广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3163号
上诉人（一审原告反诉被告）：佛山市硕宇机械研发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：汪田安，任总经理。
委托诉讼代理人：余海云，广东荆紫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪新明，广东荆紫律师事务所律师。
上诉人（一审被告反诉原告）：黄汉明，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：黄芳，广东华法律师事务所律师。
上诉人佛山市硕宇机械研发有限公司（以下简称硕宇公司）因与上诉人黄汉明租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年11月30日，黄汉明（乙方）与原南海市狮山区招大村平四经济合作社（甲方）签订土地租赁合同，约定甲方出租公先岗（土名）土地予乙方办厂，租赁期限自2004年12月1日至2035年11月30日，基建工程由乙方负责等。
位于佛山市南海区某路（车间二）的登记权属人是南海区招大村平四村民小组，已办理房产证，建筑面积4576.5平方米，登记时间2007年2月12日。
2014年7月23日，硕宇公司与黄汉明签订《租赁合同书》，约定黄汉明出租位于佛山市南海区某路六号场地合计6820平方米予硕宇公司用于机械制造，租赁期限从2014年8月1日至2015年1月31日。每月租金共85000元。硕宇公司签约时交履约保证金140800元。合同期内硕宇公司必须按时缴纳承租费用给黄汉明，逾期缴交租金水电费，则硕宇公司须向黄汉明按每天1%计付补偿金；逾期一个月不缴交租金水电费的，黄汉明可视为硕宇公司放弃租赁，黄汉明无条件收回场地，并没收保证金，有权继续追讨逾期未缴纳的款项。合同所有条款全部履行完毕，凡属硕宇公司自建的不动产：如天花、地面、墙体、门窗、电线、电表、照明、灯具、吊车的路轨和其他规定的装修及建筑物等，一律不拆除并无偿归属黄汉明所有（机械设备及吊车主机除外）。硕宇公司应于租赁期满10日前将所租之厂房清扫干净，搬迁完毕，并将厂房还给黄汉明。硕宇公司完好移交场地并结清和缴清一切费用后，黄汉明10天内不计息返还履约保证金给硕宇公司。合同期满后10天仍未迁出，硕宇公司应向黄汉明加倍支付租金另承租场内的遗留物视为放弃，黄汉明有权处置，且不负保管责任。
硕宇公司与黄汉明在诉讼中共同陈述，硕宇公司已支付保证金140800元予黄汉明；双方约定硕宇公司于8月支付当年8月至10月的租金，于10月支付当年11月至下一年1月的租金；硕宇公司已支付至2015年1月31日的租金予黄汉明；双方一般于当月结算支付上月的水电费。
2014年11月10日，硕宇公司告知黄汉明不再续约。
硕宇公司在诉讼中陈述，硕宇公司于2015年1月31日搬离涉讼租赁物，没有与黄汉明交接涉讼租赁物的钥匙。
黄汉明在诉讼中陈述，硕宇公司的员工于2015年4月7日打开租赁物的门锁后就没有再对租赁物上锁。至庭审终结时租赁物处于空置状态。硕宇公司陈述，2015年4月，黄汉明让硕宇公司到租赁物办理退还押金的手续。
2015年5月29日，硕宇公司向黄汉明发出律师函，主张合同期满并于2015年1月31日搬离涉讼租赁物后，黄汉明尚未退还押金及结算水电费，请求黄汉明扣除相关水电费后退还押金余款。该邮件没有投递成功。
2015年6月2日，黄汉明向硕宇公司发出通知书，通知硕宇公司修复并交回涉讼租赁物。硕宇公司收到该通知书。
硕宇公司在诉讼中陈述，同意支付2014年12月的水费1083.6元、电费15295.1元、2015年1月的水费331.2元、电费6707.3元予黄汉明。
硕宇公司于2015年7月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黄汉明返还硕宇公司租赁保证金140800元及按年率6.10%支付从2015年2月11日起计至实际清偿日止的逾期利息；2.案件全部诉讼费由黄汉明承担。
黄汉明于2015年8月11日提起反诉。请求判令：1.硕宇公司向黄汉明支付的履约保证金140800元归黄汉明所有；2.硕宇公司立即向黄汉明支付场地使用费595000元（从2015年2月1日起至2015年8月31日止，按每月85000元计算）以及逾期支付的利息20000元（利息是以每月应缴租金为本金从2015年2月1日起每月6日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.硕宇公司立即向黄汉明支付从2014年12月起至2015年3月的水费1414.8元、电费26367.7元及逾期支付的利息3000元（以每月的水电费为本金，从下月6日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.硕宇公司立即向黄汉明赔偿场地的修复费用76899.47元；5.案件全部诉讼费用由硕宇公司承担。
诉讼中，黄汉明就涉讼租赁物是否存在损坏及其成因、修复方案和修复费用申请司法鉴定，原审法院依法委托鉴定机构进行鉴定，黄汉明没有在指定期间预缴鉴定费，其后并向原审法院提交撤回鉴定申请，原审法院依法终止鉴定程序。
原审法院认为：硕宇公司与黄汉明于2014年7月23日签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。
关于硕宇公司何时返还涉讼租赁物予黄汉明的问题，《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。硕宇公司于2014年11月10日告知黄汉明合同期满后不再续约，双方均知悉合同至2015年1月31日期满终止，硕宇公司作为承租人，应该及时清空租赁物并通知黄汉明接收租赁物。黄汉明作为出租人，应该及时接收租赁物或跟进了解租赁物使用的情况。硕宇公司虽主张于2015年1月31日搬离涉讼租赁物，但没有举证证明涉讼租赁物已清空并具备返还条件，且硕宇公司已向黄汉明履行了交还租赁物的义务。合同约定硕宇公司应于合同期满前搬迁完毕并返还厂房，合同期满10天硕宇公司仍未迁出的，硕宇公司在涉讼租赁物内的遗留物视为放弃，黄汉明有权处置并不负保管责任。黄汉明没有有效证据证明硕宇公司在合同期满后占用涉讼租赁物导致租赁物不具备收回的条件且黄汉明向硕宇公司主张返还而硕宇公司不予返还。双方均没有积极履行交收租赁物的义务，导致租赁物在2015年2月至2015年3月处于空置状态，双方均对该期间租赁物空置损失负有过错，应各负担该期间租金损失的一半，为此，硕宇公司应支付租金85000元予黄汉明。根据硕宇公司与黄汉明关于2015年4月涉讼租赁物状态的陈述，2015年4月后，涉讼租赁物已空置并已具备收回的条件，黄汉明应收回涉讼租赁物，黄汉明未能及时收回租赁物的损失应自行负担。
根据双方的交易习惯，涉讼租赁物的当月水电费需在下月进行结算，由于双方均知悉合同至2015年1月31日期满终止，双方应在合同终止后的合理期限内确定水电用量并进行结算，黄汉明作为涉讼租赁物所在场地的整体管理人，没有举证证明向硕宇公司告知水电用量并催缴水电费而硕宇公司不予支付，硕宇公司没有有效证据证明向黄汉明主张结算水电费而黄汉明在收到通知后不予结算，双方均没有举证证明双方履行了结算义务，双方对水电费未能结算均具有过错，原审法院对黄汉明主张硕宇公司未支付2015年1月水电费构成违约故保证金不予退还的意见不予支持。硕宇公司同意支付2014年12月的水费1083.6元、电费15295.1元、2015年1月的水费331.2元、电费6707.3元合计23417.2元予黄汉明，原审法院予以支持。由于涉讼租赁物所在的租赁场地有多个承租人，硕宇公司对黄汉明主张的2015年2、3月水电费金额不予确认，黄汉明没有举证证明涉讼租赁物的水电费核定依据且已认定上述空置期间损失应由硕宇公司与黄汉明各负担一半，原审法院院对黄汉明2015年2、3月的水电费请求不予支持。合同已期满终止，由于硕宇公司与黄汉明对水电费及场地未能及时结算交接均负有过错，涉讼租赁物已具备收回的条件，黄汉明应返还保证金140800元予硕宇公司。
关于黄汉明主张硕宇公司赔偿租赁物修复费用的请求，2015年4月至黄汉明提起反诉，已经超过四个月，期间涉讼租赁物并非处于硕宇公司的控制管理中，黄汉明应举证证明租赁物至庭审终结时的现状与硕宇公司搬离时一致，并需举证证明租赁物存在损坏及损坏的成因与硕宇公司存在直接因果关系且不属于租赁物正常使用的自然损耗，还需证明损坏的修复费用，但黄汉明对上述举证责任均未能完成，应自行承担相应不利后果，原审法院对黄汉明修复费用赔偿请求不予支持。由于硕宇公司与黄汉明在合同终止后没有积极履行结算义务，导致双方需经本案诉讼进行结算，双方对此均负有过错，原审法院对硕宇公司主张计收保证金利息及黄汉明主张计收租金、水电费滞纳金的请求均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄汉明应于判决发生法律效力之日起十日内退还保证金140800元予硕宇公司。二、硕宇公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付85000元予黄汉明。三、硕宇公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年12月及2015年1月的水电费合计23417.2元予黄汉明。四、驳回硕宇公司的其他诉讼请求。五、驳回黄汉明的其他反诉请求。案件本诉受理费减半收取1586.24元，由硕宇公司负担28.24元，由黄汉明负担1558元；反诉受理费减半收取6217.41元，由硕宇公司负担1234.17元，由黄汉明负担4983.24元。
上诉人硕宇公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误。一审判决认为硕宇公司未积极履行交付租赁物的义务，导致租赁物在2015年2月至2015年3月处于空置状态，对该期间租赁物空置损失有过错，应负担该期间租金损失的一半，因此判决硕宇公司须支付租金85000元予黄汉明有误。硕宇公司已于2014年11月10日明确告知黄汉明不再续约，并于2015年1月底依约及时按场地现状清理干净搬迁完毕，场地已具备返还条件，且硕宇公司已通知黄汉明办理交接手续，而黄汉明实际上已接收场地并向外广告出租，为恶意非法占有硕宇公司的保证金，以各种理由一直拖延，不提供水电费金额，也不退还保证金给硕宇公司。硕宇公司在一审中提供多份证据，足以证明硕宇公司已按照合同约定积极履行了清场及交付义务，不应对租赁物空置损失负担任何责任，更不应支付所谓租金损失的一半即85000元给黄汉明。综上所述，一审判决第二、四项内容实属错误，请二审法院法予以改判，判决驳回黄汉明的诉讼请求。上诉请求：1.撤销一审判决第二、第四项判决，改判驳回黄汉明的该两项反诉请求；2.由黄汉明负担本案一审、二审全部诉讼费用。
上诉人硕宇公司于二审期间未向本院提交新证据。
上诉人黄汉明上诉称：一、本案中硕宇公司属单方根本性违约，其支付的履约保证金作为债务履行的担保不应予以退还。硕宇公司从2015年1月5日起没有再支付2014年12月份之后的水电费，租赁合同期满后，没有依约向黄汉明交还租赁场地，期间也没有向黄汉明交纳占用租赁场地的任何费用，直至2015年4月7日硕宇公司从租赁场地搬离，并打开厂房门时也未与黄汉明办理交接手续，硕宇公司的上述行为己构成根本违约。根据双方租赁合同第十二条的约定，由于履约保证金为债务履行的担保，黄汉明有权据此不予退还。然而原审法院无视硕宇公司无理拖欠承租费用并占用租赁场地的违约事实，以黄汉明无法举证履行结算义务为由，不支持保证金归黄汉明所有的诉请显然错误。二、本案中黄汉明不存在过错，原审判决认定当事人双方各担50%损失明显不当。硕宇公司己构成单方根本性违约，应承担黄汉明的全部场地占用费损失。本案租赁合同期满前，硕宇公司的确以书面形式通知黄汉明不再续约，黄汉明承认收到该通知且没有提出异议。所以，租赁合同到期且已经终止，但依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，硕宇公司作为承租方，没有举证其已履行返还租赁物的义务，其行为对黄汉明行使涉案场地所有权造成了损害，显然硕宇公司对于涉案厂房的占用有全部过错，应对黄汉明承担100%的场地占用费损失责任。然而，一审法院却认定黄汉明没有积极履行收回租赁物的义务，对空置损失存在过错，此明显与合同法对租赁期届满，承租人应当返还租赁物的规定相违背。在合同期满后，硕宇公司占有使用厂房产生了场地使用费，具体标准应参照双方租赁合同约定的租金标准每月85000元计算至2015的4月7日止共计189833元。三、硕宇公司拖欠黄汉明2014年12月至2015年3月的水电费合共金额为27782.5元，故原审判决认定的23417.2元不符合事实。租赁合同期满后，硕宇公司于2015年4月7日才打开厂房门锁，此期间占用场地产生的2015年2月、3月的水电费4365.3元，理应由硕宇公司承担。且根据租赁合同第十二条的约定，硕宇公司依约应支付按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期利息。综上所述，黄汉明认为原审判决结果不公，特上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项，改判黄汉明不予退还保证金140800元予硕宇公司，保证金归黄汉明所有；2.依法撤销原审判决第二项，改判硕宇公司向黄汉明支付从20152月1日至2015年4月7日止的场地使用费189833元：3.依法撤销原审判决第三项，改判硕宇公司向黄汉明支付水电费计27782.5元及逾期支付的利息3000元；、本案一审、二审的诉讼费用全部由硕宇公司承担。
上诉人黄汉明于二审期间未向本院提交新证据。
上诉人黄汉明针对上诉人硕宇公司的上诉答辨称：在合同期满后，硕宇公司并没有将涉案厂房交给黄汉明，直止2015年4月7日才返还。当天就厂房需要修复的地方进行确认，而双方没有就该问题达成一致意见。硕宇公司一直占用厂房到2015年4月7日止，黄汉明认为硕宇公司的上诉请求不成立，硕宇公司应当支付占用费。
上诉人硕宇公司针对上诉人黄汉明的上诉答辨称：硕宇公司已经按照约定搬离了涉案租赁物，且按照合同约定，硕宇公司搬离后，若有遗留物，可以当废弃物处理，不影响黄汉明的继续租赁。关于水电费，硕宇公司对一审判决没有异议。
经审查，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为：硕宇公司与黄汉明签订的涉案《租赁合同书》，意思表示真实，未违反法律、法规强制性规定，属有效合同，当事人双方应依约履行。硕宇公司虽于涉案合同到期前已通知黄汉明到期后不再续约，并诉称其与涉案合同终止之日即2015年1月31日即已搬离涉案租赁场所，但却不能举证证明其依涉案合同“乙方（硕宇公司）应于租赁期满10日前将所租之厂房清扫干净，搬迁完毕，并将厂房返还甲方（黄汉明）”之约定，已将其全部物品搬离租赁物，并将涉案租赁物打交还予黄汉明，据此可认定硕宇公司已构成违约，应承担违约责任。黄汉明诉称其于2015年4月7日才收回涉案租赁物，并主张硕宇公司应向其赔偿涉案租赁物自2015年2月1日至2015年4月7日的占有使用费之损失，原审法院在硕宇公司不能举证证明其已依约搬离全部物品并返还涉案租赁物予黄汉明，黄汉明亦不能举证证明硕宇公司于2015年1月31后仍在占有使用涉案租赁物，而黄汉明提交的2015年2月、3月水电费报表显示涉案租赁物于2015年2月、3月份并未被正常使用（因该报表显示2015年2月、3月的水电费金额不仅远低于2014年12月、2015年1月的水电费金额，而且水费为0元）的情形下，结合黄汉明在收到硕宇公司期满不再续约的通知后也可主动收回涉案租赁物而未及时收回，从而对损失扩大亦有过错的案件事实，根据双方约定的租金金额，酌定硕宇公司向黄汉明赔偿其因合同到期后未及时出租涉案租赁物所遭受的损失85000元（相当于一个月租金金额）并无不当，本院予以维持。硕宇公司上诉称其不应赔偿该损失于法无据，本院不予支持，黄汉明上诉称硕宇公司应赔偿其主张的全部损失金额依据不充分，本院亦不予支持。黄汉明还诉称因硕宇公司违约，故其交付的保证金140800元应不予退还，对此，由于黄汉明诉请硕宇公司赔偿违约损失的主张已得到部分支持，故其再主张不予退还保证金理据不足，原审法院判决黄汉明应退还该保证金金额予硕宇公司妥当，本院予以维持。
黄汉明诉请硕宇公司应向其支付2014年12月水费1083.6元、电费15295.1元、2015年1月水费331.2元、电费6707.3元合共23417.2元及2015年2月、3月的水电费4365.3元（电费4365.3，水费0元），由于黄汉明据以主张水电费的月报表系其单方出具，而硕宇公司对2014年12月、2015年1月的水电费金额合共23417.2元予以确认，对2015年2月、3月的水电费金额4365.3元不予确认，原审法院据此判决硕宇公司应向黄汉明支付2014年12月、2015年1月的水电费金额合共23417.2元，而对黄汉明主张的2015年2月、3月的水电费金额4365.3元判决不予支持亦无不当，本院予以维持。黄汉明对此提起上诉，由于其不能举证证明该两月份水电费金额实为硕宇公司所消费，故其该上诉主张依据不足，本院不予支持。黄汉明尚诉称硕宇公司应向其支付2014年12月、2015年1月份的水电费逾期利息，对此，由于一方面黄汉明未举证证明其已通知硕宇公司交付水电费的具体时间，另一方面，硕宇公司交付予黄汉明的保证金金额可供抵扣其水电费欠款，故此，黄汉明该项主张依据不充分，原审法院不予支持亦属妥当，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。硕宇公司、黄汉明的上诉主张依据不充分，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7019.97元，由黄汉明负担5094.97元，由佛山市硕宇机械研发有限公司负担1925元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 黄玉凤
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 李嘉敏