台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台椒民初字第338号
原告：浙江爱华房地产开发有限公司。
法定代表人：项道铨。
委托代理人：陈敏剑、林统。
被告：台州新世界百货有限公司。
法定代表人：邓建仪。
委托代理人：王伟、张成兵。
原告浙江爱华房地产开发有限公司（以下简称爱华开发公司）为与被告台州新世界百货有限公司（以下简称新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案于2013年1月25日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭审理。2013年3月2日，被告新世界公司提出管辖权异议。2013年3月8日，本院裁定驳回被告新世界公司对本案管辖权提出的异议。被告新世界公司不服裁定提起上诉。2013年4月25日，浙江省台州市中级人民法院作出裁定：驳回上诉，维持原裁定。诉讼过程中，本院根据原、被告的申请，委托台州中天资产评估有限公司（以下简称中天评估公司）、浙江大合建设工程检测有限公司（以下简称大合检测公司）分别对位于台州市新台州大厦A、B、D三区一层至三层（以下简称新台州大厦）被告新世界公司原承租的营业房2012年至2013年2月间对外招租价格和该营业房现状（包括电梯）中何处系自然磨损所致、何处系人为损坏进行鉴定。本院于2013年5月23日、10月16日、2014年5月22日先后三次公开开庭进行了审理。原告爱华开发公司的委托代理人陈敏剑、被告新世界公司的委托代理人王伟均三次到庭参加诉讼。原告爱华开发公司的委托代理人林统于2013年5月23日到庭参加诉讼。因原、被告申请，本院准予双方进行庭外和解。届期，庭外和解未果，本院决定对本案恢复审理。现已审理终结。
原告爱华开发公司起诉称：2008年7月28日，原告作为甲方、新世界百货投资（中国）有限公司（以下简称新世界百货）作为乙方自愿签订租赁合同一份，约定：由乙方承租甲方位于新台州大厦部分建筑面积共30591.75平方米的营业房用于百货经营，租期为10年，租金按其销售总额提成2%，第四年按5.4%作为租金，自起租日起第一年至第三年租金每半年支付一次，第四年至自动续约期满的租金按月支付。乙方每月5日前将上月租金支付给甲方，逾期按当时日租金的百分之五向甲方支付违约金，并约定对外转租部分房屋的租金以税后提成50%作为租金的一部分。由乙方向甲方交付10000000元作为押金。2009年4月23日，原告与被告及新世界百货签订三方协议书，约定：上述租约中的承租方变更为被告。事后，被告未依约支付租金，应承担114156元违约金；另外，在承租期间，被告对外以管理费名义替代租金招租，少支付原告租金366942.99元及逾期支付的违约金34962.01元。2012年8月20日，原、被告经协商达成租赁合同之终止协议，约定，双方同意提前终止租赁关系，由原告在本协议达成之日起三个工作日内退还押金5000000元，并由被告在本协议生效之日起三个月内将出租房屋按现状交还原告，其余押金5000000元在一年后三个工作日内由原告退还。清场期间，被告仍按原租赁合同约定向原告支付租金。签约后，原告均按约履行相关义务，但被告未及时将承租房屋按约交还原告。经催索，被告仍无法在约定的期间清场。2012年11月27日，原告函告被告对应收回的租赁房屋存在的问题予以罗列，并要求其提出解决方案以便于交接。2012年11月29日，被告回函认为，对有关房屋返还具体交接事宜，将积极与原告磋商方案，此后被告由其总部专人来被告处进行磋商，承诺补偿原告2500000元。2012年12月25日，被告发函原告，认为其承租的房屋及设施设备现状已符合此前关于交场状态的约定，对原承诺的补偿方案予以否认，要求与原告办理场地交接手续。原告在收函时当即要求签署补偿协议或修复后进行交接。2012年12月31日，原告函告被告，要求落实补偿方案后同意进行交接，但被告置若罔闻，却于2013年1月7日委托浙江省台州市正立公证处（以下简称正立公证处）告知原告，要求原告收悉本通知后及时领取提存物或以诉讼的方式解决。原告于2013年1月14日收到领取提存物通知书后及时委托公证处对现场进行了证据保全，但因其承租房屋未按约修复，导致承租房屋不具备交房条件，上述物业至今闲置，造成原告巨额的经济损失。被告不按约并逾期交付承租房屋已构成违约，且其交付的承租房屋不具备交房条件，未依约对其毁损的部分进行修复，导致原告房屋闲置而造成损失，二者之间有因果关系，被告应对其违约行为承担赔偿责任。故起诉要求被告立即修复并交还新台州大厦建筑面积为30591.75平方米的租赁房屋，按月租金每平方米50元标准赔偿原告自2012年11月20日起至修复后实际交还之日止的房租损失，支付因逾期支付租金的违约金114156元、合同期内租金及损失401905元。
诉讼过程中，原告爱华开发公司将诉讼请求中合同期内租金及损失401905元明确为合同期内租金及违约金401905元，并表示不要求被告新世界公司赔偿以其转租商铺所涉的2012年11月20日以后的租金为标准计算的租金损失。
被告新世界公司答辩称：其对原告诉称的各方签订租赁合同、三方协议、租赁合同之终止协议等事实没有异议。双方确实有发函，但原告主张的函件并不完整，被告没有于2012年11月29日回函，也没有承诺补偿款，原告诉称的承诺赔偿等内容系虚构。依照解除协议，被告无修复的义务，并且原告起诉时也明确表示房屋以现状交付；即使要修复，修复责任也是台州市爱华物业服务有限公司（以下简称爱华物业公司），应追加该公司为第三人；被告多次表示返还房屋，但原告拒不接收。无奈，被告只好将钥匙提存，应当认定被告已返还房屋；租赁物在交付被告使用时状态存疑，原告并没有证据表明房屋在出租时没有问题；原告主张150余万元月租金损失明显过高，且不应由被告承担；原告主张租金、违约金超过诉讼时效；原告要求的合同期内租金和损失70余万元系单方陈述。依照双方签订的租赁协议第12.1条，原告应当对其房屋及附属设备投保，如果原告投保，应当由保险公司承担相应财产损失，如果原告没有投保，原告应当自行承担相应损失。
原告爱华开发公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1．原告爱华开发公司与新世界百货签订的租赁合同，证明原告爱华开发公司与新世界百货对租金以及逾期支付租金的违约金、租赁物返还等相关条款进行约定，被告新世界公司拆除了本应归原告爱华开发公司所有的装修改造、改装的装置物，导致租赁物无法交接，原告爱华开发公司要求恢复原状；合同第12.1条约定了原告爱华开发公司投保，投保仅限于盗窃、水灾等情形，但本案是被告新世界公司人为损坏，不属于保险理赔范围，而且被告新世界公司没有整修，将租赁物交付给原告爱华开发公司，导致了原告爱华开发公司租金损失；合同第4.2.1条明确约定了租金支付方式，第15.2.1条约定了违约金，尽管约定违约金在每个时间点进行结算，但被告新世界公司租赁的时间有间断，所以没有超过诉讼时效；
2．三方协议书，证明租赁合同终止的时间是2012年8月20日，诉讼时效应从这个时候开始计算，以及租赁主体的变更情况；
3．房屋产权证，证明房屋产权人系原告爱华开发公司；
4．逾期支付租金计算表及收益计算表，证明被告新世界公司没有依约支付租金，应当支付违约金；根据租赁合同第4.1.2条，对外转租的租金由原、被告在税后各享受50%的收益，而被告新世界公司将台州经济开发区嘟嘟游乐园（以下简称嘟嘟游乐园）等三家单位的租金以管理费名义入账，达到少付租金的目的，管理费和租金各一半，恶意逃避向原告爱华开发公司支付50%租金的义务，被告新世界公司应返还合同期内的租金损失401905元；
5．租赁合同之终止协议，证明原、被告于2012年8月20日通过协商，终止了原租赁协议；合同第3条约定被告新世界公司于协议生效之日起三个月清场，超过三个月就构成违约，该条款能够证明被告新世界公司逾期交房的事实；而且合同第8.1条和第14.2条明确将出租房屋按现状交还给原告爱华开发公司；合同第1条针对被告新世界公司提出的保险条款进行约定，双方明确了放弃适当的相关责任，如果原告爱华开发公司有保险义务，根据该条款应当互不追究；
6．关于租赁房屋交接事宜的函及清单，证明终止协议签订后，原告爱华开发公司随时注意清场，以及应当交接房屋的有关情况；双方于2012年8月20日签约，被告新世界公司应当于同年11月20日将租赁物返还给原告爱华开发公司，在交接的时候，原告爱华开发公司发现被告新世界公司损坏了一些固定的装置，及时向被告新世界公司善意发出函件警告，防止损失扩大；
7．被告新世界公司发给原告爱华开发公司函件的备忘录，证明被告新世界公司积极与原告爱华开发公司磋商有关租赁房屋返还事宜，从而可以反映出问题客观存在；
8．函及领取提存物通知，证明在双方发生争议的情况下，被告新世界公司向正立公证处提存，该提存不具有法律效力，被告新世界公司不能拿着一串钥匙就说自己交接了租赁物；
9．证据保全公证书，证明原告爱华开发公司要求对现场进行公证保留现状，被告新世界公司至今没有将房屋返还原告爱华开发公司，导致损失扩大；
10.解除合同协议书，证明被告新世界公司所作的提存公证不具备交房条件；
11.租赁合同，证明原告爱华开发公司合同期内的租金及损失；
12.司法鉴定报告，证明被告新世界公司应返还的租赁物存在着人为损坏，原告爱华开发公司没有办法对有损坏的房屋进行接收，被告新世界公司违反了合同约定，应当承担因没有交付房屋给原告爱华开发公司造成房屋闲置的损失；
13.发票记账联、商场租金计提明细表、销售记录、增值税纳税申报表，证明原告爱华开发公司收取被告新世界公司交付的2012年1月至5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月的租金分别为742436.20元、167213.78元、174818.53元、170861.28元、362093.27元、212235.82元、148872.54元；
14.发票记账联、商场租金计提明细表、损益表、增值税纳税申报表，证明原告爱华开发公司提供的证据4中的租金计算表所涉租金不包括被告新世界公司转租商铺2011年度的租金。
经质证，被告新世界公司对证据1、2、3没有异议，对证明对象有异议。证据4，对其中逾期支付租金计算表的真实性没有异议，但对证明对象有异议；对收益计算表的三性及证明对象均有异议，认为，该收益计算表是原告爱华开发公司虚构的。对证据5，认为，其中第1条、第5条约定原告爱华开发公司应继续承担原合同项下的义务，房屋按照现状交付。对证据6、7没有异议，但对证明对象有异议。对证据8没有异议，认为，因房屋返还有其特殊性，房屋是不可移动的，被告新世界公司不可能将房屋带走，只能返还钥匙，租期到后，被告新世界公司多次将钥匙还到原告处，但原告爱华开发公司的袁总拒不接收，被告新世界公司无奈，只好将钥匙提存。对证据9没有异议，但对证明对象有异议，认为，房屋没有任何问题，并且已经返还给原告爱华开发公司。对证据10没有异议，但对证明对象有异议。对证据11的三性及证明对象均有异议，认为，该证据系复印件，不知道来源，也不清楚是否真实。对证据12没有异议，但对证明对象有异议。对证据13无异议。对证据14的真实性无异议。
被告新世界公司为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1．关于租赁房屋交接事宜的往来函件及备忘录，证明被告新世界公司就房屋交接一事，均已及时、有效地向原告爱华开发公司作了书面通知与解释的事实，原告爱华开发公司所称的房屋问题应由其自行修复，或者找爱华物业公司要求修复；
2．领取提存物通知及公证书，证明在被告新世界公司已书面通知原告爱华开发公司领取租赁房屋钥匙，但原告爱华开发公司拒绝领取的情况下，被告新世界公司不得已将全部钥匙提交正立公证处，并对房屋清场现状作了公证，以证明租赁房屋符合交场条件的事实；
3．租赁合同及物业管理合同（附件6）、四方协议，证明原告爱华开发公司委托了爱华物业公司承担物业管理责任，爱华物业公司有维护、维修的责任，原告爱华开发公司提出房屋存在问题，属爱华物业公司管理范围，应向爱华物业公司追责，而且爱华物业公司与原告爱华开发公司关系紧密；
4．关于台州新世界百货大门台阶大面积下沉开裂事宜的发函、关于台州新世界百货六号门外墙玻璃破损事宜的函，证明被告新世界公司将某些房屋问题发函提交给爱华物业公司，但原告爱华开发公司委托的爱华物业公司极其不负责任，至今未予修复，也证明原告爱华开发公司怠于履行自己的义务；
5．有关同意时尚芭莎摄影会所店铺临时经营的公函等三份函件，证明原告爱华开发公司在解除租赁协议到期后，同意台州经济开发区时尚芭莎摄影会所（以下简称芭莎会所）、大周酒业、嘟嘟游乐园继续经营，原告爱华开发公司明确表示嘟嘟游乐园在清场中，搬移可移动的设备设施，不可移动的设备设施可保留原状，可保留原状，当然也是可拆除，不存在原告爱华开发公司所称的拆除装修物留下的问题；
6.2013年7月26日至28日的房交会照片，证明原告爱华开发公司同意台州市人民政府使用涉案房屋，被告新世界公司可以据此认为原告爱华开发公司已收到被告新世界公司返还的房屋，并且返还的房屋满足相应的商业需求，被告新世界公司不应承担涉案房屋续租不能的责任。
经质证，原告爱华开发公司对证据1没有异议，但认为，其没有收到2012年12月31日的备忘录。对证据2的真实性没有异议，其认可已收到了公证书，但认为公证书不具备法律意义上提存效力。对证据3的真实性没有异议，对关联性有异议，认为，爱华物业公司与原告爱华开发公司是两个不同主体。对证据4，原告爱华开发公司认为，其没有收到这二份函件，且函件与本案无关。对证据5没有异议。对证据6，认为，2013年7月26日至28日举办房交会是实，但不构成房屋已经交付的事实。
庭审中，本院出示了中天评估公司接受委托后，于2013年8月26日对讼争的营业房2012年至2013年2月间对外招租的价格进行鉴定所作的回函。
经质证，原告爱华开发公司认为，没有参照取样的东西，不影响争议标的物租金价值，法院可以结合其他租金的依据来综合确定。被告新世界公司没有意见。
本院认证如下：一、对原告爱华开发公司提供的证据进行认证。证据1、2、3、5、6、7、8、9、10、12、13，被告新世界公司无异议，本院予以认定。被告新世界公司对证据4中的逾期支付租金计算表、证据14的真实性无异议，且对证据的合法性、关联性也没有提出异议，本院予以认定。证据4中的收益计算表系原告爱华开发公司对证据11、13部分内容的汇总，虽然被告新世界公司对收益计算表和证据11有异议，但其认可与包括证据11所涉的承租人在内的四名承租人签订过协议，本院限期被告新世界公司提供相关协议原件，届期被告新世界公司无正当理由未予提供，故本院推定原告爱华开发公司提出的被告新世界公司与芭莎会所等四名承租人签订协议，约定租金、管理费、宣传推广费等内容的主张成立。二、对被告新世界公司提供的证据进行认证。证据1中除2012年12月31日发函以外的备忘录、证据5，原告爱华开发公司无异议，本院予以认定。对于证据1中2012年12月31日发函的备忘录，鉴于原告爱华开发公司否认收取函件，故本院不予认定。证据2，原告爱华开发公司对真实性无异议，且对证据的合法性、关联性没有提出异议，本院予以认定。原告爱华开发公司对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关；证据3系原、被告，新世界百货与爱华物业公司之间就物业服务签订的协议，与本案处理无关，本院不予认定。证据4，原告爱华开发公司认为没有收到，被告新世界公司陈述证据4系其发给爱华物业公司的函件，原告爱华开发公司没有收到正常，本院无法确认其真实性，且该证据与本案处理无关，本院不予认定。证据6，原告爱华开发公司承认举办房交会是实，本院予以认定。本院出示的中天评估公司回函，原、被告对真实性无异议，本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2008年7月28日，原告爱华开发公司作为甲方、新世界百货作为乙方签订租赁合同，约定：由乙方承租甲方的新台州大厦建筑面积共30591.75平方米作为百货零售及超市之用，出租房屋A、B、D三区一层至三层场地；出租房屋的外墙、门前广场及店外相关位置：出租房屋出入口、楼梯口、走廊、洗手间、电扶手梯、客货电梯等所有公用面积和公用设施以及附属设施、设备等；租期为10年；由甲方向乙方提供出租房屋毛坯部分的装修设计图纸，……；出租房屋交付之时，租赁范围内的房屋、外墙、建筑、门前广场、店外相关位置、其他公用面积、附属设施以及设备等，均应处于乙方能够自由使用的状态，并应保持此种状态不间断的持续至租赁期满或自动续约期满或再自动续约期满或本合同提前终止∕解除；乙方在本合同有效期内，可对出租房屋及原有装置、设施设备进行改造及改装，并可在出租房屋内装修、拆除及增置家具、设施设备、商业固定装置等；……同时，甲方同意乙方于本合同提前终止∕解除或租赁期满或自动续约期满或再自动续约期满退还出租房屋时，乙方无须恢复上述有关装修、改造、改装之前之原状，但已装修、改造、改装的固定装置无偿归甲方所有；自租金起租日起计，第一年至第三年按乙方在出租房屋经营的百货公司的每年含税销售总额提成2%作为租金；第四年至再自动续约期满按百货公司每月含税销售总额提成5.4%作为租金，自租金起租日起，第一年至第三年租金每半年支付一次，第四年至自动续约期满的租金按月支付，乙方于每月5日前将上月租金支付给甲方；乙方不履行合同约定的义务导致甲方不能按期足额收到租金超过7天的，乙方除应支付所欠租金外，从第8天起，每逾期一天还应按当时日租金的百分之五向甲方支付违约金；甲方同意在不违反国家法规及本合同条款的前提下，乙方在本合同有效期内，可对第三方转租其所承租的出租房屋；乙方对外转租部分房屋的租金以税后提成50%作为租金的一部分；乙方同意向甲方交付10000000元作为押金；甲方必须为出租房屋（包括建筑结构、甲方的装修等）及甲方提供的设施设备（包括乙方专用设施设备及共享设施设备）投保财产一切险和机损险，并承担该等保险费，其保险须在本合同有效期内或再自动续约期满后的租赁关系存续期间持续有效；甲方对出租房屋及由甲方提供的附属设施设备出现的质量问题及时进行维修，并赔偿因此给乙方造成的损失；出租房屋附属设施设备中有使用期限在本合同有效期内或再自动续约期满后的租赁关系存续期间届满的，或者非由乙方原因导致的使用期届满前报废的，由甲方负责更换，以保证乙方的正常经营活动；甲方违反上述义务的，乙方可自行对相关设施设备进行维护、维修、更换，费用由甲方承担，乙方有权在应付甲方租金中扣除；同时，甲方须赔偿给乙方造成的损失；在本合同有效期内或再自动续约期满后或本合同提前终止∕解除时，乙方须将状况完好的出租房屋交还甲方，自然损耗、磨损、非因乙方过错而产生的毁损及甲方同意的损耗，乙方不承担责任。
2009年4月23日，原告爱华开发公司作为甲方、新世界百货作为乙方、被告新世界公司作为丙方签订三方协议书，并在协议书上加盖各方公章。协议约定：将甲、乙双方于2008年7月28日签署的租赁合同中的承租方，由乙方变更为丙方；自本协议生效之日起，租赁合同中乙方所享有的权利及应履行的义务全部由丙方承继，并由丙方继续履行租赁合同；三方确认出租房屋的租赁期限及租金起租日以丙方正式开业之日起计；本协议自三方盖章之日起生效。
合同签订后，被告新世界公司使用了新台州大厦营业房。2011年8月23日，被告新世界公司将其承租的一楼57号、三楼69号商铺出租给吴安信经营芭莎会所，保底租金为每年82500元，管理费为每月6875元，宣传推广费为每月1667元，双方之间的租赁合同关系于2012年12月17日解除。2012年6月12日，被告新世界公司将其承租的二层16号至19号、22号、29号、30号、98号至105号商铺、5个广告位出租给嘟嘟游乐园，租期为2012年6月12日至2013年12月31日，商铺保底租金为每年360000元，广告位每年租金为18000元，管理费为每月32500元。2012年4月24日，被告新世界公司将其承租的一层73-1号、74-1号、74-2号、75号的商铺和3块广告位出租给耐克体育（中国）有限公司（以下简称耐克公司），自2012年5月31日至2012年6月30日的租金和管理费均为39585元，自2012年7月1日至2015年5月30日租金和管理费均为每月38325元，自2015年5月31日起租金和管理费均为每月42157.5元，每块广告位每月电费收费标准为300元，被告新世界公司开具电费增值税专用发票，被告新世界公司每月免费提供给耐克公司商铺5670度电。被告新世界公司于2011年5月将其承租的一楼59号商铺出租给周德华经营大周酒业；被告新世界公司收取了大周酒业经营至2012年11月份的管理费和租金均为49989.33元。被告新世界公司与各承租人均约定，承租人认同被告新世界公司或其委托的物业管理公司对所租商铺进行管理，如被告新世界公司委托物业管理公司的，有权更换物业管理公司而无须征得承租人同意，被告新世界公司有权收取管理费及相关费用，管理费已包含所租商铺中央空调费用，等等。
被告新世界公司按其销售总额，逾期支付原告爱华开发公司2009年1月至2011年底的租金2945042.84元，应承担逾期支付租金违约金114156元。2012年6月至11月间，被告新世界公司按照其2012年1月至2012年4月22日销售总额支付给原告爱华开发公司租金349368.89元、按照其2012年4月23日至2012年10月销售总额计付了租金1261161.22元，并支付了转租商铺的租金219128.76元。2012年12月6日，被告新世界公司支付给原告爱华开发公司租金148872.54元。原告爱华开发公司已收取了被告新世界公司交付的2012年11月底前转租商铺的租金。
2012年8月20日，原告爱华开发公司作为甲方、被告新世界公司作为乙方签订租赁合同之终止协议，并在该协议上加盖各方公章。约定：1.甲、乙双方一致同意，原租赁合同及相关补充协议于本协议生效后三个月届满之次日终止，双方互不为此追究责任，但原租赁合同及相关补充协议终止前的责任仍应履行；2.就乙方已支付的押金，甲乙双方同意采用如下方式处理：（1）自本协议生效之日起10个工作日内，甲方向乙方退还50%的押金（即人民币5000000元）；（2）自本协议生效之日起10个工作日内，甲方应就剩余部分押金（即人民币5000000元）向乙方提供爱华控股集团有限公司及项道铨所出具的等值金额的担保函（担保函样式见本协议附件），或者乙方能够接受的其他形式的有效担保；（3）……；3.在甲方按本协议第2条第（1）、（2）款约定履行完毕后，乙方于本协议生效之日起3个月内（下称“清场期间”）按原租赁合同第8.1条、14.2条约定将出租房屋按现状交还予甲方；交还出租房屋前，乙方应安排出租房屋内所有乙方招商的租赁／联销商户撤场完毕，甲方应就此予以积极配合；清场期间乙方仍按原租赁合同的约定向甲方支付租金；6.本协议自甲乙双方盖章之日起生效。
2012年10月23日，原告爱华开发公司发函给被告新世界公司，确认，同意大周酒业在2012年11月20日之后继续在新台州大厦一楼59号商铺经营，由原告爱华开发公司管理，被告新世界公司无需对上述商铺清场，原告爱华开发公司不会因此追究被告新世界公司的任何法律责任。2012年11月16日，原告爱华开发公司致函被告新世界公司，确认同意芭莎会所在2012年11月27日之后继续在新台州大厦一楼57号商铺经营，由其管理，被告新世界公司无需对上述商铺清场。2012年11月21日，原告爱华开发公司致函嘟嘟游乐园，并抄送被告新世界公司，表示原告爱华开发公司同意嘟嘟游乐园仅搬离可移动的设施设备，不可移动的装修装饰物及设施设备可保留原状，不予拆除，该部分场地将不影响被告新世界公司向原告爱华开发公司正常交还租赁房屋。
2012年11月27日，原告爱华开发公司发函被告新世界公司，函件载明：原定于11月27日收回的租赁房屋存在如下问题（详见清单二份），暂不具备接收条件；现将上述问题反馈给贵公司，望贵公司尽快提出解决方案，来人协商解决上述事项，以便房屋顺利交接。2012年11月29日，被告新世界公司针对原告爱华开发公司于2012年11月27日所发函件进行回函，认为，原告爱华开发公司函中提及的出租房屋及设施设备存在的损耗等现象，按被告新世界公司核实，该等情形并非为合同所约定的被告新世界公司应承担的责任，并表态对有关出租房屋返还之具体交接事宜，被告新世界公司将积极与原告爱华开发公司磋商相关方案，亦请原告爱华开发公司支持配合，并尽快接收出租房屋。2012年12月25日，被告新世界公司发函，认为，目前除原告爱华开发公司已经书面承诺无需撤离的租赁商户（芭莎会所一楼57号商铺、大周酒业、嘟嘟梦想城）外，被告新世界公司承租的房屋及设施设备现状已符合此前关于交场状态；故请原告爱华开发公司于收到本函件之日起5日内，与被告新世界公司办理场地交接；逾期，视为原告爱华开发公司已经实际接收被告新世界公司所承租的场地。2012年12月31日，原告爱华开发公司函告被告新世界公司，认为，本着合作友好精神，为了避免损失进一步扩大，原告爱华开发公司同意进行交接；因交接的标的物存有缺陷，原告爱华开发公司认同被告新世界公司上次提出的补偿方案，希望被告新世界公司及时来人办理交接。被告新世界公司申请提存，2013年1月7日，正立公证处的公证员及工作人员章华军对被告新世界公司提供的157把钥匙进行了拍照、装箱后加贴了公证处封条。同日，正立公证处向原告爱华开发公司发送领取提存物通知，告知：原告爱华开发公司收悉通知后，及时派人领取被告新世界公司于2013年1月5日提交的新台州大厦钥匙157把；如果原告爱华开发公司对相关事实有异议，可以选择不来领取钥匙，采取诉讼解决。原告爱华开发公司申请保全证据，2013年1月21日，正立公证处出具公证书，载明，2013年1月14日14时，原告爱华开发公司的委托代理人袁斐在正立公证处接收了密封完好的提存物（钥匙盒一个），随后公证员于刚、工作人员章华军与袁斐及相关工作人员一起于同日十四时五十分，来到新台州大厦，对密封完好的钥匙盒进行拆封，用里面的钥匙打开新台州大厦一层B区的大门并进入该商场，由章华军用正立公证处的数码摄像机根据申请人的要求对新台州大厦A、B、D三区一至三层的商铺现状进行摄像。
2013年7月26日至28日，第三届（杭州·台州）精品楼盘台州展示交易会在新台州大厦D区一楼举办。
诉讼过程中，根据原告爱华开发公司的申请，本院对讼争的营业房2012年至2013年2月间对外招租的价格委托中天评估公司进行鉴定。中天评估公司接受委托后，于2013年8月26日回函本院，认为被告新世界公司承租的地域所处地段较为特殊，周边缺少可比和参照的案例，之前被告新世界公司的经营效益也难以客观定论，经该所讨论研究后，认为该项委托评估工作难以完成。根据被告新世界公司的申请，本院委托大合检测公司对新台州大厦营业房现状进行鉴定，评定意见为：目前新台州大厦建筑装饰现状，电气、暖通、消防等现状，电梯现状均有人为损坏（详见附注），也有自然磨损。被告新世界公司支付了鉴定费150000元。
庭审中，原告爱华开发公司表示不需要被告新世界公司修复芭莎会所、大周酒业、嘟嘟游乐园租赁所涉商铺；认可，耐克公司在被告新世界公司提交钥匙前就已清场；芭莎会所现已清场，并已将商铺交还了原告爱华开发公司。
本院认为：1.新台州大厦是否存在瑕疵，被告新世界公司是否负有修复义务。
新世界百货与原告爱华开发公司签订的租赁合同合法、有效。租赁合同签订后，原、被告与新世界百货签订三方协议，明确，租赁合同中新世界百货享有的权利及应履行的义务全部由被告新世界公司承继，并由被告新世界公司继续履行，故原、被告均应按照该租赁合同约定履行。租赁合同约定，在合同有效期内或再自动续约期满后或合同提前终止∕解除时，被告新世界公司须将状况完好的出租房屋交还原告爱华开发公司，现大合检测公司对新台州大厦营业房现状进行鉴定，评定意见为存在人为损坏，被告新世界公司也未举证证明存在的人为损坏非因其过错而产生或系经原告爱华开发公司同意的损耗。虽然按照租赁合同约定，原告爱华开发公司必须为出租房屋（包括建筑结构、甲方的装修等）及其提供的设施设备（包括被告新世界公司专用设施设备及共享设施设备）投保财产一切险和机损险，并承担该等保险费，现并无证据反映出原告爱华开发公司已投保了相应险种，但被告新世界公司对人为损坏部分的修复义务并不会因原告爱华开发公司投保而免除；并且，双方在租赁合同之终止协议约定，原租赁合同及相关补充协议于终止协议生效后三个月届满之次日终止，双方互不为此追究责任，故被告新世界公司应对新台州大厦中人为损坏部分进行修复。至于，被告新世界公司是否与爱华物业公司约定，是否由爱华物业公司代为履行修复义务，只是被告新世界公司与爱华物业公司之间的关系，与原告爱华开发公司无关，故对被告新世界公司要求追加爱华物业公司为本案第三人的申请，本院不予准许。庭审中，原告爱华开发公司表示芭莎会所、大周酒业、嘟嘟游乐园租赁所涉场地不需要被告新世界公司修复，且新台州大厦存在自然磨损，原告爱华开发公司要求被告新世界公司对自然磨损部分进行修复没有事实和法律依据。因此，被告新世界公司对新台州大厦中除芭莎会所、大周酒业、嘟嘟游乐园租赁所涉商铺以外的所租场地中人为损坏部分进行修复。
2.被告新世界公司是否已将新台州大厦交还原告爱华开发公司。
原告爱华开发公司曾发函，确认同意大周酒业在2012年11月20日之后继续在现经营位置经营，由其管理，被告新世界公司无需对上述商铺清场；并致函嘟嘟游乐园，表示该部分场地将不影响被告新世界公司向原告爱华开发公司正常交还租赁房屋，故本院视为原告爱华开发公司已接收了新台州大厦中大周酒业、嘟嘟游乐园租赁所涉商铺。并且，庭审中，原告爱华开发公司认可耐克公司早已清场，芭莎会所现已清场，并已将承租商铺交还。因此，对原告爱华开发公司要求被告新世界公司交还新台州大厦中其转租部分商铺的请求，本院不予支持。
原告爱华开发公司曾于2012年12月31日函告被告新世界公司，表示，为了避免损失进一步扩大，其同意进行交接，被告新世界公司申请提存，于2013年1月5日将新台州大厦的157把钥匙提交正立公证处，原告爱华开发公司的委托代理人袁斐于2013年1月14日14时，在正立公证处接收了密封完好的提存物（钥匙盒一个），且原告爱华开发公司之后也同意第三届（杭州·台州）精品楼盘台州展示交易会在新台州大厦D区一楼举办，故应当认定原告爱华开发公司在2013年1月14日接收了被告新世界公司交还的新台州大厦。当然，期间，虽然可能存在双方对租金或补偿的方案进行协商，而无法达成一致意见的事实，但原告爱华开发公司已对新台州大厦营业房现状进行了证据保全，故新台州大厦的交接并不影响原告爱华开发公司对租金或补偿、赔偿金请求权的行使。因此，对原告爱华开发公司提出的要求返还新台州大厦租赁房屋的请求，本院不予支持。
3.原告爱华开发公司主张的租金、损失是否合理，被告新世界公司应否承担。（1）关于2012年11月20日后的房租损失。对于被告新世界公司转租商铺的租金，原告爱华开发公司认可已收取2012年11月前被告新世界公司转租商铺的租金，庭审中，其又表示不再要求被告新世界公司赔偿以尚未支付的芭莎会所、大周酒业、嘟嘟游乐园、耐克公司租赁商铺所涉的2012年11月20日以后的租金计算的租金损失，故本院在本案中仅对被告新世界公司自行经营场所退还前的租金损失进行处理。原告爱华开发公司要求按每平方米月租金50元计算，但其申请对新台州大厦房租进行鉴定，中天评估公司表示无法完成评估任务，故对其主张本院不予采信，本院按照租赁合同约定确定租金计算标准。被告新世界公司自2012年4月23日起支付第四年租金，此后租金计付标准均不变。原告爱华开发公司按照被告新世界公司2012年4月23日至2012年10月销售总额共收取了租金1261161.22元；其向被告新世界公司收取的2012年11月份租金148872.54元，既包括按被告新世界公司销售总额计付的租金，又包括其转租商铺所涉租金，原告爱华开发公司未提供商场租金计提明细表，本院无法加以细分，故酌情按照被告新世界公司已付的2012年4月23日至2012年10月间的租金平均值作为基数，计算2012年11月20日起至2013年1月14日止新台州大厦中被告新世界公司自行经营场所退还前的租金损失金额为367838.69元。（2）关于被告新世界公司因逾期支付租金应承担的违约金。被告新世界公司对因逾期支付2009年1月至2011年底的租金2945042.84元，其应承担逾期支付租金违约金114156元无异议，故本院确认被告新世界公司应支付违约金114156元。（3）关于原告爱华开发公司主张的被告新世界公司以管理费名义少收的租金、广告位租金及应支付的违约金。鉴于被告新世界公司将其承租的新台州大厦部分商铺进行转租，其与各承租人均约定，承租人认同被告新世界公司或其委托的物业管理公司对所租商铺进行管理，被告新世界公司对承租人进行全方位管理，比如，商铺装修须按照统一拟定的《装修指南》，施工计划和图纸交被告新世界公司书面同意，承租人可使用公共设施设备，承租人须遵守各项管理制度，承租人须按被告新世界公司要求安排员工接受商场管理之培训，被告新世界公司并可为承租人提供员工招聘服务，等等；双方同时约定，管理费已包含所租商铺中央空调费用，并每月免费提供耐克公司商铺5670度电，故对原告爱华开发公司提出的被告新世界公司以管理费名义代替租金的主张，本院不予采纳；对其要求被告新世界公司支付以管理费等额计付的租金及相应部分的违约金的请求，本院不予支持。租赁合同约定，出租房屋交付之时，租赁范围内的房屋、外墙、建筑、门前广场、店外相关位置、其他公用面积、附属设施以及设备等，均应处于被告新世界公司能够自由使用的状态，涉讼广告位应是被告新世界公司自由使用的范围，在被告新世界公司转租部分商铺后，其允许转租承租人使用广告位，收取租金并无不妥；并且，原告爱华开发公司在签订租赁合同时应当预料到被告新世界公司可能会出租广告位，而未在租赁合同对被告新世界公司收取的广告位租金是否应向其支付租金、以及支付租金的比例进行约定，本院视为无论被告新世界公司是否转租广告位，原告爱华开发公司均不收取租金，故对原告爱华开发公司要求被告新世界公司支付广告位租金及违约金部分的请求，本院不予支持。
4.原告爱华开发公司主张租金及违约金是否已超过了诉讼时效。鉴于原、被告在租赁合同中约定被告新世界公司自行经营的场所所涉租金定期陆续支付，期间虽然被告新世界公司存在逾期支付租金的情况，但双方合同关系继续，租赁合同终止后，双方于2013年1月14日对新台州大厦进行了交接，但尚未对交接前未付的租金进行结算，原告爱华开发公司于2013年1月25日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
诉讼过程中，原告爱华开发公司表示不要求被告新世界公司赔偿以其转租商铺所涉的2012年11月20日以后的租金为标准计算的租金损失系其对诉权的正当处分，并不违法，本院予以准许。综上，原告爱华开发公司变更后','2018-10-06
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