江苏省苏州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏05执复146号
复议申请人（异议人、案外人）:朱国华，男，1971年8月29日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。
申请执行人：徐超，男，1987年12月7日出生，汉族，住江苏省昆山市。
被执行人：顾永妹，女，1966年1月25日出生，汉族，住上海市宝山区。
被执行人：唐根林，男，1963年8月23日出生，汉族，住上海市宝山区。
复议申请人朱国华因与申请执行人徐超、被执行人顾永妹、唐根林民间借贷纠纷一案执行中，不服江苏省昆山市人民法院（以下简称执行法院）（2017）苏0583执异112号执行裁定，向本院申请复议。本院于2018年10月24日受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。
申请执行人徐超与被执行人顾永妹、唐根林民间借贷纠纷一案，执行法院经审理后于2015年7月30日作出（2015）昆民初字第1817号民事判决：一、顾永妹、唐根林偿还徐超本金4281600元及利息449139.84元（2014年10月28日至判决生效之日的利息按中国人民银行同期同档贷款基准利息计算），于判决生效之日起十日内履行完毕。二、徐超分别在上述债权范围内以顾永妹、唐根林提供担保的位于昆山市××灯镇××号（房屋产权证号为18××23、18××82）、284号（房屋产权证号为18××34、18××85）房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。三、驳回徐超的其他诉讼请求。案件受理费46736元，减半收取23368元，由徐超负担337.18元，由顾永妹、唐根林负担23030.82元。因顾永妹、唐根林未能履行生效裁判确定的义务，徐超向执行法院申请强制执行。执行法院于2016年1月11日立案受理，执行案号：（2016）苏0583执517号。执行中，因被执行人顾永妹、唐根林未能自觉履行，执行法院依法查封了被执行人坐落于昆山市千灯镇景泾路284号、292号房地产，并委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司进行评估。评估机构评估后作出苏明（昆山）房地估字（2016）第0531-01号房地产估价报告。上述房地产及附属无证建筑的评估总价值为710.69万元。该报告载明评估报告的使用期限为2016年8月30日至2017年8月29日。上述评估报告执行法院依法向申请执行人与被执行人送达。其后，因申请执行人徐超撤回执行，本案终结本次执行程序。2017年5月5日，申请执行人徐超以被执行人未能履行义务为由，申请恢复上述生效法律文书的执行，执行法院于2017年6月22日立案恢复执行，执行案号（2017）苏0583执恢168号。恢复执行过程中，申请执行人与被执行人经协商，对上述涉案房地产作价720万元进行拍卖，同时要求一拍按七折拍卖。执行法院依法于2017年8月3日在昆山市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，对上述抵押房地产及附属无证建筑进行公开拍卖，拍卖时间为2017年9月4日10时起至2017年9月5日10时止（延时的除外），起拍价为504万元，增价幅度25000元，保证金100万元。2017年9月5日，上述财产由案外人经公开竞价，以504万元竞拍购得。依据上述拍卖成交结果，执行法院遂作出拍卖成交确权裁定将上述财产裁定归买受人所有。因上述房地产上存有其他人民法院司法查封，故执行法院于2017年9月22日向盐城市大丰市人民法院去函，将执行法院案件债权人优先权及司法拍卖并已成交的情况向首查封法院进行函告，并函请首查封法院解除上述房地产的保全措施。该院于2017年10月25日向执行法院出具《委托执行函》，并作出（2015）大民初第02510号民事裁定，解除对昆山市千灯镇景泾路284号、292号房地产（房屋产权证号为18××34、18××85、18××23、18××82）的查封，同时委托执行法院代为执行解除案涉房地产的查封措施。
2017年10月16日，案外人朱国华针对上述拍卖行为向执行法院提出书面执行异议。
案外人朱国华提出异议称，昆山法院在申请执行人徐超与被执行人顾永妹、唐根林民间借贷纠纷执行一案中，对被执行人顾永妹、唐根林位于昆山市千灯镇景泾路284号、292号房地产（房屋产权证号：18××34、18××85；18××23、18××82）的评估、拍卖程序不符合法律规定，损害了案外人朱国华的合法债权利益。朱国华因与唐根林民间借贷纠纷一案于2015年5月6日依法申请盐城市盐都区人民法院查封了被执行人位于昆山市千灯镇景泾路284号、292号房地产（房屋产权证号：18××34、18××85；18××23、18××82），目前异议人朱国华的查封仍处于法律规定的有效期限内。2017年10月9日，异议人从盐城市大丰区人民法院获悉，昆山法院已将上述财产进行了评估拍卖，异议人认为昆山法院的评估、拍卖程序不符合法律规定，损害了异议人的合法债权利益。1、昆山法院委托的上述房产价格偏低，不符合上述房产的实际市场价格；2、上述房产在拍卖时，评估价已超过法律规定的有效期；3、从昆山法院的材料显示，该财产并未经过流拍，评估价即为第一次拍卖的保留价，但成交价却从710.69万元变成504万元。故提出上述异议，申请中止（2017）苏0583执168号案件的执行，并依法对上列被执行财产重新进行评估、拍卖。
执行法院另查明，盐城市盐都区人民法院于2015年4月29日受理了朱国华与唐根林民间借贷纠纷一案。2015年5月4日，盐城市盐都区人民法院根据朱国华的申请，作出（2015）都民初字第00959号民事裁定，冻结唐根林250万元的银行存款或查封其等额财产，并于2015年5月6日查封上述昆山市千灯镇景泾路284号、292号房地产。该案后由盐城市中级人民法院指定盐城市大丰区人民法院管辖。
执行法院认为：执行法院执行的本案债权属于对查封财产依法享有抵押权的债权。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十九条规定享有优先受偿权。因本案债权属于终审裁决且已进入执行程序，为避免执行迟延亦为保护本案债权人合法权益，本院遂对涉案房地产进行处置。盐城市大丰区人民法院根据指定管辖确定系首查封法院，故执行法院在对查封财产处置后向首查封法院去函商请解除查封，首位查封法院同意并解除了上述保全措施。异议申请人因其与被执行人之间的债务纠纷依法提起诉讼并申请保全被执行人的财产，该财产上因已存在设立担保物权的其他债权，在法定可优先受偿的债权实现后异议人方可对剩余价值依法受偿，执行法院对上述财产进行的处分并未损害异议人的权益。
针对异议申请人所主张的异议事由，执行法院认为，在首次执行程序中，执行法院委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司对案涉房地产进行评估并作出房地产估价报告，该评估公司是依法设立的具有评估资质的合法评估机构，该评估报告已向执行当事人进行送达且均无异议，在恢复执行程序中执行当事人再次确认，并以此为依据进行作价。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款规定“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”故法院拍卖被执行人财产之前应当经过评估程序，并将评估报告作为拍卖价格的重要参考依据，而案涉房地产的最终变现价值取决于市场定价，此时评估结果仅仅是确定拍卖保留价的一个参考因素而不是绝对依据。法院在首次执行程序中，即已委托评估机构对案涉房地产进行价格评估，评估报告的使用期限为2016年8月30日至2017年8月29日，在此期间内，因执行当事人协商原因，申请执行人撤回执行申请。其后因被执行人仍未能履行，执行法院依照申请执行人的申请立案恢复执行，于2017年8月3日在司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，该时限节点仍在报告使用期限内，最终公开竞价的时点受网络拍卖公告期限制在该期限之外，但公开竞价过程的本身亦受市场调整，反映了拍卖标的物的真实价值；根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”人民法院对于起拍价的确定可直接在评估价或者市价的基础上降价确定，故对上述案涉房地产的第一次网络拍卖起拍价为执行当事人双方作价的720万元的七折（70%）即504万元，并未违反最高人民法院关于网络司法拍卖一拍起拍价的规定。综上，异议人的异议理由均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条之规定，裁定驳回了异议申请人朱国华的异议申请。
朱国华复议请求：撤销执行法院(2017)苏0583执异112号执行裁定书。事实与理由：执行法院在申请执行人徐超与被执行人顾永妹、唐根林民间借贷纠纷执行一案中，对被执行人顾永妹、唐根林位于昆山市千灯镇景泾路284号、292号房地产（房屋产权证号：18××34、18××85；18××23、18××82）的评估、拍卖程序不符合法律规定，损害了案外人朱国华的合法债权利益。复议人认为执行法院(2017)苏0583执异112号执行裁定书不仅内容违反法律规定，且作出的期限亦与法律相违，应予以撤销。理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条：人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。执行法院在受理该案申请执行并且准备对上述房产进行评估、拍卖前必定已知晓该房产早已被复议人申请查封。复议人是与该财产相关的利害关系人，评估报告作出后应当在五日内送达复议人，复议人享有对评估报告的异议权和申请重新评估的权利。但复议人至今未收到该评估报告，故拍卖所依据的评估报告应当无效；近年来，苏州房价成倍上涨，执行法院起拍时的时间节点已接近评估报告失效的时间节点，执行法院仍按该评估报告确定起拍价有失公允；最高院上述司法解释规定人民法院在执行程序中，对被执行人的财产被查封后，应当及时进行拍卖、变卖，而本案评估报告作出后，执行法院却同意申请执行人撤回执行申请，损害了其他债权人的利益。
本院经审查查明的事实与执行法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生第三人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案执行法院执行的债权系对查封财产依法享有抵押权的债权。复议人朱国华因其与被执行人之间的债务纠纷依法提起诉讼并申请保全被执行人的财产，该财产上因已存在设立担保物权的其他债权，在法定可优先受偿的债权实现后朱国华方可对剩余价值依法受偿，故执行法院对上述财产进行的处分并未损害朱国华的权益。其次，因执行中双方当事人协商之原因，申请执行人撤回执行申请，但执行法院对涉案房产公开拍卖的时间节点仍在评估报告的使用期限内。执行法院对案涉房产的网络拍卖起拍价为执行当事人双方作价的720万元的七折即504万元，亦未违反最高人民法院关于网络司法拍卖一拍起拍价的规定，故本案拍卖程序符合法律规定。综上，执行法院驳回朱国华的执行异议并无不当。朱国华的复议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回朱国华的复议申请，维持江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583执异112号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 高小刚
审判员 谢 坚
审判员 丁 兵
二〇一八年十一月十五日
书记员 刘 璐