山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁07民终3476号
上诉人(原审被告、反诉原告)：潍坊中远置业有限公司。
法定代表人：沈卫东。
委托诉讼代理人：孙希科，山东春水律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：诸城澳华房地产营销有限公司。
法定代表人：刘正斌。
委托诉讼代理人:卢运章,山东理达寰球律师事务所律师。
上诉人潍坊中远置业有限公司(以下简称中远置业)因与被上诉人诸城澳华房地产营销有限公司（以下简称澳华公司）委托合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院(2015)诸商初字第702号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人中远置业的委托诉讼代理人孙希科、被上诉人澳华公司的法定代表人刘正斌及其委托诉讼代理人卢运章参加了诉讼。本案现已审理终结。
中远置业上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由澳华公司负担。事实与理由：一审认定双方签订代理佣金结算《确认书》是对合同权利义务的清结，没有法律依据，《确认书》只是对合同履行状态的确认，双方的合同关系仍然存续，不应驳回中远置业要求解除合同的反诉请求，澳华公司未完成建筑面积90%的销售任务，中远置业支付澳华公司保证金的条件不成就，中远置业不应支付崔国钦购买房屋的销售代理佣金。一审法院收取的反诉案件受理费7607元不符合法律规定。
澳华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
澳华公司向一审法院起诉请求：判令中远置业支付销售代理佣金318759.8元，利息50000元，共计368759.8元，承担本案诉讼费用。
中远置业向一审法院反诉请求：解除双方所签订的委托销售代理合同，澳华公司支付中远置业违约金暂计20万元。
一审法院认定事实：2009年11月18日，澳华公司作为乙方、中远置业作为甲方，双方签订《诸城名门世家项目策划及销售代理合同书》，约定的主要内容为，甲方委托乙方独家代理诸城名门世家项目的策划及销售；甲方工程款及材料款顶房和前期已销售的均不在结算佣金范围之内；自本合同签订之日起12个月销售总任务的90%，即2009年11月17日至2010年11月17日止；乙方履行合同后取得及可以获得的报酬包括销售提成和溢价提成，销售提成是按销售总额的2%计算（含广告、策划、宣传费用），溢价提成是指实际销售价超出双方约定的基价，乙方获得超出基价部分的30%（包括车库、附房）；高层平均单价为2460元/㎡，各楼层销售基价单价明细见附件1；本项目沿街一二层商铺平均基价为5500元/㎡（1﹟-3﹟、11﹟除外），三四层平均基价为3500元/㎡，车位基价单价6万元/个，储藏间基价单价1280元/㎡，住宅配套费及物业费用见附件2，选择精装修的客户另行确定销售价格；所有购房客户均由乙方办理签订《商品房买卖合同书》等事宜，当购房客户签订《商品房买卖合同书》，并按《商品房买卖合同书》之约定付清超过总房款首付款的20%-30%（商业为50%）的首付及所有代收服务项目收取到帐时，即认定乙方完成销售任务，商品房买卖合同书约定之建筑面积和房价计入乙方销售进度和销售业绩，甲方按本合同之约定，支付乙方代理费用；乙方应在每月的5号前将上月的销售业绩及营销代理费用请款表确认后交给甲方报备，经核对无误后，甲方应于次月10天之前将上月应结算按首付到帐金额计取代理费的90%一次性支付给乙方，其余的10%留作保证金；甲方应在乙方完成销售任务后及所有款项到甲方账户15个工作日内将代理费中预留的10%（作为保证金的部分）一次性支付给乙方；乙方连续三个月未完成销售任务，甲方可终止合同，乙方在接到书面通知3日内办理完毕移交手续后撤离售楼处，保证金作为赔偿甲方的违约金；
2010年11月24日，双方又签订销售代理合同一份，合同期限自2010年12月24日至2011年5月20日止，合同中销售价格、业绩结算和代理费的内容进行了变更，其他合同内容与2009年11月18日双方签订的合同内容一致。
2013年9月15日，中远置业出具确认书一份，确认中远置业欠澳华公司代理佣金1851721元。尚有在办理住宅贷款客户三套，代理佣金按原合同约定计算，商铺一套尾款付清之后结算代理佣金142410元。
2013年12月24日，澳华公司曾向一审法院起诉，要求中远置业给付销售代理佣金1275908元及利息，一审法院经审理于2014年8月13日作出（2014）诸商初字第25号判决，判决中远置业支付澳华公司销售佣金957148.2元，该判决确认对于确认书中未予结算的部分的佣金另行处理，按合同要求扣留的保证金待条件成就后另行处理。
在本案审理过程中，双方确认的房屋销售佣金为，王洪杰所购买的房屋的销售佣金为22776元，赵兆声所购买房屋的销售佣金为10259.68元，王洪英所购买房屋的销售佣金为142410元；对于崔国钦所购买房屋的销售佣金，双方未能达成一致意见，该房屋建筑面积96.93平方米，房屋总价款为364263元，崔国钦已经交付首付款，但未办理房贷，房屋已经实际交付，双方均主张系对方向崔国钦交付的房屋。澳华公司认为按合同约定的计算方法，佣金应为36546元。中远置业认为该房屋购房款并未全部到账，若到账因双方未对销售基价进行约定，故只应按总房价的2%支付佣金。
一审法院认为，双方签订的合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定行使权利并履行自己的义务。2013年9月15日，中远置业出具确认书一份，对中远置业欠澳华公司的佣金的事实予以确认。双方因销售佣金的支付发生纠纷，澳华公司第一次起诉主张销售佣金的（2014）诸商初字第25号民事判决已生效并执行完毕，对于该判决确定的事实及相应的法律关系，依法可适用于本案。对于本案澳华公司主张中的销售代理佣金，因在以上案件处理时尚不具备支付条件，故以上判决认为澳华公司应另行处理。在本案审理过程中，对于王洪杰、赵兆声、王洪英所购买房屋的销售代理佣金双方确认一致，且已经符合支付条件，因此，对于以上房屋的销售代理佣金，中远置业应当支付。对于崔国钦所购买房屋的销售代理佣金，双方对于佣金数额及是否符合支付条件均有异议，根据双方的陈述，该房屋交付了首付款未办理房贷即由实际购房者占有，双方对于未结清房款即交付房屋的责任有争议。房屋买卖系开发商与购房业户之间的合同的关系，虽然双方合同中约定澳华公司对于房屋的交付负有协助义务，但该义务仅仅是对与销售有关的相应事实核对并向中远置业通报，因此，房屋交付等房屋买卖合同的主要权利义务的承担者并不是澳华公司，房屋交付的责任在中远置业，办理房款及收回相应房款的责任也在中远置业。中远置业在未收回全部房款即放任购房者占有房屋，此举对双方合同约定的澳华公司获得销售代理佣金的成就条件构成较大的影响，故澳华公司现要求中远置业支付该房屋的销售代理佣金，符合法律规定，予以支持。双方对于佣金的计算有争议，中远置业以双方未对销售基价明确约定为由不认可澳华公司按合同约定的计算方式确定的佣金数额。虽然现有的证据不能直接证明房屋的销售基价，但澳华公司按同期销售的同类型房屋确定销售基价的方法合理，予以确认，故对于澳华公司主张的该房屋的销售代理佣金予以确认。对于澳华公司主张中的保证金，双方关于房屋销售进行了结算确认，且已经全部履行，故保证金支付条件已经成就，澳华公司要求中远置业给付保证金合法有据，予以支持。保证金的数额根据上案判决应为106349.8元。澳华公司主张中的利息因合同中没有明确约定，故依据不足，不予支持。对于中远置业提出反诉主张的澳华公司未按合同约定完成销售目标，根据双方的陈述及举证，对于中远置业主张的销售目标并没有完整的证据，并且2013年9月15日双方签署的确认书应系双方对合同权利义务的清结，双方并未对合同履行过程中的违约进行约定，系双方对合同履行行为的默认，故中远置业主张澳华公司违约，与事实不符，不予认可，中远置业据此要求澳华公司承担违约金，没有事实和法律依据，不予支持。由于双方已经对合同进行了清结，故中远置业反诉要求解除合同已经没有实际意义，不予支持。中远置业反诉主张中要求澳华公司出具所支付佣金的税务发票，符合合同履行的事实及法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、中远置业偿付澳华公司佣金款211991.68元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、中远置业偿付澳华公司保证金106349.8元；三、澳华公司于判决生效之日起十日内向中远置业开具与其支付佣金数额相一致的税务发票；四、驳回澳华公司的其他诉讼请求；五、驳回中远置业的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6831元，减半收取3415.5元，由澳华公司负担466.5元，中远置业负担2949元；财产保全费2420元，由中远置业负担；反诉案件受理费7607元，由中远置业负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人中远置业为证明不应支付崔国钦购买房屋的销售代理佣金，提供潍坊仲裁委员会于2016年6月12日作出的（2016）潍仲裁字第0030号裁决书，载明中远置业向潍坊市仲裁委提出裁决申请，要求解除2013年6月24日签订的商品房预售买卖合同、赔偿损失1万元、腾出所占房屋；潍坊市仲裁委裁决，解除商品房预售买卖合同、崔国钦腾出房屋。经质证，澳华公司认为，对仲裁裁决的真实性没有异议，但与本案无关，崔国钦购买澳华公司代理销售的房屋，中远置业交付钥匙，合同是由中远置业和崔国钦签订的，中远置业与崔国钦因有其他关系，中远置业未征得澳华公司同意将房屋交付给崔国钦居住长达5年，因中远置业的越权行为导致房款不能及时收回，2016年6月12日仲裁裁决解除中远置业与崔国钦的房屋买卖合同，是在本案一审判决之后，但事实是崔国钦仍然在居住，该房屋的佣金一审认定为36546元，不在双方确认的1135559元之内。中远置业认可一审认定的崔国钦购买房屋的代理销售佣金不在双方确认的1135559元之内。
本院另查，双方当事人2009年11月18日、2010年11月24日签订的两份《诸城名门世家项目策划及销售代理合同书》中，“项目代理销售面积约为”之后的数额为空白；合同终止条件为楼盘销售任务完成时间结束,手续清理,合同自行终止。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人中远置业与被上诉人澳华公司于2009年11月18日、2010年11月24日签订的两份《诸城名门世家项目策划及销售代理合同书》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，合法有效，对协议的当事人具有法律拘束力，均应依约履行。澳华公司作为受托人应当履行约定的项目策划销售义务，中远置业作为委托人应当依约支付代理销售佣金。二审双方当事人争议的主要焦点问题，一是双方签订的两份代理销售合同关系是否存续，二是中远置业应否返还保证金、应否支付崔国钦所购买房屋代理销售佣金。
（一）关于双方争议的两份代理销售合同关系是否存续的问题：双方在两份代理销售合同中均约定了权利义务的履行期间，2009年11月18日的合同约定期间为2009年11月17日至2010年11月17日，2010年11月24日的合同约定期间为2010年12月24日至2011年5月20日，双方约定的合同终止条件为“楼盘销售任务完成时间结束，手续清理，合同自行终止”，至2013年9月15日双方结算代理佣金共同出具《确认书》时，两份合同约定的履行期限均已届满，发生合同权利义务终止的法律效果，双方签订的代理佣金结算《确认书》，可以视为双方的合同权利义务终止后，对合同权利义务的最终清算。故中远置业上诉主张双方代理销售合同关系仍然存续，与合同约定不符，不予采信。一审驳回中远置业要求解除合同的反诉请求，事实与法律依据充分，应予维持。
（二）关于双方争议的中远置业应否返还保证金、应否支付崔国钦所购买房屋代理销售佣金的问题：双方对崔国钦购买的房屋系澳华公司代理销售的事实均不持异议，中远置业二审提供的（2016）潍仲裁字第0030号裁决书系双方签订代理佣金结算《确认书》之后，系中远置业与崔国钦之间的民事争议，不具有中远置业可以拒付澳华公司代理销售佣金的法律效力。双方签订的结算代理佣金的《确认书》，应理解为符合双方约定支付条件的销售面积代理佣金，双方合同权利义务终止后，中远置业留置保证金没有事实依据，应当予以返还。
关于中远置业上诉主张的一审诉讼费计算有误的问题，《诉讼费用交纳办法》第十八条规定“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院判定合并审理的，分别减半交纳案件受理费”。根据上述法律规定，中远置业一审反诉请求涉及的财产标的额是20万元与100余万元的增值税发票，一审计算诉讼费7607元并无不妥，但应减半收取3803.5元，一审对此处理有误，二审予以纠正。
综上，中远置业关于不应返还保证金、不应支付崔国钦购买房屋销售代理佣金、双方合同关系仍然存续的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决主文部分的实体处理正确，应予维持。但一审对反诉案件受理费的处理有误，二审予以纠正。依照《诉讼费用交纳办法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
维持山东省诸城市人民法院(2015)诸商初字第702号民事判决主文部分。
一审案件受理费6831元，减半收取3415.5元，由澳华公司负担466.5元，中远置业负担2949元；财产保全费2420元，由中远置业负担；反诉案件受理费7607元，减半收取3803.5元，由中远置业负担；二审案件受理费14438元，由中远置业负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路志明
审 判 员 李金增
代理审判员 郭明明
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 周 晗