江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02066号
上诉人（原审原告）沈雷。
委托代理人顾问，上海汇茂律师事务所律师。
上诉人（原审被告）江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司苏州分公司，住所地苏州工业园区苏州大道西158号3-4层。
负责人颜辉，该分公司总经理。
委托代理人邹利君，江苏名仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司，住所地江苏省南京市中山路348号12层。
法定代表人洪涛，经理。
上诉人沈雷、江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司苏州分公司（以下简称幸福蓝海苏州分公司）因与被上诉人江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司（以下简称幸福蓝海公司）场地租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2014）园民初字第2159号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，上诉人沈雷自愿申请撤回上诉，本院予以准许。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年12月9日，幸福蓝海苏州分公司（出租方、甲方）与沈雷（承租方、乙方）签订《影院场地租赁合同》（以下简称合同）。合同约定甲方出租给乙方位于苏华路158号凤凰文化广场3层影院大堂部分场地（15平方米）用于经营鲜榨果汁业务；租赁期限1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。年租金75000元，每日营业额超过400元（不含），提超出部分营业额的25%作为业绩提成。因租赁房屋产生的水、电费由乙方承担。租赁期满，双方未达成续租协议，甲方有权收回房屋，乙方应在租赁期满后10日内搬离，乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，由乙方自行负责拆卸和搬运，未能移动、拆除的设备设施归甲方所有。如有违约，违约方应向守约方支付当年租金的30%作为违约金，并赔偿守约方的相关经济损失。后双方又签订《影院场地租赁合同（补充协议）》，约定对于保证金，经甲乙双方协商，不再缴纳额外费用，采用每月幸福蓝海苏州分公司代收取营业额作为质量保证金，如发生违约或其他影响幸福蓝海品牌事件时，甲方根据情况扣除相应营业额作为赔偿。如遇甲方不能在合同规定的日期内交房，经甲乙双方协商，具体房屋租金起租日期为甲方开业日期为准，租期为一年。幸福蓝海苏州分公司系幸福蓝海公司设立的分公司。合同签订后，沈雷向幸福蓝海苏州分公司支付一年租金75000元。2014年3月24日，沈雷与装修单位上海浦格建筑装饰工程有限公司签订工程合同，并支付装潢款及设计费合计35000元。沈雷在争议场所内开设“彩果坊鲜榨果汁”。2014年4月12日，沈雷正式营业。
2014年7月9日，因幸福蓝海苏州分公司对争议商铺断电，双方发生纠纷，沈雷报警。接处警记录显示“报警人沈雷租用影院场地，因纠纷，影院将他店里的电拉了，登记备案”。幸福蓝海苏州分公司称纠纷原因为要求沈雷提供经营需要的证照（税务登记证和工作人员的健康证），并恢复由幸福蓝海苏州分公司代收营业款，双方言语发生冲突，后幸福蓝海苏州分公司工作人员断电。沈雷称纠纷原因为商品的定价问题，幸福蓝海苏州分公司要求签订新的补充协议，每杯饮料在15元以上，其不同意签订该协议，引起冲突。2014年7月9日起，争议商铺暂停营业。2014年7月10日，双方再次发生纠纷，沈雷报警。接处警记录显示“报警人沈雷称与影院负责人付学灏因合同问题产生纠纷，经调解，已自行协商。”幸福蓝海苏州分公司称纠纷原因为要求沈雷提供经营需要的证照。沈雷对此予以否认，称已办理出证照并将复印件已经给幸福蓝海苏州分公司，真正原因是幸福蓝海苏州分公司要其签订新的补充协议，沈雷不同意签。2014年7月17日，双方第三次发生纠纷，沈雷报警。接处警记录显示“报警人沈雷与负责人付学灏称有经济纠纷，对方不让营业，现双方已调解。”幸福蓝海苏州分公司称纠纷原因一是税务登记证的问题，二是沈雷擅自变更收款方式，三是沈雷自行将饮料价格下调。沈雷称纠纷原因是幸福蓝海苏州分公司不让其营业，补充协议中约定幸福蓝海苏州分公司代收营业款，但是没有约定代收多少，款项如何返还，幸福蓝海苏州分公司曾口头答应每月要返还的，但是至今一直没有返还，故沈雷出于经营压力在2014年6月21日以后自行收款。2014年7月30日，沈雷向幸福蓝海苏州分公司送达《律师函》，言明“2014年7月9日，因贵司欲变更部分合同约定未获委托人沈雷同意，贵司遂切断承租场地电源并派人现场妨害委托人经营，……敦请贵司立即恢复租赁场地供电，排除贵司人员营业现场干扰等妨害委托人合法经营的违法违约行为，并依约承担违约责任。”2014年8月13日，幸福蓝海影院苏州分公司发出通知函，称：“明确要求你方于7月8日前将税务登记证、人员健康证给予我司备案，令人遗憾的是，至今我司仍未收到你方提交证件，你方已构成严重违约。此外，根据2013年12月9日签订的《影院场地租赁合同（补充协议）》，由我方代收你方营业额作为质量保证金，但你方在今年6月21日起擅自拒绝我司代收营业额，严重违反合同约定。截至本函发出之日，你方承租我方场地经营的鲜榨果汁店已经停业35天。”
原审审理中，沈雷与幸福蓝海苏州分公司一致确认由幸福蓝海苏州分公司返还沈雷营业款29354.85元（已经扣除所有的提成款）。幸福蓝海苏州分公司提出，沈雷至今尚欠水电费合计911.76元，要求在本案中予以扣除，沈雷对此金额无异议。沈雷与幸福蓝海苏州分公司一致确认新的补充协议内容为：一个是代收货款的问题，一个是每杯饮料售价不低于15元，涉及到促销的，沈雷要和幸福蓝海苏州分公司进行协商。2014年7月11日，幸福蓝海苏州分公司工作人员付学灏向沈雷发送电子邮件，言明“1、自双方协商决定，由沈雷租赁的“彩果坊”鲜榨果汁，租赁时间为2014年4月12日-2015年4月11日截止，2、乙方现场售卖钱款一律由甲方代为收款，乙方不得私自收款，如发现，则从乙方代为收款金额中双倍扣除。3、为保证产品品质和本影城卖品要求，乙方所售产品单价一律不得低于15元／杯，但为保证乙方可持续经营，乙方可以做促销活动，但需提前3天与甲方沟通，以备甲方做系统价格调整。以上为补充协议的主要条款（最终以补充协议为准），同时以上内容均为与你方人员沟通确认事项，你给你的其他合伙人看，陈总要到周一才上班，告知你们一声，如果你们对以上补充协议没有异议，就发邮件告知我，我会起草补充协议，双方确认无异议后，签订后，你们就可以开始营业。”2014年7月28日，沈雷向江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司苏州新苏分公司常务副总经理陈天欣发送短信“陈总，我们不签补充合同，你们是不是还是不给我们营业啊。”陈天欣回复“补充协议是规范我们双方的权利和义务，我们双方都应本着之前达成的共识为基础并适当的妥协让步，最终达成共识，一起合作发财，希望你们三人达成一个共识的想法与我方沟通，谢谢。”
以上事实，由《影院场地租赁合同》、接处警记录、律师函、通知函及原审庭审笔录等在卷佐证。
原审原告沈雷的诉讼请求为，请求判令：双方订立的影院场地租赁合同于2014年9月1日解除，幸福蓝海苏州分公司与幸福蓝海公司返还沈雷已经支付场地租金人民币46250元，返还营业款人民币32000元，赔偿各项损失人民币92000元，（其中场地装修损失35000元，经营损失55000元，经营物资损失2000元），支付违约金22500元，幸福蓝海苏州分公司与幸福蓝海公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：沈雷与幸福蓝海苏州分公司签订的《影院场地租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法、有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。结合沈雷与幸福蓝海苏州分公司三次报警经过及庭审中认可的补充协议内容来看，纠纷原因系沈雷是否签订新的补充协议发生争执。在协商未果的情况下，结合幸福蓝海苏州分公司草拟新的补充协议内容，幸福蓝海苏州分公司工作人员付学灏向沈雷发送电子邮件内容“签订后，你们就可以开始营业”，及沈雷多次报警的事实，可以认定幸福蓝海苏州分公司存在以断电等方式阻止经营的行为。鉴于双方经多次调解未果的情况下，沈雷亦表示由于对方的行为导致无法继续履行租赁合同，原有租赁合同目的亦无法实现，沈雷依约可以行使解除合同的权利。由于本案诉状副本幸福蓝海苏州分公司于2014年9月9日收到，故法院确认双方当事人之间的租赁合同于2014年9月9日解除。沈雷作为承租人承租涉案商铺，是基于对商铺能够正常经营的预期，幸福蓝海影院苏州分公司除了按约交付作为合同标的物的商铺之外，其作为业主方还应在对代为收款与产品定价安排时，充分考虑沈雷能否持续经营的性与可能性，使承租人能够正常、有序发展，以满足出租人与承租人共同的利益需求。现因幸福蓝海苏州分公司单方要求沈雷签订新的补充协议，而沈雷拒绝，致使合同无法继续履行，幸福蓝海影院苏州分公司有不可推卸的责任。幸福蓝海影院苏州分公司主张其在履约过程中没有任何的过错的理由，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院认定合同不能继续履行的责任应由幸福蓝海影院苏州分公司承担。根据我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金，沈雷认为其共计经营4个月18天（自2014年4月12日-2014年8月31日），主张返还剩余7个月零12天的租金46250元（自其起诉之日2014年9月1日至2015年4月11日）。原审法院认为，由于沈雷已预付一年租金75000元，而争议商铺自2014年7月9日暂停营业，沈雷主张返还的剩余租金在其权利范围之内，故幸福蓝海苏州分公司还应返还租金46250元。关于营业款，沈雷与幸福蓝海苏州分公司一致确认由幸福蓝海苏州分公司返还原告营业款29354.85元（已经扣除所有的提成款）。关于沈雷主张的装修损失35000元。原审法院认为，为履行租赁合同进行装潢而造成的损失，因出租人违约行为导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。由于装修部分的损失沈雷未提出鉴定，考虑装潢沈雷已进行使用一段时间，故原审法院酌情确定为17500元。关于沈雷主张的经营损失55000元。沈雷主张按照每天1000元计算55天停业损失，其五月份收入15000元、六月份收入18000元，成本30%。幸福蓝海及幸福蓝海苏州分公司认为五月份收入为14850元，六月份收入18000元，且均为毛的营业额，还应当扣除两个人的工资，工资参照江苏省服务行业平均工资计算。原审法院认为，因出租人违约行为导致合同解除，租赁房屋用于商业用途的，承租人可要求出租人赔偿合理期间的经营损失。本案中，由于沈雷相应损失缺乏规范的财务账目体现实际经营状况，故原审法院根据幸福蓝海苏州分公司认可的五、六月平均营业额16425元，扣除月房租6250元，扣除2名人工工资5497元（参照2012年度江苏省餐饮业平均工资2748.5元／月），暂酌定每月净利润为4678元（16425-6250-5497），同时结合幸福蓝海苏州分公司履约过错情形，综合酌定由幸福蓝海苏州分公司赔偿沈雷经营损失8576元（4678×55／30）。如沈雷有确凿证据证明其损失大于上述范围的，可依法另行主张。关于经营物质损失部分，沈雷主张水果腐烂导致损失2000元。原审法院认为，由于沈雷经营鲜榨果汁，幸福蓝海苏州分公司的突然断电行为客观上导无法经营，必然使得部分备货变质毁损，对此幸福蓝海苏州分公司应该承担赔偿责任。由于变质毁损物品具体数量、价值无法确定，原审法院酌定该部分损失为1000元。关于水电费，幸福蓝海苏州分公司提出，沈雷至今尚欠水电费合计911.76元，要求在本案中予以扣除。经审核，沈雷对此金额无异议。原审法院对此做相应扣减。关于违约金，沈雷主张按照年租金30%计算为22500元。幸福蓝海苏州分公司认为其没有违约。原审法院认为，因出租人违约导致合同解除，应当承担合同解除的违约责任，沈雷主张的违约金，仍明显过分高于因幸福蓝海苏州分公司违约给沈雷造成的损失，依法应予调整，酌情调整为15000元。幸福蓝海苏州分公司系幸福蓝海公司设立的分公司，幸福蓝海公司依法应对幸福蓝海苏州分公司承担补充清偿责任。幸福蓝海公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《》第，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条的规定，判决：一、解除沈雷与江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司苏州分公司签订的《影院场地租赁合同》；二、江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司苏州分公司应在判决生效之日起十日内返还沈雷租金46250元、营业款29354.85元；三、江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司苏州分公司应在判决生效之日起十日内支付沈雷装修损失17500元、经营损失8576元、物资损失1000元；四、江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司苏州分公司应在判决生效之日起十日内支付沈雷违约金15000元；五、江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司对江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司苏州分公司的上述判决义务承担补充清偿责任；六、沈雷应在判决生效之日起十日内支付江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司苏州分公司水电费共计911.76元；七、沈雷于判决生效之日起十日内从位于苏华路158号凤凰文化广场3层影院大堂内腾空搬离并恢复原状；八、驳回沈雷其余诉讼请求。案件受理费4156元，由沈雷负担1156元，江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司苏州分公司负担3000元。
上诉人江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司苏州分公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决依据的证据不足。原审法院认定的“幸福蓝海苏州分公司付学灏向原告发送电子邮件……”并非有效证据，该证据属电子证据，但未提供公证文本也未当庭核对原始邮件。沈雷的报警记录不能证明上诉人阻碍了沈雷的经营。二、原审法院认定事实错误。原审法院认定上诉人以“断电等方式阻止被告方经营的行为”、“原告表示由于对方的行为导致无法继续履行租赁合同，原有租赁合同目的亦无法实现”，属认定事实不清。原审法院将沈雷暂停经营的原因归结为上诉人的过错是没有事实依据的。上诉人举证的2014年6月27日向沈雷发出的《确认函件》说明了纠纷产生的真正原因，即沈雷未按照合同约定进行证照备案、擅自转租、及擅自自行收款等。2014年7月10日、7月17日两次报警都发生在沈雷自行终止营业之后，报警时间为16：03、17：01，从时间上看，显然不可能是因为上诉人不让其经营而产生的。2014年7月28日江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司苏州新苏分公司常务副总经理陈天欣发送的短信可以从侧面体现上诉人一直在要求沈雷恢复营业的。原审法院认定的“被告的突然断电行为客观上导致”沈雷无法经营以一偶发性、短暂性的时间作为认定全部事实的依据，属于以偏概全，认定事实错误。原审法院认定沈雷腐烂水果价值1000元是不当的。三、原审法院判决适用法律错误。原审法院判令上诉人返还沈雷租金46250元显失公平，沈雷于2014年7月9日擅自停止营业至腾空搬离上诉人场地前，一直占用上诉人的场地，而原审判令上诉人退还2014年9月1日至2015年4月11日的租金，显然是不当的。原审判决上诉人赔偿沈雷损失27076元，同时承担违约金15000元，无法律依据，即使上诉人有违约行为，违约责任也应以实际损失为限。请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判；被上诉人承担本案上诉费用。
上诉人沈雷辩称：一审判决对违约金的责任认定我方认可，但是对损失计算我方不认可，实际损失高于约定的违约金金额。
被上诉人江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司未作述辩。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，沈雷与幸福蓝海苏州分公司签订的《影院场地租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。沈雷租赁涉案商铺之后，幸福蓝海苏州分公司要求签订新的补充协议未果导致双方发生纠纷，并三次报警。综合三次报警记录及幸福蓝海苏州分公司草拟的补充协议等在案证据，足以认定幸福蓝海苏州分公司存在以断电等方式阻止沈雷经营的行为。幸福蓝海苏州分公司上诉认为其于2014年6月27日向沈雷发出的《确认函件》说明了纠纷产生的真正原因，即沈雷未按照合同约定进行证照备案、擅自转租、及擅自自行收款，但该函件为幸福蓝海苏州分公司单方制作，尚不能证明沈雷存在幸福蓝海苏州分公司所指称的违约行为。幸福蓝海苏州分公司认为幸福蓝海苏州分公司付学灏向沈雷发送的电子邮件并非有效证据，但并未提出该证据无效的充分证据，原审法院予以采信并无不当，本院予以确认。幸福蓝海苏州分公司违约导致双方合同解除的事实清楚，应当承担违约责任。沈雷租赁幸福蓝海苏州分公司场地用于经营鲜榨果汁业务，幸福蓝海苏州分公司擅自断电导致沈雷无法正常经营，因新鲜水果及果汁的易腐特点必然产生损失，原审法院结合本案情况酌定该部分损失1000元，尚在合理范围之内，本院予以确认。涉案场地租赁合同解除后，幸福蓝海苏州分公司理应将剩余租期内沈雷已预付的租金予以返还，因商铺自2014年7月9日已因幸福蓝海苏州分公司的违约行为暂停营业，沈雷主张自起诉之日2014年9月1日至2014年4月11日计算剩余租金，没有超出其权利范围，原审法院予以支持并无不当，本院予以维持。幸福蓝海苏州分公司违反合同约定，对造成沈雷的各项实际损失应当予以赔偿。沈雷另按照年租金30%标准主张的违约金，原审法院已经酌情予以调低，并未过分高于沈雷的实际损失，因此幸福蓝海苏州分公司认为原审判决其赔偿沈雷损失27076元、承担违约金15000元无法律依据的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，上诉人江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司苏州分公司的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6234元，由上诉人江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司苏州分公司负担4156元，由上诉人沈雷负担2078元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 黄源榕