江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终767号
上诉人（原审被告）王成美。
委托代理人张华，江苏沉浮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）翁闽。
委托代理人李成辉，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。
上诉人王成美因与被上诉人翁闽排除妨害纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第3590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年11月19日，翁闽与昆山亚东置地有限公司（以下简称亚东公司）签订商品房购销合同，购买坐落于昆山市北门路386号丁香花园3幢2单元304号房屋一套，建筑面积143.94平方米，单价每平方米4600元，并支付购房款662124元。亚东公司于2009年1月20日向翁闽开具了销售不动产统一发票一张。2010年4月1日，翁闽与管理该小区的物业公司昆山青山物业管理有限公司（以下简称青山物业公司）签订了《业主临时公约》、《丁香花园前期物业管理服务协议》、《丁香花园装修管理协议》、《装修安全防火责任书》，青山物业公司向翁闽出具了《室内装修施工许可证》，翁闽向青山物业公司出具了《房屋设施设备验收单》并支付了楼道粉刷费200元、装修垃圾清运费430元、全年物业管理费2936元、装修押金3000元、交电力工程款10000元等费用。2012年11月27日，翁闽委托李家英与沈福万签订《昆山房屋租赁合同》，将涉案房屋出租沈福万，约定：租赁期共36个月，翁闽从2013年1月15日起将出租房屋交付沈福万使用，翁闽要求租金每年支付一次即13000元，租金以现金方式支付，合同还对其他事项进行了约定。据翁闽陈述：沈福万租住大概一年后因王成美侵占搬离。
2014年9月28日，翁闽因办理涉案房屋权属登记与亚东公司产生纠纷并诉至原审法院，要求亚东公司配合翁闽办理房屋权属登记，原审法院于2014年11月18日作出（2014）昆民初字第3236号民事判决书，查明：昆山市北门路386号丁香花园小区未进行联合竣工验收，未办理竣工验收备案，并认定涉案房屋不具备办理房屋权属登记条件，因此驳回翁闽的诉讼请求，该判决书已发生法律效力。
原审另查明：2008年10月16日，合肥景观园林工程有限责任公司与亚东公司签订《建设工程施工合同》，工程名称为丁香花园收尾工程，合同价款240万元（按实结算）。王成美时任该园林公司法定代表人，李斌时任亚东公司法定代表人。2013年下半年，王成美入住涉案房屋。据王成美陈述：2008年10月其开始做项目的时候，李斌问其假如工程款不能全付能否拿房子折抵，其表示同意，过了十几天李斌带其去看了涉案房屋，又过了几天将钥匙给了其，当时李斌问其房子如何，其问房屋价格，李斌答应不超过4000元每平方米，工程还没结束李斌就跑路也未结算，2013年下半年，其用李斌给的钥匙无法打开涉案房屋房门，于是用沈福万的钥匙开门，开门后发现里面有人居住，并且分割多间租给不同人。
以上事实有翁闽提供的商品房购销合同、销售不动产统一发票、房屋设施设备验收单、前期物业管理服务协议、业主临时公约、装修管理协议、装修防火安全责任书、室内装修施工许可证、费用收据、民事判决书、房屋租赁合同，王成美提供的建设工程施工合同以及双方当事人在庭审中的陈述予以证明。
原审原告翁闽一审诉讼请求为：1、王成美搬离翁闽购买的丁香花园3幢2单元304号房屋；2、王成美支付侵占翁闽房屋期间的租金损失，按照2000元／月标准从2014年1月1日计算至判决生效之日；3、本案诉讼费由王成美承担。后翁闽要求按照其与案外人沈福万签订的房屋租赁合同中约定的13000元／年标准计算租金损失。
原审法院认为：翁闽与亚东公司签订商品房购销合同后，亚东公司依据该份合同向翁闽交付了涉案房屋，翁闽与涉案房屋所在小区的青山物业公司签订物业服务合同，对涉案房屋进行装修，又将涉案房屋出租案外人沈福万，以上事实可以证实翁闽合法占有涉案房屋并出租使用。王成美主张其与亚东公司之间存在工程款纠纷、该公司法定代表人李斌提出“以物抵债”而取得涉案房屋，但王成美并未举证证明李斌向其交付了涉案房屋，同时结合王成美通过涉案房屋承租人沈福万的钥匙进入涉案房屋的事实，原审法院认定王成美并未合法占有涉案房屋。王成美妨害了翁闽对涉案房屋的占有，翁闽有权请求排除妨害，故原审法院对于翁闽要求王成美搬离涉案房屋的诉请予以支持。
关于翁闽主张的因王成美侵占产生的租金损失，翁闽将涉案房屋出租沈福万，约定租金标准为13000元／年，租赁期限从2013年1月15日起36个月，后因王成美侵占导致原租赁合同无法继续履行，翁闽确有损失，有权请求王成美赔偿。王成美现占有涉案房屋，翁闽按照原租赁合同标准（即13000元／年）主张租金损失并无不当，同时王成美自认于2013年下半年入住涉案房屋，故原审法院对于翁闽要求王成美按照13000元／年标准从2014年1月1日支付租金损失至判决生效之日的诉请予以支持。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条及第二百四十五条第一款之规定，原审法院判决如下：一、王成美于判决生效后十日内搬离昆山市北门路386号丁香花园3幢304号房屋。二、王成美于判决生效后十日内支付翁闽租金损失，按照13000元／年标准从2014年1月1日计算至判决生效之日。案件受理费430元，由王成美负担，王成美在判决生效后十日内直接支付翁闽。
上诉人王成美不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，翁闽并非涉案房屋的真实购房人，翁闽与亚东公司签订的商品房购销合同是亚东公司法定代表人李斌为逃避债务、转移财产签订的虚假合同。1、在2008年11月19日涉案房屋购销合同签订之前，涉案小区因涉及经济纠纷，工程停工造成购房者上访，为此，昆山市社会矛盾纠纷调解指导服务中心于2008年9月11日组织多个部门进行协调，协调会议决定所剩30套商品房和70只车库的销售由建设局、玉山镇监管和把关，并由玉山镇设立销售帐户专户，对资金进行监管，确保到时工程款和民工工资等能正常兑付。亚东公司的法定代表人李斌是翁闽的舅舅，为逃避债务，与翁闽的母亲李家英串通，借用翁闽的名义签订了商品房购销合同。2、根据合同约定，翁闽应当于签订合同当日一次性支付购房款，但翁闽一审中陈述系分期支付的购房款，部分款项支付给亚东公司出纳，这与合同约定以及协调会纪要内容不符。翁闽不能提供付款凭证，对付款经过也记忆不清，可以证明其所签订的商品房购销合同系虚假合同，其没有履行支付购房款的义务。3、王成美与亚东公司签订施工合同系事实，李斌表示资金困难提出以房抵债，王成美表示同意，在实地查看房屋后，双方最终确定以涉案房屋抵偿部分工程款，李斌将涉案房屋钥匙交给了王成美，王成美已经实际合法占有涉案房屋。当时也要签订合同，但因为王成美妻子结婚证、户口本的问题拖延，又因李斌外逃，最终未能签订。二、原审判决适用法律错误。不动产物权的取得以登记为生效条件，涉案房屋产权未登记在翁闽名下，且翁闽未合法占有，对涉案房屋不享有相关物权，无权要求王成美返还房屋。综上，请求撤销原判，依法改判，本案诉讼费用由翁闽承担。
被上诉人翁闽二审辩称：一、王成美认为翁闽不是真实购房者，但并无依据。翁闽为了购买涉案房屋，特意从日本回国进行考察，购房款系翁闽自日本汇款给母亲李家英，由李家英支付，李家英在签订合同后从银行提取60多万元用于支付房款，一审中已经提供存折，有取款记录可以证明，房款的支付方式也符合老年人的付款习惯。如果翁闽是帮助开发商逃避债务，就无需向物业公司交纳物业费、装修押金等费用，也不需要花费大量时间精力起诉开发商与王成美了。二、对于王成美所称的协调会会议纪要，翁闽作为购房者，没有参加协调会，无从知道会议纪要。即使开发商隐瞒该会议纪要，与购房者签订了房屋买卖合同，双方系自愿签订的，合同没有违反法律法规，仅凭协调会纪要不足以认定房屋买卖合同无效。王成美认为翁闽与亚东公司签订的合同虚假，王成美作为债权人可以行使撤销权，其也没有行使。三、王成美一直强调房屋被开发商以房抵债，但是否拖欠工程款、是否以房抵债王成美均未提供证据证明，开发商也不予承认。王成美称2008年就拿到房屋钥匙，但是小区尚未竣工，何来钥匙。假如王成美所述属实，2008年至王成美2013年年底侵占涉案房屋长达5年，期间王成美对房子不管不问也不符合常理。四、关于房款的支付，翁闽已经提供证据证明支付了购房款，即使欠付开发商购房款，与王成美也没有关系。五、虽然涉案房屋未办理产权登记，但是物权法第十九章设立了占有保护制度，翁闽已经提供证据证明自己是合法占有人。六、涉案房屋被王成美侵占后，翁闽的母亲李家英去政府、侨办、派出所都反映主张过，未能解决而诉至法院，怎么能说未现身与王成美理论。综上，请求二审法院维持原判。
二审中，王成美提供昆矛调纪（2008）17号《关于玉山镇丁香花园小区业主信访问题的协调会纪要》复印件一份，证明2008年9月11日有关部门会议讨论决定涉案小区“所剩30套商品房和70只车库的销售由建设局、玉山镇监管和把关，并由玉山镇设立销售帐户专户，对资金进行监管，确保到时工程款和民工工资等能正常兑付”，认为翁闽在一审庭审中就付款情况所作陈述与会议纪要相违背，可以证明翁闽未真实履行付款义务。翁闽质证认为：上述会议纪要系复印件，真实性无法认定，翁闽作为一个购房者，未参加协调会，对会议纪要也不知情，即使存在上述会议纪要，亚东公司向购房者隐瞒该会议纪要，也不能当然地认定购房者与亚东公司签订的房屋买卖合同无效。
二审中，王成美申请青山物业公司员工张某、何敬利出庭作证。张某出庭陈述：我是丁香花园青山物业公司的负责人，2008年入职，在2008年到2014年底在丁香花园小区管理物业。2008年，我就物业管理的问题在开发商办公室和当时开发商的法人李斌谈话，中途王成美来了，当时听到他们谈论丁香花园小区配套设施改造的事情，我听到李斌说要用房子抵工程款，对于要用哪套房子抵多少工程款我不清楚，也没有看到李斌将房屋钥匙交给王成美。青山物业公司于2009年5月1日组织向业主交房，当时负责人员是王士刚，房屋钥匙是开发商交给青山物业公司的，业主拿房要提供身份证和购房合同，交接要签署单据的。何敬利出庭陈述：我当时是丁香花园小区的保安，是属于青山物业公司的，2008年入职，2014年离开青山物业公司。在2008年11月中上旬，我当时从楼上巡逻下来，碰到李斌和王成美在3幢304室里谈话，听到李斌说用两套房子折抵工程款，王成美也同意，但是具体哪两套我不知道，也没看到李斌将房屋钥匙交给王成美。
王成美认为两位证人证言能够证明：1、涉案房屋的开发商法定代表人李斌曾与王成美协商将涉案房屋抵工程款；2、涉案房屋交房时间是2009年5月，而翁闽接收房屋的时间是2010年4月；3、涉案房屋钥匙是由开发商交给青山物业公司，在这之前开发商已经将钥匙交给王成美，故涉案房屋在翁闽之前已经由王成美合法占有。对于上述证人证言，翁闽认为：1、两名证人与青山物业公司之间关系以及入职离职时间，未能提供证据证明，对两证人的身份存疑；2、张某关于青山物业公司交房时的陈述与翁闽所办理的交接手续对应，可以说明青山物业公司代开发商将涉案房屋交付给了翁闽；3、王成美一审中声称李斌在2008年10月就将钥匙交付给其与张某陈述青山物业公司于2009年5月批量交房存在矛盾；4、证人证言不能证明李斌答应将涉案304室房屋抵给王成美；5、何敬利陈述当时李斌与王成美看到其，但王成美一审时陈述在304室内只有李斌与王成美两个人，陈述互相矛盾；上述证人证言不能明确证明李斌答应将涉案房屋抵债给王成美，也不能证明李斌将涉案房屋的钥匙交付给了王成美，反而证明了青山物业公司向翁闽交付房屋的事实。
以上事实，由王成美二审中提供的会议纪要、张某及何敬利的证人证言、当事人陈述予以证实。
二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，翁闽就涉案房屋与开发商亚东公司签订了商品房购销合同并支付了相应房款，涉案小区因施工原因暂时无法办理房屋权属登记，根据二审中王成美申请的证人张某陈述，涉案小区房屋由青山物业公司代开发商向购房者交付，翁闽提供了交接单、收据等证据证明其与青山物业公司办理了房屋交接手续，翁闽取得房屋后又进行了出租，故翁闽系涉案房屋的合法占有人。王成美上诉认为翁闽与亚东公司签订的商品房购销合同系恶意串通的虚假合同，但并无证据证明翁闽签约时知晓协调会纪要以及房屋情况、与亚东公司存在恶意串通，故对该主张本院不予采纳。翁闽已经提供了购房款发票以及存折证明其付款情况，王成美并无证据证明翁闽未履行购房款支付义务，翁闽未按合同约定于签约当日一次性付款，可由开发商依据合同主张相应责任，并不影响翁闽合法占有涉案房屋。王成美于2013年年底自涉案房屋承租人手中取得钥匙进入并占有使用涉案房屋，对翁闽的占有构成妨害，翁闽有权请求排除妨害、返还涉案房屋，对于王成美侵占房屋造成的损害，翁闽有权主张赔偿。王成美认为其依据开发商以房屋抵工程款的主张以及开发商交付涉案房屋钥匙而合法占有涉案房屋，但其提供的施工合同及证人证言仅能证明其与亚东公司之间存在建设工程施工合同关系以及曾就以房屋抵工程款与亚东公司法定代表人进行协商，但对于亚东公司欠付工程款金额、以房抵债达成一致意见、亚东公司已将涉案房屋钥匙交付的情况，王成美均未能提供证据证明，故对其在翁闽之前已经合法占有房屋的主张，本院不予支持。
综上，上诉人王成美的上诉主张不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费430元，由上诉人王成美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年四月十八日
书 记 员 张维雯