重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝02民终1117号
上诉人（原审被告）：缪东，男，1976年4月21日出生，汉族，奉节县永安镇滨江幼儿园园长，住重庆市奉节县。
上诉人（原审被告）：田维忠，男，1969年5月16日出生，汉族，奉节县永安镇滨江幼儿园出资人，住重庆市奉节县。
委托诉讼代理人：缪东，奉节县永安镇滨江幼儿园园长。
上诉人（原审被告）：田淑平，女，1969年9月15日出生，汉族，奉节县永安镇滨江幼儿园出资人，住重庆市奉节县。
委托诉讼代理人：缪东，奉节县永安镇滨江幼儿园园长。
被上诉人（原审原告）：重庆捌拾壹物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区回兴宝桐路1号,统一社会信用代码91500112660886353L。
法定代表人:罗茂均,总经理。
委托诉讼代理人:丁华强，重庆远博律师事务所律师。
委托诉讼代理人:席杨洋，重庆远博律师事务所律师。
上诉人缪东、田维忠、田淑平因与被上诉人重庆捌拾壹物业管理有限公司(以下简称捌拾壹物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院（2018）渝0236民初891号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
缪东、田维忠、田淑平上诉请求：撤销原判，判决上诉人不向被上诉人支付2017年5月1日至2017年12月31日期间的物业服务费48000元及违约金14400元。事实及理由：1.根据《民办教育促进法》第三条、第五条的规定，民办学校与公办学校具有同等的法律地位，民办教育事业属于公益性事业，不属于商业性质，不应当按照商业标准收取物业管理服务费。捌拾壹物业公司对上诉人所开办的民办幼儿园按商业标准3.15元收取物业管理费过商。2.从幼儿园工作性质来看，师生在园时间一年中不足半年，捌拾壹物业公司按一年收取物业服务费不合理。同时捌拾壹物业公司服务水平差，服务质量低，小区车辆乱停乱放，人行通道随意堵塞，垃圾不按时按点清运，幼儿园未享受捌拾壹物业公司的基本物业服务，本身幼儿园相对独立，自备保安人员、清洁工，并不需要小区物业提供保安、保洁及绿化服务，捌拾壹物业公司也未对幼儿园提供相应的物业管理服务，捌拾壹物业公司过高的收取物业服务费与实际提供的服务及承担的义务不对等，权利和义务不一致，捌拾壹物业公司的收费显失公平。3.根据《重庆市主城区义务教育学校和幼儿园规划用地建设管理办法》第十九条规定，物价部门要按照国家和重庆市有关规定会同教育行政部门制定公办幼儿园收费标准，在审核民办幼儿园教育成本合理性、真实性基础上对其收费标准予以备案。幼儿园教学及生活用水、用电、用气价格执行居民类用水、用电、用气价格；有物业管理的幼儿园，物业管理费按照物业管理区域内普通住宅物业服务收费标准收取。捌拾壹物业公司应按此规定执行。4.关于物业服务费的滞纳金问题，上诉人不认可，其原因是本身捌拾壹物业公司就收取天价物业服务费。综上所述，一审判决支持物业公司收取过高物业费显失公平，对民办普惠性幼儿园的公益性法律地位认识不到位，对当前国家和地方政府支持和扶持民办幼儿园的政策不了解，一审认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院公正裁判。
捌拾壹物业公司辩称，1.被上诉人依法取得一级资质的物业管理公司，三上诉人均是案涉房屋的所有权人，根据奉节县不动产登记中心房屋登记信息查询资料显示，三套房屋的用途均为商服用地，并不是上诉人所称的该房屋性质和用途一开始规划成幼儿园用地或者教育用地，本案上诉人根据《重庆市主城区义务教育学校和幼儿园规划用地建设管理办法》的规定来作为上诉理由显然不成立，该文件的出台针对的是重庆市主城区，文件指向的对象是在今后规划用地建设的时候，要做好义务教育学校和幼儿园用地的规划和审批，在规划和审批时，应当考虑到规划用途只能是作为幼儿园的情况下，房屋的物业管理费用所参照的标准。而本案，三上诉人购买的房屋本身是商业用房，该房屋不用于经营幼儿园，可以开办商场等商业经营，都是房屋性质所决定的。2017年4月24日，被上诉人与该小区业主委员会签订物业管理服务合同，该合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同第六条明确约定了物业收费标准，对住宅和非住宅的标准约定很明确，非住宅指的是商服用房，本案中，上诉人所开办的幼儿园，除了案涉三套商服用房外，其余的幼儿园用房性质属住宅，上诉人虽将其作为幼儿园使用，但被上诉人仍按住宅标准收费物业服务费，说明双方均按照物业服务合同收费，被上诉人未超出物业服务费的收费范围收取物业服务费。2.对于上诉人提出在经营幼儿园期间，放假是否减少物业服务费的问题。按照重庆市物业管理的相关规定，空置房均收取物业服务费，不能因房屋使用的时间而调整和收取，物业服务费收取是针对不动产房屋收取费用，不动产存在一天就计算一天物业服务费。上诉人也不能因被上诉人特定的区域服务的多少来衡量物业服务费收取的标准。3.物业服务合同约定的物业服务费，被上诉人应当收取，上诉人提出打折收取是无理要求。对于违约金，因上诉人本身存在恶意违约行为，在被上诉人多次催收后，仍不缴纳物业服务费，有权按照物业合同的约定向上诉人主张违约金，一审按物业服务费的30%对违约金进行调整，被上诉人认为符合法律规定。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
捌拾壹物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决缪东、田维忠、田淑平向捌拾壹物业公司支付2017年5月1日至2017年12月31日期间的物业服务费48000元；2.依法判决缪东、田维忠、田淑平向捌拾壹物业公司支付违约金，以所欠物业管理费为本金，从2017年6月1日起每天按3‰计算至本金全部付清之日止；3.本案诉讼费用由缪东、田维忠、田淑平承担。
一审法院认定事实：捌拾壹物业公司系于2007年5月21日依法成立的企业法人，经营范围为物业管理、家政服务等。2011年5月11日，缪东与田维忠、田淑平三人与重庆夔都置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，将滨江新城一期工程一区幼儿园予以购买，该商品房建筑面积为1904.76㎡，用途为非住宅。根据奉节县不动产登记中心房屋登记信息查询显示，缪东、田维忠、田淑平系重庆市奉节县永安镇（现永安街道）滨新路99号A1幢1层97-56号、第2层97-56号、第3层97-56号房屋业主，三套房屋建筑面积均为634.92平方米，共计1904.76平方米；三套房屋的用途均为商服用房。2017年4月24日，捌拾壹物业公司与奉节县滨江新城A区业主委员会就奉节县[滨江新城A区]实施的物业管理服务相关事宜经协商一致，并经业主大会通过，订立了《滨江新城A区物业管理服务合同》，约定：该物业名称为奉节县[滨江新城A区]；物业类型包括住宅（含高层电梯房）和非住宅物业（含商铺、幼儿园、地下车位等）；坐落位置于重庆市奉节县永安街道滨新路99号，东至竹枝路、西至附小竹枝分校、南至滨江新城B区、北至附小竹枝分校。非住宅物业服务费按建筑面积3.15元/月/平方米计收，按月缴纳；未能按时如数交纳物业服务费的，奉节县滨江新城A区业主委员会应协助捌拾壹物业公司督促其限期缴纳，缴费期结束后逾期一个月仍未缴纳的，捌拾壹物业公司有权自欠费期首日起按每日千分之三的标准收取违约金及向人民法院提起诉讼。物业管理服务合同签订后，捌拾壹物业公司到房屋管理部门办理了该合同的备案登记，并于2017年5月1日入驻该小区提供物业服务至今，但在2017年5月1日至2017年12月31日期间，缪东、田维忠、田淑平未向捌拾壹物业公司缴纳物业服务费，从2017年6月1日起至今，缪东、田维忠、田淑平拒绝向捌拾壹物业公司交纳上述期间的物业服务费。经捌拾壹物业公司催收，缪东、田维忠、田淑平至今未交纳上述期间的物业服务费。
一审法院认为，本案捌拾壹物业公司系依法取得物业服务资质的物业管理公司，具有从事物业管理服务的主体资格。2017年4月24日，捌拾壹物业公司与业主委员会就涉案房屋所在小区签订的《滨江新城A区物业管理服务合同》的形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，应属真实有效，应受法律保护。缪东、田维忠、田淑平虽未直接与捌拾壹物业公司签订《滨江新城A区物业管理服务合同》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力，本案缪东、田维忠、田淑平系重庆市奉节县永安镇（现永安街道）滨新路99号A1幢1层97-56号、第2层97-56号、第3层97-56号的房屋业主，故2017年4月24日捌拾壹物业公司与奉节县滨江新城A区业主委员会签订的《滨江新城A区物业管理服务合同》对缪东、田维忠、田淑平具有约束力，缪东、田维忠、田淑平负有交纳物业服务费的义务。
关于缪东、田维忠、田淑平抗辩称的滨江幼儿园具有封闭性，公益性，自身配备保安、清洁员等人员，无需捌拾壹物业公司提供物业服务，且捌拾壹物业公司也未提供物业服务或服务质量差等理由而拒绝交纳物业服务费的问题，一审法院认为，本案中，捌拾壹物业公司实际已为滨江幼儿园提供了物业服务，履行了物业服务义务，缪东、田维忠、田淑平以其自身无需捌拾壹物业公司提供物业服务的理由，没有法律依据，且缪东、田维忠、田淑平并未举示充分证据证明在捌拾壹物业公司主张欠费期间内有不交纳物业服务费的正当事由，缪东、田维忠、田淑平应承担举证不能的法律后果，故对其抗辩意见一审法院不予采纳。关于缪东、田维忠、田淑平提出的涉案房屋开办的幼儿园系属公益性非营利机构，按3.15元／平方米／月收费显失公平，应依法减少，按住宅类收取物业管理费的意见。一审法院认为，尽管滨江幼儿园不是商场，但其事实系按商业收费经营获取利润的私人幼儿园，即缪东、田维忠、田淑平实际是就本案所涉的商服用房性质的物业进行商业经营，故其按物业管理服务合同约定的非住宅标准制定的物管费标准并无不当。故对缪东、田维忠、田淑平抗辩的该意见不予采纳。
关于缪东、田维忠、田淑平抗辩的物业管理合同约定的滞纳金（违约金）标准过高的意见，一审法院认为，按该合同约定的“自欠费期首日起按每日千分之三的标准收取违约金”标准计算本案违约金已超过未收物业服务费的百分之三十，过分高于已造成的损失，故一审法院以已超过损失的百分之三十予以调整。对缪东、田维忠、田淑平的该意见予以支持。
综上，缪东、田淑平、田维忠应按合同约定交纳2017年5月1日至2017年12月31日期间的物业服务费（按3.15元/平方米/月的标准，建筑面积：1904.76平方米予以计算）共计48000元；并支付相应的违约金。为保护当事人正当合法的民事权益，维护社会经济秩序的稳定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、缪东、田淑平、田维忠于判决生效后五日内向捌拾壹物业公司支付2017年5月1日至2017年12月31日期间的物业服务费48000元及违约金14400元；二、驳回捌拾壹物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1882元，减半收取941元（捌拾壹物业公司已预交）,由缪东、田淑平、田维忠负担。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，针对本案诉争幼儿园的物业服务收费标准是否适用《重庆市主城区义务教育学校和幼儿园规划用地建设管理暂行办法》第十九条适用范围，本院于2018年6月20日作出渝二中法函[2018]24号咨询函，向重庆市人民政府办公厅咨询第十九条适用范围，重庆市教育委员会于2018年7月27日作出渝教建函[2018]80号复函，明确：2017年11月29日，重庆市人民政府办公厅印发了《重庆市主城区义务教育学校和幼儿园规划用地建设管理暂行办法》（渝府办发[2017]174号，以下简称《暂行办法》），对主城区城镇规划区范围内建设义务教育学校、幼儿园的规划管理、土地供应、建设管理、移交及后期监督管理作出了明确规定。同时《暂行办法》第二十八条规定：主城区以外的区县（自治县）参照本办法执行。《暂行办法》第十九条明确：物业部门按照国家和我市有关规定会同教育部门制定办公幼儿园收费标准，在核定民办幼儿园教育成本合理性、真实性基础上对其收费标准备案。幼儿园教学及生活用水、用电、用气价格执行居民类用水、用电、用气价格；有物业管理的，幼儿园物业管理费按照物业管理区域内普通住宅物业服务收费标准收取。幼儿园实行收费公示制度，接受社会监督。根据《暂行办法》第十九规定，你院所述的幼儿园物业管理费应按照物业管理区域内普通住宅物业服务收费标准收取。
二审查明，《滨江新城A区物业管理服务合同》约定奉节县[滨江新城A区]，住宅物业服务费按建筑面积1.15元/月/平方米计收，按月缴纳。2017年11月29日重庆市人民政府办公厅作出《关于印发重庆市主城区义务教育学校和幼儿园规划用地建设管理暂行办法的通知》。《重庆市主城区义务教育学校和幼儿园规划用地建设管理暂行办法》第十九条“物业部门按照国家和我市有关规定会同教育部门制定办公幼儿园收费标准，在审核民办幼儿园教育成本合理性、真实性基础上对其收费标准备案。幼儿园教学及生活用水、用电、用气价格执行居民类用水、用电、用气价格；有物业管理的，幼儿园物业管理费按照物业管理区域内普通住宅物业服务收费标准收取。幼儿园实行收费公示制度，接受社会监督。”第二十八条“主城区以外的区县（自治县）参照本办法执行。”第二十九条“本办法自印发之日起施行。”
二审查明的其他事实与一审查明的基本事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，缪东、田维忠、田淑平系重庆市奉节县永安镇（现永安街道）滨新路99号A1幢1层97-56号、第2层97-56号、第3层97-56号的房主，即滨江新城A区业主，房屋性质为商服用房（非住宅）。根据《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案奉节县滨江新城A区业主委员会就奉节县[滨江新城A区]实施的物业管理服务事项，与依法取得物业服务资质的捌拾壹物业公司签订的《滨江新城A区物业管理服务合同》符合法律规定，对缪东、田维忠、田淑平具有约束力。缪东、田维忠、田淑平负有按照物业管理服务合同非住宅3.15元/月/平方米的约定交纳物业服务费的义务。但重庆市人民政府办公厅于2017年11月29日印发《重庆市主城区义务教育学校和幼儿园规划用地建设管理暂行办法》，根据该暂行办法第十九“物业部门按照国家和我市有关规定会同教育部门制定办公幼儿园收费标准，在审核民办幼儿园教育成本合理性、真实性基础上对其收费标准备案。幼儿园教学及生活用水、用电、用气价格执行居民类用水、用电、用气价格；有物业管理的，幼儿园物业管理费按照物业管理区域内普通住宅物业服务收费标准收取。幼儿园实行收费公示制度，接受社会监督。”第二十八条“主城区以外的区县（自治县）参照本办法执行。”第二十九条“本办法自印发之日起施行。”的规定，缪东、田维忠、田淑平用滨新路99号A1幢1层97-56号、第2层97-56号、第3层97-56号的房屋开办的幼儿园所应交纳的物业服务费从2017年11月29日后应当按照普通住宅标准收取，即1.15元/月/平方米。因此，捌拾壹物业公司主张要求上诉人缪东、田维忠、田淑平支付2017年5月1日至2017年12月31日期间的物业服务费应为44190元（1904.76平方米×3.15元/月/平方米×7个月+1904.76平方米×1.15元/月/平方米×1个月）。
对于上诉人主张师生在园时间一年中不足半年，按一年收取物业服务费不合理，以及物业服务差，未享受物业服务，权利与义务不对等，被上诉人收取物业服务费显失公平的问题。本院认为，捌拾壹物业公司实际已提供了物业服务，对上诉人的该主张，上诉人并没有举示充分证据证明，上诉人应承担举证不能的法律后果。按照物业管理服务合同的约定，上诉人应当缴纳物业服务费，到期未缴纳，上诉人人已违约。按照物业管理服务合同的约定“自欠费期首日起按每日千分之三的标准收取违约金”标准计算本案违约金已超过未收物业服务费的百分之三十，一审以应缴纳的物业服务费的30%作为违约金认定符合法律规定，本院予以确认。但在重庆市人民政府办公厅于2017年11月29日印发《重庆市主城区义务教育学校和幼儿园规划用地建设管理暂行办法》，将物业服务的收费标准调整后，双方对物业服务费的收费标准存在争议，上诉人对该部分未缴纳物业服务费不存在违约，但上诉人应承担2017年12月之前的违约责任，即违约金应为12600元（42000元的30%）。
综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，本案基于二审中新的事实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市奉节县人民法院（2018）渝0236民初891号民事判决；
二、缪东、田淑平、田维忠在本判决生效后五日内向重庆捌拾壹物业管理有限公司支付2017年5月1日至2017年12月31日期间的物业服务费44190元及违约金12600元；
三、驳回重庆捌拾壹物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费941元，二审案件受理费1360元,一、二审合计2301元，由重庆捌拾壹物业管理有限公司负担230元，缪东、田淑平、田维忠负担2071元。
本判决为终审判决。
审判长 龙江莉
审判员 李洪武
审判员 刘 健
二〇一八年九月二十日
书记员 朱 海