北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第41461号
原告：田宝红，女，1969年12月6日出生，汉族，北京市海淀区苏家坨镇周家巷村农民，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张国龙，北京仁威律师事务所律师。
被告：何学清，男，1953年12月20日出生，汉族，中国包装总公司退休职工，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：骆策，河北顺治律师事务所律师。
原告田宝红与被告何学清返还原物纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田宝红及其委托诉讼代理人张国龙与被告何学清及其委托诉讼代理人骆策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田宝红向本院提出诉讼请求：1、判令何学清立即将海淀区苏家坨镇梁家园村X号房屋即北房5间、东房2间、西房2间，及院落返还给我，房屋价值10万元；2、要求何学清将诉争房屋恢复原状，恢复东房2间、西房2间，拆除其自建部分；3、本案诉讼费由何学清承担。事实和理由：我母亲赵秀兰、父亲田占魁分别于1989年和1994年去世。海淀区苏家坨镇梁家园村X号院落及房屋系我父母亲留下的遗产，登记在我父亲田占魁名下，有北房5间，东房2间，西房2间及院落，总面积266.81平方米。我父母去世后，诉争房屋由我哥哥田宝来管理，兄弟姐妹未进行遗产分割。1996年，田宝来在兄弟姐妹不知情的情况下，私下将诉争房屋及院落长租于被告何学清。2015年，海淀区人民法院以（2015）海民初字第06822号民事判决书判决确认田宝来与何学清签订的房屋租赁合同无效，现该判决已经生效，何学清继续使用该房屋及院落失去了合法理由，应予腾退。实际上，自判决生效至今，何学清一直占据房屋及院落。我与何学清双方不能就房屋及院落腾退问题自行协商解决，我只好诉至法院，要求被告腾退房屋及院落。因我的其他兄弟姐妹均表示放弃对诉争房屋的继承权利，故我自己起诉。
被告何学清辩称，我不同意田宝红的诉讼请求。1、案件事实情况：双方在1996年9月19日签订了租房协议书，将海淀区苏家坨镇梁家园村X号院落及房屋权利转移给被告。虽然原被告之间的协议被海淀法院认定无效，但不可否认的一点是，1996年，田宝来与被告双方针对涉案宅院达成的协议，是双方真实意思表示，而且之后双方均按照协议履行各自的权利、义务，田宝来基于合同有效，获取了被告方的款项，被告方基于合同有效，在宅院中新建了房屋，集体组织对双方买卖行为表示默认。2、涉案房宅现状。被告在获取房屋及宅基地权利后，投入大量人力、物力、财力，在院中建盖房屋并装修原有房屋，分别为：1996年，北房4间内石膏板吊顶，墙壁刷白，门窗刷漆，安装暖气，院落铺设九格砖；2000年，北房内铺设地板革；2010年，拆除西房2间，翻建为西房4间。3、涉案房宅系被告唯一住所，不具备腾退条件。被告当初为了购买涉案宅院并建盖房屋已倾尽所有财产，为的是自己能有一个安稳住所。现在被告居住在涉案房宅之中，是唯一安身居所，自购买至今居住近20多年。故不能让遵纪守法的被告无家可归。但本案中即使法院不判决返还房宅，因为原告有自己的独立住所，根本不会影响到原告的生存权利。反之如被告腾退房屋，则被告本人的生存权利将会面临严重考验，给社会造成不稳定因素，同时法院也无法对腾房进行有效执行。而造成合同无效的过错方本来就是原告，是其不守诚信所致，不应将原告过错造成的不利后果强加在被告头上。4、原告不具备要求被告腾退房屋的主体资格。1996年签订协议时是田宝来与被告，而原告不是合同相对方，故不具有起诉被告腾退的主体资格。5、审判实践中，原告无权要求被告腾空并返还涉案房宅。因现在山后地区面临腾退搬迁，原告也是基于此才屡次起诉，对于被告作为买受人信赖利益的赔偿，应考虑出卖人因土地升值或搬迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异遭受的损失两方面因素予以确定。现涉案房宅进行搬迁腾退的具体时间表尚未出台，故具体搬迁利益尚未确定。海淀法院在审理类似案件中，综合考虑搬迁腾退利益确定后，针对拆迁利益另行分割。可见法院现行审判实践，针对出卖方反悔索要房宅这一社会现象，进行了深入调研，解决了买卖双方之间的利益平衡问题。6、原告要求被告腾退房屋的诉请不应得到法律支持。原告面对巨大拆迁利益，利益熏心、背信弃义，要求被告返还涉案宅院，侵犯了被告的合法权益，损害了社会公序良俗和诚实信用。涉案院落内原告要求返还的东房2间已自然坍塌，西房2间因屋顶破损，现已拆除翻建为西房4间，北房5间经过装修添附。对原告要求恢复原状的诉请我不同意。我是基于买卖合同关系存续期间自行利用宅院翻建房屋，并非非法占有房屋。恢复原状的诉请不可能实现，原状房屋是破旧的土坯房。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：田占魁与赵秀兰系夫妻，二人育有二子五女，即长子田宝生、次子田宝来、长女田宝霞、次女田宝明、三女田宝兰、四女田宝书、五女田宝红。田占魁于1994年3月14日去世，赵秀兰于1989年4月19日去世，二人生前均无书面或口头遗嘱。田宝生与鲍振英系夫妻，二人生一子田海涛，田海涛于2001年1月22日因故死亡，田宝生于2010年5月2日因病死亡。
北京市海淀区苏家坨镇梁家园村102号院中有北房5间、东房2间、西房2间，系田占魁与赵秀兰所建。田占魁、赵秀兰去世后，该院由田宝来管理，无人居住。1996年9月19日，田宝来与何学清签订《租房协议书》，约定：“经赵长才介绍，海淀区西山农场梁家园村田宝来愿将自家的东院永久出租给何学清，双方协商后，达成以下协议：一、田宝来（下称甲方）愿将自家的东院永久出租给何学清（下称乙方）。乙方将房租金贰万壹仟元整一次性交付给甲方，甲方将东院的房契等所有文书凭据移交给乙方。甲、乙双方两厢情愿，永不反悔。二、乙方自“租房协议书”生效之日起，对宅院内的所有物品享有一切权利。改建住房时，甲方协助乙方办理手续。三、宅院移交给乙方后，如发现宅院地下埋藏有甲方祖辈的遗物，归甲方所有。四、乙方自接管宅院后，有关部门收的各种费用归乙方负担。乙方应遵守国家法规，如发生违犯国家有关法规，自己承担责任。五、如遇有地方行政部门征用土地需搬迁，乙方享有搬迁费和在新指定的房址建房的权力。甲方负责帮助乙方向行政部门交涉办理一切文书手续。六、签订“租房协议书”属甲、乙双方自愿，如其中一方违约，违约一方向另一方赔偿一切损失。本协议壹式肆份，甲、乙双方及两位证明人各存壹份，做为证据。”甲方田宝来、乙方何学清及中间证明人赵长才、田宝忠分别在协议上签字。田宝红、田宝来、何学清均认可该协议中的“东院”指的就是北京市海淀区苏家坨镇梁家园村X号院。签订协议当天，何学清将人民币21000元交付给田宝来，田宝来将X号院落及房屋交付给何学清。田宝来将其持有的该院落的土地房产所有证一分为二，将左侧部分交给何学清。何学清在该院居住期间将西房2间翻建为西房4间，对北房4间进行装修添附，翻建房屋无相关部门审批手续。东房2间已灭失，何学清称是自然坍塌，田宝红称是何学清拆除的。现该院落仍由何学清居住使用。自签订《租房协议书》至今，何学清的户口一直在北京市东城区，属城镇居民；田宝来一直是梁家园村农业户口。
2015年，田宝红将田宝来、何学清诉至本院，认为X号院落系其父母的遗产，在遗产分割前该院落属于所有继承人的共同财产，田宝来未经其他共有权人同意，无权对房屋进行处分，其私自将房屋长期出租给何学清的行为属于无权处分的行为，在权利人不予以追认情况下，依法应认定为无效，而且依据我国《合同法》规定，租赁合同最长时间不超过20年，超过20年以上的属于无效约定。故诉至人民法院，请求法院确认田宝来与何学清于1996年9月19日签订的《租房协议书》无效。本院经审理认为：田宝来与何学清签订的租房协议书，根据协议内容可知该协议名为房屋租赁实为农村宅基地及房屋买卖。田宝来主张该协议为房屋租赁合同，无相应事实依据，本院对此不予采信。该协议虽系双方当事人真实意思表示，但何学清作为城镇居民无权购买农村宅基地及其上房屋，该协议内容违反了法律、行政法规的强制性规定，故应为无效合同。合同无效后，双方就相互返还因该合同取得财产事宜可协商解决并可另行主张权利。本院判决：田宝来与何学清于一九九六年九月十九日签订的租房协议书无效。
本案审理过程中，鲍振英、田宝来、田宝霞、田宝明、田宝兰、田宝书均到庭明确表示放弃继承田占魁、赵秀兰的遗产，不参加本案诉讼。田宝红明确表示其继承所得财产范围为X号院宅基地及其上房屋（田宝来将院落交给何学清时院内的北房4间、东房2间、西房2间），但其未提供证据证明其是X号院宅基地权利人。
上述事实，有双方当事人陈述、（2015）海民初字第06822号民事判决书、生效证明及本案开庭笔录等证据在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，田宝来与何学清于1996年9月19日签订的《租房协议书》已被法院生效判决确认无效后，田宝来与何学清就该协议无效后相互返还因该合同取得财产及赔偿损失问题尚未解决。并且，何学清在X号院居住期间将院内原有房屋进行了翻建及装修添附，即便除田宝红之外的田占魁、赵秀兰的其他所有继承人均放弃继承，田宝红作为继承人仅能继承田占魁、赵秀兰在102号院所建原有的房屋，田宝红不是院内现有的北房4间和西房4间的所有权人，且田宝红未提供证据证明其为该院落宅基地权利人，其无权要求何学清腾退X号院落及院内现有房屋，亦无权要求何学清将诉争房屋恢复原状，恢复东房2间、西房2间，拆除其自建部分。综上，田宝红要求何学清立即将海淀区苏家坨镇梁家园村X号房屋即北房5间、东房2间、西房2间及院落返还的诉讼请求以及要求何学清将诉争房屋恢复原状，恢复东房2间、西房2间，拆除其自建部分的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回田宝红的全部诉讼请求。
案件受理费二千三百元，由田宝红负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周志辉
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 周乐怡