上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初3838号
原告冯靖，男，1984年4月9日生，汉族，住浙江省东阳市。
委托代理人欧阳兰芳，上海申浩律师事务所律师。
被告上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈绍圣，董事长。
委托代理人陈帮特，男。
原告冯靖与被告上海松江礼品城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧阳兰芳和被告的委托代理人陈帮特到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告曾签订《上海国际礼品城联建房协议书》，由原告向被告购买商铺。商铺建成后，应被告要求，根据办理分户独立产证的需要，双方于2007年10月31日签订了《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》，载明的商铺坐落为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城A区XXXXXXX商铺一间（现址为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室，以下简称“系争房屋”）。同日，双方还就系争房屋签订了代（包）租赁合同。2007年9月20日，被告向原告开具了金额为489，030元（人民币，以下币种同）的上海市房地产业销售统一发票，同时被告将原联建协议收回。系争房屋的上海市房地产权证（独立分户大产证）早已于2013年5月6日办至被告名下，但至今被告尚未给原告办出小产证。2013年11月3日，被告又向原告出具《借条》，载明向原告就系争房屋借款20，000元，用于缴纳契税和维修基金，并约定了办理小产证的时间和违约责任等，但被告均未履行承诺。此外，被告在原告付清全款后又将系争房屋抵押给银行，理应涤除。综上，原告诉至本院，请求判令：1、被告立即涤除系争房屋上的抵押登记，并将系争房屋的产权登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期办证违约金（以489，030元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年5月21日计算至办证完毕之日止）；3、被告偿还原告办证用的借款20，000元及代办证费用900元；4、被告向原告支付由双方约定的罚款20，000元；5、被告向原告支付逾期还款的违约金（以20，000元为本金，按日万分之五的标准，从2014年3月1日起算至判决生效之日止）。
被告辩称：对于诉请1，同意原告的诉请，但因系争房屋上尚有银行的抵押，故未办出小产证，对此被告也在尽力协商之中。对于诉请2，一则无合同依据，二则被告公司经营困难，无力承担该违约金，三则系争房屋在升值，且原告已得到了部分租金收益，故不同意支付该违约金。即便要支付，原告主张的标准过高，希望按照中国人民银行同期存款利率计算。对于诉请3，同意返还，但希望原告给予宽限。对于诉请4、5，因产证无法办出系农行过量抵押所致，且被告经营困难、偿付能力有限，故不同意支付。另外，诉请2和诉请4系重复主张，只能择一，被告认为二者相比诉请4更为合理。
经审理查明：原、被告双方曾就系争房屋签订联建协议，后于2007年10月31日，原、被告又签订《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》。该协议中对系争房屋坐落的表述为“上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城A区XXXXXXX商铺”。该协议中对办理分户产权证的内容约定如下：1、因双方原签订的上海国际礼品城联建房协议书文本不符合房屋确权手续要求，为使办理分户独立产权手续顺利推进，双方同意由原联建关系结转为合法销售办证关系，由被告代理报税务部门开具分户完税发票；被告凭原告发票、本协议书、礼品城商铺统一代（包）租赁合同及市场物业统一管理服务协议书，报洞泾镇人民政府市场主管单位备案。2、原、被告对联建商铺遵守当地政府要求统一规划、统一招租、统一经营管理、统一租金所得的市场管理办法组织开业。3、产权证领取时间：根据礼品城审批手续惯例，原、被告完成上述手续，由洞泾镇人民政府行文请示确权单位审批办证，受理、领证时间由确权单位决定，补证手续、缴契税等规费待政府确权单位通知后另行通知原告缴纳。另外，该协议书亦约定，原告可委托被告统一对联建房商铺装修，该间装修费用按20，000元一次性包干、原告同意将联建房商铺委托被告聘请的物业公司统一管理、委托统一代（包）租，装修费用从前两年租金中扣除等事宜。另外，2007年9月20日，被告向原告开具了金额为489，030元的上海市房地产业销售统一发票。审理中，被告确认房款已付清。
2013年5月6日，被告取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证（大产证），其中载有债权数额为140，000，000元、抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海松江支行、债务履行期限从2006年5月19日至2009年5月18日等登记信息。
审理中，原、被告双方确认：现系争房屋的门牌号码为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室。
另查明：2013年11月3日，被告向原告出具《借条》，载明被告为加快办证工作，因资金困难，原告同意借给被告40，000元（每间20，000元）专用于办理原告的分户产权证，被告承诺如下：1、本借款专用于原告的礼品城市场商铺办证所应当缴纳的契税和维修基金；2、在2013年12月25日前将原告的两间6本产权证登记在原告名下，并使原告能在2013年12月25日前领到上述名下的6本产权证；3、双方约定本借款在2014年2月28日前无息归还给原告，被告同意已结算的代办证费用每间900元返还原告，作为借款补偿；4、如在该时间内原告不能领到上述产权证，被告支付原告每间罚款20，000元；5、被告承诺在2014年2月28日前将该借款无息归还原告，如逾期归还，从逾期之日起罚违约滞纳金日万分之五给原告，还款后该借条自行作废。
上述事实，由礼品城联建房结转销售（办证）协议书、上海市房地产业销售统一发票、上海市房地产登记薄、《借条》及双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为：原、被告签订的《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。
根据《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》中原、被告对系争房屋当时不符合房屋确权手续要求、领取产证时间需取决于洞泾镇政府的申请以及确权单位的审批等内容的约定，原、被告双方在签约时对系争房屋办理分户产权证时间并非被告自身所能预料和控制已有预见，产权证办理有待相关职能部门的确定，此系造成原告长期未取得分户产权证的原因。审理中，原告亦确认被告直至2013年5月6日方取得重新分户后的大产证。但2013年5月6日之后，办证条件已经具备，被告逾期不协助原告办理小产证显属违约，理应继续履行办证义务并承担相应的违约责任。此外，鉴于被告在与原告签订上述协议书并收取相应价款之后，又将包括系争房屋在内的房屋抵押他人，且至今仍未注销其对系争房屋设定的抵押负担，显属不当，故被告应当注销其对系争房屋设定的抵押登记，本院对原告关于注销抵押登记的诉讼请求，亦予支持。
此外，《借条》载明了被告为办证所需向原告借款，且该借条系被告向原告所作的真实意思表示，其理应受此约束。现原告所提诉请3和诉请5，与《借条》的内容相符，且于法不悖，本院亦予以支持。
至于逾期办证违约责任的承担问题。原告的诉请2和诉请4均指向这一问题，诉请2系原告主张参照类案判决确定的计算标准来主张逾期办证违约金，即以购房款489，030元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年5月21日起至计算至实际办出产证日止；而诉请4系按《借条》载明的“罚款”20，000元来主张。对此，本院认为，首先，该两项主张均指向逾期办证违约责任的承担，不能并存。其次，从性质来看，前者属于在双方未有明确约定的情况下，法院综合考虑守约方损失、违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素所确定的逾期办证违约金计算方式；而后者则是对逾期办证问题由双方所达成的明确意思表示，具体理由为：《借条》上虽无原告一方的签字，但原告实际支付了借条中载明的款项，且本案中其又以该《借条》为依据来主张权利，由此可见原告对该《借条》内容是认可的，而该借条上对何时办出产证以及逾期办证违约责任都有明确记载，可视为双方对办证问题达成了新的合意。故在逾期办证问题上，根据有约定从约定的原则，本院结合案情，对原告的诉请4予以支持，对其诉请2不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内注销位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登记，并协助原告冯靖将上述房屋的权利人变更登记至原告冯靖名下；
二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯靖逾期办理产权证的违约金20，000元；
三、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告冯靖借款20，000元、办证费用900元；
四、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯靖逾期归还上述20，000元借款的滞纳金（以20，000元为本金，按照日万分之五的标准，从2014年3月1日起算至本判决生效之日止）；
五、驳回原告冯靖的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费823元，减半收取411.50元，由原告冯靖负担25元（已付），由被告上海松江礼品城有限公司负担386.50元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一六年四月八日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经验风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。