江苏省南京市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）宁民终字第3344号＼n上诉人（原审被告）张俊。＼n委托代理人商艳，江苏海浪律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）南京润万嘉置业顾问有限公司，组织机构代码55206815－0，住所地南京市白下区瑞金北村40幢107室。＼n法定代表人吴家花，该公司总经理。＼n委托代理人江莱，江苏长三角律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）王翊。＼n被上诉人（原审被告）李德兰。＼n委托代理人樊华、茆梅子，江苏刘洪律师事务所律师。＼n上诉人张俊因与被上诉人南京润万嘉置业顾问有限公司（以下简称润万嘉公司）、王翊、李德兰合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2013）玄锁民初字第370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月24日立案受理后，依法组成合议庭于2013年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人张俊、被上诉人润万嘉公司委托代理人江莱、被上诉人王翊、被上诉人李德兰委托代理人茆梅子到庭参与诉讼，本案现已审理终结。＼n润万嘉公司原审诉称，2012年7月，润万嘉公司的法定代表人吴家花经人介绍与王翊认识，王翊称其朋友张俊有房给润万嘉公司代理销售，自己可全权做主。2012年7月24日，润万嘉公司与张俊签订限时委托销售合同一份，合同约定由润万嘉公司代理销售张俊坐落于本市玄武区红山路108室（以下简称红山路108室）房屋，合同期限自2012年7月25日至2012年9月25日，润万嘉公司支付给张俊销售保证金20000元。合同签订后，润万嘉公司与南京利众置业投资顾问有限公司（以下简称利众公司）合作，要求其一并寻找买家，后利众公司寻找到买家李德兰。2012年9月6日，张俊、李德兰与利众公司签订了房屋买卖居间合同。合同签订后，买卖双方与润万嘉公司的法定代表人一同前往银行办理房屋解除抵押手续。在此过程中，张俊与李德兰又因合同细节发生争议，导致双方互不信任，李德兰不肯出钱解除房屋抵押。后经买卖双方与润万嘉公司三方协商，要求润万嘉公司垫付银行贷款，润万嘉公司为了促成交易同意垫付银行贷款，并实际垫付了300000元用于偿还银行贷款，办理解除房屋抵押手续。后润万嘉公司与买卖双方多次约定时间前往房产交易中心办理过户手续，但因双方又发生争议，始终不能成功。2012年9月25日，王翊又找到润万嘉公司，称张俊要求润万嘉公司再垫付现金170000元，张俊即可配合办理房屋过户手续，并且必须先收钱后办事。因润万嘉公司已垫付了300000元，迫于无奈，为促成交易只得又将170000元交付给了王翊。润万嘉公司付钱后与房屋买卖双方约好到房产交易中心办理交易过户手续，但张俊却以种种理由拒不到场，导致无法办理。时至今日，买卖双方均不积极履行合同，润万嘉公司也没有为双方垫付款项的义务，故要求润万嘉公司、王翊、李德兰连带返还垫付款491200元。＼n张俊原审辩称，润万嘉公司的诉讼请求无事实依据，理由如下：1、润万嘉公司称王翊是张俊代理人不属实，张俊是通过王翊介绍认识润万嘉公司的法定代表人吴家花，张俊并未委托王翊作为卖房的代理人；2、张俊与润万嘉公司签订的合同系无效合同，根据法律相关规定，中介机构不得从房屋买卖交易中赚取差价，亦不得将差价款作为中介所得；3、2012年9月6日，张俊所收300000元系购房人李德兰交的购房款，该款并非润万嘉公司垫付款，与润万嘉公司无关；4、润万嘉公司诉请中的1200元是吴家花私自存入张俊贷款账户的，目的是为了骗取银行的信任，取走张俊质押在银行的他项权证，张俊得到银行通知及时赶至银行，吴家花才未能骗走他项权证；5、润万嘉公司诉称王翊于2012年9月25日收到的170000元款项系润万嘉公司的垫付款，也无事实依据，张俊未收到此款，也未委托王翊代收；6、润万嘉公司所付的20000元销售保证金，并非润万嘉公司垫付的购房款。综上所述，请求法院驳回对张俊的诉讼请求。＼n王翊原审辩称，吴家花于2012年9月25日支付的170000元，并不是其垫付的购房款，也不是张俊要求润万嘉公司垫付的，因李德兰是外地人且年龄太大无法贷款，该款是吴家花承诺李德兰能够贷款所提供的保证金，如果李德兰不能贷款，那该款就作为违约赔偿金。＼n李德兰原审辩称，润万嘉公司对李德兰的诉讼请求无事实和法律依据。理由如下：1、润万嘉公司诉讼主体不适格，润万嘉公司是法人单位，吴家花是其法定代表人，润万嘉公司提供的证据只能证明吴家花与张俊、王翊存在金钱往来，而润万嘉公司并非本案的直接利害关系人，故润万嘉公司主体不适格，请求法院驳回其起诉；2、李德兰作为被告不适格，李德兰仅与张俊、利众公司签订了房屋买卖合同，与吴家花和润万嘉公司未签订任何合同，也无任何金钱往来，因此李德兰作为本案被告不适格；3、关于300000元抵押款问题，李德兰是通过利众公司与张俊签订了房屋买卖协议，在此之前并不认识吴家花，因为张俊所卖房屋尚有银行贷款，需要解押后才能过户、买卖，李德兰原准备先付300000元用于解除抵押，但由于该资金没有托管，李德兰存在不仅房屋无法过户，款项也很难要回的风险，故李德兰不同意先支付该部分款项，张俊所收到的300000元解押款可能是由吴家花自愿交付，李德兰并不清楚；4、本案300000元解押款的最终受益人是张俊，李德兰并未获得任何利益，不应承担返还责任；5、润万嘉公司在诉状中明确写明“2012年9月25日王翊又找润万嘉公司声称张俊要求吴家花再垫付现金170000元，张俊即可配合办理过户手续”，可见润万嘉公司自认之前的300000元并非李德兰要求吴家花垫付，也不是李德兰自行给付，更不是吴家花为李德兰垫付，应由吴家花跟张俊索要，而非向李德兰索要，后续的170000元也与李德兰无关。综上，李德兰既未与润万嘉公司达成协议，也未从中获取任何利益，李德兰不应承担还款责任，请求法院驳回润万嘉公司的全部诉请。＼n原审法院经审理查明，吴家花系润万嘉公司的法定代表人，2012年7月24日吴家花代表润万嘉公司与张俊签订限时委托销售合同一份，合同约定：甲方（张俊）将诉争红山路108室房屋委托乙方（润万嘉公司）代为销售，委托销售期限自2012年7月25日至2012年9月25日，委托销售的价格为830000元，如乙方高于约定价格售出则归乙方所有；乙方付给甲方20000元，作为此房代理销售保证金，于房屋买卖成交当日甲方将此款返还给乙方；如果乙方在代理期限内没有卖出房屋，则乙方再追加500000元给甲方，双方办理委托公证手续，由甲方继续销售等。协议签订当日，润万嘉公司支付张俊销售保证金20000元。＼n2012年9月6日，张俊、李德兰及利众公司签订房屋买卖居间合同一份，合同约定：甲方（张俊）将红山路108室房屋出售给乙方（李德兰），价款为859000元，双方各自交税（甲方实际净拿820000元，多出部分由吴花代理）；乙方于2012年8月28日向甲方交付定金20000元，于2012年9月6日过户当日付款300000元（用于甲方解除贷款抵押），交易过户时乙方再付159000元，余款380000元由乙方用银行贷款方式支付，如乙方不能贷款，双方不作违约；吴家花承诺如2012年9月30日贷款380000元未能全额到张俊账户内，吴家花代为先付360000元，张俊须把此房下款银行卡、身份证、银行卡密码交给吴家花，另外20000元待张俊迁出该房屋内所有户口，并交付房屋后由吴家花支付等。＼n2012年9月6日，张俊出具收条一份，注明：今收到李德兰购买红山路108室房屋预付款300000元，用于银行解押。张俊用其中的263150元偿还银行贷款，解除了红山路108室房屋贷款抵押。2012年9月11日，吴家花向张俊的银行贷款账户存款1200元。2012年9月25日，吴家花给付王翊现金170000元。2012年10月7日，张俊向李德兰出具说明一份，写明：由于吴家花为谋取非法所得，欺骗张俊，冒充房主，赚取差价，现特此声明，李德兰从未付过购房款给张俊，因时间拖延，贷款又未批复，我不卖房了等。＼n审理中，润万嘉公司坚持称：润万嘉公司和利众公司是合作关系，双方在买卖房屋信息上经常互通，李德兰是利众公司介绍来的，故张俊与李德兰之间的居间合同是利众公司签订的，合同约定的首付款300000元（用于解除房屋抵押）李德兰不愿出，润万嘉公司的法定代表人吴家花为促成交易垫付款项给张俊；张俊收到润万嘉公司垫付的300000元后，又借故不签订正式房屋买卖合同，让王翊出面向润万嘉公司要求再给付170000元，在此情况下润万嘉公司的法定代表人吴家花为促成交易，只得又给付王翊170000元；另外的1200元是润万嘉公司的法定代表人吴家花存到张俊的银行还贷账户的。润万嘉公司为证明其主张，提供了李德兰所出具的证明一份，证明的主要内容为：本人李德兰购张俊红山路108室房屋，首付款300000元由吴家花垫付，用于张俊还银行贷款等。＼n对此，张俊认为：我收到的首付款300000元是李德兰支付的购房款，并非润万嘉公司所垫付，因此我出具的收条也是向李德兰出具的，而非向润万嘉公司出具的垫付款收条；吴家花给付王翊的170000元与我无关，我没有委托王翊向吴家花要钱，王翊事后也没有将170000元给付我。＼n对此，王翊认为：我不是张俊的代理人，也不是合同当事人，吴家花承诺在房屋成交后给我一点利益，我才在中间协调的，吴家花给我的170000元是我们之间另外的经济往来，与诉争房屋无关，故我不应返还润万嘉公司垫付款，我不是适格的被告。＼n对此，李德兰认为：润万嘉公司不具诉讼主体资格，如果要诉讼也应以吴家花的名义主张权利；李德兰与润万嘉公司、张俊、王翊无共同协议，李德兰未要求吴家花垫付钱款，吴家花因与张俊签有限时委托销售合同，吴家花为促成交易，自愿垫付相关款项，并非李德兰所要求；润万嘉公司在诉状中明确张俊让王翊找吴家花，要求其再垫付170000元，可见之前垫付钱款并非李德兰所要求；吴家花支付给张俊和王翊钱款共计490000余元，符合双方所签订限时委托销售合同约定的违约金数额，应认为吴家花支付给张俊的违约金；综上，润万嘉公司起诉李德兰无事实和法律依据，要求驳回润万嘉公司的诉请。＼n因双方意见分歧较大，致本案无法调解。＼n上述事实，由润万嘉公司提供的限时委托销售合同、房屋买卖居间合同、保证金收条、预付款收条、现金收条、证明、银行存款单，张俊提供的房屋买卖居间合同、欠条，王翊提供的说明、银行贷款资料，李德兰提供的现代快报复印件及双方当事人陈述等予以证实。＼n原审法院认为，吴家花作为润万嘉公司的法定代表人代表润万嘉公司与张俊签订的限时委托销售合同合法有效，双方均应严格履行。本案润万嘉公司的法定代表人吴家花代表润万嘉公司为履行限时委托销售合同，促进红山路108室房屋的交易，先行垫付了301200元给张俊用于偿还银行贷款，办理房屋抵押解除手续，而现在房屋买卖合同的双方已明确不再履行房屋买卖合同，故张俊应返还润万嘉公司的垫付款。对于润万嘉公司要求张俊返还的销售保证金20000元的请求，根据限时委托销售合同的约定，张俊应于房屋买卖成交当日将此款返还给润万嘉公司，现润万嘉公司已委托其合作单位利众公司促成了红山路108室房屋买卖合同的签订，张俊无证据证明其与李德兰房屋买卖合同未能履行的责任在润万嘉公司，故张俊应返还润万嘉公司销售保证金20000元。对于润万嘉公司要求润万嘉公司、王翊、李德兰返还吴家花支付给王翊的170000元的请求，因王翊并非限时委托销售合同及房屋买卖合同的当事人，润万嘉公司也未能提供证据证明王翊是代表张俊收的款项，王翊收取该款与本案合同纠纷非同一法律关系，吴家花可以另行主张。对润万嘉公司要求李德兰承担连带还款责任的请求，因李德兰与润万嘉公司不存在合同关系，且李德兰也未委托润万嘉公司代为垫付购房款，故润万嘉公司的该项请求，原审法院不予支持。对张俊认为其与润万嘉公司签订的限时委托销售合同无效的主张，无事实和法律依据，原审法院不予采信。对张俊称其所收300000元系购房人李德兰所给付的购房款，并非润万嘉公司垫付款的意见，因购房人李德兰也已明确表示其并未向张俊支付过购房款，也未委托他人支付过该款，故张俊的该项意见，原审法院不予采信。对张俊认为，润万嘉公司法定代表人吴家花为从银行骗取房屋他项权证才私自存入张俊贷款账户1200元的意见，因未提供证据证明，原审法院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张俊于判决生效之日起五日内返还润万嘉公司垫付款321200元。二、驳回润万嘉公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案原审案件受理费8668元，减半收取4334元，保全费2976元，合计7310元，由润万嘉公司负担2530元，张俊负担4780元（因润万嘉公司已预交，张俊在返还上述款项时加付此款给润万嘉公司）。＼n上诉人张俊不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院存在程序错误。被上诉人在原审提供的委托合同中，张俊签字非本人所写，上诉人要求对该笔迹申请鉴定但未获法院准许。二、吴家花在没有资质的情况下与上诉人签订独家代理合同，存在欺诈行为，该合同约定赚取差价违反中介执业规定，吴家花为李德兰提供虚假贷款资料，因吴家花的过错导致合同无法继续履行，而原审法院未判决其承担责任适用法律错误。三、上诉人与吴家花、李德兰并无约定由吴家花垫付300000元，上诉人也未要求吴家花向上诉人账户存款1200元，上述款项系吴家花应向上诉人承担的违约金责任，不应退还。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人润万嘉公司在原审的全部诉请，并由被上诉人承担本案诉讼费。＼n被上诉人润万嘉公司、李德兰答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。＼n被上诉人王翊答辩称，原审法院认定事实及适用法律均存在错误。同意上诉人张俊的上诉意见。＼n二审中，上诉人提出，2012年7月24日的委托销售合同及20000元收条都是吴家花伪造的，原审法院对该事实未查清。＼n本院二审查明，原审在组织双方当事人围绕委托销售合同及20000元定金收条质证过程中，张俊委托代理人质证意见为，该合同并非张俊本人所签，而是由张俊母亲刘翠英代签。王翊质证意见为，签合同其不在场，但合同就是这个合同。原审中，张俊虽否认委托销售合同及保证金收条非其签字，但未提供证据加以证明，同时也未申请法院对上述两份证据进行鉴定。＼n二审另查明，润万嘉公司营业执照经营范围有房产中介、家政服务。＼n本院二审查明的其他事实与原审认定一致。＼n本院认为，当事人对自己的主张所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。上诉人张俊在原审中虽否认委托销售合同为其本人所签，但认可上诉人母亲刘翠英代签，其后，张俊确系在被上诉人润万嘉公司法定代表人吴家花的委托代理过程中，与被上诉人李德兰、利众公司共同达成房屋买卖居间合同，并着手履行，表明其对刘翠英签字行为予以了追认，应产生法律约束力，现张俊以非本人签字为由否认委托销售合同效力，与法相背。另从张俊上诉提出吴家花与其签订委托销售合同存在欺诈的意见来看，也认可了该合同的效力。针对2012年7月24日20000元定金收条问题，张俊在原审中虽提出异议，不认可其本人签字，对此，既未提供证据进行反驳，也未申请法院对此进行鉴定（包括委托销售合同），故原审法院认定张俊收到该20000元，符合法律规定，原审法院未启动鉴定程序也无不妥。＼n关于吴家花签订委托销售合同是否违法及润万嘉公司是否违约问题。＼n本院认为，委托销售合同约定了润万嘉公司高于约定价格出售房屋，高出部分则归润万嘉公司所有，该溢价款应视润万嘉公司获得的佣金，该约定并不违反法律法规禁止性规定；润万嘉公司具有从事房产中介资质的企业法人，吴家花作为公司法定代表人代表公司从事房产中介有关经营活动，不存在资质受限的问题，故张俊提出吴家花不具有从业资质从事经营活动违法的意见，于法无据。＼n综合本案案情事实来看，首先，吴家花代表润万嘉公司积极履行委托销售合同确定的义务，促成了张俊、李德兰以及利众公司三方达成了房屋买卖居间合同，后因买卖双方的原因导致买卖合同解除，该责任并非润万嘉公司所致，润万嘉公司不存在过错；其次，张俊、润万嘉公司在委托销售合同中，并无违约金条款的约定；第三，张俊认可收到300000元性质为购房款，也认可吴家花存入其账户1200元无合同约定。故此，张俊上诉提出，上述301200元系润万嘉公司应承担的违约金，无事实依据和法律依据，本院对此不予采纳。由于非润万嘉公司原因导致委托销售合同不能履行，故张俊收取2万元销售保证金应退还给润万嘉公司，原审判决支持润万嘉公司此项诉请，并无不当，本院应予维持。＼n综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判决。＼n二审案件受理费8668元，由上诉人张俊负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长黄林＼n代理审判员季峰＼n代理审判员汪德全＼n二〇一三年十二月十三日＼n书记员石莹＼n