重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终5018号
上诉人（原审被告）：吴海贞。
委托诉讼代理人：罗亮，重庆西商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：明烨，重庆西商律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘明亮。
委托诉讼代理人：罗亮，重庆西商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：明烨，重庆西商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张洁。
委托诉讼代理人：周宏，重庆合纵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董金迪，重庆合纵律师事务所律。
被上诉人（原审原告）：陈小丽。
委托诉讼代理人：周宏，重庆合纵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董金迪，重庆合纵律师事务所律。
原审第三人：重庆创派房地产营销顾问有限公司，住所地重庆市江北区宁福路101号2幢1单元1-4，统一社会信用代码91500105MA5U5J15XP。
法定代表人：靳江忠，总经理。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行，住所地重庆市沙坪坝区小新街75-6号，统一社会信用代码915001067562011608。
负责人：罗明，行长。
委托诉讼代理人：崔利平，男，1967年11月23日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行员工。
上诉人吴海贞、刘明亮因与被上诉人张洁、陈小丽、原审第三人重庆创派房地产营销顾问有限公司（以下简称创派公司）、中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行（以下简称小龙坎支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初5389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人吴海贞、刘明亮及其代理人罗亮，被上诉人张洁、陈小丽的代理人董金迪，原审第三人小龙坎支行代理人崔利平到参加诉讼，原审第三人创派公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴海贞、刘明亮上诉请求：撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初5389号民事判决，改判驳回张洁、陈小丽的全部诉讼请求或发回重审，本案诉讼费由张洁、陈小丽承担。主要事实和理由：一、吴海贞、刘明亮不存在迟延履行合同主要义务的违约行为。吴海贞、刘明亮购买的涉案房屋，根据双方签订的房屋买卖合同第三条约定的付款方式，双方并未就50万元购房款的支付时间进行明确约定，且吴海贞、刘明亮没有直接支付该款的义务，在双方未就该款达成一致的情况下，即使银行未向张洁、陈小丽支付房款，吴海贞、刘明亮也不存在迟延履行合同义务，吴海贞、刘明亮已经按照合同约定与银行签订了《个人住房按揭担保合同》，并办理了涉案房屋的抵押登记，是贷款银行的违约行为导致张洁、陈小丽未及时收到房款，不能将银行未及时放款行为等同于迟延履行合同主要义务，一审法院对此认定错误。二、即使法院认定吴海贞、刘明亮未及时支付尾款，本案也不足以解除合同。本案中，吴海贞、刘明亮不存在迟延履行主要义务，由于双方签订的合同中明确约定了尾款的支付方式，张洁、陈小丽未收到尾款是银行违约行为所致，并非吴海贞、刘明亮的行为导致的。张洁。陈小丽催告的期限明显违反法律规定，根据商品房买卖合同司法解释的规定，只有吴海贞、刘明亮收到催告后三个月合理期限未履行付款义务时，张洁、陈小丽解除合同的请求才能得到法院的支持。然而一审法院认定解除合同的时间为2018年3月24日。三、从诚实信用原则及维护交易稳定的角度出发，一审法院判决解除合同不妥。双方签订的合同是双方真实意思的表示，均应得到遵守。合同履行过程中，吴海贞、刘明亮一直按照合同约定履行义务，不存在违约行为。即使银行未放款，也并非吴海贞、刘明亮主观故意行为，不存在过错。且吴海贞、刘明亮一直与银行进行沟通，银行也没有解除与吴海贞、刘明亮之间的借款合同，而非一审法院认定的张洁等人不能获得放款。即使银行不能在短期内放款，吴海贞、刘明亮也明确向对方及法院承诺愿意筹款支付尾款，张洁、陈小丽的合同目的依然能够实现。四、一审法院判决吴海贞、刘明亮支付违约金9.45万元确属错误。首先，吴海贞、刘明亮不存在违约行为，一审判决缺乏事实基础。其次，即使吴海贞、刘明亮存在违约行为，一审法院判决的违约金也明显过高，张洁、陈小丽也没有受到9.45万元的实际损失，即使未及时收到尾款造成了损失，也远远低于9.45万元。
张洁、陈小丽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、根据双方签订的合同及交易习惯，支付购房尾款50万元的义务应由吴海贞、刘明亮承担，吴海贞、刘明亮直到一审辩论终结仍未支付尾款，一审据此认定其迟延履行合同主要义务并无不当。虽然合同约定吴海贞、刘明亮通过按揭贷款方式支付尾款，并不能免除其付款义务。根据张洁、陈小丽在一审中举示的证据，银行在一审中当庭陈述，虽然吴海贞、刘明亮与银行办理了按揭手续，但由于吴海贞、刘明亮存在欠付银行款项未归还，不符合放款条件，但吴海贞、刘明亮知晓情况后，并未通过其他方式向张洁、陈小丽支付尾款、2、一审认定案件事实并适用合同法的规定判决本案，属于适用法律正确。张洁、陈小丽从2017年11月起多次电话、微信、短信向中介公司、吴海贞和刘明亮催告，并与2018年2月12日通过快递的方式向吴海贞、刘明亮送达催告函，要求其在该月27日前付清房款，否则解除合同，但吴海贞、刘明亮并未支付尾款，故一审法院认定双方合同于2018年3月24日解除并无不当。吴海贞、刘明亮以商品房买卖合同司法解释的规定对本案进行上诉属于适用法律错误，且与事实不符，该司法解释并不适用本案。即使本案适用该司法解释的规定，张洁等人自2017年11月多次催告吴海贞、刘明亮支付款项，至我方于2018年3月15日起诉解除合同，也超过了三个月，我方有权解除合同。对于违约金的问题，根据合同的约定，我方有权要求对方支付不低于9.45万元的违约金，该约定具有弥补损失及惩罚违约方的性质，该违约金应当得到法院的支持。对方虽然提出违约金过高，但并未举示证据证明，应当由其承担举证不能的后果。即使按照民间借贷的司法解释，按照月利率2%的标准计算，每月利息损失为1万元，其次，我方为追究对方违约责任，不尽花费了大量时间，还存在委托律师诉讼，期间支付的包括但不限于交通费、通讯费、律师费等均属于我方损失。
创派公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。
小龙坎支行陈述，请法院根据双方意见依法判决。
张洁、陈小丽向一审法院起诉请求：1、判决解除张洁、陈小丽与吴海贞、刘明亮2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》以及2017年9月8日签订的《重庆市房屋买卖合同》；2、判决中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行与吴海贞、刘明亮立即协助办理重庆市江北区宁福路101号5幢6-1房屋抵押登记注销手续；3、判决吴海贞、刘明亮立即向张洁、陈小丽返还重庆市江北区宁福路101号5幢6-1房屋，即协助办理房屋所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至张洁、陈小丽名下，因办理前述手续产生的税费由吴海贞、刘明亮承担；4、判令吴海贞、刘明亮立即支付张洁、陈小丽违约金9.45万元。
一审法院认定事实：2016年12月7日，张洁、陈小丽（甲方、卖方）与吴海贞（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其所有的重庆市江北区宁福路101号5幢6-1房屋出售给乙方，总成交价63万元；本合同签订之日，乙方向甲方支付定金13万元作为购房担保，在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。完成房屋产权过户申请手续签字后，定金作为购房款；乙方以按揭贷款方式支付剩余房款50万元，甲乙双方约定于2016年12月15日前到丙方指定的专业银行签订二手房按揭合同，在甲乙双方提供相应手续并给予配合的情况下，产权过户后由贷款银行直接向甲方支付房款；甲方应于收到银行尾款3个工作日内腾出房屋交付给乙方占有使用。乙方应在本合同约定的时间内与甲方办理权属的过户手续并及时付清房款。合同“违约责任”项约定：如乙方违反本合同的约定，则甲方所收定金不予返还，或要求乙方赔付不低于本合同房屋价款15%的违约金。
合同签订当日，陈小丽向吴海贞出具收条，载明收到定金13万元。
2016年12月26日，刘明亮作为借款人，吴海贞、刘明亮作为抵押人与小龙坎支行签订《个人购房借款/担保合同》，申请住房贷款50万元。
2017年9月8日，为了办理房屋过户，张洁、陈小丽作为出卖人，吴海贞、刘明亮作为购买人再次就购买重庆市江北区宁福路101号5幢6-1房屋签订《重庆市房屋买卖合同》。同年9月11日，涉诉房屋过户至吴海贞、刘明亮名下；同月18日，该房屋抵押登记至小龙坎支行名下。
因为吴海贞、刘明亮个人原因，小龙坎支行并未发放贷款，导致张洁、陈小丽至今未能收到剩余房款。2018年1月23日开始，张洁、陈小丽通过微信联系刘明亮催促付款事宜，未果。2018年2月12日，张洁、陈小丽向吴海贞、刘明亮发送了催告函，要求吴海贞、刘明亮在该年2月27日前付清房款，否则将解除合同，吴海贞、刘明亮收到。同年3月15日，张洁、陈小丽诉至一审法院，一审法院于同月24日向吴海贞、刘明亮送达起诉状副本等诉讼文书。庭审中，虽然吴海贞、刘明亮表示愿意以其他方式支付尾款，但是张洁、陈小丽明确表示要求解除合同。截止法庭辩论结束之日，吴海贞、刘明亮实际未向张洁、陈小丽支付剩余购房款。
一审法院认为，2016年12月7日，张洁、陈小丽和吴海贞签订的《房屋买卖合同》系双方当事人就购买重庆市江北区宁福路101号5幢6-1房屋而形成的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定行使权利、履行义务。2017年9月8日，为了将房屋过户至吴海贞、刘明亮名下，张洁、陈小丽和吴海贞、刘明亮又签订了《重庆市房屋买卖合同》，房屋买方主体变更为吴海贞、刘明亮，其余约定与《房屋买卖合同》不一致的，以《房屋买卖合同》为准。对于第一项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第（三）项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的。根据合同约定，吴海贞、刘明亮应该在房屋产权过户后通过按揭贷款银行直接向张洁、陈小丽发放50万元贷款的方式支付剩余房款。涉诉房屋在2017年9月11日即已过户至吴海贞、刘明亮名下，同年9月18日也已经完成向按揭贷款银行的抵押登记，现因为吴海贞、刘明亮的原因，按揭贷款银行没有发放贷款，导致张洁、陈小丽收取购房款的合同目的迟迟不能实现。张洁、陈小丽虽然通过多种方式向吴海贞、刘明亮进行催告，但截止本案法庭辩论结束之日，吴海贞、刘明亮仍未通过其他方式实际支付剩余购房款。庭审中，张洁、陈小丽坚持要求解除合同，其亦实际具备合同解除权，因此对其该项诉讼请求一审法院予以支持。张洁、陈小丽向一审法院提起诉讼时明确要求解除合同，吴海贞、刘明亮收到起诉状副本之时应视为解除通知到达之日。故一审法院确认张洁、陈小丽与吴海贞签订的《房屋买卖合同》以及张洁、陈小丽与吴海贞、刘明亮签订的《重庆市房屋买卖合同》于2018年3月24日解除。对第二、三项诉讼请求。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吴海贞、刘明亮已经就涉诉房屋向小龙坎支行办理了抵押权登记，小龙坎支行亦未实际发放贷款。现《房屋买卖合同》解除，因此，吴海贞、刘明亮应当与小龙坎支行协助办理涉诉房屋的抵押登记注销手续。在抵押登记注销之后，吴海贞、刘明亮应将涉诉房屋所有权转移登记回至张洁、陈小丽名下。对于转移登记过程中产生的税费，首先，尚未实际发生，数额亦不明确；其次，该费用属于因吴海贞、刘明亮违约给张洁、陈小丽造成的损失。因为张洁、陈小丽已经另行提出了违约金的诉讼请求，故一审法院对该项税费的主张不予支持。与此同时，对于违约金的数额问题，合同明确约定了为房价款的15%，即9.45万元，虽然吴海贞、刘明亮主张调整，但是其并未举示证据证明违约金过高，故一审法院不予采纳。综上，一审法院判决如下：一、张洁、陈小丽与吴海贞签订的《房屋买卖合同》以及张洁、陈小丽与吴海贞、刘明亮签订的《重庆市房屋买卖合同》于2018年3月24日解除；二、吴海贞、刘明亮与第三人中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行于本判决生效之日起五日内协助办理重庆市江北区宁福路101号5幢6-1房屋的抵押登记注销手续；三、吴海贞、刘明亮于抵押登记注销手续办理完毕后五日内将重庆市江北区宁福路101号5幢6-1房屋所有权转移登记至张洁、陈小丽名下；四、吴海贞、刘明亮于本判决生效之日起五日内向张洁、陈小丽支付违约金9.45万元；五、驳回张洁、陈小丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5522.5元，由吴海贞、刘明亮负担。
本院二审期间，吴海贞、刘明亮、张洁及陈小丽对一审认定的事实没有异议，创派公司和小龙坎支行对一审认定的事实没有提出异议，本院对一审认定的事实予以确认。
二审中，吴海贞、刘明亮为证明自己的主张，举示了建设银行个人活期账户交易明细、建设银行卡客户交易明细清单，拟证明刘明亮银行账户内有50多万元存款，能够履行合同，于2018年8月11日向陈小丽支付完毕了购房尾款50万元。张洁、陈小丽为证明自己的主张，举示了借记卡帐户历史明细清单、微信记录，拟证明张洁、陈小丽收到刘明亮50万元汇款后，立即向刘明亮发微信且退还了50万元的事实。
上述证据经质证，张洁、陈小丽质证意见为，对建设银行个人活期账户交易明细真实性无异议，但该证据不属于新证据，在2018年8月1日才筹齐50万元购房尾款，而张洁、陈小丽催告支付尾款的时间是2017年11月，即使按照一审认定催告时间2018年1月23日，时间也超过了合理期限，且该款至今未支付；对建设银行卡客户交易明细清单真实性无异议，但不能达到其证明目的，与本案无关联。吴海贞、刘明亮的质证意见为：认可微信截图的真实性，但不能达到证明目的，吴海贞、刘明亮已经支付了购房尾款，在双方购房合同尚未解除前，支付尾款的行为符合约定，退还款项的行为与本案没有关联，属于另一法律关系。小龙坎支行的质证意见为：对认可吴海贞、刘明亮举示的建设银行卡客户交易明细清单，认可张洁、陈小丽证据记载的事实。
根据当事人的质证意见，本院认为，由于当事人对上述证据的真实性均无异议，且该证据与本案有关联，本院对上述证据均予以采信。
本院另查明，2018年8月11日，刘明亮通过其在中国建设银行卡号为62×××21向陈小丽在中国工商银行考号为6222023100036913056转账支付了50万元，备注为：购买陈小丽房子的尾款。次日，陈小丽通过其上述帐户向刘明亮的上述帐户通过转账方式退还了该50万元。2018年8月12日，陈小丽通过微信向刘明亮发送信息，主要内容为：收到银行提醒50万元收入到帐，按照一审判决，双方签订的合同作废，今天已经将该款转回你的账户。刘明亮微信回答：已经收到。
本院认为，对于涉案合同是否应当解除的问题。由于吴海贞、刘明亮没有按照合同约定及张洁、陈小丽催告的期限内履行付款义务，一审法院据此认定吴海贞、刘明亮违约并支持张洁、陈小丽解除合同的请求，符合法律规定。但根据二审查明的事实，吴海贞、刘明亮已经履行完毕了购房尾款的支付义务，虽然其行为违约，但根据合同法鼓励交易的立法本意及张洁、陈小丽的合同目的已经实现的客观事实，结合本案房屋已经过户了吴海贞、刘明亮的现状，张洁、陈小丽与吴海贞、刘明亮之间的房屋买卖合同关系不应解除，对张洁、陈小丽请求解除合同的请求以及转移登记请求不予支持。由于刘明亮已经通过转账方式支付了购房尾款，该款到达陈小丽的银行账户内就应当认定支付行为已经完成，张洁、陈小丽退款行为不能否定已经支付购房尾款的事实。
对于解除抵押问题。吴海贞、刘明亮基于借款合同关系与小龙坎支行产生对涉案房屋设置的抵押权，小龙坎支行与吴海贞、刘明亮之间是否还继续履行合同及如何履行属于吴海贞、刘明亮与小龙坎支行之间的关系，由于本案房屋买卖合同不予解除，是否解除抵押对本案合同的履行不存在影响，本案对此不予处理，吴海贞、刘明亮可以另案处理。
对于张洁、刘明亮要求支付违约金的问题。由于吴海贞、刘明亮延迟支付购房尾款长达数月，合同中也明确约定了违约金的计算标准，结合吴海贞、刘明亮的违约程度，一审法院对违约金没有明显过高的认定没有不当之处。
综上所述，因二审中吴海贞、刘明亮及张洁、陈小丽举示了新的证据，导致吴海贞、刘明亮的部分上诉请求成立本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初5389号民事判决第四项；
二、撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初5389号第一项、第二项、第三项及第五项；
三、驳回张洁、陈小丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5522.5元，由吴海贞、刘明亮承担；二审案件受理费11045元，由吴海贞、刘明亮负担5522.5元，由张洁、陈小丽负担5522.5元。
本判决为终审判决。
审判长 赵文建
审判员 陈娅梅
审判员 李 颖
二〇一八年八月二十八日
书记员 廖婧伊