宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁0104民初5971号
原告：宁夏恺元建筑有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放东街北巷33号。
法定代表人：周雪原，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周文静，女，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被告：杨小云，女，1963年8月31日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：ＸＸ（杨小云丈夫），中国国药宁夏有限公司退休职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告宁夏恺元建筑有限公司与被告杨小云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月5日公开开庭进行了审理。原告宁夏恺元建筑有限公司的委托诉讼代理人周文静，被告杨小云及其委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁夏恺元建筑有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年6月16日签订的房屋租赁合同已经于2017年3月7日解除；2.被告支付原告租金220574元，逾期付款违约金54665.16元（按年利率6%暂计算至2018年5月31日），并要求按照年利率6%支付至实际付清之日止；3.被告立即返还房屋，并支付房屋占有使用费66500元（参照房屋租金暂计算至2018年5月31日），并要求按照合同约定的租金标准支付至实际交房之日止；4.被告支付电费138261元，物业费4256.45元，采暖费24385.9元，滞纳金2968.99元，以上共计169872.34元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月26日，原、被告签订房屋租赁合同，约定，被告承租原告所有的位于银川市兴庆区某号商品房，建筑面积443.38平方米，租期自2015年6月26日至2020年7月25日，第一年租金266000元，第二年租金在2016年3月25日前交清，第三年租金在2017年3月25日前交清。第四年起在原房租的基础上上涨10%。合同签订后，被告拖欠房租，截止2018年3月，被告累计向原告支付租金220574元，尚欠部分租金未支付。且在此期间，被告拖欠电费138261元，物业费4256.45元，采暖费24385.9元，并由此产生滞纳金2968.99元。2018年3月7日，原告向被告发出解除合同通知书，要求解除双方的租赁合同，并要求被告搬离涉案房屋。但被告至今未搬离涉案房屋，故原告起诉至法院。
杨小云辩称，第一，原、被告签订租赁合同时协商的租金是266000元,但同时被告向原告支付了转让费200000元和押金50000元。双方约定的租赁时间为5年，现在原告要求被告搬离，给被告造成很大损失。第二，因被告第一年向原告支付金额大,且餐厅装修和添加设备等均需要大量资金投入,被告找原告协商,申请被告减免房屋租金，原告同意将第二年的租金降到240000元。第三，关于电费的问题，被告一直认为涉案房屋使用的是被告的分表,且一直无人向被告收取电费。直至2017年，被告得知原告自建成房屋一直未缴纳电费，且被告租赁房屋前原告将房屋出租给他人开酒店使用。按照电表抄表计算的电费均由被告承担不合理，因电表的起始数字不清楚,不能拿现在的抄表数字让被告交纳电费。且原告主张电费的数额不合理，被告开餐厅2年的时间不可能产生130000元的电费。第四，关于暖气费的问题，涉案房屋的暖气一直不热.被告找了物业公司和原告解决,原告称因为是地热,暖气片少,所以原告还给被告涉案房屋加装了暖气片。被告缴纳了2015年的采暖费，但是在去交纳2016年和2017年采暖费时,供热公司称因被告承租房屋的整个楼是一体的,必须由原告公司一起交纳,且原告欠付十几万的采暖费,被告只使用楼的一间，无法交纳暖气费。第五，被告没有交纳2017年7月至2017年12月的房租，是因为2017年12月供电公司把涉案房屋的电停了,涉案房屋无法继续使用。原告提出解除合同,但通知书被告没有收到。且原告解除合同的理由很牵强，2018年3月银川市中级人民法院向被告出具协助执行通知书，要求被告把租金支付给中院，所以被告没有向原告支付租金。电费和暖气费的问题也是因为原告的原因，所以无法支付。原、被告签订的5年的合同,被告也向原告支付了200000元的转让费。如果仅经营2年,被告不可能支付这么高的转让费，且被告对餐厅的装修等投资高达500000元。原告提出解除合同,所以被告认为是原告违约。
本院经审理认定事实如下：2011年12月7日，原告取得银川市兴庆区某号房一层、二层房屋的所有权证书。2015年6月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，乙方（被告）承租甲方（原告）位于银川市兴庆区某号房一层、二层商品房，建筑面积443.38㎡；租赁期五年，自2015年6月26日至2020年7月25日止；每年房租在合同到期日前三个月一次性全额支付，第一年租金为266000元，分两次交清，即合同签订之日交150000元，2015年9月25日前交116000元。以后每年房租在到期日前3个月一次性交清，即第二年房租在2016年3月25日前交266000元，第三年租金在2017年3月25日前交266000元，从第四年起租金在原房租的基础上上涨10%；签订本合同时，乙方一次性向甲方支付合同履行保证金50000元，保证金用于支付乙方违约条款内容的规定，合同期满后，无欠租和违约情况，甲方予以无息退还；甲方应于2015年6月26日前将房屋交付乙方使用；从房屋交付使用之日起，乙方负责缴纳该房屋租赁使用期间所发生的物业费、采暖费、水、电、煤气、有限电视、电话、网费等费用；乙方不能按照规定的日期向甲方交付租金，从逾期之日起至实际交付之日止，每日按照年租金的2%向甲方支付逾期违约金，逾期五日，甲方有权解除合同，收回房屋；在租赁期满或解除合同后，乙方必须即时搬出全部物品，到期一周内若屋内仍有遗留物，视为乙方放弃该物所有权，甲方依据本合同取得该遗留物的所有权，由甲方通过公证机关办理公证手续，公证费、遗留物占用承租房屋期间的租金及由此发生的其他相关费用均由乙方承担。同日，原、被告双方签订《补充协议》一份，约定，原告将房屋以内的装修、餐桌、餐椅、厨房设备等以200000元折价抵顶给被告，清单明细：圆桌椅2套、方桌椅20套、冰柜1个、消毒柜2个、点餐机1套、厨房设备1套、纯油桶2个、冰柜3个、蒸柜1个、蒸菜柜1个。合同签订后，原告向被告交付房屋。被告向原告支付转让费200000元及租赁保证金50000元。后被告使用涉案房屋，经营长久一品清炖土鸡店。2017年7月1日后，被告未向原告支付租金。2017年9月11日，宁夏回族自治区银川市中级人民法院向被告出具《协助执行通知书》一份，要求被告协助将原告在其处的应付（自2017年9月15日至合同约定的租赁期满）房屋租赁费支付至该院的执行款专户。后被告未向银川市中级人民法院执行账户支付租金。因被告存在欠付租金情况，原告于2018年3月6日向被告手机号发送”解除合同通知”的短信，载明，解除原、被告于2015年6月26日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告交付涉案房屋，支付欠付房屋租金及其他相关费用。被告于当日收到该短信通知。现原告以其与被告的合同已解除为由，向本院提起诉讼。
另查明，原告涉案房屋自2011年建成至今未缴纳电费，被告自2015年承租涉案租赁房屋期间亦未缴纳电费。2017年11月3日，国网宁夏电力有限公司银川供电公司营销部出具《用电检查结果通知书》，载明，涉案房屋有表无卡，限至2017年11月9日前到供电局营销部稽查组办理用电手续。2017年12月，国网宁夏电力有限公司银川供电公司营销部向被告下发《中止供电通知》，载明，于2017年12月12日10时前到银川供电公司反窃电班办理有关手续，逾期不到将对你户中止供电及办理一切用电手续。2017年12月25日，涉案房屋的电力停止供应。停电后，被告租赁涉案房屋至今未经营。原告对上述情况知情。
还查明，宁夏海利达物业服务有限公司出具《恺元建筑物业费欠费明细表》一份，载明，恺元建筑141#-3段-07（1-2层）建筑面积443.38㎡，单价1.2元/月/㎡，全年应收5320元，备注2017年7月1日至2018年4月30日。庭审中，原告称被告欠缴电费138261元及2016-2017年度、2017-2018年度采暖费24385.9元，并产生滞纳金2968.99元，但其未向国网宁夏电力有限公司及宁夏西部热电气有限公司支付该费用，亦未提交两公司出具的催缴单据。
原告向本院提交的《欠付租金明细表》载明，被告分别于2015年6月26日、2016年4月10日、2016年4月14日、2016年12月27日、2017年5月12日支付原告租金150000元、30000元、43000元、100000元、50000元，另原告自2016年至2017年在被告经营餐厅处的消费欠付金额抵顶租金93593元。以上合计支付租金466593元。被告对上述房租支付情况认可，但称其通过银行转账另外于2016年8月26日向原告支付租金43000元，原告于2016年10月11日向其出具的收据。为证明其主张，被告向本院提交《进账单》一份，载明长久一品清炖土鸡店于2016年8月26日向刘艳红转账支付43000元，并提交《收据》一张，载明，今收到杨小云房屋43000元，日期为2016年10月11日，加盖原告公章。原告称其提交的《欠付租金明细表》载明的”4月14日支付43000元”即为被告2016年8月26日进账单中载明的转账支付金额43000元，而10月11日的收据系对被告2016年8月26日付款43000元的补开收据。经本院向被告询问其所述两笔43000元的支付方式，被告称均系转账支付，但原告仅提交一笔43000元的转账明细，且逾期未向本院提交另一笔43000款项的转账凭证或其他证据材料，原告对该笔款项不认可，故本院对被告所述另行支付租金43000元不予认可。被告称，经原被告协商，涉案房屋租金由266000元变更为240000元，原告对被告上述辩称不予认可。
经本院组织原、被告双方进行现场勘验，被告承租的涉案房屋经营”长久一品清炖土鸡店”现处于停业状态，且电力无法正常供应，房屋内放置被告经营物品，包括桌子、厨房设备等。涉案房屋电表箱内设置总表一个，下设一至三层分表各一个，因处停电状态，故无法查看电表显示状态。涉案房屋三层系原告使用，现处于毛坯闲置状态，据原告称自2015年三层房屋即闲置至今，且三层的电与一、二层断开使用。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》系其真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法成立并生效，本院予以确认。合同生效后，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告自认其于2017年7月1日至今未向原告支付房租，同时，被告亦未按照银川市中级人民法院《协助执行通知书》所载内容将房屋租金交至该院执行账户，即视为未履行合同约定的付款义务。根据合同约定，被告迟延支付租金，原告享有单方解除权，原告于2018年3月6日向被告发出解除合同的短信通知，被告当日收到该通知，原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月6日解除，故对原告主张确认原、被告签订的《房屋租赁合同》解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当将涉案房屋交付原告。关于原告主张被告支付欠付租金220574元（自2015年6月26日至2018年3月6日）的诉讼请求，对其中被告应当支付2015年6月26日至2017年12月24日的租金664635元（266000元÷365天×912天），扣除被告使用涉案房屋期间向原告支付租金466593元，并扣除租赁保证金50000元，下剩148042元，被告应当支付原告。对2017年12月25日至2018年3月6日期间的租金，因国网宁夏电力有限公司于2017年12月25日停止了对涉案房屋的电力供应，且停电后被告实际无法继续使用涉案房屋，被告虽未支付自2015年6月26日使用涉案房屋期间的电费，但涉案房屋自2011年起即未支付电费，涉案房屋停电非被告单方原因导致，原告对此亦应承担相应责任，故对原告主张自2017年12月25日至2018年3月6日期间的租金51742.5元（266000元÷365天×71天），本院酌定被告应当承担25871.25元（51742.5元×50%）。对被告关于双方将涉案房屋租金由每年266000元变更为240000元的辩称，因被告未提交证据予以证实，且原告对原告该辩称主张不予认可，故本院不予采信。对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，因原、被告双方在合同中对逾期支付租金的违约责任作出了相关约定，原告按照年利率6%主张，不违反法律的相关规定，本院予以支持，对2017年12月25日涉案房屋停电后欠付租金部分的违约金，本院不予支持。依据被告欠付租金的应付时间计算，被告应当支付原告违约金23341.9元（计算标准详见附表），并按照年利率6%标准支付欠付租金148042元自2018年6月1日至判决确定的付款之日的利息。
对原告主张的房屋占有使用费，被告虽因停电未经营，但其实际占用涉案房屋，且对于涉案房屋停电的结果原、被告均有责任，故该期间的损失依据公平原则，原、被告双方各半负担，参照合同约定的年租金计算。本院支持原告按照合同约定的租金的50%，即日364.4元（266000元÷365天÷2）标准支付自2018年3月7日至本判决确定的房屋交付之日的房屋占有使用费。对原告主张的物业费4256.45元，因物业公司已出具相关证明，本院支持被告支付原告自2017年7月1日至2017年12月25日的物业费3139元（443.38㎡×1.2/月/㎡÷30×177日）。对原告主张的电费、采暖费及滞纳金，原告未先行支付上述费用，且原告未提交证据证明被告实际欠付金额，故对原告要求被告支付上述费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：
一、原告宁夏恺元建筑有限公司与被告杨小云于2015年6月26日签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月6日解除；
二、被告杨小云于本判决生效之日起十日内向原告宁夏恺元建筑有限公司交付位于银川市兴庆区某号房一层、二层房屋；
三、被告杨小云于本判决生效之日起十日内向原告宁夏恺元建筑有限公司支付租金173913.25元、物业费3139元，并按照日364.4元标准支付自2018年3月7日至本判决确定的房屋交付之日的房屋占有使用费；
四、被告杨小云于本判决生效之日起十日内向原告宁夏恺元建筑有限公司支付违约金23341.9元，并按照年利率6%支付租金148042元自2018年6月1日至本判决确定的付款之日止的利息；
五、驳回原告宁夏恺元建筑有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8912，减半收取计4456元，由原告宁夏恺元建筑有限公司负担2711元，被告杨小云负担1745元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 马虹
二〇一八年八月十三日
书记员 赵慧
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
违约金计算表（截止至2018年5月31日，年利率6%）
起止时间应交租金实交租金欠付租金应交日期欠交天数违约金2015.6.26