沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初11694号
原告：沈阳恒隆地产有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路128号。
法定代表人：陈家岳，该公司董事长。
委托代理人：王首鹏，该公司职员。
被告：范学千。
被告：唐雨新。
原告沈阳恒隆地产有限公司诉被告范学千、唐雨新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月10日受理后，依法由本院审判员杨晓霞担任审判长并主审，与人民陪审员张玉华、王唤平组成合议庭，于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告沈阳恒隆地产有限公司的委托代理人王首鹏到庭参加诉讼。被告范学千、唐雨新经本院合法送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳恒隆地产有限公司诉称，2015年11月13日，原告与被告范学千签订了编号为T0345H之《皇城恒隆广场商场·房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）。租赁合同约定：原告将其所有的位于沈阳市沈河区中街路128号皇城恒隆广场347&347-1号单元场地（下称“该场地”）出租给被告范学千用于“米娅色彩造型”品牌美发类商品/服务经营，合同期自2015年11月11日起至2017年11月10日止。其中合同期内场地第1年基本租金为：每月15655元；管理费为：每月2350元；POS租金：每月300元。被告范学千承担使用该场地期间所发生的水费、电费等公用事业费用。
合同履行中，被告范学千在该场地经营的“米娅色彩造型”品牌专卖店于2015年12月1日正式开业。2016年5月31日，原告与被告唐雨新及被告范学千签署了合同转让协议书，约定自2016年6月1日起被告范学千将租赁合同项下的全部权利义务转让至被告唐雨新，被告范学千就被告唐雨新在转让后发生的违约行为承担连带责任。随后，自2016年7月1日起，被告唐雨新开始拖欠租金、管理费，之后被告又开始陆续拖欠电费等公共事业费用并擅自中止经营。针对被告上述违约行为，原告先后多次向被告唐雨新发函，要求被告遵守合同约定，支付拖欠的租金及恢复正常经营。2016年7月12日，在原告要求被告唐雨新纠正违约行为无效的前提下，原告向被告唐雨新发出《关于我司解除皇城恒隆广场租赁合同的通知》，于2016年7月13日解除租赁合同。
原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，一方违反合同约定，应当承担违约责任。自2016年7月1日至2016年7月13日，被告唐雨新拖欠原告13天的租金共计6569.19元、管理费985.48元。原告基于被告唐雨新的违约行为，根据租赁合同第四条第3款约定，取消被告唐雨新的装修期，被告唐雨新应向原告支付装修期（2015年11月11日至2015年11月30日）租金10443.33元。根据附表一“公共事业费用”约定，被告唐雨新应承担水费226.8元、电费2544.95元等能耗费用。被告唐雨新在合同解除后未及时履行交还场地义务，根据租赁合同第二十五条第1（f）款约定，被告唐雨新应自2016年7月14日起按每日租金标准1.3倍支付场地占用费至7月23日计6569.2元。根据租赁合同第十一条第1款及第二十五条第1（g）款约定，被告应在租赁合同解除时将租赁场地装修恢复原状，如果出租人聘请第三方完成上述义务，则相关费用由被告唐雨新承担。因此，被告唐雨新应向原告支付场地恢复费用25800元。根据租赁合同第二十五条第1（l）款约定，被告唐雨新违约导致合同解除，应向原告支付提前终止合同违约金54045元。根据租赁合同第二十五条第1（d）条约定，被告唐雨新应支付迟延付款滞纳金，滞纳金按每天千分之一计算。
原告现依据《中华人民共和国合同法》规定及合同约定，特诉至贵院，请求：1、判令原告解除租赁合同行为有效；2、判令被告给付拖欠的租金17012.52元；3、判令被告给付拖欠的管理费985.48元；4、判令被告给付拖欠的电费2544.95元；5、判令被告给付拖欠的水费226.8元；6、判令被告给付场地占用费6569.20元(2016年7月14日至2016年7月23日)；7、判令被告给付场地恢复费25800元；8、判令被告给付POS使用费125.81元；9、判令被告给付提前终止合同违约金54045元；10、判令被告给付迟延付款滞纳金944.7元（暂计算至2016年7月31日，2016年8月1日至判决生效之日止期间的滞纳金按日千分之一计算）。综合1-10项诉讼请求，被告应向原告支付人民币108252.96元，在扣减被告为履行合同而向原告支付的保证金54045元、商品质量保证金5000元，公用事业费押金5000元、POS押金900元后，请求判令被告最终应向原告支付43309.46元。被告一及被告二应对上述请求承担连带责任。11、本案诉讼费用由被告承担。
被告唐雨新、范学千未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2015年11月3日，原告作为出租方（甲方），被告范学千作为承租方（乙方），签订《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定甲方将皇城恒隆广场【347&347-1】号铺位租赁给乙方，租赁面积为103平方米，乙方在该房屋内经营“米娅色彩造型”品牌（美发）品类的商品服务。租赁期限自2015年11月11日至2017年11月10日止。关于租金金额，约定：租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金于交付起算的第一年内，每月人民币15665元；于交付日起算的第二年志合同期届满之日止，每月人民币17231元。营业租金于交付起算的第一年内，该房屋当月的月营业额的10%；于交付日起算的第二年起至合同期届满之日止，该房屋当月的营业额的11%。管理费为每月人民币2350元。该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用的实际金额，乙方根据本合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用。电费人民币1.15元每度。水费人民币4.40元每平方米。合同第四条约定：“……若乙方出现违约情形，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有），在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金。”第十一条约定：“于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。乙方完全履行以下各项义务，方视为乙方交回了该房屋。未能按时履行以下任何义务，视为乙方未按时交回该房屋：1、乙方应在合同期届满或提前解除前的三十（30）日内与管理处联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日至少二（2）日前停止营业及开始恢复原状工程。甲方克自行或要求乙方在该房屋或其周围安装装修围板，相关费用由乙方承担。2、于合同期届满或提前解除时，乙方交回该房屋应符合如下状态：该房屋连同其内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态（合同期内该等设施的自然损耗除外）；该房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体整洁。3、于合同期届满或提前解除时，乙方应将其向甲方租用的收银机、甲方提供的局域网线及网线接线盒在可使用及良好的使用状态下交还甲方。4、于合同期届满或提前解除时，乙方应将通向该物业各部分的锁匙（如有）交还甲方。……”。第十二条（1）“营业额”是指乙方在该房屋内开展业务经营活动过程中所开出的账单、发票上列明的金额之和或所收到的钱款总额，包括但不限于在该房屋内出售各类物品和或食品或饮品，在该房屋内或使用该房屋提供任何性质的服务所开出的账单、付款单据、收货或服务凭证、收据、发票上列明的金额或所收到的钱款金额以及其他来源于或与该房屋有关的一切业务收入等。第十五条约定：“1、除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第一（1）日前向甲方预先缴付当月的基本租金、管理费。……”。第十七条约定：“……（2）若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后十四（14）日内予以补足或重新交付保证金……”。第二十五条约定：“下列任何时间之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四（14）日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；（2）乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过十四（14）日，或未按时交回或未按本合同约定的条件交回该房屋的；（3）乙方擅自提前解除本合同的；……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：（a）要求乙方限期纠正；（c）不经事先通知切断该房屋的水、电、煤气通讯供应，直至乙方的违约行为得到纠正，因此产生的一且后果应由乙方承担。……（e）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一（1‰）的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；……（j）涉及需作出某项行为（如修复、将房屋恢复原状至本合同约定的状态或杀灭虫害等）的义务的，自行或聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担；……（o）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三（3）个月基本租金及三（3）个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物；……”。第二十六条约定：“若出现下列任何情形，甲方有权在事先书面通知乙方后立即解除本合同，双方互不承担违约责任：……6、如乙方连续四（4）个月营业租金未超过当月基本租金的；……”。
2015年11月3日，原告将租赁场地交付被告范学千。被告范学千自该时起使用该租赁场地开店经营。
2016年1月日，原告作为甲方，被告范学千作为乙方签订《租赁合同》之补充协议，就之前双方签订的T0345H《皇城恒隆广场商场·房屋租赁合同》原合同相关条款进行更改，自2016年1月1日起乙方租用甲方POS收银机，每月人民币300元，同原合同租金一同缴纳，收银机押金人民币900元，乙方应于签署补充协议时支付甲方。向甲方租用收银机（与机房POS主机联网）：在这种情况下，乙方必须且只能通过该等收银机收取所有营业款项且实时传输每笔收银数据至甲方。乙方应小心及合理地使用甲方提供的收银机，并负责收银机的修理及维护，并于合同期届满或提前解除之时将该收银机完好地交还甲方。
2016年5月31日，原告作为甲方，被告范学千作为乙方，被告唐雨新作为丙方签订《协议书》，约定：乙方向甲方申请将租赁合同项下的全部权利义务转让至丙方。一、自2016年6月1日起，乙方将租赁合同及与租赁合同履行相关的包括但不限于补充协议、MIS系统协议等全部协议项下的全部权利和义务概括转让丙方，丙方受让上述合同及协议项下的全部权利和义务并取代乙方成为租赁合同项下的承租方。乙方不得就此类协议中的内容向甲方提出任何形式的权利主张和要求。二、丙方受让乙方在租赁合同及其补充协议项下的全部权利义务，包括但不限于乙方已享有的装修期租金的减免、物业改造费用、推广活动支持等均视为已由丙方代为承受。该类支持及权益在丙方违约时均视为租赁合同第而是五条约定之“甲方损失”，甲方有权根据租赁合同约定要求丙方承担此类损失的赔偿责任。三、丙方就乙方在债权债务转让前发生的包括但不限于场地装修、商品销售和预付卡发行等全部履约行为和经营行为承担责任。四、乙方对丙方在债权债务转让后发生的违约行为承担连带责任等。
自2016年7月1日起被告唐雨新开始陆续拖欠租金、管理费等各项费用。
2016年7月7日，原告向被告唐雨新发出《关于沈阳皇城恒隆广场347&347-1单元承租人纠正违约行为的催告函》，载明：被告唐雨新自2016年7月1日起开始拖欠原告公司租金、管理费等各项费用并且自2016年7月4日起中断服务业务并撤走大量服务人员，存在明显的消极营业特征。而且被告唐雨新并未妥善解决预付卡争议，导致顾客投诉持续出现。被告唐雨新的上述行为除严重损害了原告公司声誉外，更对原告公司经济利益、日常经营秩序造成严重损害，属于严重违约。请被告唐雨新立即恢复营业并缴清拖欠原告公司的各项费用；积极妥善处理持卡顾客的投诉；如被告唐雨新怠于履行上述义务，原告公司将单方面解除合同并采取法律措施维护原告公司利益。
2016年7月12日，原告向被告唐雨新发出《解除合同通知书》，于2016年7月13日起提前解除与被告订立的编号为T0345H之《皇城恒隆广场商场·房屋租赁合同》及其相关协议书、补充协议。
再查，在解除合同后，原告为安装装修围板，于2016年9月21日与案外人沈阳美之峰装饰工程有限公司签订《沈阳皇城恒隆广场工程施工合同》，并依约支付工程施工费用共计3210元。
现原告主张其于2016年7月13日向被告发出解除合同通知，请求判令原告解除租赁合同的行为有效，并主张被告自2016年7月1日起开始欠缴各项费用，应由被告给付原告2016年7月1日至2016年7月13日期间的拖欠费用及给付水费、电费、提前终止合同违约金。
2016年8月8日，原告分别缴纳2016年5月1日至2016年5月28日、2016年5月29日至2016年6月28日、2016年6月29日至2016年7月13日的水费，金额分别为：86.40元、124.20元、16.20元，合计226.80元；原告分别缴纳2016年4月29日至2016年5月28日、2016年5月29日至2016年6月28日、2016年6月29日至2016年7月13日的电费，金额分别为：1078.70元、1110.90元、355.35元，合计2544.95元。
上述事实，有双方当事人陈述、皇城恒隆广场商场房屋租赁合同、交付凭证、水电费发票、围挡制作合同等证据予以证明，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告唐雨新、范学千经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
原告与被告范学千之间签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，原告与被告唐雨新、范学千之间签订的《协议书》，系原告与二被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性与禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。由于被告唐雨新未按合同约定交付租金等相关费用，原告于2016年7月13日向被告唐雨新发出解除租赁合同通知，不违反合同约定，该行为合法有效，根据三方的《协议书》约定，被告唐雨新应承担解除合同后的后果，被告范学千应对其承担连带责任。
对于2016年7月1日至2016年7月13日期间被告使用租赁店铺期间产生的租金。按照合同约定的标准，2016年7月1日至2016年7月13日期间被告拖欠租金金额为17012.52元（2016年7月1日至2016年7月13日，13天÷31天×15665元+20天装修期÷30天×15665元）。
关于2016年7月1日至2016年7月13日期间被告使用租赁店铺期间产生的管理费。按照合同约定的标准，管理费为每月2350元，2016年7月1日至2016年7月13日期间被告拖欠管理费金额为985.48元（13天÷31天×2350）。
关于POS机租金。按照合同约定的标准，收银机（POS机）租用费标准为每月人民币300元，2016年7月1日至2016年7月13日期间被告拖欠POS机租金金额为125.81元（300元÷31天×13天）。
鉴于原告主张要求将上述拖欠租金、管理费与被告所交纳的保证金54045元及POS机保证金900元先行抵扣，依照原告诉请，抵扣之后，原告主张的被告尚欠原告管理费及POS使用费43309.46元，不违反合同约定，故对原告的该主张，本院予以支持。
关于电费问题。根据原告提供的缴纳电费发票金额为2544.95元、水费发票金额为226.80元，该费用应有被告承担。故原告的该诉求本院予以支持。
关于原告主张被告给付装饰围挡费用3210元的问题。由于被告在撤出场地时未将场地恢复至合同约定的状态，根据租赁合同第二十五条第1款（g）项约定，原告另行与他人签订工程合同恢复场地，所产生的围挡费用应由被告承担。故原告的该诉求本院予以支持。
关于原告主张被告应给付提前终止合同违约金的问题。对于被告提前解除合同涉及的合同违约金问题，虽然在原、被告的租赁合同第二十五条（l）对此方面问题有明确约定，故对该诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，之规定，判决如下：
一、被告唐雨新于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司房屋租金17012.52元；
二、被告唐雨新于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司管理费985.48元；
三、被告唐雨新于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司电费2544.95元；
四、被告唐雨新于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司水费226.80元；
五、被告唐雨新于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司场地占用费6569.20元；
六、被告唐雨新于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司场地恢复费3210元；
七、被告唐雨新于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司POS使用费125.81元；
八、被告唐雨新于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司迟延付款滞纳金944.70元；
九、被告范学千对上述（一）至（八）项负连带给付责任。
如被告唐雨新、范学千未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币880元，公告费650元，由被告唐雨新、范学千共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 杨晓霞
人民陪审员 张玉华
人民陪审员 王唤平
二〇一七年七月三日
书 记 员 张 博
本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。