河南省沁阳市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)豫0882民初437号
原告：王恒青，女，1968年8月10日出生，汉族，住沁阳市。
委托诉讼代理人：陈立新，河南天然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈保辰，河南天然律师事务所律师助理。
被告：沁阳市覃怀办事处东关社区居民委员会，住所地：沁阳市东关社区。
法定代表人:崔涛，该居委会主任。
委托诉讼代理人：原丽珍，河南永威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨三元，该居委会工作人员。
被告：沁阳市市场发展服务中心，住所地：沁阳市工商局院内。
法定代表人：张国有，该中心主任。
委托诉讼代理人：杨煜力，河南太华律师事务所律师。
原告王恒青与被告沁阳市覃怀办事处东关社区居民委员会(以下简称:东关居委会)、沁阳市市场发展服务中心(以下简称:市场发展中心)为租赁合同纠纷一案,本院于2018年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王恒青及其委托诉讼代理人陈立新、沈保辰、被告东关居委会的委托诉讼代理人原丽珍、被告市场发展中心的委托诉讼代理人杨煜力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王恒青向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告双倍返还原告所交的租金11.5万元。2.请求判令被告终止合同，赔偿2016年至2022年给原告造成的冷库经济损失65万元。3.请求判令被告按照租赁协议约定，接收原告所建冷库及设备，冷库及设备款归原告，支付原告60万元。4.本案诉讼费用由被告承担。二被告互负连带赔偿责任。事实与理由：2002年11月1日，原告丈夫宗学贵与被告签订租赁协议，被告将本村东关蔬菜果品批发市场南部一块东西长56.70米，南北宽8.50米闲置场地，租给宗学贵建冷库，租期为20年，双方在沁阳市公证处对租赁协议进行了公证。租赁协议签订后，宗学贵忠实履行协议，自筹资金60余万元建起482平方米冷库，用于冷藏水果、蔬菜，按期缴纳租金，现已缴13年，共缴租金57500元，被告也能履行协议，协议各方多年无纠纷。大约在2011年前后，被告违反协议，又让他人在宗学贵冷库东、西位置建冷库两座，严重影响原告业务。宗学贵找被告让其履行协议，被告自知违约，主动减少原告一半租金。2014年12月宗学贵因突发疾病去世，租赁协议由宗学贵妻子王恒青代为履行。到了2016年5月30日，被告限东关蔬菜果品批发市场商户于6月5日前搬离，交回门面房，致原告冷库业务失去客户不能经营。2016年7月6日，被告又收回租赁场地及集体资产，限原告于7月15日前将所租场地交回。被告无视双方签订的租赁协议，已给原告造成重大经济损失，应承担违约责任，双倍返还原告所缴租金11.5万元，赔偿2016年至2022年，冷库经济损失65万元，按照租赁协议约定，接收原告所建冷库及设备，冷库及设备款归原告。请求法院依法判决，以维护原告的合法权利。
被告东关居委会辩称：原告各项诉讼请求依据的事实和理由不能成立，请求依法予以驳回。理由如下：1、原告主张返还租金11.5万元无依据，原告提交的证据证明所交纳资金的数额仅为7500元，而不是诉状中陈述的57500元。本案中不存在东关居委会擅自解除合同这种情形，相反，原告没有按照合同约定履行全额交纳租赁费，违约责任在原告，故该项主张不能成立。双倍返还租赁费属于违约金的性质，该约定不符合合同法规定的关于租金的规定，应予无效。2、原告主张的终止合同、并由居委会赔偿其经济损失，没有事实与法律依据。3、原告称，在2011年前后被告主动减少原告租金的事实不存在，同时印证原告没有主动交纳应交的租金。4、本案中不存在其他人又在市场建恒温与低温库。其他人所建是速冻库，与原告所经营的水果没有任何关联。5、对于原告在诉状中所称的两份通知，是东关居委会为了规范市场管理，向路边商铺发出的通知，并不特指针对原告发出的通知，原告以此来主张东关居委会违约，理由不能成立。
被告市场发展中心辩称：根据原告提供的（2002）沁证经字第187号公证书，出租方是东关居委会，承租方是宗学贵，我中心仅仅是服务上述双方的单位，在履行合同中，市场发展中心并没有违反合同的约定。而且2013年，根据市场发展要求和市政府的总体部署，市场发展中心早已撤出市场，故请求驳回原告对市场发展中心的诉讼请求。
根据当事人的诉辨陈述,本院归纳本案庭审的争议焦点是：1、合同的成立、履行情况以及违约责任；2.被告市场发展中心合同主体资格；3、原告各项诉讼请求的法律依据。
原告王恒青为支持自己的主张,向本院提供的证据有:证据一、1.原告王恒青身份证一份，证明原告的身份；2.原告的结婚证、宗学贵死亡证明，证明原告的主体资格。证据二、1.租赁协议一份；2.公证书一份，拟证明租赁协议签订以后，沁阳市覃怀办事处东关居民委员会和原告方向沁阳市公证处申请公证，沁阳市公证处以（2002）沁证经字第187号公证书给予了公证，证明租赁协议真实、合法、有效。证据三、1.原告所建冷库外照；2.原告所建冷库内部照片；以及2份照片，拟证明原告方忠实履行协议，投资建成了冷库。证据四、原告向被告缴费部分单据，拟证明原告向被告方依据租赁协议缴费的事实，经计算，原告方已缴费共计57500元。证据五、证人证言：1.证人霍某的出庭证言；2.证人邢某的出庭证言；3.证人吴某书面证言。拟证明原告经营损失65万元。证据六、被告东关居委会通知两份。1、2016年5月30日通知内容，取缔东关旧菜市场，限各商户于6月5日前搬离，交回门面房，原告失去客户，业务无法正常运行；2、2016年7月6日通知内容，限2016年7月15日前将所租东关居委会的场地及集体资产交回。冷库业务彻底停止，两份通知，已经严重违反租赁协议，给原告造成重大经济损失。
经庭审质证,被告东关居委会质证意见为：对证据一真实性无异议；对证据二公证书和协议书真实性无异议，对证明指向有异议，认为按照双方协议，原告方应当按时交纳租赁费用，但原告并没有按时足额交纳费用，印证违约在于原告而不在于东关居委会；对原告提供的证据三冷库照片，认为冷库的现状应以法院勘验为准。本案中冷库如何经营，何时停止，何时营运属于原告自由经营范围，与被告东关居委会无关，居委会并没有采取断水断电以及影响原告经营的任何措施，所以原告关于现冷库不再经营，应由东关居委会承担损失的理由不能成立；对证据四，对其中2015年12月1日的交费条无异议，但交费金额仅2500元，按协议第3条约定，原告应交纳的租赁费是5000元，凭此条据也可以证明原告并没有足额交纳租赁费。对于2013年收费条据，因没有加盖东关居委会公章，对其关联性有异议。因此，关于东关居委会所收原告租赁费以原告出示的2500元收据为准；对两个出庭证人证言，仅能证明自己的经营以及营利情况，证明不了原告方的经营及营利情况，所以原告以此来证明自己的经济损失不成立；对原告提供的两份通知，其一原告没有提供通知原件，其二证明对象不成立，原告并未交回原告所租赁的场地，被告也没有强制原告交回场地，不能证明被告东关居委会违约。实质上，原告所经营的冷库至2014年左右就不再经营，一直处于闲置状态。
经庭审质证,被告市场发展中心质证意见为:对证据一真实性无异议;对证据二的异议为，真正的出租方是东关居委会，承租方是宗学贵，发展中心是居间者服务方；对证据三即照片的真实性无异议，对其证明指向有异议，仅能证明是原告不再经营，不能证明原告不再经营的原因，而据东关居委会干部称2014年之后，原告就不再经营，而不是2016年7月以后不再经营，至少在3年以上没有经营；对证据四收据真实性无异议，按照租赁协议的约定，原告应交纳租金62500元，如果没有相关收据，就可以证明原告违反了双方协议第9条第2款，东关居委会可以解除合同。关于2013年收据的真实性没有异议，但不能证明是二被告收取的，与租赁合同无关联性。对摊位费收取的真实性无异议，摊位费这个证据证明我中心是市场的服务者，收取的并不是租赁费，也证明我中心不是出租方，与租赁合同无关；对证人霍某的证言有异议，与本案无关；对证人邢某的证言有异议，认为该证人除了与证人霍某相同的证明指向以外，还证明了原告经营到2016年，而市场发展中心已于2013年撤走，故原告所诉与市场发展中心无关；对2份通知有异议，认为该通知是复印件。
被告东关居委会为支持自己的主张,向本院提交的证据有：沁阳市人民政府关于取缔东关马路市场通告1份，拟证明为了规范东关菜市场和马路市场，政府下通告进行整治，因沁东商贸城投入使用，有意经营的商户可到沁东商贸城进行经营，而且本案原告现在也已在沁东商贸城租有商铺进行经营。
经庭审质证，原告对被告东关居委会提交的证据发表质证意见:认为被告所述与本案无关。
经庭审质证，被告市场发展中心对被告东关居委会提交的证据真实性无异议。
被告市场发展中心为支持自己的主张,向本院提交的证据有：证据1、沁阳市公证处公证书一份，拟证明出租方经公证处确认是东关居委会，市场发展中心系中间人。证据2、协议书一份，拟证明公证书内容的真实性，市场发展中心系为东关居委会和原告进行服务的关系，不是出租方，未对原告侵权。证据3、会议记录，拟证明自2013年2月10日至原告所称的2016年7月6日，3年有余的时间，之前按照政府、覃怀办事处、东关社区等方决定，市场发展中心已彻底退出东关旧菜市场的管理，原告所诉事实与市场发展中心没有任何关系。
经庭审质证，原告对被告市场发展中心提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3真实性无异议，协议书，证明二被告是一个利益共同体，在本案租赁协议中共同作为甲方出现，和本案诉讼主体相一致，被告市场发展中心以此主张与其无关，不能成立；会议记录原告没有见过，是被告内部的材料，与被告居委会采取通知形式一致。
经庭审质证，被告东关居委会对被告市场发展中心提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3真实性无异议，关于协议书，本案中二被告是共同管理，本案争执是租赁纠纷；对会议记录真实性无异议，该会议记录形成后，该市场并未关闭，原告继续在该市场内经营。
诉讼中，经原告申请，本院对外委托对原告所建冷库、仓库及设备价值进行评估，评估机构出具了评估报告，原告无异议。被告东关居委会有异议，并申请重新评估。被告市场发展中心有异议，认为不能作为定案依据。
根据当事人陈述及庭审质证意见，本院对本案证据认证如下：协议书、租赁协议、公证书、政府通告、通知书、会议纪录、收据、照片，证据效力本院予以确认。证人证言与本案无直接关联，本院不予采信。关于二被告对资产评估报告的异议，本院通知评估师出庭质证，本院确认该评估结论不存在需要重新评估的四种情况，不予重新评估，对其证据效力本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2001年5月1日，沁阳市覃怀办事处东关村委（协议甲方）与沁阳市市场发展服务中心（协议乙方）签订《协议书》一份，主要内容：“一、市场的管理1、经双方协商，自协议签订之日起，东关蔬菜果品批发市场由双方共同管理，乙方负责市场内的具体区域规划和摊位布局，以及市场的日常管理与收费工作。甲方派出2名工作人员，参与乙方设立的市场组织管理机构，并在乙方的领导下进行市场的管理工作。二、收费与票据使用的管理1、市场内的所有收费性工作由市场管理机构统一负责，对进入市场的所有经营者进行收费。2、收费票据由甲方提供，乙方领取票据时，双方应履行有关财务手续，……实行月结算，结算结果双方予以确认，然后重新履行下月领票手续。三、市场支出与分成2、市场所有收入除以上双方约定的开支外，其余全部收入双方按5.5:4.5分成，即甲方分取市场收入的55％，乙方分取市场收入的45％。”
2002年11月1日，二被告（协议甲方）与宗学贵（协议乙方）签订《租赁协议》一份，主要内容：“1、甲方将东关蔬菜果品批发市场东南部部分闲置场地承租给乙方使用，由乙方负责投资建设冷库（建设库具体位置及方向：按东西走向从西边南门面房东山墙起向东56.70米，南北宽8.50米），共计建设投资应在20万元以上。2、租期为20年:自2003年元月1日至2022年12月31日止。3、租金及交付方式:前10年，乙方每年交4500.00元；以后每年乙方交5000.00元。乙方在本协议签订之日付清第一年租金，以后每年12月31日前付清下年租金。4、协议期内，甲方不得再与其它单位和个人在市场内另建恒温、低温库。10、协议期满后，同等租金条件下，由乙方优先经营，乙方若不再经营，乙方所建的固定设施，甲方负责折价接收，并将所折价款退给乙方。11、甲方若中途擅自解除合同，除双倍返还乙方所交的租金外，给乙方造成的一切经济损失均由甲方承担。”原告与被告东关居委会并于2002年11月4日对《租赁协议》进行了公证。
协议签订后，宗学贵在协议载明地点修建了一座冷库，进行水果批发经营。宗学贵交纳租赁费，被告市场发展中心出具摊位费票据。双方合同履行至2013年无纠纷。
2013年4月10日，沁阳市覃怀办事处、沁阳市市场发展中心、沁阳市东关社区、东营果蔬水产品商贸有限公司召开会议，形成《关于取缔东关马路市场及关闭东关农贸市场的会议记录》，主要内容：“一、根据市政府要求由覃怀办事处牵头组织取缔东关马路市场及关闭东关农贸市场。二、市场发展中心与东关居委会签订的未到期市场经营协议和土地租用协议，由覃怀办事处协调双方解除协议，中止执行。市场发展中心按照市政府相关要求退出；由覃怀办事处协调东关社区和东营果蔬有限公司，比照上述两个协议内容，重新签订市场经营协议和土地租用协议。三、市场关闭后，为确保东关社区利益，提供两种方案供东关选择:（一）由东营公司承包经营；每年付给东关社区承包费以不低于市场发展中心帐面上所交东关最高额支付于东关社区；（二）东关社区报市政府审批同意后自行开发或与投资商共同开发。四、由覃怀办事处协调东关社区负责做好关闭市场善后事宜和辖区群众工作。”之后，市场发展中心按上述决定退出市场管理，但东营果蔬由于其他原因并未完全按上述纪要履行。
2014年12月，宗学贵因病去世。
2016年4月30日，沁阳市人民政府做出《关于取缔东关马路市场的通告》，“决定要求从2016年5月15日24时起，对东关开展市容环境专项整治活动，取缔东关以街为市占道经营马路市场。上述路段所有以街为市占道经营的商户（个人），立即自行整改和搬离。沁东商贸城目前已投入使用，有意愿且符合市场经营要求条件的商户（个人），请到覃怀办事处东关社区城建办公室登记，由东关社区统筹考虑安排摊位。”
2016年5月30日，被告东关居委会向市场各商户发出通知：“因市政府取缔东关旧菜市场，经东关村两委决定，限各商户于6月5日前搬离，交回门面房。”2016年7月6日，被告东关居委会向原告发出通知：“为了改善居民居住生活环境，整顿集体资产，经居委会研究决定，现将你方所租东关居委会的场地及集体资产收回，限你方于2016年7月15日前将所租东关居委会的场地及集体资产交回。”后原告停止经营。
2013年前原告租赁费均交给被告市场发展中心。2014年起被告租赁费交给被告东关居委会。因为他人在东关菜市场另建速冻库，经双方协商，2014年，原告未交纳租赁费。2015年，双方协商，原告向被告东关居委会交纳租赁费2500元。2016年以后，原告未交纳租金。
诉讼中，原告申请对案涉房产及冷库设备进行评估，本院对外委托评估机构进行了评估。河南中泰资产评估事务所有限公司于2018年5月出具了中泰司鉴字[2018]第014号资产评估报告，报告载明，原告方修建的冷库及仓库的固定资产价值（净值）为409927元，设备（净值）为31737元。此为本案事实。
本院认为，一、关于本案合同的性质及效力。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，二被告与原告丈夫宗学贵签订租赁协议，约定二被告将其共同管理的东关蔬菜果品批发市场内的闲置土地出租给宗学贵修建冷库进行商业经营，宗学贵向二被告支付租金，该租赁协议符合租赁合同的法律特征。该租赁协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，在协议双方之间产生约束力，双方均应按照协议约定履行自己的合同义务。现作为协议承租人的宗学贵已死亡，原告作为宗学贵的配偶向二被告主张合同权利，符合法律规定，本院予以准许。
二、本案各方当事人是否存在违约行为及责任承担。本案租赁协议履行至2013年，双方并无争议。到2013年，由于覃怀办事处根据地方经济发展的整体需要，拟对东关菜市场一带招商引资，被告市场发展中心退出，双方合同未能正常履行。对于原告2016年之前所受影响，双方已经以通过协商减少租金等形式予以解决，系双方协商一致，不违反法律规定。后由于覃怀办事处执行市政府整顿马路的决定，加之自身招商引资工作的需要，决定东关农贸市场整体关闭，导致双方租赁协议终止履行的原因系覃怀办事处市场整顿、覃怀辖区经济发展中招商引资等工作整体安排，属于合同履行过程中发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的变化的情势变更，并非被告东关居委会违约行为造成，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，原告主张二被告违约，不符合事实和法律规定，故原告要求二被告承担违约责任，于法无据，本院不予采纳。原告请求判令被告双倍返还原告所交的租金11.5万元，于法无据，本院不予支持。原告已实际使用租赁物多年，按照权利义务相一致原则及合同约定，应当支付租金。被告抗辩理由成立，本院予以采纳。由于原租赁合同终止，租赁期不满原告存在投资损失，对于其损失部分，依据公平原则，按照《合同法》第九十八条：合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力的规定，参照租赁协议第10条“协议期满后，同等租金条件下，由乙方优先经营，乙方若不再经营，乙方所建的固定设施，甲方负责折价接收，并将所折价款退给乙方”的约定，由被告折价接收原告的固定设施。该部分设施经本院委托评估价值为409927元，由被告支付原告，原告主张冷库折价60万元，没有依据，本院不予支持。原告主张的其他经营损失65万元，证据不足，于法无据，本院不予支持。被告抗辩有理，本院予以采纳。对于原告冷库中的动产即制冷设备，因双方租赁合同并未约定由被告接收，仍应归原告所有。对原告请求被告接收制冷设备的诉讼请求，本院不予支持，被告该部分抗辩有理，本院予以采纳。
三、关于被告市场发展中心的抗辩。由于被告市场发展中心在会议纪要形成后已经退出合同，故原告请求其承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持，被告抗辩理由成立，本院予以采纳。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告沁阳市覃怀办事处东关社区居民委员会、沁阳市市场发展服务中心与宗学贵20**年11月1日签订的《租赁协议》终止。
二、原告王恒青应于判决生效后十五日内将自家修建的位于沁阳市东关旧批发市场内的冷库内的制冷设备拆除，将冷库及仓库腾空交还给被告沁阳市覃怀办事处东关社区居民委员会。
三、被告沁阳市覃怀办事处东关社区居民委员会支付原告王恒青冷库及仓库的固定资产折价款409927元，于判决生效后十五日内履行。
四、驳回原告王恒青的其他诉讼请求。
案件受理费17085元（其中8542元,经本院院长批准，缓交到执行阶段扣除）、鉴定费3500元，共计20585元，原告王恒青负担14555元，被告沁阳市覃怀办事处东关社区居民委员会负担6030元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 邓秋霞
审 判 员 樊梅翠
人民陪审员 薛沁生
二〇一八年八月八日
书 记 员 高 燕