湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘01民终1290号
上诉人(原审原告)：中国农业银行股份有限公司长沙雨花区支行，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路17号。
负责人：孙艳辉，该行行长。
委托诉讼代理人：龚李梅，客户经理。
委托诉讼代理人：康艳，客户经理。
被上诉人（原审被告）：葛倩妮，女，1983年8月9日出生，汉族，住湖南省双峰县。
委托诉讼代理人：葛金付，系葛倩妮父亲。
被上诉人（原审被告）：魏全禄，男，1981年5月17日出生，汉族，住广东省汕头市。
上诉人中国农业银行股份有限公司长沙雨花区支行（以下简称农行雨花区支行）因与被上诉人葛倩妮、魏全禄金融借款合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
农行雨花区支行的上诉请求：1、撤销（2017）湘0111民初1618号民事判决书第一条中“2017年7月26日至借款实际清偿之日止的利息以427786.40元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下浮30%的标准计算”的判决；2、撤销（2017）湘0111民初1618号民事判决书第二条中“以登记的债权额548000元为限”；3、改判此后的利息按合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；4、改判以实际欠款额为基数，按合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收复利；5、改判农行雨花区支行对抵押物所得价款的优先受偿范围为葛倩妮、魏全禄所欠427786.40元贷款本金及利息、罚息、复利、诉讼费用、处置费用等上诉人实现债权和抵押权的一切费用；6、由葛倩妮、魏全禄承担本案全部诉讼费用。事实与理由：农行雨花区支行与葛倩妮个人购房担保借款纠纷中，农行雨花区支行依据《个人购房担保借款合同》的约定，在一审中诉求贷款提前到期收回，行使担保权，并得到一审法院的认定和支持。依据《个人购房担保借款合同》的约定：“借款人未按本合同约定期限归还借款，贷款人有权按中国人民银行相关规定计收罚息”、“对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息”；依据该合同约定：“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生应付未付利息（含逾期罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利”，但一审法院判决农行雨花区支行提起上诉后所有的贷款利息均按同期银行贷款利率下浮30%（贷款正常利息）计算利息到贷款本金清偿之日，明显与合同约定利率不一致，且双方签订的《个人购房担保借款合同》被一审法院认定合同有效，内容不违反法律规定。同时，依据该合同对担保范围的约定，抵押登记的债权额54.8万元仅债权本金，且签订的《个人购房担保借款合同》并非最高额抵押。
葛倩妮答辩称：葛倩妮不是恶意不还贷款，因其投资失败已经倾家荡产，葛倩妮欠银行的钱是事实，相应的利息我们也应该承担，我们都认可，只有一个请求，按照法律的规定能给我们照顾的，能少一点的少一点。另葛倩妮与魏全禄早就离婚了。
农行雨花区支行向一审法院起诉请求：1、判令葛倩妮、魏全禄偿还农行雨花区支行贷款本金427786.4元以及利息20266.5元；2、判令农行雨花区支行对拍卖、变卖抵押物价款优先受偿；3.本案诉讼费由葛倩妮、魏全禄承担。
一审法院认定的事实：葛倩妮、魏全禄系夫妻关系。2009年8月20日，原中国农业银行长沙井湾子支行（以下简称农行井湾子支行，贷款人，抵押权人）与葛倩妮（借款人，抵押人）及案外人阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人向借款人发放借款548000元用于葛倩妮购买位于长沙市国际新城的房屋（建筑面积156.47平方米）；借款期限自2009年8月5日起至2029年8月5日止，共计240个月；借款利率采用浮动利率方式确定，在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率的基础上下浮30%，执行年利率4.158%，如遇中国人民银行贷款基准利率调整，则借款执行利率进行相应调整；本合同项下借款采用分期还款的方式归还本息；借款人以每一个月为一个还款期，共240期；自借款发放后，每月的20日为还款日；借款人与贷款人商定采用等额本息还款法方式归还借款本息；抵押人同意以长沙阳光100新城小区1-77-1501房屋设定抵押；抵押担保的范围为本合同项下借款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；如借款人未按约定足额还款，抵押权人有权行使抵押权，并可协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；阶段性保证人阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为上述借款提供连带责任保证；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并宣布合同项下借款立即到期；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮一定比例计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同还对其他事项进行了约定。2009年6月24日，魏全禄出具《承诺函》，表示愿意对葛倩妮的上述贷款承担连带保证责任并负有无条件偿还的义务。
2009年8月5日，农行井湾子支行对葛倩妮名下的位于长沙市岳麓区阳光壹佰新城1号地块B2区1-77栋1501号房屋（长房权证岳麓字第××号）办理了抵押登记，房屋他项权证号为房他证岳麓字第××号，登记的债权数额为548000元。
2009年8月20日，农行井湾子支行向葛倩妮发放了贷款548000元，《个人借款凭证》载明：执行利率为4.158%，逾期利率为6.237%，借款日期自2009年8月20日起至2029年8月19日止。因葛倩妮未按约按期足额向农行雨花区支行偿还借款本息，魏全禄也未履行保证责任，农行雨花区支行遂于2017年3月16日诉至该院，请求判如所诉。
另查明：1、2011年1月5日，农行井湾子支行更名为农行雨花区支行。2、农行雨花区支行主张的利息包含罚息、复利，其中：罚息以到期未还本金为基数，按执行利率上浮50%计算；复利以未还利息为基数，按逾期借款利率计算；后续利息、罚息、复利均按合同约定计算至实际付清之日止。截至2017年2月20日，葛倩妮尚欠农行雨花区支行借款本金427786.4元，利息（含罚息、复利）20266.5元。
以上事实，有结婚证、《个人房地产贷款申请表》、《长沙市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、房屋所有权证及他项权证、《关于中国农业银行股份有限公司长沙芙蓉路支行等5个机构更名的批复》、还款明细及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
一审法院认为：农行井湾子支行与葛倩妮及案外人阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。因农行井湾子支行已更名为农行雨花区支行，故农行雨花区支行与葛倩妮的的权利义务均受上述合同约束。农行雨花区支行按约向葛倩妮发放了贷款，葛倩妮连续多期未向农行雨花区支行履行还本付息义务，致使农行雨花区支行不能实现合同目的，构成根本违约，应向农行雨花区支行承担相应的违约责任，故农行雨花区支行主张葛倩妮返还借款本金427786.4元并支付截止2017年2月20日按约计算的利息20266.5元，该院予以支持。农行雨花区支行主张葛倩妮提前偿还合同项下全部借款本金，实质是行使单方解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同一方当事人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，葛倩妮于2017年7月25日收到起诉状副本，因此该院确认农行雨花区支行与葛倩妮签订的《个人购房担保借款合同》已于2017年7月25日解除。农行雨花区支行要求葛倩妮、魏全禄按合同约定支付合同解除后的罚息、复利的诉讼请求，不符合法律规定，该院不予支持。合同解除后即2017年7月26日起至葛倩妮、魏全禄实际清偿借款之日止的利息，应以未还借款本金427786.4元为基数，按借期内执行利率即在中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的基础上下浮30%的标准计算，对农行雨花区支行主张超过部分该院不予支持。
农行雨花区支行与葛倩妮签订的《个人购房担保借款合同》约定了借款抵押，并就涉案房屋办理了抵押登记，故农行雨花区支行要求对葛倩妮、魏全禄名下的位于长沙市岳麓区阳光壹佰新城1号地块B2区1-77栋1501号房屋（长房权证岳麓字第××号）拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，符合法律规定，该院予以支持，优先受偿总额以登记的债权数额548000元为限。魏全禄系葛倩妮的配偶，葛倩妮所欠的上述债务发生在双方婚姻关系存续期间，且魏全禄以保证人的身份向农行雨花区支行出具连带责任担保承诺函，故魏全禄应对葛倩妮所欠的上述借款本息承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：（一）葛倩妮应于判决生效之日起10日内偿还农行雨花区支行借款本金427786.4元及截至2017年2月20日的利息20266.5元（含罚息、复利），并支付此后的利息（2017年2月20日至2017年7月25日的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算；2017年7月26日至借款实际清偿之日止的利息，以借款本金427786.4元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下浮30%的标准计算）；（二）若葛倩妮逾期未履行上述还款义务，农行雨花区支行有权就葛倩妮名下的位于长沙市岳麓区阳光壹佰新城1号地块B2区1-77栋1501号房屋（长房权证岳麓字第××号）拍卖、变卖后所得价款优先受偿，以登记的债权额548000元为限；（三）魏全禄对葛倩妮所欠的上述借款本息承担连带清偿责任；（四）驳回农行雨花区支行的其他诉讼请求。案件受理费8021元，公告费560元，合计8581元，由葛倩妮、魏全禄共同负担。
本院二审期间当事人未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、借款利息的认定；2、抵押物优先受偿范围的认定。
第一，《个人购房担保借款合同》约定如借款人未按双方约定期限归还借款本金，农行雨花区支行对逾期借款按借款执行利率上浮50%计收罚息，对应付未付的利息（含罚息）分别按执行利率和罚息利率计收复利，该约定是双方真实意思表示，没有违反相关法律规定或中国人民银行有关金融机构利率管理规定，农行雨花区支行上诉主张罚息和复利符合合同约定和法律规定，故本院对农行雨花区支行关于罚息和复利的上诉请求，予以支持。一审判决认定借款利息按同期贷款利率计算依据不足，本院依法予以纠正。
第二，抵押物担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的从约定。农行井湾子支行与葛倩妮签订的《个人购房担保借款合同》约定抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利等其他费用，抵押登记主债权数额为548000元，故农行雨花区支行有权依照合同约定就抵押物在主债权548000元及利息、罚息、复利的范围内优先受偿。
综上所述，农行雨花区支行的上诉理由成立，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零一条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初1618号民事判决；
二、葛倩妮、魏全禄于本判决生效后7日内返还农行雨花区支行借款本金427786.40元，并按照合同约定的利率支付利息（含罚息和复利）；
三、如葛倩妮、魏全禄未按期清偿上述借款本息，则依法拍卖、变卖葛倩妮名下的位于长沙市岳麓区阳光壹佰新城1号地块B2区1-77栋1501号房屋，所得价款由农行雨花区支行优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费8581元，二审案件受理费8021元，共计16602元，由葛倩妮、魏全禄承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 霞
审判员 李建新
审判员 唐亚飞
二〇一八年八月二十七日
书记员 卢 沙
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。