河南省中牟县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）牟民再初字第3号
原审原告河南润泽网络信息有限公司。住所地：郑州市金水区城东路***号*楼***室。组织机构代码：78623107—X。
法定代表人王亚品，经理。
委托代理人王爱玲，河南王爱学律师事务所律师。
委托代理人彭迪，男，1983年6月18日生，汉族，住中牟县。
原审被告中牟县翠鸣学校。住所地：中牟县北环路。组织机构代码：77650357—X。
法定代表人徐志红，董事长。
委托代理人白均喜，校长。
被告徐志红，女，1964年4月28日生，回族，户籍住址：中牟县，现住郑州市。
原审原告河南润泽网络信息有限公司与原审被告中牟县翠鸣学校买卖合同纠纷一案，本院于2010年6月25日作出（2010）牟民初字第1307号民事判决，已经发生法律效力。经本院院长提请审判委员会讨论决定，于2010年12月23日作出（2011）牟民监字第1号民事裁定，对本案提起再审。本院依法另行组成合议庭，并根据原审原告的申请通知徐志红为被告参加诉讼，于2011年3月18日公开开庭审理了本案。原审原告的委托代理人王爱玲、彭迪，原审被告的法定代表人徐志红、委托代理人白均喜，被告徐志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审中原告诉称，2009年7月2日，原、被告双方签订转让中牟县翠鸣学校的协议。协议签订后，原告全部按协议履行，按约支付全部转让费共计180万元。但被告至今不按协议第一条、第八条履行，未将空调6台、沙发3套、铁皮柜6组、收费系统1套、校园广播系统1套、澡堂锅炉1台、微机40台，以及土地租赁合同原件、房产证原件等交付原告，被告的上述行为已严重违约。现原告要求被告履行双方财产转让协议：1、按照转让时的物品清单交付空调6台、沙发3套、铁皮柜6组、收费系统1套、校园广播系统1套、澡堂锅炉1台、微机40台，上述财产价值5万元，如交付不能，折价赔偿5万元；2、要求被告按照协议将被告与中牟县城关镇西关村委签订的土地租赁合同及房产证原件交付原告，并协助办理房产证过户手续；3、要求被告按照转让协议支付违约金100万元。
原告提供的证据有：
1、2009年7月2日双方签订的财产转让协议一份，证明双方存在转让财产合同关系；
2、中牟县翠鸣学校转让物品清单一份，证明已交付及未交付的财产情况；
3、被告出具的收到条复印件二份，证明原告已按转让协议履行，给付原告转让款180万元；
4、2003年4月20日被告与中牟县城关镇西关村委签订的土地租赁合同复印件一份，证明被告未将土地租赁合同原件交付原告。
原审中被告辩称，原告所诉不实，被告已完全按协议履行义务，不构成违约。一、签约当日双方已清点有关物品并交付原告使用，原告入住并接管学校。原告所提供的物品清单不属实，没有被告的签字盖章，并且转让协议中不包括幼儿园内的物品，而原告所说的铁皮柜、收费系统、微机等物品属幼儿园内的物品；二、被告收到转让费余额当日已将土地租赁合同原件交给王亚品，被告没有必要不交付租赁合同；三、转让协议中没有约定向原告交付房产证。因此，被告不构成违约，请求驳回原告的诉讼请求。
被告提供的证据有：中牟县翠鸣园双语幼儿园、小学招生简章一份，证明学校校园设施状况。
原判认定：中牟县翠鸣学校的法定代表人为徐志红。2003年4月20日中牟县翠鸣学校与中牟县城关镇西关村二组签订租赁合同，约定中牟县翠鸣学校租用中牟县城关镇西关村二组位于深发路北段西侧的土地40亩；租赁年限为30年，自2003年4月1日至2033年3月31日。2009年7月2日，原告（笔误，应为被告。再审注）中牟县翠鸣学校（甲方）与被告（笔误，应为原告。再审注）河南润泽网络信息有限公司（乙方）经协商签订财产转让协议书一份，协议约定：一、甲方愿将中牟县翠鸣学校的土地租用权、房屋的所有权一次性全部转让给乙方，乙方愿用现金支付的方式支付转让费。学校物品除幼儿园内的归甲方所有外，其余的物品全部归乙方所有，其余的物品见清单；二、转让费共计180万元，乙方应于本协议签订之日以现金支付的方式向甲方支付50万元预付款，2009年10月1日前支付余下的转让费130万元以现金支付全部向甲方交纳；三、乙方向甲方支付50万元预付款后，甲方人员从校内撤出，乙方开始入住使用，但在全部转让费交清前一切物品的所有权仍归甲方所有，乙方只有使用权；四、乙方在签订此协议前对甲方所提供的土地、房屋及学校物品情况已充分了解，因以上问题造成合同中断时，责任由乙方承担。此前的土地、房屋及学校物品债务由甲方全部承担；五、自转让之日起，因乙方经营所造成的经济及其它类型的法律纠纷由乙方自行负责；六、合同生效以后土地租金由乙方承担，乙方不按时向村组交纳土地租金造成的一切后果由乙方自行承担；七、2009年10月1日前乙方没有向甲方全部交清余下转让费130万元时此合同作废，乙方人员从校内撤出，乙方所有投资归甲方所有，并且甲方不向乙方退还50万元预付款；八、转让费全部结清后甲方将土地租赁合同转交乙方，由乙方操作按甲方现有的房产证情况进行过户，费用由乙方承担；九、本协议一经签订，双方必须自觉履行，任何一方违约应向对方赔偿违约金100万元。合同签订后，原告向被告支付预付款50万元，2009年10月1日原告向被告支付130万元；原、被告进行交接后，原告入住学校并开始对校园进行管理及改造。现原告以被告未按物品清单交付财产、未按转让协议交付租赁合同及房产证构成违约，要求被告继续履行协议交付空调6台、沙发3套、铁皮柜6组、收费系统1套、校园广播系统1套、澡堂锅炉1台、微机40台等共计价值5万元的财产；交付2003年4月20日中牟县翠鸣学校与中牟县城关镇西关村二组签订租赁合同、房产证并协助办理房产过户手续；承担违约金100万元。
另查明，中牟县翠鸣学校涉及房产有：一栋三层教学楼、一栋四层宿舍楼、八间平房办公室、一个餐厅，该房产以被告法定代表人徐志红的名义登记，至今尚未办理过户手续。
原判认为，被告中牟县翠鸣学校与原告河南润泽网络信息有限公司于2009年7月2日签订的财产转让协议系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效协议。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原、被告双方对原告支付转让费，被告移交学校房屋及租用土地占有使用的履行均无异议，双方争议的焦点是转让协议中学校物品、租赁合同及房产证的交付履行问题。关于转让协议中物品的履行问题。依据原、被告之间的转让协议，转让物品指除幼儿园内物品以外的其余学校物品，其余物品见物品清单。而原告提供的物品清单无被告签名，被告亦不予认可，并且原告已入住学校并对校园进行管理及改造，故原告要求被告交付空调6台、沙发3套、铁皮柜6组、收费系统1套、校园广播系统1套、澡堂锅炉1台、微机40台的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于租赁合同的交付问题。因原告已通过中牟县城关镇西关村二组获得租赁合同并已实际履行该合同，被告亦认可该租赁合同内容，故原告要求被告交付租赁合同的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。综上所述，原告要求被告承担违约责任，给付违约金100万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。合同双方当事人在履行合同过程中除按合同约定履行义务外，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中转让协议虽未明确约定房产证的交付，但原告按合同约定支付转让费后，被告负有交付房产证协助办理房产过户手续的合同附随义务，故原告要求被告交付房产证并协助原告办理中牟县翠鸣学校房产过户手续的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告中牟县翠鸣学校于本判决生效之日起三日内将房产证交付原告，并协助原告河南润泽网络信息有限公司办理中牟县翠鸣学校房产过户手续；
二、驳回原告河南润泽网络信息有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费一万四千二百五十元，原告河南润泽网络信息有限公司负担一万四千二百元，被告中牟县翠鸣学校负担五十元。
原审原告再审中的意见：原判没有查明翠鸣学校是其法定代表人徐志红开办且房屋均是以徐志红名义办理房产证的事实，致使原判判决的原审被告翠鸣学校协助原审原告办理过户手续的义务无法执行，原审原告的权利无法实现。要求补充判决翠鸣学校的法定代表人徐志红将房产证交付原审原告，并协助办理过户手续。
原审原告再审中提供的证据有：翠鸣学校的注册登记资料、办学许可证、批复，用以证明被告徐志红是该学校的开办人。
原审被告再审中的意见：原审原告再审的请求依据是双方的买卖合同第八条“转让费全部结清后甲方将土地租赁合同转交乙方，由乙方操作按甲方现有的房产证情况进行过户，费用由乙方承担”的规定，当时翠鸣学校并没有房产证，已经明确告诉原审原告（乙方），合同的第四条对此有明确的说明“乙方在签订此协议前对甲方所提供的土地、房屋及学校物品情况已充分了解，因以上问题造成合同中断时，责任由乙方承担”。乙方的王玉岭说他能办房产证，所以双方协商由乙方操作通融关系，如能办按甲方现有的房产证情况在全部转让费结清后进行过户，费用由乙方承担。翠鸣学校没有房产证，所以原审原告的再审请求不应支持，应当驳回。
被告徐志红的意见：1、根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，原判查明“中牟县翠鸣学校涉及房产有：一栋三层教学楼、一栋四层宿舍楼、八间平房办公室、一个餐厅，该房产以被告法定代表人徐志红的名义登记，至今尚未办理过户手续”，说明这些房产是徐志红的个人财产，与翠鸣学校无关。
2、翠鸣学校作为合同的甲方，转让的财产仅限于学校的土地租赁权和房屋所有权，而不包括学校之外的任何公、私财产，当然也不包括徐志红的房产。
3、翠鸣学校的财产包括教学楼一栋1750平方米，按每平方米750元计算，价值131.25万元；20间教师住室180平方米、8间小学生餐厅240平方米和对面8间平房180平方米、锅炉房120平方米、8间卫生间160平方米，共计860平方米，按每平方米280元计算，价值24.08万元；学校还有700多棵树、40亩地的转让金当时要价50万元、教学设备25万元。以上财产价值约230万元，几经协商，最后以180万元达成了转让协议。上述数字表明翠鸣学校转让的财产价值与原审原告支付的180万元价款相符。
原审原告对徐志红的请求没有依据，请求法院还被告一个公道。
被告徐志红提供的证据有：房产证5份，分属于学生宿舍楼、幼儿园教学楼、大门口平房、厨房、餐厅，用以证明被告个人名下房产的状况。
本院对翠鸣学校院内的房屋现状、已经拆除的房屋痕迹进行了勘验，制作勘验笔录1份。
根据当事人的再审意见，本院对本案再审的争议焦点归纳为：被告徐志红名下登记的房屋是否属于原审双方当事人签订合同的标的范围。
本院对原审及再审的证据作如下分析认定：
1、双方当事人对原判认定的事实没有实质性异议，对原判证据的认定与原判一致。
2、原审原告提供的关于原审被告的设立文件、登记手续真实、合法，予以采信。
3、被告徐志红提供的房产证真实、合法，予以采信，至于权利证书指向的房屋是否属于合同范围，有待本院裁判处理。
4、勘验笔录双方认可，予以采信。
经再审查明的事实除与原判一致外，另查明：
1、中牟县翠鸣学校是被告徐志红一人开办的事业法人单位，其本人担任法定代表人。
2、徐志红名下的房屋全部属于教学及辅助设施，包括学生宿舍楼1栋2600.05平方米、幼儿园教学楼1栋1300.33平方米、大门口平房203.44平方米、厨房234.25平方米、餐厅419.94平方米。
3、校园内除徐志红名下房屋外，还有未登记的房屋教学楼1栋、教师住室20间、卫生间（简易房）8间、锅炉房带澡堂8间、小学生餐厅（平房8间、简易房约240平方米）。未登记房屋除教学楼外已经被原审原告拆除，原址痕迹明显。
4、徐志红名下房屋的钥匙在双方办理交接时已经交付给原审原告。
本院认为：1、被告徐志红作为原审被告的唯一开办人和法定代表人，存在身份和财产上的混同现象，会对案件处理结果产生影响，故原审原告申请被告参加诉讼理由正当，应予支持。原审已经查明了该事实，但没有预见到对案件结果的影响，从而没有向原审原告作程序上的释明让原审原告在原审时申请追加被告，存在程序性缺陷，应予补正。
2、关于被告名下的房屋是否属于合同范围问题，应当从以下方面考察意思表示的内容：首先，从合同字面理解。根据第一条的规定，学校是一个房地产综合概念，即包括房屋和所领属的土地，如“学校物品除幼儿园的归甲方外”表述的幼儿园不是仅指幼儿园办公楼，还包括所属土地。该条已经明确“学校物品除幼儿园的归甲方外”，所有土地租用权转让给了乙方，房屋不转让则失去土地依托，反过来，土地租赁权已经转让给原审原告，原审原告还允许别人的房屋坐落在自己的土地上不合情理。从第八条“甲方现有的房产证”考察，除了被告名下的房产证外原审被告名下没有房产证，应当认定被告作为两个主体身份混同的意思表示指向被告名下的房产证。其次，在纠纷发生之前，被告名下的房屋钥匙已经交付给原审原告，支配房屋的关键物件的交付实际就是合同标的物的交付，是意思表示外化于行为的具体表现。其三，学校对土地的使用权因租赁而取得，权利性质属于债权而不是物权，土地性质属于集体土地，不具备《物权法》第一百四十九条第二款关于非住宅建设用地申请续期的条件，客观上造成房屋所有权成为附有期限限制的与土地租赁期限同时届满的有限所有权，该有限所有权与房屋租赁权的效果没有多大差异。双方当事人签订合同时对以上事实及其后果应当是明白的，因此，被告从交易价格的角度论证其名下房屋不属于合同范围，理由是不充分的。也就是说，房屋平均价格低不能成为被告名下房屋不在合同范围的推论根据。综上意见，被告名下的房屋应当属于合同范围。
3、原审被告是被告开办的法人单位，根据《中华人民共和国民法通则》第三十六条“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织”、第三十七条“法人应当具备下列条件：（一）依法成立；（二）有必要的财产或者经费；（三）有自己的名称、组织机构和场所；（四）能够独立承担民事责任”的规定，自法人单位筹办起，开办人即应当将本人财产转移给法人，未转移造成法人人格缺陷和民事行为能力降低，开办人应当承担法人民事行为能力缺陷部分的责任。
综上所述，原判认定事实基本正确，但没有考虑到合同标的物部分在开办人名下没有转移给法人的事实可能产生的法律后果，在程序和实体处理两个方面存在缺陷，应当予以改判。原判其他部分处理正确，予以维持。原审原告的再审诉讼请求理由正当，应予支持。原审被告、被告的再审抗辩理由不足，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第201条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第三十七条的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院（2010）牟民初字第1307号民事判决第一项。
二、维持本院（2010）牟民初字第1307号民事判决第二项。
三、被告徐志红于本判决生效之日起三日内将原审被告中牟县翠鸣学校已经交付给原审原告河南润泽网络信息有限公司的原审被告中牟县翠鸣学校内的本人名下房屋所有权证书协助过户给原审原告河南润泽网络信息有限公司。
原审案件受理费一万四千二百五十元，原审原告河南润泽网络信息有限公司负担一万四千二百元，原审被告中牟县翠鸣学校负担五十元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长 张国宪
审判员 朱 峰
审判员 ＸＸ清
二〇一一年五月三十日
书记员 席艳艳