重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初21264号
原告：重庆三人行物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区含谷镇谷中街2号1-7-1，统一社会信用代码91500107736552481E。
企业法人：张怀，职务总经理。
委托代理人：朱瑛，重庆大渝律师事务所律师，执业证号15001201611581657。
委托代理人：彭彩渝，重庆大渝律师事务所律师，执业证号15001201611797970。
被告：赵璐，女，汉族，1975年12月2日生，住重庆市九龙坡区。
被告：陈允，男，汉族，1973年6月13日生，住重庆市九龙坡区。
委托代理人：赵璐，女，汉族，1975年12月2日生，住重庆市九龙坡区。
原告重庆三人行物业管理有限公司诉被告赵璐、陈允物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月2日受理后，依法由审判员张雷适用简易程序于2016年12月1日和12月26日公开开庭进行了审理。原告重庆三人行物业管理有限公司的委托代理人朱瑛、彭彩渝，被告赵璐并作为陈允的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆三人行物业管理有限公司诉称：原告系被告物业所在的本区含谷镇香格里拉·西郊庄园小区的物业管理服务企业，并按约提供物业管理服务。被告自2007年11月起未缴纳物管费。原告为维护自己合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告给付原告2007年11月至2016年8月的物业服务费80029.47元；2、被告以每月物业服务费754.99元为基数从次月1日起按每日3‰计付原告违约金至欠费付清之日止；3、本案诉讼费用由被告负担。
被告赵璐、陈允辩称：第一，被告签订购房合同日期为2007年8月18日，约定交房日期为2007年12月30日，但房屋有严重质量问题，建设单位从未通知被告接房，也从未向被告实际交房，被告不应承担物业实际交付业主之前的物业费，被告不是本案适格被告，更不应该从2007年11月起缴纳物业费，而且被告事后得知所购房屋产权证登记面积503.33平方米，与合同约定严重不符；第二，原告与建设单位之间的前期物业服务合同签订于2005年10月26日，于2008年10月25日到期，原告未在合同到期后与建设单位签订新的前期物业服务合同，原告不能证明自己是被告所购房屋所在小区的物业公司，也没有提供符合合同约定的物业服务，无权主张合同到期后的物业费；第三，原告主张2008年12月至2014年9月18日的物业费已经过了诉讼时效;第四,原告与建设单位之间前期物业服务合同约定的物业费标准未取得物价局的收费批复，违反了《重庆市物业服务收费管理办法》，原告的收费标准在没有物价局批复的情况下没有法律依据，原告是三级资质，应该按照政府指导价按每月每平方米0.5元收取物业费。
经审理查明,原告公司成立于2002年3月7日，具备物业服务企业三级资质。重庆恒润置业有限公司是香格里拉·西郊庄园小区别墅住宅的建设单位。2005年10月26日，原告与重庆恒润置业有限公司签订前期物业管理委托合同，约定原告为本区含谷镇的香格里拉﹒西郊庄园小区的物业提供物业管理服务，合同有效期为2005年10月26日至2008年10月25日（该合同失效于业委会成立后，业委会与物业服务企业签订物业服务合同时），原告按照建筑面积每月每平方米3元收取物业费，私家花园每月每平米0.5元（自选），建设单位向业主交房后，物业费由业主承担，物业费于每月月底前缴纳，逾期按每日3‰计付违约金。2005年11月9日，合同在重庆市九龙坡区房屋管理局备案。
2007年8月18日，被告与重庆恒润置业有限公司签订商品房买卖合同，约定被告向重庆恒润置业有限公司购买位于重庆市九龙坡区干古镇含金路香格里拉含湖居26号的预售商品房1套，户型为别墅，套内面积为309.68平方米，分摊面积11.62平方米，建筑面积321.30平方米，价款总金额为256.62万元，被告办理按揭贷款。重庆恒润置业有限公司应于2007年12月30日之前将房屋交付被告使用，应于交房日的7日前书面通知被告做好办理交付手续的准备，被告无正当理由拒绝接房的，书面通知交付使用之日即为交房之日，商品房交付使用之日起60日内，由双方共同到房地产交易管理部门办理房地产权证，如由单方办理的，另一方必须无条件配合。合同于2007年10月22日在产权登记部门备案。
2008年12月31日，被告所购房屋在重庆市九龙坡区不动产登记中心办理产权登记手续，产权人为被告赵璐、陈允，建筑面积为503.33平方米，房屋坐落为九龙坡区含谷镇含金村香格里拉含湖居26号。香格里拉含湖居小区即为前期物业服务合同所载香格里拉·西郊庄园小区。
2016年9月6日，重庆市九龙坡区含谷镇社区居委会出具催收物管服务费证明，陈述原告自2002年1月开始对香格里拉·西郊庄园别墅小区进行物业服务，从2002年1月至2016年9月每年年底对拖欠物业费的业主进行清理，向欠费业主发催收物业通知单，并张贴在小区公告栏（门卫处）公示。
2016年9月23日，原告曾起诉被告至法院，要求被告给付物业费，后因原告未按时缴纳诉讼费，本院依法按撤诉处理。
审理中，原、被告双方对以下事实没有争议：被告所购房屋现为清水房，一直没有装修，物业费应为50%；被告物业所在小区截至2016年8月尚未成立业委会；前期物业服务合同约定的物业费标准，没有取得物价局批准手续；被告针对所购前述房屋，从未向原告缴纳过物业费。
审理中，原告举示了其各项内部管理规定以及不同年度的园林式小区核查表、保安员巡逻表、业主交费登记表，以证明原告确为被告物业所在小区的物管公司，并按约履行了物业管理服务义务，被告应该缴纳物管费。被告认为相关证据或为复印件，或为原告单方形成的资料，对真实性和证明内容都不予认可。
审理中，被告举示了所购别墅及周边照片6张，以证明房屋有质量问题不符合交房条件，房屋私家花园被邻居占用，物业公司未尽到管理职责。原告对被告举示证据的真实性予以认可，但认为不能证明房屋有质量问题，私家花园也不属于被告物业管理服务范围。
以上事实，有原告重庆三人行物业管理有限公司提供的前期物业服务合同、备案证明、资质证书、居委会证明、合同备案登记查询表、房屋产权登记查询单、内部管理规定、园林式小区核查表、保安员巡逻表、业主交费登记表，被告赵璐、陈允提供的商品房买卖合同、照片，以及当事人在庭审中的陈述笔录等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，本案主要有四个争议焦点，一是原告是否是被告物业所在小区的物业服务单位；二是原告与建设单位前期物业服务合同约定的物业费标准是否合法有效；三是被告所购房屋对应的物业费是否应由被告承担；四是原告诉请的部分物业费是否超过诉讼时效。针对以上争议焦点，本院分别作如下评述。
关于第一个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告具备物业管理服务企业经营资质，原告与被告所在小区的建设单位签订了前期物业服务合同并进行备案，相关物业服务合同系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，依法受法律保护，对购房的业主也具有约束力。双方前期物业服务合同于2008年10月25日到期，但小区尚未依法成立业委会，原告举示的居委会证明、内部管理规定、园林式小区核查表、保安员巡逻表、业主交费登记表等证据足以证明原告在合同到期后继续为小区提供了物业服务，建设单位也未明确提出异议，应认定双方在合同到期后已经形成事实上的物业服务合同关系，在双方没有补充约定的情况下，应参照双方前期物业服务合同确定双方权利义务关系，建设单位及业主应参照合同约定支付物业费。
关于第二个争议焦点，原告与被告所在小区的建设单位的前期物业服务合同签订于2005年10月26日，合同签订时，被告答辩意见所引用的《重庆市物业服务收费管理办法》尚未制定，当时适用的法律法规及规范性文件应为2003年实施的《物业管理条例》、2002年实施的《重庆市物业管理条例》、1999年实施的《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》，以及重庆市物价局在2004年12月31日发布的《关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》。重庆市物价局前述通知第三条明确规定：“别墅、高级公寓（住宅）、厂房、市场、物业改变用途等类别的物业服务收费和特约服务收费实行市场调节价，其收费标准由服务和被服务双方在合同中约定。物管企业将双方约定的收费标准报物价部门备案（主城九区报市物价局，其于区县、市报当地物价局）。”本案被告物业所在小区属于别墅小区，原告与建设单位协商定价，并已经依法在九龙坡区房管局进行备案，价格未报物价局批准并不影响合同及价格条款的效力，本院对被告相关辩称意见不予采信。
关于第三个争议焦点，根据《物业管理条例》规定及原告与建设单位的前期物业服务合同约定，被告确应在建设单位将物业交付被告之后，开始承担所购房屋的物业费，双方核心争议在于建设单位是否将房屋交付被告使用。本院认为，被告与重庆恒润置业有限公司签订的商品房买卖合同，明确约定交房日期为2007年12月30日之前，商品房交付使用之日起60日内，由双方共同到房地产交易管理部门办理房地产权证，如由单方办理的，另一方必须无条件配合。但是，现无证据证明被告委托重庆恒润置业有限公司代为办理产权登记，而办理产权登记需要双方相互配合，提交各自资料，现房屋已经登记在被告名下，应认定被告与建设单位相互协助办理了产权证，对接房问题未持异议。同时，合同约定交房日期为2007年12月30日，截至原告起诉，已经接近9年时间，如果说建设单位一直违约未交付房屋，被告却在9年的时间里只按时偿还银行按揭贷款，而不向建设单位主张交房权利，被告行为也与生活经验及常理常情不符。再者，退一步讲，即使房屋确未交付，由于不动产所有权的转移是以登记为准，现房屋已经登记在被告名下，被告对自己的物业有义务向物业管理服务单位缴纳物业费，至于建设单位未按约定在办理产权登记之前将房屋依约交付被告，以及房屋可能存在质量问题，被告应另行向建设单位主张权利，而不能在已经办理产权登记的情况下还以物业未交付为由拒付物业费。由于现无证据证明房屋实际交付时间，被告最迟有义务从房屋实际登记在被告名下开始缴纳物业费。被告房屋登记产权面积确与购房合同约定存在较大差异，但由于双方已经按照约定办理了产权证，现无证据证明被告曾经提出异议，被告应该按照实际产权面积缴纳物业费，如果被告与建设单位之间就该问题存在争议，双方可以另行解决。
关于第四个争议焦点，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告诉请被告给付物业费，诉讼时效期间为二年，起算时间是每月应缴的物业费从次月1日开始起算。原告知道被告尚未装修所购房屋，也未在所购房屋居住，且原告也知晓被告法定住所地，但原告却未举示曾以电话或书面函件等形式向被告主张权利的证据，仅提供居委会所作的证明1份，以证明原告从2002年1月至2016年9月每年年底对拖欠物业费的业主进行清理，向欠费业主发催收物业通知单，并张贴在小区公告栏（门卫处）公示，本院认为小区所在居委会并非原告催收物业的必然亲历者，该份证明也没有其他证据予以印证，原告单纯举示该份证明不能充分证明原告曾每年向被告主张权利，也不能达到诉讼时效中断的法律效果，原告于2016年9月23日起诉被告主张权利，才达到了诉讼时效中断的法律效果。因此，原告诉请的2014年9月23日之前的物业费已经超过诉讼时效，2014年9月24日之后的物业费应该得到支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，被告每月物业费为754.99元，应缴纳2014年9月24日至2016年8月31日的物业费，金额应为754.99元÷30天×7天+754.99元×23个月=17540.93元。原告曾经起诉被告要求缴纳物业费，现再次起诉被告，被告依然拒绝缴纳，应视为原告已经书面催缴，本院对原告要求被告给付2014年9月24日至2016年8月31日的物业费17540.93元的诉讼请求依法予以支持。被告辩称所购房屋的私家花园被邻居占用，由于私家花园在没有单独约定前并非原告物业服务范围，被告不能以此为由拒缴物业费。原告要求被告按照每日3‰支付违约金，虽然前期物业服务合同存在明确约定，但该约定较高，本院酌情主张1000元。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告赵璐、陈允于本判决生效之日起十日内给付原告重庆三人行物业管理有限公司2014年9月24日至2016年8月31日的物管费17540.93元元；
二、被告赵璐、陈允于本判决生效之日起十日内给付原告重庆三人行物业管理有限公司违约金1000元；
三、驳回原告重庆三人行物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1800元，减半收取为900元，由原告重庆三人行物业管理有限公司负担700元，由被告赵璐、陈允负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审判员 张 雷
二〇一六年十二月二十九日
书记员 李丹琪