辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第02642号
上诉人（原审被告）：宫琦，女，1977年9月3日出生，汉族，沈阳市林芳中医院院长，住址沈阳市大东区。
委托代理人：刘冠佐，辽宁丰源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳万怡房产置业有限公司，住所地沈阳市东陵区凌云街35号。
法定代表人：黄兵，系该公司总经理。
委托代理人：康凯，男，1976年2月24日出生，满族。
上诉人宫琦与被上诉人沈阳万怡房产置业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00409号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告沈阳万怡房产置业有限公司诉称：原告于2012年10月3日同被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的坐落于沈阳市沈河区新泰街的“保利海上五月花项目”一期103#楼222房屋一处，合同约定：“房屋总价款为983976元，买受人应在2012年10月27日前付清全部购房款，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之15的违约金。”。原、被告签订合同后，原告按合同约定履行自己的义务，被告仅向原告履行了部分购房款，被告尚欠原告购房款680000元，截止原告起诉，被告已逾期交款725天，现原告为维护合法权益不受侵害，请求法院依法判决：1、解除同被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告给付违约金6800元；3、被告撤销房屋备案登记；4、被告承担本案诉讼费用及其他相关费用。
原审被告宫琦辩称：由于我买房时被告未取得预售许可证就违规销售房屋及收取我30%的首付款，待被告预售许可证下来时沈阳市政府限购政策出台，致使我无法按正常法律法规对我名下买受房产进行备案及其按揭贷款，致使我至今未交付上房款。我同意解除合同，但要求被告赔偿我30万元在其帐下五年的经济损失以及我五年内未住上房屋的精神损失和经济损失。关于被告要求的违约金，我不认可，因为我是受害方，不是过错方。在满足我上述赔偿方案后，我无条件配合被告到房产局撤销备案。
原审法院查明：2012年10月3日，原告作为出卖人，被告作为买受人，签订《商品房买卖合同》，并办理了合同备案手续，将诉争房屋备案至被告名下。合同约定被告购买原告开发的位于沈阳市沈河区新泰街32-3号2-2-2房屋，建筑面积为121.61平方米。合同第四条计价方式与价款约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币8091.24元，总金额为人民币983976元。关于付款方式及期限，约定：买受人于2012年9月27日前支付首付303976元，2012年10月27日前支付贷款680000元，该笔款为按揭。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金，合同继续履行；（2）逾期超出90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之15的违约金。第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年6月30日前，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房所在楼宇经验收合格。上述合同附件四补充合同约定：“一、贷款购房的买受人应于本补充合同签订七日内向出卖人制定的金融机构提交贷款申请及金融机构要求的贷款所需全部真实、有效、合法的资料、证件，并按规定向相关部门缴纳房屋公共部位、公共设施、公共设备维修基金。如因买受人原因，买受人未按本合同约定时间付款及全款到账的，出卖人可以对房屋交付时间作出顺延，并且不承担任何延期交付责任。二、买受人申请按揭贷款，自本补充合同签订之日起六十日内，非因买受人故意导致未获金融机构批准（以金融机构出具书面证明为准），买受人应于付款期限届满之日起三十日内补齐房款余额，合同继续履行，若买受人无力支付购房全款，出卖人有权解除合同，将房屋重新出售，退还买受人已交房款（不承担利息）。三、如因买受人原因致使贷款不能办理，自付款期限届满之日起出卖人有权要求买受人按房款总额日万分之五交纳违约金，出卖人可随时与买受人解除合同，将房屋另行出售。四、如因上述原因或其他原因导致合同解除，出卖人不承担买受人已付房款利息及贷款利息、合同登记费、公证费及办理房屋产权的相关费用等。……”。另查，原告分别于2012年4月6日、4月11日为被告开具金额为人民币1961元、302015元的收款收据，收款事由分别记载为收到沈阳保利海上五月花-
五月花一期103号楼-2-202首期、收到沈阳保利海上五月花-
五月花一期103号楼-2-202定金首期首期。再查，2010年12月4日，原告作为甲方，案外人商巍作为乙方，签订《保利·海上五月花商品房认购书》（认购书编号：五月花000174），约定的认购房屋地址为沈阳市沈河区新泰街103号楼-2-202，建筑面积为121.37平方米（实际面积以房产局测绘面积为准）。2010年12月22日，原告作为甲方，案外人商巍作为乙方，签订《保利·海上五月花商品房认购书》（认购书编号：0000258），约定的认购房屋地址为103栋2单元2层2号，建筑面积为121.37平方米（实际面积以房产局测绘面积为准）。现原告以被告未依约交齐房款、存在违约行为为由起诉来院。庭审中，被告陈述被告当时一共在原告处买了三套房子，分别用其他人的名字购买，诉争房屋用的是被告同学案外人商巍的名字，由商巍与原告签订的《保利·海上五月花商品房认购书》，当时售楼处是认可的。如果不认可，原告也不会向被告收取诉争房屋房款的30%作为首付款。首付款收据当时都是以这三个人的名字开具的，后因为沈阳市政府限购令出台，这三个人已经不具备买房资格，售楼处和被告协商，能否将合同名字改为被告的名字，被告就同意改为被告的名字了，但有条件，就是能找到人配合被告把贷款办理了，当时的售楼员给被告提供了当时在五月花买房子的一个人的电话，让被告找他帮助被告办理贷款，但那个人只帮被告办理成功了一套，本案诉争房屋由于国家政策有改变，未能办理。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据该合同约定，被告应于2012年9月27日前支付首付303976元，于2012年10月27日前以办理按揭贷款的方式，支付原告剩余购房款680000元。而实际上，被告在交付首付款之后，并未在合同约定的上述时间内以按揭贷款的方式或以其他方式补齐房款余额，故被告存在违约行为，原告有权要求解除合同。鉴于被告亦表示同意解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持，原、被告《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理诉争房屋撤销备案登记手续。鉴于被告已向原告交纳房款人民币303976元，在被告协助原告办理撤销备案登记手续完毕时，原告应将收取的购房款返还被告。关于被告提出由于沈阳市政府限购令出台导致贷款问题无法交清房款的相关抗辩意见。根据被告的陈述，之所以未付清剩余购房款是因为限购政策出台导致未能办理贷款，而根据《商品房买卖合同》附件四补充合同第二条约定，如被告申请按揭贷款，自本补充合同签订之日起六十日内，非因被告故意导致未获金融机构批准（以金融机构出具书面证明为准），被告应于付款期限届满之日起三十日内补齐房款余额，合同继续履行，若被告无力支付购房全款，原告有权解除合同，将房屋重新出售，退还被告已交房款（不承担利息）。故如确因限购政策导致无法办理贷款，被告可以选择继续履行合同，在合同约定的时间内补齐房款余额，或者解除合同，由原告退还被告已交房款。被告的上述抗辩意见因缺乏合同依据和事实根据，故本院不予采信。关于原告主张要求被告给付违约金6800元的问题。因被告未依照《商品房买卖合同》的约定支付剩余购房款，存在违约行为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第1款（2）项的约定，原告有权解除合同，并要求被告按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，故原告提出的上述违约金的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告沈阳万怡房产置业有限公司与被告宫琦之间就位于沈阳市沈河区新泰街32-3号2-2-2，建筑面积为121.61平方米房屋签订的商品房买卖合同；二、被告宫琦于本判决发生法律效力后30日内协助原告沈阳万怡房产置业有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续，撤销备案登记过程中产生的各项费用由被告宫琦承担；三、原告沈阳万怡房产置业有限公司在被告宫琦履行完毕上述第二项确定的义务的同时，返还被告购房款人民币303976元；四、被告宫琦于本判决发生法律效力后30日内给付原告违约金人民币6800元；五、驳回原告沈阳万怡房产置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1000元，减半收取人民币500元，由被告宫琦负担。
宣判后，宫琦不服，上诉至本院。其上诉请求：1、撤销（2015）沈河民二初字第409号民事判决第二、三、四项，依法改判；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：商品房买卖合同未能履行，被上诉人存在过错，上诉人无过错，原审判决认定上诉人违约属认定事实错误。从本案上诉人付款时间和签约程序上来看，上诉人分别于2010年12月4日和2010年12月22日以案外人商巍的名义与被上诉人签订两份保利海上五月花商品房认购书，并按认购书中约定的期限交付了定金及首期款，当时被上诉人工作人员信誓旦旦的说，商品房预售许可证很快就能办下来，然后立即与上诉人签订商品房买卖合同。事实上，被上诉人的商品房的预售许可证是于2011年4月2日办完的，而当时沈阳市商品房限购令已经颁布（2011年2月25日），无论是案外人商巍还是上诉人，均已不具备购房条件。然被上诉人提供的商品房买卖合同（已备案）显示，上诉人与被上诉人系于2012年10月3日签订并备案的，在此之前，上诉人名下的房产已经超过两处，根据《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》的规定，上诉人不符合购房条件，即使签订商品房买卖合同，也无法备案，也无法办理房屋所有权证。而本案中的商品房买卖合同备案系被上诉人单方行为，备案时上诉人根本不知情，故该商品房买卖合同违法备案的后果应由被上诉人自行承担。被上诉人在没有通知上诉人的情况下，私自违法备案，导致商品房买卖合同无法履行，对此被上诉人是有过错的。上诉人无过错。因此原审判决认定上诉人违约属认定事实错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人沈阳万怡房产置业有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、保利·海上五月花商品房认购书、收款收据等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，上诉人与被上诉人双方对解除商品房买卖合同、退还房款并无异议，但上诉人提出其不应承担违约责任及撤销备案登记产生的相关费用的上诉主张，对此，上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》时，虽被上诉人并无商品房预售许可证，但现被上诉人现已取得房屋销售许可，且沈阳市已取消了房屋限购的政策，双方合同具备继续履行的条件，在此情况下，被上诉人并未与上诉人沟通按合同约定办理按揭贷款或补齐房款，构成违约，故原审法院认定应由上诉人承担违约责任并无不当，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理1000元，由上诉人宫琦负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。