新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第736号
上诉人（原审原告）：胡玉英
委托代理人：余春燕，新疆星河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈美辰
委托代理人：罗飞
委托代理人：刘建英
上诉人胡玉英因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人胡玉英的委托代理人余春燕，被上诉人陈美辰的委托代理人罗飞、刘建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：胡玉英系乌鲁木齐市新市区北京南路诺亚方舟快捷宾馆经营人，其建筑面积为761平方米的经营场所系租赁新疆诺亚方舟酒店管理有限公司所有的房屋，租赁期限自2008年起15年。
2011年3月1日，陈美辰（甲方）与案外人唐小钧（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给唐小钧，双方约定的主要内容为：一、租期自2011年6月1日起至2017年5月31日止共计7年（2011年3月1日至5月31日期间交由乙方装修使用）。二、租金采用一次性支付方式，第一年租金25万元在本合同生效时一次性付清；从第四年开始租金上涨5%即每年26.5万元，应在每年的5月31日前一次性付清当年租金，否则须向甲方承担年租金5%的违约金；乙方采用现金方式支付租金，甲方收取租金时向乙方提供收据。三、租赁期间，乙方自行承担水、电、采暖等费用并负责房屋的正常维修及维护；乙方无权将房屋转让他人使用，否则甲方可提前收回房屋并享有法定解除权，收取的租金退还。四、乙方在合同期内不得提前解除协议，如有特殊原因，必须提前一个月书面通知甲方，双方协商一致解除合同，乙方支付的租金不退还。五、乙方的房屋装修在租赁期满后甲方不补偿；租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，甲方有权处理乙方的设备，并赔偿甲方因此所受的经济损失。该合同上盖有陈美辰经营字号的印章，该合同在工商行政管理部门备案。
2011年6月1日，陈美辰与胡玉英签订一份《房屋租赁合同》，该合同主要内容与上述合同基本一致，不同之处为“从第六年开始每隔五年租金递增5%”、“否则每延期一天须向甲方按日累计承担年租金5%的违约金”，并手写添加“且甲方可单方解除合同，收取乙方当年租金不退还”。
2011年9月8日，胡玉英、案外人唐小钧等五人签订一份《合伙经营协议》，五人合伙经营诺亚方舟快捷宾馆，总投资118万元，其中胡玉英出资28万元、唐小钧出资30万元，合伙经营期限为7年。合伙经营协议中约定由胡玉英负责和诺亚方舟签订合同、出面监督诺亚方舟快捷宾馆经营活动，由唐小钧负责办理诺亚方舟快捷宾馆消防、工商及经营相关的手续，合伙经营期限如需延长或终止由胡玉英和诺亚方舟再行商议。诺亚方舟快捷宾馆经营前的改造装修由唐小钧负责完成，该宾馆的个体工商户营业执照上的经营者为唐小钧。2012年3月、4月及8月，该宾馆合伙人之间相互诉讼，后均撤诉。2012年10月，唐小钧向乌鲁木齐市新市区人民法院起诉胡玉英及案外其他三位合伙人，要求解除合伙经营协议并判令诺亚方舟快捷宾馆的经营权归其所有。胡玉英及案外其他三位合伙人提出反诉，主张诺亚方舟快捷宾馆的经营权归胡玉英所有，并要求唐小钧赔偿经济损失59441元。
2013年5月4日，陈美辰（甲方）与胡玉英（乙方）签订一份《解除房屋租赁合同书》，主要内容为：一、双方自愿解除2011年6月1日签订的房屋租赁合同，此合同从即日起终止履行。二、乙方于即日起3日内将与其他合伙经营人协商搬出设施及物品，如超出约定的时间乙方仍不搬出，给甲方造成的损失均由乙方承担，甲方将无条件收回此房屋。三、自2013年5月4日起，乙方不再享有优先租赁权，甲方可在双方约定房屋收回到期日届满后随时向社会继续租赁或者收回自用，约定收回的期限到期后乙方仍不搬出，房内设施及财产均归甲方所有，乙方不再享有此租赁房屋设施及房内其他财产的所有权。四、乙方不得因与其他合伙人协商搬出、清算未完为由拖延搬出，如超出双方约定的收回房屋时间给甲方造成损失的，由乙方及造成损失人承担。
2013年5月10日，陈美辰出具一份《承诺书》，内容为“本酒店于今日承诺于（与）胡玉英鉴定（签订）房屋租赁合同自今日解除后，作为胡玉英解除关系：如唐小钧就本酒店与胡玉英解除租赁合同提出诉讼，待该诉讼终伸（审）判决生效后叁日内立即支付胡玉英一次性现金壹佰万元；如果唐小钧为（未）就此事提起诉讼，和胡玉英无关，本酒店在2013年6月30日之前一次性支付给胡玉英现金壹佰万元人民币。”胡玉英在该承诺书上签注“同意酒店在2013年6月30日之前给我支付解除租赁合同赔偿金100万元。”
2013年5月21日，陈美辰向乌鲁木齐市新市区人民法院起诉唐小钧以及胡玉英，要求立即搬出诺亚方舟快捷宾馆并承担未搬出期间的租金损失8904.10元。后陈美辰撤诉。
2013年9月3日，乌鲁木齐市新市区人民法院作出（2012）新民一初字第2070号民事判决，判决解除唐小钧与胡玉英等合伙人的合伙经营协议，诺亚方舟快捷宾馆的经营权归唐小钧所有，由唐小钧分别支付胡玉英等合伙人合伙财产折价款，并判决驳回胡玉英等合伙人的反诉请求。该民事判决尚未发生法律效力。
原审法院认为：陈美辰与胡玉英、案外人唐小钧分别签订了《房屋租赁合同》，但胡玉英和唐小钧是合伙人，租赁房屋是为共同经营诺亚方舟快捷宾馆而非各自经营，其二人并未分别向陈美辰支付各自的租金，该快捷宾馆也已实际经营，故陈美辰与该快捷宾馆的合伙人即胡玉英、唐小钧等人系同一房屋租赁关系，而不是分别与胡玉英或者唐小钧形成两个房屋租赁关系，胡玉英所称陈美辰“一房二租”以及其与陈美辰的房屋租赁合同无法履行无事实依据。
唐小钧与陈美辰签订的《房屋租赁合同》时间在先且在工商行政管理部门备案，胡玉英与陈美辰的房屋租赁合同以及该快捷宾馆《合伙经营协议》的签订时间均在后，该快捷宾馆登记的经营者为唐小钧，《合伙经营协议》约定的各自分工是其合伙人的内部关系，故对外的房屋租赁法律关系上的权利义务应以唐小钧与陈美辰于2011年3月1日签订的《房屋租赁合同》文本为准，且唐小钧对外代表包括胡玉英在内的其他合伙人。
2011年3月1日的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同》的期限为七年，在履行两年当中快捷宾馆的合伙人之间产生纠纷，陈美辰明知该快捷宾馆为合伙经营且登记的经营者为唐小钧并与其签订有房屋租赁合同，而仅与胡玉英一人签订《解除房屋租赁合同书》，仅约定了搬离期限及后果，却不涉及房屋装修等其他财产的处理，而胡玉英对外并无权代表该快捷宾馆且在合伙人纠纷时仅其一人与陈美辰解除合同，故应认定双方签订的《解除房屋租赁合同书》是恶意串通损害其他合伙人利益的无效合同。该解除房屋租赁合同无效，胡玉英与陈美辰为此达成的《解除租赁合同书》向胡玉英一人赔偿100万元的约定亦无效，该约定所附条件即唐小钧诉讼与否的情况无论是否成就并不影响该约定的效力，且胡玉英与唐小钧合伙协议纠纷中反诉主张该快捷宾馆的经营权，对外的房屋租赁合同至今仍在履行当中而未解除。综上，胡玉英的请求不能成立，不予支持。原审法院遂判决：驳回胡玉英要求陈美辰支付赔偿金100万元的诉讼请求。
上诉人胡玉英不服一审判决上诉称：我方与被上诉人签订的《解除房屋租赁合同书》没有违反法律禁止性规定，也没有损害其他合伙人的行为，原审法院认定该合同书无效错误。被上诉人于2013年5月10日出具的《承诺书》系其真实意思表示，100万元是被上诉人给我方解除租赁合同的赔偿款，与唐小钧及其他合伙人无关。我方主张100万元的条件已经成就，被上诉人应当按照约定履行给付义务。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我方原审诉讼请求。
被上诉人陈美辰答辩称：上诉人未经其他合伙人的同意及授权所签订的《解除房屋租赁合同书》应属无效。《承诺书》所约定我方支付的100万元实为装修补偿款，支付条件是建立在上诉人交回租赁房屋的基础上，现上诉人根本无法按照合同约定向我方交回租赁房屋，其合伙人唐小钧更不同意解除租赁关系，上诉人要求我方支付100万元的条件不能成就。且上诉人一直与其他合伙人共同经营、使用租赁房屋，并未因租赁关系受到经济损失，其退出合伙也得到了相应的补偿，故上诉人在没有任何损失的情况下，主张100万元装修补偿款亦没有事实依据。综上，原审判决正确，请求二审法院依法驳回胡玉英的上诉，维持原判。
经本院二审查明事实与原审判决认定事实一致。
上述事实，有合同书、承诺书、协议书、民事判决书、民事裁定书、个体工商户登记档案、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。
本院认为：胡玉英与唐小钧等五人合伙经营新市区北京南路诺亚方舟快捷宾馆，唐小钧与胡玉英先后与陈美辰签订《房屋租赁合同》，因两份合同所涉标的物系同一租赁房屋，且唐小钧、胡玉英租赁房屋的目的均为共同经营新市区北京南路诺亚方舟快捷宾馆，故两份《房屋租赁合同》确定的是同一房屋租赁关系。
在租赁合同履行过程中，胡玉英与陈美辰签订《解除房屋租赁合同书》，该《解除房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原审判决认定该《解除房屋租赁合同书》系恶意串通损害其他合伙人利益的无效合同，该认定依据不足，本院予以纠正。胡玉英关于《解除房屋租赁合同书》属有效合同的上诉理由成立，本院予以采信。
根据《解除房屋租赁合同书》所反映的合同内容，陈美辰签订该《解除房屋租赁合同书》的目的是终止履行涉案租赁房屋的租赁合同，由胡玉英及合伙人将涉案租赁房屋予以返还。由于唐小钧与胡玉英等合伙人之间因合伙协议产生纠纷，胡玉英所签订的《解除房屋租赁合同书》并未取得其他合伙人的一致同意，现诺亚方舟快捷宾馆仍在经营中，涉案租赁房屋亦未返还，故陈美辰签订《解除房屋租赁合同书》的合同目的并未实现。而陈美辰出具《承诺书》是以《解除房屋租赁合同书》的实现为前提，所承诺的100万元是指租赁合同解除后的补偿款，即涉案租赁房屋提前收回后给予的补偿，该补偿款针对的应是经营诺亚方舟快捷宾馆的合伙经营体。因《承诺书》所依据的《解除房屋租赁合同书》未能履行，胡玉英现向陈美辰主张赔偿金100万元无事实和法律依据，本院不予支持。胡玉英关于《承诺书》所约定的100万元与唐小钧及其他合伙人无关，现100万元的给付条件已经成就的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决驳回胡玉英要求陈美辰支付赔偿金100万元的诉讼请求并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判主文部分。
本案二审案件受理费13800元（上诉人胡玉英已预交），由上诉人胡玉英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 兰 莉
审 判 员 陈映红
代理审判员 柳 燕
二〇一四年十月十一日
书 记 员 张文婧