河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终12374号
上诉人（原审原告）：蔡喜凤，女，1954年4月17日出生，汉族。
委托诉讼代理人：马国杰，河南千业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘志鹤，河南千业律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郑州新悦城物业管理有限公司。
法定代表人：刘江，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘欢欢，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：郑州新象城物业服务有限公司。
法定代表人：段涛，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘欢欢，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：郑州莱美健身服务有限公司。
法定代表人：陈树宝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：侯艺帆，男，该公司员工。
上诉人蔡喜凤、郑州新悦城物业管理有限公司（以下简称新悦城公司）因与被上诉人郑州新象城物业服务有限公司（以下简称新象城公司）、郑州莱美健身服务有限公司（以下简称莱美健身）侵权责任纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初4766号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人蔡喜凤的委托诉讼代理人马国杰、刘志鹤，上诉人新悦城公司的委托诉讼代理人刘欢欢，被上诉人新象城公司的委托诉讼代理人刘欢欢，被上诉人莱美健身的委托诉讼代理人侯艺帆到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
蔡喜凤上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初4766号民事判决，并依法改判支持蔡喜凤的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由新悦城公司、新象城公司、莱美健身承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认为涉案商铺的空间权利无法明确区分没有任何事实和法律依据，理由如下：（1）涉案商铺有独立、明确的分户图，是完全独立于其他商铺存在的实体。（2）涉案商铺在委托经营期间内，一直由新悦城公司按照商铺原格局进行招租经营。委托经营期限到期后，新悦城公司、莱美健身擅自破坏商铺墙体和格局，又与其他商铺一起打通后租给莱美健身作为健身房和游泳馆经营，才造成了不能与其他商铺明确区分的现状。2.莱美健身口头陈述有租赁协议一份但并未举证，一审判决使用未经双方质证的证据作为定案依据，使侵权人莱美健身摆脱侵权责任。3.莱美健身承租涉案商铺时，新悦城公司并没有合法的租赁权，双方签订的租赁合同因权利人不予追认依法无效。莱美健身实际非法长期占有、使用涉案商铺并收益，也是本案侵权人，依法应当承担侵权责任。4.关于涉案商铺被非法占用期间的损失，一审法院酌定按120元/平方/月计算，没有事实和法律依据。一审中蔡喜凤提供的证据与新悦城公司提交的《承诺书》相互印证，已经充分证明涉案商铺系以售后包租的方式购买，委托经营期间的租金收益为161元/平方/月。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定新悦城公司侵犯蔡喜凤所有权的情况下，却不要求新悦城公司承担恢复原状、返还房屋等侵权责任，严重违反了《民法通则》、《物权法》、《合同法》基本精神和相关规定。三、一审程序严重违法。蔡喜凤诉讼请求包括2015年1月15日（房屋被破坏日期）至2016年1月15日（蔡喜凤析产取得房屋所有权日期）期间的损失认定，涉案房屋析产时继承人具体信息、各自份额在判决中均有明确体现，一审法院拒绝追加第三人，直接以涉及第三人不予处理，不仅违反诉讼法规定，而且造成诉讼资源浪费。
新悦城公司辩称，一审法院适用法律正确，认定事实不符合市场行情，双方应按照商户委托经营管理协议履行。
新象城公司辩称，该案件与我公司无关。
莱美健身辩称，我公司是与新悦城公司签订的合同，与蔡喜凤之间没有关系。
新悦城公司上诉请求：一、依法改判或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费全部由蔡喜凤承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。新悦城公司与蔡平的妻子签订的《商铺委托经营管理协议》应有效，其租金价格符合商铺所处区域内同等条件其他商铺的租金价格，甚至高于周边商场负一层商铺租金价格。所以双方应按照该协议履行。二、一审法院认定的租金价格既不符合市场价又严重高于新悦城公司商场商铺租赁价格，对其他业主明显不公平。新悦城公司商场负一层现租期均为8年，年平均租金为52.5元/平方米，一审法院认定的120元/平方米超出过高，对其他业主利益造成损害，更不利于商场的稳定。
蔡喜凤辩称，一审法院认定的价格120元/平方米不是高了而是低了，一审中双方举证证明蔡喜凤原商铺收益是161元/平方米，突破新悦城公司和蔡喜凤签订物业委托管理协议蔡喜凤取得的商铺收益。新悦城公司向法院提交的52.5元/平方米的租金标准不能作为定案依据，协议真实性无法核实，租金标准只是新悦城公司向次承租人租赁的标准，并不代表次承租人转租的租金标准。
新象城公司辩称，该案件与我公司无关。
莱美健身辩称，我公司是与新悦城公司签订的合同，与蔡喜凤之间没有关系。
蔡喜凤向一审法院起诉请求：1.判令新悦城公司、新象城公司、莱美健身停止对蔡喜凤房屋的侵权行为，按照房屋所有权证及房产分户图恢复房屋原状、进出通道和消防通道并返还房屋；2.判令新悦城公司、新象城公司、莱美健身共同赔偿蔡喜凤损失219444元（损失参照原租金8777.76元/月为标准，从2015年1月15日计算至恢复原状并实际退还蔡喜凤之日止，截止起诉日暂计算为219444元）；3.本案诉讼费用由新悦城公司、新象城公司、莱美健身承担。
一审法院认定事实：2013年4月4日，蔡喜凤和其弟蔡平共同出资510590元购买了由郑州深信投资商用置业有限公司开发的位于本市二七区大学中路9号一1层084号商品房一套，建筑面积38.94平方米，房屋所有权人登记为蔡喜凤，蔡平为共有权人，商品房用途为商业服务。付款当日，蔡喜凤、其弟蔡平与新悦城公司签署《承诺书》和《委托经营协议》各一份，《承诺书》内容为：“1、本人购买的新悦城B1层084号商铺，得到了商铺认购价21%的价格优惠；2、本人购买该商铺所得到的价格优惠，是贵公司付出了向郑州深信投商用置业有限公司提供免费营销策划服务等多方面代价后取得的；3、本人以优惠价格购得该商铺的前提条件是：购房后在一定期限内将商铺交由贵公司使用，贵公司应对市场进行整体培育和统一管理，以开发市场潜力，提升商铺价值；本人愿与贵公司签订《委托经营协议》，并同意按照协议将一定期限的使用权限和相应经营收益让与贵公司所有”。《委托经营协议》主要内容包括委托事宜、委托管理期限、双方的权利义务等内容，该协议从2013年4月4日生效到2014年12月31日终止。协议签订后，2013年7月7日蔡平因病去世，2015年蔡喜凤在一审法院提起分家析产之诉，2015年12月25日该院（2015）二七民一初字第3989号民事判决书判决涉案房屋归蔡喜凤所有，该判决书于2016年1月15日生效。2015年5月12日，新悦城公司在原《委托经营协议》到期后，未经蔡喜凤同意，单方面与蔡平的妻子王保红续签了《商铺委托经营授权协议》，新悦城公司根据该协议对涉案商铺与其他商铺一起进行了布局改造和调整，并出租给莱美公司作为健身房及游泳馆进行经营。现蔡喜凤以新悦城公司、新象城公司、莱美健身侵犯其权利为由诉至一审法院，要求新悦城公司、新象城公司、莱美健身停止对其房屋的侵权行为、恢复房屋原状、进出通道和消防通道并返还房屋；同时要求赔偿蔡喜凤损失共计219444元。
一审法院认为，公民的合法财产权利受法律保护，侵害民事权益，应当承担侵权责任。本案中，蔡喜凤作为诉争商铺的所有权人，对商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。新悦城公司在其与蔡喜凤签订的《委托经营协议》到期后，未经蔡喜凤同意，单方面同商铺产权共有人蔡平的妻子续签《商铺委托经营协议》，并将商铺布局改造后转租莱美健身，侵犯了蔡喜凤的所有权，故蔡喜凤要求新悦城公司赔偿其损失的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。但蔡喜凤要求损失按照8777.76元/月的标准进行计算没有事实及法律依据，一审法院参照涉案商铺所处区域内同等条件其它商铺的租金价格，酌定按照120元/平方/月，从2016年1月15日蔡喜凤取得独立产权时开始计算。在2016年1月15日之前的损失，因涉及案外人，本案不予处理。关于蔡喜凤主张恢复原状、进出通道和消防通道并返还房屋的诉求，一审法院认为，蔡喜凤购买的商铺虽有独立的所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋存在一定的特殊性，主要体现在：其一，诉争商铺自购买之时与其他商铺之间没有严格物理性分割开来，各个商铺之间的空间权利无法明确区分；其二，商铺业主获取商铺产权的出发点及目的在于投资和获取收益，使得商铺价值得到最大发挥，本案诉争商铺现由新悦城公司进行统一管理，在目前商场仍处于正常经营的情形下，如果强行将诉争商铺分割出去，不利于商场整体功能和效益的最大发挥，造成明显的不经济，并对其他商户的利益造成损害，不符合物权保护的目的以及公平原则。因此，本案不具备恢复房屋原状、进出口通道和消防通道并返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免损害其他业主的合法权益，对于蔡喜凤该项请求，一审法院不予支持。关于蔡喜凤要求新象城公司和莱美健身承担侵权责任的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑州新悦城物业管理有限公司于判决生效后十日内赔偿蔡喜凤损失，按照120元/平方/月的标准从2016年1月15日起计算至判决生效之日止；二、驳回蔡喜凤的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4592元，由蔡喜凤负担2000元，由郑州新悦城物业管理有限公司负担2592元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡喜凤提交以下证据：1.蔡喜凤商铺现场照片6张，用以证明蔡喜凤的商铺并非虚拟产权，莱美健身租赁场地包括蔡喜凤这部分商铺，并且是把商铺拆了之后重建；2.郑州市房屋面积测绘报告书一套；3.住建部颁发的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号），证据2、3用以共同证明2002年商品房建筑面积测绘中必须有实体空间的商品房才能具备测绘条件，郑州市房管局测绘大队在执行涉案物业的测绘时，商铺之间有明确而独立的空间，涉案商品房不是虚拟产权。新悦城公司发表质证意见为：1.对证据1照片的真实性无异议，但对证明目的有异议，该区域不是涉案商铺的坐落位置，与本案无关。2.对证据2的真实性无异议。3.对证据3的真实性有异议，与本案无关。4.新悦城公司的商铺均是木板墙，没有混凝土墙。新象城公司称其与本案无关，对证据不予质证。莱美健身称这些证据与其无关。
本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：2017年6月19日，一审法院组织当事人进行质证，莱美健身提供了其与新悦城公司签订的《健身房租赁协议》复印件一份，蔡喜凤一方发表质证意见称该证据真实性无法核实，不排除莱美健身和新悦城公司为了刻意压低蔡喜凤损失另行签订价格较低的租赁协议作为证据提供。新悦城公司和新象城公司对该证据的真实性均无异议。
本院认为：蔡喜凤上诉称涉案商铺不仅拥有独立的房屋所有权，还拥有完全独立的空间，其关于恢复原状、返还房屋的诉讼请求应当得到支持。由于业主购买此类商铺的出发点是为了投资和获取租金收益，通常会委托物业管理公司统一进行招商管理，以最大化地发挥商铺价值，而涉案商铺现由新悦城公司统一管理并出租给了莱美健身进行经营，根据本案实际情况，如果强行将涉案商铺分割出去，不利于商场整体功能和效益的最大发挥，并会损害其他商户的利益，因此，一审法院认为涉案商铺不具备恢复原状、返还房屋的客观条件，并无不当。蔡喜凤的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。蔡喜凤和新悦城公司上诉均认为一审法院认定的租金标准不当，因蔡喜凤和新悦城公司签订的《委托经营协议》已经到期，新悦城公司和蔡平的妻子续签的《商铺委托经营授权协议》又未经蔡喜凤同意，蔡喜凤和新悦城公司基于以上协议各自所主张的租金标准差别较大，一审法院在综合考量涉案商铺所处区域内同等条件其他商铺的租金价格后，酌定按照120元/平方/月的标准从2016年1月15日蔡喜凤取得涉案商铺独立产权时开始计算，亦无不当，关于2016年1月15日之前的损失，因涉及案外人，可另行解决。
综上所述，蔡喜凤、新悦城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9184元，由蔡喜凤负担4592元，由郑州新悦城物业管理有限公司负担4592元。
本判决为终审判决。
审判长 谢颂琳
审判员 童 铸
审判员 马 莉
二〇一七年九月二十六日
书记员 佟欣玮