＼n上海市嘉定区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）嘉民三（民）初字第1154号＼n原告上海恒基鑫富商贸有限公司，住所地上海市嘉定区六里中心路128弄2幢1275室。＼n法定代表人高皋，总经理。＼n委托代理人龚乐，上海市德尚律师事务所律师。＼n委托代理人王凡，上海市德尚律师事务所律师。＼n被告上海酒啦啦实业发展有限公司，住所地上海市青浦区沪青平公路5630号3幢471室。＼n法定代表人吴秋萍，董事长。＼n委托代理人洪国颖，上海市申华律师事务所律师。＼n委托代理人陆建明，该公司职工。＼n原告上海恒基鑫富商贸有限公司诉被告上海酒啦啦实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2013年12月3日、2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人龚乐、被告之委托代理人洪国颖、陆建明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称，2013年初，被告与原告接洽称其有意承租嘉定区某某路346号、348号、350号、368号房屋。经协商，双方于2013年3月25日签订《上海市房屋租赁合同》，并于次日签订《补充条款》一份。合同签订后，原告积极按约腾空房屋准备交付，但被告却一直未向原告支付租金及保证金等款项。为此，原告多次致电、致函要求被告履行其合同义务，但被告置若罔闻。未避免房屋空置，原告无奈于2013年6月21日致函被告，通知其解除上述合同及补充条款，并要求其承担违约责任、结清已发生的费用，但被告仍不予理睬。故原告起诉要求：一、被告向原告支付2013年4月1日起至2013年6月21日期间的房租92848元；二、被告向原告支付违约金206346元。＼n被告辩称，合同签订情况属实，但在合同签订前后原告发图纸给被告，同意被告在租赁标的物安装广告，但合同签订后原告即要求调整变更广告位。此外，原告还不同意被告在租赁物进门处安装门头标识，这是被告不能接受的。为此，4月22日被告发函明确告知原告由于原告不遵守承诺，故被告不再履行合同。因此，对于3月份合同签订后至4月份发函期间的租金被告愿意支付，其余的租金和违约金被告不同意承担。＼n经审理查明，2013年3月25日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将坐落于本市嘉定区某某路346号、348号、350号3套临街以及368号内部28套、共计面积1130.64平方米商铺出租给被告，租赁期限自2013年4月1日起至2017年3月31日止，履约保证金为68782元，原告在收到被告支付的押二付三款项当日，按现状向被告交付房屋。该合同第9-2条约定被告逾期不支付租金累计超过15个工作日的原告可以书面通知被告解除本合同；违反合同的一方应向另一方按6个月月租金金额支付违约金等。该合同第十二条约定原告联系人为肖峰，同时合同附件二约定，在未得到原告及物业公司书面同意之前，被告不得在广场外墙安装遮光帘、旗杆、招牌或其他设施等。上述合同签订次日，双方又签订一份《补充条款》约定2013年4月1日至2015年3月31日期间的月租金为34391元，被告应于合同签订后三个工作日内先行向原告预付三个月租金。此后，由于被告未付款，原告于2013年4月22日向被告发出《履约催告函》，告知被告合同签订后原告已将房屋腾空准备交付，但被告未支付任何费用，故要求被告接函后立即支付租金等费用。被告于同年4月24日收到上述函件后，当即回复原告称，由于店招和广告位在合同签订前后原告有所变化，无法满足被告开业条件，在此情况下合同无法履行，被告将另选他址，如原告愿意就被告所提店招和广告位要求继续沟通，被告愿意按照原定合同条件继续履行。同年5月，原告再次向被告发出律师函督促其支付租金、履行合同。同年6月21日，原告向被告发出律师函以被告不付租金违约为由解除上述租赁合同及补充条款，并要求被告支付解除前的租金和违约金。此后由于双方协商不成，原告遂于2013年9月诉讼来院。＼n另查明，涉案租赁物整体为多层商场，其中靠某某路一侧有一个出入口；被告租赁底层共31间铺位，租赁部分中有两扇门朝某某路开门，从该门进入可以看到被告承租的5间铺位，再转弯经由公共走道后进入26间铺位承租区域；整个商场的某某路出入口紧靠被告租赁商铺，从该出入口进入直面被告承租的26间铺位区域。在签订合同前，2013年3月5日和3月12日，原告向被告发送电子邮件称，广告位目前已全部对外出租，到期后另行再与物业签订合同，租金2万元。同年3月26日，签订补充条款当日，原告向被告发送了内容为外立面广告位平面图的电子邮件，该平面图除了标示被告承租部分外墙上方尺寸外，还包括了某某路出入口外墙上方的规划尺寸。同年4月3日，被告将其制作的包括某某路出入口外墙上方在内的店招效果图通过QQ发送给原告联系人肖峰，肖峰表示建议做到被告承租部分上方，被告表示一开始就说包含出入口上方在内，从没变过，改变的是上面的广告位，肖峰表示原本跟老板说好的，当时他没太在意直接就说同意，现在楼上要加盟小南国，如果商场出入口做成被告招牌，老板不会同意，小南国也不会同意。＼n审理中，原告陈述，该出入口部分不在被告承租单位内，虽然目前是公共区域，但规划上其中一部分也是商铺，因此不可能让被告在此设置店招，而且根据双方合同约定设置店招需经过原告和物业公司的批准；被告则陈述，洽谈时原告告知出入口区域是公共的，所以不在承租范围内，但由于该大门正对被告拟开设的酒类商场，故原告同意在该出入口上方由被告设置店招。＼n以上事实，由房屋租赁合同、补充条款、律师函、履行催告函、照片、回复、QQ聊天记录及公证书、电子邮件等以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。＼n本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同和补充条款系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。双方签订合同后，被告先提出合同无法履行，原告后又出具解除函，双方对于合同解除并无争议，现本案的争议焦点为该合同解除的原因和时间。被告先以原告不同意其在某某路出入口设置店招为由提出合同无法履行，对此本院作以下分析：一方面，根据原告提供的补充条款签订当天的电子邮件显示，其发送给被告的店招平面尺寸图中包含了某某路出入口正上方部分，以及被告提供的QQ聊天记录中，原告合同确定的联系人肖峰表示其老板可能没太注意就同意被告在出入口上方做店招；而另一方面，双方签订的合同文本上又明确约定店招的设置必须征得原告及物业公司书面同意；由于最终并未明确成文，故本院仅能认定双方曾就被告在某某路外墙上方设置店招达成过初步一致意见。原告虽违反该初步意向的约定，但租赁合同的主要标的物租赁商铺并无使用障碍，且原告仍同意被告在其租赁铺位上方设置店招，故被告以部分店招不能设立拒绝履行合同，该理由不能成立。此后，原告于2013年6月21日以被告不付租金为由发函解除合同。对此本院认为，根据双方合同约定，累计不付租金超过15天的，原告可以单方解除。被告按约应在合同签订后三日内即2013年3月29日前付款，但其直至原告发出解除通知仍未支付，显然超过了约定期限，故原告单方解除的条件成就，双方间房屋租赁合同自原告通知到达之日解除。被告以原告拒绝其在重要出入口设置店招作为拒绝履行合同的理由，根据本院上述分析，该理由无法形成拒绝履行合同主要义务的有效抗辩，故本院对此不予采纳。对于原告主张的2013年4月1日起至2013年6月21日期间的房租92848元，虽然合同履行期间，被告按约应当支付，但由于原告违反双方关于店招设置的初步一致意见，且该部分店招正对被告承租的大部分商场区域，其设置与否确实对被告的经营具有一定影响，鉴于此，本院对约定的租金标准酌情予以降低。至于原告主张的解约违约金，基于以上同一理由，原告对合同最终的解除也应当承担一定的责任，且考虑到双方签订合同后被告并未使用过租赁物，其不同意承担此项违约金的答辩意见也可以视为认为违约金过高的抗辩，故本院酌情确定此项违约金的数额为20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：＼n一、被告上海酒啦啦实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海恒基鑫富商贸有限公司自2013年4月1日起至2013年6月21日期间的租金80000元；＼n二、被告上海酒啦啦实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海恒基鑫富商贸有限公司违约金20000元。＼n负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费5787.91元，减半收取2893.96元，由原告上海恒基鑫富商贸有限公司负担1477.96元，被告上海酒啦啦实业发展有限公司负担967元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n审判员庄羽凤＼n二〇一四年一月二十日＼n书记员顾叶＼n附：相关法律条文＼n一、《中华人民共和国合同法》＼n第九十三条……。＼n当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。＼n第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。＼n二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》＼n第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。＼n……。