河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终3739号
上诉人（原审原告）：谢忠昌，男，1966年3月16日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。
委托诉讼代理人：陈修峰，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵世伟，山东豪才律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：陈新永，男，1979年7月4日出生，汉族，住霸州市霸州市。
委托诉讼代理人：李树起，河北圣鼎律师事务所律师。
原审原告：杨俊清，男，1979年3月9日出生，住保定市容城县。
上诉人谢忠昌因与被上诉人陈新永，原审被告杨俊清房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2018）冀1081民初1231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谢忠昌上诉请求：撤销一审判决依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审。一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院未查清租赁房屋性质、道路未修原因、房屋中消防通道是否符合约定、房顶是否存在质量问题。2、一审法院以依法成立的合同有效以及合同中未约定涉案房屋门前道路维修未约定为由来认定合同有效，适用法律错误。应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，认定涉案租赁合同无效，或者适用《中华人民共和国合同法》规定认定被上诉人违约致使合同目的不能实现，解除合同。
陈新永答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
杨俊清述称，同意谢忠昌意见。
谢忠昌、杨俊清向一审法院起诉请求���1、依法判令原、被告解除房屋租赁合同；2、依法判令被告退还房屋租金130000元；3、依法判令被告赔偿房屋装修损失198600元；4、依法判令被告承担但不限于诉讼费、保全费、保全保险费、律师费、差旅费等。
一审法院认定事实：2017年8月8日，原告谢忠昌、杨俊清（乙方）与被告陈新永（甲方）签订房屋租赁合同，约定：“根据中华人民共和国合同法及其他相关法律、法规规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就下列房屋的租赁达成如下协议：第一条：房屋基本情况，甲方将自有的坐落于霸州市西环街道的房屋出租给乙方使用。第二条：租赁期限、交付，租赁期共15年，即自2017年8月8日起至2032年8月8日止，免租期为1个月。甲方应于本合同生效之日起当日内，将该房屋交付乙方，经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙以后视为交付完成。第三条��租金，本房屋年租金为人民币12万元，提前一个月交，每次交两年租金，可以延迟3-5个月，租金每五年递增一次，递增数额以12万元为基数每五年增加2万元。第四条：房屋租赁期间相关费用说明，乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方使用而产生的费用，由乙方负担。租赁结束时，乙方需交清欠费。第五条：房屋维护责任，1、乙方在装修和使用房屋过程中，应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，乙方保证遵守国家法律法规以及房屋所在小区的物业管理规约。2、租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于使用和安全的状态。3、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后进���维修。4、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责自行维修。第六条：合同解除或者终止，1、因不可抗拒的拆迁征用的原因乙方可以向甲方适当要求补偿。2、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则需提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后七日内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。第七条：违约责任，1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金50万元，并赔偿其他经济损失。2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金50万元，并赔偿其他经济损失。第八条：其他约定事项，1、本出租房为甲方所有，无其他权利人，由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关，若纠纷使乙方不能正常经营，则甲方负全部违约责任并赔偿乙方造成的所有损失。2、房屋交付使用时应确保房屋结构安全可靠，门、窗完好，上、下水通畅，供电正常，有线（电视信号）正常使用。3、在甲方同意下，乙方可视情况对房屋内非承重隔墙增加或减少，对院内隔墙进行拆除。本合同一式两份，其中甲、乙各执一份，经双方签字后生效，均具有同等法律效力。”房屋租赁合同上有原告杨俊清、谢忠昌及被告陈新永的签名。合同签订当日，被告将房屋及该房屋的钥匙交给原告，原告给付被告租金12万元。房屋交付后，原告对该房屋进行了装修。2017年11月9日，原告谢忠昌通过微信给被告转款支付租金1万元。诉讼中，原告主张，其租赁房屋的门前道路属于所租房屋的附属部分，门前道���未完成硬化且下水无法施工，导致原告无法正常使用此房，合同不能履行，要求与被告解除合同，并赔偿损失。被告主张，双方签订的房屋租赁合同，没有约定门前道路的硬化事宜，不能证明门前道路属于房屋的附属设施，门前道路未硬化并不妨碍租赁房屋的使用，且下水管道已经接通，原告的主张没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。上述事实有原告提供的房屋租赁合同、租金收条、微信转账记录及庭审笔录在卷佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原告谢忠昌、杨俊清与被告陈新永签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且有原告谢忠昌、杨俊清及被告陈新永的签名，合同内容并不违反相关法律规定，应为有效合同。合同生效后，被告将房屋钥匙交给原告，原告即占有该房屋，且交纳了部分租金，可以认定原、被告按约定履行了合同，该合同依法成立，受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同约定合同解除的情形有：一是因不可抗拒的拆迁征用；二是经双方协商一致。现原告以所租房屋门前道路未硬化且下水无法施工，导致其无法正常使用房屋为由，要求与被告解除合同的主张，不符合双方合同的约定，且不存在解除合同的法定情形，故原告要求与被告解除合同的请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告谢忠昌、杨俊清的诉讼请求。案件受理费6229元，由原告负担。
本院二审期间，杨俊清向法庭提交与市政2018年4月25日的通话录音和视频光盘一张。证明房屋门前道路没有修的原因是因为房东阻碍所以道路没有维修以及下水道至今未修，违反合同约定。陈新永对电话录音真实性不认可，认为证据也证明不了举证目的。陈新永提交证据：涉案房屋宅基地证一份、村民委员会出具的证明一份、户口本一份。证明被上诉人的父亲陈成曾用名陈程，该宅基地的户主为陈程，涉案房屋系合法建筑物；提交涉案房屋的现状的照片5张，证明涉案房屋的下水上诉人在签订房屋租赁合同时已经铺设完毕，和涉案房屋相邻房屋前的道路还有好多家未铺设完毕。谢忠昌质证认为：对宅基地证真实性有异议，是老证不是新证。房屋只是一层，但是涉案房屋三层，涉案房屋二三层无法证明是合法建筑；对村委会证明真实性没有异议，反而证明此房屋属于城市城镇规划区内的房屋；照片中可以看出门前道路刚刚铺设完毕，邻居家已经铺设地砖，下水道也是从刚刚铺设完毕的路面挖开修建的。本院对一审判决认定的其它事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。根据陈新永二审中提供的房屋宅基地证和照片等证据，涉案房屋是在登记为陈新永父亲陈成名下的宅基地上所建设的三层房屋，陈新永未能向法庭提供依法进行审批的证据，根据上述规定，陈新永与谢忠昌、杨俊清签订的房屋租赁合同无效。涉案房屋租赁合同是租赁双方经实际考察后订立的，双方在订立合同时对房屋位置、座落、基本情况应当知情，签订合同是双方真实意思表示，合同签订并实际履行中，上诉人以涉案房屋门前道路未维修、房屋中消防通道，��屋存在质量问题为由主张被上诉人违约，提交的证据不足以证明其主张的事实，没有事实和法律依据，理据不足，不能得到支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案房屋租赁合同签订后涉案房屋已经交付，至本判决作出期间已满一年，期间的房屋租金应由承租方按合同约定支付出租方。合同约定年租金12万元，免租期一个月，谢忠昌、杨俊清共支付房租13万元，扣除11个月租金，陈新永应返还租金2万元。杨俊清、谢忠昌要求杨俊清支付装修费用，但陈新永主张并未装修完成，不同意支付费用，谢忠昌、杨俊清可在合理期间（本判决生效10日内）对可拆除部件进行拆除，并恢复原状，如因拆除行为给陈新永造成不合理损失，应进行赔偿。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销河北省霸州市人民法院（2018）冀1081民初1231号民事判决；
二、2017年8月8日谢忠昌、杨俊清与陈新永签订的房屋租赁合同无效；
三、于本判决生效十日内，陈新永返还谢忠昌、杨俊清房屋租金共20000元；
四、驳回谢忠昌、杨俊清其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6229元，由原告谢忠昌、杨俊清负担5839元，由被告陈新永负担390元。
二审案件受理费6229元，由上诉人谢忠昌负担5839元，由陈新永负担390元。
本判决为终审判决。
审判长 樊清维
审判员 梁志斌
审判员 李成佳
二〇一八年八月七日
书记员 闫 磊