天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0114民初5651号
原告：张晓新，女，1971年10月15日生，汉族，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：杜海峰，天津嘉权律师事务所律师。
被告：王爱新，男，1973年6月15日生，汉族，住天津市武清区。
被告：连玉山，男，1979年6月8日生，汉族，住天津市武清区。
第三人：ＸＸＸ，男，1976年7月6日生，汉族，住天津市武清区。
原告张晓新与被告王爱新、连玉山所有权确认纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，根据原告申请，依法追加ＸＸＸ为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理，原告张晓新及委托诉讼代理人杜海峰、被告王爱新、连玉山及第三人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张晓新向本院提出诉讼请求：1、确认被告王爱新与连玉山签订的2015年2月28日签订的《房屋买卖合同》及2017年8月24日签订的《转让协议》无效；2、确认坐落于武清区高村乡高村西口东至中干渠、西至承包地、南至施文龙、北至孙志刚的两个院落（包括院内建筑物）归原告所有；3、判令被告连玉山、第三人ＸＸＸ将坐落于武清区高村乡高村西口东至中干渠、西至承包地、南至施文龙、北至孙志刚的两个院落（包括建筑物）返还原告（标的暂估1万元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告王爱新于2001年登记结婚，婚后以王爱新名义从高村村委会承包养殖用地，原告及王爱新在承包地上修盖养殖用房并获得乡政府批准。2008年原告与王爱新办理离婚登记，约定共同经营的养牛场13.4亩，其中办公室9间、牛棚20间、猪圈25间归女方所有，在村中所种4000棵杨树归女方所有。离婚后，上述养殖用地继续由原告实际承包，但以王爱新名义续签承包合同，承包费实际由原告支付，由王爱新出面向村委会交纳。原告个人出资又以王爱新名义修建了新的养殖用房。养殖场部分院落一直以王爱新名义出租并收取租金，王爱新再把租金交给原告。原告于2018年2月向被告王爱新询问租金时，王爱新称租金给了别人，最终才告知房屋买卖合同一事，原告自此才得知该养殖场院落已出售。被告王爱新向原告出示了与连玉山于2015年2月28日签订的《房屋买卖合同》，王爱新在原告不知情的情况下将承包范围内的第二排养殖小区一院出售给外村人连玉山，约定王爱新拥有的坐落于高村乡高村中干渠西侧第二排养殖小区一院内南部养猪两排、北侧养殖房一排，西至承包地，北至房后，出售给连玉山。被告王爱新向原告出示了与ＸＸＸ、连玉山在2017年8月24日《转让协议》，约定高村养殖小区原房主王爱新卖给大周村ＸＸＸ，ＸＸＸ转让给连玉山所有，与王爱新无关。但连玉山本人并未在院里经营，原告每年多次去养殖场，均未看到连玉山。现连玉山霸占院落拒不交还。原告与被告王爱新在离婚协议中已将养殖场归原告所有，被告王爱新无权处分原告财产，且承包土地禁止买卖，被告连玉山、第三人ＸＸＸ并非本村村民，买卖养殖场土地及建筑物的行为既侵犯了原告的财产权，又违反了法律禁止性规定，买卖合同为无效合同，被告连玉山、第三人ＸＸＸ有义务将侵占的土地及建筑物返还原告。原告为维护合法权益，故起诉。
王爱新辩称，原告所诉属实，对原告诉求没意见。
连玉山辩称，原告所诉王爱新将其承包的高村村中干渠西侧第二排养殖小区一院南侧养猪棚两排、北侧养殖房一排，西至承包地，北至房后转让给本被告的事实属实。本被告不清楚原告与王爱新离婚，被告王爱新在签订《房屋买卖合同》中承诺不涉及他人主张权利，合同中约定房屋和养殖用地院落等均归本被告拥有，王爱新已收取本被告款16.5万元，本被告之妻施文清为高村村民，其对涉案房屋及转让土地实际进行经营期间并无他人提出异议，所签订合同合法有效，且本案《房屋买卖合同》涉及的养殖用地，高村村委会于2016年5月27日已与施文清签订“种植、养殖用地承包合同”，另其养殖用地院落后面为王爱新转让给ＸＸＸ的养殖用地，并未转让给本被告，故不同意原告的诉讼请求。
ＸＸＸ述称，第三人同意被告连玉山答辩意见，第三人虽与王爱新不为同村人，但连玉山与王爱新同村居住，其与王爱新于2014年10月17日签订《养殖用地转让协议》后，又于2017年8月24日与王爱新一起同连玉山签订《转让协议》，但实际未将该养殖用地及房屋转让给连玉山，其与连玉山无纠葛。2017年8月25日其将养殖承包费3000元交给连玉山，由连玉山交给高村村委会。故不同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告张晓新与被告王爱新原系夫妻关系，在婚姻存续期间，被告王爱新于2003年3月向原天津市武清区高村乡高村村民委员会（以下简称高村村委会）申请种植、养殖用地及扩大种植、养殖用地，经原天津市武清区高村乡人民政府、天津市武清区规划和国土资源局审查批准后，分别于2003年6月1日、10月23日与天津市武清区高村镇高村村民委员会（以下简称高村村委会）签订“种植、养殖用地承包合同书”，约定由高村村委会提供坐落于村西口的3.5亩（东至道，西至低压线东侧、南至苗圃地界、北至王书齐养殖场）土地、3.1亩（东至中干渠、西至五队地、南至承包地、北至养殖用地民户）扩建用土地各一块，承包期分别为10年，土地承包费每年每亩400元，五年交一次……，直至收回土地承包权。在承包土地上所建房（圈），性质为养殖用房（圈），不准建永久性建筑，不准改变用地性质，按建设管理部门批准规格建设。因国家、集体规划确需用承包地块需拆迁养殖用房时，应服从规划，合同到期无条件拆除……,承包土地到期，应提前30天向高村村委会申请续包，向规划土地管理部门办理用地手续，另订承包合同……。双方还约定了其他权利义务。签订两份合同同日，被告王建新与政高村乡人民政府签订了复耕协议“……承包土地上所建房屋（圈）属临时建筑，不准建永久性建筑……因国家、集体规划确需用承包地块需拆附近养殖用房等设施时，应服从规划，合同到期无条件拆除……,提前终止合同的房屋按合同约定自行拆除，恢复到原耕地标准……,养殖用地不准私自转包，土地转包必须由村乡批准，办理有关手续……”，还约定了其他权利义务。被告王爱新在上述种植养殖用地承包期间，建筑部分临时建筑养殖用房（圈）等设施进行经营。
2003年10月23日，被告王爱新另行与天津市武清区高村镇高村村民委员会签订《种植、养殖用地承包合同书》，约定高村村委会提供坐落于村西口土地一块，东至中干渠、西至承包地、南至杜茂奇、北至承包地，东西长38米、南北宽44米，折合2.51亩。用地性质为畜牧养殖用地，土地承包期从2003年10月23日2013年10月23日，土地承包期10年。土地承包费每年每亩400元，5年交一次……，直至收回土地承包权。在承包土地上所建房（圈），性质为养殖用房（圈），不准建永久性建筑，不准改变用地性质，因国家、集体规划确需用承包地块需拆迁养殖用房时，应服从规划，合同到期无条件拆除……,提前终止合同，房屋自行拆除，恢复原貌，到期不拆按违法占地处理。承包土地到期，应提前30天向高村村委会申请续包，向规划土地管理部门办理用地手续，另订承包合同……。双方还约定了其他权利义务。协议签订后，被告王爱新建筑了部分养殖用房（圈）等设施进行经营。承包期界满后，被告王爱新未再与高村村委会续签上述土地的《种植、养殖用地承包合同书》。因经营缺少资金，被告王爱新于2015年2月28日与被告连玉山签订《房屋买卖合同》，约定连玉山拥有王爱新上述承包的上述高村干渠西侧第二排养殖小区一院，院内南部养猪棚两排、北侧养殖棚一排，西至承包地、北至房后，以16.5万元出售给连玉山，连玉山自签订合同之日一次性将房款交付王爱新……,王爱新保证不能有第三人对该房屋、院落主张权利……王爱新不得因房屋升值或国家征用占用而提出变更解除合同，遇房屋被占用平改，一切待遇由连玉山享有，与王爱新无关，王爱新协助办理相关手续。协议签订后，被告王爱新收取了被告连玉山款16.5万元，为连玉山出具了收条，并将其与高村村委会签订的《种植、养殖用地承包合同书》交给连玉山持有。被告连玉山对上述转让养殖用地及房屋实际进行了经营。2016年5月27日高村村委会另与该村民施文清（连玉山之妻）签订《种植、养殖用地承包合同书》，将被告王爱新上述原承包种植养殖用地承包给施文清，约定高村村委会提供坐落于村西口土地一块，东至中干渠、西至承包地、南至（现今）施文龙、北至承包地，东西长38米、南北宽44米，折合2.51亩。用地性质为畜牧养殖用地，土地承包期从2013年10月23日至2018年10月23日，土地承包期5年。土地承包费每年每亩400元，5年交一次，一次性交清5020元……，直至收回土地承包权。在承包土地上所建房（圈），性质为养殖用房（圈），不准建永久性建筑，不准改变用地性质，因国家、集体规划确需用承包地块需拆迁养殖用地时，应服从规划，合同到期无条件拆除……,提前终止合同，房屋自行拆除，恢复土地原貌，到期不拆按违法占地处理。承包土地到期，应提前30天向高村村委会申请续包，向规划土地管理部门办理用地手续，另订承包合同……。双方还约定了其他权利义务。
2014年10月17日，被告王爱新因资金短缺，与第三人ＸＸＸ签订《养殖用地转让协议》，约定王爱新自愿提供坐落于高村西口（东至中干渠、西至承包地、南至杜茂奇、北至承包地，东西长50米，南北宽40米，折合3亩）的养殖用地转让给ＸＸＸ，ＸＸＸ有使用权和所有权（具体事项见种植、养殖用地承包合同书），承包到期后，ＸＸＸ如继续承包，承包手续由王爱新无偿无条件积极配合办理。转让后此养殖用地如遇拆迁等国家政策变动，由此养殖用地及其附属设施产生的赔偿、补偿收益归ＸＸＸ所有。ＸＸＸ一次性支付王爱新此养殖用地转让款12万元。此协议双方签字后生效，如有违约由违约方按协议转让款10倍赔偿。协议签订后，被告王爱新收取了被告连玉山款12万元，第三人ＸＸＸ对上述承包养殖用地及房屋进行实际经营。2017年8月24日，被告王爱新、连玉山、第三人ＸＸＸ自愿签订《转让协议》约定“原房主王爱新卖给ＸＸＸ，ＸＸＸ转让给连玉山所有，与王爱新无关”。但该协议未实际履行。
原告在庭审中主张其与被告王爱新离婚后，单独出资建造养殖用房，未提交证据证明；被告王爱新在庭审中主张对上述种植养殖承包用地经营期间，承包费均由其交纳，提交了交费收据证明；被告连玉山、第三人ＸＸＸ在庭审中主张自与被告王爱新分别签订《房屋买卖合同》、《养殖用地转让协议》后，涉及转让养殖用地承包费用由其二人交纳，未提交证据证明。
2018年1月3日原告与被告王爱新签订“离婚子女抚养及财产分割协议书”，载明“……三、关于共同财产分割：⑴双方共同经营的养牛场13.4亩，其中办公室9间、牛棚20间、猪圈25间归女方所有，由女方经营；⑵在村中种有4000棵杨树归女方所有，由女方管理……”,还约定了其他内容。次日原告张晓新与被告王爱新在民政部门登记离婚，在《离婚协议》中注明“双方无共同房产……,财产双方已协商自行解决……”，但未将《离婚子女抚养及财产分割协议书》在民政部门予以备案。
上述事实，有原、被告及第三人陈述，原告提交的离婚证、离婚协议书、种植养殖用地承包合同书、交纳承包费收据、2015年2月28日《房屋买卖合同》、《转让协议》，被告连玉山提交的房屋买卖合同、收条，施文清常住人口登记卡、种植养殖用地承包合同书，第三人ＸＸＸ提交的《养殖用地转让协议》及本院调取高村镇人民政府农业结构调整用地申请、审批、备案表、王爱新用地申请、种植养殖用地承包合同书、复耕协议、项目用地平面图等证据证明。
原、被告及第三人对被告王爱新与被告连玉山签订《房屋买卖合同》、与第三人ＸＸＸ签订《养殖用地转让合同》的法律性质、地上物房屋等处分效力等存在争议。原告提出被告连玉山、第三人ＸＸＸ并非高村村民，法律规定农村房屋禁止出售给非本村村民，且签订的《房屋买卖合同》未约定出售房屋附带转让土地使用权，、《养殖用地转让协议》未约定出售房屋，被告王爱新与政府签订复耕协议中明确养殖用地不准私自转包，转包须经乡批准，办理相关手续。根据房地一体原则，即便被告连玉山、第三人ＸＸＸ依据协议占有房屋，但未取得房屋土地使用权，协议也不符合法律规定，即便承包了养殖用地，但也不符合土地管理的规定审批程序，无权取得土地使用权。故涉案买卖养殖用地及地上物房（圈）的两个协议均属无效，要求被告连玉山、第三人ＸＸＸ返还原告涉案的两个院落及建筑物，并确认归原告所有。被告王爱新对原告主张无异议，但被告连玉山提出不清楚原告与被告王爱新离婚，被告在签订房屋买卖合同中承诺不涉及他人主张权利，签订合同中约定房屋和养殖用地院落等均归本被告拥有，王爱新已收取本被告款16.5万元，本被告对涉案房屋及转让土地进行经营期间并无他人提出异议，所签订合同合法有效，且本案《房屋买卖合同》涉及的养殖用地，高村村委会已于2016年5月27日与施文清签订《种植、养殖用地承包合同》，不同意原告返还主张。第三人ＸＸＸ同意连玉山意见，同时提出其与王爱新虽然不为同村村民，但连玉山与被告同村居住，其与连玉山是一体的，且其与王爱新签订养殖用地转让协议也已履行，被告王爱新已收取第三人养殖用地转让款12万元，其也将土地承包费交给连玉山，由连玉山向高村村委会交纳，也不同意原告主张。本院根据原告提交的《房屋买卖合同》，被告连玉山提交《种植养殖用地承包合同书》、《房屋买卖合同》、收条，第三人ＸＸＸ提交《养殖用地转让协议》的内容，综合分析认为被告王爱新与高村村委会签订《种植、养殖承包用地合同》，虽未经政府备案登记，但被告王爱新与被告连玉山签订《房屋买卖合同》、与第三人ＸＸＸ签订《养殖用地转让合同》的目的及真实意思表示是将被告王爱新原承包的涉案养殖用地范围内的土地转让给被告连玉山、第三人ＸＸＸ经营，并将该养殖院落范围处的临建房（圈）及附属设施等地上物出卖给被告连玉山、第三人ＸＸＸ。被告王爱新与被告连玉山签订《房屋买卖合同》、与第三人ＸＸＸ签订《养殖用地转让合同》兼具土地转包合同性质和地上物买卖合同性质，而非原告主张的买卖承包土地或者买卖转让土地使用权，我国法律及行政法规并无禁止土地承包经营权流转和地上物转让的强制性效力性的规定。虽然《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案”，但并未明确规定违反该条款的合同即无效，故该条款并非是强制性效力性规定，而当属管理性规范，未向村乡报备批准并不影响合同效力，也不必然导致合同无效。
原告主张被告王爱新无权处分离婚协议中归属原告的财产，被告王爱新分别与被告连玉山签订《房屋买卖合同》、与第三人ＸＸＸ签订《养殖用地转让合同》无效。因本案中与高村村委会签订《种植、养殖承包用地合同》的相对人是被告王爱新，分别与被告连玉山、第三人ＸＸＸ签订的《房屋买卖合同》、《养殖用地转让合同》的相对人也是被告王爱新，交纳承包费票据上载明的交款人也为王爱新，被告王爱新将种植、养殖承包用地转让给被告连玉山、第三人ＸＸＸ并不构成无权处分，也不影响二被告之间、被告王爱新与第三人ＸＸＸ之间转让合同的效力，且现实中，涉及转让被告连玉山的养殖用地，在被告王爱新与高村村委会订立《种植养殖用地合同》承包期界满后，被告王爱新并未续签合同，高村村委会已与案外人施永清就涉案养殖用地签订了“种植养殖用地合同”。
原告主张在被告王爱新与高村村委会签订承包合同后，其与被告王爱新在涉案种植、养殖承包土地上的建造养殖用房（圈）等地上物设施，为夫妻关系存续期间共同财产。原告与被告王爱新协议离婚时签订了《离婚子女抚养及财产分割协议书》，约定将在种植、养殖承包土地13.4亩由其经营，地上所建房屋、猪圈归其所有，但未明确约定财物名称和数量、具体位置，该《离婚子女抚养及财产分割协议书》也未在民政部门备案。被告连玉山、第三人ＸＸＸ在庭审中均表示对原告与被告王爱新离婚及财产分割不知情，且主张涉案转让的承包用地上的部分房屋已倒塌后，进行了重新修建。故上述财产分割协议书的内容不能对抗被告王爱新转让被告连玉山、第三人ＸＸＸ养殖用地上房屋及设施的内容，如原告认为被告王爱新未履行或不履行“离婚子女抚养及财产分割协议书”确定的给付财产的义务，损害其合法利益可另行主张解决。
本院认为,被告王爱新与被告连玉山签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律规定及行政法规的强制性规范，合法有效，且被告连玉山依约给付被告王爱新款项16.5万元，被告王爱新已将涉案养殖用地及地上临时建筑设施等交付被告连玉山，被告连玉山已对涉及的养殖用地实际进行经营，享有对地上物所有权，具有合同依据，符合法律规定，且上述《房屋买卖协议》涉及的养殖用地，高村村委会已另与案外人施永清签订《种植、养殖承包用地合同》；被告王爱新与第三人ＸＸＸ签订《养殖用地转让合同》，系双方真实意思表示，合同内容也不违反法律规定及行政法规的强制性规范，合法有效，且第三人ＸＸＸ依约已给付被告王爱新款项12万元，被告王爱新已将涉案养殖用地及地上临时建筑设施等交付被告连玉山，第三人ＸＸＸ已对涉及的养殖用地实际进行经营，享有对地上物所有权，具有合同依据，符合法律规定。原告主张被告王爱新、连玉山及第三人ＸＸＸ签订《房屋买卖协议》、《转让协议》均无效，确认坐落于武清区高村乡高村村西口东至中干渠、西至承包地、南至施文龙、北至孙志刚的两个院落归原告所有，判令被告边玉山、第三人ＸＸＸ将上述地点的两个院落返还原告的请求，因缺乏事实基础，也无合同和法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》三十三条、第一百二十七条第一款、第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告张晓新的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告张晓新担负。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 姚学喜
二〇一八年八月九日
书记员 肖 丹
附判决所引用的法律规定：
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：
（一）双方当事人的姓名、住所；
（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；
（三）流转的期限和起止日期；
（四）流转土地的用途；
（五）双方当事人的权利和义务；
（六）流转价款及支付方式；
（七）违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。