太原市万柏林区人民法院
民 事 判 决 书
2015年万民再初字第00007号
原审原告张靖，男，1987年4月2日出生，蒙古族，住所地太原市。
委托代理人王颖伟，山西普高律师事务所律师。
原审被告谢文生，男，1967年8月21日出生，汉族，现羁押于山西省沁水监狱。
再审第三人张紫璇，女，1995年2月7日出生，汉族，住太原市。
委托代理人张凤兰（系再审第三人张紫璇的母亲），女，1968年8月31日出生，汉族，住太原市。
委托代理人张晋良，太原市杏花岭区巨轮街道法律服务所法律工作者。
原审原告张靖与原审被告谢文生、再审第三人张紫璇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月10日作出（2011）万民初字第837号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年7月23日作出（2015）万民监字第00005号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告张靖的委托代理人王颖伟、原审被告谢文生、再审第三人张紫璇的委托代理人张凤兰、张晋良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张靖诉称，2010年8月24日，原审原告向原审被告购买了原审被告所有的位于太原市万柏林区漪汾苑小区流碧园的住宅一套。因原审被告称其很忙，要求先过户再交房，双方口头约定，房屋在过户后交付。2010年9月8日，原审原告在太原市房地局办理相关手续，并取得了晋房权证并字第XX**号房屋产权证。之后，原审原告与原审被告多次协商交房事宜未果，原审被告至今未将房屋交付原审原告，故诉请法院依法判令原审被告将上述房屋交付原审原告。
原审被告谢文生未提交答辩意见。
原审查明，2010年8月24日，原审原告与原审被告签订《房地产买卖契约》一份，约定：原审被告将位于太原市万柏林区漪汾苑小区流碧园的房屋（建筑面积53.62平方米）出售给原审原告。成交价格为12万元，于2010年8月24日一次付清。原审被告于2010年8月24日交付房屋。办理过户手续所需税费，由双方按规定各自承担。原审原告及原审被告的委托代理人闫海斌在上述契约上签字并捺印。该合同附有：1、原审被告于2010年7月5日出具的《委托书》，委托书载明，原审被告全权委托闫海斌办理上述房屋的买卖、签约、过户事宜；2、《未婚声明书》，声明内容为：”声明人谢文生至今未婚，本人保证上述声明完全真实，如有不实，愿承担一切法律责任”。3、山西省太原市城西公证处出具的（2010）并西证民字第5297号《委托书公证书》，公证书载明：”兹证明谢文生（男，一九六七年八月二十一日出生，身份证号：）于二0一0年五月十四日来到我处，在前面的《委托书》上签名、捺指印。注：委托人谢文生于二0一0年七月五日发表了《未婚声明书》。”合同签订后，双方于2010年9月8日交纳了房屋交易相关税费，并经太原市房地产管理局办理了房屋过户登记手续，原审原告领取了晋房权证并字第XX**号房屋所有权证书。但原审被告至今未向原审原告交付房屋，原审原告为此诉至本院。
以上事实，有原告提交的《房地产买卖契约》、《委托书》、《未婚声明书》、《委托书公证书》、《房屋所有权证》及交费凭证等证据在案佐证。
原审认为，原审原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该合同有效。合同签订后，双方依约办理了房屋所有权转移登记手续，原审原告依法取得了涉诉房屋的所有权。原审原告要求原审被告交付该房屋的诉讼请求合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：原审被告谢文生于本判决生效后十日内，将位于太原市万柏林区漪汾苑小区流碧园的房屋交付原审原告张靖。本诉案件受理费4057元，由原审被告谢文生负担。
本案再审过程中，原审原告称，2010年8月24日，原审原告向原审被告购买了原审被告所有的位于太原市万柏林区漪汾苑小区流碧园的住宅一套。因原审被告称其很忙，要求先过户再交房，双方口头约定，房屋在过户后交付。2010年9月8日，原审原告在太原市房地局办理相关手续，并取得了晋房权证并字第XX**号房屋产权证。之后，原审原告与原审被告多次协商交房事宜未果，原审被告至今未将房屋交付原审原告，故诉请法院依法判令原审被告将上述房屋交付原审原告。
原审被告谢文生答辩称，我从未见过原告，也不认识原告，我从闫海斌处用房本担保借了大约10万元，现在已经还了大概五六万元，但是我不会用房子抵债。当时闫海斌也说，我不要你的房子，为了方便贷款，需要履行房屋买卖的手续，但是买卖房屋不是我的本意。
再审第三人张紫璇述称，再审第三人张紫璇的母亲张凤兰为了再审第三人上学方便，于2007年9月1日与原审被告的姐姐谢寅惠签订了《房屋租赁合同》，承租原审被告位于漪汾苑小区流碧园的房屋，每月租金为600元，先后共支付给谢寅惠租金共计28800元，租至2011年9月2日，期间水、电、暖、煤气、物业等费用均由张凤兰交付。2010年6月28日，张凤兰以女儿张紫璇的名义与原审被告签订了购买该房屋的《房屋买卖合同》，合同约定：原审被告将漪汾苑小区流碧园的房屋（房屋权证号为并字第xx**号，后变更为晋房权证并字第XX**号）房屋出售给再审第三人，建筑面积为53.62平方米，房屋成交总价为20.92万元。双方约定交易税费由原审被告负担，并在二个月内为再审第三人办理完房屋过户手续，原审被告如违约应向再审第三人支付房价20%的违约金。合同签订之日，张凤兰已按约定实际支付给了原审被告16.92万元购房款，余款4万元再审第三人领取房产证后再付给被告。合同签订后的第二天，原审被告因资金紧张又找张凤兰要钱，张凤兰又提前给付了原审被告购房款2万元。至此，张凤兰实际共支付了原审被告18.92万元购房款。剩余2万元再审第三人领取房产证后再付给原审被告。合同签订后，张凤兰曾多次要求原审被告办理过户手续，但原审被告以正在房地局办理变更独立产权等理由，一直未给再审第三人办理产权过户手续。再审第三人从2007年9月至今一直占有该房屋，2010年6月再审第三人购买了该房屋后，又投资5.7万余元对该房屋进行了装修。2012年贵院根据原审原告的强制执行申请，要求再审第三人腾房时才知道原审被告在将该房屋卖给再审第三人后，又将该房屋卖给原审原告张靖，并为其办理了房屋产权证（房屋产权证号为：晋房权证并字第XX**号）。因此，再审第三人根据相关法律规定层向贵院提出过《再审第三人案外执行异议书》。认为，再审第三人已支付了合同约定的全部购房款并实际占有、使用该房屋至今，是本案争议房屋的唯一合法所有权人，原审被告在与再审第三人签订《房屋买卖合同》并收取合同约定的全部购房价款18.92万元后，又委托闫海斌为其代理人以12万元的低价将房屋出售并过户给原审原告。其一房二卖的行为，严重违反了诚实信用原则。原审原、被告在房地局签订《房地产买卖契约》时明确声明：张靖已对谢文生所要出售的房屋应当是完全知悉的。但实际情况时原审原告在购买原审被告二手房时既不到房屋现场了解情况和查看房屋，而且在付清房款12万元和取得产权证后也不去现场查收其所购房屋。据此可以判断，说明原审原告在购买该房屋前，是完全知悉该房屋实际是已经有人购买并居住的，原告在明知该房已经有人购买居住还要购买该房屋，其行为明显违反常规的购房交易惯例。因此，原审被告一房二卖，其与原审原告签订的《房地产买卖契约》系恶意串通，依法应当属于无效合同。其行为严重损害了再审第三人的合法权益，故请求：1、判令驳回原审原告的诉讼请求；2、确认原审原告与原审被告签订的《房地产买卖契约》无效；3、确认再审第三人与原审被告签订的《房屋买卖合同》有效；4、确认漪汾苑小区流碧园的房屋归再审第三人所有；5、判令原审被告立即为再审第三人办理漪汾苑小区流碧园的房屋的产权过户手续；6、判令原审被告支付违约金41840元；7、本案诉讼费、保全费由原审原、被告承担。
原告原告张靖辩称，对于再审第三人曾承租所诉房屋，原审原告不知情；对再审第三人购买该房屋原审原告也不知情；对再审第三人与原审被告签订的房屋买卖合同，因其未办理房屋产权登记手续，该合同应属未生效合同，而且再审第三人申请中，原审被告以在房地局办理变更独立产权等理由，未办理产权手续，原审原告也不知悉，故不存在过错；原审被告存在隐瞒的事实，原审原告也说过要收房，期间是见过再审第三人的，说明再审第三人是知道这个事实的，并不是不知情的；原审原告也履行注意义务，查看了相关手续，在房地局原审原告也查看了房产登记情况，不存在恶意串通，因此合同有效。请求依法驳回再审第三人的诉讼请求。
原审被告谢文生辩称，我不认识原审原告，也不存在恶意串通，我对再审第三人的诉讼请求没有什么意见，对其基本的事实也认可，请求法院依法予以裁判。
本院再审查明，2007年9月1日，原审被告的姐姐谢寅惠与再审第三人的母亲张凤兰签订了一份《房屋租赁合同》，约定谢寅惠将位于漪汾苑小区流碧园的房屋出租给张凤兰，月租金为600元。2010年6月28日，原审被告与再审第三人的母亲以张紫璇的名义签订《房屋买卖合同》，约定原审被告将位于漪汾苑小区流碧园的房屋（房屋所有权证号为：xxxx，建筑面积为53.62平方米）出售给再审第三人，约定的总价款为209200元。还约定张凤兰已付原审被告购房款169200元，双方在房地局交易所办理完过户手续当日，再审第三人付清购房款40000元。双方约定在二个月内在房地局交易所办理完过户手续，原审被告每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为原审被告不履行本合同，再审第三人有权解除合同，由原审被告承担此次交易中双方的全部交易税费，并向再审第三人支付房价20%的违约金。双方还约定了其他权利义务。2010年6月30日，原审被告又收到张凤兰20000元。原审被告在与再审第三人签订《房屋买卖合同》后，实际收取合同约定的全部购房价款的18.92万元。
2010年8月24日，原审原告与原审被告谢文生的委托代理人闫海斌签订《房地产买卖契约》一份，约定：原审被告将位于太原市万柏林区漪汾苑小区流碧园的房屋（建筑面积53.62平方米）出售给原审原告。成交价格为12万元，于2010年8月24日一次付清。原审被告于2010年8月24日交付房屋。办理过户手续所需税费，由双方按规定各自承担，违约责任为零违约。原审原告及原审被告的委托代理人闫海斌在上述契约上签字并捺印。2010年9月8日，交纳了房屋交易相关税费，并经太原市房地产管理局办理了房屋过户登记手续，原审原告领取了晋房权证并字第XX**号房屋所有权证书，以后原审被告一直未交付原审原告房屋。
另查明，太原市迎泽区人民法院于2012年3月16日作出的（2012）迎民初字第377号民事裁定书中显示，原审原告用所诉房屋为闫海斌提供司法担保。
再查明，2010年7月5日，山西省太原市城西公证处出具的（2010）并西证民字第5297号《委托书公证书》，公证书载明：”兹证明谢文生（男，一九六七年八月二十一日出生，身份证号：）于二0一0年五月十四日来到我处，在前面的《委托书》上签名、捺指印。注：委托人谢文生于二0一0年七月五日发表了《未婚声明书》。”该《委托书》委托闫海斌为诉争房屋买卖代理人。本院依再审第三人申请向该公证处调取委托书公证书的相关档案信息，该公证处无此档案。经查,二0一0年五月十四日原审被告漪汾苑小区流碧园的房屋权证号为并字第xx**号，到二0一0年七月五日房屋权证号变更为晋房权证并字第XX**号，两个时间段房屋权证号不一致，该公证书委托书存在严重暇疵。审理中，原审被告谢文生不承认委托闫海斌卖房事实，只承认因贷闫海斌款项时闫海斌要求办理公证书委托书作为还贷保证。原审被告谢文生只认可卖给再审第三人房屋事实，不认可将房屋卖给原审原告张靖。
以上事实有《房屋租赁合同》、《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》、（2012）迎民初字第377号民事裁定书、《委托书公证书》询问笔录及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院再审认为，公民的民事合法权益受法律保护。因原审原告提供的原审被告委托闫海斌买卖位于太原市万柏林区漪汾苑小区流碧园房屋的委托书签订的时间为2010年7月5日，与委托书公证书中所显示的谢文生于2010年5月14日来到山西省太原市城西公证处，在前面的《委托书》上签名、捺指印，时间上存在差异，且二0一0年五月十四日原审被告漪汾苑小区流碧园的房屋权证号为并字第xx**号，二0一0年七月五日房屋权证号为晋房权证并字第XX**号，两个时间段房屋权证号不一致，该公证书委托书存在严重暇疵。关于该公证信息在该公证处查无档案，故该公证书委托书存在严重暇疵，故对于该公证书的证据效力本院不予采信，闫海斌受委托与原审原告张靖签订的《房地产买卖契约》不成立。原审被告始终不承认将诉争房屋卖给原审原告的事实，并说明将诉争房屋卖给原审原告不是其真实意愿。原审被告与再审第三人之间签订的《房屋买卖合同》原审被告当庭认可，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，故本院予以认可。再审第三人关于本案诉争房屋的其他权益可另行起诉。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条、第六十四条的规定，判决如下：
一、撤销（2011）万民初字第837号民事判决书。
二、驳回原审原告张靖的诉讼请求。
案件受理费4057元，由原审原告张靖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 郭全林
人民陪审员 武 智
人民陪审员 赵少华
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 王俊梅