＼n重庆市第五中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）渝五中法民终字第05065号＼n上诉人（原审被告）：刘旭升，男，1964年6月20日出生，汉族。＼n委托代理人：陈瑜，重庆言实律师事务所律师。＼n委托代理人：程立华，重庆言实律师事务所实习律师。＼n被上诉人（原审原告）：重庆君航物业管理有限公司。＼n法定代表人：孙宗，该公司总经理。＼n委托代理人：张玲琳，女，1973年5月16日出生，汉族，该公司工作人员。＼n委托代理人：谭淋，女，1987年5月13日出生，汉族，该公司工作人员。＼n上诉人刘旭升与被上诉人重庆君航物业管理有限公司（以下简称重庆君航物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市綦江区人民法院于2013年11月18日作出（2013）綦法民初字第05105号民事判决，刘旭升对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月30日通知当事人到庭进行审理，上诉人刘旭升的委托代理人陈瑜、程立华，被上诉人重庆君航物业管理有限公司的委托代理人张玲琳、谭淋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n一审法院审理查明，2004年2月28日，重庆全泰房地产开发有限公司（全泰.南州明珠小区的开发商）作为甲方，重庆全泰物业管理有限公司作为乙方，双方对全泰.南州明珠小区的物业管理服务签订了《南州明珠前期物业服务合同》，该合同约定了服务区域、服务事项、质量标准、服务费用、权利与义务、违约责任等内容。其中服务费用中第十八条第一款约定：物业服务价格为以物价局核定为准，费用构成包括物业区域内保洁费等；第二条约定业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五；物业服务期限从2004年2月28日起至2007年2月28日止。2004年8月10日，重庆全泰物业管理有限公司经重庆市工商行政管理局核准变更名称为现在的重庆君航物业管理有限公司。合同到期后，重庆全泰房地产开发公司又分别于2007年5月31日和2010年5月31日与重庆君航物业公司进行了续签《前期物业服务合同》，两合同对服务费用进行了约定：1、本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：以物价局核定标准执行，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；共用的专项设备设施运行（如路灯、楼道灯、水体等）的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；每月15日后仍未到物业公司付清相关费用，每天应按交费总额的千分之三累计加收滞纳金，经物业公司催收仍未及时交付应交费用的，因拖欠造成的其他不便及后果慨由拖欠人负责。合同签订后，重庆君航物业公司按照合同约定履行了合同义务。2005年3月11日，刘旭升作为全泰.南州明珠小区（建筑面积114.49平方米，电梯房）的业主在全泰.南州明珠业主公约上进行了签字确认。业主公约中对物业服务费用进行了约定：面积100-119平方米，电梯房按78元／户／月；同时缴费办法中第三条约定：按照《重庆市物业管理服务收费办法》第二十条规定，待销商品房和已购买并未办理收接手续尚未入住的房屋，房屋产权人（含开发商）应缴纳50%物业管理费。刘旭升于2005年3月11日接房装修后因房屋外墙漏水，由重庆君航物业公司进行了维修，刘旭升一直未入住。刘旭升从2005年9月起至2009年4月按39元户／月的标准缴纳了物业服务费。2013年5月2日，刘旭升按78元户／月的标准补缴了2009年5月至2010年10月的物业服务费，同时补缴了2013年5月以前的公共能耗费。之后的物业服务费和公共能耗费刘旭升未缴纳。重庆君航物业公司为催收刘旭升缴纳相关费用，于2013年7月20日向刘旭升送了催款通知书。从2010年11月至2013年8月刘旭升尚欠重庆君航物业公司物业服务费2652元（按78元／户／月×34月），2013年6月至2013年7月重庆君航物业公司代缴的公共能耗费分别为9元、9元，共计18元。审理中，重庆君航物业公司仍要求刘旭升按78元／户／月缴纳物业服务费。＼n另查明，2011年5月31日，重庆君航物业公司服务的全泰.南州明珠小区得到原綦江县发展和改革委员会的批复，物业服务的收费标准（按建筑面积）为：普通住宅0.75元／平方米.月；电梯房住宅0.9元／平方米.月。＼n再查明，重庆市物价局渝价（2004）778号文件中第七条规定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主或使用人的定置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应缴纳50%的物业服务费。＼n一审法院认为，重庆君航物业公司（原名重庆全泰物业管理有限公司）与重庆全泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及刘旭升签字确认的全泰.南州明珠业主公约符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业等均具有约束力，三方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己约定的义务。现重庆君航物业公司已按合同约定履行物业服务，其要求刘旭升缴纳物业服务费和代缴的公共能耗费符合法律规定，一审法院予以支持。刘旭升未缴纳相关费用，已构成违约，重庆君航物业公司要求刘旭升承担违约责任的理由成立，但重庆君航物业公司要求每天按尚欠费用的3‰计收滞纳金过高，应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算滞纳金为宜。对于刘旭升辩称因其房屋漏水而不缴物业服务等费用的理由不成立，因房屋漏水，是侵权还是房屋质量问题，是另一法律关系，刘旭升可另案解决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，遂判决：一、限刘旭升在本判决生效后5日内支付重庆君航物业管理有限公司2010年11月至2013年8月止的物业服务费2652元及其滞纳金（滞纳金从2010年11月16起以每月应缴物业服务费为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至实际缴纳物业服务费时止）；二、限刘旭升在本判决生效后5日内支付重庆君航物业管理有限公司2013年6月至2013年7月代缴的公共能耗费18元及其滞纳金（滞纳金从2013年6月16起以每月应缴费用为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至实际缴纳时止）；三、驳回重庆君航物业管理有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费25元，由刘旭升负担。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n上诉人刘旭升对一审判决不服，向本院提起上诉，1、请求依法驳回一审判决或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、重庆君航物业公司与重庆全泰房地产开发有限公司签订的三份《前期物业服务合同》对上诉人具有约束力，显然不当，上诉人均不知晓。2、房屋存在质量问题，上诉人至今未入住，应按50%收取服务费。3、上诉人不应交付公共能耗费。＼n被上诉人重庆君航物业管理有限公司答辩称：一审判决事实认定清楚，请求维持原判。＼n本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。＼n本院认为，在物业服务中，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。对物业公司的物业管理职责与范围应当依照民事合同意思自治原则双方在物业服务合同中明确划分，界定责任。在本案中，根据刘旭升与重庆君航物业公司双方签字确认业主公约，属于有效合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业等均具有约束力。同时重庆君航物业公司对刘旭升提供了相应物业服务，刘旭升理应缴纳物业服务费和公共能耗费，符合法律规定，本院予以支持。对一审法院认为，刘旭升的房屋漏水，是侵权还是房屋质量问题，刘旭升可另案解决，本院予以支持。对此，刘旭升的上诉请求未能提供充分证据予以证明，没有法律依据，本院不予采纳。＼n综上所述，刘旭升的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费50元，由上诉人刘旭升负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长周海燕＼n代理审判员王冬＼n代理审判员段晓玲＼n二〇一四年三月七日＼n书记员潘建兴