广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2213号
上诉人（原审原告）严伟雄。
上诉人（原审原告）严智辉。
两上诉人共同委托代理人方鸿，广东广和律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人李俊宏，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中海物业管理有限公司。
法定代表人王琦，董事长。
委托代理人廖圣俊，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人单新凤，广东深天成律师事务所律师。
上诉人严伟雄、严智辉与被上诉人中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第579号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：庭审时，严伟雄、严智辉明确其案由为合同之诉。严伟雄、严智辉系深圳市南山区XX园X栋X号房产的业主，该房产建筑面积为122.13平方米。中海物业公司（乙方）于2007年3月11日与深圳市南山区XX园业主委员会（甲方）签订《XX园物业管理服务合同》，对XX园小区提供物业管理服务。该合同约定，乙方提供的物业服务包括物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（共用的上下水污水管管体、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统、对讲系统）；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为及违反本业主公约及物业管理区域内物业管理规章制度的行为，乙方可以采取规劝等必要措施制止并及时向有关行政管理部门报告。非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，乙方不承担责任。合同所附《XX园物业管理服务标准》包括：安全措施完备，包括有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；消防措施设备完好无损，可随时启用，消防通道畅通，制定消防应急方案等。2014年1月31日（2014年农历正月初一）0时左右，涉案房产因小区有人燃放烟花导致涉案房产客厅南侧阳台西侧位置起火。0时21分左右消防部门接到报警。南头消防中队立即出动救火。到达现场时，消防通道被绿化带阻挡，消防车无法进入小区。消防官兵进入9楼时，该着火单元处于猛烈燃烧阶段，楼道内充满浓烟。中队指挥员命令小区门口的消防官兵利用水罐车铺设水带至9楼，出两支水枪进行灭火；同时命令利用9楼室内消火栓进行灭火，但室内消火栓无水，无法进行扑救，只能依靠消防车供水灭火。火灾造成严伟雄、严智辉室内家私、电器、生活用品、装修装饰等物品烧毁及烟熏、水渍。电梯前室、X、X、X烟熏。火灾致涉案房产及物品毁损严重。民警在X栋X单元前现场收缴部分燃放后的烟花残留物，残留物显示燃放的烟花包括30管和16管的烟花。中海物业公司的工作人员邹时靖在深圳市公安局南山分局消防监督管理大队接受询问时称，其通过对讲机听说发生火灾后立即提着灭火器到现场，将火情通知了贾海博经理，并与巡逻岗杨方华一起上去，到现场时涉案房产没有人，他们遂将消火栓的阀门全部打开，消火栓连接的水带鼓了一下，水较小。他们遂立即通知贾海博反映水压不足。门打开后浓烟外涌，他们试着用灭火器灭火，但烟太大，没有发现火源，只能退回安全通道。邹时靖还表示，当时小区有人放烟花，基本上整个小区都有人燃放烟花，在东门比较多。他们发现有人燃放过去制止。管理处在过年期间对每户均发放过防火、防盗的卡片进行宣传，并要求业主签字确认。XX园X栋X单元X业主李X锋、X业主罗X青在接受深圳市公安局南山分局消防监督管理大队询问时均称除夕晚有人在小区燃放烟花。火灾发生后，李少锋称看到有保安拿着灭火器救火，救火现场消防栓没有水，无法扑救。李少锋出庭作证时还称当晚从8点至凌晨小区一直有人在燃放烟花，消防车无法进入小区施救，因为小区车位不够，消防通道停放了车辆，消防车进不来。但二人均称不清楚中海物业公司是否有张贴过禁止燃放烟花的告示及其他宣传，也没有签过字。事故发生后，严伟雄、严智辉自行申报的财产损失额为739249元，包括了财产损失和装修损失。严伟雄、严智辉、中海物业公司及中海物业公司的保险公司多次到涉案房产核对损失情况，中海物业公司的保险公司还出具过两次火灾核损表，一次认定43万余元，一次认定38万余元。经双方当庭协商，双方确认室内财产及装修损失金额为42.5万元。严伟雄、严智辉还表示，火灾发生后，因未解决纠纷，中海物业公司也要求保留现场，就没有进行装修，并保持原状至今。中海物业公司代理人称代理人不清楚中海物业公司是否要求严伟雄、严智辉保留原状。因涉案房产未进行装修无法居住，严伟雄、严智辉与案外人练X民、严X斌于2014年3月1日签订《房屋租赁合同（住宅）》，租赁南山区X大厦X的房产，该房产建筑面积为110.15平方米。租期自2014年3月1日至2015年2月28日，租金为每月6000元。严伟雄、严智辉提供了《房屋租赁凭证》和2014年3月份6000元的租金发票辅证。中海物业公司提供的照片显示，其曾在春节前夕，在小区张贴《安全温馨提示》，告知不得在小区燃放烟花爆竹。中海物业公司提供了由案外人广东X消防设备工程有限公司作出的2013年2月至2013年12月间的《深圳市建筑消防设施测试检查记录》及《深圳市建筑消防设施检验检查报告》，检查记录及检查报告均显示涉案小区的消防设施，包括消防供水正常。2014年，深圳市公安局南山派出所向中海物业公司发出《责令限期整改通知书》，该通知书称民警在2014年2月14日检查时发现该小区消防设施、器材、消防安全标志，配置、设置不符合标准，未保持完好有效。中海物业公司称该通知书说明消防设施是合格的，发生事故时没有水只是意外，而非中海物业公司过错。
严伟雄、严智辉在原审中诉请：1、中海物业公司赔偿严伟雄、严智辉财产损失450000元；2、中海物业公司赔偿严伟雄、严智辉租金损失72000元（从2014年3月1日至2015年2月28日的租金，按每月6000元计算）；3、中海物业公司承担本案评估费、诉讼费。
原审法院认为：XX园业主委员会代表全体业主与中海物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，该合同未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，严伟雄、严智辉的合法权利受该合同保护。本案的诉争焦点是，中海物业公司是否违反了合同义务并应对严伟雄、严智辉因本案所涉火灾导致的损失承担责任。对此，原审法院认为，中海物业公司未完全履行其物业服务义务，应对本案火灾所致损失承担一定的责任。具体而言，第一、中海物业公司未完全履行消防安全提示和防范义务。2014年1月30日（除夕）晚8时至1月31日0时火灾发生，XX园小区内燃放烟花爆竹不断，虽然有难以管理的因素存在，但根据相关业主陈述和民警收缴的30管和16管的烟花残留物看，该小区的燃放烟花爆竹的情况相当严重。对此，原审法院认为，春节期间，因传统习俗的影响，部分市民违反深圳市禁止燃放烟花爆竹规定乱燃放烟花爆竹的事件确实存在，但中海物业公司作为涉案小区的物业服务企业，应在这一期间安排人手加强巡逻检查，以尽可能减少燃放烟花爆竹事件的发生，如中海物业公司尽职履行了该义务，则即使不能完全避免个别业主暗中燃放的事件，但整体上可以将情势控制在可控范围内，但相关业主的陈述和民警收缴的烟花残留物显示中海物业公司未能完全履行该义务控制情势。第二、中海物业公司员工邹X靖、业主李X锋的询问笔录及南头消防中队的情况说明等三份具有客观中立性的证据均显示，火灾发生时，所涉楼层消防栓无水或水压严重不足，该原因是导致火势扩大的重要原因。根据中海物业公司员工邹时靖陈述，在消防官兵到来前，涉案房产内并无明火，中海物业公司方人员曾接通消防栓试图自行灭火，如消防系统可用则有可能通过中海物业公司员工灭火的方式将火势控制或灭火。中海物业公司辩称消防栓无水乃属意外事故，并非其能控制缺乏依据。消防供水由小区专门水池储水供应，即使存在自来水公司停水的情形，也不至于消防水栓内连起码的灭火用水也没有，况且，中海物业公司也未提供任何证据证明当晚涉案小区存在停水的情况。当然，不排除因中海物业公司委托的消防检测、维护企业检测不尽职导致中海物业公司未能及时发现消防供水存在问题的情形，但即使存在该问题，亦是中海物业公司与第三方的法律纠纷问题，不影响中海物业公司对严伟雄、严智辉构成不完全履行合同义务。第三、小区绿化带阻隔和消防通道乱停车导致消防车无法进入消防通道施救，必然对损失的扩大起到进一步的推动作用。中海物业公司作为物业服务企业，有义务确保小区消防通道的顺畅，中海物业公司显然未能履行该义务。
综上，原审法院综合中海物业公司履行合同义务的实际情况、严伟雄、严智辉自行采取相关防火措施的情形及双方相应行为与损失之间因果关系的概然关系情形，结合中海物业公司并非烟花燃放者这一事实，判令中海物业公司对严伟雄、严智辉因此次火灾而造成的损失承担30%的责任。具体而言，室内财产损失及装修损失根据双方确认的金额判令中海物业公司承担12.75万元；对于严伟雄、严智辉主张的租金问题，根据严伟雄、严智辉、中海物业公司及中海物业公司的保险公司多次到涉案房产核对损失情况，中海物业公司保险公司还出具过两次火灾核损表的情形看，严伟雄、严智辉所称中海物业公司亦要求其保持涉案房产现状的陈述成立，中海物业公司代理人辩称不清楚，不影响原审法院对该事实的认定，考虑到涉案房产火损严重，其装修期必然较普通房产更长的情形，原审法院酌情再给予严伟雄、严智辉6个月装修期，自庭审结束之日起算，即计算严伟雄、严智辉租金损失的期间应自2014年3月1日计至2015年1月9日，涉及租金金额61742元（10＊6000＋9／31＊6000），中海物业公司应承担30%即18522.60元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、中海物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿严伟雄、严智辉财产损失127500元；二、中海物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿严伟雄、严智辉租金损失18522.60元；三、驳回严伟雄、严智辉的其他诉讼请求。案件受理费9020元（已由严伟雄、严智辉预交），因适用简易程序，减半收取4510元，由严伟雄、严智辉负担3248元，由中海物业公司负担1262元。
上诉人严伟雄、严智辉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判中海物业公司赔偿严伟雄、严智辉财产损失425000元和租金损失61742元；2、一、二审案件受理费由中海物业公司承担。
事实和理由：一、中海物业公司严重违反《XX园物业管理服务合同》（以下简称“物业合同”）约定。除一审法院审理查明的违约事实外，一审法院还遗漏了中海物业公司以下违约情形。1、他人在小区内从当晚8点至凌晨燃放烟花时，中海物业公司未进行制止，导致燃放的烟花窜入严伟雄、严智辉住宅阳台引起火灾，造成严伟雄、严智辉财产损失。2、2014年1月31日零时零五分左右，严伟雄、严智辉住宅对面楼层的业主发现严伟雄、严智辉房产阳台处有火苗，当即电话告知中海物业公司，但中海物业公司并未及时查看火源地及联系告知严伟雄、严智辉。待消防人员赶到现场大约是零时三十分，后因消防人员发现消防栓无水，再从因消防通道堵塞而停在小区外的消防车上接水带至9楼时已到零时四十五分左右，已造成火势蔓延及扩大。3、依据火灾事故的调查报告第七页第十行记载，中海物业公司的工作人员到达火灾现场后，也因缺乏灭火技能而未能采取有效的救火措施。4、由于小区内监控较少，且中海物业公司对燃放烟花者的情况一无所知，导致至今未能找到燃放烟花者。因此，中海物业公司严重违反物业合同约定，完全未履行消防安全提示及防范义务。二、中海物业公司的违约行为直接导致了损失的发生，如果中海物业公司严格履行了物业合同约定的义务，严伟雄、严智辉的损失根本不会发生。如果中海物业公司在他人燃放烟花时采取了规劝等必要措施予以制止；在他人燃放烟花时安排人手加强巡逻检查；在有业主发现火情时，快速反应并采取有效措施；在采取火灾自救措施时，确保消防栓有水；在消防车施救时确保小区消防通道顺畅，就能避免损失的发生及扩大。只要中海物业公司在任一环节严格履行了物业合同约定的义务，就能将情势控制在可控范围内。但从中海物业公司的种种违约行为来看，中海物业公司完全未能履行物业合同约定的义务，其违约行为直接导致了损失的发生。三、严伟雄、严智辉没有违反物业合同的约定，一审法院审理查明的事实中也未提及严伟雄、严智辉有违反物业合同约定的情形，一审法院认为双方均有违反合同，应各自承担相应的责任属适用法律错误。严伟雄、严智辉出门时己锁好门窗，起火原因系因小区有人燃放烟花导致客厅南侧阳台西侧位置起火，严伟雄、严智辉归来时亦积极采取火灾自救措施，但消防栓内无水，只能眼睁睁的看着室内从并无明火到火势燃烧猛烈。一审法院依照《中华人民共和国合同法》的一百二十条之规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，判决中海物业公司对严伟雄、严智辉因此次火灾而造成的损失仅承担30%的责任属于适用法律错误。四、本案为物业服务合同纠纷，依据合同的相对性，中海物业公司并非烟花燃放者的事实不能减轻中海物业公司违约责任的承担，中海物业公司应对违反物业合同约定给严伟雄、严智辉造成的财产损失及租金损失承担全部法律责任。物业合同对中海物业公司和XX园全体业主具有约束力，严伟雄、严智辉的合法权利受该合同的保护。
被上诉人中海物业公司答辩称：严伟雄、严智辉认为遗漏了违约责任情形，与事实不符。整个起火过程和救火过程都有证据。中海物业公司已尽力，调查报告也显示，当时室内无灯，烟大，中海物业公司的保安无法进去。严伟雄、严智辉认为中海物业公司的违约行为直接导致火灾发生，没有因果关系。财物损失由火灾引起，与中海物业公司是否违约或违约情形如何没有直接关系。损失的原因和火灾的原因与中海物业公司物业管理方面的违约是不同的概念。根据合同的相对性，燃放烟花者不是中海物业公司，不能减轻严伟雄、严智辉的责任。严伟雄、严智辉将物业管理责任与侵权责任相混淆，物业合同不是财产保管合同，中海物业公司不直接管理财物。如果因中海物业公司管理不到位，导致损失扩大，须由其承担责任的话，那么原审判中海物业公司承担三成责任已经足够，不应当承担更多。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，中海物业公司与深圳市南山区XX园业主委员会签订的物业管理服务合同，合法有效，各方应遵约履行各自的合同义务。根据该合同约定，中海物业公司提供的物业服务包括但不限于规劝并制止在物业管理区内实施有关违反法律法规及业主公约和规章制度的行为、维护消防设施设备运行和管理车辆停放秩序等。但在2014年1月31日（2014年农历正月初一）零时左右涉案火灾发生时，中海物业公司不能举证其对小区物业管理内燃放烟花采取过规劝、制止，亦或拍照、摄像等措施保留证据以证明是日燃放烟花的有关业主或人员，此为中海物业公司依物业管理服务合同未尽义务之第一点；火警发生后涉案楼层消防栓无水或水压严重不足导致火势未能及时控制，造成更大财物损失，此为中海物业公司未尽合同义务之第二点；中海物业公司未尽合同义务第三点源自其未能使小区车辆依秩序停放，导致消防车不能进入消防通道施救，致使财物损失进一步扩大。虽然中海物业公司在上诉中强调，其应尽之义务源自物业管理合同，而非财物保管合同，所承担责任应为次要责任，且起火原因已为消防部门认定为燃放烟花引起，但本院认为，就本案案情而言，从起火原因、发现时间、起火原点和施救情况看，如果是日中海物业公司采取措施制止燃放或保存燃放者证据，当应减轻其合同责任；如果涉案楼层消防栓给水有保障，火灾损失不至于此；如果涉案小区消防通道保持畅通，消防车可到达施救位置及时灭火，严伟雄、严智辉的财物损失也不至于此。为此，中海物业公司应承担主要责任，即应承担此次火灾造成损失60%的责任。具体而言，室内财产损失及装修损失根据双方确认的损失金额42.5万元的60%，为255000元；及6个月装修期所涉及租金金额61742元（10＊6000＋9／31＊6000），由中海物业公司承担其中60%即37045.20元。原审认定事实中责任分担不当，本院予以纠正。严伟雄、严智辉是日外出正值除夕夜，近年来此时段常有人燃放烟花易引发火灾，却留有衣物晾晒阳台，终致起火，未尽审慎注意义务，应承担此次火灾造成损失的次要责任。如果严伟雄、严智辉外出时将晾晒衣物全部收回室内，也不会遭遇火灾及损失。严伟雄、严智辉认为己方完全没有责任的主张，本院不予支持。严伟雄、严智辉的上诉理由部分成立，应予支持，不成立部分，予以驳回。
综上，中海物业公司疏于管理，应当承担相应责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第579号判决；
二、中海物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿严伟雄、严智辉财产损失255000元；
三、中海物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿严伟雄、严智辉租金损失37045.20元；
四、驳回上诉人严伟雄、严智辉的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费4510元，由中海物业管理有限公司负担4000元，严伟雄、严智辉负担510元；二审案件受理费6411元，由中海物业管理有限公司负担6000元，严伟雄、严智辉负担411元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一四年十二月五日
书 记 员 陈晓莹