江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏01民再77号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘玉虎，男，汉族，1967年1月1日出生，个体工商户，住江苏省南京市高淳区。
委托诉讼代理人：王凯，江苏奋发律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐长新，男，汉族，1968年2月18日出生，个体运输户，住江苏省南京市高淳区。
委托诉讼代理人：李斌，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
再审申请人徐长新因与被申请人刘玉虎房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2014）宁民终字第2849号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年8月8日作出（2016）苏01民申114号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘玉虎及其委托诉讼代理人王凯、被申请人徐长新的委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘玉虎申请再审称，原审判决认定事实错误，申请人有新的证据足以推翻原审判决，请求法院依法撤销原二审判决第三项内容，再审诉讼费用由被申请人承担。具体理由如下：1、2013年11月19日被申请人徐长新将涉案门面房强制性更换了门锁，致使申请人及三位次承租人（谢淑华、金霞、孙小英）已无法继续使用涉案房屋。江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第6246号、6261号、6262号民事判决对此事实均予以确认。故申请人不应当再支付2013年11月19日后的房租，二审判令申请人给付被申请人徐长新租金43333元明显错误；2、本案纠纷的起因是被申请人与承租人对2014年度及2015年度的租金数额未达成一致意见，导致租赁合同无法继续履行，刘玉虎没有违约行为。原审判决认定事实错误，并作出错误的判决。
被申请人徐长新辩称，一、再审申请人刘玉虎的再审理由不能成立。1、刘玉虎提出的所谓新证据是其与次承租人之间的转让合同纠纷，与本案没有关联性。2、刘玉虎存在擅自转租、不支付租金等多种违约行为，徐长新将房屋上锁是自力救济行为，刘玉虎并未纠正其违约行为。3、次承租人直到原二审判决作出后才腾空房屋使得被申请人直到2014年9月27日都无法使用案涉房屋，申请人应将租金交到2014年9月。二、刘玉虎存在诸多违约行为，应当承担违约责任。1、原二审判决认定徐长新应当知道刘玉虎转租系主观推断，不符合事实，也无证据支持。徐长新在得知刘玉虎转租之后，随即提出异议，并未超过6个月时间。2、合同中明确约定2014、2015年租金随行就市，并非原二审判决认定的“双方不能达成一致意见”，而“随行就市”是双方真实意思的表示，是可以执行的合同条款。三、由于刘玉虎未按期缴纳房租，徐长新才将案涉房屋的玻璃门锁上，但是外面的卷帘门钥匙一直由次承租人控制，且次承租人拒绝腾房，一直占有案涉房屋到2014年9月底，故刘玉虎应承担2013年11月至2014年9月共计11个月房租119167元。请求法院驳回刘玉虎的再审请求。
原审原告徐长新向南京市高淳区人民法院起诉请求：解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，被告立即给付租金43333元，承担违约金43333元，本案诉讼费用由被告负担。
南京市高淳区人民法院一审认定事实：2010年7月21日，徐长新与刘玉虎签订租赁合同1份，徐长新将其所有的位于高淳区淳溪镇淳中路37号1-2-3三间门面房租给刘玉虎，约定租赁期限自2010年10月31日至2015年10月30日；租金2010年至2013年为每年130000元，2014年至2015年租金随行就市调整，租金先付后使用，使用前二个月付清租金；并约定承租人不得擅自转租房屋，否则视为违约，其转租行为无效；如违约，违约方按月租金双倍支付违约金等责任。刘玉虎在承租期间，分别于2013年4月22日、2013年5月18日，2013年5月19日将承租的房屋转租给谢淑华、金霞、孙小英，且未支付2013年10月31日后的房屋租金。双方协商不成，徐长新诉至法院。
南京市高淳区人民法院一审判决：1、解除徐长新与刘玉虎于2010年7月21日签订的非住宅房屋租赁合同；2、刘玉虎支付徐长新租金43333元并承担违约金（违约金以130000元，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年8月31日起算至2014年3月10日止），限判决生效后10日内付清。
刘玉虎不服一审判决，上诉请求：二审法院查清事实，依法撤销原审判决并重新作出公正判决，或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
本院二审认定的事实与原审认定的事实基本一致。
二审另查明，被上诉人徐长新一家居住于涉案房屋的楼上。2010年2月刘玉虎将涉案房屋的一间门面房转租给案外人沈明，另两间门面房于2011年3月24日转租给周伟、陆上锋两人经营，上述三人的租期均至2013年3月24日止。
本院二审认为，根据法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，双方从2007年即建立租赁关系，后双方当事人于2010年7月21日续签租赁合同，徐长新将涉案房屋的3间门面房由上诉人承租。其中一间于2010年2月即转租，另两间于2011年3月分别转租他人。该三个次承租人经营项目分别不同，徐长新即居住在涉案房屋的二楼上，应当知道涉案房屋已转租，直到2013年11月份才提出异议，要求解除合同，早已超过六个月的异议期限。徐长新认为其长年出门在外跑运输，其不知情。但从本案双方当事人陈述事实看，徐长新虽在外工作，但其爱人小孩在家居住，徐长新也经常回家看望，尤其是春节期间家人也团聚，结合双方租赁关系历史情况及本案转租的现状，可以认定徐长新应当知道涉案房屋已被转租，其超过六个月未提出异议，故对其以该理由要求解除双方之间的合同，不予支持。一审法院以上诉人刘玉虎违约而解除双方之间的合同不当，本院予以纠正。根据双方合同约定，2014年至2015年租金随行就市调整，因双方就2014年至2015年租金标准不能达成一致意见，致使双方合同无法履行，双方均有权解除合同，双方之间均不承担违约责任，刘玉虎所欠徐长新租金43333元应予支付。据此，本院二审判决：一、维持南京市高淳区人民法院（2014）高民初字第190号民事判决的第一项，即解除原告徐长新与被告刘玉虎于2010年7月21日签订的非住宅房屋租赁合同；二、撤销南京市高淳区人民法院（2014）高民初字第190号民事判决的第二项；三、上诉人刘玉虎于本判决生效之日起十日内，支付被上诉人徐长新租金43333元。
本院再审中，被申请人徐长新提交三份证人证言，证据1.“小徐水果店”张华云的证言，拟证实张华云于2014年9月承租案涉房屋，房屋清理时搬出衣服、办公桌等物品；证据2.顾抱香的证言，拟证实案涉房屋于2014年9月底才出租给“小徐水果店”，案涉房屋搬家时还搬出衣服、模特等物品；证据3.邢筱梅的证言，拟证实2014年秋案涉房屋才租给他人。再审申请人刘玉虎质证认为，证人证言需出庭经质证，且三个证人的证言不能证实徐长新所主张的三位次承租人一直占用案涉房屋的事实。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
一、原一、二审判决认定的事实属实，本院再审予以确认。
二、根据已生效的本院（2015）宁民终字第6246号、6261号、6262号民事判决书认定的事实，徐长新于2013年11月19日将案涉房屋门锁更换，阻止谢淑华、金霞、孙小英使用案涉房屋，本院再审对生效判决认定的事实予以确认。
三、对被申请人徐长新提交的证人证言的证明力审查，根据我国民事诉讼法的规定，证人应当出庭作证，被申请人徐长新仅提交了证人的书面证言，未能申请证人出庭接受当事人质证，不能证明证人证言的真实性；且证人证言内容不能直接证明被申请人徐长新所主张的出租房屋卷帘门钥匙一直由次承租人控制，且次承租人拒绝腾房，一直占有案涉房屋到2014年9月底的事实，本院再审对证人证言不予采信。
根据双方当事人的诉辩意见，本院再审归纳本案争议焦点为：本案合同履行过程中，双方是否存在违约行为，如果存在违约行为，应当如何承担违约责任。
本院再审认为，徐长新和刘玉虎签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。徐长新主张刘玉虎擅自转租，违反了合同约定。经审查，双方从2007年就建立了租赁关系，后于2010年7月21日续签了租赁合同，刘玉虎承租该房后，从2010年2月起即实施了转租行为，徐长新及其家人居住在案涉出租房屋的二楼，对三间出租房中不同承租人的情况应当有所了解，应当知道刘玉虎实施了转租行为，但其并未向刘玉虎提出异议，直到2013年10月因双方就2014年、2015年的房屋租金数额未达成一致意见而发生争议后，才提出刘玉虎转租违约的主张，已经超过《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的六个月的异议期限，本院再审不予支持；刘玉虎因双方就2014年、2015年的租金数额未能协商一致而拒绝支付2013年10月以后的租金，违反了“租金先付后使用，使用前二个月付清租金”的约定，存在违约行为，徐长新因刘玉虎未支付租金的行为而将案涉房屋门锁更换，属于出租人在未收到租金情况下的自力救济行为，不违反合同的约定，但该项自力救济行为导致承租人无法使用案涉房屋，应视为徐长新已收回出租房屋，无权再向承租人收取2013年11月19日后的房租。徐长新主张出租房屋卷帘门钥匙一直由次承租人控制，且次承租人拒绝腾房，一直占有案涉房屋到2014年9月底，但未能提供相应证据证明次承租人控制出租房屋的事实，本院再审不予采信。因出租人徐长新已实际收回出租房屋，双方的合同已无法继续履行，徐长新据此要求解除房屋租赁合同，本院予以支持；刘玉虎在合同履行期间，没有法定事由和合同约定事由，未支付2013年10月31日起至11月19日期间的房租，违反了合同约定，应当承担违约责任，应按合同约定双倍支付租金的条款，向徐长新支付共19日的房屋租金6767.12元（130000元÷365×19=6767.12元）和违约金6767.12元。
综上，原二审判决认定的部分事实不清，判令刘玉虎向徐长新支付2013年11月19日之后的房租不当，应予纠正；再审申请人刘玉虎再审申请理由正当部分，本院予以支持，刘玉虎主张不存在违约行为的再审申请理由，与再审查明的事实不符，本院不予采信。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：
一、维持本院（2014）宁民终字第2849号民事判决第一项、第二项，即解除原告徐长新与被告刘玉虎于2010年7月21日签订的非住宅房屋租赁合同；撤销南京市高淳区人民法院（2014）高民初字第190号民事判决的第二项。
二、变更本院（2014）宁民终字第2849号民事判决第三项为刘玉虎于本判决生效之日起十日内，支付被申请人徐长新租金6767.12元并支付违约金6767.12元，共计13534.24元。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10300元，由刘玉虎负担4000元，徐长新负担6300元；二审案件受理费10300元，由刘玉虎负担4000元，徐长新负担6300元。
本判决为终审判决。
审判长 任志中
审判员 李 伟
审判员 陈红旗
二〇一六年十二月三十日
书记员 王嘉玉