广东省海丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1521民初1001号
原告黄清云，女，汉族，1963年10月5日出生，广东省海丰县人，现住广东省海丰县。
委托代理人陈戈，广东怀明律师事务所律师。
被告海丰县爵丰玩具厂，住所地：广东省海丰县城东金园工业区A5之西。
负责人（投资人）徐腾辉。
委托代理人陈贤井，广东展业律师事务所律师。
委托代理人叶国志，广东展业律师事务所律师。
第三人徐腾辉，男，汉族，1970年10月27日出生，广东省汕尾市城区人，住广东省汕尾市城区。
委托代理人陈贤井，广东展业律师事务所律师。
委托代理人叶国志，广东展业律师事务所律师。
第三人汕尾市腾辉航空服务有限公司，住所地：广东省汕尾市城区高低街后二巷1号。
法定代表人徐腾辉，总经理。
委托代理人陈贤井，广东展业律师事务所律师。
委托代理人叶国志，广东展业律师事务所律师。
第三人中国东方资产管理公司广州办事处，住所地：广东省广州市天河区庆亿街1号16、17楼。
负责人吴颖桦。
委托代理人郭素颐，广东金轮律师事务所律师。
委托代理人朱宏亮，广东金轮律师事务所律师。
黄清云不服海丰县国土资源局土地他项权行政登记纠纷一案，本院已以（2016）粤1521行初11号立案受理。黄清云依据《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称为行政诉讼法）第六十一条第一款规定，向本院申请一并解决其与被告海丰县爵丰玩具厂（以下简称为爵丰玩具厂），第三人徐腾辉、汕尾市腾辉航空服务有限公司（以下简称为腾辉航空公司）、中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称为东方资产广州办事处）用益物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭。本院于2017年1月12日公开开庭进行了审理，原告黄清云委托代理人陈戈，第三人徐腾辉，被告爵丰玩具厂以及第三人徐腾辉、腾辉航空公司共同委托代理人叶国志，第三人东方资产广州办事处委托代理人郭素颐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄清云诉称，位于海丰县城东镇金园工业区、国有土地使用证为海府国用（2003）第0034222、0304199号上所载明的国有土地（以下简称为讼争土地）使用权，是由原告个人经营的个体工商户性质的爵丰玩具厂（个体工商户营业执照注册号441521600148621）于2003年间原始合法取得和所有。原告个人经营的爵丰玩具厂于2013年8月19日已被核准注销登记，因此，海府国用（2003）第0034222、0304199号国有土地使用证所承载的国有土地使用权，依法应确认归属原告个人所有。按照设定抵押权登记时（抵押权人）中国工商银行股份有限公司汕尾分行（以下简称为工商银行汕尾分行）与第三人（抵押人）爵丰玩具厂之间的《抵押物清单》，讼争土地使用权的评估价值为989万元。根据行政诉讼法第六十一条第一款：“在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十七条第一款：“公民、法人或者其他组织请求一并审理行政诉讼法第六十一条规定的相关民事争议，应当在第一审开庭审理前提出；有正当理由的，也可以在法庭调查中提出。”的规定，原告就此依法一并请求解决讼争土地使用权归属的民事争议，特请求法院判令：1.确认海府国用（2003）第0034222、0304199号国有土地使用证的国有土地使用权归属原告个人所有；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告爵丰玩具厂辩称，一、被告爵丰玩具厂的投资人徐腾辉于2013年9月13日与原告签订《个人独资企业产权转让合同》，原告自愿将其名下的位于海丰县城东镇金园工业区A5之西个人独资企业“海丰县爵丰玩具厂”的股权、产权（注：土地二幅，国有土地证号分别为：海府国用（2003）第0034222、0304198号，海府国用（2003）第0034222、0304199号）全部转让给第三人徐腾辉。原告、第三人徐腾辉双方还约定了转让价款及支付方式等，并已将被告爵丰玩具厂的全部股权和产权已尽归第三人徐腾辉所有，第三人徐腾辉依法有权处置自己名下的财产。被告爵丰玩具厂与原告已不存在法律关系。二、2015年1月8日、1月16日，第三人腾辉航空公司分别与工商银行汕尾分行签订《网贷通循环借款合同》、《小企业借款合同》，分别贷款590万元和200万元，共计790万元。在此过程中，第三人徐腾辉同意以爵丰玩具厂所有的讼争土地使用权作为第三人腾辉航空公司的借款抵押物，他项权利证号为海他项（2015）第004号。目前，讼争土地使用权已被汕尾市城区人民法院（2016）粤1502财保2号民事裁定书裁定查封。综上，被告爵丰玩具厂认为，原告已将爵丰玩具厂名下的讼争土地使用权全部依法转让给被告爵丰玩具厂的投资人徐腾辉，第三人徐腾辉依法有权处置自己名下的财产。原告要求确认讼争土地使用权归属其个人所有的诉讼请求，没有事实根据和法律依据。依法应予驳回。
第三人徐腾辉、腾辉航空公司述称,同意被告爵丰玩具厂的答辩意见。
第三人东方资产广州办事处述称,一、原告经营的个体工商户爵丰玩具厂（注册号441521600148621）经转型升级，变更为个人独资企业爵丰玩具厂（注册号441521000031192），应认定为同一主体的延续。根据《个体工商户条例》第二十八条:“个体工商户申请转变为企业组织形式，符合法定条件的，登记机关和有关行政机关应当为其提供便利。”的规定，被告爵丰玩具厂由个体工商户升级转型为个人独资企业，即属于个体工商户申请转变为企业组织形式，其形式虽发生变化，但其主体延续性并不受到影响。汕尾市工商行政管理局出具的编号为汕工商〔2010〕22号《关于推进个体工商户转型升级为企业的工作意见》，要求“凡雇工8人以上的从事制造、建筑、交通运输、计算机服务、批发和零售、住宿和餐饮、居民服务和其他服务的个体工商户，都要转型升级为企业，企业的类型可以是独资企业、合伙企业、有限责任公司”。故被告爵丰玩具厂升级转型行为实质是当地工商部门的行政强制性要求，既不基于当事人的意思表示、也不基于个体工商户失去存续条件等事由，即在民事上不具备原主体消灭、新主体诞生的事由。被告爵丰玩具厂升级前后，其投资主体、经营场所、经营范围、名称等方面并没有发生改变，仅仅是存在形式上发生了变化、由个体工商户升级为个人独资企业，实质上仍为同一主体。根据海丰县工商行政管理局于2013年8月21日出具的海丰核升通字〔2013〕第1300098609号《个体工商户升级设立为企业的证明》明确显示：个人独资企业营业执照注册号为441521000031192的爵丰玩具厂为个体工商户营业执照注册号为441521600148621的爵丰玩具厂升级设立，故应认定被告爵丰玩具厂主体具备延续性。此外，已经生效的广东省汕尾市城区人民法院（2016）粤1502执异13号执行裁定书亦认定爵丰玩具厂升级前后系同一工厂，该项认定具有法律上的既判效力。二、即使讼争土地使用权原属原告个体所有，原告也已将该土地使用权作为爵丰玩具厂股权、产权的一部分，转让予第三人徐腾辉。根据原告与被告爵丰玩具厂经营者徐腾辉于2013年9月13日签订的《个人独资企业产权转让合同》显示,原告以2500万元的对价将位于海丰县城东镇金园工业区A5之西个人独资企业“海丰县爵丰玩具厂”股权、产权（注：土地二幅，国有土地证号分别为：海府国用（2003）第0034222、0304198号，海府国用（2003）第0034222、0304199号，面积合计18658平方米）转让给徐腾辉。据广东省海丰县人民法院（2016）粤1521行初10号行政裁定书，上述合同签订当日，第三人徐腾辉向原告支付了100万元，于2013年11月19日支付了900元，并于当天变更爵丰玩具厂的投资人为徐腾辉，该企业股权、产权应属于徐腾辉所有；后第三人徐腾辉向汕尾农村商业银行股份有限公司借款1500万元，于2013年12月2日委托银行支付给原告，自此，第三人徐腾辉已完成合同对价的支付。根据《不动产登记暂行条例》第十六条第三项的规定，办理抵押权登记需提交该房地产权属证书原件。原告既已将土地权属证书及爵丰玩具厂的公章印鉴交予第三人徐腾辉，并使第三人徐腾辉得以办理抵押登记手续，即表明双方之间的权利转让已经完成。因此，第三人徐腾辉已获得爵丰玩具厂的产权、经营权。根据《中华人民共和国个人独资企业法》（以下简称为个人独资企业法）第十七条规定，个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，有关权利可以依法进行转让或继承。因此，第三人徐腾辉及变更投资人后的爵丰玩具厂将讼争土地使用权抵押给银行，合法有据。三、讼争土地抵押手续完备、合法；即使土地使用权的归属有争议，亦不影响抵押权的合法有效。《中华人民共和国物权法》（以下简称为物权法）第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”首先，办理涉案抵押权登记所依据权属证号（编号为海府国用（2003）第0034222、0304199号的国有土地使用证）记载的权利人为爵丰玩具厂，国土部门根据该权属证书进行抵押权登记合法有据，并无过错。其次，根据编号为“分行本部2015年最抵字第16号”《最高额抵押合同》的附件抵押物清单，该笔借款评估价值为989万元，与银行实际向爵丰玩具厂发放的贷款金额接近，其对价合理并已实际支付。最后，该抵押权已经办理法定的登记手续。因此，即使第三人徐腾辉作为投资人的爵丰玩具厂对讼争土地使用权进行了无权处分，第三人东方资产广州办事处亦基于善意取得制度合法获得该土地使用权的抵押权。综上，原告所请求事项，缺乏事实和法律依据，第三人东方资产广州办事处希望法院查明事实，维护抵押权人合法权益。
经审理查明，2003年，黄清云经营的个体工商户爵丰玩具厂取得讼争土地使用权用于厂房，土地面积为7546平方米，国有土地使用证号为海府国用（2003）第0034222、0304199号，土地使用权人为爵丰玩具厂。2013年8月19日，海丰县工商行政管理局核准爵丰玩具厂（营业执照注册号：441521600148621）注销登记。2013年8月21日，爵丰玩具厂转型升级为个人独资企业（营业执照注册号：441521000031192），企业名称仍为爵丰玩具厂，经营地址仍为海丰县城东金园工业区A5之西，投资人为黄清云。2013年9月13日、10月30日，黄清云、徐腾辉分别签订《个人独资企业产权转让合同》、《个人独资企业转让协议书》，约定：黄清云以5万元将爵丰玩具厂经营权转让给徐腾辉，同时将包括讼争土地使用权在内的爵丰玩具厂股权、产权以2500万元转让给徐腾辉，分期支付价款。2013年11月19日，海丰县工商行政管理局核准爵丰玩具厂的投资人由黄清云变更为徐腾辉。2013年12月2日、2015年5月5日，黄清云出具两份《收条》，载明：黄清云收到徐腾辉购买厂房款合计1476.1万元。2015年6月6日，黄清云、徐腾辉签订《还款协议》，确认徐腾辉结欠购买厂房款项523.9万元，并约定分三期付还上述款项。
另查，腾辉航空公司于2015年1月8日向工商银行汕尾分行借款800万元，爵丰玩具厂提供讼争土地中的面积为5348平方米土地作为借款抵押担保，并在海丰县国土地资源局办理了抵押登记手续。2016年6月24日，中国工商银行股份有限公司广东省分行将讼争土地使用权所担保的贷款债权及抵押权一并转让给东方资产广州办事处。
再查，工商银行汕尾分行于2016年3月9日向广东省汕尾市城区人民法院提起民事诉讼，提出其对讼争土地使用权变卖或者拍卖所得款具有优先受偿权等诉讼请求。
以上事实有黄清云身份证复印件、《个体工商户营业执照》（注册号441521600148621）、《核准个体工商户注销登记通知书》、《个体工商户升级设立为企业的证明》、《核准设立登记通知书》、《个人独资企业营业执照》（注册号441521000031192）、《个人独资企业产权转让合同》、《个人独资企业转让协议书》、《收条》（两份，出具日期分别为2013年12月2日、2015年5月5日）、《还款协议》、《网贷通循环借款合同》、《最高额抵押合同》、《国有土地使用证》（海府国用（2003）第0034222、0304199号）、《土地他项权利证明书》（海他项（2015）第0004号）、《受理案件通知书》、《资产转让协议》等证据及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案系用益物权确认纠纷，综合本案原告黄清云的诉讼请求、被告爵丰玩具厂的答辩意见和第三人徐腾辉、腾辉航空公司、东方资产广州办事处的陈述意见，并结合相关证据和事实，本案主要有二个争议焦点问题。
一、关于转型升级为个人独资企业的爵丰玩具厂是否继承个体工商户的爵丰玩具厂名下的讼争土地的问题。
转型升级后个人独资企业仍然沿用原个体工商户的字号，转型升级前后（经营者）投资主体、经营场所、经营范围不变的，表明个体工商户和转型升级后个人独资企业之间具有延续性。同时，根据物权法第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，经营者或者投资人对登记在原个体工商户字号名下的土地、房屋等财产不再作为升级后的个人独资企业名下的财产，应当及时到行政主管部门办理变更或转移登记，否则视为升级后的个人独资企业继承原登记在个体工商户字号名下的土地、房屋等财产。本案中，个体工商户爵丰玩具厂于2013年8月转型升级为个人独资企业，企业名称仍采用原个体工商户的字号即爵丰玩具厂，经营场所仍为海丰县城东金园工业区A5之西，投资人仍为原个体工商户经营者黄清云，这表明个体工商户爵丰玩具厂和转型升级后个人独资企业爵丰玩具厂之间具有延续性。更为重要的是，作为经营者黄清云并没有到土地行政主管部门对登记在个体工商户爵丰玩具厂字号名下的讼争土地使用权进行变更或转移登记，为此，应当视为转型升级后的个人独资企业爵丰玩具厂继承原登记在个体工商户爵丰玩具厂字号名下的讼争土地使用权。此外，黄清云、徐腾辉签订的《个人独资企业产权转让合同》和《个人独资企业转让协议书》明确约定黄清云将位于海丰县城东镇金园工业区A5之西登记在爵丰玩具厂名下的国有土地使用证号为海府国用（2003）第0034222、0304199号的国有土地（即讼争土地）转让给徐腾辉，进一步证实黄清云通过与他人签订合同这一民事行为明示转型升级后的个人独资企业爵丰玩具厂继承讼争土地使用权这一事实。
二、关于讼争土地使用权归属的问题。
个人独资企业法第十七条规定：“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。”转型升级为个人独资企业爵丰玩具厂的投资人黄清云依法取得登记在该企业名下包括讼争土地在内所有财产的所有权或者使用权，同时有权进行转让。一方面，黄清云、徐腾辉所签订的《个人独资企业产权转让合同》、《个人独资企业转让协议书》，系是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方在履行合同过程涉及转让价款数额等产生的争议，不影响合同的效力。从上述两份合同的约定，可知黄清云已将爵丰玩具厂经营权以及该厂名下的讼争土地使用权转让给徐腾辉，在未被依法确认无效或被撤销之前，该项合同约定依法产生法律效力。另一方面，在转让协议签订后，黄清云已经将爵丰玩具厂相关经营证书、爵丰玩具厂的厂房、讼争土地的使用权证书等移交给徐腾辉，徐腾辉已向黄清云支付部分转让价款。其后，徐腾辉以个人独资企业投资人的身份实际经营爵丰玩具厂，讼争土地继续保留登记在其投资经营的爵丰玩具厂名下，爵丰玩具厂以此进行经营使用、占有和收益，并提供讼争土地中的面积为5348平方米土地作为腾辉航空公司向外案人工商银行汕尾分行借款抵押担保。上述系列行为表明，黄清云以爵丰玩具厂的原投资人身份已经将讼争土地使用权转让给徐腾辉，并作为个人独资企业爵丰玩具厂名下的财产。在没有相反证据的情况下，综合上述所查明的事实和相关证据，并依据优势证据原则，应当确认涉案证号为海府国用（2003）第0034222、0304199号的国有土地证具有权利公示推定的证据效力，即该国有土地证登记的土地使用权的权利人爵丰玩具厂在法律上推定为真正的权利人。现黄清云诉求确认讼争土地使用权归属其个人所有，既有悖于契约精神和诚实信用原则，又缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于黄清云、徐腾辉之间就讼争土地使用权转让价款履行产生纠纷属于另一层民事法律关系，不属于本案查理的范围。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告黄清云的诉讼请求。
案件受理费81030元，由原告黄清云负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。
审 判 长 刘火标
代理审判员 李永辉
人民陪审员 林万青
二〇一七年三月十四日
书 记 员 何振生