上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第4010号
原告(反诉被告)上海市松江区浪琴水岸花园业主委员会，住所地上海市松江区。负责人李慧琴，主任。委托代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。委托代理人熊ＸＸ，上海新松律师事务所律师。被告(反诉原告)上海世勍物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人王松华，经理。委托代理人顾正柏。委托代理人朱平，上海朱平律师事务所律师。第三人上海刚泰房地产发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人张扣宝，总经理。委托代理人邢乐锋，男。原告上海市松江区浪琴水岸花园业主委员会与被告上海世勍物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法由审判员朱金彪独任审判。审理中，被告提出了反诉请求，本院受理后合并于2016年1月20日公开开庭进行了审理。2016年2月17日，本院依法追加上海刚泰房地产发展有限公司作为第三人参加本案诉讼，并于2016年3月30日再次公开开庭进行了审理。原告负责人李慧琴及其委托代理人谢静宇，被告的委托代理人顾正柏、朱平两次均到庭参加诉讼。第三人的委托代理人邢乐锋到庭参加了2016年3月30日的庭审。本案现已审理终结。原告上海市松江区浪琴水岸花园业主委员会诉称：2004年3月4日，上海市松江区浪琴水岸花园小区(以下简称“浪琴水岸花园小区”)的开发商，即第三人上海刚泰房地产发展有限公司(以下简称“刚泰公司”)与筹建中的上海陆家嘴骏合物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，由第三人刚泰公司委托上海陆家嘴骏合物业管理有限公司对其开发建设的浪琴水岸花园小区提供前期物业管理。后上海陆家嘴骏合物业管理有限公司未注册成立，实际由被告对浪琴水岸花园小区提供物业管理服务。期间，被告利用小区公共部位获取停车费、移动设备租金等公共收益。2013年下半年，浪琴水岸花园小区成立了业主委员会(即原告)，原告重新选聘了物业管理公司，被告退出了浪琴水岸花园小区的物业管理。为此，原告要求被告申报历年来代为收取的公共收益，并要求被告将公共收益返还给原告，但被告以已经抵扣其垫付的维修费用为由拒绝将公共收益返还给原告。原告认为，被告在对浪琴水岸花园小区提供物业管理期间所收取的停车费、移动设备租金等公共收益应归业主共有。故请求法院判令：被告返还原告自2006年至2013年期间所代为收取的公共收益615,593.88元(其中，停车费848,475-税金46,666.13元=801,808.87元、移动设备租金77,610.96元，合计879,419.83元×70%)。被告上海世勍物业管理有限公司辩称：浪琴水岸花园小区的前期物业管理由被告提供服务，被告与第三人刚泰公司签订了《前期物业管理服务合同》，被告的合同相对方是第三人刚泰公司而不是原告，该合同明确约定，地上车位等收费的设施，业主委员会成立之前属于刚泰公司所有，出租车位和收费设施的收益扣除车位管理人员工资后，80%收益属于刚泰公司，被告收取20%的收益，业主委员会成立之后，80%收益纳入维修基金。原、被告之间没有合同关系，不欠原告钱。另外，原告于2013年8月成立，原告现在向被告主张权利也已经超过了法律规定的诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，被告上海世勍物业管理有限公司反诉称：2005年12月至2013年12月31日，被告为浪琴水岸花园小区提供前期物业管理服务。期间，因小区公共设施维修由被告垫付了维修费用合计232,069.10元，因小区蓄水池总管爆裂故障增加电费17,482.09元。上述两项费用合计249,551.19元，扣除原告依据《前期物业管理服务合同》中由原告所享有的停车费、移动设备收益，原告尚拖欠被告111,588.18元。被告认为，因小区公共设施维修及小区蓄水池总管爆裂故障增加电费应由小区业主共同承担，故请求法院判令原告支付被告自2008年6月至2013年11月期间因小区公共设施的维修所产生的维修费用及小区蓄水池总管爆裂所增加的电费合计111,588.18元。针对被告的反诉请求原告辩称：首先，原告成立于2013年8月25日，根据有关法律规定，发生在业主委员会成立之前的费用应由第三人刚泰公司承担；其次，被告主张的有关费用没有相应的证据予以证明；再次，原告对被告提供的结算清单中所列支的两项费用不予认可。请求法院驳回被告的反诉请求。第三人上海刚泰房地产发展有限公司述称：浪琴水岸花园小区由其开发建设，其与被告之间签订了《前期物业管理服务合同》，在保修期内小区共同设施的维修费用由其承担，超过保修期后小区共同设施的维修费用是由被告垫付的。关于停车费、移动设备收益等其与被告之间没有结算过。经审理查明：被告成立于2002年8月22日，原名上海陆家嘴骏合物业管理有限公司，于2007年9月6日经工商管理部门核准更名为上海陆骏物业管理有限公司，于2015年4月29日经工商管理部门核准更名为上海世勍物业管理有限公司。第三人刚泰公司系浪琴水岸花园小区的开发商。2004年3月4日，被告与第三人刚泰公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定第三人刚泰公司将其开发建设的坐落于本市松江区，北至通乐路、南至思贤路、东至辰塔路、西至油墩港交汇处，占地面积252亩的浪琴水岸花园小区委托被告进行前期物业管理。委托管理期限：自合同签订之日起到小区业主委员会成立时止，包括规划设计阶段、建设施工阶段、物业销售阶段、竣工验收阶段、业主入住阶段。合同对各阶段被告的管理计划和工作要求作了具体约定。关于地上地下车库的收费标准，双方的利润的分配和实施办法，在合同第20页作了约定：1、地下车位出租和出售……；2、地上车位等收费的设施，业主委员会成立之前属于第三人刚泰公司所有，业主委员会成立之前，出租车位和收费设施的收益扣除车位管理人员工资后，80%收益属于第三人刚泰公司，被告收取收益的20%，业主委员会成立之后，第三人刚泰公司的80%收益纳入维修基金(收益为租金减去管理费)。合同另对其他相关事宜均作了约定。合同签订后，被告于2005年5月19日起正式进入浪琴水岸花园施工现场，履行合同约定的关于建设施工阶段其应承担的职责、义务。被告于2005年12月28日起正式履行前期物业服务管理义务。另查明：原告成立于2013年8月25日。同年12月29日，被告向原告出具了《浪琴水岸花园公益金及代垫维修基金费用结算清单》(以下简称“《结算清单》”)并附有三张明细清单，原告予以签收。上述结算清单中载明：1、2006年至2013年停车费收益合计848,475元(其中,固定收费770,725元、临时收费77,750元)；2、2006年至2013年车辆管理成本682,329.80元(其中，提成7,775元、4人工资353,760元、4人养老金284,044.80元、4人服装3,600元、4人饭贴28,800元、4人对讲机分摊4,350元、停车费税金46,666.13元)；3、2008年至2013年物业历年代垫维修基金列支费用232,069.10元；4、2013年10月至12月小区蓄水池总水管爆裂故障增加电费合计17,482.09元；5、2008年至2013年移动设备收益合计82,128元；6、移动设备收益税金4,517.04元。再查明：2014年1月15日，原告对上述结算清单中有关车辆管理成本、物业历年代垫维修基金列支费用及小区蓄水池总水管爆裂故障增加电费向被告提出异议，并于2015年10月提起了本案诉讼。以上事实，有(2008)松民三(民)初字第1022号民事判决书、工商登记材料、《前期物业管理服务合同》、《浪琴水岸花园公益金及代垫维修基金费用结算清单》、收条、关于公益金收入划转的函及当事人陈述等证据证明证实。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据《物业管理条例》第二十七条的规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。本案中，被告与第三人之间签订的《前期物业管理服务合同》中有关地上车位收益分配的约定，显然违反上述法律规定，属于无效条款。本案中，原告对被告提供的《结算清单》中，自2006年起至2013年止停车费税后收益801,808.87元，以及自2008年起至2013年止移动税后收益77,610.96元，均无异议，本院予以确认。关于自2008年起至2013年止因小区共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等所产生的费用，以及自2013年10月起至12月止因小区蓄水池总水管爆裂故障增加电费，被告主张合计249,551.19元，原告虽对上述指出提出了异议，但原告没有足够的依据否定被告的主张，故本院予以确认。由于被告与第三人之间签订的《前期物业管理服务合同》中有关地上车位收益分配的约定无效。因此，关于地上车位收益分配，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况及日常生活经验，本院依法酌情确定停车费税后收益四六分成，即被告应得320,723.55元，原告应得481,085.32元。综上所述，本院认为，物业保修期满后至业主委员会成立前因小区共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等所产生的费用，应当由全体业主承担。本案中，原告应得停车费税后收益的481,085.32元，有关移动设备税后收益77,610.96元也应归原告所有，上述两项收益合计558,696.28元，扣除自2008年起至2013年止因小区共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等所产生的费用及自2013年10月起至12月止因小区蓄水池总水管爆裂故障增加电费合计249,551.19元，故被告应返还原告309,145.09元。关于被告的反诉请求，本院不予支持。关于被告提出的诉讼时效问题，按照法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，本案被告于2013年12月29日向原告出具《结算清单》，原告于2014年1月15日向被告提出异议，故本案原告向被告提出的诉讼请求没有超过法律规定的诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第(五)项、第五十六条、第一百零九条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海世勍物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海市松江区浪琴水岸花园业主委员会停车费税后收益和移动设备税后收益合计309,145.09元；二、驳回原告(反诉被告)上海市松江区浪琴水岸花园业主委员会的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海世勍物业管理有限公司的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,956元，减半收取4,978元，反诉案件受理费1,266元，合计诉讼费6,244元，由原告(反诉被告)上海市松江区浪琴水岸花园业主委员会负担2,009.50元(已付)，由被告(反诉原告)上海世勍物业管理有限公司4,234.50元(已付1,266元，余款2,968.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱金彪
二〇一六年四月十二日
书记员 朱小芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。