浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终87号
上诉人（原审被告）：台州市椒江柳青家具厂，住所地：台州市椒江区章安街道半洋村。
经营者：杨柳青，男，1964年9月29日出生，汉族，住台州市椒江区。
委托诉讼代理人：杜敏芝，浙江维人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：台州市椒江区章安街道东西村村民委员会，住所地：台州市椒江区章安街道东西村。
法定代表人：陈坚，主任。
委托诉讼代理人：江君荣，台州市章安法律服务所法律工作者。
上诉人台州市椒江柳青家具厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2016）浙1002民初6885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，1976年，原杨司公社企办征用了原告东西村委会3.63亩旱地用于建办公社纺绳厂，但该土地至今未完成转为国有土地的征用手续。杨司乡纺绳厂于1983年7月正式停产。杨司公社企办于1983年5月重新安排临海县杨司乡塑纺制品厂进入该厂址投产，1985年2月1日厂名变更为椒江市杨司塑纺工艺制品厂，该厂于1990年6月18日经工商部门核准歇业注销。1990年后，讼争厂房土地上陆续开办了椒江市杨司塑化工艺实验厂、椒江市杨司塑料工艺厂、椒江市杨司人造板厂、台州市椒江杨司汽车配件厂（2007年9月5日注销）等企业，企业性质均为集体（乡属）或集体所有制，企业负责人均为杨世万。1996年12月31日，杨世万与原椒江区章安镇人民政府达成了关于《台州市椒江杨司汽车配件厂租赁合同》，约定：租赁期为1997年1月1日至2000年10月31日止，年租金为8800元，共计35200元，其中34200元转为改造厂房投资，余款1000元于2000年1月付清，并约定杨世万不得擅自转租、转借或非法经营及其他事项。被告于1998年11月6日被工商管理部门核准发放了个体工商户的营业执照。被告自成立起便实际使用本案讼争厂房至今，且未支付过租金。2004年10月14日，章安街道办事处与原告签订了《章安街道原杨司大倪桥纺绳厂转让协议书》，约定：章安街道办事处将原杨司乡纺绳厂厂房及厂房内所有设施、变压器（不包括配电箱）、埠头、围墙、空地等自2005年7月1日起永久性转让给被告，转让金为80000元，并约定章安街道办事处有义务通知现该厂房的承租业主，在2005年6月30日前搬出该厂房，并终止租赁关系。2007年8月11日，章安街道办事处会同台金高速东延段建设指挥部相关同志召集原告村两委成员及村民代表就台金高速东延段涉及原告的土地征用及大倪桥厂房与被告纠纷问题召开会议，并对大倪桥与被告的有关续租问题达成以下会议纪要：1.考虑到章安街道将大倪桥地块产权转让给东西村后而未及时落实转让协议的有关内容，给东西村造成一定的经济损失，同意给予东西村一次性经济补偿金62800元；2.经多方协商，该地块的租金（含建筑物部分）约定为每年23000元，租期自2007年7月1日起算至2012年6月30日止（仅指柳青家俬厂续租）；3.2005年7月1日至2007年6月30日间的两年的租金标准按23000元每年收取，在与柳青家俬厂未协调成前，章安街道办事处暂先垫付给东西村；4.章安街道办事处将着手做好大倪桥区块与柳青家俬厂是否续租问题的协商工作及至诉诸法律途径解决，若协商不成且柳青家俬厂未腾出大倪桥土地的，于每年6月30日垫付给东西村23000元租金；5.东西村干部和杨家自然村的同志务必全力配合好台金高速椒江段建设涉及该村的工作和大倪桥与柳青家俬厂是否续租问题的调节工作。此后，章安街道办事处按照《会议纪要》，支付给原告大倪桥地块补偿款62800元，以每年租金23000元标准垫付了2005年7月1日至2009年6月30日的租金共计92000元。2011年8月1日，原告向该院起诉要求与被告的经营者杨柳青解除租赁合同，并要求其腾退厂房及支付租金。2011年9月23日，该院以原告的诉讼主体不适格裁定驳回原告的诉讼请求。2015年6月2日，椒江区人民政府出具一份《证明》，内容为：兹证明章安街道办事处是原杨司乡政府延续机构，同意其处置杨司乡集体资产“大倪桥纺绳厂”。2015年11月27日，原告再次起诉被告的经营者杨柳青要求解除租赁关系、腾退房屋并支付实际租用期间的租金。在审理过程中，根据原告的申请，该院依法委托了台州兴元资产评估有限公司，对坐落于章安街道东西村原大倪桥纺绳厂的土地及厂房（其中厂房不含被告使用后所建造的部分）自2005年至2016年期间每年市场租金数据进行司法鉴定。2016年5月23日，该公司作出评估意见，结论为：2005年至2008年底期间4年每年租金评估值为21495元，2009年至2011年底3年每年租金评估值为23644.50元，2012年至2014年底3年每年租金评估值为25794元，2015年至2016年底2年每年租金评估值为27943.50元。2016年7月27日，该院以被告主体不适格为由驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理认为，章安街道办事处基于客观和历史方面的原因，通过与原告签订转让协议书的方式，将本案讼争厂房土地转让给原告的行为，经椒江区人民政府事后以证明的方式认可后，该转让协议书自始有效。根据转让协议书约定，原告自2005年7月1日起取得讼争厂房土地的所有权（不含被告在使用厂房过程中添建的地上物、厂内设施）。被告自1998成立起长期使用本案讼争厂房土地至今，且未与相关有权处分人签订书面租赁合同，应认定为不定期租赁合同，租赁物所有人享有随时解除权。原告自2005年7月1日取得本案讼争厂房土地所有权后，有权随时解除与被告的租赁关系，故原告要求解除与被告关于本案讼争厂房土地的租赁关系并要求被告及时腾退出房屋的诉讼请求合法有据，该院予以支持。原、被告之间存在事实租赁关系，被告租用期间未支付租金的行为，已构成违约，应当承担偿付租金的违约责任。其租金的合理数额，该院根据评估机构的结论确定，自2009年7月1日起至2016年8月15日（本案起诉的前一日）的租金为181901.44元。原告提起本案解除合同的诉讼后，自起诉之后至被告实际腾退之日的租金损失，参照鉴定机构评定的年租金评估值即27943.50元标准计算，被告应当给付原告。综上所述，原告变更后的诉讼请求合法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，判决：一、解除原告台州市椒江区章安街道东西村村民委员会与被告台州市椒江柳青家具厂之间厂房土地的事实租赁关系；二、被告台州市椒江柳青家具厂于本判决生效之日起三十日内腾退出坐落于台州市椒江区章安街道东西村大倪桥的厂房、土地，并交付给原告台州市椒江区章安街道东西村村民委员会；三、被告台州市椒江柳青家具厂于本判决生效之日起十日内支付给原告台州市椒江区章安街道东西村村民委员会自2009年7月1日起至2016年8月15日止的租金181901.44元；四、被告台州市椒江柳青家具厂于本判决生效之日起十日内支付给原告台州市椒江区章安街道东西村村民委员会自2016年8月16日起至其实际腾退并交付厂房、土地给原告台州市椒江区章安街道东西村村民委员会之日止按每年27943.50元的标准计算的租金损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3938元，由被告台州市椒江柳青家具厂负担。
宣判后，台州市椒江柳青家具厂不服，向本院提起上诉称：上诉人的企业场所系于1998年开办，该场所的前身是杨司乡的公办集体企业，地块是当地政府征购的。该公办集体企业曾多次变更名称以及经营范围，但效益欠佳，后来一直空置。云娜台风登陆台州，对该厂房造成了严重破坏。章安街道为了发展地方工业，允许上诉人的经营者对厂房进行修建，并免除了上诉人的占用费。2004年，台州市椒江区章安街道将价值一百余万的厂房以80000元的价格卖给被上诉人，该笔交易未经相关行政主管部门的同意，且明显侵犯了国家财产权，买卖合同应属无效。受让方至今未交付该笔款项。椒江区人民法院于2011年9月23日作出裁定驳回被上诉人的起诉，其裁判理由系认为被上诉人的主体不适格。也就是说讼争的不动产产权属于国家，被上诉人无起诉资格。现原审法院以椒江区人民政府违法出具的证据认定十二年前台州市椒江区章安街道与被上诉人的买卖行为有效，明显违背历史事实与法律依据。原审判决未依法保护国有资产，违反了法律规定，损害了国家利益。综上，请求二审法院撤销原判，将本案发回原审法院重审。
台州市椒江区章安街道东西村村民委员会答辩称：一、被上诉人与章安街道办事处签订了本案讼争标的物的转让协议，并得到了椒江区人民政府的追认，双方签订的协议应属有效，被上诉人有权行使讼争标的物的权利。二、上诉人的行为已侵犯了被上诉人的合法权益。上诉人长期占用本案讼争厂房，十多年来未支付租金，严重违反了诚实信用的原则，造成了他人合法财产的损失。三、原审判决本着实事求是的原则依法判决，尊重历史，有理有据，符合法律规定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人争议的主要焦点在于被上诉人台州市椒江区章安街道东西村村民委员会是否为讼争的厂房、土地的产权人。双方当事人对章安街道办事处作为原杨司乡人民政府撤并后设立的行政机构承继取得原杨司乡大倪桥纺绳厂的厂房、土地等产权这一事实均无异议，另根据本案已查明的事实，2004年10月14日，章安街道办事处与被上诉人签订《原杨司乡大倪桥纺绳厂转让协议书》，约定章安街道办事处将讼争厂房、土地的产权转让给被上诉人，并由被上诉人支付相应转让款。此后，章安街道办事处与被上诉人又于2007年8月11日形成会议纪要就厂房的续租与租金的支付问题重新作了约定。由上述事实可知，章安街道办事处作为讼争厂房、土地的合法产权人，与被上诉人签订相关的转让协议处分上述不动产，并已取得椒江区人民政府的同意，且上述协议也经由双方实际履行。故原审据此认定被上诉人为本案讼争厂房、土地的产权人，并支持其基于本案讼争标的物的产权人的各项权利主张，并无不当。至于上诉人所主张的转让协议存在无效的事由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3938元，由上诉人台州市椒江柳青家具厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 徐黎明
代理审判员 黄 磊
二〇一七年四月七日
代书 记员 郭巧燕