广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0306民初25799号
原告李世翔，男，汉族，1990年10月21日出生，身份证住址湖南省郴州市北湖区，
委托代理人旷宗彪，广东深鹏律师事务所律师。
委托代理人吴芷莹，广东深鹏律师事务所实习律师。
被告深圳市康达尔（集团）股份有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路1086号集浩大厦二、三楼。
法定代表人罗爱华，该公司董事长。
委托代理人姜海腾，广东金圳律师事务所律师。
委托代理人罗苑妮，广东金圳律师事务所律师。
上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员魏海涛、人民陪审员郭映舜、朱纯禄组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人旷宗彪，被告委托代理人罗苑妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2014年5月15日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定购房总价款为1,999,065元，并约定被告应当于2015年3月31日前将涉案房地产交付给原告，但涉案工程于2015年5月29日才取得建设工程规划验收合格证，根据上述合同第十二条约定，“逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行”。另，根据《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《深圳市城市规划条例》规定，未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用。根据以上法律法规的规定，未经验收或者验收不合格建筑工程，不得交付和投入使用。涉案工程在2015年5月29日取得建设工程规划验收合格证，才符合法律法规规定的交付使用条件，因此，被告在此之前的交付行为不符合法律法规的规定，应属无效交付。涉案建筑工程在交付使用前应经过竣工验收是法律法规的强制性规定，而交付前取得的《深圳市建设工程竣工备案（回执）》是双方当事人的合同约定，两者并不矛盾，涉案楼宇需同时满足才符合交付使用的条件。被告作为专业的房地产开发企业，理应知道我国法律关于商品房交付使用的前置性规定，理应知道依法取得《规划验收合格证》是竣工验收备案以及交付房产的前置条件，却至法法规于不顾，在不具备交楼标准的前提下，采用欺骗手段诱导原告签收《入伙通知书》以及《验楼报告书》，属于严重违法行为。综上所述，由于被告在2014年年底向原告发出入伙通知书时涉案楼宇尚未经过竣工验收，不符合交付投入使用的条件，被告的交付亦属无效交付，被告应按照合同约定向原告支付迟延交楼违约金。原告请求判令：1、被告向原告支付自2015年4月1日至2015年5月29日的迟延交楼违约金34,783.73元（每日按已付房款1,999,065元的万分之三即34,783.73元计算，计59天）。2、请求判决被告承担本案全部诉讼费用、保全费用、担保费用等费用。
被告辩称，被告方已完全按照与原告签订的买卖合同的约定，履行了该合同第十条约定的交付文件不包含规划验收合格证，在网签合同的过程中被告方也无权修改合同第十条的约定，规划验收合格证不属于开发商向买受人交付房屋的必备文件。因此，按照合同约定的交付文件具备的情况下，开发商的交付行为是符合合同约定的，本案中原告已经验收并收取了房屋，合同已经履行完毕。规划验收合格证是否在交付前取得，并没有影响原告的居住和使用，没有对原告造成任何实质的影响和损失。此类案件深圳市中级人民法院也有二审判决，但被告方不服，已向省高院提出再审申请，鉴于本案与之前案件完全类似，希望法院终止审理本案，待再审后再重新审理，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年3月19日，被告取得了深圳市宝安区康达尔山海上园（一期）B区的深圳市房地产预售许可证。
2014年3月23日，原告与被告签订《深圳市房地产认购书》，约定自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式买卖合同。买卖合同一旦签发，本认购书的效力即行终止。若买卖双方未在约定时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。
2014年5月18日，原告（买方）与被告（卖方）签订深（宝）网预买字(2014)第4769号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于深圳市宝安区××街道办事处康达尔山××（××）第1号楼B单元/座12层1201号房，建筑面积为87.98平方米，总价款1,999,065元;买方采取按揭方式付款，签订合同之日首期支付购房总价款30.47%即609,065元，签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款1,390,000元；出卖人应当于2015年3月31日前将上述房地产交付给买受人，交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》应当注明实际交付的本房地产的建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对房地产进行验收，如有异议应当在验收期限届满之日在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人收到买受人异议后应当在5日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的视为买受人异议成立，该房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对该房地产重新验收，买受人重新验收没有异议的，该房地产视为已按重新验收期限交付；逾期交付在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；合同附件五中约定出卖人向本合同注明的买受人地址以特快专递（顺丰或EMS）方式发出《入伙通知书》后，即视为出卖人已经完成了房屋交付通知义务，因买受人原因未收到《入伙通知书》的，买受人应当于本合同约定房屋交付日期前往房屋所在地出卖人办公场所办理房屋验收手续；买受人未按照《入伙通知书》规定日期，或本合同约定房屋交付日期届满前前往房屋所在地出卖人办公场所办理房屋验收手续的，视为房屋已交付。买受人应承担自《入伙通知书》规定日期，或本合同约定房屋交付日期后的风险及物业管理费；如买受人末付清房款并未完全履行买卖合同约定的义务，出卖人有权拒绝交付本房地产直至买受人付清房款并完全履行买卖合同约定的各项义务止。
2014年12月31日，被告取得涉案楼盘的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。
2014年12月31日，原告在《入伙通知书》、《康达尔山海上园（一期）B区收楼意见书》中业主签收落款处签字，确认内容包括同意收楼。
2015年3月26日，被告向原告开具《发票》，确认收取原告全部购房款1,999,065元。
另查明，针对被告同一楼盘先前一部分业主请求延期交房违约金纠纷案，深圳市中级人民法院作出(2016)粤03民终8494-8502号民事判决书，判令被告承担延期交房违约金。被告不服，向广东省高级人民法院提起再审申请，广东省高级人民法院于2017年1月22日作出(2016)粤民申7994-8002号民事裁定，裁定如下：一、指令广东省深圳市中级人民法院对各案（案号信息见附表）进行再审；二、再审期间，中止各案（案号信息见附表）原判决的执行。2017年5月，深圳市中级人民法院对涉及本案楼盘另一部分业主以与本案相同的事实和理由起诉被告要求支付的延期交房违约金纠纷系列上诉案，作出二审终审判决，驳回了业主的诉讼请求。
以上事实，有经过庭审举证质证的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《深圳市房地产认购书》、《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》、《入伙通知书》、《康达尔山海上园（一期）B区收楼意见书》、《发票》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方的合法权益均应受法律保护。本案实质争议焦点在于被告未取得建设工程规划验收合格证的情况下交楼是否有效，被告是否应承担延期交楼的违约金。根据查明的事实，涉案合同约定交付房屋时应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，康达尔公司于合同约定的交房期限届满前取得了该备案（回执），并书面通知原告办理房屋验收手续。但依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《深圳市城市规划条例》第六十一条“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”等的规定，除竣工验收外，商品房在交付使用前还应经规划验收合格。涉案房屋在被告提出交付请求时尚未取得《规划验收合格证》，不符合上述法律和地方性法规的有关规定，原告可依法拒收。然而原告在合同履行过程中并未对此提出异议或拒绝接受，而是于约定交房日前签字确认同意收房，该接受交付的事实客观存在，据此可合理推定原告对房屋在交付时存在的瑕疵予以接受。且被告于合同约定的交房期限届满后、一审辩论终结前已经实际取得了《建设工程规划验收合格证》，原告亦未举证证明涉案房屋于交房期限届满后通过规划验收对其实际造成了不利影响或损害。商品房预售合同约定逾期交房违约金的目的在于督促出卖人按时向买受人交付房屋，被告依照双方合同约定的时间和条件交付房屋，原告在接受交付、实际占有和使用房屋的情况下又提出支付逾期交房违约金的请求，理据不足。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《深圳市城市规划条例》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告李世翔的诉讼请求。
本案受理费670元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 魏海涛
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 郭映舜
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 周 彤
书 记 员 周 爰
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《深圳市城市规划条例》
第六十一条建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。