南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第5906第6589号
原告邹德明，男，汉族，1941年9月28日生。
原告邹怡平，女，汉族，1970年11月10日生。
委托代理人邹德明（系邹怡平父亲），自然情况同上。
被告杨静，女，汉族，1971年7月27日生。
原告邹德明、邹怡平诉被告杨静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周力文代理审判员邢珊珊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹德明，亦即原告邹怡平的委托代理人，被告杨静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹德明、邹怡平诉称，邹怡平系邹德明女儿，2014年初，邹德明替邹怡平购买本市鼓楼区建邺村9号XXX室房屋，该房屋系原江苏省邮电管理局家属楼，于2000年建成，房屋质量较好，十多年未发生漏水现象。因邹怡平身体不好，邹德明于2014年10月与被告签订房屋租赁合同，将房屋租赁给被告。2014年11月份物业公司工作人员联系邹怡平，称怀疑涉案房屋卫生间防水层出现问题，导致公用过道电表箱所在墙壁渗水，邹怡平前往涉案房屋查看后，向物业公司工作人员交付3000元作为修复防水层的费用及修复期间被告在宾馆居住的费用。后被告未经原告同意，将房屋中浴缸移走。2015年5月底、6月初，被告丈夫丁家明电话联系原告邹怡平称要退租，邹怡平表示同意。同年7月8日左右，邹怡平委托单位同事向被告杨静交付返还的6000元租金并收取房屋水、电、煤气卡及房屋钥匙。原告邹怡平认为双方交易已结束，但邹德明表示被告退租并未经其同意。2015年7月28日，邹德明自邹怡平同事处取回上述物品后，前往房屋查看，发现防盗门无法打开，故找锁匠打开防盗门，后邹德明的两个亲戚在该房屋入住两晚。2015年8月6日，邹德明再次前往房屋查看，发现房门无法打开，遂报警，警察拿钥匙亦无法打开房门。现房屋仍由被告控制，为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告立刻归还2015年7月至10月期间的租金6000元；2、被告赔偿厕所内陶瓷大浴缸损失1000元；3、被告支付物业费425元、水费76元、电费78元；4、被告支付押金2000元及中介费2000元。
被告杨静辩称，被告确与邹德明签订过房屋租赁合同，签订时并不清楚房屋权属情况，房屋发生漏水后，邹德明对此置之不理，杨静听说房屋系邹怡平所有，邹怡平亦称以后有事联系邹怡平解决。关于浴缸问题，被告租赁房屋期间，涉案房屋卫生间大量漏水至一楼电表箱处，影响居民用电。后小区物业公司的工作人员联系邹怡平，邹怡平遂委托物业公司维修并支付相关费用，维修期间邹怡平安排被告在宾馆居住四天，维修结束后，浴缸已不在房内，浴缸实际如何处理，被告并不清楚。关于合同有无解除问题，在被告租赁房屋期间，因邹怡平想要出卖房屋，经常有人看房，故被告丈夫丁家明与邹怡平联系退租，邹怡平表示同意。后被告搬出房屋，于2015年6月30日前往邹怡平单位进行交接。邹怡平因生病住院故委托同事转交被告三个月租金6000元，被告电话联系邹怡平要求再退还押金2000元，邹怡平表示其不清楚存在押金，但因已替被告缴纳半年的物业费用，故即使存在2000元押金，亦不愿退还。被告与邹怡平沟通未果，因已另行租赁其他房屋，故同意邹怡平意见，将6000元取走，并将房屋钥匙及水、电、煤气三张卡交给邹怡平的同事。经被告与邹怡平协议，双方已于2015年6月30日完成交接，租赁合同已于当日结束，被告不存在违约行为，邹怡平不应扣留2000元作为违约金。关于房屋租赁期间相关费用缴纳问题。联系退租时，杨静曾向邹怡平表达结算物业费用及水、电、煤气费用的意愿，邹怡平称杨静只需将能缴纳的上述费用全部缴纳即可，邹怡平代缴的2015年的物业费用以及未到缴纳时间的水、电、煤气费用不需要杨静缴纳。故被告杨静按照邹怡平意见将水、电及煤气费用缴纳至2015年6月底。且因被告实际提前三个半月搬出，邹怡平仅返还三个月租金且扣留2000元押金，足以抵扣可能未结清的相关费用。关于房屋能否进入问题，被告入住房屋后即更换房屋的防盗门锁及木门锁，2015年6月30日被告已将全部钥匙交给邹怡平同事，钥匙均能正常使用，其中应该包括防盗门钥匙，但具体记不清楚。后邹德明于2015年7月份看房时电话联系被告，被告与其就押金问题产生争执，因邹德明在电话中要求被告退还6000元，后又撬门进入房屋，被告遂报警称家里还有值钱东西未拿出。实际上，被告在2015年6月30日已将房屋内属于被告的物品基本搬离，且搬出后从未进入房屋，房屋内可能剩余的小物品，被告表示放弃。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，坐落于本市鼓楼区建邺村9号XXX室房屋（丘号519150-Ⅳ-54，建筑面积48.49平方米，以下简称涉案房屋）系邹怡平所有，原告邹德明系邹怡平的父亲。
2014年10月6日，原告邹德明（甲方，出租方）与被告杨静（乙方，承租方）签订《房产租赁合同》，约定甲方将坐落于本市建邺村9号XXX室房屋出租给乙方使用，租期为一年，自2014年10月12日至2015年10月12日止；乙方同意每月支付2000元房租，并另支付押金2000元，付款方式为半年付，先付后住，提前十天支付下一次房租；乙方居住甲方房屋期间，应妥善保护原房内设施，不得擅自改动房屋结构，若有乙方造成损坏，乙方应立即予以维修并赔偿由此给甲方带来的损失；如乙方提前中止合同或拒付、延期支付下次房租，应无条件搬出，剩余房屋及押金作为违约金，甲方不予退还；房内设施有空调2台、热水器1台、床2张、桌子1张、书橱1个、柜子2个、地柜1个等等。合同签订后，被告支付给邹德明2000元押金及一年租金，并入住房屋。原、被告双方一致确认，被告入住房屋时，卫生间内有老式浴缸1个。
2014年10月底，涉案房屋卫生间渗水至一楼电表箱位置。2014年10月27日，南京市鼓楼区建邺村住宅小区业主委员会（以下简称建邺村业委会）与南京大聚鑫置业管理有限公司建邺村物管处（以下简称建邺村物管处）在涉案房屋所在单元门口张贴《通知》，主要内容为：涉案房屋厕所位置渗水，目前已经渗水到楼下电表箱中，物业主任已于10月26日通知承租人及房主整改，但房主拒不整改，若发生任何意外事故，由房主承担责任。次日，上述两单位再次在单元门口张贴《征求意见》，征求9号楼全体业主意见，对涉案房屋采取停水停电措施。后涉案房屋一度被停水停电。2014年11月份，建邺村物管处工作人员联系原告邹怡平，邹怡平支付3000元作为修复涉案房屋卫生间防水层的费用及被告在外租住宾馆的费用。维修期间，被告杨静在宾馆居住。维修结束后，未再发生渗水现象，卫生间内已无浴缸。
被告杨静使用房屋期间，曾有中介公司带买房人上门查看涉案房屋。2015年5月，被告杨静丈夫丁家明与邹怡平协商提前退租事宜，邹怡平表示同意。被告及其丈夫丁家明于2015年6月30日搬离涉案房屋，联系邹怡平要求交接房屋。当日，邹怡平委托单位同事向被告杨静及丁家明退还6000元租金，同时，被告杨静交付涉案房屋钥匙及水、电、煤气卡，并收取上述款项。当日，丁家明出具《收条》，内容为：今收到邹怡平陆仟元（房租），押金贰仟未给。2015年8月6日，原告邹德明向南京市公安局鼓楼分局挹江门派出所（以下简称挹江门派出所）报案，称杨静搬走后交付的钥匙无法开门，要求登记备案。后原、被告就租金等问题产生争议，原告遂诉至本院，请求判如所请。
庭审中，原告邹德明称，邹怡平确在中介处表达过换房意愿；房屋不存在漏水情况，邹怡平向小区物业公司支付3000元是用来维修卫生间防水层，但维修后卫生间地面瓷砖黄旧，没有维修过的迹象，且维修所用的款项应使用维修基金，不应由邹怡平支付；原告邹怡平亦未参与房屋租赁合同的签订，原告邹德明不同意被告退租；涉案房屋共有两道门，分别为外侧的防盗门和内侧的木门，房屋所在单元门口有门禁；被告交付的钥匙为4把，包括单元的门禁钥匙2把、防盗门钥匙1把及木门钥匙1把；被告交回钥匙后，邹德明于2015年8月1、2日左右第一次看房，发现单元门禁可以打开，但无法打开防盗门，故电话联系被告，双方在电话中产生争执，后邹德明花费30元找锁匠打开防盗门，发现屋内没有东西；原告的亲戚于2015年8月2日、3日在房屋内居住两天，第3日离开；同年8月6日，邹德明再次前往涉案房屋处，发现木门也无法打开，向挹江门派出所报警，民警到现场后称被告曾报警说房屋内还有不少钱，亦未打开木门；后邹德明电话联系锁匠，当天中午左右，锁匠赶到涉案房屋处打开木门，并更换木门锁，支出费用40元；现邹德明能正常进入涉案房屋。被告杨静则陈述，其已将全部钥匙交付原告，但因防盗门及木门锁均为便宜的铁锁，经常有打不开的情况；租赁合同已经于2015年6月30日协议解除，被告在当日完成交接后，从未进入涉案房屋。
原告向本院提交4张涉案房屋的水、电费发票，包括2015年7月10日的水费发票1张（2015年8月18日开具），水费及垃圾费金额计54元；2015年9月9日的水费发票1张（2015年12月27日开具），水费金额计4元；2015年7月的电费发票1张（2015年8月16日开具），金额计78元；2015年9月的电费发票1张（2015年10月23日开具），金额计18元。
案件审理过程中，因查明邹怡平为涉案房屋所有权人，本院将邹怡平追加为本案共同原告。邹怡平亦提交书面意见，表明其主张。
因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。
以上事实，有原、被告陈述、《房屋所有权证》、《房产租赁合同》复印件、《收条》、《通知》复印件、《征求意见》复印件、照片、发票、《接处警登记表》及本院庭审笔录等予以证实。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。受托人以自己名义，在委托人授权范围内与第三人订立的合同，第三人知晓受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，邹德明将邹怡平所有的房屋出租，并将收取的租金交付给邹怡平，邹怡平亦未提出任何异议，因此两原告之间存在委托关系，邹德明有权行使出租等权利。邹德明以自己名义与杨静签订房屋租赁合同，意思表示真实，合同依法成立并生效，双方应依约全面履行自己的合同义务。合同履行过程中，杨静获知邹怡平为涉案房屋的所有权人，邹德明受邹怡平委托出租房屋，且房屋租赁过程中，邹怡平亦表示直接联系被告介入租赁的相关事宜，以实际行动表明受该租赁合同的约束，故邹怡平为该房屋租赁合同的当事人。
关于房屋租赁合同有无解除的问题。当事人协商一致的，可以解除合同。被告与邹怡平已就提前解除合同进行协商，并就返还租金的数额达成一致意见。后交接时双方虽就押金问题产生争议，但杨静仍认可邹怡平意见，取回邹怡平退还的房屋租金，并交付房屋钥匙，双方已各自履行完毕己方的义务，双方之间的权利义务终止。因此双方之间的房屋租赁合同已于2015年6月30日协议解除。邹德明作为受委托人，在委托人邹怡平已与被告杨静协议解约的前提下，主张被告返还6000元，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于浴缸损失赔偿的问题。因涉案房屋卫生间存在漏水情况，邹怡平支付物业公司维修费用及杨静在维修期间入住宾馆的费用，浴缸系维修房屋期间遗失。原、被告双方虽对被告应在租赁房屋期间妥善保护房屋的原有设施的义务进行约定，原告未举证证明浴缸系被告移走，亦未提供浴缸的品牌、型号及相关证据，应自行承担举证不能的不利后果。故对于原告的该项诉请，本院不予支持。
关于水、电费用及物业费用的问题。在房屋租赁期间的上述费用均由被告承担，双方对此不持异议。被告陈述除未缴纳2015年上半年的物业费用外，其已于2015年6月30日前将能够缴纳的水、电费用全部缴纳。原告向本院提交的四张水、电费发票中，仅有两张发票的部分金额系2015年6月30日前产生。鉴于杨静已与邹怡平于2015年6月30日交接房屋并结清剩余租金，且双方对此表述为“已完成交易”或“已经结束”，表明被告在本案中并未构成违约，应视为双方对押金等款项抵扣未缴纳物业费及相关费用达成一致意见，双方之间的权利义务终结。而2015年6月30日后产生的水、电费用，亦与被告无关。故对于原告的该项诉请，本院亦不予支持。
关于押金、中介费的问题。原告请求被告赔偿押金2000元、中介费2000元，原告未提供相应的证据证明，亦不符合合同规定及法律约定，本院不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告邹德明、邹怡平的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告邹德明、邹怡平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 邢珊珊
二〇一六年一月十九日
见习书记员 杨 艳