湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终589号
上诉人（原审原告）雷华龙。
委托代理人廖正亮，湖南星河律师事务所律师。
上诉人（原审原告）雷四环。
委托代理人廖正亮，湖南星河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郴州市鼎丰房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大市场北苑12栋501号。
法定代表人何尚怀，该公司董事长。
委托代理人刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。
上诉人雷华龙、雷四环因与被上诉人郴州市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人雷华龙及雷华龙、雷四环的共同委托代理人廖正亮，被上诉人鼎丰公司的委托代理人刘俊跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年11月30日，原告雷华龙、雷四环与被告鼎丰公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郴州市青年大道21号“颐豪福邸”C栋901号住房，并支付了购房款491476元。2014年9月17日，经房产局验收，确认房屋面积为162.96平方米，购房款为485575元，被告鼎丰公司向原告雷华龙、雷四环退购房款5901元。2014年9月28日，“颐豪福邸”小区12名业主作为全体业主代表与被告鼎丰公司签订了一份《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》，第二条（1）约定，被告鼎丰公司尽全力争取在2015年1月31日前将房产证、土地使用证及契税证全部办理好，逾期则按购房合同总价的5%补偿给业主。2014年10月31日，被告鼎丰公司办理好了“颐豪福邸”项目用地的《国有土地使用证》；2014年12月28日，被告鼎丰公司为原告雷华龙、雷四环办理好了“颐豪福邸”C栋901号房的《房屋所有权证》并缴纳了该房契税。2014年12月11日，“颐豪福邸”小区业主委员会向郴州市规划局提交一份报告反映被告鼎丰公司存在严重的违规建设，该局于2015年1月15日向郴州市房产局发出《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》，要求暂缓办理该项目所有剩余房产手续。2015年2月3日，郴州市规划局向郴州市房产局出具《关于颐豪福邸住宅小区部分一层建筑的情况说明》；2015年2月12日，郴州市维护稳定工作领导小组办公室召开“颐豪福邸”项目存在的问题通报调度会，并发文《关于颐豪福邸小区有关问题通报会会议备忘录》，对“颐豪福邸”项目存在的问题作出了相应处理。现原告以被告未办理好原告的土地使用证为由诉至法院，请求判令被告支付违约金1456元、补偿金24278元，合计25734元。
原审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》系双方自愿签订，符合相关法律规定，对双方均具有法律约束力。对原、被告双方的争议焦点为被告是否存在违约行为。原、被告签订的《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》中约定被告须在2015年1月31日前办理好房产证、土地使用证及契税证，应为双方对原约定的办证期限作出了变更。被告在上述期限内已办理好原告的房产证及契税证，也办理好了“颐豪福邸”项目用地的《国有土地使用证》。因“颐豪福邸”小区业主委员会向市规划局反映情况，致该局于2015年1月15日向郴州市房产局发出《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》，对“颐豪福邸”项目的办证产生一定影响。2015年2月12日，郴州市维护稳定工作领导小组办公室召开“颐豪福邸”项目存在的问题通报调度会后，“颐豪福邸”项目的办证已能正常进行。显然，原告的土地使用证未能在双方协议约定的期限内办理完毕，系不可归责于被告的原因所致，故被告违约不能成立。对于原告要求被告支付违约金、补偿金共计25734元的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决如下：“驳回原告雷华龙、原告雷四环的诉讼请求。一审案件受理费443元，由原告雷华龙、原告雷四环共同承担。”
上诉人雷华龙、雷四环不服上述判决，向本院提起上诉称：1、鼎丰公司未能在约定时间内为雷华龙、雷四环办理好三证，应当承担违约责任。2、颐豪福邸小区业委会向郴州市规划局反映鼎丰公司违规封闭架空层情况，郴州市规划局向郴州市房产局发函暂停颐豪福邸小区项目房产手续的办理，但此仅针对违规封闭架空层，也未影响鼎丰公司为雷华龙、雷四环办理房产证。鼎丰公司没有及时办理土地使用证，与颐豪福邸小区业委会向郴州市规划局反映情况无任何关联，而原审法院错误将颐豪福邸小区业委会反映情况认定为不可抗力。请求撤销一审判决，改判支持雷华龙、雷四环在一审提出的诉讼请求。
被上诉人鼎丰公司答辩称：1、根据《商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”以及《房屋登记办法》规定，鼎丰公司只负责办理该幢商品房的初始登记；2、《商品房买卖合同》第十六条约定：“买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。”买受人如委托出卖人办房产分证，需另行委托授权，双方发生委托办证法律关系，并约定委托事项；3、《协议书》约定：“尽全力争取2015年1月31日前将房产证、土地使用证及契证全部办好”是指办理总证，而不是办理分证；鼎丰公司已经按约定履行了办证义务，不应承担违约责任；4、颐豪福邸业主向规划部门投诉颐豪福邸项目架空层属于违规建设，导致该项目剩余房产手续暂缓办理，致使无法按期办证。据此，一审认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。
本院二审期间，上诉人雷华龙、雷四环提交湖南省住房和城乡建设厅信访事项复查意见书，拟证明上诉人向郴州市规划局信访合理。
被上诉人鼎丰公司对上诉人雷华龙、雷四环提交的证据材料质证认为，上诉人提供的证据材料系复印件，该证据材料与本案无关，郴州市规划局对架空层已做了合法性的认定。
被上诉人鼎丰公司没有提交证据材料。
本院认证认为，上诉人雷华龙、雷四环提交的证据材料可以证明“颐豪福邸”小区业主委员会曾就“颐豪福邸”架空层封闭问题向郴州市规划局反映情况。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。雷华龙、雷四环与鼎丰公司签订的《商品房买卖合同》、《购房合同补充附件》、《协议书》系双方自愿签订，符合法律规定，对双方均具有法律约束力。本案的争议焦点是鼎丰公司在办理涉案房屋产权登记过程中是否存在违约行为。
本案《商品房买卖合同》第十六条与《协议书》第二条均是合同双方当事人就办理涉案房屋产权登记的时限和违约责任进行的约定。《商品房买卖合同》约定鼎丰公司产权登记的办理时限是，应在房屋交付使用后365日办理房屋初始登记；约定的违约责任是，如因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人按已付房款的3‰支付违约金。《协议书》约定的办理时限是2015年1月31日前办好房产证、国有土地使用证、契税证；约定的违约责任是，如逾期未办好，按购房合同总价的5%补偿给业主。虽然此处的违约责任表述为“补偿金”，但其功能与性质仍然属于违约金范畴。因此，从产权登记办理时限的接续、约定违约金的比例可以看出，《协议书》第二条是对《商品房买卖合同》第十六条产权登记中办理时限及违约责任的变更。
《协议书》约定鼎丰公司为涉案房屋办理好房屋所有权证、国有土地使用证、契税证的时限是2015年1月31日前。2014年12月28日，鼎丰公司为雷华龙、雷四环办理好了涉案房屋的房屋所有权证并缴纳了该房契税，但是涉案房屋国有土地使用证的办理时间超出了约定的办理时限，属于违约，应当承担相应的违约责任。鼎丰公司提出由于不可归责于鼎丰公司的原因导致雷华龙、雷四环的土地使用权分证无法办理，公司不应承担违约责任的辩解，本院不予支持，其理由是：第一，《协议书》第二条约定的违约成立的条件是到期没有把三证办好，即承担按购房合同总价5%支付违约金的责任。逾期办证与承担违约责任之间并没有附加“如因出卖人的原因”等免责条件；第二，业主委员会向郴州市规划管理局反映鼎丰公司一层架空层违规建设的行为是其行使正当的投诉举报的权利，该投诉举报的内容并不涉及房屋相关证件的办理，且在卷证据能够证实鼎丰公司围合一楼架空层不符合初始规划设计，虽然郴州市规划局出具说明将该部分面积纳入计容面积，但是郴州市维护稳定工作领导小组办公室《关于颐豪福邸小区有关问题通报会会议备忘录》也明确“底层现状已经拆开为敞开式的空间（约300平方米）应交由小区业主使用，不得再行围合挪作他用”。对于业主认为权属存在争议的事项向有关部门反映情况不属恶意举报；第三，房屋产权登记的办理有其法定的条件和程序，郴州市规划局出具的《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》不是办理产权登记的阻却事由，并不会必然导致房屋产权登记无法办理。第四，鼎丰公司构成违约的是涉案房屋国有土地证的办理，该证的登记机关是郴州市国土资源局，没有证据证明国有土地使用证的逾期办理系因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成。鼎丰公司提出《协议书》约定的是办理总证，而不是办理分证的理由与事实不符，本院不予支持。
综上所述，《协议书》第二条应当视为对《商品房买卖合同》第十六条产权登记时限及违约责任的变更。鼎丰公司未能按照《协议书》第二条约定的期限办理好涉案房屋的产权登记，应当承担违约责任。本案中，虽然“颐豪福邸”小区业主委员会向市规划局反映情况，不是鼎丰公司办证的法定阻却事由，但事实上会对“颐豪福邸”项目的办证产生一定影响，现鼎丰公司已经把证件办理完毕，并未造成雷华龙、雷四环的实际损失，鼎丰公司又向本院请求调减违约金，故本院调整鼎丰公司按已付购房款的2%向雷华龙、雷四环支付违约金9711.5元（485575×2%=9711.5），对雷华龙、雷四环请求判令支付相应数额的违约金的请求予以部分支持。原审法院以因不可归责于鼎丰公司的原因为由免除鼎丰公司的违约责任系适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第613号民事判决；
二、被上诉人郴州市鼎丰房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向上诉人雷华龙、雷四环支付违约金9711.5元；
三、驳回上诉人雷华龙、雷四环的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费443元，二审案件受理费443元，共计886元，由上诉人雷华龙、雷四环承担256元，由被上诉人郴州市鼎丰房地产开发有限公司承担600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨爱华
审 判 员 朱国均
代理审判员 刘芳岑
二〇一六年七月十四日
书 记 员 李荷花
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。