江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终2854号
上诉人（原审被告）：蒋晓星，女，1980年12月21日生，汉族，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人:许晓晖,江苏崇安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：无锡国盛房产开发有限公司，住所地无锡市梁溪区健康路122号303室。
法定代表人：陈军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杜成林，江苏瑞莱律师事务所律师。
上诉人蒋晓星因与被上诉人无锡国盛房产开发有限公司（以下简称国盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2015）南民初字第1322号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
蒋晓星上诉请求：撤销一审判决，发回重审，待另一案件审结后再审。事实与理由：1、本案承租人是无锡市昊朋餐饮管理有限公司（以下简称昊朋公司），蒋晓星只是法定代表人，虽然一开始是由蒋晓星个人签订租赁合同，但之后国盛公司同意转租给昊朋公司，双方签订了租赁公司，领取了工商登记营业执照，并且国盛公司也收取了昊朋公司的租金出具了发票。根据法律规定，出租人同意转租并与昊朋公司订立新的租赁关系，其不再具有承租人资格。2、昊朋公司于2015年3月17日起诉国盛公司要求解除合同赔偿损失，国盛公司并未将支付租金作为抗辩理由提出，而于2015年7月27日另案起诉。因此本案应当中止审理。一审法院未等前案审结就作出判决，而且将前案第一项诉讼请求判在后案中，程序违法。3、一审法院认定事实错误。是国盛公司先违约导致承租房屋漏水漏电后无法继续营业，国盛公司也书面承诺进行维修，先行赔偿损失，并在2014年8月9日签订了三方协议。由于国盛公司未按约及时维修和先行赔偿，才拖延租金，不应认定承租人违约。退一万步说，即使违约，4个月租金只有12万元左右，一审判决20万元违约金过高。另一审法院明知国盛公司已采取违法手段强行收回承租房屋，仍判决承担逾期交付使用费，不合理。
被上诉人国盛公司辩称：蒋晓星的上诉请求以及事实和理由不能成立，本案是其要求蒋晓星支付租金等费用，而另案是昊朋公司要求国盛公司赔偿损失，属于两个不同法律关系，也是不同法律主体，不存在冲突，故一审法院单独审理和判决并不违反相关法律程序，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
国盛公司向一审法院起诉请求：1、判令蒋晓星支付拖欠的租金676118.15元（截至2014年12月21日）；2、判令蒋晓星支付逾期支付租金的滞纳金1072891.32元（截至2015年6月19日）；3、判令蒋晓星支付水电费22736.85元（截至2015年6月19日）；4、判令蒋晓星支付逾期支付水电费的滞纳金6647.51元（截至2015年6月19日）；5、判令蒋晓星支付逾期交还商铺使用费321467.48元（截至2015年6月19日）；6、判令蒋晓星支付合同终止违约金143932元（截至2015年6月19日）；7、判令蒋晓星支付免租期租金195138元（截至2015年6月19日）。
一审法院认定事实：2011年8月14日，国盛公司与蒋晓星签订租赁合同1份，约定：出租方为国盛公司，承租方为蒋晓星；国盛公司将位于无锡市西水东城177-18发展项目内B栋1F商铺（以下简称涉案商铺）出租给蒋晓星经营“汤豪仕（汤HOUSE）”品牌（类别：餐饮）之用途；租期为6年（自2011年9月20日起至2017年9月19日止），免租期为6个月，自商铺交付日起计，计租日为2012年3月20日，开业日为2011年11月18日（暂定）；每个公历月蒋晓星应按月基本租金或提成租金（按承租方当月税前营业额的一定比例）中的较高者支付每月租金，第一年租金标准为承租方当月税前营业额6%，第二年租金标准为2.35元/日/平方米即月基本租金32523元或承租方当月税前营业额6%，第三年租金标准为2.6元/日/平方米即月基本租金35983元或承租方当月税前营业额7%，第四年租金标准为2.6元/日/平方米即月基本租金35983元或承租方当月税前营业额7%，第五年租金标准为2.86元/日/平方米即月基本租金39581元或承租方当月税前营业额8%，第六年租金标准为2.86元/日/平方米即月基本租金39581元或承租方当月税前营业额8%；自起租日起算至次年当日的前1日为1个租赁年度，以后的租赁年度以此类推；租赁押金等同于2个月的平均月租金和物业管理费，合计为90258元，租赁期间，如承租方未按约足额缴纳租金、物业管理费、公用事业费用、违约金及其他应付费用的，且在出租方发出要求承租方纠正该行为的书面通知后5日内承租方拒不纠正该行为的，出租方有权直接抵扣承租方租赁押金；自起租日起，承租方应按月支付与商铺使用有关的所有公用事业费用（如水、电、燃气、电话费等），公用事业费押金为9100元；承租方应自计租日始按约定方式和金额以人民币形式支付商铺租金，除首个付款周期的基本租金于计租日的30日前支付外，之后每个付款周期的基本租金须于前一个付款周期的第2个月的第25日前支付，先付后用，首月基本租金根据承租方在该月实际租赁的天数计算，最后一个月的基本租金根据承租方在该月实际租赁的天数计算；租金不包括承租方应付的物业管理费、公用事业费用（如水、电、燃气、电话费等）、相关税费以及其他应由承租方承担的费用；双方确认免租期是基于承租方在履行本合同过程中没有重大违约前提下出租方给予的优惠，在租赁期内，如因承租方原因导致合同无法继续履行的或因承租方违约导致出租方单方解除合同的，则承租方不享受免租期的免租金优惠，承租方应在合同解除后5个工作日内按合同约定的第一个租赁年度的租金标准向出租方补交免租期的全部租金；除租赁权限届满终止外，如出租方或承租方依据合同或法律法规规定单方解除合同，则承租方应于出租方发出交还通知之日起3日内交还商铺…，承租方逾期交还商铺，除应自出租方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的基本租金标准交付逾期使用费等费用外，每日还应按照最后一个月的日基本租金的1.5倍支付违约金，直至承租方交还商铺或出租方收回商铺；在租赁期限内，承租方逾期支付租金、物业管理费的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；在租赁期限内，承租方逾期支付水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一日，应按上述费用的2‰支付滞纳金；在租赁期内，承租方拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，出租方有权单方终止合同并收回商铺，如剩余租期超过4个月的，承租方应按当年度平均月租金标准承担4个月的租金的违约金，该违约金由出租方在租赁押金中扣除，不足部分向承租方追偿…；任何与本合同有关的文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式并送达至双方确认的、有法律效力的地址，一方若指定其他联系方式或联系方式变更的，须及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方应承担对其不利的法律后果，蒋晓星的送达地址为无锡市滨湖区蠡园镇蠡湖村下蒋巷25号，任何文件、通知或其他通讯往来，如邮寄方式，在寄出后第3日将被视作已送达，邮政局的邮件发送记录将作为有效证明……。合同签订后，国盛公司向蒋晓星交付了涉案商铺，双方就此签署房屋交接书予以确认。后蒋晓星向国盛公司交付了租赁押金90258元及公用事业费押金9100元。
另查明：上述租赁合同订立后，蒋晓星在涉案商铺设立“南长区默契饭店”（系个体工商户，业主为蒋晓星），并以“汤豪仕（汤HOUSE）”品牌对外经营，后又以“80后饭吧”品牌对外经营。2014年9月，蒋晓星在涉案商铺设立昊朋公司，蒋晓星担任该公司的法定代表人。此外，国盛公司与蒋晓星签订补充协议，约定：双方签署的《经营场所租赁协议》仅供蒋晓星办理营业执照之用，双方之权利义务仍按照双方签署的租赁合同为准。
2014年12月30日，国盛公司以特快专递方式向蒋晓星发出租赁合同解除函，载明：双方就涉案商铺于2011年8月14日签订租赁合同，约定租赁权限为6年，截至2014年12月21日，蒋晓星共拖欠租金、水电费等费用合计1741901.81元，国盛公司已多次通知并发函催告，但蒋晓星拒不支付上述费用；依据租赁合同相关规定，蒋晓星拖欠租金事宜已符合国盛公司单方面解除租赁合同条件，现国盛公司正式解除双方的租赁合同，蒋晓星收到本函后3个工作日内缴付上述拖欠费用，并按租赁合同约定交还涉案商铺，国盛公司保留依据租赁合同约定追究蒋晓星相应违约责任的权利……。特快专递邮寄单及邮寄查询单显示：寄件人为国盛公司，收件人为蒋晓星，收件地址为无锡市滨湖区蠡园镇蠡湖村下蒋巷25号，内件品名为租赁合同解除函；寄件日期为2014年12月30日，收件日期为2015年1月1日，投递结果为同事代收。
2015年3月17日，昊朋公司另案诉至法院（案号：2015南民初字第451号），要求：1、判令解除与国盛公司之间的租赁合同，返还租金押金90258元及水电押金9100元；2、判令国盛公司赔偿昊朋公司经济损失（包括租金损失143932元、装修损失120万元，具体装修损失根据鉴定结果确定）；3、判令国盛公司赔偿因2014年8月10日漏水造成的食材损失26864元、重新设计费2万元、装修费46000元、停业20天的员工工资62000元，共计154864元；4、判令国盛公司赔偿擅自拉电造成的食材损失12万元；5、诉讼费用由国盛公司承担。宣判后，昊朋公司不服提起上诉。本院于2018年1月3日作出（2017）苏02民终4135号民事裁定，认为租赁合同的签订主体是国盛公司和蒋晓星，昊朋公司代位蒋晓星提出相关诉讼请求，其原告主体不适格，裁定撤销无锡市梁溪区人民法院（2015）南民初字第451号民事判决，驳回昊朋公司的起诉。
2015年7月，国盛公司提起本案诉讼。诉讼中，国盛公司提供了盖有“南长区默契饭店”印章的销售统计表、租金应收实收统计表、水电抄表及拖欠费用明细，经审查：蒋晓星自2012年4月起至同年9月按约支付租金，2012年10月未按约足额支付租金，2012年11月、12月未按约支付租金，自2013年1月起至同年7月按约支付租金，2013年8月未按约足额支付租金，此后未再支付租金，截至2014年12月21日，加上2013年抵用券13900元，累计拖欠的租金676118.15元；累计拖欠水电费22736.85元。
诉讼中，国盛公司表示：根据租赁合同及补充协议的约定，涉案租赁关系的出租方为国盛公司，承租方为蒋晓星，蒋晓星承租涉案商铺后通过设立个体工商户、有限公司或其他主体从事餐饮经营，蒋晓星设立的相应主体与涉案租赁关系无关；租赁合同订立后，国盛公司于2011年10月25日向蒋晓星交付租赁商铺，根据约定免租期自商铺交付之日起计为6个月，故免租期至2012年4月25日，蒋晓星遂自2012年4月起付租金，但自2012年10月起出现未按约足额支付租金的情形，2013年9月以后未再支付租金，故蒋晓星构成违约，国盛公司依据租赁合同约定有权单方解除合同并收回商铺；截至2014年12月21日，加上2013年抵用券13900元，蒋晓星累计拖欠的租金676118.15元，现国盛公司同意扣除2013年抵用券金额13900元，明确主张拖欠租金662218.15元；另外，蒋晓星拖欠水电费22736.85元；2014年12月30日，国盛公司向蒋晓星发出租赁合同解除函，收件日期为2015年1月1日，故租赁合同已于该解除函送达蒋晓星时解除；后蒋晓星实际使用涉案商铺至2015年3月，并于2015年4月以昊朋公司名义提起诉讼要求解除租赁合同关系（案号：2015南民初字第451号），后国盛公司于2015年6月19日收回涉案商铺；关于逾期交还商铺使用费，根据租赁合同的约定，在出租方依据合同单方解除合同的情形下，承租方应于出租方发出交还通知之日起3日内交还商铺，国盛公司于2014年12月30日向蒋晓星发出租赁合同解除函并明确要求其按租赁合同约定交还涉案商铺，考虑到蒋晓星实际使用涉案商铺至2015年3月的情况，现国盛公司明确主张自2015年1月6日至2015年3月31日按租赁合同履行期间最后一个月的基本租金标准（即月租金35983元）计算的逾期交还商铺使用费，即按月租金35983元/30天×85天计算，为101951.83元；关于免租期租金，根据租赁合同的约定，因承租方违约导致出租方单方解除合同的，承租方不享受免租期的免租金优惠，并应按合同约定的第一个租赁年度的租金标准向出租方补交免租期的全部租金，第一个租赁年度的租金标准按租金应收实收统计表所载2012年4月至9月的应收租金总额确定，免租期租金为77353.8元；关于逾期支付租金的滞纳金、逾期支付水电费的滞纳金、逾期交还商铺违约金以及合同终止违约金，均属违约金性质，在因承租方违约导致出租方单方解除合同的情形下，均应由蒋晓星承担，综合考虑租赁合同的履行情况、当事人的履约过错及损失情况、他案诉讼等因素，为妥善化解纠纷，同意上述违约金由法院依法调整酌定，国盛公司予以尊重并认可；关于蒋晓星交付的租赁押金90258元及公用事业费押金9100元，按租赁合同约定可与拖欠租金、公用事业费用及相关违约金直接抵扣；此外，鉴于涉案商铺已于2015年6月19日由国盛公司收回，故此后相关公用事业费用、滞纳金等所有费用国盛公司不再主张。
上述事实，有租赁合同、房屋交接书、补充协议、租赁合同解除函、特快专递邮寄单、邮寄查询单、销售统计表、租金应收实收统计表、水电抄表、拖欠费用明细等书证及当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为：国盛公司与蒋晓星签订的租赁合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行各自义务。租赁合同法律关系中，出租人的主要义务是交付符合约定用途的租赁物，承租人的主要义务是支付租金。本案中，国盛公司已履行了交付涉案商铺的义务，蒋晓星亦将该商铺用于正常的经营活动，但在合同履行中，蒋晓星仅按约支付了部分租金，自2012年10月起出现未按约足额支付租金的情形，2013年9月以后未再支付租金，并拖欠相应的公用事业费用（水电费），已构成违约，国盛公司据此有权按租赁合同的约定解除合同并收回涉案商铺，同时，蒋晓星对于拖欠的租金662218.15元及水电费22736.85元，应当履行给付义务。经审查，国盛公司于2014年12月30日按租赁合同所载并经蒋晓星确认的送达地址邮寄发出租赁合同解除函，该邮件于2015年1月1日签收，后蒋晓星未在收到租赁合同解除函之日起三个月内提起异议之诉，故国盛公司作为法定解除权人向蒋晓星发出的租赁合同解除函有效，双方之间的租赁合同关系于蒋晓星收到租赁合同解除函时（即2015年1月1日）解除。
关于逾期交还商铺使用费。根据租赁合同的约定，在出租方依据合同单方解除合同的情形下，承租方应于出租方发出交还通知之日起3日内交还商铺。诉讼中，国盛公司确认蒋晓星实际使用涉案商铺至2015年3月以及国盛公司于2015年6月19日收回涉案商铺的事实，并明确主张自2015年1月6日至2015年3月31日按租赁合同履行期间最后一个月的基本租金标准（即月租金35983元）计算的逾期交还商铺使用费101951.83元，符合约定且于法有据，予以支持。
关于免租期租金。根据租赁合同的约定，因承租方违约导致出租方单方解除合同的，承租方不享受免租期的免租金优惠，并应按合同约定的第一个租赁年度的租金标准向出租方补交免租期的全部租金。故国盛公司主张按第一个租赁年度的租金标准（即租金应收实收统计表所载2012年4月至9月的应收租金总额）确定的免租期租金77353.8元，符合约定且于法有据，予以支持。
关于逾期支付租金的滞纳金、逾期支付水电费的滞纳金、逾期交还商铺违约金以及合同终止违约金，均属违约金性质。本案中，因蒋晓星违约导致国盛公司解除合同，故国盛公司有权按租赁合同的约定要求蒋晓星承担违约金。诉讼中，国盛公司表示“综合考虑租赁合同的履行情况、当事人的履约过错及损失情况、他案诉讼等因素，为妥善化解纠纷，同意上述违约金由法院依法调整酌定，国盛公司予以尊重并认可”，系其真实意思表示，予以准许。法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金金额为20万元。
关于蒋晓星交付的租赁押金90258元，按租赁合同约定可与其拖欠的租金抵扣。关于蒋晓星交付的公用事业费押金9100元，可与其拖欠的水电费抵扣。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条之规定，一审法院作出判决：一、蒋晓星于判决生效后十日内支付国盛公司租金571960.15元。二、蒋晓星于判决生效后十日内支付国盛公司水电费13636.85元。三、蒋晓星于判决生效后十日内支付国盛公司逾期交还商铺使用费101951.83元。四、蒋晓星于判决生效后十日内支付国盛公司免租期租金77353.8元。五、蒋晓星于判决生效后十日内支付国盛公司违约金20万元。六、驳回国盛公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费31311元（含财产保全费5000元，已由国盛公司预交），由国盛公司负担18923元，由蒋晓星负担12388元。蒋晓星于判决生效后十日内将所负担的诉讼费12388元直接给付国盛公司。
二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审争议焦点是:本案诉讼主体是否正确，程序是否违法。
本院认为：关于诉讼主体问题。涉案租赁合同的签订主体是国盛公司和蒋晓星，昊朋公司不是涉案租赁合同的当事人，亦无证据证明国盛公司与蒋晓星约定将合同相关权利义务转让第三人的情形，故国盛公司起诉蒋晓星要求其支付欠付租金及相关费用符合合同相对性原则。蒋晓星上诉认为本案的承租人是昊朋公司，缺乏事实依据，本院不予采信。
关于一审程序问题。国盛公司与蒋晓星签订的租赁合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按约全面履行各自义务。本案中，国盛公司已履行了交付涉案商铺的义务，蒋晓星亦将该商铺用于正常的经营活动，但在合同履行中，蒋晓星仅支付了部分租金，并拖欠相应的水电费，已构成违约。据此，国盛公司有权按照租赁合同的约定解除租赁合同、收回涉案商铺，并要求蒋晓星支付拖欠的租金及相关费用。蒋晓星经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，一审法院依据查明的事实缺席判决并无不当。
关于昊朋公司诉国盛公司、原审第三人蒋晓星房屋租赁合同纠纷一案，本院（2017）苏02民终4135号民事裁定，已经明确蒋晓星可以就房屋租赁合同纠纷所涉损失赔偿等请求事项另行起诉，故本案不予理涉。
综上，蒋晓星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12388元，由上诉人蒋晓星负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 林中辉
审 判 员 王一川
代理审判员 赵 璧
二〇一八年一月三十一日
书 记 员 窦 玥