广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终14849号
上诉人（原审被告）：林文辉，男，1985年11月30日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
上诉人（原审被告）：江海霞，女，1983年10月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：卢运水，广东致亮律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：赵俊，广东致亮律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：温阳山，男，1986年9月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
委托诉讼代理人：温志威，广东金日律师事务所律师。
原审第三人：广州地旺行投资管理有限公司，住所地广东省广州市增城荔城街民生路首层1号之1。
法定代表人：杨丽花。
原审第三人：陈伟康，男，1979年9月8日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。
上诉人林文辉、江海霞因与被上诉人温阳山、原审第三人广州地旺行投资管理有限公司（以下简称地旺公司）、陈伟康房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初6111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林文辉、江海霞及其共同委托诉讼代理人卢运水、赵俊，被上诉人温阳山的委托诉讼代理人温志威庭参加诉讼，原审第三人地旺公司、陈伟康经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人林文辉、江海霞上诉请求：1.撤销一审判决，驳回温阳山的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由温阳山承担。事实和理由：一、一审法院不理会林文辉、江海霞的有利证据，偏帮温阳山，故意遗漏认定重要事实，导致认定事实错误。1.一审法院偏帮温阳山。针对涉案合同，温阳山原于2017年3月28日已就本案的纠纷起诉至一审法院，一审法院立案受理并于2017年7月25日开庭审理【案号：(2017)粤0183民初2178号】。在该案中，温阳山明确要求将涉案房屋过户至陈伟康名下，且在庭审过程中，温阳山也多次承认自己就是在炒房，并与陈伟康为了掩饰其炒房的行为作出了互相矛盾的虚假陈述。后温阳山在承认了其恶意炒楼，非真实购房的事实和经过后突然撤诉。现向一审法院就该同一事由提起本案诉讼，但在本案中却完全不提已经承认的恶意炒楼的事实。在林文辉、江海霞将温阳山曾经承认的事实及证据提供给一审法院后，一审法院不予理会，不去核实，以极不充分的理由支持了温阳山的请求。直到现在温阳山仅仅支付了3.5万元定金，用极低的成本控制一间高达一百多万的房子，然后再找下家，利用己方的有利专业知识，让林文辉、江海霞签格式合同，损害林文辉、江海霞合法利益。另外，在林文辉、江海霞完全不了解实际情况的前提下，诱骗林文辉、江海霞要签订不是真实网上合同，使林文辉、江海霞也将处于违法甚至犯罪的境地，林文辉、江海霞是有责任不去做这些行为的，也有权依照法律规定请求撤销这个合同。2.一审故意不核实温阳山已经承认并且有证据证明事实，导致认定事实错误。温阳山在第一次提起诉讼时已经承认是在炒楼倒房，其纯粹是利用房产交易过程繁琐、时间较长等漏洞，利用其掌握购房信息优势，企图用小额“定金”控制房源，再伺机高价卖出以达到高额利润。温阳山与林文辉、江海霞签订涉案合同时并非出于自己购房的真实意思表示，其只不过是利用具有房源信息优势，与林文辉、江海霞签订涉案合同，再加价转卖给他人从中牟利。从林文辉、江海霞与温阳山于2017年1月7日签订涉案合同交付3.5万元定金后，中介王文聪于其后的第一个工作日(2017年1月9日)立即将涉案房屋以110万元的价格放盘销售，中介王文聪并以自己是“业主”自居。从网签合同价格上看，温阳山转卖给陈伟康的价格，比林文辉、江海霞与温阳山的交易价格高出近45万，都可以证明温阳山并非出于购房的真实意思表示购买涉案房屋，而是为了炒楼倒房。在本案处理中，一审法院却完全无视这些。温阳山的行为已经符合《民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”之规定，涉案合同应依法撤销。二、温阳山的炒楼行为不仅有违诚实信用原则，而且明显扰乱市场秩序，也严重侵害了林文辉、江海霞的合法权益，更存在明显偷税避税行为，涉案合同应撤销。一审法院应驳回温阳山的诉讼请求。三、因经过另案一、二审的判决，本案所涉的合同被法院确定为合法有效，另案中林文辉、江海霞要求撤销合同，但由于合同不具备撤销的条件，而被确定为合法有效。根据另案的判决，林文辉、江海霞认可合同是合法有效，也不得撤销。且根据本案一审证据清单第1-3页，我方对于涉案合同已经依照法定的程序发出了解除通知，林文辉、江海霞认为涉案合同已经在法律上解除。综上，请求二审法院驳回温阳山的全部诉讼请求。
被上诉人温阳山答辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2.合同真实有效，是双方的真实意思表示，双方均应诚实信用地履行合同全部义务，至于林文辉、江海霞在一审或二审时均提出的解除合同，林文辉、江海霞的请求已经被一、二审法院驳回，一、二审法院已经认定了涉案合同是真实有效的，不可撤销。本案林文辉、江海霞不履行合同的原因是因为在2017年年初广州房价出现了暴涨暴增的情形，林文辉、江海霞便以各种理由拒绝履行涉案合同的义务，不配合我方办理房产过户手续，这是本案发生或本案合同无法履行下去的根本原因。林文辉、江海霞看到房价暴涨后，其曾向我方提出向我方支付违约金等条件，要求解除合同，但我方不同意，故导致本案的发生。林文辉、江海霞称其是合法合规的出售涉案房屋并取得售房款，在一审时我方已经将全额购房款存到一审法院，供一审法院查封，只要林文辉、江海霞配合我方办理房屋过户手续，林文辉、江海霞可快速取得售房款，但林文辉、江海霞没有履行该义务。我方已多次与林文辉、江海霞沟通，但林文辉、江海霞依然不能按约履行过户义务，我方认为本案是林文辉、江海霞出现了违约情况，一审法院也查明并判决要求林文辉、江海霞配合我方办理房产过户，我方认为一审法院的判决是正确的，请求二审法院予以维持。
原审第三人地旺公司、陈伟康经本院传票传唤未到庭陈述意见。
2017年9月7日，温阳山向一审法院起诉请求判令：1.林文辉、江海霞履行合同配合温阳山将增××石滩镇碧桂园豪园星湖苑一街5号703房过户至温阳山名下；2.林文辉、江海霞从立案之日起至办理涉案房屋过户手续之日止，向温阳山按日支付购房款的千分之一的违约金（每天875元）；3.诉讼费由林文辉、江海霞负担。
一审法院经审理查明，2017年1月7日，卖方林文辉、江海霞与买方温阳山在第三人地旺公司的居间服务下签订了《房地产买卖合同》，买卖双方就增城市石滩镇碧桂园豪园星湖苑一街5号703房（以下简称该物业，或者涉案房屋）的买卖达成协议如下：一、该物业建筑面积87.86平方米（以房地产证为准）。二、该物业总楼价为875000元。三、卖方合法持有房地产证。……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没有定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。……九、……2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下。……合同备注：首期款按银行贷款与成交金额之差多除少补；实际贷款额与首期款（含定金）总额之和，超出实际成交楼价，则超出部分于卖方收到银行楼款3个工作日内支付给买方。合同附件，按揭付款：（1）签订本合同时支付35000元作为定金。卖方须协助买方办理按揭手续，包括签署有关文件／合同等。（2）首期楼款（含定金）145000元应在买卖双方到房管部门办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天付清。（3）730000元于交税过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心受理回执的当天支付。
双方签订合同后，温阳山于2017年1月7日（即签订合同当天）支付林文辉、江海霞定金35000元，有林文辉出具的收款收据为据。
之后，因房价波动，林文辉、江海霞以温阳山炒房为由，不同意买卖涉案房屋，因而引起纠纷，温阳山于2017年3月29日向一审法院提起诉讼，请求林文辉、江海霞继续履行合同并过户至第三人陈伟康名下，以及支付违约金。林文辉、江海霞则提出反诉，反诉请求撤销《房地产买卖合同》。2017年8月31日，温阳山申请撤回起诉。2017年9月4日，一审法院作出（2017）粤0183民初2178号之二民事裁定书，裁定：准许原告温阳山撤回起诉。2017年12月11日，一审法院就林文辉、江海霞反诉作出（2017）粤0183民初2178号民事判决书，判决：驳回反诉原告林文辉、江海霞的诉讼请求。
温阳山在（2017）粤0183民初2178号案件中撤诉后，于2017年9月7日再次向一审法院提起诉讼。林文辉、江海霞答辩主张温阳山买卖涉案房屋属于炒房，未能向一审法院提供合法有效的证据证明。
第三人地旺公司、第三人陈伟康经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦无提出书面述称意见、质证意见及举证。
本案在庭审中，根据林文辉、江海霞提供涉案房屋房地产权证记载，房屋登记时间为2014年6月18日，建筑面积87.86㎡，套内建筑面积71.45㎡，证号为粤房地权证穗字第××号，2014年办理抵押登记，2017年3月办理注销抵押登记。林文辉、江海霞亦承认已清还银行贷款，注销抵押登记。温阳山对此事实无异议。
温阳山表示有经济能力履行合同，温阳山于2017年12月19日存入招商银行股份有限公司广州增城支行户名为温阳山，账号12×××78存款840000元，并于2017年12月22日申请一审法院查封其账户未付涉案房屋房款840000元，以保证林文辉、江海霞能收齐房款。为此，一审法院于2017年12月27日作出（2017）粤0183民初6111号之二民事裁定书，裁定：冻结温阳山上述账户账号存款840000元。
温阳山在审理期间的2017年12月26日向一审法院提出财产保全申请，要求查封涉案房屋。同日，一审法院作出（2017）粤0183民初6111号之一民事裁定书，裁定：查封林文辉、江海霞涉案房屋（即增城市石滩镇碧桂园豪园星湖苑一街5号703房）。
一审法院认为，温阳山与林文辉、江海霞在第三人地旺公司的居间服务下于2017年1月7日签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的效力性强制性规定，合同合法有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，温阳山依照约定向林文辉、江海霞支付了定金35000元。林文辉、江海霞以温阳山买卖涉案房屋属于炒房，不同意买卖涉案房屋，但林文辉、江海霞主张温阳山是炒房，未能提供合法有效的证据证明，不予采信。涉案房屋已注销抵押登记，对继续履行合同无障碍。基于上述事实和理由，温阳山请求林文辉、江海霞继续履行合同并将涉案房屋过户至自己名下，合法合理，予以支持。经审查，温阳山请求林文辉、江海霞支付违约金的合同约定的条件未成就，不予支持。涉案房屋买卖价875000元，温阳山已付35000元，未付房款840000元（875000元-35000元）。第三人地旺公司、第三人陈伟康经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，一审法院于2017年12月27日作出如下判决：一、林文辉、江海霞应于本判决发生法律效力之日起五日内，配合温阳山办理位于广州市增城区（即原增城市）石滩镇碧桂园豪园星湖苑一街5号703房过户登记至温阳山名下的手续（税款、费用由温阳山支付）；温阳山在上述房屋完成递件过户手续并取得相关回执之日内即支付林文辉、江海霞位于广州市增城区（即原增城市）石滩镇碧桂园豪园星湖苑一街5号703房的剩余购房款840000元；二、驳回温阳山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12550元，财产保全费4895元，合计17445元，由林文辉、江海霞负担。
本院二审期间，温阳山向本院提交广东省广州市增城区人民法院作出的（2017）粤0183民初2178号民事判决书、广东省广州市中级人民法院于2018年6月26日作出的（2018）粤01民终8103号民事判决书，拟证明林文辉、江海霞与温阳山签订的房屋买卖合同是真实有效的。林文辉、江海霞在该案的一、二审中均提出要求法院撤销该房屋买卖合同，其该项请求已经由该案的一、二审法院驳回。林文辉、江海霞对上述证据质证称：该案一审并未对于温阳山的炒房行为予以载明。但该案二审判决书第九页已经阐明，并认为温阳山的炒房无损我方权益，因此合同不能撤销。在该案二审中，仅是驳回了我方要求撤销的诉讼请求，法院认为于法无据。但在本案中，我方已经认可了涉案合同合法有效，但认为涉案合同已经解除，解除行为也符合法律规定，请求二审法院予以查明。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：一审中，林文辉、江海霞提交以下证据：1.林文辉、江海霞于2017年4月23日向温阳山发出的告知函：解除双方于2017年1月7日签订的《房地产买卖合同》；2.广州市房屋交易交易监管中心2017年5月16日出具的《关于查询网签情况的复函》：该房屋于2017年2月26日通过广州市铭兴房地产物业中介有限公司于存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：17020416835，见附件），该合同于2017年4月25日通过铭兴公司办理了撤下手续；存量房买卖合同（合同卖方为江海霞、林文辉，买方陈伟康，转让价款1320000元。无合同当事人签名确认）。温阳山质证称：对上述证据真实性、合法性无异议，关联性不予确认。
二审中，温阳山称：其与陈伟康是朋友关系，一开始温阳山与陈伟康是打算一同购买涉案房屋的。因陈伟康在深圳工作，如果涉案房屋过户到陈伟康名下，陈伟康需要办理按揭手续，但不知道陈伟康是否能够通过按揭手续的审核，所以合同先由温阳山签订，再由温阳山指定过户给陈伟康。合同签订后其以陈伟康的名义提交了银行按揭手续。
二审庭后，温阳山提交《情况说明书》称：其系增城市户籍，涉案房屋在增××石滩镇，其不受限购政策的限制；在双方签订《房屋买卖合同》后，温阳山确实配合按揭公司办理按揭手续，且也积极配合按揭公司提供银行按揭的相关手续，但因江海霞、林文辉没有配合办理按揭，所以银行没有出具同意贷款通知书，其曾经联系按揭公司提供其配合办理按揭的证明材料，但是按揭公司因没有存档留底，故未能提供给温阳山，江海霞、林文辉也无法提供该项证明材料。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对双方的上诉、答辩意见，本案争议的焦点为江海霞、林文辉主张涉案房屋买卖合同已经解除能否成立。
关于林文辉、江海霞认为温阳山购买涉案房屋不是出于自身购房的需要，而是“炒楼”获利的问题。本院认为，首先，从涉案合同约定的条款内容看，合同除了约定定金35000元于签订合同当天支付外，并无约定支付首期房款、办理按揭手续和办理过户手续的具体时间或限定时间。合同约定首期款在过户当天支付，因双方约定的过户方式是按揭付款，即过户递件需待银行出具同贷书后才能办理，而合同却没有约定办理按揭手续的时间。由此可见，对于交易的关键条款，合同除了约定买方当天需支付35000元外，其他的条款对买方没有时间上的限制，明显对卖方不利。其次，涉案合同约定买方可以指定过户至他人名下。本案温阳山称其与陈伟康系朋友关系，其与陈伟康打算一同购买涉案房屋。对此，陈伟康没有出庭予以证实，温阳山也未能提供证据证明，不足以采信。且即使温阳山所述属实，其与陈伟康一同购买涉案房屋，完全可约定陈伟康为共同买受人或直接指定过户至陈伟康名下，没有必要约定买方可指定至他人名下。可见，涉案房屋买卖合同并非温阳山为自己购房而作出的真实意思表示。再次，从涉案网签合同看，该网签合同通过广州市铭兴房地产物业中介有限公司办理了林文辉、江海霞售予陈伟康的网签手续，但该网签合同无双方当事人签名。在林文辉、江海霞向房管部门反映后，已由铭兴公司撤下。可见，该网签手续显然存在违规操作。温阳山辩称其不知情，但该网签合同的买受人为陈伟康，与温阳山主张的指定过户人一致，温阳山该抗辩理由不足以采信。最后，如上所述，合同对于首期房款的支付和办理过户手续时间无具体约定，而上述两项均需依据温阳山办理银行按揭手续取得同贷书后方可确定，温阳山虽称其已经办理了按揭手续，但未能举证证明，且其二审当庭陈述系以陈伟康的名义递交按揭手续也与庭后提交的情况说明不一致。故本院对温阳山所述已经办理按揭手续不予采信。由上分析，除了支付定金35000元外，温阳山并无其他履行合同的行为。综上，本院采信江海霞、林文辉所称的温阳山并非出于自身的需要购买涉案房屋，而是签订买卖合同先占房屋的购买机会，同时另寻买主再将房屋转售从中牟利的“炒楼”行为。该行为有悖于国家对房地产市场的管理政策，亦违反诚实信用原则，不应得到支持。
鉴于上述情况对林文辉、江海霞的交易安全产生重大影响，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，林文辉、江海霞可以行使不安抗辩权，中止履行双方的合同。本案林文辉、江海霞已于2017年4月23日向温阳山发出告知函主张解除合同，因此，林文辉、江海霞主张涉案合同已经解除成立，本院予以支持。温阳山诉请继续履行合同、林文辉、江海霞配合其办理涉案房屋的过户手续并承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，林文辉、江海霞的上诉理由成立，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初6111号民事判决；
二、驳回温阳山的诉讼请求。
本案一审案件受理费12550元，财产保全费4895元由温阳山负担；二审案件受理费12550元，由温阳山负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一八年十月二十二日
书记员 张 旭
彭诗敏