广西壮族自治区隆安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）隆民一初字第397号
原告许天福。
委托代理人黄煜岚，广西祥泰律师事务所律师。
委托代理人卢礼伟，广西祥泰律师事务所律师。
被告陆学敏。
原告许天福与被告陆学敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，由代理审判员黄明备依法适用简易程序，于2015年8月21日公开开庭审理了本案。书记员杨阳担任法庭记录。原告许天福及其委托代理人黄煜岚、被告陆学敏均到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法转为普通程序，组成由审判员樊华担任审判长，代理审判员黄明备和人民陪审员凌泽权参加的合议庭，于2015年11月5日再次公开开庭审理了本案。书记员杨阳担任法庭记录。原告许天福、被告陆学敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告拥有产权的位于隆安县城厢镇国泰街64号的整栋房屋，用于经营，租赁期限自2013年12月1日起至2023年11月30日止，租金120000元／年，前5年每年递增5000元，第6年至第10年每年增加租金4%，每次付款按照被告指定的银行账号如数付款，为了保证被告房屋的完整，原告交付合同信誉押金20000元给被告等内容。合同签订后，原告按约定支付了被告一年的租金120000元，并交纳20000元押金。被告也将出租房屋交付给原告使用。2014年10月，原告到农行欲转账第二年租金给被告时，发现无法转账成功，经查得知被告已于2014年8月15日办理销户。为此，原告联系被告，被告却不予理睬。2014年12月1日，原告发现出租房屋全部被换锁。对此被告向原告解释说其要将出租房屋另租给他人，并责令原告将出租房屋腾空。之后，原告将出租房屋部分楼层短期出租给他人，以实际行动单方终止合同的履行。原告认为，被告单方终止合同的行为，已构成违约，造成了原告经济损失。故为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判令：1、被告继续履行《房屋租赁合同》的义务，将位于隆安县城厢镇国泰街64号房屋交付给原告使用，并将造成原告停业的时间按合同租赁期限相应顺延；2、被告赔偿原告各项经济损失20000元；3、本案诉讼费用由被告负担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、原、被告于2013年10月20日签订的《房屋租赁合同》复印件1份，用于证明被告将拥有产权的位于隆安县城厢镇国泰街64号整栋3层半、面积为850平方米的房屋出租给原告经营，租赁期限10年的事实；
2、被告与卜某于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》复印件1份，用于证明被告在租赁期限内又将已出租给原告的房屋另租给案外人，已构成违约的事实；
3、（2002）南市执字第195-8号民事裁定书复印件1份，用于证明本案出租房屋为被告所有的事实；
4、广西方略集团崇左医药连锁有限公司于2014年3月1日出具的《证明》原件1份，用于证明原告与该公司系合伙关系，原告将房屋租赁给该公司是符合双方合同约定的事实；
5、《银行卡取款凭条》及《利息及代扣税款清单》原件各1份，用于证明被告存在恶意销户以致原告不能按时支付房屋租金，构成违约的事实。
被告辩称，首先，被告单方终止合同，是因为原告未经被告同意擅自将房屋转租给他人；原告没有按合同约定的每年11月20日前一次性支付一年的租金，也没有尽到护理房屋，保证其完整不损，排除房屋安全隐患的责任，以致整栋房屋楼顶长年累月遭积水浸泡，造成二楼、三楼漏水严重，天花板与墙壁严重损坏。为此原告请专业公司及民工来处理相应问题而支付了一笔不小的费用，更为严重的是原告未经被告同意随意改变房屋结构，在二、三、四楼板钻孔安装不符合安全的上下载货电梯，对房屋造成了严重破坏。其次，原告在诉状中所陈述的事实系其歪曲、捏造，无中生有。原告并没有全部更换房屋锁头，也没有责令原告将房屋腾空，致其低价处理商品，至于改变支付租金的银行卡账号是因应银行要求才更换的，且被告已数次通过电话将变更了的转账账号告知原告。综上，请驳回原告各项诉请。
被告对其答辩意见在举证期限内提供的证据有：
1、出租房屋漏水相片复印件5张，用于证明原告没有按照租赁合同约定使用被告房屋，致使被告房屋遭受损坏的事实；
2、原告与广西方略集团崇左医药连锁有限公司于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》复印件1份，用于证明原告擅自将房屋转租给他人，已构成违约的事实。
3、被告与卜某于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》复印件1份，用于证明被告并没有逼原告搬走其留在出租房屋里的经营设备及工具的事实；
4、《维修楼房清单》及《工程量与工程报价单》复印件2份，用于证明原告没有按照合同使用出租房屋，造成出租房屋损坏，被告维修房屋所支出费用的事实；
5、黄某、卜某分别于2015年8月14日—15日出具的《证明》复印件2份，用于证明原告将租赁房屋转租给他人的事实；
6、被告与广西方略集团崇左医药连锁有限公司于2015年1月14日的《房屋租赁合同》复印件1份，用于证明原告与广西方略集团崇左医药连锁有限公司不是合伙关系，而是租赁关系的事实；
7、被告与陆鹏于2008年12月5日签订的《房屋租赁合同》复印件1份，用于证明被告将整栋房屋出租给陆鹏时是没有电梯的，而原告承租时安装了电梯的事实。
根据原告陈述及被告答辩，本院确认本案争议焦点为：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否应当继续履行，被告造成原告停业的时间是否应当顺延？2、原告诉请被告赔偿经济损失20000元是否有事实和法律依据？
经过开庭质证，本院对原、被告提交的证据确认如下：
被告对原告证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证据2的证明目的。本院认为，被告对原告证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议，故可作为认定案件事实的依据；被告对原告证据4的真实性有异议，因这是原告出具的假证明，原告并没有与该公司合作，而是骗该公司其为房东，现该公司想要回押金才出具这份《证明》的。本院认为，因原告对被告证据2无异议，而至于原告与广西方略集团崇左医药连锁有限公司系何法律关系，被告证据2作为一份完整的体现着双方权利义务的合同，与作为一份简单证明的原告证据4相比，更易采信，故本院不认可原告证据4的真实性；被告对原告证据5的真实性无异议，销户是因为农行要求更换带有芯片的银行卡，但被告已通过电话联系的方式将新银行卡账号告知了原告，只是原告不予理睬，且销户账号涉及多份合同，不仅仅涉及原告，故被告没有恶意销户。本院认为，被告对经由本院调取的该证据真实性无异议，而该证据所示之账号确系合同商定之转账账号，且在被告主张的每年租金应付日期前被销户的，被告是否存在恶意销户，与本案争点联系密切，故本院认可该证据的真实性、合法性、关联性。
原告对被告证据1的真实性和关联性有异议，因这些相片不能确定就是该租赁房屋的相片。即便是，但没有租赁前后照片作对比，故也不能证明是原告租赁后没有尽到维护义务所致的。本院认为，因照片上无门牌号及拍照日期，而无法确认被告证据1展示之房屋状况即系本案争议之房屋状况，及系被告租赁后未尽义务所致，故本院对该证据的真实性、关联性不予认可；原告对被告证据2的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，原告对被告证据2无异议，故可作为认定案件事实的依据；原告对被告证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但恰证明了被告在租赁期限内擅自将房屋另租给他人，已构成违约。本院认为，原告对被告证据3无异议，故可作为认定案件事实的依据；原告对被告证据4的真实性、合法性、关联性有异议，因无法确认《工程量与工程报价单》及《维修楼房清单》出具主体的真实存在，且报价单及维修清单亦无法证明所维护房屋就是本案出租房屋。本院认为，无法确认《维修楼房清单》上的“维修负责人：梁清泉”是否有其人，是否系其本人签字，又《工程量与工程报价单》无法确认所修缮之房屋就是本案争议之出租房屋，故本院对被告证据4真实性、关联性不予认可；原告对被告证据5的真实性、合法性、关联性有异议，因无原件核对。本院认为，证人黄某因未到庭作证，且该书面证言系复印件而无其他证据佐证。又，无法确认该证言内容与本案有关，故对证人黄某证言的真实性、关联性不予认可。证人卜某书面证言能与原告当庭陈述、证据2及被告证据3相互印证，故本院认可证人卜某书面证言的真实性、合法性、关联性；原告对被告证据6的真实性无异议，但对该证据关联性、合法性有异议，因为这份合同是被告在原告与广西方略集团医药连锁有限公司签订合伙协议后才签订的，与本案没有关系。被告签订这份合同时，还没有与原告解除租赁合同，也不能证明被告的证明目的。本院认为，被告另租行为，实则其以单方行使合同解除权的方式提出了异议。这与本案争点联系密切。又因该合同作为一种法定证据种类，在形成及取得程序上并无瑕疵。故本院对该证据真实性、合法性、关联性予以认可；原告对被告证据7的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可其证明目的。本院认为，原告对被告证据7真实性、合法性、关联性无异议，故可作为认定案件事实的依据。
经审理查明，2013年10月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，该合同主要内容：一、被告拥有产权位于隆安县城厢镇国泰街64号的房产，面积约为850平方米，整栋3层半出租给原告租用经营；二、租赁期为壹拾年，即自2013年12月1日起至2023年11月30日止；三、具体租金为：第一年租金120000元，第二年租金125000元，第三年130000元，第四年租金135000元，第五年租金140000元，第六至第十年以每年增加租金4%的方式计算年总租金；四、原告每年付款一次，在规定付款时间的前十天付清下一年的全年租金，款项转账至被告指定的农行账号：62×××16；五、原告在租赁期间的责任和权利：1、在租赁期间，要做好保护房屋完整和安全，并且有责任排除房屋安全隐患，如排水、漏水等。2、租赁期间发生的各种装修费用和事件（包括房屋质量的安全、消防安全、室外空调安全，顾客、员工的人身安全等）均与被告无关，原告应自行承担各种责任。3、原告在租赁期间不能随意改变房屋结构，若需要改造变样的，必须通过被告同意方能改造。4、租赁期间所产生的水电费，城管卫生清洁费，工商管理费以及各种税费均由原告承担，与被告无关。5、原告在租赁期间可以根据自己的经营理念来经营，但不得在房屋从事传销，赌博等违法活动，否则，作违约处理；六、为保证被告房屋完整，原告应交付合同信誉押金20000元给被告，待租赁期满时，若原告没有违反本合同条款，被告如数退还合同信誉押金20000元给原告，若原告在经营期间，因各种原因未能履行本合同各项条款，被告有权拒绝退还信誉金和终止合同等。2014年3月1日，原告将位于隆安县城厢镇国泰街64号面向国泰街约130平方米的一楼铺面出租给广西方略集团崇左医药连锁有限公司。2014年8月15日，原告办理租金转账账号销户手续。2014年10月1日，原告将出租房屋一楼三间铺面出租给卜某，租期为三个月。2015年1月1日，被告与卜某签订《房屋租赁合同》，将本案争议房屋一楼三间铺面出租给卜某，租期为三个月。2015年1月1日，因被告单方解除合同，另行出租之故，原、被告双方见面协商。2015年1月14日，被告又将本案争议房屋一楼三间铺面出租给广西方略集团崇左医药连锁有限公司，租期为五年。2015年1月份，在被告要求的合理期限内，原告拆除了出租房屋内的上下载货电梯，并恢复了原状。2015年6月4日，原告以被告在租赁期限内，擅自解除合同，另租给他人的行为，已构成违约，而诉至本院提出前述诉请。
另查明，2008年12月5日，陆鹏租赁原告房屋用于经营。2013年10月20日，原、被告签订租赁合同时，原告支付了10000元押金及连同陆鹏代为支付的10000元押金，共计向被告付清了合同信誉押金20000元。
本院认为，对于被告提出原告在租赁期没有做好保护房屋完整与安全，未尽到排水、防水义务的抗辩主张，因相应证据本院不予采纳，故该抗辩主张不成立。对于被告提出原告擅自安装上下载货电梯，随意破坏房屋结构的抗辩主张，亦因被告无证据证明该电梯系原告安装，且已对房屋主体结构或承重结构造成影响，而原告在被告提出合理期限内已拆除该电梯，恢复原状，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，本院对该抗辩主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。由此可知，房屋租赁合同未就转租事宜作出明确约定时，承租人转租的，作为物权人的出租人有知情权、同意权及异议权；如承租人未经同意，擅自转租，经异议后，仍未终止转租情形下，出租人可行使合同解除权。故被告在法定解除条件成就时仍有单方解除合同的权利。于本案而言，原告于2014年3月1日将房屋一楼三间铺面转租给广西方略集团医药连锁有限公司，又于2014年10月1日将房屋一楼三间铺面转租给卜某。且直至本案辩论终结前，原告始终否认将房屋转租他人，故被告的知情权、同意权及异议权自始无从保障可得而知。又，被告承认其自2014年10月底检查房屋时始知原告擅自转租。故被告六个月异议期起始时间应为2014年10月底。在该法定异议期内，被告不但于2015年1月1日及1月14日以单方解除合同的方式提出异议，而且于2015年1月1日以当面主张的方式向原告提出异议，并尽到了当面通知解除合同的义务。相反，原告在异议期内不仅没有终止次租赁合同，还于本案辩论终结前否认转租。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项及第九十六条第一款规定，被告行使合同法定解除权的条件已成就，该合同应于被告当面通知到达原告时已解除。而，原告诉求被告赔偿经济损失20000元的主张亦缺乏相应证据佐证。因此，原告各项诉请，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案个把具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十六条一款的规定，判决如下：
驳回原告各项诉讼请求。
案件受理费300元（原告许天福已预交300元），由原告许天福负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本两份，上诉于南宁市中级人民法院，并于本判决上诉期限届满之日起七日内预交上诉受理费300元（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户帐号：20×××17开户行：中国农业银行南宁竹溪支行），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 樊 华
代理审判员 黄明备
人民陪审员 凌泽权
二〇一五年十一月九日
书 记 员 杨 阳
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方时确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一主迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案个把具体应用法律若干问题的解释》
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九的规定处理。
第十六条一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
审判员
二〇一五年十一月十七日
书记员杨阳