湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂东西湖民商初字第00268号
原告交通银行股份有限公司武汉东西湖支行。
负责人何庆游，行长。
委托代理人熊瑛，湖北山河律师事务所律师。
被告王代勤，男，1975年2月10日出生，汉族，武汉市人。
被告肖燕红，女，1977年11月25日出生，汉族，湖北省仙桃市人。
被告武汉市海景置业发展有限责任公司。
法定代表人徐志英，董事长。
委托代理人张杰，男，1980年1月9日出生，汉族，武汉市人。
委托代理人胡跃治，男，1977年6月1日出生，汉族，武汉市人。
原告交通银行股份有限公司武汉东西湖支行（以下简称交行东西湖支行）与被告王代勤、肖燕红、武汉市海景置业发展有限责任公司（以下简称武汉海景公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年5月16日受理后，依法适用普通程序，由代理审判员张恒担任审判长，与人民陪审员吴玮、付元姣组成合议庭，于2014年2月10日公开开庭进行了审理。原告交行东西湖支行的委托代理人熊瑛，被告武汉海景公司的委托代理人张杰、胡跃治到庭参加了诉讼。被告王代勤、肖燕红经本院公告传唤，未到庭应诉。经院长批准，本案延长审理期限三个月，现已审理终结。
原告交行东西湖支行诉称，2005年12月15日，原告与被告王代勤、武汉海景公司签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向被告王代勤发放个人房产按揭贷款107，000元，期限为10年，年利率为5.508%。被告王代勤以其购买的位于武汉市东西湖区二支沟海景花园南区B栋综合楼栋南13层3号的房产为上述贷款本金及利某、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用等提供抵押担保，并于2006年2月7日办理了《武汉市期房抵押证明》。被告武汉海景公司作为保证人在原告取得商品房的现房抵押证明文件正本前，自愿为被告王代勤的贷款本息提供连带责任保证。被告肖燕红作为共同还款人及抵押房产共有人，不仅愿意以其收入为被告王代勤共同履行上述贷款本息的责任和义务，而且同意被告王代勤以该房产向原告提供抵押担保。上述合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告王代勤、肖燕红拒不履行其按月还款义务，被告武汉海景公司亦未履行其担保责任。请求法院判令：1、被告王代勤、肖燕红立即偿还原告借款本金46，453.89元、利某1，863.32元及逾期罚息305.50元，共计48，622.71元（暂计算至2013年3月23日，此后按同期同类银行贷款利率计算至全部贷款清偿之日止）；2、原告对被告王代勤抵押的房产享有优先受偿权；3、被告武汉海景公司对上述借款本息向原告承担连带还款责任；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告王代勤、肖燕红经本院公告传唤未到庭应诉，亦未提交答辩状。
被告武汉海景公司辩称，被告王代勤已取得商品房权属证明，原告已经办理了期房抵押登记证明，该抵押登记证明与房屋他项权证具有同等法律效力。本案涉案房屋已经是现房，具备办理现房抵押登记证明条件，只需原告到房产局办理相关手续。如果未办理期房抵押登记证明转现房抵押登记证明的手续，是原告单方阻止该合同条件成就的行为，应视为该合同条款条件已经成就。根据《个人房产抵押贷款合同》第八条第四款的规定，被告武汉海景公司的保证责任已经免除，不应承担保证责任。
原告交行东西湖支行为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
1、《个人房产抵押贷款合同》、《交通银行个人房产贷款申请审批表》、《交通银行（贷款）借款凭证（贷款记录）》，证明原告向被告王代勤发放个人房产按揭贷款107，000元，期限为10年，年利率为5.508%；被告王代勤以其所购房产为上述贷款本金、利某、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等提供抵押担保；被告肖燕红作为共同还款人愿意以其收入为被告王代勤共同履行上述贷款本息的责任和义务；被告武汉海景公司作为保证人及房产出卖人在原告取得商品房的现房抵押登记证明文件正本前，自愿为被告王代勤的贷款本息提供连带责任保证；
2、被告王代勤、肖燕红的身份证明、结婚证、收入证明，证明原告已尽了合理的审查义务；
3、武汉市期房抵押证明，证明被告王代勤依照合同约定办理了期房抵押证明，原告对被告王代勤抵押的房产享有优先受偿权；
4、贷款详细信息查询表，证明被告未按合同约定按月履行还款义务，截止2013年3月23日已欠原告借款本金46，453.89元，利某1，863.32元、逾期罚息305.50元，合计48，622.71元。
被告王代勤、肖燕红经本院合法传唤未到庭质证，亦未向本院提交证据。
被告武汉海景公司为支持其反驳主张，向本院提交了武汉市商品房权属证明书，证明位于武汉市东西湖区二支沟东海景花园南区B栋综合楼南座13层3室已取得武汉市商品房权属证明书，已具备期房抵押权证转现房抵押权证的条件。
审理中，本院依职权向武汉市东西湖区房产管理局法规科工作人员马莉制作了一份调查笔录，其证实现房抵押权证办理的前提是该房屋已办理房屋产权证书，且需要抵押人和抵押权人共同申请，并提交期房抵押权证明原件、抵押人身份证、房产证。
经庭审质证，被告武汉海景公司对原告交行东西湖支行提交的证据1、2、3、4真实性均无异议，但对证据1的证明目的有异议，其不应承担连带保证责任。
原告交行东西湖支行对被告武汉海景公司提交的证据武汉市商品房权属证明书真实性无异议，对证明目的有异议，只能证明该房屋可以办理房屋所有权证，不能证明该房屋可以办理期房抵押权证转现房抵押权证。
原告交行东西湖支行、被告武汉海景公司对本院依职权调取的证据均无异议。
本院对原、被告均无异议的证据，即原告交行东西湖支行提交的证据2被告王代勤、肖燕红的身份证明、结婚证、收入证明、证据3武汉市期房抵押证明、证据4贷款详细信息查询表、本院依职权向武汉市东西湖区房产管理局法规科工作人员马莉制作的调查笔录予以采信。对当事人提交的有异议的证据经审查认为原告交行东西湖支行提交的证据1《个人房产抵押贷款合同》、《交通银行个人房产贷款申请审批表》、《交通银行（贷款）借款凭证（贷款记录）》，可证明被告王代勤、肖燕红向原告交行东西湖支行申请个人房产贷款，后原告交行东西湖支行与被告王代勤、武汉海景公司签订了《个人房产抵押贷款合同》，并约定了各自的权利义务的事实，本院予以采信。被告武汉海景公司提交的武汉市商品房权属证明书，可以证明坐落于东西湖区二支沟东海景花园南B栋综合楼南座13层3室房屋已于2010年6月25日取得武汉市商品房权属证明书，但无法证明该房屋已具备办理现房抵押权证的条件。
根据以上有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
2002年7月25日，王代勤与肖燕红登记结婚。
2005年12月10日，王代勤（借款人）、肖燕红（共同还款人）填写了一份《交通银行个人房产贷款申请审批表》，载明借款人王代勤、共同还款人肖燕红；购房情况：房产出卖人武汉海景公司、房产地址二支沟海景花园内海景花园南区B栋综合楼南座1303号房；借款申请：首期付款额46，077元、住房贷款额107，000元，借款期限自2006年1月23日至2016年1月23日。借款人及共同还款人郑重声明：共同还款人愿意以自己的收入与借款人共同履行偿还此房产贷款本息的责任和义务。王代勤在该表借款人处签名，肖燕红在该表共同还款人处签名，武汉海景公司在担保人处盖章。
2005年12月20日，王代勤（甲方）、交行东西湖支行（乙方）和武汉海景公司（丙方）签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定：第一条房屋：甲方购买并用于向乙方提供抵押的房屋为坐落于海景花园南区B栋综合楼南座13层3号房，建筑面积66.7㎡，购房总价为153，077元；第二条贷款：2.1商业贷款金额为107，000元，期限为10年，自放款日起计……第三条利率及调整：3.1利率：商业贷款利率4.59‰／月……第四条贷款的发放……4.2放款的条件得到满足且甲方办妥借款手续后，乙方在三个银行工作日内放款……第五条还款：5.1甲方按照等额本息法还款，即贷款期限内每月以相等的额度偿还贷款本息，每月还款额为1，161.70元；5.2选择等额本息还款法或等额本金还款法的，还款日为每日20日……第八条保证：8.1丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证；8.2保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；8.3保证范围为本合同项下贷款本金及利某、罚息、复利及乙方实现债权的费用。实际债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；8.4甲方取得第一条约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，丙方的保证责任解除……第九条保证：9.1本合同项下抵押物为第一条约定的房屋……9.3抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利某、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；9.4共有人均同意以第一条约定的房屋为乙方在本合同项下债权提供抵押担保；9.5甲方应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交乙方保管……第十三条甲方的义务：13.1按本合同约定的时间、金额和币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利某……第十四条乙方的权利：14.1按照本合同约定收回贷款本金、利某（包括复利、逾期及挪用罚息），收取甲方应付的费用……第十五条乙方的义务：15.1在甲方履行本合同约定义务的前提下，乙方有义务按本合同约定的时间和金额发放贷款……第十六条贷款的提前到期：出现下列任一情形时，乙方有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利某：……（2）甲方违反本合同的约定……第十七条甲方的违约责任：17.1甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利某或按合同约定用途使用贷款的，乙方按逾期或挪用贷款的罚息利率计收利某，并对应付未付利某计收复利：（1）逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率加收50%；逾期天数从还款日次日计算至实际还款日……第十九条抵押权的行使：19.1下列任一情况出现时，乙方有权处理抵押物：（1）甲方连续三个月或累计六个月未按时足额还款……19.2乙方有权按照法律规定的方式处理抵押物……。合同还约定了其他事项。王代勤、交行东西湖支行、武汉海景公司分别在合同上盖章，肖燕红在共有人处签名。
上述合同签订后，交行东西湖支行于2006年1月23日向王代勤发放借款107，000元。上述合同履行期间，王代勤未按时偿还借款。截止2013年3月23日，王代勤尚欠交行东西湖支行借款本金46，453.89元（其中逾期本金10，446.90元、未到期本金36，006.99元）、利某1，863.32元、罚息305.50元。
2006年2月7日，武汉市东西湖区房产管理局出具了武汉市期房抵押证明（武房期东字第200601415号），期房种类为预购商品房，期房坐落为东西湖区二支沟海景花园南区B栋综合楼南13层3号，抵押人王代勤，抵押权人交行东西湖支行，权利价值107，000元，约定期限自2005年12月29日至2016年12月29日。注：上述期房在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理抵押登记，核发房屋他项权证。
2010年6月25日，武汉市东西湖区房产管理局向武汉海景公司发放了坐落于东西湖区二支沟东海景花园南B栋综合楼南座13层3室房屋的武汉市商品房权属证明书（武房商证东字第010003758号）。
2014年3月5日，本院向武汉市东西湖区房产管理局法规科工作人员马莉调查期房抵押权证转现房抵押权证的程序，其陈述在房屋取得产权证书的前提条件下，由抵押人和抵押权人共同出具申请书，并提交抵押人的身份证、房产证及期房抵押权证原件，抵押权人不能单独办理上述手续，需要抵押权人和抵押人的共同配合。
原告交行东西湖支行多次向被告王代勤催收借款未果，于2013年5月16日诉至本院，要求如诉称。被告王代勤、肖燕红经本院公告传唤未到庭应诉，无法调解。
本院认为，原告交行东西湖支行与被告王代勤、武汉海景公司签订的《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按合同约定履行。原告交行东西湖支行依约向
被告王代勤发放了借款，全面履行了合同义务，被告王代勤应当依照合同约定按时偿还借款。
截止2013年3月23日，被告王代勤欠原告交行东西湖支行借款本金46，453.89元（其中逾期本金10，446.90元、未到期本金36，006.99元）、利某1，863.32元、罚息305.50元。被告王代勤未按时偿还借款的行为构成违约行为。根据《个人房产抵押贷款合同》第十六条的约定，被告王代勤违反合同约定的，原告交行东西湖支行有权单方宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告王代勤立即偿还所有到期贷款本金并结清利某。被告肖燕红作为被告王代勤的配偶，其以书面方式承诺愿意以其收入与被告王代勤共同履行偿还诉争房产贷款本息的责任和义务，故应对上述借款本金、利某及罚息承担共同还款的责任。因此，原告交行东西湖支行要求被告王代勤、肖燕红共同偿还借款本金46，453.89元、利某1，863.32元、罚息305.50元（暂计算至2013年3月23日，此后按同期同类银行贷款利率计算至全部贷款清偿之日止）的诉讼请求，本院予以支持。
被告王代勤以其购买的坐落于武汉市东西湖区二支沟海景花园南区B栋综合楼南13层3号房屋设立抵押担保后，并在房屋管理部门办理了武汉市期房抵押证明（武房期东字第200601415号），抵押担保范围为合同项下贷款本金及利某、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，双方担保关系合法有效。被告肖燕红作为共有人同意以上述房屋为合同项下债权提供抵押担保。原告交行东西湖支行在被告王代勤未按时偿还借款的情形下，请求对上述房屋享有优先受偿权具有法律依据，本院予以支持。
被告武汉海景公司作为保证人对上述贷款本金及利某、罚息、复利及实现债权的费用承担连带责任保证，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。关于原告交行东西湖支行要求被告武汉海景公司对上述借款本息承担连带还款责任的诉讼请求，本院认为若被告王代勤设定的抵押物不足以清偿上述债务，则由被告武汉海景公司对债权余额部分承担连带保证责任。原告交行东西湖支行要求被告武汉海景公司直接承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。
根据《个人房产抵押贷款合同》第8.4条约定，被告武汉海景公司免除保证责任的前提条件是被告王代勤取得约定房屋的权利证明、原告交行东西湖支行取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本。该约定是原告交行东西湖支行在发放贷款时，为了控制风险，将保证人的保证责任限定在原告交行东西湖支行取得现房抵押登记证明文件之前，而并非取得期房抵押证明文件前。原告交行东西湖支行并未取得现房抵押登记证明文件，期房抵押证明转现房抵押登记证明必须在抵押物已取得房屋所有权证后，由抵押人和抵押权人共同向房地产管理部门申请。本案中因被告王代勤并未办理抵押物的房屋所有权证书，亦未配合原告交行东西湖支行申请期房抵押证明转现房抵押登记证明，而并非原告交行东西湖支行怠于行使其权利，阻止保证责任免除条件的成就。故被告武汉海景公司提出其保证责任已免除的辩称意见，本院不予采纳。
被告王代勤、肖燕红经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案的正常审理，可予缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十三条、第三十四条、第三十八条、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告王代勤、肖燕红于本判决生效后七日内共同向原告交通银行股份有限公司武汉东西湖支行偿还借款本金46，453.89元、利息1，863.32元、罚息305.50元，以上共计48，622.71元（暂计算至2013年3月23日，从2013年3月24日起利息以所欠借款本金46，453.89元为基数，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；
二、若被告王代勤、肖燕红逾期未履行上述还款义务，则以其设立的抵押物坐落于武汉市东西湖区二支沟海景花园南区B栋综合楼南13层3号房屋（证号：武房期东字第2006014**号）折价予以清偿，原告交通银行股份有限公司武汉东西湖支行对该房屋享有优先受偿权；
三、若被告王代勤、肖燕红设定的抵押物仍不足以清偿上述债务，则由被告武汉市海景置业发展有限责任公司对偿付不足部分承担连带保证责任；
四、驳回原告交通银行股份有限公司武汉东西湖支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，016元、公告费650元，共计1，666元（原告交通银行股份有限公司武汉东西湖支行已预交），由被告王代勤、肖燕红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，预交上诉案件受理费1，016元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号832886，上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 恒
人民陪审员 吴 玮
人民陪审员 付元姣
二〇一四年三月十三日
书 记 员 杨 静