广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终6379号
上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住广州市。
法定代表人：黄俊灿，该公司董事长。
委托代理人：陈英革、钟元茂，均系广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王玉竹，住广东省广州市增城区。
被上诉人（原审原告）：张兴长，住河南省永城市。
两被上诉人共同委托代理人：吴小庆、傅炜成，均系广东合拓律师事务所律师。
上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月10日，王玉竹、张兴长（乙方、买方）和东凌公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的荔湖城半山院……（自编号05地块3组团4-17号楼）……地址：增城市新塘镇永和荔湖城半山院七街5号（B区05地块3组团6号楼）102房。第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1162280元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年7月30日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见补充协议。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定“……九、买方应在《收楼通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内或《收楼通知书》通知的入伙之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，若卖方未发出或买方未收到《收楼通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收……十、买卖合同第十四条变更为：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该建设工程竣工验收证明文件，卖方没逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十一、买卖合同第十二条、第十五条补充：由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件。交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电。……二十、……因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。……二十六、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。”。
签订上述合同后，王玉竹、张兴长依约在合同约定的交付日期前向某公司付清全部购房款。
2011年5月20日，增城新和自来水有限公司出具一份《证明》，内容为“兹有广州市东凌房地产开发有限公司，向我司申请永久用水水表2组，……申请用水地点位于荔湖城B区（坐落于增城市新塘镇永和塔岗村、公安村、禾丰村、翟洞村的广州市东凌房地产开发有限公司的用地红线范围内），该项水表安装工程已竣工，验收合格，并已于2011年5月20日前通水使用”。
2012年11月30日，中国邮政集团公司广州市增城邮政局市场经营部同意东凌公司开发的位于荔湖城半山院房屋（含涉案房屋在内）的通邮申请。
2012年12月29日，增城市建设局出具荔湖城B区05地块3组团4-17号楼、5组团1-19号楼、6组团1-53号楼工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程已竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。
2015年9月15日，王玉竹、张兴长向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、东某公司立即向王玉竹、张兴长支付延迟交楼违约金（以总房款1162280元为计算基数，按照每日万分之二的标准，从2013年7月31日起计某凌公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给原告之日止）；二、东某公司承担本案诉讼费用。
截止原审立案之日，王玉竹、张兴长未接收涉案房屋。
为查明涉案房屋所在小区的用电、用气情况，原审法院向广州供电局有限公司增城供电局以及广州东部发展燃气有限公司发函，一、广州东部发展燃气有限公司于2015年11月30日出具《关于增城区永宁街荔湖城B区03、05、07、08地块及B地块08地块的楼房内房屋燃气事项的复函》，该函载明“一、我司于2015年11月9日与广州市东凌房地产开发有限公司就增城区永宁街永和荔湖城环山路1号（合同编号：DR/HT(JY)DR.004-112015）、增城区永宁街永和荔湖城荔湖墅（合同编号：DR/HT(JY)DR.005-112015）的供气事宜签订了《管道燃气开户合同》。经查，来函附表中所列的荔湖城环山路1号1-3幢楼和荔湖城荔湖墅楼幢房均包含在此开户合同中供用气地址项内，其余地块暂未签订供用气合同。二、永和荔湖城环山路1号1-3楼幢和某湖城荔湖墅片区目前已与我司天然气市政管网连通，我司于2015年10月29日开始向该楼幢供应管输天然气，来函中永和荔湖城环山路1号1-3楼幢和某湖城荔湖墅片区均于2015年10月29日当日实现通气点火。其余B区03、05、07地块楼幢房屋因未收到通气申请，暂未予通气”；二、广州供电局有限公司增城供电局于2015年12月14日出具《关于广州市东凌房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案件问题的复函》，该函载明“一、广州供电局有限公司暂未与广州市东凌房地产发展有限公司（以下简称东凌公司）就增城区永宁街荔湖城B区16组团的房屋的供电事宜签订《高压供用电合同》。因此16组团1-40栋暂未安装电表及送电。经查核荔湖城已送电的用户中，未发现有地址为“增城区永宁街荔湖城泮溪坊一街26号101房”用户。二、广州供电局有限公司与东凌公司在2015年7月6日签订的合同编号为018317-201507-H0968号《高压供用电合同》。该合同包括了荔湖城B区08地块9组团9-1至9-20栋、B区07地块14-1、14-2、14-3栋、12组团15-39栋、13组团1-14栋的楼房，该合同约定的用电性质为居民永久用电。附表中的房屋的用电性质均为永久用电，均已安装了电表及送电，详细送电时间如下：荔湖城半山院相应楼房于2015年2月4日送电；荔湖城环山路1号、碧珑坊一街、二街、三街等相应楼房于2015年7月21日送电；荔湖城荔湖墅相应楼房于2015年10月16日送电；荔湖城上城中路相应楼房于2015年11月11日送电。”
原审另查明，2014年12月5日，广州东部发展燃气有限公司出具《关于荔湖城B区住宅燃气事项的复函》，载明“……一、我司于2011年底与广州市东凌房地产开发有限公司就荔湖城B区的供气问题签订了《荔湖城项目B区燃气供气协议》。经了解，贵院来函中所提到的涉案房屋均位于由我司供气的荔湖城B区楼盘。二、我司自2012年1月1日采用天然气瓶组站的方式为该小区供气，目前该小区已与我司天然气市场管网连通，我司于2014年1月15日开始向该小区供应管输天然气。来函中提到的涉案房屋均于2014年1月15日完成了天然气置换，具备供应管输天然气的条件。……”。
在本案的原审审理过程中，东某公司提供一份快递单原件、邮递记录单原件以及2015年2月4日的《关于再次催请收楼的通知》复印件，《关于再次催请收楼的通知》内容为“您所购买的金地荔湖城半山院七街5号102房我司已经取得《竣工备案表》等交楼必备文件……鉴于我司已经于2015年1月26日取得该房所在组团永久用电证明文件，即在本通知发出时您所购买的房屋已经接通永久用电。我司再次催请您来我司……办理收楼手续……”，快递单显示的收件人地址为《广州市商品房买卖合同（预售）》中载明的王玉竹、张兴长的通讯地址，投递记录单显示邮件于2015年2月7日投递并签收。王玉竹、张兴长对上述证据的真实性不予确认。
原审法院认为：王玉竹、张兴长与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，东某公司应在2013年7月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付给王玉竹、张兴长使用。从查明的事实可知，2012年12月29日，原增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件；涉案房屋分别在2011年5月20日具备永久通水、2012年11月30日具备永久通邮、2014年1月15日具备永久通气和2015年2月4日具备永久通电等四项交付条件。综上，原审法院认定，涉案房屋于2015年2月4日完全具备了法定和永久通邮、永久通水、永久通气、永久通电的交付条件。东某公司抗辩涉案房屋在合同约定的交房期限届满前已经具备合同约定的交付条件没有事实依据，原审法院不予采纳。东某公司未能依约履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。王玉竹、张兴长要求东某公司支付自2013年7月31日起的延期交房违约金，合理合法，原审法院予以支持。东某公司按照双方合同载明的王玉竹、张兴长的通讯地址向其两人送达《关于再次催请收楼的通知》，王玉竹、张兴长对该通知的真实性不予确认，但未提供证据证明其未收取该通知，故原审法院依据邮递记录单认定王玉竹、张兴长在2015年2月7日收取上述通知，延期交房违约金应计算至2015年2月7日止。经核算，东某公司应向王玉竹、张兴长支付自2013年7月31日起至2015年2月7日期间延期交房违约金129477.99元（每日以总房款1162280元为本金，以0.02％，延期557天计算）。王玉竹、张兴长要求东某公司支付上述期间之后的延期交房违约金，没有事实和法律依据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，于2016年1月29日作出判决：一、广州市东凌房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向王玉竹、张兴长支付2013年7月31日至2015年2月7日期间的延期交楼违约金129477.99元；二、驳回王玉竹、张兴长的其他诉讼请求。案件受理费1960元，由王玉竹、张兴长负担555元，广州市东凌房地产开发有限公司负担1405元。
判后，上诉人东某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院将未经质证的证据作为证据使用，未审先判，程序问题导致事实不清。本案2015年12月21日对供电局复函（永久用电）、燃气公司复函（燃气问题）开庭质证。因燃气公司复函与事实有重大出入。二、适用法律错误。本合同补充协议第二十六条明确约定：“如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准”。“本合同补充协议”中的第十一条明确约定：“双方同意该商品房的交房条件为取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件。房屋交付时，买卖合同第十五条约定的资料中，如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但卖方己取得建设工程竣工验收证明文件的，不视为不符合交付条件标准，卖方不承担延期交房的违约责任”。该条还约定：“供水、供气、供电、通邮的证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者取得相关竣工验收文件，即视为卖方己具备交楼条件。”又约定：“由于政府、供电部门的原因，该商品房项目（包括周边其他开发商楼盘）暂时为临电，对此卖方已联合周边项目开发商积极同政府相关部门进行沟通、协调，但不排除交付时该商品房项目依然为临电的可能性。对此买方已完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件，同时放弃索赔的权利”。根据本案庭审查明的事实，东某公司所交付房屋，符合上述约定，因此不应该承担违约责任。对上述论点提供支持的还有广东省高级人民法院《2012年全省民事审判工作会议纪要》第6条规定的：“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理”。原审法院既认为双方的合同依法成立有效，又在其后的论述段认为不符合法定交付条件和约定交付条件，实属自相矛盾。双方在补充协议中的约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，属于法定可以由合同双方约定的情况。补充协议第十一条不符合《合同法》第五十二条关于合同无效的适用条件。因此东某公司并未违约。请求法院判决：1、撤销原审判决；2、驳回王玉竹、张兴长的所有诉讼请求或发回重审；3、王玉竹、张兴长承担所有诉讼费。
被上诉人王玉竹、张兴长答辩称：同意原审判决。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，2016年3月23日，广州供电局有限公司增城供电局向原审法院出具了一份《关于补充说明广州市东凌房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案有关问题的函》，该函重新载明了有关房屋的送电时间[半山院七街5号（B区05地块3组团6号楼）102房的送电时间为2015年2月4日]，并请原审法院以此函为准。王玉竹、张兴长对该函的真实性、合法性、关联性予以认可，东某公司对该函的真实性、合法性予以认可，但对关联性有异议，认为是原审判决后出现的证据，不应作为原审判决的依据，是否是事实与当事人联系后再补充，本院至今未收到其补充意见。
二审中，东某公司向本院提交以下证据：1、原审判决书邮寄详情单，拟证明原审法院未经过质证就已经作出判决；2、《关于对东部燃气公司复函的异议》及相关文件（《荔湖城项目B区燃气供气协议》，签章时间分别为2012年12月18日、2014年2月10日的《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》），拟证明通气的时间，在原审没有提出是因为当时双方没有对燃气问题做出讨论。对于证据1，王玉竹、张兴长认为其根据邮件号码特地作了查询，网上显示该邮件是2015年12月25日邮局收件，2015年12月26日妥投的，应以邮局查询的时间为准；对于证据2，因为对方没有提交相关文件原件，对真实性不予认可，至于关联性，约定的供气方式不是持久性的供气，是临时性的供气，且是以瓶装式的供气，瓶装式的供气是违法违规的，与本案没有关系。
本院认为:根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、涉案房屋何时具备交楼条件；二、延期交楼违约金起止日期的确定。
关于争议焦点一。根据本案双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及所附补充协议中关于“供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件”的约定，房屋交付时的标准为东某公司提供供水、供气、供电、通邮的永久使用证明文件，故涉案房屋供电、供气的交付标准应为永久用电、永久供气。从查明的事实可知，涉案房屋2015年2月4日才具备永久通电的交付条件。虽然双方所签订的《补充协议》第十一条约定，交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电。但该约定系双方对将来不确定用电状况的描述，不能以此认定王玉竹、张兴长已确定接受“临时用电”，且该补充约定内容明显与《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》以及《供电营业规则》的相关规定相悖，亦不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。因此，东某公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏依据，本院不予支持。原审法院认定涉案房屋于2015年2月4日才符合供电的交付标准并无不当。上诉人东某公司认为其不应承担延期交楼的违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。双方约定东某公司应当在2013年7月30日前向王玉竹、张兴长交付符合交楼条件的房屋，故延期交楼违约金的起算日期应为2013年7月31日；涉案房屋符合交楼条件后，东某公司向王玉竹、张兴长送达《关于再次催请收楼的通知》，王玉竹、张兴长于2015年2月7日收取上述通知，延期交房违约金应计算至2015年2月7日止。原审判决东某公司支付冯某2013年7月31日起至2015年2月7日止的延期交房违约金并无不当，本院予以维持。
原审法院于2015年12月21日第二次开庭后,于2015年12月22日作出原审判决，东某公司主张原审法院“未审先判”依据不足，本院不予支持，邮件的交寄时间应以实际的交邮时间为准。至于东某公司认为原审法院在补交证据材料期限未届满前作出判决，导致其未能补交相关证据材料依据不足，本院不予采信。
综上所述，东某公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2810元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 王 健