江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)赣0103民初2363号
原告（反诉被告）：任志明，男，1954年2月18日出生，汉族，住南昌市西湖区。
委托代理人：邓明辉，江西洪城律师事务所律师。执业证号：13601198810919669。
委托代理人：李佳琪，江西洪城律师事务所律师。执业证号：36011507210071。
被告（反诉原告）：邓慧琴，女，1980年10月27日生，汉族，住南昌市青云谱区。
委托代理人：桂松华，北京市中银（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201010943245。
原告（反诉被告）任志明诉被告（反诉原告）邓慧琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任志明及委托代理人李佳琪，被告（反诉原告）邓慧琴及委托代理人桂松华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）任志明诉称：2015年6月12日、2015年7月2日原告与被告签订房屋租赁合同及补充协议各一份，由被告承租原告位于南昌市××××号房屋。根据合同规定，被告承租该店铺的月租金为32000元，交租方式为每季度交纳一次，第一次交纳租金的时间为2015年7月13日，第二次交纳租金的时间为2015年10月13日，以此类推；被告需按时交纳店租，不得拖欠，超过付款约定5天视为违约，甲方有权收回店面。据此，被告应于2016年7月13日向原告交纳2016年7月13日至2016年10月12日期间的店铺租金96000元，但被告至今仍租用原告店铺，却未支付租金，原告就此多次找被告催交未果。为此，原告诉至法院，诉请：一、解除原、被告所签订的房屋租赁合同；二、被告支付拖欠的2016年7月13日至2016年10月12日期间租金96000元，且租金计算至解除合同止；三、诉讼费由被告承担。
原告（反诉被告）任志明为支持其主张，提交了如下证据：
证据一、原、被告身份证，原告房屋产权证，证明：原、被告主体适格。
证据二、《房屋租赁合同》、《补充协议》、设备交接清单，证明：原被告双方房屋租赁关系成立，租期6年，合同约定月租金32000元，按合同规定，被告从2015年7月13日起应每季度缴纳租金96000元；合同约定，被告需按时交纳店租，不得拖欠，超过付款约定日5天视为违约，原告方有权收回店面。
证据三、银行卡客户交易查询单，证明：被告从2016年7月13日起至今的租金未予交付。
证据四、（2015）西民初字第1455号民事判决书、（2015）西民初字第2569号民事判决书，证明：被告已有两次违约行为，本次原告起诉至法院系因被告第三次违约行为，被告多次失信，严重损害了原告的合法权益。
证据五、被告与次承租人足浴按摩店老板刘仁燕签订的《房屋租赁合同》、照片六张，缴纳水费通知书，证明：被告承租原告店面后，对店面进行装修并分租，一楼分租给两家租户，分别是经营海思蓝药店和一家餐馆，二楼分租给一家足浴按摩店，因二楼足浴按摩店的装修导致了一楼房屋顶部出现漏水现象。
证据六、短信记录、海思蓝药店店主吕园根出具的证明，证明：1、因次承租人的经营活动导致了下水管堵塞，被告对此事项已经知道并已要求次承租人支付了清理下水管的费用；2、次承租人并非因为房屋漏水、下水管堵塞等原因而解除与被告的租赁关系，事实系因南昌火车站改建影响了客源造成营业亏损；3、次承租人海思蓝药店向被告交付的租金截至2016年7月6日，且被告扣留了次承租人海思蓝药店51000元押金。
被告（反诉原告）邓慧琴辩称：本诉原告的诉请情况属实，我方确实租了原告的房屋，也确实欠原告房租，对支付租金也没有异议。
被告（反诉原告）邓慧琴向本院提起反诉称：2015年6月12日，反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，由反诉原告租赁反诉被告位于南昌市××××号房屋作商业经营之用。2015年6月24日，反诉原告将一楼中面积141平方米以月租金17000元转租给吕园根开药店。2016年5月7日，反诉原告另将一楼中面积70平方米以月租金7350元转租给曹勇烁开餐厅。2016年春季开始，反诉原告所租赁的房屋出现漏水和下水管堵塞，由此影响到租户吕园根的药店和曹勇烁的饭店生活，为此，反诉原告就此多次向反诉被告（业主任志明）反映情况，恳求反诉被告尽快找人维修房屋及疏通下水道，反诉被告为了省钱，对此正当合理要求是置若罔闻，造成反诉原告所租赁的房屋漏水和下水管堵塞现象越来越严重。租户吕园根的药店和曹勇烁的饭店出现大面积积水，严重影响到他们的营业与经营，租户吕园根于2016年6月23日关门停业，租户曹勇烁于2016年7月12日关门停业。自2016年7月1日至2016年10月15日，租户吕园根原本应给反诉原告租金累计达59500元，自2016年7月16日至10月15日，租户曹勇烁原本应给反诉原告的租金累计达22050元。二租户至2016年10月15日未向反诉原告交纳租金合计达81550元。以上损失皆由反诉被告未能依法维修房屋及疏通下水道的原因所造成，依据合同法理应向反诉原告承担赔偿责任，现提起反诉，请求：一、反诉被告赔偿反诉原告房租损失81550元整，至合同解除之日止；二、本案诉讼费由反诉被告全部承担。
被告（反诉原告）邓慧琴向本院提交了如下证据：
证据一、反诉原、被告的身份证复印件，证明：反诉原、被告诉讼主体资格。
证据二、反诉原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明：双方存在租赁法律关系。
证据三、反诉原告转租合同二份，证明：反诉原告转租房屋事实及法律关系存在。
证据四、房屋漏雨、下水管堵塞照片及视频，证明：房屋又漏又堵，租赁物不能正常使用。
证据五、租户关门照片，证明：租户因漏水和下水道堵塞而被迫关门停业。
证据六、二租户因停业而停付租金告知函，证明：反诉原告因反诉被告的重大过错由此而遭受的经济损失。
原告（反诉被告）任志明针对被告邓慧琴反诉辩称：一、反诉人的反诉无事实依据，次承租人海思蓝药店向被告交付的租金是2016年7月6日以前，且被告扣留了次承租人海思蓝药店51000元押金。根据被告与曹勇烁签订的《房屋租赁合同》及交易习惯，被告已经向曹勇烁收取了2016年8月13日以前的租金及21000元的押金。因此，被告反诉书所述损失与事实不符。二、原告无重大过错，房屋漏水系次承租人造成，一楼承包给了药店，二楼租给了足浴，且承租人对房屋进行了重新装修、改造，才导致房屋漏水，房屋漏水与答辩人无关。
经审理查明，原告与被告于2015年6月12日签订房屋租赁合同，于2015年7月2日签订补充协议，上述协议约定：被告租赁原告所有的位于南昌市××××号房屋（一楼及二楼）用于商业经营；租赁期限自2015年6月13日起至2021年6月12日止；每月租金32000元，租金每季度交纳一次，每两年租金递增8%；被告按时交纳房租，提前5日支付，超过付款约定日5天视为违约，原告有权收回店面；被告向原告交纳30000元作为房屋租赁押金，合同期满无条件退还。被告租赁原告房屋后，将房屋分割转租给他人使用，其中二楼由被告转租给刘仁燕使用（月租金12000元），一楼转租给吕园根、曹勇烁使用。承租人吕园根于2016年6月23日与被告终止租赁合同，承租人曹勇烁于2016年7月12日与被告终止租赁合同。因被告未向原告交纳2016年7月13日至2016年10月12日期间的店铺租金96000元，故原告诉至本院。2016年11月5日，原告任志明、被告邓慧琴、二楼租户刘仁燕签订三方协议，约定原、被告解除现有租赁合同，被告退还刘仁燕租赁押金36000元，原告保证重新与刘仁燕签订租赁合同，保证刘仁燕正常营业，刘仁燕自2016年10月1日起支付房租给原告。同日，原告向本院出具书面材料，载明：邓慧琴于2016年11月3日将（一楼）店面钥匙交与原告，一楼无争议，二楼于2016年10月1日起房租由原告收取，无争议。2016年12月30日，原告向本院述称，2016年11月5日协议签订后，原告根本没有收取到二楼租户2016年10月1日起的租金，且二楼租户刘仁燕也于2016年11月15日关门停租。
以上事实，有原、被告陈述，双方所举证据及庭审笔录证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告租赁原告房屋，应依合同约定履行缴纳房租的义务。被告拖欠原告2016年7月13日至2016年10月12日期间的房屋租金96000元，构成违约，原告诉请解除双方之间的房屋租赁合同，依法应予支持。原告确认被告已于2016年11月3日将一楼店面钥匙交与原告，又于2016年11月5日与被告签订协议解除租赁合同，本院确认原、被告之间的租赁合同已于2016年11月5日解除。原告诉请被告支付2016年7月13日起至合同解除之日即2016年11月5日期间的租金，依约应予支持，但双方又约定二楼自2016年10月1日起的房屋租金由原告直接向二楼租户收取，故2016年10月1日起至自2016年11月5日期间约定由原告收取的二楼租金（以月租金12000元计算，为14000元）应予扣减。经核算，被告总计应支付原告房屋租金为106533元（3个月租金96000元+23天租金24533元-14000元）。原告收取被告房屋租赁押金30000元，现双方租赁合同已经协议解除，房屋租赁押金应予返还，折抵房屋租金后，被告邓慧琴仍应支付原告房屋租金76533元。被告以房屋漏水、堵塞问题导致一楼租户提前解约产生房租损失81550元为由提起反诉，但被告提供的证据不足以证明一楼租户提前解约系原告房屋漏水、堵塞问题所致，对被告的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告邓慧琴于本判决生效之日起五日内向原告任志明支付房屋租金76533元；
二、驳回被告（反诉原告）邓慧琴的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告任志明预交的案件受理费2300元，由被告邓慧琴承担，限随上述款一并偿付。由被告邓慧琴交纳的反诉案件受理费920元，由被告邓慧琴自行承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 郭绵庆
人民陪审员 钟会娟
人民陪审员 邹伟丽
二〇一七年一月三日
书 记 员 王碧云
速 录 员 黄前琴