广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民初154号
原告（案外人）：潘学东，男，汉族，1974年6月5日出生，住惠州市惠阳区。
共同诉讼代表人：李世雄，男，汉族，1961年10月8日出生，住惠州市大亚湾区。
共同诉讼代表人：刘震，男，汉族，1962年10月4日出生，住深圳市南山区。
被告（被执行人）：惠阳梅润工贸公司，住所地：惠州市惠阳区淡水镇昙华路57号3楼。
法定代表人：张启明。
被告（申请执行人）：汕尾市仁泰资产发展有限公司，住所地：汕尾市新湖工业园内龙扬鞋业公司厂房1栋2楼。
法定代表人：陈乙军，经理。
委托诉讼代理人：杨庆，广东铸铭律师事务所律师。
原告潘学东与被告惠阳梅润工贸公司（以下称梅润公司）、汕尾市仁泰资产发展有限公司（以下称仁泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘学东及其共同诉讼代表人李世雄、刘震、被告仁泰公司的委托代理人杨庆到庭参加诉讼，被告梅润公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案审理。本案现已审理终结。
潘学东向本院提出诉讼请求：1.撤销（2017）粤13执恢35-1号《执行裁定书》；2.立即停止对位于惠州市××区××镇××菜园地720平方米【证号：惠国土准字（1992）第7×号】土地的强制执行，并解除对上述土地及地上建筑物的查封；3.本案的案件受理费由两被告分担。事实和理由：原告于1996年4月19日与开发商梅润公司的签约代表惠阳县房产开发公司梅润楼签订了《梅润楼商品房认购合同书》（以下称认购合同书），合同约定原告购买位于惠州市××区××镇××型××房，建筑面积为60平方米，购房总价款为人民币48000元，上述房产待原告付清全部应付款项后移交给原告使用，房产证由卖方统一通知后办理。上述合同签订后，原告依约付清全部购房款，并于1996年入住至今，期间，原告多次催促开发商办理上述房产的房产证，开发商以等所有房屋卖完后统一办理房产证为由拖延至今，都没有通知原告办理上述房产的房产证。2003年，因开发商与中国建设银行惠阳市支行（以下称建行惠阳支行）存在借款纠纷，惠州市中级人民法院（以下称惠州中院）作出（2003）惠中法民二初字第296号民事判决，确定开发商梅润公司应向建行惠阳支行偿还本金300万及相应利息，建行惠阳支行于2004年3月9日向惠州中院申请强制执行，强制执行案号为（2004）惠中法执字第163号，后裁定中止执行，并以（2004）惠中法执恢字第163-1号裁定变更申请执行人为中国东方资产管理公司广州办事处。2016年12月9日，仁泰公司通过买卖竞得中国东方资产管理公司广州办事处公开拍卖的（2003）惠中法民二初字第296号民事判决书判项的权利，并变更申请执行人为仁泰公司和恢复执行。2017年5月21日，惠州中院作出（2017）粤13执恢35号之一执行裁定书，查封梅润公司名下位于惠州市××区××镇××菜园地720平方米，国土证号：惠国土准字（1992）第7×号。原告提出书面执行异议，并提供购房合同等相关证据，要求解除查封和中止对上述土地及地上建筑物的执行。2017年9月8日，惠州中院作出（2017）粤13执异70号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告认为，原告于1996年4月19日与开发商梅润公司的签约代表惠阳县房产开发公司梅润楼签订了认购合同书，后依约付清全部购房款并居住至今长达20多年，因开发商的过错未办理房产登记，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，结合前面所述事实，为维护自身合法权益，特提起诉讼，望贵院依法予以全部支持。
仁泰公司辩称：一、被答辩人提交的《梅润楼商品房认购合同书》属于无效合同。（一）被答辩人未取得预售许可证明即与出卖人签订认购合同书，根据《城市房地产开发经营管理条例》第四十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被答辩人与出卖人签订的认购合同因违反国家强制性规定而无效。（二）根据工商登记资料可知，被执行人全称是“惠阳梅润工贸公司”，而非认购合同书上注明的卖方“广东省惠阳县房产开发公司梅润售楼处”，梅润公司并未与被答辩人签订过《认购合同书》，不是该合同的当事人。同时，“广东省惠阳县房产开发公司梅润售楼处”属于非法人组织，不具有民事权利能力和民事行为能力，不能独立享有民事权利和承担民事义务，对梅润楼商品住宅小区并无所有权。二、根据“房随地走”的原则，被查封土地上的建筑物也属于查封范围。由惠阳县建设用地许可证可知，惠国土准字（1992）第7×号下的土地使用权属于梅润公司名下。根据《物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”之规定，即使被答辩人签订的《房屋转让合同》有效，根据“房随地走”的原则，梅润楼作为被依法查封的土地上的建筑物，其上的权利也应该随着土地权利的变化而变化，即梅润楼也属于被查封范围。被答辩人请求解除查封的请求不成立。三、被答辩人存在明显过错。被答辩人提交的认购合同属于无效合同，而且被答辩人在签约前，未尽审查义务，与非产权人签订无效合同，存在过错。因此，后果应当由其自行承担。另外，为维护其权益，其可以依法向与其签订合同的相对方主张权利。四、惠州中院作出的（2017）粤13执恢35-1号执行裁定书，查封被执行人名下位于惠州市××区××镇××菜园地720平方米土地【证号：惠国土准字（1992）第7×号】符合法律规定。应当继续对该查封土地依法处置，处置所得用于偿还所欠我司债务。综上，被答辩人未能签订合法有效的书面买卖合同，存在明显过错，且上述地块的土地使用权属于被执行人梅润公司名下，根据“房随地走”原则，该土地之上的建筑物梅润楼也应当随之一并查封，并应当继续强制执行处置。综上，贵院所实施的查封正确，请依法继续执行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：建行惠阳支行与梅润公司借贷纠纷一案，本院经审理于2004年1月2日作出（2003）惠中法民二初字第296号民事判决：梅润公司应在判决生效后十日内偿还尚欠本金300万元及相应利息给建行惠阳支行。案件受理费56073元，保全费36520元，合计92593元，由梅润公司承担。
该判决生效后，梅润公司未按判决实际履行，建行惠阳支行遂向本院申请执行，本院于2004年3月9日以（2004）惠中法执字第163号立案执行，并裁定中止执行。本院在执行过程中，以（2004）惠中法执恢字第163-1号裁定，变更申请执行人为中国东方资产管理公司广州办事处。2016年12月9日，仁泰公司通过买卖竞得中国东方资产管理公司广州办事处公开拍卖的本院（2003）惠中法民二初字第296号民事判决书项下的权利，并于2017年4月17日向本院申请变更申请执行人为仁泰公司，恢复执行。
本院执行过程中，依法向被执行人梅润公司发出执行通知书，责令限期履行，但梅润公司至今未履行判决确定的借款本金300万元本金及利息义务。2017年5月21日本院作出（2017）粤13执恢35号之一执行裁定书，查封梅润公司名下位于惠州市××区××镇××菜地园地720平方米，证号：惠国土准字（1992）第7×号。
原告以其已经购买并居住涉案土地上的房屋梅润楼××型××号房为由，向本院提出执行异议，本院作出（2017）粤13执异70号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告遂向本院提起本案诉讼。
本案的争议焦点是，原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为，本案是原告提起的案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，原告应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。建行惠阳支行与梅润公司借贷纠纷一案，因梅润公司未履行本院作出的（2003）惠中法民二初字第296号生效民事判决，本院根据申请执行人的申请，于2017年5月21日作出（2017）粤13执恢35号之一执行裁定书，对梅润公司名下的惠国土准字（1992）第7×号（以下称7×号地块）国有土地使用权进行查封，该查封行为合法。原告主张以其对房屋的民事权益排除对土地使用权的执行，没有事实及法律依据。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”本院查封涉案土地时，该地块尚未办理不动产登记，本院依照上述规定，根据原惠阳县国土局的审批文件惠国土准字（1992）第7×号《惠阳县建设用地许可证》确定地块的土地使用权人为梅润公司并无不当。虽然原告提出其所购买使用的房屋在7×号地块范围内，但原告主张的对房屋的民事权益不能对抗7×号地块的土地使用权人为梅润公司。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，对梅润公司名下的7×号地块国有土地使用权予以查封并无不当。其次，原告提起诉讼的理由及证据均围绕其已经购买并使用7×号地块上的房屋梅润楼××型××号房，并无证据证明其对执行标的即7×号地块享有其他民事权益且该权益足以对抗执行。本案中，本院查封执行的系梅润公司名下的7×号地块国有土地使用权，原告以其对房屋的民事权益排除对执行标的国有土地使用权的强制执行，没有事实和法律依据。且本院查封的行为不影响土地上建筑物的民事权益，执行时是否有买受人愿意单独受让国有土地使用权、其后续如何实现房屋所有权与土地使用权的统一，均系执行中买受人需要考虑的问题，不能成为原告要求排除执行的合理理由。
综上，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告潘学东的全部诉讼请求。
案件受理费1000元，由原告潘学东负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 胡毅妹
审 判 员 王 丹
审 判 员 何伟国
二〇一八年八月二日
法官助理 商文耀
书 记 员 张千千
附相关法律条文：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。