广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终6834号
上诉人（原审原告）：董立聪，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：樊相帮，广东智宸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：聂静云，广东智宸律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：郭峻海。
委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。
上诉人董立聪与佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初4801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
董立聪上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.判令雄盛王府公司立即向董立聪支付违约金254475.93元（按房款总额的日万分之五，从2017年4月1日，暂计至2018年3月1日，并请求计至实际交付之日止，计算公式：1523808元×0.0005×334天=254475.93元）；3.本案一、二审诉讼费由雄盛王府公司承担。事实和理由：（一）一审法院对案涉房屋交付标准认定错误。案涉房屋的交付条件不单只需取得《《房屋建筑工程和市政基础设施竣工备案表》。至本案一审开庭之日，雄盛王府公司才出示《房屋建筑工程和市政基础设施竣工备案表》，且至今尚未出示竣工房屋面积测绘报告，案涉房屋的基础设施、公共配套设施并未达到使用条件，不符合《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》第八条、第十一条、第十四条约定的交付条件。（二）一审法院认定董立聪“未提出房屋坐落位置、户型及测绘面积等不符合约定的抗辩”与事实不符。董立聪代理人提交的代理词中，已经明确提出雄盛王府公司至今未取得竣工房屋面积测绘报告，董立聪有权拒绝收楼。2018年1月31日，董立聪向雄盛王府公司当面提交了《佛山雄盛王府广场看楼查验记录》，对案涉房屋的测绘、公共设施等不符合约定提出了书面异议。该通知书原件已被雄盛王府公司取走。房屋坐落位置、户型及测绘面积符合约定的举证责任应由雄盛王府公司承担。（三）按30元/平方米/月计算违约金显失公平，应当按照总购房款的日万分之五计算违约金。合同约定的逾期交房和逾期支付购房款的违约责任明显不符合权利义务对等原则、公平原则。案涉房屋位于季华六路，处于繁华地段，且系新楼房，设施完备，30元/平方米/月明显低于市场价格。
雄盛王府公司辩称，雄盛王府公司的答辩意见与其上诉意见一致。
雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，改判雄盛王府公司应向董立聪支付逾期交楼违约金32239.28元；2.本案一、二审诉讼费由董立聪承担。（一）一审法院认定市场租金标准为30元/月/平方米属于认定事实错误。合同约定以“市场租金”标准支付逾期交房违约金，应按照《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》统计的辖区内同地段同时期同用途的已发生市场租金为标准，而非一审法院认定的30元/月/平方米。（二）案涉物业达到交付标准即交付时间应为2018年1月17日，一审法院认定案涉物业交付时间有误。雄盛王府公司于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工备案表》，达到合同约定的交付条件，故认定案涉物业的交付时间应为2018年1月17日。
董立聪辩称，（一）雄盛王府公司称违约金是填充性质不符合法律规定，只有违约金过分高于损失，才可以由法院酌减，违约金低于损失的，除支付违约金外，还应当赔偿损失。（二）雄盛王府公司提交的2016年禅城区租赁市场标准仅仅是2016年出租屋的最低标准，而案涉的房屋有三种类型（分别是豪华商品房、公寓、甲级写字楼），案涉房屋同地段写字楼租金为每平方每月80元，如果按照25元左右的租金标准支付明显过低，显失公平。（三）关于逾期付款问题，业主在签订合同同时在售楼中心按照要求向银行递交了按揭材料，至于雄盛王府公司称银行收取材料不齐，后续要去业主补交材料的问题，不能作为抗辩理由，即使存在这些问题，也不属于业主方原因导致。（四）对于房屋测绘报告，在合同中约定需要取得竣工验收备案表和房屋测绘报告，旧版文件虽指出只需出具竣工验收备案表，但是在合同中约定了商品房坐落位置及户型与合同相同，测绘面积符合合同约定，可见竣工测绘报告也应该作为房屋交付必要条件。（五）雄盛王府公司陈述因为项目是分期开发所以目前未取得测绘报告，与其之前陈述的不需要取得测绘报告相矛盾，实际上并非政府的原因导致不能取得测绘报告。
董立聪向一审法院起诉请求：1.判令雄盛王府公司立即向董立聪支付违约金254475.93元（按房款总额的日万分之五，从2017年4月1日，暂计至2018年3月1日，并请求计至实际交付之日止，计算公式：1523808元×0.0005×334天=254475.93元）；2.判令雄盛王府公司立即向董立聪支付逾期交楼违约金的利息损失10270.22元（以254475.93元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月1日，暂计至2018年3月1日，并请求计至实际付清之日止）；3.本案的诉讼费由雄盛王府公司承担。
一审法院查明：2016年6月22日，董立聪为购买禅城区季华四路某房与雄盛王府公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定商品房用途为办公，房屋建筑面积为146.52平方米，商品房价款为1523808元。合同主要约定：第六条付款方式及期限。现金方式支付首期款1103808元，约定日期：2016年6月22日；现金方式支付420000元，约定日期：2016年7月10日。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述迟延付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款，逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。第八条交付期限。出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对该商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。
同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第五点约定：买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金，出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任；第十六点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建；第十八点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达之日；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。
佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向董立聪在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《1A办公用房使用说明书》及《佛山雄盛王府广场办公用房质量保证书》等，董立聪于2018年1月19日签收上述邮件。
另查明一，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布<佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准>的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。
另查明二，本院在（2017）粤0604民初5088号民事判决书中查明该案涉案房屋佛山市禅城区季华四路某房的建筑面积为81.43平方米，确定雄盛王府公司应按招某洁、招某仪、招某鹏与案外人广州某投资咨询有限公司签订的《房屋租赁管理合同》约定的租金标准向招某洁、招某仪、招某鹏赔偿逾期交楼违约金，招某洁、招某仪、招某鹏主张按3616元/月计算，有事实和法律依据。雄盛王府公司不服该判决，向佛山市中级人民法院法院提出上诉，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终8900号民事判决书，认为按买受人与案外人广州某投资咨询有限公司签订的《房屋租赁管理合同》约定的租金标准计付违约金正确。
一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》及其补充协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。根据董立聪、雄盛王府公司的诉辩意见，本案的争议焦点为：违约金的计算标准及截止时间如何确定。
关于逾期交房违约金计付标准问题。本案中，就雄盛王府公司逾期交楼的事实，双方并无争议，雄盛王府公司逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据相关政府部门的通知，石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为22元/月/平方米；根据（2017）粤06民终8900号民事判决书，涉案小区一座715房带装修交付的租金标准为44.41元/月/平方米（3616元/月÷81.43平方米），本案房屋在交付时为毛坯，因此一审法院综合考虑以上因素，结合本案实际情况，酌定涉案房屋的租金按照30元/月/平方米计算。
关于逾期交楼违约金的计算截止时间。根据涉案合同第十一条关于“交接”的约定，涉案商品房达到合同约定的交付标准，应同时符合以下条件：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。本案中，雄盛王府公司在涉案房屋竣工验收合格后及时通知董立聪办理收楼手续，并同时邮寄送达《佛山雄盛王府广场办公用房质量保证书》及《1A办公用房使用说明书》，且董立聪未提出房屋坐落位置、户型及测绘面积等不符合同约定的抗辩，也无证据证明涉案房屋为带装修交付，故足以认定涉案房屋符合合同约定的交付标准，董立聪无权拒绝办理收楼手续。根据《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日，董立聪于2018年1月19日签收雄盛王府公司通知收楼的邮件，故应在该日期后起算验收期限，涉案物业的验收期限届满之日（2018年1月24日）为交付之日，此后不应再继续计算逾期交房违约金。
雄盛王府公司自2017年4月1日至2018年1月24日逾期交楼299天，根据上述违约金标准，其应支付的违约金为：146.52平方米×30元/平方米/月÷30天×299天=43809.48元，对董立聪主张超出部分，一审法院不予支持。
关于董立聪主张的逾期交楼违约金利息。一审法院支持的上述逾期交楼违约金已然对雄盛王府公司的逾期交楼违约行为进行惩罚，董立聪再主张利息，没有合同依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向董立聪支付2017年4月1日至2018年1月24日的逾期交楼违约金43809.48元；二、驳回董立聪的其他诉讼请求。如雄盛王府公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2636元，由董立聪负担2200元，由雄盛王府公司负担436元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。董立聪提交了前期物业管理服务协议，拟证明案涉物业每月管理费都15元，而合同约定的违约金按23元每月的标准显失公平。雄盛王府公司未提交新证据。
经审查，董立聪提交的证据与本案并无直接关联，本院对该证据不予采信。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为一审法院对雄盛王府公司应承担的违约责任的认定是否正确。
关于一审法院对雄盛王府公司应承担的违约责任的认定是否正确的问题。第一，关于违约金的计算标准。雄盛王府公司上诉主张涉案《商品房买卖合同》约定的出卖人逾期交房违约责任中的“商品房的市场租金”应以《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》统计的辖区内同地段同时期同用途的已发生市场租金为标准，认定该标准为23元/月/平方米。经审查，根据佛山市禅城区国土城建和水务局于2016年9月23日发布的《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布〈佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准〉的通知》内容，石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为22元/月/平方米。已生效的（2017）粤0604民初5088号民事判决查明，涉案小区一座715房（建筑面积81.43平方米）的租金标准为44.41元/月/平方米（21700元÷6个月÷81.43平方米）。虽然石湾街道住宅用房电梯楼于2016年的市场指导租金最高标准为22元/月/平方米，但与涉案房屋同一小区的带装修房屋2017年的租金为44.41元/月/平方米，而涉案房屋约定的交付标准为毛坯交房，因此一审法院综合考虑以上因素，结合本案实际情况，酌定涉案房屋的市场租金为30元/月/平方米，公平合理，本院予以维持。董立聪上诉主张违约金过低，但未提交充分证据予以证明，本院对该上诉主张不予支持。
第二，关于计算逾期交房违约金的起止时间。经审查，对于逾期交房违约金的起算时间，涉案《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2017年3月31日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用，因此雄盛王府公司向董立聪支付逾期交房违约金的起算时间应为2017年4月1日。对于逾期交房违约金的截止时间。虽然涉案房屋于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但雄盛王府公司通知董立聪办理涉案商品房收楼的时间为2018年1月19日，且截至本案一审判决作出之时，双方尚未办理涉案房屋交接手续。根据涉案《商品房买卖合同》第十一条关于由于买受人原因，未能按期交付的，涉案商品房的交付时间为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日的约定，一审判决认定自雄盛王府公司通知董立聪到场收楼之日起第五日届满之时即2018年1月24日视为涉案房屋交付之日，并无不当，本院予以维持。根据涉案《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的，逾期交房违约金应计算至实际交付之日止的约定，一审判决认定雄盛王府公司支付逾期交房违约金计至2018年1月24日，并按上述标准计付违约金，并无不当，本院予以维持。
第三，董立聪上诉主张涉案房屋至今仍不符合居住使用的交付标准，董立聪有权拒绝办理收楼手续。经审查，首先，董立聪上诉主张涉案房屋未符合《商品房买卖合同》第十一条关于拟交付的商品房坐落位置、户型与该合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定的约定，但未提供证据来证明其主张，因此本院对董立聪的该上诉主张不予支持。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十六大点第6项的约定，佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。可见，佛山雄盛王府广场作为一个整体项目，在其他各区尚未建设完成的情况下，A2区（商业区）竣工验收后，部分公共基础设施尚未完善符合常理，董立聪签约时对该情况是应当预见到的。董立聪未提供充分的证据证明该部分尚未完善的基础设施对其接收及使用涉案房屋造成正常无法容忍的不便，董立聪该上诉主张，理据不足，本院不予支持。
综上所述，雄盛王府公司与董立聪的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5863元，由佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担89元，由董立聪负担5774元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
审 判 员 潘伟丹
二〇一八年九月十九日
法官助理 彭振宇
书 记 员 覃心怡