江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏04民终1728号
上诉人（原审原告）：杨晓波，男，1974年6月19日出生，汉族，住常州市戚墅堰区。
委托诉讼代理人：江文涛，江苏东臻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈婷，女，1976年7月27日出生，汉族，户籍地常州市新北区，现住常州市天宁区。
被上诉人（原审被告）:范颖锋，男，1976年12月30日出生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：邱涛，江苏东晟律师事务所律师。
上诉人杨晓波因与被上诉人陈婷、范颖锋房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2016）苏0411民初6436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨晓波上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持我在一审中的诉讼请求；2.上诉费由陈婷、范颖锋承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。在签订房屋买卖合同时，范颖锋明确知悉房产出售一事，且就售房合同条款内容与陈婷达成一致意见，陈婷具有代理权。一审法院对此事实不予认定是错误的。根据证人蔡某、陈某的证言，在房产出售过程中，陈婷持有本人及共有人房屋所有权证，并自称全权代理，其在与我洽谈房产买卖合同条款长达三个小时的过程中，多次打电话给范颖锋。陈婷在通话结束后在合同上签名，并代范颖锋签名。从此过程来看，符合“夫妻间事先已就出售房产达成合意，且在洽谈合同条款过程中经沟通达成一致意见，并由其中在签约现场的夫妻一方代另一方签署合约”的一切行为特征，陈婷代范颖锋签名的行为完全合乎逻辑和常理。陈婷、范颖锋在一审中辩称双方夫妻感情不睦，通话是为家庭琐事发生争吵，并未谈及房产出售一事。但试问在日常生活中，会有哪位具有完全民事行为能力的成年人在对家庭重大财产作出处理的重要场合和时刻，反复通话争执不休。既然夫妻关系不和，且如陈婷在庭审中所述“范颖锋脾气不好，我在生活中很惧怕他，”则陈婷何以有此气魄在一结束与范颖锋的争吵后就代范颖锋在合同上签名，何以有信心可在事后避免范颖锋的责难？根据前述分析，陈婷在与范颖锋通话结束即代范颖锋签名唯一的可能性是陈婷已就合同主要内容征得范颖锋的同意，并取得了代签合同的口头授权。因此，陈婷、范颖锋在一审中所作辩解完全是虚假陈述，事实上在签订合同时，范颖锋已授予了陈婷签订合同的代理权，陈婷签订的房屋买卖合同依法成立、合法有效，应予履行。二、一审判决适用法律错误。退一步说，即使陈婷不具有签订合同的代理权，其代范颖锋签订合同的行为也应构成表见代理，一审法院认为陈婷不构成表见代理系适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据该条规定，表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果善意相对人有理由相信行为人具有代理权，那么善意相对人就可以向被代理人主张该合同的效力，被代理人须对此承担责任的代理。简言之，即本无代理权，但表面上却存在令人相信其有代理权而按有权代理对待的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定:婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。上述条款在审判实践中可以理解为：1.夫妻双方对重大财产的出卖应当取得一致意见：2.夫妻一方均有权决定与第三人达成财产买卖协议，并且该决定合法有效；3.他人有理由相信夫妻一方买卖行为为夫妻双方共同意思表示；4.一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，不利法律后果应当由擅自出卖财产夫妻一方承担。本案中，陈婷出售其与范颖锋共有的数套房屋中的一套，其行为合法，亦符合情理。陈婷以自己及范颖锋的名义与我签订房屋买卖合同过程中，向居间方及我表明其全权处理房产出售事宜，并就合同内容与范颖锋多次进行电话沟通后，其在合同“甲方”一栏签名，并在“甲方共有人”一栏代范颖锋签名。在合同签订后，陈婷收取我购房定金2万元，并将其本人及共有人房屋所有权证一并交于居间方保管。以上种种情形，客观上使我当时完全有理由相信陈婷具有代理权。此外，合同第十条“特别约定”第3款明确约定：“签约人陈婷承诺全权代理房屋所有权人及全部共有人签署本合同”，合同第十二条“其他约定”第3款第1项约定甲方（代理人）郑重承诺：出售此房受全部产权人范颖锋全权委托，并保证在办理资金托管、产权转移时，产权所有人亲自到场签字，如有不实则甲方（代理人）承担全部法律责任及经济责任。而且在此后的2016年10月中旬，范颖锋还通过居间方约谈我，并亲自到居间方公司与我协商要求将房屋价涨至85万，并表示加价后继续履行合同，范颖锋的行为也表明其是同意出售房屋的。我在签订合同时基于善意且并无过失，其有理由相信陈婷的行为是其夫妻双方共同的意思表示，不存在明知陈婷没有代理权而仍与之签订合同，也不是由于自己疏忽大意，缺乏应有的谨慎而轻易将没有代理权的行为人认作有代理权的人，而是有正当理由相信被上诉人陈婷具有代理权，所以陈婷的行为应构成表见代理。三、一审判决有失公平。卖方故意违背诚信原则的违约行为，应受法律的约束；而我守信履约，要求继续履行合同的诉请应得到法律的支持。在合同履行过程中，受政策调控及周边城市带动等因素影响，常州市房价自2016年9月下旬开始呈上涨趋势，陈婷因此以范颖锋不同意出售房产为由拒绝继续履行合同，后范颖锋又提出要求加价至85万，并同意加价后继续履行合同，同时还提出如果房屋过户税率发生变化由我承担全部费用，但因我仅同意加价至83万而作罢。由此可见，陈婷、范颖锋拒不履行合同纯属见利起意，其故意违约的行为违背了合同法的诚实信用原则，应当受到法律的制约。一审法院判决驳回我的诉讼请求，会使社会公众误认为“法律支持故意违背诚实信用原则的行为”，这绝非立法所追求的目的。为履行案涉合同，2016年9月18日我将在常州朗润置业有限公司缴纳的订购朗诗绿郡小区新建房屋的诚意金20000元退回，并于2016年9月21日将自己名下尚东区花园房产一套出售给他人以筹措购房款，我愿意且有能力一次性向陈婷、范颖锋支付全部剩余房款77.5万元，合同具备继续履行的条件，故一审法院完全可判决双方继续履行合同。
陈婷答辩称，我认可一审判决，杨晓波称我自称全权代理，事实上，整个协商过程中，买方和中介方均没有问过我这个问题，他们说我有这个权利的。合同是我签订的，但是是在鑫洋公司中介人员反复劝说下才签的，如果不签我也走不了。我身体不好，有眩晕症，那天下着雨，我家孩子打了几次电话催我去接他，我很着急，我当时就想签了合同早点走。关于联系范颖锋的事情，买方和中介公司人员在三个小时之内也没有联系范颖锋，最后签合同时也没有联系范颖锋，也没有要求我联系范颖锋。当时是中秋节，我打过电话给范颖锋，但是当时范颖锋那边很吵，我本来是想和他提房子的事情的，但是还没有说到就吵起来了，后来电话就挂掉了。
范颖锋答辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，杨晓波所述不实。根据一审法院庭审及查明的案件事实，2016年9月10日至9月23日期间，我在山东至徐州一带出差，因此杨晓波与陈婷签订涉案合同之时，我并不在常州，根本不知悉涉案房屋的出售，更不可能与陈婷讨论合同的细节，而在我知悉此事后已经第一时间向买方发函明确表示反对。因此我对涉案合同是不知情、不同意的。杨晓波未举证证明其诉请，一审法院判决正确。二、一审法院适用法律正确。杨晓波主张“陈婷有权代理出售涉案房屋，即使无权代理也属于表见代理”，该主张没有依据。陈婷不属于有权代理，也不符合表见代理，在涉案合同的签订过程中，杨晓波并未向我确认是否同意出售房屋，没有征求过我的意见，而陈婷在签订合同时也未出具授权委托书等文件。杨晓波仅凭主观臆断认定陈婷有权代理出售房屋，没有依据。关于杨晓波主张的表见代理，本案中杨晓波与我、陈婷均不相识，而买卖的标的物又是房屋，显然不属于陈婷可以独自处分的财产。杨晓波明知我是共同产权人，但贸然与陈婷签订合同，显然不符合表见代理的客观要求。从主观因素上来看，杨晓波应明知陈婷可能系无权代理，但其不仅未与我核实，反而与中介公司一起催促陈婷尽快签字，灌输给陈婷买卖房屋不需要征得我同意的错误意思表示。因此其不仅明知陈婷私自卖房属于无权处分，而且对于合同签订存在重大过失，因此一审法院认定本案不属于有权代理也不适用表见代理是正确的。三、在我已经明确通知杨晓波房屋不得买卖的情况下，杨晓波仍要求履行合同，不应得到法院支持。同时陈婷未经共有人同意出卖涉案房屋的行为属于无权处分，该行为最终因我未追认陈婷的行为而无效。根据一审法院查明的事实，2016年9月26日我书面通知杨晓波，房屋不得买卖，因此涉案合同因共有人无法达成一致意见，而无法继续履行。因此无论从何种角度出发，杨晓波请求继续履行合同均没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
杨晓波向一审法院诉讼请求：1.判令陈婷、范颖锋继续履行双方于2016年9月16日签订的《常州市房地产买卖居间合同》，并自2016年10月15日起至办理产权转移过户手续之日止按房地产成交价格的千分之一向我支付违约金；2.诉讼费用由陈婷、范颖锋承担。
一审法院查明：2016年9月16日，杨晓波与陈婷在江苏鑫洋置业顾问有限公司（以下简称鑫洋公司）的居间介绍下，签订常州市房地产买卖居间合同一份，约定陈婷将其与范颖锋共有的坐落于典雅花园7幢乙单元2403室的房产一套以79.5万元出售给杨晓波，并约定于2016年10月14日前办理资金监管手续或产权转让手续，合同对付款方式、居间佣金和违约责任进行了约定，陈婷还承诺全权代理房屋所有人签署合同。后杨晓波、陈婷在合同上签名，陈婷代范颖锋签名，注明代签。杨晓波依约向陈婷支付定金2万元，并支付鑫洋公司居间佣金1万元，陈婷将持有的两本产权证（所有权人分别为范颖锋、陈婷）交至鑫洋公司。2016年9月26日，范颖锋书面通知杨晓波和鑫洋公司，表示对陈婷与杨晓波签署的房屋买卖合同事前概不知情，未经其本人同意，上述房屋不得买卖。鑫洋公司也即与范颖锋沟通，此后组织双方协调未果。2016年10月17日，杨晓波发函催告陈婷、范颖锋继续履行合同及承担违约责任。
一审另查明：杨晓波为履行本案合同，将其在常州朗润置业有限公司缴纳的朗诗蓝郡诚意金2万元退回，并于2016年9月21日将名下尚东区花园约60m2房产一套作价40.68万元出售他人。2016年9月10日-9月23日期间，范颖锋在山东菏泽至江苏徐州一带出差。
一审中，杨晓波向法院申请蔡某、陈某作证，法院庭后对蔡某、陈某进行了询问。证人蔡某系鑫洋公司的片区经理，本案合同签订时参与协调签约，其陈述在合同签订前，看到卖方那女的（陈婷）拿了两本房产证过来，其询问陈婷是否能做主，得到肯定答复后，就未进一步核实。期间还看到陈婷多次给他人打电话，推断应该是打给其配偶的，但不清楚电话中对方是否同意，其自始至终仅在10月份的一次协调中与范颖锋见过。证人陈某为鑫洋公司的业务员，是促成本单房屋买卖的经纪人，其陈述陈婷是一人带着两本房产证到鑫洋公司总部谈签合同事宜，签订期间，陈婷多次与他人通话，并自称全权代理，所以就让陈婷代范颖锋签名，其在整个房屋买卖过程未见过范颖锋。
一审审理中，杨晓波于2017年5月9日向法院申请变更诉讼请求为：1.判令陈婷、范颖锋承担违约责任，赔偿因其违约造成的损失37.695万元（损失为房屋上涨差价，具体金额待鉴定后确定）；2.诉讼费用、鉴定费用由陈婷、范颖锋承担。法院遂组织双方对于变更后的诉讼请求进行答辩、举证、质证，并征求双方对于评估时点的意见，在双方分歧较大的情况下，法院确定2016年11月、2016年12月、2017年1月三个备选时点，并依法委托中证房地产评估造价集团有限公司对案涉房产的上述时点价值进行评估，中证房地产评估造价集团有限公司于2017年10月27日作出房地产估价报告，确定上述价值时点房产的价值分别为95.77万元、97.28万元、101.16万元，并标明时点2017年10月10日案涉房产的价值为142.72万元，杨晓波为此支付评估费1.12万元。此后，杨晓波于2017年12月4日向法院明确诉讼请求构成：判令陈婷、范颖锋赔偿违约造成的损失63.22万元并返还定金2万元，诉讼费用、鉴定费用由陈婷、范颖锋承担。但在第三次庭审中，杨晓波再次要求变更诉讼请求为继续履行合同，请求与第一次庭审时一致，并当庭表示本案已发生的评估费由其自行承担，经征询陈婷、范颖锋的意见，法院依法予以准许。
一审法院认为，签订房产买卖合同是杨晓波与陈婷各自基于对市场的判断作出的民事法律行为，合同确定的交易价格与市场价值相符，当事人双方设立买卖房产的意思表示真实、明确，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。所涉房产登记在陈婷、范颖锋名下，属于夫妻共有财产，夫或妻对于共有财产作出重要处理决定，应当经双方平等协商，并取得一致意见。从陈婷出售房产的过程来看，陈婷持有本人及共有人产权证，与杨晓波洽谈房产买卖合同的条款，且在洽谈过程中与范颖锋通话，而在通话结束后，陈婷在合同上签名，并代范颖锋签名，因此，陈婷、范颖锋辩称在通话中未谈及房产出售一事明显与常理不符。但从整个房屋买卖过程来看，杨晓波、鑫洋公司均没有向范颖锋确认其是否同意出售房屋，以及同意按照合同的条款出售房屋，对此法院已无法探究陈婷和范颖锋在通话中是否因发生争执而没有谈及合同内容，或是范颖锋已表示同意按照合同条款出售房屋，无论是作为购买者的杨晓波，还是代表出售一方的陈婷，或是居间介绍的鑫洋公司，都未能证明范颖锋在陈婷签订合同时是否就房产出售一事按照合同条款内容与陈婷达成一致意见，故举证不能的法律后果由证明责任人承担。
杨晓波基于陈婷的种种表现及其与范颖锋的夫妻关系，而相信陈婷对于范颖锋具有代理权的意见缺乏事实和法律基础，一是因为范颖锋在陈婷与杨晓波合同签订期间，的确在外出差，未参与过出售房产的任何环节，涉及家庭重大财产的处理如处分房产又不属于日常家事代理的范畴，故杨晓波与鑫洋公司的相信缺乏客观理由；二是从微信聊天记录来看，早在范颖锋发出书面通知之前的9月23日，陈婷已经明确表示其在合同签订时未取得范颖锋同意，并部分还原了签订合同时陈婷与范颖锋存在不同意见的事实；三是房产权利人情况在房产证出示时既已明确，杨晓波及鑫洋公司在签订合同前后既未要求陈婷提供书面的授权文书，也未与范颖锋取得过联系，主观上未尽审慎义务，存在过失，作为专业居间机构的鑫洋公司应当知悉未经配偶一方的书面同意或授权，可能存在履行不能的法律不利后果。因此，杨晓波认为陈婷构成表见代理的意见，法院不予采纳。范颖锋在此后的协调中并未对陈婷在先无权处分行为的进行追认，即便提出新的意见，也不构成对此前合同的追认。
综上，法律自然保护善意而又诚信的购买人，但并不代表善意就没有过失，诚信就可以剥夺物权共有人的权利。案涉房产登记在陈婷、范颖锋名下，陈婷以瑕疵之处分权，与杨晓波签订负担履行债务的房产买卖合同，又未经范颖锋同意或事后追认，在范颖锋明确不同意出售案涉房屋的情况下，该合同不能产生要求物权共有人变动物权状态的效力，而本案显然又不构成善意取得，因此，杨晓波请求继续履行合同不符合物权法对于物权变动的要求。经法院释明，杨晓波一再要求对于诉讼请求进行调整，最终其仍然坚持要求继续履行本案合同，故法院对于杨晓波的诉讼请求依法予以驳回。至于对权利的救济，杨晓波仍可通过解除合同获得合同法的保护，因此，对于本案发生的评估费暂由杨晓波先行承担为妥。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第四十九条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回杨晓波的诉讼请求。案件受理费11750元，保全费4495元，合计16245元，由杨晓波承担（此款已由杨晓波预交）。
二审中，杨晓波提交其与中介人员狄某的微信聊天记录截屏，证明范颖锋要求涨价，通过居间方跟杨晓波联系，后来居间方约了双方当事人到中介公司面谈。以此证明事实上范颖锋是同意房屋出售的，后来因房屋涨价了，他们以此违约，并且想涨价。二审中，杨晓波申请证人狄某作证，狄某陈述：我是鑫洋公司金百国际店的店长，与双方当事人均无亲戚朋友关系。2016年9月我店业务员陈某联系到买家和卖家，当时价格双方差距不大，我们就约双方到我们公司总部常州市钟楼区杨柳巷莱蒙时代一号楼四楼协商具体合同事项。一天下午，卖家女的（陈婷）带着两本房产证和她自己的身份证件来的。当时在场的有我、业务员陈某、签约经理和杨晓波。当时买家想把价格压低一点，卖家说要跟她老公商量，我就让她跟她先生商量一下，她在过道门口打了好几个电话，打完电话后，我问她和她先生沟通的怎么样，她回答她先生认可这个价格的，双方最终以79.8万的价格签合同的。合同的具体细节谈妥之后，我就离开了，时间大约是下午六点多钟。我们作为中介方，会告知当事人合同的每一条款。当时我们没有问陈婷有无授权，按照正常流程我们会有短信告知她先生，但是时间久了，我不记得当时是否向她先生发出过短信。我们也曾要求陈婷先生在合同上签字的，但她说她先生在外地的，我们认为她作为她先生的代理人可以代签的。签完合同后，我公司业务员与陈婷多次联系，后来我也跟陈婷联系过，陈婷称她先生不愿意过来签字过户，她反馈给我的信息是她先生不接受这个价格。我跟陈婷要了她先生的电话与她先生直接联系，两三天后的一个下午，我约他去鑫洋公司莱蒙总部面谈，当天在场的有杨晓波、陈婷和她丈夫，最终陈婷的先生要求85万当场过户，杨晓波要求83万等满两年后过户，后来就不欢而散，最终没有达成一致意见。
范颖锋质证称，书面证据（微信聊天截屏）为杨晓波与案外人形成，真实性无法确认。对该证据，其称：1.证据的形成时间在2016年9月26日之后，也就是范颖锋向鑫洋公司和杨晓波明确表示不同意出售涉案房屋之后，因此不能据此推断合同签订前或签订时陈婷有权代理范颖锋签订合同，或者双方就买卖合同达成合意。2.双方当时处于协调的状态，范颖锋是出于化解纠纷的目的与杨晓波重新就解决问题展开洽谈。不代表范颖锋同意或者追认当初陈婷与杨晓波签订的合同。3.根据这份证据，双方已经重新开始了谈判，也就等于开始了新一轮的要约与承诺，恰恰证明了杨晓波他也认识到原先的合同已经无法履行了。该证据中中介人员说：“明天我问她老公，那个女的不行，不做主。”杨晓波回答：“是的。”反而可印证当时签合同时杨晓波是明知陈婷无权代理，其存在重大过失的。对于证人狄某的证言，范颖锋称：证人证言与一审查明的事实是冲突的。具体的理由主要有：关于签订合同的时间。一审中，蔡某、陈某两位证人均明确签约时间为上午，而且杨晓波在一审中也明确是在上午签的合同。但是狄某却说合同签订的时间是下午六七点钟。关于在场人员也是错误的。证人关于双方讨论合同的时长也是错误的。
陈婷质证称，二审证人所言不实，其陈述的签约时间、在场人员均与一审中的证人陈述不一致。
二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，一审判决结果正确，二审予以维持。
理由及依据如下：
一、本案系无权代理。
关于陈婷代范颖锋在房屋买卖合同中签字的行为认定，涉案房屋系陈婷、范颖锋共同共有，结合双方当事人在一审、二审中的陈述、举证等情况，并无充分证据可证明陈婷在签约前获得了范颖锋的授权，或者在签约时得到了范颖锋的明确许可，故陈婷代范颖锋在房屋买卖合同中签字的行为应认定为无权代理。
二、本案不构成表见代理。
关于杨晓波所持“陈婷构成表见代理”的主张，二审认为，陈婷出示的房屋所有权证已经明确房屋为陈婷、范颖锋共同共有，依照法律规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。本案中，在有专业房屋居间机构参与的情况下，从合同条款的协商，到买卖合同的签订，均无直接证据表明范颖锋知晓并同意此事，购房人及居间机构也并未向房屋共有人范颖锋征求过意见。虽然陈婷、范颖锋系夫妻关系，陈婷在合同中承诺其全权代理范颖锋，代范颖锋在合同上签名，并将两本房产证交给中介机构，交易过程中与范颖锋电话联系等（现无充分证据可证实具体的通话内容），但前述情节尚不足以使得购房人杨晓波有充分理由相信行为人陈婷具有代理权，故陈婷的行为依法不构成表见代理。
三、各行为人的法律责任。
《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，房屋买卖合同于2016年9月16日签订，2016年9月26日，范颖锋即书面通知买受人杨晓波及居间方鑫洋公司，明确告知其对涉案房屋买卖合同不知情、不同意。鉴于范颖锋未对涉案合同进行追认，拒绝承认涉案合同的效力，因此，该合同对范颖锋不发生效力。至于此后双方就房屋买卖继续进行协商的行为，系在范颖锋不认可2016年9月16日签订的合同基础上，双方就房屋的价格等重新协商的过程，不应认定为系范颖锋对原先合同的追认。鉴于上述分析，涉案合同对范颖锋不发生法律效力，杨晓波主张陈婷、范颖锋继续履行合同，缺乏法律依据，依法不能成立。至于杨晓波因购买涉案房屋未果而导致的相关经济损失，其可另行主张。
综上，杨晓波的上诉请求，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。一审法院判决结果正确，故二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11750元，由杨晓波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 裴国伟
审 判 员 袁海燕
审 判 员 周韵琪
二〇一八年六月五日
法官助理 姚 远
书 记 员 许 星