北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初7739号
原告：付某1，男，1961年2月8日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王茹，北京市华城律师事务所律师。
被告：付某2，女，1963年5月17日出生，汉族，北京市京朝物业有限公司职员，住北京市朝阳区。
被告：付某3，女，1970年3月14日出生，汉族，北京市肯德基有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：梁涛，北京市天咨律师事务所律师。
原告付某1（以下称姓名）与被告付某2、被告付某3（以下合述时称二被告、分述时各称姓名）遗嘱继承纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王茹、付某3及其委托诉讼代理人梁涛、付某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
付某1向本院提出诉讼请求：要求位于北京市朝阳区某村院内北房五间、东房一间、西房二间、南房二间由付某1继承。事实与理由：1960年初，被继承人付××与高××登记结婚建立夫妻关系，婚后二人育有子女三人，分别为长子付某1、次女付某2、小女付某3。2012年初，高××被诊断为胰腺癌，生命垂危。为避免日后三人之间产生继承纠纷，高××与付××协商一致，高××于2012年4月20日起草了一份《赠与》，将位于北京市朝阳区某村院房产全部留给我，在起草《赠与》时，找到两位同村邻居付某4与李某作为见证人，共同在场见证整个《赠与》过程。2012年5月23日，即高××作完《赠与》后一个月因癌症去世。2015年3月6日，付××起草一份《遗嘱》，载明该诉争房产由我一人继承。2016年4月2日，付××因病去世。我结婚后一直与两位老人居住在涉案房屋，2012年高××对我作出赠与后，我和爱人还为房屋增添设备，赠与行为履行完毕。院内房屋应为高××和付××的夫妻共同财产。1982年付××、高××出资建北房五间、东房二间、西房二间，1993年政府颁发集体土地使用权证登记的人是付××。我认为，高××对我所作的《赠与》，与付××对我所作的《遗嘱》均是两位老人的真实意思表示，现二被告均不同意诉争房产全部由我继承，故诉至法院。
二被告辩称：不同意付某1的诉讼请求，付某1陈述的事实理由与真实情况不符，要求按照法定继承分割。1982年建东房一间、西房一间、北房三间，90年代初建南房一间。我认为高××的赠与与付××的遗嘱相互矛盾，需要付某1明确按照哪一份来继承。我们在被起诉才见到遗嘱和赠与，需要付某1明确形成过程。付××没有上过学，只能书写自己的名字，付××在临终前一直患有心脑血管疾病，身体状况不能达到立遗嘱的程度。遗嘱内容有多处涂改，涂改处没有按手印，明显是没有书写能力的人很艰难书写的，形式上不符合遗嘱的基本要求。同时，我们认为遗嘱实际上是死因赠与合同，是附条件的赠与合同，受赠人没有在合同上签字，该赠与合同没有生效和履行。某村院是1959年我们的祖父母所建，分家后由高××、付××及三个子女共同居住。1982年，高××、付××及三个子女共同出资翻建房屋，1993年颁发的集体土地建设用地使用证上显示，北房及东、西房建筑面积97．7平米。1992-1993年左右建南房一间。付某2自出生一直居住在涉案房屋内，在80年代初期房屋翻建时，付某2当时工作，有收入，参与出资建房。付某3自出生以来一直居住此院落，1989年到2005年因结婚及孩子上学搬出去一段时间，2005年搬回至今一直居住在该房屋。付某3的儿子张×于2005年以后也一直居住在该房屋。在遗嘱和赠与形成时，张×也在涉案院落。付某1在2005年购买了朝阳区雅筑商品房，并在2005年搬出涉案院落，一直居住在雅筑小区。我们认为涉案房屋是家庭成员共同翻建的，全体家庭成员是该房屋的共有人。根据物权法97条，处分共同共有的不动产需要全体共有人的同意，两份文件属于无权处分。
本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实本院予以确认，相关证据予以确认并在卷佐证。双方当事人没有争议的事实有：高××与付××系夫妻关系，二人共生育子女三人，分别为长子付某1、长女付某2、次女付某3。高××于2012年5月23日去世，付××于2016年4月2日去世。
1993年8月30日，北京市朝阳区某村院（以下简称涉案院落）宅基地使用权登记至付××名下，集体土地使用权证号为朝集建93地字第某号，用地面积为143．6平方米，宅基地上建筑占地为97．7平方米，附图显示建筑物为北房、东房、西房，北房建筑面积约为66．5平方米；涉案院落东西距离13．3米，南北距离10．8米，其中东房、西房东西距离均为3．4米，南北距离均为4．6米。
双方一致确认1982年建北房、东房、西房，1997年新建南房并翻建东房和西房；涉案院落内现有北房五间、东房一间、西房二间、南房二间，其中南房东数第一间为门道。
双方当事人有争议的事实有：
一、关于付××和高××遗产范围。
付某1称涉案院落内全部房屋均为付××和高××的遗产。二被告称涉案院落内全部房屋属于付××、高××、付某1、二被告以及付某3之子张×共同共有，不清楚具体哪些房屋属于付××和高××的遗产。二被告称其出资参与建房，但未提交证据予以证明。经询，付某1户口在涉案院落，付某3户口于1992年从涉案院落迁出，付某2户口于1987年从涉案院落迁出，双方均系居民户口。
关于涉案院落内房屋面积情况，根据双方提交涉案院落示意图以及本院现场勘查情况，本院认定北房东数第三间建筑面积约为14．9平方米，剩余四间北房的建筑面积每间约为12．9平方米，西房二间建筑面积约为25平方米，东房一间建筑面积约为15平方米，南房东数第一间约为13平方米，南房东数第二间建筑面积约为10平方米。
二、关于付××和高××遗产的继承方式，付某1要求按照遗嘱继承进行分割，二被告要求按照法定继承进行分割。
付某1提交《赠与》一份，上载：“今有高××愿把某村院房产北房五间、东房两间、西房两间、南房壹间全部赠与儿子付某1所有。赠与人：高××，受赠人：付某1，证人：付某4，证人：李某。2012年4月20日。”付某1称该《赠与》系高××于2012年4月20日书写的，并有两位见证人签字。二被告对《赠与》的真实性认可，对关联性和证明目的不认可，二被告称付某1起诉的案由是遗嘱继承，如果付某1主张赠与，应另行起诉，且高××无权处分共有人的财产。付某1申请证人李某、付某4出庭作证，李某、付某4均称在付某1位于朝阳雅筑的房屋内，高××本人书写了《赠与》的内容，将平房村的房产赠与付某1，高××精神状态良好。二被告对证人证言的真实性均不认可，称付某4与付某1是亲属关系，李某与付某1是邻居，两位证人未能明确表述高××所留的是遗嘱还是赠与，高××患胰腺癌在服用药物。综合双方意见，本院认定《赠与》系高××本人书写，对《赠与》的真实性予以采信。
付某1提交《遗嘱》一份，上载：“今有付××愿把某村院自己名下房产死后全部赠与付某1所有，立遗嘱人付××，2015年3月6日。”其中“立遗嘱人付××”处按有手印。付某1称该《遗嘱》系付××于2015年3月6日亲笔书写，二被告对《遗嘱》上面付××手写签字和手印的真实性认可，但称付××没有书写能力，遗嘱中多处涂改，通过对照内容部分和签字可以看出是一个人所写的，二被告称该文件名为遗嘱，实为死因赠与合同，没有受赠人的签字，且处分了其他人的财产，认为该《遗嘱》无效。综合双方意见，二被告对付××的签字和手印均认可，故本院对《遗嘱》的真实性予以采信。
本院认为：根据我国继承法的相关规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承办理。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。本案争议的焦点为有二，一是被继承人高××、付××的遗产范围；二是被继承人付××、高××的遗产应如何继承。
关于第一个争议焦点。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。换言之，非宅基地使用权人不能因其出资建房行为而取得房屋所有权。首先，根据审理查明的情况，在涉案院落的宅基地使用权进行登记之前，二被告户口均已迁出，故二被告不属于涉案院落的宅基地使用权人，不享有在涉案院落内建房并取得房屋所有权的权利。其次，付某1户口虽在涉案院落，但其系非农业家庭户，在无其他证据佐证的情况下，应认定为非涉案宅基地使用权人，也不享有在涉案院落内建房并取得房屋所有权的权利。再次，付某3之子张×并非涉案院落的宅基地使用权人，不因其居住行为而享有涉案院落内的房屋所有权。最后，涉案院落登记的宅基地使用权人为付××，涉案院落内的房屋均系在高××、付××生前建造，应属于高××、付××的夫妻共同财产。故关于二被告认为涉案院落内房屋属于付××、高××、付某1、二被告以及付某3之子张×共同共有的主张，本院不予采纳。本院认定涉案院落内北房五间、东房一间、西房二间、南房二间（东数第一间为门道）均系付××、高××的遗产。
关于第二个争议焦点。关于高××生前书写《赠与》的效力问题。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。付某1作为非涉案宅基地使用权人，不得通过赠与形式获得农村宅基地上所建房产。高××生前书写《赠与》的内容，系将涉案院落内全部房屋赠与集体经济组织以外的城镇居民，该赠与合同违反了我国土地管理法的规定，故本院认定高××生前书写的《赠与》应属无效。
关于付××生前书写《遗嘱》的效力。根据审理查明的情况，《遗嘱》系付××本人书写，并签字、按手印，符合自书遗嘱的形式要件。但从《遗嘱》内容上看，该《遗嘱》将涉案院落内的全部房屋指定由付某1继承，不仅处分了属于付××的个人财产，还处分了属于高××的遗产部分。本院认为付××处分高××的该部分构成无权处分，应属无效，但不影响付××对其个人财产部分进行处分的效力。二被告主张《遗嘱》系死因赠与合同的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。
本院认为，涉案院落内的房屋作为付××与高××的夫妻共同财产，其中一半份额应作为付××的遗产，按照遗嘱继承方式由付某1继承；剩余一半份额应作为高××的遗产，由付某1、付某2、付某3按照法定继承方式进行继承。结合涉案院落内房屋的间数、面积、坐落情况，本院酌定北房东数第三间、第四间、第五间，西房二间、南房二间（东数第一间为门道）由付某1继承；东房一间的百分之五十所有权份额、北房东数第一间由付某2继承；东房一间的百分之五十所有权份额、北房东数第二间由付某3继承；其中南房东数第一间（门道），由付某1、付某2、付某3共同使用。
依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十三条、第十七条第二款之规定，判决如下：
一、位于北京市朝阳区某村院（朝集建93地字第某号）院内北房东数第三间、第四间、第五间，西房二间、南房二间（东数第一间为门道）由原告付某1继承，其中南房东数第一间（门道）由原告付某1、被告付某2、被告付某3共同使用；
二、位于北京市朝阳区某村院（朝集建93地字第某号）院内东房一间的百分之五十所有权份额、北房东数第一间由被告付某2继承；
三、位于北京市朝阳区某村院（朝集建93地字第某号）院内东房一间的百分之五十所有权份额、北房东数第二间由被告付某3继承；
四、驳回原告付某1的其他诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告付某1负担1500元（已交纳1150元，剩余350元于本判决书生效之日起七日内交纳），由被告付某3、被告付某2负担800元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈建斌
人民陪审员 王艳芬
人民陪审员 赵雅筠
二〇一八年七月十七日
书 记 员 毕晓宇