广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五初字第12号
原告：广东省医药公司，住所地：。
法定代表人：张淼，职务总经理。
委托代理人：杨建军，广东同益律师事务所律师。
委托代理人：孔源，广东同益律师事务所律师。
被告：广东裕泰地产开发有限公司，住所地：。
法定代表人：江志明，职务董事长。
委托代理人：陈翌莎，广东信良兆诚律师事务所律师。
委托代理人：肖红，广东信良兆诚律师事务所律师。
被告：广州南沙经济开发区金门房地产有限公司，住所地：。
法定代表人：李睦邻，职务董事长。
原告广东省医药公司（以下简称省医药公司）与被告广东裕泰地产开发有限公司（以下简称裕泰公司）、广州南沙经济开发区金门房地产有限公司（以下简称金门公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告省医药公司的委托代理人杨建军、孔源，被告裕泰公司的委托代理人陈翌莎、肖红到庭参加诉讼。被告金门公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告省医药公司诉称：原告曾与被告金门公司分别签订了《商铺购售合同》两份及《商品房购售合同》一份，向其购买广州南沙经济技术开发区进港路南商业街B排2号铺和12号铺，及蝴蝶洲花园蝶式四号楼首层B单元（103）房屋，并在合同签订后按时支付了全部房款。其后，由于金门公司未按合同约定向原告交付上述2号铺和12号铺，经协商，双方同意将上述商铺调换为蝴蝶洲花园蝶式四号楼101、302、503号房屋，并签订了《关于商铺调换住宅房屋协议书》及《商品房购售合同》。金门公司在上述合同签订并收到原告房款后即将房屋交付原告使用。原告接收房屋后，进行了装修并作为原告南沙分公司办公使用。期间原告一直催促金门公司尽快办理房产证，但其屡次以各种理由拖延未办理。1998年12月，金门公司以办理房产证需要签订《番禺市房地产买卖契约》为由，提出要将《商品房购售合同》换为《番禺市房地产买卖契约》。于是，原告又与金门公司就蝴蝶洲花园蝶式四号楼101、302、503及首层B单元（103）共四套房屋签署了两份《番禺市房地产买卖契约》。之后，金门公司仍未能为原告办理房产证。直至2013年9月27日，原告在看到报纸刊登的《涉诉资产进场拍卖公告》后，才发现上述房屋的土地使用权及地上建筑物已由被告裕泰公司申请执行并已经进入拍卖程序。原告曾向法院提出执行异议，广州市中级人民法院作出了（2014）穗中法执异议字第29、30、31号执行裁定，驳回了原告的异议。原告认为，原告所支付的蝴蝶洲花园蝶式四号楼101、302、503房房款共计人民币47.42万元是由已实际支付的35万元和双方协商由被告金门公司欠付原告的利息12.42万元构成，双方之间以欠付利息折抵房款的约定合法有效。原告的证据足以证明已支付全额房款。现起诉请求：1、请求法院确认位于蝴蝶洲花园蝶式四号楼101房的所有权人为原告；2、请求法院判令中止对上述房产的执行；3、本案全部诉讼费用由二被告承担。
被告裕泰公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求第一项是要求确权，由于涉案房屋不具备确权条件，所以无法确权。关于原告要求中止对涉案房屋的执行的问题，我方认为（2014）穗中法执异议字第29、30、31号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。原告提出涉案三间房屋的价款共为47.42万元，但根据原告提供的证据显示，原告实际只支付了35万元。关于原告主张另外12.42万元是利息的问题，我国法律规定企业之间不可借贷，故我方不同意该利息的计算。其次，12.42万元的利息标准高于银行利息标准，不应得到法律保护。由于原告未实际付清全部房款，故不能对抗执行。
被告金门公司无答辩。
经审理查明：关于广东广控集团有限公司诉金门公司等债权纠纷一案，广东省高级人民法院作出（2006）粤高法民二初字第20号民事判决书，判决金门公司应将尚欠的债务本金8491.6万元及利息偿还给广东广控集团有限公司。该判决已经发生法律效力，本院于2010年4月13日立案执行，案号为（2010）穗中法执字第871号。因被告裕泰公司受让了广东广控集团有限公司的债权，本院依法裁定变更裕泰公司为该案的申请执行人。
在执行过程中，本院查封了金门公司位于广州市南沙开发区进港路的蝴蝶花园（产权证号为番府国用（2000）字第13-001827、13-000048号和番府国用（2000）字第13-001826、13-000047号）土地和南沙区进港大道旁的一宗净用地面积为18310平方米土地使用权。本院委托对涉案土地使用权估价的项目名称为蝴蝶洲花园商住用地及蝴蝶洲花园正南方商住用地。后省医药公司向本院提出执行异议，本院于2014年3月11日作出（2014）穗中法执异议字第29、30、31号执行裁定书，驳回省医药公司的异议。省医药公司不服该执行裁定，遂向本院提起本案诉讼。
本案诉讼中，原告省医药公司向本院提交了以下证据：
证据一、《商铺购售合同》、《关于商铺调换住宅房屋协议书》、《商品房购售合同》、《番禺市房地产买卖契约》、《关于重新签订购、售商品房合同的协议》、《关于重新签订番禺市房地产买卖契约有关问题》，拟证明原告通过购买和调换取得蝴蝶洲花园蝶式四号楼101、302、503房屋。上述证据反映：1994年9月8日省医药公司与金门公司签订了《商铺购售合同》两份，约定原告向金门公司购买广州南沙经济技术开发区进港路南商业城B排2号铺和12号铺，购铺款分别为306504元、406640元。上述合同第七条第1点约定，金门公司由于其自身原因造成不能按时交铺的，则从逾期第30天起每逾期一天，金门公司将按原告已交金额的万分之三支付违约金。1998年9月1日原告与金门公司签订《关于商铺调换住宅房屋协议书》，约定鉴于金门公司至今未按合同交付商铺，金门公司同意按《商铺购售合同》第七条第1点处理，即原告所付的35万元加利息12.42万元，合计47.42万元；原告所购买的二个商铺调到蝶式四号楼101、302、503号房，作价为47.42万元。1998年9月8日原告与金门公司签订《商品房购售合同》，1998年12月7日签订《番禺市房地产买卖契约》，约定购买上述101、302、503号房。1998年12月17日原告与金门公司签订《关于重新签订购、售商品房合同的协议》、《关于重新签订番禺市房地产买卖契约有关问题》，双方确认原告购买的上述101、302、503号房及首层B单元房价已付清。庭审中，原告省医药公司表示在上述协议中所约定的利息12.42万元的性质实际应为金门公司向其支付的逾期交房违约金。
证据二、1994年6月8日、9月8日金门公司开出的B排2号铺和12号铺的收款收据，金额共35万元，拟证明原告已付清房款。
证据三、房屋钥匙、现场照片、装修工程结算书、装修材料发票、视频光盘，拟证明原告一直占有使用涉案房屋。
经质证，被告裕泰公司对上述证据一、二的真实性不予确认，对证据三的真实性与关联性均不予确认。
庭审中，原告省医药公司与被告裕泰公司均确认涉案房屋未办理大确权。
另查明，本院曾于2014年3月11日就省医药公司的执行异议作出（2014）穗中法执异议字第32号执行裁定书，裁定中止对蝴蝶洲花园蝶式四号楼首层B单元（103）房的执行。
本院认为：本案争议焦点是原告省医药公司主张其对涉案房产享有实体权利的主张是否成立，以及其享有的实体权利是否足以阻却本院依裕泰公司申请对涉案房产所进行的执行。本案中，原告提交的证据反映其于1994年向金门公司购买了广州南沙经济技术开发区进港路南商业城B排2号铺和12号铺，后由于金门公司未能按合同交付商铺，双方经协商调换为蝴蝶洲花园蝶式四号楼101、302、503号房，作价为47.42万元。关于原告是否已付清房款的问题，原告提交的收款收据反映其已支付房款35万元。另原告认为双方所约定的利息12.42万元的性质实际应为金门公司向其支付的逾期交房违约金的主张，符合《商铺购售合同》第七条第1点的约定，本院对此予以采纳。原告与金门公司自愿达成以上述逾期交房违约金抵作部分房款的约定，并无不当，本院予以认可。因此，本院确认涉案房屋的房款已付清。此外，原告提交的房屋钥匙、现场照片、装修工程结算书、装修材料发票、视频光盘等证据足以证实其已实际占有了涉案房产，另外无证据反映其对未办理过户手续存在过错。因此，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有的，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，可认定原告具有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，应停止对涉案房产的执行。（2014）穗中法执异议字第29、30、31号执行裁定驳回省医药公司的异议不当，应同时予以撤销。至于原告要求确认涉案房产的所有权人为其的诉讼请求，由于涉案房产尚未办理大确权，故其上述请求因不具备履行条件，本院不予支持。被告金门公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃一审程序的诉讼权利，本院依法作缺席判决。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法执异议字第29、30、31号执行裁定；
二、本院（2010）穗中法执字第871号执行案停止对广州南沙经济技术开发区蝴蝶洲花园蝶式四号楼101房的执行；
三、驳回原告广东省医药公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费2892元，由原告广东省医药公司负担2792元，被告广州南沙经济开发区金门房地产有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年八月五日
书记员 杨银桃