河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第6496号
原告（反诉被告）尹露瑶，女，1983年2月10日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人赵勇，河北高俊霞律师事务所律师，执业证号：11303200710327070。
委托代理人李霞，河北高俊霞律师事务所律师，执业证号：11303201411849229。
被告（反诉原告）秦皇岛润地房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区光明路海安里15号楼5-6层，组织机构代码：56199140-6。
法定代表人张友明，总经理。
委托代理人刘智慧，河北海立律师事务所律师，执业证号：11303201110281801。
委托代理人多秀宏，河北海立律师事务所律师，执业证号：11303199111190185。
原告尹露瑶与被告秦皇岛润地房地产开发有限公司（以下简称润地房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告润地房地产提出反诉，本院合并审理。原告委托代理人赵勇、李霞，被告委托代理人刘智慧、多秀宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）尹露瑶诉称，2013年7月3日，原、被告签订了《限价商品住房买卖合同》，约定：被告（反诉原告）将位于新一中北侧编号为209-1地块上的学府嘉园第X号房屋、1062号车位出卖给原告（反诉被告）尹露瑶，住宅价款为488412元，车位款68000元，共计556412元。房屋交付期限为2014年12月30日前，被告（反诉原告）逾期交房的违约责任为被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）尹露瑶支付已付房价款万分之一的违约金，从2014年12月31日起至实际交付之日止。合同签订后，原告（反诉被告）尹露瑶依约支付了全部购房款共计556412元，但被告（反诉原告）未能按照合同约定于2014年12月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告（反诉被告）尹露瑶，此后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）尹露瑶送达了《入住通知书》，告知原告（反诉被告）尹露瑶在2015年6月24日与被告（反诉原告）办理入住手续，经原告（反诉被告）尹露瑶了解，房屋至今未办理竣工验收备案登记。原告（反诉被告）尹露瑶认为，原、被告签订的《限价商品住房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告（反诉被告）尹露瑶依约支付了购房款，被告（反诉原告）应按合同约定交付房屋，被告（反诉原告）逾期交房的行为构成违约，应承担支付违约金的违约责任。故此请求法院判令被告（反诉原告）润地房地产向原告（反诉被告）支付逾期交房的违约金9793元（暂计算至2015年6月24日，被告（反诉原告）润地房地产交付的房屋不符合交房条件的，违约金计算至符合交房条件并实际交付之日止）；诉讼费用由被告（反诉原告）润地房地产承担。
被告（反诉原告）润地房地产辩称，被告（反诉原告）润地房地产交付的学府嘉园限价商品房符合双方签订的《限价商品房买卖合同》约定的交房条件及交付期限，被告（反诉原告）润地房地产不存在违约行为。学府嘉园限价商品房早已具备合同约定的交房条件，能够交付。《限价商品房买卖合同》第八条约定，房屋取得“河北省建设工程竣工验收报告”即符合交房条件。本项目已于2015年6月8日验收完毕，并已取得河北省建设工程竣工验收报告。被告（反诉原告）润地房地产顺延交房时间符合合同约定。被告（反诉原告）润地房地产将房屋交付期限顺延至2015年6月24日，完全是由于给排水、热力、燃气、供热等外网市政配套设施未能按期竣工所导致。上述原因属于《限价商品房买卖合同》第八条第二款第四项约定的“出卖人无法预见的原因即其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误”情形，因此被告（反诉原告）润地房地产可以据实延期交房，故被告（反诉原告）润地房地产延期交房符合合同约定，不存在违约行为。在房屋具备交付条件后，被告（反诉原告）润地房地产已经履行了通知收房义务，原告（反诉被告）未按期收房属于自身原因所致，且属于原告（反诉被告）单方违约。综上，被告（反诉原告）润地房地产认为原告（反诉被告）诉讼请求没有事实与法律依据，应依法驳回。
被告（反诉原告）润地房地产诉称，2013年7月3日原、被告签订了《限价商品房住房买卖合同》。合同约定，买受人按照合同第六条第3种方式付款，即“买受人自愿于2013年7月3日付清该限价房首付款286412元，余款270000元进行按揭贷款，总房款556412元”但合同签订后，原告（反诉被告）并未按照约定期限付款。原告（反诉被告）所承诺的贷款直到2013年9月10日才打入被告（反诉原告）润地房地产账户。根据双方签订的购房合同，原告（反诉被告）支付房款的时间早已超过约定期限，已构成违约，且已损害了被告（反诉原告）润地房地产的合法权益，应当按照购房合同第七条约定承担违约责任。现被告（反诉原告）润地房地产为维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定提起反诉，要求原告（反诉被告）给付逾期付款违约金3712元。
原告（反诉被告）尹露瑶辩称，被告（反诉原告）提出反诉的时间超出了法律规定的诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。本案中，被告（反诉原告）提出反诉的时间为2015年11月5日，但从被告（反诉原告）计算的原告（反诉被告）的违约起始时间来看，原告（反诉被告）的违约时间在2013年9月10日之前，被告（反诉原告）的诉讼请求已经超过了两年的诉讼时效，被告（反诉原告）已经丧失胜诉权，故其反诉请求应依法驳回。原告（反诉被告）逾期付款非本人原因造成，原告（反诉被告）不应承担违约责任。（一）原告（反诉被告）是根据被告（反诉原告）的要求和通知时间办理的贷款手续。原告（反诉被告）在支付首付款，并与被告（反诉原告）签订《限价商品住房买卖合同》时，被告（反诉原告）就要求原告（反诉被告）将贷款材料准备齐全并交给被告（反诉原告），由被告（反诉原告）与贷款银行和公积金中心联系，原告（反诉被告）需等被告（反诉原告）的通知，按照被告（反诉原告）的通知时间，原告（反诉被告）再到银行、公积金中心统一办理手续。由此可见，原告（反诉被告）办理贷款的时间系被告（反诉原告）组织、安排的，原告（反诉被告）不应承担逾期付款的违约责任。贷款的审批时间和贷款流程系银行内部工作安排，原告（反诉被告）无法控制。如上所述，原告（反诉被告）将材料交到被告（反诉原告）处，就等被告（反诉原告）的通知，只有接到了通知才能办理贷款的相应手续。因此，原告（反诉被告）在接到被告（反诉原告）的通知后，就立即到公积金处和被告（反诉原告）指定的工商银行办理了贷款手续，至此，原告（反诉被告）没有任何拖延和故意违约的情况。但是，银行或公积金中心对原告（反诉被告）的贷款审批时间和贷款流程均系内部工作规定，贷款流程时间会因申请贷款人数的多少、是否有贷款额度、年终需等第二年的贷款额度而发生变化，总结为一点，就是银行和公积金中心的工作流程是银行和公积金中心的内部事宜，并非是原告（反诉被告）能够控制的，因此贷款发放时间逾期也不是原告（反诉被告）能够控制的，故原告（反诉被告）不应承担逾期付款的违约责任。综上，原告（反诉被告）逾期付款非本人原因造成，系被告（反诉原告）安排及通知时间过晚，且银行贷款的工作时间过长，与原告（反诉被告）无关，原告（反诉被告）不应承担逾期付款的责任。
经审理查明，2013年7月3日，原、被告签订了《限价商品住房买卖合同》，约定：被告（反诉原告）将位于新一中北侧编号为209-1地块上的学府嘉园第X号房屋、1062号车位出卖给原告（反诉被告）尹露瑶，住宅价款为488412元，车位款68000元，共计556412元。同时约定合同第六条第3种方式付款：“买受人自愿于2013年7月3日向出卖人支付该限价房首付款286412元，余款270000元进行按揭贷款。总房款556412元”合同签订后，原告（反诉被告）于2013年7月3日向出卖人支付购房首付款286412元，余款270000元进行按揭贷款，2013年9月10日按揭贷款打入被告（反诉原告）润地房地产的账户。
同时双方约定交付房屋应符合以下条件，买卖合同中第七条：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2、3种方式处理：2、双方自行约定办理按揭贷款的买受人应在首付款交纳后30日内贷回剩余房款。逾期的，买受人按日向出卖人支付全部房价款万分之二的违约金，合同继续履行。3、办理公积金贷款的买受人，如30日内未贷回剩余房款，应提前通知出卖人，买受人由公积金贷款转为商业银行贷款，并在20日内贷回剩余房款。逾期的，买受人按日向出卖人支付全部房价款万分之二的违约金，合同继续履行。如超过60日仍未贷回剩余房款的，视为自动放弃该房屋的购买权，出卖人有权另行出售该房屋。”、第八条：“交付期限，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的限价商品住房交付买受人使用：1、该限价商品住房经验收合格。2、该限价商品住房经综合验收合格。3、该限价商品住房经分期综合验收合格。4、该限价商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该限价商品住房取得河北省建设工程竣工验收报告。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决而引起的延误，3、政府政策性调整而引起的延误，4、出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误。”第九条：“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该限价商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、双方自行约定下列影响到买受人所购限价商品住房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该限价商品住房结构形式，户型，空间尺寸，朝向；（2）X；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”第十四条：“出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该限价商品住房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、交房之日给水达到的使用条件2、供电，交房之日供电达到使用条件，3、供暖，交房之日供暖达到使用条件，4、天然气，交房之日供气达到使用条件。5、X。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、因政府及其职能部门或政府供水、排水、供电、供暖、供气等部门的原因所致，出卖人不承担责任；2、X。”
该房屋在秦皇岛市杨道庄保障房片区内。被告（反诉原告）润地房地产未能按照合同约定在2014年12月30日前交付房屋。被告（反诉原告）润地房地产为能交付该房屋，保障所交房屋管网达到使用条件，已按照华润橡树湾小区自建污水管网标高进行了设计和施工，并将小区内污水管网接入该管网，小区内的给水、燃气、电力等管网也就近接入了其他小区管网。上述给水、排水、燃气、电力等管网接入后，2015年6月8日被告（反诉原告）润地房地产取得河北省建设工程竣工验收报告。被告（反诉原告）润地房地产取得报告后，通过邮寄《收房通知书》和群发短信方式通知全体业主分批收房，告知原告（反诉被告）在2015年6月24日与被告（反诉原告）润地房地产办理入住手续，2015年8月2日原告（反诉被告）办理了房屋入住手续。被告（反诉原告）润地房地产辩称将房屋交付期限顺延至2015年6月24日，完全是由于给排水、热力、燃气、供热等外网市政配套设施未能按期竣工所导致。
另查，经庭审向原、被告询问，该小区现均有给水、排水、燃气、电力、供暖。但原告（反诉被告）、被告（反诉原告）润地房地产称现未核实是否为正式水电。燃气已由秦皇岛华润燃气有限公司点火安装。秦皇岛排水有限责任公司、秦皇岛市城市管理局于2015年11月9日出具说明：“秦皇岛市杨道庄保障房南区地块红线外污水管网设计、施工均非我单位实施”。经本院到秦皇岛市经济技术开发区工程承包公司调查核实，秦皇岛市杨道庄保障房南区地块红线外污水管网现未施工建设。
以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，原、被告双方签订的《限价商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同是合法有效的，双方应恪守履行。根据双方签订合同第八条约定：“出卖人将具备该限价商品住房取得河北省建设工程竣工验收报告，并符合本合同约定的限价商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误。”第十四条“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、因政府及其职能部门或政府供水、排水、供电、供暖、供气等部门的原因所致，出卖人不承担责任”。被告（反诉原告）润地房地产开发建设的为保障性住房，该保障性住房项目具有一定的公益性和政策指导性，项目的开发建设政府列为“应急工程”，采取了“特事特办”，相关的审批手续为边建设边办理。由于该房屋所在的秦皇岛市杨道庄片区外的市政管网未在2014年12月30日前施工完毕，导致该房屋所在小区的相关设施无法完成并与市政管网连接；被告（反诉原告）为了尽早完成施工，放弃等待与本小区配套管网的建设，按照华润橡树湾小区自建污水管网标高进行了设计和施工，并将小区内污水管网接入该管网，小区内的给水、燃气、电力等管网也就近接入了其他小区管网后，2015年6月8日被告（反诉原告）取得河北省建设工程竣工验收报告。经本院调查核实，秦皇岛市杨道庄保障房南区地块红线外污水管网现仍未施工建设。由于该楼盘约定交付时间是2014年12月30日，被告（反诉原告）润地房地产所建设的楼盘因市政管网未建设而无法接驳，被告（反诉原告）润地房地产在竣工验收前将该楼盘排水接到临近其他地产的排水系统。被告（反诉原告）润地房地产就相关市政配套设施已预留了合理的期限，且一直积极履行自已的义务，而这些基础设施建设的审批与施工并非被告（反诉原告）润地房地产所能掌控。因此，被告（反诉原告）润地房地产提出的上述情形属于出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误的抗辩意见，本院予以采纳。因该房屋按合同约定可顺延交付，原告（反诉被告）据此主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
2015年11月5日被告（反诉原告）润地房地产提出反诉要求原告（反诉被告）支付逾期付款违约金，原告（反诉被告）周欣于2013年7月3日向出卖人支付购房首付款286412元，余款270000元进行按揭贷款，2013年9月10日按揭贷款打入被告（反诉原告）润地房地产的账户。原告（反诉被告）在诉讼中提出该请求超出了法律规定的诉讼时效。被告（反诉原告）的诉讼请求属于债权请求权，应适用诉讼时效规定，故被告（反诉原告）的诉讼请求已经超过了两年的诉讼时效；虽双方在合同中约定：“买受人自愿于2013年7月3日向出卖人支付该限价房首付286412元，余款270000元进行按揭贷款。办理按揭贷款的买受人应在首付款交纳后30日内贷回剩余房款。逾期的，买受人按日向出卖人支付全部价款万分之二的违约金，合同继续履行。”但该借款合同签订时，被告（反诉原告）润地房地产亦是作为担保人需履行相关义务，且需原、被告共同到银行方可办理，且贷款的发放确与银行的审批及银行的贷款额度有关；被告（反诉原告）润地房地产所举证据仅证明原告（反诉被告）所贷款项的放款时间晚于约定时间，不能证明确系原告（反诉被告）的原因造成，故对被告（反诉原告）润地房地产要求原告（反诉被告）给付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、对原告（反诉被告）尹露瑶的诉讼请求不予支持；
二、对被告（反诉原告）秦皇岛润地房地产开发有限公司的诉讼请求不予支持。
案件受理费50元，由原告负担，反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）秦皇岛润地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 刘长利
审 判 员 郭 安
人民陪审员 吕凤玲
二〇一五年十二月十八日
代理书记员 董 涛