山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁02民终5676号
上诉人（原审第三人）:环宇（青岛）发展有限公司，×。法定代表人：蔡友藏，×。
委托诉讼代理人：戴喜凤，山东中青律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郝凤国，男，×。
委托诉讼代理人：孙萌，上海喜睦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王军，女，×。
委托诉讼代理人：于敦孝（系王军之夫）男，×。
上诉人环宇（青岛）发展有限公司、上诉人郝凤国因与被上诉人王军房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人环宇（青岛）发展有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判，驳回被上诉人王军的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由王军和郝凤国负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，遗漏当事人，作出错误判决。（一）本案王军的诉求是办理房屋产权过户登记，该诉求涉及房屋所有权人的直接利益，案件审理结果与房屋所有权人有直接利害关系。环宇（青岛）发展有限公司提交的《房地产项目开发合作合同》充分证明：涉案房屋是青岛恒生源集团有限公司(以下简称“恒生源公司”)实际施工建设，恒生源公司是涉案房屋实际所有权人，环宇（青岛）发展有限公司仅是顶名的，涉案房屋是恒生源公司出售的，恒生源公司签订合同、收取房款等基本事实。而且原审法院认可环宇（青岛）发展有限公司提交的《房地产项目开发合作合同》证据效力，也审理查明了前述事实。本案审理的是房屋所有权变更登记，原审法院但却不追加涉案房屋所有权人恒生源公司参与本案诉讼，也不同意环宇（青岛）发展有限公司提出的追加第三人参与诉讼的申请，明显遗漏案件当事人。(二)原审法院已查明涉案《商品房买卖合同》是恒生源公司以环宇（青岛）发展有限公司的名义与购房人签订，这充分证明环宇（青岛）发展有限公司对涉案房屋出售之事毫不知情。虽然售房合同上有环宇（青岛）发展有限公司公司的字样，但环宇（青岛）发展有限公司仅是顶名的，环宇（青岛）发展有限公司没有出售房屋的意思表示，也没有与郝凤国签订房屋买卖合同的意思表示，出售房屋、签订合同是恒生源公司的真实意思表示。根据《民法通则》第55条的规定，涉案《商品房买卖合同》对环宇（青岛）发展有限公司没有法律约束力，环宇（青岛）发展有限公司没有义务为郝凤国办理房屋产权过户登记。环宇（青岛）发展有限公司与恒生源公司签订《房地产项目开发合作合同》，环宇（青岛）发展有限公司仅是在涉案房屋能办理房屋产权过户登记时，配合恒生源公司办理过户登记。因此，根据合同的相对性及合同的实际履行情况，本案应当追加恒生源公司参与诉讼，原审法院却故意遗漏案件必要当事人。(三)原审法院不仅未查清案件基本事实，而且其在判决书中认定的部分事实是错误的，与其审理查明的事实相互矛盾。第一，恒生源公司是涉案房屋所有权人，恒生源公司自行安排人员以环宇（青岛）发展有限公司的名义出售房屋，并与购房人签订合同，收取房款。涉案房屋买卖合同不是环宇（青岛）发展有限公司签订的，收款收据也不是环宇（青岛）发展有限公司为购房人开具的，温哥华小区有上千处房屋，环宇（青岛）发展有限公司根本不知道恒生源公司将房屋卖给谁，也不认识郝凤国。在恒生源公司不到庭参与诉讼的情况下，环宇（青岛）发展有限公司无法确认《商品房买卖合同》和收据的真实性，而且原审法院又不同意环宇（青岛）发展有限公司申请公章鉴定，剥夺环宇（青岛）发展有限公司的诉讼救济权利。原审法院未查清郝凤国是否是涉案房屋真实购房人、房屋所有权人是否收到全部房款、涉案房屋是否满足办理产权过户登记条件等案件基本事实，草率作出裁判，很明显原审判决是错误的，无事实依据的。第二，原审法院明明审理查明涉案房屋的所有权人是恒生源公司，涉案《商品房买卖合同》是恒生源公司以环宇（青岛）发展有限公司的名义与购房人签订，不是环宇（青岛）发展有限公司与郝凤国签订的，却又认为环宇（青岛）发展有限公司与郝凤国签订《商品房买卖合同》是双方真实表示，并判令环宇（青岛）发展有限公司根据合同相对性为郝凤国办理房屋产权过户登记，很明显原审法院判决的结果与其审理查明的事实相互矛盾。
被上诉人王军辩称：一、案涉《商品房买卖合同》系环宇公司与郝凤国签署，案涉房产的相关预售及土地使用手续均登记在环宇公司名下，其应依法承担责任。公章系法人权利的象征，代表了法人的意志，加盖公章对外签订合同的法律效力不容置疑。环宇公司从未对其在《商品房买卖合同》上加盖的公章的真实性提出异议，涉案房产的土地使用许可、商品房预售登记等皆登记于环宇公司名下，其“没有出卖案涉房产的意思表示、商品房买卖合同对其没有约束力”等上诉理由，显然不能成立。《商品房买卖合同》附件“总平面图”页面上，有环宇公司加盖公章的承诺：“我公司将位于崂山区(温哥华花园)房产编号为×户(红框内房屋)售于郝凤国，上述情况如有不实，产生的一切法律纠纷有我与郝风国共同承担”。该承诺亦可认定，其愿意基于签订《商品房买卖合同》的行为承担相应法律后果，系真实意思表达。二、环宇公司与青岛恒生源集团有限公司间的法律关系，与本案无关。如上所述，环宇公司作为在相关行政机关登记的土地使用权人、预售许可权利人，签署的《商品房买卖合同》并办理了预售登记备案，依法应依据合同约定对买受人承担法律责任。其所谓与青岛恒生源集团公司间的内部约定，不能对抗其他第三方，其于青岛恒生源集团有限公司的权利义务及其他争议，应另案处理，与本案没有任何关联。综上，原审判决环宇公司承担相应责任义务事实清楚、证据充分，其上诉理由不能成立，请求贵院依法予以驳回。
上诉人郝凤国辩称：没有意见。
上诉人郝凤国上诉请求：1、判令被上诉人王军按照合同约定给付上诉人郝凤国购房款人民币50000元。2、本案一审、二审费用以及保全费用由王军承担。事实与理由：依据郝凤国与王军签订的房屋买卖合同第七条约定，房屋总价款为人民币1090000元，王军己向郝凤国支付购房款人民币1040000元，王军在办理产权交接时向郝凤国交付剩余房款人民币50000元。一审中，郝凤国与王军均对该合同条款内容以及上述房款交付事实予以确认。一审判决第二项内容为：郝凤国于第一项内容履行完毕之日起10日内协助王军将上述房屋过户至王军名下。该判决内容漏判了王军应当向郝凤国支付剩余购房款才能办理过户手续的合同约定，导致王军在没有适当履行合同义务的情形下即取得了涉案房屋所有权。郝凤国依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，请求二审法院依法判如所请。
被上诉人王军辩称：原审审理时不存在所谓“王军向郝凤国支付剩余房款”的诉讼请求，原审判决并无不当。原审法院根据庭审中存在的诉讼请求进行审理并依法作出判决，符合法律规定。至于购房尾款，系双方履行判决、办理房屋过户时王军自然履行的事项。如王军到时不予履行，郝凤国可依法主张其获得的相关款项的权利。王军愿依约支付尾款。如果原审判决得到履行，王军愿意依据合同约定，在办理房屋过户时，向郝凤国支付剩余房款。
被上诉人环宇（青岛）发展有限公司辩称：环宇（青岛）发展有限公司从未将房屋出让给郝凤国，也不清楚郝凤国与王军之间房屋买卖一事。
王军向一审法院起诉请求：判令1、郝凤国与环宇（青岛）发展有限公司立即办理崂山区×户房产的房屋产权登记手续；2、郝凤国继续履行与王军间签订的《房屋买卖合同》，配合办理上述房产的过户手续，环宇（青岛）发展有限公司予以协助；3、本案诉讼费用由郝凤国承担。
一审法院认定事实：
2010年9月19日，郝凤国（甲方）与王军（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定王军购买郝凤国所有的位于青岛市崂山区×户房屋，建筑面积共127平方米。合同第二条约定，甲方于2004年9月29日与开发建设单位环宇（青岛）发展有限公司就该房屋签订商品房买卖（预售）合同，甲方确认其已经全款向开发建设单位付清购房款。合同第三条约定，经买卖双方协商一致，该房屋按套计价，总成交价格为109万元。合同第七条约定，当事人双方同意，该房屋取得房产证之日起15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。乙方于签订合同当日向甲方支付定金20万元。乙方于2010年10月30日前付84万元。剩余5万元作为担保金，在甲乙双方办理产权交接时，乙方付清余款5万元。合同第十四条约定本合同第一至七条，自该房屋取得房屋所有权证书之日起生效；本合同第八至十四条，自当事人双方签字之日起生效。本合同生效前，当事人双方自愿履行的条款，视为已生效。
2010年9月19日，王军向郝凤国支付定金20万元，于2010年11月1日向郝凤国支付购房款84万元。王军庭审中陈述，郝凤国于2010年将房产交付王军，王军实际居住至今。
另查明，2004年9月29日，郝凤国（买受人）与环宇（青岛）发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号25284。合同约定，郝凤国购买由环宇（青岛）发展有限公司开发建设的位于青岛市崂山区×户商品房一处，房屋价款588010元，付款方式为买受人于2004年9月29日前支付全部房价款的30%，计178010元，首付款付清后，持有关材料于当日到办妥贷款手续。交付房屋时间为2005年9月30日。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，郝凤国按照合同约定的时间，交付了全部房款588010元，并办理了房屋契税完税证明。
再查明，一、根据环宇（青岛）发展有限公司提供的证据，2002年7月12日，环宇（青岛）发展有限公司（甲方）与青岛恒生源集团有限公司（乙方）等单位签订《房地产项目开发合作合同》，合同第四条“房屋销售”约定，乙方以甲方名义对外销售，签订售房合同，销售收入存入乙方专用账户并由乙方全权支配；乙方所销售的房屋，产权证由甲方协助办理。二、2005年4月8日，环宇（青岛）发展有限公司（甲方）与青岛恒生源集团有限公司（乙方）等8家单位签订《协议书》，协议书约定，环宇（青岛）发展有限公司及8家单位各派一名代表成立“温哥华花园项目工作小组”，刻制新印鉴【环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章、财务专用章】用于温哥华花园未完项目开发手续、后续建设及竣工验收等相关手续。
一审法院认为，王军与郝凤国签订的《房屋买卖合同》系当事人自愿订立，并未违反法律规定，双方均应依照合同履行。关于郝凤国辩称合同未生效，一审法院认为该理由不成立。因为，根据法律规定附生效条件的合同，自条件成就时生效，当事人对自己的利益不正当的阻止条件成就的，视为条件已成就。涉案房屋已经具备办理产权证书的条件，郝凤国以该房屋未取得所有权登记为理由，主张合同未生效，是怠于行使权利，阻止条件的成就，故郝凤国的主张一审法院不予采纳。关于王军主张郝凤国与环宇（青岛）发展有限公司办理涉案房屋登记手续，再由郝凤国配合王军办理涉案房屋过户手续的主张，符合事实及法律规定，一审法院予以支持。因为，第一、郝凤国与环宇（青岛）发展有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和法规的规定，合法有效，双方均应严格履行。郝凤国已付清全部房款和契税，环宇（青岛）发展有限公司应当按照合同的约定，有义务协助郝凤国办理涉案房屋的产权过户手续并配合郝凤国办理不动产权证书。第二、郝凤国协助王军办理涉案房屋过户手续的前提是郝凤国取得涉案房屋的产权证书，而郝凤国取得产权证书的前提是环宇（青岛）发展有限公司协助郝凤国将涉案的房屋的产权办理至郝凤国名下。郝凤国未向环宇（青岛）发展有限公司主张办理涉案房屋的产权证书，是怠于行使自己的权利。故王军的主张是促成条件的成就，符合法律规定。第三、从避免损失扩大、减少当事人诉累角度，以及根据合同的相对性及各方之间的约定，应由环宇（青岛）发展有限公司协助将案涉房屋过户至郝凤国名下，再由郝凤国协助王军将该房屋过户至王军名下，上述两次过户产生的相应税费按照国家规定及各方约定分别承担。关于环宇（青岛）发展有限公司申请追加恒生源公司为本案第三人的请求，一审法院不予支持。根据民诉法的有关规定，第三人参加诉讼有两种情况：1、对当事人双方的诉讼标的，有独立请求权的，有权另行提起诉讼；2、对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件的处理结果同他有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。本案环宇（青岛）发展有限公司申请追加恒生源公司为第三人的理由是：售房合同和收款收据上尽管有环宇（青岛）发展有限公司的名字出现，但实际上是恒生源公司以环宇（青岛）发展有限公司的名义自行对外销售，并实际收取房款，环宇（青岛）发展有限公司只是顶名，实际产权人是恒生源公司。一审法院对环宇（青岛）发展有限公司的理由不予采信。因为，根据2002年7月12日，环宇（青岛）发展有限公司与恒生源公司等单位签订的《房地产项目开发合作合同》，环宇（青岛）发展有限公司同意恒生源公司以其名义对外销售房屋并收取房款，所售房屋的产权证由环宇（青岛）发展有限公司协助办理。故环宇（青岛）发展有限公司与恒生源公司之间就温哥华花园项目事宜产生的争议，应由双方签订的开发合作合同予以调整，本案的处理结果与恒生源公司无法律上的利害关系。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条，判决：一、环宇（青岛）发展有限公司于判决生效之日起10日内协助郝凤国办理青岛市崂山区×户房屋产权登记手续并办理不动产权证书；二、郝凤国于上述第一项内容履行完毕之日起10日内协助王军将上述房屋过户至王军名下；案件受理费100元，诉讼保全费5000元，共计5100元，由郝凤国负担（此款王军已预交，郝凤国于判决生效后10日内直接给付王军）。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。二审时本院还对下列问题进行了调查：
关于郝凤国与环宇（青岛）发展有限公司签订的《房屋买卖合同》，对将涉案房屋过户至郝凤国名下办理产权证书需要向有关部门交纳的税费承担问题。环宇（青岛）发展有限公司辩称：涉案房屋不是环宇公司出售的，环宇公司没有义务为郝凤国办理房屋产权过户手续。郝凤国交给王军，由王军提交到法院的所谓环宇公司与郝凤国签订的《房屋买卖合同》中没有约定该税费的承担问题。郝凤国称：合同中没有约定。郝凤国应当承担的办理产权过户的契税8820元已经向相关部门交纳，印花税我印花税方应该是交了吧，已经网签了。王军称：郝凤国已经向相关部门交纳了环宇公司为郝凤国办理产权过户的契税8820元及印花税。已经网签了。环宇（青岛）发展有限公司称：不清楚郝凤国是否交纳该笔契税。
关于王军与郝凤国签订的《商品房买卖合同》，将房屋过户至王军名下办理产权证所需的税费承担问题。郝凤国辩称：根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，我们双方就涉案房产交易发生的所有税费均由乙方王军承担，郝凤国不负责。王军辩称：没有意见，都是我承担。环宇（青岛）发展有限公司辩称：与环宇公司无关。
关于王军尚欠郝凤国的5万元房款支付时间问题。郝凤国辩称：根据双方签订的合同第十条（一）项2，该5万元属于担保金，应当由王军先给郝凤国购房尾款5万元，再办过户手续。王军：应当办理产权过户手续和给付5万元尾款同时进行，即按照合同第十条（一）项2的规定办理。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据郝凤国与环宇（青岛）发展有限公司2004年9月29日签订的《商品房买卖合同》，青岛恒生源集团有限公司不是该合同主体，亦无关于青岛恒生源集团有限公司权利义务内容。环宇（青岛）发展有限公司认为涉案房屋的实际权利人是青岛恒生源集团有限公司，其只是顶名问题，是其与青岛恒生源集团有限公司之间的关系，不属于本案审理内容。其申请追加青岛恒生源集团有限公司为本案第三人，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳并无不当。郝凤国与环宇（青岛）发展有限公司于2004年9月29日签订了《商品房买卖合同》，郝凤国按约付清了全部房款并办理了房屋契税完税证明，环宇（青岛）发展有限公司应当依约协助郝凤国办理涉案房屋产权登记手续并办理不动产权证书。因办理过户手续所需的相关税费承担问题合同中没有约定，应当依法承担。王军与郝凤国2010年9月19日签订了《房屋买卖合同》，其中约定“在甲乙双方办理产权交接时，乙方付清余款50000元”。因此，在郝凤国协助王军将涉案房屋过户至王军名下办理过户手续时，王军应当同时向郝凤国付清房屋余款5万元。虽然本案中郝凤国没有就此反诉，但因“办理产权交接”与“付清余款”属于同时履行的行为，且为了减少诉累，一并处理为宜。因此，郝凤国上诉请求王军按照合同的约定给付其购房余款50000元，应予支持。根据郝凤国与王军签订的房屋买卖合同约定以及双方的自认，郝凤国协助王军将涉案房屋过户至王军名下需要向有关部门交纳的税费，应当由王军负担。涉案房屋已经具备办理产权证书的条件，郝凤国怠于行使权利，致使王军至今未取得涉案房屋产权证书，引起本案诉讼，一审判决一审案件受理费及诉讼保全费由郝凤国负担并无不当。郝凤国在一审时没有就其主张的购房余款50000元提起反诉，其为此上诉产生的二审案件受理费应由其自负。
综上所述，上诉人环宇（青岛）发展有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人郝凤国的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条规定，判决如下：
一、维持山东省青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初4070号民事判决第一项、第二项；
二、在郝凤国协助王军办理涉案房屋所有权转移登记手续的当日，王军支付郝凤国涉案房屋剩余购房款50000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，诉讼保全费5000元，共计5100元，由郝凤国负担。二审案件受理费共计200元，由环宇（青岛）发展有限公司、郝凤国各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一八年十一月十六日
书记员 王 晶
书记员 于国英