湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初370号
原告：李某1，住长沙市雨花区，现住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：李某2，住长沙市雨花区，系原告李某1父亲。
被告：长沙创普房地产开发（集团）有限公司，住所地长沙市岳麓区学士街道含浦中路793号汀湘十里河边会所302号。
法定代表人：林新愉，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李某3，住长沙市天心区，系被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司员工。
委托诉讼代理人：石某，住长沙市芙蓉区，系被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司员工。
原告李某1诉被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称创普公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭雄建适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员陈莎担任记录。原、被告双方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李某1向本院提出诉讼请求：1、要求被告处理好国土所有权相关事宜，不影响原告办理不动产权证；2、被告兑现赔付原告合同违约金321950元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：按照《商品房买卖合同》第十五条约定，原告应于2010年7月底前取得房屋产权和土地产权证书，但至2013年8月27日原告才取得房屋产权证书，而土地产权证书至今仍未取得。合同第十五条第三款约定，被告从超出约定之日起按已付房款每日万分之一向原告支付违约金，合计321950元。
创普公司答辩称，一、被告开发的星语林汀湘十里项目由于行政区划调整，由原望城县划归长沙市岳麓区管辖，在区划调整过程中由于业务移交、业务办理标准发生变化等多种原因耽误了办证业务才导致产权登记滞后，是被告无法控制的客观因素所致，不是被告的主观原因故意所致，故被告不应当承担延期办证的违约责任。二、因行政区划的调整导致产权登记备案时间延长，但并未给原告造成实际损失，根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人有权可以请求法院予以适当减少，因此即便是要被告承担违约金，也请法院考虑予以减少。三、合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此条款中对此约定应认定为出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书时间；目前被告已于2013年8月7日完成了登记备案，已履行了合同约定的办理房屋产权登记的义务。至于原告提出的国土证诉求，根据长沙市人民政府文件《关于实施不动产统一登记的通告》中规定实施不动产统一登记后，长沙市国土资源局依法颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放。被告已为原告办理了房屋产权证书，按前述文件规定，属于换新证不另发国土证的范畴，且被告已于2016年12月27日向湘江新区国土规划局递交了原告的国土分户登记手续并确定受理登记。最终，原告的国土分户手续已于2017年2月21日由湘江新区国土规划局办结完毕。被告已提供相应证明文件。四、原、被告双方是2007年1月20日签订房屋买卖合同，原告于2017年起诉追究被告的违约办证责任，其已超过诉讼时效，请求驳回原告的相应诉求。
经审理查明：2007年1月20日，买受人潘晓山与创普公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房为星语林·汀湘十里四岛16栋102房。第四条约定：商品房总价款为1382246元。第八条交付期限。出卖人应当在2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房实体验收合格并开始备案。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、……。2、……。3、出卖人从超出约定之日起按已付房价款每日的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，涉案房屋的房款已全部付清。创普公司于2008年9月8日向买受人交付涉案房屋。创普公司于2013年8月7日为潘晓山办妥房屋产权证书。
李某1与潘晓山于1997年登记结婚，后于2014年3月13日登记离婚，在离婚协议中约定涉案房屋归李某1所有。2014年3月20日，涉案房屋所有权人变更登记为李某1。
2016年12月27日，创普公司为涉案房屋办理国有土地使用权分户登记手续。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、收楼通知单、房屋权属证书、离婚证，被告提供的国有土地使用权分户登记受理通知等证据予以证实，本院予以认定。
本院认为，买卖双方在平等自愿的基础上就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。创普公司作为出卖人于2009年8月2日交付涉案房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人从超出约定之日起按已付房价款每日的万分之一向买受人支付违约金的约定，本院认为上述条款中约定的“权属登记”既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权登记。同时该条款明确约定出卖人的义务为“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故条款中“商品房交付使用后360个工作日”的约定应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。现被告于2013年8月7日办理了房屋产权登记，于2016年12月27日为原告办理国有土地使用权登记，至此，创普公司已履行办理权属登记的全部义务，已不影响原告换取新的不动产权属证书，故原告要求创普公司处理好国土所有权相关事宜，不影响原告办理不动产权证的诉求，已无需处理。
对于李某1请求赔偿违约金问题。从2014年3月20日涉案房屋所有权人变更登记为李某1时起至2016年12月27日止，创普公司才为原告办理好国有土地使用权备案登记，存在逾期履行相关备案义务的行为，故应承担相应的违约责任，故原告请求被告承担违约责任，本院予以支持。对于被告承担违约责任的时间起算点问题。根据相关规定，被告应在为原告办理房屋产权登记后在合理的期限内为原告办妥房屋产权证书，再在合理的期限内为原告办理国有土地使用权登记，本院认定此合理期间分别为六个月和一年六个月，被告于2013年8月7日办理涉案房屋权属登记，扣除合理期间后被告应在2015年8月6日前办理权属登记，故被告应承担从2015年8月7日起至2016年12月27日止逾期办理登记的违约责任。被告抗辩称存在延期办理登记的情形但请求减免承担违约金比例，本院综合查明事实和实际客观情况及延期办理权属证书未给原告造成实际损失等因素，考虑双方的利益平衡，根据公平、合理原则，对被告要求将违约金支付比例进行降低的抗辩请求予以支持并酌情认定被告承担违约金比例为已付房价款的日万分之零点三，故被告应承担的违约金为21024元（1382246元×0.03‰×507日）。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付李某1逾期备案登记违约金21024元;
二、驳回李某1的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6129元，适用简易程序减半收取3065元，由原告李某1负担665元，被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司负担2400元。此款已由原告垫付，被告在兑现本判决款项时将其应负担的受理费一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 谭雄建
二〇一七年五月二十二日
书记员 陈 莎
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。