广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终7740号
上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市顺德区新德业物业管理有限公司。
法定代表人：何结梅。
委托诉讼代理人：伍玉林，广东正帆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘上福。
委托诉讼代理人：李江友，广东顺晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄红鹰，广东顺晖律师事务所工作人员。
上诉人佛山市顺德区新德业物业管理有限公司（以下简称“新德业公司”）因与被上诉人潘上福房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初4901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
新德业公司上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回潘上福的全部诉讼请求；3.判令潘上福支付拖欠的租金20240元、清洁费300元，合计20540元；4.本案一、二审诉讼费用由潘上福承担。事实和理由：一审法院认为“造成合同解除的原因是由于双方对市场改造期间、改造后的合同履行细节未订立书面协议，未厘清双方的权利义务”，作出了“双方均有责任”的错误认定。实际事实是潘上福逾期且未足额支付租金造成的。1.双方对租金的支付时间有明确的约定，潘上福未按时支付租金。2.市场改造是应潘上福的要求进行的，并非新德业公司擅自决定。新德业公司进行改造后，潘上福因生意惨淡，无法继续经营，以此借口推脱解除租赁合同的责任。3.退一步说，即便在市场改造期间新德业公司工作人员暂时改变租金为每月租金7000元，潘上福也没有足额支付租金，2018年2月只支付了3000元租金，后来潘上福又以各种借口拖延。新德业公司工作人员催缴租金时，潘上福表示“请按合同办事”，“我刚才交我律师了，到时法庭处理”，反映潘上福故意违约在先，且不愿意协商处理有关问题。新德业公司不得不收回档位，已维护自身权益，且新德业公司收回档位符合合同第二条的约定。所以，假设在暂收每月7000元租金的情形下，也是潘上福的违约原因导致合同解除。4.新德业公司从未同意过改造期间或改造之后的每月租金只收取7000元。5.承租人如果能按时足额交付租金，没有哪一个出租人会随意解除租赁合同。如果不是潘上福恶意拖欠租金，也就不会发生后续的一系列问题。6.新德业公司收回档位前给了潘上福充分的时间，不但通过工作人员当面通知，还委托律师事务所发律师函。新德业公司依据合同的约定及有关法律的规定行使权利，没有违约行为，有权依据合同的约定不退还租金。
潘上福答辩称：原审判决事实清楚，证据充分，程序合法，判决正确。恳请二审法院维持一审判决。
潘上福向一审法院起诉请求：1.解除潘上福与新德业公司于2017年7月4日签订的《新桂市场档位租用合同》；2.新德业公司向潘上福双倍返还定金12万元并赔偿潘上福损失3万元；3.新德业公司承担本案全部诉讼费。
新德业公司向一审法院反诉请求：1.潘上福支付拖欠的租金20240元、清洁费300元（2018年1月租金15680元、2月租金按26天计算为14560元，扣减已付的1万元），合计20540元；2.本案诉讼费由潘上福承担。
一审法院认定事实：潘上福、新德业公司于2017年7月4日签订《新桂市场档位租用合同》，约定：潘上福租用新德业公司位于顺德区××市场水果××、××、××号档位，潘上福应向新德业公司交纳定金6万元，租赁期限从2017年7月1日至2020年6月30日；每月租金15680元、清洁费150元，潘上福在签订合同之日即向新德业公司缴交6个月的租金及清洁费共94980元；以后每半年为一期，潘上福在每期前15天内必须缴清下期六个月的租金、清洁费等一切应交费用；如潘上福不按时缴款，则视为潘上福违约，新德业公司有权收回档位，租赁定金不作退回。合同签订前，潘上福已向新德业公司支付租赁定金2万元，后向新德业公司支付了132821元[包括补交租赁定金4万元，交纳2017年7月1日至2017年12月31日六个月的租金（减去7月初7日的租金后）90421元，六个月的清洁费共900元，水电按金1500元]。签订合同当天，潘上福还向新德业公司出具承诺书一份，其中承诺的内容有：在租赁期内，潘上福不擅自停业，若未经市场批准擅自连续停业10天以上的，当作自愿放弃该档位的经营权，把该档位交由新德业公司另行安排，潘上福已交款项不作追索；在租期内每半年续租（交租金、卫生清洁费、水电设施保证金等）一次（即2017年12月20日，2018年6月20日，2018年12月20日，2019年6月20日和2019年12月20日），超期不办理续约者，当作自愿放弃该档位的经营权，把该档位交由市场另行安排，已交给市场的所有款项不作追索。
2017年12月，潘上福以市场人流少、无法经营下去的理由，询问新德业公司是否打算对市场进行改造，并要求新德业公司的工作人员帮忙问问。其后，新德业公司通知潘上福办理档位续期，要求潘上福交纳租金。另，新德业公司决定对市场进行改造。潘上福于2018年1月2日支付了租金7000元给新德业公司。新德业公司的员工于2018年1月3日通知潘上福明天开始对市场进行改造，改造的地方包括潘上福所承租的档位；于1月6日、1月7日通知潘上福档位将搬入去，要拆棚了。2018年1月10日，新德业公司的员工想联系潘上福补签书面文件，确认潘上福擅自停业超过10天以上，但无果。2018年1月20日，新德业公司的员工通知潘上福交2018年2月至3月的租金。潘上福回复要求新德业公司尽快整改水果档，特别是遮阳问题，还有灯光问题，搞好再谈交租问题。后双方经多次磋商，新德业公司的员工让潘上福先交4000元租金，让其好与老板交涉。潘上福遂于2018年2月2日支付了租金3000元。新德业公司的员工于2018年2月8日催潘上福交租金尾款，并于2月9日告知潘上福水果档已改造，今日可以摆档过去，然后请潘上福把租金尾款缴清。潘上福问新德业公司的工作人员（新德业公司的）老板的意思是什么？新德业公司的员工回复说2018年2月的租金按2018年1月的租金交，即把剩余的4000元交了。2018年2月9日，新德业公司委托律师通过邮寄方式向潘上福发出律师函，通知潘上福在2018年2月14日前一次性支付拖欠的租金及清洁费85880元，否则依照合同约定，新德业公司有权单方面解除合同，收回租赁物并追回所欠的全部租金，租赁定金不予退还。潘上福于2018年2月12日回复新德业公司的工作人员，表示此事已交律师、届时由法庭处理。由于潘上福一直未再支付租金，新德业公司于2018年2月26日单方强行收回租赁物。2018年2月27日，公证员根据潘上福的委托到市场进行证据保全时，档位已搬空，市场中堆放很多砖、沙，也有一些红白蓝塑料布围蔽。
又查明，位于佛山市顺德区大良街道办事处新桂社区居民委员会新桂北路235号房产（即双方所称的新桂市场）产权人是新德业公司，新德业公司从2016年7月1日起委托佛山市顺德区新桂市场管理服务有限公司对该市场进行管理。
一审法院认为，关于合同履行过程中哪方违约的争议。潘上福认为新德业公司未经潘上福同意对其承租的市场档位进行改造构成违约。根据双方的微信聊天，潘上福早在2017年12月就以市场人流少、无法经营下去的理由询问新德业公司是否打算改造市场；2018年1月3日，新德业公司通知潘上福明天（1月4日）开始改造市场时，潘上福未反对。根据上述事实可知，潘上福当时同意改造市场，因此新德业公司对市场进行改造未构成违约。新德业公司认为潘上福逾期交纳租金构成违约。根据上述事实可知，新德业公司在2018年1月3日开始进行市场改造，即改造市场是之前的计划。按照其工作人员的说法，在市场改造前，双方曾口头协议；2018年1月新德业公司对潘上福缴交租金7000元并无异议，在2018年1月26日是催缴2018年2月、3月的租金（并无认为2018年1月未足额缴交租金）。在2018年2月催缴租金时，新德业公司的工作人员曾要求潘上福2018年2月的租金按2018年1月的租金交，即把剩余的4000元交了。从这些对话的逻辑可知，当时新德业公司的工作人员是要求潘上福按照2018年1月7000元的租金标准，减去已交的3000元，还需要交纳剩余4000元。即可认定当时双方的真实意思是市场改造期间的租金是按照7000元/月的标准交纳。新德业公司认为曾告知潘上福7000元/月是暂交纳的金额，在市场改造后必须按合同约定的标准一次性补足，该陈述无证据证实。因此，新德业公司认为潘上福未按合同约定提前15天交纳2018年1月至同年6月的租金等款项构成违约的主张与事实不符，不予采纳。关于潘上福拒交2018年2月的租金尾款4000元是否构成违约的争议。鉴于双方在市场改造前未对改造细节达成一致意见，导致市场改造过程中潘上福对新德业公司是否搭建遮阳棚、解决灯光等问题产生争议。双方未充分协商的情况下，潘上福表示此事已交律师、届时由法庭处理，不再交纳剩余租金。而新德业公司未与潘上福充分协商，反而委托律师发出律师函，通知潘上福在2018年2月14日前一次性支付拖欠的租金及清洁费85880元，这与其工作人员在微信聊天中的陈述（2018年2月只要潘上福补交4000元）自相矛盾。新德业公司还于2018年2月26日强行收回水果档。可见，造成合同解除的原因是由于双方对市场改造期间、改造后的合同履行细节未订立书面协议，未厘清双方的权利义务，双方均有责任。应互不追究对方违约责任，新德业公司应退还租赁定金6万元给潘上福，对潘上福主张赔偿损失的诉讼请求不予支持；潘上福应向新德业公司支付2018年2月的租金尾款4000元、2018年1月、2月的清洁费共300元，对新德业公司其余反诉请求均不予支持。潘上福请求解除合同，合同已于2018年2月26日事实上解除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、潘上福与新德业公司于2017年7月4日签订的《新桂市场档位租用合同》已于2018年2月26日解除；二、新德业公司应向潘上福退还租赁定金6万元；三、潘上福应向新德业公司支付租金4000元、清洁费300元；四、上述第二、三项相互扣减后，新德业公司实际上应向潘上福退还55700元，应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给潘上福；五、驳回潘上福的其他诉讼请求；六、驳回新德业公司的其他反诉请求。
案件受理费减半收取为1650元，由潘上福负担；反诉受理费156.75元，由新德业公司负担。
一审判决认定的事实清楚，证据确实充分，本院经审查均予以确认。
二审中，新德业公司与潘上福均没有提交新证据。
本院认为，潘上福、新德业公司于2017年7月4日签订的《新桂市场档位租用合同》，意思表示真实，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案当事人双方订立的《新桂市场档位租用合同》第一条约定：“……以后每半年为一期，乙方在每期前15天内必须缴清下期六个月的租用费、清洁费和一切应交的费用，其中清洁费按实际调整计算。……”潘上福于2017年7月4日向新德业公司作出的《承诺书》第三条承诺：“在租期内每半年续约（交租金、卫生清洁费、水电设施保证金等）一次（即2017年12月20日，2018年6月20日……）。”根据案涉合同的约定和潘上福的承诺，潘上福应在2017年12月20日前向新德业公司支付2018年上半年（即2018年1月1日至2018年6月30日）的租金和卫生清洁费，但是，潘上福逾期没有支付，其行为已构成违约。2018年1月新德业公司对市场进行改造，潘上福于2018年1月2日支付租金7000元，于同年2月2日支付租金3000元，新德业公司均予以接收，新德业公司的工作人员也向潘上福催缴租金，表明新德业公司同意潘上福延期支付2018年上半年的租金和卫生清洁费，这是对案涉合同关于支付2018年上半年租金和卫生清洁费期限内容的变更。至于延期支付的期限，潘上福和新德业公司没有达成一致意见，属于约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”2018年2月9日，新德业公司委托律师向潘上福发送律师函，通知潘上福在2018年2月14日前支付拖欠的租金及清洁费85880元，符合上述法律规定。潘上福应当按照新德业公司通知的时间支付拖欠的2018年上半年的租金和卫生清洁费。潘上福没有按照新德业公司通知的时间支付应付款项，再次构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的“当事人可以解除合同”。本案当事人双方订立的《新桂市场档位租用合同》第二条约定：“……如乙方不按时缴款，则视为乙方违约，甲方有权收回档位另做安排，租期定金不作退回。”潘上福于2017年7月4日向新德业公司作出的《承诺书》第三条承诺：“……超期不办理续约者，当做自愿放弃该档（铺）位的经营权，把该档（铺）位交由市场另行安排，已交给市场的所有款项不作追索。”新德业公司于2018年2月26日强行收回档（铺）位，属于依法行使合同解除权的行为。可见，导致案涉合同解除的原因是潘上福逾期不支付2018年上半年租金和清洁费的违约行为。新德业公司的相关上诉意见，有事实和法律依据，本院予以采纳。一审判决认为导致合同解除双方均有责任的意见与案件事实相悖，本院予以纠正。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第一百二十条第二款规定：“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”案涉合同因潘上福违约而被解除，但是潘上福已经部分履行合同，根据上述法律规定和案涉合同的约定，潘上福无权要求返还其未履行部分所占合同约定比例的定金，潘上福已经履行部分所占合同约定比例的定金可予返还。潘上福关于返还定金的诉讼请求部分成立，部分不成立，对其成立部分（8个月÷36个月×6万元=13333.33元）应予支持，对其不成立部分（28个月÷36个月×6万元=46666.67元）应予驳回。一审法院迳行判决新德业公司返还定金6万元错误，本院予以纠正。
关于2018年1月和2月的租金问题。新德业公司于2018年1月3日开始进行市场改造，新德业公司和潘上福对市场改造有口头协议，但是对市场改造的项目和要求、期限、市场改造期间的租金数额等内容没有形成书面协议，双方对口头协议的内容也各执一端。在合同的实际履行过程当中，潘上福支付2018年1月的租金7000元，新德业公司予以接收，新德业公司的工作人员也曾要求潘上福按照2018年1月的租金交2018年2月的租金。并且，市场改造期间潘上福不能进行正常经营，而案涉合同于2018年2月26日被新德业公司解除，潘上福不能通过后续的经营活动弥补因市场改造停止经营造成的损失。因此，在双方就市场改造相关问题未作出明确协议的情况下，结合案件的实际情况，一审法院认定市场改造期间的租金为每月7000元的理由充分，相对公平，本院予以确认。新德业公司要求潘上福按照合同约定的每月15680元支付2018年1月和2月的租金理据不足，有失公平，本院不予支持。
综上所述，新德业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初4901号民事判决第一、三项；
二、撤销佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初4901号民事判决第五、六项；
三、变更佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初4901号民事判决第二项为：上诉人佛山市顺德区新德业物业管理有限公司向被上诉人潘上福返还租赁定金13333.33元；
四、变更佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初4901号民事判决第四项为：上诉人佛山市顺德区新德业物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内实际支付9033.33元予被上诉人潘上福（由上诉人佛山市顺德区新德业物业管理有限公司返还租赁定金与被上诉人潘上福支付租金和清洁费扣减所得）；
五、驳回上诉人佛山市顺德区新德业物业管理有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被上诉人潘上福的其他诉讼请求。
一审案件受理费1806.75元，由潘上福负担1500元，由佛山市顺德区新德业物业管理有限公司负担306.75元。
二审案件受理费1813元，由潘上福负担1250元，由佛山市顺德区新德业物业管理有限公司负担563元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王咏章
审 判 员 温万民
审 判 员 翁丰好
二〇一八年十月二十五日
法官助理 谢 童
书 记 员 何斯棋