浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第447号
上诉人（原审原告）：朱小荣。
委托代理人：林清城。
被上诉人（原审被告）：杭州富越房地产有限公司。
法定代表人：周晓光。
委托代理人：张叶兴、叶无忌。
上诉人朱小荣因与被上诉人杭州富越房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2013）杭西民初字第1823号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年1月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2009年8月19日，朱小荣（买受人）与杭州富越房地产有限公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定朱小荣向杭州富越房地产有限公司购买杭州富越房地产有限公司开发的位于杭州市西湖区香墅4幢103室房屋一套，建筑面积为286.88平方；价格为10488000元；付款方式：合同签订之日支付首付款3158000元，余款7330000元通过银行贷款方式支付。合同第九条约定，出卖人应当在2010年5月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、法规规定应当由规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用气、用电、道路等具备商品房正常使用的基本条件。由于买受人原因未能按期收房的，商品房毁损、灭失的风险和责任，自出卖人《入伙通知书》规定的交付日期之次日起转移给买受人。本条约定的日期为最后交付日期，该商品房在该日期到达之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应当根据出卖人通知的时间办理交接手续。由于买受人的原因，买受人逾期办理交接手续的，按照本合同的有关约定执行。第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除合同约定的特殊情况外，出卖人未按合同约定期限将商品房交付买受人使用的，按逾期时间，分别处理。⑴逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；⑵逾期超过120天日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同附图中，其中地下层平面图标明，车库两边有墙体。
合同签订后，朱小荣按约支付了全部购房款。杭州富越房地产有限公司建造的上述房屋于2009年12月20日建设工程竣工验收合格；2010年1月29日消防竣工验收合格；2010年3月26日建设项目环保“三同时”检查通过；2010年3月29日规划验收合格。2010年5月6日，杭州市建设委员会同意上述建设工程竣工验收备案。2010年5月30日前，杭州富越房地产有限公司书面通知朱小荣于2010年5月30日验房。
朱小荣在验房后以交付房屋不符合合同约定等为由拒绝收房并于2010年6月21日向杭州富越房地产有限公司发出业主房屋收盘整改联系单一份，提出如下问题：提出如下问题：1、地下一层建造与图纸不符，车库两边墙未建造，门未做。2、室内电气工程不符合国家规定的要求，卫生间没有插座，电表未安装。3、一层到二层楼梯转弯处各为二个三角形踏步，存在安全隐患。4、南花园有建造缺陷。5、墙面砖色彩不一致，电表处面砖缝隙太大等。要求杭州富越房地产有限公司整改。2012年4月10日，朱小荣以杭州富越房地产有限公司竣工验收备案的竣工图纸与房屋实际状况严重不符，采用虚假证明文件办理竣工验收备案的行为等为由，向杭州市建设委员会进行举报、投诉。2012年8月31日，杭州市建设委员会向朱小荣出具信访答复意见书一份，该意见书对朱小荣提出的地下一层车库、储藏室无分隔墙问题，认为与竣工图不符；对阁楼由现浇结构改为龙钢骨硅钙板吊顶问题，认为变更手续不符合相关规定且未报原施工图审查机构审核；对南面外墙立面阳台问题，认为与施工图相符；对室内电气线路配置标准问题，认为电源插座数量不满足《住宅设计规范》，设置数量不足。并且根据核实情况，认为杭州富越房地产有限公司不存在弄虚作假办理竣工验收备案问题，但也确实存在竣工图与现场不相符，未按规定办理施工图变更审查手续和未按《住宅设计规范》要求设置的情况，已要求区住房和城乡建设局对上述问题进行调查处理，并督促建设单位进行整改。
2013年2月25日，杭州市西湖区住房和城乡建设局向杭州富越房地产有限公司发出《整改通知书》，要求杭州富越房地产有限公司对以下问题进行整改：1、地下一层停车库无分隔墙，现场与竣工图纸不符；2、根据设计变更联系单，地下一层储藏室分隔墙，但在竣工图纸中未予以反映；3、阁楼层楼板做法变更的设计联系单未报原施工图审查机构审核，且在竣工图纸中未予以反映；4、室内电源插座数量不满足《住宅设计规范》要求。要求杭州富越房地产有限公司15日内整改完毕，将整改情况报送该局。后杭州富越房地产有限公司依该通知进行了整改，并将整改情况报送了该局。2013年10月30日，经法院发函征询，该局就杭州富越房地产有限公司的整改情况回复法院。回函中明确，对于整改通知书中所载的四项问题，其中第一项即涉案房屋的地下一层停车库无分隔墙的问题，杭州富越房地产有限公司进行了补砌，但遭到周边业主反对，未能施工完成。第二项内容已整改完毕。第三项、第四项均已整改完毕，并通过了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位四方责任主体的验收，验收结论为合格。审理中，朱小荣认可整改通知书所列的第二项已整改完毕，认可第三、四项已整改完毕，但是否符合相关规范不清楚。
另查明，2012年4月16日，朱小荣以杭州富越房地产有限公司交付的房屋不符合合同约定为由向法院起诉，要求杭州富越房地产有限公司支付逾期交房违约金707940元。法院判决认定，杭州富越房地产有限公司交付的房屋符合同约定的交付条件，并不存在逾期交房行为，驳回了朱小荣的诉请。朱小荣不服，上诉至浙江省杭州市中级人民法院，该院判决维持原判。
朱小荣于2013年8月12日向法院提起诉讼，要求1、杭州富越房地产有限公司赔偿朱小荣因房屋质量问题造成的朱小荣无法居住使用的损失555000元（按租金及其他损失每月15000元计算，自2010年5月31日起暂算至2013年6月30日，此后租金损失计算至杭州富越房地产有限公司修复完成止）；2、杭州富越房地产有限公司对涉案房屋的地下一层停车库分隔墙进行补砌；按照原施工图修建储物室分隔墙；按原施工图对阁楼浇筑混凝土现浇板；按照《住宅设计规范》增加房屋内相应的电源插座数量；3、本案诉讼费由杭州富越房地产有限公司承担。
原审法院认为，朱小荣与杭州富越房地产有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效，双方均应依约履行。生效判决书已认定，杭州富越房地产有限公司交付的房屋符合合同约定，不存在逾期交付的事实。而杭州市西湖区住房和城乡建设局向杭州富越房地产有限公司发出《整改通知书》所列的四项整改内容，也并不影响朱小荣对房屋的居住使用，故朱小荣以此为由拒收房屋而产生的损失应由朱小荣自行承担。现朱小荣要求杭州富越房地产有限公司赔偿该部分损失，于法无据，不予支持。
关于朱小荣要求杭州富越房地产有限公司对涉案房屋进行修复的内容，其中第一项内容即对涉案房屋的地下一层停车库分隔墙进行补砌，杭州富越房地产有限公司虽然进行了补砌，但因周边业主的反对，导致无法实施。但根据合同所附房屋地下层平面图标明车库两边有分割墙体，并且杭州市城乡建设委员会的函件与杭州市西湖区住房和城乡建设局发给杭州富越房地产有限公司的《整改通知书》均明确房屋地下层停车库无分隔墙，朱小荣设计图与竣工图不符，而杭州市西湖区住房和城乡建设局回复明确杭州富越房地产有限公司对该部分尚未整改完毕，故杭州富越房地产有限公司仍不能免除该项义务，现朱小荣要求杭州富越房地产有限公司对该停车库分隔墙进行补砌，符合法律规定，予以支持。关于第二项内容即按照原施工图修建储物室分隔墙的问题，朱小荣认可杭州富越房地产有限公司已修复，故杭州富越房地产有限公司无需再履行。第三项内容按原施工图对阁楼浇筑混凝土现浇板、第四项内容按照《住宅设计规范》增加房屋内相应的电源插座数量，现有证据表明，该两项内容，杭州富越房地产有限公司已整改完毕，并经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位四方责任主体的验收合格，故朱小荣要求杭州富越房地产有限公司对该部分整改修复，已无事实依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杭州富越房地产有限公司于判决生效之日起三十日内对位于杭州市西湖区香墅4幢103室房屋地下一层车库分隔墙进行补砌；二、驳回朱小荣的其他诉讼请求。案件受理费9350元，由朱小荣负担9270元，由杭州富越房地产有限公司负担80元。
宣判后，朱小荣不服，向本院提出上诉称：一、一审法院以“杭州市西湖区住房和城乡建设局向杭州富越房地产有限公司发出《整改通知书》所列的四项整改内容，也并不影响朱小荣对房屋的居住使用，故朱小荣以此为由拒收房屋而产生的损失应由朱小荣自行承担。”，系认定事实错误。1、杭州富越房地产有限公司交付的房屋存在质量问题是不争的事实。杭州富越房地产有限公司交付的房屋虽然通过竣工验收备案，但竣工验收备案仅是合同约定的房屋交付条件，并不能就此免除杭州富越房地产有限公司作出房屋开发商的质量保修责任，否则，杭州市西湖区住房和城乡建设局就不会向杭州富越房地产有限公司发出《整改通知书》，因此，《整改通知书》已证明杭州富越房地产有限公司的房屋存在质量问题。2、《整改通知书》所列的质量问题严重影响朱小荣对房屋的居住使用是一个正常人都能判断的常识。第一、因杭州富越房地产有限公司未按设计图纸施工，房屋的顶层阁楼应当是浇筑混凝土现浇板，而杭州富越房地产有限公司交付房屋顶层却是硅钙板吊顶，因此，《整改通知书》要求杭州富越房地产有限公司按照原图纸要求将轻钢龙骨硅钙板吊顶改回浇筑混凝土现浇板。阁楼是房屋的顶层，整个顶层拆下重新造的过程中，任谁都是无法在内居住的，这是正常人都能判断的常识，一审法官认为可以居住使用，显然有悖常识。第二、房屋的每一层，仅在卫生间在内有一个开关插座，根本无法达到《住宅设计规范》的要求，因此，《整改通知书》要求增加房屋内相应的电源插座数量。《住宅设计规范》规定的房屋内电源插座数量是对房屋能否正常使用设定的标准，也是总结，达不到要求则将影响房屋的正常使用，其实，可以想象到，房屋内没有电源插座，根本就无法正常用电，这是连小孩子都明白的道理，然而一审法官还是认为可以正常使用，可能作出该判断的人的家中确实没有任何电源插座，而且也不需要使用任何电源插座，否则怎么会认为可以正常使用呢？第三、一审判决第一项要求杭州富越房地产有限公司对地下一层车库分隔墙进行补砌，一审其实也不得不认可房屋还是存在一定问题需要杭州富越房地产有限公司整改的，既然需要补砌施工，则对使用肯定会有一定影响。综上，一审认为杭州市西湖区住房和城乡建设局向杭州富越房地产有限公司发出《整改通知书》所列的四项整改内容，不影响朱小荣对房屋的居住使用，显然与客观事实严重不符，明显认定错误。3、杭州富越房地产有限公司作为房屋开发单位及出卖人，负有质量保修责任。但却对朱小荣多次要求整改的要求予以拒绝，直到房屋工程质量管理部门发出整改通知后，才不得不整改，因此，如杭州富越房地产有限公司能及时放下的开发商的傲慢并重视弱小购房者的合理要求，则房屋存在的问题早已整改完毕，作为购房者，明知收房后房屋仍需整改无法正常使用的情况之下，首先第一要求，就是要求整改完毕再收房，这也是正常且合理合法的要求。因此朱小荣拒收房屋导致的损失就应当由承担出卖物瑕疵担保责任的杭州富越房地产有限公司承担，而一审判决认为拒收房屋而产生的损失应由朱小荣自行承担，这种认定显然是在纵容开发商交付和建造有质量问题的房屋。其实，无需去谴责开发商建造的房屋质量有多差，首先是因为司法无底线，在建设行政部门已对开发商进行处罚的情况之下，司法还在故意包庇，开发商当然有持无恐。二、一审判决适用法律错误。杭州富越房地产有限公司负有保修责任及瑕疵物的担保责任，不仅在双方合同中有约定，而且在有关法律法规中也有规定，同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款也规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”现有证据已足以证明杭州富越房地产有限公司交付的房屋存在诸多需要整改的问题，杭州富越房地产有限公司也不否认，然而，一审不适用前述规定判决杭州富越房地产有限公司赔偿由此给朱小荣造成无法正常居住使用的损失，系适用法律错误。总之，一审法院判决认定事实错误且违反客观事实，适用法律错误，导致错判。该判决损害了朱小荣的合法权益，请求撤销原判第二项，依法改判支持一审中朱小荣的第一项诉讼请求；并判令杭州富越房地产有限公司承担全部诉讼费用。
被上诉人杭州富越房地产有限公司辩称：本案事实清楚，一审判决事实、法律、程序均正确。朱小荣的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人朱小荣和被上诉人杭州富越房地产有限公司在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，朱小荣与杭州富越房地产有限公司于2009年8月19日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反法律强制性规定，应属有效，且双方当事人均无异议。双方当事人均应依约履行合同。杭州富越房地产有限公司根据合同约定在通知朱小荣收房时，王青妹即在2010年6月21日向杭州富越房地产有限公司发出业主房屋收盘整改联系单，提出了一系列存在的问题，但杭州富越房地产有限公司对存在的问题并没有及时整改，朱小荣向有关部门举报、投诉后，至2013年2月25日杭州市西湖区住房和城乡建设局向杭州富越房地产有限公司发出《整改通知书》，要求杭州富越房地产有限公司对以下问题进行整改：1、地下一层停车库无分隔墙，现场与竣工图纸不符；2、根据设计变更联系单，地下一层储藏室分隔墙，但在竣工图纸中未予以反映；3、阁楼层楼板做法变更的设计联系单未报原施工图审查机构审核，且在竣工图纸中未予以反映；4、室内电源插座数量不满足《住宅设计规范》要求。足以证明杭州富越房地产有限公司交付给朱小荣的房屋存在质量问题，且双方当事人亦无异议。经双方当事人确认，除对第一项即涉案房屋的地下一层停车库无分隔墙的问题，杭州富越房地产有限公司进行了补砌，但遭到周边业主反对，未能施工完成外。其余项目在2013年7月10日才整改完毕。朱小荣曾以杭州富越房地产有限公司交付的房屋不符合合同约定的交付条件为由提起诉讼，是基于杭州富越房地产有限公司违反合同第九条的约定而要求杭州富越房地产有限公司支付逾期交房违约金707940元，而最终被本院已生效的民事判决驳回。而现朱小荣是基于杭州富越房地产有限公司违反合同第十八条的约定而要求杭州富越房地产有限公司赔偿因未及时保修而造成的损失，二者的法律基础不同，理由不同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”而杭州富越房地产有限公司交付给朱小荣的房屋存在问题，但其未能及时履行保修义务，而导致朱小荣收房后无法进行装修并使用的事实客观存在，朱小荣要求杭州富越房地产有限公司赔偿具有事实和法律依据。原审法院认为不影响朱小荣对房屋的居住使用的理由不能成立。因此，从朱小荣收房的次月起至整改完毕的前一个月即2010年6月至2013年6月间，确对朱小荣的居住使用产生的影响。现虽仍有涉案房屋的地下一层停车库的分隔墙未能施工完成，原审法院判决杭州富越房地产有限公司仍应对该房屋地下一层车库分隔墙进行补砌并无不当。但此项施工相对于朱小荣的居住使用影响不大。根据浙江国信房地产土地估价咨询有限公司的《房地产预评估结果通知函》，该房地产在估价时点的市场租金为10000元／月。因此，在2010年6月至2013年6月间，由于杭州富越房地产有限公司对交付给朱小荣的房屋未能及时修复，给朱小荣造成的损失是370000元，杭州富越房地产有限公司应予赔偿。朱小荣的该上诉理由成立，本院予以采纳。对于朱小荣提出的其余上诉理由依据不足，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市西湖区人民法院（2013）杭西民初字第1823号民事判决的第一项即杭州富越房地产有限公司于判决生效之日起三十日内对位于杭州市西湖区香墅4幢103室房屋地下一层车库分隔墙进行补砌；
二、撤销杭州市西湖区人民法院（2013）杭西民初字第1823号民事判决的第二项即驳回朱小荣的其他诉讼请求及案件受理费负担部分；
三、杭州富越房地产有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿朱小荣的损失370000元；
四、驳回朱小荣的其余诉讼请求。
如果杭州富越房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9350元，由朱小荣负担2500元，由杭州富越房地产有限公司负担6850元；
二审案件受理费9350元，由朱小荣负担2500元，由杭州富越房地产有限公司负担6850元［朱小荣已预交二审案件受理费9350元，应退还6850元，于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；杭州富越房地产有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）］。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 项 琳