山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁15民终549号
上诉人（原审被告）：于方，女，1984年4月7日生，汉族，居民，住临清市。
委托诉讼代理人：李以柱，山东荣润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王子秋，男，1976年9月7日生，汉族，聊城市质量监督局职员，住聊城市。
原审被告：于超，男，1988年6月8日生，汉族，居民，住临清市。系于方之弟。
上诉人于方因与被上诉人王子秋及原审被告于超房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2017）鲁1581民初3161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
于方上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。一、一审认定于方尚欠王子秋租金5166元是错误的。依据双方签订的租赁协议和房屋租赁的交易习惯，租金的支付采取预付费的方式，即先交租金后住房。在2015年2月22日租赁开始时，于方和于超预交了前半年的5000元租金和1000元押金，在前半年即将结束时，于方和于超又于2015年6月份预付了下半年的租金。对这种交易方式王子秋是认可的。到2016年2月21日一年租期结束后，自2016年2月22日起，由于方单独继续承担房租，改为不定期租赁，租金的支付方式同样是预付租金的方式。所以出现了于方于2016年2月底以现金方式预付半年租金5000元的事实。试想，在原约定的一年租期结束后，双方改为不定期租赁的情况下，若于方不预付租金，王子秋是不可能让于方继续居住长达半年时间的，王子秋主张在2016年2月底于方没有预付租金有悖常理和交易习惯。到2016年7月份，于方又以银行转账的方式预付了下半年的租金。到2017年2月底，于方又预付了3个月的租金，直至于方搬出。于方于2016年2月底预付半年租金5000元时，是出于对王子秋的信任，而未让其打收条。故一审认定于方尚欠租金5166元是错误的。二、王子秋的家电、家具等属于租赁财产的范围。对家电、家具等，于方都是合理使用，其搬离时不存在损坏的情形。即便是有一些损耗，也在正常合理的范围内。依据合同法第二百一十八条的规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性能使用租赁物，致使租赁物损耗的，不承担损害赔偿责任。所以，于方对家电、家具的使用损耗不应承担赔偿责任，一审判决于方承担赔偿责任是错误的。
王子秋辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院驳回上诉，维持原判。本案的事实是:2015年2月22日，王子秋与于超签订《租房协议》，将王子秋临清新曹岗临街楼房一套租赁给于超，约定租期一年，租金一万元整，租金半年一付，另付押金一千元整。另约定家具、家电以及租房期间水费、电费、天然气费、暖气费及物业费承担情况。于方、于超在该套租赁房中居住。王子秋一直保持与于方的联系，督促其缴纳下半年的租金，直到2016年2月合同到期，于方、于超结清了2015年2月22日至2016年2月21日的租金。合同到期后，于方表示继续居住，王子秋同意，一千元押金未退还。自2016年2月22日开始，王子秋多次要求于方把房租交上，但于方表示租房到期就交清房租。基于2015年2月至2016年2月于方、于超交清了房租的情况，王子秋信任了于方，让她继续居住。直到2016年8月22日，租房半年期限已到，于方还没交上应付的任何房租，王子秋通过电话及微信再次提醒于方交房租。但于方电话中说“你们临清城里人怎么这样呢?我还会欠你房租啊，这几天给工人发工资，过了这个月我就给你。”直到2016年9月17日才把2016年2月至2016年9月17日期间的6000元房租通过银行转账方式交给王子秋。之后，王子秋又多次电话催促，要求于方付房租，于方才于2017年2月21日通过微信转账支付了3000元的房租。至此，2016年2月22日至2017年2月21日一年的租房期间到期，于方共支付了9000元的房租，仍有1000元房租未支付。王子秋于2017年2月21日在微信中告诉于方“尽快”，一是告诉于方尽快交付剩余的1000元房租，二是告诉于方尽快确定租房期限，以便王子秋安排房屋出租。鉴于于方一直未明确租房期限，王子秋于2017年5月31日，再次发微信催促于方明确租房期限及结清房租、退还押金等结账事宜。2017年7月14日于方告诉王子秋不再租房，截至当日，于方尚欠房租共计5166元(注意:5166元是一审法院认定数额)。另外，房屋及屋内物品损坏情况，经过一审法院的鉴定确认，房屋及室内物品损失价值合计6020元，扣除一千元押金，应支付王子秋5020元。上述事实有《租房协议》、王子秋与于方的微信聊天记录、微信转账记录、王子秋记账本、临清联信正清资产评估房地产估价事务所鉴定材料等证据予以证明。二、上诉事实和理由不能成立。(一)于方妄想以所谓的先交租金后住房的交易习惯，掩盖在2016年2月22日租房时未预先支付房租的事实。首先，先交租金后住房不是交易习惯，房屋租赁中也存在先住房，房屋到期时再结清房租的做法，存在承租人延迟支付房租、出租人允许承租人继续居住的情况。其次，于方在主张交易习惯时，忽略了一个基本事实，即于方不是首次租房，而是在2015年2月租房以来居住事实的延续。正是基于2015年2月至2016年2月于方、于超租赁期限到期交清了房租的客观情况，王子秋才信任了于方，认为她能如期缴纳租金，才让她继续居住。令人想不到的是，自2016年2月22日开始，王子秋多次告诉于方把房租交上，但于方表示租房到期就交清房租。直到2016年8月22日，租房半年期限已到，于方还没交上应付的半年房租，王子秋通过电话、微信再次提醒于方交房租，但于方直到2016年9月17日才把6000元房租交给王子秋，履行了半年多的租房合同。从于方履行合同的过程，也可以看出，先交租金后住房不是交易习惯，于方主张交易习惯时掩盖了上述事实。(二)于方在上诉状中提到2016年7月份以银行转账方式预付了下半年的租金，属于事实错误。2016年7月份，于方没有支付房租，我方要求于方提供该笔转账凭证。王子秋是在2016年9月17日才收到了于方6000元的转账。(三)王子秋的家电、家具等财产的损坏，一审法院已经进行了认定，恳请法院依据合同法有关规定予以支持，同时驳回于方的无理请求。
于超未到庭陈述意见。
王子秋向一审法院起诉请求：1.被告连带给付原告租金5200元，并支付原告起诉之日至实际给付之日的资金占用利息；2.被告连带给付原告房屋及房屋内日用品损失2万元，后变更为给付房屋及房屋内日用品损失6020元及鉴定费2000元；3.诉讼费、律师代理费及实际支出均由被告承担。
一审法院认定事实：原告与妻子宋桂玲在临清市青年办事处曹岗街191—1号楼有房产一处（房产登记在宋桂玲名下），建筑面积127.97平方米，所在层数为5层。2015年2月22日原告王子秋与被告于超签订协议，原告将曹岗街楼房一套租赁给于超，协议载明租期自2015年2月22日至2016年2月21日，租金一万元整。租金半年一付，另付押金一千元。另房屋内有家具、家电等，分别为空调2个、电视机1台、洗衣机1台、饮水机1台、电扇1台、微波炉1台、沙发、电视台、茶几、床及写字台各1个。乙方于超在租房期间承担相应的水费、电费、天然气费、暖气费及物业费。
双方签订协议后，于超按约定支付了押金1000元，支付了其租赁期间（一年）的租赁费。到期后，于方与原告口头协商，于方继续租赁使用该房屋。2017年7月14日，被告于方搬离该出租房。
原、被告双方对下列问题存在争议：
（一）被告是否欠付原告租金。
原告陈述被告租赁房屋期间2016年2月22日至2017年7月，被告应付租金14200元，被告于2016年9月17日、2017年2月21日分两次转账给原告9000元。被告尚欠原告租金5200元。
被告于方陈述不欠原告租金。除转账外，2016年2月与原告口头协商承租原告房屋时交付现金5000元，共计缴纳租赁费14000元。要求原告返还被告的押金1000元。
被告对其主张提交转账记录、缴纳电费证明等，证明不欠原告房租，原告应返还被告1000元押金。
原告认为被告提交的证据仅证明有转账3000元，其余均属于被告单方陈述，无证据证实，并且也不符合案件的实际情况。2015年2月份签协议，当时被告于超预交1000元押金、5000元租金，6月份又给了5000元，2016年2月份至2017年7月14日于方分两次给原告9000元。被告称2016年2月份给现金5000元不属实。确实不欠电费、水费。
（二）原告房屋及房屋内物品损坏情况
原告陈述在被告租赁房屋时，房屋及屋内用品状态完好。原告提交照片17张，其中9张是被告于方在微信发表的摆拍的照片，证实房屋当时的状态完好。另提交照片35张，拍摄于2017年7月18日，二被告搬离房屋后原告发现房屋、家具、家用电器等损坏的现实情况。
二被告认为照片只能证明有这些物品，不能证明物品的完整状态。对另外的35张照片有异议，被告于方于2017年7月14日搬离租赁房屋，当时房屋的状态与承租时没有两样。
原告对其主张申请证人靖某出庭作证，证人陈述在租房人搬离以后去看房屋，屋里很糟糕，门窗、玻璃、彩电、洗衣机有损坏，墙面、地面、厨房毁坏很严重，厨房、坐便器也有被砸、被破坏的地方，门把手也坏了。
被告对证人证言有异议，认为原告与证人系朋友关系，证言不存在真实性、客观性。
本案审理中，根据原告的申请，对原告的损失进行了鉴定。经临清联信正清资产评估房地产估价事务所鉴定：王子秋房屋及室内物品的损失价值合计6020元。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
原告王子秋与被告于超签订的租房协议，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效协议。在租赁期间届满后，被告于方与原告口头协商由于方继续租赁使用该房屋，双方未约定租赁期限，未签订书面协议，应视为不定期租赁合同。
关于被告是否欠付租金问题。原告主张被告欠付租金5200元，被告不予认可。被告陈述已付租金14000元，原告认可其中的9000元，是被告通过转账方式支付给原告的，对另外的5000元现金原告不予认可，被告对其主张未提供充分的证据予以证明。根据民诉法谁主张谁举证的规定，被告应承担举证不能的法律后果。自2016年2月至2017年7月，被告于方应付租金14166元，扣除被告已支付的9000元，被告应再支付房屋租金5166元。原告要求被告支付起诉之日至实际给付之日的资金占用利息，因双方对租金利息未有约定，对原告要求支付利息的请求不予支持。
关于涉案房屋及屋内物品损坏情况。原告提交了照片及证人证言证明其主张，被告虽予以否认，但被告无据证明其主张，对被告的辩称理由不予采信。根据司法鉴定，原告房屋及屋内物品损失价值6020元，原告并支付了鉴定费2000元，原告要求被告赔偿损失6020元，支付鉴定费2000元，依法予以支持。扣除被告支付的押金1000元，由被告再赔偿原告损失5020元。
被告于超在租赁期满后未再使用租赁房屋，原告要求于超支付租金、赔偿损失等，于法无据，不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十七条、第二百二十二条、第二百二十六条规定，判决：一、被告于方支付原告欠付的租金5166元。二、被告于方赔偿原告房屋及房屋内物品损失5020元（已扣除押金1000元）。三、被告于方支付原告鉴定费2000元。四、驳回原告其他诉讼请求。上述第一、二、三项于判决生效之日起十日内付清。案件受理费215元，由原告承担163元，被告于方承担52元。
二审中，于方申请证人张某、黄某出庭作证，拟证明于方在2017年7月搬家时室内家具与电器未损害。王子秋提交其记账明细一份，拟证明在2016年9月17日记录转房租（临清2016.2.22-8.21）6000元，另外在2017年2月21日记录转临清房租3000元，拟证明于方欠房租的事实。
本院认为，本案争议的焦点问题:一是于方是否拖欠租金；二是于方是否应当赔偿租赁财产被损害的损失。
关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，于方主张向王子秋交付了5000元现金作为租金，应由于方提供证据加以证明，现于方未能提供证据证实其向王子秋交纳5000元现金，应自行承担举证不能的法律责任。于方主张依据先付款后住房的交易习惯，推知其已支付5000元房租，于法无据，也与其通过转账支付另外几次租金的方式不符，本院对此不予支持。一审法院判决于方支付欠付的租金5166元，并无不当。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，王子秋要求于方支付自起诉之日至实际支付之日资金占用利息的请求依法理应得到支持，一审判决有所失当，但王子秋并未就利息提起上诉，故本院予以维持。
关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。于方作为承租人，应当妥善保管、使用租赁房屋内的家具、家电。临清联信正清资产评估房地产估价事务所出具的《王子秋房屋及物品损失价值分析鉴定报告》，于方对该鉴定报告中立式空调维修一栏中写明的空调购置日期是2015年12月份有异议，后临清联信正清资产评估房地产估价事务所出具《关于王子秋房屋及物品损失价值分析鉴定报告的补充说明》证明，原估算明细表的购置日期输入确系有误，本院对该鉴定报告的真实性予以认可。该鉴定报告显示，该出租房内洗衣机上盖脱落、空调无法供电、暖气片下垂等，均已超过正常损耗的范围。承租人租赁房屋时接手了涉案房屋及室内物品，搬离时也应进行交接；于方搬离时未经王子秋方查验房屋及室内物品，而是将钥匙放于小区门岗处，其应对王子秋接手前的房屋及室内物品完好承担举证责任；于方二审提交的证人证言不属于新证据，且与王子秋一审提交的证人证言相矛盾，不足以证实其主张，应当承担租赁财产损失的责任，但考虑到承租人使用涉案房屋及室内物品，难以避免会产生自然磨损等正常损耗，故本院结合本案实际情况对涉案损失6020元，酌定由于方承担85%。
另外，本案鉴定费2000元属于诉讼费用，应由法院根据判决对诉求的支持情况，决定当事人各自负担数额，一审直接作为损失进行判决不当，本院予以纠正。综上所述，于方的上诉请求部分成立，应予支持；其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持山东省临清市人民法院（2017）鲁1581民初3161号民事判决第一项；
二、撤销山东省临清市人民法院（2017）鲁1581民初3161号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、于方于本判决生效后十日内赔偿王子秋房屋及房屋内物品损失4117元（6020×85%-1000,1000系房屋押金数额）；
四、驳回王子秋的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费215元，鉴定费2000元，由上诉于方负担1833元，由被上诉人王子秋负担382元；二审案件受理费430元，由上诉人于方负担356元，由被上诉人王子秋负担74元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭召勇
审 判 员 孙久强
审 判 员 孔繁奎
二〇一八年五月二十九日
法官助理 杜宏伟
书 记 员 肖天一