江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0583民初2435号
原告（反诉被告）：叶东平,男,1984年8月15日出生,汉族,住福建省邵武市。
委托诉讼代理人：畅治平，上海博拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾正骏，上海博拓律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宋文文,女,1977年8月21日出生,汉族,住黑龙江省讷河市。
委托诉讼代理人：高锋，江苏仕达律师事务所律师。
被告（反诉被告）：昆山永辉房屋投资顾问有限公司,住所地江苏省昆山花桥镇绿地大道231弄9号楼512室,统一社会信用代码：9132058305346030XH。
法定代表人：吴乾坤,该公司总经理。
委托诉讼代理人：孔令梅，江苏六典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔晓光，男，系该公司员工。
原告（反诉被告）叶东平与被告宋文文（反诉原告）、被告（反诉被告）昆山永辉房屋投资顾问有限公司（以下简称永辉公司）房屋买卖合同一案，本院于2018年2月2日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理。审理过程中，被告宋文文提起反诉，本院依法对本诉及反诉进行了合并审理，于2018年3月19日对本案公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2018年７月18日再次对本案公开开庭进行了审理。原告叶东平及其委托诉讼代理人畅治平、顾正骏、被告宋文文及其委托诉讼代理人高锋、被告永辉公司的委托诉讼代理人孔令梅、崔晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶东平向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告宋文文签订的《房地产买卖合同》。二、判令解除原告与被告宋文文、永辉公司签订的《房地产买卖居间协议》。三、被告宋文文返还原告购房款共计290000元。四、被告永辉公司返还原告37900元。事实和理由：2017年8月20日，原告与二被告签订《房地产买卖居间协议》一份。2017年9月30日，原告与被告宋文文签订《房地产买卖合同》一份，约定原告购买被告名下的位于昆山市房屋，总价1050000元，分三期付款。居间协议签订后，原告分两次向被告宋文文支付100000元房款。《房地产买卖合同》签订后，原告又向被告宋文文支付190000元。被告永辉公司在办理居间事务过程中，承诺为原告包装取得购房资格，并收取原告20000元，出具《承诺书》。此外永辉公司以办理银行贷款包装为由，另收取原告17900元。因永辉公司未为原告提供符合购房条件的社保，导致原告在昆山购房不符合国家政策，致使合同客观履行不能，合同目的无法实现，原告请求解除相关合同，且根据合同约定，双方互不承担违约责任。被告永辉公司收取的20000元包装费用，应依承诺书退还给原告。永辉公司收取的办理银行贷款的费用，无实际理由，亦应予以退还。综上，原告提起诉讼，请求判如所请。
被告宋文文辩称：一、关于原告要求解除房地产买卖合同和居间协议的诉请，被告认为如果原告具备购房条件，而放弃购买房屋视为原告不履行房地产买卖合同和居间合同，在此基础上被告同意解除房屋买卖合同和居间合同，但要求扣除定金10万元。如果原告基于不具备购买房屋的条件，原告没有苏州市的社保，那么该房屋买卖合同及居间合同为无效合同，原告与被告永辉公司之间恶意串通，损害被告宋文文的合法权益，导致被告因为不能出售涉案房屋，不能用涉案房屋的出售款支付购买其他房屋的款项，造成被告损失应予以赔偿。二、关于原告要求返还购房款29万元诉请，同意返还19万元，其中10万元为定金，根据定金罚则应不予退还或用作赔偿。三、第四项诉请与被告无关。
被告永辉公司辩称：一、原告与被告之间如果解除房屋买卖合同与我司无关。二、居间协议是三方的真实意思表示，合法有效，且我方也完全按照双方签订的合同履行了自己的义务。因原被告之间发生争议，才导致房地产买卖合同无法继续履行。同意解除，但原告和被告宋文文应该支付中介费。三、诉请第三项与我司无关。四、我司不应返还原告37900元的费用。该费用是基于原告的委托及原告过户手续的用途产生的，而且该费用已经支付给第三方。原告诉状第三段所述与事实不符。事实上我司曾多次微信、电话通知买卖双方前往不动产交易中心办理网签和过户手续，但因原告与被告宋文文之间的纠纷未配合我司。
审理中，被告（反诉原告）宋文文提出反诉请求：一、请求判决认定《房地产买卖合同》无效，解除《房地产买卖居间协议》。二、判令反被告永辉公司赔偿反诉原告损失80000元。三、判令反诉被告永辉公司返还反诉原告房屋所有权证、土地使用权证，并赔偿反诉原告损失5000元。四、反诉诉讼费由反诉被告承担。审理中，被告（反诉原告）撤回反诉请求第一项，并变更请求第二项为，判令反诉被告永辉公司赔偿被告（反诉原告）损失24300元（15万元的利息损失，其中90000元自2017年9月5日起计算，30000元自2017年10月4日起计算，30000元自2017年11月8日起计算，均计算至２０１８年３月１９日）。
原告（反诉被告）叶东平辩称：不同意赔偿损失。我方与居间方并未向出售方宋文文隐瞒任何购房资格事实，不应支付损失，且合同已明确约定。反诉第三项诉请与我无关。
被告（反诉被告）永辉公司辩称：被告宋文文（反诉原告）第二项反诉诉请没有法律依据。该买卖合同可以继续履行，是宋文文不配合导致。对于第三项反诉诉请，如果房地产买卖合同解除，我方同意返还两证，但不同意赔偿任何损失，签订合同时三方都知悉原告没有购房资格。对于第四项反诉诉请法院依法判决。
本案经审理认定事实如下：昆山市花桥镇绿地大道XXX弄XX号楼XXXX室系被告宋文文与配偶共有。2017年8月20日，原告叶东平（买受方、乙方）与被告宋文文（出售方、甲方）永辉公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：一、乙方交付意向金50000元。二、物业坐落昆山市花桥镇绿地大道XXX弄XX号楼XXXX室。三、总房款1050000元，甲乙双方签订本协议后7日内，甲方应将该房屋的房产证及土地证原件交由居间方保管。甲乙双方签署本协议后10日内，乙方应向甲方补足定金至100000元，此款由甲方向乙方签收后直接收取。甲乙双方签订本协议后40日内需签订《房地产买卖合同》当日，乙方向甲方支付首付款290000元（内含已付定金100000元）。其他：如因乙方购买不成功，包括个人资料、银行贷款（不包括个人征信问题）等，或者因国家政策导致购房不成功，则双方不承担任何违约责任。
《房地产买卖居间协议》签订当日，原告叶东平支付被告宋文文50000元定金。2017年9月11日，原告叶东平再次支付被告宋文文50000元定金。
2017年9月30日，原告叶东平（买受方、乙方）与被告宋文文（出售方、甲方）签订《房地产买卖合同》一份，约定原告购买被告名下的位于昆山市房屋，总价1050000元，乙方在2017年10月1日前支付首付款290000元（含定金），乙方应在2017年10月10日前申请办理银行贷款750000元，取得贷款审批通过后三个工作日内或网签通过后的三个工作日内，甲乙双方前往交易中心办理过户手续，同时支付尾款10000元。违约责任约定，如因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行，买卖双方免责，交易过程中已产生的费用由买卖双方自行承担。补充条款：一、如因乙方社保购买不成功包括个人资料银行贷款不包括个人征信问题等，如因国家政策导致购房不成功，则双方不承担违约责任，甲方应退还乙方所付所有款项（包括购房定金及首付）。二、丙方协助甲方垫资150000元。三、丙方协助甲乙双方所有交易流程办理，并承担加急费、抵押证费、垫资费。被告永辉公司亦在该《房地产买卖合同》上盖章确认。
2017年10月1日，原告叶东平再次支付被告宋文文房款190000元。原告叶东平陈述，2017年10月其多次电话催促被告永辉公司办理贷款手续，直至2017年12月左右被告永辉公司才电话告知原告贷款审批已经通过，但其对二被告已经失去信任。被告永辉公司陈述，2018年１月11日其通知被告宋文文办理过户，但宋文文要求涨价，原告叶东平不同意涨价，宋文文遂不配合办理过户。原告叶东平认可永辉公司该陈述。被告宋文文陈述，其多次催促原告及居间方办理过户，但原告及居间方相互推诿，导致未能办理过户。后原被告就合同解除及款项返还事宜产生纠纷，故原告诉至本院。
另认定：被告永辉公司出具《承诺书》一份，载明：今有永辉地产担保叶东平购买位于昆山市房屋，现因包装需求付20000元定金付于包装公司，该公司担保如果出现包装公司跑路或导致叶东平无法过户，包装公司无条件退还叶东平，如果出现以上问题无法退款，则永辉公司承担该笔费用。关于该《承诺书》的出具日期，原告认为是２０１７年１２月１２日。被告永辉公司则认为不清楚具体日期。2017年12月12日，原告叶东平支付永辉公司崔晓光17900元款项。被告永辉公司认可收到原告叶东平支付的37900元，并陈述其中的17900元系原告请求其帮忙包装原告购房资格产生的费用，分两个部分，一部分是银行贷款的费用，另外一部分是原告委托永辉公司二做一的费用（原告不具备首付30%的资格），上述费用均已支付给案外人。原告叶东平认可被告永辉公司关于37900元款项的性质的陈述，但认为其明确说过二做一如果不产生费用才做，而且当时对二做一是什么都不知道，后续也没有详细讲述利弊。
另认定：案件审理中，被告宋文文认可已收到永辉公司退回的涉案房屋的房屋所有权证及土地证。
以上事实由《房地产买卖居间协议》一份、《房地产买卖合同合同》一份、收据若干、微信聊天记录若干及庭审中双方当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为：原告叶东平与被告宋文文及永辉公司签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效。关于原告叶东平要求解除原告叶东平与被告宋文文及永辉公司签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》的主张，被告宋文文及永辉公司均明确同意解除，本院依法予以支持。
关于原告叶东平要求被告宋文文返还原告购房款290000元的主张，被告宋文文仅同意返还190000元，另外100000元为定金，根据定金罚则应不予退还或用作赔偿。本院认为，原被告签订涉案的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》时，房屋所在地已经施行限购政策，原告叶东平与被告宋文文作为完全民事行为能力人理应知悉相关限购政策，也应对原告是否具备购房资格尽到合理审查义务，但原被告仍然签订房屋买卖合同并对此做出明确约定“如因乙方社保购买不成功包括个人资料银行贷款不包括个人征信问题等，如因国家政策导致购房不成功，则双方不承担违约责任，甲方应退还乙方所付所有款项（包括购房定金及首付）”，故可以认定原被告双方在签约时对原告不具备购房资格的事实为明知并约定通过包装的方式予以规避，现原告不具备购房资格并据此主张解除合同，被告宋文文依约应返还原告购房款２９００００元。
关于原告叶东平要求被告永辉公司返还原告37900元款项的主张，原告陈述，被告永辉公司在办理居间事务过程中，承诺为原告包装取得购房资格收取原告20000元，以办理银行贷款包装为由收取原告17900元，因永辉公司未为原告提供符合购房条件的社保，导致原告在昆山购房不符合国家政策，故永辉公司收取的20000元包装费用，应依其出具的《承诺书》的约定退还给原告，永辉公司收取的办理银行贷款的费用，无实际理由，亦应予以退还。被告永辉公司则认为不应返还该37900元的费用，因该37900元费用是基于原告的委托及原告过户手续的用途产生，该费用也已经支付给第三方。本院认为，该费用系因原告不具备购房资格，原被告约定为原告包装购房资格及办理银行贷款包装为由收取，现合同解除，被告永辉公司也未提供证据证实其已将相关费用实际支付给第三方，故其依约应将上述包装费用返还给原告。
关于被告宋文文（反诉原告）要求认定《房地产买卖合同》无效及解除《房地产买卖居间协议》的反诉主张，案件审理中，被告宋文文明确撤回该项反诉诉请，符合规定，本院依法予以准许。
关于被告宋文文（反诉原告）要求被告永辉公司（反诉被告）赔偿损失80000元的主张，审理中，被告宋文文变更该反诉请求为，要求赔偿损失24300元（15万元的利息损失，其中90000元自2017年9月5日起计算，30000元自2017年10月4日起计算，30000元自2017年11月8日起计算，均计算至2018年3月19日，按照借条约定利率计算）。被告宋文文对此明确，双方签订的《房地产买卖合同》补充条款第二条对垫资的约定，利息起算时间依据是实际借款时间。被告永辉公司对此认为，合同约定的垫资是附条件的垫资，是以合同正常履行为前提，被告一直不配合办理过户手续，也从未要求永辉公司垫资，而是直接找其他人借款，故不应承担利息损失。本院认为，被告永辉公司作为居间方，其按约履行垫资义务的前提应为涉案合同正常履行，但涉案的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》已解除，故被告该项反诉请求缺乏依据，本院依法不予支持。
关于被告宋文文（反诉原告）要求被告永辉公司（反诉被告）返还其涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证并赔偿其损失5000元的主张，因被告宋文文认可已收到永辉公司退回的两证，故本院对退回两证的诉求不再理涉。关于被告宋文文（反诉原告）要求被告永辉公赔偿损失5000元的主张，被告永辉公司明确不同意赔偿任何损失，因为签订合同时三方都知悉原告没有购房资格。本院认为，被告宋文文（反诉原告）未能就其主张的5000元损失提供任何证据予以作证，故本院依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除本诉原告叶东平与本诉被告宋文文、昆山永辉房屋投资顾问有限公司签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》。
二、本诉被告宋文文返还本诉原告叶东平购房款290000元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
三、本诉被告昆山永辉房屋投资顾问有限公司退还本诉原告叶东平37900元。
四、驳回反诉原告宋文文反诉诉讼请求。
本诉案件受理费14250元，保全费1970元，上述两项合计16220元，由原告叶东平负担7736元，由被告宋文文负担7736元，由被告昆山永辉房屋投资顾问有限公司负担748元，反诉案件受理费533元，由反诉原告宋文文负担。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号-32×××60-14453）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱丽君
人民陪审员 周文忠
人民陪审员 杨建红
二〇一八年七月三十日
书 记 员 唐 亮
附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。