天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第342号
上诉人（原审被告）许小楠，女，1977年9月2日出生，汉族，无职业，住天津市河东区十一经路平顺里**号1-2-501，身份证号1201021977********。
委托代理人吴杰，天津津联律师事务所律师。
委托代理人许崇金（上诉人之父），男，1945年1月23日出生，汉族，国家海洋信息中心退休职工，住同上诉人。
被上诉人（原审原告）国家海洋信息中心，住所地天津市河东区六纬路**号。
法定代表人徐胜，主任。
委托代理人李树昌，天津元平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）康明强，男，1990年8月24日出生，汉族，感恩酒吧经营者，住天津市河东区十一经路如家酒店1027，身份证号2310851990********。
上诉人许小楠与被上诉人国家海洋信息中心、康明强租赁合同纠纷一案，天津市河东区人民法院于2014年2月28日作出（2013）东民初字第4738号民事判决。一审宣判后，许小楠不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月23日受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人许小楠及其委托代理人吴杰、许崇金，被上诉人国家海洋信息中心的委托代理人李树昌到庭参加了诉讼。被上诉人康明强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，许小楠的父亲系国家海洋信息中心（以下简称海洋信息中心）的退休职工，许小楠自2006年起租赁海洋信息中心所有的位于河东区七纬路77号院11号楼103号房屋（计租面积70.3平方米），用于经营茶叶店。许小楠曾交纳租房押金3000元，2010年7月13日因租金上涨补交租房押金4000元，并于2011年4月12日交暖气押金2000元。2012年以国家海洋信息中心为甲方，许小楠为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为一年，自2012年7月15日至2013年7月14日止，租金为每月6842.5元。合同5-2约定：“双方租赁关系终止时，甲方将收取的押金用以抵充应由乙方承租的费用外，剩余部分归还乙方”。合同8-4约定：“租赁合同届满或双方协商一致中止合同后，乙方逾期未将房屋交于甲方，乙方除须按租金标准支付外，还须按交付房屋次日起至实际交付房屋之日止，每日按（224.96）元向甲方交付违约金”。合同12-12约定：“租赁期满或终止合同时，乙方若拆除装饰物或甲方要求拆除装饰物时，乙方应予以拆除，并负责按甲方竣工图纸恢复原状，乙方若不恢复应向甲方按当时预算支付所需的工料费”。合同12-13约定：“租赁合同期满或租赁过程中终止合同时，乙方三日内将房屋交于甲方。交于甲方后房屋内乙方自行安装的设施及物品甲方有权按无主物处理”。
另查，2011年3月27日，许小楠与案外人郭晨签订《合作协议》，双方约定合作期限为3年，自2011年4月20日起至2014年4月20日止。被告提供涉诉房屋入股供经营使用，并以甲方名义申请营业执照；乙方负责具体的经营管理事宜。后案外人郭晨又以涉诉房屋入股与另一案外人李中民签订了《合作协议》。后李中民的朋友郑玉杰到原审法院陈述其后来租赁了涉诉房屋并向被告许小楠的丈夫交过租金，2013年4月22日后郑玉杰又将上述房屋租与案外人张磊使用。2013年10月20日，郑玉杰与被告康明强签订《出兑协议》，双方约定由郑玉杰将涉诉房屋出兑给被告康明强，并提供原租房合同和营业许可证，房屋租金向房主缴纳，出兑金额为8万元人民币，现涉诉房屋由康明强使用。另外，许小楠于2013年7月曾办理了“尚古轩茶叶店”营业执照的注销手续。
海洋信息中心提起诉讼，请求：1、判令康明强停止侵害，立即返还非法占用海洋信息中心位于河东区七纬路七十七号院11号楼103号的房屋；2、判令许小楠、康明强将上述房屋恢复原状；3、判令许小楠赔偿非法占用期间的房屋使用费30820元（自2013年7月15日至2013年11月28日）；4、判令许小楠支付至2013年11月28日的违约金30820元；5、判令许小楠支付自2013年11月28日至实际腾房之日的房屋使用费和违约金；6、诉讼费由许小楠、康明强承担。
原审法院认为，海洋信息中心与许小楠之间系租赁合同关系，在租赁合同到期后，许小楠作为承租人应当按照双方约定的时间和状态将租赁物也就是涉诉房屋恢复原状后腾空并交与海洋信息中心。在租赁期间，许小楠与案外人签订《合作协议》以涉诉房屋的使用权入股经营，且约定的合作期限明显超过海洋信息中心与其约定的租赁期间，并由此导致涉诉房屋被层层转租，以致于许小楠在与海洋信息中心的租赁合同到期后无法将涉诉房屋交于海洋信息中心，故许小楠应根据合同的约定承担违约责任。因此，许小楠应当支付海洋信息中心自2013年7月15日起至腾房之日止的房屋使用费，支付标准为原租金标准即每月6842.5元；同时，许小楠还应当支付海洋信息中心自2013年7月15日起至腾房之日止的违约金，支付标准为每日224.96元。但由于在海洋信息中心处尚有许小楠交纳的各项押金共计9000元，因此，许小楠在支付上述费用时应当将押金予以冲抵。另，康明强作为涉诉房屋的实际使用人，海洋信息中心要求其腾空涉诉房屋的请求符合法律规定，原审法院予以支持。关于其主张的损失一节，已超出本案审理的范围，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、自本判决生效之日起十日内，被告许小楠、康明强将坐落天津市河东区七纬路77号院11号楼103号房屋按原告提供的竣工图纸恢复原状后腾空并交与原告国家海洋信息中心；二、自本判决生效之日起十日内，被告许小楠一次性给付原告国家海洋信息中心自2013年7月15日起至实际腾房之日止的房屋使用费，支付标准为每月6842.5元；三、自本判决生效之日起十日内，被告许小楠一次性给付原告国家海洋信息中心自2013年7月15日起至实际腾房之日止的违约金，支付标准为每日224.96元。案件受理费12280元，由被告许小楠、康明强共同负担。”
原审法院宣判后，许小楠不服向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人海洋信息中心的诉讼请求，两审案件受理费由被上诉人承担。理由是：原审法院认定康明强与郑玉杰签订出兑协议，出兑金额为八万元没有依据；涉诉房屋没有收回责任不在上诉人；原审判决遗漏当事人郑玉杰。
被上诉人海洋信息中心答辩，原审判决认定事实清楚，适用法律得当，要求驳回上诉，维持原判。理由是，上诉人违反双方租赁合同的约定，擅自将租赁物转租，造成租赁物失控，故上诉人应当承担返还租赁物的义务并承担占用房屋期间的使用费和违约金。
被上诉人康明强未答辩。
二审审理期间，上诉人提交以下证据：证据一，电费通知单（复印件），证明被上诉人海洋信息中心为非法占用人供电，为非法占用人提供经营条件。证据二，1、收据（复印件），证明闫燕是被上诉人海洋信息中心负责房屋租赁的负责人；2、收条、短信记录（复印件），证明闫燕收取上诉人两万元诉讼费，上诉人积极履行交房义务，被上诉人海洋信息中心不行使权利。被上诉人海洋信息中心对上诉人提交的证据一以及证据二中的证据2的真实性表示异议，对证据二中的证据1的真实性无异议。经合议庭评议认为，依据最高人民法院颁布的《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。被上诉人海洋信息中心对上诉人提交的证据一以及证据二中的证据2的真实性表示异议，在无法核对原件的情况下对该证据的证明力不予确认。被上诉人海洋信息中心对上诉人提交的证据二中的证据1的真实性无异议，故对该证据的证明力予以确认。二被上诉人均未向法院提交新的证据。
本院经审理查明，被上诉人海洋信息中心在原审审理期间提交的许小楠与案外人郭晨签订《合作协议》，郭晨与李中民签订的《合作协议》，郑玉杰与张磊签订了《出租协议》以及郑玉杰与被告康明强签订《出兑协议》，因只有协议的复印件，许小楠对其在与郭晨签订《合作协议》中的签字表示异议，对其他协议表示不了解，因该证据的相关人员不是本案当事人，且协议均为复印件，故对原审查明涉及上述协议的事实，本院不予确认。在原审审理期间，被上诉人康明强认可实际使用涉诉房屋，上诉人对此予以认可。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。上诉人与被上诉人海洋信息中心签订房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家效力性、强制性规定，故该合同合法有效。合同期限届满，上诉人作为承租人，应当按照法律规定，履行返还租赁物的义务，原审被告作为实际占用人，原审法院判令其一并负有返还租赁物的义务正确。现上诉人作为承租人仍未履行返还租赁物的义务，原审法院判令其承担自合同届满的次日起至实际返还租赁物止，按照双方约定的租金标准，向被上诉人支付使用费并无不当。上诉人实际占用租赁物但未履行交付租金的义务，违反双方租赁合同的约定，应当承担违约责任，原审法院按照双方合同约定，判令其承当违约责任并无不妥。上诉人的上诉主张不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计80元，公告费560元，均由上诉人许小楠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
审 判 员 王 新
代理审判员 张晓彤
二〇一四年八月十二日
书 记 员 庞 艺
速 录 员 周晓琳