上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第2047号
原告中国银行股份有限公司上海市闵行支行，住所地上海市闵行区。法定代表人费晓娴，行长。委托代理人姚丹文、顾蔚雯，上海市四方律师事务所律师。被告田建青，男，1958年4月18日出生，汉族，住上海市。原告中国银行股份有限公司上海市闵行支行诉被告田建青返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司上海市闵行支行的委托代理人顾蔚雯，被告田建青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司上海市闵行支行诉称，原告与原房屋权利人杨某甲、顾某某、杨某乙因金融借款合同纠纷，现已调解结案。原告依据已发生法律效力的(2013)闵民四(商)初字第228号、229号民事调解书，向闵行区人民法院申请强制执行，闵行区人民法院以(2013)闵执字第7885号及(2013)闵执字第7899号予以立案。2014年11月17日，闵行区人民法院在三次拍卖流拍后裁定将杨某甲、顾某某、杨某乙名下的位于上海市虹口区西江湾路XXX号底层店铺作价1,170万元，杨某甲名下的位于上海市虹口区西江湾路XXX号二层店铺作价350万元，交付原告抵偿前述案件的执行款项。2015年2月15日，上述房产已过户至原告名下，原告为房屋权利人。2008年3月11日，顾某某代表杨某甲、杨某乙以上海振龙体育休闲娱乐有限公司(甲方)的名义与被告(乙方)签订了《租赁协议书》，租期自2007年11月16日至2015年11月15日止，租赁费先付后用，在每月的15日前支付下月租赁费，每逾期一日，承担未按期支付的租金额5%的违约金；逾期支付超过15天的，以及任何一个租赁年度内逾期支付租金的累计天数超过一个月的，甲方除有权要求乙方支付相应的违约金外，并有权终止本协议，收回经营场地。自2015年2月15日，该二处房屋权利人均变更为原告后，原告要求与被告重新签订《租赁协议书》，同意被告按照原《租赁协议书》继续履行合同，但是被告至今未与原告签订合同，从未向原告支付过任何租赁费，造成了原告巨大的经济损失。故原告诉至本院，要求：1、判令被告携其物品迁出上海市虹口区西江湾路XXX号底层和二层房屋，将该房屋归还给原告；2、判令被告支付原告使用费(按每月32,000元，自2015年2月15日起计算至判决生效之日止)。被告田建青辩称，不同意原告的诉请。我与原告没有关系，租赁合同是我和顾某某签订的，最早是在2002年就有建立租赁关系了，之后续签过几次租赁合同。原告提供的租赁合同是有的，但2013年8月我与顾某某又签订过一份补充协议，该补充协议约定我的租赁期限到2017年3月，该补充协议现在找不到了。我和顾某某有债权债务关系，2013年8月我借给顾某某70万元，说好2013年年底前归还，后来顾某某没有归还该笔欠款，所以2014年开始我的租金就是用该欠款来冲抵。借款之前，租金我都是以现金方式支付给顾某某的，但都没有让顾某某写收条。原来一楼和二楼都是开棋牌室，现在二楼开棋牌室，一楼我和别人合作做事情，系争房屋我没有转租给他人。系争房屋的房东变更是有原因的，后来原告也找过我，也和我谈过几个方案，去年原告和我谈，让我和原告签订租赁合同，但双方没有谈成。经审理查明，上海市虹口区西江湾路XXX号底层房屋原产权人系案外人杨某甲、顾某某、杨某乙，上海市虹口区西江湾路XXX号二层房屋原产权人系案外人杨某甲。2013年，原告因金融借款纠纷起诉案外人上海唐苑实业发展有限公司(以下简称唐苑公司)、杨某甲、顾某某、杨某乙，审理中，双方达成调解，上海市闵行区人民法院(以下简称闵行法院)以(2013)闵民四(商)初字第228号、229号民事调解书确认，解除原告与唐苑公司签订的《流动资金借款合同》，唐苑公司向归还贷款本金及利息、支付律师费、案件受理费及保全费，若唐苑公司不履行上诉义务，原告有权立即将位于上海市虹口区西江湾路XXX号底层和二层房屋折价或以拍卖、变卖上述房产的价款优先受偿，杨某甲、顾某某、杨某乙对上述债务承担连带清偿责任。嗣后，原告依据(2013)闵民四(商)初字第228号、229号民事调解书向闵行法院申请强制执行，闵行法院以(2013)闵执字第7885号执行裁定书裁定，杨某甲、顾某某、杨某乙名下的上海市虹口区西江湾路XXX号底层店铺作价1,170万元，杨某甲名下的上海市虹口区西江湾路XXX号二层店铺作价350万元，总计作价1,520元，交付原告抵偿执行款项，原告可持本裁定书到上海市虹口区房地产登记处办理产权过户登记手续。2015年2月15日，原告成为上海市虹口区西江湾路XXX号底层和二层房屋产权人。2008年3月11日，被告(乙方)与案外人上海振龙体育休闲娱乐有限公司(甲方，以下简称振龙公司)签订《租赁协议书》，约定，由乙方租赁甲方位于本市西江湾路XXX号已装修的经营用房楼上(123.8㎡)、楼下(299.7㎡)，用于乙方开棋牌室之用。租赁期限为一年，即自2007年11月16日至2008年11月15日止。期满后只要乙方不拖欠当年的租金和水、电、电话、煤气等一切费用。甲方承诺乙方续签七年，共计八年。租赁费……，第八年月租为32,000元，年租金为384,000元。以上租金均以人民币方式按约支付。租赁费先付后用，在每月的15日前支付下月租赁费。每逾期一日，乙方应承担未按期支付的租金额5%的违约金；逾期支付超过15天的，以及任何一个租赁年度内逾期支付租金的累计天数超过一个月的，甲方除有权要求乙方支付相应的违约金外，并有权终止本协议，收回经营场地。乙方应自本协议签订当日向甲方交付押金人民币4万元(已经交付押金的，不再另行计算)。该押金在本协议终止时，由甲方确认乙方不拖欠租金、水、电、电话、煤气、工人工资、以及外债等一切费用的情况下十日内一次性不计息返还乙方。(乙方已支付押金4万元)。租赁期内甲方同意乙方转让或出租经营场地(但仅限一次)，但应当通知甲方，甲方收到乙方通知后，必须书面签字确认。乙方的承租方(次承租人)未经甲方书面同意，不得转租。又查明，根据2013年12月19日闵行法院谈话笔录，案外人顾某某称，其与杨某甲、杨某乙系一家三口，受委托以振龙公司与被告签订的《租赁协议书》。现每月支付租金31,000元。2015年4月17日，被告至闵行法院作了谈话笔录，被告被告知上海市虹口区西江湾路XXX号底层和二层房屋已过户至原告名下，被告亦认可租赁合同至2015年11月15日到期。被告称，因顾某某在2013年7、8月份向我借了70万元，所以从2014年之后我就没有支付房租，来冲抵欠款，并表示会与原告重新签订合同。审理中，本院限期被告于庭后一周内提供其所称与案外人顾某某签订的补充协议，但逾期仍未能提供。以上事实，有当事人陈述、(2013)闵民四(商)初字第228号民事调解书、(2013)闵民四(商)初字第229号民事调解书、(2013)闵执字第7885号执行裁定书、上海市房地产权证、租赁协议书、2013年12月19日谈话笔录、2015年4月17日谈话笔录等证据予以佐证，并经当庭质证。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原合同对租赁人和新房主继续有效。故原告依法取得系争房屋产权后，被告与案外人顾某某签订的《租赁协议书》对原、被告具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。原、被告均认可《租赁协议书》的租赁期限至2015年11月15日，之后双方未就继续租赁达成一致，亦未签订新的房屋租赁合同，故双方的租赁关系自2015年11月15日期满自然终止，被告应向原告返还租赁物。被告辩称曾与顾某某又签订过补充协议，约定租赁期限到2017年3月，对此被告未提供相应的证据予以证明，且被告与顾某某在闵行法院的谈话笔录亦均未提及该补充协议，故对该辩称意见，本院不予采信。原告自2015年2月15日取得系争房屋产权，被告理应按照《租赁协议书》的约定向原告履行支付租金的义务，被告亦未提供其向原出租人顾某某支付租金的依据，故对原告要求被告按照《租赁协议书》约定的标准支付租金及房屋使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告称与顾某某的债务纠纷，可另寻途径解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告田建青应于本判决生效之日起15日内迁出上海市虹口区西江湾路XXX号底层和二层房屋，将房屋交还给原告中国银行股份有限公司上海市闵行支行；二、被告应于本判决生效之日起15日内向原告支付租金及房屋使用费(按每月32,000元，自2015年2月15日起计算至判决生效之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,500元，由被告田建青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
人民陪审员 田永生
人民陪审员 郭 瑛
二〇一六年四月六日
书 记 员 尤 佳
附：相关法律条文
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。