江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2017）苏0902民初4673号
原告：中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行，住所地盐城市。
法定代表人：吴曙东，行长。
委托诉讼代理人：沈晓东，该银行职工。
被告：胡永华，男，1976年8月31日生，住江苏省阜宁县。
被告：蔡玉娟，女，1988年10月8日生，住盐城市大丰区。
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行（下称农行中汇支行）与被告胡永华、蔡玉娟金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月16日受理后，依法组成合议庭，于2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告农行中汇支行委托诉讼代理人沈晓东，被告胡永华、蔡玉娟经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、合议庭组成人员告知书，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行中汇支行诉称：2007年5月22日，被告与原告中国农业银行盐城中汇支行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告发放贷款20万元整，用于被告购买位于盐城市经济开发区手房；借款期限20年，自2007年5月22日至2027年5月21日，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款人以每壹个月为一个还款周期，共240期，还款日为每月的借款对应日；借款利率执行浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率7.2%的基础上，下浮15%，执行年利率6.12%；对逾期借款从逾期之日起在约定执行利率基础上上浮40%；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；双方商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息；如借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，原告有权提前收回已发放借款、行使抵押权；合同约定以上述所购房屋设定抵押，并于签约当日办理了抵押登记手续和以原告为权利人的他项权利证书；抵押担保的范围包括上述合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等原告为实现债权的一切费用。上述合同签订后，原告于2007年5月23日依约向被告一发放了贷款20万元。贷款发放后，被告一未能按约定还款，经常逾期，经催收后仍拖欠较多贷款，后经被告一、被告二要求，由被告二代为归还该笔贷款，并于2013年6月28日向原告签订承诺书，但被告二未能履行该承诺。截止2017年7月27日，被告已拖欠原告贷款19期，逾期贷款本息25195.5元，其中：逾期贷款本金15693.28元、利息9502.22元，已根本性违约。根据原告与被告一借款合同中关于借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，原告有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权的约定，原告宣布上述《个人购房担保借款合同》项下的贷款于2017年7月10日全部提前到期，并要求被告在7日内对所有未清偿的贷款本息履行还款义务，但被告未能履行。同时，原告对经法定机关办理了抵押登记的房屋拍卖、变卖的价款应享有优先受偿权。现请求法院判令：1、被告立即向原告偿还贷款本金140104.82元、利息9502.22元，利息算至2017年7月27日，合计本息149607.04元及实际履行之日止按合同约定计算的利息；2、原告对被告设定抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、本案的诉讼费用由被告负担。
被告胡永华、蔡玉娟未答辩。
经审理查明：2007年5月22日，被告胡永华（借款人、抵押人）与原告签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：1、原告根据借款人胡永华的申请，同意向其发放购房贷款20万元，用于购买位于盐城市经济开发区手房；2、借款期限：自2007年5月22日至2027年5月21日，共计240个月；3、借款利率：浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮15%，执行年利率6.12%；4、罚息和复利：借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮40%计收罚息，如贷款基准利率上调，则自上调之日起罚息利率相应上调；5、划款方式：借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人张从霞（开户行：中国农业银行，账号：62×××15）。借款人承诺：贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金。借款人了解并自愿承担与借款资金划入上述账户相关的所有风险；6、还款：分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共240期，自借款发放之日起，每期末月的借款对应日为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法归还借款本息；7、本合同项下借款采用抵押的担保方式；（1）抵押担保：抵押人同意以位于盐城市经济开发区设定抵押；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用；（2）……；8、违约责任：借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放贷款、提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。2013年6月28日，被告蔡玉娟向原告出具《承诺书》一份，载明：“本人蔡玉娟，女，身份证号码**，系胡永华朋友，由于胡永华不能按时归还贷款。本人愿意帮助胡永华还该笔住房贷款，并愿承担由此引起的一切法律责任。”
上述合同签订后，原告于2007年5月23日将20万元划至上述指定账户，胡永华向原告出具了个人借款凭证。2007年10月29日，两被告就其名下的位于盐城市经济开发区办理了他项权证。胡永华取得贷款后，未能按约还款。截止2017年7月27日，被告共欠原告贷款本金140104.82元、利息9502.22元。原告催要未果，遂诉至本院。
上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、个人借款借据、逾期未还款查询单、他项权证等证据证明，本院经审核予以确认。
本院认为：原告与被告胡永华签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，为有效合同。原告按约履行了发放贷款的义务，被告胡永华应按约偿还借款本息，其未按约偿还的行为构成违约，原告有权按照合同约定，提前收回已发放贷款并行使抵押权，对涉案房屋拍卖、变卖的价款优先受偿。鉴于被告蔡玉娟向原告出具承诺书，系其真实意思表示，不违反法律强制性规定。故原告的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡永华、蔡玉娟应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行贷款本金140104.82元、利息9502.22元，合计本息149607.04元，并支付自2017年7月28日起至实际给付之日止的利息（利息按借款合同约定的方式和标准计算）。
二、原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行对被告胡永华名下的位于盐城市经济开发区房屋拍卖、变卖所得的价款在抵押登记的担保债权范围内用于清偿本判决第一项所确定的债权享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行义务期间的债务利息。
案件受理费3292元，公告费600元，合计3892元，由被告胡永华、蔡玉娟共同负担（原告已预交，被告应于判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 周清郁
人民陪审员 王 兰
人民陪审员 郑锦萍
二〇一八年二月五日
书 记 员 丁 艳
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。