湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初4824号
原告（反诉被告）长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司，
法定代表人饶卫红，系公司董事长。
委托代理人唐学锋，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人唐皇，湖南天地人律师事务所律师。
被告（反诉原告）广东溢华汽车集团有限公司，曾用名东莞市溢华贸易有限公司，
法定代表人苏贺春，系公司执行董事。
委托代理人罗秋林，湖南金凯华律师事务所律师。
委托代理人丁佩，湖南金凯华律师事务所律师。
第三人长沙高新技术产业开发区管理委员会，
法定代表人周庆年，系委员会主任。
委托代理人汤伟勇，湖南弘一律师事务所律师。
原告长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司（以下简称“麓谷汽车公司”）诉被告广东溢华汽车集团有限公司（以下简称“溢华公司”）第三人长沙高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”）建设用地使用权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员周赞担任审判长，人民陪审员杨云、人民陪审员熊立钢参见的合议庭对本案进行审理。审理中，被告溢华公司对原告麓谷汽车公司提起反诉，本院依法受理了反诉，并决定本诉与反诉合并审理。合议庭于2016年11月18日对本案进行了公开开庭审理。书记员ＸＸ辉担任记录。原告（反诉被告）麓谷汽车公司的委托代理人唐学锋、唐皇，被告（反诉原告）溢华公司的委托代理人罗秋林、丁佩，第三人高新区管委员会的委托代理人汤伟勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告麓谷汽车公司本诉诉称：2013年3月11日，原告、被告及第三人共同签订合同编号为“长麓汽投司合（13-005）”的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，合同约定：原告将其有权出租的位于麓谷汽车世界的编号。号的土地租赁给被告，用于建设斯巴鲁品牌汽车专卖店（4S店），土地面积为15.3亩，租赁期限自2013年3月11日起至2026年12月31日止。从合同签订之日起，被告的建设期为5个月，开业准备期为1个月，共计6个月，期限届满（2013年9月11日前）被告必须开张营业，否则，每逾期一天被告按30元/天*亩（租赁地块面积）的标准向原告支付违约金，逾期60天，原告有权解除合同。此外，合同还约定了履约保证金、使用费、市场整体形象宣传费等费用的标准及支付办法。违约责任、滞纳金计取标准等内容。上述合同签订后，原告按约履行了土地交付等全部合同义务，但被告迟迟未实质启动建店工作并拖欠使用费和整体形象宣传费。原告多次致电、发函方式敦促被告，未果。被告的上述行为构成了严重违约，根据合同约定，原告有权解除合同收回出租土地使用权，且被告应依约支付使用费及整体形象宣传费并按日千分之三支付滞纳金，并按30/天*亩（租赁地块面积）向原告支付逾期开张营业的违约金。同时，被告所交履约保证金原告不予退还，建筑物、构筑物及其他附属物归原告所有并不予补偿。为维护合法权益，原告依法向本院提起诉讼，请求判决：（一）解除原告、被告和第三人于2013年3月11日签订的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》；（二）被告立即向原告返还租赁土地，且该土地上的建筑物、构筑物及其他附属物归原告所有；（三）被告立即向原告支付使用费441578.44元、市场整体形象宣传费40219.74元（从2016年1月1日暂算至2016年6月30日，共182天，2016年7月1日至解除合同之日止的使用费和市场整体形象宣传费要求按合同约定标准继续计算）；（四）被告立即向原告支付使用费和整体形象宣传费的滞纳金共计307869.04元（按日千分之三的标准，从2015年12月1日暂算至2016年6月30日，2016年7月1日至全部清偿完毕之日止的滞纳金要求按上述标准继续计算）；（五）被告向原告支付逾期返还租赁土地期间的占用费10000元（该数额为暂定金额，要求按合同约定的标准，从解除合同的次日计算至实际返还土地之日止）；（六）被告立即向原告支付逾期开业违约金470016元（按30元/天*亩的标准，自2013年9月11日暂算至2016年6月30日，共1024天，2016年7月1日至解除合同之日按30元/天*亩的标准继续计算）；（七）被告所交履约保证金382500元归原告所有；（八）被告承担本案全部诉讼费用。
被告溢华公司本诉辩称：一、原告未履行相应合同义务，致使被告无法按约如期动工建设并开业，原告依约解除合同前提不成立。1、被告在承租该地块后，一直坚持合法合规开展前期建设施工准备，4S店规划图纸也因总体规划不断调整而须变更，致使图纸送审时间持续延后。长沙市街道园艺场总平面图总体规划2014年3月18日通过变更审批后，被告根据调整审批的总体规划变更图纸提交相关部门审核。2、建筑物及构筑物的施工建设必须取得行政机关的行政许可，报建审批义务根据合同约定属于原告，相应证照办妥之后，被告方能合法施工建设，即办理项目施工许可证是原告需先履行的合同义务，而原告并未积极履行该合同义务，至今未办理项目建设施工许可证，致使被告无法开展施工建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》等法律法规规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物工程建设，必须取得建筑工程规划许可证，从事房屋建筑及其附属设施的建设，建设单位必须在开工前，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房和城乡建设主管部门申请领取施工许可证。合同第八条“三方的权利义务”之甲方权利义务中明确约定：甲方负责统一办理报建手续，乙方应全力积极主动配合。合同第九条“其他约定事项”第1条约定：专卖店（4S店）工程的报建由甲方以集体经济组织的名义办理，租赁地块上的所有建设工程，均需办理报建、竣工验收及备案手续。该建设工程必须取得项目建设施工许可证（副本）后方能进场施工。根据我国合同法第条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告依约解除合同并未通知被告，合同应继续履行。二、假使合同解除，原告主张的各项违约损失亦过高，请求法院予以调整。合同解除后，被告承担违约责任也不应超过原告实际的经济损失。原告并未提供证据证明其实际经济损失，其损失的也只是出租土地的使用费、整体形象宣传费，至于每日3‰滞纳金、逾期返还土地期间的占用费、逾期开业违约金、履约保证金归原告所有，实质均是支付逾期付款违约金，折算后的违约金超过造成实际损失的百分之三十，属于过分高于所造成的损失，应根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综上，请求法院查明案件事实后，依法驳回原告的诉请。
被告溢华公司反诉称：2013年3月11日，反诉原告、反诉被告及第三人共同签订合同编号为“长麓汽投司合（13-005）”的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定：反诉被告将其有权出租的位于麓谷汽车世界的编号。号的土地租赁给反诉原告，用于建设斯巴鲁品牌汽车专卖店（4S店），土地面积为15.3亩，租赁期限自2013年3月11日起至2026年12月31日止。专卖店（4S店）工程的报建由反诉被告以集体经济组织的名义办理。合同第六项“用地与使用要求”中也明确约定，反诉被告需到高新区建设主管部门办妥项目建设施工许可证（副本），反诉原告配合。合同签订后，反诉原告投入大量资金、人力物力开展前期工作，按约缴纳相关费用，并积极配合反诉被告的报建工作。但因反诉被告怠于履行合同义务，至今未办理建设施工许可证、建设工程规划许可证等证照，致使反诉原告无法开工建设，投入该项目的巨额资金无法收回，产生了巨大的经济损失。为维护合法权益，现依法向法院起诉，请求判决：（一）继续履行《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》；（二）反诉被告赔偿反诉原告投入该项目的工程施工设计等费用共计1096054.80元；（三）反诉被告赔偿反诉原告为投入该项目组建公司投入的运营管理费用共计1274023.84元；（四）反诉被告返还土地使用费、宣传费、土地定金等共计2984832.4元；（五）反诉被告返还履约保证金382500元；（六）反诉费用由反诉被告承担。
麓谷汽车公司就反诉辩称：一、麓谷汽车公司已依约履行了美溢斯巴鲁4S店项目相关报建义务，合同履行过程中，溢华公司与麓谷汽车公司已变更报建主体为溢华公司，麓谷汽车公司不应承担本案法律责任。根据双方租赁合同约定，反诉原告对拟建项目办理报建手续需以集体经济组织名义办理。但在实际操作时，因反诉原告的实际方案延期提交，且提交后频繁调整，而每次调整均需遵守上述报建流程，导致办证效率不高。为提高报建效率，反诉原告在签订租赁合同后主动要求改变报建操作方式，由其在收到集体经济组织盖章的报建资料后负责直接向政府相关部门办理项目报建手续，而反诉被告予以协助配合。变更报建操作方式后，从2013年开始，反诉原告即派人负责具体实施项目的报批报建手续。反诉被告在反诉原告报建过程中也提供了必要的协助，对于反诉被告提出的报建诉求，反诉原告向规划、城管部门等部门请求协助支持。因此，反诉被告按约履行了报建协助义务，不存在违约行为，不应承担本案责任。二、美溢斯巴鲁4S店未开工建设的原因并非建设施工手续无法继续办理，而是反诉原告自身其他原因引起，与反诉被告无关。（一）反诉原告设计图纸不符合规划部门的要求而多次修改，且修改过程中与规划部门衔接不到位，导致办证时间拖长。（二）反诉原告在取得规划部门的审批意见后，自己单方停止了后续审批手续的办理。目前未取得建设施工许可证、建设工程规划许可证，并不等于不能取得，只要反诉原告缴纳报建费用并提交后续保证资料，完全可以继续往后办理报建审批。与反诉原告同期进驻麓谷车世界的车商，同样是均按照上述模式执行报建审批，现在已全部建成并投入运营。（三）反诉原告未开工建设的主要原因在于其资金困难，拟建项目实际于2015年下半年就已经具备施工条件，但反诉原告自己没有资金实力支持项目建设。（四）由于反诉原告自己没有按时开工建设，导致斯巴鲁厂商取消对其建店授权，使得反诉原告完全丧失了租地建店的基础，反诉原告在主观上更加不愿继续建店。三、土地租赁合同不具备继续履行的条件，反诉原告要求履行合同的诉求不能成立。反诉被告与反诉原告双方所签租赁合同约定的用途为经营斯巴鲁4S店，而目前斯巴鲁厂商已经取消反诉原告在麓谷汽车园区建店的授权，并在园区已重新授权了长沙星辉汽车销售服务有限公司建店，按照斯巴鲁厂商以及汽车行业的建店规则，已有4S店的10公里范围内不能新建第二家，因此，反诉原告无法继续建设斯巴鲁4S店。原租赁合同约定的用途无法实现，合同不具备继续履行的条件。同时，由于反诉原告存在建店违约、逾期支付使用费等行为，反诉被告有权要求终止合同履行。四、反诉原告主张的经济损失全部不能成立，不应要求反诉被告承担。前所述，反诉被告不存在违约，不应承担反诉原告主张的经济损失，反诉原告应自行承担前期建店产生的全部费用。同时，反诉原告提供的证据不能证明其主张的款项产生于斯巴鲁4S店项目，证据中很多支出明目与项目无关。
综上，反诉原告提出的反诉请求不符合事实，亦没有法律依据，请求法院予以驳回全部反诉请求。
第三人高新区管委会述称：一、第三人与原、被告双方签订的合同是当事人的真实意思表示，合法有效。原、被告双方应履行应尽的义务，原、被告是否违约请求法院查明案件事实。二、第三人已履行了自己相应的权利义务，请求法院依照本案的事实予以查明。
为支持其本诉诉讼请求，原告麓谷汽车公司向本院提交如下证据：
第一组证据：1-1、编号长麓汽投司合（11-006）号《土地使用权租赁合同》；1-2、编号长麓汽投司合（11-007）号土地使用权租赁合同》；拟证明原告依法取得了涉案土地的转租权，有权向被告出租。
第二组证据：2-1、长麓汽投司合（13-005号）《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》；2-2、企业信用信息公示网工商登记更名信息；拟证明原告将。地块租赁给了被告，被告在未按时开工、未按约支付使用费、宣传费的情况下，原告有权依据合同约定行使合同解除权，并有权要求被告支付使用费、整体形象宣传费以及滞纳金、违约金等费用。
第三组证据：3-1、原告向被告发出的《公函》，拟证明被告违反合同约定，未按期开工建设和营业、原告向被告进行了催告；3-2、被告向原告的《关于长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司来函的回复》；３-3、原告向被告的《公函》及快递凭证；拟证明被告认可逾期建设并开店的事实，承诺2015年6月开业，被告实际上未按该承诺建设开业，被告的行为构成了严重违约。
第四组证据：4-1、《临时用电申请表》；4-2、《临时用水申请表》；拟证明被告在2015年3月12日才准备施工，大大超过了合同约定的开业期限，也证明在2015年3月份被告具备了建设开工的条件。
第五组证据：《照片》十张，拟证明被告至今未开工建设，构成了严重违约。
被告溢华公司就本诉没有提交证据。
第三人高新区管委会就本诉没有提交证据。
对原告麓谷汽车公司提交的证据，被告溢华公司质证认为：对第一组证据，真实性无异议，对合法性、关联性有异议，长沙市麓谷街道园艺场、长沙市麓谷街道东塘集体经济管理委员会的土地均是划拨土地，作为农民生产安置用地，并不能直接证明原告依法取得了涉案土地的转租权，无法证明出租后土地改变用地性质是否经过相关行政机关的审批。对第二组证据，对真实性无异议，合法性有异议，对证据2-2真实性、合法性无异议，证据2-1未明确原告是否为有权出租人前提下，合同效力存疑。且证据2-1在合同第九条中明确约定了办理项目施工许可证是原告的义务，被告必须取得项目施工许可证后方能动工建设，恰恰证明原告未履行合同在先义务，致使被告无法按约建设开店。对第三组证据，证据3-1真实性无异议、对证据3-2真实性无异议、对证据3-3凭证没有收件人签名，没有邮戳，尽管写明是公函，但无法证明该公函的内容，公函的日期没有明确写明是哪一年的10月19日，证据3-3内容不清晰，达不到原告方所称的被告承诺2015年6月开业，实际被告未按承诺开业，构成严重违约的证明目的。对第四组证据，对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，恰恰证明了被告承租该土地后，在积极的进行前期施工准备，并于2015年3月提出了申请，原告明确表示具备施工条件，但原告迟迟未办妥项目施工许可证，致使被告无法遵守法律法规规定动工建设，被告之所以没有按照合同约定动工建设的原因是原告方办妥项目施工许可证。对第五组证据，真实性、合法性、关联性均有异议，照片无法证明拍摄时间，无法证明被告至今未开工建设，构成严重违约事实，且拍摄人员不清楚，无法证明该拍摄现状就是被告所承租土地的现状。
第三人高新区管委会对原告麓谷汽车公司就本诉提交的证据均没有异议。
对原告麓谷汽车公司就本诉提交的证据，本院结合被告溢华公司和第三人的质证意见，作如下认定：对第一组至第四组证据，被告溢华公司质证对其真实性并没有异议，该四组证据来源合法，且与本案有关联，本院依法予以采纳。对第五组证据，原告麓谷汽车公司提供了相应的证据原件予以核对，本院对该组证据予以采纳。
为支持其反诉请求，被告（反诉原告）溢华公司向本院提交如下证据：
第一组证据：《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，拟证明合同对双方的权利义务进行了约定，反诉被告未严格履行报建义务。
第二组证据：2-1、2015年6月10日关于斯巴鲁4S店临时占用汽车城绿化用地的申请报告；2-2、2015年6月10日长沙市城乡规划局工作联系单第一、二联；2-3、2014年10月24日长沙市规划信息服务中心建筑面积复核表；2-4、放线图；2-5、总平图、图纸核查图；2-6、斯巴鲁4S店平立剖图纸审批文件、一整套报建图（共9张）；2-7、长沙市城乡规划局同意按定位红线图新建美溢斯巴鲁店办公楼图；2-8、长沙市麓谷街道园艺场总平面图第一版审批图；2-9、长沙市麓谷街道园艺场总平面图、调规后审批图；2-10、长沙市城乡规划局（高新）报建图审查通知单二份；拟证明因为原告一方原因，至今被告未办理好施工许可证等证照，致使被告拖延至今都无法开工建设。
第三组证据：3-1、收据2张，日期2013年3月26日，金额620383.56元；日期2014年7月23日，金额885583.13元；3-2、收据2张，日期2014年12月29日，金额885583.13元；日期2015年6月5日，金额593282.58元；3-3、收据，保证金日期2013年3月26日，金额382500元；3-4、长沙美溢斯巴鲁4S店工程勘察合同和结算资料；3-5、长沙美溢4S店建设工程委托监理合同；3-6、长沙美溢4S店精装修设计合同；3-7、长沙美溢4S店建筑工程及附属工程施工合同；3-8、长沙麓谷美溢斯巴鲁前期施工预算书；3-9、长沙美溢4S店工程设计合同；3-10、长沙美溢4S店正式用电400KVA箱变安装工程；3-11、长沙美溢4S店零星工程施工协议书；3-12、长沙美溢支付款凭证明细表；拟证明反诉原告签订合同后，启动该项目投入的资金损失。
为支持其对答辩理由，原告（反诉被告）麓谷汽车公司就反诉向本院提交如下证据：
第一组证据：1-１、长沙市麓谷街道东塘集体经济管理委员会和麓谷街道园艺场出具的《情况说明》；1-２、《委托书》；1-３、《关于请求解决长沙美溢斯巴鲁４Ｓ店出入口设置的报告》；1-４、长沙市城乡规划局《报建图审查通知单》；1-５、《关于办理长沙麓谷汽车世界长沙美溢斯巴鲁４Ｓ店建设工程规划许可证的申请书》；1-６、长沙市城乡规划局（高新）《核发建设工程规划许可证规划审批申报表（GXSP４）》；1-7、《情况说明》；1-8、《长沙市城乡规划局工作联系单》（两份）；1-9、《关于斯巴鲁4S店临时占用汽车城绿化用地的申请报告》；拟证明：1、反诉原告和反诉被告双方在土地租赁合同履行过程中变更了关于报建手续的约定，改由反诉原告为项目报建责任主体；2、反诉原告对报建责任主体的变更没有异议，实际办证过程中，反诉原告安排了袁雨花进行相关手续的办理；3、反诉被告在报建过程中提供了协助义务；4、报建时间拖延是由于反诉原告自身设计不符合要求、工作衔接不到位等原因造成的，与反诉被告无关，反诉被告不应当承担责任。
第二组证据：2-1、斯巴鲁厂商《回复》；2-2、《关于湖南长沙新建网络申请的回复函》；2-3、长沙美华斯巴鲁汽车销售服务有限公司企业信息登记表；拟证明反诉原告未按斯巴鲁厂家的时间要求建店，已被斯巴鲁厂家取消了授权，斯巴鲁厂商已重新授权星辉公司在长沙麓谷汽车世界园区设立长沙第二家斯巴鲁4S店，反诉原告一直未继续建设的原因就在于斯巴鲁厂商取消了其建店授权，因为反诉原告主张反诉被告未办理建设手续而导致其无法建设的理由与事实不符，该理由不能成立。
第三组证据：3-1、《临时用电申请表》；3-2、《临时用水申请表》；拟证明反诉原告于2015年3月就已经具备施工条件，但其自己没有开工建设。
第四组证据：4-1、湖南有道汽车、湖南鑫齐长城汽车等公司分别与反诉被告签订的《项目招商暨土地使用权租赁合同》；4-2、哈弗、长城等七家品牌4S店的经营现状照片（七张）；拟证明与反诉原告同期引进麓谷汽车园区的其他车商企业的4S店项目均能够通过政府部门的相关报建手续，并已建成开门营业。
第五组证据：5-1、原告向被告发出的《公函》；5-2、被告向原告发出的《关于长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司来函的回复》；5-3、原告向被告的《公函》及快递凭证；5-4、《关于长沙美溢斯巴鲁减免土地使用费滞纳金的报告》；拟证明被告多次违约，被告一直认可原告的履约行为，从未主张原告违约或以此抗辩支付使用费，被告因逾期支付土地使用费向原告支付了滞纳金，原告不可能存在违约行为。
第三人高新区管委会就反诉没有提交证据。
原告（反诉被告）麓谷汽车公司对被告（反诉原告）溢华公司提交的反诉证据，质证认为：对第一组证据，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该合同约定的报建方式已经在履行过程中进行了变更，报建的主要责任主体是反诉原告，不能达到反诉原告的证明目的。对第二组证据，真实性无异议，关联性有异议，对证据2-1，不能证明本项目无法办理施工证照；对证据2-2，即使无法办理也不能证明无法办理的原因是反诉被告引起的；对证据2-3，该组证据体现了反诉原告多次修改规划设计，证明其设计文件不符合规划部门的要求导致规划审批时间缓慢；对证据2-4，其中的申请报告反证了反诉被告在办证期间对反诉原告给予了支持和配合；对证据2-5，申请报告和工作联系单可以看出报建人的姓名是袁雨花，袁雨花是反诉原告的工作人员，印证了双方在合同履行过程中对报建方式进行了变更。对第三组证据，除证据3-1、证据3-2、证据3-3的真实性、合法性无异议，对其他证据的三性及证据3-1、证据3-2、证据3-3的关联性均有异议，监理合同勘查设计合同、施工合同等合同反映的都是施工单位、设计单位、监理单位对长沙美乐斯巴鲁株洲美溢斯巴鲁以及长沙美溢斯巴鲁三个4S项目相关的设计勘查监理施工工作，这些合同不是反诉原告专门为美溢斯巴鲁项目的合同，且目前项目本身没有建设，这些合同没有实际履行，即使签订了这些合同，由于没有建店的原因在于反诉原告，反诉被告也不应当基于这些合同产生的损失承担责任。对证据3-12，真实性、合法性和关联性均有异议，具体质证意见同上。
第三人高新区管委会对溢华公司提交的反诉证据的质证意见同反诉被告麓谷汽车公司的质证意见一致。
对被告（反诉原告）就反诉提交的证据，本院认证如下：原告和第三人对被告提交的第一组证据、第二组证据以及第三组证据中证据3-1、3-2、3-3的真实性没有异议，本院对该些证据的真实性、合法性予以确认，对于能否达到被告（反诉原告）的证明目的，在本院认为部分再行阐述；对于第三组证据的证据3-4至证据3-11的真实性和合法性本院予以确认，但相关设计、施工合同并不足以证明被告（反诉原告）的资金损失，对于证据3-12，系被告（反诉原告）自身的明细账，系被告制作完成，本院无法确认其真实性、且与本案并无关联，对该证据，本院不予确认。
被告（反诉原告）溢华公司对原告（反诉被告）麓谷汽车公司提交的反诉证据，质证认为：对第一组证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，无法达到反诉被告的证明目的，并不能证明双方在土地租赁合同履行过程中变更了关于报建手续的约定，反诉原告并非项目报建责任主体，反诉原告安排了袁雨花进行相关手续的办理，恰恰体现了积极配合协助义务，反诉被告反而怠于履行合同约定义务，致使建设工程施工许可证迟迟没有办理，反诉原告无法进场施工建设；对第二组证据，关联性有异议，并不能证明反诉原告一直未继续建设的原因就在于斯巴鲁厂商取消了其建店授权；对第三组证据，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，恰恰证明了反诉原告承租该土地后，在积极地进行前期施工准备，并于2015年3月提出了申请，反诉被告明确表示具备施工条件，但反诉被告迟迟未办妥项目施工许可证，致使反诉原告无法遵守法律法规规定动工建设；对第四组证据，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，反诉被告与其他车商签订合同，其他车商已建成营业与反诉被告与反诉原告的合同履行没有关联，且并未证明反诉被告严格履行了合同义务，办理项目施工许可证是建设单位动工建设的法定义务，不能因已建成，就认定为合法建筑，不能因反诉原告坚持依据合同约定取得项目施工许可证，具备合法手续才动工建设而追责；对第五组证据，和本诉中对邮单的质证意见一致，该份邮单没有加盖邮戳，不能证明反诉被告向反诉原告邮寄了公函，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。
第三人对原告（反诉被告）就反诉提交的证据没有异议。
对原告（反诉被告）麓谷汽车公司提交的反诉证据，本院认证如下：对第一组证据，被告和第三人质证对真实性、合法性无异议，本院对该组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性在本院认为部分再行论述。对第二组证据，被告和第三人质证对其真实性无异议，该组证据来源合法，且与本案有关联，本院对该组证据予以采纳。对第三组证据，被告和第三人质证对其真实性、合法性无异议，本院对该两份证据予以采纳。对第四组证据，被告和第三人质证对其真实性、合法性无异议，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，对其能否达到原告（反诉被告）的证明目的在本院认为部分再行论述。对第五组证据，被告和第三人质证对其真实性、合法性无异议，该组证据可以证实双方之间的书面沟通情况，本院对该组证据的真实性、合法性和关联性予以确认。
另外，麓谷汽车公司还提交了一份《麓谷汽车世界费用通知单》，溢华公司对该通知单上交费明细的构成没有异议，本院交费明细的构成予以确认。
根据上述确认的证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下事实：
2011年，原告（反诉被告）长沙麓谷汽车公司、长沙市分别与长沙市麓谷街道东塘集体经济管理委员会、长沙市麓谷街道园艺场签订了《土地使用权租赁合同》。长沙市麓谷街道东塘集体经济管理委员会和长沙市麓谷街道园艺场将位于长沙市绕城高速以东、长三路以南、东方红路以西和东庆路以北合围区域内的土地租赁给长沙麓谷汽车公司。
2013年3月11日，长沙麓谷汽车公司作为甲方，东莞市溢华贸易有限公司（现名“广东溢华汽车集团有限公司”）作为乙方，长沙高新技术产业开发区管理委员会作为丙方共同签订了一份《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》（以下简称“《合同》”）。《合同》约定甲方将其有权出租的、位于麓谷汽车世界的编号为。的土地租赁给乙方，租赁地块面积为15.3亩，用途为乙方建设长沙美溢斯巴鲁4S店，土地出租期限为2013年3月11日起至2026年12月31日止。《合同》第四条关于定金、使用费标准及支付办法约定：“1、合同签订时，乙方交付定金，定金标准为6个月使用费（自本合同起租日起连续6个月使用费），计人民币382500元，土地交付之日定金自行转为履约保证金，合同到期后，结清账款，不计利息，全额退还。2、使用费包括租金和配套设施使用费。使用费=租赁地块面积×使用费标准，使用费标准=租金标准+配套设施使用费标准。使用费标准和支付方式约定，2013年3月11日至2013年12月31日，使用费标准为每年50000元/亩，支付时间为合同签订之日；2014年1月1日至2016年12月31日，使用费标准为每年57881.25元/亩，2017年1月1日至2019年12月31日，使用费标准为每年67004.77元/亩，每年全年的使用费在上一年12月1日前预交。”《合同》第五条约定：“市场整体形象宣传费按乙方建（构）筑物总建筑面积计算，标准为1元/㎡/月，由甲方收取和使用。乙方在首次办理临时用水用电手续时，首付6个月市场整体形象宣传费，以后按每半年提前30天缴纳;进场正式施工前须交纳建筑施工及装修保证金人民币382500元，并与甲方签订《麓谷汽车世界施工及装饰装修管理协议》，工程竣工并经甲方验收合格2个月后，结清账款，不计利息，全额退回。”《合同》第六条关于用地与使用要求约定：“3、乙方根据甲方提供的规划设计相关资料，在甲方提供资料后15天内向甲方提供规划设计送审图纸，填写《专卖店设计图纸初审表》（由甲方拟订），甲方在7日内审定并将结果通知乙方。如需变动、修改，乙方须按通知要求进行设计变更，并在收到通知之日起7日内再次向甲方送审图纸。经甲方确认后，甲方将初审并已完善的规划设计送审图纸提交高新区规划主管部门审定，如需变动、修改，乙方自行到高新区规划主管部门协调解决，甲方予以配合。4、乙方配合甲方到高新区建设主管部门办妥项目建设施工许可证（副本），凭施工图审批文件及项目建设施工许可证（副本）填写《麓谷汽车世界汽车专卖店开工申请表》（格式由甲方拟订）。甲方在收取乙方施工申请之日起10日内，向乙方交付土地，乙方方能进场施工，否则甲方不提供临时用水、用电、乙方不得开工建设，由此造成的一切责任和后果概由乙方承担。甲方提供的施工条件是：甲方提供乙方进场施工的场地条件为现有状况土地，指定乙方施工临时用水、用电及排水的搭接口位置。”《合同》第七条关于建设、开业及优惠约定有：“1、乙方自行负责专卖店（4S店）的建设实施工作并承担全部建设费用。从合同签订之日起，乙方建设期为5个月，开业准备期为1个月，共计6个月，期限届满乙方必须开张营业。”《合同》第十条关于违约责任约定有：“9、乙方不按规定时间缴纳任何费用（包括但不限于使用费，物业管理费，市场整体形象宣传费等），甲方有权但无义务代乙方缴纳和垫付，乙方须尽快向甲方补还欠缴费用。无论甲方是否代乙方缴纳和垫付，乙方每延期一天须付给甲方欠缴费用总额的3‰的滞纳金，拖欠费用满60天，甲方有权解除合同，收回出租土地使用权，履约保证金不予退还，建筑物，构筑物及其他附属物归甲方所有并不予补偿；10、乙方应在约定时间内开张营业，否则，每逾期一天，甲方按30元／天，亩（租赁地块面积）的标准向乙方收取违约金，逾期60天，甲方有权解除合刚，收回出租土地，履约保证金和已缴使用费不予退还，建筑物、构筑物及其他附属物归甲方所有并不予补偿。”《合同》第九条关于其他约定事项约定有：“出租期限届满或合同提前终止后，乙方未向甲方交付土地或地上建筑物、构筑物或其他附属物的，乙方应按本合同约定的使用费标准向乙方支付占用费至实际交付之日止，此外，如乙方在出租期限届满或合同提前终止之日起1个月以上（含1个月）仍未向甲方交付，履约保证金并不予还。”上述合同签订后，2013年3月26日，溢华公司向麓谷汽车公司支付了保证金382500元。从2013年3月26日至2015年6月5日，溢华公司分四次向麓谷汽车公司支付土地使用费、市场整体形象宣传费等共计2984832.4元，其中土地使用费2391549.82元，建筑施工装饰装修保证金382500元，市场整体形象宣传费181386.58元（按建筑面积5386㎡从2013年3月11日计算至2015年12月31日），应分摊费用（临电、临水、开梯、勘测）29396元，对于2015年12月31日前产生的土地使用费和市场整体形象宣传费溢华公司已经全部付清，之后的土地使用费和市场整体形象宣传费溢华公司未再向麓谷汽车公司支付。
2013年12月6日，长沙市城乡规划局高新分局向长沙市麓谷街道东塘集体经济管理委员会和长沙市麓谷街道园艺场发出《报建图审查通知书》，同意两单位申报的在东方红镇建设长沙美溢斯巴鲁4S店工程的报建图及按报建图申报建设工程规划许可证。
2014年4月28日，被告名称由“东莞市溢华贸易有限公司”变更为“广东溢华汽车集团有限公司”。
2014年8月22日，长沙市麓谷街道东塘集体经济管理委员会和长沙市麓谷街道园艺场向长沙市城乡规划局高新分局出具《委托书》，明确：“现全权委托袁雨花办理长沙美溢斯巴鲁4S店建设工程规划许可证的相关手续。”袁雨花系溢华公司的工作人员。2014年9月1日，袁雨花将盖有长沙市麓谷街道东塘集体经济管理委员会和长沙市麓谷街道园艺场印章的申请报告递交至长沙市城乡规划局高新分局，申请办理长沙美溢斯巴鲁4S店建设工程规划许可证，在建设工程规划许可证规划审批申报表中明确了授权委托人为袁雨花。在办理长沙美溢斯巴鲁4S点项目建设工程规划许可时，因设计图纸中办公楼的设计不符合相关要求，后对项目中的办公楼设计图重新进行了修改，2015年6月10日，长沙美溢斯巴鲁4S店工程取得长沙市城乡规划局工作联系单。
2014年12月12日，麓谷汽车公司向溢华公司发出《公函》，要求被告于2014年12月22日之前提交书面的建设进度计划，并于2014年12月31日之前全面启动。地块斯巴鲁4S店的建设，确保项目在四个月内完成开业，否则，将按合同条款追究违约责任。溢华公司于2014年12月17日向麓谷汽车公司出具《关于长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司来函的回复》，内容包括：“我司已于2014年12月与湖南省建五公司签订《长沙美溢斯巴鲁汽车4S店建设施工合同》，并于12月下旬进场施工，现正在作进场前期准备。根据合同要求长沙美溢斯巴鲁4S店于2015年6月建成并开业，施工单位进场前我司将向贵司提交书面的建设进度计划。”
2015年3月12日，被告向原告提交了《临时用电申请表》、《临时用水申请表》。
2015年10月19日，麓谷汽车公司再次向溢华公司发送了《公函》，内容包括：“……贵司于2014年12月17日回函表示将于2014年12月下旬进行施工，2015年6月建成并开业，但至今仍未正式开工建设，我司多次电话联系催促贵司安排的负责人，其每次均表示即将开工，但一直拖延至今仍未见开工迹象。贵司上述行为已经严重违约，斯巴鲁4S迪士尼未及时完成建设，对我司麓谷汽车世界项目整体运营造成了不利影响。请贵司在收到本函之后7日内，向我司提交书面的斯巴鲁4S店建设计划及具体的时间进度表，并承诺于2015年10月31日前启动麓谷汽车世界。地块斯巴鲁4S店的建设，确保项目在五个月内（即2016年3月31日前）建成营业。否则，我司将根据合同约定采取法律途径追究贵司的违约责任。
2016年10月13日，长沙高新区麓谷街道东塘社区居民委员会和长沙市麓谷街道园艺场出具了一份《情况说明》，内容包括：“……各车商负责其4S店工程项目的设计、报建、施工等工作，负责准备和提供申报资料并安排专人以土地所有者的名义到相关部门办理上述手续。土地所有权单位仅在车商提出要求时，在其拟定或出具的文件中以申报主体的名义加盖公章。建设过程中，所有4S店项目，在取得规划工作联系单后均可正常开工建设，广东溢华汽车集团有限公司从长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司承租该地块后，按照前述操作方式，以我们两单位的名义进行了4S店的设计和规划报建工作，其具体经办人为该公司指派的袁雨花，且该项目前期报批报建的原始资料及相关批准文件均由广东溢华汽车集团有限公司自行掌握。项目设计和规划报建时，因该4S店的设计重复修改等原因，我们多次对该公司提供的申报资料进行了盖章，目前该项目取得了规划工作联系单，可以开工建设”。
另查明：2012年10月17日，就溢华公司递交的关于在长沙市建立《斯巴鲁4S店建设计划书》的申请，斯巴鲁汽车（中国）有限公司回复内容包括：“如最终贵司符合斯巴鲁汽车（中国）有限公司的建店条件，取得了斯巴鲁汽车品牌经销商授权，则店面应在2013年4月30日前建设完毕。斯巴鲁汽车（中国）有限公司广州分公司授权西昌星辉汽车销售服务有限公司在长沙麓谷汽车世界园区设立斯巴鲁4S店。
另查明，麓谷汽车公司另与湖南有道汽车有限公司、湖南华隆汽车销售服务有限公司、湖南鑫齐长城汽车销售服务有限公司、湖南龙星行汽车销售服务有限公司等签订《项目招商暨土地使用权租赁合同》，该些车商企业所成立的4S店已建成并正常营业。
另查明，截至目前，溢华公司对所租赁的土地进行了路面水泥硬化，搭建了公棚，设置了围挡，但未进行实质的开工建设。在本案审理过程中，溢华公司对于第（五）反诉请求予以撤回，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案存在如下焦点问题：（一）关于麓谷汽车公司、溢华公司及第三人高新区管委会签订的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》是应当继续履行还是应当解除、导致合同解除的原因系归责于谁的问题；（二）关于麓谷汽车公司所主张的返还租赁土地、地上建筑物、构筑物及其他附属物归其所有、请求支付土地使用费、市场整体形象宣传费、滞纳金、逾期返还土地期间的土地占用费、逾期开业的违约金、履约保证金归其所有的主张如何认定的问题；（三）对于溢华公司反诉麓谷汽车公司赔偿工程施工设计费用、组建公司投入的运营管理费用、返还土地使用费、宣传费、土地定金等费用是否应当支持的问题。
（一）关于麓谷汽车公司、溢华公司及第三人高新区管委会签订的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》是应当继续履行还是应当解除、导致合同解除的原因系归责于谁的问题。第一、麓谷汽车公司、溢华公司及第三人高新区管委会签订的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》系三方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，当事人均应按合同约定全面履行各自义务。第二、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，一方面，根据《合同》第十条第9项规定，溢华公司拖欠费用满60天，麓谷汽车公司有权解除合同，而溢华公司实际缴纳土地使用费和市场整体形象宣传费至2015年12月31日，从2016年1月1日开始即按时缴纳上述费用；另一方面，根据《合同》第十条第10项约定，乙方应在约定时间内开张营业，逾期60天，麓谷汽车公司有权解除合同，溢华公司抗辩称其未能建成4S店并开张营业的原因系麓谷汽车公司未能按时为其办理建设规划许可证和建设施工许可证造成，对此，本院认为：其一、对于建设工程规划许可证的办理在实际申报过程中，长沙高新区麓谷街道东塘社区居民委员会和长沙市麓谷街道园艺场已经授权给了溢华公司的工作人员；其二、从长沙高新区麓谷街道东塘社区居民委员会和长沙市麓谷街道园艺场出具的《情况说明》以及其他车商的开业经营情况看，在取得规划工作联系单后可正常开工建设，溢华公司亦在2015年6月10日取得了规划工作联系单；其三、根据麓谷汽车公司向溢华公司发送的两次要求完成开业的公函和溢华公司对公函的回复，溢华公司认可逾期建设并开业的事实，并明确承诺了开业时间，而完全没有涉及要求麓谷汽车公司为其办理建设施工许可证或者建设规划许可证；综上，对于溢华公司主张其项目未开工建设并营业系麓谷汽车公司未能为其办理建设规划许可证、施工许可证的理由，本院不予采信，溢华公司至今未能完成开业应当归因于其自身的原因。所以，考虑到溢华公司从2016年1月1日后未向麓谷公司缴纳土地使用费等相关费用，且至今未完成开业，现原告诉请解除《合同》，理由正当，本院予以支持。对于《合同》解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，麓谷汽车公司提出解除合同的主张系在本案诉状中提出，故本院以本案起诉状副本送达给溢华公司的时间即2016年7月20日确定为《合同》解除的时间。
（二）关于麓谷汽车公司所主张的返还租赁土地、地上建筑物、构筑物及其他附属物归其所有、请求支付土地使用费、市场整体形象宣传费、滞纳金、逾期返还土地期间的土地占用费、逾期开业的违约金、履约保证金归其所有的主张如何认定的问题。第一、根据《合同》第十条第9项和第10项的约定，因溢华公司拖欠费用和逾期开张营业的，麓谷汽车公司除有权解除合同外，还可以收回出租土地使用权，履约保证金不予退还，建筑物、构筑物及其他附属物归其所有并不予补偿。因此，麓谷汽车公司诉请溢华公司返还租赁的土地、并请求确认租赁土地上的建筑物、构筑物及其他附属物、溢华公司所交履约保证金382500元归其所有的主张，理由正当，本院予以支持。第二、对于原告所主张的土地使用费，被告应当支付从2016年1月1日起至《合同》解除之日即2016年7月20日的土地使用费，经计算溢华公司应当支付给麓谷汽车公司的土地使用费为488764.45元（15.3亩×57881.25元×202/365天）；对于原告所主张的市场整体形象宣传费，根据《合同》第五条的约定，市场整体形象宣传费按乙方建（构）筑物总建筑面积计算，标准为1元/㎡/月，由甲方收取和使用，乙方在首次办理临时用水用电手续时，首付6个月市场整体形象宣传费。本案中，溢华公司对于2015年12月31日之前的市场整体形象宣传费已经缴清，因溢华公司未能开张经营的缘由系其自身原因，在合同履行期间，溢华公司仍需按照约定标准向麓谷汽车公司支付市场整体形象宣传费，对于麓谷汽车公司主张溢华公司支付合同解除之前的市场整体形象宣传费，本院予以支持，经计算为36265.7元（5386㎡×202天/30）。第三、对于滞纳金，麓谷汽车公司主张从2015年12月1日按照每日千分之三的标准计算。根据《合同》第十条第9项的规定，乙方(溢华公司)没延期一天须付给甲方（麓谷汽车公司）欠缴总额的3‰的滞纳金，该滞纳金应当理解为逾期付款违约金的性质，被告主张该标准过高，请求予以调整，本院从公平原则出发，酌情确定溢华公司按年利率24%的标准向麓谷汽车公司支付逾期支付土地使用费的滞纳金至本判决确定的履行期届满之日。第四、对于麓谷汽车公司主张溢华公司支付逾期返还租赁土地期间的土地占用费，对于《合同》解除后，因溢华公司仍实际占用租赁的土地，给麓谷汽车公司造成了损失，本院参照双方在《合同》中对于使用费的约定标准，确定溢华公司按照约定的使用费标准向麓谷汽车公司支付《合同》解除后的土地占用费，计算至本案判决之日为742287.92元（15.3亩×57881.25元×164/366天+15.3×67004.77×123/365天），对判决之后的占有使用费，本院将按照相同标准予以计算至租赁土地实际返还之日止。第五、对于原告主张被告支付逾期开业的违约金按每亩30元/天计算，根据《合同》第十条第10项约定的内容，该逾期开业违约金的约定应当理解为以双方继续履行合同为前提，事实上，现麓谷汽车公司已提请解除合同，且对解除的违约责任双方另有约定，本院亦予以相应的支持，故麓谷汽车公司诉请溢华公司支付逾期开业的违约金，理由不当，本院不予支持。
（三）对于溢华公司反诉麓谷汽车公司赔偿工程施工设计费用、组建公司投入的运营管理费用、返还土地使用费、宣传费、土地定金等费用是否应当支持的问题。第一、对于溢华公司反诉麓谷汽车公司赔偿工程施工设计费用、组建公司投入的运营管理费用，返还土地使用费，因《合同》的解除系溢华公司自身的原因造成，故对溢华公司的该诉请，本院不予支持。第二、对于溢华公司诉请麓谷汽车公司返还土地定金，因溢华并没有提供相应证实其向麓谷汽车公司支付了土地定金，本院不予支持。第三、对于溢华公司诉请麓谷汽车公司返还的费用中另外还包含了建筑施工及装饰保证金382500元，现双方解除土地使用权租赁合同，溢华公司主张退还该款项，理由正当，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：
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