广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2144号
上诉人（原审原告）：钟伟文，男，汉族，广东省东莞市人，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1698。
委托代理人：王芝芳，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：杨惠萍，广东赋诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市虎门镇小捷滘股份经济联合社。住所地：广东省东莞市。组织机构代码为××。
负责人：钟锦叨，该经济联合社理事长。
委托代理人：宋宏俊，广东智捷律师事务所律师。
原审第三人：东莞茂德塑胶制品有限公司。住所地：广东省东莞市。组织机构代码为××。
法定代表人：王九全，该公司董事长。
委托代理人：张家强，该公司员工。
上诉人钟伟文因与被上诉人东莞市虎门镇小捷滘股份经济联合社（以下简称小捷滘经联社）、原审第三人东莞茂德塑胶制品有限公司（以下简称茂德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月24日，钟伟文向原审法院提出诉讼，请求判令：1.确认钟伟文、小捷滘经联社于2014年7月4日签订的《厂房租赁合同书》于2014年11月7日解除；2.小捷滘经联社向钟伟文返还定金120万元；3.小捷滘经联社向钟伟文赔偿一倍的定金120万元；4.本案诉讼费由小捷滘经联社承担。
原审法院经审理查明，位于东莞市虎门镇小捷滘社区金宁路金丰工业区E栋（A0025）厂房和F栋（A0026）宿舍由小捷滘经联社建设，并已取得《建设工程规划许可证》。2014年6月，小捷滘经联社委托东莞市虎门社区××路××工业区××（××）厂房和××（××）宿舍集体资产管理中心就该物业的出租进行公开竞投。钟伟文于2014年7月4日参加竞投并竞投成功，同日与小捷滘经联社签订一份《厂房租赁合同书》，约定案涉物业的租赁期限从2014年11月1日起至2022年10月31日止，租金每月47万元，从2015年1月1日起开始计租，钟伟文须于签订合同之日一次性支付定金120万元及计租期第一个月租金47万元，如不按时支付租金，按应缴租金每日加收1%滞纳金，中途退租的，没收定金；小捷滘经联社须于2014年11月1日交付物业，逾期交付的，每逾期一日支付租金1%的违约金，中途收回物业的，应退还定金，并以2倍定金作为违约金。合同签订后，钟伟文竞投时交纳的120万元交易保证金自动转为《厂房租赁合同书》项下的定金，但计租期第一个月的租金，钟伟文没有支付。
2014年11月1日，钟伟文、小捷滘经联社约定的物业交付时间届满，钟伟文称小捷滘经联社没有履行交付义务。钟伟文于2014年11月3日向小捷滘经联社发出《工作联络函》，催促小捷滘经联社交付物业，但钟伟文称小捷滘经联社仍未交付，故钟伟文于2014年11月6日向小捷滘经联社发出《合同解除通知函》，要求解除合同，并双倍返还定金。小捷滘经联社次日收到该通知函，双方发生纠纷，钟伟文遂提起诉讼，请求判如所请。
诉讼中，钟伟文、小捷滘经联社确认《厂房租赁合同书》于2014年11月7日解除，但小捷滘经联社不同意双倍返还定金。小捷滘经联社称，案涉物业的原承租人是茂德公司，其租赁期限至2014年10月30日止，在租赁期限届满前，小捷滘经联社于2014年10月2日向茂德公司发出《通知书》，要求茂德公司于2014年10月30日交还物业，然茂德公司于2014年10月4日回函称：茂德公司已与钟伟文合作竞标、合租厂房，且向钟伟文支付合租费用70万元，茂德公司有权继续使用案涉物业。由此，小捷滘经联社主张茂德公司是案涉物业的共同承租人，并且茂德公司已实际占有使用案涉物业，视为小捷滘经联社已向钟伟文履行交付义务。小捷滘经联社还主张，即使法院认定小捷滘经联社未履行交付义务，因钟伟文未支付计租期第一个月的租金，违约在先，小捷滘经联社有权行使先履行抗辩权，拒绝钟伟文的履行请求。
钟伟文与茂德公司确认于2014年7月2日曾协商合作竞投、合租案涉物业事宜，茂德公司为此还向钟伟文支付了70万元并与钟伟文一起参与了现场竞投，但因双方此后未就案涉物业的具体分配使用达成一致意见，双方未签订有关合同。
另查明：案涉物业现由茂德公司占有使用，并由茂德公司按照其与小捷滘经联社签订的原《厂房租赁合同书》租金标准支付租金。钟伟文称该事实表明小捷滘经联社与茂德公司恶意串通，目的是规避公开竞投。小捷滘经联社则称收取茂德公司租金是为了减少因钟伟文解除合同所导致的损失，待纠纷解决后，小捷滘经联社将重新委托东莞市虎门社区××路××工业区××（××）厂房和××（××）宿舍集体资产管理中心就案涉物业的出租进行公开竞投。
原审法院认定的上述事实依据有：钟伟文提供的《虎门镇集体资产交易方案》、《东莞市虎门镇集体资产竞投交易规则协议》、《竞投意向人登记及资料确认表》、交易保证金收据、《虎门镇集体资产交易成交确认书》、钟伟文与小捷滘经联社签订的《厂房租赁合同书》、《工作联络函》及其快递单、《合同解除通知书》及其快递单、照片、视频资料、茂德公司在另案中提交的民事起诉状及证据副本，小捷滘经联社提供的《建设工程规划许可证（副证）》、《东莞市城建规划局批件遗失补发申请表》、声明书及公证书、东莞市虎门镇小捷滘社区居民委员会出具的证明、《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、小捷滘经联社与茂德公司签订的《厂房租赁合同书》、《虎门集体资产公开交易结果情况表》、《租赁到期通知书》、《通知书》、《回函》、竞投现场照片、陶涛、陈正明、曹光平的证言，茂德公司提供的租金收据，以及原审法院谈话笔录、庭审笔录等。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。钟伟文与小捷滘经联社签订的《厂房租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。钟伟文、小捷滘经联社确认该合同于2014年11月7日解除，原审法院予以确认。本案的争议焦点是：小捷滘经联社在交付案涉物业问题上是否构成违约。
首先，关于钟伟文与茂德公司之间的关系问题。钟伟文与茂德公司虽然确认曾就案涉物业的合作竞投、合租事宜进行了协商，并且钟伟文已收取茂德公司70万元及双方一起参与了现场竞投；但因双方最终未能达成一致意见，故钟伟文与茂德公司之间实际并未就案涉物业的使用形成合作或租赁的合同关系。钟伟文与茂德公司形成的只是预约关系，即约定钟伟文与茂德公司在将来订立关于案涉物业使用的特定合同。基于此，小捷滘经联社在未经钟伟文确认或同意的情况下，单凭茂德公司的回函，即认为茂德公司有权继续使用案涉物业，并以茂德公司已占有使用案涉物业为由，视为己方已向钟伟文履行了交付义务，存在不当，依法应认定小捷滘经联社未履行交付义务。
其次，关于违约的问题，钟伟文主张小捷滘经联社未交付案涉物业构成违约，小捷滘经联社提出先履行抗辩。根据钟伟文、小捷滘经联社签订的《厂房租赁合同书》的约定，钟伟文应于签订合同之日向小捷滘经联社预交计租期第一个的租金47万元，且钟伟文的该合同义务先于小捷滘经联社交付案涉物业的义务，但钟伟文没有履行，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，小捷滘经联社在钟伟文履行在先义务前，有权拒绝钟伟文关于交付案涉物业的履行要求。所以，小捷滘经联社的先履行抗辩成立，本案不应认定小捷滘经联社未交付案涉物业的行为构成违约。由上，钟伟文解除合同没有事实和法律依据，按照双方《厂房租赁合同书》的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，钟伟文交纳的定金，小捷滘经联社无需退还，故原审法院对钟伟文关于返还定金及支付一倍定金的请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十六条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决：一、确认钟伟文与东莞市虎门镇小捷滘股份经济联合社于2014年7月4日签订的《厂房租赁合同书》于2014年11月7日解除。二、驳回钟伟文的其他诉讼请求。本案受理费26000元，由钟伟文承担。
上诉人钟伟文不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）钟伟文不存在案涉《厂房租赁合同书》约定的没收定金的情形，小捷滘经联社没收定金没有事实与法律依据。（二）小捷滘经联社未履行交付租赁物的义务，构成根本违约，钟伟文依法有权解除合同并有权要求小捷滘经联社双倍返还定金。案涉租赁合同签订后，小捷滘经联社一直未履行交付义务，茂德公司在原租赁期届满后继续使用案涉租赁物，小捷滘经联社亦继续收取茂德公司的租金，小捷滘经联社根本无法交付租赁物。小捷滘经联社已经构成根本违约，钟伟文依法有权要求小捷滘经联社双倍返还已收的定金120万元。综上，请求：撤销原审判决第二项，改判小捷滘经联社返还钟伟文支付的定金120万元，及小捷滘经联社向钟伟文支付一倍定金120万元。
被上诉人小捷滘经联社书面答辩称：（一）本案双方约定的定金，一是签约定金，即在中标后，一方拒绝签约的，适用“定金罚则”；二是解约定金，即依照《厂房租赁合同书》的约定，在出租方违反合同在租赁期内收回租赁物，以及在承租方违反合同在租赁期内退租两种情形下，一方可以适用“定金罚则”为条件解除合同。钟伟文无正当理由在租期内退租，即使小捷滘经联社存在所谓的延迟交付的行为，钟伟文亦无权要求返还定金。（二）小捷滘经联社已履行合同义务，没有任何违约行为。案涉租赁物虽以钟伟文的名义投标，但实际为钟伟文与茂德公司共同投标，为此，茂德公司人还向钟伟文支付了70万元合租费用，并且，招标时钟伟文与茂德公司一起参与了现场竞投。因此，茂德公司在中标后依法成为案涉租赁物的共同承租人，其已实际占有使用租赁物，视为小捷滘经联社已向钟伟文履行了租赁物的交付义务。退一步而言，即使茂德公司不是案涉租赁物的共同承租人，但钟伟文收取茂德公司70万元合租款项，也说明钟伟文与第三人之间有合租的合意，且钟伟文同意茂德公司在2014年11月1日之后承租、使用案涉租赁物。因此，应当视为小捷滘经联社履行了交付租赁物的义务。（三）钟伟文在合同履行过程中存在严重违约行为。根据案涉《厂房租赁合同书》第三条第4项约定，钟伟文就在合同签订之日向小捷滘经联社预缴第一个月的租金47万元，否则每日承担1%的滞纳金，小捷滘经联社多次催促钟伟文缴纳，但钟伟文至今未缴纳。钟伟文违反了先履行主要合同义务，故小捷滘经联社有权拒绝其相应的履行请求。（四）钟伟文解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第94条的规定。1、本案中，原租赁合同是2014年10月30日到期，而案涉的租赁合同将会日却是2014年11月1日，故案涉物业如期交付客观不可能，钟伟文亦是明知的。钟伟文租赁厂房是通过转租物业而获利，并非从事生产经营。即使小捷滘经联社存在延期交付情形，案涉合同约定的每天4700元的违约金也足以弥补钟伟文的损失。因此，钟伟文主张合同目的无法实现理由不能成立。2、钟伟文于2014年11月3日发函催告小捷滘经联社在11月5日交房，小捷滘经联社于11月4日收到函件，钟伟文仅给小捷滘经联社1.5天的交付期显然合理。况且案涉房屋一直处于钟伟文与茂德公司的控制之下，小捷滘经联社已经履行了交付义务，故钟伟文解除合同没有依据。综上，请求本院依法驳回钟伟文的上诉请求。
原审第三人茂德公司口头答辩称：其答辩意见与小捷滘经联社的答辩意见一致。
本院经审理查明以下事实：
（一）小捷滘经联社为证明案涉租赁厂房、宿舍的合法性，向原审法院提交了两份《建设工程规划许可证副证》（编号分别为2004-03-10084、2004-03-10078），本院就案涉租赁物规划报建的问题向东莞市城乡规划局核实，东莞市城乡规划局复函称：“经核实，案涉厂房、宿舍于2004年在我局办理建设工程规划许可证（副证），证号为：2004-03-10078、2004-03-10084。由于该建设单位没有向我局申请规划条件核实，故我局无法核实涉案厂房、宿舍是否按照我局核发的证件进行建设，也没有发放该建设工程规划许可证正本。”钟伟文对复函发表以下质证意见：对复函的真实性与内容无异议，从复函中案涉租赁物没有依法取得建设工程规划许可证正本，因此案涉合同无效。小捷滘经联社对复函发表以下质证意见：1、对复函的真实性予以确认。2、该复函也证明了案涉厂房、宿舍在施工前已经依照法律规定取得了建设工程规划许可证，案涉厂房、宿舍是在经过有关主管部门批准后才进行施工建设，按照《最高人民法院关于审理城社区××路××工业区××（××）厂房和××（××）宿舍房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第2条规定，案涉房屋的出租是合法有效的。3、虽然案涉厂房、宿舍在施工完毕后没有换发建设工程规划许可证正本，但并不影响该厂房、宿舍的建设是经过主管部门的批准的事实。而且结合司法解释的精神，也并不是以事后取得正本为合同效力的标准。4、根据司法实践，类似的建筑物取得建设规划许可证是非常少见的，而且本院也有类似的生效判决，只要取得主管部门的批复或函件都认定建筑物的合法有效，而案涉房屋已经按照法律规定取得建设工程规划许可证，故案涉租赁合同应当合法有效。
（二）本院询问小捷滘经联社未取得建设工程规划许可证正本的原因，小捷滘经联社称是因为办理正本费用高。小捷滘经联社还称案涉厂房、宿舍的建设没有超过建设工程规划许可证规定的范围进行建设。
（三）案涉建设工程规划许可证副证中的遵守事项载明：“……二、本证在建设工程规划验收前单独使用，只作为该工程已办理规划报建手续凭证，建设工程规划验收合格后，凭本证到发证机关领取《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。三、凡未取得本证或不按本证进行建设，均属违法建设。……”
（四）本院依法向双方释明案涉租赁合同的效力问题，小捷滘经联社坚持认为案涉租赁合同合法有效，其认为无论是之前的《中华人民共和国城市规划法》还是之后的《中华人民共和国城乡规划法》，要求的均是“事前规划”，即建设施工前经规划主管部门审核批准，方能施工建设，故案涉《建设工程规划许可证副证》更能体现规划的内涵。原东莞市城建规划局将《建设工程规划许可证》人为地划分为正证或副证没有法律依据。案涉租赁物不属于不按规划许可证的要求建设的房屋，故案涉租赁合同应当合法有效。钟伟文在庭后向本院提交《不变更诉讼请求申请书》，钟伟文称如果案涉《厂房租赁合同书》被法院认定无效，钟伟文仍然坚持一审时的诉讼请求，不作变更。
原审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕钟伟文上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）案涉租赁合同效力问题。（二）案涉定金120万元应如何处理。
关于争议焦点一。小捷滘经联社提交了案涉租赁物的《建设工程规划许可证副证》拟证明案涉厂房、宿舍为合法建筑物。根据东莞市城乡规划局复函可知，由于该建设单位没有向东莞市城乡规划局申请规划条件核实，故东莞市城乡规划局无法核实涉案厂房、宿舍是否按照东莞市城乡规划局核发的证件进行建设，也没有发放该建设工程规划许可证正本。根据案涉建设工程规划许可证副证中的遵守事项载明可知，建设工程规划许可证副证在建设工程规划验收前单独使用，只作为该工程已办理规划报建手续凭证，建设工程规划验收合格后，应当到发证机关领取《建设工程规划许可证》正本，方能作为该工程的法律凭证。由于建设工程规划许可证副证只作为该工程已办理规划报建手续凭证，但已办理规划报建手续并不等于案涉租赁物已经按照规划批准的条件进行建设。根据《最高人民法院关于审理城社区××路××工业区××（××）厂房和××（××）宿舍房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部分批准建设的，人民法院应当认定有效。”小捷滘经联社没有进行规划验收，也没有证据证明案涉房屋已经按照建设工程规划许可证的规定建设，故小捷滘经联社应当承担举证不利的后果，但依照上述法律规定，案涉租赁合同应当认定为无效合同。原审法院认定案涉租赁合同有效认定事实有误，本院予以纠正。
关于争议焦点二。如前所述，案涉租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，小捷滘经联社收取钟伟文的定金120万元没有法律依据，钟伟文诉请小捷滘经联社返还定金120万元，本院予以支持。至于钟伟文诉请小捷滘经联社赔偿一倍定金120万元没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定部分事实有误，导致适用法律不当，本院予以纠正。钟伟文上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持，对其无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理城社区××路××工业区××（××）厂房和××（××）宿舍房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第116号民事判决。
二、限东莞市虎门镇小捷滘股份经济联合社于本判决发生法律效力之日起五日内向钟伟文返还定金1200000元。
三、驳回钟伟文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费26000元，由钟伟文负担13000元，东莞市虎门镇小捷滘股份经济联合社负担13000元。二审受理费26000元（钟伟文已预交），由钟伟文负担13000元，东莞市虎门镇小捷滘股份经济联合社负担13000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 钟 雯
代理审判员 廖志明
二〇一六年四月七日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部分批准建设的，人民法院应当认定有效。