福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0681民初7166号
原告：方艺，男，1964年10月26日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
委托诉讼代理人：廖彩园，福建万天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温秋香，福建万天律师事务所律师。
被告：漳州市翔烨房地产开发有限公司，住所地招商局漳州开发区大径村。统一社会信用代码913506817661770028。
法定代表人：张万文，总经理。
委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所律师。
原告方艺与被告漳州市翔烨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方艺向本院提出诉讼请求：判令漳州市翔烨房地产开发有限公司向其支付逾期办理房屋权属证书的违约金计63647.68元并承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年9月6日、9月29日，双方签订《商品房买卖合同》，约定：方艺向漳州市翔烨房地产开发有限公司购买“澎湖湾”1栋3210号、3209号房屋两套，方艺实际支付房屋价款923769元。双方于2014年4月12日完成交房手续后，漳州市翔烨房地产开发有限公司未按合同约定办理房屋权属证书。方艺于2015年4月2日取得房屋所有权证、于2016年6月1日取得土地使用权证，逾期办理房屋权属证书共计689日。方艺于2017年1月20日向漳州市翔烨房地产开发有限公司发律师函，要求该公司依合同约定承担违约责任。根据合同约定，漳州市翔烨房地产开发有限公司应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%支付违约金。
漳州市翔烨房地产开发有限公司辩称，1、其在2014年4月19日交房后，就已开始安排办理涉讼房屋的办证事宜，但在办理过程中，因政府规划建设原因，漳州市翔烨房地产开发有限公司在2014年8月22日才获知可办理产权登记。后又因办证部门内部程序上的要求，在2014年10月27日才给予漳州市翔烨房地产开发有限公司收件办理，导致方艺在2015年1月26日才取得房屋所有权证。2、涉讼房屋所在地的房屋权属登记与土地使用权登记需分开办理，即应先办理房屋所有权证，再办理土地使用权登记，因上述原因，办证部门要求提供说明才给予办理土地使用权登记，而规划部门在2015年5月29日才向被告出具《关于漳州市翔烨房地产开发有限公司2号地块规控指标的说明》，故影响了涉讼房屋的土地使用权登记的办理。3、方艺主张的逾期违约金的起算点有误。双方在合同补充协议中约定：自商品房交付使用之日起180日内。本案讼争房产于2014年4月19日交房，根据前述约定，即使存在逾期办证，逾期办证的时间应当自2014年10月18日之后开始计算。4、方艺主张违约金金额有误。双方在合同补充协议中约定：……每逾期一天，漳州市翔烨房地产开发有限公司按已付房款的万分之一向方艺支付违约金，累计不超过3%。本案即使存在逾期办证，逾期办证的违约金也不能超过已付房款3%，即本案逾期办证违约金为27593.73元。5、方艺主张的2014年7月13日至2015年11月21日期间的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，依法不应当支持。请求驳回方艺的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
方艺提供以下证据：1.商品房买卖合同及合同补充协议、商品房买卖合同网上登记备案证明书，证明原告购买被告开发的位于漳州开发区商品房两套，双方签订商品房买卖合同并依法进行相应的网上登记备案的事实，房屋买卖合同成立并生效。2.购房款发票、契税发票、维修基金缴存凭证、涉税证明、物业及公摊费发票、垃圾清运费等费用收款收据，证明原告已按照合同约定以分期付款方式缴清两套商品房的全部购房款计923769元的事实；原告已按要求缴清两套商品房相应的契税共计18011.55元、专项维修资金共计6379.8，物业费、公摊费等费用的事实。3.交房通知书、房屋所有权证、土地使用权证，证明被告于2014年4月12日将房屋交付给原告使用后，却未按合同约定的时间向原告交付房屋权属证书，原告直到2016年6月1日才完全取得房屋权属证书（其中房屋所有权证于2015年4月2日取得、土地使用权证于2016年6月1日取得），即证明从被告通知交付房屋起计算至其交付房屋权属证书给原告之日，被告逾期交付房屋权属证书共计689日的事实。4.律师函、快递单、快递单签收回单，证明原告于2017年1月20日发律师函要求被告承担逾期交付房屋权属证书的违约责任，被告于2017年1月26日签收，但至起诉时被告对此都不予答复的事实。
漳州市翔烨房地产开发有限公司质证认为，对证据1、2三性均无异议。对证据3真实性无异议，但证明内容有异议，其公司已依约履行了办证义务；讼争房产在2015年4月2日及2016年6月1日才取得权属证书是因为政府规划、土地变更原因导致的，且689天的逾期办证时间也与实际不符；其公司没有收到证据4，真实性无法确认。
漳州市翔烨房地产开发有限公司提供以下证据：1.公告，证明其公司于2014年8月22日具备办理房屋权属登记的条件。2.收件收据，证明漳州招商局经济技术开发区交易与办证中心于2014年10月23日向其公司出具了收件收据，其公司已按约履行合同约定的义务。3.关于“澎湖湾小区等土地证无法分户”的情况反映，证明因国土、规划两部门相关手续的衔接问题，影响了涉案房产土地使用权证的办理。4.关于漳州市翔烨房地产开发有限公司2号地块规划指标的说明，证明因国土、规划两部门相关手续的衔接问题，影响了涉案房产土地使用权证的办理。
方艺质证认为，对证据1、2真实性无异议；但对证据2证明内容有异议，根据合同约定，漳州市翔烨房地产开发有限公司应该在交房后90日内完成办证，而不是完成提交办证文件。证据3是该公司单方制作的材料，不予认可，证明的内容也缺乏相关证据予以印证。对证据4真实性无异议，但与逾期办证没有关联性。
当事人对对方当事人提供的证据真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：方艺提供的律师函、快递单、快递单签收回单，有邮件送达部门载明的送达时间，该证据的真实性可以确认，可证明方艺于2017年1月26日向漳州市翔烨房地产开发有限公司提出履行要求。从漳州市翔烨房地产开发有限公司提供的证据1、2的内容看，仅是针对办理房屋所有权证，因为在2014年间本地办理商品房权属登记的流程是先办理房屋所有权证，后办理国有土地使用权证，故证据1、2不能证明漳州市翔烨房地产开发有限公司已按约履行了合同约定的义务；证据3是该公司的信函，无其他证据佐证其有发出该信函及该信函的内容符合客观真实；证据4只载明该公司取得地块的合同依据、时间、面积、用途及规划要求为该地块仅作小区配套使用、不再建设建筑物等，并未涉及不能办理国有土地使用权证的原因。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年9月8日、9月29日，方艺（买受人）先后与漳州
市翔烨房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（含补充协议）两份（合同编号：35068208003003134和35068208003003163），约定：方艺向漳州市翔烨房地产开发有限公司购买址在漳州开发区南滨大道285号“澎湖湾”1幢3210号和3209号房屋各1套，房屋总价款923769元。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%赔偿买受人损失。双方在合同补充协议中约定：1.如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，累计不超过3%，因买受人的原因导致产权登记不能按时办理，则出卖人不承担违约责任。2.为了进一步明确责任，主合同第十四条所述的“商品房交付使用后60日内”及“商品房交付使用后90日内”，双方将其二者皆确认为：自商品房交付使用之日起180日内。合同签订后，方艺按约定支付全部房款，双方于2014年4月19日办理交房手续。2014年8月22日，办证部门对本案涉案房屋所在楼盘发出房屋所有权办证公告，同年9月22日，漳州市翔烨房地产开发有限公司对包括涉案房屋在内的相关楼盘向办证部门提交办理房屋所有权办证材料。该两套商品房分别于2015年4月2日办理房产证登记和2016年6月1日办理土地使用证登记。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方均应严格遵守并及时履行，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应依法承担违约责任。漳州市翔烨房地产开发有限公司虽然举证其于2014年9月22日向房屋权属登记提交办理房屋所有权登记的相关申请材料，但该证据仅能证明自2014年9月22日起至讼争商品房办理房屋所有权登记的2015年4月2日，其不存在逾期办证的违约行为，因漳州市在2014年间办理商品房权属登记的流程是先办理房屋所有权证，后办理国有土地使用权证，而漳州市翔烨房地产开发有限公司并未提供证据证明其何时申请国有土地使用权证分割办证，亦未能提供充分的证据证明未取得国有土地使用权证非属该公司责任，故其应承担举证不能的法律后果，即自2015年4月2日的次日起至讼争房屋办理国有土地使用权登记的2016年6月1日共425天，为漳州市翔烨房地产开发有限公司逾期办证的违约期间。关于本案诉讼时效问题。方艺已举证证明其于2017年1月26日要求漳州市翔烨房地产开发有限公司履行义务，故本案未超过诉讼时效期间。双方在合同补充协议中约定：如因漳州市翔烨房地产开发有限公司的责任导致在交房后180天内方艺未能取得房地产权属证书的，漳州市翔烨房地产开发有限公司应按已付房款的万分之一支付违约金，累计不超过3%。因此方艺主张自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金，不予支持，漳州市翔烨房地产开发有限公司应支付逾期办证的违约金为923769元*3%=27713.07元，其辩称违约金为27593.73元系错误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
漳州市翔烨房地产开发有限公司应于本判决生效之日
起一个月内给付方艺逾期办理房屋权属证书违约金27713.07元；
二、驳回方艺其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1392元，减半收取696元，由方艺负担416元，漳州市翔烨房地产开发有限公司负担280元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 王少华
二〇一八年一月三日
书记员 陈雅萍
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。