杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨民初字第888号
原告杭州全盟投资管理有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道滨安路688号2幢E楼三层324室。
法定代表人吴莹莹，总经理。
委托代理人（特别授权）陈树杨，浙江南方中辰律师事务所律师。
被告杭州乐游城购物中心有限公司，住所地杭州市滨江区江南大道1090号中南国际商城8幢1-4层。
法定代表人张观贤，总经理。
委托代理人（特别授权）冯学锋，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。
原告杭州全盟投资管理有限公司诉被告杭州乐游城购物中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2015年7月16日公开开庭进行审理，原告委托代理人陈树杨、被告委托代理人冯学锋到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告起诉称，2014年6月3日，原、被告签订《中南-
乐游城租赁合同》，约定原告向被告承租中南国际商城6幢3层A、B馆商铺场地，面积5102平方米，租赁期限10年。2014年6月4日，原、被告签订补充协议，因被告无法向原告明确具体进场日期及开业时间，补充协议一第七条对进场日未作明确约定。补充协议一第十八条约定被告违约的具体责任。补充协议签订后，经协商，原告向被告支付了20万作为履约保证金，剩余30万经被告同意原告进场装修后再交纳。2014年10月21日，原、被告双方再次签订一份补充协议。约定双方确定合同项下的开业日变更为2015年4月底前，具体时间由被告书面通知为准。但此后被告一直未向原告通知具体进场日期。2015年3月13日，被告突然向原告发送律师函，以原告未进场装修为由，单方解除租赁合同及补充协议。原告就此回复被告，但被告仍于2015年5月4日向原告发函，执意单方解除租赁合同及补充协议。原告认为，被告从未通知原告具体进场日，而乐游城开业至今亦遥遥无期，被告解约实为推脱其因无法开业而产生的巨额赔偿责任。被告应退还收取的履约保证金并承担违约责任。
在诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判决确认被告解除租赁合同及补充协议的行为违法；2、确认原、被告之间的租赁合同及补充协议解除；3、判令被告向原告返还履约保证金20万元及向原告支付违约金558.66万元；4、判令本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，原、被告之间签订租赁合同，合同目的是原告作为承租人将租赁房产分租给招商的客户，合同具有租赁和招商的含义。但原告并未对招商有任何推进，原告迟迟不愿接收租赁物。在被告多次催促后，租赁合同仍无法继续履行，被告于2015年3月寄送解除合同的通知函。进场是原告接收租赁物进行装修，装修需要配合加盟招商户，这是原告基本合同义务，原告却怠于履行。开业日在合同中并非是设定的合同义务，而是免租期的时间起算。原、被告对解除合同均无异议，解除合同的行为是被告提出，理由是原告严重违约，原告认可解除合同，那么应由原告举证说明解除理由、解除时间、解除合同的责任。被告认为，原告第一诉请缺乏事实依据。原告需举证被告何处违约，在查明被告确有违约责任的情况下，违约金应以实际损失为基础，过高部分不予认可。被告基于解除合同而收取的保证金符合合同约定，被告保留另案起诉要求原告赔偿损失的权利。
在庭审中，原告提供以下证据：
证据一、中南-乐游城租赁合同一份；
证据二、2014年6月4日补充协议书一份；
证据一、二共同证明原告向被告承租中南国际商城6幢3层A、B馆商铺场地，面积5102平方米，租赁期限10年。双方对进场日未作明确约定，补充协议对开业条件做出了约定及不能开业的违约责任。
证据三、2014年10月21日补充协议一份，证明原告向被告支付20万元保证金，被告承诺2015年4月底前开业。
证据四、律师函一份，证明被告向原告发函以原告未进场装修为由解除租赁合同及补充协议。
证据五、回函及邮寄封皮各一份，证明原告收到律师函后向被告发函进行回复。
证据六、函一份，证明被告在收到原告回函后仍执意解除租赁合同及补充协议。
证据七、照片及视频光盘各一份，证明租赁物所在购物中心无法于2015年4月底前开业的事实。
被告提供以下证据：
证据八、企业登记信息一份，证明原、被告签订租赁合同及补充协议时，原告公司未成立，不具备法人资格，原告合同行为存有瑕疵。
证据九、补充协议一份，证明原、被告于2014年10月21日签订补充协议，作为该协议附件“三层平面配置图”表明，被告根据原告加盟商户的经营要求履行设计和安排铺设水电煤气的出租方合同义务。而原告并未按照补充协议第六条的约定将商户租赁合同等报备出租方，原告及招商商户也未进场装修，更未开业经营。
证据十、邮件往来及附件各一份，证明被告工程代表缪小军与原告工程代表周斌对租赁房产改造用于商户经营，多次邮件沟通的事实。
证据十一、照片一组，证明被告对租赁房产按照原告要求完成公共通道顶面地面改造，燃气公司已对煤气设计扩容，原告及招商商户随时可以进场装修对接。
上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：
1.对于原告提供的证据一至七，被告对于证据的真实性均无异议，本院予以认定。
2.对于被告提供的证据八、九，原告对于证据的真实性均无异议，本院予以认定。证据十系复印件，原告不予认可，本院认为原告的异议成立，不予认定。证据十一，原告对于证据的真实性不予认可，无法确认拍摄时间和地点，本院认为原告的异议成立，本院对于该证据不予认定。
根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2014年6月3日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《中南-
乐游城租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于杭州市滨江区江南大道1090号中南国际商城6幢三层A、B馆商铺的场地出租给乙方，计租面积5102平方米；租赁期限为10个租约年；从进场日至本合同第十条所述开业日的前一日为免租装修期，免租装修期不少于90日。在此免租装修期内，乙方无需承担租金、物业服务费，但是应当承担装修管理费以及水、电、燃气、热力能源费等费用。乙方应在免租装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件（第3.1条）。在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付50万元，作为履约保证金（第7.1条）；双方约定，本合同项下的进场日为2014年月日（月日空白）。在进场日，甲方应当保证该场地满足本合同附件二所述交付标准（第8.1条）。若于本合同约定的进场日该场地仍不符合附件二所述交付标准，则第8.1款所述进场日相应顺延（第8.2条）。开业日为2014年10月1日，甲方以本合同约定形式另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准，乙方应当于该日开业经营（第十条）。本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付之日起，甲方即有权解除本合同（第23.1条）。如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：……3）合同项下之进场日到来后，如因乙方原因（如迟延办理消防报批手续等）迟延或乙方拒绝进入该场地开始装饰、装修施工超过15天的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于日租金的2倍作为违约金。乙方未能在开业日前完成装饰、装修施工，影响正常开业的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于日租金的4倍作为违约金。上述二种情形，乙方迟延超过30日的，甲方均有权单方解除合同（第23.2条）。
2014年6月4日，原、被告签署补充协议，约定：原合同第2.1条变更为“双方约定乙方的免租期为乐游城项目整体开业之日起90天”。原合同第7.1条变更为：“自乙方公司实际注册成立后七天内，乙方应当向甲方支付50万元，作为乙方忠实履行本合同各项条款的履约保证金”；原合同第8.1条变更为“双方约定，本合同项下的进场日为年月日（空白）。在进场日，甲方应当保证该场地满足本合同附件二所述交付标准。”原合同第10条新增10.2条“甲方承诺开业日当天，乐游城除保利影院、酒店及乙方租赁场地外的其他经营面积开业经营率不低于70%。如其他经营面积开业经营率未达到70%，则视为不符合开业条件，开业日顺延至甲方承诺条件达到之日。延期期间乙方除有权要求甲方退还相对应的延期租金外，每延期一天，甲方应再向乙方之后日租金的两倍作为违约金。甲方变更开业时间的次数不得超过一次，甲方须提前一个月书面通知乙方。”原合同23.3条中新增“双方确认，本合同因甲方违约而中止、解除或终止的，则乙方有权要求甲方赔偿租赁场地内实际装修损失外，乙方还有权要求甲方支付当年年租金的两倍作为违约金。”甲方承诺保利国际影院已经签约并与项目同期开业，否则视甲方违约。
2014年10月21日，原、被告又签订补充协议一份，约定：开业日变更为2015年4月底前，具体日期由甲方书面通知为准；甲方同意剩余30万元保证金推迟至乙方进场装修之日起5个工作日内交纳，如乙方仍未按约定交付的，甲方有权从合同签订之日追索乙方逾期交付50万保证金的违约责任；乙方与商户签订意向书或租赁合同的，应提前书面告知甲方，乙方与商户签订的意向书或租赁合同，须在意向书或合同签订之日起5日内报备于甲方处。
2015年3月13日，被告委托律师声称：原告应于进场日支付履约保证金50万元；合同约定进场日为2014年，原告应于进场日与被告办理交接手续，并开始装饰装修工程，合同约定，如原告未能按约定期限内向被告足额支付履约保证金，被告有权解除合同，原告应向被告支付违约金；如因原告原因延迟进场超过30日的，则被告有权解除合同；合同还约定因原告原因解除或终止的，履约保证金作为违约金不予退还，不足弥补被告损失的，被告有权向原告追偿。原、被告于2014年10月21日签订补充协议，约定开业日期变更为2015年4月底，剩余30万元履约保证金于进场装修之日起5日内交纳。上述合同签订后，被告多次催促，原告始终未进场装修，直至2014年底到今天，已属严重违约，影响被告整体项目进度，造成严重损失。被告通知原告：自原告收到函件之日起解除原、被告签订的租赁合同及补充协议；原告已支付的履约保证金20万元作为违约金不予退还；原告于收到函件之日起5日内立即支付违约金30万元。
2015年4月2日，原告回复被告称，原、被告经过协商，最终未确定具体进场日，拒绝被告上述函件中的要求。
2015年5月4日，被告发函称，原告至2015年3月初未向被告提交装修方案，也未与被告办理进场装修手续。原告的行为已构成以自己的行为表明不履行主要合同义务，致使合同目的无法实现，故视为单方违约，被告据此解除租赁合同及补充协议。
另查明，原告于2014年6月3日注册成立。
本院认为，本案的争议焦点为被告是否具有合同解除权。被告曾致函原告，被告认为：1.原告未能按约定期限内向被告足额支付履约保证金，被告有权解除合同；2.因原告原因延迟进场超过30日，至2015年3月初，原告未向被告提交装修方案，也未办理进场装修手续，被告有权解除合同，据此通知原告自原告收到函件之日起解除合同。原告认为，原、被告通过补充协议的方式变更关于履约保证金的支付期限，原告未支付剩余30万元不构成违约行为。租赁合同对于进场日仅约定2014年，未明确具体日期；后双方于2014年6月3日签订补充协议，取消了进场日为2014年的约定，进场日不确定。本院审核后认为，原告的抗辩有合同及补充协议等证据证实，被告的主张没有事实和法律依据，被告因此并无合同解除权。原告诉请确认被告解除租赁合同及补充协议的行为违约，本院予以支持。
原告主张，根据租赁合同及补充协议的约定，进场装修日期未确定，被告未通知原告进场装修；双方约定开业日为2015年4月底前，被告也从未书面通知原告开业。被告发函执意解除租赁合同及补充协议，构成违约解除，原告有权要求被告赔偿实际装修损失，支付当年年租金的两倍作为违约金。被告抗辩称，原告未能提供证据证实其实际损失，仅认可其支付的20万元保证金及利息的损失，并请求本院对过高违约金予以适当调整。本院审核后认为，从合同履行情况来看，原告未进场装修；原告仅进行对外招商洽商，未签订合同，也未向被告进行报备；为履行合同，原告曾向被告支付20万元保证金。虽然合同对于被告违约解除合同约定了违约金以及逾期开业的违约金，然原告未能提供证据证明其实际损失等情况，本院酌情确定由违约方被告赔偿原告违约金2万元。原告请求被告返还其支付的20万元保证金，本院亦予以支持。在诉讼中，原、被告形成一致意见，涉案租赁合同及补充协议自2015年7月16日解除，并不违反法律规定，本院予以确认。原告超出本院确认部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告杭州乐游城购物中心有限公司解除原告杭州全盟投资管理有限公司与被告杭州乐游城购物中心有限公司签订的《中南-乐游城租赁合同》、《补充协议》行为违约。
二、原告杭州全盟投资管理有限公司与被告杭州乐游城购物中心有限公司签订的《中南-乐游城租赁合同》、《补充协议》自2015年7月16日起解除。
三、被告杭州乐游城购物中心有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告杭州全盟投资管理有限公司履约保证金200000元。
四、被告杭州乐游城购物中心有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杭州全盟投资管理有限公司违约金20000元。
五、驳回原告杭州全盟投资管理有限公司本案其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52306元，由原告杭州全盟投资管理有限公司负担50317元，被告杭州乐游城购物中心有限公司负担1989元。原告杭州全盟投资管理有限公司于本判决书生效之日起二十日内来本院退费；被告杭州乐游城购物中心有限公司于本判决生效之日起十五日内，向本院缴纳诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照诉讼财产标的不服部分向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行。）
审 判 长 杨仙林
人民陪审员 谢建儿
人民陪审员 马燕芬
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 姜舒文