北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）朝民初字第25243号
原告（反诉被告）张兰，女，1982年4月14日出生。
委托代理人王蕊，北京市亚奥律师事务所律师。
委托代理人杨云玲，北京市亚奥律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京广纬兴业科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区宏达中路甲12号A211室。
法定代表人王晶，执行董事。
委托代理人杨霄，北京市铭达律师事务所律师。
原告（反诉被告）张兰（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京广纬兴业科技有限公司（以下简称广纬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张兰委托代理人王蕊、杨云玲及广纬公司委托代理人杨霄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张兰诉称：我与广纬公司通过居间人北京华瑞天成房地产经纪有限公司，于2010年12月24日签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）及《补充协议》。根据租赁合同第四条第（一）项第二款及《补充协议》第二条第（六）款约定，广纬公司应于2012年4月20日支付我2012年第二季度租金，但广纬公司至今仍未支付，严重违反了租赁合同第九条第（四）项第1款的及《补充协议》第五条第（二）款第1项的约定，据此我有权解除租赁合同、收回房屋。同时依据租赁合同第十条第（一）项及《补充协议》第六条第一项“乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%（即两个月租金）向甲方支付违约金”的约定，我有权要求广纬公司支付两个月的解除合同违约金；依据《补充协议》第六条第（一）项、第（五）项的约定，我有权要求被告支付逾期支付租金的违约金和房屋占用费。我已于2012年5月25日向广纬公司发出了解除租赁合同的通知，要求广纬公司腾退房屋、恢复原状，但广纬公司以其他借口为由，拒不搬出。我认为公民的合法权益应受法律保护。为维护合法权益，特此起诉，请求法院判决：1、确认双方于2010年12月24日签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于2012年5月28日解除；2、广纬公司向我支付违约金307800元；3、广纬公司支付我自2012年4月1日至2012年5月28日期间房租297540元，并按照月租金每日千分之一标准向我支付逾期支付租金的违约金8926.2元；4、广纬公司按照双倍租金标准向我支付自2012.5.29至2012.9.13期间的房屋占用费1108080元；5、广纬公司支付我2012年9月14日至2012年12月12日期间的租赁房屋空置损失费461700元；6、送达2012年5月25日解除函的公证费1020元。
广纬公司辩称：不同意张兰的诉讼请求。一、张兰以出售房屋为由首先单方提出解除合同，属于违约。本案的真实背景情况是：张兰首先提出急于出售租赁房屋，要求提前解除合同。其间，我公司与张兰之夫陈亿本就返还租赁押金及装修损失赔偿等事项进行了多次谈判。基于张兰违约提出提前解除合同的事实，且张兰须给付我公司诸多款项（包括租赁押金及装修损失赔偿款等），因此我公司完全有理由行使抗辩权而拒付租金。二、至张兰提出解除合同之日，我公司不存在逾期支付租金情形。我公司己支付了2012年第一季度的租金。依据合同约定，应至少享受两个月的免租期，即租金实际支付至2012年5月1日，因此，张兰提出解除合同之日，我公司未欠付租金，张兰不具备单方解除权。对于张兰的请求，因其违约，故张兰主张的违约金、房屋占有费均无理由，空置损失不存在，不同意赔偿，公证费应由其自行承担。我公司认为应以我公司于2012年8月21日向其送达解除通知之日确定合同解除时间，并同意支付2012年7月15日至8月21日期间租金。三、关于涉案相关问题的说明。1、关于陈立本的身份，张兰已明确陈立本系其夫，且陈立本出面办理房屋租赁及洽商合同解除事宜。基于夫妻关系的家事代理原则，陈立本有权代表张兰处理房屋相关事务，我公司亦完全有理由相信陈立本的身份，陈立本的行为当然产生相应的法律后果。2、关于免租期的问题。根据补充协议第一条第（一）款约定，张兰应给予我公司三个半月的免租期，即2011年1月1日至1月31日、2012年1月1日至1月31日及2013年1月1日至2013年2月15日。在合同履行期内，我公司至少应享受两个月的免租期，且由于张兰违约提出提前解除合同，因此应给予我公司三个半月的全部免租期。根据补充协议第（六）款“首期租金于2011年1月1日之前支付，下期租金于2011年4月20日之前支付，以后分别应于7月、10月20日之前类推支付各期租金”之约定，证明首期租金对应的期间应为2011年2月1日至2011年5月1日，首期租金支付时间己经计入了免租期。通常来说，下期租金都是上期租赁期间届满前支付，本案中亦是如此，双方确定的首期租金支付时间为2011年l月1日租期开始之前，而不是2011年l月20日之前。可见，无论从合同约定还是双方实际履行情况来看，我公司均有权享有至少两个月的免租期，即我公司实际支付租金至2012年5月1日。
广纬公司反诉称：我公司与张兰于2010年12月24日签到了《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》。租赁期间，张兰以出售房屋为由要求提前收回房屋，违约提前解除合同。我公司为维护合法权益提起反诉，请求法院判决：1、确认双方于2010年12月24日签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于2012年8月21日解除；2、退还租赁押金307800元；3、张兰赔偿我公司装修残值损失616726元。
张兰针对反诉辩称：一、针对第一项反诉请求，广纬公司违反《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，未在2012年4月20日支付2012年第二季度的租金，违约在先，我已按合同约定于2012年5月25日解除与之签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》；二、对于第二项反诉请求，根据合同约定，房屋租赁押金除抵扣应由广纬公司承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在7日内返还。因广纬公司逾期支付租金，已经构成根本违约，应承担支付租金及房屋占用费等的违约责任。广纬公司交付的押金远远不够支付上述各项费用，因此其无权要求退还租赁押金；三、针对第三项反诉请求，因广纬公司违约在先，无权主张装修损失。综上，请求法院驳回广纬公司反诉请求。
经审理查明：张兰名下有位于北京市朝阳区东三环北路甲19号嘉盛中心801、809、810、811号房屋（以下简称涉诉房屋）。2010年12月24日，张兰（出租方、甲方）、广纬公司（承租方、乙方）以及北京华瑞天成房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号：BF-2008-0605）和《补充协议》，由广纬公司租赁涉诉房屋，《北京市房屋租赁合同》约定，第三条租赁期限（一）房屋租赁期限自2011年1月1日至2013年12月31日；第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式：153900元/季，首期租金461700元，支付方式：押二付三，首期租金支付日期2011年1月1日前，（二）押金：押金307800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在7日内如数返还给乙方；第九条合同解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的。第十条违约责任（一）……乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。《补充协议》约定，一、免租期（含装修期）（一）免租期为三个半月，自2011年1月1日起至2011年1月31日止，自2012年1月1日起至2012年1月31日，自2013年1月1日起至2013年2月15日止，乙方在免租期内免付租金，但需缴纳水费、电费以及因乙方使用而产生的相关费用；（二）如乙方在免租期内退租或因违约导致甲方解除租约，则在租约约定的违约责任外，乙方还应按实际使用天数向甲方缴纳租金，租金标准按本租约第一年租金规定支付；如乙方在免租期届满后，租期内即退租或因违约导致甲方解除租约，则在租约约定的违约责任外，甲方还有权要求乙方支付免租期的租金，租金标准以免租所在的相应租赁年度的租金计算；二、租金、押金和其他费用（一）租金标准自2011年1月1日起至2013年12月31日止，租金为153900元/月……（六）乙方应在租金支付月的20号之前向甲方支付下期租金。首期租金461700元于2011年1月1日之前支付。下期租金于2011年4月20日之前支付，以后分别应于7月、10月20号之前类推支付各期租金；六、违约责任（一）主合同第十条第（一）款约定的违约金仅指合同解除时的违约金；若乙方逾期支付租金，则应按月租金每日千分之一的数额向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除……（五）如乙方在租约终止后逾期交还该房屋，则还应按租约约定的交还当月（无当月则为前一月）之月租金除以三十日计算所得之日租金标准的两倍乘以逾期天数向甲方支付房屋占用费。七、房屋腾退（一）本租约租赁期间届满或提前终止（包括违约解除），甲方有权全部收回房屋。双方约定按以下方式交付房屋，不恢复原状，保持房屋的良好使用状态，不存在重大或明显的损害（乙方可要求拆除或移走乙方自行添加的完全独立的设施设备）；（二）本租约租赁期届满或提前终止（包括违约解除），乙方须在终止后3日内完成房屋的腾退并完好交付该房屋。逾期腾退的，甲方有权立即收回全部出租房屋及钥匙，包括采取换锁、封闭该房屋、禁止继续经营及将屋内物品清出至第三方（物业公司、开发商库房等）位置存放或公证处提存等方式。乙方须自行承担由此产生的全部后果和责任；（四）乙方向甲方交还租赁房屋时及以后，乙方无权要求甲方支付有关装修、增添设备等发生的开支、费用、迁址、赔偿金等一切费用，也无权要求甲方予以补偿或者购买乙方安装的各项设备与设施。上述合同张兰均委托其夫陈亿本签字。
合同签订后，广纬公司向张兰支付了押金307800元。
2012年5月25日，张兰向以广纬公司逾期交纳租金发出《解除房屋租赁合同的通知》和律师函，要求解除双方租赁合同关系。广纬公司于5月28日收到上述函件。审理中，张兰称，根据合同约定，广纬公司未按照合同约定在4月20日前支付下一期房租构成违约。广纬公司对解除理由不予认可，认为根据合同约定，在已经发生的租赁期内，2011年1月和2012年1月系免租期，扣除免租期，其租金已支付至2012年5月31日，不存在逾期支付。张兰称合同虽约定免租期但实际履行中免租期口头变更为一周即2011年1月1日至1月7日，张兰对此未提供相应证据。
另，广纬公司另称张兰此前以出售涉诉房屋为由要求广纬公司搬出涉诉房屋，属于违约在先，并提供陈亿本短信、电话录音、杨柳和王新颖证言。张兰对上述证据均不认可，并称陈亿本虽与张兰是夫妻关系，但张兰曾向广纬公司出具委托书，仅授权其订立合同，故以上证据与合同关系解除均不具备关联性。
本案审理中，广纬公司称以张兰违约出售房屋终止合同为由于2012年8月21日通知张兰解除租赁关系，张兰不予认可。双方于2012年9月13日就涉诉房屋进行了交接，现广纬公司已不再使用涉诉房屋。
审理中，广纬公司提交《北京市建设工程施工合同》、《北京黎明文仪家具有限公司合同书》、《弱电工程合同书》、发票等证据证明发生残值损失，张兰不予认可。经广纬公司申请，本院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司对嘉盛中心801、809、810、811房屋装修残值进行鉴定，但鉴定中张兰自行将涉诉房屋重新装修，鉴定机构经与本院联系，参考广纬公司相关证据材料于2013年5月18日出具兴中海建鉴字〔2013〕15号鉴定报告，鉴定意见：残值造价确定部分金额为472999.63元，无法确定部分即电气、弱电工程金额为72873.69元，屏风工位无法确定部分金额为70853.25元。张兰不认可鉴定意见，质证称：1、鉴定依据有误，应依据现场而非图纸；2、没有考虑损耗价值；3、可移动物不应计算在内；4、电气开关项目在出租前已经安装完毕（未提交相应证据）。广纬公司认可鉴定意见，表示不再坚持机房设涉及的弱电部分金额。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《北京市房屋租赁合同》（合同编号：BF-2008-0605）、《补充协议》、兴中海建鉴字〔2013〕15号鉴定报告、证人证言、录音、短信等证据在案证明。
本院认为：张兰与广纬公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应严格遵守，认真履行。
根据审理查明的事实，广纬公司确未在2012年4月20日前支付下一季度租金，但根据合同约定2011年1月、2012年1月系免租期，以此计算，广纬公司租金应已经交纳至2012年5月31日，张兰称双方在履行中变更免租期为七天，无相应证据支持，本院不予采纳。应当说《补充协议》第二条（六）中约定的租金交纳方式未考虑第一条所规定的免租期的实现方式，双方对此均负有一定责任，应本着公平合理的原则就租金交付期限和免租期实现方式积极协商妥善解决，不宜仅以广纬公司未在4月20日至5月31日期间未交纳租金而认定为违约。关于广纬公司以张兰出售涉诉房屋要求其搬离构成违约要求解除租赁关系的反诉请求。广纬公司提交短信、证言、录音陈亿本曾要求该公司搬离涉诉房屋，认为该意思表示应视为张兰的意思。因张兰与陈亿本系夫妻关系，并书面委托陈亿本处理涉诉房屋出租事宜，本院对上述证据予以采信。但分析上述证据，陈亿本虽曾在2012年3月作出搬离的意思表示，但双方就赔偿问题始终未能达成一致，且陈亿本在随后的不同时间段内均要求广纬公司交纳租金，继续履行租赁合同，故上述证据应视为双方协商解除未能达成一致的过程，广纬公司以此主张张兰构成根本违约并解除租赁关系，依据不足。
综上，鉴于双方通知解除事实依据均有欠缺，故本反诉要求以对方违约解除合同本院不予支持，但因广纬公司在纠纷发生后明确表示不再租赁涉诉房屋并已实际搬离，双方租赁合同事实上已不再履行，故本院认定双方租赁关系自腾退之日即2012年9月13日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，因张兰向广纬公司通知解除依据不足，对合同的解除负有一定过错，故其以广纬公司逾期交纳房租构成违约要求解除租赁关系、赔偿违约金及双倍占用费、空置损失、解除函公证费、逾期交纳房租违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。另，基于对合同的公平解释，已发生的两个月免租期不应计算租金，即广纬公司应向张兰交纳2012年6月1日至腾退之日的房租，考虑到因本案纠纷,对广纬公司利用房屋有一定影响，故对于该期间内租金本院按照三个月金额计算，该租金与广纬公司交纳的押金307800元冲抵后,广纬公司应支付给张兰153900元，张兰主张超过此数额部分的租金本院不予支持。
关于广纬公司反诉要求张兰赔偿装修损失一节。首先，就残值数额，张兰在诉讼中未经本院审查、未进行证据保全的情况下擅自重新装修涉诉房屋，应承担不利证明后果，鉴定机构在征询本院同意情况下参考广纬公司提交的部分合同等证据材料出具鉴定意见，本院予以采信。因涉诉房屋已实际由广纬公司使用，鉴定意见所载电气项目应推定为已发生计入残值，屏风工位属于可移动后且已由广纬公司搬离，故该部分金额不再作为损失处理，广纬公司撤回弱电部分的金额，本院不持异议。对于赔偿的具体数额，因双方通知解除依据均不足，对于合同事实解除后剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方分担，具体数额由本院判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百六十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张兰与被告（反诉原告）北京广纬兴业科技有限公司于2010年12月24日签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编号：BF-2008-0605）及《补充协议》自2012年9月13日解除。
二、被告（反诉原告）北京广纬兴业科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）张兰租金十五万三千九百元。
三、原告（反诉被告）张兰于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）北京广纬兴业科技有限公司房屋装修损失二十五万元。
四、驳回原告（反诉被告）张兰的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）北京广纬兴业科技有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24280元，由原告（反诉被告）张兰负担21000元（已交纳），被告（反诉原告）北京广纬兴业科技有限公司负担3280元〔原告（反诉被告）张兰已交纳，被告（反诉原告）北京广纬兴业科技有限公司于判决生效后七日内支付原告（反诉被告）张兰〕。反诉受理费6500元，由被告（反诉原告）北京广纬兴业科技有限公司负担4500元，原告（反诉被告）张兰负担2000元〔被告（反诉原告）北京广纬兴业科技有限公司已交纳，原告（反诉被告）张兰于判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京广纬兴业科技有限公司〕。保全费5000元由原告（反诉被告）张兰负担（已交纳），鉴定费35000元，由原告（反诉被告）张兰负担28000元〔被告（反诉原告）北京广纬兴业科技有限公司已交纳，原告（反诉被告）张兰于判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京广纬兴业科技有限公司〕，被告（反诉原告）北京广纬兴业科技有限公司负担7000元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 矫 辰
人民陪审员 杨朝晖
人民陪审员 张红霞
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 贾岐颖