上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终7028号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：上海溶剂厂，住所地中国（上海）自由贸易试验区西三里桥路*号。
法定代表人：秦四国，厂长。
委托诉讼代理人：谭政明，北京市中银（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：上海南鑫百货商店，住所地中国（上海）自由贸易试验区南码头路***号。
投资人：卢达高，店长。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：卢达高，男，1977年7月30日出生，汉族，户籍地福建省泰宁县，住上海市浦东新区。
上诉人上海南鑫百货商店、卢达高共同委托诉讼代理人：江建平，上海市ＸＸ律师事务所律师。
上诉人上海南鑫百货商店、卢达高共同委托诉讼代理人：魏佳璐，上海市ＸＸ律师事务所律师。
原审第三人：上海环境实业有限公司，住所地上海市普陀区西谈家渡路69号1幢4楼。
法定代表人：梁超，董事长。
委托诉讼代理人：张伟庆，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
上诉人上海溶剂厂（以下简称溶剂厂）与上诉人上海南鑫百货商店（以下简称南鑫商店）、卢达高、原审第三人上海环境实业有限公司（以下简称环境公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初82839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日受理后，依法组成合议庭于2018年7月4日公开开庭审理了本案，上诉人溶剂厂之委托诉讼代理人谭政明律师、上诉人南鑫商店及卢达高之共同委托诉讼代理人魏佳璐律师、原审第三人环境公司之委托诉讼代理人张伟庆律师到庭参加审理。本案现已审理终结。
溶剂厂上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项；2、依法改判南鑫商店、卢达高共同支付拖欠的租金人民币（以下币种相同）91万元、违约金204,750元；3、依法改判驳回南鑫商店、卢达高就违约金的原审反诉请求。事实和理由：第一，上海市浦东新区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）至今未交付环境公司，溶剂厂对系争房屋负有管理责任，故也有权出租系争房屋。而南鑫商店、卢达高至今占用系争房屋经营超市，没有利益损失。第二，上海市第一中级人民法院（以下简称一中院）（2017）沪01民终7011号民事判决（以下简称7011号民事判决书）认定南鑫商店与溶剂厂就系争房屋签订的租赁合同有效，则合同在有效期内（即合同签订日2016年4月26日起至7011号民事判决书认定南鑫商店搬离系争房屋日2017年9月28日止）应当履行，南鑫商店、卢达高应当向合同相对方溶剂厂支付租金。第三，南鑫商店、卢达高自2016年7月1日起未支付租金，构成根本违约，故溶剂厂有权解除租赁合同，并要求南鑫商店、卢达高支付违约金。而溶剂厂并非违约方，无需向南鑫商店、卢达高支付违约金。第四，租赁合同到期后，南鑫商店、卢达高本就应当予以搬离，故其主张的搬迁费、停工损失、租金差价没有依据。
南鑫商店及卢达高辩称，不同意溶剂厂的上诉请求，并提出己方上诉请求：1、撤销原审判决第三、五项；2、依法改判支持南鑫商店、卢达高的原审第一、二、三、四项反诉请求。事实和理由：第一，溶剂厂隐瞒系争房屋产权变更情况并将系争房屋出租，导致产权人环境公司要求南鑫商店搬离系争房屋，故租赁合同无法履行的责任在于溶剂厂，7011号民事判决书对此亦予确认，系争房屋已于2018年4月30日返还给了环境公司。第二，南鑫商店、卢达高在收到系争房屋产权人环境公司发送的律师函后，有权行使不安抗辩权，停止向溶剂厂支付2016年6月30日之后的租金。第三，根据租赁合同第11条的约定，南鑫商店、卢达高主张的违约金具有合同依据，应全额支持。第四，根据法律规定，在违约金不能弥补实际损失的情况下，南鑫商店、卢达高作为守约方有权要求溶剂厂赔偿实际损失，具体包括：搬迁费、停工损失及租金差价。
环境公司述称，同意原审判决就租金部分的处理，溶剂厂无权收取系争房屋的租金，其收取租金的行为侵犯了产权人环境公司的利益。就溶剂厂与南鑫商店、卢达高之间的违约责任等问题，环境公司不发表意见。
溶剂厂诉至一审法院，请求判令：1、解除溶剂厂与卢达高、南鑫商店签订的租赁合同；2、卢达高、南鑫商店共同支付溶剂厂自2016年7月1日起至实际搬离之日止的租金（暂计至2017年10月31日为91万元）；3、卢达高、南鑫商店共同支付溶剂厂违约金204,750元（56,875元/月×18月×20%）。卢达高、南鑫商店遂提起反诉请求，要求溶剂厂向卢达高、南鑫商店：1、支付违约金364,000元（第三人于2016年8月起诉，未履行期自2016年9月1日起算至合同期届满，共计32个月，故违约金按682,500元/年÷12月×32月×20%计算）；2、支付停工损失296,000元（2016年平均月营业额1,100,000元×利润20%×3月-364,000元）；3、赔偿雇搬迁公司搬出货物的花费20万元（估算）；4、赔偿租金差额损失200万元[预计最快将于2018年3月搬离，(当地租金标准10元/天/平方米×1198平方米×365天-682,500元）÷12月×13月=3,997,716元，现仅主张200万元]；5、返还租赁保证金6万元；6、赔偿装修损失51万元。
一审法院认定事实：南鑫商店系个人独资企业，原投资人为案外人陈某。2012年3月27日，案外人邵某受让了陈某在南鑫商店的所有权；2014年12月17日，卢达高成为南鑫商店投资人。陈某于2007年与上海XX公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租期自2007年6月1日起至2012年5月31日止；2011年4月26日，陈某与上海XX公司就系争房屋续签《房屋租赁合同》，租期自2011年5月1日起至2016年4月30日止。上海XX公司为全民所有制企业，2015年2月18日注销，主管单位为溶剂厂。
2014年10月13日，系争房屋产权转移登记至环境公司名下。
2016年4月26日，溶剂厂作为甲方（出租方）、卢达高作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，该合同乙方落款处除卢达高签名外，还盖有南鑫商店的印章。合同第一条约定，甲方同意将现有乙方正在使用的系争房屋继续出租给乙方使用。第三条约定，租赁期限共三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止。第四条约定，该房屋年租金为682,500元。第五条约定，乙方应于本合同生效之日向甲方支付一个季度租金170,625元，此后的租金由乙方按每个季度将房租交付甲方，租金按季度计算。第六条约定，乙方在支付第一期房租的同时，向甲方支付保证金6万元。合同终止时，如乙方不存在欠付租金、未缴应付费用、房屋、附属设施未损坏的情况，甲方将保证金返还乙方，不计利息。如乙方存在欠付租金、应付费用及损坏房屋、附属设施的情况，保证金按实赔付。如保证金小于欠付租金及应付费用及不足维修损坏房屋及附属设施的，乙方应予补足。第十一条约定，甲方违反本合同约定提前收回房屋的，应按照合同未到期部分总租金的20%向乙方支付违约金。第十二条约定，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按拖欠租金部分的千分之二向乙方加收滞纳金。
2014年12月8日，卢达高与邵某签署《转让协议》，约定卢达高以343万元的转让价格受让南鑫商店。
2016年6月20日，环境公司向南鑫商店发出《律师函》，告知南鑫商店系争房屋属环境公司所有，并要求南鑫商店限期搬离系争房屋。
2016年8月8日，环境公司以溶剂厂、南鑫商店为被告向原审法院提起确认合同无效之诉[（2016）沪0115民初58488号]，原审法院经审理后于2017年4月10日作出一审判决：一、南鑫商店与溶剂厂于2016年4月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、南鑫商店于判决生效之日起三十日内迁出系争房屋。该案判决后，南鑫商店提起上诉[（2017）沪01民终7011号]，本院经审理后于2017年8月28日作出终审判决：一、维持一审判决第二项；二、撤销一审判决第一项。另，该判决书“本院认为”部分载明：因环境公司主张排除妨碍导致南鑫商店与溶剂厂签订的《房屋租赁合同》无法履行，南鑫商店可向溶剂厂主张合同责任。
南鑫商店向溶剂厂支付了截至2016年6月30日的租金。
一审审理中，溶剂厂与卢达高、南鑫商店一致确认卢达高、南鑫商店为共同承租人，租赁合同目前尚未解除，以法院判决为准。
溶剂厂称，虽系争房屋产权已过户，但并未进行实物交接，溶剂厂作为占有人仍有权出租。且系争房屋需人管理，若不出租则无管理费用收入。环境公司从未要求溶剂厂交接过系争房屋，直至其起诉，溶剂厂才得知其主张权利。陈某与金谷公司之间约定的租期至2016年4月届满，装修价值至此已摊销完毕。签约时，溶剂厂将系争房屋产权变更的情况告知了卢达高、南鑫商店。卢达高接手后并未进行过装修，故其在本案中无权主张装修费用。
卢达高、南鑫商店称，因为系争房屋是延续租赁，故签约时未核实产权情况，溶剂厂亦从未告知过产权变更情况。在收到环境公司的律师函后，卢达高、南鑫商店才得知系争房屋产权已变更，便停止向溶剂厂支付租金，也是维护了环境公司的利益。目前南鑫商店仍在系争房屋内经营。系争房屋原由陈某装修，后进行过小修小补，装修经折旧还值五六十万元。另，若溶剂厂主张卢达高、南鑫商店违约成立，则认为合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。
环境公司称，其取得系争房屋产权后，溶剂厂未曾披露过具体承租人是谁，后环境公司不得已要收回系争房屋时才获取完整的租赁合同，但当时联系不到溶剂厂。直至环境公司起诉后，其才应诉。溶剂厂从未向环境公司转付或支付过租金。就（2016）沪0115民初58488号案件，环境公司于2017年12月申请执行，目前执行案件尚未有结果。在此之前，环境公司曾多次要求卢达高、南鑫商店迁出系争房屋。
一审法院认为，生效判决已确认涉案《房屋租赁合同》的有效性。溶剂厂作为出租人，负有租赁物的权利瑕疵担保责任，即应保证系争房屋在合同期内的适租性。就本案本诉、反诉请求，处理如下：
一、本诉部分。1、关于解除合同事宜，租赁双方均无异议，一审法院予以确认。2、关于欠租及违约金。系争房屋产权变更至环境公司名下后，溶剂厂未经其同意仍续约出租。环境公司于2016年6月函告卢达高、南鑫商店产权变更情况并限期搬离，导致卢达高、南鑫商店无权基于租赁合同继续使用系争房屋，涉案《房屋租赁合同》事实上无法继续履行。之后卢达高、南鑫商店占用系争房屋的行为侵犯了环境公司的物权权利，生效判决对此也予以了认定，并判令南鑫商店迁出系争房屋。卢达高、南鑫商店在接到环境公司主张权利的函件后即不再向溶剂厂支付次月起的租金，具有事实依据。现溶剂厂基于租赁合同再主张自2016年7月起的租金及逾期违约金，无事实和法律依据，不予支持。
二、反诉部分。1、关于违约金。环境公司主张权利导致《房屋租赁合同》无法继续履行，溶剂厂作为出租人未保证租赁物在租期内的适租性，显已违约，其应承担违约金。关于违约金数额，溶剂厂认为约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，一审法院综合考虑卢达高、南鑫商店的实际损失、溶剂厂的过错程度及合同实际履行情况等因素，酌情确定违约金数额为三个月的租金。2、关于停工损失、搬迁费损失以及租金差价损失。首先，南鑫商店目前仍在系争房屋内经营，卢达高、南鑫商店亦未就停工损失、搬迁费损失提供充分证据予以证明。其次，涉案租赁合同已约定违约金，在溶剂厂违约的情形下，违约金即用于弥补卢达高、南鑫商店所遭受的损失。根据本案合同实际履行情况，本案违约金数额已足以弥补卢达高、南鑫商店的损失，故卢达高、南鑫商店的该几项反诉请求，不予支持。3、关于租赁保证金。本案因溶剂厂违约导致合同解除，溶剂厂要求没收保证金无事实依据，其理应返还。对于卢达高、南鑫商店的该项反诉请求，予以支持。4、关于装修损失，卢达高受让南鑫商店时，系在陈某与金谷公司（注销后的管理单位为溶剂厂）于2011年4月续签的租赁合同履行期间。根据相关规定，装修价值在租赁合同履行期满时即视为摊销完毕。根据现有证据，卢达高受让南鑫商店后未对系争房屋进行过装修，其在一审庭审中亦表示系争房屋是由陈某装修，故系争房屋装修价值在陈某所签合同租赁期满时已摊销完毕。卢达高、南鑫商店在本案中主张装修损失，于法无据，不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2018年2月28日作出判决如下：一、解除上海溶剂厂与卢达高、上海南鑫百货商店于2016年4月26日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回上海溶剂厂的其余诉讼请求；三、上海溶剂厂于判决生效之日起十日内支付卢达高、上海南鑫百货商店违约金170,625元；四、上海溶剂厂于判决生效之日起十日内返还卢达高、上海南鑫百货商店保证金6万元；五、驳回卢达高、上海南鑫百货商店的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,832元，减半收取计7,416元，保全费5,000元，合计12,416元，由上海溶剂厂负担；反诉案件受理费减半收取计17,120元，由上海溶剂厂负担2,379.50元，卢达高、上海南鑫百货商店负担14,740.50元。
二审中，溶剂厂向本院提交如下证据材料：1、2018年2月2日，溶剂厂代南鑫商店经营的超市支付的水费收据2张，证明2018年1月31日前，南鑫商店正常用水、正常经营；2、2018年4月28日拍摄的南鑫商店经营的超市照片4张，证明超市正常经营。南鑫商店、卢达高对于上述证据材料质证意见如下：证据材料1，确认收据的真实性，但不同意其证明目的，水费支出不多，不能证明超市正常经营；证据材料2，确认照片拍摄的是南鑫商店经营的超市内部，但不确认拍摄时间，亦不同意其证明目的，但确认南鑫商店、卢达高在2018年4月30日前占有系争房屋。环境公司明确表示不发表质证意见。
针对溶剂厂二审中提交的上述证据材料，本院认为，证据材料1，因南鑫商店、卢达高确认其真实性，而环境公司明确放弃质证，故本院对其真实性予以确认。证据材料2，南鑫商店、卢达高虽不确认照片拍摄时间，但其确认照片拍摄内容确为其经营的超市内部、且其在2018年4月30日前占有系争房屋，与溶剂厂主张的照片拍摄时间并不矛盾，而环境公司明确放弃质证，故本院对其真实性予以确认。
南鑫商店、卢达高向本院提交如下证据材料：1、2018年4月30日，环境公司与南鑫商店、卢达高就系争房屋签订的《房屋交接单》，证明系争房屋已于2018年4月30日返还给环境公司；2、2018年5月4日的付款凭单，证明南鑫商店、卢达高实际支付搬迁费2万元。溶剂厂对此发表质证意见：证据材料1，确认真实性；证据材料2，确认付款凭单的形式真实性，即复印件与原本无异，但对其上记载的内容真实性不予确认，且不认可该证据的关联性。环境公司认可证据材料1所要证明的交接事实，但对于证据材料2，则不发表质证意见。
针对南鑫商店、卢达高提交的上述证据材料，本院认为，证据材料1，因溶剂厂、环境公司对其真实性及相关交接事实均予确认，故本院对其真实性及证明目的均予以确认；证据材料2，溶剂厂确认付款凭单的复印件与原本无异，虽对记载内容的真实性提出异议，但并未就此提供相关证据予以证明，而环境公司明确放弃质证，故本院对其真实性予以确认。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于：1、租赁合同无法继续履行的责任归属；2、南鑫商店、卢达高是否应向溶剂厂支付2016年7月起的租金；3、南鑫商店、卢达高主张的搬迁费、停工损失及租金差价损失是否具有合法依据。
关于争议焦点一，溶剂厂作为系争房屋的出租人有义务确保租赁标的物具备适租性。现因系争房屋产权已变更至环境公司名下，溶剂厂未经环境公司同意擅自与卢达高续租。经环境公司主张权利，法院生效判决已认定南鑫商店迁出系争房屋，导致南鑫商店、卢达高无权基于租赁合同继续使用系争房屋。溶剂厂作为出租人显属违约，理应承担相应的违约责任。溶剂厂关于其不构成违约，无需就此承担违约责任的上诉意见，与事实不符，本院不予采纳。
关于争议焦点二，2016年6月20日环境公司发函告知系争房屋属其所有，并要求南鑫商店限期搬离。南鑫商店、卢达高因此停止向溶剂厂支付次月起的租金，并无不妥。况且生效法院判决业已判决南鑫商店迁出系争房屋，故南鑫商店、卢达高不再向溶剂厂支付2016年7月起的租金，并未构成违约。溶剂厂上诉关于南鑫商店、卢达高欠付2016年7月起的租金已构成违约的意见，本院不予采纳。
关于争议焦点三，南鑫商店、卢达高要求溶剂厂赔偿其停工损失，但因南鑫商店、卢达高在收到环境公司2016年6月20日发来的函件后，对于无法继续使用系争房屋应有所预计。直至2018年4月30日，南鑫商店、卢达高将系争房屋返还给环境公司，期间长达近二年，南鑫商店、卢达高完全可以做好异地经营的准备，故其在本案中主张停业损失，依据不足。关于南鑫商店、卢达高主张的租金差价之损失，一则无相关合同依据，二则亦未实际发生，故其主张租金差价损失，依据亦不足。至于搬迁损失，南鑫商店、卢达高要求溶剂厂赔偿搬迁损失，鉴于溶剂厂已就其违约行为向南鑫商店、卢达高承担了相应的违约责任，已足以弥补南鑫商店、卢达高主张的搬迁损失，故一审法院对于该项损失未予支持，并无不当。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人溶剂厂及上诉人南鑫商店、卢达高的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币32,885元，由上海溶剂厂负担16,688元，上海南鑫百货商店、卢达高共同负担16,197元。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年九月七日
书记员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……