江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第4409号
上诉人（原审原告）张义，男，1957年12月14日生。
委托代理人高成干，北京市康达（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市人民防空办公室，组织机构代码01294787-5，住所地南京市北京东路25号。
法定代表人傅阳，该办公室主任。
委托代理人沈勇明，江苏唯衡律师事务所律师。
上诉人张义因与被上诉人南京市人民防空办公室（以下简称人防办）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2013）鼓民初字第4420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人张义及其委托代理人高成干，被上诉人南京市人民防空办公室的委托代理人沈勇明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张义原审诉称，2005年11月7日原告与被告签订《广州路258号人防工事口部房租赁合同》，约定由原告租赁被告的南京市鼓楼区广州路258号101室人防工事口部房，面积约80平方米，用于经营超市，租期是2005年7月16日至2012年4月15日，年租金53000元。合同履行期间，被告又将该房屋（包括原告所租赁部分共150平方米）租赁给王振北，并签订租赁合同，租期为15年，自2012年5月1日至2027年4月30日止，年租金60000元，每3年递增5%。后王振北多次找原告商谈，欲将这150平方米租给原告，但后来王振北违背诚信将房屋另转租他人开设好迪超市，由被告出具了手续。2009年6月20日被告又将101室的8平方米无偿租给江苏苏盛商贸有限公司（以下简称苏盛公司），并办理烟草专卖证，与原告系同类经营。根据相关规定烟草专卖店在500米内不能开第二家店，因此被告给原告造成损失达600000元以上。2011年12月30日原告向被告提出续租申请，双方没有达成协议，后被告在没有通知原告的情况下将房屋租给王振北。现原告一家以此小店为生，生活困难，法院应当根据法律规定给予原告以承租优先权的救济。故原告诉至法院，请求法院确认原告对南京市广州路258号101室房屋享有优先承租权；被告支付因违约给原告造成的损失300000元；由被告承担本案的诉讼费用。
人防办原审辩称，原、被告签订的租赁合同第三条第二项约定了优先承租权，确定原告享有或者行使优先权的前提条件，一是租赁期满被告有权另行招租，二是原告应在合同期满前一个月提出书面申请。优先承租权并非法定权利，前提是同等条件。王振北系被告的职工属于特定第三人，被告为解决内部职工因改制形成的历史遗留问题，决定在诉争合同租赁期满后不再对外招租，将房屋租给王振北，并提前两个半月书面告知原告，可见原告享有优先承租权的条件并未成就。苏盛公司所使用的是诉争房屋南侧的房屋，而原、被告之间的合同并未约定不能将相邻房屋租赁给他人使用。综上，原告的诉请没有事实根据，请求法院驳回。
原审法院经审理查明，2005年11月7日原告张义（乙方）与被告人防办（甲方）签订《广州路258号人防工事口部房租赁合同》，由原告租赁被告的南京市鼓楼区广州路258号101室人防工事口部房，面积约80平方米，用于经营烟酒店。双方约定：租赁期限为2005年7月16日至2012年4月15日，年租金为53000元。租赁期满后，甲方有权另行招租，若乙方继续承租，须在合同期满前一个月向甲方提出书面申请，乙方享有承租优先权，并于合同期满前10日内续签合同。租赁期满、终止合同或解除合同时，乙方应在7天内，将租赁财产及场地交还甲方，若有损坏，折价赔偿；属于乙方租赁期间投资的财产，可移动的，乙方可以收回；不可移动的，乙方不得拆除，以免造成人防工事结构损坏。
2007年被告人防办与其职工王振北签订《租赁使用合同书》，将南京市鼓楼区广州路258号人防工事口部房，地面一层两间共约150平方米（北侧一间约80平方米现由张义租赁的部分，南侧一间约70平方米）租赁给王振北用于商业经营。约定：租赁期限为15年，考虑到北面口部房由现租赁使用人张义烟酒店承租（合同截止日为2012年4月15日）及双方签订的汉中路房屋租赁合同终止等因素，2012年4月底前南侧一间口部房不收取租金，实际租赁期限自2012年5月1日起至2027年4月30日止。年租金为60000元，每3年递增5%，交纳租金时间为每年的4月30日。
2011年12月30日原告以租赁房屋用于开办商店为唯一生活来源为由向被告申请续租，被告遂于2012年2月2日复函，称由于租赁的房屋于2012年4月15日期满且将另有他用，故决定不再与原告续签合同，并要求原告按合同约定的时间搬离。2012年5月3日被告再次向原告发出交还房屋通知，要求原告于2012年5月8日前返还租赁场地。后因原告张义未交还租赁房屋，被告人防办诉至原审法院，原审法院于2013年3月25日作出（2012）鼓民初字第3167号民事判决书，判决：一、被告张义自本判决生效之日起二十日内从南京市鼓楼区广州路258号人防工事口部房内迁出，并将该承租房屋归还原告南京市人民防空办公室。二、被告张义自本判决生效之日起五日内支付给原告南京市人民防空办公室房屋占有使用费30900元。后原告提起上诉，南京市中级人民法院于2013年8月8日作出（2013）宁民终字第1843号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判决”。
2013年1月7日南京市人民政府办公厅下发《关于进一步规范市级行政事业单位房产出租管理意见的通知》（宁政办发［2012］178号），内容为：市级机关事务管理局负责市级机关、市直属全额拨款事业单位房产的统一调配和出租运营管理工作；在推进市级机关房产清理过户工作的基础上，同时办理出租合同交接、过户手续，由市级机关事务管理局集中管理；市级机关事务管理局集中管理的房产出租，由市级机关事务管理局统一组织并提出出租意见，报市财政局审批；房产出租事项经批准后，必须在南京产权交易中心进行公开拍租，按照统一的规范文本签订房产出租合同；等等。
诉讼中，被告认为与王振北签订租赁合同，是因王振北从部队转业分配到被告的下属企业后经营北极宾馆的餐饮部，后北极宾馆改为机关办公楼，以致无法妥当安置王振北，所以才将上述房屋出租给王振北，而且在租赁合同期限及使用费上给予了较大优惠。因此被告与王振北签订租赁合同的目的在于解决自身历史遗留问题，并非通常意义上的出租给第三人。根据南京市人民政府的文件规定，被告也无权再与原告签订新的租赁合同，因此被告主张的续约要求无法实现，优先承租权也没有行使的前提和基础。
原审法院组织双方当事人进行调解，因双方争议较大，无法达成一致意见。
上述事实，有双方当事人陈述、《广州路258号人防工事口部房租赁合同》、《租赁使用合同书》等证据以及原审法院开庭笔录予以证实。
原审法院认为，原告张义与被告人防办签订的《广州路258号人防工事口部房租赁合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。对于原告主张的优先承租权，法律并没有明文规定，原、被告在合同中自愿约定，应为有效。优先承租权是由约定产生的债权性权利，该权利不具备对抗出租人物权请求权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力。原告在合同期限届满前向被告要求继续承租涉案的房屋，在此期间原告不存在违约行为，可以向被告主张优先承租权。但原告向被告主张优先承租权后，被告明确答复原告不再续租，使得双方没有在合同期满前10日内续签合同。南京市人民政府办公厅下发的宁政办发［2012］178号文件中，明确规定由市级机关事务管理局对于市级机关房产进行统一调配和出租运营管理，这也是对被告是否可以出租房屋进行了约束。而且王振北系被告本单位的员工，应视为特定的第三人，被告将诉争房屋出租给王振北，有其特殊考量，这并不违反法律规定。故在此情况下，原告主张优先承租权，缺乏依据，原审法院不予支持。所以被告作为涉案房屋的所有者或管理者，有权收回并处分上述房屋。同时原告由此要求被告赔偿相关损失的主张，没有法律依据，原审法院亦不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：驳回原告张义的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告张义负担。
张义不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人存在严重违约行为。被上诉人在房屋租赁期限内将包括涉诉房屋在内的两间房屋赁给王振北；在租赁期间内，又将涉诉房屋中的约8平方米的房屋租给苏盛公司；被上诉人为苏盛公司提供了使用涉诉房屋中8平方米经营的“场地使用说明”，并提供涉诉房屋产权证给苏盛公司办理烟草专卖证和工商登记，造成苏盛公司与上诉人同类经营。相关烟草专卖法律法规也明确了在500米范围内不得开第二家烟草专卖店。2、被上诉人应承担损害赔偿责任。被上诉人的上述违约行为给上诉人造成了巨大损失，上诉人按照苏盛公司三年营业成本计算，要求被上诉人赔偿30万元。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人人防办辩称，1、被上诉人将涉诉房屋南侧70平方米租赁给王振北，后者再转租给苏盛公司使用，尽管被上诉人曾为苏盛公司提供过房产证及场地使用说明，但仅仅使用了涉诉房屋的名义，并未将涉诉房屋中的8平方米实际交付苏盛公司使用，被上诉人没有违反租赁合同的约定，没有妨碍上诉人对涉诉房屋的占有使用和收益。2、本案涉诉的租赁合同并未对相邻房屋的出租用途做出约定，并未作出不能经营烟草专卖等同类经营活动的禁止性约定。3、上诉人称500米范围内不得开设两家烟草专卖店，但是烟草主管行政部门在同一地址颁发两项许可表明了可以同业竞争。4、上诉人始终未举证证明其损失的客观存在，其主张的30万损害赔偿也只是其主观推断。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，本院经审理查明，被上诉人人防办于2007年与第三人王振北签订《租赁使用合同书》后，王振北又将紧邻涉诉房屋的部分转租给苏盛公司。2009年6月20日，人防办为苏盛公司开具“场地使用说明”一份，内容为：“南京市人民防空办公室同意将广州路258号101室部分营业场地约8平方米无偿租给江苏苏盛商贸有限公司作经营使用。”（注：该“场地使用说明”中广州路258号101室即为涉诉房屋）；人防办还提供了涉诉房屋的产权证给苏盛公司办理工商登记及领取烟草专卖零售许可证。上诉人认为被上诉人的上述行为构成违约；被上诉人认为其仅仅使用涉诉房屋的名义为苏盛公司办理相关证照提供方便，并没有妨碍上诉人对涉诉房屋的占有使用和收益；苏盛公司和上诉人构成同类经营也不违反双方签订的合同的约定。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的涉诉房屋租赁合同的租赁期间为2005年7月16日至2012年4月15日，在上述租赁期间内，被上诉人又与第三人王振北签订了《租赁使用合同书》，将包括涉诉房屋在内的两间房屋租给王振北使用。但《租赁使用合同书》中明确了涉诉房屋由上诉人承租至2012年4月15日，第三人王振北在上述租赁期间也未实际占有使用涉诉房屋，因此被上诉人将房屋租赁给王振北的行为并不违约。后王振北将其承租房屋中与涉诉房屋相邻的部分转租给苏盛公司，被上诉人予以认可，并为苏盛公司提供了使用涉诉房屋的说明以及涉诉房屋产权证，但苏盛公司并未占有使用涉诉房屋；苏盛公司与上诉人构成同类经营也不违反合同的约定，因此，被上诉人的上述行为不构成违约。被上诉人要求上诉人承担违约责任，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费5800元，由上诉人张义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 夏海南
代理审判员 马 帅
二〇一四年一月二十日
书 记 员 赵春凤