四川省成都市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)川01执复263号
复议申请人（被执行人)：成都市钧泰实业有限公司，住所地成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园科盛路。
法定代表人：刘定荣，总经理。
委托诉讼代理人：李向前，男，系成都市钧泰实业有限公司员工。
申请执行人：张义，男，1986年2月3日出生，汉族，住成都市双流区。
被执行人：赵宇椿，男，1976年3月10日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被执行人：许捷，女，1977年1月30日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
复议申请人成都市钧泰实业有限公司（以下简称钧泰公司）不服成都市双流区人民法院（2018）川0116执异114号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
成都市双流区人民法院（以下简称双流法院）依据已经发生法律效力的民事判决书依法受理申请执行人张义申请执行赵宇椿、许捷、钧泰公司民间借贷纠纷一案。执行中，钧泰公司以评估程序严重违法等为由，向双流法院提出异议。
双流法院查明，张义与赵宇椿、许捷、钧泰公司民间借贷纠纷一案，张义向该院申请财产保全，该院于2015年1月30日作出（2015）双流民保字第158号民事裁定书，与本案相关的裁定书主文内容为：冻结赵宇椿、许捷、钧泰公司的银卡存款1283000元或查封、扣押其相应价值的财产。2015年2月2日该院将上述民事裁定书及协助执行通知书送达温江区国土局，对钧泰公司位于成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园科盛路的土地使用权（温国用[2011]字第3827号）（以下简称“案涉土地”）予以查封，查封期限二年。2017年1月10日该院作出（2015）双流民保字第158-1号民事裁定书，与本案相关的裁定书主文内容为：继续对钧泰公司所有的案涉土地予以查封，查封期限三年（2017.2.2-2020.2.1），2017年1月18日向温江区国土局送达续保裁定书及协助执行通知书。2016年12月10日该院作出（2015）双流民初字第1613号民事判决：一、赵宇椿、许捷偿还张义借款本金100万元及利息（利息以100万元为基数，自2014年3月24日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本判决确定的付款日止）；二、赵宇椿、许捷支付张义为实现债权而支出的律师费63200元；三、钧泰公司对赵宇椿、许捷的上述付款义务承担连带责任。钧泰公司承担保证责任后，有权向赵宇椿、许捷追偿。钧泰公司不服判决提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2017年8月28日作出（2017）川01民终5652号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，赵宇椿、许捷并未履行判决书确定的义务，张义向该院申请执行，案号为(2017)川0116执6974号。该案因移送四川省蒲江县人民法院执行而终结本次执行。该院依职权于2018年1月15日恢复执行，案号为（2018）川0116执恢39号。另查明，该院于2018年5月3日委托中砝公司对案涉土地工业房地产进行评估。中砝公司于2018年5月29日出具中砝房估字[2018]第081号房地产估价报告，对案涉土地工业房地产价值评估为2062.86万元。再查明，该院于2018年6月11日作出（2018）川0116执恢39号执行裁定书，拍卖被执行人钧泰公司所有的位于温江区成都海峡两岸科技产业开发园科盛路东段1019号的工业用地、装修及附属设施（附属设施面积：16995平方米，土地面积19190.60平方米，土地证号：温国有（2011）第38**号），并将该执行裁定书送达双方当事人。还查明，中砝公司于2018年6月29日出具“工作函-
关于（2018）川0116执恢39号案件中中砝房估字【2018】081号报告异议的回复”，针对钧泰公司提到的三点问题进行了回复。1、关于“评估机关的评估程序严重违法”的回复。这实质是异议人对本报告价值时点的质疑。根据四川省住房和城乡建设厅（川建房发[2011]89号）《关于印发<房地产司法鉴定评估指导意见>（试行）的通知》第四章第七十八条：“房地产拍卖（变卖）鉴定评估的估价时点，原则上为评估委托之日或完成估价对象现场查勘之日，但鉴定评估委托书另有约定的除外。估价时点不是完成现场查勘之日的，应当在'鉴定评估的假设和限制条件'中揭示估价对象在估价时点的状况与完成现场查勘之日的状况的差异，并指出该差异对鉴定估价结果的影响，提示鉴定估价报告使用者注意。”本次估价的（2018）双流法技委字第228号双流区人民法院司法评估委托书中未载明价值时点（估价基准日），估价人员在法官的带领下于2018年5月17日对估价对象进行了现场查勘，因此以现场查勘日2018年5月17日为本报告的价值时点。故认为这是符合司法评估相关规定，也是满足本次司法委托评估的实际需要。2、关于“评估报告采用的估值法不合理，造成被评估对象价值严重贬损”的回复。房地产估价基本方法包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法。估价师主要根据估价对象的特点、市场信息状况、估价目的等因素合理排除与选择，不管采用何种方法都是为了最大限度地逼近其真实的市场价值。工业房地产一般具有通用性较差，通常作为生产要素利用，而一般不能直接作为最终产品利用的特点，因此通常采用成本法计价较多，目前各评估机构在工业房地产司法评估的具体实践也是如此。根据《房地产估价规范》成本法计价测算实际包括了土地价值，和扣除折旧后的房屋建筑物重置价值。房屋建筑物重置价值包括项目前期费用、专业费用、建筑工程费、装饰装修、室外工程、建设税费、管理费用、资金成本、销售费用、销售税金、开发利润等内容。故报告中各项参数设定合理，依据充分，估价结果客观反映了估价期日估价对象的市场价格水平。3、关于“该评估报告的评估对象存在严重遗漏”的回复。至价值时点，估价对象地上房屋建筑物未办理《房屋所有权证》。本次估价是依据申请人提供的从成都市温江区国土资源局档案查询取得的经园区管委会批准的四川省海峡建筑设计院有限公司设计的估价对象厂区《总平面图》上记载的建筑物项目分项，并按分项面积作为建筑面积进行估价。异议人提及的工业厂区内的门卫室、道路、围墙、消防设施、水电气设施、设备等均是主体建筑物的附属配套设施，虽然未单独列示作价，但本着“不重不漏”原则，其价值已在报告估价对象建筑工程费项中予以包含，不存在严重遗漏问题。
双流法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”根据本案查明的情况，本案并不具有上述规定所应具备的重新评估的条件，本院对异议人的重新评估请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，裁定驳回钧泰公司的异议请求。
钧泰公司向本院申请复议称，一、依照《四川省高级人民法院委托鉴定管理办法》的规定，司法评估基准日应由人民法院确定。本案的评估机构擅自确定评估基准日，属评估程序严重违法。二、评估报告中未对评估对象包括的两个门卫室等附属建筑物的价值予以体现，属严重遗漏评估对象。综上，评估机构的评估行为不符合司法程序，请求撤销双流法院的异议裁定，对相关标的物重新进行评估。
本院对双流法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于复议申请人钧泰公司所提“评估机构擅自确定评估基准日、遗漏评估对象”的问题。以上质疑，案涉评估机构已在相关回复中作出说明。双流法院在评估委托书中虽未明确载明估价基准日，但评估机构以“现场查勘日”为评估报告的估价基准日，符合司法评估相关规定。而复议申请人提及的门卫室等附属配套设施的价值已在评估报告的估价对象建筑工程费项中予以包含，因此不存在严重遗漏问题。本案复议审查中，复议申请人未提出新的事实和依据，故复议申请人钧泰公司关于评估程序严重违法的异议理由不成立，其复议请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回复议申请人成都市钧泰实业有限公司的复议申请，维持成都市双流区人民法院（2018）川0116执异114号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 杨桓
审判员 王军
审判员 于洋
二〇一八年九月十日
书记员 明静