广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0403民初1819号
原告：梧州市嘉联置业发展有限公司，住所地梧州市大学路36-1号第7幢23层。
法定代表人：庄华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘立钊，该公司法务人员。
委托诉讼代理人：卢沛雄，广西富章律师事务所律师。
被告：黄胜松，男，1977年12月22日出生，汉族，住梧州市。
委托诉讼代理人：谢明宏，广西桂江律师事务所律师。
原告梧州市嘉联置业发展有限公司诉被告黄胜松商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案受理后，依法由审判员梁木水适用简易程序进行独任审理，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告梧州市嘉联置业发展有限公司的委托代理人刘立钊、卢沛雄，被告黄胜松及其委托诉讼代理人谢明宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梧州市嘉联置业发展有限公司诉称，2014年9月23日，原、被告签订《旺城广场商铺定购协议书》，约定被告向原告定购梧州市大学路36-1号第8幢一层373号商铺，并支付定金300000元。2015年1月18日，双方签订正式《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2O14043580），约定上述商铺总价款为3561402元，被告应于合同签订之日支付首期款1000000元；余款781402元于2015年3月30日前付清，剩余购房款1780000元于合同签订后10个工作日内由被告办理银行按揭贷款。被告支付了首期款1000000元后，经原告多次催告,被告既未办理按揭贷款等手续，亦没有采用其他方式向原告支付所欠的剩余购房款2561402元。根据双方签订的《梧州市商品房买卖合同》第七条约定:”买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。…（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。…”，以及合同的”附件四：合同补充协议”第一条第（二）款约定，”3、…如出卖人选择解除合同，则出卖人应在合同注销手续办理完毕之后，扣除《商品房定购协议书》中约定的买受人支付的定金作为违约金，并将剩余已付房款退还买受人，因退房的相关费用由买受人承担。”原告有权解除双方签订的《梧州市商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金300000元。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判决：一、依法解除原告与被告签订的《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2O15046477)；二、被告向原告支付违约金300000元；三、判令被告承担本案的诉讼费。
原告向法庭提供的证据有：1、原告营业执照，拟证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证复印件，拟证明被告身份情况；3、《旺城广场商铺定购协议书》，拟证明被告向原告定购旺城广场8号楼一层373号商铺；4、收款收据，拟证明被告向原告支付了购买商铺的首期款1000000元（含已交的定金300000元）；5、《梧州市商品房买卖合同》，拟证明原告与被告存在合同关系。
被告黄胜松辩称，1、同意解除与原告签订的《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2O15046477)；2、原告要求的违约金300000元并无依据，其主张适用《梧州市商品房买卖合同》合同的”附件四：合同补充协议”第一条第（二）款第（2）项诉请违约金不妥，因本案情形并不适合该项约定；3、合同中第七条已经明确约定了逾期支付违约金的计算标准，”逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金…本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。”本案就应适用该合同条款计算违约金，被告现逾期应付款是应于2015年3月30日前付清给原告的781402元，故被告应向原告支付违约金7814.02元（781402×1%）；4、本案中被告已经向原告支付1000000元房款，现原告主张解除合同并要求被告支付违约金，无论法院最后认定被告应付的违约金是多少，都应该先扣除原告占有被告已付购房款1000000元的利息，利息应按法律规定的年利率6%计算；5、如法院判决解除合同，原告应在判决生效之日起10日内把购房款返还给原告，否则按每日百分之一支付逾期违约金；6、原告主张的违约金数额明显过高，已经超过其实际损失，不应支持。
被告没有向法庭提交证据。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据均无异议。
本院对上述当事人均无异议的证据予以确认，并作为认定案件事实的依据。综合当事人的陈述与全案证据，本院确认以下法律事实：2014年9月23日，原、被告双方签订《旺城广场商铺定购协议书》，约定由被告向原告定购位于梧州市大学路36-1号第8幢一层373号商铺，被告须于签订协议书当日向原告支付定金300000元，在双方签订正式《商品房买卖合同》时，不计利息冲抵房价首期款。签订协议书后，被告依约向原告支付了定金300000元。2015年1月7日，被告向原告支付了首期款700000元。2015年1月18日，原、被告签订正式《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2015046477)，约定被告向原告购买上述商铺，建筑面积共62.63平方米，总价款为3561402元；付款方式为以按揭贷款方式支付，其中首期款1000000元，余款781402元于2015年3月30日前付清，剩余购房款1780000元由被告向银行申请按揭贷款支付，被告应于合同签订后10个工作日内向银行规定提供贷款所需的相关真实材料，并与银行办理上述商品房的按揭贷款签约手续，具体放贷事宜双方同意按国家及银行政策规定执行。合同第七条约定了关于买受人逾期付款的违约责任：第1款第（2）项”逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金……”。合同”附件四：合同补充协议”第一条第（一）款第（2）项对支付房款的方式进行补充约定：”…买受人已明确知道按揭银行规定的申请前述按揭贷款金额所需要的条件（包括购房套数与贷款比例和利率的规定）和应当提交的资料，并保证自己符合该条件和在约定时间内提交所有资料；否则，因此而不能按期取得银行按揭贷款的买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。”第（二）款对银行按揭付款方式进行了充约定：第（1）项”买受人必须在《商品房定购协议书》约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。”第（3）项”如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的……如买受人无法在银行最终审批之日起30日内付清剩余购房款，则出卖人有权选择解除合同或者要求买受人继续履行合同。如出卖人选择解除合同，则出卖人应在合同注销手续办理完毕之后，扣除《商品房定购协议书》中约定的买受人支付的定金作为违约金，并将剩余已付房款退还买受人，因退房的相关费用由买受人承担。”
另查明，被告黄胜松在向原告支付了首期款1000000元后，至今未办理银行按揭申请手续，亦没有采用其他方式向原告支付所欠的剩余购房款2561402元。
在本案庭审过程中，原告主张，虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项约定了逾期付款的违约责任，但根据银行信贷政策，在房屋首期款未达到房屋总价款的50%的情况下向银行申请按揭贷款，是无法获得银行审批同意的，因被告逾期向原告支付应于2015年3月30日前付清给原告的购房款781402元，导致其本身无法符合银行审批同意放贷的条件，故被告逾期支付购房款及不向银行申请按揭贷款的情形仍应适用合同”附件四：合同补充协议”第一条第（二）款第（3）项”如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的…”的约定，被告应向原告支付300000元违约金。
被告辩称，如法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在判决生效之日起10日内把购房款返还给被告，否则按每日百分之一支付逾期违约金，直至原告把全部购房款返还给被告为止。但被告并未就该主张提起反诉。
本院认为，原告梧州市嘉联置业发展有限公司与被告黄胜松于2014年9月23日签订的《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2015046477)属双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，对双方当事人均有约束力。现原告梧州市嘉联置业发展有限公司以被告黄胜松逾期支付购房款为由诉请解除合同，理据充分，且被告黄胜松对此也予以认可，本院予以支持。
关于本案违约金的计付问题，原告依据合同”附件四：合同补充协议”第一条第二款第（3）项约定，诉请被告支付违约金300000元，但该合同条款以”如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的…”为前提，而被告在向原告支付了1000000元首期款后，并未就剩余购房款向银行申请按揭贷款，故也未实际发生”如买受人的按揭申请未获得银行最终审批同意的…”情形。原告在庭上主张，被告逾期支付应于2015年3月30日前付清给原告的购房款781402元的行为导致其无法符合银行同意放贷的条件，故仍应按上述合同条款向原告支付违约金300000元，但被告不能符合银行申请按揭贷款金额所需条件的违约责任已由”附件四：合同补充协议”第一条第（一）款第（2）项予以明确，且被告逾期支付购房款及不向银行申请按揭贷款的违约责任也分别有合同第七条第1款第（2）项及”附件四：合同补充协议”第一条第（二）款第（1）项予以明确，原告主张300000元违约金所依据的合同条款”如买受人的按揭申请未获得银行最终审批同意”并不能包括被告逾期支付购房款且不向银行申请按揭贷款的情形，故被告违约的情形并不适用该合同条款，原告依据上述条款要求被告支付300000元违约金，本院不予支持。被告辩称违约金的计算应适用合同第七条第1款第（2）项”逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金……”，符合本案事实，本院予以采纳。本案中的”逾期应付款”应为剩余购房款的总额2561402元，被告应向原告支付违约金25614.02元（2561402×1%）。对于被告认为违约金按照应付款781402元计算，不符合合同约定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告梧州市嘉联置业发展有限公司与被告黄胜松于2015年1月18日签订的《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2015046477)；
二、被告黄胜松应于本案判决生效之日起十日内支付原告梧州市嘉联置业发展有限公司违约金25614.02元；
本案案件受理费减半收取为2900元，由原告梧州市嘉联置业发展有限公司负担2652元，被告黄胜松负担248元。
如义务人未按本案生效判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
审判员 梁木水
二〇一七年三月三日
书记员 彭敬谦
附案件适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分过于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。