＼n上海市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沪二中民二（民）终字第162号＼n上诉人（原审原告）上海四平物业管理有限公司。＼n法定代表人陈益明。＼n委托代理人施锋，上海市凤凰律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）郑根源。＼n委托代理人王荣妹。＼n上诉人上海四平物业管理有限公司（以下简称四平物业公司）、上诉人郑根源因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第1606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，上海市杨浦区长岭路XXX弄XXX-
XXX号房屋产权人系案外人上海卫百辛（集团）有限公司。该公司先后于2003年12月2日、2008年12月11日出具《委托书》，委托四平物业公司经营、管理、出租上述房屋并收取租金，委托期限自2004年1月1日持续至2013年12月31日。＼n2001年，案外人上海百群物业有限公司作为出租方（甲方）、郑根源的姐姐案外人郑淑娇作为承租方（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市长岭路XXX弄XXX号XXX室房屋（建筑面积为25.21平方米）出租给乙方；乙方承诺，租赁该房作为居住使用；租赁期自2001年1月1日起至2002年12月31日止，月租金为人民币（以下币种均为人民币）240元，租金2年内不变；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为六个月的租金，即1，500元；除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租期届满后十五日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每平方10元向甲方支付该房屋占用使用费；该户实际居住人共三人：郑淑娇、弟：郑根源、侄子：郑祥栋。＼n2001年1月，郑根源及其妻儿搬入上海市长岭路XXX弄XXX号XXX室房屋居住，并按每月240元的标准向上海百群物业有限公司支付房租，后调换搬入上海市长岭路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）居住至今。四平物业公司自2004年接手管理相应房屋。2005年起，郑根源按每月400元的标准向四平物业公司支付房租，租金付至2011年12月。期间于2011年9月28日，四平物业公司作为出租方（甲方）、郑根源作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将系争房屋（建筑面积为24.11平方米）出租给乙方；租赁期限自2011年10月1日起至2011年12月31日止；若乙方在租赁期限届满后要求续租的，应在租赁期限届满前一个月，向甲方提出书面续租请求；甲、乙双方经协商一致后，可另签租赁协议。在同等条件下，乙方享有优先承租权；乙方承租系争房屋的月租金为400元，租金支付应遵循一季度一付，先付后租的原则；协议规定的租赁期限届满后且无续租情形的，乙方应在租赁期限届满后五日内，将该租赁房屋无条件腾空后返还给甲方。合同未就保证金、违约金等作出约定。＼n自2012年1月1日起至今，四平物业公司与郑根源未签租赁合同，郑根源亦未向四平物业公司支付房租。＼n2012年7月，四平物业公司张贴告知书，内容为：“长岭路XXX弄XXX-
XXX号（鸳鸯楼）各承租租赁户：一、从2012年7月1日起，调整房屋租赁费收取标准，朝北房屋每间每月租赁费为人民币600元整，朝南房屋每间每月租赁费为人民币650元整。二、2012年1月-6月，房屋租赁费每间每月仍按照原来标准收取。三、为规范小区租赁秩序，杜绝各种转租现象产生，从2012年7月起，重新签订房屋租赁协议书，须本人居住为准，为实名制签订。签约时间从2012年7月16日-2012年7月31日结束，逾期作自动放弃处理，不再续约。特此告知！”＼n2012年12月，四平物业公司在小区楼道处张贴《催缴通知》，内容为：“长岭路XXX弄XXX号-
XXX号各租赁户：2012年即将过去，按时交纳月租是每个租赁户的应尽义务。最近有部分租赁户擅自张贴通告，煽动广大租赁户抵制或不交房租，为此，希望广大居民切勿听信谣言，要及时按月交纳房租，做一个遵纪守法的好公民。对一些不按时交纳房租的租赁户，我们将通过法律途径解决，同时我们对按时交纳房租的住户表示感谢。”＼n2013年4月22日，四平物业公司向郑根源发出《解除房屋租赁关系通知》，内容为：“......协议到期后，双方未再续签任何协议。自2012年1月起，你既不支付我司租金，也拒不搬出该租赁房屋，已严重违约，造成我司经济损失。我司曾多次向你催讨租金，但是你仍不支付。现我司通知你：根据国家相关法律的规定，从即日起，你与我司位于上海市长岭路XXX弄XXX号XXX室的房屋租赁关系解除，限你10日内付清欠付的租金并且腾空该房屋，从该房屋中搬出，届时该房屋内如有任何物品的，我司将作为废弃物处理。”后郑根源未搬离系争房屋。＼n2013年，四平物业公司起诉至原审法院，要求判令：1、四平物业公司与郑根源间的房屋租赁关系于2012年6月30日解除；2、郑根源腾空、搬离系争房屋，并将该房屋返还给四平物业公司；3、郑根源支付2012年1月1日至2012年6月30日的房屋租金2，400元；4、郑根源按每月400元的标准支付2012年7月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。＼n原审法院另查明，于上海他处，郑根源没有其他产权房或租赁房屋。＼n原审法院认为，四平物业公司与郑根源之间就系争房屋达成的租赁关系，与寻常单位分配、组织调配等形式有所不同，亦不同于完全市场化的租赁情形，自2001年租赁开始的租金履行与同类房屋租赁价格相比相对低廉，故四平物业公司与郑根源租赁现状的形成有其历史原因。郑根源数年持续居住于系争房屋，没有转租行为，在2012年前没有欠租行为，郑根源在本市他处亦无其他住房，其生活条件等与2001年租住系争房屋时相比，没有较大的改变，故四平物业公司现以双方签署的合同期限届满为由要求解除租赁关系、郑根源搬离房屋的请求，法院难以支持。郑根源租住系争房屋即应按时支付房租，租赁双方应本着公平、自愿的原则协商租赁事宜。2012年1月起的租金，双方至今未有收、付，郑根源理应支付自2012年1月起至本判决生效之日的房租。现四平物业公司以双方曾签署的合同约定标准，亦系双方实际履行的租金数额，即每月400元的标准主张，并无不当，法院予以准许。至于郑根源关于系争房屋租金应以每月每平方1.14元收取的相关抗辩意见，不适用于本案系争租金的考量，法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十七条的规定，判决如下：一、郑根源应于本判决生效之日起十日内支付上海四平物业管理有限公司2012年1月1日起至本判决生效之日止的房屋租金，按每月400元计算；二、上海四平物业管理有限公司的其余请求，不予支持。如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由上海四平物业管理有限公司负担25元，郑根源负担25元。＼n四平物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，2001年，郑根源的姐姐与上海百群物业有限公司签订租赁合同，实际由郑根源一家居住上海市长岭路XXX弄XXX号XXX室房屋，之后调换搬入系争房屋，2004年四平物业公司接管系争房屋后，郑根源与四平物业公司签订房屋租赁协议，约定租赁期限至2011年12月31日止，自2012年起，郑根源既不支付租金也不与四平物业公司重新签订租赁协议，经催讨，郑根源仍不支付租金且拒绝搬出系争房屋，在这样的情况下四平物业公司才发函通知解除租赁关系，郑根源与四平物业公司间的租赁关系符合完全市场化的租赁关系，应受合同法及上海市房屋租赁条例调整，四平物业公司要求解除其与郑根源的租赁关系、要求郑根源迁出系争房屋符合法律法规规定，原审判决将四平物业公司与郑根源间的租赁关系割离于单位分配等形式与完全市场化的租赁形式之外，以系争房屋租赁价格相比低廉，以及郑根源他处无住房为由，剥夺四平物业公司对系争房屋租赁关系的解除权，侵犯了四平物业公司的合法权利，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判支持四平物业公司原审中的诉讼请求。＼n郑根源辩称，系争房屋产权不是四平物业公司的，不同意迁出系争房屋及按照每月400元的标准支付租金，要求按照市政府的文件价及指导价来支付。＼n郑根源亦不服原审法院判决，向本院提起上诉称，系争房屋属于国有公益性质，四平物业公司提供的所谓企业持有系争房屋产权的材料存在虚假情况，四平物业公司不具有诉讼主体资格，四平物业公司不是系争房屋产权人，无权收取租金，依照相关法律，系争房屋作为国有公益性质的房屋其租金仅适用于政府文件价或政府指导价，不同意按照每月400元的标准支付租金，要求按照政府文件价和指导价支付租金，请求撤销原审判决，依法改判。＼n四平物业公司辩称，不同意郑根源的上诉请求，原审法院已经查明四平物业公司具有诉讼主体资格，请求按照四平物业公司的上诉请求进行改判。＼n本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。＼n本院审理中，郑根源提供上海市房地产登记簿及档案机读材料，证明原审中四平物业公司提供的产权证是虚假的，四平物业公司是个人集资公司，系争房屋是国有的，不是上海卫百辛（集团）有限公司的。四平物业公司对郑根源提供的材料真实性无异议，但认为房地产登记簿记载内容与产权证内容一致，四平物业公司是受上海卫百辛（集团）有限公司委托对系争房屋进行管理。＼n本院认为，根据查明的四平物业公司与郑根源建立租赁关系的过程及系争房屋租金价格的履行情况分析，四平物业公司与郑根源间形成目前的租赁状态存在特定的历史原因，原审法院认定双方租赁关系既不同于寻常单位分配调配等形式，也不同于完全市场化的租赁形式，并无不妥。基于郑根源长期居住系争房屋，他处无住房，2012年之前不存在欠租，郑根源目前的生活条件等与2001年开始租赁居住时并无大的改变等情况，原审法院对四平物业公司要求解除其与郑根源的租赁关系、要求郑根源迁出系争房屋的诉讼请求不予支持，具有合理性，本院予以认同。由于自2005年起，郑根源已经按照每月400元标准支付系争房屋租金，在2011年9月28日双方签订的租赁协议中亦明确约定了该租金标准，四平物业公司要求郑根源按照每月400元标准支付租金，理由成立，原审法院予以准许，亦无不妥。郑根源实际居住系争房屋且不同意搬迁，则理应按上述标准支付自2012年1月起的租金。郑根源上诉不同意按照每月400元标准支付租金，主张按照政府文件价及指导价支付租金，理由不能成立，本院不予采纳。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。四平物业公司及郑根源对原审判决所提异议均不能成立，本院对四平物业公司及郑根源的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海四平物业管理有限公司与上诉人郑根源各半负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长刘海邑＼n代理审判员刘郡＼n代理审判员高胤＼n二〇一四年二月二十一日＼n书记员朱丹丹＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n……