七台河市桃山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0903民初296号
原告杜小丽，女，1968年2月27日出生，住所地威海市。
委托代理人张淇雅，黑龙江宏昌律师事务所律师。
被告宋伟，男，1964年4月26日出生，住所地七台河市桃山区。
委托代理人沈丽萍，系黑龙江法点律师事务所律师。
被告郑皓月，女，1990年6月11日出生，住所地七台河市桃山区。
委托代理人王森穆，系黑龙江凯熠律师事务所律师。
第三人马孟坤，男，1967年7月2日出生，住所地黑龙江省勃利县。
委托代理人池梦娴，系黑龙江德盟律师事务所律师。
原告杜小丽诉被告宋伟、郑皓月、第三人马孟坤撤销合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告杜小丽及其委托代理人张淇雅、被告宋伟的委托代理人沈丽萍、被告郑皓月及其委托代理人王森穆、第三人马孟坤及其委托代理人池梦娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜小丽诉称，被告宋伟因欠原告借款人民币131万元无力偿还，于2014年5月24日委托第三人马孟坤将其所有的位于威海市某小区X号楼X室抵债给原告，但是在约定的过户时间内被告宋伟拒不履行过户义务，故原告诉至法院，要求被告宋伟偿还欠款，但是在案件审理过程中，被告宋伟却将该房以明显不合理的低价过户给被告郑皓月，严重损害了原告的合法权益，故原告依据《合同法》第七十四条的规定，申请撤销二被告于2016年2月16日签订的威海市二手房买卖合同，并承担本案的诉讼费用。
被告宋伟辩称，不同意原告的诉讼请求，二被告签订的威海市房屋买卖合同是合法有效的，二被告之间存在借款，双方协商后，用该房屋抵欠郑皓月母亲ＸＸ欠款558858.00元，该价款与房屋市值相差无异，并且庭审中，原告也诉该价值在60万元左右，并不低于市场价，双方在房地产交易中心签订的合同，并不是真实的价款交易，只是为了减少过户费用，相关的证据在庭审中会予以出示，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告郑皓月辩称，原告主张争议房屋已抵债的事实不成立。被告宋伟与原告之间没有抵债书面协议，委托马孟坤的事实也不成立，宋伟没有授权马孟坤，其与原告签订协议时没有经宋伟同意，且事后亦没有宋伟签字确认。原告主张被告宋伟以不合理的低价转让房屋缺乏事实证据。因为宋伟是我的舅舅，双方是近亲属关系，近亲属之间发生经济往来外人不可能了解，虽然房屋买卖合中中写了三十万元，但实际价格已达七十多万元，事实是宋伟欠我母亲ＸＸ五十多万元一直没还，其多次向宋伟索款，宋伟就将该房屋卖给ＸＸ，计算下来欠款及利息近七十万元，因ＸＸ身体不好，过户登记时就让郑皓月和宋伟办理的过户登记，为了少缴交易税，在买卖合同中写了三十万元，但实际当地房产局还是按七十万元征税。原告与宋伟系多年朋友关系，对欠ＸＸ五十多万元的事应当了解。原告无权撤销我与宋伟之间的买卖合同，我与宋伟房屋买卖已完成了交易过户登记手续，房屋所有权归我所有，在双方登记过户时原告没有保全查封，双方自由买卖没有恶意串通，也不存在违法行为。我在办理产权过户时原告与宋伟之间债权债务并没有确定，所以宋伟处分自己的房屋没有主观恶意，综上，原告行使撤销权无正当理由，不符合撤销权行使条件。
第三人马孟坤辩称，我受被告宋伟委托与原告签订的以房抵债协议是真实的。2011年，被告宋伟个人先后向原告借款170万元，后期给付了一部分，尚欠130万元未还，2014年5月24日，我在宋伟的授意下，与原告签订了以房抵债协议，当时宋伟和原告都不想见面，才委托我代理的。
原告为证明其主张成立向本院提交的证据有：
1、原告杜小丽身份证复印件一份，证明原告主体适格。二被告及第三人经质证无异议，予以确认。
2、桃山区人民法院（2016）黑0903民初88号判决书和七台河市中级人民法院（2016）黑09民终267号判决书复印件各一份，证明被告宋伟在2011年期间向原告两次借款共计170万元，其中自2013年至2014年期间陆续还款39万元，尚欠131万元未还。二被告及第三人经质证无异议，予以确认。
3、2014年5月24日马孟坤与原告签订的《协议》复印件一份（原件核对后退回），证明被告宋伟因无力偿还原告借款，自愿将其所有的位于威海市某小区X号楼X室，建筑面积109.2平方米房屋抵债给原告，并委托马孟坤与原告签订了以房抵债协议书。第三人经质证无异议，二被告经质证有异议，认为不是宋伟签字及授权事后亦没有宋伟追认，不是宋伟真实意思表示，鉴于该协议不是宋伟本人签名，故不予认定。
4、明珠花园小区物业证明复印件一份（原件在法院民二庭民间借贷案件中），证明原告自2014年5月24日签订以房抵债协议后搬入抵债的房屋居住、使用至今。第三人经质证无异议，二被告经质证对真实性无异议，对证明的问题有异议，此证据不能证明双方之间存在以房抵债事实，事实是宋伟将该房屋借给杜小丽居住，不存在以房抵债事实。被告质证理由成立，不予认定。
5、房屋过户档案复印件一份（原件在法院民二庭民间借贷案件中），证明：（1）宋伟在未付清原告欠款的情况下，为恶意躲避债务，在2016年2月16日与其外甥女郑皓月签订了二手房买卖合同，将已经抵债给原告的房屋转让给其外甥女郑皓月，并于当日将房屋产权过到了郑皓月名下。（2）宋伟与郑皓月签订的二手房买卖合同记载的房屋转让款是30万元。第三人经质证无异议，二被告经质证对真实性没有异议，对证明问题有异议，二被告间不存在恶意串通，双方实际交易价款558000.00元，数额写的少只是为了过户费用。鉴于该证据系房产部门真实记载的房屋过户情况，故对该证据予以确认。
6、威海经济技术开发区枫越房产信息咨询中心证明及营业执照复印件一份，证明威海市明珠花园小区所在地段房屋的市场价格为每平方米7000.00元以上，宋伟转让给其外甥女郑皓月的房屋市场价应在70万元以上，而宋伟转让给郑皓月的价格却是30万元，连市场价的一半都不到，证明二被告具有主观恶意。第三人经质证无异议。二被告经质证对真实、合法性、关联性均有异议，该机构并不是正规的评估机构，出具的证明没有法律效力，房屋位置、朝向均有关。被告质证理由成立，不予认定。
被告宋伟为证明其抗辩理由成立向本院提交的证据有:
1、2016年2月16日威海分行出具的贷款结清通知书一份，证明该房屋剩余贷款是由宋伟偿还，并不是马孟坤偿还的；被告郑皓月及第三人经质证无异议；原告经质证认为该证据被告未在举证期限内提交，不予认可，但是原告要向法院说明的是房屋贷款由谁偿还与本案债权人申请撤销权无任何关系，该结款单只能证明二被告未办理房屋过户，而付清余款，余款不付清，房照不能拿出来到房产局办理过户，而且二被告为办理房屋过户，还到距离本案诉争房屋所在的物业交了三个月的物业费。原告质证理由成立，不予确认。
被告郑皓月为证明其抗辩理由成立向本院提交的证据有:
1、房屋所有权证复印件一份（原件核对后已退回），证明宋伟将威海市某小区X号X室房屋所有权登记在郑皓月名下，产权已归郑皓月所有。原告、被告宋伟及第三人经质证对真实性无异议，予以确认。
2、房屋买卖合同复印件一份（原件核对后已退回），证明宋伟用威海房屋抵顶欠ＸＸ欠款558858.00元，约定宋伟配合ＸＸ将房屋过户到郑皓月名下，费用全部由ＸＸ承担。被告宋伟经质证无异议；原告及第三人经质证有异议，认为被告未在举证期限内提交，原告不予认可，且该证据与房屋档案存档的买卖合同并不一致，无论是时间还是签订方式均不一致，因为这份协议是宋伟和ＸＸ自己打印签字的协议，但是在过户存档中的房屋买卖合同且是宋伟和郑皓月在网上签订的固定格式的买卖合同，此作法与常情不符，原告不予认可。综合其它证据不予认定。
3、税收完税证明、所有权登记费、交易费票据各一张，证明郑皓月缴纳房屋交易费；原、被告及第三人经质证无异议，予以确认。
4、黑龙江农村信用社贷款还款凭证复印件两份，证明郑皓月母亲ＸＸ替宋伟归还贷款本金30万元，利息2107.00元；还证明2014年11月19日郑皓月母亲ＸＸ替宋伟归还贷款本金20万元，利息1629.00元；被告宋伟经质证无异议；原告及第三人经质证对真实性没有异议，对证明问题有异议，只能证明宋伟在农村信用社进行了两笔还款，并不能证明是ＸＸ还的，更不能证明宋伟与ＸＸ之间存在债务关系，且该两份证据与本案无关，原告及第三人质证理由成立，不予认定。
根据确认的证据及当事人的当庭陈述，可认定案件事实如下：原告杜小丽与被告宋伟系朋友关系。2011年2月被告宋伟向原告借款150万元，同年8月，被告宋伟再次向原告借款20万元，欠款总合计170万元，嗣后被告宋伟陆续偿还原告39万元，剩余欠款原告多次索要，第三人马孟坤以其自已的名义，于2014年5月21日与原告签订了一份以房屋抵债协议，将被告宋伟名下的位于威海市某小区X号楼X室、面积109.2平方米的楼房抵偿给原告，原告随即入住至今，但由于被告宋伟事后不追认第三人马孟坤以房抵债行为，亦不为原告办理过户手续，原告无奈于2016年1月21日以民间借贷为由向本院提起诉讼，要求被告宋伟偿还此债务，该案经审理后，作出（2016）黑0903民初88号民事判决，判令被告宋伟给付原告杜小丽欠款131万元，被告宋伟不服该判决提出上诉，经七台河市中级人民法院审理维持了原审判决，现该判决已生效。2016年2月16日，被告宋伟以30万元价格将其威海市某小区X号楼X室，转让给其外甥女郑皓月，双方签订了买卖协议，并办理了产权过户登记，过户后产权证号为2016012195，产权所有人为郑皓月。原告获知后认为被告的房屋转让行为侵害了其合法权益，故提起诉讼，请求撤销二被告所签订的威海市二手房买卖合同。在审理过程中，被告自认该房市价为65万元左右，另经原告申请，房屋档案已依法查封。上为本案事实。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“因债务人放弃其到期债权或无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限，债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。本案中被告宋伟在其债务未能清偿的情况下，把价值65万元的房屋以30万元的价格转让被告郑皓月，属于以明显不合理的低价转让行为，该行为的实施，使原告的债权无法实现，从而侵害了原告的合法权益。二被告之间的低价转让行为，已经符合撤销权的成立条件。原告杜小丽与被告宋伟之间的借贷事实已经法院审理确认，被告宋伟拖欠原告杜小丽人民币131万元的债务业经法院判决，并已经生效，原告做为债权人诉请撤销二被告之间明显不合理的低价转让房屋行为，属于主张自已的合法权利，本院应予支持。综上，依照《中华人民共合国合同法》第七十四条第一款、第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十六条的规定，判决如下：
依法撤销被告宋伟与被告郑皓月于2016年2月16日签订的威海市二手房买卖合同（买卖房屋位于威海市某小区X号楼X室、建筑面积109.2平方米、房权证字第20160121**）。
案件受理费500.00元、诉讼保全费4020.00元由被告宋伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省七台河市中级人民法院。
申请执行的期间为履行期限届满后二年内。
审 判 长 纪凡昌
代理审判员 闫丹丹
人民陪审员 刘淑荣
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 郭志杰