广东省云浮市云安区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤5303执异7号
案外人：何桂林，男，汉族，1970年8月23日出生，住云浮市云城区。
案外人：李华燕，女，汉族，1973年12月1日出生，住云浮市云城区。
何桂林、李华燕的共同委托代理人：窦艳华，广东隆仁律师事务所律师。
何桂林、李华燕的共同委托代理人：黄卫祥，广东隆仁律师事务所实习律师。
申请执行人：何凯鸿，男，汉族，1975年10月26日出生，住云浮市云城区。
被执行人：练丁财，男，汉族，1952年11月18日出生，住云浮市市区。
在本院执行何凯鸿与练丁财民间借贷纠纷一案中，案外人何桂林、李华燕于2018年6月21日对被执行人练丁财所有的位于云浮市市区兴云西路富临花园A幢首层101号房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人何桂林、李华燕称，请求事项：1.依法撤销云浮市云安区人民法院（2017）粤5303执20号执行裁定。2.立即解除对位于云浮市云城区兴云西路富临花园A幢首层101号房屋的查封。事实与理由：云浮市云安区人民法院（2017）粤5303执20号执行裁定书查封的房屋的实际所有权人为案外人。1.案外人与被执行人练丁财及其妻子罗仙于2012年3月15日签订了《房地产转让合同书》，双方约定将位于云浮市市区兴云西路富临花园A幢首层101号房地产（商铺）转让给案外人（证号：粤房地证字第C0139***号），签订合同时该商铺房地产权抵押在云安县农村信用社，需被执行人还清贷款70万元才可取回房地产权证和土地使用证办理过户。双方约定案外人分三期支付2463500元转让款给被执行人。第一期款项77万元定金于合同签订之日支付；第二期款项100万元中的72万元约定由被执行人用于偿还云安县农村信用社的抵押贷款及利息；第三期款项693500元在2012年4月30日前支付。2.合同签订后，案外人遵守合同的约定，于2012年3月15日向被执行人支付第一期定金77万元；2012年3月21日及2012年3月22日向被执行人支付第二期转让款合计120万元；2012年4月12日向被执行人支付第三期转让款493500元。由被执行人练丁财及其儿子练秋荣立下《收据》，确认案外人与被执行人就《房地产转让合同书》约定的购房转让款已全部向被执行人支付完毕。3.在案外人支付相应的购房转让款后，被执行人已将《国有土地使用证》[云府国用（2012）第0009**号]变更登记为案外人李华燕。同时在案外人支付第二期转让款后，被执行人与案外人李华燕到云浮市住房和城乡建设局签订了《云浮市房地产交易申请审批表》，在与案外人办理房产过户时，因被执行人涉及到珠海市香洲区人民法院的案子，致使房产过户无法顺利办理。综上所述，案外人已按合同的约定支付完相应的购房款，被执行人也将房产证原件交予案外人处保管且案外人现已合法占有该房屋，并且被执行人已将《国有土地使用证》变更登记在案外人李华燕名下，房产未办理过户登记，案外人不存在过错。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，为维护案外人的合法权益，特向法院提出执行异议。
申请执行人何凯鸿称，首先，何桂林、李华燕至今没有完成云浮市市区兴云西路富临花园A幢首层101号商铺的转移登记，其以最高人民法院2005年1月1日起施行的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作为法律依据，要求撤销云浮市云安区人民法院（2017）粤5303执20号执行裁定书，并解除对涉案房屋的查封，显然与2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”相冲突，根据新法优于旧法的原则，《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条已没有存在的法律基础。其次，《中华人民共和国物权法》生效后，由于依法完成不动产物权转移登记才是该物权的受让时，因此，不动产物权以登记为法律事实对外公示与抗辩，也就是说登记成为了不动产物权效力的内容，既然何桂林、李华燕至今没有完成云浮市市区兴云西路富临花园A幢首层101号商铺的转移登记，那么，何桂林、李华燕要求撤销云浮市云安区人民法院（2017）粤5303执20号执行裁定书，并解除对涉案房屋的查封，显然事实与法律依据都不足。为此，恳请法院依法驳回案外人何桂林、李华燕的异议申请。
被执行人练丁财称，本房屋买卖本来早已完成，手续也基本上办完了的（国有土地使用证已转到李华燕名下了），但我另外其它案件（即珠海法院诉讼案）刚好在办理与何桂林的房屋买卖证件转户过程中，珠海法院在查找物业中发现何桂林在与我的房屋买卖中有严重的偷税漏税行为，珠海法院就发文去税务局，要求税务局查办这宗买卖。云浮地税稽查局发文通知我在2012年10月16日到云浮地税稽查局接受询问，稽查局认为（何桂林也在场的），本宗买卖实际金额为2463500元，但何桂林只申报了842382元，且缴清了各种税费，少报了1621118元，偷漏了各种税费（详见地税局的处理决定书〔2012〕01号），要求在2012年11月30日前缴清全部偷漏税费241484.98元，但何桂林至今不予缴纳，地税稽查局执行科在2018年5月29日发来信息，税费、滞纳金、罚款金额共已升到58万多元。综上所述，案外人提出的执行异议，理由不成立，请求法院驳回案外人的异议请求，并提醒案外人迅速到云浮地税稽查局缴清其偷漏的全部税款。
本院查明，何凯鸿与练丁财民间借贷纠纷一案，因练丁财未履行已经发生法律效力的云浮市中级人民法院（2015）云中法民二终字第457号民事判决确定的义务，本院于2017年1月6日立案执行，案号为：（2017）粤5303执20号。
2013年10月16日，云浮市云城区人民法院以（2013）云城法执字第328号执行裁定对被执行人练丁财所有的位于云浮市市区兴云西路富临花园A幢首层101号房进行查封，2015年9月22日，云浮市云城区人民法院对上述房屋进行续行查封，查封终止日期为2017年9月22日。2017年2月23日，本院以（2017）粤5303执20号执行裁定对被执行人练丁财所有的位于云浮市市区兴云西路富临花园A幢首层101号房进行轮候查封，查封期限为3年。从2017年9月23日起，云浮市云城区人民法院（2013）云城法执字第328号执行裁定已失效，本院（2017）粤5303执20号执行裁定已生效。
2012年3月15日，何桂林、李华燕（甲方）与被执行人练丁财及其妻子罗仙（乙方）签订《房地产转让合同书》。双方约定：乙方同意将其所有的位于云浮市市区兴云西路富临花园A幢首层101号房地产（商铺）转让给甲方（房地产权证证号：粤房地证字第C0139***号），转让价款为2463500元；所有过户相关税费由甲方支付，与乙方无关；付款方式：分三期支付，第一期转让款在签订本合同当日支付定金77万元，第二期转让款支付100万元，乙方在该款中必须付清云安县农村信用社的贷款及利息72万元，第三期转让款在2012年4月30日前支付693500元。合同签订后，案外人何桂林、李华燕于2012年3月15日支付了购房定金77万元给被执行人练丁财，于2012年3月22日、2012年4月12日分别支付了转让款120万元、493500元给被执行人练丁财。被执行人练丁财于2012年4月1日向案外人何桂林、李华燕交付了上述房屋，从此，上述房屋已由何桂林、李华燕合法占有。
2012年5月7日，练丁财与何桂林、李华燕到云浮市国土资源和城乡规划管理局办理了上述房屋的土地使用权过户手续，土地使用权人已由练丁财变更登记为李华燕，《国有土地使用证》证号为：云府国用（2012）第0009**号。2012年3月22日，练丁财与何桂林、李华燕到云浮市住房和城乡建设局签订《云浮市房地产交易申请审批表》，双方在办理上述房产过户期间，因被执行人练丁财涉及到珠海市香洲区人民法院受理的案件，珠海市香洲区人民法院对上述房屋进行了查封，致使上述房产未能办理过户手续。珠海市香洲区人民法院受理的案件了结并对上述房屋解除查封后，上述房屋又于2013年10月16日、2017年2月23日分别被云浮市云城区人民法院和本院查封，致使上述房产至今未能办理过户手续，房地产权证（证号：粤房地证字第C0139***号）权属人至今仍登记为练丁财。
本院认为，云浮市云城区人民法院对被执行人练丁财所有的位于云浮市市区兴云西路富临花园A幢首层101号房作出的（2013）云城法执字第328号执行裁定，查封终止日期为2017年9月22日，从2017年9月23日起，该裁定已失效，本院对被执行人练丁财所有的位于云浮市市区兴云西路富临花园A幢首层101号房作出的（2017）粤5303执20号执行裁定已生效。案外人何桂林、李华燕对本院作出的上述生效裁定不服，向本院提出执行异议，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的条件，本院应当予以立案受理。
本案是案外人对执行标的提出的异议。本案的执行标的是被执行人练丁财所有的位于云浮市市区兴云西路富临花园A幢首层101号房。本案的争议焦点是：何桂林、李华燕提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形。在金钱债权执行中，买受人的物权期待权是否能够排除人民法院的强制执行取决于下列条件的满足：1.申请执行人申请实现的债权为金钱债权；2.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；3.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；4.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；5.非因买受人自身原因未办理过户登记。何凯鸿与练丁财民间借贷纠纷一案，因练丁财未履行已经发生法律效力的法律文书确定的义务，何凯鸿向本院申请执行，何凯鸿申请执行的债权为金钱债权；被执行人练丁财所有的位于云浮市市区兴云西路富临花园A幢首层101号房，于2017年2月23日被本院查封，在查封前，何桂林、李华燕与练丁财、罗仙已于2012年3月15日签订《房地产转让合同书》，该合同书是买卖双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的禁止性规定，且合同已实际履行，应当认定为有效合同；《房地产转让合同书》签订后，何桂林、李华燕已按合同约定向练丁财支付了全部价款2463500元；在查封前，何桂林、李华燕已于2012年4月1日合法占有上述房屋，并于2012年5月7日办理了上述房屋的土地使用权过户手续，土地使用权人已由练丁财变更登记为李华燕，此外，练丁财与何桂林、李华燕已于2012年3月22日到云浮市住房和城乡建设局签订了《云浮市房地产交易申请审批表》，着手办理上述房产的过户手续；何桂林、李华燕受让的上述房产未办理过户登记，是因被执行人练丁财涉及相关民事诉讼案件，上述房屋被相关法院查封所致，并非因买受人何桂林、李华燕自身原因未办理过户登记。
综上所述，案外人何桂林、李华燕对执行标的提出的书面异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，理由成立，本院予以支持，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出书面异议，理由成立的，应裁定中止对该标的的执行，案外人何桂林、李华燕请求撤销本院（2017）粤5303执20号执行裁定和立即解除对位于云浮市云城区兴云西路富临花园A幢首层101号房屋的查封，不符合上述法律规定。申请执行人何凯鸿、被执行人练丁财以上述抗辩理由请求驳回案外人何桂林、李华燕的异议请求，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定，裁定如下：
中止对登记在被执行人练丁财名下位于云浮市市区兴云西路富临花园A幢首层101号房（房地产权证证号：粤房地证字第C0139***号）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 叶铭泽
人民陪审员 叶木新
人民陪审员 张靖宁
二〇一八年八月六日
书 记 员 江楚怡
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。