重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝高法民终字第00055号
上诉人（原审原告)：张宇龙。
被上诉人（原审被告）：重庆市南坪实业总公司，住所地重庆市南岸区南坪响水路7号。
法定代表人：刘世任，该公司经理。
委托代理人：陈玉林，重庆学苑律师事务所律师。
原审第三人：重庆浪高凯悦大酒店有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路2号。
法定代表人：程序，该公司董事长。
委托代理人：王帮荣，重庆昂科律师事务所律师。
原审第三人：重庆凯悦房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路2号。
法定代表人：吴霄霞，该公司董事长。
委托代理人：王帮荣，重庆昂科律师事务所律师。
上诉人张宇龙与被上诉人重庆市南坪实业总公司（以下简称南坪实业总公司）、原审第三人重庆浪高凯悦大酒店有限公司（以下简称浪高凯悦酒店公司）、原审第三人重庆凯悦房地产开发有限公司（以下���称凯悦房地产公司）案外人执行异议之诉一案，重庆市第五中级人民法院于2014年10月22日作出（2014）渝五中法民初字第00406号民事判决，张宇龙对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月24日对本案进行了询问审理，上诉人张宇龙，被上诉人南坪实业总公司的委托代理人陈玉林到庭参加诉讼，原审第三人浪高凯悦酒店公司及凯悦房地产公司未到庭。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：南坪实业总公司与浪高凯悦酒店公司、凯悦房地产公司房地产开发经营合同纠纷一案，该院于2011年6月28日作出（2009）渝五中法民初字第24号民事判决，判令：一、浪高凯悦酒店公司、凯悦房地产公司于本判决生效之日起90日内向南坪实业总公司支付10731.05万元。二、浪高凯悦酒店公司、凯悦房地产公司于本判决生效之日起90日内以1777.72万元为基数，向南坪实业总公司支付按中国人民银行同期贷款利率计算的从2005年4月13日起至该款付清时止的利息。三、驳回南坪实业总公司的其他诉讼请求。浪高凯悦酒店公司、凯悦房地产公司对上述判决不服，向重庆市高级人民法院（以下简称本院）提起上诉。本院于2011年12月8日作出（2011）渝高法民终字第00305号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院在执行过程中，于2013年9月23日以（2012）渝五中法民执恢复字第99号-2执行裁定书查封了登记在凯悦房地产公司名下的位于重庆市南岸区南坪西路2号1单元7-1号（建筑面积670.37平方米）、7-2号（建筑面积290.37平方米）等房屋。张宇龙购买的位于重庆市南岸区南坪西路2号A栋07-01和07-02号房屋包含在一审法院查封的位于重庆市南岸区南坪西路2号1单元7-1号、7-2号房屋之中。该房屋不具备交付条件。
另查明，2013年1月25日，张宇龙与凯悦房地产���司签订了两份《重庆市商品房买卖合同》，购买了凯悦房地产公司位于重庆市南岸区南坪西路2号A栋07-01和07-02号房屋，建筑面积分别为77.45平方米、59.19平方米，房屋总价款为1229130元。该两份合同均约定签订合同时分别付330906元、288224元，余款61万元由张宇龙向银行申请按揭支付给凯悦房地产公司。合同签订当日，张宇龙按合同约定向凯悦房地产公司支付房款619130元。余款61万元未办理银行按揭。张宇龙所购买诉争的两套房屋，因不具备交付条件，至今未交付给张宇龙占有使用。
另查明，凯悦房地产公司成立于1998年9月24日，系由程序出资1625万元、宏基通讯电子有限公司出资375万元组成；2003年9月20日，宏基通讯电子有限公司将其股份转让给重庆浪高购物中心；2006年5月18日重庆工商行政管理局颁发的企业法人营业执照上显示，凯悦房地产公司的法定代表人是吴��霞。
张宇龙提起本案诉讼，请求：判决停止对位于重庆市南岸区南坪西路2号1单元7-1号、7-2号房屋中张宇龙所购买的建筑面积77.45平方米和59.19平方米部分的执行。
一审法院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，张宇龙在一审法院查封凯悦房地产公司名下的位于重庆市南岸区南坪西路2号1单元7-1号、7-2号房屋前，与凯悦房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买本案争议的两套房屋。但张宇龙仅支付了房屋首付款，房屋余款未付清。另外，本案所涉房屋不具备交付条件，张宇龙至今未实际占有使用所购房屋。张宇龙提交的重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第06841号和06842号民事判决书仅判令凯悦���地产公司向张宇龙承担违约责任，并未确认讼争房屋归张宇龙所有。因此，张宇龙要求停止对所购房屋的执行，缺乏法律依据，其诉讼请求该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决驳回张宇龙的诉讼请求。一审案件受理费80元，由张宇龙负担。
张宇龙不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。主要事实和理由：1.一审判决适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条错误，该规定系针对法院的查封行为，但张宇龙提起本案诉讼是针对法院的拍卖行为。2.根据最高人民法院《执行工作指导》2010第二辑刊载的文章《被执行人向第三人转让不动产��执行》的阐述，本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定的情形，张宇龙应当继续履行房屋买卖合同，交付剩余房款，取得房屋所有权。人民法院直接执行张宇龙应当交付的剩余房款，既保护了张宇龙的合法权利，也保护了南坪实业总公司的合法权利。
南坪实业总公司答辩称：本案争议的房屋目前尚不具备办理产权转移登记的条件，张宇龙从凯悦房地产公司处购买不具有销售条件的房屋，其合同应属无效。张宇龙对争议房屋不享有物权，不能对抗南坪实业总公司的执行申请。如果张宇龙愿意将剩余房款交至一审法院执行局，南坪实业总公司同意解除对本案争议房屋的查封。但解封后本案争议房屋是否能办理产权登记至张宇龙名下，需要张宇龙自行核实。
本院认为，张宇龙关于请求判决停止对位于重庆市南岸区南坪西路2号1单元7-1号、7-2号房屋中张宇龙所购买的建筑面积77.45平方米和59.19平方米房屋的执行的请求不能成立。主要事实和理由：1.根据物权公示、公信原则，登记在被执行人名下的房屋应推定为被执行人的财产。但鉴于我国不动产登记制度尚不够完善，房屋买受人可能因各种不能归责于己的因素导致未能及时办理过户登记手续，出于在此种情况下对买受人合法权利的保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，对于在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的情形作为排除执行的情况。但本案中，张宇龙并未合法占有其购买��房屋，也未将房屋剩余价款交付人民法院执行，且其未能办理过户登记系因其购买的争议房屋不具备办理过户登记的条件，对此张宇龙在签订《重庆市商品房买卖合同》时是应当知晓的。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，张宇龙提出的异议不能够排除执行。2.张宇龙在提起本案诉讼时的事实依据是一审法院在执行程序中查封了本案所涉房屋。由此可见，张宇龙提起本案诉讼是基于对一审法院查封房屋行为的异议，而非对拍卖房屋行为的异议。并且，一审法院至今尚未对本案所涉房屋进行司法拍卖，张宇龙关于其提起本案执行异议之诉系为阻却司法拍卖的主张缺乏事实依据。故一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条并无不当。3.张宇龙主张��用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条之规定，即由其向一审法院交清剩余房款，由一审法院裁定解除对本案所涉房屋的查封。现南坪实业总公司对此亦表示同意。若张宇龙实际向一审法院履行了交纳剩余房款的义务，则可以向该院提出解封申请。但目前张宇龙并未履行前述义务，故其在本案中的诉讼请求亦不能成立。
综上所述，本院认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由张宇龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐渝梅
代理审判员 谭振亚
代理审判员 郭 勇
二〇一五年七月三十日
书 记 员 张 青