广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1003号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈慧玉，女。
上诉人（原审原告、反诉被告）：邝妹，男。
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈净意，女。
委托代理人：张念，广东陈梁永钜律师事务所律师。
委托代理人：熊光荣，广东陈梁永钜律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：江光军，男。
委托代理人：钟洁，广东瀚杰律师事务所律师。
委托代理人：董通，广东瀚杰律师事务所律师。
上诉人陈慧玉、邝妹、陈净意因与上诉人江光军房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第5201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月25日，陈慧玉、邝妹、陈净意因本案向原审法院提出诉讼，请求判令：1、确认陈慧玉、邝妹、陈净意与江光军的租赁合同关系于2013年4月30日终止。2、江光军支付拖欠的2013年4月租金12555元及滞纳金（以12555元为基数，按照每日5%，从2013年4月6日计至付清之日）。3、江光军支付房屋占有费（按照每月12555元标准，从2013年5月1日计至案涉房屋实际交还陈慧玉、邝妹、陈净意之日止）及滞纳金（以江光军每月拖欠的房屋占有使用费为基数，按照银行同期同类贷款利率，从每月6日计至江光军实际支付房屋占有费完毕之日止）。4、陈慧玉、邝妹、陈净意无需返还江光军支付的押金16000元。5、江光军立即向陈慧玉、邝妹、陈净意返还位于东莞市南城区某某村（某某步行街）某某街二层、三层房屋。
江光军因本案向原审法院提出反诉，请求判令：1、陈慧玉、邝妹、陈净意赔偿装修损失369309.5元。2、陈慧玉、邝妹、陈净意赔偿江光军经营性财产损失16212元。3、陈慧玉、邝妹、陈净意返还江光军房屋租赁押金16000元。
原审法院经审理查明：陈慧玉、邝妹、陈净意分别系位于东莞市南城区某某村（某某商业步行街）三处房屋的权属人，层数均为三层，建筑面积分别为648平方米、530.28平方米、105.36平方米。陈慧玉、邝妹、陈净意将上述房屋二、三层（以下简称案涉房屋）租赁给江光军。
一、关于双方租赁合同关系成立过程。
陈慧玉、邝妹、陈净意主张：陈慧玉、邝妹、陈净意于2004年3月23日委托东莞市南城某某步行街与案外人凌彦珍签订租赁合同，将案涉房屋租给凌彦珍，约定：租用期限为2004年4月1日至2012年3月31日止；合同签订时，凌彦珍需缴纳两个月的租金16520元作为押金；第八年租金为每月12555元；凌彦珍每月向步行街办公室交纳清洁费、治安费、公用水电费等，共计1239元；过期交费者，每天须加收当月所有费用总额的5%作为滞纳金；凌彦珍违约，所缴纳的一切费用不做退还。上述租赁合同签订后，承租方多次变更，约在2012年3月前，江光军开始承租案涉房屋。陈慧玉、邝妹、陈净意与江光军达成协议，陈慧玉、邝妹、陈净意收取江光军押金16000元，在凌彦珍租赁合同基础上，将租赁期延长至2013年4月30日止，租金、滞纳金、违约责任、权利义务等按照凌彦珍租赁合同执行。双方没有重新签订租赁合同，而是在凌彦珍租赁合同背面书写“租赁期限延长至2013年4月30日止”的内容，并将该合同给了江光军。
江光军对凌彦珍租赁合同不予确认，认为与本案无关。江光军主张：江光军没有承继凌彦珍租赁合同中的权利和义务，江光军向东莞市南城某某步行街交纳的管理费为每月500元，并非凌彦珍租赁合同约定的标准。江光军是在2012年5月28日开始承租案涉房屋，陈慧玉、邝妹、陈净意与江光军口头达成协议，约定：租期为五年，租期至2017年5月30日止。当日，江光军向陈慧玉、邝妹、陈净意支付押金16000元。关于每月租金，江光军主张2013年7月26日案外人陈忠令受陈慧玉、邝妹、陈净意委托，向江光军发出《关于尽快支付房屋租金的函》，该函显示江光军拖欠租金及利息如下：2013年3月为1800元（未付完），2013年4月为6800元，2013年5月至7月均为17600元，江光军以此主张每月租金为6800元。
陈慧玉、邝妹、陈净意确认有委托案外人陈忠令处理案涉房屋的相关租赁事宜，但没有授权陈忠令于2013年7月26日向江光军发出《关于尽快支付房屋租金的函》，且该函不是原件，没有陈慧玉、邝妹、陈净意或陈忠令签名。
二、关于江光军承租案涉房屋后的装修情况。
江光军主张2012年6月将装修图纸交给陈慧玉、邝妹、陈净意确认，并将图纸放在陈慧玉、邝妹、陈净意处。江光军委托案外人童某某对案涉房屋进行了装修，共花费369309.5元，江光军为此提交《房屋装修合同》、收款收据、童某某的证人证言、收据、送货清单、送货单予以证明。江光军表示童某某回老家，暂时无法要求其出庭作证。装修完毕后，江光军多次要求陈慧玉、邝妹、陈净意签订书面的租赁合同，但陈慧玉、邝妹、陈净意一直推诿。
陈慧玉、邝妹、陈净意对上述证据不予确认，陈慧玉、邝妹、陈净意主张交付给江光军的案涉房屋带有装修，陈慧玉、邝妹、陈净意没有同意江光军装修案涉房屋，江光军实际也没有装修。
关于案涉房屋装修价值是否鉴定问题，陈慧玉、邝妹、陈净意认为不应鉴定，理由为江光军未在举证期内申请鉴定，且本案事实及证据表明没有鉴定必要。江光军主张陈慧玉、邝妹、陈净意不认同案涉房屋装修数额，应由陈慧玉、邝妹、陈净意申请鉴定，不应加重江光军举证责任。
三、关于江光军租金支付情况。
双方确认江光军是以现金方式支付租金，但陈慧玉、邝妹、陈净意主张有向江光军开具部分租金的收款收据，后因江光军多次迟延交租及未足额交租，在江光军要求下陈慧玉、邝妹、陈净意后续没有开具租金收据。江光军主张没有提出不要陈慧玉、邝妹、陈净意开收据的要求，基于信任陈慧玉、邝妹、陈净意所以没有要其开具租金收据。
四、关于双方的租赁合同是否到期。
双方确认2013年5月2日，陈慧玉、邝妹、陈净意委托东莞市南城某某步行街办公室向江光军经营的富丽旅馆发出《通知》，其内容为“现南城某某步行街接到你铺位2、3楼富丽旅馆房东陈慧玉委托通知。你铺位租赁合同期在2013年4月30日已到期……限你铺位在2013年5月15日17：00前自行撤离经营场地……”。
陈慧玉、邝妹、陈净意主张2013年4月30日租期届满后多次要求江光军返还案涉房屋，并支付租金、占用费及滞纳金，但江光军拒不履行。在双方多次协商未果后，陈慧玉、邝妹、陈净意于2013年5月17日向东莞市南城区篁村派出所报案。
江光军主张：双方口头约定租赁合同于2017年5月30日到期。陈慧玉、邝妹、陈净意在未与江光军协商情况下擅自施工，于2013年5月初强拆楼梯，分别于2013年5月中下旬、2013年10月初两次切断案涉房屋的水电，严重影响江光军正常经营，江光军要求陈慧玉、邝妹、陈净意赔偿经营财产损失16212元。
陈慧玉、邝妹、陈净意主张没有对案涉房屋进行断水断电及拆除楼梯，且租赁合同已到期，江光军拒不搬离，相应经营财产损失应由其自行承担。
原审法院依陈慧玉提交的《调查取证申请书》，向东莞市公安局南城分局篁村派出所（以下简称篁村派出所）调取两份《询问笔录》，在江光军的《询问笔录》中，江光军表示“2012年6月3日，江光军从李春泉转过富丽旅店，江光军改为公寓经营。由于转过来的合同到2013年4月30日过期，于是江光军提前几个月找业主陈慧玉谈到期续约的问题，但陈慧玉说要跟其他业主商量，迟点答复。双方谈过几次，都没有协商好续约的问题”。陈慧玉、邝妹、陈净意对两份《询问笔录》予以确认；江光军对两份《询问笔录》真实性、合法性予以认可，但对关联系不确认。
另查明，江光军承租案涉房屋用于经营富丽旅店，但没有办理相关营业执照。
原审法院认定以上事实的依据有：陈慧玉、邝妹、陈净意提供的房地产权证、凌彦珍租赁合同、《证明》、《通知》，江光军提供的收款收据、《关于尽快支付房屋租金的函》、《授权委托书》、信封、《房屋装修合同》、收款收据、证人证言、收据、送货清单、送货单、《通知》、《委托书》、照片、光盘、国内住宿登记表、收款收据，原审法院调取的《询问笔录》，以及原审法院的庭审笔录等。
原审法院认为，对于陈慧玉、邝妹、陈净意与江光军已成立租赁合同关系，双方均无异议，原审法院依法予以确认。陈慧玉、邝妹、陈净意已取得案涉房屋的房地产权证，且没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，因此双方成立的租赁合同关系合法有效。
陈慧玉、邝妹、陈净意主张双方租赁合同中的租金、滞纳金、违约责任、权利义务等按照凌彦珍租赁合同执行，并在凌彦珍的租赁合同背面书写“租赁期限延长至2013年4月30日止”后将该合同给了江光军，但没有提交相关证据予以证明，且江光军对此不予认可，原审法院依法不予采信。
对于租期。无论是按照陈慧玉、邝妹、陈净意主张的2012年3月之前至2013年4月30日，还是江光军主张的2012年5月28日至2017年5月30日，租期均超过了六个月以上。陈慧玉、邝妹、陈净意与江光军确认双方没有重新签订书面的租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，双方未采用书面形式的，视为不定期租赁，双方可以随时解除合同，但陈慧玉、邝妹、陈净意解除合同应在合理期限之前通知江光军。陈慧玉、邝妹、陈净意于2013年5月2日委托东莞市南城某某步行街办公室向江光军发出《通知》，要求江光军于2013年5月17日17：00至前搬离。原审法院据此认定双方租赁合同已于2013年5月2日解除，对于陈慧玉、邝妹、陈净意关于确认双方租赁合同关系已于2013年4月30日终止的诉讼请求，原审法院依法不予支持。租赁合同既已解除，陈慧玉、邝妹、陈净意要求江光军返还案涉房屋，原审法院依法予以支持。
对于租金数额。（一）按照一般交易习惯，江光军以现金方式缴纳租金后，陈慧玉、邝妹、陈净意应开具租金收据给江光军，且陈慧玉、邝妹、陈净意在原审庭审中主张已向江光军开具部分租金收据。江光军主张基于信任未要求陈慧玉、邝妹、陈净意开具租金收据，不符合常理，原审法院不予采信。江光军在原审庭审中不确认陈慧玉、邝妹、陈净意所主张的每月12555元租金标准，也不向原审法院提交陈慧玉、邝妹、陈净意开具给江光军的租金收据，应承担举证不能的法律后果。（二）江光军依据《关于尽快支付房屋租金的函》，主张每月租金为6800元，但该函没有陈慧玉、邝妹、陈净意或陈忠令的签名，陈慧玉、邝妹、陈净意也不予确认，原审法院依法不予采信。且该函显示，4月租金为6800元，5、6、7月租金却远超4月达到17600元，不符合常理。（三）江光军租赁了陈慧玉、邝妹、陈净意建筑面积共计1283.64平方米（共三层）中的两层，江光军所主张的租金6800元明显过低。结合上述分析，对于江光军关于每月租金为6800元的主张，原审法院依法不予采信。对于陈慧玉、邝妹、陈净意关于每月租金为12555元的主张，原审法院依法予以采信。
江光军以陈慧玉、邝妹、陈净意单方解约及干扰江光军经营为由拒不支付租金及占有使用费，不符合相关法律规定。陈慧玉、邝妹、陈净意要求江光军支付2013年4月租金12555元，原审法院依法予以支持。《通知》中陈慧玉、邝妹、陈净意要求江光军于2013年5月17日17：00之前搬离，即陈慧玉、邝妹、陈净意诉求的房屋占有费实为逾期腾房占有使用费，因此江光军应按照每月租金12555元的标准向陈慧玉、邝妹、陈净意支付2013年5月18日至江光军归还案涉房屋之日止的逾期腾房占有使用费。对陈慧玉、邝妹、陈净意诉求的其他占有使用费部分，原审法院依法不予支持。
对于滞纳金。陈慧玉、邝妹、陈净意主张依照凌彦珍租赁合同计收江光军拖欠的2013年4月租金的滞纳金，江光军对此不予认可，且主张每日5%的标准明显过高。原审法院认为，江光军并非凌彦珍租赁合同的相对人，陈慧玉、邝妹、陈净意依照凌彦珍租赁合同之约定，以每日5%的标准计收江光军拖欠2013年4月租金12555元的滞纳金，原审法院依法不予支持。对于逾期腾房占有使用费的滞纳金，因双方没有约定，原审法院对此不予支持。
对于押金16000元。因双方对违约责任没有进行书面约定，且陈慧玉、邝妹、陈净意没有证据证明江光军违约需要没收押金，因此，对于陈慧玉、邝妹、陈净意关于无需返还押金16000元的诉讼请求，原审法院依法不予支持。对于江光军要求陈慧玉、邝妹、陈净意返还16000元押金的反诉请求，原审法院依法予以支持。
对于装修损失369309.5元。原审法院认为：1、江光军没有证据证明其装修有经过陈慧玉、邝妹、陈净意同意，且陈慧玉、邝妹、陈净意主张江光军实际没有装修；2、江光军不申请关于装修损失的司法鉴定；3、江光军提供了童某某证人证言，但童某某没有出庭作证；4、在原审法院调取的《询问笔录》中江光军明知2013年4月30日租赁合同到期，与陈慧玉、邝妹、陈净意协商续期未果。因此，对于江光军要求陈慧玉、邝妹、陈净意赔偿装修损失369309.5元，原审法院依法不予支持。
对于经营性财产损失16212元。因为江光军租期为不定期，陈慧玉、邝妹、陈净意已发出《通知》要求江光军办搬离，因此对于江光军要求陈慧玉、邝妹、陈净意赔偿租赁合同解除之后的经营性财产损失16212元，原审法院依法不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认江光军与陈慧玉、邝妹、陈净意之间的租赁合同关系于2013年5月2日解除。二、江光军自判决发生法律效力之日起五日内向陈慧玉、邝妹、陈净意支付2013年4月份的租金12555元。三、江光军自判决发生法律效力之日起五日内向陈慧玉、邝妹、陈净意支付逾期腾房占有使用费（按照每月12555元的标准，从2013年5月18日计至江光军向陈慧玉、邝妹、陈净意归还东莞市南城区某某村（某某商业步行街）二、三层房屋之日止）。四、江光军自判决发生法律效力之日起五日内向陈慧玉、邝妹、陈净意返还位于东莞市南城区某某村（某某商业步行街）二、三层房屋。五、陈慧玉、邝妹、陈净意自判决发生法律效力之日起五日内向江光军退回押金16000元。六、驳回陈慧玉、邝妹、陈净意的其他诉讼请求。七、驳回江光军的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉诉讼费2134元，陈慧玉、邝妹、陈净意已预交，由陈慧玉、邝妹、陈净意承担1706元、江光军承担428元；一审反诉诉讼费3661元，江光军已预交，江光军承担3541元，陈慧玉、邝妹、陈净意承担120元。
上诉人江光军不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定租赁合同关系于2013年5月2日解除且不支持江光军的赔偿请求没有法律依据。1、江光军与陈慧玉、邝妹、陈净意经协商后约定租赁期限为5年，自2012年6年月1日至2017年5月31日止，每月租金6800元。陈慧玉、邝妹、陈净意称日后再签订书面租赁合同，江光军基于对陈慧玉、邝妹、陈净意的信任，并未要求陈慧玉、邝妹、陈净意立即签订书面租赁合同，甚至每个月缴纳租金也没有要求陈慧玉、邝妹、陈净意开具收据。2、双方协商好租赁事实后，江光军将装修图纸交于陈慧玉、邝妹、陈净意并经得陈慧玉、邝妹、陈净意同意后，江光军进行房屋装修，共花费369309.5元。3、陈慧玉、邝妹、陈净意不仅拒绝签订书面租赁合同，且单方违法解除租赁合同，给江光军造成重大经济损失，在租赁期间陈慧玉、邝妹、陈净意多次违法断水断电，强拆楼梯，江光军曾多次向东莞市南城某某步行街办公室反映均未得到处理。基于上述事实，江光军有权行使抗辩权，即拒付租金、拒绝腾房。（二）原审法院认定案涉房屋每月的租金数额为12555元没有事实与法律依据。1、从江光军在原审中提交的《关于尽快支付房屋租金的函》及委托书、邮寄信封显示，案涉房屋2014年4月份的租金为6800元，而该委托书、通知函的原件亦在江光军处且邮寄信封封皮上有陈忠令的签名，原审法院不予认定函件的效力是不当的。2、陈慧玉、邝妹、陈净意并未提交任何证据证明租金数额，原审法院判决江光军支付陈慧玉、邝妹、陈净意租金没有依据。综上，请求本院撤销原审判决第一、二、三、四、七项判决。
上诉人陈慧玉、邝妹、陈净意不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）陈慧玉、邝妹、陈净意于2004年3月23日签订的《南城某某步行街铺位租赁合同》（以下简称案涉租赁合同）应为双方租赁关系的依据，案涉租金、滞纳金、违约责任及权利义务等应当按照该合同执行。原审法院认定双方不存在书面租赁合同属于认定事实不清。1、2004年3月23日，陈慧玉、邝妹、陈净意委托东莞市南城某某步行街与凌彦珍签订案涉租赁合同后，案涉商铺的承租方经过多次变更，最后由江光军承租使用。案涉租赁合同期限届满前，江光军向陈慧玉、邝妹、陈净意申请延长租赁期限，双方达成一致，约定在案涉租赁合同期满后延长至2013年4月30日，陈慧玉在江光军持有的案涉租赁合同原件的背面上书写了“租赁期限延长至2013年4月30日止”的内容并签名进行确认。2、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干》第七十五条的规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。依据上述规定，案涉租赁合同应为双方租赁关系的合同的依据。3、江光军在篁村派出所的《询问笔录》中已经承认“由于转过来的合同到2013年4月30日到期”，充分说明双方是在案涉租赁合同的基础上达成的约定，江光军确实承接了案涉租赁合同的权利义务，应受该合同的约束。（二）案涉商铺租赁期限已于2013年4月30日届满，双方的租赁关系应于2013年4月30日终止，原审法院认定租赁关系于2013年5月2日解除有误。1、如前所述，案涉租赁合同关系应为双方租赁关系的依据，该合同现由江光军持有。2、陈慧玉、邝妹、陈净意于2013年5月2日委托某某步行街向江光军送达《通知》，明确通知江光军承租案涉商铺租赁期限于2013年4月30日届满，并限期江光军退还案涉商铺。江光军在当天签收了该《通知》，进一步说明案涉租赁期限为2013年4月30日届满。3、篁村派出所制作的《询问笔录》，被询问人陈忠令陈述“租期到2013年4月30日届满”，江光军本人亦陈述“由于转过来的合同到2013年4月30日到期”，均证明双方约定的租赁期限于2013年4月30日届满。（三）江光军按照案涉租赁合同的约定，应当向陈慧玉、邝妹、陈净意支付租金、租金滞纳金、逾期腾房占有使用费及滞纳金。1、根据案涉租赁合同第三条第6款约定，过期交费者每天需加收当月所有费用总额的5%作为滞纳金，如一个月不交费作乙方违约处理。江光军未交纳2013年4月的租金，按照合同的约定应当支付租金的滞纳金。2、虽然双方未约定逾期腾房的占有使用费的滞纳金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定，陈慧玉、邝妹、陈净意有权要求江光军按照银行同期同类贷款利息收取腾房占有使用费的滞纳金。（四）江光军拖欠2013年4月份的租金，违反案涉租赁合同的约定，陈慧玉、邝妹、陈净意有权不予退还江光军交付的押金16000元。综上，请求本院：1、改判原审判决第一项为确认陈慧玉、邝妹、陈净意与江光军的租赁合同关系于2013年4月30日终止。2、改判原审判决第二项为江光军向陈慧玉、邝妹、陈净意支付2013年4月份的租金12555元及滞纳金（以拖欠租金12555元为基数，从2013年4月6日计算至租金支付完毕之日止）。3、改判原审判决第三项为江光军向陈慧玉、邝妹、陈净意支付逾期腾房占有使用费（按照每月12555元的标准，从2013年5月1日起，计算至江光军实际交付案涉商铺之日止）及滞纳金（以12555元为基数，按照银行同期同类贷款利率，从每月6日起计至江光军实际支付占有使用费止）。4、改判原审判决第五项为陈慧玉、邝妹、陈净意无须退回押金16000元。5、撤销原审判决第六项。
针对江光军的上诉请求，陈慧玉、邝妹、陈净意的答辩意见与其上诉意见一致。
针对陈慧玉、邝妹、陈净意的上诉请求，江光军的答辩意见与其上诉意见一致。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕江光军与陈慧玉、邝妹、陈净意上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院作如下分析：
关于双方是否签订书面租赁合同的问题。首先，陈慧玉、邝妹、陈净意主张应按照其与凌彦珍的租赁合同的条款履行权利义务，并在凌彦珍的租赁合同背面书写“租赁期限延长至2013年4月30日止”后将该合同给了江光军，但陈慧玉、邝妹、陈净意并未提供证据予以证明，江光军对此也不予以认可，陈慧玉、邝妹、陈净意主张的该交易行为与通常交易习惯不符，本院难予采信。其次，虽然江光军在篁村派出所中陈述其转过来的合同到2013年4月30日到期，但其亦称系从李春泉手中转过案涉租赁物进行经营，而现有证据并未表明江光军所称转过来的合同系按照凌彦珍的合同履行权利义务。因此，陈慧玉、邝妹、陈净意提供的证据足以证明双方的租赁关系是按照凌彦珍的合同约定履行权利义务，本院对其该主张不予支持。虽然双方均未提供书面证据证明双方的租赁关系，但鉴于双方均确认已经形成事实上的租赁关系，本院予以确认。
关于租赁期限的问题。首先，双方确认陈慧玉、邝妹、陈净意于2013年5月2日委托南城某某步行街办公室向江光军发出《通知》，《通知》上的内容显示，江光军经营的铺位于2013年4月30日到期，并要求江光军于2013年5月15日17：00前自行搬离。江光军本人在该《通知》上签名确认。其次，陈慧玉、邝妹、陈净意的委托人陈忠令及江光军本人在篁村派出所的《询问笔录》中均陈述案涉租赁合同于2013年4月30日到期。鉴于公安机关制作的《询问笔录》具有较高的真实性与客观性，且江光军签收《通知》时并未提出异议，本院采信陈慧玉、邝妹、陈净意的主张，即双方的租赁关系于2013年4月30日到期，原审法院认定双方租赁合同关系于2013年5月2日解除有误，本院予以纠正。由于双方的租赁合同关系于2013年4月30日终止，故江光军主张陈慧玉、邝妹、陈净意单方违约解除合同并据此拒付租金、拒绝腾房没有法律依据。
关于租金及租金滞纳金的问题。第一，租金标准如何认定。江光军提交《关于尽快支付房屋租金的函》主张每月租金为6800元，但该函并没有陈忠令的签名确认，陈慧玉、邝妹、陈净意亦不予认可。考虑到租赁物的建筑面积超过1000平方米，参考附近的地段同类型租赁物的租赁情况、案涉租赁物的面积，并结合陈慧玉、邝妹、陈净意与凌彦珍约定的同期的租金标准等因素，本院采信陈慧玉、邝妹、陈净意的主张即案涉租赁物每月租金为12555元。第二，租金滞纳金如何认定。如前所述，双方没有签订书面租赁合同，故陈慧玉、邝妹、陈净意主张按照其与凌彦珍签订的合同约定以拖欠租金总额的5%计算滞纳金缺乏合同依据，本院不予支持，但江光军拖欠2013年4月份的租金必然导致了陈慧玉、邝妹、陈净意不能一并获得该时段的租金孳息，江光军应当支付逾期给付租金的利息，以拖欠租金12555元为本金，按照银行的同期同类贷款利率，从2013年4月6日计算至实际清偿之日止。原审法院没有支持陈慧玉、邝妹、陈净意的给付逾期租金利息的主张不当，本院予以纠正。
关于房屋占有使用费及利息的问题。如前所述，双方租赁合同于2013年4月30日到期，而陈慧玉、邝妹、陈净意明确表示不愿意继续租给江光军，故江光军应当在租赁合同到期后将租赁物返还给陈慧玉、邝妹、陈净意。江光军在租赁合同到期后一直占用案涉租赁物，故江光军应当参照双方原有履行租金标准向陈慧玉、邝妹、陈净意支付房屋占有使用费，即按照每月12555元的标准从2013年5月1日支付至江光军实际搬离之日止。由于江光军拒不返还租赁物造成陈慧玉、邝妹、陈净意的租金损失，陈慧玉、邝妹、陈净意主张逾期腾房占有使用费的利息损失有理，本院予以支持。江光军应当按照银行的同期同类贷款利率，每月以12555元为本金，从每月6号起计算至实际清偿之日止。原审法院对此认定有误，本院予以纠正。
关于押金的问题。因双方没有对违约责任进行书面约定，故陈慧玉、邝妹、陈净意主张无需返还押金16000元没有法律依据，本院不予支持。
关于装修损失的问题。江光军提交的《房屋装修合同》、收款收据等证据证明其装修的事实，但上述证据的证明力较弱，陈慧玉、邝妹、陈净意对江光军装修的事实亦予以否认，结合江光军在承租前，该房屋一直是用作酒店经营的事实，本院对于江光军的装修事实难予采信。即便江光军进行了装修，江光军亦也没有证据证明其征得陈慧玉、邝妹、陈净意的同意，而陈慧玉、邝妹、陈净意亦明确否认曾同意江光军进行装修，故原审法院没有支持江光军的装修损失并无不当。
综上所述，原审判决认定事实部分有误，适用法律稍有不当，本院予以纠正。陈慧玉、邝妹、陈净意的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。江光军的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第5201号民事判决第四、五项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第5201号民事判决第一、二、三、六、七项。
三、确认江光军与陈慧玉、邝妹、陈净意的租赁合同关系于2013年4月30日终止。
四、江光军自本判决发生法律效力之日起五日内向陈慧玉、邝妹、陈净意支付2013年4月份的租金12555元及利息（以12555元为本金，按中国人民银行同期同类的贷款利率从2013年4月6日起计算至实际付清之日止）。
五、江光军自本判决发生法律效力之日起五日内向陈慧玉、邝妹、陈净意支付房屋占有使用费（以每月12555元的标准，从2013年5月1日起计算至江光军实际搬离案涉租赁物之日止）及利息（以每月12555元为本金，按照中国人民银行的同期同类贷款利率，以每月6号起计算至实际清偿之日止）。
六、驳回陈慧玉、邝妹、陈净意的其他诉讼请求。
七、驳回江光军的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉的受理费2134元，由陈慧玉、邝妹、陈净意负担854元，江光军负担1280元；本案一审反诉受理费3661元，由江光军负担3541元，陈慧玉、邝妹、陈净意负担120元。本案二审受理费314元，由陈慧玉、邝妹、陈净意负担100元，江光军负担214元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年十一月六日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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