北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终7303号
上诉人（原审被告）：北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。
法定代表人：郑连群，总经理。
委托诉讼代理人：成鹏，男，1986年6月19日出生，北京合生北方房地产开发有限公司职员，住公司宿舍。
被上诉人（原审原告）：赵新星，男，1973年11月24日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李红梅，北京市智舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
法定代表人：陈日群，总经理。
委托诉讼代理人：刘娜，女，1985年3月14日出生，广东康景物业服务有限公司北京分公司职员，住公司宿舍。
原审第三人：徐邦霞，女，1979年7月28日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：杨进（徐邦霞之夫），1975年12月18日出生，住北京市通州区。
上诉人北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人赵新星、广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称物业公司）、原审第三人徐邦霞物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初20605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人合生公司之委托诉讼代理人成鹏，被上诉人赵新星及其委托诉讼代理人李红梅，被上诉人物业公司之委托诉讼代理人刘娜，原审第三人徐邦霞之委托诉讼代理人杨进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
合生公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回赵新星在一审的全部诉讼请求或发回重审；诉讼费由赵新星、物业公司承担。事实和理由：1.一审法院偷换概念，认定事实错误。本案属于财产损害纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，且赵新星遭受损失是因徐邦霞不合理使用房屋导致的损害，并不属于保修责任。2.一审法院分配举证责任错误，举证责任倒置使用错误，适用法律错误。3.一审鉴定物品均未经过一审各被告确认，鉴定过程未许当事人参与，程序违法。4.一审法院判决房租损失60000元，没有任何依据。
赵新星、物业公司、徐邦霞均同意一审判决。
赵新星向一审法院起诉请求：1、判令合生公司、物业公司支付赵新星重新装修费用80000元；2、判令合生公司、物业公司支付赵新星房屋受损期间房租损失60000元；3、减免2015-2016年物业管理费及供暖费；4、诉讼费、律师费由合生公司、物业公司承担。事实和理由：2015年5月4日赵新星与合生公司签订协议认购北京市通州区××号房屋。2015年9月17日办理了入住手续。据物业管理人员称2016年1月4日晚物业值班工程师接到1底商报楼顶漏水，及时查看发现时楼上漏水，上楼查看时发现××号原告门口冒水，并次日与赵新星联系，因赵新星有钥匙委托在物业公司处，物业管家当晚取得钥匙去××号赵新星家查看，发现赵新星家里一层次卫管井墙体塌陷，卫生间玻璃破碎有水向外流，导致赵新星家一层木地板、木饰面、壁纸、木门、厨房操作台等被水浸泡，经物业师傅、楼管以及开发商项目工程师及时排查发现1-701管井里消防管漏水，物业公司称发现后及时关掉7层消防水总阀。合生公司对消防器材负有定期保养的责任。此后多次交涉未果。
合生公司在一审法院辩称，第一房屋内部均不属于我司管理范围，不应当承担责任，另外本次消防管道崩裂是由于楼上业主不合理使用房屋，在极端天气情况下不缴纳取暖费，并长期开窗无人居住，致使本应在室温下的消防管道完全处于室外的极端环境下导致冻裂，从而对赵新星财产造成损失与我司无任何因果关系，我司不存在任何故意过失，不应作为本案当事人。第三赵新星所提出的各项受损财产鉴定均未经过我司确认，赵新星受损财产是否因此次事件我司无法确认，综上我司不应承担责任，不应参与本次诉讼。
物业公司在一审法院辩称，同合生公司意见一致，另外漏水原因是×××号没有关窗户导致，责任人是×××号房屋业主，物业公司对此不承担责任。受损原因是因为楼上不正常使用管道导致的，物业服务公司在第一时间发现漏水，并进行逐一排查，漏水期间物业公司也采取了积极的应对措施，防止赵新星损失进步一步扩大，并通知了业主，漏水的原因与公司无关。
徐邦霞在一审法院述称，暖气费徐邦霞交的时候不让交，物业说你不住人，不需要交暖气费，××号漏水是事实，徐邦霞是×××号的，中间几层为什么都没受影响。开窗没有哪个法律说不允许的。一层也没有漏水。不是徐邦霞家漏的水，是管井漏的水，管井是公共部位，管道质量存在问题。徐邦霞按时交纳了物业费，应该对公共部位的管理涵盖在这里面。让我七楼承担责任不合理。
一审法院认定事实：对于双方当事人没有争议的事实，法院予以确认。2015年7月22日，赵新星与被告合生公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，赵新星购买合生公司位于通州区××号房屋。2015年9月17日，双方签署《合生时代中心入住手续会签单》《收楼物品移交清单》，原告赵新星接收涉案房屋。
2016年1月4日，涉案房屋卫生间消防管井爆裂，导致涉案房屋地面积水，受损严重。关于事故原因，合生公司、物业公司认为系该楼×××号业主即徐邦霞不合理使用房屋，在未缴纳取暖费的情况下长期开窗无人居住，致使室温较低将管井冻裂。徐邦霞则称暖气费未交是由于物业公司不让交，且没有规定禁止冬季开窗，管井为公共部位，管道存在质量问题。在庭审中，合生公司、物业公司及徐邦霞均称消防管井属公共区域。涉案房屋《商品房质量保证书》载明屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙防渗漏的保修期限为5年，电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限为2年，保修起始日期自交楼通知书开始日期计算。
在本案审理过程中，经赵新星申请，法院依法委托北京双圆工程咨询监理有限公司对涉案房屋修复装修费用进行司法鉴定，2017年1月13日，北京双圆工程咨询监理有限公司出具造价鉴定意见书，鉴定意见为：房屋修复（换门方案）工程造价为78459元，房屋修复（修门方案）工程造价为63771元。赵新星认可鉴定结论确定的数额，但认为壁纸应当按照全幅计算。合生公司对于鉴定结论提出异议，但并未申请补充鉴定或重新鉴定，亦未要求鉴定人出庭。
一审法院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第一、关于合生公司的保修问题。赵新星与合生公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》虽针对涉案房屋进行了约定，但赵新星通过买卖所取得的不仅包括专有部分房屋所有权，还包括房屋以外共有部分的共有及共同管理的权利。《商品房质量保证书》虽未对共有部分保修范围予以明确，但并不免除出卖人对于共有部分的保修责任，合生公司作为整栋楼的出卖人，应对楼栋的买受人专有部分、共有部分依法承担保修责任。第二、关于徐邦霞是否存在侵权行为的问题。合生公司、物业公司称徐邦霞存在不合理使用房屋的行为，徐邦霞对此不予认可，合生公司、物业公司并未对此提供证据，且即便存在未交取暖费、冬季开窗的行为，亦无证据显示与管井破裂存在因果关系，故对于被告合生公司、物业公司的该意见法院不予采纳。第三、关于赵新星的损失问题。依据涉案房屋的受损情况，受损屋门及门框存在不同程度的浸泡、变形，结合房屋使用时间，简单修复不利于房屋使用，亦难以弥补赵新星的实际损失，故法院采纳鉴定意见中换门方案的修复价格。对于赵新星、合生公司对鉴定意见书提出的异议，双方均未申请重新鉴定、补充鉴定、鉴定人出庭，亦无相反证据证明鉴定意见书存在重大瑕疵，故对于赵新星、合生公司的异议，法院不予采纳。关于赵新星主张的房租损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。涉案房屋的土地用途为商业，对外出租是商业房屋获取收益的重要手段之一，由于合生公司未及时修复必然导致赵新星合法收益的减少，结合房屋面积、位置、受损时间及当地同类房屋租金水平，赵新星主张的损失数额并不明显过高，故法院对此予以支持。关于赵新星要求合生公司、物业公司免除供暖费、物业费、支付律师费的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于赵新星要求物业公司承担赔偿责任的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决：一、北京合生北方房地产开发有限公司赔偿赵新星房屋修复费用78459元、房租损失60000元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回赵新星的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：合生公司上诉称本案消防管井爆裂系由于徐邦霞使用房屋不当造成，但合生公司并未出示证据。且即使徐邦霞存在冬季开窗行为，亦无证据表明此行为与消防管井爆裂具有直接因果关系，故合生公司此上诉理由本院不予支持。合生公司作为整栋楼宇出卖人，其应对楼宇共有部分负有保修责任，现因消防管井爆裂导致赵新星财产受损，合生公司作为房屋出卖人，其应承担赔偿责任。就房屋修复费用一节，根据查明事实显示，受损屋门及门框均存在不同程度浸泡及变形，故一审法院根据造价鉴定意见书的鉴定意见，采纳换门方案，判令合生公司赔偿的修复费用正确。合生公司虽对鉴定意见书提出异议，但并未提供反证，故本院不予采纳。就房租损失一节，因受损房屋用途为商业，一审判决结合涉诉房屋的面积、位置、受损时间、同类房屋当地租金水平等因素，综合确定损失数额并无不妥，本院予以确认。综上所述，合生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3069元，由北京合生北方房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
审 判 员 宫 淼
代理审判员 张 帆
二〇一七年六月三十日
法官 助理 胡震霄
书 记 员 刘 欣