江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终2270号
上诉人（原审被告）：郑飞，男，汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：徐超、陆伟，江苏法瞻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：无锡市正德科技有限公司，住所地无锡市北塘区春申路58－15B6、15D。
法定代表人：秦霞，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：吕银良，江苏文方律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：秦霞，女，汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：吕银良，江苏文方律师事务所律师。
上诉人郑飞因与被上诉人无锡市正德科技有限公司（以下简称正德公司）、秦霞房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初6904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理本案现已审理终结。
郑飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判其不承担租金和水电费。事实和理由：一审未对其与正德公司之间签订的宾馆转让协议的履行情况进行核实，正德公司的行为已构成根本违约，其无法继续履行合同义务。另外，正德公司未按生效判决的内容向休养所支付租金，故无权向其行使追偿权。而且秦霞的弟弟秦毅曾口头承诺其不用支付租金。
被上诉人正德公司、秦霞共同答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
正德公司向一审法院起诉请求：1、判令郑飞向其支付拖欠房租308900元及逾期付款违约金（以249150元为基数，自2017年1月1日起算至判决给付之日止，按人民银行同期贷款利率计算）、水电费44861元。2、本案的诉讼费用由郑飞承担。
一审法院认定事实：
2015年6月20日，正德公司法定代表人秦霞代正德公司与郑飞签订一份《宾馆转让协议》，约定：正德公司将涉案房屋内开设的名为“泡泡森林旅馆”整体转让给郑飞；转让金额为60万元，其中50万元先行支付，剩余10万元以替正德公司代缴欠付的水电费的形式支付；转让之前的所有债权债务由正德公司负担，转让之后的所有债权债务由郑飞负担。同时双方还在该协议尾部备注：涉案房屋产权为休养所（即中国人民解放军南京军区联勤部无锡离职干部休养所，以下简称休养所），正德公司签订的租赁合同3年内无法变更承租方，所以郑飞必须按时向休养所缴纳房租和水电费。郑飞应遵守秦霞签订的军队租赁合同内的所有条款。正德公司3年后帮助郑飞变更新的军队房地产租赁合同。签约当天，秦霞的弟弟秦毅代表正德公司与郑飞一同至休养所称，正德公司做不下去了，让郑飞继续经营宾馆。但休养所没有出具同意转租的书面意见。后，郑飞按约向正德公司支付转让费50万元并对外经营宾馆生意。2015年9月8日，休养所收到郑飞汇款支付的涉案房屋租金。
另查明，2015年1月1日，休养所与正德公司签订《军队房地产租赁合同》，约定：其将位于无锡市滨湖区钱荣路17号房屋（建筑面积1200㎡）出租给正德公司作开设商业宾馆之用；租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日；年租金标准：2015年为23.2万元、2016年为23.54万元、2017年为23.9万元；租金半年一付，于每年的1月1日和6月1日前十日内支付；正德公司不得擅自转租，如需转租应在不违背本合同约定的前提下，经休养所书面同意，签订转租合同并报军队房地产管理部门审核备案受实施；如正德公司逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，应按欠缴费用总额的千分之三向休养所交纳违约金；逾期超过30日的，休养所有权解除合同。签约当日，休养所将涉案房屋交付正德公司使用。因郑飞及正德公司未按约向休养所支付租金及水电费，2016年12月28日，休养所向法院提起诉讼，请求判令:1.解除其与正德公司之间的房屋租赁合同，并责令正德公司、郑飞立即搬出该房屋；2.责令正德公司支付租金269150元、水电费35863元；3.责令被告支付逾期支付租金的违约金148302元（以租金为基数按每日千分之三计算7个月）。经审理，法院于2017年5月16日作出（2016）苏0211民初7746号民事判决书，对正德公司与郑飞之间的转租关系予以了确认，并判决：一、休养所与正德公司签订的《军队房地产租赁合同》于本判决生效之日解除；二、正德公司、郑飞于本判决生效之日起十日内迁出无锡市滨湖区钱荣路17号房屋；三、正德公司于本判决生效之日起十日内向休养所支付2015年5月至2017年3月期间结欠的租金249150元及逾期付款违约金（以249150元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月1日计算至付清为止）、水电费35863元；四、驳回休养所其他诉讼请求。判决作出后，各方均未提起上诉。
为支持诉请，正德公司向法院提交一份由休养所于2017年9月1日出具的《证明》，载明：“关于我单位诉无锡正德科技有限公司、郑飞房屋租赁合同纠纷一案（无锡市滨湖区（2016）苏0211民初7746号），该案已经判决生效（房屋租金、水电费计算至2017年3月31日）但郑飞直至2017年7月底才搬走，所以关于该房的租赁，还结欠我单位从2017年4月1日至2017年6月30的房屋租金、水电费：房屋租金59750元，水电费8998元。”
上述事实，有《军队房地产租赁合同》、《宾馆转让协议》、民事判决书、证明及当事人陈述笔录等在卷佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。正德公司从休养所处承租涉案房屋后，与郑飞签订了《宾馆转让协议》，虽未有证据证实休养所对该转让协议予以认可，但休养所在转租发生后的六个月内并未提出异议，且接收了郑飞支付的水电费及房租，应视为对转租行为的默认。对此，（2016）苏0211民初7746号民事判决书予以了确认，三方亦均未提出上诉。故而《宾馆转让协议》对正德公司与郑飞具有法律约束力。虽然郑飞与休养所并不具有直接的租赁合同关系，但郑飞作为转租承租方实际使用房屋，应按《宾馆转让协议》的约定履行支付租金及水电费的义务。对（2016）苏0211民初7746号民事判决书中确认的正德公司应向休养所支付的拖欠租金249150元及水电费35863元，正德公司要求郑飞向其支付，法院予以支持。关于逾期付款违约金，正德公司与休养所间的《军队房地产租赁合同》有相关约定，但正德公司与郑飞间的协议对此并无约定，故法院不予支持。对于判决书中未载明的此后发生的部分，因休养所系利害关系人，亦未到庭作证，仅凭其出具的《证明》不足以证实。且根据已生效的民事判决书，解除后正德公司与休养所已无合同关系，此间发生的费用正德公司亦未提供已先行向休养所支付的证据。故对未经上述民事判决书确认的后续部分，本案不予支持。
据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、郑飞于判决生效之日十日内向正德公司支付2015年5月至2017年3月期间租金249150元、水电费35863元。二、驳回正德公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6606元减半收取3303元，由正德公司负担642元，由郑飞负担2661元。
二审中，郑飞提供录音，拟证明秦霞的弟弟秦毅承诺部队的租金由秦毅去处理。郑飞还提出转让宾馆时有35000元保证金，应从房租中扣除。正德公司、秦霞经质证认为，秦毅在录音中没有作出相应承诺，该录音证据不能证明正德公司在本案中放弃要求郑飞赔偿的权利。关于保证金，正德公司认可承租时休养所向其收取了租赁保证金35000元，并同意由其直接向休养所结算，即从郑飞应支付给其的租金总额中扣除。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，郑飞与正德公司之间签订的《宾馆转让协议》，实质是郑飞通过支付60万元对价，取得了“泡泡森林旅馆”的整体资产及后续的经营权。因涉案房屋由正德公司向休养所承租，协议备注中约定，正德公司签订的租赁合同3年内无法变更承租方，所以郑飞必须按时向休养所缴纳房租和水电费；正德公司3年后帮助郑飞变更新的军队房地产租赁合同。故转让之后的租金和水电费理应由郑飞负担。而休养所与正德公司之间租赁关系的解除，固然有军产管理政策变化的原因，同时拖欠租金也是不争的事实，郑飞主张正德公司违约导致其无法继续履行合同，与事实不符，本院不予采信。已发生法律效力的（2016）苏0211民初7746号民事判决，确认正德公司应向休养所支付拖欠的租金249150元及水电费35863元，即便正德公司尚未按生效判决的内容向休养所支付租金，该债务已属确定性的债务，正德公司依据《宾馆转让协议》向郑飞追偿，系正当行使权利。郑飞二审中提供的录音证据，本院经审核，录音中秦毅没有作出由正德公司承担租金的承诺，该证据不足以证明正德公司放弃要求郑飞赔偿的权利。故对郑飞提出正德公司无权向其行使追偿权的主张，本院不予支持。至于郑飞提出的保证金35000元，正德公司已同意从郑飞应支付给其的租金总额中扣除。因郑飞一审中未提出此项抗辩，本院二审不作处理，双方可在郑飞履行付款义务时直接结算。
综上所述，郑飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5575元，由上诉人郑飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓伟
审判员 孙 宏
审判员 杜伟建
二〇一八年八月十三日
书记员 翁 强