黑龙江省逊克县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1123民初675号
原告袁宝，男，1982年11月20日出生，汉族，个体，初中文化，现住逊克县。
委托代理人胡福才，男，1990年1月19日出生，汉族，个体，本科文化，现住黑河市瑷珲区。
委托代理人刘杨，黑龙江剑桥律师事务所律师。
被告逊克县伟业房地产开发有限责任公司，住所地：逊克县奇克镇伟业公馆综合楼院内。
法定代表人曹卫强，该公司董事长。
委托代理人郑淑清，黑龙江维正律师事务所律师。
原告袁宝因与被告逊克县伟业房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年7月1日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序由审判员张彩军独任审判，于2016年7月29日公开开庭进行审理。原告委托代理人胡福才、刘杨、被告逊克县伟业房地产开发有限责任公司法定代表人曹卫强及其委托代理人郑淑清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年11月30日，原告与被告正式签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发并已竣工的伟业商翼第1号楼000401（四层）、000501（五层）号商服，共计1229.8平方米，出售给原告；房屋价款为400万元，原告一次性付清。原告自2015年10月份先后几次将购房款给付被告，被告于2015年11月30日向原告出具了400万元的收据，并在《商品房买卖合同》第六条中写明楼款已结清。同时，原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定办理房屋所有权的登记期限及承担违约责任的形式。原告与被告自签订合同以来，原告多次要求被告办理房屋所有权登记，被告在无任何合理理由的情况下拒绝办理。经原告多方面打听与了解，被告开发建设的“伟业商翼”商品房的审批手续、施工手续及验收手续不齐全，并且被告对外使用出售的房屋作抵押贷款。被告这一系列的行为，是其无法为够房者履行办理房屋所有权登记义务的原因。原告认为，双方对已竣工的房屋在没有约定办理房屋所有权登记的情况下，被告应在合同签订之日起90日内（即2016年2月29日前），履行办理房屋所有权登记义务。被告未在法定期限内履行义务，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条之规定承担违约责任。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持为盼。
被告辩称：一、被告出售给原告的楼房性质是预售楼房而不是已竣工楼房。被告于2015年7月15日取得《商品房预售许可证》，被告于2016年4月25日取得《建筑工程竣工验收备案证书》，竣工验收备案证是办理房产登记的必要材料，取得该证后，开发企业才有权将全部材料报送房产登记机关待审核，另行通知审核结果和具体办证时间，在未得到办房产证通知之前开发商的房屋都是预售楼房。被告与原告签订的《商品房买卖合同》发生在2015年11月30日，当然是未建成的预售房屋，原告称“已竣工”没有事实根据。第二、原告诉称被告建设的“伟业商翼”审批手续、施工手续及验收手续不齐全和已售房屋抵押的行为侵犯了法人的名誉权。第三、原告适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条要求被告承担违约责任，属于适用法律错误。该条款的适用前提是，原告必须证明没有办理房屋登记是被告原因造成，而本案不能办理登记是因为逊克住房和城乡建设局于2016年4月25日颁发《建筑工程竣工验收备案证书》，该证书是办理登记时的必要文件，被告在未取得该验收备案证之前无权申请办证事宜。目前被告已经将全部材料报送并且已经审核通过，但是，由于房产登记机关软件问题仍不能办理。上述这些原因都是目前不能办理产权登记的客观原因，不是被告原因所致。所以说原告适用该司法解释第18条主张被告违约属于适用法律错误。
综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，原告主张的违约赔偿73950元不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：
商品房买卖合同复印件，证明1、房屋买卖事实；2、购房款为400万元，原告已于2015年11月30日前付清，且双方的购房合同也是在该日期成立，双方签订的现房买卖合同而不是预售合同，因为预售合同有它的合同格式，而本合同是现房买卖合同；3、双方未约定办理房屋所有权登记的期限及违约责任。
被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为判定合同是现房还是预售合同不能仅凭合同文本去论断，而是应根据客观事实，被告出售给原告楼房发生在被告的预售期限内，签订的合同都是预售合同，如不是预售合同就没有必要办理预售合同登记，是否结清楼款不能证明是现房。
本院认为，虽原、被告双方签订的合同为商品房买卖合同，但从庭审原、被告签订合同的时间是2015年11月30日，而依据被告提供的2015年7月15日黑河市商品房预售许可证和逊克县住房和城乡建设局出具的建设工程竣工验收备案证书可知，原告购买的房屋竣工验收合格的时间为2016年4月25日。因此在此之前销售的房屋应为预售房屋，该合同实质上应为商品房预售合同。
原告交款收据复印件一份，证明被告已收到原告给付的购房款400万元。
被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。
被告为支持其答辩理由，向本院提供证据如下：
商品房买卖合同复印件、原告的交款收据复印件、商品房预售许可证复印件（原件在房产处），证明第一、被告的预售时间是2015年7月15日，双方的买卖合同发生在2015年11月30日，该行为发生在预售期间，签订的是未建成的预售合同；第二、从合同内容看双方没有约定违约金，原告依法不应当向被告主张违约赔偿。
原告对上述证据的真实性无异议，对证明问题有异议：第一、被告预售的时间虽是在2015年7月15日有权进行预售房屋，但就房地产销售在这期间被告只有权签订房屋买卖预售合同，而无权签订正式的买卖合同。因此，该份合同应是买卖合同而不是预售合同。第二、该房屋买卖合同于2015年11月30日签订，并且当日被告将房屋交付给原告已经履行了实际的交付义务；第三、商品房买卖司法解释第十八条第二款明确规定，商品房买卖标的物未尚未建成房屋的自房屋交付之日起90日内办理房屋产权证书，根据该规定，该条是交付主义，被告应在交付90日之内办理权属，而被告并未履行该义务，这项义务在无约定的情况下应当按照法律规定执行，因此，原告有权依照法律规定向被告主张违约责任。
本院认为，原告对被告提供证据的真实性无异议，故对其真实性予以采信。
建筑工程施工许可证复印件、建设工程竣工验收备案证书复印件，证明被告合同开工日期为2015年6月23日，合同竣工日期为2015年11月23日，而实际的开工日期为2015年6月16日，实际的竣工日期为2015年11月30日，被告没有违反合同的预期规定，工程没有违约，被告建设的工程质量达到合格标准，质量也没有违约。
原告对该组证据本身有异议，认为该组证据系复印件，对其真实性不予认可，不能证明被告主张的事实，且建筑工程施工许可证中“开”字改为“峻”字，真实性有瑕疵。
本院认为，虽被告提供的证据系复议件，但该组证据系有关建设部门出具的行政审批文书，具有一定的证明力，故本院予以采信。
房产登记收件表复印件14份（原件已送到房产登记部分进行审核），证明第一、被告建设项目手续齐全，从而否认原告起诉状中称被告手续不全的陈述；第二、被告于2016年7月5日已将房产全部核准登记材料报送到房产登记管理部门；第三、该组证据中只有竣工验收备案证和验收审批表发生在2016年，其他材料都发生在2015年从而证实被告对于办理房产登记事宜早已做了充分准备。
原告认为被告提供的证据不能证明其没有过错，至于手续是否完备，什么时间提交到房产部门都不足以说明被告在法定期限内积极的履行了义务。原、被告于2015年11月30日签订合同，按照法律规定被告应在2016年2月29日前办理产权手续，而被告在2015年7月5日才将产权手续交到房产，因此说被告已存在违约。
本院认为，被告提供的该组证据能够证实其在所建工程完工后积极筹备房屋验收和办理产权手续的事宜，而且在被告准备相关材料及到行政审批机关等待审核均需要一定的时间，并非被告所左右，故本院对该组证据予以采信。
经审理查明，2015年11月30日原告与被告签订商品房买卖合同，被告将伟业商翼第1号楼000401（四层）、000501（五层）号商服出售给原告，原告给付被告购房款400万元，被告于2015年11月30日为原告出具了收据。涉案房屋于签订合同时已交付给原告使用，现原告认为，其购买被告出售的房屋，被告应协助原告办理房屋产权登记手续，故诉至本院，要求被告为原告办理所购房屋所有权登记义务，并赔偿违约损失73950.00元。
本院认为，原告购买被告出售的商品房屋，在原告将房款给付被告后，原告已完成房屋买卖合同的全部义务。被告作为出卖方不仅应将房屋交付给原告使用，而且还附有协助原告办理出售房屋产权登记的义务，该项义务系履行房屋买卖合同的法定附随义务，因此，对于原告要求被告履行所购房屋所有权登记义务的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于原告要求被告承担违约赔偿金的诉讼请求，本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条的规定，原告未在签订合同之日起90天内取得房屋权属证书，应是由于被告的原因造成，被告才能承担违约责任。但通过庭审可知，被告自房屋建成后亦在积极办理房屋验收和房产登记手续，而完成上述手续均需一定的时间，并非被告单方所左右，系客观原因造成。而且据被告所称其已在7月5日将办理产权登记的相关材料交给房产部门，现由于房产部门电脑问题不能办理，并非被告原因所致，故对于被告不应承担违约赔偿金的辩解理由，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
被告逊克县伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日协助原告袁宝办理所购房屋产权登记义务（即伟业商翼1号楼000401号、000501号商服楼）。
驳回原告袁宝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1649.00元减半收取824.50元，原告承担412.25元，被告承担412.25元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，从本判决确定的履行期间的最后一日起计算，申请执行的期间为二年。
审判员 张彩军
二〇一六年八月二十九日
书记员 潘 虹