北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0114民初8373号
原告：吴艳，女，1963年9月2日出生，汉族，北京凯振照明装饰有限公司退休职工，住北京市昌平区。
原告：刘丽雅，女，1962年7月22日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。
被告：屈永刚，男，1982年9月5日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。
原告吴艳、刘丽雅与被告屈永刚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴艳、刘丽雅及被告屈永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴艳、刘丽雅向本院提出诉讼请求：1.判令屈永刚返还我方预付的房屋租金3万元、已付押金2000元，共计32000元；2.判令诉讼费由屈永刚承担。事实与理由：2017年8月，我们为了照顾年迈的父母，欲租赁一处农村平房院落让老人居住。经中间人介绍，我们认识了屈永刚。我们和中间人一起到屈永刚位于北京市昌平区×号院落实地查看，由于我们父母年事已高不能自己烧煤掏炉灰，就询问屈永刚冬季取暖的事宜，当时屈永刚表示冬季政府会进行煤改电，老人取暖没问题，于是双方初步达成一致，押金2000元，每月租金2500元，租期一年。屈永刚说他要改造暖气管道，等改造完毕后就将院落交付给我们使用，租赁期自交房之日起算。2017年8月4日我们预付给屈永刚一年的租金三万元整及押金2000元整。此后我们多次询问催促交房入住，但是屈永刚一直说地暖改造还没有完成，导致我们迟迟不能入住。2017年8月底，在我们的再次催促下，屈永刚竟然说政府说没有煤改电了，无法达到我们的租房要求了，要求我们自己烧锅炉，我们父母年迈承担不了体力劳动，于是我们就要求屈永刚退还已经预付的租金、押金，但是屈永刚百般推脱至今没有返还。由于我们始终没有实际入住，多次请求屈永刚退还预付租金及押金均遭到屈永刚的拒绝，故我们诉至法院，请求法院支持我们的诉讼请求。
被告屈永刚辩称：2014年北京市昌平区流村镇北庄村王家园村是煤改电的试点村，当时改了但没有成功。2017年11月初我们村委书记跟镇里协调进行第二次煤改电，11月初登记，11月9日还是19日的时候给我们装机，我们村进行煤改电，吴艳一方说我没有进行煤改电不是事实。我没有违约，吴艳一方与我签订合同时交给我三万元租金及2000元押金，我联系了施工队进行了装修，是按照吴艳一方的要求进行的装修，我负责北屋的地暖，在北屋加了一个厕所和厨房，吴艳一方的意思是在北屋加卫生间，厨房加在东屋，西屋垒了两道墙，进行了墙面粉刷，院子里挖了两个花池子。我在8月中旬开始装修，8月十几日时吴艳一方把家具搬进来了。后来吴艳一方问我什么时候装修完，我说最快9月初。8月底，吴艳一方到房屋处查看装修情况，对装修进度不满意，说厨房的顶子不行让我换，橱柜也让我做，我说我做不了，我跟吴艳一方说村委主任说煤改电今年改不了了，先给吴艳一方安一个炉子解决取暖问题，吴艳一方说我欺骗她，说如果没有暖气就不租这个院了，所以说现在不租了。我没有欺骗她，这是村里的安排我也左右不了。吴艳一方要求我退租金和押金，但我有装修损失，所以我不同意退，中间人给协调过，但没有协调成功，我不可能全额退，我有装修的费用。
本院经审理认定事实如下：
2017年8月4日屈永刚（甲方、出租方）与刘丽雅（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将其位于北京市昌平区×号院内的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2017年8月4日起，租期为5年。租金为每合同年3万元。乙方需交纳合同租赁期间房屋及相关附属设施、设备灭失、损坏保证金2000元。合同期满后，乙方完好无损返还所租赁的房屋及相关附属设施、设备的，甲方退还乙方保证金，合同期未满，甲方不退还乙方保证金。签订合同时，因刘丽雅一方主张涉案房屋用于家中老人居住使用，故对冬季取暖问题提出了要求，屈永刚承诺涉案房屋可以进行煤改电施工，双方据此签订了合同，并对其他事项进行了约定。合同签订后，刘丽雅一方支付屈永刚房屋租金3万元及押金2000元，屈永刚开始对房屋进行装修。2017年8月11日刘丽雅一方将部分家具搬至涉案房屋中的东屋及院落中存放。2017年8月底屈永刚告知刘丽雅一方称北庄村书记说流村镇未安排该村在2017年进行煤改电，故只能先在涉案房屋处安装炉子用于冬季取暖，刘丽雅一方未予同意，表示不再承租涉案房屋，要求屈永刚退还房屋租金及押金，屈永刚以其对涉案房屋进行了装修存在损失为由未同意全额退还租金及押金，双方为此产生争议。2017年9月25日刘丽雅一方将存放在涉案房屋处的家具全部拉走。屈永刚主张涉案房屋已于2017年11月完成了煤改电的施工，其已将涉案房屋于2017年12月底另行租赁给了他人。
关于起租日，刘丽雅一方主张双方口头约定其搬至涉案房屋处居住的当天算起租日，屈永刚主张刘丽雅一方支付租金的当日为起租日，但认可双方约定刘丽雅一方在房屋装修完后入住，且主张涉案房屋已于2017年8月底装修完成。刘丽雅一方提交王仕刚的书面证人证言一份予以证明，在该份证言中，王仕刚称起租日期为装修完之后计起，后期他们见面商谈，其没有参加。屈永刚对该份证言不予认可。关于合同主体，刘丽雅主张其与吴艳系姐妹关系，合同虽由其一人签订，但租金及押金由其与吴艳共同支付，故其二人均以原告身份起诉。关于合同是否解除的问题，刘丽雅一方称截止开庭审理之日合同尚未解除，其要求解除合同，屈永刚主张双方合同已于2017年9月25日解除。
上述事实，有《租赁合同》、收条、录音及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
刘丽雅与屈永刚签订的《租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，对双方产生法律约束力。因该份合同由刘丽雅与屈永刚签署，故本院认定合同的双方为刘丽雅与屈永刚。双方在签订合同时已就涉案房屋进行煤改电施工的相关事宜达成了一致意见，屈永刚已承诺涉案房屋可以进行煤改电的施工，该条款虽未在双方签订的书面合同中列明，但属于双方口头达成的约定，与书面合同的约定具有同等的法律效力，依法对双方产生法律约束力。但在合同履行过程中，屈永刚已于2017年8月底明确告知刘丽雅涉案房屋不能进行煤改电的施工，在此情况下，因屈永刚未能按照双方达成的口头约定履行协议，故刘丽雅一方享有解除合同的权利。刘丽雅已于2017年9月25日将家具从涉案房屋处搬出，屈永刚亦认可双方合同已于该日解除，本院对此不持异议，据此，本院认定双方合同已于2017年9月25日解除。关于合同起租日，双方签订的书面合同虽约定租赁期限自2017年8月4日起算，屈永刚亦主张起租日自刘丽雅一方交付租金之日起计算，但考虑到双方签订合同后涉案房屋确实在进行装修，无法实际居住使用，且屈永刚亦认可双方约定刘丽雅一方在涉案房屋装修完毕后入住，故综合双方的陈述及本院查明的事实，本院认定双方约定的起租日为涉案房屋装修完毕之日。屈永刚主张涉案房屋于2017年8月底装修完成，刘丽雅一方已于2017年8月底知晓涉案房屋不能进行煤改电施工的相关事实，但刘丽雅一方直至2017年9月25日才将家具从涉案房屋处搬出，且本院认定双方合同直至该日才正式解除，故刘丽雅一方应当支付屈永刚上述期间的房屋租金。考虑到刘丽雅一方并未在涉案房屋处实际居住，且仅使用了涉案房屋中的东屋，故对刘丽雅应当负担的租金，由本院参照双方约定的租金标准酌情予以扣减。扣减相应租金后剩余的租金及押金部分，屈永刚应当返还刘丽雅。屈永刚以其存在装修损失为由不予退还租金及押金的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告屈永刚于本判决生效后十日内返还原告刘丽雅房屋租金29000元及押金2000元，共计31000元；
二、驳回原告吴艳、刘丽雅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由原告吴艳、刘丽雅负担10元，已交纳；由被告屈永刚负担290元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 田雅娟
二〇一八年七月十六日
书记员 刘 艳