陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0116民初7483号
原告西安市长安区诺家房产信息咨询服务部。
诉讼代表人肖珂，该服务部负责人。
委托代理人周伊娜，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人刘黎明，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告陈秀佳。
委托代理人卞泽青，陕西众致律师事务所律师。
委托代理人宋红升，陕西众致律师事务所律师。
被告靖璞。
原告西安市长安区诺家房产信息咨询服务部（以下简称诺家房产服务部）与被告陈秀佳、被告靖璞房地产咨询合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周伊娜，被告陈秀佳及其委托代理人宋红升，被告靖璞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诺家房产服务部诉称，其作为居间服务机构，就被告陈秀佳名下房屋向被告靖璞出售促成了房屋买卖定金合同的订立，因两被告私自解除了合同，已构成违约，故要求两被告连带支付佣金36000元、违约金120000元，承担本案律师费3000元，本案诉讼费用由被告承担。
被告陈秀佳辩称，其通过原告与被告靖璞签订房屋买卖定金合同属实，但该合同实为定金合同，现两被告已解除了定金合同，原告的居间义务并未完成，且解除合同因原告所致，其无权要求支付佣金；原告曾向被告靖璞提供承诺书，表示佣金并非合同约定的数额，且支付佣金的义务人应为被告靖璞，其不应承担支付责任；原告既要求佣金又要求违约金之请求于法无据；对于原告要求其承担律师费之请求亦无法律依据，不应得到支持。
被告靖璞辩称，原告只是促成了定金合同的签订，并未进行网签，不应向原告支付佣金，且佣金数额与原告向其承诺的数额不符；原告在签订合同前并未向其告知房屋存在银行抵押贷款，其在知晓被告陈秀佳解押困难的情况下，同意给被告陈秀佳增加定金数额时希望原告方见证，但原告方相关人员无法联系，且在随后表示不同意见证，原告行为存在欺诈，在不能按合同约定时间办理房屋解除抵押手续的情况下，其遂产生放弃购房的想法；其与被告陈秀佳解除合同时考虑到原告付出了一定的工作，向原告相关人员转款600元其未接收，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年，被告陈秀佳从他人处购买了位于西安市长安区北长安街吉源美郡小区1B幢1单元12205号房屋，房屋所有权证号为41-57263-1号。被告陈秀佳购买上述房屋时在兴业银行办理了按揭抵押贷款。2018年3月，原告的相关人员电话询问被告陈秀佳是否出售上述房屋，得到被告陈秀佳的同意。2018年4月前，被告靖璞随同其邻居前往原告处了解购房信息，原告遂向其推荐了被告陈秀佳的房屋情况。2018年4月1日，原告与两被告签订房屋买卖定金合同。上述合同的前言部分载明的注意事项中有已阅读本合同所有条款，并已清楚其含义、三方公平公正自愿为签订本合同的前提的表述。该合同对于房屋的位置、面积、被告靖璞已实际查看了房屋、房屋权属情况进行了表述。三方约定房屋交易价款为120万元，包含房屋内的装修；被告靖璞于2018年4月1日交付被告陈秀佳购房定金4万元，剩余房屋价款为116万元。付款方式约定为被告靖璞将房款存入交易结算资金监管账户，由该机构在两被告签订交易结算资金监管协议后向被告陈秀佳划房款，两被告在签订西安市二手房买卖合同当天被告靖璞至银行进行面签，被告靖璞的银行贷款获审批后10日内须将首付款36万元（含已付的定金4万元）存入资金监管账户；被告陈秀佳同意被告靖璞向贷款银行申请个人住房抵押贷款84万元用于支付交易价款的余额，并委托银行将贷款资金全部划入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账号；被告靖璞于2018年4月4日前向被告陈秀佳支付定金8万元。房屋所有权转移登记约定为原告为两被告提供网上签约服务；在签订本合同时50日内通过交易管理机构网签买卖合同，与网签当天办理资金监管手续，并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋的所有权转移登记手续；在办理该房屋的权属转移手续时登记在被告靖璞儿子白博凯名下。房屋交付约定为两被告在（办理）过户（手续）7日内由被告陈秀佳将房屋交付于被告靖璞；交付房屋当天办理相关的更名手续；被告陈秀佳于2018年12月30日前将该房屋项下的户籍关系从该房屋中迁出；被告陈秀佳应结清该房屋已发生的费用，其已经预缴的费用，由被告靖璞享有。权利与义务约定为原告应在两被告办理房屋的产权转移登记手续时，积极予以配合；原告应辅助两被告与交易保证机构签订资金监管协议；原告应将约定服务的履行情况及时告知两被告；原告应积极协调两被告因本合同所产生的纠纷。佣金及剩约定为被告靖璞按照该项的交易价款的3%支付佣金，并预付50%佣金，具体数额为3.6万元，被告靖璞在过户当天将剩余佣金结清；被告靖璞的按揭贷款费用、过户费、评估费6000元、贷款代理费1.26万元、登记费80元，均由其承担。违约责任约定为被告陈秀佳若提供虚假信息、不卖、改变出售条件、涨价或者其他任何违约行为导致此协议无法履行，其应返还本协议中被告靖璞支付的定金两倍数额的违约金及赔偿被告靖璞及原告由此造成的一切经济损失，同时支付该房屋交易价款3%的居间服务费给原告；若被告靖璞中途反悔、不买、改变购买条件、不付清房款或者其它违约行为导致此协议无法履行，其支付给被告陈秀佳的定金不予退还作为违约金，并赔偿被告陈秀佳及原告由此造成的一切经济基础损失，同时支付该交易价款的3%居间服务费给原告；两被告不得越过原告私下交易或私下解约，否则原告有权追究两被告违约责任，两被告均应依本协议中该房屋交易价款的10%向原告支付违约金；本合同在履行中若发生争议，两被告应首先采取协商办法解决；协商不成时任何一方均可申请仲裁或起诉，产生的律师费、诉讼费等一切相关费用由违约方支付。同时，原、被告对其它内容亦进行了约定。2018年4月7日，原告向被告靖璞出具了承诺书，载明其只收取佣金22000元。原、被告合同签订后，被告靖璞向被告陈秀佳支付了12万元的定金。被告陈秀佳在办理解除抵押贷款手续时就应将下欠银行的贷款本息予以清偿，由于其资金困难遂向被告靖璞提出增加定金，经与被告靖璞协商后被告靖璞同意再增加定金15万元。被告靖璞为了其资金的安全，遂与被告陈秀佳于2018年4月28日前往原告处希望原告经办人予以见证，因原告方有外事活动而联系未果。当晚，被告靖璞与原告经办人取得联系并说明了增加定金之事，未得到满意回复。被告靖璞在此期间向被告陈秀佳又给付了15万元。时至2018年5月底，因被告靖璞与原告经办人沟通不畅，被告陈秀佳就房屋的抵押手续未办理完毕，原告遂产生放弃购房屋地想法。两被告经协商于2018年5月30日签订协议，该协议载明则于种种原因，此前的房屋买卖定金合同不能实施，双方同意撤销此合同，过后互不追责；鉴于中介为此车马劳顿，由被告靖璞向中介支付300元费用。随后，被告陈秀佳向被告靖璞退还了定金15万元。2018年6月1日上午，原告经办人向被告靖璞发送短信，通知被告靖璞及其家人于2018年6月4日带上白博凯身份证原件、户口本原件到长安区房管局（长安区政务大厅）办理房屋的购申网签、面签等房产交易手续。被告靖璞向其说明与被告陈秀佳解除房屋定金合同之事，并于2018年6月2日晚向原告经办人通过微信发送了其与被告陈秀佳所签订的解除合同协议，并向其发送了微信红包，但原告经办人未收取其微信红包，并回复其公司会处理此事。此后，被告靖璞与原告经办人多次微信沟通，沟通内容涉及解约的原因、佣金数额的确定。直至2018年6月中旬，原告经办人与被告靖璞并未达成一致。2018年8月初，被告陈秀佳通过其他中介公司就其房屋的另行出售签订了合同。原告现诉至本院要求两被告连带支付佣金36000元、违约金120000元，承担本案律师费3000元，本案诉讼费用由被告承担。原告认为两被告私下解除合同，依据房屋买卖定金合同约定其已促成了合同的签订，被告靖璞应支付佣金36000元，两被告均应承担120000元的违约金，现其只要求两被告连带承担佣金36000元及违约金120000元。被告陈秀佳答辩中认为其通过原告与被告靖璞签订房屋买卖定金合同属实，但该合同实为定金合同，现其与被告靖璞解除了定金合同，原告的居间义务并未完成，且解除合同因原告服务不力所致，原告无权要求其支付佣金；原告曾向被告靖璞提供承诺书，表示佣金只收取22000元，对合同中的数额已进行了变更，且支付佣金的义务人应为被告靖璞，其不应承担支付责任；即使合同正常履行，原告所得佣金也只有22000元，在合同解除的情况下原告现既要求佣金又要求违约金之请求于法无据；对于原告要求其承担律师费之请求亦无法律依据，不应得到支持。被告靖璞答辩中认为原告只是促成了房屋买卖定金合同的签订，其与被告陈秀佳并未进行网签，其不应向原告支付佣金，对于佣金数额原告曾向其承诺为22000元，不应以合同中的数额为准；原告在签订合同前并未向其告知房屋存在银行抵押贷款，其在知晓被告陈秀佳解押困难的情况下，同意给被告陈秀佳增加定金数额后希望原告方见证，但原告经办人无法联系，且在随后表示不同意见证，原告上述行为存在欺诈，且在合同签订后50日内原告不能促成被告陈秀佳办理房屋解除抵押手续，其遂产生放弃购房的想法；其与被告陈秀佳解除合同时考虑到原告付出了一定的工作，向原告相关人员转款600元其未接收，其并无过错，故不同意原告的诉讼请求。
庭审中，促其协商，因原、被告当庭均无具体的调解方案，本案未能调解。
以上事实有房屋买卖定金合同、微信聊天记录、协议、承诺书、委托代理人合同、收据、短信记录、证人证言、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告陈秀佳委托原告将其名下房屋进行出售，经原告联系，两被告及原告签订了房屋买卖定金合同，该合同内容不违反相关法律规定，三方当事人对合同内容的真实性亦无异议，该合同应为有效。此外，该合同名为房屋买卖定金合同，但合同内容对于房屋的出售、定金数额、房价款数额、佣金数额、网签过户、房屋交付、各方权利义务、违约责任、纠纷解决的方式等均进行了明确约定，该合同内容具备了买卖合同及居间合同的性质，故该合同并非定金合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告签订合同后，各方应按期履行各自的相应义务。依据原、被告合同中的约定，原告应协助两被告于2018年5月22日前办理完网签手续，结合办理房屋买卖过户手续的相关程序，被告陈秀佳应于2018年5月22日前解除其房屋的按揭贷款抵押手续，以保证网签手续的办理，但在上述时间之前，被告陈秀佳并未解除其房屋的按揭贷款抵押手续，被告靖璞在此期间并无过错。2018年5月22日至2018年5月30日期间，在网签时间延迟的情况下，原告并未向被告靖璞告知问题如何解决，被告靖璞为解决被告陈秀佳的房屋解除抵押手续，同意将定金从12万元增加至27万元并向被告陈秀佳进行了支付，其购买房屋愿意及态度均较为积极，其在此期间亦并无过错。原告作为中介服务方，在网签时间过期的情况下应及时督促被告陈秀佳尽快办理房屋的解除抵押手续，积极与被告靖璞沟通并寻求问题的解决。原告经办人于2018年6月1日向被告靖璞发送短信让其于2018年6月4日到房屋管理部门办理网签手续，但此时被告陈秀佳并未解除房屋抵押手续，网签不可能办理，依据合同的相关约定，原告的协助、配合、告知义务在合同履行上存在不当之处。被告靖璞在合同履行不能按时推进的情况下本可主张其权利，或要求被告陈秀佳继续履行合同义务，或向原告及被告陈秀佳提出解除合同，其与被告陈秀佳经协商解除了合同，未经原告参与、未征得原告同意、未提前向原告告知之行为，其与被告陈秀佳均存在不当之处。综上，对于三方合同的无法履行，原、被告均有责任。同时，原告向被告靖璞出具了承诺书，将佣金数额变更为22000元，被告陈秀佳也认可该承诺书内容，该承诺书中所体现的佣金22000元应视为原、被告对合同内容的变更。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，由于原、被告所签订的是三方合同，该合同中既包括两被告间的房屋买卖合同关系，也包括原、被告间的居间服务合同关系，还涉及到居间服务之外的相关权利义务。依据三方合同的约定，在合同正常履行的情况下，中介服务费即佣金由被告靖璞承担，如果存在违约的情况，违约方应支付中介服务费并承担相应的违约金。由于被告陈秀佳未能按时偿还按揭贷款，导致按揭贷款抵押手续未能按时注销，是房屋买卖定金合同无法履行的根本原因，且在三方纠纷未妥善解决的情况下其已将房屋另行出售，被告陈秀佳已构成违约；原告未督促被告陈秀佳按时办理抵押手续的注销，未及时向被告靖璞告知上述情况，在房屋解押手续未办理的情况下通知被告靖璞办理网签手续，其行为亦构成违约；被告靖璞未在原、被告三方达成一致的情况下与被告陈秀佳解除合同，亦构成违约。依据原、被告合同的约定，原告的居间服务义务并未完成，故对其佣金数额可酌情由被告陈秀佳承担8000元，由被告靖璞承担5000元。原告要求两被告承担违约金之请求，因原、被告对于合同的解除均有过错，原告请求无事实依据，且违约金数额远超过其实际损失，故对其此节请求本院不予支持。原告要求两被告承担律师费之请求，原告认为依据三方合同的约定若形成诉讼律师费应由违约者承担，但结合三方合同中相关条款的文字表述，上述费用只是对两被告间的约定，并不涉及原告的权利，故对其请求本院亦不予支持。原告认为其促成房屋买卖三方合同的签订即完成了居间义务之理由，不符合合同约定，对其理由本院不予采纳。被告陈秀佳认为其不应承担责任之理由，于法无据，对其理由本院不予采纳。被告靖璞认为原告在签订合同时未向其告知被告陈秀佳房屋有按揭贷款之事实存在欺诈之理由，因三方合同中对按揭贷款之事已有明确记载，其对合同的真实性并无异议；即使原告存在未告知按揭贷款之事，其亦未详细阅读合同内容，但其庭审中有在发现房屋按揭贷款之事后如果选择放弃购买房屋会被原告认为是违约的表述，说明其认可了合同中所约定的内容，故对其理由本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百二十条、第四百二十六条及相关民事法律之规定，判决如下：
一、被告陈秀佳自本判决生效后十日内支付原告西安市长安区诺家房产信息咨询服务部中介服务费8000元。
二、被告靖璞自本判决生效后十日内支付原告西安市长安区诺家房产信息咨询服务部中介服务费5000元。
三、驳回原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3480元，原告已预交，由原告承担3355元，被告陈秀佳承担75元，被告靖璞承担50元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 徐峰章
人民陪审员 李向明
人民陪审员 张勇奇
二〇一八年十一月四日
书 记 员 耿 华