湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘0124民初669号
原告:李文玖，男，1967年3月2日出生，汉族，住长沙市天心区赤岭路**号湘银家园*栋***房。
委托诉讼代理人:杨泽辉（特别授权），湖南河清律师事务所律师。
被告:长沙市方尊置业有限公司，住所地宁乡经济技术开发区东升路与三环路交汇处。
法定代表人:周石林，系该公司董事长。
被告:周石林，男，1972年7月26日出生，汉族，住宁乡县玉潭镇楚沩东路120号建材市场***室。
被告:成正春，男，1962年2月24日出生，汉族，住宁乡县玉潭镇玉潭中路高家巷**号***室。
被告:高建国，男，1963年5月23日出生，汉族，住长沙市开福区竹山园社区二责任区毛家桥街***号*栋***房。
被告长沙市方尊置业有限公司、周石林、成正春、高建国共同委托诉讼代理人刘尚（特别授权），湖南河清律师事务所律师。
原告李文玖与被告长沙市方尊置业有限责任公司（以下简称方尊置业公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理，2016年4月6日，原告申请追加周石林、成正春、高建国为本案被告，本院予以准许。2016年6月14日本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李文玖及其委托诉讼代理人杨泽辉、被告方尊置业公司、周石林、成正春、高建国共同委托诉讼代理人刘尚到庭参加了诉讼。2017年1月4日，本院依法组成合议庭进行第二次开庭审理，原告李文玖及其委托诉讼代理人杨泽辉、被告方尊置业公司、周石林、成正春、高建国共同委托诉讼代理人刘尚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李文玖向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的合作协议真实有效；2、判令被告方尊置业公司继续履行协议；3、判令被告方尊置业公司按协议约定办理酒店2、3、4、5、6、7、8层《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》至原告名下；4、判令延期办证相关费用由被告方尊置业公司承担；5、判令被告方尊置业公司支付违约金50万元，违约金暂从2016年1月1日计算至2016年2月20日，后期违约金另行计算至被告履行协议义务止；6、判令被告方尊置业公司支付本案律师代理费55.5万元；7、本案诉讼费（含保全费用）由被告方尊置业公司承担；8、被告周石林、成正春、高建国承担连带责任。2016年6月14日第一次开庭原告因更换代理人将第6项诉讼请求变更为：判令被告方尊置业公司支付本案律师代理费23.4万元。2016年12月8日，经本院释明，原告将诉讼请求第2、3、4、5项变更为：1、判决解除原、被告于2012年5月24日签订的《合作协议》和2015年1月19日签订的《补充协议》；2、判令被告返还原告投资款22900000元，赔偿原告资金占用费损失5919995元（按年息10%自投资款支付之日暂计算至2016年2月19日，后段按此标准继续计算至投资款实际返还之日）。
事实和理由：原、被告就共同建设、经营湘怡华天大酒店，先后于2012年5月24日和2015年1月19日签订《合作协议》和《补充协议》，约定按综合建设成本每平米2000元计算，各出资50%建设湘怡华天大酒店主体工程和附属工程，其中被告以土地使用权等作为出资并负责包干承建，原告以现金2290万元出资；约定酒店产权划分：第2至8层归原告所有，其余楼层归被告所有，地下车库双方各半共有；被告应保证在2013年9月份完成主体、附属工程的施工，并在完工后及时与原告签订商品房买卖合同，2年内将房屋产权及相应的国有土地使用权办理至原告名下，所需税费由原告承担（后《补充协议》将办证时间明确为2015年12月31日前），逾期则按每天1万元处以违约金，如最终房屋产权无法办理至原告名下，则被告须全额返还原告的投资款，并按原告投资款的50%计赔原告损失；任何一方未经各方同意，不得对酒店资产进行直接或间接处置，包括不得进行转让、不得以酒店资产设定抵押、担保等；在《补充协议》签订后至被告为原告办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》之前，任何一方不得将酒店及附属设施设定担保或因其行为造成酒店及附属设施被查封、关停以及造成另一方不能正常使用，否则，责任方每天须向另一方支付1万元违约金；如一方违约导致另一方提起诉讼，违约方须承担另一方因此支付的律师费。协议还对酒店的装修、财务管理等其他事项进行了约定。
协议签订后，原告已经完全履行了协议约定的2290万元资金的出资义务，没有任何违约行为。但被告经原告多次催告，至今房屋没有通过有关部门的联合验收，没有满足能够与原告签订商品房买卖合同、办理房产、国土权证的条件。特别是在《合作协议》和《补充协议》一再明确禁止的情况下，被告竟然恶意用酒店房屋先后三次（2013年3月27日、2013年5月6日和2016年1月14日）为自己在银行的2200万元贷款设定抵押担保，且至今没有解押。鉴于被告严重违约导致原告的合同目的无法实现，且原告每天都在遭受经济损失，财产因被告擅自设定抵押而处于不安全状态，故此原告向法院提起诉讼。
被告方尊置业公司、周石林、成正春、高建国共同辩称：本案的实质法律关系是房屋买卖合同关系，因施工工程量的变化，双方至今未能达成一致意见，没有签订商品房买卖合同，并未形成买卖合意。权证的办理应由双方签订的商品房买卖合同进行约定，因此原告要求办理权证的诉讼请求不应支持；2、被告周石林、成正春、高建国当初以股东身份与原告签订合同，不是适格被告，合作协议涉及的权利和义务实际是由被告方尊公司享有和承担，故被告周石林、成正春、高建国不应承担法律责任。
针对原告变更的诉讼请求，被告方尊置业公司、周石林、成正春、高建国补充答辩意见：1、原、被告双方协议实质是商品房买卖合同，鉴于原、被告就工程变更设计原告应当增加投资款，原告拒不支付，实属违约，双方合同解除条件不具备，不能办证是原告违约导致的，不能办证的法律后果及违约责任应当根据双方签订的商品房买卖合同来约定；2、双方签订的合作协议及补充协议不具备商品房买卖合同主要条款，不应视同商品房买卖合同，双方的权利义务应当由房管部门备案的商品房买卖合同进行约定；3、即使解除合同，原告关于资金占用费损失计算标准过高。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据4承诺书，被告对其关联性有异议，本院经审查后认为高建国系被告方尊置业公司总经理，其所作承诺内容属于其工作职责范围，能够代表公司，该证据能够达到原告证明目的；原告提交的证据5-8，被告对其关联性有异议，本院经审查后认为上述函件来源真实，与本案相关联，依法采信为有效证据；原告提交的证据9被告对其证明目的有异议，本院经审查后认为该证据与原告提交的证据4相互印证，能够达到证明被告没有履行承诺的证明目的。2、被告提交的证据1原告对其三性均有异议，本院经审查后认为该备忘录系被告单方制作，未经原告确认，不能达到证明原、被告双方就项目变更达成共识的证明目的；被告提交的证据2内容真实、与本案相关联，本院依法采信为有效证据；被告补充提交的证据：设计补充协议，原告认为属于被告方尊公司单方行为，对其关联性有异议，本院经审查后认为该协议未经原告认可，不能证明原、被告协商一致对规划设计进行了变更，故本院对其关联性不予采信；被告补充提交的证人唐建武证言原告对其真实性有异议，本院经审查后认为该证人系被告公司员工，与被告有利害关系且证人未出庭接受质询，不能独立证明案件事实，故对该证据的证明目的不予采信；被告补充提交的香樟美地1#栋酒店工程项目增加投资预算（一）（二）原告对其三性均有异议，本院经审查后认为上述证据未加盖公章无法证实其来源且原告不予认可，对其真实性本院不予采信。
根据采信的证据本院确认如下案件事实：2012年5月24日，被告方尊置业有限公司、周石林、成正春、高建国（甲方）与原告李文玖（乙方）签订《合作协议》一份，约定双方共同出资筹建并经营一栋13层（含地下层）面积约22900平方米的酒店，该酒店主体工程及附属设施综合成本价按每平米2000元计算，总造价约为4580万元。甲乙双方各出资50%，甲方以土地等方式出资，并包干承建，按图施工，按双方认可的预算方案用材，完成所有承建工程，折算为2290万元；乙方则以现金出资2290万元，不再另行结算。酒店房屋楼层划分：第一层作为两层半计算，与第9、10、11、12、13层作为一份归甲方所有，第2、3、4、5、6、7、8层作为一份归乙方所有，地下车库归双方共同享有。甲方应保证于2013年9月份酒店主体及附属设施完工。酒店建成后，方尊置业公司必须按划分方案将属于乙方的部分以出售的名义与乙方签订商品房买卖合同，甲方应及时将该商品房买卖合同到房地产管理部门办理备案登记，如甲方需要先将房屋产权办理至方尊置业公司再转至乙方名下，则方尊置业公司应与乙方先行签订房屋分层协议，再签订商品房转让合同，并及时将合同办理备案登记。甲方在不承担任何税费的前提下必须无条件配合乙方，将该部分房屋产权在签订商品房买卖合同（或转让合同）之日起2年内办理至乙方名下，办理该部分房屋产权所产生的所有税费由乙方承担。协议中有关违约责任双方约定：如最终房屋产权无法办理至乙方名下，则甲方应该向乙方返还其所投入的全部资金，并按本酒店的主体建设部分工程项目乙方所投资金额的50%计付赔偿损失。此外双方还对酒店成立有限责任公司注册资金来源、股权比例、法定代表人确立和经营管理等进行了约定。
《合作协议》签订后，原告陆续支付了部分投资款，被告方尊置业公司未经原告同意于2013年3月27日、2013年5月6日两次向宁乡农商银行办理在建工程抵押贷款，贷款金额合计1500万元，抵押物包括协议约定应划分给原告的房屋。2014年5月13日、2014年7月2日，原告两次向被告书面函告，要求被告偿还贷款并将抵押物解除抵押。
2015年1月19日，鉴于酒店主体及附属设施已基本完工，被告方尊置业公司、周石林、成正春、高建国（甲方）与原告李文玖（乙方）签订《补充协议》一份，约定甲方保证在2015年12月31日之前将乙方根据《合作协议》约定所享有的房地产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》办至乙方名下，但在办理该二证时依法应当由乙方承担的税费仍由乙方自行承担并按时向有关部门支付，如一方未按约履行，则每逾期一日处违约金人民币1万元给守约方。在补充协议签订后至甲方为乙方办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》之前，任何一方不得将酒店及附属设施设定担保或因其行为造成酒店及附属设施被查封、关停以及造成另一方不能正常使用，否则责任方每天需向另一方支付1万元的违约金。在补充协议中双方还确认截止2014年12月31日止，乙方已支付甲方香樟美地一号栋酒店及附属设施的工程款共计人民币2000万元，余款290万元由乙方在2015年1月22日之前支付给甲方。关于施工变更双方约定本合作项目图纸变更部分增加的款项及未尽事宜在2015年2月9日前协商处理完毕。关于律师代理费双方约定一方违约而导致另一方提起诉讼或仲裁的，则违约方应负担另一方因此而支付的律师代理费。
《补充协议》签订后，原告李文玖依约支付了余下工程款。因案涉酒店及附属设施未经主管部门联合验收且未解除在建工程抵押，被告方尊置业公司、周石林、成正春、高建国未能如约在2015年12月31日之前将约定房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》办至原告名下。2016年1月14日，被告因向宁乡农商银行贷款700万元，未经原告同意再次将部分划定为原告所有的房屋办理在建工程抵押，原告为维护合法权益故向法院提起诉讼，为此支付了律师代理费234000元。
另查明，根据被告方尊置业公司财务收据显示，被告收取原告投资款明细如下：1、2011年7月22日收取200万元；2、2012年6月12日收取100万元；3、2012年7月9日收取200万元；4、2012年11月8日收取200万元；5、2013年1月28日收取200万元；6、2013年2月1日收取300万元；7、2013年4月1日收取300万元；8、2014年4月4日收取200万元；9、2014年4月15日收取300万元；10、2015年1月19日收取290万元。上述款项资金占用损失自付款日按年息10%计算至2016年2月19日合计6283333.34元。
又查明，原告于2016年12月8日在变更诉讼请求申请书中提出解除原、被告于2012年5月24日签订的《合作协议》和2015年1月19日签订的《补充协议》，上述含有解除合同内容的申请书经本院于2016年12月14日送达被告。
本案争议焦点：1、原、被告之间发生的争议性质如何确定？2、原、被告之间签订的《合作协议》及《补充协议》能否解除？3、原告请求被告返还投资款2290万元并赔偿资金占用损失、支付律师代理费的诉讼请求应否得到支持？
本院认为：原、被告于2012年5月24日签订的《合作协议》及2015年1月19日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张双方签订的协议系房地产开发经营合同，双方之间争议系房地产开发经营合同纠纷；被告主张双方签订的协议名为合作协议实为房屋买卖合同，双方之间争议系房屋买卖合同纠纷。本院认为，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中原、被告签订的协议内容分两部分，前部分是有关共同合作建设酒店的条款，约定原告方提供固定数额资金，分配固定数量房屋，其余由被告方包干建设，不另行结算；后部分是有关酒店建成后双方合作经营酒店的条款。现双方因履行前部分合作建设条款发生争议，宜认定双方之间的争议为房屋买卖合同纠纷，被告的主张于法有据，本院予以采纳。
被告辩称鉴于原、被告就工程变更设计，原告应当增加投资款，原告拒不支付，违约在先，不能办证的责任在原告，双方合同不具备解除条件。经查，原、被告在合作协议中明确约定原告固定总价出资，不再另行结算，被告必须严格按照工程结算图纸、预算方案包干建设。依照上述约定，合同履行过程中如有设计变更，应当经过合同双方协商一致方可要求原告增加投资，庭审中被告既不能举证证明双方已经协商一致变更原设计方案，又不能举证证明变更设计具有客观必要，原告没有依被告意愿增加投资并不构成违约。同时，本案所涉房屋两证未能办理的主要原因在于房屋未经联合验收以及被告擅自将房屋抵押给第三人，无论原告是否增加投资均不影响原告行使解除合同的权利，综上被告的该项辩解意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。
被告辩称原、被告之间权利义务应由《商品房买卖合同》约定，而双方并未签订《商品房买卖合同》，且合作协议和补充协议不具备商品房买卖合同主要条款，故不应支持解除合同赔偿损失的诉讼请求。本院认为原、被告虽未另行签订商品房买卖合同，但原协议中已对购房款数额，支付时间、支付方式、房屋具体位置、权证办理时间、违约责任等进行了全面约定，房屋买卖合同基本要素齐全，房屋买卖合同成立且生效，对双方均具有法律约束力。被告收取原告投资款后，未在约定时间为原告办理两证，且未经原告同意多次将属于原告的房屋抵押给第三人，导致原告的合同目的不能实现，属于恶意违约，依法应承担赔偿责任。现原告请求解除合同、返还投资款、按年息10%标准赔偿资金占用损失并支付律师代理费，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。
被告辩称资金占用损失计算标准过高，经查被告恶意违约，原告依法可要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，另原、被告在合作协议中约定：如最终房屋产权无法办理至乙方名下，则甲方应该向乙方返还其所投入的全部资金，并按本酒店的主体建设部分工程项目乙方所投资金额的50%计付赔偿损失。现原告请求按年息10%标准计算资金占用损失，未超出上述标准，依法应予支持。原告于2016年12月8日提出解除合同，解除通知于2016年12月14日送达被告，宜认定双方2012年5月24日签订的《合作协议》及2015年1月19日签订的《补充协议》于2016年12月14日解除。被告周石林、成正春、高建国与被告方尊置业公司共同作为合同一方与原告签订合作协议，应当共同承担合同义务，是本案适格被告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、原告李文玖与被告长沙市方尊置业有限公司、周石林、成正春、高建国于2012年5月24日签订的《合作协议》及2015年1月19日签订的《补充协议》于2016年12月14日解除；
二、被告长沙市方尊置业有限公司、周石林、成正春、高建国向原告李文玖返还投资款22900000元；
三、被告长沙市方尊置业有限公司、周石林、成正春、高建国向原告李文玖赔偿2016年2月19日之前的资金占用损失5919995元元（后段至购房款实际付清之日止的资金占用损失按年息10%继续计算）；
四、被告长沙市方尊置业有限公司、周石林、成正春、高建国向原告李文玖支付律师代理费234000元。
上述二至四项被告应当履行的付款义务限被告在本判决书生效之日起10日内履行。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费187081元，诉讼保全费5000元，两项合计192081元，由被告长沙市方尊置业有限公司、周石林、成正春、高建国共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 纳
人民陪审员 柳 欢
人民陪审员 周清华
二〇一七年二月六日
书 记 员 秦 晴
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。