江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)连民终字第00959号
上诉人（原审原告）连云港诚联房地产开发有限公司，住所地江苏省东海县牛山镇富华西路88号。
法定代表人潘建阳，该公司董事长。
委托代理人梁剑，江苏瑞宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）任守亮，现羁押于江苏省东海县看守所。
委托代理人杨克礼，江苏东帝律师事务所律师。
上诉人连云港诚联房地产开发有限公司（以下简称诚联公司）与被上诉人任守亮商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2014)连东民初字第1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月23日立案受理后，依法组成合议庭。后因任守亮涉嫌刑事犯罪被羁押，无法参加本案诉讼，本院于2015年6月25日裁定中止审理，于2016年6月7日恢复审理并公开开庭审理了本案，上诉人诚联公司的委托代理人梁剑，被上诉人任守亮的委托代理人杨克礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诚联公司一审诉称：2012年3月15日，任守亮购买诚联公司开发的西双湖壹号酒店综合楼xx房屋，双方当日签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价为188188元，首付款94188元于当日支付，余款94000元应于签约之日起七日内办理完按揭手续。2012年3月31日，任守亮签订书面《首付款分期付款承诺书》，承诺购房首付款94188元分三期付清，其中2012年3月14日前支付38188元、2012年12月30日前支付28000元、2013年12月30日前支付28000元，另承诺逾期付款超过60天的，开发公司有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，并由承诺人承担总房款20%的违约金。合同签订后，任守亮通过办理按揭贷款支付了首付款以外房款94000元，但对分期支付的首付款中第三期应付款28000元至今仍不予支付。请求1、依法判令解除诚联公司、任守亮签订的编号为LYGSxxx11的《商品房买卖合同》；2、判令任守亮向诚联公司支付违约金37637.6元；3、本案所涉诉讼费用由任守亮承担。
任守亮一审未答辩。
原审法院经审理查明：2012年3月15日，诚联公司、任守亮签订《商品房买卖合同》，约定任守亮购买诚联公司开发的西双湖壹号酒店综合楼17-16室房屋，房屋总价为188188元，首付款94188元于当日支付，余款94000元应于签约之日起七日内办理完毕按揭手续。
2012年3月31日，任守亮签订书面《首付款分期付款承诺书》，承诺购房首付款94188元分三期付清，其中2012年3月14日前支付38188元、2012年12月30日前支付28000元、2013年12月30日前支付28000元，另承诺逾期付款超过60天的，诚联公司有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，并由承诺人承担总房款20%的违约金。
合同签订后，任守亮通过办理按揭贷款支付了首付款以外房款94000元，但对分期支付的首付款中第三期应付款28000元至今仍不予支付。
原审法院认为：诚联公司、任守亮双方签订的《商品房买卖合同》是自愿的，没有违反法律规定，合法、有效，双方应按合同全面履行自己的义务。任守亮以其购买的上述房屋作抵押办理了银行贷款按揭手续，任守亮又出具《首付款分期付款承诺书》，承诺逾期付款超过60天的，诚联公司有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，并由承诺人承担总房款的20%的违约金。诚联公司单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，则损害了抵押人权的利益，该民事行为无效。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回诚联公司的诉讼请求。一审案件受理费740元，由诚联公司负担。
上诉人诚联公司不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人依据《首付款分期付款承诺书》中关于逾期付款的约定行使单方解除权符合法律规定，原审法院认定错误。另外，上诉人解除合同并没有影响到抵押权人的权利，同时上诉人已经代垫了被上诉人欠银行贷款的债务。综上，请求二审法院依法撤销原判决并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费。
被上诉人任守亮答辩称：上诉人在上诉状说在一审审理期间与中国银行东海支行达成协议并代垫被上诉人的银行垫款93306.04元，被上诉人认为该陈述不是事实。因为如果在一审审理期间达成该项协议，那么就不存在抵押权人的利益。2、由于被上诉人是在接受刑事调查期间，所以要求被上诉人承担违约金不合理，被上诉人不存在主观过错，总体而言，一审判决认定事实正确，适用法律正确，要求维持原判。
二审期间，上诉人诚联公司向本院提供以下证据：1、中国银行股份有限公司东海支行2014年10月31日出具的还款证明一份；2、中国银行股份有限公司东海支行2014年10月31日出具的债权转让书一份。上述两份证据共同证明：证明：上诉人替被上诉人还清全部房贷，共计93306.04元，中国银行股份有限公司东海支行将追索及抵押权全部转让给上诉人。上诉人解除与被上诉人的购房合同已无损害抵押权人合法权益的事由。
被上诉人任守亮质证称：对该两份证据真实性没有异议，应当属于新的证据，因为证据显示时间是2014年10月31日，一审判决时间是2014年8月25日。这恰恰说明还款以及债权转让都是发生在一审判决之后，并非上诉人所述在一审审理期间，但不能证明上诉人的证明目的，债权转让并不是解除合同的前提条件。
本院对上诉人诚联公司提供证据的真实性予以认可。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
另查明，上诉人诚联公司于2014年10月31日向中国银行股份有限公司东海支行支付93306.04元，中国银行股份有限公司东海支行已将其对任守亮的债权全部转让给诚联公司。
再查明，任守亮因涉嫌合同诈骗罪于2014年9月29日被刑事拘留，同年11月6日被逮捕，现羁押于江苏省东海县看守所。
本案在二审期间的争议焦点为：本案是否符合解除合同的条件；如果解除合同，违约金应如何计算？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
关于该争议焦点，本院经审查后认为，依据任守亮出具的《首付款分期付款承诺书》，其承诺逾期付款超过60天的，诚联公司有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，并由承诺人承担总房款20%的违约金。本案中，任守亮在支付了首付款的前两期38188元、28000元之后，未能如期支付第三期28000元，已逾期付款超过60天，符合双方约定的解除条件。同时，诚联公司已替任守亮支付了全部的按揭贷款及利息，抵押权人的权利亦未受到损害，故诚联公司要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉求应该得到支持。
关于违约金问题，本院经审查后认为，双方约定如任守亮未如期支付全部首付款，应承担总房款20%的违约金。本案中，涉案房屋的总房款是188188元，合同约定的违约金数额为37637.6（188188*20%）元。二审庭审期间，任守亮请求酌减违约金，本院经审查后认为，首先，涉案合同解除后，房屋返还给诚联公司，期间房屋价值的增值部分已由诚联公司实际获得。其次，本案中，任守亮未支付的房款仅为28000元，诚联公司已实际获得购房款160188元（188188-28000），任守亮已大部分完成了其付款责任。最后，违约金虽具有惩罚性质，仍不应过分高于守约方受到的实际损失。结合上述几点，任守亮要求调低违约金的请求能够成立，本院酌定任守亮应支付给诚联公司违约金20000元。因任守亮实际支付的费用超过本院确定的违约金数额，诚联公司应在本判决生效之后退还多收款项。
综上，上诉人诚联公司的上诉请求及理由部分能够成立，原审判决认定事实错误，适用法律不当，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省东海县人民法院(2014)连东民初字第1028号民事判决；
二、解除连云港诚联房地产开发有限公司、任守亮签订的编号为LYGSPF2012155311的《商品房买卖合同》；
三、任守亮于本判决生效之后十日内向连云港诚联房地产开发有限公司支付违约金20000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费740元，由任守亮负担500元，由连云港诚联房地产开发有限公司负担240元。二审案件受理费740元，由任守亮负担500元，由连云港诚联房地产开发有限公司负担240元。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。