江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1743号
上诉人（原审被告）陈中，男，1971年2月15日生，汉族，南京市玄武区杨登莹通讯器材经营部员工。
被上诉人（原审原告）南京市卫生局，住所地南京市玄武区双龙巷22号。
法定代表人孙家兴，南京市卫生局局长。
委托代理人汪建栋、潘建武，江苏刘洪律师事务所律师。
上诉人陈中因与被上诉人南京市卫生局房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院作出的（2013）玄民初字第1854号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈中，被上诉人南京市卫生局的委托代理人汪建栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南京市卫生局原审诉称，双方签订房屋租赁合同，约定南京市卫生局将位于南京市玄武区双龙巷22号的1楼临街门面房（建筑面积约20平方米）出租给陈中使用，租赁期限自2012年4月6日至2013年4月5日。因政府要求收回房屋自用，故南京市卫生局在合同到期前以书面形式通知陈中不再续租。合同到期后南京市卫生局多次催要，陈中仍不予返还房屋，故诉至法院，请求判令陈中立即返还承租的房屋并按每日150元的标准支付自2013年4月6日至实际返还之日的房屋占有使用费。
陈中原审辩称，一、陈中享有优先承租权，双方的租赁合同虽已到期，但南京市卫生局没有充分证据证明其不再对外出租，如果对外出租，陈中有权优先承租，且南京市卫生局并未证明其收回房屋后的用途，故陈中不同意搬出房屋。二、合同到期后南京市卫生局停止对租赁房屋的水、电供应，房屋已无法正常使用，不具备出租条件；双方合同期内的租金标准为每日80元，故南京市卫生局主张的每日150元房屋使用费标准过高，也不符合法律规定；南京市卫生局也未证明因被告占有房屋给其造成了损失；故陈中不应当支付房屋占有使用费。三、陈中承租房屋后进行了装修，现南京市卫生局收回房屋给陈中造成了损失。四、因南京市卫生局出租了多处房屋给他人，故其在主张赔偿时应当公平对待各承租人。请求法院依法判决。
原审法院经审理查明，2012年4月6日，双方签订房屋租赁合同一份，约定南京市卫生局将位于南京市玄武区双龙巷22号的1间建筑面积为20平方米的房屋出租给陈中用于经营手机；月租金为2450元，年租金为29400元；租赁期限自2012年4月6日至2013年4月5日；租赁期满后，陈中若欲继续租赁该房屋，需在合同期满前1个月以书面形式通知南京市卫生局，必要时南京市卫生局可重新进行公开招租，在同等条件下陈中享有优先承租权，如陈中未能在此期限内书面通知南京市卫生局，则视为其不再续租；合同到期后，陈中不得以任何理由要求南京市卫生局收购或补偿自置的装修或设备设施，而应当将房屋恢复原状交还给南京市卫生局，否则视为放弃装修部分，南京市卫生局有权自行处置；陈中应于合同终止之日将房屋交还南京市卫生局，如逾期不予交还房屋，陈中应当按照每天150元的标准支付占用期间的房屋使用费，直至房屋实际交还为止。合同订立后，南京市卫生局按约将房屋交陈中使用。
2013年1月18日及同年4月7日，南京市卫生局分别以书面形式向陈中发出不再续租房屋、要求陈中尽快搬迁的通知。陈中在租赁合同到期后未按时搬迁而实际占用房屋至今，且未支付租赁期届满后的房屋占有使用费。
以上事实有房屋租赁合同、通知、原审法院庭审笔录、谈话笔录等证据予以证实。
原审法院认为，双方于2012年4月6日订立的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。现双方的租赁期间已于2013年4月5日届满，陈中经南京市卫生局通知仍不搬迁、拒绝交还房屋的行为已违反双方的合同约定，故陈中应当向南京市卫生局返还承租房屋。陈中辩称其享有优先承租权，但由于案涉的房屋租赁期间已经届满，南京市卫生局表示租赁期满后由其自行使用，陈中也未提供证据证明南京市卫生局再将房屋出租给他人，故陈中关于优先承租权的抗辩意见依据不足，原审法院不予采纳。
南京市卫生局要求陈中按每天150元的标准支付自2013年4月6日至实际返还之日的房屋占有使用费的诉讼请求符合双方的合同约定，原审法院予以支持。陈中辩称房屋占有使用费超过了双方约定的租金标准，但双方对租赁期间届满后的房屋占有使用费进行的约定并非对违约金的约定，陈中应按照双方的约定履行付款义务，故陈中关于房屋占有使用费过高的辩称意见不能成立。关于陈中辩称的其占用房屋并未给南京市卫生局造成损失、合同到期后南京市卫生局停止租赁房屋的水、电供应导致房屋无法正常使用以及陈中应当公平对待各承租人的意见，原审法院认为，陈中的上述辩称意见不符合双方之间的合同约定，且南京市卫生局与其他案外人的租赁关系与双方之间的租赁关系无关，故原审法院对陈中的上述辩称意见均不予采纳。
陈中辩称因南京市卫生局不再续租而导致陈中产生装修损失，但双方在租赁合同中约定，陈中不得要求南京市卫生局收购或补偿自置装修和设备设施，而应当在合同到期后将房屋恢复原状予以交还，故陈中的抗辩违反了上述约定，原审法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：陈中于判决生效之日起十日内将其承租的位于南京市玄武区双龙巷22号的门面房返还南京市卫生局，并按每天150元的标准向南京市卫生局支付从2013年4月6日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由陈中承担（此款项南京市卫生局已预交，陈中于判决生效之日起十日内支付此款给南京市卫生局）。
陈中不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人两份不再续租房屋的通知违反了双方合同中上诉人享有优先承租权的约定，亦违反了合同法规定租赁期满，当事人有可以续订租赁合同的权利。被上诉人并不能证明租赁期满房屋停水、停电情况下，房屋占用使用费市场价格达到150元每天，且不能证明上诉人给被上诉人带来任何经济损失，原审判决上诉人向被上诉人支付占用使用费适用法律不当。2、被上诉人在租赁期满后停水、停电，给上诉人带来生活上和经营上损失，被上诉人应当给予经济补偿。3、涉案房屋上诉人从2003年开始租用，当时房子达不到出租条件，当时且后期上诉人均对涉案房屋进行了装修，被上诉人应当承担装修费用。4、原审判决未生效前被上诉人就找人强制性让上诉人迁出，将上诉人的玻璃门、柜台都损坏了。综上，请求二审法院驳回被上诉人提出的诉讼请求，支持上诉人与被上诉人继续签订房屋租赁合同的诉讼请求并补偿上诉人经济损失。
被上诉人南京市卫生局答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈中与被上诉人南京市卫生局于2012年4月6日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应当认定合法有效。合同期限届满前，被上诉人向上诉人以书面形式发出不再续租房屋的通知，上诉人陈中应当在租赁期满后向被上诉人交还涉案房屋。2013年4月5日租赁期满后，陈中并未搬出涉案房屋并交还被上诉人，被上诉人要求其自2013年4月6日起至实际返还房屋之日按照150元／天标准支付房屋占用使用费符合双方合同约定，亦有相应的法律依据，故原审法院该处理结果正确，本院予以维持。上诉人上诉主张其享有优先承租权，但其并未举证证明租赁期满后被上诉人将涉案房屋再行出租给他人，对其该上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人上诉主张被上诉人应当补偿其装修涉案房屋费用以及租赁期满后因被上诉人停水、停电给上诉人造成的损失，上诉人要求被上诉人补偿装修费用不符合双方合同约定，其主张的其他损失亦没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费180元，由上诉人陈中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年五月二十日
书 记 员 朱亚芳