海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终738号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈启扬。
委托诉讼代理人：蔡加特。
委托诉讼代理人：裴美玲。
被上诉人（原审被告、反诉原告)：三亚永晋实业有限公司。
法定代表人：冯德茂。
委托诉讼代理人：刘时云。
委托诉讼代理人：周志超。
上诉人陈启扬因与被上诉人三亚永晋实业有限公司（以下简称永晋公司）租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初8118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈启扬的委托诉讼代理人蔡加特、被上诉人永晋公司的委托诉讼代理人刘时云、周志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈启扬上诉请求：撤销（2016）琼0271民初8118号民事判决，改判支持一审诉求，即永晋公司继续履行《租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《综合管理服务协议》；永晋公司排除妨害将涉案租赁房屋返还陈启扬使用；陈启扬不予支付2016年4月10日至租赁房屋被排除妨害并返还使用之日的租金及综合管理费，已支付584301元顺延计算作为租赁房屋返还之日起的租金及综合管理费并驳回永晋公司反诉请求。
事实和理由：一、一审判决认定事实不清，租赁房屋停止使用及租赁房屋的消防无法验收通过的过错在于永晋公司，陈启扬已履行了租赁合同约定的义务。（一）租赁房屋停止使用的过错在于永晋公司。首先，案件的客观事实是永晋公司于2016年4月初擅自将租赁场地上锁、换锁，这是导致陈启扬无法使用场地的直接原因。陈启扬提供的录音证据中，永晋公司已明确承认其锁门的事实，但一审法院却以”其提供的录音资料只能证明双方对涉诉租赁房屋纠纷处理的情况进行交涉，且永晋公司在该录音资料中并没有明确承认锁门的行为”的理由否认录音资料的证明力，显然属于对事实认定的错误。在涉诉房屋被锁之后，陈启扬每次进入租赁场地，都需经过永晋公司人员开锁方可进入，而后永晋公司更是将租赁场地的卷闸门门锁直接更换，用于存储其他货物，给陈启扬实际使用租赁场地造成了根本性的障碍。其次，一审法院在判决中表述”永晋公司提供2016年5月份的《销售清单》证明陈启扬开设的工艺品店还在营业，陈启扬承认该清单的真实性，但认为是经过永晋公司开门经营后又被关门，对该证据的证明力予以采信，应认定陈启扬在2016年5月经营后才停业”明显与事实不符，陈启扬对永晋公司提交该证据的真实性并未予以认可，该证据没有证明力。第三，关于陈启扬2016年5月9日后已支付的租金30万元，永晋公司在”解除合同收回厂房通知单”（编号：YJ-
CQ-2016-08)中已予以确认，其表述为”2016年5月10日至2016年11月9日应缴租金、综合管理费金额为1705806.00元，至今已缴租金300000.00元”，一审法院将已支付的2016年5月9日后的30万元租金认定为陈启扬支付的保证金，显然是错误的，陈启扬的30万元保证金也已在合同签订后足额支付。因此，一审法院认定陈启扬2016年5月9日后没有继续支付租金也是错误的，一审判决中关于陈启扬应支付的拖欠租金、综合商业管理费、综合管理服务费的时间起算点也因此认定错误。（二）租赁房屋的消防无法验收通过的过错在于永晋公司。关于消防无法验收的问题，庭审中经一审法院询问，永晋公司已明确其整个租赁厂地的”大消防”已申报验收，但截至一审开庭之日，尚未办理完毕，也就是还没验收通过。在这种情况下，陈启扬承租范围内的”小消防”是缺乏申报验收条件的，也是无法申报的。一审法院将已有申报”小消防”验收的举证责任分配给陈启扬显然是错误的。永晋公司作为出租方，负有提供符合使用条件的房屋的义务，从本案来看，永晋公司提供的租赁场地因”大消防”没有通过，致陈启扬无法申报消防验收、无法营业，过错显然在于永晋公司。其次，双方因消防不合格被查封商城一事于2015年8月27日达成的《协议》，永晋公司免除陈启扬部分租金作为补偿陈启扬因被查封造成的损失，这也进一步证明永晋公司认可自身在陈启扬消防无法验收这件事情上是存在过错的。一审法院对该份《协议》认定为”这也说明当事人对租赁房屋使用中存在的瑕疵已进行协商处理，不应再以该事实作为不履行合同义务的原因”显然是错误的。该《协议》达成后租赁合同继续履行的基础是永晋公司应消除陈启扬无法申报消防验收的障碍、应消除陈启扬无法正常营业的障碍。但本案中，永晋公司在有能力消除上述障碍的情况下，直至一审开庭之日仍未能消除上述障碍，致租赁房屋使用中存在的瑕疵仍然存在，过错仍是在永晋公司一方。
二、租赁合同不存在继续履行障碍，一审法院认定租赁合同解除属于法律适用错误。首先，本案中，租赁合同的继续履行不存在不可克服的障碍，永晋公司在涉案租赁房屋无法使用中具有重大的过错，根据合同法的规定，陈启扬有权要求永晋公司消除妨碍、继续履行租赁合同。其次，从维护交易秩序的稳定及维护当事人合法权益的角度来看，陈启扬因承租该场地，投入巨大的装修、人员费用，合同继续履行显然更符合双方的合法权益，也更符合合同法的立法本意。第三，根据租赁合同约定，永晋公司行使单方解除权的条件是陈启扬拖欠租金超过二个月，但陈启扬在2016年5月9日之后仍有支付租金30万元，陈启扬截止2016年8月11日并不存在拖欠租金超过二个月的情形，永晋公司无权行使单方解除权。综上，永晋公司的违约行为致陈启扬无法正常使用涉案房屋，永晋公司亦不存在可以单方解除租赁合同的事由，为维护陈启扬的合法权益，望判如所请。
永晋公司辩称，一、陈启扬上诉称”租赁房屋停止使用的过错在于永晋公司”与事实不符，租赁房屋停止使用是陈启扬违法经营所致。陈启扬上诉称：”永晋公司于2016年4月初擅自将租赁场地上锁、换锁，致使陈启扬完全无法使用场地”不是事实。2015年1月份，因游客投诉陈启扬租赁的涉案场地强制消费被三亚市工商、质监、消防等多部门检查、查处，被责令停止营业，陈启扬2015年10份重新恢复经营后2016年4月又被游客投诉，当时荔枝沟工商所责令其应当停止经营，永晋公司也向其张贴送达《关于立即停止贵公司经营的函》，但陈启扬实际仍然在经营（有销货清单为证，销货清单的真实性陈启扬也予以认可），仅2016年4月21日至2016年5月19日间部分销货清单就有181张，销售金额为283501元。陈启扬经营到2016年5月20日时，又因消费者投诉，被三亚旅游委旅游警察支队、市质监局、市工商局检查、查处，因销售假冒、伪劣产品被市工商局于2016年6月23日没收不合格产品，吊销营业执照。自此陈启扬才停止经营。所以陈启扬诉称”永晋公司于2016年4月初擅自将租赁场地上锁、换锁，致使陈启扬完全无法使用场地”根本不是事实。永晋公司是在陈启扬营业执照被吊销后停止营业，其既不安排人员留守，又不能按时交纳租金，永晋公司才向其送达解除租赁合同的通知，为防止租赁场内的物品、设备安全，2016年8月份中旬后才加了一把锁。如果永晋公司2016年4月初便擅自将租赁场地上锁、换锁，怎么可能发生2016年5月20日商场被消费者投诉，致使吊销营业执照的事件。陈启扬显然在说谎。租赁房屋停止使用的过错完全在陈启扬。永晋公司送达解除租赁合同的通知中记载”至今已缴租金：300000元”是因为解除合同后，永晋公司将原保证金300000元作为冲抵租金看待，当时并未追究其违约责任，甚至到2016年10月份，永晋公司都向陈启扬的委托代理人林凤敏表示只要陈启扬尽快将租赁场内的物品、设备搬离，腾出房屋即可，没考虑过追究其违约责任。所以陈启扬主张其又缴纳2016年5月9日后的租金300000元不是事实。二、陈启扬上诉称”租赁房屋的消防无法验收的过错在永晋公司”与事实不符。陈启扬从未申报、安装消防工程，配置消防设施，且消防瑕疵并不是其不能经营的原因。永晋公司出租的涉案房屋系经三亚市发展和改革委员会、海南省三亚警备区后勤部审批备案，建筑物产权归海南省三亚警备区后勤部，属合法军产。双方签订的《租赁合同》第六条、第十三条明确约定永晋公司按现状（含消防现状）交付租赁物后由陈启扬负责消防，根据消防部门的规定及经营范围的要求申报安装消防工程，配置消防设施，做好消防工作，消防系统的设计、施工、验收等均由陈启扬负责，费用自理。2015年1月份，因游客投诉陈启扬租赁的涉案场地强制消费被三亚市工商、质监、消防等多部门检查、查处，由于陈启扬装修时破坏了永晋公司原有的消防设施，又没有依法申报、安装消防系统，被三亚市公安消防支队临时查封。三亚市公安消防支队出具的三公(河东）消封字[2015]第0005号《临时查封决定书》中写明的查封原因为建筑消防设施严重损坏（瘫痪)，不具备防火灭火功能，而不是无法通过消防验收。永晋公司出租的房屋七万多平方米，自2011年开业以来其它租户都能正常经营，唯独陈启扬违法经营被政府行政机关查处、查封，陈启扬租赁房屋被查封、查处不能正常经营的责任不在永晋公司，而是陈启扬自身违法经营造成的。2015年8月27日双方就消防查封事件所签订的《协议》已然证明陈启扬完全知晓租赁场所消防的现状，其同意继续履行合同并对永晋公司合同义务不再有纠纷，该协议并未约定永晋公司另外的消防义务，陈启扬其后也继续经营了将近一年，其经营行为与消防并无必然联系，不能经营的原因是其销售假冒、伪劣产品，营业执照被吊销。三、陈启扬上诉称：”租赁合同不存在继续履行的障碍，一审法院认定租赁合同解除属于法律适用错误”没有事实和法律依据。按租赁合同约定，拖欠租金或者水电费超过两个月，永晋公司就可以单方行使解除权。陈启扬自2016年5月10日起就拖欠永晋公司大量租金，已构成违约。其主张已支付租金30万元没有支付凭证、收据等客观证据材料予以证明，30万元就是双方约定的保证金，并不存在已支付30万元租金的事实。根据双方合同约定，在陈启扬未能按约支付租金的情况下，永晋公司2016年8月11日向其送达了《解除合同收回厂房通知单》，又于2016年9月19日在海南日报上刊登《解除合同通知》，涉案租赁合同已经解除。永晋公司主张解除合同，有事实根据和法律依据，应予支持。综上所述，请求驳回陈启扬的上诉请求，维持原判。
陈启扬向一审法院起诉请求：1、继续履行《租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《综合管理服务协议》，永晋公司排除妨害将涉案租赁房屋返还陈启扬使用；2、陈启扬不予支付2016年4月10日至租赁房屋被排除妨害并返还使用之日的租金及综合管理费，已支付584301元顺延计算作为租赁房屋返还之日起的租金及综合管理费。
永晋公司向一审法院反诉请求：1、确认涉诉《租赁合同》、《租赁合同补充协议》于2016年8月11日解除；2、陈启扬向永晋公司支付2016年5月10至2016年8月11日拖欠的租金及综合管理费881333.1元、2016年8月12日至11月25日占有使用费976100.1元及拆除搬运货物费用9.5万元；3、陈启扬向永晋公司支付自2016年11月26日起至滞留物搬离之日止的占用使用费（按每月每平方米31元，占用面积1555平方米计算）；4、陈启扬支付解除合同违约金825390元。
一审法院认定事实：1、关于停止使用租赁房屋过错的事实。陈启扬没有提供直接证据证明永晋公司于2016年4月初停止其使用租赁房屋，其提供的录音资料只能证明双方对涉诉租赁房屋纠纷处理的情况进行交涉，且永晋公司在该录音资料中并没有明确承认锁门的行为，对该录音资料不予采纳。另外，永晋公司提供2016年5月份的《销货清单》证明陈启扬开设的工艺品店还在该月经营，陈启扬承认该清单的真实性，但认为是经过永晋公司开门经营后又被关门，对该证据的证明力予以采信，应认定陈启扬在2016年5月经营后才停业。当事人对陈启扬交纳的房租金额计算至2016年5月9日止的事实无异议，陈启扬对此后至今未交房租的事实亦无异议。陈启扬除提供上述录音资料外，没有提供其他证据证明未按时交纳房租的免责事由，对其所述未交纳房租系永晋公司过错造成的事实不予采信。另外，陈启扬支付租赁保证金30万元在租赁合同违约责任条款约定可以抵扣违约损失，而不是作为租金抵扣，不应认定为陈启扬2016年5月9日后继续支付租金的事实。2、关于单方解除合同的事实。由于陈启扬没有按时交纳租金，自2016年5月10日至8月11日拖欠时间已达三个月，永晋公司按合同约定可以行使单方解除合同的权利。永晋公司于2016年8月11日在租赁经营的工艺品店张贴《解除合同收回厂房通知单》，陈启扬亦承认已知道该事实才提起诉讼，应认定解除合同的通知已于2016年8月11日送达陈启扬。3、关于租赁房屋占有使用的事实。从当事人提供的照片来看，陈启扬所经营的商店2016年8月11日已锁门停止使用。永晋公司提供清理存放滞留货物的照片与本院到现场勘察的现状一致，且永晋公司提供的《见证说明》、搬运劳务费发票与上述照片形成证据链，能证明永晋公司于2016年11月26日自行清理陈启扬在租赁房屋存放的货物。根据现场勘察，现在存放货物占用的租赁房屋面积为1410平方米。另外，永晋公司提供2016年11月28日出具搬运费金额为24271.84元的发票，与客观事实相符，应予采信。另一张2017年1月4日出具拆除空调费24200元的收据，与搬运的时间不符，而且票据形式不规范，且又没有其他证据证明已实际支付该款，对该证据不予采纳。
一审法院认为，涉诉租赁房屋业经主管部门批准建设，该房屋是否通过消防验收合格，只是影响房屋交付使用，但不影响房屋租赁合同的效力。因此，永晋公司与陈启扬签订《租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《综合管理服务协议》，应认定合法有效。另外，永晋公司将房屋租赁给陈启扬进行经营，陈启扬作为经营者改装房屋后应按规定申报相应的消防验收，陈启扬陈述由于永晋公司出租的房屋未申报消防验收，导致其经营的商场未能申报消防验收的事实，没有提供相应证据予以证明，不予采信。从2015年2月8日三亚市公安消防支队做出《临时查封决定书》，查封商场的原因系”建筑消防设施严重损坏（瘫痪），不具备防火灭火功能”，要求整改后才能继续经营；而且，陈启扬之后也继续使用房屋经营，这也说明出租房屋不属于禁止投入使用的范围。另外，双方当事人因消防不合格被查封商场一事亦于2015年8月27日达成《协议》，永晋公司免除陈启扬房租2558709元作为补偿其损失，租赁合同继续履行。这也说明当事人对租赁房屋使用中存在的瑕疵已进行协商处理，不应再以该事实作为不履行合同义务的原因。陈启扬停止经营的主要原因是其经营违规，被工商、质检部门查处，而不是永晋公司提供的租赁房屋不符合使用条件。按租赁合同约定，拖欠租金或者水电费超过二个月，永晋公司可以单方行使解除权。陈启扬自2016年5月10日起开始拖欠房租，且没有免责事由，至2016年8月11日已拖欠房租达三个月之久，而且租赁房屋亦不进行经营，该行为已构成违约，永晋公司主张解除合同，有事实根据和法律依据，应予支持。虽然解除合同通知是以张贴及报纸公告的方式送达，但陈启扬表示已知道该事实，应认定解除合同的通知已于2016年8月11日送达陈启扬，涉案《租赁合同》、《租赁合同补充协议》自该日起解除。对永晋公司关于确认解除涉诉租赁合同的主张，予以支持。为此，陈启扬主张继续履行租赁合同，及已付房租延期抵销的诉讼请求，无事实根据和法律依据，不予支持。另外，租赁合同解除后，陈启扬应支付拖欠的房租、占有使用费及赔偿违约损失。涉案《租赁合同》、《租赁合同补充协议》将租赁费用分别规定为租金、综合商业管理费，这两种费用交纳的方式和时间不一致，且适用违约后果亦不相同，不应合并认定为租金的标准计算违约金。根据合同约定，陈启扬应向永晋公司支付的款项如下：1、2016年5月10日至8月11日拖欠租金330156元（即12元/平方米/月×9171平方米×3个月）、综合商业管理费495234元（即18元/平方米/月×9171平方米×3个月）、综合管理服务费27513元（即1元/平方米/月×9171平方米×3个月），合计852903元；2、2016年8月12日至11月25日解除合同后的占有使用费，该费用可参照租金计算，即381513.6元（即12元/平方米/月×9171平方米×3个月14天）；3、2016年11月26日至今滞留货物的占有使用费，可参照租金标准，按占有使用面积1410平方米、每日占有使用费为564元（即12元/平方米/月×1410平方米÷30天）计算至滞留货物全部搬离返还房屋之日止；4、搬运费24271.84元；5、按合同约定解除合同违约金330156元（即12元/平方米/月×9171平方米×3个月）。对于永晋公司超出上述应付款项金额的部分，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，遂判决：一、驳回陈启扬的诉讼请求；二、陈启扬与三亚永晋实业有限公司于2014年6月18日签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》于2016年8月11日解除；三、陈启扬于判决生效之日起十日内向三亚永晋实业有限公司支付2016年5月10日至8月11日拖欠的租金330156元、综合商业管理费495234元、综合管理服务费27513元及2016年8月12日至11月25日解除合同后的占有使用费381513.6元、搬运费24271.84元，合计1258688.44元；四、陈启扬于判决生效之日起十日内向三亚永晋实业有限公司支付2016年11月26日至今滞留货物的占有使用费（参照租金标准，按占有使用面积1410平方米、每日占有使用费为564元计算至滞留货物全部搬离返还房屋之日止）；五、陈启扬于判决生效之日起十日内向三亚永晋实业有限公司赔偿解除合同违约金330156元；六、驳回三亚永晋实业有限公司其他反诉请求。
二审中，陈启扬提交了银行转账记录，证明陈启扬曾转账30万元租金至永晋公司员工刘冯账户中。法庭令永晋公司提交公司员工记录以便核实和陈启扬交纳费用明细。
对当事人二审争议的事实认定如下：一、关于2016年5月16日陈启扬是否交纳了30万元租金的问题。永晋公司提交了刘冯的养老保险缴费工资清单。经核实，刘冯社保交在三亚永晋汽车文化城有限公司名下，实际都是受雇于三亚永晋公司。永晋公司庭后提供的《关于陈启扬交纳费用明细的说明》中亦认可该30万元已收到。对于该笔30万元转账，认定为陈启扬交纳的房租。二、关于陈启扬上诉中提出的2016年4月租赁场所被永晋公司上锁的问题。本院认为录音证据是双方就相关问题进行交涉的过程，陈启扬一方虽有提到永晋公司上锁，但永晋公司并未明确承认。且陈启扬在2016年4、5月份仍在营业，推定永晋公司并未对该场地上锁。
本院认为，本案的争议焦点是：1、《租赁合同》是否达到合同中约定的解除条件；2、永晋公司整体消防验收未通过是否导致陈启扬停止经营；3、其他款项如何处理。
1、《租赁合同》是否达到合同中约定的解除条件。双方当事人签订的《租赁合同》第二条”租赁期限为一年”。在《租赁合同补充协议》中，写明”主合同签订期限为一年从2014年6月10日起至2015年6月9日止，因为乙方经营性质需延长租赁期限，即从2014年6月10日起至2023年6月9日止”；第四条约定租金每半年一付，陈启扬应于已付租金对应租期满前一个月向永晋公司缴纳下半年租金。第五条约定综合商业管理费每平方米18元与租金同时交纳。逾期不缴的视陈启扬违约，永晋公司有权单方终止本协议。收回陈启扬的租赁经营场地、不退还陈启扬租赁合同保证金，并追究陈启扬违约责任。2015年8月27日双方签订的《协议》中，第一条，甲方免除房屋2015年2月10日至2015年11月9日租金，及综合管理费，共计2558709元。第三条乙方应于2015年11月10日免租期结束后七日内一次性付清第二期租金含综合管理费（2015年11月10日至2016年5月9日）扣除前期已交三个月租金825390元，应缴租金、管理费共计880416元”，上述《租赁合同补充协议》和《协议》应视为对主合同的补充和变更。在双方产生纠纷前，陈启扬实际租赁时间为2014年6月10日至2016年5月9日。其中2014年6月10日至2014年8月9日为装修免租期；2015年2月10日至2015年11月9日为《协议》约定的免租期。陈启扬实际有偿使用该房屋期限分为两个半年。根据约定，陈启扬应于2016年4月10日前缴纳下一期租金和综合商业管理费，共计1650780元[（租金12元+综合商业管理费18元）×9171平方米×6个月]。但陈启扬于2016年5月16日仅支付了30万元，尚拖欠应缴纳的租金和管理费1350780元。涉案场地每日的费用9171元（租金12元+综合商业管理费18元/30天×9171平方米），陈启扬已拖欠租金和综合管理费达2个月，即达到合同约定的解除合同的条件。永晋公司发出解除合同函时，陈启扬已拖欠应缴纳的租金和管理费达1350780元，符合合同约定的解除合同条件。一审确认双方合同已解除正确。
2、永晋公司整体消防验收未通过是否导致陈启扬被停止经营。陈启扬称其承租房屋的”小消防”验收需要永晋公司所有厂房建筑整体消防验收通过为前提条件，但并未提供相关证据证明。陈启扬主张永晋公司曾因消防不合格被查封商城一事于2015年8月27日达成《协议》，永晋公司免除陈启扬部分租金作为补偿，证明永晋公司在消防无法通过验收事情上存在过错。本院认为，双方租赁合同中第6.2款约定，”乙方（陈启扬）负责消防、防火安全。甲方（永晋公司）按现状（含消防现状）交付租赁后，乙方在租赁期间须严格遵守执行《中华人民共和国消防条例》及有关法规，根据消防部门的规定及经营范围的要求申报，安装消防工程，配置灭火器等消防设施，做好消防工作。禁止储存危险、易燃、违禁物品。因乙方违反本条约定产生的一切责任及损失由乙方承担。”事发后，双方协商一致签订《协议》，明确约定双方保证为此次查封事件不再有任何纠纷，且对于2015年11月9日前甲方的合同义务乙方保证不再有任何纠纷。陈启扬不得再以消防查封为由提出要求。一审判决对该问题说理充分，陈启扬的该项主张本院不予支持。
3、其他款项如何处理问题。（1）截止2016年8月11日陈启扬尚拖欠解除租赁合同前的租金30156元、综合商业管理费495234元、综合管理服务费27513元，合计552903元，应予支付。（2）2016年8月12日至11月25日解除合同后的占有使用费可参照租金计算，即381513.60元（即12元/平方米/月×9171平方米×3个月14天）。陈启扬在永晋公司发出解除函后且自己已停止经营的情况下，没有及时清理物品应承担占用期间的过错责任。永晋公司在发出解除函后未及时依法清理，造成扩大损失也有责任。本院认为，占有使用费损失应各自承担一半。一审处理欠妥，应予纠正。故陈启扬应向永晋公司支付占有使用费190756.80元。（3）2016年11月26日至今，因永晋公司将占有使用面积由9171平方米缩小至1410平方米，因此滞留货物的占有使用费应由陈启扬承担，按照每日564元计算至滞留货物全部搬离返还房屋之日止。（4）陈启扬应承担搬运费24271.84元。（5）陈启扬应承担按合同约定解除合同违约金330156元（12元/平方米/月×9171平方米×3个月）。
综上所述，陈启扬的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初8118号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；
二、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初8118号民事判决第三项为”陈启扬于判决生效之日起十日内向三亚永晋实业有限公司支付2016年8月11日前拖欠的租金30156元、综合商业管理费495234元、综合管理服务费27513元及2016年8月12日至11月25日解除合同后的占有使用费190756.80元的、搬运费24271.84元，合计767931.64元”。
一审本诉受理费72658元（陈启扬已预交）由陈启扬负担；一审反诉受理费14511.25元（三亚永晋实业有限公司已预交），由陈启扬负担11609元，三亚永晋实业有限公司负担2902.25元；二案件受理费72658元（陈启扬已预交），由陈启扬负担58126.40元，三亚永晋实业有限公司负担14531.60元。
本判决为终审判决。
审判长陈德雄
审判员梁泽
审判员王晓艳
二〇一七年十一月八日
法官助理曹原
书记员贺素贞
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[{法规名称:\'《中华人民共和国著作权法实施条例（2002年）》\',Items:[{法条名称:\'第四条\',法条内容:\' 第四条
著作权法和本条例中下列作品的含义： [ly] （一）文字作品，是指小说、诗词、散文、论文等以文字形式表现的作品；[ly]
（二）口述作品，是指即兴的演说、授课、法庭辩论等以口头语言形式表现的作品；[ly]
（三）音乐作品，是指歌曲、交响乐等能够演唱或者演奏的带词或者不带词的作品；[ly] （四）戏剧作品，是指话剧、歌剧、地方戏等供舞台演出的作品；[ly]
（五）曲艺作品，是指相声、快书、大鼓、评书等以说唱为主要形式表演的作品；[ly]
（六）舞蹈作品，是指通过连续的动作、姿势、表情等表现思想情感的作品；[ly]
（七）杂技艺术作品，是指杂技、魔术、马戏等通过形体动作和技巧表现的作品；[ly]
（八）美术作品，是指绘画、书法、雕塑等以线条、色彩或者其他方式构成的有审美意义的平面或者立体的造型艺术作品；[ly]
（九）建筑作品，是指以建筑物或者构筑物形式表现的有审美意义的作品；[ly]
（十）摄影作品，是指借助器械在感光材料或者其他介质上记录客观物体形象的艺术作品；[ly]
（十一）电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品，是指摄制在一定介质上，由一系列有伴音或者无伴音的画面组成，并且借助适当装置放映或者以其他方式传播的作品；[ly]
（十二）图形作品，是指为施工、生产绘制的工程设计图、产品设计图，以及反映地理现象、说明事物原理或者结构的地图、示意图等作品；[ly]
（十三）模型作品，是指为展示、试验或者观测等用途，根据物体的形状和结构，按照一定比例制成的立体作品[ly]\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国著作权法（2010年）》\',Items:[{法条名称:\'第十条第一款\',法条内容:\'
第十条 著作权包括下列人身权和财产权： [ly] （一）发表权，即决定作品是否公之于众的权利；[ly]
（二）署名权，即表明作者身份，在作品上署名的权利；[ly] （三）修改权，即修改或者授权他人修改作品的权利；[ly]
（四）保护作品完整权，即保护作品不受歪曲、篡改的权利；[ly]
（五）复制权，即以印刷、复印、拓印、录音、录像、翻录、翻拍等方式将作品制作一份或者多份的权利；[ly]
（六）发行权，即以出售或者赠与方式向公众提供作品的原件或者复制件的权利；[ly]
（七）出租权，即有偿许可他人临时使用电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品、计算机软件的权利，计算机软件不是出租的主要标的的除外；[ly]
（八）展览权，即公开陈列美术作品、摄影作品的原件或者复制件的权利；[ly] （九）表演权，即公开表演作品，以及用各种手段公开播送作品的表演的权利；[ly]
（十）放映权，即通过放映机、幻灯机等技术设备公开再现美术、摄影、电影和以类似摄制电影的方法创作的作品等的权利；[ly]
（十一）广播权，即以无线方式公开广播或者传播作品，以有线传播或者转播的方式向公众传播广播的作品，以及通过扩音器或者其他传送符号、声音、图像的类似工具向公众传播广播的作品的权利；[ly]
（十二）信息网络传播权，即以有线或者无线方式向公众提供作品，使公众可以在其个人选定的时间和地点获得作品的权利；[ly]
（十三）摄制权，即以摄制电影或者以类似摄制电影的方法将作品固定在载体上的权利；[ly] （十四）改编权，即改变作品，创作出具有独创性的新作品的权利；[ly]
（十五）翻译权，即将作品从一种语言文字转换成另一种语言文字的权利；[ly]
（十六）汇编权，即将作品或者作品的片段通过选择或者编排，汇集成新作品的权利；[ly] （十七）应当由著作权人享有的其他权利。[ly]
著作权人可以许可他人行使前款第（五）项至第（十七）项规定的权利，并依照约定或者本法有关规定获得报酬。[ly]
著作权人可以全部或者部分转让本条第一款第（五）项至第（十七）项规定的权利，并依照约定或者本法有关规定获得报酬。[ly]\'},{法条名称:\'第十一条第一款\',法条内容:\'
第十一条 著作权属于作者，本法另有规定的除外。[ly] 创作作品的公民是作者。[ly]
由法人或者其他组织主持，代表法人或者其他组织意志创作，并由法人或者其他组织承担责任的作品，法人或者其他组织视为作者。[ly]
如无相反证明，在作品上署名的公民、法人或者其他组织为作者。[ly]\'},{法条名称:\'第十五条第一款\',法条内容:\' 第十五条
电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品的著作权由制片者享有，但编剧、导演、摄影、作词、作曲等作者享有署名权，并有权按照与制片者签订的合同获得报酬。[ly]
电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品中的剧本、音乐等可以单独使用的作品的作者有权单独行使其著作权。[ly]\'},{法条名称:\'第四十八条\',法条内容:\'
第四十八条
有下列侵权行为的，应当根据情况，承担停止侵害、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任；同时损害公共利益的，可以由著作权行政管理部门责令停止侵权行为，没收违法所得，没收、销毁侵权复制品，并可处以罚款；情节严重的，著作权行政管理部门还可以没收主要用于制作侵权复制品的材料、工具、设备等；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
[ly] （一）未经著作权人许可，复制、发行、表演、放映、广播、汇编、通过信息网络向公众传播其作品的，本法另有规定的除外；[ly]
（二）出版他人享有专有出版权的图书的；[ly]
（三）未经表演者许可，复制、发行录有其表演的录音录像制品，或者通过信息网络向公众传播其表演的，本法另有规定的除外；[ly]
（四）未经录音录像制作者许可，复制、发行、通过信息网络向公众传播其制作的录音录像制品的，本法另有规定的除外；[ly]
（五）未经许可，播放或者复制广播、电视的，本法另有规定的除外；[ly]
（六）未经著作权人或者与著作权有关的权利人许可，故意避开或者破坏权利人为其作品、录音录像制品等采取的保护著作权或者与著作权有关的权利的技术措施的，法律、行政法规另有规定的除外；[ly]
（七）未经著作权人或者与著作权有关的权利人许可，故意删除或者改变作品、录音录像制品等的权利管理电子信息的，法律、行政法规另有规定的除外；[ly]
（八）制作、出售假冒他人署名的作品的。[ly]\'},{法条名称:\'第四十九条第一款\',法条内容:\' 第四十九条
侵犯著作权或者与著作权有关的权利的，侵权人应当按照权利人的实际损失给予赔偿；实际损失难以计算的，可以按照侵权人的违法所得给予赔偿。赔偿数额还应当包括权利人为制止侵权行为所支付的合理开支。[ly]
权利人的实际损失或者侵权人的违法所得不能确定的，由人民法院根据侵权行为的情节，判决给予五十万元以下的赔偿。[ly]\'}]},{法规名称:\'《最高人民法院关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》\',Items:[{法条名称:\'第七条第一款\',法条内容:\'
第七条 当事人提供的涉及著作权的底稿、原件、合法出版物、著作权登记证书、认证机构出具的证明、取得权利的合同等，可以作为证据。[ly]
在作品或者制品上署名的自然人、法人或者其他组织视为著作权、与著作权有关权益的权利人，但有相反证明的除外。[ly]\'},{法条名称:\'第八条第一款\',法条内容:\'
第八条 当事人自行或者委托他人以定购、现场交易等方式购买侵权复制品而取得的实物、发票等，可以作为证据。[ly]
公证人员在未向涉嫌侵权的一方当事人表明身份的情况下，如实对另一方当事人按照前款规定的方式取得的证据和取证过程出具的公证书，应当作为证据使用，但有相反证据的除外。[ly]\'},{法条名称:\'第二十五条第一款\',法条内容:\'
第二十五条 权利人的实际损失或者侵权人的违法所得无法确定的，人民法院根据当事人的请求或者依职权适用著作权法第四十八条第二款的规定确定赔偿数额。[ly]
人民法院在确定赔偿数额时，应当考虑作品类型、合理使用费、侵权行为性质、后果等情节综合确定。[ly]
当事人按照本条第一款的规定就赔偿数额达成协议的，应当准许。[ly]\'},{法条名称:\'第二十六条第一款\',法条内容:\' 第二十六条
著作权法第四十八条第一款规定的制止侵权行为所支付的合理开支，包括权利人或者委托代理人对侵权行为进行调查、取证的合理费用。[ly]
人民法院根据当事人的诉讼请求和具体案情，可以将符合国家有关部门规定的律师费用计算在赔偿范围内。[ly]\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》\',Items:[{法条名称:\'第一百四十四条\',法条内容:\'
第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。[ly]\'}]}]};if
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"中国音像著作权集体管理协会与向斐侵犯著作财产权纠纷一审民事判决书501\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2014-12-15\\\\\",\\\\\