吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终3949号
上诉人（原审被告）：冯玉坤，男，1985年10月15日生，汉族，住吉林省德惠市。
委托诉讼代理人：ＸＸ，吉林瑞广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王昊，男，1994年6月28日生，汉族，住吉林省长春市绿园区。
委托诉讼代理人：刘凤岭，吉林盛唯律师事务所律师。
上诉人冯玉坤因与被上诉人王昊房屋买卖合同纠纷一案，不服长春汽车经济技术开发区人民法院于2018年7月27日作出的（2018）吉0192民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王昊一审诉称：2018年1月6日，原、被告由第三方长春市铭家房地产代理有限公司（下称铭家公司）代理签署了《房屋买卖三方协议》，原告交付被告10000元作为房屋定金。合同约定2018年1月30日原告交付被告第一部分房款150000元，被告将房屋所有手续及钥匙交付给原告。2018年1月30日原告如期备好150000元首付款欲交付被告，被告因个人原因无法如期履行合同。2018年1月31日至今，原告多次与被告联系催促被告履行合同未果，被告拒不配合原告完成房屋交易流程，严重违反合同条款，对原告造成了严重的经济损失，现诉至法院，请求判令：1.被告继续履行2018年1月6日签署的《房屋买卖三方协议》，并配合原告完成“中铁国际花园三期61栋8单元1739室”私有产权房的更名过户相关手续；2.诉讼费由被告承担。
冯玉坤一审辩称：1.请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告通过铭家公司出卖位于中铁国际花园三期61幢8单元1739室商品楼房一套，面积85.58平方米，三方于2018年1月6日签订《房屋买卖三方协议书》。合同签订后因原告没有按照双方签订协议条款全面履行首付房款之义务，没有遵守诚实信用原则、依合同履行义务原则，致使被告无法为原告办理楼房产权客观事实所在，原告实属合同根本违约行为，应承担合同违约责任的法律后果。2.双方明确在合同第四条第二项约定付款方式，原告应于2018年1月30日下午16时前给付被告首付房款150000元，被告才将此房所有手续及钥匙交给原告。但在此期间，原告未向被告交付分文房款，也未向被告说明逾期交付房款理由，又不能作出合理解释，所以因原告合同违约，致使无法实现合同目的。被告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第五项之规定，请求依法解除合同。
一审法院查明：2018年1月6日，王昊与冯玉坤及铭家公司签署《房屋买卖三方协议》，主要内容为：此房屋为完全私有产权住房，产权是甲方（冯玉坤）以购买商品房的形式取得，产权手续是甲方与长春中铁房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（编号×××）具有真实性、合法交易性、无抵押、无权属及债务纠纷，并保证更名手续能正常办理，更名时所需要的手续和人员齐全；此房为没有下发产权证，且已在产权交易中心备案的商品房，将来下发到甲方名下的产权证以后，在更到乙方（王昊）或乙方指定人名下时，甲方需要无条件配合；如甲方产权证下发后，因甲方或甲方的相关权益人不配合乙方办理此房的更名过户手续，则甲方同意此房归乙方所有；甲方保证已征得共有人或其他权利人同意，以此价格出售此房；乙方应在约定的日期内交付房款，配合甲方办理此房的更名过户手续；如甲方产权证下发后，乙方不配合办理更名过户手续，则属乙方违约，此房总价款人民币59万元，该房款为不变数，无论日后该地段同类房产市场价格如何变化，甲乙双方不得提出异议；2018年1月6日乙方向甲方支付房屋定金10000元，然后于2018年1月30日16时之前乙方付甲方首付房款150000元，甲方将房屋所有手续和钥匙交付给原告；待甲方名下的产权证下发后的5日内，甲乙双方共同到银行办理此房的贷款手续，一切流程按银行程序办理。注：乙方以贷款的方式购买此房，甲乙双方更名过户后，乙方有抵押登记义务；乙方须在接到银行通知的规定时间内办理抵押登记手续，如果乙方逾期不办理抵押登记则视乙方违约；房屋贷款过程中，如甲方提出终止贷款行为，则乙方必须在签订此合同的一个月内补齐所欠房款，继续履行合同；如在本合同履行过程中因银行政策原因导致贷款利率及贷款额度调整，均不影响甲乙双方交易此房，任何一方以此拒不履行合同则属于违约。备注：1月6日交10000元定金，产权证下来后补交140000元首付款。2018年1月6日冯玉坤出具一枚《收条》，内容为：“定金收条。今收到王昊（身份证号×××）购买长春汽车产业开发区长沈路2488号中铁国际花园61幢8单元1739号房房屋定金1万元整。收款人：冯玉坤，身份证号×××，2018年1月6日。”2018年3月27日由长春市不动产登记中心（长春市不动产登记档案馆）开具通用票据一份，缴款人为冯玉坤，票据明确显示冯玉坤于2018年3月27日缴纳不动产登记费160元，该房屋产权证已于2018年3月27日办理完毕。
一审法院认为：原、被告及铭家公司于2018年1月6日签署的《房屋买卖三方协议》不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。各方当事人应当全面履行合同内容。该三方协议备注中手写补充条款明确写明“1月6日交1万元定金，产权证下来后补交14万首付”，三方在协议上签字确认。房屋产权证已于2018年3月27日办理完毕，原告提交的2018年3月30日原告父亲王庆伟与被告的通话记录显示，被告拒绝办理相应会签手续，要求房屋提价至65万元，而并未提及原告违约交付首付款问题。被告虽否认电话录音的真实性，但当庭表示不申请对录音的真实性进行鉴定。结合作为证人出庭的铭家公司工作人员的证言，可以形成证据链证实，协议未能正常履行并非由于原告存在违约行为。关于被告要求解除合同的请求，不符合相关法律规定，故被告应当依合同约定继续履行合同，并配合原告办理涉案房屋的更名过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告冯玉坤继续履行其与原告王昊于2018年1月6日签订的《房屋买卖三方协议》；二、被告冯玉坤应于本判决生效后三十日内协助原告王昊办理位于中铁国际花园三期61幢8单元1739室[被告冯玉坤与长春中铁房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（编号×××）]的产权过户手续。案件受理费9700元，减半收取4850元，由被告冯玉坤负担。
冯玉坤上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由：1.一审认定事实错误。一审依据协议补充条款备注约定的“1月6日交付1万元定金，产权证下来后补交14万元首付”排斥协议第四条第二项约定的“2018年1月30日16时前乙方付甲方第一部分购房款15万元”，属认定事实错误。2.一审举证责任分配违反法律规定。被上诉人负有举证证明上诉人违约的责任，被上诉人提供了录音证据，就应举证证明其真实性。一审法院仅因上诉人不申请鉴定，就让上诉人承担败诉后果错误。3.一审适用法律错误。上诉人与被上诉人约定的房款为59万元，被上诉人仅支付了1万元定金，根本未履行支付价款的义务，上诉人有权行使先履行抗辩权。4.上诉人有权解除合同。因被上诉人仅支付了1万元定金，双方的房屋买卖合同未实际履行，根据最高法院担保法的解释第117条规定，在上诉人愿意双倍返还定金的前提下，合同完全可以解除。5.案涉房屋已交付不能，没有继续履行的可能。因被上诉人未按合同约定于2018年1月30日向被上诉人支付购房款，上诉人已将房屋转卖他人，并已交付，已无继续的可能。6.一审判决结果不符合客观实际。
王昊二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：冯玉坤二审中提供了一份落款时间为2018年2月3日的其与案外人李某某签订的案涉房屋买卖协议和一份2018年9月7日长春仲裁委员会作出的长仲裁字[2018]第0778号仲裁裁决书，证明：冯玉坤已于2018年2月3日将案涉房屋另行出售给李某某，且在李某某已经支付大部分房款的情况下，因冯玉坤未履行更名过户手续，李某某于2018年8月16日起诉至长春仲裁委员会，经长春仲裁委员会裁决，冯玉坤为李某某办理更名过户手续，李某某给付冯玉坤购房尾款5万元并承担过户费用。
本院认为：1.冯玉坤与王昊、铭家公司签订的《房屋买卖三方协议》第4条虽然约定“乙方（王昊）应于2018年1月30日16时前支付第一部分房款15万元”，但双方同时又在第14条备注中手书约定“1月6日交1万元定金，产权证下来后补交14万元首付款”，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“非格式条款优于格式条款”的规定，应当认定“产权证下来后补交首付款”的约定已取代“2018年1月30日前支付首付款”的约定，故冯玉坤以王昊未在2018年1月30日前支付购房首付款违约为由主张其“不同意继续履行合同”系行使先履行抗辩权不能成立，冯玉坤构成违约，应当向王昊承担相应的违约责任。2.王昊与冯玉坤签订《房屋买卖三方协议》后仅支付了1万元定金，冯玉坤即已明确表示不再履行合同，并拒绝配合王昊办理贷款手续，尤其据冯玉坤二审举证的与李某某签订的《房屋买卖协议》及长仲裁字[2018]第0778号仲裁裁决书证实，案涉房屋已由冯玉坤另行出售给李某某并收取李某某支付的大部分房款，且生效仲裁裁决已裁决冯玉坤为李某某办理更名过户手续，王昊贷款购房在客观上已不具有可能性，冯玉坤与王昊之间的《房屋买卖三方协议》在事实上已履行不能。故王昊起诉主张继续履行合同本院不予支持，其可以依据《房屋买卖三方协议》第8条约定或定金罚则向冯玉坤另行主张权利。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春汽车经济技术开发区人民法院（2018）吉0192民初376号民事判决；
二、驳回被上诉人王昊的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计19400.00元，由被上诉人王昊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一八年九月二十九日
书 记 员 林星辰