广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民二终字第724号
上诉人（原审原告）：东莞市正达房地产中介服务有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇常平火车站联检贸易大楼*楼**号商铺。
法定代表人：李林，该公司总经理。
委托代理人：赵振清，广东泰旭律师事务所律师。
委托代理人：唐利红，广东泰旭律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：广州市一路高包装机械技术有限公司。住所地：广东省广州市白云区嘉禾街鹤边村细松园地段**栋之一。
法定代表人：解万鹏，该公司总经理。
上诉人东莞市正达房地产中介服务有限公司（以下简称为正达公司）因与被上诉人广州市一路高包装机械技术有限公司（以下简称为一路高公司）居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民二初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
正达公司向原审法院起诉称：2012年9月，一路高公司到正达公司处咨询，表示有意购买位于东莞市企石镇霞朗村一处物业（该处物业土地使用证编号：东府国用1997字第特228号；房地产证件编号：粤房地证字第1664597号、粤房地证字第1664598号），该物业系东莞市成丰木制品有限公司所有。正达公司与一路高公司签订了协议书，约定：一路高公司经正达公司介绍，成功购入协议约定的物业，一路高公司承诺支付给正达公司100000元作为正达公司中介专业服务费，该款项一路高公司须于2012年9月21日前支付给正达公司，若一路高公司未按上述约定支付中介专业服务费，则视为一路高公司违约，违约金每天按未支付金额的3%累计计算。协议签订后，经正达公司的介绍，一路高公司成功地与东莞市成丰木制品有限公司达成一致意见，并通过受让东莞市成丰木制品有限公司全部股份的方式取得登记于该公司名下的物业的所有权。至此，正达公司已成功完成中介服务。一路高公司仅支付50000元，余款50000元经正达公司多次催要未果。正达公司据此诉至法院，请求判令：1.一路高公司向正达公司支付居间服务费50000元；2.一路高公司向正达公司支付违约金100000元；3.本案的诉讼费由一路高公司承担。一审庭审中，正达公司申请将诉讼请求变更为：1.一路高公司向正达公司支付居间服务费20000元；2.一路高公司向正达公司支付违约金100000元；3.本案的诉讼费由一路高公司承担。
一路高公司向原审法院答辩称：1.一路高公司与正达公司签订中介协议书，并实际向正达公司支付了80000元中介费。2.一路高公司与正达公司签订合同时没有约定中介服务费的支付期限，正达公司提交的《协议书》中的日期是正达公司自行填写的，一路高公司不予认可；3.由于正达公司一直拒给中介服务发票，造成一路高公司一直无法入账。一路高公司曾承诺只要正达公司给发票，一路高公司立即支付余款，故本案责任不在一路高公司。4.正达公司以一路高公司欠款为由，曾多次到东莞成丰木制品有限公司门口大闹，造成一路高公司重大的经济损失和名誉的损害。
原审法院经审理查明：2012年9月6日，正达公司与一路高公司签订《协议书》，约定：1.一路高公司经正达公司介绍，成功购入位于东莞市企石镇霞朗村，土地使用证编号：东府国用（1997）字第特228号，房地产证件编号：粤房地证字第1664597号、粤房地证字第1664598号物业（以下简称案涉物业），一路高公司支付正达公司壹拾万元整作为正达公司专业服务费；2.若一路高公司未按上述约定支付乙方中介专业服务费，视为一路高公司违约。若一路高公司违约，正达公司有权向一路高公司收取违约金，违约金按未支付金额每天3%累计计算；3.上址物业买卖双方正式签署买卖合同后将视为正达公司成功完成中介服务。案涉物业的权属人为东莞成丰木制品有限公司。2012年9月6日，一路高公司与东莞成丰木制品有限公司签订房地产转让合约，约定东莞成丰木制品有限公司将案涉物业转让给一路高公司，但至今双方未能完成过户手续，案涉物业仍登记于东莞成丰木制品有限公司名下。东莞成丰木制品有限公司法定代表人已由周荫华变更为解万鹏，股东由成丰（香港）有限公司变更为解万鹏。正达公司向原审法院提交的《协议书》中约定一路高公司须于2012年9月21日前支付正达公司中介服务费，但一路高公司向原审法院提交的《协议书》中中介费的支付期限是空白。
一审庭审中，正达公司确认已收到一路高公司支付的80000元中介费。正达公司称，由于一路高公司想避税，涉案物业并未直接变更到一路高公司名下，一路高公司通过受让东莞成丰木制品有限公司100%股份的方式实际取得涉案物业的所有权。一路高公司提交的《协议书》只是草稿，而正达公司提交的是正本，正达公司已完成中介服务，一路高公司应当依据《协议书》正本约定期限支付中介服务费余款20000元及违约金100000元。
一路高公司称，双方签订《协议书》时，口头约定服务的内容包括起草买卖合同、办理交易过户手续等，正达公司未完成服务内容，案涉物业自始未变更权属，且双方签订《协议书》时并未填写中介费支付期限，正达公司提交的《协议书》中的支付期限是正达公司自行填写的，一路高公司不予认可。因此，一路高公司不同意支付中介费余款和违约金。
以上事实，有正达公司提交的《协议书》、房地产转让合约、东莞成丰木制品有限公司工商登记资料、一路高公司提交的《协议书》、《房地产转让合约》、《广东国锋律师事务所律师见证书》以及原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：本案系居间合同纠纷。双方当事人对于《协议书》中的签章真实性均无异议，虽然其内容未违反国家法律、行政法规定的禁止性规定，但是双方提交的《协议书》内容不一致，显示双方的意思表示未达成一致。正达公司主张一路高公司通过受让东莞成丰木制品有限公司100%股份的方式实际取得涉案物业的所有权，但是取得东莞成丰木制品有限公司100%为解万鹏，一路高公司为有限责任公司，为本案居间合同的相对方，与解万鹏是不同的民事主体，故原审法院对于正达公司的该主张不予采信。案涉物业权属一直未变更，始终登记在东莞成丰木制品有限公司名下。综上，原审法院认定一路高公司并未成功购入案涉物业，正达公司未完成居间服务。正达公司请求一路高公司支付中介费余款20000元和违约金100000元没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回正达公司全部诉讼请求。案件诉讼费1650元，由正达公司承担。
上诉人正达公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院对“完成居间服务”的概念理解错误，导致错误判决。1.根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款规定，居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋，传达双方意思，对合同没有实质的介入权。2.案涉《协议书》明确约定案涉物业买卖双方正式签署买卖合同后将视为正达公司成功完成中介服务。该约定并未违反法律规定，是双方的真实意思表示，合法有效。3.2012年9月6日，一路高公司与东莞市成丰木制品有限公司签订房地产转让合同，合同自签订之日起生效，虽然由于一路高公司的原因，双方至今未能完成过户手续，但这并不属于正达公司应该承担的合同义务范围，正达公司已于2012年9月6日完成了居间服务。二、虽然案涉物业未办理权属过户变更手续，但实际上一路高公司已通过受让东莞成丰木制品有限公司100%股份的方式实际取得案涉物业的所有权。1.正达公司自一路高公司与东莞成丰木制品有限公司签订《房地产转让合约》之后便已成功完成居间服务。2.不动产所有权虽然以登记为公示，但同时也应结合案件的具体情况来分析。本案中，一路高公司的法定代表人是解万鹏，代表一路高公司处理公司事务，自东莞成丰木制品有限公司将法定代表人变更为解万鹏之后（变更后的公司性质为自然人独资），根据期待可能性原则，不可能期待解万鹏代表一路高公司处理事务时，会在实际已经取得案涉物业所有权的情况下再给一路高公司带来一笔不必要的开销而支付一笔额度较大的税费去办理过户手续。综上，请求：1.撤销一审判决，依法改判一路高公司向正达公司支付中介费余款20000元及违约金100000元；2.一、二审案件受理费均由一路高公司承担。
被上诉人一路高公司答辩称：一、双方签订房屋买卖中介协议书，约定完成交易支付中介服务费共100000元，一路高公司于2012年7月16日支付首期款50000元，于2012年12月14日应正达公司要求用现金转账的形式支付30000元，但正达公司在办理房地产交易过户过程中百般拖延，无所作为，一路高公司在催促无果的情况下才不得不另行委托东莞呜谦企业服务有限公司办理相关手续。二、双方签订合同时无法知道实际完成交易的具体日期，因此中介服务费的支付实际上是按交易进程分期进行的，最终的支付日期在合同原件中是留空的，并没有写上具体日期，正达公司提交给法院的《协议书》中的日期是其自己加上去的，一路高公司对此不予认可。三、正达公司以一路高公司欠款为由多次到东莞成丰木制品有限公司门口大闹，以及用汽车堵一路高公司大门，致使公司停产四天，客户无法送货、提货，造成重大的经济损失和名誉损害。后在警察在场的情况下，一路高公司曾承诺只要正达公司给付发票，一路高公司立即付20000元，但正达公司坚持不开发票。四、双方签订中介服务合同时已口头约定100000元的费用包括办理房地产过户手续，这亦是行业惯例，而非正达公司主张的只提供信息，当初约定视手续办理进程分期付款即可印证。因此，在正达公司未能办理相关过户手续的情况下，一路高公司有权拒付余款。五、由于正达公司专业及相关知识的局限性，导致该房地产交易中途中断无法进行，一路高公司亦无法取得该物业的所有权，正达公司也一直未完成其所承诺的服务内容。综上，一审判决合法合理，请求维持原判。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为居间合同纠纷。双方持有的经双方签章确认的《协议书》除付款期限的约定一栏存在不一致外，其他部分均系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应予以遵守。因双方持有的《协议书》中付款期限的约定一栏存在不一致，应认定为双方对付款期限未达成一致意见，原审法院对该部分认定正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，归纳本案二审争议的焦点为：正达公司是否促成合同成立，一路高公司应否支付相应的报酬。
首先，双方签字确认并持有的《协议书》中均明确记载了“甲方（一路高公司）经乙方（正达公司）介绍，成功购入上址物业，甲方承诺支付乙方壹拾万元整作为乙方中介专业服务费”的字样，表明正达公司已经完成的居间工作。其次，案涉《房地产转让合约》显示合同双方分别为东莞成丰木制品有限公司与一路高公司，合同约定东莞成丰木制品有限公司将案涉物业转让给一路高公司。可见，正达公司已经完成居间服务并促成合同成立，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，一路高公司应当依约支付报酬给正达公司。最后，一路高公司主张上述《房地产转让合约》因无法执行，之后作废了，但该合同是否正常履行并不能抗辩支付居间报酬，一路高公司以此为由拒绝支付居间报酬的主张缺乏依据，本院不予支持。案涉协议书约定居间报酬为100000元，正达公司确认一路高公司已经支付80000元，一路高公司还应支付余款20000元给正达公司。因双方未就报酬支付期限达成一致意见，正达公司诉请一路高公司支付违约金缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人正达公司的上诉理由部分成立，其上诉请求合理部分，本院予以支持，其他部分，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市（2014）东一法民二初字第52号民事判决；
二、限广州市一路高包装机械技术有限公司于本判决生效之日起五日内向东莞市正达房地产中介服务有限公司支付报酬20000元；
三、驳回东莞市正达房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费1650元，由东莞市正达房地产中介服务有限公司负担1375元，由广州市一路高包装机械技术有限公司负担275元；二审受理费2700元，由东莞市正达房地产中介服务有限公司负担2250元，由广州市一路高包装机械技术有限公司负担450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 祁晓娜
代理审判员 殷莉利
代理审判员 田永健
二〇一四年九月十六日
书 记 员 李慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。