北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民再13号
原审原告：北京东润装饰工程有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇小堡村。
法定代表人：陈运全，董事长。
委托诉讼代理人：苏义华，北京市盈科律师事务所律师。
原审被告：李德良，男，1959年10月10日出生。
委托诉讼代理人：扈文景，北京市通州区宋庄镇法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：李彦青，河北燕潮律师事务所律师。
原审原告北京东润装饰工程有限公司（以下简称原审原告）与原审被告李德良（以下简称原审被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院（2015）通民初字第21321号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2016年3月1日作出（2016）京0112民申35号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告的法定代表人陈运全及委托诉讼代理人苏义华，原审被告及其委托诉讼代理人扈文景、李彦青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告称，请求法院判令：1、原被告签订的房屋租赁合同无效；2、被告将涉案房屋交付原告；3、被告承担诉讼费。再审事实与理由同原审起诉书，即：2007年11月20日，原审被告李德良租赁我公司位于北京市通州区宋庄镇小堡村佰富苑工业区我公司基地X号宿舍楼X号房屋，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：“租赁期限从2007年11月20日起至2052年8月26日止，租期45年”，租赁房屋面积118.652平方米，租金总计33091.48元；平均每年租金735.36元，此租金不足以租用同等地段同等面积同等条件2年的房屋。我公司所建造的房屋没有取得相应的建设工程规划许可证，也没有相应的竣工验收备案及消防验收备案手续，违反了我国法律的强制性规定，应属无效合同。
原审被告辩称，原审原告的诉讼请求不成立，请求法院驳回原审原告的诉讼请求。理由如下：1、原被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定及效力性法规；2、涉案房屋所建用地为农村集体土地，合同签订后被告已使用多年，任何人未提出异议，根据北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》规定，双方签订合同不属于无效；3、该建筑物并非违法建筑。
原审原告向本院起诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、原审被告支付我公司房屋占用费206469.45元，并支付占用费所产生的利息，以同期银行贷款利率计算；3、原审被告将涉诉房屋恢复原状交付给我公司；4、由原审被告承担本案的诉讼费用。本院原审认定案件事实：2002年8月26日，原审原告（乙方）与北京市通州区宋庄镇小堡村民委员会（甲方）签订了《土地出租协议书》，约定甲方将位于该村的佰富苑工业区内的9.7亩土地租赁给乙方使用，租赁期限为五十年，乙方可以自行出资办厂，进行经营活动，有权在租赁范围内建设厂房等设施，甲方负责办理报批及规划手续。甲方向乙方提供生产经营所需用水、电，电价每字0.65元，乙方应按国家标准按时交纳水、电费，乙方有权对所承租的土地进行转租或采用其他经营方式。此外，该合同还约定了其他内容。原审原告在承租了上述土地后，在该土地上建设了包括涉诉房屋在内的5层楼多间房屋。2007年11月20日，原审原告（甲方）与原审被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于佰富苑工业区原审原告基地3号宿舍楼432号房屋出租给乙方使用，约定甲方声明甲方出租房屋为租用土地，自建住房租赁期为五十年，自2002年至2052年8月26日，甲方出租的房屋无抵押贷款，房屋现状为出租，甲方出租的房屋权属证件的合法性、真实性及有效性负责；甲乙双方同意房屋的出租时间为45年，出租价格为每平方米278.9元，自2007年11月20日起租至2052年8月26日，租金合计33091.48元；双方合同签订租金一次性付清，现金结算。按照北京市居民住宅规定，甲方收取乙方所需水、暖、电费；乙方付清房租款，甲方2008年4月20日提供房屋；合同双方签字，乙方以支付甲方租金，乙方所租房屋为单位职工所用，乙方有转租权，乙方承租期满建筑物甲方转给乙方所有，如国家占用补偿费用归乙方所有。此外，该合同还约定了其他内容。2007年11月21日，原审原告（甲方）与原审被告签订了一份《补充协议书》，约定因乙方一次性租赁整栋甲方宿舍楼，甲方出租的房屋负责装修，甲方交房时间最后期限为2008年4月20日。此外，该补充协议还约定了其他内容。双方认可原审被告用其享有的对原审原告的债权折抵了房租。后原审原告将涉诉房屋交付给原审被告使用至今。本院原审认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，涉诉房屋位于北京市通州区宋庄镇小堡村规划的工业区内，又为多层楼房式建筑，此类建筑的建造应当取得相应的建设工程规划许可，而原审原告并未取得涉诉房屋的建设工程规划许可证，则其与原审被告之间的租赁合同应属无效，故对于原告要求确认双方之间租赁合同无效及要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。但是双方对租金的约定系双方的真实意思表示，原审被告也用自己的债权折抵了租金，故原审原告再要求原审被告支付房屋占用费，缺乏事实和法律依据。关于原告方主张的暖气费、物业费及水电费，其并未提供相应的证据，本院难以支持。因双方合同期限较长，关于合同无效后折抵房屋占用费之后剩余费用的返还问题，因被告方未提出反诉，本院不宜一并处理，被告方可另案解决。本院原审判决：一、确认原告北京东润装饰工程有限公司与原审被告于二〇〇七年十一月二十日签订的《房屋租赁合同》无效；二、原审被告于本判决生效之日起三十日内将位于北京市通州区宋庄镇佰富苑工业区北京东润装饰工程有限公司基地X号宿舍楼X号房屋腾清并返还给原告北京东润装饰工程有限公司；三、驳回原告北京东润装饰工程有限公司的其他诉讼请求。判决后，原审承办法官向原审原告寄送该民事判决书，后认为审判思路存在问题，原审承办法官即联系邮政部门退回该份民事判决书。根据上述事实，原审承办法官作出第二份民事判决书，该判决书“本院认为”部分摘录如下：依法成立的合同对双方当事人具有法律拘束力。当事人主张合同有效，需要说明存在法定导致合同无效的情形。根据本案查明的事实，原审原告承租农村集体土地，后在其承租土地上建造了涉诉租赁物，并将涉诉租赁物出租给原审被告使用，双方之间的租赁合同系双方的真实意思表示。至于原审原告提出的关于其建造涉诉租赁物未经过建设工程规划许可，从而导致合同无效的意见，本院不予采纳，因为涉诉租赁物系建设在农村集体土地之上，并非城市、镇规划区内的房屋；原审原告同时主张的涉诉租赁物没有竣工验收备案及消防验收备案手续，从而导致合同无效的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。原审原告的诉讼请求系建立在合同无效的基础之上，故本院均无法支持。故判决如下：驳回原告北京东润装饰工程有限公司的全部诉讼请求。因裁判文书邮寄衔接疏忽，第二份民事判决书作出后，连同第一份民事判决书一并寄交原审原告，同时向原审被告寄送了第二份民事判决书。
本院再审认定案件事实如下：在庭审中，原审原告提交了租赁合同，原审被告对该证据无异议，本院予以确认。原审原被告双方争议的焦点为，位于北京市通州区宋庄镇小堡村佰富苑工业区北京东润装饰工程有限公司院内3号宿舍楼432号房屋（以下简称涉案房屋）是否取得建设工程规划许可证，是否因房屋性质问题导致租赁合同无效？对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原审原告提交了（2015）通民初字第16441号（以下简称16441号案件）民事判决书、限期拆除通知书用以证明涉案房屋系违法建筑，限期拆除通知书部分内容摘录如下：“经查，位于北京市通州区宋庄镇小堡村北佰富苑环岛东侧所建建筑物1600平方米、剪力墙及框架结构，未取得规划许可，根据……责令你单位于2011年6月4日17时前自行拆除上述违法建设。逾期未拆除的，本行政机关讲依法强制拆除……”原审被告对该证据的真实性认可，但关联性不认可，认为限期拆除通知书中针对建筑物并非诉争房屋，不能证明诉争房屋系违法建筑。本院认为，虽限期拆除通知书中未明确未经规划许可的建筑物范围，但16441号案件中的涉案房屋位于北京市通州区宋庄镇小堡村东润装饰公司X号住宅楼，与本案涉案房屋系同一栋楼，16441号民事判决书以该房屋未经规划许可为由认定租赁合同无效，现该民事判决书已发生法律效力，该判决书认定的事实对本案事实认定具有证明力，故本院对该组证据予以确认。
2、本院依职权调取的宋庄镇政府《小堡村北京东润装饰工程有限公司违法建设案》案卷（内含立案审批表、报请审批表、谈话笔录、现场勘查笔录、北京市规划委员会的审批函、限期拆除通知书、强制拆除决定书、现场检查笔录、责令整改指令书等）证明，宋庄镇政府于2011年期间要求对原告所建房屋决定强制拆除的情况；其中，北京市规划委员会于2013年11月25日出具的《关于北京东润装饰工程有限公司规划审批情况的函》部分内容摘录如下：经查，位于宋庄镇小堡村北北京东润装饰工程有限公司所建的楼房建筑未依法取得建设工程规划许可证。原审原告对该证据表示认可，并称涉案房屋确为违法建筑。原审被告对该组证据的真实性表示认可，关联性不认可，并认为上述文件中未明确说明涉案房屋所在的X号楼未取得规划许可证。本院认为，北京市规划委员会的函件足以证明涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故本院对该组证据予以确认。
3、本院依职权自北京市通州区宋庄镇小堡村村委会调取的《北京市通州区人民政府关于通州区佰富苑工业区晋升为乡、镇级工业区的批复》（通政文【2002】111号）部分内容摘录如下：经研究决定，区政府同意通州区佰富苑工业区晋升为乡、镇级工业区；请你镇按照全区工业区区域规划和宋庄镇总体规划，抓紧开发、建设、招商进程。原审原告对该证据表示认可。原审被告对该组证据的真实性表示认可，关联性不认可。本院认为，该证据足以证明涉案房屋坐落位于相应规划范围之内，故本院对该证据予以确认。
本院根据上述认证查明：2002年8月26日，原审原告（乙方）与北京市通州区宋庄镇小堡村民委员会（甲方）签订了《土地出租协议书》，约定甲方将位于该村的佰富苑工业区内的9.7亩土地租赁给乙方使用，租赁期限为五十年，乙方可以自行出资办厂，进行经营活动，有权在租赁范围内建设厂房等设施，甲方负责办理报批及规划手续。甲方向乙方提供生产经营所需用水、电，电价每字0.65元，乙方应按国家标准按时交纳水、电费，乙方有权对所承租的土地进行转租或采用其他经营方式。此外，该合同还约定了其他内容。原审原告在承租了上述土地后，在该土地上建设了包括涉诉房屋在内的X号楼等（X号楼共5个单元，均为一梯两户，仅第3单元为四层，其余4个单元均为三层）。2007年11月20日，原审原告（甲方）与原审被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于佰富苑工业区原审原告基地X号宿舍楼X号房屋出租给乙方使用，约定甲方声明甲方出租房屋为租用土地，自建住房租赁期为五十年，自2002年至2052年8月26日，甲方出租的房屋无抵押贷款，房屋现状为出租，甲方出租的房屋权属证件的合法性、真实性及有效性负责；甲乙双方同意房屋的出租时间为45年，出租价格为每平方米278.9元，自2007年11月20日起租至2052年8月26日，租金合计33091.48元；双方合同签订租金一次性付清，现金结算。按照北京市居民住宅规定，甲方收取乙方所需水、暖、电费；乙方付清房租款，甲方2008年4月20日提供房屋；合同双方签字，乙方以支付甲方租金，乙方所租房屋为单位职工所用，乙方有转租权，乙方承租期满建筑物甲方转给乙方所有，如国家占用补偿费用归乙方所有。此外，该合同还约定了其他内容。双方认可原审被告用其享有的对原审原告的债权折抵了房租。后原审原告将涉诉房屋交付给原审被告使用至今。涉案房屋位于北京市通州区宋庄镇小堡村佰富苑工业区北京东润装饰工程有限公司院内，该房屋并未取得建设工程规划许可证；佰富苑工业区为北京市通州区人民政府审批的乡、镇级工业区。
另查：在庭审中，原告称涉案房屋所处楼栋系于2007年8月建造完成；原被告对双方之间存在债务纠纷数额、房屋装修情况、房屋实际占有使用人等情况均存在争议；经法庭释明，原告不要求追加次承租人作为共同被告或无独立请求权第三人。在本案审理期间，本院曾到涉案房屋进行现场勘查拍照取证，双方均认可涉案房屋在X号楼以及房屋具体位置和门牌号。
本院再审认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，涉诉房屋位于北京市通州区佰富苑工业区内，该工业区系经北京市通州区人民政府批准的乡、镇级工业区，经庭审质证的证据可以认定涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可证，故原审原告就涉案房屋与原审被告签订房屋租赁合同应属无效，对于原审原告要求确认双方之间租赁合同无效的诉讼请求，予以支持。关于原审被告所提“无证据证明涉案房屋为违法建筑”的抗辩意见，本院认为，虽原告所提交的限期拆除通知书中并未明确指向涉案房屋，但本院依职权调取的宋庄镇政府案卷足以证明，涉案房屋的建造未取得建设工程规划许可证，且16441号案件中的涉案房屋位于北京市通州区宋庄镇小堡村东润装饰公司X号住宅楼，与本案涉案房屋系同一栋楼，16441号案民事判决书以房屋未经规划许可为由认定租赁合同无效，现该民事判决书已发生法律效力，故本院对原审被告该项抗辩意见不予支持。关于原审被告所提“农村集体土地不应以是否取得建设规划许可证为认定合同效力的依据”的抗辩意见，该抗辩意见指向本案是否适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，根据《解释》第1条第1款规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋；第2款规定，乡、村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理；《解释》第2款规定是基于城乡二元体制在房地产市场法律适用上的差异，租赁市场中，公民租住村民房产的，并不改变房屋的集体所有制性质，原则上应当认定合同有效，但基于城镇规划区周边乡村与城市已经融为一体，房屋租赁法律适用和交易规则不宜差异很大，故为满足该部分乡村房屋租赁合同纠纷案件审判实践的实际需要，规定乡、村庄规划区内的房屋产生纠纷案件可以参照《解释》处理。根据庭审查明的事实，佰富苑工业区早在涉案房屋建造之前已经经北京市通州区人民政府批准为乡、镇级工业区，结合通州区规划定位为北京市副中心、包括小堡村在内的区域打造文化创意产业集聚区等实际情况，出于规范房屋租赁市场的必要，本案应当依照《解释》规定处理；综上，本院对原审被告该项抗辩意见，不予支持。关于原审原告主张被告腾退涉诉房屋的诉讼请求，本院认为，在庭审中，原告称其交付房屋后，涉案房屋由被告占有使用，部分转租；被告称涉案房屋均已转租；庭前，经法庭释明，原告不要求追加次承租人作为共同被告或无独立请求权第三人参加诉讼，涉案房屋存在次承租人实际占有使用的情形，且存在装饰装修补偿等相关问题，本案审理中，原审被告仅对租赁合同效力问题进行答辩，为保障原审被告针对上述可能存在的争议问题主张权利或抗辩，故原审原告可待确认合同无效判决生效后另行解决，故对其该项诉求不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）通民初字第21321号民事判决书；
二、确认原审原告北京东润装饰工程有限公司与原审被告李德良于二〇〇七年十一月二十日签订的《房屋租赁合同》无效；
三、驳回原审原告北京东润装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币2199元，由原审原告北京东润装饰工程有限公司负担2164元（已交纳），由原审被告李德良负担35元，于本判决生效之日起七日内执行清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 于俊平
审判员 武 威
审判员 陈佳蓉
二〇一六年十二月二十七日
书记员 杨 宇