广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第343号
上诉人（原审原告）：周毅，男，汉族，1979年1月28日出生，住贵州省凯里市。
委托代理人：周福海，男，汉族，1942年9月23日出生，住贵州省凯里市。
被上诉人（原审被告）：赵国通，男，汉族，1950年12月25日出生，住贵州省瓮安县雍阳镇。
委托代理人：王健，广东指针律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵天霞，女，苗族，1985年4月26日出生，住贵州省凯里市。
上诉人周毅与被上诉人赵国通及赵天霞申请执行人执行异议之诉一案，周毅不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第876号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年4月23日，贵州省凯里市人民法院作出（2011）凯民保字第33号民事裁定书，裁定查封赵天霞所拥有的位于广东省珠海市唐家湾唐淇路1号1栋2单元1202房。2012年5月17日，凯里市人民法院将其受理的（2012）凯执字第308号、309号和310号执行案（申请执行人分别为周毅、童译达和游钢，被执行人均为吴经锐和赵天霞）委托原审法院执行。原审法院接受了凯里市人民法院的委托，立案执行，案号分别为（2012）珠香法执字第2416号、2417号和2418号。2012年9月25日，原审法院作出（2012）珠香法执字第2416、2417、2418号执行裁定书，裁定拍卖被执行人赵天霞名下的唐淇路1号1栋2单元1202房。2012年11月19日，赵国通向原审法院提出书面异议，认为其系珠海市唐家湾镇唐淇路1号1栋2单元1202房的实际所有人，对该处房屋享有所有权，应当依法中止珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法执字第2416、2417、2418号执行裁定书的执行。原审法院经听证审查后，于2013年1月14日作出了（2012）珠香法执外异字57号执行裁定书，裁定中止对珠海市唐家湾唐淇路1号龙腾湾山庄一楼2单元1202号房的执行。周毅不服，遂向原审法院提起诉讼。
在原审法院作出的（2012）珠香法执外异字57号执行裁定书中已查明如下事实：2010年11月15日，以赵天霞为甲方，赵国通为乙方，双方签订了一份《转让协议》，主要内容是：甲方以118万元的价格将唐淇路1号1栋2单元1202房转让给乙方，购房时所有税费及交房前物管费由甲方承担，转让后，甲方全力配合乙方办理该房的交房、过户等手续，甲方领取房产证交给乙方后，乙方付清房屋全款，等等。2010年12月3日，赵国通向广东省广播电视网络股份有限公司珠海分公司办理了唐淇路1号1栋2单元1202房的数字电视的新装手续，所开发票记载用户为赵国通。翌日，赵国通还办理了该房的珠海市燃气公司专用瓶用户用气安全保证凭证，凭证上记载的客户姓名为赵国通。2011年1月25日，赵国通通过交通银行珠海市柠溪支行向赵天霞转账付款687050元。此外，赵国通在2010年1月29日和3月3日通过中国工商银行分别向赵天霞转账付款40万元和790666.12元。赵国通表示，其在2010年1月29日就向赵天霞购买珠海市斗门区白蕉镇桥湖南路625号（旭日华庭）5栋1603房（以下简称旭日华庭5栋1603房）签订了《转让协议》，该房的转让金额是655517元，另需补偿利息17000元和承担契税和物管费等20384元，因当时已经协商一致赵国通还向赵天霞购买唐淇路1号1栋2单元1202房，故上述2010年3月3日的付款790666.12元中，有290666.12元是支付旭日华庭5栋1603房的购房余款，余下500000元预付给赵天霞用作偿还唐淇路1号1栋2单元1202房尚欠的银行按揭款，因此在2011年1月25日支付687050元后，已经付清了唐淇路1号1栋2单元1202房的118万元转让款。赵国通表示2010年3月向赵天霞支付50万元后，就收到了唐淇路1号1栋2单元1202房的钥匙，此后的物业管理费等均由其交纳。
另查明，唐淇路1号1栋2单元1202房系赵天霞于2007年7月20日向开发商珠海市华策集团有限公司购买，并向交通银行珠海分行申请按揭贷款862000元。2010年2月3日，赵天霞和游钢签订借款协议，约定赵天霞以上述房产作抵押向游钢借款50万元，赵天霞还将《商品房买卖合同》和《个人住房担保贷款合同》等购房资料的原件交给了游钢，但之后未办理抵押登记手续。该房目前登记在赵天霞名下，受理登记时间是2010年11月16日，领证日期是同年12月13日。赵国通表示其目前持有该房的房产证原件。对上述事实，双方当事人在庭审中已予以认可。
原审法院另查明，涉案房屋自2010年3月赵天霞交付给赵国通后，一直由赵国通占有、使用至今。无证据显示未能办理涉案房屋产权过户登记手续的过错在于赵国通。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，本案中，涉案房屋系赵天霞于2007年7月20日向开发商珠海市华策集团有限公司购买，其申请了按揭贷款说明办理了预购登记，事实上之后办理权属证登记的产权人也是赵天霞，因此，赵天霞与赵国通就转让涉案房产而签订的《转让协议》合法有效。根据赵国通提交的《转让协议》、银行转账付款凭证、发票和燃气用户用气安全保险凭证等证据，足以确认赵天霞在2010年已经将涉案房产转让并交付给赵国通、赵国通在2011年1月25日付清了全部购房款、且赵国通从2010年起已经实际占有使用了该房的事实。赵国通和赵天霞之间的房产转让虽然没有办理过户登记手续，但转让行为发生在凯里市人民法院2011年4月23日查封该房产之前，且没证据显示赵国通对此有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，因此，赵国通已支付全部购房款并实际占有使用涉案房产，且无证据显示对没有办理过户登记手续有过错，原审法院在执行周毅、童译达和游钢申请执行吴经锐、赵天霞纠纷案中裁定中止对唐淇路1号1栋2单元1202房的执行，符合上述法律规定。周毅请求确认赵天霞对涉案房产享有所有权、并要求继续对涉案房产采取执行措施，理据不足，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院作出如下判决：驳回周毅的诉讼请求。一审案件受理费100元，由周毅负担。
一审判决后，周毅不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第876号民事判决；2、改判确认珠海市唐家湾镇唐淇路1号1栋2单元1202房属于赵天霞所有，赵国通对该房不享有所有权。3、改判继续对该房的执行。事实和理由如下：一、赵国通有过错。1、没有审查房屋权属情况。按照赵国通提供的证据，其与赵天霞签订《转让协议》的时间是2010年11月15日，此时赵天霞尚未取得房产证，且购房资料的原件在游钢手中，赵国通为什么不向赵天霞核实是否具有抵押、查封等影响权属完整的情况？这就是过错。赵国通在一审中声称其与吴经锐、赵天霞互不认识。而根据我们调查，赵国通在2009年之前就放高利贷给吴经锐，后吴经锐的房地产公司还不起高利贷，很多债主就拿房抵债。赵国通有意说谎，与吴经锐、赵天霞恶意串通，目的就是规避执行。2、没有履行申请办理变更登记法律义务。人民法院于2011年4月23日裁定查封1202房时，该房登记所有人为赵天霞，且至今仍为赵天霞，没有办理任何变更登记手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当按照本法第5章的规定办理权属登记。”2001年8月15日颁布施行的《城市房屋权属登记管理办法》第4条规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。”第5条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”第11条规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请。”第18条规定：“权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记。”赵国通2010年11月15日签订《转让协议》购房，到2011年4月23日法院裁定查封该房时，早已超过30日。赵国通不按法律规定办理房屋产权变更登记，就是有过错。赵国通有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，就不影响法院对1202房的执行。
二、2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条是在《物权法》未颁布之前、物权制度未完善的情况下所作的规定。《物权法》出台后，按照法律位阶，应适用不动产物权的规定，按登记制度确定房产所有权。若不然，法律规定的不动产物权登记制度将形同虚设，任何人都可以找理由抗辩法院的房产保全。
综上，为维护周毅的合法权利，提出上诉，请二审人民法院公正判决。
被上诉人赵国通答辩称：上诉人周毅的上诉请求及上诉理由与案件事实不符，也无法律依据，请求法院驳回上诉人周毅的诉讼请求。
被上诉人赵天霞二审期间未提交证据及答辩。
本院二审经审理查明，上诉人周毅于二审期间提交了本院于2014年7月2日对游钢与赵国通、吴经锐、赵天霞申请执行人执行异议之诉的二审判决书［（2014）珠中法民三终字第241号］，认为与本案案情同样的游钢上诉请求获得了二审法院支持，请求作为新证据提交。本院认为，该241号判决形成于本案一审判决之后，并与本案有关联，本院予以采纳作为审理本案的参考。
上诉人周毅于二审期间还提交了“锐红房地产借贷笔录材料”一组，认为在一审代理词中已涉及该部分说明，但未能在一审时取得该笔录材料，故二审才提交。被上诉人赵国通认为该材料不属于新证据，且与本案无关。本院认为，周毅在一审期间已知该材料内容，但未在举证期间依法提交，现在二审才提交已超过举证期限，且该材料的内容尚不足以证实与本案赵国通及赵国通向赵天霞购房有关联，故本院对该材料不予采纳为新证据。
二审法庭调查中，周毅及赵国通对一审法院作出的（2012）珠香法执外异字第57号执行裁定书中查明的事实均予认可，本院对此事实予以确认。
另查明，本案一审于2013年8月16日开庭审理时，赵国通本人到庭，法官询问赵：“2010年已经将房屋交付给你使用了，为何不办理过户手续？”赵国通回答：“我付清全部房款之后没有钱再付过户所需的税费，我们想等凑齐这些钱后才办理过户，不料发生了这件事情，是我和老婆去年从上海回来后，发现门上被贴了查封通知才知道”。法官问：“被告有无在涉案房屋内居住？”赵国通回答：“是在涉案房屋内居住，是我和老婆到上海旅游，旅游回来之后才发现的。”
在（2014）珠中法民三终字第241号游钢案二审法庭调查中，法官问：“赵国通签订协议后为何近一年的时间没有办证？”赵国通的委托代理人王健回答：“需要庭后向赵国通本人核实”。该案中法官责令王健通知赵国通本人亲自到庭接受法庭调查，但赵国通本人未到庭。
在本案二审法庭调查中，仍作为赵国通委托代理人的王健解释未办过户的原因为：没办法联系赵天霞，因此无法办理过户手续，并认为这两种理由是并存的。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，周毅及赵国通对一审法院作出的（2012）珠香法执外异字第57号执行裁定书中查明：赵国通与赵天霞签订《转让协议》，购买涉案房产，支付了全部价款并实际占有涉案房产的事实均予认可，因此，本案的焦点为赵国通对没有办理过户登记手续是否有过错。为此，本院认为，作为购房者直接目的就是取得房屋所有权，故办理房屋产权证对购房人是件重要事。赵国通主张已于2011年1月25日支付完全部房款，却一直未向赵天霞主张办理房屋过户手续，赵国通自己解释是因无钱支付过户的税费，却同时又说有与其老婆一起去上海旅游，其解释难以自圆其说。赵国通的委托代理人在本案二审法庭调查中又辩称是联系不上赵天霞，但对这一很明确的事由，作为当事人的赵国通在一审法院开庭审理时根本未提及，赵国通也未能就联系不上赵天霞后如何自己救济办房产证一事采取哪些行为予以举证，故对赵国通委托代理人的这一解释理由不予采纳。在法院已责令赵国通亲自到庭接受法庭调查并对未能办理过户作出合理解释时，赵国通也未到庭应诉。鉴于赵国通没有提交证据证明其在长达近五个月的时间里要求赵天霞协助其办理过户手续，也没有提交证据证明是因为赵天霞不予协助，也没有提交证据证明涉案房产在此期间有不能办理过户手续的客观情况，同时，也未应法院要求就没有办证的原因接受法庭调查并作出合理解释，因此，赵国通对没有办理过户登记手续有过错。原审法院对此认定错误，导致结果处理错误，本院予以纠正。上诉人周毅上诉请求有事实及法律依据，应予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第876号民事判决书；
二、许可对登记在赵天霞名下的位于珠海市唐家镇唐淇路1号1栋2单元1202房的执行。
一审案件受理费人民币100元，二审案件受理费人民币100元，均由赵国通负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 泉
审 判 员 曾艺能
代理审判员 王 芳
二〇一四年九月十一日
书 记 员 黄小珊