山东省枣庄市薛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）薛民初字第2024号
原告高前华，工人。
委托代理人赵超，山东长明阳律师事务所律师。
被告枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区长江路619号。
法定代表人：蒋戈，总经理。
委托代理人褚海燕，山东法扬律师事务所律师。
委托代理人乔云伟，该公司法务办副主任。
原告高前华与被告枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高前华及其委托代理人赵超、被告枣庄德圣房地产开发有限公司的委托代理人褚海燕、乔云伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高前华诉称，2011年8月17日，原告与被告枣庄德圣房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发销售的新大都花园1号楼2单元15层01号的商品房一套，合同价款为363，935元。双方约定，被告应于2012年8月31日前将符合约定条件的商品房交付给原告，被告未按约定将商品房交付给原告，被告应按日计算向原告支付已付房价款万分之一的违约金。双方同时还约定，2012年8月31日前商品房基础设施、公共配套建筑达到使用条件，在约定期限未达到使用条件，被告应按日向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金。双方另外还约定，因被告原因原告不能在规定期限取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的百分之零点一向原告支付违约金。商品房买卖合同签订后，原告向被告支付了房款，但被告至今未按约定履行合同义务。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告逾期交房违约金44，373.48元；2、被告支付原告由于基础设施，公共配套建筑未达到涉及使用标准违约金22，186.22元；3、诉讼费由被告承担。
被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，一、2014年8月10日被告已将房屋交付原告使用，原告诉请要求被告支付违约金至2015年10月31日没有依据；二、原告起诉已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。原、被告在商品房销售合同中约定被告交房最迟日期为2012年8月31日，基础设施、公共配套建筑达到使用条件的最迟期限也是2012年8月31日。2012年9月1日，原告就应当知道被告存在违约行为，其权利已被侵害，而原告于2015年10月28日才提起诉讼，已经超过诉讼时效；三、原告存在逾期支付购房款的行为且原告违约行为在先，原告无权要求被告承担违约责任；四、原、被告已签订《补充协议》，原告无权再要求被告支付违约金。原、被告于2014年8月10日签订补充协议，约定在实体测绘面积的基础上，被告减半收取阳台面积差款，并免除前期与业主约定的每平方150元的费用，以此作为被告延迟交房的违约赔偿，该协议内容具体明确，不违反法律规定，对双方均具有约束力，且被告已按照协议内容履行了义务，即减半收取了原告的阳台面积差款，并免除了原告150元／平方的费用，因此原告无权再要求被告支付违约金。
经审理本院认定，2011年8月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园1号楼2单元15层01号的住房一套。该合同中约定，诉争住房预测建筑面积为103.42平方米，单价为每平方米3，519元。原告签订预售协议之日交纳定金2万元，首期支付购房总价款的31%，其余价款可以向住房公积金管理机构贷款支付，其他方式应于2011年9月17日前将余款25万元打入被告账户。被告应于2012年8月31日前向原告交付该商品房；被告逾期超过30日后交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气）应于2012年8月31日达到设计使用标准；在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价。在该合同签订之前，原告于2011年3月4日已向被告交纳定金2万元，于2011年3月8日交纳房款93，935元。合同签订后，原告于2011年11月15日向被告交纳剩余房款25万元。
另查明，2014年8月10日，原告在被告出具的载有“开发公司让利业主，在实体测绘面积的基础上，阳台面积减半收取面积差款，并委托枣庄高新区管委会协调枣庄高新区房管局测绘部门将已封闭的阳台面积不按规定的全部计算，按阳台面积二分之一计算，继续履行2013年4月12日与部分业主达成的共识，免除与业主前期约定的150元／平方的费用，以上作为开发公司延迟交房的违约赔偿”等内容的新大都花园差补款明细单上签字后，并向被告缴纳了房屋差补款20，251元。被告即于当日将涉案房屋转移原告占有使用。但至原告起诉之日，与该诉争住房直接关联的暖气等基础配套设施尚不能正常使用。
上述事实，由原告提交的商品房买卖合同、收据，被告提交的新大都花园差补款明细单、移交房屋领取明细表等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2012年8月31日交房，但是被告于2014年8月10日才将涉案房屋交付原告使用，其行为违约，应承担相应的违约责任。但由于原告已在被告出具的新大都花园差补款明细单上签字，并且实际已向被告交付了房屋差补款，故应当视为原告对被告出具的新大都花园差补款明细单记载内容的认可，据此，原告主张被告支付其逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。
对于原告主张的基础设施、公共配套建筑未达标的违约金问题，本院认为，至起诉之日，与该房屋直接关联的暖气等基础配套设施尚不能正常使用，该基础设施、公共配套建筑未达到设计使用标准的违约行为与房屋逾期交房的违约行为是两项独立的违约行为，且原、被告双方对基础设施、公共配套建筑未达标亦单独约定了违约责任的计算方法，故被告亦应对基础设施、公共配套建筑未达标的违约行为承担违约责任。故根据合同约定及原告交纳房屋差补款的时间，原告主张的该项违约金应分别自2012年9月1日起，截至原告主张的日期2015年10月31日止，共计1，156天，按已付房价款的万分之零点五计算应为（363，935元0.00005）／天1，156天=21，035.4元；自2014年8月10日起，截至原告主张的日期2015年10月31日止，共计447天，按已付房屋差补款的万分之零点五计算应为（20，251元0.00005）／天447天=452.6元。
被告提出的原告诉请已超过诉讼时效的抗辩，本院认为，本案违约金系基于被告未按约履行交房义务以及基础设施、公共配套建筑未达标的违约行为而产生的。根据合同约定的内容分析，上述违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可在该项权利没能实现时提出主张，故被告的辩称无法律依据，本院不予采纳。而被告关于原告逾期支付房款违约在先，原告无权要求其公司承担违约责任的抗辩，本院认为，原、被告已在合同中明确约定了双方各自的权利及义务，以及双方在违反约定的义务后应承担的相应违约责任，故原、被告在对方违反合同约定的义务后，均有权向对方主张相应的违约责任。据此，被告的该项抗辩，依法不能成立。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告高前华支付基础设施未达标违约金21，488元；
二、驳回原告高前华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，474元，由原告高前华承担1，137元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司承担337元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 殷延增
审 判 员 张 琪
人民陪审员 张潇潇
二〇一六年三月八日
书 记 员 胡安敏