重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02204号
上诉人（原审被告）：重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-X。
法定代表人：罗皓，该公司总经理。
委托代理人：周海浪，系该公司员工。
委托代理人：张解，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：赵素琼。
被上诉人（原审原告）：邓海军。
上诉人重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）与被上诉人赵素琼、邓海军商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年11月27日作出（2013）沙法民初字第10357号民事判决，俊峰公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2014年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人俊峰公司的委托代理人周海浪、张解，被上诉人赵素琼、邓海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年1月26日，赵素琼、邓海军（乙方）与俊峰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的房屋一套，本商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2010）预字第（257）号，本商品房建筑面积85.26平方米，套内建筑面积69.70平方米，总成交金额597330元。甲方应当在2011年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第六条约定，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，甲方应从逾期之日起至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.0的违约金；（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于甲方办证取得业务受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同第二十七条约定，本合同连同附件共31页，一式4份，具有同等法律效力，其中甲方（俊峰公司）、乙方（赵素琼、邓海军）、房地产登记机构、银行各一份。《合同补充协议》（附件五）第8条约定，本合同第十三条第1、2款中取得土地登记机构出具的登记受理单日期由于在现实办理过程中无法达到该款约定，所以甲乙双方约定：在逾期时间不超过180个工作日的情况下，甲方不承担违约金。同时查明，合同一共六个附件，每个附件均未标明签字的位置且均无双方的署名及签章。《合同补充协议》（附件五）的首部也未列明订立补充协议的甲乙双方。
合同签订后，赵素琼、邓海军于2011年1月23日支付首付款179330元；于2011年4月30日支付按揭购房款418000元。俊峰公司于2012年3月30日实际交付房屋，于2013年8月2日实际提交资料并取得登记受理单。现赵素琼、邓海军房屋产权登记套内建筑面积69.63平方米。赵素琼、邓海军认为俊峰公司逾期办证，构成违约，应当承担违约责任，并且应退还面积差房款，遂向一审法院提起诉讼。
赵素琼、邓海军一审诉称：2011年1月26日，赵素琼、邓海军与俊峰公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由赵素琼、邓海军购买俊峰公司开发的“龙凤云洲”小区商品房一套。合同签订后，赵素琼、邓海军按约支付了房款，但俊峰公司未按约办理房地产权证，已构成违约，应当支付违约金。俊峰公司交付的房屋的产权证记载的套内建筑面积为69.63平方米，购房合同中的套内建筑面积为69.70平方米，应退还多收的差额房款。现赵素琼、邓海军诉请法院，1、判令俊峰公司支付从逾期办证之日2012年5月31日至房产证登记受理之日2013年8月12日期间的逾期办证违约金26103.32元，并支付利息，以26103.32元为基数，从2013年8月12日至付清之日，按同期银行贷款利率计算。2、判令俊峰公司返还面积差0.07平方米购房款599.90元，并支付利息，以599.90元为基数，按中国人民银行贷款利率从2011年3月12计算至付清之日。
俊峰公司一审辩称：一、房屋修建过程中遭遇高温天气影响工期，且因政府原因造成公司管理混乱，公司的印章等处于被监管的状态，致使俊峰公司逾期办证，其过错不在俊峰公司，属于俊峰公司不可预见的不可抗力。二、即便我公司要承担违约责任也应当结合客观事实，按照合同约定计算违约金及退还面积差房款，合同约定的俊峰公司应当在实际交房60日内办证，其中实际交付之日是指赵素琼、邓海军实际接房之日。从客观事实上，赵素琼、邓海军未接房俊峰公司无法为其办理产权登记，房屋登记机关也不会受理，从合同的主合同来看，合同约定的实际交付是个双方行为。补充协议中第二条第一款明确载明了房屋交接书作为办理房屋产权登记的必备文件。逾期办证的计算截止点应当以产权登记受理单上显示的受理时间为准，而不是产权登记上的登记时间。三、根据合同及补充约定第四条第八款的约定，逾期办证未超过180个工作日的，俊峰公司不承担违约责任。四、面积差额应当按照合同约定退还赵素琼、邓海军的房屋差房款，实际交付的面积应以产权上登记的面积为准，赵素琼、邓海军同时主张退还面积差房款及利息没有法律依据，即便计算房屋差房款利息，即便计算差房款的利息也应当以最后一次付款时间作为计算利息的起点并按银行同期存款利率计算。五、赵素琼、邓海军同时主张逾期办证的违约金及延期支付赔偿债务的利息没有法律依据。同时，合同约定的违约金明显高于赵素琼、邓海军的实际损失，根据法律规定，应当酌情减少。
一审法院认为，赵素琼、邓海军与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。
俊峰公司逾期办证且超过180个工作日，应当依照合同约定向赵素琼、邓海军支付违约金，赵素琼、邓海军要求俊峰公司每日按已付房价款的万分之一支付从2012年3月30日赵素琼、邓海军实际接房后第61日起至2013年8月2日俊峰公司为赵素琼、邓海军办证取得业务受理单之日止的逾期办证违约金，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。但赵素琼、邓海军要求俊峰公司给付逾期办证违约金的利息，不符合合同约定和法律规定，该院不予支持。俊峰公司关于逾期办证是因为高温天气影响了工期和俊峰公司的公章被监管造成的，俊峰公司不应承担违约责任的抗辩，不符合法律规定，该院不予支持。
合同约定，产权登记套内建筑面积与合同约定房屋套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。本案中，房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建面积且误差比绝对值在3%以内（含3%），俊峰公司应当退还赵素琼、邓海军面积差购房款599.90元（8570.01元／平方米×（合同约定套内建筑面积69.70平方米-
产权登记套内建筑面积69.63平方米））。故本案中赵素琼、邓海军要求俊峰公司退还599.90元面积差购房款的诉讼请求应予支持，其要求俊峰公司支付利息的诉讼请求也应支持，该利息以599.90元为本金，从赵素琼、邓海军最后一次支付房款之日即2011年4月30日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至俊峰公司退还全部面积差购房款之日止。
由于俊峰公司的原因导致房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积，俊峰公司应当返还多收的房价款及利息，该院对俊峰公司关于不应支付面积差房款的利息的抗辩不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定判决：一、重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付赵素琼、邓海军逾期办证的违约金，该违约金从2012年3月30日赵素琼、邓海军实际接房后第61日起，每日按赵素琼、邓海军已付房款597330元的万分之一，计算至2013年8月2日止；二、重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即退还赵素琼、邓海军面积差购房款599.90元并支付利息，该利息以599.90元为本金，从2011年4月30日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至重庆俊峰置业有限公司退还全部面积差购房款之日止；三、驳回赵素琼、邓海军的其他诉讼请求。如果俊峰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费468元（赵素琼、邓海军已预交234元），减半收取234元，由重庆俊峰置业有限公司负担，此款限于本判决发生法律效力后立即给付赵素琼、邓海军。
俊峰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由赵素琼、邓海军负担。主要事实和理由：1、房屋建设过程中，高温天气影响工期，俊峰公司无过错，不应承担逾期交房违约责任。2、俊峰公司的财务及公章被公安机关监管，导致俊峰公司逾期办证，系不可抗力或可适用情势变更的情形，俊峰公司没有过错，一审法院认定俊峰公司承担违约责任，属认定事实错误。3、一审法院认定俊峰公司支付面积差购房款利息，没有事实依据。
赵素琼、邓海军答辩称：1、重庆的高温天气每年都存在，是可以预见的，俊峰公司主张高温天气致逾期交房责任免责的理由不成立。2、公安机关的侦查工作，是可以预见的，不能成为俊峰公司逾期办证免责的理由。
二审中，俊峰公司举示了以下证据的复印件：1、重庆市公安局沙坪坝区分局扣押物品、文件清单；2、扣押物品文件（资料）清单；3、中国农业银行结算业务申请书；4、重庆市公安局沙坪坝区分局发还物品、文件清单；5、司法审计业务约定书。拟证明当时俊峰公司处于非法监管状态，打黑运动属情势变更。赵素琼、邓海军的质证意见为：以上证据系复印件，对其真实性不认可，且不属于新证据。由于上述证据均系复印件，且赵素琼、邓海军对其真实性不认可，而俊峰公司又无其他证据对其真实性予以佐证，故本院对上述证据均不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，赵素琼、邓海军与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免除逾期交房的违约责任；二、俊峰公司主张公司财务及公章被公安机关监管，俊峰公司能否因此而免责；三、俊峰公司是否应当支付面积差购房款利息。本院对此分别评述如下：
一、关于俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免责问题。高温天气对房屋建设施工有一定的影响，但并不属于合同约定及法律规定的免责事由，俊峰公司主张高温天气可免除逾期交房违约责任的上诉理由，本院不予采纳。
二、关于俊峰公司主张财务及公章被监管系不可抗力或可适用情势变更的情形，俊峰公司能否因此而免责的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在商品房买卖合同履行过程中，俊峰公司的财务及公章被公安机关监管，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力。同时，俊峰公司财务及公章被公安机关监管是公安机关在刑事案件侦查过程中所采取的正当侦查手段，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的可适用情势变更的情形。因此，俊峰公司关于财务及公章被监管属于不可抗力或可适用情势变更的情形，并以此要求免责的上诉理由不能成立。
三、俊峰公司是否应当支付面积差购房款利息的问题。由于双方合同明确约定，产权登记面积小于合同约定面积，误差比绝对值在3%以内的（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），由开发商返还给购房户。因此，俊峰公司关于不应当支付面积差购房款利息的主张与该合同约定和相关法律规定不符，对俊峰公司的该项上诉理由，本院依法不予支持。
综上所述，俊峰公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费468元，由重庆俊峰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一四年五月十三日
书 记 员 何 欢