陕西省延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0602民初310号
原告陈刚，男，汉族，1983年05月01日出生，延安市宝塔区人。
被告李随乃，男，汉族，1949年10月14日出生，陕西省子长县人。
委托代理人李国军，男，汉族，1975年8月22日出生，陕西省子长县人，延安市宝塔区经贸公司职工，现住延安市宝塔区东关青化市场，系被告之子。
原告陈刚与被告李随乃房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2015年9月14日作出（2015）宝民初字第00730号民事判决书。宣判后，原告陈刚不服，提起上诉，延安市中级人民法院于2015年12月8日作出（2015）延中民二终字第01264号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院据此依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈刚诉称，2013年11月5日，原告与被告李随乃签订了《购房协议书》，双方约定被告将位于红化四期宝园小区1号楼7101室转让给原告，房屋总售价65万元。合同签订后，原告陆续向被告支付了30万元。后原告发现该房是王文强支付5万元预定的房屋，故被告在没有取得该房的购买权和出售该房屋资格的前提下，与原告签订购房协议，实属空倒空卖。在原告付给被告30万元之后，房屋开发商未收到该房的任何房款，该房仍未变更购房户主，所以被告在无房的前提下，向原告出售房屋，具有虚假、欺诈行为，故原告请求确认购房协议无效，按照合同无效处理原则，被告应当返还原告房款并承担损失。原告所付房款是向他人每元每月2分利息借贷的，故被告应承担原告支付的30万元按照民间借贷每元每月2分利息的损失。另外，原告与被告签订的购房协议中第2项约定：被告保证对出售的房屋拥有独立产权，而原告从他人手中得到宝园小区门面房买卖合同中第七项明确约定：甲方所售该房不办理任何房产等相关手续，在该项约定中，被告仍有隐瞒真实情况签订协议的事实，故原告诉至法院请求：1、确认原、被告签订的《购房协议书》无效；2、依法判决被告返还原告购房款30万元，并补偿原告在购房中民间借贷的利息损失（按每元每月2分利息计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告陈刚为证明其诉请理由成立，在法定举证期限内，向本院提交了如下证据：
证据一：购房协议书一份、收款票据7张和借条两张；证明：1、原告向被告支付购房款30万元；2、原告的30万元系向他人每元每月2分利息借贷的；3、原、被告签订了购房协议；
证据二：丰业房地产公司出具证明两份和销售动态表一份。证明该房是由王文强交5万元所订购，至今购房手续未履行，现该订金已退还本人，房屋现属于延安丰业房地产开发公司所有，并未销售；丰业房地产也未收到被告任何款项，此房和被告无任何关系，被告在无房的前提下，向原告出售转让房屋具有虚假、欺诈行为，故应确定购房协议无效，被告应返还原告购房款并赔偿损失；
证据三：丰业房地产公司预售许可证及购房合同；证明：1、该预售许可证及发证时间为2015年7月2日，而被告与原告签订转让合同的时间为2013年11月5日，被告在丰业房地产公司未获得预售许可证之前向原告转让此房，实属欺骗；2、被告向原告转让房屋为门面房，而小区门面房买卖合同中第七项提到“甲方所售该房不办理任何房产等相关手续”，而原告与被告签订的购房协议中第二项约定：“被告保证对出售的房屋有独立的产权”，故被告有隐瞒真实情况签订协议的事实；
证据四：照片。证明此房是商业住房，并非住宅，房屋为上下两层，应只有一套合法手续，被告向原告出售其中的一部分，却在合同中承诺提供独立产权，实属欺诈；
证据五：延安丰业房地产开发有限公司证明一份及测绘报告一份。证明原告转让的房屋为一套复式房屋，只有一套独立产权，现该房归延安丰业房地产开发有限公司所有。
被告李随乃辩称，一、原告刻意歪曲案件事实。1、原告诉称，被告在未取得销售权的情况下出售房屋，是空倒空卖、虚假、欺诈行为。这一诉称不能成立，理由如下：双方在订立房屋买卖合同时，该房是期房，第一买主是王文强，而后出售给郭春彦，被告支付了112万从郭春彦手中购买，何来“空倒空卖”，而且，被告在签订合同时明确告知了原告，并将被告与郭春彦签订的合同给了原告一份（原告自己给法庭提供了该证据），因此，原告无端指责被告“虚假、欺诈”实属无理，更与事实不符。再者，对于期房的买卖，法律并无禁止性规定，故本案的房屋买卖协议合法有效；
2、双方所争议的房屋不是门面房，而是2层复式楼（房号是101），因原告只要一层，故被告只能分开出售，但房产证将来只能是一个。现在，原告拿出其他门面房的所谓合同来证明被告出售的房屋是门面房且无房产证，这实属荒唐，更无事实和法律依据。二、原告称该房屋未取得房屋预售许可证不属实。本案中，该房屋的开发公司系延安丰业房地产开发有限公司，该公司依法成立，并具有相关资质，且该房屋五证齐全，可以进行房屋预售，不存在原告所称无房屋预售许可证的事实。其次，原告主张该房屋没有取得预售许可证，其应当就其主张的事实提供证据证明，如不能提供有效证据证明，应承担举证不能的法律后果。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李随乃为证明其诉请理由成立，在法定举证期限内，向本院提交了如下证据：
证据一：收条一份和购房协议一份。证明被告于2014年10月29日和王文强签订了购房协议，被告从王文强手中转让了宝园小区负一号楼上下两层楼房一套价格99万元，给王文强付了房款20万，给郭春彦付了13万元；
证据二：延安丰业房地产开发有限公司证明一份。证明宝园小区A1号楼101室目前手续已办完，可以办理房产手续。
本院依职权向延安丰业房地产开发有限公司进行调查，该公司向本院出具便函两份，主要内容为：1、宝园小区1号楼101房原为王文强向该公司交纳5万元订金定购，2015年11月，王文强之父将该款全部退回，目前，房屋属于该公司所有；2、该房为复式房屋，只有一套独立产权，不可分割；3、如王文强将房款交清，可以将购房合同的名字更换在其转让人的名下；4、该房目前正在办理相关手续，预售许可证预计在2016年6月办理完毕；5、目前，该项目办理了”规划用地许可证”、“施工许可证”和“工程规划许可证”。
经庭审质证认证，原告提供的证据一，被告没有异议，但其认为其中的借条与本案无关。经审查，原告提交的证据一中的购房协议书和收款票据7张真实、有效，本院依法予以采信。原告提交的证据一中的借条与本案不具有关联性，故该证据本院依法不予采信。原告提交的证据二，被告对真实性及证明目的均有异议，被告认为是原告不交纳房款，构成违约，其不应返还原告购房款并赔偿损失。经审查，原告提交的证据二虽然真实，但不能证明其证明目的，故该证据的证明目的本院依法不予采信。原告提交的证据三，被告对其真实性表示不清楚，且认为买卖合同与本案无关。经审查，原告提交的证据三虽然真实，但该预售许可证并不包括原、被告转让的房屋，其中的买卖合同与本案不具有关联性，故该证据的证明目的，本院依法不予采信。原告提交的证据四，被告对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议。经审查，原告提交的证据四虽然真实，但不能证明其转让的房屋为商业用房及被告为欺诈的证明目的，故该证据的证明目的本院依法不予采信。原告提交的证据五，被告没有异议，本院依法予以采信。被告提交的证据一，原告对其真实性有异议。经审查，被告提交的证据一经核实属实，故该证据本院依法予以采信。被告提交的证据二，原告没有异议。经审查，被告提交的证据二虽系延安丰业房地产开发有限公司出具，但内容与该公司给本院出具的内容相矛盾，故该证据的证明目的本院依法不予采信。本院调取的证据，原、被告均无异议，本院依法予以采信。
经审理查明，2013年11月1日，原告陈刚向被告李随乃支付购买房屋的押金1万元。2013年11月5日，原告陈刚与被告李随乃签订了《购房协议书》，协议约定，被告将位于红化四期宝园小区1号楼101室（复式共两层）其中的第一层转让给原告，房屋面积140平方米，房屋总售价65万元，交款方式分为四次，最后一次35万元到开发商交房时付清，其他费用由原告负担。合同还约定，被告保证对出售的房屋拥有独立的产权；被告负责将购买此房的合同及相关手续变更在原告名下。合同签订后，原告陆续支付被告房款29万元，加上之前交纳的押金1万元，共计30万元。2014年底开发商开始交房，被告遂通知原告向延安丰业房地产开发有限公司交纳剩余房款。原告称其向延安丰业房地产开发有限公司了解到红化四期宝园小区1号楼101室未登记在被告名下且不能办理房产证，故诉至本院。
另查明，红化四期宝园小区系延安丰业房地产开发有限公司开发，该小区部分楼房取得预售许可证，该小区1号楼101室在原告起诉前未取得商品房预售许可证。该房为复式结构，原、被告签订的《购房协议书》约定的转让房屋实为该房第一层，该房原系王文强向延安丰业房地产开发有限公司交纳5万元订金订购。2014年10月29日，王文强与被告李随乃签订《购房协议》，协议约定，王文强将宝园小区1号楼上下两层101房和201房以99万元的价格转让给被告李随乃。2015年11月，王文强父亲代其向延安丰业房地产开发有限公司退出了该5万元订金。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。原告陈刚与被告李随乃签订的《购房协议书》，虽系双方自愿协商，但由于双方转让的房屋在原告起诉前未取得商品房预售许可证，故双方签订的《购房协议书》为无效合同，因此，原告要求确认原、被告签订的《购房协议书》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告给原告转让的房屋也是其从别人手中转让，故其对房屋的详细情况也不够了解，原告与被告签订《购房协议书》时对房屋也未进行全面的考察，故双方都有过错，因此，原告要求被告返还30万元的诉讼请求，本院依法予以支持，原告要求被告补偿购房款利息的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，经本院审判委员会讨论,依照《中华人民共和国合同法》五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告陈刚与被告李随乃签订的《购房协议书》为无效合同；
二、被告李随乃于本判决生效后五日内一次性返还原告陈刚30万元；
三、驳回原告陈刚其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7400元，原告陈刚已预交，实际由原告陈刚负担2400元，被告李随乃负担5000元，该款于本判决案件款兑现时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 黑振燕
审 判 员 李小莉
人民陪审员 刘桂梅
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 景延静