湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆州中民二终字第00415号
上诉人（原审被告）：袁道明。
上诉人（原审被告）：史正萍。
上列两上诉人共同的委托代理人：谢良桥，湖北蓝宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱燕。
委托代理人：陈小青，湖北荆楚律师事务所律师。
上诉人袁道明、史正萍因与被上诉人朱燕占有物返还纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2015）鄂沙市民初字第00966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人袁道明及袁道明和史正萍共同的委托代理人谢良桥，被上诉人朱燕及其委托代理人陈小青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审原告朱燕诉称：朱燕于2012年元月取得了位于沙市区北京东路115号（毛巾厂）1栋3单元4号房屋的所有权并在房管部门和土地部门办理了各项权属登记手续。此前该房屋一直由袁道明、史正萍占用，在朱燕取得房屋所有权之后准备对该房屋进行装修出租，在装修前朱燕多次口头通知袁道明、史正萍立即腾出此房，交还朱燕。但袁道明、史正萍却置之不理，而且还多次加以阻扰。朱燕在百般无奈下找到当地派出所和居委会来协调此事，但都遭到袁道明、史正萍的无理拒绝。之后，朱燕还是多次上门和袁道明、史正萍协商此事，但袁道明、史正萍仍然不理不睬至今仍未腾房，其行为严重侵害了朱燕的合法权益。为维护朱燕的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令袁道明、史正萍立即停止侵害，立即返还非法占用朱燕的房屋（位于沙市区北京东路115号（毛巾厂）1栋3单位4号）；支付非法占用朱燕房屋期间的占用费42000元（自2012年1月20日起至2015年5月20日止，按月1500元计算）；本案诉讼费由袁道明、史正萍共同承担。
一审被告袁道明、史正萍答辩称：1、朱燕所诉与事实不符，答辨人才是毛巾厂宿舍1栋3单元4号房屋的合法产权人。2、朱燕要求答辩人支付2012年1月至2015年5月的房屋租金，无事实和法律依据。楼盘竣工后，经过与开发商核算，答辩人拿砖款抵房款，只是付款的方式不同，但购房性质不变，应当视为答辩人将房屋购买。且答辩人出资将房屋装修后入住至今已经十多年，答辩人一直住的是自己的房屋，根本无占用之说，更别说支付占用费了。3、现在双方争议的房屋是开发商袁玉明开发修建，买卖也是他经手，故袁玉明与此房有着密切的关联性，为了便于法院查清事实真象，特申请追加袁玉明为本案的第三人参与诉讼。综上所述，开发商袁玉明违反协议，在答辨人不知情的情况下与侄儿串通，将房产证办理为他侄儿名下，属于违法行为，侵害了答辩人的合法利益。根据《中华人民共和国民法通则》第58条第4款之规定：“恶意串通，损害国家、集体第三人利益的可视为无效的民事行为”。第59条：“被撤销的民事行为，从行为开始起就无效”由此可见，袁玉明已经将房屋卖给了答辩人，在答辩人之后的一切有关此房的抵押或买卖均属无效，应依法予以撤销。故请求法院判令朱燕房产证无效，驳回朱燕的诉讼请求。
一审认定，2002年4月27日，案外人刘立国购得位于沙市区北京东路115号（毛巾厂）1栋3单元3楼4号房屋。2011年3月9日，案外人刘立国与案外人曾凡洪签订《房屋买卖契约》，曾凡洪依法取得沙市区北京东路115号（毛巾厂）1栋3单元3楼4号房屋的所有权。2011年7月13日案外人曾凡洪与案外人曾凡兰签订《房屋赠与合同》并办理了公证，案外人曾凡兰依法取得沙市区北京东路115号（毛巾厂）1栋3单元3楼4号房屋的所有权。后案外人曾凡兰与朱燕于2012年1月13日签订《房屋买卖合同》，购得沙市区北京东路115号（毛巾厂）1栋3单元3楼4号房屋，2012年1月18日双方签订《赠与合同》并公证，该房屋以赠与的形式过户给朱燕。现朱燕系沙市区北京东路115号（毛巾厂）1栋3单元3楼4号房屋所有权人，于2012年1月20日办理了房产证（荆州房权证玉字第××号），于2012年2月15日办理了土地使用权证（荆州国用2012第1030200026号）。该房屋一直被袁道明、被告史正萍居住使用，朱燕多次要求袁道明、史正萍腾退房屋被拒，而形成诉争。
一审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，坐落在沙市区北京东路115号（毛巾厂）1栋3单元3楼4号房屋，由朱燕合法取得，并取得了房产权属证书，系合法的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。袁道明、史正萍无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。袁道明、史正萍主张诉争房屋应当归其所有，但未提供足够证据证明，其与案外人袁玉明之间的债权债务关系，袁道明、史正萍可另行主张。另朱燕要求袁道明、史正萍支付房屋占用费的请求，因其所提供的证据不足，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、被告袁道明、史正萍于本判决生效之日起三十日内将坐落于荆州市沙市区北京东路115号（毛巾厂）1栋3单元3楼4号房屋腾交原告朱燕；二、驳回原告朱燕的其他诉讼请求。案件受理费1350元，减半收取675元，由被告袁道明、史正萍承担。
宣判后，袁道明、史正萍不服，向本院提起上诉称：1、1998年袁玉明开发建设了两栋房屋，工程竣工后，因袁玉明欠上诉人6万元的红砖款，经双方口头协商，袁玉明将荆州市沙市区北京东路115号（毛巾厂）1栋3单元3楼4号房屋作价8.5万元卖给上诉人，除冲抵6万元红砖款外，还支付现金1.5万元，上诉人从1999年居住该房至今，但一直没有办理过户手续。2、上诉人在该房屋居住至今，对该房屋的初始登记及后来的几次变更登记，上诉人一概不知情，直到本案诉讼才知道情况，在此期间没有任何人来问过上诉人房子的事情，可见朱燕等人取得房屋所有权是与他人恶意串通，以达到侵害上诉人的合法权益，应认定为无效民事行为。3、一审违反法定程序，上诉人在一审要求追加袁玉明为本案被告，但一审不予理睬，也没有下达不予追加的裁定，属程序违法。为此，请求二审撤销朱燕的房屋产权证书，驳回朱燕的诉讼请求或者发回重审。
被上诉人朱燕答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，答辩人对袁道明与袁玉明之间的经济纠纷并不知情，他们之间的债务关系与本案无关，不必追加袁玉明为本案被告，为此，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，当事人均无新的证据向本院提交，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案当事人争议的焦点是：1、一审是否违反法定程序。2、袁道明、史正萍是否应向朱燕返还房屋。
一审是否违反法定程序
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第七十三条的规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。经查，袁道明、史正萍在一审向法院申请追加袁玉明为共同被告，一审法院认为袁玉明与本案没有关联，没有批准追加，但一审法院对此未下达裁定驳回其申请，存在违反法定程序的情形，上诉人袁道明、史正萍的该上诉理由成立，本院予以支持。
袁道明、史正萍是否应向朱燕返还房屋
首先，本案应从两个方面进行审查，一是从请求人一方来审查其是否具备合法的请求权。经查，朱燕向一审法院提交了本案争议的位于荆州市沙市区北京东路115号（毛巾厂）1栋3单元3楼4号房屋的房屋所有权证及土地使用权证，因此，从证据的形式要件来看，朱燕具备请求权。另一方面就是审查占有人是否非法占有的问题。经查，占有人袁道明、史正萍辩称，该诉争房屋是房屋的开发商袁玉明因欠袁道明的红砖款而抵偿给袁道明的，袁道明为此向一审法院提交了署名袁玉明的四张收条，时间分别为1999年3月21日、2002年2月11日、2002年5月29日和2004年10月9日，该四张收条的总金额为75000元，分别注明为用红砖抵房款、用龙门吊抵房款及现金抵房款等内容。虽然袁道明没有提交购房合同，更没有提交该诉争房屋的所有权证，严格地说袁道明目前对该房屋并不享有物权，但袁道明、史正萍夫妇基于房屋买卖的债权占有该房屋并非法律意义上的非法占有他人财物的情形，因此，不能认定袁道明、史正萍夫妇非法占有；其次、本案诉争房屋从刘立国到曾凡洪，再从曾凡洪到曾凡兰，最后转卖到本案原告朱燕，本案房屋经过多次转手，但所有经手的人都没有到实地查看房屋的状况，对房屋结构是否合理，房屋面积是否与合同面积一致，房屋是否存在漏水、裂缝等瑕疵，以及该房屋是否经过了装修，新旧程度怎样，是否通水通电等关键问题都没有进行考察，与正常的交易习惯不相符。且刘立国于2002年获得诉争房屋所有权后，并未及时向袁道明、史正萍主张腾退房屋，而是在获得房屋产权9年后将房屋卖给曾凡洪，且刘立国卖给曾凡洪的房屋单价与曾凡兰将房屋卖给朱燕的房屋单价一样，都是每平方2300元的价格，但前者房屋总价款是23万元整，后者是355465元，房屋单价一样面积一样但总价款却不一样，有合同造假的可能存在；再次，不动产的转让从实质要件上来说需要将不动产交付对方占有并使用，从形式要件上来说需要按照法律规定进行转让登记，两者缺一不可。对袁道明、史正萍夫妇来说，有交付但未登记，其虽然实际占有了房屋，但其转让因没有登记而不受法律保护，袁道明、史正萍只有向房屋出让人主张办理过户登记手续才能最终将债权实现为物权。对朱燕来说，有登记但未交付，其在形式上虽然获得了该房屋，但在实质上对房屋并未占有和使用，朱燕同样只能要求合同相对人履行房屋交付的义务，而不是直接向占有人主张返还的权利。最后，从权利义务的相对性来讲，袁道明、史正萍是从袁玉明的手上获得的房屋，即便袁道明、史正萍与袁玉明的房屋买卖合同被宣布为无效，袁道明、史正萍要腾退房屋也只能向袁玉明腾退。同理，朱燕是从曾凡兰的手上购买的房屋，曾凡兰收取了朱燕的购房款，那么曾凡兰就有义务向朱燕交付房屋，朱燕的请求权只能针对义务人曾凡兰。袁道明、史正萍夫妇与朱燕之间没有任何民事法律关系，因此，朱燕对袁道明、史正萍之间没有请求权，袁道明、史正萍与朱燕之间没有返还义务。综上所述，虽然朱燕持有诉争房屋的所有权证及土地使用权证，但占有人袁道明、史正萍夫妇并非非法占有他人房屋，而是基于房屋买卖关系占有该房屋。因本案涉及一房两卖的法律关系，而一房两卖的法律关系最终只能有一方获得房屋一方获得赔偿，在一房两卖的法律关系还没有得到最终的处理前，朱燕直接请求袁道明、史正萍返还房屋依据不足。另外，本案距袁道明、史正萍夫妇购房时间已经长达十多年之久，由于房屋涨价因素的客观存在，在这种情况下本案更不能简单地判决返还房屋。因此，上诉人袁道明、史正萍的上诉理由部分成立，本院支持有理部分。对于上诉人要求撤销朱燕房屋产权证的诉讼请求，因袁道明、史正萍提起是反诉请求与朱燕的本诉请求不是同一层面的请求，本院对此不予支持。另外，对于前面所述一审存在的程序问题，因本案直接驳回原告朱燕的诉讼请求，所以发回重审并追加袁玉明为本案被告已经没有意义。
综上所述，一审认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人袁道明、史正萍的上诉理由部分成立，本院支持有理部分。经合议庭评议，并报请本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销荆州市沙市区人民法院（2015）鄂沙市民初字第00966号民事判决；
二、驳回朱燕的诉讼请求。
一审案件受理费1350元，减半收取675元，二审案件受理费1350元，合计2025元由朱燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 峰
审 判 员 谢本宏
代理审判员 潘川川
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 覃小飞