浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温瑞民初字第1989号
原告胡克仁。
委托代理人（特别授权）林林兰。
委托代理人（特别授权）胡彩华，瑞安市瑞申法律服务所法律工作者。
被告孙锡奎。
被告陈素蝉。
第三人陈玉彪。
委托代理人（特别授权）陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。
原告胡克仁为与被告孙锡奎、陈素蝉、第三人陈玉彪房屋买卖合同纠纷一案，于2013年8月28日向本院起诉，本院同日受理本案，依法适用普通程序，于2013年10月15日公开开庭进行了审理，原告胡克仁委托代理人林林兰、胡彩华、被告陈素蝉、第三人陈玉彪委托代理人陈小雁到庭参加诉讼，被告孙锡奎经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告胡克仁诉称：两被告以原告名义在瑞安市安阳街道十八家开发路第XX幢投资建联建房，房屋结构设计1层后建为车库。于1997年当该房刚建设完毕，孙锡奎将该房屋1单元一层房间隔为前后间。同年3月16日被告将该屋一层后间分别卖给原告胡克仁、买主林福受。原告胡克仁向被告共买得该屋一单元四楼套房一套及一层后间4.27平方米的房屋，计总房价124200元。对此，双方达成房地产买卖契约，即由隆山房地产介绍所经纪人曾荣执笔立下房屋买卖协议，并协议附件约定：……房屋实际面积如有增减应按实际计算；乙方移民手续如不能办理，甲方应退还定金。之后，原告按约定支付房款。后孙锡奎对后间经测量比原告出售的多出3平方米，便以每平方米2000元人民币，合计人民币6000元，同时补办出卖给原告胡克仁，当即交付6000元房款，后亲自将该房屋产权证申请有关政府机关进行更正。原告胡克仁对房屋使用房屋形状至今如故，于2012年8月14日被告补签房屋买卖合同协议书。之后，于1999年11月10日孙锡奎将房屋前间出卖给第三人陈玉彪。办理房产权登记时误将原告的部分建筑面积登入其中。综上所述，原、被告双方自愿对座落在瑞安市安阳街道十八家开发路联建房第XX幢1单元四楼套房和一层后间计7.27平方米房屋买卖。原告按时履行房屋买卖协议义务，被告按时交付给原告使用至今。故该房屋买卖合同依法有效。但因被告当时对一层后半间房屋申报产权证登记手续有误，导致原告对该房屋产权至今未能登记，故因继续履行，并协助办理该房屋产权登记手续。同时，该房屋前间系第三人所有，对房产权登记侵占原告权益应予以纠正。并应协助原告办理产权及土地使用权证登记。补充如下，原告大概是在1998年10月份左右搬进诉争房屋的。现起诉要求：1、依法确认原告与被告孙锡奎、陈素婵房屋买卖合同有效。2、依法判令第一、第二被告及第三人协助原告办理座落于瑞安市安阳街道十八家开发路第11幢1单元第一层后间东首7.27平方米房屋的所有权及土地使用权证过户登记相关手续。3、本案的诉讼费由被告承担。
被告孙锡奎未作答辩。
被告陈素婵辩称：没有意见，这些我没有见过，不懂。
第三人陈玉彪述称：我方认为这是原告与被告串通企图侵占第三人房屋的一起虚假诉讼。首先，原告诉称北首4.24平方米或者3平方米的房屋向孙锡奎购买与事实不符，4.24平方米在房管局登记的材料是自建，而不是购买。后来更正登记的时候说是丈量错误而更正登记。其次，北首房屋至今如故也是不真实的。原告的4.24平方米的房屋经过房管部门的测量的时候就是4.24平方米，其长度是2.20米。而我方当事人的房屋实际是长度10.30米（已包括被原告侵占的3.03平方米），从我方提供的申报平面图可以看出原告的房屋在1999年就是4.24平方米，且原告的房屋是2001年变更的。第三人建议该案应移送公安机关进行侦查，以追究原、被告的刑事责任。具体详见答辩状。
在本院指定的举证期限内，原告提供了以下证据，证据1、原告身份证，证明原告及第二诉讼代理人主体资格真实性。证据2、户口簙及结婚证，证明原告与第二代理人系夫妻关系。证据3、户籍证明，证明两被告和第三人系本案主体资格真实性。证据4、胡克仁与孙锡奎1997年3月16日立房地产买卖契约、孙锡奎与陈玉彪1999年12月16日房产卖契，证明原告向被告购买房屋的时间早于第三人向被告购买房屋，原告购买房屋的合同记载房屋面积与实际面积有矛盾。证据5、2012年8月14日房屋买卖协议书，证明原告与被告房屋买卖协议真实性。证据6、第19188号房屋所有权证、第25957号房屋所有权证、产权证号为19188的瑞安市房产管理局《产权证明书》，证明十八家开发路11幢1单元后间（东）首房屋所有权属原告所有及陈玉彪产权证登记、平面图错误。证据7、邻居出具的证明，证明原告原产权登记失误，原、被告房产买卖在先真实性及土地使用权原属被告真实性。证据8、证人出庭作证申请书，证明被告对十八家第11幢1单元刚建好的房屋隔开前后间。被告先将后间（东首）卖原告，后将前间卖给第三人的事实。证据9、土地登记资料查询结果，证明诉争房屋1楼的土地使用权现登记在被告名下。证据10，十八家开发路XX幢位置图。证据11，瑞安市国有土地使用权转让审批表，证据12，瑞安市划拨土地使用权补办出让合同书。证据13，立宅基地买卖契约。质证后，被告陈素婵对证据1-3、7、8无异议；认为证据4、5的笔迹也是其老公的；证据6中7.27平方米的房产证是承认的，第三人的房产证不承认，因为卖给第三人的时候没写平方，只是让他看了房子，一楼卖给他；对证据9表示不清楚；对证据10-13，被告认为地基是从村里买过来的。第三人对证据1-3无异议；对证据4中胡克仁与孙锡奎房地产买卖契约的真实性有异议，原告提供的《瑞安市国有土地使用权转让审批表》中记载原告购买了11幢1单元402室，但该房屋、车房出卖方均不是孙锡奎，而是自建的，原告当时在房管局中陈述时提到关于4平方米未订立买卖契约，因此胡克仁与孙锡奎房地产买卖契约是事后伪造的。孙锡奎与陈玉彪的房产卖契记载1999年12月16日第三人从孙锡奎处购买了一层（面积为36.94平方米）、夹层（面积为44.46平方米）81.40平方米，原告与被告是在1997年签订的卖契，但2012年补签的协议书后来又说是被告1999年将这3平方卖给原告的，与原来1997年的时间不符，由此可以看出双方串通侵占第三人的房屋；对证据6，原告的房产证已经被房管局撤销，不能证明待证事实，但从房地产平面图可以看出房屋初始登记的时候是4.24平方米，第三人的房产证是从孙锡奎处转登记来的，与孙锡奎的登记是一致的；对证据7系证人证言，需要证人出庭作证，即使证人出庭，也不一定能证明待证事实，等证人出庭时我方再进行质证，对证据9的真实性无异议，我方发现3平方米被原告侵占，因此没有进行登记，等官司结束后再登记，证据10，原告诉称的面积与图上记载的不符，从证据11、12、13可以看出402室的房屋不是从原告处购买，因此原告提供的卖契不真实。本院认为证据1-5、证据9、10客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳，证据6已被撤销，不予采纳，证据7不符合证据形式，不予采纳，证据8系申请书，证据11、12、13记载的是原告与案外人李金法之间、原告与瑞安市国土资源局之间、两被告与案外人李建兴之间土地使用权的合同，与本案无关，不予采纳。
在举证期限内，原告申请本院通知证人曾荣、林福乙、胡思余、张爱华、陈万锡出庭作证的申请，以证明孙锡奎将诉争的约3平方米房屋刚建成即予以分割，并于1999年出卖给原告居住使用至今。证人曾荣证言的主要内容为：证人系原告与被告之间关于房屋买卖的1997年3月16日合同的中介人，和被告陈素婵原合伙办房屋介绍所，合同初步确定停车位面积是4平方米，实际面积多还少补，后来听说实际面积是7平方米，多出面积款项是6000元，不知道如何将款项送过去。质证后，原告、被告对证言没有异议，第三人认为证人与孙锡奎是合伙人，有利害关系，并且证人不能证实3平方米是胡克仁所有，只是听说多出3平方米。
证人林福受证言的内容为：该证人是原告的邻居，双方隔一堵墙，证人的房屋与原告买受的房屋长度一致，一样平，多出的3平方米折价6000元，原告与证人一起将款项送到被告处。质证后，原告、被告认为证言客观真实，第三人认为证人证言不真实。
证人胡思余证言的主要内容为：该证人与原告移民前是同一村村民，原告之妻向证人借款6000元，用于购买3平方米。原告、被告对证言没有异议，第三人认为原告既然说是真实的，在1997年的时候房子还在打桩，不可能知道多出3平方米的车库面积，即使有时间误差，证人也只是借了6000元钱给原告，不能证明3.03平方米的现状。
证人张爱华证言的主要内容为：证人系原告、第三人的邻居，原告入住被告出卖的后半间房屋时间早于第三人入住被告出卖的前半间房屋的时间，房屋的形状一直没有改变。质证后，原告对证言没有异议，被告陈素婵称不认识证人，不清楚，第三人认为证人只是猜猜、看看。
证人陈万锡的证言主要内容为：该证人系原告邻居，听说被告将4平方的房屋出卖给原告，后来还卖了3个平方，房屋的形状一直没有改变，与证人房屋的长度一致，宽度不清楚，证人家车库是隔开的。质证后，原告对证言中关于车库已隔开的事实没有意见，但是有些情况证人不清楚，被告认为房子建好后车房就隔好的，隔好后多出的平方我家就要求原告补钱。过了1年、2年，第三人才来买房子，而且没有说平方。第三人认为证言只能证实车库都是4平方米，并不能证明原告主张的7.27平方米。
本院认为证人曾荣的证言提到停车位实际面积与合同约定面积可能有出入，系传来证言，可信程度不高；证人林福受证言提到其陪同原告将停车房中多余的面积的款项送到被告孙锡奎处，由于房屋面积应以登记为准，其证言效力低于书面证据；证人胡思余证言提到听林某说原告向其借款用于购买多出的停车房；证人张爱兰、陈万锡的证言均系传来证言，可信程度不高，故五证言不予采纳。
在本院指定的举证期限内，第三人提供了以下证据，证据14、第三人房屋（地号为R3105-39-12-2）所有权转移登记申请书、第三人与孙锡奎1999年11月10日房地产买卖契约、同年12月16日房产卖契、缴纳税款契证、房地产卡片、房屋分层平面图、房产证，证明第三人所有的房屋在转移登记是已经包含3.03平方米，而且被告当时也在房管局与第三人签订卖契，明确一层与夹层面积。证据15、孙锡奎的私有房屋（地号为R3105-39-12-2）所有权初始登记申请书、房地产卡片、房屋分层平面图、房产证，证明3.03平方米在初始登记时已经在第三人这里。证据16、原告私有房屋（地号为R3105-39-12-2）所有权初始登记申请书、房地产卡片、房屋分层平面图、房产证，证明胡克仁的停车房初始登记为4.24平方米，而不是7.27平方米。证据17、瑞安市住房和城乡规划建设局房屋所有权证错误更正复核审批表，证明房屋面积因登记错误申请更正，但最终被房管局撤销。证据18、瑞住建发（2012）210号、瑞政复决字（2012）36号、瑞安市人民法院（2013）温瑞行初字第12号行政判决书，证明原告的更正登记已被撤销，且3.03平方米已经包含在第三人房屋的初始登记中。质证后，原告认为证据14，申请书是陈玉彪本人所写，不能证明3.03平方米已经卖给第三人的事实。1999年孙锡奎将房屋出卖给陈玉彪，并没有注明建筑面积和长度，对证据15，变更登记是被告孙锡奎去操作的，至于以什么理由去变更我方不清楚，不能证明第三人诉称的待证实是，对证据16，真实的，但是误差的3.03平方米重新去更正了，对证据17、18，原先登记在原告名下的3.03平方米虽被撤销，但从行政判决书中也可以看出该3.03平方米的产权系未确定，不能证明其为第三人所有。被告陈素婵意见为：我卖给第三人的时候没写平方、长度、宽度，房管局登记的多少平方我不清楚。我只有这么多的东西给第三人看，3平方登记在原告名下也是房管部门登记的，不是我们登记的。本院认为上述证据客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。
综合以上证据及三方当事人陈述，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系。原告与被告于1997年3月16日订立《立房地产买卖契约》，约定被告孙锡奎将其座落于瑞安市安阳街道十八家村开发路第XX幢联建商品房式套间房屋及楼下停车房4平方米出卖给被告，每平方米价格1150元，分期支付房款，房屋实际面积如有增减，应按实际面积计算。1999年9月10日，原告申请瑞安市安阳街道十八家开发路XX幢东首第一间一层北首房屋（地号为R3105-39-12-1）房屋所有权登记，1999年11月2日，原告取得涉案房屋一层北首长度为2.20米、建筑面积为4.24平方米的房屋即北首房屋所有权登记（地号：R3105-39-12-1），并取得瑞安市房权证城关镇字第191**号房屋所有权证。
1999年11月10日，被告孙锡奎与第三人订立房地产买卖契约，约定前者将其座落于瑞安市十八家开发路11幢东首第1间的房屋（地号为R3105-39-12-2）出卖给第三人，1999年12月16日，第三人申请房屋产权转移登记，原瑞安市房产管理局于2000年1月6日予以核准登记，并向第三人陈玉彪颁发瑞安市房权证城关镇字第259**号房屋所有权证，南首房屋长度10.30米、一层建筑面积36.94平方米，夹层建筑面积44.46平方米，共计81.40平方米。上述房屋占用土地性质为国有出让性质。
2001年9月7日，原告申请北首房屋建筑面积更正登记，瑞安市房产管理局以北首房屋长度经现场核对有误为由，作出更正登记，即将房屋长度更正为3.60米（将北首房屋长度向南延伸了1.40米）、建筑面积更正为7.27平方米，并直接在北首房屋所有权证上予以记载。2012年6月13日，陈玉彪向本院提起行政诉讼，请求撤销原瑞安市房产管理局于2001年作出对北首房屋所有权的更正登记。在诉讼过程中，原瑞安市房产管理局承诺在十个工作日内自行纠正违法行政行为，陈玉彪于2012年7月30日撤回起诉。原瑞安市房产管理局在听取原告胡克仁的陈述意见后，于2012年8月9日作出被诉撤销决定。原告胡克仁不服被诉撤销决定于2012年9月25日申请行政复议，瑞安市人民政府于同年11月18日作出瑞政复决字（2012）36号行政复议决定，维持了被诉撤销决定。原告于2012年12月6日向本院起诉，请求撤销被告作出的瑞住建发（2012）210号关于撤销房屋建筑面积更正登记行为的决定，本院判决驳回原告胡克仁的诉讼请求。
2012年8月14日，原告与被告订立《房屋买卖协议书》，约定被告孙锡奎将其所有的座落于瑞安市安阳街道十八家村开发路XX幢东首第1间一层北首（即原告原有的4个平方南首）建筑面积约为3个平方米房屋以2000元每平方总计房价6000元出卖给原告胡克仁，原告向被告孙锡奎支付了6000元。
本院认为：原告与被告1997年3月16日订立的《立房地产买卖契约》，被告与第三人于1999年11月10日订立的房屋买卖合同，均系双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，合同有效，三方应按合同的约定履行义务。原告与被告订立的房屋买卖合同约定停车房面积为4.24平方米，被告对该部分请求没有异议，房屋管理部门已颁发产权证书，确认面积为4.24平方米。原告诉称另外3.03平方米的面积也应登记在其名下，由于房屋面积以登记为准，第三人根据其与被告的买卖合同得到该部分房屋、并且房屋管理部门已于2000年1月6日予以核准归第三人所有，并且原告与第三人就该部分房屋面积订立合同的时间为2012年8月，故原告的关于3.03平方米房屋的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持，原告若就此部分面积向被告主张赔偿，应另案解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告胡克仁与被告孙锡奎、陈素婵于1997年3月16日订立的《立房地产买卖契约》有效。
二、驳回原告胡克仁的其他诉讼请求。
本案受理费550元，由原告胡克仁负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费550元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，收款单位：温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：19×××13。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 何成义
人民 陪 审员 宋微微
人民 陪 审员 潘孝熙
二〇一四年二月十九日
（代）书记员 李佳诺