宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民再6号
上诉人（原审被告、反诉原告、再审申请人）银川运动人体育用品有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。
法定代表人王某，该公司总经理。
委托代理人李志银，宁夏怀远律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告、被申请人）银川市第十五中学，住所地：宁夏回族自治区银川市。
法定代表人马晓农，该校校长。
委托代理人赵永辉，宁夏兴业律师事务所律师。
委托代理人杨玉君，宁夏兴业律师事务所律师。
银川市第十五中学（以下简称第十五中学）与银川运动人体育用品有限公司（以下简称体育用品公司）房屋租赁合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2013）兴民初字第1684号民事判决，已经发生法律效力。体育用品公司不服，向本院申请再审，本院于2014年11月18日作出（2014）银民申字第50号民事裁定，指令银川市兴庆区人民法院再审本案。2015年11月26日，银川市兴庆区人民法院作出（2015）兴民再初字第3号民事判决。宣判后，体育用品公司、第十五中学均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人体育用品公司的法定代表人王某及其委托代理人李志银与上诉人银川市第十五中学的委托代理人赵永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月27日，原审原告第十五中学诉至银川市兴庆区人民法院称，2011年1月1日，第十五中学与体育用品公司签订《羽毛球场馆租赁合同》一份，约定，由体育用品公司承租第十五中学面积为2191.66平方米的多功能厅，租赁期自2011年1月1日至2012年12月31日，每年租金15万元，租金每半年支付。合同签订后，第十五中学如约履行了合同，但体育用品公司至今未支付第十五中学租金，并拖欠第十五中学采暖费及水电费未支付。故第十五中学诉至法院，请求依法判令：一、体育用品公司支付第十五中学各项费用共计367802.03元（其中2011年1月1日至2012年12月31日期间租金30万元、2011年11月1日至2012年12月31日期间采暖费共计58298.6元、2012年下半年电费8616.78元、水费886.65元）；二、本案诉讼费由体育用品公司承担。
原审被告及反诉原告体育用品公司辩称并反诉称，2011年1月1日，第十五中学、体育用品公司签订《羽毛球场馆租赁合同》一份，约定，由体育用品公司承租第十五中学多功能厅开办羽毛球馆，体育用品公司未交纳2011年1月1日至2012年12月31日期间的租赁费。2011年1月1日至2011年6月24日期间，体育用品公司尚能正常营业。2011年6月24日至2011年9月24日期间，第十五中学为了配合政府创建文明城市，责令体育用品公司停业3个月。2011年9月24日至2012年12月31日期间，第十五中学限制体育用品公司经营，每周一至周五上午八点至下午六点期间不允许体育用品公司营业。体育用品公司承租第十五中学的多功能厅面积为2191.66平方米，第十五中学未经体育用品公司同意将多功能厅二楼租赁给宁夏广播电视大学使用，体育用品公司实际使用面积为1500平方米。第十五中学限制体育用品公司经营的行为给体育用品公司造成营业损失，故体育用品公司提起反诉，请求依法判令：一、第十五中学赔偿体育用品公司经济损失共计386965.57元（停业三个月营业损失320050元、2011年9月24日至2012年12月31日期间不能正常营业损失66915.57元）；二、反诉案件受理费由第十五中学承担。
银川市兴庆区人民法院一审查明，2011年1月1日，第十五中学、体育用品公司签订《羽毛球场馆租赁合同》一份，该合同约定，第十五中学将其面积为2191.66平方米的多功能厅租赁给体育用品公司使用，租赁期二年（2011年1月1日至2012年12月31日），每年租金15万元，租金每半年支付；因不可抗力或者其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或者租用时，第十五中学应减收相应的租金；租赁期间发生的水、电、暖等费用由体育用品公司承担。合同签订后，第十五中学将多功能厅交给体育用品公司用于经营羽毛球馆。2011年6月24日至2011年9月24日期间，体育用品公司为配合政府创建文明城市停业三个月。合同到期后，第十五中学收回租赁房屋，体育用品公司拖欠第十五中学租金至今未支付。体育用品公司拖欠第十五中学2011年11月1日至2012年12月31日期间采暖费未支付。现第十五中学、体育用品公司为履行合同发生争议。故双方各自诉至法院，请求判如所请。
另查明，第十五中学由宁夏协力厚热力有限公司提供供暖服务。2011年度至2012年度，宁夏协力厚热力有限公司按每月3.8元／平方米的标准向第十五中学收取采暖费。
银川市兴庆区人民法院一审认为，第十五中学、体育用品公司签订的《羽毛球场馆租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，第十五中学将多功能厅交付给体育用品公司，并保证体育用品公司能正常营业的情况下，体育用品公司应当依照合同约定向第十五中学支付租赁费。第十五中学将用于教学活动的多功能厅租赁给体育用品公司开办羽毛球馆，致体育用品公司在政府创建文明城市活动中被迫停业三个月，根据第十五中学、体育用品公司在合同中约定不可归责于双方的原因致使场地不适于使用的，第十五中学应当减收相应的租金，故第十五中学应当减收体育用品公司三个月租金。综上，体育用品公司应当支付第十五中学21个月租赁费262500元（15万元／年×21个月）。第十五中学、体育用品公司约定，涉案房屋采暖费由体育用品公司支付，体育用品公司拖欠第十五中学2011年11月1日至2012年12月31日期间采暖费58298.16元（2191.66平方米×3.8元／月×7个月）应当支付。体育用品公司辩称，第十五中学将租赁给其的多功能厅二楼租赁给他人使用，第十五中学不认可，体育用品公司亦未提交相应的证据予以证实，故体育用品公司的该辩解意见不予采信。体育用品公司为了证明第十五中学干预其羽毛球馆的正常经营，提交了加盖第十五中学单位印章的二份通知复印件，第十五中学对其真实性有异议，故上述二份通知复印件不予采信。体育用品公司关于第十五中学禁止其羽毛球馆在2011年9月24日至2012年12月31日学生上课期间（周一至周五上午八点至下午六点）营业的辩解意见，第十五中学不认可，体育用品公司亦未提交有效证据予以证实，故体育用品公司的该辩解意见不予采纳。体育用品公司开办的羽毛球馆因政府创建精神文明城市而停业三个月，并非第十五中学的侵权行为造成，已确认第十五中学减收体育用品公司三个月的房屋租赁费，同时体育用品公司亦无有效证据证实第十五中学禁止其羽毛球馆在2011年9月24日至2012年12月31日不能正常营业，故体育用品公司要求第十五中学赔偿其羽毛球馆2011年6月24日至2012年12月31日期间不能正常营业导致的营业损失386965.575元的反诉请求，不予支持。2013年11月13日，银川市兴庆区人民法院作出（2013）兴民初字第1684号民事判决，判决：一、被告银川运动人体育用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银川市第十五中学租赁费262500元，采暖费58298.16元；二、驳回反诉原告银川运动人体育用品有限公司的反诉请求。
银川市兴庆区人民法院再审过程中，体育用品公司称，一、一审法院按照2191.66平方米计算并要求体育用品公司支付租金及采暖费没有事实依据。2011年6月，因国家对银川市创建全国文明城市工作进行复检，第十五中学作为复检的一个单位，要求体育用品公司暂时歇业，时间为2011年6月24日至2011年9月24日，且自2011年4月15日后，第十五中学将承租给体育用品公司的房屋多功能厅二楼（面积约为691.66平方米）未经体育用品公司同意，出租给宁夏广播电视大学使用，体育用品公司的承租面积只有1500平方米，而不是合同约定的2191.66平方米，一审法院按照2191.66平方米计算并要求体育用品公司支付租金及采暖费属于认定事实错误。二、体育用品公司歇业期间的损失，应由第十五中学负担。体育用品公司2011年1月至2011年6月正常营业期间，营业收入683686.58元，平均每月收入113947.76元，2011年9月25日至2011年9月30日，营业收入12702.5元。因此，由于第十五中学的违约，造成体育用品公司三个月未能营业，经济损失达341843.28元，应由第十五中学承担。还有在停业三个月期间产生的人工工资49000元应由第十五中学承担。三、体育用品公司因承租面积及营业时间减少的损失也应由第十五中学承担。自2011年4月15日起，体育用品公司承租的面积只有1500平方米，减少了691.66平方米，且因为创建全国文明城市工作需要，第十五中学要求体育用品公司将营业时间改为白天不能营业，晚上6点到晚上10点才能营业。按照原承租面积计算，实际减少面积30.53%。因为营业面积和营业时间的减少，自2011年10月到2012年12月共计14个月，体育用品公司营业收入为1042942.6元，月均收入为74495.90元，相比面积减少及营业时间减少前（平均每月收入113947.76元），每月收入减少39451.86元，14个月共计减少损失1595268.64元。如果体育用品公司按照原租赁合同约定的时间和面积履行，完全可以取得上述收入。因此，该项损失也应由第十五中学负担。综上，因为第十五中学擅自变更租赁合同条款，致使体育用品公司减少营业时间及营业面积，已构成违约，其给体育用品公司造成损失合计1937111.92元，扣除租赁费262500元，第十五中学应赔偿体育用品公司经济损失100多万元。按照合同约定，租用面积是2191.66平方米，年租金是15万元，实际交付的面积是1500平方米，实际计算出来的租金是17.9658万元。损失费、正式停业三个月，应该扣除。另外从2011年9月24日到2012年12月31日，有15个月零7天，只有50%的实际经营权利，白天不能开门营业，只有晚上营业，承租人存在重大损失，体育用品公司重新计算的损失金额为90.0405万元，在扣除第十五中学应得租赁费和取暖费之后，应当依法赔偿体育用品公司。
银川市兴庆区人民法院再审过程中，体育用品公司提交一份新证据即第十五中学与宁夏新闻培训中心签订的《房屋租赁合同》。
银川市兴庆区人民法院再审过程中，第十五中学辩称，体育用品公司反诉没有任何依据，关于房屋面积，体育用品公司应当举证说明，对于体育用品公司的所有诉讼请求，请求法院依法驳回。
银川市兴庆区人民法院再审查明，2011年第十五中学与宁夏新闻培训中心签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定第十五中学将第十五中羽毛球馆部分房屋出租给宁夏新闻培训中心，承租房屋面积为458.50平方米，承租用途为办公教学用房，租金每月每平米28元，年租金为154056元，每年采暖费为3040元。合同签订后宁夏新闻培训中心实际租赁两年，至2013年3月双方解除租赁关系。租赁期间租赁费已向第十五中学缴清。
银川市兴庆区人民法院再审查明部分事实与其一审查明的事实一致。
银川市兴庆区人民法院再审认为，原审认定事实中遗漏了第十五中学在将多功能厅出租给体育用品公司后又将其中部分房屋（458.50平方米）租赁给宁夏新闻培训中心的事实。该租赁行为未得到体育用品公司的同意，属于违约行为。第十五中学应承担违约责任，应按体育用品公司实际租赁面积1733.16平方米收取租赁费及采暖费。原审按多功能厅全部面积判令体育用品公司缴纳租赁费及采暖费不当，应予以纠正。原审认定其他事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第（一）项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条之规定，判决：一、撤销（2013）兴民初字第1684号判决第一项即“被告银川运动人体育用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告银川市第十五中学租赁费262500元，采暖58298.16元”改判：原审被告银川运动人体育用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告银川市第十五中学租赁费207459元（按实际租赁面积1733.16平方米计，每平方米租赁费5.70元，共计21个月），采暖费46102.06元（按实际租赁面积1733.16平方米计，每平方米每月3.8元，共计7个月），以上两项合计253561.06元；二、维持（2013）兴民初字第1684号判决第二项即“驳回反诉原告银川运动人体育用品有限公司的反诉请求”。三、本案诉讼费用6817元，由原审原告及反诉被告银川市第十五中学负担2118元，原审被告及反诉原告银川运动人体育用品有限公司负担4699元（此款原审原告及反诉被告银川市第十五中学已预交，由原审被告及反诉原告银川运动人体育用品有限公司随上述款项一并给付原审原告及反诉被告银川市第十五中学）；反诉案件受理费3552元，由原审被告及反诉原告银川运动人体育用品有限公司负担。
体育用品公司不服再审判决，向本院提起上诉称，一、在租赁期间，体育用品公司因第十五中学的原因，自2011年6月24日起至2011年9月24日止停业3个月，与该停业有直接关系的下述费用应当减除或赔偿：1、三个月的租赁费29637元（1733.16平米×5.7元×3个月）应当在租赁费总额中减除；2、三个月期间的人工工资49000元及营业损失341843.28元应由第十五中学赔偿；3、在2011年9月24日至2012年12月31日期间，星期一到星期五白天没有让体育用品公司经营，应当扣减一年的租金。二、为了依法查明体育用品公司的损失情况，体育用品公司在原审中书面请求进行司法鉴定，原审法院既未驳回，也未依法鉴定，视为遗漏事项，该遗漏事项应当弥补。体育用品公司认为，租赁合同的出租方违约造成承租方停业，场地没有使用继续收取租赁费是不公平的，因违约造成的损失不赔偿更是不公平的。请求1、依法撤销再审判决的第二项，改判第十五中学减除体育用品公司停业期间的场地租赁费29637元，赔偿体育用品公司的停业损失人工费49000元，营业损失341843.28元；2、诉讼费由第十五中学承担。
二审期间，上诉人体育用品公司未提交新的证据材料。
针对体育用品公司的上诉讼请求及理由，第十五中学辩称，体育用品公司主张的损失没有证据证明，也不符合合同约定，应当驳回其全部上诉请求。
第十五中学不服再审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定的事实没有相应的证据支持，属于认定事实错误。虽然体育用品公司在庭审中提交了一份《房屋租赁合同》，但该合同为复印件，真实性、合法性、关联性均无法得到印证。且从该合同中，没有办法得出租赁房屋系第十五中学租给体育用品公司的羽毛球馆的部分。一审法院在没有证据的情况下，错误的认定了体育用品公司提供的证据，属于事实认定错误。二、原审法院对体育用品公司承租场地的租金及采暖费予以核减不符合事实和法律。双方在合同中约定的租金并不是按照租赁面积进行计算，而是按照使用的用途来约定。如果按照体育用品公司的说法，租赁面积为2191.66平方米，那么每平米的月租金仅为5.7元，试问体育用品公司，在租赁场地所在的地段即便是租赁一个库房也不可能存在如此低的租金。且按照体育用品公司提供的证据，称第十五中学于2011年将出租给体育用品公司使用的租赁场地又租给他人，但该期间正是体育用品公司使用租赁场地的期间，如果该事实存在，体育用品公司为何从未提出异议，可见体育用品公司对租赁场地的使用并没有受到影响。所以从合同的真实意思来看，第十五中学将该多功能厅租赁给体育用品用于开设羽毛球馆，不存在将已租给体育用品公司的租赁场地又租给他人的情形。体育用品公司以此为由要求核减租金和采暖费，没有事实依据。再审判决对事实的认定严重违反了证据规则，而且有失公平，其结果导致第十五中学管理的国有资产受到损失。综上，第十五中学认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求：1、依法撤销再审判决，改判支持第十五中学的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由体育用品公司承担。
二审期间，上诉人第十五中学提交《2013.1.4羽毛球馆财产交接清单》一份，欲证明双方已就所返还的多功能厅财产及财产状况予以书面确认。体育用品公司对其在该清单上签字不表异议。
针对第十五中学的上诉请求及理由，体育用品公司辩称，一、第十五中学擅自将租赁房屋又承租给第三人的事实，有证人、第三人与第十五中学签订的房屋租赁合同予以证明，再审判决对第十五中学在没有取得体育用品公司同意的情况下，将出租给体育用品公司的羽毛球馆中的一部分又出租给第三人的事实认定清楚，证据确实充分。2、在第十五中学擅自将租赁给体育用品公司的羽毛球馆部分场地又擅自出租给他人的情况下，该场地的租金及采暖费应当予以减少，除此之外第十五中学应当向体育用品公司承担违约责任。
本院查明的事实与银川市兴庆区人民法院再审查明的事实一致，予以确认。
本院认为，第十五中学、体育用品公司签订的《羽毛球场馆租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同约定：因不可抗力或者其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或者租用时，第十五中学应减收相应的租金。依此约定，第十五中学应当减收体育用品公司因政府创建文明城市活动停业三个月的租金。原审确认体育用品公司应当支付第十五中学21个月租赁费符合双方的约定。体育用品公司要求第十五中学赔偿其2011年9月24日至2012年12月31日期间的停业损失341843.28元，第十五中学对此不予认可，且体育用品公司亦未提交有效证据证实第十五中学禁止其羽毛球馆在2011年9月24日至2012年12月31日期间正常营业，故对体育用品公司该项主张不予支持。体育用品公司提交的第十五中学与宁夏新闻培训中心签订的《房屋租赁合同》和本院向与第十五中学签订《房屋租赁合同》的宁夏新闻培训中心相关人员周蓉制作的调查笔录可以证明，第十五中学将十五中羽毛球馆部分房屋出租给宁夏新闻培训中心的事实存在，故第十五中学关于原审认定事实错误的主张不能成立。综上，体育用品公司、第十五中学的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、第二百零七条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13921元，由上诉人银川运动人体育用品有限公司负担3552元，上诉人银川市第十五中学负担10369元。
本判决为终审判决。
审判长 范宁萍
审判员 刘利英
审判员 王文花
二〇一六年四月十九日
书记员 田 华
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。