＼n湖南省长沙市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）长中民三终字第03799号＼n上诉人（原审被告）张枚英，农民。＼n委托代理人黄正德。＼n上诉人（原审被告）袁申胜，农民。＼n委托代理人黄正德。＼n被上诉人（原审原告）刘丰盛，居民。＼n委托代理人陈明凡，湖南湘楚律师事务所律师。＼n委托代理人陈琛，上海协力（长沙）律师事务所律师。＼n原审被告钟友明，农民。＼n原审第三人廖春祥，居民。＼n上诉人张枚英、袁申胜因与被上诉人刘丰盛及原审被告钟友明、原审第三人廖春祥房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁乡县人民法院（2012）宁民初字第714号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：张枚英、袁申胜系夫妻关系，钟友明系张枚英、袁申胜夫妇的女婿。涉案房屋位于宁乡县玉潭镇花明路商贸中心14号楼2号门面，房屋所有权人（登记人）为张枚英。2008年6月7日，张枚英、袁申胜委托钟友明办理涉案房产签订租赁合同事宜。2008年6月16日，钟友明与廖春祥签订《房屋租赁合同》，由钟友明经手将涉案房屋租赁给廖春祥经营，租赁期限为十年，自2008年6月1日至2018年6月1日止。廖春祥履行交纳租金义务后一直经营服装生意至今。2008年8月21日，钟友明与刘丰盛签订《房地产买卖合同》，主要内容有：出卖人（甲方）张枚英、买受人（乙方）刘丰盛。甲方将座落于宁乡县玉潭镇花明路商贸中心14号楼2号门面以人民币134.8万元的转让价款转让给乙方。付款方式：本合同签订后，乙方于2008年8月21日支付人民币35万元作为定金，待支付房款时抵作房价款，甲方应于2008年12月31日前将办理房地产过户手续的相关资料递交至房地产交易管理部门的办理窗口并取得已正式受理的凭据；乙方在甲方办理完毕过户手续并交证后的10日内支付甲方第二笔房价款64.8万元。甲方负责于2009年12月31日前收回现租赁户（廖春祥服装店）使用权并交付乙方验收，待乙方验收合格后10日内支付房地产转让的余款人民币35万元。2008年8月21日，刘丰盛支付钟友明35万元。2008年12月5日钟友明伪造一份《房屋赠与协议》，表明涉案房屋由袁申胜、张枚英赠与刘丰盛，同时，宁乡县公证处对赠与协议进行了公证，2008年12月9日，涉案房屋办理了房屋产权过户手续，产权人由张枚英变更登记至刘丰盛名下，房屋产权证号码为宁房权证玉字7080022**。2009年3月13日钟友明将房产证交给刘丰盛，刘丰盛支付了钟友明第二笔购房款64.8万元。由于买卖涉案房屋时未告知廖春祥优先购买权，2011年4月27日，廖春祥以张枚英和刘丰盛为被告向原审法院提起诉讼，请求确认张枚英和刘丰盛签订的《房地产买卖合同》无效，并确认廖春祥对该房屋享有优先购买权。2011年5月26日，钟友明拟定并打印了民事答辩状，内容如下：1、我在2008年6月16日委托我女婿钟友明将我名下在宁乡花明路玉潭商贸中心的房产租赁给廖春祥，租期为10年属实。2、我在2008年8月21日委托我女婿钟友明将我名下在宁乡花明路玉潭商贸中心的房产出卖给刘丰盛，有合同予以证实。3、门面出卖时，与廖春祥的租赁合同已交付刘丰盛。4、关于廖春祥诉我和刘丰盛房屋买卖合同纠纷一案，请法庭依法判决，我们将尊重人民法院的判决。张枚英在答辩状上签了名。同年7月26日廖春祥以诉争需另案提起诉讼为由向原审法院撤回了起诉。2011年8月25日，廖春祥以袁申胜、张枚英、刘丰盛作为被告要求法院确认袁申胜、张枚英与刘丰盛签订的房屋赠与协议无效，请求确认其对诉争门面房屋具有优先购买权。2011年9月20日，钟友明将事先打印好的民事答辩状交给了袁申胜和张枚英，内容如下：1、我在宁乡花明路玉潭商贸中心有一处房产，2008年6月16日租赁给了廖春祥，租期10年。2008年8月21日我将该房屋出卖给了刘丰盛，这是事实。但整个过程都是我女婿钟友明经的手。2、宁乡花明路玉潭商贸中心的房屋的产权虽然登记在我的名下，但该房屋实际的所有人和使用人是我的女儿和女婿。3、我同意廖春祥履行《房屋租赁协议》到合同规定的期限。4、我对本案的态度是：请法庭依法判决，我们将尊重人民法院的判决。袁申胜在答辩状上签了名，并代其妻子张枚英签了名，本案在审理中，张枚英认可袁申胜在答辩状上代其签名的行为。2011年11月3日，宁乡县公证处以公证申请人张枚英、袁申胜提供虚假证明材料隐瞒事实为由，作出了《关于撤销（2008）宁证字第701号﹤公证书﹥的决定》。2011年12月15日，宁乡县住房保障局根据廖春祥的申请作出了如下决定：一、注销宁房权证玉字第××号房屋所有权属证书；二、对宁房权证玉字第××号房屋所有权属证书予以公告作废；三、刘丰盛在接到本决定之日起三日交回房屋权属证书。刘丰盛对此不服向原审法院提起行政诉讼。决定作出后，涉案房屋的产权至今登记在刘丰盛名下，并在长沙银行办理了抵押贷款。＼n原审法院认为：归纳各方当事人在辩论中的焦点，本案当事人争议的焦点在于钟友明与刘丰盛签订的《房地产买卖合同》是否有效。从2011年5月26日和2011年9月20日这两份民事答辩状的内容来看，系张枚英委托钟友明签订涉案房屋买卖合同的意思表示，张枚英和袁申胜作为完全民事行为能力人，对自己在答辩状上签名这一民事法律行为应当承担相应的民事责任，因此，张枚英和袁申胜在辩论中提出的是钟友明欺骗了他们、他们是在对答辩状的内容不知情的情况下签的名的抗辩理由不能成立。张枚英、袁申胜还辩称钟友明与与刘丰盛恶意串通签订《房地产买卖合同》损害了其财产权益，但未提供有效证据予以证实，法院不予采信。故钟友明与刘丰盛签订的《房地产买卖合同》除双方约定“甲方负责于2009年12月31日前收回现租赁户（廖春祥服装店）使用权并交付乙方验收”条款违反法律规定无效外，其余条款系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应当按约履行合同义务。刘丰盛按合同约定履行付款义务后，钟友明亦将诉争房屋过户至刘丰盛名下。虽然宁乡县住房保障局依法撤销了涉案房产刘丰盛的房屋产权登记，但该撤销行为是基于钟友明伪造房屋赠与协议而产生的，与《房地产买卖合同》没有关联，因此，张枚英、袁申胜应按合同约定履行将诉争房屋所有权转移登记的义务，故刘丰盛请求张枚英、袁申胜履行2008年8月21日签订的《房地产买卖合同》，将房屋所有权转移登记至刘丰盛名下的诉讼请求法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，本案中《房地产买卖合同》约定的甲方负责于2009年12月31日前收回现租赁户（廖春祥服装店）的使用权侵害了承租人的合法权益，与法律规定相悖，因此，刘丰盛要求张枚英、袁申胜立即腾空房屋并交付给刘丰盛的诉讼请求法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十九条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、限张枚英、袁申胜在本判决生效后5日内履行2008年8月21日签订的《房地产买卖合同》，将位于宁乡县玉潭镇花明路商贸中心14号楼2号门面房屋所有权转移登记至刘丰盛名下；二、驳回刘丰盛其他诉讼请求。案件受理费28368元，由刘丰盛负担10000元，张枚英、袁申胜负担18368元。＼n上诉人张枚英、袁申胜不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决对上诉人提供的证据1“张枚英的询问笔录”、证据2“刘志泉的证言”不予采信，既违背客观事实，又违反证据规则；原审判决严重侵害了上诉人的合法权利；请求撤销原判，依法改判驳回刘丰盛的诉讼请求。＼n被上诉人刘丰盛答辩称：本案中《房地产买卖合同》系张枚英和袁申胜委托其女婿钟友明与刘丰盛签订，合法有效；张枚英、袁申胜为完全民事行为能力人，其在《民事答辩状》上的签名真实合法有效，上诉人提供的证据无法否定其曾授权钟友明出卖诉争门面房屋的事实；请求驳回上诉，维持原判。＼n廖春祥述称：刘丰盛为非善意第三人，与钟友明恶意串通签订房屋买卖合同，侵害了承租人的优先购买权，该合同系无效合同，请求撤销原判。＼n本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。＼n本院认为：上诉人向原审法院提供的证据1“张枚英的询问笔录”系张枚英、袁申胜的委托代理人对张枚英所作的询问笔录属于证据分类中的当事人陈述，其中张枚英所作的陈述与其在原审法院对张枚英所作的询问笔录及庭审笔录中的陈述并不完全一致，亦与本案其他证据、尤其是另案中的两份《民事答辩状》矛盾，原审法院未将上诉人向原审法院提供的证据1“张枚英的询问笔录”作为认定本案案件事实的依据正确。关于上诉人向原审法院提供的证据2“刘志泉的证言”，刘志泉系廖春祥主张优先购买权案件中张枚英、袁申胜的委托代理人，与案件有一定的利害关系，且刘志泉在本案中亦未出庭作证，原审法院对该证据不予采信亦正确。＼n从2011年5月26日和2011年9月20日这两份民事答辩状的内容来看，系张枚英委托钟友明签订涉案房屋买卖合同的意思表示，张枚英和袁申胜作为完全民事行为能力人，对自己在答辩状上签名这一民事法律行为应当承担相应的民事责任。故原审法院认定本案诉争所涉《房地产买卖合同》除双方约定“甲方负责于2009年12月31日前收回现租赁户（廖春祥服装店）使用权并交付乙方验收”条款违反法律规定无效外、其余条款合法有效正确，张枚英、袁申胜应按合同约定履行将诉争房屋所有权转移登记的义务。＼n综上所述，上诉人张枚英、袁申胜的上诉理由不成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费28368元，由张枚英、袁申胜负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长周坤＼n审判员熊伟＼n审判员罗芳海＼n二〇一四年一月十四日＼n书记员汪小燕＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。