福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终6529号
上诉人（原审被告）：福州伊美尔国际贸易有限公司，住所地福建省福州市仓山区城门镇南江滨西大道198号福州海峡国际会展中心地下一层IBC0028（自贸试验区内），统一社会信用代码91350104M0001EJ64X。
法定代表人:林玉金。
委托诉讼代理人：林玉金，福建瑞权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福建海峡智贸投资管理有限公司，住所地福建省福州市仓山区城门镇南江滨西大道198号福州海峡国际会展中心地下一层，统一社会信用代码913500000774427635。
法定代表人：高晨生。
委托诉讼代理人：高提、陈启长，公司员工。
上诉人福州伊美尔国际贸易有限公司（以下简称“伊美尔公司”）因与被上诉人福建海峡智贸投资管理有限公司（以下简称“智贸公司”）租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初4397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
伊美尔公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、《租赁合同》第2.2条约定：“本合同签订之日起至开业之日为筹备期，租金从开业之日计算”，而上诉人所在的商场目前都是处于试营业状态，仍未正式开业，被上诉人无权要求上诉人支付租金，一审判决上诉人承担支付租金的义务有误。二、一审认定上诉人于2016年11月自行撤离租赁商铺及仓库有误，上诉人实际上并未主动进行闭铺，而是被上诉人强行进场进行锁铺，导致上诉人无法正常使用租赁场所。因此，提前终止合同的一方应当是被上诉人，其应当向上诉人承担相应的违约责任。正是由于被上诉人强制锁铺导致上诉人无法正常使用租赁商铺，上诉人支付的租金、物业费等各项费用应当截止至2016年10月，对于之后的费用上诉人有权拒绝支付。同时，被上诉人强制锁铺的行为可以认定是被上诉人提前终止与上诉人的租赁合同，其存在违约，而对于一审判决的违约金，在上诉人无过错的情况下不应由上诉人承担。三、上诉人承租的商铺至今未通过消防验收，被上诉人向上诉人提供的租赁商铺存在严重的消防安全隐患，而上诉人多次要求被上诉人整改，但被上诉人拒绝纠正，已构成违约，上诉人有权解除合同。四、退一步讲，即使上诉人在2016年11月自行撤离商铺，也是因为被上诉人提供的商铺因消防不合格存在重大安全隐患且被上诉人无法整改造成的，上诉人自行采取的合法手段以防范损失，并且以该合法行为提前解除与被上诉人的合同关系，上诉人的行为并不违反合同的约定，反而具有法律依据。因此，上诉人无需向被上诉人承担终止合同的违约金。五、上诉人为履行租赁合同已实际投入巨大资金进行商铺装修，如因被上诉人提供的商铺不合格造成合同解除，上诉人有权就前述装修损失向上诉人主张赔偿，或者相应进行抵扣上诉人应当交纳的费用。六、上诉人与被上诉人签订合同时，被上诉人承诺在招商时建立平行进口汽车城、韩国城，并引进旅游项目等，但始终都无法兑现其承诺，甚至还引进多家与上诉人有产品竞争的商铺，导致商铺同质化经营严重，各商铺之间恶劣低价等现象始终存在，严重影响上诉人的正常经营，被上诉人签订合同时已经向上诉人作出上诉承诺，而后又违背承诺，存在违约，上诉人有权针对前期的违约行为扣减费用的交纳。七、被上诉人提供给上诉人租用的仓库存在严重问题，其于2016年8月向上诉人收回仓库并进行整改，而在此期间，上诉人存放在仓库内的化妆用品发霉损坏，总计损失金额为62705元。正是被上诉人提供不符合要求的仓库导致上诉人经济损失，该损失应当折抵上诉人应当支付的费用。八、上诉人此前已交纳保证金50000元及水电押金3000元，在合同终止后，被上诉人应当全部返还已收到保证金，但被上诉人始终占用该笔保证金不予退还。且上诉人还遗留在商铺内的货架及其他物品仍未取回，被上诉人扣押至今，造成上诉人更大的经济损失，上诉人有权就保证金及货品损失相应扣减所交的费用。
智贸公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用正确，应予维持。一、上诉人关于其入住商场至今均处于试营业状态，并以此作为其拒缴租金的理由不能成立。讼争双方签订的《租赁合同》只是规定“本合同签订之日起至开业之日为筹备期，租金从开业之日计算”，并无试营业的约定，上诉人在开业时已向答辩人缴纳了第一期三个月的租金，本案标的是其后欠缴的租金，故上诉人关于至今还是“试营业”的说法不能成立。二、上诉人诉称答辩人“强制锁铺”并不存在，事实正如一审查明的事实，即上诉人自认其在与答辩人就租赁事宜不能达成一致意见的情况下，自行撤离租赁商铺及仓库。三、关于上诉人提出租赁场所未经过消防验收的上诉理由，答辩人提供的场所事实上在2012年5月就经福州市公安局消防支队榕公消验【2012】第0099号《建设工程消防验收意见书》验收合格。
智贸公司向一审法院起诉请求：一、伊美尔公司支付欠付的租金、物业费、电费等共计162242.17元；二伊美尔公司支付擅自终止合同违约金按三个月租金计21936元；三、伊美尔公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年8月30日，智贸公司与伊美尔公司签订《福建海峡智贸投资管理有限公司租赁合同（一）》。租赁合同约定：伊美尔公司承租智贸公司经营管理的位于福州市仓山区福州海峡国际会展中心地下一层IBC0016、IBC0028号商铺；租赁期限自2015年8月30日至2020年3月31日；商铺面积为182.8平方米，租金为第一、二年40元/平方米/月；物业服务费按7元/月/平方米收取，水电费等按实际收取，每月10日前交纳，水费3.5元/月/吨，电费1.35元/月/度；伊美尔公司如欲提前终止合同（中途撤场），应于撤商铺前九十天提出撤商铺申请书，经智贸公司书面同意后方可提前终止合同，并按支付三个月租金为违约金……。2015年11月17日，双方另签订《仓库租赁合同》，约定：伊美尔公司承租福州市仓山区福州海峡国际会展中心地下一层仓库；租赁期限自2015年11月17日至2020年3月31日；仓库面积为53平方米，租金为10元/平方米/月，每年递增10%；电费按每度电1.35元计……。合同签订后，伊美尔公司于2015年9月2日交付履约保证金50000元，2015年11月18日交付水电押金3000元、物业费2345.96元、仓库租金777.33元，2016年2月6日交付租金14384元、物业费2559.80元、水电费761.40元、仓租1060元。2016年11月，伊美尔公司自行搬离租赁的商铺及仓库，未支付自2016年4月1日至2017年8月31日期间的商铺租金、仓库租金。
一审法院认为，智贸公司与伊美尔公司之间签订的《福建海峡智贸投资管理有限公司租赁合同（一）》及《仓库租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，智贸公司与伊美尔公司双方均应按照合同的约定履行合同义务。伊美尔公司自认其在与智贸公司就租赁事宜不能达成一致意见的情况下，自行搬离租赁的商铺及仓库，该单方行为不符合合同约定提前终止合同的条件，不能产生提前解除合同的效力，智贸公司与伊美尔公司双方的租赁关系直至原告同意终止合同之日2017年8月31日才予以解除。根据合同的约定，伊美尔公司应将租金及物业服务费支付给智贸公司，然伊美尔公司未按约支付租金，伊美尔公司应当向智贸公司支付自2016年4月1日至2017年8月31日止的商铺租金124304元（182.8平方米×40元/平方米/月×17个月）、仓库租金9434元（53平方米×10元/平方米/月×9个月+53平方米×11元/平方米/月×8个月）、物业费21753.2元（182.8平方米×7元/月/平方米×17个月），上述费用扣减闭馆7天免交的商铺租金1706元、仓库租金124元、物业费299元，伊美尔公司应当支付商铺租金122598元、仓库租金9310元、物业费21454.2元。智贸公司与伊美尔公司双方均确认租赁产生电费6509.7元，伊美尔公司应当予以支付。上述产生的费用共计159871.9元，扣减海峡抵扣券360元，伊美尔公司应当向智贸公司支付159511.9元。关于空调电费2742元，双方各执一词，而智贸公司未提供该费用产生的事实依据，不予支持。因伊美尔公司提前终止合同，应按三个月商铺租金支付违约金21936元（182.8平方米×40元/平方米/月×3个月）。
一审判决：一、伊美尔公司应于判决生效之日起十日内向智贸公司支付租金、物业费、电费共计159511.9元；二、伊美尔公司于判决生效之日起十日内向智贸公司支付违约金21936元；三、驳回智贸公司的其他诉讼请求。案件受理费3984元，由智贸公司负担59元，伊美尔公司负担3925元。
二审中，双方当事人未提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。
本院认为，案涉租赁合同签订之后，伊美尔公司即占有使用租赁商铺并缴付租金至2016年3月31日止，故对其提出案涉商场未正式开业，智贸公司无权要求支付租金的抗辩意见，本院不予采纳。伊美尔公司在一审庭审中确认其因与智贸公司协商不下而自行撤铺，故其关于智贸公司强行锁铺应承担违约责任的辩称，本院亦不予采纳。伊美尔公司辩称商铺未经消防验收，其有权解除合同，智贸公司答辩中已提交公安消防部门的验收意见书证明案涉商铺已经消防验收合格，故对伊美尔公司的该项辩称，本院也不予采纳。此外，因在案并无证据证明讼争双方曾达成建立平行进口汽车城等口头承诺，故伊美尔公司以此为由主张智贸公司违约在行，亦不能成立。
关于伊美尔公司欠付租金、物业费金额的问题。本院注意到，伊美尔公司于2016年11月自行撤离租赁商铺及仓库，表明其以实际行为作出提前解除合同的意思表示，智贸公司对此亦知情，故欠付租金、物业费金额应计至伊美尔公司撤离之日为止。即，伊美尔公司应向智贸公司支付自2016年4月1日至2016年11月30日止的商铺租金58496元（182.8平方米×40元/平方米/月×8个月）、仓库租金4240元（53平方米×10元/平方米/月×8个月）、物业费10236.8元（182.8平方米×7元/月/平方米×8个月），上述费用扣减闭馆7天免交的商铺租金1706元、仓库租金124元、物业费299元，伊美尔公司应当支付商铺租金56790元、仓库租金4116元、物业费9937.8元。智贸公司与伊美尔公司双方均确认租赁产生电费6509.7元，扣除伊美尔公司原先缴付的水电押金3000元，剩余6509.7元伊美尔公司应当予以支付。上述产生的费用共计74353.5元，扣减海峡抵扣券360元，伊美尔公司应当向智贸公司支付73993.5元。另，对于伊美尔公司在签约之时向智贸公司缴付履约保证金50000元，因伊美尔公司提前解除合同，已构成违约，智贸公司有权没收该笔款项。
综上，伊美尔公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初4397号民事判决第二、三项；
二、变更福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初4397号民事判决第一项为“福州伊美尔国际贸易有限公司公司应于本判决生效之日起十日内向福建海峡智贸投资管理有限公司支付租金、物业费、电费共计73993.5元”。
本案一、二审案件受理费各3984元，由伊美尔公司负担2134元，智贸公司负担1850元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈光卓
审 判 员 薛闳引
审 判 员 王燕燕
二〇一八年九月七日
法官助理 陈 曦
书 记 员 刘 琳