福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终6318号
上诉人（原审原告）:张惠芳，女，1973年10月29日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：林伟、江楠，福建亚太天正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。
法定代表人：郑钟，总经理。
委托诉讼代理人：吴元标、刘璐，北京大成（福州）律师事务所律师。
上诉人张惠芳因与被上诉人福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初4040号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人张惠芳上诉请求：1.请求撤销福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初4040号民事判决并依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2.本案上诉受理费由被上诉人泰禾房地产公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、被上诉人系于2015年3月2日将房屋交付给上诉人张惠芳，但一审法院未认定该事实，导致作出错误判决。2、被上诉人的房屋未达到法律规定允许交付的标准，属于不可交付的房屋。被上诉人交付未经验收合格的商品房不应视为已履行了交房的义务。一审中被上诉人承认由于实际施工人及省六建拒不交付内页资料，不配合办理相关验收工作，讼争房屋未验收合格，不符合合同约定的交房条件。此外，讼争房屋未经上诉人验收，被上诉人也没有依法提供“两书一表”等相关文件，故不应视为其已经履行了交房义务。二、一审适用法律错误。讼争房屋未达到法律规定允许交付的标准，属于不可交付的房屋，一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定是错误的。
泰禾房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张惠芳的上诉请求不能成立，应当予以驳回。1、泰禾房地产公司已于2015年3月2日将讼争房屋交付给张惠芳，泰禾房地产公司亦支付了自2014年10月1日至2015年3月2日的房屋逾期违约金。在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有即应认定为交付使用，本案中，逾期交房违约金的计算应当截止至实际交付之日即2015年3月2日止。2、张惠芳主张讼争房屋未验收合格不应视为交付，该理由不能成立。上诉人混淆了“交付是否符合条件”与“是否已经交付”两个概念。本案中，依据《商品房买卖合同》第八条以及张惠芳于2015年3月2日出具的《承诺函》可知讼争房屋已经完成交付。该《承诺函》明确载明：若在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。因此，双方对瑕疵交付的违约责任已经明确约定并已经实际履行，张惠芳主张不符合法定交付条件的交付系无效交付的主张，不能成立。
张惠芳向一审法院起诉请求：一、判令泰禾房地产公司立即支付给张惠芳逾期交房违约金（该违约金于2015年1月20日计至依法达到交房使用条件并实际交房之日止，违约金每日按张惠芳已付房款总额万分之二计算，暂计至2016年5月13日违约金为122600元）。二、判令泰禾房地产公司承担本案的一切诉讼费用。
一审法院认定的事实：张惠芳、泰禾房地产公司于2013年6月22日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定张惠芳向泰禾房地产公司购买位于福州市仓山区金山生活区八期南片第A14#幢1805单元商品房，价款为人民币1460002元；合同第八条约定，泰禾房地产公司应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付张惠芳，如在规定的日期内未达到上述相关条件，张惠芳有权拒绝交接，按逾期交房由泰禾房地产公司承担违约责任；合同第九条同时约定泰禾房地产公司逾期交房的违约责任，即逾期超过60日的，张惠芳要求继续履行合同的，泰禾房地产公司每日按张惠芳已付购房款万分之二支付违约金；合同签订后，张惠芳依约向泰禾房地产公司支付了购房款人民币1460002元，但泰禾房地产公司逾期至2015年3月2日将讼争房屋交付张惠芳。截止目前，讼争房屋尚未办理竣工验收和消防验收合格手续。
2015年3月2日泰禾房地产公司与张惠芳签订了《承诺函》，2015年1月20日泰禾房地产公司与张惠芳签订了《房屋逾期补充协议》，泰禾房地产公司向张惠芳支付了从2014年10月1日至2015年3月2日止房屋逾期违约金。并根据《承诺函》支付了张惠芳同意接受未达交付条件房屋的违约金2000元人民币。
一审法院认为：张惠芳、泰禾房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《承诺函》、《房屋逾期补充协议》均系双方当事人真实意思表示，故合法有效，张惠芳、泰禾房地产公司双方均应依约履行。本案张惠芳、泰禾房地产公司签订《商品房买卖合同》后，张惠芳依约支付了全部购房款，但泰禾房地产公司未按合同的约定如期将经竣工验收及消防验收合格的商品房交付张惠芳，已构成违约，理应承担相应的违约责任。因泰禾房地产公司逾期交房已超过60日，应每日按张惠芳已付购房款万分之二支付违约金。张惠芳、泰禾房地产公司在庭审中均确认泰禾房地产公司已于2015年3月2日将讼争房屋交付张惠芳，泰禾房地产公司亦支付了从2014年10月1日至2015年3月2日房屋逾期违约金和张惠芳同意接受未达交付条件房屋的违约金，张惠芳于2015年3月2日实际接收房屋，虽然房屋至今尚未办理消防验收合格手续，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”，由于该条款中的“交付使用”是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。因为占有仅仅是一种事实的状态，而非一种权利，故在占有转移的情形中，并不一定要使用物权行为理论，这样，无论是动产还是不动产，只要将占有的标的物交付使用既可，而在交付使用标的物时刻起视为占有的转移。本条的占有是一种事实状态的占有。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，而买受人接收了“交钥匙”，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。
根据张惠芳、泰禾房地产公司签订的《商品房买卖合同》第九条以及《承诺书》的约定可见，泰禾房地产公司支付逾期交房违约金的前提是“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，因泰禾房地产公司已在2015年3月2日将商品房实际交付给张惠芳使用，张惠芳在接受房屋后，再要求以通过消防验收时间作为交房时间而要求泰禾房地产公司支付逾期交房违约金，不符合客观事实，有违民法的公平原则和诚信原则。而且张惠芳亦无证据证明其因此而遭受了实际损失；同时，张惠芳、泰禾房地产公司在《商品房买卖合同》第八条以及《承诺书》已经就“如果在规定日期内未达到上述条件交房”作出约定：“买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金。”，故张惠芳、泰禾房地产公司双方有约定的应按约定办理。因此，张惠芳要求泰禾房地产公司自2015年1月20日支付至所谓其实际接受讼争房屋之后的逾期交房违约金缺乏合同和法律依据，一审法院不予采纳。故判决：驳回张惠芳的诉讼请求。
二审中，各方均无新证据提交。
根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本案争议焦点为上诉人主张其虽于2015年3月2日收房，但由于收房时讼争房产仍不具备法定交付条件，故被上诉人应支付逾期交房违约金至讼争房产实际具备法定交付条件之日。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。因此，在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有即应认定为交付使用。上诉人已经于2015年3月2日接收房屋，逾期交房违约金的计算应当截止至实际接收之日，而不论讼争房屋是否符合交付条件。上诉人主张不符合法定交付条件的交付系无效交付的主张，不能成立。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2752元，由上诉人张惠芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧晓红
审 判 员 陈 青
审 判 员 陈 洪
二〇一八年九月二十日
法官助理 王百灵
书 记 员 郦思含
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