云南省南涧彝族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云2926民初531号
原告：张杨，男，1995年10月5日生，汉族，云南省弥渡县人，农民，住云南省弥渡县弥城镇天桥营村*号附*号，现住云南省弥渡县。
委托代理人：刘天荣，云南益求律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：云南省弥渡晨绿农产品经贸有限公司，住所地弥渡县弥城镇弥川大道1号。
法定代表人：杨建林，该公司执行董事。
委托代理人：王娟，北京大成（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告张杨诉被告云南省弥渡晨绿农产品经贸有限公司商品房预售合同纠纷一案，大理州中级人民法院指定由本院管辖，本院于2018年6月25日受理后，依法由审判员杨金萍适用简易程序，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘天荣到庭，被告委托代理人王娟到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年，被告公司的销售人员向原告推销美城新城的商品房。原告于2014年1月12日向被告缴纳购房首付款128063.89元，双方签订《商品房购销合同》及补充协议，并办理公证，该合同经弥渡县住房保障和房产管理局登记备案。原告按被告的要求提供了按揭贷款的所需资料，按约定由被告办理按揭贷款27万元，银行按揭贷款直接划入被告公司的账户，归被告支配。被告在收取了上述款项后违背了诚实信用原则，未按照合同约定履行义务。迄今为止，被告仍不具备合同约定的交付条件，比如没有相应的基础设施和配套设施，也没有由五方责任主体（勘察、设计、施工、监理、质监）综合验收（单体、规划、绿化、消防等）备案合格并签章的必备文件，且一直未将房屋交付原告。根据双方签订的合同第九条第一款第2项的约定，被告方应按合同约定承担违约责任。原告经与被告协商，被告于2018年5月26日将该套房屋钥匙交付原告，原告同意以当天为交付日。综上，双方签订的《商品房购销合同》及补充协议是双方的真实意思表示且不违反法律规定，双方应按约履行，原告已履行了己方的义务，被告未履行按期交房的义务属违约行为，应按双方合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，诉请判令1、原被告所签订的《商品房购销合同》继续履行；2、由被告支付给原告逾期交房的违约金153575.95元[2014年10月31日至2014年11月30日每天20元计600元，2014年11月20日至2015年5月26日计152975.95元（1281天×398063.89元×0.0003）]。
被告辩称：原告所述双方签订《商品房购销合同》及补充协议，原告付款情况属实。本案中被告已经通知原告交房，且交付房屋满足交房条件。表现在，2017年7月15日，被告在《春城晚报》进行公告，并在项目售楼部张贴公告，通知购房者于2017年7月20日办理房屋接收手续，原告未按通知时间进行接房，责任不在被告；被告已组织了房屋设计、监理、施工等进行房屋验收，房屋质量符合相关法律、法规规定。因被告与工程施工方云南景顺建筑工程有限公司工程结算款存在差异，施工方未配合办理工程验收手续，导致尚未取得全部验收手续，未能取得五方验收的责任不在于原告，而在于施工方。故请依法驳回原告的诉讼请求。假如被告存在逾期交房行为，原告所主张的违约金也明显过高，依法应予以调减。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告要求被告支付的违约金已经超过了房屋总价的50%，明显高于实际损失，且司法实践中也有此判例，依法应予以调减。综上，请依法裁决，以维护被告的合法权益。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为原告要求的违约金应否得到支持。
原告就其诉讼主张向本院提交下列证据：第一组，身份证复印件1份；2.居民户口簿复印件1份。用以证明原告是适格的诉讼主体。第二组，公证书复印件1份（与原件核对无异）。用以证明原被告签订商品房购销合同约定情况及签订购销合同是双方的真实意思表示。第三组（该组证据均为复印件，与原件核对无异），1.首付款发票1份；2.财务收款收据1份。用以证明原告购买商品房首付及贷款情况。
经质证，被告对第一组证据真实性有异议，认为系复印件无法与原件核对；对第二组证据三性无异议，对证明方向有异议，认为根据合同约定被告会以公告的形式通知购房者，而被告已经以电话和公告形式通知了原告方；对第三组证据无异议。
被告就其答辩主张向本院提交以下证据：第一组，营业执照复印件1份，用以证明被告是合法经营。第二组，1.商品房购销合同复印件1份；2.春城晚报复印件1份。用以证明双方签订购销合同的约定情况；2017年7月15日，被告在春城晚报公示通知原告接房，且大部分业主已经接收房屋。第三组，1.工程竣工验收初验申请报告复印件2份；2.滇西蔬菜批发市场项目结算书复印件1份；3.云南省滇西蔬菜批发市场建设项目工程结算（初审）汇总表复印件1份。用以证明本案房屋已经进行了竣工验收，房屋质量符合交房标准；目前尚未取得验收手续的原因不在于被告，而是施工方原因所导致。第四组，1.最高人民法院（2017）最高法民再295号民事判决书复印件1份；2.云南省高级人民法院（2016）云民终128号民事判决书复印件1份；3.大理州中级人民法院（2015）大中民初字第1号民事判决书复印件1份；4.被告与其他购房者所签订的逾期交房赔偿协议书复印件3份。用以证明原告主张违约金明显过高，已经超过房屋总价款的50%，依法应予调减。
经质证，原告对第一组证据无异议。第二组证据中，1号无异议；2号真实性、合法性有异议，认为晚报上的内容带有欺骗性，没有验收合格，没有达到交付条件。第三组证据有异议，认为是被告公司内部业务结算，与本案无关联，无法证明被告的证明方向。第四组证据中，1至3号有异议，认为形式要件不合法，无法与原件核对，且被告对判决书进行了一些修改，被告没有权力修改判决书；4号对真实性和关联性有异议。
本院综合审查认证如下：一、原告提交的证据，真实、合法，与本案相关联，予以确认。二、被告提交的证据，第一组原告无异议，予以确认。第二组证据中，1号原告无异议，予以确认；2号无法与原件核对，形式要件不合法，不予确认。第三、四组证据，与本案无关联，不予确认。
根据以上确认证据和当事人陈述，本院确认如下法律事实：被告是依法登记成立的经营范围包括房地产开发经营管理等业务在内的有限责任公司。2014年1月12日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订合同编号为MC2013-0051D的《商品房购销合同》及《补充协议》，约定被告将位于弥渡县弥城镇项目为“云南省滇西蔬菜批发市场”的12幢1单元304号商品房（建筑面积为118.94㎡，套内面积为94.84㎡，房屋总价为398064元）出售给原告；被告交房时间为2014年10月31日；甲方逾期交房的违约责任为自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按30元/天向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。双方还就项目建设依据、商品房销售依据、面积误差的处理、付款方式及期限、乙方预付款的违约责任、房屋交接等方面做了约定。该合同及补充协议经大理州三塔公证处于2014年1月22日公证，经弥渡县住房保障和房产管理局于2014年4月1日登记备案。合同签订后，原告于2014年1月22日交给被告房屋首付款128063.89元，其余房款27万元在原告提交给被告相关资料后由被告代为办理银行贷款手续，2014年5月23日27万元贷款划入到被告账户内。后被告未按期交房，2018年5月26日，被告将原告所购房屋钥匙交付原告，原告认可以当天为交付日。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，亦经公证处公证并经有关机关登记备案，属有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告未按期履行交付房屋的义务已构成违约，应承担违约责任，且双方签订的合同继续履行。双方在合同中对被告方逾期交房的违约责任做了约定，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告要求的违约金153575.95元明显超过造成损失的百分之三十，故对原告的该项诉讼请求依法不予支持；本院支持被告支付给原告违约金119419.2元（398064元×30%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告张杨与被告云南省弥渡晨绿农产品经贸有限公司于2014年1月12日签订的合同编号为MC2013-0051D的《商品房购销合同》及《补充协议》继续履行。
二、被告云南省弥渡晨绿农产品经贸有限公司支付原告张杨逾期交房的违约金人民币119419.2元,限于本判决生效后三十日内履行。
三、驳回原告张杨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1686元，由原告张杨负担375元（已交纳），由被告云南省弥渡晨绿农产品经贸有限公司负担1311元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。
双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审判员 杨金萍
二〇一八年七月二十六日
书记员 罗运霞