四平市铁西区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）吉0302行初38号
原告刘晓兰，女，汉族，1960年4月9日出生，四平妇婴医院退休职工，户籍地吉林省四平市，现住吉林省四平市铁西区电业新村****栋*单元*层*号房。
委托代理人历涛，吉林杨信律师事务所律师。
被告四平市住房和城乡建设局。
法定代表人韩俊峰，局长。
出庭负责人曲明威，副局长。
委托代理人王桂玥，吉林公捷律师事务所律师。
被告四平市国土资源局。
法定代表人史奎春，局长。
出庭负责人杨国锋，副局长。
委托代理人李洪涛，该局公职律师。
委托代理人王丹波，吉林公捷律师事务所律师。
原告刘晓兰以被告四平市住房和城乡建设局、四平市国土资源局不履行房屋登记、交易的法定职责为由，向本院提起行政诉讼。本院受理后，向二被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告刘晓兰及其委托代理人历涛，被告四平市住房和城乡建设局委托代理人王桂玥，被告四平市国土资源局委托代理人李洪涛、王丹波到庭参加诉讼，被告四平市住房和城乡建设局副局长曲明威、被告四平市国土资源局副局长杨国锋以行政机关负责人身份出庭应诉。本案现已审理终结。
原告刘晓兰诉称，2000年10月份起，原告通过他人购买了四平市成达房地产开发有限公司开发建设的四平市铁西区电业新村小区9812栋1单元2层3室建筑面积71.82平方米商品房一处。当时，原告交付了30000元预购款。2003年1月14日签订了商品房买卖合同后，原告全额支付了购房款人民币71820.00元，并缴纳了房屋契税费用。从2000年10月份起，原告实际居住使用该房至今近17年之久，原告居住使用该房期间，缴纳了各种供热费、水、电费等费用。原告购买该房屋后，多次到被告处要求办理产权证，均遭到拒绝，未给办理产权证。2005年7月份左右，原告再次到被告处要求办理房屋产权证，却被告知原告购买的房屋存在抵押，不予受理原告要求办理房屋产权的申请，即被告不履行其房屋登记、交易的职责。原告认为，二被告应在其职权范围内依法履行房屋登记、交易的法定职责，对于二被告的不作为行为，原告诉至法院，请求判令：1.判令二被告依法履行房屋登记、交易的法定职责；2.本案的诉讼费用由二被告承担。原告为证实自己的主张提供证据如下：1、商品房买卖合同；2、购房发票；3、契税完税证收据；4、2002年10月21日楼房预付款收据；5、2003年1月14日购房楼款收据、2003年3月25日购房楼款收据；6、2003年3月20日四平市成达物业公司开具收据8份；7、热费缴纳通知及热费发票4份；8、2015年9月12日燃气发票2份；9、水费及电费收据及发票2份；10、吉林银行业务缴费凭证17张,证明刘晓兰缴纳相关费用；11、证人林奥竣证实材料；12、贯山河证实材料；13、孙午证实材料；14、（2012）西行初字第20号行政判决书。证明与刘晓兰涉案房屋性质相同。
被告四平市住房和城乡建设局辩称，一、涉案房屋不具备办理房屋产权转移登记的条件。根据2002年10月15日四平市成达房地产开发有限公司和中国银行四平市分行达成《抵押房屋出售协议》的约定，“当抵押的房屋出售时，房款必须全部存入中国银行四平市分行用于偿还贷款本息，凭四平市成达房地产开发有限公司和中国银行四平市分行联合出据的手续到四平市房地产产权市场管理处办理产权手续，否则，不予办理产权证。”而被答辩人在办理房屋产权转移登记时没有向答辩人出具上述相关手续，根据《房屋登记办法》第三十四条：“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书”，故被答辩人不具备申请办理房屋产权转移登记的条件。二、被答辩人应先行解决民事争议。涉案房屋存在权属争议尚未解决，根据《城市房地产管理法》第38条规定，权属有争议的房地产，不得转让；《不动产登记暂行条例》第22条亦规定，存在尚未解决的权属争议的，不动产登记机构应当不予登记。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条的规定，被答辩人应先行解决民事争议，之后再依法申请房屋所有权转移登记。三、答辩人四平市住房和城乡建设局不是本案适格被告。自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行，根据四平市机构编制委员会办公室于2015年12月14日印发四编办发【2015】16号《关于四平市不动产登记中心主要职责人员编制和领导职数》规定，原由答辩人主管的四平市房屋产权管理中心已经整体划归四平市不动产登记中心，隶属于四平市国土资源局。答辩人已不再承担房屋所有权登记工作的职责，而是由不动产登记机构统一办理。因此，被答辩人将答辩人列为本案被告主体不适格。综上，请法院依法驳回被答辩人针对答辩人的起诉。被告四平市住房和城乡建设局在举证期限内向本院提供的证据如下：1、统一社会信用代码证书，证明四平市住房和城乡建设局目前法人状况；2、四编办发【2015】16号关于四平市不动产登记中心主要职责人员编制和领导职数规定，证明登记职能转移归四平市国土资源局；3、2017年8月15日四平市不动产登记中心关于职能划转有关问题的函，证明履行房屋登记管理职能的法定机关是四平市国土资源局。
被告四平市国土资源局辩称，一、本案房屋存在权属争议，不符合法律、法规关于房屋转让及登记的规定。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）第三十八条：下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的。依据《不动产登记暂行条例》（中华人民共和国国务院令第656号）第二十二条：登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（二）存在尚未解决的权属争议的；原告申请办理登记的房屋，是由四平市成达房地产开发有限公司开发建设的商品房。2002年10月，四平市成达房地产开发有限公司与中国银行四平市分行签订了《抵押房屋出售协议》并送交原四平市房地产产权管理处。该协议约定：凭四平市成达房地产开发有限公司和中国银行四平分行联合出据的手续到四平市房地产产权管理处办理产权手续，否则，不予办理产权证。而本案原告购买的房屋在该《抵押房屋出售协议》范围内。因此，该房屋存在除原告刘晓兰、四平市成达房地产开发有限公司外，还存在中国银行四平分行。除商品房买卖合同外，还存在《抵押房屋出售协议》。本案存在权属争议（买卖房屋与抵押房屋纠纷），因此不符合上述转让、登记的相关规定要求。二、原告选择救济途径错误，本案应通过民事途径予以解决，而非提起行政诉讼，应当依法予以驳回诉请。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》（法释[2016]5号）第一条：因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释[2010]15号）第八条：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。按照上述规定，本案争议实质为房屋买卖合同民事纠纷，而原告错误的提起行政诉讼，认为答辩人不履行法定职责，缺乏事实根据和法律依据，不符合上述规定，且答辩人无处理民事权属争议的职能，原告应当根据上述提起民事诉讼，待民事权属争议解决完毕后，持相应民事诉讼裁判文书，依法申请法院对其生效的法律文书确定的内容申请执行，国土部门可作为协助义务机关依法予以协助办理。综上，原告在没有解决上述权属争议（买卖与抵押纠纷）前，直接起诉国土部门履行房产登记法定职责理由不成立，原告应当根据生效的民事法律文书申请法院强制执行，并且经过房屋管理部门交易管理的审查后，再由国土部门依据法院协助执行通知办理相应登记。因此，请求法院依法裁判，驳回原告诉请。被告四平市国土资源局在举证期限内向本院提供的证据如下：1、《抵押房屋出售协议》及明细，证明存在权属争议；2、最高人民法院（2015）行监字第353号《行政裁定书》，证明本案符合法律规定不予办理的情形的权属争议；3、依据两份，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条。
经庭审举证、质证，本院对证据作如下确认：
1、对被告四平市住房和城乡建设局提供的（1）统一社会信用代码证书；（2）四编办发【2015】16号关于四平市不动产登记中心主要职责人员编制和领导职数规定；（3）2017年8月15日四平市不动产登记中心关于职能划转有关问题的函，因原告刘晓兰、被告四平市国土资源局对上述证据真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。
2、对被告四平市国土资源局提供的抵押房屋出售协议及明细，因原告、被告四平市住房和城乡建设局对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
3、对被告四平市国土资源局提供的中华人民共和国最高人民法院（2015）行监字第353号《行政裁定书》，因该证据与本案没有关联性，故本院对该证据不作评判。
4、对原告刘晓兰提供的商品房买卖合同、购房发票、契税完税证收据、2002年10月21日楼房预付款收据、2003年1月14日购房楼款收据、2003年3月25日购房楼款收据、2003年3月20日四平市成达物业公司开具收据8份、热费缴纳通知及热费发票4份、2015年9月12日燃气发票2份、水费及电费收据及发票2份、吉林银行业务缴费凭证17张、证人林奥竣证实材料、贯山河证实材料、孙午证实材料及（2012）西行初字第20号行政判决书、因二被告未有反驳证据否定上述证据的真实性，故本院对上述证据的真实性予以确认。
经审理查明，2000年10月，原告刘晓兰通过他人购买四平市成达房地产开发有限公司开发建设的四平市铁西区电业新村小区9812栋1单元2层3室建筑面积71.82平方米商品房一处并入住该房。交付预购款后，2003年1月14日正式签订商品房买卖合同。之后，原告刘晓兰全额支付了购房款人民币71820.00元，并缴纳了房屋契税费用及各种供热、水、电费等费用，同时占有该房至今。购房后，原告刘晓兰多次到被告处要求办理房屋产权证，却一直未能办理。故诉至法院，请求法院：1.判令二被告依法履行房屋登记、交易的法定职责；2.本案的诉讼费用由二被告承担。
本院认为，依据《房屋登记办法》第十七条规定：“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容”。本案中，虽然四平市成达房地产开发有限公司与中国银行四平分行签订了《抵押房屋出售协议》，但未有证据表明涉案房屋存在合法抵押权登记。且从2000年10月至今，原告刘晓兰已经实际占有并使用涉案房屋，故被告四平市住房和城乡建设局及被告四平市国土资源局不应以涉案房屋存在抵押房屋出售协议作为其不履行法定职责的理由。因此，该案也不存在先行解决民事争议的问题。四平市机构编制委员会办公室于2015年12月14日印发四编办发[2015]16号《关于四平市不动产登记中心主要职责人员编制和领导职数规定》，规定将四平市房屋产权管理中心和四平市土地登记中心进行撤并整合，组建四平市不动产登记中心，为隶属于四平市国土资源局的公益一类事业单位。《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发[2015]90号）中规定，房屋登记等不动产登记职责将统一整合到不动产登记机构，房屋交易管理职责继续由房产管理部门承担，房产管理部门要对新建商品房、二手房以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供不动产登记机构，不动产登记机构应当依据相关交易信息进行登记。故四平市住房和城乡建设局及四平市国土资源局均为本案的适格被告。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决如下：
责成被告四平市住房和城乡建设局、被告四平市国土资源局于本判决生效后十五日内按照各自的职权范围对原告刘晓兰履行房屋交易、登记的法定职责。
案件受理费50.00元，由被告四平市住房和城乡建设局、被告四平市国土资源局共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 张 程
代理审判员 张智涵
人民陪审员 王立敏
二〇一七年十一月九日
书 记 员 娄思伊