上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初8992号
原告(反诉被告)：青浦区重固镇徐姚村村民委员会，住所地上海市青浦区。
负责人：徐国军，书记。
委托诉讼代理人：陆瑜芳，上海东炬律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海旭露服套有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：徐国建，经理。
委托诉讼代理人：吕海岩，上海衡茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鑫宇，上海衡茂律师事务所律师。
原告青浦区重固镇徐姚村村民委员会诉被告上海旭露服套有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年7月5日立案受理后依法由审判员侯芳独任审理。本案于2017年8月23日第一次公开开庭进行了审理，原告青浦区重固镇徐姚村村民委员会的负责人徐国军及委托诉讼代理人陆瑜芳、被告上海旭露服套有限公司的法定代表人徐国建及委托诉讼代理人叶坤元(被告于2017年10月10日申请撤销了对其委托诉讼代理人叶坤元的委托)到庭参加诉讼。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。审理中，根据被告申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司对本案所涉工程造价及损失进行司法审价鉴定并出具报告。本案于2018年7月23日第二次公开开庭进行了审理，原告青浦区重固镇徐姚村村民委员会的负责人徐国军及委托诉讼代理人陆瑜芳、被告上海旭露服套有限公司的法定代表人徐国建及委托诉讼代理人吕海岩到庭参加诉讼。
原告青浦区重固镇徐姚村村民委员会诉称：原、被告于2007年签订《厂房租赁协议》一份，约定原告将位于青浦区重固镇徐姚村XXX号(原姚联267号)厂房租给被告使用，租期5年，年租金人民币(以下币种均为人民币)3万元，先付后用，如逾期缴纳租金原告有权解除合同。2009年，双方签订《补充协议》，将租期延长20年，但被告拖欠原告19.25万元未付，故原告诉诸本院，请求判令：1、原、被告间《厂房租赁协议》及《补充协议》解除；2、被告立即腾退青浦区重固镇徐姚村XXX号厂房；3、被告立即支付原告房屋租金14.25万元；4、被告支付原告房屋使用费；5、判令被告支付原告违约金1.5万元；6、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请如下：1、请求判令原、被告间《厂房租赁协议》及《补充协议》无效；2、请求判令被告立即支付原告房屋使用费19.25万元(自2007年2月1日起计算至2018年12月31日止，共计11年11个月，按照3万/年计算，被告共计应支付35.75万元，被告仅支付16.5万元，剩余19.25万元未付)；3、请求判令被告支付原告违约金1.5万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告上海旭露服套有限公司辩称：对诉请1无异议；对诉请2，计算方式无异议，但是2015年6月31日前的租金已超过诉讼时效，不应得到支持；对诉请3，因双方之间租赁合同无效，故不存在违约责任，被告无需支付违约金。且因为原告租赁给被告的厂房是老厂房，故双方于2009年签订《补充协议》，约定被告对房屋进行改建和修缮，并将原租赁延长了20年，协议签订后，被告即投入巨资对涉案房屋进行了改建、装修和修缮，但原告于2017年7月无故通知被告搬离涉案房屋及土地，故被告提出反诉请求，要求判令：1、被反诉人向反诉人赔偿位于上海市青浦区重固镇徐姚村XXX号的厂房与附属设施等改建及装潢工程款损失2,570,958元；2、本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。
原告针对被告的反诉请求辩称：不同意反诉原告的反诉请求1的金额，要求按照鉴定报告计算折旧后的金额再计以责任比例承担上述损失。
经开庭审理查明：2007年2月1日，原告(作为甲方)与被告(作为乙方)签订《厂房租赁协议》，约定甲方将坐落于上海市青浦区重固镇徐姚村XXX号(原姚联267号)厂房租给被告使用，包括厂房门卫等420平方米、办公室、仓库各约32平方米、水泥场地780平方米、塑料钢棚65平方米；租赁期限自2007年2月1日起至2012年1月31日止；年租金3万元，先付款后用，全年分二次支付，上半年度在上年度12月30日前，下半年度在6月30日前，如逾期不交，甲方有权解除协议；协议一旦生效双方必须严格遵守协议规定的条款，甲、乙双方谁违约谁负责，违约金为1.5万元。2009年1月1日，原告(作为甲方)与被告(作为乙方)签订《补充协议》，约定经双方协商一致，就徐姚村姚联267号厂房进行改建，对部分老厂房中危房(仓库、门卫、塑料棚)等进行约定，甲方负责政府部门协调工作，所有改建费用由乙方负责；考虑到乙方改建的费用较大，新建厂房租赁期限延长到20年，20年后所有产权归甲方所有，时间自2009年1月1日至2028年12月31日止。
审理中，本院依据被告申请，通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司(以下简称“一测公司”)对位于青浦区重固镇徐姚村XXX号房屋及附属设施的建造价值及装修价值进行司法审价鉴定。审价单位出具沪一测【2018】鉴字第021号《司法审价鉴定意见书》，鉴定意见为：涉案房屋及附属设施建造及装修工程项目所涉工程造价(未包含折旧计算)：1、新建房屋土建及装饰工程所涉造价为2,284,095元；2、原有房屋修缮工程所涉造价为286,863元。为此司法审价，被告支付司法审价费用92,000元。
审理中，原、被告双方一致确认涉案房屋因缺乏合法建房手续，合同无效；被告自2007年2月1日至今，共计支付房屋使用费16.5万元，尚余19.25万元未付。
以上事实，由原、被告的陈述及厂房租赁合同、补充协议、司法审价鉴定意见书、费用说明等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，关于原、被告签订的《厂房租赁合同》无效的责任比例，原、被告一致确认原告应承担主要责任70%、被告应承担次要责任30%。
审理中，本院依法要求审价机构到庭接受双方当事人的质询。
原告表示对一测公司的鉴定报告有异议：1、涉案工程系被告委托个人建造，无相应资质，故应扣除安全防护、文明施工措施费、工程排污费、社会保障费、住房公积金、规费合计、税前补差、税金等项目；2、空调、电风扇属于可搬迁物品，不应计算在造价内；3、原告、被告之间2009年1月签订的合同期限自2009年1月1日起至2028年12月31日止，并且约定合同到期后，所有的房屋及附属设施、装修全部归原告所有，但是至今厂房被告仍在使用，没有搬离。所以被告的建造和装修损失应考虑折旧。
被告对审价报告及其结论无异议，但认为：1、涉案工程系被告委托个人建造，无相应资质，因此并未支付社会保障费、住房公积金等费用；2、同意空调和电风扇作为可搬迁项目，相应金额予以扣除；3、不同意折旧。
对此，一测公司的鉴定人员到庭表示：1、因被告未支付社会保障金等费用，故费用表中可仅计算小计部分之前的费用，小计部分后的费用包括工程排污费、河道管理、规费合计、税前补差、社会保障费、住房公积金、税金等费用都可以扣除。2、空调、电风扇等是否属于可搬迁项目由法院认定；3、相应造价可以折旧，因涉案厂房租赁合同为无效合同，故计算现值或折旧分为装修和土建两部分计算，土建部分按照30年使用期折旧，实际使用时间是10年;装修部分按安装修现值×5%计算，另外，再扣除工程排污费等小计之后的费用，即鉴定报告建造及装修工程项目审价汇总表按照折旧后为：⑴、新建房屋土建及装饰工程项目分为两部分，第一部分为新建房屋土建项目原值1,354,501元，折旧后为925,575.68元；第二部分为装饰工程原值5,757,161元(已扣除空调、电风扇等可搬迁项目)，折旧后为28,785.80元；⑵、新建房屋安装工程项目原值1,930,217元，折旧后为7,655.55元；⑶、原有房屋修缮工程原值251,810元，折旧后为12,590.50元；⑷、原有房屋修缮安装工程原值18,397元，折旧后为919.85元。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告之间签订的《厂房租赁协议》及《补充协议》因系争房屋缺乏合法建房手续而无效。合同无效，但被告实际使用了系争房屋，不影响原告参照该无效合同确定的租金标准向被告主张房屋使用费，被告主张2015年6月31日之前的房屋使用费已过诉讼时效，本院认为在被告使用系争房屋期间，一直拖延支付房屋使用费，该拖欠是连续状态，故被告主张2015年6月31日之前的房屋使用费已过诉讼时效，本院不予采纳，原告主张被告支付欠付的房屋使用费，于法有据，本院依法予以支持。合同无效，原告主张被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。关于反诉部分，反诉原告主张反诉被告支付涉案房屋的建造和装修损失，审理中，本院依法委托鉴定机构出具鉴定报告，鉴定人员并依据双方当事人的异议依法当庭提供折旧方案等补充鉴定意见，故本院依据该鉴定报告及补充鉴定意见，考虑到双方当事人在本案中的过错责任比例，酌情确认反诉被告应赔偿反诉原告房屋建造和装饰损失共计680,000元。依照《中华人民共和国合同法》五十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)青浦区重固镇徐姚村村民委员会与被告(反诉原告)上海旭露服套有限公司于2007年2月1日签订的《厂房租赁协议》及2009年1月1日签订的《补充协议》无效；
二、判令被告(反诉原告)上海旭露服套有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)青浦区重固镇徐姚村村民委员会房屋使用费192,500元；
三、原告(反诉被告)青浦区重固镇徐姚村村民委员会应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海旭露服套有限公司房屋建造和装饰损失共计680,000元；
四、驳回原告(反诉被告)青浦区重固镇徐姚村村民委员会的其余诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4,412.50元，减半收取计2,206.25元，由原告(反诉被告)青浦区重固镇徐姚村村民委员会负担164.85元，被告(反诉原告)上海旭露服套有限公司负担2,041.40元;反诉受理费13,683.83元，由原告(反诉被告)青浦区重固镇徐姚村村民委员会负担361.90元，被告(反诉原告)上海旭露服套有限公司负担13,321.93元；鉴定费92,000元，由原告(反诉被告)青浦区重固镇徐姚村村民委员会负担64,000元，被告(反诉原告)上海旭露服套有限公司负担28,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 侯芳
二〇一八年七月二十七日
书记员 王莹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。