江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镇民终字第1409号
上诉人（原审原告）董高益。
上诉人（原审原告）张宝芳。
两上诉人委托代理人李德昌。
被上诉人（原审被告）江苏金銮房地产投资开发有限公司，住所地：镇江市中山西路100号明珠大厦820室。
法定代表人程长仁，该公司董事长。
委托代理人王学剑，江苏王学剑律师事务所律师。
委托代理人笪如莎，江苏王学剑律师事务所律师。
上诉人董高益、张宝芳因商品房预售合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2013）润民初字第0229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人董高益、张宝芳及委托代理人李德昌，被上诉人委托代理人笪如莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：董高益、张宝芳与江苏金銮房地产投资开发有限公司（以下简称金銮公司）于2009年签订商品房买卖合同，合同约定，董高益、张宝芳购买金銮公司建设的檀香园8幢1206室商品房、建筑面积69.56平方米，公摊面积17平方米、价格为280000元、交付期限为2009年12月31日、逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行、逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金等。协议签订后，金銮公司未能按约定的期限交付商品房。2010年4月13日，镇江市建设工程质量监督站组织建设、设计、监理、施工单位对檀香园6号、7号、8号住宅楼工程进行竣工验收。2010年4月16日，该站发布关于檀香园6号、7号、8号楼竣工验收有关情况的通告，监督意见认为8号楼存在消防电梯、地面高低差不符合规范要求等问题，必须整改到位后才能移交。2010年7月5日，8号楼电梯经整改后，江苏省特种设备安全监督检验研究院出具电梯整机验收检验报告。2010年7月12日，金銮公司向镇江市建设工程质量监督站提交整改报告。2010年7月26日，经镇江市建设工程质量监督站监督，檀香园8号楼工程竣工验收备案（其中主体结构于2009年1月9日经建设、设计、监理、施工四方验收并经该站监督）。
2010年4月19日，金銮公司将房屋交付董高益、张宝芳，董高益亦在檀香园房屋交接单上签名，并领取钥匙，结清房款。后董高益、张宝芳曾向原审法院起诉金銮公司。2010年9月9日，经原审法院主持调解，双方自愿达成一致协议，由金銮公司支付董高益、张宝芳2010年1月至4月逾期交付房屋的违约金。2011年4月，董高益、张宝芳领取了该房屋的产权证。产权证载明房屋建筑面积为68.09平方米，套内面积为51.68平方米。
2010年9月，董高益还向金銮公司购买檀香园4-5号车库22号车库，面积为6.99平方米。
2013年1月，董高益、张宝芳诉至原审法院要求金銮公司承担违约金51065元（违约金从2010年5月1日计算至2011年12月31日）、限期整改安全隐患，履行房屋交付义务、赔偿因设计变更造成的公摊面积增大造成的损失5000元、返还车库面积短少的价款8573元。审理中，董高益、张宝芳提供镇江质量技术监督局城区分局2013年3月给檀香园小区业主的公告，内容为小区电梯已超期未检，存在安全隐患要求业主联系维修单位，进行定期检验。金銮公司对董高益、张宝芳提供的公告认为属于维修的范围。
审理中，金銮公司提供镇江市房产登记管理中心出具的房屋面积测绘成果报告书，证明董高益、张宝芳购买的车库经有关部门测量面积为6.99平方米。由于双方意见不一，调解不成。
上述事实，有董高益、张宝芳提供的商品房买卖合同一份、预收款凭据一份、产权证一份、（2010）润民初字第887号调解书一份、金銮公司提供的房屋交接单一份、钥匙领条一份、镇江市房产登记管理中心出具的房屋面积测绘成果报告书一份、原审法院依法调取的电梯整机验收检验报告一份、檀香园8号楼工程竣工验收备案材料一份，以及双方的陈述予以证实。
原审法院认为：董高益、张宝芳与金銮公司于2009年签订商品房买卖合同、金銮公司于2010年4月19日将房屋交付董高益、张宝芳、檀香园8号楼工程于2010年7月26日竣工验收备案的事实清楚。现董高益、张宝芳要求金銮公司承担违约金51065元（违约金从2010年5月1日计算至2011年12月31日）的诉讼请求，没有事实和法律依据。根据相关法律的规定对房屋的转移占有，即视为房屋的交付使用，故对董高益、张宝芳的该项诉讼请求，不予支持。董高益、张宝芳要求金銮公司限期整改安全隐患，履行房屋交付义务的诉讼请求，因檀香园8号楼工程已于2010年7月26日竣工验收备案，且金銮公司已将房屋交付董高益、张宝芳，故对董高益、张宝芳的该项诉讼请求，不予支持。董高益、张宝芳主张赔偿因设计变更造成的公摊面积增大造成的损失5000元的请求，经查，董高益、张宝芳房屋的实际公摊面积小于合同约定的公摊面积，故对董高益、张宝芳的该项诉讼请求，不予支持。董高益、张宝芳主张的返还车库面积短少的价款8573元的请求，没有事实依据，对该诉讼请求，亦不予支持。关于董高益、张宝芳在诉讼中提到的镇江质量技术监督局城区分局给檀香园小区业主的公告，认为小区电梯已超期未检的问题，不属本案房屋买卖合同纠纷的处理范围。据此，原审法院判决：驳回董高益、张宝芳的诉讼请求。案件受理费1134元，由董高益、张宝芳负担。
董高益、张宝芳不服上述民事判决，向本院提起上诉，要求撤销原判并依法改判。理由：一、关于违约金问题。原审法院认定2010年4月19号为交房日，实际情况是檀香园“楼多多”事件，造成群访，后在新闻媒体和政府的干预下，应政府协调，在此特定情况下签名领取房屋钥匙，不应视为交付。二、房屋交付必须验收合格，而8号楼电梯一直存在安全隐患，未整改到位，不符合交付条件。所谓的验收备案表仅仅是一个备案证明，不能说明房屋质量验收合格，且验收备案表上没有建筑商、开发商、设计商、监理商四方签字，通告中列举的问题没有专门整改情况回复，上诉人有理由认为是虚假的、不真实的。8号楼电梯是因为载重不合格需要整改，被上诉人需将原来的630㎏的三洋电梯整改到800㎏，但整改后的电梯频繁出事。三、车库面积短少应予赔偿。四、关于空中花园，被上诉人在没有征得上诉人同意的情况下，擅自变更设计，一是违约行为应承担违约责任。空中花园多一户分享使用，会对上诉人的居住和使用产生一定影响。空中花园不仅仅是涉及公摊面积问题，还是一种景观。部分8号楼业主在2010年底向原审法院起诉，诉请得到原审法院支持。同一法院，同一事实，两种判决。
金銮公司答辩称：一、关于违约金问题，有事实证明本案讼争房屋已于2010年4月通过了工程竣工验收。2010年4月19号上诉人完成了房屋的交付手续并实际占有该房屋。金銮公司既完成事实交付也完成法定交付，故不应承担违约金。二、关于讼争房屋安全隐患问题，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。上诉人所要求的房屋整改问题，是属于商品房交付后开发商所应承担的维修责任，而非交付之前的责任。如确有问题，可另案诉讼。三、关于车库面积短少问题，上诉人没有证据证明车库面积短少问题，如果上诉人认为房管部门的测绘成果表有问题，应属于行政案件受理范畴。四、关于空中花园，根据双方买卖合同，房屋面积69.56㎡，其中公摊面积17㎡，公摊率应为24.4%，根据上诉人已领取的房屋产权证，建筑面积68.09㎡，公摊面积仅为16.41㎡，公摊率应为24.1%。所以无论是从实际公摊面积还是公摊所占比例均小于双方签订的商品房买卖合同的约定，故主张赔偿没有依据。而另案判决赔偿与本案情况不同，故不适用。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人董高益、张宝芳在二审期间向本院提供以下证据：1、镇江市润州区七里甸街道二道巷社区居民委员会出具的《关于檀香园小区电梯问题的情况说明》以及手写的8号楼电梯自动生成的故障记录；2、润州区二道巷社区檀香园物管会出具的《关于檀香园小区6号、8号楼电梯问题》，证明檀香园6、8号电梯存在重大安全隐患；3、照片一组，证明电梯现状；4、镇江南徐中天电梯工程有限公司保养单一组及收条两份，证明电梯维修情况。
被上诉人金銮公司对上述证据的真实性无异议，认为证据载明的问题确实存在，公司愿意承担维修责任，但该维修责任属于房屋交付后的责任。
本院对上述证据的真实性及证明目的予以确认。
本院依职权向镇江市建设工程质量监督站调取了檀香园8号楼建设工程质量监督档案部分材料。上诉人质证认为，所有整改报告与事实不符，8号楼电梯验收报告与事实不符，实际是将三洋的630㎏的电机换成了其他公司生产的800㎏电机，按照电梯制造与安装规范，630㎏与800㎏电机载重、功率等许多方面都不一样。关于消防验收，该消防验收仅是备案，未取得消防验收合格许可，未经过消防验收合格，檀香园6、7、8号楼地下是人防工程，开发商擅自将6、7、8号楼人防工程改建成车库设施。被上诉人质证认为，对真实性无异议，证明8号楼经过政府相关部门验收合格。
本院除确认原审法院查明的事实外，另查明：檀香园8幢原设计为一层4户，每层有两个公用花园。2009年4月24日，被上诉人向市房产管理局提出申请，称：根据市场需求将檀香园8号楼东西两端大户型（01、04户）分别调整为两小户型，原来02、03户型已签合同客户同意此调整方案……请求调整备案方案，尽快发放预售许可证。此后，被上诉人将原设计的一层4户改为一层6户。8号楼业主曾向相关部门反映，2010年2月9日，被上诉人向市房产管理局回复称，就8号楼问题与三分之一买受人达成协议，并列出三项具体方案。
本院认为：一、关于违约金问题。2009年双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定房屋交付期限为2009年12月31日。合同履行过程中，被上诉人未能按期交付商品房，构成违约。2010年4月19日，上诉人在檀香园房屋交接单上签名，并领取钥匙、结清房款的事实可以证实双方已完成房屋交接手续。上诉人亦于2011年4月领取了房屋产权证。虽然檀香园8号楼工程竣工验收备案即具备房屋交付条件是在2010年7月26日，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对房屋的转移占有，即视为房屋的交付使用。上诉人在明知该房屋未竣工验收备案的情况下，仍同意接受房屋，应视为房屋交付使用。故上诉人要求被上诉人履行房屋交付义务及逾期交付违约金的诉讼请求，不予支持。
二、关于返还车库面积短少的价款问题。上诉人购买檀香园4-5号车库22#，面积为6.99平方米，经镇江市房产登记管理中心实际测绘，车库面积仍为6.99平方米，上述数据显示上诉人购买的车库面积不存在面积短少的事实。至于分摊系数是否过高，测绘部门是根据图纸、结构计算公摊，上诉人亦未提供证据证明存在重复计算公摊事宜，故其要求返还车库短少的价款不予支持。
三、关于限期整改安全隐患问题。上诉人在诉讼中提到的镇江质量技术监督局城区分局给檀香园小区业主的公告以及二审期间提供证据证明电梯存在安全隐患，并提到小区无物业，造成小区出现多种不良状况等情况，因商品房已验收备案，符合商品房交付条件，上诉人也未提供确凿证据足以推翻商品房已验收备案的事实，因此，商品房交付后的物业管理问题包括电梯维修问题应根据我国《物权法》第六章的相关规定处理，电梯属于建筑物附属设施，交付后的维修问题应由业主共同决定，物业服务企业的选聘和解聘同样应有业主共同决定，故不属于法院受案范围，本案不予理涉。
四、关于空中花园问题，檀香园8幢被上诉人确系更改设计，由原来的一层4户改为一层6户，但本案上诉人购买的檀香园8幢1206室商品房，建筑面积69.56㎡，其中公摊面积17㎡，公摊率应为24.4%，根据上诉人已领取的房屋产权证，建筑面积68.09㎡，公摊面积仅为16.41㎡，公摊率应为24.1%。可以看出无论是从实际公摊面积还是公摊所占比例均小于双方签订的商品房买卖合同的约定，故上诉人主张因涉及变更造成公摊面积增大逾期赔偿损失5000元，没有事实依据，本院不予采信。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1415元，由董高益、张宝芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一四年一月十四日
书 记 员 王思倩