广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初20493号
原告（反诉被告）：深圳市龙电安防产品有限公司。
法定代表人：吴礼全。
委托代理人：张作春，陕西纳杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广东浦京集团有限公司。
法定代表人：黄宇宁。
委托代理人：徐汉东，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人：赖丹丽，广东宝城律师事务所律师。
原告深圳市龙电安防产品有限公司与被告广东浦京集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托代理人张作春和被告委托代理人赖丹丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2016年8月9日，被告（出租方）与原告（承租方）签订房屋租赁合同书一份，合同约定2016年9月10日起租。2016年8月12日被告收取原告房租押金57600元和主线押金5000元以及2016年9月份租金28800元（合计91400元，尚未开票）涉案租赁物于尚未移交的2016年8月20日倒塌损坏，被告丧失履约能力，给原告造成极大不便和巨大经济损失。为了维护自己的合法权益，根据合同约定和相关法律规定，原告诉至贵院，请依法判决:1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告退还原告租金28800元；3、被告双倍返还房租押金115200元及主线押金10000元；4、被告支付原告三个月租金额的违约金86400元；以上合计240400元。
庭审中，原告将第1项诉求变更为判决涉案房屋租赁合同为无效合同，理由：1、被告应提供房屋的合法产权，且具有防火性质的报建手续，被告答应要给原告，但没有给。2、涉案合同没有经过房屋租赁管理部门的许可或盖章，也没有使用房屋租赁管理部门规定的合同。3、被告一直没有给原告开具发票。4、被告一直没有移交租赁物，租赁合同没有实际履行。其他与起诉状一致，没有变更。
被告口头答辩如下：1、双方签订的房屋租赁合同期限为2016年8月9日至2018年8月8日。被告已于2016年8月9日即合同签订日移交涉案租赁物，已履行了合同义务，但原告在未经被告书面同意的情况下，对配套设备房进行装修，私自将主厂房与配套设备房的墙打通，严重损害了房屋的主体结构。导致配套设备房倒塌。根据合同第7条第5款的约定内容，如经甲方书面同意乙方可对租赁物进行装修，但不得破坏原房结构。根据被告提交的证据可以证明，原告在未经被告同意，对租赁物的主体结构进行了破坏，导致租赁物倒塌，应承担相应的责任。被告也无须退回原告房屋押金及主线押金、租金，更无须支付原告违约金。2、至于原告提出的房屋租赁合同无效。被告有向租赁物产权人签订的房屋租赁合同书以及建筑工程消防验收意见书，可当庭提交法庭。原告提出合同无效的理由既无事实依据，也没有法律依据，不应得到支持。
被告反诉称，原告于2016年8月26日向贵院起诉，以涉案租赁物倒塌损坏、被告丧失履约能力，要求解除双方于2016年8月9日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告退还全部租金与押金并承担违约责任。被告认为，双方签订的《房屋租赁合同》约定的租货期限是2016年8月9日至2018年8月8日，被告已于2016年8月9日移交涉案租赁物，已经完全按照《房屋租赁合同》履行了合同义务。倒塌的房屋并不是《房屋租赁合同》中约定的主厂房，而是配套设备房（用于存放机器和工具用途，毗邻主厂房）《房屋租赁合同》中的主厂房是标准的9米层高的厂房，完好无损，可通水、通电且符合合同约定用途，能正常使用。其次，原告在未经被告书面同意的情况下，对主厂房的配套设备房进行装修，私自将主厂房与配套设备房之间的墙体打通，在破坏了配套设备房屋的承重墙等主体结构时导致配套设备房倒塌损坏。根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第五款约定：如经甲方书面同意，乙方可对租赁物进行装修，但不得破坏原房结构；结合《房屋租赁合同》第九条乙方违约责任的约定，原告在未经过被告同意的情况下对房屋主体结构进行改造，其行为已经严重违反合同约定，造成被告巨大的经济损失。第三，由于配套设备房的瞬间倒塌，致使停靠附近的汽车被砸中损坏，被告已支付车主汽车维修费共计47356元。根据双方签订的《房屋租赁合同》，被告无须退回原告房屋押金及其他所有押金。为维护自身的合法权益，向贵院提起反诉，请求如下：1、依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告无须退回房屋押金57600元及主线押金5000元；3、判令原告支付三个月租金的违约金86400元，并赔偿给被告造成的直接经济损失574756元（其中垃圾清运费9000元，汽车修理费47356元，倒塌的配套设备房恢复原状费用518400元）；4、判令原告支付至《房屋租赁合同》解除之日的租赁费用；5、判令原告承担全部诉讼费用。
庭审中，被告当庭变更第三项诉求增加消防管道维修费2112元，其他与反诉状一致。
针对被告的反诉，原告答辩称：1、被告称双方的租赁合同存在主厂房和配套房之说，没有事实依据。合同只有厂房和宿舍之分。2、倒塌的厂房即租赁物事实上为违章建筑。3、涉案租赁物还没有移交，仍在被告的控制之下，房屋倒塌完全是被告自己造成，我方不知情，也不是我方弄倒的。因此，被告的反诉没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。
经审理查明：2016年8月9日，原、被告签订房屋租赁合同书，约定被告将位于松岗街道塘下涌物园路4号浦京中远国茂物流园B栋厂房B01区的房产出租给原告使用。租赁期限从2016年8月9日起至2018年8月8日止，从2016年9月10日起计算并交付租金。2016年8月12日被告收取原告支付的房租押金57600元和主线押金5000元以及2016年9月份租金28800元，合计91400元。
期间，经被告方物业管理经理李镇城介绍，由案外人曾均城对涉案租赁物进行装修，原告方公司经理吴礼全通过微信聊天的方式与曾均城沟通议价后，以35000元（包含电线材料的费用）的价格承包装修服务。2016年8月19日，原告向曾均城平安银行账户转账支付其中的费用15000元（曾均城称系电线材料费用）。装修过程中，曾均城于2016年8月20日对涉案厂房予以“打墙”施工，致使涉案租赁物倒塌，停靠在附近的汽车亦被砸中损坏。被告已支付车主汽车维修费47356元。双方为此产生纠纷，原告为此诉至本院请求判如所请。
庭审中，应被告申请，本院传证人曾均城（装修工）出庭作证，称其经常在被告工业区做小工程，但没有装修资质，也没有挂靠公司，之前就已经认识被告，而且很熟；事故发生前，系被告找其帮忙打墙、装水电；在装修现场有一个吴姓经理在现场指挥；是吴经理让其帮忙买电线，并向其支付15000元。经质证，原告对该证人证言不予认可，又称原告方并未见过也不认识该证人，仅按被告的指示将款项找入曾均城账户。
另，应原告申请，本院传证人巨光建（原告公司经理）出庭作证。该证人陈述称：“我们让被告粉刷一下墙体和接电，被告让我们付钱，由他们找有合作关系的有资质的公司负责，然后我们就付钱了，但我们没有见过那个装修工曾均城，是被告向我们提供曾均城的电话，然后由吴经理（即原告法定代表人吴礼全）联系曾均城”。巨光建作证过程中，当庭指认在旁听席旁听的李镇城（系被告方物管经理），称就是李镇城介绍其认识装修工曾均城，当时的中介也是找李镇城带其看房的。本院当庭向李镇城询问相关事实，李镇城当庭确认，巨光建和吴先生曾跟其说过需要“打墙”，目的是要做仓库和放设备。
以上事实，有原告提供的房屋租赁合同书、客户借记回单、现场照片，被告提供的房屋租赁合同、证人证言、微信记录、短信记录、银行流水等证据，以及庭审笔录在卷佐证，可以认定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。虽然本案存在双方当事人签订了租赁合同，约定被告将涉案厂房出租给原告使用的事实，但被告作为出租人，既未能提供涉案厂房的相关产权证件，又未能提供建设工程规划许可证，故涉案租赁合同属无效合同。因此，原告关于请求判决涉案房屋租赁合同为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。
原告关于请求判令被告退还原告租金28800元的诉讼请求、双倍返还房租押金115200元及主线押金10000元的诉讼请求。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。被告应将收取的租金28800元、履约押金57600元及主线押金5000元，共计91400元退还给原告。对于双倍返还的另一倍押金部分，如上所述，由于租赁合同被认定为无效，故合同项下关于押金的约定亦属无效，因此，被告无需双倍返还。鉴此，原告该项诉求，本院支持合理部分，超出部分不予支持。
原告关于请求判令被告支付原告三个月租金额的违约金86400元，由于房屋租赁合同属无效合同，故双方对违约责任的约定亦属无效约定，因此，原告该项请求，无法律依据，本院不予支持。
对反诉部分。被告关于请求依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉求，由于租赁合同被认定无效，故不存在解除的问题。据此，原告该项诉求，本院不予支持。
被告关于请求判令被告无须退回房屋押金57600元及主线押金5000元，本院不予支持，理由如上所述。
被告关于请求判令原告支付三个月租金的违约金86400元的诉讼请求，本院不予支持，理由同上。
被告关于请求判令原告赔偿给被告造成的直接经济损失574756元（其中垃圾清运费9000元，汽车修理费47356元，倒塌的配套设备房恢复原状费用518400元）。依照法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告上述诉求的损失均由租赁物倒塌造成。该损失的承担问题，关键在于造成该厂房倒塌的责任主体的认定。对此本院分析认定如下。
本案中，双方均主张装修工的打墙行为系对方委托所为，与自己无关。本院认为，首先，虽然原告否认其司曾委托他人打墙的事实，但由于原告经理巨光建承认其司当时是需要对厂房墙体进行粉刷和接电，且装修费用实际上也由原告方支付，加之原告支付该费用前亦存在与装修工曾均城直接通过微信沟通议价的过程；其次，证人曾均城也陈述称原告方吴经理在装修现场进行指挥。综上，本院认定，装修工曾均城系由被告介绍给原告认识，由原告委托曾均城对涉案厂房进行装修，并支付装修费用。
至于该装修委托是否包含打墙这一事项，本院认为，曾均城与被告存在一定的利害关系，其证言的可信度当然较低，但由于涉案厂房装修后为原告所使用，而并非被告，相对而言，原告比被告更具有打墙的实际需要，因此，在无相反证据情况下，本院认定上述装修委托包含打墙事项。
虽然打墙行为系受原告委托，但装修工系被告介绍，且该装修工与被告之间于事故发生前已建立长期合作的业务关系，即被告对装修工无装修资质的事实系知晓或应当知晓的，此其一；其二，被告方物管经理李镇城在庭审中明确表示“巨光建和吴先生有和我说过要打墙，说要做仓库和放设备”，即被告对原告要打墙一事于施工前也是知晓的；最后，被告在庭审中也确认涉案厂房为混凝土结构，也就是说，被告对涉案厂房的结构也是清楚了解的。综上，被告在清楚了解涉案厂房结构、也明知装修工曾均城无装修资质的情况下，仍介绍该装修工给原告委托其打墙。也就是说，原告要委托装修工打墙一事，系经被告允许或默许的情形下进行的。鉴此，被告作为出租人，在清楚墙体结构、明知原告要打墙的情形下，却主动介绍一个明知无装修资质的装修工给原告，且造成厂房倒塌，被告对此存在明显过错，其应对损失承担主要责任。原告作为委托人，对装修工的资质未尽严格审查义务而直接雇佣，也有一定的过错，应对上述损失适当承担部分责任。相对于被告而言，原告显然责任较轻，综合本案厂房已倒塌，对损失的评估难以进行，且涉案厂房倒塌前已相当陈旧等实际情况，本院酌定原告承担其中的损失3万元，被告的其余损失由被告自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2016年8月9日签订的房屋租赁合同无效。
二、广东浦京集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还深圳市龙电安防产品有限公司租金28800元、押金57600元及主线押金5000元；
三、深圳市龙电安防产品有限公司赔偿广东浦京集团有限公司损失3万元；
上述判项中，双方当事人之间均具有金钱上的互为给付义务，两者互相冲抵后，广东浦京集团有限公司仍应支付深圳市龙电安防产品有限公司61400元。
四、驳回深圳市龙电安防产品有限公司的其他诉讼请求；
五、回驳广东浦京集团有限公司的其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2453元，由深圳市龙电安防产品有限公司承担1411元，广东浦京集团有限公司承担1042元。反诉受理费2759.5元，由深圳市龙电安防产品有限公司承担275元，广东浦京集团有限公司承担2484.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 许 林 锋
二〇一七年三月二十六日
书记员 莫超文（兼）
书记员 李 玉 莹
附相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。