浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍诸民初字第2844号
原告：张再灿。
原告：周宝红。
两原告共同委托代理人：寿奇光、陈利锋。
被告：浙江八达置业有限公司。
法定代表人：王昌培。
委托代理人：寿均华、徐宇峰。
原告张再灿、周宝红为与被告浙江八达置业有限公司（以下简称八达公司）商品房预售合同纠纷一案，于2012年10月31日诉讼来院。本院受理后，依法由审判员张晓华适用简易程序独任审判，于2012年12月12日公开开庭进行了审理。原告张再灿及其与原告周宝红的共同委托代理人陈利锋，被告八达公司的委托代理人寿均华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张再灿、周宝红起诉称，2009年12月，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由原告向被告购买由被告在建的西城景苑小区的一套商品房（以下简称诉争商品房）。合同签订后，原告按约定履行了付款义务。根据合同约定被告应当在2011年4月30日前将满足交付条件的房子交付给原告，但因房子的质量问题导致无法验收合格，被告无法按约定交房。满足交房条件后，被告于2012年10月24日向原告交付了房屋。原告多次和被告协商，要求被告按合同约定支付逾期交房违约金，以弥补原告的损失，但终因被告缺乏诚意而无果。现原告起诉要求判令被告支付迟延交房违约金人民币137248元（按合同约定从2011年5月1日至2012年10月24日以购房款的日万分之三计算），并由被告承担本案诉讼费。
被告八达公司辩称，原、被告于2009年12月16日签订了买卖合同，原告向被告购买了商品房一套，双方约定于2011年4月30日交付房屋，被告于2011年3月24日本案诉争房屋通过了竣工验收，并于2011年4月30日以挂号信的方式通知原告办理房屋交接手续，因原告方拒绝受领，无法办理房屋交接。至2012年10月24日双方才办理了房屋的交接手续。被告按照约定竣工验收，符合房屋交付的条件，因原告拒绝受领导致房屋无法交接的法律责任应由原告承担。原告起诉称因房屋质量问题无法通过竣工验收致房屋延期交付的事实是不存在的，原告起诉要求被告支付房屋迟延交付的费用缺乏相应的事实和法律依据。
原告张再灿、周宝红为证实其主张的事实，向本院提供下列证据，被告质证如下：
1、八达.西城景苑楼宇交接单、房屋交付验收清单复印件，证明本案诉争商品房已经符合交付条件并已经交付的事实。被告经质证，对交接单的真实性没有异议，双方于2012年10月24日办理了房屋交接手续，但认为是原告拒绝受领导致10月24日才交接房屋。房屋交付验收清单未能提供原件，证据的真实性有异议，且该证据无法证实被告交付的房屋未达到验收合格的条件，即使该清单上列明的情况确实存在，但只要房屋通过竣工验收，就已经符合了合同的约定。
2、商品房买卖合同，证明原告提出要求被告支付违约金的合同依据。被告经质证无异议。
3、监理工程师通知单复印件，证明被告主张的2011年3月24日竣工验收与事实不符，实际上房屋当时存在质量问题。被告经质证，对证据的真实性有异议，即使该通知单是真实的，该房屋已经通过了竣工验收，符合了合同约定的交付条件，即使有质量瑕疵，也不妨碍原、被告交接房屋，原告以房屋存在瑕疵为由拒绝受领房屋缺乏相应的法律依据。
被告八达公司为证实其辩述意见，向本院提供下列证据：
4、住宅工程质量分户验收汇总表、分户验收表，证明本案诉争房屋所在3号楼及原告所购房屋已于2011年3月24日通过竣工验收且验收合格的事实。原告经质证，对证据的真实性没有异议，但验收表中仅仅有建设、施工、监理、物业等单位确认，并没有消防、环保、规划等相关部门认可的文件，故该验收表是不符合法律规定要件的，上面的验收结论是无效的。验收表所载明的内容是不符合事实的，该验收表无法达到被告的证明目的，不具有证明效力。
本院对上述证据认证如下：证据2，被告经质证无异议，本院予以确认。证据1，原、被告对诉争房产于2012年10月24日实际交付的事实无异议，本院对该事实予以确认。房屋交付验收清单、监理工程师通知单虽为复印件，但与双方庭审中陈述的房屋存在一定的质量瑕疵，八达公司进行了修补的事实相印证，本院对证据的真实性予以认定，但原告提出房屋尚存在质量瑕疵，被告提供的验收表系无效的主张。本院认为，工程项目验收结论系根据行业规范及相应的验收标准作出，原告未能进一步举证证明诉争房屋未能达到工程竣工验收合格标准的事实，本院对原告的证明目的不予确认。对证据4的真实性予以认定。
综合上述认定的证据并结合原、被告的陈述，本院认定如下事实：
2009年12月16日，原告张再灿、周宝红（签约买受人）与被告八达公司（签约出卖人）签订编号为60006183的《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人向出卖人购买位于诸暨市陶朱街道外环西路艮塔西路以北“八达.西城景苑”3号楼2单元501号房屋及253号地下车位，房屋建筑面积142.38平方米，车位13.83平方米。该商品房单价每平方米5350元，金额761733元，地下车位金额95000元，合计总房款856733元，首付房款356733元，余房款500000元采用银行按揭。买受人未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期在30日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还对双方的其他权利义务作了明确约定。合同签订时，原告即付清合同约定的首付款，并于2010年2月13日办理按揭贷款手续，支付了剩余房款500000元。2011年3月24日，被告八达公司、浙江八达建设集团有限公司、诸暨市工程建设监理有限公司、诸暨市千和物业管理有限公司等四家相关单位对诉争房产进行了工程竣工验收，竣工验收意见为合格。2012年8月10日诉争房产通过相关行政管理部门的验收，于2012年10月10日被告就诉争房产竣工验收情况向工程质量监督行政管理部门进行了备案。2011年4月30日，被告向原告张再灿邮寄了交房通知书。原告方收到通知后前去受领房屋，发现存在地面裂缝、卫生间、厨房无法下水等问题，双方未办理房屋交接手续，原告要求被告进行修复。2012年3月22日，涉案工程的监理公司对诉争房产核验后提出了存在的问题，要求施工单位及时落实修整。之后被告对诉争房产进行了修复。2012年10月24日，被告向原告交付合同约定的房屋。2012年10月31日，原告诉至本院，要求判如所请。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。本案主要争议的焦点是被告于2011年4月30日通知原告办理交房手续时诉争商品房有无达到交付使用条件，被告于2012年10月24日交房给原告是否已构成违约。本案双方约定的交房条件为“商品房经验收合格”。原告认为，约定“验收合格”的条件应指建设、施工、勘察、监理、设计单位五方验收，且出具规划、消防、环保等部门的认可文件，并经过质量监督部门备案，有备案表等认可性文件。被告则认为，约定“验收合格”的条件指由建设、施工、监理等单位竣工验收合格，验收内容为住宅工程质量分户验收表中所列的检查内容，原告陈述的要经过消防、规划、环保部门验收并经质监部门备案，实际上是达到综合验收合格的条件，但本案诉争商品房约定交房条件并未要求达到综合验收合格标准。本院认为，对商品房买卖合同中关于“商品房经验收合格”的交房条件不应狭义理解。本案商品房买卖合同采用2000年版本，而2004年7月1日起，依据新颁布的《行政许可法》，取消了综合验收。2005年8月新版的商品房买卖合同示范文本将交房条件由“该商品房经验收合格”，改为“该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续。”其次，根据《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。另，相关法律对规划、消防、人防、环保等行政管理部门组织的专业验收作出强制性规定，即使合同中未约定，也必须具备。如《城乡规划法》规定，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》中的强制性条文第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”上述国家标准条文说明中明确规定：“建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案，否则，不允许投入使用。”故取得《竣工验收备案证》是商品房投入使用的前提条件。参考广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》，“商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。结合本案，被告于2012年10月才办妥工程竣工验收备案手续，原告主张被告2011年4月30日通知交房时尚未达到交付使用条件，应承担逾期交房违约责任，理由正当。现原告要求继续履行合同，故按照合同的约定，被告应从2011年5月1日起至2012年10月24日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，原告请求数额在合理范围内，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告浙江八达置业有限公司应向原告张再灿、周宝红支付违约金共计人民币137248元，限本判决生效之日起十日内付清。
本案受理费3045元，依法减半收取1522.50元，由被告浙江八达置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 张晓华
二〇一三年一月十七日
书记员 沈碧婵