贵州省荔波县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔2722民初718号
原告：黎少洪，男，1971年1月1日出生，布依族，住贵州省荔波县，
原告：李亚芳，女，1976年11月21日出生，布依族，住贵州省荔波县，
被告：贵州德万方房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏街道樟江大街12号,统一社会信用代码91522722577101412G。
法定代表人：邹添智，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李永快，广东道怡律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告黎少洪、李亚芳与被告贵州德万方房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案本院已于2016年12月30日作出一审判决。原告黎少洪、李亚芳、被告贵州德万方房地产开发有限公司不服该判决，向黔南布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉。黔南布依族苗族自治州中级人民法院于2017年4月14日作出(2017)黔27民终437号裁定，将本案发回荔波县人民法院重审。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年5月27日公开开庭审理了本案。原告黎少洪、李亚芳及被告委托代理人李永快到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黎少洪、李亚芳诉称，原告于2014年2月25日向被告购买由其开发建设的“荔波县财富广场”项目的商品房，约定房价款为287760元（其中原房屋价值为280920元，补差价为6840元）。原告已支付全部房价款。根据合同约定，被告应于2014年5月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未交付，已构成违约，应承担违约责任。另外，根据税法规定，原告补交房价款清楚后，被告应按365013元（原房屋面积140.46平方米×2550元/平方米+6840元）向原告开具发票，但被告只开具金额为287760元的发票，原告因此将承担15450元（77253元×20%=15450.6元）房屋转让个人所得税预期税款负担。为此，原告诉至本院请求1、判令被告支付原告从2014年5月1日起至2016年7月31日止的延期办证违约金47307.74元；2、判令被告继续按《商品房买卖合同》约定，向原告支付从2016年8月1日起至被告交付商品房所有权初始登记手续之日止的延期办证违约金；3、判令被告继续办理商品房所有权初始登记，并在原告起诉之日起60日内向原告交付商品房所有权初始登记相关手续；4、判令被告补开金额为77253元的不动产销售发票，或支付原告税款损失15450.6元；5、本诉诉讼费用由被告承担。
贵州德万方房地产开发有限公司辩称，原告诉请的延期办证违约金请求已经超过诉讼时效。根据合同的相对性原则，业主委员会并非本案的当事人，亦非证人或第三人，其向被告主张权利，不构成诉讼时效中断情形。故原告主张被告承担违约金责任的请求已超过诉讼时效，不应当得到人民法院的支持。人民法院并无国家税务机关的职能，原告要求被告补开发票的请求，不属于人民法院管辖审理的范围。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告没有证据向法庭提交。本院组织双方当事人进行举证质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同》、不动产统一发票，本院予以确认并在卷佐证。对被告有异议的原告提交的证据一小区业委会合法成立材料、小区业委会向被告发出催促函、被告回复小区业委会的复函，本院认定如下：本院认为民事行为可以委托实施，代理民事行为后果由授权人承担。被告关于业委会行为与业主无关，上述三份证据与本案无关的质证意见不予采纳。
本院经审理查明：原告购买由被告开发建设的“荔波县财富广场”项目的“1-1-14-1”号商品房，约定房价款为287760元（其中原房屋价值为280920元，补差价为6840元）。原告已履行付款义务。被告向原告开具金额为287760元的销售不动产统一发票。被告未能按约定于2014年5月1日交付办理商品房转移登记的有关文书。原告小区业委会于2014年10月9日得到荔波县玉屏街道办事处批复同意成立“荔波县玉屏街道财富广场住宅小区业主委员会”。2015年7月16日原告小区业委会向被告发《关于尽快发给“房产证”的请求》的函件，被告工作人员予以签收。2016年4月12日被告发出《关于〈再次确认物业服务用房及相关工作事项的意见的函〉的复函》承诺“如果我公司不提起诉讼，保证该复函之日起2个月为本小区业主办理好房产证的相关手续”。被告截止本次庭审结束尚未将商品房转移登记相关文书交付给原告。
本院认为，民事行为可以委托实施，代理民事行为后果由授权人承担。小区业委会经小区业主依照合法程序选举产生，并得到业主授权协调、处理业主与开发商的纠纷。小区业委会在实施敦促被告尽快办理“房产证”的过程没有超越代理权限，没有损害委托人的权利，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定小区业委会代理行为应由业主承担法律后果。故小区业委会的维权行为可以构成单个业主诉讼时效中断的情形。另外被告在《关于〈再次确认物业服务用房及相关工作事项的意见的函〉的复函》中作出“办理好房产证的相关手续”的承诺，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定也构成原告诉讼时效中断。综上原告于2016年9月5日起诉至法院请求判令被告承担违约金责任的请求未超过诉讼时效。
原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效,双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告不能按规定日期将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。违约时间从2014年5月1日起至2016年7月31日，共计822天。虽然合同约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，由于原告已接收房屋，且未提供证据证明因被告违约给其造成实际损失，因此，综合本案实际情况，根据公平原则进行平衡，逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金按原告已付房款每日万分之零点五一进行计算为宜。故从2014年5月1日至2016年7月31日的延期办证违约金12063元（287760元×0.000051×822天≈12063元）；
鉴于被告至今没有交付办理商品房转移登记相关文书，存在持续违约的行为，对原告要求被告继续支付违约金诉讼请求予以支持。
关于继续办理商品房所有权初始登记问题。虽然办理商品房所有权初始登记是被告应尽的义务，但由于该事项涉及商品房所有权初始登记行政管理权限、且属于行政职权范围，不应由民事司法裁判强制解决；庭审中，被告也表示一直在履行办理商品房所有权初始登记义务，而且双方亦在合同中约定了相应的违约责任，因此，本院对原告的此项诉请不予支持。
关于补开发票问题。由于双方已经在合同中明确约定涉案商品房的房价款，而且原告也是按该约定支付相应房价款，被告已经向原告出具对应金额的发票，因此，原告诉请被告补开发票或支付日后转让房屋时发生税款损失的请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百一十一条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告贵州德万方房地产开发有限公司向原告黎少洪、李亚芳支付从2014年5月1日至2016年7月31日逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金12063元；
二、被告贵州德万方房地产开发有限公司向原告黎少洪、李亚芳支付从2016年8月1日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金（按日以原告已交付房价款287760元万分之零点五一计算，本判决生效之日起每六个月支付一次，最后一期为实际交付办理商品房转移登记有关文书之日起十日内支付）；
三、驳回原告黎少洪、李亚芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费984元，由原告黎少洪、李亚芳负担246元，被告贵州德万方房地产开发有限公司负担738元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。
审 判 长 唐运稳
审 判 员 全修燕
人民陪审员 高厚智
二〇一七年七月十七日
书 记 员 麻斯琪