广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第776号
上诉人（原审被告）：深圳市鸿盛物业管理有限公司。
法定代表人：倪勤光，该公司董事长。
委托代理人：刘忠，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人：熊金辉，广东荣安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢媛媛，女，1981年9月13日出生，汉族。
委托代理人：周非，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市中九文化发展有限公司（原名深圳市时尚百纳商贸有限公司）。
法定代表人：吴刚，该公司执行（常务）董事。
委托代理人：雷斌，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。
原审被告：深圳市河东股份合作公司。
法定代表人：温志森，该公司董事长。
委托代理人：凌玲，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人：颜森兴，广东宝城律师事务所律师。
原审被告：深圳市抓抓商业投资有限公司。
法定代表人：吴校生，该公司执行董事。
委托代理人：刘威见，广东华篆律师事务所律师。
原审第三人：深圳市银座传媒文化有限公司。
法定代表人：金爱刚，该公司总经理。
委托代理人：吴刚，男，汉族，1972年11月6日出生，该公司员工。
上诉人深圳市鸿盛物业管理有限公司（以下简称鸿盛公司）因与被上诉人谢媛媛、深圳市中九文化发展有限公司（原深圳市时尚百纳商贸有限公司，以下简称中九文化公司）及原审被告深圳市河东股份合作公司（以下简称河东公司）、深圳市抓抓商业投资有限公司（以下简称抓抓公司）、原审第三人深圳市银座传媒文化有限公司（以下简称银座公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第1754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年6月18日，河东公司和鸿盛公司签订了一份《租赁合同》，约定河东公司将位于深圳市宝安区xx区建安路河东新村裙楼之第一层至第二层商场出租给鸿盛公司作商业用途经营使用，建筑面积15600平方米，租赁期限自2009年7月1日起至2024年6月30日止，免租期6个月，起租日为2010年1月1日；自2010年1月1日起至2012年6月30日每月每平方米租金23元，合计租金为358800元，从第四年起每三年递增10%-12%，鸿盛公司应于每月5号前一次性将当月租金付至河东公司指定的银行账户；租赁保证金为1628640元，租赁保证金由鸿盛公司于合同签订之日起一次性支付给河东公司。
2010年4月1日，鸿盛公司和银座公司（原深圳市银星广告有限公司，2011年11月9日变更为现名）签订一份租赁合同，约定鸿盛公司将位于深圳市宝安区xx区建安路河东新村裙楼之第一层至第二层出租给银座公司作商业用途经营使用，建筑面积15600平方米，租赁期限自2010年3月1日起至2024年2月28日止，起租日为2010年3月1日；自2010年3月1日起至2012年6月30日租赁房产中14900平方米的租金按每月每平方米27元计算，另外一楼700平方米部分建筑每月租金5万元，合计每月租金为452300元，租金自2012年3月1日起每三年递增10%，租金自2018年3月1日起每三年递增11%，银座公司应于每月5号前向鸿盛公司缴付当月租金及费用；租赁保证金为904600元，租赁保证金及第一个月租金银座公司应于合同签订之日一次性支付给鸿盛公司；鸿盛公司同意免费提供第一、二楼外墙作为银座公司广告位使用，银座公司负责制作广告牌的费用，鸿盛公司协助银座公司报批，银座公司在商场外立面安装的公司招牌或广告，不得影响住宅业主，不得高于商场第二层的外墙（银座公司出具安装效果图交鸿盛公司书面审批），招牌的制作、维护、维修、管理及相关费用则由银座公司负责。
银座公司承租涉案房产后，银座公司的法定代表人于2010年5月17日在涉案房产上登记设立了原深圳市时尚百纳商贸有限公司（中九文化公司），由该公司管理、使用涉案房产。
2010年5月6日，鸿盛公司和中九文化公司签订了一份《房屋租赁合同补充协议书》称，根据双方租赁合同的约定，就解除建安X路河东骏丰园裙楼商业楼1-2层2010年4月份之前债权债务问题，中九文化公司同意一次性支付鸿盛公司85万元作为中九文化公司承租鸿盛公司物业的费用补偿，2010年4月份之前关于商场的所有债权债务由鸿盛公司负责处理；中九文化公司前期已支付款项为160万元，扣除应付两押一租（2010年4月份租金）合计1356900元，剩余243100元冲抵该笔补偿费后，实际应支付鸿盛公司的金额为606900元。
2010年6月23日，河东公司出具同意转租证明，同意将位于深圳市宝安区西乡街道建安X路河东骏丰园首层及二层部分出租给中九文化公司作商业用途使用，河东公司同意承租方在房屋租赁合同书有效期内转租给他人使用。
2010年6月28日，谢媛媛和中九文化公司签订了一份《租赁合同书》，约定中九文化公司将位于深圳市宝安区建安X路时尚百纳侧门一二楼消防楼通道和二楼B01商铺出租给谢媛媛作富都品牌商业经营使用，合同租期为13年，即自2010年6月1日起至2023年5月31日止，谢媛媛应于每月5日前支付当月租金；谢媛媛向中九文化公司交纳16200元作为租赁保证金，合同期满或双方协商一致同意提前终止合同且中九文化公司同意退还保证金的，中九文化公司应在谢媛媛依约交还该商铺，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后10个工作日内，不计利息向谢媛媛退还租赁保证金；该商铺的交付日期为2010年7月1日之前，免租装修期从商铺交付之次日起起算；谢媛媛有权自费在该商铺入口处或其门上，安置经中九文化公司批准设计的店铺招牌以及广告位，除非获得中九文化公司事先书面同意，谢媛媛不得对该商铺、窗框、玻璃外墙、玻璃或墙壁的内面或外面涂漆、喷漆、使用或粘帖任何东西、物件或悬挂霓虹灯广告；若谢媛媛需要在时尚百纳商城公共部位悬挂、张贴或摆放其经营品牌的广告，应征得中九文化公司的同意并按中九文化公司要求支付费用；除租赁期满合同正常终止外，中九文化公司或谢媛媛依据合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则谢媛媛应在合同提前解除或终止前得到中九文化公司因提前终止合同给谢媛媛带来的损失赔偿后，15日内交还该商铺；由于中九文化公司原因导致合同终止，谢媛媛搬离时有权要求中九文化公司赔偿谢媛媛所投入装修款以及经营损失，按实际计算；租赁期限内，除本合同另有规定，双方因特殊事由，经双方协商一致同意变更合同的，双方可变更合同；在租赁期内，中九文化公司违反合同的约定，使谢媛媛无法按其用途继续使用该商铺的，谢媛媛有权单方面解除合同，由此而造成谢媛媛损失的，中九文化公司应予以赔偿，中九文化公司单方终止合同的，应当书面通知谢媛媛，要求中九文化公司三倍返还租赁保证金并赔偿装修及经营损失。合同附件三约定承租面积（实用）300平方米，租赁保证金16200元，租金从2010年7月1日至2014年6月30日每月租金（含管理费）为8100元，从2014年7月1日至2017年6月30日每月租金（含管理费）为8586元，从2017年7月1日至2020年6月30日每月租金（含管理费）为9101元，从2020年7月1日至2023年5月30日每月租金（含管理费）为9647元，装修免租期以商场整体装修完成为标准，给予3个月装修期，经营免租期自商场整体开业之日起算为6个月，如商场未整体开业或中途歇业则免租期顺延，合同期内楼顶及墙面广告位免费提供给谢媛媛使用，合同期内中九文化公司优惠给予谢媛媛仓库约10平方米，金额为300元（包含水电费、管理费）。
合同签订后，谢媛媛向中九文化公司支付了合同履约金16200元、进场装修押金1万元，谢媛媛进入商场装修并开办了美容院。同时，谢媛媛向中九文化公司支付了2011年5月份之前的租金67200元。
2011年6月21日，鸿盛公司和银座公司签订了一份《﹤终止租赁合同﹥协议书》，约定双方一致同意终止2010年4月1日签订的《租赁合同》，银座公司应在6月30日之前将租赁合同约定的租赁场地移交给鸿盛公司，移交时有关银座公司转租户的资料或银座公司以中九文化公司转租的转租户资料一并移交鸿盛公司，银座公司或中九文化公司所收取的转租户的押金与银座公司交给鸿盛公司的押金冲抵；双方确认对于租赁场地6月30日前的水电费由鸿盛公司负担，银座公司负责支付移交前所做装修工程的债务，银座公司于6月23日前清退所有中九文化公司工作人员，工人工资由银座公司结清，于6月24日由鸿盛公司工作人员接管商场运营事宜；双方确认本协议终止后，银座公司无需支付至本协议终止之前银座公司所有应支付但未支付的租金，该应支付的租金由银座公司以其投入租赁场地的所有装修折抵，同时为补偿银座公司所招商客户及装修损失，鸿盛公司同意于银座公司移交租赁场地之前一次性向银座公司再支付50万元补偿款；双方确认银座公司或中九文化公司与所有转租户签订的转租合同中属于银座公司或中九文化公司的权利义务概括转移给鸿盛公司，由鸿盛公司继续履行与转租户的租赁合同，且鸿盛公司应将银座公司或中九文化公司权利义务概括转移的事项负责通知转租户，并取得转租户的同意；鸿盛公司违反本协议的约定，未尽义务履行与转租户的租赁合同，导致转租户向银座公司或中九文化公司主张权益或追究责任的，则鸿盛公司应负责全权处理并承担费用，鸿盛公司不处理，导致银座公司自行处理的，鸿盛公司应承担银座公司及中九文化公司因此支出的一切费用。
鸿盛公司和银座公司签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》后，鸿盛公司接收了涉案商场，谢媛媛对鸿盛公司和银座公司、中九文化公司之间的权利义务概括转移予以认可，但鸿盛公司没有继续履行和谢媛媛之间的合同。
经原审法院现场查勘：谢媛媛开设的美容院位于深圳市宝安区建安X路时尚百纳二楼B01商铺，现已经停业；谢媛媛将美容院的大门上锁，侧门一、二楼消防楼通道已经出租给案外人使用，现场没有一、二楼消防楼通道装修被拆除的痕迹。
谢媛媛提供了两张深圳市翔洲信息科技有限公司出具的收款收据，显示深圳市翔洲信息科技有限公司收到时尚百纳富都美容院支付的电脑监控系统安装费用74460元。鸿盛公司提供的深圳市市场监督管理局注册登记信息查询单则显示未发现名称为深圳市翔洲信息科技有限公司的登记信息。谢媛媛提供了深圳市海大装饰有限公司出具的首款收据，深圳市海大装饰有限公司收到时尚百纳富都美容院支付的设计费3万元，谢媛媛通过银行转账的方式支付了设计费。
谢媛媛提供了其于2010年7月1日和深圳市建侨装饰工程有限公司签订的《深圳市小型装饰装修工程施工合同》，对美容院会所进行装修，合同价款1510945元，深圳市建侨装饰工程有限公司出具6张收据，收到富都美容院会所工程款1510945元。
谢媛媛提供了深圳市亮彩广告有限公司出具的两张收款收据，显示深圳市亮彩广告有限公司收到富都美容会所支付的招牌制作、安装费共计123610元。谢媛媛提供了一份2011年7月1日出具的收款收据，显示谢媛媛支付了加盟费用2万元。
原审另查，抓抓公司成立时的股东为倪瑞贞等三人，其中倪瑞贞出资比例为70%，同时倪瑞贞系鸿盛公司的股东，出资比例为49%。
涉案房产没有报建手续，已经于2010年4月14日由河东公司向宝安区西乡街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室进行了普查申报。
根据谢媛媛的申请，原审法院委托深圳市鹏星辉资产评估事务所对涉案房产的装修价值进行了评估，确定商铺装修评估值为1055811元；广告牌根据谢媛媛提供的照片和票据确定评估值为80320元；空气能热水器经现场查看，只见1000L的储水罐，未见空气能热水器，经评估1000L的储水罐价值为5600元，空气能热水器评估值为46400元；谢媛媛主张一二楼消防楼通道装修被拆除，根据对谢媛媛提供的票据核算账面金额为164889.3元。
谢媛媛在原审的诉讼请求为：1、鸿盛公司、中九文化公司、河东公司、抓抓公司双倍返还谢媛媛履约金32400元、装修押金1万元、租金67200元；2、鸿盛公司、中九文化公司、河东公司、抓抓公司赔偿谢媛媛装修设计费损失3万元、装修费损失1510945元、室内外广告招牌制作费损失123610元、监控系统及信号接受器工程费用损失74460元、空气能热水系统损失67500元、购买各类设施损失244300元、购买各类仪器设备损失107514元、美容院加盟损失2万元；3、鸿盛公司、中九文化公司、河东公司、抓抓公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：鸿盛公司与河东公司签订《租赁合同》，鸿盛公司从河东公司承租深圳市宝安区xx区建安路河东新村裙楼之第一层至第二层商场后，鸿盛公司和银座公司签订《租赁合同》，由鸿盛公司将上述商场出租给银座公司，银座公司的法定代表人随后在上述房产上登记注册了中九文化公司，由中九文化公司管理、转租涉案商场。中九文化公司据此和谢媛媛签订了《租赁合同书》，《租赁合同书》中约定中九文化公司将位于深圳市宝安区建安X路侧门一二楼消防楼通道和二楼B01商铺出租给谢媛媛使用，但涉案房产没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，故《租赁合同书》违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。在《租赁合同书》履行过程中，鸿盛公司和银座公司签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》，约定中九文化公司与所有转租户签订的转租合同中属于中九文化公司的权利义务概括转移给鸿盛公司，即鸿盛公司成为《租赁合同书》的出租方，对此中九文化公司和谢媛媛均予以认可，应当视为合同履行过程中合同主体发生变更，合同相对方也认可该主体变更，故该合同主体的变更系当事人的真实意思表示，并不因合同无效而相应无效，原审法院认定《租赁合同书》的当事人已经变更为鸿盛公司和谢媛媛。
谢媛媛诉请鸿盛公司、中九文化公司、河东公司、抓抓公司双倍返还谢媛媛履约金32400元、装修押金1万元、租金67200元。原审法院认为，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，且鸿盛公司和银座公司签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》中约定中九文化公司所收取的转租户的押金与银座公司交给鸿盛公司的押金冲抵，说明鸿盛公司已经通过协议的方式收取了谢媛媛支付的履约金16200元、装修押金1万元，鸿盛公司应当返还给谢媛媛，谢媛媛应当将涉案房产即现场查勘确定的位于深圳市宝安区建安X路河东骏丰园裙楼二楼B01商铺返还给鸿盛公司。中九文化公司已经将上述履约金、押金转给鸿盛公司，不应再承担返还责任，河东公司、抓抓公司并未收取谢媛媛的上述履约金、押金，依法也不应承担返还责任。谢媛媛请求鸿盛公司、中九文化公司、河东公司、抓抓公司双倍返还履约金没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于谢媛媛已经支付的租金67200元，由于谢媛媛在支付租金的期间已经实际使用了涉案房产，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，谢媛媛按合同约定的租金标准支付租金是双方当事人真实意思的表示，也符合司法解释的规定，现谢媛媛主张退还租金请求无法律依据，原审法院不予支持。
谢媛媛诉请鸿盛公司、中九文化公司、河东公司、抓抓公司赔偿各项损失。原审法院认为，鸿盛公司和银座公司签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》后，《租赁合同书》的当事人已经变更为鸿盛公司和谢媛媛，鸿盛公司没有继续履行谢媛媛和中九文化公司之间的《租赁合同书》，《租赁合同书》由于出租的场地没有合法的报建手续而无效，合同双方对此均存在过错，根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故谢媛媛应当将位于深圳市宝安区建安X路时尚百纳二楼B01商铺返还给鸿盛公司，鸿盛公司作为合同相对方应当赔偿谢媛媛的损失。中九文化公司已经根据《﹤终止租赁合同﹥协议书》的约定将租赁合同的权利和义务转给鸿盛公司，谢媛媛对此也予以认可，故中九文化公司依法不应承担赔偿责任。谢媛媛也没有提供证据证明河东公司、抓抓公司实施了损害谢媛媛权益的行为，且河东公司、抓抓公司与谢媛媛之间也不存在合同关系，谢媛媛请求河东公司、抓抓公司承担赔偿责任没有事实依据，原审法院不予支持。
关于谢媛媛主张的装修费损失1510945元、监控系统及信号接受器工程费用损失74460元、空气能热水系统损失67500元，广告招牌制作费损失123610元，原审法院已经委托深圳市鹏星辉资产评估事务所进行了评估，确定商铺装修评估值为1055811元，广告牌根据谢媛媛提供的照片和票据确定评估值为80320元，1000L的储水罐价值为5600元，空气能热水器评估值为46400元，根据谢媛媛提供的票据核算谢媛媛被拆除装修的账面金额为164889.3元。对此，原审法院认为，商铺装修评估值1055811元已经包含了商铺装修及现场确定监控系统及信号接受器工程费用，上述装饰装修物已经和商铺形成附合，应当认定为谢媛媛的装修损失；关于广告牌根据谢媛媛提供的照片和票据确定评估值为人民币80320元，由于谢媛媛和中九文化公司签订的《租赁合同书》中约定合同期内楼顶及墙面广告位免费提供给谢媛媛使用，与谢媛媛提供的照片能够相互印证，故原审法院认定谢媛媛制作广告牌的损失为80320元；关于谢媛媛主张的空气能热水系统损失，谢媛媛主张其装修的空气能热水系统的主机位于美容院一房间室外和广告牌之间，已经被拆除，但美容院现由谢媛媛锁上，说明美容院一直由谢媛媛占有，美容院外的机器设备是否被拆除谢媛媛应当承担举证责任，谢媛媛没有提供任何证据证明是何人拆除空气能热水系统的主机，不能认定是鸿盛公司、中九文化公司、河东公司、抓抓公司拆除，故谢媛媛主张其存在空气能热水系统主机灭失的损失没有证据证明，谢媛媛应当承担举证不能的责任，原审法院不予支持，但1000L的储水罐现场存在且无法拆除，故原审法院认定1000L的储水罐的损失为5600元；谢媛媛主张其在一楼存在装修已经被拆除，但现场显示二楼美容院为完整的独立区域，没有一楼装修被拆除的痕迹，故原审法院不能确认谢媛媛曾对一楼进行装修，故谢媛媛主张其存在一楼装修损失没有证据证明，谢媛媛应当承担举证不能的责任，原审法院不予支持。综上，谢媛媛的各项损失共计1141731元（1055811元＋80320元＋5600元），考虑到谢媛媛对于租赁合同的无效也存在一定的过错，原审法院酌情确定鸿盛公司应当赔偿谢媛媛各项损失799211.7元。
关于谢媛媛主张的装修设计费损失3万元。由于谢媛媛投入大量的资金对美容院进行装修，设计费应当属于谢媛媛必须支出的费用，谢媛媛也提供了深圳市海大装饰有限公司出具的收到谢媛媛设计费3万元的收款收据，同时谢媛媛也提供了银行转账单证明谢媛媛已经支付了设计费，故原审法院认定谢媛媛装修设计费的损失为3万元，由于谢媛媛对于租赁合同的无效也存在一定的过错，应当承担30%的责任，故原审法院确定鸿盛公司应当赔偿谢媛媛装修设计费损失21000元。
关于谢媛媛主张的购买各类设施损失244300元、购买各类仪器设备损失107514元。上述设施及仪器设备系谢媛媛为开设美容院而购买，并没有灭失，也没有和涉案房产形成附合，可以移动搬走，且谢媛媛也没有提供证据证明鸿盛公司、中九文化公司、河东公司、抓抓公司损坏了上述设施及仪器设备，不能认定为因合同无效而产生的损失，故谢媛媛的该诉讼请求原审法院不予支持。
关于谢媛媛主张美容院加盟损失2万元，谢媛媛提供了一份2011年7月1日出具的收款收据，此时谢媛媛的美容院早已开业，该收款收据的形成时间和合同履行情况存在矛盾，谢媛媛提供的证据的真实性不能确认，也不能认定谢媛媛存在加盟费的损失，故谢媛媛的该项诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、深圳市鸿盛物业管理有限公司在原审判决发生法律效力之日起十日内向谢媛媛返还履约金16200元、装修押金1万元；二、深圳市鸿盛物业管理有限公司在原审判决发生法律效力之日起十日内向谢媛媛赔偿装修设计费损失21000元；三、深圳市鸿盛物业管理有限公司在原审判决发生法律效力之日起十日内向谢媛媛赔偿损失799211.7元；四、谢媛媛在原审判决发生法律效力之日起十日内将深圳市宝安区建安X路河东骏丰园裙楼二楼B01商铺返还给深圳市鸿盛物业管理有限公司；五、驳回谢媛媛的其他诉讼请求。本案受理费25103元、评估费34250元，由谢媛媛负担37383元，由深圳市鸿盛物业管理有限公司负担21970元。
鸿盛公司不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）中九文化公司和谢嫒媛之间的转租合同为无效合同，故对该无效合同的概括转让也无效。因涉案商城未取得规划许可证，按照最高人民法院的司法解释，基于涉案商城所签订的房屋租赁合同应属无效，故中九文化公司与谢媛媛之间的转租合同也无效。鸿盛公司和银座公司在《﹤终止租赁合同﹥协议书》就该无效的转租合同概括转让在本质上属于债权债务的概括转让，而债权债务概括转让的前提条件必须是债权债务合法有效，如果债权债务本身是违法无效的，则对债权债务的转让也必然是无效的。故本案中鸿盛公司和银座公司所约定的对转租合同的概括转让应为无效。
一审判决将鸿盛公司和银座公司之间《﹤终止租赁合同﹥协议书》的合同概括转让仅定性为“合同主体变更”，缺乏法律依据。合同主体变更只是合同概括转移的一部分，并非独立于合同概括转移的单独法律行为，如果合同概括转移整体无效，则合同主体变更作为概括转移的组成部分，同样也应无效。《合同法》第十二条规定，合同条款中包含了合同主体，那么合同条款发生概括转移时，合同当事人也随之变更，即合同当事人的变更依法应属于合同概括转移的组成部分，不是独立于合同概括转移的单独法律行为，如果合同概括转移整体不成立或无效，则合同主体变更作为整体转移的组成部分也不能成立或无效。
我国《合同法》第五章关于合同变更的规定中，并无合同主体变更的单独规定，合同主体变更和权利义务的全部转让或部分转让是不可分离的，如果权利义务转移有效，则合同主体变更有效；如果权利义务转移无效，则合同主体变更也无效。一审判决在权利义务转移之外单独创设合同主体变更，缺乏法律依据。从实际履行情况看，谢媛媛也从未把鸿盛公司当做过转租合同的出租人，从未向鸿盛公司缴纳过任何租金，故合同主体并未实际变更。
（二）一审判决判令鸿盛公司返还履约金、押金和赔偿损失违反了合同相对性原则，本案应由中九文化公司向谢媛媛根据合同相对性原则承担全部赔偿责任。根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。本案中，一审明确确定案由为房屋租赁合同纠纷，故应依法适用合同相对性原则。一审查明的事实已证明，谢媛嫒与中九文化公司签订转租合同，中九文化公司才是合同关系的当事人，鸿盛公司既不是谢媛媛和中九文化公司之间转租合同的当事人，也从未收取过谢媛嫒的履约金、押金和租金，故按照合同相对性原则，鸿盛公司也不应承担合同责任。
（三）深圳市鹏盛星辉资产评估事务所出具的深鹏盛评字（2012）第37号《资产评估报告书》的《装修清查评估明细表》中对装修的成新率按90％计算错误。评估人员只是在原审开庭时口头表示商业装修的总使用年限为10年，评估报告并未提供相关法律或政策依据。而按照行业习惯，商城内的装修使用年限一般为五年，故按照谢媛嫒从装修完成之日到评估基准日已经实际使用了2年，其使用折旧应为40％，则成新率应为60％。
退一步说，即使按照评估公司10年使用年限折旧，涉案商铺装修的成新率也并非90%，而是80％。理由是：谢媛媛对商铺的使用年限从装修完成之日至评估基准日期间为2年（从装修完成之日2010年9月10日至评估基准日2012年7月26日）。按照10年使用年限计算，该商铺装修的使用折旧应为20％，因此成新率为80％而非90％。对此，评估公司在出具的第二份评估报告（2012）第137号《资产评估报告书》也进行了修正，并改为成新率按照80％计算，但一审判决仍按照90％成新率计算装修损失错误。
（四）一审判决违反法定程序。本案是谢媛嫒依据其与中九文化公司《租赁合同书》起诉的房屋租赁合同纠纷案件，中九文化公司和银座公司均为独立法人，《﹤终止租赁合同﹥协议书》上既无中九文化公司法人签字，也没有中九文化公司加盖任何印章，银座公司也并非《租赁合同书》的当事人。谢媛嫒错误的把鸿盛公司作为原审被告起诉，一审法院竟然也将并非《租赁合同书》一方当事人的鸿盛公司列为被告，并判决鸿盛公司承担该房屋租赁合同纠纷的法律责任。而《租赁合同书》的一方当事人中九文化公司凭借银座公司与鸿盛公司签订的《﹤终止租赁合同﹥协议书》逃避法律责任。
（五）从涉案《租赁合同书》的签订和履行看，鸿盛公司均没有过错，鸿盛公司不应对谢媛嫒承担赔偿责任，一审法院判决鸿盛公司按照70％的过错承担赔偿责任缺乏事实根据和法律依据。从合同签订情况看，鸿盛公司没有参与签订涉案《租赁合同书》，在合同签订方面不存在任何过错。从合同履行情况看，鸿盛公司接收商场后，一直正常供应水电，提供物业管理，并没有实施妨碍谢媛媛经营的行为，甚至在一审诉讼过程中通过法院组织调解，要求谢媛媛继续经营，但谢媛媛拒绝鸿盛公司的要求，并继续占用场地，占用商场中央空调。谢媛媛一直占用商铺，长达38个月拒不交付房屋占有使用费、管理费和水电费用。本案中完全是谢媛媛自行经营不善倒闭，大门也是其自行上锁。所以，鸿盛公司在履行过程中也没有过错。
本案一审判决合同无效的理由在于房屋没有合法的报建手续。对此，鸿盛公司认为，商铺出租时，租赁所是可以登记备案的，经营商户也可以办理工商营业登记的，鸿盛公司并不存在任何欺诈行为，更无任何过错，一审判决鸿盛公司对合同无效承担70％的责任没有相应的事实根据和法律依据。综上，鸿盛公司对于合同无效没有过错，鸿盛公司不存在合同签订方面的过错，在接收商场后对商户是诚信的，一审法院判决鸿盛公司承担70％的责任没有任何根据，且对鸿盛公司不公平。
（六）谢媛媛、中九文化公司相互串通对租赁面积造假，所约定租金严重偏离市场价格，损害鸿盛公司的利益，故应由谢媛媛、中九文化公司承担合同无效的过错。谢媛媛和中九文化公司的股东吴刚是亲戚关系，即谢媛媛是吴刚老婆王月云的表妹，故富都美容院的真正老板其实就是吴刚，因此谢媛媛、中九文化公司的租赁合同所约定的租赁面积和租金存在明显的造假。
谢媛媛、中九文化公司在合同中约定的租赁面积为300平方米，然而，经评估公司丈量以及谢媛媛提供的图纸，承租商铺的建筑面积达494.8平方米，谢媛媛、中九文化公司在合同中对租赁面积的约定严重造假。鸿盛公司和银座公司签订合同的租金单价为每月每平方米27元，谢媛媛、中九文化公司在合同中约定租金为每月8100元（含管理费），按照建筑面积494.8平方米计算租金单价仅为每月每平方米16.37元，此单价还包含管理费，管理费按市场价为每月每平方米25元（包括中央空调、水电费用）。所以，中九文化公司和谢媛媛之间所定租金单价16.37元严重低于鸿盛公司和银座公司的租金单价，如果算上管理费，中九文化公司每平方米还亏损35.63元，鸿盛公司接手商场后，该亏损就由鸿盛公司承担。即使是如此偏低的价格，谢媛媛也不肯向鸿盛公司支付，给鸿盛公司造成巨大损失。鉴于谢媛媛、中九文化公司相互串通损害鸿盛公司的利益，故应由谢媛媛、中九文化公司承担合同无效的全部过错。
（七）鸿盛公司与其他商户的纠纷，是银座公司和中九文化公司的共同过错造成，所发生的赔偿责任均应由其承担，鸿盛公司是本案的最大受害者，不应承担赔偿责任。鸿盛公司和银座公司所签《﹤终止租赁合同﹥协议书》第二条约定，银座公司应在2011年6月30日交付场地时将转租户的资料一并移交鸿盛公司，但银座公司一直未作移交手续，在双方签订了上述终止协议后，仍然用中九文化公司的公章乱签合同、贱价出租物业，有的连铺位都没有也签租赁合同。故鸿盛公司接收商场后，不仅不能从租金中获得收益，还要不断应付各种纠纷，给鸿盛公司造成巨大损失，鸿盛公司成为最大受害者，故不应承担赔偿责任。
（八）银座公司按照《﹤终止租赁合同﹥协议书》的规定应承担谢媛媛的装修损失，鸿盛公司不负赔偿责任。根据鸿盛公司和银座公司所签《﹤终止租赁合同﹥协议书》第三条约定：“乙方（银座公司）负责支付移交前所做装修工程的债务。”该协议书第二条约定了双方移交场地的日期为2011年6月30日。即，银座公司应当负责2011年6月30日前的装修工程债务。而从谢媛嫒提交的《装饰装修工程施工合同》可知，富都美容会所装修完成的时间为2010年9月10日。所以，谢媛媛的所有装修费用按照《﹤终止租赁合同﹥协议书》第三条规定应由银座公司负责赔偿，鸿盛公司无须承担赔偿责任。
据此，鸿盛公司请求本院判令：1、驳回谢媛媛对鸿盛公司的全部诉讼请求。2、由中九文化公司向谢媛媛承担全部赔偿责任。3、由谢媛媛、中九文化公司承担全部诉讼费用。
谢媛媛答辩称：（一）本案中，鸿盛公司与银座公司于2011年6月21日签订终止租赁协议，双方确认在移交的时候将中九文化公司收取的押金交给鸿盛公司，这份合同已经实际履行，可以确认押金和租金实际上已经由鸿盛公司占有。不论本案租赁合同的权利义务是否转移，押金实际由鸿盛公司占有，既然收取了租金就应当予以返还。
（二）鸿盛公司与谢媛媛形成了事实上的租赁关系，同时鸿盛公司后来也通告解除了租赁关系，在2011年10月10日鸿盛公司给各个商铺都发了通告，同时也张贴在商场的大门口。
（三）谢媛媛对合同效力没有异议，鸿盛公司和河东公司清楚物业的现状，但是谢媛媛并不清楚，鸿盛公司的过错是明显的。谢媛媛投资了200多万元，符合交易习惯，与鸿盛公司所称的亲戚关系没有关系。
（四）涉案商铺装修是在2010年9月20日，至2011年2月就无法进行经营，谢媛媛在2011年9月被鸿盛公司赶出商场。从鸿盛公司与中九文化公司之间的诉讼也可以看出，商场一直处于不稳定的状态，谢媛媛的经营时间不到4个月，成新率应当根据使用年限和使用现状进行综合确定。
中九文化公司答辩称，一审判决认定的事实正确，中九文化公司已经将合同概括转让给鸿盛公司，不应承担本案的任何赔偿责任。
河东公司陈述称，对鸿盛公司的上诉没有意见。
抓抓公司陈述称，抓抓公司对承租涉案物业之前的情况不了解，也没有实施过侵害谢媛媛利益的行为。
银座公司陈述称，本案与银座公司没有关系。
本院经审理查明：（一）经深圳市市场监督管理局2012年6月26日核准，中九文化公司变更企业名称为深圳市中九文化发展有限公司（以下简称中九文化公司），法定代表人变更为吴刚。
（二）关于鸿盛公司与谢媛媛之间未继续履约的原因问题，鸿盛公司称谢媛媛因自身经营不善，之前已经上锁商铺并停业；谢媛媛则称其曾向鸿盛公司提出交纳租金，但鸿盛公司要求提高租金标准，故而未收取其租金。
（三）关于鸿盛公司上诉提出的装修物评估标准中的成新率问题，就涉案商铺的装修价值及广告牌、热水器的价值，原审委托的鉴定机构分别对应作出深鹏盛评字（2012）第176号及深鹏盛评字（2012）第137号两份《单项资产评估报告》。其中：176号报告认为商铺装修价值的成新率为90%，中九文化公司对评估结论没有异议，鸿盛公司提出异议后，鉴定人员在2012年11月6日原审庭审质证中表示，评估中对商铺装修使用年限一般按照8至10年计算，涉案商铺只经营了几个月，且物品外观成新较高，故采90%成新率；137号报告认为广告牌、热水器的成新率为80%，在2012年12月17日原审庭审质证中，中九文化公司对该评估结论没有异议，鸿盛公司也没有对该报告中的成新率问题提出异议。
（四）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋为没有取得建设工程规划许可证和产权登记的建筑物，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，各方当事人之间分别就涉案房屋签订的租赁合同均为无效合同，原审判决对此认定正确，本院予以确认。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）是否应由鸿盛公司向谢媛媛承担合同无效后的财产返还及赔偿责任；（二）原审判决确定的装修损失数额及过错责任比例是否妥当。
关于是否应由鸿盛公司向谢媛媛承担合同无效后的财产返还及赔偿责任的问题。本院认为，虽然谢媛媛与鸿盛公司之间没有签订租赁或转租合同，但鸿盛公司已经通过与银座公司签订《﹤终止租赁合同﹥协议书》，承诺概括接受银座公司或中九文化公司与所有转租户签订的转租合同中属于银座公司或中九文化公司的权利义务，谢媛媛及中九文化公司虽未在《﹤终止租赁合同﹥协议书》签字盖章，但均对该概括转移予以认可，据此，应视为谢媛媛与鸿盛公司之间已经形成转租合同关系。虽然本案当事人之间就涉案房屋签订的各租赁、转租合同无效，但前述《﹤终止租赁合同﹥协议书》已经约定，如“转租户向银座公司或中九文化公司主张权益或追究责任的，则鸿盛公司应负责全权处理并承担费用”，该项约定属鸿盛公司与银座公司、中九文化公司之间对各自责任分担的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，故而并不因租赁关系无效而一并无效。因此，在谢媛媛承租涉案房屋的合同关系被确认无效后，鸿盛公司应当向谢媛媛承担无效后的法律责任，原审法院判令由鸿盛公司赔偿装修损失并退还押金、保证金并无不当。
关于原审判决确定的装修损失数额及过错责任比例是否妥当的问题。就鸿盛公司上诉主张的装修评估结论问题，本院认为，鉴定人员在原审中已出庭接受了法庭及当事人的询问，说明了评估理由及参考依据，经本院实质审查，其评估依据及理由并无明显不当之处，原审法院予以采信符合证据认证规则，本院予以确认。虽然《﹤终止租赁合同﹥协议书》第三条约定由银座公司负责支付“移交前所做装修工程的债务”，但结合该协议书的全文分析，在鸿盛公司承诺继续履行与各转租户之间合同的情况下，该项约定所称的“装修工程债务”则应指银座公司对涉案房屋进行整体装修所产生的债务，而并未明确指向各转租户对各自承租房屋的室内装修，故鸿盛公司此项上诉理由亦不成立，本院不予支持。至于鸿盛公司与谢媛媛之间的过错责任比例问题，本院认为，涉案房屋原由鸿盛公司向河东公司承租，鸿盛公司将该不具有合法报建及产权证明的房屋再行转租牟利，其后则又通过《﹤终止租赁合同﹥协议书》收回涉案房屋继续转租营利，其对于无效合同关系的发生具有主要过错，故原审判决确定的过错责任比例基本妥当，本院予以维持。鸿盛公司上诉亦称谢媛媛实际承租面积大于约定面积，谢媛媛与中九文化公司串通损害鸿盛公司的利益，但就此没有举证予以证明，依法应由其自行承担举证不能的法律后果。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12264元，由深圳市鸿盛物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理 审 判员 唐 毅
代理 审 判员 朱 宽
二〇一四年三月二十五日
书记员（兼） 伍圣权