＼n上海市崇明县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）崇民一（民）初字第4680号＼n原告刘必平。＼n委托代理人严仲禧，上海市申江律师事务所律师。＼n被告上海民办大通学校。＼n法定代表人施廷桢。＼n委托代理人曹洪洲。＼n原告刘必平诉被告上海民办大通学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员樊家栋独任审判。后因案情需要，本案转为普通程序并组成合议庭，于2013年11月26日公开开庭进行了审理。原告刘必平及其委托代理人严仲禧，被告的法定代表人施廷桢及委托代理人曹洪洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告刘必平诉称，2001年8月，原、被告口头协商，由原告去被告处经营中西糕点，同时约定，所有的机器设备由原告投资，原告按照营业额16%的比例向被告交付房屋租金，水费按照营业额的1%上缴，电费按实结算。后原、被告于2008年1月签订《房屋借用经营协议》，由于被告招收的学生越来越少，双方于2010年8月及2011年8月分别签订了《补充协议》二份，现因被告违约，故要求依法判令：1.被告赔偿原告设备及投资款人民币678，113元（以下币种均为人民币）、违约金982，791.90元、营业性亏损153，200.19元以及人工安置费19，440元（4人×3个月×1620元），以上四项共计1，833，545.09元；2.本案诉讼费由被告承担。＼n原告为证明其诉称，向本院提交了如下证据：＼n1.2008年1月5日《房屋借用经营协议》一份，证明：（1）租赁房屋的面积是260平方米，租期为十年，即2008年1月5日至2018年1月5日；（2）借用房屋是按年支付租金的，还要收取10%的经营收入、1%作为水费以及按实结算的电费；（3）生产设备由原告来投资；（4）确认了违约责任，即按照2006年至2007年度营业总额的50%作为违约金。＼n2.2010年8月31日《补充协议》一份，证明约定营业性收入的10%予以免交。＼n3.2011年8月31日《补充协议》一份，对违约责任作了进一步的明确，约定了经济赔偿责任，履行期限到2018年1月5日。＼n4.2013年5月22日被告出具的证明一份，证明被告决定从2013年6月30日起终止与原告的一切关系，被告违约。＼n5.货物及设备名称盘存表一份，证明原告的设备投入为678，113元。＼n6.生产成本核算表，证明2006年至2007年度的经营总额为1，965，583.80元。＼n7.成本核算表，证明原告经营性亏损为153，200.19元。＼n8.租房收款收条九份，证明原告缴清了房租及相应的费用。＼n被告上海民办大通学校辩称，原告于2001年8月同被告签订了为期十年的租赁合同，租期为2001年9月到2011年8月（原件已遗失），双方对租金及水电费的上缴进行了约定，当时约定的具体内容为水费按照原告营业额的1%收取，电费按照电表上的实际度数收取，租金按照原告营业额的16%收取。2003年10月开始，原告提出将租金由营业额的16%调整至12%。2006年3月25日开始，原告又提出将租金从12%调整至10%，也签订了协议。2010年8月30日开始，因为原告经营状况不佳，租金予以免交。2011年8月双方又签订补充协议，明确表示合同期限已经届满，2011年8月3日开始双方的租赁关系变为不定期租赁。后原告表示不再租赁房屋，被告也同意，至此原、被告间的租赁关系已经终止。所以被告不存在违约情形。2012年7月原告写给被告一封信，要求被告将生产工具纳入清算范畴，因被告不同意，引起本案讼争，现要求依法驳回原告的诉请。＼n被告为证明其辩称，向本院提供了下列证据材料：＼n1.2001年9月到2013年6月核算表，证明周期是从2001年9月开始，到2011年8月结束，后面是不定期租赁；其中有张2007年12月到2008年1月份的核算表，证明租赁合同的起算期不是2008年1月5日。＼n2.2013年7月7日原告转交给学校的一封信，证明原告提出终止租赁关系，被告同意，争议在于原告要求将生产设备作为学校的资产纳入学校的清算范围，被告没有同意。＼n经开庭审理，原、被告举证、质证，本院确认如下事实：＼n2001年8月，原、被告约定，由原告租用被告的房屋经营中西糕点，原告向被告交付房屋折旧费10，000元（2004年度因使用的房屋面积多，故房屋的折旧费交付16，000元）。同时约定，所有的机器设备由原告投资，原告按照营业额16%的比例向被告交付房屋租金，水费按照营业额的1%上缴，电费按实结算。从2003年10月开始，经双方协商租金由营业额的16%调整至12%。2006年3月25日开始，租金从12%调整至10%，2010年8月30日开始，因为原告经营状况不佳，租金予以免交。期间，原、被告双方于2008年1月5日签订了《房屋借用经营协议》一份，于2010年8月及2011年8月分别签订了《补充协议》各一份，再次明确了双方的权利、义务。现原告认为被告违约，遂成讼。＼n审理中，依据原告提供的财产清单，本院前往原告的租赁处清点核实，查明：原告列举的财产属实，现该财产保管在被告处；原告列举的财产，其中有部分的机器设备是在2013年度运到被告处，且并未使用过；原告刘必平已将租金及水电费付清。＼n审理中，被告表示愿意与原告继续履行合同，原告表示因被告单位生源太少，经营下去只会亏本，故不愿继续履行合同。＼n本案的主要争议在于，第一，原、被告之间合同的起始日期是什么时间，合同是否届满；第二，合同期限如未届满，那么合同是单方解除还是双方已合意解除，解除后被告是否要承担违约责任。＼n本院认为，第一，2008年1月5日《房屋借用经营协议》第一条中约定：“借用生产经营时间为拾年”，由于没有明确合同的起始日期，通常情况下可以认为合同的起始日期即为2008年1月5日。但由于双方一致确认租赁实际开始时间为2001年，该份协议及2010年8月和2011年8月的二份补充协议中又有“……2006年至2007年两年度乙方（原告刘必平）在校（被告上海民办大通学校）生产经营总额的50%作违约赔偿金给对方作为补偿”的表述，即协议内容对之前的营业额亦作为参考，结合被告2001年合同已遗失的陈述，合同的起始日期为2001年也有一定的可信度。所以根据现有证据难予认定十年的合同期限。原告主张合同未届满依据不足。第二，从以下几方面分析可以认定，即使合同未到期，合同也已合意解除，被告无需承担违约责任：（1）双方约定租金没有用固定单价而采用“按营业额10%和水费1%”浮动的计算标准及被告方自愿减让收租金的情况可以看出双方租赁期间彼此信任，合作愉快，有合意解除的基础；（2）从双方一致认可学生人数持续减少，被告也自认连续三年亏损的情形来看，双方有合意解除的可能；（3）被告辩称中表明，在原告亏损的情形下，被告出具证明表示自2013年6月30日起终止双方的房屋租赁关系，由原告寻找新的承租人利用其机器设备继续租赁，这一辩称具有可信度，辩称中表述的这一过程可视为双方合意解除合同的磋商过程；（4）从2013年7月7日原告致信被告的内容“……数年来的彼此相互帮助，坦诚待之……”分析来看，双方达成合意解除之时，被告并未承诺给予补偿，原告也未曾要求被告承担相应的违约责任，原告在寻找新承租户无果的情况下才向被告提出补偿请求，有失诚信；（5）没有证据显示被告干涉原告正常经营，涉讼场地至今未挪作他用，如果原告仍坚持继续经营没有任何障碍；（6）更为重要的是，本院在庭审中询问原、被告假如法院认定合同尚未到期是否愿意继续履行合同时，被告表示愿意，而原告明确表示不愿意，可推定原告早有解除合同之意愿。＼n综上所述，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。如前所述，即使合同未到期，原、被告在协商一致的情况下已合意解除合同，原告之诉请难予支持。需要指出的是，希望原、被告双方以后在签订合同时，务必做到内容明确、具体、完整，避免发生不必要的纠纷。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n一、原告刘必平要求被告上海民办大通学校赔偿原告设备及投资款678，113元的诉讼请求，不予支持；＼n二、原告刘必平要求被告上海民办大通学校支付违约金982，791.90元的诉讼请求，不予支持；＼n三、原告刘必平要求被告上海民办大通学校支付营业性亏损153，200.19元以及人工安置费19，440元的诉讼请求，不予支持。＼n本案案件受理费人民币21，302元，由原告刘必平负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n审判长林永新＼n代理审判员樊家栋＼n人民陪审员陈进修＼n二〇一四年三月二十一日＼n书记员孟文娟＼n附：相关法律条文＼n一、《中华人民共和国合同法》＼n第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。＼n……＼n二、《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。＼n人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。