陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终9639号
上诉人（原审原告、反诉被告）江玉稷，女，1972年7月6日出生，汉族，长庆油田第五采油厂会计，住西安市未央区。
委托代理人江昱融，女，1969年3月15日出生，汉族，长庆培训中心教师，住西安市高陵区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李君，男，1982年9月28日出生，汉族，无业，住西安市未央区。
委托代理人郭涵，陕西融德律师事务所律师。
委托代理人许燕，陕西融德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陈利，女，1991年4月9日出生，汉族，无业，住西安市未央区。
委托代理人郭涵，陕西融德律师事务所律师。
委托代理人许燕，陕西融德律师事务所律师。
上诉人江玉稷与上诉人李君、陈利因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人江玉稷及委托代理人江昱融，上诉人李君、陈利之委托代理人郭涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2017年3月19日，江玉稷与李君在中介方西安太昊房地产营销策划有限公司的居间下签订《存量房买卖合同》约定，李君将其坐落在西安市经开区白桦林间23幢1单元10103室出卖给江玉稷，房屋建筑面积132.12平方米，房屋价款130万元，房屋有抵押，尚欠贷款余额43万元；江玉稷于2017年3月19日支付李君定金5万元；首期房价款（不含定金）50万元，江玉稷于网签合同当日，一次性打入房地局指定监管账户，第二期房价款75万元由江玉稷的贷款银行支付；房屋交付日期按双方申请办理产权转移登记手续当日内；双方申请办理产权转移登记日期为2017年8月31日前；双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方需赔偿违约金20万元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费等。本合同签署后，若李君未能按约将该房屋交付江玉稷，或由于李君的原因未能办理产权转移手续的，视为李君违约，按房价款每日万分之五计算至房屋交付或房屋产权转移手续完成之日。其他约定：李君及本房屋共有人承诺，本房屋产权清晰，无任何纠纷，同意本协议约定，有出售本房屋之权利；李君承诺已取得共有人同意，共有人已充分授权本次交易给李君，共有人同意积极配合本次交易至本交易结束，若出现属李君违约情况，承诺负相应责任；因本房屋目前尚有本房屋名义下银行按揭抵押未结清撤押，李君承诺在2017年7月31日前，自行结清本房屋名义下银行按揭尾款，拿出本房屋产权证原件，以便本次交易等。该合同签订后，江玉稷如约于2017年3月19日支付中介方代办过户费500元及中介佣金3.9万元；同日，江玉稷如约给李君支付购房定金5万元。2017年4月份，因李君、陈利要求江玉稷将30%首付款提前支付给本人，江玉稷要求按合同办理，双方未达成一致意见。至2017年8月20日，原、被告双方就房屋买卖事宜协商未果，遂起纠纷。审理中，查明李君将涉案房屋在2017年12月4日出售给案外人李霞。江玉稷遂变更诉讼请求，要求依法判令：1、解除其与李君签订的《存量房买卖合同》；2、李君、陈利返还其定金5万元；3、李君、陈利支付其违约金20万元；4、李君、陈利赔偿其律师代理费9.1万元；5、赔偿其损失100万元。但未在规定的时间内缴纳增加诉讼标的的诉讼费用。庭审中，江玉稷提出评估房屋差价损失，双方各执己见，致调解不能。
上述事实，有存量房买卖合同、收款收据、定金收据、西安市存量房买卖合同（自行交易版）、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证。
2018年1月16日，江玉稷起诉至西安市未央区人民法院诉称，其与李君2017年3月19日在居间方西安太昊房地产营销策划有限公司的促成下，签订了《存量房买卖合同》及《存量房买卖居间合同》。存量房买卖合同约定，在居间方提供居间服务下，其以人民币130万元的价款购买李君所有的位于西安市经开区的房产，买卖合同对交易定金、付款方式、过户时间、违约责任等进行了明确约定。李君在与其签订买卖合同时，征得了陈利的同意。其已按约定履行了合同义务，于签订合同当日向李君支付购房定金5万元，向居间方西安太昊房地产营销策划有限公司支付居间服务费3.9万元。李君、陈利违约未在约定时间内清结本房屋名下按揭尾款，致其无法支付首期房款，合同至今未完全履行。为维护其合法权益，诉至法院，请求依法判令李君、陈利：1、向其办理位于西安市经开区白桦林间23栋1单元10103号房屋的产权转移登记手续；2、向其支付违约金20万元；3、向其支付2017年8月1日至房屋交付或办理产权转移登记手续当日止的违约滞纳金（按每日650元计算）；4、向其赔偿律师代理费9.1万元及诉讼保全保险费6500元。
李君、陈利辩称，其与江玉稷签订的《存量房屋买卖合同》并非真实意思表示，是在江玉稷和房屋中介公司误导下签订的，属于因欺诈订立的合同，应当依法撤销该合同；因其急需用钱，在江玉稷协商履行合同义务无果后，其不得已将房屋过户给第三人。其与江玉稷签订的房屋买卖合同履行不能，故无法办理产权转移登记手续；江玉稷主张的违约金高于实际损失，应予调低；江玉稷主张的律师代理费、保全保险费等未提交相关证据证明实际发生，故应予驳回。
李君、陈利反诉称，2017年初，其因欠下高利贷无法偿还，只得卖房还账。由于资金不足，无法偿还银行按揭贷款并解除涉案房屋设定的抵押权，因此向中介公司登记房源时，要求买房者直接向其支付30%房款用于解除抵押。2017年3月19日深夜，中介公司工作人员通知其签订合同，其因神志不清，中介公司承诺所签合同为定金合同，故在未阅读合同的情况下签订了合同。综上，从被反诉人签订合同的主观目的以及签订合同后的行为举止来看，属于先承诺其支付30%的购房款后，欺骗其签订的合同，违反其真实意思表示，使其未获得购房款而遭受损失。故提起反诉，依法撤销其与被反诉人签订的《存量房买卖合同》。
江玉稷对李君、陈利的反诉请求辩称，双方签订的存量房买卖合同不存在欺诈的行为。因为欺诈成立的事实是虚构或隐瞒真相，而双方签订存量房买卖合同时，居间方西安太昊房地产营销策划有限公司也在场，而且双方在2017年3月19日，是在了解合同条文之后才签订的合同。签订合同当天，反诉人并没有提出要支付房款30%。从答辩状和反诉状可以看出，该项要求从未送达被反诉人，直到2017年8月20日，反诉人明确表示西安市房屋涨价，不同意买卖房屋。同年9月份，反诉人第一次向其要求现付房屋价款的30%，再进行网签，其回复要求按合同约定办理。综上，双方签订合同时不存在虚构、隐瞒事实的情况，不构成合同法规定的欺诈条款。反诉人称其在2017年3月19日神志不清并无证据佐证，亦不存在重大误解，应依法驳回反诉人的反诉请求。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己的诉讼主张有责任提供证据。本案中，李君、陈利以其签订存量房买卖合同系欺诈和违背其真实意思表示所签，未提交证据支持其主张，故本院对此不予采信。应认定原、被告双方签订的存量房屋买卖合同系当事人真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，均应如约履行各自义务。江玉稷如约支付房屋定金5万元、佣金3.9万元及过户费500元。遂后，李君、陈利提出改变付款方式，双方未能达成一致意见，经中介方协调未果，李君、陈利未如约配合江玉稷办理二手房网签及资金监管账户，又将涉案房屋出售给案外人，构成违约，致该合同履行不能。现江玉稷请求解除其与李君签订的存量房买卖合同，与法不悖，应予支持。李君、陈利反诉江玉稷欺骗其签订合同违背其真实意思表示，证据不足，故对其主张依法撤销与江玉稷签订的存量房买卖合同的诉讼请求不予支持。因造成合同目的不能实现的过错方在李君、陈利一方，故其应退还江玉稷购房定金5万元。江玉稷申请评估房屋差价损失一节，因双方在合同中约定有违约条款、兼顾合同履行情况及江玉稷实际损失，对其评估申请本院不予准许。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。根据本案查明的事实，江玉稷的实际损失为39500元，本院酌定李君、陈利支付江玉稷违约金10万元。江玉稷要求李君、陈利赔偿其律师代理人9.1万元及100万元损失的诉讼主张于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）江玉稷与被告（反诉原告）李君签订的《存量房买卖合同》；二、被告（反诉原告）李君、陈利于本判决生效后10日内退还原告江玉稷定金5万元，支付违约金10万元，共计15万元；三、驳回原告（反诉被告）江玉稷的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李君、陈利的诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6513元（原告已预交），由原告负担3513元，被告负担3000元；反诉案件受理费50元（被告李君已预交），由被告李君负担，两项相抵，被告李君负担部分3000元，与上述（二项）应付款项一并给付原告。
宣判后，江玉稷、李君、陈利均不服，向本院提起上诉。江玉稷上诉称，一、一审判决对于因李君、陈利恶意违约给其造成的经济损失的数额认定错误、适用法律错误。2017年3月19日其与李君、陈利签订《存量房买卖合同》，合同第6.1条约定，若甲乙任意一方不按合同约定或不完全按合同约定履行则视为违约，违约方需赔偿20万给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。其在合同签订当日支付李君、陈利购房定金5万元，李君、陈利应当按照合同约定向其支付违约金20万元。其在一审向法庭提交了9.1万元律师代理费的增值税发票，其真实性李君、陈利代理人也当庭予以认可，一审法院对此不予支持的判决明显错误。其主张的房屋价差80万元属于其因李君、陈利不履行合同所造成的经济损失。二、一审法院对于上诉人评估申请不予准许，违反法定程序。上诉请求：1、请求依法撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初1824号民事判决第二项关于支付违约金的判决内容和第三项；2、请求判令李君、陈利支付其违约金20万元；3、请求判令李君、陈利赔偿其律师代理费9.1万元；4、请求判令李君、陈利赔偿因恶意违约导致合同目的不能实现给其造成的经济损失80万元；5、请求判令一、二审诉讼费由李君、陈利承担。
李君、陈利上诉称，一、一审认定江玉稷是否受到损失存在偏差。其事后了解，中介公司在本案审理前已经退还江玉稷支付的中介佣金和过户费用，江玉稷隐瞒这一事实，实际上江玉稷在本案中未遭受任何损失。二、酌定违约金过高。上诉请求：1、请求依法撤销（2018）陕0112民初1824号民事判决第二项，依法改判上诉人向被上诉人退还定金5万元；2、本案上诉费用由被上诉人承担。
针对江玉稷上诉理由李君、陈利辩称，一、关于定金5万元。本案中，如果李君、陈利违约，定金5万元必将退还，根本不能作为损失进行计算。二、关于违约金20万元。违约金是基于合同约定因李君、陈利违约行为需要支付的款项，不应计入损失。三、关于房价上涨的损失80万元。1、主张房价上涨的损失不符合合同法的规定；2、主张房价上涨的损失没有事实依据。四、关于律师代理费9.1万元。按照《西安市律师服务收费指导意见》，9.1万元对应的诉讼标的约为150万元，该标的显然不可能被人民法院支持，故意增加不合理的诉讼标的，显然是为了恶意扩大李君、陈利的损失。根据一审判决，江玉稷在变更诉请后没有在规定时间内缴纳增加诉讼标的的诉讼费，一审一共收取了诉讼费是6513元，对应的诉讼标的是34万元，这个相当于江玉稷在二审增加了诉讼请求。
针对李君、陈利上诉理由江玉稷辩称，一、我们争议的是买卖合同纠纷，与居间合同无关，损失应当以买卖合同产生的为准，而被上诉人说的居间费3.9万元是当事人与居间方签订的合同，我们在主张的时候并没有主张居间合同的损失。二、买卖合同的违约责任应当以买卖合同的约定为主，买卖合同6.1条约定了违约责任，双方应当受到合同条款的约束，合同的约定就是法律依据。三、被上诉人也承认买卖合同在签订后就不卖房子了，无论逾期违约还是根本违约，法律给守约方的权利就是可以选择解除合同也可以要求继续履行合同，被上诉人提出要修改合同条款，要我们付30%的房费，我们有权利拒绝，我们还可以要求对方继续履行合同。在一审我们起诉后，我们也是要求继续履行合同，之所以后面变更诉请，是因为被上诉人十二月份把涉案房屋过户给了案外人，是恶意低价将房屋转让给案外人的。四、我们对损失的主张也是符合法律依据的。关于诉讼费，我们没有补交诉讼费，是因为我们没有收到法院给我们的缴费通知单，而且该诉请在一审我们就主张过，在二审再次主张有什么问题。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，江玉稷与李君双方签订的《存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方均应如约履行各自义务。江玉稷按合同约定支付房屋定金5万元、佣金3.9万元及过户费500元。遂后，李君、陈利提出改变付款方式，双方未能达成一致意见，经中介方协调未果，李君、陈利拒绝配合江玉稷办理二手房网签及资金监管账户，在与江玉稷的存量房买卖合同未解除的情况下，后又将涉案房屋出售给案外人，已构成违约，致该合同履行不能。现江玉稷请求解除其与李君签订的存量房买卖合同，与法不悖，本院应予支持。合同第六条违约责任6.1约定：若甲乙任意一方不按合同约定或不完全按合同约定履行则视为违约，违约方需赔偿违约金20万元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。根据合同约定，江玉稷主张李君、陈利赔偿其违约金20万元及律师代理费9.1万元符合合同约定，本院应予支持。至于江玉稷主张损失80万元一节，违约金20万元已弥补了其损失，且其未提供违约金不足以弥补其损失的证据，故该诉请本院不予支持。李君、陈利上诉理由不能成立。据此，原审判决应予部分改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初1824号民事判决第一、三、四项；
二、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初1824号民事判决第二项；
三、本判决生效后十日内，李君、陈利退还江玉稷定金五万元，并赔偿江玉稷违约金二十万元、律师费九万一千元。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行。
上诉案件受理费14760元，（江玉稷预交13710元，李君、陈利预交1050元），由江玉稷承担6855元，李君、陈利承担7905元。李君、陈利应承担之案件受理费在本案执行中一并给付江玉稷。
本判决为终审判决。
审判长 侯 静
审判员 高 玮
审判员 侯新省
二〇一八年十月八日
书记员 王晓平