福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第827号
上诉人（原审被告）卢建喜，男，1969年1月10日出生，汉族，下岗工人。
委托代理人朱金炎，男，1955年11月2日出生。
被上诉人（原审原告）福建省武夷山市机砖厂。
法定代表人周成有，厂长。
委托代理人邱芝杰，福建弘袍律师事务所律师。
上诉人卢建喜因房屋租赁合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2014）武民初字第1094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢建喜的委托代理人朱金炎、被上诉人福建省武夷山市机砖厂（以下简称武夷山机砖厂）的法定代表人周成有、委托代理人邱芝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人武夷山机砖厂原审请求，判决解除与卢建喜的不定期房屋租赁合同关系，卢建喜腾退并返还房屋给武夷山机砖厂。
原审法院查明，坐落于武夷山市新丰街道里洋路（矿泉水厂北面）机砖厂宿舍产权属武夷山机砖厂。卢建喜系武夷山机砖厂职工的子女，长期以来，卢建喜和父母一直居住在机砖厂宿舍，武夷山机砖厂按季度向卢建喜收取低廉的租金，卢建喜也都有向武夷山机砖厂交纳租金，但双方从未订立书面协议。2011年1月武夷山机砖厂所属的新丰街道里洋路机砖厂宿舍被武夷山市人民政府列入棚户区改造范围，2012年12月7日，武夷山市棚户区改造建设工作领导小组办公室发布了《关于水厂路片区房屋搬迁拆除的通告》，武夷山机砖厂分别于2013年1月和11月向卢建喜发送通知，要求卢建喜腾退房屋，解除双方之间的房屋租赁关系。
原审法院另查明，卢建喜向武夷山机砖厂交纳房租的截止日期是2011年12月30日，卢建喜此后向武夷山机砖厂交纳租金时，武夷山机砖厂以讼争房屋被列入棚户区改造范围为由拒绝收取。根据棚户区改造拆迁安置办法，卢建喜的父母在棚户区改造前已去世，故没有享受回迁安置房。
原审法院认为，讼争房屋产权属武夷山机砖厂所有，武夷山机砖厂、卢建喜双方之间虽未订立书面租赁合同，但多年以来，卢建喜居住在讼争房屋内，同时向武夷山机砖厂交纳租金，双方之间形成了实质上的房屋租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案卢建喜长期居住在讼争房屋内，双方未订立书面协议，武夷山机砖厂、卢建喜间的关系依法属不定期房屋租赁关系。在讼争房屋被列入棚户区改造范围，武夷山机砖厂多次通知卢建喜的情况下，武夷山机砖厂依法有权解除双方之间的不定期房屋租赁关系，故武夷山机砖厂的诉请有法律和事实依据。卢建喜认为，其系武夷山机砖厂职工子女，长期居住在讼争房屋内，其向武夷山机砖厂交纳的租金是低廉和象征性的，双方之间不属租赁关系，其理应获得拆迁安置。原审法院认为，武夷山机砖厂向卢建喜收取低廉的租金，许可卢建喜长期居住在讼争房屋内，系武夷山机砖厂对其职工子女的一种关照，卢建喜将该关照作为抗辩理由于情于法不能成立，卢建喜能否得到拆迁安置，可依据有关法规和政策规定向有关部门主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除武夷山机砖厂与卢建喜之间的房屋租赁合同关系；二、卢建喜于判决生效之日起三十日内退出其租住的坐落在武夷山市新丰街道里洋路（矿泉水厂北面）武夷山机砖厂宿舍并返还给武夷山机砖厂。
上诉人卢建喜上诉称，一、卢建喜的父母均系武夷山机砖厂职工，本人出生在武夷山机砖厂位于现五九南路元祥尊抵小区的职工宿舍。1989年武夷山市政府征用该宿舍，建立矿泉水厂，将卢建喜及父母安置在现在的水产路武夷山机砖厂职工宿舍，并继续按原来2角钱的标准收取管理修缮等费用，武夷山机砖厂与卢建喜之间并非租赁关系。卢建喜并未与武夷山机砖厂签订合同，武夷山机砖厂未持有其他共有人同意出租的证明、没有向房屋管理局申请租房备案或经房屋管理局对出租房屋的审查批准，原审法院仅凭一张《收款收据》，认定租赁关系成立，并适用不定期租赁合同的法律规定，判令解除合同和卢建喜腾退房屋，缺乏法律依据。二、2011年武夷山市政府对武夷山机砖厂职工宿舍进行棚户区改造，没有按《城市房屋拆迁管理条例》执行，在同等条件下，有的被拆迁户得到安置，有的被拆迁户享受国家住房待遇，有的不在棚户区改造范围内的也得到安置，而卢建喜属于棚户改造对象，也没有其他房产，却未得到安置，说明武夷山市棚户区改造不公平。原审法院未经调查作出判决，有失公平。三、卢建喜父母为武夷山机砖厂职工，卢建喜未成年时在父母监护下生活，亦是集体的一份子，厂里安排房屋居住，于情于理均能成立。卢建喜原在武夷山市针织厂工作，武夷山市针织厂与武夷山机砖厂同为经贸委下属单位，并没有为卢建喜安排住房，卢建喜居住在被拆迁宿舍内至今40多年，有居住的权利。四、卢建喜父母在世时按2角钱的标准支付管理修缮等费用，与武夷山机砖厂亦非租赁关系。即使卢建喜父母与武夷山机砖厂是租赁关系，根据合同法的规定，与承租人有直接关系的利害人与承租人一起居住一年以上的，在承租人死亡后，可以继续承租。五、武夷山机砖厂是集体单位，集体不动产属于集体成员所有。2011年武夷山市政府对武夷山机砖厂进行棚户区改造，每位职工安置70平方米的房屋，也即武夷山机砖厂解体，其集体所有的财产转变为个人财产，卢建喜理应继承其父母分得的份额，其财产继承权应依法受到保护。综上，原判于法无据，请求予以撤销，驳回武夷山机砖厂的原审诉讼请求。
被上诉人武夷山机砖厂答辩称，原判认定武夷山机砖厂系涉讼租赁房屋产权人，与卢建喜之间系不定期租赁关系，认定事实清楚，适用法律清楚。现涉讼职工宿舍被列入棚户区改造范围，武夷山机砖厂通知卢建喜解除租赁关系于法有据。卢建喜并非本厂职工，不享受拆迁安置权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人武夷山机砖厂向本院提供一组证据，即《关于武夷山市机砖厂请求列为棚户区改造项目的报告》、《武夷山市经济贸易局关于同意机砖厂成立棚户区改造工作小组的批复》，用于证明武夷山机砖厂已被政府纳入棚户区改造范围。上诉人卢建喜经质证认为，对武夷山机砖厂已列入棚户区改造范围不持异议。本院认为，武夷山机砖厂提交的证据真实、合法，能证明涉案租赁房屋将被拆迁的事实，予以采纳。
经审理查明，原审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，卢建喜系武夷山机砖厂职工子女，卢建喜因此得以长期居住在属于武夷山机砖厂所有的职工宿舍中，并定期向武夷山机砖厂支付一定数额的租金。武夷山机砖厂以向卢建喜收取一定费用为代价，暂时让渡职工宿舍的使用权，符合租赁关系的法律特征，原判认定双方当事人之间系租赁关系并无不当。卢建喜上诉认为，武夷山机砖厂向其收取的费用是管理修缮费，双方当事人之间并非租赁关系，但未能提交足以推翻武夷山机砖厂提交的《收款收据》之相反证据，亦未能证明其系基于其他的法律关系而对租赁房屋进行占有、使用，卢建喜该辩解理由缺乏事实依据，不予支持。
鉴于双方当事人之间未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，武夷山机砖厂可以随时解除合同。武夷山机砖厂因涉案租赁房屋被政府纳入棚户区改造范围，于2013年1月、11月先后两次通知卢建喜搬离租赁房屋，已履行出租人应尽的通知义务，其解除合同的诉讼请求，理据充分，应予支持。卢建喜关于其应属棚户区改造对象而未能得以回迁安置等主张，不足以对抗武夷山机砖厂作为不定期租赁合同的出租人依法享有的合同解除权利。卢建喜是否属于棚户区改造对象及享有相应的拆迁安置补偿权利，亦不属本案审理范围，卢建喜可另行主张相应权利。
综上，原审认定事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人卢建喜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
审 判 员 乐 芳
代理审判员 余观贵
二〇一四年十月十五日
书 记 员 余炜鑫
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。