上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0120民初1202号
原告（反诉被告）：上海台岩金属材料有限公司。
法定代表人：朱啟兰，总经理。
委托诉讼代理人：钱国峰，上海敬贤律师事务所律师。
被告（反诉原告）：上海奉际实业有限公司。
法定代表人：吴小胜，总经理。
委托诉讼代理人：王劼，上海市震旦律师事务所律师。
原告上海台岩金属材料有限公司（以下简称台岩公司）与被告上海奉际实业有限公司（以下简称奉际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，被告奉际公司于2018年3月10日提起反诉。后本案依法转为适用普通程序，并于2018年6月25日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）台岩公司的委托诉讼代理人钱国峰、被告（反诉原告）奉际公司的法定代表人吴小胜、委托诉讼代理人王劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）上海台岩金属材料有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的厂房租赁合同无效；2.判令被告返还房租17,033元（2017年11月8日-2017年12月7日）、押金34,066元、物业费12,600元，共计63,699元；3.判令被告赔偿原告损失70,300元。事实和理由：原、被告于2017年8月30日签订厂房租赁合同,由原告承租座落于奉贤区柘林镇城宅路XXX号厂房,面积为700平方米。双方约定租期自2017年9月7日起至2021年9月6日止,月租金为人民币17,033元。合同约定原告可以转租。后原告将部分厂房转租给案外人温州市龙宇物流有限公司，然于2017年11月1日,案外人进入厂区时遭到房东的阻拦。后得知被告与房东所签租赁合同明确不得转租。被告隐瞒厂房不得转租的约定,与原告所签的租赁合司当属无效。为维护原告的合法权益,原告遂起诉。
被告上海奉际实业有限公司辩称，不同意原告诉请。合同无效有法定条件，原告的理由不能构成合同无效，合同应该有效。系争厂房的房东没有不准原告转租，也没有阻拦过原告转租的案外人使用。被告只是接到了需要整改的通知，认为原告转租的经营者所经营的产业违反园区规定，需要整改。
反诉原告上海奉际实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除《厂房租赁合同》;2.反诉被告支付反诉原告租金，按17,033元/月，自2017年12月7日计算至厂房实际返还之日止；3.反诉被告支付反诉原告所欠水电费1,461.20元（其中2017年9月30日至10月29日电费1,157.50元和水费30元、2017年10月30日至11月29日电费273.70元）；4.反诉被告支付反诉原告违约金51,099元。事实和理由：2017年8月30日，反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁合同》。合同签订后，反诉原告按合同约定向反诉被告交付了厂房，反诉被告支付了房租押金34,066元、三个月租金51,099元、物业费12,600元，共计97,765元。2017年9月29日反诉被告又支付了844.30元电费，后再未支付任何费用。本案系争厂房系合法有效的房屋，该厂房是反诉原告向案外人上海南尊电器有限责任公司（以下简称南尊公司）承租，并与其股东沈宝荣签订《厂房租赁合同》，约定该厂房是可以转租的。案外人南尊公司及其股东沈宝荣从未阻拦过反诉被告的租户。经当地政府有关部门通知，反诉被告的租户违反当地规定需整改。反诉被告行为已构成违约。
在审理中，经法院向原、被告释明，本案系争厂房无建设工程规划许可证。反诉原告经本院释明后，变更诉讼请求为：1.反诉被告支付反诉原告占有使用费，按17,033元/月，自2017年12月7日起计算至厂房实际返还之日止；2.反诉被告支付反诉原告所欠水电费1,461.20元。
反诉被告上海台岩金属材料有限公司辩称，1.本案系争房屋并非合法建筑，故双方所欠租赁合同应为无效；2.合同无效，双方应返还房屋，现系争厂房除行车外，已由台岩公司清空搬离，且已发函通知反诉原告；3.水电费已经缴纳至2017年9月底，2017年10月1日至搬离日（2017年11月8日）止的水电费确未支付，2017年11月8日之后的水电费不应由台岩公司承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括原告提交的厂房租赁合同、收据三张、上海增值税专用发票四张、公安局案（事）件接报回执单以及被告提交的厂房租赁合同（台岩公司与奉际公司）、南尊公司企业信用公示信息、水电费收据存根、上海市不动产登记薄(仅有土地状况信息，而无房屋状况信息)，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下：原告提交的中介费转账凭证、仓储收据，因与本案争议无关联性，故不予认定，原告提交的通知函及派件证明，因原告无法提交原始的签收凭证予以佐证，故对该组证据不予认定；被告提交的厂房租赁合同（奉际公司与南尊公司），因原告对其真实性不予认可，故本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年8月30日签订《厂房租赁合同》，约定：原告承租座落于上海市奉贤区柘林镇城宅路XXX号厂房，租赁面积合计700平方米；租赁期限从2017年9月7日到2021年9月6日止，合计4年；月租金为17,033元，年租金为204,400元，厂房租金每二年一个变化，第三年开始在原有基础上递增10%；租金每三个月支付一次，押金二个月租金，原告必须提前十五日向被告支付下一期租金，逾期支付的，每逾期一日，原告需按日租金的10%支付违约金；第一年物业费每平方每月1.50元一平方，一年共计12,600元，一年费用一次性支付。签订合同后，原告向被告交付三个月房租51,099元、物业费12,600元以及押金34,066元，共计97,765元。租赁后，原告使用系争厂房，并在租赁厂房内安装行车一部，搭建彩钢板房一间。
2017年11月初，原告将承租厂房的一部分转租给案外人温州市龙宇物流有限公司（以下简称物流公司）使用。但在当天物流公司车辆进入厂区时，遭到厂区相关人员阻拦未能进入实际使用租赁厂房。后系争厂房权利人南尊公司负责人沈宝荣告知被告该厂区不允许物流公司入驻使用。
2017年11月25日前后，原告搬离系争厂房，未与被告办理厂房交接手续。水电费缴纳至2017年9月底，尚余水电费共计1,461.20元未支付。
2018年3月29日，本院前往系争厂房现场查看，原告租赁厂房内堆放满物品。
2018年6月25日，本院再次前往系争厂房现场查看并制作勘验笔录，现场仍有行车一部与彩钢板房（长：6米、宽：5米、高：2.8米）一间未拆除仍遗留系争租赁厂房内，另有三小堆工业垃圾。
在庭审中，原告坚持认为其已清场搬离系争厂房，遗留的行车一部与彩钢板房一间已转让给案外人物流公司，不属其所有。经本院向被告释明现状后，被告向法院表示从2018年7月17日起接收系争厂房。
另查明，本案系争厂房无建设工程规划许可证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争厂房未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的《厂房租赁合同》应属无效。房屋租赁合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。原告请求被告返还已付押金，于法有据，本院予以支持。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。现双方争议的主要焦点是原告实际占用系争厂房的时间。原告称2017年11月8日已搬离系争房屋，但未能提供有效证据证明。且本院在诉讼期间曾两次到系争厂房内查看，原告均未实际搬清。即使如其所称，遗留物已转让给案外人，但也未与被告协商一致，不能改变其实际占有使用的状态。故本院确定以被告同意接收系争房屋的2018年7月17日为原告占有使用的截止日。原告已经支付使用费至2017年12月6日，故原告应按17,033元/月标准，支付占有使用费自2017年12月7日起至2018年7月17日止。关于水电费，原告应负担其实际使用的水电费1,461.20元。关于原告已预缴的一年期物业费，本院根据原告实际占有使用700平方米租赁物的期限（2017年9月7日至2018年7月17日），参照合同约定的每平方米每月1.50元的标准予以据实结算，剩余未使用期限内的物业费予以退还原告。关于原告主张的损失，其中行车34,000元，因其表示已将该行车转让给案外人物流公司，但又向本案被告主张权利，无事实与法律依据；中介费7,800元，系原告另行转租发生的居间费用，与本案无关联；仓储费28,500元，系原告自行搬离厂房后的仓储费用，与本案亦无关联，故本院对前述损失均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海台岩金属材料有限公司与被告（反诉原告）上海奉际实业有限公司于2017年8月30日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海奉际实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海台岩金属材料有限公司物业费1,750元；
三、被告（反诉原告）上海奉际实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告押金34,066元；
四、原告（反诉被告）上海台岩金属材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海奉际实业有限公司水电费1,461.20元；
五、原告（反诉被告）上海台岩金属材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海奉际实业有限公司自2017年12月7日起至2018年7月17日止，按17,033元/月计算的占有使用费；
六、驳回原告（反诉被告）上海台岩金属材料有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2,980元，财产保全费1,200元，合计4,180元，由原告负担3,063元，被告负担1,117元；反诉案件受理费1,698元，由反诉原告负担299元，反诉被告负担1,399元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 甘青峰
审 判 员 屠朝辉
人民陪审员 汤小华
二〇一八年八月十日
书 记 员 叶天琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
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