广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0402民初10164号
原告：陈文俊，男，汉族，1982年11月19日，住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：张颖敏，广东法宗律师事务所律师。
被告：方惠芳，女，汉族，1982年10月16日出生，住珠海市香洲区（国子间），户籍所在地广东省惠来县。
委托诉讼代理人：邓瑞芳，女，汉族，1967年12月25日出生，住珠海市香洲区。
原告陈文俊诉被告方惠芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文俊及其委托诉讼代理人张颖敏，被告方惠芳及其委托诉讼代理人邓瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈文俊向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《房地产买卖与居间合同》；2.判决被告向原告返还定金人民币80000元；3.判决被告向原告支付违约金人民币153000元；4.判决被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）。
事实和理由：原告与被告的公证受托人邓瑞芳女士、珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称“世华公司”）于××××年10月2日签订NO.1410604《房地产买卖及居间合同》，该合同约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市香洲区××路××号623房，建筑面积为41.17平方米，成交总价为人民币153万元整，定金为人民币8万元整，卖方在签署本合同当个工作日内办理相关手续并将该物业已有的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为转让过户之用。卖方应于签署本合同后45天内解除抵押手续。签订《买卖居间合同》当日，原告按照合同约定向被告的公证受托人邓瑞芳女士的建设银行账号转入定金人民币8万元整。签订合同后，被告擅自要求提高首期款金额至100万，并拒绝配合办理按揭手续、将涉案房产已有的房地产证原件托管于经纪方作为转让过户之用、办理涉案房产的解除抵押手续。经纪方通过电话、书面函件、微信等方式催告被告依约履行合同，被告均不予理会，甚至拒收书面函件、拒绝接听电话等。×××年11月10日，原告委托律师向被告及被告的公证受托人邓瑞芳女士发出《律师函》，催告被告依约履行合同，被告拒收《律师函》，被告的公证受托人邓瑞芳女士收到《律师函》后，仍拒绝依约履行合同。根据《买卖居间合同》第二条1.2：“……卖方在签署本合同当个工作日内办理相关手续并将该物业已有的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为过户转让之用。买、卖方违反前述约定均视为违约。”及第三条：“……如卖方已符合办房产证条件而故意不办理或不于合同约定期限内办理注销抵押、解除查封限制登记的，视为卖方违约……”约定，被告在签订合同的当个工作日内没有依约办理相关手续并将该物业已有的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为过户转让之用，也没有在合同约定的45天内办理注销抵押手续，其行为已经构成根本违约，应当依约向原告承担违约责任。原告购买涉案房产为学区房，目的是用于其儿子上学，现被告故意不履行合同，拒绝将涉案房产出售给原告，严重侵犯了原告的合法权益。
原告陈文俊为其诉称向本院提交如下证据：1.房地产买卖及居间合同；2.公证委托书；3.定金汇款明细；4.中介催告被告办理过户事宜的微信、短信聊天记录；5.履约催告函及快递单；6.律师函及快递单；7.不动产权证登记表、不动产抵押（按揭）登记表。
被告方惠芳辩称，被告同意与原告解除N0.1410604《房地产买卖及居间合同》并向原告返还定金人民币5万元，本案全部诉讼费的双方各负担50%，不同意向原告支付违约金人民币153000元。事实与理由：1、原告与中介于×××年10月1号签订的，不是×××年10月2号签订，被告未知情，原告弄虚作假，妨碍人民法院审理案件。2、原告与中介在×××年10月1日签订《买卖居间合同》，不是当日，是第二天×××年10月2日16:45:09转入定金人民币8万元整，原告应承担违约在先的责任。3、被告于×××年9月11日同中介签《限时出售独家代理委托协议》委托房价为人民币150万元整实收，中介要求帮忙配合承认“卖方确定总房价为壹佰伍拾叁万实收”，多的3万给中介，并签名承认属实。4、原告同中介签《限时出售独家代理委托协议》时，已告知中介以小换大置换房子同时进行急需钱，要求一次性付，如按揭就要当日可付45万元的买方，因有贷款40万，最迟7天给，余款可30天内给完，否则每天罚总房款3%的罚款。10月1号中介同原告签合同时未告诉被告，原告没达到被告的卖房要求，导致被告无能为力解除抵押手续。5、原告和中介签合同时没有通知被告确认本合同内容，也没通知被告到场确认本合同内容，对被告不公平。6、中介微信×××年11月4日通知律师函己寄到国子间房子里，查房间和信箱未能找到。被告认为，《买卖居间合同》不是双方的真实意思，原告与中介在被告未知情的情况下签订，对被告显失公平。为达非法占有实施欺诈行为，应当依约向被告承担违约责任。被告房产41.17平方米，希望及时置换以小换大，现被拖住不敢卖，侵犯了被告的合法权益。
被告方惠芳为其辩称向本院提交如下证据：1.房地产买卖及居间合同；2.限时出售独家代理委托协议；3.定金汇款明细；4.×××年10月1日中介和卖方签合同被告未知情的微信记录；5.×××年11月4日中介通知签收律师函的微信通知及物业公司证明；6.不动产权登记表、不动产抵押（按揭）登记表。
经审理查明，原告主张×××年10月2日作为买方与被告（卖方、代理人为邓瑞芳）、世华公司（经纪方）签订一份《房地产买卖及居间合同》（NO.1410604）。合同约定三方均确认本合同包括正式买卖合同关系和居间合同关系，买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市香洲区××路××号623房，建筑面积为41.17平方米；成交总价为153万元整，定金为8万元。第二条第1.2款约定8万元整买方须在签订本合同之同时付清作为定金，卖方在签署本合同当天工作日内办理相关手续并将该物业已有的房地产证原件等相关资料托管于经纪方作为过户转让之用，买、卖方违反前述约定均视为违约；第2.1.2款约定买方需办理银行按揭，则第二部分楼款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用均由买方承担；买方应于本合同约定的定金支付日起25个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。第三条约定，本合同签订时物业现状为无查封、有抵押，买卖双方均清楚该物业的状况及其他各类情形，且确认该物业是以现状出售，该物业是抵押状态，卖方应于签署本合同后45天内解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方作为办理过户手续之用（若卖方需委托担保公司担保融资赎楼，则卖方须于签署合同后15个工作日内办妥全权公证委托给担保公司和经纪方指定人员的手续，同时买方须按本合同约定足额支付款项、及时与担保公司签订赎楼担保协议、协助卖方办理赎楼等手续）。如卖方已符合办房产证条件而故意不办理或不于合同约定期限内办理注销抵押、解除查封限制登记的，视为卖方违约，卖方应向买方承担违约责任并需向经纪方支付本合同约定的买、卖双方共计应支付给经纪方的佣金总额作为违约金。第十二条约定，如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人；如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失；买方或卖方中的任一方未能履行合同之条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的物业买卖总价的10%要求对方承担违约责任。第十六条约定本合同三方在谈判中的声称、理解、口头承诺以及协议内容，如有与本合同不一致的，以本合同为准，经纪方已将本合同中所约定的买卖双方的权利、义务向双方逐一作出提醒及清晰说明，合同条款可协商修订，各方全面明确理解本合同之内容，并自愿签署本合同。第十七条约定本合同一式三份，内容必须一致，任何未经三方一致同意私自修改部分视为无效，并以未修改版本的记载为准，本合同自三方签字、盖章之日起生效，卖方、经纪方、买方各持一份，具同等法律效力。第十八条手写注明：①卖方确定总房价为壹佰伍拾叁万实收，含叁万佣金，其它费用由买方支付。②买方将定金捌万元整转入卖方指定账户：中国建设银行；卡号（62×××05）；户名：邓瑞芳。③卖方承诺该物业学位未占用，否则买方将放弃购买。合同落款处，卖方由邓瑞芳签名、买方由原告签名、经纪方由世华公司加盖公章，并填写日期×××年10月1日。合同中，卖方所留地址为珠海市香洲区香洲××路××号××栋××单元1403房。
原告陈述×××年10月2日下午签署合同，签约时卖方已在落款处签名并按指印，第十八条第③点应原告要求添加，合同空白处由世华公司店长填写；被告陈述×××年9月11日与世华公司签署《限时出售独家代理委托协议》同时已在上述合同落款处签名，并应世华公司要求在合同写上第十八条第①点内容。原告申请的证人世华公司员工黄某陈述，卖方邓瑞芳于×××年9月11日在合同落款处签名，当时合同内容中的地址、房价和第十八条第①点均已填写，房款按揭和大概需要的时间已向邓瑞芳详细说明；买方即原告于×××年10月2日签名，落款时间×××年10月1日均因世华公司工作人员记错而写。
被告于×××年2月29日公证委托邓瑞芳出售涉案房产。原告举证邓瑞芳与黄某的微信往来记录载明，×××年10月2日下午15时43分黄某称“我们客户已下定，等下要是办完到时候把定金转给你”；16时12分邓瑞芳答复“你好！××学区、户口都空着，定金请转到下面银行：珠海浦发银行、邓瑞芳、621××××3918”；黄某称“邓姐，客户说只打给你之前留的卡上，已经在操作了！”并将邓瑞芳签约时留存的银行卡复印件拍照发给邓瑞芳。原告于×××年10月2日16时45分向邓瑞芳名下尾号为2605的银行账户转账支付8万元。当日16时48分，邓瑞芳问：“多少定金请告知？”黄某答：“8万人民币，估计两小时到账。”邓瑞芳说：“好，收到即告知。”黄某说：“您收到了，看明天过来公司开收据给客户，带上房产证和身份证。”晚上18时52分，邓瑞芳回复称：“收到定金人民币捌万圆整。”黄某通知邓瑞芳第二天过来带上公证书、房产证原件、业主身份证复印件及邓瑞芳身份证。10月5日，邓瑞芳发微信给黄某称来中介公司，黄某答：“资料记得带齐过来哟（房产证、公证书、业主身份证或复印件），还有退还我们两千的保证金。”10月9日，黄某发给邓瑞芳微信称：“我把您的情况说给客户了，客户可以把首付款给您赎楼，但是一个月银行能不能放款，这个由不得我们说了算，毕竟银行是政府机构，都是按流程走的。我们也会加快速度把流程走完，但前提是你得配合我们。收到请回我电话！”邓瑞芳答：“因急需才卖房付别处，收定金7天内收到首付45万，收到定金一个月内一定要收到余款，否则每天会罚总房款3%的罚款。”黄某回复：“这个是不可能的。我们公司以及客户都按正常流程来走。”10月16日，黄某发微信给邓瑞芳称：“客户这边我们谈了好久，最后客户最多可以给100万的首付给您。剩下的要银行贷款，但是银行一个月内批下来贷款是不可能的！我们得按正常流程走！”并告知合同快到期了，过了合同日期，就属违约。邓瑞芳称自己贷款时同贷批一星期，放款一星期，建议找吉大兴业银行贷款。黄某建议买卖双方到中介处当面协议，并要求邓瑞芳带上房产证原件、公证书原件、业主本人和邓瑞芳身份证。邓瑞芳要求协议当天即付款，黄某称买方赎楼时付款。10月18日，邓瑞芳到中介处协商，但未能谈妥。下午15时19分，黄某问邓瑞芳：“您现在只要告诉我们，我们签的这个三方买卖合同，您认还是不认？”邓瑞芳回复：“当然。”黄某称：“那您既然承认合同您是认的，现在出现的一些不愉快的事情，我们要好好谈谈来解决问题。不谈见面谈怎么解决问题？难道就像您说的，您只要钱什么都不管，给了您100万就配合，不给您这笔钱就不配合。我可以这么理解吧。”邓瑞芳称：“上午专程到你店谈，已同你们3人谈，我的付款条件已明白告诉你们，买家到我即到，去银行签字吧。”黄某答：“如果您态度还是不配合的话，那我得衡量要不要和您谈的必要了。您委托时只和我们说了是以小换大，但并没有说其他的，例如付款方式及付款时间。”邓瑞芳称：“明白告诉你们因急需才卖房付别处，收定金7天内收到首付45万，收到定金一个月内一定要收到余款，否则每天会罚总房款3%的罚款。买家到我即到，去银行签字吧。”黄某又说：“那我想问您，您签合同之前为什么不明确告诉我们，必须达到您所要求的条件才同意成交？而且在收客户8万购房定金的时候又不表明您卖的条件？我是不是可以理解成您在卖方收取定金后再附加另外的条件？”邓瑞芳说：“签委托时已明白告诉你们。”黄某称：“现在就是买家不同意提前把100万转给你，最多可以帮你赎楼，余后那60万过户再转给你，所以就因为这个问题，请你过我们公司。”邓瑞芳称：“急需100万才卖房。”黄某说：“你要钱的话就要过来谈好先啊，不可能没谈好就把这100万转给你。说白了，转给你了，到时候拿钱跑了。到时候客户找我要钱。那我找谁要钱去。100万不是小数目啊！”10月18日下午16时19分和17时19分，黄某两次约邓瑞芳第二天9点到中介处协商，邓瑞芳表示同意。邓瑞芳称：“×××.10.1签的房地产买卖及居间合同非常清楚写明“‘合同三方均确认本合同包括正式买卖合同关系和居间关系，三方兹同意转让条款如下：…’。1）你们没有通知卖方到场签合同，卖方如何确认？2）签委托时已明白告诉你们因急需才卖房付别处，收定金7天内收到首付45万，收到定金一个月内一定要收到余款，否则每天会罚总房款3%的罚款。”
×××年11月1日，世华公司向被告方惠芳和邓瑞芳发出一份《履约催告函》，催促被告在收到函件后5个工作日内联系公司经纪人并配合买方办理银行按揭申请手续。世华公司于当天向涉案房产即××路××号623房和邓瑞芳所留地址即××路××号××栋××单元1403号房邮寄该函件，但以查无此人或收件人要求延迟投递为由退回邮件。黄某在微信和短信中告知邓瑞芳已邮寄上述函件，要邓瑞芳注意查收，邓瑞芳未回复。×××年11月10日，广东法宗律师事务所受原告之托向被告和邓瑞芳发出一份《律师函》，请卖方在收到律师函之日起三日内前来办理相关手续及将房地产证原件等资料托管于经纪方作为过户转让之用，如拒不履行合同约定义务，原告将追究卖方的违约责任。该律师函于当天邮寄至邓瑞芳所留地址即××路××号××栋××单元1403号房，“邓瑞芳”于×××年11月11日9时30分签收，但邓瑞芳不认可该签名的真实性，并主张上述两份函件均未收到。原告陈述，未能成功购买涉案房产后，以140万元购买该小区38.92平方米的其他房产。
另查明，涉案房产由被告于×××年向案外人购买，于×××年1月18日领取产权证，并办理银行按揭，至今未解除抵押。×××年9月11日，被告为甲方（代理人邓瑞芳）、世华公司为乙方签订一份《限时出售独家代理委托协议》，约定甲方委托乙方出售涉案房产，委托期限自×××年9月13日起至×××年11月11日（上述期限不包含买卖双方签署买卖合同及交易过户所需时间），在此期间内，甲方不得委托第三方出售或者自行出售；甲方确认以人民币150万元（此价格为实收价）委托乙方代为出售（实际成交价格以买卖双方协商为准，若甲方自愿以低于该委托价将委托物业出售于乙方介绍的买方，仍视为乙方完成本协议委托事项）；甲方确认乙方为出售委托物业的唯一受托方，乙方先行向甲方支付限时出售保证金人民币2000元，且在签订本协议时甲方已实际收取该笔限时出售保证金。第十条约定甲方确认委托物业相关信息并保证以下信息真实有效与现实状况一致：产权状况清晰，购房时间为×××年1月6日，购房金额为63万元，契税金额为6300元，银行贷款有，贷款金额为40万元，赎楼需求无，付款要求为一次性、按揭等等。
本院认为，原、被告与世华公司签订的《房地产买卖及居间合同》包含原、被告之间的房屋买卖合同关系以及原、被告分别与世华公司形成的居间合同关系。根据原、被告举证和陈述以及世华公司员工黄某的证人证言，可以认定被告于×××年9月11日在合同落款处签名并捺指印、原告于×××年10月2日在合同落款处签名并捺指印，依据合同第十七条关于“本合同自三方签字、盖章之日起生效”，原、被告之间房屋买卖合同关系于×××年10月2日生效。该合同是双方真实意思表示，内容上不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。
原告于签约当天即×××年10月2日向被告转账支付定金8万元符合合同约定，不构成违约。根据合同第二条第1.2条关于“卖方在签署本合同当个工作日内办理相关手续并将该物业已有的房地产证原件等相关资料托管于经纪方作为过户转让之用”和第三条关于“该物业是抵押状态，卖方应于签署本合同后45天内解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方作为办理过户手续之用”的约定，被告应在指定时间内将房产证原件交付给经纪方并办理解除涉案房产的抵押，世华地产员工黄某发给被告代理人邓瑞芳的微信中，多次要求邓瑞芳将涉案房产的产权证交付给世华公司，但被告一直未依约履行合同义务，已构成根本违约。被告关于急需用钱，要求被告一次性付款或按揭当日要付45万元的说法，被告证据不足以证明原、被告就该付款条件达成书面约定，且被告在×××年10月2日收取原告8万元定金时亦未提出上述说法，直至×××年10月9日邓瑞芳才在微信中向黄某提出该要求，原、被告对该付款方式未达成合意，被告拒绝履行房屋买卖合同的理由不能成立，应向原告承担违约责任。原、被告对解除房屋买卖合同均无异议，原告请求被告返还定金8万元，符合法律规定，本院予以支持。
关于违约金，本院认为，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑被告的违约情形、原告履约情况以及被告违约对原告造成的损失等因素。原告已依约履行合同义务，不存在违约情形，被告未依约履行合同，构成根本违约，鉴于原告已购买其他房产，被告违约行为给原告造成的损失较小，故根据被告的申请调低违约金金额，本院酌定支持被告向原告支付违约金8万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、确认原告陈文俊与被告方惠芳就珠海市香洲区××路××号623房签订的房屋买卖合同予以解除；
二、被告方惠芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈文俊返还定金人民币80000元；
二、被告方惠芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈文俊支付违约金人民币80000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2448元，保全费人民币820元，合计人民币3268元，由被告方惠芳负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 王 敏
二〇一七年一月二十六日
书记员 朱梦春
陈少如