河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民三终字第576号
上诉人（原审原告）张俊兰，女，1950年4月28日生。
委托代理人朱亚涛，河南金年华律师事务所律师。
委托代理人刘睢朋，河南金年华律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）周延生，男，1969年9月6日生。
委托代理人边晓，河南首位律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵明，男，1966年1月25日生。
委托代理人杨旭涛，河南星灿律师事务所律师。
上诉人张俊兰与被上诉人周延生、赵明确认合同无效纠纷一案，张俊兰原审诉请：1.确认周延生、赵明于2003年4月20日签订的契约无效；2.由周延生、赵明承担诉讼费用。诉讼中张俊兰增加第一项诉讼请求，要求周延生、赵明返还原告的宅基地及房屋。鲁山县人民法院于2015年5月25日作出（2015）鲁民初字第2号民事判决，张俊兰不服提起上诉。本院于2015年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人张俊兰及其委托代理人朱亚涛、刘睢朋，被上诉人周延生及其委托代理人边晓，被上诉人赵明的委托代理人杨旭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，赵明是张俊兰丈夫的侄子，张俊兰是王小红的舅妈，周延生是王小红的丈夫。张俊兰有位于鲁山县下汤镇老街村西组的瓦房三间、厢房两间、过屋等房产。张俊兰提供的鲁山县村镇宅基地使用证登记表显示“姓名张俊兰，使用证号码0164546，四至东关过道、西小路、南河沟、北小路，长宽尺度东17.10公尺、西17.10公尺、南13.70公尺、北13.70公尺，面积叁分伍厘壹毫”。张俊兰常年在云南省昆明市做生意，1999年将该房产交由其侄子赵明照看。在赵明照看该房产期间，先是租赁给周延生夫妇居住使用，后于2003年4月20日，赵明与周延生签订《契约》一份，“立契约人张俊兰因使用不便，将座老街西组后池西热水河北宅基一处卖给老街周延生名下永久为业。央中人说合双方协商同意，时值价人民币贰万伍仟元整，即日洋约两清。空口无凭，立文约为证。宅基四至，东至关道、西至小路、北至小路、南至河沟；宅基四边长：东壹拾柒点壹米、西东壹拾柒点壹米、南壹叁点柒米、北壹拾叁点柒米。注包括西墙外空场一处长陆点伍米、宽肆米。同中人：铁九雷（签名、指印）、王朝五（签名、指印）、杨德青（签名、指印），代笔李继富（签名、指印），2003.4.20”，在该契约的中部偏右的空白处有赵明签写的“赵明代签”。契约签订后，周延生支付赵明25000元价款。周延生居住使用该房产至今，并新建厢房两间。张俊兰以赵明处分该房产未经其同意，在其不知情的情况下将该房产卖给周延生为由，要求确认该买卖契约无效并返还房产承担诉讼费用，引起诉讼。原审另查明，1、张俊兰在诉讼中认可其丈夫赵黑吞曾于3年前回过鲁山县下汤老家。2、周延生于2004年7月5日取得了鲁山县人民政府颁发的鲁集建（2004）字第0822033号《集体土地建设用地使用证》，“土地使用者周延生，地址下汤镇老街村西组，土地类别50，用地面积319.5平方米，其中建筑面积120平方米，用途住宅，四至：东至官水道、壹拾柒点壹米，西至小路、壹拾玖点伍米，南至路边、贰拾叁点柒米，北至小路、壹拾叁点柒米”。2014年7月16日，周延生在鲁山县房产管理局登记后取得了鲁山县房权证下汤房字第000264**号《房屋所有权证》，“房屋所有权人周延生，房屋坐落鲁山县下汤镇老街村西组，建筑面积44.10平方米、44.89平方米、78.09平方米”。
原审认为，张俊兰自1999年全家去云南昆明做生意时将位于鲁山县下汤镇老街的房屋委托赵明照看，在赵明管理该房产期间，于2003年4月20日，赵明与周延生签订《契约》一份，将该房产卖给周延生。虽然赵明在诉讼中称其没有出卖该房产的意思而是租赁该房产给周延生夫妇使用，但是该《契约》的内容明确是出卖该涉案房产而无租赁的意思，赵明作为完全民事行为能力人对出卖该房产的行为是明知的，对赵明称不是买卖该房产而是租赁该房产的辩解理由，不予采信。赵明辩称的房屋买卖因无四邻签字不符合形式要件，因房屋买卖合同并无四邻签字的强制性要求，赵明的该辩解理由亦不成立。周延生辩称的张俊兰持有的宅基地使用证（俗称小红本）已经鲁山县人民政府废止，张俊兰没有合法的土地使用权，但同时又认可本案诉争的房产是张俊兰夫妇的财产，故张俊兰提起诉讼的主体资格是适格的。对周延生要求驳回张俊兰起诉的理由，不予采信。对周延生辩称的张俊兰现在行使撤销权超出诉讼时效的辩解理由，因张俊兰并非提起的撤销权之诉，对周延生的该项辩解理由，不予采信。赵明在代表张俊兰管理该涉案房产的过程中与周延生签订了买卖《契约》，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，在张俊兰没有证据证明赵明与周延生于2003年4月20日签订的《契约》有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形时，对张俊兰主张的该《契约》为无效合同的诉讼请求，不予支持。本案张俊兰仅以赵明无权处分其房产为由要求确认赵明与周延生于2003年4月20日签订的《契约》无效并返还涉案房产的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张俊兰的诉讼请求。案件受理费100元，由张俊兰承担。
上诉人张俊兰上诉称，一、赵明的行为不构成表见代理，原判认定事实错误。二、原审适用法律错误，本案不适用《中华人民共和国合同法》第四十九条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款。三、原审程序违法。在原审中张俊兰已就周延生的土地使用证、房屋所有权证提起了撤销该证的行政诉讼，本案也需要以行政诉讼结果为依据，应中止审理，但原审未中止，属于程序违法。请求撤销原判，依法改判支持张俊兰的诉讼请求。
被上诉人周延生答辩称，原审事实清楚，适用法律正确，程序合法。涉案的契约签订时有四名证人在场，当天周延生已支付了全部款项，拿到了原房产证及相关手续，且现已经办理了土地使用证及房屋产权证，且周延生对房屋又进行了扩建，张俊兰对此没有提出异议，时隔十几年后，却以不知情为由主张买卖无效，其理由不能成立。赵明对契约是明知的，且其还当着证人的面给张俊兰打电话沟通买卖的情况，所以赵明的行为构成表见代理。关于程序问题，法律对此并无明确的强制性规定。请求维持原判。
被上诉人赵明答辩称，原审事实不清，适用法律错误，程序违法，应当予以撤销。
本院经二审审理查明事实与原审认定的事实相一致。在本案二审审理过程中，经本院调解，各方未能达成一致意见。
本院认为，本案中张俊兰将位于鲁山县下汤镇老街的房屋委托赵明照看，在赵明管理该房产期间，赵明与周延生签订契约，将该房产卖给周延生，契约的内容明确是出卖该涉案房产而无租赁的意思，经本院询问赵明，赵明陈述其是在看过该契约后才签的字，并收到周延生25000元现金，赵明作为完全民事行为能力人对出卖该房产的行为是明知的，契约也应是其真实意思表示。上述契约签订时，有四名中间人在场，该契约也是由中间人李继富执笔，原审庭审中中间人铁九雷、杨德青、李继富到庭作证并接受了各方质询，三人证实赵明是在与张俊兰通电话征得张俊兰同意后才在契约上签字，后周延生给赵明25000元钱，同时赵明把小红本（张俊兰的宅基地使用证）交给了周延生。该契约上明确写明房产的四至及四边长度的情况，与张俊兰的宅基地使用证上记载的情况相一致。该情况与周延生及三名证人陈述的契约是照宅基地使用证的内容抄写下来的情况相吻合，也间接印证了周延生及三名证人陈述的赵明把小红本交给了周延生的情况。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。周延生作为购买人在购买上述房屋时，赵明的行为使得周延生有理由相信赵明具有代理权，从而善意购得上述房屋，该行为应为有效行为。张俊兰在原审诉讼中承认其丈夫赵黑吞曾于3年前回过鲁山县下汤老家，该情况也说明其应当知道本案房产买卖的情况。周延生系下汤镇老街村的居民，本案涉及的买卖房产的行为系在同一集体组织（下汤镇老街村）内部进行的，周延生的行为并没有侵犯集体组织的相关权益，且周延生购买房屋后，居住使用该房产至今，还新建厢房两间，并经有关行政部门办理了相应的集体土地建设用地使用证和房屋所有权，从其房屋所有权登记申请表及审批表中明确载明来看，房屋占地系收回旧宅基地重新规划给周延生。上述情况表明村集体是同意双方的买卖行为的，也表明周延生在购得房屋后，已经取得了该房屋及所占土地的合法手续。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，本案中张俊兰以赵明无权处分其房产为由要求确认赵明与周延生签订的契约无效并返还涉案房产的诉讼请求，原审不予支持，并无不当。综上，原判决认定的事实清楚，适用法律正确，结果适当，依法应予维持。上诉人张俊兰的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由上诉人张俊兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁桂喜
审判员 王光辉
审判员 桓 旭
二〇一五年十一月二十六日
书记员 张 苗