湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第6108号
原告吴某某，男，汉族，住长沙市岳麓区金星中路。
委托代理人刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。
委托代理人李小华，湖南红雨律师事务所律师。
被告湖南数位时代投资管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区朝阳路。
法定代表人韩海珍，董事长。
委托代理人陈某某，女，苗族，住长沙市雨花区体院路，系该公司职员。
委托代理人丰某某，女，汉族，住长沙市开福区，系该公司职员。
原告吴某某与被告湖南数位时代投资管理有限公司（以下简称数位公司）发生房屋租赁合同纠纷，于2015年10月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王成担任审判长，与人民陪审员蔡厚成、喻方芳组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告吴某某的委托代理人李小华，被告数位公司的委托代理人陈某某到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告吴某某诉称：2009年，吴某某购买了于长沙市芙蓉区朝阳路*栋*楼*号铺面，并与开发商指定的经营商即数位公司签订了统一委托经营合同，约定铺面交其经营，期限为2009年10月31日至2014年10月30日，回报率即租金为6103元/季度。2013年7月6日，吴某某与数位公司又续签了经营管理合同，委托经营期限为2014年11月1日至2024年10月31日止，回报率即租金为3050元/季度。自2014年10月后，数位公司就不按时支付吴某某租金，虽经多次催讨，到目前为止，仍欠付吴某某2014年10月1日至2015年10月31日的租金共计13345.2元。为维护吴某某的合法权益，特诉至法院，请求：判令数位公司支付拖欠的商铺租金13345.2元及违约金193.19元，共计13538.39元。
被告数位公司辩称：吴某某的诉请的事实理由与实际不符。2009年，吴某某购买了位于长沙市芙蓉区朝阳路的*栋*层*号商铺。随即，吴某某与数位时代签订《长沙数码步行街委托经营管理合同》将该商铺委托给数位公司统一经营管理。合同期限为2009年10月31日至2014年10月30日。在此期间，数位公司严格履行合同约定。截止合同到期日，数位公司只有2014年10月14日至2014年10月31日共计17天的投资回报暂缓给吴某某支付。合同到期后，吴某某未向物业管理公司缴纳物业管理费，物业公司原本打算通过司法途径起诉吴某某，但数位公司本着对业主及商场负责，将该笔款项暂替业主垫付了物业管理费给物业公司。关于2014年11月1日至2015年10月31日的投资回报，数位公司不应该支付，吴某某的诉请没有事实根据和法律依据。数位公司从2013年起就组织与2号栋商铺业主委托经营管理合同续约的沟通。长达一年多的时间内，数位公司与337户业主进行沟通，其中294户业主与公司续签了合同，约定第一年至第三年4%、第四年至第六年5%、第七年至第十年6%的投资回报。截至2014年10月31日即第一份委托经营管理合同期满终止时，仍有43户业主未与数位公司在投资商达成一致，未能签署续约合同。由此，数位公司只拥有2号栋商铺不足90%的经营使用权，无法达到对2号栋商铺进行统一经营管理。根据2009年双方签订的《长沙数码步行街委托经营管理合同》中第十三条的约定，数位公司于2014年7月30日向业主函递了《合同到期终止函》，要求业主与数位公司尽快办理相关交接手续。同时在2014年7月8日向业主函递了《合同解除函》，表示因客观环境改变，数位公司对2013年签订的《商铺经营管理合同》履行不能而解除该续约合同。对没有收到上述两份函件的业主，数位公司在2014年8月19日《潇湘晨报》上进行登报通知。
关于2013年双方签订的《商铺经营管理合同》，数位公司认为在2014年8月19日已正式解除，双方在2014年11月1日起就不存在合同关系，故数位公司不应支付任何费用给吴某某。关于数位公司解除2013年双方签订的《商铺经营管理合同》是有法律依据的。2号栋的业主所购买的是产权式商铺，一般为20-30平方米大小，各铺面没有进行永久性物理分割，往往是集中交由管理公司统一经营管理。截至2009年的《长沙数码街委托经营管理合同》到期，仍有43户业主没有与公司续签合同，目前有二、三十户业主与数位公司办理了合同解除协议，另收到60户业主要求履行第二份合同的回函，数位公司进行统一招商经营的目的已经无法实现。商场已于2014年12月份停业关门，数位公司也进行了清场处理，现只安排一人专职看守并接待业主。数位公司与业主续签的《商铺经营管理合同》履行基础已经丧失，若继续履行合同则显失公平，也侵害了其他当事人的权利，应准予解除。同时数位公司在解除合同时也尽到了勤勉义务，在先前的《长沙数码街委托经营管理合同》到期前一年半的时间与业主进行续签沟通，在合同到期前已经通知续签的合同履行不能。合同解除权是形成权，数位公司具有合同单方面解除权。综上所述，请人民法院采纳答辩意见，驳回吴某某的诉请请求。
经审理查明：吴某某系长沙市芙蓉区朝阳路78号凯通国际城第2栋2层074号商铺的所有权人。2010年3月16日，吴某某与数位公司签订了《长沙数码步行街委托经营管理合同》，约定吴某某将上述铺面委托给数位公司统一经营管理。委托期限为五年，自2009年10月31日至2014年10月30日。合同约定甲方（吴某某）前三年的投资回报已经通过抵扣等额房款的形式一次性支付完毕，甲方依照抵扣之后的房款签订《商品房买卖合同》及本合同，并付清《商品房买卖合同》约定之房款，即甲方实际所需支付房款=物业总价值-
甲方前三年投资回报。甲方所委托之物业总价值为305169元，前三年的投资回报合计为61034元。甲方在签订商品房买卖合同时就已充分了解并完全理解前三年的投资回报已通过抵扣等额房款的形式由开发商一次性支付完毕。故乙方（数位公司）支付给甲方的投资回报从第四年开始实际支付。后两年投资回报的支付方式暂定为乙方按季度支付，即从2012年10月31日至2014年10月30日，乙方在每季度结束后半个月内以转账的形式支付甲方上一季度的投资回报人民币为6103元。委托期限内，因物业经营所产生的税费（包括租赁税、水电费、电话费、电视收视费）与物业管理服务费（包括电梯维护费）由乙方承担。本合同经双方协商一致可以变更，但必须采取书面协商一致的方式。合同还约定由于乙方原因，未按合同约定的期限支付甲方投资回报，不超过90日，乙方按日承担欠付投资回报款万分之一的违约金。
2013年7月6日，吴某某就上述商铺与数位公司签订了《商铺经营管理合同》，合同称为了充分实现吴某某所购商铺的价值，维护全体业主（指在2010年底前购买凯通国际城二栋一、二楼商铺的所有业主）及经营者的共同利益，数位公司受吴某某委托，对位于长沙市芙蓉区朝阳路*号的“科佳朝阳数码街”铺面实行统一经营管理。合同约定吴某某将上述铺面委托数位公司统一租赁经营管理。委托期限自2014年11月1日至2024年10月31日止，共计10年。2014年11月1日至2015年10月31日期间的投资回报为每季度为3050元，全年租金12201元。年投资回报按每年分四次支付，采取先用后付制，即在每个季度结束后次月15日前支付。首期支付款于2015年2月15日前。委托期限内，因物业经营所产生的税费（包括租赁税、水电费、电话费、电视收视费）与物业管理服务费由数位公司承担。合同还约定由于乙方原因，未按合同第三条约定的期限将甲方投资回报支付给甲方，乙方按日承担欠付投资回报款万分之一的违约金。合同第十二条对合同变更与解除进行约定：1、本合同经双方协商一致可以变更，但必须采取书面协商一致的方式。2、合同解除：（1）双方书面协商一致解除；（2）根据合同法解除；（3）因不可抗力情形解除合同。
2014年7月8日，数位公司通过邮政快递向吴某某发送了《合同解除函》，告知数位公司与其签订的《商铺经营管理合同》自收到此函件之日起正式予以解除。要求其于收到函件7日内到数位公司办理合同解除手续。7日内未办理合同解除手续的，数位公司视为其认同合同解除并放弃相关权利义务。吴某某收到函件后就《商铺经营管理合同》解除未与数位公司达成一致意见。2014年7月30日，数位公司向吴某某发送了《合同到期终止通知函》，告知其与数位公司签订的《长沙数码步行街委托经营管理合同》于2014年10月31日到期，该公司不再与其续签该合同，请吴某某与数位公司积极联系，办理相关交接手续。2014年8月19日，数位公司在《潇湘晨报》上登载《通告》，告知周朝桂、李小跃等人上述《合同到期终止通知函》及解除《商铺经营管理合同》主要内容。2014年11月之后，本案所涉商铺空置未再经营。
另查明，数位公司未支付《长沙数码步行街委托经营管理合同》中吴某某商铺合同期满前17日的租金。
以上事实，有身份证、工商登记信息、组织机构代码证、销售不动产统一发票、房产证、《长沙数码步行街委托经营管理合同》、《商铺经营管理合同》、《合同到期终止通知函》、《合同解除函》及EMS单据、《潇湘晨报》、会议记录、照片以及当事人陈述等经庭审质证的证据证明，足以认定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应全面依约履行合同义务。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，吴某某与数位公司先后签订的《长沙数码步行街委托经营管理合同》与《商铺经营管理合同》均系双方的真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。
关于《长沙数码步行街委托经营管理合同》期限届满前17日的未付租金，数位公司应当依据合同足额支付给吴某某，并承担相应的违约金。根据吴某某每季度应收租金为6103元，计算17日，数位公司欠付其租金为1152.79元（6103/3/30*17），违约金以此为基数，参照《商铺经营管理合同》中约定的日万分之一标准，自2014年10月31日计算至起诉日2015年10月23日，共计357日，共41.15元（1152.79*0.1‰*357）。
关于吴某某与数位公司签订的《商铺经营管理合同》是否解除的问题。该合同实系房屋租赁合同，因此合同实际已经成立，数位公司在《长沙数码步行街委托经营管理合同》期满前一年多时间即与包括吴某某在内的整栋商铺337户业主联系沟通商铺续签，也得到了大部分业主的回应，并签订了《商铺经营管理合同》，约定由数位公司进行统一经营管理。但截至2014年10月30日，仍有部分业主未与数位公司就续签事宜达成协议，因各商铺均未进行物理隔档，数位公司在没有取得全部业主商铺使用权的情况下，无法进行统一经营管理，其合同目的无法实现，此时要求数位公司继续履行可能造成其经济损失。鉴于以上情况，数位公司于2014年7月间通知各业主解除双方的《商铺经营管理合同》，本院予以认可，并确认双方的《商铺经营管理合同》于解除函送达之日2014年7月15日解除。而此时距《商铺经营管理合同》实际履行之日还有三个多月时间，业主可在此期间及时重新对商铺进行招租，以求获得租金收益。2014年11月之后商铺空置，缘于业主在《长沙数码步行街委托经营管理合同》到期后未及时收回，此项扩大的损失应当由各业主自行承担。因《商铺经营管理合同》已被本院确认解除，吴某某要求数位公司支付2014年11月1日起的租金没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、湖南数位时代投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付吴某某租金1152.79元、违约金41.15元（违约金暂计算至2015年10月23日，其余部分依据合同约定支付至租金实际清偿日止）；
二、驳回吴某某对湖南数位时代投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费138元，由吴某某负担90元，由湖南数位时代投资管理有限公司负担48元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 王 成
人民陪审员 蔡厚成
人民陪审员 喻方芳
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 杜丽云
附本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。