广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）深中法房终字第1868号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李苑清，男，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡伟清，女，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。
上诉人（原审原告）：李风峰，男，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。
共同委托代理人：陈焕如，广东宝城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈宇耀（曾用名陈百生），男，香港特别行政区居民。
委托代理人：王建中，广东建鹏律师事务所律师。
上诉人李苑清、蔡伟清、李风峰因与被上诉人陈宇耀房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第145号民事裁定，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。
原审法院查明：（一）1999年11月17日，深圳市规划国土局罗湖分局翠竹所出具《土地使用费登记证》1张，载明：“登记编号h411-03155；单位名称：李苑清、李风峰；用地位置：a村155号；交款起止时间1999年度；土地等级：三类；三类用途面积：120平方米；下次交款时间：2000年；说明：如土地面积、用途、权属变更时，土地使用者必须在变更之日30天内持此证及其有关资料到我局申报，否则按规定处罚。”
（二）李苑清系深圳市罗湖区a村原籍村民。陈宇耀不是a村原籍村民。李苑清、蔡伟清系夫妻关系，李风峰系李苑清、蔡伟清的儿子。
2005年9月2日，陈宇耀与李苑清和蔡伟清签订《买卖合同》，约定：李苑清和蔡伟清位于深圳市罗湖区a村155号旧屋，兴建1栋7层高之住宅楼，地皮面积220平方米，楼高7层，总建筑面积1760平方米，建筑造价共计人民币125万元（以下均为人民币），因李苑清、蔡伟清资金短缺，已停工2年，尚未完工，李苑清、蔡伟清要求将此楼之全部投资权益及产权、土地全部出售给陈宇耀；出卖给陈宇耀之住宅包括：1、新田村155号共计220平方米之全部土地、门前空地及牌楼，2、按照建筑合同承建之上盖住宅7层共计1760平方米，3、已付建筑工程队之建安费全额，4、该付给新田自然村过户费11万元，以上4项共计售价210万元；李苑清、蔡伟清保留在6个月零1天之内回购已出售之项目；陈宇耀同意在6个月内给李苑清、蔡伟清回购的权利，回购价为210万元，涉及回购之手续费、税费、地价款、过户费等由李苑清、蔡伟清支付，李苑清、蔡伟清不得以任何理由借故售予他人；李苑清、蔡伟清保证工程队所欠之工程款由李苑清、蔡伟清自行支付，与陈宇耀无关，经李苑清、蔡伟清及陈宇耀双方认可，签订协议退出工地，不得向陈宇耀收取工程款及材料费等所有费用。合同还约定了双方的其他权利义务。
原审庭审中，陈宇耀出具手写收条的原件，载明：“收到陈百生购房款210万元，收款人李苑清和蔡伟清。”李苑清当庭表示该收条尾部李苑清、蔡伟清的签名是真实的，但是该收条签字于合同订立当天，当时陈宇耀的款项还未支付，其后陈宇耀实际向李苑清、蔡伟清支付的款项并不是210万元，而是130万元。
陈宇耀称，a村委认可该房屋的户主是陈宇耀，该房屋已经在村委办理了过户手续，陈宇耀为此向村委支付过户费11万元。
（三）2005年11月20日，原审法院出具（2005）深罗法民三初字第558号民事调解书，内容为：“原告黄伟东与被告李苑清于2005年1月16日就涉案房产所签订的房屋转让合同无效，被告李苑清于2005年9月5日前返还原告黄伟东购房款及利息共计86万元，逾期返还则加倍支付延期利息。”因李苑清未自动履行调解书确定的义务，黄伟东向原审法院申请强制执行。在执行过程中，原审法院查封了李苑清名下的涉案房产的土地1／2使用权。申请执行人黄伟东与被执行人李苑清达成和解协议，原审法院于2006年5月25日以（2005）深罗法执二字第2133号民事裁定书，裁定将被执行人李苑清所有的涉案房产交付申请人黄伟东使用，以抵偿其债权，使用期限为30年，从2006年6月1日起至2036年5月31日止。
为此，陈宇耀作为案外人对原审法院上述执行裁定提出执行异议，陈宇耀认为涉案房屋的所有权和使用权均归属于陈宇耀所有。原审法院为此于2007年3月20日出具（2005）深罗法执二字第2133号之一号民事裁定书，驳回了陈宇耀的异议。陈宇耀提出复议申请，深圳市中级人民法院于2001年12月12日出具（2007）深中法执督字第82号民事裁定书，以农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；涉案新田村155号土地是宅基地，属于农民集体所有的土地，其使用权归李苑清和李风峰，该土地上的房屋属于李苑清和李风峰所有为由，认定原审法院查封涉案房产土地1／2使用权于法有据，陈宇耀与被执行人李苑清之间的房产买卖事宜，应另寻法律途径解决，并裁定驳回复议申请人陈宇耀的复议请求。
2010年8月16日，原审法院向陈宇耀发出（2010）深罗法恢执二字第76号执行通知书，要求陈宇耀于2010年9月15日前交付涉案房产给黄伟东。2010年10月18日，原审法院发出（2010）深罗法恢执二字第76号搬迁公告，要求涉案房产的住户于2010年10月31日前搬离上述房屋。
2011年3月25日，因陈宇耀申请对（2005）深罗法执二字第2133号之一号民事裁定书进行执行监督，深圳市罗湖区人民检察院当日决定对该案立案审查。2011年7月4日，该院发出深罗检民行执监建（2011）2号检察建议书，认为原审法院前述民事裁定违反法定程序和法律强制性规定。原审法院于2011年8月1日进行了书面回复。
（四）2009年12月3日，陈宇耀在违法建筑登记普查时向职能部门申报涉案房产为深圳市农村城市化历史遗留建筑，并填写了普查申报表。
（五）2005年6月11日，李苑清还和案外人罗某甲签订楼房抵押借款协议书，约定李苑清将涉案房产第3、4层抵押给罗某甲，作为偿还借款30万元的担保。
2010年4月8日，陈宇耀将涉案房产出卖给案外人凌某，转让价款320万元，双方签订房产转让合同。此后，因涉案房产存在纠纷，经凌某申请，深圳仲裁委员会于2013年7月18日出具（2013）深仲裁字第576号裁决书，裁决解除凌某和陈宇耀于2010年4月8日签订的房产转让合同、陈宇耀向凌某返还购房款本金312万元和相应利息，同时陈宇耀还应向凌某支付装修损失费10万元、律师费5万元。原审庭审中，陈宇耀称其至今没有能力偿还凌某上述款项，因此曾被深圳市中级人民法院司法拘留。涉案房产至今仍由陈宇耀控制，陈宇耀称目前其将涉案房产交给案外人凌某出租使用。
李苑清、蔡伟清、李风峰在原审的诉讼请求为：1、确认李苑清、蔡伟清与陈宇耀签订的关于深圳市罗湖区a村155号宅基地房屋的《买卖合同》无效；2、陈宇耀腾退并返还上述房屋；3、陈宇耀向李苑清、蔡伟清支付深圳市罗湖区a村155号宅基地房屋一栋7层住宅楼占用费从2005年9月3日计至陈宇耀返还房屋之日止，暂计至2011年3月2日为104万元；4、本案诉讼费由陈宇耀承担。
陈宇耀在原审的反诉请求为：1、确认陈宇耀与李苑清、蔡伟清之间签订的《房屋买卖合同》无效，返还210万元购房款；2、李苑清、蔡伟清支付陈宇耀房屋损失（包括房屋维修费、装修费、保管费，以及涉案房屋现价与原价的差额）共计190万元；3、李苑清、蔡伟清承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，涉案房产已作了深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报，目前尚未有处理结果。本案实质是当事人对涉案房屋所占用的土地权属存在争议。依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条关于“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”的规定，当事人应就涉案房产所占有的土地权属先行协商解决，协商不成的，由人民政府处理。在人民政府对当事人就涉案房产及土地权属作出处理前，当事人的争议并非人民法院受理案件的范围，故双方当事人的起诉均应予以驳回。
据此，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项第一款之规定，裁定：一、驳回李苑清、蔡伟清、李风峰的起诉；二、驳回陈宇耀的反诉。本诉案件受理费14260元，全部退回李苑清、蔡伟清、李风峰；反诉案件受理费22725元（其中12000元陈宇耀已预交，剩余人民币10725元经陈宇耀申请由原审法院批准缓交至执行前）全部退回陈宇耀。
李苑清、蔡伟清、李风峰不服原审裁定，向本院提起上诉称：（一）一审法院驳回李苑清、蔡伟清、李风峰的起诉不符合《民事诉讼法》第一百一十九条的规定。原审法院（2005）深罗法执二字第2133号之一号民事裁定书认定：李苑清名下有位于深圳市罗湖区深圳市a村155号（登记编号为h411—03155）的土地二分之一使用权，另二分之一使用权人是李苑清的儿子李风峰。深圳市中级人民法院（2007）深中法执督字第82号民事裁定书确认了原审法院前述裁定内容，并认定：深圳市罗湖区深圳市a村155号土地是宅基地，属于农民集体所有的土地，其使用权归李苑清、李风峰，该土地的房屋属于李苑清、李风峰所有；根据我国有关土地管理法律、法规的规定，农民集体所有的土地的使用权是不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
综上所述，原审法院及深圳市中级人民法院均认定涉案土地是宅基地，属于农民集体所有的土地，其使用权归李苑清、李风峰，该土地的房屋属于李苑清、李风峰所有。可见本案并不存在土地权属争议，本案中不管是土地使用权还是房屋所有权都是确定的。
（二）1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月2日，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条第十三项规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷若干问题的指导意见》第12条规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。”
根据以上规定，对于宅基地流转，我国的法律和政策均是禁止性规定，虽然对宅基地上建造的房屋的转让没有设置禁止性规定，但在“房地一体”的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，对此法律法规是明确禁止的。如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或城镇居民，由于双方的身份不具有同一性，而且宅基地使用是一种带有社会福利性质的权利，城镇居民不得享有，因此，一旦城镇居民购买农民的宅基地房屋，就会侵害集体经济组织的合法权益。所以，对于非集体经济组织的成员或城镇居民购买农民的宅基地房屋的行为，其本身就不合法，是无效的行为。
农村宅基地上的房屋必然涉及该集体所有的土地使用权问题，城镇居民购置农村宅基地上的房屋无论是“房随地走”还是“地随房走”均违反上述规定，因此不得对外买卖。结合本案的具体情形，由于房屋买卖合同标的是宅基地上的房屋，而且陈宇耀不但不是争议宅基地房屋所在集体组织成员而且还是香港居民，该转让违反国家的强制性规定，依法无效。
（三）在本案中，案外人陈宇耀明知自己对涉案房屋没有合法使用权且该房屋已被法院查封执行，却不将法院查封的情况告知相关的部门，反而于2009年12月3日向政府申报了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理（普查编号209010220155a）的申报登记。为此，李苑清、蔡伟清、李风峰还向相关部门提出质疑，相关部门告知：申报并不表示确权，况且还有第三人罗某甲已对陈宇耀的申报提出异议；而且目前李苑清与陈宇耀的房地产买卖已向法院起诉要求法院确认无效。为此，目前陈宇耀的申报是无法确权的，再说目前也只是申报资料阶段，或者再过两三年都还没到确权阶段。
根据相关法律规定，李苑清、蔡伟清、李风峰与陈宇耀之间房地产买卖无效是非常明确的事实。因第三人提出异议，政府相关部门已停止处理上述房屋的确权，如果法院又驳回李苑清、蔡伟清、李风峰请求确认宅基地房屋买卖行为无效的诉求，只会导致李苑清、蔡伟清、李风峰与陈宇耀上述房地产纠纷永远无法解决。
据此，李苑清、蔡伟清、李风峰请求本院判令：1、撤销原审裁定第一项，发回原审法院重新审理；2、本案一切诉讼费用由陈宇耀承担。
陈宇耀答辩称：（一）李苑清等与陈宇耀之间于2005年9月2日签订的房地产转让合同是双方当事人的真实意思表示，合同权利义务清楚，本案合同转让的标的为集体土地上的房产，或者说烂尾楼，土地使用权是陈宇耀向集体土地使用权人交了11万元而承租获得。（二）本案不是农村宅基地买卖纠纷，李苑清等人没有涉案房屋的宅基地使用权，而是通过缴纳租金获得集体土地的历史使用权，其从1999年开始交纳土地使用费，至2003年拒绝缴纳，依照《深圳经济特区土地使用权管理条例》，其已经丧失了该土地使用权的承租权。（三）2005年9月2日，李苑清等收取陈宇耀210万元，出卖的仅仅是没有土地使用权的烂尾楼，已经获得了暴利。
本院经审查认为，涉案房屋现已向行政主管部门申报历史遗留违法建筑处理，而根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，违法建筑的认定及处理属行政机关的职权范围，在行政主管部门就涉案房屋作出相关处理前，尚不能确定本案当事人之间的民事财产权益关系，故原审法院驳回双方的起诉及反诉，符合法律规定，本院予以确认。在行政主管部门对涉案房屋进行处理后，当事人就因涉案买卖合同而产生的财产纠纷可再向人民法院提出民事诉讼。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 唐 毅
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 李欢（兼）
附本裁定所适用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条：人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（一）依照的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；
（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；
（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；
（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。