河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民再终字00031号
上诉人（原审被告）曹严录，男，1964年5月1日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。
委托代理人张秋喜，河北和融兴律师事务所律师。
上诉人（原审被告）马秀华，女，1964年11月8日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。
委托代理人张秋喜，河北和融兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）卢伟柱，男，1943年12月29日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。
委托代理人李银河，河北时音律师事务所律师。
上诉人曹严录、马秀华与被上诉人卢伟柱房产转让协议纠纷一案，不服河北省鹿泉市人民法院作出的（2011）鹿民一再字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人曹严录、马秀华及其委托代理人张秋喜、被上诉人卢伟柱及其委托代理人李银河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人曹严录、马秀华与被上诉人卢伟柱房产转让协议纠纷一案，河北省鹿泉市人民法院于2008年11月26日作出（2008）鹿民一初字第845号民事判决书，判决卢伟柱与马秀化签订的《房地产转让协议》无效，曹严录、马秀华将房屋返还给卢伟柱，并将该房屋所有权过户至卢伟柱名下。该判决作出后，曹严录、马秀华不服上诉于石家庄市中级人民法院，石家庄市中级人民法院在审理中，曹严录、马秀华撤回上诉，石家庄市中级人民法院于2009年1月15日作出（2009）石民一终字第00189号民事裁定书，准许曹严录、马秀华撤回上诉，双方均按原判决执行。2009年曹严录、马秀华向河北省鹿泉市人民法院提出再审申请，河北省鹿泉市人民法院审查后立案，于2010年7月1日作出（2009）鹿民再字第12号民事判决书，撤销河北省鹿泉市人民法院（2008）鹿民一初字第845号民事判决书，判决曹严录、马秀华给付卢伟柱房款27万元，驳回卢伟柱要求确认曹严录卢伟柱名义与马秀华签订的《房地产转让契约》无效及其他诉讼请求。判决作出后，卢伟柱与曹严录、马秀华均不服该判决，上诉于石家庄市中级人民法院，石家庄市中级人民法院审理后认为原判决认定事实不清，证据不足，撤销原判决，发回重审。河北省鹿泉市人民法院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。卢伟柱及其委托代理人李银河，曹严录、马秀华及其委托代理人张秋喜到庭参加诉讼。
原审原告卢伟柱诉称，2008年7月11日，卢伟柱夫妇委托曹严录全权代理转让其位于鹿泉市产，委托期限至2008年7月31日，并办理了公证。委托期限届满后，曹严录既没有交付原告售房款，也没有退还原告房屋产权证及房屋钥匙，经卢伟柱多次催要未果。后来卢伟柱发现，2008年7月21日，曹严录以其名义与马秀华签订了《房地产转让契约》，转让价格远远低于卢伟柱授权的价格和市场交易价格，并且该房产已经变更登记在马秀华名下。经查，曹严录与马秀华系夫妻，曹严录以超低价格取得了卢伟柱的房产，且没有付款。曹严录与马秀华恶意串通，骗取卢伟柱的房产，严重损害了卢伟柱的权益。请求人民法院判决确认曹严录以卢伟柱名义与马秀华签订的《房地产转让契约》无效，曹严录、马秀华返还给卢伟柱位于鹿泉市产，并将该房屋所有权恢复登记在卢伟柱名下。
曹严录、马秀花在原审中辩称，马秀华在顺通中介有购房登记。2008年7月9日下午，顺通中介来电话说有合适的房子，7月10日曹严录、马秀华看了房，中介称房款一次付清。曹严录、马秀花担心付款后房产转让手续短时间内难于办完。为消除答辩人疑虑，7月11日上午，卢伟柱夫妇及其子、卢伟柱委托的收款人杨洪英、顺通中介刘经理一起到公证处办理了公证手续，委托曹严录全权办理房屋过户手续，并指定房款由杨洪英代收。购房款27万元，曹严录、马秀华已经于2008年7月11日转账交付给杨洪英。综上，法院应驳回原告的诉讼请求。
（2008）鹿民一初字第845号民事判决书查明如下事实：卢伟柱提交：1、2008年7月11日河北省鹿泉市公证处出具的《公证书》，证明卢伟柱、张翠于2008年7月11日在《委托书》上签名、按手印，《委托书》载明：卢伟柱、张翠委托曹严录转让鹿泉市产，委托期限至2008年7月31日；2、2008年7月21日，卢伟柱（委托代理人曹严录）、马秀华签订的《房地产转让契约》，载明：甲方卢伟柱将位于鹿泉市产以123328元的价格转让给乙方。曹严录、马秀华对上述证据的质证意见为，对上述证据的真实性无异议，但对《房地产转让契约》载明的数额有异议，成交价为27万元。曹严录、马秀华提交：1、给杨洪英的汇款回单，载明金额270000元；2、杨洪英的收款条，载明：今收到马秀华购买龙泉花园东区8号楼4单元301房款270000元，杨洪英代收；3、证人刘某出庭作证，证人刘某作证称，我是顺通房产中介的负责人，原告是卖房户，鹿泉工商银行的王某介绍杨洪英找我，杨洪英拿着原告的房产证和钥匙，她把钥匙给了我，我把房子卖给了被告，我和原、被告到公证处办理了手续，价格是27万元，原、被告、杨洪英和我都在场，房价是原、被告协商好的，当时原告急需用钱，价格偏低，办好委托手续后，原告让被告把房款交给杨洪英，被告于2008年7月11日把款汇给了杨洪英，汇款当天杨洪英不在本市，2008年7月19日杨洪英给被告写了收条；4、证人王某出庭作证，证人王某称，我和杨洪英是朋友，夏天时杨洪英拿着房产证找我想贷款，我告知她房主本人来，过了几天，她带着姓卢的人来，他说房产证是他父亲的，我又告知让他父亲来，他说能快点吗，我说不能，就介绍了中介，我把刘某的电话给了他，后来的事我不知道他们是怎么联系的，只是刘某给我打电话说房子卖了，原告同意把钱给杨洪英，别的情况我就不知道了。卢伟柱对曹严录、马秀华提交的上述证据发表如下质证意见：上述证据与本案无关，曹严录、马秀华把钱给了谁与本案无关，杨洪英不是我们的代理人也不是房产的所有权人。
该判决认为曹严录代理卢伟柱，却将房屋卖给了自己的妻子马秀华，且价格与市场价相关悬殊，故认定房产转让合同无效，判决曹严录、马秀华将房屋返还给卢伟柱。曹严录、马秀华不服上诉，后撤回上诉。
2009年曹严录、马秀华向河北省鹿泉市人民法院提起再审申请，请求法院撤销（2008）鹿民一初字第845号民事判决，恢复马秀华的房屋所有权。
案件审理过程中，曹严录、马秀华向河北省鹿泉市人民法院提出调查申请，请求法院依法调取鹿泉市公安刑警大队一中队对卢宏江（卢伟柱之子）、杨洪英、刘某、王某的询问笔录。河北省鹿泉市人民法院依法调取了上述笔录。
鹿泉市公安局刑警大队一中队对杨洪英的询问笔录载明：刘保欠我钱，他把卢伟柱的房产证给了我，说房子给我，剩余的钱退给他。我找到工商银行的王某，对他说想贷款，王某对我说房主年龄太大，干脆把房子卖了吧，就给我介绍了顺通中介的一个女同志，就是中介的老板。我把刘保借我钱的经过告诉了顺通中介的老板，并说钱一定要给我，别给房主。我通过刘保联系了卢宏江，告诉卢宏江由中介公司帮他卖房子，让他把钥匙给中介的老板。卢宏江对我说，27万元就卖了吧，好多人等着拿钱呢。后来中介公司的老板说，找到买房户了，要去公证处办一个公证。后来我和中介的老板、买房的夫妇、卢宏江、卢伟柱夫妇，一起在鹿泉公证处办理了公证。我把中介的老板叫出来，单独和她说，让她把房款直接打给我。后来她打给我27万元。后来我问卢宏江，刘保在哪儿，卢宏江说刘保走了。我就说，刘保走了，账没法算，所以就不给他钱了。我收了卢宏江的房款，没有经过他的同意。
鹿泉市公安局刑警大队一中队对卢宏江的询问笔录载明：我的卖房款被杨洪英骗了。我通过刘保找到杨洪英想贷款，后来发现不容易贷款，就想把房子卖了，杨洪英说她找中介。2008年7月11日和我父亲去公证处公证，大概7月14日房子卖出后，杨洪英到中介把钱支走了。我后来给杨洪英打电话，她对我说，钱不是从我这拿的，和我说不着。后来打电话就不接了。
鹿泉市公安局刑警大队刑警一中队对刘某的询问笔录载明：2008年7月份，王某给我打电话说要卖一套房子，把我手机号给了杨洪英，后来我和杨洪英联系。杨洪英说这是他朋友爸爸的房子，她能做主。我联系了一个买主，约好一块到公证处。到公证处后杨洪英对我说交易时别谈钱的事。我、杨洪英、卢伟柱、卢伟柱的儿子、马秀华夫妇一块到了公证处做了公证。杨洪英让我把钱给她。后来我给王某打电话，说杨洪英让把钱给她，行吗？王某说她让给就给吧。我就把27万元打到了杨洪英的银行账户上。后来卢伟柱的儿子给我打电话要钱，我才知道杨洪英没有把钱给房主。
鹿泉市公安局刑警大队刑警一中队对王某的询问笔录载明：杨洪英拿着姓卢的房产证，说想贷款，房主和他儿子欠钱。我说贷款需要评估，不如卖了，我给你找中介，就把杨洪英介绍给她了，后来刘某给我打电话，说卢宏江跟她要钱呢。
该判决认为，从杨洪英的收款收据、农业银行汇单，结合鹿泉市公安局刑警大队刑警一中队对卢宏江、杨洪英、刘某、王某的询问笔录，可以认定房屋实际交易价为27万元，符合正常的市场价格，不存在显失公平。从鹿泉市公安局刑警大队刑警一中队的询问笔录可以看出，卢伟柱之子卢宏江对27万元的房屋价格是知道，也是认可的，故整个房屋的交易过程，不存在卢伟柱所诉的显失公平和恶意串通。在卢伟柱签署委托书后，曹严录与马秀华签订的房地产转让契约，没有违反法律禁止性规定，不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形，故应认定该《房地产转让契约》合法有效。但马秀英取得房屋所有权后，曹严录、马秀英有责任将房款交给房屋所有权人。现马秀英将房款交付给中介，属于未完全履行合同义务，应由曹严录、马秀华支付，之后向相关人员追偿。遂作出判决：1、撤销（2008）鹿民一初字第845号民事判决；2、原审被告曹严录、马秀华给付原审原告卢伟柱房款27万元；3、驳回原审原告卢伟柱要求确认《房地产转让契约》无效及其他诉讼请求。
再审审理中，原审被告曹严录、马秀华向河北省鹿泉市人民法院提出申请，请求法院调取杨洪英2008年7月11日的农业银行存款业务单，河北省鹿泉市人民法院依法调取了该证据，显示该银行卡存款凭条的户名为杨洪英，存款金额270000元，代理人为刘某。原审原告卢伟柱称该证据与本案无关，刘某不是本案当事人。
原审被告曹严录、马秀华提交石家庄市公安局西苑派出所出具的证明，载明：我辖区西焦村西平里于1999年拆迁开发，原地址已不存在。原审原告卢伟柱称该证据与本案无关。
河北省鹿泉市人民法院认为，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是双方法律行为。原审原告卢伟柱委托原审被告曹严录转让房产，原审被告曹严录应当按照委托人原审原告卢伟柱的指示处理委托事务，原审被告曹严录却与同为财产共有人的妻子原审被告马秀华签订合同，属于自己代理行为，事后亦未得到委托人追认，应为无效。经河北省鹿泉市人民法院审判委员会研究，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、三百九十九条之规定，判决如下：一、原审被告曹严录以原审原告卢伟柱名义与原审被告马秀华签订的《房地产转让契约》无效。二、原审被告曹严录、马秀华于本判决生效后三十日内返还原审原告卢伟柱位于鹿泉市产，并协助将该房屋所有权恢复登记在原审原告卢伟柱名下。本案诉讼费2867元，保全费1137元，由原审被告曹严录、马秀华负担。
上述判决作出后，曹严录、马秀华不服，向本院上诉称，河北省鹿泉市人民法院（2011）鹿民一再字第15号民事判决存在以下违法之处：一、审判组织的组成不合法，没有告知上诉人，侵犯了上诉人的申请回避权，应当回避的审判人员没有回避。二、原审判决是在没有基本事实认定的基础上凭空作出的。三、原审判决认为“自己代理行为”无效，没有法律依据且适用法律错误。四、原审判决以上诉人曹严录“自己代理行为”无效，进而判定《房地产转让契约》无效是错误的。本案中房屋买卖合同在曹严录代理签字之前已成立并生效。代理合同与房屋买卖合同是不同的法律关系，即使代理行为无效也仅发生基于代理合同取得的财产的返还，并不及于房屋买卖契约。五、原审判决“认为”的事实严重错误，认为“自己代理行为”无效的法律后果，没有事实依据。上诉人曹严录代理卢伟柱与上诉人马秀华签订房屋买卖合同，得到了卢伟柱的认可。诉争房屋的实际中介、代理人是顺通房产代理公司。六、原审判决适用法律不清。七、原审判决缺乏认定上诉人恶意串通的证据。八、原审判决的种种错误使得再次发回重审有充分的事实、程序理由及法律依据。综上，请求撤销河北省鹿泉市人民法院（2011）鹿民一再字第15号民事判决，并查清事实后改判驳回卢伟柱全部诉讼请求或发回河北省鹿市人民法院重审或指定其他法院管辖，本案一、二审案件受理费及因此而支出的其他费用由卢伟柱负担。
被上诉人卢伟柱辩称，本案争议的焦点是房地产转让契约效力的问题，上诉人和被上诉人均认为该转让契约是无效的，因无效的协议取得的财产应返还被上诉人这是法律的规定，一审法院判决结果合乎情理符合法律，上诉人未向被上诉人支付房款，上诉占有被上诉人房屋5年之久，上诉人要求发还重审属恶意缠诉。关于程序问题，审判委员会是不是一个回避主体问题，相关法律并没有具体规定，在司法案件中，重大案件都由人民法院审判委员会研究决定，发现错误时，在再审时是由该院审判，同样由该院审判委员会研究决定，并且民事诉讼法有相关规定，再审案件都是由本院的审判委员会研究决定发还的，我认为上诉人提出这样的上诉理由显然是在曲解法律，恶意缠诉。自己代理效力问题，不仅仅是自己代理自己，还是明显低价处理房产问题，在当时的价格交易时房产都是在30万元以上，并且在一审时上诉人向法庭提交了当时的其它房屋的交易合同，该合同显示房屋面积座落都不如本案涉及的房产，是32万元左右，本案转让中房产所涉及的价格只有12万，不足当时房屋价格的三分之一。本案中房产交易除了这一份买卖合同以外，没有其它任何的买卖协议，在被上诉人委托上诉人办理公证时，明确写我夫妇欲转让房产，办理时还没有转让，委托只是办理转让相关手续，定价权利并没有转移，因此定价应该在我方，上诉人说在签协议之前把全款给我了，这是没有依据的，到现在也没有给我。综上，请求中级人民法院查明事实，驳回上诉，维持正确判决。
经本院审理查明，查明事实与原审一致。
本院认为，曹严录在行使代理权期间，其与马秀华的婚姻关系处于存续状态，双方也未约定夫妻分别财产制，曹严录作为代理人，将受托房屋卖给其妻马秀华，实质上是将涉案房屋卖给自己，相当于自己与自己交易，原审判决认定曹严录系自己代理行为，并无不妥，本院予以确认。合同是当事人的一致意思表示，自己代理不能反映合同当事人的一致真实意思表示，合同的内容实际上由一人决定，其行为效力有待被代理人的追认。本案曹严录的自己代理行为，未得到被代理人卢伟柱的追认，原审判决认定曹严录与其妻子马秀华签订的《房地产转让契约》无效，并无不当，应予维持。关于马秀华是否已经向卢伟柱支付房款的问题，马秀华并未将27万元支付给房主卢伟柱，而是支付给了案外人杨洪英，卢伟柱不认可曾指定杨洪英代收购房款，马秀华亦没有足够的证据证明杨洪英是卢伟柱代收房款的代理人，故本院对上诉人已经支付购房款的主张不予采信。对于马秀华支付给杨洪英27万元的问题，可另行起诉。
综上所述，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2867元，由上诉人曹严录、马秀华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张国顺
审判员 孟维山
审判员 史亚宁
二〇一四年五月十九日
书记员 王淑芳