广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五再字第23号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：深圳市世×物业管理有限公司。
法定代表人：邓某某，总经理。
委托代理人：孙某某，广东××现代律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：深圳国机××机电设备有限公司。
法定代表人：王某某，总经理。
委托代理人：华某某，上海市×××律师事务所深圳分所律师。
委托代理人：吴某，上海市×××律师事务所深圳分所律师。
申请再审人深圳市世×物业管理有限公司（以下简称世×物业公司）因与被申请人深圳国机××机电设备有限公司（以下简称国机××公司）物业管理合同纠纷一案，不服本院（2008）深中法民五终字第2397号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。2009年12月17日，广东省高级人民法院以（2009）粤高法民一申字第2219号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
世×物业公司向一审法院起诉请求：1、判令国机××公司支付拖欠的物业服务费人民币113932元、本体维修基金人民币2107.82元，合计人民币116039.82元；2、判令国机××公司支付拖欠上述费用的滞纳金（按每日千分之三计算，直至付清上述费用之日止，暂计至2008年2月底为人民币137507.19元）；3、判令国机××公司承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明，深圳市志×实业发展有限公司（以下简称志×公司）系”文×大厦”的开发建设单位之一及前期物业管理单位。国机××公司在”文×大厦”建设过程中，向志×公司提供了该项目所需的电梯及安装服务，由于志×公司无力向国机××公司支付电梯货款，经志×公司提议，双方达成了”以房抵债”协议，志×公司将”文×大厦”18楼东侧A、B两单位共计350.4平方米的房屋出售给国机××公司，用以冲抵拖欠国机××公司的电梯款，双方为此于2000年3月13日签订了购楼协议。2000年10月15日，国机××公司收到志×公司发出的入伙通知，国机××公司对”文×大厦”18楼A、B两单位进行装修后，于2001年3月27日正式入住。2001年9月29日，志×公司确认国机××公司已经付清”文×大厦”18楼A单位的房款。2001年9月30日，国机××公司与志×公司签订一份《协议书》，对双方签订购楼协议、国机××公司收到入伙通知及正式入伙的日期、国机××公司已经付清”文×大厦”18楼A单位房款等事实进行了确认，并商定志×公司向国机××公司借款人民币18万元，用于支付水电费和补发工资，国机××公司所购”文×大厦”18楼A单位从2001年10月1日起，按实际签约合同收取物业管理费，从志×公司所借款项中扣除。2002年8月30日，国机××公司与志×公司再次签订《补充协议书》，约定：国机××公司现在已经装修使用的”文×大厦”18楼B单位仍作为其购买所得使用，志×公司不得计收租金，只能收取物业管理费，若由于志×公司与其他开发商的矛盾，导致国机××公司无法办理房产手续，B单位的购楼单价仍按A单位的价格执行，于办理正式售楼合同时付清，在未办理售楼合同前，志×公司不得计收利息。国机××公司使用的”文×大厦”18楼A、B单位应付的物业管理费、空调费，在扣减国机××公司为”文×大厦”进行电梯维护的费用后，在志×公司所借款项中抵扣，水费、电费另行结算。上述协议和补充协议签订后，国机××公司分别以实际支付和以电梯维护费及借款抵扣的方式向志×公司交纳了部分物业管理费和本体维修基金。2005年1月，国机××公司与志×公司为”文×大厦”18楼B单位的租金问题发生纠纷，从”文×大厦”18楼A、B单位搬离。此后，国机××公司以侵权为由诉至一审法院，要求志×公司停止侵权，恢复原状，并赔偿损失。广东省深圳市福田区人民法院于2008年1月28日作出（2007）深福法民三初字第1408号民事判决书，认定志×公司擅自停电等行为已经构成侵权，责令志×公司停止侵权，恢复原状，并按租金标准赔偿国机××公司租金损失。从2005年12月6日起，世×物业公司陆续与”文×大厦”的部分业主（不含国机××公司）签订《物业管理服务合同》，约定：世×物业公司为”文×大厦”提供物业管理服务。物业管理费按建筑面积每平方米每月人民币20元收取，该费用包含电梯运行维修养护费、中央空调运行维护费等9项费用；本体维修基金按建筑面积每平方米每月人民币0.37元收取。委托管理期限为5年，从2006年1月1日起至2010年12月31日止。合同还对双方的权利义务、物业管理服务标准和违约责任等事项作了约定。国机××公司未参与该合同的签订，也未与世×物业公司订立类似的物业管理协议。世×物业公司从2006年1月1日起正式接管”文×大厦”的物业管理服务工作，对整个”文×大厦”实行统一的物业管理服务。涉案房屋的物业类型为写字楼。世×物业公司在本案诉讼期间提交了一份由深圳市物价局福田分局监制的《文×大厦物业管理服务收费公示》，该公示记载的物业管理服务费收费标准办公楼为每月每平方米人民币10元（未含空调运行费），本体维修基金的收费标准为每月每平方米人民币0.37元，中央空调维护费的收费标准为每月每平方米人民币3.5元，中央空调运行费的收费标准为每月每平方米人民币6.5元。由于世×物业公司与”文×大厦”的部分业主所签《物业管理服务合同》约定的物业管理服务费为综合性费用，包含《文×大厦物业管理服务收费公示》所说的物业管理服务费、中央空调维护费和中央空调运行费三项费用，后者合计金额与前者相同，均为每平方米每月人民币20元，因此，上述《文×大厦物业管理服务收费公示》记载的收费标准与合同约定的收费标准一致。因开发商内部存在纠纷，”文×大厦”虽交付业主使用多年，但仍未办理竣工验收手续。世×物业公司于2006年4月18日取得政府主管部门颁发的三级物业管理企业资质证书，依法可以从事”文×大厦”的物业管理服务工作。一审法院审理查明的以上事实有（2002）深中法房初字第61号民事判决书、国机××公司与志×公司签订的《协议书》和《补充协议书》、（2005）深中法民二终字第1023号民事判决书、（2007）深福法民三初字第1408号民事判决书、世×物业公司与”文×大厦”部分业主签订的《物业管理服务合同》、深圳市物价局福田分局监制的《文×大厦物业管理服务收费公示》和庭审笔录等证据为证。
一审法院认为，虽然涉案房屋所在的”文×大厦”未通过竣工验收就交付业主使用违反了法律、法规的强制性规定，但业主与物业管理公司之间的物业管理合同关系与房屋是否通过竣工验收属于两种不同性质的法律关系，二者之间不存在相互隶属关系，房屋未通过竣工验收不影响物业管理合同关系的效力。国机××公司与”文×大厦”的开发建设单位之一志×公司签有购楼协议，付清了相应的购房款，并且实际占有使用了涉案房屋，按照权利义务相一致的原则，国机××公司理应承担房屋使用过程中产生的物业管理服务费用。虽然国机××公司未与世×物业公司直接签订物业管理合同，但物业管理是一项具有公益性质的服务活动，一个物业管理区域依法只能由一个物业管理企业进行管理，在多数业主愿意接受世×物业公司的物业管理服务，并且世×物业公司也实际履行了物业管理职责的情况下，为了维护小区业主的整体利益，国机××公司不得单独拒绝接受世×物业公司提供的物业管理服务，因此，世×物业公司、国机××公司之间存在事实上的物业管理合同关系，国机××公司应向世×物业公司交纳相应的物业管理服务费用。世×物业公司诉请国机××公司支付的各项费用的收费标准与物价主管部门公示的收费标准一致，并且与其他业主的收费标准相同，可以认定该收费标准的合理性，对世×物业公司要求国机××公司支付上述费用的诉讼请求，一审法院予以支持。关于国机××公司应否向世×物业公司支付逾期付款滞纳金的问题，由于双方未对逾期付款滞纳金进行约定，只能依照同期的相关法律法规的规定进行处理。1994年11月1日实施的原《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称住宅条例）虽然规定物业管理企业对欠交物业管理费用的业主和使用人可加收滞纳金，但没有明确规定滞纳金的计算标准。1999年6月30日修订的《住宅条例》第五十一条第二款首次规定，对逾期不交纳物业管理费用的，物业管理企业可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金。2008年1月1日实施的《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称物业条例）取消了物业管理企业可以加收逾期付款滞纳金的规定，该条例实施后，原《住宅条例》同时废止。本案涉及的各项欠费发生在2006年1月1日至2008年2月29日期间，按照”法不溯及既往”的法律适用原则，世×物业公司能否计收滞纳金应适用当时的法律法规的规定，具体而言，2008年1月1日以前应适用1999年6月30日修订的《住宅条例》的相关规定，即国机××公司应按照每日万分之五的标准向世×物业公司支付逾期付款滞纳金。虽然同期深圳市人民政府发布的《﹤深圳经济特区住宅区物业管理条例﹥实施细则》（以下简称实施细则）规定物业管理企业可以按日加收千分之三的滞纳金，但鉴于《住宅条例》已经明确规定了滞纳金的计算标准，该标准为固定标准，在实施过程中不存在解释的余地，《实施细则》对滞纳金计算标准作出不同于《住宅条例》的规定，直接与《住宅条例》发生冲突，按照”上位法优于下位法”的冲突法选择适用原则，本案应优先适用法律效力层级更高的《住宅条例》的相关规定。2008年1月1日以后，由于新施行的《物业条例》取消了物业管理企业向业主加收逾期付款滞纳金的规定，世×物业公司丧失了收取滞纳金的法律依据，无权再向国机××公司收取逾期付款滞纳金。按照前述滞纳金的计算原则和方法，世×物业公司起诉的滞纳金金额存在计算错误，对其多计的滞纳金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第三十四条、第四十二条第一款、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（1996年6月30日）第五十一条第二款之规定，一审判决：一、国机××公司应向世×物业公司支付2006年1月1日至2008年2月29日期间拖欠的物业管理费（含物业服务费、中央空调运行费和维护费）人民币113932元及本体维修基金人民币2107.82元；二、国机××公司应向世×物业公司支付逾期付款滞纳金（以每月发生的物业服务费人民币4382元和本体维修基金人民币81.07元为基数，从当月11日起按每日万分之五依次分段计算，均计至2007年12月31日为止）；三、驳回世×物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5103元（已由世×物业公司预交），因本案适用简易程序减半收取人民币2551.5元，由世×物业公司承担人民币1153.5元，国机××公司承担人民币1398元。
国机××公司不服一审判决，向本院提起上诉。
本院二审经审理查明，一审查明事实清楚，予以确认。
本院二审认为，本案二审阶段的争议焦点在于：1、世×物业公司与国机××公司是否存在事实上的物业管理关系，国机××公司是否需向世×物业公司交纳物业管理费；2、国机××公司是否需向世×物业公司交纳逾期付款滞纳金。
关于世×物业公司与国机××公司是否存在事实上的物业管理关系，国机××公司是否需向世×物业公司交纳物业管理费的问题，本院二审认为，国机××公司与”文×大厦”的开发建设单位之一志×公司签有购楼协议，付清了相应的购房款，并且实际占有使用了涉案房屋，按照权利义务相一致的原则，国机××公司应承担房屋使用过程中产生的物业管理服务费用。虽然国机××公司未与世×物业公司直接签订物业管理合同，但世×物业公司已于2006年1月1日起对”文×大厦”进行物业管理服务，该事实已由本院生效民事判决（2008）深中法民五终字第1428号判决所确认，本案亦应予以确认。国机××公司占有使用涉案房屋后实际接受世×物业公司所提供的物业管理服务，应认定双方已形成事实上的物业管理服务关系。鉴于世×物业公司已组织人力、物力，投入了一定的劳动及成本，从公平的原则出发，国机××公司应向世×物业公司交纳相应的物业管理服务费用。世×物业公司诉请国机××公司支付的各项费用的收费标准与物价主管部门公示的收费标准一致，并且与其他业主的收费标准相同，故一审法院判令国机××公司向世×物业公司支付2006年1月1日至2008年2月29日期间拖欠的物业管理费（含物业服务费、中央空调运行费和维护费）人民币113932元及本体维修基金人民币2107.82元并无不当，本院二审予以维持。至于国机××公司与志×公司之间的纠纷属另外的法律关系，不能成为其拒绝向世×物业公司交纳物业管理费的理由，因此，国机××公司该项上诉理由不能成立，本院二审未予以支持。关于国机××公司是否需向世×物业公司交纳逾期付款滞纳金的问题，世×物业公司所主张的滞纳金属于违约金性质，由于国机××公司并未与世×物业公司签订《物业管理服务合同》，世×物业公司诉请国机××公司支付逾期付物业服务费和本体维修基金的滞纳金缺乏相应的合同依据及法律依据。一审法院判令国机××公司应向世×物业公司支付逾期付款滞纳金（以每月发生的物业服务费人民币4382元和本体维修基金人民币81.07元为基数，从当月11日起按每日万分之五依次分段计算，均计至2007年12月31日为止）处理有误，本院二审予以纠正。国机××公司上诉称其无须向世×物业公司支付逾期付款滞纳金的理由，本院二审予以采信。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，处理不当，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，国务院《物业管理条例》第三十四条、第四十二条第一款之规定，二审判决：一、维持深圳市福田区人民法院（2008）深福法民三初字第549号民事判决第一、三项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2008）深福法民三初字第549号民事判决第二项。本案一、二审案件受理费人民币5172.5元，由上诉人国机××公司负担人民币3872.5元，被上诉人世×物业公司负担人民币1300元。上述款项分别已由双方当事人预交，由当事人在履行上述判决义务之时相互抵付。
二审判决生效后，世×物业公司不服，向广东省高级人民法院申请再审，请求：一、撤销二审判决第二项，改判被申请人向申请再审人支付逾期付款的滞纳金；二、原一、二审和再审的诉讼费用由被申请人负担。其主要理由有：1、二审判决与该院已经生效的民事判决相矛盾。二审案件审理过程中，申请再审人提供同样案件的生效判决书，该判决书认定申请再审人”已取得物业管理企业的资质证书”，另”物业管理服务费用应按月交纳，故二审法院认定所欠的物业管理服务费用，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付逾期付款的滞纳金并无不当”，因此，支持了申请人要求计付滞纳金的请求。作为同样案件，由同一个法院进行审理，却作出了不同的判决，有违公正和司法权威，依法应当纠正。2、申请再审人要求计付逾期支付物业管理服务费的滞纳金依法有据。虽然申请人与被申请人没有签订物业管理服务合同，但被申请人实际享受了申请人提供的物业服务，依法应当支付费用。虽然对逾期付款没有约定，但根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，欠交物业管理服务费的应按每日万分之五计付滞纳金；另外，根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，欠交物业管理服务费也应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向申请再审人支付滞纳金；再有，滞纳金属于被申请人违反物业管理服务合同给申请再审人造成的损失，即使合同没有约定，也至少应当按照中国人民银行同期银行贷款利率的标准计付利息。综上，请求再审法院予以纠正。
本院再审查明，二审查明事实清楚，本院予以认可。
本院认为，本案再审焦点为国机××公司应否向世×物业公司交纳逾期付款滞纳金。
国机××公司与”文×大厦”的开发建设单位之一志×公司签订购楼协议后，付清了相应的购房款，实际占有使用了涉案房屋。2005年1月，国机××公司因与志×公司为”文×大厦”涉案房屋的租金问题发生纠纷，搬离了涉案房屋。对此，本院生效的（2008）深中法民五终字第1334号民事判决已认定，国机××公司搬离房屋之后，志×公司要求其支付物业管理费、空调费依据不足。现原审认定国机××公司与世×物业公司虽然没有签订物业管理合同，但世×物业公司实际上于2006年1月1日起对”文×大厦”进行了物业管理。原审依据公平原则，判令国机××公司应向世×物业公司交纳物业管理费，国机××公司对此没有提出异议，应视为对判决的认可，本院对该判项予以维持。但关于逾期付款的滞纳金，因缺少合同依据和法律依据，原审未予支持正确，本院予以维持。世×物业公司申请再审主张原审判决结果与另案相矛盾的问题，因另案与本案案情不完全一致，本院对该主张不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适应法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2008）深中法民五终字第2397号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 ： 彭 亮
代理审判员 ： 胡 劭
代理审判员 ：张乐雄
二〇一〇年七月十二日
书 记 员 ： 张 威