吉林省长春市南关区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0102民初1271号
原告：吉林昌泰房地产开发有限责任公司，住所地长春净月潭旅游经济开发区金碧街399号。
法定代表人：马波，总经理。
委托诉讼代理人：王冠，该单位职员。
被告：史长秀，女，1972年1月2日出生，住长春市宽城区。
原告吉林昌泰房地产开发有限责任公司与被告史长秀房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉林昌泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王冠、被告史长秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉林昌泰房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年4月21日签订的编号为0000000000781888号《商品房买卖合同》，原告收回房屋，由被告向原告支付违约金人民币427773.90元；2.请求判令被告立即承担原告承担保证责任而支付给银行的全部各项费用及损失人民币828504.40元。原告从被告已付款中扣除，不足部分由被告向原告另行支付；3.请求判令被告向原告支付自房屋使用之日起的房屋使用费（按照同地段和金标准300元月计算，截止到起诉当月共计39个月，房屋使用费共计14000.00元）同时，被告将房屋恢复原状、不能恢复原状而导致原告遭受损失的，由被告承担赔偿责任，被告自行装修部分不能拆除或者拆除导致房屋受损的，其所有权归原告所有；4.诉讼费、保全费及实现债权的所有费用由被告承担。事实与理由：2014年4月21日被告与原告签订合同编号为0000000000781888号《商品房买卖台同》，以银行按揭贷款方式购买原告开发的位于长春市南关区丙六十四路以东、前进大街以西国信*嘉邑二期（国信*御湖公馆）35幢2单元303室商品房，该房屋总房款为人民币1425913.00元，被告已向原告支付首付款人民币435913.00元，向交通银行股份有限公司吉林省分行（以下称“交通银行”）贷款人民币990000.00元。被告不能正常偿还银行按揭货款的行为导致原告在阶段性担保范围内对被告应向交通银行承担的债务承担连带偿还责任，被告的行为已给原告造成严重的经济损失，现原告依据《商品房买卖合同》约定，解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告向原告偿还承担阶段性担保责任的全部损失及费用，并按总房款的30％向原告支付违约金人民币427773.90元，向原告支付房屋使用费114000.00元，原告从被告已付款中扣除，不足部分由被告向原告另行支付，鉴此，原告提起诉讼，保护原告合法权利，求情支持原告的诉讼请求。
史长秀辩称，原告诉状内容事实与理由属实，但我不同意解除合同，房屋已经出售给案外人李红丽，李红丽已经实际装修入住，我没有权利解除合同。违约金没有支付能力，也不同意给付。原告代我偿还的本金和利息我同意给付，但需要我与案外人李红丽协商，分期分批给付。不同意支付房屋占有使用费。不同意将房屋恢复原状，李红丽已经装修，无法恢复原状。诉讼费和保全费我同意支付。
本院经审理认定事实如下：2014年4月21日，原、被告签订《商品房买卖台同》一份（合同编号为0000000000781888），被告史长秀以银行按揭贷款方式购买原告开发的位于长春市南关区丙六十四路以东、前进大街以西国信*嘉邑二期（国信*御湖公馆）35幢2单元303室建筑面积165.81平方米商品住宅，总房款为人民币1425913.00元。被告支付首付款人民币435913.00元、向交通银行股份有限公司吉林省分行贷款人民币990000.00元。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议一份，协议约定“买受人未按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人应赔偿出卖人全部损失（包括但不限于因此而产生的各项费用），并应按总房款的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人享有下列权利：①出卖人有权解除本合同及附件，收回该商品房或将房屋另行出售，同时买受人应向出卖人支付自房屋交付使用之日起的房屋使用费，每月的房屋使用费按总房款的1%标准计算，合同解除后，买受人有义务将房屋恢复原状，不能恢复原状而导致出卖人遭受损失的，买受人应承担赔偿责任，买受人自行装修部分不能拆除或拆除导致房屋受损的，其所有权转归出卖人所有，出卖人不予补偿。出卖人有权优先从买受人已付款中直接扣除违约金及全部损失。②出卖人有权向买受人追偿全部损失，包括但不限于对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。……”
2014年11月18日，被告史长秀办理案涉房屋入住手续。后该房屋银行还贷发生逾期，2017年12月29日原告代被告史长秀结清全部银行贷款本息合计人民币828504.40元，其中未还利息38515.73元、未还罚息3689.29元、未还利息复利1718.13元、未还罚息复利97.97元、未还本金90091.08元。
另查，案涉房屋于2016年9月29日被长春市宽城区人民法院查封，期限三年；于2017年11月23日被长春高新区人民法院查封，查封期限三年；于2018年4月12日本院依据原告申请进行轮候查封。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方应当据此履行。因史长秀未能依约按时偿还贷款，被告依双方合同约定代为偿还拖欠以及剩余全部贷款本息，符合《商品房买卖合同》补充协议约定的解除条件，原告依此要求解除《商品房买卖合同》，应予支持。关于原告要求史长秀退还房屋并将房屋恢复原状问题，虽然《商品房买卖合同》已解除，但因案涉房屋已因另案被其他法院执行局查封，参照《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书”的规定，审判机关不应继续对双方之间确权及交付问题进行审理，双方应按执行异议程序解决。关于原告要求史长秀支付违约金及房屋占用使用费问题，双方《商品房买卖合同》中补充协议条款约定“买受人未按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人应赔偿出卖人全部损失（包括但不限于因此而产生的各项费用），并应按总房款的30%向出卖人支付违约金……同时买受人应向出卖人支付自房屋交付使用之日起的房屋使用费，每月的房屋使用费按总房款的1%标准计算”，但因庭审中史长秀明确表示总房款30%的违约金标准明显过高，不同意支付，秉承公平原则，该违约金标准可调整为损失的30%，本案中原告的损失可认定为代为史长秀偿还银行贷款本息合计金额828504.40元的利息损失，故违约金调整为自代偿之日即2017年12月29日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付利息为宜。关于房屋占用使用费问题，虽补充协议约定有“月房屋使用费按总房款的1%标准计算”，原告主张按同地段租金标准3000元/月计算，属当事人行使自身处分权利，尊重当事人意思自治原则，原告主张自房屋交付之日即2014年11月18日起至起诉当月即2018年3月的房屋使用费114000元，符合法律规定，应予支持。关于原告主张因承担保证责任而支付给银行的各项费用及损失828504.40元从被告已付款中有限扣除，因双方签订补充协议约定“出卖人有权优先从买受人已付款中直接扣除违约金及全部损失”，故原告该项请求依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除吉林昌泰房地产开发有限责任公司、史长秀于2014年4月21日签订的编号为0000000000781888《商品房买卖合同》；
二、史长秀于本判决生效后立即向吉林昌泰房地产开发有限责任公司支付违约金（违约金计算以828504.40元为基数，自2017年12月29日至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算利息）；
三、史长秀于本判决生效后立即向吉林昌泰房地产开发有限责任公司支付因承担保证责任而向银行支付全部各项费用及损失人民币828504.40元，该笔款项从史长秀已付购房款中优先扣除，不足部分另行支付；
四、史长秀于本判决生效后立即向吉林昌泰房地产开发有限责任公司支付自房屋交付之日即2014年11月18日起至起诉当月即2018年3月房屋使用费114000元；
五、驳回吉林昌泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8053元、保全费5000元，由史长秀负担（原告已垫付）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审判员 李德保
二〇一八年八月十七日
书记员 隋 汉
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