重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴法民初字第03763号
原告聂仁建，男，1967年5月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人卢俊、师争明，重庆格林威律师事务所律师。
被告杨茂，女，1981年5月31日出生，汉族，住重庆市巴南区。
委托代理人李佳杰，重庆钧睿律师事务所律师。
第三人重庆钢运置业代理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进支路1号31-1#，组织机构代码74288496-8。
法定代表人，代育松。
原告聂仁建与被告杨茂、第三人重庆钢运置业代理有限公司（以下简称钢运置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员王霭姣独任审判，于2015年8月17日公开开庭进行了审理。后发现案情复杂，遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条之规定，于同年8月18日将本案转为适用普通程序，由审判员丁希来担任审判长，与审判员王霭姣、人民陪审员易如琴组成合议庭，共同负责对案件的审判。原告聂仁建及委托代理人师争明与被告杨茂及委托代理人李佳杰到庭参加诉讼，第三人钢运置业公司经本院传票传唤未到庭应诉。本院于2015年11月5日公开开庭缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告聂仁建诉称：原告与被告杨茂曾系恋人联系，原告于2011年8月31日购买了位于重庆市巴南区龙州大道100号24幢2单元1-1号（以下简称1-1号）房屋，原告缴纳了首付款181910元和物业专项维修金9407元，并出资对该房屋进行了全部装修。另原告以10万元在该小区购买了两个车位，但房屋及车库房地产权均登记在被告杨茂名下。2013年2月，原、被双方断绝恋爱关系，双方遂与第三人钢运置业公司签订房地产委托代办合同（以下简称代办合同），约定原告向被告支付38000元，被告杨茂将其名下1-1号房屋及两个车位产权转移登记至原告名下。原告以38000元的价格购买被告杨茂1-1号房屋及两个车位因被告杨茂未支付任何价款而得到其认可，后原、被告双方发生争议，多次协商未果遂诉请将1-1号房屋及两个车位转移登记至原告名下。
被告杨茂辩称：原告聂仁建于2013年2月23日签署委托代办合同后，并未积极履行合同义务，随后两年，原被告双方均未就是否继续履行该合同进行任何催告，故该合同对原、被告双方不再具有法律约束力。原告聂仁建未履行合同义务在先，合同相对方的被告有权拒绝。原、被告双方履行主要义务的时间节点为2013年2月25日或者2013年3月1日，以上时间距今均已超出诉讼时效。重庆市巴南区人民法院（以下简称巴南法院）（2013）巴法民初字第06373号、（2014）巴法民初字第03352号判决和重庆市第五中级人民法院（以下简称五中院）（2014）渝五中法民终字第01622号裁定书已生效，判决均一再确认被告享有涉案房屋产权，在以前案件审理中，原告是明知双方之间存在该份合同，却不主动向法院出示相关证据，证明原告对该份合同的法律关系也不认可。且原告本次起诉违反一事不再理原则，原、被告双方在签合同前后产生过激烈纠纷，合同签订存在胁迫情形，合同的真实性和合法性存疑，应驳回原告诉讼请求。
第三人钢运置业公司未出庭应诉，亦未提出答辩意见。
经审理查明：2011年8月31日，被告杨茂与重庆市世纪金源投资置业有限责任公司（以下简称金源置业公司）签订重庆市商品房买卖合同，采取按揭方式购买1-1号房屋。同年12月9日，被告杨茂与华夏银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称华夏银行）签订个人房屋抵押借款合同。2013年2月23日，原告聂仁建、被告杨茂与第三人钢运置业公司签订代办合同，合同约定标的为1-1号房屋，套内面积88.38平方米，建筑面积111.39平方米。原、被双方约定原告聂仁建于2013年3月25日支付被告杨茂38000元，由第三人钢运置业公司代为保管，于过户当日支付给被告杨茂。被告杨茂于2013年3月1日前到银行预约还款，交房手续双方自行约定等。该合同第一联遗失，原告聂仁建举示的合同系复写件并按捺原、被告双方指印，但内容存在多处模糊不清。同年3月7日，被告杨茂与金源置业公司签订车位使用权转让合同2份（合同号分别为0208号及0209号）。约定被告杨茂以5万元购买其位于重庆世纪城A区（御府）小区地下车位使用权各一个。2012年9月5日，1-1号房屋转移登记至被告杨茂名下。2012年12月27日，被告杨茂与北京世纪城物业管理有限公司重庆市分公司（世纪城物业公司）签订车位服务协议，约定由世纪城物业公司为被告杨茂B区762号、763号地下车位提供物业服务。2013年12月5日，巴南法院06373号判决聂仁建搬离并将1-1号房屋归还杨茂。2014年9月15日，巴南法院03352号判决聂仁建支付杨茂房屋占有使用费26400元、垫付物业管理费1205.55元。2014年4月9日，五中院01622号裁定准许聂仁建撤回上诉。2015年5月11日，被告杨茂与案外人侯洋蓉签订车位使用权转让合同，约定被告杨茂将762号车位以5万元售价转让给案外人侯洋蓉。原告聂仁建要求被告杨茂办理1-1号房和车位房地产权转移登记未果，遂诉至本院提出如上所请。
另查明：1-1号房屋现已办理抵押登记。2012年1月至2015年7月期间，被告杨茂向银行偿还按揭贷款共计132597.89元。2013年3月9日、4月2日、7月2日、7月25日、9月3日，原、被告双方多次发生争执，被告杨茂均报警。至今原告聂仁建未向被告杨茂支付38000元。
以上事实，有原、被告双方提交的以下证据在卷为证，并经庭审质证，足以认定：
原告聂仁建提交：代办合同、房地证复印件。
被告杨茂提交：06373号民事判决书、03352号民事判决书、01622号民事裁定书、车位服务协议、车位使用权转让合同、个人账户明细账单、房屋登记信息查询证明、出警证明。
本院认为：原告聂仁建、被告杨茂与第三人钢运置业公司于2013年2月23日签订代办合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。即使被告杨茂认为该合同存在显失公平、胁迫等事由，应依法对代办合同行使撤销权，但至今被告杨茂并未行使合同撤销权，故被告杨茂主张该合同对其不具有法律拘束力的抗辩，本院不予支持；1-1号房屋于原、被告签订购房合同前已设立抵押即华夏银行已享有抵押权，抵押权作为担保物权的一种，仍具有物权的一般属性即对世性、排它性、绝对性、可以对抗任意第三人。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，庭审中，原告聂仁建未明确表示代抵押人被告杨茂向抵押权人华夏银行清偿债务。且原告聂仁建未能举示已取得抵押权人同意或抵押人已清偿债务的证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”规定，原告聂仁建应承担举证不能的责任，其诉请被告转移登记1-1号房屋产权至原告聂仁建名下，在抵押权未消除前无法实际履行。属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”规定情形，故本院对原告聂仁建该项诉请不予支持；同理，被告杨茂仅购买两个车位的使用权，且762号车位使用权已转让案外人侯洋蓉，均无法办理产权转移登记，故本院对原告聂仁建该项诉请亦不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百一十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告聂仁建的诉讼请求。
本案案件受理费80元，保全费2520元，共计2600元，由原告聂仁建承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 丁希来
审 判 员 王霭姣
人民陪审员 易如琴
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 田 晶