江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10317号
上诉人（原审原告）：江苏天威道资本管理有限公司（原名江苏经道资本管理有限公司，2016年7月11日变更为现名）,住所地南京市鼓楼区江东北路388号2单元3006室。
法定代表人：刘小妹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹骏，江苏曹骏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏伟，江苏曹骏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周步峰，男，汉族，1983年5月11日出生，住南京市鼓楼区。
上诉人江苏天威道资本管理有限公司（以下简称天威道公司）因与被上诉人周步峰抵押合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人天威道公司委托诉讼代理人曹骏、苏伟、被上诉人周步峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天威道公司上诉请求：改判一审判决第二项为天威道公司可以以周步峰名下位于南京市鼓楼区金陵三村8号3－601室房产折价或变卖、拍卖该房产所得价款在67万元及利息（自2013年6月27日起以67万元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际给付之日止）的范围内对南京友齐科技有限公司（以下简称友齐公司）的债权优先受偿；一、二审案件受理费由周步峰负担。事实和理由：案涉他项权证记载的债权数额为“被担保的主债权数额”，并非“抵押担保范围”。一审判决将他项权证记载的债权数额等同于抵押担保范围，仅以债权本金数额确定抵押优先受偿范围，属于认定事实错误。根据房屋登记办法，他项权证必须记载被担保的主债权数额，无需记载抵押担保范围。抵押担保范围包含主债权及所产生的附随债权，如利息、违约金等。抵押担保范围应依据抵押合同确定，而不能以他项权证记载的债权本金数额来确定。一审判决以他项权证记载的债权数额确定抵押担保范围，不符合合同双方真实意思表示。抵押合同约定了抵押担保范围，如以他项权证记载的债权本金数额作为优先受偿的范围，则缩小了抵押权人优先受偿范围，损害了抵押权人的合法权益，也违背了抵押合同及当事人的真实意思表示。
周步峰辩称，周步峰作为诈骗案件的受害人，不应当承担抵押合同项下的抵押责任。天威道公司与友齐公司的实际控制人范福强恶意串通，骗取周步峰的反担保，依法周步峰不应承担担保责任。范福强向上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行南京分行）借款时便已存在诈骗的故意，依法其与该银行签订的借款协议无效，反担保合同及抵押合同作为从合同亦应认定为无效合同。综上，请求二审法院改判驳回天威道公司诉讼请求。
天威道公司向一审法院起诉请求：1.确认江苏经道资本管理有限公司（以下简称经道公司）、周步峰之间签订的《反担保抵押合同》、《南京市房地产抵押合同》合法有效；2.经道公司可以以南京市××××室之房产（所有权证号：宁房权证下转字第××号）折价，或以变卖、拍卖该房屋所得价款在本金67万元及相应利息（自2013年6月27日起以代垫款本息4498577.14元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际给付之日止）范围内享有优先受偿权；3.本案实现抵押权的费用及诉讼费由周步峰承担。
一审法院认定如下事实：2012年12月6日，友齐公司与浦发银行南京分行签订《融资额度协议》，浦发银行南京分行授予友齐公司450万元的融资额度，融资方式包括各类贷款、开立银行承兑汇票等；额度使用期限自2012年12月6日起至2013年12月6日止；若开立银行承兑汇票，则保证金比例为开立银票的50%。同日，经道公司与浦发银行南京分行签订《最高额保证合同》，为友齐公司在前述合同项下的债务提供连带保证担保，保证范围包括主债权本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、律师费等。
2012年12月12日，友齐公司与经道公司签订《委托担保合同》，友齐公司委托经道公司为其在《融资额度协议》项下的债务提供担保，担保范围包括贷款本金、利息、违约金、实现债权的费用等，友齐公司并承诺以罗正和名下的位于安徽省碧桂园如山湖城观澜竹韵苑一街17幢01号房产、聂慧玲名下的位于南京市仙境路29号61幢二单元104室之房产、金长明与韩娟名下位于南京市鼓楼区陵村2号101室之房产、徐秀芳与温虓名下的位于南京市六合区龙池街道雄州南路399号恒盛园区403幢3号房产、周步峰名下位于南京市××××室之房产提供抵押作为反担保，并由范福强、崔娥、钱品翔提供连带保证反担保；友齐公司未按《融资额度协议》的约定偿还贷款本息，造成经道公司不能解除担保责任的，友齐公司除按担保总额的20%向天威道公司支付违约金外，还应从借款到期之日起每日按担保金额的千分之二赔偿天威道公司的损失。
2012年12月17日，经道公司、周步峰签订《反担保抵押合同》，鉴于经道公司与友齐公司签订的《委托担保合同》，经道公司与浦发银行南京分行签订《最高额保证合同》，为友齐公司与浦发银行南京分行签订的《融资额度协议》项下的债务提供保证担保，约定：1.周步峰以其名下位于南京市××××室之房产为友齐公司向天威道公司提供反担保；2.反担保范围包括天威道公司因其与浦发银行南京分行之间的《最高额保证合同》而向浦发银行南京分行承担的保证责任（包括代友齐公司垫付的借款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用）、经道公司以其与友齐公司之间的《委托担保合同》而向友齐公司享有的其他债权（包括担保费用、保险及评估费用等）；3.如果友齐公司向天威道公司提供其他担保的，经道公司有权选择债权实现的方式，周步峰放弃对其他担保的抗辩。
2012年12月18日，经道公司、周步峰签订《南京市房地产抵押合同》，约定：1.主合同为《融资额度协议》，债务人为友齐公司；2.抵押担保的借款本金为67万元；3.担保范围包括主债本金及利息、违约金、实现抵押权的费用。该合同由房产管理部门核准登记，并由经道公司领取房屋他项权证（他项权证号：房他证下字第××号），他项权证记载的债权数额为67万元。
2012年12月24日，浦发银行南京分行以银行承兑汇票的形式发放贷款420万元，汇票到期日为2013年6月24日，友齐公司为该笔贷款向浦发银行南京分行交纳保证金210万元。2012年12月25日，浦发银行南京分行以银行承兑汇票的形式发放贷款480万元，汇票到期日为2013年6月25日，友齐公司为该笔贷款向浦发银行南京分行交纳保证金240万元。
2013年6月25日，浦发银行南京分行向经道公司去函，内容如下：因友齐公司不能偿还到期银行承兑汇票项下债务420万元，截至2013年6月24日，扣除友齐公司保证金账户存款本金210万元、账户余额568.57元、利息1459.79元，尚欠债务2097971.64元、罚息1048.99元，合计2099020.63元，通知经道公司承担保证责任。2013年6月26日，浦发银行南京分行向经道公司去函，内容如下：因友齐公司不能偿还到期银行承兑汇票项下债务480万元，截至2013年6月25日，扣除友齐公司保证金账户存款本金240万元、利息1642.67元，尚欠债务2398357.33元、罚息1199.18元，合计2399556.51元，通知天威经道公司承担保证责任。2013年6月27日，浦发银行南京分行出具代偿证明书，记载经道公司代友齐公司偿还上述债务本金4496328.97元、罚息2248.17元。
2013年7月25日，经道公司向南京市鼓楼区人民法院提出实现担保物权的申请，因周步峰对抵押合同的效力提出异议，故该院驳回了经道公司的该申请。后经道公司诉至一审法院。
一审法院另查明：2013年2月19日，范福强（××）因涉嫌非法吸收公众存款罪被南京市公安局鼓楼分局立案侦查，范福强在讯问笔录中陈述，其借用个人的房产向银行贷款，具体情况包括直接抵押给银行进行贷款；或者抵押给担保公司，再由担保公司向银行提供保证担保，向银行贷款。其中借用周步峰房产抵押贷款67万元，周步峰使用了其中的20万元。2013年6月18日，南京市公安局鼓楼分局作出起诉意见书，以范福强涉嫌集资诈骗罪将相关材料移送南京市鼓楼区检察院审查起诉。
2013年10月12日，周步峰至南京市公安局鼓楼分局报案，陈述如下：2012年11月份，其与范福强洽谈以其房产作为范福强向银行贷款的抵押担保，范福强承诺每月向其支付贷款总额的2-3%作为回报，并承诺给付其所获贷款中的20万元。2012年12月，其经范福强通知，前往房产局签署合同，当时并不知晓什么合同，后来才知道签署的是将其名下房产抵押给经道公司的抵押合同。2013年1月，范福强告知其以其房产作为抵押所贷款项67万元已经到账，并向其转账10万元，后因范福强资金周转不灵，其又将其中的6万元转回给范福强。南京市公安局鼓楼分局遂将周步峰追列为范福强集资诈骗案中的受害人。
2014年1月2日，南京市鼓楼区人民检察院以范福强涉嫌非法吸收公众存款罪、诈骗罪向南京市鼓楼区人民法院提起公诉。南京市鼓楼区人民法院于2014年12月2日作出（2014）鼓刑二初字第21号刑事判决书，判决被告人范福强犯非法吸收公众存款罪及诈骗罪，被告人范福强退赔全部赃款发还各被害人。范福强对该判决不服提起上诉，后又撤回上诉。南京市中级人民法院予以准许。
2013年8月6日，安徽省和县人民法院作出（2013）和民申担字第00001号民事裁定，准许拍卖、变卖罗正和所有的位于安徽省碧桂园如山湖城观澜竹韵苑一街17幢01号房产，天威道公司对所得款项在74万元范围内优先受偿。
2013年9月3日，南京市六合区人民法院作出（2013）六商特字第1号民事裁定，准许对徐秀芳、温虓所有的位于南京市六合区××雄州××园区××房产拍卖、变卖，经道公司在拍卖、变卖所得款项中优先受偿34万元。
本案尚未产生实现抵押权的费用。
一审法院认为：（一）关于经道公司、周步峰签订的《反担保抵押合同》以及《南京市房地产抵押合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，周步峰辩称经道公司与范福强恶意串通，损害其利益，但未提交相应证据证明，且从范福强以案涉房产作为抵押而贷款的陈述分析，无法得出范福强与经道公司存在恶意串通损害周步峰利益的意思联络，故一审法院对周步峰的该项抗辩意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，或一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当事人一方或受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；第五十五条第一项规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案中，1.周步峰提出其与经道公司签订《反担保抵押合同》、《南京市房地产抵押合同》系受天威道公司欺诈，但未提交证据证明，本院不予采信。2.周步峰自述其以名下房产为范福强向银行贷款提供抵押担保，而非向经道公司提供抵押担保，但未提交证据证明，一审法院不予采信。3.2013年7月25日，经道公司向南京市鼓楼区人民法院提出实现担保物权的申请时，周步峰即知晓合同签订过程，即使周步峰认为两合同系因重大误解而订立，或受经道公司欺诈而订立，但至今未行使撤销权，已过一年的除斥期间，撤销权已消灭。因此，《反担保抵押合同》以及《南京市房地产抵押合同》系双方当事人的真实意思，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应当按照合同的约定履行。
（二）关于抵押担保的主债权以及担保范围。1.虽然《反担保抵押合同》与《南京市房地产抵押合同》就抵押担保的主债权的记载不一致，但结合《融资额度协议》、《最高额担保合同》、《委托担保合同》的约定，可以认定抵押担保的主债权为友齐公司因《委托担保合同》而产生的债务。2.房地产抵押担保的范围应依房产登记簿记载的债权数额确定。本案中，虽然《反担保抵押合同》以及《南京市房地产抵押合同》均约定抵押担保范围包括借款本金67万元、利息、违约金、赔偿金等，但他项权证记载的债权数额为67万元，并未将利息及违约金、赔偿金等明确记载在债权数额67万元之外，因此一审法院认定抵押担保的范围以67万元为上限，现仅经道公司代垫的借款本息一项即已远远超出他项权证记载的抵押担保的范围，故对经道公司在债权本金之外产生的违约金，一审法院不予支持。
（三）抵押权的顺位问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中，被担保的债权，除了周步峰提供房产担保外，还有其他案外人提供的房产担保以及人的担保。依据《反担保抵押合同》约定，经道公司有权选择实现债权的方式。天威道公司选择就周步峰提供的房产实现债权，而不选择要求范福强、崔娥、钱品翔承担保证责任，符合合同约定。周步峰承担担保责任后，有权向友齐公司追偿。
综上，经道公司、周步峰签订的《反担保抵押合同》以及《南京市房地产抵押合同》合法有效，双方均应依约履行。天威道公司依《委托担保合同》以及《最高额保证合同》约定，代友齐公司向浦发银行南京分行垫付借款本金4496328.97元、罚息2248.17元后，有权要求反担保抵押人即周步峰在抵押担保范围即67万元内就友齐公司结欠天威道公司的代垫款合计4498577.14元及相应违约金承担担保责任。周步峰承担担保责任后，有权向友齐公司追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十四条、第五十五条第一项、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、经道公司与周步峰签订的《反担保抵押合同》以及《南京市房地产抵押合同》合法有效；二、经道公司可以以周步峰名下位于南京市××××室之房产（他项权证号：房他证下字第××号）折价，或以变卖、拍卖该房产价款在67万元范围内对友齐公司的债权优先受偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本一审案件受理费为14579元，由周步峰负担。
对一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。
本院二审期间，天威道公司围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.截屏打印的网页“住房和城乡建设部办公厅关于印发《房屋权属证书、登记证明填写说明》的通知（建办住房〔2008〕36号）”，以证明该通知中明确要求《房屋他项权证》中债权数额一栏应填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”，案涉他项权证所记载的债权数额67万元是指被担保的主债权数额，而不是担保范围。2.公司准予变更登记通知书、天威道公司营业执照，以证明经道公司于2016年7月11日变更为天威道公司。周步峰没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对天威道公司提供的上述证据，本院认定如下：证据1系对北京市朝阳区不动产登记事务中心网站“政策法规”一栏项下的网页截屏打印形成，天威道公司未提供证据证明该网页上的通知真实存在，即便该通知真实,亦不足以证明案涉抵押登记的债权数额67万元不是担保范围。对证据2的真实性，周步峰无异议，本院予以确认。
本院另查明：1.2016年7月11日，经道公司经江苏省工商行政管理局登记更名为天威道公司。2.案涉房屋登记簿载明，周步峰抵押担保的“债权数额”一栏填写的是67万元。该事实由天威道公司一审提交的房屋登记簿为证。
二审本案争议焦点为：天威道公司优先受偿权的范围如何认定。
本院认为，天威道公司为友齐公司向浦发银行南京分行贷款提供担保，周步峰以案涉房产向天威道公司提供反担保属实。周步峰主张天威道公司与范福强恶意串通，骗取其提供反担保，但未能提供证据证明，一审法院对其该主张未予采信并无不当。周步峰与天威道公司签订的反担保合同系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。天威道公司代友齐公司偿还了浦发银行南京分行的贷款，其要求周步峰承担抵押担保责任的请求，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。关于案涉抵押担保的债权数额问题。根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，抵押担保的债权数额应以不动产登记簿记载的为准。本案中，案涉他项权证及房屋登记簿记载的抵押担保的债权数额均为67万元，故一审认定周步峰以案涉抵押房产在67万元范围内承担担保责任，并无不当。
综上所述，天威道公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7548元，由天威道公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴劲松
审判员 毕宣红
审判员 朱永刚
二〇一七年三月六日
书记员 唐姮鑫