上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三(民)初字第1412号
原告吴永昌，男，1965年9月1日出生，汉族，住上海市。委托代理人王晓波，北京长安(上海)律师事务所律师。被告林永杰，男，1979年10月31日出生，汉族，住上海市。委托代理人管顺德，上海市光华律师事务所律师。委托代理人黄祥圣，上海锦智律师事务所律师。被告施原震，男，1967年3月30日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市。被告张伟，男，1967年2月17日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市。原告吴永昌与被告林永杰房屋租赁合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年6月11日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。法院依法追加被告施原震、张伟参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴永昌及其委托代理人王晓波、被告林永杰及其委托代理人管顺德、黄祥圣、被告施原震到庭参加诉讼，被告张伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴永昌诉称，2012年6月9日，原告与被告林永杰签订上海市共和新路XXX号XXX幢和4幢一层及二层约450平方米房屋(以下简称系争房屋)租赁合同，房屋租赁期限为60个月，并约定2012年7月26日至2015年1月25日止年租金为XXXXXXX元，每月租金为91666元，2015年1月26日至2017年7月25日止年租金为XXXXXXX元，每月租金为99000元，支付方式为付三押二，即付三个月租金275000元，押金为二个月租金180000元，先支付租金后使用房屋，承租人在使用房屋过程中承担水费、电费、燃气费，双方并约定，如一方违约需赔偿房屋押金180000元及拖欠租金和没有完成租赁期限的全部租金的20%作为违约金，签约后，原告依约向被告交付房屋。时至2015年1月，由于被告拖欠房屋租金及水电费，原告多次电话、函件联系被告协商，但一直未能解决。现原告要求解除租赁合同，同时要求被告林永杰按每月99000元租金标准支付2014年1月26日至2015年11月28日期间拖欠的房屋租金XXXXXXX元，要求被告支付拖欠的燃气费、水费、电费51238.31元，要求被告支付违约金576000元(含押金180000元)。被告林永杰辩称，租赁合同是林永杰签署，钱款是三被告共同出资，实际经营人是张伟，与原告交涉也是以张伟为代表，张伟在经营过程中确实存在延误租金的情况，2015年3月，张伟不再经营，人也离开，目前租金应当支付到2015年3月13日，之后被告已经闭店，租金不应当再计算，3月13日之后的燃气费等与被告无关，被告承认违约，但合同约定的违约金过高，请求法院调整。此外，系争房屋于2015年11月28日已经交接。被告施原震辩称，林永杰所述情况属实，施原震没有参与实际经营。被告张伟未答辩。经审理查明，系争房屋系原告向房屋产权人上海标本模型厂承租，租赁期限为2008年3月1日至2017年12月31日。2012年6月9日，原告吴永昌与被告林永杰分别作为出租方、承租方签订《房屋租赁合同》，约定林永杰承租系争房屋，租赁期限为2012年7月26日至2017年7月25日，2012年7月26日至2015年1月25日年租金为XXXXXXX元，月租金为91666元，2015年1月26日至2017年7月25日年租金为XXXXXXX元，月租金为99000元，承租方首付三个月租金275000元、押金180000元，之后先付后租，每三个月为一个付款期，使用产生的水费、电费、煤气费等由承租方负责缴纳。合同违约条款载明，不能履行合同的一方，必须向履行合同一方赔偿租赁房屋押金180000元，还必须按未完成租期租金的百分之二十向守约方支付违约金。2015年3月13日，原告对系争房屋实施停电。2015年3月16日，被告方以张伟口吻致函原告，称由于原告切断所经营的“苏州汤包馆”用电，导致汤包馆营业终止，自该日起不再支付租金，函件尾部无签名和印章。2015年11月28日，原、被告办理系争房屋返还交接手续。上述事实，有原告、被告提供的相关证据材料及原、被告庭审陈述予以佐证。审理中，原、被告确认，被告已支付租金XXXXXXX元、押金180000元，若计算至2015年11月28日，租金未付数额为XXXXXXX元，水、电、燃气费未付数额为51238.31元。此外，原告吴永昌称，1、双方已于2015年11月28日完成系争房屋返还手续，租赁合同事实解除，据此，原告不再主张解除合同的诉讼请求；2、原、被告之间的合同合法有效，被告林永杰应当按约支付租金；3、2015年3月13日原告拉电，但被告并未将房屋返还给原告，直至2015年11月28日双方办理房屋交接，交接后，房屋也处于空置状态，故原告主张违约金合理。被告林永杰、施原震则认为，2015年3月13日始，因原告停水停电，被告停业，租赁合同解除日期应为3月13日，且3月16日，被告已经函告原告不再支付租金，系争房屋空置不能归咎于被告，该日之后的水、电、燃气费用也与被告无关，三被告对相关款项应各承担三分一。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案被告林永杰作为合同相对方，承租系争房屋后未按合同约定按期支付租金，其行为已经构成违约，故原告要求其支付欠缴租金、水费、电费、燃气费及承担违约金于法有据，本院应予以支持，对于欠缴时间段，考虑原告于2015年3月13日对系争房屋停电，同时，被告未及时返还系争房屋，本院酌情确定承租方租金支付至2015年7月28日，又鉴于被告林永杰于2015年11月28日返还系争房屋，无证据证明欠缴的水费、电费、燃气费为他人使用，故欠缴费用均应由承租方承担。结合原告擅自停电及被告林永杰欠缴租金情况，本院酌情确定被告林永杰应承担违约金数额为297000元，扣除押金180000元，被告林永杰还应支付原告117000元。被告林永杰所述三被告共同出资经营、共同承担合同义务等内容依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林永杰应于本判决生效之日10日内支付原告吴永昌租金XXXXXXX元；二、被告林永杰应于本判决生效之日10日内支付原告吴永昌2014年1月26日至2015年11月28日返还房屋期间未付的水费、电费、燃气费51238.31元；三、被告林永杰应于本判决生效之日10日内支付原告吴永昌违约金117000元。四、原告吴永昌其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14374.4元由被告林永杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 谷晓燕
人民陪审员 陈名玲
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 严骐安
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。