上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第36790号
原告黄晶华。
原告曹忠祥。
原告曹阳。
委托代理人黄海品，上海市君志律师事务所律师。
委托代理人沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。
被告上海金桥出口加工区房地产发展有限公司。
法定代表人张素心。
委托代理人李玉婷，上海市佳信达律师事务所律师。
原告黄晶华、曹忠祥、曹阳与被告上海金桥出口加工区房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年12月13日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄晶华、曹忠祥、曹阳诉称：原、被告2009年11月28日签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）一份，约定由原告向被告购买位于上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），购房总价为人民币（以下币种相同）2，253，552元。甲方承诺在2011年4月30日前取得房地产初始登记（大产证），之后30天内双方签署《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件，《房屋交接书》签署后的90天内，双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房屋的小产证。合同签署后，原告依约履行了全部合同义务，被告却因自身原因迟延办理大产证，直接导致原告未能依合同约定期限及时取得系争房屋的小产证。原告曾于2013年8月27日向被告发函追究其违约责任，但函件遭被告拒签退回。现诉讼请求：1、判令被告按已付房款2，253，552元为本金按日万分之三的标准向原告支付自2011年8月29日起计算至2011年10月30日止（计63天）的逾期办理小产证的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。
被告上海金桥出口加工区房地产发展有限公司辩称：对于原告主张被告逾期办理大产证导致原告小产证办理延迟的事实是确认的，也认可原告主张的违约期间计算计63天，但对违约金的计算标准不认可，应按照既往判例标准即贷款利率上浮30%计算。另原告在诉讼时效内未按照合同约定的送达方式向被告送达过主张权利的函件，且原告所称的律师函主张的是逾期交房的违约金，与本案无关，现原告主张逾期办证的违约金已超过诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2009年11月28日签订了《预售合同》一份，约定：由乙方向甲方购买系争房屋，总房价款暂定2，253，552元；甲方承诺在2011年4月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同；在甲方办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证（大产证）后30天内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。《预售合同》第十一条约定：甲方定于2011年1月15日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。《预售合同》第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天的，乙方有权单方面解除本合同。《预售合同》补充条款第八条约定：乙方行使本合同权利时，应在双方办理房屋交付之前或之时提出，否则视为乙方放弃该权利。《预售合同》未就逾期办理小产证的违约金作出约定。《预售合同》签订后，原告共计支付了购房款2，253，552元。被告于2010年12月29日取得系争房屋的《上海市新建住房交付使用许可证》，之后被告向原告交付了系争房屋。2011年9月27日，被告取得了系争房屋所处楼盘的房地产初始登记（大产证）。同年9月30日，原、被告就系争房屋签订了《房屋交接书》。2012年6月27日，原告向房地产交易中心申请办理了系争房屋的小产证。
另查，2013年8月27日，原告经快递公司向被告住所地上海市浦东新区金桥路XXX号发律师函，函件载明：“…金桥房产同时也应当按照合同的约定，在规定的期限内履行办证和交房的义务。…据悉，同小区已发生多起同样的诉讼事件，均被人民法院认定房屋出售方违约而承担违约责任…”，但该函因收件人不在此地而退件。庭审中，被告当庭拆封该律师函快件。
以上事实，有经庭审质证的《预售合同》、《房屋交接书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、《上海市房地产权证》、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、快递公司证明、律师函等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告履行了付款义务，被告同时也应当依照《预售合同》的约定，在规定的期限内促成原告能够办理房屋产权过户的条件。鉴于被告逾期办出新建商品房房地产权证（大产证），直接导致原告未能在约定期限内办理系争房屋的小产证，被告的行为构成违约，原告由此要求被告承担相应的违约责任，于法有据，可予支持。
《预售合同》第十二条显然系房屋实物交付逾期违约责任的约定，并非针对逾期取得房屋权属证书的违约金的约定，原告主张依据合同第十二条按每日万分之三的标准计算逾期办证违约金，缺乏依据，不予采纳。《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，依法可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，对违约金具体标准本院根据被告违约情节等情况酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。双方对已付房款总额无争议，本院予以确认，并以此作为违约金计算基数。
关于违约金计算期间。《预售合同》约定，被告承诺在2011年4月30日前办理房地产初始登记手续（大产证），取得大产证后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，双方签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。根据以上约定，被告协助原告办理小产证的合同义务履行期至2011年8月28日届满。被告逾期履行，违约金应自2011年8月29日起算。被告在取得大产证后，即于2011年9月30日与原告签订了《房屋交接书》。现原、被告均认可逾期办证的违约期间的截止日为2011年10月30日，本院依法予以确认。
关于诉讼时效。原告已提供的快递公司证明，显示其曾于2013年8月27日向被告住所地发出该份律师函，被告虽对此有异议，但未能提供相应的证据予以否认。该律师函在被告住所地被退回，其责任并不在原告。原告在该份律师函中主张了逾期交房的违约金，但同时也明确要求被告在规定的期限内履行办证义务，并按小区内同样的诉讼案件承担违约责任，故被告主张原告未按合同约定的方式在诉讼时效内追究其逾期办证违约责任的抗辩缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
被告上海金桥出口加工区房地产发展有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告黄晶华、曹忠祥、曹阳逾期办证违约金（以2，253，552元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2011年8月29日起计算至2011年10月30日止）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费864元，减半收取计432元，由被告上海金桥出口加工区房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 沈 俊
二〇一四年一月十七日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
……
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。