广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终8152号
上诉人（原审原告）：潘建荣。
委托诉讼代理人：袁迪平，广东宝城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陆庆军。
委托诉讼代理人：郭天喜，广东和律创律师事务所律师。
上诉人潘建荣因与被上诉人陆庆军房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1329号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
潘建荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持潘建荣的全部诉讼请求，即解除双方于2015年3月14日签订的《房产买卖合同》；没收陆庆军的定金35000元。事实与理由：一、陆庆军严重违约，潘建荣有权依约定和法律规定解除合同。双方签订的《房产买卖合同》第七条约定陆庆军须于2015年4月20日前支付首期款，并到银行做资金监管。但陆庆军直到2015年5月15日才支付首期款69.5万元，逾期超过25天。《房产买卖合同》第十二条约定：如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金等。据此，潘建荣有权解除合同并没收定金。二、潘建荣并未违约。《房产买卖合同》约定：由潘建荣自行赎楼，在合同签订5日内向按揭银行申请提前还贷。签订合同后潘建荣按约定向银行口头申请提前还贷；按照目前房屋买卖的惯例，一般由买方赎楼，并承担相关赎楼费用，当时为了给陆庆军省钱、省时、省心，双方口头约定由潘建荣利用陆庆军的首期款提前还贷，自行赎楼。但由于陆庆军的首期款迟迟不能到位导致无法提前还贷赎楼；没有提前还贷赎楼并未影响合同履行，也未给陆庆军造成任何损失，且未提前还贷赎楼是陆庆军造成的。三、即使将未提前还贷赎楼的区区小事也算作潘建荣违约，陆庆军也无权要求继续履行合同。1、合同有约定，约定优先。《房产买卖合同》第十二条约定：如果卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%违约金，并无继续履行合同的约定。对于违约责任当事人有约定的按约定办，没有约定的按法律规定办。既然双方对卖方承担违约责任的方式和内容作出了明确约定，且约定并未违反法律规定，人民法院应当遵从当事人的约定。所以，即使潘建荣违约了，陆庆军也只能按约定解除合同并要求双倍返还定金或要求支付房产转让价20%违约金，不能要求继续履行合同，这就是约定优先。2、如果说潘建荣有违约，但陆庆军逾期支付首期款超过了25天，也有违约，且更严重，严重影响合同的履行、严重影响签订合同目的的实现，按合同约定已构成根本违约。在双方都违约的情况下，原合同已无法履行，应当解除。四、潘建荣在陆庆军严重违约后协助办理资金监管手续和公证委托担保赎楼的行为不影响行使合同解除权。陆庆军未按合同约定支付首期款，违约的事实已客观存在，潘建荣依合同约定和法律规定也享有了合同解除权，在双方未达成新的书面协议前，该权利并未消灭；潘建荣办理资金监管手续和公证委托担保赎楼手续并未表明潘建荣一定愿意继续履行与陆庆军签订的原合同，潘建荣也试图就陆庆军违约事宜达成新的协议，但最后新的书面协议未达成。五、潘建荣是为了改善住房而出售涉案房屋，当时房价波动大，急需要钱购买新房，由于陆庆军迟迟不能支付首期款、迟迟不能办理房屋买卖手续，导致潘建荣丧失了购房机会，签订《房产买卖合同》的目的无法实现。六、没有证据证明陆庆军至今仍具有购房资格。
陆庆军辩称，潘建荣称由于陆庆军的首期款迟迟不能到位导致无法提前还贷赎楼，该说法完全无视客观交易习惯。根据双方于2015年5月15日签订的《二手楼交易资金监管协议》第六条之约定，双方只有在涉案房产完成过户手续才能取得首期款，而只有潘建荣赎楼解除银行抵押权后房产才具有过户的前提，因此潘建荣按合同约定提前赎楼是其必要义务，不能以首期款不能按时到位而抗辩不赎楼。同时，一审查明的事实也证实了潘建荣以其实际履行行为变更了合同的约定而继续履行合同。另外，潘建荣上诉称丧失了购房机会，签订《房产买卖合同》的目的无法实现，完全属于偷换概念，作为房产买卖的目的是卖方转让自己拥有的房产，获得购房款，而买方通过支付购房款而获得卖方的房产，这才是房产买卖合同的目的，而不是所谓的换房。综上，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
潘建荣向一审法院起诉请求：一、解除潘建荣与陆庆军于2015年3月14日签订的《房产买卖合同》；二、没收陆庆军的定金35000元。
一审法院认定事实：一、合同签订的情况。2015年3月14日，潘建荣作为卖方，陆庆军作为买方，双方签订《房产买卖合同》，约定将潘建荣名下的深圳市龙岗区xxx城xx栋202号房产转让给买方，房产证号为深房地字第xxxxxxxxxx；房屋转让价格为158万元，买方在合同签订当日支付购房定金35000元；买方须于2015年4月30日前支付首期款，金额以银行贷款为准，并到买方贷款银行做资金托管，依据监管合同存入托管（监管）账户；卖方自行赎楼，在签订本合同五日内向原按揭银行提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记之日起五日内应将房产证原件交给第三方，以办理过户；在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起五个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，如任何一方需要委托第三方办理过户手续，应当在过户前3日内做好授权委托工作给第三方；在房产过户收文回执载明的回复日期届满之日起五个工作日内，买卖双方应办理缴纳税费的手续，买方应在办出其名下新房产证后五个工作日内无条件到抵押登记部门办理银行贷款抵押登记，否则买方应承担由此造成卖方及担保人等其他方一切损失；房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行延期发放按揭款超过十日的，卖方有权要求买方以银行未付款总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行；卖方应当在收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后三日内，将房产按合同约定的条件交付给买方……，任何一方不履行合同约定导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求支付房产转让价百分之二十违约金，由此造成第三人损失的，由违约方承担赔偿责任；本合同签订后，如买方拒绝交付任何定金而违约，应向卖方支付房产转让价百分之五的违约金，如卖方拒绝收取任何定金而违约，应向买方支付房产转让价百分之五的违约金。合同备注条款约定，卖方承诺自己赎出该物业房地产证原件，如有产生相关费用，卖方自行支付，双方无异议；此物业没有租约，附带部分家私电器出售，详见家私电器清单；3、双方同意签订合同当天，将房产按约定交付给买方，双方无异议。
二、合同的履行。合同签订当日，陆庆军交付定金35000元，潘建荣出具了收据。潘建荣将涉案房屋交由陆庆军占有使用至今，但双方未办理物业管理及水电账户的过户。
2015年4月30日，潘建荣、陆庆军协同居间方深圳市恒德行房地产经济有限公司横岗分公司前往邮政储蓄银行办理首期款监管，但因银行利率问题，双方协商同意变更监管银行为案外人中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行。2015年5月15日，潘建荣协助陆庆军前往该银行签署了二手楼交易资金监管协议，监管首期款695000元。审理中，该院对居间方深圳市恒德行房地产经济有限公司横岗分公司进行询问，其称，因陆庆军首期款资金于2015年5月10日前后才到位，因此，双方直到2015年5月15日才办理首期款资金监管。
2015年6月2日，案外人中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行出具《二手楼按揭贷款确认书》，确认将向陆庆军发放贷款850000元，有效期限为90天。
2015年6月15日，潘建荣公证委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、陈清婷等四人办理涉案房屋转让的相关事宜。
2015年7月中旬，潘建荣向陆庆军电话通知终止合同的履行。
三、双方的争议。潘建荣认为，合同约定陆庆军应于2015年4月30日前交付首期款，而潘建荣原意是用陆庆军交付的首期款进行赎楼，陆庆军未按期交付，已构成违约，导致潘建荣未按期获得房款，也因此丧失了另行购买房产的机会，虽潘建荣配合办理了资金监管，但不影响其依据合同的约定追究陆庆军的违约责任，解除合同。
陆庆军主张，虽陆庆军办理首期款资金监管有迟延的情况，但潘建荣亲自签署首期款资金监管协议，又在此后公证委托担保公司进行赎楼，双方实际对合同的履行方式进行了变更；而潘建荣办理了公证委托书后又拒绝赎楼，导致双方合同无法继续履行。因此，陆庆军主张继续履行，并主张潘建荣承担相应的违约责任。
四、其他问题。涉案房屋位于原深圳市龙岗区xx镇荷坳xxx城xx栋202，潘建荣享有100%的产权，房产证编号为深房地字第xxxxxxxxxx号。2014年5月29日，登记抵押予案外人深圳农村商业银行坪地支行。
截至2015年11月15日，陆庆军具备购房资格。庭审中，陆庆军同意一次性支付剩余房款。
一审法院认为，潘建荣与陆庆军签订的《房产买卖合同》为双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，买卖双方应当遵照合同约定履行合同义务。
本案中，双方在合同中约定：合同签订后，陆庆军于2015年4月30日办理首期款资金监管；潘建荣于合同签订后五日内自行赎楼。然而，陆庆军未按合同约定期限办理首期款资金监管，存在违约行为。而潘建荣亦未按约定自行赎楼，亦存在过错。而依据双方于2015年5月15日亲自前往银行处办理首期款资金监管的事实可见，潘建荣在陆庆军迟延支付首期款后，未及时行使合同约定的解除权，而是仍然同意继续履行合同，并协助陆庆军办理相关手续，同时潘建荣又在2015年6月15日办理了用于担保赎楼公证委托手续，可以认定，双方仍然继续履行合同义务，潘建荣已经以自身行为表示放弃了向陆庆军主张解除合同违约责任的权利，故潘建荣无权单方解除合同，陆庆军无需承担解除合同的违约责任。因此，对潘建荣的诉讼请求，该院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回潘建荣的全部诉讼请求。本案受理费338元，由潘建荣负担。
本院查明，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，潘建荣与陆庆军于2015年3月14日签订的《房产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方应当严格履行。本案二审的争议焦点是：潘建荣是否有权解除双方签订的《房产买卖合同》。
本案《房产买卖合同》约定，陆庆军须于2015年4月30日前支付首期款。2015年4月30日，双方当事人前往邮政储蓄银行办理首期款监管，但因银行利率问题，双方协商同意变更监管银行为中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行。2015年5月15日，双方签署了《二手楼交易资金监管协议》。虽然陆庆军支付首期款的时间比合同约定的时间迟延，但潘建荣于2015年5月15日签署《二手楼交易资金监管协议》的行为表明其愿意继续履行合同。潘建荣在二审中称当时没有行使解除权，是因为想通过协议协商解决，但未能提交证据予以证明，故本院对其该主张不予采信。在潘建荣以实际行为表明愿意继续履行合同的情况下，潘建荣现又要求解除合同的请求缺乏依据，本院不予支持。2015年7月中旬，潘建荣明确表示终止履行合同，其该行为构成违约。潘建荣要求没收陆庆军的定金35000元缺乏依据，本院亦不予支持。
综上，潘建荣的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由上诉人潘建荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
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二〇一七年八月二日
书 记 员 尚宇楠（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。