南昌市青云谱区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三初字第01号
原告（反诉被告）：江西华昌基建工程有限公司，地址：江西省南昌市青云谱区南莲路76号，组织机构代码：15826243-0。
法定代表人：周洪亮，董事长。
委托代理人：尹振卫，江西赣兴律师事务所律师。
被告(反诉被告)：齐景云，男，1923年6月13日生，汉族，辽宁省凤城满族自治县人，离休干部，住江西省南昌市东湖区。
委托代理人：高翔，江西人民律师事务所律师。
被告（反诉原告）：余银仙，女，1931年1月6日生，汉族，上饶市玉山县人，退休干部，住同上，系被告齐景云之妻。
委托代理人：肖晓明，江西人民律师事务所律师。
江西华昌基建工程有限公司（以下简称“华昌公司”）诉与齐景云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，余银仙以齐景云与华昌公司所签订的住房转让协议未取得其同意属无权处分，应认定为无效合同为由，向本院提出申请追加其为本案第三人参加诉讼并提起反诉，本院一并受理后，依法组成合议庭，经合议庭评议，依法追加余银仙为本案被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华昌公司的委托代理人尹振卫、被告(反诉被告)齐景云的委托代理人高翔及被告（反诉原告）余银仙的委托代理人肖晓明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)华昌公司诉称：齐景云系江西省煤田地质局离休职工。2002年5月28日，华昌公司与齐景云在江西省煤田地质局物业管理中心办公室，双方经协商，并在江西省煤田地质局物业中心现场鉴证下，就华昌公司购买齐景云名下的坐落于南昌市××单元××室的住房一套签订了《住房转让协议》，协议约定：甲方（即齐景云）将上述房屋转让给乙方（即华昌公司），已方一次性付清购房款13万元，甲方将房屋所有权证、购房契约交给乙方，过户费由乙方承担，甲方无偿支持办理。协议签订后，华昌公司向齐景云支付了全部购房款，齐景云亦交付了房屋给华昌公司，并将房产证等相关手续交付给了华昌公司，但齐景云始终不肯配合华昌公司办理房屋过户手续。我公司考虑到齐景云系本单位的老同志，一直抱着和其尽量协商的态度，希望齐景云能主动履行自己的义务，但他始终是置之不理。华昌公司为维护其合法权益，特诉至本院，请求判令齐景云将坐落于南昌市××单元××室的一套住房过户到华昌公司名下，本案诉讼费用由被告承担。
被告(反诉被告)齐景云辩称：一、2002年5月28日以齐景云的名义签订的买卖合同无效。二、齐景云作为80岁高龄离休的南下老干部，签订本合同时是基于对党的热爱和工作的支持，当时正直老年丧子之时，故未告知老伴余银仙。该住房转让协议的签订不符合南昌市住房制度改革方案的规定，8年内不得转租、转让和上市。该房屋的八年期限应至2002年8月30日，该房屋是我与妻子余银仙至今的唯一住房，该房屋被华昌公司占用后，我与老伴余银仙长期入住医院病房，有时寄居亲属家中。该协议书当时所约定的房价为每平方米人民币825.08元，这不是真实的市场交易价格。
被告（反诉原告）余银仙辩称：同意齐景云的意见。本案所涉的房屋是在齐景云与余银仙婚姻关系存续期间所得，系夫妻共同财产。而华昌公司与齐景云所签订的转让协议，并没有余银仙的名字，剥夺了其作为房屋所有人的相关法律权利，故二人所签订的房屋转让协议无效，要求法院依法认定华昌公司与齐景云所签订的住房转让协议无效。
反诉原告（被告）余银仙诉称：华昌公司与齐景云所签订的住房转让协议，未取得余银仙本人的签字同意，属无权处分，所签订的协议应认定为无效。余银仙与齐景云系夫妻关系，本案所涉的位于南昌市××单元××室的房屋，是在二人夫妻关系存续期间所取得的是夫妻共同财产，余银仙与齐景云均为该房屋的合法所有人，共同享有该房屋所有权。其次，余银仙作为该房产合法所有人，依法享有所有物权，对房屋进行任何处分，都应征得其书面同意。而华昌公司与齐景云所签订的《住房转让协议》，是在余银仙不知情且未征得其书面同意情形下所签订的，属于无权处分，应认定为无效。综上，华昌公司与齐景云所签订的住房转让协议侵害了余银仙的合法权益，属于无权处分，应认定无效，请求依法认定华昌公司与齐景云所签订关于南昌市××单元××室的《住房转让协议》无效，本案诉讼费由华昌公司承担。
反诉被告（原告）华昌公司辩称：华昌公司与齐景云所签订的住房转让协议合法有效，该协议是华昌公司与齐景云经过协商签订的，系真实的意思表示，该房屋的房产证上产权人是齐景云，并无余银仙的名字，无法证明余银仙是房屋共有人。即使余银仙为该房屋的共有权人，华昌公司亦属于善意取得该房屋，因齐景云的行为构成表见代理，余银仙作为齐景云的妻子不可能不知道该房屋转让的事实，且余银仙与齐景云已经从该房中搬出，只是该房没有办理房屋产权转让手续。因此，请求法院依法驳回余银仙的反诉请求。
经本院审理查明：齐景云、余银仙系夫妻关系，二人均为江西煤田地质局离、退休老干部。齐景云于1997年8月18日通过房改以人民币14116元的价格取得了原江西煤田地质局所有的座落于××青云××区××小区××单元××楼××（××房产地址为青云××区××单元××室、建筑面积为157.56平方米）自建房一套，并于同年12月30日取得了该房产权证，该产权证上记载该房系房改出售的成本价房，总价款为107140元，产别为私产，进入市场时间为2002年8月。2002年5月28日，以齐景云为甲方，以华昌公司为乙方，江西省煤田地质局物业管理中心为丙方（见证方），甲乙双方在丙方的见证下，甲方将座落南昌市××单元××室住房一套（六室一厅、套内建筑面积为157.56平方米）以总价款130000元价格转让给乙方华昌公司并签订了《住房转让协议》，协议约定乙方一次性付清购房款130000元，甲方将房屋所有权证、原购方契约交给乙方，并由省煤田地质局物业管理中心办理过户手续，过户费用等均由乙方承担，过户时如需甲方提供相关资料，甲方无偿支持办理。华昌公司及其代表周锦中、齐景云、丙方代表杨琦生在该协议上签字、盖章确认。协议签订后，华昌公司将购房款人民币130000元一次性支付给齐景云，同时齐景云将该房屋钥匙、房产证、原该房契约交付给华昌公司。此后，齐景云以该房未取得余银仙同意为由，拒不配合华昌公司办理该房屋的过户手续，经双方多次协商未果，故引发本案诉讼。
本案在审理过程中，本院前往南昌市住房保障和房产管理局（以下简称“市房管局”）房改科就被告齐景云坐落于南昌市青云××区××单元××室房屋产权证中记载“房改出售的成本价房，总价款为107140.8元，产别私产进入市场时间为2002年8月”的相关房产政策进行调查，据该局房管科的工作人员陈述，该房系全产权的私产，房产证上盖有进入市场规定的章子应该是南昌市房管局所盖，当时是刚刚进行房改，南昌市以前还没有放开房地产交易的二级市场，南昌市政府就房改房进入市场就做了个规定，在房产证上加盖这个章子，但没有正式发文。现在房地产进入二级市场后，就没有这个规定。
上述事实，有原告提供的身份证、常住人口信息表、组织机构代码证、营业执照、法定代表人证明书、南昌市房改出售公有住房契约、房屋所有权证、住房转让协议、工作笔录及原、被告的当庭陈述相互佐证。
本院认为：华昌公司与齐景云于2002年5月28日在江西省煤田地质局物业管理中心见证下所签订的住房转让协议，系双方真实意思表示，应为有效。该房屋所有权证中虽记载进入市场时间为2002年8月，然根据我国合同法第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。本案中，该房产证上所作的规定系南昌市房管局为规范南昌市房地产市场所作的规定，属于管理性的规范，并非上列法律及司法解释所规定的效力性规范，不属法定无效之情形，因此，齐景云及余银仙以此主张该住房转让协议无效，本院不予采信。至于余银仙反诉称齐景云在处分该房产时并未取得作为该房产的共有权人余银仙的书面同意，属无权处分，应当认定为无效，本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条之规定，婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，华昌公司与齐景云于2002年签订住房转让协议后，齐景云收到华昌公司的全部购房款人民币130000元并交付该房屋给华昌公司，至今已经十三年之久，余银仙应当知道转让房屋的事实，而余银仙在此期间并未提出异议，华昌公司有理由相信该购房行为系齐景云、余银仙夫妻双方的共同意思表示，因此，余银仙的反诉理由不能成立，该协议系齐景云、余银仙的共同意思表示，合法有效，故反诉原告（被告）余银仙主张住房转让协议无效的诉讼请求，本院不予支持。该协议被确定合法有效后，双方均应按照该份协议内容履行各自义务，即华昌公司付清购房款及齐景云交付房屋给华昌公司后，齐景云、余银仙应协助华昌公司办理座落于南昌市××单元××室房屋过户登记手续，办理过户手续所产生的相关费用由华昌公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉被告）齐景云、被告（反诉原告）余银仙于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）江西华昌基建工程有限公司办理座落于南昌市青云谱区三店西路198号2栋1单元301室房屋所有权的过户登记手续，办理过户手续所产生的相关费用由原告（反诉被告）江西华昌基建工程有限公司承担。
二、驳回反诉原告（被告）余银仙的诉讼请求。
案件受理费9945元（华昌公司已预交），由齐景云、余银仙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 杨邑利
人民陪审员 乐 鸣
人民陪审员 郑志刚
二〇一五年十二月十日
书 记 员 洪 琳