湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂28民终606号
上诉人（原审被告）：恩施州万福国际商贸城有限公司，住所地恩施市火车站站前路南侧万福国际商贸城。
法定代表人：苏其明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：向诗标，湖北正典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向文杰，湖北正典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：薛敬婧，女，1982年10月10日出生，汉族，户籍登记地恩施市。
被上诉人（原审原告）：左锋伟，男，1976年11月26日出生，汉族，户籍登记地枝江市，现住恩施市。系被上诉人薛敬婧丈夫。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：薛健，男，汉族，1954年6月17日出生，户籍登记地恩施市航空大道***号，系被上诉人薛敬婧父亲。
被上诉人（原审原告）：杜小威，男，1986年1月10日出生，汉族，户籍登记地恩施市。
委托诉讼代理人：李华义，女，1956年11月4日出生，汉族，户籍登记地恩施市，系被上诉人杜小威母亲。
上诉人恩施州万福国际商贸城有限公司（以下简称万福公司）与被上诉人薛敬婧、左锋伟、杜小威房屋买卖合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2017）鄂2801民初4733号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月6日立案后，诉讼中，因上诉人万福公司向本院申请对案涉门面租金进行价格评估鉴定，本院依法予以准许并扣除审限。并于2018年7月12日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人万福公司的委托诉讼代理人向诗标、被上诉人薛敬婧、左锋伟、杜小威的委托诉讼代理人薛健、被上诉人杜小威的委托诉讼代理人李华义到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
万福公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项、第二项，并判决上诉人返还被上诉人所购买的位于恩施市火车站万福国际商贸城北区办公楼负一层-105号商业用房，并自2017年1月6日起按照75元/平方米/月的标准向三被上诉人支付使用费至实际返还房屋之日止，或者发回重审，一、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院判决上诉人负有办理以三被上诉人为户名的专用水表和专用电表的立户手续并实际安装的义务没有事实和法律依据。1、双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，自来水、生活用电在该商品房交付使用时达到使用条件，同时根据《合同补偿协议》第一条约定，合同约定的房价包含水、电立户费。根据查明的事实来看，上诉人履行了立户的义务，水电达到了使用条件且费用由上诉人承担，一审法院对合同条文扩大解释，增加了上诉人的合同义务。2、国网湖北省电力公司曾于2015年1月19日以文件的形式下发《关于做好新建居民住宅小区供电配套相关工作的意见》，规定2015年1月1日之前，已签新住配项目合同或已缴费的项目仍按原有模式进行续建管理，2015年1月1日之后，新申报项目委托供电单位进行建设并签订无偿移交协议的，仍按原来模式实行一户一表直抄到户管理，新申报项目自行建设的不实行一户一表直抄到户管理。只对作为产权分界点的小区供电变压器总表抄表收费，客户应向所在管理部门备案说明。同时恩施市供电公司于2016年9月12日出具《情况说明》，表明万福国际商贸城于2013年经开发商呈报申请后，明确了商业部分实行总计量由供电部门与开发商签订供电合同，后由该公司所属设计、施工单位设计、施工后于2014年5月验收供电。前述文件均表明上诉人完全是按照当时实施的政策落实，其行为不仅合法，也符合约定和政策要求。二、一审法院认定按照每日557.18元的标准支付使用费缺乏事实和法律依据。1、《置业计划单》上载明内容只是双方商谈时形成，对房屋价格应以《商铺委托经营》为准，《置业计划单》没有上诉人的签章，也没有三被上诉人签字确认，不能作为参考依据。委托经营的费用以及租金没有具体约定，即使返租费用是按照房款比例计算，返租费用不仅包含商铺租金，还包含了委托经营费用、开发商的少部分利润、管理费用、销售公司的少部分利润等，存在返租完全是开发商为了销售商铺促销所致。2、从租赁角度分析，返租期限到期后，三被上诉人不同意继续委托经营，其商铺就进入租赁市场，这时的租金应参考同地段的市场价格，若按照返租费用来计算显失公平参照同地段商铺租价对双方来说既公平又合法，为表达诚意，上诉人愿意按照75元/平方米/月的标准向三被上诉人支付租金。
薛敬婧、左锋伟、杜小威辩称：一、被上诉人与上诉人签订《合同补偿协议》中约定房价包括水、电立户费，显示被上诉人在购房全过程都在主张水、电立户；二、国网湖北省电力公司的文件规定2015年1月1日之前的一户一表直抄到户的管理模式与被上诉人主张水、电安装专户的要求是一致的。上诉人应自觉履行自己的义务，为被上诉人办理立户手续并实际安装专用水表和电表，上诉人若书面告知被上诉人水电不能立专户，被上诉人就不会购买商铺。二、一审法院判决按照每日557.18元标准支付使用费事实充分，法律依据准确。《置业计划单》是上诉人出卖房屋兑现优惠和返租的依据，是被上诉人享受上诉人优惠金额，返租商铺三年获得三年租金的依据。上诉人返租商铺三年期限届满后租金的计算原则及收取标准，按照合同法的相关规定，出租房期限已满，超过期限继续执行原来租金标准收取房屋租金。三、本案二审诉讼费应由上诉人全部承担。
薛敬婧、左锋伟、杜小威向一审法院起诉请求：1、判令万福公司要为薛敬婧、左锋伟、杜小威购买的恩施市金桂大道火车站国际商贸城项目北区写字楼-105号商业门面房屋在恩施供电公司和恩施市供水公司安装薛敬婧、左锋伟、杜小威名称立户的专用电表和专用水表；2、判令万福公司超期占用恩施市火车站国际商贸城写字楼-105号商业门面房屋82.56平方米作为售楼部使用每天反租租金577.18元、从2016年12月21日起到实际交付商业门面房屋时日内为止的使用费用；3、判令万福公司延期交付商业门面房屋的违约金从2016年12月21日起，到实际交付商业门面房屋时日内为止，每天违约金194.12元乘以实际天数后的违约金；4、判令本案所有诉讼费用全部由万福公司承担。
一审法院认定事实：万福公司系于2009年7月10日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）类型企业法人，登记经营范围有房地产开发，位于恩施市金桂大道火车站片区的万福国际商贸城项目系由该公司所开发。
2013年5月9日，薛敬婧、杜小威以薛健、杜强为代理人与万福公司签订《万福国际商贸城定购协议书》一份，约定薛敬婧、杜小威支付定金50000元定购万福公司在建的万福国际商贸城北区办公楼一单元负一层-105号商业用房一套，房屋预测建筑面积78.67平方米，总计价款人民币1980766元，该总计价款在协议所附《置业计划单》上表明系以单价32888元/平方米计算总价2587299元，然后减去定购优惠80000元、返租三年租金（6%+7%+8%）526533元后所构成。
2014年4月14日，薛敬婧、左锋伟、杜小威共同作为买受人与万福公司签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《商铺委托经营协议》各一份，《商品房买卖合同》约定：薛敬婧、左锋伟、杜小威共同购买万福国际商贸城北区办公楼一单元负一层-105号的商业用房（以下简称商铺）一套，该房建筑面积78.67平方米（套内面积46.41平方米、分摊面积32.26平方米），总计价款人民币1941151元；合同约定出卖人应在2013年12月20日前将经验收合格的商品房交付买受人，除不可抗力、异常天气和设计变更由出卖人自发生之日通知买受人外，逾期不超过50日则由出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金;如逾期超过50日，买受人则有权解除合同，买受人要求解除合同的，出卖人于解除通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按已付房款的百分之一支付违约金，买受人要求继续履行合同的，由出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；合同还约定自来水、生活用电在该商品房交付使用时达到使用条件。《合同补充协议》第一条约定“本合同约定的房价包括水、电立户费”。《商铺委托经营协议》约定：薛敬婧、左锋伟、杜小威将所购买商铺委托给乙方或乙方委托商业公司以统一经营管理的方式进行经营，期限自双方所签《商品房买卖合同》约定的交房之日起第15日算3年，委托期满由广大业主共同申请是否继续委托，买受人不向出卖人支付委托费用，托管经营期间所收取租金归出卖人，该协议第五条第9项约定“在托管期限届满后，若原承租人的租赁期限到期的，甲方保证原承租人在同等条件下对该房屋的优先承租权；未到期的，除非原承租人同意，甲方不得解除原租赁协议，原租赁协议对甲方和继续经营管理的公司继续有效”。合同和协议签订当日，薛敬婧、左锋伟、杜小威一次性向万福公司付清了下余房款1891151元。
薛敬婧、左锋伟、杜小威所购商铺位于所在楼栋的负一层，该层分前、中、后三排共有101号—136号共36处商铺，薛敬婧、左锋伟、杜小威所购的105号商铺位于临近商业街的前排，可向商业街开门出入。合同签订后，薛敬婧、左锋伟、杜小威所购商铺及相邻的其他几个商铺由万福公司用作售楼部使用至今，该房屋内已通水通电并有表计，但没有以薛敬婧、左锋伟、杜小威为户名的水电户名，期间双方为房屋的交付和使用产生纠纷，无法自行协商一致，现具状诉至一审法院，请求判准前述请求。
另查明，湖北省物价局曾以鄂价环[2014]179号文件下发《省物价局关于放开新建住宅供电配套工程（简称新住配）建设价格的通知》，决定自2015年1月1日起放开新住配建设价格，实行市场调节。国网湖北省电力公司曾于2015年1月19日以鄂电司营销[2015]5号文件下发《关于做好新建居民住宅小区供电配套相关工作的意见》，规定2015年1月1日之前，已签新住配项目合同或已缴费的项目仍按原有模式进行续建管理，2015年1月1日之后，新申报项目委托供电单位进行建设并签订无偿移交协议的，仍按原来模式实行一户一表直抄到户管理，新申报项目自行建设的不实行一户一表直抄到户管理，只对作为产权分界点的小区供电变压器总表抄表收费，客户应向所在地市住房保障和房屋管理部门进行备案说明，并在售房合同中履行相关告知义务。国网湖北省电力公司恩施市供电公司曾于2016年9月12日出具《关于万福国际商贸城供电工程建设有关情况说明》，内容表明万福国商贸城于2013年经开发商呈报申请后，经该公司客户服务中心提出方案答复，明确所有住宅部分实行一户一表，由电力部门直抄到户，其商业部分实行总计量由供电部门与开发商签订供电合同，后由该公司所属设计、施工公司设计、施工后于2014年5月验收供电。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，薛敬婧、左锋伟、杜小威与万福公司为买卖商铺事宜，先后签订了《万福国际商贸城定购协议书》、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，相关协议内容是双方当事人真实意思表示，无依据表明具有法定无效情形，相关内容合同有效，双方当事人均应按照协议内容完整履行自己的义务。
双方所签《商品房买卖合同》中约定自来水、生活用电在该商品房交付使用时应达到使用条件，《合同补充协议》中还约定“本合同约定的房价包括水、电立户费”，因此应认为为涉诉商铺安装以产权人为户名的专用水表和电表是双方在签订合同时约定的内容之一，万福公司作为出卖方具有完整履行合同的义务，因此对薛敬婧、左锋伟、杜小威要求万福公司对涉诉商铺安装以其名称立户的专用电表和专用水表的请求，予以支持，万福公司辩称按照合同其只有提供使用条件而没有安装专用水、电表义务与双方合同约定的内容不符，辩称符合当时开发对水电的政策，不构成不可抗力，也不是其他可以不履行合同的合法理由，因此对万福公司的上述辩解，不予支持。
依据双方所签《商铺委托经营协议》第二条关于委托期限自双方所签《商品房买卖合同》约定交房之日起第15日算3年的约定，万福公司对薛敬婧、左锋伟、杜小威所购商铺的租赁期限应于2017年1月5日到期，此后双方对于商铺租赁事宜没有达成新的协议，万福公司负有及时向薛敬婧、左锋伟、杜小威返还所租商铺的义务，其继续占用商铺没有法律上的根据，薛敬婧、左锋伟、杜小威要求万福公司继续占用期间每日支付使用费557.18元，其数额来源于双方签订合同中所确定的三年返租的第三年即占用前一年的合同租金标准，其请求符合法律规定，对此予以支持。使用费的计算自返租期满的第二日即2017年7月6日起计付到万福公司实际返商铺之日止。同时依照薛敬婧、左锋伟、杜小威的请求方式，确定万福公司及时交还租赁商铺是本案的应有审理范围。
就双方争议的交付问题，双方2014年4月14日签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》时约定交付的时间为2013年12月20日，交付时间早于合同签订时间，同时双方又约定涉诉商铺由万福公司返租三年，因此应认为相对于商品房买卖合同而言的交付已经完成，至于薛敬婧、左锋伟、杜小威所诉称的专用水电表没有完成，是在交付内容上可能构成违约的瑕疵，不是否定商品房买卖合同意义上交付成立的条件，买卖意义上的交付与租赁物的返还交付不是同一法律概念，薛敬婧、左锋伟、杜小威以延期交付为由要求万福公司支付违约金的主张没有相关事实依据，对该项请求不予支持。
据此判决：一、恩施州万福国际商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内为薛敬婧、左锋伟、杜小威所购位于恩施市火车站万福国际商贸城北区办公楼一单元负一层-105号商业用房办理以薛敬婧、左锋伟、杜小威为户名的专用水表和专用电表的立户手续并实际安装。二、恩施州万福国际商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内返还薛敬婧、左锋伟、杜小威所购位于恩施市火车站万福国际商贸城北区办公楼一单元负一层-105号商业用房，并自2017年1月6日起按每日557.18元的标准向薛敬婧、左锋伟、杜小威支付使用费至实际返还房屋之日止。三、驳回薛敬婧、左锋伟、杜小威的其他诉讼请求。案件受理费3460元，由薛敬婧、左锋伟、杜小威负担860元，由恩施州万福国际商贸城有限公司负担2600元。
二审期间，上诉人万福公司向本院提交了如下证据：与被上诉人购买商铺相邻的106号、107号商铺在返租期限到期后新签订的租赁合同以及支付凭证，以此证明106号、107号铺面的租赁价格应该作为本案判决支付使用费的参考依据。被上诉人向本院提交了如下证据：1、杜小威在金三角购买门面的水电缴费卡复印件；2、杜小威缴纳水电费的税务发票；3、杜小威用水立户许可证。证明案涉门面能够单独办理水、电立户的手续。上诉人万福公司向本院书面申请，要求对案涉铺面同地段的租赁价格进行鉴定，经合议庭评议，对上诉人的鉴定申请予以准许，并经本院司法技术处委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴[2018]第17072号《关于万福国际商贸城北区办公楼一单元负一层105号房屋租金的价格评估报告书》，本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。经审查，上诉人所提交租赁合同以及支付凭证能够一定程度上印证案涉铺面同地段铺面的市场价格，本院将结合其他证据综合予以认定。被上诉人所提交证据因与本案不具关联性，本院不予采信。对价格评估报告书系本院通过司法鉴定程序委托有资质的专业机构作出的鉴定结论，被上诉人虽对该评估报告提出异议，但并未举出足以推翻该鉴定的证据，本院决定对该价格评估报告书予以采信。
经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明如下事实：本院司法技术处委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴[2018]第17072号《关于万福国际商贸城北区办公楼一单元负一层105号房屋租金的价格评估报告书》，对位于恩施市火车站万福国际商贸城北区办公楼一单元负一层105号商业用房的日平均租金价格进行了价格评估，价格评估基准时段为2017年1月16日至2018年5月10日。价格评估结论为：本次委托评估标的商业用房在价格评估基准时段日平均租金的客观合理市场价格水平为每平方米人民币：叁元整（￥3元/㎡）。
本院认为，综合上诉人万福公司的上诉理由以及被上诉人薛敬婧、左锋伟、杜小威的答辩意见，本案二审双方争议的焦点为：一、上诉人万福公司是否负有为被上诉人办理并安装专用水表和专用电表的合同义务；二、如何确定上诉人在案涉商铺返租三年期限届满后门面使用费的支付标准。
关于第一个焦点，上诉人万福公司与被上诉人薛敬婧、左锋伟、杜小威所签订的《万福国际商贸城定购协议书》、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照相关协议内容完整履行自己的合同义务。双方所签《商品房买卖合同》中约定自来水、生活用电在该商品房交付使用时应达到使用条件，《合同补充协议》中还约定“本合同约定的房价包括水、电立户费”。现双方当事人对该部分约定内容理解上产生分歧，上诉人认为其履行了立户的义务，水、电达到了使用条件，且符合电力部门的相关政策。被上诉人却认为上诉人应为其办理并安装专用户名的水表和电表，认为上诉人没有履行相应合同义务。根据合同漏洞填补规则，当事人约定不明确的，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。从双方合同约定内容的文义可以确定，在案涉商业用房交付时用水、用电不仅要达到使用条件，还应该办理好相应立户手续。从交易习惯来看，被上诉人作为购房一方所交纳的购房款里已经包含了水、电的立户费用，而上诉人万福公司作为出卖方，在收取水、电的立户费用后，为购房户办理并安装专用户名的水表和电表是其合同义务的应有之义。上诉人万福公司称其没有为被上诉人安装专用户名的水表和电表符合电力部门相关政策要求的理由，本院认为，国网湖北省电力公司下发的《关于做好新建居民住宅小区供电配套相关工作的意见》仅系公司内部管理规范，本案中上诉人万福公司在售卖案涉房屋时，双方当事人并未在合同中明确约定对案涉商业用房不实行“一户一表”直抄到户管理，上诉人万福公司不能据此抗辩其合同义务的履行。
关于第二个争议焦点，双方当事人所签《商铺委托经营协议》约定三年期限到期后，上诉人万福公司负有及时向被上诉人薛敬婧、左锋伟、杜小威返还案涉商铺的义务，其继续占用商铺没有合法根据，但关于如何确定上诉人占用门面使用费的支付标准，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，物权遭受侵害的，权利人有权请求损害赔偿。案涉房屋系商业用房，被上诉人所购房屋具有商业用途，且之前亦委托代为经营出租，其相应损害赔偿金的确定可以参照案涉商铺的出租市场价格确定。上诉人万福公司称委托经营期间的租费应参考同地段的市场价格确定，按照返租费用来计算显失公平，并向本院书面申请要求对案涉铺面同地段的租赁价格进行鉴定。本院认为，双方当事人委托经营期间的租费抵扣了部分购房款，带有促销性质，不能客观真实反映案涉商业用房的租金市场价格，对上诉人的鉴定申请予以了准许，湖北循其本价格鉴定评估有限公司接受本院委托后，作出鄂循价鉴[2018]第17072号《关于万福国际商贸城北区办公楼一单元负一层105号房屋租金的价格评估报告书》，该价格评估报告书系具有资质的专业机构作出的鉴定结论，被上诉人虽对该评估报告提出异议，但并未举出足以推翻该鉴定的证据，对该价格评估报告书应予采信。一审法院按照双方签订合同中所确定的三年返租的第三年即占用前一年的合同租金标准判决案涉房屋的占用使用费缺乏事实及法律依据。上诉人万福公司应自2017年1月6日起按每日236.01元（78.67㎡×3元/㎡）的标准向被上诉人薛敬婧、左锋伟、杜小威支付使用费至实际返还房屋之日止。
综上，上诉人万福公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初4733号民事判决第一项；
二、撤销湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初4733号民事判决第二项、第三项；
三、恩施州万福国际商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内返还薛敬婧、左锋伟、杜小威所购位于恩施市火车站万福国际商贸城北区办公楼一单元负一层-105号商业用房，并自2017年1月6日起按每日236.01元的标准向薛敬婧、左锋伟、杜小威支付使用费至实际返还房屋之日止。
四、驳回薛敬婧、左锋伟、杜小威的其他诉讼请求。
一审案件受理费3460元，二审案件受理费2951元，共计6411元，由上诉人恩施州万福国际商贸城有限公司负担4808元，由被上诉人薛敬婧、左锋伟、杜小威负担1603元。
本判决为终审判决。
审判长 向 蕾
审判员 吴 卫
审判员 宋九龙
二〇一八年八月一日
书记员 赖宏为