广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终9392号
上诉人(原审被告、反诉原告)：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：古广汉，该公司董事长。
委托代理人：胡开欣、董伟，均系该公司职员。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：谭栋，住广州市花都区。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：江丹，住广州市花都区。
被上诉人（原审被告）：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：何建梁。
被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司广州南方支行，住所地广州市越秀区。
负责人：曾广波。
上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云公司）与被上诉人谭栋、江丹、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司）、中国工商银行股份有限公司广州南方支行（以下简称工行南方支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：白云公司是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，于2009年1月6日取得房管部门核发的编号为花都房预（网）字第20090001号的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云梯山庄自编1-6、18-20号楼/6、7层商品房。
2009年6月8日，谭栋、江丹作为认购方、颐和公司作为白云公司的代理方签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）（自编1-6号楼、18-20号楼）楼宇认购书》，约定谭栋、江丹向白云公司认购花都颐和山庄5栋201号房产，建筑面积130.33平方米。房地产价格为486810元，买方应承担的费用包括：物业专项维修基金为总房价的2%，契税7302元，印花税243元，测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用1000元，付款方式为按揭付款。
2009年6月22日，谭栋、江丹与白云公司签订《商品房买卖合同》及附件一至五。合同约定：谭栋、江丹（买方）为乙方，白云公司（卖方）为甲方，颐和公司为甲方委托代理机构，乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄第5号楼201号房。该商品房建筑面积共130.33平方米，其中套内建筑面积111.06平方米。按套内建筑面积计价，单价为每平方米4383元，总金额486810元，付款方式为按揭贷款付款，自本预售合同签订暨网上备案之日起即日内支付全部房价款的21.9%，金额106810元，剩余房款380000元须于2009年6月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2009年12月31日前将房屋交付乙方使用。第十一条约定的交房条件为：由甲方、设计方、施工方、监理方四方工程验收合格。第十八条约定产权登记：甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十九条约定迟延办理产权登记的违约责任：甲方违反第十八条的约定的，按合同附件五第六条关于办证及逾期办证违约责任的补充约定处理。第二十一条约定乙方单方解除权的行使：乙方行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方的书面通知之日起60日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为已支付房价款的1%，在退还房款时一并支付给乙方。附件五为本合同补充协议，第六条关于办证及逾期办证违约责任的补充约定：1、如因甲方责任导致乙方未能于本《商品房买卖合同》中约定的时间内取得该商品房的房地产权属证书的，如乙方选择退房的，则甲方应于收到乙方要求退房的书面函件之日起60日内无息退回乙方已支付的购房款，并应向乙方一次性支付总额为乙方已支付房款1%的违约金及损害赔偿金。甲方无须再承担其他任何违约责任及赔偿责任。同时，乙方应将该商品房清空交还给甲方，并协同甲方向房地产行政管理机关办理有关撤销买卖合同的手续，所需费用由甲方支付。如乙方是按揭贷款购房的，甲方有权将已收取的房款直接支付给按揭银行用于清偿乙方的贷款，不足部分由乙方自行向银行补足。第十五条：本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，甲乙双方同意以本补充协议约定为准。
2009年6月8日，谭栋、江丹向白云公司支付购房定金2000元，2009年6月14日支付定金18000元，2009年6月20日支付首期房款36810元，代办税费8545元，2009年7月6日支付首期房款50000元，以上共计首期房款（含定金）106810元，代办税费8545元，均由颐和公司开具收据。2009年6月22日，谭栋、江丹向广州宏安信律师事务所缴交代理费、登记代理费、合同公证费、委托公证费、印花税、工本费共计1499元用于办理银行按揭手续。2009年7月15日，谭栋、江丹向中国平安财产保险股份有限公司广州市经济技术开发区支公司交缴款2280元用于购买房屋保险。2009年9月24日，谭栋、江丹与工行南方支行以及白云公司签订《个人住房组合抵押借款合同》，约定谭栋、江丹向工行南方支行申请住房公积金个人住房贷款380000元用于购买涉案房屋，贷款期限为30年，月利率为3.225‰，白云公司作为保证人。2009年12月17日，贷款380000元发放至白云公司的账户。2009年12月31日，谭栋、江丹缴纳涉案房屋的住房维修资金13684.65元，并向广州颐和酒店物业管理有限公司交纳代收能源代缴周转费200元。
因白云公司逾期交楼，谭栋、江丹起诉至原审法院要求白云公司支付逾期交楼违约金，原审法院于2010年11月9日作出（2010）花某三初字第975号民事判决书，判决：一、广州白云国际机场集团综合开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向谭栋、江丹支付迟延交楼违约金24340.50元；二、驳回谭栋、江丹的其他诉讼请求。该判决生效后，被告白云公司向谭栋、江丹支付了逾期交楼违约金24340.50元。2010年10月23日，谭栋、江丹办理收楼手续。谭栋、江丹向广州颐和酒店物业管理有限公司交纳2010年1-3月的物业管理费586.49元。从2010年1月17日起至法庭辩论终结前的按揭供楼款由谭栋、江丹每月支付。
2015年8月20日，谭栋、江丹向白云公司和颐和公司寄发《解除合同通知书》，表示因白云公司和颐和公司未依约交楼和办理产权登记以及未按承诺在小区内建设小学，构成违约，谭栋、江丹要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并由白云公司退还款项、支付违约金等。
谭栋、江丹明确诉讼请求第2项中的费用26794元包括：住房维修资金13684.65元、代收税费8545元、办理按揭手续费用1499元、房屋保险费2280元、物业管理费586.49元、代缴能源周转费200元。谭栋、江丹提交如下证据：1、由广州市云梯山庄房地产开发有限公司于2015年8月21日发出的《颐和山庄玉澜庭验收办证情况通告》，拟证明白云公司承诺：“按原双方约定：在未办妥竣工备案前免收物业管理费”的事实；2、房屋租赁合同，拟证明谭栋、江丹向他人承租房屋居住，未实际使用涉案房屋；3、颐和山庄销控表、楼巴照片，拟证明涉案房屋价格大幅增值，白云公司没有实际损失。白云公司对上述证据的真实性均不予确认，认为通告并非白云公司发出，物管费亦不是白云公司收取，不应由白云公司退还，白云公司以赠送的形式代谭栋、江丹向物业公司缴纳物管费，但谭栋、江丹之前所交物管费不应由白云公司退还；对于证据2、3，白云公司认为无法证实其真实性，且与本案无关。对于某公司反诉要求谭栋、江丹对涉案房屋恢复原状的诉讼请求，谭栋、江丹表示同意拆除其在涉案房屋阳台加装的防盗网，其他添附不予恢复。关于住房维修资金和房屋保险费，诉讼中，谭栋、江丹表示经咨询相关单位，可由谭栋、江丹申请办理退款手续，故谭栋、江丹与白云公司均表示同意住房维修资金和房屋保险费不在本案中处理。
白云公司确认其与颐和公司为代理关系，白云公司委托颐和公司代理销售房屋及收取房款、税费，代理行为的法律后果由被代理人承担。关于银行提前还贷及涂销抵押手续流程，谭栋、江丹及白云公司均同意由谭栋、江丹向第三人申请提前还贷后，白云公司将贷款本金及利息直接偿付贷款银行，待涂销抵押手续完毕后5日内白云公司将余款退还给谭栋、江丹。另查，至法庭辩论终结前，涉案房屋尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，也没有办理房地产权证书。
因本案纠纷，谭栋、江丹向原审法院起诉，请求判令：1.解除谭栋、江丹与白云公司签订的《商品房买卖合同》；2.白云公司退还谭栋、江丹已付的全部购房款486810元，退还谭栋、江丹为履行《商品房买卖合同》而支出的费用26794元；3.白云公司赔偿谭栋、江丹购房款利息暂计180000元，利息以486810元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自谭栋、江丹支付房款次日起算至实际清偿为止，其中首期款106810元从2009年7月7日起计，按揭贷款380000元从2009年12月18日起计算，并向谭栋、江丹支付总房款10%的违约金48681元；4.颐和公司对上述第2、3项诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费用由白云公司承担。
白云公司向原审法院反诉，请求判令：1.谭栋、江丹对花都区云梯山庄第5号201房恢复原状，并将房屋交还给白云公司；2.谭栋、江丹协助办理银行提前还贷手续并且办理涉案房屋的涂销抵押手续；3.谭栋、江丹向白云公司支付房屋使用费（房屋使用费从2010年10月23日起计，以房屋建筑面积参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金标准参考价标准计算，暂计至2015年8月31日为87060.44元，实际计至合同解除后将房屋归还之日止）；4.谭栋、江丹配合白云公司办理撤销购房合同的网签手续；5.白云公司将谭栋、江丹的购房款扣除房屋使用费后优先偿还银行贷款及利息（具体金额以第三人确认的为准），余款退还给谭栋、江丹；6.反诉费由谭栋、江丹承担。
原审法院认为：谭栋、江丹与白云公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件一至五，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行义务。
谭栋、江丹于2010年10月23日收楼，依据合同第十八条约定，白云公司应于商品房交付使用后720日内为谭栋、江丹办妥产权登记，但至法庭辩论终结时白云公司尚未办妥涉案房屋的房地产权证，已构成违约，谭栋、江丹要求解除双方签订的合同、白云公司退还房款486810元合理合法，白云公司亦表示同意，原审法院对原告的上述两项诉请予以支持。关于购房款的利息，虽然合同补充协议第六条约定购房款为无息退还，但因谭栋、江丹向白云公司支付的购房款产生法定孳息，且谭栋、江丹从2010年1月17日起每月向贷款银行支付的供楼款中亦包括本金及利息，故购房款的利息属于谭栋、江丹因合同解除的实际损失，补充协议约定购房款无息退还显失公平，参照合同第二十一条的约定，原审法院对谭栋、江丹要求白云公司按中国人民银行同期贷款利率赔偿其购房款利息（其中首期房款106810元的利息从2009年7月7日起计，以按揭贷款方式支付的房款380000元的利息从2009年12月18日起计付）的诉讼请求予以支持。谭栋、江丹为购买房屋所交的税费8545元，由白云公司代收，印花税亦为履行合同支付的必要费用，白云公司应返还给谭栋、江丹。谭栋、江丹为办理按揭贷款手续所支付的费用1499元是谭栋、江丹为履行合同购买涉案房屋的合理支出损失，白云公司应予赔偿。谭栋、江丹主张的代收能源代缴周转费200元及2010年1-3月的物业管理费586.49元，是谭栋、江丹在使用涉案房屋过程中产生的费用，上述费用并非白云公司收取，谭栋、江丹所提交的证据亦不足以证明白云公司承诺为其承担该期间的物业管理费，谭栋、江丹要求白云公司返还上述费用理据不足，不予支持。关于住房维修资金和房屋保险费，谭栋、江丹表示可向相关单位办理退款手续，其与白云公司均同意住房维修资金和房屋保险费不在本案中处理，故本案对此不予调处。关于违约金，谭栋、江丹认为合同约定的违约金标准显失公平、与逾期付款的违约责任不对等，要求按照补充协议第八条调整违约金为总房款的10%，对此，原审法院认为，因补充协议第六条已明确约定了白云公司逾期办证时应支付的违约金数额，谭栋、江丹亦未提交证据证明其实际损失大于合同约定的违约金数额，故对谭栋、江丹要求调整违约金为总房款10%的请求原审法院不予支持，白云公司抗辩认为违约金应按已付房款1%即48681元计付违约金符合合同约定，原审法院予以采纳。涉案合同解除，白云公司要求谭栋、江丹交还房屋、协助办理银行提前还贷手续、涂销抵押登记手续及注销购房合同网签手续合理合法，谭栋、江丹亦对此表示同意，原审法院予以支持。谭栋、江丹与白云公司均同意由谭栋、江丹向第三人申请提前还贷，白云公司将贷款本金及利息直接偿付贷款银行，待涂销抵押手续完毕后5日内白云公司将余款退还给谭栋、江丹，原审法院对此予以准许，应偿还的贷款本金及利息的具体金额以第三人核算为准。关于白云公司要求谭栋、江丹对涉案房屋恢复原状的诉讼请求，谭栋、江丹同意自行拆除其在涉案房屋阳台加装的防盗网，对此原审法院予以准许，至于其他方面，白云公司要求谭栋、江丹恢复原状缺乏事实和合同依据，原审法院不予支持。关于白云公司要求谭栋、江丹支付房屋使用费的请求，谭栋、江丹与白云公司为商品房买卖合同关系，白云公司向谭栋、江丹交付房屋，谭栋、江丹占有使用涉案房屋合理合法，现因白云公司违约，谭栋、江丹解除合同亦符合合同约定和法律规定，白云公司要求谭栋、江丹支付房屋使用费理据不足，原审法院不予支持。因认购书与《广州市商品房买卖合同》中均载明颐和公司为白云公司的委托代理方，诉讼中，颐和公司和白云公司亦主张双方为代理关系，颐和公司的代理行为的法律后果由白云公司承担，故谭栋、江丹要求颐和公司与白云公司承担连带责任理据不足，原审法院不予支持。
颐和公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除谭栋、江丹与广州白云国际机场集团综合开发有限公司于2009年6月22日签订的《广州市商品房买卖合同》；二、谭栋、江丹于本判决发生法律效力之日起十日内申请办理广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄第5号楼201号房的提前还贷手续，广州白云国际机场集团综合开发有限公司代谭栋、江丹向中国工商银行股份有限公司广州南方支行偿还谭栋、江丹尚欠的上述房屋的按揭贷款本息（具体金额以中国工商银行股份有限公司广州南方支行核算为准）；三、谭栋、江丹在广州白云国际机场集团综合开发有限公司履行完毕本判决主文第二项确定的义务之日起三十日内，协同广州白云国际机场集团综合开发有限公司办理上述房屋的涂销抵押登记手续；四、广州白云国际机场集团综合开发有限公司在上述房屋的涂销抵押登记手续办理完毕之日起五日内向谭栋、江丹支付购房余款（购房款本金486810元-贷款本息）；五、广州白云国际机场集团综合开发有限公司在上述房屋的涂销抵押登记手续办理完毕之日起五日内向谭栋、江丹支付购房款486810元的利息，利息分段计算，其中首期房款106810元的利息从2009年7月7日起计，以按揭贷款方式支付的房款380000元的利息从2009年12月18日起计，上述利息均按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至款项付清之日止；六、谭栋、江丹在上述房屋的涂销抵押登记手续办理完毕之日起五日内协助广州白云国际机场集团综合开发有限公司办理注销《广州市商品房买卖合同》网上备案的所有手续；七、谭栋、江丹在上述房屋的涂销抵押登记手续办理完毕之日起十日内拆除其在上述房屋阳台加装的防盗网，并将房屋交还给广州白云国际机场集团综合开发有限公司；八、广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向谭栋、江丹返还税费8545元；九、广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿谭栋、江丹为办理按揭手续支付的费用1499元；十、广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向谭栋、江丹支付违约金4868.1元；十一、驳回谭栋、江丹的其他诉讼请求；十二、驳回广州白云国际机场集团综合开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11266元，由广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担10288元，谭栋、江丹负担978元；反诉案件受理费988.25元，由广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担。
判后，上诉人白云公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、谭栋、江丹应当向白云公司支付房屋使用费。谭栋、江丹要求解除购房合同，虽然解除合同的原因是白云公司造成的，但白云公司同意承担合同约定的违约责任，该违约责任能够弥补谭栋、江丹的经济损失。房屋使用费是谭栋、江丹实际使用房屋所获得的实际利益，该利益属于某公司的直接损失，现双方解除合同，对于谭栋、江丹的损失白云公司同意按合同约定承担，按照公平原则，谭栋、江丹对白云公司造成的利益损失或其接收的利益也应当予以弥补或返还。法律没有规定违约一方既要承担守约一方的损失，又要承担守约方给违约方造成的经济损失，因此谭栋、江丹因涉案房屋所获得的经济利益应当予以归还。二、白云公司不应当向谭栋、江丹承担利息。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条非常明确地约定了关于办证及逾期办证的违约责任，即无息退回已付房款，并一次性支付总额为房款1％的违约金及损害赔偿金，该条款没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，符合《合同法》第一百一十四条的规定。一审法院参照合同第二十一条的约定判决白云公司承担利息是错误的，因为谭栋、江丹书面同意了将主合同第二十一条变更为补充协议第六条，即主合同第二十一条已作废，并且补充协议第十五条约定，补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与补充协议不一致的，甲乙双方(即白云公司和谭栋、江丹)同意以补充协议约定为准。白云公司承担的解除合同违约责任以及同意承担的谭栋、江丹未缴费期间的物业管理费完全可以弥补其经济损失，另外谭栋、江丹曾就涉案房屋逾期交楼向花都法院提起诉讼，白云公司按照法院判决书向谭栋、江丹支付了总价款5％的逾期交楼违约金，上述种种费用均属谭栋、江丹的实得利益。一审法院既不考虑谭栋、江丹的既得利益，也不考虑白云公司的实际损失，判决白云公司承担合同未约定的利息，于情于法毫无依据。三、白云公司不应当承担印花税243元，办理按揭手续支付的费用1499元。法律规定印花税是在商品房交易时应当向国家税务部门缴纳的税费，在办理交易登记时该税费已经由白云公司缴纳完毕。而谭栋、江丹在办理按揭手续向广东宏安信律师事务所缴纳的费用1499元，收费主体不是白云公司，谭栋、江丹享受了广东宏安信律师事务所提供的服务，就应当承担相应的费用。一审法院认为该费用是谭栋、江丹为履行合同购买涉案房屋的合理支出损失，判决由白云公司来承担该费用是错误的。因为补充协议第六条约定了违约责任和赔偿责任为总房款的1%，现白云公司同意向谭栋、江丹支付总房款的1%，所有赔偿损失均已经包括在1%的限额内，白云公司不应当再另行多支付1499元。四、白云公司申请解除购房合同，非确认合同无效，解除合同的效力不溯及既往，在合同有效期间的履行行为不应当恢复原状。根据法律规定，解除合同是在合同有效的基础上行使，对于解除合同，应有一个合同解除的日期，自该日期起合同解除，在解除之前，该合同还是处于履行状态。一审法院完全将解除的购房合同视为无效合同，将合同恢复到了签订的原始状态，但是其又没有将所有的条款都恢复原状，对于谭栋、江丹的所有损失全部要求白云公司承担，但是对于某公司的损失全部不加考虑。白云公司认为，在合同解除前，对双方已经履行的部份不应当恢复原状，应当根据双方在补充协议第六条的明确约定，由白云公司承担解除合同的违约责任，该约定是双方经过充分协商就白云公司因逾期办证应承担的违约责任达成一致的合意，该条款未违反相关规定，一审法院也认定了《商品房买卖合同》及附件一至五，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但是其并没有依据该条约及法律规定进行判决，而是自行对当事人的自主意愿进行曲解，其判决明显不公。二审庭审中白云公司当庭补充上诉理由：依照《合同法》第114条第二款和《合同法司法解释（二）》第28条规定，违约金和损害赔偿金不能同时适用，一审法院已经判决白云公司向谭栋、江丹返还房款、按揭利息和税费，利息和税费都属于损害赔偿金范围，一审法院又判决白云公司向谭栋、江丹支付总房款1%的违约金，白云公司支付的违约金超过了谭栋、江丹的实际损失，也违背了前述法律的规定。根据合同法第97条规定合同解除之后，自始失去法律效力，白云公司不存在交付房屋的义务和迟延交付的情形，白云公司已经支付了总房款5%的逾期交房违约金，谭栋、江丹应当返还。谭栋、江丹自2010年10月23日收楼之后，居住使用涉案房屋近六年，已经使用完毕并不能恢复原状，应当赔偿白云公司的损失，损失标准应当参照同地段的租金标准。综上，白云公司上诉请求：1、撤消一审判决第四、五、七、八、九、十二项；2、支持白云公司全部反诉请求；3、谭栋、江丹承担本案诉讼费。
谭栋、江丹二审辩称：一、谭栋、江丹不同意支付房屋使用费，理由如下：1、广州市花都区住房和建设局于2016年4月12日书面回复，涉案房屋至今尚未达到竣工验收条件，尚未办理竣工验收备案。即涉案房屋至今尚未达到交付使用的标准。在涉案房屋至今尚未具备合法的居住条件下，不应当支付房屋使用费。2、谭栋、江丹作为守约方，依法或依双方合同约定均不负房屋使用费的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八、十九条解释，由于出卖人的原因，未能取得房屋权属证书的并导致合同解除的，出卖人应当承担违约责任。该解释已经明确由违约人即白云公司承担责任，谭栋、江丹不负法律责任。本案是因白云公司严重违约导致谭栋、江丹行使解除权，违约方在于白云公司，谭栋、江丹没有任何过错，依法不负白云公司的损失赔偿责任。另一方面，谭栋、江丹与白云公司签订的房屋买卖合同正文与附件五第六条也只是提到了“…乙方应将该商品房清空交还甲方…”，并未提及合同解除谭栋、江丹需承担该费用，故白云公司要求谭栋、江丹支付房屋使用费没有法律依据和事实依据。谭栋、江丹不同意支付房屋使用费。二、谭栋、江丹不同意白云公司的不承担利息的上诉请求，理由如下：1、根据广东消防网上办事大厅的查询结果显示，2016年1月29日有关于涉案房屋的消防设计未通过备案的公示，直至2016年7月12日仍未有新的进展，这是导致了至今尚未达到竣工备案的要求的主要原因之一。由商品房买卖合同得知，涉案房屋于2002年取得建设工程施工许可证，但是，却迟迟未办理消防设计备案。根据《中华人民共和国消防法》第十条：建设单位应当自依法取得施工许可证之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应该进行抽查；第十二条、消防设计备案未经依法审核或者审核不合格的，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可证后经依法抽查不合格的，应当停止施工；第十三条：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。白云公司在取得建设工程施工许可证之后并未及时办理消防设计备案，更将未取得消防设计备案和竣工备案的涉案房屋交付给谭栋、江丹，属于重大过失。根据合同法第五十三条：因故意或重大过失造成对方财产损失的，合同中的免责条款无效。即合同附件五第六条关于退房的补充约定无效，应以合同正文第二十一条约定为准，即白云公司应支付谭栋、江丹已支付房款及利息，并承担赔偿责任。因此，一审判决参照合同正文第二十一条约定支持谭栋、江丹的诉讼请求合乎法律规定，并无过错。2、合同法第一百一十四条明确指出：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。谭栋、江丹于2009年7月7日交付首期款106810元后，为履行合同，向工商银行南方支行贷款380000元整，自2010年1月17日起至今，每月向银行支付的供楼款已累计超过15万元，这部分已向银行支付的本金加利息的总和，属于谭栋、江丹因解除合同而造成的实际损失。另一方面，谭栋、江丹交付房款后，白云公司即取得该房款的使用权，该房款为白云公司的生产经营带来的是利益。涉案房屋从2009年到现在，房屋也产生大幅增值，合同解除后，涉案房屋依旧能以一手商品房售卖，白云公司是获利一方。故谭栋、江丹的购房款总额的利息属于谭栋、江丹的实际损失，谭栋、江丹要求白云公司赔付购房款利息合理合法，请法院给予支持。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、十八、十九条解释，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述解释条款，谭栋、江丹要求赔付房款总额利息(以中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算)有理有据，请法院给予支持。4、白云公司所提到的物业服务费，是白云公司因无法办理产权证作出同意免除的承诺，且收取物业管理费的是广州颐和酒店物业管理有限公司，白云公司并未出具有效证据证明其已提交物业管理费，故白云公司并未发生实际损失。三、不同意白云公司不承担印花税和按揭手续费的上诉请求，理由如下：印花税和办理按揭手续费，都是谭栋、江丹为了履行双方签订的商品房买卖合同而支付的费用，本案是因白云公司严重违约导致谭栋、江丹行使解除权，过错方在于白云公司，谭栋、江丹没有任何过错，因履行合同而支付的费用为谭栋、江丹因合同解除而造成的实际损失，理应由白云公司承担赔偿责任。四、谭栋、江丹不同意支付诉讼费的上诉请求，理由如下：本案是因白云公司严重违约导致谭栋、江丹行使解除权，过错方在于白云公司，谭栋、江丹没有任何过错。2015年8月谭栋、江丹与白云公司协商退房无果，谭栋、江丹依法依合同向法院提起诉讼，诉讼费是为了维护谭栋、江丹自身的正当权益而支付的费用，属于因合同解除而造成的实际损失，理应由白云公司支付。五、白云公司在上诉状中诉称：白云公司承担合同附件中约定的违约责任(即赔偿房款总额的1%即4868元)已经能够弥补谭栋、江丹的经济损失。486810元的购房款，已经交付给白云公司超过6年时间，这其中会产生孳息，更何况谭栋、江丹供楼6年多的总额加起来己超过15万之多，这其中超过70%是贷款利息。开发商违约6年多而不办理产权，不完善小区配套设施。更甚者，白云公司对谭栋、江丹隐瞒了实情，将未通过消防设计备案和竣工备案的房屋交付使用，对谭栋、江丹造成了极大的经济损失和精神损失。故谭栋、江丹在一审诉求中，除了要求赔付房款利息，还要求与补充协议第八条的逾期付款的违约责任对等，要求赔付房款总额lO%的损害赔偿金，请法院根据实情支持。综上所述，谭栋、江丹在一审中的诉讼请求一至五条均合理合法，请求驳回白云公司的上诉请求，支持谭栋、江丹一审中的所有诉讼请求。针对白云公司当庭提出的理由，谭栋、江丹回应如下：我方不同意支付房屋使用费，我方二审提交的书面证据证实白云公司至2016年4月12日都没有达到竣工验收的标准，所以我方不需要支付房屋使用费，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的若干解释第18、19条，本案纠纷的情形应当由白云公司承担责任。关于返还5%逾期交楼违约金，我方不同意退还，逾期交楼违约金发生在合同尚未解除，依照双方合同约定，白云公司就应当支付违约金，违约金的支付与本案无关。
经审查，双方对于原审查明事实均无异议，本院予以确认。
二审期间，上诉人白云公司向本院提交以下新证据：水表和电表的读数的照片，该照片的拍摄时间是2016年7月，拟证明房屋交付之后谭栋、江丹使用过涉案房屋，所以谭栋、江丹应当向白云公司支付近6年的房屋使用费。谭栋、江丹发表质证意见：我方已经很久没有在涉案房屋居住了，在涉案房屋居住的时候也是物业管理处直接给我方单据，并没有实际去查看过水电表的读数，费用也是直接划扣的，所以对白云公司的证据我方无法确认。
谭栋、江丹向本院提交以下新证据：关于谭栋反映云梯山庄一期业主咨询回复，消防监督结果公开公告网上信息的截图，涉案房屋已经在2002年取得了建设工程施工许可证，但是一直没有办理消防备案。白云公司对此发表质证意见：关于回复的意见如下：真实性予以确认，但是关联性不予确认，涉案合同已经解除，那么是否办理竣工验收备案与谭栋、江丹无关。关于截图的意见：谭栋、江丹曾就涉案房屋未取得消防验收合格起诉我方，我方已经支付了逾期交房违约金，在我方未取得消防验收合格的情况下接收房屋并且贴墙纸导致墙壁受损，造成我方损失。该证据的真实性无法核实，我方不予确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为涉案《商品房买卖合同》解除的后果。
首先，谭栋、江丹主张解除案涉合同并要求白云公司承担违约责任的依据为案涉合同附件五第六条，该条约定如下：关于办证及逾期办证违约责任的补充约定：1、如因甲方责任导致乙方未能于本《商品房买卖合同》中约定的时间内取得该商品房的房地产权属证书的，如乙方选择退房的，则甲方应于收到乙方要求退房的书面函件之日起60日内无息退回乙方已支付的购房款，并应向乙方一次性支付总额为乙方已支付房款1%的违约金及损害赔偿金。甲方无须再承担其他任何违约责任及赔偿责任。同时，乙方应将该商品房清空交还给甲方，并协同甲方向房地产行政管理机关办理有关撤销买卖合同的手续，所需费用由甲方支付。如乙方是按揭贷款购房的，甲方有权将已收取的房款直接支付给按揭银行用于清偿乙方的贷款，不足部分由乙方自行向银行补足。《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现并无证据显示谭栋、江丹在签订合同后、本案诉讼前对上述合同条款提出过异议，因此该条款对双方有约束力。同时，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，购房人请求解除合同以及白云公司退还购房款、承担购房人已支付房款1%违约金有合同依据，原审予以支持并无不妥，但谭栋、江丹要求白云公司返还购房款利息没有合同依据，原审法院以公平为由径行判令白云公司应退还利息缺乏事实依据，适用法律不当，本院予以纠正。同理，白云公司要求谭栋、江丹支付房屋使用费亦无合同依据，且按照权利义务对等原则，在双方约定白云公司无需退还购房款利息的情况下，白云公司要求谭栋、江丹支付房屋使用费也没有理据，本院亦不予支持。
其次，原审认定谭栋、江丹为购买房屋所交的税费8545元印花税、为办理按揭贷款手续所支付的费用1499元为履行合同支付的必要费用，并无不妥，且上述第六条约定“甲方并应向乙方一次性支付总额为乙方已支付房款1%的违约金及损害赔偿金。甲方无须再承担其他任何违约责任及赔偿责任”并未明确损害赔偿金的具体范围，且案涉合同是因白云公司逾期办证导致解除，故原审判令白云公司赔偿谭栋、江丹为履行合同购买涉案房屋的合理支出并无不妥，本院予以维持。
又次，谭栋、江丹要求白云公司承担逾期交楼违约金的诉讼经法院审理，该判决已认定各自责任，白云公司上诉要求谭栋、江丹返还上述违约金没有理据，本院不予支持。同时，谭栋、江丹在收楼后又以白云公司未取得消防备案为由主张案涉房屋不符合交付条件，与本案争议的解除合同后果并无直接关联，谭栋、江丹以此主张白云公司应承担赔偿购房款利息亦缺乏理据，本院亦不予采信。
最后，上述第六条约定谭栋、江丹解除合同后应清空房屋交还给白云公司，白云公司现主张谭栋、江丹恢复原状与合同约定不符，本院对此不予支持。
综上，白云公司的部分上诉请求成立，原审判决应相应予以变更，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下:
一、维持广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1312号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项、第八项、第九项、第十项、第十一项、第十二项；
二、撤销广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1312号民事判决第五项。
本案一审本诉案件受理费11266元，由广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担9914元，由谭栋、江丹负担1352元；反诉案件受理费988.25元，由广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担。本案二审案件受理费11477元，由广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担10125元，由谭栋、江丹负担1352元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 黄春成
二〇一六年九月十二日
书 记 员 张 辉