广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0705民初3750号
原告钟社纳，男，1949年3月30日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
被告陈术春，男，1974年12月19日出生，汉族，住重庆市云阳县。
委托代理人李敬子、陈艳芬，均是广东祥兴律师事务所律师。
原告钟社纳诉被告陈术春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案受理后，依法由审判员李柳云适用简易程序于同年9月12日公开开庭进行审理。原告钟社纳、被告陈术春及其委托代理人李敬子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟社纳诉称：2014年8月8日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于新会××大泽镇新园工业区的厂房出租给被告，租赁期限为2014年9月1日起至2020年9月1日止，前三年每月租金7335元，从第四年开始（即从2017年9月1日起）每月租金增加10%（即每月租金为8068.5元）；合同签订后，被告须向原告交纳30000元作为押金；租赁期间，被告负担水电费，原告向被告提供能源，供电管理费每月150元，供水管理费每月50元；原告每月收取周边清理费100元（即每月杂费：150元+50元+100元=300元）；每月租金及杂费于当月10日前交清，每逾期一天按所欠金额的千分之三计罚滞纳金；被告拖欠达一个月或以上，原告有权收回出租厂房及所有余下物质评估拍卖给予原告的损失补偿，不退回被告押金等内容。合同签订后，被告向原告交纳押金30000元，原告依约将涉案厂房交付给被告使用。被告开始能依约向原告缴交租金及杂费。但从2017年4月起，被告没有向原告缴交租金及管理费，已连续拖欠五个月的租金及管理费未缴交。按照合同约定，原告有权解除合同，收回涉案厂房，以及没收押金，并要求被告支付滞纳金给原告。被告的行为已经构成违约，严重损害原告的合法权益。据此，原告起诉请求判令：1、解除原、被告于2014年8月8日签订的《厂房租赁合同》，被告立即腾退涉案厂房给原告；2、被告立即向原告支付拖欠租金、杂费及滞纳金（暂计至2017年8月份的租金为36675元、杂费为1500元，从2017年9月1日起，租金按每月8068.5元、杂费按每月300元计至被告实际腾退涉案厂房给原告之日止；暂计至2017年8月10日的滞纳金为7008.93元；从2017年8月11日起，以尚欠租金、杂费的总额为基数，按日千分之三计至清偿所有租金、杂费之日止）；没收押金30000元归原告；3、被告承担诉讼费。
原告钟社纳在举证期限内提供如下证据：
1、《厂房租赁合同》1份（原件），证明原、被告之间的租赁合同关系，被告拖欠原告租金和杂费。
2、土地使用权证1份（复印件），证明原告是合法的使用权人。
被告陈术春辩称：一、被告在2017年4月15日已通知原告搬离厂房，要求其接收厂房，被告已在2017年5月15日正式搬离本案涉案厂房。并于2017年8月29日以EMS速递再次通知原告接收厂房，但原告拒收通知。被告于2017年8月30日用其手机号码“137××××0368”将上述通知以短信形式发到原告手机号码“137××××1505”上。原告已收到该短信。二、现再次通知原告，请在收到本《答辩状》后3天内，立刻接收厂房。否则，由此而产生的损失由原告承担。另外，被告不同意没收押金30000元，也不同意原告所称的杂费和滞纳金的诉讼请求，原告是没有权请求滞纳金的，滞纳金一般是行政机关才有这个权利，退一万步来说，即使原告有权起诉滞纳金，但原告主张的利率过高，请法院予以调整。关于本案的租金，被告同意计算至2017年5月15日，其他费用不应由被告承担。另外，被告经向房管部门查询，厂房租赁合同房产证号03××03与新会××大泽镇新园工业区并没有该房产权人钟社纳的登记。被告要求原告提供证据，证明涉案的房产是有房产证的，否则，涉案的厂房租赁合同是无效的。被告依法所交的拖欠原告的费用也是土地使用费，而不是租金。
被告陈术春在举证期限内提供如下证据：
1、《接收厂房通知书》（原件）、EMS邮寄单（原件）、邮件跟踪查询系统截图（打印件）各1份，证明被告通知原告接收厂房，但原告拒收通知。
2、手机短信截图2页（均为打印件），证明原告已收到被告的短信通知，要求其接收厂房。
3、不动产档案详细资料4份（均为原件），证明厂房租赁合同上的地址、房产证号与原告的房产登记不一致。
4、现金支出证明单1份（原件），证明被告已经依约交付30000元按金给原告。
5、证人证言2份，证明被告已于2017年4月搬离厂房，原、被告都同意解除合同，被告所欠4月份租金在30000元押金里抵扣。
其中证人陈X平的证言称：我与被告是老乡，我知道厂房的位置，我平时也是在该厂房打工，被告搬厂房的时候我也有在场帮忙，被告大概是在2017年4月中旬搬离该厂房。在搬厂房前，被告三次约原告吃饭协商解除租约，当时我也在场。
其中证人黄X军的证言称：我与被告是合伙关系，我与被告一起在租赁的场地经营，做家具油漆加工。当时被告想不再租赁原告的厂房，三次约原告吃饭商量解除租约的事情，当时我也在场。被告大概是2017年4月中旬搬离厂房的，前后搬了几天。搬离厂房时，被告多次通知原告。
综合双方当事人的质证意见、庭审陈述，本院对原告提供的证据作如下认定：被告对证据1、2的真实性没有异议，故本院对证据1、2的真实性、合法性及关联性予以确认。本院对被告提供的证据作如下认定：原告对证据1、2、3的真实性均无异议，故本院对证据1、2、3的真实性、合法性及关联性予以确认。原告对证据4、5的真实性有异议，原告确认被告已交付30000元押金，仅对证据4中现金支出证明单上的收款人签名不予确认，但又没有举证加以反驳，故本院对证据4的真实性、合法性及关联性予以确认。对证据5，结合本案其他证据，对没有矛盾、得到印证的部分证人证言予以采纳。
经审理查明：原告是坐落于新会××大泽镇小泽蛇山仔的土地（集体土地建设用地使用证证号为新府集建字1991第03××03号）及厂房的使用权人。2014年8月8日，原、被告签订《厂房租赁合同》1份，原告为“出租方、甲方”，被告为“承租方、乙方”，合同约定：甲方将位于新会××大泽镇新园工业区钟社纳所属工厂（房产证号03××03，出租面积300方。）出租给乙方作工业经营使用。订立合同条款如下：一、租赁期限：自2014年9月1日至2020年9月1日止。二、租金每月7335元，每月交一次……四、合同签订后，乙方须向甲方交纳30000元作为履行合同押金，合同到期，乙方没有违约，原产业恢复原状并能正常使用，并向甲方及有关部门交清租金及相关费用后，甲方将押金按无息退回乙方。五、如果乙方租用甲方的厂房超过3年，要从第四年开始（即第四年至第六年）每月增加10%的租金。六、每月租金及杂费于当月10日前交清，每逾期一天按所欠金额的千份之三计罚滞纳金。乙方拖欠达一个月或以上，甲方有权收回出租之厂房及所有余下物质评估拍卖给予甲方的损失补偿，不退回乙方押金……九、租赁期间，乙方的水、电费由乙方负责……十二、甲方向乙方提供能源供应，电供15瓦，收费每度1.35元，并供电管理费150元/月，水30方，收费每方3.5元，每月管理费50元。……十三、因乙方在生产期间会产生各种垃圾和生活废物；废水等环境问题，（不含社会环境）；给周边带来污染，甲方应每月收回周边清理费100元（不含政府环境处理费）……十八、租赁期间，甲方如中途终止合同，甲方应双倍退还押金给乙，并要补偿给相关的搬迁费用给乙方……十九、租赁期间，乙方中途中止合同，甲方不退还押金，并要清还所欠租金及水电费，否则甲方可通过合法维权履行本合同等等内容。合同签订后，被告依约向原告交付30000元押金，原告将上述厂房给被告使用。
2017年4月起，被告因经营不善而拖欠原告租金、杂费，但被告认为拖欠款项可以在30000元押金里扣减。被告曾与原告协商处理，但双方未能达成一致协议。被告认为其于2017年5月15日搬离涉案租赁厂房，搬离时没有与原告办理交接手续，涉案厂房也没有锁门。
为追索租金，原告于2017年8月16日诉诸本院。2017年8月29日，被告向原告邮寄《接收厂房通知书》1份，载明“我方曾于2017年4月15日通知您接收厂房，终止租赁关系，但您一直没有处理此事。我方已经于2017年5月15日正式搬离贵方的厂房，并做好所有的后续清理工作，不再使用。现正式书面告知您，请于收到此通知书的3日内，迅速办理好接收厂房的相关工作。否则，请自行承担因此产生的所有法律后果。”但上述邮件投递结果显示“未投妥”。另外，被告还通过手机短信形式将上述《接收厂房通知书》的内容发送给原告。
诉讼中，本院组织原、被告于2017年9月8日到涉案租赁厂房进行交接。被告当场明确表示将厂房交回给原告，也同意解除合同。原告则认为被告付清租金后才愿意接收厂房，并认为涉案厂房原有的床板及四个铝窗被拆，在本案中暂不要求处理这些损失。本院向原告释明，要求原告接收涉案厂房。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案存在如下争议焦点：一、原告是否涉案厂房的合法使用权人？涉案《厂房租赁合同》的效力如何？二、被告是否存在拖欠租金及杂费的违约行为？被告交付给原告的30000元押金应否归原告所有?被告所欠原告的款项能否在30000元押金中扣减？三、涉案《厂房租赁合同》若有效，何时以何种方式解除？四、租金应计算至何时？被告拖欠原告租金的具体金额是多少？五、被告应否向原告支付相应的杂费和滞纳金？
对争议焦点一，首先，涉案《厂房租赁合同》中约定的租赁地点为“大泽镇新园工业区”，并载明“房产证号03××03”，此证号与原告提供的坐落于“大泽镇小泽蛇山仔”的集体土地建设用地使用证证号相一致，可以印证原告租赁给被告的厂房登记的坐落位置是大泽镇小泽蛇山仔，原告是相应土地及厂房的使用权人。其次，被告租赁、使用涉案厂房已超过两年，对厂房坐落位置十分清楚，被告没有进一步提供其他证据对原告加以反驳。因此，本院确认原告租赁给被告的厂房登记地址实为大泽镇小泽蛇山仔，原告是涉案厂房的合法使用权人，享有出租的权利。原告与被告在平等、自愿的基础上签订的《厂房租赁合同》，合法有效，本院予以确认，对被告质疑《厂房租赁合同》效力的抗辩意见不予采纳。
对争议焦点二，被告确认从2017年4月起拖欠原告租金及杂费，但被告抗辩认为所欠款项可在其已支付给原告的30000元押金中扣减。对涉案30000元押金应否归原告所有以及应否扣减被告欠款的问题，按照涉案《厂房租赁合同》中第六条、第十八条和第十九条的约定，押金30000元由被告支付，在被告违约时，原告不退还押金；如原告中途终止合同，原告应双倍退还押金给被告。因此，此合同押金的约定符合合同法规定的定金性质，在任何一方违约时，起到定金罚则作用，且30000元的金额并没有超出法律允许的范围。被告现拖欠原告租金及杂费数月，且被告在未与原告达成解除合同的协议情况下搬离租赁厂房，被告已构成违约，并以其行为表示不再继续履行租赁合同，故原告主张30000元押金归其所有合法有据，本院予以支持。被告违约在先，其所欠原告的租金、杂费等款项不应从30000元押金中扣减，本院对被告此抗辩意见不予采纳。
对争议焦点三，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”的规定，结合上述两点论述，被告违约的情形已达合同第六条约定的“甲方有权收回出租之厂房”的合同解除条件，原告作为守约方享有合同解除权。因此，原告诉请解除涉案《厂房租赁合同》的请求合法有据，本院予以支持。诉讼中，本院组织原、被告于2017年9月8日到涉案租赁厂房进行交接,被告表示同意解除合同，因此，本院确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2017年9月8日解除。对原告要求被告腾退涉案厂房的请求，经本院组织，原、被告双方已于2017年9月8日对涉案厂房进行交接，故本院对此项诉讼请求不须再作出处理。
对争议焦点四，2017年4月起被告开始拖欠租金，即使曾与原告协商处理，但双方未能达成解除合同的一致协议。被告认为其于2017年5月15日搬离租赁厂房，但搬离时没有与原告搬离交接手续，也没有证据证明其在此前已通知原告接收租赁厂房。因此，被告抗辩认为租金计算至2017年5月15日没有事实依据，本院不予采纳。诉讼中，本院组织原、被告于2017年9月8日到涉案租赁厂房进行交接，因此，租金应计算至2017年9月8日。《厂房租赁合同》的租赁期限为自2014年9月1日至2020年9月1日止，其中第五条约定“如果乙方租用甲方的厂房超过3年，要从第四年开始（即第四年至第六年）每月增加10%的租金”，即2017年4月1日至2017年8月30日期间（共5个月）的租金按每月7335元计算，2017年9月1日起至2018年8月30日期间的租金每月增加10%，即8068.5元[7335元×（1+10%）]。被告拖欠原告的租金具体计算如下：7335元/月×5个月＋8068.5元/月÷30天×8天＝38826.6元。
对争议焦点五，首先，对原告主张的杂费，按照《厂房租赁合同》的第十二条和第十三条的约定，杂费包含供电管理费150元/月、供水管理费50元/月、垃圾的周边清理费100元/月，合计300元/月。结合上述租金计算情况，杂费的计算时间应与租金一致，具体计算如下：300元/月×5个月＋300元/月÷30天×8天＝1580元。其次，对原告主张的滞纳金，按照《厂房租赁合同》第六条“每月租金及杂费于当月10日前交清，每逾期一天按所欠金额的千份之三计罚滞纳金”的约定，“滞纳金”实为逾期付款的违约金，被告抗辩认为应按银行贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，虽然原告没有提供证据证明其因被告违约造成实际损失具体是多少，但被告逾期支付租金和杂费确实会造成原告资金被占用的损失。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、目前借贷利率水平以及违约金应有的补偿性和惩罚性等因素，双方约定违约金按利率日千分之三计算，相当于年利率109.5%，明显过高，本院从公平原则出发，酌定违约金按年利率24%计算为宜。按双方“每月租金及杂费于当月10日前交清”的约定，2017年4月至8月期间每月租金7335元、杂费300元，合计7635元，2017年9月1日至8日期间的租金、杂费为2231.6元[（8068.5元/月+300元/月）÷30天×8天]。被告每月所欠租金、杂费的违约金分段计算如下：以7635元为本金，从2017年4月11日起计至5月10日止（共30天），违约金为150.6元；以15270元（7635元×2个月），从2017年5月11日起计至6月10日止，共31天，违约金为311.26元；以22905元（7635元×3个月），从2017年6月11日起计至7月10日止，共30天，违约金为451.82元；以30540元（7635元×4个月），从2017年7月11日起计至8月10日止，共31天，违约金为622.51元；以38175元（7635元×5个月），从2017年8月11日起计至9月10日止，共31天，违约金为778.14元，以上合计2314.33元。从2017年9月11日起以40406.6元(38175元+2231.6元)为本金计至实际清偿日止。对原告超出部分违约金请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第二款、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：
一、原告钟社纳与被告陈术春于2014年8月8日签订的《厂房租赁合同》于2017年9月8日解除。
二、被告陈术春应自本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠租金38826.6元、杂费1580元及逾期付款违约金（其中，2017年9月10日前的违约金为2314.33元；从2017年9月11日起，以40406.6元为本金，按年利率24%计至上述欠款实际清偿日止）给原告钟社纳。
三、被告陈术春已交付给原告钟社纳的押金30000元归原告钟社纳所有。
四、驳回原告钟社纳的其他诉讼请求。
案件受理费3392.37元（按减半收取，原告钟社纳已垫付），由原告钟社纳负担112.37元，被告陈术春负担3280元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 李柳云
二〇一七年十一月一日
书记员 李嘉华