深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0303民初6127号
原告李荣浩。
委托代理人吴胜峰，江西全灵律师事务所律师。
被告深圳市聚祥和物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区畔山路银通住宅综合楼507。
法定代表人黄裕平，董事长。
被告深圳市俊荣物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区莲塘畔山路银通住宅综合楼302。
法定代表人黄裕平，董事长。
两被告共同委托代理人李洪，广东广和律师事务所律师。
两被告共同委托代理人曾招成，广东广和律师事务所实习律师。
第三人深圳市银通实业有限公司，住所地深圳市罗湖区黄贝街道新秀村秀南街97号2层。
法定代表人陈小禹，董事长。
委托代理人沙志强，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
原告李荣浩与被告深圳市聚祥和物业管理有限公司（以下简称“聚祥和公司”）、被告深圳市俊荣物业管理有限公司（以下简称“俊荣公司”）、第三人深圳市银通实业有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2016年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴胜峰，两被告共同委托代理人李洪，第三人委托代理人沙志强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2010年5月28日、9月10日购买位于罗湖区莲塘畔山花园东侧银通住宅综合楼第一层、第二层，房产证号分别为：深房地字第××号（建筑面积672.09平方米）、第2000510190号（建筑面积773.67平方米），用途为办公、住宅。原告自拥有该两层楼所有权后，两被告先后作为银通小区物业管理公司一直占用原告一层面积70平米，以及二层面积370平米作为办公使用，原告先后多次要求两被告返还房屋，但两被告均不予理会，从原告拥有产权之日至起诉日止两被告不但占有使用，且两被告从未向原告支付过租金。综上，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。请求人民法院判令：1、两被告返还占有原告的银通住宅综合楼一层70平米、二层386平米；2、两被告支付一层租金294000元（按照同类房屋办公市场价每平米70元，从2010年5月28日暂计至2015年5月28日，共计五年）、二层租金1554000元（按照同类房屋办公市场价每平米70元，从2010年9月10日暂计至2015年9月10日，共计五年），合计1848000元；3、两被告承担本案的诉讼费。
两被告辩称，一、涉案房屋二楼西半层的产权实际归被告聚祥和公司所有，原告系通过与第三人串通合谋等非法方式侵占被告聚祥和公司的合法财产，骗取了房产登记。1999年12月15日，第三人与深圳市中物储运工贸公司（以下简称“中物储运公司”）签订《银通公司莲塘综合楼产权划分协议》，约定银通综合楼第二层西半层归中物储运公司；1999年1月12日，第三人再次核实，确认《银通公司莲塘综合楼产权划分协议》内容的真实、有效；2000年3月1日，中物储运公司与广东南华水泥有限公司（以下简称“南华水泥公司”）签订《房产抵债协议》，约定将银通综合楼第二层西半层归南华水泥公司，中物储运公司应当协助办理产权登记、转移等手续；第三人于2000年3月2日确认了该协议的有效性；2007年5月21日，南华水泥公司与被告聚祥和公司签订《借款合同》，约定被告聚祥和公司向南华水泥公司出借款项80万元，并约定将银通综合楼第二层西半层作为抵押，且签订了《房地产抵押担保合同》；2007年8月3日，南华水泥公司与被告聚祥和公司再次签订《借款合同》，约定被告聚祥和公司向南华水泥公司出借款项38.3636万元；2007年9月8日南华水泥公司向被告聚祥和公司出具《关于同意抵押物处置方式和处置价格的复函》，南华水泥公司同意将约定的抵押物由被告聚祥和公司收回自用，并有权转让抵押物；2010年9月7日，原告李荣浩从第三人处获得银通综合楼第二层的全部产权，并于2010年9月10日核准产权转移登记。综上所述，被告认为，虽然南华水泥公司未如建行深圳城东支行那样向人民法院起诉确认以物抵债的效力（详情参见（2014）深中法房终字第715号民事判决书），但在中物储运公司与南华水泥公司已达成一致协议，并获得了第三人的认可和同意的情况下，银通综合二楼西半层的产权应当归属于南华水泥公司。在拥有实际产权的情况下，南华水泥公司将银通综合楼二楼西半层的产权以物抵债给被告聚祥和公司的行为属于行使自主处分权，其行为的合法性、有效性应予以保护。因此，银通综合楼二楼西半层的产权最终归属于被告聚祥和公司。如今，第三人既没有协助被告办理产权登记，又没有与房屋所有人被告聚祥和公司签订相关房屋买卖合同及支付对价，在前述情况下明知该房屋产权不归其所有而利用企业改制、身份上特殊优势及职务便利与原告李荣浩合谋骗取深圳市罗湖区莲塘畔山支路8号银通综合楼二楼西半层的产登记，涉嫌非法侵占他人财产的违法犯罪行为，应当依法追究其法律责任。二、两被告与原告并未签订任何租赁合同，双方不存在租赁关系，原告要求两被告支付房屋租金无任何合同依据。三、原告诉求的房屋“租金”也存在部分已超过诉讼时效的情形，依法不予保护。根据《民法通则》第一百三十六条第（三）款之规定：下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。鉴于原告系于2016年3月10日才通过法院诉讼形式向两被告要求“租金”，因此原告的部分诉求已超过法律规定的诉讼时效，其怠于行使权利的应承担相应的法律后果。四、被告自1997年3月3日收到第三人托管文件后，即根据第三人的委托内容将银通综合楼一层70平方米的房屋作为物业用房并使用至今，并非原告诉称的非法占用。1997年3月3日，被告聚祥和公司前身“深圳市银通物业管理有限公司”（企业改制后即称为“深圳市聚祥和物业管理有限公司”）取得第三人的委托管理文件，并依据该文件的内容及移交托管清单明细将银通综合楼一层70平方的房屋作为办公、物管使用，原告系利用第三人企业改制等各种因素而获得该房屋的产权。虽然第三人的委托管理文件及移交清单中并未指定银通综合楼一层70平方米房屋作为物业用房，但被告使用该房屋作为物业用房至今十八年有余，原告获得该房屋产权也已经六年有余，原告不可能不知悉该房屋系用于银通综合楼的物业管理用途。因此，原告如今要求被告支付该物业用房过往时间的“租金”于理不合，于法无据。综上情况，两被告认为，原告与第三人串通合谋，利用企业改制、身份上特殊优势及职务便利骗取了深圳市罗湖区莲塘街道畔山支路8号银通综合楼二楼的产权登记，属于非法侵占他人财产的违法犯罪行为，应当依法追究其法律责任；其次，两被告与原告之间不存在任何租赁合同关系，其要求两被告支付房屋租金没有任何的合法依据；再次，涉案房屋第一层70平方米的房屋作为物业用房用途，原告要求被告支付该物业用房过往时间的“租金”于理不合，于法无据；最后，原告诉求的房屋“租金”也存在部分已超过诉讼时效的情形，依法不予保护。因此，为维护两被告的合法权益，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人陈述称，我方认为原告主张合情合理，应予支持。
经审理查明，涉案房产位于深圳市罗湖区莲塘畔山花园东侧银通住宅综合楼第一层、第二层，其中银通住宅综合楼第一层于2010年5月28日从第三人名下转移登记至原告名下，银通住宅综合楼第二层于2010年9月10日从第三人名下转移登记至原告名下，第一、二层房屋用途均为单身公寓。庭审中，原告、第三人均陈述原告是通过买卖的方式由第三人处取得房产产权，购买房产时原告为第三人的员工。目前银通住宅综合楼第一层中的70平方米由被告聚祥和公司作为管理处使用，第二层西半层386平方米由被告聚祥和公司和被告俊荣公司共同作为办公场地使用。
另查，涉案银通住宅综合楼原由第三人与案外人中物储运公司合作兴建，双方于1999年12月15日签订《银通公司莲塘综合楼产权划分协议》，约定第三人分得第一层672.29平方及第二层东半层386.835平方米，案外人中物储运公司分得第二层西半层386.835平方米。案外人中物储运公司于2000年3月1日与南华水泥公司签订协议，将涉案银通住宅楼第二层西半层386.835平方米抵债给南华水泥公司，第三人于2000年3月2日盖章认可了该协议；被告提供的证据显示，2007年南华水泥公司因向被告聚祥和公司借款而将银通综合楼第二层西半层作为抵押给被告聚祥和公司；2007年9月8日南华水泥公司向被告聚祥和公司出具《关于同意抵押物处置方式和处置价格的复函》，南华水泥公司同意将约定的通住宅楼第二层西半层由被告聚祥和公司收回自用，并有权转让抵押物。
再查，庭审中，两被告对于第一层权属原属第三人没有争议，而对于第二层西半层386.835平方米被告主张实际权利人应为被告聚祥和公司。涉案房产同地段2015年下半年房屋租赁指导租金“不带电梯、住宅”项目为每月每平方米25元。
以上事实，有产权信息单、指导租金表、《银通公司莲塘综合楼产权划分协议》、《房产抵债协议》、借款合同及房地产抵押担保合同、《关于同意抵押物处置方式和处置价格的复函》等书面证据和当事人的庭审陈述在卷佐证。
对于涉案银通综合楼第一层70平方米房产，本院认为，银通综合楼原为第三人与案外人中物储运公司合作兴建并分配给了第三人，原告系从第三人处取得了产权，被告对此也没有异议，仅对租金的标准和诉讼时效提出了意见。因此，原告要求被告支付占有使用费的诉讼请求，本院予以采纳。被告提出原告诉讼请求中的占有使用费计算标准过高，本院认为，原告所主张的每月每平方米70元的“市场价”标准并没有相应的法律依据，本院依照涉案房产“单身公寓”的用途参照同期同地段同类型“住宅”的政府指导租金标准计算；被告还提出原告诉求的“租金”大部分已经过了一年的诉讼时效，本院认为，本案为侵权纠纷，原告要求的“租金”实为房屋占有使用费，应适用《民法通则》第一百三十五条中两年的诉讼时效的有关规定。由于原告主张的银通住宅综合楼第一层70平方米系被告聚祥和公司占用，故应由被告聚祥和公司承担返还及支付占有费的法律责任，占有费的计算期间为本案立案前两年即2014年3月10日至原告主张的截止期限即2015年5月28日，计算过程为14月18天×70平方米×每月每平方25元＝25550元。
对于涉案银通综合楼第二层西半层约386平方米房产，本院认为，原告诉讼请求的主要依据是原告为涉案房产的登记权利人，但房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对登记不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系，如果当事人之间对产权另有约定且合法有效的情况下，则应依照协议来确认涉案房产的权利主体。本案中，银通综合楼第二层西半层原为第三人与中物储运公司合作兴建并分配给了中物储运公司，中物储运公司又将该部分房产抵债给南华水泥公司，该抵债协议得到第三人的确认。第三人明知该第二层西半层并非分配给第三人，而是分配给中物储运公司且已被中物储运公司对外抵债的情况下，办理了第二层整层的房产证并擅自将第二层转让给原告，具有明显过错。而原告自第三人处购买第二层房产时是第三人员工，也没有证据显示系通过正常的市场买卖行为取得涉案房产，不能认定为善意买受人。因此，结合本案查明的案情，原告仅凭房产证要求被告返还房产、支付房屋占有使用费证据不足，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告深圳市聚祥和物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李荣浩返还占用的罗湖区莲塘银通住宅综合楼一层70平方米的房产，并支付2014年3月10日至2015年5月28日的房屋占用使用费人民币25550元；
二、驳回原告李荣浩的其他诉讼请求。
案件受理费人民币21432元，由原告负担人民币20000元，被告深圳市聚祥和物业管理有限公司负担人民币1432元。
如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨丽茵
人民陪审员 马 双
人民陪审员 胡聪明
二〇一六年八月八日
李晓婷
书 记 员
石宝涵