广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）象民初字第1558号
原告朱名盛，男，汉族，1968年11月23日出生，住广西临桂县临桂镇榕山居民区
委托代理人韦寅生，广西银杉律师事务所律师。
被告郝长胜，男，汉族，1979年3月20日出生，住广西桂林市象山区临桂路
第三人桂林市日用品工贸公司，住所地：桂林市翠竹路5
法定代表人王桂立，该公司的经理。
委托代理人谷文渊，广西君健律师事务所律师。
原告朱名盛与被告郝长胜、第三人桂林市日用品工贸公司（以下简称日用品公司）合同纠纷一案，本院依法由代理审判员苏敏独任审理，公开开庭进行了审理。原告朱名盛及其委托代理人韦寅生，被告郝长胜，第三人日用品公司的委托代理人谷文渊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱名盛诉称，2009年5月8日，原告与第三人签订了《房屋租赁合同》，约定第三人将位于桂林市翠竹路33号场地及房屋出租给原告使用，租赁期从2009年5月1日至2014年5月1日，原告将上述部分场地和房屋开了一家汽车修理厂，名为：桂林市宝莱汽车修配厂。2011年5月20日，原告与被告签订一份《（桂林汽车修配厂）承包合同》，约定承包期从2011年5月20日起至2014年3月1日止，月承包金为6000元。2013年7月，由于使用场地变小双方协商承包金变更为月承包金为3500元。期间2013年9月、10月被告拖欠原告承包金共5500元。2014年1月，桂林漓泉啤酒股份有限公司征收桂林市宝莱汽车修配厂所使用场地和房屋。合同履行至2014年3月1日合同届满，被告拒绝停止营业继续经营到2014年10月20日，造成被告拖欠原告26250元承包金。现第三人已向法院起诉原告追诉租赁合同期满之后的场地和房屋使用费。原告多次与被告协商未果，原告诉至法院，请求判令被告支付原告承包金31750元，并承担本案的诉讼费。
原告朱名盛为证明其诉讼主张，在举证期间内向本院提交的证据有：一、合同一份（原件），证明原告与被告郝房屋租赁关系约定的租赁期间和交费的标准，合同第四条有明确的约定；二、补充协议（原件），2013年8月3日对合同进行了变更，因为租用的面积减少，所以租金变更为3500元；三、水电催收通知一份（原件）；四、（2014）象民初字第1084号民事判决书一份（原件），证据三、四证明合同到期后被告一直使用房屋，直到2014年10月20日。
被告郝长胜对上述证据的真实性无异议。
第三人日用品公司对上述证据的质证意见为：证据一、二系原被告之间的协议，第三人不清楚，无法确认真实性；对证据三、四的真实性无异议。
被告郝长胜辩称，原来我承包的场地有过变更，当中涉及到原告应补偿我的部分，但是他一直没有补偿给我，而且我认为这些租金完全不足以补偿我的损失，我不愿意再付租金。2013年9、10月，因为停水停电，所以租金确实没有给。合同到期后，我只是有东西在那里，但是没有正常经营。根据先付租金后使用的约定，我3月份交了3500元给原告，这应是4月份的租金。
被告郝长胜为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提交的证据有：一、收条两张（原件），证明被告交纳了1-4月的租金；二、押金条（原件），证明原告的租金已经从保证金中抵消。
原告朱名盛对上述证据的质证意见为：对证据一中，2014年3月20日的收条，收的是2月份的租金；2014年1月的收条，收的是1月份的租金；对于证据二的真实性无异议，但不能证明抵消了租金。
第三人日用品公司表示对上述证据真实性无法确认。
第三人日用品公司辩称，转租户是2014年10月20日把东西搬走，但是原告的东西还有，其他的事情我方也不清楚。而且，关于原告主张的2013年8、9月的租金，其也未向我方交纳，第三人起诉后，法院也没有支持，基于公平原则，被告也不应当承担。而且，我公司认为9月12日至搬走前的相关费用应该由我公司主张，原告无权主张。
经审理查明，综合全案证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：
2004年3月5日，原告朱名盛与第三人日用品公司签订《租赁合同》一份，日用品公司自愿将座落在桂林市翠竹路33号房屋及场地约650㎡及办公楼一层租给原告朱名盛使用。该份租赁合同于2009年5月1日期满后，双方重新签订《房屋租赁合同》一份，原告将场地续租至2014年5月1日，租金每月为5000元。合同履行期间，原告利用租赁的场地及房屋经营“桂林市宝莱汽车修配厂”（以下简称汽配厂）和“桂林市新乡里牛八宝店”（以下简称八宝饭店），营业执照登记经营者为朱名盛。2011年5月20日，原告将汽配厂交由被告郝长胜承包经营，双方签有《（桂林市宝莱汽车修配厂）承包合同》一份，租期于2014年3月1日截止。签约后，原告将汽配厂交由被告经营管理，被告则按约支付承包费，2013年8月3日，因修理厂场地使用面积减少，原、被告签订《补充协议》一份，双方约定：朱名盛补偿郝长胜烤房拆迁及装修费用5000元；自2013年8月起，房租调整为每月3500元；烤房拆迁及装修费用冲抵房租，8月份冲抵3500元，9月份冲抵1500元。之后，2013年8月、9月场地停水停电，汽配厂无法正常营业，原告为此未向第三人日用品公司交纳此期间的场地租金，而被告则未向原告交纳当年8、9、10月的承包费。承包合同到期后，双方未续约，但被告仍继续使用诉争场地。而八宝饭店，原告则于2012年3月26日外包给案外人黄振明经营，承包期到2014年4月5日，承包金4200元／月。2014年5月1日，原告与第三人的租赁合同到期，第三人日用品公司要求收回租赁物，原告以未得到补偿为由拒绝撤场。为此，日用品公司于2014年9月12日将朱名盛诉至本院，要求朱名盛交回场地、支付租金及赔偿损失。经开庭审理，本院作出（2014）象民初字第1084号民事判决书，判令朱名盛将桂林市翠竹路33号房屋及场地清空并返还日用品公司，另支付其拖欠的2014年3月、4月的租金7000元及逾期（2014年5月1日至9月12日）使用租赁场地的占用费22000元。该案诉讼期间，第三人日用品公司于2014年10月20日收回了租赁物。上述判决生效后，朱名盛并未履行付款义务。从被告的承包期满到日用品公司收回房屋期间，桂林市翠竹路33号房屋及场地一直系郝长胜与黄振明占有使用。庭审中，被告郝长胜诉称，其在2014年3月份，交纳了2014年4月份的承包金，之后便再未支付任何场地使用费用，被告为此提供朱名盛2014年3月20日书立的收条一份，其上载明：今收到郝老板交来修理厂承包金3500元，该单为2月份，原写的收条为重复。
本院认为，原告向被告主张的承包金应分为三个时段，第一阶段在承包期间，即2013年9月、10月的承包金；第二阶段为被告承包期满后，到原告的租赁期满前，即2014年3月2日至2014年5月1日的承包金；第三阶段为原告租赁期满后，到被告交还租赁物时止，即2014年5月2日至2014年10月20日的承包金。2013年9月、10月期间，被告承认未交纳承包金，但原因在于当年8、9月经营场所停水停电，原告作为发包人，应当保证经营场所基础设施的正常使用，合同期间，汽配厂停水停电两个月，被告的经营必然受到严重影响，参照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，原告应减免停水停电期间的承包金。同时，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，停水停电期间，原告亦未向第三人日用品公司交纳场地租金，现原告向被告主张此期间的承包金，有悖于民事活动中的公平原则。因此，被告无需向原告支付2013年8、9月承包金，原告在补充协议中承诺补偿给被告的5000元，足以弥补被告2014年10月的欠租，故本院对于原告要求被告支付2013年9月、10月承包金的诉讼请求，不予支持。对于剩余的补偿费，被告未提出反诉主张，本院不予处理。2014年3月2日至5月1日期间，原、被告之间的承包合同已经到期，但被告并未交还汽配厂，而原告对场地尚享有租赁使用权，其并未对被告继续经营汽配厂的行为提出异议，因双方未签订新的承包合同，订立新的合同权利义务，根据等价有偿原则，被告在继续享受原合同权利的同时，必然要承担原合同义务，每月支付承包金3500元；庭审中，被告辩称已交纳4月的承包金，但其提供的收条却载明该单为2月份，故本院对其陈述不予采信；综上，被告应按原承包合同支付2014年3月2日至5月1日的承包金7000元。2014年5月2日至同年10月20日期间，该时段原告与第三人的租赁合同已经到期，第三人不同意续约，虽然原告不愿交回租赁物，但后经本院的生效判决判令，原告应返还租赁物并支付相应的场地占用费。鉴此，原告在此期间已不再对汽配厂所在场地享有使用权利，原告不能以其不受法律保护的违约行为而赚取两笔承包金与租金之间的差额利益，原告要求被告继续支付承包金无事实及法律依据，本院不予支持。然而，根据法院的生效判决，朱名盛应向日用品公司支付2014年5月1日至同年9月12日期间桂林市翠竹路33号房屋及场地占用费22000元，但此段期间，该场地实际系由黄振明与郝长胜占有使用，二人既未向朱名盛，也未向日用品公司交纳场地使用费用，虽然第三人日用品公司系依据租赁合同向朱名盛提起合同之诉，而未依据所有权向直接占用人提起侵权之诉，但这并不能免除黄振明与郝长胜无权占有使用诉争房屋及场地的民事责任。故原告在支付上述占费用后，其有权就该经济损失，另案向黄振明与郝长胜追偿。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十一条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告郝长胜应支付原告朱名盛承包金7000元。
二、驳回原告朱名盛的其他诉讼请求。
本案案件受理费593.75元，本案适用简易程序减半收取297元（原告已预交），该款由被告郝长胜承担150元，原告自行承担147元。
上述应付款项，义务人应在本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费593.75元（户名：桂林市中级人民法院，账号：304216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
代理 审 判员 苏 敏
二〇一五年一月四日
（代）书记员 文若诗