广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终13255号
上诉人（原审被告）：广州市越秀区汉龙房地产信息咨询服务部（个体工商户），住所地广东省广州市越秀区大南路187号201房。
经营者：杨素华，女，汉族，1936年5月18日出生，住广东省普宁市。
委托诉讼代理人：卢鉴，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张梅，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所（原名广州市机关用房管理所），住所地广东省广州市越秀区中山四路***号信德商务大厦*楼。
法定代表人：杜树军，职务所长。
委托诉讼代理人：韩宇烈，广东君厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴斯羿，广东君厚律师事务所律师。
原审被告：何娟珑，女，汉族，1964年3月14日出生，住广东省普宁市。
委托诉讼代理人：卢鉴，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张梅，广东金桥百信律师事务所律师。
原审第三人：刘敬宗，男，汉族，1950年8月13日出生，住湖南省益阳市资阳区。
上诉人广州市越秀区汉龙房地产信息咨询服务部（以下简称汉龙服务部）因与被上诉人广州市房屋安全管理所、原审被告何娟珑、原审第三人刘敬宗房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初1803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人汉龙服务部上诉请求：1、撤销一审判决第三项，将违约金支付标准调整为：按每月房屋占用费12484元的20%的标准向广州市房屋安全管理所支付自2017年3月至实际搬出并交还涉案房屋之日止的违约金；2、诉讼费由广州市房屋安全管理所承担。事实和理由：一、在双方的租赁合同期满后，汉龙服务部仍按时缴纳租金，使用涉案房屋并非无偿使用，广州市房屋安全管理所一直按时、主动扣取租金，并无异议。二、当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十时，当事人有权申请法院裁减变更，法院亦应根据多种因素综合考量。三、违约金基于违约责任产生，是违约方对守约方的一种经济补偿，违约方承担的违约责任应与守约方所遭受的损失持平。按照每月房屋占用费12484元的20％标准向广州市房屋安全管理所支付违约金，已然能填补广州市房屋安全管理所遭受的利益损失。
被上诉人广州市房屋安全管理所辩称：首先，根据合同约定，广州市房屋安全管理所有权按房屋的占用费总额的百分之百收取汉龙服务部的违约金。其次，广州市房屋安全管理所已经通过公开市场重新招租，通过竞价方式确定新的租金成交价是每月29354元，已远高于广州市房屋安全管理所提出的违约金数额。因汉龙服务部迟迟不交回房屋，已使广州市房屋安全管理所面临被追究违约责任的风险，广州市房屋安全管理所主张的违约金已远远低于其将要承担的损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回汉龙服务部的上诉请求。
原审被告何娟珑的意见与汉龙服务部一致。
原审第三人刘敬宗经本院合法传唤未到庭表明意见。
广州市房屋安全管理所向一审法院起诉请求：1、汉龙服务部、何娟珑立即搬出涉案房屋，并将该房屋交还给广州市房屋安全管理所；刘敬宗配合搬迁交还房屋；2、汉龙服务部、何娟珑支付房屋占用费（房屋占用费计算标准参照每月租金12484元计算，从2017年3月起计至其实际交还房屋之日）；3、汉龙服务部、何娟珑向广州市房屋安全管理所支付违约金（违约金以房屋占用费为标准，起算时间与诉请2一致。违约金按房屋占用费总额的100％计算）；4、汉龙服务部、何娟珑承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2000年1月28日，广州市国土局房管局向广州市房屋安全管理所发出《接管通知书》，通知广州市房屋安全管理所办理海珠区春晓街xxx号首层（258.4515㎡）、二层（521.8049㎡）房屋的接管手续。
2012年3月，广州市房屋安全管理所（出租人、甲方）与汉龙服务部（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：（第一条）甲方同意将海珠区侨港路春晓街xxx号首层、二层部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积780.26平方米；（第二条）租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日止，月租金额12484元；（第七条）乙方不得将房屋转让或擅自调换使用；违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除；乙方已缴纳的租金和押金不予退还，未缴纳租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责；（第二十条）……3、在乙方承租期限内，如若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超出乙方承租期限，且需要按市场情况与甲方重新议定租金价格；乙方将房屋转租、分租、转借他人的，不影响乙方在本合同中的责任；前款所列转租、分租、转借他人的行为，指所有导致房屋实际经营人与本合同乙方不相符的行为，包括各种形式的合营、联营；（第二十一条）1、任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。2、租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。汉龙服务部、何娟珑均在该合同尾页“乙方（签名或盖章）”处盖章。
据工商部门网络登记信息显示，2013年12月3日，汉龙服务部的经营证由何娟珑变更为杨素华。
2016年7月15日，广州市房屋安全管理所向汉龙服务部作出《承租人通知书》，主要内容为：广州市房屋安全管理所将就涉案房屋公开招租，若招租成功，汉龙服务部未被确认为承租方的，双方之间的不定期租赁关系至广州市房屋安全管理所书面通知之日正式解除；如汉龙服务部不能在书面通知解除租赁关系之日起7日内搬出，自第8日起，广州市房屋安全管理所收取占用费，并有权按占用费金额收取违约金；等。汉龙服务部于2016年7月18日签收该通知书。
2016年10月10日，广州市房屋安全管理所向汉龙服务部作出《公开招租通知书》。汉龙服务部于2016年10月13日签收该通知书。
广州市房屋安全管理所于2017年3月14日提起本案诉讼。诉讼中，汉龙服务部、何娟珑表示：杨素华与何娟珑为母女关系。
广州市房屋安全管理所为证明其主张，还提交了以下证据：
1、广州市房屋安全管理所于2016年12月12日向汉龙服务部作出的《退租并交回房屋通知书》，主要内容为：因涉案房屋已公开招租成功，汉龙服务部未被确认未承租方，故广州市房屋安全管理所解除双方之间的不定期房屋租赁关系，汉龙服务部于2016年12月23日前迁出并交还涉案房屋给广州市房屋安全管理所；等。
2、广州市房屋安全管理所委托律师于2016年12月22日向汉龙服务部作出的《律师函》（主要内容与上述通知书一致）以及按汉龙服务部注册地址邮寄该律师函的凭证（邮寄时间为2016年12月22日）、在上述地址张贴该律师函的照片。
3、涉案房屋公开招租的材料，拟证明最后确定的承租人为朱xx，也承租成功。
汉龙服务部、何娟珑表示：对证据7-11真实性、合法性、关联性不予以确认。
汉龙服务部、何娟珑为证明其主张，还提交了以下证据：
1、存折银行流水。
2、汉龙服务部（出租人、甲方）与刘敬宗（承租人、乙方）于2016年6月12日签订的《场地租赁合同》，合同主要约定：甲方出租涉案房屋，租赁期限自2016年7月1日至2019年6月30日；等。
广州市房屋安全管理所表示：证据1真实性予以确认，关联性不予确认；证据2汉龙服务部、何娟珑交的租金广州市房屋安全管理所视为只是涉案房屋的占用使用费，证据2真实性予以确认，事实是否存在不清楚。
一审法院认为：广州市房屋安全管理所与汉龙服务部通过签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》的形式就涉案房屋建立起租赁关系。上述合同租赁期满后，双方并未续签合同，而双方均继续按原合同履行，则双方存在不定期的租赁关系，且仍受前述合同条款的约束。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，广州市房屋安全管理所作为出租人可以随时解除上述租赁关系。
广州市房屋安全管理所主张其已向汉龙服务部、何娟珑寄送《律师函》要求终止双方之间的租赁关系，其提交的证据足以证明汉龙服务部应该收到《律师函》，故双方已就涉案房屋的不定期租赁关系已经解除。据此，广州市房屋安全管理所起诉要求汉龙服务部搬出并交还涉案房屋，合法合理，予以支持。
汉龙服务部占用涉案房屋期间应当支付相应的对价，广州市房屋安全管理所与汉龙服务部在书面合同租赁期满后仍按原合同标准收、交租金，应视为对房屋使用费用的确认，故广州市房屋安全管理所要求汉龙服务部按每月12484元的标准支付房屋交付前的占用费，合法有理，予以支持。广州市房屋安全管理所主张的超出上述标准的费用，不予支持。根据汉龙服务部、何娟珑提交的银行流水，汉龙服务部交纳费用至2017年10月，故广州市房屋安全管理所要求的上述费用应从2017年11月起计算。
汉龙服务部在收到广州市房屋安全管理所的搬迁通知后，未及时履行搬迁义务，已构成违约，故广州市房屋安全管理所按照合同约定要求汉龙服务部、何娟珑按房屋使用费的标准支付自2017年3月起至实际搬出并交还房屋之日止的违约金，合法有理，予以支持。
汉龙服务部是个体工商户，原经营者是何娟珑，而汉龙服务部变更经营者前并未与广州市房屋安全管理所协商确认免除何娟珑的合同责任，且何娟珑确曾在前述合同中盖章确认签约主体，则其也应受上述合同约束，故广州市房屋安全管理所要求何娟珑搬出并交还涉案房屋、支付房屋使用费及违约金，合法有理，予以支持。
如前所述，汉龙服务部应将涉案房屋返还给广州市房屋安全管理所，则刘敬宗已无占用涉案房屋的正当理由，故广州市房屋安全管理所要求刘敬宗搬出并交还房屋，合法有理，予以支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条的规定，判决：一、汉龙服务部、何娟珑及刘敬宗在本判决发生法律效力之日起10日内向搬出广州市海珠区春晓街xxx号首层、二层房屋，并将上述房屋交还给广州市房屋安全管理所；二、汉龙服务部、何娟珑在本判决发生法律效力之日起10日内按每月12484元的标准向广州市房屋安全管理所支付自2017年11月至实际搬出并交还上述房屋之日止的房屋占用费；三、汉龙服务部、何娟珑在本判决发生法律效力之日起10日内按每月12484元的标准向广州市房屋安全管理所支付自2017年3月至实际搬出并交还上述房屋之日止的违约金；四、驳回广州市房屋安全管理所的其他诉讼请求。本案受理费100元，由汉龙服务部、何娟珑负担。上述受理费已由广州市房屋安全管理所预交，广州市房屋安全管理所同意汉龙服务部、何娟珑在履行判决时将其应负担的部分直接支付给广州市房屋安全管理所。
经二审审查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
另查明，本案一审诉讼中，广州市房屋安全管理所向法院提供了以下证据：1.出租人广州市房屋安全管理所与承租人朱xx签订的《租赁合同》；2.《广州产权交易所产权交易凭证》；3.《成交确认书》。上述证据拟证明广州市房屋安全管理所就涉案房屋公开竞价招租的成交价为每月租金29354元，且广州市房屋安全管理所已与新承租人签订了租赁合同。经质证，汉龙服务部、何娟珑表示对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：汉龙服务部、何娟珑应支付的逾期搬迁违约金的标准。
涉案《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定：租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，广州市房屋安全管理所提交的《租赁合同》、《广州产权交易所产权交易凭证》、《成交确认书》等证据反映广州市房屋安全管理所通知汉龙服务部搬离后，其就涉案房屋公开竞价招租的成交价为每月租金29354元，该成交价格与汉龙服务部实际缴纳的租金金额之间的差额可视为广州市房屋安全管理所因汉龙服务部违约而未能及时收回房屋所导致的损失，而该损失金额已高于双方合同约定的违约金金额。因此，汉龙服务部上诉提出违约金过高要求调整的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，汉龙服务部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2897元，由广州市越秀区汉龙房地产信息咨询服务部负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年九月十九日
书记员 王 敏