76江苏省徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0311民初953号
原告：徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行，住所地徐州市泉山区建国西路129-9号人民家园3#-102室。
负责人：冯敏，该支行行长。
委托诉讼代理人：刘雅婷，女，1991年4月16日生，住徐州市云龙区。
被告：吴方，男，1980年11月29日生，住徐州市泉山区。
被告：雷延，女，1981年1月10日生，住徐州市鼓楼区。
被告：江苏德力金属矿产有限公司，住所地徐州市泉山区矿大科技大厦305室。
法定代表人：柳洋，该公司经理。
被告：江苏名铸国际贸易有限公司，住所地徐州市泉山区解放南路矿大科技园科技大厦709、710、712、713号。
法定代表人：李光，该公司经理。
原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行与被告吴方、雷延、江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月11日公开开庭进行了审理。原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行的委托诉讼代理人刘雅婷到庭参加诉讼。被告吴方、雷延、江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴方、被告雷延偿还借款本金371907.3元、利息27530.48元（利息计算至2018年1月29日）及至实际履行完毕之日的利息（含罚息、复利）；2、判令被告江苏德力金属矿产有限公司、被告江苏名铸国际贸易有限公司承担连带保证责任；3、判令被告吴方、被告雷延所有的蓝××商务广场（××）X号楼X单元XXX室在拍卖、变卖所得的价款原告优先受偿；4、本案诉讼费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2015年8月13日，原告与被告吴方、雷延签订合同编号为（43）铜信房借字[2015]第081XXXX号铜山县农村信用合作联社个人房产按揭借款合同，借款金额为408720元，期限自2015年8月21日至2025年8月12日止，年利率为5.94%，逾期、挪用则收取罚息、复利。为确保该笔借款的切实履行，原告与被告江苏德力金属矿有限公司、被告江苏名铸国际贸易有限公司签订了编号为（43）农信高保字[2015]第08XXXX号最高额保证合同，自愿为该笔借款提供连带保证责任担保，并且原告与被告吴方、雷延签订了合同编号为徐房地押（按）字201508XXXX号的抵押合同，抵押物为位于蓝湾商务广场北区X号楼X单元XXX室房产。原告依据合同约定向被告支付借款408720元整。被告未履行合同约定的义务，经多次索要未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院。
被告吴方、雷延、江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：
1、个人房产按揭借款合同、最高额保证合同，证明原告与被告吴方、雷延之间存在借款关系，与被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司存在保证合同关系。
2、徐州市不动产抵押合同、商品房买卖合同、他项权证各一份，证明对于被告的抵押房产已经在房产部门进行了合法有效的抵押登记。
3、银行借据一份、银行流水，证明原告按照合同要求将贷款划入徐州市华杰置业有限公司账户内。
4、银行核心业务系统单两份，证明截止至2018年1月29日涉案贷款尚欠本金371907.3元，利息27530.48元未归还，累计收回贷款本金36812.7元，利息26039.01元。
5、指定送达地址协议书，证明按照被告留的地址寄送相关材料即视为送达。
被告吴方、雷延、江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司均未到庭，无法发表质证意见，亦未有证据提供。
本院审查后认为，原告提供的上述证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，能够证明案件真实情况，本院对其证明效力依法予以确认并在卷佐证。
根据原告陈述及举证，本院经审查确认如下事实：
原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行前身为铜山县农村信用合作联社福源信用分社，2016年5月3日经中国银监会江苏监管局核准作为徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行开业。
2015年8月13日，铜山县农村信用合作联社福源信用分社（贷款人）与被告吴方、雷延（借款人）签订合同编号为（43）铜信房借字[2015]第08XXXX号的《个人房产按揭借款合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人商业用房贷款，贷款金额为人民币408720元；本合同项下贷款用于购买房产，房屋坐落于蓝××商务广场（××）X号楼X-
XXX，建筑面积41.57平方米，购房总价款883404.07元，购房合同编号为049XXXX，未经贷款人书面同意，借款人不得将贷款挪作他用，贷款人有权监督贷款的使用；贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%，据此确定利率为5.94%；贷款利息自实际放款首日起计算；经协商一致，借款人按月等额本息还款法方式偿还贷款本息；借款按固定日期还本付息，自实际放款日起，每个公历月的20日及借款到期日为还款日；如果还款账户中的款项不足以支付本合同项下的到期应付款项，贷款人按费用、利息、本金的顺序划收；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；借款人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任构成借款人违约；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为蓝××商务广场（××）X号楼X-
XXX室，贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；本合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决，协商不成，向贷款人所在地人民法院提起诉讼，合同还对其他事项进行相应约定。被告吴方在合同借款人及抵押人处签字，被告雷延在合同共同借款人、抵押物共有人处签字。
铜山县农村信用合作联社福源信用分社（抵押权人）与被告吴方、雷延（抵押人）另签订《徐州市不动产抵押合同》一份，约定为确保（43）铜信房借字[2015]第08XXXX号合同的履行，抵押人吴方、雷延愿意以其位于徐州市泉山区蓝××商务广场（××）X-X-
XXX室的合法房地产抵押给抵押权人铜山县农村信用合作联社福源信用分社；抵押房地产为期房，房屋建筑面积41.57平方米，双方约定该房地产价值883404.07元；本次抵押为一般抵押，被担保的主债权数额为408720元，债务履行期限为2015年8月13日起至2025年8月12日止。
同日，原告与被告吴方、雷延办理了抵押权预告登记，抵押债权数额为408720元。
2015年8月13日，铜山县农村信用合作联社福源信用分社（债权人）与被告江苏德力金属矿产有限公司（保证人）、江苏名铸国际贸易有限公司（保证人）签订《最高额保证合同》，约定为确保编号为（43）铜信房借字[2015]第08XXXX号《个人房产按揭借款合同》的切实履行，保证人愿意为债务人依主合同与债权人所形成的债务提供保证担保；保证人自愿为主合同债务人自2015年8月13日起至2025年8月12日止，在债权人处办理约定的各类业务所实际形成的主债务最高余额提供最高额连带保证责任担保，主债务的最高余额限定为人民币肆拾万捌仟柒百贰拾元整。上述期间仅指债务发生时间，不包括债务到期时间；上述最高余额仅指债务本金的最高余额；在本合同约定的期限和最高余额内，保证人对债务人的债务承担不可撤销担保责任；保证担保的范围包括债务人依据主合同与债权人发生的主合同项下的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等）和实现债权的其他一切费用，因汇率变化而实际超出最高余额的部分，保证人自愿承担担保责任；本合同的保证方式为连带责任保证，若保证人为两个或者两个以上的，各保证人之间对债务人的债务承担连带保证责任；保证人保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年；债务人提供了物的担保后，债务人不履行到期债务或发生抵、质押担保合同中约定的实现担保物权的情形，债权人在就该担保物实现债权前要求保证人承担全部债务的保证责任时，保证人不予抗辩。被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司在合同尾部保证人处盖章确认。
另查明，被告吴方、雷延、江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司签署《指定送达地址协议书》，徐州市泉山区矿大科技园科技大厦XXX室为被告吴方、雷延、江苏德力金属矿产有限公司指定对账单、催收通知书、诉讼法律文书等材料的送达地址；矿大科技园科技大厦XXX室为江苏名铸国际贸易有限公司指定对账单、催收通知书、诉讼法律文书等材料的送达地址。
2015年8月21日，铜山县农村信用合作联社福源信用分社向被告吴方发放408720元贷款，吴方签署《借款借据》，约定年利率5.94%，每一个月21日结息。后被告吴方、雷延未能按时偿还借款本息，截至2018年1月29日，共拖欠原告贷款本金371907.3元，利息27530.48元。
本院认为，原铜山县农村信用合作联社福源信用分社与被告吴方、雷延签订的《个人房产按揭借款合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方应按约履行合同义务。原告按照合同约定发放了贷款，被告应按时还款，被告逾期还款，应按照合同约定支付相应的利息、罚息。现被告于2016年4月21日开始逾期还款，根据双方签订的《个人房产按揭借款合同》，原告有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款。
被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司作为担保人，理应为被告吴方、雷延的上述借款承担保证责任。该两被告承诺当债务人吴方、雷延未按主合同约定履行债务时，债权人在就该担保物实现债权前要求保证人承担全部债务的保证责任时，保证人不予抗辩，故原告有权直接要求该两被告在保证范围内承担保证责任。原告要求该两被告承担连带还款责任符合合同约定，本院予以支持。该两被告在承担保证责任后，有权向债务人吴方、雷延追偿。
关于原告主张涉案房屋优先受偿权的问题。本案中，涉案房屋仅办理了抵押权预告登记，原告尚未取得房屋他项权证，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，本案房屋的抵押权尚未设立，故原告主张对涉案房屋的优先受偿权，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴方、雷延于本判决生效后十日内偿还原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行借款本金371907.3元、利息27530.48元（利息、逾期罚息、复利暂计算至2018年1月29日；自2018年1月30日起逾期罚息、复利，按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；自本判决确定的给付之日次日起，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮10%计算至被告实际给付之日）；如被告吴方、雷延在2018年4月11日后有相应还款的，该款项可按合同约定的清偿顺序予以折抵。
二、被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司对被告吴方、雷延的上述债务承担连带还款责任。
三、驳回原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7290元，减半收取3645元，由被告吴方、雷延、江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司负担（此款原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 赵艳鹏
二〇一八年五月九日
书记员 黄永梅
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定期间返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中国人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中国人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。