北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终3908号
上诉人（原审被告）：李铁柱，男，1959年8月10日出生。
委托诉讼代理人：刘志君（李铁柱之妻）。
委托诉讼代理人：张良，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：贾翠萍，女，1950年7月30日出生。
委托诉讼代理人：杜鹃（贾翠萍之女）。
委托诉讼代理人：王建光，北京市新达律师事务所律师。
原审被告：北京颐泉房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北坞村东500米平房。
法定代表人：范龙，总经理。
委托诉讼代理人：赵世博，北京市则度律师事务所律师。
上诉人李铁柱因与被上诉人贾翠萍、原审被告北京颐泉房地产开发有限公司（以下简称颐泉公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第3691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李铁柱上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项；2、改判坐落于北京市海淀区北坞嘉园30号楼5单元102号一居室房屋归李铁柱所有，颐泉公司协助将前述房屋交付给李铁柱；3、判令贾翠萍承担本案一、二审诉讼费。上诉主要理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。贾翠萍没有就超出1993年《卖房协议书》主张权利的依据，分成的范围应当以1993年《卖房协议书》为准，宅基地以外部分应由李铁柱所有。原审判决将一居室判给贾翠萍错误。原审判决认定腾退补偿安置协议书无效不符合法律规定。一审诉讼费分担错误。
贾翠萍辩称：同意原审判决，不同意李铁柱的上诉请求及事实理由。《北坞村腾退补偿安置协议书》是按照宅基地面积进行补偿，而不是按照房屋面积补偿。一审法院考虑李铁柱的自建行为，所以给了其更多的补偿。李铁柱对涉案房屋及宅基地不享有相应权利，且李铁柱不属于北坞村村民，没有权利买北坞村的房屋。李铁柱与颐泉公司签订《北坞村腾退补偿安置协议书》，存在主观恶意。
颐泉公司辩称：同意原审判决，对李铁柱的上诉请求不发表意见。
贾翠萍向一审法院起诉请求：请求法院确认颐泉公司与李铁柱于2009年8月12日签订的《北坞村腾退补偿安置协议书》无效，颐泉公司将补偿的位于海淀区北坞嘉园30号楼5单元102号房屋及32号楼2单元102号房屋交付给我，李铁柱退还我应得的房屋拆迁补偿款314300元，由颐泉公司、李铁柱承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：位于北京市海淀区四季青镇北坞村11号宅基地房主为贾翠萍。1993年6月4日，贾翠萍将上述房屋以55000元的价格卖予闻某（城镇居民户口）。后闻某称通过他人又将房屋转卖。李铁柱系北京市海淀区海淀乡农民，其自称于2001年从王某手中以125000元的价格购买了上述房屋。之后李铁柱对房屋进行了装修改建，并在该房屋内居住。2009年5月12日，贾翠萍将闻某、李铁柱诉至法院，要求确认其与闻某签订的房屋买卖合同无效，同时要求李铁柱腾退上述房屋和院落。在该案审理过程中，上述房屋所在地北京市海淀区四季青镇北坞村地区正在进行腾退改造，经北京海基伟业房地产评估事务所对涉案房屋进行评估，房屋重置成新价为109182元，设备及附属物补偿价为19838元。诉讼中，贾翠萍申请对上述房屋进行评估作价，法院委托的鉴定机关做出的鉴定结论为：该院落内房屋及附属物现值120848元。法院于2009年11月16日判决：一、贾翠萍与闻某签订的房屋买卖协议无效；二、贾翠萍给付李铁柱房屋折价款129020元及补偿款392700元；三、李铁柱将上述房屋腾空交付给贾翠萍。
李铁柱不服法院上述判决提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为：贾翠萍与闻某签订的房屋买卖协议是将其在农村集体土地上享有的宅基地面积及建造的房屋出售给城市居民闻某，双方签订的房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，故原审法院认定房屋买卖协议无效正确。根据北京市海淀区玉泉村委会的证明，贾翠萍作为本案原告提起诉讼并无不当，李铁柱主张贾翠萍不具备诉讼主体资格的上诉理由，依据不足，法院不予采纳。闻某购买了上述房屋后，又经过他人转卖，现诉争房屋由李铁柱购买并实际居住。因闻某的买卖行为无效，且李铁柱为海淀乡农民，其购买房屋后并没有办理转让、过户等登记手续，李铁柱无权使用、占有其他集体组织的土地，故李铁柱基于购买而占有、使用现有房屋亦缺乏法律依据。鉴于闻某无法提供其之后的买受人，李铁柱亦无法提供向其出售房屋的王某的具体情况，故原审法院直接对于贾翠萍与李铁柱之间的相互返还问题予以处理并无不妥。贾翠萍要求李铁柱返还房屋，应给予李铁柱补偿。原审法院根据双方的过错责任及鉴定结论酌情确定的补偿费数额适当，法院予以支持。北京市第一中级人民法院于2010年3月19日驳回其上诉，维持原判。此后，李铁柱又向北京市高级人民法院提出再审申请，北京市高级人民法院认为李铁柱未能提交足以推翻原判决的新证据，驳回了李铁柱的再审申请。由于上述判决所涉房屋已在诉讼过程中拆除，故该生效判决尚未执行。
在法院的上述判决做出之前，李铁柱于2009年8月12日与北京颐泉房地产开发有限公司签订了《北坞村腾退补偿安置协议书》，约定：拆除李铁柱在北京市海淀区四季青镇玉泉地区北坞村11号院房屋并腾退李铁柱使用的宅基地，李铁柱置换、购买位于北坞嘉园30号楼5单元102号1居室（预测建筑面积64.76平方米）及北坞嘉园32号楼2单元102号2居室（预测建筑面积83.99平方米）安置房；合法有效宅基地范围内的房屋建筑面积为118.65平方米，应给予李铁柱评估作价款129020元；李铁柱应得各项补偿、补助、奖励共计370980元（其中提前搬家奖5万元，支持工程建设奖10万元，搬家补助费4746元，装修补助费29750元，空调、有线电视、固定电话迁移补助费1675元，其他补助184809元）；安置楼房面积超过合法有效宅基地面积30.1平方米，李铁柱应补交购房款185700元，由李铁柱应得的地上物补偿、搬迁补助费、奖励费中扣抵；李铁柱扣抵购房款后剩余补偿、补助及奖励费为314300元。现上述安置房屋尚由颐泉公司保管，剩余补偿款、补助及奖励费314300元已发放给李铁柱。
另查，颐泉公司称拆迁安置的北坞嘉园房屋土地性质是国家划拨土地，在土地管理部门有备案，但因政策原因目前尚无法办理房屋权属证书。
审理中，经贾翠萍申请，法院于2012年5月24日裁定冻结了北京市海淀区北坞嘉园30号楼5单元102号房屋、北京市海淀区北坞嘉园32号楼2单元102号房屋的过户、抵押等登记手续。
上述事实，有双方当事人陈述、卖房协议书、（2009）海民初字第14258号民事判决书、（2010）一中民终字第851号民事判决书、（2012）高民申字第00156号民事裁定书、（2010）海民初字第10176号民事判决书、（2011）一中民终字第14678号民事裁定书、北坞村腾退补偿安置协议书、评估单等证据材料在案佐证。
一审法院认为：已生效判决确定了贾翠萍与闻某就四季青镇北坞村11号房屋签订的房屋买卖合同无效，同时认定李铁柱作为其他集体组织的成员在购买此房屋后并没有办理转让、过户等登记手续，从而无权使用、占有房屋所在地集体组织的土地，其基于购买而占有、使用此房屋亦缺乏法律依据。虽然李铁柱与颐泉公司签订的腾退补偿安置协议是在上述买卖合同纠纷一案的判决生效之前签订，但因李铁柱并非被腾退拆迁房屋及宅基地合法权利人，其无权处分被拆迁房屋及宅基地，故此腾退补偿安置协议应属无效。协议无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。但因原房屋已经在房屋买卖协议被确认为无效之前即被拆除而无法返还，同时原房屋及宅基地已转化为现有的腾退搬迁利益，且上述转化的利益已经固定，故李铁柱与颐泉公司应承担赔偿责任，法院将处理腾退搬迁所得利益，并在该问题的处理上考虑各方当事人对合同无效应当承担的责任。贾翠萍作为宅基地上房屋的出卖人，在房屋买卖合同实际履行了长达16年之久的时间才提起房屋买卖合同无效的诉讼，显属对其权益疏于管理，且违反诚实信用原则，对于合同无效的后果应承担主要责任。李铁柱作为房屋买受人亦有规避法律的行为，故应承担次要责任。
现查明11号院及房屋已获得补偿利益，其中分为宅基地补偿，原则是以宅基地面积1：1置换为安置楼房；地上物进行作价补偿；对于被腾退人另行给予各项补偿、补助、奖励款。
综合以上理由，法院认为，鉴于李铁柱自购买11号院落及房屋后一直使用直至搬迁工程开始，故其应做为实际被腾退人获得腾退搬迁补偿协议上给与被腾退人的“应得各项补偿、补助、奖励”。原本贾翠萍应在买卖合同被确认为无效后获得原房屋并向购房人返还购房款，并就李铁柱对房屋的翻建费用等进行赔偿，现因房屋院落已灭失无法返还给贾翠萍，且期间几经转卖，故对于腾退搬迁补偿协议上对于李铁柱翻建后的地上物房屋的作价补偿129020元，应归李铁柱所有。同时，贾翠萍亦无需再向李铁柱返还原房屋购房款。对于腾退搬迁协议上载明的已由李铁柱领取的乙方应得补偿、补助及奖励费扣抵购房款后余款314300元应归李铁柱所有。
对于安置楼房的处分，同样考虑到李铁柱长期使用被拆除房屋直到腾退，而早在1993年贾翠萍出售11号院房屋时即失去对房屋的使用利益，加之双方对于合同无效所应承担的责任大小，因此安置楼房中2居室房屋归李铁柱所有，1居室房屋归贾翠萍所有为宜。
综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第二款、第二十六条之规定，判决如下：一、北京颐泉房地产开发有限公司与李铁柱于二〇〇九年八月十二日签订的《北坞村腾退补偿安置协议书》无效；二、坐落于北京市海淀区北坞嘉园三十号楼五单元一〇二号一居室归贾翠萍居住使用，待能办理房屋产权时归贾翠萍所有，北京颐泉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将上述房屋交付给贾翠萍；三、坐落于北京市海淀区北坞嘉园三十二号楼二单元一〇二号二居室归李铁柱居住使用，待能办理房屋产权时归李铁柱所有，北京颐泉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将上述房屋交付给李铁柱；四、李铁柱自北京颐泉房地产开发有限公司处已领取的“乙方应得补偿、补助及奖励费扣抵购房款后余款”三十一万四千三百元归李铁柱所有；五、驳回贾翠萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，已生效判决确定了贾翠萍与闻某就四季青镇北坞村11号房屋签订的房屋买卖合同无效，同时认定李铁柱基于购买而占有、使用此房屋亦缺乏法律依据。虽然李铁柱与颐泉公司签订的腾退补偿安置协议是在上述判决生效之前签订，但因李铁柱并非被腾退拆迁房屋及宅基地合法权利人，其无权处分被拆迁房屋及宅基地，故此腾退补偿安置协议应属无效。原审判决确认腾退补偿安置协议无效，并无不当。
协议无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因原房屋已经在房屋买卖协议被确认为无效之前即被拆除而无法返还，同时原房屋及宅基地已转化为现有的腾退搬迁利益，且上述转化的利益已经固定，故李铁柱与颐泉公司应承担赔偿责任，原审法院在考虑各方当事人对合同无效应当承担的责任的前提下对腾退搬迁所得利益所做处理并无不当。李铁柱的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。
综上所述，李铁柱的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19309元，由李铁柱负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王茂刚
审判员 王爱红
审判员 柳适思
二〇一七年五月二十五日
书记员 李 想