北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第11180号
原告（反诉被告）中国人民解放军总装备部北京第十三离职干部休养所，住所地北京市丰台区长辛店杜家坎15号院。
法定代表人王步海，所长。
委托代理人庞建伟，男，1977年5月15日出生，中国人民解放军总装备部北京第十三离职干部休养所干事。
委托代理人黄庆平，男，1955年10月7日出生。
被告（反诉原告）文小怡，女，1972年8月20日出生。
委托代理人文少华（文小怡之弟），1973年12月22日出生。
委托代理人马桂华，北京市丰台区卢沟桥乡法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）中国人民解放军总装备部北京第十三离职干部休养所（以下简称总装十三干休所）与被告（反诉原告）文小怡房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）总装十三干休所的委托代理人庞建伟、黄庆平，被告（反诉原告）文小怡及其委托代理人文少华、马桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告总装十三干休所诉称：2008年，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将所属的北京市丰台区长辛店杜家坎15号院24栋1层约147平方米房屋租给被告使用，租期为三年，被告每年向原告支付租金2万元。2011年该合同到期终止，原告欲收回上述房屋另作他用，也数次派我所政委等干部给被告做工作劝其主动搬离，未果，故诉至法院，要求解除与被告签订的房屋租赁合同；被告立即腾退丰台区长辛店杜家坎15号院24栋1层约147平方米房屋及院落；并给付2012年1月至2013年5月租金28333.50元及违约金283.30元。
被告文小怡辩称：我与原告在2008年签订了为期三年的《房屋租赁合同》，在此期间我对院内房屋进行了修缮，另建了房屋。在该合同到期前原告从未提前通知我不再继续出租。2011年，《房屋租赁合同》到期后，我向原告交付了2011年1月至12月的房租，原告亦如约收取。在此情况下，原告如要解除合同，应与我协商，在未达成一致的情况下，合同不能解除。2013年3月，原告代理人黄庆平持通知要求我腾退房屋，我曾多次与原告联系，要求协商解决房屋续租、原告强制停水、停电及建房、装修赔偿问题等，但原告没有诚意，时至今日未与我进行协商、解决，因此我不能将房屋退还给原告。另自2011年开始，原告并未提供符合服装加工条件的用房，现原告要求解除合同，我同意解除并同意腾退房屋，但不同意支付房屋租金及违约金。原告在2011年5月开始停水、停电，导致我不能正常工作，并迫不得已于2011年7月另租房屋以维持家庭正常生活，故提起反诉要求原告赔偿房屋装修及建房款118000元、服装加工损失222000元、电话装机费735元、IC卡押金60元、另行租房损失48000元（2011年7月10日至2013年8月9日），反诉费由原告承担。
原告总装十三干休所反诉辩称：电话装机费及IC卡押金可以退还，其余费用均与我所无关，故不同意其他反诉请求。
经审理查明：总装十三干休所与文小怡曾在2008年签订房屋租赁合同（合同已丢失），约定文小怡租赁总装十三干休所所有的北京市丰台区长辛店杜家坎15号院24栋1层房屋，租期为三年，每年租金2万元。后文小怡在15号院内西北侧建一小院，对原有房屋及小院地面、大门、管道进行修缮，并在小院南侧新建南房三间、东房一间，在内从事服装加工。2010年12月合同到期后，文小怡于2011年2月续交了2011年全年的租金，总装十三干休所亦已收取。2011年7月，文小怡将小院内的生产车间、大型设备搬出，另行租赁房屋从事生产，但留有一人及少量物品在该院落。文小怡曾交纳电话押金款500元、装机费235元及IC卡押金60元，总装十三干休所对此认可并同意返还。
案件审理过程中，本院委托鉴定机构对北京市丰台区长辛店杜家坎15号院内西北侧小院北侧库房装修、院落内新建房、院内墙体、大门、人行道铺设及管道进行评估造价，2013年12月26日，北京市国宏信价格评估有限公司出具《价格评估结论书》，价格评估结论为北侧库房装修及塑钢窗评估价格为30665元、新建房评估价格为44912元、院内墙体、大门、人行道铺设及管道评估价格为13166元，共计88743元；文小怡支付鉴定费5000元。文小怡对此评估报告认可；总装十三干休所未在本院指定期限内提出异议。
另查，文小怡在北京市丰台区长辛店杜家坎15号院内建房没有审批手续；总装十三干休所称未同意文小怡在院内建房、装修，文小怡对此表示否认，认为总装十三干休所相关领导对此知悉，且未阻止。
庭审中，总装十三干休所主张曾于2011年口头通知文小怡解除合同，腾退房屋及院落；文小怡表示否认。总装十三干休所提交《通知》一份，以证明在2013年3月书面通知文小怡，要求其于2013年3月31日前腾房，并付清租金。文小怡对此通知真实性认可，但认为总装十三干休所行为违法。
庭审中，文小怡提供录音证据，以证明2011年5月，总装十三干休所对其采取停水、停电措施。总装十三干休所表示当时是停过水、电，但之后又接上了，且停水、停电系因为文小怡偷电；对此文小怡表示停水、停电原因不是因为偷电，而是为了让其尽快搬走，且并没有恢复供水、供电。
庭审中，文小怡提交与北京嘉宝漫装服饰有限公司于2011年4月15日签订的《委托加工合同》、《证明》、购买布料及辅料的收据，以证明在2011年5月，总装十三干休所采取停水、停电措施后文小怡造成的经营损失；总装十三干休所对此证据不予认可。
庭审中，文小怡提交与王强签订的《房屋租赁协议书》及交纳租金收据，以证明在2011年7月，因总装十三干休所对其停水、停电，后其另行租房从事服装加工工作；总装十三干休所对此证据不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、租金收据、《通知》、《价格评估结论书》、鉴定费发票、电话押金及装机费收据、IC卡押金收据、录音、《委托加工合同》、《证明》、收据等证据在案佐证。
本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，总装十三干休所与文小怡于2008年签订的房屋租赁合同，租期为三年，在合同期满后，文小怡继续使用该房屋并交纳了2011年全年的房租，总装十三干休所对此未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2013年3月，总装十三干休所正式书面通知文小怡，要求其腾房，文小怡已知晓，现总装十三干休所要求解除与文小怡之间的房屋租赁合同，并腾退房屋，文小怡表示同意，本院应予准许。2011年5月，总装十三干休所对文小怡采取停水、停电的措施，系违约行为，文小怡留有少量物品及一人看守，改变了租赁物的使用用途，租金应予以酌减，本院酌定2012年1月至2013年5月的租金为10000元。总装十三干休所认为停水、停电系因文小怡偷电，且已恢复供水、供电，未向本院提供证据，本院不予采信。总装十三干休所未书面通知文小怡，反而采取停水、停电措施，确有不妥，故对总装十三干休所要求的违约金不予支持。
对文小怡要求总装十三干休所赔偿装修及建房款的反诉请求，分为两部分分析：关于装修及塑钢窗费用30665元一项，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，故该项装修费用，本院不予支持。关于建房及院落修缮费用58078元一项，因文小怡未办理合法建房手续，总装十三干休所在文小怡施工时应当知晓但未加以制止，视为认可文小怡的建房行为，故双方对此均有过错。现新建房屋尚存使用价值，建房及院落修缮费用应由双方按照过错比例分担，本院酌定总装十三干休所承担30%的责任。总装十三干休所未在本院指定期限内对《价格评估结论书》提出异议，本院视为其认可。对于文小怡要求总装十三干休所赔偿其经济损失的反诉请求，虽然文小怡提供的证据不足以证明其实际损失，但因总装十三干休所未提前书面通知文小怡解除合同、腾房事宜，而采取停水、停电措施，确实给文小怡带来经济损失，本院根据实际情况酌定为10000元。对于文小怡要求总装十三干休所退还电话装机费及IC卡押金的反诉请求，总装十三干休所同意退还，本院予以准许。对于文小怡要求总装十三干休所赔偿另行租房费用48000元的反诉请求，系其自身为维持生产产生的支出，不应由总装十三干休所承担，故此项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军总装备部北京第十三离职干部休养所与被告文小怡之间签订的《房屋租赁合同》。
二、被告文小怡于本判决生效后十五日内将北京市丰台区长辛店杜家坎十五号院内西北侧小院腾空，退还给原告中国人民解放军总装备部北京第十三离职干部休养所。
三、被告文小怡于本判决生效后十日内给付原告中国人民解放军总装备部北京第十三离职干部休养所二〇一二年一月至二〇一三年五月的房租一万元。
四、原告中国人民解放军总装备部北京第十三离职干部休养所于本判决生效后十日内赔偿被告文小怡建房及院落修缮费用一万七千四百二十三元四角。
五、原告中国人民解放军总装备部北京第十三离职干部休养所于本判决生效后十日内赔偿被告文小怡经济损失一万元。
六、原告中国人民解放军总装备部北京第十三离职干部休养所于本判决生效后十日内退还被告文小怡电话装机费及IC卡押金共七百九十五元。
七、驳回原告中国人民解放军总装备部北京第十三离职干部休养所其他诉讼请求。
八、驳回被告文小怡其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五百一十五元、反诉案件受理费七千一百三十三元、鉴定费五千元，由原告中国人民解放军总装备部北京第十三离职干部休养所负担一千二百一十五元（原告中国人民解放军总装备部北京第十三离职干部休养所向被告文小怡支付诉讼费七百元，于本判决生效后七日内交纳），由被告文小怡负担一万一千四百三十三元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯 媛
人民陪审员 段 福
人民陪审员 高顺荣
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 宁 杰
书 记 员 朱加力