天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终6102号
上诉人（原审被告）：米宝国，男，1964年2月28日出生，汉族，天津出入境检疫局干部，住天津市西青区。
被上诉人（原审原告）：深圳市京基住宅物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市津南区八里台镇巨葛庄村。
法定代表人：李云常，经理。
委托诉讼代理人：信佩明，天津信佩明律师事务所律师。
上诉人米宝国与上诉人深圳市京基住宅物业管理有限公司天津分公司（以下简称“京基物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2018）津0112民初5648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
米宝国上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人多交纳的2017年1月1日至2017年3月1日的物业费顺延至2018年1月1日至2018年3月7日；2、依法改判被上诉人赔偿上诉人因2017年7月至2017年11月期间因电梯损坏给上诉人造成的搬运费1380元，且退还这5个月期间的物业费；3、依法改判被上诉人免除上诉人2018年4月的物业费。4、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2017年3月8日办理收房手续，被上诉人要求收取2017年1月1日至2017年3月7日的物业费不合理。上诉人所居住的电梯于2017年7月至2017年11月期间损坏，被上诉人一直未能对电梯进行彻底维修，致使上诉人产生1380元搬运费，且被上诉人应退还5个月期间的物业费。2018年4月，由于一楼地下公共管道损坏，维修时间达一个月，导致上诉人不能使用房屋，应免除上诉人2018年4月的物业费，故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
京基物业公司辩称，不同意米宝国的上诉请求。
京基物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判米宝国给付上诉人违约金601.8元；2、二审诉讼费由米宝国承担。事实和理由：双方签订的物业服务协议第四条（二）明确约定：“乙方于每月5日前必须按时缴纳当月物业费费用。迟延缴纳的，每迟延一日，乙方须向甲方支付相当于所欠费用千分之三的违约金。”第十条亦约定了违约责任。一审法院应该按照《民法总则》和《合同法》关于违约责任的法律规定，支持上诉人关于违约金的诉讼请求。一审法院以“不再予以支持上诉人违约金的诉讼请求”无理由，故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
米宝国辩称，不同意京基物业公司的上诉请求。
京基物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告自2018年1月1日至2018年5月31日的物业费3,343.36元，违约金601.80元，共计3,945.16元；2诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年3月13日，深圳市京基物业管理有限公司与天津京基房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定由原告为天津市津南区八里台镇香茗园小区提供物业服务管理，物业费采取包干制的形式，多层住宅物业管理服务费标准（按建筑面积计算）为每月每平方米3.08元，配备电梯消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米高层住宅0.12元的标准由业主交纳，业主于每月5日前交纳。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金。该合同还约定：竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方（天津京基房地产开发有限公司）向原告支付，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳。被告米宝国系天津市津南区八里台镇香茗园小区60-1-301房屋业主，建筑面积为208.96平方米，被告于2017年3月8日办理入住手续，并与原告签订《物业服务协议》，该《物业服务协议》就《天津市住宅前期物业服务合同》中约定的物业费收费标准、收费时间重新进行确认，同日，被告向原告交纳物业费8,024元，但原告为被告出具的收据载明日期为：2017.1.1-2017.12.31。另查明，原告深圳市京基物业管理有限公司天津分公司系深圳市京基物业管理有限公司的分公司，被告委托其母吴彩雲与原告另行签订了《物业服务协议》，其中对物业服务费标准、缴费时间、违约金等内容的约定同上述《天津市住宅前期物业服务合同》。原告系涉案小区实际物业服务管理人。
一审法院认为，人民法院审理民商事纠纷案件，应当依据当事人的诉讼请求在当事人争议范围内进行，不得超诉请进行审理，被告米宝国答辩意见明确同意交纳物业费，对原告的诉讼请求予以认可，不违反法律规定，故一审法院予以准许。经核算208.96平方米×3.2元/月/平方米×5个月=3,343.36元。被告米宝国请求先退还部分物业费后交费，该主张超出答辩范畴，属于反诉范畴，又鉴于被告未在法定期限内提出明确的反诉主张，故一审法院不予调整，被告可另案主张权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，物业服务企业依法与建设单位签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，故对被告抗辩提出的原告主体资格问题，一审法院不予采纳。另，本案中，物业服务企业依法与业主签订的物业服务协议亦系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，对业主及物业服务企业均具有法律约束力。服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告抗辩提出欠费期间的问题，因《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定：竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方（天津京基房地产开发有限公司）向原告支付，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳。而被告系2017年3月8日办理入住手续，进行验收收房，故原告收取被告2017年1月1日至2017年3月7日的物业费不当，理应退还，但被告在交费收据上签名确认，且一年多以来从未提出返还事宜，又鉴于被告亦未在法定期限内提出明确的反诉主张，故一审法院不予调整与涉及，被告可另案主张权利。被告抗辩提出的电梯损坏达数月问题，原告对该基本事实并未否认，只是声称应由开发商负责维修，该理由并不能影响其应承担的违约责任（违约责任属于无过错责任），能够证实原告的物业服务在2017年确实存在瑕疵，但本案原告提出的诉请系针对2018年1月1日至2018年5月31日，故被告该抗辩事由与本案审理的欠费期间不具有关联性。被告抗辩提出的一楼地下管道损坏的问题，系相邻关系纠纷，可向实际侵权人主张权利，在其未提交原告存在对公共管道维护存在过错的证据情况下，不宜认定为原告是否存在过错，对此抗辩意见，一审法院不予采信。被告提出的收取车位费问题，系小区内公共事项事宜，可通过业主委员会、业主大会方式予以维权，亦可向有关部门反应，超出物业服务合同范畴，不属于人民法院审理范畴。被告抗辩提出的装修押金退还缓慢问题，有双方单独签订的装修管理协议予以约束，且原告已经实际退还，至于原告公司内部的资金管理问题，不属于人民法院审理本案物业服务合同案件范畴。对原告主张的违约金，被告拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于被告未能缴纳物业费存在一定的事由，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，一审法院不再予以支持。
一审法院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不宜以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：“一、被告米宝国于本判决生效后十日内给付原告深圳市京基物业管理有限公司天津分公司2018年1月1日至2018年5月31日的物业管理费计3,343.36元；二、驳回原告深圳市京基物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，被告米宝国承担。”
二审中，当事人没有提供新证据。经查明，2018年8月，深圳市京基物业管理有限公司天津分公司更名为深圳市京基住宅物业管理有限公司天津分公司。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，京基物业公司与米宝国所在小区的建设单位天津京基房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，双方均受该合同的约束。京基物业公司提供了物业管理服务，米宝国应履行给付物业管理服务费的义务。关于米宝国主张的2017年7月至2017年11月期间因电梯损坏致使其产生搬运费1380元，且应退还这5个月期间的物业费一节，因本案上诉人欠付物业费的期间为2018年1月1日至2018年5月31日，上诉人主张的电梯损坏系2017年7月至2017年11月期间，故米宝国的该项主张与本案不具有关联性。另，关于搬运费1380元和请求退还这5个月期间的物业费的上诉请求，因米宝国在一审时未提起反诉，可另行主张，本院对此不予支持。关于米宝国主张将其多交纳的2017年1月1日至2017年3月1日的物业费顺延至2018年1月1日至2018年3月7日一节，因米宝国在一审时未提起反诉，且该项主张与本案不属于同一法律关系，米宝国可另行主张，本院对此不予审理。关于米宝国主张一楼地下管道损坏的问题，因其未提交证据证明管道损坏系由京基物业公司所致，且京基物业公司在管道损坏原因不明的情况下进行维修恰是其履行物业服务管理职能的体现。米宝国从2018年1月1日至2018年5月31日期间欠缴物业费，上诉人在接受物业服务后应按照合同约定支付物业费，一审法院对此判定并无不当。关于京基物业公司主张米宝国应按照合同约定支付违约金一节，因京基物业公司在维修管道的过程中，客观使得米宝国的生活、出行受到了一定的影响，且米宝国对2017年部分月份收取的物业费持有异议，故未交纳2018年1月至5月的物业费，因此，一审法院判定不支持深圳市京基住宅物业管理有限公司天津分公司关于违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人米宝国、上诉人京基物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人米宝国负担50元，由上诉人深圳市京基住宅物业管理有限公司天津分公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 杨宝华
代理审判员 孙 静
二〇一八年九月六日
书 记 员 王洪飞