上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第2213号
原告胡军，女，1951年3月26日出生，汉族，住所地本市南汇区。
委托代理人张秉峰，上海市迅峰律师事务所律师。
被告汪城，男，1967年5月20日出生，汉族，住所地本市嘉定区。
委托代理人余玮，上海瀛泰律师事务所律师。
委托代理人潘金骏，上海瀛泰律师事务所律师。
原告胡军诉被告汪城房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡军及其委托代理人张秉峰，被告汪城的委托代理人余玮、潘金骏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告胡军诉称，2014年4月，原、被告就本市太仓路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋）租赁签订租赁合同，约定由被告承租，在合同履行中，被告却将系争房屋转租他人居住，形成群租状态，并擅自改变房屋结构。原告曾予以制止，但被告不予理会，为此双方发生纠纷，并报警，均无济于事，被告的行为已构成违约，故原告诉至法院要求确认：1、原、被告于2015年7月3日解除合同；2、要求被告迁出本市系争房屋；3、被告支付原告2015年4月20日至7月3日的房屋租金和7月4日至实际迁出日止的房屋使用费（以每月人民币2500元计）。
被告汪城辩称，原告庭前陈述情况不是事实，系原告自己编造，不存在被告不支付原告房租的情况，原告没有拿到房租的原因是原告自己拒收，因为原告提出要出售房屋。对于原告陈述的违章搭建问题，搭建并非被告所为，被告入住时就是这个状况。房屋群租问题，双方在合同上约定租借人员就是6至7人，被告承租房屋初衷就是为了员工居住使用。在原告出具的收条上也注明是借给包子铺使用，证明其清楚是借给包子铺使用的。故不同意原告诉请。
经审理查明，系争房屋底层前客堂（使用面积20.20平方米、独用天井使用面积5.70平方米、公用部位：晒台、底层灶间、二层小卫生间）系公用住房，承租人系原告胡军。
2013年4月，原、被告就系争房屋签订合同，约定由被告借住，一直到动迁合同解除，每月人民币（以下币种均为人民币）2500元，每半年一付，押金2300元；不得借于别人，从2013年4月17日开始。
2014年4月，原、被告经案外人上海斐鸿房地产经纪有限公司居间，签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁系争房屋（面积25.7平方米），用途居住，租赁期限自2014年4月20日至2018年3月20日，租金每月2500元），以后房客每次提前5天预付，租金交付地点为该房屋内，保证金2500元，房屋居住最多人员6-7人，无关人员不能留宿在套房内；租赁附加规定，暂定为四年，四年中若有动抵迁，合同终止，若不动迁协议续租；租金一年一付；合同中第13条废除（合同第13条提前结束租期：房客或业主中任何一方如需提前结束租期，须提前30天书面通知对方，并补偿对方30天的租金）；保证金不能转为租金（违约金除外），房客履行以下条款后，保存方全额无息退还，或扣除上述有关费用后余额无息退还，1、租期结束；2、修复或赔偿因房客责任损坏的室内物品、室内装修；3、付清所有杂费；4、付清房屋清洁费（如果需要）；杂费包含水、电、燃气费及电话费和管理费；房客不可装修房屋和改动房屋的任何结构；房客承租期间，不得分租和转租他人；房客逾期十五天未支付租金或杂费的，业主有权收回房屋，并有权要求房客赔偿损失等。
2014年4月27日，原告出具收条“今收到包子店房租叁万元，到2015.4.20号”。诉讼中，原、被告确认原告已收押金2300元（前手租客转给被告）。
诉讼中，原告提供自己拍摄的图片若干张，证明原告至系争房屋处收取租金，未果；且发现系争房屋实际居住人非被告本人或家属，房屋内存有液化燃气瓶等，被告存在转租且存在“群租”现象，并将房屋擅自分割、搭建阁楼和将天井内浴缸改为厕所；被告对此不予认可，提出图片所列5月20日无法确认拍摄时间、未收取租金事实和液化燃气瓶是否满瓶或空瓶事实。
被告经辩认，原告图片上的人员即包子店店长张小四，出示张小四2012年2月与上海旺比餐饮管理有限公司签订的劳动合同，期限自2012年2月16日至2016年2月15日止，证明老板借房给员工居住；及在系争房屋附近开设“旺比包子”店的图片，关于原告所述改建问题，被告提出2013年入住时即为现状，目前一共有四人居住；被告提出租金委托员工张小四支付，并出示张小四2015年5月8日21：08分手机短信截屏“房东你好，住房，房租，你什么时候来收”（发送手机号XXXXXXXXXXX，接受手机号XXXXXXXXXXX），系原告称将房屋出售而未收取。
原告提出未收讫所谓短信，因合同中原告留有手机号为XXXXXXXXXXX，以前系争房屋中有七、八人居住，现情况不明。
以上事实，由原告提供、出示的系争房屋公有住房租赁凭证、《房屋租赁合同》、图片若干、合同和收据凭证；被告提供、出示的收据凭证、劳动合同、短信。以上证据及原、被告的当庭陈述，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。诉讼中，原告以被告逾期支付租金、转租、“群租”及擅自改建为由，要求解除合同，但被告抗辩，曾短信通过原告收取租金及无转租、“群租”及擅自改建事实，不同意原告之诉请。经查，原告提供合同，其中双方约定租金为每月一付，但另又提供2003年双方合同及被告支付2014年全年租金凭证，证明双方付款方式为一年一付，虽双方在事实上改变了付款方式，但对付款时间并无书面约定，且被告两次付款时间均为合同履行之首日，故对原告提出双方形成先付后租的交易习惯，本院予以采纳。被告应在2015年4月20日前支付2015年4月20日后租金，诉讼中被告所出示的手机短信，接受方手机号为XXXXXXXXXXX，但原告称合同约定原告手机号为XXXXXXXXXXX，其未收讫短信。对此事实，被告未举证予以证明，故对被告之辩解，本院不予采纳。关于原告要求解除合同之诉请，鉴于双方虽对付款方式有变更，但对“房客逾期十五天未交付房租或杂费，业主有权收回房屋，并要求房客赔偿损失”的约定未作修改或变更，故合同条款对双方仍有约束，原告要求解除合同，本院予以确认。但合同解除日期，因原告未提供有关通知解除日期，故本院以原、被告诉前调解之日（即2015年7月3日）为合同解除日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告迁出系争房屋之诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付合同期内租金及按租金标准支付合同解除后至被告实际迁出日止的房屋使用费，查无不当，本院予以支持。由于原告对被告存在转租、“群租”及擅自改建之事实，未提供证明予以佐证，据此，对该事实本院不予认定。鉴于合同中对保证金的处理已作约定，故被告已付保证金可抵销应付租金、水费、电费、燃气费用。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：
一、确认原告胡军与被告汪城于2014年4月27日就本市太仓路XXX弄XXX号底层前客堂房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年7月3日解除；
二、被告汪城应于本判决生效之日起十五日内迁出本市太仓路XXX弄XXX号底层前客堂房屋（含物品），将房屋返还原告胡军；
三、被告汪城应于本判决生效之日起十五日内按每月租金人民币2500元标准支付原告胡军自2015年4月20至2015年7月3日止的租金及自2015年7月4日至被告汪城实际迁出本市太仓路XXX弄XXX号底层前客堂房屋日止的房屋使用费；
四、原告胡军应于本判决生效之日起十五日内退还被告汪城保证金人民币2300元（该款可与本判决第三款费用相抵）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币130元，由被告汪城负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
代理审判员 黄 啸
人民陪审员 时 美
二〇一六年四月七日
书 记 员 周 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款