安徽省寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0422民初2047号
原告：孙同文,男,1988年8月14日出生，汉族，安徽省寿县人，住安徽省寿县。
委托代理人：苏家胜，安徽郢都律师事务所律师。
被告：吴跃，男，1983年11月1日出生，汉族，安徽省枞阳县人，住安徽省安庆市枞阳县。
委托代理人：吴仝美子，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：刘岚岚，北京德恒（合肥）律师事务所实习律师。
被告：张文根，男，1975年6月8日出生，汉族，安徽省枞阳县人，住安徽省安庆市枞阳县。
原告孙同文诉被告吴跃、张文根买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法由审判员张薇适用简易程序，于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告孙同文及其委托代理人苏家胜，被告吴跃委托代理人吴仝美子、刘岚岚到庭参加诉讼。在案件审理过程中，原告孙同文撤回对被告张文根的起诉。本案现已审理终结。
孙同文诉称：原告拥有坐落于寿县寿春镇现代汉城农贸市场内商铺1-26号，面积为3054.24平方米，产权证号为××号的房产一处。该处房产共有两部分房屋组成，其中一部分面积为2528.66平方米，另一部分面积为525.58平方米。2013年上半年被告吴跃与原告商谈欲购原告上述全部房产，原告也表示愿意转让，吴跃于2013年6月17日支付给原告购房定金50万元，后又于7月31日支付48万元。2013年11月20日原被告就上述房产的转让事宜达成协议，双方约定转让全部房产总价款为1500万元，吴跃分批支付购房款、分批购买、分批过户。原告同意吴跃先支付1200万元购买上述房产中的约2500平方米房产，原告在收到吴跃支付的购房款后，即协助办理了上述面积约2500平方米的过户登记手续。剩下一小部分房产待吴跃支付给原告300万元后再办理过户手续。协议签订当天，吴跃支付给原告430万元，相对于2500平方米的房产转让价款1200万元，尚差672万元未付。原告同意被告出具欠条分两批付清上述购房款，即从协议签订之日起吴跃应当在30天内支付72万元，两个月内付清剩余房款600万元。上述事宜完成后，原告协助吴跃办理了2528.66平方米的房屋过户登记手续。但是此后，吴跃一直拖欠应当支付的购房款672万元未付。现具状诉请：1、判令被告吴跃偿还购房款672万元；2、判令被告吴跃按照月利率2%承担违约责任，其中72万元从2013年12月21日起计算，600万元从2014年1月21日起计算，至全部购房款支付完毕止；3、由吴跃承担本案诉讼费用。因原告孙同文在案件审理过程中，撤回对被告张文根的起诉，故当庭放弃第三项诉讼请求，即要求被告张文根对上述款项承担连带责任的诉讼请求。
基于以上诉请，孙同文向本院提交以下证据：
1、原告身份证复印件，意在证明：原告身份。
2、房屋买卖协议，欠条两张，意在证明：1、孙同文与吴跃商定，孙同文将自己所有的位于寿县寿春镇现代汉城农贸市场内商铺面积为3054.24平方米的房产转让于吴跃，后由于吴跃并无购买全部房产的能力，遂双方协商，将其中的2528.66平方米的房产以1200万元的价格转让给吴跃；2、吴跃于双方协商的当天，在扣除已经支付的528万元的购房价款后向孙同文出据欠条两张，共计欠孙同文下剩购房款672万元；3、两张欠条证明了原被告双方对吴跃以1200万元购买孙同文的2528.66平方米的房产是协商好的，且双方就该房产已办理了产权过户登记手续。
3、寿县房屋产权产籍监理所房屋权属档案资料摘抄单、房地寿春镇字第00××79号房地产权证，意在证明：孙同文拥有的案涉房屋产权总面积为3054.24平方米；2013年11月，原被告双方对3054.24平方米的房产进行了分割，双方就吴跃以1200万元购买孙同文的2528.66平方米的房产办理了转移过户登记手续，孙同文剩余的525.58平方米房产，因吴跃资金不足，孙同文对原房产面积进行了变更登记；孙同文的诉讼请求是按吴跃出据的欠条的数字提出，而非按总房价1500万元提出的。
4、安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00388号民事裁定书、安徽省六安市中级人民法院（2016）皖15民初45号民事裁定书，意在证明：孙同文曾就该案向六安市中级人民法院起诉，六安市中级人民法院以诉讼主体不适格，裁定驳回原告的起诉，原告提出上诉，安徽省高级人民法院裁定撤销原六安市中级人民法院的错误裁定，认定原被告具有房屋买卖合同的适格主体，同时该证据也证明了第3组证据的真实性。
针对孙同文的诉请，举证，吴跃答辩、质证意见：孙同文与吴跃签订的协议，是购买孙同文的3054.24平方米的整体房产，但孙同文将房屋中的一部分擅自抵押给银行，致使合同目的无法实现，吴跃有权行使不安抗辩权；同时协议并未对房产可以分割成两部分分别定价进行约定；协议中约定了违约行为的条款，但并未明确约定违约方如何承担责任，故孙同文的第二项诉讼请求无法律和事实依据。综上，请求法院予以驳回。
吴跃为支持其辩解，向本院提交以下证据：
1、房屋买卖协议，意在证明：原被告双方存在房屋买卖协议，协议明确约定吴跃购买孙同文的3054.24平方米的全部房产，协议中第二、四条约定了是分批付款，并约定了孙同文在收到吴跃第一批购房款后协助办理2500平方米房产的过户，即对分批过户进行了约定；协议第八条对双方的违约责任进行了约定。
2、寿县房屋产权产籍监理所房屋权属档案资料摘抄单及变更申请，意在证明：孙同文已于2013年12月6日将案涉房产（房产证号为××号）中的部分面积抵押给寿县农村信用合作联社，结合证据1，原告已构成违约，被告有权中止履行协议直至原告将房屋恢复原状。
经庭审举证、质证，本院对涉案证据作如下认证：
一、原告所举1号证据，被告无异议，本院予以认定；原告所举2号证据，被告异议是复印件，请法庭核实后认定，同时对证明目的也有异议，认为协议中约定是对孙同文的整体房产进行转让，对分期付款、分批过户进行了约定，但不能以此认同可以对标的物进行分割购买；同时协议中对购房款的履行期限起算点约定不明。本院经审查认为，孙同文将该份证据的原件在庭后即提交给了法院，复印件与原件核对无异，对其真实性予以认定，虽然协议的第一条约定将孙同文所有的3054.24平方米的房产转让于吴跃，但同时协议的第二、三、四条对双方支付购房款、办理过户登记手续都进行了明确约定，且孙同文与吴跃已共同将孙同文所有的2528.66平方米的房产在吴跃支付了528万元购房款后办理了房产过户登记手续，对2528.66平方米房产的下剩购房款672万元，由吴跃本人向孙同文出据了欠条两张，上述行为可以看出，孙同文与吴跃双方就吴跃以1200万元购买孙同文所有的案涉房产中的2528.66平方米的房产是达成合意的，且是双方的真实意思表示，没有违背双方的协议约定，故本院予以认定。原告所举3号证据，被告对证明目的有异议，认为双方当事人只是按照协议的第二条履行了义务，并不能以此证明双方协商变更了房屋的购买面积，本院经审查认为，双方已就2528.66平方米的房产办理了过户登记手续，吴跃也就该部分房产的购房价款支付了528万元，并就未付的672万元向孙同文出据了欠条两条，原告当庭表示只要吴跃将该笔购房款付清，即继续按合同的约定履行义务，故本院予以认定。原告所举4号证据，系法院的生效法律文书，予以认定。
二、被告所举1号证据，原告对真实性及其证明目的均无异议，本院予以认定；被告所举2号证据，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为孙同文将案涉房产中的2528.66平方米的房产过户于吴跃，在吴跃未将该部分房产的购房价款支付完毕的情况下，将下剩房产办理了变更登记（面积变更，产权人仍为孙同文，权证字号为寿县00026601），没有违反法律规定，孙同文将下剩房产向银行办理了抵押登记，也并未导致合同目的不能实现，故本院对被告的证明目的不予认定。
根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：孙同文与吴跃系朋友关系。2013年11月20日，孙同文与吴跃签订协议一份，双方约定：“第一条甲方（孙同文）将其所有的位于寿县寿春镇现代汉城农贸市场内商铺，建筑面积为3054.24平方米（房地寿春镇字第00××79号）房产以总价款1500万元出售给乙方（吴跃），乙方第一批付款600万元，乙方已于2013年6月17日、2013年7月31日支付购房款98万元，尚欠购房款502万元。经双方协商，乙方于2013年11月20日先付购房款430万元，下欠72万元；第二条甲方在收到乙方上述购房款后，协助乙方办理上述房产中面积为2500平方米的过户登记手续，下欠购房款72万元必须在30日内付清；第三条乙方给甲方出具欠条600万元必须在60日内付清；第四条甲、乙双方协商，乙方在支付给甲方剩余购房款300万元后，甲方将上述剩余房产一次性过户给乙方；…第七条乙方上述购房款，若不能及时到位，乙方自愿放弃上述房产，一切损失由乙方自负，甲方保留房产的所有权；第八条协议履行中，甲、乙方均不得违约，若其中任一方违约，另一方保留一切法律权利…”。至2013年11月20日，吴跃在支付给孙同文购房款528万元后，向孙同文出具欠条两张：“今欠到购买房屋现代汉城农贸市场商铺内所剩购房款柒拾贰万元整（720000元），于30天归还清。欠款人吴跃保证人张文根201311.20”、“今欠到购买房屋现代汉城农贸市场商铺内所剩购房款陆佰万元整（6000000元），于二个月付清。欠款人吴跃保证人张文根201311.20”，2013年11月25日，孙同文与吴跃就案涉房产中的2528.66平方米的房产办理了产权过户登记手续，但吴跃下欠的672万元购房款，经孙同文多次催要，至今未付。另查明，孙同文曾向六安市中级人民法院起诉吴跃、张文根房屋买卖合同纠纷案，六安市中级人民法院以诉讼主体不适格为由作出驳回孙同文的起诉的民事裁定，孙同文不服该裁定，向安徽省高级人民法院提出上诉，安徽省高级人民法院于2015年3月6日作出（2014）皖民四终字第00388号民事裁定书，裁定撤销安徽省六安市中级人民法院（2014）六民一初字第00024号民事裁定；指令安徽省六安市中级人民法院审理本案。2016年4月19日，孙同文向六安市中级人民法院撤回起诉。2016年7月4日，孙同文诉至本院。
本院认为：孙同文与吴跃签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，协议合法有效，双方均应按协议约定履行义务，孙同文按照协议第一、二条约定，在吴跃支付了购房款528万元，即与吴跃办理了案涉房产中的2528.66平方米的转移过户登记手续，下欠购房款672万元由吴跃向孙同文出具欠条两张，没有违反双方的协议约定，孙同文诉请吴跃偿还下欠的672万元购房款符合法律规定，本院应予准许。吴跃辩称孙同文将案涉房产中的2528.66平方米过户后，将剩余的525.58平方米房产在未经其同意的情况下，擅自抵押给银行，侵害了自己的权益，自己有权享有不安抗辩权的辩驳观点，没有事实及法律依据，本院不予采纳。吴跃没有按照约定履行自己的付款义务，给孙同文造成了一定的经济损失，应承担相应的违约责任，但孙同文与吴跃之间对逾期付款违约金及该违约金的计算方法均未作约定，故依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，逾期付款违约金可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础（2013年公布的1年以上为年利率6%）。吴跃辩称还款起算点应以当时承诺的贷款办下来起算的辩驳意见，因没有向法院提供相应的证据，本院不予采纳，吴跃承担逾期付款违约责任的起算点以欠条注明的起算点计算。本案在审理过程中，孙同文向本院递交了撤回对保证人张文根的起诉，系其对自己权利的处分，没有违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告吴跃于判决生效后十五日内偿还原告孙同文购房款672万元，并按年利率6%计算承担逾期还款违约责任，其中72万元从2013年12月21日起算，600万元从2014年1月21日起算，均至款项还清止；
二、驳回原告孙同文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计43460元，由吴跃负担31014元，孙同文负担12446元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判员 张 薇
二〇一六年九月十二日
书记员 姜义芬（代）
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
第2经营状况严重恶化；
第2转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
第2丧失商业信誉；
第2有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。