河南省偃师市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0381民初1247号
原告（反诉被告）:杨现普，男，1966年12月30日生，汉族，住河南省偃师市。
委托诉讼代理人（特别授权）：王应军，河南铭志律师事务所律师。
被告（反诉原告）:任朝峰，男，1971年11月16日生，汉族，住河南省偃师市。
委托诉讼代理人（特别授权）：袁瑜勃，河南西亳律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨现普诉被告（反诉原告）任朝峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告任朝峰于2016年5月23日提起反诉，本院依法适用普通程序，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨现普的委托诉讼代理人王应军，被告（反诉原告）任朝峰及委托诉讼代理人袁瑜勃到庭参加诉讼。本案现已审理完毕终结。
原告杨现普诉称：2008年5月1日，其和偃师市五金交电化工公司签订了房屋租赁协议一份，租期10年，截止到2018年5月1日。2012年偃师市商务局进行了企业改制，任朝峰取得了其租赁门市的部分产权，并在原房屋租赁协议的基础上和我签订了一份补充协议，双方按照协议履行至今，但又到协议约定的交房租的时间，被告拒不履行约定，原告多次联系被告，被告拒而不见。诉讼请求：1.请求法院判决被告继续履行2008年5月1日和2014年3月31日签订的房屋租赁协议至2018年5月1日，并承担违约责任；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告任朝峰辩称：原告所诉不属实，双方在2014年3月31日签订补充协议，约定我行使出租人权利，根据双方约定，杨现普每年在5月1日前将租金以银行转账形式交给任朝峰，2016年交付房租时，杨现普违约，拒不交付房租，杨现普违约在先。通过了解，杨现普在2014年4月30日将房屋转租给其他人员，没有经过任朝峰书面同意，按照合同约定，杨现普也存在违约情况，任朝峰有权解除合同。要求驳回杨现普的诉讼请求，并承担本案的诉讼费用。
被告任朝峰反诉称：2008年5月1日，被反诉人杨现普与偃师市五金交电化工公司签订了为期10年的房屋租赁协议一份，租期截止至2018年5月1日。合同对租金、装修事项、转租条件等均作出了详细约定。2012年偃师市商务局进行企业改制，反诉人取得了涉案房屋的所有权，2014年3月31日，反诉人作为涉案房屋所有人与被反诉人签订了补充协议，协议约定，2018年5月1日前，被反诉人于每年5月1日前将房屋租金48953元以汇款形式交付给反诉人，2016年5月，反诉人要求被反诉人支付租金，被反诉人以暂时没能力拒绝。反诉人了解到被反诉人已将涉案房屋转租给他人，反诉人的转租行为违背了合同约定。诉讼请求：1.请求依法解除反诉人与被反诉人之间的租赁合同，立即搬出，并自2016年5月1日起按每日租金580元算至实际搬出之日止；2.反诉费用由被反诉人承担。
反诉被告杨现普辩称：反诉人的请求不能成立，2016年4月下旬，我通过电话、短信等多种方式通知反诉人给我方提供银行卡号，给其交房租，但是反诉人一直拒不提供，无奈情况下，杨现普于2016年4月29日中午到反诉人所开的市政府旁边的海尔专卖店找反诉人，经店内人员给其打电话，任朝峰一直关机，最后任朝峰妻子接通电话说不收，为此，杨现普于4月29日下午到偃师市人民法院立案、起诉，要求反诉人履行合同。由此充分说明是反诉人在收房租前期关掉电话，躲避杨现普缴纳房租，是反诉人违约。杨现普不存在转租行为，因此，反诉人的请求不能成立，请求法院予以驳回。
杨现普为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：第一组证据为1.杨现普于2008年5月1日和偃师市五金交电化工公司签订的房屋租赁协议一份，证明租期为10年。2.2012年5月25日的偃师市五金交电化工公司的说明一份，加盖有商务局的公章，说明我方所租赁的场所经过破产改制，我方所租赁的场所一部分归范国全所有。3.范国全的保证书一份，证明范国全同意按原协议履行合同。4.本案原被告签订的补充协议一份，证明双方约定了房租的交款期限、交款方式及被告愿意履行原偃师市五金交电化工公司的租赁协议，该补充协议的第三条明确说明每年由被告任朝峰于5月1日前向我方提供银行卡号，我方才将钱汇入银行卡内。5.原告杨现普和王中喜签订的合伙协议书，证明双方共同经营该门市。6.法院诉讼材料接收清单一份，证明我方立案的时间是2016年4月29日。第二组证据为1.杨现普和任朝峰发送手机短信的截图，内容证明2015年4月27日杨现普要求任朝峰提供银行卡号交房租，但任朝峰拒不提供。2.4月28日王中喜和任朝峰的电话录音光盘及书面材料，证明杨现普给任朝峰交房租，但任朝峰不配合。3.视频光盘一份及书面文字资料，证明4月29日中午，杨现普到海尔专卖店找任朝峰交房租，服务员给任朝峰打电话联系，任朝峰妻子接通电话不愿接受的过程。第三组证据为杨现普和王中喜合伙经营电脑城期间的流水账单。
任朝峰的质证意见：对第一组证据1无异议，但需要注意协议第九条，甲方指的是房屋所有人。证据2真实性无异议，房屋分两部分，262.6平方米归偃师市五金交电化工公司所有，后来反诉人取得了该房屋所有权。证据3与本案没有关联性，不予质证。证据4真实性无异议，合同甲方已经变更为任朝峰，行使出租人权利，房屋转租必须经任朝峰同意。证据5有异议，经营网吧手续需要提供相关部门的证明，协议与本案没有任何关系。证据6无异议，按照合同规定，债务人可以向公证机关提存，采取这种方式不符合民法通则及合同法的规定。对第二组证据1-3真实性无异议，但短信内容并不能证明任朝峰拒绝接受房租的事实。该组证据不能证明杨现普的主张。证明材料中也不显示任朝峰妻子拒绝接受房租的情况。对第三组证据系杨现普单独制作，不能作为证据来使用。
任朝峰为证明其答辩意见及反诉主张，向本院提供如下证据：第一组证据为房产转让协议书一份，证明反诉人于2012年6月16日与偃师市商务局订立协议，取得涉案房屋所有权。第二组证据为房屋租赁协议一份，证明原房屋租赁人即本案被反诉人与偃师市五金交电化工公司订立房屋租赁协议，协议约定租期自2008年5月1日到2018年5月1日，合同第9条明确约定转租需经房屋所有权人书面同意。第三组证据为2014年3月31日补充协议一份，证明1.反诉人取得涉案房屋所有权后，与房屋租赁人订立了补充协议，反诉人取得涉案房屋所有权，行使出租人的权利，证明涉案房屋的转租需经反诉人书面同意；2.租金48953元由被反诉人将租金于每年5月1日前打入反诉人提供的账户内。第四组证据为工商局档案6页，证明1.反诉人所有的房屋实际由案外人姚志峰承租使用，用于经营偃师市星河兴隆网吧，原名偃师市兴隆网吧，原网吧业主为张建怀，二人于2013年4月18日达成转让协议，且姚志峰受让网吧时经营地点在城关镇××路北侧综合楼下；2.被反诉人于2014年4月30日与姚志峰签订租房协议，在没有经过反诉人书面同意的情况下，将涉案房屋转租给了姚志峰，用于开办网吧，姚志峰随将网吧经营地址变更到涉案房屋处。第五证据为银行卡流水，证明2015年5月31日姚志峰通过银行转账将租金交给任朝峰，杨现普是知道任朝峰的银行卡账号的，但2016年至今杨现普一直未缴纳。
杨现普质证意见：对第一组至第三组证据真实性无异议，对证据3补充协议需要说明根据协议第三条的约定，由任朝峰每年5月1日前给杨现普提供银行卡号，每年都应当向杨现普提供银行卡号，是任朝峰的先行义务。对第四组证据，该组证据与本案无关，杨现普用租赁的五金交电化工公司门市与王中喜、姚志峰合伙经营网吧，工商档案中姚志峰与杨现普的租房协议上杨现普的签名是姚志峰所写，因网吧办理食品流通许可证需要提供由法人签名的租房协议，姚志峰就自己制作了该协议，代杨现普签名，仅此不能作为转租的凭据。对第五组证据，从2013年到去年，每次杨现普给反诉人交纳租金都是先问反诉人银行账户，然后通过姚志峰银行账户给反诉人转账，反诉人明知杨现普和王中喜、姚志峰是一回事，之前一直没有提出异议，今年才拒不提供银行账户，导致杨现普无法给其交纳租金。
庭审后，杨现普向法庭提交了姚志峰的证明2份及租房协议复印件1份，证明2014年4月30日为办理网吧食品流通许可证的需要，姚志峰与杨现普之间代签了一份租房协议；杨现普与王中喜、姚志峰三人共同经营网吧，王中喜与姚志峰提供网吧文化经营许可证、工商执照、一部分电脑等，杨现普提供场地和部分款项，姚志峰负责经营、财务和每月报表。
任朝峰质证意见:姚志峰没有出庭，无法证明其真实性；该证明不属于新的证据，不应采信；杨现普将涉案房屋转租给姚志峰，二人存在利害关系；该证明系打印后签名，属于伪证；杨现普与姚志峰租赁协议恰恰证明了转租事实；庭审中杨现普明确说明和王中喜之间系合伙关系，并提交了与王中喜合伙的账目，而在任朝峰提交了杨现普与姚志峰租赁协议后，却又改口称系三人合伙，意图掩盖转租的事实。
经审理查明：2008年5月1日，河南省偃师市五金交电化工公司与原告杨现普签订《房屋租赁协议》，双方约定：“甲方：河南省偃师市五金交电化工公司（公章）乙方杨现普（签名）……一、甲方将座落在民主路火车站广场西南侧五交大楼底层一楼南起至北共陆间房出租给乙方做门市部经营使用。二、租赁期限2008年5月1日至2018年5月1日，租期共10年。三、租金和交纳期限：租金每年柒万元，租金按年结算，如拖交半个月，将被视为违约，甲方有权依法终止协议，由此造成的一切经济损失由乙方负责。……九、租赁期内，乙方若将房屋转租他人或与他人互换使用，应征得甲方书面同意。……甲方：焦五喜（签名）河南省偃师市五金交电化工公司（公章）乙方杨现普（签名）2008年5月1日”2010年5月，河南省偃师市五金交电化工公司将偃师市民主路火车站广场西南侧五交大楼底层一楼南起至北陆间房（375.5平方）中的北两间门市（112.9平方）转让给范国全，其房租21047元归范国全所有；剩余262.6平米租金48953元归偃师市五金交电化工公司所有。2012年6月16日，因河南省偃师市五金交电化工公司破产，偃师市商务局以协议出让的方式将河南省偃师市五金交电化工公司剩余262.6平米门市出让给被告任朝峰所有。2014年3月31日，任朝峰与杨现普签订《补充协议》，对2008年5月1日的《房屋租赁协议》做出如下补充：一、原《房屋租赁协议》的“甲方”变更为任朝峰，继续行使房屋出租人的权利。二、原《房屋租赁协议》第三条“租金和交纳期限”增加一款，作为第二款：“乙方应当于每年的5月1日之前，一次性支付次年（即本年度的5月1日至下一年度的4月30日）的租金。”三、2018年5月1日之前，每年房租四万捌仟玖佰伍拾叁元（￥48953元）由甲方于每年5月1日之前向乙方提供银行卡号，乙方应按时汇入租金。四、甲方（任朝峰）乙方（杨现普）双方应遵守2018年5月1日原五金交电化工公司与杨现普签订的《房屋租赁协议》之条款。如有争议任何一方可向当地人民法院起诉。五、本补充协议自双方签字之日起生效。之后，杨现普与任朝峰均按《房屋租赁协议》及《补充协议》履行。2016年4月，双方因租金交付发生纠纷，杨现普遂诉至本院。
另查明，2014年8月25日，案外人姚志峰以杨现普所租赁的偃师市城关镇火车站西侧门市为营业场所，办理了名为偃师星河兴隆网吧的营业执照及网络文化经营许可证。2015年3月31日，姚志峰通过中国建设银行偃师支行向任朝峰支付了2015年的房租48955元。
本院认为:原河南省偃师市五金交电化工公司与原告杨现普签订《房屋租赁协议》及任朝峰与杨现普签订《补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。任朝峰与杨现普均应按约定履行。从案外人姚志峰办理的个人独资偃师星河兴隆网吧的营业执照及姚志峰向任朝峰支付房租的事实，足以证明姚志峰系任朝峰位于偃师市××路火车站广场西南××大楼底层××楼262.6平米门市的实际承租人，杨现普称用租赁的任朝峰门市与王中喜、姚志峰共同经营网吧，并未转租，但没有证据证明，且庭审中杨现普提交与王中喜合伙协议，并不显示姚志峰，故对其与姚志峰合伙的说法不予认可。任朝峰门市租赁给杨现普，租赁协议中明确约定若转租需征得出租方书面同意，而杨现普在2014年即将所租赁门市又转租给姚志峰，已构成违约，我国《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，故任朝峰反诉请求解除双方的租赁合同的主张，本院予以支持，杨现普在合同解除后应搬出并返还所租赁的门市。该门市一年租金为48953元，日租金为134元（48953÷365），杨现普应按日租金134元支付租金，从2016年5月1日至本院确定返还之日。对于杨现普的诉讼请求，因其违约在先，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百三十五条《中华人民共和国民诉法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除被告（反诉原告）任朝峰与原告（反诉被告）杨现普之间的《房屋租赁协议》及《补充协议》。
二、杨现普于判决生效之日起20日内从所租赁的任朝峰位于偃师市民主路火车站广场西南侧五交大楼底层一楼262.6平米门市内搬出，将门市返还给任朝峰。
三、杨现普向任朝峰支付租金（按日租金134元计算，从2016年5月1日算至实际返还之日）。
四、驳回杨现普的诉讼请求。
本案受理费100元，反诉受理费50元，共计150元，由原告杨现普承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审 判 长 郑彦晓
代理审判员 蒋焕晓
人民陪审员 曹祎华
二〇一六年九月十四日
代书 记员 李雪姣