重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝03民终746号
上诉人(原审被告）：重庆市富桂房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂阳街道南阳路北侧（城西曲药厂），统一社会信用代码915002316219785540。
法定代表人：邓朝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：易川江，重庆欣凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：晏小花，女，1987年5月22日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。
上诉人重庆市富桂房地产开发有限公司因(以下简称富桂房地产公司)与被上诉人晏小花商品房预售合同合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院(2017)渝0231民初3565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
富桂房地产公司上诉请求撤销原判，并依法改判。其理由为：一、《民法通则》规定的时效期间为2年，虽然《民法总则》规定的诉讼时效期间是3年，但晏小花行使权利是在《民法总则》实施之前，因此，应当适用《民法通则》的规定，最多只能认定逾期办证730天，而非1144天。二、虽然我公司有迟延办证的违约行为，但并非上诉人的主观故意，上诉人已将房屋交付给了被上诉人，并不影响被上诉人的权利，也未给被上诉人造成损失，因此，一审判决的违约金过高，请求二审法院予以调减。
晏小花辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
晏小花向一审法院起诉请求判决：1.由富桂房地产公司支付其逾期交房的违约金1661元（395633×3/10000×14天）；2.由富桂房地产公司支付晏小花迟延取得《房地产权证》登记受理单的违约金43994元[395633×1/10000×1112天（从2014年11月14日起计算至2017年12月31日止）]；3.本案诉讼费用由富桂房地产公司承担。
一审法院经审理查明，2012年9月11日，富桂房地产公司与晏小花签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：晏小花（合同乙方）购买富桂房地产公司（合同甲方）开发建设的垫江县桂溪镇工农路280号城市新天地x幢x层x号房屋，该房屋建筑面积85.15平方米，总价款395633元。该合同第七条约定：“……属预售商品房的，甲方应当在2014年8月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）”。第八条约定:“……双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。……”第九条约定：“……（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之叁的违约金，并与该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。”第十三条约定：“……预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并与甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日[与本条本款第（1）项约定的日期相同]后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之零点壹向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹[该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率]的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。
合同签订后，晏小花已向富桂房地产公司付清购房款，富桂房地产公司于2014年9月14日将房屋交付给晏小花，富桂房地产公司在2017年12月31日仍未实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。
一审法院认为，晏小花与富桂房地产公司在平等自愿的基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。合同签订后，晏小花已付清购房款，富桂房地产公司理应按合同约定的期限将符合交付条件的商品房交付给晏小花，并向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，其未按合同约定履行交房义务和逾期未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的行为属违约行为，依法应当承担相应的法律责任。晏小花要求富桂房地产公司履行支付逾期交房和逾期办理《房地产权证》的违约金主张符合法律规定，一审法院予以支持。本案中，合同约定的交房时间为2014年8月31日前，富桂房地产公司实际交付房屋的时间为2014年9月14日，富桂房地产公司逾期交房14天,富桂房地产公司在庭审中亦认可迟延交房的违约天数为14天，故富桂房地产公司应向晏小花支付的逾期交房违约金为1661.59元（395633元×3/10000×14天），晏小花主张富桂房地产公司应支付违约金1661元，系其对自己权利的处分，一审法院予以准许。合同约定富桂房地产公司应在商品房实际交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，截止2017年12月31日富桂房地产公司仍未取得，因此富桂房地产公司应当按照合同的约定向晏小花支付迟延办理《房地产权证》的违约金。富桂房地产公司主张晏小花的诉讼请求中两年前部分超过诉讼时效，其不应支付该部分的违约金，一审法院认为，富桂房地产公司的违约行为一直处于持续状态，故一审法院对富桂房地产公司的该项意见不予采纳。富桂房地产公司于2014年9月14日将房屋交付给晏小花，其应在2014年11月14日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单,富桂房地产公司至2017年12月31日仍未取得,故富桂房地产公司迟延办理《房地产权证》的天数应从2014年11月14日计算至2017年12月31日,共计1144天，富桂房地产公司应向晏小花支付迟延办理《房地产权证》的违约金为45260.42元（395633元×1/10000×1144天）。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，富桂房地产公司逾期取得房地产权登记受理单在一定程度上并没有影响晏小花对房屋的使用，在诉讼中富桂房地产公司要求对晏小花主张的违约金进行调减，一审法院结合本案的实际情况将迟延办理《房地产权证》的违约金调减为22630.21元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、由富桂房地产公司在判决生效后10日内支付给晏小花迟延交房的违约金1661元、迟延办理《房地产权证》的违约金22630.21元，共计24291.21元；二、驳回晏小花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费941元，由富桂房地产公司负担。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：关于逾期办证的天数。按照合同约定，富桂房地产公司应在商品房实际交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，但从审理查明的事实看，截止2017年12月31日，富桂房地产公司仍未取得，故，从2014年11月14日至2017年12月31日,其已经逾期了1144天。需要指出的是，逾期办证的天数，系属事实问题，并非诉讼时效的问题，应以合同约定结合实际履行情况确定，富桂房地产公司上诉主张按照民法通则的规定，只应认定违约730天的理由与审理查明的事实不符，本院不予采纳。
关于违约金数额。本院认为，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。富桂房地产公司上诉主张违约金过高，但并未举示证据证明，故，其主张缺乏根据，本院不予采纳。
综上，富桂房地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费941元，由富桂房地产公司上诉负担。
本判决为终审判决。
审判长 简元华
审判员 余云中
审判员 吴 聪
二〇一八年六月二十日
书记员 张 洋