河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)冀04民终6337号
上诉人（原审原告）：刘爱莲，女，1969年1月19日生，汉族，住邯郸市丛台区。
委托诉讼代理人：张佳慧，河北紫微星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕云龙，河北紫微星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡梅兰，女，1959年3月24日生，汉族，住邯郸市丛台区。
委托诉讼代理人：许国强，男，1958年9月1日生，汉族，住邯郸市丛台区，系被上诉人蔡梅兰的丈夫。
原审第三人：邯郸市华煌房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区陵西北大街62号院北楼。
法定代表人：刘丙稳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卢力华，该公司法律顾问。
上诉人刘爱莲因与被上诉人蔡梅兰、原审第三人邯郸市华煌房地产开发有公司（以下简称华煌公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初5817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人刘爱莲及其委托诉讼代理人张佳慧、吕云龙，被上诉人蔡梅兰委托诉讼代理人许国强出庭参加诉讼，原审第三人邯郸市华煌房地产开发有限公司经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
刘爱莲上诉请求：1、撤销邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初5817号民事判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，所查封房屋系上诉人刘爱莲被拆迁原有住房所调换所得，不属于第三人邯郸市华煌房地产开发有限公司所有。2、一审判决适用法律错误。本案是基于案外人对法院的执行行为提起是执行异议之诉，那么本案应直接适用的法律依据是《最高人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，查封时间是2017年2月17日，上诉人签订的《房屋拆迁产权调换协议书》的时间是2009年4月14日，房屋差价也于2009年9月全部支付，上诉人刘爱莲占有房屋之后，持续使用该房屋，向物业公司支付水费及物业费，并对外出租至今，占有、使用时间已达9年之久，因华煌公司迟迟未交纳交易费导致小区内的门市均未办理产权登记。因此上诉人的情况完全符合28条的规定。
蔡梅兰答辩称，1、双方主体均不适当。由于华煌公司不履行判决，法院依法查封其名下财产，不是刘爱莲的，刘爱莲不具备产权人资格，本人与刘爱莲不存在法律关系，她要告的人不应该是我。2、诉求与事实不符。《房屋拆迁产权调换协议书》所签订的房号、位置、面积都是根据建筑施工平面图确定的，平面图也标定了商店建筑面积（即：花店，房号为75-1，建筑面积包括公摊为32.43平方米）和门厅的建筑面积（即：汉庭酒店一层的通道接待室，房号为75B，单建筑面就超过了40多平方米）是两个不同的平面位置。3、刘爱莲出租门市是75-1门市，而不是75B门市，这与《房屋拆迁产权调换协议书》、办事处出具的证明，出租房屋的营业执照、租房经营人张敏的身份证等证据是一致的，充分说明了刘爱莲对外出租至今，占有，使用9年之久的门市是75-1，不是75B门市。
刘爱莲向一审法院起诉请求：一、判决立即停止对邯郸市丛台区陵西北大街79号5号楼A座75B门市房产的强制执行，解除查封措施；二、判决确认2009年4月14日原告与第三人签订的房屋拆迁产权调换协议书合法有效，邯郸市丛台区陵西北大街79号5号楼A座75B门市房产归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月12日，被告与第三人因民间借贷纠纷一案，法院作出（2016）冀0403民初477号民事判决：由第三人偿还被告借款本金505373元及利息，后被告申请强制执行，法院作出裁定，将丛台区陵西北大街79号5号楼A座75B门市房产查封，原告认为，其与第三人于2009年4月14日签订房屋产权调换协议书，查封的房屋是原告置换而来，是原告的财产，置换以来一直由原告居住经营，虽然未办理过户登记，但不是原告的自身原因，为维护自身的利益，故诉至法院。
一审法院认定事实：本案被告蔡梅兰与第三人民间借贷纠纷一案，法院于2016年4月12日作出（2016）冀0403民初477号民事判决书，判决：邯郸市华煌房地产开发有限公司偿还蔡梅兰借款本金505373元，并支付该款自2014年6月28日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息，该利息按月息2％在本案执行程序中另行计算，于本判决生效之日7日内付清。该判决生效后，华煌公司未履行，蔡梅兰向法院申请执行，法院受理后，于2017年2月27日作出（2016）冀0403执字第1165号执行裁定书，裁定查封华煌公司名下位于丛台区××大街××楼××75B门市。原告刘爱莲于2017年11月1日提出执行异议，法院于2017年11月15日作出（2017）冀0403执异97号执行裁定书，裁定：驳回案外人刘爱莲提出的异议。原告遂向法院提起本诉，要求停止对争议房产的强制执行，解除查封措施，确认争议房屋归其所有，双方争议成讼。再查明：该房屋现登记在第三人华煌公司名下。
一审法院认为：争议房产登记在第三人华煌公司名下，刘爱莲尚未取得房屋的所有权。根据合同法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故法院查封该房屋并无不当，原告的请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告刘爱莲的诉讼请求。案件受理费6008元，由原告刘爱莲承担。
二审期间，刘爱莲向本院提交如下证据：1、买卖契约（1963年）,证明本案被拆除的房屋是上诉人的父母于1963年从卖主宋玉林处购买，通过房屋位置描述证明与被拆除房屋的房产证的房屋平面图一致（北过道，南宋玉林，西宋玉秀，东路），由此证明用于调换的房屋是上诉人在查封前即拥有所有权，并非与房地产公司串通逃避债务。2、邯房权证字第××号房产证,证明丛台区陵西大街40号为刘爱莲所有，房地产平面图与1963年契约一致，证实上诉人即为被调查房屋的真实所有权人。3、邯郸市城镇房屋注销证,证明因房屋被拆除，旧房产证被收回于2014年6月11日注销，注销证号是邯房监字（2014）第0105001290号。4、邯郸市居和物业服务有限公司证明,证明因开发商未交纳交易费，华煌小区的所有门市都没有办理房产证，并非上诉人个人原因未能办理产权证。5、历月电费明细及电费收据,通过查封之前的电费明细证实查封之前上诉人就是75B号门市的业主，按期交纳电费，电费收据中也记载75号门市的业主是刘爱莲。6、2009年租房协议,证明上诉人在2009年9月-2012年9月将房屋出租给了租户朱文新，房屋被上诉人占有并使用。7、2014年租房协议,证明上诉人在2014年10月-2015年10月将房屋出租给了租户姜文强，房屋一直被上诉人占有使用。8、2016年租房协议及现租户营业执照、身份证复印件,证明上诉人自2016年1月至今将房屋出租给了租户张敏，房屋一直被上诉人占有并使用。9、华煌小区平面图,证明75号B门市的位置，被查封的房屋系上诉人所有。一审提交的证据：华煌公司2017年10月12日的证明一份,证明本案房屋在预售登记前为A座75-1，正式办理登记后变为75B。
蔡梅兰对上述证据的质证意见为：我对上诉人二审提交的所有新的证据，不予确认。我的理由是房屋的产权调换协议书，明明写的是75-1，不是75B门市。华煌公司提供的2017年10月12日的证明说明不了问题，其他的我都无法确认。至于租房协议我没有进行过调查我也无法确认。营业执照上面显示的经营场所和名字和对方提交的营业执照是一致的，诉讼的是75-1，不是75B，诉讼的面积是75-1的面积，不是75B的面积。
华煌公司庭后对刘爱莲提交的证据质证认为：对其二审提交的9份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
蔡梅兰提交如下证据：营业执照和上诉人一审提交的平面图，证明我们申请查封的是75B，不是上诉人的75-1，不是同一个地方。
刘爱莲质证意见为：我方不认可，有华煌公司的出具的证明可以证实本案房屋在预售登记前为A座75-1，正式办理登记后变为75B。
华煌公司对蔡梅兰二审提交的证据质证认为：对其提交证据的证明目的有异议，因为75B与75-1系同一房屋，在不同时间段的编号和变化，实际上两个房号所指向的是同一间房产。
华煌公司二审提交如下证据：1、两份图纸，证明诉争房屋的坐落和面积。2、楼幢信息一览表和房屋分层分户面积成果表，证明诉争房屋房号为75B。
刘爱莲对华煌公司提交证据质证认为：对这些证据无异议，我的房子就是75B，原来签协议时时75-1，后来换房号为75B，对方不能执行我的房产。
蔡梅兰对华煌公司提交的证据质证认为：1、华煌公司提供的证据中标注的是75B，但实际不是75B，是75-1,75B是75-1旁边的门厅，对方一审中提交的平面图显示75-1与75B是两处地方，不是同一地方，对该图纸真实性没有异议，但是必须是建委审批过的图纸。2、不认可该成果表，是华煌公司自己出具的，不具有合法性，对信息表不认可，该信息表也是华煌公司自己出具的，不具有合法性。
经审理查明，2009年4月14日，邯郸市华煌房地产开发有限公司（甲方）与刘爱莲（乙方）签订《房屋拆迁产权调换协议书》，其主要内容为：一、乙方被拆迁房位于邯郸市××大街××号，平房，建筑面积28.34㎡,房屋使用性质为营业（门市）。二、乙方选择产权调换安置方式。甲方在拆迁房区域内安置产权调换房，即：5#楼A座75-1号门市，朝向东西，一层，建筑面积32.4334㎡（此面积为施工图纸面积，以竣工时政府相关部门测定为准）。2009年4月17日，刘爱莲将其陵西大街40号被拆迁房腾清，交给拆迁人。同日，刘爱莲向华煌公司交纳房款3万元。2009年9月21日，刘爱莲向华煌公司交纳房款7万元和维修基金2918元。同日，刘爱莲与邯郸市居和物业管理有限公司签订《物业服务管理协议》，对华煌芯城5#楼A座一层75B号门市的物业服务有关事宜进行约定，刘爱莲于当日交纳了一年的物业费467元。2013年7月1日，刘爱莲向邯郸市居和物业服务有限公司交纳物业费980元。2016年12月21日，刘爱莲向邯郸市居和物业服务有限公司交纳物业费1401元。另查明，刘爱莲自2009年9月21日开始占有使用诉争门市（华煌芯城5#楼A座一层75B号），至今一直按期交纳物业费和相关水电费用，因华煌公司未交纳交易费，该小区所有门市均未办理房产证。
本院查明的其他事实与一审一致，故对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：上诉人刘爱莲对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于华煌芯城5#楼A座一层75-1号房与75B是否为同一房产，根据华煌公司与刘爱莲签订的《房屋拆迁产权调换协议书》、刘爱莲与邯郸市居和物业管理有限公司签订的《物业服务管理协议》及相关物业费收据、诉争房产的平面图足以证实75B号与75-1号是同一处房屋。其次，关于对两个权利保护原则上，刘爱莲对争议房屋的取得是建立在其被拆迁的房屋产权与拆迁人进行物与物互易的特种债权，而蔡梅兰系基于一般债权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立了拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对其予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该条款的立法本意是确立被拆迁人对取得拆迁安置房享有优先保护的权利。故案涉事实不适用物权登记优先原则，蔡梅兰以诉争房产登记在华煌公司名下主张刘爱莲不具备产权人资格进而不能排除执行的理由不能成立，刘爱莲作为被拆迁人，对于拆迁安置房享有优先权。因此，刘爱莲请求中止对诉争房屋的强制执行，本院依法予以支持。
综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初5817号民事判决；
二、停止对坐落于邯郸市丛台区陵西北大街79号华煌芯城5号楼A座75B门市房的执行，本判决生效后应依法解除对上述执行标的查封，邯郸市丛台区人民法院（2016）冀0403执字第1165号执行裁定书于本判决生效时自动失效；
三、驳回上诉人刘爱莲其他诉讼请求。
一审案件受理费6008元，由蔡梅兰承担。
二审案件受理费6010元，由蔡梅兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯 雪
审判员 张增民
审判员 陈志明
二〇一八年十一月二十八日
书记员 常新蕊