广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终1417号
上诉人（原审被告）：广东中恒房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。
法定代表人：何卫红，执行董事。
委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。
委托代诉讼理人：梁苑冰，广东大观律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：吴家杰，男，汉族，1984年10月29日出生，住所地：清远市清新区。
委托诉讼代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。
上诉人广东中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）因与被上诉人吴家杰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初3321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人中恒公司委托诉讼代理人周密、梁苑冰，被上诉人吴家杰委托诉讼代理人刘振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人中恒公司上诉请求：一、变更一审判决第一项为：中恒公司按每月租金2036.4元标准，从2015年10月2日起计算至2016年11月5日止，向吴家杰支付逾期交房违约金26744.72元；二、一、二审诉讼费由吴家杰承担。事实与理由：逾期交房造成的实际损失表现为房屋租金的损失。中恒公司在一审中已经提交了证据证明双方约定的违约金高于吴家杰的实际损失，吴家杰虽不认可但没有提供反驳证据，应当采信。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，以及第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，应当参照同一地段同类房屋租金标准计付违约金。清远市中级人民法院（2017）粤18民终2471号民事判决对约定的逾期交房违约金是否过分高于造成的损失，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，参照同地段同类房屋租金标准进行认定，本案的处理应与上述生效判决裁判标准一致。
吴家杰对中恒公司的上诉请求和理由没有提交书面答辩，口头辩称中恒公司上诉请求没有合法依据。虽然中恒公司提供了判例，但同类案件的生效判决也有很多与本案一审判决是一致的。应依法驳回中恒公司上诉请求。
吴家杰向一审法院起诉请求：1、判令中恒公司给付逾期交楼违约金58415元（其中2015年8月29日到2016年11月6日共434天的违约金为48415元，2016年11月6日之后无效交楼违约金酌情定为10000元）;2、判令中恒公司一年内办好房产证，本案诉讼费由中恒公司承担。
一审法院认定事实：2015年5月29日，吴家杰作为买受人与出卖人中恒公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定吴家杰购买中恒公司开发的位于清远市清新区太和镇××路××号×花园×号楼××号房屋，建筑面积139.48平方米，总价款557781元。第八条约定2015年8月29日前，中恒公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。第九条约定逾期45日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。
2015年6月11日，出卖人中恒公司与买受人吴家杰签订《广东省商品房买卖合同》补充协议，第11条约定合同第十五条中关于出卖人提交资料报产权登记机关备案的期限是指出卖人办理商品房初始登记的时限，所约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内。
合同签订后，吴家杰依合同约定支付全部购房款，但中恒公司至2016年11月6日才将房屋交付吴家杰使用。涉案楼房的建设过程中，中恒公司与施工单位江苏省第一建筑安装股份有限公司发生纠纷，施工单位拒绝提供房屋竣工验收资料，该案已经进入执行阶段。至今，涉案楼房未办理竣工验收合格备案，不具备办理产权证条件，中恒公司没有办好房地产权属证书。
中恒公司提交了其单方委托广东腾业房地产及土地评估有限公司作出的《房地产估价报告》，对涉案房屋的单位面积月租金进行了评估，估价时点是2017年11月27日，报告显示涉案房屋在一般标准装修和通水通电条件下平均月租金为每平方米14.6元。据此计算出涉案房屋的日租金为67.88元（14.6元/平方米×139.48平方米÷30天）。
一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。吴家杰与中恒公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。中恒公司没有依照合同约定于2015年8月29日前将竣工验收合格的讼争房屋交付吴家杰使用，是违约行为，应从2015年8月30日起承担逾期交房的违约责任。由于双方约定按日累计计算违约金，应按每日违约金计算两年诉讼时效期间。从吴家杰提起本案诉讼的2017年10月27日倒推两年为2015年10月27日，中恒公司辩称2015年8月29日至2015年10月1日期间按日计算的违约金超过两年诉讼时效，依法有据，予以采纳，违约金应从2015年10月2日起计付。虽涉案房屋至今未进行竣工验收备案，但由于涉案房屋已经于2016年11月6日交付使用，且满足基本生活需要，故应视为双方当事人对于合同中约定的房屋交付条件变更的认可，违约金计算时段为从2015年10月2日至2016年11月5日止，共计401天。吴家杰主张2016年11月6日的交楼行为无效，并要求中恒公司酌情支付10000元违约金，依据不足，不予支持。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能，当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据案件的性质、当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量，涉案房屋迟延交付时间近一年，影响吴家杰居住使用，结合清远当地经济发展状况及给当事人造成的经济损失，合同约定违约金按已交付房价款的日万分之二标准计算比较合理，中恒公司主张违约金过高，并要求以租金标准进行调整的理由不成立，不予支持。中恒公司违约时间为401天，因此违约金计算为44734元（557781元×0.02%/天×401天）。对于吴家杰超出上述金额的诉讼请求，不予支持。
对于吴家杰提出由中恒公司在起诉之日起一年内办理好房产证的请求，因中恒公司与施工单位发生建设工程纠纷，施工单位拒绝提供房屋竣工验收资料，导致中恒公司履行验收备案手续需要依赖该案的进展，且办理房产证的程序由房屋管理部门掌握，办证的期限具有不确定性，事实上难以按照吴家杰的要求履行，因此不予支持。
一审法院判决：一、中恒公司应付吴家杰逾期交房违约金44734元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回吴家杰的其他诉讼请求。一审案件受理费630元，由吴家杰负担148元，由中恒公司负担482元。中恒公司应负担的部分吴家杰已预交，法院不作退回，由中恒公司在履行上述判决时迳付给吴家杰。
二审期间，中恒公司提交两份证据，一份是清远市清新区住房和城乡建设局作出的“关于中恒公园大地范围项目工程验收的有关事项报告”，拟证明案涉楼房没有完成验收备案手续的原因是由于施工方丧失建筑工程施工总承包资质，中恒公司为维护业主利益正积极协调办理竣工验收备案手续，中恒公司不存在拖延办理房屋产权证的情形；另一份是清远市中级人民法院（2017）粤18民终2471号民事判决书，拟主张本案判决的法律依据和判决结果应与本院同类案件相同。本院组织当事人进行了证据交换和质证，吴家杰认为中恒公司二审提供的证据与本案没有关联性。本院经审查，该证据与本案争议焦点没有关联性。
本院二审经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕中恒公司上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方的上诉请求、理由、答辩意见，本案的二审争议焦点是：合同约定中恒公司逾期交房应支付每日万分之二违约金是否过高。
中恒公司上诉要求调低逾期交房违约金的理由是双方约定的违约金高于实际损失的30%，其主要依据是其委托中介机构作出的《房地产估价报告》。围绕中恒公司的上诉理由，本院作如下分析：首先，中恒公司提交的《房地产估价报告》的估价结果是以住宅室内一般标准装修和通水通电条件下的平均租金水平。根据日常生活经验分析，房屋租金价值不仅受房屋所处地段、楼层、座向等影响，同时亦受房屋装修标准、房屋通风采光等因素影响，所以即使是同一地段的房屋，因存在影响租金价值的不同因素，其房屋租金并不尽然相同。故涉案《房地产估价报告》的估价结果不能真实反映买受人因中恒公司逾期交房造成的实际损失。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据上述司法解释的规定，逾期交房的违约金参照同地段同类房屋租金标准的适用前提是“没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，本案中，双方对违约金的计算方法进行了明确的约定，故本案不应适用“同地段同类房屋租金标准”以确定逾期交付房屋给买受人造成的实际损失。其三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述法律规定，违约金制度具有补偿性和惩罚性的双重性质，具有以补偿性为主，惩罚性为辅的功能属性。合同约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调低。据此应理解为只有在“过分高于造成损失”的情形下才予以适当减少违约金，而一般高于的情形并无必要调整。中恒公司未提供充分证据证明双方约定的逾期交房违约金过分高于实际损失，一审法院根据案件的性质、当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按诚实信用原则予以衡量，认定涉案合同约定逾期交房违约金按已付房价款的日万分之二的标准计算比较合理，并无不当，本院予以认可。中恒公司要求调低违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，中恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费918.35元，由广东中恒房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 文
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一八年八月六日
法官助理 黄 敏
书 记 员 冯敏静
附本案相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失额可以参照以下标准确定。
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。