重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终6228号
上诉人（原审被告）：王正蓉，女，1964年1月25日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
委托诉讼代理人：陆金勇，重庆乾力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈其开，男，1965年6月14日出生，汉族，户籍地贵州省桐梓县，住重庆市綦江区（原万盛区）。
委托诉讼代理人：莫明武，重庆杰义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李汶哲，重庆杰义律师事务所律师。
上诉人王正蓉与被上诉人陈其开农村房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2018）渝0110民初6175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人王正蓉的委托诉讼代理人陆金勇，被上诉人陈其开的委托诉讼代理人莫明武、李汶哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王正蓉上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋的产权人还有上诉人的丈夫冯如坤及子冯远，因冯如坤已去世，其继承人有其母亲杨志友、王正蓉、冯远。2、上诉人与陈其开签订《买卖房屋协议书》时，杨志友、冯远并不知情，上诉人未取得他们的同意和授权，事后也未取得他们的追认。杨志友、冯远没有过错，不应当承担合同无效的后果，陈其开的可信赖利益不能超过上诉人所享有的那部分产权。3、陈其开在签订协议时应当预见该协议可能因缺乏共有人的签字认可而被确认无效，其主观过错明显，应当承担主要责任或同等责任。4、因陈其开一家拒绝腾退房屋，涉案房屋的拆迁款尚未全部到位，一审法院的赔偿标准是错误的。
陈其开辩称，农村房屋依照谁修建谁取得的原则，涉案房屋产权人登记为王正蓉，应属于王正蓉的个人财产。该房屋出售给答辩人后，案外人并没有向答辩人主张过相应的权利，因此案外人应当是知晓这一情况，并同意的。答辩人购买该房屋是用于居住，且在购买房屋后将孩子的户口迁至所在村集体，并取得了集体的承包土地及土地经营权证，上诉人是为了获得征收补偿的利益，严重违背诚实信用原则。答辩人在签订买卖协议时并不知晓上诉人的家庭情况，且该买卖行为得到了村委会及同村成员的同意。因此，上诉人应当承担全部责任，按照征地拆迁补偿款的全部补偿费用赔偿答辩人的损失。征地拆迁补偿中有一部分费用如搬迁补助费、搬家费等应属于答辩人专有。双方签订合同后已经履行了合同内容，答辩人也支付了全部对价。因房价上涨，答辩人的损失应当按照两个时间差的房价差别进行赔偿。
陈其开向一审法院起诉请求：1、判令王正蓉返还陈其开购房款16800元；2、王正蓉赔偿陈其开经济损失300000元；3、本案诉讼费由王正蓉承担。
一审法院认定事实：陈其开、王正蓉于2005年3月2日签订《买卖房屋协议书》，约定王正蓉将重庆市綦江区（原万盛区）***房屋[桐(青房)字第0***号，所有权人王正蓉（王正容），建筑面积150平方米]以16800元的价格出售给陈其开。协议签订后，陈其开支付王正蓉房款16800元，王正蓉亦将房屋交由陈其开居住使用至今，同时王正蓉将《乡村房屋所有权证》、《集体建设用地使用证》交付陈其开。
2018年1月2日，王正蓉向一审法院起诉，要求确认合同无效，陈其开返还房屋，2018年3月29日，经一审法院判决双方于2005年3月2日签订的《买卖房屋协议书》无效，陈其开返还该房屋。陈其开不服一审判决，提出上诉，并于2018年7月29日撤回上诉。
2018年4月20日，王正蓉与重庆市万盛经开区青年镇人民政府签订《农房拆迁补偿安置协议书》，获得货币安置补偿款246053.41元，其中货币安置面积房屋补偿66870元（砖混建面30平方米×2229元）、安置后剩余合法人居房屋补偿134737.80元（砖混建面3.67平方米×900元、砖木建面156.47平方米×840元）、合法房屋残值补偿3903.80元（砖混建面33.7平方米×23元、砖木建面156.47平方米×20元）、货币安置简装补助6000元（建面30平方米×200元）、货币安置自购房补助6000元（建面30平方米×200元）、不可拆除装饰物补偿5633.10元、构筑物补偿7193.10元、搬家费2000元、搬迁补助费4800元、电总表660元、有线电视650元、合法人居提前搬迁奖励7605.60元。
另查明，王正蓉户籍于2003年1月13日即为重庆市綦江区（原万盛区）***号城镇居民，王正蓉在重庆市綦江区（原万盛区）青年镇更古村元石井社的承包地，于2011年11月17日由农业社另行发包与陈其开的儿子陈军（共有人陈忠），现王正蓉在元石井社无承包地。陈其开及其儿子陈军、陈忠户籍地为贵州省桐梓县***社，陈其开妻子吴则先户籍地为重庆市綦江区（原万盛区）***号，陈其开在户籍地的房屋倒塌，宅基地已由农业社收回，陈其开在户籍地没有房屋及宅基地。
一审法院认为，陈其开、王正蓉于2005年3月2日签订的《买卖房屋协议书》，已经一审法院判决认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王正蓉作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，房屋出卖十多年后，在得知该房屋可能被拆迁获得补偿的情况下，又以转让农村宅基地违反法律规定为由要求确认买卖合同无效，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖，应对合同无效承担主要责任，作为买受人陈其开并非该集体经济组织成员，对导致合同无效应负一定责任。
至于陈其开应获得的赔偿损失的范围及数额，双方之间的房屋买卖交易行为已完成多年，涉案房屋及所占土地价值有明显提升，基于诚实信用的基本原则，王正蓉应给付陈其开房屋及附属物的重置成新价，并对陈其开因合同无效造成的信赖利益损失给予赔偿。应根据双方签订合同时可预见到的损失以及合同实际履行状况，结合本案查明的事实和当事人过错程度等因素，酌情确定王正蓉应承担的给付及赔偿比例和数额。故陈其开要求王正蓉赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，对其合理部分予以支持。王正蓉的辩称意见无事实和法律依据，一审法院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：一、被告王正蓉于本判决生效后5日内返还原告陈其开购房款16800元、赔偿经济损失160000元，共计176800元；二、驳回原告陈其开的其他诉讼请求。一审案件受理费3026元，诉讼保全费1770元，共计4796元，由原告陈其开负担1108元，被告王正蓉负担3688元，（此款原告已预交，被告于本判决生效后5日内直接给付原告）。
本案二审期间，上诉人王正蓉向本院举示了：1、重庆市綦江区青年镇建设管理办公室出具的村镇房屋产权申请登记审批表，拟证明涉案房屋产权人有王正蓉、冯远及杨志友。2、贵州省桐梓县公安局坡渡派出所出具的户口注销证明，拟证明冯如坤死亡的时间及继承的事实。3、贵州省桐梓县坡渡镇林紫村委会出具的证明，拟证明杨志友系冯如坤的母亲，杨志友对涉案房屋享有权利。陈其开质证后认为：1、村镇房屋产权申请登记审批表不是新证据，该证据可以看出产权人只有上诉人一人，根据物权法不动产的产权以登记为准的规定，不能达到上诉人的证明目的，该证据只是一份审批表，不代表涉案房屋，与本案没有关联性。2、对户口注销证明、贵州省桐梓县坡渡镇林紫村委会出具的证明质证意见同第一组证据，不是新证据，与本案没有关联性。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，首先，陈其开虽不是案涉房屋所在地集体经济组织成员，因当初陈其开在户籍地贵州的房屋倒塌，宅基地被收回，在原籍无房无地的情况下到万盛青年镇更古村，在征得更古村村委会的同意情况下购买了王正蓉的房屋并将两个儿子的户口已落户在该村并取得承包土地，且在案涉房屋内居住长达13年之久。王正蓉买房后户口已将户籍从本村迁出，且在该社已无承包土地，王正蓉在获知该房屋被拆迁并能获得补偿款的情况下，以转让农村宅基地房屋违反法律规定为由确认房屋买卖合同无效。结合陈其开在案涉房屋居住情况、签订《买卖房屋协议书》时双方的境况以及王正蓉提起合同无效之诉的时间节点等多方面因素综合来看，一审法院认定王正蓉应对合同被确认无效负主要过错责任，并根据案涉房屋在拆迁中所获得的补偿款的数额，判决王正蓉赔偿陈其开损失16万元并无不当，本院予以维持。其次，王正蓉于2005年将案涉房屋出售给陈其开后时间已长达十三年之久，案外人杨志友、冯远对此并未提出过异议，现王正蓉上诉称杨志友及冯远对房屋出售情况并不知情、王正蓉未取得他们的同意跟授权，陈其开的损失不能超过王正蓉所享有的那部分产权的理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，上诉人王正蓉的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3836元，由上诉人王正蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周海燕
审 判 员 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
二〇一八年十一月二十七日
法官助理 陈园媛
书 记 员 孙 锋