苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0505民初1230号
原告：金二锋。
委托诉讼代理人：纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑铭，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
被告：周福元。
委托诉讼代理人：顾惠明，苏州市高新区恒信法律服务所法律工作者。
原告金二锋与被告周福元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月25日受理后，依法由审判员赵延丽适用简易程序独任审理。本院于2015年6月2日公开开庭进行审理，原告金二锋及其委托诉讼代理人纪慧、被告周福元的委托诉讼代理人顾惠明到庭参加诉讼。本院于2016年10月17日公开开庭进行审理，原告金二锋及其委托诉讼代理人纪慧、被告周福元及其委托诉讼代理人顾惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金二锋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还购房定金人民币3万元；2、请求判令被告向原告支付违约金人民币244000元；3、请求判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年1月7日，由案外人苏州梦想家房地产综合服务有限公司提供居间服务，原、被告就某市某区某家园某幢某室房屋签订《二手房买卖定金合同及<苏州市存量房买卖合同>补充协议》，双方约定房屋价格为122万元，于2016年2月3日办理网签及资金托管，双方另就支付方式、税费承担、违约责任、争议解决等事宜进行明确约定。协议签订当日，原告按照协议约定向被告支付购房定金3万元。根据该协议约定，双方应在2016年2月3日前办理网签等过户手续，但被告未予配合。虽经中介方工作人员多次联系催促，但是被告不予理会。2016年3月2日，原告委托律师向被告致函，催促被告自接函之日起3日内至中介方处配合原告办理网签等房屋过户手续，但是被告接函后不予理睬，至今未予配合。2016年3月8日，原告委托律师向被告致函解除该合同，并要求被告承担违约责任。被告于2016年3月10日接受该函。因被告的行为已构成根本违约，故原告诉至法院。
被告周福元辩称：原、被告签订的是房屋买卖定金合同，双方约定在2016年2月3日前再签订一个正式的房屋买卖合同书，原告诉称被告不予配合签订正式的房屋买卖合同书没有证据证明，原告没有按期签订房屋买卖合同书构成违约，无权要求被告返还定金及赔偿损失，请求法院依法驳回诉请。
经审理查明，某市某区某家园某幢某室房屋登记所有权为被告周福元单独所有。2015年12月12日，被告周福元就该房屋委托苏州某房地产综合服务有限公司居间出售，双方签订《存量房（二手房）限时赔付出售居间委托协议》，约定最低出售价格为120万元，委托时限自2015年12月12日至2016年6月12日止，被告周福元向苏州某房地产综合服务有限公司预付赔付保证金2000元，被告周福元于2015年12月15日前将房屋所有权证及土地使用权证复印件交付中介公司。
2016年1月7日，原告金二锋（买受方，乙方）与被告周福元（出卖方，甲方）经苏州某房地产综合服务有限公司居间签订《二手房买卖定金合同及<苏州市存量房买卖合同>补充协议》，约定：被告周福元将坐落于某市某区某家园某幢某室的房屋（建筑面积121.02平方米）及该房屋占用范围内的国有土地使用权出卖给原告金二锋；房屋此时未曾设定抵押权；房屋此时已经租赁给他人，被告周福元保证该承租人已经明确放弃优先购买权并承诺在房屋交付前解除租赁合同、腾空此房屋；房屋整体成交价格为122万元；于2016年1月7日前，原、被告双方向中介方支付中介服务费，其中被告周福元承担1万元、原告金二锋承担12000元；原告金二锋于2016年1月7日前付给被告周福元购房定金3万元（购房定金可冲抵购房款），被告周福元在收取原告购房定金的同时将该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证交给中介方；原、被告约定于2016年2月3日前签订《苏州市存量房买卖合同》及《存量房交易资金监管协议》并办理资金托管手续；原告金二锋需要贷款，贷款金额为65万元至70万元；被告周福元的房屋没有贷款；被告周福元应当于领取托管房款20天内腾空房屋并向原告移交该房屋；自原告金二锋购买此房的贷款下放之日起10个工作日内，双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记；房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，原告金二锋按照缴税时的税费政策承担买卖双方房屋权属转移登记所需缴纳的所有相关税费；物业管理费和相关配套设施（水、电、管煤等开通安装费用）使用费，房屋权属转移以前发生的应当由被告周福元承担（资金托管前提供物业费发票），房屋权属转移以后发生的应当由原告金二锋承担；其他约定事项为此房为毛坯房，无家具家电；任何一方没有履行合同的相关条款，另一方有权要求逾期方每逾期一天按房屋整体成交价格的千分之一支付逾期违约金，一方逾期超过15天后，另一方有权要求终止并解除本合同，逾期方接到通知5天后向对方支付房屋整体成交价格的20%作为违约金；违约方支付中介方的全部中介费；发生争议由双方进行协商，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。
同日，原告金二锋向被告周福元交纳3万元购房定金，被告周福元出具收条。被告周福元也向中介方支付中介服务费1万元，并将房屋所有权证和国有土地使用权证交至中介处。
因被告周福元未交纳欠付物业费，中介方要求原告帮其交纳，原告金二锋于2016年2月29日帮被告周福元交纳2014年1月至2016年3月的物业费2186元。
2016年3月2日，原告金二锋委托律师向被告周福元发送律师函，请被告周福元于接函之日起3日内配合原告金二锋办理网签等过户手续。2016年3月8日，原告金二锋委托律师向被告周福元发送律师函，告知被告周福元因其仍未配合办理网签等过户手续，故通知其自接函之日起解除双方签订的《二手房买卖定金合同及<苏州市存量房买卖合同>补充协议》并将依照法律规定和协议约定追究被告周福元的违约责任。
庭审中，原告提交于2016年6月13日调取的某市某区某家园某幢某室房屋权属登记信息查询结果证明，载明：所有权为周福元单独所有，他项信息中载明涉案房屋设定抵押权，他项权利人为中国某银行股份有限公司某支行，债权金额为66万元，债务履行期限/债权确定期间为2012年8月31日至2015年8月31日。
庭审中，关于原、被告未能按约于2016年2月3日前签订《苏州市存量房买卖合同》及《存量房交易资金监管协议》并办理资金托管手续的问题：原告金二锋陈述，因为原告联系中介公司要求办理网签手续，中介反馈说被告出售的房屋物业费不结清没有办法将网签合同打出来，中介再行催促，被告还是没有交，中介就让原告代被告交纳物业费，中介拿着物业费凭证就可以打印网签合同，但是中介后来跟被告联系，被告明确说不卖了；被告周福元陈述，涉案房屋出租给他人，约定的物业费是由承租人交纳，2016年1月7日与原告协商如果承租人不交纳欠付物业费就由原告交纳，2016年2月3日被告同意去签合同，是原告没有去签。
庭审中，苏州某房地产综合服务有限公司工作人员吴剑到庭作证：其带领原、被告双方看房并组织双方签订合同，其多次和被告周福元沟通办手续事宜，被告说快到春节比较忙要到放完年假来办理。之后，其联系被告提供相关手续并交纳物业费，被告让其联系租客交纳物业费，其与租客联系，租客又称让被告与之联系，其又告知被告该事宜，被告称他会与租客沟通，第二天其再打电话给被告，被告让其通知原告先把物业费交了，其就与原告沟通，原告就把物业费交了。原告让其通知被告办手续，被告就一直说忙拖着，后来被告带了人来说房价涨了，房价不合适，他们不卖了。原告去其公司说尽量让其劝说被告去办网签手续，直到办手续当天，被告都没有到。
庭审中，关于房屋价格的问题：原告陈述是122万元，没有变更过；被告陈述，因为原、被告签的是定金合同，是初步价格，到时候要形成存量房买卖合同后再确定，后来没有变更过是因为没有签订合同。
庭审中，被告陈述：关于原告发送的两份律师函均收到了，收到后，被告本人去原告律师的事务所与其中一位律师协商过，因为差距较大没有达成协议。涉案房屋内有租客，被告与租户是口头协议，到什么时候卖房子就什么时候让租客走，不预收房租，什么时候走就什么时候付，直到2016年10月17日开庭时租客还在涉案房屋内居住。
庭审中，原、被告一致确认：原告金二锋委托律师于2016年3月8日向被告周福元发送的解除合同律师函于2016年3月10日到达被告周福元处，原、被告签订的《二手房买卖定金合同及<苏州市存量房买卖合同>补充协议》于2016年3月10日解除。被告周福元收取原告金二锋的3万元购房定金未予归还原告。
上述事实，由原告金二锋提交的《二手房买卖定金合同及<苏州市存量房买卖合同>补充协议》、收条、物业费发票、律师函及邮寄凭证、房屋权属登记信息查询结果证明，被告周福元提交的《存量房（二手房）限时赔付出售居间委托协议》、收条、权证收条、中介服务费收据，以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，原告金二锋与被告周福元签订的《二手房买卖定金合同及<苏州市存量房买卖合同>补充协议》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方应当按照合同约定诚实守信地行使权利、履行义务。被告周福元应按约结清欠付物业费并按时与原告金二锋办理网签及资金托管、房屋交付等事宜，但被告周福元既没有结清欠付物业费也没有及时解除房屋租赁关系收回房屋，同时在与原告签订合同时隐瞒房屋上仍存有抵押权登记的事实，经原告与中介催促未按时办理网签及资金托管等手续，已构成实质违约，原告金二锋经催促被告周福元履行无果故依据合同约定和法律规定向被告周福元发送律师函解除合同，被告确认于2016年3月10日收到该律师函并认可双方签订的合同于该日解除。合同解除后，原告金二锋主张被告周福元退还定金3万元并依照合同约定的房屋整体成交价格的20%作为违约金即244000元（122万元×20%），符合法律规定，本院予以支持。关于被告周福元提出的原、被告签订的合同系房屋买卖定金合同的辩称意见，因原、被告签订的合同具有房屋买卖的主要条件和细节约定，实质系房屋买卖合同，故本院对被告提出的该辩称意见不予采信。关于被告周福元提出的系原告违约没有按期签订房屋买卖合同书的辩称意见，因被告并未提交证据予以证明，而综合本案证据和原、被告陈述能够认定系被告周福元违约，故本院对被告周福元的该辩称意见不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
被告周福元于本判决生效之日起十日内返还原告金二锋购房定金3万元并支付原告金二锋违约金244000元。
上述各项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行账号548401040002924。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5410元，减半收取2705元，由被告周福元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。
审判员 赵延丽
二〇一七年一月二十二日
书记员 周 婷