广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初13555号
原告：中山市嘉合房地产代理有限公司，住所地广东省中山市东区银通街2号利和公寓1座3202房，统一社会信用代码91442000MA4UN0KM4H。
法定代表人：周科志，经理。
委托诉讼代理人：郑坚沫，广东共阳律师事务所律师
委托诉讼代理人：毛国华，广东共阳律师事务所律师。
被告：中山市丰誉房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座二层28卡，统一社会信用代码9144200056451746XK。
法定代表人：黄谦和，总经理。
委托诉讼代理人：邝昕，广东正鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁冰璇，广东正鸿律师事务所律师。
原告中山市嘉合房地产代理有限公司（以下简称嘉合公司）与被告中山市丰誉房地产开发有限公司（以下简称丰誉公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉合公司委托诉讼代理人郑坚沫、毛国华，被告丰誉公司委托诉讼代理人邝昕、翁冰璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉合公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付代理费6070318.141元及违约金1821095.442元(代理费总额×30%)；2.被告承担本案原告律师费281100元。事实与理由：2016年4月30日，原、被告就中山市翰林名苑项目代理销售事宜签订翰林名苑独家代理销售合同，约定原告作为被告翰林名苑项目的独家代理商，独家代理销售翰林名苑项目的商品房，代理期限自2016年5月1日起至2016年6月30日止。后双方签订补充协议，对代理费的计算方式进行重新约定：原告促成客户与被告签订商品房买卖合同并支付首付款，即视为原告完成代理服务，被告应当支付代理费，如被告未依约足额向原告支付代理费的，每延迟一天，按未付代理费千分之二向原告支付违约金。因原告未依约取得商品房预售许可证，被告于2016年5月1日向原告出具保证函，保证于2016年6月取得涉案项目的商品房预售许可证，原告取得承诺后依约进行房产销售。2016年6月17日，原、被告签订延期协议，代理期限延长至2017年7月31日。代理期限届满后，原告代理销售了涉案项目113套商品房，但被告以未取得商品房预售许可证为由，拒绝支付代理费用。原告依约完成代理销售义务，销售商品房因被告未取得商品房预售许可证而导致最终无法完成交易，其过错在于被告，但经原告多次催讨代理费，被告均拒绝支付，原告遂向法院提起诉讼。
原告嘉合公司对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交了以下证据：1.房地产独家代理委托书；2.保证函；3.补充协议；4.延期协议书2份；5.建设工程施工许可证等相关资质证明；6.规划业务受理书、中山市建设工程规划设计方案审查意见书；7.代销合同2份、分销服务合同、联动代理合同；8.委托代理合同；9.翰林名苑认购意向书及相关收据99套。
被告丰誉公司辩称，按照双方代理销售合同的约定，尚未达到需要支付代理佣金的条件。原告所促成签订的认购书和被告因此所收取的诚意金，实际上已经全部返还或者正在返还给认购人，没有返还的部分认购人也已提起诉讼要求返还。从事实上来说，原告代理销售没有达到双方约定的效果，不存在被告需要支付代理佣金的事由，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告丰誉公司对其辩解意见在举证期限内提交以下证据：1.独家代理销售合同；2.行政处罚决定书；3.借款协议书、收款收据、账户交易明细回单；4.通知；5.案件转办通知书；6.建设用地规划条件变更批复书。
本院经审理认定事实如下：2016年4月30日，被告丰誉公司（甲方）与原告嘉合公司（乙方）签订翰林名苑独家代理销售合同（以下简称独家代理销售合同）。独家代理销售合同约定：甲方委托乙方独家代理销售位于中山市××号的中山市翰林名苑项目，委托销售范围为翰林名苑200套可售单位；代理合作期限自2016年5月1日起至2016年6月30日止；甲方负责取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等项目可售的法律凭证，保证项目销售的合法性，以使乙方可合法地向认购者推介该物业，同时甲方须负责向有关部门办理项目有关商品房买卖合同备案、银行按揭、税务等物业有关的一切手续，以保证乙方的代理行为合法，如甲方未履行上述义务，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿乙方的损失；甲方向购房者收取定金、楼款等购房款项，负责签订认购书、商品房买卖合同等与购房有关的一切资料，向购房者开具购房发票等合理性发票，同时甲方应将认购书复印给乙方留存，作为代理费的结算依据；合同期限内，乙方负责促进甲方与客户达成购房意向，乙方负责介绍并协助客户与甲方签订认购书、商品房买卖合同、收集客户资料等工作；乙方促成甲方与客户签订商品房买卖合同后，（1）采取银行按揭方式的客户，在甲方收客户首期楼款，视为乙方履行完毕代理事项，（2）采取分期付款方式的客户，在甲方收到客户首期楼款，视为乙方履行完毕代理事项，（3）采取一次性付款的客户，在甲方收到客户楼款，视为乙方履行完毕代理事项；甲方与客户签订商品房买卖合同后，作为乙方完成销售目标的计算依据；（第六条第3款）合同期内，乙方的代理费按客户与甲方签订商品房买卖合同的销售总额8%计算，代理费按三批结算：第一批结算方式为，合同签订后至2016年5月31日止期间甲方应结算以成交部分30%的代理费（包含一次性、银行按揭、分期付款），于甲方完成办理商品房预售许可证出证后3个工作日结清，剩余70%部分，于银行按揭房款后，资金可解冻使用后3个工作日内一次性结清；第二批结算方式为，2016年5月31日之后至合同期满前期间的代理费，甲方应结清除银行按揭未放款部分外新成交部分100%的代理费，同时甲方应结清合同期间除银行按揭未放款外70%未结清部分的代理费；第三批结算方式为，于合同期间内所完成销售，但银行按揭未放款部分的代理费，待银行按揭放款后，按套100%结清代理费，如是剩余70%部分未结的，则按70%部分结算，于资金可解冻使用后3个工作日结清；（第七条第1款）如客户是一次性付款和分期付款（银行按揭除外），与甲方签订商品房买卖合同并支付首期款项后即视为成交，乙方促成甲方与客户完成前述交易方式的，甲方应支付代理费；若甲方未按约定足额支付乙方代理费的，每延迟一天，按未付代理费千分之二支付违约金，逾期超过30天的，每延迟一天，按总代理费千分之二支付违约金；如乙方未能完成履行其合同义务时，甲方首先应书面告知乙方，如乙方在收甲方书面通知后7个工作日内仍未修正，则视为乙方构成根本违约，甲方有权按本合同有关约定进行处理，有权提起解除本合同，但不影响已成交客户代理费的结算；任何一方违约导致守约方需要通过仲裁或诉讼解决的，守约方因此支付的诉讼费、律师费、执行费等以及其他必须的费用由违约方承担。独家代理销售合同还约定了其他内容。
2016年5月1日，被告向原告出具保证函，载明：“我司开发位于中山市火炬开发区陵岗管理区光丰街88号‘翰林名苑’项目，2016年5月1日起暂定该项目为内部认购，我公司承诺2016年6月份取得预售许可证，保证项目销售行为的合法性。”同年5月3日，双方签订房地产独家代理委托书，约定被告委托原告作为翰林名苑项目独家代理商，原告接受委托后应积极为被告联系客户，被告应积极配合原告完成交易。次日，双方就前述独家代理销售合同又签订了补充协议，载明：双方同意对独家代理销售合同第6条第3款作如下调整，乙方促成甲方与客户签订商品房买卖合同后，乙方的代理费以甲方的确定每平方均价7450元/每平方米作为结算依据，乙方的代理费按该价格的8%计算，如乙方促成甲方与客户成交的价格高于确定每平方均价之外的部分，同时甲方同意该差价的50%（相关税费全部由甲方负责），作为乙方代理费的组成部分，同时甲方按独家代理销售合同的第6条、第7条约定支付该部分的代理费。补充协议签订后，嘉合公司如约为丰誉公司销售代理其名下翰林名苑的房屋，双方分别于2016年6月17日、2016年9月4日签订延期协议书，分别将原合作期限延长至2016年7月31日/2016年10月31日。前述合同及补充协议签订后，原告依约代理销售翰林名苑项目商品房，促成客户与被告签订翰林名苑认购意向书并缴纳认购诚意金、或促成客户虽未与被告签订翰林名苑认购意向书但向被告缴纳认购诚意金以认购翰林名苑项目的有关房屋（认购情况详见附件翰林名苑项目代理费明细表）。因翰林名苑项目未能取得商品房预售许可证，被告陆续与前述部分客户解除翰林名苑认购意向书及退还诚意金，另部分客户以诉讼等方式向被告主张权利。后原告以被告拒绝支付代理费构成违约为由，于2017年7月19日诉至本院，主张前述实体权利。
诉讼中，中山市住房和城乡建设局于2017年10月20日对被告作出行政处罚决定书，认定被告建设的位于中山市火炬开发区的翰林名苑一期工程存在未取得商品房预售许可证预售商品房的行为，决定对被告予以责令停止销售，退还全部违规收取的预付款项，并处罚款94825元的行政处罚。
另查，认购意向书为格式合同，约定了认购人认购翰林名苑项目房屋的座落位置、建筑面积、成交楼价、诚意金金额、付款方式以及首付款比例等内容，并注明：“乙方（认购人）在交付认购诚意金及签订认购意向书后，在接到甲方（被告）电话通知2日内向甲方交付总房款首期，即认购诚意金转为房款，并到甲方指定的地点签订中山市商品房买卖合同，同时备齐银行按揭所需的个人资料，向按揭银行或其指定的律师所提出申请……甲方已向乙方出示双方将签订的中山市商品房买卖合同示范样本、补充协议；乙方应向本认购意向书约定的时间内，凭本认购意向书、本认购意向书中登记的有效身份证明原件、已付清首期款或房款的收据原件，与甲方签订中山市商品房买卖合同；若乙方逾期5天内仍未与甲方签订中山市商品房买卖合同，则视为乙方放弃认购该物业的权利，被认购意向书自动解除……”
又查，2016年9月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了借款协议，约定：乙方独家代理涉案翰林名苑项目，因乙方资金周转需要，向甲方借款800000元；借款期限1个月，自2016年9月8日至2016年10月30日，并以乙方收到甲方款项日起为准，借款期间，甲方不收取乙方任何利息费用。同日，被告向原告转账支付800000元，原告出具收款收据予以确认。
再查，原告委托广东共阳律师事务所进行本案诉讼，约定律师费为220000元，但原告未提交该律师费已实际支出的凭证。
本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。原告嘉合公司与被告丰誉公司签订的独家代理销售合同及补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。
由已查明的事实可知，原告在独家代理销售合同及补充协议签订后，积极履行合同的代理销售义务，促成被告与认购人就翰林名苑项目签订认购意向书，并促使部分认购人缴纳了认购诚意金，且部分认购人缴纳认购诚意金的金额已达到意向书约定的首期楼款或全额楼款的金额。根据认购意向书的约定，认购人交付认购诚意金及签订认购意向书后，认购人向被告缴纳的认购诚意金转为房款，故认购人缴纳诚意金如已达到首期楼款或全额楼款的，只要被告取得有关商品房预售许可证，该客户与被告签订中山市商品房买卖合同则视为原告已履行完毕该代理事项，即已达到被告支付代理费的条件。由于取得商品房预售许可证是合同约定被告应履行的基本义务，原告基于对被告履行该义务的信赖实施代理销售行为且在履约过程中并无过错或不当，但被告未能取得该商品房预售许可证，导致被告不可能与翰林名苑项目的认购人签订中山市商品房买卖合同。
根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，被告违约行为导致代理费支付的条件无法成就，故由原告促成有关认购人与被告签订认购意向书，且该认购人以银行按揭方式付款已足额支付首期楼款或以一次性付款方式已支付全额楼款的，应视为代理费支付条件已成就,则无论被告是否现已向认购人退还有关款项，均不影响被告向原告支付该部分代理费。相应地，原告促成认购人购房意向后，如认购人未能与被告签订认购意向书或已支付款项未达到合同约定在签订中山市商品房买卖合同时须完成的支付金额，尚不能认定代理费支付条件已成就，对原告该部分代理费的主张，本院均不予支持。经本院审核，原告促成的购房意向中符合前述支付条件的代理费共计3300684.23元，故本院认定被告应向原告支付代理费3300684.23元。
由于独家代理销售合同约定，被告依约足额支付代理费逾期超过30天，每延迟一天按总代理费千分之二支付违约金，现原告自愿调整为按未支付代理费金额的30%计算，原告主张的违约金计算方法实际减轻了被告的违约金负担，本院予以支持。因此，本院认定，被告应向原告支付逾期付款违约金即990205.27元（3300684.23元×30%）。被告辩称该违约金标准过高，但未能提交证据证明，应就此承担举证不能的法律后果，故本院对该辩解意见不予采纳。至于原告主张的律师费，合同约定应由违约方即被告承担，但因原告未能举证证明该费用已实际发生，故本院予以驳回。
综上，依照中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告中山市丰誉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市嘉合房地产代理有限公司支付代理费3300684.23元；
二、被告中山市丰誉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市嘉合房地产代理有限公司支付违约金990205.27元；
三、驳回原告中山市嘉合房地产代理有限公司的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费69008元、诉讼保全费5000元，合共74008元（原告已预交），由原告中山市嘉合房地产代理有限公司负担35151元，被告中山市丰誉房地产开发有限公司负担38857元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 张文辉
人民陪审员 郭绮文
人民陪审员 吴妙玲
二〇一八年一月十七日
书 记 员 梁楚英
梁琳
翰林名苑销售佣金明细表
序号
|
认购人
|
房号
|
面积（㎡）
|
总价 （元）
|
约定首付比例（成）
|
约定首付金额（元）
|
实付诚意金金额（元）
|
单价 （元/㎡）
|
均价部分佣金（元）
|
溢价部分佣金（元）
|
佣金总和 （元）
1
|
章玲凤
|
3-901
|
88.31
|
689883
|
3
|
206964.90
|
207883
|
7812
|
52632.76
|
15986.75
|
68619.51
2
|
张玲凤
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
0
3
|
李艳红
|
4-604
|
/
|
/
|
/
|
/
|
213598
|
/
|
/
|
/
|
0
4
|
汪慧
|
3-701
|
/
|
/
|
/
|
/
|
215038
|
/
|
/
|
/
|
0
5
|
邓光辉
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
0
6
|
顾贤斌
|
3-601
|
88.31
|
675786
|
3
|
202735.80
|
202786
|
7652
|
52632.76
|
8938.25
|
61571.01
7
|
林少浩
|
3-401
|
88.31
|
665659
|
3
|
199697.70
|
200659
|
7538
|
52632.76
|
3874.75
|
56507.51
8
|
林少浩
|
4-901
|
88.38
|
662992
|
4
|
265196.80
|
265992
|
7502
|
52674.48
|
2280.5
|
54954.98
9
|
赵祖武
|
4-1501
|
/
|
/
|
/
|
/
|
213000
|
/
|
/
|
/
|
0
10
|
邱林
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
0
11
|
汪文玲
|
3-603
|
/
|
/
|
/
|
/
|
155472
|
/
|
/
|
/
|
0
12
|
张文球
|
6-803
|
/
|
/
|
/
|
/
|
160702
|
/
|
/
|
/
|
0
13
|
汪文霞
|
3-703
|
/
|
/
|
/
|
/
|
158866
|
/
|
/
|
/
|
0
14
|
胡昕
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
0
15
|
黄恩妙
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
0
16
|
尹巧勉
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
0
17
|
周敏
|
3-303
|
76.07
|
537373
|
3
|
161211.90
|
80000
|
7064
|
/
|
/
|
0
18
|
周莎
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
0
19
|
殷光驹
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
0
20
|
黄丽
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
0
21
|
王海燕
|
3-501
|
88.31
|
674829
|
3
|
202448.70
|
202829
|
7642
|
52632.76
|
8459.75
|
61092.51
22
|
徐蔡辉
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
0
23
|
刘春苟
|
6-802
|
88.81
|
593720
|
3
|
178116.00
|
178720
|
6685
|
52930.76
|
0
|
52930.76
24
|
吕平元
|
4-1204
|
76.13
|
549009
|
10
|
549009.00
|
549009
|
7211
|
45373.48
|
0
|
45373.48
25
|
林武斌
|
6-406
|
81.39
|
490000
|
10
|
490000.00
|
490000
|
6020
|
48508.44
|
0
|
48508.44
26
|
谢英华
|
3-503
|
76.07
|
509210
|
3
|
152763.00
|
153210
|
6694
|
45337.72
|
0
|
45337.72
27
|
冯文锦
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
0
28
|
梁玉莲
|
6-1201
|
91.64
|
641339
|
3
|
192401.70
|
193339
|
6998
|
54617.44
|
0
|
54617.44
29
|
陈小满
|
3-1402
|
/
|
/
|
/
|
/
|
272115
|
/
|
/
|
/
|
0
30
|
崔雷
|
6-904
|
/
|
/
|
/
|
/
|
134190
|
/
|
/
|
/
|
0
31
|
陈泽珊
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
0
32
|
向丽
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
0
33
|
李铮
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
0
34
|
陈怀志
|
6-506
|
81.39
|
514268
|
2.5
|
128567.00
|
129268
|
6319
|
48508.44
|
0
|
48508.44
35
|
程家豪
|
6-1004
|
/
|
/
|
/
|
/
|
274894
|
/
|
/
|
/
|
0
36
|
黄培锋
|
6-1503
|
80.13
|
573507
|
2
|
114701.40
|
115507
|
7157
|
47757.48
|
0
|
47757.48
37
|
马英秀
|
6-703
|
80.13
|
546877
|
2
|
109375.40
|
109877
|
6825
|
47757.48
|
0
|
47757.48
38
|
王坤
|
6-404
|
80.18
|
515224
|
2
|
103044.80
|
103224
|
6426
|
47787.28
|
0
|
47787.28
39
|
姚美英
|
6-1603
|
80.13
|
569936
|
10
|
569936.00
|
113987
|
7113
|
/
|
/
|
0
40
|
郭振明
|
6-1402
|
88.81
|
617568
|
2.5
|
154392.00
|
50000
|
6954
|
/
|
/
|
0
41
|
刘璇
|
4-401
|
88.38
|
664711
|
3
|  0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData
});}});$(function() {\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"王某与蔡某甲离婚纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-08-16\\\\\",\\\\\