重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第05585号
原告重庆华宇物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段118-6号，组织机构代码62203112-7。
法定代表人刘妮娅，该公司董事长。
委托代理人吴斌，重庆百晟律师事务所律师。
委托代理人宋晨辉，重庆百晟律师事务所律师。
被告何君，男，汉族，1972年12月4日出生，住重庆市渝中区。
被告杨英，女，汉族，1975年5月10日出生，住重庆市渝中区。
原告重庆华宇物业服务有限公司（以下简称华宇物业公司）与被告何君、杨英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈晓红适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员潘莹担任法庭记录。原告华宇物业公司的委托代理人吴斌，被告何君、杨英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华宇物业公司诉称，2004年5月，原告与重庆业瑞房地产开发有限公司签订了《华宇渝州新都物业管理委托合同》，2004年5月原告开始为华宇渝州新都小区提供物管服务。2006年10月，重庆市物价局颁发《关于确定沙坪坝区华宇-
林泉雅舍等小区物业服务正式收费标准的通知》。同月，原告根据《通知》要求在小区张贴了《重庆市前期物业服务收费标价表》。被告是该小区××幢××单元×××××号业主。从2012年3月起，被告就未支付原告物管费，根据《华宇渝州新都物业管理委托合同》第五条第（七）项的约定，从逾期之日起按每天应交费用的1‰交纳滞纳金。另，原告为被告垫付了2012年2月1日至2014年11月30日期间水费共计2991.43元、分摊水费共计244.98元。2012年2月1日至2014年11月30日期间的小区公共环境水、电公摊费共计263.01元。原告现诉至法院要求判令：1、被告何君、杨英支付原告华宇物业公司2012年3月至2014年11月物业管理费5016.33元；2、被告何君、杨英支付原告华宇物业公司迟延支付物业管理费违约金2558.32元；3、被告何君、杨英偿还原告华宇物业公司为其垫付的水费2991.43元；4、本案诉讼费由被告何君、杨英承担。
被告何君、杨英共同辩称，前期物业合同约定合同至业主委员会成立时到期，业主委员会已经成两年多的，原告并未与渝州新都业委会签订物业服务合同，原告没有资格收取物业服务费，被告无需向其缴纳物管费用。原告提供的物业服务不能达到被告要求的标准，比如停车位设置不公平，水费分摊也不公开透明，被告多次反映均未得到解决。
经审理查明，何君、杨英系重庆市渝中区××××××××号华宇渝州新都小区××幢××单元××××××房屋权利人，该房屋建筑面积152.01平方米。华宇物业公司具有物业服务一级资质证书。
华宇物业公司（合同中称“乙方”）于2004年5月21日与重庆业瑞房地产开发有限公司（合同中称“甲方”）签订了《华宇渝州新都物业管理委托合同》。该合同第三条委托管理事项第10项内容为“负责向业主及物业使用人收取物业管理费、电梯使用费、装修管理费、水费、电费、气费及其它应收费用。”该合同第五条第（四）项物业管理费的收取内容为“根据渝价（1999）398号文件及以后国家出台的有关政策文件，执行物价局批准的收费标准。”该合同第五条第（五）项水、电、气费的收取内容为“1、按国家规定的价格。2、加收二次加压供水费。3、水电气的输差按据实分摊的原则分摊。”该合同第五条第（七）项内容为“业主和物业使用人应按时缴纳上述费用，逾期缴纳的从逾期之日起按每天应交费用的1‰交纳滞纳金。”该合同第六条委托期限内容为“从2004年5月21日至2007年12月31日或到该物业成立业主委员会之时止。”
重庆市前期物业服务收费标价表显示从2006年10月18日起，华宇渝州新都高层住宅收费标准为1元／平方米／月（含电梯费）。
2006年7月12日，杨英在渝州新都业主临时公约后的承诺书上签字，承诺书第二条为“同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守业主临时公约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务”。渝州新都业主临时公约第二条约定“物业买受人签订物业买卖合同时，对本临时公约予以的书面承诺，表示认可本临时公约的内容。重庆业瑞房地产开发有限公司与重庆华宇物业管理有限公司签订的前期物业服务合同中涉及业主权益的约定，视为本临时公约的补充。”第三条约定“本公约对全体业主及物业使用人均有约束力。”
庭审中，华宇物业公司还举示了重庆市国家税务局通用机打发票（发票号码00162967）、华宇物业管理有限公司缴费通知单。拟证明原告为被告垫付了2012年3月至2014年12月的水费2991.43元。被告认为原告无权向其收取上述费用，至于被告向谁缴纳该费用是个人权利。被告陈述2012年至2014年12月物管费和水电费均未缴纳。
审理过程中，原告华宇物业公司撤回了两项诉讼请求，一是要求判决被告何君、杨英偿还原告华宇物业公司为其垫付的分摊水费244.98元；二是要求判决被告何君、杨英偿还原告华宇物业公司为其垫付的小区公共环境水、电公摊费共计263.01元。
上述事实，有房地产权证、物业服务企业资质证书、《华宇渝州新都物业管理委托合同》、重庆市物价局关于确定沙坪坝区华宇-
林泉雅舍等小区物业服务正式收费标准的通知［渝价（2006）588号］、重庆市前期物业服务收费标价表、承诺书、业主临时公约、华宇物业管理有限公司缴费通知单、重庆市国家税务局通用机打发票等证据，以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十条第二款规定：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，华宇物业公司于2004年5月21日依法与建设单位重庆业瑞房地产开发有限公司签订了《华宇渝州新都物业管理委托合同》，该合同对何君、杨英具有法律约束力。华宇物业公司按约提供了物业服务，何君、杨英负有履行按时交纳物业服务费用的义务。虽然，《华宇渝州新都物业管理委托合同》到期后华宇物业公司未与业主委员会签订物业服务合同，但华宇物业公司在新物管公司进驻渝州新都小区前并未撤离该小区，被告亦未举证证明华宇物业公司存在拒绝退出小区的行为，故华宇物业公司与被告自委托合同到期后至2014年12月新物管公司进驻期间已经形成了事实上的物业服务合同关系。本院对华宇物业公司要求被告何君、杨英支付物业服务费的请求予以支持。因被告认可2014年12月前以及新物管公司进驻小区后一直按照每月每平方米1元的标准缴纳物业费，故被告应支付原告2012年3月至2014年11月期间的物业服务费5016.33元（152.01㎡×1元／㎡／月×33个月=5016.33元）。
关于滞纳金计算标准问题。《华宇渝州新都物业管理委托合同》第五条“各项费用的收取”中第（七）项明确约定，业主或物业使用人应按时缴纳上述费用，逾期未缴纳的从逾期之日起按每天应交费用的1‰缴纳滞纳金。现被告已拖欠33个月物业服务费5016.33元，明显违反合同约定，应当支付滞纳金。现华宇物业公司只要求被告支付按中国人民银行同期贷款利率计算的滞纳金，符合法律之规定，本院予以支持。
关于华宇物业公司要求被告支付其垫付的水费问题。如上所述，华宇物业公司按照《华宇渝州新都物业管理委托合同》的约定负有向业主代收水费的权利，收费标准亦进行了约定。本案中，被告认可2012年后未缴纳水费，而华宇物业公司举示的水费发票证明其已垫付水费。华宇物业公司举示的缴费通知单显示的被告欠付水费金额并无明显畸高，故原告请求被告支付水费2991.42元（776吨（2014年12月水表止数）-88吨（2012年3月水表止数）×水价（3.50元＋0.848元）），符合法律规定，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告何君、被告杨英于本判决生效后立即支付原告重庆华宇物业服务有限公司2012年3月至2014年11月的物业管理服务费5016.33元；
二、被告何君、被告杨英于本判决生效后立即支付从2012年3月起至付清上述费用之日止，以应交而未交金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的滞纳金；
三、被告何君、被告杨英于本判决生效后立即向原告重庆华宇物业服务有限公司支付欠付的水费2991.43元。
本案案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告何君、被告杨英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 员 陈晓红
二〇一五年八月十七日
法官助理 尹彦博
书 记 员 潘 莹