北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第34389号
原告（反诉被告）武x，女，1967年10月25日出生。
委托代理人王宏涛，北京罗杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙x，女，1959年9月20日出生。
原告（反诉被告）武x（下称原告）与被告（反诉原告）孙x（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员吴玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王宏涛，被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年4月20日，我与被告签订《房屋买卖合同》一份，被告将位于北京市朝阳区垡头翠城x楼x单元x号房屋（下称诉争房屋）出售给我，后因该合同履行过程中产生争议，北京市朝阳区人民法院作出的（2012）朝民初字第26474号和北京市第二中级人民法院作出的（2013）二中民终字第09121号民事判决书认定如下事实：前述《房屋买卖合同》无效，双方因该合同取得的财产各自返还；被告对合同无效负主要责任，我的过错较轻；因我在（2012）朝民初字第26474号民事诉讼庭审答辩期和证据交换期届满后无法再变更诉讼请求，相关差额我可以另行主张。我认为因被告主观上存在较大过错致使合同不能履行、合同目的不能实现，给我和家人的生活造成了不便及巨大的经济损失。鉴于诉争房屋在一审、二审诉讼期间已经发生显著增值并属于情势变更的情形，且我有权就相关损失继续要求被告承担相关赔偿责任，因协调未果，故我诉至法院要求被告赔偿我损失161070元及诉争房屋在评估基准日之后至本案起诉时的溢价损失790712元。
被告辩称：同意原告第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求，请求法院依法驳回。房屋买卖合同早在2010年被确认无效，我只认可经生效判决确认的评估价格，属于合理损失的部分我同意赔偿。诉争房屋所有权属于我，相应孳息也应归属于我。
被告反诉称：双方就诉争房屋所签订的买卖合同已经被确认无效，原告理应按照生效判决将诉争房屋腾空并交还给我，但是原告至今都在使用房屋，拒绝腾退。（2012）朝民初字第26474号民事判决判令原告支付我截至2012年8月10日的房屋使用费，按照每月3000元的标准，之后至反诉之日又产生了13.5个月的房屋使用费共计40500元。请求法院判令原告向我支付上述费用。
原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。根据相关法律规定，经济适用房不能出租，被告不能就此获益；我们并非拒绝搬出房屋，当时案件还没有终审，被告没有证据证明其自身已经履行了生效判决确定的义务；即使应支付使用费，被告起算日期也有错误，应从2012年9月计算，2012年8月的部分属于重复计算。
经审理查明：诉争房屋所有权原登记在被告名下，性质系经济适用住房。2007年4月20日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将诉争房屋以600000元的价格卖给原告，后原告接收了房屋、向被告支付了购房款并于2008年11月11日取得房屋所有权证。
因该合同履行中产生争议，被告将原告诉至本院要求确认双方之间的《房屋买卖合同》无效、原告返还房屋及产权证书、被告返还购房款。本院于2010年3月出具（2010）朝民初字第07824号民事判决书，确认上述《房屋买卖合同》无效，并判令原告于判决生效后六十日内向被告腾空并交还诉争房屋、被告向原告返还购房款及契税等共计600000元。判决后，原告不服并上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2010年7月20日以（2010）二中民终字第11652号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。
2012年7月，原告以房屋买卖合同纠纷为由将被告诉至本院，请求判令被告赔偿诉争房屋的市场价值损失977090元及装修费用损失19610元。被告反诉请求原告支付2007年4月至2012年8月在诉争房屋居住期间的房屋使用费224000元（每月按3500元计算）及拖欠的物业费、生活垃圾清运费、电费。该案审理过程中，本院依法委托北京京评价格评估有限公司对诉争房屋满足上市交易条件下的价格及装修物价值进行评估，结论为：评估对象满足交易条件下的市场价格为2028000元、装修价值为19610元。因举证期限届满无法再增加诉讼请求，原告称对于其他溢价损失（161070元）其另行主张。本院以（2012）朝民初字第26474号民事判决书判令被告向原告赔偿相关损失800000元、原告向被告支付被判令腾退诉争房屋之日至该案反诉之日（2012年8月20日）的房屋使用费22000元。后双方均提起上诉，北京市第二中级人民法院以（2013）二中民终字第09121号民事判决书维持了一审判决的效力。
被告已将相关案款汇至本院账户，原告已向被告支付上述生效判决所确认的房屋使用费，但至今未向被告交付诉争房屋。
庭审中，原告提交北京住总新远房地产经纪有限责任公司出具的《证明》及房屋价格市场参考售价，欲证明诉争房屋的当前市场价格。被告对该份证据的真实性及关联性均不认可。被告提交周边房屋租金网上查询单，欲证明诉争房屋的使用费应参照市场租金每月3500的标准计算。原告对该份证据的关联性及证明目的均不认可。
上述事实，有（2010）朝民初字第07824号判决书、（2010）二中民终字第11652号判决书、（2012）朝民初字第26474号判决书、（2013）二中民终字第09121号判决书、银行汇款凭证、案款收据、双方提交的上述证据、当事人当庭陈述及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，另案生效判决已经确认原、被告之间的《房屋买卖合同》无效，并判令原告返还诉争房屋、被告按照过错比例向原告赔偿相关损失、原告向被告支付相关房屋使用费等。考虑到另案已生效判决处理的仅是原告的部分损失，参照关于诉争房屋满足市场交易条件下价格及的司法评估结论，对于因举证期限届满无法变更诉讼请求而没有主张的其他合理损失，原告仍可主张，且被告对此部分予以认可，故本院不持异议。关于原告要求被告支付诉争房屋在另案评估基准日之后至本案起诉时的溢价损失一节，2010年7月，双方之间的《房屋买卖合同》已被生效判决确认无效，并判令由原告向被告返还诉争房屋，故原告该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于房屋使用费，另案已生效判决已判令原告腾空并交还房屋，原告却至今未予腾退，另案生效判决亦已判令原告给付被判决腾退房屋之日至2012年8月20日的房屋使用费，对于其后的房屋使用费，被告仍可主张。原告对此虽持异议，但未提供有效证据予以佐证，本院不予采信。但鉴于诉争房屋系经济适用住房，不得出租、出借以及从事居住以外的任何活动，故被告要求参照周边房屋的出租价格支付使用费无依据，本院不予支持，本院将酌情予以调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）孙x于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）武x支付人民币十六万一千零七十元；
二、原告（反诉被告）武x于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）孙x支付房屋使用费一万元；
三、驳回原告（反诉被告）武x的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）孙x的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6659元，由原告（反诉被告）武x负担5532元（已交纳），由被告（反诉原告）孙x负担1127元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费406元，由原告（反诉被告）武x负担100元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）孙x负担306元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 吴玲
二〇一三年十一月二十八日
书 记 员 于月