黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1826号
上诉人（原审被告）张志宏，个体业者，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人韩宏舜，黑龙江德治律师事务所律师。
委托代理人王光天，黑龙江德治律师事务所律师。
上诉人（原审被告）赵美林，个体业者，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人韩宏舜，黑龙江德治律师事务所律师。
委托代理人王光天，黑龙江德治律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黑龙江省北方大厦，住所地哈尔滨市南岗区公司街4号。
法定代表人孙爱民，总经理。
委托代理人闫玉香，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。
上诉人张志宏、赵美林因与被上诉人黑龙江省北方大厦（简称北方大厦）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南民一民初字第1477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月29日受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人张志宏、赵美林的委托代理人韩宏舜、王光天，被上诉人北方大厦的委托代理人闫玉香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北方大厦原审诉称：2005年6月18日，北方大厦将其所有的位于哈尔滨市南岗区文府街48号（地下一层、地上七层，建筑面积2555平方米）的楼房（房屋所有权证号为哈房CD字第0037**号）及附属设施、设备等整体出租给张志宏，双方签订了《租赁合同》，现张志宏、赵美林将其作为禧阳宾馆使用。双方在合同中约定：租赁期限从2005年6月18日起计算，为期10年；北方大厦给予被告三个月装修免租期，起租日为2005年9月18日；租金：第一年至第五年每年租金为40万元，第六年至第十年每年租金为45万元；租金交纳方式：按年交付，上打房租，第一年于合同签订之日交齐全年租金40万元，以后每年租金均按起租日期提前两个月一次性交齐下年度租金；租赁期结束或提前终止时，固定在建筑物上的装修、设施以及物业方面的全部动力系统随租赁场地一同交给北方大厦；双方在合同中还约定了双方其他的权利义务以及违约责任等。随同租赁房屋一并出租的还有其他价值1，340，576元物品（其中低值易耗品价值182，160元；其他设施、设备等物品价值1，158，416元）等。2009年10月13日，经协商，增加承租人赵美林，确定张志宏、赵美林为共同承租人（张志宏、赵美林为夫妻）。双方签订了《租赁合同补充协议》，补充协议约定：北方大厦与张志宏于2005年6月18日签订的《租赁合同》条款不变，继续履行，该补充协议与2005年6月18日签订的《租赁合同》具有同等效力。合同签订后，北方大厦按照约定将租赁房屋交付给张志宏、赵美林使用。现租赁合同期限已经届满，在合同届满之前，北方大厦多次通知张志宏、赵美林合同期满不再续签合同，并要求张志宏、赵美林如期迁出。但是张志宏、赵美林在期满后至今仍然占用租赁房屋及其租赁设施、设备等物品不予返还。鉴于此，北方大厦为了保护自身的合法权益，依法提起诉讼，请求：判令张志宏、赵美林从租赁房屋中迁出并依据合同约定将租赁的设施设备等物品、固定在建筑物上的装修以及物业方面的全部动力系统随租赁房屋一同交给北方大厦；判令张志宏、赵美林对无法返还的设施、设备等物品予以折价赔偿；判令张志宏、赵美林支付自2015年6月18日起至从租赁房屋中迁出之日止的房屋使用费（标准按照市场同期同区位房屋租赁价格计算）。
张志宏、赵美林原审辩称：（一）北方大厦起诉张志宏、赵美林时不具有诉权，应当驳回北方大厦的诉讼请求；根据双方签订的《租赁合同》第七条约定：北方大厦给予张志宏、赵美林三个月装修免租期…起租日期为：2005年9月18日”。该约定是对合同租期的明确约定，合同届满期理应顺延三个月，即2015年9月18日届满。北方大厦在2015年7月1日起诉，当时合同尚未到期。北方大厦无故提前要求解除合同，其起诉时不具备诉权。（二）张志宏、赵美林同意终止租赁合同，但是合同终止时间应为2015年9月18日，张志宏、赵美林在合同履行届满前已向北方大厦发函，邀请北方大厦按照合同约定对租赁物进行核对接收。因租赁周期较长，双方涉及交接的事务复杂，涉及建筑物结构状况、有价值资产的折旧，低值消耗品零值的计算等等一系列事情。因此张志宏、赵美林是在尽谨慎义务，目的是妥善处理交接事宜。（三）双方应当按照合同约定清算核对后，张志宏、赵美林才能撤离场地；根据双方签订的《租赁合同》第十四条第二款约定：租赁期满前30日，张志宏、赵美林将酒店的固定资产和低值易耗品评估表……交北方大厦审核，北方大厦会同有关部门审核无误并经双方代表签字后，张志宏、赵美林可撤离。因此张志宏、赵美林并非无故占有北方大厦租赁物，而是按照前述约定对租赁现场物品进行看管，如张志宏、赵美林擅自撤离场地，造成物品损坏丢失，北方大厦仍然会对张志宏、赵美林追责。（四）北方大厦要求张志宏、赵美林承担按照市场价值计算的2015年6月18日以后的使用费没有法律和事实依据，双方合同租赁期满应是2015年9月18日，张志宏、赵美林是按照合同约定履行保管义务。如要求承租方继续给付租金的前提是合同到期后双方达成无固定期限合同，而本案事实是张志宏、赵美林同意终止合同，只是尽合同约定的保管义务。综上，张志宏、赵美林认为北方大厦的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回北方大厦的诉讼请求。
原审判决认定：2005年6月18日，北方大厦与张志宏签订《租赁合同》，双方约定：张志宏承租北方大厦所有的位于哈尔滨市南岗区文府街48号（地下一层、地上七层，建筑面积2555平方米）的楼房（房屋所有权证号为哈房CD字第0037**号）及其附属设施。租赁期限从2005年6月18日起计算，为期10年。租金：第一年至第五年每年租金为40万元，第六年至第十年每年租金为45万元。北方大厦给予张志宏三个月装修免租期，期间无论张志宏是否完成装修或开业，起租日期为：2005年9月18日。在租赁期结束或提前终止时，固定在建筑物上的装修、设施以及物业方面的全部动力系统随租赁场地一同交回北方大厦。2009年10月13日，北方大厦与赵美林、张志宏签订《租赁合同补充协议》，增加赵美林为原《租赁合同》的承租人。2015年5月12日、5月27日，北方大厦向张志宏发出了《租赁合同即将届满相关事宜通知书》、《合同期满不再续签再次告知书》，表示《租赁合同》期满后不再与张志宏、赵美林续签，但至庭审结束时止，张志宏、赵美林仍占有租赁房产。案件审理中，根据北方大厦的申请，委托黑龙江天信房地产估价有限责任公司对涉案房产的租金价格进行鉴定，鉴定意见为：自2015年6月18日起半年的租赁费总计832，320元。
原审判决认为：依法成立的合同受到法律保护，合同当事方应当依照合同约定履行其权利义务。北方大厦与张志宏、赵美林签订的《租赁合同》中约定了租赁期限为10年，虽在第四条中约定“租赁期限从2005年6月18日起计算”，但在第七条中又约定了“装修免租期，北方大厦给予张志宏、赵美林三个月装修免租期，期间无论张志宏、赵美林是否完成装修或开业，起租日期为2005年9月18日”，另根据北方大厦提供的张志宏、赵美林交付的租金明细可表明，张志宏、赵美林应共向北方大厦缴纳租金425万元，故张志宏、赵美林缴纳租金的租赁期限应为2005年9月18日起至2015年9月17日止，2005年6月18日至2005年9月17日的期限为《租赁合同》约定的装修免租期不应算在10年的租赁期限内。北方大厦庭审中所述的2005年6月18日至2005年9月17日的期间为“装修免租金”期限与合同约定不符，不予认可。北方大厦已明确向张志宏、赵美林表明合同期满后不再与其续签，故对北方大厦要求张志宏、赵美林从租赁房屋中迁出并依据合同约定将固定在建筑物上的装修、设施以及物业方面的全部动力系统随租赁场地一同交回北方大厦的诉讼请求予以支持。对于北方大厦要求张志宏、赵美林对无法返还的设施、设备等物品予以折价赔偿的诉讼请求，因北方大厦不能对其明确，不予支持，北方大厦可在明确张志宏、赵美林无法返还的设施、设备等具体物品后另行解决。张志宏、赵美林尚欠北方大厦2015年6月18日至2015年9月17日的租金，应当按照合同约定的租金费用给付北方大厦。2015年9月18日后，张志宏、赵美林继续占有北方大厦房屋应当给付占有使用费，给付标准按照鉴定结论计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，据此判决：一、被告张志宏、赵美林于本判决生效之日起十日内从原告黑龙江省北方大厦所有的位于哈尔滨市南岗区文府街48号房屋中迁出，并将固定在该建筑物上的装修、设施以及物业方面的全部动力系统一同交回原告黑龙江省北方大厦；二、被告张志宏、赵美林于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省北方大厦2015年6月18日至2015年9月17日的租金（按年租金45万元计算）；三、被告张志宏、赵美林于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省北方大厦2015年9月18日至迁出之日止的房屋占有使用费（按半年832，320元计算）；四、驳回原告黑龙江省北方大厦的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告黑龙江省北方大厦负担50元，被告张志宏、赵美林负担50元；鉴定费10，823元，由原告黑龙江省北方大厦负担5，411.50元，被告张志宏、赵美林负担5，411.50元。
张志宏、赵美林不服上述判决，向本院提起上诉称：原审法院已经认定双方合同期于2015年9月18日届满，北方大厦在2015年7月1日起诉时合同尚未到期，无故提前要求解除合同，暂且不说北方大厦应承担什么样的违约责任，北方大厦起诉时就不具备诉权，因此应当驳回北方大厦的诉请。根据《租赁合同》第十四条第二款约定租赁期满前30日，张志宏、赵美林将酒店的固定资产和低值易耗品评估表、债权债务平衡表交给北方大厦审核，北方大厦会同有关部门审核无误后，经双方代表签字后，张志宏、赵美林方可撤离。张志宏、赵美林在合同期限届满之前已向北方大厦发出《律师函》，提出双方共同按照合同约定清算，向北方大厦交接租赁财物。并且张志宏、赵美林需要到外地另行经营生意，已将上述清算事宜通过公证书方式授权委托给第三人进行处置。因此，张志宏、赵美林不应当支付2015年9月18日后的租金。原审鉴定是在合同期内进行，不涉及张志宏、赵美林拖欠租金问题，鉴定结论数额与本案无关。请求撤销原判第一、第三项。
北方大厦在法定期间内未递交答辩状，庭审中辩称：北方大厦认为张志宏、赵美林的上诉请求均没有事实根据和法律依据。第一点，张志宏、赵美林认为北方大厦起诉时没有诉权没有事实依据，双方签订的租赁合同第四条明确约定租赁期限从2005年6月18日起计算为期10年，而且在合同到期之前北方大厦多次发出合同期满不再续签，合同期满后张志宏、赵美林没有按照合同约定撤出租赁房屋，北方大厦提起诉讼符合法律规定。第二点，张志宏、赵美林主张其属于看管不支付租金没有事实依据，北方大厦在原审庭审时提供3张住宿发票，证明2015年10月1日、10月7日及10月21日，张志宏、赵美林一直在经营租赁房屋，不是履行看管租赁房屋的义务，因此张志宏、赵美林主张合同期满后不支付房屋占用费没有依据。因为合同期满以后张志宏、赵美林没有如期交付租赁房屋，北方大厦提出对租赁房屋使用费数额鉴定也是有法律依据。因此从以上几点来看，张志宏、赵美林的上诉请求均没有事实和法律依据，北方大厦认为原审法院判决认定事实清楚、证据确实充分，依法应驳回张志宏、赵美林的上诉请求，维持原判。
二审中，张志宏、赵美林举示下列证据：
证据一、《开庭传票》2张、《起诉状》1份。意在证明：张志宏、赵美林与北方大厦合同纠纷一案，因北方大厦没有向张志宏、赵美林出具房屋租赁发票，现张志宏、赵美林另案起诉要求与北方大厦进行清算。
证据二、《固定资产盘点明细表》《低值易耗品盘点明细表》。意在证明：张志宏、赵美林承租房屋后添附物，并依据合同约定向黑龙江省北方大厦提供相关材料。
证据三、《公证书》1份.意在证明：张志宏、赵美林已将清算事宜委托相关人员处置。
证据四、张志宏、赵美林与北方大厦张经理纸质电话录音节录1份。意在证明：张志宏、赵美林曾经向北方大厦提出共同清算撤场事宜。
经质证，北方大厦对证据一的真实性没有异议，证明的问题有异议，双方在合同中明确约定租赁期间的所有税费的所有费用由张志宏、赵美林承担，而合同中并没有约定必须出具房屋租金发票，也没有约定不出具租赁发票张志宏、赵美林可以不付租金，期满不交回租赁房屋，张志宏、赵美林主张因北方大厦没有向张志宏、赵美林出具房屋租赁发票而不交付房屋是没有事实根据和法律依据，况且北方大厦已经向张志宏、赵美林出具了房屋租赁发票，不存在没有出具发票的事实。对证据二的真实性和证明问题均有异议，只是电脑打印的简单物品列表没有任何签字和盖章，两份表格北方大厦从来没有收到，两份表格与双方合同中约定的没有任何关系；合同中第14条中约定合同期满前30日张志宏、赵美林应当将酒店的固定资产和低值易耗品评估表等交北方大厦审核，该条约定中固定资产和低值易耗品是指合同中第9条北方大厦出租的财产，不是合同约定的条款，是张志宏、赵美林自己填写的与本案没有关系。对证据三的真实性没有异议，证明问题有异议，张志宏、赵美林委托何人处理相关事宜跟北方大厦没有任何法律关系，而且张志宏、赵美林主张至委托以后不在经营租赁房屋，但从一审北方大厦所提供的3张住宿发票可见2015年10月，张志宏、赵美林一直均在经营不存在没有经营的事实。证据四电话录音没有听到，不予质证。
本院认证意见为：从形成的时间看，张志宏、赵美林举示的《开庭传票》《起诉状》形成于一审庭审后，可以认定为二审新的证据，但与本案没有关联。《固定资产盘点明细表》及《低值易耗品盘点明细表》既没有制作时间，也未加盖北方大厦公章或工作人员签字，且北方大厦对真实性有异议，对固定资产盘点明细表》《低值易耗品盘点明细表》的真实性不予认定。《公证书》形成于原审庭审后，北方大厦真对实性没有异议，属于二审新的证据，对《公证书》记载内容的真实性予以认可。仅凭纸质电话录音节录本身无法确定形成时间，不能确认为二审新的证据。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：张志宏、赵美林与北方大厦签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性的规定，应为有效合同。依据《租赁合同》装修免租期不计算在租赁期限内的约定，原审法院认定张志宏、赵美林缴纳租金的时间为2005年9月18日起至2015年9月17日止并无不当，而且双方当事人对此也未提起上诉。
北方大厦在《租赁合同》履行期间向张志宏发出《租赁合同即将届满相关事宜通知书》及《合同期满不再续签再次告书》内容为按照《租赁合同》约定进行物品交接、期满后不再续签以及不同意张志宏提出的延期的申请，没有提前解除《租赁合同》的意思表示。北方大厦虽然在租赁期内提起诉讼，但并未影响张志宏、赵美林的经营，根据北方大厦原审举示的住宿发票证明张志宏、赵美林2015年10月间还在经营，至今还占用租赁房屋也未与北方大厦进行交接，北方大厦作为《租赁合同》的相对方享有诉权，本院对张志宏、赵美林上诉提出北方大厦不具有诉权的主张不予支持。
张志宏、赵美林原审举示的《律师函》发出时间为2015年8月21日，二审举示的《公证书》只能证明将《租赁合同》的相关事宜委托他人处理，《固定资产盘点明细表》及《低值易耗品盘点明细表》即未有北方大厦公章或工作人员签字，也没有证据证明北方大厦收到。故张志宏、赵美林没有履行在租赁期满前30日将固定资产和低值易耗品评估表、债权债务平衡表交北方大厦审核的合同义务，现以北方大厦没有会同有关部门审核无误后，经双方代表签字后，方可撤离的上诉理由没有事实基础。张志宏、赵美林应从租赁房屋中迁出并给付租期后使用租赁房屋的使用费。依照《中华中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由张志宏、赵美林负担。
本裁定为终审裁定。
审判长 郎晓侠
审判员 赵国良
审判员 张惟光
二〇一六年二月二十日
书记员 王帅英