陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终4980号
上诉人（原审被告）：和记黄埔地产（西安）有限公司。
法定代表人：周X。
委托诉讼代理人：黎X。
委托诉讼代理人：田X。
被上诉人（原审原告）：庞X。
委托诉讼代理人：范X。
被上诉人（原审原告）：庞X。
委托诉讼代理人：范X。
上诉人和记黄埔地产（西安）有限公司（以下简称和记黄埔公司）因与被上诉人庞XX、庞XX商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人和记黄埔公司之委托诉讼代理人黎X、田X，被上诉人庞X、庞X共同委托诉讼代理人范X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
和记黄埔公司上诉请求：1、维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，改判驳回庞宏才、庞佳沄的一审全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由庞XX、庞XX承担。事实与理由：庞XX、庞XX未提交任何证据证明涉案房屋在交付时存在质量问题。该房屋在2015年12月11日已经通过竣工验收，并于同年12月18日取得《竣工验收备案表》，因此该房屋符合《商品房买卖合同》约定交付条件。故其公司已经按照合同约定的时间向庞宏才、庞佳沄交付了房屋，不存在迟延交付的事实。且庞宏才、庞佳沄在2016年8月1日起已经开始缴纳物业费，即已经收房。故其公司不应向庞宏才、庞佳沄支付逾期交房违约金。
庞X、庞X答辩称，1.和记黄埔公司迟延交房事实清楚，证据充分。涉案合同约定和记黄埔公司于2016年6月30日前向其交付房屋，其在验房时发现房屋多处漏水、渗水无法居住。随后和记黄埔公司多次维修，2016年11月22日涉案房屋表面具备了收房条件，其办理了收房手续，迟延交房145天。2.涉案房屋至今仍漏水，导致其无法装修及入住。3.至于物业费缴纳的问题，2016年6月28日和记黄埔公司强制性要求业主必须缴纳3个月物业费才能看房，故其才交了2016年8月、9月、10月三个月的物业费，在此之后的物业费其是在一审起诉前2017年7月12日缴纳的，交纳原因是因只有发生了实际的损失，法院才会对其就损失部分的诉求予以认定，故其才予以交纳。
庞XX、庞XX向一审法院起诉请求：1、判令和记黄埔公司向其支付2016年6月30日至2016年11月22日期间迟延交房违约金人民币95749.47元（6603412元*0.0001*145天）；2017年1月12日到2017年3月16日因维修造成损失人民币41601.5元（6603412元*0.0001*63天）；以及迟延交房期间和维修期间的物业费损失人民币5703.6元（814.8元*7个月）；以上三项合计人民币143054.57元；2、和记黄埔公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：庞XX、庞XX和记黄埔公司在2014年8月19日签订了合同登记号为Y14100526的《商品房买卖合同》，合同约定，庞宏才、庞佳沄购买和记黄埔公司开发的位于西安市高新区逸翠园-
西安（四期）第40幢1单元-1-3层10101号房屋，房屋总价款为6603412元。合同约定的付款方式为分期付款：2014年8月23日支付1240683元；2014年9月22日支付662729元；余款4620000元于2014年11月21日前付清。合同附件七，第四条、双方同意删除本合同第八条（交付期限）项下的全部内容，并替换为以下文字：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房经验收合格后交付买受人使用。……第五条、双方同意删除本合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）第1款第（2）项下的全部内容，并替换为以下文字：若出卖人逾期超过九十日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权自第九十一日起十五日内以书面通知出卖人的方式单方面解除合同，……如出卖人在上述第九十一日起二十二日内未收到买受人发出的书面解除通知，则视为买受人放弃解除合同的权利及认可逾期交房的现状，买受人同意继续履行买卖合同并等待最终交付该商品房，则出卖人继续按照买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日。合同签订后，庞宏才、庞佳沄按照合同约定的付款时间按期付款。2016年6月20日，和记黄埔公司根据双方合同的地址向庞宏才、庞佳沄邮寄送达了收房通知书，告知其在2016年6月28日收房。庞宏才、庞佳沄按照和记黄埔公司所通知的时间去收房，但是由于在收房时房屋存在多处问题，庞宏才、庞佳沄便拒绝接收房屋，并就存在的问题要求和记黄埔公司整改。2016年8月22日，和记黄埔公司向庞宏才、庞佳沄发函，通知庞宏才、庞佳沄在2016年8月1日提出的房屋整修项目在2016年8月9日已经全部修复完毕，请庞宏才、庞佳沄在工作日联系进行预约验收；2016年9月29日，和记黄埔公司再次发函通知庞宏才、庞佳沄2016年9月19日提出的房屋整修项目已经于当日全部修复，请庞宏才、庞佳沄联系预约验收；2017年3月15日和记黄埔公司发函通知庞宏才、庞佳沄就2017年1月12日及2月22日提出的整修项目已经全部修复完毕，要求庞宏才、庞佳沄进行预约验收。在2017年7月5日，和记黄埔公司就庞宏才、庞佳沄多次要求修复的内容总体给予其回函，该回函中载明庞宏才、庞佳沄所要求整改的房屋问题包括：“负一层花园散水积水；负一层墙面有水迹；楼顶南屋面西南部漏水；地下室西南角漏水；北花园水管漏水，地下一层多次渗水；地下室北墙因前期漏水未彻底修复，墙体裂缝”等。该回复还载明：“庞宏才、庞佳沄于2016年11月22日办理了收房手续，并签署了《交楼验收表》，完成零缺陷收房”。2016年11月22日，庞宏才、庞佳沄、和记黄埔公司双方还签订了房屋面积结算补充协议，确认了庞宏才、庞佳沄所购房屋实测面积为388平方米，房屋总价款为6603412元。一审庭审中，庞宏才、庞佳沄认为其实际收房实时间为2016年11月22日，和记黄埔公司存在迟延交房，应当承担违约责任；在其收房后，房屋仍有多处漏水问题，给其造成一定损失，该损失按照逾期交房的违约责任即日房款的万分之一主张，并就收房后物业费要求和记黄埔公司予以赔偿；和记黄埔公司认为，庞宏才、庞佳沄在6月28日收房时所提出的问题并非房屋主体问题，出卖人应当承担的是保修义务，因此庞宏才、庞佳沄不得拒绝收房。审理中，西安市雁塔区人民法院对庞宏才、庞佳沄所购房屋进行了实地察看，房屋目前主要问题是负一层西面墙体渗水，现场察看时，负一层西侧墙体外已经是开挖状态，尚未进行修复。
一审法院认为，本案争议的焦点为1、和记黄埔公司是否逾期交房；2、如果存在，如何承担违约责任；3、庞宏才、庞佳沄收房后维修损失的主张是否应当支持。庞宏才、庞佳沄与和记黄埔公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。庞宏才、庞佳沄按照合同约定的时间向和记黄埔公司支付了全部购房款，和记黄埔公司亦应当按照约定在2016年6月30日之前向庞宏才、庞佳沄交付合格的商品房。和记黄埔公司在2016年6月20日通知庞宏才、庞佳沄于2016年6月28日收房，庞宏才、庞佳沄按照其通知的时间验收房屋，并预办理收房手续，但是由于房屋存在各种问题而拒绝收房，直至2016年11月22日才办理了收房手续，接收了涉案房屋。那么在和记黄埔公司取得了竣工验收备案表的情况下庞宏才、庞佳沄是否有权拒绝接受房屋？房屋竣工验收备案是建设行政机关对于建设工程进行严格审查的基础，具有可信赖性，但是商品房作为一种特殊的商品，其主要功能是居住，庞宏才、庞佳沄所购买的房屋为毛坯房，其在第一次验收房屋时即存在漏水、渗水等问题，该问题已经影响到庞宏才、庞佳沄后期装修及实际居住使用，显然基本的合同目的尚不能实现。那么，庞宏才、庞佳沄有权拒绝接受房屋。和记黄埔公司对于庞宏才、庞佳沄要求整改的内容修复后，庞宏才、庞佳沄在2016年11月22日接收了涉案房屋。因此，和记黄埔公司未能按照合同约定的时间交房，共逾期145天。按照合同约定，和记黄埔公司所应当承担的逾期交房的违约责任是按照总房款日万分之一标准向庞宏才、庞佳沄支付违约金，共计95749.47元。关于庞宏才、庞佳沄2017年1月12日至2017年3月16日维修期间损失的主张，首先，庞宏才、庞佳沄并未提供证据证明和记黄埔公司在此期间给其造成实际的损失有哪些，其仅简单以逾期交房的违约责任主张损失明显不妥；其次，庞宏才、庞佳沄所主张的维修期间是在其已经收房之后，那么该段时间出现的房屋漏水、渗水等质量问题应当属于瑕疵担保的范围，而实际上，和记黄埔公司已经履行了维修义务，在勘察现场时，对于房屋漏水部分和记黄埔公司也仍然在配合庞宏才、庞佳沄进行修复。因此，庞宏才、庞佳沄的该项主张无事实及法律依据，不予支持。关于庞宏才、庞佳沄主张物业费损失一节，物业服务费系物业公司对庞宏才、庞佳沄所购商品房提供物业服务后，庞宏才、庞佳沄对物业公司的服务应当支付的对价，该费用的支付与本案商品房买卖并非同一法律关系，庞宏才、庞佳沄现以支付物业费为其损失的主张无任何法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告和记黄埔地产（西安）有限公司于本判决生效之日起10日内向原告庞宏才、庞佳沄支付逾期交房违约金95749.47元。二、驳回原告庞宏才、庞佳沄其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3161元，由庞宏才、庞佳沄承担1053元，由和记黄埔地产（西安）有限公司承担2108元。因庞宏才、庞佳沄已全部预交，和记黄埔地产（西安）有限公司应于支付上述款项时一并支付庞宏才、庞佳沄。
二审中，庞宏才、庞佳沄提交了涉案房屋地基开挖照片打印件2张及室内渗水漏水照片打印件3张。证明在一审判决宣判后，其房屋又再次漏水，且地基由和记黄埔公司工程部开挖进行再一次维修。因此，涉案房屋一直漏水渗水，达不到交付房屋的标准，导致其无法装修并入住，该问题至今仍无法维修解决问题，给其造成一定的经济损失。本院组织当事人进行了质证。和记黄埔公司对该证据真实性及证明目的均不认可，认为无法辨别是否为涉案房屋漏水，且该照片的采集时间也无法证实。并认为房屋质量问题并非房屋主体问题和重大的瑕疵问题，该原因是保修责任范围内的质量问题。不属于延迟交房的理由。其公司就涉案房屋的漏水也积极维修，一直履行保修义务。
结合双方举证质证情况及法庭调查，本院认定本案事实如下：庞宏才、庞佳沄二审中提供的证据，客观真实具备合法性，与本案案件事实具有关联性，对本案待证事实具有证明力，因此予以采信。该证据能够证明涉案房屋漏水渗水的事实。另，一审判决查明的其余事实属实。
本院认为，庞宏才、庞佳沄与和记黄埔公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现庞宏才、庞佳沄已按约向和记黄埔公司支付了全部购房款，和记黄埔公司应将符合合同约定及不影响正常居住使用的房屋交付给庞宏才、庞佳沄。虽和记黄埔公司按涉案合同约定通知了庞宏才、庞佳沄交房，但根据庞宏才、庞佳沄提交的照片及和记黄埔公司分别于2016年8月22日、2016年9月29日、2017年3月15日三次向庞宏才、庞佳沄发送《逸翠园.西安整改完毕通知函》均能够证明涉案房屋存在多处渗漏等质量瑕疵的事实，因房屋渗漏必然会对房屋装饰装修及正常的居住，使用产生影响，故庞宏才、庞佳沄有正当理由拒绝接收房屋。和记黄埔公司虽不认可庞宏才、庞佳沄提交的以上证据，上诉主张其公司不存在迟延交房的事实，但和记黄埔公司未提交充足的证据证明其公司在合同约定的期限内向庞宏才、庞佳沄交付了即符合合同约定又符合正常居住使用条件的房屋。再结合2017年7月5日和记黄埔公司向庞宏才、庞佳沄发送的《对御玺40幢10101户业主投诉问题事宜的回函》中第三条所载明庞宏才、庞佳沄于2016年11月22日办理了收房手续，并签署了《交楼验收表》，完成了零缺陷收房。因此，以上证据已形成证据链，能够证明涉案房屋实际的交付时间为2016年11月22日的事实。故一审法院依据涉案合同认定和记黄埔公司逾期交房145天，并按照总房款日万分之一标准判决和记黄埔公司向庞宏才、庞佳沄支付逾期交房违约金95749.47元并无不当。
综上，和记黄埔公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2194元，由和记黄埔地产（西安）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李雪晴
审判员 何 强
审判员 姬 钊
二〇一八年四月二十日
书记员 周 燕