广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深中法房终字第1796号
上诉人（原审被告）：深圳市笋岗实业股份有限公司（以下简称笋岗公司）。
法定代表人：何泽光，董事长。
委托代理人：丁莉琳，广东广深律师事务所律师。
委托代理人：庄爱梅，广东广深律师事务所实习律师
被上诉人（原审原告）：傅志军。
笋岗公司因与傅志军房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1075号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，本案争议房产为xx公寓c栋1单元xx，位于深圳市罗湖区宝岗路。2006年6月25日原、被告双方签订一份《深圳市房地产买卖合同》。合同约定：原告向被告购买被告开发的涉讼房产，总价为286729元；卖方应在2006年12月31日前将本房地产交付买方；卖方应在本房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同办理《房地产证》；如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，延期办证的时间达到120日的，买方有权选择解除合同；买方要求继续履行合同的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金，至买方取得《房地产证》之日止。
2008年12月26日，被告发出《入伙通知书》，通知xx公寓业主于2008年12月31日下午5:30到公寓一楼现场办理入伙手续、领取钥匙。
深圳市房地产权登记中心登记2014年5月9日对涉讼房屋进行登记并核发了《房地产证》。
原告原审诉讼请求为：1、被告支付延迟办理《房地产证》违约金人民币196466.71元；2、诉讼费由被告承担。
原审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同》合法有效，双方应按合同的约定各自履行义务。被告2008年12月31日向原告交付了涉讼房产，应在此后的240日内书面通知原告办理《房地产证》。被告未能在约定的时间内履行义务，其行为违约，应承担相应的违约责任，按合同约定的标准向原告支付违约金。原告未能按约定取得《房地产证》的时间超过了120日，被告应在交付房屋之日第240日起（即2009年8月29日）向原告计付违约金，至2014年5月9日，共计1713日。
被告在庭审中称，被告发出的《入伙通知书》是面向全体业主的，原告不能以此证明被告向原告交付房屋的确切时间。本院认为，原告主张被告于2008年12月31日向其交付了房屋，并提交了被告发出的《入伙通知书》。被告在《入伙通知书》中要求全体业主2008年12月31日办理入伙手续并领取钥匙。至此，原告的举证证明责任已经基本完成。被告主张该证据不能证明被告向原告交付房屋的时间，按照合同的约定，房屋交付时间应是被告向原告交付钥匙的时间。但被告未就其向原告交付钥匙的时间向法庭出示任何证据，故对被告的该主张，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告深圳市笋岗实业股份有限公司应在本判决生效之日起十日内，向原告傅志军支付迟延办理《房地产证》的违约金196466.71元（286729×4/10000×1713）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2115元，由被告负担。
笋岗公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、判令撤销深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第1075号民事判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：
一、原审判决认定事实错误。
造成涉案房产延迟办理房产证的结果是由于政府拆迁、城市规划建设、宗地权属划分等一系列政府方面因素所致；上诉人已严格按照政府相关部门要求全面履行了办证义务。事实如下：
笋岗村拆迁安置工程（xx公寓）是深圳市重点建设项目彩虹桥的回迁楼。为确保彩虹桥建设项目的顺利进行，上诉人服从政府安排与拆迁要求，与原深圳市规划国土局签订深规土收字[1998]043号《收地补偿协议书》【见证据1】，在拆迁赔偿标准偏低、且赔偿款尚未完全到位的情况下，先行承担了协调村民、丈量统计、拆迁和建设回迁安置工程等任务。因彩虹桥建设项目时间紧、任务重，原深圳市拆迁办在拆迁过程中要求上诉人以“先拆迁再确认”的方式处理拆迁安置事宜，仅登记拆迁信息未签订拆迁补偿协议和回迁协议【见证据2】，对后续工作影响颇大。
笋岗村拆迁安置工程（xx公寓）项目规划许可证号为1999h117号，宗地号为h302-00xx，用地面积16700平方米，该项目宗地上共建有9个子项目，子项目1为回迁楼（xx公寓）共3栋各15层塔楼，总建筑面积为28095平方米；子项目2至9为村民自建住宅楼共9栋各七层，建筑面积共19780平方米。2003年9月17日，深圳市规划与国土资源局与上诉人签订深地协字(2003)1080号“协议书”【见证据3】，仅同意将回迁楼（xx公寓）c座一、二单元共8778.84平方米的住宅转为商品房，其它住宅仍为非商品房。
保障彩虹桥的如期建设，以及“先拆迁再确认”的要求给笋岗村拆迁安置工程（xx公寓）项目在宗地、规划、建设等方面造成一系列的困难和问题。xx公寓在h302-00xx宗地内无法单独解决规划验收等问题，为此，2008年8月18日，深圳市重信重访专项治理领导小组办公室专门召开由深圳市委、市政府、市维稳办、市信访办、市规划局、市国土房产局、市建设局、市公安消防局、罗湖区政府等相关部门参加的协调会，形成了《市重点项目彩虹桥回迁楼xx公寓信访案件协调会议纪要》【见证据4】，将xx公寓项目出现的问题“作为历史遗留问题”特事特办，专门议定了一系列具体处理意见。其中，关于规划验收问题，就专门要求“以分宗处理的方式进行规划验收。由市规划、国土部门对xx公寓从原宗地中分宗出来，以先行解决xx公寓规划验收问题”。
2008年12月31日开始，xx公寓c栋业主陆续入伙入住。
依照《会议纪要》要求，上诉人自2009年8月起向深圳市国土资源和房产管理局递交了办理xx公寓宗地分宗事宜的一系列申请文件，并按要求对分宗事宜进行了公示【见证据5、6、7、8】。但是，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（以下简称“国土直属一局“）在具体办理分宗事项时，发现xx公寓所在宗地h302-00xx与另一宗地h302-0xxx有重叠，严重妨碍h302-00xx宗地分宗进程【见证据9、10】。为解决宗地权属、规划等问题，政府相关部门经过几年的协调努力，2012年8月22日国土直属一局以深规土一局函(2012)1211号复函确认了xx公寓规划问题【见证据11】；2012年11月9日，国土直属一局与上诉人签订深地协字(2003)1080号《协议书》第一补充协议书【见证据12】，确认将xx公寓从h302-00xx宗地中分宗出来，宗地号为h302-xxxx，用地面积为4926.16平方米，终于解决了xx公寓土地分宗确认事宜。分宗后的xx公寓宗地图h302-xxxx于2013年1月8日正式完成，整个分宗工作历时近三年半。
2013年2月，上诉人向深圳市房产登记中心提交xx公寓房产初次登记申请，2014年1月登记工作完成并登报公示【见证据13、14】，到2014年4月，庐江春天大部分业主业已领取到房地产权证。以上事实充分证明，政府拆迁、城市规划建设、宗地权属等一系列政府行政行为给笋岗村拆迁安置工程（xx公寓）项目造成重大影响，导致项目建设、交付、办证等均发生延迟，然政府行政行为属不可抗力因素。上诉人已尽职服从政府工作安排及其总体规划建设要求，并尽职履行办证义务，故不应承担由政府行政行为造成延迟办证后果的相关责任。
二、原审判决适用法律不当。
由于原审法院对本案重要事实认定错误，基于此，适用相应法律规定显属不当。
综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当。上诉人提交的事实证据已充分支持了自己的主张，请上诉庭依法撤销原判，予以改判，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。
傅志军答辩称：请求法庭维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案房产于2008年12月31日交付使用，依约定，上诉人应于交付之日起240日内完成办证义务，但上诉人于2014年8月29日才为被上诉人办理了涉案房产的产权转移登记手续，办证时间远远超过了合同约定的期限，原审法院认定上诉人办证迟延构成违约有事实与合同依据，并无不当。上诉人上诉主张其不存在迟延办证情形，不应承担迟延办证违约责任，提供了业主签署的“xx公寓分割宗地号同意书”、“彩虹桥回迁楼-
xx公寓分宗意见征求函回执”等证据为证，但上述证据仅表明业主同意分割宗地号，并不存在业主同意上诉人迟延办证并免除其迟延办证违约责任的意思表示，故上诉人该主张证据不足，本院不予采纳。上诉人还主张其办证迟延是政府原因所致，但其提供的证据不足以证明该主张，相反，上诉人在其提供的证据《关于笋岗村拆迁安置工程（xx公寓）办理房地产证的情况说明》中自认存在因无力偿还施工单位的工程欠款，导致竣工验收未能及时完成的自身原因。故上诉人关于迟延办证并非其自身原因造成的抗辩理由不成立，原审法院未予采纳并无不当，本院予以确认。
关于违约责任的处理。合同约定，如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得房地产证的，卖方应自房地产交付之日后第240日起至买方实际取得房地产证之日止，按日向买方支付房地产总价款万分之四的违约金。因上诉人迟延办证的时间是1713天，依据上述标准计算的违约金数额相当于房地产总价款的69%，被上诉人在本案中并未提供证据证明因迟延办证所遭受的损失与此相当，上诉人在原审中主张不应承担违约责任，可视为在法院认定其违约时提出了调整违约金的请求，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平合理原则对上诉人应付违约金数额予以调整，确定上诉人应支付的违约金为涉案房产总价款的20%，即57345.8元（286729元×20%）。
综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、变更深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1075号民事判决判项为：上诉人深圳市笋岗实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人支付迟延办证违约金57345.8元；
二、驳回被上诉人的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2115元，由上诉人负担1000元，被上诉人负担1115元；二审案件受理费4230元，由上诉人负担2000元，被上诉人负担2230元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年二月二日
书 记 员 廖冉冉（兼）