＼n广州市花都区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）穗花法民三初字第843号＼n原告：广州市花都区炭步镇东风坳西经济合作社。＼n负责人：甘永强。＼n委托代理人：谭维红，广东穗华律师事务所律师。＼n被告：黄锡祥，男，1948年10月11日出生，汉族。＼n委托代理人：汤国坚，广东金科律师事务所律师。＼n原告广州市花都区炭步镇东风坳西经济合作社（以下简称东风经济社）诉被告黄锡祥租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭维红，被告的委托代理人汤国坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称：1998年2月1日，被告黄锡祥以“花都市炭步华达五金制品厂”（该厂于1998年3月19日注册登记，属个体工商户，经营期限至2004年10月11日，已注销）的名义与原告东风经济社签订《租用土地合同》。约定由被告承租原告位于炭步镇东风工业区面积4300平方米的土地，用途为五金铸造，期限从1998年2月1日至2013年2月1日，共15年。合同第十条约定：“本合同期满后，乙方投资所建厂房及一切建筑物无偿归甲方所有，乙方不得人为破坏，其机械设备可由乙方自行处理，在期满后三十天内处理完毕，如超期乙方对有关机械设备仍不搬迁时，设备无偿归甲方所有。”＼n1998年3月16日，原、被告双方将签订的上述《租用土地合同》递交花都区炭步镇农村承包合同鉴证机关进行鉴证。合同签订后，原告依约将出租土地交付被告使用。被告亦依约向原告支付租金。租赁期间，被告根据合同的约定和其生产经营需要在承租土地上建起多栋砖混结构厂房和约1000平方米金属结构厂房并购置了相应的机械设备。2013年1月，租赁期限即将届满，原告有意将涉案土地和全部地上建筑物收回通过公开竞标再出租。被告也提出在同等条件下优先租用。2013年1月20日，在东风村委会主持下，本经济社的社员甘炳荣以每年263160元的价格竞得涉案土地和全部地上建筑物的5年租赁使用权。＼n投标结果公布后，被告至今不但拒绝交还涉案土地和全部地上建筑物，且将其建造的合同期满后应当无偿转归原告所有的约1000平方米的钢结构厂房和约100平方米的砖混结构厂房拆除损毁。原告认为，根据《租用土地合同》第二条和第十条约定，被告应当在合同期满后三十天内将涉案土地和全部地上建筑物（包括其承租土地期间投资建设的厂房及建筑物）全部归还原告。被告至今拒绝归还的行为严重损害了原告的权益。＼n据此，原告请求法院判令：1、被告黄锡祥将其违约拆除毁损的价值约12万元的约1000平方米钢结构厂房恢复原状或赔偿重建费用12万元（厂房面积以实际测量为准，造价以评估价格为准）；2、被告黄锡祥将其违约拆除毁损的价值约1万元的约100平方米砖混结构厂房恢复原状或赔偿重建费用1万元（厂房面积以实际测量为准，造价以评估价格为准）；3、被告黄锡祥将上述拆除损毁的厂房恢复原状或赔偿重建费用后连同其租用的4300平方米土地及地上建筑物立即交还给原告；4、被告黄锡祥支付涉案土地及地上建筑物的占用费（以4300平方米为基数，按每月每平方米5.1元由2013年3月2日起计至将涉案土地及全部地上建筑物交还之日止），暂计6个月为131580元。＼n被告黄锡祥辩称：不同意原告的诉讼请求。被告承租涉案土地后，一直按合同约定使用租赁物和按时支付租金。合同期满时，也按时自行将厂房腾空和清场退出。被告退出时对厂房和建筑物无任何破坏行为，也不存在其他违约行为，更没有因为违约而造成出租方的任何损失，故原告的起诉没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。＼n经审理查明：1998年2月1日，被告黄锡祥（乙方、承租方）以“花都市炭步华达五金制品厂”（该厂于1998年3月19日注册登记，属个体工商户，经营者为被告，已于2001年6月6日注销）的名义与原告东风经济社（甲方、出租方）签订《租用土地合同》，约定被告向原告承租位于广州市花都区炭步镇东风工业区面积4300平方米的土地用于经营五金铸造厂。土地位置为东至茶山路，南至甲方空地，西至甲方土名为王中水圳，北至东风村旧柑场及汤炳光厂房；租用年限从1998年2月1日至2013年2月1日，共15年；租金起点为每年每平方米4元，每隔五年递增30%，在当年2月1日前交清；甲方必须保证租给乙方的土地是合法的，如因非法租用地的原因造成乙方的损失，由甲方负责赔偿给乙方；本合同期满后，乙方投资所建厂房及一切建筑物无偿归甲方所有，乙方不得人为破坏，其机械设备可由乙方自行处理，在期满后三十天内处理完毕，如超期乙方对有关机械设备仍不搬迁时，设备无偿归甲方所有。合同期满后，如协商发包的，在同等条件下优先乙方承包。此外，合同还对双方的其他权利义务等内容进行了约定，合同并经广州市花都区炭步镇农村承包合同鉴证机关鉴证。＼n合同签订后，原告依约将涉案土地交付被告使用，被告依约支付租金。2013年1月，涉案合同租赁期限即将届满，原告欲在合同期满后收回涉案土地重新出租。2013年1月20日，经公开竞标，原告经济社社员甘炳荣竞得涉案土地5年的租赁使用权，原告并与甘炳荣于2013年4月11日签订了《旧厂房租赁合同》。被告也参与了竞标，但未中标。＼n原告称，租赁期间，被告在承租土地上建造了多栋砖混结构厂房和约1000平方米的钢结构厂房，但被告重新竞标失利后，至今拒绝交还涉案土地，并将其建造的约1000平方米的钢结构厂房和约100平方米的砖混结构厂房拆除损毁。被告对此表示否认，并称其已按合同约定于2013年2月底腾空并退出场地，原告可随时收回厂房使用。被告并认为其建造的原告陈述的“1000平方米的钢结构厂房和100平方米的砖混结构厂房”并非“厂房”，只是临时性的简陋的四面通透的雨蓬（2012年初建），仅用于装卸货物和堆放杂物，并未用作厂房和车间使用。而厂房和建筑物应当是永久性的，选材用材有一定科学性和严谨性，内部空间具有一定程度封闭性的工程体，其结构通常包括基础、墙体和屋顶。钢结构厂房或建筑也应符合国家有关标准。而“砖混结构的房屋”应为“石棉瓦砖房”，该房屋大约是十年前被告的原合伙人建成的休息室，后由被告改建为宿舍，十年前房屋就是原告提供的照片8的残墙现状。＼n诉讼中，在本案第一次庭审（2013年6月6日）时，根据被告的上述陈述，本院当庭告知原告可自行收回场地使用，但原告认为场地仍由被告控制，新的承租人不愿意接收，且涉案厂房现有争议，不同意接收。原告并在第一次庭审后于2013年6月18日向本院提交书面《厂房恢复原状工程造价评估申请书》，申请对“约1000平方米的钢结构厂房和约100平方米的砖混结构厂房”恢复原状进行工程造价评估。本院经摇珠后委托广东诚安信工程造价咨询有限公司进行评估，该司于2013年10月27日出具《广州市花都区炭步镇东风坳西经济合作社的厂房恢复原状工程造价鉴定报告》，认为：涉案钢结构部分厂房恢复原状造价为73299.58元，砖混结构房屋恢复原状造价为10739.12元（评估基准日为2013年7月15日）。原告向评估公司支付评估费3000元。本院于2013年11月27日组织双方当事人对该评估报告进行质证，并告知原告涉案场地已无保留必要，原告可自行处理涉案场地。原告表示同意该日起接收场地，并为此变更诉讼请求为：一、被告黄锡祥向原告赔偿约1000平方米钢结构厂房的重建费用73299.58元；二、被告黄锡祥向原告赔偿约100平方米砖混结构厂房的重建费用10739.12元；三、被告黄锡祥支付涉案土地及地上建筑物的占用费177542元（以4300平方米为基数，按每月每平方米5.1元从2013年3月2日起计至2013年11月27日止）。＼n另查，涉案土地为原告东风经济社农民集体所有的建设用地，原、被告均确认涉案场地所建的新、旧厂房包括争议的钢结构厂房及砖混结构房屋均没有办理报建手续。＼n本院认为：原、被告签订的《租用土地合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。＼n根据《租用土地合同》第十条约定：“本合同期满后，乙方所建的厂房及一切建筑物无偿归甲方所有……”，被告认为原告主张的被告在租赁期间自建的“约1000平方米的钢结构厂房和约100平方米的砖混结构厂房”不是“厂房”，故不需要恢复原状。本院认为，即使被告从未将其当作厂房和车间使用，该钢结构建筑物和砖混结构建筑物亦属合同约定的“一切建筑物”范围内，因此，被告的抗辩没有理由，本院不予采纳。被告拆除上述建筑物无理，但因该拆除的建筑物没有报建手续，并已拆除，且“钢结构厂房部分”已由被告使用了一年多，因此，被告应向原告赔偿上述建筑物的现值损失，并非恢复原状的造价。根据广东诚安信工程造价咨询有限公司出具的《广州市花都区炭步镇东风坳西经济合作社的厂房恢复原状工程造价鉴定报告》，涉案钢结构部分恢复原状造价为73299.58元（建筑面积747.5平方米），砖混结构房屋（石棉瓦屋面）恢复原状造价为10739.12元（建筑面积75.26平方米）。因该评估所得造价是以实施评估日为基准日按广州市现行计价文件及规定计得的恢复原状的造价，而该钢结构建筑物被告于2012年初建造并已使用了一年左右，由本院酌定按每年10%折旧计算，钢结构部分厂房在合同期满后的现值计为73299.58元×90%＝65969.62元。砖混结构（石棉瓦屋面）的房屋现值，根据被告的陈述，该房屋虽已建造多年，但也是在合同期内（原告称十年前建）建造，但现已被被告拆除，故被告应赔偿该房屋合同期满后的现值，由本院酌定按30%折旧，计算为10739.12元×70%＝7517.38元。＼n关于原告要求被告支付土地占用费的问题。因双方在涉案合同中未约定租赁期满后需办理场地交接手续，被告在合同期满30天内已按约定腾空场地并撤场，原告可在合同期满30天后自行收回使用涉案场地。原告称被告拒绝交还涉案场地，没有证据证明，亦没有证据证明被告在合同期满后继续占用租赁场地。且本案在第一次庭审时，本院明确告知原告可自行收回场地，原告认为新的承租人不同意接收，且涉案厂房有争议，故不同意接收。本院认为，即使原、被告双方对租赁场地有争议，也只是对被告擅自拆除的部分钢结构厂房和砖混结构房屋（经评估该部分场地面积为822.76平方米）有争议，且原告在原、被告合同期满后于2013年4月11日才正式与新的承租人签订租赁合同，在签订新合同时原告及新承租人均应清楚涉案场地的现状，原告以新的承租人不同意接收场地及场地有争议为由拒绝接收涉案场地，理据不足，本院不予支持。但因被告擅自拆除部分建筑物，导致双方产生争议并需进行评估，故该争议部分场地因评估导致场地空置产生的损失应由被告承担，其他无争议部分场地因原告拒绝接收导致闲置产生的损失应由原告自负。争议的场地被告从2013年6月18日递交评估申请，至2013年11月27日本院组织双方对评估报告进行质证，该期间产生的损失为合理损失，参照原告与新承租人签订的租赁合同的价格5.1元／月计算面积822.76平方米为：5.1元／月×822.76平方米×5个月零10天＝22379.07元。争议场地评估时间以外闲置产生的损失应由原告自负。＼n因涉案租赁场地在本案审理过程中已由原告自行收回使用，且原告撤回要求被告交还场地的诉讼请求，故本案不作处理。＼n综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：＼n一、被告黄锡祥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区炭步镇东风坳西经济合作社赔偿其擅自拆除的钢结构厂房的现值损失65969.62元。＼n二、被告黄锡祥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区炭步镇东风坳西经济合作社赔偿其擅自拆除的砖混结构建筑物的现值损失7517.38元。＼n三、被告黄锡祥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区炭步镇东风坳西经济合作社支付争议场地（需评估部分场地）的占用费22379.07元。＼n四、驳回原告广州市花都区炭步镇东风坳西经济合作社的其他诉讼请求。＼n如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费5224元，由原告负担3309元，被告负担1915元；评估费3000元，由被告负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。＼n审判长刘丽琼＼n代理审判员王璇＼n人民陪审员汤雪霞＼n二〇一四年一月三日＼n书记员陈佩勤