湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初5736号
原告：张群，男，1982年3月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区，
委托代理人：周倜，湖南君安达律师事务所律师。
被告：李应辉，女，1967年4月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区，
委托代理人：余杰，湖南天恒建律师事务所律师。
原告张群诉被告李应辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人周倜，被告委托代理人余杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张群向本院提出诉讼请求：1、确认被告解除《房屋租赁合同》系违约行为；2、被告赔偿原告各项损失人民币20万元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因开办培训学校需要，租用了靳江潇湘二期安置小区第21号、22号楼栋房屋作为培训基地。其中原告与被告签订的《房屋租赁合同》系承租靳江潇湘二期安置小区第22号楼栋相关房屋，租赁期限为6年，即2013年4月18日至2019年4月18日。合同签订后，原告一直按约履行合同没有违约行为。2017年3月16日，原告突然收到被告等人委托律师送来的《律师函》，称“原告擅自将房屋转租给宋某，行为已构成严重违约，要求解除房屋租赁合同。”收到函件后，原告与被告协商，告知其和宋某乃是合作办学，不是转租，并出示了原告与宋某签订的《合作协议》。但被告态度强硬不听解释，多次来到学校吵闹、威胁，干扰原告正常经营，学校被迫停业。被告又强行拆除租赁房屋内的办学设备设施。原告为不影响学生学习只能另租场地办学。因22号栋的房屋租赁合同被被告强行解除，导致原告21号栋的房屋租赁合同也只能被迫解除，原告不仅所交21号栋房屋的押金1万元未退，还赔偿了违约金2.5万元。原告开办艺术培训学校装修施工，购置教学设施、设备共计花费200万元，因被告拆除后已不能使用造成损失。原告为避免损失扩大，急于租赁新场地、装修及采购新设备造成损失。原告向被告交纳租房押金5000元至今未退。原告认为，原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。被告无故解除合同赶走原告系恶意违约行为。因被告恶意违约，《房屋租赁合同》已无法继续履行，依据《合同法》第94条、97条之规定，被告需赔偿原告由此造成的全部经济损失。为维护原告合法权益，特提此诉讼，望判如所请。
被告李应辉辩称：原告与被告李应辉、梁泽洋之间原来订立的书面租赁合同，已经经过双方协商，由原告张群退还给两被告，应视为双方之间的定期租赁关系已变更为不定期租赁关系；二、基于双方之间的不定期租赁关系，两被告享有任意解除权，且被告通过律师函的方式提前告知了原告，对于原告的装修，应当按照租赁的“来装去丢”原则处理。三、原告在原定期租赁期间，未按照当时的合同约定取得主管机关的证照，非法办学，违反了《民办教育促进法》和《长沙市民办培训学校管理办法》的规定，依照《合同法》第五十二条之规定，应认定为无效合同，且原告负有绝对的过错，其主张赔偿损失的诉讼请求不应予以支持。四、在原书面合同中，双方也明确约定了原告“必须取得合法的办学许可”，而原告至今未取得任何证照，其非法办学招来的生源带来了极大的消防、安全和食品安全隐患，参照原来的书面租赁合同，也是原告的根本违约，被告享有合同解除权；五、原告还存在与案外人宋某“名为联合办学实为转租”的行为，被告的解除合同的行为合理合法；综上，原告租赁被告房屋用于办学而未取得合法证照，属于非法办学，原来的书面租赁合同本身就属于无效合同，且在诉讼之前原被告已经过协商，原告将书面租赁合同退还被告，双方之间的定期租赁合同关系已变更为不定期租赁关系，被告解除租赁合同的行为合理合法，原告主张的赔偿损失的诉讼请求依法不应予以支持。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
第一组证据：房屋租赁合同、律师函；拟证明原、被告的租赁合同关系及权利义务。合同内的6条第2项约定可以与他人联合办学。拟证明原告单方解除合同。
第二组证据：股东合作协议书；拟证明原告与他人联合办学，没有违约行为。
第三组证据：原告与其他五户租赁合同、原告与其他五户解除合同协议书、装修工程付款凭证、装修合同、新校区房屋租赁合同、新校区装修的收据、新校区租金的付款凭证。拟证明因被告解除合同给原告造成的损失情况，新租房地点的装修、租赁合同，新租场地办学场所的装修款收条。
第四组证据：宋某的证人证言，证明原告与宋某是合伙办学，不是转租；因为本案被告违约解除合同导致张群另外租赁房屋装修作为与宋某重新投资的事实。
第五组证据，鉴定报告，拟证明原告的装修损失。
对原告提交本院的证据，被告发表如下质证意见：
第一组证据、原告不能提供与被告李应辉签订的合同原件，不能以与他人签订的书面合同来代替与被告李应辉签订的合同，因此，其证据的合法性及关联性均不能成立。律师函、三性无异议。被告提出解除合同的理由除了原告转租他人以外也提到了未取得办学证照和资质存在重大的安全隐患。第二组证据、股东合作协议书；原件与复印件不一致。三性均有异议。1、从原告当庭提交的证据原件与被告收到的副本不一致，足以说明原告掌握有多份版本不一的合作协议书。证明原告与宋某恶意串通转租房屋的事实。2、原告方也未提交相关证据佐证该合作协议书的履行相关情况，明显是为了掩盖转租的相关事实。第三组证据、原告与其他五户租赁合同，无原件，不予质证。原告与其他五户解除合同协议书，三性均有异议。1、与本案原被告之间的租赁合同关系并无任何关联，也与本案中的原被告的争议没有因果联系。2、原告方明显有为了本次诉讼而伪造解除协议的嫌疑，且合同约定的内容与原告解释诉讼请求第2条内容不一致，存在矛盾。装修工程付款凭证，三性均有异议。该收条出自多人之手，是否与原告装修被告的房屋有关联无法判断。装修合同，该合同显示的并非被告房屋的装修合同。另外装修合同与装修工程款的付款凭证不能证明损失情况，对于原被告之间的租赁合同关系，装修应当“来装去丢”。新校区房屋租赁合同、新校区装修的收据、新校区租金的付款凭证，三性均有异议。1、与本案没有任何关联。2、不能证明装修即为损失。3、对于新校区租金的付款凭证提到的租金的转账也未提供转账凭证。第四组证据：三性均有异议，1、证人宋某与本案有直接的利害关系，在本案的原被告之间的租赁关系中证人与原告张群利益一致，其证言不值得采信。2、对于关键性的提问，如：为何变更校名的问题，回答含糊其辞。而对于，营业利润的分配拒绝回答。明显是担心在诉讼过程中记录笔录的内容假戏真做，于其不利。既然是合作而不是转租应当回答营业利润如何分配。3、对于出资的相关事实也未向法庭提交证据证明。证据五、三性均由异议。1.在出具鉴定意见前，送达征求意见稿并在本次鉴定结论中以未提出反对意见为由进行认定不符合司法鉴定程序通则的规定；2、对于相关的项目鉴定机构以市场单价进行预估，未明确该市场单价的具体参考时间，到底是鉴定时的市场单价还是原告装修时的市场单价不能明确。3、多个项目以图纸不详或未提供图纸等理由进行备注，采取估算得出结论，而估算的具体过程并未标明；4、本案争议的房屋栋号为22栋，21栋、22栋的装修造价应当在鉴定结论中分别标明，而非笼统概述；5、该鉴定意见中涉及的项目有空调、门窗、柜子等，而在2018年4月13日，原告已将空调、门窗、柜子全部拆走。因此，该鉴定意见不具有参考价值。
对于原告提交本院的证据，经庭审举证、质证，本院审查后认为：第一组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以认定。第二、四组证据：该协议的复印件与原告提交核对的原件不一致，根据股东合作协议书出资金额及股权份额的约定及宋某的证言，张群出资20万加校区前期投入（含教学设备设施、装修等）估算折股，按张群诉称理由，其校区前期投入达200万元，也就是说张群投资共计达220万元。而宋某投资只有50万元，即使按照宋某作证中陈述其实际出资60万元，宋某出资不到张群的三分之一。但根据约定，张群只占20%的股份，宋某占80%的股份，且按上述股份比例分红。张群和宋某作为具有完全民事能力的理性的民事主体，作出这种约定显然不符合常理。同时，宋某无论是向张群转租还是与张群合作办学，均与张群存在利益关系。其证言的真实性无法确认。综上，原告的第二、四组证据真实性无法确定，本院不予认定。第三组中租赁合同及解除合同协议书，真实、合法，本院予以认定。付款凭证及装修合同真实性无法确认，也不能证明原告的证明目的。新校区房屋租赁合同、新校区装修的收据、新校区租金的付款凭证无法证明原告的证明目的。第五组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以认定，但该鉴定报告不能直接证明原告装修损失。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：
证据一、被告向原告发出的律师函；拟证明1、被告书面通知了原告解除劳动合同，原告在2017年3月16日就已经收到。2、根据《合同法解释（二）》第24条，如果原告对被告的解除合同行为有异议，应当在收到解除合同通知后三个月内向人民法院起诉，原告在2017年7月18日才起诉，已经超期，人民法院对其主张应当不予支持。
证据二、1、原告学校的校名照片；2、原告学校教学的照片；拟证明1、原告在租赁被告房屋后的很长一段时间都是以长沙汇道升文化艺术学校的名义办学。2、2016年后，原告将被告的房屋转租给了宋某，宋某使用被告的房屋继续开办今桥高端艺术培训学校，原告的汇升道学校退出。
证据三、1、大美艺术学校外景及组成、2、长沙汇升道工商登记资料、3、大美举办学生作品会、考前咨询家长会和年会照片。拟证明1、2016年张群的汇升道艺术学校、湘铭艺术学校、先锋画室等联手重组成立大美美术学校，故张群根本不可能再与宋某合作办学；2、在2016年10月15日，大美美术学校举办了学生作品会；在2017年1月7日，大美美术学校举办了考前咨询家长会；2017年1月22日，大美美术学校举办了年会，足以证明张群早就没有在案涉租赁房屋内办学，已将租赁房屋转租给了宋某。
证据四、第22栋房屋房东李超的证言；拟证明从2016年3月以后，张群将房屋转租给了宋某，房租都是宋某向李超支付的，而且学校全部由宋某经营管理，张群此后再也没有来过学校。2016年3月以前，挂的招牌为“汇升艺术学校”，在2016年3月以后新招牌为“今桥艺术学校”。
证据五、村委会证明，拟证明原告所付房租4月初已到期，未及时搬离物品，影响了该栋房屋的正常出租，被告已告知原告会对其所属物品进行整理后统一封存，并在律师、岳麓街道司法所、居委会三方共同见证下，将其所有物品进行整理。
证据六、水费缴费凭证，拟证明原告尚欠房东水费共计6485元，其中李应辉2237元、刘淑兰2507元、何送军445元、李超1295.64元。
证据七、原告张群与被告李应辉原来签订的《房屋租赁合同》两份，拟证明原被告之间原来经过协商，原告将本应由其持有的书面《房屋租赁合同》已退还给被告，原被告之间已无定期租赁合同关系，应认定为不定期租赁。
证据八、张群出具的收条，拟证明原告已将房内的全部物品包括门窗柜子已全部拿走。
对被告提交本院的证据，原告发表如下质证意见：
证据一、真实性无异议，关联性有异议。1、根据双方租赁合同第6条2的约定租赁合同可以和第三人联合办学。不存在原告与他人转租的情况。2、被告方没有任何证据证明所办学校非法。3、被告所说的第6条1并不是双方约定解除合同的条件。4、被告所说的发函后三个月内起诉是对于解除合同解除行为请求法院认为非法的期限，并不是承租人主张违约责任的诉讼请求。证据二、三、关联性有异议。无任何关联性。证据四、三性均有异议。证人证言，不符合证据的有效相关形式。李超与本案有利害关系。其证言不可信。证据五、六、无原件，不予质证。证据七、八从两份合同原件的完整程度，完全不存在强行收回。原告所谓被强行收走合同也没有相应的报警记录，或其他证据证明当时发生强行收回合同的事实。
对被告提交本院的证据，经庭审举证、质证，本院经审查后认为：被告证据一真实性予以确认，但不能证明被告的全部证明目的。证据二、三的真实性予以确认，但该两份证据不能证明被告全部证明目的。证据四，证人未出庭作证，且证人与被告有一定利益关系，不能证明张群将涉案房屋转租给了宋某。证据五与证据八相互印证，真实性予以认定。证据六，无原件核对，真实性无法确认。证据七，不能证明被告的证明目的。
本院经审理认定事实如下：原告租用靳江潇湘二期安置小区第21、22号楼栋整体用于开办艺术培训学校。其中被告房屋系该22号楼栋的101单元，共计645平方米，属于原告租赁的范围。原告与被告于2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定被告将位于靳江潇湘二期安置小区22号栋101单元，每单元7层租赁给原告。租赁期限为6年，即2013年4月18日至2019年4月19日止。该合同第六条约定：1、原告办学必须经过相关部门认可并批准，办学内容和名称必须与本合同相符，如原告办学手续不齐，有政府部门干扰，造成停办或其他原因停办时，一切损失由原告自行负责，同时在停办后不得改做其他用途，无条件退还给被告并赔偿被告的一切经济损失；2、租赁场所只能用于原告办学使用，不得用作其他用途，但可以和第三人联合办学。原告如果转租给第三方，必须经过被告同意，如被告不同意转租，视同违约，被告有权无条件收回，并要求原告给予经济赔偿······此后，原告一直如约向被告缴纳房租。原告于2013年6月20日成立长沙汇道升文化传播有限公司，并将该租赁的房屋用于经营汇升精品艺术学校。2016年3月开始，原告将租赁的房屋大门外悬挂的汇升精品艺术学校的牌匾换成今桥高端艺术培训学校，学校围墙外也贴有今桥高端艺术培训学校字样。且今桥高端艺术培训学校的日常事务基本由宋某管理。
2017年3月16日，被告委托湖南云天律师事务所向原告发出律师函，该律师函大概内容为：张群，您好！湖南云天律师事务所李应辉、何送军、梁泽洋、邓建良、李超的委托，指派本律师就您擅自将房屋转租事宜出具律师函如下：2013年3月18日，你与上述委托人签订了五份内容完全一致的《房屋租赁合同》，你承租靳江潇湘二期安置小区第22号栋房屋……，现你在未取得委托人同意的情况下，擅自将承租房屋转租给了宋某，宋某在房屋里开设艺术培训学校，未取得相关办学证照和资质，存在重大的安全隐患和法律风险。本律师依法取得委托人的授权，代表委托人郑重对你函告如下：自本函达到之日起，解除与原告签订的《房屋租赁合同》，并要求原告于2017年4月18日前将房屋腾空后交还给被告，并请于2017年3月18日前予以书面回复。2017年3月17日，原告签收该律师函。此后，双方为此事至居委会多次协商未果。但原告针对被告的解除行为并未提出书面异议并依法启动诉讼程序。2018年3月底左右，涉案租赁房屋停止经营。2018年4月13日，原告将房屋内的办学用品（包括但不限于空调、洗衣机、厨房用品、门窗柜子、课桌椅、床铺、教具、办公室办公用品等）全部拿走，并向被告出具了收条。
另查，经原告申请，本院依法委托北京建友工程造价咨询有限公司湖南分公司对靳江潇湘二期安置小区第21、22号楼房装修及添附物工程造价评估鉴定。2018年5月9日，该鉴定机构作出建友湘（鉴定）字（2018）第11号评估鉴定报告，鉴定意见为：本工程造价鉴定结果为1365822.66元。因本鉴定结论非装修物残值的鉴定，而是当年装修时的造价。经本院释明，原告表示对该鉴定的含义理解。因涉案房屋有部分装修已破坏，原告不同意申请装修残值的鉴定。被告收取的原告租房押金5000元至今未退还给原告。原告在涉案房屋中开办的学校至原告搬走前，一直未办好相关的办学证照。因被告等22号栋房主五人通知解除与原告的《房屋租赁合同》，原告与21号栋的五位房主解除了《房屋租赁合同》，原告每户支付5000元违约金且所交每户押金2000元没有退还。
本院认为：原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。双方均应按照约定履行各自义务。本案中，原告与被告均未提交充分证据证明张群是与宋某联合办学还是张群将涉案门面转租给宋某。该事实处于真伪不明状态。但根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：原告如果转租给第三方，必须经过被告同意，如被告不同意转租，视同违约，被告有权无条件收回。根据上述约定可知，被告要想以此条约定行使合同解除权，就要证明原告将涉案房屋未经被告同意的情况下擅自转租给了第三方宋某。但本案被告在并无充分证据证明原告将涉案房屋转租给了第三方宋某的情况下，于2016年3月16日委托律师向原告发出律师函，以原告非法转租为由要求解除租赁合同关系并将房屋腾空。被告单方解除该房屋租赁合同系违约行为，应承担相应的违约责任。同时，自2016年3月开始，涉案房屋的学校名称发生变更，学校的日常经营也由第三方宋某主持。即使如原告所称其与宋某是合作办学，但原告并未就此事通知被告，事前更未与被告协商。根据上述情况，被告有理由相信原告将涉案房屋转租给了宋某。此时，原告本应出具与宋某联合办学的充分证据，与被告进行协商沟通，消除被告合理怀疑。但原告至今未提供充分证据证明其与宋某系联合办学。故原告自身也存在过错，存在违约行为，亦应承担相应的违约责任。故本案应为双方违约，原告诉请确认被告解除《房屋租赁合同》系违约行为，本院不予支持。被告辩称被告已将原告的租赁合同原件收回，故双方形成的是不定期租赁关系，被告享有随时解除权。但被告收回原件的原因不明，被告也未举证证明此前双方已经解除了租赁合同关系。故被告保管合同原件并不能否定双方存在真实、合法的租赁合同关系。被告的抗辩不能成立。综上，本院综合全案情况，对于原告的合理损失，应由双方各自承担50%。
关于原告损失的确定。本院认为：经原告申请，本院依法委托北京建友工程造价咨询有限公司湖南分公司对靳江潇湘二期安置小区第21、22号楼房装修及添附物工程造价评估鉴定。2018年5月9日，该鉴定机构作出建友湘（鉴定）字（2018）第11号评估鉴定报告，鉴定意见为：本工程造价鉴定结果为1365822.66元。该造价并非涉案房屋装修及添附物目前残值的价值，而是当年进行装修时的造价。因原告不同意进行装修物残值鉴定，本院无法对该装修物残值作出科学的结论，本应由原告承担不利后果。但为了避免增加当事人诉累、增加诉讼成本，本院综合原、被告双方租赁合同期限及租赁合同已履行的期限，参照资产折旧的一般规律，酌情确定该装修物的残值为1365822.66元*35%＝478037.93元。加上原告支付给21号栋的违约金及押金共计35000元，原告的损失合计为513037.93元。该损失应由原告及被告等5位22号栋的房主各承担50%，即256518.97元。由于22号栋五位房主与原告签订的《房屋租赁合同》条款基本一致，原告的装修是整体装修，无法进行每户区分，故本院酌情由本案被告承担上述损失的五分之一，即51303.79元。被告收取的原告押金5000元，应依法退换给原告。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：
一、限被告李应辉自本判决生效之日起十日内退还原告张群押金5000元，赔偿原告张群损失51303.79元，共计56303.79元；
二、驳回原告张群的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4300元，由原告张群负担2800元，被告李应辉负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 石志刚
人民陪审员 楚宗凡
人民陪审员 廖寓舒
二〇一八年八月十四日
书 记 员 谢芷璇