四川省武胜县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1622民初2313号
原告：中国建设银行股份有限公司武胜支行，住所地四川省武胜县沿口镇弘武大道18号，统一社会信用代码91511622910004895U。
负责人：向庆华，该行行长。
委托诉讼代理人：阮艳阳（特别授权），该行副行长。
委托诉讼代理人：陈卫东（特别授权），该行员工。
被告：杨海波（曾用名杨小虎），男，汉族，1990年5月29日出生，住四川省武胜县。
被告：四川世纪同创置业有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇祥升大道凯旋城2-8号，统一社会信用代码91511622060307848H。
法定代表人：段皓，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：尹努（一般授权），四川君尊律师事务所律师。
被告：四川新锐置业有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇下东街，统一社会信用代码91510000579616129E。
法定代表人：黄海滨，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：尹努（一般授权），四川君尊律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司武胜支行（简称建行武胜支行）与被告杨海波、四川世纪同创置业有限公司（简称同创公司）、四川新锐置业有限公司（简称新锐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人阮艳阳、陈卫东与被告同创公司、新锐公司的共同委托诉讼代理人尹努到庭参加了诉讼，被告杨海波经本院送达传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行武胜支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告杨海波签订的个人住房贷款合同；2.被告杨海波偿还借款本金195795.91元及2017年2月以后的贷款利息、罚息及违约金；3.判决被告同创公司、新锐公司对上述债务承担连带责任；4.判决原告对被告杨海波名下位于武胜县沿口镇城东商贸新区高速公路出口南侧“新锐.中央大道”16幢10楼4号住房【权证号：武房预字第2016052500694号，面积81.13平方米】享有优先受偿权；5.判决被告共同承担本案诉讼费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费。庭审中，原告放弃第5项诉讼请求中除了诉讼费以外的其他费用。事实及理由：原告与被告同创公司签订《个人住房/商业用房借款业务协议》，对向同创公司、新锐公司合作联合开发的“新锐.中央大道”购房的客户提供按揭贷款。同创公司、新锐公司与原告签订《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》，共同对在该行按揭贷款的客户提供担保，同创公司还与原告签订《个人住房/商业用房贷款保证金质押合同》，用该公司在原告的保证金提供贷款质押。
2016年5月10日被告杨海波购买“新锐.中央大道”16幢10楼4号住房，建筑面积81.13平方米，单价4129.18元/平方米，总价款33.5万元，并向原告申请贷款23万元，贷款期限10年，双方签订了《个人住房/商业用房借款合同》，并以所购房屋办理了抵押预告登记，原告于2016年6月1日发放了该笔贷款。2016年11月前，杨海波能正常还款，2016年11月至2017年3月期间，杨海波经催收后间断性还款，从2017年4月1日起未归还贷款本息。经催收，同创公司代为偿还杨海波贷款本息29315.72元。截止2018年5月11日，杨海波尚欠贷款本金195795.91元，拖欠利息799.50元。原告为维护合法权益起诉要求被告还款。
被告同创公司、新锐公司共同辩称，1.原告要求终止与被告杨海波的贷款合同，被告同创公司、新锐公司无异议。2.被告新锐公司的担保期限已过，不应承担担保责任，被告同创公司应承担担保责任，但本案同时涉及物的担保和人的担保，保证人应在物的担保不足额范围内承担保证责任。3.原告对涉案房屋不具有优先受偿权，本案是商品房抵押预告登记，不是房屋抵押登记，其保证的仅仅是签订抵押登记权利而不是实现物权担保，故原告不具有优先受偿权。请法院依法判决。
被告杨海波未提交书面答辩意见亦未提交证据。
原告建行武胜支行围绕诉讼请求提交以下证据：1.《合作协议》、《最高额保证合同》、《保证金质押合同》，拟证明被告同创公司、新锐公司向原告为被告杨海波提供担保；2.《抵押登记》，拟证明杨海波所购房屋已抵押给原告；3.《借款合同》，拟证明原告与被告杨海波存在借贷关系；4.个人贷款支付凭证，拟证明原告向被告杨海波发放了贷款，支付给被告同创公司；5.催款通知书、照片，拟证明原告向被告杨海波催还了贷款；6.《中国建设银行个人贷款对账单》，拟证明杨海波还款情况。被告同创公司、新锐公司对原告出示证据的质证意见：无异议。
被告同创公司、新锐公司举示《商品房买卖合同》，拟证明被告杨海波在被告同创公司处购买涉案商品房的事实。原告建行武胜支行对被告出示证据的质证意见：无异议。
本院对当事人出示的证据分析认定如下：原被告出示的证据，出庭的对方当事人无异议；经审查，双方当事人所提交的证据客观真实，来源合法，与案件事实具有关联性，本院予以采纳。
根据原、被告陈述和经审查采纳的证据，本院查明事实如下：2016年1月20日，原告建行武胜支行与被告同创公司签订《个人住房/商业用房借款业务协议》，原告对购买被告同创公司开发的“新锐.中央大道”1-21号、27号项目符合条件的客户提供按揭贷款。当天，双方还签订《个人住房/商业用房贷款保证金质押合同》约定：1.甲方（注同创公司）同意在乙方（注建行武胜支行）向按揭贷款债务人发放贷款时，其根据债务人委托将债务人（注系甲方的购房客户）的借款以购房款名义转存到甲方在乙方开立的账户内，并同意乙方将债务人借款金额5%直接存入甲方在乙方开立的保证金专户，甲方在保证期间不得对保证金专户内的资金进行支用、划转或做其他处分；2.质押担保范围为2016年1月20日至2018年1月20日期间乙方向债务人发放贷款形成的系列债权，最高额一亿五千万元，包括全部本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他费用、乙方实现债权与担保债权的费用等；3.担保方式为质押担保，乙方有权直接要求甲方在担保范围内优先承担担保责任；第七条质权的实现规定，债务人不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期债务，或违反主合同其他约定，乙方有权从上述保证金专户中划扣相应款项。无论乙方是否有其他担保，以及担保成立的时间、是否有效、乙方是否向其他担保人提出权利主张等，甲方的担保责任不因此减免。
2016年1月20日，被告同创公司、新锐公司共同作为甲方与作为乙方的建行武胜支行签订《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》，约定：1.甲方共同对2016年1月20日至2018年1月19日期间在乙方按揭贷款的客户提供担保，保证担保最高额一亿五千万元，包括贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权及担保权发生的其他费用等；2.保证方式为连带责任保证；3.保证期间自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；第七条关于保证的实现规定，如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论乙方是否有其他担保，以及担保成立的时间、是否有效、乙方是否向其他担保人提出权利主张等，甲方的担保责任不因此减免。
2016年1月20日，被告同创公司作为甲方与作为乙方的建行武胜支行还签订《个人住房/商业用房贷款保证金质押合同》，约定用甲方在乙方开立的保证金专户内资金为在甲方开发的“新锐.中央大道”1-21号、27号项目购房的客户提供质押担保。
2016年1月16日，杨海波与同创公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的“新锐.中央大道”16幢10楼4号住房，建筑面积81.13平方米，单价4129.18元/平方米，总价款33.5万元，首付30%，其余按揭贷款支付。2016年5月17日，建行武胜支行与杨海波签订《个人住房/商业用房借款合同》，杨海波申请按揭贷款23万元，贷款期限10年（从2016年5月17日至2026年5月17日），利率按基准利率执行，实行浮动利率，借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同约定杨海波采用等额本息还款法，委托建行武胜支行对杨海波在该行开立的账户扣划存款归还贷款。合同约定，杨海波以所购房屋为该笔贷款提供抵押担保，担保范围包括本金、利息、违约金、赔偿金等，并办理了抵押预告登记。第十六条规定借款人违约包括借款人不按合同约定期限按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形。第十七条规定贷款人救济措施包括，出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：（一）停止发放本合同项下的借款；（二）宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；（三）解除与借款人的借贷关系；（四）向借款人收取违约金，具体规定见本合同第四十条……第四十条规定“对第十七条的约定，本合同违约金的计收方法为：此栏空白。”等。之后，建行武胜支行于2016年6月1日发放了该笔贷款。
2016年11月前，杨海波正常还款，2016年11月至2017年3月期间，杨海波经催收后间断性还款，从2017年4月1日起未归还贷款本息。建行武胜支行从同创公司的保证金专户扣划杨海波应归还的到期贷款本息共计29315.72元，截止2018年4月28日，杨海波尚欠贷款本金195795.91元。原告建行武胜支行催收无果后起诉要求解除合同，提前收回贷款本息。
本院认为，原被告签订的合同意思表示真实，合法有效；双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。被告杨海波向原告建行武胜支行借款后多次未按时偿还借款，经催收后仍未归还，其行为已构成严重违约，原告根据合同约定要求解除双方签订的借款合同并收回贷款本息，并由被告杨海波承担支付罚息的违约责任，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告要求被告杨海波在解除合同后按借款合同第三十四条第四款之规定，支付违约金，本院认为，双方解除合同原因系杨海波未按合同约定按时还款所致，根据借款合同第十七条第一款第二、三、四项和第四十条规定，并未约定借款人逾期还款情况下，贷款人宣布解除合同、借款人立即归还借款时应按未还借款本金支付一定比例违约金，且合同亦未约定提前还款包括借款人主动提前归还贷款和借款人未按时还款导致解除合同提前收回贷款两种情形。故对原告的该项主张不予支持。
被告杨海波将其预购同创公司的住房虽办理了抵押预告登记，但仅产生对抗第三人的效力，因未获得权属登记证明，不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，且被告杨海波对未办理房屋抵押登记无过错，故原告建行武胜支行未取得他项权利证书，其请求对该房产行使优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。
《担保法》第十八条第二款规定，“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”该法第二十一条规定，“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有规定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”被告同创公司、新锐公司自愿为杨海波的贷款提供连带保证担保，在杨海波未按合同约定按时还款时，应按保证合同的约定向原告承担连带保证责任。被告同创公司、新锐公司与原告建行武胜支行签订的保证合同约定，保证期间自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。因此，被告新锐公司主张担保期限已过，不应承担担保责任，理由不成立，不予支持。被告同创公司、新锐公司辩称，本案涉及债务人杨海波以自己房屋作抵押担保和保证人的担保，保证人应在物的担保不足额范围内承担保证责任，因未办理房屋抵押登记，故其该项主张亦不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司武胜支行与被告杨海波签订的《个人住房/商业用房借款合同》；
二、被告杨海波于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司武胜支行借款本金195795.91元及利息、罚息（利息、罚息从逾期之日起按借款合同约定计算）；
三、被告四川世纪同创置业有限公司、四川新锐置业有限公司对被告杨海波未能归还的上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司武胜支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2108元，由被告杨海波、四川世纪同创置业有限公司、四川新锐置业有限公司共同负担（原告已预交2108元，本判决执行时由被告一并支付给原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审判员 高 飞
二〇一八年八月十五日
书记员 张芯溢