江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5102号
上诉人（原审被告）刘玉洋，男，1966年4月7日生，汉族。
委托代理人袁斌，江苏苏豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张月停，男，1980年6月21日生，汉族。
委托代理人冯标，江苏欣达律师事务所律师。
上诉人刘玉洋因与被上诉人张月停房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第5232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张月停原审诉称，2014年4月3日，张月停、刘玉洋签订《房屋租赁合同》，约定刘玉洋将位于南京市鼓楼区某地11-1号房屋出租给张月停经营饭店，租期自2014年4月3日至2015年4月2日，年租金145000元。合同签订时，刘玉洋承诺本次合同先签一年，只要房子不拆迁，就可以一直租给张月停经营。合同订立后，张月停按照合同约定向刘玉洋支付了半年租金75000元及押金30000元，并投入80000元进行装修。后经张月停打听得知，该房屋并非刘玉洋所有，而是刘玉洋从南汽大全公司承租来的，张月停到南汽大全公司核实后了解到，刘玉洋与南汽大全公司的租赁合同到2014年6月就已期满，并且大全公司禁止刘玉洋将房屋转让或转租。至此，张月停方知受到刘玉洋欺骗，并找刘玉洋交涉，要求解除与刘玉洋的合同，返还张月停支付的租金、押金，并赔偿张月停损失。刘玉洋也承认欺骗了张月停，但拒绝退还任何费用。张月停无奈之下诉至法院，请求依法判令：1、确认张月停与刘玉洋签订的租赁合同无效；2、刘玉洋返还张月停已支付的租金75000元、押金30000元；3、刘玉洋赔偿张月停装修损失、经营损失合计100000元；4、刘玉洋承担本案诉讼费用。
刘玉洋原审辩称，张月停、刘玉洋之间的租赁合同合法有效，刘玉洋诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。
原审经审理查明，南京市鼓楼区某地11-1号房屋的所有权人为东华汽车实业有限公司（以下简称东华公司）。东华公司将该房屋出租给南京大全实业有限公司（以下简称大全公司），租赁期限至2014年12月底。后大全公司将该房屋出租给刘玉洋，合同约定租赁期限至2014年6月30日，并约定未经大全公司同意不得转租等内容。该合同到期前，大全公司和刘玉洋未续签合同，但刘玉洋于2014年6月23日向大全公司支付了2014年7月1日至2014年9月30日的租金11700元。
2014年4月3日，张月停（乙方）与刘玉洋（甲方）签订租赁合同，约定租赁期限为2014年4月3日至2015年4月2日；年租金145000元，付款方式为半年一付；保证金5万元，房屋租期到期后无欠费的情况下，甲方无息归还乙方；张月停在备注一栏中写明“如南汽在2014年7月1日收回某地11-1号房屋，甲方须退还多余租金和押金”等等。庭审中，张月停称其知道刘玉洋与大全公司的合同于2014年6月底到期，因担心刘玉洋与大全公司无法续签合同，大全公司会收回房屋，所以在备注栏中写明上述内容。
上述合同订立后，张月停向刘玉洋支付了租金75000元及押金30000元，刘玉洋将房屋交付张月停使用。因经营之需，张月停对房屋进行了部分装修。刘玉洋认为张月停装修系其自身经营行为，与刘玉洋无关，装修损失也不应由刘玉洋赔偿，对于张月停提供的工程报价单、装修款收据64678元以及酒店用品收据17800元等证据，刘玉洋亦不予认可。
原审庭审中，张月停称其在装修完成后，经营了一个月左右，2014年6月份，当其听说涉案房屋不允许转租时，便找到大全公司，大全公司称房屋不能转租。张月停担心继续经营会有问题，便一直停止经营，并试图与刘玉洋协商退房及赔偿事宜，但未能协商成功。
为查明案件事实，原审法院依法向大全公司了解相关事实，大全公司称其并不清楚张月停、刘玉洋之间的合同，只要能按时交房租，其一般不多问；刘玉洋的租金交到2014年9月底；2015年1月，涉案房屋被拆除，拆除的时候房屋无人经营。
因双方调解意见相差较大，致本案原审调解不成。
以上事实，有房屋所有权证、租赁合同、收条、装修合同、收据、情况说明、原审法院调查笔录及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。本案中，大全公司与刘玉洋的租赁合同于2014年6月30日到期前，双方未再续签合同，但刘玉洋支付了2014年9月底前的租金，因此应视为刘玉洋与大全公司的租赁合同期限届满之日为2014年9月30日。张月停、刘玉洋签订的租赁合同期限为2014年4月3日至2015年4月2日，该期限超过了刘玉洋与大全公司的租赁期限，故张月停、刘玉洋关于2014年10月1日后的租赁合同无效。但双方关于2014年9月30日前的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，大全公司或东华公司也未提出解除有关租赁合同，故双方关于2014年9月30日前的租赁合同合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。张月停称刘玉洋提出的该房屋能长期租、能转租的承诺未能实现，因此刘玉洋欺骗了张月停，导致张月停出现重大误解，故请求法院确认张月停、刘玉洋之间的租赁合同无效。对此原审法院认为，张月停在合同备注栏中明确写明“如南汽在2014年7月1日收回某地11-1号房屋，甲方须退还多余租金和押金”，该事实能够说明张月停对于刘玉洋转租涉案房屋是明知的，对于房屋在2014年7月1日后可能被收回的风险是明知的，刘玉洋不存在欺诈行为，且欺诈行为并不必然导致合同无效。故张月停以该理由要求确认张月停、刘玉洋之间的合同无效，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，张月停、刘玉洋之间的租赁合同中2014年9月30日前的部分合法有效；2014年10月1日后的部分应属无效。
根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因张月停、刘玉洋双方2014年9月30日前的租赁合同合法有效，刘玉洋也将房屋交付张月停使用，故张月停应当支付2014年4月3日至2014年9月30日期间的租金。双方合同约定年租金为145000元，2014年4月3日至2014年9月30日的租金应为71857元（145000元÷365天×181天），张月停实际支付刘玉洋租金75000元，因此刘玉洋应当退还张月停多支付的租金3143元（75000元-71857元）。张月停要求刘玉洋退还押金30000元，符合法律规定，原审法院予以支持。关于张月停要求刘玉洋赔偿装修损失和经营损失合计10万元的诉讼请求，原审法院认为，刘玉洋作为转租人，其转租期限超过承租期限，对于合同无效存在过错；张月停作为承租人，也有义务了解承租房屋的所有权状况以及转租人是否有权转租、转租期限等事实，该事实对于经营可能产生的负面影响也应当合理评估。张月停未尽到上述注意义务，对于合同无效亦存在过错。刘玉洋提交的证据能够证明其装修损失客观存在，原审法院结合张月停、刘玉洋双方合同部分无效的情况、双方的过错、张月停的装修情况等因素，酌定刘玉洋赔偿张月停装修损失20000元。刘玉洋主张的经营损失无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条之规定，原审法院判决：一、刘玉洋于判决生效之日起十日内一次性退还张月停房屋租金3143元、押金30000元，合计33143元。二、刘玉洋于判决生效之日起十日内一次性赔偿张月停装修损失20000元。三、驳回张月停的其他诉讼请求。如刘玉洋未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费4375元，由张月停负担3375元，由刘玉洋负担1000元。
刘玉洋不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2、大全公司认可上诉人租期至2014年12月31日。被上诉人的押金归还应以出租物设备的归还清点及账务的结清为前提。3、双方的合同全部有效，因双方的合同期限是附条件的，如房屋收回，则以房屋收回为合同终止日期，所以赔偿装修损失无依据。综上，请求二审法院：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张月停答辩称，原审法院根据本案查明的事实认定双方的租赁合同属部分有效，部分无效，原审中，大全公司也陈述了上诉人所交的租金至2014年9月，而上诉人与大全公司签订的租赁合同至2014年6月份止，所以上诉人认为双方的合同全部有效是没有依据的。上诉人的上诉请求以及事实和理由不能成立。
二审中，除了上诉人对原审查明的“合同到期前大全公司与刘玉洋未续签订同”、“如南汽在2014年7月1日收回某地11-1号房屋，甲方须退还多余租金和押金”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人向法院提供如下证据：一、大全公司出具的通知，证明大全公司认可双方租赁期限截止到2014年12月31日。二、载于合同背面的设备清单，证明上诉人在租赁该房屋时将这一些设备交付给被上诉人，至今没有归还。三、2014年7月份电费发票，金额是1646.2元，证明该费用应当由被上诉人支付。2014年6月份的水费发票，金额是391元，证明水费应当由被上诉人支付。有线电视费400元，证明该费用应当由被上诉人支付。
被上诉人质证后认为：一、对于2014年9月30日大全公司的通知真实性不认可，认为该证据不属于新证据，而且内容与客观事实不符。二、对刘玉洋提交的租赁合同背面的设备清单真实性不认可。三、对2014年8月电费发票，认为2014年6月其交完电费后未再经营使用，电卡还给了上诉人，该电费发票并非被上诉人产生的电费。对水费票据的真实性认可，但认为该证据不能证明刘玉洋代被上诉人缴纳了6月份的水费。对有线电视费押金收据与本案无关，该收据系押金，可以退还的，不是损失。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，涉案南京市鼓楼区某地11-1号房屋产权人华东公司将诉争房屋出租给大全公司，租期至2014年12月底，嗣后，大全公司又将涉案房屋转租给刘玉洋，租期至2014年6月30日。2014年4月3日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2014年4月3日至2015年4月2日。因刘玉洋向大全公司支付房租至2014年9月的租金，大全公司收取了该租金与刘玉洋形成事实租赁关系，大全公司的行为应视为同意刘玉洋的承租期至2014年9月底。据此，原审法院认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同中2014年9月30日前的部分合法有效，之后的部分无效具有事实和法律依据，依法应予维持。虽然二审中，上诉人提供了大全公司于2014年9月30日向刘玉洋出具的通知，称大全公司认可双方租赁期限截止到2014年12月31日，但因原审于2015年4月16日开庭，截止原审辩论终结前上诉人并未提供该证据，该证据不应视为新证据，且从该证据的内容来看，该通知载明“大全公司与刘玉洋于2014年1月1日签订的《租赁合同》将于2014年12月31日到期”，该通知内容与大全公司与刘玉洋之间合同约定的租期至2014年6月30日止不符，上诉人亦未提供证据证明其已经向大全公司支付了2014年10月至2014年12月的租金，故该证据尚不能证明大全公司与刘玉洋的租期至2014年12月底。据此，上诉人认为双方合同全部有效的上诉意见不能成立，本院不予支持。由于双方租赁合同部分无效，对因合同无效部分上诉人多收取的租金依法应予退还，原审法院认定上诉人退还收取的2014年9月30日之后的租金并无不当，依法应予维持。虽然上诉人二审中提供了水、电费发票等材料，但从票据内容看电费系2014年7月的电费、水费收据系2014年6月的水费，这些证据不能证明在租赁合同无效部分期间，即2014年10月1日之后被上诉人使用诉争房屋，因此，上诉人认为房屋租赁合同无效，被上诉人应支付房屋占有使用费的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。因双方的租赁合同约定房屋租期到期后无欠费的情况下，刘玉洋无息归还张月停押金。根据前述，双方的租赁合同期限至2014年9月底止，被上诉人已经支付了租赁期限内的房租，在被上诉人无欠租的情况下，根据合同约定，上诉人理当退还上诉人押金。上诉人认为押金不予退还的理由不能成立，本院不予支持。因上诉人对双方合同无效部分存有过错，理当承担赔偿责任，原审法院结合双方合同部分无效情况，被上诉人对涉案房屋装修等事实，综合酌定上诉人赔偿被上诉人装修损失20000元具有事实和法律依据，上诉人认为赔偿装修损失无依据的意见不能成立，本院不予采信。
综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1128元，由上诉人刘玉洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 朱亚芳