湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第04440号
原告：武汉福星惠誉投资管理有限公司，住所地武汉市武昌区徐东二路中科油料所内。
法定代表人：张咏梅，董事长。
委托代理人：张宇、别潇潇，上海中建中汇（武汉）律师事务所律师。
被告：蔡向群。
被告：程小胜。
第三人：杨智。
原告武汉福星惠誉投资管理有限公司（以下简称武汉福星惠誉公司）与被告蔡向群、第三人杨智房屋租赁合同纠纷一案。本院于2014年8月28日立案受理后，被告蔡向群认为程小胜与本案有利害关系申请追加为本案被告，本院依法追加程小胜为被告参加诉讼。本案由审判员滕玉军担任审判长，与代理审判员张剑、人民陪审员张俊良组成合议庭，于2014年10月18、2015年4月8日开庭公开进行了审理，原告武汉福星惠誉公司委托代理人别潇潇，被告蔡向群到庭参加诉讼，被告程小胜、第三人杨智经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，案件缺席审理，本案现已审理终结。
原告武汉福星惠誉公司诉称：原告与第三人签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定自2012年1月1日至2014年12月31日止，约定第三人将其所有的位于武汉福星惠誉置业公司开发的福星惠誉水岸国际项目K4栋6-1／2-13号商用房屋（建筑面积314.07平方米）的商用房屋委托给原告经营及管理，由原告享有经营管理权和相应收益权、自主转租权，原告按照约定向第三人支付租金。原告有权对上述承租房屋进行转租，并要求租户腾退房屋将房屋交还于原告。2012年11月1日，原、被告签订《商用房屋租赁合同》，约定被告承租原告经营管理的上述房屋，用途为西餐厅和冷暖设备展厅，租赁期自2012年11月1日起至2014年12月31日止，免租期为3个月。《商用房屋租赁合同》对租金、代理费及运营管理费的计算标准和支付方式均有约定，并约定合同解除情形、违约金支付及合同终止后被告应将商用房屋交还于原告。合同签订后，原告依约将承租房屋交付于被告承租使用。但被告未能依约履行合同义务，拖欠原告租金、代理费及运营管理费等款项拒不支付。原告曾多次要求被告依约支付拖欠款项均无果。为维护自身合法权益，诉至法院，要求判令解除原、被告签订的《商用房屋租赁合同》；判令被告腾退租赁房屋，并将房屋交还于原告；判令被告按照合同约定向原告支付所欠租金、代理费、运营推广费、物业费至被告腾退房屋之日止；判令被告支付免租期租金94221元及违约金16253.12元；案件诉讼费由被告承担。诉讼期间，原告变更诉讼请求要求被告支付租金634421元（截止2014年12月31日）；运营费6910元，物业费27638元。
原告武汉福星惠誉公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
一、《武汉市商品房买卖合同》一份，拟证明第三人为本案涉案房屋所有权人。
二、《商铺委托经营及管理协议书》，拟证明第三人系房屋所有权人，原告按照《商铺委托经营及管理协议书》约定，有权对第三人的房屋进行经营、管理并依法转租。
三、《商用房屋租赁合同》复印件一份，拟证明原、被告间存在房屋租赁合同关系。被告存在违约行为，原告按照合同约定有权解除合同，并要求被告将商用房屋交还给原告、支付所欠租金、免租金及承担违约金。
四、欠费明细单复印件一份，拟证明截止到2013年3月1日至2014年8月15日，被告尚欠租金、运营管理费、物业费、违约金共计634421元。
五、租金催缴函复印件一份、照片一组，拟证明被告逾期缴纳租金已构成违约，原告为此主张权利并告知被告法律后果，但被告仍拒不缴纳。
六、缴款流水单一组，拟证明原告向第三人支付租金，原告享有对涉案房屋享有经营、管理并依法转租权。
七、EMS退件复印件一份，拟证明被告逾期缴纳租金已构成违约，原告为此主张权利并告知被告法律后果，但被告仍拒不缴纳。
被告蔡向群公司辩称：承租商铺主体为蔡向群和程小胜，蔡向群与原告签订承租商铺面积为234.07平方米，程小胜与原告签订承租商铺面积为80平方米。因涉及租赁同一商铺分别承租，签订为同一租赁合同，但蔡向群与程小胜分别独立使用租赁商铺并各自向原告支付租金等相关费用。原告不是本案适格的原告，商用租赁合同中房屋所有权人杨智没有签字，虽然合同实际履行，但原告无权主张相关权利。原告招商说明书中存在虚假宣传，承诺配套设施无法正常使用，租赁合同存在重大法律瑕疵，原告承诺购物娱乐中心至今未成型，蔡向群开设的餐厅人流稀少，不能维持经营，因此遭受装修损失及人员损失近百万元，原告因其缔约过失应赔偿其全部经济损失。蔡向群已向原告交纳保证金，支付三个月租金、运营代理费、物业费。原告主张违约金不成立且过高，请求驳回原告诉讼请求。
被告蔡向群为支持其辩解向本院提交以下证据：
一、租赁预订协议书复印件一份，拟证明蔡向群、程小胜与原告签订租赁合同，蔡向群实际承租234.07平方米，房屋所有人为杨智，原告不是适格主体。
二、招商说明书一份、照片一组，拟证明原告招商中存在虚假宣传，致使作出错误的意思表示和商业判断。
三、缴费凭证一份，拟证明蔡向群按照承租的234.07平方米交纳房屋保证金及租金。
被告程小胜、第三人杨智未向本院提交答辩意见，也未向本院提交证据。
被告程小胜、第三人杨智未到庭，视为放弃举证、质证的权利。
庭审质证，被告蔡向群对原告武汉福星惠誉公司提交证据一、二无异议。对证据三真实性无异议，但与原告签订二份租赁合同，蔡向群实际承租面积为234.07平方米，程小胜承租面积为80平方米。对证据四有异议，不予认可；证据五、七相关证据蔡向群全部没有收到；对证据六系原告向第三人支付相关费用，与我无关不予质证。
原告武汉福星惠誉公司对被告蔡向群提交证据一未提交原件真实性有异议，合同中涉及程小胜、蔡向群签名无法与原告核实，认为与本案无关联；对证据二真实性无异议，但该招商说明书中注明本广告不作为要约要求，以正式签订合同为准，该证据与本案无关；对证据三真实性无异议，只能确定被告交纳部分费用。
根据当事人提交并经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
2010年12月29日，杨智与武汉福星惠誉置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定杨智购买福星惠誉水岸国际”项目6幢单元1-2层13号房。
2010年11月30日，杨智（甲方）与武汉福星惠誉公司（乙方）签订《商铺委托经营及管理协议书》，约定甲方同意将其购买的“福星惠誉水岸国际”项目6幢单元1-2层13号铺位（建筑面积314.07平方米）委托乙方经营及管理期限共计三年（即自2012年1月1日至2014年12月31日），乙方负责商用房屋招商及培育市场，并享有该商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。
武汉福星惠誉公司在经营上述委托经营管理商铺期间，武汉福星惠誉公司（甲方）与承租方蔡向群（乙方）签订《商用房屋租赁合同》，约定：蔡向群承租商用房位于武汉福星惠誉置业有限公司开发的《福星惠誉水岸国际》项目K4栋6-1／2-13号商用房屋（建筑面积为314.07平方米）；乙方承租商用房的用途为西餐厅；租赁期为二年二个月，自2012年11月1日到2014年12月31日；免租装修期为三个月，时间为2012年11月1日到2013年1月31日，免租期内无需缴纳租金，但需缴纳物业管理费用，代理运营管理费及装修相关手续费。乙方向丙方交纳履行保证金94221元；乙方在租赁商用房屋2013年2月1日到2013年12月31日期间租金为每月每平方米100元；2014年1月1日到2014年12月31日期间租金为每月每平方米110元；乙方自计租日起将按每月每平方米1元的标准缴纳代理费及运营推广费，租赁商用房屋的物业管理费为每月每平方米4元；相关费用按季度支付，第一次租金及代理费、运营推广费的支付时间为签订合同十日内，以后上述费用未第一季度届满前十日内履行；乙方拖欠应付租金、代理费及运营推广费等费用累计超过三十日的等事项，丙方有权解除合同，乙方除应补交免租期的租金外，还应支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金。合同还对支付方式、进场移交、商用房屋的使用、离店、税费、提前解除及违约责任、商用房屋标识及广告宣传问题的特别约定、不可抗力、适用法律和争议解决、生效、附件作出相应约定。
租赁期间内，武汉福星惠誉公司（甲方）与程小胜（乙方）、蔡向群（丙方）签订《商用房屋租赁合同》，约定：“鉴于甲方同意将其购买的商用房委托丙方进行经营及管理，乙方拟租赁下述商用房经营，三方达成如下条款：程小胜承租承租商用房位于武汉福星惠誉置业有限公司开发的《福星惠誉水岸国际》项目K4栋6-1／2-13号商用房屋（建筑面积为80平方米）；乙方承租商用房的用途为冷暖设备展厅；租赁期为二年二个月，自2012年11月1日到2014年12月31日；免租装修期为三个月，时间为2012年11月1日到2013年1月31日，免租期内无需缴纳租金，但需缴纳物业管理费用，代理运营管理费及装修相关手续费。乙方向丙方交纳履行保证金24000元；乙方在租赁商用房屋2013年2月1日到2013年12月31日期间租金为每月每平方米100元；2014年1月1日到2014年12月31日期间租金为每月每平方米110元；乙方自计租日起将按每月每平方米1元的标准缴纳代理费及运营推广费，租赁商用房屋的物业管理费为每月每平方米4元；相关费用按季度支付，第一次租金及代理费、运营推广费的支付时间为签订合同十日内，以后上述费用未第一季度届满前十日内履行；乙方拖欠应付租金、代理费及运营推广费等费用累计超过三十日的等事项，丙方有权解除合同，乙方除应补交免租期的租金外，还应支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金。合同还对支付方式、进场移交、商用房屋的使用、离店、税费、提前解除及违约责任、商用房屋标识及广告宣传问题的特别约定、不可抗力、适用法律和争议解决、生效、附件作出相应约定。
武汉福星惠誉公司依合同将租赁商用房屋移交蔡向群、程小胜使用，蔡向群在《房屋交接验收确认书》上确认后签字及加盖公章。
蔡向群租赁商用房屋从事餐饮经营期间，向武汉福星惠誉公司交纳保证金70221元，并支付2013年2月1日至2013年5月1日期间商用房屋租金，支付2012年11月1日到2013年1月31日期间运营推广费、物业费。
程小胜租赁商用房屋从事冷暖设备展厅期间，向武汉福星惠誉公司交纳保证金24000元，并支付2013年2月1日至2013年5月1日期间商用房屋租金，支付2012年11月1日到2013年1月31日期间运营推广费、物业费。
2013年7月20日，武汉福星惠誉公司向蔡向群发出租金催缴公函，通知蔡向群支付租赁商用房（314.07平方米）自2013年5月1日至2013年7月31日止尚未缴纳管理费及营运费共计4711.05元，租金共计94221元；欠缴租金行为已构成违约，要求该公司务必于5个工作日前缴纳上述款项，逾期未缴纳，按照合同约定追究违约责任。现被告蔡向群、程小胜未按期交纳租金等相关费用，原告为维护合法权益诉至法院，要求判如所请。
2014年11月17日，经本院主持调解，被告蔡向群表示在原告补偿前期投资损失的条件下，同意解除合同及腾退租赁房屋，否则不同意解除合同及腾退房屋。
2014年12月31日，武汉福星惠誉公司依据《商用房屋租赁合同》租赁期限已到期，将位于《福星惠誉水岸国际》项目K4栋6-1／2-13号商用房屋（建筑面积为314.07平方米）内物品予以清退。上述商用房原告已租赁案外第三人。
本院认为，杨智与武汉福星惠誉公司签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定将其所有商用房屋委托武汉福星惠誉公司经营管理，武汉福星惠誉公司享有该商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。武汉福星惠誉公司与蔡向群、程小胜签订《商用房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
依据合同约定，蔡向群承租位于《福星惠誉水岸国际》项目K4栋6-1／2-13号商用房屋（建筑面积为234.07平方米）享有免租装修期（免租期内无需缴）三个月，时间为2012年11月1日到2013年1月31日，自2013年2月1日起蔡向群支付租金应交纳租金即每月23407元（234.07平方米x100元／月），蔡向群已交纳2013年2月1日至2013年4月30日租金共计70221元。扣减被告蔡向群交纳保证金70221元抵扣租金三个月至2013年7月31日止，被告蔡向群应从2013年8月1日起向原告支付租金。但蔡向群未按合同约定未支付租金，其行为已构成违约。
被告蔡向群自计租日起按每月每平方米1元支付代理费及运营费推广费、按每月每平方米4元支付物业费。被告自2012年11月1日起至2013年1月31日已交纳代理费、运营费推广费，物业费共计3511元。2013年2月1日起，被告蔡向群违反合同约定未支付代理费、运营费推广费，应承担违约责任。
依据合同约定，程小胜承租位于《福星惠誉水岸国际》项目K4栋6-1／2-13号商用房屋（建筑面积为80平方米）享有免租装修期（免租期内无需缴）三个月，时间为2012年11月1日到2013年1月31日，自2013年2月1日起程小胜支付租金应交纳租金即每月8000元（80平方米x100元／月），程小胜已交纳2013年2月1日至2013年4月30日租金共计24000元。扣减被告程小胜交纳保证金24000元抵扣租金三个月至2013年7月31日止，被告程小胜应从2013年8月1日起向原告支付租金。但程小胜公司未按合同约定未支付租金，其行为已构成违约。
被告程小胜自计租日起按每月每平方米1元支付代理费及运营费推广费、按每月每平方米4元支付物业费。被告自2012年11月1日起至2013年1月31日已交纳代理费、运营费推广费，物业费共计1200元。2013年2月1日起，被告程小胜违反合同约定未支付代理费、运营费推广费，应承担违约责任。
依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。根据双方签订合同，被告蔡向群、程小胜违反合同约定长期未支付所欠代理费、运营费推广费、物业费，违反合同诚实信用原则，且租赁合同约定租赁期已到期，原告武汉福星惠誉公司已实际履行清退租赁房屋事项，现要求依法解除合同、支付拖欠租金诉请，本院予以支持。原告武汉福星惠誉公司主张被告腾退租赁房屋诉请，现原告已于2014年12月31日将租赁房屋清退并已实际租赁案外第三人，原告已实际享有租赁商用房经营使用权，对此诉请本院不予支持。被告蔡向群辩称，原告招商说明书中存在虚假宣传，承诺配套设施无法正常使用，租赁合同存在重大法律瑕疵，原告承诺购物娱乐中心至今未成型，蔡向群开设的餐厅人流浠少，不能维持经营，因此遭受装修损失及人员损失近百万元，原告因其缔约过失应赔偿其全部经济损失。上述辩解意见被告蔡向群未提交证据予以证明，本院对其辩解不予采信。被告程小胜未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、答辩的诉讼权利。
原告武汉福星惠誉公司要求被告支付免租期租金94221元及违约金16253.12元诉讼主张，被告对原告主张不予认可认为且违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同﹥若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。被告蔡向群、程小胜未按合同支付所欠代理费、运营费推广费、物业费，构成违约，应当承担违约责任。给原告武汉福星惠誉公司造成的损失，本院综合被告蔡向群、程小胜实际拖欠款项的情况，根据公平原则及诚实信用原则，考虑违约金弥补损失及惩罚的双重性质，本院按被告蔡向群、程小胜实际拖欠款项按中国人民银行同期贷款利率的130%计算调整违约金，对原告武汉福星惠誉公司主张支付免租期租金及违约金相关诉请，本院部分予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告武汉福星惠誉投资管理有限公司与被告蔡向群、程小胜签订的《商用房屋租赁合同》。
二、被告蔡向群于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司租金426007.4元（以被告实际租赁商用房屋（建筑面积234.07平方米）2013年2月1日到2013年12月31日租金为每月每平方米100元；2014年1月1日到2014年12月31日租金为每月每平方米110元的标准，从2013年8月1日起计算租金至2014年12月31日止）；被告蔡向群支付违约金按426007.4元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至判决确定给付之日止。
三、被告蔡向群于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司代理费及运营推广费5383.6元（以合同约定被告租赁商用房屋建筑面积234.07平方米每平方米1元标准，从2013年2月1日起计算至2014年12月31日止）。
四、被告蔡向群于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司物业费21534元（以合同约定被告租赁商用房屋建筑面积234.07平方米每平方4元标准，从2013年2月1日起计算至2014年12月31日止）。
五、被告程小胜于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司租金145600元（以被告实际租赁商用房屋（建筑面积80平方米）2013年2月1日到2013年12月31日租金为每月每平方米100元；2014年1月1日到2014年12月31日租金为每月每平方米110元为标准，从2013年8月1日起计算租金至2014年12月31日止）；被告程小胜支付违约金按145600元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至判决确定给付之日止。
六、被告程小胜于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司代理费及运营推广费1840元（以合同约定被告租赁商用房屋建筑面积80平方米每平方米1元标准，从2013年2月1日起计算至2014年12月31日止）。
七、被告程小胜于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司物业费7360元（以合同约定被告租赁商用房屋建筑面积80平方米每平方4元标准，从2013年2月1日起计算至2014年12月31日止）。
八、驳回原告武汉福星惠誉投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9970元，由被告蔡向群、程小胜负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。公告费650元，由被告蔡向群、程小胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审 判 长 滕玉军
代理审判员 张 剑
人民陪审员 张俊良
二〇一五年五月五日
书 记 员 王 鹏