辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）葫民终字第01398号
上诉人（原审第三人）葫芦岛农村商业银行股份有限公司台集屯支行。
负责人陈大超。
委托代理人周立山。
委托代理人李强。
被上诉人（原审原告）王玉梅。
委托代理人田耕良。
被上诉人（原审被告）：侯立民。
原审原告王玉梅与原审第三人葫芦岛农村商业银行股份有限公司台集屯支行（以下简称农村商业银行台集屯支行）、原审被告侯立民所有权确认纠纷一案，葫芦岛市南票区人民法院于2015年9月17日作出（2014）南虹民初字第00094号民事判决，原审第三人农村商业银行台集屯支行不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人农村商业银行台集屯支行的委托代理人周立山、李强；被上诉人王玉梅及委托代理人田耕良到庭参加诉讼。原审被告侯立民因刑事犯罪羁押于看守所未出庭，本院庭审后对其进行了调查。本案现已审理终结。
原审原告王玉梅一审诉称，2008年6月18日，王玉梅与被告侯立民签订房屋买卖协议，约定以15万元价格购买被告所有位于葫芦岛市南票区虹螺岘镇虹西村即房照卷号06-5-022号平房五间，被告的妻子也同意此事；其在当日就依约付清房款，被告也如约交房；随后，其居住该房至今，只是没及时办过户手续；该房在2009年时曾倒塌了，是其重修的。其不知道被告用该房抵押贷款及现在也没偿还的事，直到2013年底被告将妻子杀害后第三人银行找其谈及此事时才知道；第三人为该贷款得以清偿而申请连山区法院强制执行后，其已向该院提出异议并愿意偿还被告所欠第三人贷款本金和利息以消灭抵押权；为此，其已于2015年8月11日向执行局交付10万元现金。第三人要求偿还的贷款是与被告从2006年开始以逐年还息倒贷的方式延续至2013年的，也就是每年都通过将前合同解除后又签新合同的方式形成的八笔贷款，所以现在被告只欠2013年的贷款本金9万元及利息；第三人在每次与被告重新签订贷款抵押合同时都没有核实争议房产的权属等情况，所以有过错。抵押权人的利益不受侵害的情况下，抵押物的买卖行为是有效的，第三人主张原、被告间的买卖合同无效没有法律依据。现诉至法院，请求确认该房归其所有，本案诉讼费用由被告承担。
原审被告侯立民一审辩称，王玉梅所述属实。位于葫芦岛市南票区虹螺岘镇虹西村即房照卷号06-5-022号平房五间已归王玉梅所有。其所欠第三人贷款及利息同意由王玉梅偿还以消灭争议房屋抵押权。王玉梅出示的《房屋买卖契约书》是其母亲代为签名，但手印是其按的，其妻子侯玉丹生前也同意此事。
原审第三人农村商业银行台集屯支行一审辩称，争议房屋的位置属实，现登记在侯立民名下并设有抵押权，农村商业银行台集屯支行是抵押权人。侯立民于2006年至2013年期间每年都在农村商业银行台集屯支行处用争议房屋办理过抵押贷款；其中2006年贷款10万元，当年年底还了1万元，但这笔贷款的房屋抵押手续找不到了；余额9万元本金是采取逐年还息倒贷的方式延续到2013年，该年度贷款期限也是一年，至2014年9月11日止；还息倒贷的意思就是以年为单位，每年把所欠的利息还清、本金不还，重新签订抵押贷款合同。侯立民仍欠其2013年度的贷款本息至今未还，其已于2014年9月12日以要求侯立民清偿该债务92322元为由申请连山区法院强制执行。王玉梅、侯立民在争议房屋抵押权未解除期间所签订的该房买卖合同是无效的；争议房屋应是侯立民夫妻共同财产，没有证据证明被告妻子同意出卖该房。其是在侯立民杀害妻子后才知道争议房屋已卖给王玉梅居住使用至今的，也是为此找王玉梅商谈的。
一审法院经审理查明，争议房屋位于葫芦岛市南票区虹螺岘镇虹西村即《房屋产权证》卷号第06-5-022、登记所有权人侯立民、面积92㎡商服平房五间；2008年6月18日原告王玉梅作为买方与卖方被告侯立民签订《房屋买卖契约书》，其主要内容为卖方将该房作价15万元售与买方，双方签字或捺印；同日，原告依约给付全额购房款，被告亦即时交付该房，但双方至今未办理产权变更登记事宜。争议房屋现为原告占有、使用。2014年1月22日原告起诉至法院，要求确认该房权属。
一审另查明，被告侯立民与侯玉丹曾登记结婚，又于2013年12月17日离婚，同年侯玉丹亡故。2007-2013年度被告曾作为借款人以与侯玉丹生前共有争议房屋登记设立抵押权为担保同第三人暨贷款并抵押权人葫芦岛农村商业银行股份有限公司台集屯支行逐年签订《抵押担保借款合同》及《房地产抵押贷款契约》，现被告尚欠自2013年9月12日始-2014年9月11日止借款本金9万元及利息至今未还；基此，第三人于2014年9月12日以要求侯立民清偿债务计92322元为由申请葫芦岛市连山区人民法院强制执行，该院于同日立案受理；2015年8月11日王玉梅向该院执行局交付现金10万元以代为清偿该项债务、消灭争议房屋抵押权。
一审再查明，案外人辽宁葫芦岛连山区农村商业银行股份有限公司新华支行因与侯立民等借款合同纠纷一案向葫芦岛市连山区人民法院申请诉前财产保全，该院业于2013年12月23日作出（2014）连立保字第00003号《民事裁定书》，查封争议房屋。
一审法院认为，合同自依法成立时生效并就相对方具有约束力，转让不动产未办理物权登记不影响合同效力；债权人为保障其债权实现可依法设定抵押等担保物权，担保物权随之主债权消灭。因各方就争议房屋座落位置、面积、买卖历史与现状、已抵押及贷款数额等事实无异议，故依法对此予以确认。原告出示的房屋买卖契约，因其形式及内容均具备客观性、关联性与合法性，被告又明确认可，故就其效力亦予以确认。原告提出受让当时抵押人或抵押权人均未告知其争议房屋设有抵押权的抗辩意见，因被告及第三人当庭自认，故予以采信。第三人提出抵押权存续期间转让争议房屋未征其同意而无效的抗辩主张，因抵押权系从权利，实为保障抵押权人主债权实现，该条件非属合同效力性强制条款，未剥夺抵押人就抵押物的转让权，受让人可代为清偿债务消灭抵押权，故不予支持。第三人提出夫妻未一致同意即由单方出卖争议房屋无效的答辩意见，因原、被告均当庭否认此情形存在，载卷证据又无力佐证，且买受人有理由信赖被告行为已构成表见代理，另共有人未于合理或法定期间内以行使撤销权等途径提出异议，故不予采信。现因原告已依约给付全额购房款，虽未办理不动产权属变更登记但已实际善意占有争议房屋多年，己身又无过错，且其知情后已向执行部门交纳现金以代被告清偿债务、消灭抵押权，故其诉讼请求予以支持。已为生效法律文书认定的事实，予以采信。关于就争议房屋的案外查封措施，因属为避免其他判决难以执行等而采取的程序性保全方式，无碍物的实体权属确认，故本案中不予考虑。公平、诚信的社会经济交易安全秩序，依法予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第一条、第八条、第四十九条、第五十五条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十七条、第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第一条、第二条、第三条、第三十三条、第四十九条、《中华人民共和国婚姻法》第十三条、第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》第十七条之规定，判决：位于葫芦岛市南票区虹螺岘镇虹西村即《房屋产权证》卷号第06-5-022、登记所有权人侯立民、面积92㎡商服平房五间归原告王玉梅所有。案件受理费3300元，由被告侯立民负担。
宣判后，第三人农村商业银行台集屯支行不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误，王玉梅与侯立民夫妻签订的《买卖合同》没有侯立民与妻子的签字有违常理。现有证据不能证明出售房屋是侯立民夫妻的真实意思，侯立民母亲代为出售房屋，收取房款的行为是无权代理，事后没有得到侯立民夫妻追认，代理行为无效。一审法院认定房屋买卖合同有效是认定事实错误。担保法规定，抵押期间抵押人不得转让抵押财产，否则转让行为无效。因此，二被上诉人的《买卖合同》违反法律强制性规定，是无效合同。王玉梅不能基于合同取得房屋所有权。请求二审法院查明事实，依法改判。
王玉梅二审答辩称，一审判决正确，我服从一审判决。
侯立民二审答辩称，我与王玉梅签订的《买卖合同》是真实的，出售房屋是我们的真实意思表示。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈〉若干问题的解释》规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。由此可知，抵押物在抵押期间买卖并不违反法律强制性规定，一审判决认定王玉梅与侯立民的《买卖合同》有效并无不当。王玉梅已在农村商业银行台集屯支行行使抵押权时，向人民法院交付现金10万元以代为清偿该项债务、消灭争议房屋抵押权。侯立民在一审、二审期间均认可双方的《买卖合同》真实有效，故农村商业银行台集屯支行认为王玉梅与侯立民的《买卖合同》无效，王玉梅不能取得诉争房屋的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由葫芦岛农村商业银行股份有限公司台集屯支行承担。
本判决为终审判决。
审判长 朱俊芬
审判员 刘亚伟
审判员 冯 新
二〇一五年十一月十日
书记员 贾 霄
本判决书援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。”