江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终6070号
上诉人（原审原告、反诉被告）：南京中华奇石馆，住所地南京市鼓楼区清凉山**号。
法定代表人：李少华，该馆主任。
委托诉讼代理人：陈宏宝，江苏欣达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨姮，江苏欣达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：乐华川，男，汉族，1965年11月19日生，个体工商户。
委托诉讼代理人：史军，江苏金港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马立军，江苏金港律师事务所律师。
上诉人南京中华奇石馆（以下简称奇石馆）、乐华川因房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
奇石馆上诉请求：同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二、三项。事实和理由：一、奇石馆与乐华川之间的《南京中华奇石馆市场经营协议书》（以下简称《协议书》）所确定的租金，是双方当事人之间的合意。该租金标准远远低于本市同业标准。合同的无效，并未造成乐华川的任何经济损失。同时，一审法院以“2014年之后被告经营环境及经营状况确实受到一定影响”为由，判决乐华川按每年34440元标准支付房屋占用费，显然缺乏事实与法律依据。2014年9月20日的《金陵晚报》刊登清凉山风景区规划的消息，不是奇石馆或清凉山公园发布的，是政府发出的信息，并不必然影响乐华川的商业活动。奇石馆与乐华川之间的《协议书》是一年一签，不是长期合同，乐华川应按此期限规划自己的商业活动，如经营无利，就应撤离。而乐华川坚持经营，说明对当时的条件是满意的。一审法院听从乐华川的单方说辞，在没有证据证明其经营受损的情况下，以乐华川经营环境及经营状况确实受到一定影响为由，降低乐华川应履行的给付义务，显然对奇石馆不公，且无事实依据。请求二审法院对此予以改判。二、一审法院判决奇石馆一次性给付乐华川财产损失3000元，无事实依据。乐华川出示的屋顶漏水照片与地板损坏照片不能证明两者之间的因果关系，且判赔损失的标准无客观依据，显失公平，二审法院应予撤销。
乐华川辩称，答辩意见同其上诉意见，请求本院驳回奇石馆的上诉请求。
乐华川上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其反诉请求；2、一、二审诉讼费用由奇石馆承担。事实和理由：一、一审法院认定奇石馆将南京市清凉山公园管理处（以下简称清凉山管理处）市场B区06、07、57、58号摊位计86平方米租赁给乐华川，并要求乐华川于一审判决生效之日起十日内将上述摊位等房屋腾空交还奇石馆，属于认定事实错误，适用法律不当。奇石馆作为一审原告起诉乐华川租赁合同纠纷案件的主体不适格，应当依法驳回其诉讼请求。奇石馆一审第一次开庭时提交了2010年1月4日清凉山管理处出具的《委托证明》，其中载明，“清凉山管理处委托奇石馆作为我单位合法代理人，授权其代表我单位进行清凉山公园内收藏品市场管理工作。在整个管理活动过程中，该代理的一切行为，均代表本单位”等。该《委托证明》能够证明清凉山管理处是租赁合同的主体，奇石馆作为清凉山管理处的代理人履行其代理行为，在履行房屋租赁合同过程中只能以被代理人的名义即清凉山管理处与乐华川实施民事法律行为。奇石馆直接以代理人的名义作为一审原告起诉乐华川明显违反我国合同法和民法通则的相关规定。作为本案租赁合同纠纷的原告主体只能是被代理人清凉山管理处，奇石馆作为本案的原告主体明显不合法。二、一审法院认定乐华川、奇石馆双方对于合同无效均负有一定过错，要求乐华川按照每年年租金的三分之二的标准支付房屋占有使用费，属于适用法律不当。乐华川不应支付房屋占有使用费。1、奇石馆作为清凉山管理处的代理人明知涉案房屋没有进行所有权登记，擅自对房屋进行随意改造，故意隐瞒没有房产证的事实，对外出租经营收取价格较高的租金，其主观上自始存在欺诈行为。涉案租赁合同自始没有效力，是清凉山管理处的单方过错，乐华川没有任何过错，无需支付房屋占有使用费。一审法院主观臆断按照三分之二的年租金标准判决乐华川支付房屋使用费没有任何法律和事实依据。如按此理，奇石馆还应返还2003年至2013年多收乐华川的租金。2、清凉山管理处和奇石馆没有尽到市场管理义务。（1）2007年，乐华川在经营期间，曾因其所使用的房屋塌陷和漏水，造成不能正常经营。经协调，奇石馆经过修缮后乐华川才可正常营业。（2）2013年下半年，奇石馆市场散布“市场拆迁”谎言，2014年还拒收市场业主的租金。整个市场冷冷清清，不具备正常营业的条件。同时，还在市场内开办社会收费停车场，设置收费门禁闸口，造成顾客无法进店购物，营业基本停顿。（3）2014年夏天，乐华川使用的房屋再次漏雨，造成房屋吊顶、货柜、视频、电脑桌、地板和一部分商品受损，损失2万元。乐华川曾数次要求奇石馆及时修缮未果，严重影响店面形象，导致无法正常经营。（4）2014年12月25日，市场近百名业主无法忍受现状，联名上书要求清凉山管理处和奇石馆扭转窘境。三、一审法院认定因乐华川房屋漏水奇石馆赔偿3000元损失及经营损失不予支持，属于认定事实不清，适用法律不当。从乐华川提供的大量照片均能证明由于清凉山和奇石馆不作为，疏于管理，乐华川二次房屋漏水造成其装潢和物品收到损坏。乐华川主张2万元财产损失有法律和事实依据，一审法院酌定奇石馆赔偿乐华川30**元明显不符合常理，也不符合法律规定。一审法院已认定奇石馆的行为使乐华川经营环境及经营状况受到一定影响，又认为乐华川主张的经营损失与奇石馆之间不存在法律上的因果关系，两者自相矛盾。既然奇石馆的行为使乐华川经营受到影响，其经营损失是必然的，乐华川主张11.32万元的经营损失是恰当、合法、合理的。
奇石馆辩称：1、奇石馆的诉讼主体适格，奇石馆是与乐华川之间合同的一方当事人，有权依据合同约定来行使自己的诉权。2、合同无效不影响奇石馆按双方合同约定收取房屋占用费。3、奇石馆不应承担乐华川经营环境和经营状况变化的责任。4、乐华川的损失没有事实证据，其要求赔偿没有依据。其他答辩意见同其上诉意见。
奇石馆向一审法院起诉请求：1、解除奇石馆与乐华川签订的《协议书》；2、乐华川返还占用房屋；3、乐华川赔偿奇石馆房屋占用费损失（按合同约定的每月4300元计算，从2014年1月1日至2015年11月30日止计算为98900元，自2015年12月1日起占用期间按每日143元计算）；4、乐华川承担本案诉讼费用。
乐华川向一审法院反诉请求：1、奇石馆赔偿乐华川因漏水产生的财产损失2万元以及经营损失11.32万元；2、奇石馆承担诉讼费用。
一审法院认定事实：
位于南京市清凉山83号南京市清凉山公园内的有关房屋，由清凉山管理处（系独立法人事业单位）负责经营管理。1993年6月，清凉山管理处在南京市清凉山83号另开设了奇石馆（性质为全民所有制企业），经营范围包括展览咨询服务、旅游纪念品、奇石销售等。
奇石馆经营管理的涉案房屋“中华奇石馆”未进行所有权登记。奇石馆表示由于历史原因，现无法提供规划核准等相关建造手续，未办理产权登记手续。奇石馆经营“中华奇石馆”期间，对以前房屋进行相应改造之后以自己名义对外出租经营。自2003年起，乐华川开始租赁涉案房屋中的相应摊位进行经营，并曾于2007年领取了个体工商户营业执照，奇石馆、乐华川曾为此签订了多份书面合同并实际予以履行。
2013年4月24日，奇石馆、乐华川双方再次签订了一份《协议书》，约定奇石馆将其市场B区06、07、57、58号摊位（以下简称涉案摊位）计86平方米租赁给乐华川，租期自2013年1月1日至2013年12月31日；租赁摊位承包金每月每平方米为50元，月租金为4300元，年租金为51600元，承包金分两次交清，每六个月交纳一次，先交费后使用；乐华川有逾期交纳租金或者其他合理收费，经奇石馆限期交纳后仍拒不交纳等情形之一的，奇石馆有权解除合同等。
乐华川承租涉案摊位之后，进行了相应装修并对外经营。乐华川已向奇石馆交纳了2013年底之前的租金。《协议书》约定的期限届满之后，奇石馆、乐华川双方未再签订书面合同，乐华川继续使用该房屋至今。对于2014年1月1日之后的房屋使用费，乐华川未交纳。乐华川主张其交纳房租时，奇石馆拒收；奇石馆对此不予认可。
2014年7月20日，奇石馆向乐华川发出一份书面催缴通知，要求乐华川尽快交纳2014年全年的租金51600元等。2015年7月14日，奇石馆又向乐华川发出一份书面催缴通知，要求乐华川交纳2015年6月30日前欠缴的租金77400元等。乐华川收到上述催缴通知后，以涉案房屋面临拆迁、奇石馆未尽管理义务、乐华川经营受影响等为由，未交纳租金。奇石馆、乐华川双方为此产生纠纷，经协商未果。
2015年12月，奇石馆诉至一审法院，要求判如所请，并提供了《协议书》、催缴通知等证据。一审审理中，乐华川提起反诉，要求判如反诉所请。
乐华川对其反诉主张提供了下列证据：1、照片一组，以证明2014年夏天因租赁奇石馆房屋漏水，造成乐华川装修受损，主要包括柜台、电视桌、地板、装潢合计2万元，停车场的照片可以说明奇石馆开设停车场影响乐华川经营等；2、乐华川经营情况统计表，以证明2003年至2013年期间，平均每年经营收入14.72万元，2014年至2015年因市场面临拆迁，平均每年经营收入3.4万元，因此两年的收入损失为11.32万元（<14.72-3.4>×2×50%）；3、2014年9月20日《金陵晚报》报道以及2014年12月市场业主向奇石馆主管部门写的一份书面材料，以证明奇石馆经营的市场面临拆迁，乐华川等业主反映的问题未妥善解决等。
对于上述乐华川反诉证据，奇石馆质证后认为，乐华川的装潢照片不能反映其主张的财产损失；停车场照片与乐华川证明内容不一致，不能达到乐华川的证明目的；乐华川统计表系单方制作，不能证明其损失情况；对《金陵晚报》的真实性无异议，但与本案无关；2014年市场部分业主是曾反映过情况，但不能证明乐华川的反诉请求等。
经一审法院释明，乐华川不同意与奇石馆交接涉案房屋。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人订立租赁合同应当遵守法律规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案奇石馆、乐华川双方在《协议书》中约定的涉案房屋未进行合法物权登记，亦未取得规划核准等建造手续，故奇石馆、乐华川就涉案房屋摊位租赁事宜所签订的《协议书》，系违反了法律法规的效力性禁止性规定，为无效合同。
根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案奇石馆、乐华川双方在订立《协议书》等合同过程中，均未尽到审慎、核实等义务，对该合同的无效均负有一定过错，应当各自承担相应的民事责任。奇石馆要求乐华川返还涉案摊位的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，乐华川在《协议书》约定的期限届满之后未返还涉案房屋，至今仍持续占用涉案房屋相应摊位进行有关经营，故应当支付奇石馆相应的房屋占用费。但根据本案查明的事实，奇石馆、乐华川双方对于合同无效均负有一定过错，2014年之后乐华川经营环境及经营状况确实受到一定影响，故奇石馆主张的房屋占有使用费可按照合同约定的标准适当予以降低，综合本案案情，2014年1月1日之后的房屋占有使用费标准，乐华川应按照每年34400元（51600×2÷3）予以支付。
关于乐华川反诉主张的因房屋漏水产生的财产损失赔偿问题。本案乐华川提供的照片等证据，可以证明其装潢的有关财产确实受到一定损坏。奇石馆对租赁物负有维修等义务，因其怠于维修而造成乐华川涉案摊位内的装潢等物品受到损坏的，应予合理赔偿。由于乐华川对其主张的装潢财产损失数额，未提供充分的证据加以证明，故一审法院综合乐华川照片反映的物品受损情况等案件事实，酌定奇石馆适当赔偿乐华川该损失3000元。
关于乐华川反诉主张的经营损失问题。本案乐华川提供的经营损失统计表系其单方制作，无其他证据相印证，不能据此认定乐华川的实际损失，同时乐华川亦不能证明该争议事实与奇石馆之间存在法律上的因果关系，故对乐华川该项反诉请求，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、乐华川于本判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区清凉门83号内“中华奇石馆”市场B区06、07、57、58号摊位等房屋腾空并交还奇石馆；二、乐华川于本判决生效之日起十日内，按每年34400元的标准向奇石馆支付自2014年1月1日至实际返还上述房屋期间的房屋占有使用费；三、奇石馆于本判决生效之日起十日内一次性给付乐华川财产损失3000元（上述第二、三项款项可相互冲抵）；四、驳回奇石馆的其他本诉请求；五、驳回乐华川的其他反诉请求。一审本诉案件受理费2273元、反诉案件受理费1482元，合计3755元，由奇石馆负担1000元、乐华川负担2755元（奇石馆已预付2273元，乐华川已预付1482元，故乐华川在给付上述款项时一并将该1273元给付奇石馆）。
二审中，乐华川向法庭提交2016年8月24日《扬子晚报》A21版《清凉山顶将现清凉台，两年后建成》，证明奇石馆在2012年就知道清凉山要彻底重建，经营的奇石馆要全部拆除，但一直不告知乐华川相关的情况，直至本案诉讼还予以隐瞒。奇石馆对该证据的真实性不持异议，但不同意乐华川的证明目的。乐华川提供的该份证据的真实性可以确认，且与其上诉意见具有关联性，本院作为本案证据采信。
一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院二审另查明：
2016年8月24日，《扬子晚报》A21版刊载了《清凉山顶将现清凉台，两年后建成》一文。其中报道，“早在2012年，南京就确定要建汤山猿人洞、大报恩寺、明故宫、牛首山和石头城五大考古遗址公园”；“拆除奇石市场，建兰花培育展示中心”等内容。
一审庭审中，乐华川陈述，其主张的2万元损失包括柜台、电视桌、地板和装潢，现天花板、地板还在，其他柜子都搬走了。
二审中，乐华川陈述，涉案房屋收取租金的凭证有时是奇石馆盖章，有时是清凉山管理处盖章，对于奇石馆和清凉山管理处的关系，其根本搞不清楚。奇石馆陈述，涉案房屋的交付和租金的收取都是由奇石馆负责。
以上事实，有乐华川提供的2016年8月24日《扬子晚报》A21版，一审庭审笔录，本院二审的谈话笔录在案为凭。
本案二审争议焦点为：1、奇石馆作为一审原告主体是否适格；2、奇石馆主张乐华川腾空并交还涉案房屋能否成立；3、一审酌定乐华川按每年34400元的标准向奇石馆支付房屋占有使用费是否恰当；4、一审酌定奇石馆向乐华川赔偿财产损失3000元是否恰当；5、乐华川主张奇石馆赔偿经营损失11.32万元能否成立。
本院认为：
一、奇石馆作为一审原告主体适格。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，奇石馆虽经清凉山管理处的授权从事清凉山公园内收藏品市场管理工作，但其系以自己的名义与乐华川签订《协议书》，在该《协议书》履行的过程中，奇石馆亦以自己的名义向乐华川出具催收租金的书面催缴通知，乐华川在与奇石馆订立以及履行《协议书》时对于奇石馆与清凉山管理处的关系并不知情，奇石馆作为与乐华川签订《协议书》的涉案房屋的出租人，提起本案诉讼主体适格。故乐华川以奇石馆在一审中提交的《委托证明》主张奇石馆主体不适格理由不能成立。
二、奇石馆主张乐华川返还房屋能够成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，乐华川租赁的涉案房屋未办理产权登记手续，亦未取得建设工程规划许可证，一审认定双方当事人订立的《协议书》系无效合同并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。”涉案《协议书》系无效合同，故奇石馆主张乐华川返还涉案房屋有事实和法律依据，一审判决乐华川腾空并交还涉案房屋并无不当。
三、一审酌定乐华川按每年34400元的标准向奇石馆支付房屋占有使用费不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，奇石馆按照与乐华川订立的《协议书》约定的租金标准，主张乐华川支付房屋占有使用费有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院认为，双方当事人对于合同无效均负有一定的过错，且2014年之后乐华川经营环境及经营状况确实受到一定影响，故酌定乐华川按照每年34400元向奇石馆支付房屋占有使用费。本院认为，其一，对于涉案房屋租赁合同无效造成的损失，双方当事人在本案中并未提出，双方可另行主张，一审法院以合同无效为由对双方《协议书》约定的租金标准进行酌减缺乏法律依据。其二，一审法院认定2014年之后乐华川经营环境及经营状况确实受到一定影响依据不足。本案中，乐华川提交的经营情况统计表系其单方制作，并不足以证明其经营收入的下降以及下降的原因系奇石馆的原因所致，且乐华川对于经营收入的下降提出的系奇石馆赔偿经营损失11.32万元的反诉请求，而非要求酌减双方约定的租金标准的主张，对于乐华川主张的经营损失，一审法院亦以乐华川不能证明争议的经营损失事实与奇石馆之间存在法律上的因果关系未予支持。故本院认为，一审酌定乐华川按每年34400元的标准向奇石馆支付房屋占有使用费缺乏事实和法律依据，本院予以纠正，乐华川应按双方《协议书》约定的每年51600元的标准向奇石馆支付房屋占有使用费。
四、一审酌定奇石馆向乐华川赔偿财产损失3000元并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案中，乐华川提供了相应的照片，证明涉案房屋的吊顶、地板等装潢存在一定程度的损坏，乐华川主张2万元的财产损失，但并未就该2万元的具体依据和计算方法提供充分的证据予以证明，对于乐华川主张的部分损失财物其在一审还陈述已经搬走，故一审法院结合乐华川提供的照片反映的物品受损情况等，酌定奇石馆赔偿乐华川财产损失3000元，并无不当。奇石馆上诉否定涉案房屋屋顶漏水与地板损坏之间的因果关系，但并未提交相反证据，故本院对其上诉意见不予采信。
五、乐华川主张奇石馆赔偿经营损失11.32万元不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，乐华川主张奇石馆赔偿经营损失11.32万元，并提交了经营情况统计表、停车场照片以及《金陵晚报》、《扬子晚报》的相关报道。本院认为，经营情况统计表系乐华川单方提供，即便属实，不足以证明其经营收入的下降系奇石馆的原因所致；停车场是否系奇石馆开办以及开办停车场是否对乐华川的经营收入产生影响亦不能确定；2014年9月20日的《金陵晚报》、2016年8月24日的《扬子晚报》的报道时间均在双方当事人签订《协议书》之后，且这些报道并非奇石馆所发布，这些报道是否影响乐华川的经营收入亦难以确定。故乐华川以上述证据主张奇石馆赔偿经营损失依据不足，本院不予支持。
综上所述，乐华川的上诉请求不能成立，应予驳回；奇石馆的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，乐华川应按每年51600元的标准向奇石馆支付房屋占有使用费。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8003号民事判决第四项；
二、维持南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8003号民事判决第一、三、五项；
三、变更南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8003号民事判决第二项为乐华川于本判决生效之日起十日内，按每年51600元的标准向南京中华奇石馆支付自2014年1月1日至实际返还上述房屋期间的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2273元，由乐华川负担；一审反诉案件受理费1482元，由南京中华奇石馆负担33元，乐华川负担1449元。二审本诉案件受理费人民币2273元，由乐华川负担；反诉案件受理费1482元，由南京中华奇石馆、乐华川各负担741元（南京中华奇石馆、乐华川各预付二审案件受理费2273元，乐华川负担的741元反诉案件受理费在给付南京中华奇石馆上述款项时一并给付）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 朱亚芳