江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终805号
上诉人（原审被告）汪蓉。
被上诉人（原审原告）江苏苏南万科物业服务有限公司，住所地江苏省苏州工业园区跨塘跨春工业坊。
法定代表人喻斌，该公司经理。
委托代理人钱云，该公司员工。
委托代理人凌云，该公司员工。
上诉人汪蓉因与被上诉人江苏苏南万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第01166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，汪蓉系苏州工业园区玲珑湾花园27幢402室业主，该房屋建筑面积为123.5平方米，建筑用途为成套住宅。2007年11月3日，汪蓉（乙方）与苏州南都建屋有限公司（以下简称南都公司）（甲方）签订了苏州工业园区商品房销售合同，关于前期物业管理约定：在小区业主委员会成立前，由甲方选聘物业公司负责该小区前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个小区房屋交房使用后2年，前期物业管理费为3.55元／平方米·月，在前期物业管理阶段未经业主委员会同意不再调整；前期物业管理费自乙方入伙之日起计算，如乙方未入住的物业管理费由乙方全额承担。乙方同意将该房屋交甲方选聘的物业管理机构进行前期物业管理，并履行本合同附件四约定的乙方应承担的义务。附件四为南都公司（甲方）、万科物业（甲方选聘的物业管理公司）与汪蓉（乙方）于同日签订的玲珑湾花园四区《苏州市前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》，前期物业服务协议约定：在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域（玲珑湾花园四区）房屋交付使用后2年，前期物业管理费为住宅：2.9元／月·平方米；小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.65元／月·平方米。前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。协议附件三约定：物业管理费及车位费每季度收取一次，收费时间为每季度第一个月的10日前。业主临时公约约定业主应按时交纳物业管理费等内容，汪蓉并于承诺书下方签名同意遵守公约约定的一切条款。
2013年12月30日，苏州万科玲珑湾花园业主委员会（以下简称玲珑湾业委会）（甲方）与万科物业（乙方）签订物业服务合同，约定合同期限自2014年1月1日至2016年12月31日，关于物业服务费用约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费（含代收代缴费0.65元／平方米／月）由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，一区、四区为3.55元／平方米／月。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，在每季度首月11日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.05%向乙方支付违约金。
万科物业自前期物业服务始至今仍为涉案小区提供物业服务。2013年12月9日、2014年5月30日，万科物业两次委托律师向汪蓉发函催讨2009年3月1日至2012年2月24日期间的物业费及滞纳金，寄信地址分别为上海白樟路99弄6-301、苏州市沧浪区养蚕里2幢203室，两封信件均未送达汪蓉而退信。
另查明，2009年至2010年间，双方及相关行政主管部门就物业区域内27幢302室房屋的户外露台违章搭建进行了反映及处理。万科物业于2012年12月3日向汪蓉出具了2012年2月25日至2012年6月30日、2012年7月1日至2012年12月31日的物业服务费发票，万科物业后分别于2013年5月22日、2013年9月5日、2014年5月12日、2014年11月5日向汪蓉出具了相应半年度的物业费发票。汪蓉未付2009年3月1日至2012年2月24日、2015年1月1日至6月30日期间的物业费。
以上事实，由万科物业提交的房地产登记簿、商品房销售合同、苏州市前期物业服务协议、业主临时公约、物业服务合同、通知书、汪蓉提交的发票等证据以及庭审中当事人的陈述予以证实。
原审原告万科物业的诉讼请求是：汪蓉支付2009年3月1日至2012年2月24日、2015年1月1日至6月30日期间的物业费18413.4元、违约金14036.2元，合计32449.6元。
原审法院认为，万科物业、汪蓉之间物业服务合同关系依法成立，汪蓉应按前期物业服务协议、业主公约及物业服务合同关于物业服务的约定支付物业费。关于2009年3月1日至2012年2月24日的物业费，汪蓉主张因楼下邻居阳台违章搭建而由万科物业予以了免除，但并未举证证实，原审法院不予采信。关于汪蓉另主张该期间物业费已过诉讼时效的意见，原审法院认为，自2009年3月1日至2012年2月24日的物业费用，万科物业于2013年12月9日、2014年5月30日先后两次向汪蓉地址发函催讨相关欠费，该函件虽未送达汪蓉，也不意味着万科物业放弃相应权利，亦不意味万科物业怠于行使权利，故万科物业物业费债权的诉讼时效发生中断的法律效果，应从万科物业发函期间重新起算，汪蓉关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。根据汪蓉欠费周期及收费标准，原审法院经核算汪蓉欠付2009年3月1日至2012年2月24日、2015年1月1日至6月30日期间的物业费应为18351.2元。
关于2015年1月至6月的物业服务费，万科物业主张因汪蓉有欠费未付，不能断层收取之后费用，汪蓉亦表明并非其自身原因而未付。原审法院认为，尽管业主与物业服务企业关于物业费收取存在争议，在业主主动交纳无争议期间的物业费用时，物业服务企业也不宜采取拒收行为，以免双方损失的进一步扩大，且汪蓉此前已连续交纳过一段期间的物业费用，汪蓉再次交纳2015年无争议期间的费用时，万科物业也应优化管理并及时收取。对于万科物业主张的违约金，在一方当事人违约的情况下，守约方亦负有避免损失扩大的义务，万科物业拒绝收取汪蓉愿意支付的部分亦导致了损失的扩大，故对该部分的损失应由万科物业自行负担。关于万科物业主张的其他物业费对应的违约金，汪蓉因在楼下业主违章搭建事宜处理中，一直与万科物业及行政部门等进行协调，直至违章搭建最终拆除，汪蓉主张已与万科物业达成协议进行了免除，故从2012年2月25日起陆续交纳了之后费用；汪蓉对免除事宜虽未举证证实，但其主观上并非无故拖欠，且万科物业在汪蓉之后多次缴费之时亦未直接向其当面催讨2012年2月24日前的费用，更使汪蓉产生之前费用已免除的误解，故对万科物业关于违约金的诉请原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条之规定，判决：一、汪蓉于判决生效之日起十日内支付江苏苏南万科物业服务有限公司物业服务费18351.2元。二、驳回江苏苏南万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费628元，由江苏苏南万科物业服务有限公司负担273元、汪蓉负担355元。
上诉人汪蓉不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、本案2009年3月1日至2012年2月24日物业费已过诉讼时效；2、因楼下业主搭建违章建筑，被上诉人自知未尽到管理职责，免除了上诉人部分物业费。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人万科物业答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，上诉人汪蓉与被上诉人万科物业签订的《苏州市前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。被上诉人按约履行物业服务义务，上诉人有义务支付相应的物业管理服务费用。上诉人称被上诉人免除了其2009年3月1日至2012年2月24日物业费，但未能提供有效的证据加以证明，本院不予采信。关于诉讼时效问题，因被上诉人分别于2013年12月9日、2014年5月30日向汪蓉户籍地及汪蓉留存的其母亲的地址两次发函催讨物业费，故被上诉人万科物业于2015年4月7日向原审法院起诉并未超过诉讼时效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人汪蓉的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费628元，由上诉人汪蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年四月五日
书 记 员 吴茂程