北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第08247号
上诉人（原审被告、反诉原告）中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所，住所地北京市海淀区香山南路魏家村甲1号。
负责人刘召华，所长。
委托代理人赵彦广，北京市世纪律师事务所律师。
委托代理人王怡，女，1982年5月23日出生，中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所干部。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京美景泰商务服务有限公司，住所地北京市海淀区厢红旗东门外1号一干所17号楼101室。
法定代表人张海棠，经理。
委托代理人马跃，北京市高科律师事务所律师。
委托代理人贾梅，北京市高科律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所（以下简称总参第四干休所）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第16984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年6月，北京美景泰商务服务有限公司（以下简称美景泰公司）起诉至原审法院称：2011年1月14日，我公司与总参第四干休所签订《房屋租赁合同》，约定由我公司承租总参第四干休所位于海淀区香山南路魏家村甲1号院内的34号楼及8号楼二层大教室，租期2年，房屋租赁用途为转租办公。合同签署后，我公司花费26万元进行整体装修，向电力局申请拉电增容费3.6万元，花费4万元安装空调43台。双方于2012年12月6日就房屋续租事宜另行签署了《房屋租赁协议》，约定我公司继续承租该大教室，租期3年，自2013年2月15日起至2016年2月14日止，租赁用途为转租办公。合同签署后，我公司对承租房屋做进一步装修，花费7.8万元，同时交纳了房屋租金30万元。2013年6月总参第四干休所要求对出租房屋进行涨价，我公司未同意。总参第四干休所于2013年7月22日将我公司转租的租户驱离租赁场所，强占承租场地，并于2013年9月11日就涉案租赁场所公开招租。我公司认为总参第四干休所上述行为系单方违约，现诉至法院要求：一、请求判令解除双方于2012年12月6日签署的《房屋租赁协议》；二、总参第四干休所返还我公司预交的房屋租金170959元和预交的供暖费4万元；三、总参第四干休所赔偿我公司房屋装修损失414000元；四、总参第四干休所赔偿我公司可预期利益损失100万元；五、总参第四干休所支付违约金5万元。
总参第四干休所辩称：美景泰公司非法转租且被转租单位及人员存在大量违法经营行为，我方书面通知美景泰公司及被转租单位进行整改，后因美景泰公司不能积极配合、督促被转租单位及人员整改，致被转租单位及人员大批自行搬离。2014年3月，我方在收取新的年度租金无望的情况下，对房屋重新进行招租，2014年6月20日将涉案房屋再次出租。因美景泰公司在使用房屋的过程中存在严重违法违约行为，并未按合同约定按期支付房租，现我方提出反诉，诉讼请求：一、确认双方《房屋租赁协议》于2014年6月20日解除；二、确认美景泰公司违约并判令其向我方支付违约金5万元；三、美景泰公司支付延期支付房租滞纳金27300元及2014年2月15日起至判决生效之日止的相应利息；四、美景泰公司支付我方聘请律师费用58000元；五、驳回美景泰公司的全部诉讼请求。
对于总参第四干休所的反诉，美景泰公司辩称：双方的合同已经实际解除，我公司无违约行为，总参第四干休所的诉讼请求无事实及法律依据，故不同意其反诉请求。
原审法院审理后认为：美景泰公司与总参第四干休所签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应按约定行使权利及履行义务。本案中，美景泰公司在签订合同后，按约定支付了房租，履行了合同约定的义务，而总参第四干休所以承租户存在违法经营行为为由，在未告知美景泰公司的前提下，将出租的房屋进行封门，以行动表示不再继续履行合同，造成美景泰公司不能正常使用标的物，合同无法履行。总参第四干休所的行为已构成违约，其应承担违约责任。现出租标的物已被总参第四干休所收回，双方的合同已实际解除，合同解除的时间本院确定为总参第四干休所收回租赁物时即2013年7月22日。合同解除后，鉴于总参第四干休所违约，其应当退回合同解除后的租金及相应供暖费。一方当事人不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，故美景泰公司主张总参第四干休所赔偿预期利益的请求本院予以支持，具体数额本院根据美景泰公司出租房屋的出租价格以及应当支出的成本综合计算。对于违约金部分，双方在合同中有约定，本院予以支持。美景泰公司虽进行了装修，但装修费用应计入其经营成本，故对于其要求总参第四干休所赔偿装修损失的请求本院不予支持。对于总参第四干休所的反诉主张，因总参第四干休所系违约一方，其反诉请求本院均不予支持。据此判决：一、北京美景泰商务服务有限公司与中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所于二○一二年十二月六日签订的《房屋租赁协议》于二○一三年七月二十二日解除；二、中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所于本判决生效后十日内退还北京美景泰商务服务有限公司房屋租金及供暖费二十万零九百五十九元；三、中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所于本判决生效后十日内赔偿北京美景泰商务服务有限公司预期可得利益二十三万二千五百元；四、中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所于本判决生效后十日内赔偿北京美景泰商务服务有限公司违约金五万元；五、驳回北京美景泰商务服务有限公司其他诉讼请求；六、驳回中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，总参第四干休所不服，上诉至本院。上诉理由：1、美景泰公司不按交易习惯按时交纳租金构成违约，不按合同约定服从我方管理构成违约，纵容、放任承租人员违法经营构成违约；我方行使合同赋予的管理权利，不存在违约行为。2、我方封门的行为是一种自力救济行为，不构成不再继续履行合同的意思表示。3、双方租赁合同实际解除时间应为2014年6月20日，原审判决认定合同于2013年7月22日解除没有任何事实和法律依据。4、原审判决支持美景泰公司可预期利益没有事实和法律依据。5、我方的反诉请求事实清楚、证据充分，应当得到支持。上诉请求：不服原审判决第一、二、三、四、六项，请求将本案发回重审或依法改判。美景泰公司同意原判。
经审理查明：2011年1月14日，出租方（甲方）总参军训和特种兵部北京第四干休所与承租方（乙方）美景泰公司签订《房屋租赁合同》，约定由美景泰公司承租位于北京市海淀区香山南路魏家村甲1号院内的34号楼及8号楼二层大教室，租期暂定为2年，从2011年2月15日起至2013年2月14日，房屋用途为转租办公。合同签订后，总参第四干休所将房屋交付给美景泰公司使用。美景泰公司与许×签订了装修协议书，约定由许×对34号楼内、外整体装修，装修内容为房间大小44间，加楼道、楼梯间、墙面修补、做两遍室内防水腻子，墙面，顶子刷涂料大约2400平方米，整楼上下两层修门刷漆、钢窗拆除，装塑钢窗共46个；所有地面刷红漆两遍，卫生间改造，西门外地面整理。两层电路更换、每户一表、漏电保护器、线槽明装。工程款为26万元。
合同到期后，总参第四干休所与美景泰公司于2012年12月6日再次签订《房屋租赁协议》，约定租期为3年，自2013年2月15日至2016年2月14日，房屋租金第一年为30万元，以后每年租金比前一年增加1万元，取暖费每年4万元，一次性交清，双方约定的付款方式为支票或现金，未约定付款时间。双方在合同第七条中约定，租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，若发生权属纠纷，负责处理；（二）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军人房地产租赁许可证》。在第十条中约定，甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币5万元作为违约金。双方签订合同后，美景泰公司于2013年3月1日支付2013年度的房租20万元，3月6日又交纳房租款14万元，并由总参第四干休所注明本年度交齐。美景泰公司于2013年4月18日与许×签订合同，约定由许×对美景泰公司租赁的房屋8号楼内、34号楼楼道、楼梯部分房间铺地砖整体装修，内容为8号楼房间大小5间、楼梯间、墙面修补、墙面、顶子刷涂料大约330平方米，34号楼上下两层地面10间、楼道、楼梯间铺地板砖、踢角板。工程总价款为7.8万元。
2013年7月8日，总参第四干休所向美景泰公司的承租户下发了通知，称将对承租房进行清理整治，重点对不符合规定及证照不全等违法经营的公司及其人员进行清理整治：1、无企业营业执照者；2、企业营业执照未进行年检者；3、企业营业执照与本地址不相符者；4、经营范围与证照不符者；5、工作人员无身份证、无暂住证者；6、经营项目对部队生活、安全、环境、声誉等造成影响者；7、不服从、不配合干休所管理者；8、其他不符合军队房地产租赁管理规定、政策要求及违法经营者。对经审核后符合相关要求的承租单位（人）可以考虑重新签订协议。并表示从7月11日起，将采取相关措施进行清理。7月10日，总参第四干休所对22位承租户进行了检查，总体问题有营业执照过期未年检，注册地与经营地不符、员工无身份证、暂住证，并提出了在10天内进行整改的要求。
2013年7月22日，总参第四干休所在部分承租户的房屋外张贴了封条。2013年8月8日，总参第四干休所向美景泰公司法定代表人张海棠发了通知，限其在8月10日前将存在的问题解决完毕，否则签订的租赁协议届时作废。其中有部分承租户与总参第四干休所直接签订了租赁合同。
总参第四干休所检查房屋时出租的房屋为32间，共22个单位，年房租为679200元。
审理中，总参第四干休所未能证明美景泰公司有违反合同约定的违约行为，亦未能证明承租户有违法经营行为。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋产权证、《房屋租赁协议》、收条、装修协议书及收条、通知、出租房屋整改通知、《房屋租赁合同》等证据在案佐证。
本院认为：美景泰公司与总参第四干休所签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应按约定行使权利及履行义务。就总参第四干休所之上诉意见，本院论述如下：1、美景泰公司在签订合同后，足额支付了房租，2012年12月6日双方签订的《房屋租赁协议》中未约定美景泰公司支付租金的时间，故总参第四干休所称美景泰公司迟延交付房租不成立。合同赋予了总参第四干休所管理权，目的是为了规范合同双方的行为，积极实现合同目的，总参第四干休所可以依约行使权利，但并不能行使工商部门、公安部门等国家权力机关的权力，其擅自封门的行为严重违约。2、如果总参第四干休所认为美景泰公司存在违约行为，可以行使解除权，而非进行封门，总参第四干休所以行动表示不再继续履行合同，原审法院确认合同解除的时间为总参第四干休所收回租赁物的时间即2013年7月22日正确。3、一方当事人不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，美景泰公司主张总参第四干休所赔偿预期利益的请求应当予以支持，原审法院根据美景泰公司出租房屋的出租价格及应当支出的成本综合计算，酌情确定总参第四干休所承担的数额正确，本院予以维持。4、因总参第四干休所系违约一方，其反诉请求本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万九千八百七十四元，由北京美景泰商务服务有限公司负担一万三千零四十九元（已交纳九千九百三十四元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所负担六千八百二十五元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费三千零六元，由中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万二千八百八十元，由中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 赵 蕾
二〇一五年十二月九日
书 记 员 杜 莹