新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终3297号
上诉人（原审被告）：薄建强，男，1980年1月18日出生，汉族，无固定职业。
委托诉讼代理人：李刚，乌鲁木齐红山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：褚文山，男，1945年11月15日出生，汉族，昌吉州粮食局退休职工。
委托诉讼代理人：褚国荣（褚文山之女），1975年2月16日出生，汉族，无固定职业。
委托诉讼代理人：王建忠，新疆建信律师事务所律师。
原审被告：徐满良，男，1966年2月3日出生，汉族，无固定职业。
原审被告：徐家轩（曾用名徐二雷），男，1988年12月26日出生，汉族，无固定职业。
原审被告：徐杰，男，1989年9月8日出生，汉族，无固定职业。
上诉人薄建强因与被上诉人褚文山、原审被告徐家轩、徐杰、徐满良确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院(2017)新0104民初3920号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。现己审理终结。
薄建强的上诉请求：撤销一审判决，驳回褚文山的诉讼请求。并承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，应当予以撤销并改判。1.2013年8月19日，我通过中介方介绍，我与马雨玲签订了房屋买卖协议，购买了涉案房屋；2.我与马雨玲之间不存在恶意串通，马雨玲一房二卖，导致我在支付了110万元购房款并办理过户后，五年来不能入住，我也是受害者，我与马雨玲之间根本不存在恶意串通，双方之间的合同关系应当受到法律保护。综上，请求二审法院查清事实，支持我方的上诉请求。
褚文山辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果也正确，应当予以维持。
徐满良陈述，不同意薄建强的上诉请求，我认为一审判决无误。
徐家轩、徐杰未到庭进行陈述，也未提交书面意见。
褚文山向一审法院起诉请求：1.依法确认马雨玲与薄建强于2013年8月20日签订的《房产转让合同》无效；2.由薄建强承担本案诉讼费用、邮寄费用。
一审法院认定事实：徐满良与马雨玲于1987年5月20日登记结婚，共生育徐家轩、徐杰两名儿子。马雨玲于2016年1月15日去世。2009年9月25日，马雨玲及其丈夫徐满良（甲方）与褚文山（乙方）签订一份售房合同约定：今有原养禽场拆迁安置户徐满良愿意将属于自己所有的拆迁安置房一套卖给乙方，出售价格按公司统一规定的安置补偿价即2,350元／㎡计算，交易达成后该套房屋的产权过户等一应后续事宜均由甲方负责配合办理，若事后发生违约等情况则违约一方按即售房屋给款的双倍数目支付对方违约金；附即售房屋楼盘地段农十二师伯朗郡小区，开发商新天润房地产开发有限公司，楼盘号C组团3号楼一段一单元202室，面积105.85平方米。2010年3月，徐满良收取褚文山购房款25万元。2010年9月，褚文山入住该房屋。2013年3月27日，褚文山以马雨玲的名义交纳了房屋契税及物业维修专项基金。2013年6月6日，该房屋所有权登记在马雨玲名下，权属证书上共有情况登记为单独所有。2013年8月12日，褚文山向一审法院起诉马雨玲及其丈夫徐满良，一审法院于2013年10月23日作出（2013）新民三初字第957号民事判决，马雨玲、徐满良履行房屋过户登记义务，将本市常州街111号新天润国际社区一期C-3栋1单元202号房屋的所有权登记在褚文山名下。该民事判决已发生法律效力。
2013年8月19日，马雨玲（甲方）与薄建强（乙方）签订一份房屋买卖合同书约定，甲方自愿将坐落于本市新市区百园路新天润国际社区C座1单元102室、202室共两套房产出卖给乙方，总价款110万元；乙方在签订本合同同时支付银行承兑汇票两张，金额共40万元，票号分别为25948988及22625343；乙方支付首付款后，甲方应积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额；甲方应在9月1日前将房产交付乙方。同日，马雨玲在该合同书背面书写一份收据，内容为“今收到薄建强承兑汇票两张共计肆拾万元整”。同日，薄建强缴纳该两套房屋的契税，合计9,978.59元。同年8月20日，马雨玲向薄建强出具房款60万元收条一份，案外人“徐磊”代马雨玲向薄建强出具房款6万元收条一份。同年8月22日，该两套房屋的所有权人过户登记至薄建强名下，权属证书上共有情况登记为单独所有。
票号25948988银行承兑汇票的出票日期为2013年4月11日，出票人为鄂尔多斯市博源置业有限责任公司，付款行为内蒙古银行丰州路支行，出票金额为30万元，汇票到期日为2013年10月8日，收款人为鄂尔多斯市大东格装饰工程有限公司；票号22625343银行承兑汇票的出票日期为2013年5月10日，出票人为山东沂蒙泉港鸭业有限公司，付款行为青岛银行济南分行，出票金额为10万元，汇票到期日为2013年11月10日，收款人为沂蒙康源生物科技有限公司。河北邢台三鑫橡塑有限公司受让该两张银行承兑汇票由被告薄建强签收，薄建强称河北邢台三鑫橡塑有限公司为其亲戚开办的公司。
2013年8月20日，薄建强的银行账户向马雨玲的银行账户中转入60万元。马雨玲的该银行账户为同年8月19开户,在8月20日12时32分接收到60万元后于12时43分转入案外人郭霞的银行账户，马雨玲的该银行账户此后再无交易发生；郭霞的该银行账户于8月20日12时38分开户，在接收到60万元后于当日14时33分全部提取，后于同年11月11日销户。薄建强的上述银行账户在同年8月19日的余额为201.95元，8月20日12时28分-12时29分，由案外人巩珍珍的银行账户分两次转入合计601,867.75元；此前的同年7月30日，薄建强的该银行账户在的巩珍珍银行账户转入806,148.74元后即提取412,726.30元并转回40万元。巩珍珍与薄建强系夫妻关系，双方结婚登记时间为2008年3月19日。
薄建强与马雨玲在本市房屋产权交易管理中心备案的房产转让合同书的签订时间为2013年8月20日，102室和202室房屋转让价各为60万元，对房款支付和房屋交付的期限均无约定。本案审理中，薄建强称“徐磊”是马雨玲的儿子即徐家轩，通过新天润小区旁边的房产中介而相互认识，洽谈时查看了房产证，还调取了房产档案，房产中介人员带其看过四层、五层同户型的房屋。薄建强认为两套房屋120万元过高，徐家轩在薄建强离开后商量采取“跳单”的方式私下达成交易，与徐家轩约定110万元成交。薄建强称徐家轩又带其在小区内远远的看了一次房屋，并告知薄建强房屋正在出租，2013年9月1日租赁合同到期，薄建强未入户查看房屋。薄建强还称因为钱不够，徐家轩同意过户税费从购房款里减掉，所以仅支付106万元。
2009年9月，新疆新天润房地产开发有限公司与马雨玲签订拆迁补偿安置协议，协议约定拆迁房屋为马雨玲位于本市㎡砖混结构的房屋，产权调换房屋为新天润国际社区一期C组团3号楼1段1单元102号、202号房屋两套，建筑面积各约105.85㎡，原有房屋需进行货币补偿面积104.7㎡、计246,045元。
本案审理中，褚文山提交了十份新天润社区二手房成交表，2013年新天润社区最高成交价格8,812元/平方米，最低成交价6,574元/平方米，均价7,500元/平方米。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。订立此种合同的相对人有串通行为，主观上具有恶意，结果上损害了国家、集体或者第三人的利益。马雨玲明知褚文山已买受本案涉诉房屋且已入住，后又与薄建强订立该房屋的转让合同并进行过户，马雨玲的主观恶意明显，损害了褚文山依约取得该房屋所有权的合法权利。
判断马雨玲与薄建强签订的《房产转让合同书》是否有效，关键在于薄建强是否存在与马雨玲恶意串通的行为。一审法院认为，首先，从双方磋商交易的过程分析，购买房屋属于家庭生活的重大事项，二手房的交易又具有特殊性，房屋的面积、结构、装潢程度、使用情况、周边环境均能影响交易价格。薄建强的交易准备、磋商来看，薄建强自称与马雨玲及其儿子之前并不认识，但其在直接磋商时对所购房屋却不实地查看，对听说房屋已出租的情况也不在意，订立转让合同时双方对此情况不作约定或者另外约定，不符合通常的交易习惯；从交易时间来看，在上述磋商情况不明之下，薄建强与马雨玲两名陌生人之间就两套房屋的交易迅速订立合同、迅速完成过户登记，也不符合常情。其次，从交易价款分析，薄建强与马雨玲合同约定两套房屋的总价110万元低于过户时备案合同的总价120万元，薄建强实际则支付106万元，并未见双方磋商变更的相关证据，均不符合常情；另外，涉案两套房屋总面积211.64平方米，薄建强实付106万元，则双方交易价单价仅为5,008.50元/平方米，而依照褚文山提供的新天润社区二手房成交表，2013年底新天润社区最高成交价格8,812元/平方米，最低成交价6,574元/平方米，均价7,500元/平方米左右，结合2013年新天润社区房产交易行情，薄建强与马雨玲的交易价格明显低于市场价。再次，从价款支付方式分析，双方合同约定两套房屋首付款40万元的支付为两张异地、纸质银行承兑汇票，不符合通常的交易习惯；合同约定过户时付清全部房款余额，但对于过户时薄建强未付清全款，双方既无争议也未另行约定，不符合常情和通常的交易习惯。另外，双方发生60万元转账的银行账户异常，无法判明该笔款项的真实用途即为房款。综上，薄建强与马雨玲的交易行为从磋商过程、交易价款、价款支付等方面均可以推定薄建强对涉案房屋存在权利瑕疵是明知的，其与马雨玲所签订的《房产转让合同书》具备合同法中恶意串通订立合同的构成要件，应当认定为无效合同，对褚文山的请求，应予支持。薄建强的抗辩意见，不予采纳。徐家轩、徐杰继承人未到庭参加诉讼应视为其放弃抗辩权利。遂判决如下：薄建强与马雨玲2013年8月20日签订的《房产转让合同书》无效。
本院在二审期间，组织双方当事人对新证据进行了举证、质证。薄建强二审中提交证人彭某的证言，彭某为乌鲁木齐民泽家园房地产经纪有限公司总经理，证实薄建强系通过其所在的中介公司意欲购买房屋，由其介绍卖家徐家轩与薄建强认识，后因为“跳单”，双方私下达成的买卖协议，当时的房价也是6,000元左右。褚文山质证认为：对证人彭某和证言不认可，首先，证人不能证明薄建强与徐二雷之前是否相识，该房屋的登记程序也不正确的，证人一直说他和马雨玲没有见过面，马雨玲是否要真的出售该房屋证人并不清楚，徐二雷也没有出示过委托书。关于房屋价格问题，证人说的只是个人看法，我方不认可。徐满良质证认为：不认可证人证言，当时的房屋价格不低于7,500元。本院认为，该证人证言拟证实薄建强曾通过中介方购买涉案房屋，证人的证言内容与薄建强的陈述内容中关于购买房屋的过程能够相互印证，本院对该证人证言的证明力予以采信。
二审另查明：2009年9月25日，褚文山与马雨玲、徐满良签订的售房合同载明，楼盘号为C组团3号楼一段一单元202室。一审法院于2013年10月23日作出（2013）新民三初字第957号民事判决，判决：马雨玲、徐满良履行房屋过户登记义务，将本市常州街111号新天润国际社区一期C-3栋1单元202号房屋的所有权登记在褚文山名下。
本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。
本院认为，本案双方诉争的焦点为薄建强与马雨玲之间的房屋买卖行为是否构成恶意串通，是否应当认定涉案的《房产转让合同书》为无效合同。对此本院认为，一审判决认定薄建强与马雨玲之间存在恶意串通，理由是薄建强与马雨玲之间就两套房屋的交易迅速订立合同、迅速完成过户登记，薄建强的付款形式存在不合理性，薄建强在尚欠4万能元未付清的情况下，马雨玲仍同意交易过户，双方的交易价格低于市场价，薄建强与马雨玲的交易行为不符合通常的交易习惯，但以上事实仅证明了马雨玲的交易行为不合常理，与认定薄建强在交易过程中是否存在串通的恶意并无关联性。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条对认定“恶意串通事实”所应达到的证明标准，规定为“人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”。本案中，薄建强不看房、不验房即付款买房未尽到其作为审慎的购买人应当负有的调查义务，确实存在非善意的可能，但从双方交易的价格、马雨玲与薄建强的关系、薄建强的付款情况、获知房源的渠道等方面综合审查判断，在本案中，有证据证明薄建强是通过中介公司获知房源并与马雨玲洽谈购房，薄建强已支付绝大部分房款，且双方合同约定的交易价格不属于明显不合理的低价；同时，没有证据证明双方之间有亲友或亲密关系，以及薄建强应当知道马雨玲所售房屋已涉及诉讼和属于双重买卖等。结合案件事实和证据，又不能排除薄建强受马雨玲蒙蔽而购房，故双方不存在恶意串通的情形。综合以上意见，褚文山现起诉要求以薄建强与马雨玲之间存在恶意串通，损害了其合法权益为由，确认涉案合同为无效合同的请求，没有事实及法律依据，不应予以支持，薄建强提出其与马雨玲之间不存在恶意串通，双方于2013年8月20日签订的《房产转让合同书》有效的上诉意见，本院予以采纳。
综上所述，薄建强的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初3920号民事判决；
二、驳回被上诉人褚文山的诉讼请求。
一审案件受理费70元，被上诉人褚文山己预交，二审案件受理费70元，上诉人薄建强己预交，均由被上诉人褚文山负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 冯 宁
审判员 卫 杨
二〇一八年十一月十三日
书记员 马恒雯