辽宁省大洼县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大洼民一初字第01466号
原告：王宪娟，女，1976年8月2日出生，汉族，农民，住黑龙江省兰西县。
委托代理人：唐忠芬，女，1964年7月24日出生，汉族，盘锦市诚信法律服务所法律工作者，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
被告：盘锦恒盛置业有限公司，住所地辽宁省大洼县。
法定代表人：陆远望，系该公司董事长。
委托代理人：王广东，系辽宁维达律师事务所律师。
原告王宪娟为与被告盘锦恒盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年9月11日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告王宪娟的委托代理人唐忠芬、被告盘锦恒盛置业有限公司的委托代理人王广东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王宪娟诉称：2014年4月29日原告购买位于盘锦义乌小商品城B区1层088号商铺一个，面积为29.75平方米，单价为每平方米9983.19元,实际总房款为297,000.00元。首付为157,000.00元，其余140,000.00元采取银行贷款方式支付。合同签订时被告口头承诺在2014年10月1日交房，原告履行了合同交了首付款和定金。直到2014年10月份开发商没有按约交房。原告找到开发商要求交房，被告承诺2015年5月交房。被告口头承诺了原告所购买商铺的经营范围、格局、交付日期。时至今日被告仍未履行当初承诺，商铺尚无法满足交付条件，因此原告多次找到被告协商，要求解除《内部认购书》，被告却明确表示，原告应继续签订购房合同，否则所支付的定金与首付款均不予返还。综上所述，被告的根本违约行为，与相关购房合同条款争议，是导致购房合同无法继续签订的原因。因此请求法院依法支持原告的诉讼请求，判令1、解除原告与被告2014年4月29日签订的内部认购书；2、被告返还原告购房首付款157，000.00元（含定金20，000.00元）；3、被告支付原告违约金20，000.00元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告盘锦恒盛置业有限公司辩称：被告取得合法开发手续并取得商品房预售许可后，与本案原告以内部认购书的形式签订一份协议，约定了所售商铺的价格系优惠价格，前提是原告购买后承诺前五年交由被告指定的商业管理公司进行经营，其中前三年是无偿提供商铺，后两年按总房款的10%、12%以租赁形式有偿使用，这是双方达成买卖交易的前提。买卖协议达成后，双方没有签订具体的《商品房买卖合同》，责任不在被告一方，但交易已经完成。原告要求解除是不足为凭的，内部认购协议是附条件的，必须先买后租。原告要求解除违反了双方先买后租的约定，被告不同意解除协议。原告要求支付违约金20，000.00元是没有法律依据的。实际上原告的这一诉求是交纳20，000.00元定金的罚则，因定金交纳后，双方签订了交易协议，不适用定金罚则。
经审理查明：2014年4月29日原告王宪娟与被告盘锦恒盛置业有限公司签订《内部认购书》，原告自愿认购被告的开发位于盘锦市大洼县田家镇“盘锦·义乌中国小商品城”项目B区1层088号商铺，面积为29.75平方米，折扣后实际单价为9983.19元/每平方米，实际总房款为297，000.00元。双方约定签订本商铺认购书后7日内，原告向被告支付总房款的52.86%（首付款），即157,000.00元，余款140，000.00元采取银行贷款方式支付。双方约定本价格为优惠政策价格，即原告承诺将其购买的该商铺前三年无偿提供给被告指定商业管理公司进行经营的价格。2014年4月29日原告向被告交付购房定金20，000.00元，2014年5月3日原告向被告交付购房首付款137,000.00元。现因被告改变商铺格局及经营项目，无法按约交付承诺的房屋，故原告诉至人民法院，要求解除原、被告之间签订的《内部认购书》；被告返还原告购房首付款157，000.00元（含定金20，000.00元）及违约金20，000.00元。
另查明：原、被告未签订正式的商品房买卖合同，也未书面约定具体交付房屋的时间。
上述事实，有下列证据证明：
1、原、被告陈述及《内部认购书》一份。证明原告认购房屋的地点、面积、价格、付款方式及优惠政策价格的事实。
2、专用收款收据两份。证明原告向被告交付首付房款137,000.00元及定金20，000.00元的事实。
3、盘锦·义务中国小商品城宣传手册两份及照片10张。证明被告宣传的商品城格局和经营项目内容及目前的商品城格局和经营项目内容的事实。
以上证据材料，经庭审质证及本院审查，确认为有效证据。
本院认为：根据相关法律法规的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，原、被告之间签订的《内部认购书》不属于商品房买卖合同，应视为预约合同。该合同是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人应按协议约定享有权利，并履行各自义务。关于原告要求解除与被告签订的《内部认购书》的诉讼请求，因原告起诉至法院，要求与被告解除《内部认购书》，以自己的行为表明不再履行双方所签订的协议内容，该合同已无法继续履行，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还首付款137，000.00元的诉讼请求，根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还定金20，000.00元的诉讼请求，根据相关法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。原告要求解除合同是导致双方所签《内部认购书》无法继续履行的主要原因，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故对原告要求返还定金20,000.00元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金20,000.00元的诉讼请求，双方在《内部认购书》中就被告的违约责任未进行约定，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告王宪娟与被告盘锦恒盛置业有限公司于2014年4月29日签订的《内部认购书》。
二、被告盘锦恒盛置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王宪娟购房款137，000.00元。
三、驳回原告王宪娟其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3840元（已预交），由被告盘锦恒盛置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。
审 判 长 李 刚
审 判 员 佟会权
人民陪审员 宋 磊
二〇一六年二月十七日
书 记 员 董萍萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。