江苏省淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0804民初3525号
原告：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市健康东路69号。
法定代表人：徐建强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈勇，该公司客户经理。
委托诉讼代理人：马瑞宪，该公司客户经理。
被告：赵兴龙，男，1957年8月18日生，汉族，住淮安市清江浦区。
被告：朱万龙，男，1964年7月26日生，汉族，住淮安市清江浦区。
被告：汤锦美，女，1958年8月18日生，汉族，住淮安市清江浦区。
被告：蒋保华，女，1964年6月29日生，汉族，住淮安市清江浦区。
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下简称淮安农商行）与被告赵兴龙、汤锦美、朱万龙、蒋保华金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淮安农商行的委托诉讼代理人陈勇及被告赵兴龙、被告朱万龙到庭参加诉讼，被告汤锦美、被告蒋保华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淮安农商行向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵兴龙、汤锦美偿还原告淮安农商行借款本金234,496.71元及利息（从2015年8月10日至2016年6月24日以30万元为基数，按照年利率13.8%计算；从2016年6月25日至2016年10月26日以30万元为基数，按照年利率13.8%上浮50%计算；从2016年10月27日至2016年12月29日以234,508元为基数，按照年利率13.8%上浮50%计算；从2016年12月30日至实际给付之日以234,496.71元为基数，按照年利率13.8%上浮50%计算）；2、支持原告对被告朱万龙、蒋保华位于淮安市华夏家园1幢301室的房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由四被告负担。事实和理由：2015年8月10日，被告赵兴龙向原告（三树支行）贷款300,000元，约定到期日为日为2016年06月24日，约定年利率13.8%，被告赵兴龙的配偶汤锦美签订《家庭财产承担连带清偿责任承诺书》，承诺为该笔贷款承担连带清偿责任，并由被告朱万龙，蒋保华签订《房地产抵押合同》提供华厦家园1幢301室房产作为抵押担保。贷款到期后，经原告多次催要，被告赵兴龙仅归还部分贷款本金，尚欠贷款本金234,496.71元，为维护原告的合法权益，遂起诉至法院。
被告赵兴龙辩称：对借款事实无异议。当时因为自己的房子没有房产证，故请求被告朱万龙做的抵押担保，但本案借款已过担保期限。涉案借款系借新还旧，新贷的利率比旧贷的利率高，故一直拖着没有还掉。现在打算把房子卖掉还钱，预计年底能还清。
被告朱万龙辩称：不知该笔借款是否已经超过保证期限。
被告汤锦美未作答辩。
被告蒋保华未作答辩。
本院经审理查明，确认双方无争议的借款事实及担保事实，并查明：1、2013年7月9日，原告（三树支行）与被告赵兴龙、朱万龙、蒋保华签订《最高额个人担保借款合同》，约定担保人朱万龙、蒋保华自愿为借款人赵兴龙自2013年6月25日至2016年6月24日期间在原告处办理的最高金额不超过人民币300,000元的借款提供担保，担保方式为最高额抵押担保；如借款人未按合同约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。2、涉案借款为借新还旧，且被告朱万龙、蒋保华于2015年8月8日并出具承诺书同意以华夏家园的房屋为新贷的本息及相关费用承担担保责任。3、原告与被告朱万龙、蒋保华于2013年7月3日为华厦家园1幢301室房产办理《淮房他证清河字第××号》抵押权证，登记债权数额为30万元；4、被告赵兴龙于2016年10月26日归还借款本金65,491.87元、于2016年12月29日归还借款本金11.42元，并已归还利息220.34元；5.原告起诉时间为2018年6月12日，在担保期限内（合同约定的到期后二年即2018年6月24日）。
另查明：本案主合同第十二条约定争议通过诉讼解决，贷款人住所地人民法院管辖，抵押合同第九条约定争议解决方式为向淮安市仲裁委员会申请仲裁，根据相关司法解释（最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十九条），由主合同确定案件管辖，故本院对本案具有管辖权。
本院认为：原告淮安农商行（三树支行）与被告赵兴龙、朱万龙、蒋保华之间的《最高额个人担保借款合同》《房地产抵押合同》不违反国家相关法律规定，为有效合同。原告依约发放了贷款，被告赵兴龙亦应按照约定偿还借款本息。被告汤锦美承诺以家庭财产承担连带清偿责任，视为债务加入，应与被告赵兴龙承担共同还款责任。因被告赵兴龙到期不履行债务，原告有权就被告朱万龙、蒋保华提供担保的房屋行使担保物权并优先受偿。因原告在主债务诉讼时效期间内行使抵押权，未过担保期限，依法应予支持。本案中，被告朱万龙、蒋保华在旧贷中系担保物的所有人，在借新还旧过程中，新贷的利率发生了变更，原告未能提供证据证明被告朱万龙、蒋保华已经知道担保主合同中利率增加到13.8%，不应扩大新贷中担保物所有人的担保范围，故对于抵押合同中担保范围中利率的约定应以原借款合同中年利率9.47%计算。被告汤锦美、被告蒋保华经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为程序上放弃质证、抗辩的权利，应承担相应后果。本案因部分被告未到庭调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百零二条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告赵兴龙、汤锦美于判决生效后二十五日内偿还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司借款本金234,496.71元及利息（从2015年8月10日至2016年6月24日止，以300,000元为基数，按照年利率13.8%计算；从2016年6月25日至2016年10月26日止，以300,000元为基数，按照年利率13.8%上浮50%计算；从2016年10月27日至2016年12月29日,以234,508元为基数，按照年利率13.8%上浮50%计算；从2016年12月30日至实际给付之日止，以234,496.71元为基数，按照年利率13.8%上浮50%计算；扣除已归还利息220.34元）；
二、原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司对被告朱万龙、蒋保华位于淮安市华厦家园1幢301室房屋（淮房他证清河字第××号）拍卖、变卖后的价款在300,000元限额内享有优先受偿权（担保范围包括主债权本金、利息、实现抵押权的费用等，其中利息应以原抵押合同对应的年利率9.47%计算，即：从2015年8月10日至2016年6月24日止，以300,000元为基数，按照年利率9.47%计算；从2016年6月25日至2016年10月26日止，以300,000元为基数，按照年利率9.47%上浮50%计算；从2016年10月27日至2016年12月29日,以234,508元为基数，按照年利率9.47%上浮50%计算；从2016年12月30日至实际给付之日止，以234,496.71元为基数，按照年利率9.47%上浮50%计算；扣除已归还利息220.34元）；
三、驳回原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4,817元，减半收取2,408.5元，由被告赵兴龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（账户名：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行；原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司的上诉账号：62×××22；被告赵兴龙的上诉账号：62×××14；被告汤锦美的上诉账号：62×××06；被告朱万龙的上诉账号：62×××80；被告蒋保华的上诉账号：62×××72）。
审 判 员 王圣宇
二〇一八年八月一日
法官助理 高 平
书 记 员 相 宇
附：相关法律条文及司法解释
1、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。