湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘01民终1286号
上诉人(原审原告)：中国农业银行股份有限公司长沙雨花区支行，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路17号。
负责人：孙艳辉，该行行长。
委托诉讼代理人：龚李梅，客户经理。
委托诉讼代理人：康艳，客户经理。
被上诉人（原审被告）：廖升球，男，1978年7月1日出生，汉族，住湖南省常宁市。
上诉人中国农业银行股份有限公司长沙雨花区支行（以下简称农行雨花区支行）因与被上诉人廖升球金融借款合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
农行雨花区支行的上诉请求：1、撤销（2017）湘0111民初1612号民事判决书第一条中“此后的利息以432859.86元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算至借款本金清偿之日止”的判决；2、撤销（2017）湘0111民初1612号民事判决书第二条中“以登记的债权额480000元为限”；3、改判此后的利息按合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；4、改判以实际欠款额为基数，按合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收复利；5、改判农行雨花区支行对抵押物所得价款的优先受偿范围为廖升球所欠432859.86元贷款本金及利息、罚息、复利、诉讼费用、处置费用等农行雨花区支行实现债权和抵押权的一切费用；6、由廖升球承担本案全部诉讼费用。事实与理由：农行雨花区支行与廖升球个人购房担保借款纠纷中，农行雨花区支行依据《个人购房担保借款合同》的约定，在一审中诉求贷款提前到期收回，行使担保权，并得到一审法院的认定和支持。依据《个人购房担保借款合同》的约定：“借款人未按本合同约定期限归还借款，贷款人有权按中国人民银行相关规定计收罚息”、“对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息”；依据该合同约定：“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生应付未付利息（含逾期罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利”，但一审法院判决农行雨花区支行提起上诉后所有的贷款利息均按同期银行贷款基准利率计算利息到贷款本金清偿之日，明显与合同约定利率不一致，且双方签订的《个人购房担保借款合同》被一审法院认定合同有效，内容不违反法律规定。同时，依据该合同对担保范围的约定，抵押登记的债权额48万元仅债权本金，且签订的《个人购房担保借款合同》并非最高额抵押。
廖升球未到庭，未发表答辩意见。
农行雨花区支行向一审法院起诉请求：1、判令廖升球偿还农行雨花区支行贷款本金446731.34元以及利息53816.83元；2、判令农行雨花区支行对拍卖、变卖抵押物价款优先受偿；3、本案诉讼费由廖升球承担。
一审法院认定的事实：2012年5月31日，农行雨花区支行（贷款人，抵押权人）与廖升球（借款人，抵押人）及案外人长沙鑫霖置业有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人向借款人发放480000元借款用于廖升球购买位于长沙市雨花区的房屋（建筑面积168.67平方米）；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率采用浮动利率方式确定，按中国人民银行公布的人民币贷款基准利率确定，如遇中国人民银行贷款基准利率调整，则借款执行利率进行相应调整，利率调整以12个月为一个周期；本合同项下借款采用等额本息还款法的方式归还本息，借款人以每一个月为一个还款期，自借款发放后，每月的20日为还款日；抵押人同意以长沙市雨花区的房屋（购房合同编号20109166104）设定抵押；抵押担保的范围为本合同项下借款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；如借款人未按约定足额还款，抵押权人有权行使抵押权，并可协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；阶段性保证人长沙鑫霖置业有限公司自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为上述借款提供连带责任保证；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并宣布合同项下借款立即到期；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同还对其他事项进行了约定。
2012年5月31日，农行雨花区支行向廖升球发放了贷款480000元，《个人借款凭证》载明：执行利率为7.05%，逾期利率为10.575%，借款日期自2012年5月31日起至2032年5月30日止。2015年6月30日，农行雨花区支行对廖升球名下的位于长沙市雨花区的房屋（长房权证雨花字第××号）办理了抵押登记，房屋他项权证号为房他证雨花字第××号，登记的债权数额为480000元。因廖升球未按约按期足额向农行雨花区支行偿还借款本息，农行雨花区支行遂于2017年3月16日诉至该院，请求判如所诉。
另查明，农行雨花区支行主张的利息包含罚息、复利，其中：罚息以到期未还本金为基数，按执行利率上浮50%计算；复利以未还利息为基数，按逾期借款利率计算；后续利息、罚息、复利均按合同约定计算至实际付清之日止。截至2017年8月20日，廖升球已累计逾期19期，最近一次还款时间是2017年7月29日；廖升球尚欠农行雨花区支行借款本金432859.86元，利息（含罚息、复利）35962.53元。
以上事实，有《个人房地产贷款申请表》、《长沙市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、房屋所有权证及他项权证、还款明细及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
一审法院认为：农行雨花区支行与廖升球及案外人长沙鑫霖置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。农行雨花区支行按约向廖升球发放了贷款，廖升球连续多期未向农行雨花区支行履行还本付息义务，致使农行雨花区支行不能实现合同目的，构成根本违约，应向农行雨花区支行承担相应的违约责任，故农行雨花区支行主张廖升球返还借款本金432859.86元并支付截止2017年8月20日按约计算的利息35962.53元，该院予以支持。农行雨花区支行主张廖升球提前偿还合同项下全部借款本金，实质是行使单方解除权。农行雨花区支行虽于2017年3月16日诉至该院，但廖升球在2017年7月29日仍有履行合同的还款行为，且农行雨花区支行对该还款予以认可，并主张按合同约定计算利息、罚息、复利至后一个还款日即2017年8月20日，故该院确认农行雨花区支行与廖升球签订的《个人购房担保借款合同》于2017年8月20日解除。农行雨花区支行要求廖升球按合同约定支付合同解除后的罚息、复利的诉讼请求，不符合法律规定，该院不予支持。合同解除后即2017年8月21日起至廖升球实际清偿借款之日止的利息，应以未还借款本金432859.86元为基数，按借期内执行利率即中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算，农行雨花区支行主张超过部分该院不予支持。
农行雨花区支行与廖升球签订的《个人购房担保借款合同》约定了借款抵押，并就涉案房屋办理了抵押登记，故农行雨花区支行要求对廖升球名下位于长沙市雨花区房屋（长房权证雨花字第××号）拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，符合法律规定，该院予以支持，优先受偿总额以登记的债权数额480000元为限。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：(一)廖升球应于判决生效之日起10日内偿还农行雨花区支行借款本金432859.86元及截至2017年8月20日的利息35962.53元（含罚息、复利），并支付此后的利息（以未还借款本金432859.86元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，自2017年8月21日起计算至借款实际清偿之日止）；(二)若廖升球逾期未履行上述还款义务，农行雨花区支行有权就廖升球名下的位于长沙市雨花区房屋（长房权证雨花字第××号）拍卖、变卖后所得价款优先受偿，以登记的债权额480000元为限；(三)驳回农行雨花区支行的其他诉讼请求。案件受理费8805元，公告费560元，合计9365元，由廖升球负担。
本院二审期间当事人没有新证据提交。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、借款利息的认定；2、抵押物优先受偿范围的认定。
第一，《个人购房担保借款合同》约定如借款人未按双方约定期限归还借款本金，农行雨花区支行对逾期借款按借款执行利率上浮50%计收罚息，对应付未付的利息（含罚息）分别按执行利率和罚息利率计收复利，该约定是双方真实意思表示，没有违反相关法律规定或中国人民银行有关金融机构利率管理规定，农行雨花区支行上诉主张罚息和复利符合合同约定和法律规定，故本院对农行雨花区支行关于罚息和复利的上诉请求，予以支持。一审判决认定借款利息按同期贷款利率计算依据不足，本院依法予以纠正。
第二，抵押物担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的从约定。农行雨花区支行与廖升球签订的《个人购房担保借款合同》约定抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利等其他费用，抵押登记主债权数额为480000元，故农行雨花区支行有权依照合同约定就抵押物在主债权480000元及利息、罚息、复利的范围内优先受偿。
综上所述，农行雨花区支行的上诉理由成立，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零一条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初1612号民事判决；
二、廖升球于本判决生效后7日内返还农行雨花区支行借款本金432859.86元，并按照合同约定的利率支付利息（含罚息和复利）；
三、如廖升球未按期清偿上述借款本息，则依法拍卖、变卖廖升球名下的位于长沙市雨花区的房屋，所得价款由农行雨花区支行优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9365元，二审案件受理费8805元，共计18170元，由廖升球承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 霞
审判员 李建新
审判员 唐亚飞
二〇一八年八月二十七日
书记员 卢 沙
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。