湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初699号
原告刘安磐，男，1978年12月15日出生，汉族，住湖南省湘阴县。
委托代理人杨铁，湖南琼武律师事务所律师。
被告潘贯华，男，1977年10月7日出生，汉族，住湖南省。
委托代理人潘荣华，男，1981年1月20日出生，汉族，住湖南省。系被告潘贯华之弟。
被告胡晓熠，女，1975年9月22日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托代理人许文进，湖南和润律师事务所律师。
原告刘安磐诉被告潘贯华物权保护纠纷一案，本院于2017年1月18日受理，后依原告刘安磐申请追加胡晓熠为本案被告，2017年4月18日，依法由审判员陈志胜担任审判长，与审判员卿斌、人民陪审员张永玲组成合议庭，公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告刘安磐及其委托代理人杨铁，被告潘贯华、被告胡晓熠的委托代理人许文进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘安磐诉称，2016年2月2日，原告从湖南中欣房地产开发有限公司（以下简称“中欣房地产公司”）购得其名下位于长沙市××××房（以下简称“涉案房屋”），并签订了相应的房屋买卖合同。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，中欣房地产公司于2016年2月2日向原告交付了房屋，但产权登记手续到2016年4月21日才办理完成（产权证号：长房权证岳麓字第××号）。后原告刘安磐得知被告潘贯华未经原告同意即在涉案房屋内经营店铺，并办理了相应的工商登记。原告多次与其协商，要求其重新签订房屋租赁合同并向原告支付租金，但被告均置之不理。被告的行为已严重侵犯原告对涉案房屋的占有、使用、收益及处分的权利。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1、两被告立即向原告返还位于长沙市××××房中约110平方米房屋（产权证号：长房权证岳麓字第××号），并向原告支付占有使用费41800元（按3800元/月自2016年2月2日暂计算至2017年1月2日，并支付至实际返还房屋之日止）；2.诉讼费由被告承担。
被告潘贯华辩称：一、本人与胡晓熠签订的房屋租赁合同合法有效，不应交两次房租。涉案房屋从2013年开始已对外出租，本人是于2015年2月起从前一任承租人处转租。2016年4月原告刘安磐通知本人，称涉案房屋系其所有，要求本人向其交纳房租，但当时本人的租金已全部交给被告胡晓熠，且本人于2015年5月26日取得了营业执照。2016年8月15日至9月1日期间，本人多次通知原告刘安磐及被告胡晓熠协商涉案房屋的房租交纳事宜，但原告一直推脱未来处理，直至2016年8月25日，本人将租金交给胡晓熠后，原告才出现。二、本人经营期间，原告私自切断涉案房屋的电源并拆除电表，导致本人自2016年11月23日起无法正常营业，致使本人店铺内的食品及饮料过期，该损失应由原告承担。
被告胡晓熠辩称：一、根据本人提交的相应证据，本人取得涉案房屋承租权的行为是合法有效的，本人作为涉案房屋的合法承租人，将涉案房屋转租给被告潘贯华的行为亦合法有效，应受法律保护。二、本人认为原告与中欣房地产公司签订的房屋买卖合同是虚假合同，其购房价与市场价严重不符，且原告签订房屋买卖合同的时间为2016年2月2日，其取得涉案房屋房产证的时间为2016年4月21日，而本人已于2013年将涉案房屋出租给案外人刘弋经营超市。如果中欣房地产公司在将涉案房屋出售给原告时，未将涉案房屋上存在租赁关系的事实告知原告，则中欣房地产公司应承担相应的责任。原告作为涉案房屋的买受人，亦有义务对涉案房屋的实际情况进行核实。因此，即便原告存在损失，亦应由原告自己或者由中欣房地产公司承担，而不应由两被告承担。为公平处理本案，中欣房地产公司应进入本案诉讼，以便于查清其与原告之间是否存在真实的买卖合同关系。三、中欣房地产公司在接收三全元大酒店管理有限公司（以下简称“三全元公司”）全部资产及转让涉案房屋给原告时均未通知本人，剥夺了承租人的优先购买权，故即使原告与中欣房地产公司签订的房屋买卖合同系真实的，也属于效力待定的合同，该合同侵犯了第三人的权益。四、潘贯华在涉案房屋内经营期间，原告私自将涉案房屋的电源切断，影响潘贯华的正常经营，造成潘贯华的损失应由原告承担。请求法院在审理本案时责令原告将涉案房屋的电源接通，以便潘贯华能正常经营。综上，请求法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。
经审理查明：位于长沙市××××号雄海雅苑13栋的101、102房原系三全元公司所有，其中，101房即涉案房屋的原产权证号为长房权证岳麓字第××号。2008年3月10日，三全元公司（甲方）与湖南共赢林业有限公司（以下简称“共赢公司”）（乙方）就上述101、102房签订《合同》一份，约定：“……由于甲方所借欠乙方资金1400000元整事宜（此借欠款不计收付利息），也鉴于甲方现不能偿还及预计在相当长的时间内不能清还所借欠乙方资金的情况下，现就甲方借乙方款项事情，经甲、乙双方反复协商，达成一致。甲方将甲方所拥有的位于长沙市桐子坡路123号雄海雅苑13栋101、102房产面积分别为：101号房227.28平方米、102号房259.46平方米，合计面积486.74平方米的房屋租赁给乙方。该租金用以抵偿还甲方所借欠乙方借欠资金。约定如下：一、租赁期，自2008年3月10日-2028年3月9日止，计20年……”同年5月8日，共赢公司（甲方）同样以租抵债的形式将上述101、102房的使用权转给了被告胡晓熠（乙方），亦签订了《合同》一份，约定：“……由于甲方所借欠乙方资金1000000元整，由于甲方现不能偿还及预计在相当长的时间内不能清还所借欠乙方资金的情况下，现就甲方借乙方款项事情，经甲、乙双方多次协商，达成一致。甲方将甲方所租有的位于长沙市桐子坡路123号雄海雅苑13栋101、102房产面积分别为：101号房227.28平方米、102号房259.46平方米，合计面积486.74平方米的房屋转租给乙方。该租金全部用以抵偿还甲方所借欠乙方借欠资金。约定如下：一、租赁期，自2008年5月8日-2028年3月7日止（计238个月）……”。经查，三全元公司与共赢公司的最大股东均为案外人彭胜，三全元公司与共赢公司所签《合同》中三全元公司一方的签字人为彭胜。
后被告胡晓熠将涉案房屋隔开分为数间，于2013年5月28日就涉案房屋与案外人刘弋签订《租房协议》一份，约定由胡晓熠将涉案房屋中西北向两间房约108.88平方米面积出租给刘弋用于经营佳宜连锁便利超市，租赁期自2013年6月1日至2018年5月31日。后刘弋于2015年2月26日将其经营的佳宜连锁便利超市转让给被告潘贯华经营。2015年3月1日，被告潘贯华（乙方）与胡晓熠（甲方）重新签订《租房协议》一份，约定：“甲、乙双方通过友好协商，现就房屋租赁事宜一事达成如下协议：一、租赁地点：桐梓坡路123号雄海雅苑13栋101房西北向两间房屋。二、房屋面积：面积为108.88m2。三、租赁期间：甲方同意乙方租用5年，自2015年3月1日起至2020年2月28日止。四、房屋租金：协议签订之日起的前两年（即：2015年3月1日至2017年2月28日止）每月租金为人民币3800元整，后三年（2017年3月1日至2020年2月28日止），每月租金为人民币4200元整。租金以先付款后适应为原则，续交租金必须提前15天支付（以收据为凭）……”。
另查明，2010年2月5日，中欣房地产公司通过本院司法拍卖程序竞买到三全元公司位于长沙市××××号雄海雅苑建筑面积约18787.94平方米共计61处房屋，其中包括涉案房屋及雄海雅苑13栋102房。2011年5月25日，本院作出（2009）岳执字第611-4号执行裁定书，裁定将三全元公司所有的位于长沙市××××号雄海雅苑12-13栋之间的部分及14栋的全部房产（包括涉案房屋）所有权过户至中欣房地产公司名下，同年5月31日，长沙市房屋产权监理处公告上述全部房产（包括涉案房屋）的产权证作废。2011年8月4日，中欣房地产公司就涉案房屋办理了过户登记，产权证号为长房权证岳麓字第××号。
2016年2月2日，原告刘安磐（乙方）就涉案房屋与中欣房地产公司（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：“甲、乙就房屋买卖事宜，经充分友好协商，自愿达成如下协议：一、甲方自愿将坐落于桐梓坡路123号雄海雅苑13栋101房出售给乙方（房屋所有权证号码为：711134850，产权面积为227.28m2，土地使用权性质:出让地）。乙方已对该房作了充分了解，愿意购买。该房屋转让时所占有的土地使用权一并转让。二、双方约定，房屋转让时所交存的物业专项维修资金的结余资金全额转让给乙方。三、双方议定上述房屋成交总价为人民币169188元……”同时，原告还在中欣公司处购买了雄海雅苑13栋102房，原告为购买上述房屋共向中欣房地产公司支付了购房款2500000元，并依法缴纳了相应的税费。2016年4月21日，原告就涉案房屋及雄海雅苑13栋102房办理了过户登记，其中，涉案房屋的产权证号为长房权证岳麓字第××号、雄海雅苑13栋102房的产权证号为长房权证岳麓字第××号。原告购得上述房屋后，发现被告潘贯华在涉案房屋中经营，遂向其索要租金，未果，遂酿成本诉。
上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》、长沙市地方税务局直属司存量房交易计税价格结果通知单、购房款支付凭证、纳税凭证、原告对涉案房屋的产权证、涉案房屋司法拍卖材料、长沙市岳麓区人民法院（2009）岳执字第611-4号执行裁定书、胡晓熠与共赢公司签订的《合同》及三全元公司与共赢公司签订的《合同》、三全元公司及共赢公司的工商登记资料、两被告签订的《租房协议》、录音资料，被告潘贯华提交并经庭审质证的两被告签订《租房协议》及补充协议、胡晓熠出具的租金收据、潘贯华的营业执照、胡晓熠与刘弋签订的《租房协议》及《转让协议》、刘弋的营业执照及《加盟协议》、三全元公司对涉案房屋的产权证，被告胡晓熠提交并经庭审质证的三全元公司对涉案房屋的产权证、胡晓熠与共赢公司签订的《合同》及三全元公司与共赢公司签订的《合同》、胡晓熠与刘弋签订的《租房协议》、共赢公司向胡晓熠出具的《借据》等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，本案系物权保护纠纷。公民的合法财产受法律保护，任何单位和个人不得非法侵害。本案的争议焦点为：1.原告是否享有对涉案房屋的所有权；2.本案是否适用“买卖不破租赁”原则；3.两被告签订的《租房协议》效力如何认定。对此，具体阐述如下：
首先，关于原告是否享有对涉案房屋的所有权问题。虽然被告胡晓熠在庭审中以原告刘安磐购买涉案房屋的价格严重低于市场价格为由，辩称原告与中欣房地产公司之间签订的房屋买卖合同系虚假合同，认为中欣房地产公司应进入本案诉讼以便查清其房屋买卖合同关系是否真实存在，但其并未提供相应的证据证明原告与中欣房地产公司签订的房屋买卖合同系虚假合同，且根据原告提交的购房合同及付款凭证、缴税凭证可知，原告系通过正当的交易程序从中欣房地产公司购得涉案房屋，支付了相应的购房款、缴纳了相应的税款，依法办理了过户手续并取得了新的房屋产权证书，显然，原告已经依法取得了涉案房屋的所有权，依法享有对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。故对被告胡晓熠的前述答辩意见，本院不予采纳。
其次，关于本案是否适用“买卖不破租赁”原则的问题。虽然被告胡晓熠就涉案房屋与共赢公司于2008年5月8日通过以租抵债的形式签订了《合同》一份，但对胡晓熠与共赢公司之间的1000000元借贷债权债务关系是否真实存在，其仅向本院提交了借据一张，而未提供相应的转款凭证或取款记录，且在2010年涉案房屋司法拍卖过程中，被告胡晓熠亦未向人民法院申报相应的债权，故对其债权的真实性，本院不予认可。对告胡晓熠与共赢公司于2008年5月8日签订的《合同》，本院不予采信。同理，对共赢公司与三全元公司于2008年3月10日签订的《合同》亦不予采信。
即使胡晓熠与共赢公司之间的债权真实存在，其与共赢公司于2008年5月8日签订的《合同》合法有效，但从该合同的性质上来看，该合同亦非房屋租赁合同。所谓房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，胡晓熠与共赢公司于2008年5月8日签订的《合同》中均明确约定共赢公司因不能偿还及预计在相当长时间内不能偿还借欠胡晓熠的1000000元资金，共赢公司将包括涉案房屋在内的共计486.74平方米房屋租赁给胡晓熠，租金全部用于偿还所欠胡晓熠的借款。从该合同内容来看，被告胡晓熠为了使自己的债权得到清偿，同意共赢公司将包括涉案房屋在内的共计486.74平方米房屋通过以租抵债的形式抵顶1000000元借款。可见，该合同的基础法律关系是胡晓熠与共赢公司之间的1000000元借贷关系，该合同只是债务人以其对包括涉案房屋在内的共计486.74平方米房屋的使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，该合同本质上仍应认定为系胡晓熠与共赢公司之间的债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系。同理，对共赢公司与三全元公司于2008年3月10日签订的《合同》亦应认定为系共赢公司与三全元公司之间的债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系，本案并不适用“买卖不破租赁”原则。本案中，原告已通过正当的交易程序取得了涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。基于物权所有权的排他性，即使被告胡晓熠基于债权取得了涉案房屋的使用权，因其未进行他项权利登记，亦不能对抗原告对涉案房屋所享有的物权所有权。故对原告要求其返还涉案房屋的诉请，理由正当，予以支持。至于胡晓熠与共赢公司之间的债权债务问题，则应由胡晓熠根据合同的相对性依法另行主张。
再次，关于两被告所签《租房协议》的效力认定问题。被告潘贯华与胡晓熠签订《租房协议》之前，涉案房屋的原产权证已于2011年5月31日经长沙市房屋产权监理处公告作废，产权人亦由三全元公司变更为中欣房地产公司并于2011年8月4日办理了产权登记，胡晓熠将该涉案房屋对外出租时未经该公司同意，属于无权处分，同时，被告潘贯华作为一名具有完全民事行为能力的成年人，在其与胡晓熠签订《租房协议》时，既未核实胡晓熠以租抵债的真实性，亦未要求胡晓熠提供涉案房屋的产权证原件，显然未尽到善意第三人应尽的注意义务，现刘安磐作为涉案房屋新的产权人，对两被告签订的租赁协议未予追认，故该《租房协议》应认定为无效协议，被告潘贯华应将其已占用涉案房屋的部分返还给原告。对原告主张的涉案房屋占有使用费的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”现原告要求被告潘贯华按其与被告胡晓熠签订的《租房协议》中约定的3800元/月租金标准支付占有使用费，理由正当，本院予以支持。因原告刘安磐实际取得涉案房屋所有权的时间为2016年4月21日，故对占有使用费的起付时间，应由被告潘贯华自2016年4月21日起支付至其将涉案房屋中占用的部分实际退还给原告之日止。对被告潘贯华已支付给胡晓熠的租金，应由其根据合同相对性依法另行向胡晓熠主张。对被告潘贯华所称的因原告无故切断其电源而造成其损失的答辩意见，因其未提供相应的证据予以佐证且非本案诉讼范围，故对其该答辩意见，本院不予采纳。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第九条、第十四条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第二十一条之规定，判决如下：
一、限被告潘贯华、胡晓熠于本判决生效之日起十日内将位于长沙市岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑13栋101西北向两间共计108.88平方米的房屋返还给原告刘安磐；
二、由被告潘贯华自2016年4月21日起按3800元/月的标准向原告刘安磐支付房屋占有使用费至其将长沙市岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑13栋101西北向两间共计108.88平方米的房屋实际返还给原告刘安磐之日止；
三、驳回原告刘安磐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费845元，由被告潘贯华负担445元，由被告胡晓熠负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈志胜
审 判 员 卿 斌
人民陪审员 张永玲
二〇一七年八月十一日
书 记 员 罗翠玲