重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02141号
上诉人（原审被告）陈建平（又名陈兴章、曾用名陈星邑）。
被上诉人（原审原告）重庆川染能源供应有限责任公司，住所地重庆市长寿区凤城镇李家坪，组织机构代码75306736-5。
法定代表人陈勇，该公司董事长。
委托代理人罗浅，重庆雷力律师事务所律师。
上诉人陈建平与被上诉人重庆川染能源供应有限责任公司（以下简称能源公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2013年12月6日作出（2013）长法民初字第05171号民事判决，陈建平对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月25日进行了审理，上诉人陈建平和被上诉人重庆川染能源供应有限责任公司的委托代理人罗浅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，1998年原四川染料厂更名为重庆川染化工总厂。2003年重庆川染化工总厂被宣告破产。2004年5月24日，重庆化医集团在法院组织下拍得（即购买）原重庆川染化工总厂的破产资产（土地、房屋）。重庆化医集团全额出资成立紫鹰公司及能源公司。2009年3月17日，重庆化医集团以（2009）83号文，将其购买的原重庆川染化工总厂土地及其上的建筑物（含消防队房屋）无偿划转给原告紫鹰公司。2010年1月1日，紫鹰公司与被告陈建平签订《房屋租赁合同》，约定紫鹰公司将原川染化工总厂消防队一楼房产出租给被告使用，租赁期限自2010年1月1日至2012年12月31日，租赁期满，合同自然终止；紫鹰公司免收2010年、2011年租金，2012年租金为10000元，被告陈建平应在2011年12月26日前将该租金交纳给紫鹰公司。合同签订后，紫鹰公司将租赁房屋交付被告陈建平使用。2010年8月10日，重庆化医集团以（2010）276号文件，将原川染化工总厂消防队资产（含房屋、土地）划拨给其下属公司即能源公司。2010年8月31日，重庆紫鹰公司向被告陈建平发出通知，告知被告其根据重庆化医集团批复精神，于2010年9月1日正式将消防队资产移交给原告能源公司，同时告知被告接该通知后，与原告能源公司联系，理顺租赁关系。被告陈建平于2010年9月9日签收该通知。此后，原告能源公司与被告协商另行签订租赁合同（合同内容与前合同一致），因被告未同意致另行签订租赁合同未果。原告能源公司又多次与被告接洽租赁房屋相关事宜均未果。原告能源公司提交的《通知》（落款时间为2013年4月3日）载明：因被告陈建平所承租的房屋已于2012年12月31日租赁期限届满，且未与原告能源公司续签租赁合同，故原告公司要求被告陈建平于2013年4月15日前无条件搬离所承租房屋，将房屋交还给原告公司，并交清所欠的租金。《重庆市公安局案（事）件接报回执》（落款时间为2013年4月27日）载明：2013年4月26日，被告陈建平之妻董洪秀与原告能源公司因房屋租赁发生纠纷。2013年4月28日，原告能源公司向被告陈建平发出《关于在诉讼期间临时恢复水、电供应的通知》，该通知载明：原告公司曾于2013年4月15日要求被告交纳应交的租金，并交还承租的房屋，因被告陈建平不予理睬，原告公司于2013年4月24日停供了水、电。后经河街派出所调解未果，被告陈建平提出希望通过诉讼程序解决，并要求在诉讼期间恢复水、电供应，原告公司同意在诉讼期间临时恢复水、电供应。被告陈建平在该通知上签名确认。被告陈建平占有使用租赁房屋至今。另查明，化医集团、紫鹰公司曾向本院提起诉讼，要求被告陈建平搬出并交还所承租的房屋，交纳所欠的租金及支付资金占用损失，支付占用房屋的费用及支付资金占用损失。2013年9月6日，长寿区法院以化医集团、紫鹰公司主体不适格为由裁定驳回了化医集团、紫鹰公司的起诉。
2013年9月16日，能源公司遂诉至法院，请求判令：解除被告陈建平与紫鹰公司签订的《房屋租赁合同》，并向原告归还房屋；向原告支付2012年度的房屋租金10000元及按照银行同期贷款利率支付滞纳金，并自2013年1月1日起按10000元／年的标准支付房屋占用金及按照银行同期贷款利率支付滞纳金至归还房屋时止。
一审法院判决认为，化医集团将本案所涉的租赁房屋划拨给紫鹰公司，紫鹰公司即取得该房屋的使用权。紫鹰公司与被告陈建平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。在紫鹰公司与被告陈建平签订《房屋租赁合同》后，化医集团又将本案租赁房屋划拨给原告能源公司，原告能源公司取得该房屋的使用权。紫鹰公司将该情况告知了被告陈建平，故原告能源公司对本案所涉的租赁房屋便享有了相关的权利，并承担相应的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告陈建平提出其租赁期口头约定为10年，因其未提供相应证据予以佐证，故对该辩解意见不予采信。本案中，在租赁期满后，被告陈建平继续使用该租赁房屋，原告能源公司未提出异议，故租赁期限为不定期。因落款时间为2013年4月3日的《通知》上载明原告公司曾要求被告陈建平于2013年4月15日搬离所承租的房屋。被告陈建平表示其未收到该《通知》，但被告陈建平在原告能源公司发出的《关于在诉讼期间临时恢复水、电供应的通知》上签名确认，而《关于在诉讼期间临时恢复水、电供应的通知》明确写明了原告公司曾要求被告陈建平于2013年4月15日搬离所承租的房屋的事实，结合《重庆市公安局案（事）件接报回执》所载明的双方曾为租赁房屋发生纠纷的事实，对原告公司曾要求被告陈建平于2013年4月15日搬离所承租的房屋的事实予以确认。因原告能源公司要求被告陈建平于2013年4月15日搬离所承租的房屋，即原告能源公司于该日要求解除合同。现原告能源公司要求解除被告陈建平与紫鹰公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，确认该合同于2013年4月15日解除。对原告要求被告归还房屋的诉讼请求，予以支持。对于被告陈建平提出的原告能源公司应先赔偿其装修损失的意见，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，因现租赁合同期限届满，双方所形成的为不定期租赁合同关系，且被告陈建平迟延履行主要债务，导致出租人解除合同，故被告陈建平不能就装饰装修费用向出租人主张权利。本案中，被告陈建平与紫鹰公司签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期限为2010年1月1日至2012年12月31日，2010年、2011年免收租金，2012年租金标准为10000元，并应于2011年12月26日前支付，现租赁期满，被告陈建平既未支付2012年的租金，也未搬离并归还租赁房屋，原告能源公司作为适格的诉讼主体，有权向被告陈建平主张权利。对原告能源公司要求被告陈建平支付2012年租金10000元以及从2011年12月26日起以10000元为基数按照同期银行贷款利率支付滞纳金（即利息）的诉讼请求，应主张被告陈建平支付原告公司2012年租金10000元，对于原告公司请求的滞纳金（即利息），因合同约定被告应于2011年12月26日前支付，故被告应从2011年12月27日起向原告公司以10000元为基数按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付滞纳金（即利息）；对原告能源公司请求的从2013年1月1日起至被告陈建平交还房屋时止，以10000元／年的标准支付房屋占用损失，同时按照同期银行贷款利率支付资金占用利息的诉讼请求，因双方的租赁合同关系于2013年4月15日解除，故被告应向原告公司支付2013年4月15日之前的租金及利息，并支付2013年4月16日起至归还房屋时止的房屋占用损失费及资金占用利息。据此判决：“一、重庆化医紫鹰资产经营管理有限公司与被告陈建平签订的《房屋租赁合同书》于2013年4月15日解除；二、限被告陈建平在本判决生效后30日内将位于重庆市长寿区原川染厂消防队一楼房产交还给原告重庆川染能源供应有限责任公司；三、限被告陈建平在本判决生效后30日内向原告重庆川染能源供应有限责任公司支付2012年房屋租金10000元及利息，利息从2011年12月27日起以10000元为基数计算至租金本金付清时止；同时按10000元／年的标准向原告重庆川染能源供应有限责任公司支付2013年1月1日起至2013年4月15日止的租金及利息，按10000元／年的标准向原告重庆川染能源供应有限责任公司支付从2013年4月16日起至归还房屋时止的房屋占用损失费及资金占用利息；（以上利息均按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。）四、驳回原告重庆川染能源供应有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费225元，减半收取112.5元（原告重庆川染能源供应有限责任公司已预交），由被告陈建平负担（限被告陈建平于本判决生效后30日内迳付重庆川染能源供应有限责任公司）”。
宣判后，陈建平不服原审判决上诉称：租赁双方口头约定租期为10年，应按口头约定履行合同；上诉人在合法租赁期间受到了被上诉人断水断电等侵害，被上诉人应给予赔偿，且因房屋进行了装修，被上诉人也应给予赔偿，故在未赔偿之前，不应搬出该租赁房。
能源公司答辩称：原租赁双方根本没有10年租期的口头约定，双方应按书面合同履行租赁协议，请求维持原判。
二审经审理确认原审法院查明的上述事实。另查明：二审中，上诉人陈建平申请原紫鹰公司副总经理即租赁合同经办人胡登云到庭作证，但该证人一直未出庭作证。
本院认为：合法的租赁合同关系受法律保护。陈建平与重庆化医紫鹰资产经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。2010年8月，重庆化医集团将上述租赁房屋的使用权划拨给被上诉人能源公司，并告知了租赁人陈建平，该房屋的使用权转移是合法有效的，原租赁合同关系不因出租权利人的变更而无效，能源公司承继了原紫鹰公司相对于该房屋的全部权利，陈建平应对能源公司就《房屋租赁合同》履行自己的义务。现陈建平不履行给付租金的主合同义务，能源公司作为出租人有权解除租赁合同，且现租赁期已到，陈建平应无条件搬离租赁房，其上诉所称与紫鹰公司有10年租赁期的口头协议，但无任何证据予以支持，故其应承担举证不能的法律后果。上诉人上诉称其在合法租赁期内受到被上诉人能源公司的侵害，可另案诉讼，不能成为其拒绝搬离租赁房的理由，其对租赁房的装修费不属本案审理范围，本案不予处理。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人陈建平的上诉理由不能成立。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人陈建平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 肖怀京
代理审判员 方 芳
二〇一四年五月十四日
书 记 员 张冀兮