四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终9839号
上诉人（原审被告）：成都致方置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区苏坡中路63-113号商业A区*层。
法定代表人：史立同，总经理。
委托诉讼代理人：黄生富，四川致高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟林江，四川致高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗莉，女，1982年4月19日出生，汉族，住四川省双流县。
委托诉讼代理人：李伟明，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。
上诉人成都致方置业有限公司（以下简称致方公司）因与被上诉人罗莉房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初10583号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人致方公司的委托诉讼代理人钟林江、被上诉人罗莉的委托诉讼代理人李伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
致方公司上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判驳回罗莉的全部诉讼请求。
事实和理由：一、案涉商铺的漏水问题通过维修，完全可以满足普通正常的商业经营使用，一审法院以漏水事实认定致方公司构成根本性违约，是事实认定错误。1、案涉商铺所在工程经竣工验收合格，在漏水事件发生后，致方公司立即拟定维修方案且实际进行了三次维修，一直积极履行维修义务；案涉商铺相邻的其他商铺出现相似漏水情况的，均已及时维修完毕并继续正常营业；根据一审中致方公司提交的《维修工人被拒绝维修的说明》，能够证明案涉商铺未能最终解决漏水问题，完全是罗莉拒绝致方公司派遣的工程技术人员进场维修导致。2、根据1986年12月11日中国交存核准书加入的《联合国国际货物销售合同公约》第25条关于“一方当事人违反合同的结果，如使另一方当事人蒙受损害，以致于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西，即为根本违反合同，除非违反合同一方并不预知而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况中也没有理由预知会发生这种结果”的规定，本案中，致方公司出租的房屋从未发生漏水情况，2017年夏季连降暴雨造成漏水的事实客观发生，但可以通过维修解决，现实生活中因漏水问题导致房屋无法维修的情况极为罕见，加之商铺已通过竣工验收，具备基本的质量保障，因此，案涉商铺暂时性的漏水情况并不构成致方公司根本性违约。同时，根据《联合国国际货物销售合同公约》第48条关于“在第四十九条的条件下，卖方即使在交货日期之后，仍可自付费用，对任何不履行义务做出的补救，但这种补救不得造成不合理的迟延，也不得使买方遭受不合理的不便，或无法确定卖方不得造成不合理的迟延，也不得使买方遭受不合理的不便，或无法确定卖方是否将偿付买方预付的费用”之规定，公约允许卖方在履行期限到达之前或之后，自付费用对其违约行为进行修补，除非这种补救对买方是不合理的，因此，即使违约行为是严重的，但如果该违约可以修补，也不构成根本违约。3、罗莉以商铺漏水问题影响其按时开业为由主张解除合同，而实际上，双方之间对罗莉开业时间并无约定，不属于致方公司的合同义务；致方公司关于“不能保证以后绝对不再漏水”的意见，也不应被歪曲解读为“不能保证彻底修复漏水”；即使因将来的恶劣天气等原因再发生漏水情况，只要在时间频率、程度上属于可控范围，也不足以构成“具有重大安全和健康隐患，无法用于正常商业经营活动”的合同目的无法实现情形。二、漏水造成的损失应当据实计算，而一审中罗莉提交的损失证据或是真实性存疑、或是不具备关联性，包含大量未实际发生或与本案无关的款项，对此致方公司在质证是明确表示不认可，但一审法院却采信上述证据并据此支持了罗莉的主张，是认定事实严重不清。
罗莉辩称，案涉商铺经多次维修仍不能解决漏水问题，一审法院认定致方公司构成根本性违约正确，对于漏水造成的相应损失均符合证据的认定规则，一审原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
罗莉向一审法院起诉请求：1、解除罗莉、致方公司签订的《商铺租赁合同》；2、致方公司返还罗莉租赁保证金7400元，赔偿装修、培训、办公、推广、人工等费用128467元，以及经营损失84668元，以上合计213135元；3、致方公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2017年4月12日，罗莉、致方公司签订《商铺租赁合同》，主要约定：致方公司将位于成都东原时光道项目B2层光华南三路199号负2楼负2020-2021出租给罗莉经营使用，该商铺建筑面积为185.15平方米；罗莉租赁商铺用于经营培训类杰瑞儿童成长促进中心品牌；商铺租赁期限为60个月，即2017年6月1日起至2022年5月31日止，交付时间为2017年6月1日；罗莉应于本合同签订后向致方公司缴纳相当于该物业壹个月的租赁费作为罗莉履行本合同的保证，保证金共计7400元，租赁期满后，如罗莉在租赁期间无任何违约行为且未给致方公司造成损失的，罗莉方应按合同约定交还商铺，致方公司将保证金余额一次性无息退还罗莉。
2017年4月24日，罗莉向致方公司支付保证金7400元。
后，致方公司按期将租赁物业交付给罗莉，罗莉装修完毕准备开业前，2017年7月16日，因连降暴雨造成商铺漏水、积水，经致方公司进行维修仍不能正常使用。罗莉商铺至今未开业。
一审中，罗莉为证明履行合同产生的费用损失，提供如下证据：1、《设计合同》、《施工合同》、《恒新源暖通购销合同》、《消防工程承包合同》、《收条》、《四川新东源物业服务有限公司收款收据》（载明收取的装修垃圾清运费、装修管理费）、《订购合同》、淘宝定制书柜订单、购买灯具淘宝订单、购买锁具微信支付凭证、淘宝购买纸巾盒交易记录、支付凭证（复印件）、收据。欲证明罗莉为了装修涉案房屋，支付设计费6512.64元、支付装修费71534.31元、支付消防改造费1356.8元、支付空调工程款15264元、支付建渣清运费1272元、支付装修管理费及装修垃圾清运费685.05元、支付柜子定制费2247.2元、支付书柜费用1750元、支付灯具费用364元、支付锁具费用260元、支付纸盒费用248元，以上合计101494元。因雨水的浸泡，上述装修项目全部被损坏。致方公司对上述合同的真实性无异议，对支付凭证的真实性有异议，对收据的真实性无异议，但认为该组证据与本案不具关联性。
2、《培训学校管理系统使用授权与服务协议》、发票。以证明罗莉为开业准备购买软件，费用为445.2元。致方公司认为该证据与本案无关。
3、《成都市前程无忧网站合作协议》、发票。以证明罗莉为开业准备发布招聘广告支付招聘服务费用1860元。致方公司对该证据的关联性不予认可。
4、交易记录，载明“脉脉”（北京淘友天下科技发展有限公司），收取费用58元。以证明罗莉通过脉脉网站招聘员工支付费用58元。致方公司对该证据的关联性不予认可。
5、成都精杰铭印章有限公司出具的《收据》，以证明罗莉支付刻制印章支付的费用为230元。致方公司对该证据的关联性不予认可。
6、《技术服务协议订单确认函》、支付凭证、广告制作费收据、宣传单设计费收据、印刷费收据。以证明罗莉为开业准备支付的推广宣传费5851.2元、广告制作费1000.64元、宣传单设计费720.8元、印刷费2862元，以上合计10434.64元。致方公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可。
7、标志设计费收据，以证明罗莉为开业准备设计标志支付费用为636元。致方公司对该证据的真实性、关联性不予认可。
8、淘宝支付凭证。以证明罗莉为员工购买服装，支付金额为553元。致方公司对该证据的真实性、关联性不予认可。
9、微信交易记录，以证明罗莉为开业店铺进行微信公众号认证，支付认证费300元。致方公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。
10、电子银行业务回单。以证明罗莉为开业准备招聘员工，支付2017年7月、8月员工工资共计10001元。致方公司对该证据不认可。
致方公司另提交：1、《竣工验收备案表》（复印件），以证明商铺的质量保证。罗莉对该证据的真实性有异议。
2、《杰瑞商铺漏水解决方案》，以证明致方公司对商铺漏水很重视，而且履行了方案。罗莉对该证据的真实性有异议，认为没看到过该方案。
3、《致方公司维修被拒绝的说明》，以证明维修小组于2017年8月26日上门维修，遭到罗莉拒绝。罗莉认为在2017年8月26日之前已经进行过维修，但未解决漏水问题，商铺已经无法经营，所以拒绝。
4、相邻商铺正常经营说明，以证明罗莉相邻的商铺在正常营业。罗莉对该证据的真实性、关联性有异议。
5、证人雷某出庭作证，证人陈述其系致方公司维修部工程经理，罗莉商铺出现漏水系证人进行的维修，从7月10几日到8月26日期间，对案涉商铺共进行了三次维修，维修过程中因维修不彻底，没找到漏水根源，故漏水问题未解决，但证人于2017年8月10几日的时候找到漏水根源，现室外已经修好，室内因罗莉拒绝维修而未修好。罗莉认为证人系致方公司员工，对证人关于进行过维修而未修好的陈述意见无异议，但对证人关于可以修好的陈述不予认可。
一审法院认为，罗莉、致方公司于2017年4月12日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，罗莉、致方公司均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。
（一）致方公司交付的商铺存在漏水、积水的情况，且经过多次维修仍存在漏水问题，导致罗莉不能正常使用租赁商铺，罗莉签订《房屋租赁合同》的目的无法实现。致方公司的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，罗莉要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。
（二）依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，罗莉要求致方公司归还保证金7400元的诉讼请求，一审法院予以支持。
（三）依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，致方公司应承担相应的违约责任。致方公司的违约行为对罗莉造成的损失主要是罗莉为履行合同而支出的相关费用。1、关于设计费、装修费、购买家具用品、推广宣传费、广告制作费、宣传单设计费、印刷费、招聘服务费、员工服装购买费用、员工工资的主张，罗莉提交的证据客观真实，且系因案涉租赁合同未履行造成的直接损失，上述费用的总金额为124342.64元（101494元+10434.64元+1860元+553元+10001元），对该部分损失的主张，一审法院予以支持；2、关于印章刻制费、标志设计费、微信公众号认证费、购买软件的费用，以上损失并非因致方公司违约而导致的损失，故不应由致方公司承担。3、罗莉提交的“脉脉”交易记录以证明在脉脉网上招聘员工而支付的费用，一审法院认为该证据显示的内容不能看出系因招聘员工而支出的费用，一审法院对该证据的关联性不予认可。故对该项损失的主张，一审法院不予支持。4、关于罗莉请求赔偿经营损失84668元的主张，由于罗莉未实际投入运营，罗莉也未向一审法院提供能够证明其实际损失的证据，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综合上述认定，一审法院认为因致方公司违约给罗莉造成的损失为124342.64元，故致方公司应按照罗莉的实际损失金额予以赔偿。一审法院对罗莉赔偿损失的诉讼请求予以部分支持。
综上，罗莉的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除罗莉与致方公司于2017年4月12日签订的《商铺租赁合同》；二、致方公司于判决发生法律效力之日起十日内向罗莉退还保证金7400元；三、致方公司于判决发生法律效力之日起十日内向罗莉赔偿损失124342.64元；四、驳回罗莉的其余诉讼请求。如致方公司未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向罗莉支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4497元，减半收取2248.5元（已由罗莉预交），由罗莉负担248.5元，由致方公司负担2000元，并在履行上述给付义务时一并向罗莉支付。
二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：
一、案涉商铺的漏水情况是否已达到致使罗莉合同根本目的无法实现的程度，进而罗莉要求解除合同、退还保证金的主张能否成立。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，本案中，致方公司作为出租方，负有确保案涉商铺在租赁期间符合正常使用条件的义务。庭审已查明，案涉商铺在罗莉装修完毕准备开业前，因连降暴雨造成房屋漏水、积水，致使室内装修、家具、电气设备受损，经致方公司对渗漏问题进行维修处理仍不能正常使用。本院认为，致方公司提交的《工程竣工验收备案表》虽能证明案涉商铺所在工程项目经过有关行政管理部门审批，符合验收时的建筑标准和规范，但存在房屋质量缺陷或质量瑕疵客观事实的，致方公司仍应承担责任。结合一审中罗莉提交的房屋渗漏水照片和致方公司申请出庭的证人雷某的证言，能够证明：案涉商铺的渗水、漏水情况较为严重，致方公司在事件发生至2017年8月26日期间，虽已进行三次维修，但未能找到漏水根源，漏水问题也未能根本解决，在此情况下，案涉商铺的状况已无法满足罗莉开展正常经营活动的合同根本目的，一审法院据此支持罗莉解除合同的主张，适用法律正确，本院予以维持。《房屋租赁合同》系因致方公司未能提供符合约定用途的租赁物这一违约事实而致解除，合同解除后，罗莉已交纳的保证金应予退还，一审判决认定致方公司向罗莉退还保证金7400元并无不当，本院予以维持。至于案涉商铺能否从根源上解决渗漏问题，以及与案涉商铺相邻的其他房屋是否已通过维修解决漏水问题，并不影响本案中对罗莉要求解除合同主张成立的认定；致方公司依据《联合国国际货物销售合同公约》的规定予以抗辩，但本案系房屋租赁合同纠纷，并非该公约的适用范围，故，致方公司上诉认为其违约事实不足以致使罗莉合同根本目的无法实现的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
二、致方公司应否向罗莉赔偿装修费、设计费等损失，以及一审判决认定的损失数额是否正确。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，当事人可根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，罗莉为履行合同进行的装修、家具购买、营业宣传推广、员工招聘等行为，符合常理，在案涉合同因致方公司违约而致解除的情况下，上述行为对应的已实际支出的各项费用，属于罗莉因案涉合同未能履行所受的直接损失，一审法院对罗莉主张的设计费、装修费、购买家具费、推广宣传费、广告制作费、宣传单设计费、印刷费、招聘服务费、员工服装费、员工工资据实予以支持，并无不当，本院予以确认。致方公司虽然对罗莉提交的损失证据的真实性、关联性均提出异议，但2017年12月支付装修费的事实，并不足以否认案涉商铺在2017年6月进行装修施工的事实；罗莉举示的广告制作费、宣传单设计费、印刷费等凭据虽非正式发票，但结合对应费用的数额不大、现实交易中通过微信等电子支付方式已较为普遍的社会经验法则，一审法院采信罗莉提交的证据认定实际损失数额为124342.64元，并无不当，本院予以维持。
综上，致方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4497元，由上诉人成都致方置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 笛
审判员 夏 伟
审判员 龚 耘
二〇一八年十一月十六日
书记员 梅芳芝