上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第1931号
原告上海鹏跃置业有限公司。
法定代表人李华，董事长。
委托代理人苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
被告陈剑。
委托代理人顾帅，上海市昆仑律师事务所律师。
委托代理人李枭，上海市昆仑律师事务所律师。
原告上海鹏跃置业有限公司（以下简称“鹏跃公司”）诉被告陈剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并经延长审限，本院于2015年11月16日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢锟、被告陈剑及其委托代理人顾帅、李枭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鹏跃公司诉称，2013年5月，原、被告就上海卓越商务中心1层8号楼望园南路XXX弄XXX号（以下简称“系争房屋”）签订了《卓越商务中心租赁合同》，约定由被告承租系争房屋，租赁期限5年。租赁合同第四条约定：第一个租约年每月租金为人民币（以下币种同）4,475.50元，后续租金支付标准采取在固定租金基础上逐年递增。租金支付方式为先付后用，每两个月支付一次，被告应于每个计租期的最后一个月25日前向原告付清下个计租期租金。合同第十条约定，被告应当自计租日起向原告缴纳该房屋的物业服务费。合同第十九条约定了逾期支付违约金及原告享有合同解除权。租赁合同签订后，原告依约将系争房屋交付给被告，被告在系争房屋开设经营“千丝坊”零售店。但被告一直未按租赁合同第五条约定办理法人资格的经营主体。除支付首期租金外，被告至今未向原告交付系争房屋租金和物业服务费，经原告多次催讨未果。被告已经严重违约，达到合同约定解除条件。原告遂诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的上海市奉贤区卓越商务中心1层8号楼望园南路XXX弄XXX号《卓越商务中心租赁合同》；2、被告将上海市奉贤区卓越商务中心1层8号楼望园南路XXX弄XXX号房屋恢复原状并搬离，返还原告；3、被告向原告支付自2014年1月28日起至合同解除之日止的租金（暂计至2015年7月27日为62,657元），以及逾期付款违约金（按万分之五计算）见附件欠款明细表（判决书后附）；4、被告向原告支付自2013年7月15日起至实际搬离日止的物业服务费（暂计至2015年8月27日为6,410.35元），以及逾期付款违约金（按万分之五计算）见附件欠款明细表；5、被告向原告支付月租金2倍的违约金8,951元；6、被告向原告支付2013年7月15日起至2013年8月27日止共44天装修免租期租金6,474.16元，以及2013年8月28日至2013年9月27日、2013年9月28日至2013年10月27日、2013年11月28日至2013年12月27日、2014年2月28日至2014年3月27日、2014年5月28日至2014年6月27日、2014年8月28日至2014年9月27日、2015年2月28日至2015年3月27日，共7个月免租期租金，共计37,802.66元。
原告鹏跃公司针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、《卓越商务中心租赁合同》1份，旨在证明原、被告租赁关系及约定双方权利义务和违约责任的事实；
2、上海市商品房预售合同、“卓越商务中心”商铺委托管理协议、房地产权证、望园南路鹏跃房产门弄牌更正对照表各1份，旨在证明被告作为授权管理人有权出租房屋的事实；
3、收款收据1份，旨在证明原告缴纳两个月租金和履约保证金的事实；
4、收款通知书、收款通知书回执、邮寄凭证各2份、告知函、律师函及邮寄凭证各1份，旨在证明原告多次催讨租金的事实；
5、一期开业优惠方案1份，旨在证明实际开业日期为2013年8月28日的事实；
6、租赁合同3份，旨在证明原告履行招商义务与多户商家签订合同的事实。
被告陈剑辩称，同意解除合同并且搬离，但对于原告要求给付租金、违约金、物业费等诉讼请求，均不予同意。理由为：第一，原告在被告入住时承诺有麦当劳、全家等知名商铺入住，但至今知名商铺均未入住，在原告虚假招商规划和承诺的情况下，双方签订了高标准的租金；第二，同期商铺中，系争房屋租金远高于附近商铺租金，这是不公平的，请求法院按照情事变更原则对租金进行调整；第三，被告作为一期商户入住时设立很高门槛，但二期商户入住没有门槛，租金也远低于一期租金，对于一期租户不合理；第四，原告承诺7月开业，但实际拖至9月28日开业，原告存在违约；第五，原告停水停电后租金不应给付。综上，请求法院合理调整租金。
被告陈剑针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：
1、招商及宣传资料11页，旨在证明原告承诺有知名商铺入住并制定了较高的租金标准的事实；
2、照片4张，旨在证明目前商铺入住率低，市场萧条，知名商铺未入住，原告存在欺诈的事实；
3、业主维权照片和报道1份，旨在证明原告单方更改规划，导致市场人流量不足的事实；
4、赶集网附近商铺租金查询信息1份，旨在证明系争房屋租金高于附近商铺，对被告不公的事实；
5、证人李军、雷军满当庭证言，内容为：涉案商圈开业时间大概在2013年9月28日，原告宣传的知名商铺均未入住，租金标准过高，人流量不足。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议，但认为格式合同存在不公平；证据2、3无异议；证据4中收款通知书仅收到1份，告知函没有收到，其他收到，但对内容有异议；证据5真实性无异议，但对内容有异议，实际开业日期为9月28日，被告口头承诺2个月免租期；证据6无法确认，即使为真实的，签订合同也不代表实际履行。原告对被告提供的证据1真实性无异议，但这些资料仅作宣传不能作为合同附件；证据2不能证明待证事实；证据3、4真实性、关联性均不认可；证据5真实性不认可。
对上述证据，本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、被告提供的证据1，相对方对真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采纳。原告提供的证据4中律师函、收款通知书、证据5，相对方对真实性均无异议，本院确认其真实性。原告提供的证据6，被告提供的证据2、3、4，与本案不具有关联性，本院不予采纳。被告提供的证据5，因无相关证据印证，本院不予采纳。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下法律事实：坐落于上海市奉贤区望园南路XXX弄（原269弄）20号店铺所有权人为黄凯。2012年9月17日，黄凯与原告签订《“卓越商务中心”商铺委托管理协议》，黄凯将系争房屋委托原告经营管理。
2013年4月，原告（甲方）、被告（乙方）签订《卓越商务中心租赁合同》，约定乙方租赁系争房屋，套内建筑面积42.04平方米。租赁期限5年，自计租日起至次年当月当日的前一天止为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。从进场日至第九条所述开业日前一日为免租装修期。免租装修期内，乙方应当承担支付物业服务费等费用的义务，按房屋内套内建筑面积计算，每月每平方米9元，从进场日计算至计租日。计租日为开业日。关于租金支付：租金采用固定租金基础上逐年递增的方式，第一个租约年每月每平方米3.5元，每月4,475.50元。甲方为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，在第1个租约年前4个季度中，每季度免除乙方第一个月租金，即前4各季度乙方每季度实际需交纳2个月的租金，共8,951元/季。第二个租约年，每半年免除乙方第一个月租金，即每半年乙方实际需交纳5个月的租金，共22,377.50元/半年。第1-2租约年每日每平方米3.5元，第3-4个租约年每日每平方米3.71元，第5个租约年每日每平方米3.93元。租金支付先付后用，以2个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前向甲方或甲方指定银行账号内，一次性足额汇入下个缴租期租金。还约定，本合同签署五个工作日内，乙方应当向甲方支付14,561.58元作为履约保证金。合同第九条约定，本合同项下开业日暂定为2013年7月15日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。关于物业服务费，乙方应当自计租日起向甲方缴纳物业服务费（免租装修期内物业服务费按合同第3.1款计算和收取）。物业服务费每平方米每月9元。每3个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费。合同第十九条还约定，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间提前终止本合同，不予返还乙方的履约保证金，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用，并合法的提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应按月租金的2倍的标准向甲方支付违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵扣甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：……（2）乙方无故逾期向甲方支付租金以及本合同约定的应由乙方向甲方或甲方指定管理公司、公用事业单位支付的任何一项费用累计超过三十（30）日的；……。合同第二十条约定违约责任，乙方迟延缴纳或补足本合同项下履约保证金、租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的逾期付款违约金，违约金应当支付至实际补足约定的金额或本合同解除之日止。还约定，乙方迟延缴纳本合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。
2013年5月9日，被告签署了房屋交接验收确认书，拿到钥匙。并于该日缴纳了23,512.58元（包括租赁保证金14,561.58元及两个月租金8,951元）。2013年8月28日原告通知被告为开业日，同时提供开业优惠方案，免去一个月租金。2014年11月14日，原告向被告发出《收款通知书》言明被告欠租金合计35,804元，于2014年11月25日缴纳。2014年12月8日，原告再次委托律师致函被告，告知被告在2014年12月15日前支付35,804元，若拒绝支付要求支付迟延履行违约金，且原告有权解除合同，收回房屋，要求赔偿违约金，履约保证金不予返还，并补交免租期租金。由此造成其他不利后果，包括但不限于停水、停电或停止物业费用等，由被告承担。
2015年1月，原告对诉争房屋采取了停水、停电措施，至今未恢复。
庭审中，原告自述，原告通知8月28日正式开业，电话通知9月28日只是开街仪式。原、被告确认被告对系争房屋进行吊顶、贴墙纸、铺复合地板。被告自述上述固定装潢约花费50,000-60,000元，原告不予认可，且不同意利用，要求恢复至交付时的毛坯状态且根据合同约定不返还履约保证金。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订租赁合同，系双方真实意思表示、合法有效。因被告未按约缴纳租金，原告依合同约定，要求解除合同，被告也予以同意，本院对此予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同解除后，被告应将诉争房屋恢复至交付时毛坯状态，返还原告。对于拖欠的租金被告辩称，由于附近商铺租金较低，原告招商时承诺的知名商户亦未入住，要求适用情事变更原则，对租金进行调整。但本院认为，情事变更是当事人订立合同时所不可预见并不可避免的，而被告签约时对周边商铺租金情况应进行了解，被告作为经营者对于商业经营风险也应予以预知，故对被告要求适用情事变更原则调整租金的辩称，本院不予采信。被告还辩称，停水停电期间不应支付租金，合同约定的格式条款无效。本院认为，上述条款并未免除一方责任，加重对方责任，故对被告此项辩解本院不予采信。被告未按时支付租金，致使合同解除，应当支付拖欠的租金、物业费，并承担相应违约责任。第一，关于被告拖欠租金的支付：被告对原告开业通知书没有异议，本院按开业通知书通知开业时间2013年8月28日作为起租日。被告辩称，原告停水停电至今，无法使用租赁房屋，故其无需支付停水停电后的租金。原告自认，停水停电在2015年1月，由于被告租赁商铺即为经营所用，暂停其全部能源供应，其合同目的无法实现，无法开展经营活动。综合被告违约行为、停水停电时间等，本院对于原告暂停能源供应后租金酌情确定为原约定租金40%。第二，拖欠的物业费：原告自愿调整为6元每月每平方米，并自2013年7月15日起计算，于法无悖，本院予以确认。对于原告暂停能源供应后物业费酌情确定为原约定租金40%。第三，对于违约金：原告要求被告支付逾期支付违约金及解除合同违约金。本院认为，上述两项违约金系被告在不同情况下所应承担的违约责任的约定，现原告选择解除合同进而要求被告承担违约责任，则应适用解约违约金的约定，因此逾期付款违约金和解约违约金不应并用。被告辩称解约违约金约定过高，本院在原告不返还保证金的前提下，对于免租期租金及约定的月租金2倍违约金，酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告上海鹏跃置业有限公司与被告陈剑于2013年4月签订的《卓越商务中心租赁合同》；
二、被告陈剑于本判决生效之日起十日内恢复坐落于上海市奉贤区南桥镇望园南路XXX弄XXX号房屋至毛坯状态并返还原告上海鹏跃置业有限公司；
三、被告陈剑于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹏跃置业有限公司拖欠的租金（2015年8月27日前拖欠租金金额为人民币48,603.93元；2015年8月28日始，按每月1,897.61元计算至合同解除日止）；
四、被告陈剑于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹏跃置业有限公司拖欠的物业费（2014年12月31日前为人民币4,414.20元；2015年1月1日始按每月151.34元，计算至实际搬离日止）；
五、被告陈剑于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹏跃置业有限公司违约金13,426.50元；
六、驳回原告上海鹏跃置业有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2,446元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
原告起诉时附件明细表：
陈剑（千丝坊）欠款明细表
序号
项目
欠款期间
欠款金额
最后付款日期
逾期天数
违约金比例
逾期付款违约金
备注
1
租金
2014.1.28—2014.2.27
4475.5
2013.12.25
812
0.0005
1,817.05
未付
2
租金
2014.2.28—2014.3.27
0
-
免租
3
租金
2014.3.28—2014.5.27
8951
2014.3.25
722
0.0005
3,231.31
未付
4
租金
2014.5.28—2014.6.27
0
-
免租
5
租金
2014.6.28-2014.8.27
8951
2014.6.25
630
0.0005
2,819.57
未付
6
租金
2014.8.28-2014.9.27
0
-
免租
7
租金
2014.9.28-2014.10.27
4475.5
2014.9.25
538
0.0005
1,203.91
未付
8
租金
2014.10.28-2014.12.27
8951
2014.11.25
477
0.0005
2,134.81
未付
9
租金
2014.12.28-2015.2.27
8951
2015.1.25
416
0.0005
1,861.81
未付
10
租金
2015.2.28-2015.3.27
0
-
免租
11
租金
2015.3.28-2015.4.27
4475.5
2015.3.25
357
0.0005
798.88
未付
12
租金
2015.4.28-2015.6.27
8951
2015.4.25
326
0.0005
1,459.01
未付
13
租金
2015.6.28-2015.8.27
8951
2015.6.25
265
0.0005
1,186.01
未付
14
租金
2015.8.28-2015.10.27
9488.06
2015.8.25
204
0.0005
967.78
未付
15
租金
2015.10.28-2015.12.27
9488.06
2015.10.25
143
0.0005
678.40
未付
16
租金
2015.12.28-2016.2.27
9488.06
2015.12.25
82
0.0005
389.01
未付
17
租金
2016.2.28-2016.3.27
4744.03
2016.2.25
20
0.0005
47.44
未付
租金总计
100,340.71
暂计算至2016年3月15日
18,594.99
1
物业服务费
2013.7.15-2013.8.27
356.59
2013.7.15
975
0.0005
173.84
物业服务费合同约定标准为每平米每月人民币9元，原告同意给予被告物业服务费优惠，即每平米每月人民币6元，建筑面积42.04平方米
2
物业服务费
2013.8.28-2013.11.27
756.72
2013.8.28
934
0.0005
353.39
3
物业服务费
2013.11.28-2014.2.27
756.72
2013.11.25
842
0.0005
318.58
4
物业服务费
2014.2.28-2014.5.27
756.72
2014.2.25
750
0.0005
283.77
5
物业服务费
2014.5.28-2014.8.27
756.72
2014.5.25
661
0.0005
250.10
6
物业服务费
2014.8.28-2014.11.27
756.72
2014.8.25
569
0.0005
215.29
7
物业服务费
2014.11.28-2015.2.27
756.72
2014.11.25
477
0.0005
180.48
8
物业服务费
2015.2.28-2015.5.27
756.72
2015.2.25
385
0.0005
145.67
9
物业服务费
2015.5.28-2015.8.27
756.72
2015.5.25
296
0.0005
111.99
10
物业服务费
2015.8.28-2015.11.27
756.72
2015.8.25
204
0.0005
77.19
11
物业服务费
2015.11.28-2016.2.27
756.72
2015.11.25
112
0.0005
42.38
12
物业服务费
2016.2.28-2016.3.27
756.72
2016.2.25
20
0.0005
7.57
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