＼n上海市嘉定区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）嘉民三（民）初字第376号＼n上海市嘉定区人民法院＼n民事判决书＼n（2013）嘉民三（民）初字第376号＼n原告沈俊元。＼n原告倪玮烨。＼n两原告共同委托代理人许王军，上海隆天律师事务所律师。＼n被告上海格林风范房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇浏翔路777号。＼n法定代表人陈必安，总经理。＼n委托代理人杨利平，该公司员工。＼n原告沈俊元、倪玮烨与被告上海格林风范房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄燕独任审判，于2013年10月17日公开开庭进行了审理。审理中，本案改由代理审判员刘燕枫独任审判，于2014年1月3日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人许王军、被告委托代理人杨利平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称，原告于2009年5月9日与被告签订《上海市商品房预售合同》一份，向被告购买上海市嘉定区某某路888弄《某某城》55号1-3层房屋（含地下室），合同对原告的付款时间及方式以及被告的交房时间做了明确约定。合同签订后，原告按约支付了全部的购房款，但被告迟迟没有按照合同约定的期限向原告交房。2009年12月交房前夕，原告发现此房屋一到三层房间内以及地下室都有大面积的渗水现象，于是向被告提出上述问题，几经交涉，被告承诺予以解决，对房屋内部的相关渗水点进行了简单的修补。之后，为了让原告尽早接收交房，被告承诺在维保范围内对房屋质量问题进行维保，原告遂于2010年2月10日签收了房屋交接书，并对房屋的渗水问题作了特别备注。交房后，原告即开始对房屋进行装修，准备年底前正式入住。但装修过后不久，原告发现房屋的房间内以及地下室内又发现多处渗水、开裂现象，原告装修张贴的墙纸也开始霉变并鼓起涨开。经原告与被告以及小区物业公司多次交涉，被告于2010年8月联系了相关监理单位和施工单位上门查看，同意修复脱落的墙面，并赔偿原告的损失，但被告却迟迟没有履行上述承诺。此后，虽经原告多次交涉，被告依然没有解决上述问题。随着时间的推延，房屋的渗水现象也愈发严重，各个房间以及楼道内部都出现了不同程度霉变、鼓起、脱落现象，墙面上的装修材料也遭受了损坏。2011年9月，被告以及小区物业公司又至该房屋进行查看，确认了相关问题，但至今仍未给出解决方案。原告认为房屋发生大面积渗水问题系地下室的防水层及外墙面防水层质量不过关所致，近期房屋的后墙地基处出现一大洞，旁边的地砖也发生翘起现象。被告作为房屋开发商和销售商，对房屋的质量问题理应承担修缮责任，但被告却迟迟未履行其义务，致使原告不能及时入住，故原告起诉要求：1、判令被告赔偿原告修复房屋费用10万元（暂定）；2、判令被告赔偿原告财产损失1万元；3、判令被告赔偿原告的间接损失4万元（其中2010年1月至2013年12月的物业费31094.40元，余额9805.60元为租金损失）。＼n审理中，原告将第一、二项诉讼请求合并，要求被告赔偿修复费用84605元；明确关于地下室的渗水及相邻业主的赔偿问题不在本案中主张。＼n被告辩称，不同意原告的诉讼请求。根据检测报告，相邻业主的装修也是形成渗水的原因之一，故被告不应当为原告的全部损失承担赔偿责任，相邻业主造成的一、二层楼梯间外墙的损失8310元不应由被告承担，对于其他部分的修复费用没有异议。原告主张的间接损失，物业费是根据法律规定交纳的，租金损失没有提交依据，均应驳回。鉴定费、检测费因相邻业主也有责任，不应由被告全额承担。＼n经审理查明，2009年5月9日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告向被告购买上海市嘉定区某某路888弄《某某城》55号1-3层房屋；建筑面积233.09平方米，另有地下附属面积101.22平方米；总房价款4410296元，原告在合同签署之前向被告支付1430296元，2009年5月29日前支付298万元；被告定于2009年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；被告交付的该房屋系验收合格的房屋；双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》在本合同附件五中约定；本合同的补充条款、附件及补充协议为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。附件五的《某某城白金果岭临时管理规约》中载明：建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，保修期间内出现的质量问题由建设单位及时解决；建设单位拒绝修复或者拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款。嗣后，被告通知原告于2009年12月15日交房。2009年12月13日，原告经实地看房，发现房屋有地下室渗水等问题，填写了意见反馈单；2010年1月11日，监理方对系争房屋的地下室进行了现场查勘，注明：1、地下室北墙、东墙曾有渗漏痕迹，已维修竣工；经北墙查勘，已做防水工程区域未见渗漏现象，符合设计及有关规范要求。2010年1月26日，上海中厦建设工程有限公司某某项目部向原告出具承诺书，承诺若房屋墙面出现渗水或渗漏问题，施工方答应在国家维保范围内予以免费保修。2010年2月10日，原告签署房屋交接书，确认系争房屋实测面积为231.36平方米，另有地下附属面积101.22平方米，总房价款4377563元，并注明有地下室漏水等遗留问题。被告在交房时向原告出具《上海市新建住宅质量保证书》，承诺住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，屋面防水工程、卫生间和外墙面防渗漏的保修期限为5年。2010年7月30日，被告出具情况说明，称原告反映地下室渗水，经原施工单位、第三方监理及两家地产聘请的防水单位现场研判确认，地下室并非渗水，只是返潮现象；地下室因空鼓导致部分墙面脱落，近期内其会负责修复，该土建整改问题，国家保修期为2年；在国家法律规定的维保期限内，如因房屋渗漏水导致室内财产浸泡损失的确实情况发生，其会负责装饰受损部分的修复、个别物品评估后给予相应补偿。2010年8月，原告向物业公司报修一楼到二楼的楼梯侧墙面在大雨后有漏水现象，物业公司未予回复。2011年9月4日，原告向物业公司报修1至3楼及地下室渗漏水；2011年9月10日经现场勘察，三楼北卧挑窗处墙纸发霉、二楼扶梯墙纸发霉、大门口墙纸发霉，建议找到渗水处进行合理的处理后恢复墙纸。2011年9月27日，被告公司工作人员再次对现场进行了查看，并确认了地下室及1至3楼的发霉情况。2011年9月29日，物业公司邓志平出具情况说明，称2011年9月29日与开发商、第三方维修、监理、总包建筑方现场查看系争房屋各个渗水点，未给予业主处理方案和具体维修开工时间。因被告迟迟未对系争房屋的渗水问题进行修复，原告涉讼。＼n审理中，根据原告的申请，本院委托上海房屋质量检测站（下称检测站）对系争房屋的渗水原因进行司法鉴定，检测站经现场检测后于2013年8月5日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、被鉴定的55号房屋部分墙面装修受潮损坏情况属实，主要系施工构造措施不到位，露台阳台和空调板靠墙泛水、窗安装间隙防水措施不到位，材料老化以及空调板排水孔垃圾堵塞等因素所致；相邻56号业主装修搭建行为使55号楼梯间对应墙面受潮损坏扩展；2、55号房屋损坏现状对原告房屋的正常使用造成了一定影响，应尽快给予修缮；3、修缮建议：（1）外墙面全面筑漏修缮；底层南墙外侧水龙头四周做好有效防水；（2）露台、阳台及空调板靠墙泛水翻做，注意做好有效防水；（3）室内：底层餐厅西、北墙，玄关东、西、南三侧墙面，客厅南墙以及楼梯间西、北墙墙纸翻修；二层西北卧西墙，东北卧南墙，南卧东、北墙，走道东墙以及楼梯间西墙墙纸翻修；三层南卧东、南墙以及北卧南墙墙纸翻修；（4）修缮施工时应做好修复部位以外木地板、墙面及室内家具的遮盖保护。原、被告对鉴定意见书均没有异议。鉴定人员到庭确认相邻56号业主的装修搭建对系争房屋的一层、二层的楼梯间渗水产生影响，被告的问题主要是三层，相邻业主和被告对楼梯间整个墙面的渗水均有责任，参考意见为责任对半分；除楼梯间以外的渗水问题均为被告的责任。嗣后，本院根据原告的申请，委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司（下称四海造价公司）根据检测站确定的修缮方案对修复费用进行司法鉴定。四海造价公司于2013年11月15日出具司法鉴定意见书，确定系争房屋的修缮工程造价为84605元，其中一、二层楼梯间外墙修缮费用为8310元。原告对该鉴定意见无异议，认为鉴定报告已对涉及相邻业主的一、二层楼梯间外墙修缮费用进行了单列，被告对所涉的8310元至少应承担50%，对于其余费用应全额承担。被告对鉴定报告没有异议，但认为一、二层楼梯间外墙修缮费用8310元应由相邻业主承担。＼n另查，2011年7月10日至2012年4月9日，系争房屋的总用电量为15度。原告支付2010年1月至2013年12月的系争房屋的物业管理费总计31094.40元。原告于2013年5月将系争房屋出租给案外人使用。＼n以上事实，有《上海市商品房预售合同》、房地产权证、房屋交接书、《上海市新建住宅质量保证书》、照片、意见反馈单、情况说明、承诺书、电费发票、物业费发票、检测站司法鉴定意见书、审价报告及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。＼n本院认为，原、被告之间的商品房预售合同合法有效，被告应当按照约定向原告交付符合国家标准的房屋。现系争房屋部分墙面装修受潮损坏情况属实，主要系施工构造措施不到位，露台阳台和空调板靠墙泛水、窗安装间隙防水措施不到位，材料老化以及空调板排水孔垃圾堵塞等因素所致，被告理应按修复方案所需的工程造价赔偿原告相应的修复费用。鉴于相邻56号业主装修搭建行为使55号楼梯间对应墙面受潮损坏扩展主要涉及系争房屋的一楼、二楼，被告对于楼梯间墙面渗水的责任主要是三楼，且鉴定人员对于楼梯间墙面渗水的责任各半分担的建议针对的是整个楼梯间墙面，故被告关于一楼、二楼的楼梯间墙面的修缮费用不应由其承担的抗辩意见合法有据，本院予以采信。对于原告主张的间接损失部分，原告在2010年2月10日交房时仅对地下室的漏水问题进行了备注，直至2010年8月方对1至3楼楼梯间墙面的渗水进行报修，因地下室渗水问题原告并未在本案中主张，故在此期间的空置损失本院不予支持。原告于2013年5月将房屋出租给案外人使用，故对于2013年5月至12月间的空置损失本院不予支持。对于原告主张租金损失，鉴于原告在2010年8月报修后被告未及时对房屋进行修缮，房屋损坏现状对房屋的正常使用造成了一定影响，结合系争房屋的面积及空置的时间，本院认为原告主张的租金损失在合理范围内，故予以照准。关于原告主张的物业费损失，因系争房屋的质量问题与是否应承担物业费不具有关联性，故原告的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：＼n一、被告上海格林风范房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沈俊元、倪玮烨房屋修复费用76295元；＼n二、被告上海格林风范房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈俊元、倪玮烨租金损失9805.60元；＼n三、驳回原告沈俊元、倪玮烨的其他诉讼请求。＼n负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费2792.10元，减半收取1396.05元，检测费10000元、鉴定费3000元，合计诉讼费14396.05元，由原告沈俊元、倪玮烨负担4449.82元，被告上海格林风范房地产发展有限公司负担9946.23元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n代理审判员刘燕枫＼n二〇一四年一月二十日＼n书记员居晓雯＼n代理审判员刘燕枫＼n二〇一四年一月二十日＼n书记员居晓雯＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n《中华人民共和国合同法》＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。