北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8381号
上诉人（原审被告）北京亚豪房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长沟镇房易路西侧西厢苑酒楼203号。
法定代表人王佩民，执行董事。
委托代理人王子鹤，北京雷杰展达律师事务所律师。
委托代理人尹红志，北京雷杰展达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京汉光舞科技有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路58号6层606-609室。
法定代表人胡进花，董事长。
委托代理人董尚润，北京市瑞得律师事务所律师。
委托代理人单文豪，男，1992年8月18日出生。
原审第三人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街乙12号东楼2102室。
法定代表人麦家洛（ROBERTALEXANDERJAMESMCKELLAR）。
委托代理人刘洋，男，1984年12月19日出生。
上诉人北京亚豪房地产经纪有限公司（以下简称亚豪公司）因与被上诉人北京汉光舞科技有限公司（以下简称汉光舞公司）、原审第三人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（以下简称戴维斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初4333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日受理后，依法组成由法官张印龙担任审判长，法官张慧、法官赵卉参加的合议庭于2016年7月25日公开开庭进行了审理，上诉人亚豪公司的委托代理人王子鹤、尹红志，被上诉人汉光舞公司的委托代理人董尚润、单文豪，原审第三人戴维斯公司的委托代理人刘洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
汉光舞公司在一审中起诉称：汉光舞公司与亚豪公司于2015年12月1日签订房屋租赁协议，约定汉光舞公司承租亚豪公司所有的朝阳区北四环中路27号9层7单元1001号房屋（下称1001号房屋），作为汉光舞公司的办公场所经营使用。亚豪公司承诺上述房屋完全符合汉光舞公司经营要求，1001号房屋所在的那栋楼都是办公使用。合同签订后，汉光舞公司按照合同约定以押二付三的方式支付亚豪公司三个月的房租共计399999元，押金266666元，并按照每平米20元的标准缴纳了物业费用26400元。根据合同约定免租期为2015年12月1日至2016年2月15日。戴维斯公司是1001号房屋所在地的物业管理公司。在租赁合同签订后不久，戴维斯公司告知汉光舞公司该案1001号房屋是住宅立项的公寓，不能作为经营场所，物业不能通过验收。汉光舞公司得知后立即找到亚豪公司核实，并发函询问房屋性质，亚豪公司始终拖延不处理。经亚豪公司核实，1001号房屋是住宅性质房屋根本不能作为正常的经营场所，物业也不允许汉光舞公司挂牌经营，合同已经根本不能履行。2016年1月13日，汉光舞公司为减少自身损失尽快找到经营场所，无奈书面致函亚豪公司要求解除合同，并要求退还租金押金和物业费，并说明亚豪公司可以立即另行出租减少亚豪公司损失，汉光舞公司退还房屋钥匙。亚豪公司收到后仍不闻不问。现诉至法院，请求依法判令解除房屋租赁合同，解除时间为2015年1月13日，亚豪公司退还租金399999元、押金266666元，支付违约金266666元，戴维斯公司退还物业费26400元，并由亚豪公司承担该案的诉讼费。
亚豪公司在一审中答辩称：不同意汉光舞公司全部诉讼请求。一、双方关于1001号房屋具体的用途并未明确约定，汉光舞公司在租赁合同签订前从未表明1001号房屋是用来办公或者经营，亚豪公司也从来未承诺1001号房屋可以用来经营，汉光舞公司现在以亚豪公司违约导致合同目的不能实现为由要求解除合同没有依据；二、1001号房屋的性质为公寓，签订合同前亚豪公司已经口头说明房屋性质，并将房屋买卖合同提供给汉光舞公司，汉光舞公司实地考察房屋有两次，针对合同内容也磋商数次，汉光舞公司对1001号房屋的性质是知晓的，汉光舞公司是注资一个亿的企业，如果根据汉光舞公司的陈述1001号房屋是用来经营，汉光舞公司更应该关注房屋的性质，不可能在不了解房屋性质的情况下擅自签订合同，故结合双方协商的事实以及日常经验法则，可以推断租赁房屋时汉光舞公司的目的并非用于办公或者经营；三、租赁合同是双方充分协商签署的，就合同签订进行过多次协商，亚豪公司首次向汉光舞公司提供的合同用途是居住，该证据证明汉光舞公司所陈述亚豪公司向其承诺1001号房屋用来经营的事实是虚假的；四、该案租赁期限是两年，结合经营性住房市场租期最少五年或者十年的现状，1001号房屋也不能用来经营，1001号房屋是以公司名义购买，购买的初衷就是为了居住，汉光舞公司提供的证据也可以证明，可以反证汉光舞公司的要求无基础；五、亚豪公司免费向汉光舞公司提供两个注册地址，反证亚豪公司已经充分提示汉光舞公司1001号房屋无法经营，且汉光舞公司成立于2015年4月7日，注册地址是海淀区，根据一般常识汉光舞公司应在签署合同的时候有超于一般承租人的审慎注意义务，由其产生的后果由其自行承担，综上不论从房屋性质，还是双方的磋商过程，日常经验法则以及证据都可以认定汉光舞公司陈述亚豪公司向其承诺房屋可用于经营的事实与客观情况不符，汉光舞公司也没有证据证明双方存在这一约定，汉光舞公司未明确租赁房屋的用途，现主张合同目的不能实现无事实与法律依据，故法庭不应当支持汉光舞公司的诉讼请求，如租赁合同最终解除，亚豪公司保有追究汉光舞公司的责任。六、汉光舞公司诉讼请求中的要求解除租赁合同不符合法律规定的合同解除条件，但是如果汉光舞公司坚持解除合同，亚豪公司也同意解除合同，合同解除时间应当双方合意，亚豪公司认为双方按照交接流程进行正常的交接，亚豪公司收回房屋后才计算合同解除时间，其他诉讼请求亚豪公司均不同意。
戴维斯公司在一审中陈述称：不同意汉光舞公司全部诉讼请求。一、整个盘古七星产权就是居住，业主购买房屋也有房产证，上面明确写明是住宅，不能经营办公；二、物业费用问题，亚豪公司是戴维斯公司的业主，亚豪公司已经交纳了物业费，戴维斯公司未收取汉光舞公司的物业费。
一审法院审理查明：2015年12月1日，亚豪公司作为甲方（出租方）、汉光舞公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在北京市朝阳区北四环中路27号公寓、酒店、商业1001号房屋出租给乙方。租赁期限24个月，自2015年12月1日起至2018年2月14日止。其中免租期75天，自2015年12月1日起至2016年2月15日止。免租期内，乙方无须向甲方支付房屋租金，但需要支付物业管理费。租金第一年2016年2月15日起至2017年2月14日房屋租金为133333元整/月，租金包括物业管理费、取暖费、发票。第二年2017年2月15日起至2018年2月14日房屋租金为140000元整/月。该房屋租金支付方式为押二付三。乙方应于每个计租期开始前5个工作日内向甲方一次性足额支付应付租金。乙方在租赁期限内，所产生的水费、电费、电话、网络使用费、租金税费等，由乙方按有关规定自行承担，且因上述费用逾期未付产生的违约金均由乙方自行承担。甲方在乙方足额向其支付首期房屋租金及房屋押金之后7日内将房屋交付给乙方使用。租赁期满后，甲方应及时配合乙方共同清点室内设备设施。验收情况经甲方认可且乙方已结清本房屋使用期间所产生的各项费用（以二者后发生的时间为准）后，甲方应将押金退还乙方。因甲方原因造成本合同无法履行，乙方结清使用该房屋期间所产生的租金及各项费用后，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，并按2个月房租作为违约金赔偿乙方。因乙方原因造成本合同无法履行，乙方结清使用该房屋期间所产生的租金及各项费用后，并按2个月房租作为违约金赔偿甲方。甲方无须退还乙方所支付押金，如押金不足以赔付因此给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。违约方应按2个月房租作为违约金向守约方进行赔偿。
合同签订后，汉光舞公司于2015年12月8日向亚豪公司支付租金399999元、押金266666元，支付物业费26400元。
现汉光舞公司诉至法院，表示亚豪公司签订合同时告知1001号房屋是商业用途，但在向戴维斯公司申请进行装修时，被戴维斯公司告知1001号房屋是公寓住宅，非商业用途。因合同目的无法实现，要求解除合同，返还租金、押金、物业费，支付违约金。亚豪公司表示1001号房屋具体的用途在合同中并未明确约定，且汉光舞公司对房屋的性质是知晓的，应尽到审慎审查义务，不同意汉光舞公司的诉讼请求。戴维斯公司不同意汉光舞公司诉讼请求，表示没有收取汉光舞公司的物业费。
审理中，汉光舞公司向法庭提供录音，表示其是从戴维斯公司处得知1001号房屋系居住使用，不是商业用途；2016年1月21日向亚豪公司提出退房。亚豪公司对以上录音的真实性予以认可，对证明目的不予认可。戴维斯公司表示证据来源不合法，但对涉及该公司部分的事实真实性予以认可。
审理中，亚豪公司向法庭提供《北京市商品房预售合同》，写明：该商品房房屋座落为朝阳区北四环中路公寓、酒店、商业9层7单元1001。亚豪公司表示该份《北京市商品房预售合同》在与汉光舞公司签订前合同已向汉光舞公司出示过，并提供房屋租赁合同第一稿和邮件，表示在这份合同第一稿中写明房屋用途为居住使用，且双方就此进行磋商，该合同中房屋性质与北京市商品房预售合同中的性质一致。另，亚豪公司提供租赁房屋交接单，表示在房屋交接时，汉光舞公司没有异议。汉光舞公司对《北京市商品房预售合同》的真实性不予认可，表示该合同只是预售合同，不是产权证明，且合同中写明不得改变房屋用途，亚豪公司隐瞒上述事实；对邮件的真实性予以认可，对证明目的不予认可，表示可以证明汉光舞公司一直坚持商业用途；对租赁房屋交接单的真实性、关联性不予认可。戴维斯公司对以上证据的关联性不予认可，但表示1001号房屋所在小区是以住宅立项的。
审理中，经该院工作，汉光舞公司、亚豪公司于2016年4月6日对1001号房屋进行交接。汉光舞公司已经将1001号房屋交还亚豪公司。
一审法院判决认定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。汉光舞公司与亚豪公司之间签订的《房屋租赁合同》及租赁房屋交接单，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性法律规定，是合法、有效的。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。该案中，汉光舞公司表示因合同目的无法实现，要求解除合同，亚豪公司表示同意，该院对合同解除不持异议。汉光舞公司提供的证据不足以证实亚豪公司在合同签订前表示该房屋是商业用途，故汉光舞公司应按照合同约定向亚豪公司支付租金。合同中明确写明免租期，亚豪公司称在合同履行完毕才有免租期，在合同中没有约定，故自2015年12月1日起至2016年2月15日止为免租期，汉光舞公司应交纳自2016年2月16日起至2016年4月5日止的房屋租金222221元，亚豪公司应将剩余租金177777元退还汉光舞公司。在合同解除、相关费用结算后，亚豪公司应将押金退还汉光舞公司，对汉光舞公司退还押金的诉讼请求，该院予以支持。关于物业费，根据合同规定，已在免租期内实际发生，对汉光舞公司返还物业费的诉讼请求，该院不予支持。合同中没有相关违约责任的约定，双方约定不明，均有过错，对汉光舞公司要求亚豪公司支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除北京汉光舞科技有限公司与北京亚豪房地产经纪有限公司于二〇一五年十二月一日签订的《房屋租赁合同》。二、北京亚豪房地产经纪有限公司于判决生效后十日内退还北京汉光舞科技有限公司支付的租金十七万七千七百七十七元。三、北京亚豪房地产经纪有限公司于判决生效后十日内退还北京汉光舞科技有限公司支付的押金二十六万六千六百六十六元。四、驳回北京汉光舞科技有限公司的其他诉讼请求。
亚豪公司不服一审法院上述民事判决向本院提起上诉，其主要上诉理由是：本案所涉房屋租赁合同是汉光舞公司因自身原因而提出解除的，亚豪公司在合同履行中并无过错，符合租赁合同8.2条的约定，汉光舞公司应当支付违约金，经与汉光舞应付的租金、押金抵扣后，汉光舞公司还应向亚豪公司支付155556元。租赁合同中虽然约定了免租期。但根据市场现状及日常经验法则，免租期均应以整个合同全部履行完毕为前提条件，是附条件的优惠，不应直接认定为普通意义上的免租期，因此汉光舞公司应当支付该期间的租金。请求撤销一审判决，改判驳回汉光舞公司的诉讼请求。一、二审案件受理费由汉光舞公司负担。
亚豪公司就其上诉未向本院提交新的证据。
汉光舞公司服从一审法院上述民事判决，其针对亚豪公司的上诉理由答辩称：关于合同解除的原因，是亚豪公司实际提供的房屋性质是住宅用途，与其签订合同时承诺的商业用途不符，造成汉光舞公司无法正常使用涉案房屋，合同解除的违约方应为亚豪公司。双方应根据合同约定免租期不缴纳房租，免租期不是长期租赁的附赠。同意一审判决，请求维持原判。
汉光舞公司就其答辩未向本院提交新的证据。
戴维斯公司针对亚豪公司的上诉理由陈述称：服从一审法院民事判决。
戴维斯公司就其陈述未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有房屋租赁合同、租赁房屋交接单、北京市商品房预售合同、录音及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：亚豪公司与汉光舞公司签订的《房屋租赁合同》及租赁房屋交接单，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方争议的焦点即在于在签订合同时是否约定过涉案房屋可用于商业用途，对此双方各执一词，但双方提供的现有证据均不能证明各自的主张。合同中约定“甲方将其拥有的座落在北京市朝阳区北四环中路27号公寓、酒店、商业9层7单元1001房屋出租给乙方，”该条款就此事项亦约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，双方在合同条款约定不明确的情况下，未能协商签订补充协议且根据合同有关条款和交易习惯也不能明确，则双方对涉案房屋是否可用于商业用途属约定不明，双方对此均由过错，现汉光舞公司要求解除合同，亚豪公司表示同意，本院对合同解除不持异议。合同解除后，基于双方的过错，双方均无权要求对方承担违约责任，故本院对亚豪公司有关亚豪公司无过错，合同解除是因汉光舞公司的原因造成，汉光舞公司应当支付违约金并应与租金、押金相抵的上诉请求和理由不予采纳。关于免租期的问题，合同中约定“该房屋租赁期共24个月，自2015年12月1日起至2018年2月14日止。其中免租期75天，自2015年12月1日起至2016年2月15日止。免租期内，乙方无须向甲方支付房屋租金，但需要支付物业管理费”，在合同中明确写明免租期的情形下，亚豪公司有关应当根据市场现状及日常经验法则推断免租期应以整个合同全部履行完毕为前提条件的上诉请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6699元，由北京汉光舞科技有限公司负担3000元（已交纳），北京亚豪房地产经纪有限公司负担3699元（北京汉光舞科技有限公司已交纳，北京亚豪房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付给北京汉光舞科技有限公司）。
二审案件受理费13398元，由北京亚豪房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 张 慧
代理审判员 赵 卉
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 张思齐
书 记 员 邸 硕