＼n广东省佛山市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）佛中法民一终字第2526号＼n上诉人（原审被告）李炳成，男，住广东省广州市荔湾区。＼n上诉人（原审第三人）周固萍，女，住广东省佛山市南海区。＼n两上诉人的共同委托代理人温志超。＼n被上诉人（原审原告）甘悦红，女，住广东省广州市白云区。＼n委托代理人陈志辉。＼n委托代理人吴家球。＼n被上诉人（原审被告）李贤镖，男，香港居民，住香港九龙。＼n委托代理人李淑莲。＼n原审被告李珍，女，香港居民，住香港荃湾。＼n原审第三人甘庆欣，男，，住广东省广州市白云区。＼n上诉人李炳成、周固萍因与被上诉人甘悦红、李贤镖、原审被告李珍、原审第三人甘庆欣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2012）佛南法民三初字第927号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：佛山市南海盐步越润地产中介服务部（以下简称越润中介）是个体工商户，其经营者为甘庆欣。甘悦红与甘庆欣是姐弟关系。＼n涉讼房屋位于佛山市南海区大沥镇，行政部门于1988年12月17日核发粤房字第××号房屋所有权证，登记该房屋由李贤镖（占四分之三份额）与李炳成（占四分之一份额）共有。2013年4月18日的房产登记信息显示该房屋无产权限制。该房屋所占土地已由行政部门核发南府国用总字第0018＊＊＊号、南府国用字第（90）第008＊＊＊号国有土地使用证，登记其地籍号为04010＊＊＊，土地使用者为李贤镖、李珍。以上房屋和土地简称涉讼房地产。＼n2010年7月12日，李贤镖、李炳成签订《协议书》，约定涉讼房屋由李贤镖、李炳成于1986年3月16日共同购买，于1988年12月23日共同加建，李贤镖拥有地下和三楼，李炳成拥有二楼和四楼，以后卖房分配是李贤镖占三分之二的资金，李炳成占三分之一的资金，双方同意。＼n2011年4月17日，李贤镖、李炳成、李珍签订《特别声明协议书》，约定：涉讼房屋是李贤镖和李炳成于1986年3月16日共同出资60000元向何国贤购入一、二层。1988年12月23日共同出资加建第三、四层。李贤镖拥有第一层和第三层的所有权，李炳成拥有第二层和第四层的所有权，并非房屋所有权证上登记的李贤镖占四分之三，李炳成占四分之一。当时房屋所有权证上登记是错误的，经双方协商后同意更正，情况属实。另外，国有土地使用证上登记土地使用权是李贤镖与李珍共有，而实际上在1990年后李珍已将国有土地使用权转给李炳成，现在应是李贤镖与李炳成共同拥有土地使用权。三方协商后同意更正，情况属实。＼n2011年1月21日，李贤镖、李炳成、李珍（甲方）、甘悦红（乙方）与越润中介（丙方）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：丙方依法促成甲乙双方签订本合同；乙方向甲方购买涉讼房地产，总金额500000元，乙方承担全部税费；签订合同时，乙方向甲方支付100000元；第一期乙方应于2011年10月30日前向甲方支付房款200000元；第二期乙方应于2012年1月1日前向甲方支付200000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；丙方应当于2012年1月1日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；甲方如未按本合同约定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过十五日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自约定房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。＼n2011年1月17日，李淑莲以李贤镖、李炳成、李珍受托人的身份收取甘悦红定金50000元（该款由甘悦红通过骆秀萍账户转账支付给李淑莲，骆秀萍于2012年9月11日出具《确认书》予以确认），李淑莲向甘悦红出具收据确认，第三人甘庆欣作为见证人签名确认。＼n2011年1月21日，李贤镖、李珍经公证委托甘庆欣代为办理申请涉讼土地使用权补办出让的手续。＼n2011年5月16日，李炳成出具《声明》，同意以李贤镖、李珍的名义将涉讼土地办理补办出让手续。＼n2011年6月7日，甘悦红按涉讼合同中所留李炳成联系地址以快递方式向李炳成寄出《履行房屋买卖合同通知书》及《催收房款通知书》，催促李炳成履行办理出售涉讼房地产的相关手续及收取余下定金50000元。＼n2011年6月13日，佛山市国土资源局作出南国土补出复（2011）000＊＊号《关于李贤镖、李珍申请补办国有建设用地使用权出让手续的批复》，内容包括同意补办土地出让手续、补办出让国有建设用地使用权必须补缴出让金106279元等内容。＼n2011年8月12日，李淑莲作为收款人、李贤镖作为确认人出具《收房款收据》，确认：李贤镖、李炳成、李珍委托李淑莲于2011年1月17日收取了甘悦红50000元定金；2011年1月21日李贤镖、李炳成、李珍作为出售方到越润中介签订合同，甘悦红将已准备好的余下定金50000元支付给李贤镖、李炳成、李珍时，出售方中的李炳成提供收款存折是他人的信用社存折，甘悦红提出收款存折不是出售方的其中一人是不合适的，要求出售方中的李炳成提供其本人的存折或其收取现金，而李炳成提出种种理由导致至今还未成功收到甘悦红购买涉讼房地产的余下定金，现委托李淑莲代为收取定金。＼n2011年8月12日，李淑莲以李贤镖、李炳成、李珍受托人的身份收取甘悦红定金50000元（该款由甘悦红通过骆秀萍账户转账支付给李淑莲，骆秀萍于2012年9月11日出具《确认书》予以确认）。＼n2011年10月31日，李淑莲作为收款人、李贤镖作为确认人出具《收房款收据》，确认：李淑莲以李贤镖、李炳成、李珍受托人的身份向甘悦红收取了房款200000元。＼n2011年12月26日，李淑莲作为收款人、李贤镖作为确认人出具《收房款收据》，确认：李淑莲以李贤镖、李炳成、李珍受托人的身份向甘悦红收取了最后房款200000元。＼n同日，甘庆欣出具收据，确认：收到李淑莲转交来的李炳成出售涉讼房地产应收房款166667（即成交总价500000元的三分之一，此款由中介转交给李炳成）。＼n2012年3月9日，越润中介按涉讼合同中所留李炳成联系地址以快递方式向李炳成寄出《通知书》，内容包括：甘悦红已按涉讼合同分期全部付清购房款500000元给卖方的共同委托人李淑莲，通知李炳成收到通知书之日起五日内与越润中介联系，领取李炳成应收售房款及配合甘悦红办理土地及房屋过户手续，同时务必在2012年3月20日前向甘悦红交付房屋。＼n2012年3月21日，甘悦红委托律师按涉讼合同中所留李炳成联系地址以快递方式向李炳成寄出《律师函》，催促李炳成于2012年3月30日前向甘悦红交付房屋，配合办理房屋、土地过户手续，同时按照合同约定交付违约金。该邮件于2012年3月23日由李炳成签收。＼n同日，甘悦红委托律师向李贤镖、李珍寄出《律师函》，催促李贤镖、李珍于2012年3月30日前向甘悦红交付房屋，配合办理房屋、土地过户手续，同时按照合同约定交付违约金。该邮件于2012年3月22日送达。李贤镖于2012年3月26日复函，内容为：李贤镖愿意按照甘悦红要求交付房屋并配合办理房屋、土地过户手续，至今仍未办理完全因李炳成不守承诺导致。＼n2012年9月11日，李淑莲出具《确认书》，确认：李淑莲受李贤镖、李炳成、李珍的共同委托，于2011年1月17日代向甘悦红收取购房定金50000元，于2011年8月12日代向甘悦红收取余下定金50000元，又于2011年10月31日、12月26日分别收取甘悦红支付的第一期购房款200000元、第二期购房款200000元，已全部收取甘悦红支付的购房款500000元。＼n李炳成持有录音中包括以下对话内容：1、李炳成问：“上次你上去大沥那次，你有没有在当日下午去过那间屋。是否跟那个姐夫一起上过去？”甘庆欣称：“是的，我姐夫因为是公交车司机有空所以上去过，因为毕竟买屋是比较大的消费，看过之后也觉得不错。”2、李炳成问：“你说过你是跟你姐姐一起买的，怎么说合同上面没有你的名字？”甘庆欣称：“我是说我出一部分给我姐姐买……我只是借钱给我姐姐而已……”。＼n另查明，截至本案一审辩论结束前，李贤镖、李炳成、李珍尚未交付涉讼房屋予甘悦红。＼n又查明，经李炳成委托，佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司向李炳成出具《房地产估价报告》，其估价作业日期为2012年10月27日至2012年10月31日，估价结果为涉讼房地产于2012年10月27日的公开市场价值为78.43万元。该估价结果未扣除土地出让金。＼n诉讼中，李炳成、李珍均确认没有约定明确的收款方式，没有提供账号给甘悦红或中介。李贤镖确认通过李淑莲认识中介，第三人甘庆欣确认其作为中介通过李淑莲认识李贤镖、李炳成、李珍，李炳成、李珍均确认不认识中介，均是由李贤镖通知后才去签订涉讼合同。＼n原审法院经审理认为，根据行政部门登记，涉讼房屋由李贤镖与李炳成共有，该房屋所占土地由李贤镖与李珍共有，则李贤镖、李炳成、李珍出售涉讼房地产主体适格。甘悦红与第三人甘庆欣（中介方的个体工商户主）是不同的主体，李炳成主张甘悦红与中介同为一体，自卖自买与事实不符。虽然甘悦红与第三人甘庆欣是姐弟关系，但该关系不妨碍甘悦红购房的权利，亦不妨碍李贤镖、李炳成、李珍自由决定是否出售房屋的权利。参考李炳成持有的录音中有关甘庆欣陪姐夫看楼、李炳成提及甘庆欣姐姐买楼的通话内容，结合各方庭审中所作陈述，根据日常经验可以认定，李贤镖、李炳成、李珍签订涉讼合同时已知悉甘悦红与甘庆欣存在姐弟关系的事实，李炳成主张房屋中介未尽中介职责，未如实告知，误导李炳成签订三方合同的辩解不能成立，法院不予采纳。在李贤镖、李炳成、李珍作为售房者已知悉购房者与中介人关系的情况下仍签订涉讼合同，属其意思自治的结果。李炳成以甘悦红与甘庆欣存在姐弟关系为由提出其他合同签订人之间相互串通损害其利益的抗辩不能成立。虽然李炳成持有评估报告书显示评估结果为涉讼房地产公开市场价值为78.43万元（未扣除土地出让金），但其一，该报告由李炳成单方委托，未经甘悦红、李贤镖等其他合同当事人确认；其二，评估作业及作出时间相距涉讼合同签订时间接近两年，不足以证明涉案交易时该不动产的市场价值；其三，评估价未考虑土地出让金及过户税费，无证据显示涉案买卖价格达到显失公平的程度，且李贤镖、李炳成、李珍均为完全民事行为能力人，均在涉讼合同中签名确认，则视为其对交易价格予以认可。因此，李炳成以上述评估价值为据主张中介人违规操作、自卖自买、将房屋低价出售而损害李炳成利益，理据不足，法院不予采纳。综上，李炳成有关质疑甘悦红主体资格的抗辩事由不成立，甘悦红购房主体适格。涉讼合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。签约各方均应依其约定全面履行各自义务。虽然李炳成主张其同意以双倍返还定金方式解除合同，涉讼合同已终止履行，但该主张所涉解除合同属合意解除，应经其他合同当事人同意才实现，然而，李炳成并无足够证据证明甘悦红同意解除合同并与李贤镖、李炳成、李珍办理解除合同手续，即便李炳成主张李贤镖、房屋中介同意解除合同，但如前所述，甘悦红与房屋中介及李贤镖是不同的主体，本案中无足够证据证明其他人代表甘悦红作出解除合同的真实意思表示，故李炳成提出甘悦红在明知已答应李炳成解除合同的情况下出尔反尔，与李贤镖、中介恶意串通，同意解除合同后又强逼李炳成交易的抗辩，依据不足，法院不予采纳。＼n有关交付涉讼房地产及逾期交房违约金问题。涉讼合同明确约定涉讼房地产交易总金额500000元，甘悦红应分别于签订合同时、2011年10月30日前、2012年1月1日前向李贤镖、李炳成、李珍支付100000元、200000元、200000元，而李贤镖已出具《收房款收据》确认于2011年1月17日收取甘悦红定金50000元，于2011年8月12日收取甘悦红定金50000元，同时李贤镖又分别于2011年10月31日、2011年12月26日出具《收房款收据》，确认收到甘悦红支付房款200000元、200000元，因此，可以认定甘悦红作为买受人已于2011年12月26日付齐涉讼合同约定的总房款500000元。虽然李炳成以甘悦红将房款支付给未经李炳成授权的案外人为由提出抗辩、李珍以其没有委托李淑莲办理交易亦没有收取房款为由提出抗辩，但涉讼合同明确约定付款期限，李炳成、李珍并无证据证明其向甘悦红催收房款，同时，李炳成、李珍确认其没有提供账号等有效收款方式予甘悦红，结合各方庭审中有关李贤镖、甘庆欣（中介）通过李淑莲认识，李炳成、李珍经李贤镖通知而参与交易的陈述，甘悦红在合同约定期限内将购房款支付给中介、李贤镖或其指定收款人（也是本案交易的介绍人）李淑莲均符合常理，且不与法律相悖，因此，上述李炳成、李珍的抗辩不成立，法院不予采纳。因涉讼合同约定买卖双方同意涉讼房地产交付使用时间为李贤镖、李炳成、李珍收齐房款当天，则甘悦红请求李贤镖、李炳成、李珍交付涉讼房地产理据充足，法院予以支持。因截至本案一审辩论结束前，李贤镖、李炳成、李珍尚未交付涉讼房屋予甘悦红，已构成违约，依照涉讼合同约定，应从约定房地产交付使用日期的第二日（即2011年12月27日）起至涉讼房地产交付之日止每日按总房款0.05%（经核算每日违约金为500000×0.05%=250元）的标准计付违约金予甘悦红。甘悦红的违约金请求符合法律规定和合同约定，法院亦予支持。＼n有关协助办证与确权问题。涉讼合同约定三方应于2012年1月1日前到房地产登记机构办妥产权转移登记手续，因如前所述，甘悦红已依照合同约定向李贤镖、李炳成、李珍付齐购房款500000元，甘悦红在本案中主张李贤镖、李炳成、李珍协助办理涉讼房地产权属人变更登记为甘悦红的手续，理据充足，法院予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，在本案中双方尚未办妥房地产变更登记手续前，甘悦红请求确认涉讼房地产权属予原告，法院不予支持。＼n原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、李炳成、李贤镖、李珍应于判决生效之日起十日内将位于佛山市南海区大沥镇的房、地产［房屋所有权证号为粤房字第××号，其对应土地的国有土地使用证号为南府国用总字第0018＊＊＊号、南府国用字第（90）第008＊＊＊号］交付予甘悦红；二、李炳成、李贤镖、李珍应于判决生效之日起十日内协助甘悦红办理位于佛山市南海区大沥镇国泰路五号的房、地产［房屋所有权证号为粤房字第××号，其对应土地的国有土地使用证号为南府国用总字第0018＊＊＊号、南府国用字第（90）第008＊＊＊号］的土地使用权人、房屋所有权人变更登记为甘悦红的手续；三、李炳成、李贤镖、李珍应按每日250元的标准从2011年12月27日起至上列第一项判决确定房地产交付之日止计付违约金予甘悦红，本项随上列第一项判决清；四、驳回甘悦红的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9465元，由李炳成、李贤镖、李珍负担。＼n上诉人李炳成、周固萍不服上述判决，向本院提起上诉称：1.涉案合同实际已解除。未签涉案合同前的2011年1月17日，甘悦红、李贤镖已串通低价买卖涉案房屋，李炳成不知情之下于同年1月21日签订了涉案合同。得知受骗后于2011年5月26日行使撤销权提出解除合同，甘悦红、李贤镖本已同意李炳成解除合同要求，却为低价取得涉案房屋，出尔反尔，恶意串通将房款支付给未经李炳成授权的案外人，不当的促成合同履行，制造出李炳成不履行合同的假象，并以诉讼方式强逼李炳成交易房屋。2.买方的买受行为不具有善意。涉案合同的中介与买方实为一体，自买自卖，为达到低价取得房屋目的，在明知未取得李炳成同意的情况下即与其他房屋共有人达成房屋转让协议。在房屋共有人意见不一，权属份额存在争议及同意解除合同后无法取得双倍定金之时，不但未尽居间服务责任，反而与甘悦红、李贤镖相互串通，不当的促成合同履行，中介的不当行为导致李炳成与甘悦红、李贤镖之间产生重大纠纷，故其应承担重大责任。3.李贤镖的出卖行为也不具有善意。李贤镖私下低价出售共有房屋，事前私自收取定金。未告知实情误导李炳成签订涉案合同。在李炳成提出解除合同后，坚持按约低价出卖房屋，既不同意转让与李炳成也不同意高价出卖与案外人。4.李炳成已明确表示愿意以返还双倍定金的方式承担责任。涉案房屋时按份共有而非共同共有，任何人均无权强令李炳成低价出卖房屋。5.原审法院未对有利于李炳成的事实予以认定存在明显疏漏。甘悦红与中介既然已经同意解除合同，即应主张解除合同后的违约责任。但甘悦红却与李贤镖相互串通，以合同形式上未正式解除为由，强逼李炳成履行合同，损及李炳成的合法权益，有悖诚实信用和公平合理原则。原审判决在事实不清、责任不明的情况下，判令李炳成承担全部不利后果显失公平。6.甘悦红向案外人李淑莲支付定金与房款的行为不能视为甘悦红向李炳成支付定金与房款。李炳成与李淑莲之间并无委托代收定金和房款的关系，李淑莲既非李炳成的近亲属或朋友，未经委托授权收取定金和房款后亦并未得到李炳成的追认，其行为不构成表见代理，代收行为属于无效行为，不能视为是李炳成已经收取定金和房款。且甘悦红向李淑莲支付应当支付给李炳成的定金与房款的行为明显不具有善意。同时，签订涉案合同时，李炳成已向甘悦红提供了转款的银行存折，但甘悦红无正当理由拒绝支付款项至李炳成指定的银行账户，后又在李炳成明确提出解除合同承担违约责任的情况下，将定金及房款支付给李淑莲，继而又由李淑莲返还给中介甘庆欣，甘庆欣与买房人甘悦红实为姐弟关系，即涉案款项实际又由甘悦红控制，导致李炳成始终未得到任何定金与房款，继而产生了甘悦红不花一文获得房产，李炳成还应承担赔偿所谓损失责任的后果。即使李炳成未提供银行存折，甘悦红应当通知或协商付款方式，而不应径行支付于李淑莲，从中可见甘悦红与李贤镖、李淑莲及中介甘庆欣的支付恶意。同时鉴于涉案房屋按份共有的形式，即使李贤镖委托或追认了李淑莲的代收款行为，也只能属于李贤镖与李淑莲之间的委托关系，并不能涉及李炳成。事实上李淑莲在收取房款的当天就是以无权代收为由将属于李炳成的份额转交予甘庆欣、甘悦红。7.李炳成有权依法解除涉案合同，甘悦红无权取得涉案房屋。甘悦红并未依约按期支付定金，严重违反合同约定义务，李炳成有权据此解除合同。甘悦红向李淑莲的支付行为属于无效行为，不发生任何法律效力。8.甘悦红违反合同约定未向李炳成支付定金和房款，同时李炳成已经明确提出解除合同，故甘悦红无权要求违约金，李炳成无须交付涉案房屋。假使李炳成须向甘悦红交付涉案房屋，则李炳成无须支付违约金。李淑莲明知各方议定应支付给李炳成的定金。综上请求：1.撤销原审判决，依法驳回甘悦红对李炳成的全部诉讼请求；2.由甘悦红、李贤镖承担诉讼费用。＼n被上诉人甘悦红答辩称：1.涉案合同合法有效。李炳成、李贤镖、李珍应当依约交付涉案房屋。涉案合同是当事人平等自愿有偿基础上签订的合约，无被胁迫和不自愿的情形，是当事人的真实意思表示。李炳成、李贤镖、李珍在签订合同时均知道甘悦红与甘庆欣的关系，该关系依法不影响合同的效力，且甘悦红已经支付了约定的价款，不存在李炳成所述“相互串通”、“自买自卖”及等不善意行为。涉案合同约定“解除合同应书面通知另一方”，但截止起诉之日，李炳成、李贤镖、李珍均未向甘悦红书面通知过解除合同，故合同解除事实亦不存在。2.涉案房屋交易价格合理。李炳成提交的评估报告认定涉案房屋价值780000元。但涉案合同约定的500000元交易价格并不包括由甘悦红补缴的106279元土地出让金，在考虑评估时间距离约定交易时间近两年及楼市调控、市场变化等因素，评估价值与交易价格存在差异符合市场经济规律。同时李炳成又不同意以交易价格从李贤镖处回购及放盘700000元始终未能成交的事实亦证明交易价格的合理性。3.李炳成诉称的房屋共有人意见不一，权属份额存在争议的主张与本案并无关联性。综上，请求驳回上诉，维持原判。＼n被上诉人李贤镖答辩称：没有意见，服从一审判决。＼n原审被告李珍的陈述意见：李珍于案涉房地产的使用、出让过程中并无任何经济利益，李珍之所以涉入到该房产中，是源于上世纪八十年代政府主管部门的漏洞所致，故原审判决判令李珍承担违约责任十分冤枉，请求二审法院作出公正合理的处理。＼n原审第三人甘庆欣陈述：1.中介方已尽到如实告知和居间服务的义务。中介方向李炳成、李贤镖、李珍明确告知买受人甘悦红与中介甘庆欣的关系，并依约协助办理了土地出让金补缴及催促履约的义务。2.涉案合同真实合法有效。涉案合同是当事人真实意思表示，不违反法律规定。李炳成并未依约书面通知解除涉案合同。3.涉案房屋、土地权属意见一直不存在争议。涉案合同时当事人亲自签订，李炳成、李贤镖、李珍已就土地、房产的权属及售后分配进行了合理明确的约定。4.李炳成存在使用非法手段恐吓和诋毁甘悦红、甘庆欣的情况，甘庆欣已报警处理。李炳成的行为对甘悦红、甘庆欣造成不良影响。请求驳回上诉，维持原判。＼n各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。＼n经审查，本院对原审判决除“2011年1月17日，李淑莲以李炳成、李贤镖、李珍受托人的身份收取甘悦红定金50000元”，“2011年8月12日，李淑莲以李炳成、李贤镖、李珍受托人的身份收取甘悦红定金50000元”以外的事实予以确认。＼n另查明，2011年1月17日，李淑莲收取甘悦红定金50000元（该款由甘悦红通过骆秀萍账户转账支付给李淑莲，骆秀萍于2012年9月11日出具《确认书》予以确认），李淑莲向甘悦红出具收据确认，第三人甘庆欣作为见证人签名确认。＼n2011年8月12日，李淑莲收取甘悦红定金50000元（该款由甘悦红通过骆秀萍账户转账支付给李淑莲，骆秀萍于2012年9月11日出具《确认书》予以确认）。＼n原审判决认定的事实中，李淑莲作为收款人、李贤镖作为确认人出具的其他收据，均无李炳成的签名，但内容均记载为李淑莲以李炳成、李贤镖、李珍受托人的身份收取相应款项。＼n本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷案件。双方当事人二审期间争议的焦点是：1.涉案合同是否已经解除；2.违约责任应如何认定与承担。＼n关于涉案合同问题，涉案房屋买卖合同是合同当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效的合同，合同各方均应依约全面履行各自义务。李炳成诉称其于诉前同意以双倍返还定金的方式解除了合同，但本院认为，涉案合同系李炳成、李贤镖、李珍作为登记权属共有人共同与买受人甘悦红签订，李炳成提出解除合同的主张依法须经权属共有人同意，但李炳成并未提交证据证实李贤镖、李珍同意解除合同。且涉案合同约定：甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方。李炳成既不能举证证明其向合同相对人履行了书面通知解除合同的义务，又不能证明甘悦红作出了同意解除合同的真实意思表示，故李炳成主张涉案合同已经协商解除证据不足，本院不予采纳。＼n关于违约责任应如何认定与承担问题，经查，各方当事人签订涉案合同，对涉案房屋的交易金额、税费负担及定金、房款分期的支付时间、支付金额均予以了约定，但并未明确约定定金、房款的具体支付账户、收款人等。从履约情况看，应于2011年1月21日订约时即交付的定金100000元，除实际已于签约前给付50000元是由李淑莲收取，剩余50000元定金在向李炳成给付时，因甘悦红对李炳成提供的银行存折非其本人名义开具持有异议，拒绝将剩余定金给付于李炳成指定的银行账户，导致该剩余定金未能依约按期给付。继而双方对合同的履行发生争议，李炳成提出了解除合同的要求。至2011年8月12日，甘悦红才将该剩余定金给付，但给付对象是李淑莲而非李炳成。2011年10月31日、12月26日，甘悦红又向分两次共向李淑莲给付房款400000元，李淑莲收到全部房款的当日又将其中的166667元转回给甘庆欣。本院认为，当事人如因合同约定不明产生争议导致合同履行停滞，则当事人应积极磋商以达成共识并促成合同的顺利成就，该磋商期间是当事人因合同约定不明而进入合同条款的进一步磋商阶段，所产生的合同履行延误后果应由合同相对人共同承担而不能归责于合同的一方。本案中，双方当事人并未明确约定定金、房款的具体支付账户和收款人，双方在给付定金时因甘悦红对李炳成指定银行账户存有疑虑导致未能给付，则合同双方应就给付的方式进行进一步的磋商，该磋商期间所产生的合同履行延误后果应由合同双方承担而不能归责于合同的一方。甘悦红虽于约定给付定金之日7个月后给付了定金，但其既不能举证证明双方已就给付定金、房款的方式达成一致，又不能证明该给付行为得到李炳成的事后确认，故甘悦红不能以其径行给付定金、房款予李淑莲的行为来证明李炳成、李贤镖、李珍违约。即使李贤镖书面确认甘悦红给付予李淑莲的行为，但因李炳成、李贤镖、李珍是涉案房屋的按份共有人，且甘悦红已获知李炳成、李贤镖、李珍就涉案房屋的利益分配存在内部争议，因而李贤镖确认李淑莲收款的行为不能视为是李炳成、李珍的共同意思表示，故甘悦红主张李炳成、李贤镖、李珍构成违约并应承担相应的违约责任缺乏事实依据，原审判决对当事人违约责任的认定和处理有误，本院予以纠正。综上，由于各方当事人对履行合同中因约定不明所产生的合同履行延误均有不当之处，再考虑甘悦红确已实际给付了全部房款及李贤镖确认已收取了该房款，李炳成在对方未根本违约的情况下主张解除合同亦无理据支持，且继续履行涉案合同符合当事人双方共同利益的情况，本院认为，李炳成、李贤镖、李珍应当履行向甘悦红交付涉案房屋的义务，李炳成以甘悦红构成违约为由主张不履行交付房屋义务理据不足，本院不予支持。＼n另李炳成上诉所称的关于甘悦红、李贤镖及中介甘庆欣相互串通，恶意损害李炳成利益一节，因李炳成并未提交充分证据予以证实，故本院对其诉称不予采纳。李炳成诉称的关于李淑莲损害其合法权益的主张，属于另一法律关系，不属于本案审理的范围，本院不予处理。＼n综上所述，原审判决部分正确，本院予以维持，部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：＼n一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2012）佛南法民三初字第927号民事判决的第一项、第二项、第四项；＼n二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2012）佛南法民三初字第927号民事判决的第三项。＼n本案一审受理费9465元，由上诉人李炳成、被上诉人李贤镖、原审被告李珍负担7099元，被上诉人甘悦红负担2366元；二审受理费9465元，由上诉人李炳成负担7099元，被上诉人甘悦红负担2366元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长徐立伟＼n审判员蔡成中＼n代理审判员舒琴＼n二〇一四年五月十三日＼n书记员黄金红