浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初2689号
原告金建华,男，1984年12月31日出生，汉族，户籍地义乌市，现住义乌市。
委托诉讼代理人陈临建，浙江商苑律师事务所律师。
被告中国农业银行股份有限公司义乌分行，住所地义乌市宾王路181号。
负责人张山明，行长。
委托诉讼代理人吴早生，男，汉族，1972年11月5日出生，该行员工，住义乌市。
委托诉讼代理人吴岚，女，汉族，1985年10月26日出生，该行员工，住义乌市。
被告浙江龙世达彩印有限公司，住所地义乌市北苑经发大道4××号。
法定代表人应凤明，董事长。
原告金建华为与被告中国农业银行股份有限公司义乌分行（以下简称农行义乌分行）、浙江龙世达彩印有限公司（以下简称龙世达公司）案外人执行异议之诉一案，于2016年2月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月31日、4月19日、9月26日公开开庭进行了审理。原告金建华及其委托诉讼代理人陈临建、被告农行义乌分行的委托诉讼代理人吴早生、吴岚（第三次开庭未到庭）、龙世达公司的法定代表人应凤明（第三次开庭未到庭）到庭参加了诉讼。2016年8月5日，经本院院长批准本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告金建华诉称，2010年11月6日，原告与被告龙世达公司签订了一份《租房协议》。该协议约定被告龙世达公司将其位于义乌市北苑经发大道4××号内的壹号厂房二层、三层，贰号厂房整幢，住房综合楼三、四、五层共计10400平方米的房屋出租给原告使用。2010年11月6日签订租房协议后，原告按约支付租金如下：1、2010年11月10日通过妻子何犁红农商银行账户转账到应凤明个人账户50万元；2、2012年11月5日通过何犁红农行账户转账到应凤明农行账户100万元；3、2012年11月8日经何犁红中国银行账户转账到应凤明中国银行账户100万元；4、2013年7月3日经案外人周江英农商银行账户转账到应凤明农商银行账户300万元；5、2013年7月15日经案外人刘际七中国银行账户转账到龙世达中国银行账户200万元；6、2013年7月15日经案外人刘际七中国银行账户转账到龙世达中国银行账户200万元。截止到2013年7月15日，原告共通过银行转账支付租金950万元。2012年10月29日，原告与龙世达又签订了一份租房协议，该协议是上一份协议的补充，该协议约定：原告从被告龙世达公司承租的是贰号厂房一幢，共计5200平方，辅助厂房一幢（锅炉房）530平方，办公室二半层600平方，宿舍楼4楼一层（540平方）加三楼半层。房屋的租金200万元按协议约定是在该份协议签字后一次性付清的，实际支付租金的时间在2012年11月5日和2012年11月8日，都是通过我老婆何犁红账号分二次各转账100万元到应凤明账号。被告农行义乌分行是在2013年7月10日才办理了上述房产的抵押登记手续，其抵押权在原告承租上述房产之后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此原告的租赁权应当予以保护。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向贵院提起诉讼，请求：1、依法确认原告和被告龙世达公司于2010年11月6日签订的《租房协议》合法有效。2、依法对原告在《租房协议》的租赁权进行保护，停止对执行标的物位于义乌市经发大道4××号原告承租的房地产的执行。庭审中原告放弃了第二项诉讼请求。
被告农行义乌分行辩称，1、我行认为原告所提供的租房协议不真实，2010年8月1月原告与龙世达签有工业厂房租赁合同用于开办西兰纸袋加工厂，租赁期限至2013年9月31日。原告与龙世达于2013年12月1日签订有10年期的租赁合同，二份合同签订在逻辑上有衔接性，且第一份合同提交给了工商登记部门，第二份租赁合同在龙世达公司向我行贷款时也提供了，并由原告与龙世达公司共同签署了放弃租赁权承诺书，综上我行认为原告在本案中所提供的租房协议是不真实的。2、既然原告与龙世达公司共同签署了放弃租赁权承诺书，那我行就有权在处置抵押物时要求原告提前终止租赁合同，因租赁合同解除引起的争议应由原告与龙世达公司自行解决，不能以此来对抗对抵押物的执行。龙世达向我行贷款是在2013年7月10日，抵押的面积是产权证记载的16646.88平方米，龙世达提供给我行的厂房租赁合同的租赁起始时间是2013年12月1日，所以我行的抵押在前。2014年7月重新给龙世达转贷时我行知道原告在使用涉案厂房，但没有现场核实具体承租面积，放弃承租书的面积3500平方米只是写的大概数，为考虑抵押物的顺利执行，所以要求出租人和承租人签了承诺书。
龙世达公司辩称，原告金建华是从2009开始租赁我的厂房，刚开始承租的是后面的一幢厂房，后因原告扩大业务，大概在2011年、2012年分别签订了补充协议，增加租赁一号厂房的2、3层和综合楼3、4、5层，签订的租赁期限为10年，签订租赁合同时租金分期支付了900多万元，租金都是通过银行分批转账的。大概2013年还是2014年我向农行贷款4100万元时，我与原告共同签署了放弃租赁权承诺书，因为承租人不签该承诺书银行不发放贷款，所以是我劝原告去农行签的。我因为书面的租赁合同找不到了，所以时间上有偏差。厂房面积有18000多平方，产权证面积应该是农行说的数字。放弃承租书的面积3500平方米大概是综合楼3、4、5层的面积。
原告金建华针对农行义乌分行的答辩补充如下：2013年8月1日的合同是真实的，是2009年12月28日签订的，因原告扩大业务，经与龙世达协议，2010年11月6日重新签订了10年期的租赁合同，租赁面积扩大到10400平方米。提供给农行的租赁合同与2010年11月6日租赁合同的承租范围不同，放弃承诺书是针对提供给农行的租赁合同而作的，放弃承租的范围是3500平方米，放弃内容针对的是2014年7月的贷款，据了解这笔贷款在2015年已归还，承诺书与2010年11月6日的租赁合同无关。
原告金建华为证明自己的主张提供证据如下：
1、2010年11月6日签订的租房协议一份，证明原告与龙世达租赁约定情况。
2、银行汇款凭证七份，证明租金支付情况。
3、执行裁定书一份，证明异议被驳回情况。
4、个体工商户情况、公司基本情况各一份，证明工商登记情况。
5、注册商标受理通知书一份，证明叫凯瑞厂名称的原因。
6、收条一份，证明支付租金900万元的情况，没有体现第一笔租金。
7、付款、转账凭证、明细表、收据、说明40页，证明水电费、门卫及卫生费用支付情况。
8、结婚证，证明原告与何犁红系夫妻。
9、个体工商户登记情况4份，证明义乌市金宝箱包商行经营者系何犁红，2011－2012期间原告与妻子何犁红购买了3个商位。
10、房产证及车辆所有权证，证明资信情况，原告有能力支付租金。
11、银行转账记录，证明租金及水电费用支付情况。
12、贷前信息，证明部分租金来源于银行贷款。
13、汇款单2份，为补强证据，证明通过刘际七支付租金分2次各支付200万元，共计400万元。
14、证人胡某、张某当庭作证，证明原告向龙世达承租房屋的范围：包括1号楼的2、3层，2号楼整栋，综合楼3、4、5层。还证明原告与龙世达除了租赁房屋关系外无其它业务往来。
15、2012年10月29日租房协议1份，证明租房期限为2013年2月1日起至2016年1月31日止，承租的是贰号厂房一幢，共计5200平方，辅助厂房一幢（锅炉房）530平方，办公室二半层600平方，宿舍楼4楼一层（540平方）加三楼半层。房屋的租金200万元按协议约定是在该份协议签字后一次性付清的，实际支付租金的时间在2012年11月5日和2012年11月8日通过其老婆何犁红账号各转账到应凤明账号100万元。
16、工商银行交易明细，证明其将涉案房屋转租给其他人收到的房租。
被告农行义乌分行质证意见如下：
对证据1的三性有异议，我行认为是补签的。对证据2中50万元的凭证只有半张且没有银行印章，真实性、合法性有异议；2012年11月5日农行的100万元转账凭证真实性、合法性没有异议，证明目的有异议，不能明确汇款人及收款人信息；2013年7月15日国内汇款通知书两份各200万元，系复印件没有银行印章，真实性、合法性无法确认；2013年7月3日农商行300万元的转账凭证真实性、合法性没有异议，但无法确认款项用途，附带的借条起诉时未提供，我行不予质证；2012年7月1日到2012年12月31日何犁红中国银行交易明细清单真实性、合法性没有异议，证明目的有异议，只能证明何犁红账户上有该笔款项发生，不能证明原告支付了租金；2013年7月15日中国银行结算业务申请书两份真实性、合法性无异议，金宝箱包商行转账给刘际七424万元，刘际七转账给龙世达200万元，但上面载明的用途都是货款不是租金，且龙世达只收到了200万元，而非原告说的400万元。对证据3的三性均无异议。对证据4、5的真实性、合法性无异议，义乌博众手袋有限公司工商登记情况、注册商标受理通知书与本案无关。对证据6的三性都有异议，租赁合同的双方当事人与收条载明的当事人名称不相符，不能证明龙世达收到金建华的租金，按常理收到一笔款应该写一张收条，不应所有款项写在一起出一张收条。对证据7，真实性无法确认，大多是手写单子。对证据8、9、10的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案无关。对证据11的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，大额款项只能证明何犁红、周江英与应凤明有款项往来，不能证明是支付租金。小额的几笔款即使是支付水电费，也是支付龙世达提供给我行的租赁合同产生的费用。对证据12的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案无关。对证据13的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，汇款单上的用途均是货款。对证据14中胡某的证言，我方认为缺乏可信度，我行不否认原告租在龙世达厂里，但原告询问时提到2013年10月31日的抄表单与原告提供的其他水电费证据矛盾，举例说明：2014年10月综合楼5楼电表基数为9778度，2013年10月31日的抄表是18313度，同一地方，时间早的反而抄表基数越大，按常理应是2014年的用电基数大，我方认为原告与证人有利害关系，证人证言不应采纳。对证人张某的证言，与本案无关，达不到原告所说的证明目的。对证据15的三性均有异议，原告称该协议是对2010年11月6日签订的租赁合同的补充，按常理应对上述租赁协议承租范围是否继续承租作出明确表示，但该协议未明确表示，所以该协议是不真实的。原告陈述租金已经支付的依据不足。对证据16三性均有异议，不能达到原告的证明目的。
被告龙世达公司质证意见如下：
对证据1没有异议，是其与原告签的。对证据2没有异议，50万元汇入的是其农行的账户属实；2012年11月5日农行的100万元是汇入其的农行账户属实，2013年7月15日刘际七转入我的中国银行账号200万元属实；2013年7月3日农商行300万元的汇入的是我农商行的账户属实；2012年7月1日到2012年12月31日何犁红中国银行交易明细清单汇入账号上没有其的账号；2013年7月15日中国银行结算业务申请书两份真实性、合法性无异议，其当天收到刘际七汇入的400万元，但原告提供的单据只有200万元，另外还有200万元原告没有提供依据。对证据3、4、5没有异议。对证据6没有异议，是公司财务打印的，签名是其本人签的，其收到每笔款都有给原告出具过收条。对证据7没有异议，是其公司财务与原告的记录往来。对证据8、9、10、11、12、13均没有异议。对证据14中胡某讲的都是属实，抄表内容也属实，农行提出的电量差异是因为提前向金建华收电费，电量不是按月抄的，累计多月抄表导致的。对张某的证言没有意见，与本案是否有关，其不清楚，由法庭判定。因被告龙世达公司第三次开庭未到庭，对原告提供的证据15、16未进行质证，视为其对质证权利的放弃。
农行义乌分行为证明自己的主张提供如下证据：
1、2009年12月28日工业厂房租赁合同。
2、承租人、出租人承诺书及2014月1月1日的租赁合同。证据1、2共同证明原告与龙世达存在租赁关系，租赁期限分别2010年8月1日到2013年9月31日，2013年12月1日到2023年12月31日，这两个期限在逻辑上衔接。
3、2013年7月10日的最高额抵押合同1份、房地产抵押清单1份、2013年7月9日抵押财产未出租证明书1份，借款期限为2013年7月16日－2014年7月8日借款合同（借款金额为2000万元）及借款凭证各1份。
4、借款期限为2013年8月2日至2014年8月1日的借款合同及借款凭证各1份（借款金额为500万元）。
5、借款期限为2014年8月5日－2015年7月20日借款合同及借款凭证各1份（借款金额为500万元），借款期限为2014年7月4日－2015年7月2日借款合同及借款凭证各1份（借款金额为1000万元），借款期限为2014年7月2日－2015年6月30日借款合同及借款凭证各1份（借款金额为1000万元）、2014年7月1日承租人金建华出具的承租人、出租人承诺书及金建华与龙世达签订的厂房租赁协议。
6、借款期限为2015年6月4日－2016年6月2日借款合同及借款凭证各1份（借款金额为2500万元）、2015年6月3日承租人赵一庆出具的承租人、出租人承诺书及赵一庆与龙世达签订的厂房租赁协议。借款期限为2015年6月4日－2016年6月2日借款合同的借款，龙世达从2015年8月开始没有按期支付利息，我行在2015年11月4日向法院申请实现担保物权。证明龙世达与我行从2013年7月10日发生信贷关系，经过2年周转目前在2013年7月10日的最高额抵押合同项下还有2500万元借款未归还，我行已向法院申请实现担保物权并得到法院支持，目前在执行过程中；原告与龙世达签订的租赁合同应该是我行向法庭提供的这一份，原告所提供的租赁合同系虚假的。
原告金建华质证意见如下：
对证据1没有异议。对证据2真实性没有异议，两份合同时间不衔接，承租的厂房范围也不同，不能达到被告的证明目的，我方出具的承诺书针对的是我方提供的相关租赁合同所指承租范围。对农行提供的最高额抵押合同1份、房地产抵押清单、借款合同及借款凭证的真实性均不能确认，也不能达到证明目的。从借款合同及借款凭证可以看出，发生的多次借款关系不是农行说的周转贷款，是每年重新发放贷款。
被告龙世达公司质证意见如下：
对证据1、2没有异议，当时银行没有明确要求放弃承租的范围。对其他证据没有异议。
被告龙世达公司未提供证据。
本院对龙世达行政负责人吴小明所作的调查笔录及身份证、涉案厂房现场照片及使用情况照片（编号1照片中的房屋，即进门U字型房屋左边黄色的房屋为综合楼，第一排七字型房屋原告与龙世达确认为庭审中提到的1号楼，农行提出1号楼是指U字型房屋右边的房屋，一字型房顶上有“龙世达彩印”字样的为2号楼。编号2照片中的房屋，原告与龙世达确认2号楼为U字型房屋后面的一排楼。农行称这幢楼为4号楼，综合楼为3号楼。编号3照片中的房屋系原告提到的4号楼，龙世达称这幢房屋为锅炉房没有办理房产证，农行称这幢房屋不在抵押范围内。编号4－9的照片系龙世达出租给案外人使用的1楼厂房）、本院向义乌市市场监督管理局调取工商登记备案的原告经营的义乌博众手袋有限公司与被告龙世达公司房屋租赁合同一份，该合同载明租赁房屋坐落于义乌市经发大道4××号，间数5间，建筑面积500平方米;租赁期限从2012年3月28日至2013年3月27日;租金壹万伍仟元整;租金的支付期限与方式：合同签订时现金一次性支付;租赁房屋的用途：开办公司。
原告金建华质证意见：对吴小明的调查笔录本身的真实性没有意见，陈述的是2014年10月后吴小明知道的事情，他说的1、2号厂房是我们所讲的1号楼，我们实际承租的是1号楼2、3层，2楼是作仓库用，他不知道我们使用2楼的情况。他说我们租赁综合楼5楼，但我们实际承租的是3、4、5楼，3、4楼是给陈向斌使用的。对身份证及照片没有意见。法院对其本人所作的调查笔录没有异议。对房屋租赁合同的三性没有异议，向工商备案的只是承租的部分房屋。
被告农行义乌分行质证意见如下：对所有证据没有异议，吴小明的陈述可以证明原告提供的合同内容是不真实的，吴小明陈述他到公司后电费抄表是由他负责，与胡某的证言矛盾，由此可以证明胡某的证言是不真实的。对法院向原告所作的调查笔录真实性、合法性没有异议，但无法确认金建华是否如实表述。对法院调取的房屋租赁合同的三性没有异议，这份合同与原告向我行备案的租赁合同基本能衔接，且原告向我行作出了放弃声明。
被告龙世达公司质证意见：吴小明的陈述属实，对所有证据均没有异议。
因龙世达公司第三次开庭未到庭，对法院向金建华所作的调查笔录及法院调取的房屋租赁合同未质证。
本院对双方提供的证据认证如下：
对原告提供的证据:原告提出证据15的租房协议是证据1租房协议的补充，但二份租房协议时间上有重叠，租赁范围也有重叠，且与原告提交给工商备案的二份租房协议内容不一致，其真实性均不予认定;对证据3、4的真实性予以认定；对证据2、11、12、13、16的真实性予以认定，对证明目的不予认定;对证据5、8、9、10的真实性予以认定，关联性不予认定;对证据6，原告提供一份收条中记载5次收款共900万元的内容，但龙世达公司的法定代表人应凤明在庭审陈述其收到每笔款都有给原告出具过收条的内容不一致，其真实性不予认定。对证据7，因原告提供的这些证据均不是正式的票据，真实性均不予认定;对证据14中两个证人的证言，因与本院查明的事实不符，本院不予采信。
对被告农行义乌分行提供的证据及本院调取证据的真实性均予以认定。
经审理查明，2015年11月4日，本院受理了农行义乌分行与龙世达公司申请实现担保物权一案。在案件审查过程中，本院于2015年11月16日作出（2015）金义商特字第99号民事裁定，查封了龙世达公司所有的坐落于义乌市经发大道4××号的房地产。2015年12月1日，本院作出（2015）金义商特字第99号民事裁定：对龙世达公司所有的坐落于义乌市经发大道4××号的房地产【房产证号：义乌房权证北苑字第c000054**号、c000603**号；土地证号：义乌国用（2005）第1-126**号】准予采取拍卖、变卖方式依法变价,农行义乌分行对变价后所得款项在借款本金4100万元及利、罚息（按合同约定计付，自2015年9月21日始至实际履行完毕之日止）范围内以4500万元为限优先受偿。案件受理费124105元，诉讼保全费5000元，由龙世达公司负担。民事裁定书生效后，农行义乌分行于2015年12月15日向本院申请强制执行，本院于同日以(2015)金义执民字第8827号立案执行。2015年12月29日，本院作出(2015)金义执民字第8827-1号执行裁定，拍卖上述房地产。
另查明，龙世达公司所有的位于义乌市经发大道4××号的房地产于2013年7月10日办理了抵押登记。
再查明，2009年12月28日，原告金建华与被告龙世达公司签订《工业厂房租赁合同》一份，约定原告向被告租赁位于义乌市经发大道4××号的部分厂房，租赁范围为：宿舍大楼四楼整层，在刘靠壹楼除西面五间外整层以及三楼四楼，后面锅炉房整幢。租赁期限为三年，自2010年8月1日起至2013年9月31日止，租金为每年30万元。2010年8月18日，原告以上述租赁合同中的地址作为经营地办理了义乌市西兰纸袋加工厂的个体工商户登记，该个体工商户于2011年7月14日因自行停业而注销。2012年3月30日，原告金建华经营的义乌博众手袋有限公司与被告龙世达公司签订房屋租赁合同一份，该合同载明租赁房屋坐落于义乌市经发大道4××号，房屋间数5间，建筑面积500平方米;租赁期限从2012年3月28日至2013年3月27日;租金壹万伍仟元整;租金的支付期限与方式：合同签订时现金一次性支付;租赁房屋的用途：开办公司。2012年6月13日，原告金建华以上述租房协议作为依据领取了住所地为义乌市北苑经发大道4××号的义乌博众手袋有限公司的企业法人营业执照。2013年7月9日，龙世达公司向农行义乌分行出具抵押财产未出租声明书一份，该声明书载明：本抵押人以坐落于北苑街道经发大道4××号的房地产（房产证号：义乌房权证北苑字第c00005407、c000603**号，面积8053平方米）为贵行信贷业务提供抵押担保，在此声明：1、在订立抵押合同之前，该抵押财产未以任何形式出租，如有不实或隐瞒，愿承担法律责任并赔偿贵行一切损失;2、在订立抵押合同之后，需出租，务必征得贵行书面同意。2014年1月1日，原告金建华作为乙方与应凤明作为甲方签订了租赁合同一份。该合同约定：合同期限为十年，自2013年12月1号起至2023年12月31号止，乙方要交保证金。房屋租金为1392000元，计壹佰叁拾玖万贰仟整每年（含20万押金），租金一次性付清，其中2014年1月1日至2016年12月30日的房租已于2013年7月已支付。租用场地4号楼1栋3层，综合楼3层以及1号楼300平方米。2014年7月1日，金建华作为承租人、龙世达公司作为出租人向农行义乌分行出具承租人出租人承诺书一份，该承诺书载明：出租人的房产坐落于经发大道4××号，建筑面积3500平方米现由承租人租赁。因上述房产拟抵押给贵行，用于贵行向借款人浙江龙世达彩印有限公司发放的流动资金贷款的抵押担保。承租人与出租人共同承诺：在房屋租赁期限内，如贵行行使抵押权，处置上述承租房产，则承租人与出租人订立的房屋租赁合同于贵行通知之日提前终止。承租人与出租人之间因租赁合同的履行或解除而发生的争议，双方自行协商解决。2016年1月7日，原告金建华要求保护其承租权为由向本院提出执行异议。本院于2016年1月25日以（2016）浙0782执异字第9号执行裁定书驳回原告金建华的异议。原告金建华不服为此提起本案异议之诉。
本院认为，2009年12月28日，原告金建华第一次与被告龙世达公司签订了部分厂房租赁合同一份，并在办理义乌市西兰纸袋加工厂工商营业执照时将上述租赁合同作为工商登记备案，该合同虽约定租赁期限到2013年9月31日止，但该加工厂已于2011年7月14日因自行停业而注销。2012年3月30日，原告金建华经营的义乌博众手袋有限公司再次与被告龙世达公司签订的部分厂房租赁合同，租赁期限是从2012年3月28日至2013年3月27日止，据此可认定原告与被告龙世达公司签订的第一份厂房租赁合同已终止，第二份厂房租赁合同已到期。而被告龙世达公司向农行义乌分行贷款办理了全部厂房的抵押登记在2013年7月10日。2014年1月1日，原告金建华第三次与被告龙世达公司签订了部分厂房租赁合同是在抵押登记之后。现原告提交的2010年11月6日、2012年10月29日分别与被告龙世达公司签订的厂房租赁合同与其向工商登记备案的租赁合同不一致，故该二份厂房租赁合同的真实性本院不予认定。原告金建华提交的上述二份租赁合同中厂房租赁范围有许多部分重叠，按其说法后一份厂房租赁合同的租金支付也包含前一份合同中，但后一份合同其在提出执行异议及前二次开庭时均未向本院提交，其说法前后不一，互相矛盾，故其提出后一份租赁合同是前一份租赁合同的补充的观点不成立。根据物权法规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。综上，原告金建华提出的异议请求应予驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：
驳回原告金建华的诉讼请求。
案件受理费37200元，由原告金建华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 徐翠英
人民陪审员 李仕民
人民陪审员 黄红斌
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 杨巧珍