云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大中民终字第539号
上诉人（原审被告）云南大理广发屋业发展有限公司。
法定代表人杨福生，公司总经理。
住所：大理市下关镇建设路**号广发大厦*楼。
委托代理人彭南，云南欣晨光律师事务所大理分所律师，特别授权代理。
上诉人（原审第三人）云南盛湖投资有限公司。
法定代表人刘嵛，公司总经理。
住所：云南省昆明市经济开发区云大西路**号创业大厦*楼******号。
委托代理人王豫红，公司职工，特别授权代理。
委托代理人张英，公司职工，特别授权大理。
被上诉人广发大厦业主委员会。
负责人李兴伦，业主委员会主任。
住所：大理市下关镇建设路**号广发大厦*楼。
委托代理人涂序波，记者，特别授权代理。
委托代理人杨重喜，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南大理广发屋业发展有限公司（以下简称广发公司）、云南盛湖投资有限公司（以下简称盛湖公司）和被上诉人广发大厦业主委员会（以下简称广发业主）因返还原物纠纷一案，不服大理市人民法院（2015）大民初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：广发公司自1999年起相继开发建设了位于大理市下关镇建设路51号的广发大厦1幢和广发金融楼，工程完工交付业主后，广发公司与部分业主签订了《“广发购物广场及住宅”物业管理合同》并进行物业管理服务。广发公司在进行物业管理服务期间，于2010年4月30日与大理扬名广告有限责任公司签订协议，将广发大厦西面墙体广告牌位租给该公司，租期六年（2010年5月1日至2016年4月30日），租金每年12500元，共计75000元，一次付清；于2011年2月25日与大理金点广告装饰有限公司签订协议，将广发二楼楼顶广告位租给该公司，租期五年（2011年3月1日至2016年2月29日），租金每年33000元，每年2月底前缴清下一年租金；于2012年与大理扬名广告有限责任公司签订协议，将广发大厦东楼顶广告牌位租给该公司，租期三年（2012年9月28日至2015年9月27日），租金每年20000元，共计60000元，一次付清。2010年，广发公司将广发大厦1幢部分住屋及金融楼抵偿给盛湖公司并于同年6月19日签订了《附属资产移交协议（补充）》，协议约定：广发大厦二幢楼提供各商家门头，招牌广告位置不变，移交给盛湖公司管理；经营性广告位，金融楼一块、商住楼二块、临时暂用附一楼三楼门头招牌一块的管理、受益、处分权归盛湖公司。盛湖公司在出售广发大厦1幢住房时，与购房者均签订了《补充协议》，协议约定：广发大厦1幢7楼楼顶及墙体外广告牌位使用及收益归盛湖公司所有。2012年12月23日，广发业主召开第一次业主大会选举产生了业主委员会，并于2013年2月7日在大理市房地产管理处进行备案登记。2013年8月28日，广发业主以广发公司为被告，向大理市人民法院提起诉讼，请求解除与广发公司的物业管理合同。2014年2月24日，大理市人民法院作出（2013）大民二初字第325号民事判决书，判决解除广发公司与广发大厦1幢及金融楼业主所签订的《“广发购物广场及住宅”物业管理合同》。2014年4月14日，广发业主提起诉讼，请求判决广发公司返还所收取的上述广告费共计30万元，并承担全部诉讼费。一审诉讼中，依法追加盛湖公司为有独立请求权的第三人。
原审法院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利；对区分所有建筑物共有部分享有共有所有权，有权取得因共有部分所生的利益。本案中，广发公司作为物业服务单位利用小区公共区域对外经营并获利，广发业主作为小区业主团体组织的管理者有权主张广发公司移交该共有部分的经营收益。广发公司虽以经营收益已用于公共维修、水电费等开支作为抗辩，但上述开支属于正常物业管理服务项下的开支，且应有对应的公共维修基金、物业费等专项费用予以保障，不应与共有部分所产生的收益混同。广发公司虽与盛湖公司签订协议，约定将广告位的管理、收益和处分权归盛湖公司，但广发公司并非是广告位的所有人，且侵害了各业主的利益，故该约定不符合法律规定。盛湖公司在出售住房时虽与购房者签订协议，约定楼顶及墙体外广告牌牌位使用和收益归盛湖公司所有，但楼顶及墙体属业主共有而非专有，各业主对共有部分的权属无处分权，该约定不符合法律规定，故盛湖公司主张对本案诉争的标的物享有管理、收益和处分权的请求不能成立。本案中，关于应移交的共有部分收益的金额，广发业主举出广发公司就小区共有部分对外签订的相关经营协议，以证明小区内共有部分所产生的收益金额；广发公司认可上述协议的真实性，虽称其中部分协议未实际履行，但未能就其主张进行举证，应承担举证不能的法律后果。广发业主请求广发公司返还广告牌租赁费的诉讼请求于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决：一，由广发公司于判决发生法律效力之日起三十日内返还广发业主广告牌租赁费30万元；二，驳回盛湖公司的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由广发公司承担。
原审判决宣判后广发公司和盛湖公司均不服，向本院提起上诉。
广发公司请求：一，撤销原审判决，判决驳回广发业主的起诉；二，由广发业主承担一、二审诉讼费。其主要上诉理由是：1，广发业主的起诉违背“一事不再理”诉讼原则。2013年，广发业主以物业服务合同纠纷向大理市人民法院提起诉讼，请求解除与我公司签订的物业服务合同，并移交广告费、停车费收入。该院作出（2013）大民二初字第325号民事判决书，并已发生法律效力。该判决书确认：“业主委员会不能举证证实广告费、停车费收入属业主共同所有”，但广发业主换了一个案由再次以返还原物纠纷起诉，一审错误受理并作出与生效判决截然相反的判决。2，广发业主不具备诉讼主体资格。广发业主没有提交有效证据证明业主委员会的成立和变更合法有效，更没有提交有效证据证明专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意提起诉讼。3，广告牌的所有人和实际处分权人是盛湖公司而非广发公司。4，一审认定广告费数额为30万元错误。在合同履行过程中，出租给大理金点广告装饰有限公司的广告牌由于屡遭人破坏无法正常使用，该公司仅支付了两年广告费即停止支付。一审错误适用举证规则，推定我公司收到了30万元广告费，适用法律错误。5，出租广告牌位的收入均已用于广发大厦的管理，广发业主要求返还于法无据。
盛湖公司请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。其主要上诉理由是：1，一审立案受理错误。理由同广发公司“上诉理由1”。2，一审审理程序违法。一审开庭时广发业主负责人是李兴伦，而判决书负责人却是李建勇。3，一审法院否定我公司与购房者签订的《补充协议》的法律效力于法无据。
针对广发公司、盛湖公司“一事不再理”的上诉观点，广发业主答辩称：本案与大理市人民法院（2013）大民二初字第325号民事判决案由不同，诉讼请求也不同。前案是物业服务合同纠纷，诉讼请求主要解决的是合同效力及物管资料（包含广告牌位租赁的相关资料）的移交问题；而本案是返还财物纠纷，诉讼请求主要解决的是返还财物（广告费）问题。
针对广发公司“出租广告牌位收益已用于广发大厦的管理”的上诉，广发业主答辩称：1，该公司不能提供证据证实；2，与该公司诉称的“广告牌收益归盛湖公司”自相矛盾。
针对盛湖公司“与购房者签订的《补充协议》已明确约定广告牌位的所有权”的上诉，广发业主答辩称：该约定属于部分业主擅自处分全体业主公共部分的无效约定。
二审中，各方当事人对一审认定广发公司于2010-2012年间，先后与大理市扬名广告有限责任公司、大理金点广告装饰有限公司签订三份广告牌位租赁协议的基本事实无异议；但对广告牌位的权属，广告费实际收取的数额及用途有较大争议。广发公司为证明自己的主张，提供了四组证据：A1,广发大厦商住建筑面积公摊说明1份、商品房购销合同（铺面）及测算结果报告1份、商品房购销合同（住宅）及测算结果报告1份、2000年及2015年广发大厦住宅户型面积表各1份，以证明广告牌位不属于业主共同共有；A2，收费钱款说明及证实、物业费用支付说明及证实各1份，证实物业支出费用大于出租广告收益，以证明广告牌位收益已用于物业管理；A3,大理金点广告装饰有限公司情况说明1份，以证明金点广告公司仅支付了两年的广告租赁费；A4,关于广发大厦铺面实行统一管理、联合出租、份额分配的认定书和登记表各1份，以证明广发公司代表部分业主统一招商运作。广发业主提供B《公告》1份，以证明李建勇辞去业主委员会主任，变更李兴伦为业主委员会主任。盛湖公司未提供新的证据。
经质证，广发业主对广发公司所提四组证据的“三性”均不认可，而盛湖公司对广发公司所提四组证据的“三性”均予认可；广发公司和盛湖公司对广发业主所提供证据B，均认为该证据所证明业主委员会主任的选举和变更程序不合法。
本院认为：广发公司证据A1来源合法，内容真实，与本案具有一定关联性，但不能充分证明广告牌位属于业主专有；A2所涉物业管理费用属另一法律关系，本案不予确认；A3来源合法，形式要件齐全，与本案具有关联性，予以确认；A4与本案没有关联性，不予确认。广发业主证据B来源合法，形式要件齐全，与本案具有关联性，予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1，本案是否违背“一事不再理”诉讼原则；2，广告牌位是业主专有还是共有；3，实际收取的广告费是多少及应否返还。
本院认为：1，大理市人民法院已经发生法律效力的（2013）大民二初字第325号民事判决书，判决解决的是广发公司与广发业主之间物业管理合同的解除及物业管理资料的移交（包括广告资料），诉讼请求和判决结果均未具体涉及本案争议的广告费的归属问题。因此，本案受理于法有据。2，本案诉争的广告牌牌位，位于广发大厦屋顶、外墙等基本结构部分，其所有权属于全体业主共有。广发公司无论作为建设单位还是当时事实上的物业管理者，未征得相关业主的同意，利用共用部分出租他人牟取利益以及抵偿给盛湖公司的行为，均属擅自处分行为，侵犯了相关业主的合法权益。同理，盛湖公司在出售房屋时与部分购房者（广发大厦部分业主）关于广告牌位的约定，亦侵犯了其他业主的共有权。盛湖公司的上诉请求，本院不予支持。3，原审以合同金额认定广告收益不当，根据广发业主的举证、广发公司的认可和大理金点广告有限公司的证实，广发公司实际收取的广告费为201000元。广发公司辩称广告收益已用于物业管理、维修等支出，不属本案审理范围。因此，广发业主要求广发公司返还出租广告牌牌位收益的请求，于法有据，应予支持。一审关于本案广告费属于广发业主共有的认定和论述，事实清楚，适用法律恰当。但对广发公司实际收取广告费数额的认定错误，本院予以改判。一审判决书将广发业主负责人李兴伦列为李建勇，该院已以（2015）大民初字第472号民事裁定书予以更正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条；《物业管理条例》第二十七条、第五十五条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（一）项；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销大理市人民法院（2015）大民初字第472号民事判决第（一）项；维持第（二）项。
二、由云南大理广发屋业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还广发大厦业主委员会广告牌租赁费201000元。
二审案件受理费5800元，由云南大理广发屋业有限公司承担1934元；由云南盛湖投资有限公司承担1933元；由广发业主委员会承担1933元。
本判决为终审判决。
审判长 谷荣华
审判员 普玉松
审判员 左丽梅
二〇一五年十一月十日
书记员 邹志洁