上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0110民初9144号
原告(反诉被告)：上海迈卓怀浦商务咨询有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：陈栋，总经理。
委托诉讼代理人：何俊，上海市三石律师事务所律师。
被告(反诉原告)：未来东方科技发展有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：王鹏飞，总经理。
被告：中资国本物产有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：王鹏飞，总经理。
上述两被告之共同委托诉讼代理人：王华榕，福建闽鹭律师事务所律师。
上述两被告之共同委托诉讼代理人：华秀芳，福建闽鹭律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海迈卓怀浦商务咨询有限公司(以下简称迈卓公司)诉被告(反诉原告)未来东方科技发展有限公司(以下简称未来东方公司)、被告中资国本物产有限公司(以下简称中资国本公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本案转入普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)迈卓公司之委托诉讼代理人何俊，被告(反诉原告)未来东方公司及被告中资国本公司之委托诉讼代理人华秀芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)上海迈卓怀浦商务咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告未来东方公司支付原告违约金差额3,971,804元；2.判令被告未来东方公司支付原告2018年2月1日至2018年2月12日租金共计363,598.08元；3.判令被告未来东方公司支付原告2018年2月1日至2018年2月12日物业费共计83,677.36元；4.判令被告未来东方公司支付原告2017年12月21日至2018年2月12日的电费共计32,726.20元，水费16.50元；5.判令被告未来东方公司支付原告房屋恢复费用共计79,050元；6.判令被告中资国本公司对上述费用承担连带责任；7.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年11月23日，原告与被告中资国本公司签订了《上海市房屋租赁合同》，约定将杨树浦路XXX号滨江国际广场2号楼2层整层和3层301-307室租借给被告中资国本公司，期限为2016年12月1日至2019年11月30日，其中2016年12月1日至2017年2月28日为装修免租期。合同并就违约责任作出相关约定。2016年12月29日，原、被告三方当事人签订租赁主体变更协议，约定主体由被告中资国本公司变更为未来东方公司，租赁合同项下所有权利义务均由被告未来东方公司承担。同时，中资国本公司承诺对租赁合同中被告未来东方公司的各项责任承担连带保证责任。2018年1月31日，被告未来东方公司向原告发出退租通知。同年2月12日，被告未来东方公司向原告返还房屋，但未将房屋恢复至交付时相同状态，严重损害原告合法权益，故诉至法院，作如上诉请。
被告(反诉原告)未来东方科技发展有限公司辩称，引发本案纠纷的责任在于原告，2017年11月起，原告迈卓怀浦公司无故停用被告未来东方公司出入房屋的门禁卡，导致工作人员无法正常上班，被告未来东方公司曾就该问题反复与原告交涉，原告以各种理由拒绝恢复门禁卡。为避免损失扩大，被告未来东方公司于2018年1月31日向原告发出退租通知，告知于2018年1月31日解除租赁合同。2018年2月7日，原告向被告未来东方公司发送搬离通知书。2018年2月9日，被告未来东方公司搬离并返还房屋。租赁合同解除后，原告并未依约返还保证金并赔偿装修损失，故不同意原告诉讼请求，并提出反诉：1.判令反诉被告迈卓公司返还租赁保证金3,401,157.04元；2.判令反诉被告迈卓公司赔偿装修损失7,030,000元；3.诉讼费由反诉被告迈卓公司负担。
被告中资国本物产有限公司辩称，如果被告未来东方公司要承担违约和赔偿责任，那么被告中资国本公司愿意按照合同约定承担责任。
原告(反诉被告)上海迈卓怀浦商务咨询有限公司辩称，合同约定保证金应当充抵被告应当承担的费用，本案中因被告违约，故被告应当支付违约金，故保证金不同意返还。因被告提前解除合同，故因其行为造成的损失应当由其自己承担，且被告即使进行过装修，对于原告也无任何用处，从合同附件照片可知原告交付被告的房屋系精装修房屋，被告搬离时房屋内脏乱且有装修受损，反而是被告应当赔偿原告恢复原状的损失，原告不同意赔偿被告装修损失。
经审理查明，2016年11月23日，原告迈卓怀浦公司(甲方)与被告中资国本公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》,甲方将杨树浦路XXX号滨江国际广场2号楼2层整层和3层301-307室房屋出租给乙方，租期自2016年12月1日至2019年11月30日止。租金标准：2016年12月1日至2017年11月30日，月租金921,620.13元；2017年12月1日至2018年11月30日，月租金921,620.13元；2018年12月1日至2019年11月30日，月租金967,701.14元。乙方应向甲方支付租赁保证金3,401,157.04元。乙方返还房屋应当恢复到与原状相同的状态，并确保房屋及设备完好并可出租使用。返还时，应经甲方验收认可并结清费用。合同补充条款12-12约定，若乙方因自身原因造成合同不能继续履行而提前终止本合同的，则乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项和相当于该房屋届时三个月租金和管理费的违约金，恢复房屋原状，并赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于装修期和免租期的租金、中介费用(2个月租金)及律师费用、诉讼费用、该房屋空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金以及提前终止日到租赁期限届满日期间的基本月租金。甲方除可通过没收全部保证金及乙方根据本合同向甲方预先支付的租金以充抵上述违约金及损失外，还可就不足之部分(如有)向乙方进行追偿。物业费每月为212,098.88元。装修免租期为2016年12月1日至2017年2月28日。合同并附有房屋出租时状态照片一组。
2016年12月29日，迈卓怀浦公司(甲方)、中资国本公司(乙方)、未来东方公司(丙方)签订《承租人主体变更协议》约定，经三方同意，现租赁主体由乙方变更为丙方未来东方公司，《房屋租赁合同》的其他条款和内容均不变，乙方承诺，对本协议及《房屋租赁合同》中丙方的各项责任，乙方承担连带保证及履约责任。
2018年1月31日，未来东方公司发函迈卓怀浦公司：由于本公司业务调整，我司认为继续履行上述合同已不再符合双方最大利益，特向贵司发出于2018年1月31日起终止上述合同的退租通知。2018年2月7日，迈卓怀浦公司向未来东方公司发出《搬离通知书》：贵司应尽快搬离并交还钥匙，使房屋处于可出租的状态。租金、物业费及其他费用应支付到上述时间点；如未搬离，所有扩大的直接或间接损失将由贵司承担。根据《房屋租赁合同》，我司将于2018年2月9日开始切断该房屋的水、电供应，如贵司仍不尽快搬离，我司有权根据《房屋租赁合同》进入、占有该房屋并处理、移除贵司在该房屋内的任何财物，一切损失将由贵司负责。
2018年2月12日，迈卓怀浦公司与未来东方公司办理房屋交接手续。
审理中，原、被告双方一致确认被告未来东方公司支付租金、物业费至2018年1月31日，支付保证金3,401,157.04元。
被告未来东方公司欠缴2017年12月21日至2018年2月12日水费16.50元、电费34,010.60元，关于电费的诉讼请求，不再变化。
以上事实由原告提供的上海市房屋租赁合同、承租人主体变更协议、函件、房屋交接单、水费、电费欠费单，被告提交的搬离通知书等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据未来东方公司向迈卓怀浦公司发送的函件可以看出，未来东方公司系因自身原因提前解除合同，故未来东方公司应当承担违约责任，未来东方公司称因门禁卡之事提前搬离显然与客观事实不符，本院不予采信。因被告未来东方公司提出违约金过高，本院综合原告给予被告三个月免租期的情况、被告尚未履行的剩余租期情况及房屋返还时的状况，酌情调整违约金为相当于四个月租金及物业管理费的金额，扣除被告未来东方公司尚在原告处的保证金3,401,157.04元后，被告未来东方公司需再行支付违约金1,133,719.01元。被告未来东方公司应支付租金及物业管理费至搬离之日，并结清水费、电费。至于房屋装修情况，从合同附件的照片可以看出，原告交付的房屋系精装修房屋，且即使被告曾因其本身使用需要进行过二次装修，在被告自身违约行为导致合同解除的情况下，对于被告的装修赔偿请求，本院不予支持。至于原告迈卓怀浦公司要求被告未来东方公司赔偿恢复原状之损失之诉讼请求，因本院已经在违约金中综合考虑，不再支持。根据合同约定，保证金应当充抵被告应当支付的费用后返还，本案中因被告未来东方公司尚需支付欠付的租金、物业管理费、水费、电费及违约金，故被告未来东方公司反诉要求返还保证金之请求，本院不予支持。被告中资国本公司应当根据《承租人主体变更协议》的约定承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)未来东方科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海迈卓怀浦商务咨询有限公司2018年2月1日至2018年2月12日的租金363,598.08元、物业管理费83,677.36元；
二、被告(反诉原告)未来东方科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海迈卓怀浦商务咨询有限公司所欠电费32,726.20元、水费16.50元；
三、被告(反诉原告)未来东方科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海迈卓怀浦商务咨询有限公司违约金1,133,719.01元；
四、被告中资国本物产有限公司应就上述“一”、“二”、“三”中被告(反诉原告)未来东方科技发展有限公司所应承担的责任向原告(反诉被告)上海迈卓怀浦商务咨询有限公司承担连带责任；
五、驳回原告(反诉被告)上海迈卓怀浦商务咨询有限公司之其余诉讼请求；
六、驳回被告(反诉原告)未来东方科技发展有限公司之全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费43,047元，由原告(反诉被告)上海迈卓怀浦商务咨询有限公司负担27,715元，由被告(反诉原告)未来东方科技发展有限公司负担15,332元；本案反诉案件受理费42,193.50元，由被告(反诉原告)未来东方科技发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 周 励
审 判 员 陈娟娟
人民陪审员 陈铭浩
二〇一八年七月三十一日
书 记 员 吴剑行
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。