湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民初39号
原告：谢雄伦，男，汉族，1953年4月5日出生，住湖北省十堰市房县，
委托诉讼代理人：胡宏武，湖北孔优旺律师事务所律师。
被告：湖北合作银通融资租赁有限公司，住所地：湖北省武汉市东湖新技术开发区光谷三路777号武汉光谷保税国际交流中心（光谷三路以东、东园南路以北）307。
法定代表人：严莉敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡杰，湖北天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡思红，湖北天明律师事务所律师。
第三人：十堰市和泽置业有限公司，住所地：湖北省十堰市人民南路32号。
法定代表人：鄢贤成，该公司董事长。
第三人：湖北新正水电开发有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区东湖路155号。
法定代表人：鄢贤成，该公司总经理。
第三人：随州市新正汽车贸易有限公司，住所地：湖北省随州市交通大道K155号。
法定代表人：邓常鋈，该公司总经理。
第三人：湖北和泽物业服务有限公司，住所地：湖北省十堰市人民南路32号。
法定代表人：龚涛，该公司董事长。
第三人：十堰嘉轩商贸有限公司，住所地：湖北省十堰市朝阳中路25-A号。
法定代表人：叶娟，该公司总经理。
第三人：竹溪新正水电开发有限公司，住所地：湖北省十堰市竹溪县城关镇幸福大道355号。
法定代表人：王亚军，该公司总经理。
第三人：鄢贤成，男，汉族，1966年7月28日出生，住湖北省武汉市武昌区黄鹂路***********号，公民身份号码：4203001966********。
第三人：周博，女，汉族，1983年2月26日出生，住湖北省武汉市武昌区，
第三人：贾占强，男，汉族，1973年12月7日出生，住湖北省十堰市，
原告谢雄伦与被告湖北合作银通融资租赁有限公司（以下简称合作银通公司）及第三人十堰市和泽置业有限公司（以下简称和泽置业公司）、湖北新正水电开发有限公司（以下简称湖北新正公司）、随州市新正汽车贸易有限公司（以下简称随州新正公司）、湖北和泽物业服务有限公司（以下简称和泽物业公司）、十堰嘉轩商贸有限公司（以下简称嘉轩商贸公司）、竹溪新正水电开发有限公司（以下简称竹溪新正公司）、鄢贤成、周博、贾占强案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告谢雄伦的委托诉讼代理人胡宏武，被告合作银通公司委托诉讼代理人胡杰、胡思红到庭参加了诉讼。第三人和泽置业公司、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案审理期限应扣除公告期间。本案现已审理终结。
谢雄伦向本院提出诉讼请求：1、停止执行（包括解除查封及不得评估、拍卖）位于湖北省×××街办人民××路××号××号房屋；2、本案诉讼费用由合作银通公司承担。事实和理由：谢雄伦分别于2013年6月17日、2015年4月12日向和泽置业公司交付购房款28万元，并随后累计支付购房款达384255元。2016年6月6日，和泽置业公司与谢雄伦签订《〈和泽·道和天下〉认购书》约定，谢雄伦认购和泽置业公司开发的位于湖北省×××街办人民××路××号××号房屋，房款总计452758元。因和泽置业公司与合作银通公司间的借款纠纷一案，武汉市中级人民法院于2016年12月5日以（2016）鄂01财保193号民事裁定及（2016）鄂01执保4号协助执行通知书，查封了包括在该套房屋内登记于和泽置业公司名下的部分房产及土地使用权。2017年9月8日，谢雄伦提出执行异议申请，要求解除对涉案房屋的查封。武汉市中级人民法院于同年11月22日作出（2017）鄂01执异1784号执行裁定，驳回谢雄伦的异议申请。因买卖双方所订立的2016年6月6日《〈和泽·道和天下〉认购书》有效，且谢雄伦已支付了近85%的购房款，并已实际装修入住。故，基于该套住房系谢雄伦唯一住房之事实，其应对该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
合作银通公司辩称，一、和泽置业公司在明知涉案房屋已经办理抵押登记的情况下，未通知抵押权人而擅自转让抵押财产的行为无效。且生效判决已认定合作银通公司依法享有对涉案房屋的担保物权，该权利足以排除谢雄伦提出的执行异议。二、谢雄伦与和泽置业公司签订的《〈和泽·道和天下〉认购书》仅是预约合同，缺乏房屋买卖合同成立的必备要件，该认购书也未在相关房地产管理部门予以网签备案。且和泽置业公司所开发建设的“道和天下”二期项目尚未办理竣工验收，不具有交付使用的条件，谢雄伦入住该房屋属违法擅自使用行为。故，在谢雄伦尚不能证实其履行了全额购房款的支付义务，以及其名下并无其他用于居住房屋的情形下，其主张的权利不符合法律保护物权期待权的条件，请求驳回谢雄伦的诉讼请求。
和泽置业公司、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强未答辩。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对谢雄伦拟证明其交付电费的存折，因无法证实该存折中的款项是否系为本案诉争房屋所支付的电费，且结合该存折记载其缴纳电费的时间系在2013年至2014年间，而该期间与其签署商品房认购书的时间2016年6月6日，以及其向和泽置业公司申请交房的时间2017年7月10日均无法对应，故，就谢雄伦提交的该份证据，因与本案缺乏关联性，本院不予采信。
经审理查明，2013年6月17日，谢雄伦通过湖北十堰农村商业银行股份有限公司深圳街支行和中国邮政储蓄银行有限责任公司十堰市张湾支行向和泽置业公司合计付款10万元后，和泽置业公司当即以财务签章方式向谢雄伦开具《收据》表明，收到谢雄伦10万元，并注明款项性质为借款。
2015年4月11日，谢雄伦分两次通过中国建设银行向和泽置业公司付款合计18万元后，和泽置业公司当即以财务签章方式向谢雄伦开具《收据》表明，收到谢雄伦18万元，并注明款项性质为借款。
2016年6月6日，谢雄伦（乙方）与和泽置业公司（甲方）签订《〈和泽·道和天下〉认购书》约定，乙方认购甲方开发建设的位于湖北省十堰市人民南路46号道和天下住宅小区3栋1单元102号房屋，建筑面积88.91平方米，优惠后购房单价5092.32元/平方米，购房总款452758元。乙方在签订该认购书时，须交付2万元购房定金，并于认购书签订之日起7日内付清首期款142758元，银行按揭商贷31万元。甲方承诺在签订本认购书之日起7日内，为乙方保留该物业。乙方应于本认购书签订之日7日内起付清首期款或全部房款，并与甲方签订《商品房买卖合同》。乙方逾期未缴清房款，甲方有权单方对外重新销售该物业，并不承担任何法律责任，乙方已付定金作为违约金予以扣除，不予退还。乙方同意以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》为最终物业买卖依据，待双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行终止。现乙方已交定金2万元，剩余房款于2016年6月14日前补齐，并办理银行按揭等。该认购书经签约双方分别签名、盖章后当日，和泽置业公司以财务签章方式出具一份《收据》记载，谢雄伦交购房订金2万元（3-102）。
2017年3月27日，和泽置业公司出具一份《收据》载明，谢雄伦交购房款364255元（3-102），并签署了财务印章。同年7月10日，谢雄伦以一份《特殊交房审批意见单》向和泽置业公司称，本人于2016年6月6日签署商品房认购书，购买和泽置业公司开发的道和天下项目商品房3-1-102，面积88.91㎡，购房单价5092.32元/㎡，购房总款452758元。现已付首期款384255元，剩余房款68503元办理贷款。因和泽置业公司未能办理购房后续手续，考虑到和泽置业公司实际情况，本人申请交房并办理入伙手续，并承诺，剩余房款的贷款能够办理时，不以任何理由拖延或拒绝配合和泽置业公司办理。否则，除支付剩余房款外，愿承担该部分房款月利息2%的违约金。和泽置业公司于当日签章确认。2017年8月28日，本院对原告合作银通公司与被告和泽置业公司、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强及第三人招行武钢支行借款合同纠纷一案，作出(2017)鄂01民初25号民事判决载明，2015年11月9日，十堰市房屋产权交易中心经实地勘察和现场拍照后，就招行武钢支行与和泽置业公司申请办理在建工程抵押登记而提交的四份《十堰市房屋现场勘查表》，批示同意按规划许可面积功能及实际建造工程办理在建工程抵押等。次日，十堰市房屋产权交易中心发布《在建工程抵押公告》，对和泽置业公司与招行武钢支行申请办理在建工程抵押登记的抵押物进行了公示。当月11日，合作银通公司与招行武钢支行签订《委托贷款委托合同》约定，合作银通公司以自有资金1.4亿元委托招行武钢支行按委托贷款程序向借款人和泽置业公司发放贷款。同日，招行武钢支行与和泽置业公司分别签订《委托贷款借款合同》和《委托贷款抵押合同》约定，招行武钢支行接受合作银通公司的委托向和泽置业公司发放委托贷款1.4亿元用于和泽置业公司支付工程款、材料款，和泽置业公司以其名下位于十堰市茅箭区人民南路35号土地使用权及“道和天下”二期科技综合楼、部分住宅、车库项目在建工程作抵押等。且上述合同签订当日，作为保证人的湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、鄢贤成、贾占强与作为债权人的合作银通公司签订《保证合同（企业）》或《保证合同（个人）》，分别自愿为和泽置业公司依合作银通公司委托招行武钢支行所签订的《委托贷款委托合同》《委托贷款借款合同》承担连带保证责任。2015年11月24、27日，十堰市国土资源局和十堰市房屋产权交易中心分别颁发了编号十堰市他项（2015）第0998号《土地抵押他项权证》和编号十堰房建茅箭区字第000346、000347、000348号《在建工程抵押登记证明》。其中，《土地抵押他项权证》记载抵押土地使用权的信息为，土地他项权利人为招行武钢支行，义务人为和泽置业公司，地号0806002-1B，位于十堰市××号，土地使用权面积21133.7㎡，抵押土地面积20499.68㎡，地类为商业、住宅，土地性质为出让用地；《在建工程抵押登记证明》及房屋状况附表载明，抵押权人为招行武钢支行，抵押人为和泽置业公司，在建工程坐落于茅箭区二堰街人民南路46A号2幢[（-4）-（-1）]-1、（1-17）-1、3幢、5幢、6幢、7幢、14幢、15幢、16幢等。2016年6月14、16日，保证人嘉轩商贸公司、竹溪新正公司分别与合作银通公司签订《保证合同（企业）》约定，嘉轩商贸公司、竹溪新正公司自愿为债务人和泽置业公司履行《委托贷款委托合同》及《委托贷款借款合同》项下的债务提供连带责任保证。另查明，2015年10月21日，十堰市房地产管理局就道和天下3#、5-7#楼向和泽置业公司颁发编号为鄂十房预售字（2015）052号《湖北省商品房预售许可证书》。该证审批栏内注明：可预售范围为，道和天下3#、5-7#楼住宅、车库。据此，本院判决：一、和泽置业公司向合作银通公司偿付借款本金13240万元及截至2017年1月19日的借款期内利息8974156.75元、逾期罚息4328291.67元及复利532282.28元，并按年利率15%分别承付借款本金13240万元和借款利息8974156.75元自2017年1月20日起至债务清偿完毕之日止的逾期罚息及复利；二、和泽置业公司向合作银通公司支付律师费457600元及公告费260元；三、合作银通公司对涉案《委托贷款抵押合同》项下的抵押财产折价或拍卖、变卖的价款在和泽置业公司不能清偿本判决主文第一、二项所确认的债务范围内，以该份《委托贷款抵押合同》所约定的抵押范围为限优先受偿；[抵押他项权证编号分别为十堰他项（2015）第0998号、十堰房建茅箭区字第000346、000347、000348号，但应排除编号十堰房建茅箭区字第000347号他项权证中已经解除抵押的64套，合计建筑面积6648.03平方米的在建工程（具体详见2016年1月7日房屋状况附表）]；四、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强对和泽置业有限公司上述本判决主文第一、二项所确认的债务在各自《保证合同（企业）》《保证合同（个人）》所约定的担保范围内承担连带清偿责任等。同年10月9日，道和天下管理处向谢雄伦出具三份《收据》，记载谢雄伦缴纳自2017年11月1日至2018年10月30日的物业费1600元，以及垃圾清运费267元、有限电视报装费2200元、燃气报装费300元。2017年11月22日，本院作出（2017）鄂01执异1784号执行裁定载明，合作银通公司因与和泽置业公司、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强借款纠纷，于2016年11月2日向本院提出诉前保全申请后，本院于当月4日作出（2016）鄂01财保193号民事裁定，裁定冻结上述被申请人的银行存款14800万元，如存款不足，则查封其相应价值的其他财产。2016年12月15日，本院以该份民事裁定及（2016）鄂01执保4号协助执行通知书，查封了和泽置业公司名下位于湖北省××××号的部分房产及对应的土地使用权，其中包含案外人谢雄伦主张的3幢102号房屋。因谢雄伦未举证证明其已按合同约定支付剩余购房款或办理按揭贷款，亦未举证证明其名下无其他居住的房屋。故，谢雄伦对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，遂裁定驳回谢雄伦的异议请求。
2018年4月8日，湖北省高级人民法院对和泽置业公司不服本院(2017)鄂01民初25号民事判决而提起的上诉案件，作出（2018）鄂民终46号民事判决载明，一审法院查明的事实属实，予以确认，并判决驳回上诉，维持原判。
本案审理期间，和泽置业公司就其开发建设的“道和天下”小区工程项目尚未办理竣工验收备案手续。
另查明，谢雄伦现已离婚，并于2017年9月14日取得民政部门颁发的离婚证。同年12月13、15日，十堰市不动产登记中心及十堰市房县房地产管理局分别出具《证明》，证实谢雄伦在十堰市城区及房县地区无房产信息。且经核实，谢雄伦在本市范围内亦无房产信息。
本院认为，谢雄伦与和泽置业公司所签订的2016年6月6日《〈和泽·道和天下〉认购书》，虽约定买卖双方以正式签订的《商品房买卖合同》作为最终物业买卖依据，但在出卖人和泽置业公司以签章出具《收据》和《特殊交房审批意见单》的行为认可谢雄伦已交付部分房款后，基于谢雄伦以实际交纳物业费、有限电视及燃气报装费等证据证实其已占有诉争房屋之事实，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，作为当事双方真实表意结果的该份认购书，可认定为商品房买卖合同，并因该合同之内容未违反我国法律禁止性规定，应认定为有效。通过谢雄伦举示的支付购房款的证据可知，其于2013年6月17日和2015年4月11日向和泽置业公司所汇付的28万元，经和泽置业公司以《收据》确认为借款后，谢雄伦至今未对该收据中所记载的事项提出质疑，应视同其对和泽置业公司注明的款项性质予以了默认。嗣后，其在签订2016年6月6日《〈和泽·道和天下〉认购书》当日即向和泽置业公司交付了购房订金2万元，且和泽置业公司于2017年3月27日开具《收据》，记载收到谢雄伦的购房款364255元，并于同年7月10日签署《特殊交房审批意见单》确认谢雄伦已支付购房首期款384255元。故，依据上述事实，可推定和泽置业公司系将其向谢雄伦的借款本息转化成购房款。因分段核算借款28万元自出借之日至和泽置业公司认可谢雄伦交付的购房金额之日的借款利息，未超出民间借贷利率法定年利率的24%，故，谢雄伦对和泽置业公司应享有合法的债权，且基于该部分债权的合法性，和泽置业公司以房抵债的行为，亦因未违反我国法律禁止性规定，属有效的民事行为。依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，谢雄伦需满足以上条件，其才可依2016年6月6日《〈和泽·道和天下〉认购书》所产生的物权期待权，排除正当的执行措施。本案中，诉争房屋的查封时间为2016年12月15日，晚于谢雄伦与和泽置业公司所签订合法有效的认购书的时间，且买卖双方约定的房价总额为452758元，而谢雄伦已支付购房款384255元，近合同约定总价款的85%。同时，经十堰市不动产登记中心及十堰市房县房地产管理局证实，谢雄伦在十堰市城区及房县地区无房产信息，可说明诉争房屋系离异单身后的谢雄伦为生活所需而购买的唯一住房。故，谢雄伦所享有的实体权利能够排除法院对诉争房产的执行。由于谢雄伦尚未付清全额购房款，依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，本院可对现仍登记于和泽置业公司名下的诉争房屋予以查封，待谢雄伦将剩余购房款交付执行后，才能视为其已经支付了全部价款，并可予以解除查封措施。故，就谢雄伦要求解除诉争房产查封的诉求，在其未缴清购房尾款的情形下，本院不予支持。
至于谢雄伦质证认为合作银通公司不是诉争房产抵押权人的观点，因属其对作为执行依据的生效判决书的否定，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”之规定，就生效法律文书中存在的错误，不属于执行异议的审查范围，本案诉讼不是解决其提出该项主张正当的司法救济途径。对其该项观点，本院亦不予支持。同时，就谢雄伦对执行异议之诉案件诉讼费收取标准的质疑，因执行异议之诉不属于非财产案件，不适用《诉讼费用交纳办法》规定的非财产案件诉讼费收取标准。故，其要求以非财产案件收取诉讼费的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
一、停止执行湖北省十堰市二堰街办人民南路46A号3幢1-102号房屋，（2017）鄂01执异1784号执行裁定自动失效；
二、驳回谢雄伦其他诉讼请求。
本案案件受理费7064元，由湖北合作银通融资租赁有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省高级人民法院。
审 判 长 胡 劲
审 判 员 林宏文
人民陪审员 罗文玲
二〇一八年八月二十二日
法官 助理 陈细凤
书 记 员 毛亚坤