＼n广东省东莞市第三人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）东三法民一初字第5476号＼n原告东莞市亿方房地产投资有限公司，住所地：广东省东莞市。＼n法定代表人王祥秀，总经理。＼n委托代理人吕勇，广东泰旭律师事务所律师。＼n委托代理人罗成娇，广东泰旭律师事务所律师。＼n被告广东今日实业有限公司，住所地：广东省东莞市。＼n法定代表人张礼明。＼n被告安徽今日新型建筑系统有限公司，住所地：安徽省安庆市。＼n法定代表人张礼明。＼n原告东莞市亿方房地产投资有限公司（以下简称亿方公司）与被告广东今日实业有限公司（以下简称广东今日公司）、安徽今日新型建筑系统有限公司（以下简称安徽今日公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月22日受理后，依法由审判员汤文锋担任审判长，与人民陪审员周妙娟、人民陪审员赖丽梅共同组成合议庭，先后于2014年3月24日、6月4日公开开庭进行了审理。原告亿方公司的委托代理人吕勇到庭参加了诉讼，被告广东今日公司、安徽今日公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。＼n原告亿方公司诉称，亿方公司与安徽今日公司于2010年10月签订房屋租赁合同，双方约定，安徽今日公司租用亿方公司所有的位于东莞市清溪镇某工业区某街1号亿方工业园厂房、宿舍、办公楼，用于设立广东今日公司并生产经营，房屋每月租金120000元，房屋各项租赁费用于每月5日前交清，每迟延一日按照所欠金额每日千分之五支付滞纳金。广东今日公司从2012年5月开始，以各种借口拖欠支付租赁费用。截止2013年7月，广东今日公司共拖欠亿方公司租金水电费共计563388元，滞纳金374321元，合计937709元。现广东今日公司已经停止经营并拖欠工人工资，亿方公司无法向广东今日公司追讨。为维护自身合法权益，亿方公司特诉至法院，请求判令：1、广东今日公司支付亿方公司2012年5月至2013年7月的房租、水电费合计563388元，并支付占用房屋租金直至清偿之日止；2、广东今日公司支付亿方公司延迟付款的滞纳金直至清偿之日止（按照所欠金额每日千分之五计算，从2012年5月起，暂计至2013年7月共计374321元）；3、本案诉讼费用由广东今日公司承担。2013年9月26日，亿方公司以本案争议的房屋是由安徽今日公司向亿方公司承租而与本案具有利害关系为由，申请追加安徽今日公司作为被告参加诉讼，但未向安徽今日公司提出诉讼请求，该项申请已获本院准许。＼n原告亿方公司对其上述主张提供的证据材料有：租赁合同书、浮岗房屋水电费通知单、律师函及快递详情单、房屋租赁合同（2份）及补充协议（2份）。＼n被告广东今日公司及安徽今日公司均未答辩也未举证。＼n经审理查明，2010年10月6日，亿方公司作为甲方与安徽今日公司作为乙方共同签订一份《房屋租赁合同》，约定：亿方公司将东莞市清溪镇某管理区某街1号亿方工业园租给安徽今日公司作生产、经营使用，厂房、宿舍、办公楼租赁房屋面积总计12787平方米（含公摊面积）；合同期自2010年10月8日起至2015年10月7日止为5年；房屋总租金为120000元／月，租赁房屋当地村委收取的卫生费、治安费、厂长费等费用安徽今日公司每月按3400元缴纳，以上厂房及宿舍租金前两年不变，以后每三年在原总租赁费用基础上递增10%；合同签订，安徽今日公司应交付厂房、宿舍、办公楼租赁保证金240000元（合同签订后五日内支付180000元，余下保证金60000元于半年后支付），租金到装修期过后缴纳，租赁保证金在合同到期时安徽今日公司退租并交房验收结清双方往来款项后由亿方公司无息退还；所租房屋的免租期为50天，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金，免租期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由安徽今日公司按相关规定交纳；安徽今日公司须于每月5日前交清当月租金、上月水电费及各项杂费（基本电费、卫生费、村委费用、厂长费等），结算方式可选择转账或支付现金；安徽今日公司未按时交清各项租赁费用的，须向亿方公司支付违约金，违约金按所欠金额每日5‰计收；安徽今日公司进场后，亿方公司提供315KVA电力给安徽今日公司使用，基本电费由安徽今日公司自负，另电费单价按市政标准加0.2元／度计算承担变压器的损耗，用水按3.8元／立方计算，使用消防水的按消防水的实际价款结算；如果国家统一调整水电费单价，亿方公司将在合同水、电价格的基础上加上或减去国家调整的部分。签订该合同时，亿方公司的法定代表人为夏道宁，安徽今日公司的法定代表人为张礼明。＼n亿方公司确认：实际上是安徽今日公司为了设立广东今日公司而租用涉案厂房、宿舍及办公楼，广东今日公司设立后由广东今日公司实际履行涉案租赁合同，所有的租金缴纳、对账都是由广东今日公司履行；广东今日公司于2010年底设立，亿方公司认可广东今日公司为涉案租赁合同的实际承租履行主体；合同约定的租赁保证金240000元，已由广东今日公司的法定代表人张礼明缴清。工商登记信息显示，广东今日公司于2011年3月25日正式注册登记成立，张礼明为法定代表人及控股股东。亿方公司起诉主张，现广东今日公司已经停止经营并拖欠工人工资，亿方公司提供浮岗房租水电费通知单、律师函及特快专递邮件详情单和邮件处理明细清单等证据，拟证实广东今日公司拖欠亿方公司2012年5月至2013年5月的水电费及2012年6月至2013年7月的租金共计563388元，亿方公司向广东今日公司发函追讨上诉款项未果，广东今日公司在显示日期为“2013年6月水电7月租金”的浮岗房租水电费通知单及显示自2012年5月起至2013年7月止每月的水电及租金应交、实交和欠款数额的清单上加盖公章确认。亿方公司主张，上述加盖有广东今日公司印章的浮岗房租水电费通知单和清单，是广东今日公司的老板逃匿后由该公司的高管与亿方公司对账形成。＼n另查明，涉案租赁物为亿方公司以夏道宁的名义与案外人刘世辅签订《房屋租赁合同》及《补充协议》租赁得来，再行转租。2013年9月13日，案外人世全电子科技（东莞）有限公司（以下简称世全公司）曾作为原告向本院起诉被告夏道宁、第三人广东今日公司租赁合同纠纷，案号为（2013）东三法民一初字第5389号（以下简称5389号案）。在5389号案庭审过程中，世全公司提交了授权书拟证实刘世辅是受世全公司的委托授权管理涉案租赁物并代世全公司与夏道宁签租赁合同，世全公司当庭确认涉案厂房没有办理建筑规划许可证、工程竣工验收合格证和消防验收合格证，也没有办理产权证明，世全公司已于2013年9月18日实际收回租赁物；夏道宁在该案庭审中，则主张已经在2013年8月底失去对涉案厂房的控制，双方于9月15日左右发生冲突。本案庭审中，本院出示了5389号案的庭审笔录，亿方公司表示已清楚庭审笔录的记录，并表态如因涉案租赁物未办理建筑规划许可证、工程竣工验收合格证和消防验收合格证而无效，则亿方公司同意按照法律规定的合同无效的方式处理；同时，亿方公司再次确认涉案租赁物已于2013年8月底被一手房东收回，自2013年9月开始亿方公司已经失去了对涉案租赁物的控制。最后，亿方公司在庭审中主张，要求安徽今日公司与广东今日公司共同承担支付租金或占用费及水电费的责任，依据是涉案租赁合同为安徽今日公司所签订并由广东今日公司实际履行，之所以在申请追加安徽今日公司时未对其提出诉求可能是因为漏写了。＼n以上事实，有前述亿方公司提供的证据材料以及本院庭审笔录等附卷为证。＼n本院认为，广东今日公司及安徽今日公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对亿方公司提出的诉讼请求进行抗辩及对亿方公司提供的证据进行质证的权利。本案为房屋租赁合同纠纷，焦点问题为：一、涉案房屋租赁合同的承租主体是安徽今日公司还是广东今日公司，该合同是否合法有效；二、广东今日公司应否支付亿方公司自2012年5月至7月的租金或占有使用费及水电费并承担延迟付款的滞纳金，应否支付占用房屋的租金或占有使用费至清偿之日止；三、安徽今日公司应否与广东今日公司共同承担付款责任。对上述焦点，应作如下分析：＼n针对焦点一。从《房屋租赁合同》来看，虽然列明的乙方是安徽今日公司，但亿方公司确认：实际上是安徽今日公司为了设立广东今日公司而租用涉案厂房、宿舍及办公楼，广东今日公司设立后由广东今日公司实际履行涉案租赁合同，所有的租金缴纳、对账都是由广东今日公司履行，亿方公司认可广东今日公司为涉案租赁合同的实际承租履行主体。结合广东今日公司正式经工商登记注册成立的时间在该合同签订后的五个多月、合同约定的租赁保证金及2012年5月之前的租金和水电费均为广东今日公司所缴纳的事实，可以认定广东今日公司是涉案房屋租赁合同的承租主体。从亿方公司追讨租金及水电费时只向广东今日公司发出了通知单，且通知单和欠费清单只有广东今日公司盖章确认，这也可以印证广东今日公司才是涉案房屋租赁合同的承租主体。故本院认定与亿方公司存在房屋租赁关系的是广东今日公司，而非安徽今日公司。＼n涉案租赁房屋为厂房和配套用房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，因租赁物的一手房东已经确认涉案厂房没有办理建筑规划许可证、工程竣工验收合格证和消防验收合格证，也没有办理产权证明，亿方公司也无法提供上述证明材料，故涉案房屋租赁合同系无效合同。＼n针对焦点二。虽然涉案合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，作为实际承租主体及租赁场所的实际占有使用人广东今日公司应参照涉案合同中关于租金标准的约定向亿方公司支付案涉房屋的占有使用费。亿方公司已经将涉案房屋交付给广东今日公司使用，广东今日公司应就其已按月向亿方公司足额支付占有使用费承担举证责任，广东今日公司未提供任何证据证明自2012年6月至2013年7月有向亿方公司支付占有使用费，故广东今日公司应参照租金标准支付上述期间的占有使用费。广东今日公司占有使用涉案租赁物期间所产生的水电费也应当由广东今日公司承担，广东今日公司未提供任何证据证明自2012年5月至2013年5月有向亿方公司支付水电费，故广东今日公司应支付上述期间的水电费。亿方公司提供的显示自2012年5月起至2013年7月止每月的水电及租金应交、实交和欠款数额的清单上有广东今日公司的公章确认，本院予以采信，据此本院判定广东今日公司应支付亿方公司2012年5月至2013年7月的占有使用费及水电费合计563388元。因合同无效，故亿方公司诉求主张合同约定的延迟支付租金或占有使用费的违约金（即滞纳金），缺乏依据，本院不予支持。＼n亿方公司确认涉案租赁物已于2013年8月底被一手房东收回，自2013年9月开始亿方公司已经失去了对涉案租赁物的控制，该事实在5389号案中也得到了一手房东的印证。因此，广东今日公司仍需参照合同约定的租金标准132000元／月（120000元＋120000元×10%）的租金标准向亿方公司计付2013年8月的占有使用费合计132000元（132000元×1个月）。至于2013年9月开始，因涉案租赁物已被一手房东收回、亿方公司失去了对租赁物的控制，故亿方公司再要求广东今日公司支付2013年9月开始至清偿之日止的占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。＼n根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。亿方公司已经确认收取了广东今日公司交纳的租赁保证金240000元。因涉案合同无效，广东今日公司应当返还涉案租赁房屋给亿方公司，亿方公司理应将已收取的保证金240000元返还给广东今日公司。因亿方公司确认自2013年9月开始一手房东已经实际接管了涉案房屋，故不再存在返还房屋的问题。亿方公司应返还广东今日公司的保证金应与前述广东今日公司应支付亿方公司的占有使用费和水电费可进行相互抵扣，抵扣后的差额455388元（563388元＋132000元-240000元）应由广东今日公司支付给亿方公司。＼n针对焦点三。结合焦点一的论述，与亿方公司存在房屋租赁关系的是广东今日公司，而非安徽今日公司，亿方公司也认可广东今日公司是涉案租赁合同的实际承租和履行主体，且亿方公司在申请追加安徽今日公司时并未对其提出诉求，故对亿方公司当庭主张应由安徽今日公司对广东今日公司应支付亿方公司的款项承担共同责任，缺乏依据，本院不予采纳。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：＼n一、确认原告东莞市亿方房地产投资有限公司与被告安徽今日新型建筑系统有限公司于2010年10月6日签订的《房屋租赁合同》无效；＼n二、被告广东今日实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市亿方房地产投资有限公司支付2012年5月至2013年7月的占有使用费及水电费、2013年8月的占有使用费共计455388元（已抵扣东莞市亿方房地产投资有限公司应返还广东今日实业有限公司的租赁保证金）；＼n三、驳回原告东莞市亿方房地产投资有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费13177元，由原告东莞市亿方房地产投资有限公司负担6720元，由被告广东今日实业有限公司负担6457元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。＼n审判长汤文锋＼n人民陪审员周妙娟＼n人民陪审员赖丽梅＼n二〇一四年七月十七日＼n书记员郑芷欣＼n附相关法律法规条文：＼n1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。＼n2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。＼n3、《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。＼n建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。＼n4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。＼n5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。＼n当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。＼n6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。＼n8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。＼n