江苏省淮安市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）淮中民初字第00056号
原告江苏中汇房地产开发有限公司，住所地淮安市淮海北路65号世贸购物中心E101室。
法定代表人支文琴，该公司董事长。
委托代理人谢文伟，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告淮安锦绣四季青服装城有限公司，住所地淮安市淮海北路65号世贸购物中心E101室。
法定代表人陈正栋，该公司董事长。
原告江苏中汇房地产开发有限公司（以下简称“中汇公司”）与被告淮安锦绣四季青服装城有限公司（以下简称“锦绣公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月16日公开开庭审理了本案。原告中汇公司的委托代理人谢文伟到庭参加了诉讼。被告锦绣公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中汇公司诉称，原告与被告于2012年2月21日签订房屋租赁合同，合同约定：被告承租原告位于淮安市淮海北路65号的房屋，房屋面积为31200平方米，租期10年，自2012年4月1日起算。2012年4月1日至2012年9月30日租金为240万元。2012年10月1日至2013年9月30日租金为495万元。以后租金在上年度租金的数额上递增15万元。10年租金总额为5550万元。被告应于2012年4月1日前向原告支付第一租赁年度租金的50%，计240万元。2012年10月1日前支付50%，计247.5万元，2013年4月1日前支付50%，计247.5万元，以后每半年支付一次，每次支付当年租金的50%，每次支付应当于当年度租金起算日起10日内支付。
双方签署上述租赁合同后，原告按约将房屋交付被告使用，但被告至今未支付任何一期的租金。原告虽多次催要，但被告仍拒不履行支付租金的义务。为此，原告依法向南京仲裁委员会申请仲裁，请求解除原告与被告之间的房屋租赁合同，并支付自2012年4月1日至2013年7月1日的房屋租金。南京仲裁委员会于2013年11月26日作出（2013）宁裁字第444-15号裁决书，裁决解除双方的房屋租赁合同，被告向原告支付租金286.75万元，同时比照银行同期贷款利率支付滞纳金207266.51元。
上述裁决作出后，被告不仅未按照生效裁决履行返还房屋、支付租金及滞纳金的义务，且非法侵占房屋至今。被告的上述行为违背了诚实信用的基本原则，亦严重侵犯了原告的合法权益。原告迫于无奈诉至法院，请求法院判决：1、被告返还原告位于淮安市淮海北路65号淮安世贸购物中心E101室、201室、301室、401室；2、被告支付自2013年7月1日至房屋返还之日的房屋使用费（暂计算自2013年7月1日至2014年12月31日的房产使用费为721.25万元，其中2013年7月1日至2013年9月30日房产使用费为123.75万元，2013年10月1日至2014年9月30日房产使用费为510万元，2014年9月30日至2014年12月31日房产使用费为87.5万元）；3、被告按照银行同期贷款利率支付上述房屋使用费自起诉之日起至实际履行之日的利息；4、被告承担诉讼费、保全费等费用。
被告锦绣公司在开庭前向本院递交了书面答辩状，其答辩称：1、由于原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》约定的解决争议的办法是由南京仲裁委员会仲裁，该约定应为有效约定，故法院无权受理本案；2、原、被告之间的租赁合同已经南京仲裁委员会裁决解除，仲裁裁决生效后，原、被告之间即不存在租赁关系，被告也不欠原告的租金，原告已就仲裁裁决申请法院执行，后因案子涉及到社会稳定，承租户太多无法清理，也就没执行，原告本次诉讼属重复起诉；3、原告要求被告支付租金没有事实依据。原告与被告签订的租赁合同被解除后，被告即不再占有原告的房屋，原告没有证据证明被告占用涉案房屋。实际占用人是几百户经营户，因2012年11月的大火给他们造成重大损失，不同意搬走，要求赔偿。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。
经审理查明，淮安市淮海北路65号地块被原告中汇公司开发建设成世贸购物中心，地上一至四层为商铺，地下负一层为停车场。后原告将一楼和负一楼开发经营鞋城，并由原告统一管理。2012年2月21日，原告将其二、三、四楼出租给被告经营服装城，双方签订了为期十年的《房屋租赁合同》，合同约定：原告将淮安市淮海北路65号淮安世贸购物中心E101室、201室、301室、401室，共计31200平方米房屋出租给被告经营服装；合同签订之日至2012年3月31日为装修期，租金从2012年4月1日起计算，租赁期共10年；2012年4月1日至9月30日租金为240万元，2012年10月1日至2013年9月30日租金为495万元，以后租金在上年度租金数额上递增15万元，10年租金总额为5550万元；被告应于合同签订之日向原告支付租金240万元，2012年10月1日前支付247.5万元，2013年4月1日前支付247.5万元，以后每半年支付一次，每次支付当年度租金的50%，每次支付应于当年度租金起算的日期起10天内支付；被告承租的房屋及附属设施、设备因自身质量缺陷或者非被告原因造成的损坏，维修费用由原告承担；本合同所发生的争议，由双方当事人协商或申请调解，协商或调解解决不成的，依法向南京仲裁委申请仲裁。合同签订后，被告依约对二、三、四层楼进行装修后，于2012年10月28日试营业。
2012年11月4日，被告经营的世贸购物中心突发大火，大火经过一天的燃烧，导致被告承租的第二、三、四楼建筑严重损坏，也给正在经营的经营户带来巨大损失。火灾后，被告出于维稳目的，配合政府部门处理火灾善后事宜，包括安置受灾的经营户，维修、加固、改造承租物及附属设施，垫付了大量费用。
2013年7月11日原告（仲裁申请人）向南京仲裁委员会提起仲裁，以被告（仲裁被申请人）未支付任何一期租金，且经多次催要仍拒不履行支付租金义务为由，请求仲裁裁决：1、解除申请人与被申请人签订的《房屋租赁合同》；2、被申请人支付房租611.25万元（暂计算至2013年7月1日）；3、被申请人支付申请人滞纳金611.25万元、赔偿金55万元，合计666.25万元；4、仲裁费、保全费等由被申请人承担。仲裁庭经审理认为：在火灾发生之前，被申请人未按其与申请人之间的《房屋租赁合同》约定按时支付租金，无正当理由，已构成违约，且迟延多期付款，至今未支付过任何租金，迟延支付第一期租金的时间已达11个月，根据合同约定被申请人拖欠租金累计30天以上申请人有权解除合同，现申请人请求解除合同，符合法律的规定和合同的约定，仲裁庭予以支持。另2012年11月4日发生的火灾是由第三方使用的地下室起火引起的，不属于不可抗力，且申请人拖欠房租的行为发生在火灾之前，不能免除被申请人的责任。由于2012年11月3日火灾发生前租赁房屋适合正常经营，被申请人应当按照合同约定支付租金。2012年11月4日火灾发生后直至2013年7月1日期间，由于租赁房屋不能用于正常经营，所以对申请人主张的该期间的租金不予支持。被申请人应当向申请人支付2012年4月1日至2012年9月30日期间的租金240万元以及2012年10月1日至2012年11月3日期间的租金46.75万元，合计286.75万元。对于约定的赔偿金、滞纳金，被申请人依法请求减少，按照公平原则，应依法调整为：依合同约定的每一期迟延支付租金的数额为基数，自当期租金应付之日起至2013年7月1日止，比照中国人民银行同期贷款利率计算，为207266.51元。综上，南京仲裁委员会于2013年11月26日作出（2013）宁裁字第444-15号裁决书，裁决：（一）解除中汇公司与锦绣公司于2012年2月12日签订的房屋租赁合同。（二）锦绣公司应自本裁决送达之日起10日内向中汇公司支付租金人民币2867500元。（三）锦绣公司应自本裁决送达之日起10日内向中汇公司支付滞纳金人民币207266.51元。（四）对中汇公司其他仲裁请求不予支持。裁决后，申请人中汇公司向本院申请执行仲裁裁决，本院于2014年1月9日立案执行后，被申请人锦绣公司向本院提出不予执行仲裁裁决的申请。申请人中汇公司对此答辩称：被申请人锦绣公司提出的不予执行仲裁裁决的理由不成立，中汇公司希望通过贵院的执行程序收回房屋，规范商场的经营管理，缓解相关矛盾。后本院于2014年5月30日作出（2014）淮中民仲审字第0018号执行裁定书，裁定：驳回锦绣公司不予执行南京仲裁委员会（2013）宁裁字第444-15号裁决书的申请。
火灾后被告锦绣公司认为，按照政府规划，该房屋的负一楼原来为停车场，但原告未经政府主管部门许可擅自改变规划用途，将其改造成商铺并交给商户使用，增加了火灾等危险状况形成的风险，且对该潜在的风险不闻不问，不采取任何防范措施，放纵危险的形成，因此，原告的两个过错行为是火灾形成的根本原因，原告的过错与被告的损失具备法律上的因果关系，原告应当对被告的各项损失承担赔偿责任。为维护自身的利益，被告向本院提起诉讼，请求判令：1、被告给付原告房屋维修改造加固费用16800695元、火灾后人员安置费用2773978元、营业损失7210275.96元，以上三项共计26784949元；2、由被告承担案件的诉讼费用。本院立案受理后，被告锦绣公司后又因故申请撤回起诉。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的《房屋租赁合同》、南京仲裁委（2013）宁裁字第444-15号裁决书等书面证据证实，并经质证，本院予以确认。
审理中，对于被告答辩的涉案租赁合同约定了仲裁条款，法院无权受理的问题，原告认为其主张的是房屋侵占纠纷，是基于侵权关系，不是合同关系，租赁合同只是计算租金标准的依据，法院对该案有管辖权。
本案争议的焦点是，法院对本案争议是否有权审理。
本院认为：
一、被告在首次开庭前提出本案应提交仲裁的异议，人民法院应当审查。
《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第十四条规定，仲裁法第二十六条规定的“首次开庭”是答辩期满后人民法院组织的第一次开庭审理，不包括审前程序中的各项活动。本案中，被告在2015年6月16日“首次开庭”前向本院提交的书面答辩中提出了本案应当仲裁的异议，应认定被告在本案首次开庭前提出了本案应提交仲裁的异议，人民法院应审理该异议。
二、原告中汇公司提出的被告锦绣公司应返还其承租的房屋并按合同约定的租金标准支付占用费的诉讼主张属于与《房屋租赁合同》有关的纠纷，应提交仲裁。
根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。协议管辖条款作为合同争议解决条款，具有独立性，合同的变更、解除、终止或者无效，不影响协议管辖条款的效力。本案中，原告中汇公司诉讼请求所依据的原始载体为《房屋租赁合同》，而该《房屋租赁合同》中明确约定了仲裁条款，在仲裁申请人中汇公司提起仲裁申请时，被申请人锦绣公司也不持异议。涉案合同的主体双方均是认可通过仲裁程序来解决双方之间的争议，该合同被仲裁裁决解除后，不影响合同中有关仲裁条款的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第二条规定，当事人概括约定的仲裁事项为合同争议的，基于合同成立、效力、变更、转让、履行、违约责任、解释、解除等产生的纠纷都可以认定为仲裁事项。本案所涉《房屋租赁合同》第十四条约定，本合同所发生的争议，由双方当事人协商或申请调解，协商或调解解决不成的，依法向南京仲裁委申请仲裁。原告在本案中要求被告返还租赁的房屋并按合同约定的租金标准支付房屋占用费，是基于《房屋租赁合同》解除后的返还请求权，是与合同的效力、履行等有关的纠纷，且诉讼请求中还包含合同未被仲裁裁决解除之前的租赁费用，该诉请应按合同约定提交仲裁。
综上，原告中汇公司的诉讼请求所依据的理由应当通过仲裁程序来裁决，本院对此无权审查。依据《中华人民共和国合同法》第五十七条，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（二）项的规定，裁定如下：
驳回原告江苏中汇房地产开发有限公司的起诉。
案件受理费62288元，退还原告江苏中汇房地产开发有限公司。
如不服本裁定，可在接到本裁定之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。
审 判 长 蒋同宝
审 判 员 孙 艳
人民陪审员 杜爱平
二〇一六年二月十七日
书 记 员 靖芳芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。
《中华人民共和国仲裁法》第二十六条当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第二条当事人概括约定的仲裁事项为合同争议的，基于合同成立、效力、变更、转让、履行、违约责任、解释、解除等产生的纠纷都可以认定为仲裁事项。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第十四条仲裁法第二十六条规定的“首次开庭”是答辩期满后人民法院组织的第一次开庭审理，不包括审前程序中的各项活动。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（二）项人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；