广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第761号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韶关市世纪商联置业有限公司。
法定代表人：欧仲坚。
委托代理人：谭晶波，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：黎晓林，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓红艳，女，1974年1月26日出生，汉族。
委托代理人：欧阳小明、朱小玲，广东众同信律师事务所律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司韶关市分行。
负责人：程劲松，行长。
委托代理人：邱东华，职员。
委托代理人：李洪波，职员。
上诉人韶关市世纪商联置业有限公司（以下简称世纪商联公司）因与被上诉人邓红艳、原审第三人中国建设银行股份有限公司韶关市分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2013）韶武法民一初字第715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2012年6月21日，邓红艳与世纪商联公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定邓红艳向世纪商联公司购买位于韶关市武江区惠民南路50号中环广场（商住楼）御景阁2101号房，价格为1160822元；付款方式为邓红艳在签订合同当天付清首期房款350822元，其余房款810000元通过银行按揭方式付款。合同第八条约定，世纪商联公司应当在2012年10月31日前将该商品房经验收合格后交付给邓红艳使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任为“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”第十条约定“商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应当在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。”合同附件一为“房屋平面图”。同日，邓红艳付清首付款计350822元。
2012年7月5日，邓红艳作为借款人及抵押人、世纪商联公司作为保证人、建设银行作为贷款人，三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定邓红艳向建设银行贷款810000元用于购买位于韶关市武江区惠民南路50号中环广场（商住楼）御景阁2101号房，借款期限从2012年9月21日起至2032年9月21日。抵押物为位于韶关市武江区惠民南路50号中环广场（商住楼）御景阁2101号房。借款合同签订后，三方办理了抵押登记手续，邓红艳按照合同约定方式按时还款。
2012年10月19日，世纪商联公司向邓红艳邮寄送达收楼通知。
2012年10月25日，建设单位世纪商联公司、监理单位韶关市工程建设监理有限公司、总承包施工单位四川省第十三建筑有限公司、勘察单位韶关地质工程勘察与及设计单位广东省轻纺建筑设计院验收发出《建筑工程竣工验收报告》，工程验收结论为：施工单位已完成设计及合同约定的工作内容，所有分部工程全部合格，质量控制资料完整，安全和使用功能检验资料齐全，观感质量评定为“一般”，验收结论为合格，同意验收。
2013年2月6日，因该项工程的竣工验收备案文件齐全，经上述单位及韶关市建设工程竣工验收部门核查，办理了该工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，备案机关处理意见为：该工程竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》，根据《建设工程质量管理条例》，同意予以备案。
因邓红艳认为位于韶关市武江区惠民南路50号中环广场（商住楼）御景阁2101号房的规划、设计与合同约定规划设计不符，要求解除双方之间签订的购房合同。2013年3月15日，邓红艳向世纪商联公司职员ＸＸ飚送达了《终止房屋合同声明》，该声明载明要求解除商品房买卖合同，由世纪商联公司退回及补偿款项408609.39元，并尽快办理与银行解除或终止贷款合同的全部手续。在退回款项408609.39元后，银行解除或终止贷款合同的全部手续尚未办结前，世纪商联公司应当代替邓红艳向贷款银行支付本金与利息。具体款项：1、商品房的首期支付房款350822元。2、月供楼款28014.05元，该款项以实际还款给银行金额计算。3、该商品房的购房税费15454.34元（包含房屋维修基金14883.43元、查档费250元、预告登记费80元、预告抵押登记费80元、产权登记费80元、他项权证预告登记费80元）。4、补充退房造成的损失14319元（其中已付全额款银行定期利息401101×0.035÷365天×268天=10308元，合同违约金401101×0.01=4011元，该款项暂计算由2012年6月21日起至2013年3月15日，实际金额以付款日起至实际退款日计算）。
2013年3月19日，邓红艳向世纪商联公司出具《中环广场退房申请书》，该申请书列明退房原因为世纪商联公司擅自更改房屋结构形式及房屋空间尺寸，该房屋现有结构及空间尺寸不能满足购房方的邀请，故申请退房。并记载了邓红艳的银行账号。
2013年4月15日，邓红艳委托广东众同信律师事务所欧阳小明律师向世纪商联公司出具了《律师函》，该函通知世纪商联公司：解除双方2012年6月21日签订的《商品房买卖合同》，并在收到律师函的10天内退回购房款和利息，并赔偿损失。
2013年4月23日，世纪商联公司通过快递方式向邓红艳送达了《关于敦请尽快办理退房及解除合同相关手续的函》，该函载明“一、邓红艳女士于2013年3月15日向我司提出退房及相关要求，双方协商后我司同意所提要求，并已达成一致协议。二、经我司多次催促，邓红艳女士至今仍未办理退房解除相关合同的手续，现我司敦请邓红艳女士于五个工作日内去银行和韶关市房地产交易所办理相关解除合同手续，我司在办理解除合同期间都会积极协助。”之后，双方未办理房屋交付手续，世纪商联公司亦未将购房款返还给邓红艳，双方未与建设银行办理解除借款合同手续，邓红艳一直按约向建设银行支付借款本息。
另查明：位于韶关市武江区惠民南路50号中环广场（商住楼）御景阁2101号房的房屋格局规划设计与合同约定规划设计存在差异。
2013年6月7日，邓红艳向原审法院提起诉讼，诉称：邓红艳、世纪商联公司双方于2012年6月21日签订了《商品房买卖合同》，双方约定：（1）世纪商联公司将在建的韶关市武江区惠民南路50号御景阁2101房预售给邓红艳；（2）合同总金额为1160822元；（3）世纪商联公司应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定并符合合同约定的商品房交付邓红艳使用；（4）世纪商联公司逾期超过90日后，邓红艳有权解除合同。邓红艳解除合同的，世纪商联公司应当自邓红艳解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按邓红艳累计已付款的1%向邓红艳支付违约金；（5）该商品房预售后，世纪商联公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，世纪商联公司应书面征得邓红艳同意。不同意变更的邓红艳可终止买卖合同。世纪商联公司应在邓红艳提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）等等权利义务。合同签订后，邓红艳依约积极履行合同义务，首期支付房款350822元，办理银行按揭贷款810000元，并支付了房屋维修基金、契税、预告登记费共计50279元。但世纪商联公司未经邓红艳同意，擅自变更该商品房的规划、设计，改变了该商品房的房屋结构形式和空间尺寸，影响了邓红艳对房屋的使用，在此种情况下，世纪商联公司于2012年10月下旬仍向邓红艳发出了收房通知。邓红艳发出《律师函》要求妥善处理，世纪商联公司置之不理。世纪商联公司不按照合同的约定履行合同义务，擅自改变规划设计，属于违约行为，导致邓红艳购房目的不能实现，给邓红艳造成巨大的损失，应当承担违约责任，邓红艳有权要求解除合同并赔偿损失。请求原审法院判令：1、依法解除邓红艳与世纪商联公司于2012年6月21日签订的《商品房买卖合同》；2、世纪商联公司返还邓红艳购房款1160822元和利息（从2012年6月17日起按照银行同期贷款利息的标准计至付清之日止）；3、世纪商联公司支付邓红艳维修基金、契税、预告登记费共计50279元及利息（从2012年6月21日起按照银行同期贷款利息的标准计至付清之日止）；4、世纪商联公司赔偿邓红艳支付银行的贷款利息33519.92元（暂计至起诉之日，实际贷款利息应当算至解除或终止银行贷款合同之日止）；5、世纪商联公司负担本案诉讼费。
2013年7月18日，邓红艳提交《变更诉讼请求申请书》，将其诉讼请求变更为：1、判决世纪商联公司继续履行2012年6月21日签订的《商品房买卖合同》，即按合同约定的面积、格局、规划和设计等要求交付房屋。2、判令世纪商联公司支付逾期交楼违约金，暂时计至起诉之日为127110元（实际逾期交楼违约金应自2012年11月1日起计至实际缴付房屋之日止）。3、世纪商联公司负担本案诉讼费用。原审审理期间，邓红艳于2014年2月26日法庭辩论前再次提交《变更诉讼请求申请书》，将其诉讼请求变更为：1、请求判决世纪商联公司继续履行2012年6月21日签订的《商品房买卖合同》，即限世纪商联公司在判决生效十日内按现房交付；2、判令世纪商联公司支付逾期交楼违约金暂计至起诉之日为127110元（实际逾期交楼违约金应自2012年11月1日起计至实际交付房屋之日止）；3、判令世纪商联公司负担本案诉讼费用。
世纪商联公司于2013年7月11日申请追加建设银行为本案第三人，并于2013年8月27日提起反诉，反诉称：2012年6月12日，世纪商联公司与邓红艳签订了《商品房买卖合同》。合同约定，世纪商联公司将中环广场御景阁2101号房产出售给邓红艳，面积为191.55平方米，房价为1160822元。此外，合同还约定了其他相关条款。《商品房买卖合同》签订后，邓红艳以种种理由要求世纪商联公司对其进行各种补偿未果，最后以世纪商联公司更改了房屋结构形式及房屋空间尺寸为由要求解除合同。经充分协商，双方于2013年3月l5日达成解除合同的一致意见，并在邓红艳的要求下双方签订了《终止房屋合同声明》，该协议明确约定双方解除《商品房买卖合同》，由世纪商联公司向邓红艳退还房款及按合同约定的利息。《终止房屋合同声明》签订后，邓红艳没有按照约定去房管部门及建设银行处办理相关退房的手续，而是要求高额经济赔偿，致使目前涉案房产仍处在抵押状态下。在世纪商联公司的一再要求办理相关退房手续的催促下，邓红艳于2013年3月l9日再次向世纪商联公司提交了《中环广场退房申请书》，对解除合同予以确认，同时，2013年4月15日其委托律师出具的《律师函》也对解除合同再次予以了确认。另外，世纪商联公司于2013年4月23日向邓红艳发出《关于敦请尽快办理退房及解除合同相关手续的函》，明确要求邓红艳去银行及房产交易部门办理相关手续。双方签订的《商品房买卖合同》生效后，双方对解除该合同已达成合意，并签订了《终止房屋合同声明》，《商品房买卖合同》在法律上已告解除。因此，邓红艳与建设银行及世纪商联公司于2012年7月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》也应一并解除。请求原审法院判令：1、确认解除世纪商联公司与邓红艳于2012年6月21日签订的《商品房买卖合同》；2、解除邓红艳与建设银行及世纪商联公司于2012年7月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、责令邓红艳限期与建设银行一起办理涉案房产的解除抵押及相关退房解除手续，由世纪商联公司按约定退还邓红艳房款1160822元；4、由邓红艳负担本案诉讼费用。
原审法院认为：邓红艳与世纪商联公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对合同双方当事人均有约束力。该院结合查明的事实，对本诉与反诉部分综合加以阐述。
首先，关于是否应解除双方签订的《商品房买卖合同》问题。从查明的事实表明，位于韶关市武江区惠民南路50号中环广场（商住楼）御景阁2101号房的房屋格局规划设计与合同约定规划设计存在差异，该房屋虽验收合格，但世纪商联公司未举证证明其已书面征得买受人同意变更房屋设计，世纪商联公司已构成违约。依照双方签订的《商品房买卖合同》，邓红艳有权选择解除合同或者继续履行合同，现双方虽经多次协商关于解除合同事宜，但并未最终达成一致意见，世纪商联公司也未向邓红艳退还购房款，且邓红艳一直继续履行与建设银行之间的借款合同。现世纪商联公司违约变更房屋设计，邓红艳要求继续履行房屋买卖合同，邓红艳的行为并未违反合同约定。综合本案实际，从诚实信用、公平原则考虑，对于邓红艳要求继续履行双方于2012年6月21日签订的《商品房买卖合同》，并按现房交付的诉讼请求予以支持。对于世纪商联公司要求解除双方于2012年6月21日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。
其次，关于是否应解除邓红艳与世纪商联公司及建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》问题。从查明的事实表明，建设银行依约贷款，邓红艳一直按约归还贷款，合同各方并无违约事实，并无存在法定及约定解除借款合同的情形。且关于是否解除邓红艳与世纪商联公司签订的《商品房买卖合同》的问题，该院已作阐述，因此，世纪商联公司要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的反诉请求，该院不予支持。
第三，对于世纪商联公司要求邓红艳限期与建设银行一起办理涉案房产的解除抵押及相关退房解除手续，由世纪商联公司按约定退还邓红艳房款1160822元的诉讼请求。因原审法院对其要求解除《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》的请求不予支持，对世纪商联公司该项反诉请求亦不予支持。
最后，关于逾期交房责任问题。《商品房买卖合同》约定世纪商联公司应当在2012年10月31日前将经验收合格后的商品房交付给邓红艳使用，而房屋验收日期为2013年2月6日，世纪商联公司并未举证证明其通知邓红艳交付房屋的日期。邓红艳于2013年3月15日向世纪商联公司职员送达《终止房屋合同声明》，可见双方已对房屋交付问题进行了磋商。因双方对是否解除合同问题无法达成一致意见，且邓红艳亦未举证证明世纪商联公司拒绝交付房屋。该院结合本案实际，认定世纪商联公司履行交付房屋日期为2013年3月15日。从2012年11月1日至2013年3月15日，世纪商联公司已逾期134天，已构成违约，现邓红艳要求继续履行合同，依照双方签订的《商品房买卖合同》，世纪商联公司应当按约支付违约金77775元（已付总房价1160822元×每日万分之五×134天）给邓红艳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二的规定，于2014年4月9日作出（2013）韶武法民一初字第715号民事判决：一、邓红艳与韶关市世纪商联置业有限公司于2012年6月21日签订的《商品房买卖合同》继续履行。二、韶关市世纪商联置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十天内将位于韶关市武江区惠民南路50号中环广场（商住楼）御景阁2101号房交付给邓红艳。三、韶关市世纪商联置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十天内将支付逾期交房违约金77775元给邓红艳。四、驳回韶关市世纪商联置业有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16001.58元，由邓红艳负担14257.2元、韶关市世纪商联置业有限公司负担1744.38元；反诉案件受理费15247.4元，减半收取为7623.7元，由韶关市世纪商联置业有限公司负担。
世纪商联公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、世纪商联公司与邓红艳已就解除房屋买卖合同达成一致，双方为此签订《终止房屋合同声明》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性规定，是合法有效的，对双方当事人均有约束力。1、双方当事人协商一致可以解除合同，解除合同的合意一经达成合同即告解除，当事人如希望被解除的合同重新继续履行须另外达成新的协议。邓红艳对解除合同的意思表示是明确且稳定的，从签订《终止房屋合同声明》到递交《中环广场退房申请书》，再到原审起诉变更诉讼请求前的诉讼请求，都非常明确的表明邓红艳是与世纪商联公司达成一致选择了解除合同。2、双方协商一致签订《终止房屋合同声明》，并由邓红艳递交《中环广场退房申请书》后，邓红艳的对合同选择解除或继续履行的权利即告确定，邓红艳此后如未与世纪商联公司达成新的协议，不再享有依据《商品房买卖合同》对合同解除或继续履行的选择权。原审法院认定邓红艳仍享有解除或继续履行合同的权利有违合同法精神及规定。3、双方在《终止房屋合同声明》签订后，关于邓红艳未去银行和房地产交易所办理退房解除相关合同以及世纪商联公司未退还房款的行为，应当作为双方在履行《终止房屋合同声明》过程中是否有恰当履行的评判标准，而不应当作为《终止房屋合同声明》是否合法有效、是否应该履行的评判标准。4、邓红艳对《个人住房（商业用房）借款合同》的履行状况与《终止房屋合同声明》是否合法有效、是否应当履行无关。《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效对邓红艳有约束力，邓红艳本来就应该恰当履行。原审法院将邓红艳的还款状况作为判定双方不依法履行《终止房屋合同声明》的理由之一，没有事实与法律依据。
二、原审法院判决世纪商联公司支付逾期交房违约金于法无据，与客观事实不符，而且也不符合《商品房买卖合同》和《终止房屋合同声明》中的约定。1、从双方签订《商品房买卖合同》，到邓红艳于原审变更诉讼请求之前，世纪商联公司从来没有不交房的意思表示，是邓红艳强烈要求解除合同，双方才签订《终止房屋合同声明》将《商品房买卖合同》予以解除。邓红艳起诉立案时间为2013年6月24日，此时诉讼请求为要求解除合同，提交的《变更诉讼请求申请书》上所具时间为2013年7月18日，实际向法院和世纪商联公司提交及送达的时间更晚（应以实际提交及送达为准），也就是说至少在2013年7月18日之前，邓红艳是明确要求解除合同，对房产不予接受。原审法院在这种状态下判决世纪商联公司承担逾期交房的责任，没有顾及客观事实。2、世纪商联公司于《商品房买卖合同》约定的2012年10月31日之前，即2012年10月25日已取得《建筑工程竣工验收报告》，不存在逾期交房。《商品房买卖合同》第八条（交付期限）约定，交付时间为2012年10月31日，具备“1、该商品房经验收合格”即可交付。原审法院没有尊重双方的约定，认定房屋验收时间为2013年2月6日，显然是认定了《商品房买卖合同》第八条的第2项，第2项为该商品房经综合验收合格。从法律和事实上来说，第2项以目前的情形来看是不可能做得到的，自从几年前由政府部门强制验收合格制度变为备案制度后，政府主管部门再也不发放综合验收合格证书，而改为分项验收合格后直接予以备案的制度。既然双方当事人选择了第1项，在世纪商联公司于2012年10月31日前已取得《建筑工程竣工验收报告》，随后又取得了其他分项的验收合格报告，最终也办理了验收备案的情况下，就应该认定取得《建筑工程竣工验收报告》没有问题和瑕疵，对《建筑工程竣工验收报告》和双方的约定予以确认。
三、关于变更规划的问题，原审庭审中实际上没有就这个问题进行实质性调查，根据合同约定，当时交的平面图的规划设计是经过规划局审批的，符合法律规定，实际格局变化也是经过规划局审批并变更的，并且所涉房产也经过验收，房产约定不得擅自变更，擅自变更即为非法，本案的变更和原规划都是经过规划局审批通过的，也是按照规划局的具体要求予以变更的，所以变更是合法的，不存在擅自变更，合同约定的擅自变更指的是没有经过主管部门的批准随便变更，而世纪商联公司的变更都是经过审批的，不能称为擅自变更。
四、关于解除合同的问题，根据双方签订的终止房屋合同申明，邓红艳明确要求解除合同，并且也按照解除合同的程序向世纪商联公司提交了退房申请书，其后在邓红艳的律师函中非常明确的提出解除合同，世纪商联公司在给邓红艳的复函中也明确表示同意解除合同，并要求邓红艳办理解除合同的相关手续，根据合同法有关合同解除的规定，本案不管是协议解除还是依解除权解除，都应当按照法律的规定，即行使解除权的人送达解除后，就直接生效，此时合同已告解除。
五、关于邓红艳变更诉讼请求的问题，1、邓红艳的起诉请求与变更的诉讼请求之间相互矛盾，完全不是基于同一事实和理由，起诉请求是依据规划变更要求解除合同，变更后的请求则是依据合同请求延期交楼的违约责任，二者在是否解除合同上完全相反。2、邓红艳变更诉讼请求在程序上不合法。提出的时间超出了举证期，根据证据规则，变更诉讼请求应当在举证期届满前提出，因此从程序上来说，原审法院审理的实际上是邓红艳撤回一个诉讼，重新变更为一个新的诉讼。3、邓红艳在变更诉讼请求的问题上获得了程序上的利益，对世纪商联公司不公平。据此，世纪商联公司请求本院：1、撤销原审判决，驳回邓红艳的原审诉讼请求，支持世纪商联公司的反诉请求。2、本案全部诉讼费用由邓红艳负担。
邓红艳答辩称：第一、原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。关于不得擅自变更规划这一点，根据合同法的基本原则，合同约束相对方，这个擅自是针对邓红艳而言，无论之后变更的规划是否经过审批，这是另一法律关系，与本合同无关，如果是合法的规划就不用负违约责任的话，那么所有的买房人都会陷于合同交付房屋的不确定性，就规划的改变是否合法，这是世纪商联公司与规划局或相关行政部门的法律关系，与邓红艳无关。第二、是否解除合同或履行合同，是履约方的一个权利，不是违约方的权利，之前解除合同的申明或者律师函或者双方的其他书面材料，这仅仅只能说明双方有这个意向，对于邓红艳来说，只要世纪商联公司能够在之前约定的时间内退还房款，按照声明的约定解除合同，那这个事情就解决了，但是世纪商联公司没有让解除合同的协议生效，附条件的解除合同的协议，因世纪商联公司不履行相应的条件而没有生效。第三、针对世纪商联公司提及的变更诉讼请求应在举证期限内，根据民事诉讼法，变更诉讼请求和提出反诉都应在举证期限，反诉是2013年8月27日提出，邓红艳变更诉讼请求是2013年7月，如果世纪商联公司的反诉是在举证期限内提出，那么邓红艳变更诉讼请求的时间也应当是在举证期限内，因此是符合民事诉讼法的规定的。第四、世纪商联公司完全有相应的途径去促使解除合同协议生效，可以直接退回房款，但是世纪商联公司没有这样做，邓红艳迫于世纪商联公司的行为，每个月按期交付按揭款，这些事实都充分说明了之前双方解除合同的声明并没有生效，因此请求法院驳回世纪商联公司的全部上诉请求。
建设银行答辩称：建设银行与邓红艳、世纪商联公司签订的借款合同和抵押合同是合法有效的，且已经办理手续，无论诉讼结果如何，建设银行保留依据借款合同及抵押合同向邓红艳、世纪商联公司的追索权。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、双方的《商品房买卖合同》是否解除。二、世纪商联公司是否应承担延迟交房的违约责任及支付违约金的标准问题。
一、关于双方的《商品房买卖合同》是否解除的问题。世纪商联公司上诉提出，依据2013年3月15日邓红艳向世纪商联公司职员ＸＸ飚送达的《终止房屋合同声明》及2013年3月19日邓红艳向世纪商联公司出具的《中环广场退房申请书》内容反映，双方已就解除《商品房买卖合同》协商一致，合同已经解除。对此本院认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条：“商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应当在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。”的约定，世纪商联公司应当在邓红艳提出终止合同申请的30日内退回邓红艳已付的购房款及利息。而邓红艳出具的《终止房屋合同声明》、《中环广场退房申请书》亦载明世纪商联公司应退回及补偿款项408609.39元及邓红艳的银行账号。因此，《商品房买卖合同》的约定及邓红艳的《终止房屋合同声明》意思表示是一致的，即世纪商联公司应在约定期限内退回邓红艳已付的购房款，而世纪商联公司不按照合同约定按期退还购房款，应视为其不同意邓红艳的退房申请，双方并未就解除《商品房买卖合同》形成最终的合意。因此，世纪商联公司主张《商品房买卖合同》已经解除事实依据不足，本院不予采纳。双方应继续履行《商品房买卖合同》。
二、关于世纪商联公司是否应承担延迟交房的违约责任及支付违约金的标准问题。邓红艳与世纪商联公司签订的《商品房买卖合同》约定，世纪商联公司应于2012年10月31日将验收合格后的商品房交付给邓红艳。世纪商联公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证实，涉案商品房于2013年2月6日通过竣工验收并经行政管理部门备案。参照粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》的规定，“验收合格”是指“该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”，住建部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定，备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织验收。第十一条规定，建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处20万元以上50万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。由此可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督。因此，仅经过“五方”验收和专项验收的，其竣工验收程序并未完成，验收备案应作为最低交付条件。世纪商联公司主张2012年10月31日涉案商品房已验收合格达到交付标准理据不足，应当以经行政管理部门备案的时间（2013年2月6日）作为涉案商品房最终验收合格的时间。根据审理查明的事实，世纪商联公司向邓红艳邮寄送达收楼通知的时间为2012年10月19日，而当时涉案商品房并未达到交付条件。在2013年2月6日之后世纪商联公司并未提供证据证实其再次向邓红艳送达了收楼通知，直到2013年3月15日邓红艳才第一次就房屋是否收楼问题与世纪商联公司进行协商。因此，原审法院将世纪商联公司逾期交楼的期间确定为2012年11月1日至2013年3月15日，世纪商联公司应向邓红艳支付违约金77775元（已付总房价1160822元×每日万分之五×134天）实体处理正确，本院予以维持。
至于世纪商联公司上诉提出邓红艳变更诉讼请求已经超过举证期限的问题，根据审理查明的事实，原审法庭辩论时间为2014年2月26日，而邓红艳最后将诉讼请求变更为继续履行合同并支付逾期交楼违约金的时间在该日法庭辩论前，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》156条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定，邓红艳变更诉讼请求并未违反上述规定，世纪商联公司该上诉主张理据不足，本院不予采纳。
综上所述，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确。世纪商联公司的上诉主张理据不足，对其上诉请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》156条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15947.37元，由韶关市世纪商联置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 邓小华
二〇一四年九月二日
书 记 员 邹征衡