浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）嘉盐民初字第43号
原告：海盐港龙××固件××城××司。
县××××号。
法定代表人：蔡某某。
委托代理人：薛某、毛某某。
被告：胡某某。
委托代理人：张某某。
原告海盐港龙××固件××城××司（以下简称港龙公
某）为与被告胡某某房屋买卖合同纠纷一案，于2009年12月28
日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员许云峰适用
简易程序于2010年2月3日公开开庭进行了审理。原告港龙公某
的委托代理人薛某及被告胡某某的委托代理人张某某到庭参加
诉讼。因本案必须以其他相似案件的审理结果为依据，而该案
件尚未审理终结，故本院依法裁定本案中止审理。2010年8月1
0日，因相似案件的二审已审理终结而裁定本案恢复诉讼，并
依法组成合议庭于2011年3月7日对本案公开开庭进行了审理。
原告港龙公某的委托代理人薛某、被告胡某某的委托代理人张
某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港龙公某起诉称，2007年11月18日，原、被告签订
了二份《商品房买卖合同》，分别约定被告购买原告开发的中
国国际紧固件五金城一期第b08幢8排b17号房（建筑面积113.06平方米，价款385800元）和第b08幢8排b18号房（建筑面积11
3.06平方米，价款395637元）。双方对商品房的价款、支付方
式、交房期限、交接及违约责任等都有明确的书面约定。根据
双方签订的合同约定，买受人余款380000元某请银行按揭贷款
支付，按揭手续须在本合同签订当日办理完毕。逾期超过30日
后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。
原告已经严格按照合同约定使商品房达到交付使用条件，并书
面通知被告办理交付手续。但是被告收到交房通知后却至今未
能办理交房手续。根据双方合同约定：买受人应在出卖人发出
通知十五日内来开发商指定地点付清各项款项并办理房屋交接
手续，买受人未按期办理交房手续的违约责任的处理方式参照
于本合同第七条规定的买受人逾期付款违约责任第1种方式处
理执行。同时物业管理费的收取及房屋保修自出卖人通知的最
后期限第二天开始按日计算。原告为此多次催促并登报要求被
告等办理交房手续，并且原告开发的中国国际紧固件五金城准
备于近日开业，但是被告至今未予回复。故请求法院依法判令
：1、被告立即支付原告逾期付款违约金46360元（按每日万分
之五自2007年11月18日起暂计算至2008年7月22日止）；2、被
告立即支付原告逾期办理房屋交接手续违约金142612.25元（
每日按万分之五自2008年12月4日起暂计算至2009年12月3日止
）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告胡某某答辩称，关于原告主张的逾期付款违约金，
原告依据合同约定，主张应当在签订合同当日办理完毕贷款按
揭手续，该规定属于格式条款，应属无效。另，被告向原告交纳按揭手续代办费后，实际应由原告办理按揭手续。关于原告
主张的逾期办理房屋交接手续违约金，由于原告存在逾期交房
的违约事实，被告拒不办理交接手续合情合理，故请求驳回原
告诉请。
原告为支持其主张，向本院提供了下列证据材料：
1、原、被告双方于2007年11月18日签订的《商品房买卖
合同》及预收购房款的收款收据各二份，用以证明根据合同约
定被告应当在本合同签订之日办理余款的银行按揭手续，被告
于2008年7月22日才签订借款合同已构成违约的事实。
2、入伙通知书及特快专递邮件详情单复印件各一份，用
以证明原告2008年11月9日向被告发出入伙通知书，通知其于2
008年12月4日办理入伙手续，被告未按时办理入伙手续已经构
成违约事实。
被告胡某某质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联
性没有异议。但合同中关于应在签订合同当天办理完毕按揭手
续的条款系原告单方提出，并未和被告进行协商，且该条款约
定不符合一般实践，因为办理按揭手续需银行和作为担保人的
原告加以配合，并非被告单方可以完成，故以上条款系格式条
款，应认定为无效。另，根据双方所签合同附件四中的补充协
议约定，买受人如需办理银行按揭贷款，应备齐贷款所需要的
相关材料，按指定时间到指定地点办理有关手续。原告如主张
逾期付款违约金，则应举证证明被告未按指定时间到指定地点
办理有关手续。事实上，被告已经支付了代办按揭手续的相关
费用，按揭贷款手续应由原告代为办理。所以，被告并未违反合同约定。证据2的特快专递邮件详情单系复印件，对其用以
证明被告已经收到入伙通知书的待证事实有异议。被告并未收
到原告邮寄的入伙通知书，事实上，入伙通知书系2008年12月
1日原、被告商量交房事宜，原告就延期交房事宜作出情况说
明时交付给被告的。
本院认证意见：证据2中的特快邮件详情单经本院在（20
09）嘉盐民初字第1539号民事判决书中予以确认，对其证据资
格及其用以证明的待证事实应予认定。被告对其他证据的“三
性”均没有异议，对以上证据的证据资格应予认定，关于证明
力，在后面部分予以阐述。
被告为支持其抗辩理由，向本院提供了下列证据材料：
1、（2009）嘉盐民初字第1539号民事判决书及原告港龙
公某就该案的上诉状各一份，用以证明原、被告就原告是否构
成逾期交房及是否应支付违约金的争议正在诉讼中的事实。
2、个人购房担保借款合同及收款收据各一份，用以证明
原告收取代办按揭费用的事实。
3、楼宇交接书二份，用以证明原告曾要求被告交房时放
弃应有的权利导致纠纷的事实。
4、还款凭证及还款清单各一份，用以证明被告已提前清
偿全部贷款的事实。
5、情况说明一份，用以证明被告多次要求原告履行交房
事宜，原告于2008年12月1日回复就延期交房事宜于同年12月2
1日前给予答复解决的事实。
原告质证意见：对证据1的真实性没有异议，但其与本案不具有关联性。对证据2的真实性没有异议，对其用以证明的
待证事实有异议。借款合同的签订日期是2008年7月22日，证
明被告没有按照合同约定在合同签订当日办理完毕按揭手续。
收款收据上记载的费用系原告代替银行收取，且即使原、被告
之间存在委托关系，也不能否定被告存在逾期付款的事实，对
该法律后果也应由作为委托人的被告承担，并非作为代理人的
原告承担。证据3的二份楼宇交接书系原告与其他购房人签订
，与本案不具有关联性。对证据4的关联性有异议，原告主张
被告逾期付款并非逾期还款。证据5用以证明原告逾期交房的
待证事实与本案不具有关联性，而且情况说明中关于原告于20
08年12月21日前答复的陈述并非指原告交房延期至2008年12月
21日，事实上原告于同年11月9日向被告发出交房通知书之时
就具备了合同约定的交房条件。
本院认证意见：证据1、3、4与本案不具有关联性，对其
证据资格本院不予认定。原告对证据2、5的真实性没有异议，
对其证据资格应予认定，关于证明力，在后面部分予以阐述。
为查明案件事实，本院依职权向中国农业银行海盐县支
行营业中心相关负责人了解情况并制作笔录。营业中心相关负
责人陈述称，根据银行业的相关政策规定，在房屋结顶以后、
高层住宅完工三分之二以上或者商铺提交竣工验收报告之后，
银行方可发放按揭贷款。但为了方便客户，农业银行根据原告
港龙公某的要求，在原告港龙公某与购房客户签订购房合同的
同时签订个人购房担保借款合同，但具体落款时间等到符合放
贷要求后再进行填写。因中间涉及办理抵押担保等相关手续的时间，签订个人购房担保借款合同的时间与银行实际放贷的日
期也不一致。另，关于收款收据中记载的代收办按揭费用具体
包括房地产管理处收取的按揭抵押费、银行收取的印花税、保
险费，另外可能还有原告港龙公某自行收取办理房屋所有权证
、土地使用权证的工本费。
原告质证意见：对以上笔录的真实性没有异议，对其关
联性有异议。原、被告签订的买卖合同第六条付款方式及期限
中明确要求被告在合同签订当日办理完毕按揭手续，“完毕”
是指被告应提供银行按揭的相关文件及材料，故以上笔录不能
证明被告已经办理完毕按揭手续。
被告质证意见：对以上笔录内容没有异议。
本院认证意见：原、被告对以上笔录的真实性均没有异
议，对其证据资格应予认定，关于证明力，在后面部分予以阐
述。
经审理，本院认定事实如下：
2007年11月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》二
份，分别约定被告购买原告开发的中国国际紧固件五金城一期
第b08幢8排b17号房和b18号房，价款分别为385800元和395637
元。其中b17号房，买受人签约时支付首付195800元，余款190
000元某请银行按揭贷款支付，按揭手续须在本合同签订当日
办理完毕；b18号房，买受人签约时支付首付205637元，余款1
90000元某请银行按揭贷款支付，按揭手续须在本合同签订当
日办理完毕。合同第七条第1款第2项约定，逾期超过30日后，
出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，
经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之
第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人
支付逾期应付款万分之五的违约金。第十一条第1款规定，出
卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝
交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十一条第2
款规定，买受人应在出卖人发出通知十五日内来开发商指定地
点付清各项款项，并办理房屋交接手续，买受人未按期办理交
房手续的违约责任的处理方式参照于本合同第七条规定的买受
人逾期付款违约责任第1种方式处理规定执行。签订二份《商
品房买卖合同》的当日，被告胡某某与中国农业银行海盐县支
行签订了个人购房担保借款合同一份，合同约定中国农业银行
海盐县支行向被告发放购房担保借款380000元，该合同具体落
款日期是2008年7月22日。
被告曾于2007年11月8日支付了代收办按揭费用2020元，
于2007年11月9日以预付购房款的形式分别支付原告二套房屋
的购房款195800元和205637元。2008年11月9日，原告通过特
快专递方式向被告发出入伙通知书，通知被告办理入伙手续的
时间安排在2008年12月4日。至原告向本院起诉前，被告尚未
办理入伙手续。
本院认为，原、被告之间存在合法有效的房屋买卖合同
法律关系，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根
据合同第六条第3款的约定，被告将余款申请银行按揭贷款，
按揭手续须在本合同签订当日办理完毕。由于中国农业银行海盐县支行依据相关政策规定，在房屋结顶以后、高层住宅完工
三分之二以上或者商铺提交竣工验收报告之后方可发放按揭贷
款，也就是说是否可以申请贷款主要取决于原告港龙公某的施
工进度。为了客户方便，中国农业银行海盐县支行应原告港龙
公某要求，允许客户在签订购房合同同时签订个人购房担保借
款合同，落款时间暂不填写，而由银行在决定放贷款时由银行
填写。故，本案中办理完毕按揭手续的时间不应当简单地理解
为个人购房担保借款合同的落款时间。从银行相关负责人的陈
述及被告支付代收办按揭费用的时间可以证明，被告已于签订
购房合同当日按原告要求办妥了购房余款的银行按揭贷款手续
。故，对原告主张的逾期付款违约金46360元，本院无法支持
。
另，被告胡某某主张因原告存在逾期交房事实，故在原
告未支付违约金的前提下，其有权拒绝办理交接手续。本院认
为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款的规
定，被告有权拒绝交接的理由并不包括原告存在逾期交房事实
，被告以原告存在逾期交房的违约事实作为其尚未办理交接手
续的抗辩，本院无法采信。按照双方签订的《商品房买卖合同
》第七条第1款第2项和第十一条第2款的约定，原告请求的逾
期办理房屋交接违约金142612.25元，符合法律规定，应予支
持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百
一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之
规定，判决如下：
一、被告胡某某于本判决生效之日起十日内支付原告海盐港龙××固件××城××司逾期办理房屋交接违约金142612
.25元（自2008年12月4日起计算至2009年12月3日止）；
二、驳回原告海盐港龙××固件××城××司的其他诉
讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4079元，由原告海盐港龙××固件××
城××司负担1001元，被告胡某某负担3078元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于
浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。
一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最
后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 许云峰
人民陪审员 陆毛毛
人民陪审员 吴金观
二〇一一年三月十四日
书 记 员 周月华
（附页）