河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫14民终4359号
上诉人（原审原告）：朱秋霞，女，1966年7月16日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。
委托代理人：冯硕，河南春恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：余方军，男，1955年4月29日出生，汉族，住河南省睢县。
委托代理人：王艳霞，河南向东律师事务所律师。
上诉人朱秋霞与被上诉人余方军物权确认纠纷一案，朱秋霞于2016年5月12日向河南省睢县人民法院提起诉讼，请求依法确认其对睢县尤吉屯乡余屯新型社区第一期B区南一排西二号房屋的所有权，要求余方军立即搬离、腾退该房屋。该院于2016年8月27日作出（2016）豫1422民初1308号民事判决，朱秋霞不服原审判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日受理后，依法组成合议庭，并于2016年12月16日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人朱秋霞之委托代理人冯硕、被上诉人余方军及其委托代理人王艳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年11月17日，案外人董爱云与睢县尤吉屯乡余屯新型社区签订余屯社区房屋认购合同书，并签订补充协议，睢县尤吉屯乡余屯新型社区基于债务将该社区第一期B区南一排西二号、三号房屋抵给董爱云。后董爱云于2015年4月12日将上述二号房屋以120000元的价格出卖给余方军，签订书面房屋买卖合同后，将房屋实际交付给余方军，均未办理过户手续。现余方军占有该房屋并实际使用。2015年1月9日睢县尤吉屯乡余屯社区又与朱秋霞签订房屋认购合同及补充协议，将睢县尤吉屯乡余屯社区第一期B区南一排西二号、三号房屋以280000元的价格卖给朱秋霞，并收受了朱秋霞280000元的房款，亦未办理相关产权登记过户手续。后朱秋霞发现余方军占有并使用其所购买的睢县尤吉屯乡余屯新型社区第一期B区南一排西二号房屋，要求余方军搬离并腾退该房屋未果，引起本案诉讼。
原审法院认为，本案属物权确认纠纷，物权确认系因物权的成立、归属、内容发生争议的，利害关系人要求确认其物权的请求权。结合本案分析：首先，2015年1月9日朱秋霞与睢县尤吉屯乡余屯新型社区签订的房屋订购合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律的强制性规定，为有效协议。朱秋霞虽然支付了房屋价款，但根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权的效力”之规定，由于朱秋霞对涉案房屋未办理相关登记过户手续，亦未向有关登记机构申请预告登记，故上述房屋买卖行为不发生物权转移的效力，即本案朱秋霞对涉案房屋不当然享有所有权；其次，2014年11月17日睢县尤吉屯乡余屯新型社区与案外人董爱云签订余屯社区房屋认购合同书，并签订有补充协议，睢县尤吉屯乡余屯新型社区基于债务将涉案房屋抵给案外人董爱云，后案外人董爱云于2015年4月12日以120000元的价格将涉案房屋出卖给余方军并签订了书面的房屋买卖合同，将房屋实际交付余方军，现余方军实际占有并正在使用该房屋。睢县尤吉屯乡余屯新型社区与案外人董爱云以及案外人董爱云与余方军之间虽然未办理相关产权登记过户手续，亦未向登记机构申请预告登记，但案外人董爱云已将涉案房屋实际交付余方军，余方军基于其与案外人董爱云的房屋买卖合同合法占有该房屋，并已实际使用。房屋的交付使用，虽然不发生物权转移的效力，但房屋的转移占有和交付使用对外仍具有明显的公示公信作用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”之规定，余方军现承担着涉案房屋毁损、灭失的风险，依据公平原则，在均未办理相关产权登记过户及预告登记的情况下，亦应当优先保护合法占有人的权利。另依据民事审判有关指导意见，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立的先后顺序确定保护顺位。综上，朱秋霞与睢县尤吉屯乡余屯新型社区所签订的房屋认购合同不但时间上晚于案外人董爱云与睢县尤吉屯乡余屯新型社区所签订的认购合同，且涉案房屋已被余方军基于其与案外人董爱云的房屋买卖合同合法占有，朱秋霞虽然对董爱云与余屯社区签订房屋认购合同以及余方军与董爱云所签订的房屋买卖合同内容的真伪及成书时间提出异议，但并未提供证据证明其主张成立，故对朱秋霞要求确认其对余方军占有的涉案房屋享有所有权的诉讼请求，不予支持，其要求余方军立即搬离并腾退涉案房屋的诉讼请求亦不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回朱秋霞的诉讼请求。一审案件受理费100元，由朱秋霞负担。
上诉人朱秋霞不服原审判决，上诉称，1.上诉人朱秋霞于2015年1月9日与河南省睢县尤吉屯乡余屯新型社区项目部签订了房屋认购合同，并交纳了每套房屋的购房款，该项目部负责人郭德福向上诉人朱秋霞出具了正规收据，该合同已经成立并生效。2.董爱云的认购合同载明“自11月17号限十天还款”等内容，可见该认购合同先前便存在董爱云与他人的欠款纠纷，并不能产生房屋买卖的效力，不符合买卖合同的形式要件。而且，从房屋计价更说明董爱云出示的合同并非真正意义上的认购合同。因为该份合同显示，两套房屋共计800000元，后又外加150000元，无论从哪个价格来说，该合同显示的房屋价格均不真实。因此，被上诉人从案外人董爱云处购买房屋的行为应定性为恶意串通。原审认定被上诉人与董爱云之间的房屋买卖行为成立是错误的。3.被上诉人并没有实际履行相关购房合同义务，且案外人董爱云也未履行购房合同，故其不享有所有权，不符合合法占有的情形。上诉人的购房在先且全面履行，应当得到保护，而董爱云的购房合同及被上诉人占有房屋的事实系违法合同及非法占有。请求撤销原审判决，改判被上诉人立即搬离，向上诉人朱秋霞腾退睢县尤吉屯乡余屯社区第一期B区南一排三号房，并确认上诉人朱秋霞对涉案房屋的所有权。
被上诉人余方军答辩称，1.董爱云购买房屋是在上诉人之前，是真实意思表示，合法有效。2.被上诉人与董爱云房屋买卖合同已经实际履行，购房款已支付，董爱云也将房屋交付给被上诉人，被上诉人已经实际占有。因此，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：上诉人要求确认涉案房屋归其所有有无事实及法律依据，原审判决驳回其诉讼请求是否正确。
二审中，上诉人朱秋霞提交2015年1月9日补充协议两份，证明涉案房屋同其他房屋一样均系上诉人所有。
被上诉人质证认为，对该两份补充协议真实性及证明目的均有异议，该两份补充协议与本案无关，且不属于新证据，不应采纳。
本院经审查认为，该两份补充协议系上诉人朱秋霞与郭德福于2015年1月9日就第一期B区南一排一号房两间及四号房两间签订，与本案不具有关联性，不能作为本案认定事实的有效依据。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，在一房数卖案件纠纷审理中，如果数份合同均为有效且各方买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立的先后顺序确定保护顺位。本案中，睢县尤吉屯乡余屯新型社区基于与案外人董爱云之间的债权债务关系于2014年11月17日签订房屋认购合同，约定自2014年11月17日限十日还款，否则该合同约定的包括涉案房屋在内的两套房屋归董爱云所有。而上诉人朱秋霞系2015年1月9日与睢县尤吉屯乡余屯新型社区签订房屋认购合同，案外人董爱云与睢县尤吉屯乡余屯新型社区以房抵债的行为早于上诉人与睢县尤吉屯乡余屯新型社区签订的房屋认购合同，且案外人董爱云于2015年4月12日与被上诉人签订房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给被上诉人，并且被上诉人已基于该房屋买卖合同实际占有使用涉案房屋。鉴于本案双方当事人及案外人董爱云均未就涉案房屋办理预告登记手续及产权登记手续，故基于被上诉人已实际占有涉案房屋的事实，原审对上诉人请求确认其对涉案房屋享有所有权的诉请不予支持并无不当。上诉人主张被上诉人与案外人董爱云系恶意串通以及被上诉人系非法占有涉案房屋的理由缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人朱秋霞的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人朱秋霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 王保中
审判员 陈君善
审判员 刘玉杰
二〇一六年十二月二十七日
书记员 鹿国旗