上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初4561号
原告盛海连，女，1970年1月14日生，汉族，住上海市奉贤区南桥镇发展村***号。
委托代理人赵忠敏，上海市昆仑律师事务所律师。
委托代理人陆韵，上海市昆仑律师事务所律师。
被告夏芸芸，女，1982年2月15日生，汉族，住上海市闵行区颛桥镇安乐村新村**号。
原告盛海连诉被告夏芸芸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，组成合议庭，于2016年8月1日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陆韵到庭参加了诉讼。被告夏芸芸经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年9月23日，原告与被告签订《商业用房租赁合同》，约定原告将上海市奉贤区育秀路1317-1321号商铺出租给被告占有、使用，被告租赁该商铺仅作为美容、护肤使用，面积779.61平方米，租赁期限为8年，自2016年1月1日至2023年12月31日止，为保证合同的履行，该合同还约定被告应当向原告支付保证金人民币200,000元（币种下同）。双方还对租金支付方式、房屋的使用要求、转租以及违约责任等方面进行了明确约定。合同签订后，原告依约将商铺交被告占有、使用。但被告仅支付了保证金50,000元，经原告多次催讨，被告至今仍未支付。同时，被告在装修过程中擅自改动商铺的主体结构；改变商铺的整体性、将房屋擅自分割成诸多小单元，并对外告示招租拟将商铺对外转租。2016年2月17日，原告通过邮寄的方式向被告发出《解除合同通知书》，并经奉贤公证处公证；且被告于2016年2月18日收到通知。被告拒不支付保证金、擅自改变商铺主体结构、擅自转租等行为，已属根本违约。遂原告诉至法院请求判令：1、确认原、被告双方签订的《商业用房租赁合同》于2016年2月18日解除；2、被告支付原告2015年10月1日至恢复房屋原状日止的房屋租金及房屋占有使用费426,164元（暂计至2016年3月31日）；3、被告立即恢复房屋原状或承担恢复房屋原状的相关费用201,500元；4、被告据实结算房屋水电费及滞纳金2,571.36元、物业费及滞纳金（暂计10,000元）；5、被告支付原告违约金355,833元；6、案件受理费由被告承担。
庭审中，原告撤回第3项诉讼请求，并将第2项诉讼请求计算租金及房屋占有使用费的截止日期调整为判决生效之日止。
原告针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、《商业用房租赁合同》一份，旨在证明原告出租系争房屋给被告，对相关权利义务进行了约定；
2、《上海市房地产权证》一份，旨在证明系争房屋的产权人为原告的事实；
3、借条、银行交易明细清单各一份，旨在证明被告向原告支付了50,000元保证金，合同已经生效；
4、《公证书》（包含照片、视频）一份，旨在证明被告擅自装修商铺、改变房屋主体结构、拟将商铺对外转租，构成违约的事实；
5、发票联三张，旨在证明原告为被告垫付2015年10月至12月电费2,571.36元的事实；
6、《公证书》（包含《解除合同通知书》）、邮件查询单各一份，旨在证明原告通过邮寄方式向被告发出解除合同通知，被告于2016年2月18日收到的事实；
7、上海昌悦物业管理公司收费收据二张、证明一份，旨在证明原告已缴纳系争房屋2015年10月至2016年8月的物业费11,143元，收费标准为每月每平米1.3元的事实；
8、ems快递件、网上查询单各一份，旨在证明原告向被告身份所在地寄件，但无法寄达的事实。
被告未作答辩也未提供任何证据。
经庭审质证，本院核实了原告提供的证据，确认均真实、合法并与本案具有关联性，予以采纳。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2015年9月23日，原告与被告签订《商业用房租赁合同》，约定：原告将上海市奉贤区育秀路1317-1321号商铺出租给被告作美容、护肤使用，建筑面积779.61平方米；原告于2015年10月1日前向被告交付系争房屋；租赁期限为8年，自2016年1月1日至2023年12月31日止；前三年的租金为每年854,000元，第四、五年租金为每年925,000元，第六、七、八年租金为每年996,000元，租金支付方式为起租首付半年租金，先付后租，以此类推；并对首笔租金特别约定，因被告房屋装修，资金周转原因，原告同意推迟至2016年3月15日支付，其余付款时间不变。还约定，被告应于原告在2015年10月1日交付房屋同日，向原告支付租赁保证金200,000元，本合同自原告收到保证金后生效。还约定，租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯设备、物业管理、卫生等费用由被告承担。还约定，租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按提前退租天数租金向原告支付违约金；若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿；原告可以从租赁保证金中抵扣。
2015年9月25日、27日、29日，被告共向原告支付租赁保证金50,000元。
2015年10月1日，原告依约将系争房屋交付被告。
被告取得房屋后，开始对房屋进行装修。嗣后，原告无法联系被告。
2016年2月17日，原告向上海市奉贤公证处申请保全证据公证，该公证处于当日前往系争房屋，公证了陆韵、盛海连现场拍摄的录像和照片。2016年3月1日，该公证处出具了（2016）沪奉证字第0814号公证书。
2016年2月17日，原告还向上海市奉贤公证处申请保全证据公证，该公证处公证原告的代理人陆韵邮寄《解除合同通知书》的全部过程。2016年3月1日，该公证处出具了（2016）沪奉证字第0815号公证书。但邮寄地址并非被告的有效地址。
2016年2月17日，原告向被告户籍所在地邮寄《解除合同通知书》，但未送达。
2016年2月19日，原告将系争房屋上锁，收回了房屋。
另查明，原告垫付了系争房屋2015年10月至12月电费及滞纳金2,571.36元；并且缴纳了2015年10月至2016年8月的物业费11,143元（其中自2015年10月1日至2016年2月18日止的费用为4,659.8元）。
还查明，本案系争房屋产权人为原告。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案《商业用房租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，不违背法律、法规规定。合同中双方约定了自原告收到保证金后合同生效，虽然被告仅支付了50,000元保证金，但双方对剩余保证金的支付另作了约定，且双方已开始履行合同，可视为对生效条款的变更，本院确认《商业用房租赁合同》已发生法律效力。原告交付被告系争房屋后，被告未按约支付其余保证金及租金，并失去联系，可视为被告以其行为表示不履行合同主要义务。原告诉请要求确认双方的租赁合同已解除，但因原告向被告邮寄的解除通知书未送达，故租赁合同尚未解除，本院依法判决解除。至于原告要求被告支付自2015年10月1日至本判决生效之日止租金及房屋占有使用费的诉讼请求，鉴于合同约定租赁期限自2016年1月1日起，和原告于2016年2月19日收回房屋，故本院支持自2016年1月1日至2月18日止的租金116,238.89元。至于原告诉请的要求被告支付其垫付的电费和滞纳金2,571.36元，被告理应依约支付原告，本院予以支持；对于物业费，应计算至原告收回房屋之日止，即4,659.8元。对于原告诉请的违约金，双方在合同中对解除合同的违约金已作出约定，庭审中原告自愿下调为三个月租金的金额213,500.01元，本院予以支持。至于被告支付的保证金50,000元，原告应返还被告，合同约定可在违约金中予以抵扣，且原告也表示同意，故本院于上述违约金中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告盛海连与被告夏芸芸于2015年9月23日签订的《商业用房租赁合同》；
二、被告夏芸芸于本判决生效之日起十日内支付原告盛海连租金人民币116,238.89元；
三、被告夏芸芸于本判决生效之日起十日内支付原告盛海连电费及滞纳金人民币2,571.36元、物业费人民币4,659.8元；
四、被告夏芸芸于本判决生效之日起十日内支付原告盛海连违约金人民币163,500.01元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10,202元，公告费人民币560元，由被告夏芸芸负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 唐祖峰
审 判 员 张劲松
人民陪审员 顾秀英
二〇一六年八月一日
书 记 员 姜 鹰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。