广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终9179号
上诉人（原审被告）：黎汝盛，男，1967年8月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：韦登，广东金舵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇罗村北湖一路4号时代倾城34栋地下夹层物业管理用房，统一社会信用代码91440605661488592T。
法定代表人：阮玉美。
委托诉讼代理人：李极，该公司职员。
委托诉讼代理人：王文中，该公司职员。
上诉人黎汝盛因与被上诉人广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（以下简称时代物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初6772号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
黎汝盛上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.驳回时代物业公司全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由时代物业公司承担。事实和理由：（一）时代物业公司若认为双方存在物业服务合同关系，应提供其与黎汝盛签订的物业服务协议，否则应承担举证不能的后果，无权要求黎汝盛支付物业服务费和承担违约责任。（二）本案一审庭审后，黎汝盛收到了（2018）粤0605民初4677号民事判决书（黎汝盛诉黄赞青追偿权纠纷案）。该生效判决书认定黄赞青是借黎汝盛之名购买涉案房屋，黄赞青才是涉案房屋的所有权人、实际使用人和受益人，并判决其向黎汝盛返还按揭供房款65600元。因黎汝盛不是涉案房屋的所有权人和使用人，与时代物业公司不存在物业服务合同关系，时代物业公司无权要求黎汝盛缴纳物业服务费。
时代物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
时代物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.黎汝盛向时代物业公司支付物业服务费71902.08元(暂计至2018年3月,并请求计算至实际付清之日止);2.黎汝盛向时代物业公司支付物业服务费滞纳金36536.24元(按每日欠缴费用的1%计算,暂计至2018年3月31日,并请求计算至实际清偿日)；3.黎汝盛向时代物业公司支付垃圾、公摊及水电费2036.07元。以上1.2.3项合计110474.39元；4.本案诉讼费用由黎汝盛承担。诉讼中时代物业公司明确其诉讼请求为：1.本案请求物业服务费计费周期为2015年4月至2018年3月，总额为71902.08元，按4.5元/月/平方米计算，面积为443.84平方米，每月物业服务费为1997.28元，共36个月。滞纳金根据合同约定的收费周期，按每季度第二个月10-15日开始计算每期管理费的逾期违约金，即从2015年5月16日开始计算，暂计至2018年3月31日为39210.6元，时代物业公司自愿从2015年5月26日起按36536.24元主张，余额自愿放弃。2018年4月1日后按合同约定计算至清偿之日止。时代物业公司提交的费用明细清单上的滞纳金利率按照每日1%计算。2.本案请求垃圾费计费周期为2015年4月至2018年3月，垃圾费按每月每户收取5元，共计36个月，垃圾费金额为180元。3.本案请求公摊及水电费计费周期为2015年4月至2018年3月，总额为1856.07元。以上第2.3项合计总额为2036.07元。
一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区狮山镇阳光路5号时代峰云名居3栋一单元101房，登记买受人为黎汝盛，签订《商品房买卖合同》时间为2010年4月8日。房产登记时间为2012年10月30日，登记建筑面积为443.84平方米。时代物业公司与佛山市南海时代盛荣房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由时代物业公司负责为涉讼房屋提供物业管理服务，按建筑面积计算收取物业服务费，独立式别墅为4.5元/平方米/月；业主应于当月15日前交纳物业服务费用，未按时足额交纳物业服务费的，应从拖欠之日起按每日千分之三的标准向时代物业公司支付滞纳金。2012年5月5日，黎汝盛签署《收楼确认书》，确认接收涉讼房屋。时代物业公司为追讨涉讼房屋欠费起诉至法院。
另查明，时代物业公司与佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》约定：（第二章第二条第二款第3项）时代物业公司提供的服务内容包括对物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。
时代物业公司原名称为广州市信诚物业管理有限公司佛山市分公司,于2011年5月31日经核准变更为现名。
一审法院认为，本案争议焦点在于时代物业公司、黎汝盛之间是否建立物业服务合同关系；时代物业公司主张黎汝盛支付物业服务费、违约金等诉请是否成立。结合当事人的诉辩意见及本案的证据，认定如下：
一、黎汝盛以涉讼房屋系案外人黄赞青借用其名义购买，黄赞青是实际房屋所有权人，黎汝盛于2015年4月便失去对涉讼房屋的使用权、管理权，且其从未在该房屋内居住及时代物业公司未能提供物业服务协议等为由，认为时代物业公司、黎汝盛之间未建立物业服务合同关系，不应支付物业服务费。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”；第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主”。本案中，黎汝盛系涉讼房屋的房产登记权利人，其辩称案外人系实际房屋所有权人，未能确凿、有效的举证证明，亦与物权公示的原则不符，其抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。黎汝盛如认为存在他人使用其名义购房并对其造成损失的情形，可另行主张。时代物业公司与佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，属于前期物业服务合同，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律效力，故对业主即黎汝盛具有约束力。时代物业公司认为黎汝盛拖欠2015年4月至2018年3月的物业服务费71902.08元及2015年4月至2018年3月公摊水电费1856.07元，黎汝盛负有支付义务但未举证证明已清偿,时代物业公司诉请黎汝盛支付上述费用理据充分，一审法院予以支持。
二、对于时代物业公司主张黎汝盛支付逾期付款违约金、垃圾费的诉请是否成立的问题。经查，时代物业公司主张的逾期天数按每季度物业服务费从当季第二个月的15日付款期限届满次日起分别计算，符合黎汝盛的支付习惯，亦无明显不合理之处，一审法院予以采纳，时代物业公司主张的逾期利率按每日1%计算，低于合同约定的利率水平（每日3%），是对自身权利的处分，一审法院亦予采纳，黎汝盛应支付自2015年5月16日起暂计至2018年3月31日的违约金39210.6元，时代物业公司仅主张从2015年5月26日计算的违约金36536.24元，是对自身权利的处分，一审法院予以确认；此后的违约金以欠付的物业服务费本金为基数按日利率1%支付，一审法院酌定违约金总额以物业服务费本金36536.24元为限，时代物业公司诉求理据充分，一审法院予以支持。对于时代物业公司主张黎汝盛支付垃圾费180元。经查，《前期物业管理服务合同》约定的物业服务费计费标准对应的服务内容已包含垃圾收集清运，时代物业公司主张黎汝盛另行支付垃圾费与合同约定不符，一审法院对时代物业公司的该项请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第一款第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黎汝盛应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年4月至2018年3月的物业服务费71902.08元及2015年4月至2018年3月公摊水电费1856.07元予时代物业公司；二、黎汝盛应于判决发生法律效力之日起十日内支付计至2018年3月31日的逾期违约金36536.24元及从2018年4月1日起至实际清偿之日止以上述第一项尚欠的物业服务费为本金按每日1%计付违约金予时代物业公司,本项应付的违约金总额以71902.08元为限；三、驳回时代物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1254.74元（时代物业公司已预交），由黎汝盛负担，黎汝盛负担的份额应于判决发生法律效力之日起十日内迳付时代物业公司，一审法院不另收退。
二审期间，黎汝盛向本院提交了（2018）粤0605民初4677号民事判决一份，拟证明黎汝盛既非涉案房屋所有权人，也非物业服务合同的相对方和物业服务的接受方。因涉案房屋所有权人和使用人是案外人黄赞青，故一审判决黎汝盛支付拖欠的物业费用和承担违约责任没有法律依据。时代物业公司二审期间未提交新的证据。经审查，本院确认黎汝盛提交的证据真实性，至于该证据能否证明其主张，本院在下文再进行论述。
经审理，一审判决书第7页第12行误将“佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司”写成“佛山市南海时代盛荣房地产开发有限公司”，第9页第19行误将“71902.08元”写成“36536.24元”，本院对此予以纠正。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
另查明一，已发生法律效力的（2018）粤0605民初4677号民事判决并未认定黄赞青为涉案房屋权属人。二审庭审中，黎汝盛确认涉案房屋依然登记在其名下。
另查明二，根据时代物业公司提交法院的关于业主欠付物业费和违约金的汇总列表显示，时代物业公司对黎汝盛计收逾期违约金的起算日期为每月26日。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合黎汝盛的上诉请求及时代物业公司的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.黎汝盛与时代物业公司之间是否存在物业服务合同关系；2.一审判决黎汝盛支付拖欠的物业服务费、水电费及违约金是否合理。
关于黎汝盛与时代物业公司之间是否存在物业服务合同关系的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，涉案房屋登记在黎汝盛名下，目前尚未有证据显示该房屋的权属已进行变更登记，黎汝盛主张其并非该房屋权属人，没有事实和法律依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得建筑物专有部分所有权的，应当认定为物权法所称的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”时代物业公司在本案中提供了其与建设单位佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，故即使其未与黎汝盛签订过物业服务协议，依据上述法律规定，该《前期物业管理服务合同》依然对包括黎汝盛在内的业主具有约束力。黎汝盛是涉案不动产的登记权属人，时代物业公司依据物权公示原则及前述《前期物业管理服务合同》为黎汝盛提供了物业服务，双方之间成立了物业服务合同关系。
关于一审判决黎汝盛支付拖欠的物业服务费、水电费及违约金的数额是否合理。如前所述，双方当事人就涉案房屋形成了物业服务合同关系，现时代物业公司要求黎汝盛根据《前期物业管理服务合同》约定的标准向其支付拖欠从2015年4月至2018年3月的物业服务费71902.08元及2015年4月至2018年3月公摊水电费1856.07元，于法有据；黎汝盛负有支付义务但未能提供证据证明其已清偿，故本院对时代物业公司上述诉请予以支持。《前期物业管理服务合同》约定业主方应当于每月15日支付当月的物业管理费，逾期支付的，按每日3%计收违约金。现时代物业公司在诉讼中主张逾期付款按每日1%计算违约金以及于每月26日起算违约金，是其对自身权利的处分，并无损害黎汝盛的权益，本院对此予以采纳。按以上标准核算，截止2018年3月31日黎汝盛因拖欠物业服务费产生的违约金为36536.24元，并未超出合同约定的计算标准，故本院对其该项诉请予以支持。从2018年4月1日起，黎汝盛应以其在本案中尚欠的物业费服务费为本金，按每日1%向时代物业公司支付逾期违约金；一审酌定前述逾期违约金累计总金额以71902.08元为限，处理恰当，本院予以维持。
综上所述，黎汝盛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2509.49元，由上诉人黎汝盛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
审 判 员 徐允贤
审 判 员 吴媛媛
二〇一八年十月二十二日
法官助理 梁启星
书 记 员 王 娣