北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第08822号
上诉人（原审原告）刘洁，女，1986年4月3日出生。
委托代理人郭宝生，北京市万悦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人唐广娟，女，1979年5月14日出生。
上诉人刘洁因与上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第10869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月24日受理后，依法组成由法官宋毅担任审判长，法官高晶、程娜参加的合议庭，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人刘洁及其委托代理人郭宝生，上诉人链家公司的委托代理人唐广娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘洁在一审中起诉称：2013年6月，其委托链家公司寻找房源，链家公司接受委托后，推荐了北京市朝阳区南太平庄房屋（以下简称涉案房屋）。刘洁于2013年7月6日与链家公司签订了《居间服务合同》，并于签约后3日内向链家公司缴纳居间代理费40326元，链家公司向刘洁出具了收据。链家公司在向刘洁推荐涉案房屋的过程中，从始至终都宣称该房屋的建设日期为1995年，并向刘洁出示该房屋所有权人提供的房产证，测绘日期为1995年9月7日，刘洁一直认为所购的是1995年建设的房屋。直到刘洁在办理产权过户过程中才从朝阳区建委处得知房屋的建设日期为1988年。刘洁签署关于该房屋交易文件并办理相关交易手续，完全是基于对链家公司的信赖，基于链家公司提供的相关房产证件以及对该房屋的介绍和陈述，但链家公司为了促成交易而从中赚取代理费，故意隐瞒该房屋真实建设年代情况并向刘洁提供虚假信息，已严重违反合同约定义务并给刘洁造成重大损失。请求法院依法判令链家公司返还居间代理费40326元。
链家公司在一审中答辩称：不同意刘洁的诉讼请求。链家公司收取了刘洁的居间代理费，但该房屋买卖合同合法有效，房屋已经过户，刘洁应该按照约定支付代理费。链家公司没有承诺涉案房屋建成年代是1995年，也不存在故意隐瞒建成年代问题。签约时房主已经告诉刘洁涉案房屋比较老，刘洁也没有异议。
一审法院经审理查明：2013年7月6日，刘洁（乙方）、案外人张大为（甲方）、链家公司（丙方）签订了《居间服务合同》，约定：甲、乙双方在丙方的居间服务下就涉案房屋于2013年7月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》。甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情资讯；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。甲、乙双方签订《北京市存量房屋买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付合同约定的居间代理费。乙方承担40326元的居间代理费。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。丙方违反上述约定的，应承担相应的违约责任。《居间服务合同》签订后，刘洁向链家公司支付居间代理费40326元，刘洁与张大为签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并按约办理了涉案房屋的所有权转移登记手续。
关于涉案房屋的建成年份。涉案房屋的原所有权人为案外人张大为，其所持有的京房权证朝私字第×号房屋所有权证填发日期为2004年6月28日，该房屋所有权证所附《北京市房屋登记表》中“建成年份”一栏为空白，测绘日期为1995年9月7日。审理中，刘洁提交了其从北京市朝阳区房屋管理局查询的《北京市房屋登记表》，其中“建成年份”一栏为“1988”。另查，双方在《居间服务合同》中未对涉案房屋的“建成年份”进行约定。经询，链家公司称其主要通过房屋所有权证测绘页载明的测绘日期或者询问业主来确定房屋的建成年份，其无权查询房屋建成年份。审理中，刘洁称其曾于2013年9月缴税时得知涉案房屋的建成年份为1988年，因当时房价上涨过快，考虑购买其他房屋会对其造成损失，故其只能失去购买其他房屋的机会而购买涉案房屋，并于2013年12月缴纳了税款。对此，链家公司称其并未向刘洁承诺涉案房屋的建成年代，刘洁在得知涉案房屋的真实建成年代后仍然同意履行合同，说明刘洁不介意房屋建成年代，而且当时其已经协调卖房人，如果刘洁因为房屋年代问题不同意继续履行合同的话，卖房人愿意退款，但刘洁仍然同意继续履行合同。另，刘洁未提供证据证明链家公司在交易中故意隐瞒涉案房屋的建成年份或就涉案房屋的建成年份提供虚假情况。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方签订的《居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方均应依约履行。虽然双方签订的《居间服务合同》中并未就涉案房屋的建成年份进行明确约定，但根据该合同，链家公司应尽职提供居间服务，提供并发布房源信息。而链家公司并未就涉案房屋“建成年份”这一房源信息进行有效核实，故其在完成居间活动的过程中存在瑕疵。另，根据已查明的事实，刘洁未提交证据证明链家公司存在故意隐瞒涉案房屋建成年份或者就涉案房屋的建成年份提供虚假情况的事实，且链家公司提供的居间服务已促成涉案房屋买卖合同的订立，刘洁已经取得涉案房屋的所有权证书。故综合上述情形，该院酌情判决链家公司返还刘洁部分居间代理费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内返还刘洁居间代理费八千元；二、驳回刘洁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘洁不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.一审认定双方签订的《居间服务合同》未就涉案房屋建成年份进行明确约定，属认定事实错误，因为链家公司向刘洁推荐该房屋时明确告知房屋建成于1995年，并提供房产证予以佐证，故双方已就此达成口头一致。链家公司提供虚假信息，已属违约，严重损害刘洁的利益，不应要求刘洁支付居间代理费，支付的亦应全部返还。2.链家公司未对房屋建成年份进行有效核实，必然就建成年份向刘洁提供虚假情况，而链家公司是否故意与过失应在所不问，一审认定刘洁没有提供证据证明链家公司存在故意隐瞒或提供虚假情况的事实是错误的，也与一审认定的链家公司提供居间服务存在瑕疵自相矛盾。3.本案不存在民事诉讼法第六十四条举证不能的情形，故一审判决适用该条系适用法律错误。据此请求二审法院依法撤销一审判决，改判链家公司返还居间代理费40326元，并由链家公司承担一、二审诉讼费。
链家公司针对刘洁的上诉理由答辩称：1.链家公司没承诺过涉案房屋建成年代是1995年，签约时房屋业主告知房屋建成年代比较老，刘洁认可才签约的；在履行过程中刘洁明知道房屋建成年代后仍同意继续履行并完成了房屋交易，说明刘洁再次认可了涉案房屋的状态。2.链家公司就涉案房屋已经尽到了必要的核实和告知义务，北京市房管部门未对中介机构开放独立查询房屋建成年代的窗口。
链家公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.链家公司已经提供了居间服务，对于涉案房屋的建成年代也尽到了合理的核实及告知义务，由于房产证上没有体现建成年代，各区县建委又对中介机构没有开放查询建成年代的窗口，因此，实践中房屋建成年代都是根据出卖方提供的信息认定。2.签约时，出卖方已告知刘洁房屋年代较老，而刘洁未表示任何异议，且在链家公司就此事协调刘洁和出卖方，出卖方表示如果刘洁以房屋建成年代较老为由解约的话，可以解约并退其房款后，刘洁表示同意购买涉案房屋，认可建成年代并致买卖交易顺利完成。综上，链家公司在提供居间服务时并无瑕疵，一审认定事实不清，裁判错误。据此请求二审法院依法撤销一审判决第一项，改判驳回刘洁的诉讼请求，一、二审诉讼费由刘洁负担。
刘洁针对链家公司的上诉理由答辩称：1.链家公司当时本可以带着房主去建委核实房屋信息，但其没有履行核实义务，只是把卖房人提供的信息告诉刘洁，房主讲是1995年的房子，链家公司就告诉刘洁是1995年的房子，刘洁也就相信是1995年房子。2.链家公司没有适当履行告知义务，若链家公司真的无法核实房屋年代信息，也应对刘洁进行风险提示，但其并没有提示和告知。3.刘洁知道房屋建成年代信息后，因为当时房价一直上涨，为了避免更大的损失才不得不继续履行了买卖合同。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、有《居间服务合同》、《北京市房屋登记表》、房屋所有权证书、北京链家预收费专用收据、《北京市存量房屋买卖合同》等证据在案佐证。
本院认为：双方当事人签订的《居间服务合同》，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。链家公司在履行该合同过程中，应全面核实所提供房屋的信息，但本案中链家公司未对房主提供的涉案房屋的建成年代信息进行有效核实，致使其向刘洁提供的该信息与客观情况不一致，故链家公司履行居间合同义务存在瑕疵，应当承担相应的责任。上诉人链家公司关于其履行义务不存在瑕疵，不应承担任何责任的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人刘洁提出的链家公司违反忠实居间义务，严重损害了刘洁的利益，已收取的居间代理费40326元应全部返还的上诉理由，本院认为，首先，双方未在《居间服务合同》中明确约定房屋的建成年代；其次，本案中链家公司已经完成了居间合同的主要义务，即促成涉案房屋买卖合同的订立，且买卖合同已实际履行完毕，刘洁已取得涉案房屋的所有权证书；再次，虽然链家公司提供的房屋年代信息与客观情况不一致，但是刘洁于本案中未提供证据证明其因此受到了严重损害，同时，刘洁在得知涉案房屋确切的建成年代信息后，链家公司向其提出可以解除买卖合同及居间合同并退还全部居间代理费和定金，刘洁仍然选择了继续履行买卖合同，因此，基于上述事实，一审法院综合考虑酌定链家公司返还刘洁8000元居间代理费并无不当，应予维持，上诉人刘洁的该项上诉理由，以及一审适用法律错误的上诉理由，没有事实和法律依据，本院均不予采纳。
综上，上诉人刘洁和上诉人链家公司的上诉请求均无相应的事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四百零四元，由上诉人刘洁负担三百零四元（已交纳），由上诉人北京链家房地产经纪有限公司负担一百元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费八百五十八元，由上诉人刘洁负担八百零八元（已交纳），由上诉人北京链家房地产经纪有限公司负担五十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋毅
代理审判员 高晶
代理审判员 程娜
二〇一四年七月十四日
书 记 员 邸硕