广东省佛山市南海区人民法院发文稿
签发
核稿：
事由：民事判决书
主办单位和拟稿人：
附件：
校对：罗村法庭尹素（共印份）
广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）佛南法民三初字第1332号
原告邬德欣，男，1964年12月15日出生，汉族，住大浦县。
委托代理人张伟，广东金舵律师事务所律师。
代代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解、调解；提出上诉、反诉；出庭、辩论、代为签收法律文书等。
被告佛山市合正房地产代理有限公司，住所地佛山市南海区黄岐鄱阳路西苑大厦26号铺。
法定代表人梁红丹。
原告邬德欣与被告佛山市合正房地产代理有限公司（以下简称合正公司）居间合同纠纷一案，本院于2011年8月30日受理后，由审判员黄婉君适用简易程序于2011年10月13日、10月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张伟及被告法定代表人梁红丹于两次开庭均有到庭参加诉讼，原告邬德欣于第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告在被告的介绍下，与张瑜签订一份房屋买卖合同，被告应当提供中介服务包括信息服务、促成合同、协助办理银行按揭和递件申请过户、对履行合同过程中对买卖双方及时信息沟通、保护买卖双方的合法权益等。被告先后收取原告中介费、按揭服务费等费用1.98万元，但被告没有做好其中介工作，特别是买卖双方在支付购房款的问题上作出了新的约定，张瑜同意原告延期支付房款，但被告没有将该新的约定形成书面意见，导致张瑜有理由解除了合同，原告因此损失了诉讼费、律师费和误工费等。故请求法院判令：1、被告退还其收取的中介服务费及按揭费共1.98万元；2、被告赔偿原告损失1万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告在诉讼中提供以下证据：
1、原告身份证、企业法人营业执照复印件各1份。用于证明原、被告诉讼主体资格。
2、房屋买卖合同1份，收款收据2份。用于证明原告与案外人张瑜由被告经纪签订房屋买卖合同，原告已支付中介费及按揭费合计1.98万元予被告。
3、委托诉讼代理合同、发票各1份。用于证明原告因诉讼支出的律师费用3000元。
4、2011南法民三初字第615号民事调解书1份。用于证明因为被告的原因，合同目的未能实现，原告支出诉讼费2110元。
5、房屋买卖的事实经过复印件1份。用于证明被告在另案中出具该事实经过，确认7万元的首期款是先交4万元，剩余3万元买卖双方到房管部门办理交易过户时再交。
被告答辩称：对原告所指的中介服务内容没有异议。被告作为居间人已经促成合同的成立，原告无权要求被告退还中介费。涉案合同的买卖双方均在南海区人民法院（2011）南法民三初字第615号案中指责对方为违约方，即双方都没有认为被告存在违约。原告的诉讼请求没有法律依据，也没有事实依据。关于按揭费，被告已经支付予按揭服务公司，并非被告收取了，故原告无权请求退回。
被告在诉讼中提供以下证据：
6、银行同意贷款书复印件1份（又提供原件核对）。用于证明按揭公司收取了按揭费，按揭公司已经为原告办理按揭手续。
经庭审中质证、辩证，被告对证据1－5的真实性没有异议，原告对证据6不予确认，我方是交按揭费给被告，被告如果将按揭费给了按揭公司应提供发票证明，否则应予以退还。经审查，本院对上述6组证据的真实性予以认定。
结合各方当事人的陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：
合正公司为张瑜、邬德欣提供中介服务，促成其双方达成房屋买卖协议。2010年12月13日，张瑜与邬德欣、合正公司签订一份“房屋买卖合同”，约定：由张瑜将自有的房屋转让予邬德欣，价款为53.8万元，付款方式为邬德欣于签订合同当天先支付2万元，2011年12月30日前支付7万元，其余房款分别在申请过户或银行放贷时支付。三方还约定，由原告（买方）于合同签订当天向被告支付1.25万元的中介服务费，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。签约当天及同年12月24日，原告分别向张瑜支付了2万元定金及2万元首期购房款。同年12月15日，原告向被告支付中介服务费7500元。同年12月24日，原告妻子曹雪华向被告支付中介服务费5000元，按揭费7300元。2011年1月7日，广东发展银行股份有限公司佛山分公司出具“同贷书”一份，同意在办妥抵押登记手续的前提下，将26万元贷款划入曹雪华的指定帐户。2011年3月28日，原告以张瑜拒不继续履行上述房屋买卖合同为由，向本院起诉，要求张瑜继续履行合同[该案案号为（2011）南法民三初字第615号，以下简称615号案]。本院于615号案中追加合正公司为第三人参加诉讼。经本院主持调解，原告与张瑜达成调解协议，双方同意解除上述买卖合同，由张瑜将4万元购房款退还原告，双方亦明确，该调解协议与合正公司无关。本院根据上述协议出具（2011）南法民三初字第615号民事调解书，该调解书现已生效。
根据以上认定事实，本院认为：
关于中介服务费的问题。合正公司为张瑜、邬德欣提供房产交易中介服务，根据约定俗成的交易习惯和三方约定，原、被告均认为被告提供的中介服务应当包括：提供交易信息、促成合同订立、协助办理银行按揭和递件申请过户、在履行合同过程中对买卖双方及时促进信息互通、保护买卖双方的合法权益等。在被告适当地、完全地履行所有项目的服务的情况下，原告应当按约定支付所有的中介服务费。虽然三方约定在买卖合同订立当天即须由原告全额支付中介服务费，但原告与张瑜之间的合同因故解除，被告已确认其并未提供包括上述所有项目的服务，则被告不应按全额收取原告的中介服务费。对于被告在未完全提供服务而预先收取的中介服务费，被告应根据实际情况部分向原告予以退还。结合本案实际情况，原告未能举证被告对买卖合同解除的事实负有过错责任，且除代办房屋过户手续及按揭手续外，被告亦适当地提供了其他服务，故本院对原告提出由被告全部退还中介服务费的诉讼请求不予支持，而确定被告向原告退还中介服务费总额的30%，即3750元。
原告在庭审中陈述，关于原告与张瑜解除合同的原因在于，张瑜口头同意原告延期支付第二笔购房款（7万元），但被告没有以书面形式确立张瑜的上述意见，造成张瑜因原告迟延支付购房款而乘机解除合同，故被告存在过错。但张瑜是否同意以书面方式同意原告迟延付款，是张瑜的权利，被告没有义务促成张瑜出具上述书面意见。原告在签订合同当时已经明知付款数额和付款期限，其迟延付款行为决定了其本身要承担的违约风险，这是作为交易一方所应具备的常识。现原告提出要被告对原告的违约行为负责，理据不足，本院不予采纳。
关于代收按揭费的问题。被告代原告向相关单位支付了按揭手续费，应当提供相应的证据证明该费用已经由相关的单位收取，但被告对此存在举证不能。但是，从被告提供的“同意贷款书”来看，如果被告没有为原告方申请按揭，则银行不可能出具上述书面意见。因此，在原、被告均无证据证实按揭手续的收费标准的情况下，本院酌定原、被告对原告预付的7300元各承担一半，即被告须向原告退还3650元。
关于原告主张的损害赔偿。虽然原告提供律师费发票及委托合同，但上述三方合同中未对违约方应当承担律师费作出约定，故本院对原告主张的3000元律师费不予支持。对于原告所主张的其他损失，因没有任何证据予以证实，本院亦不予支持。
综上所述，被告应向原告退还款项7400元。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：
一、被告佛山市合正房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邬德欣退还中介服务费3750元。
二、被告佛山市合正房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邬德欣退还代收按揭手续费3650元。
三、驳回原告邬德欣的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取为272.5元（原告已预交），由被告承担72.5元，由原告承担200元。被告应于给付上述第一、第二判项的当天一并迳付原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄婉君
二〇一一年十月××日
书记员 尹 素