山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民一终字第2388号
上诉人（原审被告）山东省平邑县文化馆。
法定代表人陈某某，馆长。
委托代理人谢明，男，1970年2月生，汉族。
委托代理人王希玉，山东鲁南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）付获，男，汉族，居民。
委托代理人武涛，山东鲁南律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）山东冠鲁集团房地产业开发有限公司。
法定代表人刘某某，经理。
委托代理人任洪宝，山东至平律师事务所律师。
原审第三人刘舰远，男，汉族，居民。
上诉人山东省平邑县文化馆因物权保护纠纷一案，不服平邑县人民法院（2013）平民初字第2521号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，王立明位于平邑县城浚河路北房产一处，（房产登记证为山东省城镇私房所有权证字第M545号，确权日期1996年4月12日），于2006年5月11日卖于原告付获，约定使用期限自购买之日起至2013年12月31日。原告购买此房后，租赁给刘舰远经营。2013年6月3日，被告平邑县文化馆以与第三人冠鲁房地产开发有限公司委托开发合同到期为由通知租赁户第三人刘舰远与己办理相关手续，缴纳租赁费，否则将停电停水。第三人向被告交纳了租赁费，同时又向原告要求返还已缴纳的租赁费。原告遂以被告的行为侵犯其合法权益为由，请求法院判令被告和第三人停止侵权、排除妨碍。
上述事实，主要是根据本院庭审查证，双方当事人陈述、举证和质证所认定的，其材料均在卷佐证。
原审认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权力，包括所有权、用益物权。本案中，原告付获依合同约定从权利人王立明处购买涉案房屋用于经营，不违背法律规定，其权利从双方签订买卖合同并交付房屋之日起产生，故原告付获作为权利享有人主张权利，诉讼主体适格，被告辩称的付获诉讼主体不适格，本院不予采信。被告平邑县文化馆向权利享有人原告付获的租赁经营方亦即第三人刘舰远收取租赁费并订立房屋租赁合同的行为，侵犯了原告的合法权益，依法应停止侵害、排除妨碍。被告平邑县文化馆未能提交证据证实王立明房产证来源违法、王立明与原告付获订立买卖合同行为无效，对其以与平邑县建筑工程总公司房地产业开发公司（即第三人冠鲁房地产开发有限公司）订立的委托开发合同书为由收回原告的房屋、收取第三人刘舰远租赁费并订立租赁合同的行为无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第十五条、第三十五条之规定，判决：被告平邑县文化馆停止对原告付获享有的物权的侵害并排除妨碍。案件受理费100元，由被告平邑县文化馆负担。
上诉人平邑县文化馆上诉请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，由一审第三人山东冠鲁集团房地产开发有限公司承担相应责任或发回重审。其上诉理由是：一、原审对部分事实认定错误。（一）一审认定上诉人主张被上诉人诉讼主体不适格，不予采信错误。房产未过户，被上诉人不能拿王立明的房权证主张自己的物权。王立明房权证系1996年4月12日办理。根据平邑县人民政府1999年9月30日《关于启用全国统一房屋所有权证书的公告》，该房权证没有通过验审，没有换发新房权证，应属无效。上诉人于1974年10月27日以政府划拨方式取得土地使用权，并于1992年7月在自己使用的土地上建房，在没有土地出让及房产买卖的情况下，该物权显然应是上诉人的。（二）一审认定上诉人向第三人刘舰远收取租金并签订房屋租赁合同侵犯被上诉人合法权益错误。上诉人的行为系基于与第三人房地产开发公司的合同约定，并未违法。被上诉人要维护自己的权益，应向房产出卖人主张而不是向上诉人主张。（三）一审认定“被告平邑县文化馆未能提交证据证实王立明房权证来源违法，王立明与原告付获订立买卖合同无效”的认定错误。鉴于平邑县房地产管理局不允许上诉人及代理律师查阅、复制房权档案，上诉人申请一审法院调取，一审不予调取。二、一审对上诉人与第三人房地产开发公司订立的合同有效性及权利义务未查清，对该公司应承担的责任和义务未作认定错误。
被上诉人付获答辩称，一、上诉人在本案中没有主体资格，不是本案楼房的合法产权人，与本案楼房物权无利益关系。二、答辩人依法拥有本案争议楼房的产权和土地使用权的物权，该权益受法律保护。1、本案争议楼房物权原合法所有权人为案外人王立明。2、楼房所有权和土地使用权为同一个人，地随房走，从1996年4月12日楼房的合法土地使用权人是王立明。3、答辩人与案外人王立明楼房转让后，该楼房的所有权和土地使用权的物权合法持有人为答辩人。三、上诉人侵权事实清楚，证据确实充分。上诉人在答辩人合法产权的使用期限内，上诉人将答辩人房产向一审第三人租赁，收取租金，侵犯了答辩人的正常经营权利，并致第三人要求答辩人退还租金，上诉人应当承担侵权责任。四、上诉人所谓的调取房产档案申请与本案没有任何关系。五、上诉人与冠鲁开发公司的开发合同书与本案无关，无法证实上诉人的任何观点。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人山东冠鲁集团房地产业开发有限公司答辩称，该案是物权保护纠纷，我方没有实施任何侵权行为，是上诉人和被上诉人之间的纠纷，一审也查清该事实，一审判决也没有涉及我方的责任，上诉人和被上诉人均无证据证实我方存在违约或侵权行为，我方应该退出本案诉讼。
原审第三人刘舰远答辩称，我多交纳了半年的房租，请求判决返还。
二审查明，1992年7月20日，平邑县文化馆（甲方）与平邑县建筑工程总公司房地产开发公司（乙方，山东冠鲁集团房地产业开发有限公司前身）签订委托开发合同，约定：甲方决定在本馆南侧岚兖路边，浚河路中段，兴建二层商业服务楼，建筑面积约780平方米，预计造价33万元，经与乙方协商，委托乙方开发。一、甲方无偿提供土地357.5平方米…二、营业服务楼的分配，该营业服务楼以租赁的方式收回资金。每户两层每层共4间，大门厅除外，建筑完毕甲方大门二侧3户、乙方东侧6户…五、竣工之日起，土地房屋出租期为20年。（指乙方6户）。自1993年6月1日至2013年6月1日止。其他事实与一审基本一致。
本院认为，关于被上诉人付获对涉案房屋是否享有合法权益的问题。涉案第M545号房产系被上诉人付获购自王立明，根据上诉人平邑县文化馆与平邑县建筑工程总公司房地产开发公司（山东冠鲁集团房地产业开发有限公司前身）签订的委托开发合同，可以确认该房产最初来源于平邑县建筑工程总公司房地产开发公司的转让行为，虽然现房产登记在王立明名下，对被上诉人付获不发生物权变动效力，但被上诉人付获基于买卖享有占有、使用、收益的用益物权，至于该房产是否换发新证，不影响权利人的权益。上诉人以王立明所持权利凭证不合法而主张被上诉人购买无效，这涉及房产行政登记的合法性问题，不属本案民事诉讼审理范围，本院不予审查。上诉人以与平邑县建筑工程总公司房地产开发公司签订委托开发合同主张涉案房产所有权，在无证据证明购买人购买时知悉合同内容的情况下，该委托开发合同只能约束合同当事人，不能对抗善意第三人，其与被上诉人山东冠鲁集团房地产业开发有限公司的合同纠纷应另行处理，其要求山东冠鲁集团房地产业开发有限公司在本案中承担责任，本院不予支持。
关于上诉人平邑县文化馆是否侵犯被上诉人付获合法权益的问题。承前节所述，被上诉人付获对涉案第M545号房产享有用益物权，上诉人以其与平邑县建筑工程总公司房地产开发公司签订委托开发合同到期为由收回房屋，以停水、停电迫使被上诉人付获的房产租赁户刘舰远与上诉人签订租赁合同并收取租赁费用，上诉人的行为侵犯了被上诉人付获的合法权益，原审判决其停止侵权、赔偿损失正确。对于原审第三人刘舰远要求返还多交租赁费的问题，与本案不属同一法律关系，应另行处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律得当，判决正确。上诉人上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，第一百七十条第一款（一）项，第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由上诉人平邑县文化馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛志龙
代理审判员 王玉波
代理审判员 朱萱萱
二〇一四年四月二日
书 记 员 侍媛媛