重庆市第五中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2014）渝五中法民终字第01575号＼n上诉人（原审被告）刘惟祎。＼n委托代理人刘西军。＼n被上诉人（原审原告）重庆市南岸资产经营管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南城大道199号正联大厦，组织机构代码70943241-7。＼n法定代表人张学军，董事长。＼n委托代理人马建，重庆中世律师事务所律师。＼n原审被告重庆天网装饰有限公司，住所地重庆市南岸区花园村街道古楼四村13栋2单元。＼n法定代表人阳洋，职务不详。＼n原审被告彭光华。＼n上诉人刘惟祎与被上诉人重庆市南岸资产经营管理有限公司（以下简称南岸资产公司）及原审被告重庆天网装饰有限公司（以下简称天网公司）、彭光华房屋租赁合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2013年5月17日作出（2012）南法民初字第05046号民事判决，刘惟祎对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月27日、2014年4月29日审理了本案，刘惟祎的委托代理人刘西军；南岸资产公司的委托代理人马建以及彭光华参加了审理。本案现已审理终结。＼n一审法院审理查明，重庆市南岸区南坪街道南坪正街非住宅房屋的物权权利人为南岸资产公司。2008年8月24日前，南岸资产公司已将前述房屋的一部分出租给天网公司使用。＼n2008年8月24日，南岸资产公司与天网公司签订《房屋租赁合同》一份，主要约定为：南岸资产公司将位于南坪正街后堡农贸市场建筑面积约4500平方米的商业用房出租给天网公司使用；租赁期限为2009年1月1日至2013年12月31日；前3年年租金标准为80000元，第4年租金标准为84000元，第5年租金标准为92400元；承租人应于本合同生效之日向出租人支付首季租金20000元，租金按季结算，由承租人于每季提前10天交付给出租人，先付租金后租房；承租人拖欠租金累计达1个月，出租人可终止合同并收回房屋，造成出租人损失，由出租人赔偿；在租赁合同履行期间，任何一方违反合同规定，须向对方交纳全年租金的10%作为违约金。＼n天网公司自2011年4月起未再向南岸资产公司交付租金。2011年5月25日，南岸资产公司在南坪正街后堡农贸市场张贴了《通知》，该《通知》主要内容为：因天网公司已拖欠租金一月有余，南岸资产公司根据双方合同约定决定于2011年7月1日解除与天网公司签订的《房屋租赁合同》，并要求天网公司于2011年7月1日前结清租金并腾空交还租赁房屋。＼n天网公司至今仍未向南岸资产公司交付拖欠租金及交还租赁房屋。＼n2011年1月1日，刘惟祎与天网公司签订《房屋租赁合同》一份，主要约定为：天网公司将南坪正街后堡农贸市场一侧建筑面积为678平方米的商业用房出租给刘惟祎经营网吧；租赁期限为2011年1月1日至2015年12月31日；租金标准为4元／平方米／月。＼n刘惟祎至今仍实际占有、使用南坪正街后堡农贸市场一侧以重庆卓越网吧名义进行经营使用的非住宅房屋。刘惟祎系重庆卓越网吧的投资人。＼n2007年8月，天网公司与彭光华签订《房屋租赁合同》一份，主要约定为：天网公司将南坪正街后堡农贸市场一侧使用面积为720平方米的商业用房出租给彭光华经营宾馆；租赁期限为2007年9月1日至2017年9月1日；租金标准为2007年9月1日至2012年9月1日为67200元／年，2012年9月1日至2014年9月1日按前述标准上调5%。＼n彭光华至今仍实际占有、使用南坪正街后堡农贸市场一侧以重庆市南岸区后堡宾馆名义进行经营使用的非住宅房屋。彭光华系重庆市南岸区后堡宾馆的经营人。＼n彭光华现持有以天网公司名义出具的总金额为100000元的借条两份及以阳洋名义出具的金额为100000元的借条一份。＼n2013年2月18日，重庆市电力公司以南坪后堡市场管理委员会办公室为户名出具了金额为户名出具了金额为3943元的电费发票一份。天网公司于2010年5月10日向彭光华出具了金额为50000元的借条一份。2013年2月21日，南岸资产公司以“宾馆”为交款单位出具了金额为846元的水费收据一份。＼n一审法院认为，第三人，是指对他人之间的诉讼标的主张独立的权利，或虽然没有独立的请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系，因而参加到他人已经开始的诉讼中去的人。本案中，南岸资产公司虽在起诉时将刘惟祎、彭光华列为第三人，但鉴于南岸资产公司了对刘惟祎、彭光华均提出了具体的诉讼请求、主张了实体权利，故刘惟祎、彭光华在本案中不符合第三人的诉讼主体特征，而符合被告的诉讼主体特征，故一审法院将其列为被告。天网公司与刘惟祎在本案诉讼过程中不行使抗辩权，应就此承担不利的诉讼后果。南岸资产公司与天网公司于2008年8月24日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属合法有效，合同当事人均应依照约定全面履行各自义务。合同签订后，天网公司作为房屋承租人未在合同约定的期限内履行及时、足额向出租人交付房屋租金之主要合同义务，经房屋出租人进行催告后仍拒绝履行该义务，天网公司应就此承担违约责任，南岸资产公司据此以张贴公告的方式行使合同解除权符合合同约定。根据南岸资产公司与天网公司签订的房屋租赁合同之约定，承租人拖欠租金累计达1个月则出租人享有的合同解除权即已形成，在合同解除权形成后，南岸资产公司主张于2011年7月1日解除合同符合法律规定。故南岸资产公司要求确认其与天网公司签订的房屋租赁合同已于2011年7月1日解除，由天网公司向南岸资产公司支付拖欠的房屋租金20000元及违约金8000元，由天网公司立即将其占用的涉案房屋的3、4层腾空并返还给南岸资产公司的诉讼请求符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。天网公司与南岸资产公司签订房屋租赁合同后，在未经房屋出租人同意的情况下将租赁房屋的一部分擅自转租给刘惟祎、彭光华，其与刘惟祎、彭光华之间建立了不合法的转租关系。鉴于刘惟祎、彭光华现仍各实际占有涉案租赁房屋的一部分，故南岸资产公司要求其作为负有腾房义务的次承租人腾空并交还占有房屋及从涉案租赁合同解除之日起至其占用房屋实际交还之日止向南岸资产公司支付房屋占有使用费的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持，但由于天网公司与刘惟祎约定的转租房屋建筑面积为678平方米，与彭光华约定的转租房屋使用面积为720平方米，两部分面积相加已超出涉案租赁房屋第2层的总建筑面积1381.45平方米，而当事人各方在本案诉讼过程中均未能举示证据证明刘惟祎、彭光华实际占用的房屋面积之准确值，故刘惟祎、彭光华实际占用的房屋面积分别以670平方米、711.45平方米确定为宜。关于房屋占有使用费的单位计价标准，南岸资产公司主张以每平方米15元／月计取，但其未就此提交证据予以证明，故该房屋占有使用费的单位计价标准以南岸资产公司与天网公司合同约定的租金标准确定为宜。彭光华辩称其已向天网公司支付租金100000元及南岸资产公司对天网公司向彭光华转租房屋未提出异议，但其在本案诉讼过程中未举示充分证据予以证明，故一审法院对于彭光华提出的辩解不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、六十四条第一款之规定，判决如下：“一、确认重庆市南岸资产经营管理有限公司与重庆天网装饰有限公司于2008年8月24日签订的《房屋租赁合同》已于2011年7月1日解除。二、重庆天网装饰有限公司于本判决生效之日起五日内向重庆市南岸资产经营管理有限公司支付自2011年4月1日起至2011年6月30日止的房屋租金20000元。三、重庆天网装饰有限公司于本判决生效之日起五日内向重庆市南岸资产经营管理有限公司支付违约金8000元。四、重庆天网装饰有限公司于本判决生效之日起五日内将位于南坪正街82号附1号后堡农贸市场第3、4层房屋腾空并交还给重庆市南岸资产经营管理有限公司。五、刘惟祎于本判决生效之日起二十日内将位于南坪正街后堡农贸市场以重庆卓越网吧名义进行经营使用的非住宅房屋腾空并交还给重庆市南岸资产经营管理有限公司。六、刘惟祎于本判决生效之日起二十日内向重庆市南岸资产经营管理有限公司支付逾期腾房占有使用费（2011年逾期腾房占有使用费额度为80000元／年÷4500平方米÷12个月×6个月×670平方米=5955.56元；2012年逾期腾房占有使用费额度为84000元／年÷4500平方米÷12个月×12个月×670平方米=12506.67元；2013年逾期腾房占有使用费以92400元／年÷4500平方米÷365天×670平方米=37.69元／天计取，从2013年1月1日计至刘惟祎向重庆市南岸资产经营管理有限公司实际交还占用房屋之日止）。七、彭光华于本判决生效之日起二十日内将位于南坪正街后堡农贸市场以重庆市南岸区后堡宾馆名义进行经营使用的非住宅房屋腾空并交还给重庆市南岸资产经营管理有限公司。八、彭光华于本判决生效之日起二十日内向重庆市南岸资产经营管理有限公司支付逾期腾房占有使用费（2011年逾期腾房占有使用费额度为80000元／年÷4500平方米÷12个月×6个月×711.45平方米=6324元；2012年逾期腾房占有使用费额度为84000元／年÷4500平方米÷12个月×12个月×711.45平方米=13280.40元；2013年逾期腾房占有使用费以92400元／年÷4500平方米÷365天×711.45平方米=40.02元／天计取，从2013年1月1日计至彭光华向重庆市南岸资产经营管理有限公司实际交还占用房屋之日止）。九、驳回重庆市南岸资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4872元，公告费1000元，合计5872元，由重庆天网装饰有限公司负担。”＼n刘惟祎不服一审判决，向本院提起上诉，上诉的主要理由是：一、原审将上诉人列为被告是错误的；二、上诉人与重庆天网装饰有限公司的房屋租赁合同是合法有效的，应当得到法律的保护。上诉人租赁本案涉案房屋经营网吧，在2007年10月便办理了重庆市网络文化经营许可证，经营地址是本案涉案房屋所在地，办理相关行政许可是需要涉案房屋的房地产权证的，如果南岸资产公司不给证照，上诉人是无法办理行政许可的，因此上诉人租赁使用本案涉案房屋南岸资产公司早就知晓并同意。上诉人在与重庆天网装饰有限公司的租赁关系中不存在违约行为，因此在本案中不应承担任何责任。请求撤销原判，依法改判。＼n南岸资产公司和彭光华答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。＼n本案二审中，刘惟祎提交重庆市南岸资产经营管理有限公司坐落于南岸区南坪街道南坪后堡农贸市场重庆市房地产权证复印件一份，拟证明南岸资产公司提供了该房地产权证给刘惟祎在2007年办理网吧相关证照，南岸资产公司是知晓刘惟祎租赁使用涉案房屋的。南岸资产公司提供2005年5月9日与重庆天网装饰有限公司签订的房屋租赁合同及附属协议一份，拟证明其与重庆天网装饰有限公司建立房屋租赁关系是在2006年。南岸资产公司对刘惟祎提供的重庆市房地产权证复印件不予认可，称该复印件没有加盖南岸资产公司鲜章，不能代表南岸资产公司知道转租的事实，也不能证明该产权证是南岸资产公司提供的。刘惟祎对南岸资产公司提供的2005年5月9日的房屋租赁合同及附属协议的真实性予以认可，本院对该房屋租赁合同及附属协议的真实性予以确认。＼n本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。＼n本院认为，南岸资产公司虽然在起诉时将刘惟祎、彭光华列为第三人，但其对刘惟祎、彭光华均提出了具体的诉讼请求、主张了实体权利，故原审将刘惟祎、彭光华列为被告并无不当。南岸资产公司与重庆天网装饰有限公司分别于2005年5月9日和2008年8月24日签订房屋租赁合同，该租赁合同合法有效。重庆天网装饰有限公司未在合同约定期间履行合同主要义务，就此应承担相应违约责任。＼n《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”第十七条第一款规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”本案中，刘惟祎称其在2007年办理网吧相关证照时南岸资产公司提供了涉案房屋的房地产权证，以此证明南岸资产公司知道重庆天网装饰有限公司转租的事实。本院认为，刘惟祎提供的房地产权证复印件不能证明系南岸资产公司提供，更不能证明南岸资产公司知晓并同意重庆天网装饰有限公司转租的事实。重庆天网装饰有限公司转租与刘惟祎的租赁期限超过其原承租期限的部分应属无效。此外，刘惟祎未向南岸资产公司缴纳重庆天网装饰有限公司拖欠的租金，故南岸资产公司行使合同解除权、要求刘惟祎腾空交还占有房屋并支付房屋占有使用费的请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案案件受理费261元，由上诉人刘惟祎负担。＼n本判决为终审判决。＼n本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。＼n＼n＼n＼n＼n审判长张雪方＼n代理审判员王冬＼n代理审判员段晓玲＼n＼n＼n二〇一四年五月二十三日＼n＼n书记员张远馨＼n＼n