浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台执异终字第21号
上诉人（原审被告）：上海国铭电气有限公司，住所地：上海市松江区新滨镇林天路8号。
法定代表人：徐国明，董事长。
委托代理人：周智敏，浙江海贸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：台州市黄岩海耀工艺品有限公司，住所地：浙江省台州市黄岩区院桥镇繁荣村。
法定代表人：郑海林，经理。
委托代理人：王正才，浙江桔洲律师事务所律师。
原审第三人：浙江沪兴电磁线有限公司，住所地：浙江省台州市黄岩区院桥镇东鉴村。
法定代表人：林继昌，执行董事。
上诉人上海国铭电气有限公司因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2015）台黄执异重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，2008年12月，包括原告（以下简称“海耀公司”）和第三人（以下简称“沪兴公司”）在内的22家企业签订了《台州市联友投资有限公司大厦联建协议》一份，约定：为了充分发挥院桥镇商会的作用和有利于会员的经营活动，促进和加快院桥中心镇经济发展，报经镇党委、政府批准，在院桥镇兴华路北侧建造院桥镇商会大厦，大厦由22个会员企业出资联建，联建单位共同出资建立台州市联友投资有限公司（以下简称“联友公司”）作为大厦的业主单位；有关建设事宜授权镇商会大厦建设协调小组和公司董事会牵头负责；大楼名称为院桥镇商会大厦；建设地址在院桥镇兴华路北侧（横泾后岸村）；项目的设计、招标、施工、验收、结算及相关组织管理工作，均委托镇商会大厦建设协调小组和公司董事会统一负责实施，并统一按规定要求招投标，各联建单位积极配合并监督；房产权、土地使用权分单位登记，建设工期按今后工程合同确定；参建单位共有22家企业共同出资，参建一层的先出资60万元，半层的出资30万元，作为联友公司的资本金，现该公司已注册成立，各参建单位成为该公司股东；根据联友公司投资预算，按项目工程建设进度，款项投入情况由协调小组及公司董事会核定后通知联建单位分期预交出资款，联建单位接到缴款通知后必须按时足额交纳出资款，大厦楼层以层为单位（半层的应与其他联建单位拼为一层）通过抽签方式分配到联建单位，房产权及相应的土地使用权登记到联建单位名下，若有地下层建设的车库按比例分配到联建单位所有等条款。
2012年9月18日，第三人将其所持有的联友公司的股权1.875%质押给台州市黄岩中业小额贷款股份有限公司（以下简称“中业公司”），为林德根向中业公司所借的900000元借款提供担保。同日，第三人将其所持有的联友公司的股权2.1875%质押给中业公司，为林献钦向中业公司所借的1000000元借款提供担保。
2013年6月22日，联友公司针对第三人因出现经营不善、濒临倒闭并无力缴纳所欠出资款的情况，召开会议，并出具了一份关于前阶段未缴清出资款的联建单位处理方法，主要内容：决定由原告受让第三人的联建资格；对所欠出资款的第三人沪兴公司应缴纳的出资款由原告缴纳；第三人沪兴公司的联建资格由原告享有；应分配到联建单位的房产证及土地证应登记到按项目立项报批时的联建单位名下，故原告应享有第三人沪兴公司房产，其房产证、土地证仍应挂靠登记在第三人沪兴公司名下，具体转让事项由双方另行订立协议书按有关规定办理等。同月26日，原告（甲方）与第三人沪兴公司（乙方）签订了一份协议书，约定：现在由于乙方自身经营原因，难以继续缴纳联建出资款，经商会相关领导牵头，甲、乙双方自愿协商，就乙方参建院桥镇商会大厦的份额转让事宜达成如下协议条款，双方承诺愿各自信守。一、本协议签订后，乙方享有的院桥大厦的参建资格包括乙方持有的联友公司的股权6.25%均属甲方所有；二、本协议签订前乙方已缴纳的商会大厦联建款贰佰壹拾万元（含联友公司的注册资金600000元），由甲方直接归还乙方向中业贷款公司的壹佰玖拾万元借款及利息以解除乙方的联友公司的股权质押，乙方已缴纳的联建出资款1500000元与甲方归还乙方中业公司的借款1900000元本息作为转让对价，甲方不另支付转让款；三、本协议签订后，乙方原享有的院桥镇商会大厦联建协议中的权利和义务由甲方享有和承担，后期联建出资款由甲方缴纳；四、商会大厦完工后，按联建协议分配到各参建单位的乙方享有的一个楼层房产归甲方所有，乙方今后不得再以任何理由主张所有权；五、该房产权属证书如果必须要先登记在乙方名下，但所有权仍属甲方所有，乙方必须无条件协助甲方办理产权过户手续，并不得以此向甲方提任何条件；六、联友公司的股权转让事宜，甲、乙方双方另行签订，乙方必须无条件协助甲方办理等条款。同年7月10日，原告与第三人沪兴公司签订了一份联友公司股权转让协议，约定：第三人沪兴公司在联友公司所持6.25%的股权（600000元），按原价全部转让给原告；原告按应付数额在本协议签订之日起三天内用现金一次性付给乙方；本协议由双方盖章确认后即告生效，并视为公司股东已发生变更等内容。同日，联友公司召开股东会议，决议第三人沪兴公司退出股东会，由其他21家原股东组成新的股东会，原董事会、监事成员不变。当日，原告支付给第三人沪兴公司600000元，之后在台州市工商行政管理局黄岩分局办理了股东变更登记手续。
原告陆续支付了林德根、林献钦向中业公司的借款1900000元及利息（该款系第三人沪兴公司将其持有的联友公司股权为林德根、林献钦向中业公司借款提供质押担保），并分别于2013年8月19日、2013年9月25日、2014年4月17日、2014年4月18日缴纳给联友公司联建款1325336元、450000元、150000元、300000元，共计2225336元（其中25336元为利息）。
2013年8月6日，联友公司召开了股东会，确定楼层的分配方案，原告分到了涉案房产并取得了钥匙。由于大厦项目在立项及项目批复中均以联建协议时确定的企业为准，故按联建协议分配给参建企业的房产及地下室车位，需应登记在项目立项及项目批复中确定的参建企业名下，无法更改直接登记在受让方的名下，故2014年3月26日和2014年4月18日，涉案房产的房产证和土地证分别被登记在第三人沪兴公司名下。同年4月8日，原审法院作出（2014）台黄执民字第927-2号执行裁定书，查封了涉案房产。后原告对该院的上述查封提出异议，同年6月16日，该院作出（2014）台黄执异字第7号执行裁定书，驳回原告的异议。
涉案房产所在的院桥镇商会大厦于2010年2月开工。2012年9月20日，勘察单位、设计单位、施工单位、建立单位、建设单位对该大厦竣工验收合格。2013年3月19日，该大厦通过台州市公安消防支队的消防验收。2013年8月30日，该大厦通过台州市黄岩区建筑工程质量监督站和台州市黄岩区环境保护局验收。2013年9月6日，该大厦通过台州市黄岩区水利局验收。2013年9月11日，通过台州市国土资源局黄岩分局验收。2013年9月22日，通过台州市黄岩区发展和改革局验收。2013年10月25日，该大厦竣工验收文件齐全备案于台州市黄岩区住房和城乡建设局。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国物权法系以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，以法律另有规定为例外，故合法登记的不动产物权的权利人并非绝对不可推翻，故本案的争议焦点为原告所提出的执行异议是否符合“法律另外规定”，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，现分别阐述如下：一、“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。本案中原告与第三人于2013年6月26日签订的书面转让协议约定了第三人沪兴公司按联建份额所享有的房产转让给原告等内容，该协议系双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告提出抗辩称原告与第三人之间的协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，系无效合同，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，该规定系管理性规范，立法本意在于未取得权属证书的房地产不能办理产权过户手续，不产生物权变动的法律后果，并非禁止或限制未取得权属证书的房地产进行交易，故涉案房屋在转让时虽未取得权属证书，但不影响房屋转让协议的效力，故对被告该抗辩，该院不予采纳。二、“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。根据联建协议，各联建企业依据其各自持有的联友公司的股权享有院桥镇商会大厦份额。2013年7月18日，第三人沪兴公司所持有的联友公司的股权转让给了原告，原告依据该股权具备了合法占有房产的资格。2013年8月6日，联友公司的股东会将涉案房产分配给原告并向其交付钥匙后，原告已合法占有了涉案房产。被告提出抗辩称根据证据12中所载内容院桥镇商会大厦应当在2014年初完工，故在2013年8月6日并不具备交付条件的抗辩，但对于大厦的实际竣工验收、备案的时间应当以相关职能机构的记载为准，根据记载，大厦在2013年8月6日之前已经竣工并通过了消防验收，仅是还未通过水利、国土等部门审批也未在房管部门最终备案，因联友公司和各联建单位之间并非是房地产买卖合同关系，故其在备案之前向各联建单位交付房产也并无不妥，况且被告对其庭审中所称的联建单位均是在2014年4月8日后领取钥匙也不能提供证据予以佐证，故对被告该抗辩，该院不予采纳。被告抗辩称涉案房产未进行装修、经营则不能认定为原告已占有房产，但合法占有并非要求必须进行使用，故对被告该抗辩，该院不予采纳。三、“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。原告与第三人沪兴公司签订的协议中，约定原告所需要支付的对价分别是600000元和原告代第三人归还给中业公司1900000元本金及利息以解除第三人沪兴公司持有的质押给中业公司的联友公司的股权，原告已按约支付了全部价款。被告抗辩称原告并未按约为第三人沪兴公司归还中业公司的借款，虽然原告未直接向中业公司借款，但其为两案外人的借款向中业公司质押了股权作为担保，故原告与中业公司之间存在债权债务关系，转让协议亦清楚约定原告为第三人沪兴公司所支付的款项就是为了解除其股权质押，故原告在本案中支付给中业公司的款项应认定为履行协议书约定的义务，故对被告该抗辩，该院不予采纳。被告还抗辩称原告未在黄岩法院查封之前付清所有联建款，但根据转让协议约定其“价款”仅是600000元和原告代第三人归还给中业公司1900000元本金及利息，原告后续支付的联建款项系其根据联建协议书的约定根据其所享有的股份向联友公司支付，并非该规定所指的“价款”，故对被告该抗辩，该院不予采纳。四、“非因买受人自身原因未办理过户登记”。涉案房产两证不能直接登记在原告名下是由于涉案房产所属的院桥镇商会大厦在项目立项及批复时，均以联建协议确定的联建企业为准，故楼层分配时只能先登记在22家企业各自的名下，无法直接登记在原告名下，涉案房产在房产证登记到第三人沪兴公司名下后黄岩法院查封之前，因涉案房产的土地证并未及时办理至第三人沪兴公司名下，原告单凭房产证无法进行房产过户登记。因此，在涉案房产为何不直接过户登记至原告名下及涉案房产证登记在第三人沪兴公司名下后为何不过户至原告名下均非因其自身原因。被告抗辩所称的原告在签订转让协议时明知第三人沪兴公司经营困难及明知涉案房产的两证只能登记在第三人沪兴公司名下并非导致其未能办理过户的原因，故对该抗辩，该院不予采纳。被告抗辩所称的原告应当在涉案房产的房产证办至第三人沪兴名下时办理预告登记，但原告是否办理预告登记均不影响当时涉案房产的权属登记情况，也不能单凭预告登记阻却黄岩法院的查封，故对被告该抗辩，该院不予采纳。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之情形，对原告变更后的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决：坐落在台州市黄岩区院桥镇兴华路95号院桥商会大厦9层房产【黄岩国用（2014）第01300037号、台房权证黄字第××号、台房权证黄字第××号】及地下室S13、S14、S15、S16【台房权证黄字第××号、台房权证黄字第××号】的所有权归原告台州市黄岩海耀工艺品有限公司所有，并停止对上述执行标的的执行。案件受理费30800元，由原告台州市黄岩海耀工艺品有限公司、被告上海国铭电气有限公司各负担15400元。
宣判后，上海国铭电气有限公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条突破物权登记生效原则，在适用时应从严控制，不应无限扩张，且本案情形完全不符合该条规定。一、原判认定被上诉人已在2013年8月6日合法占有房屋，没有证据加以证明，完全有违客观事实。首先，被上诉人在2014年4月18日代第三人付清联建款，在此之前不可能拿到钥匙，原审认定2013年8月6日交付钥匙与事实不符。其次，据被上诉人自己提供的《关于院桥商会大厦分配给参建企业房产权属登记的说明》，大厦的完工时间在2014年初，且在出具说明时（2013年6月13日）尚未投入使用，何来2013年8月6日交付钥匙？再次，法律规定新建房屋只有经验收合格并报经备案后才可将房屋交付使用。原审在无交付事实依据的前提下，认定房屋不必经相应验收、不必经房屋建设主管部门备案即可交付使用，这是十分荒唐的。二、原审认定被上诉人已按约支付全部款项不当。被上诉人为取得房屋应支付的对价有三部分，一是支付给出让方即本案第三人的款项60万元，二是根据出让方指定代为归还贷款190万元，三是根据出让方指定支付给台州市联友投资有限公司后续工程款220万元。被上诉人除第一部分60万元已付清外，其余两部分均未按约支付。三、原审认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”，于法不符。首先，被上诉人明知受让沪兴公司房产存在巨大风险仍同意受让，主观上存在重大过错。其次，被上诉人受让的只是房屋所有权的期待权，应当承担由此带来的风险。再次，被上诉人本可以在沪兴公司于2014年3月26日取得产权登记后向登记部门办理转户登记或预告登记，但被上诉人疏于行使权利，才导致沪兴公司的房产被法院查封。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
台州市黄岩海耀工艺品有限公司答辩称：一、原判认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。二、答辩人提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，依法应予支持。1、答辩人与沪兴公司于2013年6月26日签订的房产转让协议系双方真实意思表示且不违反法律规定，应为合法有效。2、答辩人在法院查封前已合法占有涉讼房产。3、答辩人已按约支付全部价款。4、涉案房产未能过户登记至答辩人名下并非答辩人的原因。请求驳回上诉，维持原判。
浙江沪兴电磁线有限公司未作陈述。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，针对上诉人的上诉请求及理由，结合相关在案证据及法律规定，本案争议问题应作如下分析：（一）2013年6月26日，海耀公司与沪兴公司之间的协议书，系基于之前联友公司《关于前阶段未缴清出资款的联建单位处理方法》并经双方自愿协商后订立，加上2013年7月10日双方为履行前述协议书而签订的《台州市联友投资有限公司股权转让协议》，均不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。根据以上二份协议书的有关条款，海耀公司受让的是“沪兴公司享有的院桥大厦的参建资格包括沪兴公司持有的联友公司的股权6.25%”。海耀公司为此应支付给沪兴公司的转让对价是联友公司注册资本金600000元和代还中业公司借款本金1900000元及利息，经查均已适时履行完毕，且沪兴公司亦未持有异议，并已协助海耀公司办理相应的股权变更工商登记手续。自此，沪兴公司在联友公司不再享有任何股东权利，也不再承担任何股东义务。与此同时，海耀公司则成为持有联友公司9.375%股权（本身持有的3.125%股权＋受让沪兴公司的6.25%股权）的股东，在股权增加的同时，也意味着其应向联友公司承担更多的股东义务。就本案而言，海耀公司自2013年8月19日到2014年4月18日支付给联友公司的四笔款项，系海耀公司作为联友公司股东应履行的联建款缴付义务，并非其与沪兴公司之间协议的转让价款，因而也不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所指的“价款”。因此，上诉人就转让价款的履行所提出的上诉理由，缺乏事实依据，亦有悖法律规定，本院依法不予采纳。（二）根据联友公司的公司章程及相关联建协议，涉案房产并非通常意义的商品房，各参建企业根据其持有的公司股权即可享有相应的联建房产份额。涉案房产所在的商会大厦自2012年9月20日经竣工验收合格后，再陆续经相关职能部门验收合格，最终的验收备案是在2013年10月25日。涉案房产于2013年8月6日经联友公司股东会分配给海耀公司并交付钥匙，有足够充分的证据加以佐证，应予认定。事实上，涉案房产在交付后、法院查封前，已经取得验收备案手续，原审关于交付事实的认定并无不当。上诉人否认涉案房产存在交付事实的主张，缺乏相应佐证，本院不予采信。（三）涉案房产在办妥土地使用证前、海耀公司尚无法申请过户登记时即被法院查封，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形。原审对此所作分析认定符合上述司法解释的规定本意，本院亦予认同。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由上诉人上海国铭电气有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 龙
审 判 员 王安安
代理审判员 胡芦丹
二〇一六年三月十日
书 记 员 庞昭君