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江苏省高级人民法院
民事裁定书
（2013）��审二民申字第464号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）江苏百姓人家餐饮管理有限公司。住所地江苏省南京市鼓楼区大桥南路14号。
法定代表人李先全，该公司总经理。
委托代理人齐旺，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人季阳，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被申请人(一审原告、二审被上诉人)江苏亚东建设发展集团有限公司。住所地江苏省南京市珠江路88号A座12楼。
法定代表人聂筑梅，该公司董事长。
委托代理人贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。
再审申请人江苏百姓人家餐饮管理有���公司（以下简称百姓人家公司）因与被申请人江苏亚东建设发展集团有限公司（以下简称亚东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2012）宁民终字第501号民事调解书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查。
百姓人家公司申请再审称：二审调解协议的内容违反法律的强制性规定，且调解违反自愿原则。第一，百姓人家公司在按二审生效调解书确定的内容履行过程中得知，亚东公司在2009年6月25日已将涉案房屋抵押给中国工商银行，但亚东公司并未将该抵押事实告知百姓人家公司，两级法院对此也未予以调查核实。基于亚东公司既未将涉案房屋转让的事实通知抵押权人���银行），也未将涉案房屋设定抵押的事实告知受让人（百姓人家公司），根据担保法第49条的规定，百姓人家公司认为调解协议的内容违反了法律的强制性规定，亚东公司转让房屋的行为应属无效。第二，亚东公司隐瞒涉案房屋抵押事实的行为导致百姓人家公司做出错误的意思表示，违背了百姓人家公司的真实意思表示，违反了调解自愿原则。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条规定，请求再审。
被申请人亚东公司提交意见称：二审调解书不违反调解自愿原则，调解协议内容不违反法律及司法解释规定。第一，一、二审审理过程中，百姓人家公司与亚东公司对亚东公司为涉诉房屋的所有权人均无异议，房屋抵押在房管部门已办理登记，百姓人家公司完全可以通过查询知晓房屋抵押的事实。因此，亚东公司没有必要、也不可能隐瞒房屋抵押的事实。并且，二审过程中，亚东公司已告知百姓人家公司房屋设定抵押的情况。第二，二审调解是由百姓人家公司与亚东公司主动申请、在法院主持下，经过多次、反复协商最终达成的调解协议，不违反调解自愿原则。第三，调解协议内容不违反法律规定。担保法施行已近20年，其第49条规定已不符合当前的立法和司法精神，根据担保法司法解释第67条规定，即使抵押人转让抵押物没有通知抵押权人或者告知受让人，转让行为并不当然无效。第四，因百姓人家公司没有按照调解书内容履行，按照双方调解协议的约定，亚东公司申请法院按一审判决执行，且双方已达成执行和解协议，并已执行终结。综上，百姓人家公司申请再审的理由不能成立���请求法院依法驳回其再审申请。
本院审查查明：2006年6月8日，亚东公司（甲方）与百姓人家公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方所有的亚东商业广场A7－1、A7－2、A7－3房屋，建筑面积为3861.63平方米。租赁期限自2006年7月18日至2011年5月17日，租赁期满，甲方有权收回房屋，除双方同意延长期限外，乙方应在期满后三日内搬出并交还租赁房屋。如乙方要求继续租赁该房屋，应在本合同期满前二个月向甲方提出申请，经甲方同意后，由双方重新签订租赁协议。在同等条件下，乙方享有优先承租权。双方在合同中约定，2006年7月18日至2007年5月17日期间免租金，以后每年租金230万元，每年5月8日至5月17日付清，先付后租。合同第10条约定，甲乙双方同意，在发生下列任何情形之一时，本合同终止：A.本合同���赁期限届满时；B.甲乙双方一致同意终止本合同；C.任何一方严重违反本合同基本条款并导致本合同无法继续履行时；D.乙方如需购买此房产，经甲方同意时；E.当发生其他依法应当终止本合同的情形时。合同补充协议约定，乙方在签约当日开始后5年内可购买所承租房产，关于购房事宜达成以下约定：（1）售价为6500元/平方米，总房款为￥25100595元……（4）2011年5月17日前乙方如决定购房，须在此日期前向甲方支付购房首付款（乙方已付租金可冲抵购房首付款），剩余购房款做银行按揭；在2011年5月17日前乙方如不购房（指付清所有房款）甲方将视为乙方放弃所承租房产的优先购买权，已付租金剩余款项不予退还，但可冲抵租赁款（不计利息）。合同签订后，亚东公司即将上述房屋交付百姓人家公司经营，百姓人家公司亦按合同约定按期支付房屋租金。2011年2月24日、5月5日，百姓人家公司两次向亚东公司发函要求按照房屋租赁合同附件补充协议的约定购买承租房产，亚东公司于同年5月19日回函称暂不出售该房屋，但可协商续租问题。同年8月1日，亚东公司再次致函百姓人家公司，要求百姓���家公司将承租房屋清空并归还给亚东公司。因百姓人家公司拒绝交还承租房屋，双方发生纠纷，亚东公司遂诉至南京市栖霞区人民法院，请求判令百姓人家公司迁出亚东商业广场A7－1、A7－2、A7－3房屋，并按合同约定标准支付自2011年5月17日至实际迁出之日的房屋使用费。
一审法院认为，亚东公司、百姓人家公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同期满后，双方的权利义务终止，承租人应当返还租赁物。本案所涉的租赁合同已经到期，因双方未能达成新的租赁协议，故亚东公司有权要求百姓人家公司搬出承租房屋。同时，亚东公司要求百姓人家公司按原合同标准支付合同期满后继续占用期间的房屋使用费，于法有据，一审法院亦予以支持。百姓人家公司辩解称其已在合同约定的期限内提出购买房屋的请求，双方已转换为买卖合同关系，对此，一审法院认为，合同附件中的售房条款，仍是租赁合同的组成部分，应当受到该合同其他条款的约束。该合同第10条约定合同终止的条件之一是“乙方如需购买此房产，经甲方同意时”，说明百姓人家公司在提出购买房屋的请求时，必须经亚东公司同意，双方才能建立买卖关系。现亚东公司明确表示不同意出售该房屋，双方并未建立买卖关系，故对于百姓人家公司的抗辩，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，一审判决：
1．百姓人家公司于本判决生效后十五日内从其所承租的亚东商业广场A7－1、A7－2、A7－3房屋（建筑面积为3861.63平方米）中搬出，并将该房屋返还亚东公司。2．百姓人家公司于本判决生效后十五日内支付亚东公司房屋使用费（按照每年230万元的标准，从2011年5月18日计算至实际返还之日）。
百姓人家公司不服，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。经二审法院主持调解，亚东公司与百姓人家公司自愿达成调解协议：1．亚东公司同意将其所有的坐落于南京市栖霞区亚东商业广场A7－1、A7－2、A7－3房屋（建筑面积为3861.63平方米）出售给百姓人家公司，房屋总价款为32600595元。2．百姓人家公司已支付的房屋租金9200000元充抵上述购房款，剩余23400595元，其中1000000元于2012年5月31日前支付，14900595元于2012年7月31日前支付，2000000元于2012年12月31日前支付，5500000元于2013年12月31日前支付；3．如百姓人家公司未能按上述约定的时间足额支付任意一期款项，亚东公司有权立即向法院申请按原判决执行；4．百姓人家公司付清全部购房款后30日内，亚东公司负责为百姓人家公司办理房屋产权过户手续，有关税费按照国家规定各自负担；5．双方就本案再无其他纠葛。
本院另查明：2009年6月25日，亚东公司将坐落于南京市栖霞区仙隐北路10号的亚东商业广场A7－1、A7－2、A7－3房屋抵押给中国工商银行股份有限公司南京城南支行，抵押债权数额19600000元。
本院还查明：二审调解书生效后，百姓人家公司按照调解书确定的内容按期支付了1000000元购房款，就未再支付其他剩余购房款。亚东公司按照调解书第三项内容，向法院申请按一审判决内容执行。在执行过程中，百姓人家公司与亚东公司根据一审判决内容，达成执行和解协议，并按照协议内容实际履行。但双方在和解协议中作出了特别声明：第一，双方共同确认，本协议履行后（2012）宁民终字第501号民事调解书、（2011）栖霞民初字第744号民事判决书已全部执行完毕；第二，百姓人家公司声明，签署本和解协议书，并不表明百姓人家公司认同前述判决书、调解书的内容，百姓人家公司对前述判决书、调解书一直持有异议，已经向江苏省高级人民法院申请再审，要求撤销前述判决书、调解书，并将通过正式法律程序要求甲方返还已执行的财产。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条规定，经人民法院审查，当事人对已经发生法律效力的调解书，提出证据证明调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律的，应当再审。
1．关于本案调解协议是否违反法律规定问题。1995年施行的《中华人民共和国担保法》第四十九条（以下简称担保法第四十九条）规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”2000年施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条（以下简称担保法司法解释第六十七条）规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人可以行使抵押权；取得抵押物所有��的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”2007年施行的《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款（以下简称物权法第一百九十一条）规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由此，随着立法精神的演进，法律对抵押物转让是否告知受让人持逐渐放宽的态度。担保法第四十九条规定，在抵押人未告知受让人的情况下，转让行为无效；担保法司法解释第六十七条规定，抵押人未告知受让人，但抵押物已经登记的，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿债务，对该种情形并未规定转让行为当然无效；再从物权法第一百九十一条规定看，对抵押物转让是否告知受让人物权法已不再作禁止性规定，即，在抵押人转让设定抵押的抵押物，即使未告知受让人的情况下，法律并未规定该转让行为无效。从以上法律规定的演变情况看，转让已设定抵押的抵押物时经抵押权人同意或告知受让人的主要目的是保护抵押权人的利益，在不影响受让人行使权利的情况下，不影响转让合同的效力。故本案应适用物权法第一百九十一条的规定，即使抵押人亚东公司未告知受让人百姓人家公司涉案房屋设定抵押的事实，双方意思表示一致而达成的涉案房屋转让协议也不违反法律规定，不能认定为无效，这也符合法律适用新法优于旧法的原则。进一步讲，受让人百姓人家公司完全可以行使涤除权，将调解协议约定的购房款直接支付给抵押权人银行，以消灭抵押权，达到涉案房屋所有权转移的目的。故亚东公司未将转让房产已设定抵押的事实告知百姓人家公司并不影响受让人百姓人家公司权利���最终实现。因此，百姓人家公司关于调解内容违反法律的主张不能成立。
2．关于调解是否违反自愿原则问题。本案二审调解是在法院组织下、历经多次反复调解而最终达成的调解协议，且百姓人家公司在一审、二审中都表达了要购买涉案房屋的意思表示，百姓人家公司亦未提供证据证明其是在非自愿的情形下达成的调解协议，故百姓人家公司关于调解违反自愿原则的主张亦不能成立。
综上，百姓人家公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回江苏百姓人家餐饮管理有限公司的再审申请。
审判长俞灌南
审判员张继军
代理审判员徐智
二○一三年十月九日
书记员司继宾