广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法民三初字第1023号
原告（反诉被告）苑云涛，男，1975年8月10日出生，汉族。
委托代理人张苏龙，广东叠秀律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄振萍，女，1969年6月17日出生，汉族。
委托代理人黄妙春，广东红棉律师事务所律师。
原告苑云涛诉被告黄振萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苑云涛的委托代理人张苏龙，被告黄振萍及其委托代理人黄妙春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苑云涛诉称，2013年3月4日，原告（买方）与被告（卖方）在经纪方怡安房地产中介部杜领海的参与下，签订了《房屋买卖合约》（编号：088397），双方约定被告将位于广州市番禺区钟村街祈福新村绿怡花园17街12号、面积为225.8平方米的物业（房地产权证号码为30××42）卖给原告，成交价为7500000元整。买卖双方应在2013年12月20日前配合经纪方完成本次交易的递件手续。2013年3月4日，按照上述《房屋买卖合约》的约定，原告向被告交付定金200000元整。2013年3月15日，买卖双方在经纪方杜领海参与下签订《补充协议》，将成交价提高为7600000元，并将2013年12月20日约定为办理完成一切交易过户转名手续的最终时间。被告于2013年8月21日通过短信、微信向原告告知，决定不再出售房屋。为此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间签订的《房屋买卖合约》和《补充协议》；2、被告向原告双倍返还定金400000元。3、申请由法院指定评估机构，对位于广州市番禺区钟村街祈福新村绿怡花园17街12号的房屋进行价格评估，原告根据以上房屋的价格评估报告，补充提出诉讼请求；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确上述第3项诉讼请求为要求被告赔偿房屋升值所造成的利益损失。
被告黄振萍答辩及反诉称，不同意原告的全部诉讼请求。2013年3月4日双方签订的《房屋买卖合约》约定被告将广州市番禺区钟村街祈福新村绿怡花园17街12号房屋出售给原告，房屋总价款人民币7600000元，原告支付定金人民币200000元，2013年12月20日前办理完成一切交易过户转名手续。同时《房屋买卖合约》第六条第一款还约定，一方在政府部门、银行等其他机构发出办理相关手续的通知后五天内，不履行合约条款的，应向另一方赔偿人民币100000元。《补充协议》第三条约定，在办理过户手续前，被告还清银行贷款余额约800000元，原告应垫付400000元。上述合同签订后，被告依约履行合约，但原告违反合约的约定，具体表现为：一是不按约定日期支付定金；二是因原告不具备在广州再购买房屋的条件，欲以其亲戚的名义购买标的房屋并办理过户手续，但迟迟不提供其亲戚的相关资料；三是按照贷款银行通知被告应于2013年4月22日还清贷款余款806000元。被告通知原告应依约定配合被告按期到银行还款。但由于原告担心国家将出台的房产交易税收政策，使其购买房屋的税费大幅提高，采取观望态度，在被告通知其配合向银行还款后，迟迟不予配合，以致错过银行通知的还款期限。基于上述事实，被告认为原告违约在先，依照《房屋买卖合约》和《补充协议》约定，原告应承担相应的违约责任，特请求法院依法判令：1、原告已支付的房屋买卖定金200000元归被告所有；2、原告赔偿被告100000元；3、反诉费用由原告承担。
原告针对被告的反诉答辩称，合同约定买卖双方应在2013年12月20日前配合经纪方完成本次交易的递件手续。2013年3月4日，按照上述《房屋买卖合约》的约定，原告向被告交付定金币200000元整；2013年3月15日，买卖双方在经纪方杜领海参与下，签订《补充协议》，将成交价提高为7600000元整，并将2013年12月20日约定为办理完成一切交易过户转名手续的最终时间。但是被告于2013年8月21日通过短信和微信告知原告，其决定不再出售房屋。原告认为双方签订的《房屋买卖合约》和《补充协议》合法有效，具有法律效力，双方均应按照约定，全面履新自己的合同义务，被告明确表示不再出售房屋，违反法律规定和合同的约定。请求法院驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明，被告黄振萍为位于广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡花园17街12号房屋（以下简称为涉讼房屋）的权属人，《房地产权证》编号为粤房地证字第C30××42号。该房屋抵押给中国银行股份有限公司广州番禺支行，抵押期限自2000年12月11日至2020年12月10日。
2013年3月4日，原告（买方）、被告（卖方）与经纪方怡安房地产中介部签订《房屋买卖合约》（自编号：NO.088397）。合同约定，原告以7500000元的价格向原告购买涉讼房屋。付款方式：买方应在签署本合约同时自行交付卖方定金200000元，双方需于签署本合约后1个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料；部分楼款200000元，买方在卖方结清银行按揭贷款当天交付给卖方；楼款7050000元（不含定金）买卖双方协商采取二手房交易资金托管方法支付，并且买方应将上述楼款在交易过户转名前存入托管账户；余款50000元于卖方正常交付涉讼房屋给买方当天支付；买卖双方应在2013年12月20日前配合经纪方完成本次交易的递件手续。合同另约定，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按人民币200000元作出赔偿：1、一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；2、一方拒绝出售或购买该物业的；3、任何一方隐瞒或所提供的资料不真实／不完整／不合法／不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；4、在守约方、或有关政府部门、或银行等其它机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；5、违反资金托管协议或有关合约的其他补充协议的；6、其他不履约或不完全履约之情形。此外，买卖双方以手写的方式备注：1、交易过户之时，卖方向相关税局申报家庭唯一生活用房；2、因买方购买涉讼房屋名额问题导致交易失败，即卖方在2014年1月20日前退回给买方楼款200000元；3、卖方同意买方指定名额交易落户。原、被告双方均于合同落款处签名、捺印，经纪方处由杜领海签名、捺印。
同日，原告向被告支付了定金200000元，被告向其出具了相应的《收款收据》。
2013年3月15日，原、被告及经纪方共同签订《补充协议》，将涉讼房屋总楼款变更为7600000元，并约定：部分楼款400000元，买方在卖方结清银行按揭贷款当天交付用于银行扣结清之时用，因买方购买此楼宇名额或其他问题导致交易失败，卖方在2014年1月20日之前退回此部分楼款；部分楼款6950000元，买卖双方协定招商银行二手房交易资金托管方法支付；楼价余款50000元，卖方向买方正常交付楼宇当天由买方支付给卖方；买卖双方协定2013年12月20日前办理完成一切交易过户转名手续，2014年1月20日前卖方向买方交付楼宇；买卖双方协定如果2013年5月31日前办理完成交易转名手续，即卖方同意2013年11月1日前交付此楼宇给买方。原、被告双方均于该协议落款处签名、捺印，经纪方处由杜领海签名、捺印。
2013年9月25日，原告以被告拒绝出售房屋构成违约为由向本院提诉，要求解决。答辩期内，被告主张原告违反合同约定不按期支付楼款致违约在先，提出反诉。
庭审中，原、被告双方均确认被告使用的手机号码为“186××××4499”，涉讼交易是通过经纪方杜领海达成的，双方均通过杜领海办理相关的通知及交易手续。
诉讼过程，原、被告均同意解除双方于2013年3月4日签订的《房屋买卖合约》（编号：088397）以及2013年3月15日签订的《补充协议》，但是双方对于导致涉讼房屋买卖合同无法继续履行的原因及责任承担问题存在较大的争议。被告主张涉讼交易未能继续履行的原因在于原告，其认为，根据《补充协议》关于“部分楼款400000买方在卖方结清银行按揭贷款当天交付用于银行扣结清之时用”的约定，以及2013年3月12日银行向被告出具的《申请提前还款回执及指引》关于2013年4月22日为柜台交款时间的规定，原告应当于2013年4月22日日前向被告支付400000元供被告提前还贷之用，且双方在签订《补充协议》时口头约定提前还贷的时间。然而2013年4月16日，被告致电杜领海询问有无向原告传达提前还贷的意思，杜领海表示原告可能垫资赎契能力不足。2013年4月23日，被告再次致电杜领海告知其提前还贷的时间已过并质疑原告购房的诚意，杜领海称原告可能因为购房政策的原因无法办理过户。因此，由于原告的原因导致错过了向银行提前还贷的时间，之后被告又多次催促原告继续交易，但因原告担忧税费过高以及购房新政等原因仍采取观望、拖延的态度直至2013年8月份才与被告联系表示要求交易过户，因此原告已经违反了合同的约定且没有继续履行合同的诚意，故被告通过微信告知原告不再向其出售涉讼房屋。为证明其上述主张，被告提供了以下证据予以证明：1、《申请提前还款回执及指引》一份（未加盖中国银行股份有限公司广州番禺支行个人贷款中心公章），证明银行规定的提前还贷的时间为2013年4月22日。该指引载明该行接受被告以柜台交款的形式提前结清全部贷款，柜台交款日期为2013年4月22日，金额不少于806000元。其中第5项特别提示：如果因为账户余额不足或未按时来我行柜台交款导致还款不成功，本次提前还贷的申请自动取消，按原计划继续供款。如要继续提前还款，则需要重新书面预约申请。2、（2013）粤广广州第207130号《公证书》中被告与杜领海的微信记录、被告与杜领海的通话录音光盘及文字实录，通话清单，证明原告清楚提前还贷的时间为2013年4月22日，且被告已经通过杜领海多次催促原告在约定的时间向其支付400000元用于提前还贷，但是原告均以担心房产新政及其个人社保手续未办妥将影响其交易利益为由，对涉讼交易采取观望态度，拖延办理提前还贷手续。上述电话的通话时间及微信的形成时间均为2013年8月份以后。3、（2013）粤广广州第207130号《公证书》中被告与原告的微信记录，证明原告签订《房屋买卖合约》后担心国五条房产新政影响带来的风险，未配合履行合同，拒绝提前垫资赎契。
对于被告的上述抗辩意见，原告则不予认可。其主张认为，涉讼交易未能继续的原因在于被告不再出售涉讼房屋。双方签订的《补充协议》仅仅是约定了400000元买方需在卖方结清银行贷款当天交付用于银行结清贷款之用，并没有明确约定具体的还贷时间。且不论被告提交的《申请提前还款回执及指引》并未加盖银行公章，真实性无法确认。退一步讲，即使该指引是真实的，那么该指引出具的时间为2013年3月12日，而双方签订《补充协议》的时间为2013年3月15日，即双方签订《补充协议》时被告已经知道还贷的具体时间为2013年4月22日却没有在《补充协议》中明确约定，明显有悖常理。结合《补充协议》关于“买卖双方协定如果2013年5月31日前办理完成交易转名手续，即卖方同意2013年11月1日前交付此楼宇给买方”的约定可知，双方并未明确约定具体的提前还贷时间，何时申请提前还贷仍应协商，但是被告从未通知其何时需要办理提前还贷手续。此外，根据被告提供的（2013）粤广广州第207130号《公证书》中被告与原告的微信记录可知，原告于2013年8月15日发微信给被告，表示其已做好了提前还贷并办理过户手续的准备，随时待命全力配合，但是被告却于2013年8月21日回信称“最近和家人商量过，鉴于您的原因和我们家里的决定，最后还是决定将房子自住不再出售，希望您能理解。关于违约金一事，我打算在订金上多加10万来补偿您，您看这样行么？”，即表明被告已经决定不再出售涉讼房屋。
另查明，原告与案外人林海华原为夫妻关系，双方于2012年12月12日办理离婚登记。2013年11月18日，自广州市国土资料和房屋管理局番禺分局查询，原告与林海华名下共有位于广州市天河区马场路16号之一704房和1812房，该两处物业的房屋用途均为办公。
本院认为，被告黄振萍作为涉讼房屋的权属人，依法对涉讼房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与被告签订的《房屋买卖合约》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。现，原、被告均同意解除双方于2013年3月4日签订的《房屋买卖合约》（编号：088397）以及2013年3月15日签订的《补充协议》，本院对此予以支持。
关于对涉讼房屋买卖合同无法继续履行而解除的原因及责任承担的认定问题。首先，对于被告抗辩其在签订《补充协议》时与原告口头约定2013年4月份原告需提供400000元购房款用于其提前还贷的主张，原告不予确认。而根据原、被告双方在《补充协议》第三条约定“部分楼款400000元买方在卖方结清银行按揭贷款当天交付用于银行扣结清之时用”来看，双方并未在该《补充协议》中明确约定提前还贷的时间，亦没有明确支付400000元购房款的具体日期。被告抗辩称在签订补充协议前已经明确得到银行回复需在2013年4月22日办理提前还贷交款手续，但却未在之后签订的补充协议对该日期进行明确约定，有悖于常理。此外，被告亦无法提供相应的证据予以证实其与原告口头约定2013年4月份支付400000元购房款的上述主张，理应承担举证不能的法律后果，且原告亦予以了否认。其次，被告并无充足地证据证明其已经履行了通知的义务。虽然被告抗辩认为其一直有直接以及通过杜领海通知原告办理提前还贷手续，而原告均以各种理由拖延。但是从其提供的（2013）粤广广州第207130号《公证书》中被告与杜领海的微信记录、被告与杜领海的通话录音光盘及文字实录以及相应的通话清单的内容来看，仅仅只能够反映被告与杜领海之间的通话内容及杜领海回复被告其已通知原告履行提前还贷义务的时间，其证明效力与证人证言等同，但被告并未申请杜领海作为证人出庭作证。被告对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，理应由其承担举证不能的法律后果。故，被告并无充分地证据证明其已经向原告履行了通知的义务。最后，原、被告双方于《补充协议》中约定，2013年12月20日前办理完成一切交易过户转名手续，2014年1月20日前卖方向买方交付楼宇。且不论原告是否知晓提前还贷的时间，是否存在拖延办理提前还贷及办理过户手续的情形，原告于2013年8月15日发微信给被告，表示其已做好了提前还贷并办理过户手续的准备，随时可以配合被告办理相关的交易手续，即此时仍处于双方约定的合同履行期限内，《房屋买卖合约》及其《补充协议》并不具备履行不能的障碍，即使被告曾向按揭银行申请过提前还贷，被告亦可重新向银行提交提前还贷申请后，合同目的仍可实现，涉讼交易亦可继续进行，此时并不具备解除合同的条件。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十条关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的约定，即使原告存在被告主张的拖延办理提前还贷及办理过户手续的情形的，亦不构成解除合同的条件。因此，被告在合同约定的履行期内且合同具备继续履行条件的情况下，单方面表示不再出售涉讼房屋，已然违反了《房屋买卖合约》及其《补充协议》的约定，应当承担相应的违约责任。对此，被告曾在其发给原告的微信中表示同意向原告支付部分违约金以作补偿，亦可反映被告在当时对自己不出售房屋的违约事实并无异议。鉴于被告不履行合同义务出售涉讼房屋，其行为构成了根本性违约，应承担相应的违约责任。根据合同中“若买卖双方一方拒绝出售或购买该物业，即视为违约，届时守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按人民币200000元作出赔偿”的约定，现原告主张被告双倍返还定金400000元（200000元×2），与上述合同约定的违约责任相当，亦符合定金罚则的法律原则，理据充分，本院予以支持。至于原告所主张的要求被告向其赔偿由于房屋升值从而导致的损失问题，原告对此未能提供相关证据证实该损失实际存在，亦未能举证证实其实际损失已超过了上述违约金范围，故对于原告该诉请，缺乏理据，本院不予支持。对于被告提出没收原告已经支付的200000元的定金并要求其支付100000元的违约金的反诉主张，基于涉案交易终止系因被告违约所致，故对于被告的反诉主张，理据本成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告苑云涛与被告黄振萍于2013年3月4日签订的《房屋买卖合约》以及于2013年3月15日签订的《补充协议》；
二、被告黄振萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苑云涛双倍返还购房定金400000元；
三、驳回原告苑云涛的其余诉讼请求；
四、驳回被告黄振萍的全部反诉请求。
本案本诉受理费7300元、反诉受理费5800元，由被告黄振萍负担。
如被告黄振萍未按本判决指定的期间履行上述确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。
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审 判 长 蔡淑慧
代理审判员 张 祎
代理审判员 李杏仪
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 范津津