＼n上海市闸北区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）闸民三（民）初字第1384号＼n原告朱仁。＼n委托代理人何树利，北京市国振律师事务所律师。＼n被告薛俊。＼n被告陈琪琪。＼n被告共同委托代理人崔英，上海精诚海众律师事务所律师。＼n第三人余胜盟。＼n第三人郭吓乐。＼n第三人林嵘。＼n原告朱仁与被告薛俊、陈琪琪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李垚曜独任审判，并于2013年6月24日组织各方进行了证据交换。审理中，因案情需要本院依法追加余胜盟、郭吓乐、林嵘作为本案的第三人参加诉讼，并于2013年10月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年2月20日再次公开开庭进行了审理。原告朱仁与第三人林嵘两次庭审均到庭参加诉讼，被告薛俊、陈琪琪的委托代理人崔英参加了第一次庭审，经本院传票依法传唤，第三人余胜盟、郭吓乐两次庭审均未到庭参加诉讼，被告薛俊、陈琪琪第二次庭审未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告朱仁诉称，两被告系夫妻关系，二人以其所有的上海市闸北区曲沃路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称为系争房屋）为他人作借款担保，声明如在2012年8月23日不能履行担保义务，自愿将系争房屋出售，后原告通过两被告的债权人及委托代理人购买了系争房屋，并于2013年1月21日依法办理了过户手续。但之后两被告以各种理由拒绝交房，且经多次协商无果，故诉至法院要求判令：1、两被告立即搬离系争房屋，将该房屋交付原告；2、两被告支付房屋使用费（从2013年5月16日起至两被告实际交房之日止，按每月3000元的标准计算）。＼n被告薛俊、陈琪琪共同辩称，2010年时两被告向第三人林嵘借款，并以系争房屋作了相应抵押。后因两被告到期未能还款，故林嵘找到余胜盟并逼迫两被告与余胜盟办理了公证委托手续。两被告与郭吓乐之间无借贷关系，由余胜盟代两被告与郭吓乐签订的借款合同中约定的借款金额实际是林嵘借款利滚利的钱。两被告对在公证委托手续办理完毕后发生的事情均不知晓，也不知道系争房屋被卖一事。两被告现虽认可委托第三人余胜盟与原告签订买卖合同，但并未授权余胜盟确定售价，系争房屋的房价并非是原、被告协商一致的结果，该交易价格过低。另外，原告并未将购房款支付给两被告或两被告指定的代理人余胜盟，余胜盟同意原告将房款支付给林嵘、郭吓乐的行为未经两被告同意，系超越代理权行为，两被告不予认可。因原告未尽付款义务，故不同意原告的诉讼请求。＼n第三人林嵘述称，两被告曾向自己及郭吓乐借款各500000元，自己与郭吓乐便先后在系争房屋上设定了抵押权，到期后因两被告无法偿还借款，故经协商两被告同意出售系争房屋，并委托了第三人余胜盟作为代理人具体操作售房事宜。为此原、被告同时寻找买家，原告是两被告找来的买家，购房房价及其他的交易细节均系自己与原、被告一起协商的结果。之后自己收取了原告的购房定金80000元以及购房款280000元，并与郭吓乐共同配合两被告撤销了系争房屋的抵押权，将原由两被告出具的欠条、收条都还给了两被告。故同意本案中原告的诉讼请求。＼n第三人余胜盟、郭吓乐未答辩。＼n经审理查明，两被告系夫妻关系，系争房屋原属两被告所有。＼n2010年10月25日，两被告与第三人林嵘签订《房屋抵押借款合同》，约定两被告向林嵘借款500000元，借款利息为银行同期贷款利率的四倍按月计算，两被告将系争房屋作为抵押向林嵘提供担保，债务履行期限为2010年10月25日至2010年12月24日等内容。双方就此对系争房屋进行了抵押权登记。＼n2012年5月22日，两被告出具《委托书》，委托第三人余胜盟以两被告名义代为转让系争房屋并签订房地产买卖合同、代为向有关房地产交易管理、登记部门办理系争房屋的产权登记手续、代为收取房产转让的全部价款、以系争房屋为本人或第三人的借款提供抵押及办理贷款抵押有关的一切手续、签订借款合同、代为向有关房地产登记部门办理该房地产的抵押权利登记手续等内容。该《委托书》后经上海市杨浦公证处公证。＼n2012年8月16日，两被告出具《申明书》，言明两被告自愿将系争房屋抵押给林嵘作为欠林嵘借款的担保，定于2012年8月23日偿还借款，否则将自愿出售房屋，并于2012年8月24日搬离，2013年2月23日前迁出户口。＼n2012年9月6日，第三人余胜盟代两被告与第三人郭吓乐签订《抵押借款合同》，约定两被告向郭吓乐借款500000元，借款期限自2012年9月6日至2012年10月5日，借款利息为银行同期贷款利率的四倍计算，两被告提供系争房屋作为担保等内容。双方就此对系争房屋进行了抵押权登记。后两被告未能如期偿还对林嵘、郭吓乐的上述债务。＼n2012年11月15日，第三人余胜盟作为两被告的代理人与第三人林嵘及案外人朱某某（原告代理人）签订《承诺书》。该《承诺书》中载明的“协商地点”为系争房屋，“参与人员”有陈琪琪、林嵘、郭吓乐、朱某某、余胜盟，“协商内容”为出售系争房屋偿还债务的相关事宜。约定：一、两被告及代理人余胜盟认可协商价格，并同意以协商价款出售系争房屋作为偿还林嵘、郭吓乐的借款，同意将房款汇入林嵘、郭吓乐的指定账户，并同意按照《申明书》办理迁户手续；二、第三人林嵘、郭吓乐收到房屋定金后对系争房屋的抵押权予以注销，同意剩余房款在办理完过户手续后三月内付清，房款付清后二人归还两被告所有关于债务的资料，双方不存在任何债权债务纠纷；三、原告同意自合同签订之日先行支付林嵘、郭吓乐购房定金80000元，在两被告办理完过户手续后三月内结清剩余房款给林嵘、郭吓乐，同意留给两被告不超过半年的时间搬家及办理迁户手续。当日，第三人林嵘、郭吓乐向原告出具收条，言明收到原告购买系争房屋的定金80000元。＼n2012年12月3日，第三人余胜盟代两被告与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向两被告购买系争房屋，房屋转让价为860000元，双方确认于2013年2月26日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同中对除此之外的其他内容均未作约定。＼n2012年12月26日，第三人余胜盟代两被告与原告共同向房地产交易中心递交《上海市房地产登记申请书》，2013年1月21日，原告经登记成为系争房屋权利人。＼n2013年4月1日、4月3日，原告之妻洪锦屏通过银行转账的方式分别向第三人郭吓乐、林嵘于《承诺书》中指定的账户内转账500000元、280000元，由此支付了共计780000元的剩余购房款。2013年5月22日，第三人郭吓乐向原告出具《证明》，称经两被告同意，原告将剩余房款780000元全部给付林嵘与郭吓乐。后因两被告至今未能搬离系争房屋，遂致讼。＼n审理中，本院向第三人余胜盟制作了《询问笔录》，余胜盟称其与两被告是朋友关系，因林嵘经常上门向两被告催讨欠债得以结识林嵘、郭吓乐。后因两被告未能如期归还欠款，两被告便与林嵘商议用出售房屋的形式来还债。为顺利办理房屋交易手续及方便实现债权，应林嵘要求，自己曾于2012年5月份陪同两被告办理过一份公证，由两被告将房屋买卖合同的相关事宜全权委托给自己操作。自己也曾经在两被告的同意下与郭吓乐签订了一份抵押借款合同，但是对于两被告向林嵘、郭吓乐的实际欠款情况不清楚。2012年10月至11月期间，有一个女的主动联系自己称要买房，事后自己才得知一个船长看中了两被告的房屋，船长一方也上门看过房子，但具体售房价格都是两被告、林嵘商议的，自己只是负责配合办理相关手续。关于房款的支付方式，自己曾代表两被告在2012年11月15日签订了一份承诺书，约定直接将购房款汇给林嵘及郭吓乐。当时在场的人除自己外有陈琪琪、林嵘、朱某某，都是由他们协商一致后要求自己签字的。且在签字之前自己曾与薛俊电话沟通过，其也表示同意该承诺书内容，陈琪琪之所以未签字是因为薛俊不在场，所以陈琪琪一人不肯签字，鉴于当时已办理了公证委托，故就由自己代表两被告签的字。对于余胜盟的相关陈述，原告及第三人林嵘均表示无异议，两被告则表示不认可余胜盟的全部表述，称林嵘方找来余胜盟强行与两被告办理了公证手续，签订《承诺书》时两被告均不在场。＼n审理中，两被告认可系争房屋的租金标准为每月3000元。＼n以上事实，有房屋抵押借款合同、抵押借款合同、上海市房地产登记申请书、申明书、公证书、上海市房地产买卖合同、定金收条、银行卡取款业务回单、证明、结婚证、上海市房地产权证、承诺书及当事人的陈述等证据予以佐证。＼n本院认为，依法成立的合同，受法律保护。两被告与第三人余胜盟就包括系争房屋转让在内的事宜签订了经公证的《委托书》，根据其中对“委托事项”的约定，两被告授权余胜盟代为转让系争房屋并签订房地产买卖合同，余胜盟的代理权限中应当然地包含对房价、房款支付方式等与房屋买卖有关的全部事项的议定权。根据本院查明的事实，余胜盟代两被告与林嵘、郭吓乐及原告方签订《承诺书》，同意原告以向林嵘、郭吓乐支付购房款的方式代替两被告清偿债务，并对房款的支付期限、产权过户及交房、迁移户口的时间等事宜作出了约定，鉴于林嵘、郭吓乐当时确系系争房屋抵押权人，而涤除该抵押权是保证房屋买卖顺利进行的必要条件，林嵘、郭吓乐也确在收到相应房款后，注销了原设定的抵押权，从而使得房屋产权最终得以过户，故余胜盟的上述代理行为尚属在两被告授权的合理范围内，对两被告称余胜盟属越权代理的抗辩意见，本院难以支持。因此，余胜盟作为两被告的代理人与原告签订的《上海市房地产买卖合同》及与原告、林嵘、郭吓乐签订的《承诺书》均合法有效，两被告应恪守遵循。现原告已按照《承诺书》的约定完成了己方的付款义务，并依法登记为系争房屋权利人，两被告亦应履行《承诺书》中的约定，及时向原告交付房屋。关于交房时间，《承诺书》中只约定了“不得超过半年”，但未约定该期限的起算点，本院认为，以买卖合同签订之日作为交房期限的起算点较为合理。因两被告至今未能履行交房义务已构成违约，故对原告以租金标准向两被告主张房屋使用费的请求，本院可予支持。第三人余胜盟、郭吓乐经本院传票传唤未出庭应诉，视为放弃其抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：＼n一、被告薛俊、陈琪琪应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闸北区曲沃路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋交付给原告朱仁；＼n二、被告薛俊、陈琪琪应于本判决生效之日起十五日内支付原告朱仁房屋使用费（从2013年6月3日起至上址房屋实际交付之日止，按每月3000元的标准计算）。＼n如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费130元（原告朱仁已预缴），由被告薛俊、陈琪琪负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n审判长缪为军＼n代理审判员李垚曜＼n人民陪审员徐德媛＼n二〇一四年三月十二日＼n书记员方芳＼n附：相关法律条文＼n一、《中华人民共和国合同法》＼n第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。＼n依法成立的合同，受法律保护。＼n第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。＼n当事人依法可以委托代理人订立合同。＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n二、《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。