广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终1966号
上诉人（原审被告）：恩平市锦江新城置业有限公司。住所地：广东省恩平市。
法定代表人：谢郁武。
委托诉讼代理人：席大斌，广东润科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈献勇，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：刘德健，男，汉族，住广东省恩平市。
委托诉讼代理人：卢义新，广东义轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈晓军，广东义轩律师事务所律师。
上诉人恩平市锦江新城置业有限公司（以下简称：锦江公司）因与被上诉人刘德健商品房预售合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2016）粤0785民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
锦江公司上诉请求：1.撤销（2016）粤0785民初81号民事判决第一项，改判驳回刘德健的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由刘德健承担。事实和理由：一、锦江公司与刘德健签订的《商品房买卖合同》约定商品房经验收合格是指经设计、勘察、施工、监理及建设单位“五方验收”合格。根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程等有关单位进行竣工验收，且2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》取消《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目。故双方约定“五方验收”合格作为交付条件符合行政法规的要求。2000年4月7日建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》只是部门规章，并不是行政法规，不能作为认定合同约定无效的依据。二、涉诉商品房已于2013年12月17日通过“五方验收”达到了合同约定的交付条件，刘德健未予以办理收楼手续，主要原因是认为房屋交付是存在一些质量瑕疵问题，并不是锦江公司没有履行通知义务。在合同约定的交楼期限到达后，锦江公司通过电话、短信多次催促买房人过来收楼，但有些买房人因在外地未能及时回来收楼，有些买房人验房以后以质量问题为由拒绝收楼。逾期交房违约责任与商品房质量违约责任是两种不同的违约责任，根据合同约定买房人不得以质量瑕疵问题拒绝收楼。因此本案中买房人延迟收楼是其自身原因造成的，锦江公司无需承担违约责任。
刘德健辩称，锦江公司主张以实际设计、勘察、施工、监理及建设等五个单位“五方验收”作为商品房交付条件的观点缺乏法律依据，根据我国建筑法以及相关司法解释规定建设单位必须在建设工程竣工验收合格之后才可以交付条件，如果未经竣工验收商品房根本无法达到交付使用的基本条件，也不能实现买受人购买商品房使用商品房的目的。其次，无论是经建设行政管理部门的验收还是“五方验收”，锦江公司均无法提供证据证明涉案的商品房在2013年12月20日之前已经完成竣工验收或者“五方验收”。锦江公司仅仅提供了一张所谓“五方验收”的验收报告的复印件，没有原件核对，而且该复印件所记载的验收时间与在住建部门备案登记的“五方验收”报告所记载的验收时间完全不一致，可见其提供的验收报告复印件不真实，根本不能证明“五方验收”的时间。对于锦江公司认为逾期付款的业主可以相应推迟交房时间也是缺乏事实和法律依据的，正如一审判决的认定，关于逾期付款可以延迟交房的条款是属于无效条款。再次，无论该条款是否有效，涉案的业主均不存在逾期付款的情况，具体理由在一审中已经详细论述，因此根本不存在使用该条款的事实基础。关于锦江公司交房时间的问题，由于锦江公司在合同约定的交房日期之前商品房未经验收合格，未达到交付使用的条件，所以锦江公司无法按照约定交付商品房，刘德健也无法按照合同约定接受商品房，商品房何时才符合交付条件、何时才可以建成交付，主动权在锦江公司而不是在业主，因此必须由锦江公司通知，业主才能办理相关的收楼手续。截至目前为止，锦江公司没有提供任何证据证明向涉案任何一位业主进行过通知收楼，而是由业主多次上门追问催促后才先后向各位业主交楼。部分业主在涉案的商品房经竣工验收后未能及时收楼的责任完全在于锦江公司，锦江公司认为可以根据大部分业主的收楼时间推断其已经履行通知收楼的义务，该主张也是于法无据。是否已经履行通知收楼的义务应当由锦江公司承担举证责任，而不能以推断的形式认定其是否已经履行通知义务。锦江公司未能提供这方面的证据证明其确实已经履行通知义务，应当承担举证不能的法律后果。如果是业主拒不收楼，锦江公司完全可以采取通知催告等方式终止计算逾期交房违约金的时间。综上所述，锦江公司的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
刘德健向一审法院起诉请求：1.锦江公司支付逾期交房违约金19922元给刘德健；2.锦江公司支付基础设施逾期达到使用条件违约金3840元给刘德健；3.锦江公司支付逾期办理房地产权属证书违约金6960元给刘德健；4.锦江公司赔付物业服务费1548元、电梯费270元给刘德健；5.案件诉讼费用由锦江公司承担。
一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、锦江公司应在一审判决生效之日起十日内向刘德健支付逾期交房违约金11136.09元；二、驳回刘德健的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费307元，由刘德健负担107元，锦江公司负担200元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对锦江公司的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：锦江公司是否需要支付逾期交房违约金。
关于锦江公司是否需要承担逾期交房违约责任的问题。锦江公司主张涉案房屋已于2013年12月17日通过“五方验收”并达到了合同约定的交付条件，合同约定的交楼期限到达后，锦江公司通过电话、短信多次催促买房人收楼，但买房人在验房后以质量问题等原因拒绝收楼。根据合同约定买房人不得以质量瑕疵问题拒绝收楼，故买房人延迟收楼是其自身原因造成的，锦江公司无需承担违约责任。本院认为，虽然锦江公司与刘德健在合同中约定“商品房经验收合格，是指该商品房经设计、勘察、施工、监理、建设单位验收合格”，但是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”的规定，商品房的“竣工验收”是由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门主导进行的行政监督验收。“五方验收”主要是针对建设工程而进行的检查，但对于购房者来说，所购房屋除质量合格外，商品房还需具备规划、消防、环保等部门的认可，房屋周围的公共设施、绿化、物业管理等满足居住要求，仅质量验收合格并不能说明商品房已具备交付使用的条件。因此合同约定的“五方验收”即具备房屋交付条件因违反行政法规的强制性规定而无效，应该以取得《工程验收备案表》作为竣工验收合格的条件，商品房才能进行交付。涉案商品房在合同约定的交付日即2013年12月20日时尚未竣工验收，并不具备交付条件，而是迟至2014年5月29日才进行了竣工验收备案，锦江公司的交付行为构成违约，应当承担相应的违约责任。故一审法院认定锦江公司按合同约定自2013年12月21日起承担逾期交房的违约责任正确，本院予以维持。
关于违约金计算截止时间的问题。锦江公司与刘德健签订的商品房买卖合同约定的交付时间为2013年12月20日，但刘德健实际于2014年7月26日才办理收楼手续。锦江公司主张曾通过电话、短信多次催促买房人收楼，而买房人在验房后以质量问题等原因拒绝收楼，但未能提供相应证据证明其履行了通知义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，锦江公司应当承担举证不能的法律后果。涉诉商品房在2014年5月29日通过竣工验收备案才具备交付条件，刘德健实际于2014年7月26日办理收楼手续，故逾期交房的违约金应当计算至房屋交付之日。双方对于违约金的约定和计算均没有异议，故一审法院认定锦江公司应向刘德健支付2013年12月21日起至2014年7月26日止共计逾期218天的逾期交房违约金11136.09元正确，本院予以维持。
综上所述，锦江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费78元，由恩平市锦江新城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘振宇
审 判 员 李 翔
审 判 员 唐 砚
二〇一六年九月二十八日
法官助理 玄月玲
书 记 员 李静雯
薛佩珠