江苏省盐城市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n(2013)盐民终字第1698号＼n＼n上诉人（原审原告）吴大兆，男，1965年2月2日生，汉族，居民。＼n上诉人（原审被告）建湖和信置业有限公司。＼n上诉人吴大兆与上诉人建湖和信置业有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服建湖县人民法院（2013）建民初字第0159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。＼n一审法院经审理查明，2010年3月5日，被告建湖和信置业有限公司领取建湖县城位于建湖明星路东、玛莎加油站北侧，翡翠嘉苑10号楼建湖县商品房屋预售许可证。2011年1月23日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，该合同共计12页，其中第1页至第7页为合同主文，第8页至第12页为合同附件，第11至第12页为合同补充协议（附件四），合同补充协议双方未签字。合同主文约定的主要内容为：1、出卖人（被告）将位于建湖县城明星路东玛莎加油站北侧编号为5011112以出让方式取得的土地使用权地块建设的商品房翡翠嘉苑二期第10幢第3层301号房，建筑面积110.68平方米、单价每平方米3195.79元，计353710元；车库编号为：10026号，面积26.31平方米的房屋出卖给买受人（原告），该房屋的用途为住宅，属框架结构，层高为2.8米。该商品房的阳台是封闭式，除房价以外的各项费用按政府规定各自承担。2、付款方式为：买受人采用按揭贷款的方式，首付118710元，余额按揭贷款235000元。3、交付期限为：2011年5月1日前。2011年7月12日，被告开具销售不动产统一发票，收取原告翡翠嘉苑10幢301室房款353710元，10-26号车库款72353元，合计426063元。4、出卖人承诺在交付房屋时水、电接通。5、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四），合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。现原告已接受该房屋并进行了装潢。在该房屋交付时，被告收取了原告的以下费用，契税费8017元、公共维修基金8522元、用电开户费280元、用水开户费650元、有线电视初装费400元、太阳能1650元、阳台封闭费2000元、产权登记费100元、土地测绘费200元、合计21810元。该房屋的实际契税费为7477元，公共维修基金为8521.26元。＼n另查明，原告于2011年7月27日以房款已交付为由向法院提起诉讼，要求被告交付争议房屋钥匙，被告以未交纳政府规定代收代交的契税、公共维修基金等相关费用，拒绝向原告交付争议房屋钥匙，后原告撤回起诉。现原告提起本案诉讼，请求依法判令：1、被告返还不合理的收费21810元；2、被告赔偿原告由于不出具发票导致原告误工损失2000元；3、本案诉讼费用由被告负担。＼n一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反我国法律法规强制性规定，应认定为合法有效合同，对双方当事人具有约束力。该合同主文第二十条规定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。在附件四中列明契税、公共维修基金、太阳能、办证等相关费用收取方式及时间，对被告收取的契税费、公共维修基金、产权登记费、测绘费，按照相关部门的规定，应由原告承担，被告收取是为了全体业主的利益，原告要求返还无法律依据，但被告超标准收取的契税费及公共维修基金应予以返还。原、被告双方未能按合同主文第二十条的约定，由双方当事人签字确认，但该房屋已由被告交付原告，原告已接受该房屋，对被告收取的有线电视初装费、太阳能费，不应返还。对被告收取的用水开户费、用电开户费、阳台封闭费，因双方在主合同的约定阳台是封闭式，交付时水电接通，且原告在补充协议上未签名，故被告应予返还。原告诉称根据2011年1月14日建湖县物价局建价发[2011]6号文件《关于加强商品住房销售“一价清”和明码标价监管的通知》的精神，房屋总价款中已包含公共维修基金等费用，一审法院认为，被告已于2010年3月5日领取翡翠嘉苑10号楼的商品房屋预售许可证，依照原、被告所签订的商品房买卖合同所使用的词句、交易习惯、诚实信用原则及签订合同的时间，结合该10号楼中其他业主售房的价格事实和本地区商品房销售的相关情况，应确定总房款中未包含相关费用。关于原告主张的要求被告赔偿2000元的误工费，原告没有提交证据证明，亦不予支持。综上，被告应予返还原告费用为：超标准收取契税费540元、超标准收取公共维修基金0.74元、用电开户费280元、用水开户费650元、阳台封闭费2000元，合计3470.74元。一审法院遂判决：一、被告建湖和信置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴大兆3470.74元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告吴大兆其余的诉讼请求。案件受理费395元，由原告吴大兆负担337元，由被告建湖和信置业有限公司负担58元。＼n吴大兆不服上述民事判决，向本院提起上诉称：合同中未约定契税费、公共维修基金和太阳能费，对办理房产证是约定免收规费的，被上诉人建湖和信置业有限公司无权收取上述费用；被上诉人收取电视初装费400元后未安装，是上诉人自己买电视机安装的；被上诉人至今扣留上诉人的房产证，应予返还；在纠纷过程中，被上诉人纠集社会恶势力殴打上诉人，依法应予处理。请求二审法院依法改判或发回重审。＼n建湖和信置业有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：虽然被上诉人吴大兆在补充协议上未签名，但商品房买卖合同与补充协议是不可分割的，被上诉人了解补充协议并已实际履行，且建湖地区所开发的商品房水、电开户费均是由买受人承担，一审判决返还水、电开户费没有依据；商品房买卖合同中明确约定南阳台为非封闭式、北阳台为封闭式，阳台封闭费应由被上诉人负担。请求二审法院依法改判或发回重审。＼n本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。＼n本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。上诉人吴大兆与上诉人建湖和信置业有限公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同主文第二十条规定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四），附件四补充协议中列明契税、公共维修基金、太阳能、办证等相关费用收取方式及时间，该补充协议虽无吴大兆与建湖和信置业有限公司签字，但商品房买卖合同中已约定除房价以外的各项费用按政府规定各自承担，建湖和信置业有限公司收取契税费、公共维修基金、产权登记费、测绘费，是为了全体业主的利益，按照相关部门的规定应由吴大兆承担，对于超标准收取的契税费及公共维修基金应予返还。吴大兆上诉称对办理房产证是约定免收的，没有依据。根据商品房买卖合同中约定的房款计价方式，未包括太阳能安装费和有线电视初装费，现建湖和信置业有限公司已安装太阳能并接通有线电视线路，案涉房屋已由吴大兆入住，其也未重新缴纳该费用，故太阳能安装费和有线电视初装费亦应由吴大兆承担。2011年1月14日建湖县物价局公布建价发[2011]6号文件《关于加强商品住房销售“一价清”和明码标价监管的通知》，两上诉人虽于2011年1月23日签订商品房买卖合同，但建湖和信置业有限公司已于2010年3月5日领取翡翠嘉苑10号楼的商品房屋预售许可证，一审法院依照商品房买卖合同所使用的词句、交易习惯、诚实信用原则及签订合同的时间，结合该10号楼中其他业主售房的价格事实和本地区商品房销售的相关情况，确定总房款中未包含相关费用，并无不当。商品房买卖合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，二审中吴大兆认可产权证尚未办理，吴大兆可根据合同约定要求建湖和信置业有限公司履行义务。对于吴大兆所称建湖和信置业有限公司纠集社会恶势力对其进行殴打，其可依法要求相关部门进行处理。建湖和信置业有限公司上诉称，商品房买卖合同与补充协议是不可分割的，应当根据补充协议的约定由吴大兆承担用水开户费、用电开户费和阳台封闭式费。对此，因补充协议没有双方签字确认，且商品房买卖合同中约定阳台为封闭式、交付使用时水电接通，因此建湖和信置业有限公司另外收取吴大兆用水开户费、用电开户费、阳台封闭费，没有依据，应予退还。建湖和信置业有限公司上诉称，商品房买卖合同中明确约定南阳台为非封闭式、北阳台为封闭式，与事实不符。综上，上诉人吴大兆、上诉人建湖和信置业有限公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院均不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n上诉人吴大兆交纳的二审案件受理费395元，由上诉人吴大兆负担；上诉人建湖和信置业有限公司交纳的二审案件受理费395元，由上诉人建湖和信置业有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n＼n审判长陈东＼n代理审判员秦广林＼n代理审判员曹荣＼n＼n＼n二Ｏ一三年十二月十六日＼n＼n书记员仓媛园＼n＼n＼n＼n