上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3244号
上诉人（原审被告）中铁华夏文化传媒（上海）有限公司，住所地上海市嘉定区XX公路XX号XX幢XX层XX区XX室。法定代表人李毅，总经理。委托代理人高学明，上海鼎善律师事务所律师。委托代理人童骏，上海鼎善律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）上海银洲投资管理有限公司，住所地上海市闵行区XX路XX号XX幢XX层XX室。法定代表人罗瑞敏，总经理。委托代理人谢有明，上海名江律师事务所律师。委托代理人谢晋，上海名江律师事务所律师。上诉人中铁华夏文化传媒（上海）有限公司（以下简称中铁公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第1748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2014年8月18日，上海银洲投资管理有限公司（以下简称银洲公司；作为出租人、甲方）与中铁公司（作为承租人、乙方）签订《办公用房租赁合同》，约定中铁公司向银洲公司承租位于上海市闵行区XX路XX号XX栋XX大厦XX座XX楼（以下简称系争房屋），租赁面积为790平方米，租赁期限为9年，从2014年8月1日起至2023年5月30日止。每月租金为48,058元（人民币，下同），物业管理费9,480元，两项固定支付费用合计115,076元。首期租赁费、管理费在2014年7月30日支付，以后在每年的1月、3月、5月、7月、9月、11月支付，逢单月的30日支付下一期的租赁费、管理费。乙方必须在合同签订后向甲方缴纳履约保证金115,000元。租赁期间，乙方应及时缴纳租赁费、管理费、电费及其他应缴费用。若乙方发生拖欠，经甲方催缴仍未缴纳，甲方可在保证金中扣除相应的应缴费用，并要求乙方限时补足履约保证金。若乙方拖欠甲方上述费用达到一个月的（从乙方应缴费之日起计），即视为乙方违约，甲方有权解除合同，除追缴乙方所欠费用及该款项每日0.5%的滞纳金直至乙方付清所欠费用为止外，甲方有权没收乙方的履约保证金，并停止提供对乙方的所有服务，包括停水电及电梯。该合同还对双方当事人的其他权利义务作出了约定。上述合同签订后，银洲公司向中铁公司交付了系争房屋。中铁公司向银洲公司支付了履约保证金115,000元。2015年1月6日，中铁公司盖章确认如下内容：“中铁华夏文化传媒（上海）有限公司应付款：1、2015.1.1-1.6租金：11,376.00（元）；2、2014年11月电费：1,070.00（元）；3、2014年12月电费：3,457.30（元）；4、2014年7-12月水费：31.40（元）；5、2015年1.1-1.6电费：421.10（元）。共应付上海银洲投资管理有限公司16,355.80（元）”。同日，中铁公司又盖章确认如下内容：“1、2014.11.1-11.30租金：57,538.00（元）；2、2014.12.1-12.31租金：57,538.00（元）。共应付上海银洲投资管理有限公司115,076.00（元）”。仍于该日，中铁公司搬离系争房屋，银洲公司就此收回房屋。现银洲公司因中铁公司未将搬离之前所欠银洲公司的各项费用结算完毕，故以诉称事由起诉至原审法院，请求判令：1、解除银洲公司与中铁公司于2014年8月签订的办公用房租赁合同；2、中铁公司支付银洲公司拖欠的自2014年11月1日至2015年1月6日的租赁费105,727.60元以及管理费20,856元，自2014年7月至12月的水费31.40元以及电费4,948.40元；3、中铁公司支付以131,563.40元为本金、自2014年12月1日起计算至判决之日、按每日千分之五为标准计算的滞纳金。原审中，银洲公司增加第四项诉讼请求，即要求没收中铁公司支付的保证金115,000元。同时，将第二项诉讼请求中租赁费的数额调整为105,500元，管理费的数额调整为20,800元，并将第三项诉讼请求中的滞纳金的本金数额调整为131,239.80元，起算日期调整为自2015年2月1日起。中铁公司认为合同无效，不同意银洲公司的诉讼请求，但同意房屋的使用费、管理费、水费、电费等费用减半支付。原审另查明，位于上海市闵行区XX路XX号的建筑，根据日期为2008年3月26日、编号为沪闵建（2008）12080326F00670号的《建设工程规划许可证》记载，上述建筑的建设项目名称为翻建厂房；项目的建设单位为上海A公司。2009年3月26日，上海市闵行区公安消防支队就案外人上海A公司的上述新建厂房（即本案系争房屋所在建筑物）建筑工程消防验收事宜出具验收合格意见。又根据日期为2015年4月9日、编号为沪闵竣（2015）JA31011220154443号的《建设工程竣工规划验收合格证》记载，上述建筑的使用性质为工业仓储。2015年7月26日，案外人上海A公司出具情况说明两份，分别载明：一、上海市闵行区XX路XX号房屋一幢经批准建造并通过消防验收，产权登记事宜正在办理中；二、上述房屋自2009年8月起整体出租给上海B有限公司经营管理，自2013年起由银洲公司接替上海B有限公司经营管理，房屋承租人有权对外进行出租。原审还查明，中铁公司于2015年8月19日确认收到银洲公司起诉状副本、证据副本等诉讼材料。原审认为，银洲公司与中铁公司签订的房屋租赁合同虽系双方当事人真实意思表示，内容尚未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中铁公司抗辩，银洲公司出租的房屋是非法建筑，房屋规划的土地性质发生改变，故合同当属无效。就此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对房屋租赁合同归属于无效的情形作出了严格的限定，仅包括未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证规定建设的房屋的租赁合同、未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑的租赁合同、超过批准使用期限的临时建筑的租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同。而就本案银洲公司列举的证据来看，本案系争房屋所处建筑已经具备合法的建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证，同时又不存在上述任何一项合同无效之情形或合同法规定的合同无效之情形，故该房屋所涉租赁合同当属合法有效。就房屋的土地性质是否发生变化致合同无效的问题，根据我国《土地管理法》及相关实施条例等法律法规的规定，土地用途分为农用地、建设用地、未利用地，只有在上述三种土地用途之间的转换，才属于法律意义上的改变土地用途。若未经批准擅自改变土地用途的，可致合同无效。但本案中，房屋所有权人及合法的使用权人将原使用性质为工业仓储的厂房用于商业用途，是对合法建筑物的利用和处分行为，其改变的是房屋的使用功能，并非改变土地性质。而该种利用、处分、改变行为不会导致合同归于无效。综上，中铁公司就合同效力问题提出的抗辩意见，不具有事实和法律依据，不能认同。既系争合同为有效合同，则合同条款对银洲公司与中铁公司均产生约束力，双方均应按约履行，否则违约方应承担相应的违约责任。现根据本案查明之事实，中铁公司确未按约于2014年11月30日之前支付下一期的租金、物业管理费等费用。直至2015年1月6日，中铁公司确认了至该日其欠付银洲公司各类款项（包括租金、物业管理费、水费、电费等）的具体数额。已超过合同约定的付款时间一月有余。之后中铁公司也未再支付银洲公司任何款项。中铁公司的行为，显属违约。按照合同约定，银洲公司可取得合同解除权。故银洲公司现诉请确认合同解除，符合双方合同之约定，予以确认。关于合同解除日期，根据法律规定，当以享有合同解除权的一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日。本案中，鉴于诉讼前，银洲公司未向中铁公司发出过解除通知，故本案应以中铁公司收到银洲公司起诉状等诉讼材料之日为合同解除日（即2015年8月19日）。关于银洲公司主张的2014年11月1日至2015年1月6日的租金105,500元、2014年11月1日至2015年1月6日的物业管理费20,800元、2014年7月至12月的水费31.40元、2014年7月至12月的电费4,948.40元，鉴于中铁公司在上述期间内占有使用了房屋，则理应向银洲公司支付上述款项。至于中铁公司抗辩，由于系争房屋为非法建筑，致中铁公司不能办理相应证照，故中铁公司并没有真正实际经营、其未实际使用房屋，因此各类费用应减半收取。就此，房屋租赁合同属有效合同，中铁公司于2015年1月6日搬离系争房屋并确认了截止该日欠付银洲公司的数额，则理应向银洲公司全额支付。中铁公司无法办理出相应证照亦不能构成减免中铁公司支付费用的合理理由。办理证照之义务并非银洲公司的合同义务，更非合同成就的必要条件。再者，中铁公司作为经营主体，在承租系争房屋前应当对其经营活动场所作必要充分的了解，否则由此可能产生的经营风险也应当由其自行承担。故中铁公司以房屋为非法建筑、未能办理出相关证照为由对抗其付款义务，缺乏事实和法律依据，不能认同。中铁公司拖欠银洲公司款项未付，按照合同约定，银洲公司有权收取相应地滞纳金。故银洲公司主张以131,239.80元为本金，自2015年2月1日起至本案判决之日止的滞纳金，于法有据，原审法院予以支持。关于滞纳金日千分之五的计算标准，中铁公司称不应支付滞纳金的意见可视为中铁公司对该计算标准过高的抗辩，原审法院根据本案的实际情况、当事人的过错程度等将滞纳金的计算标准调整至日万分之五。由此，中铁公司应支付的滞纳金数额为18,307.95元（具体计算方式为：自2015年2月1日至本案判决之日2015年11月6日共计279天×日万分之五×本金131,239.80元=18,307.95元）。关于保证金，合同亦赋予银洲公司于中铁公司拖欠支付各类费用达一个月以上时，就保证金可予没收之权利，故银洲公司要求没收保证金，亦予支持。中铁公司抗辩合同无效，故银洲公司无加收滞纳金、没收保证金之权利，基于上述对合同有效性的认定，中铁公司的该项抗辩意见不能成立。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年11月6日作出判决：一、确认上海银洲投资管理有限公司与中铁华夏文化传媒（上海）有限公司于2014年8月18日就位于上海市闵行区XX路XX号XX栋XX大厦XX座XX楼签订的《办公用房租赁合同》于2015年8月19日解除；二、中铁华夏文化传媒（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向上海银洲投资管理有限公司支付自2014年11月1日起至2015年1月6日止的租金人民币105,500元；三、中铁华夏文化传媒（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向上海银洲投资管理有限公司支付自2014年11月1日起至2015年1月6日止的物业管理费人民币20,800元；四、中铁华夏文化传媒（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向上海银洲投资管理有限公司支付2014年7月至2014年12月期间的水费人民币31.40元；五、中铁华夏文化传媒（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向上海银洲投资管理有限公司支付2014年7月至2014年12月期间的电费人民币4,948.40元；六、中铁华夏文化传媒（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向上海银洲投资管理有限公司支付自2015年2月1日起至本案判决之日止，以人民币131,239.80元为本金，按照日万分之五的标准计算的滞纳金人民币18,307.95元；七、中铁华夏文化传媒（上海）有限公司支付的关于上海市闵行区XX路XX号XX栋XX大厦XX座XX楼的租赁保证金人民币115,000元，上海银洲投资管理有限公司不予返还。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币2,682.66元，财产保全费人民币1,875.11元，合计人民币4,557.77元，由中铁华夏文化传媒（上海）有限公司负担。原审法院判决后，上诉人中铁公司不服，向本院提起上诉称：系争房屋规划建设的用途都是工业仓储，但被上诉人却将其作为商业用途，违反了法律规定，系争租赁合同应属无效。原审认定上诉人按照合同约定缴纳租金及滞纳金不当。请求二审法院撤销原判第一、二、六、七项，改判租赁合同无效，上诉人支付租金52,750元，不支付滞纳金，被上诉人返还保证金115,000元。被上诉人银洲公司辩称：被上诉人的房屋建设取得了各项规划许可，现在竣工验收，规划验收都通过了，房产证正在办理过程中，建筑物本身完全是合法的，上诉人的主张没有任何依据。原审判决正确，请求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人确认，对未按约支付租金的事实无异议，在假设合同有效的情况下，原审所计算的租金及滞纳金金额均是符合合同约定的，但其仍然主张系争租赁合同无效。本院认为，系争租赁房屋虽尚未取得正式的房屋所有权证，但系争房屋的建设工程在开工前取得了《建设工程规划许可证》，又于2015年4月9日取得了《建设工程竣工规划验收合格证》，上述事实说明规划管理部门不仅核准了系争房屋建设施工的规划设计，而且认可了实际建造行为符合规划设计方案。上诉人称系争房屋不符合规划设计，故租赁合同无效，无事实依据，本院不予支持。至于上诉人所称的房屋实际使用方式问题，系争房屋的规划用途确为工业仓储，但即使被上诉人将房屋用于商业经营，该问题也不属于房屋本身的规划瑕疵，而是实际使用方式的范畴，并不影响系争房屋的建筑物合法性及租赁合同的法律效力。因此，系争租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。由于上诉人不按约支付租金达一月以上，根据系争租赁合同约定，被上诉人有权主张欠付租金、滞纳金并没收保证金。上诉人主张返还保证金，其不应承担滞纳金，减少收取租金，均无事实依据，本院不予支持。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,021.14元，由上诉人中铁华夏文化传媒（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 孙 飞
代理审判员 李 兴
二〇一六年四月七日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……