辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终6734号
上诉人(原审被告)：ＸＸ，男，1959年4月12日出生，汉族，住大连市甘井子区。
被上诉人(原审原告)：大连嘉缘物业管理有限公司，住所地大连市中山区麒麟西巷13号。
法定代表人：刘作军，该公司经理。
委托诉讼代理人：孟森林，大连市甘井子区辛寨子法律服务所法律工作者。
上诉人ＸＸ因与被上诉人大连嘉缘物业管理有限公司（以下简称”嘉缘公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初2833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：撤销一审判决，驳回嘉缘公司的一审诉讼请求。事实及理由：一、本案存在两个法律关系，一个是大连市住房资金管理中心与大连巾帼房屋开发公司之间签订《住宅移交协议书》而形成的法律关系，一个是大连市住房资金管理中心与大连市房屋拆迁总公司的房屋买卖合同法律关系。二、本案争议的关键问题是ＸＸ与嘉缘公司之间房屋租赁关系是否成立，这就涉及到对一些关键事实和证言的采信。三、案涉房屋的所有权到底是谁的，大连市住房资金管理中心与大连市房屋拆迁总公司应作为第三人出庭说明情况。四、大连市住房资金管理中心与大连巾帼房屋开发公司之间签订的《住宅移交协议书》至今是否有效，取决于大连市住房资金管理中心到庭的明确证言，大连市住房资金管理中心应当出庭。需要补充说明的是，ＸＸ的案涉房屋是依法所得，房屋所有权理应为ＸＸ所有，与大连巾帼房屋开发公司和嘉缘公司没有任何法律关系。ＸＸ原住大连市甘井子区三中街道海茂街三委*组*号，1999年8月7日拆迁人大连石油化工公司，因厂房扩建，委托大连市房屋拆迁总公司实施拆迁，根据建设用地拆迁安置方案，拆迁政策，原住私房按照产权执照私有房屋计入，被拆迁人ＸＸ有国有1991字第03130122号国有土地使用权证和房证。1999年8月7日ＸＸ被拆迁公司安置在大连市甘井子区松江路*号楼*单元*，该住宅楼系大连市住房资金管理中心所有，依据住宅转让协议书，从2000年1月12日，此案涉楼房21套住宅以1800元/平方米的商品价格卖给了大连市房屋拆迁总公司，依据大连市城市房屋拆迁管理条例和大政发（94）106号文件规定，标外以商品房计算ＸＸ按个人投资1800元/平方米交投资待建费，原私有住宅面积和商品房增加面积个人投资待建费，依据国务院城市房屋管理条例第78号令第3章第20条，拆迁补偿实施产权调换的相关规定，被拆迁人ＸＸ现住房屋属于房屋产权调换。案涉房屋至今之所以办不了产权证是因为此房是大连市巾帼房屋开发公司在没有取得土地使用权证的情况下进行的违规超建。在大连市住房资金管理中心出具的关于ＸＸ案件的情况说明中阐明，案涉房屋既不是产权房，也不是使用权房，无法办理过户，不能自由买卖，根据（1997）大经执字第410号民事判决书案涉房屋归大连市住房资金管理中心所有。综上，大连市住房资金管理中心和大连巾帼房屋开发公司因借款合同纠纷发生抵债关系，1999年11月11日双方签订住宅移交协议书，因大连市住房资金管理中心没有物业管理权，而资产不能失控，故委托大连市巾帼开发公司暂时代管。2000年1月12日，大连市住房资金管理中心与大连市房屋拆迁总公司签订了住宅移交协议书，将该抵债房屋中的21套房屋转让给了大连市房屋拆迁总公司，该21套房屋中包括涉案房屋，后由大连市房屋拆迁总公司将ＸＸ安置在此房居住。1999年11月11日，大连市住房资金管理中心与大连市巾帼房屋开发公司签订的住宅移交协议书中并不包括涉案房屋，所以大连市巾帼开发公司在代管9年期间并没有向涉案房屋收取房屋租金。2007年12月27日在房屋所有权资金管理中心毫不知情，且没有书面同意的情况下，大连市妇女联合会文件关于大连市巾帼房屋开发公司房屋产权移交批复，根据此文件的批复，大连市巾帼开发公司于2007年11月12日与嘉缘公司签订了房屋移交协议书，将包括案涉房屋在内的14栋房屋的产权、管理权、公共维修基金、本金、利息、售房款等全部资料全部移交给嘉缘物业，嘉缘物业就是根据此移交协议书于2008年向一审法院起诉ＸＸ向其缴纳2006年-2008年房屋租金，一审法院在没有任何事实证据的前提下做出如此判决，让ＸＸ无法接受。根据相关法律规定，嘉缘公司没有向法庭提供土地使用证及相关的权属证明，产权不应属于嘉缘公司。大连市住房资金管理中心与大连巾帼房屋开发公司的住宅移交协议书是代管协议，并不是产权转让，而2007年11月12日大连巾帼房屋开发公司向嘉缘公司转让的是房屋产权，转让没有权利基础。大连市住房资金管理中心多次声明对大连巾帼房屋开发公司与嘉缘公司签订的住宅移交协议书不知情，也从来没有同意过，在关于ＸＸ案件的情况说明已得到证实，嘉缘公司无权向ＸＸ收取房屋租金，大连市住房资金管理中心是本案的核心，案涉房屋的产权人，是本案的直接利害关系人，应将大连市住房资金管理中心追加为本案第三人参加诉讼，一审法院未支持ＸＸ的合理诉求是错误的。
嘉缘公司辩称，不同意ＸＸ的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。1.不管该房屋是否取得产权，ＸＸ都是与案外人大连市房屋拆迁总公司的关系。大连市房屋拆迁总公司从大连市住房资金管理中心取得的仅仅是案涉房屋的使用权，所以ＸＸ不可能取得该房屋的产权。2.大连市住房资金管理中心与大连巾帼房屋开发公司1999年11月11日所签订的住宅移交协议书是双务合同，不能随意解除。之前的生效判决书说案涉房屋的产权归嘉缘公司所有，是嘉缘公司起诉时表述有误，但该案的核心是收取房租，案涉房屋的管理权或产权都应该收取房租，故案涉房屋的产权无论是不是嘉缘公司均不影响嘉缘公司主张房屋租金。
嘉缘公司向一审法院起诉请求：被告给付原告2016年1月1日至2018年3月31日期间的租金3244.7元。
一审法院认定事实：1998年12月28日大连市中级人民法院作出（1997）大经执字第419号民事裁定书，被执行人大连巾帼房屋开发公司（原大宇房屋开发公司）的座落于松江小区2号楼抵偿欠申请执行人大连市住房资金管理中心之债务，2号楼房屋所有权自1998年12月20日起归申请执行人大连市住房资金管理中心所有。
1999年11月11日，大连巾帼房屋开发公司（乙方）与大连市住房资金管理中心（甲方）签订《住宅移交协议书》约定，根据大连市中级人民法院（1997）大经执字第419号民事裁定书，大连巾帼房屋开发公司于1998年12月20日以座落于甘井子区松江路*号（原金家街1号松江小区2号楼）房屋所有权抵偿欠大连市住房资金管理中心之债务，为搞好该住宅物业管理，保障住户的合法权益，双方经平等协商，现就相关事宜达成本协议，以兹共同遵守。一、该栋住宅的销售由甲方负责，乙方应积极协助。二、该住宅楼卫生、房屋及其设施的维修、物业管理等一切相关事宜均由乙方负责，费用由乙方承担。三、甲方已出售的房屋，房租及物业管理费由乙方按国家有关规定向住户收缴并归乙方所有。
2000年1月12日大连市住房资金管理中心（甲方）与大连市房屋拆迁总公司（乙方）签订《住宅转让协议书》约定，甲方将大连市中级人民法院裁定的大连巾帼房屋开发公司用于抵偿其欠甲方贷款本息的松江路58号住宅楼（民事裁定书号：1997大经执字第419号）二门洞1、2单元1-7楼，三门洞1单元1-7楼合计21套住宅转让给乙方，总建筑面积为1349.88平米。甲乙双方同意上述住宅转让价格按建筑面积为1800元/平方米，总金额2,429,784元。本协议书签订后十日内，乙方应一次性向甲方交全额房款。甲方应按乙方要求期限将上述房屋交付乙方使用，房屋交付后，该房屋产权归甲方所有，房屋及设施的维修等由甲方负责移交物业公司按国家有关规定进行管理。
2007年11月12日，大连巾帼房屋开发公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋移交协议书》约定，大连巾帼房屋开发公司于九十年代开发建设房屋14栋，分别位于甘井子区松江路*号、*号等，建筑面积56,354.1平方米，共575户。甲方将上述14栋房屋的产权、管理权、公共维修基金本金及利息、售房款及相关资料全部移交给乙方管理和使用。
一审法院认为，案涉房屋所在的甘井子区松江路58号楼，即原松江小区2号楼。大连市中级人民法院于1998年12月28日作出（1997）大经执字第419号民事裁定书裁定，大连巾帼房屋开发公司（原大宇房屋开发公司）的座落于松江小区2号楼抵偿欠大连市住房资金管理中心之债务，2号楼房屋所有权自1998年12月20日起归申请执行人大连市住房资金管理中心所有。1999年11月11日大连巾帼房屋开发公司与大连市住房资金管理中心签订《住宅移交协议书》约定，大连巾帼房屋开发公司于1998年12月20日以座落于甘井子区松江路*号（原金家街1号松江小区2号楼）房屋所有权抵偿欠大连市住房资金管理中心之债务，大连市住房资金管理中心已出售的房屋，房租及物业管理费由大连巾帼房屋开发公司按国家有关规定向住户收缴并归大连巾帼房屋开发公司所有。2007年11月12日大连巾帼房屋开发公司与原告签订《房屋移交协议书》约定，大连巾帼房屋开发公司将包括案涉房屋在内的14栋房屋的产权、管理权、公共维修基金本金及利息、售房款及相关资料全部移交给原告管理和使用。大连市房屋拆迁总公司从大连市住房资金管理中心取得的包括案涉房屋在内的房屋系使用权而非所有权，依据现有的证据，被告也只能从拆迁公司处取得案涉房屋的使用权。由于被告在案涉房屋中实际居住，原被告双方形成事实上的租赁关系，现原告要求被告按照每月120.1元的标准支付自2016年1月1日至2018年3月31日的租金3242.7元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告提出要求大连市住房公积金管理中心作为证人出庭作证，或者申请到大连市住房公积金管理中心调取证据的申请。大连市住房公积金管理中心已在《关于ＸＸ案件的情况说明》中说明了包括案涉房屋在内的松江小区2号楼的相关情况，无需再次调取。关于被告提出调取大连巾帼房屋开发公司与大连市住房资金管理中心签订的《住宅移交协议书》原件的申请。原告在庭审中已将该《住宅移交协议书》原件作为证据举证，无需再次调取。关于被告提出追加大连市住房公积金管理中心、中国石油大连石油化工公司、大连房屋拆迁有限公司作为第三人参加诉讼的申请。上述单位并没有申请参加本案诉讼，也不是本案租赁合同当事人，亦没有证据证明本案处理结果同上述单位有法律上的利害关系。
据此，一审法院作出如下判决：一、被告ＸＸ于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连嘉缘物业管理有限公司自2016年1月1日至2018年3月31日的房屋租金3242.7元；二、驳回原告大连嘉缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告ＸＸ负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。
本院补充查明，本院已生效的（2018）辽02民终4939号民事判决查明如下事实：因ＸＸ拒不缴纳房屋租金，嘉缘公司于2008年诉讼请求判令ＸＸ缴纳2006年9月至2008年8月的房屋租金及滞纳金。一审法院于2008年11月7日作出（2008）甘民初字第2449号民事判决书，判令ＸＸ给付嘉缘公司房屋租金2882.4元及滞纳金2180元。ＸＸ不服提起上诉，经调解，双方达成协议，本院于2009年4月2日作出（2009）大民二终字第301号民事调解书，ＸＸ给付嘉缘公司2006年9月至2008年8月的房租2882.4元。其后，ＸＸ以嘉缘公司未给其办理产权证为由，拖欠嘉缘公司2011年1月至2011年12月房租，嘉缘公司起诉至法院，一审法院于2012年3月13日，作出（2012）甘民初字第104号民事判决书，判令ＸＸ给付嘉缘公司2011年1月至2011年12月的房租1442.2元，ＸＸ不服提起上诉，本院于2012年6月19日作出（2012）大民二终字第633号民事判决书，驳回上诉，维持原判。其后，ＸＸ未缴纳2012年1月至2012年12月的房租，一审法院于2013年4月3日作出（2013）甘民初字第479号民事判决书，判令ＸＸ给付嘉缘公司2012年1月至2012年12月房租1442.2元，ＸＸ不服提起上诉，本院于2013年7月5日作出（2013）大民二终字第607号民事判决书，驳回上诉，维持原判。其后，ＸＸ未缴纳2013年1月至2013年12月的房租，一审法院于2014年1月20日作出（2014）甘民初字第485号民事判决书，判令ＸＸ给付嘉缘公司2013年1月至2013年12月房租1442.2元，ＸＸ不服提起上诉，本院于2014年4月17日作出（2014）大民二终字第662号民事判决书，驳回上诉，维持原判。其后，ＸＸ未缴纳2014年1月至2014年12月的房租，一审法院于2015年4月15日作出（2015）甘民初字第1106号民事判决书，判令ＸＸ给付嘉缘公司2014年1月至2014年12月房租1442.2元，该判决双方当事人均未上诉，现已生效。2016年10月18日，ＸＸ对（2014）大民二终字第662号民事判决书提出再审申请，主要依据2016年8月5日，大连市公积金管理中心出具的一份关于ＸＸ案件的情况说明，ＸＸ认为2000年1月12日大连市公积金管理中心将案涉房屋的产权、管理权卖给拆迁总公司，巾帼公司在2007年时无权将管理权转让给嘉缘公司，且房屋已由其出资购买，应归ＸＸ所有，其不应向嘉缘公司支付租金。辽宁省高级人民法院于2017年3月17日作出（2017）辽民申158号民事裁定书，认为嘉缘公司与ＸＸ间的房屋租赁合同关系已经多个生效判决确认，判令支付租金并无错误，ＸＸ主张其购买案涉房屋，是所有权人，未提供充分有效的证据，再审申请理由不成立，驳回再审申请。
另查明，嘉缘公司起诉ＸＸ，要求其支付案涉房屋2015年1月至2015年12月尚欠的租金1，442.20元，一审法院作出（2016）辽0211民初8258号民事判决，支持嘉缘公司的诉讼请求。ＸＸ不服该判决，提起上诉，本院于2018年6月27日作出（2018）辽02民终4939号民事判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案案涉房屋原系大连巾帼房屋开发公司所有，后经本院裁定将案涉房屋所有权抵债给大连市住房资金管理中心，在双方交接过程中约定抵债房屋中已经出售的房屋的房租及物业管理费由大连巾帼房屋开发公司收缴并归其所有。本案被上诉人嘉缘公司是从大连巾帼房屋开发公司手中取得的案涉房屋的管理权，当然包括收取租金的权利。虽然上诉人ＸＸ是因为拆迁安置补偿到案涉房屋中，但大连市房屋拆迁总公司从大连市住房资金管理中心取得的包括案涉房屋在内的21套房屋系使用权而非所有权，依据现有的证据，上诉人也只能从拆迁总公司处取得案涉房屋的使用权，至于上诉人与拆迁总公司之间的拆迁安置法律关系与本案非同一法律关系，本案中不审理上诉人从拆迁总公司处是否是取得房屋所有权或者使用权的问题。由于被上诉人已经取得案涉房屋的管理权，上诉人亦在案涉房屋中实际居住，双方形成了事实上的租赁关系，一审法院判决上诉人承担给付租金的责任，并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕 瑛
审判员 张萍萍
审判员 陈 伟
二〇一八年十月八日
书记员 杜玉洁