四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川19民终633号
上诉人（原审被告）：杨棚程，曾用名杨朋成、杨鹏程，男，1970年2月1日出生，汉族，高中文化，居民，住巴中市巴州区，
委托诉讼代理人：朱晓光，四川砝鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程明华，女，1969年8月28日出生，汉族，大专文化，巴中市妇幼保健院职工，住巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：汤世福，男，1943年12月21日出生，汉族，大专文化，巴中市卫计委退休干部，住巴中市巴州区。系被上诉人程明华丈夫。
委托诉讼代理人：杨政，巴中市巴州区英博法律服务所法律工作者。
上诉人杨棚程因与被上诉人程明华房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初746号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人杨棚程上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由：1、一审判决漏列当事人。郑某是案涉房屋的次承租人，被上诉人也知道郑某是次承租人。而本案判决结果与郑某有直接利害关系，应当通知郑某参加诉讼，而一审未将郑某列为本案当事人。2、一审支持被上诉人在一审的诉请错误。被上诉人没有给予上诉人合理的期限支付租金，同时也没有通知上诉人解除租赁合同。本案中，上诉人没有拒绝向被上诉人缴纳租金，而是因受市场变化的影响与被上诉人协商能否减少租金。同时，上诉人将承租的房屋转租给郑某，口头告知了被上诉人，郑某作为次租承人一直在与被上诉人协商租金的支付，郑某也曾告知被上诉人去收取租金。本案判决继续履行租赁合同，不会损害被上诉人的利益。如果判决解除合同，会造成上诉人的装修损失和其他财产损失，形成新的诉讼，既增加了当事人的诉累，又浪费了司法资源。故一审判决解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同错误。
被上诉人程明华主要答辩意见是：被上诉人对上诉人转租案涉房屋并不知情，上诉人不按合同约定支付租金即构成违约，故应当解除双方所签订的合同。上诉人在一审中没有申请追加第三人，故一审不存在漏列当事人的问题。本案中是因上诉人违约而解除合同，故装修费损失应由上诉人承担。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。
程明华向一审法院起诉请求：1、确认原告程明华与被告杨棚程于2012年9月17日签订的《租房协议》无效。2、判令被告归还原告出租房屋并支付房屋租金、承担租金总额20%违约责任。3、被告承担本案诉讼费。一审中，原告将第一项诉请变更为解除原、被告签订的《租房协议》。
一审法院认定的事实：位于巴中市江北大道中段28号楼201、202两套房屋即巴中市政府家属院28#2-202房屋、巴中市江北大道中段130号2单元2楼1号房屋系原告程明华所有。2012年9月17日，原告程明华（甲方）与被告杨棚程（乙方）签订了《租房协议》，约定：乙方自愿承租上述两套房屋作营业使用。租期10年，自2013年1月31日至2023年1月31日止；第一年租金为80000元，从第二年起每年租金递增8%，即第二年租金为86400元，第三年为93312元，第四年为106776元；付款方式：在签订协议时付定金20000元，乙方进入装修时一次性付清当年租金80000元。次年的租金在头一年租期满11个月前预付下一年一半的租金，每一年租期满一次性付清下一年租金。如乙方不按合同约定时间缴纳租金，甲方视为乙方自动放弃承租权。租房协议中止时间为交租金的最后期限；乙方向甲方交保证金5000元，租期满后，扣除水电气及房屋损坏等费用外，余下如数退还；甲乙双方自签字之日起不得违约，若违约，应赔偿对方总投资20%的违约金。
租房协议签订后，被告未向原告支付保证金，被告于2016年3月11日向原告交付租金100777元，原告的丈夫汤仕福向被告出具了收条。庭审中，原告认可被告已付清了2013年至2016年的租金。
一审同时查明：按租赁合同的约定，被告应当在2016年12月31日前支付2017年半年的租金，在2017年1月31日前付清2017年的房屋租金。2017年1月26日，被告找原告协商，被告提出不按照合同递增租金，原告不同意，双方协商未果。
一审中，原告要求解除合同，被告当庭表示不同意解除合同并辩称是因原告不来收取租金而导致未支付租金，并提供了2017年3月27日案外人“小郑”与原告的通话录音光盘。
一审法院认为，原、被告签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该《租房协议》合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。在《租房协议》中，原、被告双方约定了被告支付租金的时间，同时也约定了如被告不按合同约定的时间缴纳租金，视为被告自动放弃承租权。被告虽在2017年1月26日找原告协商租金事宜但双方协商无果，截止2017年5月被告亦未向原告支付2017年度租金。被告虽提供了案外人“小郑”与原告的通话录音，但本案《租房协议》合同当事人为原告程明华与被告杨棚程而非案外人“小郑”，交纳租金义务人应为被告杨棚程，且被告认可该通话时间为2017年3月27日，而2017年3月27日也已超过了双方约定的租金交纳时间。截止法庭辩论终结之日（2017年4月7日）被告仍未交付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；第二百二十七条，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定。对原告主张解除其与被告签订的《租房协议》，一审予以支持。双方租赁合同解除后30日内，被告杨棚程应当将租赁物返还原告。
对于合同解除后房屋租金的支付问题。原、被告双方均认可被告已交清2016年度租金，2017年度（自2017年2月1日起）租金未交付。对于2017年2月1日起至原告主张解除《租房协议》之日（2017年4月7日）止的房屋租金，应为19680.50元，即108839.11元/年（100777元/年×1.08）÷365天×66天=19680.50元。对之后的房屋使用费，被告杨鹏程应当按照298.19元/天至实际返还房屋时止据实结算。
关于原告主张被告承担租金总额20%违约责任的问题。当事人在合同中约定违约金主要是为补偿守约方的损失，而审理中，原告未提供证据证实因被告违约给原告所造成的具体损失，对于原告该项主张，一审不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第六十条、第九十四条（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告程明华与被告杨棚程于2012年9月17日签订的《租房协议》。《租房协议》解除后30日内，被告杨鹏程将租赁物位于江北大道中段28号楼201、202两套房屋即巴中市政府家属院28#2-202房屋、巴中市江北大道中段130号2单元2楼1号房屋腾空返还原告程明华。二、由被告杨棚程在本判决生效后10日内向原告程明华支付2017年2月1日起至2017年4月7日止欠付房屋租金19680.50元；2017年4月8日起至被告杨棚程实际返还租赁物期间的房屋占用费按照298.19元/天计算。三、驳回原告程明华的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由被告杨棚程负担。
上诉人杨棚程在二审中提供了如下证据，第一组：2016年10月1日杨棚程、郑某签订的《转让协议》；2016年9月6日、2016年10月1日杨棚程向郑某出具的收条两张；农业银行交易明细清单两份，拟证明：上诉人在2016年10月前已将案涉房屋转租给郑某。第二组：鑫源茶楼装修及家电家具设备清单，证实上诉人承租案涉房屋后用于开设鑫源茶楼，开支装修费771822元。上诉人杨棚程在二审中申请证人郑某出庭证实：2016年8月24日上诉人将鑫源茶楼转让给郑某，郑某当年9月才知道房东是汤世福（程明华的丈夫），当年11月左右郑某曾与汤世福协商不递增房屋租金，但协商无果。2017年1月26日晚上7点左右，郑某通知汤世福来收取房租，汤世福来后不知道什么原因就走了，也没有收房租。在一审诉讼期间郑某明确表示，愿意向被上诉人缴纳2017年全年的房租，并自愿承担违约金，但程明华不同意。
被上诉人程明华质证意见：对上诉人提交的第一组证据，认为上诉人将案涉房屋转租给郑某被上诉人不知情。且与本案无关联性。对第二组证据，认为是上诉人单方确认的数据，未经被上诉人的同意，不能作为定案依据。对郑某的证言，被上诉人认为对转租不知情，2017年1月份双方在茶楼协商的不是交付租金，而是要求降低租金，对郑某证明的其他事实无异议。
对上诉人在二审中提交的证据，经本院审查，上诉人与郑某签订转让协议后，郑某通过银行转账的方式，向上诉人支付了转让费，且郑某也当庭承认转租的事实。故可以认定上诉人已将案涉房屋转租给郑某这一事实。对上诉人提交的第一组证据本院予以采信。对第二组证据，系上诉人单方所列清表，未经被上诉人确认，其真实性难以判定，对该份证据本院不予采信。郑某的证言证实，被上诉人已经在租赁合同约定的支付租金期间内知道上诉人将房屋转租给郑某这一事实，且郑某多次向被上诉人表示愿意代承租人支付租金这一事实。对郑某的证言，本院予以采信。
二审查明，在上诉人杨棚程与被上诉人程明华于2012年9月17日签订的《租房协议》后，杨棚程将案涉房屋用于开设鑫源茶楼。在《租房协议》中，双方还约定，10年租期内，在租金不变的情况下，上诉人杨棚程可以转租。2016年10月1日，上诉人与郑某签订转让协议，将鑫源茶楼转租给案外人郑某。
同时查明，按照《租房协议》的约定，上诉人应当向被上诉人支付2017年度的房屋租金108839.12元。
二审期间，郑某以次承租人的身份向本院提交申请，要求参加二审诉讼。经本院征求被上诉人的意见，被上诉人不同意郑某参加二审诉讼。同时，郑某明确表示愿意代上诉人向被上诉人支付2017年度的租金。
二审查明的其余案件事实与一审查明的事实一致，二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”。本案中，上诉人杨棚程与被上诉人程明华签订的《租房协议》合法有效。在该租房协议中明确约定，上诉人在租期内可以转租，故上诉人将案涉房屋转租给郑某的行为应当认定有效。上诉人转租房屋后，虽未按照《租房协议》约定的付款时间向被上诉人支付租金，但在该期限内，次承租人郑某曾多次找到上诉人及其上诉人的丈夫汤仕福，表示愿意代上诉人支付租金。同时，在二审期间郑某再次请求代上诉人支付欠付的租金。故上诉人欠付被上诉人租金的行为，并未构成根本性违约，被上诉人仍然可以通过向上诉人或者直接向次承租人继续收取租金实现合同目的。故对被上诉人提出解除与上诉人签订的《租房协议》并要求上诉人承担租金总额20%违约责任的请求，本院不予支持。一审判决解除被上诉人与上诉人签订的《租房协议》不当，二审予以纠正。因上诉人迟延支付租金的事实客观存在，故自合同约定的付款之日起至租金付清之日止的资金利息应由上诉人承担，对利率标准本院酌定按照年利率6%计算。
综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决解除上诉人与被上诉人签订的《租房协议》不当，二审予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初746号民事判决。
二、上诉人杨棚程在本判决生效后十日内按合同约定向被上诉人程明华支付2017年度的房屋租金108839.12元，并支付迟延履行期间的资金利息（自2017年1月1日起至2017年1月31日止，以54419.56元为基数，按年利率6%支付资金利息；自2017年2月1日起至本判决确定的给付之日止，以108839.12元为基数，按年利率6%支付资金利息）。
三、驳回被上诉人程明华关于“解除双方于2012年9月17日签订的《租房协议》”的原审诉讼请求。
四、驳回被上诉人程明华的原审其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1800元，由上诉人杨棚程和被上诉人程明华各负担900元。
二审案件受理费1800元，由上诉人杨棚程和被上诉人程明华各负担900元。
本判决为终审判决。
审判长 李家明
审判员 王健宇
审判员 孙 涛
二〇一七年八月十四日
书记员 郑绍坤