＼n湖北省武汉市东西湖区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）鄂东西湖民商初字第00350号＼n原告（反诉被告）彭月平，男，1982年12月7日出生，汉族，武汉市人，内蒙古伊利实业集团有限公司员工。＼n委托代理人钱开明，湖北明晓律师事务所律师。＼n被告（反诉原告）武汉搏胜世纪房地产开发有限公司。＼n法定代表人骆训坤，董事长。＼n委托代理人赵胤，湖北山河律师事务所律师。＼n委托代理人徐瑞贞，湖北山河律师事务所律师。＼n原告（反诉被告）彭月平与被告（反诉原告）武汉搏胜世纪房地产开发有限公司（以下简称武汉搏胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员屠俊霞担任审判长，与人民陪审员吴玮、肖焕彬组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭月平及其委托代理人钱开明，被告（反诉原告）武汉搏胜公司的委托代理人赵胤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告彭月平诉称，2012年7月28日，我与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定我向被告购买其开发的位于武汉市东西湖区金银湖马池路北、环湖路东（土地使用权编号为280303006）银湖水榭小区第25幢3单元1层1号的房屋，建筑面积117.97平方米，房屋价款639，161元（实际房价639，974元），交房时间为2012年12月30日；交房条件主要为：完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；完成商品房项目竣工交付使用相关手续；供电、供水、宽带网、电话线、供气于2012年12月30日前达到使用及入户条件。违约责任约定：对逾期交房“自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。关于产权登记，“出卖人应当在商品房交付之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的”“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。规划、设计变更约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。”＼n合同签订后，我按合同付清了全部房款，但被告至今不能按合同约定的交房条件交付房屋，如供电、供水等均为临时；更不能及时办理房屋权属证。被告采取欺诈和隐瞒的方式，即售楼时未向我告知临近房屋有配电房；更未通知我及征求业主意见改变原配电房的建造方案，将配电房由地下改至地上；将原通透围墙及业主公共的停车位改为约占地70平方米（7米×10米）、高4.8米的配电房，距所购房屋直线距离9米（见变更后图纸）。被告增设配电房违约行为，造成我所购买房屋价值及使用功能降低并有碍观观景瞭望。请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金23，294.18元（从2013年12月31日按已交房价款639，974元的日万分之二暂计算至2013年6月30日止，共计182天；若被告仍不能按合同条件在2013年6月30日交房，除以上逾期交房违约金外、每日按127.99元继续再向原告支付逾期交房违约金，直至按合同满足交房条件为止）；2、要求被告向原告支付逾期交房、造成不能办理房地产权属证违约金6，399.74元；3、被告改变所购房屋的配电房建设方案，即被告违约增设现所建的配电房并造成原告所购买的房屋价值及使用功能损失，要求被告向原告赔偿50，000元；4、由被告承担本案的诉讼费。＼n另，针对武汉搏胜公司的反诉辩称，反诉原告的诉请不符合合同法第九十条的规定，我已经支付了所有的款项，合同已经履行完毕。反诉原告提起反诉实际上是对我的报复行为，实际上是为了制约本诉，不应得到支持。因本案不符合合同解除的条件，所以违约金条款不适用，我亦不应承担反诉诉讼费。故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。＼n被告武汉搏胜公司辩称，第一、被告已用报纸公告及电话通知的形式告知原告收房，因此，并不存在原告主张的被告逾期交房应支付违约金的事实。首先，被告已严格依照双方签署的《武汉市商品房买卖合同》约定，于2012年12月24日在《武汉晚报》上发布交房公告，被告已通过报纸向全体业主履行了充分必要的通知义务。其次，2013年1月28日，被告又以电话形式再次通知原告收房，但原告电话不在服务区，此事实被告有电话回访记录为证。最后，被告再次口头告知原告收房时，原告却以配电房赔偿为由，拒绝收房。另外，原告并未在2012年7月2日付清全部首付款，直至次年1月2日才予以缴清。因此，被告有权根据《补充协议》之约定推迟交房期限直至原告付清全部购房款项之日起。因此，原告主张的被告逾期交房应支付违约金的事实并不存在，应依法驳回该项诉讼请求。第二、原告主张的被告逾期交房、造成不能办理房地产权属证违约金的事实与客观事实不符。首先，本案诉争的房屋已经具备办理武汉市商品房权属证明书条件，随时可以办理房地产两证。其次，根据双方签订的《买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证的……”本案客观事实是被告不仅在合同约定时间内办理完房屋初始登记，并且在2013年5月3日已取得武汉市商品房权属证书，故并不存在被告主张的不能办理房地产权属证的事实。因此，原告主张的被告逾期交房、造成不能办理房地产权属证违约的事实与客观事实不符。第三、被告变更银湖水榭小区配电房建设方案的事实早在原告签署《买卖合同》之前，不存在原告主张的违约增设建配电房的事实。银湖水榭小区的规划变更发生在2012年4月12日，且规划部门将批准的变更规划方案在长江日报第三版专门作出公示，而被告与原告签订《买卖合同》日期为2012年7月31日，换言之，原告在购买诉争房屋时，对该规划变更事宜已知晓，故原告主张的被告违约增设配电房的事实并不存在。综上所述，原告提出的诉讼请求并无事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。＼n另提出反诉称，反诉被告并未在约定时间内将首付购房款项付清，直至2013年1月2日才将逾期款项补齐，根据合同第七条买受人逾期付款的违约责任：“逾期超过六十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……”之约定，反诉原告有权解除与反诉被告签订的《商品房买卖合同》，并要求反诉被告承担逾期付款的违约责任。反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、判令反诉被告承担逾期付款的违约金1，000元；3、判令本案全部诉讼费用由反诉被告承担。＼n原告（反诉被告）彭月平为证明其本诉请求及对反诉的反驳，向本院提交了以下证据：＼n1、彭月平的身份证复印件一份，证明其主体资格；＼n2、武汉搏胜公司的企业法人营业执照复印件一份，证明武汉搏胜公司的主体资格；＼n3、《武汉市商品房买卖合同》一份，证明双方就诉争的房屋存在买卖合同关系，并就诉请的相关事项有明确的约定及违约责任；＼n4、付款发票及银行贷款转款凭证各一份，证明其按合同约定付清了全部房屋价款639，974元；＼n5、变更后的规划许可证复印件一份，证明武汉搏胜公司采取欺诈和隐瞒的方式，未通知其及征求业主意见改变原配电房的建造方案，将配电房由地下改至地上，造成其所购房屋价值及使用功能降低并有碍观景；＼n6、售房宣传资料及照片复印件一组，证明武汉搏胜公司采取欺诈和隐瞒的方式，未通知其及征求业主意见改变原配电房的建造方案，将配电房由地下改至地上，造成其所购房屋价值及使用功能降低并有碍观景。＼n被告（反诉原告）武汉搏胜公司为证明其反驳主张，向本院提交了以下证据：＼n1、2012年12月24日武汉晚报一份，证明其已按照合同约定向全体业主发布收房通告；＼n2、电话回访记录及清单一份，证明其以电话形式通知原告前来收房；＼n3、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证明书》各一份，证明其已于2013年1月21日取得竣工验收备案证明书；＼n4、《武汉市商品房权属证明书》一份，证明其已于2013年5月3日办理商品房权属证明书；＼n5、2012年2月11日的长江日报一份，证明银湖水榭小区规划变更；＼n6、总平面规划图1：500一份，证明规划变更发生在2012年4月12日，且规划部门将批准的变更规划方案在长江日报第三版专门作出公示，而其与彭月平签订商品房买卖合同时间在前述变更完成并公示以后；＼n7、《武汉市商品房买卖合同》一份，证明其与彭月平签订了商品房买卖合同，根据合同约定，彭月平缴纳购房款未按约定达到60日以上，其有权解除合同并追究彭月平的违约责任；＼n8、收据及POS机刷卡回执，证明彭月平并未在约定的时间内将购房首付款缴清；＼n9、湖北省电力公司营销部传真一份，证明配电房的变更是根据电力公司的强制要求才进行变更的。＼n庭审后，被告（反诉原告）武汉搏胜公司又向本院补充提交了以下证据：＼n1、沙盘照片两张，证明其在售房时已经充分提示购房者所购房屋具体规划以实际交付以及合同约定为准，沙盘模型仅作宣传资料使用；＼n2、收据两张，证明彭月平于2013年1月6日即其收房当日才将首期住宅维修基金交清，被告有权依据购房合同推迟交房日期，即彭月平于2013年1月6日将住宅维修基金缴清后，被告才交付房屋；＼n3、商品房初始登记（权属证明书）收件单一份，证明其已于2013年3月25日办理了商品房初始登记；＼n4、照片一组及公告一张，证明其已将变更规划事宜通知所有前来购房者。＼n审理中，本院依职权调取了如下证据：＼n1、本院向国家电网武汉市东西湖区分公司发展建设部主任王广奎作了一份调查笔录，其证实因武汉市下暴雨易积水，往往对地下配电房造成巨大损失，故省电力公司要求将配电房改建地上；＼n2、本院向武汉市东西湖区住房保障和房屋管理局登记发证中心工作人员覃怡作了一份调查笔录，其证实被告已于2013年3月25日向该局申请初始登记，办理初始登记的时间应以申请时间为准。＼n庭审后，本院依法组织双方当事人到涉案楼盘25号楼对配电房的情况进行现场勘查，形成勘验笔录一份，并拍摄照片一组。从现场勘查的情况来看，在25号楼3单元101室即案外人彭月平所购房屋北面有一个配电房（图纸上载明的长、宽、高分别为7米、10米和4.8米，两者间距9米；实际测量长、宽、高约为9.3米、7.3米和6米（其中女儿墙高1.2米），两者间距约12.9米）。＼n经庭审质证，被告（反诉原告）武汉搏胜公司对原告（反诉被告）彭月平提供的证据的发表质证意见如下：对证据1、2无异议；对证据3的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，被告是否违约需要法院查实；对证据4真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，可证明原告逾期付款；对证据5的真实性无异议，证明目的有异议，被告没有采取欺骗的方式，且被告变更规划在原告购房之前；对证据6真实性有异议，无原件，对证明目的及关联性不予质证。＼n原告（反诉被告）彭月平对被告（反诉原告）武汉搏胜公司提供的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，根据合同的约定，收房通知书应邮寄送达；对证据2的真实性及证明目的有异议，原告没有收到或接到被告打来的与本案有关的电话；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同约定的是专项验收，而被告提交的是主体验收，不能达到证明目的，也与本案无关，且无法律规定该验收备案证就能代表专项验收，《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》不能看出办理验收的具体楼栋，故不能证明本案诉争房屋已经通过了专项的验收；对证据4的的真实性无异议，原告已经领取了权属证明书；对证5的真实性无异议，但是合同载明的规划是变更前的规划，而不是与报纸上一致的规划，故与本案无关；对证据6的真实性无异议，与本案无关，质证意见与证据5相同，可证明被告的欺诈行为；对证据7的真实性无异议，合同约定邮寄和公告同时具备才算交房通知，单独公告不算已经通知了原告收房；对证据8的真实性无异议，对证明目的有异议，当时被告为了能销售该房屋，双方协商约定，原告缴纳140，000元的首付款，剩余的100，000元首付款由被告垫付，约定在交房的时候再由原告支付给被告，所以原告没有逾期交付首付款；对证据9的真实性有异议，即便是真实，也是营销部的文件，不是政府的文件，对其效力有异议，营销部的传真不能作为变更的依据，被告更改规划是为了节省成本。＼n原告（反诉被告）彭月平对被告（反诉原告）武汉搏胜公司补充提交的证据发表质证意见如下：对补充证据1证据沙盘照片的真实性无异议，对证明目的有异议，因为规划的变更应该以合同为准，配电房是在房屋建成以后所建成，不能以此证明合同依据作出了变更；对补充证据2收据的真实性无异议，对证明目的有异议，因为合同中未约定住宅维修基金交付的条款，住宅维修基金是否交付也不是交房的附加条件；对补充证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，办理初始登记完成的时间应以发证时间为准；对补充证据4的真实性有异议，照片拍摄时间无法确认，从照片上载明的时间来看，是发生在原告购房前，故对被告公示情况不清楚，无法证明被告在原告实际买房过程中履行了告知义务。＼n原告（反诉被告）彭月平对本院调取的证据1真实性无异议，但是对其效力有异议，认为变更规划应该根据法律来处理，配电房从地下改到地上，占用的公共面积，妨碍了原告所购房屋的观瞻，沙盘上没有注明该处有配电房；对本院调取的证据2真实性无异议，但认为完成初始登记的时间应以发证时间为准。＼n被告（反诉原告）武汉搏胜公司对本院调取的证据1无异议，可以证明配电房的变更是根据相关部门的强制性规定来变更；对本院调取的证据2真实性无异议，但认为完成初始登记的时间应以收件时间为准。＼n原、被告对本院依法制作的勘验笔录及拍摄的照片均无异议。＼n本院对上述经庭审质证的证据材料认证如下：＼n原告（反诉被告）彭月平提交的证据1、2、3、4，因被告武汉搏胜公司对其真实性无异议，本院予以采信；证据5建设工程规划许可证系复印件，被告对其真实性有异议，但对配电房规划调整的事实予以认可，本院对该事实予以确认；证据6系售房宣传资料及照片一组，均为复印件，且照片无法反映拍摄时间，对该证据本院不予采信。＼n被告（反诉原告）武汉搏胜公司提交的证据1、3、4、5、6、7、8及补充提交的证据1、2、3，因原告彭月平对其真实性无异议，本院予以采信；证据2电话回访记录及清单，系其单方制作，原告对其真实性有异议，本院不予采信；证据9系湖北省电力公司营销部传真，能与本院调取的证据相印证，本院予以采信；补充证据4照片一组及公告一张，原告虽对其真实性有异议，认为拍摄时间无法确定，但从照片上可以看出，被告在施工期间已将规划调整后的方案及公告在施工围挡上张贴公示，对上述事实本院予以确认。＼n对本院依职权调取的证据，以及本院依法制作的勘验笔录及照片，因双方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认。＼n本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：＼n2012年7月2日，武汉搏胜公司（出卖人）与彭月平（买受人）签订了《武汉市商品房买卖合同》一份及附件六份，约定：彭月平向武汉搏胜公司购买其开发的位于武汉市东西湖金银湖马池路北、环湖路东的银湖水榭25幢3单元1层1号房屋一套，建筑面积为117.97平方米，总价款639，161元；……第七条、买受人逾期付款的违约责任：逾期超过六十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，将合同继续履行。自本合同的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；第九条、出卖人应在2011年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：于2012年12月30日前达到使用条件；6、给水：于2012年12月30日前达到使用条件；7、宽带网、电话线：于2012年12月30日前达到入户条件；8、供气：于2012年12月30日前达到入户条件，具体通气时间以燃气公司的正式通知为准。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；第十条、关于首期住宅专项维修资金交存的约定：所购商品房为住宅的，买受人在办理房屋交付手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续。买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。出卖人已作为业主交存过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金；第十一条、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按如下方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金；第十一条、交接……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自本合同约定交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下商品房的毁损、灭失的风险及物业服务费由买受人承担。该商品房保修期亦从此日起计算；第十三条、规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人……以上变更涉及的商品房质量或使用功能仅限于买受人所购单体房屋主体部分，其他如小区景观、道路及小区非盈利设施的变更均不在通知内；第十六条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项方式处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其它权利义务。＼n双方在附件六《合同补充协议》中约定：1、买受人选用贷款方式付款，应于本合同签定当日付清首期款229，161元，剩余房款410，000元办理银行按揭贷款；9、截止本合同约定的房屋交付期限之日止，买受人尚未按照合同约定付清全部购房款的，出卖人有权顺延房屋交付期限至买受人付清全部房款之日止，且出卖人仍有权按照本合同约定追究买受人逾期付款的违约责任。买受人付清全部房款后方可办理房屋交付手续，且相关费用自合同约定的交房时间开始计算。协议还约定了其他权利义务。＼n合同签订后，彭月平向武汉搏胜公司支付了全部购房款639，974元（按实测面积118.12平方米计算）。其中，首付款余款100，000元于2013年1月2日付清。＼n2012年12月24日，武汉搏胜公司在武汉晚报上刊登交房公告，通知银湖水榭一期1-8栋、21-25栋、9-14栋业主于2012年12月29日至12月31日办理交房手续。彭月平于2013年1月6日向武汉搏胜公司支付首期住宅专项维修基金6，497元后，于同日办理了验房、收房手续。＼n2013年1月21日，武汉搏胜公司办理了银湖水榭25号楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。＼n2013年1月25日，武汉搏胜公司又办理了银湖水榭1-14、21-25、31、32号楼，地上建筑面积53052.65平方米，地下2569.48平方米的《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》。＼n2013年3月25日，武汉搏胜公司向武汉市东西湖区住房保障和房屋管理局提交了办理涉案楼盘初始登记的相关资料，该局于2013年5月3日核发了诉争房屋的《武汉市商品房权属证明书》。＼n另查明，因武汉市暴雨天易积水，经常造成地下配电房设备受损，根据湖北省供电公司的统一要求，武汉搏胜公司调整了原规划方案，即将5个配电房由地下改至地上，并于2012年2月初向武汉市东西湖区国土资源和规划局（以下简称东西湖规划局）申请调整上述规划方案。该局于2012年2月11日在长江日报上发布公告，并于2012年4月12日批准上述调整方案，调整后的配电房规划方案为25号楼北向一个、19号楼北向两个、20号楼北向一个、15号楼旁边一个。＼n本案涉案楼盘建设期间，武汉搏胜公司将规划调整后的图纸及公告在施工围挡上张贴公示。＼n涉案楼盘建成后，武汉搏胜公司根据调整后的规划在银湖水榭25号楼3单元101室彭月平所购房屋北面建设一个配电房［图纸上载明的长、宽、高分别为7米、10米和4.8米，两者间距9米；实际测量长、宽、高约为9.3米、7.3米和6米（其中女儿墙高1.2米），两者间距约12.9米］。＼n又查明，合同签订时，武汉搏胜公司营销大厅的沙盘模型中展示25号楼前方并未建地上配电房，但该沙盘模型上也注明“此模型仅供参考，模型展示的内容及细节以政府批文和实际规划为准”。＼n2013年6月23日，原告彭月平诉讼来院，要求如诉称。审理中，被告武汉搏胜公司提起反诉，双方坚持诉、辩称意见，本案调解不成。＼n本院认为，彭月平与武汉搏胜公司签订《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。＼n关于合同解除的问题。《武汉市商品房买卖合同》第七条约定“逾期超过六十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”本案中，彭月平于2013年1月2日给付剩余首期款100，000元，应视为其愿意继续履行合同，武汉搏胜公司接收房款并向其交付房屋，应视为其同意继续履行合同，故合同应继续履行，且双方现已履行完合同的主要义务，故武汉搏胜公司要求解除合同，不符合法定或约定的解除条件，本院不予支持。＼n关于彭月平是否应承担逾期付款违约金的问题。根据《合同补充协议》的约定，彭月平应于合同签订当日即2012年7月2日支付全部首期款，而其于2013年1月2日才付清剩余首期款100，000元，逾期184天，已构成违约，应承担相应的违约责任，即支付逾期付款违约金3，680元（100，000元×0.0002×184天），但鉴于本案中武汉搏胜公司仅要求彭月平支付逾期付款违约金1，000元，本院予以照准。审理中，彭月平辩称武汉搏胜公司同意其于交房时支付剩余首期款，但未提交相应的证据予以证实，且武汉搏胜公司对此不予认可，故对彭月平的该节辩称意见，本院不予采纳。＼n关于武汉搏胜公司是否应承担逾期交房的违约责任问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”本案中，武汉搏胜公司虽已依约于2012年12月30日向彭月平交付房屋，但彭月平收房时该房屋尚未被验收合格，不符合法定的交房条件，而武汉搏胜公司于2013年1月21日取得涉案楼盘的竣工验收备案证明书后，才达到房屋交付的法定条件。故武汉搏胜公司存在逾期交房的违约行为。＼n关于武汉搏胜公司逾期交房的违约责任及计算方式的问题。根据《合同补充协议》第九条“买受人尚未按照合同约定付清全部购房款的，出卖人有权顺延房屋交付期限至买受人付清全部房款之日止”的约定，武汉搏胜公司理应于2013年1月2日向彭月平交付符合法定交房条件的房屋，但该房屋于2013年1月21日才达到房屋交付的法定条件，迟延交房19天，已构成违约，应依法承担相应的违约责任，即支付逾期交房的违约金2，431.9元（639，974元×0.0002×19天）。＼n关于武汉搏胜公司是否应承担逾期不能办证的违约责任问题。《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”本案中，武汉搏胜公司已完成诉争房屋权属初始登记，彭月平可随时办理诉争房屋的权属证书，故不属于《武汉市商品房买卖合同》第十六条第2项约定的无法办证的情形。故对于彭月平要求武汉搏胜公司向其支付逾期交房、造成不能办理房地产权属证违约金6，399.74元的诉讼请求，本院不予支持。＼n关于武汉搏胜公司调整配电房规划方案是否构成违约的问题。本案中，武汉搏胜公司应湖北省电力公司的要求调整配电房规划方案，将配电房由地下改至地上，该规划调整方案已分别于2012年2月11日、同年4月12日由相关行政主管部门公示、批准，而原、被告双方签订商品房买卖合同的时间为2012年7月31日，可见，在双方签订合同之前，配电房规划方案调整便已进行公示，故其在签订合同时对配电房改建至地上事宜应当知晓，涉案楼盘现在的配电房也是按照调整后的规划方案建设的，故武汉搏胜公司并不存在违约增设配电房的行为。审理中，彭月平称武汉搏胜公司采取欺诈和隐瞒的方式，在售楼时未向其告知临近房屋有配电房，未提交证据证实，应承担举证不能的法律后果。彭月平还称武汉搏胜公司改变原配电房的建设方案未通知其及征求业主意见，违反合同约定，但根据《武汉市商品房买卖合同》第十三条的规定，关于小区景观、道路及小区非盈利设施的规划、设计变更均无需通知业主。彭月平称武汉搏胜公司违规建设配电房并造成其所购买的房屋价值及使用功能损失，但未提交证据予以证实，故对其要求武汉搏胜公司赔偿其损失50，000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。＼n综上所述，武汉搏胜公司虽已在合同约定的交付时间内向彭月平交付房屋，但因其交房时诉争房屋并未竣工验收合格，法定的交房条件尚不具备，应承担逾期交房的违约责任。彭月平逾期给付首期款，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。武汉搏胜公司明知彭月平逾期付款，但仍接受此款并向彭月平交付房屋，应视为双方均同意合同继续履行，武汉搏胜公司要求解除合同，本院不予支持。故对于原告彭月平主张被告武汉搏胜公司向其支付逾期交房违约金23，294.18元，本院在2，431.9元的范围内予以支持，超过的部分，不予支持；对于原告彭月平的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于反诉原告武汉搏胜公司要求反诉被告彭月平支付逾期付款违约金1，000元的诉讼请求，在约定范围内，本院予以支持；对于反诉原告武汉搏胜公司的其他诉讼请求，本院不予支持。＼n依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：＼n一、被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告彭月平支付逾期交房违约金2，431.9元；＼n二、反诉被告彭月平于本判决生效后十日内向反诉原告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司支付逾期付款违约金1，000元；＼n三、驳回原告彭月平的其他诉讼请求；＼n四、驳回反诉原告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费1，792元（彭月平已预交），反诉费33元（武汉搏胜世纪房地产开发有限公司已预交），合计1，825元，由彭月平负担1，541元，武汉搏胜世纪房地产开发有限公司负担284元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费1，792元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；帐户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长屠俊霞＼n人民陪审员吴玮＼n人民陪审员肖焕彬＼n二〇一三年十月十二日＼n书记员赵靓