广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终19125号
上诉人（原审原告）：黄子英，住广州市海珠区。
委托代理人：张首东，广东太平洋联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴楚平，住广州市越秀区。
委托代理人：傅燕芳，住广州市越秀区。
上诉人黄子英因与被上诉人吴楚平租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区（2015）穗越法民三初字第2316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人黄子英上诉请求:1、撤销一审判决；2、判决吴楚平及其同住人员立即迁出广州市越秀区珠光路151号201房，并将该屋腾空交还给黄子英；3、判决吴楚平赔偿黄子英强占上述房屋期间的经济损失，具体以建筑面积51.03平方米为基数，按照房管部门评定的商业用房租金的标准，赔偿从2015年1月1日起至实际迁出之日止经济损失；4、本案全部诉讼费由吴楚平承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，依法应予纠正，应予撤销。《广州市住房和城乡建设委员会关于查询珠光路151号撤管部位和面积等问题的复函》(2016年3月4日)明确指出：1999年3月，因上述房屋符合落实政策发还条件，原海珠区房管局将该房屋产权发还给业主黄子英，并由其自行管业。《房地产登记簿查册表》(2015年9月22日)明示：珠江路151号已撤管、落实政策发还，撤首层、二楼前部。《通知》(1999年8月2日，东山区房管局文德房管站，见黄子英证据三之4)明示：撤管部位为珠光路15l号首层、二楼前部；其中，151号201房吴楚平户属于发还撤管范围，黄子英应与吴楚平重新订立租赁关系。以上三项证据相互印证，充分证明：吴楚平户现时居住的位置属于撤管发还给业主黄子英的范围，属于黄子英享有的产权范围。事实上，正是依据上述证明，黄子英与吴楚平从1999年起建立了租赁关系，至2014年12月31日己超过15年，吴楚平对此已予确认。事实上，珠光路151号二楼被撤管的只有201房吴楚平一户，其余的住户至今仍属文德房管站管业范围，具有唯一性。从现场勘查的情况亦可知，201房吴楚平户位于珠光路路边，临路边位置开设有窗户；二楼的其余的住户均不靠近珠光路路边，故一审法院认定事实错误，判决错误，依法应予纠正，应予撤销。二、黄子英要求吴楚平搬迁、清租的主张依法应予支持。黄子英与吴楚平签订了1份《广州市房屋租赁合同》约定：1、黄子英将上述房屋出租给吴楚平作住宅使用；2、每月租金为1000元；3、租期从2014年1月1日起至2014年12月31日止；4、吴楚平主动提出：租住到2014年12月底，即自行迁出上址，交回所租住房屋即珠光路151号二楼201房给业主等。租赁期限届满之日，黄子英曾多次要求吴楚平腾空交还上述房屋，但均遭到拒绝。黄子英委托律师于2015年8月25日致函给吴楚平，要求其腾空、交还上述房屋，并赔偿经济损失，但未果。实际上，该屋属于商业用房，而且承租面积为建筑面积5l.03平方米，而非34.7平方米。吴楚平的强占行为，己给黄子英造成了严重的经济损失。
被上诉人吴楚平二审辩称：我方同意原审判决，不同意黄子英的上诉请求。涉案房屋151-153号是三个平房改建为现在的三层房屋，是由致美斋公司建造的，是公司给我方的福利用房，我方要求看到151号201房的房产证，但是黄子英一直未能提供房产证，所以我方无法确定涉案房屋是黄子英的产权。1、黄子英认为珠光路151号201房是他所有，应该出示珠光路151号201房的房产证，没有涉案房屋产权证，本案没有诉讼依据。2、涉案房屋是我作为致美斋食品厂职工的福利性分房。3、我方居住的房屋面积为34平方米，而并非51平方米。4、黄子英在明知没有151号201房产权证的情况下，违法与我签订十几年的合同，收取我十几年的高价租金，我有权利追回这十几年的租金。5、从房屋建好交付我使用至今都用于居住，不存在商业用房。
黄子英向一审法院起诉请求：1、吴楚平及同住人员立即迁出广州市越秀区珠光路151号201房（建筑面积51.03平方米），并将该房屋交还黄子英。2、吴楚平向黄子英支付强占上述房屋期间的房屋占用费（从2015年1月1日起算至被告实际迁出之日止，以建筑面积51.03平方米为基数，按房管部门评定的商业用房租金的标准计付）。
一审法院认定的事实：据广州市人民政府房地产管理局于1954年三月核发的《房地产所有证》载明，珠光路151号及骑楼北房屋的权属人为黄子英，地产部分面积为174.3529平方米，房产部分面积为120.7726平方米，建筑材料为双隅木楼，层数为一层半。该证后附的《广州市地籍分户图》载明：该屋首层（C1）建筑面积为78.4992平方米，二层（C2）面积为42.2732平方米，二层及骑楼位置靠北面临珠光路。
据查册时间为2015年9月22日的《房地产登记簿查册表》显示，北区珠光路151号房屋的产权人为黄子英，使用土地面积174.3529平方米，建基面积120.7726平方米，建筑面积163.046平方米，结构为双隅（双木），结构层数为2，1；座数：2；建筑时间：战前；使用性质：商业。登记附注一栏载明：该业已撤管撤改字6842号1999年3月26日，落实政策发还，撤首层、二楼前部。
1999年8月2日，广州市东山区房地产管理局文德房管站出具《证明》，内容为：珠光路151号属侨产，于1999年7月1日落实政策发还业主自行管业，实发还首层、二楼前部合计建筑面积：205.9425平方米，地下天井部位增加面积：27.1350平方米已收房屋重置价。同日，广州市东山区房地产管理局文德房管站向黄子英发出撤管通知，内容为通知黄子英携带房地产所有证及本通知会同住户到房管局申请按私房租金标准调租并订立租赁关系，不得借故逼迁，以后房屋由其自行管理。该通知下方附有住户情况：广州致美斋食品厂，撤管面积：205.9425平方米（其中地下天井27.1350平方米，二楼前座51.03平方米），发还二楼151号201房；住户姓名：吴楚平，承租部位：201，月租：98.40元（建筑面积51.03平方米）；住户姓名：致美斋食品厂，承租部位：地下面积154.88平方米，月租5901.3元。
2014年1月10日，黄子英（为甲方）与吴楚平（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同（住宅）》，约定黄子英将广州市越秀区珠光路151号201房出租给吴楚平作住宅使用，建筑（或使用）面积34.7平方米，租期从2014年1月1日起至2014年12月31日止，月租金为1000元。第八条其他约定：1、租期满或解除合同之日，甲乙双方应共同交接所租的房屋；2、乙方退租时一切嵌装在房屋或墙体的设备、装修，乙方不得拆除，除有约定的除外。附注：乙方承租人吴楚平先生主动提出，租住到2014年12月底，即自行迁出上址，交回所租住房屋给业权人。该合同已作租赁备案登记。合同租期届满后，双方没有续签租赁合同。黄子英向吴楚平收取租金至2014年12月31日。
2015年8月25日，黄子英委托广东正平天成律师事务所张某律师向吴楚平发出《律师函》，内容为：1、告知吴楚平双方的租期已于2014年12月31日届满，双方的租赁关系已终止、解除。2、要求吴楚平将涉案房屋腾空退还给黄子英。吴楚平确认收到该函。
一审诉讼过程中，一审法院向广州市住房和城乡建设委员会发函了解：1、房管部门撤管的具体部位与面积？2、珠光路151号201房是否在撤管的范围内？2、珠光路151号201房的产权是否属黄子英所有？
广州市住房和城乡建设委员会于2016年3月4日函复一审法院，函复内容如下：一、根据房地产档案记载，越秀区珠光路151号房屋（测量6区1段1703号地号），1999年3月，因上述房屋符合落实政策发还条件，原海珠区房地产管理局以《广州市处理私房改造遗留问题撤管通知书》（［1999］撤改字6842号），将上述房屋产权发还给业主黄子英，并由其自行管业。随后，我委房屋管理部门未对上述房屋进行管业。二、经核查房地产档案，无珠光路151号201房屋的产权登记记录。
吴楚平为证明其主张，提交了：1、2014年8月8日由广州致美斋食品有限公司出具的情况说明，内容为：珠光路151-153号近马路前段，于1988年经文德房管站同意安排设计和施工，由致美斋食品厂全出资，在致美斋食品厂租赁做批发部的文德房管站原托管的危险平房基础上修建成三层半，由致美斋食品厂带福利性质分配给当时的员工居住。地下属于房管站托管。房改政策实施前后，致美斋公司宣布把没有取得房产证的宿舍移交给问的房管站代托管理，使用权仍属于原居住员工拥有，此房无房产证，诸单位不能卖，员工也买不到。2、广州市东山区房地产管理局文德房管站（为甲方）与致美斋厂（为乙方）于1986年8月25日签订的《协议书》复印件，内容为：乙方租用甲方珠光路153号公房，经甲方同意，由乙方无偿投资拆建改建为砖予制结构两层，改善生产用房等。黄子英质证表示不清楚上述证据的真实性，但确认涉案房屋是原致美斋厂向文德房管站承租分配给吴楚平使用。
一审法院于2016年6月14日到珠光路151号房屋查看，珠光路151号房屋总共为三层半的混合结构房屋，涉案房屋位于二楼北面，经测量，涉案房屋使用面积约34平方米，该屋现由吴楚平户作住宅居住使用。
一审庭审中，吴楚平表示：涉案房屋一直作住宅居住使用，现由吴楚平夫妇及女儿与外孙一起居住。
一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，黄子英认为吴楚平占住其房屋，应首先举证证明黄子英对涉案房屋享有产权。据广州市人民政府房地产管理局核发的《房地产所有证》显示，黄子英享有权属的房屋为珠光路151号及骑楼北房屋，该房屋为一层半的双隅木楼；查册时间为2015年9月22日的《房地产登记簿查册表》也显示珠光路151号房屋结构为双隅（双木），结构层数为2，1；座数为2，建筑时间为战前。但根据现场勘查情况可见，房屋现为三层半的混合结构房屋，与房屋档案资料记载及原告持有的产权证不符，可见原双隅木楼在房管部门代管期间已作拆除重建。在房屋拆除重建成现时的三层半混合结构后，房屋的建筑材料、结构及面积均发生变化，但涉案房屋的产权并没有进行变更登记。尽管一审法院向广州市住房和城乡建设委员会致函了解房管部门撤管的具体部位与面积、珠光路151号201房是否在撤管的范围内以及珠光路151号201房的产权是否属黄子英所有，但广州市住房和城乡建设委员会仅答复已将越秀区珠光路151号房屋（测量6区1段1703号地号）发还给黄子英，没有具体明确撤管的具体部位与面积，且广州市住房和城乡建设委员会明确无珠光路151号201房屋的产权登记记录，因此，黄子英对重建后的珠光路151号房屋所享有的具体产权位置、面积均无法确定，黄子英仅凭据其持有的重建前的产权证无法证实和明确其对现时房屋所享有的具体产权部位，也无法确定吴楚平现时居住的位置属黄子英享有的产权范围内，因此，黄子英要求吴楚平迁出涉案的201房及支付房屋使用费依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，于2016年7月26日作出如下判决：驳回原告黄子英的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告黄子英负担。
本院二审期间，上诉人黄子英提交以下证据：1、《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》；2、广州市越秀区房屋管理局《信访事项告知函》（越房管告字[2017]10号）：一、房产情况。据房地产档案记载显示：珠光路151号房屋原属我局管业的经租产，测量6区1段1703地号，册记登记产权人为黄子英。1999年7月，该址房屋由原海珠区房地产管理局办理发手续，经原广州市国土房管局批准以（1999）撤改字6842号撤管首层、二楼前部，撤管面积205.9425平方米，发还产权人黄子英管业。二、房屋经管情况。据我局管业档案及计租表显示：珠光路151号二楼前部我局经租期间管业单元为珠光路151号201房，租户为吴楚平。根据越秀区法院现场勘验笔录及手绘平面图显示，吴楚平现居住地址为珠光路151号201房，具体部位与我局管业、发还部位相符。屋发还后，珠光路151号房屋我局现无管业。查无珠路151号201房的相关产权登记信息记载。”黄子英称：上述两份证据证明：1、评估表是房管部门提供的，是涉案房屋在落实政策前，在发还给业主管业前，在房管站管业期间，由房管站管业使用的；2、结合二审证据一、二，一审法院的《现场勘察笔录》及一审的《原告黄子英证据清单》中证据三的1-4证据共同说明：（1）吴楚平现住址“珠光路151号201房”，具体部位与广州市越秀区房管局管业、发还部位相符；该屋的产权及管业权，房管部门已发还给黄子英。（2）黄子英是吴楚平现住的“珠光路151号201房”的产权人及管业人，对该房屋享有合法的所有权、管业权、使用权。（3）无论是依据所有权，还是管业权或使用权，黄子英均有权收回涉案房屋。
吴楚平质证认为，对于该两份证据的真实性无异议。第一份证据是我方向房管局缴纳的租金，属实。关于第二份证据，我方认为涉案房屋是致美斋公司给我方的福利分房，对于房管局的答复我方不予认可，涉案房屋是横夸三个门牌号码的。房管局撤管给黄子英肯定有猫腻。黄子英没有提供房产证证明201房是其产权，我方不同意返还。
经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。对于黄子英二审提交的证据，已经双方质证，可作为二审的证据使用。
本院认为，本案根据双方的上诉、答辩意见，二审争议的焦点为黄子英主张吴楚平交还涉案房屋、支付房屋占用费能否得到支持？本院分析如下：
本案为黄子英依据其与吴楚平签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》提起的租赁合同纠纷。双方签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。上述合同明确约定黄子英将广州市越秀区珠光路151号201房出租给吴楚平作住宅使用，建筑（或使用）面积34.7平方米，月租金为1000元，租期至2014年12月31日止。该合同还约定租期满或解除合同之日，甲乙双方应共同交接所租的房屋；乙方承租人吴楚平先生主动提出，租住到2014年12月底，即自行迁出上址，交回所租住房屋给业权人。现租赁期限届满，双方未能就延长租赁期限达成一致协议，因此，依据上述合同约定，吴楚平应将涉案房屋交还给黄子英。吴楚平抗辩称黄子英不是涉案201房的产权人故不同意交还房屋。但根据本案查明的事实，涉案珠光路151号房屋首层、二楼前部已由房管部门落实政策发还给黄子英，广州市东山区房地产管理局文德房管站出具的《证明》表明发还二楼201房的租户为吴楚平；广州市越秀区房屋管理局《信访事项告知函》（越房管告字[2017]10号）也明确吴楚平居住的珠光路151号201房与该局管业、发还部位相符。因此，吴楚平该抗辩理由缺乏法律和合同依据，不能成立。另外，经一审法院现场测量，涉案房屋使用面积约34平方米，该面积与双方合同约定的34.7平方米吻合，故黄子英要求吴楚平交还建筑面积51.03平方米缺乏依据，应不予支持。吴楚平及同住人员应将其居住的涉案201房（使用面积34.7平方米）交还给黄子英。一审对此处理不当，应予以纠正。
关于黄子英主张的占用费问题。经查，双方自合同期限届满后未再签订合同延续租赁期限，吴楚平也未缴纳租金。本案黄子英虽未主张解除合同，但其主张交还房屋，本院亦予以支持，故双方合同已实际解除。因此，自2015年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金，吴楚平应按原合同约定的租金标准每月1000元向黄子英支付。之后至吴楚平实际迁出之日的房屋占用费，因双方合同约定涉案房屋作为住宅使用，面积为34.7平方米，且吴楚平也多年作为住宅居住，故黄子英要求以建筑面积51.03平方米，按照商业用房的标准计付使用费，本院不予支持。涉案房屋使用费应按34.7平方米，以广州市房管部门公布的同期同地段住宅房屋的租金标准计付。
综上所述，黄子英的部分上诉理由成立，应予以支持，其他的不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区（2015）穗越法民三初字第2316号民事判决；
二、于本判决发生法律效力之日起三十日内，吴楚平及同住人员迁出广州市越秀区珠光路151号201房（使用面积34.7平方米），并将该房屋交还给黄子英；
三、于本判决发生法律效力之日起十日内，吴楚平一次性向黄子英支付从2015年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（以每月1000元的标准计付）；本判决发生法律效力之次日起至吴楚平实际迁出之日止的房屋使用费，吴楚平按月向黄子英支付（按使用面积34.7平方米，以广州市房管部门公布的同期同地段住宅房屋的租金标准计付）；
四、驳回黄子英的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费50元、二审案件受理费50元，均由吴楚平负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 黄春成
审判员 柳玮玮
二〇一七年三月十五日
书记员 罗 涛
黄咏欣