辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽03民终1240号
上诉人（原审原告）：鞍山市华艺大厦物业管理中心。住所地：鞍山市铁东区二道街**号。
法定代表人：张毅，该公司经理。
委托代理人：王秀学，辽宁安成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鞍山市艺霖房地产开发有限公司。住所地：鞍山市铁东区二道街**号。
法定代表人：马宝玉，该公司董事长。
委托代理人：温泉，辽宁钢城正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鞍山市艺霖物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁东区站前二道街**号（所在层**层）。
法定代表人：马冰默，该公司总经理。
上诉人鞍山市华艺大厦物业管理中心（以下简称华艺物业）因与被上诉人鞍山市艺霖房地产开发有限公司（以下简称艺霖房产）、被上诉人鞍山市艺霖物业服务有限公司（以下简称艺霖物业）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省鞍山市铁东区人民法院(2015)鞍东民三初字第00161号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年4月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华艺物业法定代表人张毅、委托代理人王秀学、被上诉人艺霖房产法定代表人马宝玉及其委托代理人温泉、被上诉人艺霖物业法定代表人马冰默到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华艺物业上诉请求：1、撤销一审法院非法错误判决；2、判决被上诉人立即将已竣工验收合格后的华艺大厦12～19层的物业管理权交由上诉人管理；3、判决被上诉人支付7～11层的物业管理费（2010年8月至2014年1月）1008000元和12～19层物业管理费（2011年10月至2014年1月）1075200元；4、被上诉人承担一、二审全部的诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审法院故意将上诉人一审诉求中的将验收合格后的12～19层房产物业管理权移交上诉人的内容漏判，严重侵犯上诉人合法权益，请二审法院依据双方合同判令艺霖房产在工程竣工后向上诉人移交相关全部资料、物业管理交给上诉人；一审法院关于该楼12～19层被消防机关查封，至今不允许使用，因此双方尚不具备履行物业服务合同条件的认定不符合事实。艺霖房产早在2010年10月就在网上宣布竣工并出售商业网点，还违反合同成立艺霖物业，网点大量出售、出租，业主入驻经营，根本不存在查封不得使用的情况，艺霖房产违约将接层房产的物业管理交给其他物业单位，应支付接层部分房产的物业费；一审法院驳回华艺物业7～11层的1523550元物业服务费请求违反法律规定，双方的物业服务合同明确艺霖房产使用了华艺物业的7～11层的楼房，既然使用，华艺物业就相应的提供了7～11层的物业服务，华艺物业就有理由向艺霖房产收取物业费，艺霖房产就是物业服务的业主，服务合同明确规定：甲方（华艺物业）收取物业管理费所涉及的各项费用，由甲方向业主直接收取，华艺物业收取7～11层物业费合法合理，一审此项判决理应予以纠正；综上，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人艺霖房产辩称，华艺大厦2013年9月12日获发《综合验收合格证》，确定为该日竣工，华艺物业主张艺霖房产给付2010年8月开始的物业费显然不符合双方的物业服务合同规定，而工程尚未完工就索要物业费也违反民事活动应遵循的公平原则；华艺大厦目前因消防不合格，无法进行使用，此节有鞍山市消防局于2008年进行查封的封条，2013年、2014年、2015年《建筑工程消防验收服务指导函》予以证明，存在多处隐患，该建筑未经消防部门验收，目前无法使用，也无法向上诉人正常移交相关设施设备及相关资料，不存在华艺物业对该建筑的任何方面进行物业服务的事实发生，而且双方也没有约定任何费用的收取价格；上诉人不具备提供物业服务的资质，根据其提供的收费许可证，其从2009年8月以后即没有收取物业费的资格，根据其物业资质证书上的截止时间到2014年11月30日，因此上诉人与艺霖房产签订的物业合同应为无效合同，上诉人没有收取物业费的资质，无权收取物业费，艺霖房产也不是7～11层的产权人，如华艺物业收物业费也应向产权人收取；艺霖房产只是因接层施工需要利用了几个房间，这是正常使用，不是租用和竣工后还在使用；关于上诉人主张12～19层的物业费，艺霖房产因消防不合格，未向华艺物业移交该建筑相关设施设备及相关资料，未交接即事实上没有产生物业费，上诉人未履行物业服务事宜，无权向艺霖房产索要12～19层的物业服务费。综上，服从原审判决，请法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人艺霖物业辩称，与艺霖房产意见相同
华艺物业向一审法院起诉请求：1、要求被告艺霖房产继续履行双方签订的物业服务合同，将新接楼层房产物业管理权交给华艺物业；2、艺霖房产给付华艺物业物业管理费2083200元及利息；3、艺霖房产偿付华艺物业电费72163元及利息；4、二被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年8月3日，原告华艺物业与被告艺霖房产签订协议书一份，主要约定：艺霖房产将华艺大厦在现有11层的现状下，再接8层。华艺物业同意大厦八层的801、803、804三个房间作为艺霖房产在大厦接层工程期间办公使用。同年8月，华艺物业与艺霖房产签订协议书一份，主要约定：艺霖房产从（2010年8月份），12层～19层楼，续建工程竣工以后，物业管理交给（甲方）华艺物业。2011年6月20日，华艺物业与艺霖房产（乙方）签订物业服务合同一份，主要约定：艺霖房产续建的华艺大厦接层项目总建筑面积为12091平方米，功能为写字楼。工程竣工后，艺霖房产向华艺物业移交相关全部资料。艺霖房产投资的变电系统、中央空调系统，消防新建和改造系统电梯，经相关主管部门验收合格后，无偿交付给华艺物业统一管理维护，艺霖房产不再介入。艺霖房产建设的写字间，由艺霖房产对外销售，华艺物业收取物业管理所涉及的各项费用，由华艺物业向业主直接收取，艺霖房产不再介入。物业共用设施设备，艺霖房产新增：中央空调、新增变电系统、改造原消防系统、电梯更新、上下水改造等。其余原共用设施设备不变。2015年3月16日，华艺物业向一审法院提出鉴定申请，提出鉴于原、被告双方就物业费收取价格存在争议，申请对华艺大厦7～21层部分的物业费按同等地段、同等写字间标准进行鉴定。经委托鞍山华宁诺元资产评估有限公司对物业服务费价格进行评估，其评估结论为：年应收物业服务费435300元。评估面积12091.41平方米，楼层为12～19层。原、被告对上述评估结论均无异议。一审法院认为：本案所争议的问题是：（一）华艺物业是否向艺霖房产提供了物业服务。（二）物业服务合同履行的条件是否具备。依据原、被告签订的“物业服务合同”第二条约定，变电系统、中央空调系统、消防新建和改造系统电梯，经相关主管部门验收合格后，交付华艺物业统一管理维护。2013年8月27日，艺霖房产所承建的12～19层楼，由参加验收单位艺霖房产、鞍山市建筑设计研究院、鞍山市城市建设档案馆、鞍山三达工程建设监理公司、鞍山市第七建筑工程有限公司共同作出工程质量竣工验收记录。2013年9月4日，该工程竣工验收备案。2013年9月22日，经鞍山市房地产开发办公室下发“住宅小区验收合格证”，该工程应为2013年9月经竣工验收合格。华艺物业是否提供物业服务，因该楼的消防设施不合格，该楼层被消防机关查封，至今不允许使用，因此原、被告间尚不具备履行物业服务合同条件，故对华艺物业要求被告给付物业费的诉讼请求，不予支持。关于华艺物业要求艺霖房产给付电费72163元及利息的诉讼请求，因艺霖房产对欠电费事实及数额认可，而艺霖物业与原告之间并无合同关系，因此，该费用应当由艺霖房产负担，利息自2014年1月22日起至本判决确定的给付之日止（按中国人民银行同期贷款利率计算）。关于华艺物业要求二被告给付7～11层的物业费1523550元的诉讼请求，因双方未就该部分物业服务作出相关约定，就此部分诉讼请求，因无合同依据，本案不予考虑。故对华艺物业的该项诉讼请求，不予支持。关于艺霖房产提出，尚欠原告电费72163元无异议，但应扣除腾达运动城事先交给原告电费53000元的辩解。因艺霖房产该项主张与本案无关，另案处理。关于艺霖房产提出，申请终止原、被告的物业服务合同一节。因艺霖房产对该项主张并未提出反诉，应另案处理，本案不予考虑。关于华艺物业要求艺霖物业给付物业费2083200元及利息、电费72163元及利息的诉讼请求，因华艺物业与艺霖物业之间并无合同关系，故对华艺物业的该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告鞍山市艺霖房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内给付原告鞍山市华艺大厦物业管理中心电费72163元，并承担此款自2014年1月22日起至本判决确定的给付之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告鞍山市华艺大厦物业管理中心对被告鞍山市艺霖物业服务有限公司的诉讼请求；三、驳回原告鞍山市华艺大厦物业管理中心其他诉讼请求；四、评估费4000元，由被告鞍山市艺霖房地产开发有限公司负担。如果被告鞍山市艺霖房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24377元，华艺物业负担23561元，艺霖房产负担816元（此款已由华艺物业预交，艺霖房产在执行前款时加付此款给付原告）。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，华艺物业上诉主张一审判决针对其诉求判令艺霖房产移交接层部分房产的全部资料、物业管理权，有漏判情形，经查，一审判决第三项作为兜底判项，已经驳回了华艺物业包含移交物业管理权请求权等内容的诉求，故此部分漏判并不存在。市场主体从事生产、经营活动，均不应忽视安全问题，在华艺大厦消防安全隐患未清理到位，未通过消防部门验收情况下，艺霖房产未移交物业管理权并无不当，双方当事人均有义务，按照《建筑工程消防验收服务指导函》指出的各楼层存在问题，加快整改进度，促进双方物业服务协议履行条件成就。关于华艺物业要求艺霖房产支付华艺大厦7～11层的物业管理费1008000元，双方对此并无物业合同约定，即使存在艺霖房产为便于建筑施工，在接层施工中使用了7～11层相关房屋，华艺物业仅凭单方计算即主张此笔物业服务费，于法无据，华艺物业因提供施工便利需获补偿，可另诉解决，华艺物业此项上诉请求证据不足，本院不予支持；关于华艺物业要求艺霖房产支付华艺大厦12～19层的物业管理费（2011年10月至2014年1月）1075200元，因未通过消防验收，华艺大厦消防安全隐患至今未整改到位，而消防部门在审核意见书明确要求“工程竣工后应经消防验收合格后方可投入使用”，艺霖房产作为建设单位没有进行物业交接，华艺物业也未能提供针对新接层部分房产尽了哪些物业服务义务的相关证据，双方也未就现状态下此部分房产物业服务价格达成过一致，特别是，工程未竣工时段都计收物业服务费无证据支持，故华艺物业此部分上诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人华艺物业的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23465元，由上诉人鞍山市华艺大厦物业管理中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 安
审 判 员 周庆文
代理审判员 顾书宇
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 詹智程