广西壮族自治区北海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）桂05执异51号
案外人：麦乃君，女，1989年9月19日出生，汉族。住所地：广西北海市海城区。
委托代理人：石维技，广西桂三力律师事务所律师。
申请执行人：广西恒冠建设集团有限公司。住所地：北海市海城区北部湾东路102号东安小区第*幢*层。
法定代表人罗家辉，董事长。
被执行人：北海尚源居房地产开发有限公司。住所地：北海市海城区桂成大厦*座****号。
法定代表人：王合娟，董事长。
在本院执行申请执行人广西恒冠建设集团有限公司（以下简称恒冠公司）与被执行人北海尚源居房地产开发有限公司（以下简称尚源居公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人麦乃君于2016年7月11日对执行位于北海市西南大道以北、湖南路以东“尚源大厦”2单元2406号房提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人麦乃君称，其于2015年7月30日与尚源居公司签订《商品房买卖合同》一份，购买位于北海市西南大道以北、××以东“尚××大厦”××单元××房，总价款316578元，其于2015年7月30日通过银行转账方式向被执行人支付了房款189947元，同年8月12日支付房款126631元，现已付清全部房款。上述合同符合法律规定，是有效合同。其购买本案商品房所享有的优先权利受法律保护。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”恒冠公司对本案商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗其作为买受人的合法权益。法院查封“尚源大厦”2单元2406号房，侵犯其合法权益。据此，案外人请求：1、确认案外人拥有的《商品房买卖合同》合法权益优于申请执行人主张的建设工程价款优先受偿权，排除申请执行人对“尚源大厦”2单元2406号房的执行请求，法院不得执行该房产；2、解除对“尚源大厦”2单元2406号房的查封。
恒冠公司称，麦乃君等异议人针对“尚源大厦”所提的执行异议完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，且其所主张的商品房买卖关系是虚假的商品房买卖合同关系，请求本院依法驳回麦乃君等人的全部异议请求。理由：1、仅凭异议人所提供的商品房买卖合同等材料，不足以证实签订的真实时间，也不足以证实其存在真实的商品房买卖关系；2、异议人所主张的付款情况不真实，异议人并没有真实支付过购房款，异议人所谓的付款其实是同一笔款项来回倒账，购房款转到尚源居公司的账户后，又回到异议人或者其亲友的账户中；3、本案执行异议中的商品房买卖合同其实是蒙健莹等人作为尚源居公司的债权人，为了保证自己的债权利益而制作的虚假合同及虚假付款，其本质是保证，并非买卖，李明等异议人与蒙健莹是近亲，且没有解除抵押并办理备案登记。
本院查明,2012年7月16日，恒冠公司与尚源居公司签订《建设工程施工合同》，约定尚源居公司将总建筑面积37121.63平方米的“尚源大厦”发包给恒冠公司承建，双方发生争议由北海仲裁委员会仲裁。后因尚源居公司拖欠恒冠公司工程进度款产生纠纷，恒冠公司向北海仲裁委员会提起仲裁。恒冠公司与尚源居公司建设工程施工合同纠纷一案，北海仲裁委员会受理仲裁申请后，于2015年9月21日委托北海市海城区人民法院（以下简称海城区法院）对被执行人尚源居公司价值5511.12万元的财产进行保全。海城区法院于2015年9月22日作出（2015）海执保字第5号民事裁定书和协助执行通知书，查封了被执行人尚源居公司名下的位于北海市西南大道以北、××以东（预售证号北建房预字第2013049号）的“尚源大厦”楼盘中商铺及商品房共142套，其中包括案外人购买的2单元2406号房。
2016年5月6日，北海仲裁委员会作出北仲调字（2015）第186号调解书，明确：尚源居公司尚欠恒冠公司工程款本金为3443万元，双方同意按照月利率2%计算逾期付款利息，截止至2016年4月15日至，应付利息为1895.23万元，本息合计5338.23万元。尚源居公司应在仲裁调解书送达之日起10日内付清5338.23万元，逾期支付的，尚源居公司应以5338.23万元为本金，按照月利率2%计算，向恒冠公司支付利息，利息支付至付清全部款项止。同日北海仲裁委员会作出北仲调字（2015）第186号裁决书，裁决：恒冠公司对尚源居公司应付的3443万元“尚源大厦”工程款享有优先受偿权。上述仲裁调解书及裁决书生效后，恒冠公司向本院申请执行，本院于2016年6月2日立（2016）桂05执77号案予以执行。在本案的执行过程中，案外人麦乃君于2016年7月11日就本院执行的“尚源大厦”2单元2406号房屋提出异议，请求中止对该标的的执行。
另查明，案外人麦乃君于2015年7月30日与被执行人尚源居公司签订《商品房买卖合同》一份，约定麦乃君购买被执行人尚源居公司名下的“尚源大厦”2单元2406号房，该商品房的用途为住宅，房价总额为316578元。签订合同当日，麦乃君通过转账向尚源居公司交付购房款189947元，2015年8月12日交付购房余款126631元。
再查明，案外人麦乃君名下登记有位于北海市××南、××西××205房屋（预售登记备案）（规划用途：商业）。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在金钱执行案件中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，只有符合以下三个情形，人民法院才能支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院所查封尚源居公司名下的“尚源大厦”2单元2406号房确系案外人与尚源居公司在本院查封之前签订买卖合同的买卖标的物，案外人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，虽然案外人名下预售登记备案有逢时商城花园2幢205号房屋，但该房屋规划用途为商业，并非用于居住的房屋。根据上述司法解释的规定，案外人麦乃君的异议符合三个情形且其权利能够排除执行，本院予以支持。恒冠公司认为案外人与尚源居公司不存在真实的商品房买卖关系，但未提交证据予以证实，对其答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第(二)项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
中止对位于北海市西南大道以北、湖南路以东“尚源大厦”2单元2406号房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 徐惟甲
审 判 员 韦 民
代理审判员 罗 伍
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 郑 锋
附：本裁定适用的法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现行改为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
4、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议质素的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。