山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第1246号
上诉人（原审被告）：王曾华，男，1974年5月17日出生，居民，住费县。
上诉人（原审被告）：李莉，系王曾华之妻，1973年5月19日出生，居民。
二上诉人共同委托代理人：时淼，山东启阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王成文，男，1955年12月21日出生，居民，住费县。
委托代理人：李忠华，费县南张庄法律服务所法律工作者。
委托代理人：任庆良，费县南张庄法律服务所法律工作者。
上诉人王曾华、李莉因房屋买卖合同纠纷一案，不服蒙阴县人民法院（2014）蒙民初字第546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告王成文诉称：2008年1月份，王成文与王曾华、李莉签订房屋买卖协议，购买房屋一套，合同签订后购房款一次性付清，并约定两个月内办理房屋过户手续，后经王成文多次找王曾华、李莉办理过户手续，王曾华、李莉以种种理由推迟过户，至今未办理过户手续。为此，具状起诉，判令王曾华、李莉履行房屋过户手续，并赔偿各种损失8000元，承担本案诉讼费。
原审被告王曾华、李莉辩称：一、双方签订的房屋买卖合同为无效合同。王成文以县政府清理房改房为借口，采取欺诈的手段欺骗被告与其签订了房屋买卖合同。王成文购房后，将房屋出租给他人，房屋所在单位中国银行发现后，多次明确告知王曾华、李莉，诉争房屋系在银行院内，存在金融安全问题，不同意王曾华、李莉出卖房屋，要求王曾华、李莉尽快收回房屋。根据相关规定，诉争房屋位于中国银行院内的房改房，不符合允许对外转让的条件，所以双方签订的房屋买卖合同无效，王成文的诉讼请求没有依据。二、王成文要求王曾华、李莉赔偿损失的诉讼请求没有依据。王成文谎称县政府清理房改房，欺诈王曾华、李莉签订合同，合同签订时，王曾华、李莉确实担心县政府清理房改房，合同约定二个月内王成文必须过户，但王成文得到房子后，根本不考虑过户，被告发现上当。王成文签订房屋后，取得了一定数额的租赁费用，王成文并没有财产损失，在本次房屋买卖中存在重大过错，要求赔偿没有依据。综上，王成文请求不符合法律规定，请求法院：驳回王成文的诉讼请求；判决王成文与王曾华、李莉签订的房屋买卖合同无效；判决王成文返还王曾华、李莉房屋。
原审法院查明，王曾华与李莉系夫妻关系。李莉系中国银行费县支行职工，李莉在单位分得费城中山路西侧住房一套，后该房屋进行了房改，房屋所有权人为王曾华，产权为私产。争议房屋土地使用权为单位所有。2008年1月24日，王成文（乙方）与王曾华、李莉（甲方）签订买卖房屋合同，合同约定：一、甲方愿将座落于费县中行办公楼西职工住宅楼一套（后宿舍楼东单元5楼东户）转让给乙方，该楼房建筑（实用）面积与同楼居民的相同（因单位福利原因，房权证房改面积小于实际面积），储藏室位于该楼底层布局与楼房内相同，本楼房储藏室为卫生间部分，公用储藏室为客厅部分。二、该楼房价格款108000元，签定（订）合同后一次性付清。甲方后将钥匙及房权证交付乙方。三、合同签定（订）后，该楼房转让以前的一切债务（水电暖及其他），仍由甲方承担，之后所产生的一切费用由乙方承担。07年冬08年春的取暖费乙方承担。四、过户费用由乙方承担，甲方积极配合。五、乙方入住后必须遵守中行的住房物业及其他管理制度，并搞好邻里团结。六、法律责任：合同签定（订）后，甲、乙双方应共同遵守。如有任何一方违约，违约方应承担一切法律责任，并赔偿对方合同总额50%的违约金。乙方接受后必须在两月内过户完毕，否则纪检部门清理干部多余住房等原因甲方有权要回，不受该条款制约，不承担违约金。七、合同签定（订）后，权属以过户为准。八、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。合同签订当日王成文将108000元房款交付王曾华、李莉，王曾华、李莉为王成文出具了收条。王曾华、李莉将房产证书及钥匙交付王成文。后王成文对该房屋进行了管理、并由他人使用。中国银行费县支行以房屋土地使用权为单位所有，以及金融机构的特殊性，对于银行出入人员混乱等原因，不同意王成文买卖房屋并对该房不予过户。后因过户问题，王成文与王曾华、李莉产生争议。为此，王成文于2013年8月26日具状起诉，请求判令王曾华、李莉履行房屋过户手续，并赔偿各种损失8000元，承担本案诉讼费。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、王成文提交的王曾华、李莉房产证、王曾华、李莉为王成文书写的收条、中国银行费县支行证明、庭审笔录等予以证实，并均已收集、记录在卷。
原审法院认为，本案争议的焦点是王成文与王曾华、李莉之间的房屋买卖合同是否合法有效，王曾华、李莉是否应当继续履行合同协助王成文办理过户手续。本案中，王成文与王曾华、李莉签订了房屋买卖合同，双方对合同的条款作了具体约定，双方签订的房屋买卖合同符合合同的生效要件。王成文以108000元的价格从王曾华、李莉处购买，对于房屋价款王曾华、李莉未提出异议，王成文以合理的价款购得，并履行了交付价款的义务，王曾华、李莉告也交付了房产及相关的房产证件，王成文已实际管理和使用。因此，王成文与王曾华、李莉之间的房屋买卖合同合法有效。故对王成文请求王曾华、李莉协助办理过户手续的主张，应予支持。对于王成文请求赔偿各项损失8000元的诉讼请求，合同中约定房屋接受后必须在两月内过户完毕，否则纪检部门清理干部多余住房等原因被告有权要回，不受该条款制约，不承担违约金。合同签订后，两个月内未办理过户手续的原因已无法查清，且案外人中国银行费县支行也不同意房屋的买卖，不同意办理过户，其责任也不完全归责于王曾华、李莉，王成文未向原审法院提供损失的证据和计算方法。因此，王成文该项请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、王曾华、李莉于判决生效后十日内协助王成文办理房产过户手续。二、驳回王成文的其他诉讼请求。案件受理费25元，由王曾华、李莉负担。
上诉人王曾华、李莉不服一审判决上诉称：一、双方签订的房屋买卖合同属无效合同。1、涉案房屋位于中国银行费县支行办公区内，房屋所属土地使用权归中国银行费县支行所有，依据《山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》第七条的规定，不具备上市交易的条件。2、涉案房屋交易时没有经房屋所在单位的同意，也没有履行《山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》第十条规定的程序，房屋所在单位明确表示不同意过户。3、涉案房屋交易中，被上诉人虚构了重要事实，致使上诉人在违背真实意思的情况下与其签订房屋买卖合同，系采用欺诈手段签订，应属无效合同。二、涉案合同属附生效条件合同，实际条件未成立，上诉人有权收回房屋，并视情况给被上诉人经济补偿。1、双方合同第六条约定乙方必须在接收后两个月内过户完毕，否则甲方有权要回，上诉人有权收回房屋，原审判决上诉人协助过户是错误的。2、合同第七条约定，权属以过户为准，因为房屋未在合同约定期限内过户，依据合同法第45条的规定，合同未生效，被上诉人无权主张权利。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判确认双方所签订的房屋买卖合同无效，上诉人不承担责任，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人王成文答辩称：上诉人上诉主张依据的是各地的暂行管理办法，不属于法律法规，上诉人据此主张合同无效的理由不能成立。双方合同合法有效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：上诉人王曾华、李莉与被上诉人王成文于2008年1月24日签订的房屋买卖合同是否有效，是否应继续履行。首先，上诉人主张该合同系被上诉人采用欺诈手段使其违背真实意思表示签订，未能举证证实，对其该项上诉理由本院不予采信；其次，涉案房屋虽为房改房，但上诉人已于2002年6月10日办理房产证，上诉人对该房屋拥有所有权，有权处分；再次，《山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定的认定合同无效的法律、行政法规，上诉人依据该办法主张合同无效的上诉理由不能成立；最后，双方合同第七条约定的“权属以过户为准”系对房屋所有权权属的约定，该约定不属于对合同效力所附的生效条件，上诉人据此以合同所附条件未成就为由主张合同未生效，混淆了债权行为与物权变动，该项上诉理由不能成立。综上，涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。被上诉人王成文请求上诉人协助其办理房屋过户的主张，符合《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，对其请求本院予以支持。涉案房屋买卖合同签订后，被上诉人交付购房款，上诉人交付房屋及房产证，而办理房产过户手续需要上诉人与被上诉人双方配合，并非单方义务，现涉案房屋至今未能过户的原因已无法确认，对上诉人仅以被上诉人未按合同约定期限过户为由要求返还涉案房屋的理由本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人王曾华、李莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一四年十二月十一日
书记员 杨竣然