四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终2112号
上诉人（原审被告）：南部县德润房地产开发有限公司，住所地四川省南部县南隆镇北环路。
法定代表人：郑小平，总经理。
委托诉讼代理人：顾本艳，四川罡兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯思琦，四川罡兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汪宇航，男，1987年5月21日出生，汉族，住四川省南部县。
被上诉人（原审原告）：贾姗姗，女，1991年5月24日出生，汉族，住四川省南部县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓小洪，四川英艳律师事务所律师。
上诉人南部县德润房地产开发有限公司（以下简称德润公司）因与被上诉人汪宇航、贾姗姗房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2018）川1321民初2429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
德润公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1．一审法院认定上诉人存在违约行为，系事实认定错误，迟延办证系政府行为导致，上诉人并不存在任何违约行为；2．一审法院认定上诉人不能全部免责，系事实认定错误，政府行为导致迟延办证，系上诉人与被上诉人双方合同约定的免责事由，人民法院不应干预当事人之间的意思自治；3．一审法院认定上诉人应承担违约责任，系事实认定错误，超占土地与案涉无关，上诉人不存在超占土地、二期占用一期土地等任何违约行为，不应承担任何违约责任。
汪宇航、贾姗姗辩称：1．迟延办证有一部分是政府行为，也有很大一部分是上诉人自身造成的，即一审认定的非法占地、二期占用一期土地行为；2．上诉人明知政府行为会影响合同履行，但没有履行告知义务；3．上诉人于2015年4月28日才完成白蚁防治，这也是迟延办证的因素之一；4．上诉人在售房、交房以及办证的过程中均存在欺骗、隐瞒业主的行为；5．案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中的免责条款是格式条款，应属无效。上诉人不能免责，应驳回上诉人的上诉请求。
汪宇航、贾姗姗向一审法院起诉请求：判令德润公司向汪宇航、贾姗姗支付违约金134,072元。
一审法院认定事实：2013年4月9日，汪宇航、贾姗姗在德润公司开发的位于南部县南隆镇北环路的德润欧郡3号楼处购买了3-4-1号房屋，总价款380,997元，出卖人应当在2013年10月30日前交付该商品房。双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第七条第2项约定：“出卖人应当在商品房实际交付之日起360日内为买受人代为办理房屋所有权证。如因出卖人过错而造成买受人不能在约定期限办理房屋所有权证，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之三向买受人支付违约金；逾期超过180日，买受人有权退房，出卖人应当按总房款的10%向买受人支付违约金。如因国家政策变化或政府部门的原因造成买受人不能按期取得房屋所有权证和土地使用权证，出卖人不承担责任”。其后，德润公司按约定时间向汪宇航、贾姗姗交付了房屋，但至2018年1月12日才通知汪宇航、贾姗姗办理房屋产权证。另查明，2007年12月，南部县人民政府同意南部县国土资源局将位于原南隆镇石子岭村29.3亩土地通过公开挂牌方式出让给德润公司，德润公司在其上开发了德润欧郡项目，德润公司出售案涉房屋时，已取得了预售许可证。2012年，国家土地督察成都局在例行督察中，认为该地征地审批手续不合法，将案涉土地出让定性为非法批地，其土地取得不合法。南部县国土资源局在2012年8月17日注销了德润公司已取得的国有土地使用证。南部县国资管理中心收购了该项目1、2、3号楼违法用地所建住房及营业房。其后，南部县人民政府完善了该宗地的征地审批手续，并与德润公司于2013年10月23日在一审法院达成行政赔偿调解书，南部县人民政府赔偿德润公司2712.4万元，用前述收购的1、2、3号楼住房及营业房抵偿。相关部门亦陆续为德润公司恢复办理相应手续。2015年7月，德润公司重新取得了3号楼的建筑工程施工许可证；2015年11月竣工验收合格；2016年4月27日取得德润欧郡3、4号楼国有土地使用证；2017年3月，德润公司取得德润欧郡2号、3号、4号涉及土地的不动产权证书；2018年1月8日，德润公司申请办理3号楼的不动产权属证书。2018年1月12日，德润公司通知业主办理房屋产权证。
一审法院认为，《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项的约定是双方在协商一致基础上签订的，系双方的真实意思表示，其中约定“如因国家政策变化或政府部门的原因造成买受人不能按期取得房屋所有权证和土地使用权证，出卖人不承担责任”，仅属约定因第三人的原因违约而免责，不属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情形，故该条款全部合法有效。从德润公司提供的证据看，是因政府的行为导致其已经取得的各种证件被注销，客观上无法按期为汪宇航、贾姗姗办理产权属实，似应免责，但德润公司履行合同期间，未向汪宇航、贾姗姗告知这一影响合同履行的重大风险事项，仍继续收取房款和交房；交房后，明知自己不能如期办理产权证，亦从未向汪宇航、贾姗姗说明情况，有违诚信原则。且在开发该项目和政府为德润公司恢复各项手续过程中，德润公司自身亦存在“超占”、“二期占用一期土地面积”等行为，客观上也可能导致汪宇航、贾姗姗不能如期取得相应产权手续。故认定德润公司存在违约行为，且不能全部免责，应当对汪宇航、贾姗姗承担违约责任。关于违约金的数额，德润公司辩称过高，汪宇航、贾姗姗未举证证明其损失，根据合同法遵循的损失填平理念，结合德润公司违约的情形，将违约金调整至6,000元。对于德润公司辩称汪宇航、贾姗姗的起诉超过了诉讼时效，汪宇航、贾姗姗向一审法院提交起诉材料的时间为2018年4月2日，根据民法总则中关于诉讼时效的规定，汪宇航、贾姗姗主张的2015年4月3日至2018年1月11日之间的违约金诉讼时效并未经过。故对德润公司的抗辩理由，不予采纳。综上，判决：一、德润公司于本判决生效后十日内向汪宇航、贾姗姗支付违约金6,000元；二、驳回汪宇航、贾姗姗的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,982元减半收取计1,491元，由德润公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。德润公司提交证据：1．商品房预售许可证两份，拟证明出售案涉房屋时，该公司的手续是完善的；2．南部县人民政府文件南府函［2013］40号关于《关于德润欧郡政府收购资产事宜赔偿停工损失并及时恢复生产和遗留问题解决的请示》的复函一份，拟证明案涉房屋后续办证过程中，该公司按照政府要求履行了公司义务和责任，南部县政府和国土局的所有行为都向广大购房者进行了公示，该公司无不告知的故意；3．国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书三份、南部县人民政府第十六次{南府纪［2010］1号}和第十七次{南府纪［2010］2号}规委会会议纪要各一份、德润欧郡项目及周边现状图一张、规划方案图一张，拟证明自始取得的土地面积及没有超占土地的行为；4．建设工程施工许可证（编号511321201305160102）一页、宗地图两份、“德润欧郡”项目整改过程中被贴封条、公告的现场照片两页，拟证明办证时间点及没有违约行为。
汪宇航、贾姗姗的质证意见为：1．对两份预售许可证的真实性无异议，在预售许可证注销到恢复的时间里，德润公司未告知证件被注销，德润公司有过错，且恢复时间较早，应不影响办理其他证件；2．文件系南部县政府对德润公司的复函，接收对象是德润公司，不是社会群众，不能证明该函以有效的方式告知了业主，不能证明老百姓以合法的形式知道了“德润欧郡”项目相关手续被注销及恢复等事宜；3．对第三组证据的真实性无异议，但由于高压走廊就包括在案涉项目所占用的土地中，故不能达到举证证明目的；4．对建设工程施工许可证和宗地图的真实性无异议，对照片两页的真实性有异议，德润公司注明整改中被贴封条及公告时间是2012年8月和9月，但那时售房部尚未建成，故对真实性不予认可。
本院的认证意见为：德润公司所提交的证据系有关主管部门颁发的证照，或系有关主管部门所保管的资料，本院对前述证据的真实性予以确认。
本院二审查明，南部县国土资源局于2011年12月15日作出南国土资罚（2011）049号行政处罚决定书，认为德润公司在“德润欧郡”项目中，擅自超占17.078亩土地修建商品房，对其作出退还非法占用的土地17.078亩、没收在非法占用的土地上修建的建筑物和其他设施及对非法占地行为并处每平方米30元罚款的处罚决定。2012年3月15日，南部县国土资源局就该处罚决定向南部县人民法院申请强制执行。2014年6月4日，南部县人民法院作出（2014）南非诉执审字第2号执行裁定书，载明：“至今，被执行人（德润公司）在非法占地上未修建建筑物”、“被执行人已按执行通知缴清了全部罚款341560元”、“由县国土资源局、县住房和规划建设局、县房地产管理局和县安置还房建设办公室组成联合调查小组”认为“高压走廊占地4.56亩不能作为被执行人违法占地”并“确认被执行人建设的'德润欧郡'项目非法占地9.21亩”；裁定：退还德润公司4.56亩的罚款、为德润公司补办非法占地9.21亩的土地出让和使用权证等房地产手续、终结前述处罚决定书中“退还非法占用的土地17.078亩、没收在非法占用的土地上修建的建筑物和其他设施”的内容。
2015年6月8日，南部县白蚁防治所出具新建房屋白蚁预防实施证明，载明其于2011年8月25日至2015年4月28日按合同约定实施了白蚁预防处理。
德润公司于2016年10月30日呈批的土地使用权宗地分割（合并）申报审批表中，载明“德润欧郡项目一、二期土地结合部不规则，造成二期建筑物占用一期土地面积”，请求分宗办理土地权属登记。2016年12月19日，南部县国土资源局批示同意。
双方对一审法院认定的其他事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为《商品房买卖合同补充协议》第七条的约定是否有效，以及德润公司是否存在违约行为的问题。
关于《商品房买卖合同补充协议》第七条约定是否有效的问题，双方在该条约定“如因国家政策变化或政府部门的原因造成买受人不能按期取得房屋所有权证和土地使用权证，出卖人不承担责任”，德润公司主张按此约定免责，汪宇航、贾姗姗对此不予认可，并主张该项约定系格式条款，应认定为无效。经审查，德润公司最初取得案涉土地，系通过南部县政府挂牌出让方式取得。德润公司取得土地后即进行开发，在出售房屋时，德润公司已取得预售许可证。后因有关部门督查，认为该宗地征地审批手续不合法。南部县国土资源局于2012年8月17日注销了德润公司已取得的国有土地使用权证等，由此可知，这些均是不以德润公司意志为转移的。德润公司将国家政策变化或政府部门的原因等，约定为免责事由，并非不正当地减轻或者免除己方责任，符合法律规定。德润公司根据该条约定，主张德润公司对汪宇航、贾姗姗不能按期取得房屋所有权证和土地使用权证免责的理由成立，本院应予支持。
汪宇航、贾姗姗主张德润公司具有“超占土地”、“二期占用一期土地面积”、白蚁防治延误及未向买受人告知等行为，导致其未能如期取得相应产权手续；德润公司主张自己没有违约行为，是政府行为导致迟延办证。本院经审查认为，德润公司因违法超占土地于2011年被处罚，应当认定德润公司具有违法占地的事实，但该地上在处罚及强制执行时均未修建建筑物，且该占地行为已经处罚，不应认定该行为对案涉楼栋办理权属登记手续产生影响。
德润公司自行拟定了“德润欧郡项目一、二期土地结合部不规则，造成二期建筑物占用一期土地面积”的内容，应当认定德润公司具有“二期占用一期土地面积”的行为，但该行为是德润公司自行行使土地使用权行为，未被相关部门确认为违法，汪宇航、贾姗姗也未提交证据证明该行为系违法行为或将对办理权属登记手续产生不利影响，故不应认定该行为是案涉楼栋未能如期办理权属登记的原因。
德润公司建设“德润欧郡”项目过程中，于2015年4月28日完成白蚁防治，该时间晚于德润公司在合同中约定的办证时间，但德润公司曾于2012年8月17日被注销了已取得的国有土地使用证，直至2013年10月23日才与南部县人民政府达成赔偿协议，其后，被陆续恢复或颁发了各类证件，德润公司取得这些证件后，才能继续进行建设。因此，考虑前述事实对房屋建设施工的实际影响，不应认定该行为对案涉楼栋办理权属登记手续产生影响。
如前所述，德润公司开发“德润欧郡”项目过程中，因征地原因造成原颁发的证件被注销，征地行为系政府行为，且该行为系在南部县有重大影响的行为，该事实众所周知，不应认定德润公司未将该事项告知购房户的行为有违诚实信用原则。有关部门随后补办了商品房预售许可证，德润公司也在约定的期限内交付了房屋，对买受人的权利未造成影响。原审判决关于德润公司未告知汪宇航、贾姗姗风险、未向汪宇航、贾姗姗说明情况，有违诚信原则的认定有误，应予纠正。
综上所述，德润公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省南部县人民法院（2018）川1321民初2429号民事判决；
二、驳回汪宇航、贾姗姗的诉讼请求。
一审案件受理费1,491元，二审案件受理费2,982元，均由南部县德润房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕元华
审 判 员 江春虹
审 判 员 刘大轩
二〇一八年九月三十日
法官助理 庞雨鸿
书 记 员 汤 彬