湖南省常宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0482民初1752号
原告：常宁市某某物业管理有限公司。法定代表人：彭某某，总经理。（缺席）
委托诉讼代理人：雷某某，该公司部门经理。（特别授权）
被告：彭某甲，女。
委托诉讼代理人：张某某，系彭某甲之夫。
原告常宁市某某物业管理有限公司与被告彭某甲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常宁市某某物业管理有限公司的委托诉讼代理人雷某某，被告彭某甲及其委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
常宁市某某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：（1）由被告支付2015年10月1日至2017年8月31日物业费、二次供水加压电费共计3776元，自2015年11月1日起，按每日千分之三计付违约金3793元（至起诉日止）；（2）被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年6月1日形成物业管理合同关系，原告承担管理被告座落于某某（面积133.37m²）的房产的物业管理工作；根据规定，物业管理费应当按1.1元/m²的标准缴纳，四轮物业费应当于2015年11月1日之前缴清，五轮物业费应当于2016年10月1日之前缴清；缴款期限现已届满，被告没有按期缴纳物业管理费，侵害了原告的合法权益，导致原告无法正常支付员工工资，也损害了已缴费业主的利益，将严重影响原告的正常工作秩序；为维护原告的合法权益和小区的正常生活秩序，特诉请法院判如所请。
彭某甲辩称：1、其与原告的物业管理合同关系已经终止，不存在拖欠第四轮、第五轮物业管理费；双方于2013年6月1日签订的是前期物业管理服务协议，且已交清全部前期物业管理服务费；原告是建设单位选聘的从事前期物业管理，后期的物业服务管理企业应由业主共同决定，而其本人居住的某某小区业主委员会根本未与恒基物业签订新的《物业委托合同》，其本人也没有签订过任何协议，原告声称与其本人存在物业服务关系缺乏依据；2、如果原告以与答辩人签订过前期物业管理服务协议且在该小区内继续提供过物业服务为由而自认与答辩人存在物业服务关系的话，就应完善协议条款并补签服务协议，提高服务质量，处理好因管理不到位而造成业主财产损失的遗留问题；2013年6月23日，其本人一辆价值8200多元的摩托车停放在小区停车场内被盗，报警后勘查现场时发现小区物业管理存在诸多问题“监控录像一片漆黑，无法识别监控内容，停车区域路灯被关闭，小区主要出入口保安岗位形同虚设”；违反了前期物业管理协议第二条第四款第二项、第五款第二项、第三条第六款第二项、第七款第一项之约定，根据该协议第三十六条的约定，原告应赔偿我的摩托车被盗的损失；3、原告所提供的格式合同中有许多霸王条款，如收取乙方每日千分之三的违约金明显显失公平，可予以变更或者撤销；原告还违反《物业管理条例》第六十七条之规定，在业主委员会产生后，未通过业主督促限期交纳就直接诉至法院的流程是非法的，请求人民法院驳回原告的无理诉求；原告在小区主入口道路旁及各单元楼道设立数十块广告牌进行外租经营，所得收益并未公开公布，请求法院明察予以确认；原告在物业服务期间对公共设施管理维护不善，造成小区经常性停水，对答辩人的生活带来困扰，答辩人要求原告进行相应补偿，并在后期解决停水问题。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2011年7月7日，常宁市某某物业管理有限公司与常宁市万象房地产置业有限公司签订了万象阳光城的物业服务合同，期限为2011年7月7日至2013年12月31日。彭某甲购买某某房（建筑面积133.37m²）后于2013年6月1日与常宁市某某物业管理有限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，期限为：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。2014年1月1日，常宁市某某物业管理有限公司又与常宁市万象房地产置业有限公司签订了一份《物业服务合同》，期限为：自2014年1月1日起至2019年12月31日止。2017年1月22日，万象阳光城成立了业主委员会，万象阳光城业主成立大会又向常宁市某某物业管理有限公司发出了2017年度、2018年度的物业管理聘书。2011年11月8日，常宁市物价局批复常宁市某某物业管理有限公司的高层住宅公共性物业服务费为1元/月.平方米；2014年2月27日核定为1.1元/月.平方米；2015年4月8日核定为1.1元/月.平方米。彭某甲已于2015年3月21日、3月22日分两次交纳了2015年10月1日之前的应缴物业服务费。2016年6月23日晚上，彭某甲家的一辆价值6095元的蓝色五羊本田男式摩托车在小区内被盗，报案后调取的监控录像模糊不清，亦未被值班物业工作人员发现，当夜路灯在晚上十一点后被物业关闭。此后，彭某甲以物业服务存在问题而造成其家财物损失为由要求常宁市某某物业管理有限公司予以赔偿未果，彭某甲遂对其2015年10月1日以后应缴纳的物业管理费拒交，常宁市某某物业管理有限公司多次催交未果遂诉至本院。上述事实，有原告提交的前期物业管理协议复印件、监控视频录像拷贝、物业催收记录、常宁市物价局批文、万象阳光城服务合同、业主大会聘书二份；被告彭某甲提交的前期物业管理服务协议、恒基物业公司物业服务费收据、张某某机动车销售发票、车辆完税证明、交警队收据、培元派出所接报案登记表等证据为凭，经当庭质证，本院审查，予以采信。
本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》应属有效，双方约定其期限应至业主委员会与新的物业管理企业签订《物业管理合同》生效为止，业主委员会成立后，没有与任何其他物业管理公司签订新的物业管理合同，还以业主成立大会的含义聘请常宁市某某物业管理有限公司为万象阳光城进行2017年度、2018年度的物业管理，彭某甲是业主之一，应认定，原、被告之间存在物业管理服务合同关系，且事实上也是由常宁市某某物业管理有限公司在进行物业管理服务，因此，该协议对双方均具有约束力。原告常宁市恒基物业与作为万象阳光城业主的被告彭某甲均应依照物业服务合同的约定，正确行使权利，忠实履行义务。本案中，被告彭某甲在原告提供的物业服务不到位，且多次要求协商处理无果的情况下，本应向相关职能部门和物业管理部门投诉或依法起诉，由相关部门进行监督和督促整改或依法处理，却未投诉或起诉而采取拒交物业服务费，其行为欠妥，这样会导致原告物业公司运营资金困难，服务质量下降的恶性循环，最终导致全体业主权益受损的后果。原告恒基物业在业主投诉要求协商处理后，理应积极回复，自觉提高物业服务水平，努力营造和谐氛围，却消极对待，导致矛盾加剧，其做法亦为不妥。鉴于原告物业公司客观存在服务不到位、管理缺乏科学性的问题等事实，本着服务质量与服务费用相适应的原则，酌情由被告彭某甲按70%支付拖欠的物业服务费，对原告物业公司提起的要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告彭某甲提出的财物损失赔偿问题，由于其没有提起反诉，本院不予支持，但其可另行起诉。被告彭某甲认为合同中有霸王条款的问题，其也可另行起诉，予以变更或撤销。被告彭某甲提出原告直接向人民法院起诉是非法的而要求法院驳回的观点，与法无据，本院不予支持。被告彭某甲提出原告利用公共设施营利而要求法院查证的问题及其他问题，与本案无关，本院不予支持，其可向业主委员会或物业部门投诉和处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告彭某甲于本判决生效后十日内给付原告常宁市某某物业管理有限公司2015年10月1日至2017年8月31日物业费、二次供水加压费共计2643.2元。
二、驳回原告常宁市某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告彭某甲负担15元，由原告常宁市某某物业管理有限公司负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 员 陈 贵
二〇一八年一月十七日
代理书记员 付敏敏
打印责任人:付敏敏 校对责任人:陈贵
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相关法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。