＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第281号＼n上诉人（原审被告）：广州市万濠物业管理有限公司。＼n法定代表人：刘海洋，职务：总经理。＼n委托代理人：宋泽元，公司职员。＼n被上诉人（原审原告）：梁达华，男，汉族，1983年4月20日出生。＼n上诉人广州市万濠物业管理有限公司（以下简称万濠公司）与被上诉人梁达华因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：位于广州市越秀区海珠南路218-222号濠畔商厦是由广州市金璇贸易有限公司（以下简称金璇公司）开发的商业、办公楼。万濠公司是具备物业管理资质的企业。＼n2007年9月18日，金璇公司（为甲方，委托方）与万濠公司（为乙方，受托方）签订《濠畔商厦物业管理委托合同》，约定：“甲方将濠畔商厦委托于乙方实施专业化、一体化的物业管理服务，订立本合同，双方共同遵守执行；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为3年；自2007年9月18日起至2010年9月17日时止；在业主委员会成立之前，负责制定为主临时公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守；严格按照与甲方协定的收费项目及标准向业主或物业使用人收取相关物业服务和其他费用，各项收费标准必须经物价部门许可，不得擅自加价，或只收费不服务、多收费少服务；本物业的每月管理服务费以建筑面积计按下列标准向业主或物业使用人收取：（1）商住办公：2.8元／平方米（不包括公用能源公摊），（2）商场：18元／平方米，（3）停车场120元／每个车位，上列各项费用标准必须报政府管理部门批准或备案，合同期内不得上浮，如因乙方管理策略须要进行价格下调的，需经甲方许可，但甲方不作任何形式的经济补贴；业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，乙方有权从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二加收滞纳金；合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，且90%以上业主和物业使用人反映良好，可直接参与甲方组织的下一届管理权招投标，并在同等条件下优先获得委托管理权；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满前向对方提出书面意见。”2007年11月8日，梁达华（乙方）与万濠公司（甲方）签订《濠畔商厦物业管理合同》，约定：“为了加强濠畔商厦的管理，维护发展商、管理者、业主的权益，保障濠畔商厦的安全及合同使用，确保濠畔商厦的公共秩序，明确合同双方在濠畔商厦的公共秩序，明确合同双方在濠畔商厦物业管理中的权利义务，本着公正、公平的原则，经双方协商订立本合同，并共同遵照履行。物业地点：濠畔商厦14层1417房，物业建筑面积43.31平方米。第三章合同订立关系：甲方作为濠畔商厦的物业管理人，负责经营管理濠畔商厦；乙方是物业使用者、购买者，或乙方作为承租人，已经与发展商或业主，以及业主代理人签订了各类物业使用协议，使用濠畔商厦的物业；乙方同意由甲方委托的管理公司为濠畔商厦提供管理服务及制定《濠畔商厦物业管理公约》，并在期间接受和配合物业管理工作。第四章合同期限：本合同的履行期限与乙方实际使用物业的期限相同。第五章收费标准：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，管理费收费标准按照乙方使用物业的建筑面积计算，写字楼为每月2.8元／平方米，每月应缴纳公共照明、水、电分摊费、中央空调、电梯电费等分摊费（按实际发生计算），收费总数以管理处发出的收费单为准；管理费以及其他应缴费用按月结算，乙方须于每月7日前到甲方指定的地点缴交；乙方应当自其实际接受该物业或按照有关合同约定接收该物业之日起，开始缴纳管理费。第七章权利和义务：甲方制定管理费的收费标准，可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整，管理费以年度为期调整并按调整后的标准向乙方收取管理费；乙方作为濠畔商厦的使用人之一，在合同期限内必须承担相应的管理费及其他应缴费用。”＼n2010年10月，金璇公司进行前期物业管理招标，万濠公司参与了竞标并最终中标。广州市越秀区第一土地房屋管理所对金璇公司报送的濠畔商厦前期物业招标材料给予备案（编号：越物招投标（2010）1001号）。同月16日，金璇公司（为甲方、委托方）与万濠公司（为乙方、受托方）签订了《濠畔商厦物业管理委托合同》，约定：“甲方将濠畔商厦委托于乙方实施专业化、一体化的物业管理服务，订立本合同，双方共同遵守执行；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为3年，自2010年12月1日起至2013年11月30日时止；在业主委员会成立之前，负责制定为主临时公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守；严格按照与甲方协定的收费项目及标准向业主或物业使用人收取相关物业服务和其他费用，各项收费标准必须经物价部门许可，不得擅自加价，或只收费不服务、多收费少服务；本物业的每月管理服务费以建筑面积计按下列标准向业主或物业使用人收取：（1）商住办公：6元／平方米（不包括公用能源公摊）（2）商场：18元／平方米（3）停车场120元／每个车位，上列各项费用标准必须报政府管理部门批准或备案，合同期内不得上浮，如因乙方管理策略须要进行价格下调的，需经甲方许可，但甲方不作任何形式的经济补贴；业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，乙方有权从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二加收滞纳金。”＼n据广州市国土资源和房屋管理局于2011年5月31日核发的房地产权证显示，广州市越秀区海珠南路218-222号［双］1417房权属人为梁达华，建筑面积44.13平方米。＼n濠畔商厦至今未成立业主委员会。＼n2013年5月27日，梁达华向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认双方签订的《濠畔商厦物业管理合同》合法有效；2、万濠公司退回从2011年3月1日至2013年6月30日多收的物业管理费4060元【按（6元／月／平方米-2.8元／月／平方米）×建筑面积45.31平方米×28个月计】。＼n原审另查明，在濠畔商厦另一业主詹素琴诉万濠公司物业服务合同纠纷一案中，原审法院于2011年7月21日作出（2011）穗越法民三初字第1275号民事判决，认为“《濠畔商厦物业管理委托合同》约定的期限已于2010年9月17日届满，建设单位依据相关规定和程序重新招标并签订新的《濠畔商厦物业管理委托合同》，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，该合同对濠畔商厦的业主及住户均有约束力”，遂驳回了该业主提出的继续履行其与万濠公司所签订的《濠畔商厦物业管理合同》，退还多收的物业管理费的诉讼请求。詹素琴不服判决，上诉至本院。本院于2012年6月20日作出（2011）穗中法民五终字第3025号民事判决，认为“被上诉人未经征求案涉物业管理区域业主的意见，仅凭其与开发商在2010年10月16日重新签订的《濠畔商厦物业管理委托合同》中将物业管理费标准从原来的2.80元／平方米／月调高至6元／平方米／月，要求上诉人按照6元／平方米／月的标准缴纳物业管理费，显然依据不足。上诉人要求被上诉人退还多收取的管理费有理，本院予以支持。物业管理费的收费标准是本案当事人争议的焦点，对于其他事项尚无争议，而物业管理合同涉及双方当事人众多的权利义务，上诉人上诉要求继续履行其与被上诉人2009年5月3日签订的《濠畔商厦物业管理委托合同》，诉讼请求并不明确，本院予以驳回”，判决：一、撤销广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第1275号民事判决；二、被上诉人在本判决送达之日起十日内，向上诉人詹素琴返还多收取的管理费290元；三、驳回上诉人詹素琴的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。＼n原审诉讼过程中，梁达华提供了以下证据：1、梁达华于2007年7月16日与金璇公司签订的《认购书》，约定由梁达华以422315元向金璇公司购买濠畔商厦第14楼1417房，建筑面积43.31平方米。2、2013年2月的管理费发票（6元／平方米／月），载明付款方为王春飞，金额为265元。万濠公司确认上述《认购书》的真实性，但认为管理费发票的付款方并非梁达华，认为梁达华无权主张该月的管理费，并表示对于梁达华没有提供发票原件的月份，不确认梁达华有交纳过物业管理费。梁达华既未能证明2013年2月的物业管理费是王春飞代为交纳，也未能提供租赁合同证明双方约定物业管理费由业主交纳。＼n原审庭审中，梁达华表示：我在2011年3月前就将房屋出租给他人，管理费也是他们以现金方式交纳的，他们没有给我单据，故我无法提供其余物业管理费发票。＼n原审法院认为，梁达华与万濠公司之间的《濠畔商厦物业管理合同》是双方基于建设单位金璇公司与万濠公司于2007年9月18日签订的前期物业服务合同《濠畔商厦物业管理委托合同》而形成的物业管理合同关系的补充约定，真实反映梁达华、万濠公司的意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。梁达华、万濠公司双方就涉案房屋的物业管理合同关系应以《濠畔商厦物业管理合同》的约定为准。上述《濠畔商厦物业管理合同》明确约定了写字楼的物业管理费标准为2.8元／平方米，万濠公司可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整。据此，在未经涉案物业区域超过二分之一物业所有权人或使用人同意的情况下，万濠公司擅自依据其与开发商在2010年10月16日重新签订的《濠畔商厦物业管理委托合同》的内容要求梁达华按6.0元／平方米／月缴纳物业管理费并以此作为抗辩意见，显然依据不足。鉴于梁达华提交的2013年2月份物业管理费发票显示付款方为王春飞，且梁达华确认涉案房屋存在出租的事实，在梁达华未能提供证据证明物业管理费是王春飞代其交纳或该费用由梁达华实际承担的情况下，梁达华要求万濠公司退还该月多收的物业管理费依据不足，不予支持。对于梁达华主张的其余月份多收的物业管理费问题，因梁达华未能举证证明其已缴费的事实，且万濠公司对此不予确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，梁达华未能举证证明其已交纳2011年3月1日至2013年6月30日期间的物业管理费，应自行承担举证不能的责任。因此，梁达华要求万濠公司退回2011年3月1日至2013年6月30日期间多收的物业管理费的依据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，于2013年8月26日作出如下判决：一、确认梁达华与万濠公司之间的《濠畔商厦物业管理合同》合法有效；二、驳回梁达华的其他诉讼请求。案件受理费25元，由梁达华负担20元，万濠公司负担5元。＼n判后，上诉人万濠公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据我国现行的物业法律法规规定，物业服务合同签约的主体是发展商与万濠公司，万濠公司与梁达华于2007年11月8日签署的《濠畔商厦物业管理合同》作为《商品房买卖合同》的附件之一，是对发展商与万濠公司签署的《濠畔商厦物业管理合同》内容的确认和悉知；二、2010年11月16日，发展商与万濠公司签署的《濠畔商厦物业管理委托合同》合法有效，梁达华应当遵守《物业管理委托合同》关于濠畔商厦写字楼物业管理费按6元／平方米收取的约定。2007年9月18日，发展商与万濠公司签署的《濠畔商厦物业管理委托合同》按广州市国土房管局580号文有效期为3年，至2010年9月17日终止。2010年10月，发展商金璇公司经请示政府主管部门，依据濠畔商厦当时的实际情况，按前期物管招投标程序进行，通过公开、公平、公正招投标方式选聘物业管理公司，万濠公司参与濠畔商厦招投标并以物管费最低，总分最高分中标。在大厦大堂宣传栏内公示15天后（2010年10月28日下午至11月12日），在其它招投标人无异议，也未接到任何文字和电话投诉情况下，于2010年11月16日发展商与万濠公司新签署《濠畔商厦物业管理委托合同》，完全符合我国法律规定，合法有效，对全体业主具有约束力，每一位业主均应遵守并执行新的物业管理合同；三、广州市国土房管局关于进一步规范前期物业管理招投标活动的通知（穗国房字（2007）5**号）文规定，前期物业管理为三年，如果在这三年内召开业主大会，成立了业主委员会，由业委会选聘新的物管公司，原物管合同终止。三年服务期满，濠畔商厦仍未召开业主大会，未成立业主委员会。开发商还有部分房产未销售。在这种情况下，经请示政府职能部门，按广州市国土房管局580号文的规定程序，公开、公正、公平选评新物管公司。我司是以物管费最低，总分最高中标。招投标文件与中标后签署的物管服务合同都取得了政府备案回执。据此，梁达华应当遵守并执行2010年11月16日发展商与万濠公司重新签署的《濠畔商厦物业管理委托合同》。万濠公司未多收取梁达华的物业管理费，梁达华要求万濠公司退还多收的物业管理费没有法律依据；四、对梁达华所述濠畔商厦管理处是否停业主物业写字楼内用电等问题不实之说，（2013）穗越法三初字1042号、（2012）穗越法三初字202号判决已有结论；五、梁达华依据（2011）穗中法民五终字第3025号民事判决起诉我司是错误的，因（2011）穗中法民五终字第3025号民事判决存在两个严重错误：一是将物业管理合同纠纷适用两个二分之一的《物权法》判决。物权法适用的两个二分之一是在召开业主大会，成立业主委员会的小区、写字楼时适用的衡量标准。而濠畔商厦至今未开业主大会，未成立业主委员会，所以应当适用广州市国土房管局关于进一步规范前期物业管理招投标活动的通知（穗国房字（2007）5**号）文。二是在3025号民事判决所载明的“万濠公司承认将物业管理费从原来的2.8元／平方米／月调高至6元／平方米／月”的内容不属实，3025号案的开庭记录并未记载该项内容；六、依据《中华人民共和国合同法》的规定，超过20年的合同为无效合同。涉案物业是写字楼，使用期限是四十年，故3025号民事判决认定第一个长期的物管合同有效是错误的；七、之前的生效判决的一、二审均未否定2010年10月28日政府职能部门按580号文监督指导金璇公司组织的招投标活动，既然没有否定就应视为合法有效；八、濠畔商厦共十九层，可收管理费的面积共21641平方米，单元602套，我方按新的物管收费标准签订了334套，占总套数的55.48%，占总面积超过54.56%，大大超过两个二分之一。综上，万濠公司上诉请求改判驳回梁达华的全部诉讼请求，并判令梁达华承担本案的全部诉讼费用。＼n被上诉人梁达华答辩称不同意万濠公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。＼n二审期间，万濠公司向本院提交《广州市濠畔商厦物业服务合同签署统计表》，拟证明濠畔商厦签署合同的业主户数及面积已超过了两个二分之一。对此，梁达华发表如下意见：上述统计表是万濠公司自行制作的，是否真的由业主签署，按什么标准签署不清楚。＼n经二审审理，当事人对原审查明的事实并无异议，本院予以确认。＼n本院认为：万濠公司与梁达华于2007年11月8日签订的《濠畔商厦物业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，因未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人均应当依照合同约定履行各自义务。万濠公司称该《濠畔商厦物业管理合同》明确约定案涉物业的物业管理费收费标准为每月2.8元／平方米，且万濠公司可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整。依据上述约定可知，双方当事人在物业服务合同中已明确约定了调整物业管理收费标准的程序与要求，现万濠公司并未举证证明，其以每月6元／平方米的报价参与金璇公司的招标，并与金璇公司签订2010年10月16日的《濠畔商厦物业管理委托合同》约定向包括梁达华在内的濠畔商厦业主或物业使用人按每月6元／平方米的标准收取物业管理服务费，已征得超过二分之一物业所有权人或使用人的同意。虽然万濠公司在二审在提交了《广州市濠畔商厦物业服务合同签署统计表》，但该《统计表》系由其单方制作，且梁达华对此不予确认，故万濠公司提交的该份证据仍不足以证明其提价行为符合合同约定。因此，万濠公司按每月6元／平方米的标准向梁达华收取物业管理费缺乏合同依据，梁达华诉请确认其与万濠公司签订的《濠畔商厦物业管理合同》合法有效，原审判决予以支持并无不当，应予维持。＼n综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。万濠公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审受理费50元，由上诉人广州市万濠物业管理有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长吴国庆＼n代理审判员李民＼n代理审判员姚伟华＼n二〇一四年一月××日＼n书记员李焕