上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第1903号
上诉人（原审被告）李飞。委托代理人***。被上诉人（原审原告）上海共惠置业有限公司。法定代表人***，董事长。委托代理人金鸿权。委托代理人莫煦。上诉人李飞因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第1219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2012年12月24日，上海共惠置业有限公司（以下简称共惠公司、甲方）与李飞（乙方）签订《房屋租赁合同》。甲方将徐汇区茶陵路***弄***号101、102室底楼房屋（以下简称系争房屋）租赁给乙方，租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止，租金每年人民币（以下币种相同）57,600元，按先付后用原则，租金每三个月缴付一次。上期已交租赁保证金则转入本期合同，保证金在合同终止时一并结算，保证金不支付利息。乙方在租赁期内全部履行合同条款，合同终止并在结清全部费用后，甲方将履约保证金退还乙方。合同期限届满前，共惠公司于2014年12月26日书面通知李飞，表示因双方商谈租金未果，房屋不再续租，要求李飞于合同期满前搬离并交还系争房屋。李飞至今拒绝搬离系争房屋，故共惠公司诉至法院。一审庭审中，共惠公司、李飞当庭确认李飞曾支付共惠公司保证金2,000元，要求在本案中一并作出处理。另查明，系争房屋系某公司公有非居住房屋，由某公司下属某公司2经营管理。自2001年1月起至今，某公司将系争房屋出租给某公司3使用。2010年6月30日，某公司4委托某公司3自2010年7月1日起全权经营管理其全资投资企业上海共惠置业有限公司，即共惠公司。同日，某公司3委托共惠公司对系争房屋进行经营管理，委托期限自2010年7月1日起至2019年7月31日止。还查明，2001年12月30日，某公司3与李飞签订租赁经营协议，该协议期限为2002年4月1日起至2003年4月31日止。2002年7月29日，某公司3与李飞签订补充协议，约定延长2001年12月30日订立的租赁经营协议至2005年7月31日止。2003年12月，某公司3与李飞签订承包经营协议书及补充协议，将坐落于系争房屋的某公司3理发店及房屋发包给李飞承包经营，承包经营期限自2004年1月1日起至2007年12月31日止。庭审中，李飞确认承包协议到期后，未再签订其他承包协议。共惠公司诉称，本案系争房屋是公有房屋，由某公司2交由某公司5使用。共惠公司系上海新徐汇集团下属国有企业，经委托由某公司5全权管理。共惠公司、李飞于2012年12月24日订立房屋租赁合同，约定将系争房屋出租给李飞，租赁期限自2013年起至2014年12月31日止，年租金57,600元，月租金4,800元，每三月支付一次，先付后用。2014年12月26日，共惠公司函告李飞，合同到期后不再续租，要求李飞到期搬离系争房屋。因李飞拒绝搬离，故共惠公司诉至法院，要求：1、李飞迁出徐汇区茶陵路***弄***号101-102室房屋，将上述房屋返还给共惠公司；2、李飞向共惠公司支付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月4,800元计。李飞辩称，租赁合同乙方签名虽是李飞，但这是一个职务行为构成表见代理，实际上租赁合同是某公司6签订的，李飞是该公司分店负责人，故被告主体不适格；系争房屋是某公司6承租后将该店发包给李飞承包经营，租赁费应由某公司6支付，李飞应按合同约定支付承包费给该公司；共惠公司并非房屋产权人，不具有原告主体资格，综上，由于原被告主体均不适格，要求法院驳回共惠公司诉请。原审认为，合同法规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。共惠公司、李飞签订的书面房屋租赁合同约定租赁期限于2014年12月31日到期，之后，双方未签订书面租赁合同，故租赁关系自然终止，李飞应当按照合同约定返还租赁房屋。共惠公司要求李飞迁出并返还系争房屋，予以支持。李飞逾期不搬，系违约，共惠公司要求按照租赁合同约定的租金标准向李飞主张房屋使用费，于法不悖，予以支持。共惠公司、李飞一致确认李飞曾支付共惠公司保证金2,000元，依据租赁合同约定，合同终止并在结清全部费用后，共惠公司将保证金退还李飞，故共惠公司应予返还李飞保证金2,000元。关于李飞主张的本案被告主体不适格的抗辩，根据合同相对性原则，共惠公司有权依据与李飞订立的租赁合同向李飞主张相关权利，李飞在合同履行期内按约每三个月向共惠公司缴付一次租金，直至双方实际履行完毕该合同，故对李飞的该项抗辩，不予采纳。而李飞与案外人某公司3订立的承包经营协议书及补充协议于2007年12月31日期满，期满后双方未再订立其他承包协议，故李飞以与某公司3之间存在承包关系，与共惠公司订立租赁合同为职务行为的抗辩，不予采纳。关于李飞主张原告主体不适格的抗辩，案外人某公司3承租某公司所有的系争房屋，并委托共惠公司全权经营管理，共惠公司据此与李飞订立租赁合同，李飞在订立合同时亦未提出异议并实际履行完该合同，故对李飞的该项抗辩，不予采纳。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，于二○一五年六月十一日作出判决：一、李飞于判决生效之日起三十日内迁出上海市徐汇区茶陵路***弄***号101-102室底楼房屋，将上述房屋返还给上海共惠置业有限公司；二、李飞于判决生效之日起十日内向上海共惠置业有限公司支付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月4,800元计；三、上海共惠置业有限公司于上述房屋返还之日退还李飞租赁保证金2,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计300元，由李飞负担。判决后，李飞不服，上诉于本院称，李飞不是本案适格的被告，某公司6与上诉人于2002年签订承包协议，将系争房屋作为分店由上诉人负责经营，虽然2007年后上诉人未再与某公司6签订承包协议，但该分店一直经营至今，故上诉人在租赁协议上签字的行为是职务行为，其系代表某公司6出面签订协议。被上诉人也不是本案适格的原告。系争房屋是由上海徐房集团高建物业有限公司经营管理的，之后由某公司6租赁使用，被上诉人不是系争房屋的经营者。综上，本案原被告主体都不适格，故请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人共惠公司的原审诉请。被上诉人共惠公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理期间，被上诉人向本院提供由某公司6（甲方）、李飞（乙方）、上海共惠置业有限公司（丙方）于2010年7月9日共同签订的补充协议一份，其中约定上诉人租赁使用的系争房屋从2010年7月1日起由被上诉人管理，上诉人应付房屋的租金，由被上诉人开具发票收取。三方均在该补充协议上签字盖章。被上诉人以此欲证明上诉人明知其与被上诉人之间为房屋租赁合同关系。上诉人确认其在补充协议上的签字，但其认为上诉人代表的是某公司6，其签字的行为是职务行为。双方当事人对该补充协议的真实性均不持异议，故本院对该补充协议的真实性予以确认。对该证据效力的认定，本院将在下文中阐述。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人之间就系争商铺是否成立租赁合同关系，双方是否为本案适格的诉讼当事人。上诉人与被上诉人于2012年12月24日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，双方之间已形成合法有效的房屋租赁合同关系。并且，通过已查明的事实，被上诉人有权经营管理系争房屋，将房屋予以出租；而上诉人也并无证据证明其在签订租赁合同时与某公司6存在承包经营关系，上诉人系作为独立的主体承租系争房屋。再者，从被上诉人二审提交的补充协议的形式及内容来看，上诉人与被上诉人及某公司6系作为三个独立的协议当事人，各方明确约定房屋租金支付的主体为上诉人，而收取租金的主体则为被上诉人，故本院认可该补充协议的证据效力，本院认定上诉人与被上诉人之间就系争商铺成立租赁合同关系。上诉人关于其系履行职务行为的抗辩，本院不予采信。综上所述，上诉人李飞的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审根据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币600元，由上诉人李飞负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年八月二十日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……