北京市第二中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)京02民终8007号
上诉人（原审原告）：由二元，男，1953年10月16日出生。
被上诉人（原审被告）：由广元，男，1951年12月27日出生。
被上诉人（原审被告）：北京市西南郊食品冷冻厂，住所地北京市丰台区郑王坟***号。
法定代表人：袁浩宗，厂长。
委托诉讼代理人：陈育廷，男，1964年9月19日出生。
上诉人由二元因与被上诉人由广元、北京市西南郊食品冷冻厂（以下简称西南郊冷冻厂）确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第16503号，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
由二元上诉请求：撤销一审裁定，发回重审；一、二审诉讼费用由由广元与西南郊冷冻厂承担。理由如下：一、一审没有查清事实。本案的事实为：1、由二元与由广元系亲兄弟关系，父亲由启荣，母亲杜桂（贵）芝。1980年3月19日，国家落实平反政策，经复查落实，父亲经过政府批准获得平反，定为店员。因父亲去世，二商集团为母亲杜桂（贵）芝和由二元落户到北京，并为由二元安排户口、工作和安置房屋，工作单位是北京市西郊食品冷冻厂，由二元和母亲杜桂（贵）芝安置的房屋为单位所有的北京市丰台区×××1号房屋；由广元安置到衡水市建筑公司上班；2、由二元和母亲根据落户政策，从1981年开始一直被安置并居住在北京市丰台区×××1号房屋，由二元缴付房租，享有该房屋一半的居住权。上述房屋是公租房，当由二元准备购买上述房屋时，经查询，发现在2000年9月4日，由广元私自变更承租人，并且以承租人名义从单位处购买了上述房屋。二、一审裁定证据不充分，没有法律依据。1、本案属于民事纠纷，由广元与西南郊冷冻厂签订的房屋契约严重损害了由二元的合法民事权益，法院有权管辖。理由为：（1）由二元作为上述房屋的落户安置人，有权居住，有优先购买权，由广元与西南郊冷冻厂没有经过由二元同意，私自买卖，损害了由二元的居住权和购买权，这些权益属于民事权益，所以法院理当有权管辖；（2）由二元享有该房屋的一半所有权，由广元私自独吞，其行为严重损害了由二元的房屋所有权权益；（3）A、变更承租人或者购买安置房，需要贴公告通知，经其他家属和安置人的一致同意，而西南郊冷冻厂明知有明确的规定，却不予通知安置人由二元，是故意违法行为，严重损害了由二元知悉权等民事权益；B、西南郊冷冻厂一审中已经承认了，政策有规定，1992年之前在本公司系统的职工有权购买，但是西南郊冷冻厂却并没有按规定通知由二元等人，程序已经违法，损害了由二元的购买权；C、西南郊冷冻厂承认，在由二元的母亲杜桂芝去世之前，本案所涉房屋的承租人是母亲，那么由广元私自签订的契约更是无效，更是严重损害了母亲杜桂芝的合法居住权以及购买权等民事权益。由广元即使是公司员工，契约也是无效的；西南郊冷冻厂和由广元辩驳称是杜桂芝同意的，却没有出示有关材料，只是单方陈述，所以法院应当认定由广元与西南郊冷冻厂行为没有得到权益人母亲杜桂芝的同意，应认定无效。一审法院以西南郊冷冻厂将房屋出售给谁，法院无权管辖为由驳回由二元的起诉是错误。
由二元向一审法院起诉请求：确认由广元与西南郊冷冻厂于1999年11月19日签订的关于涉诉房屋的《房屋买卖契约》无效，诉讼费用由由广元和西南郊冷冻厂承担。
一审法院认定事实：由广元、由二元系由启荣、杜桂芝之子。由启荣于1969年去世，杜桂芝于2004年去世。1999年11月19日，西南郊冷冻厂（卖方）与由广元（买方）签订《房屋买卖契约》约定，双方根据（1997）京房改办第016号、（1994）京房改办字第054号及（1996）房改办字第075号文的精神，经区房改办批准，西南郊冷冻厂将座落在北京市丰台区×××1号总建筑面积46.2平方米的房屋（以下简称涉诉房屋）核准按成本价每建筑平方米1450元出售，房价款为29298元。上述合同签订后，由广元于2000年10月24日向西南郊冷冻厂支付房价款29298元。由广元于2000年10月9日取得涉诉房屋的房屋所有权证。现涉诉房屋由由广元居住并使用。由广元、由二元、西南郊冷冻厂均认可由广元购买涉诉房屋时系享受由广元的工龄折扣。关于涉诉房屋上的户口一节，杜桂芝的户口于1981年9月1日迁入涉诉房屋，由广元的户口于1993年6月26日迁入涉诉房屋，由二元的户口未迁入过涉诉房屋。由二元主张其妻子及子女的户口曾于1981年至1985年期间在涉诉房屋内，但未提交相关证据。关于涉诉房屋的居住使用情况，由二元提交其子的《独生子女证》以证明其曾在涉诉房屋居住。同时由二元认可1993年后涉诉房屋系杜桂芝及由广元居住。由广元认为由二元仅在涉诉房屋内居住过一个月，杜桂芝于1993年前居住在涉诉房屋内，1993年后涉诉房屋由杜桂芝与其居住使用。西南郊冷冻厂认为在出售房屋时，涉诉房屋由杜桂芝及由广元居住使用。
一审庭审中，西南郊冷冻厂提交由广元的职工档案，以证明由广元自1993年调入该单位工作，于2011年12月退休，系该单位职工。由广元、由二元认可上述证据的真实性。
由二元称其于1978年分配到北京市西郊食品冷冻厂工作，1993年调入北京金漆镶嵌厂工作。
一审庭审中，西南郊冷冻厂称涉诉房屋的性质原为单位宿舍，比照北京市公有住宅租赁合同与杜桂芝签订租赁合同收取租金，涉诉房屋的承租人系杜桂芝，未进行过变更。该单位未留存涉诉房屋的租赁合同，仅能提交北京市丰台区×××2号的《北京市公有住宅租赁合同》以供参考。该单位出售房屋时要求只有该单位职工且涉诉房屋内的现住人才具有购买资格。依据政策规定，杜桂芝可以自己名义购买涉诉房屋，但是杜桂芝明确告知该单位让由广元购买涉诉房屋，杜桂芝不会写字，且当时也不具备录音条件，现没有相关证据材料证明相关内容。由二元认可杜桂芝作为承租人签订过类似的《北京市公有住宅租赁合同》，亦未留存相应的合同。但其认为在其他子女没有异议的情况下才可以变更承租人，且由广元与西南郊冷冻厂签订合同时，杜桂芝与由广元居住在涉诉房屋内，西南郊冷冻厂没有证据证明杜桂芝放弃购买涉诉房屋，故西南郊冷冻厂将涉诉房屋出售给由广元的行为侵犯了杜桂芝的权益。且由二元认为涉诉房屋属于北京二商集团有限责任公司，其亦属于该集团的职工，故有权购买涉诉房屋。由广元称涉诉房屋为单位宿舍，西南郊冷冻厂按照《北京市公有住宅租赁合同》的标准收取租金，由二元已经另有住房，故由二元对涉诉房屋不享有权利。
一审法院认为，依据已查明的事实，由二元、由广元及西南郊冷冻厂均认可涉诉房屋原由杜桂芝参照《北京市公有住宅租赁合同》标准承租。杜桂芝死亡后，何人可以承租该房直接涉及西南郊冷冻厂的管理职权，何人具有承租权，不应作为民事案件予以处理。本案中，由广元系西南郊冷冻厂职工，西南郊冷冻厂根据房改政策将房屋出售给由广元。至于在房改售房过程中，谁享有房改售房购买权，单位将房屋出售给谁，不属于法院受理民事诉讼范围。故由二元起诉以西南郊冷冻厂将房屋出售给由广元侵犯其利益为由要求确认合同无效，亦不属于法院受理民事诉讼范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定驳回由二元的起诉。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，争讼房屋系杜桂芝生前参照《北京市共有住宅租赁合同》标准承租的西南郊冷冻厂单位宿舍，西南郊冷冻厂根据房改政策将房屋出售给杜桂芝之子、西南郊冷冻厂职工由广元，由二元认为由广元与西南郊冷冻厂签订的《房屋买卖契约》侵犯其利益，故提起本案诉讼，要求确认该《房屋买卖契约》无效，实质上，本案系因公有住房承租权及房改房购买权而产生的纠纷，该类纠纷应与房屋管理出租单位协商处理，不属于人民法院审理民事案件的受理范围。据此，由二元的起诉不具备法定受理条件，一审法院裁定驳回由二元的起诉于法有据，并无不当。由二元的上诉理由均不成立，本院不予支持。
综上所述，由二元的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 胡 君
审判员 时 霈
审判员 李 琴
二〇一六年十月八日
书记员 李长亮