山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）鲁01民终7315号
上诉人（原审第三人）：怀东梅，女，1962年11月8日出生，汉族，住济南市。
上诉人（原审第三人）：王靖祥，男，1986年11月25日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：秦文霆，山东齐鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵长兴，男，1964年12月24日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）：刘维兰（系赵长兴之妻），女，1966年4月7日出生，汉族，住济南市。
原审被告：济南创惠实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘x，董事长。
原审被告：济南岚建物业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：高咏，董事长。
上诉人怀东梅、王靖祥因与被上诉人赵长兴、刘维兰、原审被告济南创惠实业有限公司（以下简称创惠公司）、济南岚建物业有限公司（以下简称岚建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院民初字第3813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
怀东梅、王靖祥上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.二审诉讼费用由赵长兴、刘维兰负担。事实与理由：1.本案案由应为“所有权确认纠纷”，一审法院适用法律错误。本案案由立案时定为“房屋买卖合同纠纷”，赵长兴、刘维兰诉求应该是“继续履行合同，协助办理房屋过户”，但其诉求却是“确认所有权，且协助办理房屋过户”，故案由应为“所有权确认纠纷”，一审法院应按《物权法》的相关规定，审理判决本案。2.赵长兴、刘维兰诉求与相关证据存在矛盾，应判决驳回赵长兴、刘维兰的诉求。赵长兴、刘维兰诉求及一审判决创惠公司、岚建公司、怀东梅、王靖祥协助办理房屋变更登记手续”，但怀东梅、王靖祥在房产管理机构取得了涉案房屋的所有权，两上诉人是合法的物权人，怀东梅、王靖祥没有义务协助赵长兴、刘维兰办理房屋变更登记手续。怀东梅、王靖祥与岚建公司签订的商品房购销合同系合法有效合同，并且完成了房屋交税等一切办证手续，赵长兴、刘维兰的诉求与上述证据存在矛盾。3.关于赵长兴、刘维兰应向谁主张权利的问题。赵长兴、刘维兰应先向房产管理机构主张撤销该房产证，再向创惠公司、岚建公司主张房产过户的权利。4.怀东梅、王靖祥的物权优先赵长兴、刘维兰的债权。根据《物权法》“物权优先于债权”的法理，怀东梅、王靖祥的物权优先于赵长兴、刘维兰的债权。同时，按《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，怀东梅、王靖祥可以对抗赵长兴、刘维兰的相关权利。
赵长兴、刘维兰辩称，1.本案争议所在是开发商应履行2002年8月1日与赵长兴签订的房屋买卖合同，还是应当履行2009年8月7日与王xx签订的房屋买卖合同的问题，而非所有权确认。一审判决赵长兴的合同的利益应当得到保障，适用法律完全正确，并无不当之处。2.赵长兴向法庭递交了三份证据，第一份证明是王xx与创惠公司于2009年8月7日签订的购房合同，合同金额显示房价是10万元；第二份证明是赵长兴居住涉案房屋的鈅匙是从创惠公司领的，以证明是合法居住的事实；第三份证明是王xx在办理合同期间，开发商刘x已经提醒王xx，购买他房子的手续都是全的，让他调查清楚，也就是说赵长兴已经合法入驻涉案房屋已经8年之久的事实，开发商刘x和王xx是明知的。赵长兴提供的证据可以充分证明王xx在整个办理房产登记过程中的，编造虚假登记材料，骗取房产登记的事实，很明显所谓被怀东梅、王靖祥诉求与相关证据存在矛盾的说法是不存在的。3.房产管理机构办理房产登记审查材料是岚建公司负责提供的，2009年涉案房屋销售价已经达到55万左右，王xx与创惠公司签订的房屋销售价仍然为10万元，为了掩盖这个事实，岚建公司与王xx在转为办证需要的正式合同时，将签订日期伪造成2002年8月21日，这10万元的价格，是2002年时的真实售价，他们用虚假材料抢先办证的行为，房产管理机构难以查出。4.赵长兴与岚建公司于2002年8月1日签订的购房合同，依法受到保护，房产真实所有权人是赵长兴，王xx持有涉案房屋的房产证登记的所有权人王xx是错误的，此房产登记证是利用虚假材料骗取的，是违法取得的，是必须更正的，因此王xx所谓的物权是不存在的，既然根本就不存在这个物权，更没有物权优先债权之说。
赵长兴、刘维兰向一审法院起诉请求：1.依法确认位于济南市历城区xxx小区x区xx号楼x单元xxx室房屋所有权归赵长兴、刘维兰所有，并判令怀东梅、王靖祥协助将该房产登记到赵长兴、刘维兰名下；2.诉讼费由怀东梅、王靖祥承担。
一审法院认定事实：济南市历城区南全福小区16号楼系创惠公司以岚建公司名义开发的楼盘并以岚建公司名义对外销售房屋。2002年2月，案外人张xx从创惠公司处购买了涉案房产xxx小区x区xx号楼x单元xxx室并支付了购房款101543元。创惠公司向其出具了收据。2002年4月12日，赵长兴从案外人张xx处购买涉案房屋并支付了购房款120300元，并于同年5月入住。2002年8月1日，赵长兴（合同乙方）又与岚建公司（合同甲方）补签了商品房购销合同，约定：乙方自愿购买甲方开发建设的南全福西区小区西区16号楼中单元2室1厅1套，建筑面积为78㎡；合同生效日期为自甲、乙双方签字盖章之日起生效。岚建公司在甲方处加盖房屋销售专用章，创惠公司法定代表人刘x在岚建公司经办人处签字确认，赵长兴在乙方处签字确认。2009年左右，创惠公司、岚建公司的办证小组为南全福小区16号楼办证时，因赵长兴未能提供原始的购房合同及收款收据，所以没能为其办理涉案房屋的房产登记手续。2009年，因创惠公司的法定代表人刘x欠王xx部分款项无力偿还，王xx与刘x商定以涉案房产顶账。王xx与创惠公司于2009年8月7日签订房屋购销合同一份。因办证需要，王xx与岚建公司重新签订了商品房销售合同，并将合同落款日期倒签到2002年8月21日。王xx凭借该销售合同并交纳配套费等费用后，于2009年9月21日取得了涉案房产的房产证。
之后，王xx要求赵长兴、刘维兰腾房，双方产生纠纷。双方多次因合同效力及腾房问题发生诉讼。2014年6月9日，王xx去世。第三人怀东梅系王xx之妻，第三人王靖祥系王xx之子。2015年10月12日，山东省济南市中级人民法院经审理，作出（2015）济民再字第51号终审判决，认定赵长兴与岚建公司于2002年8月1日签订的商品房购销合同及王xx与岚建公司实际于2009年8月7日签订的商品房购销合同均合法有效，各方合同履行的保障，应通过另行主张权利处理。据此，赵长兴、刘维兰又提起本案诉讼。
一审法院认为，经生效判决认定，赵长兴与岚建公司于2002年8月1日签订的商品房购销合同及王xx与岚建公司实际于2009年签订的商品房购销合同均系合法有效合同。赵长兴有权依法主张权利，第三人怀东梅、王靖祥作为王xx的合法继承人，也有权依法主张权利。争议的焦点问题是涉案房产的权利归属即何者权益应优先保护，对此三方各持己见。根据《2015年最高人民法院全国民事审判工作会议纪要》中关于一房数卖的合同履行问题的规定，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立在先等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。经审理已查明，赵长兴于2002年即已购买并实际入住涉案房屋，系合法占有涉案房屋的买受人，创惠公司及其法定代表人刘x对此明知。王xx也系在明知赵长兴购买涉案房屋并实际占有的情况下，与创惠公司的法定代表人刘x协商以房抵债，并在岚建公司的协助下办理了涉案房屋产权证，属于恶意抢先办理房产登记。因此，赵长兴的权利应优先保护，创惠公司、岚建公司与王xx串通办理产权登记的行为侵犯了赵长兴的合法在先权益，故应当协助赵长兴将涉案房屋的产权变更登记到赵长兴名下。因王xx已去世，故应当由第三人怀东梅、王靖祥履行协助义务。在创惠公司、岚建公司未对赵长兴、刘维兰完成合同过户义务且涉案房产目前登记在王xx名下的情况下，赵长兴、刘维兰直接要求确认涉案房产归其所有，不符合法律规定，不予支持。第三人怀东梅、王靖祥的相关权益，可另行依法主张。判决：一、限济南创惠实业有限公司、济南岚建物业有限公司、第三人怀东梅、王靖祥于判决生效之日起10日内协助赵长兴将济南市南全福小区西区16号楼201室房屋产权手续变更登记到赵长兴名下；二、驳回赵长兴、刘维兰的其他诉讼请求。案件受理费8800元，财产保全费3020元，均由济南创惠实业有限公司、济南岚建物业有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系赵长兴、刘维兰与怀东梅、王靖祥之间因房屋买卖合同的履行而发生的争议，属房屋买卖合同纠纷。审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立在先等顺序确定权利保护顺位；但恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。
首先，本院（2015）济民再字第51号终审判决认定王xx与岚建公司签订的商品房购销合同合法有效，并认定王xx并非恶意串通与岚建公司签订合同。其次，赵长兴在一审庭审中自述，赵xx系自张xx处购买涉案房屋，因张xx未给赵长兴购房单据，所以在岚建公司办证小组清查时赵长兴未能提供，也没有给赵长兴办理房产证；直到2009年9月28日王xx持房产证要求赵长兴腾房时，赵长兴才知道王xx买房并办理房产证的事情，后来经过核实王xx确实办理了房产证，才去找刘x进行协商。再次，创惠公司法定代表人刘x接受一审法院询问时陈述，在准备办房产证时，岚建公司组成办证小组进行清查，赵长兴无法提供购房合同及缴款单据，也没说是谁买的房子；当时经过清查，有六、七户没有办理手续就入住的情况；之后在房产证办到王xx名下后，赵长兴夫妻两人来找刘x，说双方都有责任，要求办理房产证。
根据上述事实可知，赵长兴在岚建公司对涉案房屋进行调查时，赵长兴并不持有张xx的购房手续，赵长兴在明知在办理房产证的情况下亦未告知创惠公司、岚建公司其购房情况，因此不能认定创惠公司、岚建公司、王xx在办理房产证时明知赵长兴对涉案房屋享有权利的事实。故不能认定创惠公司、岚建公司、王xx系恶意串通办理房产登记，一审判决认定有误，本院依法予以纠正。赵长兴、刘维兰以恶意串通办理房产登记为由要求创惠公司、岚建公司履行协助过户义务，本院不予支持。赵长兴、刘维兰可另行主张权利。
综上所述，怀东梅、王靖祥的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第3813号民事判决；
二、驳回赵长兴、刘维兰的诉讼请求。
一审案件受理费8800元，财产保全费3020元，二审案件受理费8800元，均由赵长兴、刘维兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 吴彦沛
审判员 刘 洋
二〇一七年十月二十三日
书记员 姚 敏