安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终5965号
上诉人(原审原告)：中铁四局集团房地产开发有限公司，住所地合肥市包河区宿松路1188号中铁科技大厦，统一社会信用代码9134000071177159XY。
法定代表人：冯依朋，董事长。
委托诉讼代理人：白顺阶，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽新长江物业服务有限责任公司，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路1号，统一社会信用代码91340100149309153M。
法定代表人：汪才芳，总经理。
委托诉讼代理人：张红云，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：朱保红，男，1984年10月20日出生，汉族，住蜀山区。
委托诉讼代理人：吴晨曦，安徽众城高昕律师事务所律师。
上诉人中铁四局集团房地产开发有限公司（以下简称中铁四局）因与被上诉人安徽新长江物业服务有限责任公司（以下简称新长江物业公司）、朱保红房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初2490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中铁四局上诉请求:撤销（2018）皖0122民初2490号民事判决，改判支持中铁四局一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。
事实和理由：1、一审判决认为物业管理的授权中包括对开发商自持物业的管理包括出租显系错误。双方签订的《彩虹新城前期物业服务合同》明确约定了委托管理事项、管理目标和双方的权利义务等，但中铁四局从未授权新长江物业公司将管理的房屋对外出租，且新长江物业公司明确中铁四局没有授权其出租案涉房屋，并在接到中铁四局通知后多次要求朱保红搬离，一审判决认定物业管理的授权中包括出租，缺乏事实和法律依据。2、未经授权，新长江物业公司的出租行为构成无权处分。新长江物业公司擅自处分中铁四局的财产权益，侵犯了中铁四局的合法权益。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，导致错误判决。
新长江物业公司辩称，1、新长江物业公司并未与朱保红签订租赁合同，不应承担任何法律责任。从未授权任何工作人员签订合同，合同加盖的是物业服务处的用章，作为公司内部用章，仅对公司内部产生效力，不具有对外签订合同的法律效力，且合同并无法定代表人和经过授权的代理人的签字。故该份合同不能证明新长江物业公司构成无权处分，更不能证明新长江物业公司与朱保红签订房屋租赁合同。2、案涉合同属无权代理的合同，新长江物业公司作为被代理人，既没有授予行为人签订合同的代理权也未在合同签订后追认，故该合同对新长江物业公司不发生效力。本案中新长江物业公司对合同签订不知情，也未收取合同约定的租金费用，应由签订该合同的行为人承担责任。3、案涉租赁合同第十二条约定：合同自双方签字之日起生效，但双方均未签字，也无合同签订日期，从约定的生效条件看，该合同自始未生效。
朱保红辩称：第一，中铁四局只是涉案房屋的建设单位，并非产权人，根据物业管理条例及物权法规定，文体中心属于小区的配套设施，该产权属于业主所有。中铁四局不具备产权人的身份，其起诉主张租赁合同无效不当。第二，中铁四局与新长江物业公司恶意串通，主张房屋租赁合同无效。其通过恶意诉讼的方式，欲解除该合同，最大程度减轻新长江物业公司的法律责任。第三，新长江物业公司与中铁四局已经完成交接，涉案房屋属于自持物业，属于交接管理的范围，新长江物业公司有权出租。第四，新长江物业公司出租案涉小区房屋情况不仅仅只有本案，朱保红在租赁前已经对小区租赁房屋的情况进行了解，该小区的H13幢2层由新长江物业公司出租给案外人进行酒楼经营。朱保红在一审中已经将该证据提交给法院，若如中铁四局所述不知情，但最起码在一审中中铁四局是知晓该情况的，但至今中铁四局仍未采取任何措施，解决该诉讼。以上足以说明中铁四局对新长江物业公司出租房屋是知情的，且放任其出租。第五，租赁合同并非处分标的物，是债权行为，非物权行为。所有权人不能依据合同法51条主张自己享有追认权来认定租赁合同无效，更何况中铁四局也并非房屋的产权人，如果中铁四局认为其合法权益受损，其应当依照前期物业合同主张新长江物业公司承担责任，其无权要求朱保红返还房屋。第六，针对新长江物业公司答辩认为其对案涉小区物业处签订合同并不知情，并且认为该合同无签订日期，认为合同没有生效的说法，朱保红认为，物业处作为新长江物业公司的隶属机构，对外是代表新长江物业公司的，无论哪位工作人员签字都不影响合同的效力，因为在合同落款处盖有公章，且新长江物业公司在另案中自认合同签订是在2017年4月。一审中，新长江物业公司自认其在2017年8月22日、2017年12月19日向朱保红发出解除通知，通知落款均是物业处盖章，据此新长江物业公司认可物业处可以解除合同，却不认可物业处签订合同的效力，前后矛盾。综上，本案的房屋租赁合同合法有效，请维持原判。
中铁四局向一审法院起诉请求：1、依法确认新长江物业公司、朱保红签订的《房屋租赁合同》无效，立即将坐落于合肥市肥东新城开发区合店路与临湖路交口“彩虹新城”小区社区用房（建筑面积726平方米）返还给中铁四局；2、判令新长江物业公司、朱保红赔偿中铁四局损失60,000元（请求判至新长江物业公司、朱保红将房屋交付中铁四局之日止）；3、本案诉讼费由新长江物业公司、朱保红承担。
一审法院认定事实：彩虹新城物业服务处同朱保红签订了《房屋租赁合同》，合同约定彩虹新城物业服务处将彩虹新城H12栋二、三层出租给朱保红，租赁期间为叁年，从2017年4月1日起至2020年4月1日，前三个月为装修期（装修期间免租），每月租金为5,000元，押金5,000元。
中铁四局作为彩虹新城小区的建设方于2008年6月4日同新长江物业公司签订《彩虹新城前期物业服务合同》，将彩虹新城小区前期物业管理委托给新长江物业公司。
彩虹新城物业服务处分别于2017年8月22日、2017年12月19日向朱保红出具《通知》，以H12栋二、三层属于社区管理用房为由，要求朱保红搬出案涉房屋。
根据彩虹新城H12、H13商住楼建设工程规划许可证载明，H12栋商住楼建设规模为6791平方米（其中底层商业505平方米，二、三层文体中心728平方米），另机顶房40平方米；H13栋商住楼建设规模为6791平方米（其中一层商业505平方米，二层社区用房416平方米，三层卫生服务站150平方米，文体中心160平方米），另机顶房40平方米。
朱保红向本院提供了肥东县公安局2018年5月7日出具的行政复议决定书东公行复决字【2018】第009号，该决定书中审理查明“……2017年8月开始，彩虹新城物业服务处与朱保红之间就产生房屋租赁合同纠纷，彩虹新城物业服务处通过书面等形式通知朱保红交出房屋，但朱保红均未搬离，双方交涉未果，2017年12月29日，彩虹新城物业服务处采取停止供电方式逼迫朱保红搬离租赁房屋，朱保红未办理。2018年3月12日，彩虹新城物业服务处再次采取停止供电的方式逼迫朱保红搬离租赁房屋……”。
一审法院认为，中铁四局以新长江物业公司未经案涉房屋所有权人同意，与朱保红签订《房屋租赁合同》为由，要求确认该合同无效。本案案由应为确认合同无效纠纷。
本案中，新长江物业公司经中铁四局授权对彩虹新城小区进行前期物业管理，该物业管理的授权中包括对于开发商自持物业的管理，包括出租。在此情况下，中铁四局要求确认案涉合同无效，不予支持。
彩虹新城物业服务处作为新长江物业公司的内设部门对彩虹新城进行物业管理，其对外的管理行为代表新长江物业公司，承租人有理由相信彩虹新城物业服务处有权出租案涉房屋。新长江物业公司以彩虹新城物业服务处为其内设机构，不具有对外资格为由，认为彩虹新城物业服务处同朱保红签订的租赁合同无效，该理由不能成立。
因本案案由为确认合同无效纠纷，所以关于中铁四局要求返还房屋，赔偿损失的诉请，一审不予处理。
一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回中铁四局集团房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元。由中铁四局集团房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，关于中铁四局是否授权新长江物业公司对案涉房屋的进行管理以及该管理是否包括出租等问题。对案涉房屋的管理权，中铁四局、新长江物业公司签订的《彩虹新城前期物业服务合同》中未明确，委托管理事项部分未提及对案涉房屋的管理、出租等，鉴于中铁四局陈述其未授权新长江物业公司将管理的房屋对外出租，且新长江物业公司亦未举出其已得到相关授权的证据，故一审判决认定物业管理的授权中包括出租，无事实依据，应予纠正。关于中铁四局提出未经其授权，新长江物业公司的出租行为构成无权处分，故应认定该租赁合同无效等上诉理由。新长江物业公司、朱保红签订的《房屋租赁合同》具备合同成立的要件，即使新长江物业公司的出租行为构成无权处分，该合同效力范围虽不及于中铁四局，但在该合同双方当事人之间仍然有效，故中铁四局主张《房屋租赁合同》无效等上诉理由不能成立。
综上，中铁四局的上诉请求不能成立，一审判决认定基本事实清楚，虽部分事实认定不当，但判决结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由中铁四局集团房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年十月八日
书记员 丁玉洁
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。