南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初第7407号
原告孙增清，男，汉族，1971年1月9日生。
委托代理人金明，北京市中银（南京）律师事务所律师。
原告郑礼根，男，汉族，1965年2月10日生。
委托代理人金明，北京市中银（南京）律师事务所律师。
原告沈志颖，男，汉族，1980年2月8日生。
委托代理人金明，北京市中银（南京）律师事务所律师。
原告应普太，男，汉族，1968年4月26日生。
委托代理人金明，北京市中银（南京）律师事务所律师。
原告胡卫明，男，汉族，1966年1月9日生。
委托代理人金明，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被告吴俊，男，汉族，1967年10月30日生。
第三人包华俊，男，汉族，1973年12月3日生。
委托代理人王美俊，江苏苏源律师事务所律师。
委托代理人唐晓玲，江苏苏源律师事务所律师。
原告孙增清、郑礼根、沈志颖、应普太、胡卫明与被告吴俊、第三人包华俊债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员贲小青适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙增清、郑礼根、沈志颖、应普太、胡卫明的委托代理人金明，被告吴俊、被告包华俊及其委托代理人王美俊、唐晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙增清、郑礼根、沈志颖、应普太、胡卫明向本院提出诉讼请求：一、撤销被告吴俊与第三人包华俊签订的房屋买卖合同；二、评估费用2000元、诉讼费由被告吴俊承担。事实与理由：原、被告于2015年7月28日签订了《借款合同》，约定被告向原告借款120万元用于偿还银行贷款，被告承诺将其名下南京市鼓楼区汇林绿洲花园2号4幢601室房屋抵押给银行400万元以外的剩余部分用于偿还原告债务。2016年7月，原告提醒被告还款时，被告称无力还款，且房屋已经出售给第三人包华俊，转让款为410万元。原告沈志颖与被告交涉后，双方共同委托南京金汇通房地产评估事务所对涉案房屋进行评估，评估结果为715.7万元，交易价格仅为市场价值的57.2866%，明显低于市场价值。被告以明显不合理低价转让房屋的行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院。
被告吴俊辩称，涉案房屋面积较大、位于六楼没有电梯，且有400万元抵押贷款即将到期，要求购房人必须在贷款到期之前一次性支付400万元以上的房款用以归还贷款，被告在出售给第三人之前长期委托中介出售未能售出，后经银行朋友介绍将房屋出售给第三人，与第三人之间系正常的房屋买卖，故不同意原告的诉讼请求。
第三人包华俊辩称：原告行使债权人撤销权不符合条件，理由如下：1、从本案证据来看，原告仅提供了借款合同及与借款合同不相符合的付款凭证，不能证明债权人即原告对被告享有合法的债权；2、原、被告私下对涉案房屋委托鉴定取得的评估报告，不能在本案中作为认定涉案房屋市场交易价格的依据。从评估报告的内容来看，原、被告未如实陈述真实的评估目的、未如实陈述该房屋有即将到期的大额抵押担保且需要及时还款的事实、未如实陈述实际交易中第三人对涉案房屋一次性现金付款等事实，故不能认定债务人有以明显不合理低价处分财产的行为；3、被告和第三人在交易房屋前素不相识，交易时被告仅告知第三人房屋有大额抵押即将到期需要还款，根本不知道被告尚有其他债权，且被告出售房屋时，原告的债权尚未到期，故不能认定第三人明知债务人的行为对债权人造成了损害。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:2015年7月28日，被告吴俊与原告孙增清、郑礼根、沈志颖、应普太、胡卫明签订借款合同，向五原告借款合计120万元，借期期限自2015年7月28日至2016年7月27日止。同时，原告向五原告出具承诺：“如果在借款到期日未偿还孙增清、郑礼根、沈志颖、应普太、胡卫明的借款本金壹佰贰拾万元，本人承诺将把我夫妻名下南京市鼓楼区黑龙江路汇林绿洲4幢601室的房产（现已抵押给银行，抵押金额肆佰万元整），剩余部分归还给以上五位借款人，不足部分以老家土地拆迁款偿还。”当日，原告应普太向吴俊账户转账173万元。
2016年3月24日，第三人包华俊向吴俊支付了购房定金20万元。2016年3月25日，吴俊、包华俊签订了《南京市存量房买卖合同》，约定吴俊将其名下南京市鼓楼区汇林绿洲花园2号4幢601室出售给包华俊，转让价款为410万元。当日，包华俊向吴俊转账支付390万元。2016年4月6日，包华俊缴纳房屋契税169265.71元，其中计税依据核定的房屋价格为5642190.19元。2016年4月28日，包华俊、吴俊签订《房屋租赁合同》，约定包华俊将汇林绿洲房屋租赁给吴俊，租金每月5000元，租期4个月等。
另查明，吴俊系南京鑫辉不锈钢厨卫有限公司（以下简称鑫辉厨卫公司）的法定代表人，该公司曾以涉案房屋为抵押物于2015年3月31日向浙商银行借款400万元，借款期限为一年。2016年3月25日，鑫辉厨卫公司将该笔借款结清。
对于有争议的事实和证据，本院认定如下：
一、原告提交宁金房地估字[2016-049]号房地产估价报告，主张涉案房屋市场价值为715.7万元。该评估报告系原告沈志颖与被告吴俊于2016年8月1日委托南京金汇通房地产评估事务所有限公司（以下简称金汇通评估事务所）作出，沈志颖支付评估费2000元。包华俊对该评估报告不予认可，认为是原、被告自行委托鉴定，该鉴定报告的估价假设和限制条件中设定的诸多前提假设，均不适用于确定涉案房屋价格。就此本院认为，该评估报告系原、被告在起诉前委托作出，其《估价假设和限制条件》中设有多种假设条件，如“不受强迫，买方和卖方都是出于自发需要进行估价对象交易的，买方不是急于购买（不是非买不可），卖方不是急于出售（不是非卖不可）”；“本报告估价结果未考虑抵押、债务或其他权利限制对估价对象价值的影响，为完全产权价值”等，实际房屋交易情况未能考虑，故该估价报告不能单独作为认定涉案房屋价值的依据。
二、原告提交了Q房网对涉案房屋的价格走势图，主张涉案房屋在交易时的均价在3.3万元/平方米以上。第三人包华俊对此不予认可，被告吴俊对真实性予以认可，但认为该价格是该小区普通100平方米左右房屋的单价，而涉案房屋为跃层，面积较大，楼层高且没有电梯，被告在售房时还要求购房人一次性付款400万以上先解押等条件，客观上无法以均价3.3万元的价格售出。
三、第三人包华俊提交了Q房网、365淘房网对类似涉案房屋的报价截图，主张与涉案房屋同样户型的房屋报价即在469万元、500万元左右，故涉案房屋的成交价处于合理区间内。经质证，原告对真实性无法确认。被告吴俊对此予以认可，并陈述其在出售房屋前曾委托中介挂牌469万元予以出售，但一直未能售出。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案争议焦点为：一、被告吴俊向五原告所借债务是否属实；二、被告吴俊转让涉案房屋是否损害五原告的债权利益；三、涉案房屋的转让是否系明显不合理的低价转让。针对上述争议焦点，本院评判如下：
一、被告吴俊与五原告之间的债权债务是否属实。原告提交了借款合同和相关打款凭证，被告吴俊对借款事实亦予以认可，故可以认定被告与五原告之间的债权债务属实。
二、被告转让案涉房屋是否损害五原告的债权利益。法律赋予债权人撤销权的目的在于防止因债务人的行为导致其财产不当减少，危害债权人的债权。本案中，涉案房屋转让时，五原告对被告享有的债权尚未到期，而被告把涉案房屋转让给第三人，是为了归还已经到期的其他债权，免于作为抵押物的涉案房屋被依法处分，该转让行为并未引起债务人财产的不正当减少。而且被告向五原告出具的承诺书中还载明“不足部分以老家土地拆迁款偿还”，可见被告还有其他财产可以偿还原告的借款，该转让行为并未直接危害原告的债权利益。
三、涉案房屋的转让是否系明显不合理的低价或无偿转让。对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，涉案房屋系跃层，楼层高且无电梯、面积大、房龄相对较长、存在大额抵押贷款等情形，故被告以410万元的价格在贷款即将到期前涉案房屋出售给第三人的理由正常、合理，该价格符合当时的交易双方当事人的心理预期，并不属于明显不合理低价。此外，被告与第三人转让案涉房屋的价款为410万元，未低于计税价格的70%，亦可以认定为不低于交易地指导价的70%，不能认定被告以明显不合理低价转让财产。
根据以上分析，被告并非无偿或以明显不合理的低价转让案涉房屋，故五原告要求撤销涉案房屋买卖合同等诉讼请求，依据不足，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告孙增清、郑礼根、沈志颖、胡卫明、应普太的诉讼请求。
本案受理费61899元减半收取30949.5元，由原告孙增清、郑礼根、沈志颖、胡卫明、应普太负担（五原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 贲小青
二〇一六年十二月七日
见习书记员 范 园