四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终9552号
上诉人（原审被告）：四川尚缘房地产开发有限公司。住所地：四川省金堂县赵镇十里大道一段***号*栋*层***号。
法定代表人：杜蓉，执行董事。
委托诉讼代理人：孙秋萍，女，汉族，1992年9月16日出生，住四川省金堂县。系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：王治银，女，汉族，1951年12月16日出生，住四川省资阳市雁江区。
委托诉讼代理人：陈建华，四川四成律师事务所律师。
上诉人四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）因与被上诉人王治银商品房销售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2015）金堂民初字第855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人尚缘公司上诉请求：1、依法撤销原判，依法改判驳回王治银的全部诉讼请求；2、由王治银承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：尚缘公司与王治银之间不存在真实的买卖合同关系，叶谷妹从王治银处借款，用尚缘公司自有的商品房为叶谷妹提供担保，并办理登记，但尚缘公司、叶谷妹从未收到王治银支付的任何款项。王治银称其用现金支付购房款无事实依据，且与常理不符，同时，王治银提供的购房款收据上面加盖的尚缘公司印章并非尚缘公司备案印章。因此，在王治银未支付购房款的情况下，尚缘公司可以拒绝协助办理房屋过户手续。物业公司向王治银交付房屋的行为，尚缘公司并不知情。
被上诉人王治银辩称，王治银用现金付款既不违反法律规定又符合合同约定。同时，尚缘公司为王治银办理了商品房买卖合同备案，并交付了房屋，更能说明尚缘公司已经收到了购房款，否则，尚缘公司不可能交房。本案审理中，尚缘公司未能举证证明购房款收据上加盖的印章不真实。尚缘公司未能举证证明本案为借款关系而非商品房买卖关系。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王治银向一审法院起诉请求：1、判令尚缘公司立即为王治银办理房屋所有权证、国有土地使用权证；2、支付逾期办证违约金（按已付房款从2012年1月4日起计算至办理完房屋权属证止，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计算）。
一审法院认定事实：2011年12月27日，尚缘公司与王治银在售楼部签订《商品房买卖合同》一份，主要内容：1.出卖人：尚缘公司，买受人：王治银；第三条买受人购买尚缘公司位于商业住宅，建筑面积82.95㎡，套内建筑面积69.25㎡，套内商品房单价为4988.9819元，总房价为345487元；第五条付款方式为一次性付款；第十条（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交房责任（2）逾期超过7日后，买受人有权退房。买受人退房的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；第二十二条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：四川天源物业管理有限责任公司（以下简称天源物业公司）；(二)物业收费价格为每月1.2元；第二十三条专项维修资金买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起90日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证；第二十八条本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应当保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。尚缘公司在出卖人处加盖公章及时任法定代表人叶谷妹的私章，王治银在买受人处签名及纳印。同日，尚缘公司为王治银购买的上述房屋进行了合同备案登记，合同签约备案号为：（35429）号。同日，尚缘公司向王治银出具一份加盖尚缘公司财务专用章编号为0009823号的收据一份，载明收到王治银认购“尚缘国际一期”12幢1单元7楼3号房款345487元，注明一次性付款。
2013年1月31日，尚缘公司向王治银出具一份加盖尚缘公司财务专用章的收据一份，载明收到王治银缴纳的房产证登记费、维修基金、白蚁费、办证费等费用11899元。同日，天源物业公司向王治银收取案涉房屋的物管费及垃圾清运费，并出具收款收据，收据载明收到王治银2013年2月1日到2014年1月31日物管费及垃圾清运费。同年2月15日，天源物业公司与王治银就案涉房屋分别签订了《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《业主临时管理规约》。2015年1月26日，王治银向案涉房屋小区现物业管理公司即成都龙泽实业有限公司交纳物业管理等费用。案涉房屋的钥匙现由王治银持有。双方在签订商品房买卖合同时，案涉房屋为在建房。
一审法院再查明，2015年3月31日，尚缘公司向金堂县公安局报案称尚缘公司原法定代表人叶谷妹涉嫌挪用资金，金堂县公安局遂进行调查。成都市公安局物证鉴定所于2015年6月12日作出了成公鉴（文检）字（2015）9517号鉴定书，载明金堂县公安局在调查叶谷妹涉嫌职务侵占中，发现尚缘公司销售人员饶虎开具房屋销售收据时私刻公司财务印章。送检收据上的财务印章与备案印章不一致。之后，金堂县公安局经审查，认为尚缘公司控告叶谷妹涉嫌挪用资金罪，没有犯罪事实发生，于2015年10月19日对尚缘公司提出的控告作出不予立案的通知。
一审法院又查明，2016年1月11日，尚缘公司申请对王治银提交的购房收据上的印章及收款人签名的真伪进行鉴定，后因尚缘公司未按规定预交鉴定费，成都联合司法鉴定中心于2016年4月19日向一审法院作出了成联鉴（2016）文鉴函字第037号退卷函，并将鉴定材料退回一审法院。
一审法院另查明，2015年2月5日，尚缘公司向一审法院提起诉讼，其陈述2011年起叶谷妹向张博陆续借款300余万元，叶谷妹用尚缘公司的房屋作抵押担保。应张博的要求，尚缘公司与邱燕乔签订了商品房买卖合同，并将用于抵押担保的房屋备案至邱燕乔名下。叶谷妹的上述行为侵犯了公司财产，该行为违反了法律规定，请求确认双方签订的商品房买卖合同无效。2015年10月8日，尚缘公司向一审法院申请变更诉讼请求，陈述双方在签订商品房买卖合同后，尚缘公司未收到案涉房款，要求邱燕乔支付案涉7套房屋的房款。2008年9月21日至2013年7月11日期间，叶谷妹时任尚缘公司法定代表人。
一审法院认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《业主临时管理规约》、商品房买卖合同摘要、收据、照片、鉴定书、成联鉴（2016）文鉴函字第037号退卷函及王治银、尚缘公司的工商登记材料等证据在案佐证。
一审法院认为，尚缘公司与王治银签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行各自义务。尚缘公司辩称没有为案涉房屋办理过户手续是因为王治银未支付购房款，收款收据不是尚缘公司出具的，现金交易不符合常理，房屋也未交付，应驳回王治银的诉讼请求。本案中，尚缘公司申请对王治银举出的购房收据上的印章及收款人签名的真伪进行鉴定，后因尚缘公司未按规定预交鉴定费，成都联合司法鉴定中心对尚缘公司申请进行鉴定的事项作出了退卷处理。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”的规定，尚缘公司对此应承担举证不能的法律后果。同时，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，一审法院认为，双方所签《商品房买卖合同》约定案涉房屋的付款方式为一次性付款。同日，尚缘公司向王治银出具一份加盖尚缘公司财务专用章的收据一份，载明收到王治银认购案涉房款345487元，并注明为一次性付款。该收据载明的付款方式符合双方所签《商品房买卖合同》的约定。王治银陈述付款采取的是现金支付，因该行为法律未予以禁止。结合案涉房屋于同日由尚缘公司备案在王治银名下以及在此之后，尚缘公司收取了王治银交纳办理房产过户所需各种费用以及尚缘公司指定的前期物业公司即天源物业公司于2013年2月15日与王治银就案涉房屋分别签订了《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》及《业主临时管理规约》等协议，现案涉房屋的钥匙由王治银持有，案涉房屋已交付。综上，能够认定王治银已按合同约定给付了购房款，履行了义务。现尚缘公司提出王治银未付款，与查明的事实不符，也未举证予以证明，其陈述也不符合常理，其抗辩理由不成立。双方所签《商品房买卖合同》约定商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，现王治银要求尚缘公司为其办理房屋权属证的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。
关于王治银提出要求尚缘公司支付逾期办证违约金（按已付房款从2012年1月4日起计算至办理完房屋权属证止，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计算）的主张。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋的所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，结合双方在签订商品房买卖合同时案涉房屋为在建房的事实。因此，尚缘公司应于案涉房屋交付使用之日起90日内为王治银办理房屋权属证，逾期则应按法律规定承担违约责任。而本案案涉房屋的交付时间，根据一审庭审查明的情况，尚缘公司于2013年1月31日向王治银出具了载明收到缴纳房产证登记费、维修基金、办证费等费用的收据。同日，天源物业公司向王治银出具载明收到2013年2月1日到2014年1月31日物管费及垃圾清运费的收据。由此，可以认定案涉房屋已于2013年1月31日交付。因此，尚缘公司应于2013年4月30日前为王治银办理房屋权属证。故，一审法院对王治银该诉讼请求部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条、第七十三条、第七十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，一审法院判决：一、尚缘公司于判决生效之日起10日内协助王治银办理位于（建筑面积为82.95㎡）的房屋所有权证和国有土地使用权证；二、尚缘公司于判决生效之日起10日内向王治银支付逾期办证违约金（按已付房款345487元为基数，从2013年5月1日起至办理完房屋权属证止，按照中国人民银行关于逾期贷款的规定计算）；三、驳回王治银的其他诉讼请求。一审案件受理费575元，由尚缘公司负担。
本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：
一、关于签订案涉《商品房买卖合同》是建立商品房买卖合同关系还是为借款提供担保的问题
尚缘公司认为，签订案涉《商品房买卖合同》系为叶谷妹对外借款提供的担保，并非存在商品房买卖关系。对此，本院认为，尚缘公司应当就其主张加以举证证明，现尚缘公司未能举出相应证据，应承担举证不能的法律后果。反之，王治银举出《商品房买卖合同》等证据足以证明双方存在商品房买卖关系。因此，本院依法认定尚缘公司与王治银之间建立了商品房买卖关系。
二、如果是商品房买卖合同关系，尚缘公司是否应当协助王治银办理房屋所有权证书、国土证书并支付逾期办证的违约金的问题。
本院认为，依照双方约定和法律规定，尚缘公司协助办理房屋所有权证书、国土证书的期限已经届满，尚缘公司应当协助办理。现尚缘公司主张王治银未付购房款而拒绝协助办理。对此，本院认为，王治银举出了加盖尚缘公司印章的购房款收据，尚缘公司虽对该收据上加盖的尚缘公司印章的真实性提出异议，但未提交证据加以证明。同时，尚缘公司未举证反驳该收据所载明的内容，故本院依法采信该收据并确认王治银已经支付购房款。因此，尚缘公司以王治银未付款拒绝协助办理房屋所有权证书、国土证书的主张，于法无据，本院依法不予支持。尚缘公司未履行协助办理房屋所有权证书、国土证书的义务，应当依约支付违约金。
综上，尚缘公司的上诉请求均不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由四川尚缘房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何广智
审判员 龚 耘
审判员 赵 锋
二〇一六年十二月十五日
书记员 杨大准