北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终7760号
上诉人（原审被告）：李英君，男，1968年3月1日出生，住北京市朝阳区。
上诉人（原审被告）：邵艳红，女，1980年7月14日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：李竹玲，女，1971年4月14日出生，住北京市朝阳区。
上诉人李英君、邵艳红因与被上诉人李竹玲房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初47707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李英君、邵艳红，被上诉人李竹玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李英君上诉请求：请求撤销一审判决，改判李竹玲赔偿因拖欠购房款及隐瞒拖欠房款的情形下过户房屋给李英君造成的损失，撤销房屋买卖合同。事实和理由：此案不是房屋租赁合同纠纷，而是房屋买卖纠纷。李竹玲在欠李英君40万元的情况下让邵艳红把房子过户给她，李英君并不知情，故不同意腾房。李竹玲拖欠房款给李英君造成严重损失。
邵艳红上诉请求：请求撤销一审判决，驳回李竹玲的全部诉讼请求。事实和理由：此案不是房屋租赁合同纠纷，而是房屋买卖纠纷。邵艳红与李英君已解除婚姻关系，邵艳红已于2016年7月25日已搬离涉案房屋。至起诉时，该房屋实际居住人为李英君，李英君造成的后果与邵艳红无关。
李竹玲辩称，不同意李英君、邵艳红的上诉意见，请求驳回其全部上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
李竹玲向一审法院起诉请求：第一、请求依法判处解除李竹玲与李英君、邵艳红签订的房屋租赁关系，李英君、邵艳红将位于北京市朝阳区西坝河×号房屋（以下简称涉案房屋）腾退给李竹玲；第二、请求依法判决李英君、邵艳红按照每日300元的标准向李竹玲支付自2016年8月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。
一审法院认定事实：2015年6月28日，李竹玲（买受人）与邵艳红（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：由李竹玲购买位于北京市朝阳区西坝河×号房屋，建筑面积81.5平方米；涉案房屋已经设定抵押，邵艳红应于2015年8月15日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为3380000元；李竹玲向邵艳红支付定金5万元。同日，李竹玲（买受方、乙方）、邵艳红（出卖方、甲方）与北京森林房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：乙方已于2015年6月28日向甲方支付定金1万元，剩余定金4万元乙方已于2015年6月29日向甲方支付，支付方式为乙方支付给丙方的代理人刘春麟，再由丙方的代理人支付给甲方，开户行：工商银行朝阳柳芳支行，开户人：刘春麟，账号：×××；开户行：北京银行，开户人：邵艳红，账号：×××；甲方定金共计5万元，该定金为首付款的一部分；甲方同意乙方以商业贷款或公积金贷款方式支付购房款；甲方应在接到丙方的评估通知三日内配合评估公司对房屋进行评估，关于首付款的支付：乙方于此房网签后2天内支付此房的首付款40万元给甲方（包含定金5万元），用于办理此房的解压手续，同时，甲方保证在2015年8月15日之前办理完此房的解压手续，剩余首付款于乙方申请贷款通过后，过户之前支付给甲方；本合同签署后，丙方提交乙方的购房资质，乙方的购房资质通过后2个工作日内配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续；双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后2个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续；甲方在拿到此房的全部房款当天，把此房交给乙方办理物业交割手续，丙方陪同。涉案房屋于2016年1月8日办理房屋过户手续，过户至李竹玲名下。
庭审中，李英君主张李竹玲没有按照房屋买卖合同的约定支付首付款，李竹玲认可确实晚了二十多天支付首付款，但双方已经协商让李英君、邵艳红多住两个月作为赔偿。李竹玲陈述合同签订当天，李竹玲向李英君、邵艳红支付了1万元定金。2015年6月29日，李竹玲向李英君、邵艳红支付了4万元定金。2015年7月20日，李竹玲向李英君、邵艳红支付了35万元。2015年8月初房屋办理解押手续。2015年11月5日双方办理公积金贷款手续。2016年1月8日，李竹玲分三笔向李英君、邵艳红支付了142万元。2016年1月11日，李竹玲向李英君、邵艳红支付了30万元。2016年1月20日，李竹玲向李英君、邵艳红支付了10万元。李竹玲就此提交了银行账户明细、银行回单、转账凭条、定金收条、收款证明、收条予以佐证，证明李竹玲已付清全部购房款。双方均认可房屋买卖合同已经履行完毕。
就双方的租赁关系，双方未签订书面租赁合同，李竹玲主张双方口头协商一致李英君、邵艳红租住涉案房屋直到2016年7月31日，提交电话录音证明双方存在租赁关系，李英君、邵艳红对此不予认可。李竹玲提交微信聊天记录，证明李英君、邵艳红向李竹玲支付房租5500元，李英君、邵艳红对其真实性予以认可。
另，李英君、邵艳红曾为夫妻关系，于2017年4月1日办理离婚手续。
一审法院认为，根据查明的事实，李竹玲系涉案房屋的所有权人，所有权人对其所有的房屋享有占有、使用、处分及收益的权利。邵艳红虽主张其已经搬出涉案房屋，但并未提供相应证据，故李竹玲可以随时要求李英君、邵艳红腾退房屋。关于支付房屋使用费的诉讼请求，法院认为，因李英君、邵艳红曾向李竹玲支付费用5500元，故法院按照此标准判决李英君、邵艳红在占用涉案房屋期间应当支付的使用费。李英君称因李竹玲未按期支付买房款，导致房价增长过快未能买上住房，李竹玲应补偿给其30万元的辩称意见，法院认为，因此案是腾房纠纷，李英君的辩称意见涉及房屋买卖纠纷属于另一法律关系，双方应另行解决。故法院对李英君、邵艳红的辩称意见不予采信。判决：一、邵艳红及李英君于判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区西坝河东里6号楼2层1门203号腾退并交还给李竹玲。二、邵艳红、李英君于判决生效后十五日内给付李竹玲自2016年8月1日起至腾房之日止的按每月五千五百元计算的房屋使用费。三、驳回李竹玲其他诉讼请求
二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中，各方均确认如下事实：李竹玲于2017年4月26日收回争议房屋。
针对此事实，李竹玲确认其诉讼请求第一项，即解除与李英君、邵艳红的房屋租赁关系，李英君、邵艳红腾退涉案房屋的诉讼主张已实现。关于诉讼请求第二项，李竹玲确认其主张的房屋使用费自2016年8月1日起计算至2017年4月26日。本院对一审查明的事实予以确认，上述事实有李竹玲提交的房产证、交税发票、电话录音、微信聊天记录、房屋买卖合同、银行账户明细、银行回单、转账凭条、定金收条、收款证明、收条等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，本案系李竹玲购买李英君、邵艳红所有的房屋后，因李英君、邵艳红拒绝腾退该涉案房屋所引发的诉讼。李竹玲起诉称，该涉案房屋过户后，经口头协商，李竹玲将该房屋租赁给李英君、邵艳红，双方形成事实租赁合同关系。李英君、邵艳红在二审中称其未在房屋办理过户手续时交付房屋属实，但该事实系买卖合同关系的后续履行问题。因双方均确认邵艳红曾向李竹玲支付租金，故李竹玲关于双方在涉案房屋过户后形成租赁关系的主张有事实依据。李英君、邵艳红上诉提出本案不是房屋租赁合同纠纷，而是房屋买卖纠纷，并未提供充分证据。涉案房屋过户后，李竹玲取得该房屋所有权，其有权要求李英君、邵艳红腾退房屋并支付租金或实际使用费。对李英君、邵艳红的该项上诉主张，本院不予支持。
李英君上诉提出李竹玲拖欠其购房款，给其造成损失问题，系房屋买卖合同关系中的违约责任问题。因李竹玲与李英君、邵艳红之间的房屋买卖合同已实际履行，双方就涉案房屋买卖合同关系中存在的纠纷，与本案不属于同一法律关系。一审法院确认该争议应另行解决并无不当。对李英君的该项上诉请求，本院不予支持。
邵艳红上诉称其与李英君已解除婚姻关系，并在李竹玲起诉前已搬离涉案房屋，相关后果与其无关。因邵艳红与李英君于2017年4月1日离婚，其虽主张于2016年7月25日搬离涉案房屋，但并未提供证据证明其主张。对邵艳红的上诉主张，本院不予采信。
根据最高人民法院司法解释的有关规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。李英君、邵艳红的上诉请求缺乏依据，应予驳回。根据二审庭审中各方确认的案件事实，本院确认李英君、邵艳红应给付李竹玲房屋使用费至腾房之日（即2017年4月26日）止。
综上，李英君、邵艳红的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李英君负担50元（已交纳）；由邵艳红负担50元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 潘 蓉
审 判 员 沈 放
二〇一七年七月二十六日
法官助理 单海涛
书 记 员 李 峥