福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终938号
上诉人（原审原告）厦门市蕾丽达服饰实业有限公司。
法定代表人黄世雷，总经理。
委托代理人陶天猛、张英华，福建自立律师事务所律师。
上诉人（原审被告）厦门麦洋服饰有限公司，（同安园）162号第四层。
法定代表人丘文漳，总经理。
委托代理人郑秀凤，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）丘文漳，男，1981年1月23日出生，汉族。
委托代理人庄宗伟、郑秀凤，北京大成（厦门）律师事务所律师。
上诉人厦门市蕾丽达服饰实业有限公司（以下简称蕾丽达公司）、上诉人厦门麦洋服饰有限公司（以下简称麦洋公司）因与被上诉人邱文漳房屋租赁合同纠纷一案，均不服厦门市同安区人民法院（2015）同民初字第2830号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年2月9日，丘文漳作为承租方与出租方蕾丽达公司签订《厂房租赁合同》，租赁合同约定：出租方出租的厂房坐落厦门市同安工业集中区同安园98号第二层（900平方米，9.5元／每平方米，月租金8550元）、第五层（2340平方米，8元／每平方米，月租金18720元），月租金合计27270元。租期为三年，自2012年2月20日起至2015年1月19日止。付款方式为按季度付。押金为81810元整，每三个月租金为81810元，交付方式于每次租金到期前7天内交清下一季度租金。承租方必须按照约定向出租方缴纳租金。如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金。水电费由承租方自行缴纳。使用该厂房进行生产经营所产生的其他各项费用均由承租方缴纳，（其中包括工商、卫生、物业等费用）。《厂房租赁合同》签订后，邱文漳支付了厂房租赁押金81810元，2012年2月20日至5月19日租金81810元、物业管理费3956元。
另查明，麦洋公司成立于2012年4月13日，成立时登记地为厦门市同安区工业集中区（同安园）98号201室C区。2012年5月9日，黄世雷（卖方，即蕾丽达公司的法定代表人）与丘文漳（买方）签订《关于同安园98号四楼五楼购买协议》，协议载明：监于目前的条件下，同安工业集中区厂房由于政府的直接管控下，不能直接买卖，需要厂房的买卖只能以公司的股权转让形式来进行，由于原租户丘文漳先生需要购买四楼五楼的厂房，经与出租方黄世雷先生的友好协商达成以下条款：1.位于同安工业集中区同安园98号四楼五楼厂房面积4679.08平方米（以产权证为准）价值795万元作为蕾丽达服饰公司的股权转让给丘文漳先生…3.由于产权证在申办中，买方丘文漳先生没办法在银行办理贷款，经买卖双方共同协商，先由卖方黄世雷先生的厂房二楼三楼的产权证先代丘文漳先生向银行办理贷款，贷款所办理的一切费用均由买方丘文漳先生承担支付，包括以下的银行利息，购买金额扣除银行贷款部份，不足部分买方丘文漳先生应以现金形式支付给卖方黄世雷先生，直到四楼五楼产权证办好，并向银行贷款，并把贷款的金额还清黄世雷先生代为办理二楼三楼的贷款后，买卖双方的手续暂告完成…5.由于整个厂房结构产权是蕾丽达服饰公司的，但四楼五楼已转让给丘文漳先生，所以以后不管是二楼三楼还是四楼五楼要办理相关的贷款或其他事宜，不管哪方办理都得征得对方的同意才能进行，否则要承担因此给对方造成的经济损失。6.如果今后由于政府的政策改变，能把产权分开办理到双方独立的户头上，买卖双方应共同尽力配合，办理过程中所产生的费用各自承担。合同另附其他条款。合同签订后，麦洋公司共支付蕾丽达公司103万元。麦洋公司与蕾丽达公司因房屋买卖发生争议，经厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第708号民事判决认定，判决如下：一、确认麦洋公司与蕾丽达公司于2012年5月9日签订的《关于同安园98号四楼五楼购买协议》解除；二、蕾丽达公司应于判决生效之日起十五日内返还麦洋公司23万元；三、驳回麦洋公司的其他诉求。
2013年3月29日，麦洋公司向蕾丽达公司、黄世雷发出《催款函》，该函告知：截止2013年3月28日，我司向贵公司支付租赁押金、租金、购房预付款共计81810＋81810＋1030000＝1193620元；截止2013年3月28日，我司与贵公司签订的同安园98号四楼、五楼购买协议无法履行。鉴此，我司要求贵公司在收到本函之日起三日内返还我司多支付的669132.56元（扣除房屋租赁押金81810元；扣除截止2013年5月19日房屋租金414300元、物业费17982元、电梯维护费3000元；扣除截止2013年2月电梯电费公摊2046.47元；扣除截止2012年12月工厂水费5348.97元，以上合计524487.44元）。收到催款函后，蕾丽达公司于2013年3月31日向麦洋公司、丘文漳发出《关于确认﹤关于同安园98号四楼五楼购买协议﹥解除的通知函》，该函载明：“麦洋公司并丘文漳先生，鉴于你方在《催款函》中做出了解除《关于同安园98号四楼五楼购买协议》的书面意思表示，我方在此确认，《关于同安园98号四楼五楼购买协议》已解除。此次解约系你方单方面提出，你方应承担无故中途解约产生的法律责任……”。发函人为蕾丽达公司及黄世雷。麦洋公司于2013年4月2日收到该通知函。
2014年2月6日，蕾丽达公司向麦洋公司发出《五楼麦洋应收费用明细》，应收费用明细内容如下：“租金，2012年5月20日至2014年5月19日，8个季度租金（81810元／季度），654480元；物业费，2012年5月20日至2014年2月19日，21个月（1198.8元／月），25174.8元；电梯电费，2012年2月20日至2014年2月19日，9866元×30%度（1元／度），3995.73元；电梯维护费，2012年2月20日至2013年6月19日，16个月（200元／月），3200元；电梯维护费，2013年6月21日至2014年2月19日，8个月（500元／月），4000元；水费，2012年2月20日至2014年2月19日，（712＋751＋3475）吨（3元／吨），15554.7元；六楼电梯间租金，2012年4月至2014年2月，22个月（350元／月），7700元。合计714105.2元。麦洋公司于2014年3月12日盖章确认，并注明核对无误。
麦洋公司于2014年7月搬离租赁的厂房。2014年8月22日，蕾丽达公司向法院提起诉讼，诉求丘文漳、麦洋公司连带支付租金、滞纳金、物业费、电梯维护费、电费、水费、六楼电梯间的占用费及其逾期付款利息共计1720750.90元，后于2014年10月15日撤回起诉。2015年7月13日，蕾丽达公司再次向法院提起诉讼，诉请判令：一、丘文漳、麦洋公司连带向蕾丽达公司支付自2012年5月20日至2014年7月20日租金计709020元；二、丘文漳、麦洋公司连带向蕾丽达公司支付滞纳金（其中以654480元为基数，自2014年2月27日起算至2014年7月20日；以709020元为基数，自2014年7月21日起算至实际支付租金之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准计算）；三、丘文漳、麦洋公司支付拖欠物业费（自2012年5月20日开始至2014年7月20日，计26个月，拖欠物业费计31168.80元）；四、丘文漳、麦洋公司支付拖欠的电梯维护费（自2012年2月20日开始至2014年7月20日，计29个月，其中2012年2月20日至2013年6月19日，按每月200元计算；2013年6月20日至2014年7月20日，按每月500元计算，拖欠电梯维护费计9700元）；五、丘文漳、麦洋公司支付拖欠的电费（自2012年2月20日至2014年7月20日，拖欠电费计8000元）；六、丘文漳、麦洋公司支付拖欠的水费18000元；七、丘文漳、麦洋公司支付拖欠的六楼电梯间占用费（自2012年4月暂计至2014年7月，共27个月，拖欠占用费暂计为9450元）；八、丘文漳、麦洋公司就上述拖欠的物业费、电梯维护费、电费、水费、六楼电梯间占用费支付逾期付款利息，按一年期银行贷款利率计算，自起诉之日起计至实际支付之日止；九、丘文漳、麦洋公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案是房屋租赁关系。本案的争议焦点是：《厂房租赁合同》的权利义务是麦洋公司还是丘文漳享有及承担；麦洋公司占有使用讼争房产是基于租赁关系还是买卖关系；蕾丽达公司主张的各项诉求如何认定。对第一个争议焦点：最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。麦洋公司成立时登记地为同安区工业集中区（同安园）98号201室C区，因此，邱文漳与蕾丽达公司签订厂房租赁合同的行为，应认定是发起人为设立公司以自己名义对外签订合同的行为。丘文漳为设立公司以自己名义与蕾丽达公司签订《厂房租赁合同》，而麦洋公司在《厂房租赁合同》履行过程中，包括对蕾丽达公司发出的费用明细进行确认，以及对蕾丽达公司发出《催款函》，可以认定麦洋公司愿意成为《厂房租赁合同》的合同主体，而蕾丽达公司在催讨租金时亦是与麦洋公司对账确认《五楼麦洋应收明细》，应认定蕾丽达公司也选定麦洋公司承担合同责任，对此，蕾丽达公司经选择后，不得再行变更，对丘文漳不得再行使请求权，相应的合同义务应由麦洋公司承担。关于本案的第二个争议焦点：《厂房租赁合同》对应的租赁标的物为同安园98号第二层、第五层，《关于同安园98号四楼五楼购买协议》对应的买卖标的物为同安园98号四楼五楼，麦洋公司主张此时发生“占有改定”，因“占有改定”的适用情况并未出现在本案的客观事实中，麦洋公司的主张不能成立。房屋买卖协议中麦洋公司与蕾丽达公司约定“产权证卖方正在办理中，大约在6个月时间内完成交付”，而后房屋买卖协议尚未履行至产权证办理双方即解除了购买协议，因此，买卖合同尚未履行至交付的阶段，且买卖的标的物与租赁的标的物也不完全重合，故麦洋公司占有同安园98号二楼、五楼并非基于与蕾丽达公司的买卖合同关系。从麦洋公司确认蕾丽达公司发出的《五楼麦洋应收费用明细》，以及麦洋公司向蕾丽达公司发出《催款函》，可以看出，麦洋公司对双方厂房租赁关系仍存在，并未因房屋买卖合同而终止，麦洋公司占有二层、五层是基于厂房租赁合同的事实，并无异议。麦洋公司主张房屋租赁关系因房屋买卖合同关系而自然终止，没有事实依据，本院不予采纳。关于本案的第三个争议焦点：麦洋公司与蕾丽达公司在（2015）厦民终字第708号案件审理中确认麦洋公司于2014年7月份搬离讼争租赁厂房，麦洋公司于本案中主张于4月份搬出并无证据证明，本院不予采信，蕾丽达公司主张以7月20日作为租金计算的截止日期，麦洋公司未见有反驳的证据，故本院认定麦洋公司交接讼争租赁厂房的日期为2014年7月20日。麦洋公司仅支付一个季度租金，自2012年5月20日起的租金尚未支付，已经构成违约，蕾丽达公司要求麦洋公司支付自2012年5月20日起至2014年7月20日止的租金709020元，符合合同和法律依据，本院予以支持。麦洋公司未能如期支付租金，已经构成违约，依照合同应当承担逾期支付租金的违约责任，双方于《房屋租赁合同中》约定滞纳金按照日1%，蕾丽达公司主动请求按照中国人民同期同类贷款利率的四倍进行主张，麦洋公司亦提出无需支付滞纳金的抗辩，本院根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，对蕾丽达公司关于滞纳金标准的主张予以采纳；蕾丽达公司主张2014年2月26日确认的拖欠654480元，自2014年2月27日起计算至2014年7月20日，自2014年7月21日起按照709020元为基数支付滞纳金，符合双方合同约定，可以支持。麦洋公司与蕾丽达公司于《五楼麦洋应收费用明细》中对物业费标准1198.8元／月进行确认，蕾丽达公司要求麦洋公司支付自2012年5月20日至2014年7月20日物业费31168.8元，符合双方约定，可以支持。麦洋公司与蕾丽达公司于《五楼麦洋应收费用明细》中对电梯维护费的标准进行确认，蕾丽达公司要求麦洋公司支付2012年2月20日至2013年6月19日止电梯维护费3200元以及自2013年6月20日起至2014年7月20日止电梯维护费6500元合计9700元，符合双方约定，可以支持。麦洋公司与蕾丽达公司于《五楼麦洋应收费用明细》中对自2012年2月20日至2014年2月19日的电梯电费、水费进行确认，麦洋公司要求蕾丽达公司支付相应期间的电梯电费3995.73元、水费15554.7元，可以支持，超过部分，蕾丽达公司并未举证证明，法院不予支持。麦洋公司与蕾丽达公司于《五楼麦洋应收费用明细》对六楼电梯间占用费的标准进行确认，蕾丽达公司主张麦洋公司支付自2012年4月至2014年7月占用费合计9450元，符合双方约定，可以支持。蕾丽达公司拖欠物业费、电梯维护费、电费、水费、电梯间占用费，已经构成逾期付款，应当承当承担逾期付款的违约责任，蕾丽达公司主张麦洋公司自起诉之日起按照银行同期同类贷款利率支付利息，可以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告厦门麦洋服饰有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司自2012年5月20日起至2014年7月20日止租金人民币709020元及滞纳金（其中自2014年2月27日起至7月20日止，以人民币654480元为基数，自2014年7月21日起至实际缴纳租金之日止，以人民币709020元为基数，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）；二、被告厦门麦洋服饰有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司物业费人民币31168.8元；三、被告厦门麦洋服饰有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司电梯维护费人民币9700元；四、被告厦门麦洋服饰有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司电费人民币3995.73元；五、被告厦门麦洋服饰有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司水费人民币15554.7元；六、被告厦门麦洋服饰有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司电梯间占用费人民币9450元；七、被告厦门麦洋服饰有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司承担逾期支付物业费、电梯维护费、电费、水费、电梯间占用费合计人民币69869.23元的利息（自2015年7月13日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算至本判决确定的付款之日止）；八、驳回原告厦门市蕾丽达服饰实业有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，蕾丽达公司、麦洋公司均不服，分别向本院提起上诉。
蕾丽达公司上诉请求：1.请求判令撤销厦门市同安区人民法院（2015）同民初字第2830号《民事判决书》第八项，依法改判邱文漳就麦洋公司的全部付款义务承担连带责任。2．请求判令邱文漳承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：本案中，蕾丽达公司系与邱文漳签订讼争的《厂房租赁合同》；在其后的合同履行过程中，蕾丽达公司与邱文漳从未签订过任何文件就讼争租赁合同的权利义务整体转让进行确认，蕾丽达公司也从未做出任何意思表示同意讼争租赁合同的权利义务主体变更为麦洋公司。依据《中华人民共和国合同法》第八十条之规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。而本案中，邱文漳和麦洋公司没有提交任何证据，证明其向蕾丽达公司发出过讼争《厂房租赁合同》项下的权利整体转让给麦洋公司的通知，也没有提交任何证据，证明其就讼争《厂房租赁合同》项下的义务整体转让给给麦洋公司获得了蕾丽达公司的同意。因此，一审法院凭合同履行过程中，由麦洋公司实际占有并使用厂房，以及麦洋公司出面与蕾丽达公司对账，即认定讼争《厂房租赁合同》项下的全部权利义务从邱文漳转移至麦洋公司，认定事实错误，依法应予纠正。事实上，本案从未发生讼争《厂房租赁合同》项下权利义务的转让，邱文漳作为合同约定的承租方，对支付租金具有当然的义务；麦洋公司系由邱文漳出资设立，并由邱文漳实际控制，讼争厂房实际由麦洋公司使用，在此情况下，麦洋公司出面与蕾丽达公司对账并确认欠款金额，在对账单上作出付款的明确意思表示，属于其对租金承担连带责任的自认，本案依法应判令邱文漳和麦洋公司连带支付全部拖欠款项。
丘文漳、麦洋公司答辩称，本案涉及租赁合同的承租人为麦洋公司，与丘文漳个人无关。丘文漳为麦洋公司的法定代表人，且在筹建初期，只能以个人名义签订经营厂所租赁合同。麦洋公司也明确确认丘文漳系代表麦洋公司与蕾丽达公司签订公司经营地的租赁合同，并且实际使用者也是麦洋公司，再者，根据同安园工业区的规定，厂房只能是公司使用，不能由自然人使用，丘文漳的行为是职务行为，所以本案与丘文漳个人无关。【（2014）同民初字第3338号中，麦洋公司提供的工商登记材料也证明本案承租人为麦洋公司】。蕾丽达公司分开两者，明显不符合常理。
麦洋公司上诉请求：1.请求撤销（2015）同民初字第2830号判决书，依法改判，驳回麦洋公司的一审诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由蕾丽达公司承担。事实与理由：一、一审法院认定《厂房租赁合同》双方厂房租赁关系仍存在，并未因房屋买卖合同而终止，麦洋公司占有二层、五层是基于《厂房租赁合同》的事实是错误的。1、2012年2月9日麦洋公司与蕾丽达公司签订了《厂房租赁合同》，标的物为同安园98号二楼900平米和五楼的2340平米，后双方于2012年5月9日签订《关于同安园98号四楼五楼购买协议》，标的物为同安园98号四楼2340平米和五楼的2340平米。双方约定，租赁合同终止，麦洋公司不再支付租金，因四楼蕾丽达公司已出租给第三人，且面积大于二楼的面积，故多出部分的面积租金再另行支付给麦洋公司，以上事实有蕾丽达公司当庭确认。2、2012年5月9日起，麦洋公司与蕾丽达公司双方履行的是《关于同安园98号四楼五楼购买协议》，麦洋公司为此支付了人民币103万元整，后因故双方确认《关于同安园98号四楼五楼购买协议》解除。因此，麦洋公司自2012年5月9日起占有二层、五层是基于《关于同安园98号四楼五楼购买协议》而产生的，并非基于《厂房租赁合同》而产生的。综上，麦洋公司与蕾丽达公司的租赁关系于2012年5月9日起终止履行，麦洋公司由租赁关系占有改为买卖关系占有，故麦洋公司无需再承担支付租金义务，更不存在违约行为，（2013）同民初字第2161号和（2014）同民初字第3338号庭审笔录中蕾丽达公司对以上改定占有事实也明确确认。二、一审判决认定麦洋公司仅支付一个季度租金，后未支付构成违约是错误的。如上第一点所述，麦洋公司与蕾丽达公司的租赁关系于2012年5月9日起终止履行，之后双方实际履行的是《关于同安园98号四楼五楼购买协议》，故麦洋公司无需再承担支付租金义务，更不存在违约行为。故，一审法院认定麦洋公司属违约行为是错误的，对于2012年5月9日之后基于《关于同安园98号四楼五楼购买协议》产生的占用费依据终止的《厂房租赁合同》认定麦洋公司承担滞纳金更是事实不符，没有法律依据。
蕾丽达公司答辩称，2014年2月26日，双方对将近两年的水电费租金等进行对账，并对应付款项盖章确认。麦洋公司对买卖行为只付了两期，后来的款项以及租金都长达两年没有支付。请求驳回麦洋公司的上诉。
经审理查明，对于原审判决查明的事实，除麦洋公司认为其于2014年4月搬离租赁厂房外，其余事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，虽然2012年2月9日《厂房租赁合同》签约主体为蕾丽达公司及邱文漳，但麦洋公司随即于2012年4月13日成立，邱文漳为麦洋公司法定代表人，麦洋公司以承租厂房为工商登记住所并进行经营使用。此后，2014年2月6日蕾丽达公司向麦洋公司发出《五楼麦洋应收费用明细》中已载明麦洋公司尚欠租金及水电、物业等费用7141052元，麦洋公司核对无误后盖章确认。同时，（2014）同民初字第3338号一案中，麦洋公司曾于2014年9月25日变更诉讼请求为“二、蕾丽达公司应向麦洋公司返还购房款39770480元及利息（扣除麦洋公司应向蕾丽达公司支付的2012年5月20日至2014年5月19日厂房租金、物业费等相关费用7141052元…）”该判决认定蕾丽达公司与麦洋公司就讼争厂房租赁纠纷可通过法律途径另行处理。故依据上述事实，原审法院认定邱文漳与蕾丽达公司签订厂房租赁合同的行为是发起人为设立公司以自己名义对外签订合同的行为是正确的，由于麦洋公司成立后对于《厂房租赁合同》予以确认，本案邱文漳为麦洋公司发起人及法定代表人，并不存在蕾丽达公司所主张的合同权利义务转让情形，故麦洋公司对讼争厂房进行经营使用已实际成为合同主体，蕾丽达公司亦是向麦洋公司发函催讨租金、物业费等费用，原审法院据此认定蕾丽达公司选定麦洋公司承担合同责任并无不当，蕾丽达公司要求麦洋公司发起人对麦洋公司债务承担连带责任于法无据，本院不予支持。基于以上分析，麦洋公司关于其与蕾丽达公司不存在租赁关系的上诉主张亦缺乏依据，由于双方订立的讼争买卖协议尚未履行至交付阶段，麦洋公司此后对蕾丽达公司催讨租金行为予以确认可以印证该事实，故麦洋公司以曾与蕾丽达公司签订讼争房产买卖协议及推定租赁合同终止缺乏依据，麦洋公司未依约支付相应租金显然构成违约，原审法院判令其应承担支付义务并无不当，本院予以维持。综上，蕾丽达公司和麦洋公司的上诉主张均缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12288元，由蕾丽达公司、麦洋公司各负担6144元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 宁
审判员 李向阳
审判员 章 毅
二〇一六年八月十一日
书记员 朱燕萍
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。