北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终10035号
上诉人(原审被告、反诉原告）：常麟，男，1966年3月15日出生，北京燕山和成节能环保工程技术有限公司职员，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：李明，男，1963年3月12日出生，北京燕山和成新材料研究开发有限公司财务部部长，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：宣继璇，北京英淇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭晓昆，女，1989年2月20日出生，北京市祥龙公交公司票务员，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：宋建忠，北京市盈科律师事务所律师。
原审第三人：北京德馨乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区燕山迎风街11号双益商务楼B座A200室。
法定代表人：陈海廷，经理。
委托诉讼代理人：何嫚莉，女，该公司四分店经理。
上诉人常麟因与被上诉人郭晓昆、原审第三人北京德馨乐居房地产经纪有限公司（以下简称德馨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初7166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
常麟上诉请求：撤销一审判决、发回重审或改判支持我的反诉请求。主要事实和理由：1.郭晓昆在支付定金、办理贷款及支付首付款三个阶段均未按照约定履行义务，存在根本违约行为，因此，我有权行使合同解除权；2.根据补充协议约定，如贷款未获批准，合同自动解除，双方互不违约。一审法院就贷款未获批准的原因及时间未查清。
郭晓昆辩称，同意一审判决，不同意常麟的上诉请求。
德馨公司在二审中未出庭陈述意见。
郭晓昆向一审法院起诉请求：1.判令常麟继续履行双方于2016年12月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助我办理房屋的权属转移登记手续，并向我交付房屋；2.判令常麟双倍返还定金18万元。
常麟向一审法院提起反诉请求：1.判令解除双方于2016年12月7日签订的关于北京市房山区燕山东风北里27号楼1单元304号的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，以及双方于2017年1月3日签订的网签合同；2.判令郭晓昆支付违约金19万元；3.反诉费用由郭晓昆承担。
德馨公司在一审中述称：常麟说没有收到郭晓昆任何定金，是因为签订合同的时候有定金协议，约定定金暂交居间方保管，这是双方签字确认的。关于更改建成年代，常麟说不知道不属实，他实际是知道的，因为补充条款第7条约定，因建成年代贷款下不来自动解除合同，当时常麟就知道建成年代需要作更改。还有常麟说影响他购买房屋，如果涉案房屋成为出卖人的第二套房屋的话会有另外的税，所以合同后有提示出卖人6个月后再买房屋，常麟当时也认可。双方补充条款第8条约定，双方协商一致，因买方正在办理出售父母名下房产的过户手续，待收到房款后再办理该房产的过户手续。他没有到6个月就已经购买房屋了，所以对于常麟的反诉请求我方不同意。
一审法院认定事实：坐落于北京市房山区燕山东风北里27号楼①-304号房屋登记在常麟名下，房屋所有权证号为：京房权证房私字第XX**号。2016年12月7日，经德馨公司提供居间服务，常麟（出卖人）、郭晓昆（买受人）就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》（合同编号：111725），合同约定：常麟将涉案房屋出售给郭晓昆，建筑面积89.34平方米，房屋总价款95万元；涉案房屋性质为商品房；该房屋未设定抵押；出卖人未将该房屋出租；郭晓昆采用银行按揭的方式贷款付款，于合同签订之日支付定金9万元，于过户之前按资金监管要求交纳购房首付款50万元（包含已支付的定金9万元），拟申请贷款45万元，按相关银行的规定支付。买卖双方于买方购房资格审批通过、房产房源核验完成后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；并于买方购房资格审批通过、房产房源核验完成、买方贷款审批通过后五个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人在收到全部房款七日内将房屋交付给买受人。合同后附有提示：为网上签约能够顺利办理，共同委托人之出售人确认：卖方拟于本合同签署之日后6个月后另行购买房屋。双方在《补充协议》第三条税费的承担约定：本合同履行过程中由于出卖人多套房产生的税费由出卖人缴纳；出卖方出售的为已购公有住房需要补交费用的，除超标款、超标评估费用外，其余费用由买受人缴纳。此外产生的税费由买受人缴纳；因政策原因而需缴纳新的税费的，由买受人缴纳；本合同履行过程中因买受方贷款产生的费用由买受方缴纳。双方在《补充协议》第四条违约责任约定：自本合同签订之日起，出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容，均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人或买受人逾期履行本补充协议约定事宜或其他违约行为导致本交易无法进行的，每逾期一天，违约方应按总房价款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过15天，守约方有权单方解除本合同，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金，违约方应在出现违约之日起5个工作日内向守约方支付违约金，并向居间方支付总房价款2.2%的居间服务费。届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人。同时，双方在《补充协议》第七条补充条款约定：经买卖双方协商一致，本合同履行过程中，买方申请贷款时如因建成年代问题未获银行贷款审批通过，则此买卖合同自动解除，双方互不算违约，不追究违约责任，居间方退回乙方全部中介费，买方需向居间方支付人民币壹仟元的合同费，于解约当日支付。第八条：经买卖双方协商一致，因买方正在办理出售父母名下房产的过户手续，待收到房款后再办理该房产的过户手续。当日，郭晓昆与常麟亦签订了《定金补充协议》一份，内容为：“经买卖双方协商一致，将买受人郭晓昆缴纳购买北京市（房山区）燕山东风北里27号楼1单元304号房屋的定金90000元整（大写：玖万元整）暂存居间方保管。”
上述合同签订后，双方开始依约履行合同。2016年12月7日，郭晓昆将购房定金3万元交付德馨公司，同时，郭晓昆给付德馨公司中介费、过户费、交房费、贷款费共计26700元，并给付改年代费5000元。2017年1月3日，郭晓昆、常麟就涉案房屋办理了网签，网签合同编号为：CW370657，并签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》。2017年3月13日，郭晓昆将剩余6万元购房定金交付德馨公司。常麟与德馨公司工作人员高瑞君就合同履行进程不定期通过微信沟通：2017年1月8日，常麟发微信问“打扰了，房子办到什么样了，贷款怎么样”，对方答“大哥：资料已递交到贷款部，因近交易量大，春节前估计面签（不）了，大概得春节后了”；问“买方什么时候给我定金和首付款”，对方答“过户时……您要不放心，可以把定金3万放您手里。签合同时都给您说清楚了”。1月9日，高瑞君发信息“大哥：我们财务说2016年所有的单子已盘点，结案。定金只能按合同走，到过户时定金给您”，常麟回“哦……那麻烦你和买家商量，等他家房卖了，把50万准备齐了再办手续成吗，贷款钱等银行下来给我”；高瑞君回“大哥可以”，常麟答“嗯嗯，谢谢”;高瑞君问“那就是等首付钱到了，咱们在（再）办贷款业务”，常麟回“对，他家不是贷款45万吗，没贷款的那部分给了我再办过户成吧”，高瑞君回“一般都是过户当天给房主首付”，常麟回“成，让买家准备齐了吧，过户前把50万给了我一起办过户，谢谢”。2月16日，常麟发信息问“我的房子办到什么程度了”，高瑞君回“大哥年前就出完网签了，就等着贷款过户了，您不是说等客户的钱快到位的时候在（再）办贷款过户吗？”常麟回“好的……那家的贷款能办下来吗”，高瑞君回“现在可以正常办理，等他首付款快到位的时候，咱们提前做贷款……大哥：其实现在做贷款合适，通过后就过户，这样踏实，怕以后政策严了，房龄老贷款在（再）不让办……现在过户时虽说首付款你不能全拿到，但你能拿到定金，贷款钱也会很快给你放款，剩余首付款他会给你打欠条，您完全不用担心。有我们监督着呢”，常麟回“等等吧，不着急呢，就因为我不当回事，在家没少挨磨叨”；3月9日，常麟问“问一下我的房子办到什么程度了”，高瑞君回“大哥咱的手续您上次不是说还是按合同走，等客户的钱到位在（再）办理吗？”常麟回“还得多久呀，也不能这么无休止的等呀，你帮忙问问他家什么时候能钱到位，这都这么久了也耽误我买房子啊……最起码有个态度，年终奖大家都有，发了赶紧把定金交了”；3月10日，高瑞君发信息“昨晚联系上客户了，客户说今天出去凑一下钱，尽量明天把六万定金补上”，常麟回“好的，谢谢”，高瑞君回“不客气哥，但是哥这定金是要在我们居间方保管的……哥呀昨天您说要买房的事，这话我已经说过了，但合同里的定金协议双方同意已经签字，真的取不走”，常麟回“这个我不用看，我自己签的我还不知道呀……好吧，没事”；3月22日，高瑞君发信息称“哥：之前客户已经把贷款的资料准备好了，现在因银行政策原因需要的资料和之前不同，客户又重新把资料准备了一下。贷款部经理已经把贷款业务报备给银行了，现在等银行通知面签”，常麟问“我想问问，确定他家贷款能下来吗”，高瑞君回“目前是能办理”，常麟回“太慢了，你知道的，他家这么一拖，耽误了我卖房和买房的，要是政策不给他家贷款又耽误我好久”，高瑞君回“哥：贷款能不能下来，是贷款部通知客户”，常麟回“……小高，抽空帮我看看我这套房，确定那家能买吧？因为政策变了，外（万）一办不下来，耽误我卖房，这个房子的行情估计不会再持续多久了”，高瑞君回“关于贷款的新政，对他们没影响，他们名下没有房，也没有贷款记录”，常麟回“还得等多久？确定他家能贷款下来吧”。3月24日，建设银行回复称贷款不能办理。3月25日，高瑞君与常麟通话称郭晓昆能凑够房款，可以一次性付清房款，直接办理过户，对此，常麟表示拒绝接受，提出或者解除合同，其按照合同约定支付违约金，或者郭晓昆给付房款至130万，双方继续履行合同；同日，郭晓昆与常麟通话，常麟表示不可能按照95万元房款继续出售，要求郭晓昆或者将房价提至130万元，或者解除合同，但不同意支付违约金。3月26日，郭晓昆筹足了剩余房款86万元。后双方未达成一致意见，郭晓昆于3月30日将常麟诉至法院，要求继续履行合同等。
另查明，常麟于2007年12月6日与裴艳英登记离婚，二人签署的离婚协议中约定涉案房屋归常麟所有。涉案房屋现由常麟居住。再查，案外人魏金艳与郭晓昆之母杜俊英因房屋买卖合同纠纷，魏金艳于2017年4月7日将杜俊英诉至法院，要求继续履行房屋买卖合同。后双方和解，合同继续履行，魏金艳撤回起诉。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当本着诚实信用的原则，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，郭晓昆与常麟签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。
现本案中双方争议的焦点之一：根据双方补充条款的约定，常麟是否具有合同解除权。常麟根据《补充协议》第七条补充条款的约定，主张双方签订的房屋买卖合同由于买方申请贷款时因房屋建成年代问题未获银行贷款审批通过已自动解除，因此，不同意继续履行合同。法院根据双方签订合同时的实际情况，结合庭审中三方的陈述，对双方约定该补充条款的真实意思和目的予以探究。本案中，常麟、郭晓昆在就涉案房屋签订买卖合同时，郭晓昆没有一次性付清房款的能力，故采用贷款方式付款。合同签订时，双方均明确知晓涉案房屋可能因建成年代久远无法获得贷款审批，且合同履行中中介将通过更改建成年代的方式尝试为郭晓昆申请贷款，因涉案房屋能否通过贷款审批关系到郭晓昆是否有能力付清全部房款，该约定的目的在于如果合同履行过程中，因房屋建成年代问题无法贷款，导致郭晓昆无力支付房款的情况下，赋予双方合同解除权，以免除郭晓昆的违约责任，亦保护常麟作为房屋出卖人的合法权益。本案中，中介工作人员几经协调，在2017年3月22日左右向银行提交贷款申请，郭晓昆在3月24日得知未能通过银行的贷款审批，在次日即提出可以凑钱立即将房款一次性付清，以不影响常麟收取房款权利的实现，且郭晓昆亦在3月26日筹足了全部剩余房款，其支付快捷性更优于贷款的付款方式。因此，常麟仅依据郭晓昆贷款审批未通过，而不考虑郭晓昆可立即一次性付清全款的意见，坚持主张解除合同，不符合双方该补充条款约定的真实意思和目的，于法无据，故对其该项答辩意见，法院不予支持。
本案中双方争议的焦点之二：常麟和郭晓昆是否存在违约行为。
常麟主张因郭晓昆未在合同签订当日支付定金9万元，构成根本违约，对此，一方面，双方协商一致约定定金9万元暂由居间方保管，该约定合法、有效；另一方面，郭晓昆未付清剩余6万元定金，常麟对此知情且未提出异议，郭晓昆于2017年3月13日支付剩余定金后，常麟亦向居间方提出将定金直接交给自己，亦未提出异议；同时，逾期支付购房定金亦不足以构成根本违约。因此，关于郭晓昆未按合同约定支付定金构成根本违约的主张，法院不予采纳。
常麟主张根据合同约定，郭晓昆最晚应在2016年12月28日前办理贷款申请，且常麟已经按照居间方要求提供所有资料，但是郭晓昆一直没有办理贷款申请手续，拒绝履行付款义务，亦构成根本违约，对此，根据合同约定，该贷款申请手续需双方共同前往贷款机构办理，从常麟与德馨公司的工作人员高瑞君的微信通话记录中可以看出，一方面，高瑞君于2016年12月21日通知常麟元旦后再办理贷款业务，常麟未持异议；另一方面，根据双方补充条款第八条约定，待郭晓昆收到房款后再办理涉案房屋的过户手续，且高瑞君于1月8日告知常麟已提交贷款资料，常麟要求郭晓昆把房卖后，首付款50万到位后再办理贷款手续，防止出现首付款未到位而房屋需要先过户的情形出现。据此，双方在合同补充条款及合同履行过程中已协商一致变更了原合同约定。因此，常麟主张郭晓昆未在2016年12月28日前办理贷款申请构成根本违约亦不能成立，法院不予采纳。
常麟主张郭晓昆与德馨公司明知涉诉房屋不能通过贷款方式付款，故意拖延付款期限，构成根本违约，且逾期超过15天，常麟有权解除合同，对此，常麟、郭晓昆系合意达成一致意见，通过居间方更改建成年代尝试办理贷款，且双方对结果均有一定预期，常麟据此主张郭晓昆违约，理由不充分，法院亦不予采纳。若常麟认为居间方存在违规操作的情形，可以向相关部门予以反映。
综上，常麟主张郭晓昆根本违约，要求解除合同，并由郭晓昆支付违约金的反诉请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。而常麟拒绝接受郭晓昆的房款，明确表示拒绝按照原约定房款继续履行合同，要求或者解除合同且不同意支付违约金，或者郭晓昆提高房价至130万元继续履行合同，均无事实和法律依据，已经构成违约。
现郭晓昆作为守约方，要求继续履行涉案房屋买卖合同和补充协议，综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜。同时，依据双方约定，因过户产生的税费（由于出卖人多套房产生的税费除外）由郭晓昆负担。据此，法院对郭晓昆要求常麟继续履行涉案房屋买卖合同及补充协议，配合办理房屋所有权转移登记手续及交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于郭晓昆要求常麟双倍返还定金的诉讼请求，考虑双方合同继续履行，郭晓昆的该项主张亦无事实与法律依据，对其该项诉讼请求，法院不予支持。关于常麟主张其系单身，名下仅此一套房屋，出售目的系换房，因没有收到郭晓昆的购房款导致其未能购买成房屋，合同目的不能实现，不同意继续履行合同的答辩意见，无事实与法律依据，法院亦无法采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十五条之规定，于2017年8月判决：一、郭晓昆与常麟继续履行双方于二○一六年十二月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；
二、第三人北京德馨乐居房地产经纪有限公司于判决生效后七日内将郭晓昆交纳的九万元购房定金给付常麟；郭晓昆于判决生效后七日内支付常麟剩余房款八十六万元；三、常麟于收到全部购房款九十五万元的当日协助郭晓昆将位于北京市房山区燕山东风北里27号楼①-304号房屋（房屋所有权证号为：京房权证房私字第XX**号）一套过户至郭晓昆名下；四、常麟于收到全部购房款后七日内将位于北京市房山区燕山东风北里27号楼①-304号的房屋一套交付给郭晓昆；五、驳回郭晓昆的其他诉讼请求；六、驳回常麟的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，郭晓昆与常麟签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。常麟上诉理由主要有两点，一是郭晓昆构成根本违约，常麟具有合同解除权；二是依据补充协议的约定，贷款不成，合同自动解除。
本案争议焦点之一：郭晓昆在支付定金、贷款及支付首付款方面是否根本违约，常麟是否具有合同解除权。1、关于定金，常麟主张因郭晓昆未在合同签订当日支付定金9万元，构成根本违约，对此，一方面，双方协商一致约定定金9万元暂由居间方保管，该约定合法、有效；另一方面，郭晓昆未付清剩余6万元定金，常麟对此知情且未提出异议，郭晓昆于2017年3月13日支付剩余定金后，常麟亦向居间方提出将定金直接交给自己，亦未提出异议；同时逾期支付购房定金亦不足以构成根本违约。本院认同一审法院上述意见。2、关于贷款问题，根据合同约定，贷款申请手续需双方共同前往贷款机构办理，从常麟与德馨公司的工作人员高瑞君的微信通话记录中可以看出，一方面，高瑞君于2016年12月21日通知常麟元旦后再办理贷款业务，常麟未持异议；另一方面，根据双方补充条款第八条约定，待郭晓昆收到房款后再办理涉案房屋的过户手续，且高瑞君于1月8日告知常麟已提交贷款资料，常麟要求郭晓昆把房卖后，首付款50万到位后再办理贷款手续，防止出现首付款未到位而房屋需要先过户的情形出现。据此，双方在合同补充条款及合同履行过程中已协商一致变更了原合同约定。因此，一审法院认为常麟主张郭晓昆未在2016年12月28日前办理贷款申请构成根本违约不能成立，本院不持异议。3、关于逾期支付首付款问题，郭晓昆在2017年3月22日左右向银行提交贷款申请，3月24日得知未能通过银行的贷款审批，在次日即提出可以凑钱立即将房款一次性付清，3月26日筹足了全部剩余房款，因此，常麟仅依据郭晓昆贷款审批未通过，而不考虑郭晓昆可立即一次性付清全款，而主张郭晓昆根本违约，其该项理由不成立。
本案中双方争议的焦点之二：涉案合同是否依据补充协议的约定自动解除。《补充协议》约定，由于买方申请贷款时因房屋建成年代问题未获银行贷款审批通过，买卖合同自动解除。
一审法院根据双方签订合同时的实际情况，结合庭审中三方的陈述，对双方约定该补充条款的真实意思和目的予以探究。得出的结论为：常麟、郭晓昆在涉案房屋签订买卖合同时，郭晓昆没有一次性付清房款的能力，故采用贷款方式付款。合同签订时，双方均明确知晓涉案房屋可能因建成年代久远无法获得贷款审批，且合同履行中中介将通过更改建成年代的方式尝试为郭晓昆申请贷款，因涉案房屋能否通过贷款审批关系到郭晓昆是否有能力付清全部房款，该约定的目的在于如果合同履行过程中，因房屋建成年代问题无法贷款，导致郭晓昆无力支付房款的情况下，赋予双方合同解除权，以免除郭晓昆的违约责任，亦保护常麟作为房屋出卖人的合法权益。郭晓昆在得知未能通过银行的贷款审批后提出可以凑钱立即将房款一次性付清并筹足了全部剩余房款，其支付快捷性更优于贷款的付款方式。因此，常麟仅依据郭晓昆贷款审批未通过，而不考虑郭晓昆可立即一次性付清全款的意见，坚持主张解除合同，不符合双方该补充条款约定的真实意思和目的，于法无据。本院认同一审法院的上述意见，对常麟的此项上诉理由不予采信，对其上诉请求不予支持。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律无误，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6650元、反诉案件受理费6650元，均由常麟负担（一审案件受理费于本判决生效后七日内交纳，反诉案件受理费6650元已交纳）；二审案件受理费13300元，由常麟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 霍翠玲
审判员 王金龙
审判员 王 佳
二〇一七年十月三十日
书记员 胡 月