北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初2030号
原告：刘军，男，1950年5月31日出生，汉族，北京市朝阳区孙河乡政府退休职工，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：阿致刚，北京诵盈律师事务所律师。
被告：单秀琴，女，1938年7月1日出生，汉族，北京市三元公司退休职工，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：闫洁（被告单秀琴之女），住北京市东城区。
委托诉讼代理人：李培虎，北京大成律师事务所律师。
第三人：闫世平，男，1938年10月5日出生，汉族，北京军区陆军总医院药械科退休职工，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：闫洁（第三人闫世平之女），住北京市东城区。
委托诉讼代理人：李培虎，北京大成律师事务所律师。
原告刘军（以下简称原告）与被告单秀琴（以下简称被告）、第三人闫世平（以下简称第三人）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人阿致刚，被告、第三人委托诉讼代理人闫洁、李培虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间就位于北京市朝阳区孙河乡黄港村XX号内2号院的农村房屋买卖合同有效；2、判令被告给付原告拆迁腾退补偿款300万元。事实和理由：原告与被告系同胞姐弟，原告排行第四，被告系原告大姐，原告还有两位姐姐。被告从小被过继给舅舅单纯、舅妈郭某某，并跟舅舅姓单。被告从养母郭某某处继承了位于北京市朝阳区孙河乡黄港村XX号内2号的宅院（以下简称涉案院落），当时院内有土坯房三间，面积约90平方米，宅基地面积约为310.5平方米。1992年春节，因被告和第三人一直在陆军总医院的宿舍居住，涉案院落闲置，于是被告与原告协商后，被告以3000元的价格将涉案院落出售给了原告。原告认为与被告系同胞姐弟，不是外人，基于亲情的天然信任就没有按照正常程序办理变更登记手续，宅基地使用权人仍然是被告。但被告将涉案院落出售给原告这个事实是包括村集体及所有亲朋好友、邻里邻居都是知道的，该院落的门牌号也是原告办理，原告女儿的院落门牌号是XX号内1号。1993年至2005年，原告将涉案院落内的三间土坯房拆除，全部盖满砖房，一共26间，原告一直用于对外出租收取租金补贴家用。2007年，原告甚至出于好意，帮助被告将户口迁至涉案院落。2017年拆迁时被告作为被拆迁人与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议，接受了安置补偿，获得货币补偿约390万元，另有一套成本价购买的安置房约150多平方米。被告获得补偿安置后，竟然到原告家里只给涉案院落所有人原告40万元。原告当即明确表示反对，认为拆迁安置补偿应当归原告，但被告对原告主张不予理睬。原告认为，原告系涉案院落所在地农村集体成员，依法购买涉案院落并支付了购房款，虽然双方没有签署书面的买卖合同，但已经交付，双方的农村房屋买卖合同应属有效。而且原告经营管理长达25年之久，并翻盖了房屋，被告获得的拆迁补偿款应当归原告所有。
被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，原告确认合同有效和要求给付补偿款的两项诉讼请求分属不同案由，第二项诉讼请求以第一项为前提，不同意原告两项诉讼请求在本案中合并审理。第二，针对第一项诉讼请求，被告从未说过要卖涉案院落，从未签订买卖合同，也没有收到购房款。根据土地管理法，农村宅基地实行一户一宅政策，宅基地所有权人如果出售房屋，无权再次申请宅基地，被告不可能将村里唯一的宅基地出售。根据物权法定原则，被告于2009年将户籍迁入涉案院落，被告是唯一的物权人和使用权人。原告擅自改建并出租房屋，被告从未同意，因被告长期居住在东城区其配偶处，很少回家，所以口头委托原告代为管理，但未授权其改建房屋并对外出租。第三，针对第二项诉讼请求，被告作为唯一的户籍登记人和土地使用权人，根据北京市朝阳区孙河乡前苇沟村拆迁项目组公告及实施细则，与拆迁公司签订了住宅房屋腾退补偿协议书及补充协议，并依据协议购买了定向安置房屋，在拆迁过程中朝阳区政府及拆迁公司张贴了腾退公告，对涉案院落腾退人数及姓名做了公示，系被告及第三人，原告明知但未提出异议。有效的合同受法律保护，但被告以从未发生过的买卖行为主张权利，没有事实和法律依据。第四，被告在拆迁补偿款到位后考虑到原告长期代管房屋，将手中空闲资金无偿赠与原告是对其曾经照顾老人及房屋的补偿，被告认为原告不顾亲情，以诉讼方式谋求不属于自己的利益，不仅于法无据，更是伤害了姐弟感情。第五，根据合同法的规定，合同自被要约人承诺时成立，但被告从未同意出售房屋，一方不得将意志强加给另一方，当事人应当遵守诚实信用原则，原告编造房屋买卖的事实没有依据，买卖合同未成立。另外，根据土地管理法，农村宅基地不得出售，违反法律强制性规定属于无效，因此，本案房屋买卖合同既不成立，也没有生效。第六，不管房屋买卖合同是否成立，拆迁权益也属于被告。
第三人述称，第三人和被告1965年5月结婚，本案房产继承发生在1992年，属于婚内共同财产，第三人对继承事实清楚，对后续房产是否发生变更买卖不清楚。即便有房屋出售也没有征求第三人的意见，第三人对是否出售房屋不知情，如果被告出售房屋，第三人表示反对。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：
原、被告系姐弟关系。原、被告均认可涉案院落系被告从养母郭某某处继承取得。被告与第三人系夫妻关系。
1993年6月1日，涉案院落的集体土地建设用地使用证登记在被告名下，其中用地面积为310.5平方米、建筑占地90平方米。
2017年9月15日，被告（乙方）与北京市孙河农工商联合公司（甲方，以下简称孙河农工商）签订《孙河乡前苇沟组团棚户区改造项目住宅房屋腾退补偿协议书（定向安置方式）》（以下简称《腾退补偿协议书》），约定：“三、被腾退房屋情况。（一）房屋及人口情况。乙方被腾退房屋坐落孙河乡黄港村XX号内2号。控制标准面积310.5平方米，认定房屋有效补偿面积310.5平方米，房屋总建筑面积394.91平方米。（二）户籍情况。乙方现有认定人口2人，分别是单秀琴、闫世平（引进）。四、被腾退房屋评估价款。经北京X**房地产评估有限公司评估被腾退房屋评估价款合计3251904元，其中包括湿地公园建设配合费776250元，湿地公园建设房屋补贴奖励费434700元，未有二层补偿奖励费931500元，未超占奖励费/元。五、其他腾退奖励、补助费。甲方支付乙方其他腾退奖励、补助费合计130910元，其中包括：1、棚户区工程配合奖120000元；7、一次搬家补助费6210元；8、二次搬家补助费2000元；9、移机费2400元（包括空调6台，移机费2400元）；六、付款方式、期限。甲乙双方签订本协议，经审计部门审计通过，乙方完成交房及选择安置房后，甲方于十五个工作日内将住宅房屋腾退补偿款共计3382514元支付给乙方。”
2017年11月17日，被告与孙河农工商达成《孙河乡前苇沟组团棚户区改造项目补充协议》（以下简称《补充协议》），约定孙河农工商向被告支付周转补助费72000元、整体搬迁配合奖100000元。
2017年9月23日，被告（乙方）与孙河农工商（甲方）签订《安置购房协议书》，约定由乙方购买位于北京市朝阳区孙河乡XX家园X区X号楼X单元X层XXX号房屋。原告、被告、第三人均认可上述房屋购房款共计750580元。被告另提交了《孙河乡湿地公园项目住宅房屋腾退意愿征询表》、《关于孙河乡住宅房屋的情况确认书》、入户测绘草图，用以证明被告系涉案院落的实际产权人和使用人。因上述证据均只有复印件，原告对真实性、关联性、证明目的均不认可。原告称涉案院落拆迁材料中有被告本人签字的，也有原告代签的。被告不认可原告有代签。
诉讼中，本院前往孙河乡前苇沟棚户区改造腾退指挥部调取涉案院落的《北京市住宅房屋腾退评估结果通知单》（以下简称《评估结果通知单》）、测绘成果表。《评估结果通知单》显示被腾退房屋补偿费1109454元（其中基准地价1600元/平方米、基准房价600元/平方米、控制标准面积310.5平方米、认定房屋有效补偿面积310.5平方米；房屋结构价310098元；装修、设备及附属物评估价款116256元）、湿地公园建设配合费776250元、湿地公园建设房屋补贴奖励费434700元、未有二层补偿奖励费931500元，腾退房屋评估总价款3251904元。《测绘成果表》显示涉案院落建筑面积分为九个部分，占地总面积515.72平方米，其中散水25.92平方米、房屋总面积394.91平方米、附属物面积28.82平方米。
被告另提交了《孙河乡前苇沟组团棚户区改造项目住宅腾退指南》（以下简称《腾退指南》），原告对该证据的真实性、关联性认可。
2009年8月25日，被告将户口迁入涉案院落，为非农业家庭户。关于被告户口迁入，被告称由于被告身体不好，想落叶归根，是被告之女闫洁去办理的，当时派出所说涉案院落没有门牌号，必须是电脑里有的门牌号才能办理户口迁入，涉案院落和原告的院子挨着，双方是姐弟关系，被告落户需要使用原告的门牌号，如果原告同意就可以落户，派出所找原告，原告同意，被告就将户口迁入涉案院落了。原告称被告落户时，涉案院落已经是XX号内2号了，所以被告落户必须征得原告同意。当时被告和原告说拆迁了就要一套房，原告出于好心主动找被告迁户口，原告先去派出所交了一张被告给的户口迁移的单子，之后的事情由闫洁代办。原告提交1975年8月10日郭某某、原告的常住人口登记卡，用以证明涉案院落的门牌号为黄港村137号，原告自有院落的门牌号为黄港村152号。原告提交原告及原告之女刘某某的户口本，用以证明原告自有院落现在门牌号为黄港村94号，刘某某的门牌号为黄港村XX号内1号，涉案院落门牌号为XX号内2号，由原告占有、使用、收益。被告对上述四份证据的真实性认可，关联性、证明目的不认可，称被告未授权原告对涉案院落使用XX号内2号的地址，是原告自作主张登记，行政登记行为不能倒推出双方存在买卖合同关系。
2017年11月28日，被告向原告转账400000元。对于该笔款项的性质，原告称是被告给原告的补偿，但补偿金额过低。被告作为出卖人不讲诚信、侵吞拆迁款。被告称该笔款项是原告代管房屋和协助赡养老人的补偿，是被告出于亲情对原告的赠与。
关于涉案院落内房屋的建造情况。原、被告均认可涉案院落拆迁时所有房屋都是原告建造的。原告称拆迁时涉案院落内共有砖瓦结构的房屋二十六间，包括北房六间、南房六间、东房四间、西数第一排西房和西数第二排西房各四间，北房西北角有两间朝北的房屋（一间锅炉房、一间储煤房），是原告在1994年至2006年陆续建成，在翻建上述房屋前涉案院落内有土坯和砖瓦结构的北房四间、还有一间已经塌了的土坯结构北房，原告在翻建房屋时将院内原有房屋拆除。被告称拆迁时院内有砖瓦结构的房屋六间，就是入户测绘草图中显示的房屋，是原告建造，但不清楚是何时建造的，原告翻建前涉案院落内有砖瓦结构的正房五间、东西厢房各一间，被告没有翻建过房屋。
关于涉案院落内房屋翻建前的使用情况，原告称是由被告过年过节回来时居住，被告称是由其居住使用。关于涉案院落内房屋翻建后的使用情况，原告称从1994年开始就由其对外出租给他人居住使用，租金由原告自行收取。被告称其让原告代管房屋，原告没有告知被告将房屋出租的情况，也没有经过被告同意，租金也没有给被告，被告听说原告将房屋出租，但出于亲情没有说，原告何时出租的涉案院落被告不清楚。
原、被告均认可原告系本村农业家庭户。
对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：
关于黄港村委会《证明》的真实性。原告提交2017年12月14日黄港村委会出具的《证明》，内容为：兹证明黄港村XX号内2号院由原告于1993年以后长期管理使用。被告对《证明》的真实性、关联性、证明目的均不认可。本院认为，原告提交了《证明》原件，《证明》的内容与原、被告庭审中陈述的关于涉案院落使用情况并无矛盾之处，且被告未提交相反的证据予以反驳，本院对《证明》的真实性予以采信。
关于证人王某、证人刘某、证人张某、证人骆某证言的真实性。经原告申请，证人王某、刘某、张某、骆某出庭作证。证人王某出庭作证称：“王某的妻子是原告的姐姐，被告是王某妻子的姐姐。王某和被告的关系一直很好，这些年都友好往来，每年春节被告能离开家的时候都在王某那住上几天，说说话，十一的时候也住一天半天。1992年底、1993年左右，被告将房屋财产卖给原告，王某是经手人，钱是通过王某给的，一般农村都要找个中间人。是被告找的王某，原、被告已经说好了。因为被告回城居住，所以想把房卖了，不卖也是归原告看管使用。钱是分两次给的，第一次给两千，第二次一千。两次付款都是在被告陆军总医院的家，具体时间记不清了。第一次是1992年底，第二次是半年以后，1993年中间。两千元里有一部分是借的，借了一二百块钱，一千元里有没有借的不清楚。钱是现金给的，被告数过确认过金额，当时没有付款收据的说法。原告从农村有租房现象的时候开始改建房屋，改建前有九十到一百平米的房子，有四间正房，东西各有一小间土坯房。拆迁前是砖瓦木头建筑，老房子都翻盖了，院子门口有一条道通向正房，院里都是二四墙。除了二四墙，两边都是住房。房子没卖之前是被告自己住，卖了房子被告和孩子一起住在城里，等孩子大了以后被告回来住时住在王某家。1993年以来，原告在占有、出租、收租金。涉案院落土地证是谁办的不清楚，被告户口是原告帮办的，原告说办户口王某支持，红本是被告的，户口弄回来就可以得到合理的拆迁费和补偿，都是国家给的，没有占原告的份额。在拆迁定下来后打款时，原告和王某说有争议可以找村里的律师，把争议弄好了再打款，王某说姐弟之间谁多点谁少点没关系，弄到法院不好听。原告收到40万元款项后，原告说太少了，王某和原告说就当给王某花了，当时原告说不行，王某说再帮原告争取一下，跟被告说一下这个事，被告说给他10万元加上30万元补偿总共40万元就够了。这期间王某就和原告说了，原告说亏太多。王某说既然你要起诉，亲情要放在第一位。王某没有拿过一分钱，没有喝过一碗水。被告没有不让王某出庭作证，被告给王某打电话问怎么得罪王某了，说原告给了多少好处费，还没等王某道白被告就把电话挂了。”证人刘某出庭作证称：“被告是刘某的亲姐姐，原告是刘某的亲弟弟。原告花3000元买了被告的房子，原告一直管着，院子里房子都盖严了，房子在接手的时候是四间，东边那间是土坯房，都塌了。原告和刘某说时是九几年，在刘某家说的，原告说大姐的房子他买了，花了三千元。和刘某说的时候钱还没有付，分两次付的钱，那时穷，借的。刘某听原告说钱是通过二姐夫给的，给钱的时候刘某没有见到。被告没跟刘某说过卖房子的事，是原告说的。房子没买的时候也是原告在管，房子买了以后也是原告在管，被告养母郭某某也是原告在管，后来原告花三千元把房子买了。原告买房后将房子盖满了，出租出去了。”证人张某出庭作证称：“被告在卖给原告房子前准备以4000元的价格卖给张某，房子外面有坟头，张某没要。当时张某住在被告房子的东边，张某要盖房，是张某先提的要买房，当时院内有四间房子，有一间耳房，还有一间随门道。中间人王某和张某说以4000元的价格卖给张某，后来跟邻居打听，那个地方有坟头，就在被告院内，老房二道门前头就没要。原告付款的事情张某不清楚，分两次付款是听原告家里人说的，原告和张某是老街坊，经常串门。拆迁时院内都盖满了，是砖质的房屋。原告买被告房子黄港村的人都知道。原告何时翻建房屋张某不清楚，翻建后都是原告在管，出租用。”证人骆某出庭作证称：“骆某的丈夫是原告的舅舅家的亲戚，原告的妻子是骆某的亲姑姑。被告养父单纯是骆某丈夫父亲的叔叔，不是亲的。原告购买被告东边的房产地，购买时间应该是1993年前后，买的时候听说是3000元，分两次给的，买的是旧房，四间土坯房，西边有一间耳房。院子里什么都没有，都是乱七八糟的破树。原告后来自己翻建的，盖了多少间不知道，但是都盖满了。骆某和原告是对门，经常走动。骆某听原告家里人说买被告房子的事，付款也是听原告家里人说的，付了3000元，分两次给的，钱是通过二姐夫给的。除了原告外没有其他人跟骆某说过买房的事情。买房的事情村里人知不知道骆某不清楚，应该知道。盖房、收房租都是原告在管。卖房前后被告没有在房屋内居住，也没有管过，早先被告养父母在世时管过。张某告诉过骆某与被告谈过以4000元卖房的事情，因为这个房子有坟头，张某没有要。”被告对四位证人证言的真实性、关联性、证明目的均不认可，认为证人王某多次提到原告建议被告将户口转入涉案院落，声称帮原告圆梦是依据国家政策帮被告得一套房和拆迁补偿款，因此无论买卖合同是否真实，原告及证人已经承认被告所获拆迁款及安置房归被告所有，被告向原告支付40万元补偿作为其保管房屋成本后，原告无权就拆迁款和安置房主张任何权利。本院认为，证人刘某、张某、骆某证言中关于原、被告之间房屋买卖的情况均是从原告及家人处听说，其并未亲身经历，证人刘某、张某、骆某证言属于传来证据，结合被告对三位证人证言的质证意见，本院对证人刘某、张某、骆某证言的真实性不予采信。关于证人王某的证言，被告虽不认可其真实性，但本院对证人王某证言的真实性予以采信，理由如下：第一，根据证人王某的庭审陈述，其作为原、被告房屋买卖交易的中间人、经手人，直接参与了房屋买卖的全过程，其证言属于原始证据。第二，王某当庭陈述的房屋买卖交易、付款过程、改建房屋、出租情况、户口迁移、40万元款项给付、本案起诉的原因等内容较为客观、完整，且王某系原、被告双方的亲属，与原、被告有一定的日常往来，其证言不具有明显偏向一方之处。第三，结合原告所称将涉案院内原有房屋拆除，自1994年至2006年陆续翻建房屋，将房屋对外出租并收取租金，而被告自称对此不知情，可以看出，在长达二十多年的时间里，是原告在控制、管理、收益涉案院落内房屋，被告主张的与原告是委托代管关系未提交任何证据，也与上述客观事实相矛盾，完全不符合常理和逻辑，本院不予采信。第四，原告主张的房屋买卖交易发生在九十年代初的农村，原、被告系亲姐弟，双方未形成书面的买卖合同、付款收据，由中间人参与交易的过程并无明显不合理之处。王某的证言亦与涉案院落历史形成的占有、使用、收益情况相互印证。本院结合案件事实、证言内容、逻辑推理、日常生活经验综合判断，确信原告主张的待证事实的存在具有高度可能性，对证人王某的证言予以采信，并认定原、被告就涉案院落存在房屋买卖合同关系。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告双方虽未签订书面合同，但根据涉案院落房屋建造、使用、收益等管理控制的客观事实、证人王某证言及当事人庭审陈述可以认定原、被告就涉案院落存在房屋买卖合同关系。因原告系本村集体经济组织成员，原、被告之间的房屋买卖不具有法律规定的无效情形。此外，第三人提出的对出售房屋不知情，第三人反对被告出售房屋的意见，第三人未举证，本院不予采信。所以，原、被告之间的房屋买卖合同有效。本院对原告要求确认农村房屋买卖合同有效的诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告给付腾退补偿款300万元的诉讼请求，因原、被告存在有效的房屋买卖合同，且拆迁时院内房屋都是原告建造，涉案院落拆迁所得的腾退补偿款扣除专门针对被告及第三人的部分，剩余补偿款被告应当返还原告。根据被告与孙河农工商签订的《腾退补偿协议书》，涉案院落腾退补偿款共计3382514元，按照《腾退指南》的规定，棚户区工程配合奖120000元是按照认定人口每人享受60000元的标准计算；二次搬家补助费2000元是按照每平方米20元×规定的人均购买安置房标准面积×认定人口的标准计算；这两部分费用应当属于被告及第三人。根据被告与孙河农工商签订的《补充协议》，包含周转补助费72000元、整体搬迁配合奖100000元，按照《腾退指南》的规定，周转补助费是按照每认定人口每月2000元标准计算，周转补助费亦应当属于被告及第三人。因此，涉案院落腾退补偿款共计3554514元，扣除属于被告及第三人的部分194000元，剩余补偿款3360514元被告应当返还原告。被告已经给付原告400000元，因此，被告还应给付原告2960514元。
综上所述，对原告诉讼请求中有事实和法律依据的部分予以支持。依照《中华人民共和国民法合同法》第八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十八条之规定，判决如下：
一、确认原告刘军与被告单秀琴就位于北京市朝阳区孙河乡黄港村XX号内2号院的农村房屋买卖合同有效；
二、被告单秀琴于本判决生效后七日内给付原告刘军腾退补偿款二百九十六万零五百一十四元；
三、驳回原告刘军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30800元，由被告单秀琴负担（原告刘军已预交15412元，被告单秀琴于本判决生效后七日内给付原告刘军；剩余15388元被告单秀琴于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 乔红星
审判员 张帅宾
审判员 李瑶瑶
二〇一八年八月六日
书记员 刘茵茵
书记员 栾晨焕