北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终5431号
上诉人（原审被告）：曹凯华，男，1972年6月23日出生，住北京市怀柔区。
上诉人（原审被告）：张波，男，1973年12月6日出生，住北京市怀柔区。
被上诉人（原审原告）：北京市怀柔区住房和城乡建设委员会，住所地北京市怀柔区青春路48号。
负责人：王洪利，主任。
委托诉讼代理人：张凤稳，北京徐波律师事务所律师。
上诉人曹凯华、张波因与被上诉人北京市怀柔区住房和城乡建设委员会（以下简称怀柔住建委）租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。曹凯华、张波到庭参加了诉讼。怀柔住建委经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
曹凯华、张波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回怀柔住建委全部诉讼请求。事实和理由：怀柔住建委没有履行对房屋的修缮义务，违约在先；曹凯华、张波没有拒绝交纳租金，双方对于租金数额、交纳时间、交纳方式处于交涉、协商过程中，尚未达成一致意见。
怀柔住建委辩称：曹凯华、张波在租赁期间未正式通知怀柔住建委房屋存在重大修缮的必要；曹凯华、张波长期未交纳租金，合同应予以解除。
怀柔住建委向一审法院起诉请求：1.判令依法解除怀柔住建委与曹凯华、张波于2007年12月1日签订的《租赁协议》并立即腾退房屋；2.判令曹凯华、张波支付拖欠怀柔住建委的租金55790元（自2015年12月1日至2016年12月31日，按照每年51500元的标准计算）；3.判令曹凯华、张波支付自2017年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋占用使用费（按照每年51500元的标准计算）。
一审法院认定事实：2007年12月1日，怀柔区房产管理所（甲方）与曹凯华、张波（乙方）签订《租赁协议》，约定将北京市怀柔区九院×号楼路南小楼（原大寨楼房修站，144平方米，二层）出租给乙方做便民超市，甲方在乙方经营期间监督房屋的安全使用情况，并负责屋面防水维修；乙方在租赁期间确保房屋的安全使用，不得私自拆改结构设施和附属设施，负责经营范围内的门前三包及一切卫生检查和意外发生事故的积极协调处理工作，按期缴纳年租金，租赁日期初步预定十年，三年内租金不变，第四年双方协商增加租金，但增长率不超5%。起租日期为2007年12月1日，年租金5万元，合同签订日一次交清，下一年租金在年初10日内一次交清。曹凯华、张波承租上述房屋后，将租赁房屋用于经营北京翰海方舟超市及北京百域冠兴商店，租赁期内，租金交至2015年11月30日。2013年12月1日至2015年11月30日期间交纳租金的数额为103000元。庭审中，张波还向法庭提交了如下证据：1.北京翰海方舟超市屋面防水收据、改造暖气收据及照片证据，证明其在租赁期间因房屋漏水、暖气不热进行了修缮，该费用应由怀柔住建委负担。经质证，怀柔住建委对证据的真实性、关联性及证明目的不予认可，称修缮未经怀柔住建委同意。2.证人魏玉美出庭作证，证明曾就租赁房屋维修问题找过怀柔住建委，但是一直协商未果，所以就没有再交房租。经质证，怀柔住建委以魏玉美与张波系夫妻关系不认可证人证言的真实性、关联性及证明目的。
另查明，北京市怀柔区机构编制委员会京怀编字【2013】41号《关于成立北京市怀柔区住房保障事务中心的通知》，载明“组建北京市怀柔区住房保障事务中心，为区住房和城乡建设委员会所属相当副处级事业单位，经费形式为全额拨款。……撤销区住房和城乡建设委员会所属北京市怀柔区房产管理所，……原承担的职责划转到区住房保障事务中心承担。……”
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，怀柔区房产管理所与曹凯华、张波均应按照合同约定履行自己的义务。现根据审理查明的事实，怀柔区房产管理所的权利义务由怀柔住建委享有和履行。怀柔住建委按照合同约定将房屋交付给曹凯华、张波经营使用，曹凯华、张波应当按照合同约定按时足额支付租金，由于曹凯华、张波拖欠租金时间较长，已构成根本违约，达到了法定解除合同的条件，故对怀柔住建委要求解除双方租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。怀柔住建委要求曹凯华、张波支付欠付租金及房屋占用使用费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。考虑到房屋维修及曹凯华、张波的抗辩意见等因素，法院对房屋租金进行酌减。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、解除北京市怀柔区住房和城乡建设委员会与曹凯华、张波于二〇〇七年十二月一日签订的《租赁协议》，曹凯华、张波于判决生效之日起十日内将位于北京市怀柔区九院×号楼路南小楼（挂牌北京翰海方舟超市及北京百域冠兴商店）腾空并交付给北京市怀柔区住房和城乡建设委员会；二、曹凯华、张波于判决生效之日起七日内支付北京市怀柔区住房和城乡建设委员会二〇一五年十二月一日起至二〇一六年十二月三十一日期间的房屋租金三万三千元；三、曹凯华、张波于判决生效之日起七日内按年租金五万一千五百元之标准支付北京市怀柔区住房和城乡建设委员会自二〇一七年一月一日起至曹凯华、张波实际腾退完毕之日止的房屋使用费。如果曹凯华、张波未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议的焦点是怀柔住建委是否享有合同解除权。首先，《租赁协议》系怀柔区房产管理所与曹凯华、张波真实意思表示，合法有效。怀柔住建委作为怀柔区房产管理所权利义务的承继者，享有《租赁协议》中约定的权利义务。其次，虽然双方未在《租赁协议》中约定解除权行使的条件，但是不排除双方依法享有法定解除权。法定解除事由包括：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。本案中，曹凯华、张波未按约定交纳租金达一年以上的时间，属于迟延履行债务的行为，且该行为导致怀柔住建委出租房屋收取租金的目的不能实现。故怀柔住建委有权行使解除权。再次，曹凯华、张波认为怀柔住建委未履行修缮义务，并以此作为拒绝交纳租金的理由。曹凯华、张波未能提供其多次找怀柔住建委就房屋修缮问题进行交涉的证据，即使存在上述理由，在怀柔住建委未履行维修义务时，曹凯华、张波可以自行维修，维修费用由怀柔住建委负担。现曹凯华、张波拖欠的租金数额远高于其支出的维修费用，其未按期交纳租金的行为不具有正当性。最后，曹凯华、张波以双方处于协商期间为由拒绝交纳租金缺乏事实和法律依据。因为在各方就租赁事项达成新的合意之前，《租赁协议》依然对各方具有拘束力，各方均应按照《租赁协议》约定的内容履行义务，故即使在协商期间，曹凯华、张波依然应该按照《租赁协议》的约定交纳租金。一审法院考虑到房屋维修及曹凯华、张波的抗辩意见等因素，对房屋租金已然进行酌减，本院对此予以确认。
综上，曹凯华、张波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1194元，由曹凯华、张波负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
代理审判员 史智军
代理审判员 楚 静
二〇一七年五月二十四日
法官 助理 陈烁琳
法官 助理 张钰鑫
书 记 员 王秋岩