四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1102民初2942号
原告（申请执行人）：苏学贵，男，1965年9月10日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：侯政，男，1956年1月6日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
被告（案外人）：王忠清，男，1953年6月9日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：余波，男，1973年5月4日出生，汉族，住四川省峨眉山市。
被告（被执行人）：武鸿源，男，1964年11月4日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：陈世立，四川金顶律师事务所律师。
原告苏学贵与被告王忠清、武鸿源申请执行人异议之诉一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏学贵及其委托诉讼代理人侯政、被告王忠清及其委托诉讼代理人余波、被告武鸿源的委托诉讼代理人陈世立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏学贵向本院提出诉讼请求：请求判决撤销乐山市市中区人民法院（2016）川1102执异20号《执行裁定书》，并恢复对登记于被告武鸿源名下的位于乐山市市中区桃源路299号房屋产权证号为136116、136117、136122、136124、136125、136121、136119、136120、136123的房产的执行。诉讼过程中，苏学贵经本院释明后放弃要求撤销乐山市市中区人民法院（2016）川1102执异20号《执行裁定书》的诉讼请求。事实和理由：原告与被告武鸿源因建设工程合同纠纷一案，经乐山市市中区人民法院审理终结。原告依据乐山市市中区人民法院（2014）乐中民初字第923号民事判决，向乐山市市中区人民法院申请执行，该院在执行过程中依法查封了被告武鸿源名下的位于乐山市市中区桃源路299号房屋产权证号为136116、136117、136122、136124、136125、136121、136119、136120、136123的房产。2016年6月2日，被告王忠清对执行标的提出执行异议。乐山市市中区人民法院受理后，经审查作出（2016）川1102执异20号《执行裁定书》，裁定中止对执行标的的执行。原告认为，上述执行裁定书在事实认定和适用法律上均有错误：1、被告武鸿源与王忠清在人民法院查封之前没有合法有效的书面买卖合同。王忠清与武鸿源于2013年7月31日签订《房屋转让协议》，该协议共三页，从形式上看，每页均有武鸿源的签名，但每页签名书写习惯均不相同，不能认定为同一人在同一时间所签。二被告在签订转让协议时，转让房屋所涉及的土地使用权人是乐山市津乐实业有限责任公司，双方签订的买卖合同严重侵害了乐山市津乐实业有限责任公司的合法权益，《房屋转让协议》不具有合法性。2、乐山市市中区人民法院作出的（1999）乐中执字第523号民事裁定书，对《房屋转让协议》所涉及的房屋及土地进行了查封，至今未解除，二被告签订《房屋转让协议》的时间在该查封之后。3、王忠清在签订《房屋转让协议》前明知转让的房屋及土地存在权利瑕疵，仍与武鸿源签订协议，其具有明显的过错。二被告买卖房屋所涉及土地的使用权类型为划拨，王忠清在买受该房屋及土地后，应当缴纳税费，补缴土地出让金，并及时办理产权变更登记，但其怠于行使权利，至使原告申请强制执行后对房屋进行了查封，被告王忠清具有严重过错。原告为维护其合法权益，遂向本院提出上述诉讼请求。
王忠清辩称，2013年7月31日，武鸿源与王忠清签订房屋转让协议，约定武鸿源以1358.5万元价格将其位于乐山市市中区桃源路299号房屋(共十本房产证)和土地转让给王忠清。协议签订后，王忠清向武鸿源支付了1358.5万元价款，双方于同年9月完成实际交付。王忠清接收房屋和土地后，在该处开办了东方红幼儿园，并投入近800万元改善教学条件。王忠清购买上述房屋后，还帮武鸿源和王忠清垫付了装修房屋产生的农民工工资1331002.5元。王忠清购买的乐山市市中区桃源路299号房屋所涉土地原系乐山市津乐实业有限责任公司的工业用地，该地及房屋于2002年8月16日由乐山市市中区人民法院裁定作价27万元抵偿给乐山市市中区农村信用合作社联合社营业部。2009年12月23日，乐山市市中区农村信用合作社联合社营业部又将该地及房屋转让给武鸿源，武鸿源办理了房屋过户手续。王忠清在2013年11月前一直认为乐山市市中区桃源路299号房屋的土地系教育用地，可以依法过户，其到房管部门办理房屋产权过户时才知道该宗土地系乐山市津乐实业有限责任公司的划拨工业用地，无法办理过户。王忠清为此曾向乐山市中级人民法院起诉武鸿源要求撤销《房屋转让协议》。综上，王忠清拥有的乐山市市中区桃源路299号房屋系合法取得，王忠清已按《房屋转让协议》约定支付了全部价款，且已实际占用并使用，其对房屋未办理过户登记不具有过错，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
武鸿源辩称，被告王忠清与被告武鸿源签订的房屋转让协议合法有效，且实际履行，双方未办理房屋及土地产权过户并不影响合同效力，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、王忠清与武鸿源于2013年7月31日签订的《房屋转让协议》，转款凭证及收条，武鸿源与王忠清、刘玉英、黄宗玉于2013年10月24日签订的《协议书》。苏学贵认为王忠清提供的《房屋转让协议》原件与其从法院执行庭复印的《房屋转让协议》上武鸿源的签名及盖手印的位置不一致，故《房屋转让协议》不真实性，不具有合法性；对转款凭证及收条的真实性和合法性无异议，但不能证明上述付款系支付房屋及土地的转让款；《协议书》无刘玉英和黄宗玉两位债权人出庭作证，不具有真实性。武鸿源对上述证据的三性无异议。本院认为，王忠清在庭审中已出示了与苏学贵从法院执行庭复印的《房屋转让协议》一致的原件，且该协议在王忠清于2013年10月18日诉武鸿源、辜秀平房屋买卖合同纠纷一案中作为了证据提交法院，故王忠清与武鸿源于2013年7月31日签订的《房屋转让协议》具有真实性，本院对该份证据的三性予以认可。对于转款凭证和收条，以及武鸿源与王忠清、刘玉英、黄宗玉于2013年10月24日签订的《协议书》，被告武鸿源在本案庭审中，以及在王忠清诉武鸿源、辜秀平房屋买卖合同纠纷一案的庭审中，均对上述证据予以了认可，上述证据能够证明王忠清在《房屋转让协议》签订后向武鸿源支付了1158.5万元的购房款，并以债务转移的方式承担了武鸿源的债务200万元，故本院对上述证据的三性予以认可。2、《民办非企业单位登记证书》、《中华人民共和国民办学校办学许可证》、《组织机构代码证》、《税务登记证》，被告王忠清主张上述证据证明其在法院查封案涉房屋前，已实际占有并经营乐山市市中区桃源路299号房屋上东方红幼儿园的事实。原告苏学贵对上述证据的真实性和合法性无异议，但认为上述证据不能证明王忠清主张的事实。被告武鸿源对上述证据的三性无异议。本院认为，从《税务登记证》和《民办非企业单位登记证书》载明的内容来看，乐山市市中区东方红幼儿园登记的经营地址是乐山市市中区桃源路299号,王忠清作为乐山市市中区东方红幼儿园的法定代表人，其取得《税务登记证》和《民办非企业单位登记证书》的时间分别为2014年4月26日和2014年6月19日,上述时间均在法院查封案涉房屋之前。以上证据能够证明王忠清在法院查封案涉房屋前，已实际占有并经营乐山市市中区桃源路299号房屋上东方红幼儿园的事实，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、武鸿源取得案涉房屋和土地的事实。本案所涉房屋和土地原系乐山市津乐实业有限责任公司所有和使用，本院在执行乐山市市中区农村信用合作社联合社营业部与乐山市津乐实业有限责任公司借款纠纷一案中，于2002年8月16日作出（1999）乐中执字第523号《民事裁定书》，裁定被执行人乐山市津乐实业有限责任公司所属的座落在乐山市市中区牟子镇沟儿口村（现为乐山市市中区桃源路299号）房产（面积为1441.30平方米，房产证字号：乐市户权字第40-21号）作价27万元，抵偿给申请执行人乐山市市中区农村信用合作社联合社营业部。
2009年12月23日，乐山市市中区农村信用合作社联合社与武鸿源签订《房屋买卖协议》，约定乐山市市中区农村信用合作社联合社以45万元的价格将上述房产转让给武鸿源。之后，双方于2010年5月19日在房地产管理部门办理了房屋产权过户登记，武鸿源取得了房屋所有权证（房屋产权证号分别为：乐山市房权证私房字第136118、136116、136117、136122、136124、136125、136121、136119、136120、1361**号)，但未办理土地使用权过户登记，现该宗土地登记的使用者为乐山市津乐实业有限责任公司，土地的使用权类型为划拨，用途为工业用地。
二、房屋买卖合同的签订及履行事实。2013年7月31日，王忠清与武鸿源签订了一份《房屋转让协议》,约定武鸿源将其所有的位于乐山市市中区桃源路299号房屋(房屋产权证号分别为：136118、136116、136117、136122、136124、136125、136121、136119、136120、1361**号)及土地以1358.5万元的价格转让给王忠清，王忠清在本协议签字生效后三日内向武鸿源支付500万元，余款应武鸿源要求的方式支付。武鸿源应当在王忠清支付首笔款项后30日内办理本协议约定房屋的过户手续，交该房屋的产权证办理到王忠清名下，办理产权证相关费用由王忠清承担。王忠清购买本协议约定的房产后，东方红幼儿园原承包协议约定的权利义务随之转移。同日，王忠清通过银行转账方式向武鸿源支付了500万元，武鸿源向王忠清出具了《收条》。同年8月12日、8月21日，王忠清又通过银行转账方式向武鸿源支付了300万元、300万元，共计600万元。同年10月24日，王忠清通过现金方式向武鸿源支付了58.5万元，武鸿源向王忠清出具了《收条》，上载明：“今收到王忠清人民币伍拾捌万伍仟元正（￥585000元）”。2013年10月24日，武鸿源（甲方）与王忠清（乙方）、刘玉英（丙方）、黄宗玉（丁方）签订一份《协议书》，约定甲方欠丙方、丁方各100万元（共计200万元），由乙方承担。甲方将其位于乐山市市中区桃园路299号的资产全部抵押给乙方，以偿还乙方的债权。《房屋转让协议》签订后，武鸿源向王忠清交付了房屋及房产证原件。2014年6月19日，王忠清取得《民办非企业单位登记证书》，在乐山市市中区桃源路299号开办了乐山市市中区东方红幼儿园。
三、案涉房屋买卖合同纠纷的诉讼事实。2013年10月28日，王忠清以其与武鸿源签订《房屋转让协议》后，已支付了全部购房款，武鸿源亦交付了房产证原件，但武鸿源拒绝协助办理房屋产权过户登记为由，向四川省乐山市中级人民法院提起诉讼，要求武鸿源、辜秀平履行房屋买卖协议。诉讼中，王忠清变更诉讼请求为判决撤销其与武鸿源、辜秀平签订的房屋买卖协议，武鸿源、辜秀平返还其购房款并赔偿购房利息损失160328.77元。诉讼中，王忠清（甲方）与武鸿源（乙方）、辜秀平（丙方）于2015年7月21日形成一份《和解协议》，上载明：“鉴于乙丙（乙丙系夫妻关系）在2013年7月31日将乙方名下的位于乐山市市中区桃源路299号房屋，共10本房产证……转让给甲方，双方签订了《房屋转让协议》，转让价格为（人民币）13585000元，大写（人民币）壹仟叁佰伍拾捌万伍仟元整。协议签订后，甲方应乙方要求支付了购房款，乙丙交付了房产证原件，并在同年8月将房屋实际交付给甲方。甲方接受房屋后帮乙丙方垫支了修建、装修上述房屋的农民工工资等133.1025万元，并在经营装修中陆续投入约500万元。2013年11月甲方发生上述房屋土地是划拨的工业用地无法过户，遂诉请法院要求撤销签订的房屋买卖合同，返回购房款。现乙丙方无力返还甲方购房款，基于上述事实，本着互谅互让原则，经过三方协商一致，达成如下庭外和解条款：1、甲乙丙三方认可2013年7月31日签订的《房屋转让协议》，甲方不再寻求撤销该《房屋转让协议》；2、甲方依《协议》购买的乐山市市中区桃源路299号房屋（共10本房产证），待条件成熟后再办理过户手续，乙丙两方应协助甲方办理户手续；3、本协议生效后甲方向法院申请撤诉，诉讼费由甲方自己承担……。”同日，王忠清向四川省乐山市中级人民法院申请撤诉，四川省乐山市中级人民法院于当日作出（2013）乐民初字第112-2号《民事裁定书》，裁定准许王忠清撤回起诉。
四、案涉房屋的查封措施及执行异议审查和裁定的相关事实。2014年2月11日，苏学贵以武鸿源为被告向本院提起诉讼，要求武鸿源支付工程款。本院于2016年1月25日作出（2014）乐中民初字第923号《民事判决书》，判决武鸿源向苏学贵支付工程款1138726.10元。该判决生效后，苏学贵于2016年3月9日向本院申请执行，本院于2016年5月4日作出（2016）川1102执409号之一《执行裁定书》，对登记在武鸿源名下位于乐山市市中区桃源路299号7幢1单元1号工业用房(产权证号:1361**)一间、6幢1、2楼1号工业用房（产权证号：1361**）一间、4幢1楼1号工业用房（产权证号：1361**）一间、5幢1楼1号工业用房（产权证号：1361**）一间、1幢1楼1号工业用房（产权证号：1361**）一间、2幢1、2楼1号办公用房（产权证号：1361**）一间、3幢1楼1号工业用房（产权证号：1361**）一间、10幢1楼1号工业用房（产权证号：1361**）一间、9幢1楼1号工业用房（产权证号：1361**）一间予以查封。
2016年6月2日，王忠清向本院提出执行异议，本院经审查后认为王忠清的异议理由成立，于2016年6月20日作出（2016）川1102执异20号《执行裁定书》，裁定中止对登记在武鸿源名下的位于乐山市市中区桃源路299号房屋产权证号为136116、136117、136122、136124、136125、136121、136119、136120、136123号的工业用房及办公用房的执行。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案即系苏学贵申请执行武鸿源一案中，因案外人王忠清对人民法院查封的登记在被执行人武鸿源名下的房屋提出异议引起的纠纷。故本案的焦点问题在于，王忠清对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。
考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使其没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》均对该项权利的保护作出了相应的规定。
至于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”作出了具体的规定，上述四个要件必须全部具备，缺一不可。
本案中，案涉房屋被裁定查封的时间是2016年5月4日，在此之前，异议人王忠清已与被执行人武鸿源签订了合法有效的《房屋转让协议》，且支付了全部价款并合法占有和使用了该不动产。案涉房屋在被查封时尚未办理过户登记，系因房屋所涉土地的使用权类型为划拨，土地权属无法过户至王忠清名下而致王忠清不能办理案涉房屋的产权过户登记；且王忠清在武鸿源未履行协助办理过户登记义务时，并未怠于行使权利，及时向人民法院提起了诉讼，故案涉房屋未办理产权过户登记，并非王忠清自身原因所致。
对于原告苏学贵认为转让房屋所涉及的土地使用权人是乐山市津乐实业有限责任公司，王忠清与武鸿源签订的房屋买卖合同严重侵害了乐山市津乐实业有限责任公司的合法权益，故《房屋转让协议》不具有合法性的意见，本院认为，虽然武鸿源转让房屋所涉及的土地使用权人仍登记为乐山市津乐实业有限责任公司，但乐山市市中区人民法院于2002年8月16日作出（1999）乐中执字第523号《民事裁定书》，裁定将案涉房地产抵偿给乐山市市中区农村信用合作社联合社营业部，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”的规定，案涉房屋及土地在上述裁定书生效时即产生物权变动的效力。故乐山市市中区农村信用合作社联合社将案涉房地产转让给武鸿源，武鸿源又转让给王忠清的行为并未损害乐山市津乐实业有限责任公司的合法权益，武鸿源与王忠清签订的《房屋转让协议》具有合法性。原告主张王忠清与武鸿源签订的房屋买卖合同严重侵害了乐山市津乐实业有限责任公司的合法权益，应为无效的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，王忠清对案涉房屋的买卖行为已具备法定的四要件，其享有足以排除执行的物权期待权，原告苏学贵要求恢复对案涉房屋的执行的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：
驳回苏学贵的诉讼请求。
案件受理费100元，由苏学贵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审 判 长 闵兴俊
审 判 员 高兴伟
人民陪审员 邹代华
二〇一六年十一月九日
书 记 员 刘 婧