重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0112民初11212号
原告：重庆志成物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区双凤桥街道双凤路291号，统一社会信用代码91500112798048408J。
法定代表人：王万成，总经理。
委托诉讼代理人：王莹，女，该公司工作人员。
被告：李志良，男，1979年3月7日出生，汉族，住湖南省株洲县。
委托诉讼代理人：黄良友，重庆铭友律师事务所律师。
原告重庆志成物业管理有限公司与被告李志良物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用小额诉讼程序于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告重庆志成物业管理有限公司的委托诉讼代理人王莹，被告李志良的委托诉讼代理人黄良友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆志成物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业管理费8191.3元、电费122.2元、公摊水电费116.28元，违约金843元，合计9272.78元（物业管理费、电费及公摊水电费算至2017年6月13日，违约金暂算至2017年6月30日）。事实和理由：2007年11月13日，原告与被告所在小区开发商签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为X小区提供物业服务，合同期限为2007年11月13日至2010年11月12日。合同到期后，原告与开发商续签了《前期物业服务合同》。2017年6月14日，原告将该小区的物业管理工作全面移交给重庆市佳耜物业管理有限责任公司。被告未向原告交纳2010年9月1日至2017年6月13日期间的物业费、2012年9月1日至2012年11月30日期间的电费及2016年1月1日至2017年6月13日期间的公摊水电费。原告多次催收无果。
被告李志良辩称，1、原告不具有物业管理资质，不是被告所在小区的前期物业服务公司，原、被告之间无物业服务合同关系，原告并未实际向被告提供物业服务，故原告无权要求被告支付物业费，原告主体不适格；2、原告未提供物业服务收费许可证，也未明码标价，不能将物价局文件作为收费依据；3、原告主张的费用有部分已经超过诉讼时效。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告李志良系位于重庆市北部新区金开大道1006号X小区2幢2-3号房屋的业主，该房屋建筑面积为154.74平方米，系电梯住宅。
2006年7月31日，重庆市物价局根据重庆同舟物业管理有限公司的申请作出《重庆市物价局关于确定北部新区同舟*世纪苑物业服务收费试行标准的通知》（渝价(2006(435号），其中载明的主要内容为：X小区高层住宅物业服务费为0.45元/月/平方米，公共设备设施日常维修养护费0.2元/月/平方米；试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取，下浮的30%由建设单位承担；有效时限：自本文件生效之日起至设备设施等相关条件达到申报条件，经物价部门审定的正式文件生效之日止；重新申报：该小区设施设备等相关条件达到申报条件后，物业管理企业应及时申报物业服务正式收费标准；高层住宅电梯费可实行月票和次票，月票票价：1、按层计算：张/人=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数；2、按人计算：按常住人口每人每月10元计收；次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。
2007年11月13日，重庆同舟实业（集团）有限公司作为甲方，与作为乙方的原告签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告为X小区提供物业管理服务，合同期限自2007年11月13日起至2010年11月12日止。该合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用标准为：住宅0.9元/月/平方米（按建筑面积计算）。第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。第七条约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第三十二条约定，本合同的效力及于本物业管理区域内的全体业主及物业使用人。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。该合同在X小区所在的社区居民委员会及街道办事处办理了备案手续。
2008年2月28日，重庆市物价局根据原告的申请作出《重庆市物价局关于X物业服务单位变更后明确收费主体的通知》（渝价(2008(87号），载明：“重庆志成物业管理有限公司：你司《关于变更物业服务收费主体的申请》收悉。由于重庆同舟控股（集团）有限公司与原重庆同舟物业管理有限公司双方议定取消原签定的前期物业服务合同，重新委托你司对X实施前期物业服务。经研究，现将有关事项通知如下：一、同意重庆志成物业管理有限公司在法定有效期内承接原同舟物业管理有限公司对X收取物业服务费。二、收费标准和收费方式仍按《重庆市物价局关于确定北部新区X物业服务收费试行标准的通知》（渝价(2006(435号）执行。”
2010年11月13日，重庆同洲控股（集团）有限公司（由重庆同舟实业（集团）有限公司变更名称而来）与原告签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告为X小区提供物业管理服务，合同期限为10年，自2010年11月13日起至2020年11月12日止；住宅的物业服务费标准为0.9元/月/平方米（按建筑面积计算，含电梯运行费，不含公摊费）；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业服务费按每月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费和其他费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、违约责任等进行了约定。
2017年6月13日，原告重庆志成物业管理有限公司与重庆市佳耜物业管理有限责任公司签订《物业管理移交协议书》一份，约定从2017年6月14日起，原告正式将X小区的物业管理工作移交给重庆市佳耜物业管理有限责任公司，2017年6月14日之前业主欠原告的物业管理费、公摊水电费，由重庆市佳耜物业管理有限责任公司配合原告收取。
2017年10月19日，重庆同洲控股（集团）有限公司出具《关于X小区变更物业服务公司的情况说明》一份，载明：“重庆市渝北区人民法院：我公司为渝北区金开大道1006号X小区的开发商，2006年与重庆同舟物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，确认重庆同舟物业管理有限公司为该小区的前期物业服务公司，我公司于2007年7月将房屋交付业主。后因我公司内部管理需要，与重庆同舟物业管理有限公司解除合同。2007年11月13日，我公司与重庆志成物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，由重庆志成物业管理有限公司为X小区提供物业服务。”
因原告认为被告未足额交纳物业服务费及公摊水电费，原告向本院提起诉讼。审理中，原告说明其为X小区提供物业服务的期间为2007年11月13日至2017年6月13日，并另提供了《保安服务合同》、《购销合同》、《广告栏设置合同》及清洁服务费发票等证明其对该小区提供了物业服务，被告对此不予认可；原告提供了一份《资质证书》复印件以证明其具有物业管理资质，被告对此不予认可；对于物业服务费，原告陈述，因考虑到物价局文件要求下浮30%收取，原告就以免收电梯费的方式减收物业费，故按照0.65元/月/平方米的标准收取，不再计算电梯费；对于公摊水电费，原告提供了记账凭证、水电费发票予以证明，被告对此不予认可；被告称原告未提供物业服务、X小区由业主自行管理，提供了《视频监控项目建设合同》、《车辆自动识别系统工程建设合同》为证。
另查明，2017年10月16日，重庆市渝北区矛盾纠纷综合调处中心出具《情况说明》一份，载明：“重庆志成物业管理有限公司诉刘尊明、李志良、张灵虹、田翊、霍予佳、张浩、万明、蔡强、柴清波、张雪松、刘海涛11人物业服务合同纠纷案于2017年5月3日由渝北区人民法院移送至我单位，并经我单位调解。”
上述事实，有房屋产权查询信息、渝价(2006(435号文件、渝价(2008(87号文件、前期物业服务合同、前期物业服务合同备案申请书、企业名称预先核准通知书、物业管理移交协议书、重庆同洲控股（集团）有限公司出具的情况说明、重庆市渝北区矛盾纠纷综合调处中心出具的情况说明、当事人陈述、庭审笔录等随案为据，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆同洲控股（集团）有限公司（原重庆同舟实业（集团）有限公司）签订的两份《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该两份合同对X小区的全体业主均具有约束力。根据该两份合同约定的内容，结合渝价(2008(87号文件、2017年6月13日的《物业管理移交协议书》、重庆同洲控股（集团）有限公司于2017年10月19日出具的情况说明以及原告提供的《保安服务合同》、《购销合同》、《广告栏设置合同》及清洁服务费发票等证据，应当认定原告在2007年11月13日至2017年6月13日期间为X小区提供了物业服务。被告辩称原告主体不适格、原、被告之间无物业服务合同关系、原告并未实际向被告提供物业服务，因未向本院提供其他物业管理公司在2007年11月13日至2017年6月13日期间对X小区提供物业服务的有力证据，故对被告的该辩称理由，本院不予采纳。被告还辩称原告不具有物业管理资质，尽管原告提供的资质证书系复印件，但原告实际为X小区提供了物业服务，根据公平原则，被告作为该小区的业主，亦应当向原告支付物业服务等费用。
原告起诉要求被告支付2010年9月1日至2017年6月13日期间的物业服务费，审理中，被告提出了诉讼时效的抗辩。《前期物业服务合同》约定物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务，故诉讼时效则应从被告未交纳物业服务费当月的11日起算。根据重庆市渝北区矛盾纠纷综合调处中心于2017年10月16日出具的《情况说明》，本案的诉讼时效在2017年5月3日中断。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，本院确认被告在本案中交纳物业服务费的期间为2015年5月1日至2017年6月13日。
对于物业服务费，根据渝价(2006(435号文件中载明的内容，X小区高层住宅物业服务费为0.65元/月/平方米，且应下浮30%收取，电梯费另行计算。原告在庭审中陈述，因考虑到物价局文件要求下浮30%收取，原告就以免收电梯费的方式减收物业费，故按照0.65元/月/平方米的标准收取，不再计算电梯费。经本院核算，原告陈述的该计算标准高于渝价(2006(435号文件规定的标准，故本院按照渝价(2006(435号文件规定的标准予以主张。因本案房屋位于第二层，故不应计算电梯费。因此，在2015年5月1日至2017年6月13日期间，被告应交纳的物业服务费为0.65元/月/平方米×70%×154.74平方米×（25个月+13天/30天）=1790.68元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分物业服务费不予支持。对于电费，原告未提供证据予以证明，故本院不予支持。对于公摊水电费，原告虽提供了记账凭证、水电费发票予以证明，但该证据无公摊水电费明细及公示照片等证据予以佐证，不能达到原告的证明目的，故本院不予支持。对于违约金，被告提供的《视频监控项目建设合同》、《车辆自动识别系统工程建设合同》能够证明原告提供的物业服务在质量上存在一定瑕疵，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告李志良在本判决生效之日起三日内支付原告重庆志成物业管理有限公司2015年5月1日至2017年6月13日期间的物业服务费1790.68元；
二、驳回原告重庆志成物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取），由被告李志良负担。
本判决为终审判决。
审判员 张晓华
二〇一八年七月三十一日
书记员 刘明哲