湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6384号
上诉人（原审原告）：熊娟，女，1988年7月18日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：苏光，男，1988年9月28日出生，汉族，系熊娟丈夫，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：王振彪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉人信置业有限公司，住所地：武汉市硚口区玉带正街121号19-111。
法定代表人：李晓明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马晓俊，该公司员工。
委托诉讼代理人：周永东，该公司员工。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地：武汉市江汉区建设大道709号。
负责人：林顺辉，该行行长。
委托诉讼代理人：彭勇刚，该行员工。
委托诉讼代理人：尹春，湖北山河律师事务所律师。
上诉人熊娟因与被上诉人武汉人信置业有限公司（以下简称人信公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称建行省分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人熊娟的委托诉讼代理人苏光、王振彪，被上诉人人信公司委托诉讼代理人马晓俊，原审第三人建行省分行委托诉讼代理人尹春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
熊娟上诉请求：1、依法撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初151号民事判决；2、改判解除上诉人熊娟与被上诉人人信公司间于2015年12月17日签订的编号硚140369443《武汉市商品房买卖合同》，并判令被上诉人人信公司撤销该合同在房地产管理局的合同备案；3、改判被上诉人人信公司返还上诉人熊娟已经支付的首期购房款418203元，以及上诉人熊娟自2016年2月至《个人住房（商业用房）借款合同》解除之日，已经向贷款银行偿还的按揭贷款本息（暂计至2018年1月31日的金额为103662.72元），并按中国人民银行同期同类贷款利率支付上述两项款项的资金占用损失费；4、改判解除上诉人熊娟、被上诉人人信公司及原审第三人建行省分行间的《个人住房（商业用房）借款合同》；5、本案一、二审诉讼费由被上诉人人信公司及原审第三人建行省分行承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。因被上诉人在一审庭审中自述涉案商铺自2018年4月中旬有可能具备办证条件，而一审判决认定该商铺于2017年12月22日具备办证条件，明显与庭审查明的事实相矛盾。二、一审程序违法。一审判决载明，一审法院曾向武汉市硚口区国土资源和规划管理局核实，该单位曾因不动产登记条例的实施而暂停办理本市地下商铺、车库等不动产物权凭证的情况，但上诉人未看到法院调查核实的材料，且一审法院也未组织当事人就该材料进行质证。三、未办理涉案房屋不动产权属证书的责任系被上诉人的过错造成。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起实施，而涉案《武汉市商品房买卖合同》的签订时间为2015年12月17日，即使因该条例的实施，相关行政部门暂停办理不动产权属证书，但作为房地产开发商的被上诉人在明知该政策的情况下，仍与上诉人签署商品房买卖合同，并约定了办证的时间和期限，其行为具有过错，应对其未能如期办证承担违约责任。四、一审适用法律错误，且对双方约定解除合同的期限存在误解。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十五条规定，是就出卖人延迟交房合同解除权的司法解释，该解释并不适用于延期办理不动产权属证书的解除权。且依买卖双方的约定，被上诉人应当最迟于2016年7月29日为上诉人办理初始登记，并自该时日起的180天内办理权属证书，若未能办证，上诉人享有解除权，即上诉人享有约定解除权的起始时间为2018年1月25日，而并非一审判决认定的2017年10月30日。故，一审认定事实不清，程序违法，适用法律错误，特提起上诉。
人信公司辩称，一、涉案房屋已实际交付，且上诉人通过委托已将该房屋委托他方经营管理，并从中获取了固定收益。故，即便存在逾期办证，也不影响其合同目的的实现。二、因国家政策导致被上诉人逾期办证，不属于出卖方的过错。三、政策原因现已消除，上诉人可就其购置的不动产办理权属证书。四、上诉人要求解除合同的真实目的是认为其投资未达到预期目的。五、依双方间商品房买卖合同的约定，被上诉人应当办证的日期为2016年10月30日，而上诉人自2017年11月24日才提出退房的要求，已超过法定一年的除斥期间。六、根据涉案商品房买卖合同附件六第八条的约定，上诉人行使单方解除权之前，应当先行办理解除该房屋的抵押手续等，未偿还的贷款部分由被上诉人直接向贷款银行支付，且上诉人对已还部分应与被上诉人进行结算，利息由上诉人自行承担。故，上诉人主张被上诉人承担贷款本息，不符合双方约定。
建行省分行述称，一、我行不是涉案商品房买卖合同的相对方，不承担该合同项下的法律责任。二、我行对涉案房产享有抵押权，在该房产权属变更前，必须先足额清偿该房产抵押借款合同项下的全部贷款本息。
熊娟向一审法院起诉请求，1、解除熊娟与人信公司于2015年12月17日签订的编号硚140369443《武汉市商品房买卖合同》，并判令撤销该合同在房地产管理局的备案；2、人信公司返还熊娟于2015年12月28日支付的首期购房款418203元，以及熊娟自2016年2月至《个人住房（商业用房）借款合同》解除之日，已向贷款银行偿还的按揭贷款本息（暂计至2018年1月31日的金额为103662.72元），并按中国人民银行同期同类贷款利率支付上述两项款项的资金占用损失费（计算方式为，以熊娟实际支付款项的时间分段计算至人信公司付清之日止）；3、解除熊娟与建行省分行及人信公司间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；4、本案诉讼费由人信公司承担。事实与理由：2015年12月17日，熊娟与人信公司签订编号硚140369443《武汉市商品房买卖合同》，约定熊娟购买人信公司位于武汉市硚口区武胜人信汇国际文化城一期北区地下室-1层（103）商品房，该商品房用途为商业服务，建筑面积23.47平方米，总价818203元，熊娟以商业贷款方式购买该商品房，首付款418203元，每月偿还贷款4319.28元，至今已累计支付房款共计513227.16元。合同还约定人信公司应当在2016年4月30日前交付符合条件的商品房，并应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。逾期交房超过60日后，熊娟有权解除合同，人信公司应当自解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已付款，并按熊娟累计已付房款的1%支付违约金。因人信公司原因导致在商品房交付使用之日起超过180日仍不能办理房地产权属证书的，熊娟有权退房，人信公司应当在熊娟提出退房要求后60日内退还已付房款并按照已付房款的万分之一赔偿损失。因人信公司至今没有办理房地产权属证书，构成严重违约。另买卖双方间的纠纷涉及到熊娟与人信公司及建行省分行间签署的《个人住房（商业用房）借款合同》，故一并请求解决贷款纠纷。
一审法院认定事实：武汉市硚口区武胜路与中山大道交汇处（北区地块），编号为C0060050161地块（武胜人信汇国际文化城一期北区商品房）项目系人信公司投资开发。2015年12月17日，人信公司（出卖人）与熊娟（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定熊娟以单价34861.65元/平方米、总价818203元的价格购买人信公司开发建设的上述项目中地下室-1层（103）商号房（产权登记面积23.47平方米），即涉案商铺。付款方式为买受人于2016年1月17日前一次性存入商品房首付款418203元，其余价款办理贷款。人信公司应当在2016年4月30日前将交付房屋。合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期壹日，应按买受人已付商品房价款的万分之壹支付违约金；逾期达到180日，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求后60日内将买受人已付商品房价款退还，并按已付商品房价款的万分之壹赔偿买受人损失。”合同附件六《合同补充协议》第十二条约定：“……2、因买受人自身原因或政府主管部门原因，导致买受人未能及时取得房地产权属证书或无法取得房地产权属证书的。出卖人不承担任何责任。”2015年12月17日熊娟一次性存入商品房首付款418203元，2016年1月28日，熊娟、人信公司与建行省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定熊娟向建行省分行贷款400000元，该款项直接支付至人信公司账户，贷款期限为10年，人信公司为保证人。2016年4月25日，人信公司向熊娟交付了涉案商铺。一审法院另查明，人信公司向将熊娟交付上述商铺后，熊娟就涉案商铺的出租事宜与人信公司签订了《人信武胜里委托经营管理协议书》，约定熊娟将涉案商铺委托给人信公司进行经营管理，委托期限五年。协议还约定前三年的租金收益抵扣部分房款，后两年转账给熊娟。另外，根据一审法院向武汉市硚口区国土资源和规划管理局核实，因不动产登记条例实施后至熊娟起诉前，武汉市地下商铺、车库等已暂停办理产权证书。2017年12月22日，涉案商铺取得《不动产权属证明》，具备办证条件。
一审法院认为：熊娟与人信公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。现熊娟已经履行其全部付款义务，商铺已经交付。但因政策原因导致诉争商铺无法在合同约定的期限内办理产权证书，逾期办证根本原因在于政策变动并非出卖人自身原因导致，且诉争房屋现已具备办证条件，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定和双方合同及补充协议的约定，熊娟要求解除合同应在2017年10月30之前提出，逾期不行使，解除权消灭，现熊娟无证据证明其在2017年11月24日起诉人信公司前向出卖人主张过解除合同，故人信公司关于熊娟行使解除权经过除斥期间的抗辩主张成立。对于熊娟要求解除《武汉市商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。《个人住房（商业用房）借款合同》作为从合同亦不具备法定解除事由，故对熊娟要求解除该份合同的请求亦不予支持。至于违约责任，因合同解除的根本原因在于政策变动，因此可免除人信公司的违约责任。至于熊娟主张的资金占有使用费损失，因其已经接受诉争商铺，并已实际享受收益，故，对熊娟的该项诉讼请求不予支持。判决：驳回熊娟的全部诉讼请求。案件受理费减半收取4716元，由熊娟负担。
本院二审期间，人信公司向本院提交了三份证据：1、《不动产权属证明》；2、2017年12月8日《人信.武胜里商铺租赁合同》；3、2018年4月14日《公告》。拟证明其就涉案商铺取得物权凭证的时间和告知业主办证的时间。本院组织当事人进行了证据交换和质证。熊娟对人信公司上述证据的质证意见为，1、对《不动产权属证明》和2018年4月14日《公告》的真实性均无异议，但认为人信公司以公告方式通知业主办证的行为，不符合合同约定，且该份公告内容仅是要求业主领取房产证，而不是通知业主办理房产证。2、对2017年12月8日《人信.武胜里商铺租赁合同》认为，其不是参与方，不清楚该合同的真实性。建行省分行对人信公司上述证据的质证意见为，1、对《不动产权属证明》和2018年4月14日《公告》的真实性均无异议；2、对2017年12月8日《人信.武胜里商铺租赁合同》真实性不清楚，不发表质证意见。
二审审理中，本院于2018年7月12日前往武汉市硚口区国土资源和规划管理局核实，人信公司办理不动产权证的相关情况后，撰写一份《工作记录》。经质证，上诉人、被上诉人及原审第三人对该份《工作记录》的真实性均无异议。但被上诉人人信公司对武汉市硚口区国土资源和规划管理局的陈述内容不予认可，认为该内容与一审法院调查的内容不符。
本院认为，1、对人信公司提交的《不动产权属证明》、2018年4月14日《公告》，以及本院向武汉市硚口区国土资源和规划管理局调查后所作的《工作记录》，因各方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认。2、对人信公司提交的2017年12月8日《人信.武胜里商铺租赁合同》，虽熊娟及建行省分行以不清楚为由，对其真实性不予质证，但经核实证据原件后，基于质证相对方无实质证据否定该份合同的真实性，故，本院对该份证据予以采信。
依当事人二审期间提交的证据及本院的认证意见，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
2017年12月8日，万仁威租赁人信·武胜里商业广场负一层84-88/91/103-119/132-140号商铺，并签署了《人信.武胜里商铺租赁合同》。
2018年4月14日，人信公司在《长江日报》上刊登《办证公告》载明，武胜人信汇国际文化城一期北区已取得《不动产权属证明》，请各位业主前往武胜人信里2号楼二楼物业服务中心领取。
本院二审查明，除一审认定的武汉市硚口区国土资源和规划管理局因不动产登记条例实施后存在暂停办证的事实外，原审就本案其余事实的认定属实，本院予以确认。本院补充查明，2015年12月17日，人信公司（出卖人）与熊娟（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》第二十条第二款约定：买受人单方解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人应在出卖人收到书面通知之日起60日内，按原房价的1%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还买受人。如遇房价下降，买受人还需向出卖人支付原房价与按照新价格计算的房价款的差额。该合同附件六《合同补充协议》第五条“交接与通知”第3项约定：出卖人履行本合同通知义务的方式，除采用邮寄方式外，还可以在《长江日报》《武汉晚报》《武汉晨报》《楚天都市报》上刊登公告或通知的形式履行通知义务，报纸公告通知之日即为送达之日。
2016年8月29日，武汉市公安消防局出具武公消验字（2016）第0437号《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》称，武胜人信汇国际文化城一期（北区）工程消防验收复验合格。
2017年12月22日，人信公司取得鄂（2017）武汉市硚口不动产权第0048843号《不动产权属证明》。该证记载，权利人为人信公司，不动产坐落于武汉市硚口区武胜路101号武胜人信汇国际文化城一期北区地下室栋/单元-1层（103）商号，房屋竣工验收时间为2016年10月18日等。
二审期间，本院向武汉市硚口区国土资源和规划管理局核实，其是否存在因《不动产登记暂行条例》的实施而暂停办理本市地下商铺、车库等不动产物权凭证的情况后，该行政管理部门表示，如若因机构调整而停止收件办证，其会发布公告告知大众，且造成人信公司办证延误的原因，系人信公司提交办证所需资料取得滞后所致。
针对熊娟的上诉理由及请求，本案二审争议的焦点为，熊娟是否有权行使合同约定的解除权。
本院认为，在合同约定的解除条件成就后，有解除权的一方当事人可以向对方发出解除合同的通知，也可以要求对方继续履行合同，但解除权人只能择其一而行之，否则将使双方当事人的合同法律关系处于不稳定状态。如果在合同解除权条件成就后，解除权人仍然要求对方继续履行合同，则意味着其用默示的方式放弃解除权。本案中，依《中华人民共和国建筑法》的相关规定，作为房地产开发企业的人信公司应在其取得地上建筑物的不动产权属来源证明材料后，按国务院令第656号《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条规定的不动产登记程序，依法向房地产管理部门申办该地上建筑物的不动产权属证书，并以其取得的物权凭证，依《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，按《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的相关要求，与买受人共同申请办理不动产权属的变更登记。然人信公司就涉案工程项目的消防验收直至2016年8月29日才取得武汉市公安消防局出具的消防验收合格证明，且依鄂（2017）武汉市硚口不动产权第0048843号《不动产权属证明》所记载的内容，该工程项目的竣工验收于2016年10月18日才完成。故，在双方合同约定的交房之日2016年4月30日，人信公司并不具备办理不动产权属证书的条件，更无法向房地产管理部门申办物权凭证的变更登记。同时，经武汉市硚口区国土资源和规划管理局证实，该行政单位并不存在因《不动产登记暂行条例》的实施而暂停办证之事实。因此，人信公司逾期办证的行为构成违约，熊娟有权依据其间《武汉市商品房买卖合同》中关于“因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期一日，应按买受人已付商品房价款的万分之一支付违约金；逾期达到180日，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求后60日内将买受人已付商品房价款退还，并按已付商品房价款的万分之一赔偿买受人损失”的约定，选择继续履行合同，并要求人信公司承担逾期办证的违约责任，或自人信公司交付商品房之日起的180天内提出退房请求，并据此按法定一年的除斥期间主张合同解除及损失赔偿。然熊娟于2016年4月25日以签收《商铺交接表》的方式确认其接收了人信公司所交付的诉争房产后，因其于一审中自认通过签署《委托经营管理协议书》而让渡诉争房屋占有、使用、收益等相关权益，并以该协议的履行获得委托经营管理期间前三年租金的收益以抵充房款，故，结合熊娟签名确认《湖北人信房地产开发有限公司客户信息表》中关于诉争房屋价款的折扣内容，在受托方已实际占有诉争房屋并予以出租的情形下，可认定熊娟已通过其委托行为实际占有该房屋并享有由此产生用于抵扣房价部分的租金收益。据此，熊娟即以事实行为向人信公司实质传达了对合同继续履行的默认，并意味着放弃合同的解除。因而，在解除权人接受了相对方的履行，并完成关联合同的相关义务后，足以使得义务人对权利人不欲行使合同解除权产生信赖，若此时还赋予权利人享有合同解除权，无疑将损害义务人的利益，并违背《中华人民共和国合同法》规定的公平原则及诚信原则。退一步而言，即使熊娟未放弃解除权，也应当在合理的期限内行使。否则，当事人之间的权利义务关系将长期处于不稳定状态，从而不利于保护交易安全。依买卖双方的约定，熊娟自其于2016年4月25日收房之日起的180天，即于2016年10月22日前已知道其享有解除权，故其应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，在法定一年的除斥期间内行使解除权。因人信公司直至其交付房屋的一年后仍未取得诉争房产的合法证照，而熊娟却未能举示证据证明其在2017年10月21日前已通知人信公司解除合同。故，即便熊娟于2017年11月24日提出解除合同的诉讼主张，也因该时间明显超过合理期限而致使其解除权已然消灭。据此，在熊娟因委托行为实际占有诉争房屋并享有收益后，其仅能就人信公司的该行为主张违约。由于熊娟将涉案《武汉市商品房买卖合同》中约定的出卖人办理房地产初始登记的期限，即交房后的90日累加成人信公司逾期办证的期间，而致使其认为享有约定解除权的最终期限为2018年1月25日的观点，因通过涉案《武汉市商品房买卖合同》中关于房地产初始登记期限与出卖人逾期办证期限的两段文意表达内容及前后顺序的递进关系可知，其间并未约定将办理房地产初始登记的期限纳入逾期办证的期间内，不能得出两者具有累计叠加关系，故，其该项上诉理由，本院不予支持。对于熊娟认为一审适用法律错误的观点，本就自相矛盾，其一方面以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，只适用于出卖人延迟交房的合同解除为由，否定一审判决中的法律适用，另一方面又采用该条款第二项的规定，主张其享有逾期办证合同约定解除权的除斥期间。故，对其自利性理解法律的观点，本院亦不予支持。鉴于熊娟为实现商品房买卖合同目的而签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，具备从合同性质，一审认定该合同未有解除事由，并无不当。对于熊娟认为一审法院程序违法，以及查明的事实与当事人的庭审陈述内容相悖的观点，因当事人的不实陈述不能作为案件事实的认定依据，且一审法院虽在证据的质证环节中存有疏漏，但该瑕疵并未影响案件的实体处理。故，其该项上诉理由，本院不予支持。至于熊娟在二审质证时认为人信公司采用公告方式通知业主办证的行为不符合合同约定的观点，系其未认真审慎合同内容所致。故，其该项质证意见，本院亦不予支持。
综上，原审认定事实部分欠妥，但适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9432元，由熊娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨绮雯
审 判 员 胡 劲
审 判 员 林宏文
二〇一八年八月二十二日
法官助理 陈细凤
书 记 员 毛亚坤