广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂10民终1825号
上诉人（原审被告）：万从能，男，1969年12月27日出生，汉族，个体工商户，住百色市右江区。
委托诉讼代理人：韩明，广西桂百律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：百色众大建材市场投资公司，住所地百色市右江区进站大道。
法定代表人：邱四七，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘合根，广西凌盛律师事务所律师。
上诉人万从能与被上诉人百色众大建材市场投资公司因租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2017)桂1002民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案受理后，依法组成合议庭于2018年1月18日组织各方到庭进行法庭调查。上诉人万从能及其委托诉讼代理人韩明，被上诉人百色众大建材市场投资公司的委托诉讼代理人潘合根到庭参加。本案现已审理终结。
万从能上诉请求：1恳请二审法院撤销百色市右江区（2017）桂1002民初1314号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉请请求。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人签订的《铺面租赁合同书》系无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”上诉人仅需支付被上诉人房屋使用费每平方米每月6元，而原审法院判决上诉人按合同支付房屋租金、管理费、物业费，系适用法律错误。二、被上诉人开发的建材市场没有办理合法手续，造成上诉人无法办理营业执照，且被上诉人承诺在建材市场增开两个路口也没有兑现，严重影响了上诉人的经营，应当认定被上诉人有重大过错。三、一审中上诉人没有表示不继续租用铺面，一审法院判决上诉人返还铺面是错误的，即使要上诉人返还铺面，也应当给予上诉人合理的搬迁时间，一审判决没有给予适当的宽限时间让上诉人搬迁是错误的。
百色众大建材市场投资公司答辩称，１．铺面租赁合同关于租金的条款无效但整个铺面租赁合同书其他条款还是有效的，而且得到了确实的履行，如：管理费、物业费，这两项的条款依然有法律的效力，上诉人主张参照合同约定的标准支付每平方每个月６元的标准，是免除物业费管理费等不符合法律的规定；２．上诉人主张每平方每月６元租金与市场物业的租赁价格不相符，一审法院的认定根据市场的租金价格与其被上诉人提供的物业管理的综合考虑，在公平的基础上，确定上诉人应支付的占用费同时也依据合同无效的情形免除上诉人一万到两万元不等的费用支出义务，体现了公平原则，也符合最高法关于审理城镇房屋租赁若干问题的第５条的解释，一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
百色众大建材市场投资公司向一审法院起诉请求：1、判令万从能支付租金、管理费、物业费合计13787.2元及逾期利息（自起诉之日以拖欠的费用13787.2元为基数，按年利率6%计付至本案生效判决确定履行之日止）；2、判令万从能停止占用原告的第A27#、A28#铺面；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明：原告为自然人投资的有限责任公司，经营范围为对建材市场的投资、普通货物仓储。2015年1月16日，经协商一致，原、被告签订《铺面租赁合同书》，合同约定：被告承租原告开发建设的百色众大建材市场第第A27#、A28#商铺（面积168M2）进行经营建材产品，租赁的期限自2014年1月1日至2016年12月31日止，2014年、2015年租金6元/月.M2、管理费14元/月.M2、物业费0.8元/月.M2，租金交纳方式为采取先交租金后经营的方式进行，以一个季度为一期，每个季度第一个月15日前交清当期的租金，承租方不按期缴纳租金的，每超过一天，加收应交纳租金总额3‰的滞纳金，超过一个月未能交清的，合同终止，出租方可责令承租方限期退出，承租方不得持异议等，双方还就合同其他的权利义务作出具体约定。合同签订后，原告将A27#、A28#铺面交付被告经营使用，同时，被告交纳了A27#、A28#铺面押金20000元及2014年度、2015年度的租金、管理费、物业费，以及2016年度的部分租金、管理费计15000元、物业费1612.8元。在经营过程中，原告为提高市场知名度，解决各商户提出的营业执照办理等问题，于2016年4月15日召开股东会，决定为了便于客户进出市场，增开2个路口，没有交清2015年铺面租金的商家，须在2016年4月22日前交清租金，逾期未交，将采取停水、停电、封铺面等，后果由商家承担，加快与工商局的对接工作，尽快协助办理商家工商执照等。2016年4月17日，原告将上述会议讨论内容，作出书面通知，2016年12月31日合同期限届满，被告继续占用A27#、A28#铺面进行经营，因该铺面受周围加工厂噪音影响及排放的污水流入造成铺面地板、天面、展示柜等受损，被告于2017年4月18日向原告提交申请书，要求解决铺面受加工厂噪音和污水流入影响问题未果，被告以原告未履行市场管理职责，协助办理商家工商执照，增开市场2个路口，解决加工厂噪音及排放的污水流入铺面为由，拒绝向原告交纳2016年及2017年尚欠的租金、管理费、物业费，引起本案纠纷。
另查明，百色众大建材市场是百色大西南建材市场管理有限责任公司为安置原大西南建材市场承租户的搬迁，租赁百色市右江区鑫源资产经营投资有限责任公司位于百色市国有土地而建设，并成立百色众大建材市场投资公司对市场进行管理，百色众大建材市场的铺面均为临时建筑，至今尚未取得主管部门的批准。
原审法院认为，本案为租赁合同纠纷，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点是：1、原、被告签订的《铺面租赁合同书》是否无效，被告占有铺面期间的租金如何计付；2、被告是否应将其占用的A27#、A28#铺面退还原告。关于原、被告签订的《铺面租赁合同书》效力及租金的支付问题。原告将其开发建设的百色众大建材市场第A27#、A28#商铺（面积168M2）出租给被告经营建材商品，并签订《铺面租赁合同书》,约定租期、租金支付方式、违约责任等，因百色众大建材市场为尚未经批准建设的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，该《铺面租赁合同书》应为无效。虽然双方订立的租赁合同无效，但鉴于百色众大建材市场系为配合百色市城建发展及安置原大西南建材市场承租户的搬迁需要而建设，且被告已实际使用并占有承租的铺面，接受了原告的市场管理和服务，获取占有利益取得的财产即占有铺面期间的使用费应包括租金、管理费和物业费，应予以返还，原告请求按照合同约定的租金标准支付铺面占有使用费，符合法律规定，原审法院予以支持。被告在承租使用占有原告铺面过程中，仅支付了押金20000元和2014年度、2015年度的租金、管理费、物业费，及2016年度的部分租金、管理费计15000元、物业费1612.8元。扣除已缴纳的押金20000元及已支付的部分租金、管理费15000元、物业费1612.8元，尚欠2016年的占有铺面期间的使用费5320元（168M2×20.8/月.M2×12月－20000元-15000元-1612.8元），2017年的占有铺面期间的使用费8467.2元，合计13787.2元，事实清楚，该款应当支付，被告以原告未履行协助办理工商执照，增开市场2个路口，并解决加工厂噪音及排放的污水流入铺面为由，拒绝向原告交纳2016年、2017年尚欠的租金、管理费、物业费的行为不当，理由不充分，原审法院不予支持。鉴于该租赁铺面在使用上存在行政管理限制，致使被告无法以该铺面为经营场所办理营业执照，且因周围加工厂噪音及排放的污水流入铺面造成地板、天面、展示柜等受损，影响了被告的实际经营，而原告未能及时予以解决，有一定的过错，对于被告应缴纳的费用，原审法院酌情减免10000元，故被告应支付2016年、2017年占有铺面期间的使用费为3787.2元（13787.2元-10000元）。关于被告是否应将其占用的A27#、A28#铺面退还原告的问题。因双方签订的《铺面租赁合同书》违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应将其占用的A27#、A28#铺面退还原告，原告的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。至于被告因此造成的损失，可另行主张，本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、由被告万从能支付原告百色众大建材市场投资公司2016年度、2017年的占有铺面期间的使用费共计3787.2元；二、被告万从能支付原告百色众大建材市场投资公司逾期付款利息（以3787.2元为基数，按年利率6%计付自2017年4月27日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）。三、被告万从能应向原告百色众大建材市场投资公司返还占用的A27#、A28#铺面；四、驳回原告百色众大建材市场投资公司的其他诉讼请求。本案案件受理费144元，减半收取72元，由被告万从能负担。
本院二审期间，双方当事人均无新证据向本院提交。
对于一审法院查明事实，双方当事人均未表示异议，故本院对一审查明事实予以确认。
根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：一、上诉人要求只按双方签订的铺面租赁合同约定的租金标准向被上诉人支付涉案铺面使用费，有无事实和法律依据；二、上诉人是否应当向被上诉人返还占用的铺面。
本院认为，关于铺面使用费的支付，由于上诉人确实使用租赁的涉案铺面用于经营，而且经营期间确实享受了被上诉人提供的物业服务，故上诉人应当向被上诉人支付铺面租金和物业费。由于被上诉人出租给被上诉人的铺面是尚未取得主管部门的批准的临时建筑，造成上诉人无法以该铺面为经营场所办理营业执照，被工商行政管理部门责令停止相关经营活动等不利后果，以及被上诉人承诺市场增开两个路口没有兑现，影响了上诉人的正常经营，应视为被上诉人未尽到对市场的管理义务，故一审法院对被上诉人应收取的铺面使用费予以适当酌减，本院认为一审法院的处理是适当的，对上诉人要求只按双方签订的铺面租赁合同约定的租金标准向被上诉人支付涉案铺面使用费的上诉请求，本院不予支持。关于被上诉人被上诉人未完全尽到对市场的管理义务而造成上诉人的经济损失，上诉人可以另行主张。
关于上诉人是否应当向被上诉人返还占用的铺面的问题。由于上诉人与被上诉人签订的《铺面租赁合同书》约定的租期已经届满，被上诉人按合同约定可以收回铺面。上诉人如果要继续租赁铺面可与被上诉人协商续签合同。关于上诉人提出一审判决让上诉人返还铺面没有给予合理的宽限时间的问题，本院认为一审法院判决上诉人在判决生效之日起10日内返还铺面，过于仓促，故本院适当延长到30日。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持百色市右江区人民法院（2017)桂1002民初1314号民事判决第一、二、四项；
二、变更百色市右江区人民法院（2017)桂1002民初1314号民事判决第三项为：上诉人万从能在本判决生效之日起三十日内向被上诉人百色众大建材市场投资公司返还占用的A27#、A28#铺面。
以上义务人应付款项限于本判决生效后十日内履行完毕。义务人应按本判决书规定的期限履行义务，逾期则依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书约定的履行期限的最后一日起二年内向百色市右江区人民法院申请执行。逾期则视为放弃权利。
二审案件受理费50元，由上诉人万从能负担40元；由被上诉人百色众大建材市场投资公司负担10元。
本判决为终审判决。
审判长 凌文楼
审判员 凌 除
审判员 玉 江
二〇一八年一月二十六日
书记员 黄 勤