北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06294号
上诉人（原审被告）北京正阳恒瑞置业公司，住所地北京市东城区天坛路55号。
法定代表人陈艳，总经理。
委托代理人ＸＸ，女，1981年2月17日出生，该公司职员。
委托代理人胡彦霞，女，1986年2月16日出生，该公司职员。
被上诉人（原审原告）李兰深，女，1958年3月17日出生。
委托代理人李志，北京亲民律师事务所律师。
上诉人北京正阳恒瑞置业公司（以下简称正阳公司）因与被上诉人李兰深合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第37667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。正阳公司委托代理人胡彦霞、李兰深及委托代理人李志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年8月，李兰深起诉至原审法院称：我系北京市朝阳区十八里店乡×村被拆迁安置人员，按照拆迁政策我购买了正阳公司开发建设的商品房即朝阳区弘善家园×号房屋（以下简称×号房屋）。2009年7月5日，正阳公司向我交付房屋后，至今未办理房屋产权证书。我认为正阳公司行为属严重违约，故诉至法院要求：1.正阳公司赔偿我自2009年10月5日至实际协助我办理房屋产权证书之日止的经济损失，按中国人民银行同期贷款利率计息并加收50%的罚息；2.正阳公司立即协助我办理×号房屋的产权证书。
正阳公司在原审法院辩称：弘善家园项目是为×村当地居民和东城区众多危改居民建设的保障性住房项目，系民生工程，并不是普通意义的商品房。李兰深以商品房买卖合同为依据主张合同权利不具有事实基础，故本案并不适用商品房买卖的相关法律规定。因弘善家园的建设项目具有特殊性，故我公司仅负有协助办理房屋产权证书的义务，现弘善家园×号楼中属商品房性质的楼宇大产权证书尚在办理中，分户产权证书现尚不具备办理条件。故李兰深主张要求我方协助办理×号房屋产权证书及赔偿违约金的诉讼请求，我公司均不同意。
原审法院经审理后认为：李兰深与张志刚、正阳公司签订购房更名协议后，张志刚与正阳公司签订的商品房认购书所载权利义务应由李兰深继受。李兰深虽基于特定身份与正阳公司签订商品房认购书，但李兰深的被安置人身份与双方签订的认购书的法律性质并无关联，李兰深购买商品房的价格亦与当时市场价格相符，该认购书已具备房屋买卖合同的主要条款，双方已实际履行，且认购书载明双方交易标的系商品房，故案件适用国家有关商品房买卖的法律规定并无不当。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，自涉案房屋交付之日起90日起，正阳公司应承担迟延办理房屋产权证书的违约责任，故李兰深据此向正阳公司主张违约赔偿的诉讼请求，应予以支持。关于违约赔偿的具体计算方式，按照该司法解释规定应参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因正阳公司至今尚未办理涉案房屋所处楼房的大产权证书，现办理分户产权证书尚不具备客观条件，故法院对李兰深要求正阳公司立即协助办理×号房屋产权证书的诉讼请求，法院不予支持，待客观条件成立后，李兰深可另行主张。
据此，原审法院于2014年2月作出判决：一、正阳公司支付李兰深二○○九年十月五日至实际办理北京市朝阳区弘善家园×号房屋产权证书之日期间迟延办理房屋产权证书违约金。违约金计算方式为：以七十二万四千零六十元为基数，按照同期中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。具体给付日期为：第一笔违约金给付日期为判决生效之日起十日内，核算二○○九年十月五日至二○一三年十二月三十一日期间；剩余违约金每年六月三十日给付上半年违约金，每年十二月三十一日给付下半年违约金。二、驳回李兰深的其他诉讼请求。
原审法院判决后，正阳公司不服，上诉至本院，请求本院撤销原审判决，改判驳回李兰深的原审诉讼请求。其事实及理由为：李兰深是基于特定身份才与我公司签订了认购书，涉案房屋并非面向社会销售的商品房；房产证尚未办理不是我公司原因，我公司不是办证主体；原审法院超越了诉讼请求进行判决，违反了不告不理的原则。原审法院在认定事实、适用法律方面存在错误。李兰深同意原审判决。
本院经审理查明：李兰深系北京市朝阳区十八里店乡×村拆迁的被安置人员。正阳公司系该地区拆迁项目的拆迁人，原公司名称为北京市崇文区城市建设开发公司（以下简称崇文开发公司），后变更为现名称。
2007年12月29日，李兰深之夫张志刚（买受人）与崇文开发公司（出卖人）签订《农民拆迁定向安置商品房认购书》（以下简称《商品房认购书》），该认购书约定：张志刚自愿购买出卖人开发建设的位于北京市朝阳区弘善家园农民定向安置商品房×号房屋（建筑楼号为24号，后变更为×号楼），建筑面积86.31平方米，总房价707742元；买受人一次性付款，出卖人向买受人出具收款凭证；出卖人在本认购书签订之日起三年内交付房屋，即2010年12月29日前通知买受人验房；出卖人不得将买受人已认购的房屋出卖给第三方，如出卖人将买受人已认购房屋出卖给第三方，出卖人退还买受人所付全部房款，并向买受人支付违约金，违约金金额按全部房款的3%计算；买受人不得无故解除本认购书，如买受人申请解除认购书，买受人应向出卖人支付违约金，违约金金额按全部房款的3%计算，买受人向出卖人支付违约金后，出卖人在30日内，将所余房款退还买受人；出卖人在该项目商品房销售手续办理完成后，通知认购人与出卖人签订正式商品房买卖合同，买受人在接到出卖人通知后应在30日内开始与出卖人协商相关条款，办理有关手续，凭收款凭证更换正式发票。该协议签订后，双方一直未补签购房协议。
2009年7月6日，张志刚、李兰深与崇文开发公司签订《弘善家园购房更名协议》，约定×号房屋购买人变更为李兰深，产权变更至李兰深名下。同日，李兰深与崇文开发公司签订《弘善家园房屋结算协议》，李兰深支付崇文开发公司购房款724060元。同日，崇文开发公司向李兰深交付房屋。
2009年7月7日，北京市发展和改革委员会与北京市建设委员会作出《关于弘善家园定向安置房项目调整建设内容有关问题的批复》载明：“同意弘善家园定向安置房项目住宅建筑规模107000平方米调整为普通商品住房，销售限价为8500元／平方米，定向安置征地拆迁范围内的农（居）民，不得对外销售”。
另查，×号楼系塔楼建筑，其中部分房屋系经济适用房，另有部分房屋系商品房。其中经济适用房部分已办理分户产权证书，商品房部分尚未办理楼宇大产权证书，分户产权办理条件尚不具备。
在二审审理中，正阳公司向本院提交了《关于弘善家园定向安置用房免网上签约办理转移登记手续的再请示》及《北京市住房和城乡建设委员会会议纪要》（第107号）文件，用以证明其正在着手办理相关的产权手续，且其不是办证主体，不应承担迟延办证责任。李兰深认可该两份文件的真实性，但认为与本案无关联性。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房认购书》、《弘善家园购房更名协议》、结算协议、购房款发票、《关于弘善家园定向安置房项目调整建设内容有关问题的批复》、《北京市住房和城乡建设委员会会议纪要》等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是涉案房屋的性质。根据已查明的事实，李兰深之夫张志刚基于特定身份与正阳公司签订的《商品房认购书》，系双方的真实意思表示，该认购书明确载明涉案房屋系商品房，且张志刚购买该房屋的价格亦与当时市场价格相符，故涉案房屋的性质系商品房已是不争的事实。李兰深、张志刚与正阳公司签订《弘善家园购房更名协议》后，张志刚与正阳公司签订的《商品房认购书》所载权利义务应由李兰深继受。鉴于正阳公司自涉案房屋交付之日起90日起未给李兰深办理房屋产权证书，故应承担迟延办理房屋产权证书的违约责任。原审法院根据最高人民法院相关司法解释的规定参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算迟延办证违约金，并无不当，本院应予维持。正阳公司认为房产证尚未办理不是该公司原因、不应承担违约责任的抗辩意见，未提供相应的证据予以证明，本院不予采信。正阳公司认为原审超越诉讼请求判决，无事实依据，本院不予采信。
综上，正阳公司上诉请求依据不足，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3952元，由北京正阳恒瑞置业公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费3952元，由北京正阳恒瑞置业公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
代理审判员 赵 霞
代理审判员 程 磊
二〇一四年六月二十日
书 记 员 吴强兵