广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第14号
原告：张元抄，男，1971年11月20日出生，汉族。
原告：张宝儿，女，1992年1月12日出生，汉族。
两原告共同委托代理人：段威武，广东经纶律师事务所律师。
被告：广州市金柏利房地产开发有限公司。
法定代表人：夏锦飞。
委托代理人：黎广华，广东合誉律师事务所律师。
原告张元抄、张宝儿诉被告广州市金柏利房地产开发有限公司（以下简称金柏利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈耿俊适用简易程序于2014年1月16日公开开庭进行了审理。原告张元抄、张宝儿及其共同委托代理人段威武，被告金柏利公司的委托代理人黎广华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月份，被告对于其开发的花都区炭步镇花都大道西83号好美华庭，在尚不具备预售条件的情况下，公开对外发售。被告工作人员多次说服、引导并承诺原告：作为在校大学生的张宝儿完全可以获得银行购房贷款以购买被告开发的上述房产。在被告的再三劝导和言之凿凿的贷款保证下，原告张元抄按被告的要求向被告支付了5000元诚意金，并于9月14日与被告就好美华庭22栋504房签订了《好美华庭认购书》（编号（0002405），并由原告张元抄支付了本认购书项下的30000元认购定金。2013年9月22日，被告又与原告张宝儿就好美华庭22栋504房签订了《好美华庭认购书》（编号（1003006）。
其后，原告张宝儿按被告的指引办理了相关的银行购房贷款手续。但是，银行经审查后以原告张宝儿为在校大学生为由拒绝提供贷款。为此，原告表示可以协商以其他的付款方式购买，但双方未能就其他的购买方式达成一致。在此情况下，被告却无理要求原告于本月26日前办理手续，要求在60天内付完全部房款或签订合同时一次性付清，否则，没收定金。
2013年10月，原告委托律师向被告发出律师函，要求返还诚意金5000元、认购定金30000元。后来，被告仅退还诚意金5000元，但拒退还定金30000元。
原告认为：一方面，正是由于在被告工作人员的再三劝导和保证贷款无障碍的承诺之下，原告才签订认购书及支付30000元定金的，况且，银行不能提供贷款的原因是原告张宝儿为在校大学生，这一点被告工作人员是十分清楚的。然而，被告工作人员明知原告张宝儿为在校大学生，仍然极力劝导原告支付定金并签订认购书。被告销售人员如此这般为之，要么是被告的工作人员内心确认、确实认为原告贷款完全没有问题、没有障碍，要么就是为了促进销售而不顾买方的利益而放任为之，要么就是故意埋下陷阱用来没收买方的定金而从中牟利。
另一方面，原告支付的30000元款项是作为《好美华庭认购书》（编号0002405）合同项下的定金，对于《好美华庭认购书》（编号1003006），既没有原告张元抄的签字，也没有实际支付定金款项。
第三，在银行经审查后以原告张宝儿为在校大学生为由拒绝提供贷款后，原告表示可以协商以其他的付款方式购买，但被告粗暴地要求原告在短时间内付清房款，纯属强人所难。为此，双方未能就其他的购买方式达成一致。故，双方未能就好美华庭22栋504订立商品房买卖合同，被告在此情形下没收定金不予退还，没有依据。
另外，原告一直以来都是诚心诚意想要购买此房子的，但由于不能贷款而导致无法购买，并不存在不想购买的心态。且现在被告的房子已售出，对于被告来说是没有造成损失的，在这样的情况下，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告退还认购金30000元及利息150元（自2013年11月1日起按银行同期同类贷款利率标准计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：要求驳回两原告的全部诉讼请求。1、原告张元抄并非本案的适格当事人，张元抄不应当作为本案的原告参加诉讼，我方与原告张宝儿签订认购书，且只与张宝儿履行认购协议，并非与张宝儿、张元抄共同履行认购协议。2、原告要求退还定金依据不足。原告在签订认购书前，已知悉贷款申请有可能不被同意的可能，但在此情况下，原告仍与我方签订认购协议。在贷款申请没被审批后，我方告知原告变更付款方式，原告在相应时间内也没有与我方协商变更付款方式，在我方发出办理相关变更付款方式通知期间，原告向我方发出了不再履行认购协议的函件，所以我方认为是原告个人原因导致协议无法履行，故原告要求退还定金是没有依据的。
经审理查明：被告是位于广州市花都区花都大道西83号好美华庭的开发商，于2013年9月18日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20130408号-1的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售好美华庭自编6-22栋／4-18层的商品房。
2013年9月14日，两原告与被告签订《好美华庭认购书》（编号：0002405，以下简称“认购书一”），约定：两原告为认购方，被告为出售方，认购方向出售方认购位于广州市花都区炭步镇花都大道西83号好美华庭22栋504房（以下简称该物业），该物业最终成交价为618065元。付款方式为商业按揭付款。付款办法（1）、定金30000元整在签署认购书时付清。（2）办理银行按揭：客户申请银行按揭的年限、金额、利率最终以银行审批为准。如银行审批通过的贷款金额低于认购方的申请金额，则差额部分认购方须于接获出售方通知后三日内付清；如认购方的按揭贷款申请因自身原因不为银行接受，可选择其他付款方式。（认购方须于签署本《认购书》后七天内将按揭所需资料递交出售方指定的银行或代理律师所并办理相关按揭贷款审批手续，确认贷款金额、利率及年限，贷款银行出具同意贷款通知书五日内认购方到出售方办理签订《广州市商品房买卖合同》及其附件和交纳首期房款相关手续）。其他条款：1、如认购方未能在本认购书约定的期限内缴付前述楼款，或不履行此认购书任何条款及办理按揭手续时，视为认购方违约并自愿放弃购买本物业，不再享有任何购房优惠。认购方已经交付的3万元定金不予退还，出售方有权将该物业另行出售。2、认购方在签署认购书后，如在签署正式《广州市商品房买卖合同》及其附件前要求更改认购书内容（加名、减名、转名、更改付款方式或转换单位）须由认购方书面申请并附上合法的证件，并得到出售方同意，方可更改。
双方签订上述认购书当天，两原告向被告金柏利公司支付了购房定金30000元，被告出具《收据》确认收到张元抄、张宝儿购好美华庭22栋504房定金30000元。
根据原告张元抄、张宝儿与被告金柏利公司的陈述，由于买卖双方约定了认购方选择按揭贷款方式付款，而原告张元抄并非广州市户籍人员，根据政策不具备在广州市购买商品房的条件，故原告张宝儿与被告金柏利公司于2013年9月22日签订了第二份《好美华庭认购书》（编号：1003006，以下简称“认购书二”），将认购方由张元抄、张宝儿变更为张宝儿。认购书二约定：张宝儿为认购方，金柏利公司为出售方，认购方向出售方认购位于广州市花都区炭步镇花都大道西83号好美华庭22栋504房，成交价为618065元，付款方式为商业按揭付款。2、付款时间：房款首期按成交价52%318065元（含定金），银行同意贷款后到出售方签署《商品房买卖合同》；按揭房款48%30万元申请银行按揭，签《认购书》后7天内提供相关资料办理银行按揭手续。认购书二除认购方、签署日期及明确付款约定中的付款时间外，其他约定的内容与认购书一一致。
认购书二签订当天，被告金柏利公司就2013年9月14日收取的30000元定金，重新出具了一份《收据》给原告张宝儿，内容为：今收到张宝儿交来购好美华庭22栋504房定金30000元。
双方签订认购书二后，原告张宝儿向银行申请了按揭贷款未获批准。2013年10月15日，广州农村商业银行股份有限公司花都支行出具了“贷款否决书”，载明：现有借款人张宝儿在我行申请个人住房贷款叁拾万元，经我行审查发现是在校本科生，不具备还款能力及借款条件，予以退回该笔贷款。
庭审中，被告确认双方签订认购书时，被告已知道张宝儿是在校大学生的身份。
两原告提供了金柏利公司好美华庭销售策划部置业顾问刘娟于2013年10月11日分别与张宝儿、张元抄的对话录音及10月14日刘娟与张宝儿的对话录音证据拟证明原告已于签订认购书前征询了被告方关于贷款的意见以及原告对贷款不被批准没有过错。上述对话录音中，张宝儿多次陈述其在签订认购书前已就在校大学生能否申请到银行按揭贷款购房等问题多次征询了被告销售人员及银行的意见，在得到可以获得贷款的答复后原告才与被告签订了认购书。被告的销售人员在对话录音中亦确认签订认购书前其已就在校大学生能否申请到贷款购房等问题征询了银行的意见，银行当时已答复是可以获得贷款的，在此之前也有在校大学生购房获得银行贷款同意的先例，且销售人员也将银行的答复及曾有学生获得贷款购房批准的先例告诉了被告张宝儿，但后来由于银行贷款额度缩紧，因此才导致被告张宝儿的贷款申请不被批准。
2013年10月18日，被告向原告张宝儿发出“挞定通知书”，告知其因无法办理涉案房屋按揭手续建议原告在2013年10月25日前到被告处办理分期／一次性付款手续，否则被告视原告放弃认购涉案房屋并将原告支付的30000元定金作为支付给被告的违约金不予退还，被告有权另行将涉案房屋出售。
2013年10月24日，两原告委托广东经纶律师事务所向被告发出律师函，律师函内容为原告认为其无法办理涉案房屋的按揭贷款原因在于被告，要求被告在2013年10月30日前将诚意金5000元、定金30000元退还给原告张元抄。
本院认为：2013年9月14日两原告与被告签订的《好美华庭认购书》及2013年9月22日原告张宝儿与被告签订的《好美华庭认购书》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据原、被告双方陈述，上述2013年9月14日的认购书已被2013年9月22日的认购书所代替，认购方已由张元抄、张宝儿变更为张宝儿，故原告张元抄提起本案诉讼没有事实和法律依据，被告关于张元抄并非本案适格当事人的抗辩有理，本院予以采纳。
本案的争议焦点在于原告张宝儿的贷款申请未获批准可否归责于张宝儿的原因及被告没收张宝儿定金的理由是否充分。本院认为，首先，银行以张宝儿为在校本科生不具备还款能力及借款条件为由拒绝向其发放贷款，而签订认购书时被告对张宝儿为在校大学生身份的情况也是知悉的，被告作为专门从事房地产开发销售的企业，对在校大学生能否获得银行贷款应比原告更为清楚，对此被告并未提醒原告予以注意。其次，根据认购书约定，原告申请贷款的银行或代办按揭贷款手续的律师所均是由被告指定的，被告同样应比原告更加清楚以原告在校大学生的身份能否获得银行的贷款支持。另外，从原告提供的其与被告销售人员的对话录音等证据均证明原告在签订认购书前已多次就在校大学生能否申请银行贷款购房等问题征询了被告及银行的意见，在得到肯定答复后才与被告签订了认购书并缴纳定金，对此原告已尽到充分注意的义务，且银行最终亦以原告张宝儿是在校大学生身份为由拒绝发放贷款，因此贷款不获批准不可归责于原告张宝儿的原因，张宝儿对合同未能进一步履行并不存在过错。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，被告没收原告张宝儿定金的理由亦不能成立，原告张宝儿要求被告金柏利公司退还购房定金30000元及其主张退款期限届满后开始计算的利息合理合法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
一、被告广州市金柏利房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，退还购房定金30000元及利息（自2013年11月1日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款之日止）给原告张宝儿；
二、驳回原告张元抄、张宝儿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费277元，由被告广州市金柏利房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 陈耿俊
二〇一四年三月二十二日
书记员 陈家欣