新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新民终271号
上诉人（原审被告）：新疆京中房地产开发有限责任公司，住所地新疆巴州库尔勒市。
法定代表人：何晓燕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：于新龙，新疆天雪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：巴州银盛房地产开发有限公司，住所地新疆巴州库尔勒市。
法定代表人：樊建明，该公司总经理。
委托诉讼代理人:李海燕，新疆天阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人:杨剑，新疆天阳律师事务所律师。
上诉人新疆京中房地产开发有限责任公司（以下简称京中公司）因与被上诉人巴州银盛房地产开发有限公司（以下简称银盛公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2016）新28民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人京中公司委托诉讼代理人于新龙，被上诉人银盛公司委托诉讼代理人李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人京中公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判驳回银盛公司的诉讼请求。事实及理由：京中公司取得土地面积为6995.29平方米，并对此办理国有土地使用权证，系依据双方于2011年2月26日签订的《联合开发建设协议》和京中公司与库尔勒市土地矿产交易中心签订的该宗土地公开交易的《（转让）挂牌成交确认书》。而《联合开发建设协议》约定内容以及库尔勒市土地矿产交易中心根据银盛公司的委托，对该宗土地进行公开交易程序形成的所有资料均证实双方转让的土地面积为6995.29平方米，并非5241.2平方米。即使《国有土地使用权证》载明的土地面积有误，银盛公司也应通过行政程序对库尔勒市国土资源局的错误登记申请更正或撤销，但银盛公司自始未对《国有土地使用权证》提出异议，证明其对转让土地面积6995.29平方米的事实是认可的。一审法院作出的（2013）巴民一初字第59号民事判决和新疆维吾尔自治区高级人民法院作出的（2015）新民一终字第13号民事判决所确认《土地转让协议》及《土地转让补充协议》的效力，但不能证明双方转让土地的面积为5241.2平方米的事实。双方于2011年2月26日签订的《土地转让协议》，仅是对土地转让价款1400万元支付时间进行了约定，是对《联合开发建设协议》的补充协议。而京中公司在2011年7月27日之前，已通过公开挂牌交易形式受让取得了土地使用权并实际占有，且双方已办理了变更登记手续。在此基础上，双方于2011年7月27日又签订了《土地转让补充协议》，该协议并未发生实际效力，亦未实际履行。如果该协议履行，也应是银盛公司向京中公司退还多收取的1754.09平方米土地转让价款。一审法院已作出的生效判决，是就双方转让该宗土地的转让价款及相关费用承担进行处理，并未涉及土地转让面积争议。因此《土地转让协议》及《土地转让补充协议》对本案争议的土地面积不具有证明力。
被上诉人银盛公司辩称，京中公司与银盛公司于2011年2月26日、3月9日、7月27日签订的《土地转让协议》及《土地转让补充协议》系双方的真实意思表示，且效力及实际履行的事实在已经生效的（2013）巴民一初字第59号判决书及（2015）新民一终字第13号民事判决书予以认定，京中公司关于双方土地转让不是按照该协议履行而是按照挂牌转让及联合开发方式转让的理由不能成立。双方之间的权利义务应当依据《土地转让协议》及《土地转让补充协议》来确定。上述协议明确约定，双方转让土地面积为7.86亩（5241.2平米），而京中公司实际占用并取得土地使用权的面积为6995.29平方米，比协议约定的多占1754.09平方米，且京中公司未能提供证据证明其对该部分土地使用权支付了对价。一审判决本着公平交易原则，对涉案土地使用权价值依法进行评估，赔偿依据亦是合理合法。综上，请求驳回上诉，维持原判。
银盛公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令京中公司向与银盛公司支付土地使用权占用费4685427元。2.由京中公司负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年银盛公司与京中公司协商，银盛公司将其拥有的原银花市场商业用地出让给京中公司，出让土地以新规划百家园小区临街北山路正门中心线以北，10号楼以南拟建1号楼、2号楼范围内土地。2月26日双方签订《土地转让协议》，该协议第一条约定转让价款1400万元。2011年3月9日及2011年7月27日银盛公司与京中公司针对该《土地转让协议》又分别签订两份《土地转让补充协议》，约定双方履行以2011年2月26日签订的《土地转让协议》原则为准，银盛公司转让给京中公司的土地为7.86亩（5241.2平方米），......。协议签订后，银盛公司依程序将土地向京中公司交付并办理了土地过户登记，京中公司亦分期支付了1100万元转让费。后因京中公司拖欠银盛公司剩余转让费及费用向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2013）巴民一初字第59号民事判决书，对上述《土地转让协议》及《土地转让补充协议》的真实性、合法性均予以认定，并判决京中公司支付剩余土地转让费。京中公司对该判决不服，上诉于本院，本院作出（2015）新民一终字第13号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述两判决均已发生法律效力。2011年9月19日京中公司取得了土地使用权证，土地使用权期限终止于2050年11月3日。该土地使用权证附图中载明京中公司用地面积6995.29平方米，其中新增用地面积1754.09平方米，该1754.09平方米系在银盛公司原取得土地使用权证范围内。另查明，京中公司已将该6995.29平方米建设用地开发建设完毕。
本案中，银盛公司主张京中公司赔偿多占用1754.09平方米土地使用权价值为4685427元，并于庭审中向一审法院提出书面的《鉴定申请书》，要求对本案中争议的多占用1754.09平方米土地使用权在实际转让时（2011年7月）的土地使用权转让的市场价格进行鉴定。京中公司对此未进行答辩、质证。庭审后，一审法院于2016年11月4日再次组织银盛公司、京中公司双方对上述1754.09平方米土地使用权价值问题进行质证。银盛公司认为其诉讼主张具备事实及法律依据，但本着公平交易的原则，请求一审法院依法委托专业的中介机构对土地使用权价值进行鉴定。京中公司仍坚持认为转让的面积为6995.29平方米，不存在多转让1754.09平方米的问题，故对银盛公司主张不认可，不同意鉴定。为查明本案事实，一审法院于2016年11月20日委托巴州金田价格评估事务所有限公司对”1754.09平方米土地进行价格鉴定”。巴州金田价格评估事务所有限公司接受委托后于2016年11月28日作出ＸＸ田价估字（2016）第017号《价格鉴定报告书》，鉴定结论为”位于库尔勒市州棉麻公司处一宗1754.09平方米建设用地使用权转让的市场价值为4685400元（人民币大写：肆佰陆拾捌万伍仟肆佰元整）”。
一审法院认为，一、关于京中公司是否存在违约，多占用土地问题。本案中，银盛公司与京中公司双方于2011年2月26日、3月9日、7月27日签订的《土地转让协议》及《土地转让补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且其效力及实际履行的事实已经生效的（2013）巴民一初字第59号判决书及（2015）新民一终字第13号民事判决书予以认定，故京中公司关于双方土地转让不是按该协议履行而是按挂牌转让及联合开发方式转让的理由不能成立。本案中，银盛公司、京中公司双方的权利义务应当依据《土地转让协议》及《土地转让补充协议》来确定。上述协议明确约定，双方转让土地面积为7.86亩（5241.2平方米），现京中公司实际占用并取得土地使用权的面积为6995.29平方米，比协议约定多占有并已取得使用权的1754.09平方米土地，且京中公司未能提供证据证明其对该部分土地使用权支付了对价，故京中公司违约多占用土地事实成立。
二、关于京中公司是否应当赔偿多占用土地面积的损失4685427元的问题。本案中，京中公司违反双方土地转让补充协议的约定，多占用银盛公司土地1754.09平方米，造成银盛公司损失，理应承担赔偿责任。一审法院于审理过程中委托巴州金田价格事务所有限公司对1754.09平方米土地建设用地使用权转让的市场价值鉴定为4685400元。一审法院认为，银盛公司依据《土地转让协议》及《土地转让补充协议》主张多占用土地的价值损失，虽然银盛公司、京中公司双方在相关协议中对转让土地的价格进行了合意，但该意思表示应当仅限于协议约定部分的土地，不能及于多占用部分的土地，故银盛公司要求京中公司向其支付多占用1754.09平方米土地使用权占损失4685427元的诉讼请求本案不予支持，本案多占用1754.09平方米土地使用权的价值应以鉴定结论确定的市场价值4685400元为准。综上，判决：京中公司于判决生效后十日内赔偿银盛公司多占用1754.09平方米土地使用权的损失4685400元。一审案件受理费44283.40元，鉴定费70000元，由京中公司承担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院根据双方当事人一审提交的证据以及双方陈述意见，查明如下事实：京中公司与银盛公司于2011年2月26日签订《联合开发建设协议》约定，就双方共同联合开发北山路4#（银盛公司剩余的土地）银盛公司因资金紧张就6995.29平方米（10.49亩）联合建设等事宜达成共识：银盛公司就6995.29平方米（10.49亩）土地过户在京中公司名下，所需费用都由京中公司承担；银盛公司提供该宗地的土地手续及勘界图，并协助京中公司办理前期选址工作；京中公司负责办理该宗地的相关手续，国有土地出让金由京中公司支付；双方签订合同生效后京中公司分二次支付银盛公司共计14000000元补偿费用；本协议未尽事宜，双方可协商达成一致后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力等。
双方签订上述协议后，又于当日签订了《土地转让协议》约定，银盛公司将原银花市场商业用地出让给京中公司，出让土地以新规划百家园小区临街北山路正门中心线以北，10号楼以南拟建1号楼、2号楼范围内土地，具体面积以测量为准；土地出让价款为14000000元，本协议经双方签字盖章后两个工作日内，京中公司给银盛公司支付8000000元；剩余6000000元，在京中公司商品房开发取得预售许可证后30日付清；土地转让所发生的所有税金由京中公司承担；本协议未尽事宜，经双方协商签订补充协议执行等。
京中公司与银盛公司随后于2011年3月9日签订了《土地转让补充协议》，约定：就2011年2月26日京中公司与银盛公司签订的土地转让协议中的具体内容进行补充，补充条款与2011年2月26日签订的土地转让协议具有同等的法律效力等。
上述协议签订后，银盛公司于2011年7月7日向库尔勒市土地矿产交易中心出具了国有土地使用权公开交易（转让）委托书，委托该交易中心将其出让的位于库尔勒北山路4#，土地面积6995.29平方米国有土地使用权进行公开挂牌拍卖。2011年7月13日京中公司向库尔勒市土地矿产交易中心申请参与上述出让国有土地使用权竞买。2011年7月14日库尔勒市土地矿产交易中心确认京中公司竞得上述宗地使用权。随后库尔勒市国土资源局于2011年9月19日将本案6995.29平方米国有土地使用权变更在京中公司名下。
2011年7月27日京中公司与银盛公司又签订了《土地转让补充协议》，约定双方于2011年2月26日，就京中公司房地产开发事宜，签订一份《土地转让协议》现就相关协议内容，另达成以下补充条款：银盛公司于2009年5月26日与库尔勒诚鑫房地产开发有限公司（即京中公司）签订的《联合开发建设底商住宅楼补充协议》及相关联合开发的事宜予以废止，不再执行，履行以2011年2月26日签订的《土地转让协议》原则为准；《土地转让协议》第二条约定的土地转让所发生的所有税金由京中公司承担是指：除京中公司应承担的税金外，还包括契税及银盛公司应交的营业税、土地增值税、所得税等相关全部税金；在京中公司办理土地过户前，应将上述税金打入银盛公司账户，由银盛公司交纳；银盛公司转让给京中公司1号楼、2号楼范围内的土地为7.86亩（5241.2平方米）；本补充协议与《土地转让协议》具有同等法律效力，自双方签订后生效。
银盛公司依据双方于2011年2月26日签订的《土地转让协议》、2011年3月9日签订的《土地转让补充协议》以及2011年7月27日签订的《土地转让补充协议》，向一审法院提起诉讼，要求京中公司向其支付土地使用权转让费3000000元及垫付的税费1679166元、天然气接口费20400元、拆除费40000元，并支付其逾期付款违约金5000000元，预期拆迁补偿款500000元。一审法院作出（2013）巴民一初字第59号民事判决，判决京中公司支付银盛公司土地使用权转让费3000000元及垫付的税费1679166元、天然气接口费20400元、拆除费40000元、扣除京中公司代银盛公司缴纳的城市配套费及相关费用856909.70元以及逾期付款违约金189300元，驳回银盛公司其他诉讼请求。京中公司不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理后，作出（2015）新民一终字第13号民事判决，维持一审判决。京中公司仍不服，向最高人民法院提出再审申请，最高人民法院作出（2015）民申字第2282号民事裁定，驳回京中公司的再审申请。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：双方当事人转让土地的面积是多少，京中公司是否存在多占土地的违约行为，应否赔偿多占土地的损失。
《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，京中公司主张双方当事人之间转让土地的面积是6995.29平方米，并提交《联合开发建设协议》及《国有土地使用权公开转让申请》、《国有土地使用权公开交易（转让）委托书》予以证明。根据查明事实，双方当事人于2011年2月26日签订了《联合开发建设协议》，约定了转让土地的面积为6995.29平方米。但在之后双方又签订了《土地转让协议》以及两份《土地转让补充协议》。在《土地转让协议》中，双方明确约定转让土地的具体面积以测量为准。且在2011年7月27日《土地转让补充协议》中更是对土地面积进行了明确，即5241.2平方米，应当视为对《联合开发建设协议》中转让土地面积约定的变更。京中公司主张库尔勒市国土资源局依据双方签订的《联合开发建设协议》，为京中公司办理了6995.29平方米土地使用权变更登记手续，而银盛公司未对这一行政行为提出异议或诉讼，视为对转让土地面积为6995.29平方米的确认。但银盛公司委托库尔勒市土地矿产交易中心对其出让6995.29平方米国有土地使用权进行交易以及库尔勒市土地矿产交易中心对京中公司竞得6995.29平方米国有土地使用权进行确认的时间，均在双方2011年7月27日签订《土地转让补充协议》之前。银盛公司未对行政行为提出异议，并不影响双方2011年7月27日补充协议的效力。
京中公司主张双方2011年7月27日签订的《土地转让补充协议》并未生效，亦未实际履行，不能作为确定双方转让土地面积的依据。根据生效的（2013）巴民一初字第59号民事判决书、（2015）新民一终字第13号民事判决书以及（2015）民申字第2282号民事裁定书，均认可京中公司对2011年7月27日《土地转让补充协议》真实性予以认可，且依据双方当事人2011年2月26日《土地转让协议》以及2011年3月9日、7月27日两份补充协议，判定京中公司向银盛公司支付未付转让款3000000元以及垫付的相关税费，扣除京中公司已支付但应当由银盛公司承担的城市配套费，并支付违约金189300元。虽然生效裁判文书并未对双方转让土地使用权的面积进行审理，但可以证实上述三份协议业已得到双方当事人的实际履行。故2011年7月27日签订的《土地转让补充协议》系双方当事人真实意思表示，应当作为双方当事人权利义务的依据。一审法院据此认定双方转让土地使用权的面积为5241.2平方米正确，本院予以维持。京中公司主张双方转让土地面积为6995.29平方米理由不能成立，本院对此不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人对于转让土地的价款约定为14000000元，双方签订补充协议时并未对转让价款进行变更，而仅是对转让土地面积进行了变更。京中公司提出如2011年7月27日补充协议实际履行，银盛公司应当退还多收取的1754.09平方米土地转让价款的主张缺乏依据，本院对此不予支持。而京中公司并未对其多占部分土地使用权支付相应对价，故其应当对多占用的银盛公司1754.09平方米土地使用权所造成的损失，承担赔偿责任。一审法院委托巴州金田价格事务所有限公司对1754.09平方米土地建设用地使用权转让的市场价值进行鉴定，并以鉴定价值4685400元，作为银盛公司损失的依据并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，京中公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费44283.40元（新疆京中房地产开发有限责任公司已预交），由新疆京中房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周亚卉
审 判 员 赵亚丽
审 判 员 崔 瑜
二〇一七年七月十一日
法官助理 阿达克
书 记 员 杜春婷