湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终10623号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李明，女，1986年3月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
委托诉讼代理人：刘武发，浏阳市浏源法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市集里办事处石霜北路123号。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托诉讼代理人：刘强，男，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：黄学军，湖南浏阳河律师事务所律师。
上诉人李明因与被上诉人浏阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院作出的（2017）湘0181民初5355号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李明上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人逾期交房违约金381803元。事实与理由：一、一审事实认定不清。1.根据城乡规划法第四十五条之规定，未经规划核实的，建设单位不得组织竣工验收。因被上诉人直到2016年3月24日才办理《建设工程规划核实合格证》，故一审法院认定涉案工程于2015年2月13日已经竣工验收合格是错误的。2.被上诉人所谓于2015年2月13日进行的竣工验收备案是沿用了2013年9月13日虚假竣工验收备案，不能作为本案认定竣工验收合格的定案依据。而且该竣工验收违反了《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的强制性规定，没有经建设行政主管部门进行综合验收，应属无效验收。3.浏阳市建设工程质量监督站于2015年6月9日向被上诉人下发了整改通知，并责令其在2015年7月31日前完成整改后重新组织验收，故一审法院认定涉案工程于2015年2月13日竣工验收合格，明显缺乏依据。4.上诉人对被上诉人反诉请求支付逾期交款日万分之三的违约金，并未提出违约金过高的抗辩权。二、一审适用法律不当。1.一审法院将当事人约定的日万分之三的违约金调整为万分之一，违反了当事人订立合同时的真实意思，也违反了合同法及有关司法解释的规定。2.被上诉人的逾期交房行为给上诉人造成了资金占用利息、房屋租金等损失，但一审法院在被上诉人未提交损失证据证明违约金过高的情况下，以被上诉人逾期交房行为对上诉人居住使用没有造成实质性损害为由，减轻被上诉人三分之二的违约责任，没有事实依据。
被上诉人碧桂园公司辩称：1.上诉人所购房屋已达到法定和约定的交付条件，被上诉人已书面通知收楼，不存在逾期交楼行为。合同约定的交付条件是商品房经验收合格，根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，工程竣工验收合格是指经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格。涉案房屋竣工验收合格后，被上诉人已经通知上诉人办理收房手续，按约定应视为上诉人已经按期交房。2.EPS装饰性线条抗击冲击强度并无法定和约定标准，被上诉人不存在使用不合格EPS装饰性线条问题，且涉案房屋不存在主体结构质量问题，不影响房屋交付使用。3.涉案房屋不在2015年6月9日的《整改通知》范畴内。4.消防备案和规划验收备案均不是该商品房交付的约定或法定条件，不因消防未备案或规划未验收备案而不能交付。5.被上诉人主张违约金标准过高，一审法院综合涉案房屋的升值情况、参照同地段同类房屋的租金标准计算上诉人的损失并无不当。请求驳回上诉，维持原判。
李明向一审法院提出诉讼请求：1.碧桂园公司支付李明逾期交房的违约金381803元；2.本案诉讼费由碧桂园公司承担。一审过程中，碧桂园公司提出反诉，请求判令：1.李明向碧桂园公司支付逾期付款违约金35781元（计算方式：以李明所欠房款为基数，自应付款期限届满的次日起，按日万分之三分段计算至实际付清之日止）；2.李明承担反诉、本诉的全部费用。
一审法院认定事实：李明与碧桂园公司于2014年7月9日签订《商品房买卖合同》及其附件、附录，碧桂园公司将其开发的位于浏阳碧桂园领誉小区二街3栋（合同栋号为304栋）101号别墅1栋出售给李明，该房屋建筑面积225.24平方米，总金额为人民币1368470元。合同第六条“付款方式”约定，李明以分期付款的方式支付房款。第七条“买受人逾期付款的违约责任人”约定：“（2）逾期超过90日后，……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付已交付房价款万分之三的违约金。”第八条“交付期限”中约定：“出卖人应当在2015年1月9日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…3.买受人有任何违约行为。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。”合同附件四的第二条“关于付款方式及期限”约定，买受人同意按分期付款方式付款，并以人民币为计算货比，分期付款的方式为：1.出卖人出售给买受人该商品房的总价款为壹佰叁拾陆万捌仟肆佰柒拾元整；2.买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的40.08%给出卖人，即伍拾肆万捌仟肆佰柒拾元整；3.买受人必须在2014年9月9日前，付该商品房总价款的29.96%给出卖人，即肆拾壹万元整；4.买受人必须在2015年1月9日前，付该商品房的29.96%给出卖人，即肆拾壹万元整。合同附件四的第六条（二）约定，“《商品房买卖合同》的第十一条约定的……内容变更为：‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”此前，李明与碧桂园公司曾签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定以按揭贷款方式支付购房款，但因李明无法办理按揭贷款，遂于2014年7月9日签订前述《商品房买卖合同》。合同签订后，李明已向碧桂园公司支付购房款的情况如下：2012年12月8日付定金30000元，2013年1月7日付购房款518470元，2014年7月12日付购房款200000元，2014年9月9日付购房款190000元，2014年9月20日付购房款20000元，2015年3月31日付购房款90000元，2015年6月3日付购房款90000元，2015年10月1日付购房款50000元，2016年3月14日付购房款50000元，2016年5月15日付购房款130000元；因李明所购房屋的实际面积较《商品房买卖合同》约定面积多，李明于2016年7月17日支付超标购房款14356元。2015年1月11日，碧桂园公司向李明邮寄《收楼通知书》，告知李明可办理收楼手续。因李明未办理收楼手续，碧桂园公司于2016年8月3日向李明发出催促收楼通知。李明表示其未收到碧桂园公司的前述《收楼通知书》和催促收楼通知书，碧桂园公司未提交证据证明李明收到两份通知。
2014年1月24日，碧桂园公司向浏阳市建设工程质量监督站出具书面《承诺》，其内容为：“浏阳市建设工程质量监督站：由浏阳碧桂园房地产开发有限公司开发兴建、浏阳市五环建设开发有限公司承建的浏阳碧桂园三号地块别墅及多层洋房工程，已经于2014年1月21日组织了节能分部工程及竣工初验工作，由于我公司集团总部部署的目标考核节点在2013年12月28日，为配合总部完成产值要求，我公司特申请将该工程备案日期提前。由此建设单位及施工单位共同承诺该备案表只作为建设单位总部目标考核用，不用于房屋销售及办理其余证照，并承诺在2014年3月15日前完成浏阳碧桂园三号地块的所有与备案有关的手续及程序。”浏阳市建设工程质量监督站遂配合碧桂园公司出具了一份内容虚假的，签署日期为2013年12月28日的竣工验收备案表。（注：2015年6月12日，浏阳市建设工程质量安全管理办公室向碧桂园公司出具《关于声明浏阳碧桂园三号地块别墅2013年12月28日竣工验收备案表无效的通知》，明确2013年12月28日竣工验收备案表无效）。2014年8月7日，浏阳市住建局作出《关于邱思源反映“碧桂园岭誉小区别墅存在质量问题和安全隐患”信访件的回复》，主要内容为：“……在我局的积极协调下，2014年7月31日，浏阳市碧桂园房地产开发有限公司组织召开了业主见面协调会议，……会上对岭誉小区别墅存在的主要质量缺陷进行了沟通，对户主反映的外墙渗漏、屋面渗漏、太阳能热水器、屋面瓦破损、门窗缺陷等进行了详细登记，建设方当场承诺维修。此外，针对EPS外墙装饰线条矛盾，我局依据国家建筑标准设计图集要求给予以下明确回复：1.原设计不是全部采用EPS线条，施工工程中修改此内容，虽有合法设计变更手续，但业主有知情权及选择权；2.依据10J121国家标准图集技术要求，现场所使用的EPS线条抗冲击强度为3.0J级，没有达到国家要求的10J级抗冲击强度，属不合格材料，存在质量问题和安全隐患，我局将监督建设方更换”。2014年9月1日，浏阳市住建局又作出《关于邱思源反映“关于对浏阳碧桂园岭誉小区别墅有关原始设计和设计变更及本人房屋是否已竣工验收合格的信息公开的请求”信访件的回复》，其主要内容如下：“……一、岭誉小区别墅的窗台、窗线等装饰构件线条，原设计是采用部分砼板结合部分EPS线条，后申请设计变更，修改成了EPS线条。二、由于设计变更未对EPS线条的抗冲击强度提出具体要求，我局依据原有设计图纸及设计变更于2013年12月下旬进行了合格竣工验收（注：依前所述，浏阳市建设工程质量安全管理办公室于2015年6月12日声明通知作废了2013年12月28日的竣工验收备案表，故此处合格竣工验收应为虚假验收）。三、当该类投诉事件发生后，我局工作人员经详细了解和查证，发现原设计变更内容有重大技术参数漏洞，导致施工材料未能达到国家规范规定的使用要求，即材料抗冲击强度未达到要求，我局已在7月30日的联席会议上纠正了失误，明确表态该EPS线条不合格，不能达到合格验收标准，工程必须重改后才能合格验收。四、该工程未进行最后工程备案，我局将对此事督促到位。”2014年9月4日，浏阳市建设工程质量安全管理办公室对碧桂园公司下发《关于更正浏阳碧桂园三号地块低层住宅（304#-379#栋）原验收意见的通知》，其内容为：“浏阳市碧桂园房地产开发有限公司：浏阳碧桂园三号地块低层住宅（304#-379#栋）于2014年6月20日由你公司组织参建各方责任主体进行了竣工验收，其综合验收结论为合格，我办对竣工验收进行了监督，同意了参建各方的验收意见。但由于验收时设计文件对外墙及外窗套所采用的EPS线条未明确搞冲击强度标准，验收资料的材料检验报告为≥3.0J，能够满足EPS线条普通材质要求，故当初的验收结论为合格。竣工交付后，住户发现EPS线条易损坏，出现了比较集中的质量投诉，在处理投诉过程中经查阅设计图集10J12J发现，工程所采用的EPS线条由于使用部位的特殊性，图集特别明确其抗冲击强度必须为≥10.0J，而实际使用的只有3.0J，没有达到国家标准图集的要求，应定性为不合格材料。故此，我办对原验收结论予以否定，对存在问题的EPS线条责令你单位在与住户协商的时限内进行整改，整改后该部分必需重新组织验收。”
2015年6月8日，浏阳市住房和城乡建设局于向碧桂园公司下达了浏住建罚[2015]97号《行政处罚决定书》，该处罚决定书认定：“经查明，该公司新建的浏阳碧桂园岭誉小区联排别墅工程，……该工程在施工过程中使用了系统抗冲击性未达标不合格EPS装饰线条，浏阳市碧桂园房地产开发有限公司在余慧英、刘成等户的不合格EPS装饰线条未整改到位的情况下于2015年2月6日组织了该项目竣工验收。……其行为违反了《建设工程质量管理条例》第五十八条第三款‘对不合格的建设工程按照合格工程验收的’之规定”，并决定处以罚款38000元。
另查明：1.碧桂园公司为涉案商品房在2015年2月13日经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，并办理了建设工程竣工验收备案；2.2016年5月26日碧桂园公司为涉案商品房在房地产开发主管部门办理房地产开发项目竣工综合备案手续。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。
一、关于碧桂园公司是否有逾期交房违约行为的问题。
李明与碧桂园公司曾签订《商品房买卖合同》因李明无法以按揭贷款方式支付房款，遂于2014年7月9日重新签订《商品房买卖合同》，两份合同均系双方真实意思表示，双方2014年7月9日签订的合同变更了原合同中的部分内容，双方的权利义务应以2014年7月9日的《商品房买卖合同》的约定为准。根据李明与碧桂园公司2014年7月9日签订的《商品房买卖合同》之约定，碧桂园公司应当在2015年1月9日前将经验收合格的商品房交付李明使用，后碧桂园公司虽按约通知李明收房，李明亦已收房，但由于碧桂园公司在建设过程中未按规范标准施工，致使房屋存在质量问题，并被相关行政部门否定了竣工验收结论。经整改后，该房屋直至2015年2月13日才办理工程竣工验收备案，碧桂园公司上述行为已违反了合同关于“商品房经验收合格”的交付条件之约定，应认定已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。依照《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定，建设工程的综合备案是指工程经竣工验收合格后，由建设行政主管部门或者其他有关部门对该工程的竣工验收进行行政备案，因此综合备案发生在竣工验收合格之后，且并不直接查验竣工工程是否合格，本案中涉案商品房的验收合格日期应认定为2015年2月13日。故对碧桂园公司称已履行了通知收楼义务，无违约行为辩解意见，不予采纳。
二、关于违约责任起止时间的认定问题。
《商品房买卖合同》约定，违约金计算应自“合同第八条规定的涉案房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，第八条“交付期限”约定，买受人有任何违约行为的，出卖人可以据此延期交房。李明除超标房款外的购房款于2016年5月15日才付清，李明虽称其延期付款是因为付款方式变更，但李明并无证据证明其违约行为是碧桂园公司造成的，故碧桂园公司有权依据双方合同约定延期至2016年5月15日交房，故李明要求碧桂园公司支付违约金的起算时间应自2016年5月16日起计算。本案中，碧桂园公司2015年1月11日向李明邮寄收楼通知时，涉案房屋不具备交房条件，故该通知并未发生通知收楼的效力。碧桂园公司提交的证据不足以证明李明收到其邮寄的收楼通知书和催促收楼通知书，因此违约期限应计算至李明主张的2017年7月30日止，双方就交房事宜至此时仍有纠纷，碧桂园公司抗辩的李明主张的合同权利已过法律规定两年诉讼时效保护期的意见不能成立，不予采纳。
三、关于违约金额的认定问题。
碧桂园公司抗辩称李明主张的违约金过高，并请求法院依法予以调整降低。考虑碧桂园公司逾期交房行为对李明居住使用没有造成实质性损害与损失，故应酌定减轻碧桂园公司的违约责任。一审法院确定将违约金每日万分之三调整为万分之一计算。
四、关于碧桂园公司的反诉请求
依据李明与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及其附件的约定，碧桂园公司应在双方签订《商品房买卖合同》时即2014年7月9日支付李明548470元、2014年9月9日前支付410000元、2015年1月9日前支付410000元，李明未按前述付款方式如期全额支付购房款，故李明应当承担逾期付款的违约责任。李明提出违约金过高，鉴于李明现已全额支付购房款，其违约行为未给李明造成较大的损失，一审法院酌定将违约金按每日万分之三调整为按每日万分之一计算。因李明与碧桂园公司未就产权面积超过合同约定面积的房款的付款时间进行约定，故碧桂园公司要求李明支付此笔购房款逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。按照李明实际付款的情况，李明应向碧桂园公司支付违约金金额为11927元（20000×11×0.1‰+90000×81×0.1‰+90000×145×0.1‰+50000×265×0.1‰+50000×430×0.1‰+130000×492×0.1‰）。
综上，李明的诉请在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。至于涉案房屋因质量问题尚未整改完毕，李明可向相关行政部门反映，也可与碧桂园公司协商解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、浏阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后3日内支付李明因逾期交房所产生的违约金60892元（违约金计算方法：已付房价款中的1368470元自2016年5月16日起按日1?计算至2017年7月30日止，已付房款中的14356元自2016年7月18日计算至2017年7月30日止）；二、李明于本判决生效后3日内支付浏阳碧桂园房地产开发有限公司因逾期支付购房款所产生的违约金11927元；三、驳回李明的其他诉讼请求。本案本诉受理费7027元，反诉受理费700元，合计7727元，由李明负担6800元、浏阳碧桂园房地产开发有限公司负担927元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，首先，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条，商品房交付的条件为验收合格，而涉案房屋已于2015年2月13日经建设、勘察、设计、施工、监理五单位验收合格，且上诉人未提交充分证据证明该验收结果系虚假或已被撤销，因此，一审法院认定涉案房屋于2015年2月13日已符合交付条件并无不当。其次，关于被上诉人应承担的逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第八条，上诉人存在违约行为的，被上诉人可以延期交房。因上诉人于2016年5月15日才付清除超标房款外的购房款，故一审法院从2016年5月16日起算被上诉人应承担的逾期交房违约金并无不当。另，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，上诉人并未提供相应证据证明被上诉人逾期交房给其造成的实际损失，因此，一审法院基于上诉人可能产生的租金损失，被上诉人违约的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定按已付房款每日万分之一的标准计算违约金，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人李明的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费7027元，由上诉人李明负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 凯
审判员 刘 英
审判员 王 勇
二〇一八年八月二十七日
书记员 刘峙宏