新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
民事判决书
(2017)新23民终115号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周春光，男，1981年8月20日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
委托诉讼代理人：魏春，新疆同创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：汤瑜，男，1962年4月30日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
委托诉讼代理人：白建利，新疆星河律师事务所律师。
原审第三人：糟志兰，男，1983年10月15日出生，回族，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
周春光与汤瑜房屋租赁合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院于2014年4月15日受理后，于2014年7月10日作出（2014）昌民一初字第871号民事判决。后汤瑜对该民事判决不服，向本院提出上诉。本院于2014年11月11日作出（2014）昌中民一终字第685号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。后汤瑜不服（2014）昌中民一终字第685号民事判决向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。2016年5月31日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2015）新审一民提字第117号民事裁定，裁定：一、撤销昌吉回族自治州中级人民法院（2014）昌中民一终字第685号民事判决及昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第871号民事判决；二、本案发回昌吉市人民法院重审。新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院于2016年6月14日受理后，依职权通知糟志兰作为本案第三人参加诉讼，并于2016年12月1日作出（2016）新2301民初3279号民事判决。后周春光对该民事判决不服，向本院提出上诉，本院于2017年1月11日受理后依法组成合议庭，于2017年2月9日公开开庭进行了审理。上诉人周春光及委托诉讼代理人魏春，被上诉人汤瑜及委托诉讼代理人白建利到庭参加诉讼。原审第三人糟志兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
周春光上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。事实与理由：一、一审判决对已查明的事实定性错误，从而适用法律和判决错误。首先，2014年1月29日出具的装修委托书认定问题。一审判决的分析认定缺乏其相应事实的印证，也与该委托书内容本身所要表达的意思相左，这种认定是对委托书内容所要表达意思的过分曲解，不能正确解读上诉人的真实意思表示。该委托书内容的关键词在于01lydyh01现场指导01lydyh01，这表明房屋主体是否能改建等均须上诉人父亲周永泰到现场根据实际情况进行指导表态后方可实施。故该委托书并没有无条件授权被上诉人可以径直改建房屋主体，也就是说并不能得出01lydyh01上诉人同意被上诉人改变主体结构的意思表示01lydyh01；其次，从被上诉人得知原审第三人拆改主体结构后进行阻止并加固的行为来看，也可以得出被上诉人是知道上诉人不同意拆改房屋主体的，至少可以得出这种拆改是未经上诉人父亲现场指导和表态的。否则，被上诉人没有必要进行阻止和加固，故被上诉人用委托书来表达的证明目的，与其现实中的实际行为相矛盾，这种矛盾印证了上诉人的观点；再次，从诉讼证明的角度来讲，被上诉人要拿出证据来证明上诉人父亲到过现场，并对原审第三人的拆改行为进行了指导和认可。否则，这种拆改行为就是01lydyh01擅自01lydyh01的，委托书的内容是静态的，对内容的实施才是至关重要的，被上诉人没有证据证实上诉人父亲实施了01lydyh01现场指导01lydyh01；第四、一审判决认定证人孔某的证言与委托书的内容相互印证，是不符合证人证言认定规则的。首先，上诉人的父亲是否到现场指导，仅由该证人一人证言，实属孤证；其次，被上诉人的其他证人对该问题的证言自身陈述不清，前后矛盾，且这些证人证言之间也相互矛盾。二、一审法院以上诉人与原审第三人恶意串通为由判决认定2015年2月1日上诉人与第三人签订的《房屋租赁合同》无效是错误的。
汤瑜辩称，1、原审第三人对房屋的改建并不违背上诉人的意思。上诉人父亲周永泰受上诉人的委托在房屋改建现场进行指导，改建过程中，周永泰对改建的内容及行为均没有提出异议；2、改建后，上诉人向原审第三人发出恢复原状的通知，但原审第三人对通知置之不理，不予加固，还将被上诉人加固的材料进行拆除，上诉人对原审第三人的这种行为没有提出反对；3、上诉人分别于2014年、2015年2月1日与原审第三人签订房屋租赁合同，将改建但未加固的房屋交给原审第三人经营宾馆。自2014年10月至至今，原审第三人一直使用该房屋经营宾馆，上诉人对原审第三人这种行为没有制止，没有要求解除合同，也没有提起诉讼。一审中，上诉人明确不要求加固处理，上诉人与原审第三人存在恶意串通。综上，请驳回上诉，维持原判。
原审第三人糟志兰未做答辩。
周春光向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告承担本案诉讼费用。
汤瑜向一审法院反诉请求：1、反诉原、被告之间的《房屋租赁合同》继续履行；2、反诉被告与第三人签订的《房屋租赁合同》无效；3、反诉被告与第三人连带偿付反诉原告房屋装修费2000000元；4、反诉被告赔偿违约金540000元；5、反诉被告承担全部诉讼费用及邮寄送达费。一审庭审中，反诉原告撤回第三项诉讼请求。
一审查明事实：2009年1月9日，原告周春光（甲方）与被告汤瑜（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其位于昌吉市长宁路67区3丘11栋1－5层房屋带地下室及北面相邻砖混结构房屋一栋、楼房背面院落一座出租于乙方使用；租赁期限15年，自2009年3月1日起至2024年5月31日止；房屋租金每年120000元，日后租金数额不以相同路段、相同行业、相同面积房屋租金的上涨而变动；租金每年支付一次，首年租金于2009年1月13日前一次性付清，之后租金于每年2月1日前一次性支付下一年租金；乙方可对租赁房屋进行装修装饰，但装修方案应事先征得甲方同意方可施工，租赁期限届满后，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方装修不得改变房屋的主体结构，且不得危害房屋的结构安全；乙方在承租期间有权对上述房屋进行部分或全部转租，但转租合同不对甲方发生法律效力，转租合同内容不得超出本合同项下的权利、义务范围；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：1、未经甲方书面同意拆、改、变动房屋结构；2、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；3、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；4、从事违法经营，给甲方造成严重后果；5、逾期支付房租15日。如出现下列任何一项违约情形时，则向对方承担本合同项下15年租金总额30％的违约金，若支付的违约金不足弥补对方损失的，还应向对方负责赔偿，直至达到弥补全部损失为止：......2、甲方违反本合同约定，解除合同，提前收回房屋的；......6、乙方未经甲方书面同意，拆改、变动房屋结构或损坏房屋的。另，双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订之后，原告周春光向被告汤瑜交付租赁房屋，被告对房屋进行装修后开办经营昌吉市紫金花酒店。2013年10月1日，被告汤瑜（乙方）与第三人糟志兰（丙方）签订《宾馆承租合同》一份，约定乙方将昌吉市长宁路67区3丘11栋1－5层房屋带地下室及北面相邻砖混结构房屋一栋、楼房背面院落一座出租于丙方使用；租赁期限10年又3个月，自2014年2月1日起至2024年5月31日止；租金每年530000元；租金每年支付一次，首年租金于2013年10月1日前一次性付清，后续自2014年2月1日起每年的2月1日前一次性支付下一年租金。合同第十五条约定：如本合同有缺陷的地方或不足之处，丙方将以甲、乙双方的原始合同作为根据来执行。合同约定的其他权利义务与原告周春光与被告汤瑜于2009年1月9日签订《房屋租赁合同》基本一致。合同签订后，被告汤瑜向第三人糟志兰交付租赁物。2013年10月8日，第三人糟志兰向被告汤瑜支付房屋租金300000元；2014年1月30日，第三人糟志兰向被告汤瑜支付房屋租金150000元，合计支付租金450000元。第三人取得租赁房屋拟对房屋进行装修。2014年1月29日，原告向被告出具装修委托书一份，该委托书内容为01lydyh012014年装修宾馆有关房屋主体结构由我父亲周永泰现场指导改建部分01lydyh01。2014年3月，第三人组织工人进行装修施工，施工过程中将房屋隔断、窗户、地砖等拆除，原告父亲周永泰经常到现场查看。2014年4月3日，原告向第三人发出通知，认为第三人未经原告同意改变房屋整体结构，影响了房屋安全，同时要求第三人停止装修，并在3日内恢复原状。第三人收到通知后未停止施工，亦未进行加固处理。被告得知后购买材料对房屋拆除部分进行加固处理，第三人拒绝加固，并将被告加固部分拆除。2014年4月15日，原告以被告未经原告书面同意对租赁房屋进行拆除、改造为由向本院提起诉讼，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同。之后原、被告就双方签订的房屋租赁合同是否应当解除一直处于诉讼状态。期间被告从昌吉市工商局调取档案材料时发现，2014年原告周春光（甲方）与第三人糟志兰（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定甲方将其合法拥有的昌吉市长宁路67区3丘11栋1－5层房屋带地下室及北面相邻砖混结构房屋一栋、楼房背面院落一座出租于乙方使用；租赁期限10年，自2014年2月1日起至2024年2月1日止；租金每年200000元；租金每年支付一次，首年租金于2014年10月1日前一次性付清，后续租金自2015年2月1日起在每年的2月1日前一次性支付下一年租金。双方在合同中约定的其他权利义务与原告周春光、被告汤瑜于2009年1月9日签订《房屋租赁合同》基本一致。2015年2月1日，原告周春光（甲方）与第三人糟志兰（乙方）再次签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其合法拥有的昌吉市长宁路67区3丘11栋1－5层房屋带地下室及北面相邻砖混结构房屋一栋、楼房背面院落一座出租于乙方使用；租赁期限9年，自2015年2月1日起至2024年2月1日止，租金每年300000元；租金每年支付一次，后续自2016年2月1日起在每年的2月1日前一次性支付下一年的租金；双方在合同中约定的其他权利义务与原告周春光、被告汤瑜于2009年1月9日签订《房屋租赁合同》基本一致。合同签订当日，第三人向原告交纳租金200000元，并载明租金期限为2015年2月1日至2016年2月1日。另查，2014年6月3日，原告委托新疆中远工程检测有限公司对2014年第三人糟志兰装修房屋对墙体开洞、扩门及楼板开洞是否影响楼房的整体结构及安全进行鉴定，鉴定意见为：墙体开洞、扩门及楼板开洞对周春光个人房屋的整体结构及安全有影响，建议请具有资质的设计单位出具局部加固方案。庭审中经法庭释明后，原告明确表示本案中不要求对涉案房屋进行加固处理，日后根据使用情况进行加固。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应当遵照履行。双方约定合同的解除条件为：1、未经原告书面同意拆、改、变动房屋结构；2、损坏承租房屋，在原告提出的合理期限内仍未修复的；3、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；4、从事违法经营，给原告造成严重后果；5、逾期支付房租15日。庭审中，原告明确表示其要求解除合同的理由为第三人未经原告同意拆、改、变动房屋结构，造成房屋受损，即根据双方约定合同解除的第1种情形主张解除合同。另，房屋租赁合同有关司法解释规定承租人变造房屋结构，出租人可以行使法定解除权。对此一审法院认为，第一，原告于2014年1月29日出具的装修委托书内容为01lydyh012014年装修宾馆有关房屋主体结构由我父亲周永泰现场指导改建部分01lydyh01，根据该委托书内容看，原告对2014年房屋装修需要改变房屋主体结构是明知的，虽然原告认为该装修委托书系其向被告汤瑜出具，并非向第三人糟志兰出具，但无论该装修委托书系原告向被告出具，还是原告向第三人出具均不能推翻原告同意2014年房屋装修可改变主体结构的意思表示。另外，原、被告之间的合同明确约定被告在房屋租赁期间可对房屋进行转租，转租合同不对原告发生法律效力，故原告的装修委托书是向作为承租人的被告出具，还是向作为次承租人的第三人出具均不影响装修委托书的效力。第二，第三人承租宾馆后将宾馆装修工程交由孔某施工，孔某在本院依职权询问及新疆维吾尔自治区高院（2015）新审一民提字第117号案件出庭证言均陈述第三人宾馆装修工程的设计、施工、交付使用均由其负责，装修工程拆除部分图纸经过房东签字同意，装修拆除过程中房东父亲周永泰也到现场参与，均未提出反对意见。上述孔某陈述原告父亲周永泰参与装修的情形亦与原告出具书面委托书委托其父亲指导房屋主体结构改建的意思表示相互印证。第三，第三人糟志兰系涉案房屋的现承租人，原、被告之间的房屋租赁合同能否解除与第三人有很大的利害关系。第三人对房屋装修时，原告于2014年4月3日向第三人发出停工通知，此时第三人已知晓原告系房屋所有权人的身份，但第三人并未停止施工，更没有将房屋恢复原状。另，装修施工人孔某陈述宾馆装修图纸由其设计，共有拆除部分图纸、水电路图纸、平面布局图、效果图，（2015）新审一民提字第117号案件庭审中第三人作为原告申请的证人出庭亦认可房屋装修图纸共4份，庭审中法庭责令第三人提交房屋装修拆除部分的图纸，第三人称拆除部分无设计图纸。以上情形可相互印证第三人于2014年对租赁房屋装修拆、改、变动主体结构系经原告周春光同意。关于原告行使的法定解除权问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，原告向第三人发出停止施工并恢复原状的通知，第三人收到通知后不但未停止施工，亦未进行加固处理，在被告对房屋拆除部分进行加固处理时，第三人阻止加固，并将被告加固部分拆除。之后第三人与原告签订《房屋租赁合同》，并履行该合同。第三人对租赁房屋拆改后，新疆中远工程检测有限公司对涉案房屋出具鉴定意见：墙体开洞、扩门及楼板开洞对周春光个人房屋的整体结构及安全有影响，建议请具有资质的设计单位出具局部加固方案。对于涉案房屋进行加固保障日后安全使用问题，庭审中经法庭释明后，原告明确表示本案中不要求加固处理，日后根据使用情况进行加固。综上，原告以第三人装修房屋改变主体结构为由主张解除原、被告之间的房屋租赁合同，不予准许，对反诉原告请求继续履行反诉原、被告之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。反诉原告主张反诉被告与第三人签订的《房屋租赁合同》无效，对此一审法院认为，本案中共出现两份反诉被告与第三人签订的《房屋租赁合同》，第一份系第三人2014年为申请办理昌吉市恒悦商务宾馆营业执照时在昌吉市工商局备案的《房屋租赁合同》，第二份为2015年2月1日反诉被告与第三人签订的《房屋租赁合同》。昌吉市工商局备案的房屋租赁合同约定第三人承租反诉被告房屋，租金每年200000元。对该合同的形成经过反诉被告与第三人均陈述不一致，反诉被告在新疆维吾尔自治区高院（2015）新审一民提字第117号庭审中陈述昌吉市工商局备案的《房屋租赁合同》落款处01lydyh01周春光01lydyh01签名笔迹系本人的，但对内容不认可；第三人在该案庭审中陈述其为办理宾馆营业执照向昌吉市工商局提交了其与反诉原告汤瑜签订的《宾馆承租合同》。而在本案审理过程中，反诉被告陈述工商局备案的房屋租赁合同系第三人在反诉被告不知情的情况下变造的；第三人前期陈述该合同系其为办理宾馆营业执照根据其与反诉被告2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》变造的，合同落款处01lydyh01周春光01lydyh01的名字系打印店一位男性工作人员所签，后期第三人陈述该合同落款处01lydyh01周春光01lydyh01的名字系其根据反诉原、被告之间的《房屋租赁合同》复印件通过红外线扫描变造的。根据法庭调查，反诉被告周春光与反诉原告汤瑜于2009年1月9日签订的《房屋租赁合同》共三页，反诉被告周春光仅在最后一页落款处签名01lydyh01周春光01lydyh01，且反诉被告在签名处没有捺印，而第三人向昌吉市工商局备案的《房屋租赁合同》共三页，每页底端均有反诉被告周春光的签名，每处01lydyh01周春光01lydyh01签名上均有捺印。以上情形可说明反诉被告及第三人对昌吉市工商局备案的《房屋租赁合同》的形成经过作了虚假陈述。另，庭审中反诉被告及第三人作为合同双方当事人均表示该合同为无效合同。第二份《房屋租赁合同》系反诉被告与第三人于2015年2月1日签订的合同，该合同约定第三人承租反诉被告房屋，租金每年300000元，而反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》约定反诉原告向反诉被告每年交纳租金120000元，反诉原告与第三人签订的《房屋租赁合同》约定第三人向反诉原告每年交纳租金530000元。根据上述租赁合同约定的租金数额，结合法庭认定的以下事实：1、第三人对租赁房屋拆、改、变动主体结构系经反诉被告周春光同意，反诉被告对此事实予以否认；2、反诉被告对房屋装修拆改部分提出异议后，第三人未对拆改部分进行加固处理，反诉原告进行加固处理采取补救措施时，第三人予以阻止，并将反诉原告加固部分拆除；3、反诉被告与第三人于2014年签订《房屋租赁合同》及反诉被告与第三人就该合同的形成经过在庭审中作的虚假陈述；4、第三人与反诉被告于2015年2月1日签订《房屋租赁合同》，约定年租金300000元，而实际双方对2015年2月1日至2016年2月1日的租金按2014年租赁合同约定的租金数额200000元履行。综上，反诉被告与第三人于2014年签订的《房屋租赁合同》、2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》均系双方恶意串通损害反诉原告合法权益的合同，依法予以确认无效。反诉原告要求反诉被告按合同约定的违约金计算标准支付违约金540000元，对此一审法院认为，合同双方对支付违约金的情形约定为反诉被告违反合同约定解除合同，提前收回房屋，而本案经审理后已确认反诉原、被告于2009年1月9日签订的《房屋租赁合同》继续履行，故反诉原告要求反诉被告支付违约金没有事实依据，不予支持。一审法院遂判决：一、驳回原告周春光要求解除与被告汤瑜于2009年1月9日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，该合同继续履行；二、反诉被告周春光与第三人糟志兰于2014年签订的《房屋租赁合同》及2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》均无效；三、驳回反诉原告汤瑜要求反诉被告周春光支付违约金540000元的诉讼请求。
二审中，上诉人周春光与被上诉人汤瑜及原审第三人糟志兰均未提供证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本案争议焦点为：一、上诉人周春光与被上诉人汤瑜于2009年1月9日签订的《房屋租赁合同》应否解除；二、2014年昌吉市工商局备案的《房屋租赁合同》及上诉人周春光与原审第三人糟志兰于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》是否有效。
本院认为，关于争议焦点一，首先，从上诉人于2014年1月29日出具装修委托书载明的内容可反映出上诉人对2014年房屋装修需要改变房屋主体结构是知晓的；其次，原审第三人承租宾馆后将宾馆装修工程交由孔某施工，孔某在一审法院询问及新疆维吾尔自治区高级人民法院（2015）新审一民提字第117号案件出庭证言均陈述原审第三人宾馆装修工程的设计、施工、交付使用均由其负责，装修工程拆除部分图纸经过房东签字同意，装修拆除过程中房东父亲周永泰也到现场参与，均未提出反对意见。同时原审第三人在新疆维吾尔自治区高级人民法院（2015）新审一民提字第117号案件庭审中作为周春光的证人出庭时认可施工人孔某陈述宾馆装修图纸共4份，即拆除部分图纸、水电路图纸、平面布局图、效果图，但在一审庭审中经法院责令，其未能提交房屋装修拆除部分的图纸，并称拆除部分无设计图纸。综上，作为宾馆装修实际施工人的孔某，其陈述客观、全面，能够真实地反映出宾馆装修时的手续履行情况，且该陈述与上述装修委托书亦可相互印证，足以证实原审第三人于2014年对租赁房屋装修拆、改、变动主体结构系经上诉人同意的。故上诉人以原审第三人装修房屋改变主体结构为由主张解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同的理由不能成立，一审法院判决驳回上诉人周春光的诉讼请求，确认上诉人周春光与被上诉人汤瑜于2009年1月9日签订的《房屋租赁合同》继续履行并无不当。
关于争议焦点二，从本案卷宗的证据中可反映出上诉人与原审第三人签订的房屋租赁合同有两份，即：1、2014年昌吉市工商局备案的《房屋租赁合同》，合同约定租金为每年200000元；2、2015年2月1日的《房屋租赁合同》，合同约定租金为每年300000元。对工商局备案的房屋租赁合同的形成经过，上诉人与原审第三人在（2015）新审一民提字第117号案件庭审中与本案一审庭审中的陈述均不一致，即在（2015）新审一民提字第117号案件庭审中上诉人陈述该合同落款处01lydyh01周春光01lydyh01签名笔迹系本人的，但对内容不认可；原审第三人陈述其为办理宾馆营业执照向昌吉市工商局提交了其与被上诉人签订的《宾馆承租合同》。在本案一审审理过程中，上诉人陈述该合同系原审第三人在其不知情的情况下变造的；原审第三人前期陈述该合同系其为办理宾馆营业执照根据其与上诉人2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》变造的，合同落款处01lydyh01周春光01lydyh01的名字系打印店一位男性工作人员所签，后期又陈述该合同落款处01lydyh01周春光01lydyh01的名字系其根据上诉人、被上诉人之间的《房屋租赁合同》复印件通过红外线扫描变造的。由此可认定上诉人与原审第三人对该合同的形成经过作了虚假陈述。2015年2月1日上诉人与原审第三人签订的《房屋租赁合同》约定租金为每年300000元，而实际双方对2015年2月1日至2016年2月1日的租金又按2014年昌吉市工商局备案租赁合同约定的租金数额200000元履行。该租金数额明显低于被上诉人与原审第三人所签《房屋租赁合同》约定的租金每年530000元。综上，上诉人与原审第三人于2014年签订的《房屋租赁合同》、2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》均系双方恶意串通损害被上诉人合法权益的合同，依法确认无效。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人周春光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵瑞琴
代理审判员 杨洁
代理审判员 白轩
二0一七年三月二十八日
书 记 员 马丹妮