山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初6265号
原告:高青，男，1971年4月8日出生，汉族，住济南市历下区。
委托诉讼代理人：张予，山东舜泽律师事务所律师。
被告：于扬，男，1958年4月9日出生，汉族，住济南市天桥区。
被告：李小丽，女，1957年8月1日出生，汉族，住济南市天桥区。
被告：于冰，男，1983年12月24日出生，汉族，住济南市天桥区。
原告高青与被告于扬、李小丽、于冰民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告高青及其委托诉讼代理人张予，被告于扬、于冰到庭参加诉讼，被告李小丽经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高青向本院提出诉讼请求：1.判令于冰、于扬、李小丽偿还借款本金41.2万元及利息（利息以40万元为基数，自2014年10月15日起至判决生效之日止，按年利率24%计算）；2.高青对拍卖、变卖的位于济南市天桥区堤口路100号荣泰小区8号楼X房屋及地下室价款优先受偿；3.本案诉讼费、财产保全费、律师费、送达费及评估费、交易手续费等处置、执行被告财产产生的一切费用由被告承担。事实和理由：于扬、于冰系父子关系，李小丽是于扬妻子。2014年10月，高青经案外人王东介绍认识了于冰、于扬，两人以工程需要资金周转为由向高青借款。2014年10月15日，双方签订房屋抵押借款合同一份，之后高青将40万元借款以银行转账形式给付于冰、于扬，两人收款后出具收条及借条。2014年10月15日，于冰另向高青借款1.2万元并出具借款条，于扬、李小丽在场口头承诺共同还款。现高青手中持有抵押房产的他项权证，证号为济房他证天字第0842**号。因于冰、于扬、李小丽未偿还借款，故诉至法院。
于扬、于冰辩称，借款属实。双方约定月息3分，提前扣除三个月利息3.6万元，因当时资金紧张，收到银行打款40万元后以现金形式向高青支付了两个月利息2.4万元，又向中介王东支付8000元。高青主张的41.2万元是将未支付的一个月利息计入了本金。借款后5、6个月左右支付了5个月利息6万元，现经济困难，无力偿还借款。
李小丽未作答辩，亦未提供证据。
高青围绕诉讼请求提交如下证据：1、房屋抵押借款合同及抵押房屋价值协议书各一份；2、40万元借款条及收到条各一份；3、中国工商银行30万元转账凭证一份；4、建设银行10万元转账凭证一份；5、房屋他项权证一份；6、房屋抵押人第二套住所声明一份；7、房产证复印件一份；8、1.2万元借条一份；证据9、房屋权属状况信息表一份。经质证，于扬、于冰对证据1-7及证据9无异议，认为证据8借条中“利息”两字不是于冰所划，“到期不还每天3%交纳违约金”也不是于冰写的。李小丽未对上述证据质证。本院对双方无异议的证据1-7、9予以确认并在卷佐证。对于证据8，于冰对“利息”不是其本人所划未提供反证，高青亦不予认可，故本院对此不予采信；于冰认为“到期不还每天3%交纳违约金”并非其书写，因高青对该1.2万元借款未主张利息，故该记载是否真实不影响本案事实认定及判决结果。综上，本院对证据8予以确认。
于扬、于冰、李小丽未提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月15日，高青作为出借人（抵押权人），于冰作为借款人（抵押共有权人），于扬作为抵押人，签订《房屋抵押借款合同》，合同约定，借款金额40万元，借款用途为经营，债务履行期限为4个月，自2014年10月15日起至2015年2月14日止；借款利率为2.5%；借款采用到期还本的还款方式；借款的担保方式为房产抵押担保；如到期不能全额偿还借款本金，则从逾期之日起视为违约，于冰除支付每天0.1%的利息外，并自愿承担借款总额20%的违约金。抵押人于扬自愿以私有房产抵押给高青作为履行还款义务的保证，并承担连带责任担保；本房产抵押担保的范围：包括主债权及利息、罚息、违约金、损害赔偿金、债权人实现担保物权的费用和借款人应当承担的所有其他费用等；抵押物所有权证号：济房权证天字第1636**号，房地产坐落天桥区堤口路100号荣泰小区8号楼X及地下室18.73X。于扬、于冰、高青另签署《抵押房屋价值协议书》一份，双方对抵押房屋现有价值估算为120万元。
同日，高青通过中国工商银行向于扬汇款30万元，通过建设银行向于冰汇款10万元，于冰、于扬、李小丽共同出具借款条、收到条，借款条载明“借款条今借到高青人民币（小写）￥400000（大写）肆拾万整，借款期限4个月。自2014年10月15日至2015年2月14日，如到期未按时还款本人自愿按借款额的30%缴纳违约金，并按借款额的1%每天缴纳滞纳金。借款人：于冰于扬李小丽2014年10月15日”；收到条载明“收到条今收到高青人民币（小写）￥400000（大写）肆拾万元整。收到人：于冰李小丽于扬2014年10月15日”。
于冰另出具借条一份，借条载明：今借高清人民币现金壹万贰仟元整，期限为20天，2014.10.15－2014.11.5，于冰在借条下方签名。
同日，于冰、于扬出具《房屋抵押人第二套住所声明》，声明载明“……该抵押房产不是供本人及所抚养、赡养的亲属生活所必须的唯一住所……本人将发祥巷7号楼X室作为第二套住所声明人：于冰于扬2014年10月15日”。2014年10月17日，济南市住房保障和房产管理局颁发他项权证书，房屋坐落于济南市天桥区堤口路100号荣泰小区8号楼X、济南市天桥区堤口路100号荣泰小区8号楼X（一），房屋他项权利人为高青，房屋所有权人为于扬，他项权利种类为抵押权，债权数额为40万元。
根据高青提交的房屋权属状况信息表，位于济南市天桥区堤口路100号荣泰小区8号楼X室房屋，第一抵押权人为中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行（以下简称工商银行经十一路支行），抵押金额为60万，第二抵押权人为高青，抵押金额为40万；位于济南市天桥区堤口路100号荣泰小区8号楼X（一）房屋，抵押权人为高青，抵押金额40万元。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。高青主张于扬、于冰、李小丽向其借款40万元，并提交房屋抵押借款合同、借条、银行转账凭证予以证实，涉案借款即有借款合同、借条，又有给付凭证，故本院对该借款予以确认，并对高青要求于扬、于冰、李小丽偿还其借款40万元的诉请予以支持。高青主张于冰另向其借款1.2万元，并要求三被告对此承担共同还款责任，该1.2万元借款由于冰书具借条，且小额借款以现金给付符合民间借贷交易习惯，故本院对该1.2万元借款予以确认。1.2万元借条系于冰出具，高青虽主张于扬、李小丽口头承诺共同还款，但未提供证据证实，故该笔借款应由于冰承担偿还责任。
高青主张于冰、于扬、高小丽应支付相应利息。关于利率，高青主张约定利率为月息2.5%，于扬、于冰主张实际是按月息3%收取，双方签订的《房屋抵押借款合同》约定借款利率为2.5%，根据原、被告主张及合同约定，本院确认双方约定利息为月息2.5%，该利息标准超出法律规定，依法应按年利息24%计算。于冰、于扬主张已支付利息8.4万元，但未提供证据证实，高青亦未认可，故本院对此不予采信。高青主张的利息应以40万元为基数，自2014年10月15日起至判决生效之日止，按年利率24%计算。
高青与于扬、于冰、李小丽对40万元借款签订房屋抵押借款合同，并办理他权项证书，房屋抵押借款合同具有法律效力。现于扬、于冰、李小丽未按约定履行还款义务，高青有权要求对抵押房产行使权利。因工商银行经十一路支行对位于济南市天桥区堤口路100号荣泰小区8号楼X室房屋登记抵押在先，故高青的优先受偿权应在工商银行经十一路支行的债权获偿后行使。
高青主张的律师费、送达费及评估费、交易手续费等处置、执行被告财产产生的一切费用，未向本院提供相关证据，本院不予支持。李小丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此所产生的法律后果由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：
一、于扬、于冰、李小丽于本判决生效之日起10日内偿还高青借款40万元。
二、于冰于本判决生效之日起10日内偿还高青借款1.2万元。
三、于扬、于冰、李小丽于本判决生效之日起10日内支付高青利息（利息以40万元为基数，自2014年10月15日起至本判决生效之日止，按年息24%计算）。
四、在中国工商银行股份有限公司济南市经十一路支行以拍卖、变卖济南市天桥区堤口路100号荣泰小区8号楼X房屋的价款受偿后，或其享有的设立于济南市天桥区堤口路100号荣泰小区8号楼X房屋的抵押权消灭后，原告高青对济南市天桥区堤口路100号荣泰小区8号楼X房屋有优先受偿权，即对该房屋拍卖、变卖的价款优先受偿。
五、原告高青对济南市天桥区堤口路100号荣泰小区8号楼X（一）房屋享有优先受偿权，即对该房屋拍卖、变卖的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11320元，由于扬、于冰、李小丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 毛心宇
人民陪审员 梁红翠
人民陪审员 徐 岩
二〇一七年四月十日
书 记 员 谢和露