北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第30196号
原告王×，女，1980年3月5日出生。
身份证号：×××。
委托代理人闫川，北京市金台律师事务所律师。
委托代理人王有泉，北京市金台律师事务所律师。
被告陈×，女，1940年4月5日出生。
身份证号：×××。
委托代理人袁丽萍，北京市隆平律师事务所律师。
委托代理人卢子明，北京市隆平律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
注册号：110115002574275。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人姚×，该公司员工。
原告王×与被告陈×、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王×及委托代理人闫川、王有泉与被告陈×之委托代理人袁丽萍、卢子明，第三人我爱我家公司之委托代理人姚×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王×诉称，2015年3月13日，我与陈×签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》，约定由我购买陈×位于北京市海淀区万寿路甲一号恩济花园12号楼A座×号面积为95.4平方米的房屋一套，总价款为5350000元，并约定因陈×原因致使我未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，我有权解除合同，陈×应退还已付房款、向我支付房屋成交总价款20%的违约金并赔付我已支付的居间服务费。我于合同签订当日向陈×支付定金100000元。该合同由我爱我家公司提供居间服务，我因此向我爱我家公司支付居间服务费107000元。合同签订后，陈×却一直以各种理由推诿，不配合我共同办理房屋过户手续以及收款所用的资金存管账户，致使我至今未取得该房屋的所有权。我无奈之下于2015年7月28日按照合同约定向陈×发送了《解除合同通知书》，通知陈×解除合同并于收到通知5个工作日内返还已支付购房款、支付违约金并赔偿居间服务费共计1277000元，但陈×至今未予理睬。在合同有明确约定的情况下，陈×以其行为明确表明其不履行合同义务，严重损害我的合法权益。故诉至法院，要求：1、陈×返还定金100000元；2、陈×向我支付违约金1070000元；3、陈×赔偿我居间服务费107000元；4、诉讼费由陈×承担。
陈×辩称，1、王×要求解除合同的理由不成立，我不同意解除合同。如果法院判决解除合同，我同意退还王×已缴纳的定金100000元，因我一直在积极履行合同，对合同未能履行不存在任何过错，故我不同意支付违约金。合同未能履行给王×造成的损失是其已经缴纳定金的利息损失，而双方约定的违约金远远高于王×的损失。如果法院判决我支付违约金，应大幅调减违约金数额，违约金不应高于100000元定金的利息损失的30%，我不同意赔偿居间服务费，王×主张违约金与居间服务费属于重复请求，且合同不能履行的原因在于中介公司。2、我没有恶意违约的主观故意，因诉争房屋没有电梯，我已是75岁高龄的老人，患有多种严重疾病，居住生活会有诸多不便，我打算将诉争房屋转让，换购一套带电梯的房子。我于2013年8月通过我爱我家公司将诉争房屋出租，同时也在中介登记出售，期间虽有中介人员带买家看过房，但一直未成交。2015年3月11日，我爱我家公司的业务员到我家，表示有人愿意购房，提出3月12日看房，3月13日晚上签合同。我随即联系租户闫×安排看房事宜，闫×以看房影响其正常生活为由拒绝协助。我立刻打电话给业务员，告诉他房客不配合看房。业务员周×联系王×后答复我，在不能看本房的情况下，买家和中介公司仍然要求3月13日晚7点签订合同。我患有多种疾病，不仅行动不便，而且因视神经萎缩夜间视力几乎处于半盲状态，儿女都不在北京，我在房屋交易之前几乎一年多未曾下楼，基本上每晚八点钟就一定上床休息。中介公司曾要求我去店里签订合同，我因疾病不便外出，商定中介公司和买家到我家中签约。3月13日晚七点，中介公司业务员和王×先后到达我家，中介公司业务员一进屋就提到要用诉争房屋抵押贷款。之后王×到达，我特地询问王×抵押贷款一事，王×说她有房产在紫竹桥，不会以诉争房屋抵押，我才放心。大约等到八点多，王×的丈夫到达后双方开始签合同。在三方沟通确定房款、定金数额和我办理上市表的时限后，中介公司业务员填写了合同并让我签字，我从没签过合同，也没卖过房，加上我患有疾病，晚上的头脑和视力使我无法看清及看懂合同条款。而作为我爱我家公司的工作人员，刘春成和周×完全没有向我解释合同条款和交易流程，只告诉我只要看合同中房款是535万就可以了。我基于信任直接签字，未来得及也没有能力读合同条款。当天夜里11点多，中介公司业务员以房本等材料需要到门店扫描为由，将我又带到公司门店，等我办完所有手续回到家已经是第二天凌晨两点钟。3、签约后我拼尽全力在履行合同，根本不存在不履行合同和推诿。我的主要义务为办理上市审批、协助办理产权过户登记、交付房屋。我办理上市审批才发现，办理审批需要复杂的流程，需要补交相当金额的超标款。因为我所在单位木材公司解散，木材公司归口的物资部、国际贸易部、内贸局等机构的更迭变化，使我无法顺利取得相应单位出具的材料。为了完成上市审批手续，我奔波于各个部门，经常是大早上出去，一跑就是一天，为的是能在约定期限内办理完上市审批表以避免违约。我终于在4月17日完成了上市审批，履行了合同约定的主要义务。4、至今为止，王×只支付了100000元定金，尚未履行合同约定的付款义务，因此我没有办理房屋过户手续的义务。签约一周后我才从我爱我家公司要到所签的合同，开始办理上市审批和通知租户搬家，发现并不像中介公司说的那样轻松。一方面我要拼尽全力办理复杂的上市审批手续，另一方面租户坚决不同意搬走。上市审批办理完毕后，我立即联系中介公司，告知其租户不愿意提前搬出，但我连续几天无法联系到王×。因此我于4月23日起诉要求撤销房屋买卖合同，希望重新确认双方的权利义务，并不是对房屋转让反悔。4月26日，我通过中介公司联系到王×，王×坚持要我支付20%的违约金，双方协商宣告失败。后来我生病，没有精力处理此事，于6月撤回起诉。合同没有如期履行的原因在于，买方和中介公司明知所出售的房屋正在出租且租期于八月到期，但未合理确定房屋出租和买卖关系，违背买卖不破租赁的规定，利用我年事已高，缺乏交易经验等不利情形，设定了对我不利的合同条款，在租户拒绝协助的情况下，我的违约赔偿就不可避免。签约后，我一直积极履行合同，合同履行的困境是中介机构的不负责任、王×对不当利益的追逐以及二者利用我缺乏交易经验造成，我对此并无过错。
第三人我爱我家公司述称，我公司与买卖双方签署了合同，合同的效力及王×的诉讼请求由法院判定。
经审理查明，陈×系北京市海淀区万寿路甲1号恩济花园12号楼3层A座×号房屋（以下简称×号房屋）的所有权人。2015年3月13日，陈×（出售方、甲方）与王×（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定×号房屋成交总价为5350000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金100000元，定金通过自行交接方式划转；乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为1980000元；于商贷面签，乙方向甲方支付2370000元，资金通过资金存管方式划转；于产权过户前一日乙方向甲方支付850000元，资金通过资金监管方式划转；于交付房屋当日乙方向甲方支付50000元，资金通过自行交接方式划转。该合同第二条第五款约定：“该房屋的租赁情况为：该房屋已经出租。甲方已将该房屋出租的，需保证承租人已放弃优先购买权，并能够积极配合房屋交易过程中的评估、房屋交验等过程，若因此导致合同无法履行或被撤销，视为甲方违约。”该合同第七条第一款约定：“甲方应当在收到全部房款将该房屋交付给乙方。”第九条约定：“（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。……”第十一条约定：“（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五／日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。”同日，陈×（出卖方、甲方）、王×（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，第三条约定：“由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：双方同意上述房产的央产住房档案最迟在2015年4月20日之前建立完毕并获得出售许可。如上述期限届满因甲方原因仍然无法办理完央产住房档案的建立手续并获得出售许可，甲方承担双方之间签署的编号为M14113557的《买卖合同》及同丙方签署的《履约服务合同》合同约定的违约责任。”第五条约定：“经甲乙丙三方友好协商同意，如果由于丙方原因导致合同不能继续履行，丙方退还乙方已支付的服务佣金。如果由于甲方违约导致合同不能继续履行，甲方赔付乙方已支付丙方服务佣金。”第六条约定：“经甲乙双方协商同意，甲方在收到全部房款后三个工作日内将房屋交付给乙方，确保房屋处于未出租状态。”当日，王×向陈×支付了房屋定金100000元。2015年3月14日，王×向我爱我家公司支付居间服务费107000元。审理中，陈×表示其于2015年4月17日完成×号房屋的上市审批手续，王×对此予以认可。王×表示陈×未能配合王×进行×号房屋的评估、贷款手续，故合同未能继续履行。陈×提交房屋租赁合同、房屋续租协议书复印件，表示×号房屋在交易时处于出租状态，租赁期限截止至2015年8月24日，房屋未能评估的原因系租户不配合，亦不同意提前搬出。王×、我爱我家公司对房屋租赁合同的真实性予以认可，对续租协议书复印件不予认可，但均认可×号房屋在交易时处于出租状态。陈×提交病历记录、其与王×、王×配偶、我爱我家公司工作人员的谈话录音以及其女儿与租户闫×的的谈话录音、其向租户闫×发送律师函件、快递单据、邮件查询打印件，证明其就租户问题与王×进行过协商，并多次委托家属与租户协商，但租户拒绝提前搬出及协助评估，此事亦造成其巨大的精神压力。王×对其与陈×、我爱我家工作人员谈话录音、病历记录、律师函、快递单及邮件查询记录的真实性认可，但表示因租户原因无法履行合同系陈×的单方说法，其无法确认陈×女儿与租户谈话录音的真实性。陈×提交合同签订当晚小区的监控录像，证明当日晚11时许我爱我家公司工作人员及王×以需要扫描文件为由将其带至我爱我家公司门店，直至3月14日凌晨两点才返回。王×对监控录像的真实性不认可。我爱我家公司对监控录像的真实性认可，对证明目的不予认可。另，陈×表示其约一年前将×号房屋出售信息发布到网上，租户当时同意配合，亦同意提前搬走，但在签订本案诉争房屋当天租户不让看房。王×表示签约当天租户已经休息，其未看过×号房屋，但其看过对面302号房屋。
另查，2015年4月，陈×曾将王×、我爱我家公司诉至本院，要求撤销三方签订的房屋买卖合同及补充协议，后陈×撤诉。2015年7月28日，王×委托律师向陈×发出《律师函》，要求解除双方签订的合同，并要求陈×按照合同约定返还定金并赔偿违约金及居间服务费损失。陈×表示已收到律师函。陈×提交其通话记录详单，表示其于4月17日至23日多次联系我爱我家公司及王×希望协商解决，但因无法联系到王×，故其不得已起诉以重新确定双方权利义务，并非对交易反悔。王×对通话记录的真实性认可，但表示双方一直保持联系。我爱我家公司表示无法确认通话记录的真实性。王×提交其与陈×家属的录音，证明其在合同履行期届满前仍与陈×进行沟通，其并非恶意解约。陈×对录音的真实性认可，表示其从未表示不卖房，且其在住院期间亦委托家属协商卖房事宜。
审理中，陈×表示同意按照原合同继续履行。王×表示其已向陈×发送律师函，通知陈×解除房屋买卖合同，合同已经实际解除。我爱我家公司提出合同解除与否由法院予以判定。现王×要求陈×返还定金并赔偿违约金及居间服务费。王×表示陈×的违约行为对其造成定金损失，且其在与陈×签订合同后将自身原有住房出售，并于2015年9月另行购房，房价上涨60余万元，但王×就其主张的损失未提交相应证据。陈×表示违约金与居间服务费系重复主张，王×仅存在定金损失，且王×主张的违约金过高，要求予以减少。
上述事实，有双方当事人的陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、装修款补充协议、定金收据、居间服务合同、履约服务合同、房地产经纪服务告知和提示、居间服务费收据、刷卡凭证、录音、房屋租赁合同、房屋续租协议书、律师函、快递单、通话记录、民事起诉状、住院病案等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王×与陈×签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王×、陈×与我爱我家公司签订的《补充协议》均系各方真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。涉案×号房屋在交易时处于出租状态，根据合同约定，陈×在签订房屋买卖合同时需保证承租人已放弃优先购买权，并能够积极配合房屋交易过程中的评估、交验等过程，若因此导致合同无法履行或被撤销的，视为陈×违约。在签订合同且王×支付定金后，因承租人原因使王×无法进行×号房屋的评估、贷款面签等事宜，并最终导致王×在合同签订后的120日内未取得×号房屋的产权证书，且陈×自述已将出售×号房屋信息发布至网络一年之久，但未能协调租户配合房屋出售事宜，故陈×的行为已经构成违约，应承担违约责任。王×在期满后依约选择解除合同并向陈×发出解除合同的通知，作为违约一方陈×表示已收到该通知，因此双方的买卖合同已经实际解除。现王×要求陈×返还定金、支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据本院庭审查明的事实，王×在签订合同时明知房屋处于出租状态，亦未实地查验×号房屋，其本身存在疏忽；另一方面，根据陈×提交的证据足以认定，陈×在签订合同后积极地履行合同，与王×、×号房屋租户就合同履行事宜亦进行多次协商，陈×并非恶意违约。现陈×的违约行为造成了王×的居间服务费损失，王×并未提交证据证明其产生了其它损失。综合上述情况，本院对违约金数额予以降低，违约金的数额由本院结合实际损失、合同的履行情况、双方当事人的过错程度等综合因素酌情予以判定。因本院在判定违约金时已经考虑了王×的居间服务费损失，故王×要求陈×赔偿居间服务费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、陈×于本判决生效后七日内返还王×定金十万元；
二、陈×于本判决生效后七日内赔偿王×违约金十万元；
三、驳回王×的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万六千二百九十四元，由王×负担一万一千九百九十四元，已交纳八千一百四十七元，余款于本判决生效后七日内交纳；由陈×负担四千三百元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 晶
代理审判员 许 暘
人民陪审员 岳 维
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 孔德翰