上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初1656号
原告(反诉被告)朱佳峰。委托代理人钟开福，上海胜杰律师事务所律师。被告(反诉原告)上海生态家天然日用品有限公司。法定代表人张某甲，董事长。委托代理人王某甲、姜某甲。原告朱佳峰与被告上海生态家天然日用品有限公司(以下简称“生态家公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理。因被告生态家公司下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书。后在公告期间，被告以原告不按合同规定标准交付租赁物，造成被告无法使用租赁房产为由，要求返还缴纳的租赁保证金及至返还之日的资金占用利息为由向本院提起反诉，本院依法组成合议庭适用普通程序并案处理，并于2016年3月10日、同年3月31日公开开庭进行了审理。朱佳峰的委托代理人钟开福，生态家公司的委托代理人王某甲，姜某甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱佳峰诉称，2015年7月28日，双方经中介撮合，就生态家公司承租其位于××区××路××弄××号楼房屋事宜达成《房屋租赁合同》，约定其于2015年8月1日前向生态家公司交付房屋，前3个月为免租期，租期自2015年11月1日起至2020年10月31日止。第一、二、三租赁年度租金为人民币(下同)48,969元/月，付三押一，其中第一期租金支付日为2015年8月1日，逾期不支付租金累计超过3个月有权解除合同。合同签订后，其将房屋交付给了生态家公司，生态家公司支付了一个月租金标准的保证金，但至今未按约支付第一期租金。其经多次催讨，生态家公司却以种种事由予以敷衍。2015年10月28日，生态家公司致函称因其自身经营状况持续恶化，决定终止房屋租赁合同。生态家公司之行为对其造成了重大损失，遂诉诸法院要求判令(一)解除双方签订的《房屋租赁合同》；(二)生态家公司赔偿2015年8月1日至今的租金损失146,907元。诉讼中，朱佳峰增加要求解除双方签订的《房屋租赁合同之补充协议》之诉请，同时将上述第(二)项诉请变更为要求生态家公司支付擅自退租违约金146,907元(相当于3个月租金的金额)，扣除应返还1个月租金标准的保证金，实际支付违约金金额为97,938元。生态家公司辩称，在验收出租房屋时，发现空调不能使用，故双方于8月12日签订协议，要求朱佳峰完善相关设施。但是朱佳峰只是催讨租金，并未完善相关设施，导致生态家公司无法经营、员工流失，所以造成租赁合同无法履行并非生态家公司单方造成的。另合同约定前3个月是免租期，并没有约定在免租期退租的情况下如何承担责任。现因朱佳峰没有交付符合要求的租赁房屋，故退租责任应由朱佳峰承担。综上，不同意朱佳峰的诉讼请求。同时反诉要求判令(一)确认双方于2015年8月31日解除租赁合约；(二)朱佳峰返还缴纳的租赁保证金48,969元及至返还之日止的资金占用利息。针对生态家公司的反诉，朱佳峰辩称，(1)生态家公司陈述签订合同后发现设施不完善，与事实不符，生态家公司在签订合同初就知道房屋是毛坯房；(2)对于延期支付租金的约定并不存在；(3)生态家公司致函是因为自身原因无力支付租金而要求提前终止合同，故生态家公司提出朱佳峰违约不存在。综上，不同意生态家公司的反诉请求。经审理查明，朱佳峰系位于××区××路××弄××号楼××层-××层(建筑面积共计为1,006.22平方米)房屋的产权人。2015年7月28日，朱佳峰(作为出租方，签约甲方)与生态家公司(作为承租方，签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于××区××路××弄××号楼，建筑面积为1,006.22平方米的房屋租赁给乙方作为办公使用。甲乙双方约定，甲方于2015年8月1日前向乙方交付该房屋。租期自2015年11月1日起至2020年10月31日止。甲乙双方约定，在租赁期内，按如下标准收取租金：第一、二、三租赁年度：租金为48,969元/月；第四、五租赁年度：租金为51,418元/月。租金支付方式：押一付三。2015年11月1日-2016年10月31日，48,969元/月，租金支付日分别为2015年8月1日、2016年2月1日、2016年5月1日、2016年8月1日(以下租赁日期、租金金额、租金支付日依次类推)。乙方如逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.05%支付违约金。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即48,969元。租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1-5(省略)6.乙方逾期不支付租金累计超过3个月的。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同还对双方的其他权利义务作了约定。2015年7月31日，生态家公司向朱佳峰支付了租赁保证金48,969元，朱佳峰则向生态家公司交付了租赁房屋。2015年8月12日，朱佳峰(作为甲方)与生态家公司(作为乙方)订立《房屋租赁合同之补充协议》1份，约定：一、甲方负责原合同租赁房屋：闵行区××镇××路××弄××号楼室内空调系统安装，因此所产生的费用，其中由乙方承担费用部分为125,000元，并按以下支付方式给予甲方。支付方式：乙方按照租赁年限，分为5年20期，每期6,250元支付给甲方。支付日与房租支付日相同。2015年11月1日-2016年10月31日，6,250/期，支付日分别为2015年8月1日、2016年2月1日、2016年5月1日、2016年8月1日；以下支付日期、金额、支付日依次类推。二、该房屋空调系统设备所有权归甲方所有。上述协议签订后，因生态家公司未能按约于2015年8月1日向朱佳峰支付第一期租金，朱佳峰于2015年10月23日，向生态家公司发送《催款通知》，要求生态家公司支付尚欠146,907元租金。生态家公司在接到朱佳峰的上述催款通知后，于2015年10月28日向朱佳峰发送《关于终止房屋租赁合同的函》称，我司已按合同约定支付了保证金48,969元，但由于合同签订后，公司状况持续恶化，无力继续经营，致使原租赁目的无法实现，鉴于出现上述不可抗力客观原因，为了不影响贵方继续出租，经公司研究决定，暂时中止该房屋租赁，自收到本函之日起，请求贵我双方的房屋租赁合同终止，保证金事宜双方另行协商处理。现朱佳峰认为，生态家公司之行为对其造成了重大损失，遂诉诸法院要求按上述诉称解决。以上事实，由朱佳峰提供的1.涉案房屋产权证3份(以此证明朱佳峰系涉案租赁房屋的所有权人)；2.《上海市房屋租赁合同》(以此证明双方之间的租赁合同权利义务法律关系)；3.《关于终止房屋租赁合同的函》(以此证明生态家公司违约发函终止合同的事实)；生态家公司提供的1.《上海市房屋租赁合同》；2.《房屋租赁合同之补充协议》(以上证据证明朱佳峰没有按照补充协议约定，完善应当交付的房屋)；3.催款通知；4.《关于终止房屋租赁合同的函》；5.生态家公司支付租赁保证金的银行转账凭证以及双方当事人的当庭陈述等为证。经庭审质证，生态家公司对朱佳峰提供证据的真实性均表示无异议，但认为《关于终止房屋租赁合同的函》是针对朱佳峰催款通知的一份回函。朱佳峰对生态家公司提供证据的真实性均表示无异议，但对于1-2证据的关联性表示有异议，认为是生态家公司因自身原因而未支付租金和空调安装费。另催款通知中载明“尚有租金未支付”，表示已经拖欠，没有约定过延迟支付。对于终止合同函是生态家公司的自身问题。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认。本院认为，双方签订的《上海市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖,合法有效，双方均应信守并依约履行。本案中，生态家公司作为承租人，按约向出租人朱佳峰支付租金等费用系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，生态家公司除仅向朱佳峰支付租赁保证金外，未能于合同约定的时间向朱佳峰支付第一期租金，并在朱佳峰向其发送催款通知后，非但未能及时支付上述拖欠租金，却于2015年10月28日向朱佳峰发送《关于终止房屋租赁合同的函》，明确表示由于该公司在订立上述租赁合同后，公司状况持续恶化，无力继续经营，致使原租赁目的无法实现，而要求终止双方订立的房屋租赁合同。现朱佳峰依据上述合同约定，以生态家公司自2015年8月1日起对应付租金至今分文未付，且在其催告后仍未履行合同主要债务，已构成根本性违约，致使其无法实现合同目的为由，要求解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》之诉请，既有事实根据，亦符合双方合同约定及相关的法律规定，本院予以支持。另根据上述合同约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方(即生态家公司)中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的1倍向甲方(即朱佳峰)支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。现朱佳峰将上述合同约定的违约金计算标准，自愿调整为要求生态家公司支付相当于3个月租金金额的违约金，并同时表示愿意在该款中扣除返还的1个月租金标准的保证金，本院对此予以准许。另因生态家公司在其向朱佳峰发送的终止合同信函中明确表示，由于该公司状况持续恶化，无力继续经营，而要求终止双方订立的房屋租赁合同。且生态家公司亦未能按约向朱佳峰支付第一期空调系统安装费用，故生态家公司以朱佳峰没有安装空调并向其交付符合要求的租赁房屋，而要求朱佳峰自行承担退租责任之抗辩，理由不能成立。因此，生态家公司在自身无力支付租金而构成违约的情况下，要求朱佳峰返还其缴纳的租赁保证金48,969元及至相关利息损失之反诉诉请，缺乏依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、朱佳峰与上海生态家天然日用品有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》予以解除；二、上海生态家天然日用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱佳峰提前退租违约金97,938元；三、驳回上海生态家天然日用品有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费3,238.14元，减半收取计1,619.07元，由朱佳峰负担539.69元，上海生态家天然日用品有限公司负担1,079.38元；反诉案件受理费512.12元(已减半收取)，由上海生态家天然日用品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
人民陪审员 尹 萍
人民陪审员 王晓蕾
二〇一六年四月一日
书 记 员 周 燕
附：相关法律条文
附:相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。