四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民提字第297号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：钱国强，男，1970年6月5日出生，汉族。
委托代理人：罗文方，四川谦信律师事务所律师。
委托代理人：唐杰刚，四川谦信律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：ＸＸ，男，1974年11月3日出生，汉族。
委托代理人：吴伦敦，四川省平昌县元山法律服务所法律工作者。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：钱琪，女，1972年11月1日出生，汉族。
委托代理人：洪雨，北京盈科（成都）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨巧玲，女，1970年12月17日出生，汉族。
申请再审人钱国强因与被申请人ＸＸ、钱琪、杨巧玲房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市中级人民法院（2012）巴中民终字第06号民事判决，向本院申请再审。本院于2012年10月19日作出（2012）川民申字第1464号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人钱国强及其委托代理人罗文方、唐杰刚，被申请人ＸＸ的委托代理人吴伦敦，被申请人钱琪及其委托代理人洪雨、被申请人杨巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年5月16日，一审原告ＸＸ、钱琪起诉至四川省平昌县人民法院称，2006年7月19日，ＸＸ、钱琪和钱国强、杨巧玲签订房屋买卖合同约定：ＸＸ、钱琪以24万元购买钱国强所有的位于江口镇新平街西段137号两楼一底，面积176.76平方米的住宅，首付23万元，过户后支付1万元。2006年7月21日，双方再次约定：两年后办理房屋过户手续，相关税费由钱国强、杨巧玲支付，如有违约按房价50%支付违约金。现因钱国强、杨巧玲拒不履行办理过户手续的义务，给其造成重大经济损失。请求：1.确认购房合同有效，并责令钱国强、杨巧玲及时办理过户手续；2.判令钱国强、杨巧玲支付违约金12万元；3.钱国强、杨巧玲承担全部诉讼费。一审被告钱国强辩称，钱国强未在房屋买卖合同上签字，也未委托他人代为办理房屋买卖，杨巧玲签订的房屋买卖合同违背其真实意思，侵害共有人权益，应确认无效。请求：确认房屋买卖合同无效，判令ＸＸ、钱琪返还房屋及房屋产权证；钱国强不承担任何责任。一审被告杨巧玲辩称，其与ＸＸ、钱琪签订房屋买卖合同属实，因杨巧玲与钱国强夫妻关系不睦，故在签订房屋买卖合同时未经钱国强同意，愿承担返还购房款责任。请求：确认房屋买卖合同无效，驳回ＸＸ、钱琪主张支付违约金12万元的请求。
四川省平昌县人民法院一审查明，ＸＸ、钱琪和钱国强、杨巧玲均系夫妻关系。2006年7月19日，钱琪并代表ＸＸ与杨巧玲并代表钱国强签订《售购房合同》约定，ＸＸ、钱琪以24万元购买钱国强所有的位于江口镇新平街西段137号两楼一底，面积176.76平方米的住宅，首付23万元，过户后支付1万元。2006年7月21日，双方再次约定，因税费太高，选定在两年后办理过户手续。其余内容与前一约定一致，如有违约按房价50%支付违约金。合同签订后，双方分别依约履行了付款23万元和交付房屋及产权证等主要义务。ＸＸ、钱琪接受房屋后，对房屋实际管理，并出租给他人使用。
另查明，双方两次签订合同时，ＸＸ及钱国强均未到场签字，分别由其妻以其名义签字。
四川省平昌县人民法院一审认为，基于钱国强、杨巧玲间特定的夫妻关系，钱国强知道或应当知道重大财产的管理现状。杨巧玲以其夫妻共同名义将诉争房屋出售给ＸＸ、钱琪，且双方已履行了主要义务，ＸＸ、钱琪已实际管理长达五年之久，有足够的理由相信杨巧玲代为钱国强签订该合同，且钱国强是知情的，因此构成表见代理行为，应当认定该合同有效。但ＸＸ、钱琪明知钱国强、杨巧玲系夫妻关系，未履行必要的注意义务，亦存在一定的违约行为，故对其要求钱国强、杨巧玲承担违约责任的主张不予支持。经四川省平昌县人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第一百三十条、第一百三十五条和《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，四川省平昌县人民法院于2011年10月9日作出（2011）平法民二初字第54号民事判决：一、钱琪、杨巧玲签订的《售购房合同》有效；二、杨巧玲、钱国强继续履行合同，并协助ＸＸ、钱琪办理产权变更登记手续；三、驳回ＸＸ、钱琪要求杨巧玲、钱国强承担违约金12万元的诉讼请求。一审案件受理费3650元，由ＸＸ、钱琪负担1825元，钱国强、杨巧玲负担1825元。
钱国强不服一审判决，向四川省巴中市中级人民法院提起上诉称，1.钱国强、杨巧玲夫妻感情已完全破裂，分居多年、互不往来，夫妻关系已名存实亡，众所周知；2.杨巧玲签订的《售购房合同》既无钱国强的签字，也无钱国强的书面委托，更不是其真实意思表示。钱国强自2002年初与杨巧玲分居后至2010年春节前，一直不知道杨巧玲卖房的情况。3.杨巧玲与钱国强闹离婚分居多年，钱琪是明知的。杨巧玲的出售行为是其与钱琪恶意串通，损害钱国强利益的行为。钱琪找钱国宾冒充钱国强去房地产管理局办理手续，说明她们存在恶意串通的事实；4.杨巧玲的行为不符合表见代理的构成要件，且违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第89条的规定。请求：撤销一审判决，改判杨巧玲与ＸＸ、钱琪之间签订的《售购房合同》无效。ＸＸ、钱琪、杨巧玲未提交书面答辩意见。
四川省巴中市中级人民法院二审查明的事实与四川省平昌县人民法院一审查明的事实一致。
另查明，钱琪系钱国强之母何芝兰的拜干女，何芝兰一直居住在诉争房屋内。
四川省巴中市中级人民法院二审认为，2006年7月，杨巧玲、钱琪签订《售购房合同》约定，将位于平昌县江口镇新平街西段137号两楼一底房屋出售给钱琪，杨巧玲代表钱国强，钱琪代表ＸＸ在合同上签字。合同签订后，杨巧玲将房屋进行了移交，ＸＸ、钱琪即对该房屋进行管理使用，杨巧玲对此至今无异议。钱国强称，与杨巧玲夫妻感情破裂，自2002年初就与杨巧玲分居，至2010年春节前均不知道杨巧玲卖房，但未提供证据予以证实，且钱国强与杨巧玲对相关事实的陈述矛盾。钱国强提交的证人证言和买卖合同，不是在原审中不能发现和调取的，不属新证据。并且，房屋的价格因新旧、位置、买卖双方的目的等多种因素而不同，差异较大，不能证明杨巧玲与钱琪系恶意串通损害其利益，故钱国强主张售房合同无效的理由不能成立。钱国强2010年春节前已知房屋被出售，但未提供主张出售行为无效要求返还房屋的证据。ＸＸ、钱琪购房后，对所购房管理使用多年，钱国强、杨巧玲在ＸＸ、钱琪提起诉讼前均未提出异议，说明钱国强对杨巧玲卖房是认可的。钱国强认为购房合同不真实的主张，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修改）第一百五十三条第一款第（一）项之规定，四川省巴中市中级人民法院于2012年3月1日作出（2012）巴中民终字第06号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3650元，由钱国强负担。
钱国强申请再审称，1.杨巧玲与钱琪签订的房屋买卖合同，既违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》中的相关规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，应认定无效。2.钱琪明知钱国强、杨巧玲夫妻闹离婚，以及房屋买卖合同上钱国强的签字不是其本人所为，还找钱国宾冒充钱国强去房地产管理局办理手续，故该买卖合同系钱琪与杨巧玲恶意串通所为。钱国强之母何芝兰一直居住在诉争房内，钱国强不知道卖房子的情况，否则，会将何芝兰接走。3.一、二审判决采信的何芝兰的证言，是非法调取和伪造的。请求：驳回ＸＸ、钱琪的诉讼请求。ＸＸ、钱琪辩称，1.2006年8月，钱国强、杨巧玲夫妇以杨巧玲的名义在成都购买住房一套，2007年6月15日，夫妻共同将钱国强及其子的户籍从原出售房屋住址迁至成都所购房屋住址。因此，在此之前，钱国强应知道在成都购房所需房款的来源，但直至2011年5月16日，钱国强均未对售房行为提出异议。2008年5月25日，杨巧玲的日记记载，其与钱国强有过联系。这些事实都足以证明杨巧玲、钱国强出售房屋已经双方协商；2.钱国强提交的赵雄飞的房屋买卖合同，与诉争房屋的修建时间、所处位置、建筑结构等存在很大差异，没有可对比性，不能证明ＸＸ、钱琪所购房屋没有支付合理对价；3.本案的事实足以证明诉争房屋是在钱国强、杨巧玲夫妇协商一致的情况下出售的。在四川省高级人民法院受理钱国强再审申请后，钱国强、杨巧玲才协议离婚，并不能证明钱国强之前不知情。本案不符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定的情形。请求：维持二审判决。杨巧玲辩称，杨巧玲与钱国强夫妻关系一直不好，长期分居，曾多次闹离婚。所以，在没告诉钱国强的情况下就把房屋卖了。为了小孩在成都读书，杨巧玲在成都购买了一套住房，钱国强不知道，因杨巧玲要上班不能转户籍走，所以，就把儿子与钱国强的户籍迁至成都并将住址落在所购买房屋。请求：驳回ＸＸ、钱琪的诉讼请求。
本院再审查明的事实与四川省巴中市中级人民法院二审查明的事实一致。
另查明，案涉房屋的房屋所有权证记载，房屋所有人：钱国强，共有人：杨巧玲。
2012年9月7日，钱国强与杨巧玲离婚。
本院再审认为，（一）虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。但该规定系一管理性规定，而不是效力性强制性规定，并不能以此否定双方签订合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条并结合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，只要买受人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示和有理由相信行为人有代理权，其交易安全即应受到法律的保护，在相对人善意且支付合理的对价后，所订立的合同就应被认为在相对人与被代理人之间发生法律效力。否则，出卖人就可能据此恶意毁约，从而不利于社会诚信的构建。（二）本案中，钱琪并非基于对房屋产权登记簿的信赖而与杨巧玲签订《售购房合同》，而是基于共有人之间的关系而与杨巧玲进行房屋买卖。合同签订后，双方按约定交接了房屋，由ＸＸ、钱琪出租并收取租金。案涉房屋虽然没有办理房屋变更登记手续，但房屋已交付ＸＸ、钱琪管理和使用，且在长达5年的时间中，钱国强、杨巧玲均未提出异议。钱国强称与杨巧玲夫妻感情破裂，自2002年初就与杨巧玲分居，至2010年春节前均不知道杨巧玲卖房，杨巧玲与钱琪系恶意串通损害其利益，其售房合同应当无效，但钱国强没有提供相应的证据予以证明。钱国强的母亲一直在诉争房内居住，钱国强在卖房后相当长时间内一直未与其母联系也不符合常理。同时，钱国强与杨巧玲对夫妻关系以及是否存在联系等方面的事实，在一、二审中的陈述也存在不一致和不真实的情况。根据本案查明的事实，杨巧玲在诉争房屋签订买卖合同后，于2006年在成都购买商品房一套，但对该商品房的购买和使用，钱国强、杨巧玲在一、二审中的陈述又存在明显差异。钱国强的户籍迁至成都并将住址落在杨巧玲所购房屋，且仍称其不知道杨巧玲在成都买房，有违常理。如钱国强知道杨巧玲在成都买房，按常理来推定，其也应知道杨巧玲卖房。另外，钱国强陈述在2010年快过春节时知道房子已被出售，但并未提供有主张出售行为无效，要求返还房屋的证据。故钱琪关于杨巧玲签订卖房合同后又在成都买房的事实，钱国强是明知的辩称，更于接近和还原事实的本身，本院予以支持。钱国强关于杨巧玲出售房屋其不知情，杨巧玲、钱琪所签订合同无效的理由不能成立。（三）房屋的价格因房屋的新旧程度、地理位置和买卖双方的目的等多种因素不同而不同，差异较大。钱国强再审中提交的相邻近房屋赵雄飞的商品房买卖合同并不能证明当时该诉争房屋交易价格不合理，且钱琪对该证据不予认可。故钱国强关于该房屋买卖未支付合理对价，且显失公平的理由不能成立。（四）再审查明，ＸＸ、钱琪虽在一审中提交了何芝兰的证言，但一、二审判决并未予以采信，故钱国强关于一、二审判决采信何芝兰的证言是非法调取和伪造的理由不能成立。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持四川省巴中市中级人民法院（2012）巴中民终字第06号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈伯军
审 判 员 秦永健
代理审判员 冯一平
二〇一四年五月二十五日
书 记 员 李 静