浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江笕民初字第644号
原告黄建新。
委托代理人王忠涨，浙江君安世纪律师事务所律师。
委托代理人杭娇娇，浙江君安世纪律师事务所实习律师。
被告杭州德珠投资管理有限公司。
法定代表人陈道义，执行董事。
委托代理人潘魏群，浙江拓远律师事务所律师。
原告黄建新为与被告杭州德珠投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年10月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2014年12月2日、12月17日公开开庭进行了审理。原告黄建新及委托代理人王忠涨、被告杭州德珠投资管理有限公司委托代理人潘魏群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄建新诉称：2013年9月3日，原被告签订房屋所有权出让合同，约定：被告将其商业综合用房b幢一至三层的房屋整体转让给原告，总价款人民币2928万元，被告应当于2013年12月30日前将房屋交付给原告使用；被告按合同约定的交房之日起180天内办理三证，逾期超过60日的，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应退还全部已付房款和同期银行贷款利息，并另按总房款的20%向原告支付违约金。原告于2014年10月10日向被告发送律师函以及解除合同通知书，但被告拒收。合同签订后，因面积差异据实结算，原告实际已支付的房款人民币25379768元，但被告至今未按合同约定办理出三证。现请求判令：1、解除原告与被告签订的房屋所有权出让合同及相关补充协议；2、被告返还原告购房款人民币25379768元；3、被告支付原告按年利率6.15%计至实际支付之日止的利息，暂计至2014年10月15日为人民币1484481.11元；4、被告支付原告违约金人民币5675953.60元。
被告杭州德珠投资管理有限公司辩称：1、原告主张被告退款、承担利息、违约金不符合约定。转让合同约定被告应当在原告解除合同通知到达之日起60日内退款，而原告自认于2014年10月10日才发送解除合同通知书及律师函，还款时间也应在2014年12月10日，但原告在10月15日即已起诉；原告邮寄地址错误，被告实际并未收到解除合同通知书，故合同尚未解除；2、无法按期办证的原因在于政策变动，责任及过错均不在被告。杭州市人民政府《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》于2014年2月21日颁发，废止了之前的有关政策文件且前发文件与本办法不一致的，以本办法为准；办法自公布30日后实施，但杭州市房产交易产权登记管理中心直至2014年8月11日才制定《关于办理杭州市区村级留用地项目产权登记的操作规定》，杭州市市政府及有关部门调整政策的行为是被告不可预计、不可避免、不可抗拒的“不可抗力”，依据合同法规定，因不可抗力原因造成合同无法履行的，合同当事人不承担任何违约责任；3、出于维护重大交易稳定、安全及公平性，不宜采取解除合同的方式息诉止争。被告在当前房地产市场普遍延期交房的情况下能向原告交付诉争房屋，完成了主要的交易行为，已属难能可贵；权属证书的意义在于取得物权的对外公示效力并符合管理要求，不具备权属登记证书并不意味着交易目的无法实现；被告目前已取得诉争房屋的所有权，办理权属变更登记根据有关政策已指日可待；如因延期办理而要求被告承担解除合同等责任，不利于交易的稳定、安全及公平，而且在目前房地产市场的敏感时期将可能引发群体性事件；4、即使必须解除合同，被告只需要赔偿原告实际损失。合同解除原告的损失仅有银行利息，而交易总额20%的违约金再加银行利息，已远超实际损失；请求法庭在决定是否解除合同后，依法减轻被告违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。
原告黄建新为支持其诉请，向本院提交的证据有：
1.房屋所有权转让合同1份、补充协议2份，以证明原被告签订房屋所有权转让合同及补充协议的事实，合同约定原告享有解除权及解除合同后对违约责任的约定。该证据被告无异议，但认为能证明被告退款条件未成就；被告已向原告交付房屋。该证据与本案事实认定相关，予以确认。
2.收据3份、银行回单3份，以证明原告付款的事实。该证据被告无异议，予以确认。
3.邮政快递1份及回单，以证明被告拒绝签收解除合同通知文件，表明被告不愿意按合同承担违约责任，致使原告的利益受到侵害的事实。该证据被告对三性均有异议，认为被告未收到过邮件，原告邮寄地址与合同约定地址不符，原告向错误的地址主张权利导致被告收不到；原告主张解除合同，无论通过何种方式，相应的意思表示都未到达被告，仅是原告的催告行为而不能理解为解除行为；转让合同对被告的收件地址有特别约定，原告邮寄应以出让合同的注册地为准，而原告实际邮寄地址为合同约定的联系地址，系被告公司股东丁桥后珠股份经济合作社的地址。经查，原告邮件载明的地址系合同约定的被告联系地址，与本案事实的认定相关，能证明原告已邮寄解除函的事实，至于是否已对被告产生合同解除的效力，系法律评价事项，该证据本院予以确认。
被告杭州德珠投资管理有限公司为支持其辩称，向本院提交的证据有：
1.房屋所有权证1份，以证明被告于2014年11月17日取得房屋所有权证，办理变更登记的条件已具备。2.丁桥镇门牌号码明细登记表1份，证明被告已取得门牌号码，其中德珠商务中心5幢的编号为b幢外1-3层。该证据原告对形式真实性无异议，但认为权属证书办妥时间为2014年11月17日，存在逾期办证事实。经查，该证据与本案事实认定相关，予以确认。
3.杭政函201435号文件1份，以证明杭州市政府在2014年2月21日发文且文件在发文后的3月21日实施，致使被告办证延误的事实。该证据原告对形式真实性无异议，但认为文件实质属于法律适用，非属证据，且表示涉案项目的土地出让合同签订于本文件颁布之前，并不适用该文件。经查，该文件不属民事诉讼证据范围，无需举证。
4.操作流程1份，以证明杭州市房产交易产权登记管理中心直至2014年8月才制定详细操作流程，未办证原因及过错不在被告，而在于政策调整。该证据原告对三性均有异议，认为颁布主体是杭州市房产交易产权管理中心事业单位，属内部流程，并非实际对外公布的相关规定，与本案无关，也无法证明待证事实。经查，该证据原告对真实性持有异议，但未提供推翻证据，故本院对真实性予以确认。
5.土地使用权证1份，以证明诉争房屋所涉土地已具备办证条件，被告在具备办证条件后已尽其所能去办理。该证据原告对形式真实性无异议，但认为无法证明被告的待证事实，恰能证明被告存在逾期办证的违约事实，也能证明被告提到的证据3.4在本案中不适用。经查，该证据与本案事实认定相关，予以确认。
6.留用地项目转让审批表1份、股东代表签名表1份，以证明讼争房屋的办证已通过股东会及主管部门批准，由被告对外转让，办证条件已具备；江干区人民政府同意审批的时间是11月底12月初。该证据原告对形式真实性无异议，但认为权属证书办妥时间为2014年10月31日，存在逾期办证事实。经查，该证据与本案事实认定相关，予以确认。
根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2013年9月3日，原被告签订房屋所有权出让合同，约定：被告的注册地址为杭州市江干区临丁路960-1号5幢207室，联系地址为杭州市江干区丁桥镇新城广场403室；并对通讯地址进行了特别声明，上述载明的通讯地址为双方当事人的往来地址，双方为履行本合同所发的任何通知、函件等均以上述载明通讯地址为准；杭州德珠实业投资有限公司与杭州后珠股份经济合作社组建的项目公司即被告将村级集体经济组织留用地上开发的商业综合用房b幢一至三层的房屋整幢转让给原告；总价款人民币2928万元，单价为每平方米人民币21403.50元；原告应于合同签订时付房款人民币800万元，于2013年10月15日前付房款人民币800万元，于出让方交房时支付1028万元，在办出房产等三证后三日内付清余款300万元；被告应当于2013年12月30日前将房屋交付给原告使用；被告保证其出让的房屋不属村集体经济组织自留的部分，可以按政府部门的规定办理出让房屋、土地等权属证书；被告在按合同约定的交房之日起180天内办理三证，逾期不超过60日的，被告按日向受让方支付总房款的万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，原告有权解除合同，被告应自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房款和同期银行贷款利息，并另按总房款的20%向原告支付违约金等。次日，原被告签订补充协议，对地下停车库、公共设施等事宜作了约定。同日，原告向被告以转账方式支付了购房款人民币800万元；后于2013年10月14日支付了第二期购房款人民币800万元。
2014年1月5日，原被告再次签订补充协议，约定：原告同意以该物业现有状态收房，且不将现有状态与施工蓝图间的差异视为被告违约；被告在本协议签订后2日内向原告支付15万元的补偿，并委托案外人杭州荣洁物业管理有限公司在本协议签订后4个月内对外出租，租金每平方米不得低于3.8元；并对能否出租的后果进行了约定；原告确认在本协议签订后三日内结清第三期房款人民币1028万元。同月8日，原告以转账方式支付了第三期购房款人民币9379768元。
因被告未能在交房之日起的180日内办理出三证，经逾期60日后仍未能办出，原告于2014年10月10日按合同约定的联系地址杭州市江干区丁桥镇紫丁香街103号新城广场403室向被告发送律师函以及解除合同通知书，载明：即日起解除与贵司签订的《房屋所有权出让合同》以及相应的补充协议，要求接函后立即按合同约定返还本人全部已付房款和同期银行贷款利息，并另按总房款的20%支付违约金等。邮件同时载明收件人为被告法定代表人及联系电话。但被告于2014年10月11日经电话联系拒收、10月12日因拒收而退回。原告故于2014年10月16日诉至本院。
另查明：涉案建设项目的用地性质为杭州市江干区丁桥镇后珠社区的集体经济组织10%留用地，由杭州后珠股份经济合作社与杭州德珠实业投资有限公司合作成立了项目公司即被告杭州德珠投资管理有限公司并建设开发了德珠商务中心；被告杭州德珠投资管理有限公司于2014年10月31日办理出了登记在其名下的土地使用权证；于2014年11月17日办出了登记在其名下的德珠商务中心4幢、5幢（即涉案房屋）的房屋所有权证书；2014年11月底12月初，在杭州后珠股份经济合作社股东代表大会同意的基础上，经杭州市江干区人民政府审批，同意由被告杭州德珠投资管理有限公司对其所有的包括涉案争议5幢1-3层（1325.94平方米）在内的房屋进行转让。
本院认为：原告黄建新与被告杭州德珠投资管理有限公司签订的房屋所有权出让合同、补充协议系双方真实意思表示，合同所约定的条款内容对双方当事人均具有约束力。一、双方争议的合同解除事宜。根据合同第八条约定：被告杭州德珠投资管理有限公司应当在合同约定的交房之日起180天内即2014年6月30日前办理出三证，逾期超过60日即截止至2014年8月29日的，原告黄建新有权解除合同；被告杭州德珠投资管理有限公司直至2014年10月办理出登记在自身名下的土地使用证、至2014年11月才办理出登记在自身名下的房屋所有权证，至今未能办理出登记在原告黄建新名下的权属证书。合同约定的被告杭州德珠投资管理有限公司办证期间，确发生有涉及2014年2月21日杭州市人民政府《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》颁发、杭州市房产交易产权登记管理中心《关于办理杭州市区村级留用地项目产权登记的操作规定》等政策的变动，但并无依据或证据证明不能办理出三证的原因系因政策变动所致，且政策的变动非属不可抗力，故本院对被告杭州德珠投资管理有限公司主张的违约阻却事由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，当事人可以解除合同”，被告杭州德珠投资管理有限公司逾期180天未能办理涉案房屋的权属证书，已具备合同约定的解除条件，原告黄建新依约享有单方解除合同的权利。二、合同解除的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。原告黄建新依合同约定的联系地址“杭州市江干区丁桥镇新城广场403室”邮寄合同解除书，且在邮件表面肉眼可见的地方注明了文件品名为合同解除通知书，虽邮件被拒收，但拒收之日应为通知到达之日，也即为合同解除之日，本院确认原被告之间的合同业已于2014年10月12日为合同解除日。合同因已由原告行使通知的方式解除，现原告黄建新再次诉请判决解除成为不必要，故本院对原告黄建新的该项诉请不予支持。三、款项返还事宜。根据合同第八条约定：原告黄建新解除合同的，被告杭州德珠投资管理有限公司应自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款。原告黄建新解除合同通知到达之日为2014年10月12日，被告杭州德珠投资管理有限公司应在2014年12月11日前将其已收取的房款25379768元返还。原告黄建新在被告拒收合同解除通知后于2014年10月16日提起诉讼，虽诉讼时未到债务清偿期，但被告杭州德珠投资管理有限公司以其拒收邮件的行为表明了其不愿解除合同、返还购房款的意思，且诉讼期间被告杭州德珠投资管理有限公司明确表示拒绝解除合同返还购房款；即使诉讼期间债务清偿日届满后，被告杭州德珠投资管理有限公司也未有履行债务的表示；故本院对原告黄建新诉请被告杭州德珠投资管理有限公司返还购房款的主张予以支持。四、违约责任事宜。根据合同第八条约定：被告杭州德珠投资管理有限公司在返还购房款的同时应支付同期银行贷款利息，并另按总房款的20%支付违约金。经计算，截止至2015年1月9日按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息加按总购房款20%计的违约金合计金额为人民币6893230元，综合原告黄建新陈述的可能损失范围及被告杭州德珠投资管理有限公司的合同履行程度，明显存在过高情形；依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”之规定，根据被告杭州德珠投资管理有限公司的请求，本院酌情将截止至2015年1月9日的利息及违约金确定为人民币5000000元。五、案由事宜。因原被告所签订房屋所有权出让合同的房屋系留用地项目，非属商品房，案由非为商品房预售合同纠纷，应为房屋买卖合同纠纷。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告杭州德珠投资管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告黄建新购房款人民币25379768元；
二、被告杭州德珠投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄建新违约金及截止至2015年1月9日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计的利息合计人民币5000000元；
三、被告杭州德珠投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄建新自2015年1月10日起至实际支付日止以未清偿购房款为本金按中国人民银行同期同档贷款基准利率计的利息；
四、驳回原告黄建新其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币204501元，财产保全费人民币5000元，合计人民币209501元，原告黄建新负担人民币13578元，被告杭州德珠投资管理有限公司负担人民币195923元（被告杭州德珠投资管理有限公司应于本判决生效后三日内支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币204501元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 潘水良
代理审判员 李 敏
人民陪审员 周桂芳
二〇一五年一月九日
代书 记员 陈丽娜