杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第2597号
原告：王肖丹。
被告：方玲。
原告王肖丹诉被告方玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月18日受理后，依法由审判员倪泓独任审判，并于2012年11月22日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原、被告于2011年10月28日签订《合租协议》，约定原告每月向被告交纳租金750元，另加杂费50元（包括水费、煤气费、网费、有线电视费、物业费）。2012年1月至7月期间，因原告极少使用网络，经双方协商，减免杂费中的20元，共计每月780元，协议期限至2012年7月29日止。此外，被告还另行收取了原告押金750元，约定于房租到期或原告不再续租时退还。2012年6月底7月初，被告通知原告必须搬出所租房屋，且拒不返还剩余租金及押金，给原告造成了一定的经济损失。故诉至法院，请求判令：一、被告立即返还原告租金780元、押金750元，并赔偿违约损失1000元，合计2530元（庭审中，原告变更该项诉讼请求为要求被告返还剩余租金416元、押金750元，其中需扣除原告应承担的2012年5月2日至7月13日期间的电费94.9元，并赔偿违约损失1000元，合计2071.1元）；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告未当庭答辩，但在提交的书面答辩状中称：原、被告于2011年10月28日签订《合租协议》，约定租期3个月，由被告将李家塘干休所81幢503室内的其中一个房间租给原告居住使用。因所处为部队干休所房屋，受户主所托，需严格限制居住人数及作息规律，不得影响周边部队老干部的休息。故在签订协议时被告明确告知原告只限一人入住，如需带人过夜必须征得被告同意，并且不得影响被告及周边邻居生活，不得改变房屋结构，损坏物品按价赔偿，以及承租人的违约责任。后该房间从2012年1月30日续租至2012年7月29日，为另外添加，原告应当提供此六个月的租金收据原件或其他有效的书面证据用于证明租约的有效性。原告一直拖欠2012年5月起的电费711元整，被告已垫付，需按比例分配。虽然原告在2012年2月至4月未使用网络，但原告在4月份购买iphone手机后多次申请使用无线网络，故网费也需要补交3个月计60元。原告还在2012年3月因违规使用电器致房屋电器烧坏，产生维修费用336元。原告所述“2012年6月底7月初，被告通知原告必须搬出所租房屋，且拒不返还剩余租金及押金”并不属实，而是原告刻意回避自己的责任和原因。原告完全是投机取巧钻合同未书面约定禁止留宿的空子，在2012年6月26日起留宿其弟并让其弟在杭州暑假打工暂住2-3个月。7月1日，被告分别询问原告和其弟，其弟要住多久以及是否要续约，但原告均以“不知道”作答。在被告严令禁止长时间留宿后，原告发现已经超出了不续租需提前一个月通知的时间限定，已经违约，因此故意挤占厨房卫生间、晚上12点炒菜做饭，并且在被告严正声明抗议后变本加厉地反锁房门，翻墙爬窗，早晨6点开始炒菜做饭、通宵熬汤，深夜大声喧哗，挤占公共空间，故意做出种种不良行为影响被告和邻居老干部的生活。这才是本案的起因。7月10日左右的某天晚上，原告忽然提出第二天要搬走不续租，要求被告支付全部押金。被告认为原告不续租并未提前一个月告知，且原告在被告询问时均回答不知道，故原告已违约，违约金按一个月租金计算，剩余租金按天结算，并且催原告结清之前几个月的电费。但原告拒不同意并开始耍赖，要求一定要先返还全额押金及剩余租金，且拒绝支付之前的电费，拒绝被告验房查点房间情况，继续携其弟留宿，还反问被告要采取什么措施。当被告说不采取任何措施但要保留所有主张的权力且一切后果由原告承担后，原告耍赖表示那就要一直住到合同期满为止。7月13日，原告到翠苑三区社区申请调解，但调解过程中，原告带多位同事及无关人员将近10人辱骂被告、围追堵截、扣押被告手机，并跟踪限制被告出行，还联系1818黄金眼进入房屋拍摄、威胁要伤害被告小孩等，后在社区调解下原告还是拒不让步，双方无法达成调解。至今，原告还迟迟不肯交还钥匙，直至9月份被告找来户主才得以开锁查房。故原告所主张的租金因到期不退应予驳回，其锁房扣钥匙并拒绝验房应视为放弃押金，所谓的违约损失赔偿也应予驳回。相反，原告还需赔偿被告电费250元（按人头算，其弟大约住了20天），补交上网费60元，电路维修费336元，未按时交房交钥匙经济损失费1425元，房屋损失费1000元，共计3071元。
原告向本院提供了以下证据：
1.社区出具的说明一份。证明原告要求被告退还租金及押金，被被告赶出，经社区协调，被告不接电话、不回短信，导致调解无果。
2.《合租协议》一份。证明原、被告之间就合租的时间、费用及续租事宜所作的约定。
3.收据一份。证明原告向被告交纳了押金750元，该押金应在房租到期或退租时退还。
4.QQ聊天记录打印件一份。证明被告未交电费的期间是2012年5月2日至7月2日两个月，原、被告使用电费总额为334.46元。
被告未提供证据。
被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证与质证之权利。结合证据的来源以及与本案的关联性，本院对原告提交的证据1、2、3的真实性予以认定，证据4为打印件，本院无法核实，故本院不予认定。
根据对证据的确认及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2011年10月28日，原、被告签订《合租协议》一份，被告将位于杭州市翠苑三区西81幢503室房屋中的一个房间出租给原告居住使用，约定：租赁期限自2011年10月30日至2011年（应为2012年）1月29日止，共计三个月；房屋每月租金为750元，另加杂费每月50元／人（含水费、煤气费、网费、有线电视费、物业费），电费另算；租金每三个月算一次，原告提前半个月支付下三个月房租给被告；租租赁期间不得改变房屋结构、损坏物品，损坏按价赔偿；如需不续租应提前一个月提出告之被告；其他协商解决。同日，原告向被告交纳房租押金750元，被告为此出具收据一份，约定于房租到期或不续租退还。后原告向被告一直续租至2012年7月29日。2012年2月起，因原告极少使用网络，经原告与被告协商后，被告减免了原告杂费20元。2012年6月26日，原告开始留宿其弟，被告为此与原告产生矛盾。2012年7月13日，双方经翠苑三区社区协调仍无果。现原告已搬离被告处，但一直未将房间钥匙交还给被告。
本院认为：原告提供的《合租协议》中载明的租期延长至2012年7月29日，虽然被告要求原告提供延期6个月的租金收据或其他有效书面证据以证明租约的有效性，但结合该《合租协议》中关于“租金每三个月算一次，原告提前半个月支付下三个月房租给被告”的约定，以及被告在答辩状中提出“剩余租金按天结算”的意见，可见原告已将延期内的租金付清，被告也确认租期至2012年7月29日期满，故双方之间的租约成立。原告称被告并非出租房屋的所有权人，但其未有证据证明被告系无权转租，故在未有第三方主张转租无效的情形下，本院对上述《合租协议》的效力予以认定。根据我国民诉法第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告虽然主张自己于2012年7月13日已搬离承租房屋，但并未提供证据予以证明，而其也一直未将房间钥匙交还给被告，鉴于租赁房屋的交付以钥匙交付为标准，故原告要求被告退还剩余租金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告又主张其搬出所租房屋系应被告要求，但同样未有证据予以证明，而双方的矛盾系起因于原告留宿其弟，故原告认为被告违约并主张违约损失，无事实依据，本院亦不予支持。因双方的租约至2012年7月29日期满，之后未再续约，被告应当将原告交纳的租房押金予以退还。故原告要求被告返还租房押金750元的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩原告应分摊电费250元，但未提供证据予以证明，鉴于原告自认电费为94.9元并愿意从押金中扣除，本院对此予以准许。据此，被告尚应向原告返还租房押金655.1元。至于被告在答辩状中提出的要求原告补交上网费60元、电路维修费336元、未按时交房交钥匙经济损失费1425元、以及房屋损失费1000元等问题，因被告并未在举证期限届满前提起反诉，故本院依法不予处理。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、方玲返还王肖丹租房押金655.1元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回王肖丹的其他诉讼请求。
案件受理费50元减半收取25元，由王肖丹负担19元、方玲负担6元；其中方玲负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行杭州湖滨分理处，开户名称：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 倪泓
二〇一二年十一月二十六日
书记员 章雯