北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13324号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京汇丰福禄投资管理有限公司，住所地北京市海淀区清河小营永泰庄北路甲6号3层317号。
法定代表人李振魁，总经理。
委托代理人祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市顺义区求实外语培训学校，住所地北京市顺义区站前东街商业楼2栋409室。
法定代表人刘东昇，校长。
委托代理人吴泽林，北京市松涛律师事务所律师。
上诉人北京汇丰福禄投资管理有限公司（以下简称汇丰福禄公司）因与被上诉人北京市顺义区求实外语培训学校（以下简称求实学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第13483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汇丰福禄公司之法定代表人李振魁及委托代理人祝辉良，被上诉人求实学校之委托代理人吴泽林，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汇丰福禄公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回求实学校一审诉讼请求，支持汇丰福禄公司一审的反诉请求；诉讼费用由求实学校负担。事实和理由：一、一审判决审理查明遗漏案件重要事实。二、一审法院以“一层阁楼不在房产证载明的建筑结构内”，作为认定租赁合同解除的违约责任在汇丰福禄公司方，是认定事实和适用法律错误。求实学校对“一层阁楼不在房产证载明的建筑结构内”是知道的。三、关于《金百万酒店装修工程消防验收的意见》文件，该份文件不应作为认定汇丰福禄公司违约的依据。四、一审判令的违约金及违约金的计算方式严重错误。五、汇丰福禄公司一审反诉请求有事实及法律依据。求实学校在签订租赁合同后，又找了其他场地，不想租赁本案场地，而以此寻找借口将责任转嫁给汇丰福禄公司。一审中求实学校就消防验收方面没有提交任何证据，一审在没有任何事实证据支持就进行了认定，汇丰福禄公司认为是错误的。还希望二审对一审的审限进行审查。
求实学校辩称，同意一审判决，不同意汇丰福禄公司的上诉请求。房产证没有不代表房产证下发之后没有进行审批。其他意见与一审陈述意见一致。
求实学校向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年4月10日签订的《租赁合同》；2.汇丰福禄公司退还求实学校已付的租金和押金共计160万元；3.汇丰福禄公司支付违约金97.6万元；4.诉讼费用由汇丰福禄公司承担。
一审法院认定事实：2015年3月15日，出租方北京金百万餐饮娱乐有限责任公司与承租方汇丰福禄公司签订《房屋租赁协议书》，由汇丰福禄公司承租北京市顺义区×××号金百万餐厅一层、一层阁楼、二层和金百万餐厅三层以上及现中踏鞋业三层以上已经规划建筑面积的各宗土地和有关房屋。
2015年3月30日，汇丰福禄公司（甲方）与求实学校（乙方）签署《房屋定金合同》，约定甲方将其合法租用的坐落于北京市顺义区×××号院房屋租赁给乙方使用，租金标准为每年240万元，乙方向甲方交纳20万元作为租赁商铺意向金。2015年3月31日，汇丰福禄公司出具收条一张，确认收到刘东昇交付租房定金20万元。2015年4月10日，出租方汇丰福禄公司与承租方求实学校签订《租赁合同》，约定：租赁场地为顺义区×××号院2栋，租赁用途仅作为经营教育培训使用；乙方应自行承担与装修装饰、消防审批等相关费用，乙方自行办理消防审批事宜；租赁期共8年零90天，自2015年4月10日至2023年7月9日；免租期60天，自2015年4月10日至2015年6月9日；年租金240万元，每2年递增6%，租金半年付；乙方应向甲方支付履约保证金40万元；因不可抗力或拆迁事由造成合同无法履行，双方免责。《租赁合同》附图标注租赁场地，包括一层及一层阁楼。2015年4月10日，汇丰福禄公司出具求实学校给付汇丰福禄公司租房租金120万元（双方认可除免租期之后，该120万元为2015年6月10日至2015年12月9日期间的租金）、租房押金（双方确认为履约保证金）40万元的收据两张。
求实学校称签订《租赁合同》之时，汇丰福禄公司出具《关于金百万酒店装修工程消防验收的意见》复印件证明消防通过验收；直到其单位办理消防验收过程中才知道一层阁楼为私建，实际上无法通过消防验收。求实学校主张此情形应视为出租方汇丰福禄公司未能交付符合租赁目的的房屋，并主张按照《租赁合同》第14条第2款约定（乙方延迟支付租金或其他费用的，每延迟一日，应支付欠付费用千分之五滞纳金；甲方延迟交付租赁场地的，应缴纳与乙方同价滞纳金），要求汇丰福禄公司以已支付费用（租金120万元及保证金40万元）为基数计算违约金。《关于金百万酒店装修工程消防验收的意见》复印件载明金百万装修工程消防验收合格，该工程消防系统基本达到设计要求，落款日期为2006年7月14日。
汇丰福禄公司认可《关于金百万酒店装修工程消防验收的意见》是双方在签订《租赁合同》时其公司给付求实学校的，但主张消防未验收不能视为房屋未交付，其公司出具租赁房屋相关材料并不意味其公司保证消防验收合格，求实学校办理消防验收与其公司无关；签订《租赁合同》之时，已将包括房产证在内的所有材料交付求实学校查看，求实学校对办理证照能否通过应能自行判断。
另，双方签订《租赁合同》之时租赁场地已腾空，但求实学校一直并未实际使用。汇丰福禄公司认可一层阁楼并不在房产证载明的建筑结构内，其与北京金百万餐饮娱乐有限责任公司签订《房屋租赁协议书》时，北京金百万餐饮娱乐有限责任公司并未向其提供加盖一层阁楼的审批手续。
一审法院认为，求实学校与汇丰福禄公司均同意解除双方于2015年4月10日签订的《租赁合同》，一审法院不持异议。双方争议焦点在于汇丰福禄公司是否应退还履约保证金、房屋租金，以及各方是否存在违约行为。本案中，因涉诉租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人求实学校无法以该房屋为经营场所通过消防验收，租赁合同目的无法实现。同时，作为双方租赁合同标的的一层阁楼并不在房产证载明的建筑结构内，汇丰福禄公司亦认可北京金百万餐饮娱乐有限责任公司并未向其提供加盖一层阁楼的审批手续。由此可见，汇丰福禄公司所提供的租赁房屋存有瑕疵。故，对于求实学校要求汇丰福禄公司返还已支付的40万元履约保证金及120万元租金的请求，一审法院予以支持，对于汇丰福禄公司要求求实学校给付违约金的请求，一审法院不予支持。至于求实学校要求汇丰福禄公司给付违约金的请求，在汇丰福禄公司表示违约金数额过高的情况下，一审法院以违约造成的实际损失为基准，综合衡量合同履行承担、当事人过错等因素，酌情以已付款项为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对汇丰福禄公司应支付的违约金数额进行相应调整。
判决：一、解除求实学校与汇丰福禄公司于二○一五年四月十日签署的《租赁合同》；二、汇丰福禄公司返还求实学校履约保证金及租金共计一百六十万元,并支付违约金（违约金以一百六十万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍，计算自二○一五年四月十日至实际付清之日止），于判决生效之日起七日内执行;三、驳回求实学校的其他诉讼请求。四、驳回汇丰福禄公司的全部诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实无误。
本院认为：
诉争双方当事人均同意解除涉案租赁合同，本院不持异议。本案的焦点问题为，汇丰福禄公司与求实学校，谁在签订及履行合同过程中存在违约行为导致合同目的无法实现。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据查明事实，在涉案租赁合同涉及的建筑面积中，包含一层阁楼面积。汇丰福禄公司认为，其在合同签订时向求实学校提供的涉案租赁房屋产权证上就没有一层阁楼的记载，由此可以证明求实学校对一层阁楼缺少建设审批手续是明知的。故汇丰福禄公司主张其不存在合同过错，违约的是求实学校。本院认为，汇丰福禄公司仅提供涉案租赁房屋产权证作为证据，证明求实学校对于一层阁楼缺少建设审批手续是明知的，证据并不充分。相反，在签订合同时汇丰福禄公司向求实学校提供了其与北京金百万餐饮娱乐有限责任公司签订的租赁合同。该合同第3条约定了汇丰福禄公司有权使用“金百万餐厅一层、一层阁楼、二层”等，“已经规划建筑面积的各宗土地和有关房屋”。然而，汇丰福禄公司认可，其上手出租人北京金百万餐饮娱乐有限责任公司目前不能提供租赁面积内一层阁楼的审批建设手续。现求实学校否认汇丰福禄公司曾告知其一层阁楼缺少审批建设手续。汇丰福禄公司不能就其陈述事实提供有效证据加以证明，故本院对其主张不予采信。一审法院根据查明事实，认定汇丰福禄公司提供的涉案租赁房屋有瑕疵，支持求实学校依据合同要求汇丰福禄公司返还已支付的40万元履约保证金及120万元租金的请求，是正确的，本院予以支持。汇丰福禄公司在签订及履行合同过程中存在违约行为，应当支付违约金。一审法院综合考虑本案履行合同的实际情况，酌情调整求实学校的救济请求，并无不妥。汇丰福禄公司认为违约金计算金额过高，但未提供充分证据予以佐证，故对其主张违约金计算有误的请求，本院不予支持。
经审查，一审法院审理程序并无违法之处。对于汇丰福禄公司以一审法院诉讼期限超过法定审理期限为由请求撤销原判的主张，本院不予支持。
综上，汇丰福禄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由北京汇丰福禄投资管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 申峻屹
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 杨 琳
书 记 员 高 明