瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)瓦民初字第2914号
原告：刘书哲，男。
委托代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。
被告：大连益凯房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区沙包村。
法定代表人：葛树凯，该公司总经理。
委托代理人：张明日，系辽宁昌信律师事务所律师。
第三人：交通银行股份有限公司大连长兴岛支行，住所地辽宁省长兴岛经济区长兴路624-8号。
法定代表人：唐明坤，该银行行长。
委托代理人：丛大为，系交通银行股份有限公司大连分行职员。
委托代理人：杨东博，系该银行职员。
原告刘书哲与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯房地产公司）、第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行（以下简称交行长兴岛支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘书哲及其委托代理人王伟、被告益凯房地产公司的委托代理人张明日、第三人交行长兴岛支行的委托代理人丛大为、杨东博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘书哲诉称，2011年9月6日，原被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路XXX号X单元X层X号房屋，总房款为438656元，并对房屋交付时间和违约责任进行的明确的约定。合同签订后，原告依约交付了全部房款（包括首付款和在第三人的贷款），但被告未能按照约定在2012年9月30日前将房屋交付给原告，且至今仍以种种理由一拖再拖，一直告诉原告继续等待。现原告既得不到房屋还要偿还巨额贷款，已经给原告造成重大经济和精神损失，原告再无法继续空等下去。现原告要求按照《商品房买卖合同》第九条的约定和相关法律规定，解除该合同，由被告退还已经支付的购房款，并支付违约金及赔偿给原告造成的其他损失。按照相关法律规定，因《商品房买卖合同》的解除，请求解除原告与第三人签订的贷款合同，并要求被告向第三人返还银行贷款未偿还的本金和利息。综上，原告为维护合法权益诉至法院，恳请法院支持原告诉讼请求。现原告请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；判令被告返还原告已支付的首付款138656元；判令被告返还原告已向第三人偿还的本息合计81624.78元；判令被告支付原告违约金34109.38元；判令解除原告与第三人之间的《借款合同》，由被告负责向第三人返还银行贷款未偿还的本金和利息。
被告益凯房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，尽管被告目前困难，但正积极努力争取早日交房，继续履行合同对原被告双方都有利，按照商品房买卖合同约定的违约金标准对比，原告请求的违约金过高，请求调整。
第三人交行长兴岛支行陈述称，原告的诉求当中只有第五条涉及第三人，对于该诉讼请求，第三人的意见是：一原告要求解除商品房买卖合同，是通过法院判决来确定，如果法院判决继续履行商品房买卖合同的话，我单位主张继续履行借款合同。二如果法院判决解除商品房买卖合同，我单位同意解除借款合同的前提是还清贷款的本息，并确认我单位的对房屋优先受偿权。
经审理查明，2011年9月6日，原、被告签订合同编号为WHTXXXXXXXXX号《商品房买卖合同》，由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区XXX号X单元X层X号房屋，建筑面积80.34平方米，房屋总价款438656元。首付款138656元于合同签订当日支付，贷款30万元，买受人以商业贷款的方式支付给出卖人；出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、建立、建工、建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告按照合同约定向被告支付首付款138656元，被告至今未交付案涉房屋。
2011年10月31日，原告（借款人）与第三人（贷款人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定借款人贷款30万元，用于购买案涉房屋，并以案涉房屋抵押。第三人将30万元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。截至2015年7月2日，原告已偿还贷款本金23617.5元，利息58008.06元，合计81625.56元，尚欠贷款本金276382.5元。原告存在逾期还款。
2013年6月30日，原告（乙方）与被告（甲方）（签订《补偿协议》，约定：一、关于2012年9月30日到2013年6月30日延期交房的补偿金给付问题，甲方将按照补充协议中确定的标准给付补偿，对于前期的补偿甲方将采用代金卡的方式支付；二、补偿给客户的代金卡由大连远洲装饰工程有限公司提供，用来在岛上购买地板卫浴用品、瓷砖等建材和装修材料；三、在正常补偿数额的基础上，甲方再每户多给5000-10000元的装修基金，以弥补不能以现金补偿给客户所带来的不变。装修基金将用于支付远洲公司的装修费；四、原定2013年6月30日益凯-
蓝岸B区交房，但2013年6月30日肯定不能按期交房，新的交房日期定在2013年10月31日。对于这段时间内的延期交房，甲方将按照总房款的每天万分之三按照实际延期天数给给补偿。协议签订后，被告以代金卡的方式向原告支付了2013年6月30日之前的延期交房补偿金。
被告出具承诺书，承诺从2013年11月起每月20日给客户2000元/月作为部分违约金赔偿，直至还清客户违约金为止。违约金总数标准以《商品房买卖合同》和《补充协议为准》。已经签订在政府抵押房屋的客户，需将抵押房协议退还给益凯公司，原协议作废。
另查，涉案房屋已办理预购商品房抵押登记，抵押权人是第三人交行长兴岛支行，已在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心登记备案。
上述事实，有原告刘书哲提供的商品房买卖合同、收款收据、个人房产抵押贷款合同、现金借款单、贷款还款明细、承诺书、补偿协议，第三人提供的贷款信息、欠款明细、预购商品房抵押申请审批书，以及当事人当庭陈述，在卷为凭，且经开庭质证和本院审查。
本院认为，原告刘书哲与被告益凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款等的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订《补偿协议》，约定了2012年9月30日至2012年6月30日间的逾期交房的补偿金额及补偿金支付方式，并已履行。同时约定了新的交房日期为2013年10月31日，及2013年6月30日以后的逾期交房违约金的标准为总房款的日万分之三。现被告认为违约金约定过高，要求按照法律规定进行调整。原告的实际损失应为已付购房款的贷款利息，双方合同约定的违约金（总房款的日万分之三）过高，本院予以调整，违约金调整为承担损失的30%。原告要求被告支付2013年7月1日以后的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求支付2012年9月30日至2013年6月30日的逾期交房违约金的诉讼请求，因原、被告已实际履行完毕，本院不予支持。
第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》的诉讼。原告为购买案涉房屋与第三人签订抵押借款合同，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告刘书哲与被告大连益凯房地产开发有限公司于2011年9月6日签订的合同编号为WHTXXXXXXXXX号《商品房买卖合同》；
二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告刘书哲购房首付款138656元；
三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付赔偿原告刘书哲损失，自2013年7月1日起至本判决确定的给付之日止，按购房款438656元的中国人民银行同期同类贷款利率计算；
五、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘书哲承担违约金，自2013年7月1日至本判决确定的给付之日止，按购房款438656元的中国人民银行同期同类贷款利息的30%计算。
五、解除原告刘书哲与第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行于2011年10月31日签订《个人房产抵押贷款合同》；
六、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告刘书哲截至2015年7月2日止已向第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行偿还的借款本金及利息81625.56元；
七、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行返还原告刘书哲贷款本金276382.5元，并按照原告刘书哲与第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行签订《个人房产抵押贷款合同》约定的标准承担利息、违约金、罚息；
八、第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行对案涉房屋享有优先受偿权；
九、待第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行全部债权受偿后，原告刘书哲、被告益凯房地产开发有限公司及第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连益凯房地产开发有限公司所有；
十、驳回原告刘书哲的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5116元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 张宝兰
人民陪审员 周 艳
人民陪审员 张彦梅
二〇一五年七月八日
书 记 员 化凌弘
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