河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民再终字第43号
上诉人（一审被告、一审再审被申请人）：汝州市金地房地产开发有限公司。
法定代表人：李中彬，该公司经理。
上诉人（一审第三人）：汝州市国土资源局。
法定代表人：余占营，该局局长。
委托代理人：樊建成，河南博裕润律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、一审再审被申请人）：鲁昆山，男。
委托代理人：鲁克明，男，系鲁昆山之子。
委托代理人：韩五松，男。
一审再审申请人：袁三虎，男。
委托代理人：张建国，河南星烁律师事务所律师。
鲁昆山诉汝州市金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）合同纠纷一案，汝州市人民法院于2011年5月24日作出（2011）汝民初字第502号民事判决。该判决发生法律效力后，袁三虎向汝州市人民法院申请再审，该院于2012年10月16日作出（2012）汝民监字第10号民事裁定，对该案提起再审。再审中，汝州市人民法院依鲁昆山申请依法追加汝州市国土资源局（以下简称汝州市国土局）作为该案第三人参加诉讼，并于2014年4月30日作出（2012）汝民再字第7号民事判决。宣判后，金地公司不服，向本院提出上诉。本院二审于2014年10月28日作出（2014）平民再终字第39号民事裁定，撤销汝州市人民法院（2012）汝民再字第7号民事判决和该院（2011）汝民初字第502号民事判决，发回汝州市人民法院重审。汝州市人民法院重审后于2015年6月3日作出（2014）汝民再字第12号民事判决。金地公司、汝州市国土局均不服，向本院提出上诉。本院于2015年8月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人金地公司的法定代表人李中彬、上诉人汝州市国土局的委托代理人樊建成、被上诉人鲁昆山及其委托代理人鲁克明、韩五松、一审再审申请人袁三虎的委托代理人张建国到庭参加诉讼。本院审理中，因各方当事人自愿协商解决纠纷，对该案申请和解一个月，期间经本院主持调解，各方未能达成一致。本案现已审理终结。
本案发回后汝州市人民法院一审审理中，一审再审申请人袁三虎称，袁三虎于2001年5月17日与金地公司签订房屋销售协议书，购买火车站市场区5排7、8、9号三间三层房屋，面积261平方米的建筑现状，并约定剩余工程自建。同日交款195000元，金地公司给袁三虎出具盖有财务专用章的收据。2010年11月23日，汝州市火车站广场工程建设清产核资领导小组与袁三虎签订了交接房协议书，将市场区5排7、8、9号共三间三层，面积261平方米的房产交付给袁三虎。袁三虎同时作出书面承诺：不追究金地公司延期交房的责任，由袁三虎自己建完下余未建工程。故要求：将火车站广场市场区5排7、8、9共三间三层，面积261平方米的房产判给袁三虎所有。
一审再审被申请人鲁昆山称，2000年5月29日金地公司与鲁昆山签订了房屋销售协议书及附加协议，房屋销售协议明确约定，金地公司销售给鲁昆山商品房一处（三间三层，面积261平方米），该房产位置南邻火车站广场，东邻西环路的综合市场区第5排7、8、9号房屋，建筑内容包括主体建筑物建筑及安装工程，房屋售价90000元整。附加协议中约定，金地公司借到鲁昆山人民币90000元整，承诺在2000年7月31日前，金地公司付给鲁昆山现金90000元整，原签订售房协议自动作废，逾期则原签订售房协议生效，上述房产归鲁昆山所有，同时收回金地公司在鲁新明处的借款借据。当时金地公司还承诺，房屋的开发、销售全部法定证件齐全，房屋交付使用后，负责于购房后办理所有手续证件。协议签订后，2000年7月31日前，金地公司未付给鲁昆山现金90000元，原签订房屋销售协议生效。金地公司将该房屋主体工程建成后，迟迟不做安装及粉刷工程，不做配套设施，一直导致该房屋不能交付使用。2009年6月11日汝州市国土局承诺，给鲁昆山异地安置一处三楼以下的套房，但又迟迟不履行承诺。2010年11月鲁昆山将金地公司诉至法院，2011年5月24日法院作出（2011）汝民初字第502号民事判决书。该判决生效后，在鲁昆山申请执行期间，袁三虎向法院提出，2001年5月17日金地公司将鲁昆山所购的同处房屋第二次又卖给袁三虎，且袁三虎向法院提交了汝州市国土局设立的火车站广场工程建设清产核资领导小组与袁三虎签订的交房协议，袁三虎申请本案再审。鲁昆山与袁三虎没有任何关系，金地公司的房子一房二卖，先卖给鲁昆山，后卖给了袁三虎。现要求：1、金地公司、汝州市国土局共同赔偿给鲁昆山房产一处（三间三层，面积261平方米），并向鲁昆山支付已交90000元购房款的利息，按销售协议书第11条约定赔偿违约金；2、如第一项请求不能履行，则要求金地公司、汝州市国土局赔偿714230元（已交购房款和目前的购房差价款），并向鲁昆山支付已交90000元购房款的利息，按销售协议书第11条约定赔偿违约金，二者互负连带责任；3、诉讼费用由金地公司、汝州市国土局负担。
一审再审被申请人金地公司辩称，1、从附加协议中的约定可以证实，金地公司与鲁昆山之间是因借贷90000元而形成的债权债务关系，而不是商品房买卖合同关系，否则，怎么会出现“在2000年7月31日前，金地公司付给鲁昆山现金90000元原签订售房协议自动作废”的书面表示。2、签订售房协议书的起因是，用于金地公司在郭长青（鲁新明）的基金会借款的挪账。鲁昆山当时并没有拿着90000元现金到公司买房，签完协议后应该由鲁昆山到基金会把金地公司在郭长青（鲁新明）的基金会90000元借款借据拿回来交给金地公司，这个协议才能生效。事实上，房屋销售协议及附加协议签订后，郭长青（鲁新明已死亡）并不认可该附加协议，并对金地公司的债务足额起诉，所以由于债权人郭长青不同意把对金地公司债权转移给鲁昆山，所以郭长青、鲁新明的基金会截止目前仍没有把金地公司90000元的借款手续清结或消除，抵账行为尚未履行到位，鲁昆山不可能对金地公司享有90000元的债权，当然不可能产生“原签订售房协议生效”的法律后果，更不能在金地公司与鲁昆山之间形成事实的商品房买卖合同关系。3、附加协议中关于“逾期则原签订售房协议生效。金地公司承建的火车站综合市场第五排第7、8、9号房屋归鲁昆山所有”的表述，可以证实，所谓的房屋销售协议书实质是抵押担保协议，是金地公司用该房产为借款的偿还提供抵押担保，并约定债务人金地公司不履行到期债务时，抵押财产归债权人鲁昆山所有。该约定违反了担保法第四十条、物权法第一百八十六条的强制性规定，应属无效。4、鲁昆山主张其与金地公司形成商品房买卖合同关系，但鲁昆山并未提供用于证实合同履行的购房款收据。5、袁三虎提供的购房收据显示，该房产售价190000余元，而鲁昆山所谓的房屋销售协议上却显示只有90000元。6、若双方存在真实的商品房买卖关系，为何交房时间为空白，商品房买卖合同成立的基本要件显然欠缺。综上，鲁昆山与金地公司之间尚不形成90000元的债权债务关系，应依法驳回鲁昆山的诉讼请求。金地公司与袁三虎签订的协议是真实的商品房买卖合同，该房产应归袁三虎所有。
一审第三人汝州市国土局述称，同金地公司辩称意见。
汝州市人民法院本次一审审理查明：1997年10月汝州市国土资源局（时为汝州市土地管理局）为搞好城市配套建设，改变汝州市火车站广场地区的“脏乱差”状况，根据汝州市城市总体规划的要求，对火车站广场地区进行拆迁改建。为了实施该项工程，汝州市国土局于1997年10月28日从汝州城市信用社转入李中彬帐号200万元，1997年12月17日由李中彬申请验资，注册了汝州市金地房地产开发有限公司，公司注册资本为200万元，股东有：李中彬、郭长明、王建敏、刘军营，出资比例为：李中彬60%、郭长明5%、王建敏17.5%、刘军营17.5%，出资方式均为货币，法定代表人为李中彬。而后，该火车站广场改造工程项目交给该金地公司承建。金地公司财务印章启用后，汝州市国土局局长书面通知金地公司财务人员，动用公司财务印章要通过局长才能使用。1998年8月20日汝州市国土局以汝土（1998）30号文向汝州市计委提交《关于建设汝州火车站广场立项的请示》，1998年8月25日汝州市计划委员会下发汝计基字（1998）24号《汝州市计划委员会关于建设汝州市火车站广场的批复》，同意汝州市国土局投资建设汝州市火车站广场改建工程。1998年10月29日汝州市人民政府作出汝政土（1998）09号《汝州市人民政府转发平顶山市人民政府“关于汝州市人民政府征用西西居委会集体土地并将其土地使用权出让给金地房地产开发公司请示的批复”的通知》，其主要内容：市政府授权汝州市国土局征用汝州市汝州镇西西居委会位于西环路西侧，站北住宅小区南侧的非耕地19234平方米（折合28.85亩），并将该宗地的土地使用权出让给汝州金地公司，作为开发汝州市金华住宅小区建设用地，出让期为70年。1999年1月25日汝州市人民政府就金华小区的土地为金地公司颁发了汝土国用（1997）字第0005号《国有土地使用证》。在金地公司公开的综合市场建设工程简介中显示有以下内容：“火车站广场拆迁建设工程是市委、市政府责成土地局负责并限期完成的一项市政工程，居九八年政府确定十件实事之首。土地局委托市金地房地产开发有限公司全额投资，具体办理。目前，广场区的建设工程已初步完成，市场区建设工程已于9月22日剪彩动工，计划春节前后投入使用......本市场区在广场北侧，占地面积约52亩，建筑面积约5万平方米。配套设施如：道路、给排水、电力、通讯、煤气、公厕、垃圾中转站，包括土地使用证、房产所有权证等一步到位......愿购房者，请到环宇宾馆北三楼市金地房地产开发有限公司403房间咨询......室外装饰：白水泥饰面加白、红、兰面砖饰面；室内装饰：防瓷批白、瓷片踢脚、地面砖镶贴、卫生间瓷片……金地房地产开发公司向用户承诺：1、负责统一办理土地使用证、房屋所有权证......”。
2000年5月29日金地公司与鲁昆山签订房屋销售协议书，该协议书开头显示，“甲方：汝州市金地房地产开发有限公司，乙方：鲁昆山（第5排7、8、9号）。金地公司承建的火车站广场综合市场建设工程，前期准备工作已经就绪，正式进入建设销售阶段”。该协议约定，该房屋南邻火车站广场，东邻西环路；建筑内容包括主体建筑物建筑及安装工程，配套设备：给排水、道路、供电、电话、有线电视；建筑面积：261平方米；房屋售价：90000元；证件办理：土地使用证、房屋所有权证由乙方提供有关证件，甲方统一负责办理，乙方承担有关费用；违约处罚：甲方如不能按期交付使用，超过一天罚款50元。该房屋销售协议中关于开工时间和交付使用日期的内容，均为空白项，并未填写具体日期。2000年5月29日金地公司与鲁昆山还签订有附加协议一份，内容为“甲方：金地公司、李中彬，乙方：鲁昆山。金地公司借到鲁昆山人民币玖万元整，在2000年7月31日前，金地公司付给鲁昆山现金玖万元整（90000.00），原签订售房协议自动作废。逾期则原签订售房协议生效。金地公司承建的火车站综合市场第5排第7、8、9号房屋归鲁昆山所有，同时，收回金地公司在鲁新明处借款借据。此协议一式三份。”金地公司在该房屋销售协议书及附加协议中均加盖有公司印章。上述房屋销售协议书及附加协议签定后，2000年7月31日前，金地公司未付给鲁昆山现金90000元。
2001年5月17日金地公司与袁三虎签订房屋销售协议书一份，协议约定：该房屋南邻火车站广场，东邻西环路，建筑内容包括主体建筑物建筑及安装工程，配套设施：给排水、道路、供电、电话、有线电视；建筑面积：261平方米；房屋售价：195000元，并注明“按建筑现状一次付清，剩余工程自建”（当时房屋主体已建）；证件办理：土地使用证、房屋所有权证由乙方提供有关证件，甲方统一负责办理，乙方承担有关费用。协议签订后，2001年5月19日金地公司给袁三虎出具收据二份，共收袁三虎购房款195000元，二份收据中均注明：系付购房款（市场区五排7、8、9号，共三间）。
金地公司在开发承建汝州市火车站广场工程项目时，由于资金链断裂，导致金华小区27#、28#楼工程主体将近施工完成时停工，致使该两栋楼成为烂尾工程。2000年6月3日由于金地公司未办理年检，被汝州市工商行政管理局吊销营业执照。尔后引起汝州市火车站广场改造工程项目的施工方追要工程款的起诉及众多购房户的多次上访。2003年6月18日李中彬，刘军营、郭长明三人签订股权转让协议一份，约定刘军营、郭长明在金地公司分别所占的17.5%、5%的股权均转给李中彬，李中彬同意接受转让。2005年11月12日汝州市国土局下发汝国土资（2005）167号文件《关于成立汝州市火车站广场工程建设清产核资领导小组的决定》，决定明确：为加快汝州市火车站广场拆迁改建工程遗留问题的处理，尽可能保护投资人的合法权益，根据汝州市政府指示精神，经研究决定，成立汝州市火车站广场工程建设清产核资领导小组（以下简称广场清算组），具体负责汝州市火车站广场工程的资产保管、债权债务核实登记、债权债务清理清算工作。2005年12月15日汝州市国土局发布公告：根据汝州市政府指示精神，结合火车站广场工程实际情况，市政府责成我局拟对原金地公司所建设的火车站广场工程所有债权债务情况进行最后核实登记，以利于今后对该工程的最终处理提供可靠的依据，经研究决定，自公告发布之日起十日内（即2005年12月25日下午5时止），所有与该工程相关的债权人（含购房人及取得房屋所有权人）持原始票据和有效证件到汝州市国土局地产交易市场大厅进行申报登记，逾期不登记的，视为自动无条件放弃债权债务。该公告经汝州电视台公开播出。鲁昆山、袁三虎根据该公告，均进行了购房登记。2007年5月25日汝州市国土局发布公告：我局拟于5月31日上午9点在西西居委会院内召开火车站广场工程建设遗留问题处理工作会，望所有投资人、权益人见本公告后相互转告，届时参加。2009年3月6日汝州市国土局、广场清算组委托平顶山汝建建筑工程质量司法鉴定所对金华小区28#楼主体工程进行司法鉴定，2009年6月5日广场清算组又委托汝州市呈祥工程咨询有限公司对27#、28#楼进行招标续建，2009年6月30日金华小区27#、28#楼续建工程定标确定为西平县建筑工程有限公司。27#、28#楼续建工程完工后，已将房屋交付购房人入住。
鲁昆山因金地公司未能及时交房，也不退款，进行了信访反映。2009年6月11日汝州市国土局向鲁昆山作出了信访事项处理意见书，承诺：“由于鲁昆山所要的房屋在鲁签定抵押合同之后，售房人员才将此套房屋以195000元售于袁三虎。我局通过多方协调，将给予鲁昆山异地安排一处三楼以下的套房。”同日，鲁昆山在该信访事项处理意见书中签下“同意异地安排”的书面意见。之后，汝州市国土局至今未履行承诺进行异地安排。在本案再审期间，2015年4月28日金地公司、汝州市国土局明确表示，现在已不存在为鲁昆山异地安排的条件。
2010年11月23日汝州市国土局设立的广场清算组作为甲方，袁三虎作为乙方，双方签订交接房协议一份，协议内容为：“甲方按照续建工程设计及建设项目，对该幢楼已进行了整体验收，已符合交房条件，根据乙方的要求，双方同意进行该套房交接，并达成如下协议：1、该房位于西环路西侧，市场区五排7、8、9号共叁间，设计建筑面积约261平方（以实际面积为准）。2、乙方按要求交清该套房购房款。3、乙方已对该套房进行了检查、验收，符合双方商定的设计及质量要求，达到交接房条件，乙方同意接收。4......”。同日，袁三虎出具承诺（保证）书一份，内容为“本人在汝州市火车站广场北段综合市场区五排7、8、9号共叁间购房一套，按照续建设计及房屋建设施工项目已全部完成，符合交接房条件。本人已与汝州市火车站广场工程建设清产核资领导小组签定交接房协议，并收到房门钥匙，原与金地公司签订的商品房买卖协议，已由清产核资领导小组履行完毕。本人自愿放弃对金地公司延期交房的赔偿补偿要求，保证不再向金地公司、清产核资领导小组等有关部门提出任何的赔偿或补偿请求，本人承诺保证不再利用各种形式（人访、信访、投诉等）向上反映与此商品房买卖有关的各种问题”。根据交接房协议，广场清算组将市场区5排7、8、9号房屋三间三层（主体工程）261平方米交付给袁三虎。袁三虎于2011年夏天对该房屋粉刷装修。
本案汝州市人民法院原再审期间，鲁昆山、袁三虎申请对本案所涉房屋价值进行评估，经汝州市人民法院委托评估，平顶山鹰城资产评估事务所于2013年6月30日作出鹰城评报（2013）6-3号《汝州市人民法院委托的站北综合市场5排7、8、9号房屋价值项目评估报告》，评估结论为：该房屋评估价值为815950元，其中装修部分为101720元，粉刷部分为107350元，其它价值606880元。该评估报告第12条第4项内容为“评估报告的使用有效期限。根据国家现行规定，本评估报告有效期为一年，即2013年6月14日至2014年6月13日有效”。在本案此次一审期间，2015年2月4日庭审中，袁三虎、鲁昆山明确表示同意以该评估报告作为本案处理依据，金地公司、汝州市国土局对该评估报告提出异议，法院当庭向其告知，如申请重新评估应予庭审后7日内递交书面评估申请书，逾期不提交视为不申请重新评估，同意以该评估报告作为本案处理依据。但金地公司、汝州市国土局均未在法院指定的期限内提交书面重新评估申请书。2015年4月28日法院再次询问金地公司、汝州市国土局关于申请重新评估的意见，金地公司、汝州市国土局均表示，由法院依法处理。
金地公司开发建设的综合批发市场、金华小区未交纳土地出让金；未经相关部门办理施工许可证；未办商品房预售许可证。金地公司于1998年秋后开始建房施工，约1999年下半年开始对外预售房屋，金地公司一直未向有关部门申请办理商品房预售许可证，在宣传、预售房屋过程中，并未向公众、购房者告知其没有取得商品房预售许可证的事实。2014年9月9日汝州市住房和城乡建设局出具情况说明一份，证实该局自2004年7月《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》（中华人民共和国建设部令第131号）颁布之日起开始受理、办理汝州市城市商品房预售许可证业务，该局办理的第一起房屋预售许可证证书颁发时间为2005年10月。但在此之后，金地公司仍未申请办理商品房预售许可证。袁三虎、鲁昆山主张，签订房屋销售协议书时并不知道金地公司没有办理商品房预售许可证，因金地公司在宣传材料及房屋销售协议书中均提到可以办理房屋所有权证和土地使用证，所以也没有向金地公司提出查阅商品房预售许可证的要求。
在金地公司诉汝州市国土局建设工程纠纷一案中，汝州市国土局于2007年8月5日向河南省高级人民法院提交补充答辩状，辨称：汝州市火车站广场工程为汝州市国土局负责筹建，为市场化运作的考虑，而成立金地公司；是汝州市国土局从汝州市城市信用社转入李中彬账户200万元，尔后由李中彬申请金地公司注册验资的；金地公司为汝州市国土局的“关联”公司。
该案本次一审审理中，金地公司、汝州市国土局均主张，2000年5月29日金地公司与鲁昆山签订房屋销售协议书及附加协议时，鲁昆山并未实际向金地公司提供借款90000元。当时因金地公司在残疾人福利基金会（即西西基金会，由鲁新明、郭长青合伙开办，鲁新明现已死亡）有贷款，鲁昆山等在该基金会有存款，鲁昆山要求基金会兑付，基金会就催促金地公司还款，但金地公司无力还款，后经基金会介绍，2000年5月29日鲁昆山与金地公司协商，把金地公司对基金会的借贷债务转移为金地公司对鲁昆山的借贷债务，使残疾人福利基金会对金地公司、鲁昆山之间的债权、债务相折抵，由此双方签订了房屋销售协议及附加协议，附加协议中才有“金地公司借到鲁昆山人民币90000元整”的内容。但鲁昆山与金地公司之间关于该债权债务转移的约定，需经残疾人福利基金会同意才能实现，所以附加协议中还约定了“同时，收回金地公司在鲁新明处借款的借据”。如果残疾人福利基金会同意，应当由鲁昆山将其本人及亲戚朋友的存款凭据交还给基金会，收回金地公司在该基金会的借款借据，并将借款借据交给金地公司，才能换得金地公司出具的购房收据。但事实上，鲁昆山未能收回金地公司在该基金会的借款借款，三方之间的债权债务转移并未实现，鲁昆山与金地公司之间也就不存在债权债务关系，更不存在商品房买卖合同关系。金地公司、汝州市国土局为证实其上述主张，向法院提交了其从汝州市洗耳河街道办事处三会一部整顿办公室调取的：1、2000年5月29日附加协议一份，证实三方债权债务转移的情况存在；2、1999年6月26日李中彬在残疾人福利基金会的借款借据两份，其中一笔35万元，另一笔10万元，证实金地公司的借款借据并未收回，债权债务转移未能实现；3、该基金会的账单两页，证实李中彬在该基金会的借贷情况；4、鲁新明的活期储蓄存款账一页，证实鲁新明系该基金会工作人员。鲁昆山对金地公司、汝州市国土局的上述主张及证据均不予认可。鲁昆山主张，因金地公司欠鲁新明钱，鲁新明介绍鲁昆山向李中彬提供借款90000元，让李中彬用这钱还鲁新明的账。2000年5月29日鲁昆山交给李中彬90000元现金，当时李中彬给鲁昆山出具有收据，收据内容为“借鲁昆山现金90000元”。鲁昆山怕金地公司不还，就约定了两个月的还款期限，逾期不还就转化成购房款，双方就签订了购房销售协议。但是怕仅凭收据不能说明问题，双方又签订了附加协议，附加协议签订后，李中彬称不能给鲁昆山出具两个90000元的手续，然后又把90000元的收据收回。鲁昆山在残疾人福利基金会根本就没有存款，不存在三方债权债务转移的情况。因鲁昆山提供给金地公司该90000元借款的用途，是用于李中彬偿还在鲁新明处的欠款，所以附加协议中显示有“同时，收回金地公司在鲁新明处借款借据”的内容，但此事与鲁昆山无关。
汝州市人民法院本次一审审理认为：1、关于金地公司、汝州市国土局主张的鲁昆山并未直接向金地公司提供90000元借款，金地公司、鲁昆山、残疾人福利基金会三方系债权债务转移关系，且转移未能成立的问题。一审法院认为，2000年5月29日金地公司与鲁昆山签订的附加协议中，明确约定“金地公司借到鲁昆山人民币玖万元整”，该约定是对鲁昆山与金地公司之间存在90000元债权债务关系事实的直接肯定。即便鲁昆山未向金地公司直接提供90000元现金的借款，金地公司、鲁昆山、残疾人福利基金会三方存在债权债务转移的事实，那也应该是三方之间债权债务转移手续办理完毕之后，才会签订附加协议明确金地公司借到鲁昆山现金90000元整这一事实，因为债权债务转移手续办理完毕是肯定金地公司借到鲁昆山90000元这一事实的前置条件。若不存在鲁昆山直接向金地公司提供90000元借款的事实，金地公司就先与鲁昆山签订附加协议，肯定金地公司借到鲁昆山90000元的事实，之后，再由鲁昆山去办理债权债务转移手续，这明显与常理不符。且在金地公司、汝州市国土局向法院提供的从汝州市洗耳河街道办事处三会一部整顿办公室调取的相关材料中，并没有鲁昆山在残疾人福利基金会有存款的相关证据，不能证实存在三方债权债务转移的事实条件。虽然附加协议中约定有“同时，收回金地公司在鲁新明处借款借据”的内容，但该约定并不明确，没有明确约定收回金地公司在鲁新明处借款借据的义务主体在哪一方，且在整个附加协议中也没有约定收回金地公司在鲁新明处借款借据的义务来源，所以不能据此来抗辩附加协议中明确约定的“金地公司借到鲁昆山人民币玖万元整”这一事实。故对于金地公司、汝州市国土局关于该问题的主张，一审法院不予认定。一审认定，鲁昆山与金地公司之间存在90000元的债权债务关系，且因金地公司未在2000年7月31日前向鲁昆山偿还该90000元的债务，鲁昆山的该90000元债权已转化为购房款。
2、一审法院关于金地公司与鲁昆山签订房屋销售协议书及附加协议是否属抵押担保协议，是否适用流质条款无效的法律强制性规定问题，认为双方签订的房屋销售协议书及附加协议，系双方约定的附生效条件的合同，所附条件即为金地公司未能在2000年7月31日前向鲁昆山偿还现金90000元，约定的生效合同内容即为房屋销售协议，且鲁昆山的90000元债权转化为购房款。故该房屋销售协议书及附加协议不属抵押担保协议，不能适用流质条款无效的相关法律规定。一审法院对金地公司、汝州市国土局关于该问题的辨称、述称意见不予采纳。
3、一审法院关于金地公司与鲁昆山、袁三虎签订的房屋销售协议书的协议效力问题认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，金地公司将正在建设中的、未竣工的房屋预先出售给购房人，其行为是商品房预售行为。金地公司分别于2000年5月29日、2001年5月17日与鲁昆山、袁三虎签订的房屋销售协议书，均系商品房买卖合同。但金地公司一直未取得商品房预售许可证，故金地公司与鲁昆山、袁三虎签订的房屋销售协议书，均应认定为无效合同。2000年5月29日金地公司与鲁昆山签订的附加协议中关于“逾期则原签订售房协议生效。金地公司承建的火车站综合市场第5排第7、8、9号房屋归鲁昆山所有”的约定亦无效。2010年11月23日广场清算组与袁三虎签订的交接房协议，是金地公司与袁三虎签订的房屋销售协议书的从合同，亦属无效合同。
4、一审法院关于上述无效合同缔结过程中，各方的过错和责任问题认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四项规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第四项规定，房地产开发企业预售商品房，应当已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。第二十六条规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。第二十七条规定，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。根据上述法律、行政法规的规定，房地产开发企业（出卖人）在预售商品房前，办理预售登记，取得商品房预售许可证明；在商品房预售广告中载明商品房预售许可证明的文号；预售商品房时向预购人出示商品房预售许可证明，均是出卖人预售商品房的法定程序和法定责任。本案中，金地公司在预售汝州市火车站综合批发市场商品房时，没有办理预售登记，未取得商品房预售许可证明，且在汝州市住房和城乡建设局自2004年7月起开始受理、办理汝州市城市商品房预售许可证业务之后，金地公司仍未申请办理商品房预售许可证；在商品房预售宣传广告中未向公众告知其没有取得商品房预售许可证明的事实，且在其公开的工程简介中，向用户承诺负责统一办理土地使用证、房屋所有权证；在与鲁昆山、袁三虎签订房屋销售协议书时，也未向预购人鲁昆山、袁三虎告知其没有取得商品房预售许可证的事实，且在房屋销售协议书中约定由金地公司负责统一办理房屋所有权证和土地使用证。金地公司的上述行为，违反了法律、行政法规关于商品房预售的程序性规定，未履行其法定责任和法定义务，在广告和预售过程中，未主动告知预购人其没有取得商品房预售许可证明的事实，并以负责统一办理房屋所有权证和土地使用证的承诺，误导预购人相信其商品房预售行为的合法性，金地公司的该行为应属故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。金地公司在上述无效合同缔结过程中应负全部责任，鲁昆山、袁三虎并无过错。
5、一审法院关于其原再审期间，2013年6月30日平顶山鹰城资产评估事务所作出的鹰城评报（2013）6-3号《汝州市人民法院委托的站北综合市场5排7、8、9号房屋价值项目评估报告》，能否作为本案此次审理处理依据的问题，认为虽然该评估报告第12条第4项注明“评估报告的使用有效期限。根据国家现行规定，本评估报告有效期为一年，即2013年6月14日至2014年6月13日有效”，但在本案审理期间，袁三虎、鲁昆山明确表示同意以该评估报告作为本案处理依据，而金地公司、汝州市国土局虽对该评估报告提出异议，但经法院当庭释明，其未在法院指定的期限内提交书面重新评估申请书，应视为其不申请重新评估，也同意以该评估报告作为本案处理依据。故法院在本案审理中，应以该评估报告作为处理依据。
6、一审法院关于上述合同无效所导致的法律后果问题认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，金地公司在上述无效合同缔结过程中应负全部责任，鲁昆山、袁三虎无过错。因鲁昆山在本案中并未要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，所以金地公司应返还鲁昆山已付购房款90000元及利息，并赔偿鲁昆山的购房差价损失624230元（按房屋评估总价值815950元－装修部分价值101720元－购房款90000元计算），共计714230元（按应返还购房款90000元＋差价损失624230元计算）及已付购房款90000元的利息（利息应按中国人民银行同期贷款利率，从2000年5月29日开始计算）。故对于鲁昆山要求金地公司赔偿714230元（已交购房款和购房差价损失），并支付已交90000元购房款利息的诉讼请求，应予支持。同理，金地公司应返还袁三虎已付购房款195000元及利息，赔偿袁三虎的购房差价损失411880元（按房屋评估总价值815950元－粉刷部分价值107350元－装修部分价值101720元－购房款195000元计算），并赔偿袁三虎粉刷、装修该房屋的投资款209070元（按粉刷部分价值107350元＋装修部分价值101720元计算），共计815950元（按应返还购房款195000元＋差价损失411880元＋粉刷、装修投资款209070元计算）及已付195000元购房款的利息。因袁三虎接收火车站综合市场第5排第7、8、9号房屋主体工程后，对该房屋主体工程投资进行了粉刷、装修，而金地公司已被汝州市工商行政管理局吊销营业执照，不具有房地产合法经营资格，袁三虎接收的火车站综合市场第5排第7、8、9号房屋已没有必要向金地公司返还，袁三虎应向金地公司折价补偿，参照该房屋的评估价值，袁三虎应向金地公司补偿815950元。因金地公司应向袁三虎的赔偿总额，与袁三虎应向金地公司补偿的数额相当，二者可以相互抵消。故袁三虎占有的火车站综合市场第5排第7、8、9号房屋不再向金地公司、汝州市国土局返还。但对于袁三虎要求将该房屋判决归其所有的诉讼请求，因该房屋尚未办理产权登记手续，在本案中不予支持。
7、一审法院关于汝州市国土局是否应向鲁昆山承担责任及如何承担责任的问题认为，汝州市国土局在金地公司的注册、运营中起了积极的作用，时任局长通过金地公司的财务人员及财务印章的使用，对金地公司的财务进行管控。金地公司被吊销营业执照后，汝州市国土局行文成立广场清算组，对汝州市火车站广场工程的债权债务进行清产核资，直接通过公告等形式对金地公司在火车站广场工程的债权债务进行了清理登记工作，并对金地公司所建未竣工的房屋进行了续建和处置，且将本案所争议的房屋已做处置。2007年8月5日汝州市国土局在其它案件的答辩中，也自认金地公司为汝州市国土局的“关联公司”这一事实，且汝州市国土局于2009年6月11日书面承诺给予鲁昆山异地安排一处三楼以下的套房，但至今未履行承诺，现明确表示已不存在异地安排的条件。故对于鲁昆山要求汝州市国土局、金地公司共同向其返还已付购房款并赔偿购房差价损失，支付已付购房款利息，二者互负连带责任的诉讼请求，应予支持。
对于鲁昆山要求金地公司、汝州市国土局按房屋销售协议书第11条约定赔偿违约金的诉讼请求，因该协议属无效合同，鲁昆山据此主张违约金，应不予支持。对于金地公司、汝州市国土局辩称、述称的金地公司与鲁昆山的房屋销售协议上显示价款仅有90000元及交房时间为空白，所以商品房买卖合同成立的基本要件欠缺等其它意见，均因理由不足，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、第二百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十九条、第四十二条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十六条、第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条之规定，汝州市人民法院本次一审作出（2014）汝民再字第12号民事判决，判决：“一、汝州市金地房地产开发有限公司和鲁昆山于2000年5月29日签的房屋销售协议书无效；双方于当日签订的附加协议中“逾期则原签订售房协议生效，金地公司承建的火车站综合市场第5排第7、8、9号房屋归鲁昆山所有”的条款无效。二、汝州市金地房地产开发有限公司和袁三虎于2001年5月17日签订的房屋销售协议书无效；汝州市火车站广场工程建设清产核资领导小组和袁三虎于2010年11月23日签订的交接房协议无效。三、汝州市金地房地产开发有限公司、汝州市国土资源局于本判决生效后十日内，共同向鲁昆山返还购房款、赔偿购房差价损失共计714230元，并支付已付90000元购房款的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，自2000年5月29日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。汝州市金地房地产开发有限公司、汝州市国土资源局互负连带清偿责任。四、袁三虎已占有、粉刷、装修的汝州市火车站综合市场第5排第7、8、9号房屋不再向汝州市金地房地产开发有限公司、汝州市国土资源局返还。五、驳回鲁昆山、袁三虎其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18520元、评估费5600元、公告费1310元，均由汝州市金地房地产开发有限公司、汝州市国土资源局负担。”
金地公司不服，向本院提出上诉称：（一）金地公司与鲁昆山之间系抵押借款法律关系。双方签订的《附加协议》中关于“逾期则原签订售房协议生效。金地公司承建的火车站综合市场第五排7、8、9号房屋归鲁昆山所有”的表述表明，双方签订《房屋销售协议书》实质是以约定房产为9万元借款提供抵押担保，且鲁昆山也曾在民事诉状自认“2000年5月29日被告给原告签订了《房屋销售协议书》作抵押”。一审判决认定本案为“商品房买卖合同关系”，法律关系认定错误。（二）金地公司与鲁昆山在《附加协议》中的上述约定，违反了《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条的强制性规定，应属无效，产生的法律后果是返还借款9万元并赔偿利息，而一审实体处理错误且不公。（三）鲁昆山没有实际交付9万元购房款，双方之间签订的《房屋销售协议书》尚未履行。一是鲁昆山没有提供购房款收据，证明其并未以现金方式交付9万元。二是双方签订的《附加协议》还显示“同时，收回金地公司在鲁新明处借款的借据”，对此经查阅汝州市洗耳河街道办事处“三会一部”整顿办公室保管的汝州市残疾人福利基金会西西分会（系郭长青、鲁新明合伙经营）账底资料，查实双方签订的《附加协议》原件一份仍在该基金会的账上保存，且李中彬或金地公司的借贷账上不显示有9万元的借款被冲减。一审中已向法院提交了从该账底中复印的加盖“三会一部”整顿办公室印章的《附加协议》一份、金地公司借据二份、该基金会的现金帐页及对金地公司、李中彬的流水帐页。结合金地公司法人李中彬的陈述，可以证实鲁昆山没有把金地公司在该基金会的9万元借款借据抽出，该基金会也不同意把金地公司的9万元借款予以消减，故金地公司与鲁昆山之间尚没有形成9万元的债权债务，双方之间的《附加协议》、《房屋销售协议书》没有实际履行，一审判令金地公司和汝州市国土局承担赔偿责任不公不当。（四）鲁昆山一审对9万元款项形成及履行过程的陈述矛盾百出，且对《附加协议》中“收回金地公司在鲁新明处借款借据”的内容辩称与其无关，无法解释该表述为何出现在其所持有的协议中，故不能采信。（五）本案一审判决实际是让金地公司和汝州市国土局对鲁昆山的“借款”或“房款”承担赔偿责任，在本案9万元借款是否实际给付尚未查清情况下，一审判决侵害了金地公司的财产权益。汝州市火车站广场工程的债权债务盘根错节，该工程的遗留资产较少，为保护真正债权人，使该工程债权债务彻底清算，维护汝州市信访稳定大局，请求法院二审撤销（2014）汝民再字第12号民事判决的第一、三项，依法改判驳回鲁昆山对金地公司的所有诉讼请求。
汝州市国土局上诉称，金地公司具有独立法人资格，法无明文规定不连带，一审判令汝州市国土局与金地公司承担连带责任，没有法律根据。汝州市国土局的其他上诉理由同金地公司的上诉理由。请求法院二审撤销（2014）汝民再字第12号民事判决第一、三项，依法改判驳回鲁昆山对汝州市国土局的所有诉讼请求。
被上诉人鲁昆山辩称，其与金地公司之间系商品房买卖合同关系，有双方签订的《房屋销售协议书》为凭。《附加协议》设定了《房屋销售协议书》生效的条件，2000年7月30日金地公司未向其归还所借款项，根据《附加协议》约定，该借款自动转化为购房款，双方签订的《房屋销售协议》生效，因此一审认定其与金地公司之间系商品房买卖关系，并判令金地公司与汝州市国土局给予其经济赔偿正确。金地公司与基金会之间是否存在债权债务与本案没有关系。金地公司在与其签订《房屋销售协议书》、《附加协议》后，就该房屋又与袁三虎签订《房屋销售协议书》，缺乏诚信，存在欺诈行为，应当返还鲁昆山购房款并赔偿其全部经济损失及已付购房款利息。金地公司是汝州市国土局的关联公司，汝州市国土局负责筹建火车站广场工作，为市场化运作，由该局在信用社账户转入李中彬账户200万元，成立金地公司。金地公司被吊销营业执照后，汝州市国土局积极发布公告，对金地公司债权债务进行登记，且在核对后对鲁昆山和袁三虎订购房屋事项都进行了登记，并书面承诺给鲁昆山异地安排一处三楼以下的套房，然而汝州市国土局并未履行承诺。因此一审法院判令金地公司、汝州市国土局共同互负连带清偿责任处理正确，请求法院二审驳回金地公司、汝州市国土局上诉，依法维持（2014）汝民再字第12号民事判决。
一审再审申请人袁三虎述称，（2014）汝民再字第12号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。
本院二审经审理查明的事实与汝州市人民法院本次一审查明事实相一致。
本院二审审理中，鲁昆山陈述《附加协议》一式三份，分别由其、鲁新明和李中彬持有。金地公司法定代表人李中彬陈述，《附加协议》系由其书写，汝州市残疾人福利基金会西西分会账册内的《附加协议》系原件，并称金地公司在该基金会并未有恰好9万元的借款借据，《附加协议》中“收回金地公司在鲁新明处借款借据”是指抵减金地公司在该基金会的9万元借款数额，并陈述金地公司与该基金会之间的债权债务未经清算。对金地公司法人所述，汝州市国土局认可。
本院二审认为，综合当事人的上诉、答辩理由及相关陈述，本案争议的主要问题是：1.鲁昆山与金地公司之间是否存在90000元债权债务关系问题；2.鲁昆山与金地公司于2000年5月29日签订的《房屋销售协议书》及《附加协议》的性质及效力问题；3.本案责任承担问题。
1.关于鲁昆山与金地公司之间是否存在90000元债权债务关系的问题。金地公司法定代表人李中彬出具的《附加协议》中明确显示“金地公司借到鲁昆山人民币玖万元整”，该协议有李中彬签名，并加盖有金地公司印章和李中彬个人印章，足以证明鲁昆山与金地公司之间存在90000元债权债务关系的事实。即便鲁昆山未向金地公司直接提供90000元现金，协议中该句表述的形成系基于二上诉人所主张的鲁昆山、汝州市残疾人福利基金会西西分会、金地公司三方之间债权债务转移，二上诉人所作的该基金会账册内存有《附加协议》原件的陈述，也足以说明该基金会对三方债权债务转移系认可，鲁昆山与金地公司之间因此存在90000元债权债务关系。因金地公司在庭审中承认其与该基金会之间的债权债务未经清算，故二上诉人以金地公司在该基金会的借款数额未被冲减，认为金地公司与鲁昆山之间不存在90000元债权债务关系的上诉理由不能成立。
2.关于鲁昆山与金地公司签订的《房屋销售协议书》及《附加协议》的性质及效力问题。鲁昆山与金地公司签订的《附加协议》中关于“在2000年7月31日前，金地公司给付鲁昆山现金玖万元整，原签订售房协议自动作废。逾期则原签订售房协议生效”的约定，表明了金地公司对债务履行方式的选择，以及在约定条件下自愿将房屋卖予鲁昆山以履行债务的意愿。双方在该协议中对《房屋销售协议书》的生效条件作出约定，符合附生效条件合同特点。一审根据《附加协议》内容，认定双方签订的《房屋销售协议书》系附生效条件的房屋买卖合同并无不当。二上诉人提出一审认定法律关系错误，《房屋销售协议书》及《附加协议》属抵押担保协议，应适用流质条款无效规定的主张，因与金地公司所书写的协议内容不符，本院不予支持。
本案因金地公司未在2000年7月31日前向鲁昆山支付现金90000元，根据双方约定，鲁昆山的90000元债权转化为购房款，鲁昆山与金地公司之间成立房屋买卖合同关系。二上诉人以金地公司未向鲁昆山出具购房款收据、金地公司财务账中未显示收到鲁昆山购房款为由，认为金地公司与鲁昆山之间未成立房屋买卖关系的主张不能成立。因金地公司至今未办理商品房预售许可证，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，认定鲁昆山与金地公司签订的《房屋销售协议书》以及《附加协议》中关于逾期则原签订售房协议生效，诉争房屋归鲁昆山所有的约定均无效处理正确。
3.关于本案责任如何承担问题。本案金地公司在预售过程中未按照相应法律、法规规定主动履行告知义务，并以负责统一办理房屋所有权证和土地使用证的承诺，误导对方相信其商品房预售行为的合法性，一审结合本案实际，认定金地公司行为构成故意隐瞒未取得商品房预售许可证情形，在上述无效合同缔结过程中承担全部责任并无不当。金地公司因未在约定期限向鲁昆山履行还款义务而与鲁昆山成立房屋买卖关系后，又对诉争房屋与袁三虎签订销售协议，其行为亦有违诚信原则。故一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定，判令金地公司返还鲁昆山购房本金及利息，并赔偿鲁昆山购房差价损失并无不当。关于汝州市国土局是否应向鲁昆山承担责任以及如何承担责任的问题，因汝州市国土局在金地公司注册、运营中起积极作用，金地公司系汝州市国土局“关联公司”的事实已被相关生效判决所确认，故一审判令其与金地公司互负连带责任，共同偿还鲁昆山购房款本金及利息，并赔偿损失并无不当，汝州市国土局认为一审判决其承担责任错误的上诉理由不能成立。
综上，汝州市人民法院本次一审判决认定事实清楚，适用法律及处理并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持汝州市人民法院（2014）汝民再字第12号民事判决。
二审案件受理费21884元，由上诉人汝州市金地房地产开发有限公司、汝州市国土资源局共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹晓雯
审判员 张占帅
审判员 程显博
二〇一五年十一月二十七日
书记员 杨谱说