江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡滨民初字第1544号
原告朱坤亮，男，1967年12月16日生，汉族。
被告李英英，女，1984年8月8日生，汉族。
委托代理人包从洋（系李英英丈夫），男，1972年10月23日生，汉族。
原告朱坤亮与被告李英英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理后，由代理审判员周愈佳独任审判，于2013年11月14日、2013年12月18日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年3月4日公开开庭进行审理。原告朱坤亮、被告李英英及其委托代理人包从洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱坤亮诉称：朱坤亮于2010年1月1日与李英英签订租赁合同，将登记在朱坤亮名下位于无锡市梁溪路上里东64号店面四间及前后院出租给李英英、贾有中和袁志山，作为三人合伙经营海兴楼之用。2010年11月4日，经协商，贾有中、袁志山将海兴楼转让给李英英独自经营。在此期间，由于地铁2号线施工，店前路面受损，朱坤亮根据实际情况，自2011年10月至2012年10月免收租金。李英英自2013年4月底开始正常营业几个月，至今仍未交纳租金。要求李英英：1、支付自2012年11月1日起至判决生效之日止的租金20万元。2、解除《房屋租赁补充协议》。3、李英英立即迁出位于无锡市滨湖区梁溪路上里东64号的租赁房屋。
被告李英英辩称：自2011年10月底至2013年5月底，中铁公司未经其同意将上里东64号房屋门口全部围挡并拆除停车位，因拆除停车位及对房屋门口进行围挡造成其营业损失，中铁公司赔偿朱坤亮70万元，直至2013年4月中旬才将围挡拆除，而停车位经朱坤亮同意一直被中铁公司占用施工，故其不需要支付租金。朱坤亮要赔偿其经营损失并达到其要求才同意解除合同。朱坤亮须赔偿其装修、拆迁、设备安置、工人安置损失，其才同意迁出。
经审理查明：位于无锡市滨湖区上里东64号的房屋登记在朱坤亮名下。2009年12月23日，朱坤亮与袁志山、贾岚签订《房屋租赁补充协议》，该协议约定：租赁期限为2010年1月1日至2015年12月31日。前三年半年一付，后二年一年一付，首付后租，首付期在此协议约定签订的当日一次性付清十万元，下次付租金需在前付款到期前一个月一次性付清十万元。逐年类推。到期不支付房租时，甲方有权提出终止合同。房屋租金保证金：承租方在承租房屋时需向出租方支付保证金2万元。租赁合同期满或解除，承租方必须迁出并将私杂物搬走。该租赁协议还约定了其他事项。该协议另载明：“本合同同意转让给李英英经营，贾有中、李英英、朱坤亮，2010年11月4日。”诉讼过程中，朱坤亮、李英英一致确认，2010年11月4日之后，涉诉房屋由李英英一人承租，并按照上述租赁协议支付租金、履行合同义务，并一致确认年租金为20万元，李英英向朱坤亮支付了保证金1万元。2012年6月28日，李英英委托包从洋与朱坤亮、贾岚签订《君子合约》，合约约定：关于无锡地铁2号线路面施工，使上里东64号海兴楼不能正常营业。朱坤亮考虑，这次政府工程施工对海兴楼造成一定的损失，给予免交租金从2011年10月底至2012年10月底。如免交租金期限满，政府还没规划或拆迁，李英英想继续使用下去，该正常支付朱坤亮租金，需按原年租金支付，李英英不得有任何异议。
另查明：在本案审理过程中，法庭对涉诉房屋进行了现场勘验，房屋内放置有桌椅、冰柜等物品，李英英表示上述物品系其所有，自2010年11月4日承租涉诉房屋后即安放至今。
在诉讼过程中，本院对贾岚进行了谈话，其陈述：其2001年起就承租涉诉房屋，2010年1月1日起，其将店面承包给袁志山，由袁志山与朱坤亮签订房屋租赁协议，其虽然在朱坤亮与袁志山签订的房屋租赁协议上签字，但仅作为见证人。其后，袁志山又将店盘给贾有中。2010年11月4日，贾有中将店盘给李英英，其亦知晓。其参与签订了《君子合约》，但涉诉房屋承租及支付租金的事宜与其无关，仅在该房屋拆迁的情况下，如赔偿款为50万元以上的，其按约可分得补偿款。
上述事实，有《房屋租赁补充协议》、《君子合约》、《房屋所有权证》、当事人陈述、谈话笔录、勘验笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：《房屋租赁补充协议》虽由朱坤亮、袁志山、贾岚于2009年12月23日签订，但2010年11月4日朱坤亮、李英英与案外人贾有中另在该协议上写明涉诉房屋交由李英英承租。诉讼过程中，朱坤亮、李英英亦一致确认2010年11月4日之后，涉诉房屋由李英英一人承租，并按照上述租赁协议支付租金、履行合同义务。故自2010年11月4日起，租赁合同仅约束朱坤亮与李英英。其后，李英英委托包从洋与朱坤亮签订了《君子合约》，双方均应受该合约的约束。本院认为，在《君子合约》约定的免租期满后至今，李英英仍然继续使用涉诉房屋，应当按约支付相应的租金，李英英抗辩称因地铁施工围挡、停车位被拆除等原因不需支付租金，本院认为，对于地铁施工对双方履行租赁协议的影响，双方已进行协商并签订《君子合约》，李英英已据此获得了长达一年的免租期，现李英英仍以地铁施工围挡、拆除停车位等为由主张不支付租金并无依据，本院不予支持。因此，对朱坤亮要求李英英支付自2012年11月1日起至本判决生效之日止的租金20万元的诉请，本院予以支持。李英英在答辩意见中提出要求朱坤亮赔偿损失，但未在法庭指定的期限内提出反诉，本案不予理涉。根据《房屋租赁补充协议》第三条的约定，李英英到期不支付租金的，朱坤亮有权解除合同，按照双方先付后租的约定，至今李英英已欠付租金一年有余，且李英英在庭审中表示拒绝支付租金，故朱坤亮要求解除租赁合同的诉请于法有据，本院予以支持。关于保证金，朱坤亮与李英英对保证金的数额即1万元无异议，但对其性质有异议，朱坤亮认为该保证金系担保租金的支付，李英英认为系担保水电费的支付，本院认为，租赁合同已对该保证金的性质作出了明确的书面约定，系房屋租金保证金，现因李英英未按约支付租金，上述1万元保证金应抵扣李英英欠付的租金，故李英英还应支付租金19万元。租赁合同解除后，李英英无权再占有涉诉房屋，故应当迁出涉诉房屋，但应给予十日宽限期为妥。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除朱坤亮与李英英之间的《房屋租赁补充协议》。
二、李英英于本判决发生法律效力后十日内向朱坤亮支付自2012年11月1日起至本判决生法律效之日止的租金19万元。
三、李英英于本判决发生法律效力后十日内从其向朱坤亮承租的坐落于无锡市滨湖区上里东64号的房屋内迁出。
如果李英英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由李英英承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 程 鹏
代理审判员 周愈佳
人民陪审员 王 芹
二〇一四年三月四日
书 记 员 万智渊
本案援引法律条款
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。