＼n重庆市第五中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）渝五中法民终字第1084号＼n上诉人（原审被告）岑新旺，男，1992年9月5日出生，汉族。＼n被上诉人（原审原告）杨建，男，汉族，1969年3月15日出生。＼n委托代理人陈耀能，重庆泽耀律师事务所律师。＼n上诉人岑新旺与被上诉人杨建房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2013年12月17日作出（2013）中区民初字第08041号民事判决，岑新旺对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。＼n一审法院审理查明，岑新旺生于1992年9月5日。2009年11月12日，拆迁人重庆市地产集团（甲方）、被拆迁人岑新旺（乙方）、拆迁代办单位重庆康居房屋拆迁工程有限公司（丙方）签订编号为0005880的《归元寺片区房屋拆迁安置协议书》（以下简称《协议书》）。该《协议书》第一条载明：“被拆迁人岑新旺原住房地址归元寺xx号，……建筑面积19.7平方米，……”；第二条载明：“乙方自愿选择房屋安置，在进行房屋安置后，乙方不再向甲方和丙方提出任何其他要求”；第三条载明：“根据有关规定，乙方被拆除房屋的建筑面积19.7平方米，按4100元／平方米计，补偿金额为80770元；乙方享受‘自有产权房屋户均建筑面积不足45平方米补足45平方米或公房承租人房屋户均使用面积不足35平方米补足35平方米’政策优惠的建筑面积15.3平方米，按4100元／平方米计62730元；……乙方于2009年11月14日选定甲方提供的住宅安置房，地址恒康丽景，建筑面积64.8平方米。根据相关政策，扣除应安置面积公摊系数超过15%的部分后，实际结算面积为62.021平方米，按2800元／平方米计，该房屋的价款为173658.8元。……”；第五条载明：“安置房屋产权手续由丙方代为办理，乙方应协助丙方提供办理产权的相关手续，并承担按规定应缴纳的相关费用。……”。三方还约定了其他权利义务。同年12月15日，重庆康居房屋拆迁工程有限公司向恒康丽景出具编号为0007446的《安置房屋手续办理通知单》，称归元寺片区被拆迁人岑新旺建筑面积为64.8平方米的恒康丽景房屋已完清房屋安置手续。2010年1月10日，岑新旺（甲方）与杨建（乙方）签订《房屋买卖合同》：甲方将其所有的位于重庆市渝中区房屋（建筑面积64.8平方米）产权及拆迁安置手续让与乙方，出卖价格为186883元，指标转让费为20000元。合同签订当日，乙方以现金形式向甲方支付全部款项，甲方向乙方交付该房屋的拆迁安置手续。甲方无条件协助乙方办理该房屋的接房手续，并配合办理过户手续。双方还约定了其他权利义务。当天，岑新旺在中国农业银行股份有限公司重庆江北大石坝支行的账户先后收到杨建、杨喆溢转账支付的房款150000元、20000元，合计170000元，剩余36880元也于当日由杨建以现金形式支付完毕。当天，岑新旺出具《借据》，确认收到杨建给付的《房屋买卖合同》全部价款206880元。2010年9月5日，岑新旺年满十八周岁。同年12月19日，受拆迁代办单位重庆康居房屋拆迁工程有限公司委托，重庆洪泉物业管理有限公司（以下简称洪泉物管）通知岑新旺前去办理恒康丽景房屋的接房手续。岑新旺遂于当日与杨建的委托代理人杨明前往恒康丽景现场，在岑新旺协助下，杨明替杨建办理了该房屋的接房手续，从洪泉物管领取了该房屋钥匙，签署《住房验收交接表》，并在《业主家庭常住人员登记表》上注明杨建等三人系常住人员。2011年8月16日，杨建与重庆赛格装饰工程有限公司签订编号为SG-2010-0150的《重庆市家庭居室装饰装修工程施工合同》，对该房进行装修。该房屋装修完毕，杨建入住至今。2013年6月4日，重庆市国土房管局土地房屋登记中心将本案房屋登记在岑新旺名下。＼n杨建向一审法院诉称，2009年底，杨建委托其兄杨明与岑新旺就位于重庆市渝中区拆迁安置房屋达成购买意向，双方约定房屋指标价格20000元，房屋价格210000元。岑新旺提出先行付款，再签订书面合同。2010年1月10日，杨建、杨喆溢（杨明之子）分别向岑新旺在重庆市江北区大石坝农行的账户支付150000元、20000元，后杨建又向岑新旺支付现金60000元，合计230000元。岑新旺当时出具收条，将该房屋全部手续交给杨建，并约定过户事宜。同年12月19日，该房屋交房，岑新旺要求杨明接房。杨明当天即到重庆洪泉物业管理有限公司接收该房屋并在《住房验收交接表》上签字；《业主家庭常住人员登记表》载明业主系杨建一家三口。次年8月16日，杨建与重庆赛格装饰工程有限公司签订装修合同，支出120000余元装修该房屋。其间，岑新旺到过房屋装修现场，未表示异议。同年5月，杨建之女杨育入住。2012年底，该房屋产权证书下发，杨建多次要求过户登记，但岑新旺以需额外付款为由拒绝该要求，杨建认为，岑新旺的行为严重损害了自己的合法权益，故诉至法院，请求：1、确认双方之间的《房屋买卖合同》合法有效；2、本案诉讼费、保全费等费用由岑新旺承担。＼n岑新旺辩称，不同意杨建的诉讼请求。岑新旺与杨建确系签订了《房屋买卖合同》，但当时岑未满18岁，并非完全民事行为能力人：第一，岑新旺毫不清楚买卖房屋的性质，且是隐瞒家人所为；第二，杨建在明知岑新旺系未成年人的情况下，利用岑的年幼与其签订《房屋买卖合同》，而岑新旺及其家人均不同意出售该房屋。另外，岑新旺确认《房屋买卖合同》的约定价款已经支付完毕。＼n一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第十二条规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”；《中华人民共和国合同法》第九条第一款规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”，第四十七条第一款规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，……”。本案中，原告杨建与被告岑新旺于2010年1月10日签订《房屋买卖合同》时，被告岑新旺不满十八周岁，该《房屋买卖合同》因未经其法定代理人追认之故，系效力待定的合同。2010年9月5日，被告岑新旺年满十八周岁，业已成年。同年12月19日，原告杨建的委托代理人杨明与被告岑新旺到恒康丽景现场，按照《房屋买卖合同》约定，在被告岑新旺的协助下，由杨明替原告杨建办理了房屋的接房手续，领取了该房屋钥匙，填写了《住房验收交接表》、《业主家庭常住人员登记表》。据此表明，被告岑新旺在其成年后，对其与原告杨建之间的《房屋买卖合同》无异议，并通过其协助原告杨建办理接房入住的行为追认了《房屋买卖合同》的效力，该《房屋买卖合同》自追认之日起成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，故原告杨建和被告岑新旺达成的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》合法有效。并且，被告岑新旺收到原告杨建支付的全部房款，原告杨建也装修入住至今，该《房屋买卖合同》已在实际履行中。故原告杨建关于确认《房屋买卖合同》合法有效的请求，予以支持。综上所述，原告的诉讼请求全部成立。遂依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第四十四条第一款、第四十七条第一款，《中华人民共和国民法通则》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：确认原告杨建与被告岑新旺之间的《房屋买卖合同》合法有效。本案受理费80元，减半收取40元，保全费1940元，由被告岑新旺承担。＼n宣判后，岑新旺不服一审判决，向本院上诉称：岑新旺与杨建虽签订了《房屋买卖合同》，但当时岑未满18岁，并非完全民事行为能力人，2010年12月19日，其年满18岁后并未协助杨建办理接房手续。请求本院依法改判。＼n杨建认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。＼n本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。＼n本院认为，上诉人岑新旺与被上诉人杨建于2010年1月10日签订《房屋买卖合同》时，岑新旺不满十八周岁，该《房屋买卖合同》未经其法定代理人追认，合同效力待定。2010年9月5日，岑新旺年满十八周岁，其成年后，对其与杨建之间签订的《房屋买卖合同》及履行合同办理房屋的接房手续并未提出异议，其通过成年后继续履行合同的行为追认了《房屋买卖合同》的效力。杨建和岑新旺签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》合法有效。岑新旺上诉称其年满18岁后并未协助杨建办理接房手续与法院查明的事实不符，故对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费80元，由上诉人岑新旺负担。＼n本判决为终审判决。＼n本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。＼n审判长张泽兵＼n审判员肖琴＼n代理审判员肖飞＼n二〇一四年三月七日＼n书记员朱帝