安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）田民一初字第00785号
原告：淮南新天地时尚商贸有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖路和朝阳路交叉路口,组织机构代码68976000-9。
法定代表人：徐而发，该公司经理。
委托代理人：喻泉，安徽光淮律师事务所律师。
被告：李磊，男，1982年10月16日出生，汉族，安徽省淮南市人，大学文化，个体户，住安徽省淮南市田家庵区。
被告：王晓琪，女，1992年10月19日出生，汉族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市田家庵区。
上述两位被告共同的委托代理人：汝伟，安徽俊诚律师事务所律师。
原告淮南新天地时尚商贸有限公司（以下简称新天地公司）诉被告李磊、王晓琪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告新天地公司的委托代理人喻泉、被告李磊及两被告共同的委托代理人汝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新天地公司诉称：2011年7月22日，原告与李磊签订了一份《租赁合同》，双方约定原告将其位于田家庵区朝阳中路新天地中央广场三层计建筑面积600平方米的区域租赁给李磊使用，租赁期限从2011年8月1日起至2016年4月30日止，租金每平方米34元，月租金20400元，每租赁季度初交付一次租金61200元，先交后用，首次支付租金前3个月，按月支付。2013年12月13日，双方又签订一份《补充协议》，再次约定，“原告同意李磊承租三楼场地到2014年3月1日，如李磊在2014年3月1日前同意继续租赁，按照原合同继续履约，如不再租赁，双方2011年7月22日签订的租赁协议自2014年3月1日起解除协议，全部终止，原告即日起收回所属物业”。期间，原告同意免除李磊2011年的租金。后原告如约将租赁区域交付李磊使用，李磊于2014年3月1日终止了双方于2011年7月22日的租赁合同并将租赁区域返还给原告，但尚欠租赁费327200元不予支付，原告数次催要无果，无奈，为维护自身合法权益，原告依法提起民事诉讼，请求判令被告给付拖欠的房屋租金327200元并承担本案诉讼费用。
原告新天地公司为证明自己的主张，在规定期限内向本院提交了如下证据，这些证据已经庭审举证、质证，现予以归纳认证：
一、原告营业执照、组织机构代码证、法人身份证明各一份。证明原告诉讼主体资格。两被告无异议，本院经审查依法予以确认。
二、李磊身份证复印件一份。证明被告基本信息。两被告无异议，本院经审查依法予以确认。
三、2011年7月22日双方签订的《租赁合同》原件一份。证明双方之间存在房屋租赁关系，月租金20600元。被告质证意见：真实性无异议，协议中提到保证金，按照协议约定应当在租金中抵扣。本院认证意见：该合同系原告新天地公司与被告李磊于2011年7月22日签订，本院对其真实性依法予以确认。
四、2013年12月13日双方签订的《补充协议》原件一份。证明原租赁协议终止时间是2014年3月1日。被告质证意见：真实性无异议，第四条有歧义，被告方认为没有继续在经营，81600元没有给付的义务，被告方2013年11月关门歇业后没有继续使用场地，就没有继续给付租金的义务。本院认证意见：被告对该补充协议的真实性无异议，本院经审查依法对真实性予以确认。
五、租金收缴明细表一张、收款收据八张。证明被告已支付租金203200元。被告质证意见：无异议。本院经审查依法予以确认。
被告李磊在庭审中辩称：原告诉请基础事实是有，原告起诉金额与实际有差异。原被告之间口头约定2012租金免除。补充协议第四条，81600元不应该计入总额当中，被告离场时装饰装潢、经营用品留下的设备等都被原告接收，合理费用也应当在租金当中扣除。
被告王晓琪在庭审中辩称：王晓琪在本案当中不应当承担责任。此案是房屋租赁合同纠纷，产生原因也是基于一方经营性租赁房屋，被告王晓琪不是合同相对方，不应当承担合同租金。
被告李磊、王晓琪为证明自己的主张，在规定期限内向本院提交了如下证据，这些证据已经庭审举证、质证，现予以归纳认证：
装饰装修收据原件一组。证明被告装饰装修、遗留设备原总金额是114874元，应该给予合理抵扣，包含保证金10000元，施工押金2200元。原告质证意见：从证据本身，2011年7月22日保证金票据真实性认可，2011年8月6日的真实性认可，但保证金不能抵扣租金，依据双方签订协议中违约责任，保证金作为违约金抵扣。对于其他票据，认为与本案没有关联性，真实性无法判断，此案是租赁合同纠纷，被告方撤场后应当将设备等带走，不能带走的视为留给出租方。本院质证意见：原告对2011年7月22日的保证金收据及2011年8月6日装修保证金的收据真实性予以认可，本院经审查依法予以确认；对于其他票据，由于被告未提供证据证明其与本案的关联性，故不予确认。
经审理查明：2011年7月22日，原告新天地公司与被告李磊签订《租赁合同》一份，该合同主要内容为：“甲方：淮南新天地时尚商贸有限公司（加盖该公司合同专用章）乙方：李磊……甲方将位于淮南市田家庵区朝阳中路新天地中央广场三层计建筑面积600平方米的经营区域租赁给乙方使用（该物业位置见本合同附件图纸）。乙方确认在签订本合同时已知悉其租赁物业全部情况……乙方租赁经营期限2011年8月1日起至2016年4月30日止，（计租日开始后满12个月为一个租赁年度，每三个月为一个租赁季度，每一个月为一个租赁月度）。其中500平方自2011年9月20日开始计租。100平房自计租日起顺延一到两个月计租……甲方按租赁区域建筑面积600平方米，34元人民币/平方米/月收取租金，即乙方每月租金为：20400元人民币，每租赁季度初交付一次租赁费61200元人民币，先交后用。首次支付租金前3个月，按月支付……合同履约保证金：乙方在签订本租赁合同当日须向甲方支付合同履约保证金人民币壹万元，该保证金在本租赁合同终止时，扣除乙方应付甲方的各项费用后，剩余部分在乙方交还租赁场地并经甲方验收合格后三十日内作无息退还。若该履约保证金不足以支付乙方应付甲方之各项费用，乙方应予补足（如乙方在经营过程中拖欠应付甲方费用，甲方可直接从该保证金中扣除该项费用，乙方须于三日内补足原保证金数额）……乙方在经营前，需要对其租赁商铺、场地进行必要装修的，装修费用由乙方自行承担……本租赁合同期限届满前3日内，乙方须将租赁区域恢复原状，或在乙方同意承担恢复原状之所需费用后，由甲方进行恢复……乙方逾期支付本合同约定的应有乙方承担的租金及水电费，逾期30日，每日按逾期应付款总额的千分之五向甲方支付违约金。”后，原告免除李磊2011年的租金。
2013年12月13日，新天地公司与李磊签订《补充协议》，内容为：“甲方：新天地时尚商贸有限公司（以下简称甲方）乙方：李磊（以下简称乙方）因市场环境影响，乙方经营出现若干问题，2013年11月18日乙方向甲方提交了一份申请书，经甲乙双方友好协商，在2011年7月22日租赁协议基础上，达成如下补充协议：1、甲方同意乙方承租三楼场地到2014年3月1日，如乙方在2014年3月1日前同意继续租赁，按照原合同继续履约。如不再租赁，双方2011年7月22日签订的租赁协议自2014年3月1日起解除协议，全部终止，甲方即日起收回所属甲方物业。2、协议签约后十日内，乙方补交齐2013年10月份的租金20800元，交清所有水电费用。3、因乙方拖欠甲方2012年全年租金未付，如乙方在2014年3月1日后继续租赁，必须补交2012年度所欠甲方一半租金12万元，同时缴纳2014年3月份的租金25000元，方可继续履行合同，否则视同合同解除。如未交清，甲方有权处置乙方设施设备或通过当地法院维权。4、在乙方偿还清2012年度甲方所有所欠租金后，如乙方还在继续经营，乙方有义务继续偿还甲方2013年11月1日到2014年2月28日的租金81600元。……甲方：淮南新天地时尚商贸有限公司乙方：李磊。”
另查明：2011年7月22日，李磊交纳合同保证金10000元；2011年8月6日，李磊交纳装修保证金2000元；2013年至2014年期间，李磊共交纳租金203200元。
再查明：李磊与王晓琪于2014年5月16日登记结婚。
本案争议焦点为：（一）被告李磊尚欠原告新天地公司租金数额；（二）合同保证金、装修保证金、装潢及设备费用是否应当抵扣租金；（三）被告王晓琪是否应当承担责任。
（一）关于被告李磊尚欠原告新天地公司租金数额的问题。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。新天地公司与李磊签订的《租赁合同》和《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行。双方签订《补充协议》对租赁期限进行了变更，新天地公司同意李磊租赁场地到2014年3月1日，如李磊在2014年3月1日前同意继续租赁，按原合同继续履行，如不再租赁自2014年3月1日起解除《租赁合同》。而被告李磊在2014年3月1日未能续租，故双方签订的《租赁合同》已于2014年3月1日解除。新天地公司在诉状中认可已免除李磊2011年租金，故租金应自2012年1月1日起计收至2014年2月28日止，按月租金20400元计算，共计530400元，扣除被告李磊已支付的203200元，尚欠327200元未付。
被告李磊辩称原被告之间口头约定2012年租金免除，但并未提交证据予以证明，原告新天地公司对此亦不予认可，故本院依法不予采信。被告李磊还辩称《补充协议》第四条所载2013年11月1日至2014年2月28日期间的租金81600元不应计入租金总额，没有继续经营没有给付义务，但其并未提交证据证明其在2013年11月份即未经营，双方签订的《补充协议》第四条亦不能反映新天地公司免除李磊该期间租金的意思表示，故其该辩解理由不能成立，本院依法不予采信。
（二）关于合同保证金、装修保证金、装潢及设备费用是否应当抵扣租金的问题。
依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方签订的《租赁合同》中明确约定，合同保证金在租赁合同终止时扣除李磊应付新天地公司的各项费用后无息退还，若不足以支付应付之各项费用，李磊应予补足。被告主张该合同保证金1万元应折抵租金，原告则认为该1万元应作为违约金予以扣除。双方在《租赁合同》中虽就逾期支付租金约定违约金为逾期应付款的5‰，但由于双方于2013年12月13日签订了《补充协议》对租金支付时间做出了变更，也未明确约定具体支付时间，且原告在本案中未主张违约金，故不宜认定该1万元作为违约金予以扣除，该1万元应按合同约定折抵租金，故被告李磊的该辩解理由成立，本院依法予以采信。原告新天地公司收取被告李磊装修保证金2000元，没有法律依据和合同依据，应予退还，现被告李磊主张抵扣租金，本院依法予以支持。故抵扣合同保证金及装修保证金后，被告李磊仍应支付原告新天地公司租金315200元（327200元-10000元-2000元=315200元）。
关于被告李磊主张离场时装饰装潢、经营用品留下的设备等都被原告接受、合理费用应当在租金中扣除的辩解。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，被告李磊虽提交了相关收据用以证明其对涉案房屋进行了装修投入，但该组证据不能证明相关装潢及设备实际存在于涉案房屋，也不能证明其在撤场时是否将相关设备、装潢搬离或拆除，且双方约定合同期满后李磊应将租赁区域恢复原状或李磊同意承担恢复原状之费用后由新天地公司恢复，并未约定装饰装修费用可以折抵租金，故被告李磊关于装饰装修费用、经营设备应在租金中抵扣的辩解理由不能成立，本院依法不予采信。
（三）关于被告王晓琪是否应当承担责任的问题。
本案中，《租赁合同》和《补充协议》的相对人为原告新天地公司与被告李磊，被告王晓琪并非合同相对人，其在本案中不应当承担给付租金的责任。此外，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十三条之规定，债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。本案中，李磊与王晓琪于2014年5月16日登记结婚，而新天地公司与李磊的租赁关系终止于2014年3月1日，本案所涉债务关系发生于李磊和王晓琪结婚之前，同时，新天地公司亦未能提供证据证明本案所涉债务用于李磊和王晓琪婚后家庭共同生活。因此，原告新天地公司要求被告王晓琪承担给付租金的责任，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李磊于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南新天地时尚商贸有限公司租金315200元；
二、驳回原告淮南新天地时尚商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6208元、保全费2156元，合计8364元，由原告淮南新天地时尚商贸有限公司负担1306元，被告李磊负担7058元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 任金阳
代理审判员 李 怡
人民陪审员 张怀德
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 李 倩
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十三条债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。