甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第969号
上诉人（原审被告）兰州市城市发展投资有限公司（简称：城投公司），住所地兰州市城关区。
法定代表人巨宝庆，该公司董事长。
委托代理人张欣，甘肃玉榕律师事务所律师。
委托代理人南念念，甘肃玉榕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）彭树森，男，汉族，l940年12月25日出生，甘肃省兰州市人，兰州照像馆退休工人，住兰州市城关区。
委托代理人彭延隆，男，汉族，l974年1月15日出生，住兰州市城关区，系彭树森之子。
被上诉人（原审被告）兰州市元森房地产开发有限公司（简称：元森公司），住所地兰州市城关区。
法定代表人郑孝旺，该公司董事长。
委托代理人王明生，甘肃正天合律师事务所律师。
上诉人城投公司与被上诉人彭树森、元森公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第33号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告城投公司经市房屋拆迁管理部门批准，依据兰拆许字（2006）第030号《房屋拆迁许可证》，对原告位于兰州市城关区烧盐沟52号住宅房屋进行拆迁。2006年10月13日，双方签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》1份。约定：被告城投公司拆迁原告无证房四间，建筑面积68.87平方米和l5.54平方米，总计84.41平方米。原告选择房屋产权调换的安置方式进行安置。房屋安置地点在咬家沟—王家沟经济适用房住宅小区7号楼1单元403室，产权调换房屋系9#户型，套内建筑面积66.87平方米（最终套内建筑面积以房产管理部门界定的面积为准）。房屋产权调换差价结算方式为：原告被拆迁房屋的单价分两种计价，其中68.87平方米的房屋按每平方米1577元结算，l5.54平方米的房屋按每平方米1328元结算，在此基础上每平方米上浮20％。原告被拆迁房屋总计评估价值155094.13元。被告用于产权调换房屋的套内建筑面积每平方米2020元，总计套内建筑面积66.87平方米的价值为135077.40元。被告应向原告补偿安置房屋产权调换差价20016.73元（155094.13元－135077.40元），该款项待被告城投公司向原告交付安置房屋时给付。过渡期暂定为24个月，过渡补助费按建筑面积每平方米8元给付，搬迁时支付12个月（2006年10月13日至2007年10月12日）的过渡费8103.36元。被告城投公司还需向原告给付搬家补助费400元、搬迁奖金2000元、简易棚房补偿240元、花椒树补偿200元、房屋装修补偿810元。以上共计ll761.36元。该合同成立后，原告向被告城投公司交付了被拆迁的房屋，被告城投公司支付原告拆迁过渡等费用共计11761.36元。被告城投公司并未在约定的拆迁过渡期二年之后向原告交付安置房屋。
又查明：2009年8月21日，被告城投公司将咬家沟95亩经济适用房项目转让给被告元森公司，之后城投公司将相关事项予以移交。至此，被告城投公司对原告所负拆迁安置义务由被告元森公司承继。2013年4月10日，原告在被告元森公司提供的拆迁安置房屋变更确认单上被拆迁人签名处签字确认变更后的安置房屋系元森·北新时代“紫藤园”3号楼2单元501室，套内建筑面积66.98平方米。由于原告认为其与被告城投公司订立的《住宅房屋拆迁产权调换协议》显失公平并长达数年未能安置，遂频上访寻求解决。2014年11月14日，被告城投公司向被告元森公司发出兰城投函字（2014）95号《关于调整彭树森安置住房面积的函》。该函内容为：“我公司经批准于2006年对烧盐沟进行拆迁安置，烧盐沟52号住户彭树森拥有住宅房屋肆间，建筑面积84.41平方米，在挑选安置房屋时，自行选择套内建筑面积66.87平方米安置房屋一套，导致安置套内建筑面积少原拆迁建筑面积l7.54平方米（详见移交协议），现该住户认为显失公平，频繁上访，造成社会不稳定因素，请贵公司根据实际情况，给予调整为套内建筑面积85平方米以上安置房屋一套，确保此次安置工作顺利进行。特此函告。”被告元森公司收到此函后，并未按此函之要求对原告予以安置，遂酿成纠纷。
另查明：2014年12月23日，被告元森公司向原告交付了位于元森·北新时代“紫藤园”3号楼2单元501室，该房屋套内面积为66.98平方米，并办理了入住手续，原告向被告元森公司交付了各种入住时应交的物业等费用，被告元森公司向原告支付了原告与被告城投公司所签《住宅房屋拆迁产权调换协议》约定的应向原告补偿的房屋差价款20016.73元，并向原告收取了安置房屋超面积0.64平方米的差价，该差价标准按每平方米4050元计收。
本案在审理过程中，原告申请对安置房单价进行评估，以确定其损失，二被告以其并未少安置房屋面积为由不同意评估，原审法院酌情考量查明案件事实之需，对原告的该项申请予以准许，遂委托甘肃信诺房地产咨询估价有限公司（以下简称信诺公司）对元森·北新时代“紫藤园”3号楼2单元501室每平方米单价予以评估，该公司作出（2015）甘信估字第1341号房地产估价报告，该报告估价结果为元森·北新时代“紫藤园”3号楼2单元501室每平方米单价为9300元。信诺公司收取鉴定费3000元。该估价报告送达双方当事人后，原告没有异议，二被告不予认可，被告城投公司提出异议，信诺公司答复其作出的估价报告估价程序合法，选用适宜的估价方法，对影响估价对象价格因素进行认真分析后作出了上述报告，认为该报告估价结果准确、客观和公正，故对估价结果不予调整。
原审法院认为，关于被告城投公司向原告出具的兰城投函字（2014）95号《关于调整彭树森安置住房面积的函》的性质及效力。原告与被告城投公司签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。原告依约在合同签订后向被告城投公司交付了被拆迁的房屋，但被告城投公司未依双方暂定的过渡期届满后及时向原告交付安置房已对原告构成违约。在长达七年未安置的情况下，原告多次找被告城投公司解决安置问题，被告城投公司为安抚原告，遂向原告出具了（2014）95号《关于调整彭树森安置住房面积的函》，依据该函内容，被告城投公司承诺对原告的安置房屋套内面积调整为85平方米以上，依法律不禁止债务人对其债权人的允诺之法理，被告城投公司的单方承诺表明其变更了双方签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》项下安置房的套内面积，故在被告元森公司未依该函内容对原告安置套内建筑面积85平方米房屋的情况下，原告的面积损失应由作出允诺的被告城投公司予以补偿。原告损失的确定，应考虑被告城投公司迟延安置的事实以及已对原告拆迁房屋面积差价补偿20Ol6.73元的事实，依被告城投公司对原告作出承诺的具体情况，为平衡双方利益关系，原审法院综合上述情况酌情确定按被告元森公司于2014年12月23日向原告收取安置房屋超面积差价时的房屋单价为标准予以赔偿较为适宜，元森公司以每平方米4050元向原告收取了房屋差价，被告城投公司按此标准对原告予以补偿。即17.43（平方米）×4050（元／平方米）＝70591.50元，再扣除已补偿的20Ol6.73元，被告城投公司依其承诺向原告补偿面积差损失50574.77元。原告主张超出该数额的损失不予支持，原告应承担未被保护诉讼请求部分的诉讼费。
关于被告元森公司是否承担赔偿责任的问题。由于被告城投公司自拆迁原告房屋近七年，即在2013年4月10日让原告确认由被告元森公司履行安置义务，原告予以确认，该确认书对原告和被告元森公司均有约束力。被告元森公司已于2014年12月23日履行了交付安置房屋及给付原告拆迁房屋差价补偿款之义务，故被告元森公司未对原告构成违约。被告城投公司调整原告安置房套内面积的变更行为发生在被告元森公司受让咬家沟95亩经济适用房项目之后，该变更行为并不当然对被告元森公司发生效力，故原告请求被告元森公司对此承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决：一、被告兰州市城市发展投资有限公司赔偿原告彭树森安置房屋面积损失50574.77元。二、驳回原告彭树森对被告兰州市元森房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4135元及鉴定费3000元，原告彭树森分别负担3085元和l500元，被告兰州市城市发展投资有限公司负担1050元和1500元。以上损失、案件受理费及鉴定费共计53124.77元于判决生效后l0日内由被告兰州市城市发展投资有限公司履行完毕。
上诉人城投公司不服原审判决，向本院提出上诉。其上诉的主要理由：一、一审法院在审理中对案件的事实认定不清，造成本案错误的判决。（一）一审法院认定上诉人对被上诉人的被拆迁房屋少安置了17.43平方米，要求上诉人对少安置的部分进行补足显然是错误的。本案中被上诉人的被拆迁房屋建筑面积为84.41平方米，其基于自身利益的考虑选择了面积小于被拆迁房屋面积的安置房屋，选择的安置房屋套内面积为66.87平方米（后调整为66.98平方米），对于少面积部分（即17.43平方米）双方协商是以货币补偿的方式进行安置的。一审法院片面的以产权调换的面积少l7.43平方米为由要求上诉人对此进行补足，而完全不考虑上诉人与被上诉人在《住宅房屋拆迁产权调换协议》中约定的以货币补偿的方式对少面积部分进行安置的事实。（二）一审法院认定上诉人向原审被告元森公司出具的《关于调整彭树森安置住房面积的函》系上诉人对被上诉人调整安置房屋面积的承诺，显然是错误。上述函件只是上诉人与元森公司之间的互相往来函件，并没有对被上诉人做出任何承诺，也没有对双方签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》做出任何的变更。（三）一审法院以每平方米4050元为标准要求上诉人对被上诉人补偿面积差的损失没有任何的依据。一审法院在计算被上诉人的损失时既不以房屋拆迁公告发布时的评估价为基准，也不以本案审理过程中的市场评估价为基准，而是以每平方4050元为基准要求上诉人对被上诉人补偿面积差的损失，没有任何的依据且具有很大的随意性和主观性。二、咬家沟—王家沟经济适用房建设项目已转让及移交给元森公司，《住宅房屋拆迁产权调换协议》的权利义务已经概括转移给了元森公司。现在元森公司已经完全按照协议的约定实际安置了被上诉人，因此不管是向上诉人还是元森公司，被上诉人彭树森都无权再主张损失赔偿。综上所述，原审法院认定事实不清致使判决结果错误，请求贵院查明事实，依法撤销原判决，发回一审法院重新进行审理。
被上诉人彭树森服从原审判决，请求予以维持。
本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。
本院认为，一、本案纠纷产生的主要原因是上诉人城投公司与被上诉人彭树森于2006年10月13日签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》后，未在约定的二年过渡期内履行安置房屋，时隔近八年即2014年12月23日才由被上诉人元森公司交付了面积为66.98平方米的安置房屋，彭树森认为当时其被拆迁的房屋面积为84.41平方米，少安置17.43平方米，为此，彭树森起诉要求赔偿其安置房屋面积不足之损失。
二、关于被上诉人彭树森的诉请是否合理并支持问题，基于2014年11月14日上诉人城投公司出具一份《关于调整彭树森安置住房面积的函》，说明其作出了对于彭树森的安置房屋面积给予调整的允诺，依法律不禁止债务人对其债权人的允诺之法理，进而推断出是对当初双方所签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》项下安置房屋面积的变更。可以说这份函对彭树森而言是其诉请能否得到支持的关键证据。另一方面，在迟延安置事实存在，且此期间房地产市场发生重大变化，致使少安置房屋的市场价与当初的货币安置定价已形成大的利益反差，为平衡各方利益，一审法院采用折衷的方式即以元森公司向彭树森按每平方米4050元收取房屋面积差价的标准计算，并由作出允诺的城投公司承担赔偿安置房面积不足的损失更趋于合理、公平，并无不当。
三、对于被上诉人元森公司在本案中不承担赔偿责任，原判阐述的理由正当，不再赘述。
综上，原审判决认定事实清楚，处理适当，应予以维持。上诉人城投公司的上诉理由不能成立，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人城投公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 白丽娟
代理审判员 冯 诚
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 卢淑娟