广东省广州市越秀区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2013）穗越法民三初字第2026号＼n原告何玉环，身份证住址广州市。＼n委托代理人陈日文、杨书飙，广东卓信律师事务所律师。＼n被告广东省医疗器械工业公司，住所地广州市白云区。＼n法定代表人杨宇泉，副总经理。＼n委托代理人赵志明、蒋嫣，北京市隆安（广州）律师事务所律师。＼n原告何玉环诉被告广东省医疗器械工业公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何玉环及其委托代理人陈日文、杨书飙，被告委托代理人赵志明、蒋嫣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称：2012年6月25日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于广州市惠福东路440至442号大楼首层东侧面积约25平方米的场地租赁给原告作商业使用，每月租金2600元，合同期限至2018年6月24日止。2012年10月30日，被告通知原告，称决定终止与原告签署的《租赁合同》，终止日期为2012年11月1日。次日，被告要求惠福东路440-442号的各分租户办理工作交接。2012年11月5日，原告依约交纳房屋租金，但被告无理拒收，并将原告交纳的租金退还到原告的账户。被告单方面提前终止合同已构成严重违约，故起诉请求判令：1、被告向原告返还场地保证金5200元；2、被告向原告赔偿提前解除合同造成的损失62776元（即被告提前终止合同造成原告的预期租金损失，从2013年1月起计至2018年6月止）；3、被告向原告赔偿提前解除合同导致原告需赔偿给次承租人的损失6600元。＼n被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、《租赁合同》是无效合同，原、被告签订《租赁合同》后，相关部门向被告提出涉案场地属于消防通道，不能作为商业用途。被告收到通知后，立即通知原告终止《租赁合同》，并免收原告2012年11、12月的租金，以便原告办理工作交接。故被告终止合同符合社会公共利益，是有法律依据的。二、即使合同有效，依照合同约定，被告亦有权收回出租场地。由于被告公司改制，进行了资产重组，需要将租赁场地收回，根据合同第二条约定，在此情况下被告有权收回场地，原告需配合办理有关手续。三、合同第十三条规定了单方终止协议的解决办法，即赔偿两个月的租金，原告将场地转租给次承租人，应当预见到可能发生合同终止的可能性，因此对次承租人造成的损失应当由原告自行承担，其要求所谓的损失赔偿没有合同依据。＼n经审理查明：被告是广州市越秀区惠福东路440-442号01房（首层和首层夹层）的权属人，该房屋建筑面积263.7平方米，另有首层西南角部位14.298平方米、首层夹层部位289.7394平方米未申请权属登记。2012年6月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方将其自有楼房广州市惠福东路440至442号大楼首层东侧面积约25平方米场地租赁给乙方作商业用途；合同期不超过6年，甲方如有转制及国有资产不得对外使用时（必须有相关文件）等方面的变动，甲方有权收回该物业，乙方要配合办理有关手续，租用时间自2012年6月25日起至2018年6月24日止（进场装修期间免租金，时间为2012年6月25日起至2012年7月31日止）；租金每月2600元，自2012年8月1日起计，乙方从第3年起每3年递增上年度费用总额的5%，即2012年6月25日-2015年6月24日每月租金2600元，2015年6月25日-2018年6月24日每月租金2730元；乙方在租赁合同签字之当天内，预付2个月的租金（5200元）作保证金及同时交1个月租金给甲方，其预付保证金期满无息付还乙方；除国家征用或人力不可抗拒因素外，双方不得随意终止协议，若一方违反，须赔偿对方二个月租金等。同日，原告向被告支付押金5200元，被告亦将涉案场地交付原告使用。＼n2012年7月23日，原告（出租人，甲方）与案外人彭某（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区惠福东路440号至442号大楼首层东侧出租给乙方作美发用途使用，建筑（或使用）面积约25平方米，双方协定的租赁期限、租金情况如下：2012年7月23日至2013年7月22日的月租金为3300元，2013年7月23日至2014年7月22日的月租金为3415元，2014年7月23日至2015年7月22日的月租金为3535元，2015年7月23日至2016年7月22日的月租金为3658元，2016年7月23日至2017年7月22日的月租金为3786元，2017年7月23日至2018年6月22日的月租金为3918元等。合同签订后，彭某使用涉案房屋作为开办“广州市越秀区多星发型屋”的经营场所。同年8月1日，被告与彭靖禧签订《广州市房屋租赁合同》（已办理租赁登记备案手续），其中约定：被告将越秀区惠福东路440-442号首层东侧的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积17平方米，分摊公用建筑面积8平方米，租赁期限自2012年6月25日至2018年6月24日，月租金2600元等。庭审中，原、被告均确认被告是为了协助彭靖禧办理营业执照才与彭靖禧签订上述《广州市房屋租赁合同》，被告与彭某并没有实际履行该合同。＼n2012年9月20日，广东本草药业有限公司后勤管理中心发出《关于加强对现有物业规范管理的通知》，内容为“各公司：根据本草重组相关要求，为加强对现有物业的规范管理，智力整顿原有物业出租存在的混乱现象，提升收益率及出租率，防止国有资产流失及出现经济纠纷，最大限度地提高管理水平，各下属企业应将现有物业统一交由有资质和实力的第三方物业管理专业公司管理及租赁，如存在没有第三方管理公司的资源，可联系集团公司后勤管理中心协助解决，特此通知”。＼n2012年10月31日，被告向惠福东路440-442号各分租户发放《关于物业委托管理的通知》，内容为：因我公司集团公司关于物业交由第三方物业管理公司进行集中管理的需要，现决定委托广州励华物业管理有限公司对惠福东路440-442号物业实行整体管理，请配合我公司有关部门和广州励华物业管理有限公司的工作交接。＼n原告向被告支付租金至2012年10月，被告于2012年10月30日口头通知原告要收回涉案房屋。此后，原告继续向被告支付2012年11月、12月的租金，被告均已退回给原告。＼n庭审中，原告确认其诉请第3项所述的损失尚未实际发生。被告确认其已于2012年11月收回涉案房屋的管某。原告称案外人彭某向原告交租至2012年12月止，其后因彭某与广州励华物业管理有限公司另行签订了租赁合同，故从2013年起不再向原告交租。对此，原告提交了广州励华物业管理有限公司（甲方）与彭靖禧（乙方）于2013年1月1日签订的《广州市房地产租赁合同》复印件，该合同主要内容为甲方同意将越秀区惠福东路440-442号首层东侧的房地产出租给乙方作美发用途使用，建筑（或使用）面积25平方米，租赁期限自2013年1月1日至2018年6月22日等。被告表示对此不知情，被告没有委托广州励华物业管理有限公司出租涉案房屋，即使广州励华物业管理有限公司对外出租了涉案房屋也与被告无关。＼n2014年1月13日下午，本院组织原、被告双方到涉案大楼首层察看。涉案房屋现被用作经营广州市越秀区多星发型屋，经营者为彭某，该发型屋内的工作人员陈述涉案房屋是向广州励华物业管理有限公司承租，双方于2013年1月签订租赁合同。＼n另，被告提交了2011年5月12日《广东本草药业集团有限公司资产重组总体方案》，该方案其中记载：资产重组范围包括广东本草药业有限公司、广东省卫生发展总公司和广东省医疗器械工业公司等考核企业及其托管企业，资产重组方式主要采取国有产权转让和国有产权武昌划转的方式，以广东本草药业有限公司为重组主体，采取国有产业无偿划转的方式将广某公司持有的广东省卫生发展总公司、广东省医疗器械工业公司和广东本草药业连锁有限公司的股权转到广东本草药业有限公司，广东省卫生发展总公司和广东省医疗器械工业公司应按《公司法》有关规定改制为有限责任公司，本次重组工作拟将于2011年5月全面启动，力争在2011年9月底完成。除涉案房屋的《房地产权证》外，被告未提供其他证据证明涉案房屋属于消防通道不能作为商业用途。＼n根据广东省工商行政管理局于2012年12月3日出具的《企业机读档案登记资料》记载，被告的企业类型为内资企业法人，经济性质为全民所有制，最后一次年检时间为2012年6月29日。＼n本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，被告未能举证证明涉案房屋属于消防通道，不能作为商业用途使用，也未提供充分证据证明存在因公司转制且国有资产不得对外使用、国家征用或人力不可抗拒因素等合同约定的终止条件，涉案房屋现仍由原次承租人承租使用，故被告单方面提前收回房屋的行为已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。故对原告要求被告返还场地保证金的诉讼请求，本院予以支持。虽然上述《租赁合同》约定，若一方随意终止协议，须赔偿对方二个月租金，但鉴于原告已将涉案房屋转租给他人经营，被告对此也知悉且没有提出异议，被告提前收回房屋造成原告的租金差额损失远远高于合同约定的违约金数额，即双方在合同约定的违约金不足以弥补原告实际遭受的损失，因此原告要求被告赔偿未履行租期的租金差额损失符合合同法的相关规定，本院予以支持。至于原告要求被告赔偿提前解除合同导致原告需赔偿给次承租人的损失，因该损失未实际发生，故原告的该项请求缺乏依据，本院不予支持。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：＼n一、被告广东省医疗器械工业公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告何玉环返还租赁保证金5200元。＼n二、被告广东省医疗器械工业公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告何玉环赔偿提前解除合同造成的损失（从2013年1月1日起计至2018年6月22日止，其中2013年1月1日至2013年7月22日，按每月700元计、2013年7月23日至2014年7月22日，按每月815元计、2014年7月23日至2015年6月24日，按每月935元计、2015年6月25日至2015年7月22日，按每月805元计、2015年7月23日至2016年7月22日，按每月928元计、2016年7月23日至2017年7月22日，按每月1056元计、2017年7月23日至2018年6月22日，每月按1188元计）。＼n三、驳回原告何玉环的其他诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费1664元，由原告何玉环负担50元、被告广东省医疗器械工业公司负担1614元。＼n如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。＼n当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。＼n＼n＼n＼n＼n审判长赖丽恂＼n人民陪审员李星佩＼n人民陪审员顾文娟＼n＼n＼n二〇一四年一月二十二日＼n＼n书记员梁启志＼n＼n