山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁08民终2827号
上诉人（原审被告）：石文冰，女，1982年1月14日出生，汉族，住济宁市。
委托诉讼代理人：朱志勇，济宁任城金德法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：侯大海，男，1982年5月14日出生，汉族，住济宁市。
委托诉讼代理人：朱志勇，济宁任城金德法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：郭鹏飞，男，1987年10月29日出生，汉族���住金乡县。
委托诉讼代理人：王建锋，山东宏易律师事务所律师。
上诉人石文冰、侯大海因与被上诉人郭鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院(2016)鲁0811民初10727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石文冰、侯大海上诉请求：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人对本案涉诉房产不享有所有权、处分权，无权对该房产进行处分。被上诉人提交的房屋买卖合同实质上是以案外人石金树、张兆荣名下房产抵偿案外人渠国际欠被上诉人借款所签订的以房抵债合同。根据最高人民法院《民事审判指导与参考*指导性案例》中的《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》的审判观点：当事人之间达成以物抵债协议，因以物抵债行为系实践性法律行为，在办理物权转移手续前，清偿行为尚未成立。清偿除了要有债务人的给付行为之外，尚须有债权人的受领并取得所有权和占有权，才发生给付效果。故只有物权转移至债权人，债务方消灭。仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦未实现。本案中被上诉人与石金树、张兆荣虽然达成了以物抵债协议，但该房产所有人石金树、张兆荣未交付房屋给被上诉人，也未与被上诉人办理相关的物权转移手续，所以以物抵债的法律效力未成立，被上诉人未取得该房产的所有权，其无权处置该房屋。对于案外人渠国际所欠的借款，被上诉人可另案以民间借贷起诉，要求案外人渠国际偿还债务。另���依据《物权法》及《不动产登记暂行条例》中对于房屋买卖相关规定，房产的买卖经登记后生效，未经登记的房产权属不发生改变。本案所涉及的房产是张兆荣因旧城改造与住建局签订的房屋征收补偿安置协议书所得，石金树、张兆荣虽然与被上诉人签订房屋买卖合同，但并未变更房产所有权，被上诉人未取得房屋的所有权、处分权。二、上诉人与被上诉人之间不存在租赁房屋法律关系。虽然双方签订了房屋租赁合同，但并未实际履行该合同，该合同没有生效。本案所涉房产石金树、张兆荣已于2016年7月1日租赁给他人，被上诉人从未占有、使用过该房屋，双方未建立房屋租赁关系。对于涉案房屋的所有权，一审法院在案外人张兆荣、石金树没有参与庭审的情况下认定房屋所有权转移没有事实和法律依据。事实上张兆荣、石金树也没有同意以房屋代渠国际、石文喜��偿债务。
郭鹏飞辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、被上诉人与案外人张兆荣、石金树签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效。上诉人所提到的《民事审判指导与参考*指导性案例》刊载的《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》指导性案例的审判观点，是指没有办理物权转移手续的，原债务不消灭，但该指导案例并没有否定以物抵债协议的效力。最高人民法院民一庭司伟法官在2017年5月16日发表的论文《债务清偿期届满后以物抵债若干疑难问题》中能够看到，以物抵债，作为债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的成立要件，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。法律虽然对于以��抵债协议是否为要物合同并无明确规定，但并不排除当事人基于意思自治而约定协议以债权人现实地受领抵债物或者取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立要件，在当事人基于真意而明确作出上述约定时，一般应认定构成代物清偿为要物合同。但若当事人并未明确作出上述约定，则在进行合同解释时，一般应得出以物抵债协议于当事人达成合意时已经成立的结论。因而，本案《房屋买卖合同》成立并生效。二、因当时涉案房屋刚刚拆迁安置，并不具备统一办理不动产登记的条件，故被上诉人当时无法进行产权登记，但这不影响被上诉人对该房屋进行出租的权利，也不影响要求案外人配合进行过户的权利。被上诉人受让涉案房屋没有办理过户，并不影响被上诉人取得出租涉案房屋的权利，更不影响租赁合同的效力。合同法确定了承租人可以转租房屋，就是非房屋的所有人享有出租权这一立法精神的体现。被上诉人为了取得房屋的所有权及出租权，特意将该套房屋租给了房屋转让人张兆荣、石金树的女儿女婿即本案的上诉人石文冰、侯大海，而没有出租给房屋转让人张兆荣、石金树，就是为了能够正常取得房屋的所有权及按时收取租金。三、被上诉人与上诉人在签订《房屋租赁合同》时，就应视为房屋转让人张兆荣、石金树将房屋交付给被上诉人及被上诉人将租赁物交付给了上诉人。2016年1月份签订完《房屋买卖合同》后，被上诉人及其父亲郭保锋一再催促张兆荣、石金树交付房屋。2016年3月份张兆荣、石金树、上诉人与被上诉人共同在华城小区的S2-15门面房内商议签署了《房屋租赁合同》。上诉人是房屋转让人张兆荣、石金树的女儿、女婿，因此将房屋直接交付给承租人即上诉人更加便利。被上诉人基于他们这种亲属关���才让张兆荣、石金树直接将房屋交付给上诉人。自签订租赁协议时，上诉人明确知道该套房屋已经由张兆荣、石金树折抵给被上诉人而仍然签订租赁合同，可见，本案上诉人当时完全认可租赁涉案房屋的事实，清楚签署租赁合同的法律后果。四、租赁合同是诺成合同，本案的租赁合同自双方签署完毕后即刻产生法律效力，无论上诉人自已使用房屋还是将房屋转租给别人，均不影响被上诉人依据双方签署的租赁合同要求上诉人承担合同约定的义务。上诉人承认租赁合同系本人签署，其作为完全民事行为能力人，深知签署租赁合同产生的法律后果，上诉人否认与被上诉人之间的租赁合同关系，无法自圆其说。上诉人已经实际占有使用了涉案租赁房屋，应该履行《房屋租赁合同》的义务。另外，根据合同的相对性原则，上诉人在签署完租赁合同后，不论是自己使用租赁��屋还是转租给他人，均不影响租赁合同的约定义务。
一审判决认定事实：石金树与张兆荣系夫妻，有两个女儿，大女儿为石文喜，大女婿为渠国际；二女儿为石文冰，二女婿为侯大海。2013年10月18日，张兆荣原有的房屋经拆迁，被安置“S2-15”房屋一套。石文喜、渠国际曾欠原告郭鹏飞及其父亲郭保锋借款299万，2015年8月还款到期。2016年1月28日，石金树与张兆荣作为甲方（出卖方），郭保锋与郭鹏飞作为乙方（买受方），渠国际与石文喜作为丙方签订《房屋买卖合同》，合同载明：丙方在本合同签署之日尚欠乙方299万元。甲方与丙方为亲属关系，甲方自愿以其名下位于济宁市任城区华城小区S2-15号的房屋及附属用房折价替丙方偿还拖欠乙方的部分借款。房屋总价款为96.2万元。本合同签订生效之日视为乙方���向甲方完成支付全部购房款义务。房屋未交付前，丙方欠乙方债务仍按全部借款计息，不得扣减。合同第三条约定，甲方应于2016年2月26日前将房屋交付乙方，同时甲方将《房屋征收安置补偿协议书》原件交给乙方。房屋交付时，由甲乙双方共同验收，并由甲方协调房屋所在社区居委会或村委会及小区物业公司确认本合同。同日，上述甲乙丙三方在济宁市任城区司法局观音阁司法所的见证下签订《合同签订证明》，载明：“于2016年1月28日星期四上午11点40分，在任城区观音阁街道司法所以友好协商的形式签订关于《房屋买卖合同》的协议。各方均对协议内容无异议。”2016年3月1日，原告郭鹏飞作为出租方（甲方），被告石文冰、侯大海作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，该租赁合同约定：房屋坐落于济宁市任城区华城小区S2-15号，面积74平方米。租赁合同第二条约定：该房屋出租用途为乙方生活居住。乙方在租赁期内未征得甲方书面同意前，不得擅自改变该房屋用途，不得转租他人。第三条约定：房屋租赁期自2016年3月2日至2017年3月1日。第四条约定租金标准为5000元/月，租金为季付，押一个月付三个月。乙方首次应支付租金20000元，其后乙方每次应支付租金15000元。乙方应于本合同签订之日起3日内，将首次租金支付给甲方。此后，每隔90天，支付一次租金。第六条约定，甲方应于2016年3月2日将房屋交付给乙方。第八条约定：乙方不按规定日期支付租金，逾期达7日的，或擅自将该房转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。甲方未在规定的时间交房房屋，逾期达7日的，乙方有权解除合同。第九条约定：乙方逾期支付租金达10日以上并一直使用本房屋的，甲方有权向乙方收取违约金和���纳金，每逾期一日支付月租金的10%作为违约金和滞纳金。2016年7月1日，张兆荣与案外人仲从燕签订《个人房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给仲从燕。经法院询问，仲从燕不愿参加本次诉讼，亦不愿替被告支付租金。另查明，涉案房屋尚未确权，被告未支付房租。
一审法院认为，借款到期后，借款的双方当事人与张兆荣经协商一致，为折抵欠款签订的《房屋买卖合同》，系形成新的房屋买卖的法律关系。在此过程中，张兆荣将“S2-15”号安置房折价出售给原告及其父亲。随后，原告与张兆荣的二女儿、二女婿即本案被告，签订《房屋租赁合同》将上述房屋租赁给被告，虽然其后系张兆荣将涉案房屋进行转租，但因原房主张兆荣与本案被告石文冰系母女关系，因此，在签订上述两份合同后，应视为张兆荣已将涉案房屋交付给原告，原告又将房屋出租给了被告。被告应按照租赁合同的约定履行义务，支付相应租金。即：2016年3月2日至2016年11月1日的房租40000元（5000元/月*8个月）。对于租赁合同中约定的违约金，被告主张约定过高。一审法院认为，合同约定的违约金标准及原告主张的标准均高于因被告延迟支付租金给原告造成的损失，因此，按照同期银行贷款利率计算为宜。因现在时间已超过租赁合同约定的期限，租赁双方现为不定期租赁关系，且被告未按约定支付租金并将房屋转租的情形符合租赁合同第八条的约定，原告可以按照约定解除租赁关系并收回房屋。综上所述，原告要求解除租赁合同、腾退房屋、支付租金及违约金，理由正当，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、解除原告郭鹏飞与被告石文冰、侯大海之间的房屋租赁关系；二、被告石文冰、侯大海于判决生效之日起十日内将位于济宁市任城区华城小区S2-15号的房屋腾空，交还原告郭鹏飞；三、被告石文冰、侯大海于判决生效之日起十日内支付原告郭鹏飞2016年3月2日至2016年11月1日的租金40000元及违约金（以40000元为基数，按照同期银行贷款利率，自2016年11月1日起计算至实际支付之日止）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告石文冰、侯大海负担。
本院认定如下事实：被上诉人郭鹏飞与其父亲郭保锋与案外人张兆荣、石金树签订《房屋买卖合同》后，双方未到房产登记部门办理房屋产权变更登记手续。
���院认为，郭鹏飞与张兆荣、石金树签订涉案房屋买卖合同，系以涉案房屋抵偿案外人渠国际的债务，系以物抵债协议。该约定实系以他物替代清偿，因代物清偿行为为实践性法律行为，在办理物权转移手续之前，清偿行为尚不成立，郭鹏飞并不能依据房屋买卖合同主张其享有涉案房屋的合法权益。郭鹏飞未取得涉案房屋的所有权，亦不享有占有、使用和处分的权利，其与石文冰、侯大海签订的房屋租赁合同虽然有效，但因郭鹏飞不享有对房屋的处分权导致租赁合同并不能实际履行，一审法院判决解除双方当事人的房屋租赁关系并无不当，但郭鹏飞要求石文冰、侯大海返还房屋并支付租金的请求，依法不予支持。
综上所述，上诉人石文冰、侯大海的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二��规定，判决如下：
一、维持山东省济宁市任城区人民法院(2016)鲁0811民初10727号民事判决第一项；
二、撤销山东省济宁市任城区人民法院(2016)鲁0811民初10727号民事判决第二项、第三项。
三、驳回郭鹏飞的其他诉讼请求。
一审案件受理费1050元，由上诉人石文冰、侯大海负担525元，被上诉人郭鹏飞负担525元；二审案件受理费800元，由上诉人石文冰、侯大海负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱壮男
审判员 张 芳
审判员 马 斌
二〇一七年八��十四日
书记员 周平平