福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蕉民初字第101号
原告（反诉被告）：福建大众物业管理有限公司，住所地：宁德市蕉城区环城路1号宿舍四层。
法定代表人：陈晓珍，董事长。
委托代理人：毛有光，男，1959年6月14日出生，汉族，住宁德市东侨经济开发区。
被告（反诉原告）：林兴光，男，1979年1月27日出生，汉族，住宁德市蕉城区。
原告福建大众物业管理有限公司（以下简称大众物业公司）与被告林兴光物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理。本案在审理过程中，被告林兴光提出反诉。本案依法由代理审判员冯秀庚适用简易程序于2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告大众公司的委托代理人毛有光、被告林兴光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大众物业公司诉称：原告原为宁德市大众物业管理有限公司。2005年，原告受委托为宁德市“东海富豪”小区提供物业管理服务，被告系宁德市“东海富豪”小区10号楼420室业主。2007年4月，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议第四条、第五条、第六条对物业费缴纳和代收水费、公摊电费等进行了约定，第十一条还规定：“乙方（指被告）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方（指原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天日千分之三计算交纳违约金。”经原告统计，截止目前，被告已拖欠原告物业费940元（2010年3月至2012年3月）。2010年3月至今，原告多次通知被告缴纳物业服务费940元，但被告均未缴纳。请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费人民币940元；2、被告向原告支付逾期未付940元的违约金（自2013年4月1日起至被告实际支付940元之日止，按每天日千分之三计算）。
被告林兴光辩称：2010年1月25日，被告家中发生盗窃事件，在办案民警要求原告工作人员协助调查时，原告工作人员以种种理由拒不向民警提供小区监控录像及人员车辆进出登记本，乃至几日后监控录像被删除。因原告未履行物业合同规定并拒绝为此承担责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，2010年3月10日被告与原告终止合同并结清了物业费，双方不存在合同关系。在原告提供服务期间，存在多处管理问题，例如未对公共设施、设备尽到维护保养义务，降低服务品质；未对公共秩序和安全防范工作尽到义务；未达到物业管理服务质量标准；未按照协议约定每6个月公布物业管理费用收支账目。2010年3月至2013年11月，原告均未向被告通知缴纳物业费，这说明原告也认可双方合同已于2010年3月10日终止。2013年12月27日，被告收到蕉城区法院准许原告撤诉的民事裁定书，蕉城区法院就不该再次受理该案，法庭这种做法明显是劳民伤财浪费公共资源。同时，原告在物业服务期满后，强迫小区业主接受其服务，涉嫌非法经营，要求法庭将此情况通报给原告主管部门及向公安机关发出司法建议书。
反诉原告林兴光诉称：2007年4月20日，反诉原告与反诉被告签订《前期物业管理服务协议》，反诉原告预付了3个月的物业费及装修保证金。2008年12月份反诉原告入住“东海富豪”小区。2009年12月份，反诉被告为了方便小区的管理为业主办理了《车辆进出证》。2010年1月25日下午1点多，反诉原告发现家中被盗拨打110报警，随后东侨公安局民警到家中现场勘查并了解损失情况，勘验工作结束后，民警前往小区的监控室调阅小区主要路口的监控及人员车辆进出登记本，当时反诉被告的物业管理人员及保安以种种理由拒不向民警提供小区监控录像及人员车辆进出登记本，乃至几日后监控录像被删除。事发后，反诉原告多次找反诉被告要求对该情况给个说法，然反诉被告对此拒绝承担责任。因反诉被告未履行物业合同规定并拒绝为此承担责任，2010年3月10日反诉原告与反诉被告终止合同并结清了物业费。因反诉被告在合同履行期间没有尽到小区巡逻及人员车辆进出登记等职责；盗窃案件发生后公安机关要求其提供监控录像时未能履行物业管理服务合同的约定及时将监控录像提供给公安机关。反诉被告不负责任的做法导致公安重要证据丢失，侦破工作难以取得进展，直接导致反诉原告财产损失无法追回。反诉被告的行为明显没有尽到物业服务合同中必须尽到的义务。在《前期物业管理服务协议》已被终止的情况下，反诉被告还要求反诉原告支付2010年3月至2012年2月的物业费及违约金显然是错误的。请求判令：1、依法确认反诉被告在合同履行期间的欠缺和过错，向反诉原告登报赔礼道歉；2、依法驳回反诉被告的诉讼请求；3、依法要求反诉被告公开其2006年4月至2012年2月管理东海富豪世家小区期间物业服务资金的收支情况；4、郑重请求法庭向有关部门发出司法建议书。
反诉被告大众物业公司辩称：反诉原告提出的财物被盗的事情，宁德市蕉城区人民法院于2013年5月9日作出驳回起诉的裁定，2013年6月18日宁德市中级人民法院作出驳回上诉，维持原裁定的裁定，可见反诉原告所称的家中财物被盗事件与反诉被告无关，也与本案无关。反诉被告已多次向反诉原告电话催缴物业费，反诉原告拒不履行缴款义务。
经审理查明：一、原告原为宁德市大众物业管理有限公司后变更为“福建大众物业管理有限公司”。2005年，原告受委托为宁德市“东海富豪”小区提供物业管理服务，被告系宁德市“东海富豪”小区10号楼420室业主，房屋建筑面积125.3平方米。二、2007年4月20日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议真实合法有效。三、协议第四条第二项对物业费进行了约定：多层住宅（含未出售住宅）按建筑面积每月每平方米0.3元，即被告每月应缴纳物业费37.6元（125.3㎡×0.3元／㎡）。四、协议第十一条第四款规定：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三计算交纳违约金。”五、被告物业费缴纳至2010年2月份。上述事实，原、被告双方没有异议，本院予以确认。
本案原、被告争议的焦点：关于被告是否应当支付原告物业服务费及违约金的问题。
原告认为：原告依照协议约定向被告提供了物业服务，被告理应缴纳物业费。被告拒缴2010年3月至2012年3月物业费的行为构成了违约，应当依照协议约定支付违约金。并出示以下证据：⑴原告营业执照、组织机构代码证复印件、私营企业登记基本情况表，证明原告原为宁德市大众物业管理有限公司，后变更为福建大众物业管理有限公司；⑵《前期物业管理服务协议》，证明被告和原告签订服务协议，协议对物业服务费等进行了约定；⑶函，证明原告撤出前已通知业主委员会要撤出该小区；⑷律师函、邮政回执，证明原告多次通知被告缴纳物业服务费，但被告至今未向原告缴纳物业服务费；⑸物业移交清单，证明2012年4月原告撤出小区，且将小区财物移交给其他物业公司；⑹缴费凭证，证明被告仅缴纳物业费至2010年2月；⑺两份民事裁定书，证明被告家被盗事件已经经由两级法院审理，并驳回了被告的诉讼请求，原告不承担责任。
被告质证认为：对证据⑴、⑵无异议。对证据⑶不清楚。对证据⑷没有收到律师函，被告是住在420室，该函上面是体现402室，与事实不符。对证据⑸、⑹、⑺均无异议。
被告认为：原告未依照《前期物业管理服务协议》的约定，履行义务，其在管理上存在欠缺和过错，且2010年3月10日被告已与原告结清了物业费，终止了合同，原告无权主张2010年3月至2012年3月的物业费。并出示以下证据：⑴照片，证明2012年原告撤出富豪世家小区后，设备设施受损情况，小区经常发生业主财物被盗、公共设施被毁的事情，原告的服务未达到物业管理质量的标准；⑵东侨公安局民警《出警经过》，证明原告的安保未尽到应尽义务，在车辆及监控方面存在管理责任；⑶函（福大物管（2012）文字第013号），证明2008年12月份后原告未与小区签订小区物业管理协议，迫使小区业主接受其服务。
原告质证认为：对证据⑴的真实性有异议，该照片是否是系该小区的照片、是否系原告服务期间的照片无法证实，即使是也是小区整改前的照片。对证据⑵的真实性有异议，出警人员是否是本人签字不清楚。对证据⑶真实性无异议，当时是业委会提出让原告继续为小区提供服务。业主委员会曾出过一份证明，证实原告于2005年至2012年3月为东海富豪小区提供服务。
本院审查认为：（一）被告对原告提供的营业执照、组织机构代码证、私营企业登记基本情况表均无异议，三份证据符合证据的三性，可证实原告名称的变更及主体资格，本院依法予以采信。（二）原、被告对《前期物业管理服务协议》的真实性均无异议，可证实原、被告之间的权利义务内容及物业费37.6元／月，违约金的计算标准为逾期之日起每天日千分之三。（三）原告提供的2012年2月22日的函件，虽写明原告的服务期于2008年12月份届满，但在函件中注明：“现我司特此函告贵委员会，我司截止目前在未续订后期物业服务合同仍为东海富豪世家提供物业服务”，函件中加盖有业主委员会公章，可证实原告于2008年12月份期满后仍为东海富豪世家小区提供物业服务，依法予以采信。被告认为函件证实期满后，原告迫使被告接受其服务的主张，不予支持，其无法提供证据证实双方已经终止了物业服务合同。（四）原告提供的律师函及邮政回执，邮政回执单上所注明的住址，与被告居住地址不符，且签收人处无被告本人或其亲属的签名，可证实被告并未收到律师函，依法不予采信。（五）原告提供的物业移交清单有原告、宁德市福宁物业管理有限公司、东侨东海富豪世家小区业主委员会三方盖章确认，依法予以采信，可与2012年2月22日的函件相互印证，证实期满后，原告仍为东海富豪小区提供物业服务。（六）原告提供的缴费凭证，可证实被告物业费缴纳至2010年2月份，且庭审中被告自认物业费仅缴纳至2010年2月份，依法予以采信。（七）原告提供的两份民事裁定书可证实被告财物损失系属于犯罪行为造成的，无法证实其损失与原告管理行为存在关联性，依法予以采信。（八）被告提供的小区照片的来源、形成时间均无法认定，无法证明被告的待证事实，依法不予采信。（九）被告提供的两份出警经过，证人未出庭作证，不符合证据的形式要件，依法不予采信。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告大众物业公司已履行了其与被告林兴光签订的《前期物业管理服务协议》，被告也接受了原告的物业管理服务，因此，被告理应按时支付相应的物业服务费。被告无法举证证明双方已于2010年3月10日结清物业费并终止了物业服务合同，现被告不按约定缴纳2010年3月至2012年3月的物业服务费，其行为已构成违约。虽然被告在庭审中反映，原告在提供物业服务过程中存在着一定的服务质量问题，但该不尽人意之处不足以构成小区业主得以拒交物业费的理由。而且，本案所涉《前期物业管理服务协议》关于违约责任的条款中，也未约定原告未能达到约定的管理目标时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费。在被告未能证实原告存在违约情形的情况下，其要求确认原告管理欠缺和过错，并登报赔礼道歉，公开其2006年4月至2012年2月管理东海富豪世家小区期间物业服务资金的收支情况，法庭向有关部门发出司法建议书，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。被告认为在原告撤诉后再次起诉情形下，本院不应再次受理该案，其认为法院再次受理该案的行为系劳民伤财浪费公共资源的行为，本院认为，原告的撤诉行为符合法律规定，其再次起诉后本院亦依法予以受理，被告的言论实属无理之言。综上，原、被告签订的协议对双方具有约束力，原告主张被告缴纳2010年3月至2012年3月的物业费940元（37.6元／月×25个月），依法予以支持。原告主张自2012年4月1日起至被告实际付清物业费之日止，按日千分之三计算的违约金，虽然被告对违约金是否过高未提出抗辩，但约定的违约金确实过分高于违约造成的损失，根据公平原则，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅。本院酌定被告应负担的违约金以参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告林兴光应于本判决生效之日起三日内给付原告福建大众物业管理有限公司自2010年3月起至2012年3月止的物业管理费940元。
二、被告林兴光应给付原告福建大众物业管理有限公司逾期缴纳物业费的违约金（违约金以被告尚欠原告的物业费数额940元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2012年4月1日起计算至结清全部物业费之日止）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告林兴光的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元，反诉案件受理费50元，共计75元，由被告林兴光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 冯秀庚
二〇一四年三月十八日
书 记 员 巫卫娜
附注：
一、执行申请提示：
本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
二、附有关法条：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》第七条（五）按时交纳物业服务费用。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。