上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第179号
原告上海品皇房地产经纪事务所。
负责人张新启。
委托代理人李国东，上海申骏律师事务所律师。
被告倪文乐。
委托代理人倪伟国。
委托代理人朱杏妹。
原告上海品皇房地产经纪事务所与被告倪文乐居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海品皇房地产经纪事务所的委托代理人李国东到庭参加诉讼。被告倪文乐的委托代理人倪伟国、朱杏妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海品皇房地产经纪事务所诉称，2012年12月16日，被告经原告居间介绍与房屋出售人签订《房地产买卖居间协议》和协议各一份，购买位于宝山区上大路XXX弄XXX号XXX室房屋，并最终取得了房屋产权。依原被告双方的约定，被告应当依据房屋成交价的1%向原告支付佣金，即21，200元。2012年12月29日，在原告居间下，被告与案外人签订了示范文本的上海市房地产买卖合同及补充协议，并于2013年9月25日办理过户手续。但被告拖欠佣金至今，经原告多次催要未果，故原告起诉要求被告付清佣金21，200元。
被告倪文乐辩称，的确在原告的居间下与出售方签订了《房地产买卖居间协议》和《上海市房地产买卖合同》。在2012年12月16日，双方签订协议，约定，被告向原告支付4万元用于原告为被告代付过户税费，多余部分作为佣金支付。但该份协议由于原告的阻挠没有实际履行过。被告通过诉讼和申请强制执行的方式才最终取得系争房屋的房地产权利，期间，原告多次阻挠合同履行，未提供审税、产权过户、房屋交接等中介服务。在宝山法院判决合同继续履行之后，被告曾要求原告协助办理过户，但原告提出提高佣金和要求被告将房屋另行出售，被告不得不提起上诉；在被告和出售方通过二审法院达成调解协议后，原告陪同双方至房地产交易中心办理过户手续时，原告出具了一份伪造的房地产权证导致交易中断，被告无奈申请强制执行。综上，由于原告的不作为，导致被告严重的经济损失，原告的居间不成功，故被告不同意支付原告任何居间费用。
经审理查明，2012年12月16日，案外人郭某、徐某（出卖方、甲方）、被告（买受方、乙方）与原告（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方向甲方购买位于宝山区上大路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋建筑面积103.4平方米，出售总价为205万元。协议第六条约定，甲方接受本买卖条件并签订本协议的，乙方同意在甲方签署本协议后十六天内与甲方签订上海市房地产买卖合同或类似合同，在双方签订上述合同当日，乙方应当按照本协议第二条约定的房价款的1%支付丙方佣金。同日，甲乙双方签订《协议》，主要内容为，经甲乙双方协商系争房屋实际到手价为212万元，2012年12月16日双方签订买卖居间协议为名义价，双方如有争议以此协议为准。同年12月29日，甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定的房地产转让价格为145万元，甲方于2013年2月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。在2013年3月31日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，甲方和乙方再行签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定，双方同意该物业内的附属设施、设备及室内装饰的转让价格为60万元。
合同签订后，由于出售方郭某、徐某存在延迟交房的行为，倪文乐遂向本院提起诉讼，要求解除系争房地产买卖合同并要求返还房款等，本院经审理，于2013年5月24日作出（2013）宝民三（民）初字第352号民事判决书，判决驳回倪文乐的全部诉讼请求。倪文乐不服该判决提起上诉，2013年8月20日，上海市第二中级人民法院出具调解书，系争房地产买卖合同继续履行。次日，被告向上海市公安局宝山分局吴淞派出所报案称，在与出售方至房地产交易中心办理审税手续时，房地产权证被交易中心认定为假证并被没收。嗣后，被告向本院就（2013）沪二中民二（民）终字第1288号民事调解书申请强制执行。2013年10月15日，被告经核准登记取得系争房屋的房地产权利，所有权来源为裁决。
本案审理过程中，原告表示，关于产证一节，最初出售方交付给原告的产证是真实的，后因出售方要办理清偿贷款的手续故要求原告将产证还给他，随后原告提出要继续履行合同办理过户手续需要产证的时候，出售方又给了原告一份产证，故并非由原告提供虚假产证；同时，诉讼后，原告也不曾要求增加佣金和要求被告将房屋另行出售的事实。被告提供一份2012年12月16日原告（甲方）与被告（原告）签订的协议一份，其中约定，乙方确认所购买的物业的成交价格为212万元，乙方购买该物业的买卖合同价格由甲方拟定，评估允许的前提下，乙方除去支付给该物业出售方上述款项外，另支付给甲方4万元作为甲方代乙方缴纳该物业交易过户所需的税费，该笔费用需在交易过户之前一天现金支付给甲方，若该笔款项有多余，多余部分全数为甲方之中介服务费，具体缴税时间由甲方确定，乙方需无条件配合。被告表示，由于原告的阻挠，上述协议未能履行，通过申请强制执行，被告最终支付的税费共计29，621元，但基于原告居间没有成功，故4万元扣除上述税费后的余款，被告不同意作为佣金支付给原告。原告对上述协议的真实性不持异议，表示该协议是在居间协议之前签订的。被告称，该协议是在居间协议签订后达成的；被告还表示，在申请法院强制执行后，被告于2013年9月25日在法官的监督下自行和出售方交接房屋，包括物业费用的结算，房屋过户也是通过法院操作的，整个过程原告均未参与。
以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、上海市房地产登记簿、被告提供的协议、民事调解书、执行通知、税费缴费发票，及当事人陈述等证据为证，可以认定。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。双方在同一天另行签订《协议》，其中明确，由被告给付原告4万元，由其代为支付房屋过户相关税费，若有剩余，则作为佣金支付给原告。本院认为，双方居间协议中所约定的支付佣金的金额和方式系原告预先拟制的格式条款，在原被告就佣金支付方式作出特别约定时，体现出双方就佣金条款予以变更的真实意思，故双方均应遵从该特别约定。本案中，被告最终实际取得系争房屋并成为房地产权利人，系争交易全部终结。依照法律和合同约定，原告居间已成功，被告理应根据双方约定支付佣金。尽管被告采取诉讼和强制执行的方式取得房屋及产权，但其以此为由认为原告居间不成功，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据被告提供的证据，可认定被告已支付交易税费29，621元，对此原告也不持异议。结合本案实际，从公平合理的角度出发，并均衡双方当事人合法权益，本案酌情确定由被告向原告支付佣金8，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，判决如下：
被告倪文乐于本判决生效之日起十日内，向原告上海品皇房地产经纪事务所支付佣金8，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取165元，由原告上海品皇房地产经纪事务所承担115元，被告倪文乐负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶芳
二〇一四年二月十一日
书记员 黄莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。