广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第590号
上诉人（原审原告）：深圳市骏贤实业有限公司。
法定代表人：陈潭怀，董事长。
委托代理人：冯耀枢，广东浩晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市海都广告设计有限公司。
法定代表人：冯大贵，总经理。
委托代理人：张春华，女，汉族，1983年7月15日出生。
委托代理人：钟山，广东邦德尔律师事务所律师。
上诉人深圳市骏贤实业有限公司（以下简称骏贤公司）与被上诉人深圳市海都广告设计有限公司（以下简称海都广告公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第995号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年1月1日，骏贤公司作为乙方，海都广告公司作为甲方，双方签订了编号为深（宝）0067628号的《深圳市房地产租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区32区上川路XX号海X电影院出租给乙方使用，租赁房地产建筑面积共计1200平方米，建筑物总层数为2层，房地产权利人冯X荣，月租金总额为人民币46000元，乙方应于2006年6月1日前交付首期租金四个月租金184000元，乙方应于每月10日前向甲方交付租金，超期不交，按每天滞纳金2000元计算，租赁期限自2006年1月1日起至2020年12月30日止；租赁用途为商业（餐馆、足浴除外）；甲方应于2006年1月1日前将租赁房地产交付乙方使用；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金，即人民币138000元，租赁期满后在房产物业无主体破坏情况下，甲方退还保证金；租赁期间，乙方不得将租赁房产全部或部分转租予他人。
双方于2006年4月20日在合同“附页”注明，二楼整层（除楼梯口之外），一楼整层包括大门口空地（除楼梯口之外），按合同租金每个月加4000元，甲方另收保证金5000元。
同日，骏贤公司、海都广告公司签订一份《补充协议》，约定骏贤公司接手后负责向政府如国土规划局、城管局、消防及设计等部门办理申请改造结构、装修等工作，由此引起的一切行政活动费用及改造装修经费等费用由骏贤公司负责；骏贤公司租用海都广告公司场地负责自费改造及装修等一切经费。
2010年8月25日，海都广告公司以骏贤公司拖欠租金为由将骏贤公司诉至原审法院，请求判令解除涉案《深圳市房地产租赁合同书》、骏贤公司向海都广告公司支付拖欠的租金及滞纳金、海都广告公司可不予退还租赁保证金。该案历经一审、二审，本院作出的（2011）深中法民五终字第1464号民事判决书最终认定涉案房产存在改建、加建工程，该改建、加建工程不属于海都广告公司于1991年取得的《建设工程规划许可证》的许可内容，海都广告公司作为出租人对上述改建、加建工程未取得新的建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设；该改建、加建工程完全改变了涉案房产的整体使用功能，没有相应的规划、建设审批手续，可能存在建筑安全、消防安全隐患因素，故判令涉案《深圳市房地产租赁合同书》无效；骏贤公司应将涉案房产返还海都广告公司并向海都广告公司支付房屋占有使用费；海都广告公司应将租赁保证金返还骏贤公司。
上述（2011）深中法民五终字第1464号民事判决书生效后，海都广告公司就该判决内容向原审法院申请强制执行骏贤公司。2012年6月4日，在原审法院执行法官的主持下，骏贤公司与海都广告公司就涉案房产的移交事宜达成执行方案，其中骏贤公司转租的诊所、洗脚城，由骏贤公司向海都广告公司提供相应的租赁合同及租金，诊所、洗脚城则继续与海都广告公司履行租赁合同。
2012年11月15日，原审法院工作人员与骏贤公司、海都广告公司及评估公司到现场进行勘察，骏贤公司、海都广告公司双方确认与骏贤公司签订租赁合同的门诊部及鑫X康足浴会所已结束与骏贤公司的租赁关系，现直接与海都广告公司建立租赁关系。经骏贤公司申请，原审法院依法委托深圳市世X资产评估有限公司对涉案房屋的装修现值进行评估，该公司得出评估结论为2239866元，其中门诊部的装修现值为99255元、鑫X康足浴会所的装修现值为378473元、外立面招牌的装修现值为1213742元。另查，骏贤公司提交的证据《装修工程材料款收据》第6页的收款收据显示，上述外立面招牌的造价为353040元。
骏贤公司的诉讼请求为：1、确认双方于2006年1月1日签订的深（宝）0067628房地产租赁合同无效，骏贤公司按指导租金标准向海都广告公司支付土地使用占用费10000元；2、海都广告公司退还骏贤公司租赁保证金人民币143000元；3、海都广告公司赔偿骏贤公司装修现值损失人民币暂计140万元。4、海都广告公司承担本案所有诉讼费用。骏贤公司在原审时撤回上述第一项、第二项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求为：海都广告公司赔偿骏贤公司装修现值损失人民币2239866元。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，涉案房产装修现值（不含外立面招牌）共计1026124元，因门诊部与鑫X康足浴会所已与海都广告公司建立新的租赁关系，该两处租赁房产的装修现值99255元、378473元不应作为损失计算；另，根据骏贤公司提交的证据显示外立面招牌的造价为353040元，该价格并未高出评估意见给出的参考价，原审法院对此予以采信。按双方约定，骏贤公司预计可使用外立面招牌的时间为15年，而骏贤公司将涉案房屋交还之日为2012年6月4日，则该外立面招牌的残值应为202017元（353040元÷（15年×12个月）×（15年－6年5个月）=202017元】。综上，骏贤公司的装修损失应为750413元（1026124元－99255元－378473元＋202017元＝750413元）。至于装修损失的承担，原审法院认为涉案《深圳市房地产租赁合同书》被认定无效，骏贤公司、海都广告公司双方对此均有过错，骏贤公司、海都广告公司应各自承担装修损失的50%，则海都广告公司应向骏贤公司赔偿装修损失375206.5元（750413元×50％＝375206.5元）。综上，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、海都广告公司于本判决生效之日起十日内向骏贤公司赔偿装修损失人民币375206.5元。二、驳回骏贤公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币24718元，由骏贤公司负担17790元，由海都广告公司负担6928元。受理费骏贤公司已预交；评估费23000元，由骏贤公司、海都广告公司各自负担11500元，评估费骏贤公司已预交。
骏贤公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判令海都广告公司赔偿骏贤公司装修损失人民币壹佰柒拾陆万贰仟壹佰叁拾捌元整（1762138元）；2、本案一二审诉讼费用由海都广告公司承担。
其上诉依据的事实和理由为：一审法院对于广告牌的价值这一事实认定存在明显错误。骏贤公司在一审中已经提交了相关证据证明实际发生的装修材料款共计人民币3176388元。而涉及广告牌的材料款中，仅钢材以及铝塑板等材料价格就占90余万元，还未包括建造广告牌的工具以及边辅料以及人工费用、设计费用。而根据评估公司的估价，该广告牌的现值为1213742元，根据庭审中评估公司的估价是包含人工费、材料费、机械费用、规费、设计费、管理费等费用，与骏贤公司实际建造的费用较为接近。一审法院在判决中对于广告牌的价值认定仅依照骏贤公司提供的证据中的一部分进行认定，而无视骏贤公司提供的其他证据。一审法院认定的该证据中仅有招牌铜字等表述，而实际中广告牌是钢架结构，外覆铝塑板，并未悬空或者粘贴于主体建筑上。因此，一审法院在认定广告牌价值时遗漏了部分材料（钢材及边辅料）以及其他相关费用，从而导致其对广告牌的价值认定与评估机构认定的价值差异明显过大。
对于广告牌的使用期限，骏贤公司与海都广告公司并未就此达成任何协议，其使用期限一审法院不能代替双方推定。且其价值已经指定评估机构进行了认定，评估机构对于本案的评估结论也应作为本案定案的依据。一审法院如再自行进行残值计算恐背离其指定评估机构进行评估的意义，也浪费了骏贤公司一审缴付的评估费用。另外，由（2011）深中法民五终字第1464号民事判决书中认定的相关事实，可知涉案《深圳市房地产租赁合同书》无效的过错责任完全在于海都广告公司。综上，本案一审法院对于事实认定不清，存在明显不当之处，应当予以纠正。故依法提起上诉，请二审法院依法判决，维护骏贤公司的合法权益。
骏贤公司在二审调查时补充上诉理由如下：1、海都广告公司作为合同履行的收益方，作为业主应对合同无效承担全部或主要责任。2、涉案合同被确认无效后，海都广告公司仍然依合同之约定收取高额租金，其利益并未受损，而骏贤公司则要承担合同不能履行的损失，海都广告公司应当承担因合同无效给骏贤公司带来的损失。在（2011）深中法民五终字第1464号判决书中可以看出海都广告公司收取的租金就是按照原合同所约定的租金收取，海都广告公司在合同确认无效后没有任何损失。
海都广告公司口头答辩称：1、一审评估报告对装修价值的评估严重违背事实，特别是对广告牌价值的评估甚至超过按现市场价重新制作同样类别的广告牌价值，所以一审法院对广告牌的价值评定是有瑕疵的，海都广告公司在一审时也提出过异议。2、根据双方所签订的补充协议，骏贤公司需要负责办理相关国土、城管、消防等部门的手续，而双方的租赁合同恰恰是没有这些手续而被认定无效，可见该合同无效的过错在于骏贤公司，骏贤公司应当承担合同无效的全部法律后果。3、骏贤公司实际上收取了实际承租人的全部房租，但至今没有履行向海都广告公司支付（2011）深中法民五终字第1464号判决的执行款义务（约120万元），可见真正在本案中已经实际获利的是骏贤公司，海都广告公司并没有实际获得相应补偿。一审法院除了对评估报告的认定没有进一步审核之外，对其他相关事实认定清楚，适用法律正确。
本院经审理查明，原审已查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：（一）涉案的外立面广告牌面积为252平方米；（二）骏贤公司提交的证据《装修工程材料款收据》第6页《收款收据》显示：面积为252平方米的招牌材料款为347760元，11个铜字的材料款为5280元，合计353040元；（三）骏贤公司与深圳市亚太龙装饰设计工程有限公司于2006年11月28日就涉案房产装饰工程签订的《结算书》中的《分部分项工程包清工结算表》显示：252平方米的招牌钢架的工程款29736元，252平方米的铝塑板的工程款为14616元；（四）在原审法院于2012年12月24日主持的庭审程序中，海都广告公司主张整个外立面广告牌的造价即为上述材料款与工程款之和。
本院认为，涉案租赁合同无效的事实已为生效的（2011）深中法民五终字第1464号民事判决所认定。合同无效，因该合同所取得的财产应当返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。原审判决采纳了《评估报告》中除广告牌造价之外的其他装修价值的评估结论，而海都广告公司并未对原审判决提起上诉，应视为对原审判决中装修价值的计算方式及判决结果的认可，而骏贤公司亦对原审《评估报告》的结论予以认可，仅对原审判决未采纳《评估报告》中广告牌的评估价提出异议，故本案二审的争议焦点为涉案外立面广告牌的造价问题。
原审法院委托深圳市世X资产评估有限公司对涉案房产的装修现值作出的《评估报告》中对外立面广告牌的评估结论为：数量1298.12立方米，单价为1100元，总价为1427932元，按85%的成新率折算为1213742元。以该结论得出的广告牌体积1298.12立方米除以广告牌面积252平方米，则外立面广告牌的厚度达到5.15米，与常理不符，亦与现场勘查的广告牌外观不符。以该结论得出的广告牌造价1427932元除以广告牌面积252平方米，则广告牌面积单价为5666元／平方米，亦与常理不符。故原审法院未采纳该《评估报告》对涉案外立面广告牌的造价，合理无误，本院予以确认。
关于涉案外立面广告牌的真实造价，根据骏贤公司提交的装修材料收据及工程结算书，能够确定广告牌的材料费用及人工费用，本院确认涉案外立面广告牌的真实造价即为上述两者之和：招牌材料款347760元＋铜字材料款5280元＋招牌钢架工程款29736元＋铝塑板工程款14616元=397392元。
涉案租赁合同的期限为2006年1月1日起至2020年12月30日共计15年，但广告牌的建造完成时间为2006年11月底，故根据双方对合同期限的约定，骏贤公司可使用外立面广告牌的期限为14年1个月，即169个月。而至交还涉案房产的2012年6月4日，骏贤公司已使用涉案广告牌5年6个月，即66个月。原审法院按照使用年限对广告牌造价加以折旧取现的计算方法符合公平原则，本院予以确认。故广告牌的现值为397392÷169×（169-66）=242197.5元。则骏贤公司的装修损失为一审《评估报告》中的涉案房产装修现值（不含外立面广告牌）1026124元-门诊部装修现值99255元-足浴会所装修现值378473元＋广告牌现值242197.5元=790593.5元。
涉案的租赁合同被认定无效，作为出租方的海都广告公司与作为承租方的骏贤公司对此均有过错，应当各自承担50%的装修损失责任。故海都广告公司应向骏贤公司支付装修损失790593.5×50%=395296.75元。
综上所述，上诉人骏贤公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。原审判决未查明广告牌的人工费用，致使事实认定有误，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第995号民事判决第二项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第995号民事判决第一项为：被上诉人深圳市海都广告设计有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市骏贤实业有限公司支付装修损失人民币395296.75元；
三、驳回上诉人深圳市骏贤实业有限公司的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费24718元，由上诉人骏贤公司负担16790元，由被上诉人海都广告公司负担7928元；本案二审受理费17282元，由上诉人骏贤公司负担16282元，由被上诉人海都广告公司负担1000元；评估费23000元，由双方各自负担11500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年十一月三日
书 记 员 刘司元（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。