山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第1376号
上诉人（原审被告）：郁章成，男，1983年12月7日出生，居民，住临沂市罗庄区。
上诉人（原审被告）：施丽，女，1985年7月12日出生，居民，住临沂市罗庄区。
二上诉人共同委托代理人：张景督，临沂河东民商法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：陈宗法，男，1963年10月25日出生，居民，住临沂市罗庄区。
委托代理人：张晓荣，山东鼎元律师事务所律师。
上诉人郁章成、施丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市罗庄区人民法院（2014）临罗民一初字第447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年1月4日，原告陈宗法经临沂市兰山区路易不动产信息咨询服务部介绍与被告郁章成、施丽签订了关于临沂市罗庄区旭洋阳光花园13号楼2单元601室房屋的买卖合同一份，合同约定：成交价格15万元；因该房产权证未办理，暂不能办理过户等有关手续，甲乙双方约定，乙方（即原告）先付甲方（即被告）现金12万元，甲乙双方进行物业交接；甲乙双方履行合同或解除合同违约责任均由违约方向另一方支付10%作为违约金。2013年1月5日，原告通过银行转账支付了被告12万元，二被告另书写了收到条一份，内容为：郁章成收到陈宗法购临沂市罗庄区旭阳花园13#楼2单元601房款￥120000.00（大写壹拾贰万整），余款叁万元整过户后乙方付清甲方。2013年3月31日，二被告向原告提出解除买卖合同，经双方多次协商，二被告退还原告已付的购房款11万元，余款1万元至今未退还。
原审法院认为，本案中原、被告双方于2013年1月4日签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当按照合同约定履行自己的义务。原告已按合同约定支付了被告购房款12万元，有被告书写的收到条和银行转账回单为证，应予以认定。二被告在合同履行期间，明确表示不再履行合同义务，要求解除双方之间的房屋买卖合同，已构成对该合同的根本违约，二被告依法应返回原告已付的购房款并承担相应违约责任。双方在合同中已约定了违约金条款，该约定不违反法律规定，应予以认定。二被告经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃当庭质证和答辩的权利，由此造成的不利后果应由其自行承担。综上，原告要求被告退还剩余购房款1万元及支付违约金15000.00元的主张，符合法律规定，原审法院予以支持。另因双方约定的违约金足以弥补原告的损失，原告要求被告再另行支付购房款贷款利息8964.00元的主张，不符合法律规定，原审法院不予支持。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郁章成、施丽退还原告陈宗法剩余购房款人民币10000.00元，于本判决生效后十日内履行。二、被告郁章成、施丽支付原告陈宗法违约金人民币15000.00元，于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告陈宗法的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由原告陈宗法负担200元，被告郁章成、施丽负担425元。原告陈宗法垫付邮寄费80元由被告郁章成、施丽负担。
上诉人郁章成、施丽不服原审判决上诉称，一、双方签订的房屋买卖合同应为无效合同，上诉人不承担违约责任。根据《经济适用房管理办法》第三十条之规定，经济适用房购房人拥有优先产权，购买经济适用房不满五年，不得直接上市交易。涉案房屋属于经济适用房，且上诉人购买此房不满五年，上诉人对房屋只享有有限产权，无权处分。房屋买卖合同违反法律强制性规定而无效。二、依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，若上诉人承担违约责任，因被上诉人没有实际损失，违约金过高，应予适当减少。上诉人认为依照合同约定，上诉人即使承担违约责任，违约金也应是已交购房款的10%（12000.00元），而非全部房款的10%（15000.00元），否则有失公平。综上所述，房屋买卖合同为无效合同，上诉人不应承担违约责任。请求二审人民法院发回重审或依法改判。
被上诉人陈宗法答辩称，一、双方签订的房屋买卖合同合法有效。上诉人称其对房屋享有有限产权，而合同约定待权证办理条件成熟时办理过户手续，因此，该合同为附条件的合同，是双方真实意思表示。二、合同约定的违约金是以合同总价款为基础确定的，并未超过合同总价的20%，且被上诉人在缔约过程中有各种支出，房款交付后还有近一万元的利息损失，因此，合同总价款的10%作为违约金不算过高。原审判决认定事实清楚，证据充分。请求二审人民法院维持原判。
经审理查明，上诉人郁章成、施丽与被上诉人陈宗法于2013年1月4日签订的房屋买卖合同约定待权证办理条件成熟时上诉人及时通知被上诉人陈宗法，上诉人须在一个月内开始办理权证，权证办理后，双方按照有关政策全力配合办理被上诉人陈宗法二手房贷款及过户手续。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人郁章成、施丽与被上诉人陈宗法签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，是附条件生效的合同。《经济适用住房管理办法》第二十六条第一款规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用权证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。双方关于权证办理的约定符合上述规定。上诉人郁章成、施丽关于房屋买卖合同无效的上诉理由没有证据证实，亦无法律依据，本院不予支持。
上诉人郁章成、施丽违反合同约定要求解除合同，并只退还被上诉人已付12万元房款中的11万元，应承担违约责任，支付违约金。按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，当事人主张约定的违约金过高，并请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。上诉人郁章成、施丽主张原审判决按照15万元购房款的10%交纳违约金过高，并要求将违约金调整为已付购房款12万元的10%。因本案被上诉人陈宗法没有提供证据证实其损失，现有证据能确定的被上诉人的损失仅为购房款利息等，依照上述规定，上诉人关于违约金应调整为已付购房款12万元的10%的上诉理由本院予以支持。
综上，上诉人郁章成、施丽的部分上诉理由成立。上诉人原审时未到庭应诉，放弃了答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，导致原审判决所判违约金过高，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持临沂市罗庄区人民法院（2014）临罗民一初字第447号民事判决第一、三项；
二、变更临沂市罗庄区人民法院（2014）临罗民一初字第447号民事判决二项为：上诉人郁章成、施丽于本判决生效后十日内支付被上诉人陈宗法违约金12000.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费650元，由上诉人郁章成、施丽负担421.03元，被上诉人陈宗法负担228.97元，被上诉人陈宗法垫付邮寄费80元，由被告郁章成、施丽负担。二审案件受理费650元，由上诉人郁章成、施丽负担421.03元，被上诉人陈宗法负担228.97元。
本判决为终审判决。
审判长 杨敬国
审判员 吴 强
审判员 张念国
二〇一四年十二月十日
书记员 孙 壹