北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第14614号
原告（反诉被告）屈春苗，女，1976年3月27日出生。
委托代理人张春杰，北京市浩东律师事务所律师。
委托代理人孙朝阳，男。
被告（反诉原告）陈凤英，女，1956年1月23日出生，退休。
委托代理人张越，男。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。注册号：110105003319557。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生。
原告（反诉被告）屈春苗诉被告（反诉原告）陈凤英、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）屈春苗及其委托代理人张春杰、孙朝阳，被告（反诉原告）陈凤英及其委托代理人张越，第三人链家地产委托代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
屈春苗诉称，我经链家地产促成购买被告所有的位于北京市海淀区黄庄小区中关村×号楼×单元×室（以下简称×室）。2013年2月21日双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。在２月２１日签订协议时，买方不具备购房资格，卖方也不具备卖房资格，中介为了促成交易为买卖双方发生纠纷提供一个基础。合同中约定卖方应于2013年3月25日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，买方最迟于2013年4月30日前取得购房资格并提交相关购房资质审核材料。2013年2月26日，国务院发布了房地产市场调控新政，也就是新国五条，二手房买卖需要征收20%的个人所得税。此后北京市人民政府办公厅贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神进一步做好本市房地产调控工作的通知、北京市地方税务局关于个人转让住房所得征收个人所得税的问答、中国人民银行营业管理部关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知等。双方签订的房屋卖卖合同时间跨度大，原来我们计划先卖掉自己的房子后再买被告的房子，因为新政的出台在合同约定的履行期限内无法继续履行。如果继续购买会产生20%的个人所得税，关于税费的问题就该约定我特意问了中介，中介说按照补充协议中的特别约定理解由我方负担，我想与对方协商额外的税费问题，被告没有同意负担个税，就新增加的税费问题无法达成一致，所以无法继续履行合同。在合同履行期限内国家出台新政，对合同履行产生影响。现在起诉要求：1、请求确认双方签订的关于305室房屋买卖合同关系于2013年3月10日解除。2、判令被告返还原告10万元定金。
陈凤英辩称，双方签订的涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议双方是在自愿、公平、诚实、信用的原则下签订的，该合同是合法有效的，签订合同的时候原告隐瞒了有两套住房不具备购房资格的事实，如果提前说清楚，我方不会卖给对方。原告称先后出台了一系列政策，但是当时是在2月26日国务院出的大体方针，3月30日北京市才出台了细则，我们协商的时候北京市没有出台任何细则。我说等细则出台了再协商此事，如果协商不一致，按照明文规定决定谁来承担。现在来看应该是由我方来承担２０％的税费。在合同履行期间，我已经按照合同约定如约办理了央产房上市手续，原告也通过了初步的审核，但没有及时配合办理网上签约而是购买了其他房屋。对方未履行本合同的真正原因是觉得购买价格高了所以反悔，并非新政的出台。据我所了解，3月3日原告还去看了中关村附近的其他房屋，所以不同意原告的请求，不同意返还定金。同时我方提出反诉，3月24日原告在链家地产和其他房主签订了看房确认书，买了其他房屋，合同无法再继续履行，所以我方要求对方承担违约责任。根据补充协议中的违约责任第四条第三款，对方3月13日没有支付首付款构成根本违约，应当支付我房屋总价款20%的违约金，并赔偿我再次出卖需要承担的个人所得税损失15.8万，承担反诉费用。
屈春苗对反诉辩称，三方都明知我方购房时无购房资格，才会有我方于４月３０日前取得购房资格的约定。３月７日中介知道原告名下有两套，仍然违规做购房资格核验。三方于２月２１日签订协议，２月２６出台了新政。补充协议中的第六条不能涵盖新政税费，三方均认可如新政产生的税费由对方承担，但在协商过程中对方拒绝缴纳２０％税费，所以导致合同无法履行。３月３日中介给出的意见是三方免责，我方于３月８日也就是在签约后的半个月内及时向对方发函，通知解除合同。原告实际于４月２４日购买另一套房屋做网签，是在新政的时间点之内，现在中介一直表示我方违约，有违中立立场。新政是不可归责于双方当事人的，我方无过错，无违约行为，及时通知对方解除合同，不应承担违约责任。其要求的个人所得税不一定会发生，且目前尚未实际发生。争议房屋至今上涨了４８万元左右，对方并无实际损失，不同意反诉请求。
第三人链家地产对本诉及反诉述称，涉讼合同是由我公司促成的。我作为第三方，陈述的都是事实，我方认为原告的理由不成立，首先合同是２０１３年２月２１日签订，也就是在新政之前签订，３月８日北京市的实施细则没有出台，原告率先在细则出台前就不履行合同了，原告方对本次需要承担的税费是清楚的，且对于如在履行合同中产生的新的税费的事情对方也是知晓的。合同的买卖税费第九条约定因政策原因产生新的税费由政策规定的缴纳方缴纳，所以本案中应由出卖人来承担。所以买受人据此要求解除合同没有依据。
经审理查明，陈凤英系×室房屋产权人，链家地产促成屈春苗购买该房屋，２０１3年２月２１陈凤英（甲方，出售方）与屈春苗（乙方，买受方）签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，房屋总价格是３９７．５万元，当天买受人交纳１０万元定金。
补充协议中约定：卖方应于2013年3月25日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。补充协议中有其他约定内容：
1、乙方同意于2013年3月13日之前支付首付款40万元给甲方；2、乙方同意于2013年4月25日前将首付款不少于120万支付给甲方，其余首付款过户前打入建委资金监管账户；3、乙方最迟于2013年4月30日前取得购房资质并提交相关购房资质核验材料；4、房屋内家具、家电业主自行处理，装修维持现状支付给乙方；5、甲方保证此房未用过中关村三小学区名额，且此房为空户状态；6、此交易涉及出卖方的个人所得税、契税、土地出让金全部由乙方承担，直接向国家机关交纳，中介服务费包括（网签、过户服务）不再收取其它任何费用。最迟于2013年5月25日收到全部尾款。其中补充协议中对于违约责任的约定乙方出现根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。
国务院办公厅于2013年2月26日下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“新国五条”），要求“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。
其后北京市人民政府办公厅于3月30日下发了《贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称“京十九条”），要求“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”。在本市进一步细化限购、限贷政策，对二手房交易中家庭所有的第二套住房出卖时严格按转让所得的20%缴纳个人所得税。根据陈凤英的家庭情况（二套房）确属在该政策调整范围内。
2013年2月底至3月初双方就新政出台合同如何履行进行了洽商。就洽商过程陈凤英提供了录音录像资料，庭审中陈凤英申请了证人出庭作证。洽商过程内容大致为陈凤英指责屈春苗合同签订后仍然在别处看房意在毁约，屈春苗予以否认，屈春苗要求陈凤英负担因政策变化可能增加的税费，陈凤英予以拒绝，认为应待具体措施出台后再议。2013年3月14日三方约谈录音，其中洽商主要围绕了新政产生的税费由何方负担，与链家地产职工郭方超出庭作证的证人证言能相互印证。
其间屈春苗委托律师向陈凤英发出协商解除函，在律师函中提到在合同履行期内国家出台新政导致合同继续履行产生增加的个人所得税、第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率也将进一步提高，而陈凤英不同意承担税费，据此提出要求解除合同。陈凤英及第三人于3月10日收到通知。陈凤英进行了履约准备，按期取得了房屋上市审批表。对于合同签订之后，屈春苗要求解除合同的理由是否可以成立，合同是否可以继续履行双方各执一词，屈春苗认为根据陈凤英的家庭情况（二套房）确属在该政策调整范围内，由此对预计的房屋交易产生了重大影响,合同继续履行可能会导致履行费用的增加，而对于该笔增加的税费负担问题双方不能达成一致意见，构成合同解除事由；陈凤英认为协商过程中合同履行费用是否会增加并无定论，如确定会产生税费应当按照规定办理，且及时办理网上签约可以避免该笔税费的产生。刘振超认为系朱湘辉违反了约定，不同意出售房屋，经本院向北京市住房和城乡建设委员会查询，该委员会告知单反馈，2013年3月7日关于屈春苗于2013年3月3日首次提交存量房购房资格审核申请（家庭成员孙朝阳、孙婧瑜），根据其申请时所提材料，核验系统于3月7日初步审核通过。根据申请人本次查询所提材料，经查询昌平区房屋登记档案，屈春苗在3月3日首次提交购房资格审核申请时，家庭名下实为2套住宅，属未如实申报家庭名下房产情况，不具备购房资格。另查，屈春苗将其名下的所有的位于昌平区回龙观镇龙泽苑东区×号楼×层×单元×号房屋出售，并于３月２８日办理过户手续。屈春苗购买了滑泉水所有的房屋并于４月２４日办理了网上签约。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、买卖定金协议书、北京市存量房屋买卖合同及其补充协议、定金收据、网签合同、买卖合同、通知函、律师函、北京市住房和城乡建设委员会查询结果告知单、证人证言、录音证据、光盘资料、开庭笔录等证据在案佐证。
本院认为，本案中，屈春苗与陈凤英签订的存量房屋买卖合同是双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。
合同中约定了卖方应于2013年3月25日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，买方最迟于2013年4月30前取得购房资格并提交相关购房资质审核材料。根据北京市住房和城乡建设委员会查询结果告知单截至2013年3月7日屈春苗不具备购房资格，而办理网上签约以买方通过资质审核卖方通过房源核验为前提，国家相关购房政策实施以网签时间为基准。本案中双方签订合同时间为2013年2月21日，北京市实施“新国五条”的时间为2013年3月30日，屈春苗具备购房资格的时间为2013年3月28日并未违反合同约定，而再次进行资质核验的周期一般需要一周，在合同规定的履行期间内国家相关法规政策产生变化，该情形是屈春苗在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的。
在合同履行过程中，房地产调控政策，即“新国五条”的实施，非原被告所能预见的事项，因“新国五条”的实施，导致双方合同履行费用的增加，非双方过错所致，屈春苗希望与陈凤英协商税费负担问题双方未能达成一致意见，原合同在客观上存在可能无法继续履行的事由。陈凤英称收到解除通知时北京市尚未出台具体实施政策，主张该解除事由不能成立，但众所周知国家房地产价格调控主要针对的就是北京、上海等超级特大城市，事后出台的京十九条也印证了这一点，故屈春苗要求确认2013年3月10日解除双方所签订的房屋买卖合同及补充协议，本院予以支持。关于违约责任问题，本合同履行中，因国家政策调控导致税费增加后，双方当事人就增加的税费如何负担无法达成一致，未能履行事由为无法预见的重大变化，责任不能归咎于双方。故陈凤英所收取定金返还屈春苗5万元为宜，对于陈凤英要求屈春苗承担违约责任，给付违约金、赔偿损失的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认屈春苗与陈凤英之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、买卖定金协议书及《补充协议》于二〇一三年三月十日解除；
二、陈凤英于本判决生效后七日内返还屈春苗定金五万元；
三、驳回反诉原告陈凤英的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千三百元，由屈春苗负担（已交纳）。
反诉案件受理费一万三千三百三十元，由陈凤英负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗海艳
人民陪审员 王叔洁
人民陪审员 梁铭全
二〇一三年十一月十九日
书 记 员 张 静