江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0583民初4792号
原告：江苏昆山农村商业银行股份有限公司银联支行，住所地江苏省昆山黄河南路555号1号房。
负责人：钱峰，该行行长。
委托诉讼代理人：操飞，该行员工。
委托诉讼代理人：王昕欣，该行员工。
被告：昆山市淳浩建设有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇包家桥路188号。
被告：王卫强，男，1971年5月5日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：朱金根，上海劲力律师事务所律师。
原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司银联支行（以下简称昆山农商行）与被告昆山市淳浩建设有限公司（以下简称淳浩公司）、王卫强金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月6日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人操飞、被告王卫强及委托诉讼代理人朱金根到庭参加诉讼，被告淳浩公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山农商行向本院提出诉讼请求：1、判令淳浩公司归还原告借款本金249万元及利息（截至2018年3月5日止，利息为11740.46元，2018年3月5日之后的利息按照合同约定的相应利率计算至被告实际付清借款本息之日为止）；2、判令原告就被告王卫强抵押物拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年10月22日，淳浩公司与原告签订了《最高额借款及综合授信合同》，约定原告向淳浩公司提供最高限额不超过人民币250万的授信额度，授信额度使用期限为2013年10月22日至2023年10月21日止。同日，王卫强与原告签订了《最高额抵押合同》，以其位于昆山市玉山镇城北XX路XX、XX号商住房为淳浩公司在原告处的债务提供抵押担保。2015年10月20日，淳浩公司与原告签订了《流动资金借款合同》，约定原告向淳浩公司提供借款人民币50万元，借款期限为2015年10月20日至2017年8月18日止，借款年利率为5.8425%，上述合同签订后，原告依约向淳浩公司发放了上述借款50万元。2017年8月15日，淳浩公司与原告签订了《借款展期协议》，约定将借款期限展期至2018年8月15日，展期期间的利率为年利率5.8425%，被告王卫强在展期协议上签章确认。
2016年10月20日，淳浩公司与原告签订了《流动资金借款合同》，约定原告向被告淳浩公司提供借款人民币199万元，借款期限为2016年10月20日至2017年8月18日止，借款年利率为5.8425%，上述合同签订后，原告依约发放了上述借款199万元；2017年8月15日，淳浩公司与原告签订了《借款展期协议》，将借款期限展期至2018年8月15日，被告王卫强在展期协议上签章确认。因淳浩公司财务状况出现恶化，已不具备实际还款能力，为此原告提起诉讼。
被告淳浩公司未作答辩。
被告王卫强辩称：当时是为了解决钢材市场的债务问题，本人作了担保。做本案贷款时，原告同意在授信合同之内做生意，被告取得的利润用于支付昆山农商行本金及利息，但是昆山农商行在贷款第二年就取消了授信额度，致使被告无法按照先前的约定来偿还银行本金。整个过程中，被告以及另案的人员王德明支付了原告大约700万元左右的利息。被告认为，原告的行为涉嫌欺诈，同时被告愿意调解。
原告为证实其主张向本院提供了如下证据：
1、最高额借款及综合授信合同；
2、最高额抵押合同；
3、房屋产权证、土地证、他项权证；
4、借款借据；
5、流动资金借款合同；
6、借款展期协议；
7、还款计划试算；
8、宣布借款提前到期函；
被告淳浩公司未向本院提供证据，也未发表质证意见。
被告王卫强对原告提供的证据真实性无异议。
本院对原告提供的证据真实性予以认定。
根据上述认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院经审理查明：昆山市淳浩建设有限公司原企业名称为昆山高腾建设有限公司。2013年10月22日，淳浩公司（乙方）与原告（甲方）签订了合同编号为昆农商银高借综授字[2013]第61119号的《最高额借款及综合授信合同》，双方约定：1、甲方同意在授信额度有效期内向乙方提供最高限额（余额）不超过250万元的授信额度。乙方可循环使用该授信额度。2、授信额度有效使用期从2013年10月22日开始，至2023年10月21日止。3、乙方需要授信额度时，须逐笔向甲方申请，甲方有权根据自身资金情况、乙方经营状况及融资用途等因素进行审核。甲方审核同意的，双方另行签订单项业务合同。4、乙方没有按期清偿到期的与甲方有关的债务，包括但不限于本合同或单项业务合同项下的本金、利息和其他费用，甲方有权相应调整最高额综合授信额度、停止乙方授信额度的使用，取消乙方尚未使用的授信额度。
同日，王卫强（抵押人）、原告（抵押权人）及淳浩公司（债务人）签订了合同编号为昆农商银高抵字[2013]第611040号的《最高额抵押合同》，约定：1、为了确保债务人淳浩公司与抵押权人签订的编号为昆农商银高借综授字[2013]第61119号的《最高额借款及综合授信合同》的切实履行，抵押人愿意为债务人提供抵押担保。2、被担保的主债权及最高额：自2013年10月22日起至2023年10月21日止，抵押权人与债务人办理约定的各类业务，所实际形成的全部债权，且不论该债权在上述期间届满时是否到期；抵押权人与债务人已形成的单项业务合同项下尚未受偿的全部债权。3、担保的全部债权最高余额250万元。该余额系指债务本金的最高余额，如债务本金按担保范围所实际形成的债务超出最高余额的部分，抵押人自愿承担担保责任。4、抵押担保范围：债务人与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用。5、抵押物：位于昆山市玉山镇城北XX路XX、XX号的房屋及土地抵押。
2013年10月30日，王卫强配合办理了抵押登记。原告取得了他项权证（编号为昆房他证玉山字第××号），该他项权证记载：房屋所有权人为王卫强，房屋所有权证号为25××95，房屋座落在昆山市玉山镇城北XX路XX、XX号。债权数额为250万元。
2015年10月20日，淳浩公司（借款人）与原告（贷款人）签订了合同编号为昆农商银流借字[2015]第2611156号的《流动资金借款合同》，合同载明：1、借款用途为借新还旧。2、借款金额为50万元，借款期限自2015年10月20日起至2017年8月18日止。3、借款利率：利息按日计算（日利率=年利率/360），按月结息，结息日为每月的20日。借款到期，利随本清。借款年利率为5.8425%。若借款人到期不偿还借款本金及利息的（含被宣布提前到期），就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。罚息利率为借款利率基础上上浮50%。4、本合同是昆农商银高借综授字[2013]第61119号《最高额借款及综合授信合同》项下的单项业务合同。由担保人王卫强提供担保，并与贷款人签订了编号为昆农商银高抵字[2013]第611040号的《最高额抵押合同》。5、借款人未按本合同的约定履行对贷款人的支付和清偿义务属于违约，贷款人有权宣布本合同、借款人与贷款人之间的其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款全部或部分立即到期，并有权调整授信额度等。同日，淳浩公司在借款借据凭证上盖章确认，借款金额50万元，借款用途借新还旧。
2017年8月15日，淳浩公司（借款人）、王卫强（担保人）与原告（贷款人）签订了合同编号为昆农商银借展字[2017]第61013号的《借款展期协议》，该合同载明，鉴于借款人不能按期足额偿还与贷款人签订的编号为昆农商银流借字[2015]第2611156号《流动资金借款合同》项下的借款，借款人申请展期，贷款人同意对借款合同项下的借款展期，担保人同意为其继续提供担保。借款金额为20万元，展期至2018年8月15日，展期期间借款利率为年利率5.8425%。原借款有抵押担保的，抵押合同继续有效，无需重新办理抵押登记手续，抵押担保责任产生的时间顺延至展期贷款到期日，责任期限的长短不变。本协议是对编号为昆农商银流借字[2015]第2611156号的借款合同及昆农商银高抵字[2013]第611040号《最高额抵押合同》部分条款的调整和补充，除调整和补充条款外，原合同其他条款仍有效。
2016年10月20日，淳浩公司（借款人）与原告（贷款人）签订了合同编号为昆农商银流借字[2016]第0041447号的《流动资金借款合同》，合同载明：1、借款用途为借新还旧。2、借款金额为199万元，借款期限自2016年10月20日起至2017年8月16日止。3、借款利率：利息按日计算（日利率=年利率/360），按月结息，结息日为每月的20日。借款到期，利随本清。借款年利率为5.8425%。若借款人到期不偿还借款本金及利息的（含被宣布提前到期），就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。罚息利率为借款利率基础上上浮50%。4、本合同是昆农商银高借综授字[2013]第61119号《最高额借款及综合授信合同》项下的单项业务合同。由担保人王卫强提供担保，并与贷款人签订了编号为昆农商银高抵字[2013]第611040号的《最高额抵押合同》。5、借款人未按本合同的约定履行对贷款人的支付和清偿义务属于违约，贷款人有权宣布本合同、借款人与贷款人之间的其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款全部或部分立即到期，并有权调整授信额度等。同日，淳浩公司在借款借据凭证上盖章确认，借款金额199万元，借款用途借新还旧。
2017年8月15日，淳浩公司（借款人）、王卫强（担保人）与原告（贷款人）签订了合同编号为昆农商银借展字[2017]第61012号的《借款展期协议》，该合同载明，鉴于借款人不能按期足额偿还与贷款人签订的编号为昆农商银流借字[2016]第0041447号《流动资金借款合同》项下的借款，借款人申请展期，贷款人同意对借款合同项下的借款展期，担保人同意为其继续提供担保。借款金额为199万元，展期至2018年8月15日，展期期间借款利率为年利率5.8425%。原借款有抵押担保的，抵押合同继续有效，无需重新办理抵押登记手续，抵押担保责任产生的时间顺延至展期贷款到期日，责任期限的长短不变。本协议是对编号为昆农商银流借字[2016]第0041447号的借款合同及昆农商银高抵字[2013]第611040号《最高额抵押合同》部分条款的调整和补充，除调整和补充条款外，原合同其他条款仍有效。
此后，被告偿付利息，但自2017年底开始，被告开始未能按约偿付利息。2018年2月26日，原告向被告发出了《宣布借款提前到期函》，内容为：你司在我行借款人民币1499万元，其中249万元将于2018年8月15日到期、1250万元将于2019年8月15日到期，年利率5.8425%，已经出现欠息情况。同时，你司函告本行，由于你司经营出现严重困难，资金周转不开，无力按约支付贷款利息。因此，根据你司与我行签订的相关合同约定，上述情况已经构成违约事件，现我行宣布上述1499万元借款全部到期，并将采取法律手段，届时后果自负。淳浩公司签收了该函件。截止2018年3月5日，被告欠付利息11740.46元。
庭审中，原告向本院明确2018年3月6日之后的利息按约定借款利率即年利率5.8425%上浮50%计算。
本院认为，原、被告签订的《最高额借款及综合授信合同》、《最高额抵押合同》、《流动资金借款合同》、《借款展期协议》系各方真实意思表示，依法成立并生效。被告淳浩公司确认涉案借款用于借新还旧即原告按约履行了涉案借款合同项下发放贷款的义务，被告亦应按照约定偿付利息，现被告淳浩公司拖欠不付，按照双方合同约定，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告淳浩公司偿付本息。故原告请求被告淳浩公司归还借款本金249万元及支付逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。被告王卫强为淳浩公司向原告的借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记，抵押担保范围包括上述借款本金、利息、复利等，故原告请求对被告王卫强的抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山市淳浩建设有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司银联支行借款本金249万元及利息（截止至2018年3月5日的利息为11740.46元；自2018年3月6日起以249万元为基数，按年利率8.76375%计算至实际给付之日止）。
二、如被告昆山市淳浩建设有限公司未能按期履行上述第一项判决确定的给付义务，则原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司银联支行有权就被告王卫强名下位于昆山市玉山镇城北XX路XX、XX号房产（产权证号25××95）拍卖、变价、折价所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26814元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。
审 判 长 张燕华
人民陪审员 陈玉萍
人民陪审员 倪 琴
二〇一八年八月十五日
书 记 员 徐 嵩
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行大气债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。