上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0117民初7515号
原告：郝蔚冰，男，1966年12月12日生，汉族，住上海市徐汇区。
被告：上海均裕建筑装饰工程有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：林文森，执行董事。
委托诉讼代理人：桑成露，上海先诚律师事务所律师。
原告郝蔚冰与被告上海均裕建筑装饰工程有限公司(以下简称“均裕公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。本院于同年6月11日和7月23日两次公开开庭进行了审理。原告郝蔚冰与被告的委托诉讼代理人桑成露均到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告郝蔚冰向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除；2、被告支付原告自2018年4月11日至2018年4月30日期间的房屋使用费4,467元；3、被告支付原告房屋地面污损清除油漆施工费3,600元；4、被告补偿原告部分免租期租金损失5,025元；6、被告支付原告违约金13,400元(计算方式为相当于3个月租金的违约金20,100元扣除一个月押金6,700元)。事实和理由如下：2017年9月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租借原告房屋，租期从2017年10月11日至2019年10月10日，首年月租金6,700元，付三押一。原告依约履行，并支付中介费2,000元。2018年3月底，被告突然通知原告，因其自身原因需提前终止合同，被原告拒绝。但被告拒绝支付房租，并于2018年4月上旬自行搬离，现被告支付租金至2018年4月10日。因被告之前在使用房屋时，曾擅自粉刷墙壁和屋顶，施工时未保护地面，造成地面损毁，严重影响再次使用和出租。原告多次要求被告清理并重新油漆粉刷，被告均不予理睬。据此，原告诉至本院，请求判如所请。审理中，原告变更第一项诉请为确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除。
被告均裕公司辩称，被告于2018年3月中旬告知原告不再承租房屋，被告在2018年3月31日或4月1日将钥匙交给物业。被告根据原告指示在2018年3月底返还房屋，据此被告同意原告解除合同的主张，但不同意原告要求支付使用费的主张。原告自认房屋修复只需1天，故原告主张20天不合理。就油漆施工费，被告认为原告坚持要求被告对地面重新粉刷系不合理要求，据此不同意油漆施工费。就免租期租金损失合同并未约定，故不同意该项主张。就中介费用损失，系原告出租房屋应当承担的费用，与被告无关。就违约金主张并不符合合同约定的需承担违约金的情形，据此被告只同意原告没收押金。
经审理查明：案外人庄某某系争房屋的所有权人，其同原告系夫妻关系。
2017年9月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年10月11日至2019年10月10日，原告于2017年9月11日前将房屋交付给被告。租金标准为6,700元/月，租金押一付三，租金支付日期2017年9月11日，押金6,700元整。合同第六条第二款第二项约定，因被告保管不当或人为损坏，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，被告应负责维修或对损坏物品进行赔付。合同第八条合同解除约定，(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。……(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达2,000元的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4、保管不当或人为损坏导致附属物品与设施受损，且不予修复或赔偿。5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。(五)其他法定的合同解除情形。合同第九条违约责任约定：(一)甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金。……(五)因对方违约而导致合同解除或合同无法继续执行的，违约方应承担相应责任，因甲方违约所致的，甲方须退还乙方租金、押金，并承担本合同第九条违约责任；如因乙方违约所致的，乙方须承担合同第九条违约责任；如因乙方违约所致的，乙方须承担本合同第九条违约责任。
当日，原告出具收款收据载明收到林文森房屋租金和押金合计26,800元。
被告承租房屋后对房屋进行粉刷后留存大量残留污渍。
2018年3月29日，原告向被告工作人员严亦南发送微信，载明：“小严好！刚小温来电在搬运租房内的物品，麻烦美女帮忙安排好：拆除厨房加装的隔板，恢复原状，空调拆除后请修补好墙洞，内墙粉刷，外墙贴好瓷砖，感谢！还有啊，合同2年，才租了半年，中介费，给你们30天的超常规免租期……本人损失巨大，均裕公司对我的违约补偿，还请美女帮忙多多争取一下哟！万分感谢！！”严亦南短信回复：“那你希望的是多少？”原告回复称“我们双方都想一想，找机会沟通一下吧，多谢！”
2018年4月7日，原告微信严亦南，载明“小严好，明天下午能否有空见面沟通一下：均裕公司如果提前解约的违约赔偿问题呢？最好能在雅仕轩碰个面，现场看一下，小温之前在粉刷雅仕轩屋顶、墙壁时，没有保护地面，很多石灰、水泥凝固在地上，一片狼藉，请帮忙尽快安排清除并重刷一遍蓝色油漆，非常感谢！”当日，严亦南回复，“这样，因为我这两天都在外面实在是没空过来，我让小文把你跟小文工作吗，让他那个。就是我，因为我跟小文沟通过就是极力配合你吗，你现在这边有什么要求要我们弄的你告诉我。”后原告将系争房屋地面照片发给严亦南并表示要求被告清除地面石灰等并重刷一遍蓝色油漆。后双方确认由被告人员先行清理石膏粉，如无法清理干净双方再行沟通。之后，原告多次要求被告清理。严亦南于4月10日告知原告地面被告不负责清理了。
2018年4月16日，原告向严亦南发送微信：小严好！提醒：1、拖欠房租，合同写明要赔偿3个月租金；2、房屋地面石灰、油漆涂料凝结、污损，之前要求清理涂漆复原，至今无进展。请在XXXXXXXX前处理完毕，否则，我将请人处理，费用为每平方米15元，220平方米，共3,300元将由贵司承担。你们去处理前，请务必事先告知我！我要通知物业并到现场。3、因房屋地面严重污损，无法继续使用和租赁，贵司仍需支付房租。谢谢！
2018年4月23日，原告再次向被告发出通知，载明：小严好！XXXXXXXX曾通知你们请在XXXXXXXX前，清除雅仕轩房屋地面涂料、石灰并油漆恢复原样，今已超过期限，故我不得不另请人处理。费用将由贵司承担！房屋清理期间的房屋侵占费，亦将由贵司承担，谢谢！后严亦南回复称：我老板愿意赔偿，一个月的房租(押金)，我之前就已经告知了。
审理中，原告提供一份《工程承包合同》，该合同载明原告委托案外人浙江乐涂地坪材料有限公司就系争房屋的地面进行环氧地坪施工。面积120平方米，平面价15元/平方米，楼梯六层每层300元，合计3600元。施工时间1天，为2018年4月29日。该合同尾部有该公司盖章并由案外人谷先炜签字。次日，谷先炜在合同尾部写明收到施工款3,600元。就3,600元的支付过程，原告陈述先支付了600元定金，2018年4月29日微信支付2,400元，2018年5月4日微信支付尾款600元。
审理中，原告陈述曾于2009年取得系争房屋后进行过地面装修，于2015年再次铺设地面漆，但未提供证据证明。审理中，原告陈述于2018年4月7日知晓被告搬离房屋。
以上事实，由上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、照片、微信记录及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原、被告《房屋租赁合同》履行过程中，被告提出不再履行，并搬离系争房屋，故双方客观上无法继续履行合同，据此原告请求本院确认合同已经解除的主张，本院予以认可。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就合同解除后果，仅原告提出了相应主张。现就原告提出的主张逐一进行阐释：
原告主张的2018年4月11日至2018年4月30日期间的使用费，本院认为根据微信记录，原告已经知晓被告于2018年3月底从系争房屋内搬物品，且其自称于2018年4月7日已经知晓被告已搬离房屋。尽管对于房屋内地面污渍存在争议，但该争议不影响原告对房屋的整体使用，同时被告支付租金已经至2018年4月10日止，故对于原告主张上述期间使用费，本院不予认可。
原告主张的油漆施工费用，根据庭审查明系争房屋在承租前为油漆状态，被告承租后确实对系争房屋地面造成了较大的损害，其承诺将污渍清除亦未能履行，本院认为被告给地面造成的污渍损害并非个别区域，而是整体地面，本院综合本案实际情况，酌定被告赔偿因地面毁损造成的损失2,000元。
原告主张的违约金，本院认为，本案系被告在约定租期未满的情况下擅自提出的解约主张，符合合同约定的3倍违约金的约定，据此原告要求被告支付3个月违约金(含一个月押金)的主张，本院予以支持。
原告主张的中介费和免租期损失，本院认为，原、被告之间的租赁合同已经实际履行，现因被告违约导致解除，应当适用解除合同的违约金主张，原告为租赁支付的中介费和免租期期间的让步所产生的损失概由对方违约责任范围涵盖，故上述损失本院不予认可。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：
一、确认原告郝蔚冰与被告上海均裕建筑装饰工程有限公司于2017年9月11日签订的《房屋租赁合同》已解除；
二、被告上海均裕建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郝蔚冰地面修复费用2,000元；
三、被告上海均裕建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郝蔚冰违约金13,400元(已扣除6,700元押金)；
四、驳回原告郝蔚冰其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费754元减半收取377元，由原告郝蔚冰负担161元(已付)，被告上海均裕建筑装饰工程有限公司负担216元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 吕荣珍
二〇一八年七月三十日
书记员 王泽宁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。