上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0118民初8617号
原告：王其明，男，1963年8月17日出生，汉族，户籍所在地安徽省六安市。
委托诉讼代理人：吕海岩，上海衡茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鑫宇，上海衡茂律师事务所律师。
被告：王伟(第一被告)，男，1989年12月21日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：丁勤华，男，1965年5月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
被告：丁勤华(第二被告)，男，1965年5月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
原告王其明诉被告王伟、丁勤华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理中，依原告之申请本院依法对被告采取了财产保全措施。本案于2018年7月12日公开开庭进行了审理，原告王其明委托代理人吕海岩、被告王伟委托诉讼代理人丁勤华(同时系第二被告)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王其明诉称：2015年5月8日,两被告作为甲方与原告作为乙方签订了《房屋转让协议》,约定甲方将位于上海市青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋,建筑面积111.77平方米,转让给乙方,转让价人民币1,732,000元(以下币种均为人民币);首付定金3万元,2015年5月11日支付502,000元,5月12日支付50万元,当天甲方把钥匙交给乙方,2015年7月12日乙方支付甲方50万元,甲方当天将房产证交给乙方,乙方留20万元押金(无息),满3年甲方配合乙方贷款申税过户;甲方违约按照此房成交价173万元的2倍赔偿给乙方等内容。2016年9月28日,原告(乙方)与第一被告(甲方)签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》,并于2016年11月2日进行了网签。合同约定由甲、乙双方确认在2017年1月31日之前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;若甲方违约给乙方造成经济损失的,乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿等。2015年5月8日至7月2日期间,原告陆续向第一被告支付了转让款1,538,000元,后又根据两被告的要求,于2016年9月28日支付10万元,2017年9月29日支付10万元,将转让款全部付清。以上协议与合同履行过程中,第二被告因欠案外人顾称星借款,而于2017年1月20日与案外人在法院达成调解协议,第一被告明知系争房屋将要过户的情况下,有意在协议中承担连带清偿责任,致使青浦区人民法院依据(2017)沪0118民初993号《民事调解书》及(2017)沪0118执2410号《执行裁定书》、《执行通知书》,查封了系争房屋。为此,原告向青浦区人民法院和上海市第二中级人民法院提出执行异议之诉。分别审理后,出具了(2017)沪0118民初18858号与(2018)沪02民终2769号《民事判决书》,判决确认原告与被告间的房屋买卖合同有效,但认为法院采取的执行措施并无不当,驳回了原告的诉请和上诉。原告从交钥匙起,便对系争房屋进行装修并实际居住至今,在两被告的承诺和要求下提前支付了所有房屋转让款。两起执行异议之诉中两被告居然称“不同意出售房屋”。由于两被告不向案外人履行还款义务,致使系争房屋的司法查封至今无法解除,也使系争房屋无法过户,两被告显属严重违约且存在不正当目的并造成了原告相应损失。故原告诉至法院请求：1、判令依法解除原告与两被告于2015年5月8日签订的《房产转让协议》及2016年9月28日原告与第一被告签订的《上海市房地产买卖合同》(2016年11月2日进行了网签)；2、判令两被告向原告返还购房款1,738,000元；3、判令两被告向原告支付违约赔偿金1,738,000元；4、判令两被告向原告赔偿房屋装修费205,300元；5、判令两被告向原告支付购买房屋中介费17,000元；6、判令本案的诉讼费用全部由被告承担。
被告王伟、丁勤华辩称：同意解除合同，现在同意房款返还，赔偿无法赔，对于装修款到底是多少钱不清楚，中介费是原被告各自负担的，也不同意赔。
经开庭审理查明：2015年5月8日，原告(乙方)与两被告(甲方)签订《房产转让协议》，约定：甲方将坐落上海市青浦区崧文南路XXX弄XXX号XXX室(动迁安置房)，面积为111.77平方米，转让给乙方，总房价款为1,732,000元，协议生效后首先付定金3万元，2015年5月11日，乙方支付502,000元，2015年5月12日，乙方支付50万元，当天甲方把钥匙交给乙方，2015年7月12日，乙方支付50万元，甲方当天产证交乙方。甲方同意留20万元无息，满三年甲方配合乙方贷款申税过户。甲方负责办理此动迁房的第一次产证，费用由甲方自己承担，并将此房产证和甲方的身份证复印件交予乙方保管，乙方遗失一切后果自负。动迁安置房根据国家的现有房产政策的有关规定，要满三年才能办过户转让手续，在这三年里不论此房价格的上涨与下跌，均与甲方无关，满三年后甲方无条件配合乙方办理过户手续，但一切转让费用由乙方承担，甲方不得用任何借口拖延时间，不配合办理过户手续，时间界限为三个月否则按违约责任处理。甲方违约按此房成交价173万元的二倍赔偿给乙方，另甲方并且赔偿乙方装修费用按每平方米1,500元标准给予赔偿，乙方提出退房要求按成交价173万元的二倍赔偿给甲方，在这三年里国家出台的有关税收政策，均由乙方承担。乙方拿到房屋钥匙，当天付清见证方服务费用，甲方付百分之一，乙方付百分之一。2016年11月2日，原告(乙方)与被告王伟(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋转让于乙方，建筑面积111.77平方米，房地产转让价款计173万元，双方于2017年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。双方另对其他内容进行了约定。2015年5月8日，被告向原告交付系争房屋钥匙。原告装修入住至今，并缴纳水、电等费用。2015年5月8日，原告支付3万元。2015年5月11日，原告支付502,000元。2015年5月12日，原告支付50万元。2015年7月2日，原告支付506,000元。2017年9月28日，原告支付10万元。2017年9月29日原告支付10万元。2017年9月28日、29日，两被告出具《承诺书》，言明被告急用，原告提前付余款20万元，房款全部付清，两被告保证原告过户办理全部相关手续。
另查明，2015年6月23日，坐落上海市青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋登记在被告王伟名下，建筑面积111.77平方米，附记：动迁安置房自2015年6月9日起三年内不得转让、抵押。2017年1月16日，案外人顾称星起诉丁勤华、王富林、王伟，要求丁勤华归还借款914,000元，支付逾期还款利息损失(以本金914,000元，按年利率24%，自2016年5月31日起计算至实际归还之日止)，王富林、王伟对丁勤华的上述借款以及利息损失承担连带保证责任。本院以(2017)沪0118民初993号案件立案受理。2017年1月20日本院作出(2017)沪0118民初993号民事调解书，内容：一、丁勤华应归还顾称星借款914,000元，此款丁勤华应于2017年2月15日前一次性付清；二、受理费12,940元，减半收取计6,470元，由丁勤华负担，此款丁勤华应于2017年2月15日前支付顾称星。三、王富林对上述第一、第二项规定的丁勤华应承担的债务承担连带清偿责任。四、王伟对上述第一、第二项规定的丁勤华应承担的债务承担连带清偿责任。因丁勤华、王富林、王伟未能履行上述付款义务，顾称星向本院申请强制执行，本院于2017年2月6日受理，执行案号为(2017)沪0118执2410号。2017年5月17日，本院查封了王伟名下的涉案房屋。2017年11月8日，原告起诉顾称星、王伟、丁勤华、王富林，要求停止执行被告王伟名下位于青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室的房产。本院以(2017)沪0118民初18858号案件立案受理，2017年12月29日，该案判决认为“涉案房屋系动迁安置房，产权登记后三年内不得转让、抵押，即产权的转移登记有时间限制，原告对此情况是明知的。原告与王伟进行了房屋买卖合同的网签办理，仅能证明双方之间的买卖合同关系合法有效，但并不发生物权变更的法律后果，故原告对于涉案房屋未能过户其名下有过错，原告的主张不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对其诉请本院不予支持。涉案房屋的产权仍登记在王伟名下，本院采取执行措施并无不当。”并依法判决驳回原告王其明的诉讼请求。原告不服判决上诉于上海市第二中级人民法院，2018年4月27日，上海市第二中级人民法院作出(2018)沪02民终2769号民事判决：驳回上诉，维持原判。截止2017年9月，原告城镇基本养老保险累计缴费月数为79个月。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，房产转让协议书、上海市房地产买卖合同、收据、中国农业银行业务回单、承诺书、参保个人城镇基本养老保险缴费情况、物业费发票、上海市居民管道燃气供用合同、上海青浦自来水有限公司发票、上海青浦煤气管理所发票、国网上海市电力公司发票、有线网络账单、上海市房地产权证、房屋状况及产权人信息、(2017)沪0118民初993号民事调解书、(2017)沪0118执2410号执行通知书、(2017)沪0118民初18858号民事判决书、(2018)沪02民终2769号民事判决书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
案件审理过程中，原告表示：双方在转让协议约定，被告承诺系争房屋上没有限制情况，一旦违约要承担二倍购房款的赔偿。原告可以解除合同，造成原告差价损失及其他实际损失的，被告应当据实赔偿。系争房屋存在查封，原告可以解除合同，由被告方承担赔偿责任。被告在执行异议审理过程中说不同意过户，显属违约。执行案件不清楚，但案外人对原告说要将系争房屋进行拍卖。合同解除时间诉状副本送达之日。系争房屋价值同意法院进行询价确定，转让协议中约定被告违约，被告赔偿原告装修损失按1,500元每平方计算。被告返还房款及支付赔偿款后，同意在90日内腾退系争房屋。
两被告表示：中介费是各付各的，承诺书不是虚假承诺，原告曾和案外人即借款人谈过，后来怎么变到尾款去了。签订转让协议时钥匙就给了原告，当时产证没下来。现在仍查封着，没有付执行款。同意合同解除时间为诉状副本送达之日。对于系争房屋的市场价同意法院询价确定，认可协议中对于装修赔偿的约定。被告不存在违约，原告已经跟案外人谈话好了，没有书面依据。现在无法继续履行，让原告与案外人谈，他们双方谈好了，被告同意过户的。
根据庭审确认的事实，本院认为：原告与被告就系争房屋签订的转让协议及买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据约定，房屋交易限制届满后过户，但因系争房屋上存在司法查封，且被告明确表示无法履行合同约定的过户义务，现原告要求解除合同、返还购房款1,738,000元，被告对此亦予以认可，本院予以准许。关于合同解除时间，合同解除日期应以被告收到本院送达的诉状副本等材料的日期即2018年6月8日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现本案的争议焦点在于合同解除后，被告应在多大范围内赔偿原告损失。本院根据买卖合同约定的房屋交易价格、违约责任等条款，结合原被告对于房屋装修金额、房屋装修时间、房屋当前市场价格等的陈述，考虑到原被告对于动迁房交易过程中各类风险的承担责任，并出于诚信原则及公平原则，酌情确定由被告向原告支付房屋房价损失105万元、房屋装修损失11万元。因合同解除，原告还应在收到被告返还的房款及损失赔偿后及时将房屋返还给被告。协议约定原告拿到房屋钥匙，当天付清见证方服务费用，原告现要求被告支付中介费17,000元无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
一、原告王其明与被告王伟、丁勤华于2015年5月8日签订的《房产转让协议书》及原告王其明与被告王伟签订的《上海市房地产买卖合同》解除；
二、被告王伟、丁勤华应于本判决生效起十日内返还原告王其明购房款人民币1,738,000元；
三、被告王伟、丁勤华应于本判决生效起十日内赔偿原告王其明损失人民币105万元；
四、被告王伟、丁勤华应于本判决生效起十日内返还原告王其明装修损失人民币11万元；
五、原告王其明应于被告王伟、丁勤华支付上述第二、三、四项所有款项后十日内，将上述房屋返还给被告王伟；
六、驳回原告王其明的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币36,386.40元，减半收取计人民币18,193.20元，原告王其明负担人民币3,201.20元，被告王伟、丁勤华负担人民币14,992元；财产保全费人民币5,000元，由被告王伟、丁勤华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一八年七月三十一日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合约约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以再履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。