浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0104民初3891号
原告应炉海,男,1945年12月28日出生,汉族，户籍地浙江省东阳市。
原告韦满仙,女,1955年9月23日出生,汉族，户籍地浙江省东阳市。
以上二原告委托代理人（特别授权）颜忠良，北京大成（杭州）律师事务所律师。
被告应永潮,男,1933年9月9日出生,汉族，户籍地浙江省杭州市江干区。
委托代理人（一般授权）应晓鸣，男，1958年3月30日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市江干区。
被告余静娟,女,1937年9月7日出生,汉族，户籍地杭州市江干区。
原告应炉海、韦满仙为与被告应永潮、余静娟物权保护纠纷一案，于2016年5月10日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭审理，分别于2016年10月31日、2017年3月22日、2017年7月3日公开开庭进行审理；原告应炉海、韦满仙及委托代理人颜忠良，被告余静娟到庭参加了第一次庭审；原告应炉海、韦满仙委托代理人颜忠良，被告余静娟到庭参加了第二次庭审；被告应永潮经本院合法传唤拒不到庭参加第一、二次庭审，本院依法缺席审理；原告应炉海、韦满仙委托代理人颜忠良，被告应永潮委托代理人应晓鸣、被告余静娟到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。
原告应炉海、韦满仙起诉称：应炉海之父应仁德（已死亡）与应永潮在文革前对属于应炉海之父应仁德的杭州市清泰街98号有私房租赁关系，应永潮并在文革后向应炉海缴纳租金，但应永潮一直未办理房产证，直至2005年通过诉讼确认上述房屋属于应炉海所有。由于上述房屋已被杭州新城房地产开发有限公司（以下简称新城公司）拆迁，诉争房屋安置在应永潮名下。此后未向原告缴纳租金。两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。现两被告实际居住在解放东路的茶厂宿舍内。2005年应炉海通过诉讼方式确认了原杭州市清泰街98号房屋属于应炉海所有后，应炉海又通过与新城公司财产损害纠纷一案，由杭州市上城区人民法院于2010年9月6日主持调解并达成协议，该院并于2010年10月25日作出了（2008）上民一初字第974号民事调解书，达成如下协议“一、原告应炉海与被告新城房地产开发有限公司共同确认将本市长明寺巷22号东5-603室（建筑面积64.05平方米）、本市凯旋路117号西单元401室（建筑面积58.85平方米）作为拆迁安置用房（上述两处房产现带户），实行产权调换，产权归原告所有，原告办理相关产权登记手续时被告应当配合办理；二、被告将本市望江家园东园38幢202室（暂按建筑面积89.78平方米，有误差按实际情况结算）作为拆迁安置用房，实行产权调换，产权归原告所有，原告于2010年12月31日前一次性付清相关费用合计421204元，原告付清该款后，被告将房屋钥匙交付原告，并于2010年12月31日前协助原告办理产权证，应缴纳的税费按照有关规定由双方各自承担；三、原告放弃其他诉讼请求以及就杭州市清泰街98号拆迁有关的其他损失赔偿要求，双方其他无争议。”此后两原告办理了讼争房屋的三证。原告在调解书现发生法律效力及办理三证后，多次与被告协商房屋腾退及租金缴纳，均遭到拒绝。原告认为，讼争房屋已合法确认为原告所有，被告理应腾退，并支付在此期间的租金。故诉至法院，请求判令：一、应永潮、余静娟立即腾退属于应炉海、韦满仙的位于杭州市的房屋并归还应炉海、韦满仙。二、应永潮、余静娟支付应炉海、韦满仙自2010年9月6日至2015年3月按照换约续租5.4元每平方米每月计算的租金17160.66元，支付自2015年4月至2017年4月的租金64345元，2017年5月至实际搬出日租金按照每月2681元计算。三、被告承担本案诉讼费。
被告应永潮、余静娟答辩称：原告的租金金额是按照建筑面积计算的，但我方认为应该按照实际使用面积计算，扩面部分不能算到房租里去，扩面面积是4.489平方米。该房屋应有其份额。
原告应炉海、韦满仙为支持其诉请向本院提交的证据有：
1、杭州市私房租簿一份（复印件），拟证明原告与被告有私房租赁关系的事实。
2、杭州市房屋拆迁安置表一份（复印件），拟证明被告系诉争房屋的安置人员的事实。
3、调解协议一份（复印件），拟证明租金的起算时间为2010年9月6日的事实。
4、（2008）上民一初字第974号民事调解书一份（复印件），拟证明诉争房屋所有权于2010年10月25日确认为原告应炉海所有的事实。
5、房产证、土地证、契证各一份，拟证明按涉房屋已登记在两原告名下的事实。
6、租用公房通知书一份（复印件），拟证明案涉房屋是作为公房来出租的，被告所谓换约续租是基于该通知书产生的，但是案涉房屋实际是私房，在证据2拆迁房屋按指标右下角有写明“因该户产权不明……”的事实。
7、民事判决书二份，拟证明被告所谓2006年交钱买房时，原告还在处于确权诉讼中，无法进行拆迁安置的事实。
8、评估报告书一份，拟证明租金金额的事实。
经质证，被告应永潮、余静娟发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，但该房屋属于换约续租的房屋；对证据2三性无异议；对证据3、4真实性无异议；对证据5三性无异议；对证据6无异议，因为拆迁的时候原告没有出现，开发商也去找过原告，原告没来所以开发商才会按照产权不明处理，但是房子安置在被告名下，是按照公房安置给被告的，原告还有一个私房卡，被告一直认可原告是房东；对证据7不清楚，与本案无关；对证据8，无异议，但扩面部分不应计算租金。本院对原告应炉海、韦满仙的证据予以确认。
被告应永潮、余静娟为支持其主张向本院提交的证据有：
1、资金结算表及收据各一份（复印件），拟证明拆迁安置时开发商告诉被告把房子卖给被告，被告就交了4万多的重置价以及扩面款的事实。
2、收据八张（复印件），拟证明被告共缴纳房租4年6个月，共计3976.5元的事实，后来开发商说房租不要交了，要把房子卖给被告的事实。
3、关于调整换约续租私房租金标准的通知三份（复印件），拟证明被告租的房子是属于换约续租政策的房屋，租金要按照该文件中的标准计算的事实。
4、关于调整公有住房租金标准的通知一份（复印件），拟证明换约续租的租金标准的事实。
5、新城公司给被告的复函一份（复印件），拟证明扩面的钱全部要原告结算的事实。
经质证，原告应炉海、韦满仙发表质证意见如下：对证据1真实性无异议；对证据2，认可房租交给新城房产公司，具体交到什么时候不清楚；对证据3、4文件真实性不能确认，能否适用不清楚；对证据5，关于扩面款应由原告结算原告认可，但是被告在安置房拿到之后确实没有通知原告。本院对被告应永潮、余静娟的证据予以确认。
本院依职权向杭州市住房保障和房产管理局（以下简称杭州市房管局）调取以下证据：
关于对（2016）浙0104民初3891号协助调查函的复函及附件【1、应永潮户三墩都市水乡水曲苑12幢3单元302室安置扩面协议，2、关于进一步落实私房政策的通知（市委[1982]61号），3、杭州市人民政府批转市房管局关于处理市区出租房屋社会主义改造遗留问题若干意见的通知（杭政[1986]63号），4、公布杭州市人大常委会关于修改《杭州市城市房屋拆迁管理条例》个别条款的决定（杭人大[1993]7号），5、关于调整“换约续租”私房租金标准的通知（杭房局[2003]180号】。
经质证，原告应炉海、韦满仙无异议，认为2010年9月6日至2015年3月17日的租金可以按每平方米5.4元/月的标准计算，此后应按照评估价格支付；被告应永潮、余静娟无异议，但认为因为联系不上原告，故应当按照换约续租的租金标准计算到现在。本院认为该证据可以证明杭州市的房屋属于应永潮承租的“换约续租”私房，在2015年3月前应适用“换约续租”的租金标准即每平方米5.40元/月。
综合上述有效证据及当事人陈述，本院查明事实如下：
应永潮系原清泰街98号（后门牌××）直管公房承租户。1986年，该房落实私房政策发还给原所有权人应芝庭，应永潮系三户带户发还产权的“换约续租”住户之一。1995年，该房由杭州市上城区城建综合开发公司实施拆迁，并于1998年7月将应永潮安置到凯旋路117号西单元401室（建筑面积58.85㎡，其中应永潮个人出资扩面部分建筑面积为4.489㎡，价款为43753元，于2006年12月31日交纳）。2008年，原清泰街98号房屋产权继承人应炉海与原拆迁单位就拆迁安置、凯旋路117号西单元401室等安置房产权归属产生纠纷。2010年10月25日，杭州市上城区人民法院作出（2008）上民一初字第974号民事调解书载有“原告应炉海与被告杭州新城房地产开发有限公司共同确认将本市长明寺巷22号5单元603室（建筑面积64.05平方米）、本市凯旋路117号西单元401室（建筑面积58.85平方米）作为拆迁安置用房（上述两处房产现带户），实行产权调换，产权归原告所有，原告办理相关产权登记手续时被告应当配合办理”。另，应炉海与新城公司在除达成上述调解书调解协议以外，于2010年9月6日，达成补充协议，载有“按照新城公司与应炉海于1997年10月28日形成会议纪要精神，新城公司有义务为应炉海代为收取租金，本协议签订后，签订之前长明寺巷、凯旋路、皮市巷三处房产的租金由新城公司催收并归其所有（上述租金新城公司目前从未收过分文，本协议签订日之后长明寺巷、凯旋路两处房产的租金由应炉海本人催收并归应炉海所有。）”2014年5月，为妥善解决应永潮子女上学及“换约续租”历史遗留问题，杭州市房管局同意给予该户“换约续租”安置，2015年3月，杭州市房管局正式将应永潮住户安置于三墩都市水乡水曲苑12幢3单元302室。2014年4月9日，应炉海、韦满仙办理了杭州市的房屋所有权登记，取得房屋所有权证。
诉讼中，本院致函杭州市房管局询问案涉房屋是否属于“换约续租”政策的房屋，杭州市房管局函复本院“1、根据当时拆迁适用的杭人大[1993]7号文件，凯旋路117号西单元401室属于应永潮承租的换约续租私房。鉴于在2015年3月我局给予应永潮换约续租安置之前，该户确实另无住房，故我局建议以2015年3月作为凯旋路117号西单元401室房屋换约续租关系截止时间。2、根据市房产管理局、市财政局、市物价局《关于调整换约续租私房租金标准的通知》（杭房局[2003]180号，见附件5）文件之规定，成套换约续租私房租金标准为每平方米使用面积5.40元/月。此后，我市未发布过新的换约续租租金标准。”并提供附件【1、应永潮户三墩都市水乡水曲苑12幢3单元302室安置扩面协议，2、关于进一步落实私房政策的通知（市委[1982]61号），3、杭州市人民政府批转市房管局关于处理市区出租房屋社会主义改造遗留问题若干意见的通知（杭政[1986]63号），4、公布杭州市人大常委会关于修改《杭州市城市房屋拆迁管理条例》个别条款的决定（杭人大[1993]7号），5、关于调整“换约续租”私房租金标准的通知（杭房局[2003]180号】。
经原告应炉海、韦满仙申请评估，杭州众诚价格评估有限公司作出价格评估结论，杭州市江干区的房屋以毛坯房形式，自2015年4月至2017年4月14日的租金为64345元。
另查明，应炉海、韦满仙称可以接受被告半个月内腾退房屋。
本院认为，案涉位于杭州市江干区的房屋所有权属于应炉海、韦满仙，应永潮、余静娟应当腾退并返还该房屋。应永潮因历史原因租住了该房屋，应当支付相应的租金。根据杭州市相关政策，参考杭州市房管局建议，应永潮、余静娟在2015年3月以前应按换约续租的租金标准每平方米5.40元/月计算租金，即每月租金为5.4*58.85=317.79元。根据应炉海与新城公司达成的协议，自2010年9月6日起的租金由应炉海收取。因此，自2010年9月6日至2015年3月31日的租金为17478.45元，原告主张的金额为17160.66元，视为其对自身权利的处分，本院予以支持；根据杭州市房管局的函复，2015年3月杭州市房管局为应永潮、余静娟另行安置了房屋，故自2015年4月起原被告之间已无“换约续租”的政策基础，双方亦未另行签订租赁合同，因此2015年4月起应永潮、余静娟应支付的是占有使用费，故自2015年4月至2017年4月14日的占有使用费，根据价格评估结论为64345元；此后占有使用费标准参照评估结论计算应为每月2626元；故本院对原告应炉海、韦满仙主张的至2017年4月14日的租金及占有使用费合计81505.66元予以支持。但因2006年12月31日，应永潮、余静娟为案涉房屋扩面缴纳了43753元，该款项属应永潮、余静娟为应炉海、韦满仙垫付，应炉海、韦满仙应当返还并支付相应的利息损失。经计算，自2006年12月31日起至判决日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失为29992.61元。因原告亦同意将该款项及利息损失在租金中予以抵扣，故抵扣垫付款及利息损失后，应永潮、余静娟应付的占有使用费应为7760.05元。关于应永潮、余静娟称扩面面积不应算租金，其对案涉房屋享有份额的意见，本院认为案涉房屋所有权归属于应炉海、韦满仙，若应永潮、余静娟对所有权有异议，可另行提起诉讼进行主张，虽然案涉房屋扩面面积系由应永潮、余静娟垫付款项，但该部分扩面面积的所有权仍然归应炉海、韦满仙，应永潮、余静娟占有使用了该部分面积房屋应当支付租金，至于其垫付款项的损失，本院已经为其计算了利息损失，故本院对该意见不予采信。综上，本院对原告应炉海、韦满仙的部分诉请予以支持。据此依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民法通则》第九十三条之规定，判决如下：
一、被告应永潮、余静娟于本判决生效之日起十五日内将位于杭州市江干区的房屋腾空并返还原告应炉海、韦满仙。
二、被告应永潮、余静娟支付原告应炉海、韦满仙占有使用费人民币7760.05元（暂算至2017年4月14日，此后以每月2626元的标准计付至实际腾空返还上述房屋之日），于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告应炉海、韦满仙其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1838元，由原告应炉海、韦满仙负担人民币1788元，被告应永潮、余静娟负担人民币50元。
原告应炉海、韦满仙于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告应永潮、余静娟于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 黄 亮
人民陪审员 童红英
人民陪审员 陈媛媛
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 杨文婕