山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第1557号
上诉人（原审被告）张德州。
上诉人（原审被告）夹冬梅。
被上诉人（原审原告）窦顺华。
被上诉人（原审原告）张玉玲。
被上诉人（原审原告）宋桂云。
三名被上诉人委托代理人高奎，山东鲁彦律师事务所律师。
上诉人张德州、夹冬梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2013）嘉民初字第2276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，原告窦顺华与张玉玲系夫妻关系，原告宋某乙系原告张玉玲之母。二被告张德州、夹冬梅系夫妻关系。2009年9月份，二被告张德州、夹冬梅因需要资金欲将其位于嘉祥县建设北路31号2幢房号3-102的房屋出售。原告宋某乙因其女儿原告张玉玲需要购买住房，于是与被告张德州对涉案房屋的买卖问题进行了协商。后双方口头协商一致，被告张德州以117000元的价格将涉案房屋出售给原告。原告于2009年9月11日交付购房款100000元，并向被告出具了17000元的欠条一份，被告张德州也将房屋产权证原件、身份证、户口本复印件交予原告。后二被告从涉案房屋中搬出，原告宋某乙即入住该房屋。2011年，原告窦顺华、张玉玲搬进该房屋居住至今。原告曾多次催促二被告办理房屋过户手续，未果。
原审法院认为，被告张德州因需要资金将其夫妻二人所有的位于嘉祥县建设北路31号2幢房号3-102的房屋以117000元的价格出售给原告，双方的房屋买卖合同虽是口头协议，但却是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，且原告已给付被告100000元购房款，原告窦顺华、张玉玲也已搬进该房屋居住至今。因此，应认定双方口头约定的房屋买卖协议为有效协议，据此，被告应当协助原告办理房产过户登记手续，原告也应当将下欠的17000元给付被告。被告张德州辩称，该房屋买卖是在答辩人与被答辩人宋某乙之间洽谈的，当时并未提到购买该涉案房屋的买主是谁，也未出示授权委托书。窦顺华、张玉玲不是本案适格的原告。本院认为，虽然当时是被告张德州与原告宋某乙之间达成的口头房屋买卖协议，但原告宋某乙陈述当时是代她的女儿原告张玉玲和女婿窦顺华协商的购房事宜，现在也确实是原告窦顺华、张玉玲在该房屋居住，故原告宋某乙的以上陈述既符合情理，也与事实相吻合，应予采信。故对被告关于二原告窦顺华、张玉玲不适格的辩称，本院不予采纳；被告张德州辩称，因原告宋某乙迟延交付剩余房款，答辩人已口头通知原告宋某乙解除双方的商品房口头买卖关系。其再要求履行已解除的口头协议，其请求应予驳回。本院认为，被告张德州的该辩称证据不足，不予支持；被告张德州辩称，答辩人与原告宋某乙之间口头买卖房屋协议无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条的规定：商品房买卖合同，应当订立书面合同。为此，宋某乙与被答辩人之间的口头买卖房屋协议无效，应驳回其诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》并不是规范自然人之间房产转让的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效。因此，被告以此为据辩称“口头房屋买卖协议无效”，本院不予采纳；被告张德州辩称，答辩人系私自处理转让该房，并未征得该房屋的共有人夹冬梅的同意，为无权处分。被告夹冬梅有权对其享有所有权的部分享有处分权，被告夹冬梅亦如此辩称，本院认为，被告张德州与夹冬梅系夫妻，被告张德州对外出售夫妻共有的房产的行为，构成表见代理，作为买房人的原告完全有理由相信被告张德州能够代表其妻夹冬梅，出售房屋。因此，对被告的该辩称，本院不予支持；被告张德州辩称，答辩人在原告宋某乙不履行约定交付房款等义务，答辩人依据《合同法》的有关规定，提前通知其解除口头协议，而原告宋某乙接到答辩人解除口头协议的通知后，不但不履行合同义务，反而搬进居住，侵犯了被告的合法权益。本院认为，被告所称在原告宋某乙搬进涉案房屋之前就通知原告解除合同，证据不足，不予采信。经调解，双方未达成协议。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条之规定，判决：一、被告张德州、夹冬梅于判决生效之日起十日内协助原告窦顺华、张玉玲将位于嘉祥县建设北路31号2幢房号3-102的房屋过户登记到原告窦顺华、张玉玲名下；二、原告窦顺华、张玉玲于位于嘉祥县建设北路31号2幢房号3-102的房屋过户登记到其名下起三日内将所欠房款17000元给付被告张德州、夹冬梅。案件受理费100元，由被告张德州、夹冬梅负担。
宣判后，上诉人张德州、夹冬梅提起上诉，请求撤销原审判决、依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。原审判决诉讼主体错误，窦顺华、张玉玲不是本案适格的原告，作为原告起诉，其主体不适格。本案的房屋买卖合同是上诉人与被上诉人宋某乙之间协商的。原审判决认定事实错误。上诉人张德州与被上诉人宋某乙之间的房屋买卖行为无效。因经济困难，在未与上诉人夹冬梅协商的情况下，私自将该房屋卖给被上诉人宋某乙，当时口头约定被上诉人宋某乙先支付房款10万元，剩余房款17000元在一个月内支付，付清余款后上诉人协助过户，否则，上诉人有权解除合同。合同签订后，上诉人张德州多次催促，但被上诉人宋某乙出于转手倒卖二手房的目的，迟迟不将余款给付。上诉人张德州与被上诉人宋某乙之间买卖房屋行为并没有征得房屋共有权人夹冬梅的同意，应属无效。被上诉人宋某乙应当承担违约责任，并归还上诉人的房屋及相关财产。
被上诉人窦顺华、张玉玲、宋某乙答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。关于原告主体问题。张玉玲与宋某乙系母女关系，与窦顺华系夫妻关系，张玉玲与窦顺华因从事生意经营时间较忙，委托自己的母亲购房，无论法律上还是客观上均不存在任何问题。本案事实是，上诉人因做生意需要曾向银行贷款，贷款眼看马上到期，才无奈将唯一住房出售。双方达成口头买卖协议，购房款总计为117000元，被上诉人分两次交清。第一次交付10万，剩余的17000元在办理过户手续后交清。协议达成后，被上诉人即按照约定将10万元交付上诉人，被上诉人同时入住该房屋。上诉人也将房屋权属证书以及上诉人夫妻身份证明以及户口本等手续材料交予被上诉人。被上诉人在等待一段时间后开始多次督促上诉人到房管部门办理过户手续，但因为上诉人资金已经周转开，开始找各种理由推脱不予办理。关于二手房买卖合同就是普通的买卖合同关系，也不是法律规定的要式合同，同样也不受《开发经营管理条例》的约束。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，根据加盖嘉祥县公安局中心街派出所户口专用章的证明记载，被上诉人张玉玲系被上诉人宋某乙的次女，双方之间属于母女关系。本案中房款收到条未记载房屋买受人姓名，一、二审诉讼中均未提交17000元欠条。上诉人张德州陈述本案房屋买卖合同是与被上诉人宋某乙进行协商，被上诉人宋某乙陈述是为其女儿购买房屋，符合交易习惯。所以被上诉人宋某乙的女儿张玉玲及其配偶窦顺华作为本案的诉讼主体适格。上诉人张德州主张本案房屋买卖行为未与其配偶上诉人夹冬梅协商，买卖行为无效。被上诉人在一审中提交本案房屋《房产证》、房款《收到条》、上诉人夫妻身份证复印件、户口本复印件，以上证据证实被上诉人具有理由相信上诉人处分夫妻共同财产已经征得了对方的同意。并且房款收到条的落款时间为2009年9月11日，截至被上诉人2013年12月9日提起本案诉讼前，上诉人张德州从未主张因上诉人夹冬梅不知悉本案房屋买卖行为，房屋买卖行为无效。因此，对于上诉人主张房屋买卖行为无效的诉讼请求，不予支持。双方对于房屋买卖合同协商房屋价款117000元以及上诉人张德州已经收到房款100000元均无异议。根据交易习惯，因上诉人未履行房屋过户行为，被上诉人未交付剩余17000元房款的行为不能视为违约行为。综上，被上诉人应向上诉人支付剩余房款17000元，上诉人应协助被上诉人办理房屋过户手续。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张德州、夹冬梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何艳真
代理审判员 宋汝庆
代理审判员 闫昱轩
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 刘 丹