云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5302民初1733号
原告：中国农业银行股份有限公司云浮分行。住所地：云浮市。
负责人：林武忠，行长。
委托代理人：邹志斌，该行职员。
委托代理人：庞伟明，该行职员。
被告：罗敏艺，男，汉族，1973年5月14日出生，住云浮市。
被告：陈珍，女，汉族，1983年8月10日出生，住云浮市。
原告中国农业银行股份有限公司云浮分行（以下简称“农行云浮分行”）诉被告罗敏艺、陈珍金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告农行云浮分行的委托代理人邹志斌到庭参加诉讼；被告罗敏艺、陈珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行云浮分行诉称：被告罗敏艺、陈珍于2009年11月18日共同向我行借款一笔，贷款金额32万元，用于购买云浮市市区xx小区xx路xx花园xx幢xx层xx号房的房地产。借贷各方签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号分别为：4410520090007xxxx）、《个人借款凭证》（凭证编号分别为：44022010807xxxx）。合同约定被告罗敏艺、被告陈珍以位于云浮市市区xx小区xx路xx花园xx幢xx层xx号房的房地产（房地产权证号：粤房地权证云字第000001xx**号，国有土地使用证号：000000xxxx号）为借款作抵押担保，并依法办妥了抵押登记手续（房地产他项权证号：粤房地他项权证云字第000001xxxx号）。2010年1月12日，我行依约向被告发放贷款。贷款发放后，被告没有按时还本付息，已经构成违约。截至2016年11月2日，被告结欠原告借款本金245599.82元及利息、复利7830.77元。为收回贷款本息，我行多次向被告进行催收，但一直未果。据此，请求法院判令：1、被告罗敏艺、陈珍立即归还原告借款本金245599.82元及利息、罚息、复利7830.77元[利息及复利暂计至2016年11月2日，其中2015年5月13日至2015年11月27日的利息及复利按年利率4.305%（贷款执行利率为贷款基准利率6.15%下浮30%）计算，从2015年11月28日至2015年12月31日的利息及复利按年利率6.4575%（贷款执行利率4.305%上浮50%）计算，从2016年1月1日至还清款项日止按年利率5.1450%（贷款执行利率3.43%上浮50%）计算逾期利息及复利。期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起上述利率作相应调整]。2、原告对两被告用于借款抵押的位于云浮市市区xx小区xx路xx花园第xx幢xx层xx号房的房地产（购房合同编号：090xxxx，房地产权证号：粤房地权证云字第000001xx**号，房地产他项权利证明号：粤房地他项权证云字第000001xxxx号）在处置时在借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等债权人实现债权和抵押权的一切费用范围内享有优先受偿权。3、本案的诉讼费用全部由两被告承担。
原告为证明其主张，向本院提供证据如下：
被告罗敏艺、陈珍身份证，证明被告主体资格。
个人购房担保借款合同，证明被告按揭贷款32万元，以按揭房地产抵押。
商品房买卖合同、房地产权证、国有土地使用证，证明被告所购的商品房为借款作抵押。
房地产他项权证（证号：000001xxxx），证明抵押房地产办理了抵押登记手续。
个人借款凭证，证明原告向被告发放贷款32万元。
贷款提前到期通知书、债务逾期催收通知书、特快专递详情单，证明原告主张债权。
借款利息计算表，证明被告结欠利息情况。
被告罗敏艺、陈珍均没有提出答辩，在诉讼中亦没有提供证据。
经审理查明：被告罗敏艺、陈珍因购买位于云浮市市区xx小区xx路xx花园xx幢xx层xx号房需要向原告农行云浮分行申请借款，2009年12月2日，原告（贷款人）与被告罗敏艺、陈珍（借款人、购房人、抵押人）、云浮市第二建筑工程有限公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：4410520090007xxxx），合同约定：第一部分，通用条款。第十条、借款担保，10.2抵押。10.2.3抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。10.2.10抵押权的实现。（1）本合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押人协议以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。第十二条、12.1借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮一定比例计收罚息。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期间内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.2本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期并采取其他资产保全措施。（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天。第二部分，特别条款。第一条、借款：借款金额32万元，借款期限240个月，借款期限自2009年12月2日起至2029年12月1日止。1.4借款利率，1.4.1采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行利率4.158%。1.4.2浮动利率下借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定借款利率浮动幅度重新确定合同的借款执行利率。第三条、划款方式，（2）借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人云浮市第二建筑工程公司的账户。第四条、还款，4.1.3分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共240期，自借款发放后，每期末月的借款对应日（20日/借款对应日）为还款日。第十条，10.2.1抵押人同意以借款人本次购买的云浮市市区xx小区xx路xx花园xx幢xx层xx号房设定抵押。10.3.1本合同项下采用阶段性保证担保+抵押，阶段性保证担保保证人为云浮市第二建筑工程有限公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥贷款人为抵押权人的抵押登记手续。第十二条、12.1（1）对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。合同还对各方当事人的其他权利义务作了详细约定，原、被告分别在合同上盖公章或签名按指模。
2010年1月12日，原告按照《个人购房担保借款合同》约定，将贷款32万元划到云浮市第二建筑工程有限公司的账户。借款转账凭证载明，借款人为罗敏艺、陈珍，借款日期2010年1月12日，到期日期2030年1月11日，执行利率为年利率4.158%，借款逾期年利率为6.237%，还款日为12日，还款方式为等额本息还款。
涉案房屋办理了房产证，于2014年9月24日办理了抵押登记手续，由云浮市房地产产权登记管理所颁发的《房屋他项权证》（证号：粤房地他项权证云字第000001xxxx号）载明：房地产他项权利人为农行云浮分行，房地产权属人为罗敏艺、陈珍，房屋坐落云浮市市区xx小区xx路xx花园xx幢xx层xx号房，房地产权证号：粤房地权证云字第000001xx**号，他项权利种类为抵押权。
借款后，被告罗敏艺、陈珍只归还了本金74400.18元，2015年5月12日前的利息已归还完毕，从2015年5月13日起开始欠息。为此，原告向被告罗敏艺发出《贷款提前到期通知书》、《债务逾期催收通知书》，载明因罗敏艺、陈珍违反合同第十二条第12.1项，农行云浮分行宣布合同项下贷款于2015年11月27日提前到期，债务人应归还全部结欠本金257465.37元，利息2808.53元。罗敏艺于2015年12月14日在上述通知书签名并盖指模确认。
原告主张贷款于2015年11月27日提前到期，原告提供了一份2015年5月13日计至2016年11月2日欠利息及复利的计算清单，该清单载明从2015年5月13日至2015年11月27日的执行利率为年利率4.3050%，从2015年11月28日至2015年12月31日的执行利率为年利率6.4575%，从2016年1月1日至2016年11月2日的执行利率为年利率5.145%，计得应还利息合计为18709.75元，还息金额合计为11148.66元，应计复利合计为269.68元，结欠利息合计为7830.77元。其中从2015年5月13日至2015年11月27日的结欠利息为3358.01元，从2015年11月28日至2016年11月2日已归还的利息为8285.23元。
原告在庭审中确认其在诉讼请求中主张的违约金、损害赔偿金、律师费、处置费、过户费等现尚未发生，要求只对借款本金及利息主张权利。
本院认为：本案是金融借款合同纠纷。原告农行云浮分行与被告罗敏艺、陈珍签订的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，上述合同均合法有效，本院予以确认。原、被告均应当按照合同约定履行自己的义务。
本案中，原告已按约定发放了贷款32万元给被告罗敏艺、陈珍，但被告罗敏艺、陈珍未按约定归还贷款本息，其行为已违反了合同约定，构成违约，虽然借款期限未届满，鉴于被告罗敏艺、陈珍从2015年5月13日起未按期偿还贷款本息给原告农行云浮分行，符合《个人购房担保借款合同》约定借款人未按约定足额偿还借款的情形，原告有权宣布合同立即到期，提前收回已发放给被告罗敏艺、陈珍的借款，被告罗敏艺于2015年12月14日签收了原告发出的《贷款提前到期通知书》、《债务逾期催收通知书》，故应从2015年12月14日起视为原告农行云浮分行向被告罗敏艺、陈珍宣布收回贷款，即从2015年12月14日起才视为贷款逾期。原告要求被告罗敏艺、陈珍归还贷款本金257465.37元及利息、罚息，理由成立，本院予以支持。关于利息的计算，《个人购房担保借款合同》约定，合同适用浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮30%后确定，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定借款利率浮动幅度重新确定合同的借款执行利率；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮一定比例计收罚息；借款期间内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。
贷款从2015年12月14日起逾期，原告提供的2015年5月13日计至2016年11月2日的利息计算清单，该清单载明从2015年5月13日至2015年11月27日利息及复利的执行年利率4.305%，是按基准年利率下浮30%计算，该期间结欠利息合计为3358.01元，符合《个人购房担保借款合同》的约定，本院予以确认。原告要求从2015年11月28日起至2015年12月13日按年利率6.4575%计算利息和复利，是按基准年利率下浮30%再上浮50%计算，因贷款从2015年12月14日起逾期，故该请求本院不予支持。从2015年12月14日起逾期本金已计算罚息，故不应再重复计算复利。综上，利息应按以下方法计算：从2015年5月13日起至2015年11月27日尚欠的利息、复利合计为3358.01元；从2015年11月28日起至2015年12月13日的利息以尚欠借款为本金按中国人民银行公布的贷款基准利率下浮30%计算；从2015年11月28日起至2015年12月13日的复利以尚欠利息为本金按中国人民银行公布的贷款基准利率下浮30%再上浮50%计算；从2015年12月14日起至还清款日止的逾期利息以257465.37元为本金按中国人民银行公布的贷款基准利率下浮30%再上浮50%计算，利率调整日为每年1月1日，从2015年11月28日至2016年11月2日已归还的利息8285.23元在尚欠的利息中予以扣减。
《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十六条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”被告罗敏艺、陈珍以座落于云浮市市区xx小区xx路xx花园xx幢xx层xx号房作抵押担保，并办理了抵押登记手续（房地产权证号：粤房地权证云字第000001xx**号、国有土地使用证号：000000xxxx号、房地产他项权证号：粤房地他项权证云字第000001xxxx号），该抵押合法有效，故原告农行云浮分行请求在借款本息的范围内对上述房屋享有优先受偿权，合法合理，本院予以支持。
因原告诉讼请求中主张的违约金、损害赔偿金、律师费、处置费、过户费等现尚未发生，原告要求只对借款本金及利息主张权利，本院予以确认。
被告罗敏艺、陈珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告罗敏艺、陈珍于本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金257465.37元及利息(利息的计算方法：从2015年5月13日起至2015年11月27日尚欠的利息、复利合计为3358.01元；从2015年11月28日起至2015年12月13日的利息以尚欠借款为本金按中国人民银行公布的贷款基准利率下浮30%计算；从2015年11月28日起至2015年12月13日的复利以尚欠利息为本金按中国人民银行公布的贷款基准利率下浮30%再上浮50%计算；从2015年12月14日起至还清款日止的逾期利息以257465.37元为本金按中国人民银行公布的贷款基准利率下浮30%再上浮50%计算，利率调整日为每年1月1日，从2015年11月28日至2016年11月2日已归还的利息8285.23元在尚欠的利息中予以扣减）。
二、原告中国农业银行股份有限公司云浮分行对被告罗敏艺、陈珍提供抵押担保的位于云浮市市区xx小区xx路xx花园xx幢xx层xx号房（房地产权证号：粤房地权证云字第000001xx**号、国有土地使用证号：000000xxxx号、房地产他项权证号：粤房地他项权证云字第000001xxxx号）的折价或者拍卖、变卖所得的价款在上述第一判项的借款本息范围内享有优先受偿权。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司云浮分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5102元，财产保全费1820元，合共6922元（原告中国农业银行股份有限公司云浮分行已预交诉讼费2551元，财产保全费1820元），由被告罗敏艺、陈珍共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 申少斌
审 判 员 刘星荣
人民陪审员 杜亚全
二〇一七年四月十八日
书 记 员 麦绮莹
冯秋梅