浙江省永康市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0784执异17号
异议人：胡长余，男，1969年10月14日出生，汉族，住浙江省永康市。
申请执行人：应奇扬，男，1963年1月17日出生，汉族，住浙江省永康市芝英镇后姑塘路**号,现住永康市。
被执行人：应刚毅，男，1968年1月27日出生，汉族，住浙江省永康市。
本院在执行申请执行人应奇扬与被执行人应刚毅追偿权纠纷一案中，异议人胡长余请求解除对应刚毅名下位于永康市芝英镇芝英六村骑龙路8号房屋的查封。本院于2018年5月21日受理该异议，并进行了书面审查。
异议人胡长余认为：2008年3月5日，异议人胡长余与应刚毅、陈儿签订一份买房契约，见证人应跃亮在该契约上签字确认。契约内容为：应刚毅将位于永康市××村××号房屋，房产证号为芝英字第××号卖给胡长余，房价为606800元，房价一次性付清，过户房产证的一切费用由胡长余负责。当天，胡长余将房款60万元交付给应刚毅的老婆陈儿，交付方式是胡长余与陈儿在中国农业银行芝英支行同一柜台，先由胡长余取出60万元，应刚毅老婆陈儿下一个银行存款序号存入她自己的账户中。以上有胡长余与应刚毅签署的卖房契约及银行存款凭证为证据。房屋已于2008年3月8日交付给异议人占有使用，余款6800元也在房屋交付当天现金付清。至今在长达将近十年的时间一直由胡长余居住。以上有永康市××村村民委员会开具的证据及由胡长余支付的电费存折为证据。综上，永康市××村××号房屋虽然在应刚毅名下，但已经由异议人胡长余购买并实际占有使用长达十年。依据《民事诉讼法》及其他相关法律的规定，异议人胡长余作为案外人特向法院提出明确的执行异议，请法院立即解除对上述房屋的查封。
为证明所述事实，异议人向本院提交如下证据：
1、卖房契约一份，用以证明买卖双方买卖的事实。
2、房权证一份，用以证明卖方系所有权人。
3、存款凭条、取款凭条各一份，用以证明款项交付过程，相互佐证。
4、房屋所在地村委证明、电表开户及缴费清单各一份，用以证明买卖事实，并居住、管业事实，得到村委会的认可。
申请执行人应奇扬认为：一、异议人请求解除对涉案不动产的查封没有相应的事实和依据。根据《物权法》第九条规定，未经登记不发生效力，以及第十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产权的证明。申请执行人在执行案件（2016）浙0784执3175号案件查封本案所涉不动产时，该不动产权属登记为应刚毅，所以法院的查封并没有错误，有相应的法律跟事实依据。二、申请执行人对《卖房契约》真实性、合法性存在异议。1、该《卖房契约》的形成时间无法证明，见证人应跃亮是被执行人应刚毅的亲姐夫，是利害关系人，根据国家有关法律规定，农村集体土地上房屋出售给本集体组织外人员的，须经有关组织和部门批准才能认定有效，而该《卖房契约》中没有该涉案房屋所在地村组织以及其他任何主管部门见证批准同意。见证人偏偏是有直接利害关系人，对此申请执行人认为该《卖房契约》不排除是被执行人应刚毅为了逃避债务与异议人及其亲姐夫应跃亮串通伪造。2、本案涉案不动产的所有权人为应刚毅，建筑面积达167.49平方米，异议人胡长余假设作为买受人，与被执行人应刚毅房屋买卖过程中的种种行为与常理不符，卖方系由陈儿作为代理人代为签字，与一般直接由权利人本人签章的交易常理不符。契约内容太过简单，仅约定价款606800元、房款一次性付清，而未对交付时间、违约责任等不动产交易中的重要内容进行约定，见证人应跃亮系被执行人应刚毅的亲姐夫，具有利害关系，且未书写落款时间，价格也低于市场价，与常理严重不符。三、对付款凭证两张复印件的真实性存在异议。异议人称房款60万元是在同一柜台取现后，现金交付给陈儿，再由陈儿存入其本人银行账户。余款6800元也在当天现金交付。房款既然在卖房契约签订当天就一次性付清，正常情况下，购房款606800元应当由异议人账户直接转账给卖方应刚毅账户的方式进行交易，该方式更为便捷、资金更安全，也更能证明购买房款的实际交付情况。而异议人选择了一个极其不符合常规的方式进行交付，也未要求出具收条，1、既然是同一柜台何必多次一举取那么多的现金？2、为什么是没有交给交易对象应刚毅而是交与陈儿？3、60万现金都取了为什么还剩6800零头不一起交付？4、如何证明陈儿存入的60万元就是购房款而不是其他生意上的货款或者是借款？种种迹象均存在疑点。因此，该证据无法证明支付的款项就是购房款以及是否全额交付。四、异议人对芝英六村村民委员会出具的证明的内容事实、证明法律效力有异议。1、异议人提交的《卖房契约》中没有村民委员会的证明及同意，而于十年后才出具该涉案房屋是应刚毅出售给异议人，并且证明是款项已经付清，申请执行人认为该证明是自相矛盾的，现在的村组织主管公章人与十年前是否同一人？十年前的交易是否有村组织人员参与见证？村组织如何证明知晓款项已经付清？2、村民委员会作为群众性自治组织，其未在《卖房契约》签章，无法证明知晓异议人与应刚毅之间的不动产交易情况，更不用说款项是否已付清，异议人并不是本村村民，村民委员会既无能力也无职权给一个不是本村组织内的人员出具任何证明，所以申请执行人认为该证明是毫无法律证明效力。五、对缴纳电费存折的缴费记录的真实性、关联性有异议。1、该本存折无法证明异议人缴纳的是涉案不动产处的电费。无证据表明该缴费记录是针对涉案房产产生的电费。2、对异议人是否实际使用有异议，该存折扣费记录其中2008年12月、2009年1月、2009年5月、2009年8月-2010年3月、2010年7月-2010年9月、2011年2月-2012年6月、2012年10月-2013年12月、2014年5月-2017年3月、2017年7月-至今，均未有缴纳电费的记录，足以证明涉案不动产并不是异议人一直实际居住或管业。不排除该涉案房产在不用期间有不同人员居住使用，是被执行人在不同时间出租给不同使用人的结果。六、对交易合法性的答辩意见：根据《中华人民共和国土地管理法》农村宅基地属于村农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，因此，特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地，根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。本集体经济组织以外的农民。根据国家土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。不能向非本集体成员的第三人转让或出售，因此，本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。本案中，异议人系永康市方岩镇可投胡村人，涉案不动产位于永康市××村，系不同的集体经济组织，异议人购买该不动产违反了法律规定，异议人不能取得涉案不动产。七、如果异议人陈述属实，涉案不动产已于2008年3月5日就卖给异议人，但至今长达十年时间对大宗私有资产不办理过户登记，严重的不合情理，这也是因为异议人的自身原因造成的。另该执行案件立案时间是2016年8月5日，查封涉案不动产的时间也是2016年10月31日，异议人于2018年1月26日才提起执行异议申请，长达一年多的时间里，异议人从未提出过异议，这也严重不合常理，在此期间被执行人与异议人完全有时间沟通伪造相关非法证据逃避债务的嫌疑。最后，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上所述，本案不符合前述情形，不能排除执行。综上所述，申请执行人认为对涉案房产的交易合法性，交易的社会常理性，实际使用等均存在不合法合情的，现有证据没有完整的证据链证明是异议人购买及实际占有，完全是为了阻碍、逃避债务执行的行为，申请执行人恳请法院充分查明本案事实，严厉打击恶意逃废债的行为，维护债权人的合法权益，依法驳回异议人的诉求。
被执行人应刚毅经本院通知未提供相应的证据，依法视为放弃程序权利。
经审查查明：申请执行人应奇扬为与被执行人应刚毅及陈儿追偿权纠纷一案,于2015年7月3日向本院起诉，本院于2015年12月10日作出（2015）金永芝商初字第503号民事判决书，判决由被执行人应刚毅归还申请执行人应奇扬代偿款500万元，并赔偿利息损失。该案经二审改判，由被执行人应刚毅归还申请执行人应奇扬代偿款237.5万元，并赔偿利息损失。本院在执行过程中，对登记在被执行人应刚毅名下的坐落于永康市××村骑龙山路8号房屋进行处置。现异议人以上述查封的不动产系异议人所有为由，向本院提出执行异议。
本院认为，异议人作为买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，本案中，异议人未办理过户登记显然有其自身原因。故异议人要求解除查封的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人胡长余的异议。
如不服本裁定，可自裁定送达之日起十五日内向永康市人民法院提起诉讼。
审 判 长 方韩广
审 判 员 姜日红
审 判 员 俞小旬
二〇一八年七月三十日
代书记员 金玉洁