浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第637号
上诉人（原审被告）：邱胜生。
被上诉人（原审原告）：王云飞。
被上诉人（原审原告）：钱贻华。
上述两位被上诉人共同的委托代理人：求国勇。
上述两位被上诉人共同的委托代理人：宋艾琳。
邱胜生因与王云飞、钱贻华房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2015年8月14日作出的（2015）甬东民初字第1267号民事判决，于2015年9月2日向本院提起上诉，本院于2015年9月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理了本案，邱胜生，王云飞与钱贻华共同的特别授权代理人求国勇、宋艾琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：王云飞、钱贻华于2002年11月29日购置位于宁波市江东区甬港二村19号﹤1-1﹥﹤1-21﹥-﹤1-29﹥房屋一套，系涉案房屋所有权人。邱胜生为经营需要承租王云飞、钱贻华所有的部分房屋，并经相关部门批准，将地名变更为中山东路临616号。邱胜生与王云飞、钱贻华签订有数份租赁合同，其中最后一份租赁合同由王云飞之子受王云飞、钱贻华委托与邱胜生签订，约定王云飞、钱贻华将其所有的位于宁波市中山东路临616号房屋出租给邱胜生；租赁期限为2013年6月1日至2015年5月31日；月租金2000元，每月支付一次；邱胜生已支付水电押金1000元；租赁期内，如遇国家建设需要拆迁搬离的，王云飞、钱贻华按国家政策补偿邱胜生经营补偿款及店面装修补偿款，在邱胜生限期搬离并结清所有应当支付给王云飞、钱贻华费用的条件下，一次性付清；邱胜生应按时支付租金及水电费；邱胜生在租赁期内装潢投入资金，合同期及合同终止时，王云飞、钱贻华不承担所有费用。邱胜生已支付至2014年9月1日止的租金，且至一审庭审辩论终结止未从涉案房屋内腾退。2014年11月28日，征收办作为房屋征收部门，拆迁办作为征收实施单位与王云飞、钱贻华签订住宅用房征收货币补偿协议，其中约定王云飞、钱贻华保证在2014年12月15日前搬迁并腾空房屋。
王云飞、钱贻华于2015年7月10日诉至法院，以出租的房屋已被纳入征收范围，邱胜生未按照双方租赁协议的约定及时腾退房屋等为由，请求判令：1.邱胜生立即腾退承租的位于江东区中山东路临616号甬港二村12幢19号底层临街店面房房屋；2.邱胜生支付尚欠的房屋租金17933元（自2014年9月2日起，按每月2000元计算至2015年5月31日）；3.邱胜生支付占有使用费2581元（自2015年6月1日起，按每月2000元暂计算至2015年7月9日止，之后计算至邱胜生实际腾退日止）。
原审法院审理认为：一、双方的租赁合同是否已经终止。本案中，王云飞、钱贻华与邱胜生的租赁合同系双方的真实意思表示，合法、有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定的履行期限为2013年6月1日至2015年5月31日，之后，双方并未续签合同，亦未就是否继续履行合同达成合意，故合同应于2015年5月31日终止。因合同终止，故王云飞、钱贻华有权要求邱胜生予以腾退，故对王云飞、钱贻华的第一项诉讼请求，予以支持。二、王云飞、钱贻华是否有权收取租金或占有使用费。虽然王云飞、钱贻华与政府拆迁部门签订住宅用房征收货币补偿协议时将涉案房屋的房屋所有权证及土地证上缴，但王云飞、钱贻华仍系涉案房屋的实际占有人，是否具备房屋所有权或使用权并非判断租赁合同效力的唯一条件，邱胜生至今仍在使用相关房屋，故王云飞、钱贻华作为租赁合同的相对方和权利人，有权要求邱胜生支付相应的租金或占有使用费。因合同于2015年5月31日终止，故邱胜生应向王云飞、钱贻华支付2014年9月29日至2015年5月31日期间的租金17933元，同时应按2000元／月租金标准向王云飞、钱贻华支付2015年6月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、邱胜生于本判决生效之日起三日内从位于宁波市江东区甬港二村19号﹤1-1﹥﹤1-21﹥-﹤1-29﹥室房屋中门牌号为宁波市江东区中山东路临616号房屋内腾退；二、邱胜生于本判决生效之日起十日内支付王云飞、钱贻华2014年9月2日至2015年5月31日期间的租金17933元，并自2015年6月1日起按2000元／月租金标准支付至实际腾退之日止的占有使用费。如邱胜生未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费314元，减半收取157元，由邱胜生负担。
宣判后，邱胜生不服，上诉本院，请求撤销原判，改判驳回王云飞、钱贻华的诉讼请求。理由是：一、邱胜生的诉讼主体不适格。《房屋租赁协议》乙方落款是“邱胜生”三字，但存在两种可能，一是作为自然人的邱胜生，二是经营者为邱胜生的“宁波市江东新河邱胜生食品店”字号。“宁波市江东新河邱胜生食品店”工商登记在先，双方签订《房屋租赁协议》在后，王云飞、钱贻华明知邱胜生租房系用于“宁波市江东新河邱胜生食品店”的经营。《房屋租赁协议》约定，临街店面出租给邱胜生使用，如遇拆迁按照政策补偿邱胜生经营款及店面装修补偿款，这些约定表明邱胜生的合同目的是为了经营。可见双方真实意思是以字号为合同一方的主体。由于双方非法律专业人士，所以不能孤立地看合同的签名来认定合同主体是邱胜生个人。王云飞、钱贻华于2014年12月1日发出的通知上“户名”一栏写明“蛋糕”，是针对邱胜生经营的个体工商户字号的，也可印证合同主体是“宁波市江东新河邱胜生食品店”的事实。二、双方之间的租赁关系因2014年5月15日政府发出征收通告而中断，系因不归责于任何一方的过错而解除。王云飞、钱贻华已经不再是房屋所有权人，其无权要求邱胜生支付租金和占有使用费。三、《房屋租赁协议》约定：“租赁期内，如遇国家建设需要拆迁搬离的，甲方按照国家政策补偿给乙方经营款及店面装修补偿款，在乙方限期搬离并结清所有应当支付给甲方费用的条件下，一次性付清”。从该约定可以看出“限期搬离”与“结清费用”是并列关系，无法确定先后，结合王云飞、钱贻华于2014年12月1日致邱胜生的“接到结算单，提供营业执照复印件，进行结算并腾空房屋”的通知内容，可以合理推断出结算完成是腾房的条件。四、王云飞、钱贻华擅自申请将涉案房屋的商业用房变更为住宅。王云飞、钱贻华在与邱胜生有相关拆迁补偿约定的情况下，未征得邱胜生同意与拆迁办签署了明显低于商业用房补偿标准的拆迁补偿协议，对造成邱胜生的损失具有重大过错。
王云飞、钱贻华在二审中辩称：1.租赁合同的承租主体是邱胜生，邱胜生有关诉讼主体不适格的上诉理由不成立。2.邱胜生至今未交出涉案房屋的钥匙，继续占用房屋，致使王云飞、钱贻华无法向拆迁办交付房屋，王云飞、钱贻华向其主张租金及占有使用费理由正当。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提供证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：涉案房屋租期为2013年6月1日至2015年5月31日止的《房屋租赁协议》，邱胜生在落款乙方（承租方）处签名，故邱胜生系该《房屋租赁协议》的当事人，原审法院确定邱胜生为本案房屋租赁合同纠纷的诉讼主体，于法有据，并无不当。至于承租后房屋的用途，并不影响房屋租赁协议的主体。故邱胜生以王云飞、钱贻华明知涉案房屋系邱胜生经营“宁波市江东新河邱胜生食品店”之用为由，主张应列“宁波市江东新河邱胜生食品店”为本案诉讼主体，于法无据，本院难以采纳。邱胜生未支付2014年9月2日至2015年5月31日的租金，构成违约，王云飞、钱贻华有权要求邱胜生支付，原审法院判令邱胜生支付该期间的租金，并无不当。涉案房屋的租赁期限至2015年5月31日届满，且因政府拆迁无法继续租赁，根据双方协议约定，邱胜生应及时腾退房屋。邱胜生上诉称其可以在双方完成结算后再予腾房的主张，依据不足，本院邱胜生不予采纳。邱胜生未及时腾退房屋，王云飞、钱贻华有权要求邱胜生支付房屋占有使用费，原审法院对王云飞、钱贻华主张的房屋占有使用费予以支持，符合法律规定。邱胜生上诉称涉案房屋已经被政府征用，王云飞、钱贻华不再是房屋所有权人，无权要求邱胜生支付租金和房屋占有使用费，但鉴于合同的相对性，邱胜生的该项主张缺乏法律依据，本院亦不予采信。至于邱胜生提出的王云飞、钱贻华将涉案房屋的用途由商业用房变更为住宅，且未征得邱胜生同意就签署了明显低于商业用房补偿标准的拆迁补偿协议，致其受损的上诉意见，本院认为，邱胜生并未在原审中提出反诉，该主张不属本案审理范围。有关拆迁补偿问题，双方可另案解决。综上，上诉人邱胜生之上诉，理由不能成立，本院难以支持。原审法院对本案认定事实清楚，审判程序合法，处理基本得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费92元，由邱胜生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙锦菁
审 判 员 黄永森
代理审判员 李春燕
二〇一五年十一月六日
代书 记员 薛 楠