广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0605民初8606号
原告（反诉被告）:潘恒,男，**年**月**日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：程鹏宇，广州金鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周雪，广州金鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：佛山市南海区平洲广大电器五金厂，住所地：佛山市南海区桂城**工业区**号厂房，注册号：440682000110014。
投资人：卢卓星。
被告（反诉原告）：卢卓星，男，**年**月**日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
两被告共同委托诉讼代理人：麦智宁，广东金舵律师事务所律师。
原告潘恒与被告佛山市南海区平洲广大电器五金厂（下称广大电器厂）、卢卓星租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，被告广大电器厂和卢卓星向本院提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程鹏宇，被告卢卓星及两被告的共同委托诉讼代理人麦智宁庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告佛山市南海区平洲广大电器五金厂向原告支付拖欠的从2017年12月1日至2018年2月28日的租金53640元及相应利息（以每月应缴租金为本金从每月21日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2018年5月1日为661.12元）、违约金（以每月应缴租金为本金从每月21日起至付清款日止按日2%计算，暂计至2018年5月1日为109425.6元）、赔偿场地恢复费10600元；2.被告卢卓星对被告佛山市南海区平洲广大电器五金厂本案债务承担连带责任；3.两被告承担本案诉讼费。
事实与理由：2005年4月1日，原告与佛山市南海区**村民委员会签订《租赁合同》，向该村委会承租位于**开发区10号的工业厂房，期限至2017年3月31日止。原告后于2008年3月12日与被告广大电器厂签订《租赁合同》，向其转租上述工业厂房，同时合同约定：租赁期限从2008年3月1日起至2017年3月31日止，被告广大电器厂需在每月20号前向原告付清租赁款，同时被告广大电器厂向原告支付30000元履约保证金，如被告广大电器厂逾期缴纳租金则需按拖欠租金2%每日的数额支付违约金直至付清租金为止，此外若被告广大电器厂逾期缴纳租金达30天，原告有权解除租赁合同，收回租赁物，履约保证金归原告所有。合同签订后，原告依合同履行了出租义务，但被告广大电器厂承租后自2017年12月开始便拒不缴纳租金，至今拖欠租金共53640元（每月17880元）及利息589.82元，已构成违约，故同时应支付违约金109425.6元。除此之外，原告于2018年3月取回租赁物后，为修复被告广大电器厂损坏、污染的金字铜柱、电炉池地面等设施、清理被告广大电器厂于瓦面、宿舍楼等地遗留的垃圾及拆除场体，共支出场地恢复费10600元。同时被告卢卓星为被告广大电器厂（个人独资企业）的投资人，故对被告广大电器厂对外所欠债务应以其个人财产承担无限清偿责任。后经原告多次催告，两被告仍拒不支付上述款项，被告已经构成违约。
两被告共同辩称，一、两被告无须向原告支付租金53640元、利息661.12元。首先，原告诉讼主体不适格。与被告佛山市南海区平洲广大电器五金厂签订《租赁合同》的是南海**管理处（以下简称“村委会”），而非原告。原告仅仅是村委会的出租方代表。本案中如果原告为转租方，村委会为出租方，但原告无法提供村委会同意转租的证明文件的话，应以原告不适格裁定驳回起诉。其次，涉案租赁物为违章建筑，未办理相关规划用地许可证。根据《合同法》第52条第5款之规定：违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同，合同无效。两被告无须向原告支付租金及利息。再次，即使原被告签订的《租赁合同》为有效合同，但该《租赁合同》的有效期为2008年3月1日至2017年2月28日，在2018年3月1日后，原、被告双方的租赁关系为不定期租赁关系，原被告双方均有权要求解除原《租赁合同》。最后，2008年3月份，原告收取被告卢卓星保证金3万元，2018年1月26日被告卢卓星向原告支付租金1万元。原《租赁合同》约定3万元租金可退还，被告卢卓星在2017年12月份时，已经提前与原告对账，保证金3万加租金1万元合计4万元，可租赁厂房到2018年2月7日，同时原告也无须另外退还被告保证金3万元。被告于2018年2月7日已经迁走，并将涉案租赁物返还给原告，当时原告因不了解法律法规，胡搅蛮缠到平洲派出所报警，后在派出所民警的调停下仅作为民事纠纷处理。在原《租赁合同》无效的情况下，被告应参照租金14503.5元每月的标准按涉案场地的实际使用情况向原告支付款项，而被告的保证金3万元加租金1万元合计4万元，正好可使用涉案场地到2018年2月7日。2月7日被告已经迁出涉案场地，并将涉案场地返还给原告，故被告无须再向原告支付任何款项。二、两被告无须向原告支付违约金109425.6元。首先，涉案租赁物为违章建筑，原被告签订的《租赁合同》为无效合同，故该《租赁合同》中的违约金条款，也是无效条款，不对原被告发生法律效力。其次，原告所主张的违约金过高，退一万步讲，即使被告构成违约，被告承担的违约金也不应超过被告未付租金总额的30%。三、两被告无须向原告支付场地恢复费10600元。首先，原告并未证明两被告迁出涉案场地时，存在破坏涉案场地的情况。其次，两被告迁出涉案场地已经有数月之久，且期间原告还叫两被告支付3、4月份的电费852元。按照常理，如果原告恢复场地花费10600元，应该会在要求被告支付电费852元时同时提出，然而原告却没有提出。故该场地恢复的费用实际上并未产生。四、针对本案事实部分，两被告补充以下事实。涉案厂房为违章建筑，被告经营期间，曾有政府部门工作人员上门排查，称涉案厂房为违章建筑，要求两被告搬走。被告也因原告无法提供合法的场地证明文件，未能去申报办理一般纳税人。两被告承租原告厂房十余年间，从未拖欠原告租金。2012年3月1日至2017年2月28日的租金为每月14503.5元。《租赁合同》期满后，因涉案建筑为违章建筑，原告不能确定何时村委会（政府）会收回涉案租赁物，故原告未与被告佛山市南海区平洲广大电器五金厂续签《租赁合同》。且原被告双方均未就每月租金（场地占用费）的金额达成任何新的约定。原告每月到被告佛山市南海区平洲广大电器五金厂厂房处收取租金，并且向被告佛山市南海区平洲广大电器五金厂出具手写租金收据。由于被告卢卓星平时均不在被告佛山市南海区平洲广大电器五金厂厂房工作。每月租金的缴纳事宜一般由被告佛山市南海区平洲广大电器五金厂的财务会计处理，有时是会计向原告支付现金，有时是会计使用被告卢卓星的银行账号转账租金。原告则向被告佛山市南海区平洲广大电器五金厂的财务会计出具手写租金收据。被告卢卓星是收到原告起诉状后，才发现被告存在超出原《租赁合同》约定向原告缴纳租金的情况。2018年4月21日，原告通过短信要求两被告支付2018年3、4月份电费852元。两被告以为是之前拖欠的其他电费，且该金额较小，为避免原被告双方发生进一步纠纷，故两被告转账给原告852元。后收到原告的起诉状，查账发现该852元不应由被告支付，故原告应当返还。
两被告向本院提出反诉请求：1.确认两被告与原告签订的《租赁合同》合同无效；2.原告立即向两被告返还多付的租金38498.8元；3.原告立即向两被告返还多付的电费852元；4.本诉、反诉诉讼费全部由原告承担。
事实与理由：涉案厂房为违章建筑，故原告和两被告签订的《租赁合同》应属合同无效。另外，两被告翻查《租赁合同》及以往向原告支付款项的单据发现，原来两被告多支付了款项38498.8元及电费852元，原告应予返还。
原告对反诉辩称，一、双方签订的租赁合同是真实合法有效的，被告从签署首份租赁合同至今已在租赁物经营近10年，其明确知道租赁物是原告从**村民委员会承租而来，再转租给被告卢卓星开办广大电器厂，而且，被告也是每月向原告支付租金，因此，不存在主体不适格的问题。二、被告承租后，在租赁物开办了五金厂，并且取得合法的营业执照，因此，也不存在租赁物因为违建而导致不能合法生产经营的情况，至于被告能否办理一般纳税人是由被告的经营纳税情况决定的，而不是由租赁情况决定的，因此，不存在合同无效的问题。三、在2017年5月，原告与被告经协商租金由原来的9元每平方米上升为12元每平方米，得到了被告的认可，被告也按该标准交租至2017年11月，因此，不存在原告需要返还租金的情形。四、被告在租赁期间所产生的电费按租赁合同的约定应由被告自行承担，被告不能证明该852元的电费是由原告使用产生的，因此，原告不需要返还电费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的主体信息和照片，本院对其真实性予以确认。原告提供的其他证据有原件核对，本院对其真实性予以确认。本院对被告提供的手机短信记录真实性予以确认。被告提供的租赁合同、报纸和本案无关，本院对其关联性不予确认。被告提供的搬运费收据，原告确认被告于2018年2月7日未经原告同意搬离，本院对搬运费收据证明内容予以确认。
根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
2005年4月1日，原告从佛山市南海区**村民委员会承租**开发区10号的工业厂房。双方约定租赁期限至2017年3月31日。
2008年3月12日，原告和被告卢卓星签订《租赁合同》，合同载明出租方、甲方是南海**管理处，承租方、乙方是被告广大电器厂。约定甲方出租**开发区10号的工业厂房予乙方。租赁期限从2008年3月1日至2017年3月31日。2012年3月1日至2017年2月28日租金每月14503.5元。每月20日前支付当月租赁款。逾期支付，按每日2%计付违约金至付清款日止。乙方支付3万元履约保证金。未经对方同意单方面提前解除合同，须向对方支付违约金10万元，等等。
被告已支付保证金3万元予原告。
2017年5月至2017年9月，被告按每月17880元向原告支付租金。2017年12月9日，被告向原告支付17800元，原告开具收据确认收到2017年10月的租金并载明尚欠80元。2017年12月27日，被告支付17960元予原告，原告开具收据确认收到2017年11月的租金并载明已补交10月欠的80元。
2018年1月26日，被告向原告支付1万元。
原告在诉讼中陈述，2018年2月8日，原告知道被告在2018年2月7日夜晚清空租赁物并破坏租赁物，原告报警。
被告在诉讼中同意以保证金抵付租金。
2018年2月6日至2018年4月1日，涉讼租赁物的电费为851.1元。被告于2018年4月21日支付852元予原告。
广大电器厂是卢卓星作为投资人的个人独资企业。
本院认为，被告卢卓星代表广大电器厂和原告于2008年3月12日签订的《租赁合同》（下称涉讼合同）载明的出租方南海**管理处并非法律主体，涉讼合同的相应权利义务应由合同出租方签订人即原告承受，本院对被告抗辩原告诉讼主体资格的意见不予采纳。涉讼合同载明承租人为广大电器厂，卢卓星在合同落款承租方代表处签名且卢卓星是广大电器厂的投资人，原告选定广大电器厂为合同相对方，卢卓星签订合同的行为是职务行为，涉讼合同的承租人为广大电器厂。
原告没有举证证明涉讼租赁物经规划报建或已取得房产证，涉讼合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，因合同收受的财产应予返还。原告应返还保证金30000元予被告。根据公平原则，被告应参照双方约定的租金标准支付占用期间的场地使用费予原告。被告自2017年5月起每月按17880元向原告支付租金，涉讼合同只约定至2017年3月的租金标准，原告关于双方变更合同约定的租金标准为每月17880元与双方实际履行行为一致，本院予以采信。原告陈述于2018年2月8日已知悉被告于2018年2月7日搬离涉讼租赁物，原告应于当日及时收回涉讼租赁物，原告未及时收回租赁物的损失应自行承担。经核算，2017年12月1日至2018年2月8日按每月17880元计算的场地使用费为40868.57元。被告已于2018年1月26日支付10000元，被告并同意以保证金30000元抵付场地使用费，相抵后，被告尚应支付场地使用费868.57元予原告。本院对被告请求原告返还38498.8元不予支持。双方约定每月20日前支付当月场地使用费，被告已支付保证金及1万元合计4万元先行抵付发生在前的场地使用费，被告应支付以868.57元为本金从2018年2月21日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予原告。合同无效，双方的违约金条款亦无效，本院对原告的违约金请求不予支持。从原告提供的照片可见租赁物确存在部分破坏及有垃圾未清理，但原告没有举证证明租赁物原状，从而证明被告需对租赁物的破坏承担责任，本院综合考虑合同履行的情况，酌情判定被告广大电器厂支付场地清理费用1000元予原告，对原告的其他请求不予支持。卢卓星是广大电器厂的投资人，应对广大电器厂的涉讼债务承担无限责任。
2018年2月6日至2018年4月1日涉讼租赁物的电费为851.1元，被告广大电器厂应承担2018年2月6日至2018年2月8日的电费46.42元。被告已支付852元，原告应返还805.58元予被告广大电器厂。卢卓星不是合同相对方，本院对卢卓星的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认潘恒和佛山市南海区平洲广大电器五金厂于2008年3月12日成立的《租赁合同》无效；
二、佛山市南海区平洲广大电器五金厂应于本判决发生法律效力之日起十日内支付868.57元及该款从2018年2月21日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予潘恒；
三、佛山市南海区平洲广大电器五金厂应于本判决发生法律效力之日起十日内支付1000元予潘恒；
四、卢卓星对佛山市南海区平洲广大电器五金厂的上述第二至第三项判决的债务承担无限责任；
五、潘恒应于本判决发生法律效力之日起十日内返还805.58元予佛山市南海区平洲广大电器五金厂；
六、驳回潘恒的其他诉讼请求；
七、驳回佛山市南海区平洲广大电器五金厂、卢卓星的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取计1893.27元（原告已预交），由原告负担1868.27元，由两被告按上述责任方式负担25元。反诉受理费减半收取计391.89元（两被告已预交），由原告负担25元，由两被告负担366.89元。双方应负担的费用全额互相抵扣，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一八年七月十六日
书记员 孔捷莹