上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初3400号
原告倪公辉，男，汉族，1989年3月19日出生，住本市普陀区。委托代理人孙剑明，上海博和律师事务所律师。委托代理人孙岱泓，上海博和律师事务所律师。被告侯沐含，女，汉族，1990年4月10日出生，住北京市。委托代理人江鸿涛，男，汉族，1981年8月7日出生，住江苏省句容市。委托代理人孙振兴，上海明迈律师事务所律师。原告倪公辉诉被告侯沐含房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法由审判员刘志宏独任审判，于2016年5月11日、7月6日公开开庭进行了审理。原告倪公辉及其委托代理人孙剑明、孙岱泓，被告侯沐含及其委托代理人江鸿涛、孙振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月，经上海锐丰投资顾问有限公司(以下简称锐丰公司)居间介绍，原、被告签订了《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》，被告向原告出售坐落于上海市静安区陕西北路XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价款为人民币2,630,000元(以下币种均为人民币)。合同签订后，原告向被告支付了定金150,000元。根据合同约定，双方应于《房地产买卖合同》签订后的8日内前往居间方签订网签版买卖合同，然而在截止期限前，被告突然向原告表示其出于家庭原因无法再继续履行合同，原告于2016年3月20日、3月21日两次以书面方式催告，被告仍拒不履行合同约定义务。原告认为，被告的违约行为已经给原告造成了极大的损失，为此，原告诉至法院，要求判令：1、被告返还原告购房定金150,000元；2、被告支付原告违约金526,000元。被告辩称，被告并非拒绝履行合同，是想换一个签约地址；合同尚未解除，被告现在愿意继续履行双方之间的房屋买卖合同，定金可以转为购房款；被告未违约，不应承担违约金，且合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，系争房屋坐落于上海市静安区陕西北路XXX号XXX室，建筑面积为40.50平方米，房地产权人为被告。2016年3月13日，经锐丰公司居间介绍，原、被告签订了《房地产买卖居间合同》，约定，原告向被告购买系争房屋，房屋总价款为2,630,000元，如被告在本合同上签字，则原告交付的意向金即转为定金，待被告签订本合同后三日内，原告应补足定金至150,000元；锐丰公司为原、被告提供房地产交易的媒介服务，《房地产买卖合同》签订即表明买卖关系成立，锐丰公司居间成功。同日，原、被告又签订了《房地产买卖合同》，内容为，系争房屋的总房价款为2,630,000元；为办理该房地产交易过户手续之需，双方同意于本合同签订后八日内前往居间方签订网签版买卖合同，除另有约定外，前述约定期限届满日即为原、被告双方签订网签版买卖合同的日期；首期房价款为800,000元(该首期房价款中已包含原告已支付的定金，且被告同意原告或居间方从其中优先保留尾款计30,000元)；第二期房价款计800,000元，(按照银行贷款交易方式支付)，待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付或贷款银行依据与原、被告双方的相关约定支付，放款期限以贷款银行为准，若原告之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，则原告应于过户送件当日补足并支付被告；待贷款申请审核通过、网签版买卖合同公证书、借款抵押合同公证书出具，完成税收核定及购房资格审核手续，且被告名义之抵押登记已经注销后，双方应赴房地产交易中心办理过户送件手续，待取得收件收据后，部分房价款计1,000,000元于过户当日由原告向被告支付；待房地产交易中心出具以原告为权利人的房地产权证后十日内，原、被告双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告，并由原告自行或通过居间方支付尾款30,000元；本合同生效后，原、被告应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或者单方解除本合同，若守约方解除本合同的，违约方应当按照本合同总价款的20%向守约方支付违约金；本合同作为《房地产买卖居间合同》的附件，与《房地产买卖居间合同》同时成立，就本合同项下房地产的买卖关系在原、被告双方之间独立发生法律效力，本合同约定与《房地产买卖居间合同》约定不一致的，以本合同约定为准。合同签订后，原告支付了被告定金150,000元。2016年3月19日，被告短信告知原告，称，因为之前和家里闹矛盾，所以想将系争房屋出售，签约时，中介也没和被告说清签约存在的风险，被告仓促之下签订了合同。现由于家人都不同意被告出售系争房屋，被告想和原告重新协商解决。原告则短信回复被告，要求继续履行合同，并提示被告签约到期还有两天的时间，如果被告不去交易中心签约就违约，要求被告慎重考虑。2016年3月19日，锐丰公司业务员王陈香短信联系被告丈夫江鸿涛，告知原告希望继续履行房屋买卖合同，要求被告如期签订网签版买卖合同，逾期将视为违约。2016年3月20日，王陈香通过短信将原告的《催告函》发送给江鸿涛，内容为，原告要求被告于2016年3月22日12时前前往居间方分公司与原告签约，如被告仍不配合，原告有权要求被告赔偿房价款20%的违约金526,000元。当天，王陈香将该份《催告函》通过顺丰快递邮寄给被告，因“收方客户拒收快件”而退回。2016年3月22日，王陈香再次联系江鸿涛，要求江鸿涛通知被告按约签约，江鸿涛则表示，其不同意卖房。当天，王陈香又通过顺丰快递将一份《催告函》邮寄给被告，《催告函》的内容为，被告未在合同约定时间的最后期限即2016年3月21日晚上21点30分履行签约义务，已经构成违约，原告将追究被告的违约责任。该份《催告函》同样因“收方客户拒收快件”而退回。审理中，证人王陈香于庭审中陈述，其接受原告购房的委托，与被告取得了联系，经其努力，原、被告签订了《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》，原告也支付了定金150,000元，但到了2016年3月19日，被告夫妻来锐丰公司，表示，不能继续履行。之后，王陈香按照原告的要求先后与被告及其丈夫短信联系、并向被告发送了两份《催告函》。以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖合同》、定金收条、《催告函》两份、上海市房地产权证、原、被告之间手机短信记录、王陈香与江鸿涛之间的手机短信记录、王陈香的证词以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告及锐丰公司于2016年3月13日签订的《房地产买卖居间合同》以及原、被告签订的《房地产买卖合同》系各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守全面履行。《房地产买卖居间合同》中约定《房地产买卖合同》签订即表明买卖关系成立。《房地产买卖合同》中又约定了房屋的基本状况、总价款、付款方式、付款时间、违约责任等房屋买卖合同的主要内容，且原告支付的定金也转为房屋的部分首付款，应视为原、被告之间就系争房屋的买卖合同已成立有效。至于双方约定再签订网签版买卖合同，只是根据房屋买卖应办理过户手续之特性而须以格式合同的形式对双方的买卖关系予以确认，并不影响原已成立的合同效力。根据合同约定，双方应在签订《房地产买卖合同》后八日内前往居间方签订网签版买卖合同，但被告未如约至居间方与原告签订网签版的房屋买卖合同。根据本案查明的事实，从原、被告之间的短信记录、王陈香与被告丈夫江鸿涛之间的短信记录、王陈香的证人证言等证据均证明，被告明确不愿继续出售房屋的意愿，且经原告多次催告，被告也未按约与原告签订网签版的买卖合同，本院认为被告的行为已构成根本违约。原告根据合同的约定，有权行使解除权，原告于2016年5月11日的庭审中明确表示解除合同的意思，故双方之间的房屋买卖合同于2016年5月11日解除。合同解除后，被告应当返还原告购房款150,000元。至于原告要求被告按总房价款的20%承担赔偿金，被告认为约定的违约金过高要求法院进行调整。鉴于原告对于本案系争房屋买卖合同无法继续履行早有所预期，原告应积极寻找他处房源，减免损失。考虑到原告对其实际损失并未提供充分证据予以证明，故被告请求予以调整，符合法律规定，本院予以准许，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、参考房价波动等因素，将违约金数额酌定为350,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告倪公辉与被告侯沐含于2016年3月13日就上海市静安区陕西北路XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2016年5月11日解除；二、被告侯沐含应于本判决生效之日起十日内返还原告倪公辉购房款人民币150,000元；三、被告侯沐含应于本判决生效之日起十日内支付原告倪公辉违约金人民币350,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,560元，减半后为人民币5,280元，由原告倪公辉承担人民币880元，被告侯沐含承担人民币4,400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘志宏
二〇一六年八月一日
书记员 李后蕾
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。