广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤13民终2398号
上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所：广东省惠州大亚湾澳头进港大道63号。
法定代表人：苏志团，董事长。
委托诉讼代理人：吕立，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：潘晓，广东格明律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：朱江，男，汉族，x年x月x日出生，住址：广东省深圳市福田区x，公民身份号码：x。
上诉人（原审原告）：叶晓绮，女，汉族，x年x月x日出生，住址：广东省惠州市惠阳区x，公民身份号码：x。
委托诉讼代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。
上诉人惠州市太东实业投资有限公司因与上诉人朱江、叶晓绮商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初3693号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人惠州市太东实业投资有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案诉讼费用由双方按责任比例各自承担。事实和理由：一、一审法院认定的违约金畸高。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法合同法第一百一十四条一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，约定逾期交房违约金的目的主要是弥补上诉人朱江、叶晓绮所遭受的损失，但目前涉案房屋价格已经大幅上涨，上诉人逾期交房并未对上诉人朱江、叶晓绮造成实际损失，请求法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定，根据公平原则予以衡量，在计算违约金时减按万分之0.75计算。综上所述，请求撤销一审判决，依法改判违约金数额，诉讼费由双方按责任比例各自承担。
朱江、叶晓绮辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所称违约金过高，但未提交相应证据，应承担举证不力的后果。
朱江、叶晓绮上诉请求：一、撤销错误的由惠阳区人民法院作出的（2017）粤1303民初3693号《民事判决书》，并依法改判；二、本案上诉费用由惠州市太东实业投资有限公司承担。事实和理由：上诉人不服惠阳区人民法院作出的（2017）粤1303民初3693号《民事判决书》（以下简称“一审判决”），上诉人认为：一审法院认定事实不清，适用法律错误，由此所做出的一审判决是错误的，依法应予以撤销，并依法改判。一审法院认定事实不清，适用法律错误，所作出的一审判决系错误的。上诉人于2015年4月与惠州市太东实业投资有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》（以下称“涉案合同”），约定以总价款576281元及按揭付款的方式购买惠州市太东实业投资有限公司开发的涉案房屋。涉案合同签订后，上诉人于2015年6月2日前向惠州市太东实业投资有限公司支付了首付款206281元。上诉人支付了首期款后，由于涉案房屋被惠州市太东实业投资有限公司抵押、涉案合同无法备案导致上诉人未能办理按揭手续。后惠州市太东实业投资有限公司于2016年7月将涉案房屋解押后才通知上诉人向银行提供相关资料，办理按揭手续，且于2016年7月15日才与上诉人签订正式的《广东省商品房买卖合同》并网签备案。上诉人于2016年12月5日向惠州市太东实业投资有限公司支付了购房尾款370000元，至此，上诉人已付清全部购房款。按照常理及交易习惯，付款方式约定按揭的购房者在向银行提供办理按揭贷款的完善的、合乎规定的相关资料并通过银行审核后，即履行了约定的付款义务。在本案中，上诉人在与惠州市太东实业投资有限公司签订涉案合同网签备案后，即向银行提供了办理按揭贷款的完善的、合乎规定的相关资料并通过银行审核，上诉人已按照合同约定履行了付款义务。惠州市太东实业投资有限公司因其自身原因导致银行迟延放贷，理应自行承担相应的责任和后果。惠州市太东实业投资有限公司未在涉案合同约定的交房日期（即2016年9月30日）前向上诉人交付房屋，应自逾期交房之日起向上诉人承担逾期交房的违约责任，即逾期交房违约金应从2016年10月1日起计至2017年1月6日止。故一审判决对逾期交房违约金的计算起点认定错误。退一万步讲，即便因上诉人于涉案合同约定交房日后（2016年12月5日）才支付购房尾款，上诉人不能主张惠州市太东实业投资有限公司自逾期交房之日起以购房全款为基数向其承担逾期交房的违约责任，但根据涉案网签合同的第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第（2）项：“（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。”结合本案，上诉人购房总价款为576281元，首付款206281元在2015年6月2日前已支付完毕，尾款（即银行按揭贷款）370000元的支付日期是2016年12月5日，一审判决以购房全款为逾期交房违约金计算基数，以上诉人支付尾款日为逾期交房违约金计算起点，显然不符合涉案合同第九条的约定，也显失公平。因此，上诉人主张的逾期交房违约金应当分段计算，首付款206281元部分应从2016年10月1日起算，尾款370000元部分应从2016年12月6日起算。故一审判决对逾期交房违约金的计算起点及基数认定错误。综上所述，一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，由此所做出的一审判决是错误的，故上诉人特向贵院提起上诉，希贵院能依法查明上述事实，依法撤销一审判决，并依法改判，以维护法律的正确实施，保障当事人的合法权益不受侵犯。
惠州市太东实业投资有限公司辩称，一审认定事实清楚，认定违约金时间正确。
朱江、叶晓绮向一审法院起诉请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金12966.32元，从2016年10月1日计至2017年2月27日实际使用日止。2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年7月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于惠阳区x花园x号楼x层x号房，房屋总价款576281元；第八条交付期限：被告应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付原告使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任：……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。该《合同》第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告在2016年12月5日向被告付清购房款。2016年12月21日案涉商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告。2016年12月30日被告依据原告在《商品房买卖合同》中提供的地址及电话向原告邮寄《入伙通知书》。2017年4月27日，被告公告通知原告收楼，现被告已将涉案房产交付给原告使用。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，为有效合同。原、被告应当按照约定履行自己的义务。原告付清购房款后，被告未能按合同约定时间在2016年9月30日前将涉案商品房交付给原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任，故原告请求被告承担违约责任，予以支持。案涉商品房于2016年12月21日具备交付条件，被告于2016年12月30日依据原告在《商品房买卖合同》中提供的地址及电话向原告邮寄《入伙通知书》，符合案涉《商品房买卖合同》第十一条关于商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续约定，故被告发出《入伙通知书》后即已完成合同规定的交房义务，原告应当在《入伙通知书》载明的期限内办理交房手续。由于原、被告均未举证证明《入伙通知书》所载明的具体办理交房手续的期限，原告在收到《入伙通知书》后亦需时间准备收楼所需物件和资料，故本院酌定被告发出《入伙通知书》次日起七日即2017年1月6日视为被告实际交房之日，逾期交付涉案商品房的时间为32天（从2016年12月6日计至2017年1月6日止），因此被告应向原告支付逾期交房违约金2766元（576281元×32天×0.00015=2766元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告惠州市太东实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付逾期交房违约金2766元给原告朱江、叶晓绮。二、驳回原告朱江、叶晓绮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由被告惠州市太东实业投资有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，当事人的合法权益应予以平等保护。双方当事人签订《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该全面严格履行各自的权利和义务。上诉人逾期交房属实，应当承担违约责任。原审按照双方当事人合同约定的违约金计算标准计付违约金，事实清楚，适用法律正确，上诉人惠州市太东实业投资有限公司诉求调低违约金没有事实依据，不予支持。
关于上诉人朱江、叶晓绮的上诉请求。上诉人朱江、叶晓绮在合同签订之日已将首付款206281元支付完毕，尾款370000元于2016年12月5日支付，上诉人朱江、叶晓绮主张分段计算违约金合理，本院予以支持。惠州市太东实业投资有限公司应向朱江、叶晓绮支付逾期交房违约金为4808元[206281元×98天（2016年10月1日至2017年1月6日）×0.00015+370000元×32天（2016年12月6日至2017年1月6日）×0.00015=4808元]。
综上所述，惠州市太东实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；朱江、叶晓绮的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初1216号民事判决；
二、上诉人惠州市太东实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付逾期交房违约金4808元给上诉人朱江、叶晓绮。三、驳回上诉人朱江、叶晓绮的其他诉讼请求。
一审案件受理费62元，二审案件受理费248元，由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。上诉人朱江、叶晓绮预交的案件受理费由上诉人惠州市太东实业投资有限公司在执行过程中径付给朱江、叶晓绮。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘艳妹
审 判 员 沈 巍
审 判 员 邓耀辉
二〇一八年八月二日
法官助理 汤美玲
书 记 员 王威立