山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第798号
上诉人（原审被告）：徐风伟，农民。
委托代理人：张树臣。
被上诉人（原审原告）：莱州市土山镇西代古庄村村民委员会。
法定代表人：徐进远，该村村委主任。
被上诉人（原审原告）：莱州市土山镇东代古庄村民委员会。
法定代表人：徐钶胜，该村村委主任。
上诉人徐风伟因与被上诉人莱州市土山镇西代古庄村村民委员会（以下简称西代村委）、莱州市土山镇东代古庄村民委员会（以下简称东代村委）买卖合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2013）莱州民初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐风伟及其委托代理人张树臣到庭参加诉讼。被上诉人西代村委、东代村委经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定，2005年11月25日西代村委、东代村委签订共建幼儿园协议书一份，双方约定：新建的代古庄幼儿园地址坐落在西代村，建房屋六间，共用款四万伍仟伍佰元（45500元），东代村出资二万二仟元，西代村出资二万三千伍佰元。新建的幼儿园属二个村的共同财产，使用权和管理权也由两村共享。协议签订后，双方出资建幼儿园一处。但该幼儿园房屋未办理任何审批手续。
2010年10月1日，徐风伟与西代村委签订房屋买卖协议一份，该协议约定：甲方：莱州市土山镇西代村委乙方徐风伟一、甲方将所属管辖的三间房屋卖给乙方，价格为陆仟元整。二、乙方一次性交齐购房款。三、甲方应积极协助乙方办理房权证，费用由乙方承担。四、违约责任：由违约方承担并赔偿相应一方的经济损失。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。该协议徐风伟签字，西代村委加盖了公章，并由负责人徐传良签字。
2010年10月24日，徐风伟与东代村委签订房屋买卖协议一份，该协议约定：甲方：莱州市土山镇东代村委乙方徐风伟一、甲方将所属管辖的三间房屋卖给乙方，价格为叁仟元整。二、乙方一次性交齐购房款。三、甲方应积极协助乙方办理房权证，费用由乙方承担。四、违约责任：由违约方承担并赔偿相应一方的经济损失。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。该协议徐风伟签字，东代村委加盖了公章，并由负责人任洪章签字。合同签订后，徐风伟付清购房款9000元，将六间房屋用于经营莱州市华茂植保专业合作社。
西代村委、东代村委于2013年1月23日诉至原审法院，要求确认徐风伟与西代村委、东代村委买卖幼儿园房屋关系无效，并要求徐风伟立即腾出房屋，诉讼费由徐风伟负担。西代村委、东代村委主张徐风伟购得房屋未经村民代表同意，并提供证人陈泓江到庭作证称其不清楚徐风伟购买幼儿园房屋的事，直到2011年7月份才知道的，卖幼儿园村里没有开过两会。对此徐风伟不予认可，提供了东代村委的两委会会议记录（复印件）、西代村委第九届第二次村民代表会议记录（复印件），经当庭质证，东代村委、西代村委要求徐风伟出具上述证据的原件。徐风伟提供证人任洪章到庭作证称：建幼儿园是张福春办的。2009年，镇上下紧急通知，因全国幼儿受伤案件比较多，上级党委非常重视。回来后我们召开了村两委会议，商议处理幼儿园房屋的事。然后做了会议记录，镇上干部签了名。因幼儿园的地不是我们的，上盖3000元卖给徐风伟了。两委成员有4名，开会时有3名参加，当时严文刚有事没能参加。证人徐传良到庭作证称：幼儿园不是东西代村强行关闭的，2010年时全国各地经常发生伤害幼儿事件，所以由镇政府和政教委联合起来到村里检查，说幼儿园的硬件设施不健全、人少，是危房应该予以取缔，合并到寨徐中心幼儿园，并让各村到寨徐投资建幼儿园，我们没有同意，就给我们关了幼儿园。2009年我上任后都由我主持，村委主任陈泓江不上班。后来村民向镇政府反映，并开了村民代表会和党员会罢免陈泓江的村委主任职务。买卖协议上的字是我签的。幼儿园没有办理房产证和相关申批手续。我村出卖该房屋时村里开过两委会，村民代表会也开过，当时有记录员，会议记录应该有，当时应该保存在老会计侯春国手里，后来没移交的时候村委的办公室让人砸了，抽屉也砸了。我村所属的幼儿园房屋卖给被告6000元价格是因为幼儿园是危房，收点地铺钱，不能干厂子。
原审审理中，徐风伟主张在该房屋上进行了添附，其添附价值共计33095元，徐风伟为证明其主张当庭提交了潘立林、徐爱希出具的证明二份，经当庭质证，西代村委、东代村委对上述证据提出异议，要求证人到庭。后西代村委、东代村委提交书面材料一份，称认可徐风伟的添附价值。
原审法院依据西代村委、东代村委提交的共建幼儿园协议书一份、村级收款收据一份、付款记帐凭证、证人陈泓江证言；徐风伟提供的营业执照一份、会议记录二份、证人任洪章、徐传良证言；以及双方当事人当庭陈述认定上述事实。
原审法院认为，西代村委、东代村委共同出资建设的幼儿园房屋没有办理任何审批手续，且没有办理房产证。故该房屋不能买卖。双方签订的买卖协议中买卖的标的物法律禁止买卖，故双方之间的买卖协议为无效协议。西代村委、东代村委要求确认房屋买卖协议无效应予支持，徐风伟应返还房屋，西代村委、东代村委返还购房款9000元。徐风伟主张其在房屋上添附价值33095元，西代村委、东代村委予以认可，故对该添附应由西代村委、东代村委给付徐风伟。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十二条之规定，原审法院于2013年12月18日判决：一、徐风伟将本案诉争的位于莱州市土山镇西代古庄村房屋（莱州市土山镇西代古庄村村民委员会、莱州市土山镇东代古庄村民委员会共同出资建的幼儿园房屋六间）一处返还给莱州市土山镇西代古庄村村民委员会、莱州市土山镇东代古庄村民委员会，限于本判决生效后十日内履行。二、莱州市土山镇西代古庄村村民委员会返还给徐风伟购房款6000元，限于本判决生效后十日内履行。三、莱州市土山镇东代古庄村民委员会返还给徐风伟购房款3000元，限于本判决生效后十日内履行。四、莱州市土山镇西代古庄村村民委员会、莱州市土山镇东代古庄村民委员会共同返还给徐风伟房屋添附价值33095元，限于本判决生效后十日内履行。案件受理费200元，由徐风伟负担。
一审宣判后，上诉人徐风伟不服原审判决，向本院提出上诉称，原审法院适用法律错误，上诉人购买的房屋当时是经过镇政府同意建的，买卖双方自愿并立有契约，且上诉人已交付房款，依照最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条的规定，应着其补办房屋手续，被上诉人只是提出买卖程序不合法，原审法院判决超出当事人的诉求，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人西代村委、被上诉人东代村委提交书面答辩状，答辩称原审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》的有关规定，涉案房产在建筑过程中，未经过任何审批手续，未取得建筑规划许可证，至今未办理房产所有权证和土地证等权利证书。涉案房产作为不被承认权利的事实不动产，其转让不受法律保护，故以此为标的的买卖合同应确认无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条确定的原则，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被上诉人西代村委、东代村委要求确认涉案房屋的买卖协议无效应予支持，上诉人徐风伟应向西代村委、东代村委返还上述房屋，西代村委、东代村委应向徐风伟返还购房款9000元。另外，徐风伟在涉案房屋上添附价值33095元，西代村委、东代村委予以认可，故对该添附价值应由西代村委、东代村委给付徐风伟。
综上，上诉人徐风伟的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人徐风伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 吴继辉
审判员 陈晓彦
二〇一四年九月二十六日
书记员 林重霄