广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤16民终689号
上诉人（原审被告）：叶赞文，男，1967年8月12日出生，汉族，住广东省紫金县,
被上诉人（原审原告）：杜瑞香，女，1969年5月8日出生，汉族，住广东省紫金县,
上诉人叶赞文因与被上诉人杜瑞香房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省紫金县人民法院（2018）粤1621民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人叶赞文上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杜瑞香的诉讼请求，诉讼费由杜瑞香负担。事实和理由：杜瑞香与叶赞文改签合同的时间是2013年12月21日，是在杜瑞香女儿宋凯宜一再要求下，由宋凯宜打印好后改签为杜瑞香，不是本案合同写明的时间2013年1月19日。杜瑞香于2013年12月21日交纳3万元后，要求提供水电给其安装房屋入户大门，杜瑞香把入户大门装好后，其提出不用安装水电，叶赞文向杜瑞香提出办证事宜，杜瑞香不提交资料、不交纳办证费用，故意拖延，并表明要将房屋转卖给他人，是杜瑞香违约。杜瑞香于2014年1月29日交纳的1200元是购沙款，不是房款，一审认定为房款不当。
被上诉人杜瑞香辩称，（一）叶赞文未经政府批准擅自违反房地产开发政策，将自家单栋单套(仅六层六套)未经验收合格(无防火通道、漏水)、未取得预售资格的个人房产拆分私卖，赚取高额利润，扰乱房地产市场。（二）叶赞文未能按合同第二条约定，为杜瑞香办理不动产登记手续，属严重违约行为（五年多办不了证)，致使合同目的无法实现。（三）叶赞文无理取闹，蛮不讲理，不准杜瑞香自行安装水电，还强迫杜瑞香出钱让其来装水电，不准杜瑞香自行装修，还将装修工人赶走。综上，杜瑞香要求解除合同应予支持，一审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
杜瑞香向一审法院起诉请求：1、解除杜瑞香与叶赞文于2013年1月19日订立的《集资房合同》；2、叶赞文返还杜瑞香购房款本金144200元及利息（2013年1月19日起按预付的购房款为本金，以月利率2%计至清偿之日止）；3、叶赞文支付杜瑞香违约金或双倍返还定金3万元；4、诉讼费用由叶赞文负担。
一审法院认定事实：2013年间，叶赞文用集资建房的形式在广东省紫金县××路××号宅基地上建设多套住房(俗称小产权房)对外出售。2013年1月19日，王照雄支付了10万元预订了创龙居A栋B座，面积为85平方米,集资房款为23.3万元。同日，王照雄与杜瑞香及叶赞文三方商定,创龙居A栋B座转给杜瑞香，由杜瑞香支付10万元给王照雄，由叶赞文与杜瑞香订立《集资房合同》，主要约定如下：1、地址为广东省紫金县××路××号创龙居A栋B座。2、叶赞文出资土地，双方出资兴建住宅，叶赞文负责审批、报建、建设主体、楼梯、外墙装修，负责办证交付杜瑞香使用等。3、订立合同时，杜瑞香支付定金3万元。4、付款方式，第一期，在基础工程完工时付7万元，第二期，余款主体工程完工后，房产证办理好后付清叶赞文（可银行按贷）。本户第六层应缴纳集资房款23.3万元。5、工程结构，混凝土整体构架结构，每层套内面积85平方米，楼梯、摩托车间、大门共享。6、竣工时间定为2013年农历8月15日前竣工,公共排污、排水安装时间定在十二月二十八前完成。
合同订立后，杜瑞香支付了10万元（含定金3万元、预付款7万元）给王照雄，王照雄亦将由叶赞文出具的收款收据交由杜瑞香收执。2013年8月31日，叶赞文立据收过杜瑞香1.3万元购房款;2013年12月21日，叶赞文立据收过杜瑞香3万元;2014年1月29日，叶赞文立据收过杜瑞香1200元;杜瑞香一共支付了144200元购房款。尔后,杜瑞香雇请工人去装修房屋，叶赞文予以制止，后杜瑞香欲将房子转让他人，叶赞文不予同意，叶赞文至今未能将房地产权证办理或过户给杜瑞香，剩余房款杜瑞香亦未支付给叶赞文。杜瑞香多年来多次要求将购房款退还，但叶赞文不同意退款。杜瑞香与王照雄是姻亲关系。
一审法院认为：杜瑞香与叶赞文于2013年1月19日订立的《集资房合同》，是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后,杜瑞香依约支付了定金和第一期款项共10万元，但叶赞文自签约至今五年多,仍未能在合理期限内按合同的第二条规定(甲方叶赞文负责办证交付乙方原告杜瑞香使用)为杜瑞香办理不动产登记手续，并将不动产权证交给杜瑞香使用，已构成根本违约;而且杜瑞香雇请工人去装修房屋或转让产权时叶赞文予以制止,不予配合，造成合同的目的无法实现。故杜瑞香诉请解除合同，符合法律相关规定，予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;己经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。故杜瑞香请求叶赞文返还购房款及占用期产生的孽息予以支持。杜瑞香请求双倍返还订金3万元,由于合同未明确约定违约方应双倍返还,而且杜瑞香交付订金后双方已经签订了买卖合同，故该诉请予以驳回。叶赞文经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对本案的抗辩，所产生的法律后果由其自行负责。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决:（一）解除杜瑞香与叶赞文于2013年1月19日订立的《集资房合同》；（二）叶赞文应于判决发生法律效力之日起五日内,返还杜瑞香购房款本金144200元及利息（其中，本金100000元从2013年1月19日起至偿清日止，按中国银行同期逾期贷款利率计算利息;本金13000元从2013年8月31日起至偿清日止，按中国银行同期逾期贷款利率计算利息;本金30000元从2013年12月21日起至偿清日止，按中国银行同期逾期贷款利率计算利息;本金1200元从2014年1月29日起至偿清日止，按中国银行同期逾期贷款利率计算利息）；（三）驳回杜瑞香其他诉讼请求。案件受理费3784元,因适用简易程序减半收取1892元，由杜瑞香负担326元，由叶赞文负担1566元。
叶赞文二审期间提供了国土证、房产证、自来水报装发票、电话录音等证据，用以证明本案房产已于2013年12月25日办理了叶赞文名下国有土地使用证、2014年12月11日办理了叶赞文名下房地产权证，以及杜瑞香表示房产想转让给别人暂不办理过户到杜瑞香名下。杜瑞香对叶赞文二审提交的证据没有否认。
本院审理查明，一审认定2014年1月29日叶赞文立据收过杜瑞香1200元是支付房款错误，双方二审时认可是支付购沙款，其余查明事实基本属实。
另查明：本案争议的房屋已于2014年8月由杜瑞香安装了入户大门，由杜瑞香将房屋上锁。
本院认为,杜瑞香和叶赞文于2013年1月19日订立的《集资房合同》，实质是房屋买卖合同，该合同是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。二审查明本案买卖的房屋已于2013年12月25日办理了叶赞文名下国有土地使用证、2014年12月11日办理了叶赞文名下房地产权证，证实叶赞文在2014年12月11日已取得本案买卖的房屋的产权证书，本案买卖的房屋也于2014年8月由杜瑞香安装了入户大门，由杜瑞香将房屋上锁。本案房款共23.3万元，杜瑞香共支付了14.3万元。结合上述事实，本案的房屋买卖合同是可以履行的，杜瑞香未完全支付房屋价款，且将房屋上锁控制，现以房屋没有过户为由起诉要求解除合同及返还价款，理由不成立，本院不予支持，对杜瑞香的诉讼请求予以驳回。
综上所述，叶赞文的上诉请求成立，应予支持；一审判决查明事实基本清楚，适用法律错误，判决不当，予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销广东省紫金县人民法院（2018）粤1621民初238号民事判决；
二、驳回被上诉人杜瑞香的诉讼请求。
一审案件受理费1892元，由被上诉人杜瑞香负担；二审案件受理费3184元，由上诉人叶赞文负担。
本判决为终审判决。
审判长 邹建忠
审判员 邓天仕
审判员 李 翀
二〇一八年八月六日
书记员 黄纯花