安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终7071号
上诉人（原审原告）：合肥星光置业有限公司，住所地安徽省肥东县店埠镇公园路星光国际广场。
法定代表人：许邦才，董事长。
委托诉讼代理人：程磊，安徽徽天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡文雪，安徽徽天律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：熊莹芝，女，1990年3月12日出生，汉族，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：冯静，安徽安维律师事务所律师。
上诉人合肥星光置业有限公司（以下简称星光公司）因与被上诉人熊莹芝房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
星光公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持星光公司一审诉讼请求；2、熊莹芝承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院以本案立案时间2018年4月25日为双方合同解除时间没有事实和法律依据。熊莹芝至今未返还房屋，星光公司无法使用涉案房屋，一审法院应当依法判令熊莹芝立即返还房屋。一审法院判决熊莹芝支付2017年7月1日至2018年4月25日拖欠的房屋租金，但是漏算2018年4月26日至2018年7月20日租金28934.29元，以及自2018年7月21日起至房屋实际返还之日止按每月10890.15元标准的租金损失。
二、一审法院判决履约定金20000元及店招保证金4000元从租金中扣除违反合同约定。《星光国际广场租赁合同》第二十一条第一项约定“本合同因乙方违约而提前解除的，则甲方有权没收本合同项下之履约定金”，即因熊莹芝违约导致合同提前解除的，履约定金不予退还，本案租赁合同期限未届满，熊莹芝拒交房租构成单方违约，一审法院判决熊莹芝缴纳的2万元履约定金及4000元店招保证金应从租金中扣除违反合同约定，且履约定金2万元及店招保证金4000元熊莹芝没有提起反诉。
三、一审法院不予支持违约金违反合同约定和法律规定。《星光国际广场租赁合同》第二十一条第二项约定，“乙方延迟交纳本合同项下租金或其他任何费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当与欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，视同乙方违约，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任。”本案熊莹芝拒不支付房租存在违约行为，依法应按照合同约定承担违约责任。
熊莹芝辩称，一审法院认定事实清楚，星光公司在2017年3月就将商铺转让，2017年7月熊莹芝把申请和钥匙交给星光公司，2017年7月合同就已经解除。商铺没有损坏星光公司应退还店招保证金4000元和履约定金2万元。请求维持一审判决。
星光公司向一审法院起诉请求：1.依法解除星光公司与熊莹芝之间的《星光国际广场租赁合同》，熊莹芝立即返还星光国际广场S2-107号商铺；2.判令熊莹芝立即支付拖欠的租金123284.7元（租金暂计算至2018年6月30日，并自2018年7月1日起按每月10890.15元支付租金至合同解除之日，并自合同解除之日起按每月10890.15元的标准支付租金损失至房屋实际返还之日止）及违约金29711.61元（违约金自2017年7月1日暂计算至2018年4月30日，并自2018年5月1日起按每日千分之一支付违约金至租金付清之日止）；3.诉讼费用由熊莹芝承担。
一审法院认定事实：2016年6月22日，星光公司与熊莹芝签订《星光国际广场租赁合同》，合同约定星光公司将位于肥东县的星光国际广场S2-107号商铺出租给熊莹芝使用，租期3年，自2016年7月1日-2019年6月30日。面积为88.95平方米，租金标准为每月每平方米110元，自2017年7月1日-2018年6月30日租金标准为在前一个交租期标准上增加5%。租金每半年支付一次，前一期租期届满前一个月支付下一期半年租金，在合同签订之日起15日内熊莹芝应一次性向星光公司支付第一期半年租金。合同签订后，星光公司按合同约定将涉案商铺交付给熊莹芝使用，但熊莹芝仅向星光公司支付部分租金，自2017年7月1日后租金未支付。熊莹芝交纳20000元保证金及4000元店招保证金在星光公司处。
一审法院认为，星光公司、熊莹芝双方签订的《星光国际广场租赁合同》不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当自觉履行。星光公司认为，熊莹芝于2017年7月1日后即欠付星光公司租金，星光公司有权解除合同并要求熊莹芝支付下欠的租金。熊莹芝辩称已于2017年7月21日向星光公司直接递交申请，要求停止与星光公司的租赁关系，并将房屋钥匙交给星光公司公司的李总，对房屋内的属于自己的物品放弃权利。对熊莹芝的该申请星光公司不认可收到。熊莹芝辩称于2017年7月21日即解除与星光公司的租赁关系，证据不足，该院不予支持。本案立案时间为2018年4月25日，此时间可确定为双方解除租赁合同的时间，星光公司称已将房屋交还熊莹芝，该院无异议。熊莹芝应当支付星光公司2017年7月1日-2018年4月25日期间的租金100682.5元（9.8月×115.5元／平方米·月×88.95平方米）。关于熊莹芝交纳的20000元保证金及4000元店招保证金，鉴于本案的实际情况，应从租金中扣除，即熊莹芝应支付星光公司租金76682.5元（100682.5元－24000元）。对星光公司关于违约金的诉请，该院不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除星光公司与熊莹芝于2016年6月22日签订的《星光国际广场租赁合同》；二、熊莹芝于判决生效后十日内支付星光公司合肥星光置业有限公司房屋租金76682.5元；三、驳回星光公司的其他诉讼请求。案件受理费3440元，减半收取1720元，由星光公司承担870元，熊莹芝承担850元。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。
本院认为，星光公司诉请解除合同，熊莹芝也表示同意解除，双方对于解除合同达成合意。熊莹芝一审辩称已于2017年7月将房屋交还星光公司，但并未提供相关证据证明，故一审法院以星光公司起诉之日2018年4月25日作为双方合同解除之日并无不当，本院予以确认。合同解除后，熊莹芝应将房屋腾空后交还给星光公司。星光公司上诉请求合同解除之后即2018年4月26日之后的租金，但熊莹芝已不再经营，星光公司亦未采取合理措施避免损失扩大，其该项上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
双方合同中约定，如熊莹芝逾期支付租金，应按所欠租金每日1‰支付违约金。本案中熊莹芝存在逾期支付违约金的情形，应承担相应的违约责任，一审法院未予支持处理不当，二审予以纠正。但双方约定违约金过高，本院认为应按照同期银行贷款利率计算为宜。因熊莹芝已承担支付违约金的违约责任，故20000元定金及4000元保证金应从欠付租金中扣除，星光公司上诉主张该部分费用不能扣除的理由不能成立。
综上，星光公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初2746民事判决第一项，即：解除合肥星光置业有限公司与熊莹芝于2016年6月22日签订的《星光国际广场租赁合同》；
二、撤销安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初2746民事判决第三项；
三、变更安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初2746民事判决第二项为：熊莹芝于本判决生效后十日内支付合肥星光置业有限公司房屋租金76682.5元，并自2018年4月26日起以76682.5元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款违约金至款清息止；
四、熊莹芝于本判决生效后十日内将位于肥东县星光国际广场S2-107号商铺腾空后交还合肥星光置业有限公司；
五、驳回合肥星光置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取1720元，由合肥星光置业有限公司负担870元，熊莹芝负担850元；二审案件受理费1740元，双方各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 长 海
审判员 沈静审判员马枫蔷
二〇一八年十一月十二日
书记员 罗 晶
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。