丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽莲民初字第542号
原告（反诉被告）：方国英。
原告（反诉被告）：方丽明，男，1963年7月25日出生，汉族，住址同上。公民身份号码：3325211963********。
上述原告委托代理（特别授权）：陈政宏，浙江晟耀律师事务所律师。
被告（反诉原告）：丽水市汇隆商贸发展有限公司。住所地：丽水市莲都区寿元街****号。
法定代表人：陈长荣，董事长。
委托代理人（特别授权）：兰先锋，浙江博翔律师事务所律师。
原告方国英、方国明与被告汇隆商贸公司（以下简称汇隆商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告汇隆商贸公司在举证期限届满前提起反诉，本院予以受理，依法组成由审判员金陈乾担任审判长，审判员黄野松、人民陪审员金烨参加评议的合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人陈政宏、被告汇隆商贸公司的委托代理人兰先锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方国英、方国明诉称：2013年10月30日，原告与被告汇隆商贸公司签订房屋买卖合同，约定购买位于丽水市汽配机电五金交易市场商品房，房屋编号2B-202，车位95号，建筑面积约104.04平方米。房屋作价963514元，车位售价125000元。共计购房款1088514元。被告应于2014年8月31日前将符合合同要求的房屋交付两原告。被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告退回原告全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的15%支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，两原告依约履行了付款义务，至2013年10月30日，按约交付定金及购房款共计608514元。而被告未按约定交付房屋，至今已逾期8个月。为此，请求依法判令：一、解除原、被告于2013年10月30日所签的房屋买卖合同；二、被告退还两原告购房款608514元；三、被告支付两原告违约金91277.1元。
被告汇隆商贸公司辩称：一、房屋买卖合同中所写的2014年8月31日交房时间，不是绝对时间，而是相对时间，在合同法意义上是个附条件条款，对此原告存在误解。房屋买卖合同第八条第二款规定，遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。2、因政府行为以及规划调整等因素影响而延误工期。上述内容，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。”本案合同第二款的但书规定就是附生效条件条款。本案中真实发生了但书规定中的延期情形，是政府的房地产行政管理行为导致了相关期限延误。详情是：2011年10月31日，被告中标后去现场查看，发现汽配市场地块堆积了大量废渣和土方，严重影响施工。被告立即书面请示了市国土局，但至今未全部处理。2013年4月3日，丽水市中立建筑工程有限公司就本案建筑工程中标，根据丽水市招标投标中心的中标通知书，中标的工程工期是700天，即工程要到2015年3月3日才能竣工，还要办理其他的审批手续，需要很多时间，2014年8月31日不可能交房。被告于2014年9月14日申请竣工验收备案，到2014年10月15日才备案。2014年10月28日，被告向丽水市工商局递交关于呈报丽水市汽配机电五金交易市场项目分割转让部分的申请报告，这一行政审批事项是原、被告双方进行房屋买卖的前提，否则会涉嫌违规经营而承担法律后果。到2014年11月7日，丽水市专业市场建设协调小组办公室才以丽市协办（2014）5号文件批准了被告的转让方案。消防许可也是一项重要的行政许可，莲都区消防大队2014年11月6日发了复函，同意上述转让方案，但注明“内部装修工程竣工后，应向我大队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。”即内部装修完成后，还需向他们申请验收。被告从未停止施工，一直在履行自己的义务，上述情况都是连续不断进行的。综上，被告认为，房屋买卖合同对交房期限未作最终限制，原预定的2014年8月31日的期限已被政府审批等不可抗力、情势变更情况所否定。所以，原告从这个日期起算被告的违约时间是错误的。二、被告已于2015年1月16日通知原告交房办证办按揭，有群发短信为据。三、本案的标的物是商业用房，不是住宅商品房。被告已于2014年9月18日通过验收备案，并通过手机短信通知原告交房，交房的标准是商业用房。被告也办好了房产证等原告去按二级市场（而不是商品房）的规定办理相关手续，可是原告理解错误，认为本案要按商品房的要求交房。四、原告要求“解除合同”的理由不能成立。被告已合法、及时履行通知交房义务，没有违约，不存在合同的“约定解除”和“法定解除”情形，在没有履行障碍的情况下，不能随意解除合同。五、被告2015年1月19日出具的承诺书系对交房期限的重大误解，且本质上属于要约，原告没有接受，这一约定内容没有生效，无法律效力，只能表明纠纷产生的过程。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告汇隆商贸公司反诉称：房屋买卖合同第六条第一款第二项规定：“按揭付款方式：……余款应当在收到出卖人电话、短信、电子邮件或书函方式办理按揭的通知之日起十日内向银行申请办理贷款手续。”第七条规定，买受人如未按本合同规定时间付款，逾期不超过90日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付应付款万分之七的违约金。被反诉人还欠房款480000元，反诉人2015年1月6日已办好了一手房产证，16日发短信，通知19日起办按揭，宽限期为10天，被反诉人至今不去办按揭，故违约金应从1月30日起算，至实际履行日止。为此，请求法院依法判令：原告支付逾期付款违约金（从2015年1月30日起按未付款日万分之七算至实际履行日止）。
原告方国英、方国明针对反诉辩称：一、根据合同约定及事实，被告在2015年1月6日办好一手房产证，在2014年8月31日交付房屋办证，是被告违约在先，违约方已丧失向原告提起反诉，要求原告支付违约的诉讼基础。二、根据合同约定，余款48万元应当在收到出卖人电话短信通知后支付，被告仅仅发过短信，没有明确原告有无收到，事实上原告没有收到相应短信，根本不具备付款条件，原告也无法付款。合同已迟延履行6、7个月，导致原告无法开店经营，以此条款要求原告支付违约金不符合法律规定。三、被告已将房产证向交通银行办理了抵押贷款，根据合同法第68条规定，被告已经丧失履行能力，原告不能交银行按揭款。综上，被告的反诉请求不符合法律规定。
本院对事实做以下认定：2013年10月30日，原告方国英、方国明（买受人）与被告汇隆商贸公司（出卖人）签订房屋买卖合同一份，约定原告向被告购买位于丽水市汽配机电五金交易市场商服用房。合同第八条约定，被告应当在2014年8月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路等，具备房屋正常使用的基本条件。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金。合同第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。截至一审辩论终结时，原告共依约支付给被告购房款608514元，案涉房屋双方尚未实际交接。
本院据以认定上述事实的证据有：原告提供的身份证复印件、房屋买卖合同、交款凭证；被告提供的竣工验收备案表、一手房产证以及当事人的庭审陈述。被告提供要求履约的请示、中标通知书、关于呈报丽水市汽配机电五金交易市场项目分割转让的申请报告、丽市协办（2014）5号会议纪要、消防意见复函等证据，意欲证明本案系行政机关的原因导致了逾期交房，但上述书证的落款时间均在本案合同签订之前，即便行政审批或行政许可事项会耗费部分时间，但因发生在房屋买卖合同签订前，被告应当对上述行政程序的耗时有必要的了解和准备。既已知晓上述情况在前，被告依然选择与原告签订房屋买卖合同并约定了交房时间，该交房时间的约定就应当具有约束力。故上述证据不足以证明待证事实。被告提供的短信通知打印单、委托协议、证明仅能证明其发出过该短信，但不足以证明原告确已收到该短信。
本院认为：原、被告签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。案涉合同约定2014年8月31日为交房截止日，并约定了相应的交房条件和程序，但被告未能举证证明在合同约定交房之日起90日内向原告交付案涉房屋，故被告应承担相应的违约责任。现原告诉请解除房屋买卖合同，并要求被告退还已付购房款608514元并支付违约金91277.1元，合法有据，本院予以支持。被告辩称延迟交房系因不可抗力或情势变更所致，因其在签订合同之前即已知晓相关行政审批或行政许可程序，故上述事由并非不可预见、不能避免并不能克服的，不符合不可抗力或情势变更情形，故对该抗辩本院不予采纳。被告以原告未履行案涉合同第六条之规定，反诉请求原告支付合同第七条规定的逾期付款违约金，但在被告反诉前，原告就已经提出了解除合同的诉请请求，其没有义务继续履行合同，故对被告的该反诉诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条的规定，判决如下：
一、解除原告方国英、方国明与被告丽水市汇隆商贸发展有限公司签订的房屋买卖合同。
二、被告丽水市汇隆商贸发展有限公司于本判决生效后三十日内退还原告方国英、方国明购房款608514元并支付违约金91277.1元。
三、驳回被告丽水市汇隆商贸发展有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10800元，被告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担。反诉案件受理费320元，由被告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 金陈乾
审 判 员 黄野松
人民陪审员 金 烨
二〇一五年十二月十四日
代书 记员 江煜剑