广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤14民终64号
上诉人（原审被告）：大埔泰康医院。。
法定代表人：曹气概，该医院负责人。
委托诉讼代理人：张展源，广东从信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴恩明。
委托诉讼代理人：罗莉芬，广东盈达律师事务所律师。
上诉人大埔泰康医院因与被上诉人吴恩明租赁合同纠纷一案，不服大埔县人民法院于2016年11月28日作出的（2016）粤1422民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
大埔泰康医院上诉请求：1、撤销大埔县人民法院（2016）粤1422民初732号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、本案《租赁合同书》中未约定合同解除条件，梅州市中级人民法院（2016）粤14民终259号民事判决也认为不宜解除该《租赁合同书》，讼争房屋不能腾退的理由并没有改变，一审违反“一事不再理”的原则。二、本案应先确认产权，否则无法处理解除租赁合同及腾退房屋的问题。租赁物是以上诉人的名义报建、验收的，《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》均注明吴恩明建设项目为大埔泰康医院。上诉人投资约800万元安装了各种管道以及医疗设备设施，与房屋已融为一体，这部分投资不属装饰投资。另外，上诉人还投资2000多万元用于装修装饰。按照《租赁合同书》第五条及第八条约定“谁投资谁拥有产权”的约定，涉案房屋的所有权属为本案双方共同共有。同时，《租赁合同书》中第四条第4款约定“具体划分为人防地下室在主楼地下；停车场、地下停车场的地面为乙方拥有使用权”。上诉人拥有土地使用权的地面与本案房屋属不可份物。双方应按照合同约定，先订立资产产权移交确认书，处理房屋的产权归属；待确认权属后，双方再协商解除合同及腾退房屋。三、2016年5月1日，被上诉人开车围堵医院大门，恶意宣传，影响上诉人正常营业，给上诉人造成了巨大的损失，应当免除上诉人无法营业期间的租金。
吴恩明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、自2015年5月以来，上诉人拖欠租金396万多元，经申请法院强制执行后，仍未能偿还，致使不能实现合同目的，符合法定解除的要件。二、涉案房屋的所有权是被上诉人单独所有，上诉人不享有共同共有的权利，理由如下：1、租赁物竣工在先，租赁合同签约在后；2、双方签订的《租赁合同书》约定，由吴恩明自筹资金建设租赁物，建好经验收合格后租给上诉人使用；3、上诉人承租后，需缴纳保证金，上诉人也已以保证金抵扣租金，表明租赁物并非双方合建；4、合同约定的“其他的有形资产”是指医院经营相关的设备、设施等，并不包括主体建筑；5、上诉人在一审中未提供证据证明其投入了基建资金。三、解除租赁关系后，腾退期间的场地使用费，上诉人应照常支付。被上诉人到医院张贴告知书是催促上诉人支付生效判决确定的租金，上诉人因自身原因停止经营，与被上诉人催收租金无关。
吴恩明向一审法院起诉请求：1、解除原、被告2012年4月10日签订的《租赁合同书》，被告一个月内腾退房屋；2、被告向原告支付租赁房屋的场地使用费人民币220032元（解除合同之日至被告实际腾房之日，现暂计至2016年8月5日）；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2012年4月10日，作为甲方的出租人吴恩明与作为乙方的承租人大埔泰康医院筹建处签订《租赁合同书》，约定甲方将坐落于大埔大道古城段【土地使用证号：埔府（2009）第393569号，用地红线编号2005023号】建好并经验收合格后租给乙方使用，并有关事宜达成相关协议。其中：1、第三条约定“合同签约后，乙方必须分二期支付200万元履约保证金。第一期100万元，具体支付时间在合同签约后七天内；第二期100万元，在主楼封顶之日后30天内。保证金扣除30万元作为终极保证金，在合同履行最后一个月作为租金抵扣，剩余部分多退少补。余170万元作为租金预付款，在计租日起按月扣付甲方，当预付金抵扣完毕后，乙方才逐月向甲方支付租金”。2、第四条第5款约定“租金的具体计算办法：（以1528万元计算）第1—3周年为投入总额×10.9%，即每月租金为166552元，每月每平方米为15.255元；第4—7周年每年为投入总额×14.4%，即每月租金为220032元，每月每平方米为20.15元；第8—15周年，每年为投入总额×18.9%，即每月租金为288792元，每月每平方米为26.45元”。第6款约定“租金的支付方法：乙方以实际应付的租金，每月5日前汇入甲方指定账户”。3、第五条第1款约定“医院有证书等全部的无形资产均属于乙方所有（含有关证书专家团队等）”；第2款约定：“其它的有形资产遵照‘谁投入谁拥有产权’的原则进行界定。医院建成后，在移交过程中，甲、乙双方应订立资产产权移交确认书，标明甲方实际投资建成的物业权属”。4、第七条第（二）款第2项约定乙方有按时缴纳租金的义务。5、第八条第2款约定：“租赁期满后，是否续租的问题，价格及租期双方可提前120天协商，如协商不成，除窗户、油漆、瓷砖等二次装修不能拆除外，有些可用的设备（如空调、门）可叫中介部门估价后，双方再商量补偿给乙方。其余资产按‘谁投入谁拥有产权’的原则进行处理”。6、第十二条约定“本合同在大埔县泰康医院依法成立后，由大埔泰康医院自动承接本合同的全部权利、义务等法律效力”。合同约定的土地使用证号埔府（2009）第393569号存在笔误，正确的土地使用证号为埔府国用（2009）第39356号。合同签订后，原告于2012年11月8日将上述地块与204平方米回征地合并办理成新土地使用证，土地使用权人为吴恩明，原告建设完成本案租赁物即坐落在大埔县湖寮镇大埔大道、建筑面积为捌仟叁佰贰拾捌点贰柒平方米的壹拾叁层建筑物，并于2012年9月12日办理取得权属人为吴恩明的《房地产权证》。吴恩明提供的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证均注明建设单位为吴恩明，大埔泰康医院对该医院投资安装了医疗设备设施。原告依约将租赁物交付给被告使用。根据《租赁合同书》第三条抵扣被告已向原告缴交的租金预付款1700000元后（另300000元仍由原告收取），被告按约向原告交付至2015年4月30日止的租金。其后，被告未再向原告给付租金。2015年11月5日，原告向一审法院起诉，请求解除本案《租赁合同书》，收回租赁房屋，并要求被告支付租金、场地使用费及利息。一审作出（2015）梅埔法民二初字第462号民事判决：解除本案《租赁合同书》，大埔泰康医院应将涉诉房屋腾退给吴恩明并支付租金752792.00元及利息14552.20元。大埔泰康医院不服，提起上诉，梅州市中级人民法院作出（2016）粤14民终259号民事判决：撤销原判，大埔泰康医院应在判决生效之日起10日内向吴恩明支付至2015年11月5日止欠交租金1052792.00元及利息14552.20元，从2015年11月6日起的租金按《租赁合同书》的约定执行，驳回吴恩明其他诉讼请求。在执行过程中，因被告除了在医院内部分医疗器材及设备外，暂无其他财产可供执行，一审法院于2016年6月17日作出（2016）粤1422执166号执行裁定，终结执行。另查明，在医院建成后的移交过程中，原、被告双方未订立有“资产产权移交确认书”。自2016年5月1日起至今被告大埔泰康医院已停止经营。原告曾于2016年5月1日派人在被告租赁场所的大堂、办公室等张贴《告知书》，提醒被告向原告缴纳租金。
一审法院认为，原告吴恩明与大埔泰康医院筹建处于2012年4月10日签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的禁止性、强制性规定，应为合法有效，依法受法律保护。根据《租赁合同书》第十二条的约定，被告大埔泰康医院依法成立后自动承接该《租赁合同书》的全部权利和义务。原、被告双方均应严格按照约定履行自己的义务。被告自2015年5月1日起至今对仍欠原告的租金及利息一直未付，已经构成严重违约。虽然《租赁合同书》中没有约定单方提出解除合同的条件，但涉案租赁租金自原告于2015年11月5日第一次向法院起诉以来，经一审、二审及执行程序，被告至今仍分文未向原告支付，且被告自2016年5月1日起至今已停止营业。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条中关于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”及“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的当事人可以解除合同的情形、第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的出租人可以解除合同”、第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”以及第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定。现原告提出解除原、被告于2012年4月10日签订的《租赁合同书》，壹个月内腾退租赁房屋的请求，理由正当，证据充分，予以支持。又根据原、被告双方签订的《租赁合同书》中关于“第4—7周年每年为投入总额×14.4%，即每月租金为220032元，每月每平方米为20.15元”的约定，原告要求被告支付自解除合同之日至被告实际腾退租赁房屋之日止租赁房屋的场地使用费按月租金每月220032元计算的请求，理由正当，证据充分，予以支持。
至于被告提出“本案应先确认产权”、“涉案房屋的所有权属原告与被告共同共有的”的问题。因涉案租赁标的物指向的是原告吴恩明在登记在其的土地使用证的土地上建设完成涉案的被告大埔泰康医院承租的建筑物，并办理取得了房地产权属人为吴恩明的《房地产权证》，涉案租赁标的物的权属清楚，并不存在“涉案房屋的所有权属原告与被告共同共有的”的问题。况且涉案房屋建成后，原被告双方亦未签订有“资产产权移交确认书”，被告亦未在本案审理期间提交产权问题相关的证据材料。在此情况下，就解除租赁合同后，如果被告认为还有涉及“谁投入谁拥有产权”等未解决的问题，可另行解决，本案中不作处理。至于被告认为原告派人在被告租赁场所的大堂、办公室等张贴《告知书》造成被告的损失应由原告承担赔偿责任的问题。因该问题属另一法律关系，不属本案处理范畴，本案中不作处理。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第三项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告吴恩明与被告大埔泰康医院于2012年4月10日签订的《租赁合同书》，被告大埔泰康医院应在判决生效之日起一个月内将大埔县湖寮镇大埔大道壹拾叁层房屋（粤房地权证大埔产字第00000107**号）腾退给原告吴恩明；二、被告大埔泰康医院应在判决生效之日（即解除合同之日）起至实际腾退房屋之日止以实际使用时间按每月220032元向原告吴恩明支付租赁房屋的场地使用费；如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4700元，由被告大埔泰康医院负担。
二审中，上诉人放弃免除无法营业期间租金的主张，对欠付租金无异议。同时，提交《安装工程施工合同》、《CT\\\DR室防护施工报价》《中心供氧增加项目报价》、《医用气体工程合同书》《供应室工程合同》、《LED安装工程对账单》、《土建泥水项目工程对账单》、《用电工程结算书》、《二次装修工程结算书》、《污水处理预算书》、《消防工程验收合同》、4份《对账单》、2份《购货清单》的复印件，主张本案应先确认涉诉房屋权属。被上诉人质证认为，上述证据的真实性无法核对，也无被上诉人的签名确认，同时，上述证据所涉及的均是房屋的二次装修及医院运营所需，如中央空调、污水处理、医疗用品、户外宣传等，并非对租赁物的投入，不影响被上诉人对租赁物拥有的产权。
一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为：1、双方签订的《租赁合同书》是否应予解除；2、上诉人主张先确认涉诉房屋产权再解除合同的依据是否充分。
关于双方签订的《租赁合同书》是否应予解除的问题。2016年4月18日，本院（2016）粤14民终259号民事判决已确认了上诉人拖欠租金是违反合同约定的违约行为，因上诉人在该案诉讼中向被上诉人作出了偿付租金的计划，故本院认定为暂不予解除。然而，上诉人一再违反合同约定，不履行支付租金的义务，虽经被上诉人申请法院执行，但上诉人至今仍然分文未付。因上诉人的违约行为，导致本案合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条规定的可以解除合同的情形。同时，据查明的事实，上诉人已于2015年5月停业，至今未能恢复正常经营。本院认为，由于发生了新的变化，出现了上诉人继续违约且拒不履行生效判决确定的义务情形，故被上诉人再次起诉解除租赁合同不属于重复诉讼。被上诉人要求解除本案合同理由充分，应予支持。上诉人称本案属重复诉讼，无事实依据，不予采信。
关于上诉人主张先确认涉诉房屋产权再解除合同依据是否充分的问题。因不动产权属经登记生效，据被上诉人提交的《国有土地使用证》、《房屋产权证》显示，被上诉人为涉诉房屋所占土地的使用权人和房屋的产权人，涉诉房屋的权属清楚。况且，双方并未依照租赁合同约定签订资产产权移交确认书，标明上诉人实际投资建成的物业权属。按照合同第八条第2款约定，租赁期满后，如是否续租协商不成，除窗户、油漆、瓷砖等二次装修不能拆除外，有些可用的设备如空调、门可叫中介部门估价后，双方再商量补偿给上诉人，因此，对上述二次装修形成的有利用价值的设备等，上诉人可另行主张。
综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4700元，由上诉人大埔泰康医院负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖庆浪
审判员 周展明
审判员 曾柳青
二〇一七年三月八日
书记员 朱 棋