辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第2528号
上诉人（原审被告）：沈阳市大东区如意名苑小区业主委员会，住所地大东区辽沈二街如意二路如意名苑小区9-1。
委托代理人：王挺，男，1968年5月18日出生，汉族。
委托代理人：蒋硕，系辽宁震徽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李文贵，男，1955年8月7日出生，回族，住址沈阳市大东区。
上诉人沈阳市大东区如意名苑小区业主委员会（以下简称如意名苑业委会）因与被上诉人李文贵租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第00986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅（主审）参加评议的合议庭，于2015年10月29日公开开庭对本案进行了审理。上诉人如意名苑业委会的委托代理人王挺、蒋硕，被上诉人李文贵，到庭参加诉讼。
原审原告李文贵诉称：2008年末，原告与沈阳建源物业管理有限公司签订了如意名苑车库的承包协议，原告与沈阳建源物业管理有限公司承包了车库6年，协议约定原告缴纳的承包风险抵押金人民币3万元整。承包期满，沈阳建源物业管理有限公司将抵押金退还原告。2013年末，沈阳建源物业管理有限公司与沈阳中群置业有限公司交接，将抵押金转由被告支付，被告也承诺该车库继续由原告承包，原告才表示同意。2014年1月23日，被告反悔，不再与原告签订车库承包合同，且不返还抵押金。2014年6月，中群置业有限公司与被告起诉原告，要求原告搬离。原告提出家里生活困难，家有母亲年迈，弟弟病重，离开后无处居住。在法院调解下协商2014年9月搬离，原告搬离小区后一直向被告催要抵押金，被告屡次推脱，拒不返还，现原告诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。诉讼请求：1.依法判令被告支付原告抵押金30000元；2、依法判令被告承担本案诉讼费。
原审被告如意名苑业委会辩称：被告没有承诺过由原告继续承包，在此期间，新的物业公司进来后多次与原告协商搬离车库，原告承诺5月1日搬离，到了5月1日原告又反悔拒不搬离，业主意见很大。车库产权是全体业主的，业主委员会有权维护业主的利益。2014年1月5日之前承包给原告，那时自行车存放是收费的，后来物业公司提出自行车免费停放，让原告搬离车库。原告在租赁期间包括后来该搬离未搬离的时间里在车库开麻将社。合同规定禁止存放外来自行车，原告不仅将外来自行车存入，且还给他们办卡，严重扰乱了小区的治安环境。被告曾将原告起诉至法院，因此原告对被告怀恨在心，在园区里寻衅滋事。关于抵押金，不是业主委员会做主，而是全体业主一致认可扣除原告的抵押金，当时业主代表50多人。当时原告把合同抢走了，因此没有把抵押金还给原告，也因此小区有一个半月没有物业服务，业主同意将抵押金作为补偿。原告违约，没有按照合同及时搬离车库。由于原告的延迟搬离导致园区对车库的改造拖延，无法对出入的电子门进行改造。且被告起诉原告至法院，拿到判决书后原告也不及时离开。由于物业公司没有按期对园区进行改造，因此物业公司撤离了园区，对园区造成了伤害。经过全体居民会议决定，将抵押金全部扣留，用于园区没有物业期间的所有费用。
原审法院经审理查明：2008年，原告与给被告提供物业服务的沈阳建源物业管理有限公司签订承包合同，约定原告承包小区内3号楼南侧自行车库。双方于2012年1月12日最后一次签订承包协议，协议约定：承包期限自2012年1月21日至2013年1月20日，承包期满，双方自动解除协议，原告无偿将车库交还沈阳建源物业管理有限公司。如续期，双方需另行重新签订承包协议。原告交纳的承包风险抵押金人民币3万元，承包期满，不再续期，沈阳建源物业管理有限公司退给原告。协议同时约定，承包期内，严禁原告转租、转包，一经发现，沈阳建源物业管理有限公司有权随时收回承包权，并视情节，从原告承包风险抵押金中扣除损失费。
签订承包协议后，原告向沈阳建源物业管理有限公司支付了风险抵押金3万元。2013年沈阳建源物业管理有限公司撤出园区。2014年1月20日，沈阳建源物业管理有限公司与被告进行交接，将风险抵押金3万元交接至被告。承包协议期满后，原告未再续签承包协议，亦未搬离争议房屋。2014年被告起诉至原审法院要求原告腾还车库并支付占用期间费用，原审法院（2014）大东民二初字710号判决支持了被告诉讼请求。被告至今未将从沈阳建源物业管理有限公司接收的3万元风险抵押金返还原告。
上述事实，有（2014）大东民二初字第710号判决书、物业综合移交单、承包协议、收款收据及及庭审笔录，经质证，原审法院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为：依据原告与沈阳建源物业管理有限公司签订的承包协议约定，在原告不续租承包时，被告应将风险抵押金3万元退还原告。被告抗辩原告在承包期间存放外来车辆、开麻将社、合同期满拒不搬离、判决要求原告腾房后，原告仍占用房屋造成小区长期没有物业等情形，被告未能提供证据证明上述情形真实存在，即便存在也不能成为合同约定的扣除风险抵押金的情形，且被告无证据证明经沈阳市大东区如意名苑小区业主委员会全体代表同意将该费用用于物业服务建设，被告提供的费用使用明细表与各项收据不能相互印证其金额实际产生，被告无证据证明使用扣除原告的3万元风险抵押金用于物业服务建设。综上，被告扣除3万元风险抵押金于法无据，应予返还。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳市大东区如意名苑小区业主委员会于本判决发生法律效力之日起10内给付原告风险抵押金3万元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告沈阳市大东区如意名苑小区业主委员会未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告沈阳市大东区如意名苑小区业主委员会负担。
宣判后，如意名苑业委会不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，上诉人已经将抵押金3万元全部转交给时任的中群置业有限公司，中群公司为上诉人出具了证据证明其已经收到上诉人转交的被上诉人押金三万元。二、原审法院适用法律错误，签署租赁合同的相对人为物业公司与被上诉人，上诉人不是合同主体，且3万元抵押金也仅是上诉人短期保管转交给物业公司管理。三、原审法院诉讼程序有瑕疵。租赁合同的主体应是物业公司与被上诉人，原审法院应在一审时告知原告变更或追加被告，程序不合法。
本院认为：根据《物业综合移交单》，2014年1月20日沈阳建源物业管理有限公司将涉案的3万元质保金交给如意名苑业委会。庭审中，如意名苑业委会主张将其交由下一任物业公司即沈阳中群置业有限公司，并经园区部分业主同意作为抵顶物业费予以使用。原审法院对此事实未能查清，故将本案发回重审。重审时，应追加沈阳中群置业有限公司为本案当事人，并向李文贵释明，是否变更承担责任的主体，在查清事实的基础上，结合举证证明责任，分析责任承担能力，依法作出裁判为宜。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第00986号民事判决；
二、发回沈阳市大东区人民法院重审。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年十一月二十一日
书 记 员 王潇潇
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。