上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1646号
上诉人（原审被告）蔡宏蕾。
上诉人（原审被告）胡思克。
以上两名上诉人之共同委托代理人曾智红，上海汉路律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）忻振宇。
委托代理人顾伟康，上海市亚太长城律师事务所律师。
委托代理人吴琼，上海市亚太长城律师事务所律师。
上诉人蔡宏蕾、胡思克因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡思克及其与蔡宏蕾之共同委托代理人曾智红、被上诉人忻振宇及其委托代理人顾伟康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，忻振宇与胡思克于2013年6月23日就本市通州路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订房屋买卖定金协议，约定买卖总价为人民币（以下币种均为人民币）850万元，预付定金20万元，定金在签订协议的当日支付。次日，即2013年6月24日，双方又重新签订房屋买卖定金协议，约定房屋总价及定金不变，该协议于2013年6月29日生效，若忻振宇贷款审批没通过，则胡思克如数返还定金。2013年6月29日后该定金协议即生效，该协议同时注明原房屋买卖协议作废。2013年8月11日，忻振宇与胡思克签订手写的房屋买卖协议，该协议约定忻振宇购买系争房屋，首期房款450万元于2013年10月31日付清，并签订正式的上海市房屋买卖合同。总交易价为胡思克、蔡宏蕾到手840万元。签协议当天忻振宇付款50万元（含已付款20万元），2013年10月15日起每月15日应支付房款20万元，直至首期房款付清为止。如未在付款协议约定期限内付款，忻振宇应付违约金，违约金按逾期未付款日万分之五计算，之后忻振宇仍未付款，胡思克、蔡宏蕾有权单方解除合同。胡思克、蔡宏蕾若在约定日期前单方面解除合同的，全额返还所收取房款，并按日万分之五支付忻振宇罚息。2013年11月22日，忻振宇与胡思克、蔡宏蕾签订上海市房地产买卖合同，该合同第一条约定胡思克、蔡宏蕾向忻振宇转让系争房屋，该房屋建筑面积214.64平方米。合同第二条约定转让价款为700万元，付款方式和付款期限在合同附件三中约定（附件三实际未作出具体约定）。合同第六条约定双方确认在2014年1月20日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产转移日期以虹口区房地产登记处准予该房地产转移登记为准。同日，忻振宇又与胡思克、蔡宏蕾签订补充协议，约定本次房地产交易价为700万元，装修补偿费为140万元，总计840万元，首付已收到450万元。待忻振宇银行贷款金额放至胡思克、蔡宏蕾指定账户后，胡思克、蔡宏蕾留下390万元，余下所有金额须于放贷日期后2日内返还给忻振宇。
2014年4月，忻振宇诉至原审法院称，忻振宇在2013年11月21日付清首付款450万元，余款390万元胡思克、蔡宏蕾也在2014年2月21日通过忻振宇贷款收到。忻振宇银行贷款共有480万元，根据双方商定余款90万元应在次日归还忻振宇，但胡思克、蔡宏蕾仅归还80万元，尚有10万元拒绝归还。此外，根据双方约定，忻振宇付清房款后，胡思克、蔡宏蕾应将房屋交付忻振宇，但胡思克、蔡宏蕾直到2014年3月11日才交付，延迟达18天，故请求法院判令胡思克、蔡宏蕾返还忻振宇10万元。
原审审理中，法院至上海市虹口区房地产交易中心查阅了登记备案的系争房屋买卖合同，双方在该合同第九条中对逾期付款的违约责任未作具体约定。胡思克、蔡宏蕾表示不在本案中就逾期付款违约金提出反诉。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。忻振宇与胡思克、蔡宏蕾订立的上海市房地产买卖合同及补充协议合法有效，双方均应依约履行。双方当事人在补充协议中约定了房产的实际交易价格为840万元，待忻振宇银行贷款金额放至胡思克、蔡宏蕾账户后，胡思克、蔡宏蕾留下390万元，所余金额须返还忻振宇。现胡思克、蔡宏蕾以忻振宇逾期付款为由在合同约定的交易价格之外另行扣留忻振宇10万元，但双方在2013年8月11日签订的手写的房屋买卖协议已被2013年11月22日正式订立的上海市房地产买卖合同所取代，而在该合同中双方当事人对逾期付款的违约责任条款并未作出具体勾选，胡思克、蔡宏蕾又明确表示不在本案中就逾期付款违约金提出反诉，故其截留行为没有法律依据。忻振宇根据补充协议约定要求胡思克、蔡宏蕾返还多打入的10万元，合理合法，法院依法予以支持。
原审法院据此作出判决：胡思克、蔡宏蕾于判决生效之日起10日内返还忻振宇10万元。
原审判决后，上诉人蔡宏蕾、胡思克不服，向本院提起上诉称：一、2013年8月11日签订的房屋买卖协议中约定的违约金条款依然具有约束力。胡思克、蔡宏蕾收到首付款日期为2013年11月21日，与合同约定的2013年10月31日相比逾期20日，应支付违约金4万元。二、后一份房屋买卖合同约定每逾期一日，忻振宇应支付逾期付款的0.05%违约金。忻振宇提供的买卖合同复印件不能对抗本方合同原件的效力。因合同未约定付款期限，胡思克、蔡宏蕾多次催促忻振宇在2014年1月20日前支付尾款390万元，以便胡思克、蔡宏蕾履行过户手续，然忻振宇直至2014年2月24日才支付完毕，逾期34天，应支付违约金66，300元。故尾款10万元应抵扣违约金，不予退还。综上，请求本院撤销原判，改判驳回忻振宇的原审诉请。
被上诉人忻振宇答辩称：系争房屋共签订两份买卖协议及合同，应以后一份为准。而后一份合同没有约定逾期付款的违约条款。况且，即使按照前一份买卖协议，忻振宇也并未违约。胡思克、蔡宏蕾提供的买卖合同违约条款为事后添加，在备案合同中均为空白。故请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，蔡宏蕾、胡思克提出忻振宇逾期支付两笔房款，逾期付款违约金已超10万元，故忻振宇多支付的10万元房款不应返还。因此，本案争议焦点为忻振宇是否逾期支付房款及承担违约责任。关于第一笔450万元是否逾期的问题。买卖协议对此约定应于2013年10月31日付清，2013年10月15日起每月15日应支付房款20万元，直至首期房款付清为止。经查明，忻振宇在2013年11月21日付清首付款450万元。双方对于以上条款作出不同理解。蔡宏蕾、胡思克认为，忻振宇只要未在2013年10月31日前付清450万元即构成违约，应支付逾期付款违约金。在此前提下，仍应每月15日前支付20万元。而忻振宇认为，其当时需要出售自有房屋才能支付首付款，担心自有房屋卖不掉，无法按时支付首付款。蔡宏蕾、胡思克则表示，由于蔡宏蕾、胡思克就系争房屋的还贷压力较大，故提出如2013年10月31日不能付清的话，每月支付20万元用于还贷。如果每月15日前支付了20万元，就不属违约。本院经审查认为，如果如蔡宏蕾、胡思克所言，忻振宇在2013年10月31日之后付款即属违约。按常理，忻振宇本应尽快筹集款项支付完毕，否则将承担更多的逾期付款违约金，双方根本无需再另行约定每月20万元的支付方式。况且，在忻振宇支付首付款次日，双方又签订了补充协议，约定蔡宏蕾、胡思克在留下390万元后，余下所有金额应返还给忻振宇。该协议对于逾期付款问题并未涉及。直至房屋交接时，蔡宏蕾、胡思克也从未就此向忻振宇提出主张，故蔡宏蕾、胡思克认为忻振宇应支付首期房款逾期付款违约金的上诉观点，依据不足，本院不予支持。关于尾款390万元，由于忻振宇是通过贷款方式支付，必须先过户才能发放贷款，蔡宏蕾、胡思克对此明知，却要求忻振宇在过户前付清尾款，显然不合常理。况且，合同中并未约定尾款最迟应于何时支付。故尾款支付亦未逾期。另外，蔡宏蕾、胡思克提供的买卖合同虽约定逾期付款违约金，但并未约定付款期限，故即使承认该份合同之效力，依然不能认定忻振宇应支付逾期付款违约金。综上，蔡宏蕾、胡思克的上诉请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，480元，由上诉人蔡宏蕾、胡思克共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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