重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终5647号
上诉人（原审被告）：孙义华。
委托诉讼代理人：陈敏，重庆必成律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：罗素芹。
上诉人孙义华因与被上诉人罗素芹房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院(2018)渝0109民初2624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人孙义华及其代理人陈敏，被上诉人罗素芹到参加诉讼。本案现已审理终结。
孙义华上诉请求：一、撤销重庆市北碚区人民法院(2018)渝0109民初2624号民事判决第一项，改判驳回罗素芹的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由罗素芹承担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，孙义华不存在违约行为，不应承担违约责任。一、一审中，孙义华与罗素芹均认可在签订书面合同前双方已经达成口头协议，即由罗素芹提前支付首付款将房屋进行解押后，孙义华才将房屋出售给罗素芹，口头协议虽未以书面形式固定下来，但实际也是双方真实意思的表示。合同补充协议第三条第三款虽然约定孙义华应在2018年1月5日前到贷款银行办理完成提前还贷手续，但双方的房屋买卖合同在2017年12月31日才签订，双方办理解押手续需要提前一个月到银行预约，银行审核通过后才进行解押，因此孙义华不可能在2018年1月5日前办理完解押手续。经证人证实，2018年1月5日是约定的预约还款日期，证人是经纪公司工作人员，对于相应程序非常清楚，且证词也与实际情况相吻合，只是因合同是格式条款，打印合同时由于中介工作人员疏忽并未对其进行修改，由此可以看出不能如期解押不是孙义华原因导致的。二、孙义华于2018年1月5日到银行进行了预约，并于2月5日和中介公司工作人员及罗素芹一起到银行准备办理提前还款，至此才知晓补充协议第二条第二款与双方口头约定不符，而罗素芹之前已经知晓该约定的内容，在2018年1月5日至2月5日期间，也并未因为孙义华未如期提前还款而催促过孙义华，证明罗素芹认可孙义华的行为，并按照双方口头约定履行，然而罗素芹的行为明显不符合逻辑和常理，故孙义华不存在违约行为。三、双方自始至终都未对合同签订前口头协议进行变更，房屋买卖合同及补充协议条款为格式条款，是由于中介工作人员疏忽导致，双方并未对此达成合意，对当事人不产生约束力，因此不存在一审法院认定的书面协议对口头协议的变更。即使如一审法院认定的变更，双方实际履行行为已变更了书面协议，应以实际履行情况为准。一审认定违约定金不以合同解除为前提错误，根据法律规定合同不能继续履行的情形下适用定金罚则。
罗素芹辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方虽然之前达成口头意见，但签订合同时，双方均确认书面合同的内容，应当认定双方对口头约定的变更，双方合同有效。罗素芹到银行见证孙义华还款合情合理，要求孙义华按照合同履行符合法律规定。
罗素芹向一审法院起诉请求：孙义华支付双倍定金返还差额50000元。
一审法院认定事实：2017年12月31日，罗素芹、孙义华通过重庆帝房网络科技有限公司（以下简称帝房公司）居间介绍下签订《重庆市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，该合同和补充协议约定：1、孙义华将其名下坐落于重庆市北碚区(所属楼盘：中庚城F组团，建筑面积81.47平方米)房屋出售给罗素芹，成交总价为626000元，此价格包含物业附属设施清单上所列的家具家电、装饰装修和配套设施；2、罗素芹应于签订本合同当日支付定金50000元，于过户递件当日首付款直接支付250000元给孙义华，尾款326000元于过户日之前以转账方式支付给孙义华；3、涉案房屋设有抵押，系银行按揭状态，《补充协议》第三条第三款约定孙义华应在2018年1月5日之前到其贷款银行办理完成提前还贷手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋产权所有证。合同还约定了权属转移登记、房屋交付、违约等条款。
同日，罗素芹、孙义华与帝房公司签订了《居间服务合同》，约定鉴于罗素芹、孙义华已在帝房公司的居间服务下就孙义华所出售坐落于重庆市北碚区的房屋签订了《重庆市存量房屋买卖合同》，帝房公司居间服务完成，罗素芹、孙义华双方均应各自在本合同签订当日向帝房公司支付居间服务费4000元。该合同还约定了各方权利义务、违约责任等条款。
同日，罗素芹向帝房公司转账支付52000元，孙义华向罗素芹出具收到购房定金50000元的收据，帝房公司向罗素芹出具收到居间服务费2000元的收据。
合同签订后，孙义华向银行预约还款解押日为2018年2月5日，但当日并没有办理解押手续。
2018年2月25日，孙义华向罗素芹转账支付52000元，并在交易种类处载明：“退还购买房子定金”。
关于双方口头约定、协议签订过程及后续履行中谁违约罗素芹、孙义华双方存在争议。为此，孙义华申请了两个证人出庭作证，证人杨某陈述，其为帝房公司的经理，不是合同的经办人，但罗素芹、孙义华协商解除合同时和经办人一起参与，不清楚双方协商解除合同的原因。同时陈述罗素芹、孙义华签订协议之前就口头协商由罗素芹支付首付款来进行解押，因补充协议须在工商局备案，是格式条款，但横线、打钩和需要填写的部分是三方协商好，再机打签字的。补充协议中约定由罗素芹过户递件当日支付首付款等事项与双方协商内容不一致，是因证人公司的小纰漏原因未将三方的协议内容反映到合同上。后在解押还款的时间（春节前）罗素芹反悔了，当天未解押，为此罗素芹还到证人公司堵门导致公司停业两天。后双方到证人公司协商解除合同事宜，开始是达成了意见，协议是孙义华退还罗素芹50000元定金，为了息事宁人孙义华再赔偿罗素芹2000元，因解除合同需要签订书面协议，罗素芹未到场，最终未签订。证人袁某陈述，其为帝房公司的员工、涉案合同的经办人，除了合同签字时证人不在，其他的看房、双方口头协议、预约还款、双方调解证人都某与了。罗素芹看房之后就告知罗素芹涉案房屋有抵押，需要罗素芹提前支付首付款进行解押，罗素芹表示同意，后双方将所有合同细节协商好后签订了合同，合同是由公司其他员工田某打印的，签字时证人不在现场。合同签订后，同事未告知证人协议内容有变更，在预约还款前两天左右罗素芹认为提前支付首付款没有保障，给证人说合同上的具体约定才知晓补充协议上约定的是过户递件当日支付首付款。2018年2月5日预约还款当天，证人、罗素芹、孙义华都到了现场，但罗素芹说合同上未约定提前付款解押，并提出要求孙义华支付1万多的利息损失才能先付款。后双方在公司组织下多次协商，罗素芹要求孙义华写一个保证，保证合同能够正常履行，孙义华后来同意了，但罗素芹又不同意了。2018年2月5日双方发生争议之后，孙义华没有表示说不再出售房屋。罗素芹多次到公司并报过案，警察来过公司，也听说罗素芹向12315反映，但12315未向证人了解情况。最后结果是孙义华为了平息事件，答应退还定金并多给罗素芹2000元双方就解除合同，2018年2月25日孙义华就转账给罗素芹，因转账延时到账，罗素芹说要钱到账后才签解除合同协议，但款项到账后罗素芹就不配合签订解除合同了）。孙义华申请证人出庭作证拟证明罗素芹、孙义华口头约定改变了补充协议上的首付时间和支付方式，孙义华一直不知道补充协议第二款第二条的存在，直到2018年2月5日预约还款当天孙义华才得知，证人承认属于中介公司的失误导致双方口头约定并未在补充协议中显示，该失误不应由孙义华承担。由于罗素芹自身的行为导致合同无法继续履行，孙义华按照合同正常履行，不存在违约情况，罗素芹无权要求孙义华承担违约责任。罗素芹对证人证言的质证意见为证人证言证明罗素芹、孙义华在签订之前口头约定由罗素芹支付首付款进行解押，但签订协议当日三方均在场，形成的书面协议是以机打的方式当场作出的，视为对之前口头协议的变更，而不是孙义华所述的口头协议对书面协议的变更；证人也陈述了罗素芹多次到中介要求孙义华解押并支付解押款，双方也发生过冲突，具有利害关系，罗素芹认为证人证言不予采纳，应当按合同约定进行处理。
一审法院认为，双方在自愿平等的基础上签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。依据庭审查明事实，罗素芹、孙义华均认可在签订协议之前双方口头协商过由罗素芹支付首付款来进行解押，一审法院对该事实予以确认。双方争议的焦点在于签订协议当日，罗素芹、孙义华口头协商过的上述内容是否是对书面合同和补充协议相应内容的变更。孙义华辩称口头协议是对书面协议的变更，并申请了两名证人出庭作证，但证人杨某未参与签订合同和补充协议的过程，证人袁某在签订合同时亦未在现场，不能证明罗素芹、孙义华签订与之前口头协商内容不一致的补充协议之后，双方再次口头协商一致变更书面补充协议相应内容为由罗素芹提前支付首付款来进行解押。且结合孙义华当庭陈述其直到2018年2月5日预约还款当天才得知《补充协议》第二条第二款内容，可知在签订书面合同和补充协议之后，双方并没有就变更补充协议该条款内容进行过口头约定变更。孙义华作为完全民事行为能力人，应当按照双方签订的书面合同履行。
《补充协议》第二条第二款罗素芹于过户递件当日首付款直接支付250000元给孙义华，《补充协议》第三条第三款约定孙义华应在2018年1月5日之前到其贷款银行办理完成提前还贷手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋产权所有证。现孙义华未按期办理解押手续，已经构成违约，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条的约定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方约定的定金系违约定金，主张定金罚则无需以解除合同为前提，孙义华抗辩合同未解除不能主张定金的意见一审法院不予支持，孙义华作为违约方应当双倍返还定金即100000元。本案中，孙义华于2018年2月25日已经向罗素芹转账支付52000元，并在交易种类处载明：“退还购买房子定金”，罗素芹在庭审中陈述除50000定金外的2000元系双方明确约定的中介费补偿，孙义华并未认可，罗素芹未举示证据予以证明系双方约定，且罗素芹在房屋买卖过程中缴纳的2000元中介服务费系直接支付给帝房公司，并非缴纳给孙义华，故本案中孙义华支付的2000元应当在双倍定金差额内予以抵扣，孙义华还需向罗素芹支付双倍定金差额48000元（100000元-50000元-2000元）。综上，对罗素芹的诉讼请求，一审法院予以部分支持。
综上，一审法院判决如下:一、孙义华于本判决生效后十日内支付罗素芹双倍定金返还差额48000元；二、驳回罗素芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由罗素芹负担25元，由孙义华负担500元。
二审中，因孙义华、罗素芹对一审认定的事实无异议，本院对一审认定的事实予以确认。
二审中，孙义华为证明自己的主张，申请证人田某出庭作证证言的主要内容为：田某是重庆帝房网络科技有限公司员工，涉案合同是田某拟定的，合同是格式合同，仅需填写相应信息；双方口头达成的内容没有写进合同，虽然知晓口头约定内容，但也不会写入合同；当时罗素芹口头同意了解押的事实，签订合同后，田某休假中不知晓合同具体履行情况；打印合同后向当事人大致讲解了合同内容。经质证，孙义华认可证言的三性，罗素芹不认可证人证言，记不清田某是否是中介机构工作人员，其陈述的内容也不真实。本院认为，证人为本案合同参与方，其与本案具有一定的利害关系，无其他相应证据佐证，本院对该证人证言不予采信。
二审中，孙义华陈述，合同约定的定金为解约定金，但合同中没有对此进行约定。罗素芹陈述，合同约定的定金是违约定金，孙义华违反约定就应当支付。
本院另查明，罗素芹在一审辩论时表示，由于孙义华没有按照合同约定履行房屋解押手续，导致罗素芹不能取得涉案房屋，孙义华单方面告知不出售房屋并退还定金构成违约，罗素芹认为本合同已经因孙义华违约解除合同，其应当按照定金法则承担责任。
本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，关于孙义华是否违约的问题。从涉案合同补充协议约定内容看，孙义华应当按照合同约定履行提前还款解押手续，但其并未履行该义务，导致无法办理过户等履行手续，合同目的显然无法实现，应当认定其行为违约。结合罗素芹在一审中的意见，可以看出，其要求孙义华承担双倍返还定金是基于其认为孙义华没有办理解押手续并导致合同解除，根据上述规定，罗素芹要求双倍返还定金是以孙义华没有按照合同约定履行解押手续，导致合同不能实现以及合同解除为条件，符合法律规定，应当予以支持。孙义华虽然提出，双方口头约定罗素芹支付款项解押以及解押时间记载错误，但并未举示充分的证据予以证明，且作为完全民事行为能力人，孙义华签订合同时应当仔细阅读并理解合同约定的主要内容，对于房款的支付、解押等重大事项的约定应当具有充分的认知度及相应的法律风险，其应当按照合同约定全面履行自己的义务。即使双方签订合同且口头约定了相关内容，但并未在合同中进行记载，且罗素芹否认其陈述的内容，故孙义华的该理由不能成立。
其他认定同一审。
综上所述，孙义华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1000元，由孙义华负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵文建
审判员 陈娅梅
审判员 李 颖
二〇一八年九月十日
书记员 廖婧伊