上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0120民初15034号
原告(反诉被告)：上海钰玺国际贸易有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：杨文化，总经理。
被告(反诉原告)：上海金奉涂装设备有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：丁洁清，总经理。
委托诉讼代理人：朱愉忠，上海卫根龙律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海钰玺国际贸易有限公司与被告(反诉原告)上海金奉涂装设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案。审理中，本院根据原告申请，委托上海中世建设咨询有限公司(以下简称“中世公司”)对坐落于上海市奉贤区肖南路XXX-
XXX号厂房内装饰装修现值进行司法鉴定。2017年8月30日，中世公司出具“租赁房屋的装饰装修现值工程造价司法鉴定意见书”及“关于租赁房屋的装饰装修现值项目折旧费及现值计算说明”。后本院依法适用简易程序，于2017年9月29日、2017年12月21日两次公开开庭进行了审理。原告上海钰玺国际贸易有限公司的法定代表人杨文化、被告上海金奉涂装设备有限公司的委托代理人朱愉忠均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告向本院提出本诉诉请：1、被告赔偿原告装修损失人民币(下同)66,335元；2、被告赔偿原告各项损失23,000元；3、被告退还原告押金30,000元。事实和理由：原、被告于2016年9月续签厂房租赁合同，约定被告将位于奉贤区肖南路XXX号的办公厂房四、五、六层及南楼的第三层四间小房子(原告装修做了食堂)、河边靠河的停车棚及办公楼底层两间停车库，租赁给原告使用，年租金186,000元。2016年12月收到城管的通知，被告知靠河边车棚及办公楼四、五、六层为违规建房，需要拆除车棚及原告安装的电梯，导致原告无法正常使用租赁房屋，被告还恶意停电造成原告停产及延误交付损失。2017年2月14日被告给原告一份终止合同告知书，并要求原告在15日内搬离。2017年2月20日，被告确认原告的部分装修并同意拆除。后双方就租金的支付及解除造成的损失无法达成一致意见，原告遂诉讼至法院。
被告针对本诉辩称，根据双方签订的租赁合同，现系原告未按期支付租金导致合同解除，系原告违约，故被告无需承担其任何损失，关于押金，也愿意在本案中一并处理。且现原告一直迟迟未搬离，租金也一直拖欠未付，故被告(反诉原告)向本院提出反诉诉请：1、原告支付拖欠的租金170,500元；2、原告支付被告以170,500元为本金，自2017年1月1日起至2017年11月30日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、原告赔偿被告损失50,000元。庭审中，被告撤销了第二项诉讼请求。
原告(反诉被告)针对反诉辩称，不同意原告的反诉请求。被告将无产权证的厂房出租给原告，系违法出租，被告不同意支付自2017年起的租金及利息。
本案当事人围绕本、反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。被告对原告提供的厂房租赁合同、同意书、终止合同告知书、用水告知书、水、电费发票、责令改正通知书及违法搭建法律后果告知单、房产证复印件、微信记录、告知书均无异议；原告对被告提供的照片、终止合同协议书、终止合同告知书、水电费发票收据真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告对原告庭审后补充的微信记录的真实性、证明内容都不认可，本院结合整个庭审，对该证据的真实性予以确认；被告对原告补充的邮件记录及原告自制的明细不认可，本院亦不予确认；原告对被告提供的装修汇总表及明细不认可，本院亦不予确认。
基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2016年9月29日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市奉贤区肖南路XXX号六层楼的第四、五、六层，南楼第三层四间食堂以及河边停车库，楼下两间停车库租赁给乙方，租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止，租金为每年186,000元，保证金为30,000元。2017年1月6日，上海市奉贤区南桥镇人民政府向原告发出责令改正通知书及违法搭建法律后果告知单，要求限期自行拆除，否则将立即代履行。2017年2月5日，被告向原告发出了终止合同告知书，明确因原告欠缴租金，故终止合同，并于15日内搬离。2017年2月20日，被告向原告发出用水告知书。同日，原、被告签订同意书，明确清单中所载装修项目由原告出资装修，并同意原告在不损坏房屋主体结构的前提下全部拆除。
2017年4月14日，本院至本案租赁厂房内制作了现场勘查谈话笔录，就双方需评估的装修范围进行了确定。关于两间停车库，被告确定两间停车库原告已于2017年3月2日返还，且这两间车库系免费给原告使用，不计入租金中的；原告表示两间停车库被告从未交付过。关于河边停车库，原告表示已在2016年11月底被拆除，被告表示于2017年1月初被拆除。
另查明，2010年上海帝子实业有限公司与被告就本案所涉大部分租赁房屋签订了租赁合同，缴纳了保证金20,000元并对租赁房屋进行了装修且实际使用。租期届满后，2014年6月27日，上海吉果服饰有限公司作为承租人与被告续签了租赁合同，并又缴纳了保证金10,000元；2016年9月29日，原告作为承租人与被告再一次续签了租赁合同，但未支付保证金。上海吉果服饰有限公司及原告均未对租赁房屋再次进行装修，且租赁期满后，被告未返还保证金，现原、被告均同意保证金30,000元在本案中一并处理。
庭审中，双方确认本案租赁房屋无产权证，也无相关审批手续；原告支付占有使用费至2016年12月底；2017年11月28日，原告将租赁厂房返还给被告。
本院根据原告的申请，委托中世公司对坐落于上海市奉贤区肖南路XXX-
XXX号厂房内装饰装修现值进行司法鉴定。2017年8月30日，中世公司出具“租赁房屋的装饰装修现值工程造价司法鉴定意见书”，鉴定意见为：常规项目工程总造价为195,805元，另外争议项目工程总造价为27,355元。同日，中世公司又出具“关于租赁房屋的装饰装修现值项目折旧费及现值计算说明”，常规项目折旧后现值为58,180元，另外争议项目折旧后现值为8,155元。
原、被告对鉴定意见书及计算说明真实性均无异议，双方对常规项目折旧后现值为58,180元均无异议，但对争议项目有异议。经鉴定人员核实，争议项目有两项：铝合金玻璃隔断现值为5,318元，涂料现值2,837元。本院认为根据2017年4月14日的谈话笔录及原、被告双方签订的同意书，对铝合金玻璃隔断项目系原告装修予以确认，对涂料不予确认，故现本院认定本案所涉厂房中已形成附合的装饰装修物，现值为63,498元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁厂房未取得建设工程规划许可证，亦无其他审批手续，故原、被告双方于2016年9月29日签订的《厂房租赁合同》无效。
本案争议焦点之一，因合同无效产生的装饰装修等损失承担问题以及其他损失承担问题。房屋租赁合同无效，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案租赁厂房已形成附合的装饰装修物，现值为63,498元。现被告不同意利用租赁厂房内的装饰装修等，本院综合考虑双方租赁合同的期限及双方的过错程度，确认被告为主要过错责任，对装饰装修现值损失承担70%的赔偿责任，原告未尽到审慎义务，自行承担30%现值损失，故被告需赔偿原告装饰装修损失44,448.6元。关于原告要求被告赔偿延期送货产生的空运费损失及人工损失23,000元，本院认为无事实和法律依据，不予支持。关于被告要求原告赔偿因原告使用不当造成租赁物损坏，需要维修的费用50,000元，本院认为租赁物在使用过程中必然会发生必要的损耗，且双方也未对当初租赁时的状态予以留存，故对该损失不予支持。
本案争议焦点之二，房屋占有使用费、押金返还问题。本院认为，房屋租赁合同无效，出租人仍可以请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。现双方均确认原告于2017年11月28日将房屋返还给被告，故原告仍需向被告支付2017年1月1日至2017年11月28日期间的占有使用费。因考虑到楼下两间停车库原告早已返还给被告以及河边停车库已被拆除，或多或少影响了原告的整体使用，故本院酌定占有使用费为137,000元，扣除原告已支付的保证金30,000元，原告尚需支付被告占有使用费107,000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海钰玺国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海金奉涂装设备有限公司剩余房屋占有使用费人民币107,000元；
二、被告(反诉原告)上海金奉涂装设备有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海钰玺国际贸易有限公司装饰装修损失人民币44,448.6元；
三、驳回原告(反诉被告)上海钰玺国际贸易有限公司的其他本诉请求；
四、驳回被告(反诉原告)上海金奉涂装设备有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币2,686元，减半收取计1,343元，由原告负担人民币403元，由被告负担人民币940元。反诉案件受理费人民币2,304元，由原、被告各半负担。案件鉴定费人民币7,000元，由原告负担人民币4,900元，由被告负担人民币2,100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 裴孙英
二〇一八年一月八日
书记员 沈 严
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。