河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀02民终6927号
上诉人（原审原告、案外人）：唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司，住所地曹妃甸区林荫御园永丰路108号。
法定代表人：赵恩刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张久旺，天津皆美律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艳艳，女，该公司员工。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：郑永昌，男，1976年1月27日生，汉族。
被上诉人（原审被告、被执行人）：刘海剑，男，1976年6月3日生，汉族，住唐山市。
被上诉人（原审被告、被执行人）：郭志江，男，1972年11月5日出生，汉族。
上诉人唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司（以下简称唐冶公司）因与被上诉人郑永昌、郭志江、刘海剑案外人执行异议之诉一案，不服河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2016）冀0209民初2700号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月18日作出（2017）冀02民终4224号裁定，发回重审。河北省唐山市曹妃甸区人民法院于2018年5月23日作出（2018）冀0209民初429号民事判决，上诉人唐冶公司仍不服，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉请求：1、依法撤销重审判决，改判确认上诉人为涉案林荫御园住宅小区底商301-14号商业房产的所有人；依法改判停止对林荫御园住宅小区底商301-14号商业房产的执行和处分，依法解除查封。2、依法判令由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、重审判决认定事实错误。1、重审判决混淆了不动产债权与物权关系，即《商品房买卖合同》与不动产物权变动的关系。本案中即使商品房买卖合同真实有效，因被上诉人刘海剑至今未支付首付款，未按照商品房买卖合同约定按期办理按揭贷款，未支付余欠购房款，未将该合同履行完毕，未办理不动产变更登记，因此其无权取得涉案房屋的所有权。况且，涉案房屋至今未交付使用，仍在上诉人控制之下。2、重审判决不认可上诉人为林荫御园住宅小区底商301-14号商业房产的所有人，明显错误。上诉人在重审中提交的《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《建设工程用地规划许可证》等证件，足以证明上诉人为林荫御园小区土地使用权人及房屋所有权人，在买受人未办理不动产权证书前，不动产权属不发生变更。如被上诉人不认可，应提交相应的权属证书来证明其主张。上述被上诉人在整个诉讼过程中，并未拿出能够证明其为涉案房产所有权人的有效证据。重审法院认为：“《不动产权证书》系林荫御园小区整体房屋所有权的首次登记，首次登记系办理转移登记的前提，但原告不能据此证书对抗其与被告刘海剑签订的已在唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局备案的商品房买卖合同及刘海剑应取得的涉案房屋的相关权利。”该表述首先确认《不动产权证书》首次登记的法律效力及权利人，但并未阐明涉案房产是否办理了转移登记及权属现状，也未要求上述被上诉人提交办理权属转移登记的证明；其次故意混淆不动产债权与物权关系及法律效力，并未明确刘海剑对涉案房屋享有何种权利。3、重审判决中对中冶时代置业有限公司与唐山东旺房地产开发有限公司公司之间的关系及分工认定错误。首先，二者是项目公司整体转让关系而非合作关系，东旺公司物权销售、签约及收款；其次，东旺公司法定代表人是郭庆凡，没有授权代表人，郭志江无权代表东旺公司和二十二冶对外借款、销售房屋，其与刘海剑的借款系自然人之间借贷，没有证据证实该款项打入东旺公司与上诉人的账户，因此与东旺公司及上诉人无关；再次，刘海剑未能就“郭志江代表二十二冶对外销售房屋，郭志江代表东旺向我借500万”提供证据证明、刘海剑未能就将借款冲抵房款的主张举证证明。上诉人从未承认郭志江系其与东旺公司合作项目的代理人，重审法院对上述事实的认定上诉人不服。二、重审判决适用法律错误。本案因执行不动产引发的案外人执行异议之诉，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条及《中华人民共和国物权法》第九条的规定。
被上诉人刘海剑答辩称：该案的核心问题是上诉人与被上诉人之间签署的合同是否真实有效及对房屋产权的确认。1、被上诉人购买上诉人开发的唐海镇林荫御园小区商品房为唐海镇垦丰大街301-14号，被上诉人于2014年5月16日通过网银转账方式向上诉人合作方唐山东旺房地产开发有限公司总经理郭志江指定账户支付购房款人民币500万元，包含上述该套房产购房款。2、被上诉人于2014年7月期间通过刷信用卡方式向上述人支付公共维修基金合计89058元，上诉人开具4张收据，经办人为上诉人工作人员。3、上诉人于2014年8月6日开具关于被上诉人的预收购房款发票四张，经办人为上诉人工作人员。4、被上诉人于2014年8月14日与上诉人签署了《商品房买卖合同》，并在曹妃甸区建设局进行备案，足以证明上诉人已确认收到被上诉人支付的上述房产购房款才进行的签署合同并备案，被上诉人依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。虽然被上诉人将购房款缴纳给上诉人合作方郭志江，但是上诉人和东旺地产是合作关系，是一回事，以上行为的发生足以说明上诉人知悉并认可了被上诉人的购房行为。根据上诉人与唐山东旺房地产开发有限公司签订的《唐海林荫大道合作协议书》的约定，唐山东旺房地产开发有限公司有权对外销售宣传以及蓄客，且上诉人承认郭志江系其与唐山东旺房地产开发有限公司合作项目的代理人。被上诉人刘海剑将款项交付给郭志江后，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，为被上诉人出具了销售不动产统一发票冀公维款收据，并在唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局备案，系对被上诉人刘海剑交付款项冲抵购房款的认可，亦是对买卖合同成立、生效的确认。依据相关法律规定，对涉案房产双方签署的《商品房买卖合同》真实有效，所有权为被上诉人所有。
被上诉人郑永昌，同意被上诉人刘海剑答辩意见。
被上诉人郭志江未进行答辩。
唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原告为林荫御园住宅小区底商301-14号商业房产所有人。2.依法停止对林荫御园小区底商301-14号商业房产的执行和处分，依法解除查封。3.依法判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年4月26日，被告郑永昌作为申请执行人以（2016）冀0209民督19号生效支付令为执行依据申请强制执行，要求被执行人郭志江、刘海剑给付借款1000000元并承担案件受理费2300元。2016年5月25日，执行机构作出（2016）冀02执6995-2号执行裁定书，查封了被执行人刘海剑名下位于唐山市曹妃甸区垦丰大街3号林荫御园住宅小区301-14号底商一套，面积202.91平方米。
2014年5月16日，被告刘海剑向唐山东旺房地产开发有限公司总经理郭志江转账人民币5000000元。2014年7月23日，原告收取被告刘海剑公维商铺301-14#款项24349元，并出具收据。2014年8月6日原告为被告刘海剑开具发票，发票注明款项性质为预收刘海剑购房款1142592元。2014年8月14日，被告刘海剑与原告就唐山市曹妃甸区垦丰大街3号林荫御园住宅小区底商301-14号房屋签订了商品房买卖合同。2014年8月22日该合同经唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局房产交易中心监证，经唐海县住房和城乡规划建设局备案。中冶时代置业有限公司（甲方）与唐山东旺房地产开发有限公司（乙方）签订《唐海林荫大道项目合作协议书》，协议第一条约定：1、鉴于唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司（以下简称“项目公司”），注册资本500万元人民币，甲方合法持有项目公司100%的股权。2、项目公司于2013年8月15日在曹妃甸区工商管理局依法设立，合法拥有唐海镇垦丰大街以北、永丰路以西地块（地号：×××）土地使用权及地上建筑物产权，合法开发建设标的项目，并于2013年11月4日取得商品房预售许可证，可依法对外销售。协议第三条约定：1、甲方同意将项目公司100%股权及债权整体转让给乙方，股权以评估报告数据为准，乙方同意受让项目公司100%股权及债权。3、项目公司股权转让前，甲方负责销售公司管理、客户签约及收款工作，工程质量、安全及进度管理工作，项目报批报件手续管理工作并承担费用，乙方负责销售蓄客、税费缴纳及工程施工工作，承担相应费用。协议第六条约定：4、标的项目开盘前，乙方负责将销售公司蓄客客户信息提供给甲方，承担换签工作中的纠纷处理。8、乙方保证依法开展项目销售宣传及蓄客工作，按照销售价格体系开展认购工作，不能私下收款、私下开票。
一审法院认为，原告提交的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程用地规划许可证、土地使用权证、商品房预售许可证，均系其在商品房销售阶段应取得的相关证书。原告提交的不动产权证书系林荫御园小区整体房屋所有权的首次登记，首次登记系办理转移登记的前提，但原告不能据此证书对抗其与被告刘海剑签订的已在唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局备案的商品房买卖合同，及被告刘海剑应取得的涉案房屋的相关权利。本院对原告诉请要求确认其为林荫御园小区底商301-14号房产所有人的主张不予支持。根据中冶时代置业有限公司与唐山东旺房地产开发有限公司签订的《唐海林荫大道项目合作协议书》的约定，唐山东旺房地产开发有限公司有权对外销售宣传及蓄客，且原告承认被告郭志江系其与唐山东旺房地产开发有限公司合作项目的代理人。被告刘海剑将款项交付给郭志江后，原告公司与刘海剑签订了《商品房买卖合同》，为刘海剑出具了销售不动产统一发票及公维款收据，并在唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局备案，系对被告刘海剑交付款项冲抵购房款的认可，亦是对买卖合同成立、生效的确认。债权人郑永昌在债务人郭志江不能偿还债务的情况下，有权要求保证人刘海剑承担担保责任，故执行机构对诉争房产的查封理据充分。原告唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司要求依法停止对林荫御园小区底商301-14号商业房产的执行和处分，依法解除查封的诉讼请求理据不足，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，驳回原告唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人提交了一份新证据：（2018）冀02民终3293号二审开庭笔录，证明:一、刘海剑参与了《唐海林荫大道项目合作协议书》的签订及农民工闹事的解决等一系列东旺公司内部管理的事项；二、东旺公司法人郭庆凡承认郭志江与刘海剑是朋友关系，聘请刘海剑做东旺地产的副总，上述两项事实加上重审中提交的工资表等证据充分证明刘海剑系东旺公司的副总，其与郭志江（本案借款人）、南印铎（发票领取人）、张梦（公维款的收款人）都是东旺公司的员工，他们之间有利害关系，刘海剑对零首付销售房屋的事实是知情的，其所购的涉案房产正属于零首付购得，其未缴纳购房款，至今未办理房产证不享有所有权。
被上诉人刘海剑质证认为：对该证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，无法实现上诉人的证明目的。郭志江是唐山东旺总经理、实际控制人、经营者，和中冶时代合作共同开发唐海林荫大道项目是不争的事实。在合作开发过程中，郭志江实际负责该项目的建设工程，蓄客销售等具体主要工作，郭志江以和上诉人合作开发林荫大道项目为由，通过售房向我们收取购房款，上诉人只凭一个工资表的签字不能认定刘海剑和东旺公司有利害关系，刘海剑和东旺公司没有正式的法律聘任文书，东旺公司也未曾向我支付任何工资奖金等报酬，本案涉案房屋所有手续经办人均为上诉人工作人员，公共维修基金交付到上诉人账户，经办人为上诉人工作人员吕严，如果存在利害关系，是上诉人和东旺公司之间的关系，上诉人拿一个烂尾楼谈项目，东旺公司毫无经济实力，双方通过合作项目收取购房款。郭庆凡虽为东旺公司法人代表，但公司的实际控制人是其子郭志江，郭志江占有该公司百分之七十股份，2012年4月23日至2016年4月20日即其和上诉人合作开发期间，一切事物均由郭志江负责，和上诉人签署的文件均由郭志江签署，郭庆凡并未参与该公司的运营和管理，其证言不能完全采信。
被上诉人郑永昌质证意见与被上诉人刘海剑质证意见相同。
本院对上诉人在二审期间提交的证据认定如下：对上诉人唐冶公司提交的（2018）冀02民终3293号二审开庭笔录的真实性、合法性予以确认。但关于被上诉人刘海剑的身份问题不影响其与上诉人唐冶公司签订《商品房买卖合同》以及购买涉案房产的事宜，故与本案不具有关联性。
二审认定事实与原判认定事实基本一致，有相关书证及双方当事人陈述所证实，并记录在卷。
本院认为，上诉人唐冶公司与被上诉人刘海剑就涉案房产签订了《商品房买卖合同》，该合同已在唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局监证备案；上诉人唐冶公司亦为被上诉人刘海剑开具了购房发票。基于上述情况，涉案房产虽尚未登记在被上诉人刘海剑的名下，但刘海剑基于双方签订的《商品房买卖合同》、合同备案情况以及交纳购房款等事实对涉案房产享有物权期待权,执行机构对于刘海剑所购买的涉案房产，可以进行预查封。另，该涉案房产的《商品房买卖合同》属于正在履行过程中的合同，合同双方对合同履行过程中发生的纠纷应另行通过诉讼程序解决。综上，上诉人唐冶公司不享有排除强制执行的权益，唐冶公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人唐山市曹妃甸区唐冶房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋志勇
审判员 樊玲玲
审判员 周 欣
二〇一八年九月六日
书记员 刘 月