南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终61号
上诉人（一审原告，反诉被告）：刘云。
委托诉讼代理人：莫远锋，广西金桂北斗律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，反诉原告）：广西铭海投资有限公司。
法定代表人：黄德铭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：廖永龙，广西方园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄海清，该公司员工。
上诉人刘云因与被上诉人广西铭海投资有限公司（以下简称铭海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘云的委托诉讼代理人莫远锋，被上诉人铭海公司的委托诉讼代理人廖永龙、黄海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘云上诉请求：1、撤销南宁铁路运输法院作出的（2015）南铁民初字第554号民事判决，依法支持刘云一审的诉讼请求。2、由铭海公司承担本案一、二审的诉讼费。
事实和理由：1、一审判决认定铭海公司2014年12月18日完成了房屋交付的义务是错误的。铭海公司在2014年12月12日向刘云发出的是《交房通知书》而不是《房屋交接单》，这份通知书是铭海公司的单方通知，不能代替《房屋交接单》，刘卓于2014年12月18日在交接单回单上的签字，只是确认收到了《交房通知书》这个材料，并没有在任何涉及房屋交接的文件上签字。根据本案租赁合同约定，双方共同签署交接单才视为交付，而到现在为止双方共同签署的文件只有2015年2月8日的《宾馆解除合同协议》，可以视为解除了铭海公司的交房义务，但不是完成了交房义务。2、刘云迟延支付改造项目材料款不是导致铭海公司延期交付房屋的原因。2014年2月26日双方达成了整改方案，但没有明确改装工程的具体金额、付款要求、付款时间，铭海公司并没有向刘云提供过施工图纸、施工材料清单、预算清单，在施工完毕后对加装部分工程进行清算后才要求刘云付款。铭海公司延期交付房屋是其自身工程无法按时完工所致，本案合同履行期间，涉案房屋始终未能达到交付标准，铭海公司因交付不能而构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，刘云有权要求铭海公司返还300万元定金，以及赔偿损失300万元。
被上诉人铭海公司辩称，1、在本案租赁合同解除之前，刘云作为承租人在接收房屋后拒绝履行预付租金的义务，其不享有单方面解除合同的权利，无权要求铭海公司向其返还已交定金300万元，以及违约金300万元。刘云在本案租赁合同解除七个月之后，起诉主张违约责任没有法律依据。双方在2015年2月8日签订的《解除租赁合同的协议》中，没有约定铭海公司在合同解除之后要将300万元定金退还刘云。2、刘云未及时支付中空玻璃改造费用导致房屋迟延交付。刘云作为义务履行在先的一方当事人已构成违约，依法应承担违约责任，铭海公司不能在2014年5月1日之前交房亦不构成违约。请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
上诉人刘云向一审法院请求：1、判令铭海公司向刘云返还已收取的款项300万元；2、判令铭海公司向刘云支付违约金300万元；3、铭海公司承担本案的诉讼费用。被上诉人铭海公司向一审法院提出反诉请求：1、判令刘云向铭海公司支付租金960422元；2、本案的诉讼费用由刘云承担。
一审法院认定事实：2012年11月23日，刘云（乙方）与铭海公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定由甲方将南宁市大学西路＊号建设中的西明商业广场主楼（＊区）一幢出租给乙方，该房屋涉及共21层，乙方承租1至20层，总建筑面积约21000平方米（具体以交付房屋时实测的建筑面积为准），该房屋的1至5层为商业区域，6到20层为宾馆区域。甲方于2014年5月1日前向乙方交付房屋，租赁期限为20年（包含一年装修免租期），租赁期自房屋交付之日起算（双方共同签署交接单即视为交付）租金以先交付后使用为原则，具体交付方式为从交房之日起至第34个月按月交租金，每月租金在该季度第一个月的10号前交付逾期则按中国人民银行一年期贷款基准利率的双倍给付逾期付款违约金，如逾期超过20天的，甲方有权解除合同，所收定金或履约担保金不予退还。西明商业广场竣工验收合格并达到本合同约定的交付标准后，甲方书面通知乙方接收房屋，双方签署交接单，乙方应在接收房屋后5天内向甲方支付预付租金3048000元，如逾期超过20天未足额付款，甲方有权解除本合同，乙方已付款不予退回，以上3笔款项合计6048000元，自房屋交付之日起，其中的100万元转为租赁的履约保证金（该担保金在租赁期满后在扣除了乙方应付费用、款项后不计息退还，退还时限为乙方交还房屋当天），剩余部分转为预付租金，如该剩余部分不足10个月租金额的，由乙方10天内补足。自房屋交付之日起12个月为乙方的装修免租期，租金在免租期结束后开始计收。建筑标准：第1-5层按商场模式建造层高4.2米以上，第6-20层按宾馆模式建造层高3.2米以上，该楼房内配置3台1-20层的电梯，两座楼梯；交房时的装修标准：室内不预埋线管，水（含消防用水）、电通到楼层总开关，给水预留孔洞，安装总排主管，室内毛坯，消防水池符合宾馆用途的需要，商铺配装卷闸门一樘，在不增加工程量和材料前提下，甲方可根据乙方要求施工，如超出交房标准的施工要求由甲方代为安排施工，但材料和人工费用由乙方负责，因增加工程量或乙方未能按时支付材料、人工费用需要顺延的交房时间由双方另行商定。甲方如未能按本合同约定期限将房屋交付给乙方使用的（遇不可抗力及双方约定情况可顺延），应承担违约责任，逾期在90天以内的，从逾期之日起，以乙方已交款为基数，按中国人民银行一年期贷款基准利率计付逾期付款违约金；逾期90天以上180天以内的，按中国人民银行一年期贷款基准利率的双倍计付逾期付款违约金；逾期超过180天的，乙方有权单方解除合同，要求甲方双倍返还乙方所交款。双方约定可延期交房的情形为：（1）不可抗力的自然灾害；（2）政府部门因特殊时期或重大庆典通知停工的。合同还对其他的权利义务作了约定。2012年11月29日，刘云支付了第一期租赁定金150万元；2013年7月10日，刘云支付了第二期租赁定金150万元。2014年2月26日，铭海公司根据刘云的整改要求提出宾馆整改方案：1、宾馆电梯3台，分别加装智能卡机，共计3万元整；2、宾馆主楼铝合金窗8到20层改为中空玻璃窗。刘云在整改方案上签字同意。2014年9月1日，铭海公司提交的《西明商业广场装修申请表》显示，涉案房屋20层申请装饰装修，租户姓名一栏签名为“刘卓”。铭海公司提交的《租户情况登记卡》显示，涉案房屋20层5号，租户基本情况姓名一栏签名为“刘卓”。铭海公司在庭审中陈述，刘卓为刘云的代理人，刘云让刘卓对涉案房屋的租赁事宜进行跟进管理。刘云在庭审中陈述，刘卓并未得到刘云的授权，刘卓与刘云为邻居关系，刘卓对第20层的办公室进行装修是刘云为了提前做好招商准备。2014年9月30日，刘云向铭海公司交付西明商业广场主楼B座中空玻璃改装费、电梯IC卡加装费152071元。2014年11月25日，铭海公司出具《关于广西铭海有限公司延迟交房的原因说明》，主要内容包括施工进度滞后情况表格，表上显示工程合计停工79天。2014年12月12日，铭海公司向刘云发出《交房通知书》，通知刘云于2014年12月12日交付房屋，免租期自交付之日起开始计算，在房屋交付之日起五个工作日内交付相关款项，并及时与本项目物业办理相关入场手续。刘云在庭审中认可该通知书在发出后几日收到。铭海公司在庭审中陈述该交房通知书通过邮寄函件给刘云本人并让刘卓签收的方式进行送达。同日，铭海公司向刘云发出《主楼延期情况及违约金说明》，载明：“不可抗力延期天数为79天，因你方延期60天，即因我方造成的实际延期天数为82天，按合同约定的违约金为40438元，我公司应在第一期租金中扣除此项费用”。同日，铭海公司向刘云发出《缴费通知函》，要求刘云支付租金3104682元。2014年12月18日，铭海公司出具的《交接单回单》，乙方交接代表人有“刘卓”的签名。2014年12月29日，刘云向铭海公司发出《解除合同通知》，因铭海公司逾期237天，决定根据合同第六条第5点约定提出单方解除合同的要求。2014年12月30日，铭海公司向刘云发出《回复函》，提出逾期时间、未完成工程问题与实际情况不符希望尽快协商。2015年1月5日，铭海公司出具《情况说明》，说明刘云所出示现场拍摄图片属于垃圾清理工作、电梯口洞口按照原设计图纸方便装修所预留、刘云要求墙体不抹灰，不属于施工问题。铝合金中空玻璃及电梯控件已按照刘云要求施工。改造费用的实际付款日期拖延了7个月，刘云在2014年8月31日已对＊座20楼进行装修，并登记居住，因此说明刘云对房屋已接受，并无异议。2015年1月15日，铭海公司发出《通知函》，要求刘云支付未按时交租金的违约金99000元。2015年2月5日，铭海公司发出《租赁合同解除通知书》，要求解除双方签订的《西明商业广场租赁合同》。2015年2月8日，双方签订一份《宾馆解除合同协议》，于2015年2月8日解除在2012年11月23日签订的《西明商业广场租赁合同》B区及其他相关协议。自协议解除之日起，铭海公司有权自行租赁及管理该房屋。
一审另查明，涉案房屋所在的土地性质为三产用地，座落于南宁市××大道南段东侧、大学××路南面，土地使用权人为南宁市西乡塘区石埠街道办事处西明村委员会第五村民小组（以下简称西明村五组）。2011年12月13日，铭海公司的法定代表人黄德铭与西明村五组签订一份《三产用地使用权租赁合同》，约定西明村五组将涉案房屋所在的土地出租给黄德铭，租赁期限自2011年12月18日至2038年12月18日。2013年7月11日，西明村五组与黄德铭、铭海公司签订一份《三产用地使用权租赁合同补充协议》，约定西明村五组承认并同意以黄德铭为法定代表人的铭海公司享有主合同所约定的黄德铭所享有权利及应履行的义务。涉案房屋的实际建设者为铭海公司，开工日期为2012年8月3日。2013年1月30日，南宁市相思湖新区管理委员会作出《责令停止违法建设行为通知书》，载明因涉案房屋无规划审批手续，责令立即停止建设。涉案房屋因此停工。涉案房屋于2013年4月11日取得建设工程规划许可证，于2013年5月8日取得建设工程施工许可证，于2014年11月23日进行建设工程质量竣工验收，于2014年12月30日取得建设工程消防验收，于2015年4月15日办理竣工验收备案。
一审法院审理认为：刘云与铭海公司于2012年11月23日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于刘云要求返还已收款项和支付违约金的诉讼请求，铭海公司于2014年12月12日向刘云发出《交房通知书》，刘卓于2014年12月18日在《交接单回单》上签名。虽然刘云在庭审中不认可刘卓的代理行为，但根据铭海公司提交的《西明商业广场装修申请表》、《租户情况登记卡》，以及刘云在庭审中“刘卓与刘云为邻居关系，刘卓对第20层的办公室进行装修是原告为了提前做好招商准备”、“刘云于12月12日之后的几日收到《交房通知书》”的陈述，认定铭海公司已于2014年12月18日完成交付房屋的义务。从2014年5月1日至2014年12月18日，铭海公司总共延迟交房231天。政府延期办理土地使用证、政府责令停工、因天气原因等自然灾害导致无法施工、中高考及两会一节政府要求停工、政府延期给铭海公司办理土地使用证，以及政府因铭海公司未办理建设工程规划许可证而责令停工，均不属于合同中约定的可延期交房的原因。在涉案房屋的建设过程中，刘云提出整改要求，双方于2014年2月26日就宾馆整改方案达成一致意见，刘云应依约支付超出交房标准施工要求的材料款。刘云直至2014年9月30日才支付该笔款项，延迟支付材料款214天导致铭海公司工期延误，该段期间应在铭海公司延迟交房总天数中予以扣除，故延期交房的天数为17天。安装中空玻璃属于房屋的正常建设行为，故铭海公司关于安装中空玻璃施工60天应在铭海公司延迟交房总天数中予以扣除的主张，一审法院不予采纳。铭海公司逾期交房天数未超过180天，刘云无权单方解除合同，并要求双倍返还所交款项。铭海公司延期交房17天，应按合同约定承担逾期在90天以内的违约责任。2014年11月22日至2015年3月11日，中国人民银行6个月至1年（含）贷款基准利率为5.6%，故铭海公司应向刘云支付违约金7933元（计算方式：300万元×5.6%÷360天×17天）。因此，刘云要求违约金300万元的诉讼请求，多出的部分一审法院不予支持。另，根据双方合同约定，刘云应在接收房屋后5天内向铭海公司支付预付租金，如逾期超过20天未足额付款，铭海公司有权解除本合同，刘云已付款不予退回。刘云在接收房屋后并未依约支付预付租金3048000元，存在违约行为，铭海公司有权不退回其已付款项。因此，刘云要求铭海公司返还已收款项300万元，一审法院不予支持。关于铭海公司要求刘云支付租金的反诉请求，根据双方签订的合同约定，自房屋交付之日起12个月为乙方的装修免租期，免收租金，租金在免租期结束后开始计收，刘云于2014年12月18日接收房屋，双方的合同于2015年2月8日解除。合同解除后，刘云不再占用房屋，刘云占用房屋的时间在合同约定的一年免租期内，刘云无需支付租金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、铭海公司向刘云支付违约金7933元；二、驳回刘云的其他诉讼请求；三、驳回铭海公司的反诉请求。本案本诉受理费53800元（刘云已预交），由刘云负担53658元，铭海公司负担142元；反诉受理费13404元，减半收取6702元（铭海公司已预交），由铭海公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议。经审查，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：双方协商解除租赁合同后，铭海公司是否应当向刘云退还已收取的300万元，以及支付违约金300万元。
根据双方在本案租赁合同中第五条第2点的约定：“如超出交房标准的施工要求由甲方代表代为安排施工，但材料和人工费用由乙方负责，因增加工程量或乙方未能按时支付材料、人工费用需要顺延的交房时间由双方另行商定。”刘云提出改造要求后，双方于2014年2月26日就宾馆整改方案达成一致意见，但刘云当时未支付相应的款项，迟延了214天才向铭海公司支付该笔款项，由于玻璃未安装导涉案房屋无法进行竣工验收。刘云对涉案房屋延期交付存在过错，一审认定该段期间应在铭海公司延迟交房总天数中予以扣除，延期交房的天数为17天并无不当，本院予以确认。至于铭海公司是否已经交付房屋的问题，综合双方当事人在一审时提交的证据，以及一审、二审期间在法庭上的陈述，刘云虽然不认可刘卓代为接收房屋的行为，认为铭海公司没有完成交房的义务，但刘云承认刘卓对涉案房屋的一部分申请装修，刘卓申请装修的行为刘云是知晓和认可的，刘云也认可在正式交房前进场装修，是为招商做好准备。一审法院综合全案证据，结合当事人的陈述认定刘云已经接收房屋并无不当，本院予以确认。由于铭海公司迟延交付房屋的时间未达到180天，未达到刘云可以要求单方解除合同的条件，不具有单方解除权，其要求铭海公司返还已支付的300万元及违约金300万元，共计600万元，没有依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人刘云的上诉主张缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53800元（上诉人刘云已预交），由上诉人刘云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 袁宇飞
二〇一六年九月十八日
书 记 员 符贵芳
appoint