新疆生产建设兵团第十师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）兵10民终16号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨飞峰，男，汉族。
委托代理人张洪然，新疆北屯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）叶志祥，男，汉族。
上诉人杨飞峰因与被上诉人叶志祥房屋租赁合同纠纷一案，不服北屯垦区人民法院（2015）北民初字第449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人杨飞峰的委托代理人张洪然，被上诉人叶志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年4月27日，原告（反诉被告）杨飞峰与被告（反诉原告）叶志祥签订租房合同，约定被告租赁原告位于北屯市博望东街祥和底商住宅楼一层8号、一层9号门面房二间；租期自2013年5月3日至2018年5月4日；第一年租金为55000元，下一年度租金按照隔壁7号门面房的调整幅度予以增减；第一年租金于签合同时一次性付清，下一年度租金须提前30日付清；出租方负责房屋正常维修，门窗等损坏由承租方及时维修；保证金2000元，期满归还被告；违约金5000元。合同签订后，被告交纳保证金2000元、支付租金55000元。2014年4月，被告支付租金61000元。
2015年4月8日、4月11日，原告电话通知被告涨房租，被告拒绝后，原告对外张贴出租广告。2015年4月24日，原告向被告发送短信一条，内容为“叶老板，你我双方签订的北屯祥和楼商铺一层8号9号租期五年合同，今年租金不调高且低于同类房的租金你仍不履约，此信息视违约责任备查。”被告未回复此短信。2015年5月4日被告搬离祥和底商住宅楼一层8号、9号门面房。2015年6月15日，被告交还钥匙，韩岩峰未接收。
原告杨飞峰为证实其主张，举证如下：1.原告杨飞峰与被告叶志祥于2013年4月27日签订的租房合同一份；2.短信一条、神州行短信清单一份；3.录音光盘一张。被告叶志祥为支持其反驳主张，举证如下：1.电话通话清单一份；2.被告拍摄的“此房出租（附原告手机号码）”照片二张；3.证人李文梁证言；4.证人刘团团证言；5.证人方锐证言；6.准予注销登记通知书一份。为查明案件事实，法院依法调取农十师绿化供排水公司服务派工单一份并对安装工人陈睿峰制作调查笔录一份。
原审认为，原告（反诉被告）杨飞峰与被告（反诉原告）叶志祥签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
关于合同的解除问题，原、被告双方在年度租赁期限届满前，因房屋租金问题未达成一致意见，原告对外张贴出租广告，被告搬离租赁房屋，应视为双方协商解除租房合同，原告再向被告发送短信视为新的要约，被告未予承诺，双方未形成新的房屋租赁合同关系。故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。
解除合同后，承租人应及时返还原物，出租人应履行协助义务予以接收。被告叶志祥放弃对租赁物的占有视为已经返还，但未及时交还门面房钥匙存在过错，原告在合同解除后未及时接收房屋亦存在过错，自2015年5月5日至2015年6月15日期间的经济损失参照合同租金约定标准计算为6666.67元，双方各承担50%的责任，即被告应赔偿原告经济损失3333.33元。
对反诉原告主张的保证金2000元是否应当予以返还。当事人约定保证金的目的在于保证承租人租赁所生债务的履行，如果承租人有不付租金、水电费、暖气费等情形时，出租人可在保证金中扣减相应的数额。本案的租赁合同已解除，反诉原告搬离承租面门房时未造成房屋损毁或存在债务不履行需要扣减保证金等情形，按合同约定，反诉被告应当返还保证金，故对反诉原告的该项诉讼请求，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告叶志祥赔偿原告杨飞峰经济损失3333.33元；二、反诉被告杨飞峰向反诉原告叶志祥返还保证金2000元；三、上述第一、二项折抵后，被告（反诉原告）叶志祥应支付原告（反诉被告）杨飞峰1333.33元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告杨飞峰的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告叶志祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费560.40元减半收取280.20元（原告杨飞峰已预交），反诉案件受理费50元减半收取25元（反诉原告叶志祥已预交），合计305.20元，由原告（反诉被告）杨飞峰负担274.49元，被告（反诉原告）叶志祥负担30.71元。
上诉人杨飞峰上诉称，上诉人在2015年4月8日、11日给被上诉人打电话催要租金是合理合法的，原审法院认定上诉人电话通知被上诉人涨房租，无证据证实。认定双方协商解除租房合同，仅以传来证据（证人证言）认定事实，上诉人发短信告知被上诉人违约，有据可查，原审认定新的要约与事实不符，双方签订合同合法有效，被上诉人违约，单方解除合同，应当承担违约责任并支付违约金。合同保证金的收取，是为被上诉人全面履行合同的保证，被上诉人擅自解除合同，搬离出租房屋后未恢复原状，保证金不应退还。综上，原审法院在无证据的情况下，推定歪曲事实，适用法律错误，故提起上诉，请求改判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人叶志祥答辩称，上诉人电话通知要涨房租，双方协商房租未达成一致意见，上诉人即同意被上诉人不再租其房屋，后张贴出租广告，被上诉人按期搬离租赁房屋，双方租赁合同已解除，被上诉人不存在违约行为，已交的保证金应予退还。原审法院判决合理合法，应驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，原审查明的事实与二审查明的事实一致。原审所列的证据均在原审庭审中经过举证、质证，查证属实。本院对原审判决认定的事实和证据予以确认。
本院认为，原审法院认定2015年4月8日、11日，上诉人杨飞峰电话通知被上诉人叶志祥涨房租，有被上诉人的陈述，证人李文梁、刘团团、方锐的证言，特别是原审法院调查案外人陈睿峰的调查笔录证实，上诉人提出仅是被上诉人陈述，与本案事实、证据不符，原审认定并无不当。上诉人是否协商或同意解除租赁合同，主要证据是被上诉人提供的“此房出租（附上诉人手机号码）”由谁张贴来确定，原审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，结合证人证言和日常生活经验法则，认为被上诉人提供的证据的证明力较大并对出租广告确定是上诉人张贴的事实，符合证据规则的立法原意，据此认定因房屋租金问题未达成一致意见，上诉人对外张贴出租广告，被上诉人搬离租赁房屋，应视为双方协商解除租房合同，符合法律规定，应予支持。上诉人与被上诉人即已协商或同意解除合同，被上诉人已开始搬离租赁房屋，上诉人再向被上诉人发送短信要求被上诉人继续履行合同，原审法院根据事实、证据认定视为新的要约，并无不当。上诉人提出原审认定双方协商解除租房合同，发出短信为新要约与事实不符，在无证据的情况下，推定歪曲事实，适用法律错误的意见，与本案事实、证据不符，上诉理由本院不予采纳。双方已协商解除房屋租赁合同，在合同履行期间，被上诉人并无违约事实，原审法院未支持上诉人请求被上诉人承担违约金的理由，符合法律规定。双方租赁合同已解除，被上诉人搬离承租面门房时未造成房屋损毁或存在债务不履行需要扣减保证金等情形，按合同约定，上诉人应当返还保证金，上诉人提出搬离后未恢复原状，未提供证据予以证实，上诉人提出保证金不应退还的理由，不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人杨飞峰的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费356.25元，由上诉人杨飞峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王金江
代理审判员 段 平
代理审判员 聂真强
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 王 茜