＼n青岛市黄岛区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）黄民初字第3989号＼n原告：袁鲁华，女，1952年12月27日出生，汉族，居民，住北京市丰台区。＼n委托代理人：韩德俊，山东仁通律师事务所律师。＼n被告：张海亮，男，1960年5月12日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。＼n委托代理人：杨秀花，青岛黄岛隐珠法律服务所法律工作者。＼n第三人：袁向红，女，1958年9月3日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。＼n原告袁鲁华与被告张海亮及第三人袁向红房屋租赁合同纠纷一案，于2013年5月15日向本院立案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告袁鲁华之委托代理人韩德俊、被告张海亮及其委托代理人杨秀花、第三人袁向红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告袁鲁华诉称：2012年2月20日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将位于青岛市黄岛区（原胶南市）石桥路77号的房屋一处网点房租给被告使用，租赁期限为2012年2月20日至2013年2月20日，年租金52000元，双方约定租金于使用前缴纳，但被告并未按时缴纳。2013年2月20日合同到期后，被告一直拒绝腾出房屋，也不肯缴纳新一年的租金，而此时根据市场行情新一年的年房租已涨到65000元。被告的违约行为给原告造成了重大损失。经原、被告协商未果，故诉至法院，请求判令被告立即腾出位于青岛市黄岛区（原胶南市）石桥路77号的房屋（房产证号：房权证私字第344**号）；被告向原告支付所拖欠的房屋租金16251元，并由被告按每日178元的标准向原告支付自起诉之日起至被告腾出房屋为止的房屋租金；判令被告向原告支付合同违约金20000元并承担本案诉讼费。＼n被告张海亮辩称：2012年的租金被告已经全部交齐，2013年2月以后原、被告没有签订合同，被告不存在违约的事情，不应该支付原告20000元的违约金。原告主张按年租金65000元的标准支付房屋租金无依据。原、被告无法续签租赁合同，被告同意搬迁，但是被告需要一定的时间。＼n经审理查明：2012年2月20日，原告由第三人袁向红代理原告与被告张海亮签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将位于原胶南市石桥路77号的网点房出租给被告张海亮使用，租赁期间为2012年2月20日至2013年2月20日，年租金为52000元，于使用前十日内交纳。另约定了房屋租赁期满，承租人返还房屋的时间为合同期满到期日，承租人未按合同约定逾期交付租金的，除应如数补交外，还应支付违约金20000元等条款。＼n合同签订后，原告按约定将房屋交付被告使用，被告于2012年3月17日以银行存款的方式通过第三人向原告支付租金49900元，另外通过第三人给了原告100元现金，剩余的2000元，被告于2013年2月25日通过第三人给了原告。＼n房屋租赁合同到期后，原告通过第三人与被告协商房屋租金金额问题一直未果，被告一直占用位于青岛市黄岛区（原胶南市）石桥路77号的房屋（房产证号：房权证私字第344**号）。＼n原告提交未经被告签字的房屋租赁协议文稿一份，主张该文稿是原、被告经过协商一致后打印出来的，只是双方没有签字，对此被告予以否认，称该文稿只是原告自己打印出来的。因原告主张的房屋租金过高，被告一直没有同意，并且就房屋租金的问题，原、被告一直在协商。该房屋租赁协议文稿中约定的房屋年租金为65000元。＼n为证明原告主张的2013年的房屋年租金65000元过高，被告张海亮提交青岛市黄岛区（原胶南市）石桥路81号房屋的承租人王本信的书面证明一份、青岛市黄岛区（原胶南市）石桥路89号房屋的承租人书面证明一份，证明青岛市黄岛区（原胶南市）石桥路81号房屋2012-2013年的年租金为42000元，2013年-2014年的年租金为45000元，青岛市黄岛区（原胶南市）石桥路89号房屋年租金为48000元。该两位证明人均没有到庭作证。＼n关于被告是否违约的问题，原告主张被告在履行2012年2月20日签订的合同过程中没有按合同约定支付租金是违约行为，在2013年被告仍未交付任何租金。根据合同法规定，双方的租赁合同仍然是继续有效的，按原合同条款，被告也是违约的，所以被告应支付违约金。被告主张2012年的租金是经过第三人袁向红同意支付的，2013年没有交租金的原因是被告与第三人就租金的事情没有协商好，所以被告才没有缴纳租金，不是违约行为，即使被告违约，原告主张的违约金也过高。关于被告主张的2012年的租金是经过第三人袁向红同意支付的事实，第三人陈述被告没有与其商量租金支付的事。＼n另查明，被告已从涉案房屋搬迁，并于2014年2月17日将涉案房屋及钥匙交付第三人，原、被告均同意被告将涉案房屋及钥匙交付第三人即视为将涉案房屋交付原告。＼n上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、房屋租赁协议文稿及原、被告的陈述在案为凭，且经本院开庭审查，可以采信。＼n本院认为，根据原、被告双方签订的房屋租赁合同，约定租赁期限为2012年2月20日至2013年2月20日，合同到期后，原、被告无法就续租问题达成一致意见，现原告请求法院判令被告搬离占用的房屋，依法应予支持。＼n关于原告主张的拖欠的房屋租金问题，原、被告签订的房屋租赁合同中的租金被告已经交清，2013年2月20日以后，原、被告一直没有达成一致的租赁协议，被告事实上是占用原告的房屋，因此被告应支付原告该房屋的占有使用费，关于占有使用费的支付标准问题，原告主张按年租金65000元的标准计算，被告主张年租金65000元过高，并提交了证明。本院认为，原、被告在双方签订的租赁合同到期后，就下一年的租金问题，没有达成一致意见，双方均没有就该房屋年租金的市场平均价申请鉴定，对被告的房屋占有使用费，应参考原、被告双方已经签订的房屋租赁合同的标准计算，即按年52000元的标准计算。＼n关于原告主张的被告应支付违约金20000元，本院认为，原告主张的被告违约分为两部分，一是履行2012年2月20日至2013年2月20日的房屋租赁合同违约，二是2013年2月20日后占用房屋的违约。关于原告主张的履行房屋租赁合同的违约行为，被告于2012年3月17日向第三人账户打款及给付现金共计50000元，并于2013年2月25日将剩余的2000元租金给了第三人，按合同约定确属违约，本院予以支持。关于原告主张的2013年2月20日以后被告占用房屋属违约，因原、被告实际没有达成一致意见，没有签订房屋租赁合同，因此不属违约。但双方没有达成一致的续租协议，被告在房屋租赁合同到期后，应从原告的房屋搬迁并将涉案房屋交付给原告，但被告长期占用原告的房屋，应参照原来的的房屋租赁合同履行义务，对被告没有及时支付租金的行为，应视同违约。关于违约金的数额问题，原告主张20000元，被告主张即使违约，原告主张的违约金也过高，经本院审查，原告的主张的违约金确已超出损失的30%，应属过高。根据被告的实际交款情况，本院酌定为5000元，过高部分不予支持。＼n综上，本院认为，原、被告在双方签订的房屋租赁合同到期后，没有就续租达成一致意见，被告应搬离原告位于青岛市黄岛区（原胶南市）石桥路77号的房屋（房产证号：房权证私字第344**号），并将房屋交付原告，被告没有及时搬离，对其占有使用原告房屋的期间，被告应按原年租金标准支付占用原告该房屋期间的占有使用费。被告没有按合同约定支付租赁费及没有及时支付占有使用费，应按中国人民银行同期贷款利率计算迟延支付的违约金。＼n根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n一、被告张海亮于本判决生效之日起十日内支付原告袁鲁华2013年2月21日至2014年2月17日的房屋占有使用费51572.60元。＼n二、被告张海亮于本判决生效之日起十日内支付原告袁鲁华违约金5000元。＼n如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n三、驳回原告袁鲁华的其他诉讼请求。＼n本案案件受理费1910元，由被告张海亮承担1174元，由原告承担736元，因原告已预交，被告张海亮于本判决生效之日起十日内支付原告袁鲁华1174元。＼n如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。＼n审判长崔满良＼n代理审判员江军＼n人民陪审员吴国洲＼n二〇一四年二月十七日＼n书记员刘立娜