湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第509号
上诉人（原审被告）康冬梅。
委托代理人屈德刚，湖南湘永律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国邮政集团公司永州市零陵区分公司。
法定代表人张文杰，系该公司总经理。
委托代理人唐箭，湖南云虹律师事务所律师。
上诉人康冬梅因租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第1010号民事判决，于2015年9月7日向原审法院递交上诉状，提起上诉，原审法院于2015年11月2日将案卷、上诉状等材料移送本院。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月13日上午在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。上诉人康冬梅的委托代理人屈德刚，被上诉人中国邮政集团公司永州市零陵区分公司（以下简称邮政零陵分公司）的委托代理人唐箭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2014年3月25日，邮政零陵分公司（甲方）与康冬梅（乙方）签订房屋租赁合同，约定康冬梅租赁邮政零陵分公司的临街1-2号门面，租期1年，自2014年4月1日起至2015年3月31日止，租金为10，000元／月。其中合同第六条第5项约定，合同到期后，乙方在同等条件下有优先续签合同的权利。如双方未能达成续签合同的，甲方有权无条件收回出租的房屋。合同到期后，2015年4月8日邮政零陵分公司委托湖南云虹律师事务所向康冬梅发送关于返还原物的函，要求康冬梅于2015年4月25日搬离所承租的门面并恢复门面原状。康冬梅未搬离，故邮政零陵分公司起诉至法院。对于收回门面后的使用情况，邮政零陵分公司在第一次庭审后作出了一份门面处理决定，书面说明邮政零陵分公司因自主经营需要，合同期满终止后不再与邮政零陵分公司续租，门面将全部收回。第一次庭审后康冬梅向邮政零陵分公司补交了2015年4月至6月的门面租金共30，000元。
原判认为，邮政零陵分公司与康冬梅签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同依法成立并发生法律效力。租赁期满后，邮政零陵分公司以书面函件的形式通知康冬梅搬离门面，康冬梅要求根据合同约定的优先承租权进行协商和续签合同，由于优先承租权是租期届满后原房屋继续出租时，在同等的租赁价格、租赁期限等条件下，原承租人享有优先承租的权利，现邮政零陵分公司以书面决定说明其收回门面是自主经营需要，且邮政零陵分公司没有继续出租门面的意思表示和行为，故康冬梅没有优先承租的前提条件。租赁期间届满后，康冬梅应当返还租赁物，故邮政零陵分公司要求康冬梅搬离门面的诉讼请求，予以支持。由于康冬梅没有腾房仍在继续使用门面，其应当按照双方约定的租金标准支付邮政零陵分公司门面使用费，邮政零陵分公司起诉后康冬梅又补交了三个月租金，租金付止2015年6月30日，故康冬梅应当按10，000元／月从2015年7月1日起付止实际搬离日。至于康冬梅口头提出因租赁合同终止有不合理的损失，因其不同意搬离也没有提出反诉，故其合理诉求可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决：一、限康冬梅在本判决生效之日起三十日内搬离邮政零陵分公司的1-2号门面；二、限康冬梅在本判决生效之日起三十日内支付邮政零陵分公司门面使用费（自2015年7月1日起至康冬梅实际搬离日止，每月10，000元）。如果未按本判决的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由康冬梅负担。
宣判后，上诉人（原审被告）康冬梅不服，向本院提起上诉称：1、原审遗漏审理查明被上诉人是否是出租房屋的合法所有人，直接影响本案租赁合同的效力；2、上诉人能在本案中行使优先承租权，本案被上诉人未依《合同法》规定在合理期限内租赁期届满前告知上诉人，其行为是违法和违约的，侵害了上诉人的合法权益；3、租赁期满后，被上诉人继续收取上诉人租金，视为被上诉人默认双方租赁合同继续有效，双方可对续租期限另行协定；4、上诉人在租赁期内对出租房屋改、扩建的费用及营业损失，是被上诉人不依法且强制收回出租房屋造成的，应由被上诉人承担。5、本案原审违反法定程序，应依法通知转租人蒋艳作为本案第三人参加诉讼。综上，被上诉人邮政零陵分公司的行为，侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人邮政零陵分公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人康冬梅在二审期间向本院提交了以下证据：康冬梅与蒋艳签订的租赁合同，拟证明上诉人康冬梅已将涉案门面转租给蒋艳，蒋艳应作为本案第三人参加诉讼。
被上诉人邮政零陵分公司质证认为：该证据不属于新证据，上诉人在一审未提交，且该证据的真实性无法核实，与本案无关。
被上诉人邮政零陵分公司在二审期间向本院提交了以下证据：被上诉人邮政零陵分公司于2015年11月4日出具的“证明”，拟证明涉案门面系被上诉人的产权。
上诉人质证认为：该证据是被上诉人自己出具的证明，没有证据效力。
本院对该证据经审核认为：对于上诉人提交的租赁合同，因其当事人双方为上诉人康冬梅与案外人蒋艳，被上诉人并非该租赁合同的当事人，该证据与本案无关联性，本院不予采信。对于被上诉人提交的证据，因其系被上诉人自己出具的证明，不具有合法性，本院不予采信。
本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案双方争议焦点为：1、被上诉人是否是出租房屋的合法所有人；2、上诉人是否能在本案中行使优先承租权；3、租赁期满后，被上诉人继续收取上诉人租金，是否能视为被上诉人默认双方租赁合同继续有效；4、上诉人在租赁期内对出租房屋改、扩建的费用及营业损失是否应由被上诉人承担。5、转租人蒋艳是否应作为本案第三人参加诉讼。
一、关于被上诉人是否属出租房屋合法所有人的问题。上诉人并未提交证据证明被上诉人不是涉案房屋的合法所有人，且在上诉人租赁使用出租屋期间，并未有案外第三人对出租房屋提出权利请求，也未影响上诉人在租赁期间对出租房屋的正常使用。因此，上诉人关于被上诉人不是出租房屋合法所有人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于上诉人是否能在本案中行使优先承租权的问题。上诉人要求根据合同约定的优先承租权进行协商和续签合同。但上诉人未能正确理解优先承租权的行使前提。优先承租权是租期届满后原房屋继续出租时，在同等的租赁价格、租赁期限等条件下，原承租人享有优先承租的权利。行使优先承租权的前提是双方能就房屋出租的主要条款达成合意，但从本案来看，被上诉人已经在一审中明确表示收回门面是自主经营的需要，已无继续出租房屋的意愿，因而仅有上诉人一方续租意愿，而被上诉人已无意续租的情况下，双方不可能就续租房屋达成合意，因此优先承租权行使的条件未成就。上诉人以优先承租权应予以保护，被上诉人应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
三、关于租赁期满后，被上诉人继续收取上诉人租金，是否能视为被上诉人默认双方租赁合同继续有效的问题。上诉人提出租赁期满后，被上诉人继续收取上诉人租金，应根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，认定双方租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。但适用该条规定是以“出租人没有提出异议”为前提的。本案被上诉人在租期届满后，已通过律师发函明确告知上诉人不再续租，已明确提出异议，因此不能成立“默认续租”法律效果。上诉人未按合同约定，在被上诉人通知的时间内搬离出租房屋，继续使用门面的行为，是对被上诉人财产权益的侵害，应当赔偿被上诉人因上诉人逾期搬离而造成的损失。本案中，上诉人按原租金标准向被上诉人支付门面使用费用，被上诉人予以接受的行为，应视为双方达成对被上诉人损失的赔偿，而并非在租赁合同法律关系存续下的租金性质。因此，上诉人关于租赁期满后，被上诉人继续收取上诉人租金，应视为被上诉人默认双方租赁合同继续有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
四、关于上诉人在租赁期内对出租房屋改、扩建的费用及营业损失是否应由被上诉人承担的问题。双方并未在租赁合同中约定租赁期内对出租房屋改、扩建的费用及营业损失应由谁承担，应视为双方对此事项无约定。上诉人并未在一审中对上述费用承担问题提出反诉，一审法院不予处理并无不当。
五、关于转租人蒋艳是否应作为本案第三人参加诉讼的问题。上诉人与被上诉人是涉案租赁合同纠纷的当事方，转租人不是涉案租赁合同的当事人，与被上诉人无直接法律关系，是否作为本案第三人参与诉讼不影响本案处理。一审未将其列为本案第三人参加诉讼，并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人康冬梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 李秋云
代理审判员 刘志军
二〇一五年十一月十六日
代理书记员 秦小娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。