河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终17053号
上诉人(原审被告)：祁春霞，女，1971年2月18日出生，汉族，住郑州市中原区，现住郑州市中原区。
被上诉人（原审原告）：河南益通物业服务有限公司，住所地，郑州市金水区天明路86号凯瑞大厦8层808号。
法定代表人：朱晓光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张贞，河南成务律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔伟，河南成务律师事务所律师。
上诉人祁春霞因与被上诉人河南益通物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初5228号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
祁春霞上诉请求：由于物业公司服务存在瑕疵，公共区域环境卫生差车辆乱停乱放占用消防通道，小区安保措施严重瑕疵导致祁春霞财产损失。单元门从交房之日至今都是坏的，可视电话形同摆设，报修后一直推诿不来维修。小区没有门禁卡，外来人员随意进出存在安全隐患。综上，物业公司服务存在严重瑕疵，请求二审将本案发回重审或依法改判物业公司减收祁春霞的物业服务费，减收幅度为40%。一、二审诉讼费用由物业公司承担。
物业公司辩称：祁春霞的上诉事实没有证据证明，一审适用法律正确，判决正确，应予维持。
物业公司向一审法院起诉请求：1.判令祁春霞向物业公司支付截止2017年6月30日的物业服务费用4346元，并向物业公司支付违约金（违约金分季度计算，按照每季度应支付的物业费用482.91元为基数，以每季度首月的21日为起算时间，按照年利率24%为标准，计算至拖欠的物业服务费用实际付清为止）；2.判令祁春霞承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：祁春霞购买郑州市中原区西站路1号“龙栖尚都”小区8号楼2单元7层701号房屋，建筑面积123.82平方米，类型为成套住宅。物业公司和祁春霞在2011年7月22日签订《龙栖尚都前期物业管理服务协议》，约定由物业公司提供前期物业管理服务，第四条物业服务费用约定：祁春霞在每季度首月5日至20日前交纳本季度物业管理服务费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.25元，监控设施维护费每月每平方米0.05元。第十一条违约责任约定：祁春霞违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求祁春霞补交，并从逾期之日起按每日5‰的标准收取违约金。祁春霞在2013年1月6日接收房屋，自2015年4月1日至2017年6月30日期间的物业服务费用拖欠拒交。经物业公司多次催收无果后，为维护物业公司的合法权利及全体业主的共同利益，物业公司遂起诉至法院。
祁春霞对物业公司主张的自2015年4月1日至2017年6月30日欠付物业费4346元的事实无异议，但认为：1.物业管理有瑕疵，没有出入卡，大门保安未尽到安全防范义务，造成祁春霞财产损失，应承担相应赔偿责任；2.要求物业公司与业主就《物业管理服务合同》签订补充协议，杜绝侵害业主合法权益的霸王条款；3.要求物业公司公示其2014年10月至今的管理龙栖尚都小区期间物业服务资金的收支情况；4.要求物业公司向祁春霞支付其出租业主公用设施和物业服务用房收益中应支付给祁春霞的部分；5.根据《物业管理条例》第三十六条第二款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业公司应当承担与其过错相应的赔偿责任。请求法院驳回物业公司诉讼并判令物业公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：物业公司、祁春霞对双方于2011年7月22日签订《龙栖尚都前期物业管理服务协议》的事实及该协议内容没有争议，故该院对双方无争议事实予以确认并在卷佐证。物业公司、祁春霞之间存在合法有效的物业服务合同法律关系。物业公司实际为祁春霞涉案房屋所在的小区提供物业管理服务，祁春霞应当按照合同约定标准，即物业服务费每月每平方米1．25元、监控设施维护费每月每平方米0．05元，根据祁春霞房屋登记建筑面积123．82平方米向物业公司交纳物业费。针对祁春霞关于物业公司未尽到安保义务的抗辩，物业公司提交了《系统调试运行报告》、龙栖尚都项目门岗交接班部分记录、龙栖尚都项目监控室来访登记记录、龙栖尚都巡查签到表、照片、2017年龙栖尚都遗失物品领用明细，并根据以上证据称：“物业公司已经尽到了合同约定的安全保障义务。”物业公司的系统举证，对比祁春霞的照片及陈述举证，证明力明显较大，故祁春霞该事实主张，该院不予认定。针对祁春霞关于物业公司在门禁管理及占用小区建筑共有部分获取收益而未进行公示等方面存在问题的抗辩，根据《中华人民共和国物权法》第七十条之规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”同时结合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关小区建筑共有部分的收益问题及小区封闭化管理问题，祁春霞亦应当通过法律所规定的共同管理权来主张权利，业主共同管理权的行使主体为业主委员会或业主大会，故祁春霞不付或少付物业费的抗辩，缺少法定或约定的充分必要条件，且直接混淆了物业服务关系中所包含的业主个体权益与业主公共权益。即：个体业主不能因物业服务企业的公共物业服务违约行为，在没有具体关联约定或法定事由条件下而单独获取应由全体业主共有的违约责任的相对权益。故祁春霞可针对物业公司物业服务行为，从个人具体合法权益保障角度，另寻求公力救济、社会救济、私力救济，包括诉讼。针对祁春霞要求与物业公司签订补充协议的抗辩，虽然物业公司与祁春霞签订的《龙栖尚都前期物业管理服务协议》系格式合同，但祁春霞并未指出其中哪些条款属于物业公司免除其责任、加重对方责任、排除主要权利的，故不能认定为无效。
祁春霞对物业公司主张的物业费欠付期间及金额无异议，且物业公司已经对祁春霞拖欠的物业费进行了催交，故物业公司主张祁春霞向其支付自2015年4月1日至2017年6月30日期间物业费4346元的诉讼请求，该院予以支持。针对违约金，综合该院受理的物业公司起诉同小区其他业主的案件，物业公司虽然提供了多份证据并称其已经尽到了合同约定的安全保障义务，但结合祁春霞及其他业主物品丢失情况，说明物业公司在履行安全保障义务方面存在瑕疵。另外，物业公司自认仅对9、10、11号楼业主发放了单元门禁卡，未对其他楼栋实施封闭化管理，以上均说明物业公司在履行物业管理服务义务方面存在瑕疵，且祁春霞亦非恶意拖欠，故物业公司主张的违约金，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、祁春霞自本判决生效之日起十日内向河南益通物业服务有限公司支付所欠自2015年4月1日至2017年6月30日的物业服务费4346元；二、驳回河南益通物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由祁春霞负担。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：物业公司与祁春霞所签订的《龙栖尚都前期物业管理服务协议》真实有效，双方均应按合同约定履行。祁春霞主张物业公司提供服务中安保措施等存在瑕疵，原审判决已经予以考虑，且对物业公司主张的违约金诉请不予支持。现祁春霞上诉称应减收40%的物业费，本院不再予以认定。但物业公司作为管理人应切实做好服务管理，对服务中存在瑕疵的问题，切实加以整改、提高，保障业主的正当利益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由祁春霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 陈贵斌
审判员 陈 赞
二〇一七年十一月三十日
书记员 黄莉敏