浙江省杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初636号
原告（反诉被告）：吕金英，女，1962年8月9日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：陈迪新，浙江匡智律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州辉宏置业投资有限公司，住所地：杭州市上城区解放路91、93号四楼。
法定代表人：庞学军，董事长。
委托诉讼代理人：陈建春，北京高朋（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈剑语，北京高朋（杭州）律师事务所律师。
吕金英为与杭州辉宏置业投资有限公司（以下简称辉宏置业）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年2月25日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员高尚独任审判，于2016年3月17日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员徐婷担任审判长，与代理审判员高尚、吴媛媛组成合议庭，并于2016年6月7日再次公开开庭审理。吕金英的委托代理人陈迪新，辉宏置业的委托代理人陈建春、陈剑语到庭参加诉讼。因本案案情复杂，故延长审限两个月。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
吕金英诉称：2005年1月12日，吕金英（××）与杭州长宝置业建设有限公司（××，以下简称长宝置业）签订了商品房买卖合同，约定：××在2006年6月30日前将位于杭州市上城区西湖大道1号（城站广场南1号地块）西湖国贸大厦A区14层16003室，建筑面积共292.08平方米的商品房交付××，房屋单价每平方米11780元，总价款为3440702元；自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金；××应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，逾期的应按已付房价款的1%支付违约金；合同对面积差异约定为按原约定单价及实测面积据实结算房价款。吕金英按照合同约定支付了全部房款，但××未能按期开发完成，更无法交付房屋。辉宏置业于2009年9月通过竞拍取得了上述房产项目的开发权，依据拍卖须知规定，该项目应于2011年4月30日前将符合要求的房产交付给吕金英在内的业主。辉宏置业接手开发项目后，也未能按期交付房屋，最后延期4年多，辉宏置业通知于2015年7月27日至7月31日交房。实际交付的房屋房号变更为外海西湖国贸大厦1403室，面积缩小为286.55平方米。辉宏置业至2015年10月15日才办出大产证，且找借口拒不开具房屋销售不动产统一发票，以致吕金英无法顺利办理房产证件。故吕金英诉至法院，请求判令：1.辉宏置业支付逾期交房违约金1064553元（自2011年5月1日计算至2015年7月27日）；2.辉宏置业支付逾期办证违约金34407元；3.辉宏置业退还房价款65143元；4.辉宏置业开具金额为3375559元的房屋销售不动产统一发票，协助吕金英办理房产证件；5.辉宏置业承担本案的全部诉讼费。
辉宏置业反诉并答辩称：西湖国贸大厦项目原由长宝置业于1999年开始开发建设。2005年初，长宝置业以预售方式将涉案房屋出售给吕金英，双方签订涉案房屋商品房买卖合同。2005年4月，长宝置业因涉及多重经济纠纷被司法机关查封，该项目在建工程项目停止建设。此后，涉案工程项目经历了五次公开拍卖，四次流拍，于2009年9月由辉宏置业通过竞拍方式取得并继续开发建设。辉宏置业无法按照拍卖项目特别说明的要求在2011年4月30日交房，系由于不可归责于辉宏置业的阻碍事由所致，辉宏置业主观上并无过错，按照特别说明的约定支付违约金违反公平原则。
一、逾期交房系由于一系列不可归责于辉宏置业的原因造成，根据情势变更原则以及不可抗力免责的有关规定，辉宏置业不应承担逾期交房的违约责任。由于西湖国贸大厦在建工程已是历时十年之久的“烂尾楼”项目，存在诸多历史遗留问题、规划变更问题、地下层施工问题以及工程验收规范变更等其他问题，这些问题均是浙江省高级人民法院（以下简称省高院）及辉宏置业在竞拍项目时无法预见及获知的，客观上严重阻碍了项目的开发建设进度并最终导致无法在2011年4月30日前交房。具体阻碍包括：第一，辉宏置业在项目拍卖特别说明中明确获知：“凭法院裁定书、协助执行通知书和拍卖成交确认书自行办理权证变更过户手续及相关证照的过户手续”。但是，在辉宏置业竞买成交并付款后，省高院并没有及时将拍卖价款划付给债权人交通银行浙江省分行，致使项目土地使用权一直仍处于抵押状态，无法办理过户手续；同时，辉宏置业及时向项目权证机关提交了上述法院裁定书等文件，项目权证机关却以该项目存在诸多历史遗留问题为由拒绝办理项目权证的过户手续，直至杭州市人民政府于2010年4月出面召集项目相关行政部门召开西湖国贸大厦专题会议进行协调后，各行政部门方才允许辉宏置业开始办理项目相关权证的过户变更手续。最终，辉宏置业实际于2010年6月才将该项目土地权证过户至其名下。第二，辉宏置业付清拍卖价款后，由于项目原施工单位浙江省长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）无法从拍卖价款中获赔相应项目工程价款，导致长城公司拒绝向辉宏置业交付项目现场。直至2010年年中，在省高院将拍卖价款拨付给长城公司后，长城公司才将项目现场交给辉宏置业，辉宏置业才实际获得并占有拍卖标的物。第三，该项目规划设计方案发生了重大变化，根据政府有关文件的要求，该项目需加盖三层，并增加相应的配套车位数，绿化带原地下一层调整为地下三层。由于该项目系历时十年之久的“烂尾楼”项目，规划变更牵涉到大楼抗震加固、项目层高与规控调整、大楼外立面规划调整、地下层车位规划调整以及与已售房屋业主协商等一系列问题，加之2010年该项目规划方案调整时诸多规划标准、规范要求已经与项目第一次规划设计方案时差异巨大，直接导致辉宏置业在2011年10月方才获得项目全部建设规划许可证，并于2012年1月获得项目全部施工许可证并进行建设施工。第四，项目竣工后，由于项目建设周期长达近十五年，且建设期间发生重大规划变更，加之项目竣工验收时一系列工程验收标准、规范已发生巨大变化，包括国土竣工复核验收规范、规划竣工验收规范、消防竣工验收规范、绿化竣工验收规范、地下车库竣工验收规范等，致使该项目于2015年7月底方才达到商品房交付条件。辉宏置业认为，其通过竞拍方式获取该项目所有权并继续建设后，一直尽最大努力推进项目开发建设进度，但是由于出现了客观上无法预见或获知的一系列阻碍，该等阻碍系属于在项目竞拍后出现的，且均为与辉宏置业无关的政府行为等第三方行为，辉宏置业主观上并不存在过错。另一方面，在阻碍事由出现后，若辉宏置业继续按照拍卖项目特别说明第七条第2款约定“在2011年4月30日交房，否则应承担违约责任”履行义务，尽管该项目交房义务最终可以履行完毕，但是从公平原则考虑，辉宏置业因不可归责的阻碍事由而仍需向项目业主支付巨额的违约金显然有违公平原则，将给辉宏置业造成极其严重的经济损失，故辉宏置业请求对原合同约定的交房期限依法变更至2015年7月31日，并免除由此引起的违约责任。同时，该项目开发建设期间发生的规划设计、工程验收规范等政府文件发生重大变更属于不可抗力，辉宏置业不应承担相应违约责任。
二、吕金英在获知项目规划设计发生重大变更后并没有选择退房，根据合同约定，双方应按照规划设计变更后的内容继续履行合同，故辉宏置业亦不存在逾期交房的情形。该项目规划设计发生重大变更后，根据杭州市规划局的要求，需要获得已售房产业主的书面同意，否则辉宏置业无法获取相应规划许可，故辉宏置业于2010年10月份以书面函件形式通知吕金英，充分告知吕金英项目名称变更、项目加层等内容，吕金英当时并没有提出过退房的要求。涉案商品房买卖合同附件四的合同补充协议第七条约定：规划、设计变更后××未按商品房买卖合同第十条的约定通知××，××有权在知道变更事由之日起10日内退房。××不退房的，双方按规划、设计变更后的内容继续履行合同。该项目规划设计变更系重大变更，双方理应能够预见此次规划设计变更将延长建设周期，因此，如吕金英选择不退房，实则同意并认可按照项目规划设计后的方案进行施工，交房期限亦相应顺延。吕金英在获知如此复杂的规划设计变更后仍要求辉宏置业如期交房，显然有违公平原则。因此，辉宏置业不应承担违约责任。
三、辉宏置业有权按照合同约定延长项目开发建设周期，且在延期建设期间不承担违约责任。根据商品房买卖合同第八条第二款的约定：县级以上规划、文物、环保、土管等部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设延长的，但最长不得超过六个月。该项目在权证过户、规划设计及工程验收环节上均遇到土管、规划等部门所采取的相应行政措施，包括不予受理产权过户申请、调整项目规划指标、规划方案等。辉宏置业有权据此延长建设周期一年零六个月。同时，在该项目地下层施工过程中，辉宏置业遇到南街头绿地及地下停车场基坑围护工程等重大技术问题，辉宏置业亦有权据此延长建设周期六个月。
四、吕金英主张的逾期交房违约金部分已超过诉讼时效，辉宏置业不承担超过诉讼时效期间的违约责任。吕金英主张的逾期交房违约金系按日计付的继续性违约金，该类违约金应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年，其余部分超过诉讼时效的违约金辉宏置业不应承担。另外，辉宏置业实际已于2015年7月27日进行交房，故应剔除2015年7月27日当天。
五、本案涉案商品房尚未交付使用，且辉宏置业办理项目产证过程中亦遇到项目历史遗留问题等阻碍导致延期办证，辉宏置业对此不应承担违约责任。
六、涉案房产面积差异所引起的房价款结算事宜应由项目原开发商长宝置业与吕金英按实结算，辉宏置业对此不承担退还房款的责任。根据涉案商品房买卖合同第五条第二款第（二）项的约定，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更而造成的面积差异不适用本合同第五条，房价款按实结算。辉宏置业认为，涉案项目涉及规划设计方面的重大变更，适用该条款所述情形，应当由项目原开发商长宝置业与吕金英根据项目规划变更后的房产单价和实测面积按实结算。本案中吕金英仅就房产面积差异部分进行结算，却忽视了项目规划变更后房产单价提升的事实，法院不应支持吕金英的该项诉讼请求。同时，辉宏置业并没有实际收到吕金英支付的购房款项，不存在退还购房款项一说。
七、吕金英主张的违约金计算基数均为其已付的房款总额，但是吕金英并没有举证其已全额付清购房款项，故法院不应以涉案房产全额购房款项为基础计算违约金。同时，辉宏置业并非涉案房产的××以及收款人，客观上无法核实吕金英与长宝置业之间款项支付的情况，该项事实的举证责任在于吕金英。这一点与省高院向辉宏置业出具的关于预售房剩余购房款支付问题的复函的态度也是一致的。
八、辉宏置业并非涉案房产的××以及收款人，吕金英要求辉宏置业开具涉案房屋销售发票于法无据。第一，辉宏置业竞买涉案项目时，仅承诺对涉案商品房买卖合同项下除第九条之外的条款继续履行，该合同中并没有对开具发票的义务进行约定。第二，从发票管理制度上讲，辉宏置业不存在开票义务。根据相关法律规定，辉宏置业并非涉案房屋的原××，也没有实际收到吕金英支付的购房款项，肆意开具没有实质交易内容的房产销售发票，实则导致辉宏置业将虚增多笔房产销售收入，属于违法违规行为。第三，辉宏置业亦不是涉案房产销售的相关纳税人，不负有开票义务。根据相关法律规定，辉宏置业并非涉案房产销售的相关纳税人。第四，涉案房产的××及收款人均为长宝置业，且长宝置业目前仍然合法存续，吕金英应当要求长宝置业开具相应房产销售发票。如果辉宏置业负有开票义务，吕金英可以通过向税务机构举报、投诉的方式要求辉宏置业及时开票、纳税，但辉宏置业没有收到过任何通知或者是行政处罚文件。可见，税务机关客观上也是认可辉宏置业并非涉案房产开票人、纳税人。另外，假使辉宏置业负有开具发票的义务，其开票义务的诉讼时效已早已超过了两年。
九、吕金英主张的违约金过高，请求依法进行调整。且吕金英未就涉案逾期交房、逾期办证给其造成损失之事实进行举证。
十、商品房买卖合同纠纷未在最高人民法院制定的《民事案件案由规定》所列案由之中，吕金英应当予以调整。
综上所述，辉宏置业认为，吕金英诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回吕金英的全部诉讼请求。辉宏置业的反诉请求为：1.变更商品房买卖合同第八条“交付期限”条款中约定的交房期限为2015年7月31日，并变更西湖国贸大厦在建工程拍卖项目特别说明第七条第二款承诺交房期限为2015年7月31日；2.吕金英承担本案所有的诉讼费用。
吕金英针对反诉辩称：辉宏置业将相关政府部门等关联单位的原因导致其工程推进缓慢，由此导致延期交房的后果由业主来承担，没有法律依据。西湖国贸大厦在建工程经历了多次拍卖，最后才由辉宏置业拍卖成交，该项目在拍卖时作为历时十年之久的“烂尾楼”项目，存在诸多历史遗留问题、规划变更、相关工程验收规范变更等问题均是事实。但辉宏置业不能以此免除其在拍卖时承诺的义务与责任。辉宏置业系由其母公司杭州外海集团有限公司为拍卖该项目于2009年3月16日设立，作为杭州本土企业，具有多年的房地产开发经验，对该“烂尾楼”项目存在的问题及推进项目的难度完全明知。前几次的流拍辉宏置业相关人员也是参与的，对项目有相当的了解，不存在其所陈述的“根本无法预见或无法获知”。辉宏置业认为其竞拍项目后存在一系列的阻碍，且多为与其过错无关的政府行为，其在主观上不存在过错，即应从公平原则考虑，将其违约责任完全予以免除。但如果确实是政府部门的过错导致，辉宏置业可以向相关政府部门提出主张，甚至要求赔偿，但不能将此损失转嫁给业主承担。更何况，大部分原因辉宏置业应当预见，其主张没有法律依据，违反公平原则。商业房地产项目开发，风险与收益并存，在对“烂尾楼”项目有清晰了解，且明知多次流拍，甚至有竞拍单位拍中了再放弃，宁可承担违约责任。作为本土开发商，既然继续参与竞拍，且以较高价格竞拍成功，辉宏置业应预见到有可能承担巨额风险。且如果项目有获得巨额利润，开发商也不会与业主共享。
吕金英为证明其本诉部分主张和反诉部分辩称的事实，向本院提交如下证据：
1.商品房买卖合同，证明吕金英与长宝置业之间签订商品房买卖合同及具体约定内容的事实；
2.收款收据、贷款结清证明，证明吕金英履行了自己的义务，支付了合同约定全部房价款；
3.延期交房函，证明辉宏置业通过竞拍取得案涉项目的开发权，依约应于2011年4月30日前交房，但未能如期交房及承诺将承担延期交房违约责任的事实；
4.房屋所有权证，证明辉宏置业实际交付房屋的房号及实际交房面积。
辉宏置业为证明自己本诉部分辩称的事实及反诉部分主张的事实，向本院提交如下证据：
1.拍卖须知、特别说明，证明涉案项目拍卖时，省高院、浙江光大拍卖有限公司均无法获知或预见本项目后续开发建设过程中可能发生的重大变化或阻碍，仅就项目基本现状进行披露，并设置了相应交房期限及违约责任等竞买条件，辉宏置业拍卖标的物并不包含已售出的98套房产，涉案房产的出售方仍为长宝置业公司，辉宏置业不负有开具发票的客观条件；
2.成交确认书，证明2009年9月27日，辉宏置业已通过竞拍方式成交该项目；
3.执行裁定书，证明辉宏置业应持该裁定在30日内到财产管理部门办理产权过户登记手续；
4.上城区人民政府关于原长宝置业项目“西湖国贸大厦”建设工程有关问题的请示，证明2009年12月，辉宏置业客观上无法根据省高院执行裁定书将项目产权过户登记至辉宏置业名下，上城区人民政府亦请求杭州市人民政府出面协调项目产权过户事宜；
5.杭州市人民政府关于原长宝置业项目“西湖国贸大厦”建设工程有关问题的专题会议纪要，证明2010年4月，杭州市人民政府就涉案项目产权过户问题召开专题会议协调，项目产权过户问题并非辉宏置业原因；
6.项目土地使用权证，证明辉宏置业于2010年6月才取得上城区城站广场南1号地块土地的土地使用权；
7.建设项目规划条件，证明在2010年8月杭州市规划局就本项目规划变更事项作出具体的改进内容及规划设计条件的方案；
8.杭州市规划局文件关于西湖国贸大厦外立面方案专家论证会的会议纪要、会议签到表、审核意见单，证明在2011年6月市规划局对西湖国贸大厦外立面的建设规划要求进行优化、完善，并要求按规定报批，导致交房延期；
9.关于申请结构加层抗震审查的报告，证明市建委通过对市规划局、市发改委、省建筑设计院出具的相关文件，同意该项目增加的抗震设计审查，从而导致交房延期；
10.西湖国贸大厦设计规划变更告知函，证明吕金英已知悉并同意项目规划设计变更事宜；
11.商业娱乐综合用房建设工程规划许可证，证明杭州市规划局于2011年11月9日经审核，对商业娱乐综合用房加层建设做出符合城乡规划要求，给予颁发许可证；
12.三角绿地建设工程规划许可证，证明杭州市规划局于2011年10月16日经审核，对城站广场南街头绿地及地下社会停车场建设工程做出符合城乡规划要求，给予颁发许可证；
13.主体建筑工程施工许可证，证明主体施工许可证记载的合同开工日期为2010年7月7日，竣工日期为2011年11月19日，客观上无法按期交房；
14.加层建筑工程施工许可证，证明商业娱乐综合用房施工许可证记载的合同开工日期为2011年11月30日，合同竣工日期为2014年，辉宏置业客观上无法按期交房；
15.绿地及地下停车场建筑工程施工许可证，证明南街头绿地及地下停车场施工许可证记载的合同开工日期未2012年2月13日，合同竣工日期为2014年4月7日，辉宏置业客观上无法按期交房；
16.杭州市公安消防局建设工程消防验收意见书，证明辉宏置业于2014年6月17日向市消防局申请消防竣工验收，但因消防设施无法满足规范要求，一度延迟消防验收的时间，直至2014年11月20日，市消防局才对该项目现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格，属导致逾期交房的原因之一；
17.2015年上城区重点工程第九次二级内审会会议纪要，证明在地下车库竣工验收过程中，本项目工程内容存在诸多与现行消防、交通部门的验收标准不符问题，客观上亦拖延了交房时间；
18.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明本项目于2015年7月24日方才符合项目交房条件；
19.西湖国贸大厦预测绘面积等变更告知函，证明辉宏置业已于2012年6月将项目规划设计变更后的房产面积差异问题函告吕金英；
20.交房通知书、寄件凭证，证明辉宏置业于2015年6月30日通知吕金英在2015年7月27日至7月31日期间交房；
21.杭州市上城区人民政府关于要求办理西湖国贸大厦土地复核验收的函，证明在办理涉案项目土地复核验收过程中，因项目历史遗留问题中断了办证流程；
22.杭州市人民政府公文处理简复单，证明杭州市人民政府于2005年3月同意杭州市规划局上报的对西湖国贸大厦加层的请示；
23.上政函[2010]37号杭州市上城区人民政府关于转报并要求解决“西湖国贸大厦”交通问题的函，证明因项目退红线后，加层和建地下社会停车库和原建设的出入口发生冲突，上城区政府请求市公安局交通警察局予以协调解决；
24.上政函[2010]53号杭州市上城区人民政府关于转报并要求解决“西湖国贸大厦”加层办理土地出让有关问题的函，证明辉宏置业自2009年10月27日拍卖交款后的288天（2010年8月11日），仍无法办理土地出让手续，且无法办理规划许可证及施工许可证的申领，上城区政府请求市国土局予以协调办理；
25.杭州市规划局规划项目审查意见单，证明市规划局、人防办、消防局在2011年5月期间对辉宏置业落实《市府办简复第18262号文》精神进行综合审查，并提出相应新意见，实质性形成项目规划设计重大变更；
26.国有建设用地划拨决定书，证明市国土局在2011年9月13日给辉宏置业划拨了建设绿地停车场的建设用地划拨许可，并规定在2012年9月13日前开工，2015年9月13日前竣工；
27.国有建设用地批准书，证明市国土局在2011年9月13日批准了辉宏置业的建设绿地停车场的建设用地，并规定2011年9月至2015年9月的期限；
28.关于预售房剩余购房款支付问题的复函，证明辉宏置业无权收取该98套房产××的购房款，故无法核实涉案房产购房款是否付清，辉宏置业不负有开具发票的义务；
29.深基坑设计方案专家论证意见书，证明市土木建筑学会组织专家对南街头绿地及地下停车场基坑围护方案专家进行论证、优化和修改，南街头绿地及地下停车场基坑围护工程存在重大技术难度和技术障碍；
30.城站广场南街头绿地及地下停车场基坑围护工程技术联系单，证明在2012年4月至2013年12月城站广场南街头绿地及地下停车场打桩施工中碰到的不可预见的重大技术问题，光打桩就用了一年零八个月；
31.杭州市房屋建筑和市政基础设施建设深基础专项工程文件设计备案表，证明辉宏置业于2013年1月18日对项目的基坑工程进行专家的论证和备案；
32.紧急报告，证明辉宏置业于2009年11月18日向省高院发函，恳请省高院在辉宏置业支付完全额竞拍款项后，尚未向债权人发还执行款，使得抵押权人未注销土地使用权的他项权证，导致辉宏置业办理相关手续滞后，且遭受利息等损失；
33.关于要求浙江省高级人民法院发还申请人执行款项的报告，证明辉宏置业于2009年12月8日向最高院发函，向其反映省高院在辉宏置业支付全额竞拍款后，一直未向交通银行省分行发还执行款，致使辉宏置业无法办理土地使用的相关手续，导致项目无法正常开展；
34.西湖国贸大厦设计规划变更告知函业主回复清单，证明辉宏置业在2010年10月至11月期间向35位业主，共计98户发送《西湖国贸大厦设计规划变更告知函》要求业主对优化调整事项给予反馈意见，项目规划设计变更事宜已获得业主的同意；
35.辉宏置业给省高院的函，证明本项目发函时辉宏置业并没有实际取得占有项目工地，由于省高院的拍卖价款没有支付给相应的施工单位或长宝公司，导致原施工单位不退场；
36.商品房交接书，证明出具商品房交接书的义务应该属于长宝公司，辉宏置业无法在该交接书甲方（××）处盖章；
37.西湖国贸地下车库及城站广场南地下社会停车场设计情况说明，证明本项目设计单位确认项目建设工程存在多次规划调整；
38.关于西湖国贸大厦（城站广场南一号地块）土地情况的复函，证明辉宏置业在拍卖时仅仅知道从项目房产从18、19层加盖到25层这一规划变更涉及的补交土地出让金事宜，对于后续加层补交土地出让金事宜不知情；
39.杭州市企业投资项目变更备案通知书，证明在2010年7月市发改委按照市政府、市规划局的审批意见，就变更原先地上建筑面积的决定进行了项目变更备案登记；
上述证据经庭审质证，结合当事人的质证意见，本院对证据认证如下：
一、关于吕金英提交的证据：
辉宏置业对证据1三性均有异议，认为是吕金英与长宝置业签订的，辉宏置业并未参与，故对真实性无法核实；对证据2的三性均有异议，认为收款收据系长宝置业出具，实际真实性无法核实；对证据3的三性均有异议，无法证明辉宏置业需要承担自2011年5月1日起的违约责任；对证据4的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为可以证明辉宏置业已将涉案房屋的产权证书交付给了吕金英等，已经履行了协助办证的义务。
本院认为，吕金英提交的证据1至证据4均真实、合法，且与本案有关联，予以认定。
二、关于辉宏置业提交的证据：
吕金英对辉宏置业提交的证据1的真实性无异议，认为《拍卖须知》和《特别说明》已明确告知竞买人在参加竞拍前应自行了解标的变更、过户手续的相关条件，对能否办理证照变更、过户手续等事宜，委托人、拍卖人均不承担任何责任，在办理权证过户中按规定应交纳或补缴的有关税费和所涉及的一切关联费用应由辉宏置业承担，拍卖标的虽然不含已售出的98套房屋，但辉宏置业应承诺履行原商品房买卖合同除第九条外的所有条款，并将交房时间变更为2011年4月30日；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，对关联性有异议；对证据4、证据5的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为是开发商与政府之间就相关事项进行沟通、协调的文件，与本案无关联性；对证据6的真实性无异议，对关联性有异议；对证据7至证据9的关联性有异议，认为不符合“县级以上规划、文物、环保、土管等主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设延长”的情形，不能因此免除或减轻其责任；对证据10的真实性无异议，认为部分业主于2010年10月底或11月初知悉并同意项目规划设计变更，但不等于同意延期交房；对证据11至证据18的真实性无异议，对关联性有异议，认为是辉宏置业与相关主管部门之间的事情，辉宏置业在竞买烂尾楼工程应当预见到，不能因此而免除或减轻其责任；对证据19、证据20无异议；对证据21的真实性无异议，对关联性有异议，认为系开发商请区政府协调问题，与本案无关，辉宏置业不能因此而免除或减轻其责任；对证据22、证据25的真实性无异议，对证明对象有异议，认为只能证明规划有调整的事实，辉宏置业应在拍卖前去调查和了解，现理应承担责任，且长期以来辉宏置业从未提及延长交房时间和变更单价款的事宜；对证据23、证据24的真实性无异议，对关联性有异议，认为只能证明政府的协调经过，不能证明其待证事实；对证据26、证据27的真实性有无异议，对关联性有异议；对证据28的真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明辉宏置业不负有开具发票的义务，案涉房款已经全部付清；对证据29、证据30的真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据系正常的技术认证，不属于重大的技术难题；对证据31至证据33、证据35的真实性无异议，对关联性有异议；对证据34的真实性无异议，对证明对象有异议，认为只能证明部分业主同意规划变更，但不等于同意延期交房以及同意不支付违约金，并且告知函没有注明因此延期交房不用承担责任以及可以变更房屋单价款；对证据36的真实性无异议，对证明对象有异议，认为辉宏置业应协助吕金英等办理相关的证件；对证据37的真实性无异议，对关联性有异议，认为系设计公司向交警部门说明因历史遗留问题造成车库数量等调整的事实，是开发商应承担的风险，辉宏置业不能因此而免除或减轻其责任；对证据38的真实性无异议，对证明对象有异议，认为拍卖特别说明中第一条载明拍卖人对标的物的介绍、评价及提供相关数据仅供参考，竞买人应以现场勘探并亲自调查为准；对证据39的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为不符合“县级以上规划、文物、环保、土管等主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设延长的”情形，辉宏置业不能因此而免除或减轻其责任。
本院认为，辉宏置业提供的证据1至证据3、证据6、证据7、证据10至证据20、证据26、证据27、证据34，真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据4、证据5具有真实性，可以证明涉案建设工程项目产权过户曾遇阻碍，对该事实予以认定；证据8、证据9具有真实性，可以证明西湖国贸大厦加层曾经审批，对该事实予以认定，对其他待证事实综合予以认定；证据21至25、28至证据33、证据35至证据39的真实性予以认定，对其待证事实综合予以认定。
综上，根据当事人陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：
2005年1月12日，吕金英（××）与案外人长宝置业（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定××经批准，在杭州市上城区城站广场南1号地铁、编号为2-4-（4）-出78地块上建设商品房，定名为西湖国贸大厦；××购买的商品房为该项目中的A区14层16003室房屋，建筑面积292.08平方米；商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米11780元，总金额3440702元；合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，超过3%的，××有权退房；付款方式为一次性付款；××应当在2006年6月30日前将经规划验收后合格的商品房交付××使用；如遇特殊原因，××可据实予以延期，特殊原因包括：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起15日内告知××的，2、县级以上规划、文物、环保、土管等主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设延长的，但最长不得超过6个月（第八条）；除第八条规定的特殊情况外，××如未按合同约定期限交付房屋，逾期超过90日的，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付期限次日起至实际交付之日止，××按日向××支付房价款万分之二的违约金（第九条）；××应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案；如因××责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，××不退房的，××按已付房价款的1%向××支付违约金；双方还对其他事项进行了约定。后吕金英结清全部购房款。
因长宝置业涉及多重经济纠纷，西湖国贸大厦在建工程于2004年被查封，查封前售出房屋98套。受省高院委托，浙江光大拍卖有限公司于2009年9月27日对杭州市上城区城南广场南1号西湖国贸大厦在建工程房地产进行拍卖。《拍卖须知》中载明：竞买人必须在参加竞买前自行了解该标的的变更、过户手续的相关条件，竞买人是否符合各项证照的变更过户手续，能否办理证照变更、过户手续等事宜，委托人、拍卖人均不承担任何责任。该《拍卖须知》所附《特别说明》中载明：拍卖人对本次拍卖标的物的介绍、评价及提供相关数据仅供参考，不构成对拍卖标的物的任何担保责任，竞买人应以现场踏勘并亲自调查为准，竞买人必须仔细审查拍卖标的物，慎重决定竞买行为，一旦做出竞买决定，即表明已完全了解情况，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，对自己购买该标的物行为承担法律责任；××付清全部拍卖款和佣金后，凭法院裁定书、协助执行通知书和拍卖成交确认书按国家有关法律规定自行办理权证变更过户手续及相关证照的过户手续；本次拍卖的标的不包括已售出的98套房产，对于已售的98套房屋，××从拍卖成交之日起履行原××长宝置业与业主签订的《商品房买卖合同》除第九条之外的所有条款；××按照原来的《商品房买卖合同》中规定的交房标准续建完成，并承诺在2011年4月30日前将符合《商品房买卖合同》要求的交房标准的房产交付给业主，如逾期交房应承担违约责任，即从承诺交房之日起至实际交房之日按总房款万分之二/日的比例计算，对业主进行赔偿。同日，辉宏置业通过竞拍取得上述标的，并于同年10月27日缴清所有拍卖款项。同年10月30日，省高院出具（2007）浙执字第6-4号执行裁定书，裁定：一、位于浙江省杭州市上城区城站广场南1号西湖国贸大厦总建筑面积约为91387.1平方米（含已出售房产面积约为19505平方米）、土地使用面积约为11397平方米的在建工程房地产归××辉宏置业所有；二、被执行人长宝置业协助移交上述在建工程及与该工程相关的规划、建设、设计、施工等资料；三、辉宏置业应持本裁定书在30日内到财产管理部门办理产权过户登记手续。2010年6月3日，涉案地块的土地使用权办理至辉宏置业名下。
2011年4月19日，辉宏置业向业主出具关于延期交房的函，载明该公司于2009年9月通过竞拍取得西湖国贸大厦项目的开发权，根据拍卖须知规定，该项目应于2011年4月30日前将符合要求的房屋交付给业主，逾期将承担赔偿责任。根据目前项目推进速度，按时交付房产已无法实现，辉宏置业向业主承诺，因该公司延迟交房应承担的赔偿将于交房时一并计算支付。2015年6月28日，辉宏置业向吕金英及其他业主送达交房通知书，通知于2015年7月27日至7月31日集中办理交房手续。2015年10月15日，涉案房屋办理了房屋所有权初始登记，所有权人登记为辉宏置业，房屋坐落登记为外海西湖国贸大厦1403室，建筑面积为286.55平方米。
本院认为，吕金英与长宝置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应依约全面履行合同义务。辉宏置业通过竞拍的方式取得西湖国贸大厦在建工程房地产，即视为对《拍卖须知》（包括所附《特别说明》）的内容已知悉，并且愿意接受其条款的约束。辉宏置业应根据《拍卖须知》所附《特别说明》中的内容，履行《商品房买卖合同》除第九条之外的所有条款，并应在2011年4月30日前将符合商品房买卖合同要求的交房标准的房产交付给业主。辉宏置业逾期交房的行为已经构成违约，应当承担自2011年5月1日起至2015年7月26日止的逾期交房的违约责任。但考虑到西湖国贸大厦在辉宏置业竞买之时已是历时十年之久的“烂尾楼”项目，存在诸多历史遗留问题，辉宏置业认为违约金数额过高，要求调整，本院综合考虑本案实际情况，对于违约金金额酌情予以调整。关于吕金英要求辉宏置业退还房屋实测面积减少的房价款，因辉宏置业实际交付的房屋面积小于商品房买卖合同中的约定，故辉宏置业应当退还房屋实测面积减少的房价款。关于吕金英要求辉宏置业开具房屋销售不动产统一发票、并且协助办理产权证件的诉讼请求，本院认为，辉宏置业已经继受长宝置业与业主签订的《商品房买卖合同》除第九条之外的所有条款，即应当履行应由原××根据行政机关要求承担的一切协助办证义务。如开具房屋销售不动产统一发票系协助办证义务之一，则辉宏置业应当履行。辉宏置业至今未按合同约定协助吕金英办理产权证件，应承担逾期办证的违约责任，吕金英的相关诉讼请求，本院亦予以支持。辉宏置业虽抗辩认为房屋迟延交付是因为存在情势变更、不可抗力及《商品房买卖合同》第八条第二款规定的情形，辉宏置业不应承担上述违约金，并由此提出反诉请求，要求变更交房期限，但因未提供有效证据予以证明，故本院对其上述抗辩意见不予采纳，对其反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百七十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州辉宏置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付吕金英逾期交房违约金851600元；
二、杭州辉宏置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还吕金英因房屋实测面积减少的房价款65143元；
三、杭州辉宏置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助吕金英办理房屋产权证件；
四、杭州辉宏置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付吕金英逾期办证违约金34407元；
五、驳回吕金英的其他本诉诉讼请求；
六、驳回杭州辉宏置业投资有限公司的全部反诉请求。
如杭州辉宏置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15277元，由吕金英负担1966元，杭州辉宏置业投资有限公司负担13311元。反诉案件受理费80元，由杭州辉宏置业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 徐 婷
代理审判员 吴媛媛
代理审判员 高 尚
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 洪 茜
（另设附页）
本判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是××转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同。
第一百三十八条××应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，××可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百七十三条拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。