上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1521号
原告上海长城华美仪器化剂有限公司。
法定代表人王顺樑。
委托代理人周畅。
委托代理人葛峰，上海周祖琪律师事务所律师。
被告上海振福运输有限公司。
法定代表人沈银峰。
委托代理人朱肇宏。
委托代理人严大仲。
原告上海长城华美仪器化剂有限公司诉被告上海振福运输有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈亮亮、代理审判员王卿、人民陪审员时金兰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海长城华美仪器化剂有限公司的委托代理人周畅、葛峰，被告上海振福运输有限公司的委托代理人朱肇宏、严大仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海长城华美仪器化剂有限公司诉称，2010年2月21日，原被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租祁连山路XXX号仓库（以下简称系争仓库）。租期自2010年3月1日至2013年3月15日，2010年3月1日至2010年3月15日为装修免租期，原告同意由被告对库房做相应的修建粉刷、换窗和生锈的门。租金逐年递增，第三年租金为84万元。合同约定，除原告同意续租外，被告必须在租期届满后的5日内返还房屋，逾期返还的，每逾期一日，被告应按2378.75元向原告支付该房屋的占用费。被告若需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得原告书面同意、并由原告报请有关部门批准后方可进行。合同还约定，被告在承租期间未经原告同意不得擅自转租，否则原告可追究被告的违约责任。合同签订后，被告在承租房屋、场地内任意改搭，并违约转租，原告为此多次要求被告整改。合同到期后，原告多次函告被告不再续租，被告不予理睬，原告再以律师函催告被告搬离，但遭拒收，且被告未向原告交付电费、电话费。因此，原告向法院起诉要求被告立即搬离系争仓库、场地，并承担转租户迁离的责任，并将租赁场地恢复原状，支付自2013年3月26日起至实际返还房屋之日止的使用费，支付2013年1月至2014年2月的电费45，749元、电话费2，320.7元。
被告上海振福运输有限公司辩称，不同意搬离系争仓库，同意支付2013年3月26日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，也同意支付2013年1月至2014年2月的电费45，749元、电话费2，320.7元。理由如下：第一，在原告诉讼前，2013年5-6月份双方已经达成了继续使用原租赁场地仓库的口头协议，一直使用到动迁为止，原告向被告收取了2013年3月16日到2013年6月15日的租金21万元。第二，原告向法院诉讼后，原被告之间进行了长期的庭外调解，并且双方几次易稿，明确了继续使用场地的意向，该意向与原告诉前与被告的口头协议是一致的，原告起诉是一种反悔的表现。第三，对于原告诉请相关后期的使用费、电费、电话费，被告是愿意支付的，租赁费没有支付的原因是因为长达三年的期间原告没有向被告开具有效的发票，导致被告无法落账。第四，关于电费、电话费，被告愿意按照实际使用支付。如果原告要求被告搬离系争仓库，应当赔偿被告搭建损失600万元。
经审理查明，2010年2月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，由被告向原告承租本市宝山区祁连山路XXX号房屋。合同约定：甲方于2010年3月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期限自2010年3月16日至2013年3月15日止，租赁期限为三年。另经双方协商，甲方同意以装修因素给予乙方免租期限15天，租金从2010年3月16日起算。合同期满后，除甲方自用及动拆迁外，在同等条件下乙方优先享有续租权。该仓库第一年租金80万元，每季度租金为20万元，第二年年租金仍为80万元，每季度租金为20万元，第三年年租金为人民币84万元（增长5%），每季度租金21万元。租赁期间，使用该仓库所发生的水、电、通讯消防设备、清洁等费用由乙方承担。乙方不可擅自改变库区绿化布局与消防通道，如另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。按规定须向有关部门审批的，则还应事先征得甲方书面同意，并由甲方报请有关部门批准后，方可进行。甲方同意乙方将库房作相应的修建粉刷，换窗和生锈的门。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的5日内返还房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2，378.75元向甲方支付该房屋占用使用费。合同签订后，原告按约将系争仓库交房被告使用，被告支付了66，700元押金，并按约支付租金至2013年3月15日。
合同履行过程中，原告发现租赁场地内绿化、树木全部没有了，原有的消防通道也没有了，原库房所有门窗结构全被改动，被告擅自搭建大面积钢梁结构房屋框架及砖头砌成的房屋围墙。因此，在2010年4月12日，原告向被告发告知书，要求被告将系争仓库的改建计划图纸交原告审阅备案，因被告违反《房屋租赁合同》条款，擅自违约施工可能造成的一切后果（包括罚款），由被告承担。被告表示收到了上述告知书。2013年2月25日原告向被告发通知函，通知被告双方租赁合同于2013年3月15日到期，由于原告自身使用需要，将收回系争仓库不再续租，要求被告在2013年3月20日前腾退撤离，交还房屋。但该邮件被退回。2013年3月6日被告向原告发告知函，要求续租系争仓库，并表示如果不能续租，应对合同期满后被告的投资搭建等妥善处理。原告收到上述告知函，于2013年3月11日向被告复函，表示将收回系争仓库不再续约，被告擅自装修或增设附属设施和设备，已经属于违约行为，应由被告自担责任，考虑到被告撤离需要，同意将交还场地的时间延缓至2013年3月25日。被告收到上述复函后，于2013年3月22日向原告复函，表示无法在2013年3月25日撤离，希望双方协商调解。2013年3月14日，被告向原告帐户汇款21万元。此后，原被告又多次就租赁事宜进行协商，但未能达成一致。
审理过程中，针对被告在2013年3月14日付给原告的21万元，被告表示该款是2013年3月16日至2013年6月15日三个月的租金。原告表示该笔钱款并非租金，并在2013年3月26日给被告的复函中明确表示租期已满不再收取租金，如被告不提供账号且未如期撤离，原告将在该款项中扣除被告的场地占用费。庭审中，原告明确要求将上述21万元抵扣被告三个月的占用费，相应的变更诉请，要求被告支付2013年6月26日之后的占用费。被告坚持认为21万元是被告支付的租金。
以上事实，有《房屋租赁合同》、告知书、通知函、告知函、复函、电费账单、电话费账单及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。
本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定租赁期限于2013年3月15日届满，到期前原告明确向被告表示要收回租赁仓库自用，不再与被告续约。被告表示在2013年5-6月份已经与原告达成继续使用系争仓库的口头协议，并向被告收取了2013年3月16日至2013年6月15日的租金21万元。结合查明的事实，被告付给原告的21万元，属于被告的单方行为，并不能证明双方对续租达成一致，被告亦未提供其他证据证明双方达成续租的合意，对被告的上述抗辩理由，本院不予采信。原被告之间的《房屋租赁合同》已经到期，被告应按约于2013年3月20日前搬离系争仓库并返还给原告，现原告同意将交还场地的时间延缓至2013年3月25日，本院予以确认。因此，被告应从2013年3月26日起支付原告房屋使用费，使用费标准按照租赁合同的约定为每天2378.75元。原告主张被告付给原告的21万元用于抵扣2013年3月26日至2013年6月25日的使用费，本院予以准许，抵扣后被告还应支付2013年6月26日至实际返还系争仓库日止的使用费。被告使用系争仓库期间从2013年1月到2014年2月的电费45，749元、电话费2，320.7元应当由被告承担，现原告已经代被告支付，被告应将上述两笔钱款支付给原告。被告在租赁场地中进行的搭建、改建未经过原告书面同意，亦未按规定取得相关部门的审批，属于违章搭建。且原告在2010年4月12日对被告在租赁场地内的搭建、改建行为表示了异议，明确告知被告一切后果由被告自行承担。被告的行为违反了租赁合同中的约定，合同到期后被告应将租赁场地、房屋恢复原状返还给原告，因此被告要求原告应当赔偿其搭建损失600万元的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告上海振福运输有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市宝山区祁连山路XXX号房屋恢复原状后返还给原告上海长城华美仪器化剂有限公司；
二、被告上海振福运输有限公司于本判决生效之日起十日内按照每天2，378.75元的标准向原告上海长城华美仪器化剂有限公司支付自2013年6月26日至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费；
三、被告上海振福运输有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海长城华美仪器化剂有限公司支付自2013年1月到2014年2月的电费45，749元、电话费2，320.7元；
四、原告上海长城华美仪器化剂有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案受理费7，534元，由被告上海振福运输有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
代理审判员 王 卿
人民陪审员 时金兰
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。