浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终799号
上诉人（原审原告）：钟贵荣，男，1979年6月25日出生，汉族，住嘉善县。
上诉人（原审原告）：汪艳丽，女，1980年6月25日出生，汉族，住嘉善县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：杭璐东、庄小娟，浙江嘉深律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉善雅乐居置业有限公司。住所地：嘉善县罗星街道晋阳西路**号汇中大厦*****室。组织机构代码：55052642-9。
法定代表人：陈卫民，董事长。
委托诉讼代理人：朱泳，浙江东方正大律师事务所律师。
上诉人钟贵荣、汪艳丽因与被上诉人嘉善雅乐居置业有限公司（以下简称雅乐居公司）商品房销售合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2015）嘉善民初字第1054民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人钟贵荣及钟贵荣、汪艳丽的共同诉讼代理人杭璐东，被上诉人雅乐居公司的诉讼代理人朱泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟贵荣、汪艳丽上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判钟贵荣、汪艳丽向雅乐居公司支付购房差价补偿款469361元。事实和理由：一、双方当事人有降价补差的书面约定，雅乐居公司应按照合同约定补差价。降价补差约定系雅乐居公司基于其自身经营的实际状况及销售房产需要而采取的商业行为，该协议不违反法律强制性规定，也不损害第三人利益，故约定合法有效。本协议是雅乐居公司预先打印好，与不特定购房者签订使用的。二、补充协议约定明确，不存在约定不明的情形。补充协议明确约定了降价补差的条件：1、交房前。目前雅乐居公司没有证据证明该房已经交付，事实上，钟贵荣、汪艳丽到现在仍未拿到房屋。2、金都上品价格有下调。显然无论开发商主动下降或是被迫下调，只要成交价有下降，就符合这一条件。合同没有明确价格下调房屋的范围，比如楼层、面积、户型、位置。涉案合同是格式合同，如果约定不明，也肯定从有利于业主方面解释，作出对不利于提供格式条款一方的解释。3、钟贵荣、汪艳丽想继续购买。本案降价补差条件成就，一审不予支持错误。因怎么来算差价，是定量问题，而补不补差价是定性问题，不能以定量有难度来决定定性问题。4、对于实际成交价指小区成交平均价还是与涉案房屋同一户型的单价的问题。此应从雅乐居公司发布的降价补差价广告和补充协议原意来理解。在当时房产市场不稳定的情况下，雅乐居公司以此种方式促销，其意思表示很明显，应以降得最低的价格来算差价。5、一审法院认为下调意味着一个原价、一个现价问题，理解偏差。商品房因位置、楼层、面积、方位等因素不同，房屋与房屋不会绝对相同，开发商起初采用一房一价的模式，正是基于上述特征实施标价的。因为没有绝对相同的两套房子，因此，房屋价格变动只能在一定时间段内，基本条件相近的房子来比较。因此，这种商品价格浮动，是无法用所谓的原价和现价来比较的。商品房交易中不存在所谓的原价与现价问题。三、雅乐居公司应按照成交价的差价支付差价补偿款。1、雅乐居公司自认对外有6500元、7000元的成交价格对外销售房屋。2、根据嘉善县地方税务局直属分局提供的查询清单显示：（1）11幢2梯1702室面积为269.69㎡。合同签订日期为2015年2月9日，单价为7000元，该套房屋系大面积房屋，楼层与钟贵荣、汪艳丽购买的楼层一致，具有可比性，显示差价1604.18元/㎡。（2）11幢2梯1701室面积为220.83㎡，合同签订日期为2014年11月26日，单价为7000元，该套房屋面积与涉案房屋基本一致，楼层与涉案楼层一致。具有可比性，显示差价为1640.18元/㎡。（3）10幢2梯1702室面积为267.81㎡，合同签订日期为2015年9月3日，单价为7500元，该套房屋系大面积房屋，楼层与涉案房屋一致，显示差价为1140.18元/㎡。（4）11幢1梯1601室与1602室，购买者为同一人，一套房2张房产证，合计面积176.12㎡，价格为6500元，差价为2140.18元/㎡。以上房屋合同签订日期均在钟贵荣、汪艳丽签订合同日期之后、交房前，故与本案具有关联性。钟贵荣请求差价8640.18元与6500元比较，得出为2140.18元，涉案房屋面积为219.3㎡，合计应补差价469341元。
雅乐居公司辩称，一审判决正确。关于钟贵荣、汪艳丽购买的房屋价格是否下调问题，房价降价、涨价受市场因素影响很大，今天来看房价普遍上涨了，钟贵荣、汪艳丽到今天为止还未来收房，而现在房价又上涨了，所以钟贵荣、汪艳丽要求补差价不成立。
一审法院认定事实：双方当事人于2012年7月16日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：钟贵荣、汪艳丽向雅乐居公司购买位于嘉善县罗星街道世纪大道南侧、亭桥南路西侧金都上品小区2幢2单元1701室房产，建筑面积219.30平方米，单价为8640.18元/平方米，总价为1894791元。房屋交付期限为2013年12月31日前。出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同年8月28日，双方签订一份《商品房补充协议》，协议第三条约定：雅乐居公司承诺，在该商品房交房前，如果金都上品价格有下调，钟贵荣、汪艳丽仍想继续购买该商品房的前提下，雅乐居公司补给钟贵荣、汪艳丽相应的商品房差价，若钟贵荣、汪艳丽放弃购买，则雅乐居公司同意以《商品房买卖合同》签订的实际成立价格即人民币1894791元回购该商品房。钟贵荣、汪艳丽无条件同意将该商品房按本合同约定条款由雅乐居公司回购，同时双方当事人于2012年7月16日签订的《商品房买卖合同》撤销所产生的费用由钟贵荣、汪艳丽承担，否则视为钟贵荣、汪艳丽违约。
另嘉善县房管处提供如下数据：金都上品小区11幢1梯1601室备案价格单价为8000元/平米，备案时间为2014年10月19日；金都上品小区11幢1梯1602室备案价格单价为8000元/平米，备案时间为2014年10月19日；金都上品小区11幢2梯1701室备案价格单价为8000元/平米，备案时间为2014年11月26日；金都上品小区11幢2梯1702室备案价格单价为8000元/平米，备案时间为2015年2月9日……嘉善县地方税务局直属分局提供如下数据：金都上品小区11幢1梯1601室交纳契税单价为6500元/平米，交纳契税时间为2015年4月9日，面积为88.59平方米；金都上品小区11幢1梯1602室交纳契税单价为6500元/平米，交纳契税时间为2015年4月9日，面积为87.53平方米；金都上品小区11幢2梯1701室交纳契税单价为7000元/平米，交纳契税时间为2015年11月20日，面积为220.83平方米；金都上品小区11幢2梯1702室交纳契税单价为7000元/平米，交纳契税时间为2015年7月31日，面积为269.69平方米……。
一审法院另认定：2015年5月13日，雅乐居公司向钟贵荣、汪艳丽通过EMS快递商品房交付催告函，钟贵荣、汪艳丽于同年5月17日拒收。涉案房屋目前尚未实际交付。
一审法院认为，我国合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，雅乐居公司未按合同约定的时间交房，构成违约，故钟贵荣、汪艳丽要求雅乐居公司支付逾期交房的违约金的诉请，于法有据，应予支持。双方当事人签订的《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任约定为按日支付已交付房款的万分之零点五，钟贵荣、汪艳丽认为合同对逾期交房违约金的约定低于实际损失，请求法院调高违约金。考虑到钟贵荣、汪艳丽的合理损失及雅乐居公司的违约情形，一审法院酌情将违约金调至日万分之一。至于计算延期交房违约金的区间问题，因雅乐居公司已于2015年5月13日向钟贵荣、汪艳丽快递商品房交付催告函，而钟贵荣、汪艳丽于同年5月17日拒收，系其自身行为导致损失扩大，故2015年5月17日后钟贵荣、汪艳丽未实际收房的损失应由其自行承担。钟贵荣、汪艳丽已支付房款1894791元，合同约定房屋交付期限为2013年12月31日前，雅乐居公司延期交房502天，故一审法院支持延期交房违约金95118.51元（502天×1894791元×0.01%/天）。
至于钟贵荣、汪艳丽要求雅乐居公司支付购房差价补偿款的诉请，一审法院认为双方当事人补充协议中就降价补差价的条款约定不明。首先，“在该商品房交房前”中的“交房”到底指合同约定的交房时间还是实际交房时间，因为房价本身是处于一定的波动范围内，如果不能确定“交房”具体指哪个时间点，那么确定是否存在降价就没有任何实际意义。其次，“如果金都上品价格有下调”中的“下调”含义不明，是指开发商主动下调单价，还是房产实际成交价下降。如果是前者，钟贵荣、汪艳丽未举证雅乐居公司主动下调单价。如果是后者，房产实际成交价是指小区成交平均单价还是与钟贵荣、汪艳丽同一户型房产的单价。再次，“下调”的含义是否意味着有一个原价，有一个现价，且现价低于原价。如果是这样的理解，那么，原价是指哪种户型房产的原价，还是金都上品小区房产的平均原价，协议中约定并不明确。最后，一审法院认为即使个别房产的单价下降，并不等同于“金都上品价格有下调”。因此，钟贵荣、汪艳丽并未就“金都上品价格有下调”充分举证。综上，一审法院驳回钟贵荣、汪艳丽要求雅乐居公司支付购房差价补偿款的诉请。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、雅乐居公司支付钟贵荣、汪艳丽延期交房违约金95118.51元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回钟贵荣、汪艳丽的其它诉讼请求。如果雅乐居公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9494元，保全费3367元，合计12861元，由雅乐居公司负担3149元，钟贵荣、汪艳丽负担9712元。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，金都上品小区分两期开发，1、第一期，工程名称：1-3#楼、5-6#楼、社区服务用房及地下车库南区；建筑面积：40261.71㎡；建设工程规划许可证编号：建字第330421201100011号；建筑工程施工许可证编号：330421201103230201；商品房预售证编号：售许字（11）第022号，发证时间：2011年8月30日。2、第二期，工程名称：金都上品小区（7-12#楼、地下车库北区）；建筑面积：66848.18㎡；建设工程规划许可证编号：建字第330421201100165号；建筑工程施工许可证编号：330421201110180401；商品房预售证编号：售许字（12）第21号，发证时间：2012年10月12日。
二审再查明，双方当事人在《商品房买卖合同》“第一条项目建设依据”部分约定，出卖人以拍卖方式取得位于罗星街道世纪大道南侧、亭桥南路西侧，编号为2005-50的地块土地使用权。载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是3304212009A21171。该地块总土地面积为40666.4平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】金都上品小区，建设工程规划许可证号：330421201100011，施工许可证号为：330421201103230201。在“第二条商品房销售的依据”部分约定，商品房预售许可证号为售许字（11）第022号。
本院认为，双方当事人在《商品房补充协议》中明确约定，雅乐居公司承诺，在该商品房交房前，如果金都上品价格有下调，钟贵荣、汪艳丽仍想继续购买该商品房的前提下，雅乐居公司补给钟贵荣、汪艳丽相应的商品房差价。但对于何为“金都上品价格有下调”，双方理解不一。对此，本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思表示。
首先，“金都上品价格有下调”中“金都上品”的范围。因金都上品小区分两期开发，涉案房屋属一期房屋，在双方当事人订立《商品房补充协议》时，二期房屋预售证尚未发放。故此处金都上品系单指一期房屋，还是包含一、二期所有的房屋，双方理解不一。对此，本院认为，《商品房买卖合同》与《商品房补充协议》系当事人就同一房屋买卖订立的两份协议，二者之间存在内在关联，应将两份合同的各项条款以及各个构成部分作为一个完整的整体，来确定争议条款的含义。《商品房买卖合同》虽将涉案地块暂定名为金都上品小区，而未区分金都上品小区一期、二期。但该合同第一条、第二条载明的建设工程规划许可证号、施工许可证、商品房预售许可证号及地块面积均指向一期工程。故此处“金都上品”应仅指第一期工程，涉及的商品房系1-3#楼、5-6#楼。另，钟贵荣、汪艳丽上诉称降价补差价销售广告并没有区分一、二期的房屋，故其有权按照二期房屋的销售单价主张差价。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”显然，本案有关降价补差价宣传不属于就房屋及相关设施所作的说明，无法视作合同内容。至于钟贵荣、汪艳丽是否受误导订立合同，属于当事人可否撤销、变更合同问题，本案钟贵荣、汪艳丽要求继续履行合同，故该事项不属于本案审查范围。故钟贵荣、汪艳丽按照二期商品房价格主张差价，本院不予支持。
其次，“金都上品价格有下调”中“价格下调”的含义。何为价格下调约定不明，双方当事人亦有不同理解。此时，可以按照交易习惯确定含义。按照一般交易习惯，即使是同一小区内的房屋，若房型、楼层、朝向、面积存在差异，房价亦有所区别。钟贵荣、汪艳丽有关不管楼层、面积、朝向、户型等条件，只要价格比涉案房屋价格低，均属价格下降的陈述，系按其单方当事人期待实现的合同目的进行解释，不符合通常理解，本院不予采信。诚如钟贵荣、汪艳丽所述，房屋价格变动，只能通过一定时间段内，基本条件相近的房子来比较。庭审中，钟贵荣、汪艳丽称一期房屋中2幢和5幢房屋户型和面积基本一样，并称2幢和5幢房屋销售的比较早，没有明显的降价。故钟贵荣、汪艳丽要求雅乐居公司补差价的主张，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，钟贵荣、汪艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8340元，由上诉人钟贵荣、汪艳丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘坤
审 判 员 倪勤
代理审判员 周倩
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 苏轶