湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终7397号
上诉人（原审被告）：武汉和金伟业商业运营管理有限公司，住所地武汉市硚口区汉正街581号汉正广场5楼7号。
法定代表人：王彬鸿，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘倩、宋玉巍，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汪巧银，女，1965年2月28日出生，汉族，住湖北省仙桃市，
上诉人武汉和金伟业商业运营管理有限公司（以下简称和金伟业公司）因与被上诉人汪巧银房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭，因一审认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
和金伟业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回汪巧银的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由汪巧银承担。事实和理由：1、按照双方合同约定，被上诉人在租赁期间，必须按时开业经营，如果被上诉人在自然月发生迟到、早退、请假等考核不达标状况5次，即视为被上诉人重大违约，上诉人有权立即解除合同，取消所有给予被上诉人的优惠政策，并不予退还被上诉人缴纳的所有款项。如被上诉人享有了优惠，还须另行向上诉人退、补相应金额。上诉人已提供证据证明被上诉人于2017年5月发生迟到、早退、请假等考核不达标情况超过5次的根本违约行为，上诉人依约解除合同。双方于2017年6月3日友好协商完成清铺手续。2、双方当事人租赁合同明确约定租赁期限自2016年5月28日至2019年5月27日止。对此租赁期限是双方当事人根据签约时的客观情况，经过友好协商后确认的，是双方当事人真实意思的表示。即便汉正广场是于2016年8月28日正式开业，也只是商场在营销策略下，选取的组织开业活动的日期。故一审法院以开业时间认定双方签订的合同起租时间有误。3、双方签订的租赁合同及其补充协议约定可以看出，被上诉人在第一年度实际仅交付半年租金，而和金伟业公司之所以同意减半收取第一年度租金，完全系因为要敦促商户遵守考勤制度等合同约定。因此，被上诉人可以享受租金优惠的前提是依约履行合同义务。但被上诉人违反了双方约定的考勤要求。即便法院认为其违约程度尚不足以达到重大违约，但却无法否认违约的真实存在。而一旦违约，被上诉人已不应再享受守约商户的优惠。被上诉人使用商铺时间一年，但实际交付租金为六个月，且为第一年度的前六个月租金，后六个月是被上诉人不存在违约情形下才享有的免租优惠，在被上诉人违约的情形下不应享受该优惠，故被上诉人不存在未使用商铺的损失。
汪巧银答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
汪巧银向一审法院起诉请求：1、和金伟业公司退还汪巧银交纳的合同租赁保证金4000元；2、和金伟业公司赔偿汪巧银经济损失107441元［其中2017年5月28日至2017年8月27日实际未能使用商铺的损失69441元（参照租金标准23147元/月计算），装饰装修损失38000元］；3、和金伟业公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明：2016年3月28日，和金伟业公司（甲方）与汪巧银（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“租赁商铺位于汉正广场第一层B区B1032、B1033号商铺，建筑面积71.22平方米；租赁期限自2016年5月28日起至2019年5月27日止；本物业租金为23147元/月，第一年免租6个月，第二年免租3个月，第三年无优惠，计租以开业时间为准；本合同租金由乙方按年一次性预缴，乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方支付第一年度租金；乙方应在本合同签订当日向甲方缴纳4000元作为租赁保证金。在租赁期间，保证金由甲方保存，用于保证乙方依法、依约合理使用商铺；本合同终止或期限届满，如乙方已清缴全部租金及其他应缴各项费用、违约金等应付款项，且完全履行本合同其他义务，甲方应在乙方腾退并经甲方验收商铺无损后三十天内，将剩余的租赁保证金无息退还给乙方；在本合同租赁期内，甲方应保证乙方对租赁区域持续享有使用权；乙方有下列行为之一的，承担违约责任，甲方有权解除本合同，收回商铺并不予退还乙方所交租金及其他费用：……不遵守汉正广场物业管理制度，经劝阻后仍不改正的；……。”2016年4月17日，和金伟业公司出具《收据》，确认收到汪巧银B1032、B1033第一年租金138882元和押金4000元。2016年8月28日，汉正广场正式开业。2017年1月，和金伟业公司（甲方）与汪巧银（乙方）签订《汉正广场商铺租赁合同补充协议》，约定：“原合同内的各合同年的免租期，是指免除该合同年最后的相应月数的租金。在此免租期内，乙方无需缴纳商铺租金，但是应当按原合同的约定足额缴纳物业管理费以及水、电等其他相关费用。为维护全体商户的利益，保障汉正广场的正常运营，甲方有权依据汉正广场实际经营状况制定考核标准，针对乙方的出勤状况、货品丰满程度、上货频率、有无串货调货行为等进行月度考核。考核的具体内容、标准详见甲方公布的《汉正广场商户考核规定》。在合同履行期间，甲方有权根据实际情况调整《汉正广场考核规定》，乙方不持异议。乙方考核结果非常恶劣的，或每自然月发生迟到、早退、请假等考核不达标状况超过5次的，或连续未开门天数达到3日的，均视为乙方重大违约，甲方有权立即解除与乙方的原合同，取消所有给予乙方的优惠政策，并不予退还乙方已缴纳的所有款项。如乙方已享受了甲方给予的优惠，还须另行向甲方退、补相应金额。”2017年5月底，和金伟业公司以汪巧银违反协议约定长期不按时开门营业为由，提出解除合同。2017年6月3日，和金伟业公司与汪巧银办理了商铺的清退交接手续，和金伟业公司随后将该商铺另行出租给他人。
一审法院认为，汪巧银与和金伟业公司签订的《商铺租赁合同》及《汉正广场商铺租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。和金伟业公司主张汪巧银在合同履行过程中，未按时开业营业，长期出现迟到、早退甚至不开门情形，故和金伟业公司有权解除合同。但和金伟业公司提供的考勤记录系单方制作，且前后不一致，并不足以证明汪巧银在合同履行过程中存在“每自然月发生迟到、早退、请假等考核不达标状况超过5次的，或连续未开门天数达到3日”的情形，其擅自解除合同构成违约，应当承担违约责任。汪巧银与和金伟业公司于2017年6月3日办理了商铺移交手续，双方均无意继续履行合同，合同已经解除，和金伟业公司应当将租赁保证金4000元退还给汪巧银。合同约定租赁期限自2016年5月28日至2019年5月27日，月租金为23147元/月，第一年免租6个月，计租以开业时间为准，汉正广场于2016年8月28日正式开业，故租赁期限应从2016年8月28日开始计算。汪巧银已支付第一年度租金138882元，但仅使用商铺至2017年6月2日，故和金伟业公司应赔偿汪巧银2017年6月3日至2017年8月27日期间未使用商铺的损失，汪巧银主张按照合同约定租金标准计算损失的请求合理，予以支持，和金伟业公司应赔偿汪巧银损失65583元（23147元/月×2月25天）。汪巧银主张的装修损失，因并未提供充分证据证明损失的具体金额，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉和金伟业商业运营管理有限公司于本判决生效之日起7日内向汪巧银返还租赁保证金4000元；二、武汉和金伟业商业运营管理有限公司于本判决生效之日起7日内向汪巧银支付损失赔偿金65583元；三、驳回汪巧银其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1264元，由汪巧银负担494元，由武汉和金伟业商业运营管理有限公司负担770元。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院经审查查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，汪巧银与和金伟业公司签订的《商铺租赁合同》及《汉正广场商铺租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。双方在合同履行期间，和金伟业公司认为汪巧银存在“每自然月发生迟到、早退、请假等考核不达标状况超过5次的，或连续未开门天数达到3日”的情形提出解除合同，汪巧银亦无意继续履行合同，双方于2017年6月3日办理了商铺移交手续，故视为双方协商解除合同，和金伟业公司应当将租赁保证金4000元退还给汪巧银。关于汪巧银未使用商铺的损失问题。和金伟业公司虽提出解除合同，汪巧银亦无意继续履行合同，汪巧银与和金伟业公司于2017年6月3日协商解除合同，且汪巧银与和金伟业公司签订的《汉正广场商铺租赁合同补充协议》约定：“原合同内的各合同年的免租期，是指免除该合同年最后的相应月数的租金”，而汪巧银仅交付了当年度半年的租金，亦使用了相应租期内的商铺，其后双方协商解除合同，故不存在免租期内未使用租赁商铺损失，汪巧银该项诉讼请求，一审法院认定有误，本院予以纠正。
综上，和金伟业公司的上诉请求，部分有理，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初2823号民事判决第一项，即：一、武汉和金伟业商业运营管理有限公司于本判决生效之日起7日内向汪巧银返还租赁保证金4000元；
二、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初2823号民事判决第二项、第三项，即：二、武汉和金伟业商业运营管理有限公司于本判决生效之日起7日内向汪巧银支付损失赔偿金65583元。三、驳回汪巧银其他诉讼请求；
三、驳回汪巧银其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1540元，由汪巧银负担540元，由武汉和金伟业商业运营管理有限公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丰 伟
审 判 员 申 斌
审 判 员 张文霞
二〇一八年十一月一日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳