广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3304号
上诉人（原审被告）：深圳市越翔房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人：周海娜，职务董事长。
委托代理人：韩一衍，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人:侯静，广东国道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李罕雅，住广州市越秀区。
委托代理人：刘永煦、李强，均系广东颐和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州拓展辉煌房地产有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：董胜强，职务董事长。
上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称越翔公司）与被上诉人李罕雅、广州拓展辉煌房地产有限公司（以下简称辉煌公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2013)穗越法民三初字第330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于本市白某以南、东华南路以北地段的辉煌大厦是由辉煌公司开发。2000年，广州市国土资源和房屋管理局向辉煌公司发出穗房预字第20000033号商品房预售许可证，许可辉煌公司预售辉煌大厦20层以下房屋。辉煌公司在开发期间将部分房产（不含本案涉讼房）分别于1999年抵押给中国建设银行广州第三支行和于2002年抵押给中国工商银行广州市德政中路支行。
后因辉煌公司资金不足，无力继续建设辉煌大厦，导致辉煌大厦停工。同时因拖欠巨额债务而涉及多宗诉讼，辉煌大厦也从2003年6月起，被多家法院查封。为了解决回迁户回迁以及购房户入住问题，并最大限度地实现债权人的债权，广州市和越秀区政府相关职能部门做了大量工作，力促辉煌大厦复建盘活。2006年11月24日，广州市国土资源和房屋管理局沿用穗房预字第20000033号商品房预售许可证，再次许可辉煌公司预售辉煌大厦自编A、B、C栋共32层51145平方米626套，其中：住宅430套35713平方米、商业用房98套3837平方米、写字楼96套7920平方米、餐饮1767平方米、娱乐1908平方米，预售时间自2006年11月24日至2007年11月24日（过期无效）。预售款专用账户为辉煌公司在以下银行开设的账户：市建行三支行，市工商行德政中支行，中国银行广州荔湾支行。在此许可证备注中注明：根据东综治办[2005]99号第一大点的第四小点，每出售一套解封一套；抵押房屋必须按规定经抵押权人涂销抵押登记后，方可办理产权登记手续。另据房管部门发出的统字3103、3203180号《房地产登记簿查册表》显示，辉煌大厦从2011年起已有部分单元陆续核准产权登记。
2012年9月10日，辉煌大厦所涉土地使用权以及在建工程项目（停建，已部分使用）由原审法院委托广东中旺拍卖有限公司、广东安宝拍卖有限公司、广东中槌拍卖有限公司联合拍卖。在原审法院出具的《拍卖委托说明》第二条，对拍卖标的重大事项作出如下说明：标的因欠缴土地出让金，预售面积不足等原因，但原开发商仍进行预售商品房情况，故极有可能存在购房人按合同约定付清购房款，原开发商已交付房产使用、但未能办理预售登记备案手续的和未按合同约定付清购房款或者只预付购房定金、原开发商已交付房产使用、没有办理预售登记备案手续等等情况的面积，上述面积统称为“存在不确定因素的面积”，现特别强调：已有部分“存在不确定因素的面积”的案外人向人民法院提起执行异议或不服执行异议之诉，因此委托人和受托人均没有将上述全部“存在不确定因素的面积”纳入标的可处置面积范围内估价，但为便于竞买人取得标的后续建需要，均纳入本说明中第一条第1款“已销售没有登记备案面积”范围内，随标的按现状整体捆绑拍卖、交付；标的拍卖成交后，原开发商对标的可享受的权利或应当承担的义务均转让给买受人承受，买受人是否可取得上述“存在不确定因素的面积”所有权、使用权等等，取决于买受人与上述“存在不确定因素的面积”的购房人依商品房预售合同等进行协商解决，若协商无果，应另寻法律途径解决，但无论协商途径解决或者另寻法律途径解决，涉及（1）购房款等问题的，若存在应收未收购房款的，由买受人负责收取，若存在应退回购房款等费用，均不列入标的拍卖总价款列支，全部由买受人承担解决；（2）需办理房产权属证书的，均由买受人负责协助解决。以上风险，竞买人应谨慎注意，可向相关原开发商、人民法院作详细了解，委托人和受托人均不作任何承诺和保证。该拍卖委托说明将“存在不确定因素的面积”作为附表，在该附表中显示不确定因素面积合计7401.5482平方米,其中包括本案所涉的辉煌大厦A座3103、3203房。2012年10月23日，广东安宝拍卖有限公司、广东中旺拍卖有限公司、广东中槌拍卖有限公司作为拍卖人，越某公司作为买受人签订《拍卖成交确认书》，确认拍卖成交价为326937100元。2012年11月20日，原审法院发出（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书，裁定广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人越某公司所有。前述项目开发权或财产权自本裁定送达买受人越某公司时起转移，越某公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。
2012年12月20日，原审法院作出（2005）东法委执字第43号协助执行通知书，通知广州市国土资源和房屋管理局予以协助执行如下事项：一、解除对上述地块的土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目的查封；二、将上述地块的土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利过户给越某公司所有，三、注销上述地块土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目内的抵押登记。
2013年1月7日，李罕雅向原审法院提起诉讼。李罕雅提供了与辉煌公司所签的穗房合字2000072866号《商品房买卖合同》，合同约定李罕雅向辉煌公司购买辉煌大厦A座31、32层03号房，建筑面积226.7682平方米，总金额为975103元，购房款应支付到监控银行广州市工行德政中支行和广州市建行三支行的账户，付款采用分期付款，2002年1月20日前支付770000元，余款205103元于合同登记后7天内付清。辉煌公司应在2002年9月30日前经验收合格向李罕雅交楼，并在交楼后180日内向登记机关提交办理权属登记的资料报产权登记机关备案。该合同没有签订日期，也没有在房管部门办理备案。2002年1月10日，辉煌公司向李罕雅出具收到辉煌大厦A座3103、3203房定金20000元的《收据》;2002年1月16日，辉煌公司向李罕雅出具收到辉煌大厦A座3103、3203房楼款200000元的《收据》；2002年1月20日，辉煌公司向李罕雅出具收到辉煌大厦A座3103、3203房楼款200000元的《收据》；2002年2月2日，辉煌公司向李罕雅出具收到A座3103、3203楼款350000元的《收据》。开庭审理时，辉煌公司承认因为与银行有纠纷，故要求李罕雅直接交付现金。
本案审理期间，越某公司认为《商品房买卖合同》签订的时间以及《收据》真正的形成时间都是在法院查封之后，合同应为无效，并为此申请司法鉴定。原审法院通过摇珠确认并委托中国广州分析测试中心司法鉴定所（以下简称测试中心）作为本案的鉴定机构。鉴定前，当事人明确了鉴定的事项为穗房合字2000072866号《商品房买卖合同》的形成时间，以及辉煌公司向李罕雅出具的相关单据的形成时间，该相关单据包括2002年1月10日涉及20000元定金的《收据》，2002年1月16日涉及200000元首期楼款的《收据》，2002年1月20日涉及200000元的《收据》，2002年2月2日涉及350000元第二期楼款的《收据》。2014年7月10日，鉴定人测试中心出具穗司某14010080600184号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为上述《商品房买卖合同》和四张《收据》的形成时间是在2001年至2003年期间形成。
对于上述司法鉴定意见，越某公司提出如下异议：一、鉴定不规范，具体体现为：1、作为检材的《商品房买卖合同》及《收款收据》、《收据》与作为样本的工商局年检报告在保存环境上有很大差异，该样本不能在本次鉴定中作为比对样本；2、仅收集了印某部分的比对材料，缺失了对于合同形成时间至关重要的手写对比材料；3、鉴定意见没有保证鉴定真实有效的检验过程描述；4、文书形成时间的鉴定是文书鉴定中难度极高、极为专业的鉴定，而测验中心以显微镜为主的仪器无法满足本案的鉴定需要。二、鉴定意见书的内容存在错误，具体体现为：1、鉴定书中表述的鉴定依据之一《文件制成时间鉴定规范》，但经我公司查核不存在该规范；2、不同材料其抗老化能力不相同，不能相互比较得出墨迹陈旧,而测试中心却将各检材印某、李罕雅签名等相互比较得出墨迹陈旧特征相符;3、鉴定意见书的附图未能证明其检验过程及结论；4、《商品房买卖合同》共16页，但测验中心只选取其中4页进行鉴定，属检材选取不科学、不全面。综上所述，本次鉴定意见在本案中不能作为有效的证据使用，应另行委托适格的鉴定机构进行重新鉴定。
鉴定人测验中心对越某公司的异议作出如下回应：本次鉴定主要是遵循及采用《文书鉴定通用规范》及《文件制成时间鉴定规范》进行的，《文书鉴定通用规范》是司法部司法鉴定管理局于2010年4月7日发布的规定，《文件制成时间鉴定规范》是本中心根据《文书鉴定通用规范》、《中国刑事科学技术大全文件检验》、《司法鉴定程序通则》规定制作发布的操作细则、规范。根据《文书鉴定通用规范》的规定，本案需鉴定的《商品房买卖合同》、《收款收据》、《收据》等的载体、表现形式及其“物质材料的鉴定”，适用于文件制成时间鉴定。对本次需鉴定文件的形成时间鉴定，采用文件系统鉴定方法进行检验鉴别。我中心在同一载体上不是仅对“签名与印某”之间的对比或只选取部分页面进行检验，而是对各检材前后文件的印制方式，填写内容、买受人签名，出卖人所盖公司印某、财务专用印某、名章某等的表现形式及材料、工具、笔迹、印迹及其它痕迹的构成要素进行系统检验。因此，根据检验条件，鉴别检材所盖公司公章印某、财务章专用章某的历时性显微形态及光谱特性等特征，成为鉴别检材整体形成时间的主要依据。在本次鉴定中不仅使用显微镜，还使用了文某仪，而文某仪可以看光谱。鉴定采用了光谱、显微技术，从纸张情况、印章情况比对，且合同附件一中的平面图张贴连接处可鉴定出手写部分与印章具有同时性，另，因检验过程中没有异常情况，我中心认为检材的保存条件与一般档案保存条件相似。
原审另查明：2012年2月23日，李罕雅通过中国银行将205103元购房款汇入辉煌公司账户，该账户为监控账户。2007年12月起，李罕雅入住白云路50号辉煌大厦3103、3203房至今。越翔公司认可原辉煌大厦A幢现门牌为白云路50号。
原审再查明：原审法院在执行广东省广州市中级人民法院委托原审法院执行的中国建设银行广州市越秀支行与辉煌公司、广州辉煌仁孚汽车维修有限公司公证债权文书纠纷一案中，白云路50号辉煌大厦3103、3203房作为执行标的物被查封，为此李罕雅以该3103、3203房是其购买为由提出执行异议，要求解除对该3103、3203房的查封。我院执行局经审查于2012年8月17日作出（2005）东法委执外异字第43-17号执行裁定书裁定中止对广州市白云路50号辉煌大厦3103、3203房的执行。该裁定书生效后，我院于2012年10月15日作出（2005）东法委执字第43-23号执行裁定书裁定解除对广州市白云路50号辉煌大厦3103、3203房的查封。
因本案纠纷，李罕雅于2013年1月7日向原审法院起诉，请求判令：1、确认广州市白云路50号辉煌大厦3103、3203房归李罕雅所有；2、辉煌公司、越翔公司立即为李罕雅办理广州市白云路50号辉煌大厦3103、3203房的房地产产权过户登记及权属证书手续，并由辉煌公司、越某公司承担办理房屋过户权属登记的行政事业收费、税费等全部费用。
原审法院认为：涉讼的辉煌大厦虽然是穗房预字第20000033号商品房预售许可证许可辉煌公司销售，但持有预售许可证的辉煌公司没有严格按照房屋行政主管机关的要求进行预售，其与部分购房人所签的商品房买卖合同没有在房管部门备案，又要求购房人交付现金使购房款不进入监控账户。其后，辉煌公司又因为开发资金不足而成为烂尾楼，辉煌公司的行为是导致纠纷产生的根本原因。因此，本案的处理，既要注重证据，合理公平，又要充分考虑涉及辉煌大厦纠纷的产生原因。
本案是李罕雅以辉煌大厦购房人的身份，要求确认广州市白云路50号辉煌大厦3103、3203房归李罕雅所有以及要求原开发商辉煌公司及竞买人越翔公司为李罕雅上述房屋办理权属证书而引起的纠纷。鉴于我国实行不动产所有权登记制度，只有在登记机关办理了权属登记才能成为所有权人，现涉讼房屋的产权登记手续尚未完成，李罕雅在本案请求直接确认涉讼房屋归李罕雅所有与法律规定不符，原审法院不予支持。由于李罕雅与辉煌公司签订的购房合同没有在房管部门备案，因此，购房合同是否有效，是否履行是本案中能否支持李罕雅诉讼请求的关键，也是本案的争议焦点。
因经鉴定人测试中心鉴定确定，本案讼争的《商品房买卖合同》及四张《收据》形成的时间均是2001年至2003年期间，而法院是从2003年6月起查封讼争大楼房屋,故从现有的证据材料不足以证明本案讼争的《商品房买卖合同》及四张《收据》形成于法院查封之后。鉴于此，故对越某公司提出上述《商品房买卖合同》、《收据》形成的时间是在法院查封之后及合同因此而无效的主张，原审法院不予接纳。退一步，即使上述《商品房买卖合同》形成于法院查封之后，但因房管部门核发的《商品房预售许可证》已注明每出售一套解封一套，且在越某公司拍买讼争大楼前讼争房已解封，即影响房屋转让的因素已解除，故原审法院对越某公司提出上述《商品房买卖合同》因房屋曾被查封而无效的主张，不予接纳。
《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条规定“在起诉前取得商品房预售许可证明的，（商品房预售合同）可以认定有效”，本案中，因辉煌公司已于2006年取得了预售31、32层的《预售许可证》，故讼争的《商品房买卖合同》并不因签约时未有讼争房的预售许可证而无效。
鉴于李罕雅与辉煌公司均认可《商品房买卖合同》是双方自愿签订，且不存在合同无效情形，故讼争合同为有效合同。因合同备案不是合同生效的必要条件，故没有在房管局备案并不影响合同的效力，上述合同一经签订即具有法律效力。越某公司关于合同未经备案，不具备法律效力的抗辩不符合法律规定，也没有合同的约定，原审法院不予采纳。
本案的司法鉴定人测试中心具有文书鉴定资格，也是原审法院通过摇珠确定并依法委托，越某公司虽然对鉴定过程及鉴定结论有异议，但没有提出足以推翻穗司某14010080600184号《司法鉴定意见书》的实质性证据，且鉴定人从文书鉴定专业的角度对越某公司的异议内容作出了合理的回复，故原审法院认为穗司某14010080600184号《司法鉴定意见书》可以作为本案的证据，越某公司要求另行委托鉴定人的理由不充分，原审法院不予采纳。
综合本案证据，李罕雅在合同签订后，按照合同约定支付了前期购房款770000元，上述行为发生均在辉煌公司具有辉煌大厦预售资格且辉煌大厦虽被查封但仍许可销售的情况下，其后李罕雅又支付了剩余购房款205103元，至此，李罕雅已按合同约定支付了全部购房款975103元，履行了买方的付款义务，辉煌公司作为卖方应履行协助李罕雅办理涉讼房屋的权属登记手续的义务。同时，根据我院委托拍卖企业拍卖辉煌大厦时向拍卖企业出具的《拍卖委托说明》以及拍卖企业与越某公司签订的《拍卖成交确认书》的要求，拍卖成交后，原开发商的权利义务转让给买受人，需办理房产权属证书的，由买受人负责协助解决，因此，越某公司也是本案协助办证的义务人。至于越某公司抗辩其未取得工程开发资格，不能协助李罕雅办理过户登记手续的问题，按照物权法的规定，因人民法院的法律文书所导致的物权变动，不必进行登记而直接生效。原审法院（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书，已裁定广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人越某公司所有。前述项目开发权或财产权也自裁定送达买受人越某公司时起转移，越某公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。因此，越某公司有义务协助李罕雅办理产权过户登记手续，况且《房地产登记簿查册表》显示，从2011年起辉煌大厦已有部分房屋陆续核准产权登记，不存在越某公司所称辉煌大厦未大确权而不能办理产权过户登记的情形。越某公司的抗辩意见，原审法院不予采纳。
此外，原审法院（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书，虽然裁定广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人越某公司所有。但在辉煌大厦拍卖过程中，7401.5482平方米被称为“不确定因素面积”并未进行价格评估，该部分面积包括本案涉讼房屋在内，即越某公司并没有为上述7401.5482平方米“不确定因素面积”支付过对价，按照我国民法等价有偿的基本原则，如果无偿取得被列为“不确定因素面积”的7401.5482平方米房屋，会导致极大的不公平。
关于李罕雅要求辉煌公司、越某公司承担办理过户权属登记税费的诉讼请求，因该费用尚未发生，故李罕雅该项诉讼请求应待发生后另行解决，本案对此不予调处。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条的规定，于2015年12月10日作出如下判决：一、广州拓展辉煌房地产有限公司、深圳市越翔房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内，协助李罕雅办理广州市越秀区白云路50号辉煌大厦3103、3203房产权过户和权属登记手续（即办理《不动产权证》）；二、驳回李罕雅的其他诉讼请求。本案受理费100元广州拓展辉煌房地产有限公司、深圳市越翔房地产开发有限公司负担，本案鉴定费23868元由深圳市越翔房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人越某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原判认定涉案《商品房买卖合同》为有效合同错误，李罕雅与辉煌公司相互串通订立虚假合同、非法转移涉案房产损害债权人利益。理由：(一)购房人与辉煌公司存在关联关系，是辉煌公司实际控制人董胜强的近亲属、朋友或是其公司员工下属，双方之间签订购房合同的真实目的是帮助董胜强逃避债务、非法转移公司财产。(二)购房款以现金方式支付、没有进入监控账户、只有收据没有发票，不能证明购房者已经履行了付款义务。1、辉煌公司在签订合同之前已经明知拖欠银行巨额欠款、且明知即将被银行起诉、并查封财产的情况下，要求购房人现金支付，购房款不进入监控账户，足以证明其意图非法转移公司财产，损害债权人的合法权益。2、涉案商品房交易大量使用巨额现金连续交易，20套房涉及合同交易金额多达1783万元，全部是现金交易，购房款项没有进入预售款项的监控账户，没有任何银行转账流水，只有收据没有发票，不符合房屋买卖的交易习惯，且购房人没有出示任何证据证明其现金来源、支付房款的真实性、也未出示证据证明其支付能力；购房人在法庭的要求下，所做出的款项来源说明，均为仅是自己签名确认的单方描述，没有任何证据加以佐证。3、购房款项支付的期限跨越10年之久，20套房屋首笔款项都在2001-2003年之间或2007年支付，剩余的款项均在2012年才支付完毕。4、为查明案件事实，越某公司申请一审法院对本系列案购房者就房屋买卖合同签订、履行，特别是房款来源和支付以及本案起诉等情况的陈述进行测谎的司法鉴定，以厘清各方当事人权利和义务，一审法院未采纳，从而作出错误认定。(三)涉案商品房没有取得预售许可证。1、1999年12月辉煌公司以涉案辉煌大厦在建工程作为抵押物，向中国建设银行广州第三支行借款2300万元；2000年1月至2002年12月期间，辉煌公司以辉煌大厦在建工程作为抵押物，向中国工商银行广州市德政中路支行累计借款1.22亿元。2、2003年4月辉煌公司逾期不能归还建行、工行的巨额贷款，银行起诉辉煌公司，并申请查封其名下财产，2003年6月13日广州中级人民法院整体查封了辉煌大厦的全部物业。3、2005年广州中院作出生效判决，判决辉煌公司归还借款、银行对抵押物享有优先受偿权。随后建行、工行申请法院强制执行，要求对抵押及被查封的辉煌大厦进行拍卖以偿还银行欠款本息及违约金。4、在银行的生效判决执行过程中，为盘活辉煌大厦的资产，经协调，房管部门于2006年11月24日就辉煌大厦的部分房屋颁发预售许可证(有限期限为2006年11月24日至2007年11月24日止)，预售房款的监控账户为：建行第三支行、市工商银行德政中支行；且抵押房屋必须办理涂销后方可销售。而本案中，涉案商品房买卖合同并非在上述预售许可证有效期内签订，应当认定为无效合同。(四)涉案合同没有备案登记。l、《广州市商品房预售管理实施办法》第十四条：“开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的，市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。”2、《广东省商品房预售管理条例》第二十二条：“预售商品房时，预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续，房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记。”3、根据上述规定，办理审核、登记手续是商品房预售合同生效的必要条件，未经审核登记的商品房合同是无效合同，一审法院错误认定合同备案不是商品房预售合同生效的必要条件，进而错误认定涉案商品房预售合同是有效的，属于适用法律错误。(五)涉案商品房存在低价销售行为。1、根据抵押合同的评估价结算，这20套房屋的市场价值为2606万元，实际20套房屋的合同交易金额为1783万元，低于正常市场价823万元，幅度达32％。2、辉煌公司以涉案房屋抵押给银行进行贷款，银行对涉案房屋进行评估作价的价格远远高于辉煌公司与涉案购房者所签订的合同价，可见辉煌公司存在低价销售房屋。3、抵押给银行进行贷款的评估价均价为6200元／平方米以上，而涉案商品房买卖合同销售的均价在4500元/平方米左右，远远低于市场价，一审法院认定该销售价格不是低价销售，属于认定事实错误。(六)涉案合同条款漏洞百出，不具备一份真实合同的必要条件。1、部分没有签订合同的落款时间(有六户)：330#李罕雅、344#陈某、349#范某、474#周某甲、周某乙、487#王某、488#张某；2、缺乏买卖合同的基本要素：房屋买卖只有总价，没有单价／作为卖方最关心的收款没有约定支付时间／作为买房人最关心的收楼，没有约定收楼时间，只约定了第一期购房款的支付时间，没有约定剩余购房款的支付时间，作为出卖方，最关注的就是款项的回笼，不可能没有约定款项的支付期限的；3、从不主张办理预售备案、交楼、办证和违约金等权利；4、大量使用巨额现金连续交易，全部购房款项没有进入预售款项的监控账户，没有任何银行转账流水，只有收据，没有任何发票，完全不符合房屋买卖的交易习惯；5、20套房屋均在2007—2008年之间交付，在购房者没有支付完全部楼价款、且房屋已被法院整体查封的情况下，辉煌公司将房屋交付，这完全不符合常某、更不符合法律法规的规定。房屋一直处于法院的查封状态，辉煌公司的交房行为根本就是无效的。(七)一审法院就李罕雅是否实际入住涉案房屋未查明相关事实。李罕雅未就何时入住涉案房屋提交《收楼入住确认书》予以证明，也没提交涉案房屋相关的水电、煤气缴费证明；一审法院就李罕雅是否实际入住涉案房屋、具体入住时间均未查明。二、一审法院错误认定越某公司未取得“不确定因素面积”的所有权。(一)根据《拍卖成交确认书》的约定，越某公司取得包括涉案房屋在内的“不确定因素面积”的所有权。1、依据《拍卖成交确认书》第五条第(一)项第1款约定，因本次拍卖辉煌大厦在建项目采用按现状整体捆绑方式，所以，除：(1)拆迁补偿产权的面积，(2)己预售且登记备案面积，(3)生效法律文书确定权属的面积，上述这三种面积的房产不属于越某公司之外，辉煌大厦其余面积的房产均属于买受人即越某公司所有。因此，“存在不确定因素的面积”不属于上述三种情形之列，属于“己销售没有登记备案面积”范围内，无论该部分面积是否纳入标的评估范围内，该“不确定因素面积”随标的按现状整体捆绑拍卖、交付，应当属于越某公司所有。2、依据《拍卖成交确认书》第五条第(一)项约定，越某公司对“存在不确定因素的面积”的房屋承担“退回购房款”等义务、享有收取购房款的权利，既然已经享有该部分“存在不确定因素的面积”房屋的权利义务，当然对该部分面积享有所有权。3、根据《拍卖成交确认书》，越某公司就该拍卖标的(辉煌大厦整个项目)补缴土地出让金(￥4646925)及其违约金、缴纳超建面积的相关税费、金、款，负责解决项目范围的拆迁补偿安置问题、负责办理整个项目的各项规划、消防、人防、环保及绿化等专项及竣工验收手续。越某公司承担整个项目的义务，越某公司履行前述义务，事实上越某公司已经就“不确定因素面积”支付了相应的对价，根据权利义务对等原则，当然也享有整个项目相应的所有权(除上述明确约定的三种情形的面积之外)。(二)根据“谁主张谁举证”的举证责任，李罕雅起诉主张为其办理涉案房屋的产权过户及权属登记手续，那么其就应当充分举证涉案商品房买卖合同合法有效、真实履行的事实及法律依据，一审法院应当就李罕雅所主张的事实依据、法律依据(是依据买卖、赠予还是继承)及其真实性、合法性、有效性进行审查核实，只有在判定李罕雅主张的事实、法律依据是真实、合法、有效的，才能认定是否为其办理产权登记，若李罕雅主张为其办理产权过户及权属登记的事实依据(即买卖合同、付款行为)是无效或虚假的，那么李罕雅就无权取得该房屋的所有权。因此，无论该涉案房屋在《拍卖成交确认书》是否中被纳入“标的可处置面积范围内估价”的，在李罕雅主张所有权及其为其办理产权过户的情况下，应当先认定为其办理涉案房屋的产权过户及权属登记手续所依据的事实及法律依据是否合法有效真实。(三)越秀区法院的生效裁定已明确越某公司享有涉案“辉煌大厦”除拆迁面积、已预售备案及生效法律文书确定权属之外的全部所有权利。越秀区法院在2012年11月20日以(2005)东法委执字第43—46号《执行裁定书》已经裁定“辉煌大厦”在建工程整体项目(不含拆迁补充产权的面积和己预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产)所有权及相应的其他权利川归买受人越某公司，前述项目开发权或财产权自本裁定送达买受人越某公司时起转移。”相比于《成交确认书》，越秀区法院所作出的上述生效《裁定书》具有更高的效力，是直接产生《物权法》上的物权变动效力的法定法律文书。综上所述，上诉人越某公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回李罕雅的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用、鉴定费由李罕雅、辉煌公司承担。
被上诉人李罕雅答辩称：不同意越某公司的上诉请求。一、在越某公司介入拍卖程序前李罕雅与辉煌公司已经签订《商品房买卖合同》并收房入住，且李罕雅也已付清购房款，购房合同和付款凭证经司法鉴定确认属实。二、依据《拍卖法》和越秀法院《拍卖委托说明》（2012年9月10日）越某公司有义务协助李罕雅办理涉案房屋权属登记。据此，李罕雅认为一审处理正确，请二审予以维持。
被上诉人辉煌公司经本院合法传唤未到庭亦未提交书面答辩意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
越某公司在二审中主张原审法院未予查明李罕雅是否具备购房资格，李罕雅庭后提交了广州市不动产登记中心出具的购房资格证明：“截至2016年5月20日止，李罕雅具备本市住房限购区域内住房购买资格。”越某公司对该证明的真实性没有异议，但认为该证明没有载明李罕雅的身份证号，不能确定该购房资格证明上所述的李罕雅为本案的当事人李罕雅。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，本案二审争议的焦点与一审相同，即涉案《商品房买卖合同》是否有效以及应否履行？本院作评析如下：
一、关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。原审法院未予采纳越某公司提出上述《商品房买卖合同》、《收据》形成的时间是在法院查封之后、因房屋曾被查封以及合同未经备案而无效的主张，论理清晰有据，本院予以确认且不予赘述。针对越某公司上诉认为合同无效的理据，本院分析如下：（一）越某公司上诉认为李罕雅与辉煌公司存在关联关系，签订虚假合同帮助辉煌公司实际控制人董胜强转移财产、以及李罕雅以现金支付房款且未进入监控账户，并且没有购房发票，无法证明其履行付款义务。本院认为一审中缔约双方确认合同是双方真实的意思表示，而付款方式亦是出卖人所认可的，越某公司并未能就其主张双方存在关联关系以及签订虚假合同非法转移财产予以充分举证，其提出的证据也不足以证明李罕雅未履行付款义务，故本院对其主张不予支持。（二）讼争房屋在越某公司参与竞买讼争大楼前已被法院裁定中止执行并予解除查封，即影响房屋转让的因素已解除，故本院对越某公司提出上述《商品房买卖合同》因房屋曾被查封而无效的主张，亦不予接纳。（三）越某公司主张辉煌公司低价销售房屋损害债权人利益、涉案合同条款缺乏买卖合同的基本要素等不具有真实合同的必要条件、李罕雅未实际入住讼争房屋等，故双方合同应属无效。如前所述，虽越某公司认为涉案合同未约定交易单价、购房人从未主张交楼办证违约金等权利、全部交易通过现金以及交付时间在查封之后等问题均属合同约定及履行的瑕疵问题，但辉煌公司已确认与李罕雅之间存在真实商品房买卖合同关系，目前亦无证据证明两者存在恶意串通而签订合同的情况下，合同最主要的是对履约双方具有约束力,上述瑕疵并不足以否定缔约双方真实意思表示，且李罕雅一审也提供了证据证实其实际接收入住使用讼争房屋，进一步佐证合同的真实性。因此，越某公司该项上诉主张缺乏事实和法律依据。综上，越某公司对合同无效因举证不能，本院不予支持，结合查明事实和双方举证责任分担，本院认为辉煌公司、李罕雅签订的商品房买卖合同系两者的真实意思表示，内容并无违反法律强制性规定，当属合法有效。
二、关于涉案的“不确定因素面积”的所有权问题。越某公司上诉认为其已取得“存在不确定因素的面积”物业的所有权问题。《拍卖委托说明》第二条对拍卖标的重大事项作出明确说明“……买受人是否可取得上述‘存在不确定因素的面积’所有权、使用权等等，取决于买受人与上述‘存在不确定因素的面积’的购房人依商品房预售合同等进行协商解决，若协商无果，应另寻法律途径解决，但无论协商途径解决或者另寻法律途径解决，涉及（1）购房款等问题的，若存在应收未收购房款的，由买受人负责收取，若存在应退回购房款等费用，均不列入标的拍卖总价款列支，全部由买受人承担解决；（2）需办理房产权属证书的，均由买受人负责协助解决。以上风险，竞买人应谨慎注意……”。并且，该拍卖委托说明将“存在不确定因素的面积”作为附表，在该附表中显示不确定因素面积合计7401.5482平方米,其中包括本案所涉房屋，购房业主李罕雅。据此可知，该拍卖委托说明已经明确买受人越某公司并非当然取得上述“存在不确定因素的面积”所有权，其能否取得上述“存在不确定因素的面积”所有权、使用权等与其是否承担项目土地出让金等义务亦无关联，而且存在买受人与上述‘存在不确定因素的面积’的购房人依商品房预售合同等进行解决的风险，并明确对于需办理房产权属证书的，均由买受人越某公司负责协助解决。越翔公司依据《拍卖成交确认书》和越秀区法院的生效裁定片面作出对其权利的理解，其并未考虑前提条件，亦缺乏事实依据，本院认为“存在不确定因素的面积”的理解应结合《拍卖委托说明》综合作出认定才更确切。另外，在辉煌大厦拍卖过程中，包括涉案房屋在内的7401.5482平方米“不确定因素面积”并未进行价格评估，也即在对涉讼争项目进行整体拍卖公告前，购房人与辉煌公司已经事实存在房屋买卖合同关系，并向项目买受人进行了公示，越某公司理应对此7401.5482平方米“不确定因素面积”可能最终并不属于越某公司所有承担相应风险，也即在购房人和辉煌公司就讼争房屋的买卖合同关系在越某公司参与竞买讼争项目之前已经形成。综上，越某公司认为其已取得“存在不确定因素的面积”物业的所有权缺乏合同、法律和事实上的依据，本院不予支持，原审认定正确，本院予以维持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人越某公司的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 黄春成
二〇一六年六月十二日
书 记 员 张 辉