江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)泰中民四终字第0098号
上诉人(原审原告)朱桂英
被上诉人(原审被告)周小青
委托代理人秦小勇
被上诉人(原审被告)林国根
上诉人朱桂英为与被上诉人周小青、林国根执行异议之诉一案，不服姜堰市人民法院(2013)泰姜溱民初字第0426号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱桂英、被上诉人周小青的委托代理人秦小勇、被上诉人林国根到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告朱桂英诉称：姜堰区人民法院在审理和执行我与周小青民间借贷纠纷一案中，查封了周小青所有的姜堰四中嘉园1号楼405室房屋，林国根以周小青已将该房屋出售给其，其已支付全部购房价款并实际占有该房屋为由提出执行异议，姜堰区人民法院经审查，认为林国根的异议成立，裁定中止对姜堰四中嘉园1号楼405室房屋的执行。但周小青实际并无转让房屋给林国根的意思，四中嘉园系四中教师福利房，根据姜堰四中教工住宅楼申购方案及周小青的承诺，周小青在五年内不得出售、出租该房屋，周小青在明知违反规定的情况下与林国根签订房屋转让合同，有恶意串通、故意伪造房屋买卖合同之嫌；2006年12月四中嘉园教工住宅楼申购方案生效，而林国根陈述其于2006年11月份就向周小青支付第一笔购房款，两者之间存在矛盾，周小青购买该房屋时在建行办理了150000元的住房公积金贷款用于缴纳购房款，林国根称其已向周小青支付了该房的全部购房款既不可信，亦无充分证据证实；又，即使周小青与林国根房屋买卖属实，林国根明知四中教工福利房在五年内不得转让，其仍与周小青订立房屋买卖合同，且购得房屋后未及时办理产权过户登记，林国根存在重大过错，故林国根提出执行异议证据不足，请求法院许可对周小青所有的姜堰四中嘉园1号楼405室房屋实施查封、拍卖等执行措施。
原审被告周小青辩称：我取得学校四中嘉园1幢405室教工福利房购买资格后即与林国根达成转让该房屋的协议，开发商交付房屋前林国根已向我支付了全部购房款及福利补偿款计270000元，2008年，开发商交付房屋后，我即将房屋交林国根，林国根于当年装修并入住至今。当时预计到2010年底房屋管理部门才能办理四中嘉园房屋的产权初始登记，故我与林国根约定在2010年底办理产权变更登记，届期，林国根多次催促我办理产权变更登记，因我私自用该房抵押向银行贷款解决流动资金、丈夫生病等诸多原因，我多次借故拖延，致该房屋至今未能变更至林国根名下。请求法庭依法裁决。
原审被告林国根辩称：周小青将姜堰四中嘉园1幢405室房屋转让给我是双方真实意思表示，我亦已支付全部购房款，并在2008年对该房装璜后实际占有和在该房屋中居住至今，朱桂英与我是四中嘉园1号楼同一楼道的上下邻居，对周小青将该房转让给我和我对该房进行装璜并一直在其中居住生活明知。我与周小青之间的房屋买卖既没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，也没有恶意串通损害第三方的利益，房屋买卖合同合法有效，对房屋至今未能办理过户登记我也没有过错，请求驳回朱桂英的诉讼请求。
原审经审理查明：2012年11月21日，姜堰区人民法院立案受理了朱桂英诉周小青民间借贷纠纷案，案件审理过程中，根据朱桂英的申请，姜堰区人民法院于同年11月26日作出（2012）泰姜民初字第1228号民事裁定：对登记在周小青名下的姜堰区姜堰镇四中嘉园1幢405室房屋采取保全措施。同年12月23日，林国根以周小青已将四中嘉园1幢405室房屋出售给其，其为该房屋的实际所有人为由向姜堰区人民法院提出异议，请求姜堰区人民法院撤销查封措施。2013年1月10日，姜堰区人民法院作出（2012）泰姜民初字第1228号民事判决，判决周小青偿还朱桂英借款47.36万元。该判决生效后，因周小青未自觉履行，朱桂英于2013年3月27日向姜堰区人民法院申请强制执行。2013年7月23日，姜堰区人民法院就林国根提出的执行异议召集各方当事人公开进行听证，同年7月26日，姜堰区人民法院作出（2013）泰姜执异字第0002号民事裁定，裁定中止对四中嘉园1幢405室房屋的执行。朱桂英不服该裁定，向姜堰区人民法院提起执行异议之诉。
上述事实，有姜堰区人民法院（2012）泰姜民初字第1228号民事裁定书、民事判决书、（2013）泰姜执异字第0002号民事裁定书等证据证实。
原审另查明：1、姜堰四中嘉园系由姜堰市润华置业有限公司开发的主要面向姜堰四中教职工出售的商品房，姜堰四中2006年12月制定出台的教工住宅楼申购方案规定：此次向四中教工提供的商品房约110套，按照让利于教师的原则，教工享受一定的优惠，商品房销售价（均价）1660元/㎡，略低于当时的市场价（均价）1880元/㎡，购房的教职工须与学校签订协议，五年内不得擅自离校或转让房屋，否则学校有权收回现房。朱桂英与周小青作为四中教工经学校审查均取得此次商品房购房资格，后朱桂英购得四中嘉园1幢205室,周小青购得四中嘉园1幢405室，405室主房面积129.82㎡，另有附属车棚23.46㎡。2010年11月9日和11月10日，原姜堰市房地产管理部门分别向朱桂英和周小青登记发放了上述房屋的所有权证书。2、周小青先后于2008年7月14日、2012年1月11日以四中嘉园1幢405室房屋作抵押分别向建行姜堰支行和顾高农民资金互助会借款150000元和250000元，约定的抵押权分别至2020年7月14日和2015年1月11日，后周小青提前归还了建行借款，建行姜堰支行所享有的抵押权于2012年1月10日被注销。
上述事实，有姜堰四中教工住宅楼申购方案、周小青住房申购入围评分表、申购承诺书、房屋所有权证书、房屋他项权登记档案及当事人庭审陈述等证据证实。
原审又查明：周小青取得四中嘉园1幢405室购房资格后，即与林国根协商将四中嘉园1幢405室房屋转让给林国根，因周小青作为教工购房享受优惠价，双方商定房屋转让价在周小青实际购房价的基础上增加20000元作为对周小青的补偿，依此约定，林国根在周小青向其交付房屋前陆续给付周小青购房款及补偿款等计270000元（包括主房215501.2元、车棚11730元、天燃气2600元、电话费100元、公共维修费2596.4元、五年物业费3894.6元、太阳能1890元塑钢窗3383元、房产证工本费80元、契税4310元、装修保证金500元、垃圾清理费889.5元、补偿款20000元等），2008年7月，开发商向周小青交付房屋，同月，周小青向林国根交付房屋，同年9月，林国根就四中嘉园1幢405室房屋的装璜与蒋家理订立协议，协议约定，装璜材料由林国根提供，蒋家理按约完成装璜，林国根支付报酬23250元，2009年1月，装璜结束，林国根入住该房屋，并于同年1月向电信部门申请在该房屋内安装开通了户名为林国根、号码为88052269的固定电话，2010年4月，林国根又申请开通了用户名林国根、地址为四中嘉园1幢405室的有线数字电视。2010年1月1日，周小青与林国根就该房屋买卖补充订立书面协议，该协议确认房屋转让价款270000元林国根已全部支付给周小青、周小青已向林国根交付房屋，周小青在该协议中承诺在房屋管理部门为其办理产权登记后其及时协助林国根办理产权过户登记，办理过户登记的时间最迟至2010年12月30日。因周小青在林国根不知情的情况下擅自以四中嘉园1幢405室作抵押向他人借款，周小青一直未履行协助办理房屋产权变更登记的义务。
上述事实，有周小青在房屋价款组成清单上所作的收款说明、承诺书、房屋转让合同、房屋装修协议及收条、固定电话安装信息、有线电视用户证、林国根记录的流水帐、银行出具取款明细、存款凭证、证人邱海华等人的证言及当事人的庭审陈述等证据证实。
原审认为，本案的争议焦点为：1、林国根与周小青订立的关于姜堰四中嘉园1幢405室房屋的买卖合同是否合法有效？2、林国根有否支付全部购房款并实际占有四中嘉园1幢405室？3、对房屋未能及时办理过户登记，林国根是否存在过错？
关于争议焦点1，原审认为：周小青与林国根所订立的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，双方约定的房屋转让价格与当时姜堰城区商品房销售价格相当，双方订立协议时亦未有相关部门对该房屋采取查封措施，周小青与林国根无恶意串通损害他人利益的情形，转让房屋的行为亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该房屋买卖合同合法有效。对朱桂英诉称的周小青与林国根买卖房屋的行为违反了姜堰四中教工住宅楼申购方案中五年内不得转让房屋的规定，合同无效的意见，原审认为，姜堰四中教工住宅楼申购方案并非法律和行政法规，故朱桂英该诉称意见没有法律依据，不予采信。
关于争议焦点2，原审认为：2008年周小青在房屋价款组成清单（该清单载明的房屋价款为266085.2元，未包括装修保证金500元和垃圾清理费889.5元）上就出具了“以上房款已全部由林国根支付给我”的说明，双方2010年1月1日补订的书面房屋转让合同上再次明确周小青已收取林国根全部购房款270000元，林国根当庭关于支付购房款情况所作的陈述与林国根所记载的流水帐、银行出具的林国根存款取款明细、林国根以周小青的名义在银行存款的凭证等证据相互印证，故林国根已向周小青支付全部购房款真实可信，予以确认。林国根与装璜人员订立的房屋装修协议、支付装修款的收条、有线数字电视用户证、固定电话装机证明、原审询问笔录等书证及相关证人证言均证实林国根于2008年即对四中嘉园1幢405室进行装修并入住使用至今；朱桂英虽否认林国根实际占有使用405室的事实，但四中嘉园1幢205室为朱桂英所有并居住使用，该房屋与405室位于同一单元，朱桂英未能提交证据证实林国根不在1幢405室中居住，故原审确认林国根自2008年起已实际占有使用四中嘉园1幢405室房屋的事实，朱桂英的相关意见，不予采信。
关于争议焦点3，原审认为：房屋买卖合同订立后，林国根于姜堰区人民法院查封该房屋前即长期实际占有、使用该房屋，在此期间，林国根多次催促周小青办理房屋产权过户登记；该房屋未办理产权过户手续，系因周小青未及时办理商品房产权初始登记和擅自将转让房屋设定抵押所致，对此，林国根并无过错。
综上，原审认为，首先，姜堰四中嘉园1幢405室房屋虽然登记在周小青名下，但周小青在姜堰区人民法院采取查封措施前，已将该房屋出卖给林国根，且林国根已支付全部价款并实际占有、使用该房屋至今，现无证据证明林国根对未能办理产权过户登记手续存在过错，故林国根所提执行异议理由成立。其次，朱桂英系基于借贷而对周小青享有债权，其对姜堰四中嘉园1幢405室并不享有物权。故朱桂英要求许可对被查封的四中嘉园1幢405室继续采取查封、拍卖、变卖等执行措施的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条之规定，判决：驳回朱桂英的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由朱桂英负担。
上诉人朱桂英不服上述判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，为体现法律的公平公正，给当事人一个维护合法权益的平台，请求二审法院依法裁决。
朱桂英提交周小青20**年7月14日办理公积金贷款与建设银行泰州市支行协议一份及其2011年3月其帮助周小青还公积金贷款凭证一份，上述证据为复印件，用以证明周小青系用公积金贷款购房。周小青与林国根之间名为房屋买卖，实为借贷。因为讼争的房屋是福利分房，5年内不得转让，即使转让，本单位职工有优先购买权。
被上诉人周小青称：该证据已经在执行过程中质证，与本案无关。学校有分房计划，我就转让给了林国根，房款及相关费用早已结清。林国根在2010年底、2011年多次催促我办理过户手续，我原打算2012年4-5月为其办理，但因我丈夫生病未能办理，我的债务与林国根无关。只要我有最后一口气，我都要还清同事朱桂英老师的钱。
被上诉人林国根答辩意见为：周小青公积金贷款与我购房给付了购房款没有关联。房款已经付清，装潢也是我装潢，应该我提供的证据我都提供了，房子是我买的，产权属于我。
上诉人提交的证据不属于新证据，所要证明的事实，原审已经审理查明。周小青20**年7月14日以四中嘉园1幢405室房屋作抵押向建行借款150000元，该抵押权于2012年1月10日被注销。
二审查明的事实与一审认定的事实无异，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，周小青将向姜堰四中申购的福利房转让给林国根是双方当事人真实意思表示。该校制定出台的教工住宅楼申购方案规定，五年内不得擅自离校或转让房屋，否则学校有权收回现房，对此周小青作为承诺人2006年12月28日签名认可，该规定属于学校的管理性规定。基于上述承诺，周小青未能在五年内将房屋产权过户给林国根。2008年姜堰四中向周小青交付房屋，周小青未成居住，即将房屋交付林国根，林国根对该房实际装修并在此居住生活，与上诉人朱桂英为上下邻居，且其入住该房，得到姜堰四中其他教职员工的证实，林国根已经实际占有使用该房屋。周小青与林国根买卖房屋的行为，虽未违反法律强制性规定，但确实违反了姜堰四中的管理要求，理当由姜堰四中处理。在五年期将至及期满后，林国根多次要求办理过户手续，因周小青的原因未能办理，林国根并无过错。2012年11月，周小青离开学校，上诉人朱桂英方因与周小青之间的借贷关系，提起诉讼并要求查封讼争房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故原审在作出保全裁定后，经林国根异议后中止对讼争房屋的执行是正确的。上诉人的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，证据详实，判决驳回朱桂英的诉讼请求并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱桂英负担。本判决为终审判决。
审 判 长 高 云
代理审判员 丁万志
代理审判员 刘春生
二〇一四年三月二十日
书 记 员 袁高亮