＼n湖北省武汉市江岸区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）鄂江岸民初字第01262号＼n原告武汉市黎明房地产开发有限责任公司。＼n法定代表人程某某。＼n委托代理人张某某。＼n委托代理人钟某某。＼n被告潘忠贵。＼n被告张成英。＼n被告潘红。＼n以上三位被告共同委托代理人龚某某。＼n原告武汉市黎明房地产开发有限责任公司（以下简称黎明公司）诉被告潘忠贵、张成英、潘红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员樊静独任审判，于2013年4月9日公开开庭进行了审理。由于本案案情复杂，争议较大，后依法转为适用普通程序并延长审理期限3个月，由审判员樊静担任审判长，与人民陪审员于毅、骆凤霞组成合议庭，于2013年8月22日公开开庭进行了审理。原告黎明公司的委托代理人张某某、被告潘红、三名被告的共同委托代理人龚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告黎明公司诉称，我公司委托肖某以77，000元总房款购得被告潘忠贵和被告张成英共有的位于武汉市江岸区黑泥湖路（航务二院）第13号楼2单元202室的房屋。2004年10月20日，被告潘忠贵和被告张成英经过公证共同委托其女儿被告潘红作为他们夫妇的全权代理人代办该房屋的过户手续。2004年12月15日，被告潘红出具了77，000元购房款收条，该收条注明了标的房的地址。标的房在双方购房前和购房过程中均处于空置状态，被告方在收到全款后办理了腾退房屋手续，将该房屋的房产证、土地证原件及该房屋的钥匙及水电费结清的发票交付给原告，履行了房屋的交付义务。此后原告代理人肖某因其他事情触犯刑法失去人身自由，与三被告失去联系，一直未能办理房屋过户手续。被告潘红为了牟利，在明知房屋已经卖给原告的情况下，和被告潘忠贵、被告张成英一起，将已经出售给原告的房产先过户到被告潘红名下，然后将该房屋以净得价258，000元再次出卖给案外人，并向案外人办理了房屋过户手续。被告潘红收取了258，000元的购房款。三被告一房两卖的行为，违反了诚实信用原则，导致原告无法取得已经购买的房屋，损失了可得利益258，000元。被告潘红作为被告潘忠贵和被告张成英的全权代理人，明知道该房屋已经卖给原告，但为了牟取不正当利益与被告潘忠贵和被告张成英恶意串通，进行一房两卖，损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令解除原告与被告潘忠贵和被告张成英之间的房屋买卖合同关系；判令三被告连带向原告赔偿可得利益损失258，000元；判令被告承担本案全部诉讼费用。＼n被告潘忠贵、张成英、潘红共同辩称，我方从未与原告方签订房屋买卖合同，与原告方并不存在房屋买卖合同关系。肖某关于接受原告委托购房的陈述没有效力，因为他们之间有着利害关系。肖某也没有与被告方实际签订房屋买卖合同。肖某交付房款和拿到两证，都是为了防止被告方将房屋卖给他人，不能证明被告方已实际交房。2004年12月15日被告方与肖某之间洽谈房屋买卖事宜，没有签订房屋买卖合同是因为没有确定具体的被安置人员。当时真正购买房屋的当事人并没有确定，虽然有房屋买卖意向，但双方没有形成真正的房屋买卖，故不存在违约。被告潘红将房屋卖给他人时，房屋已经是其所有，所有人有权处理自己的房屋。即使原告是当事人，原告起诉也已经超过诉讼时效，法院应当不予保护。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。＼n经审理查明，原告黎明公司系从事房地产开发、房屋拆迁代理服务等业务的有限责任公司。2004年黎明公司开发武汉市江岸区京汉大道大智路片B、C、D地块，需要购置二手房用于拆迁安置。2004年12月14日，原告黎明公司与武汉佳居房地产咨询服务有限公司（以下简称佳居公司）签订协议书一份，就购置二手房问题达成以下协议：黎明公司委托佳居公司在江岸区以及周边寻找二手房源，并代表黎明公司洽谈价格，房屋房型质量、价格在黎明公司认可后，由黎明公司负责办理购房手续；黎明公司将按照购房合同发生的资金打入佳居公司账户，由佳居公司负责支付购房款。肖某原系黎明公司经理李必新的司机，后从该公司离职。肖某与佳居公司法定代表人代汉涛系朋友关系，肖某接受代汉涛的委托，在上述协议上签字。佳居公司业务实际由代汉涛、肖某操作。2005年1月5日，佳居公司的法定代表人由代汉涛变更为肖某。湖北联泰会计师事务有限公司接受武汉市公安局经侦处的委托，对佳居公司2004年3月至2006年9月的房屋交易的财务资料和肖某、代汉涛合同诈骗案件卷宗进行统计，并根据这些资料的反映，揭示佳居公司在上述期间与黎明公司资金往来及佳居公司相关责任人在买卖房屋过程中的获利情况，于2007年6月28日出具联泰审（2007）075号审计报告。该审计报告记载：根据黎明公司提供的银行票据结合佳居公司的银行账，从2004年3月开始黎明公司共支付佳居公司1，167.84万元用于购房；经审计发现，佳居公司取现金1，160.34万元、转账7.50万元；截止至2006年9月11日，佳居公司银行存款余额为3，956.37元。黎明公司委托佳居公司共购房79套，其中包括本案诉争房屋。（佳居公司未按照企业会计准则和小企业会计制度的规定建立会计账簿、无记账凭证、未编制财务报表，财务处理流程极不规范）＼n另查明，2004年12月15日，肖某作为佳居公司的代表根据黎明公司的要求购买位于武汉市江岸区黑泥湖路（航务二院）第13号楼2单元202室的房屋。黎明公司将购房款汇入佳居公司的账户，肖某将购房款以现金形式取出，放到个人账户，再从个人账户向被告潘红支付了购房款77，000元。被告潘红作为收款人出具收条一份，内容为“今收到肖某购房全款柒万柒扦元整，房屋地址江岸区黑泥湖航务二院第13号楼2单元”。该房屋系被告潘忠贵、张成英所有。被告潘忠贵、张成英于2004年10月20日签署委托书，全权委托被告潘红代为办理该房屋交易、过户事宜，并对委托书进行了公证。被告潘红收取房款后，将该房屋房产证和土地证原件、委托书及公证书、电费发票、房屋钥匙交给肖某。肖某将房屋两证、钥匙及相关资料交给黎明公司的资料员刘玉全。黎明公司的工作人员罗瑞霖根据公司的要求换了上述房屋的门锁。双方未签订书面房屋买卖合同，也未对房屋过户的时间进行约定。＼n再查明，肖某因涉嫌刑事犯罪于2006年9月1日被刑事拘留，同年9月30日被逮捕。2007年12月21日因犯合同诈骗罪被判处有期徒刑15年。由于肖某的刑事案件，黎明公司内部人员发生较大变动，黎明公司一直未找被告潘红办理房屋过户手续。2009年被告潘红将该房屋过户到自己名下。2011年11月16日，被告潘红与占汉珍签订《存量房居间（买卖）合同》，以258，000元的价格将房屋出售，被告潘红收取了购房款258，000元。2011年11月29日该房屋过户到占汉珍名下。被告潘忠贵、张成英于2004年10月20日办理公证，全权委托被告潘红代为办理该房屋交易、过户事宜后，就未再过问，房屋相关事宜均由被告潘红一人处理。被告潘红2004年、2011年收取的房款，均未交给被告潘忠贵、张成英。房屋2009年、2011年的两次过户，被告潘忠贵、张成英均不知情，也未获取利益。＼n又查明，原告黎明公司与被告潘红均认可2004年时该房屋只有一道木门。被告潘红否认曾将木门钥匙交给肖某，但不能向本院提交木门钥匙。2009年被告潘红为该房屋安装了防盗门。被告潘红陈述2011年卖房给占汉珍时只有一道防盗门，已经没有木门了。经本院现场勘察，占汉珍购买该房屋时有两道门，外层为防盗门，内层为木门，被告潘红将防盗门钥匙交给了占汉珍，木门锁已经坏了不能使用，占汉珍没有拿木门钥匙也没有使用木门锁。占汉珍入住该房屋后更换了防盗门的锁，木门仍是购买时的状况。＼n上述事实，有经过庭审举证、质证的肖某身份查询单、委托书及公证书、收条、电费发票、房产证、土地证、存量房居间（买卖）合同、房地产交易课税估价结果报告单、企业法人营业执照副本复印件、企业登记信息表、协议书、情况说明、报告、现存15套房清单、询问笔录、黎明公司付购房款明细表、银行转账支票存根、审计报告以及当事人陈述等证据在案佐证，本院依法予以采信。＼n本院认为：被告潘红作为被告潘忠贵、张成英的代理人，收取了原告黎明公司支付的购房全款77，000元，被告潘忠贵、张成英即负有交付房屋、配合办理房屋过户手续的义务。双方当事人对房屋是否已经交付存在争议，原告黎明公司提供的证据已经形成完整的证据链，而被告潘忠贵、张成英、潘红没有提供相应证据证明房屋没有交付，本案诉争房屋应视为已经交付。买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。只要买卖双方意思表示一致，房屋买卖合同即告成立、生效，根据生效的合同出卖人有义务配合买受人办理房屋过户手续。没有办理房屋过户手续不是房屋买卖合同不成立或无效的理由。原告黎明公司与被告潘忠贵、张成英之间的房屋买卖合同（标的房屋位于武汉市江岸区黑泥湖路（航务二院）第13号楼2单元202室）成立并有效。由于被告潘红在被告潘忠贵、张成英不知情也未获取收益的情况下先将房屋过户到自己名下，后将房屋出卖给案外人，导致原告黎明公司与被告潘忠贵、张成英之间的房屋买卖合同目的不能实现，原告黎明公司无法取得房屋，原告黎明公司可以请求解除房屋买卖合同，已经收取的购房款77，000元应予退还，被告潘忠贵、张成英还应按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失。被告潘红作为受托人应将处理委托事务取得的财产转交委托人而没有转交，对前述款项承担连带还款责任。由于本案的案由是房屋买卖合同纠纷，合同双方当事人是原告黎明公司与被告潘忠贵、张成英，而被告潘忠贵、张成英并未因房屋转让获取收益。房屋转让的收益由被告潘红获取，但被告潘红并非房屋买卖合同的相对方。原告黎明公司要求的其他可得利益损失应另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百零四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：＼n一、解除原告武汉市黎明房地产开发有限责任公司与被告潘忠贵、张成英之间的房屋买卖合同（标的房屋位于武汉市江岸区黑泥湖路（航务二院）第13号楼2单元202室）；＼n二、被告潘忠贵、张成英于本判决生效之日起十日内返还原告武汉市黎明房地产开发有限责任公司购房款77，000元；＼n三、被告潘忠贵、张成英于本判决生效之日起十日内赔偿原告武汉市黎明房地产开发有限责任公司利息损失（以77，000元为本金，自2004年12月25日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；＼n四、被告潘红对上述第二、三项还款义务承担连带还款责任；＼n五、驳回原告武汉市黎明房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费5，170元，保全费1，970元，邮寄送达费60元，合计7，200元由原告武汉市黎明房地产开发有限责任公司负担2，585元，被告潘忠贵、张成英、潘红共同负担4，615元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。＼n审判长樊静＼n人民陪审员骆凤霞＼n人民陪审员于毅＼n二〇一三年十一月二十五日＼n书记员郭奕君