江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏08民终1625号
上诉人（原审被告）：淮安天禄房地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区。
法定代表人：王永钢，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王金玲，江苏司北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王志磊。
上诉人淮安天禄房地产开发有限公司（以下至本判决主文前简称天禄公司）因与被上诉人王志磊商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初6985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
天禄公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.本案是基于同一法律关系产生的违约责任纠纷，不应当割裂处理。一审法院应当查清上诉人应当承担的违约金数额，扣除已经支付的违约金，并最终做出认定，而不应当仅仅按照支付违约金的时间判定上诉人承担继续付款的责任。2.上诉人垫付的电费、物业费、维修基金都是承担逾期办证的违约责任，应在违约金中予以扣除。3.逾期办证并未给被上诉人造成实际损失，被上诉人请求的违约金过高，请求依法予以调整。
被上诉人王志磊答辩称:双方约定的逾期办证违约金是基于对方未能按期交付房屋产生，上诉人应当在2014年交付房屋，直到2017年才实际交付，上述事实双方经过几次协商确定根据房屋价款确定相关金额。至于上诉人垫付的电费、物业费等，是由于上诉人提供的配电设施不符合要求，且房屋不具备使用条件，本身就不应该缴纳，所以开发商才免收的。上诉人上诉理由不能成立，请求维持一审判决。
王志磊向一审法院提出诉讼请求：判令天禄公司支付逾期办理产权证书违约金17062元并承担诉讼费用。
一审法院经审理认定事实如下：2013年5月8日，王志磊与天禄公司签订一份商品房买卖合同，双方约定，王志磊购买天禄公司开发的、位于本市北京××与××远路交叉口××阳光××.××室，建筑面积126.68平方米，房价款总计为573000元。合同还约定，天禄公司应当于2014年5月30日将经验收合格的商品房交付王志磊。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。同年11月20日，王志磊与天禄公司还签订了一份车库买卖合同，约定由王志磊购买该小区7幢15号车库，价款52015元，车库的交付时间及违约责任与商品房买卖合同一致。
2014年7月，双方签订一份补充协议，内容为：2014年7月8日上午，在淮安市清浦区信访局，经区领导牵头协调下，中央华府业主代表与天禄公司负责人王永钢就小区交房因配套设施不到位，给业主生活带来不便，双方达成调解协议如下：一、因小区配套不到位，经双方协商，开发商同意按业主购房款的1%（含车库款），一次性给予补偿，此补偿金含2014年6月份违约金，在交付时与应缴款相抵扣，多退少补；如业主不抵扣，据实结算、开票。二……三、开发商确保小区业主在收房后用电正常；同时承诺在2014年12月31日前完成正式用电接入和供电；并且在正式用电送达前业主所有用电费一律由开发公司承担；四，开发商承诺免收2014年7月1日至2016年6月30日物业费；五、开发商承诺监控、路灯在2014年8月10日前完成……六、业主同意开发商在2014年12月31日前完成产权证办理手续，此时间不能办理到位，则按《商品房买卖合同》约定，赔付违约金；如按期办理到位，则不承担产权证逾期办理赔付责任。后天禄公司按上述协议支付王志磊违约金6250元。
2014年12月12日，王志磊与天禄公司补签了上述协议，并于同日向天禄公司出具收据，载明收到返还房价款18250元。天禄公司认为上述款项名为返还购房款，实为支付的违约金，该违约金也是延期办理产权证的违约金，故应当从该公司应支付的违约金中扣减；王志磊则认为上述款项不是返还的购房款，而是履行2014年7月协议所支付的违约金6250元及1楼院子租金12000元（2014年12月12日，天禄公司与王志磊还补签了租赁协议1份，约定天禄公司租用王志磊房屋院落，约定了两年租期，租金6000元/年，两年租金即为12000元），合计就是18250元，该费用与本次延期办证违约金无关。
因天禄公司未能按约定时间办理房屋产权证书，原被告双方于2015年1月再次签订一份协议书，双方约定：关于中央华府小区一期房屋产权证手续未在2014年12月31日前办理完毕，开发公司与购房业主达成以下协议：1、按2014年7月份的双方约定，开发公司未在约定时间内办理房屋产权证，按《商品房买卖合同》约定，应承担房屋总价款的1%（含车库款）违约金支付给购房人，开发公司承诺于2015年1月31日前支付违约金的50%，余50%在2015年4月18日支付；2、在正式电送达前，开发公司确保小区业主用电正常，并且在正式用电送达前业主所用电费一律由开发公司承担；如因临时电原因造成电器损坏及其他责任的由开发公司承担；3、开发公司承诺免收产权证办理前的物业费；4、开发公司承诺在2015年3月18日前缴纳公共维修基金，如超过该日未缴纳，则以超过天数按银行贷款利率的4倍赔偿违约金；5……6、开发公司承诺在2015年6月30日前完成产权证办理手续（在2015年6月30日前办理手续完成不赔付违约金），如逾期则从2015年7月1日起每满一个月按总房价款的1‰支付违约金；如至2015年10月31日仍未办理，2015年11月按总房款的1%赔偿违约金；继续逾期的，从2015年12月1日起每满1个月按总房款的1.1‰的支付违约金，以后每逾期一个月递增违约金的0.1‰，如2016年1月按总房款的1.2‰支付违约金，2016年2月按总房款的1.3‰支付违金，以此类推，此条款违约金均在逾期之日支付。协议签订后，天禄公司按约支付了至2016年3月之前的违约金。一审庭审中，双方确认自2016年4月起，天禄公司未再支付违约金。
2017年4月30日，天禄公司向王志磊发出办证通知，王志磊签收了通知书。2017年5月，王志磊取得了不动产权证书。
一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同、补充协议、协议书等，均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，亦不损害社会公共利益，故应属有效合同。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照上述的合同约定履行自己的义务。双方在2015年1月的协议中，约定天禄公司在2015年6月30日前完成产权证办理手续。该约定是对商品房买卖合同中关于产权证办理时间及办证义务主体的重新约定，属有效约定。由于天禄公司未能在2015年6月30日前完成产权证办理手续，故构成违约，应当承担违约责任。
根据合同约定，如天禄公司逾期办理房屋产权证，则从2015年7月1日前起每满一个月按总房价款的1‰，支付违约金；如至2015年10月31日仍未办理，2015年11月按总房款的1%赔偿违约金；继续逾期的，从2015年12月1日起每满1个月按总房款的1.1‰的支付违约金，以后每逾期一个月递增违约金的0.1‰。天禄公司按该约定履行至2016年3月，故此次诉讼从2016年4月起按该合同约定计算违约金。2017年4月30日，天禄公司通知王志磊办理产权手续并于同年5月实际办理了产权证，故自天禄公司通知办证之日，该公司不再承担违约责任，故一审法院确定违约责任计算至2017年4月30日。一审法院以王志磊所缴的购房款（含车库）625015元为计算基数，每月分别按1.5‰至2.7‰计算违约金，合计17062元。
天禄公司主张除了向王志磊支付部分违约金之外，还为其代缴电费以及物业费等，协议中约定的违约金总和明显过高，请求对违约金予以调整。一审法院认为，合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，人民法院一般不轻易否定其效力；且天禄公司未能提供违约金过高的相关证据，从本案双方现有已经提供的相关证据看，双方当事人对违约金的约定并不违反法律规定，故对天禄公司要求调整违约金的抗辩理由，一审法院不予支持。
关于王志磊收到的返还购房款应当扣减问题。首先，双方一致认为所返还的名为购房款实为支付的违约金，故不属于返还购房款。据此，对购房本金不再予以扣减。其次，不论该协议是针对何种违约行为所约定的违约金，即使约定的是延期办证违约金，所支付的款项亦是履行协议的行为，是其合同义务，系天禄公司应当支付的费用，与本次诉讼无关。第三，双方均认可天禄公司自2016年4月起未再支付违约金，而此次诉讼只涉及2016年4月之后的违约金，之前双方履行的与此次诉讼亦无关。
综上所述，王志磊要求天禄公司支付违约金17062元的诉讼请求未超出实际数额，该请求不违反规定，应予支持。一审法院判决：天禄公司于本判决生效后十日内一次性支付王志磊王志磊2016年4月至2017年4月逾期办证违约金17062元。
二审经审查确认一审法院查明的事实。
二审另查明，上诉人天禄公司在一审中主张电费、物业费、维修基金应当从违约金中扣除，但对于垫付事实以及具体金额未能提供证据证明，二审中亦未予以补证。
本案二审的争议焦点为双方约定的违约金是否过高。
本院认为，上诉人天禄公司与被上诉人王志磊签订的《商品房买卖合同》及两份《协议》均系双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。根据一审查明的事实，上诉人逾期办证的违约事实客观存在，双方的争议在于违约金的金额问题，上诉人认为除了双方约定的违约金之外，还应当将“返还房价款18250元”、电费、物业费、维修基金一并计算为违约金，并以此主张违约金过高，请求予以调减。对此，本院认为上诉人该项主张不能成立，理由如下：
首先，上诉人未能就违约金过分高于实际损失举证初步证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，上诉人主张双方约定的违约金过分高于实际损失的，应当提供双方对违约金约定的公平性能够产生怀疑的初步证据，但上诉人在一、二审中未能就此提供证据，且对于垫付的电费、免收的物业费等具体金额也即扣减的具体金额亦未能举证证明。
其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，结合两份协议的内容、实际履行情况以及上诉人的过错程度来看，不能得出双方约定的违约金过高的结论，主要在于：一是双方约定的违约金损失并不单纯是基于逾期办证造成的损失。按照上诉人的主张，“返还房价款18250元”、垫付的电费、物业费应当计算在其为逾期办证违约金范围内，但从2014年7月《协议》第一、二、三条以及2015年1月《协议》第2条的内容来看，还包含“小区配套不到位”“用电不正常”等其他原因进行的补偿，且18250中还包含了上诉人租赁被上诉人院子租金12000元，故上诉人主张将上述费用全部计算为逾期办证的违约金依据不足。二是双方约定的逾期办证违约金兼顾补偿和惩罚的性质，这从2015年1月《协议》第6条中可以反映，违约金是根据上诉人的逾期时间以及过错程度采取分段提高的方式约定，这也可以侧面反映出双方对于逾期办证造成的损失均有预期。三是上诉人在实际履行过程中过错程度较高，从《商品房买卖合同》到2014年7月《协议》，再到2015年1月《协议》，到上诉人实际通知办证时间，反映出上诉人承诺的办证时间存在多次推迟的情形，上诉人对此是明知的，且实际已经按照约定支付2016年4月之前的全部违约金，且是分期多次支付，时间持续长达两年左右，在此过程中上诉人从未就违约金过高问题向被上诉人提出过相关异议。
综上，上诉人天禄公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院判决结果并无不当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费501元，由上诉人淮安天禄房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 玲
审判员 黄金强
审判员 王 纯
二〇一八年五月二十二日
书记员 刘 悦