广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8667号
上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司,住所地广州市南沙区。
法定代表人：李连娟，该公司经理。
委托代理人：罗建宁、朱志学，男，均为该司职员。
被上诉人（原审原告）：童俊超，住四川省自贡市自流井区。
被上诉人（原审原告）：邹伟，住广州市南沙区。
上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称逸涛雅苑公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：逸涛雅苑公司是广州市南沙区环市大道北逸涛雅苑的开发商。2010年10月10日，童俊超、邹伟（买方、乙方）与逸涛雅苑公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买广州市南沙区逸涛雅苑四期A9栋x房（建筑面积97.29平方米），总金额为521398元。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；第二十一条产权登记约定甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房屋的房产证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任，约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第八条约定，根据房管部门出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方须在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯地址以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日至实际补差之日止按日向甲方支付应补缴款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。因面积误差甲方需退款的，甲方应在乙方提出要求之日起三十天内无息返还，若未返还的，甲方应自逾期之日起至实际退款之日止按日向乙方支付应退款万分之五的违约金。第十条约定办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。合同签订后，童俊超、邹伟向某雅苑公司付清全部购房款521398元。
童俊超、邹伟于2013年4月20日收楼，同时领取涉案房屋的钥匙。逸涛雅苑公司于2014年7月14日向童俊超、邹伟发出《产权办理通知书》，通知童俊超、邹伟于2014年7月17日提交资料办理房地产权证，另通知书载明：“房屋如涉及到面积误差，按合同约定多退少补”。2014年8月6日，童俊超、邹伟签署《委托代缴契税办理房产证业主确认清单》。
2014年9月9日,广州市房地产交易登记中心向逸涛雅苑公司出具编号为0420141080的《广州市房地产初始登记告知书》，核准涉案楼盘的初始登记。2015年1月15日，涉案房屋取得《房地产权证》，地址变更为广州市南沙区南沙街倚涛四街5号x房。2015年3月9日，逸涛雅苑公司向童俊超、邹伟发出《房屋面积补差手续办理再次通知书》，告知童俊超、邹伟根据广州市南沙区房管部门所确认的正式房屋面积，童俊超、邹伟需要向某雅苑公司补交面积差异款318.81元。双方已办理面积补偿手续。逸涛雅苑公司于2015年3月19日向童俊超、邹伟寄送《领取<房地产权证>通知书》，通知童俊超、邹伟在上述通知发出三个工作日内领取涉案房屋的《房地产权证》，童俊超、邹伟于2015年3月25日领取涉案房屋的《房地产权证》。
2016年3月8日，童俊超、邹伟向原审法院提起本案诉讼，请求判令：逸涛雅苑公司向童俊超、邹伟支付从2014年2月21日起至2015年3月25日止的延期办理房产证违约金102715元，每日按总房价款521398元的万分之五计算。
原审法院认为：童俊超、邹伟、逸涛雅苑公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。买卖合同约定逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日起210个工作日内办妥并交付房产证给童俊超、邹伟，童俊超、邹伟于2013年4月20日领取涉案商品房钥匙并办理收楼手续，逸涛雅苑公司应当在该日起210个工作日（即2014年2月21日）内办妥并交付房产证给童俊超、邹伟，逸涛雅苑公司直至2015年3月25日才向童俊超、邹伟交付《房地产权证》，已构成违约，逸涛雅苑公司应当从办证期限届满之日次日即2014年2月22日起按照合同约定的标准向童俊超、邹伟支付逾期办证违约金，童俊超、邹伟要求从2014年2月21日起计算违约金不妥。童俊超、邹伟于2015年3月25日领取房地产权证，故要求违约金计算至该日止合理，予以支持。童俊超、邹伟于2014年8月6日向某雅苑公司提交委托代缴契税办理房产证资料，涉案房屋在该日期前尚未完成初始登记，不具备办证条件，逸涛雅苑公司认为童俊超、邹伟延迟提交办证资料导致无法及时办理房地产权证的答辩意见依据不足，不予采纳。逸涛雅苑公司发出的《产权办理通知书》并未明确告知童俊超、邹伟办理面积补差手续，也未在广州市国土资源和房屋管理局出具涉案房屋的房地产权证前通知童俊超、邹伟办理面积补差手续。根据合同附件七补充协议第八条的约定，确定面积差后，若需要补交面积差款则由逸涛雅苑公司通知童俊超、邹伟补交，只要逸涛雅苑公司不通知童俊超、邹伟，办证期限则不会起算；补充协议第十条约定办证日期从童俊超、邹伟领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，但“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。上述补充协议的约定与合同当事人应遵循诚实信用原则全面履行自己义务的立法精神相悖，逸涛雅苑公司的答辩理由不成立。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年4月27日作出如下判决：一、被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告童俊超、邹伟支付从2014年2月22日起至2015年3月25日止的逾期办证违约金，违约金以总房价款521398元的每日万分之五的标准计算。二、驳回原告童俊超、邹伟的其他诉讼请求。本案受理费1177元，由被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。
判后，上诉人逸涛雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定具备补差的时间点错误且未遵从合同补充协议：1、产权登记(合同第21条及附件七补充协议第十条)：合同约定的办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算……未办面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。约定对双方都适用。2、《广州市房地产初始登记告知书》为房管部门(交易登记所为房管局的直属功能机构)出具的证明逸涛雅苑公司办理开发项目的确权依据，该告知书后附的面积清单不会再有变化、变更，便具备补差条件，根据该确权面积，开发商就可以为各小业主办理房产证。3、订立买卖合同补充协议第八条第十条的基本原意为若各小业主不办理补差手续，那么逸涛雅苑公司就不办理房产证，逸涛雅苑公司只有这样才能有条件促使小业主办理补差手续。若过了该步骤，便无法约束小业主办理补差手续，小业主不补差，逸涛雅苑公司除了通过诉讼途径之外便无其他强制解决办法。4、逸涛雅苑公司正基于对上述约定的肯定和依赖，认为从该基点起算办证时间的话基本可以保证不违约，便没有按照市场惯例和原则调整办证时长，因为无论哪家开发商都基本无法在广州市房管局公布的商品房买卖合同格式版本第21条规定的210日完成办证并交付到业主手中，如果不调整时长基本都会违约。二、房屋办证起算日期自补差手续办妥之日起算，逸涛雅苑公司已履行通知和催告义务，合同约定应该得到遵守。原审查明2014年9月9日房地产登记交易中心向逸涛雅苑公司出具了《广州市房地产初始登记告知书》，2015年3月9日逸涛雅苑公司发出《房屋面积补差手续办理再次通知书》再次要求童俊超、邹伟办理补差手续。按照合同约定，办理房产证的起计日期为补差手续办妥之日。即使逸涛雅苑公司未及时在大确权登记正式文件确定测绘面积后马上发送办理补差手续的通知导致童俊超、邹伟迟延办理补差手续并导致办证时间起算迟延有违公平，办理房产证的起计日期也应倒推到2014年9月9日起算。三、童俊超、邹伟未按照逸涛雅苑公司的通知要求提交办证资料所延误的办证时间，责任应由童俊超、邹伟承担，相关延误的时间应在办证时限中予以顺延。上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回童俊超、邹伟的全部诉讼请求。
被上诉人童俊超、邹伟答辩同意原审判决，不同意逸涛雅苑公司的上诉请求。
上诉人逸涛雅苑公司与被上诉人童俊超、邹伟对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对逸涛雅苑公司的上诉意见，认定如下：
根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条的约定，“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算”。根据该补充协议第八条的约定,面积确认及面积差异处理的程序是“根据房管部门出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方须在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯地址以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐”。首先，上述第十条“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。办妥面积补差手续的前提条件是确定面积差，根据上述补充协议第八条的约定，房管部门出具的测绘报告是确定面积差的依据。现无证据显示逸涛雅苑公司已于房管部门出具测绘报告后，及时通知童俊超、邹伟测绘结果及需补差的面积、金额。在此情况下，逸涛雅苑公司主张以《广州市房地产初始登记告知书》出具之日即2014年9月9日作为办证日期的起算点显然有违诚信。其次，根据该第八条的约定，面积差确定后，若需要补交面积差款则由逸涛雅苑公司通知童俊超、邹伟补交。该约定意味着逸涛雅苑公司掌握主动权，即使面积差已经确定，只要其不通知童俊超、邹伟补交面积差款，则办证期限就不会起算，逸涛雅苑公司也可以无需承担逾期办证责任，这与童俊超、邹伟签约时的真实意思表示相悖。再次，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由上述规定可见，缔约双方约定违约责任是为了督促双方依约履行合同。因此，逸涛雅苑公司上诉主张依照上述补充协议第十条的约定办证期限自“办妥面积补差手续之日”起算，不同意承担逾期办证的违约责任，均缺乏理据，本院不予支持。原审法院对逸涛雅苑公司办证期限起算日及其承担逾期办证违约金期间的认定，并无不当。
鉴于童俊超、邹伟于2014年8月6日向某雅苑公司提交委托代缴契税办理房产证资料时，涉案房屋尚未完成初始登记，不具备办证条件，原审法院对逸涛雅苑公司主张童俊超、邹伟延迟提交办证资料导致无法及时办理房地产权证的答辩意见不予采纳，并无不当。逸涛雅苑公司上诉主张“童俊超、邹伟未按照通知要求提交办证资料延误办证时间”，依据不足，本院不予认定。
综上所述，逸涛雅苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2354元，由上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年九月十二日
书记员 连泽璇
黄咏欣