滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）滁民二初字第00085号
原告：中国石油天然气股份有限公司安徽销售分公司。
法定代表人：李占宁，该公司总经理。
委托代理人：代光敏，安徽华人律师事务所律师。
被告：滁州市中油天达实业有限公司。
法定代表人：王冰洪，该公司董事长。
原告中国石油天然气股份有限公司安徽销售分公司（以下简称中国石油安徽公司）为与被告滁州市中油天达实业有限公司（以下简称中油天达公司）合同纠纷一案，于2012年9月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年10月29日公开开庭审理了本案。原告中国石油安徽公司的委托代理人代光敏，被告中油天达公司的法定代表人王冰洪到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因发现可能涉及其他案件，于2012年12月21日中止审理。后于2014年9月15日恢复审理。本案现已审理终结。
中国石油安徽公司起诉称：2004年3月18日，中国石油安徽公司与中油天达公司签订《资产转让合同》，约定中国石油安徽公司收购中油天达公司位于安徽省滁州市南谯区三官加油站和其他辅助设施、构筑物等全部产权。协议总价款为850万元，中国石油安徽公司交付定金之日起30日内，中油天达公司交付更名至中国石油安徽公司名下的土地使用权证和房屋所有权证。中油天达公司未按约定的期限履行义务，应按合同总价款金额的日万分之三向中国石油安徽公司支付违约金。合同签订后，中国石油安徽公司积极履行了合同义务，支付了85万元定金并提前支付了660万元，但中油天达公司未将土地使用权证、房屋所有权证等相关证书变更至中国石油安徽公司名下，且中油天达公司擅自将加油站的房产办理了抵押登记，中油天达公司的行为严重损害了中国石油安徽公司的权益。请求判令：一、中油天达公司履行《资产转让合同》，按合同约定将土地使用权办理出让手续并将土地、房屋权属证书办理到中国石油安徽公司名下，支付违约金7752000元（自2004年5月1日起按合同总价款的日万分之三暂计算至2012年9月1日，以后至履行义务完毕之日止）。二、本案诉讼费用由中油天达公司承担。
中油天达公司未进行答辩。
中国石油安徽公司为支持其诉讼请求，提供了下列证据：
一、2004年3月18日的《资产转让合同》，证明中国石油安徽公司与中油天达公司依法签订了资产转让合同，约定了双方的权利义务等。
二、中油天达公司基本信息，证明中油天达公司工商登记基本信息。
三、转款凭证4份、业务委托书回单4份、中油天达公司汇款委托书2份、中油天达公司报告、滁州市南谯区财政局给中油天达公司要求将土地出让金及契税汇入指定账户的通知，证明中国石油安徽公司依约履行了义务。
四、房权证（2001）字第011**号房屋所有权证、滁南国用（2001）字第00775号国有土地使用权证，证明双方买卖合同争议的房产和土地。
中油天达公司对上述证据的质证意见为：证据一，合同是真实的；对证据二、三真实性无异议；对证据四，不知道。
根据中国石油安徽公司的申请，本院调取了涉案房地产的抵押登记材料，证明涉案房地产已办理了抵押登记。
中国石油安徽公司质证认为：抵押登记材料中的委托书虽然有中油天达公司的公章，但不是法定印章、是虚假的，委托无效；2011年9月27日抵押借款协议，章不是法定的印章，也没有抵押人的法定代表人签字；2011年11月15日抵押借款协议，借款人为刘业红，但是在签字时为李业红，显然是两个人；2011年9月27日股东会决议，不是股东本人签名，是伪造的决议；2011年11月15日股东会决议，抵押房产给刘业红，但实际抵押权人为李业红，两者不一致，股东会决议是无效的；房地产已经出售给中国石油安徽公司，再设定抵押侵犯了中国石油安徽公司的合法权利，登记信息表没有法律效力。
中油天达公司质证认为：抵押登记材料中委托王跃的委托书中没有法定代表人王冰洪的签名，只有我公司签章；对委托吴云霞的委托书，王冰洪签字属实，但所盖的公章不是我公司的公章；抵押给李业红的抵押借款合同中，刘业红与签字的李业红不是一个人；抵押给李登平的抵押借款协议，只有公司公章，没有任何人签名；股东会决议中三个股东签字都不是股东本人签的；对抵押登记信息，无异议。
根据中国石油安徽公司的举证及中油天达公司的质证意见，本院对证据分析认证如下：中油天达公司对中国石油安徽公司所举证据及本院调取的证据的真实性均无异议，上述证据与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。
经审理查明：2004年3月18日，中国石油安徽公司（买方）与中油天达公司（卖方）签订《资产转让合同》，约定1、由中国石油安徽公司收购中油天达公司位于安徽省滁州市南谯区三官加油站，包括以下资产的全部产权：1.1.1加油站两座，1.1.2加油站所占用的国有土地使用权面积13196.4平方米（东站6406.52平方米、西站6789.88平方米），用途商业，土地证使用权限为40年，性质为国有土地（卖方负责出资将国有划拨土地使用权变更为国有出让使用权）。1.1.3加油站营业房及辅助房1328平方米（东站1010平方米、西站318平方米）；雨棚两座。1.1.4四枪四稳牌加油机18台；油罐8个；1.1.5其他辅助设施、构筑物。2、价款计算及付款2.2参照《资产评估报告》，双方协商一致，协议资产转让总价款为作价850万元。2.3.1本合同签署并生效15日内，买方向卖方支付85万元的定金；卖方收到买方定金的同时将协议动产和协议约定证照移交给买方。2.3.2买方交付定金之日起30日内，卖方向买方提供更名至买方名下的土地使用权证和房屋所有权证并交付给买方，买方向卖方支付600万元的款项。其中由卖方出具付款委托书，委托买方直接向中国农业银行滁州皖东支行支付400万元代其偿还贷款，用于解除卖方在该土地使用权和房屋所有权上设置的抵押；该款项在支付本笔转让款项时相应扣除。卖方负有向银行书面请求还款以解除抵押的法定通知义务。2.3.3协议资产项目的所有证照全部办理到买方或买方指定的权利人后15日内，买方再向卖方支付80万元的款项。2.3.4尾款项即85万元在保证期满后，按照本合同第5条规定执行。3.2
不动产的交付3.2.2卖方应当于收到买方定金之日将不动产的权利凭证原件（包括但不限于加油站立项批复、房屋产权证、国有土地使用权证）交付给买方。3.2.4卖方应于收到买方定金之日起30日内负责将该不动产过户给买方或买方指定的权利人，由此产生的各项费用由卖方承担。买方应当以包括积极向主管部门提供权利凭证等方式尽力协助卖方完成该事项。5.3协议资产、证照交付及变更前，卖方确保协议资产不会受到任何第三方主张权利或其他任何足以损害买方得以依据本合同获得权利的情形，如果出现该等情形，卖方将向买方或直接向第三方承担补偿或赔偿责任；如果买方预先因此支付了费用，可在给付卖方的尾款中直接扣除。13.2卖方未按照约定将加油站所占用的土地使用权过户到买方或买方指定的权利人，超过30日，买方有权单方解除合同。13.3卖方未按照第3、4条其中之一约定的期限履行义务，超过30日，买方有权单方解除合同。14违约责任14.1.1卖方未按照本合同第3、4条其中任一约定的期限履行义务，则每逾期一日，应按合同总价款金额的日万分之三向买方支付违约金。14.1.2卖方违反本合同第11条规定的承诺义务时，应向买方支付合同总价款0.5%的违约金，如给买方造成损失的，还应承担赔偿责任。14.1.3发生13.2或13.3或13.4款约定的情况时，卖方应向买方支付合同总价款0.5%违约金，如给买方造成损失的，还应承担赔偿责任。合同还约定了双方的其他权利与义务。
合同签订后，中国石油安徽公司占有使用了《资产转让合同》中约定的中油天达公司的财产。2004年3月25日、2004年7月27日，中国石油安徽公司向中油天达公司支付了265万元、80万元。2004年3月27日，中油天达公司向中国石油安徽公司出具汇款委托书，要求该公司将三官天达加油站肆佰万元汇入中国农业银行滁州皖东支行。2004年4月12日，中国石油安徽公司支付了400万元。
2005年7月29日，中油天达公司向中国石油安徽公司出具《关于要求三官加油站办证费用的报告》，内容为：我公司2004年3月转让给贵公司的三官加油站，已过一年的保质期，余款285万元，由于该站土地为划拨土地，在办理过户手续时需补交土地出让金150万元和契税30万元，目前我公司资金十分紧张，特报告贵公司，请将三官加油站转让余款180万元直接汇至滁州市南谯区财政局。2005年8月1日，中油天达公司向中国石油安徽公司出具汇款委托书称：我公司已将三官加油站的资产转交贵公司已有一年多，依据我公司与贵公司签订的资产转让合同和贵公司对中油天达字（2005）19号文批复，现委托贵公司将三官加油站的180万元汇入中国银行滁州分行营业部南谯区土地出让金专户。2005年8月1日，滁州市南谯区财政局给中国石油安徽公司通知，要求中国石油安徽公司将土地出让金及契税汇入滁州市南谯区财政局指定账户。2005年8月9日，中国石油安徽公司向滁州市南谯区土地出让金专户汇款180万元。
中油天达公司坐落于安徽省滁州市南谯区三官集乡关帝村二道何大桥南的房地产（房权证（20**）字第01180号）于2011年9月27日设定抵押，他项权利人为李登平，登记证明号为滁他2011011288，担保的债权数额为500万元；坐落于三官集乡关帝村二道何大桥南的房地产（房权证（20**）字第01181号）于2011年11月15日设定抵押，他项权利人为李业红，登记证明号为滁他2011012566，担保的债权数额为100万元。
本院认为：中国石油安徽公司与中油天达公司签订《资产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，中油天达公司已将《资产转让合同》中标的全部交由中国石油安徽公司经营，中国石油安徽公司也于合同签订后支付了合同款项。根据合同约定，中油天达公司应在收到定金之日起30日内办理土地出让及土地使用权证、房屋所有权证的名称变更手续，但中油天达公司未履行上述义务。而在2011年9月、11月，该公司又分别将已出售的房地产向他人提供抵押担保。因双方转让房地产时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，中国石油安徽公司对《资产转让合同》中的房地产不享有物权。案外人对《资产转让合同》中的房地产已办理了抵押登记，享有抵押权，其所享有的担保物权优先于中国石油安徽公司基于合同产生的债权效力，已不符合办理房地产过户手续的条件，故中国石油安徽公司要求办理房地产过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
《资产转让合同》中转让的土地使用权涉及由国有划拨土地使用权变更为国有出让使用权的问题，土地使用权属的变更应由人民政府批准，非合同当事人所能决定的事项。虽然根据《资产转让合同》约定应在中油天达公司收到定金之日起30日内负责将该不动产过户，但因涉及行政审批事项，在土地使用权性质没有变更的情形下，无法履行该合同义务。至2005年8月，双方仍在就土地出让金及契税问题进行协商，2005年8月9日，中国石油安徽公司垫付了土地出让金及契税180万元，应视为双方对办理土地房产过户时间进行了变更。中国石油安徽公司代中油天达公司垫付土地出让金及契税后，中油天达公司仍没有积极履行办理房地产过户手续，违反了合同约定，其在2011年9月、11月将已转让的房地产又分别设定抵押，侵犯了中国石油安徽公司的合法权利，其行为明显违约，应承担违约责任。故中油天达公司的违约时间应自中国石油安徽公司垫付土地出让金及契税后开始计算即2005年8月10日。中国石油安徽公司主张违约金从2004年5月1日起计算，本院不予支持。符合办理房地产过户手续后，中国石油安徽公司应在合理期限内要求中油天达公司协助办理房地产变更登记，但其怠于行使权利，致使目前无法办理，导致损失的扩大，对扩大的损失应自行承担。中油天达公司应当承担合理期限内的违约损失，本院酌定此合理期限为两年。故中国石油安徽公司要求中油天达公司承担违约金至履行义务完毕之日的请求，本院不予支持。双方当事人在《资产转让合同》第14.1.1约定了未办理房地产过户手续的违约责任即“每逾期一日，应按合同总价款金额的日万分之三向买方支付违约金。”该约定不违反法律规定，故违约金的标准按日万分之三计算。
综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，判决如下：
一、被告滁州市中油天达实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国石油天然气股份有限公司安徽销售分公司支付违约金（以850万元为基数，按日万分之三计算，自2005年8月10日起至2007年8月9日止）；
二、驳回原告中国石油天然气股份有限公司安徽销售分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费66064元，由原告中国石油天然气股份有限公司安徽销售分公司负担50209元，被告滁州市中油天达实业有限公司负担15855元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 王 琳
审 判 员 葛敬荣
人民陪审员 陈兆泉
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 姚 远
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。