青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民终455号
上诉人（原审被告）：马代，身份号码×××，男，东乡族，1966年6月25日出生，甘肃省东乡族自治县村民，现住西宁市。
上诉人（原审被告）：马国海，身份号码×××，男，东乡族，1990年1月11日出生，甘肃省东乡族自治县村民，现住西宁市。
被上诉人（原审原告）：王正明，身份号码×××，男，东乡族，1963年3月9日出生，个体工商户，住甘肃省临夏市。
被上诉人（原审原告）：马么乃，身份号码×××，男，东乡族，1962年4月8日出生，甘肃省东乡族自治县村民。
被上诉人（原审原告）：马尤素，身份号码×××，男，东乡族，1964年3月15日出生，甘肃省东乡族自治县村民。
被上诉人委托诉讼代理人隋玉才、郭宗军，青海佳一律师事务所律师。
上诉人马代、马国海与被上诉人王正明、马么乃、马尤素房屋租赁合同纠纷一案，王正明、马么乃、马尤素于2016年7月日13向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令1、解除与马代、马国海于2014年6月15日签订的商铺及宾馆租赁合同；2.马代、马国海腾退位于西宁市城东区曹六路48号的房子；3.马代、马国海支付拖欠的截止2016年7月15日的租金200000元，以后每日按照1333.33元租金计算至腾退交房；4.马代、马国海支付违约金300000元。西宁市城东区人民法院于2017年1月18日作出（2016）青0102民初1326号民事判决，马代、马国海不服提起上诉。本院于2016年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月31日公开开庭进行了审理。上诉人马代、马国海、被上诉人王正明、马么乃、马尤素及诉讼代理人隋玉才、郭宗军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
马代、马国海上诉请求：改判其二人不承担任何费用。事实与理由：马代、马国海已将2016年2月15日至2016年6月15日之间的房屋租金付清，根本不存在拖欠租金的事实。《商铺及宾馆租赁合同》签订后，马代、马国海依约履行合同，在每一个租期之前均按约支付房屋租金。2016年2月5日，马代、马国海照例向王正明三人预付了2016年2月15日至2016年6月15日租金，其中在甘肃省农村信用社银行转账的10万元正是马代预付的该期房款。庭审中，王正明三人的代理人再三的认可自签订合同后，王正明三人累计收到马代、马国海租金96万元，而该96万元正是2014年8月15日至2016年8月15日整整两年的房屋租金，因此马代、马国海根本不欠王正明三人的房屋租金。一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己方不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。王正明三人自认其收到租金96万元的事实恰好与马代、马国海的答辩及提交的10万元银行转账的证据完全符合，因此法院应当对2016年2月15日至2016年6月15日之间的房屋租金付清的事实予以认定。马代、马国海出于对王正明三人的信任，在没有签订合同的情况下从银行贷款，投入大量的财力、物力、人力及时间将空置的涉案房屋装修成现在的豪华宾馆和餐厅。王正明三人看到破烂的房屋装成豪华的宾馆和餐厅，在签订《商铺及宾馆租赁合同》时就多次刁难，迫使马代、马国海无条件在王正明三人早已拟好的两份合同上签名捺印。事后，马代、马国海虽然得知签订的《商铺及宾馆租赁合同》显失公平，但为了诚信和及早日收回成本，还是依约履行交付房屋租金的义务。其实租赁房屋地址在西宁市已算偏僻区域，而马代、马国海的房屋租金价格却是该区域同等地段房屋租金价格的2-3倍。一审中，马代、马国海再三请求法院对房屋租金显示公平的部分予以公平的调整，但法院并未在自由裁量权的范围内对该部分予以审理，导致一审判决显失公平。
王正明、马么乃、马尤素辩称，2014年6月15日至2016年2月15日的租金虽然付清，但马代二人并未按照约定期限付款。2016年2月5日支付的10万元是2016年2月15日之前的租金，不是2月15日之后的。按照马代二人给付的租金，本来2016年2月15日之前的租金已经付清，但2015年8月马代又向马么乃借款10万元，所以2016年2月10日双方结算时马代认可并出具了借条。王正明三人的代理人从未认可收到96万元租金。一审认定事实清楚，应予维持。
一审法院认定事实：2014年6月15日，马么乃与马代签订了《商铺租赁合同》，出租人为马么乃，承租人为马代。合同约定马么乃将位于西宁市城东区曹六路48号一栋楼租赁给马代，租赁期为8年，前五年的年租金为56万元，后三年的年租金为62万元，租金从2014年8月15日开始计算。2014年6月15日，王正明、马么乃、马尤素又将位于西宁市城东区曹六路48号一栋楼租赁给马代、马国海，双方签订了《商铺及宾馆租赁合同》。出租人为王正明、马么乃、马尤素，承租人为马代、马国海。合同约定租赁期限为8年，至2019年6月15日月租金为4万元，2019年6月15日至2022年6月14日月租金为4.5万元。租金缴纳的方式为每四个月缴纳一次。合同签订后马代对租赁房屋进行了装修并开始经营。2016年王正明、马么乃、马尤素认为马代、马国海欠付租金提起诉讼。
法庭审理中王正明、马么乃、马尤素均认可在签订合同时给马代、马国海两个月的装修期。
一审法院认为，本案是租赁合同纠纷，争议的焦点是马代、马国海是否欠付租金、拖欠租金是否构成根本违约，应否解除合同的问题。首先，双方在2014年6月15日签订了两份合同，即《商铺租赁合同》和《商铺及宾馆租赁合同》，从合同的内容来看，《商铺及宾馆租赁合同》下方有备注为：”自本合同签订后以前所签的合同全部作废”的字样，由此可以确定该合同为最后签订的合同。从履行的情况来看，虽然马代不认可该份合同，但在实际履行过程中均按该合同约定的内容履行合同义务，按该合同约定的租金数额交付租金，故《商铺及宾馆租赁合同》是双方的真实意思表示，应当视为有效合同。马代认为该合同没有扣除两个月装修期，庭审中关于装修期王正明、马么乃、马尤素是认可的，虽未写入合同内，但可以视为双方的口头约定，故双方的租金应当按约定的2014年8月15日起计算。王正明、马么乃、马尤素认可2016年2月15日之前的房租并未欠付，但租金的起算时间是2014年6月15日，未扣除两个月的装修期间，因此马代、马国海的租金交纳的租金到期日为2016年4月15日，故自2016年4月15日起截止起诉之日2016年7月15日，马代、马国海欠付的租金为12万元。根据法律的规定，债务人在履行期限到来时能够履行而没有履行债务，则构成迟延履行。然而并非债务人在履行期限到来后不履行债务都会是债权人享有解除合同的权利。只有一方违约而使另一方订立合同的主要目的不能实现，即构成根本违约。导致双方在欠付租金问题上产生纠纷，主要是由于没有将扣除装修期的约定写入合同内，双方在租金数额计算中产生了分歧，对此王正明、马么乃、马尤素亦有一定的责任。双方在《商铺及宾馆租赁合同》第三条第四款约定”乙方（马代、马国海）必须按照约定向甲方（王正明、马么乃、马尤素）缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方15天的宽限期，超过15天即视为违约”。但马代、马国海未缴纳租金是由于与王正明、马么乃、马尤素在两个月的装修期问题上产生分歧，不属于无故拖欠租金的情形，故王正明、马么乃、马尤素与马代、马国海之间的《商铺及宾馆租赁合同》不予解除。其次，马代、马国海在承租后对房屋进行了装修，投入了较大的资金，如解除合同可能导致扩大当事人的经济损失的后果，故双方签订的合同应继续履行，王正明、马么乃、马尤素的该项诉求不予支持。从上述事实可以看出，马代、马国海欠付租金12万元的事实成立，应承担支付租金及违约责任，但双方约定的30万元违约金超过了给王正明、马么乃、马尤素造成的实际损失，故违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度的综合因素，依公平原则和诚实信用予以衡量，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，则逾期付款利息从2016年4月15日起计算至2016年7月15日止，即120000元×4.35%×1.5倍÷12月×3月=1957.5元，故违约金为1957.5元，遂判决马代、马国海于判决生效之日起十五日内支付王正明、马么乃、马尤素2016年4月15日至2016年7月15日的租金120000元、违约金1957.5元、驳回王正明、马么乃、马尤素的其他诉讼请求。
本案二审期间，马代、马国海、王正明、马么乃、马尤素对原审判决查明的基本事实均无异议，主要争议仍然是马代、马国海是否拖欠租金，本院对各方均无异议的事实予以确认。
本院认为，二审中，马代二人与王正明三人均认可截止到二审时，马代二人共计支付租金80万元，亦认可2016年2月10日马代向马么乃出具的10万元借条实际是欠租金的欠条。按照双方约定的租赁期限及月租金数额计算，截止2016年7月14日王正明三人起诉,租赁期共计25个月，马代、马国海应付租金数额为100万元整，扣减双方认可的两个月装修期，马代、马国海实际应支付租金92万元，所以截止2016年7月14日，马代、马国海拖欠王正明三人租金12万元，此欠款情况与2016年2月10日马代出具借条认可欠租金10万元及一审法院给马代送达起诉状时其认可已付租金80万元，欠10万元租金等事实相互吻合。而马代、马国海并未提交除80万元租金之外，还向王正明三人支付过租金的证据，而且其辩称不拖欠租金的说法与其出具借条承认欠款等事实相悖。因马代、马国海与王正明三人在合同中约定是预付租金的方式，所以马代、马国海未按约定提前支付租金不当，应承担给付拖欠租金的责任。合同签订后，双方实际是按《商铺及宾馆租赁合同》履行租赁合同，马代、马国海虽然在上诉状中称租金约定过高，但在二审时却又称年租金为56万元的《商铺租赁合同》才是其真实意思，表明《商铺及宾馆租赁合同》约定的48万元年租金数额不仅未超过其二人对房屋租金的心理底线，而且低于自己认可的租金数额，所以不存在约定租金过高的问题，其主张调整租金数额的请求与其陈述相互矛盾，不予采信。综上，一审认定马代、马国海拖欠租金的事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16752元由马代、马国海负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 陈志秀
审判员 王有林
二〇一七年四月七日
书记员 潘 弘