江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第02750号
上诉人(原审原告)魏永侠。
上诉人(原审原告)蔡诜。
二上诉人委托代理人桑海烟。
上诉人（原审被告）江苏中豪控股集团有限公司，住所地宿迁市宿迁经济开发区发展大道。
委托代理人郭子皓，江苏宏亮律师事务所律师。
上诉人魏永侠、蔡诜因与上诉人江苏中豪控股集团有限公司（以下简称“中豪公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第01817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：魏永侠、蔡诜与中豪集团于2013年1月4日签订《商品房买卖合同》，魏永侠、蔡诜购买中豪公司开发的中豪国际星城三期28幢一单元202室、29幢一单元204室，并于当日支付了全部房款103.9341万元。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2013年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。合同第九条约定，除合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。第十一条约定，商品房在取得《工程竣工验收备案表》后，出卖人应当出示《工程竣工验收备案表》，并在3日内公告通知买受人办理交接手续。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或出示文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人收到出卖人书面通知15日内，未与出卖人办理交付手续的，由此产生的延期交房责任由买受人承担。
第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人在买受人通知到达后3日内，组织有关的人员对商品房的装饰、设备未达标部分进行补充安装工作，由此产生的费用由出卖人承担。该合同附件三约定装饰、设备及节能标准，电梯（施工图纸标明的以施工图纸为准）：西子奥的斯，维保两年，电表为一户一表。合同签订后，各业主均按合同约定付清房款。2013年12月10日，中豪公司在宿迁市晚报上公告：中豪国际星城28#-32#将于2013年12月9日-2013年12月11日进行分户验收，特此公告。魏永侠、蔡诜于2014年1月9日受领涉案房屋。接收房屋后，魏永侠、蔡诜等人得知其所购房屋所使用的是临时用电且所在楼层使用日立牌电梯，遂与中豪公司协商，双方协商未果，故而成讼。
另查明，义乌国际星城现名称为中豪国际星城。宿迁市中豪国际星城28-32幢纳入城市供电网络时间为2014年4月27日，临时供电的电力工程验收合格时间为2013年11月21日。中豪国际星城三期28-32号楼使用电梯于2013年12月12日经江苏省宿迁市质量技术监督局验收合格，涉案房屋建筑工程竣工验收日期为2013年12月30日，备案时间为2014年1月2日。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。双方当事人签订的合同合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。
一、逾期交房问题
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方当事人在合同第八条约定“出卖人应当在2013年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。”
关于房屋交付条款，因双方一致认为合同约定的交房日期为2013年12月31日，但如约定“交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准”，则指即便此前实际交付，中豪公司仍应负担2013年12月31日至取得《工程竣工验收备案表》之日的违约责任。因此，中豪公司逾期交房的的违约期限应从2014年1月1日起按照合同约定的标准计算至2014年1月9日止。
现魏永侠、蔡诜等业主多认为因相关房屋至2014年4月27日始纳入城市供电网络，而依据相关规定不得使用临时用电，中豪公司的行为构成违约，应以2014年4月27日纳入城市供电网络之日算作交付房屋的时间作为认定房屋交付的时间，即逾期交房的截止日期，并以此作为计算违约金的时间依据。本院认为，根据双方合同的约定，交付房屋应符合“电表为一户一表”，而中豪公司起初交付房屋时用电状况为临时用电，不符合合同约定，系瑕疵履行。双方对使用临时用电这一瑕疵履行行为未明确约定违约责任。合同第十三条对装饰、设备未达标准之处理则约定“出卖人在买受人通知到达后3日内，组织有关的人员对商品房的装饰、设备未达标部分进行补充安装工作，由此产生的费用由出卖人承担。”该约定不论是否应理解为仅仅包含补充安装产生的安装费用，因中豪公司已自愿负担纳入城市供电网络之前电费，属于中豪公司对使用临时用电的补救，但是否意味着其合同责任的终结则应详加考量。
业主接收房屋后，则宜认定为实际交付，但系瑕疵履行，应视情形考量是否给相关业主造成损失而向相关业主承担一定的违约责任。魏永侠、蔡诜虽均未提供证据证实中豪公司这一瑕疵履行行为给其造成的具体损失，但显然给魏永侠、蔡诜等业主造成电力使用的不便，考虑房屋交付时间等因素，酌定中豪公司因使用临时用电的瑕疵履行行为除了已负担相关电费外还向魏永侠、蔡诜等业主承担最多1000元损失【从2014年1月1日起至同年4月27日止，计117天】，并以实际交付之日至2014年4月27日为计算各业主相应瑕疵履行违约损失。据此，中豪公司应向魏永侠、蔡诜承担逾期交房违约金为1403元【1039341元9天0.15‰】，瑕疵履行违约损失923元【1000元/117天108天】，两项费用共计2326元。
二、中豪公司应否更换电梯
合同附件三的约定，中豪公司交付房屋所在楼应安装西子奥的斯牌电梯，实际安装的是日立牌电梯，且经过相关部门验收合格。魏永侠、蔡诜虽主张中豪公司不按合同约定单方决定更换使用日立牌电梯可节省维护费用等，但未提供证据证实。而中豪公司则认为，之所以更换电梯系基于该公司前期相关小区使用合同约定西子奥帝斯运行故障较多故而选用日立牌电梯，且其提供证据证实其更换日立牌电梯不仅未节约支出反而多支出【通过对两种电梯购买价格及安装费用比较，中豪公司并未从中获取利益，反而日立牌电梯单价及安装单价之和高于西子奥的斯的电梯单价及安装价之和。】其实际选用日立牌电梯系为业主考虑的辩解可资采信，应认定其自行更换电梯的行为系积极履行合同的合法行为而非违约。故对魏永侠、蔡诜请求更换电梯的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江苏中豪控股集团有限公司于判决生效之日起十日内，向魏永侠、蔡诜支付逾期交房违约金1403元，瑕疵履行违约损失923元，两项费用共计2326元；二、驳回魏永侠、蔡诜其他诉讼请求。
原审判决宣判后，魏永侠、蔡诜、中豪公司均不服，向本院提起上诉。
中豪公司的上诉请求为，请求二审法院撤销原审判决，改判中豪公司不承担逾期交房违约金及瑕疵履行违约损失。1、魏永侠、蔡诜逾期缴纳房款首付款和办理按揭贷款，已构成违约。双方的违约给对方造成的损失相互冲抵，对此双方在交付房屋时达成协议，不再追究对方的违约责任。按照合同约定，中豪公司交付房屋的时间应为2014年1月1日，但中豪公司2013年12月9日已经在宿迁晚报刊登中豪国际星城分户验收报告，验收完后过一段时间就可以交房。中豪公司逾期交房时间不超过十日。2、临时用电电力工程已经相关部门验收合格，中豪公司不存在瑕疵履行行为。此外，临时用电问题并未造成任何损失，中豪公司也缴纳了临时用电期间的费用，所以不应再赔偿损失。
魏永侠、蔡诜的上诉请求为，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持魏永侠、蔡诜原审诉讼请求。其上诉的主要理由为：原审判决认定事实有误。1、关于逾期交房违约金问题。按照《商品房买卖合同》的约定，中豪公司交付的房屋应纳入城市供电网络。虽然实际交房是2014年1月10日，但是直到2014年4月27日才做到一户一表。故逾期交房违约金应计算到2014年4月27日。涉案房屋因配置临时用电不符合《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》的规定，不具备交付条件，业主无法入住。配置临时用电导致三分之一的业主直到2015年才得以装修，并未产生用电费用。配置临时用电还导致电梯不能正常使用，经常停电，业主的装修成本增加，装修材料都需要人工背上楼。2、关于临时用电期间所造成的损失。魏永侠、蔡诜购买了中豪国际星城三期28幢一单元202室、29幢一单元204室，但原审仅就其中一套房屋因使用临时用电造成的损失进行认定，遗漏了另一套。3、关于更换电梯的行为。中豪公司私自更换电梯，不能认定为积极履行合同约定。更换电梯的行为并非发生在严重危及业主人身、财产安全的情况下，中豪公司应提前告知协商。中豪公司擅自更换电梯的行为侵犯了魏永侠、蔡诜的知情权。同时，仅以价格的差距来认定两种品牌电梯的优劣，使得合同约定可有可无。
针对中豪公司的上诉主张，魏永侠、蔡诜答辩称，1、不认可双方存在违约损失互相抵消的口头约定。2、关于供电问题，配置临时用电的情况下，小区业主基本没有入住。因为电线为中豪公司私接，故不承认临时用电期间的费用是由中豪公司承担的，中豪公司对此应当提供证据。中豪公司未能按照约定提供纳入城市用电网络的房屋，以及保证相关用电设备的正常使用，给业主的生活带来了极大的不便。门禁系统及网络、有线电视一直到2015年6月30日才可以正常使用。
针对魏永侠、蔡诜的上诉主张，中豪公司答辩称，魏永侠、蔡诜的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、关于临时用电问题。据魏永侠、蔡诜等业主所述，三分之二的业主在临时用电期间已进行装修，并产生了临时用电费用，该费用是由中豪公司承担的。而剩余的三分之一业主未装修，是由于其个人原因，并不能证明临时用电给其造成了损失。且该临时用电方案和临时用电应急预案是经过相关部门验收批准的，足以满足业主用电且可防患可能存在的风险，也并没有给业主造成具体的损失和不便。即使中豪公司应赔偿瑕疵履行损失，针对其中一户的赔偿也不应超过法律规定的1000元。2、关于更换电梯的问题。中豪公司开发的其他项目曾使用过涉案合同约定的西子奥迪斯电梯，但用户报修和投诉情况显示，西子奥迪斯电梯故障率比较高，对业主的人身安全构成潜在的威胁。因此，中豪公司调研后决定采用安全性更高的日立牌电梯，且在电梯专项验收合格后才进行房屋交付。从两种品牌电梯的价格和性能方面对比，日立牌电梯的价格高于西子奥迪斯电梯，但载重大于西子奥迪斯电梯。中豪公司付出了更大的成本更换电梯，是切实为业主负责的行为，并不构成违约。涉案电梯均为特别订制产品，已经投入使用，如果更换不仅不符合财物充分使用原则及减损原则，同时也不利于业主的使用。因此，业主更换电梯的诉请没有事实和法律依据。
本案二审的争议焦点为：1、中豪公司是否应当承担逾期交房违约金，数额应如何认定；2、中豪公司是否应当赔偿临时用电期间所造成的损失，数额应如何认定；3、中豪公司是否应更换电梯。
二审期间，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院对原审查明事实予以确认。
本院认为，关于第一争议焦点。中豪公司主张魏永侠、蔡诜等业主存在逾期支付购房首付款及逾期办理按揭手续的违约行为，双方在交付房屋时口头约定互不追究违约责任。魏永侠、蔡诜对此不予认可。中豪公司对此并未提供相应的证据予以证明，故对其该项主张不予支持。
魏永侠、蔡诜主张逾期交房违约金应计算至房屋被纳入城市供电网络的时间，即2014年4月27日，本院认为依据不足。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人有另外约定的除外。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定，“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府关于房地产项目竣工验收备案的相关规定，将商品房交付给买受人使用”。而涉案工程于2014年1月2日取得竣工验收备案登记。魏永侠、蔡诜实际接收房屋时间是2014年1月9日，故应将该时间点确认为房屋交付使用时间。原审法院按照合同约定的已付房款万分之三的标准，判决中豪公司支付2014年1月1日至1月9日期间的逾期交房违约金，并无不当。
关于第二争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。根据商品房买卖合同附件三的约定，电表应一户一表，即纳入城市用电网络。虽然涉案房屋于2014年1月9日交付，但交付时中豪国际星城三期房屋是使用临时用电。中豪公司为涉案房屋配置临时用电的行为违反合同约定，属于瑕疵履行。虽然2014年4月27日之后，涉案房屋已经纳入城市用电网络，但中豪公司仍应赔偿魏永侠、蔡诜等业主的损失。在损失数额的确定上，魏永侠、蔡诜未提供充分的证据。本院认为，应从如下几个方面考量：1、江苏省电力公司宿迁供电公司2013年11月21日盖章确认的《宿迁市建筑工程单项验收评定表》载明，“因规划调整，正式电力工程正在实施。现临时用电的电力工程已验收合格”。故房屋交付时，临时供电电力工程已经验收合格，且配置临时用电的主要原因为客观原因，正式电力工程当时已经在实施。2、中豪公司自行承担了临时用电期间产生的电费，部分赔偿了魏永侠、蔡诜等业主的损失。3、考虑到临时用电确实会给魏永侠、蔡诜等业主在生活上带来一定的不便，应结合临时用电时长、配置临时用电的原因、临时用电安全性等因素综合决定赔偿损失的数额。原审法院酌定中豪公司对每户赔偿不超过1000元的损失（逾期交房期间的损失不重复计入），并无不当，但忽略了魏永侠、蔡诜购买了两套房屋的事实，仅支持了其中一套的损失。二审中，中豪公司表示自愿支付魏永侠、蔡诜的另一套房屋在使用临时用电期间的损失923元，本院予以准许。
关于第三争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适合强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据商品房买卖合同附件三的约定，中豪公司应当安装西子奥的斯电梯，但最终安装了日立牌电梯，属于违约行为。中豪公司解释原因是，在该公司此前开发的其他项目中，西子奥的斯电梯故障率较高，从保障业主权益出发，改安装性能更好的日立牌电梯。根据中豪公司提交的电梯买卖合同，比较同样层高的电梯采购价、安装费之和，日立牌电梯的费用要高于西子奥的斯电梯。再结合28、29号楼所安装的日立牌电梯于2013年12月12日经有关部门验收合格的情况，以及中豪公司提交的西子奥的斯牌电梯故障案例，中豪公司虽存在违约行为，但其目的并非为了节约公司成本而损害业主利益，应认定其解释具有合理性。且中豪国际星城三期使用日立牌电梯数量较多，在出现故障可以维修的情况下，并无必要更换，且强制更换将导致履行费用过高。故魏永侠、蔡诜等业主关于更换电梯的上诉主张依据不足，本院不予支持。
综上，上诉人魏永侠、蔡诜上诉理由部分成立，本院依法予以支持。中豪公司二审中自愿另行支付魏永侠、蔡诜购买的另一套房屋在使用临时用电期间的损失，原审判决应予变更，原审判决不属错案。上诉人中豪公司就其上诉主张举证不足，其上诉请求难以支持。本案经调解不成，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第01817号民事判决第二项；
二、变更宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第01817号民事判决第一项为：江苏中豪控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内向魏永侠、蔡诜支付3249元。
二审案件受理费696元，由上诉人江苏中豪控股集团有限公司负担68元，上诉人魏永侠、蔡诜负担628元。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 震
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 葛 娜
二〇一六年三月七日
法官 助理 钱 钥
书 记 员 袁海燕
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