广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3925号
上诉人（原审被告）：佛山市南海区联诚投资发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：罗耀华。
委托诉讼代理人：麦慧莉，广东法品律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁健津。
上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司南海盐步支行，住所地：广东省佛山市南海区。
负责人：王超。
委托诉讼代理人：张文煜，广东宝慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王美美，广东宝慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭绍欢，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：王美舟，系广东广之洲律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区联诚投资发展有限公司（以下简称联诚公司）、中国农业银行股份有限公司南海盐步支行（以下简称盐步支行）为与被上诉人谭绍欢商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
一审法院认定事实：2014年7月30日，谭绍欢、联诚公司签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称涉讼买卖合同），约定谭绍欢向联诚公司购买佛山市南海区某楼204房；总房价697403元，首期款427403元自预售合同网上签订之日起7日内支付；剩余房款270000元应于2014年8月1日申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；联诚公司应于2015年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付原告使用（第八条）；逾期交房超过60日后，谭绍欢有权解除合同，谭绍欢解除合同的，联诚公司应自谭绍欢解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按联诚公司累计已付款的10%向谭绍欢支付违约金等。该合同于2014年10月15日经佛山市南海区房产交易所登记备案。
同日，谭绍欢与案外人华丽公司签订《拆改委托合同》，约定谭绍欢委托华丽公司对涉讼房屋部分墙体和设施进行拆除；工程内容包括过道开门洞，卧室1加建楼板及墙体，安装窗户；改造施工工期从购房合同约定交楼日期开始施工，工期5个月；改造工程由案外人免费施工，不另向谭绍欢收取其他费用。
同日，谭绍欢向联诚公司支付首期房款427403元。
2014年9月2日，谭绍欢缴存涉讼房屋专项维修资金6974.03元。
2014年9月24日，谭绍欢（借款人、抵押人）、联诚公司（保证人）与第三人（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》（以下简称贷款合同），约定谭绍欢为购买涉讼房屋向第三人借款270000元；借款期限240个月；贷款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；提前还款补偿金按提前还款金额的1%或按6个月的贷款利息；联诚公司自借款发放之日起30日内办妥以第三人为抵押权人的抵押预告登记手续；自涉讼房屋满足谭绍欢与联诚公司约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；谭绍欢、联诚公司的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，第三人有权根据情况单方面解除与谭绍欢的借款合同或采取其他相应措施，本合同被解除时，谭绍欢同意第三人有权要求将联诚公司将谭绍欢结欠借款本息及相关费用由联诚公司账户直接划至第三人指定账户，用于偿还本合同项下债务，如联诚公司将购房贷款本金和利息直接返还第三人，谭绍欢应承担本合同项下的其他剩余债务，如联诚公司未将购房款本金及利息直接返还第三人，谭绍欢应承担本合同项下全部债务。
行政部门核发粤房地预登佛预字第0200234752号《广东省房地产预告登记证明》，登记预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为谭绍欢；债权数额为500000元；权利起始日期为2014年9月24日，终止日期为2034年9月23日。
2014年10月27日，谭绍欢通过银行贷款向联诚公司支付房款270000元。
2015年8月25日，谭绍欢向联诚公司送达《合同解除通知函》，通知联诚公司自即日起解除涉讼买卖合同及相关协议，要求联诚公司退还房款、利息、物业维修基金，并按照合同约定支付总房款10%的违约金。
另查明，截至2015年11月7日，谭绍欢按期还本付息，尚欠第三人贷款本金255375元。
谭绍欢于2015年8月27日向一审法院起诉请求：1.解除谭绍欢与联诚公司签订的商品房买卖合同；2.联诚公司退还谭绍欢房款697403元；3.联诚公司向谭绍欢支付房款利息（以房款427403元为本金，从2014年7月30日起，以房款270000元为本金，从2014年10月8日起，均按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，计至付清上述款项之日，以上暂时计算为25000元）；4.联诚公司支付总房款10%违约金共计69740.3元给谭绍欢；5.联诚公司协助办理退还专项维修基金6974.03元的手续；6.联诚公司在履行上述第2-5项义务后协助谭绍欢办理该房屋的商品房买卖合同备案及预告登记的注销手续；7.联诚公司承担本案诉讼费。
诉讼中，盐步支行申请作为第三人参加诉讼并提出独立诉讼请求：1.解除盐步支行与谭绍欢签订的编号为44020120140078382的《个人购房担保借款合同》；2.联诚公司直接向盐步支行退还贷款本金257625元及谭绍欢所欠利息（暂截至2015年9月28日欠利息845.01元）；3.盐步支行对谭绍欢提供的用于抵押的位于佛山市南海区某楼204房在上述第二项债务以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.联诚公司、谭绍欢承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认为：涉讼买卖合同、贷款合同均是签约当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应按约定全面履行合同义务。根据合同约定，联诚公司应于2015年6月1日前交付涉讼房屋，逾期交付超过60日的，谭绍欢有权解除合同。联诚公司虽称根据拆改委托合同涉讼房屋交付时间可作相应顺延，但该拆改委托合同并未对涉讼房屋交付时间顺延作出明确约定，且该拆改委托合同实际为谭绍欢与案外人之间的不同法律关系，并不构成谭绍欢、联诚公司对涉讼买卖合同的变更或影响买卖合同履行，故联诚公司该抗辩理据不足，原审法院不予采纳。谭绍欢于2015年8月25日向联诚公司送达解除合同通知，实为行使合同约定解除权，符合合同约定及法律规定。合同目的仍能实现及市场稳定性等因素均不构成排除谭绍欢合同权利的合法理据，联诚公司相应抗辩原审法院不予采纳。综上，涉讼买卖合同于解除通知到达联诚公司之日即2015年8月25日解除。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，第三人诉请解除与谭绍欢签订的贷款合同合法有据，原审法院亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉讼买卖合同解除后，联诚公司应配合办理合同关系清算手续，故谭绍欢诉请被告协助办理涉讼买卖合同备案登记注销手续及住宅专项维修资金6974.03元的退费手续理据充分，原审法院均予以支持。涉讼买卖合同因被告违约解除，原告诉请联诚公司支付违约金69740.3元（697403元×10%）符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款有关“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，联诚公司应将购房贷款255375元返还第三人，将购房款442028元（697403元-255375元）返还谭绍欢。涉讼买卖合同约定谭绍欢解除合同的，联诚公司应自谭绍欢解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款给谭绍欢，则联诚公司应于2015年9月23日前退还上述房款442028元予谭绍欢，现逾期未退款，则应支付以442028元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年9月24日起至实际清偿之日止的利息予谭绍欢。谭绍欢有关返还购房款本金及支付利息的诉请在原审法院核定范围部分，原审法院予以支持；超出部分，不予支持。贷款合同并未约定针对本案合同解除情形利息如何计付。第三人于本案中诉请解除贷款合同，而该合同亦因联诚公司违约经判决解除，谭绍欢及第三人对此并无过错，原审法院根据诚实信用原则及公平原则，结合本案实际处理情况，认定从2015年11月8日起的利息由联诚公司负担并按合同约定标准计付予第三人，则联诚公司应支付以255375元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮20%计算的从2015年11月8日起至该款实际清偿之日止的利息予第三人。第三人有关退款本金及利息的请求在原审法院核定范围部分，原审法院予以支持；超出部分，不予支持。关于第三人诉请的针对涉讼房屋优先受偿的问题。原审法院认为，第三人主张优先受偿以其对涉讼房屋享有抵押权为前提。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，涉讼房屋的抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。但根据贷款合同的约定，抵押权预告登记先于且不同于抵押权登记，且根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但并不同于抵押权登记，预告登记权利人对涉讼房屋并未因此取得抵押权。涉讼房屋现仅办理抵押权预告登记，第三人并未实际取得涉讼房屋抵押权，故其诉请针对涉讼房屋优先受偿权没有事实和法律依据，原审法院不予支持。涉讼贷款合同解除，原审法院并判决联诚公司返还尚余贷款本金及计付相应利息予第三人，而第三人无法根据抵押权预告登记针对涉讼房屋优先受偿，以谭绍欢为预告登记义务人的抵押权预告登记已无存在必要，谭绍欢诉请第三人配合办理抵押权预告登记涂销手续理据充分，原审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决：一、确认谭绍欢与联诚公司于2014年7月30日签订的《广东省商品房买卖合同》于2015年8月25日解除；二、解除谭绍欢、联诚公司与盐步支行于2014年9月24日签订的《个人购房担保借款合同》；三、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款442028元予谭绍欢；四、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金69740.3元予谭绍欢；五、联诚公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以442028元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年9月24日起至实际清偿之日止的利息予谭绍欢；六、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内协助谭绍欢办理物业专项维修资金6974.03元的退费手续；七、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内协助谭绍欢办理双方于2014年7月30日签订的《广东省商品房买卖合同》登记备案注销手续；八、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房贷款255375元予盐步支行；九、联诚公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以255375元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮20%计算的从2015年11月8日起至该款实际清偿之日止的利息予盐步支行；十、盐步支行应于判决发生法律效力之日起十日内协助谭绍欢办理以其为预告登记义务人的抵押权预告登记涂销手续；十一、驳回谭绍欢的其他诉讼请求；十二、驳回盐步支行的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取5895.59元，由谭绍欢负担1401.88元，由联诚公司负担4493.71元。第三人之诉受理费2588.53元，由联诚公司负担。
联诚公司上诉请求：一、撤销（2015）佛南法民三初字第1258号民事判决，依法改判驳回谭绍欢、盐步支行的全部诉讼请求，或者依法将本案发回重审；二、一、二审的全部诉讼费用由谭绍欢、盐步支行承担。事实与理由：一、联诚公司与谭绍欢对涉案房屋交付时间的真实意思表示应为2015年11月1日，一审判决认定双方约定的房屋交付时间为2015年6月1日，显然与事实相悖。谭绍欢在购买涉案房屋时，要求联诚公司对该房屋进行拆改。双方协商同意以联诚公司关联公司佛山市南海区华丽物业管理有限公司的名义与谭绍欢签订《拆改委托合同》，因拆改工程从购房合同约定的交楼日期才开始施工，故导致房屋的交付时间顺延至2015年11月1日。《拆改委托合同》已实际变更了《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间，因此一审判决认定合同解除的事实依据错误，依法应当予以改判。二、联诚公司依照《商品房买卖合同》、《拆改委托合同》的约定履行合同义务，并无其他违约行为。联诚公司按时完成拆改工程且竣工验收备案后，向谭绍欢邮寄《交楼通知书》，己切实履行通知收楼义务，未超出双方约定的交付时间交楼。从维护交易稳定性和公平的角度出发，也不应当判决解除合同。一审判决认定事实与适用法律错误，恳请二审法院依法予以改判或者将案件发回重审。
针对联诚公司的上诉，被上诉人谭绍欢辩称：联诚公司的上诉理由不成立，合同己解除。
针对联诚公司的上诉，上诉人盐步支行辩称：如果联诚公司构成违约，请求法院维持原审判决第一、二、三、四、五、六、七、八、九项，撤销第十项判决。并且支持盐步支行的优先受偿权。
上诉人盐步支行上诉请求：一、判决盐步支行对谭绍欢提供的用于抵押的位于佛山市南海区某楼204房在一审判决第八、九判项所确定的债权以及本案诉讼费范围内享有优先受偿权；二、撤销一审判决第十项；三、判决本案一审、二审诉讼费由联诚公司承担。事实与理由：不动产登记簿记载了盐步支行为涉案房产的抵押权人，盐步支行对该房产享有优先受偿权。盐步支行与谭绍欢在合同中约定了以涉案房产设定抵押作为贷款担保，并在佛山市南海区国土城建水务局办理了抵押登记，尽管佛山市南海区国土城建水务局向盐步支行出具的是《预告抵押登记证明书》，但据佛山市南海区城建水务档案馆出具的《商品房合同登记查询证明》显示，抵押权人明确记载为盐步支行。根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登己簿为准。”《商品房合同登记查询证明》可视为登记机关的不动产登记簿，也就是说，本案所涉的房产虽然办理的是抵押预告登记，但据不动产登记簿的记载，抵押权已经设立，抵押权人为盐步支行，因此，应认定抵押权已依法设立，盐步支行有权以抵押物折价、或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。二、涉案房产依法可以设立抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，法院可以认定为抵押有效。”涉案房产在签订借款合同时为预售商品房，已经佛山市南海区规划部门批准建造和预售，且双方办理了抵押登记，依法可以认定抵押有效，抵押权的设立不应当以房屋办理房产证为前提。三、否认银行对未办理房产证的商品房享有优先受偿权，将对社会造成重大不良影响。否认银行对未办理房产证的商品房享有优先受偿权，势必动摇现行个人住房抵押贷款的根基，严重威胁银行的信贷资产安全，打击银行开展住房抵押贷款业务的积极性，最终损害的必然是广大民众正当的购房需求。综上，一审判决认定适用法律有误，请求二审法院依法改判。
针对盐步支行的上诉，联诚公司辩称，对盐步支行提出的优先受偿权无异议。
针对盐步支行的上诉，谭绍欢辩称，盐步支行提出的优先受偿权的上诉理由不成立，原审判决是合理的。
二审期间，上诉人联诚公司围绕上诉请求提交了如下新证据：
1.证明、营业执照、建设工程设计合同，拟证明联诚公司已为拆改工程做准备；
2.南方都市报（2013年9月5日FB01版佛山读本封面、2013年9月13日FB02版广告）及宣传册、宣传单，拟证明根据联诚公司所做的各类宣传，买受人已明确知晓涉讼房屋必须拆改的事实，因不拆改不可能达到宣传中的100%实用率；
3.涉讼房屋周边楼盘的查询信息，拟证明联诚公司因拆改工程增加了房屋的实用率，因此实际单价远低于周边同地段的楼盘，这也是谭绍欢选择购买涉讼房屋的原因，也就是说，双方就涉讼房屋约定的交付日期应为拆改工程的完工日期即2015年11月1日；
4.查询信息、确认书，拟证明华丽公司是联诚公司的控股股东，双方存在关联关系，受联诚公司的委托，华丽公司与谭绍欢签订拆改合同，拆改工程的实施主体实际为联诚公司，华丽公司从未出工、出资、出料；
5.拆改前后的照片，拟证明通过对比拆改前后的照片，联诚公司实施了拆改工程，符合宣传中100%实用率的承诺。
6.《佛山市南海区违法建筑工程处理实施办法》、《佛山市南海区人民政府关于加快处置联诚智博花园5#-11#楼违法加建问题的批复》、《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》、《6号楼加建前后建筑面积对照表》，拟证明联诚智博花园楼盘已按照政府文件规定和批复意见，逐步完善相关规划报建手续。
盐步支行对联诚公司提交的证据经质证认为：证据1至证据5份与盐步支行无关，盐步支行不发表意见；对证据6证据证明的案件事实不清楚。
谭绍欢对联诚公司提交的证据经质证认为：对证据1的真实性予以确认，对关联性不予确认，具体的设计方案与谭绍欢无关，也没有告知谭绍欢；对证据2、3的真实性、合法性和关联性均不予确认，且认为已超过举证期限，亦不能证明联诚公司主张的证明内容；对证据4、5的真实性予以确认，对关联性不予确认，且认为已超过举证期限，另外对证据5有补充说明，直到2015年8月，涉讼房屋尚未开始拆改，而涉讼买卖合同的解除日期为2015年6月1日，故拆改的事实与谭绍欢无关，谭绍欢亦并未与联诚公司约定拆改后方交楼；证据6的真实性由法院认定，对该证据的关联性不确认。
盐步支行、谭绍欢在二审期间未提交新证据。
经审查，本院对当事人在二审中提交的证据作出如下认定：因联诚公司提交的上述证据均与本案无关联，不作本案定案依据。
经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。谭绍欢与联诚公司签订的《广东省商品房买卖合同》，谭绍欢作为借款人、联诚公司作为保证人、盐步支行作为贷款人签订的《个人购房担保借款合同》，均系各方当事人真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。针对联诚公司和盐步支行的上诉请求，本案二审中的争议焦点是：涉讼买卖合同应否解除；盐步支行有关优先受偿权的上诉请求是否应当得到支持。
关于涉讼房屋买卖合同的解除问题。联诚公司上诉称，根据涉讼拆改合同，以及联诚公司在二审中提交的宣传资料、周边楼盘价格、建设工程设计合同、华丽公司的工商查询结果与确认书、涉讼楼盘拆改前后的照片，足以证明联诚公司与谭绍欢约定的涉讼房屋的交付日期为2015年11月1日，其未构成违约，涉讼房屋买卖合同不应解除。对此，本院认为，联诚公司与谭绍欢签订的涉讼房屋买卖合同约定的交楼日期为2015年6月1日，涉讼拆改合同系谭绍欢与案外人华丽公司所签订，与联诚公司无关，且拆改合同亦未明确约定因拆改而对涉讼房屋交付时间可作相应顺延，故联诚公司辩称涉讼买卖合同约定的交楼日期已变更，理由不成立。一审法院根据涉讼买卖合同中的“联诚公司应于2015年6月1日前交付涉讼房屋，逾期交付超过60日的，谭绍欢有权解除合同”之约定，结合联诚公司迟延交楼超过60日的案件事实，确认涉讼房屋买卖合同于谭绍欢向联诚公司送达解除合同通知书之日即2015年8月25日解除，处理正确，本院予以维持。联诚公司在二审中提交的证据，亦不能证明联诚公司有关双方已就交楼日期变更为2015年11月1日的主张，故，联诚公司诉称其未构成违约、合同不应解除的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于优先受偿权的问题。涉讼房屋买卖合同解除，涉讼贷款合同亦应予以解除。盐步支行上诉称，抵押权预告登记证明其对涉讼房屋享有抵押权，盐步支行依法对涉讼房屋享有优先受偿权。对此，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定可知，涉讼房屋的抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。根据该法第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记无效”之规定则又可知，预抵押登记权利人若不及时申请办理抵押物的抵押权登记，则其并不享有抵押物的抵押权，故，盐步支行以已办理抵押权预告登记为由主张对涉讼房屋享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。联诚公司和盐步支行的上诉请求欠缺事实和法律依据，本院不予支持。谭绍欢诉称其在一审判决后向盐步支行清偿了部分贷款本金和利息，其可另行向盐步支行主张返还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11641.17元，由上诉人佛山市南海区联诚投资发展有限公司负担11541.17元，由上诉人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 张雪洁
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 李嘉敏