杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0111民初8806号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州富阳支行，统一社会信用代码：91330183143673376W，住所地：杭州市富阳区富春街道富春路47号。
主要负责人：余爱萍，行长。
委托诉讼代理人：吕立平，系该行员工。
被告：徐勇民，男，1973年8月26日出生，汉族，住杭州市富阳区。
被告：汤海燕，女，1974年3月24日出生，汉族，住杭州市富阳区。
被告：富阳复润置业有限公司，统一社会信用代码：91330100676758866R，住所地：杭州市富阳区富春街金桥北路69号。
法定代表人：王国光，董事长。
委托诉讼代理人：陆莉雅，浙江恩波律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司杭州富阳支行（以下简称工商银行富阳支行）与被告徐勇民、汤海燕、富阳复润置业有限公司（以下简称复润置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理后，依法由审判员姜文宪适用简易程序独任审判，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告工商银行富阳支行之委托诉讼代理人吕立平、被告复润置业公司之委托诉讼代理人陆莉雅到庭参加诉讼，被告徐勇民、汤海燕经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行富阳支行向本院提出诉讼请求：一、要求被告徐勇民立即归还贷款本息782637.28元，其中本金772197.36元,利息10439.92元(算至2016年8月22日)以及自2016年8月23日起到实际付清日止的利息、罚息、复利，按借款合同约定和人民银行相关规定另行计付。贷款利率、罚息标准按借款合同第八、第九条定执行；二、要求被告汤海燕对上述贷款本息承担共同还款责任；三、要求被告复润置业公司对上述贷款本息承担连带保证责任；四、原告对《个人房屋担保借款合同》中的抵押物处置所得享有优先受偿权；五、本案诉讼费及相关费用全部由三被告承担。
事实和理由：2010年11月16日,原告与三被告签订了《个人房屋担保借款合同》，约定原告向被告徐勇民提供990000元的贷款，实际放款日为2010年11月18日，到期日为2035年11月18日。被告汤海燕对上述贷款本息承担共同还款责任。被告复润置业公司对上述贷款本息承担连带保证责任。被告徐勇民、汤海燕以其所购的位于杭州市富阳区富春街道金城路28号复城国际公寓3号3001室住房作抵押,并于2010年11月18日办理了抵押权预登记手续，原告依法取得了商品房预登记证(富房预字第10015515号)。原告依约发放了贷款后，被告徐勇民已经连续逾期3个月，逾期本金9897.36元,积欠利息10439.92元(算至2016年8月22日)。因此，原告根据上述借款合同的约定，向被告徐勇民发出了宣布合同提前到期通知书，要求偿还全部款项，但至今未归还借款本息。原告也对被告复润公司发出催收通知书，要求承担连带保证责任，至今未果。
原告工商银行富阳支行为证明其所主张的事实，在审理中提供如下证据材料：
1、个人房屋担保借款合同1份，证明原告与被告徐勇民的借款合同关系，与被告徐勇民、汤海燕的抵押合同关系，与被告复润置业公司的保证合同关系之事实。
2、借款凭证1份，证明原告已向被告徐勇民提供借款的事实。
3、贷款明细2份，证明被告徐勇民尚欠原告贷款本息的金额违约事实。
4、共同还款承诺书1份，证明被告汤海燕承担共同偿还借款责任的事实。
5、预登记权利权证1份，证明原告对抵押物处置所得享有抵押权的事实。
6、合同提前到期通知书及邮寄凭证各1份，证明原告已向被告徐勇民宣布合同提前到期的事实。
7、个人逾期贷款催收通知书及邮寄凭证各1份，证明原告已向被告复润置业公司催收的事实。
被告复润置业公司答辩称：答辩人仅需对本案抵押物不足清偿部分的债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和物权法》第一百七十六条之规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的情况下，当事人可以就债权人实现债权内容进行约定，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中被担保的债权既有债务人徐勇民、汤海燕自己提供的物的担保，又有答辩人提供的阶段性保证担保，而各方签订的《个人房屋担保借款合同》并未明确约定两者的清偿顺序，保证人也从未作出放弃先就债务人自己提供物的担保实现债权的意思表示。故此，答辩人认为应当先处置抵押物，抵押物折价或者拍卖、变卖后不足清偿部分的债务，答辩人才承担连带清偿责任。其次，答辩人不应承担本案诉讼费。答辩人并非案涉贷款的债务人，仅是作为开发商提供阶段性担保责任，而且正如前文所述，答辩人仅对抵押物不足清偿部分承担连带保证责任，而本案抵押物价值足以偿还原告的贷款本息，故此答辩人认为本案诉讼费应由被告徐勇民、汤海燕承担。
被告徐勇民、汤海燕未作答辩，三被告均未举证。
原告工商银行富阳支行所举上述证据材料，被告徐勇民、汤海燕未到庭质证。被告复润置业公司质证后认为，对证据1、2、4、5、6的三性无异议，证据3对于被告徐勇民、汤海燕的归还情况不清楚，以法庭认定为准。证据7其未收到。本院审核认为，上述证据经查证具有真实性，与本案有关联，符合有效证据的构成要件，本院予以认定。
经审理，本院查明如下事实：
2010年11月10日，被告汤海燕向原告出具《共同还款承诺书》一份，约定，因徐勇民申请个人贷款，与原告签订了编号为01202001002010一手贷0000534借款合同，愿承担共同还款责任，并保证不以任何理由拒绝履行。
2010年11月16日，原告工商银行富阳支行和被告徐勇民、汤海燕、复润置业公司签订编号为01202001002010一手贷0000534《个人房屋担保借款合同》一份，约定，被告徐勇民因购买位于杭州市富阳区富春街道金城路28号复城国际公寓3号3001室住房向原告借款990000元；贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%，月实际执行利率为5.628333‰；如遇中国人民银行调整贷款利率，按合同签订日的贷款利率执行，并于下年度1月1日起按调整后的贷款利率执行，贷款人将在营业场所将贷款利率调整情况进行公告，不再另行通知借款人；贷款期限为300个月，即从2010年11月16日起至2035年11月16日止，实际放款日以借款借据为准；每月还款日为实际放款日的每月对应日，还款日无对应日的，以该月的最后一日为还款日；还款方式为等额本金还款法，每期归还本金3300元，每期归还的利息=（借款总额-
已还本金）×日利率×本期实际天数。借款人应按其偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按年利率8.7802%（执行利率上浮30%）计收罚息。如遇人民银行调整罚息标准，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人。借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。贷款人将全部款项分1次划至户名为富阳复润置业有限公司，账号为12×××28的账户上。划付时间及金额以实际发生时借款凭证上载明的为准。借款人自愿向贷款人提供其购买的位于杭州市富阳区富春街道金城路28号复城国际公寓3号3001室住房进行抵押担保，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于由于借款人、担保人违约造成的律师费等）；复润置业公司作为保证人自愿对借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务。保证责任范围为本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于由于借款人、担保人违约造成的律师费等）。保证期间为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期间自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并将他项权利证书及抵押证明文件交付贷款人保管之日止。本合同项下的借款人是指在借款人栏中签字的全部共同借款人。全部共同借款人对本合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息、违约金以及实现债权的费用（包括但不限于由于借款人、担保人违约造成的律师费等）承担连带清偿责任。贷款发生违约时，借款人授权贷款人向其中任一借款人或全部共同借款人追偿。借款人或担保人不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用，贷款人可以通过合法的途径或方式追索，由此而引起的合理费用由借款人或担保人负责；贷款人因借款人、担保人违约为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人或担保人追索，并从贷款人实际支付之日起计收活期存款利息。
2010年11月18日，原、被告将位于杭州市富阳区富春街道金城路28号复城国际公寓3号3001室住房办理了富房预字第10015515号抵押权预告登记，预告登记权利人为原告工商银行富阳支行，债权数额为990000元。
同日，原告将990000元款项汇入合同约定的指定账户中，被告徐勇民出具借款凭证一份，载明贷款期限自2010年11月18日至2035年11月18日，贷款基准利率为年利率6.14%，基准利率浮动比例10%，还款方式为等本。据此，确定对应的还款日为每月18日。
2012年6月，被告复润置业公司向被告徐勇民、汤海燕发送交房通知书，被告徐勇民、汤海燕于2012年7月4日办理交房手续。但该房产至今未办理房屋他项权证。
2016年6月起被告徐勇民未按约归还贷款本息，至2016年8月22日止，被告徐勇民尚欠原告工商银行借款本金772197.36元及利息10439.92元（包括复利、罚息）。
2016年8月11日，原告向被告徐勇民发送宣布提前到期通知，该邮件显示于2016年8月16日签收。
同日，原告向被告复润置业公司发送个人逾期贷款催收通知书，该邮件显示于2016年8月12日签收。
本院认为：原告与三被告签订的《个人房屋担保借款合同》及被告徐勇民出具的借款凭证、被告汤海燕出具的《共同还款承诺书》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。原告与被告徐勇民签订借款合同后，已依约放贷，但被告徐勇民收到贷款后未按约归还贷款本息，构成违约，依据合同约定，原告有权宣布合同提前到期并要求被告徐勇民立即清偿借款本息及相关费用。故对原告要求徐勇民归还借款本金772197.36元、利息10439.92元（含复利、罚息，暂算至2016年8月22日）以及2016年8月23日起至实际付清日止按借款合同约定的利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。被告汤海燕作为共同还款人应对上述债务承担共同清偿责任。
被告徐勇民、汤海燕以其所有的位于杭州市富阳区富春街道金城路28号复城国际公寓3号3001室房屋为上述借款提供抵押担保，并已办理了抵押权预告登记手续。原告工商银行富阳支行之所以要求对系争房屋办理抵押预告登记，目的就在于确保今后能顺利实现抵押权。现查明案涉房屋已经具备办理房屋产权证的条件。但时至今日仍未办理正式的抵押登记，究其原因显然与被告徐勇民、汤海燕怠于办理相关产权证有关，原告对此并无过错，故不能因此丧失抵押预告登记的保护。故在被告徐勇民、汤海燕未按约归还借款时，原告可就被告徐勇民、汤海燕所有的抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。被告复润置业公司签章承诺为上述借款本息提供连带责任保证，且本案正式抵押登记手续至今未办理完毕，故原告要求被告复润置业公司依照合同约定承担连带偿还责任的诉讼请求，理由正当；但本案被担保的债权既有债务人自己提供物的担保又有人的担保，合同未对该两种担保清偿债权的顺位进行约定，故被告复润置业公司仅应对借款人提供的抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款的不足清偿部分承担连带清偿责任。另被告复润公司答辩称诉讼费应由被告徐勇民、汤海燕负担，根据《诉讼费用交纳办法》相关规定诉讼费用由败诉方负担，故被告复润置业公司的答辩本院不予采纳。被告徐勇民、汤海燕经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐勇民、汤海燕应于本判决生效之日起三十日内归还原告中国工商银行股份有限公司富阳支行借款本金772197.36元，支付利息10439.92元（含复利、罚息，暂计算至2016年8月22日止，2016年8月23日起至款项还清之日止的借款罚息、复利按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.43倍计付，于每年的1月1日根据新利率标准进行调整）。
二、原告中国工商银行股份有限公司富阳支行有权就上述第一款款项对被告徐勇民、汤海燕购买并提供预告抵押登记的坐落于杭州市富阳区富春街道金城路28号复城国际公寓3号3001室内房屋（抵押权预告登记：富房预字第10015515号）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
三、被告富阳复润置业有限公司对上述第一款款项在被告徐勇民、汤海燕提供的上述房屋折价或拍卖、变卖所得价款不足清偿部分承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司富阳支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11626元，减半收取5813元，由被告徐勇民、汤海燕、富阳复润置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 姜文宪
二〇一六年十二月九日
书记员 俞添景