江苏省如皋市人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏0682执异37号
异议人包京燕。
异议人包忠民。
申请执行人南通弘业建筑安装工程有限公司，住所地:海门市海门。
法定代表人江炳林，董事长。
申请执行人王建伟。
申请执行人王金芳。
申请执行人徐斌。
申请执行人马宏兵。
申请执行人孟兵。
被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司，住所地：南通市崇川区。
法定代表人江炳兴，董事长。
被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司，住所地：如皋市。
负责人江炳兴，经理。
被执行人江炳兴。
被执行人江炳祥。
关于申请执行人南通弘业建筑安装工程有限公司（以下简称弘业公司）、王建伟、王金芳、徐斌、马宏兵、孟兵与被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）、南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司（以下简称颐园公司）、江炳兴、江炳祥建设工程施工合同纠纷、商品房买卖合同纠纷、民间借贷纠纷五案件。本院在执行过程中，案外人包京燕、包忠民提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人包京燕、包忠民执行异议称：如皋市如城镇颐园新村二区223幢305室在法院首次查封前已抵偿给工程施工人，工程施工人再转售给二异议人。二异议人系该房屋的购房人，已付清全部房款，且实际占有、使用。二异议人在购房过程中没有过错，该房产处于查封状态系开发商自身的过错造成。对房屋的继续查封将进一步侵犯二异议人的合法权益。现请求法院解除对如皋市如城镇颐园新村二区223幢305室房屋的查封。
经审查查明：2010年1月12日，异议人包京燕、包忠民与鑫祥公司签订商品房买卖合同约定：包京燕、包忠民购买如皋市如城镇颐园新村二区第223幢305号房及11号车棚，建筑面积分别为141.75㎡和27.82㎡，单价分别为3800元和1880元，总金额为538650元和52302元，实际总房款计人民币590952元，异议人以现金的方式将该房款支付给黄尹军。2010年1月，异议人占有该房屋。2010年11月6日，异议人取得房屋销售不动产统一发票，载明收包京燕、包忠民颐园新村二区223幢305室及11号车棚的购房款590952元。同月8日，异议人缴纳所购商品房及车棚的契税共5909.50元。2016年6月26日，异议人提出执行异议。
2010年6月28日，南通市万锦建筑安装工程有限（以下简称万锦公司）出具一份收据给颐园公司，载明“工程拨款，抵算223-305房款，金额590952元，结算方式转账”。同日，颐园公司出具一份收据给黄尹军，载明：“收款方式转账，人民币590952元，收款事由万锦公司转账交入房款（223-305房、71号车棚）”。
以上事实，有商品房买卖合同，销售不动产统一发票，税收缴款书，收据、记账凭证、黄尹军、朱茜出具的情况证明予以佐证。
另查，2009年4月1日，原告南通市万锦建筑安装工程有限（以下简称万锦公司，2014年11月6日更名为弘业公司）向南通市中级人民法院起诉被告鑫祥公司建设工程施工合同纠纷。2009年7月14日，该院组织调解，双方达成如下协议：一、被告鑫祥公司支付原告万锦公司已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫祥公司未能或未全部履行第一期付款义务，则万锦公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由原告万锦公司、被告鑫祥公司各承担60450元。调解书生效后，被告鑫祥公司未履行其义务。原告万锦公司向南通市中级人民法院申请强制执行。2009年12月14日，该院裁定查封被执行人鑫祥公司名下的房产。2011年11月28日，该院裁定续查封如皋市颐园新村二区223幢{建设方原编号为323幢（2008年10月更改为223幢）}除404、405、406、503、506、1404、1407、1503外的整幢房屋。以上查封期限均为二年。2012年11月26日，该院裁定继续查封被执行人鑫祥公司名下房、地产，查封期限一年。2014年1月9日，本院裁定查封如皋市颐园新村二区223幢含305室在内的部分房屋，查封期限二年。2016年1月5日，本院对已经法院查封没有解封的鑫祥公司名下的所有房产予以查封（续封），查封期限三年。
以上事实，有（2009）通中民一初字第0017号民事调解书，（2009）通中执字第0222号、第0222-2号、第0222-3号、第0222-10号、第0222-14号执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书及续查封清单，如皋市房地产监理所出具的登记记录，如皋市公安局如城锦绣派出所出具的证明予以佐证。
2010年1月13日，原告王建伟、王金芳向本院起诉被告鑫祥公司商品房买卖合同纠纷。2011年3月25日，本院判决：一、解除原告王建伟、王金芳与被告鑫祥公司2008年5月6日所签订的商品房买卖合同。二、被告鑫祥公司返还原告王建伟、王金芳购房款600万元。三、被告鑫祥公司返还原告王建伟、王金芳购房款600万元的利息（自2008年5月6日起至判决生效之日止按同档期银行贷款利息计算）。四、被告鑫祥公司赔偿原告王建伟、王金芳经济损失500万元。案件受理费93800元，诉讼保全费5000元，合计98800元由被告鑫祥公司负担。判决后，被告鑫祥公司不服，向南通市中级人民法院提起上诉。2011年6月16日，该院裁定按自动撤回上诉处理。2011年6月29日，原告王建伟、王金芳向本院申请强制执行，申请执行标的为11718884元，案件受理费93800元，诉讼保全费5000元，执行费79215元（未预交）。2011年8月2日，本院裁定查封被执行人鑫祥公司位于如皋市如城镇颐园新村二区223幢的商品房。2013年8月1日，本院进行续封，期限一年。
以上事实，有（2010）皋民初字第0219号民事判决书，（2011）通中诉字第0079号民事裁定书，（2011）皋执字第2080号民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书，如皋市房地产监理所出具的登记记录予以佐证。
2009年7月1日，原告徐斌向南通市崇川区人民法院起诉被告鑫祥公司、颐园公司商品房买卖合同纠纷。2010年3月17日，该院移送本院审理。同年6月3日，本院判决：一、解除原、被告于2008年10月26日、2008年11月2日签订的关于位于如皋颐园315幢1002室、1003室，322幢506室、806室，323幢1503室、1505室、1506室、1507室的商品房买卖合同。二、被告鑫祥公司返还原告徐斌已付购房款2100000元。三、被告鑫祥公司以2100000元为本金自2008年10月26日起按同期银行贷款利率给付原告徐斌利息至2010年6月3日止。四、被告鑫祥公司赔偿原告徐斌损失人民币600000元。五、案件受理费47300元、邮寄费300元，合计47600元，由被告鑫祥公司负担。徐斌不服向南通市中级人民法院提起上诉。同年8月31日，双方达成调解协议：一、解除双方于2008年10月26日、2008年11月2日签订的关于位于如皋颐园315幢1002室、1003室，322幢506室、806室，323幢1503室、1505室、1506室、1507室的商品房买卖合同。二、鑫祥公司返还原告徐斌已付购房款及相关损失合计3100000元，该款由鑫祥公司于2010年12月31日前给付。三、若鑫祥公司未按第二项履行义务，则徐斌有权按照3400000元申请法院执行。四、双方就本案再无任何纠葛。五、案件受理费47300元、邮寄费300元，合计47600元，由被告鑫祥公司负担；二审案件受理费9800元，减半收取4900元，由徐斌负担。2011年1月18日，徐斌向本院申请强制执行，申请执行标的为3400000元及利息，案件受理费47300元及邮寄费300元，执行费36875元(未预交)。2011年6月28日，本院裁定查封鑫祥公司位于颐园新村二区223幢大楼。
以上事实，有（2010）皋民初字第0861号民事判决书，（2010）通中民终字第0957号民事调解书，（2011）皋执字第0574号民事裁定书、协助执行通知书、执行裁定书，如皋市房地产监理所出具的登记记录予以佐证。
2008年12月9日，通州市人民法院在审理马红兵、孟兵分别诉鑫祥公司、江炳兴、江炳祥民间借贷纠纷二案时，查封了鑫祥公司开发的位于如皋市如城镇青云路以东、广福路以北颐园新村二区323幢的楼房。
以上事实，有（2008）通民二初字第0664、0665号、0664-1、0665-1民事调解书及协助执行通知书，查封扣押财产清单，如皋市房地产监理所出具的登记记录予以佐证。
本院认为，《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总借款的百分之五十。
本案中，异议人房屋最早被查封的时间是2008年12月9日。而异议人签订房屋买卖合同、取得销售不动产发票、现金完税证、占有房屋等行为均发生于异议房屋被查封之后。异议人包忠民、包京燕所提异议理由不足，本院难以支持其异议请求。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
审 判 长 沙建平
审 判 员 夏燕尔
人民陪审员 沈丽华
二〇一六年七月十四日
书 记 员 杨亚萍