北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初5485号
原告（反诉被告）：左丽萍，女，1962年5月23日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：黄必全，北京市戎联律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京南曦光大电讯商场有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路70号南曦大厦1-3层。
法定代表人邵国强，经理。
委托诉讼代理人邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人林庆梅，女，1984年3月25日出生，汉族，北京南曦光大电讯商场有限公司员工，住北京市丰台区南三环中路70号南曦大厦北京南曦光大电讯商场有限公司宿舍。
原告（反诉被告）左丽萍与被告（反诉原告）北京南曦光大电讯商场有限公司（以下简称南曦光大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）左丽萍及其委托诉讼代理人黄必全、被告（反诉原告）南曦光大公司的委托诉讼代理人邢俊霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
左丽萍向本院提出诉讼请求：1、要求南曦光大公司支付自2015年5月1日至2016年11月21日的房屋租金108459元，并支付逾期支付租金的违约金（违约金共10期：前9期的违约金以11600元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍标准，分别自2015年5月1日、7月1日、9月1日、11月1日，2016年1月1日、3月1日、5月1日、7月1日、9月1日起计算至实际给付之日止；第十期自2016年11月1日起计算至实际给付之日止，以4059元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算）2、要求南曦光大公司支付提前解除合同违约金11600元。3、诉讼费用由南曦光大公司承担。事实和理由：2014年1月1日，左丽萍与南曦光大公司签订《商铺租赁合同》约定左丽萍将其所有的位于北京1**号房屋出租给南曦光大公司使用，租赁期限为五年，即从2014年1月1日起至2018年12月31日止；月租金5800元，年租金69600元；南曦光大公司在签订本协议时应预先支付两个月的租赁费用11600元以及一个月押金6000元。之后南曦光大公司应每两个月为一个交费周期，南曦光大公司应在每个交费周期最后一个月月末的5日内（即2014年3月1日前5天）以后依次类推支付下一期的租金。同时约定，南曦光大公司未到期退租，南曦光大公司愿以两个月的租金作为违约金赔偿左丽萍，押金不予退还。南曦光大公司逾期支付租金，每延期一日，向左丽萍支付应付未付租金百分之五的违约金。现被告南曦光大公司拖欠租金，已构成违约，应承担违约责任。
南曦光大公司辩称：涉诉房屋现处于空置状态，且合同的解除不是我公司原因造成的，是因为政策原因导致实际经营情况发生变化。我公司依据合同规定可以单方行使解除权。我公司不同意承担原告主张的违约金。综上，不同意左丽萍的诉讼请求，同时提出反诉。
南曦光大公司向本院提出反诉请求：1、判令解除南曦光大公司与左丽萍于2014年1月1日签订的《商铺租赁合同》。2、诉讼费用由左丽萍承担。事实和理由：2014年1月1日，左丽萍与南曦光大公司签订《商铺租赁合同》约定左丽萍将其所有的位于北京1**号房屋出租给南曦光大公司使用，租赁期限为五年，即从2014年1月1日起至2018年12月31日止；月租金5800元，年租金69600元。南曦光大公司承租左丽萍的商铺后用于对外转租，但因北京市产业政策调整的原因，南曦大厦周边商业环境发生重大变化，原来承租商铺用于小商品批发经营的商户大面积搬离。左丽萍的商铺也开始处于空置状态，该商铺所在商场也大面积空置，南曦光大公司经营状况不佳，一直处于亏损状态。故现起诉至法院要求判令解除双方签订的《商铺租赁合同》。
左丽萍对南曦光大公司的诉讼请求辩称：同意解除《商铺租赁合同》。但南曦光大公司应当支付自2015年5月1日至2016年11月21日的房屋租金108459元，同时承担逾期支付租金及提前解除合同的违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《商业用房租赁协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年1月1日，左丽萍（出租方、甲方）与南曦光大公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》。上述协议第一条关于商铺地址和面积约定为左丽萍出租的商铺位于北京市152号席位，面积共17.82平米，作为南曦光大公司的营业场所。第二条关于租赁期限约定为，租期为五年，即从2014年1月1日起至2018年12月31日止。第三条关于租金约定为，营业用房（年租金）为：2014年1月1日至2018年12月31日止，月租金为5800元，年租金为69600元。第四条关于租金付款方式约定为，南曦光大公司在签订本协议时应预先支付两个月的租赁费用11600元以及一个月押金6000元。之后南曦光大公司应每两个月为一个交费周期，南曦光大公司应在每个交费周期最后一个月月末的5日内（即2014年3月1日前5天）以后依次类推支付下一期的租金。上述合同第五条约定，南曦光大公司未到期退租，南曦光大公司愿以两个月的租金作为违约金赔偿左丽萍，押金不予退还。合同第八条关于违约责任约定为，南曦光大公司逾期支付租金，每延期一日，向左丽萍支付应付未付租金百分之五的违约金。（可由左丽萍从押金中扣除）如延期超过一个星期，左丽萍有权单方终止本合同，收回所出租的商铺，并不退还押金。同时约定，南曦光大公司在承租期无论盈亏如何，都要按时交纳租金，如经营好左丽萍亦不能要求增加租金，双方各自承担责任。上述合同签订后，左丽萍将涉诉房屋交付给南曦光大公司使用，南曦光大公司向左丽萍支付租金至2015年4月30日及押金6000元。
因南曦光大公司逾期支付房屋租金，左丽萍依据合同第八条要求南曦光大公司承担逾期支付租金的违约责任，但是考虑到合同约定的违约金标准为每日按照应付未付租金百分之五计算，该标准过高，故其将违约金标准降低为中国人民银行同期贷款利率的4倍。但左丽萍未就其实际损失提交证据证明。南曦光大公司认为左丽萍没有实际损失，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍作为违约金计算标准没有法律依据，原告主张和合同约定的逾期支付租金违约金过高。
南曦光大公司依据合同第五条要求判令解除双方签订的《商铺租赁合同》，同时认为因政策原因导致实际经营情况发生变化，该公司才要求解除合同，不是该公司恶意违约，不应当承担提前解除合同的违约责任。南曦光大公司未就此提交相应的证据。左丽萍同意解除合同，但其认为南曦光大公司提前解除合同，应当以两个月的租金作为违约金，且押金不予退还。经营状况的好坏系南曦光大公司应当承担的商业风险，不是南曦光大公司免责的理由。
本院认为：左丽萍与南曦光大公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《商铺租赁合同》签订后，左丽萍按合同约定履行了向南曦光大公司交付其承租的商铺，南曦光大公司应按合同约定支付相应的房屋租金，逾期交纳，仍应承担违约责任。故对于左丽萍要求南曦光大公司支付2015年5月1日至2016年11月21日的房屋租金及支付逾期违约金的诉讼请求，予以支持。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现南曦光大公司认为双方约定及左丽萍主张的逾期缴纳租金违约金标准明显偏高，请求酌减。为此，本院结合本案的实际履行情况、涉诉房屋实际使用情况、南曦光大公司逾期缴纳租金的时间及其过错程度、左丽萍的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定南曦光大公司应向左丽萍支付违约金的具体数额。现南曦光大公司要求判令解除双方签订的《商铺租赁合同》，左丽萍同意解除合同，本院对此不持异议。依据《商铺租赁合同》第五条约定，南曦光大公司未到期退租，南曦光大公司愿以两个月的租金作为违约金赔偿左丽萍，押金不予退还。现南曦光大公司提前解除合同，左丽萍要求南曦光大公司支付提前解除合同违约金11600元的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。南曦光大公司关于合同解除系政策及实际经营情况发生变化导致的，而非该公司的过错，不应承担违约责任的答辩意见，缺乏依据，本院难以采纳。关于押金一节，《商铺租赁合同》第五条约定南曦光大公司未到期退租，押金不予退还；同时第八条约定，逾期支付租金的违约金可由左丽萍从押金中扣除。据此，左丽萍表示不同意退还押金6000元，并无不当，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除左丽萍与北京南曦光大电讯商场有限公司于二〇一四年一月一日签订的《商铺租赁合同》。
二、北京南曦光大电讯商场有限公司于本判决生效后十日内向左丽萍支付自二〇一五年五月一日至二〇一六年十一月二十一日的房屋租金十万八千四百五十九元。
三、北京南曦光大电讯商场有限公司于本判决生效后十日内向左丽萍支付逾期支付租金的违约金五千八百元。
四、北京南曦光大电讯商场有限公司于本判决生效后十日内向左丽萍支付提前解除合同的违约金一万一千六百元。
五、驳回左丽萍其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2701元，由被告北京南曦光大电讯商场有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1351元，由被告北京南曦光大电讯商场有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁 艳
人民陪审员 王嵩楠
人民陪审员 王素林
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 宋 悦