广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤07民终1858号
上诉人（原审原告）：梁琼仙，女，汉族，1970年9月10日出生，住广东省江门市蓬江区，
委托诉讼代理人：梁丽萍，广东五邑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江门市蓬江区杜阮镇龙溪村民委员会，住所地：广东省江门市蓬江区杜阮镇龙溪村内。
法定代表人：文沃明，该村主任。
委托诉讼代理人：潘启锐，广东法大春秋律师事务所律师。
原审第三人：江门市城乡规划局蓬江分局，住所地：广东省江门市蓬江区港口二路62号2楼。
负责人：莫锡灿，该局局长。
委托诉讼代理人：邓岳伦，广东广能律师事务所律师。
上诉人梁琼仙因与被上诉人江门市蓬江区杜阮镇龙溪村民委员会(以下简称龙溪村民委员会)、原审第三人江门市城乡规划局蓬江分局（以下简称城乡规划局蓬江分局）合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初4174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁琼仙上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判龙溪村民委员会赔偿梁琼仙租金损失38400元（租金按每月600元计算，自2012年3月起，暂计至2017年6月）；3.改判龙溪村民委员会赔偿梁琼仙购房差价及相关税费损失100000元；4.上诉费用由龙溪村民委员会承担。事实和理由：一、合同无效龙溪村民委员会具有完全过错责任。龙溪村民委员会作为案涉土地的所有权人、管理人，违法发包案涉土地合同无效，龙溪村民委员会承担全部过错责任。二、梁琼仙的租金及购房差价、税费损失与龙溪村民委员会隐瞒涉案合同无效有关。直至2017年5月11日，梁琼仙仍相信涉案合同有效并据以申报建房，梁琼仙以“无居住所，住房紧缺”为由申报用地规划，龙溪村民委员会在申请人提交的《江门市蓬江区民房用地规划申请表》批复“情况属实，同意申请”。龙溪村民委员会的隐瞒严重损害梁琼仙的合同知情权，令梁琼仙损失不断扩大。为此，请求二审法院查明事实，依法改判，支持梁琼仙的上诉请求。
二审期间，梁琼仙补充上诉意见如下：一、龙溪村民委员会有过错。1.涉案地块招标对象范围违法。涉案《投标须知》第3条规定,龙溪村民委员会作为村集体组织，悉知宅基地流转对象只能是本村符合一宅一户条件的村民，但根据上述《投标须知》第3条文字内容，表明涉案招标地块对象范围包括一宅一户的村民，也包括一户多宅的村民。2.龙溪村民委员会故意隐瞒涉案地块为耕地。作为村集体组织，龙溪村民委员会同样悉知公开竞标的宅基地必须是符合宅基地用地用途的土地，如龙溪村民委员会合规合法公开招标，不会出现不能办证的问题，表明龙溪村民委员会公开招标前，明确知悉涉案土地为耕地。3.龙溪村民委员会违法违规发标涉案地块，导致与梁琼仙签订的合同无效，导致梁琼仙签订合同目的无法实现。4.龙溪村民委员会至始隐瞒合同无效的事实，2017年5月16日龙溪村民委员会仍为梁琼仙提交的《江门市蓬江区村民住宅用地申请表》加盖“同意申请用地”。二、龙溪村民委员会的过错，侵害梁琼仙房屋期待权。1.实现有一间属于自己的房屋，供其与女儿居住，是梁琼仙购买涉案地块的目的。梁琼仙与案外人余润富于1999年结婚，2002年1月17日生育女儿，梁琼仙与余润富于2011年5月10日离婚，女儿由梁琼仙抚养，并随梁琼仙共同生活，梁琼仙与余润富离婚时没有分割到任何房屋。梁琼仙2011年5月离婚，2011年8月5日竞标投得涉案地块，2011年8月10日付清购地款，2011年8月25日向龙溪村民委员会提交《江门市蓬江区村民住宅用地申请审批表》，梁琼仙为实现房屋期待权已履行了相关行为。2.涉案合同无效，导致梁琼仙以宅基地建房，实现房屋期待权无法继续。三、龙溪村民委员会须赔偿梁琼仙购房差价损失100000元。1.梁琼仙继续实现房屋期待权，只能通过购买商品房实现。2011年7月27日发布《投标须知》后，龙溪村民委员会至今没有再发布宅基地招投标信息，而就双方纠纷，一审法院曾主持梁琼仙与龙溪村民委员会进行多次调解，调解过程中龙溪村民委员会明确没有空闲宅基地可供梁琼仙申报建房。换言之，梁琼仙继续实现房屋期待权，只能通过购买商品房予以解决。2.2012年至2017年，全市商品房交易均价差额1171元／平方米。梁琼仙截止至2017年11月28日，收到江门市蓬江区人民法院送达的江门市蓬江区国土资源局《关于江门市××杜阮镇龙溪村民委员会来龙里尾用地情况的复函》，才得以知悉涉案地块为耕地。根据江门市住房和城乡建设局2012年12月江门市蓬江、江海区房地产市场数据显示，2012年1-12月蓬江区、江海区累计商品住宅均价5860元/平方米，2017年1月至10月江门市全市住宅成交均价7031/平方米，两时间段购房均价差额1171元/平方米，按梁琼仙所购地块95.4平方米计算，两时间段的购买差价是111713.34元，梁琼仙主张100000元的差价赔偿没有超出差价范围。四、龙溪村民委员会应赔偿梁琼仙租金损失38400元。租金损失是龙溪村民委员会故意隐瞒合同无效的事实，造成梁琼仙扩大的损失，龙溪村民委员会应予赔偿。
龙溪村民委员会答辩称，1.案涉土地对龙溪村的村民进行公开招投标，没有任何人对当时的公开招投标有关的法律文件提出异议。在法律上有关参加招投标的村民对招投标文件的条件及价款、招投标方式等是完全认可的。梁琼仙是竞标者之一，按照当时的竞标价高者得的竞标规则，梁琼仙中标。2.龙溪村民委员会在有关的招投标文件当中已经有明确的文字声明不包括办证，梁琼仙完全接受了龙溪村民委员会事前声明的法律后果。3.本案的纠纷是由竞标合同产生的纠纷，所以龙溪村民委员会只能对竞拍合同的事项和竞拍合同可以预见的合同后果承担相应的责任。对梁琼仙所述的因此耽误了买房造成的损失完全是超出了龙溪村民委员会当时进行竞拍土地的行为后果的预期。双方在竞标合同过程当中也完全没有对这方面进行协议。4.涉及对竞拍当时的法律文件的合理性和合法性的质疑，应该在参加竞标前过程当中或者之后的合理时间内提出，但是到现在为止梁琼仙才对当时的有关的竞标文件提出异议，龙溪村民委员会认为时隔七年以后才提出异议，无论是从时效和法律意义来说都是没有意义的。5.关于一户一宅是否能够办证的问题，龙溪村民委员会在其竞标法律文件当中已经作了条件性的声明，现在国土局所标注的土地状况还是耕地的性质，所以国土部门所标注的有关的土地的性质和用途问题与客观情况存在差异。6.2012年江门市城乡规划局蓬江分局的回复到现在已经有差不多七年时间，如果2012年规划局文件出台以后梁琼仙就立刻进行有关的诉求和按照梁琼仙原来的设想去城镇购买房屋的话，房价还没有上涨。梁琼仙完全可以用当时的钱在城镇购置一套房屋。龙溪村民委员会不能对梁琼仙不作为拖了七年以后造成的后果为其承担法律责任。7.龙溪村民委员会只是对本村的边角地进行竞标，并没有涉及到所谓的房屋期待权，这种所谓的期待权是梁琼仙现在才期待的内容。8.梁琼仙所谓的损失没有任何评估的文件，也没有任何的可比性，与2012年至2018年的所谓房价没有可比性。9.梁琼仙所提供的数据全都是以城镇的有关房屋的价差来作出判断的，与农村房屋的价差没有可比性。10.梁琼仙所提出的购房价差损失100000元与龙溪村民委员会本案当中竞标合同没有关联性。
城乡规划局蓬江区分局述称，与一审庭审意见一致。
梁琼仙向一审法院起诉请求：一、龙溪村民委员会退还梁琼仙购地款92000元及利息（利息按同期贷款年利率7.05%计算，自2011年8月10日起暂计至2017年6月15日为38375.5元，以后的利息计至龙溪村民委员会退清购地款之日止）；二、龙溪村民委员会赔偿梁琼仙租金损失38400元（租金按每月600元计算，自2012年3月起暂计至2017年6月，以后的租金损失计至龙溪村民委员会另行选址置换土地给梁琼仙建房或者全额退还土地款并赔偿所有损失完毕之日止）；三、龙溪村民委员会赔偿梁琼仙购房差价及相关税费的损失100000元；四、诉讼费等相关费用由龙溪村民委员会承担。
一审法院认定事实，梁琼仙的户籍地址系××××村民委员会XX村施家壮X号，为龙溪村委会村民。2011年7月27日，龙溪村民委员会发布《投标须知》内容为：龙溪村委会定于2011年8月5日现场公开投标位于来龙里尾的两块宅基地，面积约80平方米和98平方米，现将投标须知说明如下：1、投标面积以投标前限定的实际界限为准；2、中标后村委会不包办理土地证，只负责出具证明；3、符合办理土地证程序的，必须本村户口，且符合一户一宅规定（即一个户口薄内所有的人员只能拥有一个土地证），若之前拥有过土地证的，则不能办理。若个人原因或上级政策原因不能办理土地使用证时，村小组和村委会概不负责；4、如果中标者在中标后10天未能付清剩余地款，在投标时收的5000元押金不作退回，视为中标无效，重新招标；5、本次投标方式采用公开投标方式进行，底价人民币每平方米500元，价高者得；6、凡中标者中标后，不能转让该土地，一经发现，村委会将收回该土地使用权，造成的一切损失和责任由中标者负责。在此次投标中，梁琼仙投标中得①号地块（自编号：杜阮镇龙溪村民委员会来龙里105号土地），并于2011年8月10日缴纳了购地款92000元。2011年8月17日，龙溪村民委员会向梁琼仙出具涉案的土地来龙里住宅用地规划草图，确认了土地的四至及面积为95.4㎡(9m×10.6m)。2011年8月24日，龙溪村民委员会公示梁琼仙投中的土地，将安排位于来龙里95.4㎡的宅基地安排给梁琼仙使用。2011年8月25日，龙溪村民委员会为梁琼仙提供了案涉地块住宅用地申报审批表。2012年3月21日，城乡规划局蓬江分局对于梁琼仙民房用地规划进行核查及研究后作出江规蓬法〔2012〕04号复函，梁琼仙所报民房规划用地紧靠江门市汇华物业管理有限公司厂区斜坡边，二者地台高差近10米，若再次建房存在较大的安全隐患。因此，若确需在此建设，须先行委托有资质的勘察单位进行边坡稳定性评估后再作研究。建议拟建民房用地远离此斜坡另行选址。2017年5月16日，梁琼仙再次对涉案土地村民住宅用地进行申请，仍未取得涉案土地的住宅建设审批。
2017年8月1日，梁华妹出具一份《证明》内容为梁琼仙自2012年3月至2016年10月租住梁××妹××江门市××中××大厦××房（建筑面积105.58平方米），每月租金（含水电费）600元。梁琼仙与江门市蓬江区华永丰五金制造有限公司签订《房屋租赁合同》，梁琼仙承租位于江门市××下镇××室的房屋，每月租金450元，租期为3个月，租用时间2017年6月4日至2017年9月。经一审法院委托江门市国土资源局测量大队对涉案土地进行实地测量。2017年11月28日，江门市蓬江区国土资源局出具蓬江国土（地籍）〔2017〕3号复函，经核查蓬江区2011-2016年度土地利用现状变更调查结果，并结合实地情况，选址用地自2011年至今土地利用现状地类为耕地（全部为水田）。诉讼中，梁琼仙主张案涉合同为无效合同。
一审法院认为，本案系合同纠纷。梁琼仙与龙溪村民委员会之间的纠纷系源于龙溪村民委员会将村内地块作为宅基地发标引起的。梁琼仙主张案涉合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”、第十七条“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。”、第十九条“土地利用总体规划按照下列原则编制：（一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地…”、第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，梁琼仙通过竞投购得的土地地类为农用地中的耕地，龙溪村民委员会未取得任何关于涉案土地为转为建设用地的手续，该土地性质仍为农用地（耕地）的情况下，对外进行发布投标，该行为违反法律规定，因而龙溪村民委员会与梁琼仙建立的案涉地块中标合同应认定为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，处理合同无效后问题。
关于梁琼仙诉请龙溪村民委员会返还购地款92000元及利息的问题。造成合同无效的主要责任在于龙溪村民委员会，而同时作为村民的梁琼仙，对村内的土地情况应有一定的认知和了解，同时招标公告有注明中标后村委会不包办理土地证、只负责出具证明的内容，所以作为村民的梁琼仙，也是有一定的责任的，故而对案涉合同被确定无效后，龙溪村民委员会基于无效合同占有梁琼仙的购地款92000元应当予以返还，并且应由龙溪村民委员会赔偿梁琼仙的利息损失，利息自2011年8月10日起至返还购地款之日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利息计算。
关于梁琼仙请求龙溪村民委员会赔偿租金损失的问题。梁琼仙所主张的该损失并非直接损失，是间接损失，在投标前梁琼仙是有住所的，其提出的租金并非基于案涉土地而产生的，即使其住所的调整并非因投了案涉土地后必须产生，可见其提出的该租金损失与案涉土地投标并无因果关系，因此对梁琼仙该请求，一审法院不予支持。
关于梁琼仙请求龙溪村民委员会赔偿购房差价及相关税费的损失。龙溪村民委员会确因合同无效具有过错，但龙溪村民委员会的行为与梁琼仙所述购买房屋而造成的经济损失无因果关系，仅为一种假设行为，并且该损失主张超过了龙溪村民委员会进行招投标时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，非合理的间接损失，梁琼仙以购房与自建房屋存差价为由主张损失赔偿，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
对于龙溪村民委员会抗辩认为梁琼仙本案起诉已经超过了诉讼时效的问题。本案中，梁琼仙于2011年申请民房用地规划，并于2017年再次申请，龙溪村民委员会亦予以配合，可见龙溪村民委员会是知情的，因此，本案中梁琼仙的起诉并未超过法定的诉讼时效。故对于龙溪村民委员会的该项抗辩，一审法院不予采纳。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、江门市蓬江区杜阮镇龙溪村民委员会应在判决发生法律效力之日起十日内向梁琼仙返还购地款92000元及利息（利息自2011年8月10日起以92000元为本金，按照中国人民银行规定同期同类贷款基准利率计算至退还购地款之日止）；二、驳回梁琼仙的其他诉讼请求。如果江门市蓬江区杜阮镇龙溪村民委员会会未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给梁琼仙。案件受理费5332元，由梁琼仙负担2746元，江门市蓬江区杜阮镇龙溪村民委员会会负担2586元。
二审中，梁琼仙提交：证据1.《2012年12月江门市蓬江区、江海区房地产市场数据》打印件一份；证据2.《2017年10月江门市房地产市场主要数据》打印件一份；均证明2012年1-12月蓬江区、江海区累计商品住宅均价5860元/平方米，2017年1月至10月江门市全市住宅成交均价7031/平方米，两时间段购房均价差额1171元/平方米；证据3.《水费清单》复印件一份，证明棠下中怡大厦A304房2012年2月至2016年10月水费、排水费、垃圾费合计875.93元；证据4.电费清单及电费单据复印件各一份，证明棠下中怡大厦A304房2012年3月至2016年11月电费7044.63元。
龙溪村民委员会认为，对上述证据的合法性、真实性及关联性均不予认可。
城乡规划局蓬江分局认为，上述证据与其没有关联性。
经审查，上述证据与本案待证事实有一定关联性，本院结合本案其他证据以及相关事实予以审查认定。
二审中，龙溪村民委员会、城乡规划局蓬江分局均未提交新证据。
本院经二审审理，对一审判决所查明事实予以确认。
本院认为，本案是合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕梁琼仙的上诉请求进行审理，对各方当事人均无提出的上诉问题不予审查。结合双方当事人的陈述和抗辩，本案争议焦点为：梁琼仙诉请龙溪村民委员会赔偿案涉租金损失及购买商品房差价和相关税费损失能否支持。
结合已查明的事实和现有证据显示，案涉位于江门市××杜阮镇龙溪村民委员会来龙里尾土地的地类属农用地（耕地），2011年7月27日，龙溪村民委员会在未取得案涉土地为转为建设用地的手续即该土地性质仍为农用地（耕地）的情况下，以竞价方式将案涉土地使用权出卖给梁琼仙用于宅基地建房。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，上述行为违反了法律、行政法规的强制性规定，一审法院作出案涉土地使用权中标合同应认定为无效合同正确，本院予以维持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，龙溪村民委员会应当返还梁琼仙支付的土地款92000元并赔偿该款的利息损失。本案中梁琼仙主张基于案涉合同的签订而信赖可作为宅基地建房，而诉请龙溪村民委员会应赔偿因案涉合同无效而造成自2012年3月起至2017年6月的租房租金损失38400元以及延迟购买商品房的差价和相关税费损失100000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，无效合同应自始没有法律约束力，梁琼仙提出上述赔偿请求显然不属于因一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而造成的损失，因此，梁琼仙的上述诉请没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，梁琼仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3068元，由梁琼仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海疆
审 判 员 徐 闯
审 判 员 甄锦瑜
二〇一八年七月十九日
法官助理 刘 蕊
书 记 员 李健愉