贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红民商初字第54号
原告张循，男，汉族，遵义市人。
原告刘昌群，女，汉族，遵义县人。
二原告共同委托代理人李剑晨，遵义市红花岗区法律援助中心法律工作者。
被告李容，女，汉族，遵义市人。
被告邹汝贵，男，汉族，遵义市人。
被告邹汝丽，女，汉族，遵义市人。
三被告共同委托代理人余明达，贵州新长征律师事务所律师。
第三人遵义市湘江大道工程建设征地拆迁安置工作指挥部。住所地遵义市红花岗区南关镇镇隆村村委会*楼。
负责人杨胜杰，常务副指挥长。
委托代理人张珣，法律顾问。
原告张循、刘昌群与被告李容、邹汝贵、邹汝丽及第三人遵义市湘江大道工程建设征地拆迁安置工作指挥部（以下简称湘江大道指挥部）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理，依法由审判员陈利适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告及其共同委托代理人李剑晨、三被告及其共同委托代理人余明达、第三人湘江大道指挥部的委托代理人张珣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张循、刘昌群诉称，被告李容系张循的姨妈，被告邹汝丽系李容之女。张循户籍地为遵义市红花岗区某某镇某某村某某组，我们结婚后在该村一直未取得宅基地使用权。2008年元月，被告邹汝贵因需要用钱将其父邹洪华与其母李容修建的位于遵义市红花岗区某某镇某某村某某组的房屋一栋作价50000元出售给我们。协议达成后，我们向邹汝贵支付了首期购房款30000元，邹汝贵随即将房屋交给我们居住使用。我们在对房屋进行适当维修后搬入居住，并于2008年12月28日在房屋里举办了搬家酒，被告李容、邹汝贵、邹汝丽一家前来贺喜，后我们又向被告邹汝贵支付了余款20000元，因双方系亲属关系，未订立书面协议，邹汝贵也未出具售房款收据。后因该房屋处于湘江大道工程建设规划红线图范围内需要拆迁，第三人湘江大道指挥部于2010年12月31日与宅基地登记使用人李容签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定将该房屋拆除后安置房屋两套，另还需补偿面积差额款6109元、装潢及附属设施补偿款13174.14元、过渡费和搬家费15104.52元。因该房屋被拆迁可获取巨大利益，李容在签订协议过程中否认上述与我们达成的口头协议，为此我们在无助的情况下求助于双方共同的亲属。2011年4月14日，在李容兄长（也即是张循与邹汝贵的舅舅）李俊昌、李强、李隆的主持协调下，双方再次达成书面《房屋买卖协议》，该协议约定：邹汝贵将上述约200㎡的房屋以50000元的价格出售给张循，张循另行补助邹汝贵280**元，该房屋因被拆迁后安置的两套房屋归张循所有，剩余的6㎡归邹汝贵所有，装潢、附属设施补偿款及今后的政府补助由邹汝贵领取，过渡费由邹汝贵领取两年，之后由张循领取，如一方反悔，赔偿对方违约金20000元。上述协议签订后被告方没有按约履行义务，我们二人因此受到巨大损失，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判决：1、确认张循与邹汝贵于2011年4月14日签订的《房屋买卖协议》有效；2、被告邹汝贵支付我们违约金20000元；3、由湘江大道指挥部将与李容签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》中约定安置的两套房屋赔付给我们，并将该两套房屋从2013年4月14日起的过渡费支付给我们。
被告李容、邹汝贵、邹汝丽辩称，原告张循与邹汝贵于2011年4月14日签订的《房屋买卖协议》未经过李容、邹汝丽二人同意，邹汝贵没有权利出卖，同时该房屋修建在农村，不能进入市场买卖，原告张循与邹汝贵签订的协议与法相悖，应为无效，协议中约定的违约金也不应当由被告承担。另外，李容与第三人湘江大道指挥部签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》与事实相符，也不违反法律法规及政策相关规定，且也与两原告无关。综上所述，请驳回原告的诉讼请求。
第三人湘江大道指挥部述称，签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》是事实，至于安置房屋的归属由法院来处理。
经审理查明，被告李容系原告张循的姨妈，李容与其夫邹洪华生育有子女二人，即被告邹汝贵、邹汝丽。位于遵义市红花岗区某某镇某某村某某组的争议房屋系李容与其夫共同修建，1991年12月1日，李容以其名义办理了该房的集体土地建设用地使用证。1997年，李容之夫邹洪华过世后，李容及邹汝贵、邹汝丽未对该房屋进行分割，后邹汝丽于2003年6月结婚搬出该房屋，剩下李容与邹汝贵共同在该房屋生活。原告张循户籍所在地为遵义市红花岗区某某镇某某村某某组，其与原告刘昌群结婚后在该村一直未取得宅基地。2008年，邹汝贵因故需用钱，遂将其父母修建的上述房屋作价50000元出售给张循、刘昌群夫妇，双方口头约定：原告以分期方式支付购房款。协议达成后，两原告即向邹汝贵支付了首期购房款30000元，邹汝贵随即将房屋交付给两原告，两原告在对房屋进行适当维修后即搬入该房屋居住。2008年12月28日，两原告在所购房屋内举办搬家酒，并通知了被告一家人前来贺喜。后两原告又向邹汝贵支付购房款15000元，余款5000元也在房屋被拆除后陆续支付完毕。其间涉案房屋因在湘江大道工程建设规划红线图内需要拆迁，第三人湘江大道指挥部与宅基地使用人李容于2010年12月31日签订了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定拆除乙方（李容）房屋建筑面积共计223.16㎡，其中住宅房223.16㎡。甲方于2013年1月前，在本市红花岗区湘江大道二号地段安置乙方住宅房二套，合计建筑面积215.71㎡，分别为X号楼X单元X楼A-3户型（面积113.60㎡）及X号楼X单元X楼X号房C户型（面积102.11㎡）。另房屋作价补偿6109元、装璜及附属设施补偿款为13174.14元、6个月的过渡费及搬家费共计15104.52元。2011年4月14日，张循与邹汝贵在李俊昌、李强、李隆（均为李容的兄长，张循和邹汝贵的舅舅）的主持协调下，再次达成书面的《房屋买卖协议》，协议明确：邹汝贵将约200㎡左右的房屋以50000元价格卖给张循，由张循另行补助邹汝贵280**元；此房因拆迁所产生的过渡费由邹汝贵先领取两年，之后的由张循领取；房屋的所有附属设施赔偿费、搬迁费由邹汝贵领取，今后如政府有补助，一切费用由邹汝贵凭本人户口本领取；该房屋因征地赔付的两套房屋（218㎡）由张循所有，剩余的6㎡由邹汝贵所有；如一方反悔，赔偿对方违约金20000元。该协议因原告得知李容私下与第三人签订拆迁安置协议而未履行，后原告以房屋买卖合同纠纷本院提起诉讼，本院于2012年5月29日作出了（2012）红民南初字第179号民事判决，因被告不服，向贵州省遵义市中级人民法院提起上诉，遵义市中级人民法院于2012年8月27日作出（2012）遵市法民一终字第803号民事裁定，以原审判决认定事实不清，程序违法为由将该案发回重审。在重审过程中，本院另行组成合议庭对该案进行了审理，在本院释明双方书面协议内容涵盖了之前口头协议内容的情况下，原告仍然坚持要求确认口头协议有效，本院于2013年5月24日作出（2012）红民一初字第2113号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，该案宣判后原告不服，依法提起上诉，后贵州省遵义市中级人民法院于2013年8月14日作出（2013）遵市法民一终字第724号民事判决书，判决驳回上述，维持原判。在上述案件发生法律效力后，原告随即再次向本院提起诉讼，要求确认《房屋买卖协议》有效并享有相关合同权利，形成了本案双方讼争。
另查明，本案争议房屋在第三人与李容签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》后已经被拆除。
在本案审理过程中，两原告当庭向本院请求撤回要求被告支付违约金20000元的诉讼请求。
上述事实，两原告举证了《房屋买卖协议》、证实材料、村委会证明、两份民事判决书等书证；三被告举证了集体土地使用证、拆迁公告、村委会证明、《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》、民事诉状、两份民事判决书等书证，各方对上述证据的真实性均不持异议，本院对上述证据的真实性均予以确认，并根据上述证据及各方当事人的陈述认定以上事实。
本院认为，对原告张循与被告邹汝贵曾达成口头协议及其后签订《房屋买卖协议》的事实，已经由人民法院生效法律文书所认定，且各方当事人均不持异议，本院予以确认。在双方签订的《房屋买卖协议》中除了包含口头协议关于房屋买卖的事实外，还增加了新的内容，故双方原口头协议的法律关系已经因《房屋买卖协议》的签订而消灭。双方在庭审中的争议在于《房屋买卖协议》的效力，对此争议，被告认为该协议违反了相关法律的规定而应当认定无效，因被告在庭审中所主张的《中华人民共和国土地管理法》相关规定中仅确认农村和城市郊区的土地、宅基地等属于农民集体所有，但法律、法规对农村居民转让房屋并无禁止性规定，国家相关政策也未禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋。在法律未禁止农村房屋出售的情况下，原、被告双方订立《房屋买卖协议》，并已按协议实际履行，虽未经相关组织部门批准，有一定的形式瑕疵，但买受人已经实际使用房屋数年，应尊重双方交易的现状，维护交易稳定和交易诚信，本院认为，上述《房屋买卖协议》并不违反法律、法规的效力性禁止性规定，故对被告关于《房屋买卖协议》违反了相关法律的规定而应当认定无效的意见不予采纳。对原告要求确认《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该《房屋买卖协议》并不具有违反法律规定导致无效的情形，故本院对原告要求确认《房屋买卖协议》有效的诉讼请求予以支持。对于三被告所持《房屋买卖协议》未经被告李容、邹汝丽同意，因无权处分而导致无效的意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本院对三被告的上述意见不予采纳。同时，邹汝贵将争议房屋出售给两原告并陆续收取购房款的行为虽然事先未征得共有人李容、邹汝丽同意，但李容长期与其子邹汝贵一起生活，且被告一家在参与两原告的搬家酒宴时均未提出异议，故应当认定共有人李容、邹汝丽认可邹汝贵对该房屋的处分行为，该《房屋买卖协议》对三被告均具有约束力。对于原告要求第三人湘江大道指挥部向其赔付《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》中约定安置房屋两套和向其支付该两套房屋从2013年4月14日起的过渡费的诉讼请求，因争议房屋已经被拆除，原、被告在《房屋买卖协议》对争议房屋被拆除后产生的权利进行了约定分配，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律的相关规定，且能够约束争议房屋的全部共有人，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，协议双方应当按照约定进行权利分配，故本院对两原告的上述诉讼请求予以支持。同理，对于《房屋买卖协议》中关于张循需另行补助邹汝贵280**元的约定双方也应当遵照履行，但邹汝贵在本案中并未主张此权利，故本案中不予评述，双方可以另行处理。对于两原告在庭审中撤回要求邹汝贵承担违约金20000元诉讼请求的申请，属于当事人依法处分自己的诉讼权利，且不违反法律的有关规定，本院予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、原告张循与被告邹汝贵于2011年4月14日签订的《房屋买卖协议》有效；
二、第三人遵义市湘江大道工程建设征地拆迁安置工作指挥部与被告李容于2010年12月31日签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》中约定拆迁安置的两套房屋（即位于遵义市红花岗区湘江大道二号地段X号楼X单元X楼A-3户型和X号楼X单元X楼X号房C户型，合计建筑面积215.71㎡）由原告张循、刘昌群取得接受赔付的权利，由第三人遵义市湘江大道工程建设征地拆迁安置工作指挥部向原告张循、刘昌群进行赔付；
三、由第三人遵义市湘江大道工程建设征地拆迁安置工作指挥部将本判决书第二项中两套房屋从2013年4月14日起至实际交付房屋之日止的拆迁过渡费支付给原告张循、刘昌群。
案件受理费150元，由被告李容、邹汝贵、邹汝丽承担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。
审判员 陈 利
二〇一四年三月十七日
书记员 毕梦娇