上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第25813号
原告(反诉被告)吴公厉，男，1986年4月12日生，汉族，住山东省日照市。委托代理人李霁洲，上海市亚太长城律师事务所律师。被告(反诉原告)王海凤，女，1962年1月22日生，汉族，住浙江省舟山市。委托代理人方富强。原告(反诉被告)吴公厉(以下简称原告)与被告(反诉原告)王海凤(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月18日、2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李霁洲、被告委托代理人方富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴公厉诉称，2013年7月6日，原、被告签订租赁合同，原告承租被告所有的坐落于上海市浦东新区锦和路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)以及2号车位，租赁期限自2013年7月15日至2016年7��14日，租期3年，租金每月人民币(以下币种相同)5,176元，并约定了违约责任和赔偿责任。合同签订后，原告对系争房屋装修入住。2014年3月26日，因被告原因系争房屋被法院查封，同年7月系争房屋已不能继续由原告承租居住，故原告诉至法院要求解除原、被告就系争房屋及车位签订的房屋租赁合同，被告赔偿原告违约金5万元(按172.53元每日,自2014年8月1日计算至判决生效之日止)及装修损失161,816.70元，诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉请,要求被告赔偿其另行租房损失24,000元,并变更违约金计算截止时间为2016年7月14日，之后又恢复原违约金诉请，主张违约金金额为5万元。被告王海凤辩称，同意解除双方的租赁合同，2014年10月15日起原告一直未付租金，系原告违约在先，故要求驳回原告其余诉讼请求。被告王海凤反诉诉称，2013年7月6日，被告经上海聚家房地产经纪事���所的居间介绍，与原告就系争房屋签订租赁合同一份。合同签订后，原告自2014年10月15日起租金未付，被告反复催讨无果的情况下，依据合同约定于2015年5月16日以短信方式向原告发送解除租赁合同并限期腾空返还房屋的通知，但原告一直未予腾空房屋。故被告反诉要求确认双方就系争房屋签订的租赁合同于2015年5月16日解除；要求原告限期腾空房屋并付清承租房屋至腾空日止所欠的水、电、电视收视费、煤气使用费，将房屋返还给被告；要求原告支付被告换锁损失2,500元；要求原告支付被告自2014年10月17日起至实际腾空日止(庭审中被告变更为自2014年10月15日起至2015年5月19日止)按月租金5,176元计算的房屋租金，并支付违约金72,117元(自2015年5月17日至2016年7月14日，按每日172.53元标准)；要求系争房屋的装修、添附物无偿归被告所有；诉讼费及反诉费由原告承担。庭审中，���告撤回要求原告支付水、电、电视收视费、煤气使用费的反诉请求。原告吴公厉辩称，同意解除双方的租赁合同，但不同意被告其余诉请，系争房屋因被告原因被法院查封，导致租赁合同无法履行，原告自2014年8月份起未居住于系争房屋内，其搬出前水电煤费已结清。经审理查明，被告原系系争房屋产权人。2013年7月6日，原告作为承租人(乙方)、被告作为出租人(甲方)，双方经上海聚家房地产经纪事务所居间，就系争房屋及2号车位签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将系争房屋及2号车位出租给原告使用，租赁期限为3年，自2013年7月15日至2016年7月14日，月租金为5,176元，租金按三个月为一期支付，除第一期外每期租金支付时间为该首期月的七日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的1%向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第8条承担违约责任。合同第8条约定，本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，如任何一方没按合同事项履行的视为违约。且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为剩余日租金的壹倍；若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方应出示相关凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，乙方除了承担违约责任外，乙方还应将该房屋的装修、添附无偿赠予甲方。合同还约定，租赁保证金为5,000元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。合同签订后，原告向被告交付了租赁保证金5,000元，被告将系争房屋及2号车位交付给原告使用，房屋交付状态为毛坯交付。之后，原告对系争房屋装修后入住。原、被告均确认被告房租支付至2014年10月14日。2014年3月26日，系争房屋被浙江省宁波市北仑区人民法院司法查封。庭审中被告陈述房屋查封事实曾告知原告，告知时间记不清楚，原告对此告知事实予以确认。2014年6月16日，系争房屋再次被该法院司法查封。2015年4月8日，系争房屋被浙江省舟山市定海区人民法院司法查封。2015年5月16日，被告向原告发送短信，内容为因原告未支付2014年10月份之后的租金构成严重违约，要求原告搬出房屋，终止合同等。2015年5月19日，浙江省舟山市定海区人民法院工作人员向原告作相应执行笔录，告知原告系争房屋系抵押房，被该院查封，禁止原告入住系争房屋。现系争房屋并未由原告占有使用。2015年7月7日，浙江省舟山市定海区人民法院作出《执行裁定书》，裁定���被执行人王海凤名下系争房屋以价值642万元变卖给买受人侯阳所有等。庭审中，原告为证明其装修损失，举证其与案外人上海朴盛建筑安装工程有限公司于2013年7月23日签订的《装饰装修工程协议书》，工程款为155,800元，工期为60天；原告另举证后者于2013年12月13日向原告开具的建筑业统一发票，列明装修款161,816.70元。被告对上述证据真实性均无异议。以上事实，由《房屋租赁合同》、房地产登记簿信息、《装饰装修工程协议书》及发票、执行笔录及裁定书等及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现双方均确认原告支付租金至2014年10月14日，本案争议焦点为原告未付之后租金是否构成违约。对此，本院认为，根据查明事实，系争��屋分别于2014年3月、6月、2015年4月被相关法院查封，现根据原、被告陈述，在房屋被法院查封后，被告曾告知原告查封情况，在此情况下，因法院查封对原告能否继续使用房屋存在不确定性，有可能使被告丧失继续履行合同能力，故原告在得知房屋查封情况后，以暂不支付2014年10月14日始的房屋租金作为对抗，系行使法律规定的不安抗辩权，并不构成违约。故被告于2015年5月16日向原告短信发送的解除通知，并不发生租赁合同解除的效力。至2015年5月19日，法院向原告作执行笔录，致法院查封产生的可能使被告丧失履行能力转化合同事实无法履行，系被告违约。故原告主张要求解除双方的租赁合同，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现租赁合同解除的情况下，被告应将租赁保证金返还给原告。至于系争房屋已非原告占有使用，故被告反诉要求原告返还房屋并无事实依据，本院不予支持。但原告仍应支付实际占有房屋期间的房屋租金，故被告反诉要求原告支付2014年10月15日至2015年5月19日的房屋租金，本院予以支持。至于原告辩称其于2014年8月起未实际居住，因无相应证据向本院提供，本院不予采信。因租赁合同解除系被告违约造成，被告应按合同约定承担相应的违约责任，原告要求被告支付违约金5万元，在合同约定的违约金之范围内，本院予以支持。鉴于本院支持的违约金金额已足以弥补原告另行租房的损失，故原告在违约金之外另行主张租房损失，本院不予支持。至于原告诉请要求被告支付装修损失，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具���应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。现原告要求被告赔偿全部装修费用并无合同依据或法律依据，鉴于被告对原告举证的装修合同及装修金额并无异议，由本院根据原告举证的装修金额、合同的履行期限、违约责任等因素合理确定装修残值为62,362.24元，应由被告赔偿。如前所述，鉴于合同解除系被告违约造成，故被告之其余反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)吴公厉与被告(反诉原告)王海凤于2013年7月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)王海凤于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吴公厉保证金5,000元；三、被告(反诉原告)王海凤于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)吴公厉违约金50,000元；四、被告(反诉原告)王海凤于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)吴公厉装修损失62,362.24元；五、原告(反诉被告)吴公厉于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王海凤房屋租金(自2014年10月15日起至2015年5月19日，按每月5,176元标准计算)；六、驳回原告(反诉被告)吴公厉的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)王海凤的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,837元，减半收取计2,418.50元，由原告(反诉被告)吴公厉负担1,266元，被告(反诉原告)王海凤负担1,152.50元，反诉案件受理费832.50元(已减半)，���被告(反诉原告)王海凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周箐
二〇一五年十一月二十四日
书记员 秦叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书���定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。