广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终1324号
上诉人（原审原告）：成继祥，男，汉族，1983年6月27日出生，住广东省清远市清新区。
委托诉讼代理人：黄韬，广东宸韬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广东中恒房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。
法定代表人：何卫红，执行董事。
委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所实习律师。
上诉人成继祥与上诉人广东中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）商品房预售合同纠纷一案，双方不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初3381号民事判决，均向本院提起上诉，本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理，上诉人成继祥委托诉讼代理人黄韬、上诉人中恒公司委托诉讼代理人周密到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
成继祥上诉请求：一、撤销一审判决第二项。二、判令中恒公司立即办理房屋产权证。三、判令中恒公司在判决生效之日起10日内向成继祥一次性支付逾期办证违约金451元（从2017年8月15日起以购房款541448元按每年1%计算至向产权登记机关提供资料备案之日止，暂计算到2017年9月15日）；以后计算至办理房产证之日止，每月10日前逐月支付。四、一、二审诉讼费由中恒公司承担。事实与理由：案涉《补充协议》不是成继祥的真实意思表示，且没有经过备案，与法律规定不符，是无效的。
中恒公司对此辩称，依据《不动产登记管理暂行条例》第七条第一款的规定，办理不动产权证是职能部门的法定职责，中恒公司不具有该项行政职权，只是负责将相关资料提交给办证部门。中恒公司与成继祥签订的补充协议，符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，对双方均有约束力。成继祥在2017年5月15日自愿办理收楼手续，2018年6月15日案涉房屋产权证已经办理完毕，没有超过补充协议约定的时间，但因为成继祥向银行按揭贷款，证书由按揭银行领取，成继祥要求支付逾期办证违约金没有根据。
中恒公司上诉请求：一、变更一审判决第一项为“中恒公司按每月租金2008.8元标准，从2016年7月1日起计算至2017年5月14日止，向成继祥支付逾期交房违约金21025.44元”。二、一、二审诉讼费由成继祥负担。事实与理由：中恒公司在一审中已经提交了证据证明双方约定的违约金高于成继祥的实际损失，成继祥虽不认可但没有提供反驳证据，应当采信。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，以及第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，应当参照同一地段同类房屋租金标准计付违约金。
成继祥对中恒公司的上诉请求和理由没有提交书面答辩，口头辩称中恒公司上诉请求没有合法依据，应予驳回。
成继祥向一审法院起诉请求：1、判令中恒公司立即办理房屋产权证;2、判令中恒公司在判决书生效之日起十日内向一次性支付逾期交楼违约金人民币34652元（从2016年6月30日起至2017年5月15日止按日以总房款的万分之二计算违约金）;3、判令中恒公司在判决书生效之日起十日内一次性支付逾期办证违约金人民币451元（从2017年8月15日起以购房款541448元按每年1%计算至向产权登记机关提供的资料备案之日止，现暂算至2017年9月15日），其后一直算至办理房产证之日止，每月10日前逐月支付逾期办证违约金；4、判令中恒公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年6月2日，成继祥作为买受人与出卖人中恒公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定成继祥购买中恒公司开发的位于清远市清新区太和镇××路××号××花园××号楼××号房屋，建筑面积133.92平方米，总价款541448元。第八条约定2016年6月30日前，中恒公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。第九条约定逾期45日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。
2016年6月14日，出卖人中恒公司与买受人成继祥签订《广东省商品房买卖合同》补充协议，第11条约定合同第十五条中关于出卖人提交资料报产权登记机关备案的期限是指出卖人办理商品房初始登记的时限，所约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内。
合同签订后，成继祥依合同约定支付全部购房款，但中恒公司至2017年5月15日才将房屋交付成继祥使用。涉案楼房于2017年6月22日办理了工程竣工验收备案手续，但至法庭辩论结束前，中恒公司没有为成继祥办理房地产权属证书。
中恒公司提交了其单方委托广东腾业房地产及土地评估有限公司作出的《房地产估价报告》，对涉案房屋的单位面积月租金进行了评估，估价时点是2017年11月27日，报告显示涉案房屋在一般标准装修和通水通电条件下平均月租金为每平方米15元。据此计算出涉案房屋的日租金为66.96元（15元/平方米×133.92平方米÷30天）。
一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。成继祥与中恒公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。成继祥主张补充协议约定商品房交付使用后720天内取得房产证不是其真实意思，也没有经过备案，属于无效约定，但没有提供证据证明该补充协议是被欺骗、胁迫情况下签订的无效协议，因此该主张没有事实和法律依据，不予支持。中恒公司没有依照合同约定于2016年6月30日前将竣工验收合格的讼争房屋交付成继祥使用，是违约行为，应从2016年7月1日起承担逾期交房的违约责任。由于涉案房屋已经于2017年5月15日交付使用，违约金应计算至2017年5月14日止，共计319天。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据案件的性质、当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。涉案房屋迟延交付时间近一年，影响成继祥居住使用。结合清远当地经济发展状况及给当事人造成的经济损失，合同约定违约金按已交付房价款的日万分之二标准计算比较合理，中恒公司主张违约金过高，并要求以租金标准进行调整的理由不成立，不予支持。因此，违约金计算为34544元（541448元×0.02%/天×319天）。对于成继祥超出上述金额的诉讼请求，不予支持。依照合同及补充协议约定，中恒公司应当在房屋交付后720日内（即2019年5月5日前）为成继祥办理房地产权证书，至法庭辩论结束前的2017年12月5日，办证期限尚有一年半左右时间，成继祥要求中恒公司立即办理房屋产权证，并从2017年8月15日起支付逾期办证违约金，依据不足，不予支持。
一审法院判决：一、中恒公司应付成继祥逾期交房违约金34544元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回成继祥的其他诉讼请求。一审案件受理费333元，由成继祥负担5元，由中恒公司负担328元。成继祥负担部分已预交，法院不作退回，由中恒公司在履行上述判决时迳付给成继祥。
本院二审期间，中恒公司提交了粤（2018）清远市不动产权第5009721号《不动产权证书》，拟证明案涉房屋已经于2018年6月15日办理了产权证，本院组织当事人进行了证据交换和质证，成继祥认可该证据的真实性。
本院二审经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕成继祥和中恒公司上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方的上诉请求、理由、答辩意见，本案的二审争议焦点是：一、成继祥请求中恒公司支付逾期办证违约金是否有事实根据；二、合同约定的中恒公司逾期交房违约金是否过高，是否应予调低。
关于第一个焦点问题。成继祥上诉认为应当支付逾期办证违约金的理由是《广东省商品房买卖合同》补充协议不是其真实意思表示，且没有经过备案，是无效的。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，“当事人协商一致，可以变更合同”，证据显示该补充协议是经双方协商后签订；成继祥具备完全民事行为能力，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎主要义务，其在诉讼中没有举证证明补充协议内容及签订过程中存在《中华人民共和国合同法》第五十二条列举的情形；补充协议中涉及办证期限的内容不属行政管理部门强制规定需要登记备案事项，只要当事人双方协商一致并签订协议即生效；案涉房屋已经于2018年6月15日办理产权证，从交付房屋开始至2018年6月15日，并没有超过补充协议约定的720天，因此，成继祥要求中恒公司支付违约金的上诉请求没有事实根据，一审法院处理正确，应予维持。成继祥要求办理产权证诉讼目的已经实现，本院已没有必要对成继祥的该项上诉请求再做处理。
关于第二个焦点问题。中恒公司上诉要求调低逾期交房违约金的理由是双方约定的违约金高于实际损失的30%，其主要依据是其委托中介机构作出的《房地产估价报告》。围绕中恒公司的上诉理由，本院作如下分析：首先，中恒公司提交的《房地产估价报告》的估价结果是以住宅室内一般标准装修和通水通电条件下的平均租金水平。根据日常生活经验分析，房屋租金价值不仅受房屋所处地段、楼层、座向等影响，同时亦受房屋装修标准、房屋通风采光等因素影响，所以即使是同一地段的房屋，因存在影响租金价值的不同因素，其房屋租金并不尽然相同。故涉案《房地产估价报告》的估价结果不能真实反映买受人因中恒公司逾期交房造成的实际损失。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据上述司法解释的规定，逾期交房的违约金参照同地段同类房屋租金标准的适用前提是“没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，本案中，双方对违约金的计算方法进行了明确的约定，故本案不应适用“同地段同类房屋租金标准”以确定逾期交付房屋给买受人造成的实际损失。其三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述法律规定，违约金制度具有补偿性和惩罚性的双重性质，具有以补偿性为主，惩罚性为辅的功能属性。合同约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调低。据此应理解为只有在“过分高于造成损失”的情形下才予以适当减少违约金，而一般高于的情形并无必要调整。中恒公司未提供充分证据证明双方约定的逾期交房违约金过分高于实际损失，一审法院根据案件的性质、当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按诚实信用原则予以衡量，认定涉案合同约定逾期交房违约金按已付房价款的日万分之二的标准计算比较合理，并无不当，本院予以认可。中恒公司要求调低违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，成继祥和中恒公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共425.64元，由成继祥负担100元，广东中恒房地产开发有限公司负担325.64元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 文
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一八年八月八日
法官助理 黄 敏
书 记 员 冯敏静
附本案相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失额可以参照以下标准确定。
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。