广东省湛江经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0891民初859号
原告：黄泽，男，汉族，1986年12月25日出生，住广东省湛江市霞山区。
委托诉讼代理人：刘权，广东拓安律师事务所律师。
被告：湛江市顺江房地产开发有限公司，住所地湛江开发区海景路165号金地豪苑商住楼A1BC幢首层15号商铺之A。
法定代表人：郑土容。
委托诉讼代理人：吴湛梅，广东承诺律师事务所律师。
原告黄泽诉被告湛江市顺江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘权、被告的委托诉讼代理人吴湛梅到庭参加诉讼。本案现已审理完结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交付房屋的违约金暂计107455.65元（自2015年12月31日计算至2016年11月28日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年3月19日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201502921），由原告购买被告开发的湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城小区商品房一套（序号：6幢1603房），根据合同约定支付了1668566元购房款。合同签订后，原告已依据合同中的约定履行了自己作为房屋买受人应尽的付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催促，截至2016年11月28日才向原告交付楼房，给原告造成很大损失。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
被告辩称，涉案的商品房在2016年9月1日已经交付，在符合合同约定的交付条件后，2016年8月23日被告曾寄书面的交房通知书给原告，而原告未按照通知交接日来办理交接手续，被告在2016年9月25日再次寄交房催告书，根据合同约定，出卖人已经按照合同的约定履行了交付义务，原告于2016年10月30日办理收楼手续，属于迟延受理，应当承担2016年9月1日之后未能交付的责任。其次，被告是因遭受不可抗力导致工期延期期间应为2015年10月4日至2015年12月31日，免责延期天数88天。涉案房屋符合湛房报（2016）55号所规定的情形，应当延期两个月交付，涉案房屋原约定在2015年12月30日交付，应当延期2个月至2016年2月29日交付。自2016年3月1日至2016年8月31日，逾期183天，免责88天，实际违约天数为103天。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院查明：2015年3月19日，原被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201502921），合同第三、四、六条约定由原告认购被告出售的位于湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区6幢1603房，建筑面积为183.24平方米，总房款为1668566元，原告在签署本《商品房买卖合同》的同时一次性支付总房款的首期人民币968566元及其他应缴税、费，余下房款700000元以申请银行贷款按揭方式支付，买受人必须在签署本《商品房买卖合同》后5天内办理完毕银行贷款按揭手续，并与按揭银行签署《借款合同》且合同生效。第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因执行国家法律、法规、政策或因政府有关部门的通知、禁令等而导致的延期；3.因市政停水、停电导致的临时性停工，或因市政配套设施设备接通的延误造成的延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，所造成的一切责任由买受人承担。补充协议第三条约定：买受人必须已经付清其所购商品房的全部房款、税费、专项维修资金等费用后，出卖人才有义务按照合同第八条约定的时间向买受人交付商品房。无论何种原因，在买受人未付清前述所有款项前，出卖人有权拒绝交付该商品房而不须承担任何违约责任。第六条约定：如出卖人按照本合同约定向买受人发出交房通知，买受人未如期前来收房的，则买受人所购商品房自出卖人书面通知的交付日（交接日）起即视为已交付给买受人，并视为出卖人已按照合同约定履行交房义务。自视为交付房屋之日起，该房的一切风险责任随之转移给买受人，同时买受人应当依照相关约定缴纳物业管理费、分摊水电费等费用。第八条约定：出卖人发给买受人的任何通知均按本合同载明的买受人地址、联系电话，如买受人的通讯方式发生变化，应当立即以书面的形式通知出卖人，否则由此造成邮递错误则由买受人承担全部责任。出卖人发出的书面通知，从发出之日起（以寄出局的邮戳日期为准）第3天，即视为买受人已经收悉。原告在合同上载明的地址为广东省雷州市雷城镇广朝南128号之80，联系电话为138××××7633。
被告在2015年4月23日开出了原告付部分购房款968566元的发票，2015年7月21日开出原告付剩余部分购房款700000元的发票。2016年8月23日,被告通过邮政特快专递向原告寄出《交房通知书》，快递单上内件品名写有“《交房通知书》，通知收件人到顺江帝景城办理其所购买商品房（6栋1603房）的交房手续”。2016年9月25日，被告再次通过邮政特快专递向原告寄出《交房催告书》，快递单上内件品名写有“《交房催告书》，催告收件人到顺江帝景城办理其所购买商品房（6栋1603房）的交房手续”。收件地址为湛江市霞山区海宁路38号。2016年10月30日，双方办理了交房手续。
再查明：被告为从事房地产开发与经营、室内外装修装饰工程等项目的有限责任公司。2014年12月16日，被告取得了湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区6幢的商品房预售许可证。2016年8月9日，顺江帝景商住小区（3栋、4栋、5栋、6栋、7栋）竣工验收合格，于2016年8月30日办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续。
又查明：2015年10月4日，第22号台风“彩虹”的中心于当天14时10分左右在广东省××坡××区沿海登陆，登陆时中心附近最大风力有15级（强台风级，50米/秒，“彩虹”是1949年以来10月份登陆中国陆地的最强台风）。2015年12月11日，湛江市建设工程安全监督管理站向承建顺江帝景城工程的湛江市第四建筑工程有限公司发出湛建安监（三）改字第2015024号《限期整改通知书》，对受台风“彩虹”影响倒塌的该工程塔吊拆卸作业工程，施工单位未按要求组织专家对施工方案论证，提前组织施工，存在重大施工安全隐患，责令该施工单位立即进行改正。整改完毕后，填写《建设工程整改情况报告书》，于2015年12月18日前报送该站。被告于2015年12月31日提交《建设工程整改情况报告书》，湛江市房产管理局、湛江市房地产行业协会于2016年5月31日向湛江市政府提交《关于台风彩虹前取得预售许可商品房项目竣工验收处理意见的请示》（湛房报【2016】55号），建议政府对台风“彩虹”前取得预售许可商品房项目批准延长交房时间二个月，2016年6月14日，湛江市人民政府批示“请按照办理”。
本院认为:本案属于商品房预售合同纠纷。被告为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。
关于被告商品房交付时间问题。根据《商品房买卖合同》第十一条交接约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第十七条规定，涉案房屋于2016年8月30日办理房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续时方具备法律规定的交付条件。虽然被告于2016年8月23日向被告寄出《交房通知书》，通知原告于2016年8月27日收房，但由于涉案商品房尚未办理《竣工验收备案手续》，不符合交房条件，原告有权拒绝收房，故对其主张从2016年9月1日交房的意见，本院不予采纳。2016年9月25日，被告向原告邮政快递寄出《交房催告书》催告到顺江帝景城办理其所购买商品房（6栋1603房）的交房手续，此时被告已经具备法律规定的交付条件，该收件地址湛江市霞山区海宁路38号为原告的身份证地址，由于公民的身份证地址为公民向户籍管理机关登记的依据，故该地址是原告的合法联络通讯地址，且联系电话正确，故对被告主张于2016年9月25日发出催告交房通知的事实予以采纳。根据补充协议第八条的约定，本院予以认定被告于该日期向原告催告交房，从发出之日起（以寄出局的邮戳日期为准）第3天即2016年9月28日，即视为原告已经收悉，视为被告已按照合同约定自该日期履行交房义务。
关于被告是否存在免责延期交房的情形。被告辩称其因特大台风“彩虹”不可抗力不能履行合同并有全部免除责任的情形，同时也符合约定延期交房的条件。本院认为，所谓不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，台风“彩虹”发生于2015年10月4日，是1949年以来10月份登陆中国陆地的最强台风，全湛江市区断电断水，被告开发的楼盘建设工程遭受该特大台风影响，湛江市建设工程安全监督管理站发出限期整改通知书时间为2015年12月11日，要求整改完毕后，报送《建设工程整改情况报告书》时间为2015年12月18日前。上述情形均发生在双方签订《商品房买卖合同》之后，上述情形应属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因此，属于不可抗力或合同第八条第二款约定的或因政府有关部门的通知、禁令等而导致的延期。因台风“彩虹”导致涉案楼盘工期延误及政府有关部门通知整改是客观存在的事实，被告可据实予以延期。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，虽然被告提供的证据《建设工程整改情况报告书》证明其整改完成时间为2015年12月31日，但根据湛江市建设工程安全监督管理站发出限期整改通知书要求报送《建设工程整改情况报告书》时间为2015年12月18日前，由此可见，涉案建设工程最迟应当在2015年12月18日前完成整改，因此，该免责延期期限应从2015年10月4日起至2015年12月18日止，共计76天。被告关于其逾期交房的免责事由的辩解意见，超出免责延期期限的天数，其依法应承担逾期交房的违约责任。根据湛房报【2016】55号文件的请示建议，对受台风“彩虹”前取得预售许可商品房项目批准延长交房时间二个月，建议政府予以批示，属于同一延期事由，不能重复适用延期天数，由于本院已对被告主张的免责天数予以支持76天，因此，其又主张延期二个月至2016年2月29日前交付的意见，本院不予采纳。
关于本案延期交房的违约天数的问题。在签订合同后，原告支付了房款给被告，被告未能按照合同约定的交房日期交付该房产给原告使用，在免除合同约定的可延期交房的合理天数76天外，在2016年9月28日才书面通知原告收楼，显属违约,其依法应承担逾期交房的违约责任；而原告在被告书面通知收楼后，没有及时与被告办理交付房屋的手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，显然，原告怠于履行收楼义务，不得就扩大的损失要求赔偿，因此,2016年9月28日之后逾期交房的损失属于原告自行扩大部分,原告应自行承担责任。原、被告双方在《商品房买卖合同》中第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，故被告依法应按该条约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给原告。原告请求被告从2015年12月31日起按已付房价款按每天万分之2计至2016年11月28日止支付逾期交房的违约金，合法部分，本院依法予以支持；该逾期交付房屋的期间应从2016年1月1日起计至2016年9月28日为272天，扣除免责延期天数76天，违约天数应为196天，违约金为65408元（1668566元×万分之2×196天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
被告湛江市顺江房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内支付逾期交房的违约金65408元给原告黄泽。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2449.11元，由原告黄泽负担959.11元，被告湛江市顺江房地产开发有限公司负担1490元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 陈霜屏
人民陪审员 许剑飞
人民陪审员 丁 燕
二〇一八年八月六日
书 记 员 杨 茧
速 录 员 陈 谨
附：法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务。