云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云民终250号
上诉人（原审原告）：李福生，男，汉族，1950年10月12日生，住云南省西双版纳傣族自治州勐海县。
委托诉讼代理人：何建文，云南景诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审原告）：彭节阳，女，汉族，1953年10月16日生，住云南省西双版纳傣族自治州勐海县。
委托诉讼代理人：何建文，云南景诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：西双版纳新供销房地产开发有限公司。住所地：勐海县象山路**号。
法定代表人：刘勇，董事长。
委托诉讼代理人：张恒勋，云南震序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人李福生、彭节阳因与被上诉人西双版纳新供销房地产开发有限公司（以下简称新供销公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院（2017）云28民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日受理后，依法组成合议庭，于2018年3月27日进行了法庭调查。上诉人李福生、彭节阳及其委托诉讼代理人何建文，被上诉人新供销公司的委托诉讼代理人张恒勋参加了法庭调查。本案现已审理终结。
上诉人李福生、彭节阳上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判被上诉人置换勐海县新供销国际双塔8、9、10层标间面积873㎡及补11层标间（F2-1101、F2-1102、F2-1103、F2-1104）面积约143.65㎡给上诉人，置换上诉人停车位两个；2．撤销一审判决第一项及第四项，改判被上诉人在上诉人商铺原址上按原有房产证临街长度14米，土地证进深12.85米、置换面积180㎡的商铺给上诉人；3．本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1．双方签订的《房屋产权转让合同》对商铺置换的长度、深度、位置、面积及置换方式做了具体约定，被上诉人未按照合同约定建设系故意违约，上诉人已向法院提出了商铺置换的方法且实际可行，一审法院未对双方进行协调，错误认为被上诉人实际无法履行；2．新供销国际双塔第8、9、10层标间面积为873.39㎡，与上诉人诉请的标间置换面积相差143.65㎡，一审判决置换第8、9、10层标间给上诉人属事实不清，存在重大漏判。
被上诉人新供销公司辩称：1．上诉人关于标间置换的上诉请求与其一审诉讼请求矛盾。一审诉请涉及的标间为第8-10层，二审诉请改为第8-10层及第11层。同时根据双方《房屋产权转让合同》约定，对于住房的置换楼层只能是新建商品房的第8-10层，上诉人要求置换第11层标间与合同约定不符；2．上诉人关于商铺置换的诉请实际无法履行。案涉商铺的实际位置、长宽、面积等已经不同于原有商铺，且面积大于上诉人诉请，上诉人却坚持按照原有位置、面积置换商铺，该诉请较为苛刻，不应予以支持。故请求驳回上诉人的上诉请求。
李福生、彭节阳向一审法院起诉请求：1．被告按照原、被告双方签订的房屋置换合同，将现被告开发的勐海新供销国际双塔，在原告商铺原址上按原有房产证临街长度14m，土地证进深12.85m、面积180㎡（价值720万元）的商铺，住房标间8、9、10层楼房1017.04㎡（价值406万元），停车位2个（价值20万元）置换给原告；2．要求被告支付过渡期补助费415,400元（按19,900元/月标准，扣除已付18个月，从2013年8月24日起算至2017年6月30日，46个月×19900元=915400元-50万元（保证金）＝415400元）；3．要求被告支付延期交房违约金10万元；4．本案诉讼费由被告承担。
一审法院经审理查明：2012年2月23日，李福生、彭节阳（乙方）与新供销公司（甲方）签订《房屋产权转让合同》，约定：李福生、彭节阳将位于勐海县商铺（房屋产权面积855.03㎡，土地产权面积204.21㎡）转让给新供销公司开发建房。合同第二条约定1．装饰补偿（含住宅、商铺及旅社）甲方一次性支付乙方15万元；2．临街商铺，按现有商铺面积1：1.4，其中：1.0置换临沿河路原位置商铺，临街面长14米不变，另0.4的面积赔付至标间面积中（按原有土地证进深计算）；3．二楼以上住宅、旅社按1：1.4置换，另补偿2个停车位，住房一套按实际面积1：1.4置换；4．房屋安置过渡费用（过渡时间18个月）；每月补助铺面2500/间（按4间计算），旅店：400元/间；住房1套：1500元/月。合计19900元/月；5．拆迁费：一次性3万元；6．乙方要求8至10层连层房3层，住房面积置换为旅店面积，面积每间大约40平方米标间，能够达到酒店消防标准。产权调换按建筑面积1：1.4比例在原址改建后的房屋进行置换，超出比例十平方米（含十平方米）以内按房屋综合成本价优惠购买，十平方米以上面积每平方米按照市场交易价优惠5%；7．十八个月一次性支付补偿费总计388200元（第4、5项合计）；8．柴房两间补偿一次性2万元；9．如超过18个月，甲方不能按时交房，甲方补偿损失19900元/月（超过15天按月计算，未超15天按半月计算）。超出18个月过渡期房屋补助费用从抵押金中扣减。10．保证金：抵押金50万元，资产管理中心担保（房屋建成后50万元偿还甲方）不计息，房子如半路停建，资产管理中心担保赔偿550万元；同时，双方约定任何一方违约，应向守约方支付10万元违约金，守约方并可选择继续履行合同或终止合同。合同签订后，新供销公司向李福生、彭节阳支付了2012年2月23日至2013年8月24日止的过渡期补助费及拆迁费共388200元、装饰补偿费15万元、保证金50万元。双方对置换商铺、房屋的位置、面积及过渡期补助费的支付发生争议，诉至法院。
一审法院经审理认为：《房屋产权转让合同》是李福生、彭节阳与新供销公司自愿达成，系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。李福生、彭节阳依约将原有房屋交由新供销公司开发建房，按照《房屋产权转让合同》约定“房屋安置过渡时间18个月，如超18个月，甲方不能按时交房，甲方补偿损失19900元/月。”新供销公司应从签订合同之日（2012年2月23日）起18月内即2014年8月23日前向李福生、彭节阳交付房屋，至今新供销公司未交付房屋已违反合同约定，应承担相应的违约责任。本案中，李福生、彭节阳主张按照按原有商铺面积1：1.4置换面积，其中：1.0按沿河路原位置商铺土地证进深（临街面长14m、进深12.85m）置换180㎡商铺，另0.4的面积赔付至标间面积中。新供销公司抗辩称李福生、彭节阳原有的商铺套内建筑面积是162.22㎡，应当按照建筑面积进行置换新的商铺。
一审法院认为，《房屋产权转让合同》中约定置换商铺的标准，现查明，新供销公司开发建盖的商铺达不到李福生、彭节阳要求按照原有位置置换180㎡商铺的标准，李福生、彭节阳主张的该项诉讼请求，新供销公司实际无法履行，经一审法院多次释明，李福生、彭节阳均不同意变更该项诉讼请求，在此情况下，李福生、彭节阳主张按原临街面长14m、进深12.85m置换180㎡商铺的诉请，法院无法支持。关于新供销公司是否应向李福生、彭节阳置换8、9、10层标间共计1017.04㎡，停车位2个的问题。一审法院认为，《房屋产权转让合同》第二条第3项、第6项约定住宅、旅店按1：1.4置换8至10层面积大约40㎡达到酒店消防标准的标间。《房屋产权转让合同》载明房屋产权面积701.03㎡（1至4层面积）、154㎡（住房面积），合计855.03㎡，按照1：1.4置换为1197.042㎡，扣减应置换的商铺面积180㎡，同时该合同明确约定新供销公司在置换时另补偿2个停车位，故其应向李福生、彭节阳置换8、9、10层标间共计1017.04㎡及停车位2个。关于新供销公司是否应向李福生、彭节阳支付过渡期补助费415,400元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及双方合同的约定，李福生、彭节阳主张按每月19,900元从2013年8月24日起算至2017年6月30日计算过渡期补助费，扣减新供销公司已支付的50万元保证金，庭审中新供销公司表示同意扣减50万元保证金，故支持从2013年8月24日起算至2017年6月30日计算过渡期补助费为46个月×19900元=915400元，扣减保证金50万元，新供销公司应向李福生、彭节阳支付过渡期补助费415400元。关于新供销公司是否应向李福生、彭节阳支付延期交房违约金10万元的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定李福生、彭节阳要求支付违约金的请求未违反法律规定及双方合同中的约定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：“一、西双版纳新供销房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李福生、彭节阳置换勐海新供销国际双塔8、9、10层标间共计1017.04㎡，停车位2个；二、西双版纳新供销房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李福生、彭节阳支付过渡期补助费415400元；三、西双版纳新供销房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李福生、彭节阳支付违约金100,000元；四、驳回李福生、彭节阳的其他诉讼请求。”案件受理费93652元，由被告西双版纳新供销房地产开发有限公司负担36525元，由原告李福生、彭节阳负担57127元。
二审中，上诉人李福生、彭节阳围绕其上诉请求，提交了《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。欲证明：《房屋产权转让合同》第一条第3款中约定的154㎡房屋系上诉人所有的坐落于勐海县的另外一处房屋，占地面积24.21㎡。被上诉人经质证对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
被上诉人新供销公司提交了以下新证据：
第一组：1．《证明》；2．《房屋所有权证》。欲证明上诉人商铺的套内面积为156.8㎡，建筑面积为162.22㎡。
第二组：施工图审查合格书。欲证明案涉“勐海新供销·双塔国际”项目系按照经住建部门审核确认的设计图进行施工。
第三组：1．商铺情况表；2．各个商铺的商品房购销合同、补充协议、备案登记表；3．购房人付款凭证。欲证明“勐海新供销·双塔国际”F3-104、105、106、108、109、110、112、113、114、115号商铺已出售于第三人。
第四组：1．“勐海新供销·双塔国际”项目设计图纸1；2．“勐海新供销·双塔国际”项目设计图纸2。欲证明现有上铺的长度、进深、面积等均与上诉人原有商铺差异较大，无法满足上诉人的商铺置换要求。
上诉人经质证认为：对第一组证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的不予认可；对第二组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；对第三组证据中的“版纳新供销·双塔国际”F3-104号商铺《商品房购销合同》及《合同补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》、付款收据予以认可，对该组其他证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对第四组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为现有商铺系依照“勐海新供销·双塔国际”项目设计图纸2施工建造。
对双方当事人对真实性均无异议的证据，本院予以采纳。关于该证据能否证明双方当事人各自的诉辩主张以及其他双方有异议的证据，本院将结合案件争议焦点问题综合进行评判。
二审法庭调查中，经征询双方当事人对于一审判决认定事实的意见，被上诉人认为一审判决遗漏新供销公司已向李福生、彭节阳支付柴房补偿费2万元的事实，对一审判决认定的其他事实没有意见。上诉人对一审判决认定的事实及被上诉人补充的事实无异议。本院对双方无争议的事实予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：1．被上诉人是否应在上诉人商铺原址上按原有房产证临街长度14米、土地证进深12.85米，置换面积180㎡的商铺给上诉人；2．被上诉人是否应置换第8、9、10层标间面积873㎡及补第11层标间（F2-1101、F2-1102、F2-1103、F2-1104）面积约143.65㎡给上诉人。
一、被上诉人是否应在上诉人商铺原址上按原有房产证临街长度14米、土地证进深12.85米，置换面积180㎡的商铺给上诉人。
首先，关于《房屋产权转让合同》的性质。本案中，被上诉人为建设“勐海新供销·双塔国际”房地产项目，需对该项目建设用地范围内的上诉人房屋及地上附着物依法拆除，故与上诉人签订《房屋产权转让合同》，明确约定了拆除房屋及所占用土地的位置、面积以及补偿方式、补偿金额、安置房屋的地点和面积、安置过渡费用等事项，符合并具备房屋拆迁安置补偿协议的基本特征和主要内容。故本院认为双方签订的《房屋产权转让合同》性质为房屋拆迁安置补偿协议，适用房屋拆迁安置补偿的相关法律规定。
第二，关于置换商铺的面积。本案中，上诉人主张按其原有的勐海县沿河路6号商铺占地面积180㎡行使置换权利，被上诉人则主张按该商铺建筑面积162.22㎡履行置换义务。本院认为，《房屋产权转让合同》第二条第2款约定：“临街商铺，按现有商铺面积1：1.4，其中：1.0置换沿河路原位置商铺，临街面长14米不变，另0.4的面积赔付至标间面积中；（按原有土地证进深计算）。”该约定已明确被上诉人向上诉人所置换商铺的面积计算标准，即按长14米、原土地证进深计算。其中，该款约定中的“按原有土地证进深计算”系合同当事人手写备注并捺手印确认。被上诉人于2016年12月8日向上诉人发出的《李福生商铺置换方案》中亦两次明确提到“按原商铺面积180㎡”置换商铺。以上协议内容、书写形式及被上诉人协商函件足以表明以勐海县沿河路6号商铺占地面积180㎡进行商铺置换是双方的真实一致意思表示。被上诉人主张按该商铺建筑面积162.22㎡进行置换的主张与《房屋产权转让合同》的约定及其先前的允诺不符，本院不予支持。同时经本院查明，上诉人在《房屋产权转让合同》签订后按约定将原勐海县沿河路6号商铺过户至被上诉人名下，该商铺占用范围内的土地由被上诉人用于案涉房地产项目建设。被上诉人已实际享有并利用该土地权益。根据权利义务相一致的公平原则及诚实信用原则，被上诉人应按该商铺占用土地面积补偿上诉人。经查明，勐海县沿河路6号土地长14米、进深12.85米，面积180㎡，故本院认为被上诉人为上诉人置换商铺的面积应为180㎡。
第三，关于置换商铺是否可实际履行。本案中，上诉人主张在原有商铺位置上按长14米、进深12.85米置换180㎡商铺；被上诉人主张案涉项目实际建造的各间商铺均不符合被上诉人关于商铺置换的长度、进深及面积要求，故无法实际履行。本院认为，《房屋产权转让合同》第二条第2款中“临街商铺，按现有商铺面积1：1.4，其中：1.0置换沿河路原位置商铺，临街面长14米不变，……（按原有土地证进深计算）”的约定意在强调置换商铺整体的位置、长度、进深及面积，并非将置换商铺限定为空间构造上独立的一间商铺，故凡处于上诉人原有商铺位置且总体长度、进深、面积不违反上述合同约定标准的新建商铺均符合《房屋产权转让合同》关于置换商铺的约定，属于可置换商铺。被上诉人违反合同明确约定的安置补偿义务，现仅以案涉项目实际建造的各间商铺无法对应被上诉人要求的长度、进深及面积为由拒绝置换的主张无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决以现有商铺达不到上诉人要求的置换标准、被上诉人无法实际履行为由驳回上诉人置换商铺的全部诉请，系事实认定和法律适用不当，本院予以纠正。
根据本院查明的事实，上诉人原有商铺位置上所对应的新建商铺为“勐海新供销·双塔国际”项目第一层F3-105号、F3-106号及部分F3-107号商铺。根据西双版纳傣族自治州中级人民法院（2017）云28民初9号民事裁定书保全附件1及被上诉人从勐海县城乡规划委员会办公室调取的“勐海新供销·双塔国际”项目规划设计图纸显示，F3-105号商铺建筑面积58.37㎡；F3-106号商铺建筑面积56.07㎡；F3-107号商铺建筑面积365.32㎡。其中F3-105号及F3-106号商铺的长、进深及建筑面积均不违反《房屋产权转让合同》关于置换商铺标准的约定，属于可实际履行的置换商铺。被上诉人提出F3-105号及F3-106号商铺已出售于第三人，无法实际履行。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，上诉人和被上诉人已在《房屋产权转让合同》中对置换商铺的位置、用途作了特定化约定，案涉F3-105号及F3-106号商铺属补偿安置房屋，上诉人作为被拆迁人有权优先取得该两间商铺。故被上诉人应将该两间商铺置换于上诉人。F3-107号商铺的长、进深及建筑面积已超出《房屋产权转让合同》关于置换商铺标准的约定。上诉人要求在总置换商铺面积180㎡范围内在F3-107号商铺毗邻F3-106号商铺一侧进行相应分割。被上诉人主张如分割F3-107号商铺将涉及规划审批等事宜，无法实际履行，但并未提供证据证明相关主管部门不批准分割F3-107号商铺，故对被上诉人该主张不予支持。鉴于本案为房屋拆迁安置补偿协议纠纷，双方关于在原址置换180㎡商铺的约定在先，且被上诉人已实际享有并利用上诉人原商铺土地权益，故对上诉人的分割主张予以支持。经查明，F3-107号商铺应分割置换给上诉人的建筑面积为：180－58.37－56.07＝65.56㎡，故被上诉人应在案涉项目F3-107号商铺毗邻F3-106号商铺一侧分割65.56㎡作为置换商铺交付于上诉人。
二、被上诉人是否应置换第8、9、10层标间面积873㎡及补第11层标间（F2-1101、F2-1102、F2-1103、F2-1104）面积约143.65㎡给上诉人。
根据《房屋产权转让合同》约定，被上诉人应向上诉人置换的标间总面积为1017.04㎡，且特别约定为8至10层连层房3层。上诉人一审诉请被上诉人按照该约定置换案涉项目第8、9、10层标间1017.04㎡。一审根据双方该约定，支持了上诉人的此项诉讼请求。但经本院二审查明，案涉项目第8至10层单位面积约40㎡的标间位于F2单元，共24间，总建筑面积873.35㎡，少于上诉人诉请置换的标间总面积。原审判决判令被上诉人向上诉人置换案涉项目第8、9、10层标间共计1017.04㎡属事实认定不清，本院予以改判。被上诉人应向上诉人置换案涉项目F2单元第8、9、10层标间共计873.35㎡。
关于扣除上述873.35㎡，不足1017.04㎡的部分，上诉人要求被上诉人置换案涉项目第11层标间（F2-1101、F2-1102、F2-1103、F2-1104）面积约143.65㎡的上诉请求。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿协议纠纷，双方对在原址置换1017.04㎡标间的约定在先，且被上诉人已实际享有并利用上诉人原房屋土地权益。现《房屋产权转让合同》中约定的第8、9、10层标间面积仅873.35㎡，不能完全实现上诉人根据合同享有的标间置换权利，且该面积不足系被上诉人在案涉项目实际建设过程中未遵守在先签订的《房屋产权转让合同》约定、未在合同约定楼层为上诉人建造足够的置换标间所致。上诉人就标间面积不足的部分要求被上诉人以相邻的第11层F2-1101、F2-1102、F2-1103、F2-1104号标间补足的诉请符合合同约定及公平和诚实信用原则。被上诉人虽主张该四间标间已出售与第三人、无法向上诉人置换，但并未提供相应证据证实，故本院对上诉人的诉请依法予以支持。经本院查明，F2-1101、F2-1102、F2-1103、F2-1104号标间总建筑面积为149.98㎡，加上第8、9、10层置换标间面积873.35㎡，共计1023.33㎡，超出上诉人依照合同约定享有的标间置换面积6.29㎡。根据《房屋产权转让合同》第二条第6款“超出比例十平方米（含十平方米）以内按房屋综合成本价优惠购买”的约定，上诉人应按该约定标准向被上诉人支付置换标间面积超出部分的差价。鉴于案涉项目房屋尚未通过最终验收，房屋综合成本价目前无法确定，当事人双方亦未能就综合成本价协商一致，本院判令上诉人在案涉项目房屋具备核算综合成本价条件时按照约定就标间面积超出部分向被上诉人支付差价。
另，关于上诉人要求被上诉人置换两个停车位的诉讼请求，原审判决已予支持，本院予以维持。
综上所述，上诉人李福生、彭节阳的上诉主张成立，应予以支持。一审判决认定事实及适用法律部分不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院（2017）云28民初9号民事判决第二、三项，即“西双版纳新供销房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李福生、彭节阳支付过渡期补助费415400元；西双版纳新供销房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李福生、彭节阳支付违约金100000元”；
二、撤销云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院（2017）云28民初9号民事判决第一、四项；
三、由西双版纳新供销房地产开发有限公司于判决生效后十五日内向李福生、彭节阳置换“勐海新供销·双塔国际”F3-105号、F3-106号商铺，并于本判决生效后在F3-107号商铺毗邻F3-106号商铺一侧分割65.56㎡作为置换商铺交付于李福生、彭节阳；
四、由西双版纳新供销房地产开发有限公司于判决生效后十五日内向李福生、彭节阳置换第8、9、10层标间共计873.35㎡及第11层F2-1101、F2-1102、F2-1103、F2-1104号房屋；李福生、彭节阳按“勐海新供销·双塔国际”房屋综合成本价向西双版纳新供销房地产开发有限公司支付6.29㎡标间差价。
五、由西双版纳新供销房地产开发有限公司于判决生效后十五日内向李福生、彭节阳置换停车位2个。
若西双版纳新供销房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费93682元，保全费5000元，由西双版纳新供销房地产开发有限公司负担。二审案件受理费65217元，由西双版纳新供销房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如西双版纳新供销房地产开发有限公司不自动履行本判决，李福生、彭节阳可在本判决履行期限届满后两年内向云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院申请执行。
审 判 长 龚 睿
审 判 员 王 健
审 判 员 刘亚东
二〇一八年六月七日
法官助理 谢胜文
书 记 员 范 蕊