广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗花法民三初字第1514号
原告：广州市花都区长乐经济合作社，住所地：广州市花都区。
法定代表人：张永李。
委托代理人：俞秋霞，广州市花都区花山镇法律服务所法律服务工作者。
被告：张永棉，男，1962年9月13日出生，汉族，住广州市花都区。
原告广州市花都区花山镇两龙村长乐经济合作社诉被告张永棉土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月22日立案受理后，于2013年11月22日依法适用简易程序第一次公开开庭进行审理，原告的委托代理人俞秋霞、被告张永棉到庭参加诉讼。根据本案案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2014年2月25日第二次公开开庭进行审理，原告的法定代表人张永李及其委托代理人俞秋霞、被告张永棉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于1998年8月16日签订了《土地有偿使用合同》一份，约定原告将其所有的土名为庄后的水田出租给被告开发建厂房使用，租赁期限十五年（从1998年9月1日至2013年9月1日），面积为670平方米，租金每年13000元。合同第三条第二项约定：“乙方如不依约缴交承包款者，除按违约处理外，还按实欠款总额及拖欠日期每天计罚万分之六的滞纳金。非经甲方同意连续拖欠达二十天者，甲方有权终止本合同、收回承包土地，由此使甲方遭受经济损失的，还应由乙方负责赔偿”。合同第三条九项约定：“乙方在租赁土地上所建的建筑物、水电设施等不动产部分，合同期满时，乙方不得拆除，无偿归甲方所有。生产设备、工具、产成品等可动产部分，归乙方所有。”原、被告双方签订合同后，被告在该土地上建起厂房并使用至今。合同期满后原告书面通知被告搬出厂房并依合同约定将上述厂房及水电设施交回原告，但遭到被告的无理拒绝，赖着不肯搬走，严重阻碍原告方集体的经济发展，损害原告方集体经济利益。现为了大力发展原告方集体经济，经社员大会讨论，决定依法终止原、被告于1998年8月16日签订的上述合同，并无偿收回该土地及厂房。因原、被告双方就终止合同事宜未能达成一致意见，为维护原告方的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、终止原、被告于1998年8月16日签订的《土地有偿使用合同》；2、被告立即交回土地给原告，且合同范围内的地上附着物（厂房、水电设施等不动产）无偿归原告所有；3、被告向原告支付拖欠的2012年9月1日至2013年9月1日租金13000元及滞纳金2340元（滞纳金以13000元为基数从2013年1月1日起按每天万分之六计至付清款日止，暂计至2013年10月31日）；4、被告向原告支付场地占用费16080元（场地占用费从2013年9月2日起按每月每平方米12元，共670平方米计至被告实际搬出厂房之日止，暂计至2013年10月31日）；5、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一，我方先对租金缴交的时间做个说明。合同第三条第一款约定乙方必须在每年的新历12月31日之前交清当年的租金。我方十五年来都是按照这个约定支付租金的，从未违约，因此原告称我方违约及要求我方缴交滞纳金没有事实依据。二，所谓缴交的基数13000元也不对。当年的建设过程中，实际建设面积与原来合同约定的面积相差了206平方米，并不是原告所称的670平方米，而是只有464平方米，且当年已取消了不合理的收费，包括管理费、治安费等。十五年来我方都是按照10000元的基数缴交租金，原告所诉请的缴交基数有误。三，关于合同期满及续约的问题。在合同期满之前，我方召开了社员大会，社员要求全部合同必须全部公平公开在阳光下进行。依据合同的第三条第九项约定，合同期满时在同等条件下乙方有优先续包的权利。我方已表明愿意参加投标，但队长张永李要求我方搬出。因我方对续包有优先权，且在第三方花山镇司法所的调解下，队委、我方及司法所三方达成一致协议。后不知何因，张永李在交易平台将标书撤走，造成两个多月来租赁合同在交易平台上不能进行招标。因此我方认为原告的诉讼请求不能成立。
经本院依法行使释明权，如果涉案合同无效，原告申请将诉讼请求变更为：1、确认原、被告于1998年8月16日签订的《土地有偿使用合同》无效；2、被告向原告交还涉案土地及土地上的附着物；3、被告向原告支付场地使用费至交还土地及地上附着物之日止，之前已支付的按原支付的金额，之后的按每月4167元的标准支付。
针对经释明后原告变更的诉讼请求，被告辩称：一，我方同意交还场地。二，原告要求我方按每月4167元支付场地使用费不合理，因为双方之前已达成协议，使用费、押金、律师代理费、投标费等费用我方都已支付，之后的场地使用费我方不同意支付并且要求原告赔偿我方损失，包括我方已支付的诉讼费、律师代理费、投标费等。厂房现已搬空，原告再让我方支付场地使用费不合理。
经审理查明：1998年8月16日，原告作为发包人（甲方）与被告作为承包人（乙方）签订一份《花都市农村集体所有土地专业承包合同》，约定原告将土名为庄后的水田发包给被告使用，土地用途为建筑厂房，面积为670平方米，东至路边，西至106国道，南至私人住宅，北至村道。合同第二条约定：承包期限自1998年9月1日起至2013年9月1日止共15年。合同第三条承包期内双方的权利与义务约定：（一）在承包期内乙方向甲方缴交的总承包款为195000元。乙方每年向甲方缴交的承包款为13000元。乙方必须在每年新历12月31日前交清当年的租金10000元，村管理费3000元，治安费500元，不得拖欠。……（九）土地承包期满时的交接办法：1、乙方在租赁土地上所建的建筑物、水电设施等不动产部分，合同期满时，乙方不得拆除，无偿归甲方所有。生产设备、工具、产成品等可动产部分，归乙方所有。合同期满时，如乙方不续包，甲方需将该厂房通向乙方住宅门口的通道留给乙方使用。2、合同期满时，在同等条件下，乙方可优先续包。此外，该合同还对原、被告双方的其他权利义务进行了约定。该合同经花都市花山镇合同管理办公室鉴证，合同编号为山农承合鉴字第98-042号。
2013年8月31日，原告向被告发出一份《通知》，内容为：你位于两龙村长乐经济社（3队）的厂房，于1998年9月1日起至2013年9月1日止，共15年合同期已满，根据合同编号［山农承合鉴字第98－042号］签订的内容，合同期满厂房归甲方生产队所有，租赁土地上所建的建筑物、水电设施等不动产不得拆除，无偿归甲方生产队所有，生产设备、工具、产成品等可动产部分归乙方。现通知你10天内（9月2日－9月11日）清理给回生产队，如不清理，后果自负。
经原、被告双方协商，被告于2013年12月13日按每月4167元的标准向原告支付了合同期满日至2013年12月底前的场地使用费，并向原告支付诉讼费和律师费共计6312元。另被告于2014年1月3日向原告支付投标厂房押金10000元。经投标，花山镇农村集体资产管理交易中心于2014年1月6日发出中标公示，公示中标人为被告，并出具资产交易成交确认书，明确竞得人应当于2014年1月16日前，持本成交确认书到花山司法所与发包方签订正式交易合同，如不按期签订的视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应当承担相应法律责任。
诉讼中，原告陈述：资产交易成交确认书只是双方签订合约之前的意向，具体合约条款没有商谈，双方没有签订正式的合约。原合同约定合同期满后原告留出1米多宽的通道给被告，被告承租后就将该通道的两边用墙堵住了，将其用作厂房。合同期满后我方同意将该通道恢复，但被告没有恢复，而是在2014年2月15日将另外一个140多平方米的厂房拆除作为通道。双方因为该事没有达成一致意见而没有签订合约。被告拆除该140多平方米厂房时我方予以阻止但没有成功，我方有报警处理。
被告陈述：我方拆除通道是事实，但我方拆除的就是通道，而不是厂房。我方在2012年12月将整个厂房租给家具厂经营，家具厂未经我方同意就在当月将通道搭建成厂房，我方拆除的就是该通道。该通道有消防栓，消防安全受到影响，所以我方将该家具厂赶走并拆除了通道，还原了消防设施。卫星地图显示该通道14年来都是空的。我方拆除通道时原告有报警，但经我方解释后警察就离开了。
涉案合同期满后，原、被告至今没有签订涉案土地的租赁合同。诉讼中，原告要求被告将厂房腾空并将拆除的部分恢复原状后交还原告，按每月4167元的标准支付场地使用费。对此，被告的意见为：我方同意交还厂房，但按每月4167元的标准支付场地使用费不合理，因厂房早就搬空。另我方已向原告支付了律师费、押金、投标费等，我方要求原告赔偿我方损失。我方不同意将拆除部分恢复原状，因为那是公共通道，我方已将厂房搬空，原告可以随时收回。针对被告同意交还厂房的意见，原告的意见为：被告需将已拆除的部分恢复原貌，我方才同意收回厂房。
另查明，涉案土地为村集体土地，涉案厂房没有办理相关报建手续，该厂房的建设没有取得《建设工程规划许可证》。
本院认为：原、被告签订的《花都市农村集体所有土地专业承包合同》虽然是双方真实意思表示，但涉案土地为村集体土地，该土地上建设的厂房为非农业用途，违反相关法律的禁止性规定。且涉案厂房没有办理相应的报建手续，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故根据相关法律规定，双方签订的上述合同应为无效。该合同约定的租赁期限届满后，原、被告没有签订租赁合同，但被告继续使用涉案租赁物至今，所以双方形成事实上的场地租赁合同关系，该租赁关系亦为无效。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因该租赁行为无效，本院依法向原告行使释明权，原告经本院释明后变更了诉讼请求，本院予以准许。故原告要求确认涉案合同无效的请求合理合法，本院予以支持。
无效的行为自始没有法律约束力，根据相关法律规定应返还财产。故原告要求被告返还涉案租赁物的请求合理合法，本院予以支持。涉案合同虽然无效，但被告已使用该租赁物十多年，合同亦约定不动产部分归原告所有，根据公平原则，原告要求被告将地上附着物一并交还的请求合理合法，本院予以支持。原、被告双方对于被告拆除的部分厂房存在分歧，不能达成一致意见，被告对拆除的部分是通道的意见没有提供证据予以支持，应承担举证不能的法律后果，所以本院对其意见不予采纳。故被告拆除部分厂房导致双方意见不一致而没有完成租赁物的交还，其应承担相应的法律后果。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告要求被告支付厂房占用费的请求合理合法，本院予以支持。至于被告欠付占有使用费的金额。涉案合同于2013年9月1日期满，之后双方没有签订合同，亦没有对租赁物的占用使用费作出约定。所以，该厂房的占有使用费以参照同地段的租金计算为宜。合同期满后经双方协商同意按每月4167元的标准支付占有使用费，并已由被告支付至2013年12月底，该标准经双方同意并已实际履行，可视为同地段租金，故本院酌情参照4167元的租金标准计付厂房占有使用费。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告广州市花都区花山镇两龙村长乐经济合作社与被告张永棉于1998年8月16日签订的《花都市农村集体所有土地专业承包合同》无效；
二、被告张永棉于本判决发生法律效力之日起十五日内将土名为庄后的水田（东至路边，西至106国道，南至私人住宅，北至村道）及其上附着物交还给原告广州市花都区花山镇两龙村长乐经济合作社；
三、被告张永棉向原告广州市花都区花山镇两龙村长乐经济合作社按每月4167元的标准支付上述场地从2014年1月1日起至将上述场地交还给原告之日止的场地占有使用费，其中至本判决生效之日止的场地占有使用费于本判决发生法律效力之日起十五日内支付，之后的场地占有使用费于场地交还之日前支付。
案件受理费586元，由被告张永棉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
（本页无正文）
审 判 长 罗 晔
代理审判员 刘 兵
代理审判员 何 丹
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 林婉玲
袁美华