安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初8445号
原告（反诉被告）：郝红爱，女，汉族，1987年2月11日出生，户籍地安徽省马鞍山市雨山区，；
委托代理人：高超，安徽世纪天元律师事务所律师。
委托代理人：程亚坤，安徽世纪天元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈西良，男，汉族，1977年7月10日出生，户籍地安徽省涡阳县。
委托代理人：王宏芹，安徽蓝雁律师事务所律师。
被告：李永华，女，汉族，1974年5月29日出生，户籍地安徽省涡阳县。
原告（反诉被告）郝红爱诉被告（反诉原告）陈西良、被告李永华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月28日受理本诉，2016年11月26日受理反诉后，依法适用简易程序，由审判员ＸＸ独任审判，就本诉、反诉公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）郝红爱及其委托代理人高超、程亚坤、被告（反诉原告）陈西良及其委托代理人王宏芹到庭参加诉讼，被告李永华经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郝红爱诉称：两被告为夫妻关系。2016年7月24日，被告一委托被告二，通过房产中介居间介绍，与原告签订《存量房买卖合同》及附件，合同约定由原告购买被告陈西良单独所有的一套房产，同时也约定了购房定金、购房总价款、付款方式、违约责任等内容。合同签订后，原告积极履行合同项下义务，于合同签订当日即向被告陈西良账户支付48000元购房定金，后因被告未依合同约定逾期办理银行提前还贷预约手续致使原告无法履行后续付款义务，经原告多次电话、发函后仍未果。现合同约定的房屋产权过户手续办理期限已届满，被告仍拒不按约履行，被告的违约行为导致原告无法履约也产生了相应损失，为维护自己合法权益，现原告诉至法院，请求判令：一、请求判令解除原、被告之间的《存量房买卖合同》；二、判令两被告支付原告违约金349600元；三、判决两被告偿还原告定金48000元；四、判令被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）陈西良辩称：本案中被告陈西良无任何违约行为，相反是被告存在多次违约的情形。合同签订后，被告积极履行合同。按照合同附件四第二条第一款约定，被告应于2016年7月30日前与银行预约好提前还贷，并于当日双方共同到银行进行还款。鉴于2016年7月30日为周末，银行不接受预约还款，被告遂于2016年7月29日与中介联系，中介告诉被告一银行已经预约好，银行人员告知当时可以随到随还，不需要提前预约。被告又立即与银行进行了确认，确认之后，被告于2016年7月29日下午即到银行等候原告还款。但原告告诉被告，其钱款还没有筹齐，不能办理还款，这是原告第一次违约，且是首先违约。按照合同附件四第第二条第二款，原告应在2016年9月1日前将792000元存入被告托管账户，原告至今也未将首付款支付给被告，原告再次违约。截止到2016年9月23日起诉之日，原告未履行合同，原告一直违约。所以根据双方签订的购房合同附件四第十条的约定，原告违约应向被告支付房款的20%即349600元的违约金。本案中李永华与陈西良已经离婚，在买卖合同时作为委托代理人身份，而非合同当事人，也非产权人，是以被告一的名义出卖房屋，不是本案适格主体。受陈西良的委托卖房，委托权限为代签购买协议、代收房款事宜，其本人与原告之间信息不能代表陈西良观点，也没有和陈西良商量，仅代表其个人观点而已。本案中原告与被告签订合同后，原告本应该积极筹集资金，按照合同约定的期限履行付款的义务，或者向被告表示其资金已经筹备齐，要求被告同时履行合同，但原告并没有这样做，也没有支付购房款的意图和行为，本案中原告没有提供任何证据证明原告筹集和准备了相应的购房款，表示过要支付房款的愿望，而是消极的与案外人李永华进行聊天，意图获取被告违约的证据。从李永华与原告聊天对话，可以看出原告并未表明其坚持购房以及要求支付付款，而是说“你先尽快确定好，我才好确定下面怎么做”，这句话也表示了其与李永华协商，并且同意了李永华的意见，至始至终，原告也表示按照合同履行付款义务。其与李永华短信对话，完全是一种圈套，意欲获取违约金，从而获取非法利益。套取李永华的话意，存在首先违约、多次违约的情形，所以被告才提出要求与原告解除合同，按照合同的约定，被告不需要支付违约金。原告起诉要求解除合同，根据定金罚则，其也无权要求退还定金，且要向原告支付违约金。
被告李永华在其庭前提交的答辩状中辩称：我与陈西良已经离婚，在签订买卖合同时作为委托代理人身份，并非合同当事人和产权人，不是适格被告。受陈西良委托卖房，委托权限为代签购房协议、代收房款。本人于原告间的信息不代表陈西良观点，也没有与陈西良商量，仅代表个人观点。我于7月31日听说买方凑不齐首付款而不想进行购房时，才想到与买方进行协商，既然买方不想买此房屋，才与对方协商解约，只是没有在短信中直接说明。原告与本人的对话完全是远的全套，意欲通过支付48000元得定金而获取巨额的非法利益。后来仔细查看合同才了解到，因原告在7月30日前没有按合同约定及时支付相应款项，违约在先，故原告应向被告承担违约责任。
被告（反诉原告）陈西良反诉称：反诉人委托案外人李永华与被反诉人于2016年7月24日签订了的《存量房买卖合同》，合同附件四第二条约定：“甲方（反诉人）应于2016年7月30日前将银行提前还贷预约好，预约好后当日内，甲、乙双方（乙方：被反诉人）双方共同到银行办理还贷手续，乙方支付叁拾伍万元购房款给甲方，用于还清该套房产所欠的银行抵押贷款。首付款柒拾玖万贰仟元，乙方应该在2016年9月1日前存入托管账户。”反诉人要求被反诉人按该约定履行支付350000元购房款以及支付购房首付款，但被反诉人不予履行。双方签订的购房合同附件四第十条的约定，被反诉人违约应向反诉人支付房款的20%即349600元的违约金，故反诉人特依法提出上述反诉请求：一、请求判决被反诉人向反诉人支付违约金349600元；二、请求判决本案诉讼费全部由被反诉人承担。
原告（反诉被告）郝红爱辩称：根据最高院关于证据的若干规定，被告反诉已经超过期限，请求驳回。反诉人的反诉请求无事实和法律根据，无证据支持，事实是反诉人违约，被反诉人一直积极要求履行合同，并没有违约行为。反诉人并没有要求被反诉人支付350000元购房款，而是在2016年7月30日之后，就不愿意卖房，并刻意拖延，反诉人在事实与理由部分的陈述与事实不符。
根据当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明事实如下：2016年7月24日，经中介公司居间，被告李永华代被告陈西良与原告郝红爱签订《存量房买卖合同》。合同第一条约定：甲方（被告陈西良）将位于合肥市滨湖新区滨湖假日花园B9幢201室的房屋的房屋卖于乙方（原告郝红爱），房屋权属证号为合产字第××，建筑面积93.63平方米。合同第二条约定：存量房转让价款为1748000元；甲方承诺，乙方只需按本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定之外的其他房款。合同第十条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反法律、法规的前提下，签订的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，除房价款外，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；甲乙双方承诺签约行为人承担本合同所有违约责任。合同附件三约定：甲方购买此方时，向中国银行申请了总额约470000元的抵押贷款，本合同签订时，贷款余额约为350000元，甲方应向中国银行申请提前还贷并提交相关材料。当日，被告李永华代被告陈西良另与原告郝红爱签订补充协议及附件四。附件四第一条约定：乙方应于2016年7月24日向甲方支付购房定金48000元。附件四第二条约定：首付款1142000元，甲方应在2016年7月30日前将银行提前还贷预约好，预约好后当日内，甲乙双方共同到银行办理还贷手续，乙方支付350000元购房款给甲方（乙方为甲方偿还银行本金和利息冲抵首付款），用于还清该套房产所欠银行抵押贷款；首付款792000元，乙方应于2016年9月1日前存入托管账户。附件四第三条约定：剩余房款558000元，乙方以商贷方式支付并存入托管账户。附件四第五条约定：甲、乙双方共同到房地产管理部门申请存量房转移登记时间为支付完全部首付款当日，共同到房屋所在地房管局办理过户手续。附件四第六条约定：甲、乙双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心产权监理处分中心对存量房转让价款进行资金托管，双方应于2016年9月1日前共同到该存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》。附件四第九条约定：甲方承诺：甲方有权出售此房产，若为共有房产，在签订本协议时已经得到其他共有人书面同意，且出售的房产无法律、行政法规禁止转让的情形。附件四第十条约定：甲、乙双方任何一方违反本补充协议任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款20%的违约金责任。签约当日，原告通过其公公ＸＸ的银行账户向被告陈西良账户转账支付定金48000元，被告李永华代陈西良向原告郝红爱出具定金收据予以确认。自2016年7月31日起，被告李永华短信告知原告因小孩上学问题，房屋可能不再出售。2016年8月6日至8月13日，被告李永华在短信中告知原告房屋仍不一定出售，要求原告购买别的房源并退回原告定金。2016年8月13日，原告和两被告在中介公司协商履约事宜，但双方未达一致意见。2016年8月31日，原告委托律师向被告李永华发送律师函，陈述了双方的履约情况，要求李永华在接到该函之日起七日内预约还贷并通知原告办理还贷手续，但被告仍未履行。2016年9月1日，被告陈西良分别通过微信和彩信的方式向原告发送《解除合同通知书》，认为原告经被告通知未履行还贷手续，故要求解除合同，且由原告承担房价款万分之五十的违约金。
另查明，案涉房屋于2012年3月8日登记在被告陈西良名下。2015年4月10日，两被告登记离婚。2016年7月24日，陈西良出具委托书，该委托书主要载明：陈西良委托李永华销售位于合肥市滨湖新区翰林苑9幢201室的房屋，包括授权代签的购买协议，代收房款的事宜，本人对于受托人与相关人签署的协议所为的一切法律行为均表示同意，并享有相应的权利和承担相应义务。截至2016年7月30日，原告的公公ＸＸ个人账户上存有余额445822.99元。
再查明，在庭审中，被告陈西良当庭表示同意解除《存量房买卖合同》。
以上事实，有原告李永华提供的原、被告身份信息、《存量房买卖合同》及附件、《授权委托书》复印件、房产证复印件、短信记录、情况说明、律师函及EMS投递记录被告陈西良提供的《解除合同通知书》、短信、微信截图、离婚证等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：被告李永华代被告陈西良与原告签订的《存量房买卖合同》及补充协议，系原告郝红爱与被告陈西良的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应秉持诚实守信原则履行己方义务。现原告诉至法院，要求解除《存量房买卖合同》，被告陈西良当庭表示同意，不违反法律规定，本院予以认可。依据合同附件四的约定，被告陈西良应在2016年7月30日前将银行还贷预约好，但被告陈西良提供的通话录音中的通话主体的身份不能确定，银行亦未出庭作证或出具证明，故该录音真实性不能确定，不能证明被告履行了预约银行还贷义务；被告陈西良仅提供通话记录而无通话录音，不足以证明其通话内容，其主张已催促原告还款证据不足；另，结合原告与被告李永华的短信往来可认定被告以孩子上学问题不愿意继续出售房屋的事实，故综合全案证据，可确认被告未履行预约银行还贷手续并单方拒绝出售房屋的事实，被告构成根本违约，在合同解除后，被告应退还定金48000元并支付总房款20%违约金349600元。对于违约责任的承担主体，虽然《存量房买卖合同》第十条第二款约定甲乙双方承诺由“签约行为人”承担合同所有违约责任，但合同对“签约行为人”约定不明，且被告李永华在本案中仅作为陈西良的代理人而非合同相对人，被告陈西良在庭审中也主张违约责任由己方承担，故原告要求李永华承担责任无事实和法律依据，本院对此不予支持。
被告陈西良反诉称原告未按合同约定支付首付款350000元用于提前还贷和剩余首付款792000元于2016年9月1日前存入托管账户，但被告未举证证明其已经按照合同约定的时间先预约银行还贷和办理资金托管手续并告知原告，故被告实际上违约在先，且依据本院查明的事实，原告的公公ＸＸ个人账户已存有足够提前还贷的款项，故被告陈西良主张原告违约无事实依据，本院对此不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除案涉《存量房买卖合同》；
二、被告（反诉原告）陈西良于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）郝红爱定金48000元；
三、被告（反诉原告）陈西良于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）郝红爱违约金349600元；
四、驳回原告（反诉被告）郝红爱其他的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）陈西良全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7644元，减半收取3822元，由被告（反诉原告）陈西良负担；反诉案件受理费6544元，减半收取3272元，由被告（反诉原告）陈西良负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 孙 健
二〇一七年二月二十四日
书记员 许子豪
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。