安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终6036号
上诉人（原审原告）:安徽省蓝馨物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区亳州路135号天庆大厦1108室，统一社会信用代码91340100758543172D。
法定代表人：朱翊兴，总经理。
委托诉讼代理人：马青，安徽征宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴耀军，安徽世邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：皖能合肥发电有限公司，住所地安徽省合肥市砀山路19号，统一社会信用代码91340100784910466L。
法定代表人：周菁，董事长。
委托诉讼代理人：潘胜，该公司员工。
上诉人安徽省蓝馨物业管理有限责任公司（以下简称兰馨物业公司）因与被上诉人皖能合肥发电有限公司（以下简称皖能发电公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初7270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
兰馨物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方的原审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1、本案系物业服务合同纠纷，双方争议的焦点在于我方是否履行了物业服务义务，皖能发电公司作为建设单位是否应当支付空置地下车库物业费。我方为案涉小区提供物业服务以来至2016年年底，一直为地下车库提供物业服务，我方一审时提供了已履行地下车库物业服务的证据，建设单位皖能发电公司作为受益人，应当支付物业费。我方与皖能电力公司在2016年没有就地下车库续签《代管协议》的原因是：按照2015年双方交易惯例，皖能电力公司要求我方先为地下车库提供物业服务，至下半年才签订相应的代管协议，签订协议后，皖能电力公司才支付相应的物业费，2016年亦如此，我方基于对皖能电力公司的信赖，且皖能电力公司从未拒绝我方对地下车库的服务。我方原审诉讼请求有相应的事实和法律依据。2、地下车库的权属并非本案争议焦点，但一审法院却仅以地下车库暂未办理产权登记错误认定地下车库属于业主所有，无任何事实和法律依据。3、2016年双方虽未签订《代管协议》，但皖能电力公司仍于2017年1月23日向我方支付了2016年度18套空置房物业费，该行为表明皖能电力公司认可双方在2016年仍然继续履行《代管协议》。4、一审法院认为我方已向部分业主收取了全年车位卫生服务费，且该费用包含地下车位的物业管理费，系认定事实错误。卫生服务费与地下车库物业服务费不属于同一性质，与本案无关。我方即使收取了部分业主车位卫生服务费，但该车位系地上车位，并非地下车库，仍与本案无关。
皖能电力公司辩称，案涉小区系职工集资建房小区，并非普通商业小区，且根据省、市有关文件规定，物业费实行一费制，合肥市物业收费标准中也没有所谓的地下车库费用项目。兰馨物业公司称根据合同约定履行了主要义务，双方并未拟定任何关于2016年的合同，兰馨物业公司无权依据合同法第三十七条的规定主张权利。空置房的费用是根据物权法规定以及兰馨物业公司与业委会签订的物业委托服务协议的约定支付，与本案无关。兰馨物业公司没有提供2016年度的物业收费许可，其无权收取所谓的车库费用，更无权要求业主支付物业服务费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
兰馨物业公司向一审法院起诉请求：1、皖能发电公司支付蓝馨物业公司2016年1月1日至同年12月31日期间的湖畔家园地下车库物业费227721元；2、皖能发电公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：蓝馨物业公司系从事物业管理的企业。湖畔家园小区坐落于合肥市庐阳区大房郢水库坝下区，包括皖能发电公司（原名为合肥发电厂）职工集资建房和拆迁还建住房。在小区建设过程中，皖能发电公司在合肥市人民防空办公室办理了防空地下室易地建设缴费，经规划许可在小区内建设了1号和2号地下车库，总面积12631平方米。
2012年6月1日、2014年1月1日，皖能发电公司与蓝馨物业公司两次签订《物业委托服务协议》，约定蓝馨物业公司为湖畔家园小区提供物业管理服务，服务期限为2012年6月1日至2014年12月31日，服务事项中包括对车库车位安全监控措施、地下车库抽水泵等、交通车辆停放秩序的维护和管理，地下车库无车位使用人的空置车位向开发建设单位按1.5元/平方米/月收取维护服务费。
合肥市庐阳区湖畔家园第一届业主委员会（以下简称湖畔家园业委会）成立后，继续委托蓝馨物业公司提供物业服务，双方于2014年12月16日、2015年12月28日两次签订《物业委托服务合同》，约定的内容与上述协议基本一致，服务期限至2016年12月31日。前一份合同约定蓝馨物业公司应按1.5元/平方米/月向开发建设单位收取地下车库无车位使用人的空置车位的维护服务费，后一份合同约定蓝馨物业公司应向开发建设单位协商收取地下车库物业服务费。
皖能发电公司曾与蓝馨物业公司签订《湖畔家园小区物业代管协议》，约定皖能发电公司委托蓝馨物业公司代管该小区18套空置房及地下车库，期限为2015年1月1日至同年12月31日；地下车库面积12651.19平方米，物业费标准为1.5元/平方米/月。物价部门许可蓝馨物业公司对该小区地下车库车位小中型车停放费在2015年5月至12月期间的收费标准为180元/辆/月。
2012年6月1日至2016年12月31日期间，蓝馨物业公司为包括地下车库在内的整个湖畔家园小区提供物业管理服务，皖能发电公司向蓝馨物业公司支付了2012年6月1日至2015年12月31日期间的地下车库物业费。2015年12月31日之后，双方未续签关于地下车库的书面合同，皖能发电公司未再向蓝馨物业公司支付地下车库物业费。2016年，蓝馨物业公司向部分业主收取了全年300元左右的车位卫生服务费，允许该部分业主的车辆进出小区。因地下车库未设置门禁，业主车辆可自由停放在小区路面停车位和地下车库停车位。2016年底，湖畔家园业委会委托其他物业公司对小区进行物业管理，经业委会监交，蓝馨物业公司将地下车库设施设备移交给其他物业公司。
经一审法院向合肥市国土资源局不动产登记中心查询，湖畔家园小区地下车库未办理产权登记。经一审法院向合肥市人民防空办公室查询并现场勘验，该地下车库并非人防工程。
《安徽省物业管理条例》第五十条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共用。第八十二条规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当公开，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。第一百零四条规定，共用设施设备是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、…非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。
一审法院认为，本案的关键在于皖能发电公司对湖畔家园地下车库是否负有支付2016年物业费的义务。蓝馨物业公司主张双方2016年存在物业服务合同关系，依据的是双方签订的物业委托服务协议、物业代管协议及业委会与蓝馨物业公司签订的物业委托服务合同。分析上述协议及合同，皖能发电公司确实是物业委托服务协议、物业代管协议的签订方，协议也确实约定了关于地下车库的管理服务，但协议约定的管理期限均在2016年之前，不包括2016年，皖能发电公司2016年不再与蓝馨物业公司签订关于地下车库管理服务的协议，皖能发电公司以其行为表明不再继续委托蓝馨物业公司管理服务地下车库；而物业委托服务合同亦确实约定了关于地下车库的管理服务，但合同的签订方系蓝馨物业公司与业委会，并非皖能发电公司，业委会无权代理皖能发电公司且未取得该公司事后追认，故该合同关于地下车库物业费的约定不能约束皖能发电公司。蓝馨物业公司未提供证据证明其与皖能发电公司之间就地下车库2016年物业管理事宜存在合同关系，故该公司向皖能发电公司主张地下车库2016年物业费，无事实依据。
蓝馨物业公司还主张皖能发电公司是地下车库的所有人。湖畔家园地下车库目前既未办理产权登记，又非人防工程，不具有利用上的独立性，不可排他使用，未登记成为特定业主所有权的客体，未能成为享有专有权的专有部分。皖能发电公司确是地下车库的建设方，但在小区建设完成之后，随着小区内房屋的出售，地下车库长期被不特定的小区业主使用，目前系小区的共有部分，使用权应归小区业主共有。皖能发电公司既非地下车库的所有人，亦非使用权人，蓝馨物业公司向皖能发电公司主张地下车库2016年物业费，无法律依据。
另外，蓝馨物业公司2016年对地下车库进行物业管理时，已向部分业主收取了全年车位卫生服务费，并允许该部分业主将车辆自由停放在路面和地下车库，故该车位卫生服务费的性质包含地下车位的物业管理费，蓝馨物业公司无权要求皖能发电公司另外支付地下车库物业费。
综上，蓝馨物业公司向皖能发电公司主张地下车库2016年物业费，无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回蓝馨物业公司的诉讼请求。案件受理费4716元，由蓝馨物业公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，兰馨物业公司与皖能电力公司提交的证据与本案待证事实之间没有直接关联性，本院均不予确认。
对一审法院查明的事实，本院予以认定。
本院认为，根据双方的上诉及答辩意见,本案二审的争议焦点为：兰馨物业公司要求皖能电力公司支付2016年度湖畔家园地下车库物业费227721元的诉讼请求有无事实和法律依据。
双方之间未就案涉小区地下车库物业服务问题签订2016年度代管协议，双方当事人对此节事实均予确认。案涉小区2015年12月28日的《物业委托服务协议》虽约定地下车库应向开发建设单位协商收取物业服务费，但该协议系兰馨物业公司与案涉小区业主委员会签订，对皖能电力公司不具有约束力。兰馨物业公司亦没有其他证据证明其与皖能电力公司之间就案涉小区地下车库物业服务问题存在书面约定。皖能电力公司向兰馨物业公司支付了2016年度18套空置房物业费，该行为是履行《物业委托服务协议》的约定，不能表明皖能电力公司认可双方在2016年仍然继续履行代管协议。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第七条的规定，合同法所称“交易习惯”是指在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法或当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。兰馨物业公司称，其与皖能电力公司之间在2016年没有就地下车库续签代管协议的原因是按照2015年双方交易惯例，先提供服务，后签订协议，再支付物业费。本院认为，无论2015年代管协议是否存在补签情形，仅凭一年的协议签订情况不能认定此做法系兰馨物业公司与皖能电力公司之间经常使用的习惯做法。相反，纵观双方当事人之间签订的2012年和2014年协议，签订时间均在协议约定的履行期限之前，不存在补签情形。故兰馨物业公司关于双方之间存在交易习惯的上诉理由，本院不予采信。
综上所述，兰馨物业公司与皖能电力公司之间就案涉小区地下车库问题并不存在合同关系，兰馨物业公司认为双方之间存在物业服务合同关系的主张缺乏证据证明，不能成立。基于此，兰馨物业公司要求皖能电力公司按2015年度代管协议标准支付物业费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4716元，由上诉人安徽省兰馨物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 苗
审判员 程亚娟
审判员 温占敏
二〇一八年九月十九日
书记员 王 元
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。