上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2699号
上诉人（原审原告）上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人陆成，董事长。
委托代理人何金成。
被上诉人（原审被告）府颖洁，女，1977年12月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人府乐宽，男，1951年10月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）因居间合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第2531号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中原公司的委托代理人何金成，被上诉人府颖洁及其委托代理人府乐宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）产权人原系李某某、陆依萌，房屋建筑面积79.24平方米。2013年5月6日，李某某、陆依萌作为出卖方、府颖洁父亲府乐宽作为买受方、中原公司作为居间方签订《房地产买卖居间协议》，约定经中原公司居间，府乐宽向李某某、陆依萌购买上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款人民币2，640，000元（以下币种均为人民币）。第九条特别告知中约定交易中涉及居间方义务的内容，必须加盖居间方合同专用章方生效。否则居间方无需就该笔钱款或内容承担任何责任。第十条手写：另外约定佣金确认数。同日，李某某、陆依萌与府乐宽签订了《房屋买卖合同》，府乐宽支付了定金15，000元。
2013年5月13日，李某某出具收条：今收到府先生购房合同款壹佰贰拾叁万伍千元整。
2013年5月18日，李某某、陆依萌（卖售人、甲方）、府颖洁（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：第一条、甲乙双方通过上海中原物业顾问有限公司居间，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），……房地产座落：长阳路XXX弄XXX号（部位：1103）……第二条、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款计1，950，000元…附件三付款协议：1、乙方应于签订本合同后当日内支付甲方部分首期房价款计590，000元（包含已支付的定金），且甲、乙双方应于签订本合同后10日内至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税手续后7日内至房地产管理部门查询已购住房情况；2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币300，000元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后10日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）……4、乙方第三期房价款的支付方式为：乙方应于2013年7月31日甲、乙双方赴杨浦区房地产交易中心产权过户（送件）当日由乙方直接支付给甲方计人民币1，020，000元整；5、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自某支付给甲方房价尾款（若有）计40，000元整。
2013年5月30日，李某某（出卖方、甲方）、府乐宽（买受方、乙方）、中原公司（居间方、丙方）签订《解约协议》，约定：在丙方居间介绍下，就乙方购买甲方所有的杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室（下称“该房地产”）相关事宜，甲、乙、丙三方于2013年5月6日签订了《房地产买卖居间协议》（下称“该协议”），且甲方已收受乙方支付的定金计人民币壹佰贰拾伍万元整（RMB1，250，000）。经甲、乙、丙三方协商，合意解除该协议，现就解除该协议的相关事宜达成如下意见：一、甲、乙、丙三方同意自本协议签订之日起解除该协议。二、甲方应当于本解约协议签订后三日内，返还乙方已支付的定金人民币壹佰贰拾伍万元整（RMB1，250，000）。三、若甲方未按本协议约定期限返还乙方定金计人民币壹佰贰拾伍万元整（RMB1，250，000），应当向乙方支付滞纳金，滞纳金按甲方逾期未返还日千分之五计算，滞纳金自本协议返还期限届满次日起算至实际返还之日止。四、甲、乙双方确认：本解约协议签署后，若甲、乙双方仍需通过第三方交易的，中原物业顾问有限公司享有优先居间服务的权利，若居间成功甲、乙双方应当分别按照该协议约定成交价格的比例（具体按双方协商而定）向丙方支付居间服务费。五、待各方履行完毕本协议上述事项后，甲、乙、丙三方就该房地产买卖事项再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。该《解约协议》下方有李某某、府颖洁、府乐宽、中原公司工作人员李文成的签字，及中原公司工作人员李代明的盖章。
2013年6月1日，李某某、陆依萌（卖售人、甲方）、府颖洁（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：第一条、甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权……第二条、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款计1，980，000元，其中附件三付款协议约定：房款一次性付清。
2013年6月8日，李某某出具收条：今收到府乐宽先生的购房款壹佰叁拾伍万元整。
2013年7月30日系争房屋核准登记过户至府颖洁名下。
2015年7月，中原公司起诉至原审法院，请求判令府颖洁支付佣金20，000元及逾期违约金，按拖欠佣金总数的日万分之五计算，自2013年8月1日起至判决生效之日止。
原审中，府颖洁申请证人李某某（系争房屋卖售方）出庭作证，证人李某某出庭作证称：自己在出售系争房屋时挂牌了好几家中介，有中原公司、仁丰地产、21世纪等，现已记不清楚由哪家中介带领府颖洁看房。后经中原公司居间于2013年5月6日与府乐宽签订了买卖合同，当日府乐宽夫妇及本人、陆依萌在场。中原公司在审税后，税款超过了预期，买卖双方都不愿意承担该笔费用，于是在中原公司员工李文成的主持下签订了解约协议，解约之后李文成将产证从保险箱中交还自己，并撤销了网签合同，同时在2013年5月18日的《上海市房地产买卖合同》的签字页打叉作废。协议解除后因为买卖双方都有意继续交易，经过协商，税费各自承担，买卖双方完成交易，最后成交价2，600，000元。府颖洁对证人证言没有异议，中原公司对于证人系系争房屋原产权人没有异议，但认为证人与府颖洁有利害关系，证人陈述偏离事实。
原审中，中原公司出示2013年5月6日的《佣金确认书》一份，确认府颖洁应于2013年7月31日前支付佣金20，000元，若延迟支付，应按照延迟支付佣金数额的日万分之五计算逾期违约金，落款处有府颖洁的名字。对此，府颖洁认为当日其本人并不在场，所签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》均由府乐宽签署，该份《佣金确认书》落款处的签字并非其本人所签，而是中原公司伪造。
府颖洁称签订解约协议时明确告知中原公司工作人员李文成买卖双方仍将继续交易，因中原公司的原因导致合同价格无法通过故解除居间协议，三方互不追责。对此中原公司不予认可，原审法院要求双方当事人提供当时的经办人员出庭作证，中原公司称李文成已离职，无法联系，府颖洁亦称无法联系。中原公司对于《解约协议》的效力予以否认，称居间协议第九条明确约定交易中涉及居间方义务的内容，必须加盖居间方合同专用章方生效。因解约协议涉及到居间方的义务，故应加盖居间方的合同专用章，本案中府颖洁出示的解约协议仅有工作人员签字和盖章，并未加盖中原公司的合同专用章，故应属无效。
原审法院认为，经中原公司居间，府颖洁与房屋出售方李某某、陆依萌签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》，后三方签订了《解约协议》对居间协议进行了解除，约定若甲、乙双方仍需通过第三方交易的，中原公司享有优先居间服务的权利。中原公司称该解约协议涉及居间方义务，在居间协议中明确了交易中涉及居间方义务的内容必须加盖合同专用章方能生效，对此原审法院认为，该解约协议上有两位中原公司工作人员李文成的签字和李代明的盖章，其职务行为能代表中原公司的意思表示，且在此之后，中原公司工作人员亦将出售方的产证归还，并撤销了网签合同，实际履行了该解约协议，故解约协议应为有效。在签订解约协议后的第二日，府颖洁便与李某某、陆依萌重新签订了《上海市房地产买卖合同》，明确约定未通过中介居间自某成交，府颖洁辩称双方自某交易行为已告知中原公司工作人员李文成，却并未提供证据予以证明，故原审法院难以认定府颖洁与案外人自某签订《上海市房地产买卖合同》的行为系经中原公司认可。然中原公司作为专业的居间方，对其自身签订的协议内容应具有更高的注意义务，其签订的《解约协议》仅对买卖双方仍需通过第三方交易的情形做出了约定，并未约束买卖双方自某交易，应对由此产生对其不利的后果承担一定的责任。
府颖洁称中原公司的诉请自签订解约协议后已超过了两年，过了诉讼时效，原审法院认为诉讼时效期间应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。中原公司自2015年1月查询房地产登记信息时发现系争房屋已完成交易，故本案的诉讼时效并未超过。然系争房屋的交易过户完成于2013年7月，中原公司自2015年7月才提起诉讼，时隔两年未主张自己的权利，虽未过时效，亦系怠于行使自己的权利。鉴于府颖洁利用了中原公司提供的信息及相关服务完成了交易，应支付相应的佣金，然中原公司并未完成整个居间的过程，故佣金的数额由法院酌情确定。据此，原审法院判决如下：一、府颖洁应于判决生效之日起十日内支付上海中原物业顾问有限公司佣金2，000元；二、对上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
判决后，中原公司不服，提出上诉称：己方已促成府颖洁与案外人签订《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》，有权获得报酬。解约协议中未约定己方在府颖洁与案外人自某成交的情况下放弃追索权，在己方未放弃权利的情况下，府颖洁就应按照约定向己方支付居间报酬。府颖洁通过第三方完成交易需要支付第三方佣金的情况下还需要支付佣金，其自某完成自某交易不用向第三方支付任何佣金的情况下就更需要向己方支付佣金。解约协议是府颖洁与案外人恶意串通，损害己方合法权益的协议，是无效协议。己方未怠于行使自己权利，己方知晓府颖洁隐瞒己方完成过户交易的时间是2015年1月。府颖洁为自己的利益不正当阻止条件成就，视为条件已成就，应当按照约定支付报酬。因此，原审法院在事实认定和法律适用上存在错误。据此，请求撤销原判，改判支持原审诉请。
被上诉人府颖洁表示同意原审诉请，请求二审予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，《解约协议》系由中原公司工作人员签署，能够代表中原公司真实意思表示，中原公司亦按照《解约协议》约定履行义务。原审法院据此认定《解约协议》有效，本院认同。上诉人中原公司认为府颖洁与案外人恶意串通，前述协议应为无效的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。《解约协议》系在中原公司未完成该次交易全部居间服务的情况下订立，协议内容已明确表明中原公司与当事人解除居间合同关系及其法律后果。《解约协议》亦明确当事人三方就系争房屋买卖事项再无其他争议，互不追究法律责任。鉴于前述情况，中原公司向府颖洁主张居间服务佣金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。府颖洁之后能够与案外人自某完成系争房屋交易，与中原公司提供的信息和相关服务有一定关联，应依据诚信与公平原则，给予中原公司相应报酬。原审法院根据案件事实确定的报酬数额，金额合理，本院予以维持。同时需要指出的是，《佣金确认书》上“府颖洁”签字与府颖洁在其他文本上的签字存在明显差异，中原公司在本案诉讼中亦未能提供证据证明该《佣金确认书》确系府颖洁本人签署，不利后果应由中原公司承担。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币476元，由上诉人上海中原物业顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理武博
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一六年二月二十九日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……