江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第0949号
上诉人（原审被告）徐春林。
上诉人（原审被告）田苗苗，系徐春林妻子。
两上诉人共同委托代理人徐骏，江苏征远律师事务所律师。
两上诉人另一共同委托代理人胡林菲。
被上诉人（原审原告）扬州景祺物业服务有限公司，住所在扬州市邗江区蒋王七里甸。
法定代表人严万朝，总经理。
委托代理人郭雩，江苏石塔律师事务所律师。
委托代理人王爱民，江苏石塔律师事务所律师。
上诉人徐春林、田苗苗与被上诉人扬州景祺物业服务有限公司（以下简称景祺公司）纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2013）扬邗民初字第1305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明：2010年10月13日，扬州景宇置业有限公司与徐春林、田苗苗签订商品房买卖合同一份，约定徐春林、田苗苗购买扬州景宇置业有限公司开发的翡翠城10幢105室房屋；……10幢、12幢南阳台全封闭，北阳台不封闭；在业主委员会、物业管理机构未成立前，甲方拟委托扬州华南物业管理有限公司负责前期物业管理。2012年9月2日，景祺公司（甲方）与徐春林（乙方）签订了前期物业管理服务协议，约定甲方的权利义务为：1、对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生，公共秩序、交通等项目进行维护、服务与管理；……4、制止违反本物业的物业管理制度和业主规约的行为；乙方的权利和义务包括不得占用、损坏本物业的共用部分，共用设施设备或改变其使用功能。同日，徐春林在业主公约上签字，其中第三条规定：业主按规划设计用途使用物业，合理使用公用部位公用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定，不擅自变更房屋结构、外貌和用途，不得占用共用部位和公用设备，不得利用公共部位搭建建筑物、构筑物等。翡翠城10幢105室房屋至今尚未办理房产证。
2012年11月7日，景祺公司委托江苏石塔律师事务所通过特快专递向徐春林、田苗苗发出律师函，认为徐春林、田苗苗于2012年10月9日在房屋外的公共部位搭建违章建筑的行为侵害了其他业主的合法权益，扰乱了小区的物业管理秩序，要求徐春林、田苗苗在接函后立刻停止违章搭建行为并将公共部位恢复原状，否则将通过法律途径解决。
一审中，法院组织双方进行了现场勘查，发现扬州市翡翠城小区10幢105室的房屋北面的平台上搭建了阳光房、房屋南面原来的草坪改成了院子并搭建了阳光房。而且徐春林、田苗苗没有证据证明其就以上搭建行为取得了合法建造的手续。
2013年6月5日，景祺公司诉至法院，要求徐春林、田苗苗拆除在公共部位违章搭建的阳光房。
原审认为，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业可以要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。徐春林、田苗苗购买翡翠城小区10幢105室房屋后虽然没有办理产权证，但已实际取得了涉案房屋的管理、使用和处分的权利，应当遵守物业服务合同和业主公约的规定。徐春林、田苗苗在涉案房屋北面的平台上搭建阳光房、将房屋南面的草坪改成了院子并搭建阳光房的行为确已违反了前期物业管理服务协议和业主公约中的相关规定，对小区的整体外貌、绿化、格局等产生一定程度的影响，亦对物业服务企业履行物业服务的合同义务构成妨碍。景祺公司作为小区物业管理企业，无论是从法定或是约定的角度，对于小区业主违反业主规约的行为，有权提起诉讼，故景祺公司要求被告徐春林、田苗苗拆除违章搭建的诉讼请求有事实与法律依据，依法应予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：被告徐春林、田苗苗在本判决生效后十日内，拆除翡翠城小区10幢105室房屋北面平台上搭建的阳光房、房屋南面的院子和搭建的阳光房。案件受理费160元，依法减半收取80元，由被告徐春林、田苗苗负担。
判决后，徐春林、田苗苗不服，向本院提起上诉称：
原审认定事实不清，主要表现在景祺公司的诉讼主体是否适格，前期物业管理协议是否对徐春林、田苗苗产生约束力等方面，原审法院未对此审理认定，故请求二审法院查明事实，依法改判驳回景祺公司的诉讼请求。
景祺公司答辩意见为：
景祺公司在一审中提供了营业执照及双方签字盖章的《前期物业管理服务协议》，能够证明双方存在物业服务合同关系。徐春林、田苗苗系翡翠城小区的业主，自2012年10月，徐春林、田苗苗擅自在其房屋北面平台上搭建阳光房，在房屋南面草坪上改建院落并搭建阳光房，其行为破坏了小区整体环境及外貌，违反了《业主规约》、《前期物业管理服务协议》，景祺公司有权要求徐春林、田苗苗拆除违章建筑。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法驳回徐春林、田苗苗的上诉请求，维持原判。
二审中，景祺公司提供了物业服务资质证书，以证明景祺公司具有物业管理服务的资质。徐春林、田苗苗质证意见为，对该证据的真实性无异议，但该证据不能证明景祺公司与徐春林、田苗苗之间存在物业服务合同关系。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案争议的焦点为：一、景祺公司的诉讼主体资格是否适格；二、景祺公司与徐春林、田苗苗之间是否存在物业管理服务关系；三、徐春林、田苗苗在房屋南、北面搭建阳光房是否违反物业合同规定，是否应当拆除。
关于争议焦点一，本院认为，景祺公司诉讼主体资格适格。
景祺公司是经扬州市住房保障和房产管理局于2012年5月11日批准成立具有法人资格的三级资质等级物业服务企业，其于2012年9月2日就翡翠城小区10栋105室与徐春林、田苗苗签订了《前期物业管理服务协议》，故景祺公司是本案适格的诉讼主体。
关于争议焦点二，本院认为，景祺公司民徐春林、田苗苗之间存在物业管理服务关系。理由：
2010年10月13日，扬州景宇置业有限公司与徐春林、田苗苗在商品房买卖合同中约定，扬州景宇置业有限公司在业主委员会、物业管理机构未成立前，拟委托扬州华南物业管理有限公司负责前期物业管理。但这并不意味着扬州华南物业管理有限公司是最终选定的物业管理服务公司，对此徐春林、田苗苗应当明知。徐春林、田苗苗与扬州景宇置业有限公司所选定的景祺公司签订《前期物业管理服务协议》表明，徐春林、田苗苗同意并接受由景祺公司为翡翠城小区提供物业管理服务，故《前期物业管理服务协议》对徐春林、田苗苗具有约束力。
关于争议焦点三，本院认为，景祺公司要求徐春林、田苗苗拆除房屋南、北面的阳光房应当得到支持。理由：
《前期物业管理服务协议》约定，业主按规划设计用途使用物业，合理使用公用部位公用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定，不擅自变更房屋结构、外貌和用途，不得占用共用部位和公用设备，不得利用公共部位搭建建筑物、构筑物等。徐春林、田苗苗取得翡翠城小区10栋105室后，在未取得相关批准手续的情况下，在其房屋北面平台上搭建了阳光房、房屋南面的草坪改成了院子并搭建了阳光房，其行为违反《前期物业管理服务协议》的约定，已构成合同违约，故景祺公司作为物业管理人，依照协议约定要求徐春林、田苗苗拆除违章搭建的部分，应当得到支持。原审判决徐春林、田苗苗拆除房屋南面的院子和搭建的阳光房以及北面平台上搭建的阳光房的处理并无不当，本院应予维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。徐春林、田苗苗的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由徐春林、田苗苗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 喻彬蓉