沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初7525号
原告：沈阳五爱深港房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北翰林路149号。
法定代表人：杨立宏，该公司总经理
委托诉讼代理人：郭家旺，辽宁盛恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高媛媛，辽宁盛恒律师事务所律师。
被告：郭治文。
被告：张玲玲。
委托诉讼代理人：盛亦江，辽宁同方律师事务所律师。
原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司与被告郭治文、张玲玲租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭家旺、高媛媛，被告郭治文、被告张玲玲及其委托诉讼代理人盛亦江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告支付截止至2015年8月14日拖欠的租金97042元、物业费35752以及违约金16692元，共计149486元；2、判令被告负担全部诉讼费用。事实和理由：2011年7月11日，原告与被告签订档口租赁及物业管理合同，双方在合同中约定，被告租用原告位于美博广场2楼2A025的商铺用于经营日用百货，店铺面积21.4平方米，租赁期限从2011年8月23日至2016年8月22日，租金为190元/平方米/月，物业费70元/平方米/月，并在合同中约定违约金条款。合同签订后，原告依合同履行了合同义务，向被告交付了上述商铺，被告也开始实际经营。但被告自2013年8月23日起，未再依约向原告支付过任何费用。截止2015年8月14日，被告拖欠原告租金97042元、物业费35752元以及违约金16692元，共计149486元。
被告郭治文辩称，我使用期间未欠费，我已经在2013年6月8日将档口出兑给张玲玲，出兑时告诉二楼管理员了，之后，从未接到美博任何通知，都是与张玲玲联系。美博擅自改项，没有经过消防验收、没有营业执照，我们没有办法经营下去，只能出兑。谁欠租金管谁要，不应该找我要。
被告张玲玲辩称，请求驳回原告对张玲玲的诉讼请求。2013年6月8日张玲玲与郭治文签订了档口张让协议，以185000元受让了档口，转让费含到2013年8月23日前的租金，和郭治文竞拍该档口时额外付给原告的13万，张玲玲受让该档口经营范围是日用百货，非服装经营的，没有想到的是，原告在张玲玲使用该档口后改变了经营范围，被告只能经营日用百货，无法继续经营，被告经营至2014年2月，原告封了档口。原告的单方违约行为直接造成了被告的损失，原告存在着以下违约行为：第一、原告作为市场的经营者没有取得合法的市场经营手续，本案是市场档口的租赁合同纠纷，因原告没有合法手续，致使该商场一直没有正常经营；第二、原告违反了招商时对客户的承诺，改变了市场现有的格局，原告招商时承诺该市场一层是作为五爱地区客运站使用，原来向客户承诺的是，往来批发货物的客户，都可以到楼上购买商品，从而保证业户的良好经营状态，从2014年1月份，原告单方将客运站进行了变更，致使一层不是客运站使用，原来的客运站乘客可以直接上到三楼，现在客运站乘客不能直接上到市场里；第三、该市场的一楼自从客运站搬走以后一直在装修，致使楼上的业户也无法正常经营，灰尘和噪音都很大；第四，原告的商场没有对现有的客户履行承诺，四楼、五楼和六楼都空着，没有入住经营，造成了现有的客户少，无法形成有效的经营状态；第五、该市场仍不是在正常经营状态，市场十几个大门，只开了两个门，其他市场的大门都锁着，无法正常购买货物；六、原告无权要求物业费这一项，因为原告不是物业公司，物业纠纷与本案的租赁纠纷不能混同审理，不是一个案由。所以请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年7月10日，原告作为甲方，被告郭治文作为乙方，沈阳五爱深港物业服务有限公司作为丙方，三方签订档口租赁及物业管理合同，约定乙方通过竞价拍卖获得甲方坐落在五爱美博时尚品牌广场二层A区025号（编号：2A025）档口一年租赁权，档口套内面积为21.4平方米，经营品种为日用百货（非服装）。租赁期限五年，自2011年8月23日起至2016年8月22日止。基础租金为190元/月/平方米，物业管理费为70元/月/平方米。该档口第一年租赁使用权通过竞价拍卖取得，拍卖成交价13万元为该档口第一年的租赁费（包括第一年的租金和物业管理费）；乙方在不违反甲方关于开业及出档等约定的前提下，第二年基础租金（不含物业管理费）可直接免除；第三至第五年的租赁费标准不做调整。档口租金及物业管理费实行年缴费制，提前一季度缴纳下一年度的费用。乙方在签订本合同时，需向甲方交纳2万元出档保证金，乙方按时开业，甲方无息返还1万元，乙方在开业后6个月内按规定连续出档，甲方无息返还余额1万元。合同第十条违约责任中约定：“1、如乙方未能按照合同的约定，按时缴纳档口租赁费及其他相关费用，每超一日，乙方按照该档口月租赁费3%支付违约金；超过15日，甲方有权终止合同并取消乙方档口的租赁使用权，已交的各项费用不予返还。……4、乙方有下列情况之一时，甲方有权解除合同，并追究其违约责任，已交的各项费用不予退还，装修部分无偿归甲方所有……（5）乙方拖欠档口租金、管理费、赔偿金及滞纳金等其中任何一项超过15日……”。
合同签订后，原告将档口交付被告郭治文，被告向原告交纳出档保证金2万元，现原告已将该款返还被告郭治文。2013年6月8日，被告郭治文与被告张玲玲签订协议一份，约定被告郭治文以185000元的价格将美博时尚广场2A025档口转让给被告被告张玲玲，之后的费用由被告张玲玲负担，档口于2013年7月6日交付。被告张玲玲于协议签订当日给付被告郭治文185000元，被告郭治文于2013年7月初将档口交付被告张玲玲。被告张玲玲自2013年8月23日起拖欠租金及物业费。2015年8月15日，沈阳五爱深港物业服务有限公司向原告出具债权转让书，将至2015年8月14日被告拖欠的物业费35752元公司债权全部转让给原告。2015年8月15日，原告将档口出租给他人。原告为索要被告拖欠租金及物业费，起诉来院。
上述事实，有当事人陈述，租赁合同，协议，转款凭证，债权转让书等凭证，已经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。
事实和认定证据需分析说明的是，庭审中，原告提供辽宁金阳律师事务所于2015年4月2日制作的解约函及收回档口物品清单各一份，主张解约函张贴在档口，内容为通知被告郭治文于本函发出之日起3日内，向地产公司及物业公司付清欠缴的费用，如到期不予交纳，请届时腾空商铺，否则，地产公司及物业公司于本函发出之日依法解除合同，并采取必要的法律措施依法收回商铺、追索欠缴的租金、物业费及违约金。清单上记载日期为2015年5月27日，“社区负责人签字”栏处有两人签名，“商贸公司人员签字”栏及“浙商公司人员签字”栏处均无人签名。二被告均否认收到该解约函，否认于2015年5月27日腾空档口。该解约函并未实际送达被告，收回档口物品清单亦无被告签字，故对上述两份证据的证明力不予认定。
本院认为，原告与被告郭治文及沈阳五爱深港物业服务有限公司签订的档口租赁及物业管理合同系三方真实意思表示，合同合法有效，对三方均具有约束力。被告郭治文与被告张玲玲签订的协议不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，被告张玲玲应受被告郭治文与原告及沈阳五爱深港物业服务有限公司签订的档口租赁及物业管理合同的约束。合同约定了原告解除合同的条件，被告张玲玲自2013年8月23日起拖欠档口租金及物业费，解除合同的条件已经成就，原告有权解除合同。关于解除合同的具体时间问题，原告主张于2015年5月20日向被告郭治文发出解约函，但二被告均否认收到解约函，被告张玲玲主张档口用到2014年2月，原告即封了档口。根据本院查明的事实，被告张玲玲与原告并未办理档口的交付手续，即档口系原告自行收回，而原告不能提供充分证据证明其收回档口的准确时间，故本院以被告张玲玲的陈述确认原告收回档口的时间，认定双方签订的合同于2014年2月28日解除。沈阳五爱深港物业服务有限公司已向原告出具债权转让书，明确将该债权转让给原告，故被告张玲玲应按照合同约定给付原告自2013年8月23日至2014年2月28日拖欠的租金25616元，物业费9437元。关于原告主张被告给付至2015年8月14日的租金及物业费问题，因双方合同已于2014年2月28日解除，原告主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告给付违约金问题，考虑本案特殊情况，被告与其他业户承租原告商铺因客流等原因确实经营不善，众多业户均有欠费，被告并非恶意拖欠租金及物业费，故对原告主张，本院不予支持。
关于被告张玲玲主张原告未取得合法市场经营手续，违反承诺，改变格局，不断装修，导致客流量少，商场不能正常经营等问题，本院认为，原告的营业执照记载的经营范围之一为自有房屋租赁，原告将自有房屋租赁给被告不违反法律规定，且被告未提供证据证明原告曾承诺保证客流量等事宜，被告张玲玲主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：
一、被告张玲玲于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司自2013年8月23日至2014年2月28日拖欠的租金25616元；
二、被告张玲玲于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司自2013年8月23日至2014年2月28日拖欠的物业费9437元；
三、驳回原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3390元，由原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司负担2714元，由被告张玲玲负担676元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 孙丽艳
人民陪审员 杨美慧
人民陪审员 王唤平
二〇一七年一月十二日
书 记 员 曹佳慧