重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝02民终1571号
上诉人（原审原告）：彭承术，男，1951年1月3日出生，汉族，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：周立太，重庆周立太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈小江，重庆玖鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市万州恒安房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区北滨大道637号，统一社会信用代码9150010178158938XX。
法定代表人：程通，该公司经理。
委托诉讼代理人：程地泉，重庆征程律师事务所律师。
原审第三人：王宇，男，1967年11月24日出生，汉族，住重庆市万州区。
原审第三人：重庆瑞迪胶囊有限公司，地址重庆市万州区五桥百安大道998号，统一社会信用代码500101000013070。
法定代表人：王宇，该公司经理。
原审第三人：陈英琴，女，1969年4月21日出生，汉族，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：王宇，男，1967年11月24日出生，汉族，住重庆市万州区,系陈英琴之夫。
上诉人彭承术因与被上诉人重庆市万州恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司），原审第三人王宇、重庆瑞迪胶囊有限公司（以下简称瑞迪公司）、陈英琴商品房预售合同争议纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初11425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人周立太、陈小江，被上诉人的委托诉讼代理人程地泉，原审第三人王宇、原审第三人瑞迪公司、陈英琴的委托诉讼代理人王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭承术上诉请求：1、依法撤销（2017）渝0101民初11425号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与王宇之间的真实意思表示是“恒安·悦朗苑楼盘”房屋买卖而不是《认购书》文字记载的认购或借款，《认购书》不是当时双方的真实意思表示。二、一审认定王宇的表见代理不成立是错误的。1、2014年12月开始，恒安·悦朗苑楼盘已经在公开对社会上出售房屋；2、上诉人曾在2010年认购过这宗土地上的集资建房并交了部分房款，更相信王宇全权代表被上诉人行使该宗土地的房地产开发；3、上诉人是善意的，无任何恶意，2015年退回集资建房款的时候，王宇既是瑞迪公司的法定代表人也是恒安·悦朗苑楼盘实际操盘人和所有人，与上诉人三方就上诉人在瑞迪公司的债权转让给恒安·悦朗苑即被告，三方一致同意，符合《中华人民共和国合同法》中债权转让的规定，王宇代表恒安公司出具了收据特别注明系恒安·悦朗苑房款予以确认，符合合同法以及民法总则关于表见代理的规定。三、一审法院已认定恒安公司与王宇属于借用资质的法律关系，却判决恒安公司不承担责任错误。四、恒安公司借用资质给王宇，恒安公司也应当对借用人王宇的行为承担责任。五、恒安公司将资质借给王宇，本身就意味着恒安公司允许王宇用其资质以恒安公司的名义对该宗土地进行房地产开发，2015年1至2月，我们签订该楼盘房屋的《认购合同》，2015年4月1日王宇才与恒安公司签订《项目转让协议》，一审判决恒安公司不承担责任错误。六、从法律层面上看，该宗土地从使用权的招拍挂到具体的开发建设一直都是恒安公司，恒安公司与第三人合伙损害上诉人的利益，恒安公司理应承担责任。七、一审法院对上诉人已给出的几十万元没有做判决是错误的。
恒安公司辩称，一、本案涉及的《认购书》的签订主体不是恒安公司，且属于预约合同。首先，该《认购书》不具备商品房买卖合同的实质和关键内容；其次，该《认购书》不像一般认购书那样要求认购人交付一定的认购款，而是非常明确地要求认购人“不向甲方支付任何款项”，但是却要求认购人“借款给甲方”，本案《认购书》反映的实质内容是借款并无购房的实质内容。二、本案只存在无权代理，并不存在更不构成所谓的“表见代理”。1、上诉人在诉状和上诉状及二审中的意见，一直坚持的是王宇对恒安公司而言是“有权代理”，而在本案的整个诉讼过程中，上诉人并没有举出任何证据证明王宇与购房户签订《认购书》及收取款项的行为属于对恒安公司的有权代理行为；2、本案本无表见代理的事实与说法存在，且全部上诉人及代理人从始至终也并未改变对王宇是“有权代理”的认识和明确意见。首先、上诉人等早已在2010年就与王宇发生了集资建房和交款的行为事实，在涉案项目的土地已经招拍挂到恒安公司名下后，他们还认为王宇是项目的实际所有人，还在继续履行与王宇的集资建房约定，他们根本不认为王宇是恒安的代理人，而是认为恒安项目就是王宇本人的，因此并不存在上诉人作为“善意第三人”相信王宇具有代理权的问题；其次，作为购房户本有义务应当清楚法律对商品房预售、销售的合法性条件与规定，在恒安公司2014年12月24日出面阻止王宇的非法售房行为之后，上诉人等还是继续与王宇签订《认购书》和借款给王宇，因此上诉人不属于“善意第三人”；其三，王宇与上诉人签订《认购书》和利用《认购书》借款的行为，不仅不符合商品房销售的基本有效要件，而且利用售房为名行借款之实，并意欲将早前多年的集资建房债务转嫁到数年之后的恒安·悦朗苑项目中来，而上诉人本身就认为是王宇本人的项目，并且上诉人也接受了王宇出具的书面文书负责解决集资建房和《认购书》后续事宜的承诺。综上，在上诉本来就坚持王宇属于“有权代理”的情形下，一审已经查明了王宇与上诉人签订《认购书》并以《认购书》的形式从众原告处借款的行为属于“无权代理”，并且本案在没有“表见代理”的事实存在和并不符合“表见代理”情形下，上诉人与王宇所签《认购书》应当认定为无效，其借给王宇的款项亦属无效，故恒安公司没有事实和法律依据对他们之间无效的民事行为承担任何后果。
原审第三人王宇、瑞迪公司、陈英琴述称，王宇把土地取得后，恒安公司在重庆三峡银行金狮支行开设银行结算账户，王宇实际管理和使用了该账户，我们认为上诉人说的都是事实，应该得到支持。
彭承术向一审法院起诉请求：1、确认原、被告以《认购书》等形式的“恒安·悦朗苑”楼盘商品房买卖合同合法有效。2、判令被告在该楼盘交付使用时将2-1103房屋交付原告，原告支付尾款17,509元。3、若被告坚持不与原告履行合同、交付房屋，则解除原、被告买卖关系，由被告返还原告购房款266,629元并赔偿原告损失213,622元，共计480,251元。4、诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2008年7月，重庆市万州区国土资源局作出《关于重庆市美瑞实业有限公司协议转让百安坝街道纵三路9933平方米国有土地使用权的批复》，同意重庆市美瑞实业有限公司将百安坝街道纵三路03-01-37号宗地中的9933平方米国有土地使用权按原用途原使用条件转让给瑞迪胶囊公司，用地性质仍为工业用地。2013年3月，瑞迪胶囊公司申办了《房地产权证》，证载土地面积为9,933平方米，土地用途为工业用地，土地使用类型为出让，土地使用权终止日期为2053年8月5日止。
2010年3月22日，第三人瑞迪胶囊公司及第三人陈英琴共同向原告出具借条：“今借到彭承术人民币壹拾万元，小写100,000元，该借款为重庆瑞迪胶囊有限公司职工建房集资款，预购楼层7，房屋价格以每平方米1,900元计价。如遇五桥房屋市场价格下浮到预购房屋价格，房价将随着市场价格下调，房屋户型在设计图出来后，购房人可享有该楼层的优先选购权。退房按月利率1.2%计息并退还借款。”同日，原告向第三人陈英琴转账100,000元。
2014年3月14日，被告恒安公司向重庆市万州区公共资源综合交易中心转账1,000万元用于缴纳竞买保证金，被告恒安公司承认该1,000万元保证金系王宇向案外人重庆繁祥公司的借款，并由其代为向万州区公共资源综合交易中心缴纳。2014年3月17日，重庆市万州区公共资源综合交易中心向被告作出《万州区国有建设用地使用权拍卖成交确认书》，被告以45,000,000元价格竞得该宗国有建设用地使用权。2014年4月16日，重庆鸿宇投资有限公司向被告银行账户转账12,699,000元，2014年7月17日王宇分四次共计向被告银行账户转账13,500,000元，2014年7月17日，重庆市万州区财达农业开发公司向被告银行账户转账9,400,000元，2014年11月10日，重庆鸿宇投资有限公司向被告银行账户转账1,350,000元，被告共计收到款项36,949,000元。2014年4月16日，被告向万州区财政局转账12,570,000元，2014年7月17日，被告向万州区财政局转账12,993,417元，2014年8月11日，被告向万州区财政局转账9,000,000元，以上共计34,563,417元。
2014年4月17日，被告恒安公司在重庆三峡银行金狮支行开设银行结算账户，并授权王宇实际管理、使用该账户。该账户银行流水显示有悦朗苑项目设计费用、售房部修建费用及场平土石方工程费用、材料费用等支出内容。
2015年2月10日，原告彭承术（乙方）与被告恒安公司（甲方）签订《认购书》，主要约定乙方认购甲方开发的“恒安·悦朗苑”2栋11层1号房，建筑面积97.31平方米，建筑面积单价2,740元，总价266,629元。乙方自愿认购上述物业，并在本认购书签订时，不向甲方支付任何款项，但是乙方自愿同意给甲方借款266,629元。（不计利息）双方在签订《重庆市商品房买卖合同》前，乙方可向甲方提出收款申请，甲方15个工作日内退还借款（不计利息）；双方在签订《重庆市商品房买卖合同》后，自动冲抵房款，不再退还。剩余房款乙方在与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》时，同意按第1种方式支付：“一次性付款：签订认购书时，支付该房屋100%房款为266,629元”。签署本认购书后，正式开盘7个工作日内，乙方到“恒安·悦朗苑”销售中心与甲方签署《重庆市商品房买卖合同》，并交清应付房款。如乙方在约定期限内未与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》并付清首期房款，甲方无须事先通知或征得乙方同意，有权将该房屋另行挂牌出售归还乙方借款。本《认购书》仅为确认双方将来之交易行为的预定形式契约，不能以此替代《重庆市商品房买卖合同》，因此，双方签订《重庆市商品房买卖合同》后，本《认购书》自动终止。原告在乙方处签字，第三人王宇在甲方委托代理人处加盖私章。2015年2月10日，第三人王宇向原告出具总金额为266,629元的房款收据。
2015年4月1日，第三人王宇（甲方）与被告恒安公司（乙方）签订《项目转让协议书》，主要约定：甲方以乙方的名义竞买取得的万州区百安大道998号地块，以恒安·悦朗苑立项报建，现因甲方资金困难，无力偿还对外债务，甲方自愿将土地及在建项目转让给乙方。经甲乙双方协商，签订本协议，供双方遵照执行。一、转让标的：1、位于万州区百安大道998号地块，土地使用权面积9933平方米。2、恒安·悦朗苑在建项目的前期规划、设计、探勘、报批、基础工程、售楼部临时设施等所有设施设备及资料。二、转让价款：乙方支付甲方转让总价款为人民币6,000万元。三、价款支付方式：甲方委托乙方在本协议签订之日代为偿还程凡借款本息3,345万元，代为偿还重庆市江北区嘉友小额贷款公司本息2,380万元（含利息保证金60万元），合计5,725万元。剩余金额275万元，乙方在2015年4月15日前一次性支付给甲方。四、甲方在本协议签订之前发生的购买土地与启动恒安·悦朗苑开发项目的所有债权债务与乙方无关，概由甲方承担，原项目甲方聘用人员由甲方负责解决，与乙方无关。五、甲方在本协议签订后10日内将土地、与项目相关的资料、售楼部等全部移交乙方。六、任何一方违反本协议，违约方应向守约方支付项目转让总价款的20%的违约金，并赔偿超过违约金部分的损失。七、本协议经甲乙双方签字或盖章生效。八、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。
2015年4月2日，被告向第三人王宇出具承诺书：万州区百安大道998号地块于2014年3月17日由恒安公司依法取得，现在该宗土地上进行“恒安·悦朗苑”项目房产开发。原王宇曾经在五年前意向性为单位职工解决35套职工集资建房，现王宇意向性选择在恒安公司开发的恒安·悦朗苑项目进行团购。经王宇与恒安公司进行协商，恒安公司做出如下承诺：“如王宇所需的35套团购房决定选择在恒安·悦朗苑项目购买，在开发项目取得预售房许可证的前提下，对王宇进行的团购房屋其定价为：按照整个项目综合造价成本基础上，每平方米加价100元，所有发生的税金由王宇承担。（注：职工集资建房户必须是在五年前所签订的原始依据为准，并该购房户属于本厂职工或家属，否则，一律按市场价执行，不予优惠）。”
2017年3月25日，第三人王宇向原告出具承诺书：“本人承诺2015年1月30日前在王宇签订认购合同35套定于2017年7月30日前换成正式购房合同（重庆恒安房地产悦朗苑）项目。如果2017年7月30日前未完成正式购房合同，造成经济和刑事责任由王宇本人承担负责一切责任”。
“恒安·悦朗苑”项目于2014年11月11日取得建设用地规划许可证；2016年3月14日取得建设工程规划许可证；2016年4月20日取得建筑工程施工许可证；2、3号楼商品房预售许可证取得时间为2016年10月14日；1号楼商品房预售许可证取得时间为2017年1月11日。
另，一审法院于2018年6月15日依法向原告特别授权代理人释明：如原、被告之间的合同关系不成立，是否变更诉讼请求，但原告拒不变更，坚持认为双方形成了合同关系，王宇仅为被告的代理人，由被告承担责任，不要求第三人承担责任。
一审法院对以下争议焦点分别评述如下：
一、被告恒安公司与第三人王宇的法律关系如何认定？一审法院认为，被告恒安公司在与第三人王宇签订《项目转让协议》前依法取得了建设用地规划许可证、建筑方案设计审查意见函，并进行场平施工、修建售房部、制作宣传资料等工作，根据庭审中举示的三峡银行金狮支行的银行流水、建筑方案设计审查申请表等证据能够认定上述工作均是王宇实际完成，再结合银行转款回执、被告授权王宇在三峡银行以其名义开户的资料、项目转让协议、承诺书等证据，能够认定第三人王宇借用被告恒安公司资质取得百安大道998号地块并进行开发建设的事实，故被告恒安公司与第三人王宇属于借用资质的法律关系。
二、原告与第三人王宇签订的《认购书》的性质如何认定？一审法院认为，原告与王宇签订的《认购书》虽然对认购房屋的价款、位置、面积等进行了约定，但是对交房时间、办证事项等主要事项均未予约定，并且双方明确约定该认购书仅为将来之交易行为的预定契约形式，不能以此替代《重庆市商品房买卖合同》，在取得商品房预售许可证书另行签订正式商品房买卖合同后原认购书终止，即双方当事人已经对认购书的性质予以了明确约定，故《认购书》具有预约合同的性质，应当认定为商品房预约合同。
三、责任主体如何确定？根据法律及司法解释相关规定，违反预约合同的违约责任为赔偿损失。为减少当事人诉累，节约司法资源，一审法院准许原告增加请求被告恒安公司退还购房款并赔偿损失的预备性诉讼请求。
一审法院认为，王宇虽然是该国有建设用地的实际出资人，但其借用恒安公司名义后便将相应处分权让渡给了恒安公司，王宇个人实施的处分行为并不能产生相应法律后果，须经恒安公司的授权或追认。虽然第三人王宇在“项目转让”前取得了被告恒安公司对相关开发建设手续的盖章认可，但在王宇与恒安公司没有书面协议明确约定的情况下，尤其在涉及重大权利义务负担行为及处分行为时，不能直接认定第三人王宇享有以被告恒安公司名义或自己名义对外销售房屋的当然授权，在被告恒安公司不予追认的情况下，第三人王宇对外销售房屋的行为属于无权代理。根据民法总则关于表见代理的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。那么，第三人王宇的销售行为能否构成表见代理？一审法院认为，表见代理的成立，一方面须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由，包括：1、存在外表授权，即存在有代理权授予的外观，代理行为外在表现上有相对人相信行为人有代理权的事实。无权代理人以前曾经被授予代理权，或者当时拥有实施其他民事法律行为的代理权，或者根据交易习惯行为人的行为外表表明其有代理权，均可构成外表授权。实践中行为人持有被代理人的授权委托书、空白合同书或者其他表明其具有代理权的证明文件等。2、相对人对行为人有代理权形成了合理信赖。相对人对外表授权的信赖是否合理，应当以是否有正当理由作为判断标准。另一方面须相对人善意无过失。原告在与第三人王宇签订《认购书》时，第三人王宇没有举示被告恒安公司授权其对外销售房屋的书面依据，第三人王宇也并非恒安公司股东或销售人员，不存在外表授权。原告明知第三人王宇在《认购书》及《收据》中未加盖被告公章，并且未向被告恒安公司支付购房款的情况下，仅以其在标识为“恒安悦朗苑”的售房部签订《认购书》而排除审查王宇与恒安公司之间具体法律关系的必要性，不符合一般人通常的判断能力及判断标准，主观上存在过失。综上，第三人王宇不具备对外销售房屋的权利外观，其行为特征不足以让原告产生合理信赖，原告主观上存在过失，故不构成表见代理。根据《中华人民共和国民法总则》相关规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”因被告恒安公司明确表示不认可第三人王宇的代理行为，所以被告不承担对原告损失的赔偿责任。
综上所述，合同具有相对性，原告与被告恒安公司之间不存在买卖合同关系，第三人王宇对外销售房屋的行为亦不构成表见代理，双方签订的《认购书》对被告恒安公司不产生法律效力，因原告拒不变更诉讼请求，故原告请求确认原、被告之间的买卖关系有效并要求被告承担违约责任的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第四十九条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一款第（一）项之规定，经一审法院审判委员会决定，判决：驳回原告彭承术的全部诉讼请求。案件受理费6,272元，由原告彭承术负担。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原审第三人王宇与恒安公司之间的法律关系是什么？2、《认购书》是预约合同还是《商品房买卖合同》？3、王宇是否有权以恒安公司的名义与上诉人签订《认购书》，如王宇无权签订，是否构成表见代理；4、《认购书》是否应当解除？解除后的法律责任该由谁承担？
针对上诉人的上诉请求及事实理由、被上诉人的答辩请求及事实理由、结合本案是争议焦点，评析如下：
一、关于原审第三人王宇与被上诉人恒安公司之间的法律关系问题。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《房地产开发企业资质管理规定》关于房地产开发资质的相关规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。由于王宇不具备从事房地产开发经营业务的资质，虽然2014年3月17日《万州区国有建设用地使用权拍卖成交确认书》所确认的涉案土地使用权的主体是恒安公司，但涉案土地的出让价款全部是王宇个人所实际支付，且恒安公司于2014年4月17日在重庆三峡银行金狮支行开设了银行结算账户，交由王宇实际管理、使用，王宇也实际从该账户上支出了涉案恒安·悦朗苑项目的设计费、售房部修建费及场平土石方工程费、材料费等费用，故一审法院认定王宇借用恒安公司资质取得万州区百安大道998号地块并进行开发建设，王宇与恒安公司之间系借用房地产开发资质的法律关系是恰当的。
二、关于《认购书》是预约合同还是《商品房买卖合同》的问题。
本院认为，预约合同是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。预约合同与本约合同相对，本约合同是为了履行预约合同而订立的合同。经审查，涉案《认购书》虽然对房屋的基本状况、当事人的名称、商品房价款的支付方式等进行了约定，但对交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、配套基础设施和公共设施的交付和有关权益责任等主要内容并没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，结合双方在《认购书》第四条明确约定了“本《认购书》仅为确认双方将来之交易行为的预定形式契约，不能以此代替《重庆市商品房买卖合同》”的事实，一审法院认定涉案《认购书》为商品房买卖预约合同是正确的，上诉人认为《认购书》是《商品房买卖合同》的上诉理由及请求，本院不予支持。
三、关于王宇是否有权以恒安公司的名义与上诉人签订《认购书》，如无权，是否构成表见代理的问题。
本院认为，王宇无权以恒安公司的名义与上诉人签订《认购书》。理由：代理分为委托代理和法定代理，委托代理人只能按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权。虽然民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，但代理人只能在代理权限范围内，以被代理人的名义实施民事法律行为。就本案来看，恒安公司虽然同意王宇借用其公司的名义取得了涉案国有土建设用地使用权，但双方对房地产开发资质交换利用的范围、对价、是否有权以恒安公司的名义对外签订合同、提供担保等具体事宜并无书面的约定和授权，故应当认定王宇无权以恒安公司的名义对外签订合同，王宇以恒安公司的委托代理人身份在与上诉人签订的《认购书》签名，应当认定为无权代理。
王宇以恒安公司委托代理人的身份签名，不构成表见代理。理由：1、王宇不具有以恒安公司名义对外签订《认购书》代理权的外观。虽然王宇通过借用恒安公司的名义取得了涉案建设用地的土地使用权，但恒安公司并没有书面或口头委托王宇可以对外签订《认购书》，王宇在签订《认购书》时也没有向上诉人出示其具有代理权的任何证明文件，王宇也并非恒安公司股东或销售人员，收款收据的单位签章栏加盖的也是王宇的私人印章，故不能当然的认定王宇具有销售代理权的外观表现。2、上诉人对王宇代理权的信赖是不合理的。上诉人与王宇签订《认购书》是基于2010年原审第三人瑞迪公司的集资建房事实，并将原集资建房名义的借款纳入了《认购书》的分期付款的已付款范围。上诉人在签订《认购书》及诉讼中均一直认定王宇系涉案恒安·悦朗苑项目的实际权利人，其信赖的是原审第三人瑞迪公司的集资建房和王宇对恒安·悦朗苑项目的实际权利，上诉人明知王宇在《认购书》及《收据》中未加盖恒安公司公章，并且未向恒安公司支付购房款的情况下，仅以其在标识为“恒安悦朗苑”的售房部签订《认购书》而排除审查王宇与恒安公司之间具体法律关系的必要性，不符合一般人通常的判断能力及判断标准，主观上存在过失。综上，上诉人对王宇是恒安公司代理人的信赖是不合理的。3、恒安公司对王宇对外签订《认购书》不具有可归责性。虽然《认购书》所载明的甲方为恒安公司，但恒安公司并没有作为合同相对方在《认购书》书上加盖印章确认。恒安公司在整个诉讼过程中均否认委托过王宇作为公司的代理人对外签订合同，结合恒安公司将公司资质出借给王宇并没有收取任何对价的事实，应当认定恒安公司对王宇与上诉人签订《认购书》没有过错。
综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，由于王宇以恒安公司名义与上诉人签订《认购书》并不符合表见代理的构成要件，故王宇的代理行为无效，由此产生的法律后果，应当由行为人王宇自己承担。
四、关于《认购书》是否应当解除？解除后的法律责任该由谁承担的问题。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，恒安公司通过《项目转让协议书》取得了涉案房地产开发项目后，不同意与上诉人签订商品房买卖的正式合同，导致《认购书》约定签订正式的《重庆市商品房买卖合同》的合同目的不能实现，结合上诉人在一审诉讼中第三个诉讼请求是“若被告坚持不与原告履行合同、交付房屋，则解除原、被告买卖关系，并由被告返还原告购房款并赔偿损失”，故上诉人主张解除合同的诉讼请求应当予以支持。由于上诉人在诉讼中经释明后仍坚持只要求恒安公司承担责任，不要求原审第三人王宇承担责任，故一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。由于恒安公司与上诉人之间并不存在合同关系，故其要求恒安公司承担合同解除后的法律责任的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，经本院审判委员会决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,300元，由上诉人彭承术负担。
本判决为终审判决。
审判长 柯 言
审判员 杨继伟
审判员 黄文革
二〇一八年十月二十四日
书记员 魏椿林