重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝高法民再终字第00007号
抗诉机关：最高人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：重庆市利得尔实业有限公司。
法定代表人：杨宣文，该公司董事长。
委托代理人：何沙。
被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：重庆市酿造调味品公司，住所地重庆市渝中区北区路168号。
法定代表人：淦伟，该公司总经理。
委托代理人：杨青安。
重庆市利得尔实业有限公司（简称利得尔公司）与重庆市酿造调味品公司（简称调味品公司）联建合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2007年12月7日作出（2006）渝一中民初字第562号民事判决，调味品公司不服，向本院提起上诉，本院于2008年12月16日作出（2008）渝高法民终字第00079号民事裁定，撤销原判，发回重审。重庆市第一中级人民法院重审后，于2010年12月7日作出（2009）渝一中法民初字第257号民事判决。利得尔公司不服，向本院提起上诉，本院于2011年9月21日作出（2011）渝高法民终字第00140号民事判决。利得尔公司不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2012年12月18日作出（2011）民申字第1627号民事裁定，驳回再审申请。利得尔公司仍不服，向最高人民检察院申诉，最高人民检察院于2014年1月26日作出高检民抗（2014）7号民事抗诉书向最高人民法院提起抗诉，最高人民法院于2014年2月26日作出（2014）民抗字第18号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭审理了本案，最高人民检察院指派重庆市人民检察院检察员朱振喜、代理检察员罗晓玲出庭。利得尔公司的委托代理人河沙、调味品公司的委托代理人杨青安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明，1997年10月15日，利得尔公司（甲方）与调味品公司（乙方）签订了《联合开发渝碚路117-119号后面片区渝碚路南友村40号办公室及生产车间定向解围工程（第一、二期）合同书》，双方约定：第一期工程，乙方提供1570平方米土地使用权并在其范围内建设规划。不管甲方修建多少，甲方一次性包干还给调味品公司沙坪坝酿造厂房屋3100平方米（径深30米×开间14米），产权归乙方所有（甲方负责办理手续按规定交费），其中渝碚路街平街1-2层商场各420平方米，负一层地下车库420平方米，平街三楼为会议室，其余为公寓式写字间。若划归乙方单元，超出3100平方米外的建筑，乙方以1250元一个平方米向甲方购回，该单元与甲方相对系统独立（含供水、供电、环卫、交通分流），房屋竣工验收合格后即交给乙方使用，3100平方米房屋乙方自行解决水电（沙坪坝酿造厂原配电房不纳入规划范围）。2、甲方应给乙方拆迁损失及补助费人民币500000元。乙方搬迁完毕交房之日起计算24个月内一期工程竣工验收合格，并按时竣工验收合格，每逾期一天，甲方赔偿乙方500元的损失。累计计算（如遇人力不可抗拒因素经双方认可后顺延）。甲、乙双方签订合同生效后，款到乙方帐上之日起一个月内，乙方搬迁完毕，房屋交甲方拆除。甲方应给付乙方固定资产搬迁转移费500000元，同时付给乙方第二期工程开发保证金2000000元。合同签订后20天内，甲方付300000元给乙方，待规划批准后，即预付保证金1000000元给乙方，30天内，乙方将第一期工程范围内房屋腾空交甲方时，甲方再付1000000元给乙方。乙方交房之日起甲方三个月内再付给乙方搬迁转移费200000元。第二期工程，乙方交房之日起，24个月内竣工验收（如遇人力不可抗拒因素，双方认可后顺延）。第二期工程经过双方共同努力能达到修建20000平方米时，甲方应给乙方固定资产转移赔偿及修建资金8800000元（含预付保证金在内），如第二期工程建筑面积超出20000平方米部分按65％和35％比例分成，乙方分得房屋面积按1250元一个平方米计算，由甲方付给乙方，乙方不再分房。第二期工程如果修建面积达不到20000平方米，应按实际建筑面积分成，但实际修建面积应不低于规划局批准的第二期建筑面积。甲方占总建筑面积65％，乙方占总建面积35％进行分配。甲方将按比例分成的房屋，折成金额分期分配给乙方，房价按1250元一个平方米计算。该款为甲方支付给乙方固定资产转移及修建资金，乙方不再分房。甲方实行自主经营、自负盈亏，乙方不参与甲方经营管理、销售。1999年2月2日，双方签订《联合开发渝碚路117-119号后面片区渝碚路南友村40号办公室及生产车间定向解围工程（第一、二期）的合同补充协议》，双方约定：调味品公司交出大车间之日起，利得尔公司十八个月内将余下的尾款3300000元全部支付给调味品公司，逾期按当月银行活期利息的两倍计算违约金，但最长期限不超过26月。乙方将大车间交于甲方验收之日起两个月后开始计算施工工期。同年2月4日，双方又签订《关于开发渝碚路123-127号及南友村40-34号片区定向解围工程的合同书》，双方约定：针对渝碚路123-127号住宅楼采用拆一还一，属乙方产权的房屋同等面积互不补偿的原则。就地就近安置。产权归乙方所有，证照手续甲乙双方共同办理，费用按规定各自承担。拆除的门市建筑面积96.93平方米，还建就地就近平街层的一个自然开间。对于南友村40-34号转角办公楼，按房管证上所定建筑面积，原地拆一还一，还建在四楼或五楼。同日，双方签订《拆迁安置协议》，明确了未售建面积601.1平方米，另外，对住宅部分约定：拆迁安置，拆一还一按不同结构的建安造价减去被拆迁房的评估价，补足结构价差的原则就地就近还建安置；对非住宅部分约定：利得尔公司按原拆除面积375.53平方米还建给调味品公司，还建在还建房屋的一、二层（主楼对面C楼）；双方还约定非住宅在1999年3月10前交利得尔公司拆除。
1999年9月2日，双方签订了酿造厂水电移交过户补充协议，该协议主要约定：原沙酿造厂的水、电产权和有关设备移交过户给利得尔公司，过户费用由利得尔公司承担；保证原沙酿造厂未拆除的职工宿舍的供水、供电，但水电费用由调味品公司按实支付给利得尔公司；还建房建好后，利得尔公司应当按照国家有关设计标准给予水电配套，并设专户表，调味品公司按实缴纳水、电费。利得尔公司交出大车间的时间双方均没有依据。2001年9月14日，调味品公司将南友村40号转角办公室移交给利得尔公司。利得尔公司于2000年9月21日取得重庆市土地房屋管理局颁发的文星大厦49344.68平方米房屋的预售许可证，载明预售许可的期限为2002年6月底，后经批准延长为2003年6月底。文星大厦实际完成竣工验收的时间为2003年10月16日。
1996年12月24日至2003年4月22日止利得尔公司支付给调味品公司无争议的拆迁款7490000元。2005年9月7日，利得尔公司向调味品公司发函称：2002年12月29日已通知调味品公司接房，由于调味品公司三年来多次更换领导对遗留问题反复协商未果，要求调味品公司尽快与其协商。2007年1月9日，重庆市沙坪坝房屋产权产籍监理所档案载明：文星大厦物理层第一层1号；第二层1、2、4号房屋已抵押。物理层第二层11号房屋及车库；物理层第三层1、2、3、4、6号及车库；物理层第四层8、9、10、11、12号；物理层第五层1、6号房屋属于利得尔公司所有。利得尔公司在房屋建成后，将C轴左侧还房位置范围内的部分房屋销售，致使无法按合同约定还房给调味品公司。
另查明，利得尔公司已支付了文星大厦配电、给排水、消防系统设备设施的费用，调味品公司、利得尔公司双方对如何分摊这些设备设施费用没有约定，调味品公司、利得尔公司双方分歧较大。调味品公司、利得尔公司双方对已付补偿金7490000元、利得尔公司欠调味品公司拆迁补偿金中的1610000元没有争议。对利得尔公司主张的另外付款200000元，调味品公司予以否认，利得尔公司向一审法院提供了三张财务收据，收据是由调味品公司沙坪坝酿造厂向利得尔公司出具，三张收据的总金额为200000元。
还查明，根据调味品公司的申请，一审法院曾在该院（2006）渝一中民初字第562号案中委托重庆海特资产土地房地产评估有限责任公司作出了渝海特评sp2007-03-002、sp2007-03-003号评估报告。sp2007-03-002号评估报告载明：重庆市沙坪坝区渝碚路119号1层（文星大厦负一层）1#商业用房的均价为4063元／平方米；2层（文星大厦平街第一层）11#商业用房的均价为9309元／平方米；3层（文星大厦平街第二层）6#商业用房的均价为5039元／平方米；4层（文星大厦平街第三层）商业用房的均价为4802元／平方米；文星大厦写字间的均价为3411元／平方米；渝碚路119号文星大厦原C楼位置上一、二楼无实物。sp2007-03-003号评估报告载明：重庆市沙坪坝区渝碚路119号平街一层11#2003年的租赁单价为52元／平方米／月，2004年的租赁单价为63元／平方米／月，2005年的租赁单价为65元／平方米／月，2006年的租赁单价为68元／平方米／月，2007年的租赁单价为72元／平方米／月。平街二层6#2003年的租赁单价为28元／平方米／月，2004年的租赁单价为33元／平方米／月，2005年的租赁单价为35元／平方米／月，2006年的租赁单价为39元／平方米／月，2007年的租赁单价为41元／平方米／月。
重庆市沙坪坝区渝碚路119号附2号5-1、5-2、5-4、5-5、5-6、5-7、5-9、5-11、5-12、5-132003年的租赁单价为593元／月／套，2004年的租赁单价为686元／月／套，2005年的租赁单价为698元／月／套，2006年的租赁单价为705元／月／套，2007年的租赁单价为715元／月／套；5-142003年的租赁单价为673元／月／套，2004年的租赁单价为746元／月／套，2005年的租赁单价为773元／月／套，2006年的租赁单价为792元／月／套，2007年的租赁单价为806元／月／套。
一审审理中，双方当事人对渝海特评sp2007-03-002、sp2007-03-003号评估报告无异议，并同意对重庆市沙坪坝区渝碚路119号平街一层及二层房屋2008年的月租金按sp2007-03-003号评估报告中2007年的对应标准计算。根据调味品公司的申请，法院委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司作出了谛威评报字（2010）第98号估价报告。谛威评报字（2010）第98号估价报告载明：重庆市沙坪坝区渝碚路119号（文星大厦）第三、四层房屋2003年的租金为20元／平方米／月，2004年、2005年的月租金为21元／平方米／月，2006年、2007年的月租金为22元／平方米／月，2008年的月租金为23元／平方米／月。诉讼中利得尔公司申请对调味品公司应当支付的配电消防、供水、排烟系统的设备费用进行评估，本院委托重庆渝证工程造价咨询有限公司作出了渝证造价字（2010）第34号报告书，（2010）第34号报告书载明：调味品公司部分建筑面积为3519.46m2，水电安装、设备总造价为886062.73元。
另查明，双方在重庆市高级人民法院审理（2008）渝高法民终字第00079号案件期间，于2008年12月11日签订了《调解协议书》，该调解协议书载明：利得尔公司对调味品公司还非住宅建筑面积3518m2，在约定非住宅还房位置1-3轴线范围内，调整公寓式写字间的位置和面积并入文星大厦平街一、二、三、四层原有位置的还房，增加相应的建筑面积，其中，文星大厦平街一层还房位置：1-3轴，A-M轴，建筑面积516.93m2，二层还房位置：1-3轴，A-M轴，建筑面积531m2，三层还房位置：1-3轴，A-M轴，建筑面积508.11m2，四层还房位置：1-9轴，A-M轴，建筑面积1201.3m2（详见还房位置红线图），车库还房位置：利得尔公司提供文星大厦车库轴线平面图，由双方协商选定位置，面积760.66平方米。选定位置在：la-4al／A-A2；la-4al／A3-A7（详见还房位置红线图）；调味品公司同意支付利得尔公司结构价差（全部还房的住宅和非住宅部分）1640000元，调味品公司补偿金中的1610000元在本协议生效后自行抵销结构价差中的1610000元，结构价差余款部分在本案判决生效后10日内支付利得尔公司，结构价差和补偿金的逾期利息部分诉权保留，由法院判决。
诉讼中，调味品公司明确其主张逾期办证违约损失以评估的房屋价值17113518元为基数，起算时间为2009年3月12日，调味品公司的诉讼请求变更申请书中的请求项目的2009年2月12日系笔误，调味品公司主张的金融机构逾期贷款利息标准明确为人民银行发布的同期贷款基准利率的150％计算，调味品公司认为原合同约定的220平方米的还房位置在平街四层以上。利得尔公司将其诉讼请求中的水电配套费用及结构价差的资金占用损失的计算标准明确为按中国人民银行发布的同期贷款基准利率的200％计算；结构价差资金占用损失的计算期间为2003年5月30日至2010年10月30日。由于双方均无大车间交付的实际时间的证据，双方均确认以转角办公室移交的2001年9月14日推定为大车间的交付时间，2008年12月11日签订《调解协议书》的同日为房屋实际交付时间，1999年2月2日双方签订《联合开发渝碚路117-119号后面片区渝碚路南友村40号办公室及生产车间定向解围工程（第一、二期）的合同补充协议》约定的活期利息指的是活期存款利息，双方确定2008年12月11日签订的《调解协议书》约定的结构价差余款30000元的支付时间为该院（2009）渝一中法初字第257号案件的判决生效时间。
调味品公司起诉请求：1、判令利得尔公司立即为调味品公司办理所还房屋的权属证书，位置为：文星大厦平街一层：1-3轴，A-M轴。二层还房位置：1-3轴，A-M轴。三层还房位置：1-3轴，A-M轴。四层还房位置：1-9轴，A-M轴。车库第二层：1a-4al／A-A2；1a-4al／A3-A7（详见还房附图）；2、判令利得尔公司承担逾期办证违约损失，从2009年2月12日起至产权证办理完毕时止，以房屋价值为基数，按日万分之二点一计算；3、判令利得尔公司因逾期付款181万元，应当承担的约定利息56412元（从2001年3月2日起至2003年5月2日止，按银行2001年2月21日的年息0.72%计算及逾期贷款利息777304元（从2003年5月2日至2008年12月11日，按日万分之二点一计算），以上两项合计833716元；4、判令利得尔公司承担逾期完工违约金35.7万元（从调味品公司交出大车间之日起2个月后开始计算施工期限24个月，即从2001年11月2日起至2003年10月16日，共计714天，按日500元计算的违约金金额为35.7万元）。5、判令利得尔公司承担逾期交房损失7427628元（从工程竣工验收2003年10月16日起至2008年12月11日，按合同约定还房面积×评估的租金标准计算。）6、利得尔公司承担诉讼费及评估费用。
利得尔公司反诉请求：1、调味品公司支付水、电独立的配套、消防、供水、排烟系统设备费用157万元（具体金额以评估为准），并以此为基数，从2003年5月30日至2009年6月30日止按银行同期贷款利率支付资金占用利息按年息12%计算约1130400元（具体以评估金额为准）；2、调味品公司支付迟延交付拆迁场地的违约金40万元；3、调味品公司支付还房结构价差164万元的利息，按年息12%计127.92万元；4、调味品公司支付空置房物管费及违约金100万元（以实际结算为准）；5、调味品公司向利得尔公司开具769万元的“销售不动产统一发票”，以便计入土地成本。6、调味品公司承担本案诉讼费用及评估费用。
一审法院认为，利得尔公司与调味品公司签订的《联合开发渝碚路117-119号后面片区渝碚路南友村40号办公室及生产车间定向解围工程（第一、二期）合同书》、《联合开发渝碚路117号后面片区渝碚路南友村40号办公室及生产车间定向解围工程（第一、二期）合同书》、《联合开发渝碚路117-119号后面片区渝碚路南友村40号办公室及生产车间定向解围工程（第一、二期）的合同补充协议》、《关于开发渝碚路123-127号及南友村40-34号片区定向解围工程的合同书》、《拆迁安置协议》、《沙酿造厂水电移交过户补充协议》等协议，从合同名称上看既有联合开发性质又有拆迁安置，但从合同约定的内容来看，主要是拆迁安置权利与义务关系，调味品公司提供土地及地上建筑物，分取约定的还建房屋及补偿金，不享受联建的利益及承担联建的风险，因此，双方所签合同不是联合开发合同，而是拆迁安置合同，是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，前述合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定，享受权利、履行义务。
一、关于调味品公司要求判令利得尔公司立即为调味品公司办理所还房屋（文星大厦平街一层：1-3轴，A-M轴。二层还房位置：1-3轴，A-M轴。三层还房位置：1-3轴，A-M轴。四层还房位置：1-9轴，A-M轴。车库第二层：la-4al／A-A2；la-4al／A3-A7（详见还房附图））的权属证书的问题，利得尔公司对调味品公司的该诉讼请求无异议，一审法院对调味品公司的该诉讼请求，予以主张。
二、关于调味品公司要求判令利得尔公司从2009年3月12日起至产权证办理完毕时止，以房屋价值17113518元为基数，按人民银行发布的同期贷款基准利率的150％计算逾期办证违约损失的问题。双方在合同中虽未约定所还建房屋的产权证办理时间，但双方以签订调解协议书的方式约定还建房屋于2008年12月11日交付，并确认于同日交付，现调味品公司要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的逾期办证出卖人应当从交房后90日起承担逾期办证违约损失，该请求虽没有法律条文的明文规定，但从法理上看，拆迁还房与购买商品房并没有本质上的区别，拆迁还房实际是用原有的土地使用权及地上建筑物的价款购买了房屋。由于利得尔公司在2008年12月11日还房后，应当在交房后三个月内即2009年3月11日办理完毕产权证书，应当从2009年3月12日起至产权证办理完毕之日止，承担逾期办证违约损失；关于逾期办证违约损失的计算标准，调味品公司主张按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率标准的150％计算，利得尔公司表示由法院依法认定。由于利得尔公司的原因导致调味品公司不能在规定的时间内取得产权证，双方没有对此约定违约责任的承担，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定应当承担违约责任，由于损失数额难以确定，一审法院确认按中国人民银行发布的同期贷款基准利率的150％计算逾期办证违约损失；关于逾期办证违约损失的计算基数，按合同约定的还房面积与评估的单价计算为：平街四层3411元／平方米，1200平方米计4093200元；平街三层4802元／平方米，508平方米计2439461元；平街二层5039元／平方米，531平方米计2675709元；平街一层9309元／平方米，517平方米计4812753元；车库4063元／平方米，760平方米计3087880元；以上还房价值共计17108958元应当作为计算逾期办证违约损失的计算基数。三、关于调味品公司要求判令利得尔公司支付尚欠调味品公司的拆迁补偿金1810000元的约定利息56412元（从2001年3月2日起至2003年5月2日止，按银行2001年2月21日的年息0.72％计算）及逾期贷款利息777304元的问题（从2003年5月2日至2008年12月11日，按日万分之二点一计算）的问题。双方无争议的已付款金额为7490000元，利得尔公司提供了三张财务收据，收据是由调味品公司沙坪坝酿造厂向利得尔公司出具，三张收据的总金额为200000元，利得尔公司以此主张在无争议的已付款金额7490000元外，还另外付款200000元，调味品公司对该200000元收据的真实性无异议，其主张未收到该200000元，但未提供证据，因此一审法院对利得尔公司主张支付该200000元的事实予以确认，利得尔公司共计付款7690000元。由于利得尔公司应付9300000元，实际已支付7690000元，只欠调味品公司拆迁补偿金1610000元，因此，计算拆迁补偿金的基数应以1610000元为准；关于标准问题，由于双方确认合同约定的银行活期利息的两倍指的是银行活期存款，因此，应当按此计算约定利息；调味品公司主张逾期付款的逾期贷款利息损失按中国人民银行发布的同期贷款基准利率的150％计算，由于利得尔公司未按合同约定支付拆迁补偿金给调味品公司造成了资金占用损失，一审法院认为按中国人民银行发布的同期贷款基准利率的150％计算合理。由于合同约定逾期付款按当月银行活期存款利息的两倍计算违约金，但最长期限不超过26个月。双方对大车间交付的时间均没有证据证明，双方确认以转角办公室的交付时间2001年9月14日推定为交付大车间的时间，利得尔公司应当以1610000元为本金，自调味品公司交出大车间的2001年9月14日起18个月（即2003年3月14日）后至26个月（即2005年5月14日），按中国人民银行公布的活期存款利息的两倍计算利息支付给调味品公司；2005年5月15日后至2008年12月11日止利得尔公司应按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率的150％计算逾期贷款利息损失。利得尔公司认为不承担逾期付款利息损失的理由不成立，一审法院未予采信。四、关于调味品公司要求判令利得尔公司支付逾期完工违约金357000元（2001年11月2日起-2003年10月16日止，共计24个月）的问题。根据调味品公司、利得尔公司在《联合开发渝碚路117-119号后面片区渝碚路南友村40号办公室及生产车间定向解围工程（第一、二期）合同书》和《联合开发渝碚路117-119号后面片区渝碚路南友村40号办公室及生产车间定向解围工程（第一、二期）的合同补充协议》的约定，工程应当自交出大车间之日起26个月内完工，而大车间的交付时间2001年9月14日起算26个月，应为2003年11月14日，而文星大厦实际完成竣工验收的时间为2003年10月16日，因此调味品公司诉称利得尔公司逾期完工依据不足，对于调味品公司的该项诉讼请求，不予支持。五、关于逾期交房损失问题。利得尔公司不能按照原拆迁合同约定的位置进行还房，导致调味品公司被迫接受变通安置房屋，利得尔公司应当从2003年10月16日起至2008年12月11日，按评估的租金标准赔偿应当还房部分的租金损失。一层平街原约定还房部分517平方米，2003年的每平方米月租金52元，2003年10月16日至2004年1月15日共3个月，租金计517×3×52=80652元；2004年的每平方米月租金63元，2004年1月16日至2005年1月15日共12个月，租金计517×12×63=390852元；2005年的每平方米月租金65元，2005年1月16日至2006年1月15日共12个月，租金计517×12×65=403260元；2006年的每平方米月租金68元，2006年1月16日至2007年1月15日共12个月，租金计517×12×68=421872元；2007年的每平方米月租金72元，2007年1月16日至2008年12月11日共23个月，租金计517×23×72=856152元：一层租金损失共计2152788元。二层平街原约定还房部分420平方米，2003年的每平方米月租金28元，2003年10月16日至2004年1月15日共3个月，租金计420×3×28=35280元；2004年的每平方米月租金33元，2004年1月16日至2005年1月15日共12个月，租金计420×12×33=166320元；2005年的每平方米月租金35元，2005年1月16日至2006年1月15日共12个月，租金计420×12×35=176400元；2006年的每平方米月租金39元，2006年1月16日至2007年1月15日共12个月，租金计420×12×39=196560元；2007年的每平方米月租金41元，2007年1月16日至2008年12月11日共23个月，租金计420×23×42=405720元；二层租金损失共计980280元。三层平街为商务写字间，原约定还房部分420平方米，2003年的每平方米月租金20元，2003年10月16日至2004年1月15日共3个月，租金计420×3×20=25200元；2004年的每平方米月租金21元，2004年1月16日至2005年1月15日共12个月，租金计420×12×21=105840元；2005年的每平方米月租金21元，2005年1月16日至2006年1月16日共12个月，租金计420×12×21=105840元；2006年的每平方米月租金22元，2006年1月16日至2007年1月16日共12个月，租金计420×12×22=110880元；2007年的每平方米月租金22元，2007年1月16日至2008年1月15日共12个月，租金计420×12×22=110880元；2008年的租金标准每平方米月租金23元，2008年1月16日至2008年12月11日共11个月，租金计420×11×23=106260元；平街三层租金损失共计564900元。平街四层为商务办公楼，原约定还房部分1200平方米，2003年的每平方米月租金20元，2003年10月16日至2004年1月15日共3个月，租金计1200×3×20=72000元；2004年的每平方米月租金21元，2004年1月16日至2005年1月15日共12个月，租金计1200×12×21=302400元；2005年的每平方米月租金21元，2005年1月16日至2006年1月15日共12个月，租金计1200×12×21=302400元；2006年的每平方米月租金22元，2006年1月16日至2007年1月15日共12个月，租金计1200×12×22=316800元；2007年的每平方米月租金22元，2007年1月16日至2008年1月15日共12个月，租金计1200×12×22=316800元；2008年的租金标准每平方米月租金23元，2008年1月16日至2008年12月11日共11个月，租金计1200×11×23=303600元；平街四层租金损失共计1614000元。合同约定的3100平方米还房中，除去以上还房及因设计变更另行还房的420平方米的车库外，还有220平方米约定的写字间，应当还在A栋C轴左边四楼以上，但因约定的还房位置无法换房而并入其他还房位置，调味品公司认为原合同约定的220平方米的还房位置在平街四层以上，调味品公司主张按中国人民银行发布的同期贷款基准利率平街四层的租金标准计算该220平方米的逾期还房损失，一审法院认为，由于合同原约定220平方米的位置在平街四层以上，调味品公司未就此申请进行租金损失评估鉴定，一审法院对调味品公司的该诉讼请求未予支持。以上逾期交房损失共计5311968元。六、关于利得尔公司反诉提出的要求调味品公司支付水电、消防设备设施费1570000元的问题。利得尔公司虽已支付了文星大厦配电、给排水、消防系统设备设施的费用，双方当事人在《联合开发渝碚路117-119号后面片区渝碚路南友村40号办公室及生产车间定向解围工程（第一、二期）合同书》中约定“3100平方米房屋独立成单元、水电独立成系统，调味品公司自行解决水电”，但水电过户协议又约定利得尔公司应当按照国家有关规定给予水电配套，未约定配套费用由谁负担。鉴于双方之间名为联建合同关系，实为拆迁安置关系，且利得尔公司没有为调味品公司完成调味品公司分房的水电单独配套，因此，调味品公司不应承担水电配套费用。七、关于调味品公司是否应当支付逾期交付拆迁场地的违约金400000元的问题，由于利得尔公司举示的是调味品公司通知两个住户搬迁的通知，该两份通知系复印件，调味品公司不予认可，且该通知作出的时间均在利得尔公司的房屋竣工验收之后，因此，一审法院认为该证据不能证明调味品公司逾期交付拆迁场地，因此利得尔公司的该反诉请求不能成立。八、关于结构价差1640000元的利息问题。由于交房时间为2008年12月11日，结构价差金额的确定与交房时间系同一日，且其中的1610000元已与补偿金1610000元在交房的同一天予以了冲抵，因此，1610000元不应当计算利息。关于结构价差余款30000元的利息问题，由于双方约定的支付时间为本判决生效后10日内支付，而本案尚在审理中，因此，该30000元的支付时间未到，利得尔公司主张该30000元的利息于法无据。九、关于空置物管费及违约金，因利得尔公司未能按合同约定的位置交付房屋，双方在2008年12月11日才协商变通还房，且并非由利得尔公司提供物业服务，因此，利得尔公司主张之前的空置物管费及违约金，无事实及法律依据，一审法院未予支持。十、因双方确认是拆迁安置还房关系，利得尔公司主张调味品公司开具“销售不动产统一发票”于法无据，一审法院未予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决：一、利得尔公司于判决生效后十日内为调味品公司办理以下所还房屋的权属证书：文星大厦平街一层：1-3轴，A-M轴；二层还房位置：1-3轴，A-M轴；三层还房位置：1-3轴，A-M轴；四层还房位置：1-9轴，A-M轴。车库第二层：1a-4a1／A-A2；la-4a1／A3-A7（详见还房附图）；二、利得尔公司于本判决生效后十日内向调味品公司支付逾期办证违约损失，从2009年3月12日起至产权证办理完毕时止，以房屋价值17108958元为基数，按人民银行发布的同期贷款基准利率标准的150％计算给付；三、利得尔公司于本判决生效后十日内向调味品公司支付逾期付款利息损失，以1610000元为基数，其中2003年3月14日至2005年5月14日，按中国人民银行公布的同期活期存款利息的两倍计算支付；2005年5月15日后至2008年12月11日止，按照人民银行发布的同期贷款基准利率标准的150％计算给付；四、利得尔公司于本判决生效后十日内向调味品公司支付逾期交房损失5311968元；五、驳回调味品公司的其他诉讼请求；六、驳回利得尔公司的反诉请求。一审本诉案件受理费87850元，减半收取43925元，财产保全费5000元，合计48925元，由调味品公司负担10000元，利得尔公司负担38925元。一审反诉案件受理费49457元，减半收取24728.5元由利得尔公司负担。本诉评估费27000元由利得尔公司负担，反诉评估费17721元，由利得尔公司负担。
利得尔公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四、六项；二、驳回调味品公司的全部诉讼请求；三、改判支持利得尔公司在一审中的全部反诉请求；四、本案一、二审全部诉讼费及评估费由调味品公司承担。
调味品公司对一审判决所查明的事实无异议。
利得尔公司对一审判决所查明的事实有如下异议：
1、一审判决未将2009年3月9日在沙坪坝区产权产籍监理的查询情况予以载明；
2、利得尔公司未将本应还给调味品公司的房屋出售他人；
3、一审判决认定双方对如何分摊设施设备费用没有约定不当，双方对此有约定。
双方当事人对一审查明的其他事实无争议，予以确认。
二审补充如下事实：一、1999年2月2日，双方当事人签订《联合开发渝碚路117-119号后面片区渝碚路南友村40号办公室及生产车间定向解危工程（第一、二期）的合同补充协议》，该协议第四条第2款约定：乙方（调味品公司）必须在1999年6月30日前将包装车间及酱油车间交给甲方（利得尔公司），若乙方不能按期将包装车间及酱油车间交给甲方，乙方应支付违约金给甲方。违约金按甲方已支付预付款的当月银行活期月息的两倍计算至乙方交出包装车间和酱油车间之日止。二审中，利得尔公司提出该协议中的酱油车间即大车间，并指出图示位置；调味品公司认为酱油车间与大车间不同，但未指出大车间和酱油车间所处的不同位置。
二、2007年3月9日，重庆市沙坪坝房屋产权产籍监理所档案载明：文星大厦物理层二层1、2、4、11号房屋及车库；物理层第三层1、2、3、4、6号及车库；物理层第四层1、4、8、9、10、11、12号；物理层第五层1、2、6号房屋属于利得尔公司所有，目前未设置他项权登记。
三、2009年3月9日，利得尔公司和调味品公司委托重庆市平正测绘事务所对文星大厦平街一至三层及车库二层部分进行测绘。
四、2010年4月13日，沙坪坝区人民政府办公室作出沙府办发（2010）80号关于加强商场农贸市场办公用房权属分割行为管理的专题会议纪要。明确：（一）涉及商场、农贸市场（其中的办公用房除外）产权分割由房地产权利人首先持必要资料向区商委申办，区商委根据全区商业网点规划布局等要求进行严格审查，对符合产权分割的房地产签署审查同意意见；然后报规划部门审查，规划部门会同区城乡建委、消防、安监等管理部门，按照各自职责对商场、农贸市场建设期间权属分割行为进行审查批准；最后送区土地房屋权属登记中心办理产权分割登记手续。（二）涉及商场、农贸市场内的办公用房产权分割由产权分割由房地产权利人首先持必要资料向区规划部门申办；规划部门会同区城乡建委、消防、安监等管理部门，按照各自职责对办公用房建设期间权属分割行为进行审查批准；最后送区土地房屋权属登记中心办理产权分割登记手续。该会议纪要还明确，为提高审查效率，各审查部门必须在5个工作日审查完毕（公示、听证时间除外）。
五、一审诉讼中，提交了多份由利得尔公司签订的商品房预售合同、抵押合同，以证明利得尔公司在诉讼前已将约定还建的房屋出售或抵押。利得尔公司称这些房屋一直未被出售过，签订合同的目的并不是售房，而是贷款，且抵押已经解除。
六、一审诉讼中，利得尔公司提交了调味品公司收取拆迁补偿款的清单及付款凭据共计7690000元，调味品公司对其中7490000元无异议。其中，截止1999年6月30日，利得尔公司已支付调味品公司3200000元。
本院二审认为，关于本案所涉合同的性质和效力。一审判决认定双方所签合同，虽从名称上看既有联合开发性质又有拆迁安置，但从合同约定内容来看，主要是拆迁安置权利与义务关系，调味品公司提供土地及地上建筑物，分取约定的还建房屋及补偿金，不享受联建的利益及承担联建的风险，因此，双方所签合同不是联合开发合同，而是拆迁安置合同，且系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对此，双方当事人并无争议。一审判决对于本案所涉合同的性质效力的认定正确。
一、关于办证主体和期限的问题。1、关于办证主体。虽然办证需由双方提出申请，但调味品公司起诉请求利得尔公司为其办理产权证书，并非藉此否认其本身在办证中应尽的义务，而是促使利得尔公司及时履行其作为房屋权利的初始登记人一方的办证义务，而一审诉讼中，利得尔公司亦表示同意调味品公司此项诉请。故一审判决利得尔公司为调味品公司办证并无不当。2、关于办证期限。一审诉讼中，利得尔公司同意调味品公司关于要求利得尔公司为其立即办证的诉讼请求，一审法院据此判决利得尔公司承担办证义务并无不当。关于办证期限，虽然调味品公司要求利得尔公司立即为其办证，但一审法院仍然给予了10天的宽限期。现利得尔公司在二审中举示沙坪坝区人民政府办公室于2010年4月13日作出的沙府办发（2010）80号关于加强商场农贸市场办公用房权属分割行为管理的专题会议纪要，要求延长办证期限，但未明确期限长度。对此，本院认为，利得尔公司提交的会议纪要虽可证明房屋所在地有关政府职能部门在办理商场农贸市场办公用房权属分割过程中需要一些必要的审批手续，但从一审利得尔公司同意为调味品公司办证至今快接近一年的情况看，利得尔公司作为房地产权利人，应当积极履行相应义务，并应对履行过程中确因相应审批机关原因未能及时审批完毕承担举证责任。且该会议纪要出台时间是2010年4月13日，亦非一审判决后新出现的证据。故对利得尔公司要求延长办证期限的上诉请求，不予支持。
二、关于利得尔公司是否应承担逾期办证违约损失的问题
关于逾期办证违约损失，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，判决利得尔公司在2008年12月11日交房后90天起承担逾期办证违约损失。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用于商品房买卖法律关系，而本案系拆迁安置合同纠纷，与商品房买卖法律关系性质明显不同。故二者所具体适用的法律应有区别，一审参照适用前述司法解释，缺乏适用依据。本案中，利得尔公司是否应承担逾期办证违约损失，应当根据双方合同约定进行判断。由于双方合同对于何时办证以及逾期办证所承担的违约责任均未约定。故利得尔公司不应当承担逾期办证违约损失，一审法院对此作出的判决欠妥，应予纠正。
三、关于利得尔公司是否应当支付拆迁补偿金利息的问题
双方于1999年2月2日签订的《联合开发渝碚路117-119号后面片区渝碚路南友村40号办公室及生产车间定向解围工程（第一、二期）的合同补充协议》约定：调味品公司交出大车间之日起，利得尔公司十八个月内将余下的尾款3300000元全部支付给调味品公司，逾期按当月银行活期利息的两倍计算违约金，但最长期限不超过26月。按照该合同约定了利得尔公司应当在调味品公司交出大车间起18个月内支付完补偿金，逾期则承担违约责任。从合同约定看，支付补偿金有18个月的宽限期，在此期间履行支付义务均不属违约。因此，违约金起付时间应当从大车间交付时间2001年9月14日（双方推定时间）后推18个月，即2003年3月14日起开始计算违约金，按照约定的违约金标准（当月银行活期利息的两倍）计算26个月，即2005年5月14日。一审判决已经考虑了18个月的免息期，故利得尔公司要求增加免息期的上诉理由不成立。关于26个月后逾期付款违约金，双方对此未予约定，一审按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率的150%计算逾期贷款利息计算违约损失带有一定惩罚性质。本院认为，利得尔公司逾期付款，客观上造成调味品公司的资金占用损失，利得尔公司对此损失进行填补性赔偿，更为公平合理。故对一审判决的26个月后的逾期付款违约损失的计算标准，酌情改判为按中国人民银行同期同类贷款利息标准计算。
四、关于利得尔公司是否应当承担逾期交房损失的问题
按照双方于1997年10月15日签订的《联合开发渝碚路117-119号后面片区渝碚路南友村40号办公室及生产车间定向解围工程（第一、二期）合同书》约定了房屋竣工验收合格后即交给乙方使用，即房屋竣工验收合格后即为房屋交付时间。利得尔公司于2008年12月11日将房屋交付调味品公司，存在逾期交房的事实。关于利得尔公司是否应承担逾期交房违约责任，利得尔公司提出其已于2002年通知调味品公司接房，由于调味品公司的原因造成未接房。对此，本院认为，由于房屋竣工验收时间为2003年10月16日，此前利得尔公司通知调味品公司接房，既不符合交房的合同约定，也不符合交房的法定条件。因此，利得尔公司通知调味品公司接房的行为并不能免除其承担逾期交房的违约责任。而根据调味品公司提交的利得尔公司签订的预售合同、抵押合同，以及2007年1月9日重庆市沙坪坝区房屋产权产籍监理所的档案记载情况，可以证明由于利得尔公司的原因，无法按照合同约定还房给调味品公司，故利得尔公司应当承担逾期还房违约责任，赔偿调味品公司逾期交房违约损失。一审按照房屋租金标准（经司法评估）计算逾期交房违约损失恰当，应予维持。
五、关于调味品公司是否应当承担水电、消防设施配套费的问题
合同约定调味品公司自行解决水电是附条件的，即调味品公司所得房屋应当是相对系统独立，包括供水、供电、环卫以及交通分流。而现有还房状况是水电并未单独配套，即由调味品公司承担配套费用的条件并未成就。而作为拆迁安置还房，亦应当符合国家有关交房标准予以水电消防配套。故一审判决调味品公司不承担水电消防设施配套费的处理，并无不当。
六、关于调味品公司是否应当支付逾期交付拆迁场地违约金的问题
双方在1999年2月2日签订的《联合开发渝碚路117-119号后面片区渝碚路南友村40号办公室及生产车间定向解危工程（第一、二期）的合同补充协议》第四条第2款中约定：乙方（调味品公司）必须在1999年6月30日前将包装车间及酱油车间交给甲方（利得尔公司），若乙方不能按期将包装车间及酱油车间交给甲方，乙方应支付违约金给甲方。违约金按甲方已支付预付款的当月银行活期月息的两倍计算至乙方交出包装车间和酱油车间之日止。二审中，利得尔公司提出酱油车间即大车间，并指出图示位置。调味品公司虽提出酱油车间与大车间不同，但不能指出大车间和酱油车间所处的不同位置。故本院对利得尔公司的意见予以采信。即大车间约定交付时间为1999年的6月30日，现双方推定的大车间交付时间为2001年9月14日，虽调味品公司提出该交付时间为推定时间，并非准确的交付时间，但由于调味品公司亦没有证据证实交付大车间的准确时间，故可认定该推定交付时间为大车间交付时间。据此，调味品公司交付大车间时已经逾期，按照合同约定应当承担违约金。一审未判决调味品公司承担逾期交付大车间违约金不当，应予纠正。
关于违约金计算标准。按照合同约定，逾期交付大车间应当以利得尔公司已支付的预付款的当月银行活期月息的两倍计算。截至1999年6月30日前，利得尔公司已支付调味品公司3200000元，故应当以3200000元为基数，从1999年7月1日起至2001年9月14日止，按照中国人民银行公布的同期活期存款月利息的两倍计算违约金。
七、关于调味品公司是否应当承担结构价差利息的问题
双方在2008年12月11日的调解协议书中明确结构价差为1640000元。关于该结构价差是否计息的问题，由于合同没有约定结构价差的支付时间，且房屋逾期交付系利得尔公司原因所致，因此，结构价差应当从调味品公司接房时开始支付。由于双方在2008年12月11日交接房屋时，约定1640000元结构价差与利得尔公司所欠补偿费1610000元冲抵。因此，1640000元结构价差中的1610000元在交房时不应当再计算利息。而其余30000元结构价差，双方约定支付时间为本判决生效后十日内支付，因支付时间未到，亦不应当计算利息。故一审判决驳回利得尔公司此项反诉请求正确。
八、关于调味品公司是否应当承担2008年12月11日交房前的空置物管费和违约金的问题
调味品公司于2008年12月11日接房，此前并未占有使用该部分房屋，且未交房系利得尔公司原因所致。因此一审判决驳回利得尔公司主张的空置物管费和违约金的诉请并无不当。
九、关于调味品公司是否应当为利得尔公司开具发票的问题
利得尔公司在一审反诉中要求调味品公司向其开具“销售不动产统一发票”，一审法院基于本案合同性质属拆迁安置法律关系而予以驳回。本院认为，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。既然调味品公司已收到利得尔公司支付拆迁补偿款共计7690000元，就应当为利得尔公司开具符合国家有关规定的发票。
综上，利得尔公司部分上诉理由成立，其部分上诉请求予以支持，故判决：一、维持重庆市第一中级人民法院（2009）渝一中法民初字第257号民事判决第一、四、五项；二、变更重庆市第一中级人民法院（2009）渝一中法民初字第257号民事判决第三项为：重庆市利得尔实业有限公司于本判决生效后十日内向重庆市酿造调味品公司支付逾期付款利息损失，以1610000元为基数，其中2003年3月14日至2005年5月14日，按中国人民银行公布的同期活期存款利息的两倍计算；2005年5月15日后至2008年12月11日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；三、撤销重庆市第一中级人民法院（2009）渝一中法民初字第257号民事判决第二、六项；四、重庆市酿造调味品公司于本判决生效后十日内向重庆市利得尔实业有限公司支付逾期交付大车间违约金：以3200000元为基数，从1999年7月1日起至2001年9月14日止，按中国人民银行公布的同期活期存款月利息的两倍计算；五、重庆市酿造调味品公司于本判决生效后三十日内就重庆市利得尔实业有限公司已支付重庆市酿造调味品公司的7690000元拆迁补偿款向重庆市利得尔实业有限公司开具符合国家有关规定的发票；六、驳回重庆市利得尔实业有限公司其他反诉请求。一审本诉案件受理费87850元，一审减半收取43925元，财产保全费5000元，合计48925元，由重庆市酿造调味品公司负担14677.50元，重庆市利得尔实业有限公司负担34247.50元；一审反诉案件受理费49457元，一审减半收取24728.50元，由重庆市利得尔实业有限公司负担17310.50元，重庆市酿造调味品公司负担7418元；一审本诉评估费27000元由重庆市利得尔实业有限公司负担；一审反诉评估费17721元由重庆市利得尔实业有限公司负担。二审案件受理费99005元，由重庆','2018-10-06
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第七十八条
被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行期间，如果认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现的，或者有立功表现的，可以减刑；有下列重大立功表现之一的，应当减刑：[ly]
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