广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤12民终1376号
上诉人（原审被告）：明辉（高要）房地产开发有限公司，住所地：广东省肇庆市高要区南岸要南一路52号。
法定代表人：陈乃晶，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张俊强，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈伟芬，女，1989年9月19日出生，汉族，住广东省四会市。
委托诉讼代理人：曾丽焕，广东瀛肇律师事务所律师。
上诉人明辉（高要）房地产开发有限公司（以下简称明辉公司）因与被上诉人陈伟芬商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2017）粤1204民初2481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
明辉公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法重新作出判决；2.本案全部诉讼费用由陈伟芬承担。事实和理由：一、明辉公司已通知陈伟芬收楼，陈伟芬未办理收楼并非明辉公司违约。《商品房买卖合同》约定明辉公司于2014年10月31日将符合交付条件的房屋交付给陈伟芬。明辉公司于上述期限届满前已告知陈伟芬收楼，陈伟芬系因自身与物业管理公司关于物业管理费问题产生纠纷后才一直延迟收楼，与明辉公司无关。二、项目施工期间，因政府、天气原因共产生40天停工期，该40天停工期应当全部予以扣减。一审法院以其中34天发生在合同签订之前为由不予扣减无法律依据。因不可抗力导致的停工具有广泛性和不可抗拒性，其对工期产生确定的、不可逆的影响，该事由一旦发生，必然影响工期，是否予以扣减不应当以合同签订时间为前提。三、陈伟芬主张的违约金的发生日期已过诉讼时效，一审法院认定产生于2015年9月30日以后的违约金适用三年诉讼时效的做法无法律依据，属于适用法律错误。四、一审庭审过程中，明辉公司多次陈述案涉商品房早已具备收房条件，陈伟芬可以随时到现场安排交付。该陈述已构成了对陈伟芬的收楼通知，陈伟芬在此情况下仍拒绝办理收楼的，违约责任不应由明辉公司承担，不应当依旧将违约金计为“暂计数额”。另外，一审法院事实调查部分不清，没有就陈伟芬在一审起诉后是否要继续履行合同进行调查，因为根据合同第九条的约定，陈伟芬的请求不同则计算违约金的方式不一样。而关于陈伟芬主张的损失问题，一审判决支持数额过高，应予调低。综上，望判如所请。
陈伟芬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。明辉公司所称已通知收楼没有事实依据，也没有提供相关证据予以证明。明辉公司提及一审诉讼过程中关于陈伟芬没有明确合同是否继续履行的问题，陈伟芬仅仅请求违约金的问题并没有提及解除合同，不存在解除合同的法律后果，也即陈伟芬事实上明确了继续履行合同的意思表示。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回明辉公司的上诉请求。
陈伟芬向一审法院起诉请求判令：1.明辉公司支付逾期交付房屋的违约金152423元（按逾期一天支付已付房款456494元的万分之三，暂计算至2017年11月17日，实际计算至实际交房之日止）；2.明辉公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：广东省肇庆市高要区南岸要南一路52号的蔚蓝商住中心是明辉公司所开发建设的商住小区。明辉公司已取得商品房预售许可证，获准销售商品房。
陈伟芬（买受人）与明辉公司（出卖人）于2014年6月24日签订了编号为201406243149496的《广东省商品房买卖合同》，合同约定：买受人所购商品房为蔚蓝商住中心第13幢10层1008号房，成交总金额为456494元。该合同第八条交付期限第一款约定：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……4.“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。第八条第二款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长；……3.因政府等公共事业部门或非出卖人的原因所造成的延期。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.买受人应当在出卖人寄发的交房通知书规定的交房时间、地方办理交房手续，并从收房之日起交纳物业管理服务等相关费用。……2.买受人逾期未办理交房手续或者拒绝在《商品房交接书》上签字，除买受人有正当理由外，视为出卖人已按期交付……合同签订后，陈伟芬已向明辉公司支付了购房款456494元。
明辉公司举证了气象局部门、防汛防旱防风总指挥部门及其他政府部门发出的通知数份，拟证明其在项目建设期间（2013年6月20日至2014年9月17日，其中2014年6月24日前的误工时间34天，2014年6月24日后的误工时间6天），因中、高考，自来水公司停水，高要招商洽谈会，降雨，台风等原因共停工40天时间。
明辉公司举证了《入住通知书》和《入伙须知》各一份，拟证明其已向陈伟芬发出了《入住通知书》及《入伙须知》。落款时间为2014年10月15日的《入住通知书》中，明辉公司告知业主：购买的位于肇庆××区××号蔚蓝国际商住中心的13幢楼已竣工，经有关部门验收合格。该《入住通知书》中注明13幢楼的交房时间为2014年12月12日，并告知业主在项目建设期间，因不可抗力或收到政府部门通知，共有40天时间停工。但明辉公司没有提供其已向陈伟芬送达上述两份通知的相关证据。陈伟芬否认曾收到明辉公司的收楼通知。至起诉之日，双方仍没有办理收楼手续。
另，明辉公司作为建设单位开发建设的“蔚蓝国际商住中心”10#～15#楼已于2014年12月19日经勘察、设计、施工、监理、建设单位对工程竣工验收合格，于2015年5月19日办理了工程竣工验收备案手续。
明辉公司提供了一份肇庆市城乡规划局高要分局（以下简称高要规划局）出具的《关于蔚蓝国际商住中心办理规划竣工验收的相关情况说明》，内容为：2014年5月明辉公司开始向高要规划局申请办理蔚蓝国际商住中心工程规划竣工验收，高要规划局受理后于2014年12月初步完成现场查验工作，于2015年5月19日核发了案涉工程的《建设工程竣工验收合格证》，导致规划竣工验收时间跨度较长的原因为：蔚蓝国际商住中心于2010年向高要规划局申请办理规划报建手续时欠缴部分城市基础设施配套费，高要规划局要求其补交该欠款后才能核发《建设工程竣工验收合格证》。明辉公司申请用原经高要区府会议同意予以返还的部分建设资金进行抵减，但高要规划局经请示沟通后于2015年4月底明确告知明辉公司按政策不能抵减，明辉公司于2015年5月19日补交全部欠款后高要规划局于当日核发了案涉工程的《建设工程竣工验收合格证》。
一审法院认为，陈伟芬与明辉公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行合同。本案的争议焦点为：一、案涉商品房交付时间如何确定；二、明辉公司应否承担逾期交房的违约责任；三、陈伟芬的主张是否超过诉讼时效。
关于焦点一。双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定明辉公司应于2014年10月31日前交付商品房给陈伟芬，但明辉公司抗辩认为：1.明辉公司在蔚蓝国际商住楼建设期间，因不可抗力及收到政府部门停工通知停工共40天，可相应顺延交付期限40天。2.明辉公司于2014年5月向高要规划局申请竣工验收并申请抵减城市基础设施配套费，高要规则局于2015年4月才回复不能抵减，该期间可以据实予以延期。该院认为，首先，对于明辉公司的上述第1点辩解意见，明辉公司已举证证明在合同期内存在台风、暴雨、中高考期间、高要招商洽谈会期间、自来水公司停水等造成停工的证据，虽然案涉合同约定出卖人在发生之日60日内告知买受人，但台风、暴雨、中高考期间、自来水公司停水等具有众所周知的广泛性，而陈伟芬亦实际知悉台风、暴雨、中高考等事实，案涉合同第八条第二款出卖人可以据实予以延期的第3点亦约定：“因政府等公共事业部门或非出卖人的原因所造成的延期”，故对明辉公司主张不可抗力及收到政府部门通知主张可以延期的意见，该院予以采纳。但是，双方签订商品房买卖合同的时间是2014年6月24日，明辉公司主张可以延期的天数40天中有34天是在合同签署之前发生的，不应予以扣减，该院认定案涉商品房交付时间据实可以延期6天（40天-34天），明辉公司可以依照合同约定将商品房交付期限自2014年10月31日延期至2014年11月6日。对于明辉公司的上述第2点辩解意见，根据明辉公司举证的《关于蔚蓝国际商住中心办理规划竣工验收的相关情况说明》显示，规划竣工验收时间跨度较长的原因为明辉公司欠缴部分城市基础设施配套费并要求与原经政府部门同意予以返还的部分资金进行抵减，但高要规划局认为该抵减不符合政策而引致审批期间延长，这是明辉公司自身原因并非政府原因所造成的延期，不属于双方在合同中约定的可以延期交房的事由，明辉公司该点抗辩理由不成立，该院不予采纳。
关于焦点二。案涉合同第十一条约定，明辉公司应当书面通知陈伟芬办理交付手续、出示证明文件、签署房屋交接单并提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，明辉公司没有提供相应证据证明其已履行以上义务，也没有提供证据证明陈伟芬已收取案涉商品房钥匙并已使用案涉商品房，明辉公司主张陈伟芬故意不办理收楼手续亦缺乏事实依据，故该院认定明辉公司履行合同义务不符合约定，导致案涉商品房至今尚未实际交付。明辉公司的行为构成违约，其应依约承担逾期交房的违约责任。
关于焦点三。案涉合同第九条约定按日累计计算违约金，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称旧法）第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，根据《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行，以下简称新法）第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案所涉违约金的诉讼时效期间横跨新法和旧法，根据法律适用的原则，新法施行前已经完成的诉讼时效，不能适用新法规定的三年诉讼时效，否则将导致额外加长已经完成的诉讼时效，剥夺义务人既得的时效利益；而新法施行之日诉讼时效尚未完成的，则应适用新法规定的三年诉讼时效。具体到本案，陈伟芬于2017年11月22日提起本案诉讼，主张自2014年11月1日起计算逾期交房违约金,该违约金的诉讼时效期间横跨旧法和新法，因陈伟芬并未提供证明其存在诉讼时效中断、中止的法定情形，故自新法施行之日的前一日（2017年9月30日）向前倒推二年即计至2015年9月30日，此期间的违约金产生于旧法规定的二年诉讼时效期间内，应受法律保护。自2015年9月29日起再往前的违约金在新法施行时已超过旧法规定的二年诉讼时效期间，人民法院不再进行保护。故明辉公司对该部分违约金提出的诉讼时效抗辩理由成立，陈伟芬主张的2015年9月30日前所产生的违约金，该院予以驳回。
综上，明辉公司逾期交房构成违约，应依约向陈伟芬支付逾期交房违约金。双方在合同中约定逾期交房超过120日，按已交付房价款的每天万分之三的标准计算违约金，明辉公司应自2015年9月30日起至案涉商品房实际交付之日止，按日向陈伟芬支付已交付房价款456494元的万分之三的违约金。依陈伟芬的诉请，暂计至2017年11月17日明辉公司应支付给陈伟芬的违约金为106819.60元（456494元×0.0003×780天）。陈伟芬诉请违约金超出部分，该院不予支持。
综上，该院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决：一、明辉公司应于该判决发生法律效力之日起十日内向陈伟芬支付逾期交房违约金106819.60元（该违约金暂计至2017年11月17日，以后的违约金按已交付房价款456494元为基数，按每日万分之三的标准计算至案涉商品房实际交付之日止）；二、驳回陈伟芬的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1674元，由陈伟芬负担456元，明辉公司负担1218元。
二审期间，明辉公司向本院提交如下新证据：2份邮寄单（2018年3月13日通过邮寄方式寄给陈伟芬的通知）、入住通知书、物业公司出具的情况说明、营业执照，拟证明：1.明辉公司有向陈伟芬寄送过收楼通知，一审判决中第一判项有误，因为明辉公司在一审提出过要收楼随时可以去现场收楼，起诉行为也证明陈伟芬知道可以收楼的，不应该继续计算违约金；陈伟芬去物业管理处当天就知道可以收楼了，责任不应该在明辉公司处；“暂计”违约金是错误的，应该计算到陈伟芬知道或者应当知道要收楼止。2.陈伟芬到过小区办理过手续，因为陈伟芬认为应以入住时间交物业管理费，物业公司则认为是按照合同交管理费，因此，逾期未收楼过错不仅仅是在于明辉公司，陈伟芬自己和物业公司方面协商不了物业费也是原因之一。
经质证，陈伟芬认为：1.对快递单真实性没有异议，确认2018年3月14日收到收楼通知，但是该通知是明辉公司在一审判决之后才发出的，不能以此证明一审判决存在判项错误。2.对于入住通知书形式的真实性没有异议，对内容的真实性、合法性有异议。入住通知书的第一点描述不予认可，明辉公司没有在2014年和2018年3月14日之前向陈伟芬发出过任何收楼通知，显然入住通知书是明辉公司应对二审诉讼自行制作的，无法客观真实地证明本案事实。3.对入伙须知没有异议，说明明辉公司在2018年3月13日才通知陈伟芬。4.对情况说明不予认可，物业管理公司不具有证明明辉公司是否通知陈伟芬收楼的前提，其次就算陈伟芬曾经到过物业管理处咨询管理事项也不代表陈伟芬已经收到明辉公司的收楼通知，不能就此证明明辉公司履行了该义务，且明辉公司在二审才提交情况说明已经超过举证期限，不能作为二审定案依据，不属于新证据的范畴。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，明辉公司于2018年3月13日通过邮寄方式向陈伟芬发出入住通知书，陈伟芬确认其于2018年3月14日收到该通知书。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈伟芬与明辉公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应依约全面履行。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是明辉公司是否应向陈伟芬支付逾期交楼违约金及违约金数额的问题。
关于明辉公司是否应向陈伟芬支付逾期交楼违约金的问题。陈伟芬与明辉公司签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接……”根据上述约定，明辉公司应当书面通知陈伟芬办理交付手续并出示相关证明文件，但明辉公司没有提供相应证据证明其已履行上述义务，也没有提供证据证明陈伟芬已收取案涉商品房钥匙并已使用案涉商品房，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，明辉公司对其主张缺乏事实依据及证据支撑，应承担举证不能的不利后果。故一审法院认定明辉公司的行为构成违约，应依约承担逾期交房的违约责任并无不当，本院予以维持。
关于违约金数额的问题。一、违约天数。第一，明辉公司作为提供本案商品房买卖合同样本的主导方，在签订合同之前就已经实际知悉并确定因政府、天气原因产生的停工期，在签订合同时也必定会将已发生的、影响工期的因素考虑周全才定下交付商品房的时间。因此，明辉公司上诉要求扣减双方签订合同之前因政府、天气原因产生的34天停工期，明显不符合常理，也没有合同与法律依据，本院不予采纳。第二，明辉公司认为其多次于一审庭审陈述房屋已具备收楼条件，陈伟芬可以随时到现场安排交付，但明辉公司并无提交充分证据证明其已履行了合同第十一条约定的交接手续或因陈伟芬原因拒绝配合办理交接手续。综上，一审法院判决违约金计至案涉商品房实际交付之日止具有事实依据，也符合双方合同约定。陈伟芬与明辉公司应按照合同约定及履行事实状态据实计算违约天数。二、违约金标准。明辉公司逾期交房的时间超过120日，根据合同第九条第一点第二项的约定，陈伟芬有权解除合同或要求继续履行合同。陈伟芬只起诉要求明辉公司按已交付房价款的每天万分之三的标准支付逾期交房违约金，并无要求解除合同，系陈伟芬对自身权利的选择及要求继续履行合同的意思表示，明辉公司认为一审法院对陈伟芬是否要继续履行合同的事实调查不清、违约金计算方式不明的上诉意见与事实不符，本院不予采纳。而对于明辉公司认为一审判决支持的违约金数额过高的意见，本案《广东省商品房买卖合同》约定逾期交楼违约金按已交付房价款的每日万分之三的标准支付，即年利率约为10.95%，高于中国人民银行同期贷款逾期还款利率标准而远低于民间借贷可支持的最高年利率24%的标准，再综合逾期交楼可能产生的占用资金利息损失、租房损失等，一审法院判令明辉公司按已交付房价款的每日万分之三的标准计算违约金符合公平原则和诚实信用原则，并无不当。因此，对于明辉公司该上诉意见，本院不予采纳。三、关于违约金的诉讼时效问题。一审法院认定产生于2015年9月30日以后的违约金适用三年诉讼时效的处理，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的规定。明辉公司提出一审法院认定本案违约金的诉讼时效错误的上诉理由，缺乏理据，本院不予支持。
对于本案涉及的其他问题，因当事人没有提出上诉，且没有涉及法律、行政法规强制性规定的内容，视为当事人服从一审判决，本院依法不予审查。
综上所述，明辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2436元，由上诉人明辉（高要）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任喜跃
审 判 员 唐 强
审 判 员 张秀丽
二〇一八年八月八日
法官助理 李结琼
书 记 员 陆贤妍