陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终10584号
上诉人（原审被告）：西安世迈房地产营销策划有限公司。
委托诉讼代理人：田珺，陕西云德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李博星，陕西云德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘旭鹏。
委托诉讼代理人：靳菲,系刘旭鹏之妻。
被上诉人（原审被告）：张恒利。
委托诉讼代理人：赵新灵,系张恒利之母。
上诉人西安世迈房地产营销策划有限公司（以下简称世迈公司）因与被上诉人刘旭鹏、被上诉人张恒利房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初6663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人世迈公司之委托诉讼代理人田珺、李博星，被上诉人刘旭鹏之委托诉讼代理人靳菲，被上诉人张恒利之委托诉讼代理人赵新灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
世迈公司上诉请求：1、维持一审判决第一、二、四项，撤销一审判决第三项，改判驳回刘旭鹏要求世迈公司退还中介费19500元的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由刘旭鹏、张恒利承担。事实与理由：一审判决所依据的刘旭鹏因政策调整而失去购房资格的相关政策无事实依据。刘旭鹏购房资格未获得房管局审查通过，并非是刘旭鹏不具有购房资格。因此也不存在刘旭鹏再次具备购房资格的情形，故其公司也不存在再次通知张恒利继续履行合同的义务。张恒利虽就涉案房屋还清银行贷款撤销抵押，在刘旭鹏购房资格暂未获得通过后，开始拒绝配合履行合同并在涉案的《房屋买卖三方合同》未解除的情况下将涉案房屋卖给案外人，因此张恒利的行为已构成违约。涉案的《房屋买卖三方合同》经各方当事人签字，已合法成立并生效。且各方当事人均已履行了合同的部分义务，其公司就涉案房屋买卖合同的签订提供居间服务，且已积极履行了其应尽的义务，故刘旭鹏要求其公司返还中介费19500元无事实及法律依据。
刘旭鹏答辩称，1、涉案《房屋买卖三方合同》签订后，因世迈公司向其告知张恒利不具备卖房资格，该原因才系涉案合同迟延履行的根本原因。2、张恒利私自将房屋转让给第三人的行为明显已构成根本性违约，应当承担违约责任。3、世迈公司在签订及履行合同过程中对其实施了隐瞒和欺骗的行为，其主观存在明显过错，应当承担退还中介服务费用及赔偿其损失。请求驳回上诉，维持原判。
张恒利答辩称，其请求维持一审判决。其本人对买卖房屋的相关政策并不清楚，世迈公司作为专业的房屋中介机构，应当了结相关的最新政策，并及时向各方当事人告知。涉案房屋买卖过程中，世迈公司向其告知涉案房屋网签审批未通过的原因系刘旭鹏名下有两套房，而并非是刘旭鹏所述的张恒利不具有卖房资格，世迈公司作为中介方，在签订涉案合同之初就明知涉案房屋并未取得房产证，而故意隐瞒相关事实，并让我们签订涉案合同，存在明显的过错。因此世迈公司应当退还中介费。
刘旭鹏向一审法院起诉请求：1、解除其与张恒利、世迈公司签订的《房屋买卖三方合同》；2、张恒利向其返还双倍定金100000元；3、张恒利赔偿其损失130000元；4、世迈公司向其返还居间费19500元；5、世迈公司对诉请第二、三项承担连带责任；6、诉讼费由张恒利、世迈公司承担。
一审法院认定的事实：2017年4月27日刘旭鹏与张恒利、世迈公司签订《房屋买卖三方合同》，约定张恒利将位于西安市高新区尚品美地城10幢1单元12902号房屋出售给刘旭鹏，房屋总价款为650000元，定金为50000元，世迈公司提供居间服务并收取费用19500元，张恒利擅自出让房产承担房款总价20%的赔偿责任。合同签订当日，刘旭鹏向世迈公司支付定金50000元和中介费19500元。张恒利已将银行贷款全部偿还。张恒利于2018年1月将涉案房产转让给第三人。另查明，刘旭鹏在签订合同时具备购房资格，之后因本市出台购买二手房的相关政策，导致刘旭鹏不具备购房资格，随后因本市购买二手房的政策再次调整，刘旭鹏再次具备购房资格。庭审中世迈公司称在刘旭鹏再次具备购房资格后通知张恒利，但张恒利不同意出售。张恒利称世迈公司没有通知其继续履行合同，世迈公司对此未提交相关证据证明。
一审法院认为，刘旭鹏与张恒利、世迈公司签订的《房屋买卖三方合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护。双方在履行合同过程中因政策调整的原因致使合同目的不能实现，双方均同意解除合同，本院予以确认。张恒利在签订合同后积极偿还银行贷款的行为足以表示其主观上是有继续履行合同的意愿，仅是因为政策的原因致使合同未能继续履行，故其不应承担违约责任，但应返还收取刘旭鹏的定金50000元。世迈公司收取中介费后因政策调整的原因致使合同不能履行，基于公平原则，其应将收取刘旭鹏的中介费19500元退还刘旭鹏。刘旭鹏其余请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刘旭鹏与被告张恒利、西安世迈房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖三方合同》。二、被告张恒利于本判决生效后十日内返还原告刘旭鹏定金50000元。三、被告西安世迈房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘旭鹏中介费19500元。四、驳回原告刘旭鹏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给予金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的金钱利息。本案案件受理费10300元，由刘旭鹏承担4300元，张恒利承担4000元，西安世迈房地产营销策划有限公司承担2000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘旭鹏提交了其与世迈公司员工魏飞的微信截图，证明签订合同后其一直督促世迈公司履行合同，世迈公司一直以各种理由拖延，涉案房屋是在2017年6月初取得了房产证，而世迈公司是在6月29日才向其告知相关事实，最后导致其未通过资格审查，且世迈公司就资格审查未通过的理由向双方告知的原因不一致，世迈公司具有隐瞒与欺骗的行为。世迈公司对以上证据的真实性不予认可，并认为该证据无法证明刘旭鹏的证明目的，恰恰能证明世迈公司在积极的与各方沟通，促成合同的履行。涉案房屋网签未满五年不能交易的政策是在三方签订涉案合同之后出台的。2017年6月28日出台的政策规定2017年4月18日以前在限购区域内购买的房屋在网签满5年后才可以上市交易。而且在2017年7月4日出台的实施细则第7条规定未提交合同网签信息，但已签订购房协议且已支付房款的，按原政策执行。因此，涉案合同符合政策要求，并不属于限购范围。张恒利对以上证据的真实性及证明巨大均予以认可。另世迈公司及张恒利均未提交新证据。
结合双方举证质证情况及法庭调查，本院认定本案事实如下：刘旭鹏二审中提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，不属于二审程序中的新证据，且与本案的待证事实不具有证明力，因此本院对刘旭鹏二审提交的证据，依法不予采信。另，一审判决查明的其余事实属实。
本院认为，世迈公司作为房地产中介机构，对于国家有关房地产政策及房屋买卖交易规定和程序理应清楚的向当事人予以说明。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，世迈公司有如实报告的义务，从庭审调查及双方提交的相关证据看，世迈公司在《房屋买卖三方合同》签订之初就涉案房屋还处于按揭贷款阶段，房屋权属证书仍抵押于银行一事并未向刘旭鹏明确告知，显然此时世迈公司应当清楚知道涉案房屋是否符合交易条件，对于合同当时能否及时履行具有关联性，而世迈公司对以上事实并未提交证据证明已明确向刘旭鹏履行了告知义务。且世迈公司在张恒利归还完毕按揭贷款并取回涉案房屋权属证书之后也未立即通知刘旭鹏并积极办理相关的网签备案手续，直至限购政策出台后导致刘旭鹏资格审查未通过而无法继续履行合同，世迈公司对此存在过错，由于世迈公司未尽到居间人应尽的义务，一审判决世迈公司向刘旭鹏退还中介费19500元符合法律的规定。
综上所述，世迈公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费288元，由西安世迈房地产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李雪晴
审判员 姬 钊
审判员 蒋 瑜
二〇一八年十月八日
书记员 周 燕