济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初667号
原告山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人康宇，董事长。
委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。
被告黄玉栋，男，1948年8月5日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
委托代理人黄瑶（被告黄玉栋之女），女，1978年11月6日出生，汉族，住济南市。
原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业）诉被告黄玉栋物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理。本案依法由审判员李子萍适用简易程序，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告彼得物业委托代理人王坤，被告黄玉栋委托代理人黄瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彼得物业诉称：原告系济南市XXX小区前期物业服务单位，被告作为该小区业主，自2010年7月25日-2015年6月30日拖欠原告物业管理服务费共计5788.10元，经原告多次催缴，至今未缴。原告依法依约均有权要求被告支付拖欠的物业费用及相应的逾期违约金。为维护合法权益，诉请判令：一、被告支付拖欠的物业服务费5788.10元；二、被告支付上述拖欠物业服务费的违约金4211元（以拖欠金额为基数，按日0.3%自逾期之日起计算至2015年6月30日）；三、被告承担诉讼费用。
被告黄玉栋辩称：2013年7月，被告与上届物业公司签订物业服务协议，几年后，原告承接上届物业公司，继承了与被告的关系，因此原协议对原告具有约束力。一、原告未按照协议约定制定小区物业管理制度是履行中的首要过错。协议约定：根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度并书面告知乙方。本条约定是设定的原告的权利，但毫无疑问也是原告必须履行的义务，遗憾的是，原告自订立协议以来始终未按照协议制定物业管理制度。物业管理制度是协议双方当事人重要的行为规范，是小区管理的重要依据，其地位等同于原协议。原告不制定物业管理制度，使管理活动丧失了具体的依据，势必造成管理工作的混乱无序，进而损害业主利益，降低业主的生活质量。对此，原告负有不可推卸的过错责任。二、原告违反协议约定未尽维修义务，事故频发，致使被告蒙受损失。1、室外平台积水灌入室内造成损失，物业未予赔偿损失。被告客厅北窗外系一平台，属于公共地域，由于平台倾斜，靠近被告北窗一侧常年积水，为此，被告多次通知物业采取措施，但不予理睬。2010年8月逢雨季，由于积水过深溢入室内，浸泡了客厅地板，致使地板变形，给被告造成严重损失。事情发生后，原告与被告协商赔偿事宜，但始终未获明确答复。2、室外落水管堵塞，雨水灌入室内浸湿物品，原告至今不予排除。自被告入住以来，每逢雨天雨水即顺外墙流入室内，为此被告多次要求原告排除堵塞，但原告仅仅承认落水管外溢由14处管道堵塞所致，但并不予以疏通。3、厨房下水管道排污不畅，经常堵塞，污水多次泄露于被告厨房并蔓延至客厅。自被告入住以来，经常发生厨房下水管道污水泄露事故，记忆中大概发生8次，但物业拒绝维修。综上，被告所提及的平台、落水管道、厨房下水道均未房屋共用部分和共用设施、设备，属于原告应当修缮的范围，是原告必须履行的义务。原告不履行义务并给被告造成了经济损失，理应反省过错采取补救措施并赔偿损失，遗憾的是，原告对自身的违约行为及后果毫无悔意，任由同类事故屡次发生。被告为了维护自己的合法权益，拒交管理费是不得已而采取的保护性措施，亦于法有据。三、原告未制定必要的物业管理制度，造成管理混乱，严重损害了被告的合法权益。1、被告入住以来多次被盗。由于原告未制定必要的物业管理制度、安全保卫制度、小区进入登记制度，闲杂人等皆可任意进入小区，这就为小区的安全带来隐患。自2013年开始被告及其他业主的地下室频繁被盗，被盗大约3次，被告及其他业主首次被盗后立即通知物业报警，当地公安机关也勘验了被盗现场。但是，事后原告及其所聘保安并未采取任何措施，任由被盗事件屡屡发生。被告认为，制定出入小区登记制度、保安巡视制度以及其它相关的保卫制度并严格执行是物业管理的主要义务之一，也是一般小区通常采用的安全管理规范。小区地下室系共用地域，保安负有巡视义务。小区保安少，巡视疏漏偶尔发生被盗情有可原，但事后原告未采取任何措施加强安全防范工作，任由被盗事件屡屡发生，这种完全不履行义务的行为则是完全不可原谅的，因此，原告必须承担不履行义务的过错责任。2、原告不尽责，对小区饭店管理不善，油烟污染空气，严重影响了被告生活。被告所在小区建筑物底层有多家饭店，饭店排放的油烟气及未充分燃物在小区内密集的高层建筑群众形成漂浮层，长时间聚集于小区内，尤其是饭店营业时间内空气污染更加严重，致使业主无法开窗通气。为此，被告不断向物业提起交涉要求加强管理，敦促饭店采取措施改善废气排放质量。但原告对此并不作为，声称饭店已经采取了措施，所排放废气并非直排，而是经过过滤后才排放的。被告认为，通风权是业主的基本权利，不容侵犯。饭店排放不合格的废气是一个不争的事实，被告没有权利和义务过问饭店是否采取了措施，但有权主张开窗通风获得自然的空气而不是饭店排放的难以忍受的废气。被告与饭店为相邻关系，饭店营业应以不损害相邻人权利为原则。饭店排放的油烟影响了被告的日常生活，原告有管理义务却放任其发生，应该承担责任。综上，被告认为：原告未按照协议约定制定小区物业管理制度是诸多过错中的首要过错。这一过错直接导致了其他相关制度的缺失，如门卫制度、巡视制度、饭店管理制度等等。制度的缺失造成了管理的无序和混乱，使管理活动仅仅限于表层，失去管理的实质意义。在这种情况下，业主如何维护合法权益？显然，拒交物业费是唯一、必要的自我保护措施。原告违反合同约定，不履行合同约定义务也是广大业主拒交物业管理费的原因之一。原告不履行合同约定的维修义务已给被告多次造成经济损失。事故发生后，物业理当主动采取措施排除故障并主动协商赔偿事宜，然而原告不仅没有给予赔款而且也未排除故障。原告的表现丧失了双方友好协商的基础，因此，被告只好采取必要的保护性措施，维护自身的合法权益。另外，原告与被告所签订的物业服务协议未签署订约日期，因此原告主张的物业管理费缺乏计算依据，其金额不能认定。请求法院在查明事实的基础上，以原告所主张的物业费折抵赔偿款，双方不再互相追究，对于被告尚需维修的项目，物业应当择时处理。
经审理查明，济南XX置业有限公司为槐荫区XXX小区的开发单位，其作为委托方（甲方）与受委托方黑龙江XXX物业管理有限公司（乙方，以下简称XXX物业）于2008年7月4日签订《济南市前期物业管理委托合同》，约定甲方将XXX小区委托乙方实行前期物业管理，物业类型为商住，占地面积57500平方米，建筑面积23.9万平方米。合同中对委托管理事项约定为负责制定《物业使用守则》，与业主、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用及住宅共用部位、共用设施设备维修基金，负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理等。委托管理期限为自本合同生效之日起至本物业管理区域内业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同中对物业管理服务费的标准约定合同有效期内未交付使用物业的物业服务费按住宅房屋建筑面积每月每平方米多层0.60元、高层1.10元标准由甲方向乙方支付；已交付使用物业的物业服务费，由乙方按住宅房屋建筑面积多层每月每平方米0.80元、高层1.20元、非住宅房屋建筑面积每月每平方米3.0元向业主或使用人收取；收费时间提前预收，每次至少预交半年。并约定甲方、业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同中还对双方权利义务、服务标准等内容进行了约定。该合同在济南市房产管理局进行了备案。
被告黄玉栋原居住于济南市331号，因其原房屋拆迁，后选择入住XXX小区310室，房屋建筑面积为114.96平方米。
2010年3月30日，被告黄玉栋（作为乙方）与XXX物业下设的济南分公司（作为甲方）签订《物业管理服务协议（住宅）》，约定物业管理服务费用交纳时间为办理入住之日，收费标准为按政府规定标准收取；采取甲方预收方式，时间为半年，按0.85元/m2收取（按建筑面积）。甲方的权利和义务包括对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理等，被告黄玉栋的义务包括承诺不改变房屋用途等。关于物业管理服务的具体内容，合同约定包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生等。在协议的“第九条违约责任”处约定“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金”。
另，XXX小区制订有《业主临时公约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务及违反公约应当承担的责任等事项作出约定。被告黄玉栋于2010年3月30日就此出具《承诺书》，确认已详细阅读并同意遵守，还同意承担违反“本临时公约”的相应责任。
原告彼得物业在本案审理中还提交济南市物价局《关于制定棚户区改造安置房小区物业服务收费标准的通知》（济价房字[2009]123号），载明暂定棚户区改造安置房小区物业服务收费标准为按《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积收费，未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。收费标准多层住宅0.4元/平方米·月，高层住宅按0.85元/平方米·月（含电梯运行费用）。通知中还明确执行时间为自2009年12月1日起。
以上事实有原告彼得物业提供《济南市前期物业管理委托合同》、《XXX拆迁房屋迁入通知单（第二联物业收执）》、《物业管理服务协议（住宅）》、《业主临时公约》、《承诺书》、《关于制定棚户区改造安置房小区物业服务收费标准的通知》、房屋档案资料及双方当事人的陈述、答辩为凭。
2013年11月20日，济南XX置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告彼得物业签订《XXX小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对XXX小区提供前期物业服务，物业类型包括小高层住宅、多层住宅、商业用房、商务办公楼等，建筑面积为176265.76平方米，合同中对物业服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定，其中物业服务费用约定收费采用包干制，具体标准为多层住宅0.80元/月·平方米，高层住宅1.20元/月·平方米，办公楼3元/月·平方米，商业用房及学校、医院为2.60元/月·平方米;交费的时间约定为业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务。合同的违约责任处约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之30向乙方支付违约金。合同中还约定合同期限自2013年11月20日起至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该《XXX小区前期物业服务合同》除由济南XX置业有限公司与原告彼得物业分别加盖印章外，济南市住房保障和房产管理局亦加盖“物业管理服务合同备案”印章。
原告彼得物业与济南XX置业有限公司签订该《XXX小区前期物业服务合同》后，又于2013年11月27日与XXX小区原物业服务公司黑龙江XX物业管理有限公司济南分公司（由原黑龙江XXX物业管理有限公司济南分公司变更）签订《XXX小区物业管理交接协议》，其为协议乙方，黑龙江XX物业管理有限公司济南分公司为协议甲方。协议中载明甲方系济南XX置业有限公司委托的XXX小区前期物业管理单位，因经营入不敷出、严重亏损将退出XXX小区及XXX一号公馆的物业管理；乙方系经过业主依法选聘，具有合法资质的物业管理单位，继甲方退出后将成为XXX小区新的物业管理单位。关于交接期限的划分协议约定甲方对XXX小区的物业管理服务截止至2013年12月31日，该管理服务期限界满，甲方不再向小区业主提供物业管理服务，乙方自2014年1月1日起，正式接管XXX小区的物业管理服务，属前期物业管理性质；甲乙双方需在2014年1月1日前完成物业交接工作。该协议中对资料及财物交接进行了详细约定，关于债权债务的处理约定为：甲方在XXX小区进行物业管理服务期间，业主拖欠的物业费（截止至2013年12月31日），甲方作为债权全部转让给乙方，甲方负责通知欠费业主债权转让事宜。甲方除物业费之外的其它债权债务，由甲方自行承担解决，若因此给乙方造成损失，乙方有权向甲方追偿。对“正在履行的合同的处理”约定为甲方在物业管理服务期间对外签订的涉及物业的合同，自甲方撤出后，由甲方负责向乙方交接，甲方负责通知合同相对方合同主体变更，要求合同相对方及时联系乙方，乙方在合同主体一方盖章确认，在合同履行期内，由乙方代替甲方行使合同约定的权利及义务。协议另对员工安置等事项进行了约定。同日，济南市槐荫区住房保障和房产管理局出具济槐荫区合同备第2013038号《济南市物业服务合同备案证明》。
原物业服务公司及原告彼得物业在提供物业服务过程中，被告黄玉栋未交纳2010年7月25日至2015年6月的物业服务费，为此原告彼得物业诉至本院。其在起诉前曾于2015年7月10日采用“特快专递”方式向被告黄玉栋发出过催收转让函，催收2010年7月25日-2015年6月30日的物业费5788.10元。被告黄玉栋拒收该邮件。原告彼得物业在本案审理中说明要求被告黄玉栋交纳的物业服务费即是按0.85元/平方米·月计算。
以上事实有原告彼得物业提供《XXX小区前期物业服务合同》、《XXX小区物业管理交接协议》、《济南市物业服务合同备案证明》、特快专递详情单、邮件及改退批条及双方当事人的陈述、答辩为凭。
本院认为，被告黄玉栋居住于XXX小区，为该小区的业主。其在进入小区时，与小区的物业服务公司XXX下设的济南分公司签订了《物业管理服务协议（住宅）》，此时该小区没有成立业主委员会，该物业服务公司系小区开发单位济南XX置业有限公司选聘，因此该《物业管理服务协议（住宅）》应为前期物业服务合同。就合同内容而言并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效。被告黄玉栋作为小区业主，应履行协议约定的相关内容。后在物业服务过程中，因黑龙江XX物业管理有限公司济南分公司（由XXX物业济南分公司变更）经营亏损退出，济南XX置业有限公司又与本案原告彼得物业签订了《XXX小区前期物业服务合同》，该合同的内容合法，系双方当事人的真实意思表示，且在济南市槐荫区住房保障和房产管理局进行了备案，合同有效。同时因签订该合同时小区仍未成立业主委员会，故合同仍为前期物业服务合同。原告彼得物业与原物业服务公司即黑龙江XX物业管理有限公司济南分公司签署交接协议后即进入XXX小区并提供物业服务。被告黄玉栋作为XXX小区的业主既有权利接受物业服务，又有义务缴纳物业服务费用。
原告彼得物业在本案审理中诉称被告黄玉栋未缴纳2010年7月25日至2015年6月30日间的物业服务费用5788.10元，该标准符合物业服务合同约定的标准，被告黄玉栋在本案审理中未对该物业费的计算期间及数额提出异议，经本院核算，被告黄玉栋应支付的物业服务费为5788.04元，原告彼得物业要求的5788.10元不准确，应以本院核算的数额为准。
被告黄玉栋在答辩中对原告彼得物业提供的物业服务不满，提出了诸多问题，包括财产丢失、维修不及时、管理不完善等。其中一些问题在本院审理原告彼得物业起诉其他业主的案件中也多有涉及，对此本院也有明确的认识，认为原告彼得物业及该小区此前的物业服务企业在提供物业服务过程中确实存在不足，对业主不积极缴纳物业服务费用的行为应作深刻的反省。但本院同时也认为，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内几百上千的业主接受着物业服务，各人、各户对物业服务的评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常会采用拒交物业服务费来表达不满情绪。但物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源就是业主缴纳的物业服务费用。如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。实际上，被告黄玉栋所在的小区前一家物业服务企业也正是因为入不敷出，难以维持正常经营而退出。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区的正常运行与发展。试想，如果小区的业主一旦认为物业服务企业服务存在瑕疵或不足，就可以拒交物业服务费，那么这个小区的物业服务如何能够正常进行下去？小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。
被告黄玉栋还主张原告彼得物业未制定小区物业管理制度，导致行为没有规范，管理活动失去依据，经审查，原告彼得物业为提供证据证实其已经制定了物业管理制度，但该小区已经制定《业主公约》，且被告在接受房屋室针对该《业主公约》出具了《承诺书》，故被告黄玉栋该辩称理由不能免除其作为小区业主在接受物业服务时向物业服务企业交纳物业服务费用的义务。
从本案审理查明事实来看，被告黄玉栋自2010年7月25日起一直拒交物业服务费，其应该认识到，一是小区还有很多业主缴纳了物业服务费用，二是此期间其仍然在接受着物业服务（尽管其对物业服务不满），从这两点来说，其拒交物业服务费的行为一是损害了其他缴纳物业服务费业主的共同利益，二是对物业服务企业而言也是不公平的。被告黄玉栋提出答辩主要是认为原告彼得物业提供的物业服务质量差，其作为小区的业主，个人及家庭的生活质量可以说与小区的整体环境健康发展息息相关，其却没有考虑到自己不缴纳物业服务费的行为不但不会促使物业服务质量的提高，反而只会导致物业服务质量的进一步下降。
综上，本院对被告黄玉栋拒交物业服务费的答辩意见不予采纳。但本院也同样认为，原告彼得物业对自身在提供物业服务过程中存在着的不足与缺陷，首先要有清醒的认识，其次要有积极改正的态度与措施。鉴于其提供物业服务客观上存在着瑕疵与缺陷，本院对其要求被告黄玉栋支付违约金的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告黄玉栋于本判决生效之日起十日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付2010年7月25日至2015年6月30日物业服务费5788.04元；
二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，原告山东彼得物业管理有限责任公司负担10元，被告黄玉栋负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李子萍
二〇一六年四月十九日
书记员 裴立红