广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）桂03民终2367号
上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1968年10月8日出生，汉族，住广西桂林市象山区。
被上诉人（原审被告）：广西桂林金德房地产开发有限公司，住所地桂林市东江路28号漓东休闲商业街3栋1号门面。
法定代表人：樊海峰，该公司董事长。
委托代理人:覃昕，广西同盛吉成律师事务所律师。
委托代理人:韩萍，广西同盛吉成律师事务所律师。
原审第三人：劳建铭，男，1963年5月1日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。
原审第三人：黄晓，女，1968年5月11日出生，汉族，住广西桂林市。
上诉人ＸＸ与被上诉人广西桂林金德房地产开发有限公司（以下简称金德公司）、第三人劳建铭、黄晓关于商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2016）桂0323民初299号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理完毕。
上诉人上诉请求：撤销一审裁定，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、原审裁定对上诉人与被上诉人的法律关系认定错误。其一，上诉人与被上诉人签订有《商品房买卖合同》，并按合同约定的房价支付了全部购房款，原审法院却根据被上诉人单方面的证据就认定为民间借贷关系，违反证据规则；其次，上诉人购买被上诉人的涉案房屋价格是合理的市场价格；第三，原审法院以第三人黄晓在被上诉人公司填报的用款申请单、领（借）款单，就认定该款是支付给上诉人的借款，完全是臆断。因为该证据无法证明上诉人与被上诉人之间是否存在借款关系，该款是否与本案有关，是否支付给了上诉人，给了多少？第四，原审中被追加为第三人的黄晓也证明了上诉人与被上诉人之间是商品房买卖关系而不是借贷关系，并对账目记载一事做了充分说明，原审法院却不予采信。二、原审裁定认定事实错误，第三人劳建铭的代理人全面推翻了接收房屋及装修的事实，原审法院却偏听偏信被上诉人提供的虚假证词、证据，主观臆断。三、原审裁定适用法律错误。
被上诉人辩称，一、原审法院认定双方之间的法律关系是“名为买卖，实为借贷”是正确的。（一）、借贷关系发生后，被上诉人向上诉人支付了利息；（二）、上诉人与黄晓虽然签订了《商品房买卖合同》，但其存在种种不合常理之处，不符合买卖关系的特征。1、该合同特别约定“上诉人ＸＸ可以在两个月内要求退房，法定代表人黄晓以其个人财产对房款的退还承担无限连带责任”，这样的约定在正常的商品房买卖合同是不可能有的，只能表明上诉人更需要确保的是款项的退还；2、上诉人支付的200万元，在被上诉人账册上，记账科目为“其他应付款”，而不是“销售款”；3、在上诉人与黄晓签订该房屋的买卖合同时，该房屋已经备案在谭慧文、郑彬名下，黄晓于2008年1月21日以336万元与谭慧文、郑彬签订了《商品房买卖合同》，此合同关系其实就是名为买卖实为借贷，其后与上诉人签订的合同也完全一样。4、被上诉人公司原股东在2009年10月将股份转让给广州弘晟公司时，在转让协议中明确确认该房屋“未出售”，作价750万元；5、成交价格差异悬殊，被上诉人在与上诉人签订买卖合同前，与其他业主商品房买卖的价格远远高出与上诉人的房屋交易价格，因此可以推断被上诉人与上诉人之间是“名为买卖，实为借贷”；6、上诉人在交付200万元后，长达5年的时间，不向被上诉人索要购房发票，不要求被上诉人对房屋进行备案，不要求交房，也未向被上诉人主张过任何权利，没有缴纳税费、物业专项维修基金、物业管理费等，足以证明双方并不是真正的房屋买卖，而是借贷。（三）、本案是“让与担保”案件，根据现有证据认定为借贷关系是正确的。二、该讼争房屋在上诉人起诉前，被上诉人已与第三人劳建铭签订了《商品房买卖合同》，在劳建铭支付完毕全部购房款后，已将房屋交付给第三人劳建铭，劳建铭已合法占有该房屋，享有完全的物权。综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原裁定。
上诉人ＸＸ向一审法院起诉请求：1、被告将其与原告2009年5月19日签订的《商品房买卖合同》向房产部门备案；2、被告协助将灵川县大圩镇“水印长廊”第20幢别墅的产权证及土地证办理到原告名下；3、被告向原告支付违约金（以200万元为基数，自2010年5月31日起，按每日万分之二计算至实际交付日止）；4、本案诉讼费由被告负担。
根据原告的申请，一审法院依法向灵川县房产管理局调取了“水印长廊”项目2009年10月30日前房屋备案情况。灵川县房产管理局出具的备案情况显示：“水印长廊”项目2009年10月30日前进行备案并且未撤销备案的房屋有第4幢3号别墅（建筑面积396.02㎡，交易价格80万元，备案时间2008年8月8日）、第16幢别墅（建筑面积446.13㎡，交易价格492万元，备案时间2008年12月15日）、第17幢别墅（建筑面积475.67㎡，交易价格137万元，备案时间2006年12月21日）、第19幢别墅（建筑面积475.67㎡，交易价格200万元，备案时间2008年1月18日）。
根据被告的申请，一审法院依法委托广西公众司法鉴定中心对原告提供的《商品房买卖合同》上的“广西桂林金德房地产开发有限公司”印章印文的真伪及盖印时间、“黄晓”签名笔迹的真伪及书写时间进行鉴定。该中心作出广西公众司法鉴定中心（2014）文鉴字第120号、第121号《笔迹鉴定意见书》，其鉴定意见为：原告提供的《商品房买卖合同》上的“广西桂林金德房地产开发有限公司”印章印文与被告提供的所有对比样本是同一印章盖印形成；盖印时间与对比样本4（落款时间2009年5月5日）、对比样本5（落款时间2009年6月17日）、对比样本6（落款时间2009年8月26日）的盖印时间为同一时期；“黄晓”签名笔迹与被告提供的对比样本1、3、4、5、6是同一人书写；书写时间与对比样本5（落款时间2009年6月17日）、对比样本6（落款时间2009年8月26日）的书写时间为同一时期。
根据被告的申请，一审法院依法组织原、被告及第三人劳建铭对案涉房屋“水印长廊”第20幢别墅进行了现场勘验，并形成勘验笔录一份、现场照片13张。经现场勘验并与周边相邻房屋相比，确定案涉房屋内部除卫生间外均已刮了腻子，有地下室，其中地下室大厅改扩建为阳光房，在进别墅庭院右侧建有游泳池一个。而相邻第19幢别墅内部未刮腻子，无地下室，没建游泳池。
根据原告的申请及担保，本院于2014年1月28日依法裁定查封了案涉房屋灵川县大圩镇“水印长廊”第20幢别墅。
一审法院认定事实：被告金德公司以出让方式取得位于灵川县地，用于建设商品房，规划建设项目定名“水印长廊”，商品房预售许可证号为灵房预售第200632号。2009年5月19日，原、被告（由时任法定代表人黄晓经手）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以200万元的价格购买被告开发的灵川县大圩镇“水印长廊”项目第B06幢（现更名为第20幢）别墅。合同对房屋的交付标准、交付期限、双方违约责任等相关内容进行了约定。其中，该商品房建筑层数为地上三层，地下一层（地下室）；建筑面积576.63㎡。合同第八条约定房屋交付期限为2009年8月31日前（交付条件为经五方验收合格）；第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向县房产管理所申请登记备案。合同附件三：装饰、设备标准约定内墙、顶棚为水泥砂浆抹灰。双方未约定付款方式和期限。合同签订次日，原告通过桂林市商业银行以支付购房款名义向被告汇款（加急方式）200万元，被告当日向原告出具收到200万元的收据一张。同日，原、被告及第三人黄晓对上述房屋买卖的相关权利义务内容进行了补充，并在双方所签《商品房买卖合同》签章页手写补充约定：购房户有权在2009年7月20日前退房，甲方（出卖人）必须在三个工作日内全额退还购房款。超期则承担违约责任，每日人民币一万元。若超期十日不能退房款，乙方（购房户）有权全权处置此产业。黄晓以个人财产承担无限连带责任。同年5月31日，被告金德公司财务记账凭证将该笔200万元汇款登记入“其他应付款”摘要列为收“借ＸＸ款”。2009年7月20日、9月18日、10月20日，金德公司通过黄晓经手以支付ＸＸ利息及公司职工福利名义分三次共计向ＸＸ等支付款额32万元。尔后，被告未在交房期限内向原告交付，也未将上述《商品房买卖合同》向房产管理部门申请登记备案。2010年11月24日，案涉房屋经验收合格。2011年8月27日，第三人劳建铭委托肖瑛代理以劳建铭名义与被告签订“水印长廊”物业认购书，双方约定劳建铭以2208万元的价格认购被告开发的“水印长廊”一期20号物业产品（即案涉房屋），认购方签订认购书时需支付该物业定金20万元。同日，劳建铭以电子付款方式向被告支付了购房定金20万元。2011年10月1日，劳建铭委托肖瑛代理以劳建铭名义与被告正式签订了《商品房买卖合同》，双方就第三人劳建铭购买被告开发的灵川县大圩镇“水印长廊”项目第20幢别墅相关事项达成协议。合同对房屋的交付标准、计价方式与价款、付款方式及期限、房屋交付期限、双方违约责任等相关内容进行了约定。其中，合同第四条计价方式与价款约定按套计总房价款为2208万元；第六条付款方式及期限约定为分期付款即2011年8月27日支付20万元（定金）、2011年9月10日前支付600万元、2011年12月25日前支付600万元、2012年3月25日前支付500万元、2012年6月25日前付清余款488万元。第八条约定房屋交付期限为2012年6月30日前；第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向县房产管理局申请登记备案。合同附件三：装饰、设备标准约定房屋内墙、顶棚为混合砂浆抹灰。合同签订后，截止2013年12月30日，第三人劳建铭通过本人或委托肖瑛等人以转账的方式分七次向被告支付了全部购房款。2014年1月3日，劳建铭委托代理人肖瑛以劳建铭名义从被告处接收了案涉房屋钥匙。此期间，劳建铭对案涉房屋进行了相应装修、改扩建。其中，房屋内墙除卫生间外均刮了腻子，地下室大厅改扩建为阳光房。被告与第三人劳建铭签订上述《商品房买卖合同》后，至本案成讼前尚未向房产管理部门申请登记备案。
另查明，案涉房屋与相邻房屋比较，所建地下室、游泳池为其独有。
还查明，2009年10月30日，被告金德公司的股东发生变更，公司原股东黄晓、罗焕炉、曾忠恕、唐天安转让持有公司的相应股份（计占公司总股本的80%）给广州市弘晟企业发展有限公司、何文健。股份转让合同约定“转让方应协助受让方参观、考察金德公司'水印长廊'项目的开发情况，并在法定范围内继续协助受让方了解金德公司的经营、财务资料和合同等文件资料”，原股东将案涉房屋作为公司未出售房产移交给新股东。
2014年1月27日，原告以被告未按房屋买卖合同约定履行相关义务为由，向本院提起诉讼，主张如前述请求。
根据原告的申请及担保，本院于2014年1月28日依法裁定查封了案涉房屋灵川县大圩镇“水印长廊”第20幢别墅。
一审法院认为，根据当事人的诉辩及陈述，本案的争议焦点为：原告ＸＸ与被告金德公司之间是商品房买卖关系还是民间借贷关系。
本案原告起诉依据的证据是原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，原告一并提供的有其向被告支付购房款200万元的汇款凭证，被告收到该款后向原告出具的收据。被告认为原告支付的200万元是借款，而非购房款。其依据是被告公司2009年5月31日的原始记账凭证载明原告所付200万元记账科目为“其他应付款”之收“借ＸＸ款”，即需要以后归还ＸＸ的借款，而不是公司通常记账的房屋“销售款”，以及被告公司其余相关原始记账凭证（有桂林市商业银行取款回单，中国建设银行现金支票及转账支票存根、进账单，被告公司用款申请单，领、借款单）反映从公司支付ＸＸ的发生额32万元即为向原告支付借该200万元的利息。本院结合各方当事人提交的证据及法庭陈述，就原、被告双方当事人签订案涉《商品房买卖合同》的真实意思表示进行分析，从而对双方当事人之间的法律关系作出判断。
1、关于双方当事人签订《商品房买卖合同》时的真实意思。双方当事人2009年5月19日签订合同时，对买卖合同通常需要约定的付款方式和期限没作约定，而原告ＸＸ次日即以加急方式向被告金德公司支付款额200万元，付、收款双方对该款项履行的迫切，说明金德公司急需资金；同日，原、被告（时任法定代表人黄晓经手）补充约定“购房户有权在2009年7月20日前退房，出卖人必须在三个工作日内全额退还购房款；超期则承担违约责任，每日人民币一万元。若超期十日不能退房款，购房户有权全权处置此产业。黄晓以个人财产承担无限连带责任。”，该补充约定是在合同双方已有相应退房退款、解除合同约定的基础上作出的。约定无条件退房退款直至处置房产变现以及黄晓以其个人财产对房款退还承担无限连带责任，表明金德公司及原法定代表人给予原告的承诺以及原告考虑的均是为确保其200万元债权的实现，原告签订合同的真实目的并非有意取得房屋的所有权。双方不是真实的房屋买卖关系。
2009年10月30日，金德公司的股东发生变更，黄晓、罗焕炉、曾忠恕、唐天安等股东将各持有公司的相应股份转让给广州市弘晟企业发展有限公司、何文健时，将案涉房屋作为公司未出售房产移交给新股东。此也表明，不管新老股东如何变更，金德公司的真实意思就是案涉房屋属于未出售的待处分资产。
2、关于2009年7月20日、9月18日、10月20日金德公司支付ＸＸ等32万元款项如何认定问题。对此，庭审中经询原告，其称，在与被告发生房屋买卖关系之外，通过与原金德公司法定代表人黄晓的关系向金德公司另行出借了20万元，该借款在收取少量利息的情况下，已由金德公司于上述期间还清本息。第三人黄晓关于上述从金德公司支付的32万元为其经手用于发放公司内部福利及返还公司另向原告所借20万元债务本息，和原告所付200万元购房款无关的解释虽与原告的陈述一致，但本院认为，黄晓作为案涉合同的签订人及合同补充条款约定的义务人，其与该合同事实认定的取舍有直接利害关系；该20万元借款，在黄晓担任法定代表人期间的公司财务收入账并无记录，却有支付债权人利息事实，此有悖公司管理常态，黄晓上述解释以及其关于公司小额债务不记收入账的说法不足采信。且原告对出借该20万元事实主张，无论从借款时间、期限、息额等，也没能提供任何证据加以证实。如果原、被告是房屋买卖关系，则金德公司的唯一义务就是向ＸＸ交付房屋，而不应向其支付款项。因此，在无任何证据证明双方有其他经济往来的情况下，考虑到民间借贷一般收取利息的做法，金德公司上述支付应为对收取ＸＸ200万元款项所付的借款利息更可信。
3、金德公司收取ＸＸ支付的200万元，在黄晓担任法定代表人期间的公司原始财务账册上，记账科目为“其他应付款”之收“借ＸＸ款”，即表明是要以后归还ＸＸ的借款，而不是房屋“销售款”。此也对应了上述金德公司向ＸＸ支付利息的事实。
4、房屋买卖作为一种不动产交易，持据《销售不动产统一发票》是此种交易真实发生的证明。原告ＸＸ作为约定的房屋买受人，在交付全部购房款后，始终未向被告金德公司要求开具办理不动产权属登记的重要依据《销售不动产统一发票》；另，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定“房屋交付期限为2009年8月31日前；预售房屋得在合同生效之日起30日内，由出卖人向房管部门申请登记备案。”，但被告金德公司逾期未履行约定义务时，原告ＸＸ在近五年的时间内始终未要求金德公司办理合同备案登记，也未要求金德公司交付房屋、办理房屋权属登记。其消极、漠视行为，不符合房屋买卖的交易惯例和正常买受人及时行使权利，保护自身利益的习惯做法。
本案中，金德公司的真实意思是向ＸＸ借款而非售房，ＸＸ向金德公司支付200万元并收取利息的行为，表明双方就借贷达成合意；且ＸＸ已经实际交付款项给金德公司，足见双方借贷关系成立。金德公司从ＸＸ处取得200万元，双方签订《商品房买卖合同》即是作为让与担保的考虑（未办理合同备案及相应抵押登记），目的是为担保该债务的履行。原、被告之间名为商品房买卖，实为民间借贷关系。原告ＸＸ作为债权人，请求直接取得案涉房屋的主张，违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条关于不动产抵押登记及禁止流押的规定，应不予支持。原告在被告不能及时偿还借款时，可以民间借贷诉由就其债权向被告提出清偿主张。经原审法院向原告释明其可以变更诉讼请求后，原告仍坚持其原诉由及诉请，拒绝变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，案经一审法院审判委员会讨论决定，裁定驳回原告ＸＸ的起诉。
一审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，第三人黄晓于2009年7月20日向公司借款7万元，借据上借款用途为“暂借款（ＸＸ）”，公司账上无记账；9月18日借款10万元，借据上借款原因为“黄勇息”，公司账上注明为”中秋费用”，该款打入张燕君（建行高新支行339508990110238555）账户；10月20日借款15万元，借据上借款用途为“暂借款，ＸＸ及祝明息”，公司账上无记账。
本院经审批委员会讨论认为，上诉人与被上诉人于2009年5月19日签订了房屋买卖合同，至起诉时近5年时间没有申请登记备案，也没有催开发商交付房屋，与买卖合同惯例不相符。同一套房屋在卖给劳建铭时约定价格为2208万元，差距悬殊，反映出该房屋买卖合同与正常的商品房买卖不相符，且在被上诉人公司账上清楚写明的是借款200万元，可以认定本案是名为买卖，实为借贷法律关系。原审法院经向上诉人释明后，上诉人仍坚持其原诉由及诉请，拒绝变更。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定裁定驳回上诉人的起诉正确。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。一审裁定认定事实清楚、适用法律和裁定结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 李国龙
审判员 唐 维
审判员 李慧杰
二〇一七年二月二十八日
书记员 王 灿