吉林省磐石市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）磐民二初字第322号
（2012）磐民二初字第322号
原告李伟，男。
委托代理人王泽宇，吉林三圣律师事务所律师。
被告谷宝丰，男。
委托代理人孙海波，男，汉族，磐石市明城镇法律服务所法律工作者。
被告宋艳霞，女。
第三人磐石市房屋开发公司（未到庭）。
法定代表人朱贺，总经理。
第三人谷宝金（未到庭），男。
第三人刘红石，男。
原告李伟诉被告谷宝丰、宋艳霞、第三人磐石市房屋开发公司、谷宝金、刘红石确认合同无效纠纷一案，本院于2012年4月16日立案受理。依法由审判员徐勤玉适用简易程序公开开庭进行审理。原告李伟及其委托代理人王泽宇、被告谷宝丰及其委托代理人孙海波、被告宋艳霞、第三人刘红石到庭参加诉讼。第三人磐石市房屋开发公司、第三人谷宝金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。
原告李伟诉称，其与第三人刘红石挂靠在磐石市房屋建设开发公司名下，在磐石市吉昌镇开发幸福小区商住楼一栋。2010年1月24日，房屋工程项目承包人即第三人谷宝金向被告谷宝丰借款，并与原告协商以原告开发的幸福小区商住楼5号门市房作抵押，原告在被告谷宝丰与第三人谷宝金签订的借款协议上以“监证人”身份签字，翌日，被告谷宝丰又找到原告李伟要求出具抵押房屋产权情况说明，原告遂出具“临时房照说明”。2011年11月初，被告谷宝丰将该抵押房屋门锁剪断居住在内，原告向当地公安机关报案，公安机关调查结论为民事纠纷。2012年3月3日，被告谷宝丰将此房屋出售予被告宋艳霞，现原告认为二被告签订的房屋买卖合同对原告造成侵权，起诉要求确认二被告签订的房屋买卖合同无效，由被告交还吉昌镇幸福小区商住楼5号门市房所有权并承担诉讼费用。
被告谷宝丰辩称：原告李伟诉求房屋是经原告先设定抵押，后以抵顶借款的方式将所有权转让于被告谷宝丰的。该房屋确为原告于2008年开发并由第三人谷宝金承建，但建筑过程中原告因资金困难无法支付工程款，第三人谷宝金先在被告谷宝丰处借款150，000.00元，约定借款利息由原告李伟支付，本金在工程款结算时一并给付，并在原告同意的情况下将吉昌镇幸福小区5号门市楼作为抵押。随后，被告谷宝丰为稳妥起见，于第二天与第三人谷宝金共同找到原告商议，用该房屋所有权抵顶借款，并由原告当场出具一份书面产权说明。现虽未取得该房屋所有权证书，但应归责于原告不履行办理房屋产权证书的义务。
被告宋艳霞辩称：第一，其与被告谷宝丰所签涉及争议房屋的买卖协议是双方当事人的真实意思表示，在平等协商的基础上达成的。被告谷宝丰是基于原告李伟出具的产权说明出卖此房屋的，被告宋艳霞有理由相信被告谷宝丰对该房屋有处分权。虽然合同标的房屋没有产权证书，但尚有履行可能，要求原告李伟履行诚实信用义务。第二，被告宋艳霞与被告谷宝丰均是完全民事行为能力人，在该合同不能完全履行或不能履行的情况下二被告可以变更、解除合同或采取其他补救措施，二被告虽签订房屋买卖合同，但房屋所有权没有发生转移，原告诉请被告宋艳霞返还该房屋所有权的主张不能成立。
庭审中，原告李伟为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、磐石市发改局文件（2008）96号。证明原告开发的楼房是磐石立项的合法工程。
2、吉昌镇幸福小区开发挂靠协议书。证明吉昌镇幸福小区是原告开发的，其所有权归原告所有，原告具有诉讼主体资格，房屋产权属于原告。
3、吉林市中级人民法院判决书。证明幸福小区是原告与第三人刘红石开发的，其所有权归原告和刘红石。原告具有诉讼主体资格。
4、磐石市公安机关证明。证明谷宝丰于2010年11月初居住于争议房屋为民事纠纷。
5、谷宝丰与谷宝金签订的协议书。证明原告李伟是以见证人角度签署抵押的。协议书原件在谷宝丰和谷宝金手中，只有一份原件。
被告谷宝丰质证：对第一份、第二份、第四份证明真实性无异议。判决书与本案无关。对原告证明其具有主体资格有异议。
被告宋艳霞、第三人刘红石质证无意见，第三人谷宝金、磐石市房屋开发公司未到庭，视为放弃质证权利。
被告谷宝丰为证明其主张，向法院提交如下证据：
1、2010年1月24日谷宝丰、谷宝金签订的借款协议。证明当时在原告见证的情况下，存在借款事实，并用房屋做抵押。
2、临时房照说明。证明基于此说明原告同意把本案争议房屋给谷宝丰。
3、房屋买卖协议。证明二被告签订了房屋买卖协议。
原告李伟质证：对原告的第一份证据真实性无异议。对证明问题有异议，认为借款事实与原告没有关联性。对第二份证明真实性无异议，对证明问题有异议，基于抵押关系，不能证明房屋所权已转移归谷宝丰。对协议书真实性无异议，对证明问题无异议，补充说明第三份证据能证明二被告间将原告房屋已经促成交易，应属于侵权行为。
被告宋艳霞、第三人刘红石质证无意见，第三人谷宝金、磐石市房屋开发公司未到庭，视为放弃质证权利。
经举证、质证，本院对如下证据予以认定：
1、磐石市发改局文件（2008）96号。证明原告开发的楼房是磐石立项的合法工程。
2、吉昌镇幸福小区开发挂靠协议书。证明吉昌镇幸福小区是原告与刘红石开发的，原告具有诉讼主体资格，原告享有房屋产权。
3、吉林市中级人民法院判决书。证明幸福小区是原告与第三人刘红石开发的，其所有权归原告和刘红石。原告具有诉讼主体资格。
4、磐石市公安机关证明。证明谷宝丰于2010年11月初居住于争议房屋为民事纠纷。
5、谷宝丰与谷宝金签订的协议书。证明原告李伟是以见证人角度签署抵押的。协议书原件在谷宝丰和谷宝金手中，只有一份原件。
6、2010年1月24日谷宝丰、谷宝金签订的借款协议。证明当时在原告见证的情况下，存在借款事实，并用房屋做抵押。
7、临时房照说明。证明基于此说明原告同意把本案争议房屋给谷宝丰。
8、房屋买卖协议。证明二被告签订了房屋买卖协议。
通过法庭审理，本院确认案件事实如下：
被告谷宝丰与第三人谷宝金系亲兄弟关系，被告宋艳霞与第三人谷宝金原系夫妻关系。原告李伟与第三人刘红石挂靠在磐石市房屋建设开发公司名下，在磐石市吉昌镇开发幸福小区商住楼一栋。2010年1月24日，房屋工程项目承包人即第三人谷宝金向被告谷宝丰借款，借款协议中约定将原告开发的幸福小区商住楼5号门市房作抵押，原告在被告谷宝丰与第三人谷宝金签订的借款协议上以“监证人”身份签字，翌日，原告李伟出具“临时房照说明”上书该房屋所有权人为谷宝丰。2011年11月初，因第三人谷宝金未能偿还被告谷宝丰借款，被告谷宝丰将该抵押房屋门锁剪断居住在内，原告向当地公安机关报案，公安机关调查结论为民事纠纷。2012年3月3日，被告谷宝丰将此房屋以明显低于当地市场近一倍的价格（195，000.00元）出售给被告宋艳霞。随后原告李伟即起诉至法院要求确认二被告签订的房屋买卖合同无效，由被告交还吉昌镇幸福小区商住楼5号门市房所有权并承担诉讼费用。
本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百零八条“保证人向债权人保证债务人履行债务的，应当与债权人订立书面保证合同，确定保证人对主债务的保证范围和保证期限。虽未单独订立书面保证合同，但在主合同中写明保证人的保证范围和保证期限，并由保证人签名盖章的，视为书面保证合同成立”，原告李伟对被告谷宝丰与第三人谷宝金签订的借款协议书中涉及的担保条款本应承担保证责任，但是，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”的规定，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条“依照合同法第四十四条二款的规定，法律、行政法规规定的合同应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”，以及《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，由于原告李伟与被告谷宝丰并未就争议房屋吉昌镇幸福小区商住楼5号门市房办理抵押登记，故上述借款协议中的抵押条款并未生效，抵押权亦未设立。
关于“临时房照说明”中涉及的争议房屋所有权问题。由于在出具上述说明后原告李伟与被告谷宝丰并未去相关登记机构办理不动产登记。根据《中华人民共和国物权法》第十四条的有关规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，故吉昌镇幸福小区商住楼5号门市房的所有权并未发生转移，该争议房屋仍为原告李伟所有。
由此可见，被告谷宝丰并非吉昌镇幸福小区商住楼5号门市房的所有权人，故其无权将该房屋出售给被告宋艳霞，其出售行为属无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，故被告谷宝丰与被告宋艳霞之间签订的房屋买卖协议为效力待定的合同，未经房屋所有权人原告李伟的追认并不发生法律效力。基于原告李伟提出的诉讼请求可以看出，其是拒绝追认被告谷宝丰的处分行为的，因此被告谷宝丰与被告宋艳霞之间签订的房屋买卖协议应当被认定为无效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条，“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方”，被告宋艳霞应讲争议房屋归还给所有权人原告李伟和第三人刘红石。
关于被告宋艳霞主张的取得房屋所有权，经审理后认为，争议房屋吉昌镇幸福小区商住楼5号门市房市值为30余万元，然而被告宋艳霞仅以195，000.00元的价格买得该房屋，该交易价格明显低于市场价格，属于以不合理的价格转让。另外，被告谷宝丰与被告宋艳霞并未就交易标的物到相关登记机构办理房屋所有权转移登记，且被告谷宝丰并没有条件为被告宋艳霞办理所有权转移登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得必须满足下列三个条件：“（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，因此，被告宋艳霞不能取得该争议房屋的所有权，其主张本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百零六条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条、一百三十条的规定，判决如下：
被告谷宝丰与被告宋艳霞于2012年3月3日所签订的房屋买卖协议无效；
磐石市吉昌镇幸福小区5号门市楼170平方米（二层）所有权归原告李伟及第三人刘红石所有；
第三人磐石市房屋开发公司、第三人谷宝金无责任；
驳回原告李伟其他诉讼请求。
案件受理费100.00元，由被告谷宝丰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 徐勤玉
二〇一二年七月六日
书记员 金 帅