广西壮族自治区扶绥县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）桂1421执异4号
案外人：岑海梅，女，1975年12月13日出生，汉族，个体户，住广西扶绥县。
委托诉讼代理人：钟启苏，广西恒聚律师事务所执业律师。
申请执行人：扶绥县深通村镇银行有限责任公司，住所地广西扶绥县。
法定代表人：仇政茂，该行执行董事。
委托诉讼代理人：梁玉芳，广西进安律师事务所执业律师。
被执行人：李本洋，女，1961年11月29日出生，壮族，退休干部，住广西扶绥县。
被执行人：扶绥县宏宇文化传媒有限公司，住所地广西扶绥县。
法定代表人：李本洋，该公司经理。
被执行人：扶绥县浙江商会，住所地广西扶绥县。
法定代表人：李庆平，该商会会长。
被执行人：李庆平，男，1974年10月17日出生，汉族，住广西扶绥县。
本院在执行申请执行人扶绥县深通村镇银行有限责任公司（以下简称深通银行）与被执行人李本洋及扶绥县宏宇文化传媒有限公司、扶绥县浙江商会、李庆平借款合同纠纷一案[即（2017）桂1421执526号]中，案外人岑海梅对本院查封位于扶绥县××小区××号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人岑海梅称，扶绥县人民法院作出的（2017）桂1421执526号之四执行裁定书查封的标的物，即扶绥县××小区××号房产，已由被执行人李本洋于2014年2月23日转让给了案外人，双方签订了《房屋指标转让协议书》，为此案外人向李本洋支付了20000元的转让费。该房产的购房款包括首付共计189630元，已由案外人以李本洋的名义向扶绥县××有限公司支付。2017年9月9日，案外人已从扶绥县××有限公司领取了房屋的入住钥匙，交纳了物业管理费，并等待符合办理转户期限，完成过户手续。案外人认为，被查封的房产已由案外人善意购买，法院的查封行为损害了案外人的合法权益，请求依法撤销（2017）桂1421执526号之四执行裁定书，解除对扶绥县××小区××房产的查封。
申请执行人深通银行称：一、案外人岑海梅与被执行人李本洋于2014年2月23日签订的《房屋指标转让协议书》，违反《崇左市限价普通商品住房管理办法》（试行）第二十九条、第三十条的规定，属于违反强制性规定，属于一份无效协议。且该协议没有经过公证，无法确定签署的日期，有李本洋为逃避债务而事后补签协议的嫌疑。二、即使案外人岑海梅与被执行人李本洋存在买卖的关系，但岑海梅的买卖行为也不属于善意取得。众所周知，扶绥县××小区针对的是向公务员发放的福利，且双方签订的是房屋指标转让协议，说明岑海梅在购买该房时已知道所购买的房屋属于福利房，所以岑海梅并不是善意取得。三、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产以登记为生效要件，涉案房屋登记人是李本洋，李本洋是涉案房屋的所有权人。综上，扶绥县人民法院查封扶绥县××小区××号房产符合法律规定，请求驳回案外人的异议请求。
被执行人李本洋称，其与异议人岑海梅是朋友关系。2014年2月23日，其与岑海梅签订了《房屋指标转让协议书》，将涉案房屋的指标转让给岑海梅，转让费为20000元；签订协议时有两人的共同朋友罗某某在场见证。协议签订后，该房产的所有购房价款全部由岑海梅向扶绥县××有限公司支付，房屋的抽签也是岑海梅自己去抽的。涉案房屋交付时，其本人只是陪同岑海梅去领取钥匙，之后，房屋钥匙一直是由岑海梅掌握。综上，扶绥县××小区××房产的实际所有人是岑海梅。
经审查查明，2014年2月23日，李本洋作为甲方，岑海梅作为乙方，双方签订了《房屋指标转让协议书》。该协议书约定：一、甲方自愿将其认购的在建中的房屋转让给乙方，由乙方以甲方的名义购买该房屋、地下室及其附属设施；二、该房屋为××小区集资福利建房，房屋位于县城××××路住宅小区；三、乙方同意购买甲方房屋，除原价外，支付给甲方房屋指标转让费20000元，于签订合同当日支付，同时乙方向甲方支付甲方前期支付的购房首付款60000元；四、该房屋的购房款和税费由乙方以甲方的名义直接支付给收款单位，甲方为名义上的付款人，乙方为实际付款人，因购买该房屋而开具的全部收据、发票、合同及其他书面材料均应交由乙方保管，房屋的一切权利归乙方所有；甲方负责为乙方办理房产证，在国家有关政策规定的该房屋能交易的第一时间内积极协助乙方将房屋过户到乙方名下，办理费用由乙方承担等。罗某某作为证明人，在该协议书上签名。上述协议签订后，岑海梅于2014年2月26日向李本洋支付转让费20000元。此后，岑海梅分别于2014年2月24日、5月17日、8月29日，2015年6月3日、7月17日共五次向广西扶绥县××有限公司的账号交款共计189630元，该公司出具结算票据，收款项目注明为“××小区购房款”。2017年9月9日，《房屋指标转让协议书》指向的房屋交付使用，房号为10-2-1104。该房屋现由岑海梅实际掌握。
另查明，因扶绥深通银行与李本洋、扶绥县宏宇文化传媒有限公司、扶绥县浙江商会、李庆平之间存在借款纠纷，扶绥深通银行将李本洋、扶绥县宏宇文化传媒有限公司、扶绥县浙江商会、李庆平列为被告诉至扶绥县人民法院。2017年3月28日，扶绥县人民法院作出（2017）桂1421民初1712号判决，其中判决李本洋就扶绥县宏宇文化传媒有限公司偿还深通银行借款本金人民币300000元及利息、复利，并支付律师费损失15700元承担连带清偿责任。判决生效后，李本洋、扶绥县宏宇文化传媒有限公司、扶绥县浙江商会、李庆平未履行义务，扶绥深通银行向本院申请强制执行，案号为（2017）桂1421执526号。2018年3月12日，本院作出（2017）桂1421执526之四号执行裁定书，裁定查封李本洋位于扶绥县××小区××号房××三年。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，依据该规定，买受不动产的第三人抗辩法院强制执行理由成立须符合两个条件，首先是被查封的房产已全部支付价款并实际占有，其次是房产未能办理过户手续的过错不在第三人。本案中，岑海梅主张涉案房屋已由李本洋转让给其本人，并已全额支付购房价款，同时已交付给本人使用，为此向法院提供了《房屋指标转让协议书》、李本洋收据、中国建设银行现金交款单、结算票据、广西扶绥县××有限公司出具的证明，以及本院向证明人罗某某提取的询问笔录，上述证据能形成完整的证据链，可证明李本洋已将扶绥县××小区××号房产转卖给岑海梅，而岑海梅已向广西扶绥县××有限公司支付该房产的购房款，并实际占有该房产；同时，根据广西扶绥县××有限公司出具的证明可知，扶绥县××小区××号房产尚未给予办理不动产权证，房产过户手续的办理条件尚未成就，买受人即案外人岑海梅对房产至今仍未办理过户手续不存在过错。综上，法院查封扶绥县××小区××号房产不符合法律规定，案外人岑海梅的异议理由成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：
中止对扶绥县××小区××号房产的执行。
案外人、当事人对本裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 兰 燕
审判员 李泠满
审判员 潘扬标
二〇一八年八月六日
书记员 梁 瑶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。