江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏执复16号
申请复议人（被执行人）淮安诚泰房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市。
法定代表人蔡经纬，该董事长。
委托代理人金维，北京（）律师事务所律师。
申请执行人林志挺。
被执行人王北城，现在浙江省第二监狱服刑。
申请复议人淮安诚泰房地产开发有限公司（以下简称诚泰公司）因申请执行人林志挺与被执行人王北城、诚泰公司民间借贷纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2015）宁执异字第101号执行裁定，向本院申请复议。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，对申请复议人的复议请求进行了审查，本案现已审查终结。
本院经审查查明：林志挺与王北城、诚泰公司民间借贷纠纷一案，南京中院于2014年7月21日作出（2012）宁商初字第118号民事判决：一、王北城于判决生效之日起十日内归还林志挺3000万元，并支付利息（以3000万元为基数，从2012年1月16日起2012年7月9日，按照月2.1%利率标准计算，此后至本判决确定的给付之日止，如利率月2.1%超过中国人民银行的同期同类贷款基准利率四倍的，以四倍计算）;二、王北城于判决生效之日起十日内支付林志挺律师代理费24万元；三、诚泰公司对王北诚前述债务承担连带清偿保证责任；四、驳回林志挺的其他诉讼请求；五、诚泰公司实际承担保证责任后，有权向王北城追偿。
该判决生效后，上述被告均未按判决履行义务，林志挺向南京中院申请执行，南京中院立案执行。执行过程中，南京中院委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司（以下简称首佳评估公司）对诚泰公司名下，位于淮安市淮海北路东侧、体育馆北侧一宗商业金融业、居住用地国有出让土地使用权市场价值进行评估。2015年9月25日，首佳评估公司作出（江苏）首佳土地（2015）（估）字第0938号土地估价报告，评估估价对象净地价格（需无偿提供17149.21平方米用于回迁安置）18477万元，单位地面地价为10981.07元/平方米；估价对象需付淮安市清河区政府和部门财政垫付资金、拆迁补偿款、过度费及需异地代建配电房后价格11115.42万元。诚泰公司不服该估价报告，以“估价报告估价过低、诚泰公司已向政府拆迁机构支付3800余万元用于购买安置房，但报告中未体现”等为由，向南京中院提出执行异议。
异议审查过程中，首佳评估公司针对诚泰公司所提异议作书面回复：1、诚泰公司提到的其附近的华信置业项目正因为该地块价格偏高，淮安市国土资源局已调低价格重新挂牌，是否成交仍未知。此外，调整后的挂牌价格是否含有政府返还税费减免优惠政策亦未知。挂牌价与最终成交价会存在一定变数，市场比较法应选取真实交易的地块，华信置业的挂牌价格并不能作为评估依据。纯商业地块即使相邻价值差距也极大，其对可建楼层、临街状况、宽深比等因素敏感，评估地块实际位于汇通市场商业区段，较商业淮海广场区段，路线价只有其一半不到。其次，基准地价系数修正法更适用于单一用途小体量土地的评估，评估地块为商住办混合用途，且以住宅为主要用途，诚泰公司要求以淮海广场的商业地块作为参照没有依据。再次，评估地块内需无偿代建大量安置房，该因素使评估价值大打折扣。诚泰公司指出的评估地块商业比例较高（占总面积的40%-50%）是2009年确定的比例，彼时商业地产较为活跃，较之现在淮安市商业地产市场已明显降温很多，所在区域商业地产也已趋于饱和。若延用50%的高限商业比例，该项目建成后将造成大量空置，较难有收益，资金回笼周期拉长。故评估公司采用了低限商业比例40%进行测算。2、评估公司评估该地块选取了三个比较实例：人民路西侧、清安路南侧地块；合肥路西侧、大同路北侧地块；纱厂河路东侧前进西路南侧地块。上述均为经过正常挂牌程序并真实成交的实例。评估地块容积率的特殊性问题，容积率是微观上影响经营性土地地价的重要因素，商住办混合用地的容积率对地价的影响并不完全是线性增长，一般容积率高于3.0后对地价影响的幅度会明显减小。继续提高容积率，建筑工程和技术难度都会不断加大，所需附属设施相应增多，投资随之加大，而土地利用的效益却不能再提高，地价会随之开始下降，评估地块6.5的容积率明显高于同一区域平均容积率，也高于该区域最佳容积率。综合以上考虑，并参考容积率修正系数表，评估公司对比较实例的容积率也进行了修正，三个比较实例通过修正可以比较出评估地块的价值。根据《城镇土地估价规程GB/T18508-2014》，土地估价技术报告供估价机构提交土地管理部门审查使用。因异议人对估价报告有较大异议，评估公司将土地估价技术报告提交南京中院。3、关于估价报告漏算款项问题。首先，在首佳评估公司评估过程中，诚泰公司一直拒绝露面及配合了解情况，期间首佳评估公司未收到诚泰公司曾支付3800余万元用于购买安置房的凭据。其次，对于淮安市清河区人民政府（以下简称清河区政府）提供给南京中院的《函》较之《国有建设用地使用权出让合同》中提示的回迁安置房面积约少1万平方米。据清河区政府解释，部分被拆迁户口选择了货币安置，要求首佳评估公司按照其提供给南京中院的安置面积进行评估。诚泰公司提出的该款项实为其和清河区政府的财务纠纷，与本次评估价值并无关联。诚泰公司签订土地出让合同的时间为2009年11月份，2009年下半年至2010年上半年为房地产市场的活跃期，地价较高。2009年至估价时点已近六年时间，期间不动产波动较大，评估公司出具的评估价格系在估价时点客观公允的价格，不能简单以诚泰公司实际支付的成本来判定评估价格的合理性。综上，首佳评估公司认为估价报告的结果合理，并未低估其实际价值。
南京中院认为：该院通过摇号确定评估机构，选择的评估机构和评估人员均具有评估资质，本次估价依据全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规和规章以及地方人大和政府及有关部门颁布的政策法规、通知公告等，确定估价的技术规程与标准，程序是公正的，方法是适当的。诚泰公司异议称估价报告的评估价值偏低，但并无相关证据支持该主张。综上，诚泰公司的异议理由不能成立，该院不予采纳。据此于2015年11月16日作出（2015）宁执异字第101号执行裁定：驳回诚泰公司的异议。
诚泰公司不服南京中院异议裁定，向本院申请复议称：一、申请复议人要求评估机构提供相应的技术报告或工作底稿，但南京中院未作回应。采用市场比较法至少需要两块或两块以上土地作为比较样本，而与涉案土地相似的土地几乎没有，估价报告没有披露采用的比较地块。二、申请复议人提供的华信置业项目、淮海广场地段的地价均远高于本次评估价格，涉案地块实际价值应在2.5亿元以上。三、根据土地出让合同，诚泰公司除支付1.43亿元土地出让款外，尚承担2.8万余平方米的无偿安置面积。其中诚泰公司已向淮安市清河区政府支付了3800余万元用于购买1.1万平方米安置房，但评估报告漏算了上述款项。按照估价报告评估价格，扣除尚欠淮安市清河区政府7000余万元拆迁补偿款，剩余土地价值远低于申请复议人实际支付的款项。四、涉案地块商业比例较高，大于40%小于50%，故不应按照纯住宅或者商业比例比较低的地块来评估。请求撤销南京中院（2015）宁执异字第101号执行裁定。
本案争议焦点为：申请复议人是否有证据证明涉案评估报告估价过低。
本院认为：一、关于涉案估价报告是否估价过低的问题。首佳评估公司制作涉案估价报告时，诚泰公司未提供支付3800余万元购买安置房的证据，评估公司回复意见载明涉案估价报告评估的安置房面积较诚泰公司签订的土地出让合同中的回迁安置房面积约少1万平方米。估价报告系按17149.21平方米安置房面积进行评估。对于申请复议人称华信置业项目、淮海广场地段的地价高于本次评估价格、评估价格低于申请复议人实际支付的款项、不应按纯住宅或者商业比例较低的地块评估的异议主张，评估公司书面回复意见均作了详细的解释说明：华信置业项目尚未成交，不属于实际成交案例；淮海广场系纯商业地块，临街状况等与评估地块有较大差异；2009年系涉案评估地块房地产市场的活跃期，作出涉案估价报告时商业地产市场已明显降温。对以上评估机构所作专业判断应予以尊重。
二、对于申请复议人称评估公司未提供估价技术报告的问题，依据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》中“附录A.0.2目录:五、估价技术报告（可不提供给委托方，供估价机构存档和有关部门查阅等）”的规定，估价技术报告无需提供给被评估方。但本案中首佳评估公司已将涉案估价技术报告提供给南京中院，评估公司书面回复意见中披露了采用市场比较法选取的三个交易实例的地块名称。申请复议人称评估公司未披露采用的实际交易实例的地块名称与事实不符。
综上，申请复议人无证据证明涉案评估报告估价过低，对申请复议人的复议请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回申请复议人淮安诚泰房地产开发有限公司的复议申请，维持江苏省南京市中级人民法院(2015)宁执异字第101号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 孙 凯
代理审判员 苏 峰
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 沈晓雯