辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终7697号
上诉人（原审原告、反诉被告）：苗春艳，女，1974年4月14日出生，汉族，住沈阳市大东区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地沈阳市沈河区风雨坛街70号。
法定代表人：曾泽轩，该公司经理。
委托诉讼代理人：蔡沈芸，辽宁汇安康宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李坤，辽宁汇安康宇律师事务所律师。
上诉人苗春艳因与被上诉人辽宁中屹置业投资发展有限公司（以下简称“中屹置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初13548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
苗春艳上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或依法改判。二、全部诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，双方在2007年6月29日签订的合同补充条款是典型的霸王条款。1.房屋买卖合同有名无实，办理贷款没有条件。2.该合同条款签订后一直没有履行。3.被上诉人对上诉人交付所谓购房款（实为融资招资款）是认同的，被上诉人从未要求上诉人继续缴纳20万元购房款，折旧费亦是以219,211元为计算按比例支付的。
中屹置业公司辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律准确。2009年6月29日，中屹置业公司与苗春艳签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定以总房款419,211元出售给苗春艳，首付款219,211元，贷款20万元。《商品房买卖合同》第19页即《商品房买卖合同补充协议》第二条第2款（2）项、第（3）项约定“无论是否在本合同约定期限取得贷款，买受人即苗春艳保证在《合同》签订后30日内付清购房款”，“若买受人未能按期取得按揭贷款或未能全额取得按揭贷款，又未能在《合同》签订后三十日内自行付清房款的，出卖人有权选择要求买受人按应付房款的日万分之三承担赔偿金，或通知解除《合同》并由买受人按总房款15%的标准赔偿出卖人的损失”。即双方已经明确约定了无论是否取得贷款，苗春艳均需付清购房款。而本案苗春艳未付清购房款是不争的事实，其理应赔偿中屹置业公司的损失。二、《商品房买卖合同》的标的物确定，且已经实际履行。根据中屹置业公司与苗春艳签订的《商品房买卖合同》，清楚写明苗春艳购买的为位于沈阳市沈河区风雨坛街70号3层335号商铺。因苗春艳仅向中屹置业公司支付了219,211元购房款，并未按照约定向中屹置业公司付清全部购房款，也就没有取得本案诉争商铺的所有权，诉争商铺的所有权仍归中屹置业公司所有，故系苗春艳违约在先，不能办理房产证的原因不在中屹置业公司。另外，中屹置业公司与苗春艳签订《商品房买卖合同》的当日，还签订了一份《委托经营管理协议》，中屹置业公司已按照《委托经营管理协议》向苗春艳支付过折旧费（委托经营款）80,622元，且苗春艳已经另案起诉中屹置业公司要求折旧费，沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初13552号判决书也判决中屹置业公司向苗春艳支付委托经营款293,640元及违约利息2936.4元。即双方签订的合同已经实际履行，苗春艳也获得了委托经营款收益，其理应按照合同约定赔偿中屹置业公司损失。三、中屹置业公司与苗春艳存在房屋买卖关系，中屹置业公司收取的219,211元是购房款，而非融资招资款。综上所述，苗春艳违约未按合同约定足额支付购房款在先，且依法并未取得诉争商铺的所有权，在《商品房买卖合同》解除的情况下，苗春艳应当赔偿中屹置业公司的损失。一审判决认定事实清楚、适用法律准确。
苗春艳向一审法院起诉请求：1.要求解除原、被告签订的商品房买卖合同及退还原告房款219,211元；2.本案诉讼费用由被告承担。
中屹置业公司一审反诉请求：1.请求法院依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；2.判令被反诉人赔偿反诉人损失183,900元；3、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年6月29日，原告（反诉被告）苗春艳（买受人）与被告（反诉原告）中屹置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号3单元335号房屋，建筑面积16.99平方米，房屋总价款为人民币419,211元。合同第二条约定的商品房销售依据为本项目系旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定2009年6月29日前一次性支付总房款人民币219,211元，贷款20万元以银行按揭方式付清。合同第八条约定出卖人的交房期限为2009年12月31日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。该合同补充协议第二条房款支付约定，2.银行按揭贷款约定，（1）买受人应当在《合同》签订后15日内，向出卖人推荐的银行或其他银行提交办理按揭贷款所需全部证件、证明、资料，自行申请银行贷款，并取得银行贷款；（2）买受人应当在本合同签订后X日内取得所需的按揭贷款，并将贷款全额划到出卖人帐户。无论贷款是否在本合同约定期限取得贷款，买受人保证在《合同》签订后30日内付清购房款；（3）若买受人未能按期取得按揭贷款或未能全额取得按揭贷款，又未能在《合同》签订后三十日自行付清房款的，出卖人有权选择要求买受人按应付房款的日万分之三承担赔偿金，或通知解除《合同》并由买受人按总房款15%的标准赔偿出卖人的损失。第四条约定出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目整体《竣工验收备案表》后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。
同日，原告（反诉被告）苗春艳作为乙方，被告中屹置业公司（反诉原告）作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为七年，起租时间为国际展贸中心商场正式开业之日起计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定，以乙方商铺购买房款总价为基数，即总房款574,262元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除，后四年按18%的年率计算，每个季度为25,841元。从第三个店庆日计算，按季度支付，每年季度初月的15日为折旧费支付日。
庭审中，原、被告双方均认可苗春艳支付购房款219,211元。中屹置业公司自认支付过委托经营款（折旧费）。
2014年4月1日，中屹置业公司作为甲方，苗春艳作为乙方签订《房屋买卖合同补充协议》一份，合同约定甲乙双方同意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》和《委托经营协议书》，甲方同意自2011年1月1日起至委托经营合同期限届满之日止按原委托经营协议书的规定按时向乙方支付折旧费，乙方同意甲方在委托经营期限内使乙方购买的房屋具备办理房屋产权证的条件，并为乙方办理房屋产权证出具相关手续。
另查明，苗春艳在原审法院另案向中屹置业公司提起诉讼，要求中屹置业公司支付折旧费及违约金。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、《房屋买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。
关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题，双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，因此，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。中屹置业公司至今未能完成该项合同义务，故根据双方合同约定，原告有权请求解除合同。
关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。合同解除后，被告应当将收取的购房款219,211元返还原告。鉴于《商品房买卖合同补充协议》、《房屋买卖合同补充协议》、《“国际展贸中心”委托经营协议》皆以《商品房买卖合同》为基础，故《商品房买卖合同补充协议》、《房屋买卖合同补充协议》、《“国际展贸中心”委托经营协议》也应一并予以解除。原审法院依法确定向中屹置业公司送达起诉状之日即2017年12月11日为合同解除日。
因双方签订的房屋买卖合同和租赁合同同时解除，而诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。
关于中屹置业公司主张其合同权解除的问题，双方《商品房买卖合同》中仅约定其中20万元房款原告按揭支付，但双方在补充协议中对房款支付又进行了重新约定，无论贷款是否在本合同约定期限取得贷款，买受人保证在《合同》签订后30日内付清购房款。若买受人未能按期取得按揭贷款或未能全额取得按揭贷款，又未能在《合同》签订后三十日自行付清房款的，出卖人有权选择要求买受人按应付房款的日万分之三承担赔偿金，或通知解除《合同》并由买受人按总房款15%的标准赔偿出卖人的损失。由此可见《商品房买卖合同》与补充协议并不一致，而中屹置业公司未提供证据证明因原告未能办理贷款亦未给付现金，并据此行使合同解除权，恰恰相反，被告自认支付过委托经营款（折旧费），并于2014年4月1日与原告签订了《房屋买卖合同补充协议》，约定双方继续履行《商品房买卖合同》。因此应视为被告以其实际行为继续履行合同、放弃了合同解除权。但原告未全部给付房款的行为违反了合同约定，对于逾期付款的责任承担标准，补充协议约定出卖人有权选择要求买受人按应付房款的日万分之三赔偿损失，或解除合同并由买受人按总房款的15%的标准赔偿出卖人的损失，原审法院认为，中屹置业公司选择继续履行合同，且苗春艳获取了租金收益，因此按应付房款的日万分之三赔偿损失较为公平合理。
关于反诉原告中屹置业公司要求反诉被告苗春艳赔偿损失183,900元的问题，依据补充协议约定，反诉被告应自2009年7月30日起（合同签订之日2009年6月29日起第31日）开始计算至合同解除之日2017年12月11日止，按未给付房款20万元的日万分之三标准给付违约金，该数额为20万元×0.0003×3056天=183,360元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）苗春艳与被告（反诉原告）中屹置业公司签订的关于沈阳市沈河区风雨坛街70号3单元335房屋的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《“国际展贸中心”委托经营协议书》、《房屋买卖合同补充协议》；二、被告（反诉原告）中屹置业公司于本判决生效后十日内一次性返还原告（反诉被告）苗春艳购房款219,211元；三、原告（反诉被告）苗春艳于本判决生效后十日内一次性给付反诉原告中屹置业公司赔偿金183,360元；四、驳回被告（反诉原告）中屹置业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4589元，由中屹置业公司负担；反诉案件受理费3978元，由苗春艳负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《国际展览中心委托经营协议》均系基于双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于被上诉人至今未能完成《商品房买卖合同》关于协助办理产权过户手续的义务，且双方均诉请解除合同，故一审法院判令解除双方签订的上述协议并无不当。
本案争议的焦点为苗春艳应否承担违约责任问题，依照《商品房买卖合同补充协议》约定，“无论是否在本合同约定期限取得贷款，买受人即苗春艳保证在《合同》签订后30日内付清购房款”，“若买受人未能按期取得按揭贷款或未能全额取得按揭贷款，又未能在《合同》签订后三十日内自行付清房款的，出卖人有权选择要求买受人按应付房款的日万分之三承担赔偿金，或通知解除《合同》并由买受人按总房款15%的标准赔偿出卖人的损失”。由此可见，双方已经明确约定了无论苗春艳是否取得贷款，均需付清购房款。而本案苗春艳未付清购房款是不争的事实，依据合同约定，其应承担违约责任。虽然2014年4月1日双方签订的房屋买卖合同补充协议并未对所欠购房款作出约定，但并不表示中屹置业公司放弃了要求苗春艳给付剩余房款及承担违约责任的请求，且苗春艳已经取得收益。依照双方合同约定，上诉人逾期付款，被上诉人有权选择要求买受人按应付房款的日万分之三赔偿损失，或解除合同并由买受人按总房款的15%的标准赔偿被上诉人的损失，原审法院结合本案案情判决苗春艳按应付房款的日万分之三赔偿损失并无不当。
综上所述，苗春艳上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3978元，由苗春艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年十月八日
法官助理 唐 屾
书 记 员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。