深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0303民初11589号
原告（反诉被告）：杨军平，男，1975年11月12日出生，汉族，身份证住址山东省蒙阴县，
被告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码91440300715279885G。
法定代表人：包桂兴，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：黄凯欣，女，1993年11月6日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，系该公司员工。
委托诉讼代理人：张逸茹，女，1989年10月26日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市万年县，系该公司员工。
被告（反诉原告）：何江，男，1984年9月23日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，
委托诉讼代理人：叶启富，北京大成（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201310017555。
委托诉讼代理人：王宪锋，北京大成（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201810029450。
原告杨军平与被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司(以下简称世华房地产公司)、何江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，被告何江提起反诉，本院决定对本诉及反诉合并审理，并依法组成合议庭,适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨军平、被告世华房地产公司委托诉讼代理人黄凯欣与张逸茹、被告何江委托诉讼代理人叶启富与王宪锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告世华房地产公司赔偿原告购房定金75000元。2、判令被告何江退还原告购房定金75000元；3、判令诉讼费用由被告世华房地产公司负担。事实与理由：原告与被告何江在被告世华房地产公司位于清水河××××岗路龙园山庄对面的门店Q房网，在业务人员胡能华和马艳灵的居间服务下，签订了购买深圳市龙岗区布吉镇青湖山庄4栋705房（不动产权证号2000443870）的买卖合同。原告并同时向被告何江支付购房定金15万元。其间被告世华房地产公司业务人员并没有查验原告的购房资格。2018年3月24日业务人员胡能华通知原告准备做首付款资金监管要提供社保清单，原告于当日在罗湖社保局打出清单交给胡能华，当日下午原告被业务人员胡能华告知社保在国土局不能通过。随后原告在2018年3月25日、26日，经多方努力无果。2018年3月27日委托业务人员胡能华和被告何江进行沟通，随后原告先后与两被告在Q房网门店经过了四次商谈，被告何江都以各种借口不肯退还定金，原告真心想购买此房产，只因社保在2015年10月、11月、12月因公司财务原因没有扣到款，公司发现后立刻补交，社保局资料显示是连续补交不算中断，在2016年3月在办理××经济特区居住证时，罗湖区东晓派出所也认定是连续。原告认为，被告世华房地产公司没尽到核查原告购房资格的义务，对原告造成的定金损失应承担责任。被告何江拒不退还原告定金不合理，不公平，原告非恶意违约，事发第四天便及时委托业务人员胡能华向被告何江进行了告知，时间短暂，并且没有给被告何江造成实际损失，盼望法院本着公平合理的原则给予公证判决。
被告世华房地产公司答辩称：被告世华房地产公司作为居间代理人，在原告与被告何江房产买卖中作为居间撮合人，在合同签约前即2018年3月21日前，曾口头与原告确认过其社保缴纳状况，其口头回复不存在任何问题，社保缴纳已连续满五年，签约当日，原告也口头向被告如此说明，因此，签约当天买卖双方直接交付15万元定金，该笔款项被告方也实际查收，现被告世华房地产公司处仍托管2000元交房保证金，该笔款项如何处理愿依照法庭裁决。后2018年3月22日至23日期间，被告何江何江作为业主方，出具相关委托公证给担保公司进行赎楼担保义务，相关担保人要求原告方提供其社保缴纳详细清单，原告方即通过拍照方式向相关人员提交清单，担保人通过察看清单发现原告曾出现三个月补缴情况，被告世华房地产公司员工遂转告原告及被告何江，原告的购房资格存在相应问题，买卖双方知悉后曾就房产买卖合同能否继续履行进行过协商，被告世华房地产公司作为居间方也曾多次予以协调，但双方仍未达成一致意见，原告的主要诉请是拿回全部定金，被告何江的主要要求是可以退还部分定金，但不可能全部退还。或者要求原告方寻找下一买家进行主体变更并限期予以完成房产交易。双方因诉求相差过大未达成一致意见。本诉及反诉的主要诉求均为买卖合同定金事宜及违约责任，涉及被告世华房地产公司的相关诉求，毫无事实及法律依据，请求法庭依法予以驳回原告的本诉请求一、三项。被告世华房地产公司作为居间方，在合同签约前及签约后均尽到了居间服务方的审慎、告知及居间核查义务，不应承担相关的定金赔付及诉讼费的义务；被告世华房地产公司作为居间服务方已提供完整居间服务，在本诉及反诉结束后我方保留向相关方追诉佣金的权利。
被告何江答辩称：原告与被告世华房地产公司、被告何江签订的《深圳市二手房预约买卖合同》及《居间服务合同》，原告与被告何江签订的补充协议均是当事人的真实意思表示，合法有效。当事人应当全面履行约定的义务，被告何江从深圳市万通融资担保公司调取的一系列证据包括公证书、赎楼贷款担保委托合同、担保申请审批表、授权书、划款委托书等证据足以证明被告何江已经按照合同约定与担保公司签订合同办理赎楼手续的义务。原告没有按合同、补充协议的约定履行支付购房款的义务，时间已经超过60天，已构成根本违约。根据合同第八条第2款约定，买方需于2018年3月27日前支付定金以外的，剩余首付款121万元至买卖双方约定的银行第三方监管帐户。补充协议第五条约定，任何一方不履行本合同约定义务逾期超过30天的或有其他根本违约行为致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房地产总额价款20%的违约金。原告由于自身原因导致社保断缴，不符合深圳市的房屋交易限购政策，不具备购房资格，涉案合同与协议无法继续履行。原告对此有重大过错且构成根本违约，在没有法定或约定免责事由的情况下，原告应按约定向被告何江承担违约责任。根据合同第五条约定及补充协议第五条约定，原告的根本违约行为致使合同无法继续履行。被告何江有权要求原告支付房地产总价款20%的违约金。因此，被告何江第二项反诉请求应得到法院支持。原告的违约行为致使被告何江不能实现合同目的，原告要求被告何江返还购房定金以其行为表示不再履行涉案合同和协议，因此，被告何江拥有法定合同解除权。其反诉请求解除涉案合同，法院应当予以支持。另外，2018年3月28日深圳市实施了“三价合一”新政，该政策导致二手房价格下跌，同时增加了二手房的购房首付、税费，同时也增加了二手房的交易难度，本案中，因原告的原因和过错，导致涉案合同及补充协议无法继续履行，叠加之后实施的“三价合一”新政产生了不良后果，已经给被告何江造成了重大的经济损失，代理人认为，原告只有按照约定向被告何江支付该房地产总价款20%的违约金，方可弥补被告何江的经济损失。综上，因为原告的违约行为导致合同无法继续履行，所以原告应向被告何江承担违约责任。被告何江的全部反诉请求应当得到法院的支持。同时为避免诉累，恳请法院判决原告的购房定金冲抵其应当支付给被告何江的购房违约金，之后原告应付的剩余违约金仍需支付给被告何江。
被告向本院提出如下反诉请求：1、判令解除被告与原告于2018年3月21日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》；2、判令原告向被告支付违约金592000元（计算方式：2960000元×20%=592000元）。3、判令原告承担反诉诉讼费用。事实与理由：2018年3月21日，被告、与原告以及世华房地产公司（下称“世华房地产公司”）签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》，《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》第一约定：“卖方拟转让房地产（下称该房地产）坐落于龙岗区布吉镇青湖山庄4栋705，不动产权号为2000443870，房地产用途为住房，登记建筑面积为84.83平方米……”。第五条约定：“该房地产转让总价款为2960000元。该转让价款不含税费”。第六条约定：“该房地产交易定金共计150000元。买方同意按以下方式支付：本合同签订时，向卖方支付定金150000元”。第十六条约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求支付该房地产总价款百分之20的违约金”。《补充协议》第五条约定：“甲乙双方同意将原合同第十六条修改如下：任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过叁拾天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之20的违约金”。前述协议还约定了其他内容。被告与原告签订上述合同、协议后，被告一直按照约定履行义务，但原告以其不具有购房资格为由拒绝履行协议，同时要求被告退还定金。被告认为，被告与原告签订的上述合同、协议合法有效，但原告拒绝履行合同、协议的行为，已经构成违约，在没有任何免责事由的情况下，原告应承担违约责任。另外，因原告不具备购房资格，致使合同无法继续履行，已经构成根本性违约。因此，被告依法享有单方解除合同的权利，即有权解除《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《补充协议》，同时要求原告承担违约责任。被告为维护其自身合法权益，现根据有关规定诉至贵院，请求贵院支持被告的反诉请求。
原告杨军平针对反诉答辩称：我发现无法购房的问题后，及时向被告何江陈述了情况，时间较短，且被告何江的房产一直在卖，没有因为该合同影响到其卖房，我买的时间是34800元/平，现在是38000元/平，房价并没有下跌。
被告世华房地产公司针对被告的反诉答辩称：同本诉答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、2018年3月21日，原告杨军平（买方）、被告何江（卖方）、世华房地产公司（居间方）签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》，约定：卖方拟转让房地产（下称该房地产）坐落于龙岗区布吉镇青湖山庄4栋705，不动产权号为2000443870，房地产用途为住宅，登记建筑面积为84.83平方米……；转让总价款为2960000元，该转让价款不含税费；该房地产交易定金共计150000元，买方同意按以下方式支付：本合同签订时，向卖方支付定金150000元；从交易总价款中预留2000元作为交房保证金，交由居间方托管；买方须于2018年3月27日之前支付除定金之外的剩余首期款121万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户，买方须于2018年3月27日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料；买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；第十六条，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求支付该房地产总价款百分之20的违约金；居间方提供如下服务：对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验。《补充协议》约定：买卖双方同意将原合同第十六条修改如下：任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过叁拾天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之20的违约金”。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，被告世华房地产公司向原告出具《二手房交易重要事项告知书（买方）》，载明“买方在委托时是否已向经纪方明确告知您具有购房及贷款资格，经纪方是否向买方说明限购、限贷等调控政策对买受人购房和申请按揭贷款的影响，”原告在“是”处打钩。
二、2018年3月21日，原告杨军平支付了定金15万元，被告何江出具了收款收据，载明收到杨军平定金15万元。被告世华房地产公司陈述其中有交房保证金2000元现托管于被告世华房地产公司处。庭审中，各方均同意在本案中对该2000元进行处理
三、2018年3月23日，被告何江办理了《公证书》，委托案外人办理赎楼等手续，支付公证费等680元，并与案外人深圳市万通融资担保有限公司签订《赎楼贷款担保委托合同》。
四、原告的社保在2015年10月、11月、12月出现断缴的情形，后补缴。原告的《深圳市社会保险参保证明》显示截至2018年3月23日，原告累计缴纳养老保险66个月，生育医疗30个月，工伤保险63个月，失业保险62个月，连续缴纳医疗保险66个月，生育保险33个月。
被告世华房地产公司陈述：合同签约后，原告于2018年3月24日为准备首期资金监管，我方通知原告要提供社保清单，原告将社保局打印的清单交给我方工作人员，后发现其社保出现过补缴情况，告知其可能购房资格存在问题，后续的2-3天三方进行过沟通协商解决买卖合同事宜，但没有达成一致意见。
原告陈述：对被告世华房地产公司的陈述予以认可。原告在准备购房时对自己购房资格进行过审查，但是自己理解有误，当时告诉被告世华房地产公司工作人员自己征信和社保应该没有问题，当时中介说不能断，断一个月都不行，当时我没有想到补缴也不行。2018年3月24日，是被告世华房地产公司工作人员告知不符合购房条件。
被告何江陈述：对被告世华房地产公司的陈述予以认可，被告是在签订合同后5日才知道原告的购房资格有问题。
本院认为，原告杨军平、被告何江、被告世华房地产公司签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。
原告与被告何江之间为房屋买卖合同关系，因原告不具备购房资格，该房屋买卖合同无法继续履行。现被告何江诉请解除为成立买卖合同关系而签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》，而原告在庭审中亦同意解除合同，故本院对被告何江的该项诉讼请求予以支持。涉案合同不能继续履行的主要原因系原告对调控政策的理解有误，导致在签订合同后才发现购房资格存在问题，被告已按照合同约定办理赎楼手续，对合同的解除并无过错。根据合同约定，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付违约金，现被告何江选择要求原告支付违约金，符合合同约定，同时，原告应向被告何江支付的违约金可与原告已支付的定金进行相应抵扣。关于违约金的数额，被告何江要求原告依约按照房产实际成交价的20%（即592000元）支付违约金，而原告主张该违约金标准过高。鉴于涉案买卖合同履行时间较短，原告的过错属于过失，而并非故意，故本院根据合同法的有关规定对违约金的数额予以适当减少，认定原告杨军平应向被告何江支付75000元的违约金。原告应向被告何江支付的75000元违约金与原告已支付的150000元定金进行相应抵扣后，被告何江还应向原告退还剩余定金。由于交房保证金2000元现托管于被告世华房地产公司处，宜由被告世华房地产公司直接向原告返还，故被告何江应向原告返还定金73000元，被告世华房地产公司应将托管的交房保证金2000元返还给原告。
原告杨军平与被告世华房地产公司之间为居间合同关系，原告主张被告世华房地产公司作为专业的居间服务机构，应有对原告购房资格进行审查的义务，故要求被告世华房地产公司赔偿损失75000元。本院认为，被告世华房地产公司已向原告说明限购调控政策对买受人购房的影响，并向原告了解原告的购房资格情况，而原告对自己的购房资格情况进行了说明，被告世华房地产公司已尽到相关的审查义务。原告对调控政策的理解有误，属于自己对自身权利义务未尽到足够的审慎义务，应自行承担相关的法律后果。因此，原告要求被告世华房地产公司赔偿损失75000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告杨军平、被告何江、被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司于2018年3月21日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》；
二、被告何江应于本判决书生效之日起十日内向原告杨军平返还定金73000元；被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告杨军平返还2000元；
三、原告杨军平应于本判决书生效之日起十日内向被告何江支付违约金75000元（该部分违约金应从被告何江收取的150000元定金中予以抵扣，本判项已履行完毕）；
四、驳回原告杨军平的其他诉讼请求；
五、驳回被告何江的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1650元，由原告负担人民币825元，由被告何江负担人民币825元；案件反诉受理费人民币4860元，由原告负担人民币616元，由被告何江负担人民币4244元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 钱松
二〇一八年八月十三日
肖婷
书记员
闫冰