四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川07民终2068号
上诉人（原审原告）：姚敏，男，汉族，生于1988年8月29日，户籍住址：四川省仁寿县。
委托诉讼代理人：林勇，四川久太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙敏，四川久太律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：绵阳富诚投资集团有限公司，住所地：绵阳市文庙街13号。
法定代表人:张军，该公司董事长。
委托诉讼代理人:康健康，四川誓贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人:金勇，四川联衡律师事务所律师。
上诉人姚敏因与上诉人绵阳富诚投资集团有限公司（以下简称富诚投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初2546号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人姚敏的委托诉讼代理人林勇，上诉人富诚投资公司的委托诉讼代理人康健康、金勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚敏上诉请求：一、撤销（2017）川0703民初2546号民事判决第一、二、三项，改判支持上诉人的所有诉讼请求或将本案发回重审。二、由被上诉人承担一二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。违约金应当以已付全部房款为基数按日计算。被上诉人的违约事实自2014年起至今存在违约恶性十分严重。合同系格式条款，明显加重上诉人的义务。原判认定的违约金达不到违约金惩罚的目的。
富诚投资公司辩称，逾期办证是事实，但是我方没有主观违约，本案是房屋买卖合同关系，但是不能忽略本案案涉房屋是城中村改造项目，遗留了一系列的土地等问题，导致无法办证，我方积极履约，逾期办证没有主观恶意。对于逾期办证的违约责任，有明确约定，我方请求严格按照合同约定办理，买房方提出的请求没有法律及合同约定的依据。
富诚投资公司上诉请求：一、撤销（2017）川0703民初2546号民事判决第一项，改判上诉人仅按照合同约定的已付房款的千分之二承担违约责任。二、本案诉讼费由被上诉人承担。
姚敏辩称：1、逾期办证的原因并非富诚诉称的原因；2、上诉人违约存在主观恶性，早在2014年就存在，涪城法院已经确认富诚的违约情形，且调低了违约金，已经考虑到相关原因，但是截至目前违约原因还是没有消除，富诚公司具有主观恶性；3、我方认为案涉楼盘房屋买卖合同属于格式条款，权利义务不对等。逾期交房违约金均是按照日计算违约金，但是逾期办证是按照千分之二计算，加重了买方的责任；4、即使按照一审法院的认定，也达不到惩罚目的。综上，请求法院驳回富诚公司的诉讼请求，支持我方诉讼请求。
姚敏向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付按其逾期办妥不动产权属证书的实际天数以原告所交购房款为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金。二、判令被告向原告支付从2015年12月25日暂计算至起诉之日止共计450天的逾期办证违约金21190元，以及从起诉之日起至办妥不动产权属证书给原告之日止以原告所交购房款为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金。三、判令被告在三十日之内办妥不动产权属证书给原告。四、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年6月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的九鼎•蓝波湾2幢1单元24层3号商品房一套，建筑面积86.28平方米，总价303930元。出卖人应在2013年12月31日前交房，且应在2014年3月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记）。若逾期交房，应向买受人支付逾期交房的违约金。若逾期办理初始登记，出卖人应在上述约定的初始登记时间顺延三个月并取得所在楼栋的权属证明，否则出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，权属转移登记时间顺延六个月并取得该商品房权属证明，否则出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金。而买受人如逾期付款，应以逾期应付款为基数向出卖人支付每日万分之二的违约金，如出卖人解除合同，买受人应以累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金。
同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第四条第一款约定：若因不可抗力因素导致工期延误，出卖人可据实延期，并不承担延期所产生的任何责任。第七条第二款约定：出卖人承诺在取得初始登记之日起18个月内为买受人办理房屋所有权证书，否则按买受人已付房款的千分之二支付违约金。
合同签订后，原告按约履行了付款义务，但至今被告未能成功为原告办理房屋权属证明。
另查明：中华人民共和国住房和城乡建设部和中华人民共和国国家工商行政管理总局联合制定的商品房买卖合同示范文本中，逾期办证的违约金均为以已付全部房款（含已付贷款部分）为基数按日计算，但具体标准由当事人自行约定。四川省住房和城乡建设厅和四川省工商行政管理局制定的商品房买卖合同示范文本中，出卖人应承担的违约金亦系按日计算，具体标准由当事人自行约定。
又查明：根据中华人民共和国国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》之规定，从2016年9月30日起，绵阳市不再办理房屋所有权证和国有土地使用证，而是统一办理不动产权属证书。
上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、补充协议、住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局商品房买卖合同示范文本、四川省住房和城乡建设厅和四川省工商行政管理局商品房买卖合同示范文本、绵阳市涪城区人民政府关于商请市规划局“蓝波湾”项目土地问题的函、绵阳市国土资源局关于蓝波湾改造项目已售房屋国有土地使用权证的函、绵阳市国土资源局关于青义灯塔社区2、3组城中村改造项目办理土地分割登记的报告、（2014）涪民初字第7205号民事判决书等证据经庭审质证后在卷佐证。
一审法院认为：商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。目前，被告尚未为原告办妥房屋权属证书系不争的事实。本案的争点如下：
一、被告逾期为原告办证是否系不可抗力造成因而可以免除违约责任的问题。被告在与原告签订合同时应当知道九鼎•蓝波湾的城中村改造性质以及项目内有758.77平方米土地未报征，应当预见到在为买受人办理房屋权属证书时的复杂性，但被告仍然承诺了合同所约定的办证期限。现被告无法按合同约定的时间兑现自己办证时限的承诺，因此逾期办证并非由于不可抗力造成，而是由于被告的过于自信造成的。故被告应向原告支付逾期办证的违约金。
二、逾期办证的违约金从何时起计算的问题。合同中所约定的逾期交房的违约责任和逾期办证的违约责任系两个独立的民事责任，互不包含。因此，在被告承担了逾期交房的违约责任的情况下，本案中仍应向原告承担逾期办证的违约责任。以2013年12月31日为起点，按合同约定，推迟两个3个月及一个18个月之后，被告应从2016年1月1日起支付逾期办证的违约金。
三、逾期办证的违约金按已付房款的万分之二计算的条款的效力问题。按照国家和四川省的相关行政机关提供的示范性文本，逾期办证的违约金均应按日计算，以促使开发商尽快为买受人办证。案涉格式合同中，买受人逾期付款的违约责任也是按日计算或按总房款的2%计算，而出卖人逾期办证的违约责任系按万分之二或千分之二计算，则出卖人可能只承担几十元或几百元的逾期办证的违约金，权利义务明显不对等。原告关于违约金标准的诉讼请求，实际上高于了当事人约定的标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，本案中的原告可以请求人民法院适当调高违约金。
四、原告主张的逾期办证的违约金标准是否合理的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，也就是说，原告的损失额度是确定违约金是否应当往上调或往下调的基准，如果违约金低于损失，可调高至与损失齐平，如果违约金高于损失，可以降低至损失的1.3倍。过高的违约金不降低，或是过低的违约金不提高，都可能造成合同双方当事人利益新的失衡。本案中，原告虽然没有证明因逾期办证给自己造成的损失的额度，但房屋权属证明的缺失必然影响房屋的抵押、买卖等权利的行使，是不争的事实。因此，参照北京等地司法实务中，逾期交房和逾期办证的违约金之和掌握在每日万分之三以内的裁判尺度，考虑到本院的生效判决确定的逾期交房的违约金标准为以总房款为基数按日万分之二点一进行计算，故逾期办证的违约金本院酌定为以已付房款按每日万分之零点九的标准计算至本判决生效之日止。
五、原告的第三项诉讼请求是否成立的问题。是否能够办理房屋权属证明应由行政机构依法判断，不能因为诉讼的存在而实际由司法机关行使。同时，在相关违法建设问题未得到妥善处理之前，案涉房屋的不动产权属证书何时能够办妥不可预见，不可预见的行为也不具有强制执行的基础。因此，原告要求被告30日之内办妥不动产权证书的请求不予支持。
此外，原告的诉讼请求第一项与第二项仅文字表述不同，文意完全一样，故对其中重复的部分，不予支持。
综上所述，原告可以要求被告支付逾期办证的违约金，可以要求调高合同中所约定的违约金的标准，但总的逾期办证的违约金必须控制在合理的范围之内。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、绵阳富诚投资集团有限公司在本判决生效后七日内向姚敏支付从2016年1月1日起至本判决生效之日止以303930元为基数按照每日万分之零点九计算的逾期办证的违约金；
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回姚敏的其它诉讼请求。
本案减半收取案件受理费165元，由绵阳富诚投资集团有限公司承担。
二审中，上诉人姚敏举出富诚投资公司逾期办证，违约金的计算明细一份，拟证明富诚公司逾期办证情况以及违约金计算情况。富诚投资公司对该证据不予认可。二审中，富诚投资公司未举证证明其已取得案涉商品房所在楼栋的权属证明。
二审审理查明的其他事实与一审一致。
本院认为，双方对于富诚投资公司逾期办证的基本事实均不持异议。本案的争议焦点在于：1、富诚投资公司是否应当承担逾期办证的违约责任。2、若富诚投资公司应当承担违约责任，违约金如何确定。
关于富诚投资公司是否应当承担违约责任问题。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，现无证据表明该合同违反法律法规的规定，应属有效，双方应当按照合同履行各自的义务。合同中双方对于富诚投资公司就案涉房屋交付时间、取得房屋所在楼栋权属证明的时间以及为合同买方办理权属转移登记的时间均有明确约定。现富诚投资公司已逾期办证，已然违反合同约定，且其所举证据以及说明的逾期理由，均不属于双方约定或法定不可抗力之情形，故原判认定富诚投资公司承担违约责任并无不当。
关于富诚公司逾期办证违约金问题。虽然双方约定富诚投资公司逾期办证，应按已付房款千分之二支付违约金。双方对于该项违约金的约定明显过低，且双方在合同约定各自因违约应当承担的违约责任明显不对等，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，买受人主张调高违约金，应予支持。
对于违约金的确定。因违约金兼具补偿性和惩罚性双重属性。一方面根据已查明事实，富诚投资公司至今未取得案涉房屋所在楼栋权属初始登记，违约行为持续长达数年之久。若按照原判确定固定的违约金金额，必然不利于督促商品房销售方富诚公司积极履行自身合同义务，积极协调各方，早日取得案涉房屋所在楼栋权属初始登记并及时为买受人办理权属转移登记，明显有违诚信原则、公平原则。另一方面，依据现有证据买受人因富诚投资公司逾期办证造成的损失本院无法确定。故本院对违约金进行综合评判。原审原告主张自2015年12月25日起计算逾期办证违约金，未违反双方合同约定，本院予以支持。但其主张按逾期贷款利率计算违约金，标准过高。本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，确定违约金自2015年12月25日起,以已付房款为基数，按年利率4‰（千分之四）计算至富诚投资公司为买受人办理案涉房屋权属转移登记之日止。即以303930元为基数，按年利率4‰自2015年12月25日始至富诚投资公司为姚敏办理完毕不动产登记证书之日止。
因富诚投资公司至今未取得案涉房屋所在楼栋权属初始登记，故姚敏要求富诚公司立即办理房屋权属转移登记的条件尚不成就，原判并无不当。
综上，上诉人富诚投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人姚敏上诉请求部分成立，对于合理部分本院予以支持。本案原判适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：
一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初2546号民事判决。
二、绵阳富诚投资集团有限公司应于本判决生效且具备房屋权属转移登记办理条件后九十日内，协助姚敏办理“九鼎•蓝波湾”2幢1单元24楼3号房屋的权属转移登记，将该房屋的权属登记至姚敏名下。
三、绵阳富诚投资集团有限公司于本判决生效后三十日内向姚敏支付违约金，违约金计算方法为：以303930元为基数，按年利率4‰自2015年12月25日始至绵阳富诚投资集团有限公司为姚敏办理完毕“九鼎•蓝波湾”2幢1单元24楼3号房屋权属转移登记之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回姚敏的其他诉讼请求。
本案一审减半收取案件受理费165元、二审案件受理费330元由绵阳富诚投资集团有限公司负担，二审案件受理费330元由姚敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭 红
审判员 刘立冬
审判员 马翰霖
二〇一八年八月十五日
书记员 肖忠源