湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0115民初1393号
原告胡明超。
委托代理人肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被告武汉风驰置业发展有限公司。
法定代表人闵池，董事长。
委托代理人戴天明，湖北山河律师事务所律师。
原告胡明超诉被告武汉风驰世纪置业有限公司（以下简称风驰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由审判员刘晓适用简易程序于2016年6月7日公开开庭进行了审理。审理中，原告方撤回第一项诉讼请求。原告胡明超的委托代理人肖军文、被告风驰公司的委托代理人戴天明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡明超诉称：2015年9月6日，我与被告风驰公司签订《武汉市商品房买卖合同》约定，我购买被告方开发的三和.光谷道二期4幢9层4号房，房屋总价769075元。该合同第九条约定：被告方应在2015年12月28日前交付符合合同约定的房屋。合同签订后，我履行了付款义务，但被告方直至2016年3月12日才向我交房。被告方逾期交房的行为已构成违约，现诉至法院，要求1、要求被告方向我交付符合法定和合同约定的交付条件房屋；2、被告方向我支付逾期交房的违约金19149元（暂计至2016年3月20日，应自2015年12月28日开始至达到交付条件之日止），（后变更为被告方向我支付逾期交房的违约金，违约金的数额以购房总价款为基数，自2015年12月28日起按日万分之三计至达到交付条件并完成合法交付之日止）；3、达到交房条件之前的物业管理费用由被告承担；4、本案诉讼费由被告方承担。
被告风驰公司辩称：1、涉案商品房于2016年2月23日通过武汉市江夏区城乡建设局工程竣工验收备案并已向原告方交付，且我公司已尽通知义务；2、原告方向我公司承诺自愿放弃追究我公司延期交房责任，该承诺对双方具有约束力；3、合同约定的逾期交房责任系按已交付房款价的日万分之0.5计算，而非按日万分之三计算，原告方以出租价格估算的方式要求增加违约金的诉请不合理，也不符合法律规定；4、物业公司虽向原告方出具了收取2015年12月28日至2017年2月28日14个月的物业管理费收据，但实际仅收取了原告方12个月的物业管理费，另二个月的物业管理费并未收取，是因为原告收房不追究我公司逾期交房责任而赠送的。综上，原告方的诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：2015年9月6日，原告胡明超与被告风驰公司签订《武汉市商品房买卖合同》约定，原告胡明超购买被告方开发的三和.光谷道二期4幢9层4号房，房屋总价769075元。该合同第九条约定：出卖人应当在2015年12月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供水、供电、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：达到使用条件；6、给水：达到使用条件；7、燃气：安装到户，点火时间按天然气公司规定办理；8、排水：达到使用条件；绿化：达到设计要求；第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1，2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。第十二条约定商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。……。合同补充协议第一条约定：关于联络方式1、合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信方式。2、双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告胡明超依约付清了全部购房款。
2015年11月6日，武汉市江夏区环境保护局就涉案工程出具环境保护检查意见书。2015年12月10日，武汉市公安消防局就涉案工程出具消防验收意见书。2015年12月28日，武汉供电公司客服中心对涉案工程出具正式供电证明、武汉市天然气有限公司对该工程出具的燃气开户通知单。武汉市自来水有限公司对涉案工程出具拟于2015年12月28日正式供水证明。2016年1月29日，武汉市江夏区国土资源和规划局就涉案工程出具竣工验收规划条件核实证明。2016年2月23日，被告风驰公司向武汉市江夏区城乡建设局办理了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。被告方于2015年12月25日在业主QQ群发收房通知，于2015年12月26日和2016年3月9日在武汉晨报、长江商报上刊登收房公告。2016年3月12日，原告胡明超与被告风驰公司办理了交房手续。该交房清单上1-5项为业主信息、物业费、验房、领取钥匙、门禁卡等，第6项载明：注意事项：本人自愿如期收房，不再向开发商另追究延期交房责任。原告胡明超分别在上述交房清单的每项业主签名处逐一签名。并交纳了12个月的物业管理费。收款单位为：武汉精城筑家物业管理有限公司。
本案在审理过程中，原告方认为，违约金应计至符合法定和合同约定的交房条件之日止，因被告方未尽通知义务，达到交房条件后的时间应以原告方签署的时间为准。并撤回第一项诉请，变更第二项诉请。对被告方辩称的原告方已签署了放弃追究被告方逾期交房违约责任的意见，原告方认为其签署行为系被告方胁迫所致，且上述签单系格式条款，应属无效。
以上事实，有双方当事人的陈述、武汉市商品房买卖合同、收房签单等证据，上述证据经本院审核，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告胡明超与被告风驰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定享有权利履行义务。针对本案的争议焦点，本院评判如下：
一、关于被告风驰公司逾期交房的通知义务、违约期间。根据双方签订的合同第十一条“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1，2种方式处理”的约定，该条款中的“交付”应为符合法律规定和合同约定的交付。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条“出卖人应在2015年12月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收”的规定，包括工程质量验收在内的各个单项竣工验收（水、电、气、人防、消防、规划等专项验收），是由法律和行政法规规定的商品房交付条件。故被告风驰公司于2016年2月23日为上述房屋办理了竣工验收备案证时，该房屋即符合法定及合同约定的交付条件。
根据双方签订的合同第十二条及补充协议第一条的约定，被告风驰公司有书面通知买受人验收房屋的义务，且通知送达方式为：挂号信方式。经庭审查明，涉案商品房于2016年2月23日达到合同约定的交付使用条件后，被告方采取了登报公告的通知方式，而该通知送达方式非合同项下约定的通知送达方式，应视为被告方未尽通知义务。故被告方逾期交房的违约时间应计至原告方实际收房之日即2016年3月12日止。
二、关于原告方签署的不再追究被告方逾期交房违约责任的效力问题。2016年3月12日，原告胡明超与被告风驰公司办理了交房手续。该交房清单第6项载明“注意事项：本人自愿如期收房，不再向开发商另追究延期交房责任”。原告胡明超在该项的业主签名处签名，并且由于原告收房不追究被告逾期交房责任，被告赠送了二个月的物业管理费。原告方认为其受到胁迫，且该条款系格式条款，应无效的意见。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条和第四十条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。如保险合同、拍卖成交确认书等。其中的免除提供格式条款一方的责任部分，免除的是提供格式条款一方在订立合同后将来可能会承担的责任。而本案中，原告方在“不再向开发商另追究延期交房责任”处签名的行为发生在双方签订商品房买卖合同后，且对被告方的延期交房行为原告方系明知，并对被告赠送二个月的物业管理费的行为予以接受。故该行为应视为双方在履行商品房买卖合同后就被告方的逾期交房违约行为达成的一致意思表示，系双方对自己民事权利的处置，且未违反相关法律规定，合法有效，被告方的该项辩称意见，本院予以支持。原告方的该项意见因证据不足，本院不予采纳。故原告方要求被告方支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。
三、关于物业管理费。本案系商品房销售合同纠纷，原告方的第三项诉请：达到交房条件之前的物业管理费用由被告承担，该项诉请系对物业管理费的确认之诉，其主体为原、被告及物业管理公司，与本案非同一法律关系，应另行主张权利。审理中，原告方撤回第一项诉请，系其对自己民事权利的处置，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告胡明超的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费278元，减半收取为139元，由原告胡明超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名-
湖北省武汉市中级人民法院，帐号-17×××67，开户行-农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘晓
二〇一六年六月二十一日
书记员 许念