山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终427号
上诉人（原审原告）：姬传荣。
上诉人（原审原告）：靳超。
上诉人（原审原告）：靳亚。
以上三上诉人共同委托代理人：王涛，山东敬人律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张永卫。
上诉人姬传荣、靳超、靳亚因与上诉人张永卫房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省曹县人民法院（2015）曹民初字第1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月29日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了此案。本案现已审理终结。
三原审原告诉称：2015年3月8日，靳庆华因故去世，三原告在整理遗物时发现靳庆华与被告于2006年10月1日签订的房屋租赁合同，约定：被告租用靳庆华的房产1处，租期为5年，至2011年9月30日租赁期满，租金每年12000元。合同到期后，被告没有续租合同。三原告要求被告返还租赁的房院并交纳房租，被告拒不交纳房租且拒不返还三原告房屋，故请求解除靳庆华与被告于2006年10月1日签订的房屋租赁合同，请求被告返还案涉房院1处，并支付租金14万元。庭审中，原告变更诉讼请求，要求解除与被告自2011年10月1日起的不定期租赁合同关系，并要求被告支付租金14万元。
原审被告张永卫辩称：一、原告诉被告主体错误。2006年10月1日签订的合同，合同到期后，靳庆华将其门楼及四间主房全部上锁至今，双方没有续签租赁合同，被告也没有使用房屋，双方已不存在租赁关系，原告诉请被告解除2006年10月1日签订的合同，诉讼主体明显错误。二、原告要求被告支付租金14万元，没有事实依据。2006年10月1日签订的租赁合同已于2011年9月30日到期，被告已按合同约定付清了租金。三、原告的诉请已超过诉讼时效期间。退一万步讲，假如欠房租，依据法律规定，本案的诉讼时效为一年。三原告的起诉已超过诉讼时效期间。四、2006年10月17日，经靳庆华同意，案外人曹县香远斋食品有限公司在涉案院内建造、搭建的设施卖给被告。三原告院内的附属物及搭建的设施归被告所有，三原告无权要求返还。五、合同到期后，被告便在自己的物权范围内经营，并衣食住行。2011年9月30日至2015年1月8日，靳庆华不间断对外张贴租赁广告，还在报纸上刊登房屋出售广告，因广告中包括被告的物权，被告当面或打电话多次谴责、批评。2015年1月8日靳庆华将自己的房屋连同被告的物权以80万元的价格卖给他人，也说明了原、被告之间不存在不定期的租赁关系。
原审法院查明：原告姬传荣与靳庆华于1986年12月1日办理结婚登记手续，1987年7月14日，婚生长子即本案原告靳超，1990年9月18日，婚生次子即本案另一原告靳亚。2015年3月8日，靳庆华去世，并于同年3月22日火化。其亲属整理遗物时，发现靳庆华（甲方）与被告张永卫（乙方）于2006年10月1日签订的租赁合同1份，合同约定：“靳庆华将主房4间，配房、门楼各1间，庭院1处租赁给被告使用，租赁五年，自2006年10月1日起至2011年9月30日止，每年租金为12000元，每年的1月1日、7月1日分别交纳租金6000元。乙方如不能及时交纳租金，甲方有权随时终止乙方使用权。乙方在未经同意的情况下，不得改变庭院及房屋的各种结构，甲方负责提供水电，水电费由乙方负责。”案涉房产登记在靳庆华名下，坐落在曹县曹城街道办事处北顺河路北，房产证号为曹房权证曹城字第××号。2006年10月17日，案外人曹县香远斋食品有限公司（甲方）与被告（乙方）签订协议书1份，载明：“甲方将坐落在靳庆华北顺河路司法局西邻的房屋所属的附属物及搭建设施转卖给乙方，总价值共计12500元，除扣除11月份房屋租赁款外，再向甲方交纳12000元。交款后，甲方所搭建的一切设施归乙方所有。”靳庆华以证明人的身份在该协议书上签名。原告称，原租赁期间届满，被告继续使用案涉的房院，自2011年10月1起，应视为不定期租赁，要求解除不定期租赁合同关系，被告应支付自2006年10月1日起至合同解除之日止的租金共计14万元。被告则称，其已支付全部租金，即使未支付租金，原告的诉请也已超过诉讼时效。租赁合同到期后，靳庆华将房屋上锁，无法再使用案涉的房屋，只是使用其购买的搭建物，请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院认为：靳庆华与被告于2006年10月1日签订房屋租赁合同，该合同于当日成立并生效，其租赁关系明确。2011年9月30日合同期满，被告虽称其在2011年10月1日起未再使用原告方的房屋而仅使用其购买的搭建物，但该搭建物是在原告方的院落内且借助于原告正房前檐进行搭建，紧接原告正房，该搭建物是在原告方的财产上增添的附属物，被告继续经营使用，应认定自2011年10月1日起原、被告之间形成不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”靳庆华将租赁物交付被告使用，被告应依合同约定支付租金。被告称其已支付自2006年10月1日起至2009年9月30日止的租金，但未提交相关证据予以证实。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”自2011年10月1日起，原租赁合同对双方仍具有约束力，故被告应依原合同约定支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告未依约定支付租金，原告要求解除不定期租赁合同，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，也就是当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为一年。租赁合同中明确载明被告应分别于每年的1月1日、7日1日支付租金，被告未按约定的期限支付租金，原告应该知道其权利从次日起受到侵害，其应在权利受到侵害之日起的一年内主张权利。原告于2015年4月9日诉至法院，原告未提供其向被告主张权利的证据，故原告对自2006年10月1日起至2014年6月30日止租金的请求已超过一年诉讼时效期间，不予支持。原租赁合同明确约定年租金为12000元，故月租金为1000元。自2014年7月起至2015年9月止，租赁期限为14个月，该期间的租金为14000元（14×1000元），故被告应依法支付给原告租金14000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、原告姬传荣、靳超、靳亚与被告张永卫之间的不定期租赁合同于判决生效之日起予以解除，被告张永卫支付原告姬传荣、靳超、靳亚租金14000元，于判决生效后10日付清；二、驳回原告姬传荣、靳超、靳亚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，原告姬传荣、靳超、靳亚共同负担2950元，被告张永卫负担150元。
上诉人姬传荣、靳超、靳亚不服原审法院上述判决上诉称：一、自2011年9月30日原租赁合同到期后，双方再未续签租赁合同，自此之后双方存在不定期租赁合同，故诉讼时效的计算应从债权人主张之日计算，不存在上诉人的租金请求权超过诉讼时效的问题，请求依法予以改判被上诉人支付上诉人租金48000元。二、一审法院将原审原告诉请的“对搭建物移除的诉讼请求”以不同诉讼关系为由告知原告另行起诉，系对法律理解的错误，违反法定程序。该诉请应在本案中一并审理并予以支持。一审法院对此未审理判决，属于漏判。请求撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人租金48000元，返还涉案房院一处。
针对上诉人姬传荣、靳超、靳亚的上诉，上诉人张永卫答辩称：2011年9月30日原租赁合同到期后，上诉人张永卫就未再使用原租赁的房屋，自2011年10月1日起，双方已不存在租赁关系，姬传荣、靳超、靳亚请求上诉人张永卫支付租金48000元没有事实依据，依法应予以驳回。搭建物是上诉人张永卫合法取得，依法享有独立搭建物的物权，上诉人姬传荣、靳超、靳亚已经以排除妨碍为由提起诉讼，曹县人民法院已经受理，再称一审判决漏判，与事实不符，依法应予驳回。
上诉人张永卫不服原审法院上述判决上诉称：一、2011年9月30日原租赁合同到期后，靳庆华明确表示不再出租，将其门楼及四间主配房全部锁上，并将水管割断，石槽运走。此后，上诉人张永卫就未再使用原租赁的房屋，上诉人张永卫经营使用的是自己购买的附属物及经营设施，双方根本不存在房屋租赁合同关系。原审法院认定双方存在不定期租赁合同关系，并判决上诉人支付租赁费，确有不当，应予纠正。二、上诉人的物权应受法律保护。上诉人在购买搭建物时，是经靳庆华介绍及全家人同意而购买的，是合法取得的，一审认为是在被上诉人财产上添附的附属物，判定双方形成不定期租赁，解除不定期租赁合同关系是无任何依据的。三、上诉人合法取得的附属物及搭建的经营设施，上诉人享有完全所有权和经营权，在所有权交叉的情况下，上诉人应当享有优先购买的权利。综上，请求撤销一审判决，依法改判上诉人不承担民事责任，一二审诉讼费用由被上诉人承担。
针对上诉人张永卫的上诉，上诉人姬传荣、靳超、靳亚答辩称：自2011年9月30日后，双方存在不定期租赁合同关系，事实清楚。张永卫的搭建物属添附物，不具有独立产权，在解除租赁关系时应予以拆除。上诉人张永卫所称的优先购买权也不存在。请求驳回上诉人张永卫的上诉，支持上诉人姬传荣、靳超、靳亚的上诉请求。
本院二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人张永卫与靳庆华2006年10月1日所签订的租赁合同中，租赁标的包括主配房、门楼、庭院，即张永卫租赁的是靳庆华的整个院落，张永卫租赁期间从前租赁人曹县香远斋食品有限公司购买的搭建物处于靳庆华的院落内，该搭建物借助于靳庆华正房前檐进行搭建，紧接正房，该搭建物是在靳庆华方的财产上增添的附属物，张永卫继续经营使用，占用了靳庆华的院落，故应认定自2011年10月1日起双方之间形成不定期租赁合同关系。上诉人张永卫称自2006年10月1日所签租赁合同到期后，双方已不再有租赁关系，该上诉理由不能成立，本院不予采信。自2011年10月1日起，双方租赁关系仍然存在，原租赁合同继续有效，原租赁合同中双方约定的租金数额、租金交付方式应继续予以执行。上诉人张永卫使用租赁物，依法应缴纳租金。对于上诉人姬传荣、靳超、靳亚要求张永卫缴纳租金的请求，张永卫以诉讼时效进行了抗辩。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，也就是当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为一年。双方租赁合同中明确约定应分别于每年的1月1日、7日1日支付租金，张永卫未按约定的期限支付租金，靳庆华及其家人应该知道其权利从次日起受到侵害，其应在权利受到侵害之日起的一年内主张权利。上诉人姬传荣、靳超、靳亚于2015年4月9日诉至法院，张永卫以诉讼时效进行抗辩，上诉人姬传荣、靳超、靳亚未提供其向张永卫主张权利的证据，故应认定姬传荣、靳超、靳亚对自2006年10月1日起至2014年6月30日止租金的请求已超过一年诉讼时效期间，该部分诉讼请求依法不应支持。上诉人姬传荣、靳超、靳亚上诉称本案不存在租金请求权超过诉讼时效的问题，理由不足，本院不予采信。对于上诉人姬传荣、靳超、靳亚上诉所称的一审判决遗漏其拆除搭建物返还房屋请求问题，经审查，原审法院对上诉人姬传荣、靳超、靳亚的该部分诉讼请求已告知其另行主张权利，上诉人姬传荣、靳超、靳亚当庭表示同意并已另行诉讼，原审法院业已受理，故一审判决并未遗漏其诉讼请求。至于上诉人张永卫所称的优先购买权问题，与本案房屋租赁合同关系不属同一法律关系，本院不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。上诉人姬传荣、靳超、靳亚、上诉人张永卫的上诉理由均不成立，上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人姬传荣、靳超、靳亚负担650元，上诉人张永卫负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理审判员 张宪明
代理审判员 李 兴
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 韩 蕊