上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四(民)初字第169号
原告段丽丽，女，1970年7月1日出生，汉族，户籍地广东省佛山市。原告段钰，女，1986年5月17日出生，汉族，户籍地山西省。上列两原告的共同委托代理人张雪峰，上海捷铭律师事务所律师。上列两原告的共同委托代理人丁颖，上海捷铭律师事务所律师。被告上海杰妮化妆品有限公司。住所地上海市松江区邱家湾44号15幢3楼-569室。法定代表人周海东，该公司董事长。委托代理人沈波毅。委托代理人张翊，上海大邦律师事务所律师。原告段丽丽、段钰诉被告上海杰妮化妆品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人张雪峰、丁颖云，被告的委托代理人沈波毅、张翊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段丽丽、段钰诉称：2012年7月27日，上海欧思芙美容有限公司(下简称欧思芙公司)与被告签订《店面转让协议书》和《店面租赁合同》。双方在《店面转让协议书》中约定：被告将上海市黄浦区淮海中路XXX号赛博数码百货第3层309-317柜位(下简称系争房屋)中的302平方米店面经营权转让给欧思芙公司，经营权转让款为人民币(下同)30万元，协议签订后三个工作日内支付25万元，待营业执照变更后三日内再支付5万元。欧思芙公司于2012年7月27日当天就按约定支付给被告25万元。双方在《店面租赁合同》中约定，被告将系争房屋租赁给欧思芙公司，租赁期限为2012年8月15日至2016年1月31日，租金为每月41,000元，按季度支付，履约保证金为82,000元。欧思芙公司于2012年8月14日按约支付一季度租金123,000元，并支付履约保证金82,000元、管理费33,710元。2012年11月15日，欧思芙公司收到上海新赛博百货商业有限公司(下简称新赛博公司)的通知书，要求欧思芙公司于2012年11月24日前办理撤场相关手续。2012年12月25日，系争房屋所在商场完全撤场，造成欧思芙公司无法继续经营。原告认为，由于被告的违约行为造成欧思芙公司的合同目的无法实现，被告理应向欧思芙公司承担返还相应费用及承担违约责任的义务。鉴于双方的合同在欧思芙公司收到新赛博公司的通知后已经解除，且欧思芙公司已于2014年11月3日依法注销，两原告系欧思芙公司的股东，故两原告起诉要求：1、判令被告返还两原告经营权转让款231,928元及违约金29,250元(依据《店面转让协议书》第三条第三项的约定，按照25万元的每日万分之一计算，从2012年11月16日计算至2016年1月31日)；2、判令被告支付两原告违约金789,250元(依据《店面租赁合同》15.2条，按照应缴纳的租金1,578,500元的50%计算)，并返还管理费31,710元；3、判令被告返还两原告履约保证金82,000元。被告上海杰妮化妆品有限公司辩称：由于被告与欧思芙公司签订协议时未征得新赛博公司的同意，转租权及转让权利均存在瑕疵，所以双方的合同应认定为无效。根据《店面转让协议书》的内容，原告对于系争房屋转租是明知的，原告当时是知道被告与新赛博公司的约定内容，故不应当按照合同约定计算违约金，而应当按照过错责任计算，如要计算的，应计算至2013年3月原告第一次起诉时止。经营权转让款被告是收到的，但被告不同意返还，因为欧思芙公司已经使用，且装潢部分已被新赛博公司收去。当时店内的空调是按照这个价格计算，不是原告所称的管理费。履约保证金被告收到，但被告不同意返还。针对被告的辩称，原告补充意见：《店面转让协议书》和《店面租赁合同》均是合法有效的合同，由于被告违约导致合同无法履行。双方的合同是自2012年11月15日收到新赛博公司的通知书就解除。由于2012年11月15日收到通知，欧思芙公司就无法实际经营，故欧思芙公司实际使用系争房屋是至2012年11月15日。欧思芙公司的物品一直在系争房屋内，直到2013年1月31日报警。针对原告的补充意见，被告称：欧思芙公司实际使用系争房屋至2013年1月底，欧思芙公司只支付了2012年8月15日至11月14日的租金，2012年11月15日至2013年1月底的租金欧思芙公司没有支付。经审理查明：系争房屋系被告向新赛博公司承租，租赁期限自2012年3月5日起至2016年1月31日止，租金为每月41,000元。该《店面租赁合同》约定：若被告未征得新赛博公司书面同意，将系争房屋部分或全部转让、转租给他人，或与他人共同使用，或与他人以任何形式的联营进行合作使用，则新赛博公司有权单方面解除合同等等。2012年7月10日，新赛博公司致函被告，催付2012年6月至7月的租金和管理押金，要求被告在2012年7月17日前支付，并要求被告于2012年7月底前开业。2012年7月23日，新赛博公司致函被告，催讨被告拖欠的2012年6月至7月的租金82,000元、管理押金5,000元，要求被告在2012年7月27日前至新赛博公司处理合同事项，否则新赛博公司有权依照合同约定单方面解除合同，履约保证金归新赛博公司所有。2012年7月27日，欧思芙公司与被告签订《店面转让协议书》一份，约定：因被告经营布局调整，被告将其新装修好的302平方米系争房屋经营权转让给欧思芙公司，店面转让价格为30万元，由欧思芙公司经营管理；在本协议签订之日起三个工作日内，欧思芙公司向被告指定的账户支付25万元，逾期未支付，则本协议自动解除，并且店面转让不生效；被告在收到欧思芙公司款项后，应及时交接该店面，使欧思芙公司能顺利开业，营业执照变更完成后三日内，欧思芙公司立即向被告指定的账户支付5万元，逾期未支付，则本协议自动解除，并且店面转让不生效；系争房屋为新赛博公司转租，月租金为41,000元，每年递增参见被告与新赛博公司的租赁合同，详细可见本合同附件之租赁合同(新赛博公司与被告之间签署的租赁合同)，该租赁合同作为附件与本协议具有同等法律效应；被告承诺对其拟转让给欧思芙公司的店面拥有完全经营权，否则被告应当承担由此引起的一切经济和法律责任；欧思芙公司承诺支付上述所有款项，完成店面交接后，不再使用被告店招及相关名称，店内原有装修物件设备归欧思芙公司所有，被告承诺配合欧思芙公司完成对公司所有装修、物件设备等交接工作；被告承诺营业执照变更在规定的6个月内完成，并且保证公司在店面转让前没有任何纠纷……；被告承诺所转让店面名称可以变更，提供与新赛博公司的第一手租赁合同复印件，并保证合同的真实性……在一年半内，被告承诺协助欧思芙公司和新赛博公司签订新的房屋租赁合同，并保证在此期间不得以任何理由或方式阻碍租赁合同的签订；如由于被告的原因，致使欧思芙公司不能如期办理变更登记，或者严重影响欧思芙公司实现订立本协议书的目的，被告应按照欧思芙公司已经支付的转让款每日万分之一向欧思芙公司支付违约金，如因被告违约给欧思芙公司造成损失，被告支付的违约金金额低于实际损失的，被告必须另予以补偿(协议第三条第三项)；任何一方因违反本协议的规定而应承担的违约责任不因本次店面转让的完成或本协议的解除而解除。同日，欧思芙公司与被告签订《店面租赁合同》一份，约定：欧思芙公司在签订本合同时，已清楚了解租赁场地的状况，系争房屋建筑面积约为302平方米；被告同意系争房屋作为美容SPA产品、服务的经营场所；本合同的租赁期限为2012年8月15日至2016年1月31日；被告应当在本合同生效之日起当天将租赁场地交付给欧思芙公司使用，欧思芙公司进场装修或经营，视为欧思芙公司接受该场地；系争房屋的租金为每月41,000元，先付后用，欧思芙公司在本合同签订时，向被告支付首期租金123,000元(2012年8月15日至2012年11月14日)，以后每季度支付一次，在应付费租期起始日之前15天，将租金123,000元支付给被告；2012年租金不递增，2013年起按新赛博公司与物业合同相关条款进行，最高不超过10%；欧思芙公司应当于本合同签订时，向被告缴纳履约保证金82,000元，该履约保证金在本合同履行期间不能用于冲抵欧思芙公司应交纳的租金及其他费用；除本合同另有约定外，欧思芙公司缴纳的履约保证金于本合同期满未续租终止后，被告将扣留50%的履约保证金作为质量保证金，被告扣留质量保证金的期限为本合同终止后365天，此期间若消费者合法权益受损要求赔偿且情况属实的，被告可以以质量保证金……扣留的质量保证金或剩余的质量保证金在365天后无息退还欧思芙公司，履约保证金的其余部分在合同期满未续租终止后365天内无息退还欧思芙公司；本合同提前终止(含提前解除和欧思芙公司擅自退场)时，欧思芙公司不得要求被告对系争房屋的装修作出补偿或赔偿；被告违反本合同约定单方解除合同的，或因被告违约导致欧思芙公司解除合同的，欧思芙公司缴纳的履约保证金，被告应全额返还，被告并应支付欧思芙公司违约金(向欧思芙公司支付自被告违约终止合同之日起至合同约定期限终止日期间，依照合同约定欧思芙公司应当缴纳租金的50%)(合同15.2条)。2012年9月13日，新赛博公司致被告《催款函》，要求被告立即开业经营，并支付拖欠的2012年6月至12月的租金共计246,000元，并告知被告其拖欠费用的行为已经构成严重违约，要求被告在收到此函之日起的5日内向新赛博公司支付上述所欠款项，否则新赛博公司将采取法律措施维护原告的合法权益，并追究被告的违约责任。2012年9月26日，被告收到新赛博公司于2012年9月25日发出的《解除合同通知书》，新赛博公司在该通知书中称：因被告拖欠2012年6月至12月的租金共计246,000元，其行为已经构成严重违约，故新赛博公司依照合同约定，自被告收到该函之日起解除租赁合同，要求被告在收到该函后的5日内支付上述欠款，将系争房屋内的被告遗留物品搬离，并与新赛博公司办理系争房屋的归还接交手续，否则新赛博公司将依据合同约定，将被告的遗留物作抛弃物处理，并依法采取法律措施追究被告的违约责任。2012年10月24日，被告委托上海大邦律师事务所致新赛博公司《律师函》，称：被告在签约后，未按事前承诺，改变经营业态，也未将客运电梯调整为经停三楼，而商场内并无楼梯或自动扶梯可以到达系争房屋，致使被告无法顺利开业经营。在装修期间，被告获悉新赛博公司与业主的租赁合同到期日是2012年底，而不是2016年1月底，因该事项关系到被告的整体经营计划，故被告多次与新赛博公司沟通，要求新赛博公司对于租赁期限作出书面回复，但被告未得到新赛博公司任何答复。鉴于此，被告有理由相信新赛博公司从2013年起可能确实无法取得租赁权而致使合同目的无法实现，在此情况下，被告暂不履行付款义务具有法律上的理由，并不构成违约，被告的行为不构成新赛博公司单方面解除合同的条件，故合同应当继续履行。同时，要求新赛博公司在收到本律师函之日起7日内，对于新赛博公司是否能按合同约定的期限履行租赁合同以及是否能够调整经营业态及电梯经停方案事宜给予书面答复。2012年11月1日，新赛博公司致函上海大邦律师事务所，称：被告了解并知晓系争房屋的详细现状，系争房屋有专门独立的电梯使用，不存在被告没有电梯而无法经营的说法。新赛博公司从未做过任何改变经营业态的承诺，被告长期不开业经营是因为未取得相关的营业许可证造成的，与新赛博公司无关。被告欠租，经催告后仍不支付，已经构成根本性违约，新赛博公司享有合法的合同解除权。在与被告签订合同时，新赛博公司已告知关于新赛博公司与益民公司2013年后租期再续约的情况，现新赛博公司已开始与益民公司协商续约事宜，但这并不影响新赛博公司与被告租赁合同的履行，故被告现在以凭空猜想的理由拒绝支付已履行完的租期租金，没有事实和法律依据。综上，新赛博公司已于2012年9月解除与被告的合同，请被告尽快将系争房屋归还新赛博公司，并办理相关撤场手续，否则由此造成的法律责任由被告自行承担。2012年11月15日，新赛博公司致“赛博数码百货柳林店商户”，称：赛博柳林店将于2012年12月25日正式停止对外营业，要求商户在2012年11月24日前结清10月24日之前的所有应付租金等各项费用……商场将于2012年12月25日对外停止一切经营活动，并于2013年1月1日停止供电及所有设施的运营。2013年1月14日，新赛博公司致被告《告知书》，称：新赛博公司已在2012年9月、11月相继发函被告，并要求被告限期归还场地，但被告至今未能执行，故新赛博公司再次提醒被告，要求被告在3个工作日内清除系争房屋内的全部物品，否则原告将视为无主物品予以单方面处理。2013年1月15日，被告致新赛博公司《律师函》，称：被告已两次委托律师回复新赛博公司，明确表示被告的行为不构成新赛博公司单方解除合同的条件，不同意新赛博公司解除合同的要求，并希望新赛博公司对于是否能继续履行租赁合同作出明确答复，但新赛博公司一直未予理睬。目前，新赛博公司因自身原因无法继续履行租赁合同，已经构成违约，却在未与被告达成赔偿协议的前提下，要求被告在3日内清理场地，严重侵害了被告的合法权益。故基于上述理由，在新赛博公司未与被告就租赁赔偿事宜达成协议之前，被告不会按新赛博公司要求清理租赁场地，新赛博公司也不得擅自处理被告系争房屋内的财产，如果新赛博公司擅自处理被告财产造成被告损失的，所有损失将均由新赛博公司赔偿。2013年1月31日，欧思芙公司出具《授权书》，授权王文凯处理系争房屋失窃事宜。当日17时25分，王文凯向上海市公安局黄浦分局淮海中路派出所陈述：其受欧思芙公司的法定代表人委托来派出所报案，欧思芙公司的物品原本放在系争房屋内，该日早上发现物品不见了，门被撬了。2012年10月左右，被告已经将系争房屋装修完毕，欧思芙公司想将系争房屋盘下来，就与被告签订了转让合同，被告将系争房屋内的所有东西都转让给欧思芙公司。欧思芙公司认为，被告转让的内容包括被告对系争房屋的承租权，为此，欧思芙公司向被告支付了一笔转让费，同时支付了系争房屋3个月的押金和3个月的租金。欧思芙公司不清楚新赛博公司是否知道被告将系争房屋转让的情况。欧思芙公司在与被告签订转让合同后，就将公司物品搬入系争房屋内，但东西搬入后一直没有正式营业，但每月向被告支付租金。2012年12月20日前后，柳林大厦其他商铺收到新赛博公司的通知书，欧思芙公司没有收到，但欧思芙公司察觉到可能有点问题，才不再向被告支付租金。2013年1月31日上午，欧思芙公司上班时，发现公司大门被人撬开，里面的物品都被人搬走，后来得知是新赛博公司将欧思芙公司的物品搬走，所以欧思芙公司来派出所报案。同日19时26分，被告行政管理人员严金烈向上海市公安局黄浦分局淮海中路派出所陈述：欧思芙公司放在系争房屋内的物品被搬走了，其来派出所配合调查。2012年春节后，被告向新赛博公司承租了系争房屋，并进行了装修。被告装修完毕后，因新赛博公司当初答应一部客梯在三楼停靠，但直到8月上旬都没有开通，所以被告公司老板不想再继续经营。后与欧思芙公司接洽后，得知其有承租意愿，被告就与欧思芙公司签订了转让合同。在签订合同时，被告特地将新赛博公司与被告签订的租赁合同交与欧思芙公司查看，确认系争房屋被告可租至2016年。欧思芙公司支付了被告装修转让费、3个月的押金及2个月的租金。大约2012年8月中旬，被告撤出了系争房屋，由欧思芙公司进驻。2012年11月底，欧思芙公司致函被告，询问关于新赛博公司发出的撤店通知是否属实，被告随即与新赛博公司接洽，也多次与新赛博公司间互发律师函。2013年1月31日上午，因接到欧思芙公司的电话，称系争房屋内的物品被搬走，所以与欧思芙公司一起到派出所配合调查。对于被告将系争房屋转租给欧思芙公司是否向新赛博公司进行过报备或书面告知，其不清楚。2013年初，新赛博公司向本院提起(2013)黄浦民四(民)初字第417号诉讼(下简称417号案件)，称被告在支付首期租金后，就开始拖欠租金，虽经多次催讨，但被告仍不支付，为此，新赛博公司于2012年9月25日依法解除了双方的租赁合同，并要求被告归还新赛博公司的租赁场地。鉴于被告既未支付租金，也未搬离，故起诉要求：1、确认新赛博公司与被告签订的《店面租赁合同》于2012年9月25日解除；2、判令被告支付2012年6月5日至2012年9月25日的租金150,333元、违约金82,000元(即因被告违约，履约保证金82,000元归新赛博公司所有)；3、判令被告支付2012年9月26日至2013年1月26日的租赁场地占用费246,000元；4、判令被告支付物品搬出系争房屋产生的搬运费1,500元及保管费(仓储费)2,500元。在该案的审理中，被告提起反诉，称被告欠付租金是由新赛博公司造成。在被告入场装修开始，就获悉新赛博公司与业主的租赁期限至2012年底，而不是至2016年1月底，遂与新赛博公司多次交涉，且委托律师在函件中数次要求新赛博公司明确2013年起租赁合同是否能够正常履行，但新赛博公司未作答复。被告认为，如果新赛博公司自2013年起无法正常履行租赁合同，则被告的整体经营计划将受到重大影响，且会造成被告巨大损失，而新赛博公司拒绝答复的行为，使得被告有理由认为新赛博公司无法在2013年1月起正常履行租赁合同。至2013年2月，新赛博公司明确其无法与业主续约，因此无法继续履行双方的租赁合同，要求被告迁出场地。在被告拒绝后，新赛博公司擅自自行清理了租赁场地。故反诉要求：1、判令新赛博公司与被告签订的《店面租赁合同》于2012年12月31日终止；2、判令新赛博公司向被告返还履约保证金82,000元；3、判令新赛博公司向被告支付违约金70万元；4、判令新赛博公司向被告赔偿装修损失50万元。在417号案件的诉前调解中，新赛博公司称：2013年1月27日左右，因为新赛博公司将系争房屋内的被告物品搬出，第三方报警，称系争房屋已由第三方承租，这时，新赛博公司才知道被告擅自将系争房屋转租；新赛博公司要求被告在2013年3月20日前取走新赛博公司代为保管的物品，逾期未取走，新赛博公司将作为无主财产处理。被告对此称：被告没有转租，新赛博公司所说的第三方其实是被告公司的另外一个品牌；被告同意于2013年3月20日前取走物品，如果逾期未取走，被告同意新赛博公司的处理意见。在417号案件的审理中，被告陈述：2012年12月20日，新赛博公司对被告进行了停水停电。当日，被告因为与新赛博公司交涉未果，无法继续正常经营，故被告将系争房屋的门关闭、加锁，并贴了封条。之后被告多次与新赛博公司工作人员协商，被告要求先签订赔偿协议再搬离系争房屋，但新赛博公司工作人员不同意。被告的物品一直放在系争房屋内未搬离，后来新赛博公司未经被告同意，在被告事先不知的情况下，将被告的物品强制搬离。2013年1月30日，被告发现系争房屋内的物品不见了，还以为被盗窃，所以报警。直至这次诉讼，被告才知道是新赛博公司将被告的物品搬至他处保管。在417号案件的审理中，新赛博公司陈述：由于政府规划的变更以及“电商冲击”，数码市场没有了存活空间，所以新赛博公司没有与益民公司续租。2013年1月30日，租赁场地清场。2013年1月31日，新赛博公司将租赁场地归还益民公司。经过新赛博公司与被告协商，被告于2013年4月8日将物品搬走。在417号案件的审理中，因被告申请，上海中世建设咨询有限公司接受法院的委托，就系争房屋的装潢进行工程造价司法鉴定。鉴定结论为：系争房屋的工程总造价为388,440元。2014年4月21日，本院对417号案件作出判决：一、新赛博公司与被告就系争房屋签订《店面租赁合同》于2012年9月26日解除；二、被告于判决生效之日起十日内给付新赛博公司2012年6月6日至2013年1月26日的房屋租金及房屋使用费314,774.19元；三、被告于判决生效之日起十日内给付新赛博公司物品搬运及保管费4,000元；四、被告在新赛博公司处的履约保证金82,000元归新赛博公司所有；五、新赛博公司于判决生效之日起十日内给付被告装潢费用8万元；六、驳回新赛博公司的其他诉讼请求；七、驳回被告的其他反诉请求。本院在该判决书中认为，新赛博公司与被告当初将租赁合同期限约定至2016年1月31日止是存在相关事实依据，被告在提出租赁期抗辩前已经违约，且被告将系争房屋转租欧思芙公司违反了《店面租赁合同》的约定，故被告欠付租金、擅自转租的行为已经构成违约，依法应承担相应的法律责任。被告以租期约定来拒付租金的抗辩理由本院不予采信。鉴于新赛博公司在2012年9月25日向被告发出《解除合同通知书》时，已多次向被告催款未着，故新赛博公司行使合同解除权的条件已经成就，新赛博公司要求法院确认《店面租赁合同》解除的诉请本院应予支持。至于合同解除日，因被告是在2012年9月26日收到新赛博公司的《解除合同通知书》，因此合同解除日应为2012年9月26日。被告要求确认合同于2012年12月31日终止的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于系争房屋使用费的标准，考虑到双方对于合同的解除有争议，故本院根据公平原则，酌情判决被告参照双方合同约定的租金标准支付系争房屋使用费。关于被告要求赔偿装修损失50万元的诉请，经上海中世建设咨询有限公司进行工程造价司法鉴定，系争房屋的工程总造价为388,440元，且涉讼合同的解除是因为被告拒付租金所致，故被告应当对自己的违约行为所造成的法律后果承担责任。本院根据公平合理原则，酌情判决新赛博公司承担系争房屋发生的部分装潢费用。因被告提起上诉，2014年8月27日，上海市第二中级人民法院作出(2014)沪二中民二(民)终字第1049号民事判决，驳回被告的上诉，维持原判。又查明：2012年7月27日，欧思芙公司向被告转账支付25万元。2012年8月14日，欧思芙公司向被告转账支付236,710元。审理中双方确认：2012年7月27日的25万元是欧思芙公司向被告支付的经营权转让款；2012年8月14日转账的236,710元，其中包括2012年8月15日至11月14日的房屋租金123,000元、履约保证金82,000元。对于2012年8月14日转账款中剩余的31,710元，原告认为是管理费，被告则认为是空调转让款，但被告未提供关于该款是空调转让款的证据。再查明：2013年4月，欧思芙公司向本院提起诉讼，要求被告支付《店面租赁合同》约定的违约金799,500元，并返还履约保证金82,000元。在该案的起诉状中，欧思芙公司称：其于2012年11月15日收到新赛博公司的通知书后，找被告要说法，被告称与新赛博公司在和解，让欧思芙公司等待；在等待时，欧思芙公司于2013年1月31日发现店内物品全部被盗，经报警，查明是被新赛博公司搬移至他处。同年5月27日，欧思芙公司以被告有另案在审理阶段为由申请撤诉。2013年10月，欧思芙公司又提起(2013)黄浦民四(民)初字第1875号诉讼(下简称1875号案件)，要求确认双方的《店面转让协议书》和《店面租赁合同》无效，判令被告返还经营权转让款25万元、履约保证金82,000元、房屋占用使用费123,000元、管理费31,710元。在该案的起诉状中，欧思芙公司称：经营权转让费25万元是变相租金，已经于2012年7月27日支付给被告。2013年11月11日，欧思芙公司以被告有另案在审理阶段，需以另案的审理结果为依据为由，向本院申请撤诉。另查明：两原告是欧思芙公司的股东。2014年9月25日，上海市浦东新区市场监督管理局给予欧思芙公司清算备案。同年11月3日，上海市浦东新区市场监督管理局给予欧思芙公司《准予注销登记通知书》，注销欧思芙公司营业执照。在《上海欧思芙美容有限公司注销清算报告》中，两原告作为股东承诺：“公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任”。以上事实，由《店面转让协议书》、《店面租赁合同》、《通知书》、转账记录、银行明细、工商资料、民事判决书、起诉状、撤诉申请书、本院谈话笔录及本院审理笔录等证据证实。本院认为：当事人的合法权益应受法律保护。首先，关于两原告的诉讼主体问题。由于欧思芙公司经清算后已经依法被注销营业执照，两原告是该公司的股东，其在《上海欧思芙美容有限公司注销清算报告》中承诺，“若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任”，所以，两原告有权代表欧思芙公司向被告主张权利。其次，关于欧思芙公司与被告之间的合同关系。虽然双方签订的《店面转让协议书》、《店面租赁合同》是欧思芙公司与被告的真实意思表示，但由于在新赛博公司与被告签订的《店面租赁合同》中明确，若被告未经新赛博公司书面同意，将系争房屋转租他人，新赛博公司有权解除合同；在417号案件中，新赛博公司称其直到第三方(即欧思芙公司)报警，才知道被告擅自将系争房屋转租，被告则称没有转租，新赛博公司所说的第三方其实是被告公司的另外一个品牌，因此，本院生效判决书认定被告是擅自转租。鉴于被告的擅自转租行为破坏了原有的出租人与承租人之间的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，因此，被告未经新赛博公司同意而将系争房屋转租欧思芙公司的转租行为无效。鉴于此，被告依据《店面转让协议书》、《店面租赁合同》所获得的钱款扣除欧思芙公司实际使用系争房屋期间相应的费用后，应返还给欧思芙公司。其中，原告所诉之管理费31,710元，被告虽抗辩是空调转让款，但鉴于被告未提供相应证据，故本院不予采信，原告此诉请本院予以支持。关于经营转让款25万元，鉴于双方在《店面转让协议书》中约定是店面转让款，欧思芙公司在1875号案件的起诉状中自认该25万元是变相租金，且欧思芙公司实际使用了系争房屋，故本院根据公平合理原则，并参照双方合同约定的租赁期限，酌情判决被告返还店面转让款224,704元。虽然被告未在本案中提出租金反诉，但鉴于双方在合同中约定履约保证金需要冲抵欧思芙公司应交纳的租金后方能返还，且被告在本案审理中抗辩欧思芙公司2012年11月15日后的租金没有支付，不同意返还履约保证金，故为避免累讼，本院对欧思芙公司未结之房屋使用费在被告应退还的履约保证金中予以扣除。至于欧思芙公司未结之房屋使用费金额，原告称欧思芙公司实际使用系争房屋至2012年11月15日收到新赛博公司通知时，但鉴于原告无证据证明欧思芙公司在2012年11月15日就不能正常经营，且原告自认其物品并未搬走，2012年11月15日新赛博公司的通知中称是2012年12月25日正式停止对外营业，故房屋使用费计算至2012年11月15日显然不妥。根据被告在417号案件中的陈述，新赛博公司在2012年12月20日对系争房屋进行了停水停电，当日，被告因为与新赛博公司交涉未果，无法继续正常经营，被告将系争房屋的门关闭、加锁，并贴了封条。鉴于该事实是被告自认，且无其他相反证据，新赛博公司解除与被告的租赁合同是因为被告欠租违约，故本院据此认定欧思芙公司经营至2012年12月20日前。鉴于2012年11月15日至12月19日期间，系争房屋是由欧思芙公司经营使用，故该期间的房屋使用费47,833元欧思芙公司应当支付，并在履约保证金中予以扣除。关于2012年12月20日至2013年1月26日的房屋使用费，鉴于生效法律文书认定是被告违约造成合同解除，故该期间的房屋使用费损失应当由被告自行承担。关于原告所诉之违约金，鉴于《店面转让协议书》中有关于每年递增参见被告与新赛博公司的租赁合同，详细可见本合同附件之租赁合同(新赛博公司与被告之间签署的租赁合同)的内容，而新赛博公司与被告之间的《店面租赁合同》中明确，若被告未经新赛博公司书面同意，将系争房屋转租他人，新赛博公司有权解除合同，因此，欧思芙公司对于被告转租未经新赛博公司同意是明知的，不属于善意，其无权要求被告承担违约金。原告此违约金诉请，因于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海杰妮化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告段丽丽、段钰关于原上海欧思芙美容有限公司租赁上海市淮海中路XXX号第3层第309-317柜位的剩余店面转让款人民币224,704元、管理费人民币31,710元、剩余履约保证金人民币34,167元；二、驳回原告段丽丽、段钰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15,295.20元，由原告段丽丽、段钰负担人民币11,464元，被告上海杰妮化妆品有限公司负担人民币3,813元，退还原告段丽丽、段钰人民币18.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王蓓蕾
代理审判员 梅松松
人民陪审员 周慧玲
二〇一六年四月七日
书 记 员 蒋 杰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。