拟稿单位
拟稿人民三庭冼晓莉拟稿
时间2015.7.9核稿
意见（印12份）领导
批发
广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第22号
原告吴穹，女，汉族，。
委托代理人王丽媛、胡萍，广东知明律师事务所律师。
被告丁小燕，女，汉族，身被告张爱云，女
被告王尚松，男，汉族
被告李玉欣，女，
四被告共同委托代理人黄水生、汤嘉祺，广东中深律师事务所律师。
第三人深圳市穹宇投资顾问有限公司，住所地，组织机构代码×××3-5。
法定代表人吴星友，该公司总经理。
委托代理人王丽媛，广东知明律师事务所律师。
原告吴穹与被告丁小燕、张爱云、王尚松、李玉欣买卖合同纠纷一案，本院受理后，依原告申请依法追加深圳市穹宇投资顾问有限公司（简称穹宇公司）为第三人，被告丁小燕、王尚松提出管辖权异议，本案业经本院及深圳市中级人民法院裁定驳回，本院依法组成合议庭，于2015年6月19日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及第三人共同委托代理人王丽媛，四被告共同委托代理人黄水生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与四被告于2014年4月27日签订《深圳市二手房预约买卖合同，被告李玉欣系被告丁小燕、张爱云、王尚松的委托代理人，双方约定原告向被告丁小燕、张爱云、王尚松购买位于深圳市宝安区观澜镇大水坑社区宿舍房产19套，X，房地产转让总价款为230万元；同时约定买方按约定将购房款打入买卖双方指定的银行监管帐号之日（若卖方需要赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并且注销抵押登记且买方已按一次性付款的条款约定将楼款全部打入买卖双方指定的银行监管帐号之日）起15日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；涉案房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起15日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。合同签订后，原告依约支付被告定金190000元，并于2014年8月30日前支付余款2100000万元。被告仅在9月15日前过户9套房产，剩余9套经原告多次催促至今未过户。被告行为已经构成恶意违约，应承担违约责任并赔偿原告损失。原告请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》，被告返还原告转让款2300000元；2、被告连带支付违约金460000元；3、转让涉案房产所有税费由被告负担，其中原告已经支付税费59340.96元被告应予返还；4、解除被告与原告、第三人签订的全部《深圳市二手房买卖合同》；5、被告承担本案诉讼费、保全费。
被告辩称，原告购房的真实目的不是自用，而是意图炒房赚取差价。涉案房屋中仍有9套房屋未办理转让过户登记，除了因原告属于房屋限购对象外，更是因为原告尚未找到既能接受原告溢价又符合购房资格的适格购房者，并非被告未解除借款抵押。事实上，涉案房屋的抵押债务在原被告签订购房合同时已经全部结清，随时可以办理注销抵押登记。原告要求被告负担违约责任没有事实和法律依据。第三人系符合购房资格的适格对象，且被告已经根据原告指示将其中9套房屋实际过户登记到第三人名下，现原告要求将该9套房屋返还被告于法无据且未违背了诚实信用的交易原则。原被告双方在涉案合同中的权利义务基本实际履行，尚未过户的9套房屋的出租收益一直由原告收取，被告不同意退还购房款。被告李玉欣仅是其他被告的委托代理人，不是涉案合同的权利义务主体，不承担本案责任。被告请求法院驳回原告全部诉讼请求。
第三人述称，第三人认可原告的诉讼主张。
经审理查明，2014年4月27日，原告吴穹与被告丁小燕、张爱云、王尚松签订一份《深圳市二手房预约买卖合同》，约定三被告将其所有的位于深圳市宝安区观澜镇大水坑社区第12层宿舍共18套转让予原告，具体房号X，双方约定转让总价款为2300000元，其中定金为190000元，余款2110000元须于2014年8月30日前一次性支付；在买方按约定将楼款打入买卖双方指定的银行监管账号之日（如卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并且注销抵押登记且买方已按一次性付款的条款约定将楼款全部打入买卖双方指定的银行监管账号之日）起15日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；涉案房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起15日内还清贷款，办妥注销登记手续；该房地产存有租约，至今仍在履约，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效，卖方须于交付房地产时协助买方与承租人签订新的租赁合同，同时卖方须将承租方已交卖方之租赁押金、保证金及预交租金等转交予买方；卖方支付担保赎楼费，买方支付其他税费；卖方应于收到全部房款时将房地产交付买方；如任何一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。被告李玉欣代理其余三被告在上述《深圳市二手房预约买卖合同》处签名。
2014年4月27日，原告向被告支付了涉案19套房屋定金190000元。2014年8月24日，原告向被告支付了购房款90000元；2014年8月30日，原告向被告支付购房余款2020000元。
2014年9月3日，第三人穹宇公司与被告丁小燕、张爱云、王尚松签订了9份《深圳市二手房买卖合同》，约定被告将其所有的X共9套房屋转让予第三人穹宇公司，合同显示转让款均为58104元。被告李玉欣在上述9份合同卖方代理人落款处签名。2014年9月15日，上述房屋已过户登记至第三人名下。原告及第三人确认上述房屋实际转让款合计1150000元。第三人支付了转让税费59295.96元。
另查，涉案其余9套房屋X（X）、（深房地字第××号）至今未办理注销抵押登记。
又查，2014年9月至2015年5月，被告将涉案19套房屋租金支付至原告兴业银行账户，其中支付未办理过户的9套房屋扣减管理费后租金合计16315.7元。
以上事实，有《深圳市二手房预约买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》、《收款收据》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告吴穹与被告丁小燕、张爱云、王尚松签订的《深圳市二手房预约买卖合同》已经成立，但因原告不具备限购区域的购房资格，故双方《深圳市二手房预约买卖合同》约定原告购买18套房屋在事实上无法履行。鉴于涉案X共9套房屋已经按合同双方协议转让予第三人穹宇公司并办理了过户手续，对于上述9套房屋，本院认为双方已经变更了合同约定并已实际履行，原告要求解除有关上述9套房屋的合同内容没有事实依据，本院不予支持。至于尚未办理过户手续的其余9套房屋X，因双方事实上不能履行，故对于原告要求解除《深圳市二手房预约买卖合同》有关上述未过户的9套房屋的诉求，本院予以支持。合同自通知到达对方时解除，结合原告起诉状副本送达时间，本院确认双方上述合同内容自2014年12月31日解除。该部分合同解除后，被告丁小燕、张爱云、王尚松应当返还原告合同价款1150000元，原告应当返还涉案未过户9套房屋租金16315.7元。至于原告主张的违约金，因合同双方均知悉原告不具备购房资格，对于该部分合同解除双方均有过错，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。至于9套房屋过户税费，有关凭据显示该款系由第三人缴纳，且该部分合同已经履行完毕，原告诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张解除第三人与被告丁小燕、张爱云、王尚松签订的9份《深圳市二手房买卖合同》，原告并非合同当事人，且该合同亦已实际履行，原告诉求于法无据，本院不予支持。至于原告要求被告李玉欣承担本案责任的请求，因李玉欣仅系被告丁小燕、张爱云、王尚松的委托代理人，不是合同当事人，不承担本案责任，对于原告诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告吴穹与被告丁小燕、张爱云、王尚松于2014年4月27日签订的《深圳市二手房预约买卖合同》有关X第××号）、（深房地字第××号）的合同内容于2014年12月31日解除；
二、被告丁小燕、张爱云、王尚松于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告吴穹购房款1150000元；
三、原告吴穹于本判决发生法律效力之日起三日内返还被告丁小燕、张爱云、王尚松租金16315.7元；
四、驳回原告吴穹其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28880元，由原告吴穹负担17021元，被告丁小燕、张爱云、王尚松负担11859元。财产保全费5000元、管辖权异议受理费100元，由被告丁小燕、张爱云、王尚松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼 晓 莉
人民陪审员 郭 映 舜
人民陪审员 曾 庆 森
二〇一五年七月八日
书 记 员 白 宇 鹏
书 记 员 张敏（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据