海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼02民终616号
上诉人（原审原告）：李凤丽，女，汉族，1963年1月7日出生，住三亚市。
委托诉讼代理人：黄仁业，男，汉族，1947年2月1日出生，住三亚市。
被上诉人（原审被告）：三亚福瑞实业有限公司，住所地三亚市迎宾路三亚市房地产服务中心五楼518室。
法定代表人：赵记干，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：吴厚盛，海南健和坤律师事务所律师。原审第三人：张吉龙，男，汉族，1964年7月7日出生，住海口市龙华区国贸路**号新达商务大厦。
原审第三人：任志禹，男，汉族，1965年7月27日出生，住山西省大同市。
上诉人李凤丽因与被上诉人三亚福瑞实业有限公司（以下简称福瑞公司）、原审第三人张吉龙、任志禹商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李凤丽上诉请求：1.判令被上诉人向上诉人支付延迟交房违约金37169元，暂计2015年7月1日至2017年11月30日，判令被上诉人继续履行合同约定的交房义务；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以上诉人至少在2015年6月30日（合同交房日）就知道或者应当知道自己的权利受到侵害，以超出诉讼时效为由，驳回上诉人要求支付延迟交房违约金37169元的请求。被上诉人直至诉讼前都一直隐瞒房屋未经政府质量监督部门验收的事实，为的是防止购房人索赔，上诉人无法在2015年6月30日就知道或者应当知道自己权利受到侵害。三亚市城乡建设局《三住建函[2016]624号》是正式下发的政府红头文件，虽然是给信访人下发的，但其内容适用小区所有购房业主，上诉人看到该文件后才知道房屋一直未验收的实情。另，上诉人有新证据可证明诉讼时效中断的事实，2017年6月23日上诉人曾给被上诉人发过一封要求被上诉人依照合同第八、九条赔付违约金30434元的特快专递，此外，2017年6月19日上诉人曾给被上诉人销售部龚经理发过要求赔偿损失的短信。请二审法院查明事实，依法处理，支持上诉人的上诉请求。
福瑞公司辩称：上诉人没有依法及时向被上诉人主张涉案的相关权利，其在本案起诉时间已超过诉讼时效，相关诉求应予驳回。综上，原审法院判决有事实和法律依据，提请二审法院驳回上诉，维持原判。
张吉龙、任志禹述称：答辩人与符某正签订的协议书是符某正资金短缺不能归还的情况下以房源做抵顶偿还应付款项的协议条款。在协议第三款中关于产权证面积与抵顶面积有差异时“双方以本协议面积为清算依据，互不再补差价”是答辩人与符某正之间债务清算的依据，其理由是应还账款不随面积的变化而变化，便于债务的清算，双方至今未发生因债务清算而发生的纠纷，双方也未因面积的差异发生纠纷，双方履行协议内容是正常的。答辩人与符某正之间用房源抵顶债务是房源的总价值与债务的平衡，并非房屋面积与债务的平衡。所以答辩人在出手所抵顶的房源时是按套走量，按总房价收款，尽快回笼资金，并未与任何人签订面积找差补偿的协议条款。答辩人所抵顶的房源由福瑞公司提供，答辩人并未参加户型面积的核定工作，户型面积的大小与答辩人并无实质性利益关系。更名后的《商品房买卖合同（预售）》是福瑞公司与买受人直接签订，答辩人并未介入合同的制订和审核以及签字过程。福瑞公司抵顶给答辩人的房源在与更名后的买受人之间的合同条款中也明确了计价方式是按套计价，不适用面积补差的条款内容。福瑞公司出具收据由答辩人收款，其实质是福瑞公司（符某正）应该归还答辩人的资金的一种处理方式。因此，答辩人不应作为第三方责任人承担面积补差责任。
李凤丽向一审法院起诉请求：1、判令福瑞公司向李凤丽支付延迟交房违约金37169元，(违约金暂计算至诉讼前)判令福瑞公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令福瑞公司退还违规收取的燃气安装费2300元和有线电视安装费350元及利息；3、判令福瑞公司向物业管理公司缴纳不符合合同交房条件期间所发生的全部物业管理费，自2014年1月1日至2017年12月31日共计4612元；4、判令福瑞公司返还所购房屋实际面积小于合同约定面积的差额款20526元；5、判令购房合同第十五条3款为无效条款，给李凤丽造成的损失参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算共计11513元；6、本案诉讼费用由福瑞公司承担。
一审法院认定事实：李凤丽于2015年3月25日与福瑞公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：福瑞公司将其开发的位于三亚市××路福瑞国际公馆（合同暂定名：三亚东岸外语培训中心）1栋3层308号房出售给李凤丽，房屋建筑面积为43.68平方米，房屋为毛坯房，购房款按套计算，房屋总价款为420936元，还约定了付款方式及期限、房屋交付期限及逾期付款和逾期交房的违约责任。其中，合同第八条规定，福瑞公司应于2015年06月30日前将该房产交付给李凤丽，交付条件为该房产经政府主管部门验收合格并取得建设工程竣工验收质量监督报告，还约定了福瑞公司可以延期交房的特殊情形；合同第五条规定，当事人选择按套计价的，不适用面积确认及面积差异处理的相关约定。合同签订后，李凤丽已依约履行付款义务，双方2015年3月25日办理房屋交接手续后，李凤丽一直使用该房屋至今。办理交接后，李凤丽认为该房屋未经过政府主管部门的验收，尚未达到合同约定和国家规定的入住条件，福瑞公司已构成违约，应按合同第九条规定每逾期交房一天支付总房价款万分之一的违约金。迄今福瑞公司尚未向李凤丽交付有关规划、消防、人防、工程质量、环保验收等批准文件，亦未办理房屋产权登记，为此，李凤丽诉至法院，请求处理。另查，案外人符某正为福瑞公司股东，其原与张吉龙、任志禹为合作关系，符某正于2012年2月21日与张吉龙、任志禹签订《协议书》。协议书约定，符某正将涉案项目1、2号楼113套房源抵顶给张吉龙、任志禹以清偿相关债务，抵顶房源由张吉龙、任志禹提供认购人名单，原则上由张吉龙、任志禹派员管理和销售，销售款项直接汇入张吉龙、任志禹指定账户，符某正积极配合更名及开具发票等事宜。原告所购房屋为符某正抵顶给张吉龙、任志禹的房屋。
一审法院认为：李凤丽与福瑞公司2015年3月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，李凤丽已依约履行支付房款的义务，福瑞公司应如期予以交付房屋及履行交房附随义务。合同约定的交房期限届满前，福瑞公司虽已向李凤丽交付房屋，但不符合双方合同约定的交房条件，也未向李凤丽交付房产使用批准文件，即有关规划、消防、人防、工程质量、环保验收合格的批准文件，已构成违约的事实。但李凤丽至迟应于合同约定的交房期限2015年06月30日就知道或者应当知道自己的权利受到侵害，距《民法总则》实施之前（2017年10月1日）已超过两年，故应适用《民法通则》关于两年诉讼时效的规定，福瑞公司关于李凤丽起诉已超过诉讼时效的抗辩有理，予以采纳。李凤丽就知道或者应当知道其权利受到侵害后，并未在诉讼时效期限届满前行使其诉讼权利，视为已放弃请求权，丧失了胜诉权。故李凤丽请求福瑞公司支付迟延交房违约金和继续履行合同约定的交房附随义务，不予支持。另，黄仁业向政府寻求权益救济，仅代表其个人行为，不应视为本案原告李凤丽主张权利或寻求救济，本案不存在时效中断的事由。涉案的燃气安装费、有线电视安装费、物业管理费系由案外人三亚福和物业服务有限公司收取，李凤丽请求福瑞公司予以返还、支付利息或向该公司缴纳物业管理费于法无据，不予支持。双方合同已明确约定，涉案房屋按套计价，李凤丽请求福瑞公司返还面积差额款缺乏事实依据，不予支持。双方合同第十五条具有可选择性，并非格式条款，合法有效，李凤丽请求确认该条款无效和赔偿相关损失，亦不予支持。遂判决：驳回李凤丽的全部诉讼请求。一审案件受理费855元（刘凤丽已预缴），由刘凤丽承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李凤丽提交证据：1、要求被上诉人依照合同第八、九条赔付交房违约金的快递信。证明在失效期内要求福瑞公司赔偿违约金；2、要求被上诉人依照合同第八、九条赔付交房违约金的短信。证明在时效期内要求赔付违约金；3、咨询市政府12345微信平台关于本小区消防、建筑工程验收情况。证明福瑞小区未组织各专项验收，竣工验收也未组织；4、EMS快递信投递查询单。证明证据1的快递信由收件人福瑞公司王兆清本人签收；5、关于《追加第三人参加诉讼申请书》中附件3签名为伪造的说明；6、小区业主签字《证明》。证明从购房入户至今，福瑞公司没有任何通知、公告、公示、信函等形式告知小区业主，“本小区没有通过政府各项验收”；7、给被上诉人董事长符某正发送短信息。证明收房时福瑞公司隐瞒没有通过所有政府专项验收的事实，欺骗业主收房，失去了退房购买其他商品房的机会；8、音像资料（光盘）。证明2017年7月3日上午10:12与福瑞公司销售部龚经理微信语音对话，证明要求赔偿违约金的短信和快递其已经看过，并表示福瑞公司会赔偿损失。2018年5月5日8:18与龚经理电话录音，证明交房入户时政府验收工作就一直没有办理，也没有告知业主；9、音像资料（光盘）。证明符某正承认交房时向购房业主隐瞒了没有通过政府验收的实情。福瑞公司质证后认为，证据1没有办法证实快递是李凤丽本人发出的，特别是电话不是李凤丽本人的，其次没有办法证实寄的就是相关的所附函件，虽然上面载明了要求支付违约金，但是实际内容不清楚，且该函没有原件，是邮给王兆清个人，并不是向福瑞公司主张权利；证据2的短信发件人是谁，收件人是谁均不清楚，没有办法核实；对证据3的关联性和证明内容有异议；证据5并不属于证据；对证据4、6、7、8的三性均有异议，证据4无原件，证据7仅为上诉人单方陈述，证据8、9交谈的双方身份没有办法核实，时间没有办法确定，且符某正只是公司股东，并不代表公司。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：福瑞公司是否应向李凤丽支付延迟交房违约金37169元。福瑞公司与李凤丽之间签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定积极履行自己的义务。合同第八条约定，福瑞公司应在2015年6月30日之前，将经政府主管部门验收合格、取得建设工程竣工验收质量监督报告并符合合同约定的商品房交付李凤丽使用。双方实际于2015年3月25日办理了房屋交接手续，李凤丽在明知福瑞公司没有提供相应验收报告和质量监督报告的情况下，仍然接收了房屋并使用至今。因此，李凤丽要求福瑞公司支付延迟交房违约金、继续履行交房义务，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，李凤丽的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律存在错误，但裁判结果正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费729元（上诉人李凤丽已预缴），由上诉人李凤丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹合欢
审 判 员 付春燕
审 判 员 李新建
二〇一八年七月二十五日
法官助理 唐 瑶
书 记 员 林尤锦
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。