天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0102民初4645号
原告：何万鹏，男，1977年10月31日生，汉族，天津盛旭资岚进出口贸易有限公司职工，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：霍敬（夫妻关系），女，1976年12月8日生，汉族，天津中信国际旅行社有限公司职员，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：申伟，天津诺信律师事务所律师。
被告：中信保利达地产（天津）有限公司，住所地天津市华兴道与华秀道交口东侧福建大厦-701。
法定代表人：欧阳国欣，职务总经理。
委托诉讼代理人：叶珅，国浩律师（天津）事务所律师。
原告何万鹏与被告中信保利达地产（天津）有限公司（以下简称中信保利达）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告何万鹏的委托诉讼代理人霍敬、申伟、被告中信保利达的委托诉讼代理人叶珅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
何万鹏向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令被告立即向原告支付自2017年11月16日起至2018年4月20日止逾期交房违约损失41230元；2.请求贵院依法判令被告立即退还原告已支付的2017年11月至2018年3月供暖费4715元；3.请求贵院依法判令被告立即退还原告已支付的物业费5450元（上述款项合计51395元）；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：请求依法判令被告立即向原告支付自2017年11月16日至2018年4月20日至因房屋质量问题导致的损失41230元。事实和理由：2015年12月10日原被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于天津市河东区海河东路与八纬路交口以东信和苑房产，建筑面积241.31平方米，总房款5165418元，交房时间为2017年11月15日前。原告于2017年11月15日向被告补交面积差价款19693元，该房产实际建筑面积为242.23平方米，总房款5185111元。2017年11月15日原告接被告通知接收房产时原告发现屋顶大面积漏水、楼上（1501号房产）三个卫生间下水立管部分不通、全部根部漏水等严重质量问题不具备收房条件而拒绝收房。此后原告多次就上述问题要求被告及时予以维修并承担相应的赔偿责任，但被告使用拖延履行，直至2018年4月20日被告才将上述质量问题彻底维修完毕，房产具备入住条件。被告延期交房的违约行为已长达五个月之久，并给原告造成了一定的经济损失。为此，原告诉至贵院，请求贵院依法判决以维护权益。
中信保利达辩称，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。理由如下，被告已经将涉案房屋依据合同约定的时间与要求，于约定的时间交付给原告。双方办理完毕交接手续，被告无任何违约之处，不存在质量问题。原告楼上的业主对其房屋进行的装修改造，是对其房屋的正常使用，原告不能以此要求被告进行索赔。同时被告并非涉案房屋辖区内的供热管理单位及物业管理单位。为此被告无需退还原告供暖费和物业管理费。最后原告主张的赔偿依据也不具有合法有效性。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告楼上15层业主地采暖打压时间。被告庭审中陈述于2018年1月26日前完成了15层房屋的地采暖铺设及打压测试。原告对此不予认可，提交了2018年3月9日被告方施工人员打压测试照片，对此本院认为被告未能提供打压完成时间的相关证据，现本院对原告提交的现场打压测试照片予以确认，认定15层业主地采暖打压时间应为2018年3月9日。2.原告楼上15层房屋更换卫生间下水管道时间。被告陈述完成时间为2018年1月26日，被告对此未提供证据予以证实，原告提交了楼上房屋卫生间下水管道更换时间照片，本院对原告提交的照片予以确认，故认定楼上15层业主更换卫生间下水管道更换时间为2018年3月17日。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年12月10日签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落河东区海河东路与八经路交口以东信和苑房屋，房屋建筑面积241.31平方米，套内建筑面积178.81平方米。合同中约定2017年11月15日前交付涉诉房屋。
2017年11月15日原告到被告处办理涉诉房屋交接手续，原告在办理房屋交接手续时发现屋顶存在漏水情况。当天原告交纳2017年11月16日至2018年11月16日物业费13080.38元,物业费收据上加盖天津中信物业管理服务有限公司财务专用章。交纳2017-2019年度供暖费9430元，收款收据上加盖被告印章。同日，原告与被告还签订《商品房面积补差协议》一份，因原告购买房屋实测建筑面积为242.23平方米，为此原告补交面积差价款19693元。
通过被告提交的“承诺书”及本院向15层业主询问可以确认，造成原告所有房屋屋顶有水的原因系其楼上房屋地采暖漏水。对于15层下水管道更换原因为15层业主购买的为精装修房屋，由于地采暖漏水，经被告与15层业主协商，被告应将15层房屋恢复为毛坯状态，在恢复过程中发现卫生间下水管道需要更换。更换卫生间下水管道需要砸穿原告所有房屋的房顶，本院前述已确认在2018年3月17日更换完毕。
2018年4月，按照原告要求被告对原告楼上15层业主的储藏间进行了防水试验。
涉诉房屋所在地2017年房屋租赁市场租金水平为高层每月每建筑平方米为34元。
原告诉请1主张的损失计算方式为242.23平方米×33元/每月每建筑平方米÷30天×155天（2017年11月16日至2018年4月20日）。原告诉请2的计算方式9430元÷2。原告诉请3的计算方式13080.38÷12个月×5个月（2017年11月16日至2018年4月15日取5个月计算）。
本院认为，双方争议焦点：被告是否应当承担赔偿责任。原告主张被告交付房屋存在质量问题，无法入住装修，被告辩称其交付房屋虽然顶部存在阴湿，但在交付时漏水问题已不存在，屋顶自然风干即可，故不同意原告的各项主张。对此本院认为，原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，为有效合同。双方均应当按照合同约定履行各自义务。被告在2017年11月15日向原告交付房屋时，原告的房屋存在漏水情况，漏水原因为楼上地暖漏水，楼上业主购买的房屋为精装修房屋，漏水系被告铺设的地暖存在问题。后经楼上业主与被告进行协商，双方达成重新铺设地暖管、将屋内装修全部拆除恢复成毛坯状态等的意见。在被告对楼上房屋装修进行拆除过程中又出现对卫生间下水管道进行更换的情形。而下水管道的更换将原告所有房屋屋顶砸穿，至2018年3月17日方才更换完毕。在2017年11月15日至2018年3月17日期间确实影响了原告对于涉诉房屋的入住装修，造成此结果的原因系被告的过错导致，故此期间产生的损失被告应当承担赔偿责任。
对于原告主张的损失期间为2017年11月15日至2018年4月20日，对此本院认为，至2018年3月17日楼上房屋下水管道更换完毕后，妨碍事项均已消除，对于2018年4月的楼上房屋储藏间避水实验系在原告要求下进行，故本院确认原告的损失期间应为2017年11月15日至2018年3月17日。对于原告主张的租房损失41230元，双方在合同中未对损失赔偿额计算方法进行约定，原告按照同地段租金指导价主张损失，不违反法律规定，本院予以确认。经计算应为32507.27元（242.23平方米×33元/每月每建筑平方米÷30天×122天）。对于原告主张被告退还供暖费4715元的诉讼请求，因被告原因致原告未能如期使用房屋，故该费用被告应予以退还。对于原告主张被告退还物业费的诉讼请求，该费用的收取并非被告，对此本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告中信保利达地产（天津）有限公司赔偿原告何万鹏32507.27元；
二、本判决生效之日起十日内，被告中信保利达地产（天津）有限公司退还原告何万鹏供暖费4715元；
三、驳回原告何万鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1085元，由原告何万鹏负担300元，被告负担785元。
如不服本判决，双方当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 颜 弘
审 判 员 刘 辰
人民陪审员 王 力
二〇一八年八月十七日
书 记 员 宋菁伟
李睿