四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第1602号
上诉人（原审被告）成都市成华区统一建设办公室。住所地：成都市建设北路一段**号。
法定代表人周文胜，主任。
委托代理人项伟，四川善嘉律师事务所律师。
委托代理人梁熙。
被上诉人（原审原告）中国机械工业供销西南公司。住所地：成都市一环路东四段**号。
法定代表人陈矢，总经理。
委托代理人周军平。
被上诉人（原审被告）成都龙城置业有限公司。住所地：成都市猛追弯街**号。
法定代表人陈政，总经理。
委托代理人杨建民。
被上诉人（原审第三人）成都棠湖旅游开发有限责任公司。住所地：四川省双流县东升镇西安路一段*****号跃商大厦。
法定代表人邓委强。
上诉人成都市成华区统一建设办公室（以下简称成华统建办）与被上诉人中国机械工业供销西南公司（以下简称机械公司）、成都龙城置业有限公司（以下简称龙城公司）、成都棠湖旅游开发有限责任公司（以下简称棠湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2007）成华民初字第2083号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，（一）、龙城公司的原名称为成都市成华区龙城房屋开发公司，后更名为成都市龙城实业开发公司，集体所有制，其主管单位为成华统建办；2005年12月5日，成都市成华区经济发展局批复同意其改制为有限责任公司，同年12月16日，经工商登记更名为成都市龙城置业有限公司。（二）、1998年5月14日，龙城公司与成华统建办签订购房协议约定，龙城公司购买成华统建办位于本市联合小区一区4幢1单元住房10套，建筑面积554.55平方米，每平方米价格1250元（不含天然气安装费每户5400元），购房总价款693187.50元，天然气安装费合计54000元，龙城公司以钢材抵偿购房款，成华统建办在购房协议签订3日内交付房屋给龙城公司，成华统建办负责办理产权过户的全部手续，办理产权的有关费用双方按国家政策规定交纳；协议还对其他事项进行了约定。当天，龙城公司与机械公司签订购房协议约定，龙城公司将上述10套房屋转卖给机械公司，每平方米价格1350元（不含天然气安装费每户5400元），购房总面积554.55平方米、总价款748642.50元，天然气安装费合计54000元，机械公司预付80000元作为定金，剩余房款668642.50元机械公司以钢材作为抵偿，龙城公司在购房协议签订3日内交付房屋给机械公司，龙城公司负责办理产权过户的全部手续，办理产权的有关费用双方按国家政策规定交纳；协议还对违约责任等进行了约定。同年6月1日，成华统建办与龙城公司签订购房补充协议约定，双方对同年5月14日签订的前述购房协议补充约定为，龙城公司向成华统建办实际购房为15套，建筑面积为835.83平方米，该补充协议还对龙城公司抵偿房款的钢材的交付等进行了约定。当天，机械公司与龙城公司又签订《购房补充协议》约定，机械公司向龙城公司购房增加至12套，建筑面积665.46平方米，该补充协议还对机械公司抵偿房款的钢材的交付等进行了约定，该约定与龙城公司、成华统建办之间的购房补充协议约定的内容相同。根据上列购房协议和购房补充协议，龙城公司购买成华统建办的房屋为15套，总价款为（建筑面积835.83平方米×1250元／平方米）=1044787.5元；龙城公司将其中的12套房屋转卖给机械公司，总价款为（建筑面积665.46平方米×1350元／平方米）=898371元、天然气安装费为（12套×5400元／套）=6.48万元。（三）、合同签订后，机械公司于1998年5月向龙城公司支付了两笔定金共80000元，于1998年7月13日向成华统建办支付了天然气安装费6.48万元。合同签订后，机械公司分别向龙城公司和成华统建办交付了钢材用于低偿购房款；2000年1月4日，龙城公司向机械公司出具了收据，载明“钢材抵房款898371元”。（四）、1999年12月29日，龙城公司、成华统建办、棠湖公司签订《补充协议》（简称三方补充协议）载明，龙城公司与成华统建办于1998年5月14日签订“购房协议”约定，龙城公司以钢材抵偿购房款831825元，至今龙城公司已经支付钢材价值466057.5元，还应支付价值365767.5元的钢材；由于其他因素，经龙城公司、成华统建办、棠湖公司三方协商，棠湖公司愿意承担龙城公司应支付给成华统建办的剩余钢材，价值365767.5元，棠湖公司应在2000年3月底前支付给成华统建办；若超出时间，由成华统建办与棠湖公司另行协商，龙城公司不再承担剩余钢材的支付责任，由棠湖公司承担责任。棠湖公司因逾期未办理年检，已于2004年8月3日由成都市双流工商行政管理局吊销营业执照。（五）、机械公司已经收到所购买的12套房屋，并已分配给12名职工居住，已经计划按房改价出售给职工。该12套房屋的产权现登记在成华统建办名下，机械公司尚未取得产权。该12套房屋位于本市成华区长天路32号联合小区一区4幢1单元，门牌号分别为1楼1号、4号，2楼5号、7号、8号，3楼12号，4楼16号，5楼17号、20号，6楼23号、24号，7楼28号。审理中，当事人各执己见，经调解未果。
原审法院认定上述事实，有机械公司举出的机械公司与龙城公司签订的购房协议和补充协议、定金收据2张（6万元＋2万元）、钢材提货单收条3张、钢材预拨单、机械公司出具的部分钢材发票5张（302213元）、龙城公司出具给机械公司的总购房款收据（钢材抵房款898371元）、天然气费支票存根及收据各2份（6.48万元）、房改付款表和房改款收据，有龙城公司举出的龙城公司与成华统建办签订的购房协议和补充协议、三方补充协议，以及当事人的陈述等证据在案证实。
原审法院认为，龙城公司与成华统建办签订的购房协议及其补充协议，以及机械公司与龙城公司签订的购房协议及其补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且所涉及的标的物已经交付使用多年，应认定为有效协议。根据三方补充协议，虽然龙城公司尚欠成华统建办购房款365767.5元，但该购房款的支付义务已经转移到棠湖公司，且在棠湖公司逾期未履行支付义务时，龙城公司不再承担支付义务，因此，应视为龙城公司已经向成华统建办付清购房款，因而，成华统建办应当将房屋产权过户给龙城公司；机械公司已经向龙城公司付清购房款，因此，龙城公司应当将房屋产权过户给机械公司；为了便于执行，原审法院判决成华统建办直接将房屋产权过户给机械公司，龙城公司应予协助办理。成华统建办与棠湖公司之间的债权债务，在本案中不宜处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：限成都市成华区统一建设办公室于判决生效之日起三十日内，将位于本市成华区长天路32号联合小区一区4幢1单元的12套房屋的产权，过户给中国机械工业供销西南公司；成都龙城置业有限公司应予协助。（12套房屋的门牌号分别为：1楼1号、4号，2楼5号、7号、8号，3楼12号，4楼16号，5楼17号、20号，6楼23号、24号，7楼28号。）
宣判后，成华统建办不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、原审法院认定龙城公司从成华统建办购买了12套房屋的证据不足，《购房协议》表明龙城公司仅从成华统建办购买了10套房屋，其出售另外2套房屋的行为属无权处分行为，应属无效；二、原审法院未查明机械公司所购房屋的具体位置和房号，也未明确成华统建办协助机械公司将产权证办至何人名下，属判决内容不清；三、龙城公司尚欠成华统建办21962.5元购房款未付，原审法院认定龙城公司已向成华统建办付清全部购房款属事实认定错误；四、本案存在两个法律关系，即成华统建办与龙城公司之间的初始买卖关系和龙城公司与机械公司之间的二次买卖关系，成华统建办与机械公司之间不存在合同关系，原审法院判决成华统建办协助机械公司办证违反了合同相对性原则。请求撤销原判，改判驳回机械公司对成华统建办的诉讼请求。
机械公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
龙城公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
棠湖公司未作答辩。
本院二审查明的事实和一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，一、关于成华统建办向龙城公司出售的房屋是10套还是15套的问题，已查明成华统建办于1998年6月1日与龙城公司签订的《购房补充协议》中载明：“甲方向乙方实际购房为15套”，成华统建办在原审诉讼中亦陈述龙城公司购买的房屋实际为15套，故成华统建办关于其向龙城公司出售房屋的套数为10套的上诉意见没有事实依据，本院不予支持；二，原审判决在判项中明确了成华统建办将位于成都市成华区长天路32号联合小区一区4幢1单元1楼1号、1楼4号、2楼5号、2楼7号、2楼8号、3楼12号、4楼16号、5楼17号、5楼20号、6楼23号、6楼24号、7楼28号房屋的产权过户至机械公司名下，该判决内容明确具体，故成华统建办关于原审判决内容不明的上诉理由没有事实依据，本院不予支持；三、关于买卖合同的效力问题，成华统建办以《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条（六）项主张机械公司与龙城公司签订的购房合同无效。本院对此认为，龙城公司向机械公司出售案涉房屋时未取得房屋产权的事实并不影响房屋买卖协议的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。对物权转让行为的禁止，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。本案机械公司与龙城公司签订的购房合同作为诉争房屋买卖的原因行为，是一种债权形成行为（负担行为），并非案涉房屋的物权变动行为（处分行为）。相关法律关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，系指物权转让行为无效，其效力不应及于物权变动行为的原因行为，成华统建办关于《房屋买卖协议》无效的上诉意见于法无据，本院不予支持；四、机械公司在与龙城公司签订购房合同后已按约支付了12套房屋（665.46平方米）的价款，故龙城公司应当将该12套房屋过户至机械公司名下，而龙城公司这一义务的履行在事实上有赖于成华统建办的协助，即先由成华统建办依其与龙城公司之间的合同约定协助将案涉房屋过户至龙城公司名下，再由龙城公司协助将案涉房屋过户至机械公司名下。依合同相对性原理，应当判决由龙城公司协助机械公司将案涉房屋过户至机械公司名下，并由成华统建办协助龙城公司履行该项义务。原审直接判决由成华统建办将案涉房屋过户至机械公司名下的处理方法有违合同相对性，本院予以纠正。至于成华统建办以龙城公司未付完购房款等为由提出的抗辩理由，属另一法律关系，本案不作评价。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市成华区人民法院（2007）成华民初字第2083号民事判决；
二、成都龙城置业有限公司于判决生效之日起六十日内协助中国机械工业供销西南公司将位于成都市成华区长天路32号联合小区一区4幢1单元的12套房屋过户至中国机械工业供销西南公司名下（12套房屋的门牌号分别为：1楼1号、1楼4号、2楼5号、2楼7号、2楼8号、3楼12号、4楼16号、5楼17号、5楼20号、6楼23号、6楼24号、7楼28号），成都市成华区统一建设办公室协助成都龙城置业有限公司履行上述义务。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费18744元，由成都市成华区统一建设办公室负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
审 判 员 尹 英
代理审判员 王 果
二〇一二年六月十三日
书记 员代 超