河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0105民初27633号
原告河南大胜商务有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人付大胜。
委托代理人谢政武、丁亚新（实习），河南律旗律师事务所律师。
被告刘晓刚，男，汉族，1984年12月20日出生，住河南省息县。
被告黄浦，男，汉族，1985年11月2日出生，住郑州市金水区。
二被告委托代理人张永权，河南焕廷律师事务所律师。
原告河南大胜商务有限公司（以下简称“大胜公司”）诉被告刘晓刚、黄浦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告大胜公司委托代理人谢政武、丁亚新（实习）到庭参加了诉讼,被告刘晓刚、黄浦委托代理人张永权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2014年9月18日签订《房屋租赁合同》，并于同日签订《合同补充条款》，合同约定原告将位于郑州市金水区纬四路16号的门面房出租给二被告作为健身房使用，租期自2014年9月18日至2020年11月17日，年租金为90万元，从第三年开始年租金总额每两年递增8%。同时合同约定租金支付时间从2014年9月18日起开始，每半年支付一次，每次应提前两个月支付。二被告本应于2016年7月18日前支付半年的租金486000元，但二被告迟迟未支付，经原告多次催促后仍拒绝支付，同时欠缴水电费。二被告的行为严重违反了合同约定，并损害了原告的合法权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、二被告支付租金486000元；2、二被告缴纳欠付的水电费17486.89元；3、二被告支付违约金20万；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：合同签订后，被告依法履行了合同约定的义务，交纳了房屋租赁保证金10万元，交纳房租至2016年11月18日。由于租赁房屋违反了法律规定，导致合同部分条款和合同部分内容无效，继续履行合同已不能实现合同目的。
被告（反诉原告）反诉称：2014年9月18日，双方签订了《房屋租赁合同》和《合同补充条款》。合同约定：被反诉人将位于郑州市金水区纬四路16号的门面房租赁给反诉人作为健身房使用；被反诉人保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；出租房屋的实际使用面积为950平方米；租赁期共6年，自2014年9月18日起至2020年11月17日至；租赁房屋作为健身房使用；交款方式是每半年支付一次，年租金为90万元；合同签订之日起，反诉人向被反诉人交纳租赁合同保证金10万元，被反诉人于2014年9月18日之前交付房租，其中两个月为免租期，用于反诉人装修等内容。合同签订后，反诉人依法履行了合同约定的义务，交纳了房屋租赁保证金10万元，交纳房租至2016年11月18日。由于租赁房屋违反了法律规定，导致合同部分条款和合同部分内容无效，继续履行合同已不能实现合同目的，请求法院依法判令：1、解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》和《合同补充条款》；2、被反诉人退还反诉人两个月房租15万元和保证金10万元；3、被反诉人赔偿反诉人装修损失20万元；4、案件受理费由被反诉人承担。
原告（反诉被告）辩称：一、被告无权要求解除合同，被告不享有合同解除权，合同法规定，合同解除权只有在达到约定条件或法定条件时方可行使。原被告双方签订的租赁合同及合同补充条款并未约定被告有权单方解除合同，此外，并不符合合同规定的合同法解除的请求，因此被告不享有合同解除权，无权解除合同。因此请求法院依法驳回反诉原告的第一项反诉请求。二、原告无需向被告退还房屋租金及保证金，每次支付均逾期较长，并且被告无故要求解除合同的行为，也违反了合同约定，依据租赁合同第八条第二款的规定，原告无需向被告退还保证金；其次，虽然合同补充条款中约定，前两个月为免租期，但双方已通过口头约定的方式，约定免租期放在租期的最后，这一点从被告缴纳租金的时间以及原告给被告开具的收据上可以看出，被告缴纳租金对应的期限是2014年9月18日—2016年9月17日，在此期间，被告已实际使用房屋进行经营，因此原告无需退还租金。请求法院驳回第二项反诉请求。三、被告要求原告赔偿装修损失20万元，没有事实及法律依据，首先，租赁期间原告并未违约，被告要求原告赔偿装修损失，无合同依据；其次，租赁合同约定，租赁期满或因被告原因导致退租的，装修归原告所有，因此被告违约要求解除合同产生的装修损失，应由被告进行承担。被告无权要求原告进行赔偿。再次，被告提交的装修合同显示装修造价6万元的装修合同并未提交具体的装修项目及相应票据，对于装修实际花费，原告无从得知，并且装修已使用两年，存在损耗，现在价值未知，被告仅仅依据造价6万元的装修合同复印件，要求原告赔偿损失20万元无事实及法律依据。因此请求驳回第三项反诉请求。综上请求驳回全部的反诉请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、《房屋租赁合同》、《合同补充条款》、被告向原告缴纳租金的收据15份。证明1：二被告应向原告支付第三年度上半年度租金486000元；证明2：租赁期限内，二被告未按合同约定时间支付租金，每次逾期时间均较长，二被告的行为已严重违反了合同约定；证明3：被告逾期支付租金且通过反诉要求解除合同的行为已严重违反合同约定，原告有权要求被告支付违约金20万元。
证据2、电费催缴单通知单、原告出具的委托书、河南省电力公司ATM收费凭条1份及供电公司发票2份。证明原告代二被告缴纳了2016年7月—10月的电费21942.3元，被告应将该费用支付给原告。
被告对原告提交的证据，发表以下质证意见：
对一组证据中的证据一、证据二真实性无异议，对证明目的有异议。对第二组证据中的一、三真实性无异议；对第二组证据中的二，合法性和关联性有异议；对第二组证据的证明目的无异议。
被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据1、《房屋租赁合同》一份第1-7页。证明付大胜与河南省省直物业管理有限责任公司签订合同，约定：包括本案租赁房屋在内的房屋租赁期限自2014年3月25日至2019年12月25日，共计5年3个月；月租金48262元；被告交纳保证金5万元；房屋面积779.81平方米；未经河南省省直物业管理有限公司许可，付大胜不得将房屋转包、转让、转租等内容。
证据2、《房屋租赁合同》、《合同补充条款》各一份第8-13页。证明合同约定河南大胜商务有限公司保证本案租赁房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；实际使用面积950平方米，房屋租赁期限共计6年，自2014年9月18日起至2020年11月17日止；租赁房屋作为健身房使用；月租金7.5万元，年租金90万元，从第三年开始年租金总额每两年递增8%；按10%的比例每年递增；支付保证金10万元；免租期2个月，用于装修等内容。
证据3、收据7张和刷卡单6张各一份第14-18页。证明支付房租已支付到2016年11月18日。
证据4、《金水区安全生产监督检查整改指令书》。证明本案租赁房屋因无消防许可证和安全通道锁闭，郑州市金水区花园路街道办事处责令对上述问题于2016年5月29日前整改到位。
证据5、《金水区安全生产监督检查整改指令书》。证明本案租赁房屋因无消防许可证和安全通道锁闭，郑州市金水区花园路街道办事处责令对上述问题于2016年6月28日前整改到位。
证据6、《金水区安全生产监督检查整改指令书》。证明本案租赁房屋因无消防许可证和安全通道锁闭，郑州市金水区花园路街道办事处责令对上述问题于2016年7月23日前整改到位。
证据7、治安管理通知书和查封照片7张。
原告对被告提交的证据，发表以下质证意见：
对于证据一真实性有异议，该证据为复印件，且没有签章和日期，该证据与本案无关；对证据2、3、，真实性无异议，但合同约定支付租金的时间是从2014年9月18日起支付，每次应提前两个月支付；证据4、5、6、7与本案无关，不予质证，根据合同约定被告负责房屋装修，原告不负责装修及施工，因此即便存在消防问题也是因为被告未按照规范施工造成的，与原告无关，被告提供的查封照片不能显示拍照地点拍照时间及查封的场所，因此与本案无关；对证据8、9与本案无关，且仅有金水区街道办及安全委员会的抬头，没有签章，无法证明真实性；对证据10，无法显示不能显示拍照地点拍照时间，与本案无关；对证据11，仅能证明被告自己装修的房屋存在消防问题，从意见书内容及照片看涉及的整改内容均为被告装修后产生的二次消防验收，与房屋主体结构的消防验收没有任何关系，因此不能证明被告证明目的。对证据12，真实性无异议；对证据13，不能显示拍照地点拍照时间，不能证明真实性，即便该证据真实，存在招租情况，也无法证明是对本案租赁房屋进行招租，涉案地点有许多空置房屋进行招租，并不是对本案房屋进行招租。对证据14，不能显示拍照地点拍照时间，与本案无关；对证据15，证明涉案房屋是有被告装修施工，原告并不提供装修及消防施工，且该装修系个人承包装修并无装修资质，而消防装修需要专业的消防施工工程公司进行施工方可取得消防验收，因此被告承包给个人装修是其不能取得消防验收的根本原因，根据装修合同，装修造价共6万元，被告未提交装修项目及票据等，无法证明其装修损失，且根据租赁合同合同解除或因被告原因退组的装修归原告所有，因此被告无权要求原告赔偿装修损失。对证据16.17，该录音证据无法证明谈话的双方身份主体，对该证据真实性有异议，假如该证据为真实，从谈话内容可以看出双方约定的免租期是放在租赁期限的最后，而非租赁期限前两个月，且可以看出被告长期逾期支付租金存在违约行为。
根据原、被告的诉辩意见，当事人举证、质证及庭审情况，本院查明如下事实：
1、2014年9月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定原告将涉案房产出租给被告，原告保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；租赁期限为2014年9月18日至2020年11月17日，租金以半年为限，半年租金为450000元，从第二年开始按10%的比例每年递增，且每期租金被告应提前一个月向原告支付；约定保证金为壹拾万元。当日双方又签订《合同补充条款》一份，约定租金支付方式变更为每半年支付一次，应提前两个月支付，具体支付时间从2014年9月18日开始，年租金玖拾万元，从第三年开始，年租金总额每两年递增8%；
2、该涉案房屋因消防未达标致使其在2016年9月16日被查封，相关部门在此之前曾多次下达安全生产监督检查整改指令书。后有关部门出具的《消防检测整改意见书》中有多条意见均系房屋整体结构及设计初期遗漏问题，具体有：“2、消防栓安装距离走廊过远不能正常使用，消防栓箱安装过低需要弯腰……3、自动喷水灭火系统部分区域漏保护，下喷头距顶过高……4、疏散楼梯宽度过窄，疏散总宽度不够，且未设置向疏散方向开启的防火门，不符合相关消防规范要求……5、夹层钢结构及钢结构楼梯未涂刷防火涂料，消防规范要求不允许增加二层阁楼，不符合消防防火规范要求……6、建筑面积大于50平方米的室内房间应设置两个距离超五米的安全出口”
3、庭审中被告认可原告交纳租金至2016年9月18日。原告提交的2016年3月22日的租金缴纳收据显示原告缴纳的租金至2016年9月18日；
4、被告已于2016年10月期间自涉案房屋中搬出，该房屋现处于空置状态。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，被告所有的涉案房屋因消防栓安装、疏散楼梯过窄、未设置相应安全出口等问题存在不符合消防规范的问题，本院认为上述问题均系房屋设计缺陷及整体结构缺陷，与承租方无关，原、被告签订的《房屋租赁合同》明确约定原告保证出租房屋符合国家相关规定，故原告方在履行该合同过程中确实存在相应的违约行为。现被告方已于2016年10月期间自涉案房屋中搬出，该房屋现处于空置状态，因未进行整改，该涉案房屋现仍不符合相应的消防规范，故本院认为因该房屋已不能继续出租以完成合同目的，故对于被告反诉要求解除合同及其附属合同的诉求本院予以支持。
原告要求被告支付租金，本案中被告支付租金已至2016年9月18日，该房屋于2016年9月16日被查封，后被告于2016年十一假期期间搬出，因涉案房屋不符合相关消防规定的问题导致合同不能继续履行，被告自涉案房屋中搬出后已不再占用并使用该房屋，其不应再承担支付房租的义务，故对于原告的该项诉求本院不予支持。
原告诉求被告支付违约金20万元，本案中合同不能继续履行主要原因系涉案房屋因不符合消防规定被查封，原告为能保证其出租的房屋符合我国相关规定，其违约行为在先，被告在合同履行过程中缴纳房租的时间确有部分逾期，但原告亦接受了被告支付的租金并继续履行相关合同，本院认为该行为仅系履约瑕疵，并非严重违约行为，且在缴纳租金的当时已经获得原告认可，故对于原告的该项诉求本院不予支持。原告诉求被告支付欠付的水电费17486.89元，原告提交有相关票据予以印证，本院予以支持。
被告反诉要求原告返还两个月租金15万元，被告提供的交纳租金收据有明确显示租金缴纳至2016年9月18日，被告答辩称其租金应退后两个月缴纳，但其提交的证据不足以证明该项答辩意见，本院不予认可，对于被告的该项反诉请求本院亦不予支持。被告反诉要求退还保证金10万元，该保证金在合同中有明确约定且被告已经支付，合同解除后原告应将该保证金予以返还，对于被告的该项反诉请求本院予以支持。
被告另反诉要求原告赔偿装修损失20万元，被告提交的证据仅能证明其曾于案外人签订了一份价值6万元的装修合同，并不能证明被告已实际支付了该6万元装修款，故对于被告的该项反诉请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告河南大胜商务有限公司与被告刘晓刚、黄浦于2014年9月18日签订《房屋租赁合同》及《合同补充条款》；
二、被告刘晓刚、黄浦于本判决生效后十日内向原告河南大胜商务有限公司支付水电费17486.89元；
三、原告河南大胜商务有限公司于本判决生效后十日内返还被告刘晓刚、黄浦保证金10万元；
四、驳回原告河南大胜商务有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告刘晓刚、黄浦的其他诉讼请求；
案件受理费10835元，由原告河南大胜商务有限公司负担10565元，被告刘晓刚、黄浦负担270元；案件反诉费4025元，由原告河南大胜商务有限公司负担895元，被告刘晓刚、黄浦负担3130元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按照对方当事人或代表人人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 杨 关
人民陪审员 张美荣
人民陪审员 樊红慧
二〇一七年三月八日
书 记 员 袁建伟