广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2111号
上诉人（原审被告）：廖康美，女，1971年3月4日出生，汉族，住广东省台山市。
被上诉人（原审原告）：广州市德明房地产代理有限公司，住所地。
法定代表人：何庆祥，总经理。
委托代理人：曾庆桂，均为该司职员。
委托代理人：李大宁，均为该司职员。
上诉人廖康美因与被上诉人广州市德明房地产代理有限公司（以下简称德明公司）居间合同纠纷一案，不服海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经原审法院审理查明：2013年8月4日，德明公司（中介方）、廖康美（乙方，买方）与邓燕冰（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同》，订明甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于海珠区晓港西马路53号303房的物业达成一致协议，签订本合同；该物业建筑面积46.74平方米，买卖成交价为600000元；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用的1%的违约金；等。廖康美于当天签署《中介服务费确认书》给德明公司，载明本人廖康美现确认贵司提供了中介服务，成功促成签订关于广州市海珠区晓港西马路53号303房物业的买卖合同；为此，本人同意支付18000元予贵司作为中介服务费；等。合同签订后，廖康美分别在2013年8月4日、2013年8月5日向邓燕冰支付了定金10000元和20000元。2013年9月24日，廖康美的代理人通过EMS邮政特快专递向德明公司发出《催告函》，要求廖康美支付中介服务费18000元。查册时间为2013年8月5日的《房地产登记簿查册表》，记载房产地址海珠区晓港西马路53号303房，产权人邓燕冰，占有部分为全部。
德明公司于2013年10月25日提起原审诉讼，请求：1、廖康美向德明公司支付中介服务费18000元及该款自签订合同次日（即2013年8月5日）起至实付之日止，每日百分之一的违约金（以不超过18000元为限），暂计至起诉之日止为13680元；2、廖康美承担原审案件的诉讼费。原审诉讼中廖康美为证明其主张，提交了以下证据：1、德诚行地产夏云、王曼恩的名片；2、微信截图1张；3、廖康美公司的信息栏照片。德明公司表示廖康美提交的证据超过了举证期限，对证据1的真实性无异议，但与原审案件没有关联性；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认。
原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。德明公司、廖康美与邓燕冰签订的《房屋买卖合同》，是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。当事人均应按约定全面履行自己的义务。廖康美抗辩业主加价出售的情况，应属德明公司与业主之间的买卖合同关系，不影响德明公司、廖康美之间的居间合同关系成立。德明公司已经实际促成廖康美与卖方签订上述合同，廖康美应履行支付中介服务费的义务，德明公司要求廖康美支付中介服务费，合法合理。按照国家计委、建设部1995年关于房地产中介服务收费通知及国房字（2002）123号文对房地产中介机构业务收费有限制性规定，房屋买卖代理，按成交价格总额0.5－2.5%计收。涉案房屋的成交价为600000元，德明公司收取廖康美中介服务费18000元，明显超出该规定的限额。德明公司主张涉案房屋的居间行为属于独家代理，但没有提交相应的证据材料予以证实，故应承担举证不能的不利后果。对德明公司要求廖康美支付中介服务费18000元的请求，原审法院不予支持，中介服务费应以15000元为限。德明公司要求廖康美向其支付中介服务费的违约金（按每日1%的标准，自2013年8月5日起至实付之日止），符合合同约定，原审法院予以支持。但违约金本金应以15000元计，总额不超过廖康美所欠中介服务费。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年1月22日作出如下判决：一、廖康美在原审判决生效之日起10日内，支付中介服务费15000元给德明公司；二、廖康美在原审判决生效之日起10日内，支付从2013年8月5日起至清付原审判决主文第一项确定的款项之日止的违约金（以15000元为本金，按每日1％的标准）给德明公司；违约金总额以15000元为限。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费296元，由廖康美负担。原审案件受理费已由德明公司预交，德明公司同意廖康美在履行原审判决时将应负担的受理费直接支付给德明公司。
判后，廖康美不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、判令广州市海珠区人民法院2013年12月22日（2013）穗法民三初字第3100号判决书无效。2、判令德明公司承担本案所有诉讼费用。3、判令《屋买卖合同》无效（廖康美、德明公司、卖方三方签的合同因德明公司不合法）。4、判令廖康美、德明公司签的《中介服务费确认书》无效。上诉理由：2013年8月4日广州市海珠区昌岗东264号之二商铺德诚行地产夏云Summer高级物业顾问执业证编号L33901向廖康美推介独家代理的房产晓港西马路53号303。廖康美表示60万买。廖康美10分钟后接到夏云上司王曼恩Feng营业经理的电话，只要廖康美支付18000元中介费，保证可以60万买到上述房产。王曼恩Feng名片上执业证编号L33901，与夏云为同一执业证编号，由于德诚行地产是一家有很多门店的中介公司，廖康美未想过他们的工作人员是无执业资格的。王曼恩要求廖康美先签《中介服务费确认书》再以60万价格买晓港西马路53号303房产。廖康美同意房产完成过户后支付，于是3小时后王曼恩代表德明公司与卖方邓燕冰、廖康美签《房屋买卖合同》以60万确定晓港西马路53号303。廖康美支付10000元购房定金，8月5日支付20000元购房定金，随后廖康美不断催促王曼恩交易，但王曼恩一直拖，最后用微信通知廖康美要加价5万才可以交易，否则以廖康美违约处理，没收3万元定金，再赔6万元给业主。廖康美表示不同意，多次找王曼恩协商，王曼恩表示自己无销售房屋资格，执业证是杨启先生的，合同上是自己签杨启的名字的资格证，盖印是公司的，合同是合法的，他们不管了，只要廖康美不支付18000元中介费，公司要起诉廖康美，不管交易是否进行，廖康美负所有责任。廖康美认为德明公司使用无证人员销售房屋本身就是不合法的。王曼恩冒用杨启证件签的《房屋买卖合同》是不合法的，是无效的。因此产生的不良后果德明公司应该负上法律责任。廖康美认为德明公司使用无证员工串谋卖方签《房屋买卖合同》骗取中介费，当买方付定金后以加价为名迫使买方进退两难。廖康美与德明公司签定《中介服务费确认书》是合同就应该是双方的，如果只制约廖康美，对德明公司无制约就是霸王条款，是不合法、不合理的。廖康美要求广州市中级人民法院按事件的真相，判如所请，维护廖康美合法权益。
被上诉人德明公司答辩称：不同意上诉人上诉，要求维持原审判决。按照约定协助上诉人与业主签合同是60万的，但签合同后业主反价的行为与我方无关，不应将过错推到我方而不交中介费。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方当事人及邓燕冰签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，合法有效，当事人均应切实履行。上诉人认为被上诉人串通欺诈，合同无效，但并无充分证据证实。对该部分上诉理由，本院不予采纳。上述合同的签订，同时形成了买卖双方的买卖合同关系以及买卖双方与被上诉人的居间服务合同关系。上诉人提出卖方加价出售的情况，属买卖双方的买卖合同关系约束范围，在无证据证实被上诉人未履行居间服务合同义务的情况下，上诉人以此作为拒付中介服务费的抗辩并无法律及合同依据。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。经审核，原审程序合法，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人廖康美负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年十一月二日
书记员 阮志雄