安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖18民终1075号
上诉人（原审被告）：周欣莉，女，1977年12月15日出生，汉族，住安徽省。
委托诉讼代理人：夏云鹏，安徽佑清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：绩溪农银村镇银行有限责任公司，住所地安徽省宣城市绩溪县华阳镇龙川大道340号。
法定代表人：沈世宗，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈小岑，安徽陈小岑律师事务所律师。
原审第三人：周正益，男，1971年8月25日出生，汉族，住安徽省绩溪县。
上诉人周欣莉因与被上诉人绩溪农银村镇银行有限责任公司(以下简称绩溪农银村镇银行)，原审第三人周正益房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省绩溪县人民法院（2017）皖1824民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
周欣莉上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回绩溪农银村镇银行的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清。案涉房屋原产权人王少莲因民间借贷，于2011年1月8日抵押给债权人夏小林。后王少莲与绩溪农银村镇银行签订《房屋租赁合同（补充）》租期为5年，约定租金30万/年，共计150万元。一审判决认定该租金绩溪农银村镇银行于2012年5月7日，通过转账方式向王少莲支付，无事实依据，实际上绩溪农银村镇银行至今未支付该款项。此外，若周欣莉支付绩溪农银村镇银行15万元则绩溪农银村镇银行即构成不当得利。
绩溪农银村镇银行辩称，案涉房产系其从原产权人王少莲手中租赁，在租赁期间其于2015年7月13日以招标的形式，将部分空余房屋转租给周欣莉。因后来的产权人周正益主张权益，绩溪农银村镇银行要求解除合同，并将周欣莉交纳的租金退回。周欣莉在接到解除合同通知后，一直占有使用一直房产到至今。其要求2015年至2016年的租金，后期的租金不再主张。周欣莉所称支付给王少莲的150万元与本案无关；一审判决的15万元亦与本案无关。周欣莉的上诉理由不能成立,请求二审法院，驳回上诉，维持原判。
绩溪农银村镇银行向一审法院起诉请求：判令周欣莉腾空龙川大道340号临街店面（即欣意家具），并支付补偿金15万元。
一审法院认定事实：绩溪农银村镇银行于2010年4月12日与案涉房屋当时的所有人王少莲签订房屋租赁合同,约定王少莲将位于安徽省绩溪县华阳镇龙川大道新城景苑340号房屋租赁给绩溪农银村镇银行,租赁期限为36个月,即2010年4月12日起至2013年4月11日止,税后租金总额为542000元。2010年5月15日，王少莲再次签订房屋租赁补充合同，双方约定将原先于2010年4月12日签订的《房屋租赁合同（补充）》，约定延长租赁期限60个月，即2013年4月12日起至2018年4月11日止，延长租期的租金为150万元。2011年10月8日，王少莲因民间借贷将案涉房屋抵押给夏小林、周正益。2011年11月4日，王少莲及其丈夫王纯清因涉嫌非法吸收公众存款被绩溪县公安局刑事拘留，同年12月9日被批准逮捕，2013年6月24日，绩溪县人民法院以王少莲、王纯清犯非法吸收公众存款罪分别判处有期徒刑八年、五年。2012年5月7日，绩溪农银村镇银行通过银行转账方式向王少莲支付绩溪县华阳镇龙川大道340号租金150万元。2013年12月13日，宣城市中级人民法院对夏小林、吴晓梅、周正益与王少莲民间借贷纠纷一案做出（2012）宣中民一初字第00032号民事判决书，王少莲需支付夏小林、周正益等借款1350万元及利息。案经宣城市中级人民法院强制执行，周正益通过法院拍卖程序取得王少莲名下位于安徽省宣城市绩溪县龙川三期新城景苑19#340A、19#340B号房屋产权，并于2015年10月21日完成房产登记。2015年7月2日，周欣莉签订房屋转租协议，约定绩溪农银村镇银行将坐落于安徽省绩溪县华阳镇龙川大道340号的房屋营业大厅北侧楼下部分以及该楼的二、三、四层未曾用部分转租给周欣莉，租赁期限为33个月，即2015年7月12日起至2018年4月11日止，年租金为15万元，并约定先付租金后使用。2015年7月10日，因周正益提出异议，绩溪农银村镇银行向周欣莉发出解除租赁合同通知书，并于2015年7月13日通过银行转账汇款的方式向周欣莉退回已收取的房租15万元，但此后周欣莉继续占用该房屋。2017年1月18日，周正益与周欣莉签订房屋租赁协议，约定将绩溪县龙川大道340号店面房(即案涉房屋)租赁给周欣莉，租期自2016年7月1日起至2018年4月1日止，租金共计262500元，并约定周正益免除周欣莉自2015年8月起实际占用该店面房未支付的租金共计14万元。另经庭审核实，周欣莉实际签订房屋转租协议的时间为2015年7月2日，同日周欣莉通过银行转账汇款方式向绩溪农银村镇银行支付租金15万元。因双方约定合同生效时间为2015年7月12日，故协议落款时间为2015年7月12日。
一审法院认为：本案争议焦点为：一、周欣莉之间的转租合同是否有效；二、周欣莉是否应当支付案涉房屋占用费，应当向谁支付；三、绩溪农银村镇银行是否有权要求周欣莉退还案涉房屋。关于争议焦点一，绩溪农银村镇银行于2010年4月12日与案涉房屋原所有人王少莲签订房屋租赁合同，并于2010年5月15日签订补充合同，约定租赁期限为2010年4月12日至2018年4月11日。后案涉房屋虽由周正益通过拍卖程序获得所有权，但拍卖程序在后，王少莲签订的房屋租赁合同在先，根据“买卖不破租赁”原则，绩溪农银村镇银行对案涉房屋的承租权不受案涉房屋所有权人之变更而影响，绩溪农银村镇银行将部分租赁房屋转租给周欣莉，属依法使用、收益租赁物行为，虽然我国合同法规定承租人将租赁物转租给第三人应征得出租人的同意，但只要出租人未依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定提出解除合同，该转租关系就仍然存在。2015年7月10日，绩溪农银村镇银行向周欣莉发出解除租赁关系通知书，并退还租金，虽然此后周欣莉一直占用该房屋，但从其收取绩溪农银村镇银行退还租金以及在2017年1月18日又与周正益签订房屋租赁协议等行为表明，双方之间的租赁关系已实际解除，且在庭审过程中,双方对转租合同解除之事实均予以认可。
关于争议焦点二，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，周欣莉在收到绩溪农银村镇银行解除合同通知以及退还的租金，双方间的租赁实际解除后,仍然继续占有、使用案涉房屋,依法应当支付房屋占用费。周欣莉占用该房屋是在王少莲就案涉房屋的租赁合同期限内，绩溪农银村镇银行在租赁期限内对该房屋享有使用、收益等权利，故周欣莉应向绩溪农银村镇银行支付该房屋的占有使用费。周正益关于免除周欣莉2015年8月起实际占用该店面房未支付的租金共计14万元的承诺，对绩溪农银村镇银行无约束力。关于该费用的数额认定问题，周欣莉从2015年7月以来一直占用该房屋，绩溪农银村镇银行仅要求按照双方约定的租金标准支付一年的占有使用费15万元，其诉讼请求合法合理，应予支持。
关于争议焦点三，双方当事人之间的转租合同解除后，周欣莉应当及时返还租赁物。但因王少莲签订的租赁协议已于2018年4月11日到期，绩溪农银村镇银行要求周欣莉搬离案涉房屋的诉讼请求已无合同依据，故该房屋交付问题可由绩溪农银村镇银行，周欣莉及第三人另行协商处理。此外，关于2017年1月18日周欣莉与周正益签订的房屋租赁合同是否有效问题以及周正益提出的关于绩溪农银村镇银行通过银行转账方式向王少莲支付的租金150万元应该支付给其的诉讼意见，不属于本案审理范围，可另行处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十九条之规定，判决：一、周欣莉于判决生效之日起十日内给付绩溪农银村镇银行有限责任公司支付房屋占有使用费150000元；（上述款项可汇至中国农业银行绩溪县支行,户名:绩溪县非税收入管理局,账号:12×××77）二、驳回绩溪农银村镇银行有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由绩溪农银村镇银行有限责任公司负担1300元，被告周欣莉负担2000元。
二审中，当事人未向本院提举新证据,本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为,本案二审争议焦点为:绩溪农银村镇银行要求周欣莉支付15万元有无事实及法律依据。根据查明的案件事实，绩溪农银村镇银行依据其与原产权人签订的房屋租赁合同合法占有案涉房屋，其后将部分房屋转租给周欣莉的转租合同，因未取得之后的产权人周正益的同意，嗣后被事实解除，故此时周欣莉继续占有案涉房屋系无合法依据。根据法律规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。周欣莉自2015年7月以来一直占用案涉房屋，绩溪农银村镇银行仅要求按照双方之前约定的租金标准支付一年的占有使用费15万元，具有事实依据且不违反法律规定，故绩溪农银村镇银行诉请并不构成不当得利。周欣莉上诉称，一审判决认定绩溪农银村镇银行于2012年5月7日，通过转账方式向王少莲支付了150万元并无事实依据，实际绩溪农银村镇银行至今未支付该款项。经查，原审第三人周正益在原审庭审中提举了绩溪农银村镇银行2012年5月7日记账凭证一份，证实绩溪农银村镇银行支付租金的事实，周欣莉及绩溪农银村镇银行均未为反驳该证据提出质证意见，故周欣莉的该节主张缺乏证据支持。此外，二审询问中,绩溪农银村镇银行自认该150万元确系通过银行转账方式支付的租金，故一审判决认定该节事实并无不当，同时该节事实与本案处理并无直接关联。
综上所述，周欣莉上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人周欣莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 红
审 判 员 王鸿梅
审 判 员 曹 沂
二〇一八年八月二十二日
法官助理 秦 炜
书 记 员 章 茹
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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