贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0115民初1566号
原告：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道北段1号。
法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戴军，贵州吉远律师事务所律师，执业证号15201199410735274。
委托诉讼代理人：侯棋淞，贵州吉远律师事务所律师，执业证号15201201710969301。
被告：童南海，男，汉族，1980年2月10日生，住所地湖南省新邵县。
被告：申玲，女，汉族，1974年6月19日生，住所地湖南省茶陵县。
第三人：中国光大银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路以东与林城东路以北处。
负责人：罗属章，该行行长。
委托诉讼代理人：范瑜，贵州跃华律师事务所律师，执业证号15201201611681191。
委托诉讼代理人：黄玺，贵州跃华律师事务所律师，执业证号15201200610470073。
原告贵阳中铁置业有限公司（以下简称中铁公司）诉被告童南海、申玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，原告中铁公司申请追加中国光大银行股份有限公司贵阳分行（以下简称光大银行）作为本案第三人参加诉讼，本院经审查同意追加，依法适用简易程序，于2017年9月15日公开开庭进行了审理。原告中铁公司委托诉讼代理人侯棋淞，被告童南海、申玲，第三人光大银行委托诉讼代理人黄玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中铁公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的购买中铁逸都x组团商铺x-
xx号商品房的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与两被告于2016年4月22日签订的《中铁逸都国际x组团x段xx号、x段xx号、xx号商铺分期付款协议》；3、判令两被告于判决生效确认《商品房买卖合同》解除之日，将中铁逸都x组团商铺x-
xx号商品房腾退交还给原告；4、判令两被告依据《中铁逸都国际x组团x段xx号、x段xx号、xx号商铺分期付款协议》向原告支付解除合同违约金446,000元，违约金按未付房款总额的百分之二十计算；5、判令两被告协助原告办理撤销中铁逸都国际x组团x-
x-
xx号房的预告登记及注销合同备案手续，并承担由此产生撤销及注销的费用；6、判令两被告向原告支付律师代理费6,000元；7、案件受理费、诉讼保全费由两被告承担。事实与理由：原告与两被告于2014年11月24日签订了两被告购买原告开发的位于贵阳市观山湖区中铁逸都国际x组团商铺x-
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xx号商铺的《商品房买卖合同》，该房屋建筑面积193.09平方米，购房款共计4,953,686元，根据合同约定被告应于合同签订之日支付首期房款2,477,686元，余款2,476,000元以银行按揭支付。
在签订合同之前被告于2014年11月19日支付购房款247,686元，在签订合同之后又于2015年8月19日以按揭方式向原告支付2,476,000元；截止2015年8月19日，被告共支付原告购房款2,723,686元，尚欠购房款223万元。
2015年1月27日办理了《贵阳市商品房预售合同备案登记表》。
由于两被告剩余购房款223万元一直未付，原告与两被告在2016年4月22日签订《中铁逸都国际x组团x段xx号、x段xx号、xx号商铺分期付款协议》，该协议第二条中双方确认被告已支付的首付款为247,686元，剩余首付款223万元未付。依据该协议第三条被告承诺未付房款合计223万元在2016年11月30日之前支付完毕。依据该协议第七条的约定被告逾期支付的，每逾期一天，按日按应付款总额的百分之二向原告支付违约金，逾期超过三日的原告有权解除合同，同时有权要求被告按照买卖合同房款总额的百分之二十向原告支付违约金，同时被告已支付的房款原告没收，作为原告的损失补偿和对被告的惩罚，但两被告至今未按照2016年4月22日签订的分期付款协议履行付款义务。
综上，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《中铁逸都国际x组团x段xx号、x段xx、xx号商铺分期付款协议》真实有效，双方应遵守合同约定，被告未按时将剩余首付款支付原告，也未返还商铺，根据双方签订的分期付款协议原告有权解除双方所签订的《商品房买卖合同》，被告的行为已严重损害原告的合法权益，原告特提起诉讼，请依法判令如前诉请。
被告童南海辩称，1、双方签订的商品房买卖合同、备案登记表和与银行签订的贷款协议都是依法签订的，应当收到法律保护，而与原告签订的分期付款协议没有相关部门备案，也没有到公证部门公证，内容也不符合法律规定，且没有共有人申玲的签字，故此协议是无效、非法的，不应收到法律保护，原告的诉请应当不予支持。2、我们在依法的前提下向银行提供了付清首付款的收据，并且向主管部门进行了备案，经银行确认已经发放了2，476，000元的贷款，办理了抵押手续，依法完成了案涉商铺的一系列备案、贷款手续，应当受到法律保护。3、签订合同时剩余223万元的首付款是以中介费抵扣，原告将付清首付款的收据也交给了我，并为我的贷款提供了担保，即说明我已经支付了首付款，如果原告对收据真实性有异议，可以申请鉴定；原告的诉请应当予以驳回。
被告申玲辩称，分期付款协议不是我签的，我不知道该协议的签订，其他的我不知情，不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人光大银行述称，原被告双方签订商品房买卖合同的过程及履行情况我方不清楚，由法院依法审查；对原告提出解除合同的诉请无异议，但前提是原被告必须返还我方贷款本息。被告在向我方贷款后曾多次发生逾期还款的违约行为，我方已于2017年7月5日向观山湖区法院提起诉讼，我方认为本案应与该案合并审理。如果法院判决解除原被告双方签订的商品房买卖合同，本案原告应当退还我方相应的贷款本息。本案中被告虽提供了一份收据表明原告收到其223万元首付款，但并没有提供相应的转账记录，庭审中被告拟举证证明原告拖欠其佣金300余万元，但其提供的证据并不能达到证明目的，故实际上被告并没有真实支付首付款223万元，我方认为原告主张解除买卖合同是符合法律规定的。本案存在原被告双方共同骗取我方贷款的情形，从原被告举证来看，只看到被告给付了24.7万元，说明该笔贷款不具备放贷条件，但原被告双方与我方签订了贷款合同，且原告向被告出具了223万元的收据，我方认为商品房买卖合同解除后，原被告应当立即返还我方的贷款本息。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了庭审质证。根据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：
2014年11月24日，原告中铁公司作为出卖人与作为买受人的被告童南海、申玲签订了一份《商品房买卖合同》（编号ZTYD-x-x-
xx，合同主要约定：1、被告购买原告开发的位于贵阳市观山湖区中铁·逸都国际x组团商铺的x层xx号房屋，该房屋规划用途为商业，建筑面积193.09平方米，套内面积115.83平方米；2、该商品房按套计价，总价款为4,953,686元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款2,477,686元，余款2,476,000元以银行按揭方式支付；因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人；因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；3、第十条逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，自取得预告登记证之日起30日内（取得时间以预告登记证所载的发证时间为准），如买受人未能办理完贷款手续，将贷款额划到出卖人账上，逾期在30日内（含30日），买受人按日按未付款额的万分之零点五承担违约金；逾期30日以外的买受人按日按未付款额的万分之一承担违约金，且出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，由买受人按总房款的3%承担违约金，并承担撤销备案登记费（合同约定面积×24元/平方米）；买受人愿意继续履行合同的，须经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日按总房款的万分之一向出卖人支付违约金；合同解除时，出卖人可直接扣除应扣款项后，剩余款项返还买受人，若买受人支付的款项不够扣除的，则由买受人补足；4、出卖人应当在2014年12月24日前向买受人交付该商品房；5、附件十二补充协议，第十五条关于特别提示事项，第3款“双方签署《商品房买卖合同》时，所填写的通信地址及联系电话号码必须是对方发信、致电等方式可联系到的，一旦发生变更，须及时以书面方式通知对方。否则，由于地址填写不详或变更而未及时通知对方，所引起的后果（包括但不限于逾期交楼或逾期收楼、逾期办证等）由过错方承担。”；第9款“出卖人行使合同解除权的，合同经出卖人在向本合同载明的买受人的地址发出书面通知后即终止；买受人同意并授权出卖人在行使本合同项下单方解除合同的权利时，即有权单方面或以买受人特别代理人身份代表买受人到有关单位办理《商品房买卖合同》的终止手续，签署办理该房注销手续以及其他必要手续所需的一切文件，出卖人也有权不经买受人的同意将该房屋转售他人，出卖人扣除相关费用（包括垫付款项、经济损失及违约金）后将余款退还买受人。无论何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起到贵阳市房屋产权管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定总房款的千分之一支付违约金。买卖双方依据法律规定或者合同约定行使合同解除权，违约方不按约定到相关部门办理解除备案登记等相关手续的，守约方有权单方面到贵阳市房屋产权管理部门办理备案登记等相关手续”。上述合同于2015年1月27日取得《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，登记号为Y14103xxx，该登记表中载明购房人系童南海，共同人系申玲，预售房价4,953,686元，预付房款2,477,686元。
在签订上述合同前，原告于2014年11月19日向二被告开具了2份《收款收据》，两份收据均加盖了原告财务专用章，分别载明收到童南海、申玲交来购房款247,686元及223万元，房号x-
xx（商铺），其中247,686元的收据备注现金0，定金转入0，有经办人员签名；另一份223万元的收据备注现金0，定金转入0，无经办人员签字。同日，原告另向二被告出具一份《收款收据》表明收到二被告交来x-
xx（商铺）的房屋维修基金49,537元。
2015年8月19日，二被告购买的案涉房屋获得第三人光大银行按揭贷款2,476,000元。
2016年4月22日，原告（甲方）与被告童南海（乙方）签订了一份《中铁·逸都国际x组团x段xx号、x段xx、xx号商铺分期付款协议》，载明甲乙双方于2015年3月21日签订了编号为ZTYD-
x-x-xx、ZTYD-x-x-xx、ZTYD-x-x-
xx的《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买甲方开发的中铁·逸都国际x组团x段xx号、x段xx、xx号共3个商铺；……。双方达成本协议：1、双方确认，标的商铺乙方已经使用，符合合同约定的交付标准；2、x-x-
xx号商铺的房款乙方已支付首期款247,686元，剩余首期款223万元未支付；……；3、乙方承诺按照如下计划付款，x-x-
xx号商铺的剩余首期款223万元乙方于2016年11月30日前支付完毕；x-x-
xx号商铺的剩余首期款83万元乙方于2016年11月30日前支付完毕；……；4、乙方付清所有应付款且办妥产权登记证书以前，标的商铺归甲方所有；5、乙方任意付款每逾期一天，乙方按日按乙方应付款总额的2%向甲方支付违约金，乙方任意一期付款逾期超过3日的，甲方有权以书面通知的方式解除本协议及与乙方签订的买卖合同，并有权要求乙方承担买卖合同房款总额20%的违约金；同时乙方所有已付款由甲方没收，作为对甲方损失的补偿及对乙方的惩罚；6、甲方通知解除本协议及与乙方签订的买卖合同的，可以短信通知、快递通知、报纸公告通知、在标的商铺现场张贴书面通知等方式，甲方照此等方式进行通知的，本协议及甲方与乙方签订的买卖合同于短信、快递发出之日或报纸公告、现场张贴面世之日解除；7、甲方解除买卖合同的，乙方应自行腾退标的商铺给甲方，造成的装修拆除、设备搬迁等损失由乙方自行负责；乙方逾期腾退并将标的商铺交还甲方的，乙方每日按照未腾退商铺买卖合同房款总额的2%向甲方支付违约金；乙方逾期腾退房屋的，甲方有权采取撬门等自力救济方式强行要求乙方进行腾退；8、甲方解除买卖合同造成乙方与银行签订的借款合同同时解除的，因借款合同解除产生的违约金及利息损失由乙方自行承担。
2016年9月8日，被告童南海曾出具一份《开具分期收款收据申请》，内容为：本人童南海于2014年11月19日购买中铁·逸都国际x组团x-
xx号商铺，已付款247,686元，……现因本人需要分期收据原件办理贷款，（x-xx号商铺余款223万元整……）；本人在2016年10月15日前归还，逾期不归还，造成的任何后果由本人承担。
2017年1月5日，原告向被告童南海制作并通过顺丰快递发送一份《合同解除通知书》，主要内容为：贵我双方于2015年3月21日签订了编号为ZTYD-x-x-
xx、ZTYD-x-x-xx、ZTYD-x-x-
xx的《商品房买卖合同》三份，于2016年4月22日签订了《中铁逸都国际x组团x段xx号、x段xx、xx号商铺分期付款协议》，按照约定，您应于2016年11月30日前支付完毕未付首期款365万元，但时至今日，我公司仍未收到您支付的款项。按照约定，您已经严重违约，我公司正式通知您解除编号为ZTYD-
x-x-xx、ZTYD-x-x-xx、ZTYD-x-x-
xx的《商品房买卖合同》及《中铁逸都国际x组团x段xx号、x段xx、xx号商铺分期付款协议》，请您按照约定腾退商铺并向我公司承担违约责任。该通知原告系按照双方于2014年11月24日签订的《商品房买卖合同》中载明的被告童南海地址及手机号码邮寄。
后因认为被告存在违约行为，原告遂于2017年5月8日向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。
提起诉讼前，原告与贵州吉远律师事务所签订了一份《委托代理合同》，约定原告委托贵州吉远律师事务所代理本案诉讼，该所接受原告委托，指派戴军、侯棋淞为纠纷案件代理人，甲方应向乙方缴纳代理费6,000元。
另查明，2014年10月31日，以贵州荣和淳鑫商贸有限公司为甲方，贵州绿之源地产经纪有限公司为乙方，签订了一份《合作销售中铁职业商铺（x组团）协议书》，载明甲方自愿与乙方合作，共同推广销售中铁x组团商业22间，面积约为2,300平方米，甲方按每平方米支付乙方1,250元作为佣金（佣金最高不超过1,500元每平米），结算方式为现金或转账，结算时间为客户签订《购房合同》当月内结算20%，余款3个月内结清；无论甲方是否与中铁结算，均必须按以上时间结清乙方佣金，否则乙方有权单独向中铁公司结算或抵扣，单价则按最高1,500元每平米结算佣金或买铺抵扣；如在合作期限内乙方未按时完成销售工作，按实际推广面积下浮10%结算，如乙方提前或按约定时间完成销售工作，则按以上定价上浮20%给予一次性奖励。
被告童南海系贵州绿之源地产经纪有限公司法定代表人，基于上述协议，其组织客户购买了原告中铁公司开发的中铁逸都项目内的部分商铺及住宅，此期间，童南海自身也向原告购买了案涉商铺及其他住宅。此外，被告申玲与贵州绿之源地产经纪有限公司股东童枧章系夫妻关系。
又查明，庭审结束后原告申请对被告童南海提供的2014年11月19日出具的载明收到购房款223万元的《收款收据》中原告的财务专用章真实性进行鉴定，鉴定过程中，因原告一直未能提供鉴定比对样本，鉴定未能进行。
本院认为，本案争议的焦点系原被告双方签订的《商品房买卖合同》是否具备解除条件。对此焦点，本院意见如下：
本案中原告与二被告于2014年11月24日签订《商品房买卖合同》，约定二被告应于签订合同当日支付购房首期款2,477,686元，虽原告向二被告分两次开具了该购房首期款的收款收据，但庭审中二被告并未提供付款凭据，同时被告童南海在2016年9月8日向原告提出的开具收据原件的申请中也确认首付款余额223万元并未支付，事实上被告童南海也主张该款项系以中介费充抵，原告仅认可收到二被告支付的购房款247,686元，即实际上二被告并未足额支付首期款，而双方当事人在此种情况下仍然继续履行了《商品房买卖合同》，进行了商品房预售合同备案登记并办理了银行按揭贷款，同时原告将案涉商铺交付给了被告童南海，此期间，原告实际上认可了二被告迟延付款的行为，二被告不构成违约。
2016年4月22日，原告与被告童南海签订了一份《中铁逸都国际x组团x段xx号、x段xx、xx号商铺分期付款协议》，约定童南海应于2016年11月30日前支付案涉房屋剩余购房首期款223万元，逾期未付的，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求童南海承担违约责任，在童南海逾期未支付剩余购房首期款的情况下，原告于2017年1月5日向被告发送了解除《商品房买卖合同》的通知，并在2017年5月8日向本院提起诉讼并提出如前诉请。但案涉《商品房买卖合同》系二被告与原告签订，案涉商铺系由二被告共有，原告仅与被告童南海签订了分期付款协议并在提起诉讼前仅向被告童南海发出了解除合同的通知，该分期付款协议及解除合同通知书的效力均不能及于被告申玲。
被告申玲并未与原告签订分期付款协议，则约束原告与其权利义务的，应为双方于2014年11月24日签订的《商品房买卖合同》，根据该合同约定，二被告应于签订合同当日支付购房首期款2,477,686元，但合同并未约定逾期支付购房首期款的违约责任及原告可据此行使合同解除权的期间，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，被告在2017年5月8日方向本院提起诉讼，其行使合同解除权已超过法律规定期限，其解除权已然消灭，对原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。
既然原告的合同解除权已消灭，则其提出的以合同解除为前提的返还房屋、注销合同备案手续、支付解除合同违约金、承担律师代理费等诉请，已无事实基础及法律依据，本院不予支持。
被告童南海签订分期付款协议的行为对被告申玲不构成表见代理，因二被告均系以买受人身份签订《商品房买卖合同》，且二被告并非夫妻，审理中原告亦未举证证实二被告之间存在足以令其相信被告童南海具有代理权限的特殊身份关系，应承担举证不能的法律后果；同时原告在案涉《商品房买卖合同》的签订及履行过程中存在重大过错，在未足额收取购房首期款的情况下，向贷款银行及被告开具了收款收据，并办理了商品房的预告登记、预售合同备案登记，2014年11月签订《商品房买卖合同》，在2016年4月方与被告童南海签订购房首期款分期付款协议，其行为违反相关行政及金融管理法规，亦不符合表见代理制度中相对人应善意且无过失的法律规定，不宜认定被告童南海签订分期付款协议的行为对被告申玲构成表见代理。
被告主张与原告之间存在中介费纠纷未解决，未支付的购房首期款系以中介费充抵，但庭审中其提交的合作销售协议书签订主体并非本案双方当事人，其亦未提供任何证据证明原告应承担该合作销售协议的义务，其辩解本院不予采信；且该合作销售协议与本案并非同一性质法律关系，被告应另行解决。
被告主张原告向其及第三人开具了收款收据确认收到了购房首期款，即应视为被告已支付该款项，但被告未提供任何证据表明已足额支付购房首期款，其自身亦认可该首期款并未足额支付，而系以中介费充抵，如前所述，以中介费充抵的主张因缺乏证据佐证本院不予采信，则被告事实上并未按照收款收据载明的金额足额支付购房款，其辩解本院不予采信。
第三人主张本案应与其向本院提起的担保贷款合同纠纷合并审理，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”的规定，本案并不符合应当合并审理的情形，现此两案本院已分别立案并由不同承办人办理，办理进度不同，第三人另行提出的诉讼请求，不影响本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：
驳回原告贵阳中铁置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费4,040元（已减半收取），诉讼保全费2,996元，共计7,036元，由原告贵阳中铁置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 张铮
二〇一八年一月十七日
书记员 王林