广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终1661号
上诉人（原审被告）：茂名市新宏基房地产开发有限公司，住所地：茂名市茂南区双山七路1号大院13、14、15号217房。
法定代表人：张亚伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：柯长川，广东海法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张金莲，女，1976年7月9日出生，汉族，住茂名市茂南区。
被上诉人（原审原告）：吴文海，男，1978年4月21日出生，汉族，住茂名市茂南区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄权，广东前瞻律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹湘雯，广东前瞻律师事务所律师。
上诉人茂名市新宏基房地产开发有限公司（以下简称新宏基公司）因与被上诉人张金莲、吴文海房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初3101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新宏基公司上诉请求：一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初3101号民事判决，改判新宏基公司支付25241.27元给被上诉人（不服一审判决金额为26760.82元）；二、本案一、二审案件受理费、其他诉讼费由张金莲、吴文海负担。事实和理由：一、一审判决不处理张金莲、吴文海因逾期支付房款需向新宏基公司支付违约金，双方违约金应在本案相互抵减的问题是错误的，应予以纠正。本案纠纷是合同纠纷。根据《合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”，本案中，双方的债务都是违约金，种类、品质均是相同的，依法完全可以相互抵销，因此，一审判决不支持新宏基公司主张双方互负债务（违约金）可相互抵销，明显不符合法律规定。在案情相同的其他案件中，同样是茂名市茂南区人民法院之前所作的生效判决中[如(2016)粤0902民初2359号]明确判决了新宏基公司逾期交房产生的违约金与张金莲、吴文海逾期交付购房款产生的违约金相互抵销。可见，一审法院的判决与该院已作的相同案情的生效判决的法律适用明显不符，应予以纠正。二、新宏基公司可延期交付房屋的期限应当从2016年1月1日起计。根据新宏基公司与张金莲、吴文海签订的买卖合同第八条第二款的约定出卖人（新宏基公司）可以具实延期，包括买受人未付清购房款及各项款项的情形。所谓延期自然是在双方约定的履行期之后进行延展，这样的约定也是促使买受人（张金莲、吴文海）按期履约，如其不按期履约，出卖人（新宏基公司）则可以享有的对抗权利，这是双方的真实意思表示。如按一审判决认为交款完毕之日在双方约定的交房之日前，则新宏基公司不能延期交房，这明显与新宏基公司与张金莲、吴文海约定的初衷不符，因为这样根本就没有保障到出卖人（新宏基公司）可具实延期交房权利，无法达到双方约定的约束买受人（张金莲、吴文海）按期履约的目的。双方合同补充协议第二条第5项：“按揭款到位之前，视为买受人未支付应付款项，出卖人有权拒绝向买受人交房，直至按揭款到位或买受人用其它方式付清房款为止”的约定，是约定了买受人（张金莲、吴文海）只有付清房款才能有要求出卖人（新宏基公司）交房的权力，但这并没有约定了排除出卖人（新宏基公司）根据买受人未付清购房款及各项款项的情形具实延期交房的权力。所以，具实延期的期间，应当理解为，从双方约定的交付房屋之日起计，具实延期的相应天数为买受人（张金莲、吴文海）逾期付清购房款及各项款项的天数。三、本案中，新宏基公司仅应支付25241.27元违约金给张金莲、吴文海。根据新宏基公司与张金莲、吴文海签订的买卖合同第八条、第九条的约定，新宏基公司应当在2015年12月31日前交付房屋，因张金莲、吴文海的首期款支付逾期了30天，第二期购房款逾期了26天，共逾期了56天，新宏基公司据此可顺延交房，新宏基公司可以顺延至2016年2月25日交房。新宏基公司于2016年7月16日向张金莲、吴文海交房，则逾期了141天，应付违约金为37219.77元。抵扣张金莲、吴文海应向新宏基公司支付的违约金11978.5元，本案新宏基公司仅应支付25241.27元违约金给张金莲、吴文海。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了新宏基公司的合法权益及法律的尊严，应予纠正。为此，为了维护新宏基公司的合法权益及法律的尊严特向贵院提起上诉，上诉请求如前所述，请予支持。
张金莲、吴文海辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2.在本案中，房款交付完毕之日，在双方约定的交房之前，根据《商品房买卖合同》第8条、第9条及补充协议第2条的约定，只要张金莲、吴文海在约定的交付房屋时间之前即2015年12月30日前全额交付房款，视为张金莲、吴文海已履行了支付房款的义务，新宏基公司应当按照合同约定按期交房。3.在本案中，张金莲、吴文海不存在违约交付房款的事实，（1）根据商品房交易习惯，张金莲、吴文海需要先交付首期款，待新宏基公司网签备案《商品房买卖合同》后，新宏基公司与张金莲、吴文海才签订纸质的《商品房买卖合同》，此后再由新宏基公司向张金莲、吴文海出具发票，即张金莲、吴文海实际交付首期款的时间并不等同于发票出具的时间，而是早于发票出具的时间，新宏基公司以发票出具时间作为张金莲、吴文海交付首期款的时间明显与事实不符；（2）银行按揭款的发放时间并非张金莲、吴文海可以控制和支配的事项，张金莲、吴文海的合同义务仅限于在合同期限内向银行提交贷款材料，银行放贷时间涉及到其内部审批流程及放贷额度等多方面，因此无法控制张金莲、吴文海收到按揭款的具体时间。4.由于新宏基公司在一审没有提出反诉，导致张金莲、吴文海没有就首期款交付时间及提交按揭申请材料的时间等事实进行举证，如果二审法院直接认定张金莲、吴文海违约并计算违约金，则对张金莲、吴文海而言存在不公，导致张金莲、吴文海丧失程序性的权利，缺乏救济途径。因此，退一步来说，即使张金莲、吴文海存在逾期交房款的情形，也不应在本案中处理。
张金莲、吴文海向一审法院起诉请求：一、请求法院判令新宏基公司向张金莲、吴文海支付逾期交房违约金（违约金自2016年1月1日起，每日按房款价的万分之三计算，计至房屋实际竣工验收合格之日止。暂计算至起诉之日的违约金为76551.3元）；二、本案诉讼费用、保全费用由新宏基公司承担。
一审法院认定事实：2015年7月6日，张金莲、吴文海作为买受人向新宏基公司购买茂名市站前六路198号大院1号803房，总价款为879900元。双方于当天签订了《商品房买卖合同》，主要约定：“第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式住房公积金组合贷款：签订本合同时支付首期购房款人民币269900.00元，余款人民币610000.00元买受人在30天内办理按揭支付。……第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合同。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：……2、买受人未付清购房款或未按合同约定的条款付清各项款项。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”双方于当天签署了同时作为《商品房买卖合同》附件四的《合同补充协议》，约定：“第二条：银行按揭付款：……（5）按揭款到位之前，视为买受人未支付应付款项，出卖人有权拒绝向买受人交房，直至按揭款到位或买受人用其它方式付清房款为止。”张金莲、吴文海于2015年8月5日向新宏基公司支付了首期购房款269900元。张金莲、吴文海申请办理了商业贷款。2015年9月1日，张金莲、吴文海向中国农业银行申请的商业贷款610000元发放到新宏基公司账户。2016年7月16日，新宏基公司向张金莲、吴文海交付房屋。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，张金莲、吴文海和新宏基公司双方均应按照签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》及时、全面的履行自己的义务。再根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，张金莲、吴文海应按约定的时间支付购房款，新宏基公司应按约定的时间向张金莲、吴文海交付房屋，否则，均须按合同约定承担违约责任。
根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，新宏基公司应当在2015年12月31日前交付房屋。张金莲、吴文海的所有房款至2015年9月1日已全部支付给新宏基公司，依照《商品房买卖合同》第六条：“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式商业贷款：签订本合同时支付首期购房款人民币269900.00元，余款人民币610000.00元买受人在30天内办理按揭支付。”及《合同补充协议》第二条：“银行按揭付款：……（5）按揭款到位之前，视为买受人未支付应付款项，出卖人有权拒绝向买受人交房，直至按揭款到位或买受人用其它方式付清房款为止。”的约定，在2015年12月30日前，张金莲、吴文海已履行支付房款义务，故新宏基公司应按期交房。新宏基公司直至2016年7月16日才向张金莲、吴文海交付房屋，应当承担相应的违约责任，违约期间应从2015年12月31日计至2016年7月16日，共197天。因此，新宏基公司应当以购房款879900元为基数按每日万分之三计算197日向张金莲、吴文海支付违约金52002.09元。
由于新宏基公司在本案中没有提起反诉，故关于新宏基公司抗辩张金莲、吴文海逾期支付房款造成违约，其向新宏基公司支付的违约金应在本案中抵减的问题，该院在本案中不予处理，新宏基公司应另寻法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：限新宏基公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金52002.09元给张金莲、吴文海。案件受理费857元（张金莲、吴文海已预交），由张金莲、吴文海负担275元，由新宏基公司负担582元，限新宏基公司于本判决生效之日起十日内迳付张金莲、吴文海，该院不再另行退收。
一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院另查明，《商品房买卖合同》第七条约定买受人逾期付款的违约责任，……逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；……第八条交付期限，出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1（即该商品房经验收合格）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……2、买受人未付清购房款或未按合同约定的条款付清各项款项。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：双方是否存在违约，违约金应如何计算的问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，新宏基公司应当于2015年12月31日前交付房屋，因张金莲、吴文海首期付款逾期30天，第二期房款逾期付款26天，共逾期56天，依合同约定，出卖人新宏基公司可据实予以延期至2016年2月25日交付房屋。新宏基公司于2016年7月16日交付房屋，逾期141天，构成违约，应付违约金37219.77元给张金莲、吴文海。张金莲、吴文海逾期支付购房款，也构成违约，应支付给新宏基公司违约金为11978.5元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”在本案中，买受人张金莲、吴文海逾期付款与新宏基公司逾期交房所产生的违约金经相互抵减后，新宏基公司尚应支付25241.27元违约金给张金莲、吴文海。张金莲、吴文海请求新宏基公司支付76551.3元违约金依法无据，本院不予采纳。新宏基公司上诉有理，本院予以支持。
综上所述，原审认定事实部分不清，适用法律错误，处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、变更广东省茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初3101号民事判决为：限新宏基公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金25241.27元给张金莲、吴文海；
二、驳回张金莲、吴文海其他诉讼请求。
一审案件受理费857元，二审案件受理费470元，均由张金莲、吴文海负担。茂名市新宏基房地产开发有限公司已预交二审案件受理费470元，限张金莲、吴文海于本判决生效之日起十日内迳付茂名市新宏基房地产开发有限公司，本院不作退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 彦
审 判 员 黎湛红
代理审判员 曾玉金
二〇一八年二月六日
书 记 员 李松霞
书 记 员 张淑贞