屋，无法实现房屋的正常使用功能。原告将不通电的房屋出租，所收取的租金与同类通电房屋租金相比，连一半的租金都不到。原告认为，盛强公司对案涉房屋恶意断电，且经反复催告拒不恢复通电的行为严重侵害了原告对于案涉房屋的使用权、收益权等合法权益。为此，原告现特向贵院提起诉讼，望贵院予以支持。
被告盛强公司辩称，我们认为根据省高院的再审判决确定的三个原则，第一，认为是买卖合同有效且部分履行；第二，认为盛强公司违约；第三，认为价格问题是买受人也就是本案原告合法行使权利。按照这三个原则，我们推理省高院认定盛强公司违约是原告履行了后履行抗辩权。也就是说原告方行使的合法权利是合同法里的后履行抗辩权。省高院的判决书里已经明确了今天的原告方是同意接受这个房屋的，这个履行权到这里后其后履行抗辩权已经履行完毕了。原告接受了房屋且从2008年开始已经在占有使用房屋了，在这样的情况下原告方应当依据合同交付房款。省高院认为合同成立且部分履行，这里的部分履行是指原告方缴纳了部分房款（30%左右的房款），被告方交付了房屋，至于剩下的70%的房款怎么办，省高院说了一句合法行使权利的混话，我们认为应当继续履行合同，原告方应当缴纳房款。房款是约定明确的，并不是没有约定或者约定不明确，故剩下的房款作为原告方有先履行的义务。而且由于双方没有签订正式的房屋买卖合同，所以对于什么时候通水、通电等情况都无法作出明确的约定。因为原告没有履行合同约定及时缴纳房款，所以被告方的一些行为也都是合理的。即使有违约行为，也是原告方先违约的。
综上，请求法院依法审理后判决驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的（2014）浙民提字第95号民事判决书、收款收据，被告提交的房屋所有权证，双方当事人并无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的日期为2015年8月18日的律师函及寄送凭证，用以证明执行回转后，被告恶意将案涉房屋断电，原告及原告律师多次催促，要求其恢复案涉房屋通电的事实。被告经质证认为，被告没有收到过这个律师函。本院认证认为，因该组证据仅反映原告委托代理人将函件交付快递公司的事实，未能证实被告已经签收的事实，缺乏有效证据必备的关联性要件，对其证明力本院不予确认；2.原告提供的视频资料一份，用以证明不管是案涉房屋还是房屋对应的电梯都是处于不通电的状态的事实。被告经质证认为里面的一些照片，有的照片有门牌号，可以确认是盛强公司的商品楼，有的照片没有门牌号，不知道是不是盛强公司的商品楼。至于电梯按键按不下去的问题，我们也无法确认到底是不是那里的电梯，故不予认可。本院认证认为，现有证据仅能证实双方之间存在案涉房屋的买卖关系，但因双方之间未订立书面房屋买卖合同，原告诉称的货梯使用问题权利义务关系不明确，原告提供的该组证据缺乏有效证据必备的关联性要件，对其证明力本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月29日，孙金富欲向盛强公司购买独山仓储用房向盛强公司预交200万元。同年5月20日，孙金富经与盛强公司协商一致后，向盛强公司提交一份《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》，载明：鉴于本人经营需要，意欲购买贵公司开发的盛强独山仓储用房，为确保购买权，申请保留盛强独山仓储用房4幢1-3层104-105-106号（现为柯岩街道独山村4幢104-304室、105-305室、106-306室）的优先购买权。申请事项：1.为保证日后享有该房的购买权，本人自愿在提交申请时一次性交付诚意金200万元，在签订正式合同时抵充房款。2.无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无需另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人。3.本申请书只适用本人，未经贵司同意，本人无权将本申请书转让给他人；同时，也请贵司保证不擅自取消本人的购买资格。4.自《正式合同》签订之日起，本申请书自动失效……。同日，盛强公司出具《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》一份予以确认，载明：本交款单为客户孙金富要求保留盛强独山仓储用房4幢1-3层104-105-106号之诚意金交纳凭据，该房建筑面积1548.34㎡，单价104-6288元／㎡、105-7088元/㎡、106-6088元/㎡，总价9,717,549.92元。客户在签订正式合同时可享受9.5折优惠（此款在签订《正式合同》时抵充房款，不计息）。2007年11月14日、2009年1月5日，孙金富分别向盛强公司交纳50万元、30万元，盛强公司各出具《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》一份予以确认，确认单载明：本交款单为客户孙金富要求保留盛强独山仓储用房4幢1-3层04-05-06号之诚意金交纳凭据（此款在签订《正式合同》时抵充房款，不计息）。2009年1月，孙金富又向盛强公司交纳了20万元。孙金富于2008年起使用房屋至今。2009年11月2日，盛强公司办理了其公司所在土地的土地使用权证（包括本案讼争房屋下的土地），权证载明：土地使用权人为盛强公司，土地坐落柯岩街道独山村，地号3-56-0-48，地类（用途）工业，使用权类型出让，使用权面积17,217平方米。2010年9月30日，盛强公司办理了本案讼争房屋的所有权证，权证分别载明：房屋所有权人为盛强公司，房屋坐落柯岩街道独山村4幢104-304室，规划用途工业，建筑面积432.86平方米;房屋所有权人为盛强公司,房屋坐落柯岩街道独山村4幢105-305室，规划用途工业，建筑面积200.06平方米;房屋所有权人为盛强公司,房屋坐落柯岩街道独山村4幢106-306室，规划用途工业，建筑面积897.62平方米。2012年11月，盛强公司代理人向孙金富发出律师函，载明：盛强公司将房屋交付给孙金富后，虽催促孙金富签订正式的仓储房转让合同，但是双方至今没有签订，故函告孙金富如下：1.您所交纳的诚意金占约定总房价的32%，原则上采取退房退款的办法……；2.为了能妥善处理，本律师要求您在十五个工作日内到盛强公司办公室面商。2012年12月3日，盛强公司就土地性质问题征求孙金富意见，意见表中有三种意见：1.同意按工业用房办证的请签名；2.同意按商业用房办证的请签名；3.对上述二方案均不同意的请签名。但孙金富未在意见表中签字，至今也未与盛强公司签订正式的书面房屋买卖合同。
2013年1月16日，盛强公司诉至本院，请求判令：1.孙金富腾退盛强独山仓储用房4幢104-304、105-305、106-306号仓储用房，盛强公司退还孙金富诚意金300万元及同期银行利息；2.孙金富支付自2008年7月至房屋实际腾退时的房屋使用费；3.由孙金富承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求为：1.解除双方间房屋买卖预约合同；2.孙金富腾退盛强独山仓储用房4幢104-304、105-305、106-306号仓储用房，盛强公司退还孙金富诚意金300万元。本院经审理后于2013年7月24日作出（2013）绍民初字第405号民事判决书，判决：一、解除绍兴县盛强投资有限公司与孙金富之间订立的预约合同；二、孙金富应将房屋所有权人为绍兴县盛强投资有限公司位于绍兴县柯岩街道独山村4幢104-304、105-305、106-306室房屋（房产所有权证号为绍房权证柯岩字第××号、第××号、第06691号）腾空退还给绍兴县盛强投资有限公司，由绍兴县盛强投资有限公司退还给孙金富300万元，房、款均限于判决生效后二十日内履行完毕。孙金富不服，提起上诉，绍兴市中级人民法院于2013年11月11日作出（2013）浙绍民终字第1028号民事判决书，二审法院查明的事实与一审判决认定的事实一致，终审判决驳回上诉，维持原判。终审判决后，权利人盛强公司申请本院执行，经本院强制执行，孙金富腾退了房屋，并向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院于2014年8月13日作出（2014）浙民申字第334号民事裁定，对该案提审。2014年11月17日，浙江省高级人民法院作出（2014）浙民提字第95号民事判决书，再审判决对原一、二审查明的事实予以确认。另查明：2011年10月13日，盛强公司发出致各位业主的函件，其中第三条载明：“因于工业谈判，我们决定工业出售，按前面诚意金申请书单价结算，折扣一律不计78%单价，按比例计算，即人民币一次性付清”。再审判决认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”之规定，应认定孙金富与盛强公司之间的房屋买卖合同关系成立。且此后，盛强公司已向孙金富交付案涉房屋，孙金富另外又以诚意金的形式交纳100万元款项，由于双方此前于《盛强独山仓储用房购买权确认申请书》中约定的关于孙金富应交纳的诚意金内容已履行完毕，结合原审查明的孙金富自2008年起即使用案涉房屋的事实，孙金富另行交纳的100万元应认定为支付部分剩余房款。据此，在双方当事人已经分别履行交纳部分房款、交付房屋等房屋买卖合同的主要义务的情况下，应认定双方间房屋买卖合同不仅成立，且已经部分履行。由于本案并不属于不可抗力导致不能实现合同目的之情形，作为违约一方的盛强公司依法不享有合同的解除权。原一、二审判决对此所作认定错误，应予纠正，再审判决如下：一、撤销绍兴市中级人民法院（2013）浙绍民终字第1028号民事判决和绍兴县人民法院（2013）绍民初字第405号民事判决。二、驳回绍兴县盛强投资有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各30,800元，均由绍兴县盛强投资有限公司负担。嗣后，本院根据孙金富申请予以执行回转，2015年7月10日，盛强公司将案涉房屋返还给孙金富。由于双方对买卖案涉房屋的价格意见不一，致协商未成，同月10日，被告遂将案涉房屋的电源切断，原告遂于2016年8月5日诉至本院要求处理，酿成纠纷。
本院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽职，共同构建良性市场环境。民事案件案由应当依据当事人主张的法律关系的性质来确定。本案中，根据浙江省高级人民法院再审判决认定，原、被告之间的房屋买卖合同不仅成立，而且已经部分履行，现原告在执行回转后因被告擅自切断电源，起诉要求被告恢复通电并赔偿由此造成的租金损失，故本案宜以房屋买卖合同纠纷审理。原告经本院释明本案法律关系的性质，亦同意按该案由进行审理。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案被告在执行回转后，因与原告未能就房屋买卖价格达成一致意见，未能采取合法、正当的途径解决双方合同履行中的分歧，而是擅自将房屋电源切断，影响了原告对房屋的正常使用，显然是一种违约行为，且无正当理由，依法应向原告承担采取补救措施的违约责任，现原告要求被告恢复通电，理由正当，本院应予支持。被告辩称认为原告应当继续履行合同，因房款约定是明确的，并不是没有约定或者约定不明确，故剩下的房款作为原告方有先履行的义务。而且由于双方没有签订正式的房屋买卖合同，所以对于什么时候通水、通电等情况都无法作出明确的约定。因为原告没有履行合同约定及时缴纳房款，所以被告方的一些行为也都是合理的。即使有违约行为，也是原告方先违约，对此，本院认为，从被告上述抗辩理由分析，其实际上行使的是先履行抗辩权，所谓先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合债的本旨，包括迟延履行、不完全履行、部分履行和不能履行等形态，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。本案中，因被告早已将案涉房屋交由原告使用，且双方迄今未订立书面房屋买卖合同，对于剩余房款的付款时间未作出明确约定，在此情况下，无法判断双方债务的先后履行顺序，现被告要求原告先履行支付剩余房款的义务，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于原告同时要求判令被告开通原告4幢104-304室、105-305室房屋的配套货梯并让原告使用位于106-306室与107-307室之间的配套货梯的诉讼请求应否支持的问题，如上所述，原告虽已向被告购买案涉房屋，但由于双方迄今未订立书面房屋买卖合同，对于原告使用案涉货梯的权利义务关系未作明确约定，有待于双方今后在书面合同中明确各自的权利义务，故原告该项请求，理据不足，本院不予支持。原告另要求被告赔偿因断电造成的租金差价损失20万元，仅有己方陈述，无其他证据佐证，本院不予支持，被告该项抗辩理由成立，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告绍兴县盛强投资有限公司应将原告孙金富购买的位于绍兴市柯桥区柯岩街道独山仓储用房4幢104-304室、105-305室、106-306室房屋恢复通电，限于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告孙金富的其他诉讼请求。
案件受理费4300元，由原告孙金富负担4220元，被告绍兴县盛强投资有限公司负担80元，限被告绍兴县盛强投资有限公司于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周国鑫
代理审判员 李佩艺
人民陪审员 王国林
二〇一七年四月九日
书 记 员 李琼珏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。