沈阳市和平区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽0102民初8109号
原告：张秀霞，女，1973年7月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人：高超、刘娇，系辽宁中宇智博律师事务所律师。
被告：鑫港置业（沈阳）有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码×××。
法定代表人：黄刚，系该公司执行董事兼行政总裁。
委托代理人：汪洪凯，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
原告张秀霞诉被告鑫港置业（沈阳）有限公司（以下简称”鑫港置业”）商品房销售合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张秀霞诉称，2014年4月21日原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落于和平区房屋一套，双方约定于2015年3月31日前，被告将依照国家和地方政府有关规定验收合格后的商品房交付原告。可是，被告为了少付违约金，在房屋未经相关部门验收合格就擅自交付了原告，这种不负责的做法违背了法律的规定。按照双方合同约定，延期交房应赔偿原告41470元。诉讼请求：1、判令被告支付从2015年4月27日至2015年7月13日的逾期交房违约金41470元；2、诉讼费由被告承担。
被告鑫港置业辩称，一、被告系按合同约定标准向原告交付了商品房，且原告在接收商品房时未提出任何异议。被告交付商品房符合法律规定和合同约定。根据建筑法规定，商品房交付标准为验收合格，目前现行法律中没有规定商品房的竣工验收是以建设主管部门竣工备案为准，建设工程质量管理条例第16条规定，同时如原告所述该条例第49条之规定建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内报规划、消防、环保等部门进行竣工验收备案。该规定进一步说明竣工验收并非是以竣工验收备案为准，同时在本案中双方约定了五方验收合格为商品房交付标准。该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。被告在五方验收后即报质监站、环保、消防等部门进行验收，履行相关备案手续。以上部门均未对被告开发项目工程提出不合格等相关决定。可以认定被告在五方验收完成后，该项目工程即已竣工验收合格，符合合同约定及法定交付标准。至于原告所称筑建部通知并非法律规定，且与上位法冲突，不应作为本案定案标准。另外，关于行政主管部门竣工验收备案的法律性质，根据国务院国发（2003）号5号《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》第76条规定，行政机关的竣工验收备案行为不再具有行政审查性质，即建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程在竣工验收备案时仅仅收取竣工验收备案文件，不对备案的建设工程质量进行核验。原告所称竣工验收备案的性质有误。本案工程取得了竣工验收备案即已表明该工程已通过了环保、消防、质量监督等部门的验收合格。且在被告进行审核时未提出异议。原告所称交付不符合法律规定无相应事实依据。二、被告已向原告支付了迟延交房违约金，且双方已就迟延交房时间及违约金金额达成一致。双方签订的延期交房违约金补偿书中第1条即明确约定了延期交房日期为26天，同时该确认书第3条规定原告不会就迟延交付事宜向被告提出其他要求。因此可认定为双方就迟延交房的时间达成一致，并非如原告所称仅就2015年3月31日至2015年4月26日期间达成一致。三、原告起诉超过诉讼时效。原告主张的参照已生效中级法院判决判令被告赔偿其损失，因原告情况与该判决书原告韩云子的情况有根本区别，韩云子既未接收房屋也未办理入住，其也未与被告签订关于确定延期交房时间的确认书。同时韩云子自2015年起便向法院起诉，诉讼时效中断。但本案中原告未在诉讼时效内主张权利，已丧失对本案胜诉权。关于诉讼时效起算点，最高人民法院审判业务意见中明确说明在诉讼时效期间的起算上，房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算。如房屋尚不具备法定交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。本案中即使被告交付的房屋在2015年7月13日才具备法定交付条件，根据最高人民法院指导意见规定，诉讼时效的期间也应当从2015年7月13日开始计算。原告主张其不知道、不懂法或以百姓认知为标准，均不构成对诉讼时效起算时间的否定。同时涉案商品房所在工程在2015年9月25日即取得了和平区质监站出具的工程质量监督报告。该报告中亦对竣工验收时间记载为2015年7月13日，因此行政机关记载的最早的本项目竣工验收时间应为2015年9月25日，也不是原告所称2015年10月28日。其以2015年10月28日作为诉讼时效开始时间于法无据。关于诉讼时效的期间民法通则中规定的诉讼时效期间为两年，自2017年10月1日起民法总则规定诉讼时效期间为三年，在本案中原告的诉讼时效期间至2017年7月13日已届满，不应适用民法总则中关于诉讼时效三年的相关规定。
经审理查明，2014年4月21日，原告张秀霞（买受人）与被告鑫港置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以3,427,878元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区房产（建筑面积为241.65平方米）一处。其中合同第六条约定，买受人于2012年11月16日前一次性付清全部房款人民币（买受人已经支付的定金100,000转为房价款的组成部分）；第八条约定，出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格......；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：合同继续履行。出卖人承担逾期违约金,违约金的计算方式为:逾期在60日之内的,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;逾期在60日之外,自逾期第61日起至该商品房具备本合同规定的交付条件之日止,出卖人应每日按商品房价款的万分之二向买受人支付违约金;此外出卖人无需承担其他赔偿责任。......第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四《补充协议》。合同附件四的《补充协议》中载明：1、买受人确认：买卖双方的权利义务以合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型、销售代表个人承诺等）所表达和提供信息不再作为确定双方权利义务的依据......4、......合同第八条所述之”该商品房经验收合格”是指该商品房经出卖人、建筑总承包商、监理方及设计方完成验收合格即可......。原告依约将购房款支付给被告，被告于2016年4月29日为原告出具了数额为3,427,310元销售不动产统一发票。涉案房屋于2015年4月27日交付。
2015年4月28日，原、被告签订延期交房违约金补偿确认书一份，其中载明”1、根据《商品房买卖合同》第八条交付期限的规定，该房屋应当在2015年3月31日前交付使用，贵司现通知于2015年4月27日将该房屋交付于本人，故延期交房日期共计延期26天。按《商品房买卖合同》第九条第2款的规定”逾期在60日之内的,出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一”，故甲乙双方同意，延期交房违约金的具体计算方式为：乙方已付房款乘以万分之一乘以延期天数，即8,912元。2、甲方于乙方办理完毕该房屋收房手续且签署本确认书后一个月内通过银行转账的方式支付前述违约金至乙方的银行账户。3、乙方接受违约金且没有异议，亦不会就延期交付事宜向甲方提出任何其他要求......”。2015年5月22日被告履行了支付上述违约金的义务。
另查明，2015年4月24日，涉案商品房获得由施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位加盖公章的房屋建筑工程竣工报告一份。2015年9月25日，沈阳市建设工程质量监督站和平分站出具工程质量监督报告一份，内容载明”工程名称：奕聪花园B2#；竣工验收时间：2015年7月13日”。2015年10月28日，沈阳市城乡建设委员会出具辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书一份，内容载明”工程名称：奕聪花园；竣工验收时间：2015年7月13日”。
再查明，2015年涉案房屋所在楼盘业主韩云子曾就位于沈阳市和平区振兴街45-9号2-19-2房产起诉被告鑫港置业至本院，本院于2017年4月18日作出（2015）沈和民二初字第03150号民事判决书，后双方上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2017年7月3日作出（2017）辽01民终6191号民事判决书，判决被告鑫港置业给付原告韩云子从2015年4月1日起至2015年7月13日逾期交房违约金34,602元......。另，韩云子既未办理入住，亦未与被告签订延期交房违约金补偿确认书。
上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、延期交房违约金补偿确认书、电汇凭证、房屋建筑工程竣工报告、工程质量监督报告、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、民事判决书等证据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，双方签订的附件四《补充协议》是对《商品房买卖合同》有关条款的解释和说明，不存在导致格式条款无效的情形，亦未违反法律的禁止性规定。故，对原告以格式条款来主张《补充协议》有关条款无效不予支持。本案属商品房销售合同纠纷，双方自愿签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》符合相关法律规定，对双方均具有法律约束力。
关于何时具备交房条件的问题。双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》第四条约定：”该商品房经验收合格”是指，该商品房经出卖人、建筑总承包商、监理方及设计方完成验收合格即可。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：”合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定”，故只有违反的是效力性强制性规定的合同才无效，如果违反的是管理性强制性规定的合同效力按有效处理。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定”房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起３０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”该条是国家对地方政府核实建设工程是否符合验收合格条件的行政管理性法律规定，是授权政府权限的规范性条款。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定”建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案鑫港置业已经会同建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对涉案商品房进行了竣工验收，证明涉案工程已经竣工验收，符合交付的法定条件之一。虽鑫港置业于交付后取得规划核实、验收备案等文件，有违《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》等法律规定，但行政违法并不必然导致违反合同义务。本案中，原告于2015年4月27日接收房屋，在办理交接手续过程中未提出任何异议，且双方就逾期交房违约事宜达成一致意见并已履行完毕，原告入住后房屋亦满足日常生活使用条件。从后期取得的工程质量监督报告、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书可知，鑫港置业所交付的房屋在质量、规划等方面均符合验收条件，客观上也未导致原告不能收房、无法使用的后果。
另，《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房违约金的给付截止时间为”至该商品房具备本合同规定的交付条件之日止”，本院认为，关于原、被告针对该项违约金给付起止时间的约定应属双方意思自治范畴，应从其约定，故延期交房违约金应给付至商品房具备本合同约定的交付条件之日止，即该商品房经出卖人、建筑总承包商、监理方及设计方完成验收合格之日止。
关于诉讼时效问题。原告作为买受人在接收房屋时有权向开发商索要住宅质量保证书、住宅质量说明书、质量验收报告、工程保修书等具备国家规定的其他竣工条件的证明，本案中，原告于2015年4月27日办理入住过程中未提出任何异议。依照《关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案即使按照竣工验收时间2015年7月13日推算诉讼时效起算点，原告诉求亦在民法总则实施前已超过诉讼时效。
关于原告提出其与韩云子系同性质案件可参照沈阳市中级人民法院判决的意见。韩云子既未办理入住，亦未与被告签订延期交房违约金补偿确认书，该案与本案事实有所不同，不宜参照韩云子判决，而应当就原告办理入住、日常使用情况、双方违约金补偿确认及履行情况等综合判定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条、《关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告张秀霞的诉讼请求。
案件受理费418元（已减半收取），由原告张秀霞承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员冯菲
二〇一八年八月六日
书记员王琳
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。
关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。