苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初2054号
原告苏州甲壳虫遮阳智能工程有限公司,住所地苏州市盘南路8号CD楼。
法定代表人丁超宇，该公司总经理。
委托代理人高博，江苏谐达律师事务律师。
委托代理人赵云山，江苏谐达律师事务实习律师。
被告苏州市宏泰电光源有限公司,住所地苏州市吴中区长桥苏蠡路。
法定代表人唐美珍，该公司总经理。
委托代理人刘晓炯，江苏颐华律师事务所律师。
委托代理人刘朋，江苏颐华律师事务所实习律师。
本院于2016年3月28日受理了原告苏州甲壳虫遮阳智能工程有限公司（以下简称甲壳虫公司）与被告苏州市宏泰电光源有限公司（以下简称宏泰公司）房屋租赁合同纠纷一案。依法由审判员陈柏安适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告甲壳虫公司之委托代理人高博、被告宏泰公司之委托代理人刘晓炯、刘朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告甲壳虫公司诉称，原、被告双方于2013年12月12日签订了《厂房租赁合同》一份，合同约定原告承租被告所有的苏州市吴中区苏蠡路66-3号西排二、三楼厂房，租金13元/美文米，期限为三年。当日，原告即向被告支付了押金5000元。2014年2月10日，原告将部分设备、材料运至承租厂房内，2月11日、12日再次搬运设备进场时，遭被告无理阻挠，并称因涉动迁要求终止合同，双方由此产生纠纷。之后，因双方协商未果，原告诉至法院要求继续履行合同，经一审、二审判决认为，被告未按期交付房屋，已构成违约。原告认为，被告属于恶意违约，造成了原告巨大的经济损失，请求法院判令如下：1、被告退还房屋押金5000元，并支付相应利息；2、被告承担原告另行租赁厂房三年差价损失144000元；3、被告返还原告在承租房屋内的物品或赔偿相关物品损失50000元；4、判令被告赔偿原告自2014年02月10日至03月26日止经营损失人民币115000元；5、判令被告赔偿原告自2013年12月13日至2014年02月13日止装修策划筹备及搬运人力的损失人民币38000元（装修策划筹备损失30000元；搬运人力损失10人4天计8000元）；6、判令本案诉讼费由被告承担。
被告宏泰公司辩称，被告解除租赁合同是具有正当理由，不需承担违约责任，原告主张的保证金5000元被告愿意退还，并多次要求原告领取，原告主张的部分物资仍在被告处，原告联系后可以取回。原告主张的诉请没有事实和法律依据，不应得到法院支持。
经审理查明，宏泰公司系苏州市吴中区长桥街道苏蠡路66-3号3幢房屋的所有权人及土地使用权人。2013年12月12日，宏泰公司与甲壳虫公司签订厂房租赁合同一份，约定甲壳虫公司承租宏泰公司所有的位于苏州市吴中区苏蠡路66-3号西排二、三楼房屋，面积为828平方米，租赁期限为三年，自宏泰公司将房屋交付甲壳虫公司之日起计算，房屋交付之日起45天为免租期，租金为13元／月／平方米，先付后租，每6个月支付一次。合同还约定，宏泰公司应当在合同签订之日起60日将租赁房屋及配置的三通设备交付甲壳虫公司，由甲壳虫公司进场装修、使用；房屋租赁押金5000元，甲壳虫公司在合同签订当日支付宏泰公司。该合同还就合同解除与终止事宜中约定，如遇该租赁房屋遇有政府动迁或回购的，宏泰公司有权在接到政府或相关部门关于动迁或回购的公告或书面的预通知后，提前三个月通知甲壳虫公司本合同的解除手续，双方互不承担租赁违约责任。另，合同中载明甲壳虫公司的地址为苏州市姑苏区盘胥路30号。
上述合同签订当日，甲壳虫公司向宏泰公司支付房屋租赁押金（保证金）人民币5000元。2014年2月10日，甲壳虫公司将部分办公材料搬至承租房屋处。同年2月11日，宏泰公司口头通知甲壳虫公司所租房屋即将被拆迁，拒绝甲壳虫公司进驻承租厂房，为此，双方人员发生肢体冲突并有人员受伤。此后，甲壳虫公司于同年2月17日向宏泰公司寄送告知函，要求宏泰公司按约继续履行合同。该函经快递公司投递未果，以拒收为由退信。2014年2月24日，宏泰公司经快递公司分别向甲壳虫公司的住所地、租赁合同中载明的地址给甲壳虫公司发出解除合同通知书各一份，告知甲壳虫公司因所承租房屋被列入拆迁计划，为避免不必要的损失，其决定立即解除与甲壳虫公司之间租赁合同，并愿意退还保证金5000元，就解除合同的善后事宜愿意在法律规定的框架内解决。上述通知均以拒收为由被快递公司退信。遂后，甲壳虫公司诉至本院要求宏泰公司继续履行合同，该案案号为（2014）吴民初字第0230号。在该案庭审中，甲壳虫公司陈述，2014年2月10日前三天左右，宏泰公司的法定代表人电话告知甲壳虫公司可以交付租赁房屋，其于2月10日将部分办公材料及文件搬至承租房屋处。而宏泰公司陈述，其自2014年1月初接到口头拆迁通知，于2014年1月25日收到书面通知。其从未通知甲壳虫公司交接房屋，未将出租房屋交付甲壳虫公司使用，甲壳虫公司擅自强行搬入部分办公材料，其作为房屋产权人有权出租或不出租，在其未将房屋交付甲壳虫公司之前，房屋的权利仍由其全部享有，现双方合同约定如遇租赁房屋拆迁，其有权解除合同。根据甲壳虫公司提供的告知函可见，甲壳虫公司至少在2014年2月11日已经知晓租赁房屋即将被拆迁，其已向甲壳虫公司明确作出不再履行合同的意思表示。后其向甲壳虫公司寄送了解除合同通知，甲壳虫公司拒收，应当视为解除合同通知书送达甲壳虫公司，并发生法律效力，该解除合同的效力未经法定程序不得否定其效力。即使宏泰公司解除合同需要承担一定的违约责任，其违约责任的截止期限应当以2014年2月11日止，此后可能扩大的损失与宏泰公司无关。其为证实涉讼房屋将被拆迁之事实，提供了苏州市天顺房屋拆迁有限公司发出的通知一份，通知内容载明：宏泰公司，你户属于吴中区城区管委会2014年苏蠡路搬迁《征收》规划范围内，并希望宏泰公司在收到该通知后做好准备，配合政府工作进度。落款时间为2014年1月25日。针对宏泰公司的陈述及举证，甲壳虫公司陈述，宏泰公司从未向其出示过上述拆迁通知，该通知落款处加盖的公章为苏州市天顺房屋拆迁有限公司业务专用章而非公章，而且该通知亦未经过公示，故该通知不具有证明效力。甲壳虫公司未收到宏泰公司寄送的书面解除合同的通知，通知书中的陈述内容亦非事实，其不予认可。
该案本院经审理后认为，甲壳虫公司将其享有所有权的房屋出租给宏泰公司使用，并订立了租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方间的房屋租赁合同关系合法有效。双方签订的租赁合同约定宏泰公司应当在合同签订之日起60日内将租赁房屋交付甲壳虫公司，但到期后宏泰公司拒绝交付，已构成违约。宏泰公司基于涉讼出租厂房已纳入拆迁范围而主张依据合同约定解除租赁合同，仅提供一份苏州市天顺房屋拆迁有限公司出具的通知，法院认为虽双方合同约定如遇拆迁，宏泰公司有权单方解除租赁合同，而宏泰公司未能提供政府动迁职能部门的有关涉讼房屋纳入动迁范围的正式文件或授权苏州市天顺房屋拆迁有限公司发布拆迁通知的相关依据，该份由苏州市天顺房屋拆迁有限公司出具的通知系孤证，且该通知的落款处印章为该公司的业务专用章而非对外公章，不具有对外效力，无法形成证据锁链证实涉讼房屋已纳入拆迁范围之事实，故法院对宏泰公司有关拆迁事实之主张不予采信。根据甲壳虫公司提供的告知函的内容可见，宏泰公司于2014年2月11日将不愿继续履行合同之意思以口头形式告知了甲壳虫公司；结合宏泰公司向甲壳虫公司寄送解除合同通知的事实，以及宏泰公司在庭审时有关双方租赁合同关系已解除而不愿意继续履行合同的陈述，由此说明，宏泰公司不愿继续履行合同之意思明确。而且，双方曾因宏泰公司阻止甲壳虫公司搬入租赁房屋而发生冲突并造成人员受伤，由此可见，双方因是否继续履行租赁合同产生的矛盾较深，宏泰公司以自己的行为表示拒绝履行租赁合同。鉴于合同全面履行需依赖于当事人的互利互信，现宏泰公司作为出租方明确表示不再履约，且宏泰公司并未将出租房屋交付甲壳虫公司使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求继续履行，但有债务标的不适于强制履行等情形的除外，因此，租赁合同事实上已无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。甲壳虫公司可向宏泰公司主张赔偿损失等违约责任，并及时采取措施防止损失的扩大，而不应强制要求宏泰公司继续履行合同。本案中，经法院释明，甲壳虫公司仍坚持要求继续履行合同。因此对于合同解除的问题，宏泰公司虽向甲壳虫公司寄送了解除合同通知书，因并未实际送达甲壳虫公司，故不发生解除合同之效力，故宏泰公司主张甲壳虫公司拒收该通知应视解除通知送达即发生效力，法院不予采信。鉴于宏泰公司在庭审时针对甲壳虫公司要求其继续履行合同之诉请，又明确主张合同已解除而不再继续履行合同，故本案租赁合同以庭审之日（即2014年3月27日）为双方合同解除日为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条之规定，判决：驳回苏州甲壳虫遮阳智能工程有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币3557元，由苏州甲壳虫遮阳智能工程有限公司负担。
该案判决后，甲壳虫公司不服上述民事判决，向苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）提起上诉，苏州中院另查明，吴中区人民政府长桥街道办事处于2014年5月19日向宏泰公司发函：根据吴政抄（2012）153号吴中区人民政府抄告单，你单位苏蠡路66-3号房屋在运河南4-4地块（四址：庄桥路以南、先锋路以北、苏蠡路以东、长蠡路以西）范围内，该地块用于安置房建设。现通知贵单位尽快与街道协商搬迁补偿事宜，于2014年9月30日前完成搬迁工作。如贵单位房屋存在出租情况，请尽快与租赁户协商终止租赁协议及搬迁事宜。希贵单位能从大局出发，积极配合。苏州中院经审理后认为，2013年12月12日甲壳虫公司与宏泰公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。甲壳虫公司于2014年2月10日将部分办公材料搬至诉争租赁房屋，但甲壳虫公司未与宏泰公司办理租赁房屋移交手续，且双方于2014年2月11日因进场问题发生冲突，此后双方互相邮寄函件，甲壳虫公司还于2014年2月25日提起诉讼，故本案诉争租赁房屋尚未按约交付。宏泰公司以诉争租赁房屋即将被拆迁为由拒绝履行合同并要求解除合同，为此宏泰公司提供了苏州市天狮房屋拆迁有限公司于2014年1月25日发出的通知一份，2014年5月19日吴中区人民政府长桥街道办事处向宏泰公司发送的函亦明确涉诉租赁房屋将用于安置房建设，故本案诉争的租赁房屋确属拆迁范围。在诉争租赁房屋尚未完成交付手续、甲壳虫公司尚未完全进场、诉争租赁房屋即将被拆迁、宏泰公司明确拒绝履行房屋租赁合同的情况下，甲壳虫公司要求宏泰公司继续履行房屋租赁合同缺乏依据。综上，上诉人甲壳虫公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
以上事实，有原告提供的本院（2014）吴民初字第0230号民事判决书、苏州中院（2014）苏中民终字第03315号民事判决书、房屋所有权证、厂房租赁合同、告知函、EMS特快专递单、照片，宏泰公司提供的通知、解除合同通知书、EMS特快专递单及查询单、照片，当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，生效民事判决书已确认，原、被告双方的租赁合同已解除，合同解除后，一方因合同取得对方的财产应当返还，现被告确认其收取了原告的房屋押金5000元，且明确表示愿意退还，因此原告要求被告退还房屋押金5000元之诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于利息问题，因该5000元属于押金，双方当事人并未约定该押金应当计算利息，且被告在2014年2月即通知原告前来办理相关手续，因此原告主张利息之诉讼请求无法律依据，本院不予支持。
关于被告是否承担违约责任的问题。在原、被告双方于2013年12月12日签订房屋租赁合同后，被告即在2014年2月11日明确向原告表示本案所涉房屋涉及动迁，因此不再继续履行该房屋租赁合同，且事实上该房屋确属于动迁范围，根据租赁合同约定“宏泰公司有权在接到政府或相关部门关于动迁或回购的公告或书面的预通知后，提前三个月通知甲壳虫公司本合同的解除手续，双方互不承担租赁违约责任”，因此被告根据合同之约定可以拒绝继续履行双方签订的房屋租赁合同，其行为符合合同之约定，因此原告要求被告赔偿另行租赁厂房三年差价损失144000元、赔偿自2014年02月10日至03月26日止经营损失人民币115000元、赔偿原告自2013年12月13日至2014年02月13日止装修策划筹备及搬运人力的损失人民币38000元（装修策划筹备损失30000元、搬运人力损失10人4天计8000元等系列违约责任之诉讼请求无法律依据，本院不予支持。但当事人在民商事经济活动过程中，应当遵循诚实信用原则，但被告作为本案所涉房屋的所有权人和出租人，其在签订本案租赁合同时，其有义务应当尽最大努力知晓其房屋在合同签订之嗣后是否应当拆迁，以保障在承租人能够在合理期限内使用利用所租赁的房屋，这是被告作为善良出租人所应尽的义务，这也是民事活动过程中当事人应当遵循的诚实信用义务。本案在双方签订合同后仅二个月，在合同约定的房屋交付日期时被告即主张本案所涉房屋属于即将动迁，无法继续履行合同义务，被告显然其未尽到诚实信用之义务。原告在合同签订后按合同约定时间准备搬入本案所涉房屋时即被告知解除合同、不再继续履行合同，势必造成了原告一定的损失，本院根据本案实际情况，酌定人民币10764元。
关于原告主张的返还在承租房屋内的物品或赔偿物品损失的问题。原告诉称有物品在被告处，但被告承认有旧的皮革材质的黄色办公椅二把、旧的皮革材质的黑色办公椅二把、简易办公桌二张（密度板材质）、纸箱7个（未拆封，外包装标洋为纱线和塑料小滑轮，内装物品不详）在被告处，对于其他物品，被告予以否认。因原告提供的证据无法实证其他物品处在被告的控制或管理之下，因为其请求返回其他物品的诉讼请求，本院实难支持。
综上，据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告苏州市宏泰电光源有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏州甲壳虫遮阳智能工程有限公司押金人民币5000元。
二、被告苏州市宏泰电光源有限公司赔偿原告苏州甲壳虫遮阳智能工程有限公司各类损失人民币10764元。
三、被告苏州市宏泰电光源有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏州甲壳虫遮阳智能工程有限公司旧的皮革材质的黄色办公椅二把、旧的皮革材质的黑色办公椅二把、简易办公桌二张（密度板材质）、纸箱7个（未拆封，外包装标洋为纱线和塑料小滑轮，内装物品不详）。
四、驳回原告苏州甲壳虫遮阳智能工程有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4280元，由原告负担3000元，由被告负担1280元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 陈柏安
人民陪审员 王 淼
人民陪审员 刘洪芳
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 张凤娟