西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初3819号
原告（反诉被告）王金荣，女，1968年9月12日出生，汉族，住陕西省西安市灞桥区。
委托代理人郝凯旋，陕西德伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）郭斯梦，女，1980年7月17日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。
被告（反诉原告）刘冰，男，1981年1月6日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区，系被告郭斯梦之夫。
共同委托代理人陈菲，陕西海普睿诚律师事务所律师。
共同委托代理人尹亮，陕西海普睿诚律师事务所律师。
第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第十七分公司，住所地：陕西省西安曲江区芙蓉西路曲江池坊小区11幢3单元30101室。
负责人徐天，系该公司经理。
委托代理人林延高，该公司员工。
委托代理人李雅敏，该公司员工。
原告（反诉被告）王金荣诉被告（反诉原告）郭斯梦、刘冰，第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第十七分公司（以下简称“境商公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王金荣及其委托代理人郝凯旋、二被告郭斯梦、刘冰的共同委托代理人陈菲、第三人境商公司的委托代理人林延高、李雅敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王金荣诉称，2016年9月29日，原告通过中介境商公司支付1万元作为斡旋金用于购买被告西安市曲江新区寒窑路北侧曲江诸子阶13幢1单元10303室（以下简称“涉案房屋”）的意向金，合同登记号为Y13014203。2016年10月10日，原、被告三方协商一致以被告包更名费的总成交价110万签订《房屋买卖三方合同》，原告并交纳定金6万元。合同约定，12月31日前将原告将110万元存入第三人境商公司指定的房屋买卖资金冻结账户，被告办理更名手续。原告为履行合同急于筹款，将同地块曲江新区芙蓉东路紫薇曲江意境9幢2单元22402室房屋低于成本价10万元卖出。2016年12月13日，原告拿到自己的卖房款并筹齐110万元立刻告知第三人境商公司要求履行合同约定，被告致电原告称办更名需要支付更名费，明确表示如若更名花钱他不会履约。原告遂多次通过第三人向被告表明其可找关系更名，并以短信形式多次沟通未果。后原告要求见面商谈履约或支付违约金，被告均置之不理，还通过中介转达让原告起诉。原告查出被告在与其签订合同期间已将此房卖与他人即原购房合同已显示注销正在进行更名手续。被告的违约直接造成原告经济损失约40万元（低价卖房10万元，期间错失意向房由98万元涨至138万元），并给原告的工作生活、精神造成极其严重影响。综上，原、被告所签《房屋买卖三方合同》为合法有效合同，双方应严格遵守。被告却严重违背诚实信用原则和合同约定义务属于根本违约。现为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付原告双倍定金未返还部分6万元；2、被告赔偿原告因违约造成的直接经济损失20万元；3、被告承担本案诉讼费。
二被告郭斯梦、刘冰（反诉原告）针对本诉辩称，首先，原告未按照约定履行合同义务，被告系履行先履行抗辩权。2016年11月6日，原、被告在第三人境商公司的居间下达成房屋买卖合意，并签订了《房屋买卖三方合同》。合同第三条（二）C“其他约定方式”中约定了原告至迟应在2016年12月31日将购房款全额打入监管账户，被告配合其办理合同更名事项。而至原告起诉之日，从未向监管账户转入过任何款项。依据合同法第67条的规定，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。故被告有权履行先履行抗辩权，可以拒绝履行其义务。实际上，被告非但未拒绝履行其义务，反而提前在开发商处办理了合同更名的必经程序即办理了注销买卖合同的手续，但因原告迟迟未向监管账户转款，无法继续办理后续手续。其次，被告并无违约行为，原告请求双倍定金、违约金及精神损失于法无据。再次，在交易的整个过程中，被告可以确定更名，但一直向原告、第三人告知的开发商称更名时间有延迟而不能确定，该情形并非系被告可以控制的范围。被告只有在开发商确定更名的具体时间后才会向原告索要具体资料为其办理更名。实际上，被告也已向开发商递交注销申请，履行了相关义务，反而原告未按照合同约定履行付款义务。原告所称被告不愿意承担的更名费是超出合同约定费用，被告不应承担。而原告如何凑足购房款系其单方的行为，其有其他多种方式凑足资金，故其主张的损失并非被告导致，不应由被告承担。综上，原告的主张既无事实依据亦无法律依据，请求法院依法查明事实，驳会原告的诉请。
第三人境商公司针对本诉述称，其认可原告的第一项诉请，但原告主张的损失应当由法庭确定。
二被告郭斯梦、刘冰反诉诉称，2016年11月6日，原、被告在第三人境商公司的居间下达成房屋买卖合意，并签订了《房屋买卖三方合同》。合同第三条（二）C“其他约定方式”中约定，甲、乙双方协商一致，乙方应于本协议签订后，于2016年12月31日之前，将购房款人民币壹佰壹拾万元整（人民币：1100000元）存入丙方指定的房屋买卖资金冻结账户，待乙方拿到新的购房合同当日，甲乙丙三方配合将存入房屋买卖资金冻结账户的房款解冻给甲方。根据该约定，原告至迟应在2016年12月31日将购房款全额打入监管账户，被告配合其办理合同更名事项。而至今原告都未履行其合同义务。2017年1月8日，原告向第三人主张退还6万元定金，同年1月12日第三人为其办理了退款财务手续。此时，原告以其主张退款的行为明确表示了不再履行合同义务。根据双方合同第九条第（二）款（2）约定的违约责任，原告未按约定时间付款逾期超过七日，被告有权解除合同，原告应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计的逾期时间按日0.3%承担逾期应付款的违约金共计21840元。综上，请求法院依法判令：1、解除三方签订的《房屋买卖三方合同》；2、原告支付被告违约金21840元；3、本案诉讼费、反诉费由原告承担。
原告（反诉被告）王金荣针对反诉辩称，在交易过程中，原告不存在任何过错，也于2016年12月13日将全部购房款准备妥当，并通知第三人和被告履行合同。而被告在合同履行中出尔反尔，于2016年12月8日就向开发商提处注销申请未通知原告及第三人，也未向原告索要更名的相关资料和购房款，反而以更名情况不明故意拖延，也不配合原告、第三人开立监管账户，导致原告无法将款项打入不存在的账户。因此，被告以此为由称原告未按期交纳首付款无事实依据，其反诉请求不能成立，不应得到法院支持。
第三人境商公司针对反诉述称，被告的反诉请求不应得到支持。合同约定的是出卖人办理更名流程。合同更名应先确定更名时间才进行办理，而被告一直没有确定更名时间。更名的办理流程是被告确定是否可以更名，双方建立监管账户，被告注销合同，原告签订新合同，房管局备案登记，解冻监管账户，最后付款。
经审理查明，2016年9月29日，原告欲以总价110万元的价格认购二被告所有的涉案房屋，因认购条件与二被告出售条件尚有差距，原告于当日向第三人支付斡旋金10000元，委托第三人代为协商，双方遂签订《买卖斡旋金协议》。同日，被告郭斯梦在上述《买卖斡旋金协议》上签字同意出售涉案房屋。该斡旋协议第四条约定，本协议期限内，经卖方签字同意买方承购条件时，斡旋协商即告成功，斡旋金即自动转为买方定金，由居间方代收。第六条“其他约定事项”中约定，该房屋的交易方式为合同更名，由卖方办理，此价格包括该房屋在交易过程中产生的更名费。次日，原告向第三人支付买卖斡旋金1万元。2016年11月6日，原告（乙方）、二被告（甲方）及第三人签订《房屋买卖三方合同》，约定由第三人提供居间服务，原告以110万元的成交价格购买被告所有的涉案房屋，建筑面积为160.7平方米。该合同第二条约定，该房产所有权证号（或《商品房买卖合同》合同登记号）为Y13014203，该房产性质为商品房，未设定抵押。第三条“成交价格、付款方式及资金划转方式”约定，经双方协商一致，该房产成交价格为110万元，其中包含定金5万元。买受人采取下列方式付款：甲、乙双方协商一致，乙方应于本协议签订后于2016年12月31日之前，将购房款人民币110万元存入丙方指定的房屋买卖资金冻结账户，待乙方拿到新的购房合同当日，甲、乙、丙三方配合将存入房屋买卖资金冻结账户里的房款解冻给甲方。第六条“关于税费”约定，交易过程中，甲、乙双方应按照国家及西安市相关规定缴纳各项税、费，丙方协助甲乙双方进行相关税费的确认及计算工作（最终以相关收缴机关实际收取的数额为准）。甲方承担更名费，乙方承担契税、大修基金。第八条“房产的交付”约定，甲方（出卖人）应当在收到全额购房款（资金解冻之日）（约定时间或约定条件）将该房产交付给乙方（买受人）占有、使用，并移交该房产房门钥匙作为房屋转移占有的标志。合同第十三条“其他约定”约定，……（2）本合同签订后，若乙方违反合同约定不愿意继续履行合同义务，已交定金5万元直接转为违约金归甲方所有。同时，甲方有权依照合同第九条第二款：乙方未按合同约定时间付款，追究约定赔偿责任；若甲方违反合同约定，不愿意继续履行合同义务，甲方需双倍返还乙方所交定金5万元作为违约金，归乙方所有。本合同将自动解除，合同解除后，甲乙双方将违约所得的50%向丙方支付。（3）本合同签订后，若乙方按合同约定履行合同义务，甲方同意将2016年9月29日签订的《买卖斡旋金协议》时支付的定金1万元转为购房款，若乙方未按约定履行合同义务，此定金直接转为甲方违约金归甲方所有。（4）因不可抗力因素，甲方未按完成合同更名手续，甲乙双方互不追究责任，同时，丙方将代收定金6万元全额无息返还乙方。此外，被告刘冰向原告及第三人均说明不能确定办理完毕注销合同的时间。合同签订同日，原告向第三人交纳定金5万元。2016年12月8日，被告郭斯梦向涉案房屋的开发商即案外人西安浩华置业有限公司提出书面申请，要求将其与该公司签订的《商品房买卖合同》备案注销，但未向第三人及原告说明其更名的情况。2016年12月13日，原告向第三人通知其已将购房款筹备完毕，并多次催促第三人及二被告办理更名、明确更名时间并要求签订补充协议，二被告均称因开发商的原因合同更名时间不能确定，也不能签订补充协议。之后，原告遂提出其可通过找寻关系办理更名，但产生的费用应由二被告承担，经第三人协调后二被告不同意承担该部分费用。在此期间，三方均未提出办理资金共管账户事宜。2017年1月5日，被告刘冰向第三人的经纪人告知，注销更名的时间不能确定，如原告不能等待，双方的合同就不再履行，第三人遂将该情况向原告告知。2017年1月8日，原告与第三人签订《补充约定》载明，在2016年12月13日至2017年1月6日，在此期间，第三人多次与原被告双方沟通协调，因被告无法确定更名事宜，最终使得原被告双方一直不能达成一致，在2017年1月6日，被告提出将涉案房屋不出售给原告，同时解除三方签署的《房屋买卖三方合同》，现原告提出由第三人退还其所交纳的定金6万元，但原告保留追诉被告违约的权利，与第三人无关。因此，原告追诉所的违约金全部归原告所有，第三人无权要求原告将违约所得支付相应的居间报酬。上述补充协议签订后，第三人将定金6万元退还原告。同日，第三人将定金退还一事向被告告知。2017年2月7日，原告诉至本院。
另查，涉案房屋系被告郭斯梦与案外人西安浩华置业有限公司（以下简称“浩华公司”）签订《商品房买卖合同》所购，合同登记号为Y13014203，案外人西安浩华置业有限公司于2014年6月30日向被告交付。2016年11月6日，二被告未取得涉案房屋产权证书。
庭审中，原、被告及第三人均认可本案的定金6万元由第三人代收。原告认为被告隐瞒已经办理注销的事实，拒不为原告办理更名手续构成违约，应向原告承担双倍返还定金和赔偿损失的的违约责任，原告的损失包括原告为筹集购房款低价出让其子所有的房屋损失10万元、合同无法履行房屋涨价损失10万元，共计20万元，并提交原告出售其子所有房屋的商品房买卖合同、房屋买卖三方合同及存款对账单，另申请对涉案房屋的现价进行评估，后原告又自愿撤回其鉴定申请。被告对此不予认可，认为原告如何筹集房款与其无关，其主张的损失并非被告导致。
上述事实，有商品房买卖合同、买卖斡旋金合同、房屋买卖三方合同、收据、短信记录、西安市商品房买卖合同备案注销申请表等证据及庭审笔录、谈话笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告及第三人对以更名的形式买卖涉案房屋从而签订《房屋买卖三方合同》、第三人代被告收取6万元定金以及经原告提出后第三人于2017年1月8日向原告退还定金6万元的事实均无争议，本院对此予以确认。结合原、被告的诉请及双方的答辩，本案的争议焦点是双方之间签订的房屋买卖三方合同是否应予以解除及原、被告是否存在违约行为并承担违约责任。首先，原、被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》后，2017年1月8日，原告向第三人提出退还已付的定金，第三人作为二被告的定金代收人向原告退还了定金，同时第三人又作为房屋买卖三方合同的居间人向二被告告知退还定金一事，二被告对此亦未提出异议。由此可见，三方对于房屋买卖三方合同解除不再继续履行一事于2017年1月8日已经达成一致，故涉案的房屋买卖三方合同已于2017年1月8日解除。现被告提出解除三方签订的房屋买卖三方合同的诉请，与事实不符，本院不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三方。本案中，在涉案房屋已经向二被告交付，而二被告尚未取得涉案房屋产权证书的情况下，原、被告及第三人约定以合同更名的形式买卖涉案房屋实属二被告将其对涉案房屋的权利和义务转让给原告，而该转让并未取得案外人浩华公司的同意。加之，第三人陈述在合同签订时和履行过程中，被告已经向原告多次说明不能确定合同更名的时间。可见，原、被告双方在合同签订时均明确知晓合同履行受案外人浩华公司的制约以及合同可能存在履行不能的情况，故双方应对将合同义务依托在案外人的约定自行承担相应的风险。而根据双方合同第三条约定来看，合同仅约定原告于2016年12月31日之前将购房款人民币110万元存入第三人指定的房屋买卖资金冻结账户，待原告拿到新的购房合同当日三方配合将存入房屋买卖资金冻结账户里的房款解冻给被告，并未约定二被告办理合同更名的具体时限。并且，第三人的两名经纪人均陈述，2017年1月5日，被告电话告知其不能确定更名时间，如原告不能等待合同将不再履行。结合双方合同未约定更名时间的情况，被告的该通知内容并非明确不履行合同的意思表示，不能以此确定被告存在违约行为，故原告以被告存在违约行为为由要求被告返还一倍定金和赔偿损失的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。而在合同履行过程中，三方均未提出和设立资金冻结账户，原告确无实际可能将购房款于2016年12月31日前支付于该账户，故被告认为原告构成逾期付款的违约行为并承担逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告王金荣的本诉诉讼请求。
驳回二被告郭斯梦、刘冰的反诉诉讼请求。
本案案件受理费6100元，由原告王金荣承担，反诉案件受理费173元，由被告郭斯梦、刘冰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 叱红梅
人民陪审员 王莎莎
人民陪审员 王菊芬
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 孙源源
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