广东省深圳市福田区人民法院民事裁定书
（2015）深福法民三初字第1772号
原告深圳市龙岗区龙城街道天健花园第三届业主委员会，住所地深圳市龙岗区建设路
负责人庄木林，主任。
委托代理人王纯利，广东金圳律师事务所律师。
委托代理人方淑岚，广东金圳律师事务所律师。
被告深圳市天健物业管理有限公司，住所地深圳市福田区红荔西路
法定代表人高建柏，董事长。
委托代理人陈梅，广东广和律师事务所律师。
委托代理人高翔，广东广和律师事务所律师。
原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告的负责人庄木林及其委托代理人王纯利、方淑岚、被告的委托代理人陈梅、高翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，深圳市天健龙岗房地产开发有限公司开发建设了深圳市龙岗区中心城天健路36号天健花园住宅小区，并分别于1997年4月12日、1999年5月30日和2005年7月1日移交一期、二期和三期住宅。深圳市天健物业管理有限公司分别与深圳市天健龙岗房地产开发有限公司、深圳市龙岗中心城天健花园业主委员会于2006年6月29日和2010年6月18日签订《前期物业服务合同》和《物业服务合同》，约定由深圳市天健物业管理有限公司对位于深圳市龙岗区中心城天健路38号的天健花园上区进行物业管理。深圳市龙岗区龙城街道天健花园第三届业主委员会与深圳市天健物业管理有限公司达成《物业服务合同》于2014年6月30日解除的协议。2013年4月11日，深圳市龙岗区龙城街道天健花园第三届业主委员会（申请人）成立，代表全体业主履行业主职责。2014年1月21日，经深圳市龙岗中心城天健花园业主代表大会决定，由深圳市龙岗中心城天健花园业主委员会代表全体业主聘请律师代理与被申请人的物业管理合同纠纷事宜。
在对天健花园进行物业管理的过程中，深圳市天健物业管理有限公司挪用物业服务费，代付深圳市天健现代城等管理处的物业前期费用，以使用虚假发票并将法律列举之外的开支事项列入物业管理成本的方法套取利益并多提取管理者佣金，以不入帐或少入帐等方式侵占天健花园公共空间和装修垃圾清理的收入，违反一个物业管理区单独核算的原则将天健花园的资金转移至公司帐户以占用全体业主资金。深圳市天健物业管理有限公司违反法律、法规和规章等的规定，严重侵犯了天健花园全体业主的合法权益。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求贵院保护天健花园全体业主的合法权益，依法责令深圳市天健物业管理有限公司赔偿其给天健花园全体业主造成的损失。请求事项：1、被告赔偿因挪用天健花园物业管理费用代付深圳市天健现代城管理处物业前期工资249661.56元；2、被告赔偿因使用假发票作为天健花园物业管理费用支付凭据造成的损失55624.80元；3、被告返还违法列支物业管理成本（包括无原始凭证、超出物业管理服务费用的列支范围等）共计3919387.68元；4、被告返还去向不明的装修垃圾清运费剩余款260587.62元；5、被告返还公共空间使用费共计534431.62元；6、被告返还超出物业管理受托范围等累计亏损所支付管理者酬金3679.24元；7、本案诉讼费用由被告负担。
被告答辩称，一、被答辩人对答辩人提起的诉讼所依据的证据《深圳市马洪会计师事务所关于深圳市天健物业管理有限公司收支情况的审计报告》(以下称《马洪报告》)、《深圳市诚信会计师事务所关于深圳市天健物业管理有限公司收支情况的审计报告》（以下称《诚信报告》）中所依据的法律和引用的会计准则错误，有失公允，结论偏颇（鉴于篇幅问题，只列举部分）。(一）关于《马洪报告》、《诚信报告》中关于对收入审计结果认定错误或者依据错误的问题。
1、经营授权与会计核算问题。《马洪报告》认定答辩人在2005年6月23日-2006年6月22日期间未取得合同授权，因此该期间的物业管理费收入及成本支出缺乏依据。该认定属于错误结论。
案涉小区一期、二期在答辩人接管之前系由龙岗天健房地产有限公司接管，双方于2005年1月完成交接。答辩人开始事实管理。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》中第三项01lydyh01关于物业费纠纷的处理01lydyh01中第7条：01lydyh01物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。……01lydyh01据此，即便双方无书面合同，双方已经形成的事实管理关系，法律也进行保护。《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条规定，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
2、《马洪报告》称答辩人有部分发票在国税系统网站上查询发票，显示发票01lydyh01发票查询不存在01lydyh01或者01lydyh01未发售过该发票01lydyh01，就下01lydyh01即说明该发票为虚假发票01lydyh01的结论明显与事实不符。
答辩人向地税局核实，地税发票只能查到2007年7月1日以后的，国税能查到2011年以前的发票出处。深圳市国家税务局办税服务大厅网站的发票真伪查询系统的重要提示01lydyh01本栏目提供深圳国税局售出的发票以及验旧记录的查询，并不能确保发票的绝对真伪，如自行辨别后仍有疑虑的应该持发票到国税分局票证中心核实01lydyh01。向税务局办事人员咨询的结果是：2011年以后能查到出处。报告中所列示虚假发票大部分都是2011年以前的发票。
3、前期入伙费用，在龙岗天健花园列支421099.16元，《马洪报告》认为不适当。答辩人05年弥补龙岗天健花园亏损2137244.97元，06年弥补亏损740597.12元，07年弥补亏损201042.99元，08年弥补亏损349915.18元，累计弥补亏损3428800.26。答辩人不仅承担了相关入伙费用，而且还弥补了龙岗天健花园的经营亏损。
4、物业管理收入相关问题，（1）物业管理费收入账面金额比测算少2441712.79元。答辩人在管期间，幼儿园管理费是按照1元/平米（报告多计算管理费911206.8元），会所按照3元/平米（多计算管理费128347.2元）；
（2）3期4栋配套用房529.16平米属于政府用于公益事业，是无偿经营，无法收取管理费（多计算管理费190497.6元）；开发商返给政府的管理用房。
（3）《马洪报告》中确认应当收费的商铺面积比答辩人实际收费面积多，其中：21-23栋商铺面积多134.17平米，9-11栋商铺面积比实际多19.74平米，会所面积多26.08平米，多计算管理费30166.65元。因此测算出来的费用与实际收入有较大差异。
上述三个问题点可以反映出，案外人在出审计报告时，简单以收费标准乘以收费面积得出应收费用数据，却未考虑答辩人实际管理情况，以理论推导的收入作为审计报告结论明显违反会计原则。同时，根据《深圳市业管理服务收费管理规定》第15条，被答辩人对管理费收入不符合标准、业主欠费的行为也有催促缴费的义务，被答辩人在履行业委会职责期间多年来未曾提出异议，也证明被答辩人对答辩人的收费情况清楚并且予以确认。
5、停车费收入相关问题
(1)小区车辆出入刷卡停车收费记录被删除。答辩人在案涉小区的停车收费数据并非人为删除，而是因为系统设置自动删除。审计期间为05年7月-12年12月，但是现场审计时间是13年5月17日才开始，最长时间跨度长达8年，最短时间跨度也有半年之久，但是停车场收费系统由于硬盘容量有限，系统数据会自动更新，属于系统软件的正常原因，不存在被删除的情况。从审计单位报告用词，可以明显看出，其不熟悉物业工作、不了解物业现状，缺少审计物业行业应有的专业性，因此带有明显倾向性。
（2）报告计算停车费收入数与账面数存在差异。涉案小区一期6、7、8栋外围商铺红线内40多个车位政府未批准收取停车费；地下车库有12个车位是开发商赠送给业主，每月只收取50元的管理费；部分地下月卡车主为了方便不停地下而停地上；报告中地面停车数量取最大值计算的结果会存在实际收费金额上的差异。
（3）审计报告中关于地下车库管理成本相关问题。答辩人认为，在《物权法》实施以前，地下车库的产权归属除非有特别约定，一般属于开发商，如果业主主张属于全体业主，还应经过必要的行政确认或者司法确认。因此停车场收入是按比例分成的，是管理收费的一种变通，分成比例已经包含了项目的管理成本。
停车场按商业收费也不符合行业的通常做法，小区停车分成收入实际已经高于一般停车场管理费收费标准。停车场作为小区重要的配套设施，报告中简单的经济分析，以及与小区管理分隔开单独的收支测算，既不合理，也不符合物业管理工作的实际情况。且停车场收费价格是经政府部门审判过的。
6、场地租赁及其他收入。
(1)游泳池收入未见入账。游泳池作为会所的一部分，租金已包括在会所租金中，会所租赁合同中有约定。从已发生的法院判定案例看，会所产权属于开发商，业主对会所产权有异议，可以通过司法程序确权。确权后才能认定该部分收入的归属。但《马洪报告》、《诚信报告》却主观臆断会所收入为全体业主所有，明显带有倾向性。
（2）报告中提到隐蔽收入。虽然在当年度没有及时确认收入，但是在2012年已经全部确认为收入，对于这次审计期间来说，不存在隐蔽收入的情况。
以上列举《马洪报告》《诚信报告》中关于收入确认的结论，可以看出被答辩人所依据的证据不足已成为定案依据。
(二）《马洪报告》《诚信报告》中关于支出审计认定的法律依据错误。
1、两报告中引用的法规依据为1994年发布，2004年修订的《深圳经济特区物业管理行业管理办法》，而我司依据的是2006年颁布的《深圳市物业管理服务收费管理规定》。由于引用的法律法规不同，导致审计结论差距。答辩人认为，引用的法律法规规定应当以更符合物业行业成本支出为宜。
2、《马洪报告》认为发放过节费、伙食费、年终奖薪酬补偿等员工非法定福利1004047.94元在管理处列支不适当。根据《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企〔2009〕242号）中规定“尚未实行货币化改革的，企业发生的支出作为职工福利费管理”，属于职工薪酬总额的一部分。同时根据《物业管理企业财务管理规定》中第八条“企业在从事物业管理活动中发生的各项支出，计入经营成本。营业成本包括直接人工费…间接费用等。…间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费…交通运输费、财产保险费、劳动保护费、低值易耗品摊销及其他费用”。
3、食堂人员工资126102元在管理费中列支不适当。答辩人认为，食堂人员是答辩人聘用为管理处人员服务的后勤人员，包括在物业管理服务人员中；该食堂属内部员工就餐用，非盈利机构，而且物业管理项目提供员工食宿是目前稳定员工队伍最有效措施和福利，也是行业通常做法，包吃包住，并且该食堂员工编制为案涉项目的保安编制。同时根据《物业管理企业财务管理规定》中第八条规定，食堂人员工资属于发生的间接费用。
4、工资性三项费没实际用于龙岗天健花园物业管理支出。答辩人认为，工会经费由物业公司代缴；根据国家发展改革委、建设部2007年发布的《物业服务定价成本监审办法》，2010年《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》，2006年《深圳市物业管理服务收费管理规定》发布的相关规定01lydyh01下列项目支出可以列入物业管理服务成本….管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等01lydyh01。
5、列支员工工作服、过节费、降温费等费用476832元不适当。答辩人认为员工服装是由物业公司统一采购发放，相关采购发票、清单在物业公司，成本发生真实。而过节费、降温费属于员工薪酬总额的一部分。同时根据《物业管理企业财务管理规定》中第八条规定，以上费用属于发生的间接费用。
6、超范围支付办公费83622.88元。答辩人认为，虽然用于装修、招待的费用计入了办公费，只是做账时会计科目不适当，但是这些费用都是用于物业管理期间用于小区事务的支出，属于合理的支出。本届业委会即被答辩人在2013年也进行过装修，发生过同样的费用，却从物业管理费中支付，同样的费用种类却实行双重标准，对答辩人带有明显的针对性。
7、超范围支付交通差旅费67500元。答辩人认为，陈茂松、刘双霞属于案涉小区管理处员工，居住于福田区，因上班往返支付的交通补贴属于正常支付，是薪酬或者福利的一部分。
8、超范围支付护管治安费14042.12元（06年4月9号凭证）。答辩人认为上述费用为保安宿舍改造支付的相关费用，并且物业行业通行做法保安员均住在小区可以及时处理各种突发应急事件，更好地履行治安防范的职责，由此产生的费用列支到护管费用，符合相关规定及行业做法。
9、送业主贺年卡、母亲节送花等支付非正常社区文化费135857.6元。答辩人认为依据《深圳市物业管理服务收费管理规定》第九条第九款规定01lydyh01必要的社区文化、体育活动费用01lydyh01支出，支出社区文化费属于管理处开支的一部分，并且受益人属于全体业主，答辩人认为在管理费中列支社区文化费合法合规。
10、支付停车场监管信息上传系统费71400元，停车场改造费30000元不应计入物业服务成本。答辩人认为根据《深圳市物业管理服务收费管理规定》第九条第二款01lydyh01物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用01lydyh01支出，同时根据《深圳市经营性停车场设施管理办法》第18条规定，政府要求安装信息上传系统，该费用列入管理费用支出合法合规。
11、审计报告提出物业综合保险的主体是天健物业公司，列支综合保险费149280元不适当。答辩人下属十几个物业项目，各项目是非法人机构，无法单独与保险公司签订协议。需要提请注意的是，在物业公司与保险公司签订的保险合同中，明确约定各项目的分担情况以及保险承担的范围，符合《物业管理条例》规定。根据国家发改委、建设部（发改价格【2003】1865号）文件《物业服务收费管理办法》第十一条和《深圳市物业管理服务收费管理规定》第九条第八款之规定：01lydyh01物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：……物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。01lydyh01上述保险费用在管理费列支是有法律依据的。
12、绿化服务费、电梯维保费价格是否公允，无法确认。
答辩人认为，绿化服务费、电梯维保费都是按照市场价格定价，符合相关规定。答辩人根据市场价格，定价适中。
13、维修费共计222591.11元未通过本体金支出，而是列入了管理成本。答辩人认为，根据《深圳市物业管理服务收费管理规定》第九条第二款规定01lydyh01物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用01lydyh01支出。报告所列基本都是公共区域的小额维修补漏工程，有几笔工程合计成的一笔工程进行付款，属于紧急维修，如果通过业主表决程序，时间长。本着及时为业主服务的精神，才会紧急维修进入了成本。
另外，根据《深圳市物业管理服务收费管理规定》第九条规定01lydyh01物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修基金予以列支，不得计入物业管理服务成本或者物业管理服务支出01lydyh01，报告所列基本都是公共区域的小额维修补漏工程，不符合本体金使用支出规定。
2012年业委会办公室装修花费21382元，是业委会要求装修，费用从小区广告收入中支出，而小区广告收入已经全部弥补进小区物业管理收入。
14、支付业主委员会费用62891.66元不适当。答辩人认为，根据2007年发布的《深圳经济特区物业管理条例》中第二十二条规定01lydyh01业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬，从物业服务费中按照市政府规定的比例提取，专款专用。01lydyh01同时根据与前任业委会的协议，这部分费用属于业委会费用合理支出范围内。
15、本体金相关问题。(1）本体金使用未经过三分之二以上业主表决。答辩人认为：根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条规定，维修情况紧急的，物业管理人可予先行维修，事后再按照法定程序补充手续的变通规定。《马洪报告》机械的引用法律明显错误。
以上列举的事项只是《马洪报告》《诚信报告》审计过程中依据法律错误从而得出有失公允、认定偏颇结论的冰山一角。综上所述，答辩人认为，被答辩人所举证据并不能足以支持其诉讼请求。
二、本案被答辩人在2015年9月22日之后，作为诉讼主体资格已经没有法律基础，不再是适格的民事主体。
被答辩人作为涉案小区业主经过合法选举成立的业主委员会，其任期为2012年9月23日至2015年9月22日。根据《广东省物业管理条例》第三十四条、《深圳经济特区物业管理条例》第四十一条之规定：业主委员会任期届满后，不得继续履行责任。因此，答辩人认为，被答辩人在2015年9月22日之后，除非经业主大会重新选举或者重新获得业主大会的授权，其作为原告的诉讼主体资格已经没有法律基础，其提出的诉讼主张也随之失去了法律规定的基本前提。
被答辩人作为诉讼的主体地位没有法律基础，且提出的诉讼请求所依据的证据并不充分，援引的审计报告缺乏公允性且存在明显的结论错误。因此，请求贵院驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法利益，彰显法律的权威性。
本院经审理查明，位于深圳市龙岗区龙城街道办的天健花园分三期建设。被告从2005年1月开始对天健花园进行物业管理，2014年7月1日退出该花园。被告确认，对天健花园进行物业管理期间，采取酬金制计费方式。
原告分别于2013年、2014年委托深圳马洪会计师事务所、深圳诚信会计师事务所对被告天健花园管理处自2005年7月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2014年6月30日管理天健花园期间，有关的收入、支出情况进行审计。被告对两会计师事务所出具的审计报告不予认可。
另查，深圳市龙岗区龙城街道天健花园第三届业主委员会成立于2012年9月23日，任期三年，负责人为庄木林，在深圳市龙岗区住房和建设局进行了备案，领取了《组织机构代码证》，机构类型为其他机构。2015年7月23日，深圳市龙岗区龙城街道天健花园第四届业主委员会成立，负责人为庄木林，任期三年，在深圳市龙岗区住房和建设局进行了备案，领取了《组织机构代码证》，机构类型为其他机构。
本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，为业主自治管理组织，而非业主财产的管理人，其属于非法人组织，没有属于自己的财产，也无法独立承担民事责任，故基于业主委员会主体的特殊性，其作为民事主体的资格应受到一定的限制，其仅在法律、司法解释明确规定的情形下才能成为诉讼主体。本案原告提起的本案诉讼，不在法律、司法解释规定的业主委员会有权提起诉讼的类型内，因此深圳市龙岗区龙城街道天健花园第三届业主委员会提起本案诉讼主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第（三）项的规定，裁定如下：
驳回原告深圳市龙岗区龙城街道天健花园第三届业主委员会的起诉。
原告已预交的案件受理费49514元由本院退回给原告。
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如不服本裁定，应在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
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审判长颜浩民
人民陪审员 陈 绍 粦
人民陪审员 蒋 如 秋
二〇一五年十一月三日
书 记 员 刘智枫（代）