浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终2967号
上诉人（原审原告、反诉被告）：方幼祥，男，汉族，1966年7月16日出生，户籍所在地浙江省杭州市上城区。
委托代理人：王稚婷，女，汉族，1968年10月2日出生，住杭州市下城区，系方幼祥开设的杭州市上城区口碑馄饨店员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘天真，男，汉族，1970年3月23日出生，户籍所在地浙江省仙居县。
委托代理人：姒慧娟、罗梦倩，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
上诉人方幼祥为与被上诉人潘天真房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，位于杭州市江干区太平门直街×号门面房屋为杭州市钱江新城建设开发有限公司（以下简称钱江新城公司）所有，潘天真以挂牌竞价的方式取得承租权，2012年9月27日，潘天真作为承租人，钱江新城公司作为出租人签订《租赁协议》一份，约定，租赁房屋为商业经营使用，不得经营餐饮、产品现场制作……等项目，并遵守当地政府有关物业使用和物业管理的规定，未经出租人书面同意，承租人不得改变用途或擅自转租、借用给第三方与第三方合作，并就其他权利义务予以约定。
2014年11月6日，方幼祥作为承租方（乙方）、潘天真作为出租方（甲方）签订《租赁协议》一份，约定，甲方将其合法招拍的座落于杭州市江干区太平门直街×号建筑面积65平方米门面出租给乙方用于经营，该门面房建筑面积约65平方米；合同租赁期限为1年，自2014年11月10日至2015年11月7日；双方议定年租金143000元，第一期支付72217元，第二期支付70000元；方幼祥支付履约保证金12000元，期满结清费用退还；物业管理费由乙方与甲方委托物业公司另行签订物业管理服务协议，并按时缴纳物业管理费，租赁期出租房屋的水电等能源费用由乙方承担，并按时缴纳，营业执照，卫生许可证，房屋租赁备案证等由乙方自行办理并承担费用，甲方提供营业执照所需的材料、签名的配合；在租赁期间，甲方应保证所出租门面权属清楚；在甲方将门面交付给乙方使用之前，应负责将所租赁门面与隔壁门面房隔开，以及配备灯具、水电等等基本设施等，其所有权归甲方所有；租赁期间，乙方未经甲方同意，中途退租的，乙方已提前缴纳的租金和履约金不作退回，且乙方还应向甲方支付等同于三个月租金的违约金，等等。另，潘天真在协议上手书“甲方提供营业执照所需的材料、签名的配合”。
合同签订后，方幼祥于2014年11月10日支付给潘天真第一期房租金72217元、保证金12000元，潘天真于同日将座落于杭州市江干区太平门直街×号建筑面积65平方米门面交付给方幼祥。2015年4月28日，潘天真出具《交接单》一份，言明：“方幼祥自愿于2015年4月28日交太平门直街×号门钥匙给潘天真，水电费结清，房屋装修装饰良好，水电通，下水通畅，根据合同五.5款、六.5款之规定同意交接”。2015年4月17日，案外人杭州钜源物业管理有限公司（甲方）与潘天真（乙方）签订《钱江苑商铺物业管理服务合同》一份，约定甲方为杭州市江干区钱江七苑1幢底商5、6室提供物业服务，建筑面积110.96平方米，物业服务期限为2014年10月29日至2015年10月28日，收费标准为1.5元/平方米/月。潘天真向杭州钜源物业管理有限公司支付上述房屋2014年10月29日至2015年10月28日期间物业费1997元，杭州钜源物业管理有限公司开具相应发票。
2015年5月12日方幼祥诉至法院，请求判令：1、确认方幼祥、潘天真签订的《租赁协议》无效；2、潘天真返还给方幼祥房屋占有使用费72217元，保证金12000元；赔偿给方幼祥经济损失67230元。3、本案诉讼费用由潘天真负担。2015年5月28日，潘天真提起反诉，请求判令：1、确认方幼祥、潘天真2014年11月6日签订的租赁协议有效，并于2015年4月28日解除；2、判决方幼祥支付潘天真物业费542元；3、判决方幼祥支付潘天真违约金12870元，并赔偿经济损失35750元；（以上合计49162元）；4、本案本诉和反诉案件诉讼费用全部由方幼祥承担。
本案审理过程中，法院就本案相关事实、是否同意潘天真的转租行为致函钱江新城公司，该公司回函称：“我公司未收到承租人潘天真任何形式书面转租申请，不同意转租行为”。
本案在审理过程中，法院依方幼祥申请委托浙江中企华资产评估有限公司对案涉房屋装修及设备现值进行评估鉴定，2015年9月18日，浙江中企华资产评估有限公司出具《司法鉴定项目评估报告》，言明：“杭州市江干区太平门直街×号房屋装修净值人民币37697元，设备净值人民币2625元”。装修净值包括对案涉房屋水电改造（含室内灯具）、户外广告牌改造、内墙吊顶粉刷翻新、西边墙装修，吧台及落台；设备包括木桌一张四张椅子，铁床一张、户外广告牌两个，菜牌灯管20个，门帘一副，烟道一个，上下铺铁床一张，栅栏一个。方幼祥为此次评估支付评估费1500元。
原审法院认为，潘天真向钱江新城公司承租了位于杭州市江干区太平门直街×号营业用房，其对该房屋享有的是房屋租赁合同的权利和义务。潘天真与方幼祥签订案涉《租赁协议》，将上述房屋转租给方幼祥使用，该转租行为既未事前经钱江新城公司同意，在本案中亦未得到钱江新城公司追认，故潘天真与方幼祥签订案涉《租赁协议》应认定无效。合同无效后一方当事人受到的损失，双方当事人均有过错的，应当各自承担相应的责任。就方幼祥主张返还房屋占有使用费72217的主张。双方约定年租金为143000元，方幼祥缴纳的72217元应对应租赁期间为自2014年11月10日至2015年5月13日，因潘天真已于2015年4月28日收取案涉房屋也已实际控制该房屋，考虑到方幼祥在交付房屋之前进行了经营，应向潘天真支付占有房屋期间的房屋占有使用费，具体数额法院依照合同约定的租金标准，自2014年11月10日至2015年4月28日期间的房屋占有使用费为66603元；同时，根据方幼祥与潘天真确认，尚有方幼祥所有的桌子一张、椅子四把、铁床一张，上下铺铁床一张留存在案涉房屋中，客观上影响了潘天真使用房屋，法院酌情确定潘天真返还房屋占有使用费3369元。
就方幼祥诉请潘天真赔偿经济损失共计67230元，该费用包括店铺的装修设计等费用48500元、设备安装和搬运费8130元、公证费2000元、律师费8000元、退还房屋的搬运费600元。1、其中就店铺的装修设计费用48500元、设备安装和搬运费8130元，本案中，作为出租人的潘天真，其主要的合同义务为交付合法的符合使用要求的房屋，保持房屋在使用过程中符合合同约定用途，为承租人办理相应证照提供一定的协助，例如提供房屋的合法权属证明等等。现潘天真将无合法转租权的房屋出租给方幼祥，更无法协助承租人办理相应的营业执照，应承担主要的过错责任，而潘天真对于案涉房屋权属状况未尽审慎的审查义务，就投入巨资进行装修，本身也具有过错，就潘天真投入到案涉房屋装修的损失，应由双方按各自的过错承担，至于装修投入的价值，原审法院在参考对装修现值进行评估的报告基础上，考虑到装饰物与租赁房屋已形成继续性和固定性，非毁损不能不分离或分离需花费较大，酌情确定已形成附和部分装修装修现值为38802元，就已形成附和部分，出租人潘天真不同意利用，综合考虑到案涉房屋租赁协议明确约定出租人在交付房屋前负责房屋内的灯具配备、水电等基本装饰，在无法确定潘天真与方方幼祥各自装修范围的情况下，法院根据双方各自导致合同无效的过错情况，酌情确定潘天真支付方幼祥装修补偿19245元；就未形成附和部分的桌子一张、椅子四把、铁床一张，上下铺铁床一张，因潘天真亦不同意利用的，可由承租人方幼祥自行搬离。2、就公证费2000元、律师费8000元。因上述费用的承担并未在双方签订协议中予以明确且并非主张权利的必要支出，故法院不予支持。3、就退还房屋的搬运费600元，法院确定潘天真支付方幼祥360元。
就反诉诉请。因潘天真将无合法转租权的房屋出租给方幼祥致使合同无效，应承担主要的过错责任，且潘天真已于2015年4月29日实际收回房屋，现潘天真以方幼祥未支付第二期房屋租金为由要求方幼祥支付违约金并承担经济赔偿，于法无据，法院不予支持。
对于潘天真主张方幼祥支付自2014年11月10日至2015年4月28日期间物业费542元的诉讼请求，考虑到该项费用确系方幼祥承租案涉房屋使用过程中产生的费用，现潘天真对该项诉请已提供相应证据及计算过程予以证明，故法院对此项诉请予以支持，上述费用应在方幼祥已支付押金12000元予以抵扣，经计算，潘天真尚应返还方幼祥押金11458元。
对于方幼祥支付的评估费用1500元，法院确定由方幼祥负担600元，潘天真负担900元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第九条之规定，判决：一、确认方幼祥与潘天真2014年11月6日签订的《房屋租赁合同》无效。二、潘天真返还方幼祥房屋占有使用费3369元，于判决生效后十日内付清。三、潘天真返还方幼祥房屋押金12000元，扣除物业费542元，尚应返还11458元，于判决生效后十日内付清。四、潘天真赔付方幼祥装修损失19245元、搬运费360元，于判决生效后十日内付清。五、潘天真支付方幼祥评估费900元，于判决生效后十日内付清。六、驳回方幼祥的其他诉讼请求。七、驳回潘天真其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉按规定减半收取案件受理费1679元，由方幼祥负担1254元，潘天真负担425元；反诉案件减半收取的受理费515元，由潘天真负担。潘天真应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳法院。
宣判后，方幼祥不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院对双方过错责任判定不公，偏袒被上诉人一方，上诉人不应担责。从对搬运费600元、评估费1500元被上诉人分别只承担360元、900元可推算出，被上诉人在本案中，仅承担60%责任。这对于被上诉人的恶意和妄为上诉人认为判定过轻，相应加重了善意缔约人的责任，竟将40%的过错归责于上诉人！一审判定被上诉人承担主要过错责任，仅考虑了其不能完成主要合同义务这个因素，罔顾被上诉人所采取故意隐瞒事实真相、做不实介绍恶意欺诈诱骗上诉人签约，且为牟取暴利甚至胆大妄为擅自处置国有资产等事实，这种坑害他人、坑害国家利益的恶劣行径并没有得到应有惩罚。事实上，被上诉人为骗取上诉人签约采取周密的计划和步骤：首先，上诉人是根据被上诉人的“招租广告”上门询问的，一见面被上诉人就承诺可做餐饮，因为可做餐饮的商铺市面上相对抢手，马上吸引了上诉人。而在被上诉人与产权人钱江新城公司的《租赁协议》第2条中明确约定“不得经营餐饮”，这是欺骗之一，恰恰这也给上诉人之后的经营造成了极大的困难；当因租期短而犹豫时，被上诉人擅自延长租赁期限至2015年11月7日，而实际其与钱江公司的《租赁协议》的租期到2015年10月28日就结束，这是欺骗二；第三，上诉人提出找产权人核实情况，被上诉人以钱江新城公司人事调整尚未落实负责人为由拒绝配合，这是隐瞒之一；第四，以涉及商业机密为由（所谓商业机密就是不得转租，不得经营餐饮和转手国有资产获利），仅出示了一下其与钱江新城公司的《租赁协议》，让上诉人相信确为其合法拍租所得。拒绝上诉人复印和细阅，这是隐瞒二；第五，为进一步打消上诉人的顾虑，被上诉人信誓旦旦承诺可以为上诉人办理执照提供配合，并说涉及国有资产，被上诉人不会乱来，还在上诉人与被上诉人的《租赁协议》上手书为据。期间上诉人也尽到了合理审查的义务：通过查访四周的业态和业主的方式，确认被上诉人的小业主身份不假，商铺可以经营餐饮不假，同时又看到当时被上诉人正在对商铺一分为二砌隔墙，并且其就在隔壁开店，有事也跑不掉，故而善良的认为被上诉人不会白底黑字之下胡乱承诺、公然行骗，尤其还事关国有资产，被上诉人还利用了公众通常不会肆意踩踏国有资产这根“红线”的认知，客观上进一步打消了上诉人的顾虑。正是因为被上诉人蓄意欺骗隐瞒和郑重承诺上诉人最后才相信了他。结合以上分析，一审法院认定被上诉人承担60%责任，而让上诉人承担40%的责任显失公平，明显滥用自由裁量权，偏袒被上诉人。至于被上诉人长期擅自处置国有资产，利用“连环套”源源不断“套利”进了自己的腰包，建议法院予以追缴。一审法院按无效租赁协议的价格标准判定占用费不公。上诉人承租的房屋并非住宅，而是具有餐饮经营功能的经营性房产，其使用功能与市场价值都大相径庭。换句话说，若是住宅，原审按无效合同约定的租金标准判定占用费并无妥，因为实际占用效用几无影响。但是，被上诉人交付的房屋一无餐饮使用功能，二不能办理执照根本无法正常从事经营。实际使用中，由于居民和自称物业的人员重重阻挠，被上诉人无法安装排气设施，且不允许开窗，更是与当时最火爆的团购外卖业务无缘。并且，上诉期间数次要求被上诉人尽快提供资料，被上诉人以种种理由拖延，甚至在向其反馈钱江苑社区的人员上门来查处无照经营情况，被上诉人还称“社区的人没关系的”上诉人承担经营性质的高额租金，却又承受无法正常经营的煎熬，根本无法实现合同约定的餐饮类商铺的效用。原审法院无视具体案情，简单粗暴的判定上诉人为根本无法交付的子虚乌有的“海市蜃楼”买单，根据法律规定，即使要支付房屋占有使用费，也要结合实际一方获得的利益，双方的过错、恶意程度等综合因素进行处理。原审让承租人支付与其占有利益不符高额费用，于情不通，于理不平，于法无据。更何况，被上诉人擅自处置的是国有资产，其套利企图昭然若揭，钱江新城公司的租金标准是4.35元/㎡天，2016年拍租成交价4.5元/㎡天，被上诉人却要被计取6.02元/㎡天，如此判决似有助纣为虐之嫌。一审法院主观认定涉案房屋交付给上诉人时的物理状况与事实不符，判决不公，无理偏袒被上诉人。提交的证据材料足以显示当时由于被上诉人分割商铺造成线路混乱，水电根本不通，上诉人添置更换灯具等情况都有说明。稍有常识都知道改造项目比新作项目耗费更大，况且专业评估师面对争议在现场都已作出专业审视并提出专业意见。被上诉人对其主张装修范围也无证据可以证明。原审仅按租赁协议有关交付现状之泛泛约定，不顾实际交付的具体情况，不顾基本常识，不顾专业评估师的现场勘查意见，不顾被上诉人的举证责任和其一而贯之的信口雌黄、背信弃义、工于营钻的做法，在争议面前不是厘清事实，而是听由被上诉人浑水摸鱼、撒泼耍混，就主观认定交付现状，一再削减上诉人装修投入，极其不公，委实难以接受。一审对本案部分主要事实没有查清或遗漏。1、关于租赁建筑面积不足65㎡。被上诉人对房屋擅自进行分割，自行提供建筑面积数据，二建筑面积是有相应的技术规范，也是需要有资质的专业机构测量而定的。这一情况是在上诉人2015年4月9日才拿到房产证时发现的，且在一审中提出该问题，但一审未对此有任何查证。2、留存在案涉房屋中的桌子1张，椅子4把，铁床1张，上下铺铁床1张，不应被计算占用费。这些杂物早在搬离现场装车时方幼祥本人就明确表示都不要了；且在2015年4月29日双方交接时上诉人明确表态“可做自愿丢弃处理”。其归属与处置权已不归上诉人。被上诉人直到最后一次开庭时承认还在使用。这几笔未附和物净值1520元本该支付给上诉人的，却被反判支付占用费，实乃黑白颠倒。3、部分投入费用被遗漏。原审诉请中“其他装修费用项目”的收银系统安装费300元、2个空调安装拆机费1750，菜单灯片、文化墙960元共3010元未评估，判决中也未提及。4、原判主观认为公证费并非主张权利的必要开支，与事实不符。诉前，当上诉人提出租赁协议无效要求退房，被上诉人不同意反索要下半年租金，就在上诉人店内、店门口双方数次发生激烈争吵。在对方既不愿意接收房屋，更不愿意对接收房屋现状进行认可的情况下，受害人逼不得已出于对自身利益的保护，必须而且只能寻求公正以求保全证据。果不其然，事实证明之后被上诉人百般抵赖不愿意在交接书上签字。上述事实原审法院应该非常了解，但是人无奈之下的唯一可行的救济措施为何成了“并非必要开支呢”？5、原判认为上诉主张的律师费没有约定这也与事实不符，不应该被驳回。《租赁协议》第七条第一款明确约定：一方因违反本协议的约定而使另一方承担或遭受损失、索赔等费用应向另一方进行足额赔偿。显然律师费也属于索赔费用之一。因此原判应该支持该诉求。6、原判支持被上诉人物业费的要求无理无据。第一、原判认定物业费为上诉人使用过程中产生的费用，这一考量经不起推敲。首先该笔费用的支付具有前提——与物业公司签订物管合同，实际并无此合同。第二，占用期间没人向上诉人提及要交物业费，没有人介绍过物业公司签约，更没有提供过物业合同明示权利义务。第三，自称物业的人员到上诉人店中要求不准安装换气扇，不准开窗时还说明并不认可上诉人的租客身份。第四，虽然上诉人实际使用了房屋，但未享受到应有的利益保障，哪有因为被上诉人交了费上诉人就必须承担之理。综上，上诉人恳请二审法院撤销一审判决第2-6项，改判要求潘天真返还给方幼祥房屋占有使用费72217元，保证金12000元；赔偿给方幼祥经济损失67230元。本案及一审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人潘天真答辩称：一、上诉人与被上诉人于2014年11月6日签订的《租赁协议》，是双方真实意思的表示，被上诉人不存在上诉状所称的欺骗与隐瞒情形。1、被上诉人并未隐瞒其合法承租涉案房屋的事实。这有双方签订的《租赁协议》为证。《租赁协议》第一条“甲方将其合法招拍的座落于杭州市江干区太平门直街×号建筑面积65平方米门面出租给乙方用于经营……”的约定己明确了涉案房屋的性质。同时，上诉人在上诉状中也承认被上诉人也向其出示过被上诉人与钱江新城公司签订的《租赁协议》。2、上诉人陈述所谓被上诉人承诺“可做餐饮”，无任何事实依据。首先，上诉人曾有多年从事餐饮的经验，且缔约合同时负有审查涉案房屋是否符合其实际承租用途的义务。其次，上诉人在承租房屋时，还负有审查被上诉人是否有权出租涉案房屋的义务。事实上，上诉﻿人查阅了被上诉人与钱江新城公司的租赁协议，也发现了不得经营餐饮的约定。但上诉人经考察后，发现周边商铺均经营餐饮，且其地理位置正好位于银泰百货周边，人流量大，开餐饮店一定生意红火，故才承租的。第二，上诉人在上诉状中称“社区上门查处无照经营情况，居民、物业阻扰致无法安装排气设施，且不允许开窗”的说法，也没有任何证据予以证明。没有办理营业执照完全是由于上诉人自身原因所致。事实上，上诉人在一审庭审时亦承认，承租期间内，生意时好时坏，但一直都是正常经营的。第四，涉案房屋前一承租人是从事餐饮经营的，故上诉人实地考查时，无论是门面的灯箱广告、店名，还是室内装潢、厨房、给排水、阁楼等均为餐饮的格局。被上诉人还须做所谓的“可做餐饮”的承诺吗?返一步，即使被上诉人作了上述承诺，则上诉人作为一个具有完全民事行为能力的人，显然也是不可能轻易相信的。3、转租期限延长10天，是上诉人与被上诉人协商一致的结果。被上诉人的承租期限到2015年10月28日，而上诉人转租的期限如与前述一致，则不到一年。故上诉人提出租期能否适当延长。后双方考虑到钱江新城公司再次招租至少要10天以上的时间，故一致同意转租期限延长10天。且事实上，被上诉人与钱江新城公司也续签了《租赁协议》，并有效延长了租赁期限。二、一审法院以“该转租行为既未事前经杭州市钱江新城建设开发有限公司同意，在本案中亦未得到杭州市钱江新城建设开发有限公司追认”为由，认定潘天真与方幼祥签订案涉《租赁协议》无效，系认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人承租案涉房屋后，即进行了转租。无论是被上诉人转租﻿给陈小平经营快餐期间，还是转租给上诉人期间，钱江新城公司自始没有就被上诉人的转租行为提出过异议。即使在2014年11月27日、12月1日和2015年的4月15日因上诉人安装的油烟机位置太低影响到邻居生活，钱江新城公司接到投诉后来现场多次查看后，也没有就被上诉人转租行为提出过异议。而且，承租期限届满后，钱江新城公司又将案涉房屋续租给被上诉人，证明了钱江新城公司对被上诉人在前一租赁期限的转租行为的默许，且续租协议就原合同约定的不得经营餐饮修改为不得经营重油烟。由此可见，钱江新城公司是默许被上诉人转租的。2、一审期间，上诉人认可其餐饮店内的工作人员于2015年3月中旬撤退。因此，上诉人关于2015年4月7日拿到被上诉人与钱江新城公司签订的《租赁协议》后前去办理营业执照，被告知没有钱江新城公司书面同意转租凭证是无法办理营业招照，方要求退租的陈述，根本是站不住脚。事实上，上诉人从2014年11月16日开张营业，直到2015年3月中旬因经营不善而停业，与营业执照的办理毫无关系。3、案涉《租赁合同》是因为上诉人违约而解除。一审期间，上诉人认可被上诉人于2015年4月初开始催缴第二期租金，并于2015年4月21日收到催缴租金的律师函，于4月27日收到解除合同的通知函。该事实表明上诉人与被上诉人之间租赁关系因上诉人逾期不付租金而被被上诉人单方于4月28日通知解除。4、一审法院致函钱江新城公司时，被上诉人与上诉人的租赁合同关系亦己解除，且被上诉人己收回案涉房屋，上诉人亦己向一审法院起诉，因此，即使钱江新城公司表示不同意转租，对本案既无约束力，亦无实际意义。同时，钱江新城公司不可能作出与《租赁协议》相违背的答复。这从钱江新城公司与被上诉人续签案涉房屋租赁合同的行为，亦表明了钱江新城公司并未因被上诉人转租而不与之续签合同，从而也表明钱江新城公司对被上诉人先期转租行为的默许。综上，被上诉人认为，涉案《租赁协议》合法有效。三、一审判决有失公平，且有偏袒上诉人之嫌。1、关于案涉房屋的占用期限。上诉人虽于2015年4月28日将案涉房屋的钥匙交给被上诉人，但是上诉人并没有应被上诉人的要求将其所有且可移动的桌子、椅子、铁床、吧台、烟道等物品搬出，而是一直留置到现在。同时，一审期间，上诉人提出的鉴定申请不仅包括了房屋装修，也包括了设备现值。由此可见，上诉人称其交接时曾表态“可作自愿丢弃处理”是完全不可采信的。被上诉人认为，一审法院认定房屋占用使用期限为2014年11月10日到2015年4月28日，明显不公平。由于上诉人没有把桌子、椅子、铁床、吧台、烟道等物品搬走，导致被上诉人无法实际使用。故从公平角度出发，至少房屋占用使用期限应算至鉴定报告出具之时，即2015年9月18日止。2、关于返还房屋占有使用费、装修损失赔偿及评估费、搬运费的承担。首先，被上诉人认为，本案租赁合同是因为上诉人拒不履行合同约定的给付义务而导致解除，故依据《租赁协议》第八条的约定，是上诉人应支付被上诉人违约金2870元并赔偿租金损失35750元，而非被上诉人返还租金、赔偿装修损失及支付评估费和搬运费。其次，退一万步，假设《租赁协议》无效，则在被上诉人己如实履行告知义务，且上诉人也审阅了被上诉人与产权人签订的《租赁协议》的情况下，双方协商一致签订的《租赁协议》，故而应由上诉人承担主要的过错责任。第三，上诉人提起本案诉讼时，《租赁协议》己因上诉人的违约而被解除，因此，《租赁协议》是否具有效力己毫无实际意义。第四，﻿根据《司法鉴定项目评估报告》，涉案房屋装修的净值为37697元，而一审法院将烟道、门帘、栅栏、户外广告灯、菜单灯管等可移动设备作为附合物一并认定为装修现值38802元，没有法律依据。同时，吧台、落台属于可移动物品，鉴定机构将其纳入硬装内，也是错误的。四、一审判决以《租赁协议》约定的年租金，作为计算房屋占有使用费标准，公平、合理、合法。1、无论是被上诉人与钱江新城公司签订的《租赁协议》，还是被上诉人与上诉人签订的《租赁协议》，该二份协议对标的物用途的约定完全是一致的，即均为商业经营使用。2、上诉人承租后，也实际开张经营餐饮。经营时之所以被居民投诉，完全是其安装的油烟机位置过低所致。3、房屋面积约65平方米，是不争的事实。且房屋租金是按年度计算，与房屋面积的大小无关。因此，被上诉人认为，房屋租金是双方协商一致的结果。一审判决以《租赁协议》约定的租金计算房屋占有使用费，具有事实和法律依据。五、一审法院以“潘天真将无合法转租的房屋出租给方幼祥致使合同无效，应承担主要的过错责任，且潘天真己于2015年4月29日实际收回房屋，潘天真以方幼祥未支付第二期租金为由要求方幼祥支付违约金并承担经济赔偿，于法无据”为由，不支持被上诉人的反诉请求，显然是认定事实错误，适用法律错误。首先，一审法院判决租赁协议无效，没有事实和法律依据。其次，被上诉人向一审法院提供的证据二份《律师函》，己充﻿分证明了上诉人未按约支付第二期租金，且在被上诉人多次上门催讨无果委托律师发函催告后，上诉人仍置之不理，从而导致租赁协议解除的事实。因此，被上诉人认为，被上诉人主张上诉人支付违约金并承担经济赔偿，于法有据，应予以支持。六、一审判决不支持上诉人有关公证费、律师费的主张，合法有据。首先，上诉人是因为经营不善而主动停止营业，且在被上诉人解除租赁协议前，上诉人从未向被上诉人提出退房请求。上诉人之所以在2015年4月28日向被上诉人交付钥匙，完全基于二个原因，一是上诉人己收到被上诉人解除租赁协议的律师函;二是上诉人因为生意时好时坏，不想再经营下去。其次，公证是上诉人单方行为，且与本案没有关联性，故该费用并非必要开支理应由上诉人自行承担。第三，根据《租赁协议》第三条第二款“乙方（上诉人）如不能如期归还房屋，需赔偿甲方(被上诉人)由此造成的一切经济损失，包括但不限于房屋使用费(按照合同解除前后一个月租金三倍计算)、水电费、物业费、以及甲方为收回房屋而支付的律师费、调查费、鉴定费等，同时甲方不予返还乙方己缴纳的履约保证金。”的约定，本案合同就权利实现费用的承担仅限于上诉人不如期归还房屋，应承担被上诉人为收回房屋而支出的律师费等费用。而《租赁协议》第七条第一款约定的索赔费用与实现权利的费用，完全是二个概念。是故一审判决不予以支持其律师费主张，完全正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人方幼祥没有提交新证据。被上诉人潘天真提交如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明从钱江新城公司与被上诉人续签房屋租赁合同的事实，表明钱江新城公司是默认被上诉人在前一租赁期限内转租部分商铺并用于经营饮食行为的事实。2、录音光盘以及文字稿，证明钱江新城公司对于转租是默认的。上诉人方幼祥对被上诉人潘天真提交的证据认为：对证据1的真实性可以认定，但是跟本案没有关联性；对证据2的真实性无法确认，不清楚谈话相关人员的身份，录音属于断章取义，即便谢经理的身份属实，但是不能代表钱江新城公司，跟本案没有关联性。对被上诉人潘天真提交的证据1的真实性上诉人方幼祥没有异议，本院对该证据的真实性予以确认；对证据2，上诉人提出异议，而被上诉人所提交的证据与被上诉人与钱江新城公司签订的合同相矛盾，且被上诉人也没有申请要求录音中的钱江新城公司人员作为证人出庭作证，以达到其证明目的，故本院对证据2不予采纳。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，关于潘天真与方幼祥签订《租赁协议》的效力，原审法院认定该合同无效。方幼祥上诉认可合同无效，潘天真未上诉，但辩称合同有效，潘天真的转租行为既未事前经钱江新城公司同意，亦未得到钱江新城公司事后追认，潘天真提交的证据不能充分佐证其主张合同有效的事实，故本院对潘天真该辩解不予支持。关于方幼祥要求潘天真返还其房屋占有使用费72217元、返还保证金12000元的上诉请求，鉴于双方当事人签订的合同无效，一方当事人受到的损失，双方当事人均有过错的，应当各自承担相应的责任。双方合同约定年租金为143000元，方幼祥缴纳的77217元应对应租赁期间为自2014年11月10日至2015年5月13日。在2015年4月28日前方幼祥实际使用涉案房屋，潘天真在2015年4月28日收回并实际控制涉案房屋，在此情况下，方幼祥要求潘天真返还全部房屋占有使用费72217元的理由不能成立。鉴于方幼祥所交租金至2015年5月13日，而潘天真于2015年4月28日已经收回涉案房屋，故潘天真应返还方幼祥相关的租金。方幼祥所有的桌子一张、椅子四把、铁床一张，上下铺铁床一张留存在案涉房屋中，客观上影响了潘天真使用房屋，原审法院酌情确定潘天真返还房屋占有使用费3369元并无不当。潘天真于2015年4月28日收回房屋并实际使用涉案房屋，故潘天真应返还方幼祥12000元保证金，原审法院对方幼祥该项请求予以支持；鉴于方幼祥在占有使用涉案房屋期间产生物业费542元，该笔物业费涉及到潘天真的反诉请求，该笔物业费确系方幼祥承租案涉房屋使用过程中产生的费用，原审法院在方幼祥已支付的保证金中予以抵扣并无不当，潘天真应返还方幼祥押金11458元。关于上诉人方幼祥要求潘天真赔偿经济损失67230元的上诉请求，方幼祥要求赔偿经济损失包括店铺的装修设计等费用48500元、设备安装和搬运费8130元、公证费2000元、律师费8000元、退还房屋的搬运费600元。对方幼祥主张的店铺的装修设计费用48500元、设备安装和搬运费8130元、退还房屋的搬运费600元的请求，因双方当事人签订的合同系无效合同，对此双方当事人均有过错，但鉴于潘天真对造成合同无效应承担主要的过错责任，对装修投入的价值，原审法院结合装修现值进行评估的报告结论及本案的实际情况，酌情确定已形成附和部分装修装修现值为38802元，综合考虑到案涉房屋租赁协议明确约定出租人在交付房屋前负责房屋内的灯具配备、水电等基本装饰，在无法确定潘天真与方幼祥各自装修范围的情况下，原审法院根据双方各自导致合同无效的过错情况，酌情确定潘天真支付方幼祥装修补偿19245元并无不当。方幼祥所有的桌子一张、椅子四把、铁床一张，上下铺铁床一张留存在案涉房屋中，方幼祥应自行搬走。对退还房屋的搬运费600元，原审法院确定潘天真支付方幼祥360元并无不当。对方幼祥主张的公证费2000元、律师费8000元，因双方签订的合同中并未明确约定，故方幼祥要求潘天真承担该笔费用的请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人方幼祥的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3873元，由上诉人方幼祥承担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一六年九月十三日
书记员 何英杰