九江市浔阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)赣0403民初44号
原告：九江信华集团房产经营有限公司信华城市广场分公司，住所地九江市浔阳区大中路信华城市广场4号楼4楼，统一社会信用代码913604006647938082。
主要负责人：秦卉，总经理。
委托诉讼代理人：刘文海，男，员工。
委托诉讼代理人：徐红，女，员工。
被告：袁红霞。
原告九江信华集团房产经营有限公司信华城市广场分公司（下称信华公司）与被告袁红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信华公司的委托诉讼代理人刘文海和徐红、被告袁红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信华公司诉称，2015年，原告与被告签订《租赁合同》，由被告承租原告位于信华城市广场5号楼1041-1043号铺面（建筑面积119.88平方米），用于经营美容。合同约定：租期自2015年12月28日起至2018年9月27日止，租金总额418189.32元,租金从2015年12月28日至2016年9月27日为95元/平方米/月，之后每年递增10%计算每月租金，逾期不缴纳租金原告选择解除合同的，被告同意按合同租金总额的20%支付违约金。物业管理服务费每月每平方米5元。合同签订后，被告向原告交纳了首个季度的租金和物业管理费，原告按约定交付了租赁商铺。自2016年9月28日起，被告拖欠原告租金、物业管理费等费用，原告多次书面函告或者上门、电话进行催缴，但被告一拖再拖，拒不支付。2016年11月11日，原告最后一次向被告发送函告，要求被告在收函后3日内缴清所有欠款，如超过3日未缴的，视为双方租赁合同关系自动解除。后被告仍未缴清欠款，故应视为双方租赁合同关系于2016年11月19日解除。合同解除后，被告一直未将铺面恢复原状还给原告，故起诉请求：1、判决确认双方合同关系自2016年11月19日起解除，被告应自当日将租赁场地恢复原状并交还原告；2、判决被告向原告支付截至合同解除日欠缴的租金21417.92元、物业管理费1024.78元、水电费1060.2元，合计23502.9元[欠缴时段：2016年9月28日至2016年11月19日]；3、判决被告按合同约定承担违约金83637.86元（418189.32元×0.2）；4、判决被告按照合同约定的租金标准向原告支付自合同解除日起至实际交还原告日止的占用费（暂计至起诉日为18319.73元，即按12527.46÷30×10+12527.46+12527.46÷31×4计算）。
原告信华公司为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：
证据一、营业执照、法定代表人身份证明书各一份，以证明原告的诉讼主体资格。证据二、《租赁合同》复印件一份，以证明原、被告之间存在租赁关系，且双方对租金、物业费、违约金等进行了约定。证据三、代缴水电费凭证一份，以证明被告未经营之后产生的水电费。证据四、《函告》一份，以证明原告向被告催缴租金的情况。
被告袁红霞辩称，1、我与原告之间的房屋租赁关系已经于2016年9月28日解除，且我已经于2016年9月26日搬离了租赁场地。我是和别人合伙承租该铺面进行美容经营，前期已经投入了60多万元进行装修和设备、产品的购置，但由于市场萧条，我的投资款不但没有收回，还由于生意惨淡经营而一直处于长期亏损状态，因此，我再也无力按照之前与公司签订的租赁合同约定的租金标准向公司支付租金，为此我也曾与公司的李经理进行交涉，要求公司依据我的经营状况适当降低租金标准或者提前与我解除合同，但上述请求均遭到公司拒绝。之后，我实在是没有办法继续经营下去，只能再次于2016年9月9日，写了《退店申请书》一份，交与李经理，向公司书面申请解除合同，并希望公司能退还叁万元保证金。但李经理口头答复我说公司不同意解除，并拒收了我的退店申请书。无奈之下，我只能单方解除合同，在交清了截止至2016年9月28日前的租金、物业管理费和水电费后，我就于2016年9月26日正式清空店铺并搬离。2016年9月28日，我来取走的一些文件材料时，发现店门被公司上锁，因此，我再也进不去店里，也拿不出任何东西。对此，我认为，在2016年9月26日之前，我已经多次同公司协商要求解除合同，但公司置若罔闻。我于2016年9月26日清空并搬离行为更进一步说明我要单方解除合同，而公司在2016年9月28日上锁的行为也表明公司要收回铺面，同意和我解除合同，不然公司是无权在租赁期限内，对已经出租给我的铺面上锁以限制我使用的。因此，我与公司之间租赁合同的解除时间应为2016年9月28日。2、我没有欠付租金、物业费和水电费。首先，在事实方面，我在2016年9月26日搬离之前就已经将租金、物业费和水电费交到了2016年9月28日。现在公司要求我支付2016年9月28日至2016年11月19日期间的租金、物业费和水电费没有事实依据，因为我在上述期限内根本没有使用过铺面，连进都进不去。其次，合同已经解除了，公司要求我支付合同解除后产生的租金、物业费和水电费也没有法律依据。3、原告在已经没收了我3万元保证金的情况下，还要求我支付83637.86元违约金，其明显高于公司所遭受的损失，法庭不应支持。依据《合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《合同法》解释二第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，我单方解除合同确实违约，虽然租赁合同中明确约定违约金按合同租金总额的20%支付，但该约定明显过分高于我违约所造成的公司损失。对此，我认为，就我所应承担的违约责任，公司首先应就其遭受的损失要有一个明确的计算依据和金额。在公司未对此作出具体说明的情况下，我认为，公司的损失主要是铺面空置所导致的费用，一方面铺面长时间的空置原因在于公司在我退场后懈于进行对外招商，另一方面铺面空置所产生的费用本就属于公司应承担的商业风险，不能转嫁给我。无论如何，在公司已经扣除了我交付的3万元保证金（3万元的保证金其实就是公司预收的违约金）作为我单方违约解除合同的一种惩罚后，再要求我支付83637.86元的违约金，使得我支付的违约金额累计高达11万多元，远远超过了我所应承担的公司实际损失。因此，法庭应本着公平公正的原则，进行调整，减少违约金。4、原告要求我支付占用费没有事实依据。我已经于2016年9月26日将清空了店铺并搬离了租赁场地，基本上将租赁物恢复了原状，还有一些文件材料，是因为公司方面上锁致使我无法彻底清空。并非是我不愿意搬离不将铺面交还公司，因此，我根本没有占用店铺的行为。既然我没有占用店铺的行为，公司要求我支付占用费就没有事实依据，依法不应予以支持。综上所述，恳请法庭驳回原告的全部诉请。
被告袁红霞为支持其答辩，向法庭提交了如下证据：
证据一、2015年12月31日收据一张，以证明被告已经向原告交纳了3万元的合同保证金，该款已经被被告作为违约金予以扣收。证据二、2016年9月9日的《退店申请书》一份，以证明被告已经于2016年9月9日就合同解除事宜向原告发出申请。
经审理查明：2015年8月1日，被告从他人之手接租原告位于九江市××广场××楼××号商铺（建筑面积119.88平方米），用以经营“锦颜阁美容养生护理中心”。后原告（合同甲方）与被告（合同乙方）于2015年12月30日，签订《租赁合同》一份，约定：“租赁期限自2015年12月28日起至2018年9月27日止；2015年12月28日至2016年9月27日租金11388.6元/月，2016年9月28日至2017年9月27日租金12527.46元/月，2017年9月28日至2018年9月27日租金13780.21元/月；乙方应于合同签订之日支付首期租金13465.8元，以后每月租金按自然季度提前10天交纳（3月20日、6月20日、9月20日、12月20日），每逾期一日，乙方同意按欠缴金额的千分之五支付滞纳金；逾期超过30日的，甲方有权选择是否单方解除本合同并通知乙方，如甲方选择解除合同，乙方除补交应支付的租金和已产生的费用外，并同意按本合同租金总额的20%向甲方支付违约金；水、电表由乙方自行安装，水、电费按实际产生为准，由乙方自行承担；物业管理费每月每平方米5元，共计599.4元，含水、电公摊费、公共照明、电梯等公共用电、水等费用，由乙方于每季的第一天（从乙方金铺之日期起计算）以前向甲方交纳该季度的物业管理费，甲方有权根据实际所需对物业管理费作出相应调整；乙方同意在签订本合同的同时向甲方交纳保证金30000元，合同期内如乙方无任何违约且不欠甲方任何债务，甲方应于租赁期满1个月后凭乙方书面报告及保证金单据原件将保证金无息退还给乙方；合同期内，如乙方有任一违约行为或未经甲方同意提前解除或终止合同，保证金不予退还。”另，合同第十条载明：“有下列情形之一，甲方有权单方选择是否解除本合同，乙方已经交付的所有费用及保证金不予返还，如因乙方的违约行为给甲方造成其他损失的，甲方有权要求乙方做出相应赔偿。1、乙方逾期支付租金及其他费用超过3日；……；6、未经甲方书面同意擅自关门歇业达3日的；……。甲方依据上述情形提前解除合同的，应书面通知乙方，乙方应在接到通知后五天内依本合同有关约定撤离并交回商铺，乙方所交一切费用不予退还，并按本合同总租金额的20%向甲方支付违约金。”同日，被告按约向原告支付首期租金13465.8元和保证金30000元。后被告按约支付了截至2016年9月27日的租金，但因经营不善，被告于2016年9月26日搬离并锁闭商铺，自此未再使用该商铺，原告则于2016年9月28日将该商铺加锁。2016年11月11日，原告向被告发出《函告》一份，要求被告在收函之日起3日内支付自2016年9月28日至2016年12月27日期间的租金、物业管理费及滞纳金合计57148.8元，并告知被告如3日内未付款将视为双方租赁关系自当日起自动解除且商铺应予返还。后被告一直未支付原告在函告中所提的费用，故原告诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，依法成立并生效，对双方具有法律约束力。因被告于2016年9月26日搬离商铺，且原告于2016年9月28日将该商铺加锁，至此租赁合同已无履行可能，双方已以自己的行为表明同意解除租赁关系，故本院认定双方租赁关系于2016年9月28日解除。原告要求确认双方租赁关系于2016年11月19日解除的诉请，与事实不符，不予支持。鉴于原告于2016年9月28日将该商铺加锁，自此原告已实际占有该商铺，故原告要求返还租赁场地的诉请已无处理必要。庭审中原告承认是其单方原因不再租赁导致租赁关系提前解除，故原告有权依照合同约定对被告交纳的保证金3万元不予退还。因双方租赁关系于2016年9月28日解除，且被告已于2016年9月26日搬离并向原告支付了截至2016年9月27日的租金、水电费、物业管理费，故原告要求被告支付2016年9月28日以后的租金、占用费、水电费、物业管理费，均没有事实依据，故不予支持。因被告不存在欠付租金及其他费用的事实，故原告要求被告按租金总额的20%支付违约金83637.86元的诉请，没有事实依据，故亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告九江信华集团房产经营有限公司信华城市广场分公司的诉讼请求。
如被告未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7917元，减半收取3958.5，由原告九江信华集团房产经营有限公司信华城市广场分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 员 王苏平
二〇一七年四月十一日
代书记员 沈 洋