湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终7757号
上诉人（原审被告）：长沙市湘石房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区雄天路98号孵化楼1号栋（长沙高新技术开发区隆平高科技园内）。
法定代表人：石炳坤，董事长。
委托诉讼代理人：丁西艺，湖南极点律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李根氐，男，1964年9月19日出生，汉族，住所地湖南省长沙县。系该公司员工。
被上诉人（原审原告）:李陵，女，1971年7月26日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。
委托诉讼代理人：张陈鑫，湖南大鲲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江玉阳，湖南大鲲律师事务所律师。
原审第三人：北京金网络联行地产顾问有限公司，住所地北京市怀柔区南大街1号2幢四层。
法定代表人：张静颐，董事长。
委托诉讼代理人：洪日，湖南天恒健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：霍宏昌，湖南天恒健律师事务所律师。
上诉人长沙市湘石房地产开发有限公司（以下简称湘石公司）因与被上诉人李陵以及原审第三人北京金网络联行地产顾问有限公司（以下简称金网络公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初7900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人湘石公司上诉请求：一、请求撤销长沙市芙蓉区人民法院作出的（2017）湘0102民初7900号判决书的第一项判决；二、由李陵承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，李陵诉求的2万元指标费并不是湘石公司收取，湘石公司严格按照执行一房一价的政策，绝对未收取任何未予表明的费用。该2万元由李陵微信转账给置业顾问童宇，并由其明确标明为“指标费”，而置业顾问童宇不属于湘石公司的公司员工，均为金网络公司聘请的楼盘营销人员，故湘石公司自始至终未收到该2万元，当然无退款义务；二、一审法院适用法律错误。本案中李陵为争取低于同期市场均价近3000元每平方米的优惠购买商品房，与“盛隆佳园”的商品房订购人、置业顾问之间达成购房指标转让的真实一致的意思表示，在湘石公司与李陵顺利签订《长沙市商品房买卖合同》之时，该指标转让事宜即已适当履行完毕。故李陵在签订商品房买卖合同并对湘石公司支付购房首付款之后十分钟，再单独通过微信对置业顾问转款2万元，并转款备注为“指标费”；三、一审判决书中，李陵的诉讼请求中先提出“退还购房款20000元”，后面又改称是“指标费”，可见李陵对此事概念混淆，掩饰事实；四、在李陵起诉之前，湘石公司对于他们之间收取“指标费”一事毫不知情；五、湘石公司从始至终严格遵守政府的限价政策，与李陵签约并收取的房款并未高于房地局规定的备案价；六、一审判决中判决金网络公司没有责任，那么与此费用毫无关联的湘石公司更不应该被牵连进来。
被上诉人李陵辩称，一、湘石公司收取指标费，明显违反商品房买卖的一般交易原则，且违反了法律规定，侵犯了李陵的合法权益，李陵有权要求湘石公司予以返还。在购房过程中，置业顾问童宇向李陵承诺，收取的2万元指标费将会在《商品房买卖合同》中约定的购房款中予以扣除，李陵有理由相信这是童宇的职务行为，属于公司做出的承诺，但在李陵签订了《商品房买卖合同》后，并未相应核减上述指标费，仍要求李陵按照合同中约定的购房款足额进行支付；二、涉案房屋并非指标房，而是属于对所有公众公开销售的商品房；三、根据长沙市发改委和长沙市住建委2017年3月20日印发的长发改价控（2017）96号文件规定，“已明确商品房销售应遵循公开、公平、诚实、守信的原则，不得在标价之外加价，不得收取任何未予标明的费用等…”湘石公司的行为明显违反了政策的规定，应予以退还给李陵；四、置业顾问童宇要求李陵支付指标费的行为属于职务行为或构成表见代理。湘石公司是“盛隆佳园”项目的开发商，童宇是“盛隆佳园”营销中心的置业顾问，童宇对外销售房屋的行为属于一种代理行为，其行为的后果应由被代理人即湘石公司承担。虽2万元由童宇个人微信收取，李陵作为一般购房者，不清楚童宇的职责权限，李陵交纳指标费的行为应属善意无过错。
原审第三人金网络公司述称：金网络公司在为湘石公司销售房屋过程中，并没有收取房款，金网络公司也没有权利收取房款，童宇仅是金网络公司聘用的营销人员，童宇收取“指标费”的行为，系其个人行为。另该指标费亦不属于购房合同的款项，童宇在收到款项后再转给何人，金网络公司并不清楚。金网络公司从未收取过该费用，亦未出具任何相关票据，故该费用与金网络公司无任何关系。
李陵向一审法院提出诉讼请求：1、湘石公司立即向李陵退还购房款20000元。2、湘石公司立即向李陵退还团购费6000元。3、湘石公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：1、2015年8月18日，湘石公司与金网络公司签订《盛隆佳园项目营销总代理合同》，约定由金网络公司代理湘石公司在长沙市芙蓉区东岸街道东屯社区盛隆佳园项目住宅的销售。金网络公司负责该项目策划及全程代理服务，包括：营销策划、广告设计、推广发布、销售代理及执行、售后服务。2、2017年3月5日，李陵、金网络公司签订《盛隆佳园认购协议书》，李陵自愿认购湘石公司开发的盛隆佳园II期2号楼404号房屋；该商品房的建筑面积为91.44平方米，建筑面积单价为7458元/平方米，该套房屋的实际成交总价为587502元；李陵在签订本认购协议书的同时，向湘石公司支付团购费定金陆仟元，该定金在原总价中已抵扣优惠，不再计入李陵所签订买卖合同时的应付总房款及相关税、费，团购费在签订认购协议书后不予退还。金网络公司在认购协议书盖章。协议书签订后，李陵向北京金网络长沙分理处支付团购费定金6000元，由金网络公司出具收据。同日，李陵根据童宇的要求通过微信转账向童宇支付20000元“指标费”，该款实际由湘石公司收取。3、2017年3月5日，李陵、湘石公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：李陵以按揭方式购买湘石公司开发的盛隆佳园2幢4层404号房，建筑面积91.44平方米，按建筑面积计算，该商品房单价6425元/㎡，总房价587502元。合同签订后，李陵支付了首付款147502元。
一审法院认为：一、关于团购费的问题。李陵与金网络公司签订的认购协议约定该6000元团购费用于抵扣房款优惠，不予退还。从双方之后签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的成交价可以看出，该6000元的确抵扣了相应购房款，因此，李陵要求湘石公司或金网络公司退还6000元团购费的理由不成立，一审法院不予支持。二、关于“指标费”的问题。商品房销售应当遵循公开、公平、诚实、守信的原则，不得在标价之外加价，不得收取任何未予标明的费用，不得使用虚假或不规范的价格标示误导消费者进行价格欺诈，不得通过捏造虚假信息等各种不正当手段，哄抬价格和串通涨价。李陵、湘石公司之间的认购协议以及买卖合同均没有李陵在购房款之外应支付“指标费”的约定，湘石公司亦未提交证据证明其收取李陵“指标费”的合理依据，故湘石公司收取李陵“指标费”缺乏依据，对李陵要求湘石公司返还“指标费”20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。金网络公司未收取“指标费”，故不承担返还的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、长沙市湘石房地产开发有限公司在判决生效之日起三日内退还李陵20000元；二、驳回李陵对长沙市湘石房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费450元，由长沙市湘石房地产开发有限公司负担。
本院二审查明：童宇的名片上标明其职位是置业顾问，项目开发商为湘石公司，且金网络公司在二审时承认童宇系该公司的员工。童宇收取了李陵的“指标费”后并未开具湘石公司或者是金网络公司的收费票据。李陵在2017年3月5日支付了三笔款项：第一笔金额为6000元，收款方为北京金网络长沙分理处，支付方式为随行付，时间为当天14点42分；第二笔金额为147502元，收款方为湘石公司，支付方式为银联，时间为当天14点44分；第三笔金额为2万元，收款方为童宇，支付方式为微信支付，时间为当天14点53分。其余事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于团购费的问题。李陵与金网络公司签订的认购协议约定该6000元团购费用于抵扣房款优惠，不予退还。从之后李陵与湘石公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的成交价可以看出，该6000元的确抵扣了相应购房款，因此，李陵要求湘石公司或金网络公司退还6000元团购费的理由不成立，一审法院不予支持，本院予以认可。
二、关于“指标费”的问题。童宇的名片上表明该项目的开发商为湘石公司，却并未写明童宇系湘石公司的员工，事实上童宇是金网络公司聘请的楼盘营销人员，根本不符合表见代理的情形。且李陵与童宇协商该“指标费”可以抵扣房款是李陵自述的，按交易习惯理解，指标费性质不同于房款，一般不可以抵扣房款，因为指标费是直接支付给享有该指标的人，而不是房屋的出卖方。李陵主张该2万元是支付的“指标费”，却又在二审代理词中说明涉案房屋并非指标房，既然不是指标房何来“指标费”之说。李陵的说法自相矛盾。当天李陵先刷的两笔款项都是支付给的公司账户且金网络公司、湘石公司收费后分别开具了收据和发票，而李陵却在支付完首付款之后将2万元“指标费”支付给了童宇个人的微信账户，在当天可以直接支付给公司的情况下却支付给了童宇的个人账户，且未开具湘石公司或者金网络公司的任何收据或发票，明显不符合情理。结合以上情况，没有证据证明湘石公司收取了李陵的“指标费”，所以李陵要求湘石公司立即向其退还购房款20000元的诉求，本院不予支持。
综上，上诉人湘石公司的上诉理由成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2017）湘0102民初7900号民事判决；
二、驳回李陵的全部诉讼请求。
一审案件受理费450元，二审案件受理费450元，共计900元，由李陵负担。
本判决为终审判决。
审判长 何豪杰
审判员 詹支粮
审判员 曾庆军
二〇一八年九月十八日
书记员 林 巧