南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第6917号
原告楼季逸，女，汉族，1953年6月15日生。
委托代理人张争先，南京陆军指挥学院法律顾问处律师。
委托代理人谭波，南京陆军指挥学院法律顾问处律师。
原告朱莹，女，汉族，1981年12月8日生。
委托代理人陈永强。
委托代理人张争先，南京陆军指挥学院法律顾问处律师。
被告邱涵侠，男，汉族，1982年2月10日生。
被告李月华，女，汉族，1963年9月3日生，无业。
委托代理人郑洪魁，江苏盛律律师事务所律师。
原告楼季逸、朱莹诉被告邱涵侠、李月华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告楼季逸的委托代理人张争先、谭波，原告朱莹的委托代理人陈永强、张争先，被告李月华的委托代理人郑洪魁到庭参加诉讼，被告邱涵侠经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告楼季逸、朱莹诉称：原告楼季逸、朱莹于2015年8月29日经南京泽房置业顾问有限公司（以下简称泽房中介公司）介绍，与被告邱涵侠签订了《房地产买卖中介合同》，并支付定金1万元，购买邱涵侠名下位于南京市鼓楼区窑上村16号文景花园07幢二单元408室房屋（以下简称涉案房屋）。2015年9月1日，原告以银行本票方式将指定用于支付首付款的50万元经由泽房中介公司支付给邱涵侠。在泽房中介公司业务员莫莉的见证下，邱涵侠将该笔款项全部转入被告李月华的银行卡，然后泽房中介公司和原告方陪同被告方到南京盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世房地产公司），由李月华刷卡付清全款（457758元），为原告方从该公司名下购得涉案房源。9月1日当天，邱涵侠经由泽房中介公司将涉案房屋钥匙和资料交给了原告方，原告方开始占有和使用涉案房屋。邱涵侠和盛世房地产公司于9月6日向房产部门申请了交易登记，在办理过户手续过程中，邱涵侠的亲友作为债权人申请查封了涉案房屋，致使原告方未能完成过户手续。原告作为善意无过错的买受人，按约履行了在先义务，且于交付之后实际占有、装修和使用涉案房屋，邱涵侠在无资金的情况下之所以能够从盛世房地产公司购得涉案房屋，完全依赖于原告支付的五十万元专项房款，该款项财产代位物正是涉案房屋，根据相关法律规定，原告享有该房屋的物权权利。被告邱涵侠在与原告订立合同后，不予配合原告办理相关的权属变更登记手续，严重违反了合同约定。被告李月华以邱涵侠岳母的虚伪身份全程参与和代办涉案房屋的交易，隐瞒邱涵侠涉及执行案件与债务状况，以及邱涵侠已经与其女儿张露露协议离婚和处理房产的情况。李月华与邱涵侠相互串通，向泽房中介公司和原告提供虚假信息，实际主导和控制该房屋买卖，帮助邱涵侠收取钱款、协助转账和逃避债务，又借助诉讼手段妨碍原告方取得涉案房屋所有权，侵害了原告的合法权益，应当向原告方承担连带责任。综上，请求法院依法判令：1、被告邱涵侠继续履行合同义务，并配合将涉案房屋权属过户至原告方名下，份额共同共有，并确认两原告取得案涉房屋的所有权；2、被告邱涵侠承担违约责任，向原告赔偿违约金114300元；3、被告李月华向原告承担连带赔偿责任；4、两被告承担本案诉讼费用。
被告李月华辩称：第一、查封的房屋不得转让，由于邱涵侠在经营过程中所欠债务过多，很多债权人申请保全了涉案房屋。诉讼保全是法律限制行为，属于禁止买卖的范畴。故原告与被告邱涵侠签订的房屋买卖合同无效。第二、原告请求直接确权，这种物权期待权不应当在本案中出现，在本案中确权不符合法律规定。第三、原告对被告李月华的起诉没有事实和法律依据。李月华只是陪同邱涵侠办理涉案房屋买卖事宜，整个过程就是用了李月华的一张银行卡，而且该卡直接支付给了盛世房地产公司，买卖过程中李月华既不是合同当事人，也不是担保人，故原告对李月华的起诉无法律依据。综上，请求法院依法判决。
被告邱涵侠未应诉答辩。
经审理查明：2015年8月29日，原告楼季逸（乙方）与被告邱涵侠（甲方）以及泽房中介公司（丙方）签订了《房地产买卖中介合同》，约定甲方将南京市鼓楼区窑上村16号文景花园01幢02单元408室（该房为产权置换房，后该房屋的实际地址变更为：文景花园07幢二单元408室房屋）出售给乙方；房屋总价为1143000元（净得价）；三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同或毁约的。2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的。3、……。上述违约行为方，应当向守约方支付违约金，违约金标准为标的额的10%，计人民币114300元；补充协议约定：乙方于本合同签订当日支付购房定金1万元整给甲方，待合同履行后定金冲抵购房款；乙方于2015年9月10日前支付首付款50万元整给甲方，剩余房款60万元办理组合贷款，尾款33000元于交房当日支付，上述房款以现金或者银行转账的形式支付给甲方，以甲方实际收到的时间为准；甲、乙双方同意于预批贷款下来后三日内办理产权变更手续，税费由乙方承担；因甲方此房房屋所有权证未办理，甲方承诺于2015年9月30日前办理好此房产权证，逾期未能办理的视为甲方违约，乙方可以解除合同，双方如另行达成补充协议从其协议约定；甲方于首付款到账当日腾空房屋，并将房屋交付乙方，交付前房屋已发生的费用由甲方承担，交付后的费用由乙方承担，同时甲方承诺无条件协助乙方办理相关的水、电、气、有线电视、宽带、电话、物业等相关变更登记手续等等。
上述合同签订当日，原告楼季逸向被告邱涵侠支付定金1万元。2015年9月1日，原告朱莹以本票形式向被告邱涵侠支付首付款50万元，被告邱涵侠向朱莹出具收条。在泽房中介公司以及被告李月华的陪同下，邱涵侠将该款项中的457758元支付给盛世房地产公司，作为邱涵侠购买涉案房屋的房款。上述款项支付当日，被告邱涵侠将涉案房屋交付原告方，原告方实际入住至今。
2015年9月6日，盛世房地产公司（甲方）与被告邱涵侠（乙方）签订《南京市房屋买卖契约》，约定乙方经市住房制度改革办公室核准，向甲方购买涉案房屋，房屋总价款为457758元等等，该合同签订后依法进行了登记备案。
另查明，被告邱涵侠与案外人邱玉贞民间借贷纠纷一案，本院于2015年1月29日作出（2015）鼓民初字第700号民事调解书，双方约定被告邱涵侠向原告邱玉贞支付借款本金48万元，利息6万元共计54万元，并约定了具体的偿还时间。该调解书生效后，被执行人邱涵侠未履行法律文书确定的义务，申请执行人邱玉贞向本院申请执行。执行过程中，本院于2015年9月6日作出（2015）鼓执字第1767号执行裁定书，查封了登记在邱涵侠名下的位于南京市鼓楼区窑上村16号07幢二单元408室房产。楼季逸、朱莹以其对该房屋享有权利能够排除执行为由向本院提起执行异议，请求法院解除查封。同时，原告方将剩余房款633000元提存至本院。本院经审查后认为，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封、评估、拍卖被执行人名下的财产。但如果执行财产依照法律规定不属于被执行人或案外人对执行财产享有物权期待权等足以排除执行的，人民法院应中止执行。本案中，异议人楼季逸、朱莹与被执行人邱涵侠于2015年8月29日签订的房屋买卖合同是在本院查封之前，且实际占有、使用涉案房屋，并按照合同约定支付部分价款，正因本院的查封导致无法完成过户登记手续。现异议人楼季逸、朱莹已按照本院要求将剩余款项交至本院账户。至此，异议人已依照合同履行完毕支付取得物权之对价义务，业已符合物权期待权的保护条件，从而足以能够对抗法院对该房屋的强制执行。因此，本院依法裁定解除对涉案房屋的查封。
本案在审理过程中，原告方申请查封涉案房屋，本院依据原告方申请，依法对涉案房屋采取了查封措施。此外，因邱涵侠涉及多起民事纠纷，债权人在诉讼过程中，申请查封了涉案房屋，截至本案判决前，涉案房屋仍有多起查封。
以上事实，有当事人陈述、定金收条、房地产买卖中介合同、交通银行本票、南京市房屋买卖契约、销售不动产统一发票、照片、（2015）鼓执异字第111号民事裁定书等证据予以证实。
本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告楼季逸与被告邱涵侠之间签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告朱莹虽未在该合同中签字，但其系该合同的实际履行主体之一，故原告楼季逸与朱莹共同作为合同一方当事人符合法律规定，本院予以确认。因原告方已经向被告邱涵侠支付了首付款，并将剩余房款提存至本院，故原告方已经履行了支付价款的义务。被告邱涵侠未协助原告方办理涉案房屋权属变更登记的行为违反了合同约定及法律规定，原告方有权要求被告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。故原告要求被告邱涵侠协助将涉案房屋权属变更登记至原告方名下的诉讼请求，事实清楚，法律依据充分，本院予以支持。因涉案房屋被多名案外人申请查封，客观上无法办理权属变更登记手续，原告方可待上述查封解除后要求被告邱涵侠协助办理权属变更登记手续。关于原告方要求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
关于原告方要求被告邱涵侠支付违约金114300元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告李月华对被告邱涵侠应当履行的上述义务承担连带责任的诉讼请求，因李月华并非买卖合同相对方，故原告方要求被告承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告楼季逸、朱莹与被告邱涵侠就南京市鼓楼区窑上村16号07幢二单元408室房屋订立的《房地产买卖中介合同》继续履行，被告邱涵侠于该房屋的查封解除后十日内协助原告楼季逸、朱莹将该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证变更登记至原告楼季逸、朱莹名下。
二、被告邱涵侠于本判决生效之日起十日内一次性向原告楼季逸、朱莹支付违约金114300元。
三、驳回原告楼季逸、朱莹的其他诉讼请求。
如被告邱涵侠未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16116元、保全费5000元、公告费1050元，合计22166元，由被告邱涵侠负担（此款原告方已预交，被告邱涵侠于本判决生效之日起十日内给付原告方）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 武加庆
人民陪审员 杜依民
人民陪审员 丁文泽
二〇一六年六月二十八日
见习书记员 徐 钰