广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第990号
上诉人（原审被告）：梁xx，男，汉族，1986年1月4日出生。
被上诉人（原审原告）：潘xx，男，汉族，1984年5月22日出生。
被上诉人（原审原告）：王x，女，汉族，1986年3月25日出生。
上诉人梁xx因房屋买卖合同纠纷案件，不服深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第1551号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年7月11日，潘xx、王x与梁xx共同签订《房地产买卖合同》，约定潘xx、王x向梁xx购买位于深圳市宝安区天骄世家x栋x座x房产，转让成交价为1040000元。定金为50000元。潘xx、王x在签署本合同时向梁xx支付定金50000元。990000元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭。潘xx、王x需办理银行按揭，则第二部分之部分款项可由潘xx、王x负责向银行贷款支付梁xx，银行按揭所发生的费用概由潘xx、王x自理，否则视为潘xx、王x违约。潘xx、王x应于签署本合同之日起70日内付清首期款280000元（不含已付定金，上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，潘xx、王x须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，梁xx应无条件配合办理相关手续）。潘xx、王x应于首期房款交付之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，梁xx须无条件配合潘xx、王x提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约。该物业处于抵押状态，潘xx、王x同意梁xx委托担保公司担保融资赎楼，梁xx须于签署本合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及（或）该第三方指定担保公司，同时潘xx、王x须协助梁xx办理赎楼手续配合签署一切相关文件，梁xx不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约。梁xx撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；梁xx虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起四十日（含当日）内自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处。如潘xx、王x未按照本合同约定的期限履行义务，梁xx有权要求潘xx、王x以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如潘xx、王x逾期履行义务超过七日，梁xx可解除合同并选择要求潘xx、王x支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收潘xx、王x已支付的定金。如梁xx未按照本合同约定的期限履行义务，潘xx、王x有权要求梁xx以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如梁xx逾期履行义务超过七日，潘xx、王x可解除合同并选择要求梁xx支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还潘xx、王x已支付的定金。当日，潘xx、王x、梁xx又签订一份《补充协议》，约定梁xx须于做完公证在2010年8月1日交付给潘xx、王x装修使用，但潘xx、王x须给梁xx支付8月份与9月份的供楼利息。双方协定如因潘xx、王x在2010年7月11日至2010年9月30日期间，因潘xx、王x自己原因造成贷不了70万，则梁xx不退还潘xx、王x定金；如因梁xx原因导致不能赎楼，则多出赎楼费用由梁xx承担，如导致不能交易，则梁xx须双倍返还潘xx、王x所付定金。潘xx、王x须于2010年9月17日前做资金监管，首期款须在银行出承诺之日放款，潘xx、王x、梁xx必须无条件配合办理此次交易的一切相关手续。上述合同签订后，潘xx、王x向梁xx支付定金50000元。2010年7月12日，梁xx出具一份经广东省深圳市深圳公证处书面公证的《委托书》，授权深圳市不动产担保股份有限公司、谢光瑶等人全权办理赎楼手续、管理房产、办理转卖上述房产的过户、转移登记的相关手续等。梁xx为此支付公证费用400元。2010年7月19日和8月25日，梁xx两次向涉案房产的抵押权人中国邮政储蓄银行有限责任公司深圳宝安区支行书面申请提前结清贷款，抵押权人在8月25日的申请表上盖章，表示同意申请，但未署批准时间。2010年8月1日，梁xx将涉案房产交付潘xx、王x使用，并签订《交楼确认书》；潘xx、王x也于当天向梁xx支付”8月份供楼款（利息）”2500元。2010年8月16日，潘xx、王x、梁xx与上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行签订《二手房交易资金代保管协议》，约定潘xx、王x、梁xx将涉案房产交易款项270000元委托浦发银行深圳分行代为保管，该行有权凭贷款承诺书将该款放给梁xx赎楼。当日，潘xx、王x如约将270000元存入指定代管账户。2010年9月2日浦发银行深圳分行将该笔款项存入梁xx账户，同年11月29日，梁xx又将该款汇回潘xx、王x账户。2010年8月25日，上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行向潘xx、王x、梁xx出具一份《二手房按揭贷款承诺书》，同意在符合承诺条件的条件下，该行将向潘xx、王x发放二手房按揭贷款720000元，用于购买涉案房产，并将贷款资金划至房产潘xx、王x、梁xx双方指定的收款账户。2010年10月14日，潘xx、王x、梁xx达成交易的居间方深圳市世华房地产投资顾问有限公司通过EMS快递向梁xx寄送一份《履约催告函》，要求梁xx于2010年10月18日前配合及通知欠款银行办理赎楼业务。该文件寄送地址为梁xx在《房地产买卖合同》上所留地址；梁xx承认涉案房产至今仍处于抵押状态。另查，潘xx、王x从梁xx处接收涉案房产后，便着手对其进行装修。2010年8月17日，潘xx、王x向深圳泰华物业管理有限公司缴纳”装修押金”2000元，又向深圳市典范装修设计工程有限公司支付”家庭装修定金”30000元，并于2010年8月21日领取《装修许可证》，该证件载明装修内容包括墙面油漆翻新、家私油漆翻新、窗套改造；梁xx当庭承认潘xx、王x对墙面进行了局部喷漆。梁xx现已将涉案房产收回。再查，潘xx、王x、梁xx在履行房屋买卖合同期间，梁xx曾与案外人黄可笑签订《二手房买卖合同》。潘xx、王x起诉之前，于2010年10月18日向原审法院申请诉前财产保全，原审法院审查后，于同日裁定查封梁xx价值1000000元的财产。
潘xx、王x诉讼请求：1、梁xx继续履行2010年7月11日签订的《房地产买卖合同》；2、梁xx赔偿潘xx、王x经济损失，包括房屋装修合同定金30000元、银行贷款利息1514.7元、申请银行按揭贷款评估费500元、诉前财产保全费5000元；3、梁xx向潘xx、王x支付合同违约金208000元；4、本案的诉讼费用由梁xx承担。
原审法院认为：潘xx、王x、梁xx于2010年7月11日签订的《房地产买卖合同（NO8076626）》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。由于涉案房产当时仍处于抵押状态，要完成交易，梁xx必须先行赎楼。按照《房地产买卖合同（NO8076626）》的约定，”梁xx虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起四十日（含当日）内自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处”。也就是说，梁xx注销抵押登记、完成赎楼手续的最后期限是2010年8月19日，但从梁xx提交的证据来看，梁xx最早到2010年8月25日还在向银行申请提前偿还抵押贷款，而至今也没有完成所有赎楼手续并将房地产证原件交第三方保管。梁xx的此一行为显然已经根本违反了双方约定，潘xx、王x主张梁xx违约的理由成立，原审法院予以支持。从双方的约定来看，梁xx的赎楼义务履行期限（2010年8月19日）应在潘xx、王x首期款放款义务（2010年8月25日）和9月份供楼利息支付义务（2010年9月份）之前，在梁xx没有完成约定的赎楼义务之前，要求潘xx、王x先行履行首期款放款义务并支付9月份供楼利息，显然是不公平的，对潘xx、王x来说也增加了额外的交易风险，潘xx、王x略迟于约定期限放款且不支付9月份供楼利息于理于法均属正当，并不构成违约，梁xx据此要求潘xx、王x承担违约责任的主张不成立，原审法院不予支持。由于梁xx违约在先，潘xx、王x要求梁xx承担违约责任的主张成立，原审法院予以支持。潘xx、王x在诉求中既主张经济损失赔偿，又主张违约金，原审法院认为，违约金具有惩罚与补偿的双重特性，潘xx、王x的违约金主张已经足以弥补其经济损失，故原审法院仅支持其违约金的诉求，其要求经济损失赔偿的诉求，则不予支持。有关违约金的数额，双方在《房地产买卖合同（NO8076626）》中已经明确约定，应按照转让成交价百分之二十来计算，对于梁xx关于该标准过高的主张，原审法院在综合分析梁xx违约情节等因素后认为，酌减至转让成交价的百分之十五较能公平体现违约金的惩罚与补偿功能。据此计算，梁xx应向潘xx、王x支付的违约金为156000元（1040000元×15%）。考虑到梁xx已无继续履行合同的意向，而判令强制履行所产生的成本明显过高，原审法院对潘xx、王x要求继续履行合同的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决：一、梁xx应于本判决发生法律效力之日起三日内向潘xx、王x支付违约金156000元。二、驳回潘xx、王x的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2488元，财产保全费5000元，均由梁xx负担。前述费用潘xx、王x已预交，梁xx在履行本判决时迳付潘xx、王x。
梁xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法改判，驳回潘xx、王x的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误。梁xx是要在有担保公司提保赎楼仍不能获得赎楼贷款的情况下，梁xx才有义务在签署合同之日起四十日自行赎楼。梁xx已经提交相应的公证书，证明梁xx已经在规定的时间内委托了担保公司。梁xx与潘xx、王x在委托的担保公司深圳市不动产担保股份有限公司申请的为一笔款赎楼，也就是潘xx、王x申请贷款替梁xx进行赎楼，潘xx、王x的诉状中就有关于获得赎楼贷款所要求梁xx支付的利息，并且在案件审理过程中，潘xx、王x也承认已经获得了相关的赎楼贷款资金，并且已经支付给担保公司，那又何来潘xx、王x虽有担保公司赎楼仍不能获得赎楼贷款一说条件不符合，后面要求潘xx、王x四十天自行赎楼、注销抵押登记的要求也就不成立。房屋买卖的交易流程是，买方必须先做到贷款银行做首期款资金监管，银行审批通过后出承诺函给买方，银行根据承诺函的金额再放款给担保公司赎楼。因潘xx、王x的首期款存银行定期了，要到2010年9月15日才能支取，故梁xx给潘xx、王x的筹钱时间是到2010年9月17日，《房地产买卖合同》第三条第2项B明确潘xx、王x必须要在70天内到银行做资金监管，按一审法院的认定，潘xx、王x可以什么都不用做，只要等到合同期满40天，也就是2010年8月19日，就可以向梁xx要违约金，这显然是不合理也不合法，在潘xx、王x没有完成约定的资金监管，得到贷款银行出具贷款承诺函之前，要求梁xx现金赎楼增加了额外的交易风险，赎出楼交易后卖方没有银行出具的贷款承诺函怎么保证卖方可以收到另一笔72万的尾款。所以合同要求梁xx在40天内赎楼是有前提条件的，就是担保公司不能获得赎楼贷款的情况下，梁xx才有义务在签署合同之日起四十日自行赎楼。事实上，银行是在2010年10月国庆节后已经放款给担保公司赎楼，潘xx、王x所提交的提前还款证据与获得赎楼贷款所要求梁xx支付的利息，证明上海浦东发展银行已经放给担保公司的赎楼款。因潘xx、王x做的是一笔款赎楼，所以会每天产生供楼利息。事实上梁xx提前交楼给潘xx、王x使用，潘xx、王x在签合同当时答应要帮梁xx交供楼利息，相当于潘xx、王x每月交给梁xx的房租费，直到房产证赎出来才不用交给梁xx每个月的供楼利息。潘xx、王x多次违约在先，才导致交易不成功。以上条件不符合，要求潘xx、王x四十天自行赎楼、注销抵押登记的要求也就不成立。2、梁xx一直在积极履行赎楼义务，结清贷款。银行要求还款要提前一个月时间，潘xx、王x没有及时做资金监管而得到银行出具的贷款承诺函，所以梁xx为尽快完成买卖，而帮担保公司再次申请还款手续。3、梁xx当时没钱，急卖楼，双方在签订合同时已经约定潘xx、王x必须在每月一日之前支付供楼利息。《房地产买卖合同》补充协议已经有明确约定，且梁xx提前交房给潘xx、王x使用，双方当初合同约定由潘xx、王x负责供楼，直到房产证赎出来为止。潘xx、王x没有按照合同约定支付相关款项，已届违约，一审法院认定事实错误。4、一审法院漏查事实，对于梁xx抗辩的事实，因为潘xx、王x未能按照合同约定支付相关的款项，导致梁xx在工作单位附近与黄可笑另签订的《房地产买卖合同》交易不成功损失5万元定金。潘xx、王x略迟约定期限放款且不支付双方约定的9月份供楼利息。潘xx、王x在一审时也当庭承认放款时间超过双方约定期限。潘xx、王x在先违约的情况下，梁xx有权行使解除权，一审法院对于梁xx行使解除是否得当，是否合法并没有认定，属漏查事实。5、一审法院既已认定潘xx、王x要求的违约金约定过高，酌情调控到15％没有任何依据且不合法。一审中潘xx、王x提出其损失为交装修定金3万元，贷款利息，按揭评估费，财产保全费共计37014.7元。事实上潘xx、王x只提交3万元装修定金收据，且没有提供装修合同与发票实际损失的证据材料。梁xx曾根据合同法119条采取适当措施防止损失扩大。从公平原则出发，一审法院对于判决梁xx违约金的数额高达156000元无任何根据事实理由的。综上，一审法院存在认定事实错误，判决错误，应当给予纠正，为维护梁xx权益，特此提出上诉。
潘xx、王x口头答辩称：一审判决我方认为符合客观事实，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院判决维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理过程中，梁xx确认由于潘xx、王x没有将首期款按照约定时间支付给梁xx，梁xx在2010年9月2日口头通知潘xx、王x解除了双方签订的买卖合同。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。原审关于潘xx、王x、梁xx签订的《房地产买卖合同》的效力和性质的认定准确，本院予以确认，理由不再赘述。双方在合同中约定，潘xx、王x应于签订合同之日起70日内付清首期款28万元，同年8月16日，双方签订了资金监管协议，约定将首期款27万元交由监管银行代为保管，监管银行有权凭贷款承诺书将首期款放给梁xx赎楼。潘xx、王x当天将首期款27万元存入了监管账号。同年8月25日，监管银行出具了贷款承诺书，同意贷款72万元，并在同年9月2日将首期款存入梁xx账户，此时尚未到合同约定的70日期限。梁xx在潘xx、王x履行了支付首期款及申请贷款的义务后，没有履行赎楼的义务，并在同年9月2日擅自解除与潘xx、王x的买卖合同，构成根本违约，应承担约定的违约责任。原审根据本案的实际情况酌定梁xx支付违约金156000元并无不妥，本院予以维持。综上，梁xx的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4976元，由梁xx负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
代理 审 判员 吴思罕
代理 审 判员 陈明亮
二〇一一年五月二十六日
书记员（兼） 严军军