湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第329号
上诉人（原审被告）湖南岳阳花板桥市场开发有限公司。
法定代表人李中希，总经理。
委托代理人柴立新，岳阳市岳阳楼区城陵矶法律服务所法律服务工作者。
委托代理人周果，湖南昌言律师事务所律师。
上诉人（原审被告）湖南岳阳花板桥市场开发有限公司中药市场旧城改造景阖家园项目部。
项目负责人周柏神，项目经理。
委托代理人柴立新，岳阳市岳阳楼区城陵矶法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）朱焱钊，男，1963年2月18日出生，汉族，岳阳市岳阳楼区人。
委托代理人刘宏，湖南民望律师事务所律师。
上诉人湖南岳阳花板桥市场开发有限公司（以下简称花板桥公司）、湖南岳阳花板桥市场开发有限公司中药市场旧城改造景阖家园项目部（以下简称景阖家园项目部）因与被上诉人朱焱钊房屋拆迁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员胡铁霞担任审判长，审判员王德华、许进参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案，书记员颜静担任法庭记录。上诉人花板桥公司的委托代理人柴立新、周果，上诉人景阖家园项目部的委托代理人柴立新，被上诉人朱焱钊的委托代理人刘宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，朱焱钊位于岳阳市岳阳楼区花板桥艾药材A区600号的房屋原为三层，建筑面积为96.85，后因朱焱钊房屋漏雨，加成四层，但加层部分为办理房产证。景阖家园项目部将花板桥中药市场进行旧城改造开发与朱焱钊协商，2010年元月12日，双方签订了花板桥药材市场拆迁补偿及还建协议，其中协议主要约定了：1、景阖家园项目部应向朱焱钊还建门面96.56平方米；2、景阖家园项目部对朱焱钊房屋实行就地拆迁还建，还建层数为二层；3过渡期为18个月，过渡期间部支付过渡使用费，如未按期归还门面，每月支付临时安置补助费用750元，超过24个月每月按照1500元支付，当日，朱焱钊与景阖家园项目部又签订了一份《拆迁还建补充协议》，其内容主要约定：1、景阖家园项目部对朱焱钊拆迁还建的门面为二层，第一层为3.85米×21.9米，若面积有增大，则朱焱钊按2400元／平方米补偿给景阖家园项目部，若减少，则景阖家园项目部按2400元／平方米补偿给朱焱钊，朱焱钊门面的第四层搭建部分不再作任何补偿，还建门面共计为139.84平方米；2、朱焱钊要求购买景阖家园项目部本门面第三层商品房作为配套用房，房屋作价为2000元／平方米。协议签订后，朱焱钊按协议的约定交付了房屋给景阖家园项目部，但过渡期满后，被告并未向朱焱钊支付逾期交房的过渡使用费。该项目在2012年12月份已办理预售许可，被告一直未向朱焱钊交付还建房，也没有向朱焱钊出售应给朱焱钊还建门面的第三层商品房。朱焱钊以被告未履行协议内容为由提起诉讼。另查明，朱焱钊要求购买景阖家园项目部本门面第三层商品房作为配套用房，事实上景阖家园项目部早已对外销售给他人。再查明，湖南岳阳花板桥市场开发有限公司中药市场旧城改造景阖家园项目部系湖南岳阳花板桥市场开发有限公司名下设立的内设部门，没有进行登记。
原判认为，朱焱钊与景阖家园项目部之间的花板桥药材市场拆迁补偿及还建协议、拆迁还建补充协议是双方真实意思表示，且没有违反法律的规定，合法有效，双方均应协议内容来履行自己的义务，现朱焱钊已按协议履行了自己的义务，交付了拆迁房屋，景阖家园项目部除向朱焱钊支付了20000元的搬迁租门面等各种费用外，至今尚未履行其相关义务，故对朱焱钊要求支付临时安置补助费4500元（自2011年7月20日至2012年元月20日止（按1500元／月计算）的过渡费以及交付139.84平方米还建房屋的诉讼请求予以支持；关于朱焱钊要求购买景阖家园项目部还建门面第三层商品房作为门面配套用房的问题，朱焱钊及花板桥公司均签字予以了认定，花板桥公司应该依约履行。但是，景阖家园项目部早已将该套房屋对外销售给了他人。显然，按协议交付房屋已成障碍。同时，朱焱钊的诉求并未变更，即折价补偿，故朱焱钊可根据其实际情形另案主张权利；关于两被告承担责任主体问题，景阖家园项目部系花板桥开发公司内设部门，其和朱焱钊发生的民事行为系代表花板桥开发公司，花板桥开发公司应对其行为承担民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条之规定，判决：一、限湖南岳阳花板桥市场开发有限公司在本判决生效后十日内支付朱焱钊临时安置补助费4500元及自2012年元月20日实际交房之日止（按1500元／月计算）的过渡费；二、限被告湖南岳阳花板桥市场开发有限公司在本判决生效后十日内按照合同约定向朱焱钊交付139.84平方米还建门面；三、驳回朱焱钊的其他诉讼请求。本案案件受理费5000元，财产保全费，由湖南岳阳花板桥市场开发有限公司承担。
花板桥公司、景阖家园项目部不服原审判决，向本院提起上诉，一、原审判决要求上诉人向被上诉人交付139.84平方米的还建门面没有事实和法律依据。被上诉人原房屋面积仅96.85平方米，还建面积应相同，超出面积应补差。现该项目门面未验收，不符合交付条件。二、原审判决认定被上诉人要求购买还建门面第三层商品房作为配套用房，房屋作价每平方米2000元，上诉人应依约履行，属认定事实错误。拆迁补偿补充协议中，被上诉人要求以每平方米2400元的价格购买门面第三层商品房，属被上诉人单方意思表示，上诉人并未承诺，该价格远远低于市场价格。三、原审判决认定的过渡费明显不当。上诉人已向被上诉人支付了72800元过渡费，现原审判决过渡费属于重复计算，明显不当。综上，请求二审驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
朱焱钊辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。本案双方当事人签订的《拆迁补偿协议》约定朱焱钊购买门面第在层配套用房是真实合法有效的。所拆迁的房屋有四层，共128.74平方米，还有其他相关设施，原审判决确认的面积系双方协议约定的面积，并无不当。上诉人所称的72800元并不是过渡费，是其他应补偿的费用，与协议约定的过渡费并不矛盾。请求二审驳回上诉，维持原判。
上诉人花板桥公司、景阖家园项目部与被上诉人朱焱钊在二审期间均未向本院提供证据。
经审理查明，景阖家园项目部与朱焱钊于2010年元月12日签订《花板桥药材市场拆迁补偿及还建协议》及《拆迁还建补充协议》，其中《花板桥药材市场拆迁补偿及还建协议》约定过渡时间“自乙方交付应拆房屋之日起计算至实际还建屋交付日止……，超过24个月按1500元／月计算”，朱焱钊签订后于2011年元月交付应拆房屋。
本院对一审审理查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审期间，双方当事人对签订的《花板桥药材市场拆迁补偿及还建协议》、《拆迁还建补充协议》的效力及临时安置补助费均未提出异议。本案双方当事人争议的是一、具体的还建面积？二、原审认定的过渡费是否合理？
一、具体的还建面积问题，景阖家园项目部与朱焱钊签订的《拆迁还建补充协议》中第一条明确约定“还建两层门面给乙方，第一层按设计图纸，面积为3.8M×14.9M，第二层为3.8M×（14.9M＋7M）”，该面积约定具体，系双方当事人对还建面积的真实约定，原审判决以协议约定确定还建面积合理，本院予以认可。双方当事人对还建面积有具体约定，上诉人以拆除面积数额为还建面积的观点与协议约定不符，该观点不予采纳。此外，上诉人在庭审中明确表示还建门面现在可以交付，上诉人应按协议约定的还建面积向被上诉人朱焱钊交付还建门面。
二、过渡费问题，《花板桥药材市场拆迁补偿及还建协议》对过渡费有约定，过渡时间在协议第四条中约定“自乙方（朱焱钊）交付应拆房屋之日起计算……，超过24个月按1500元／月计算”，朱焱钊交付应拆房屋时间并非合同约定的2010年元月20日，过渡费应从朱焱钊实际交付拆迁房屋时间即2011年元月推后24个月按1500元／月计算，原审判决以2012年元月20日为过渡费起算时间与客观情况不符，本院予以纠正。此外，关于52800元已支付的费用，双方对该费用是否为过渡费并未明确，根据协议约定，过渡费自朱焱钊交付应拆房屋之日起计算……，超过24个月按1500元／月计算，而该52800元是2010年10月28日支付，该款支付时间不在按1500元／月计算过渡费期间内，在无双方协议约定情况下，无法直接认定该款系支付给朱焱钊的过渡费，上诉人认为该款已包括过渡费的理由不能成立，其请求本院不予支持。另外，《拆迁还建补充协议》第二条关于朱焱钊要求购买门面第三层商品房作配套用房的问题，因本案未涉及对该问题的实际处理，本院不作处理。
综上，原审判决认定事实有误，处理不妥，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第209号民事判决第二项；
二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第209号民事判决第一项为限湖南岳阳花板桥市场开发有限公司在本判决生效后十日内支付朱焱钊临时安置补助费4500元及自2013年元月20日起至实际交房之日止（按1500元／月计算）的过渡费；
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、驳回朱焱钊的其他诉讼请求。
一审案件受理费、保全费6000元，二审案件受理费5000元，共计11000元，由上诉人湖南岳阳花板桥市场开发有限公司负担10000元，由被上诉人朱焱钊负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 胡铁霞
审判员 王德华
审判员 许 进
二〇一四年十月二十八日
书记员 颜 静