山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终6609号
上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛福莱尔金属制品有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道双埠社区。
法定代表人：林金元，总经理。
委托诉讼代理人：袁有超，山东荣真律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛瑞梅仓储有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道仙山路西段。
法定代表人：张仁梅，经理。
委托诉讼代理人：潘永业，山东永罡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祝乃英，山东永罡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：尚瑞峰，男，1957年8月6日出生，汉族，住青岛市市南区。
委托诉讼代理人：潘永业，山东永罡律师事务所律师。
上诉人青岛福莱尔金属制品有限公司（以下简称福莱尔公司）、上诉人青岛瑞梅仓储有限公司（以下简称瑞梅仓储公司）因与被上诉人尚瑞峰租赁合同纠纷一案，均不服青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第4834号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人福莱尔公司的委托诉讼代理人袁有超，上诉人瑞梅仓储公司、被上诉人尚瑞峰的共同委托诉讼代理人潘永业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福莱尔公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判瑞梅仓储公司赔偿福莱尔公司20万元或发回重审；一、二审诉讼费由瑞梅仓储公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、福莱尔公司制作的航吊系专门定制，已经与租赁标的附合在一起不可分割，一审法院认定航吊可重复利用，属认定事实错误。福莱尔公司与瑞梅仓储公司一签订合同后，就根据房屋的形状、内部构造等委托专业公司量身定制，已经与房屋组合成不可分割的一部分，如果移动航吊只能按废铁处理。一审法院认为航吊可重复利用属认定事实错误。二、福莱尔公司在履行合同中因第三人侵权产生的营业损失应根据行业平均利润由瑞梅仓储公司赔偿，一审法院未依法查清福莱尔公司的损失，属认定事实不清。双方在履行合同中，因第三人在租赁房屋内堵门禁止他人出入，使福莱尔公司无法正常使用房屋，福莱尔公司至少需要2个月时间重新寻找租赁房屋，期间生产无法正常进行，瑞梅仓储公司应按照行业平均利润赔偿福莱尔公司的损失，一审法院未查清福莱尔公司的停业损失，属认定事实错误。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，瑞梅仓储公司应赔偿福莱尔公司损失20万元，一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因租赁房屋权属有争议，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。第九条规定：已经形成附合的装饰物，出租人同意利用的可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额包括合同履行后可获得的利益。本案因瑞梅仓储公司的原因，致使福莱尔公司的航吊只使用了一个月，应按照现值赔偿福莱尔公司，并且因合同解除产生可预见的营业损失，两项损失共20万元。一审判决适用法律错误，侵害了福莱尔公司的合法权益，请求二审法院依法予以纠正。
瑞梅仓储公司辩称，一、福莱尔公司的航吊一直存放在租赁房屋内，该航吊可重复利用。该航吊位于租赁房屋形成附合的装饰物，是独立的个体。二、福莱尔公司从未提出解除双方签订的合同。三、福莱尔公司在上诉状中明确认可港东仓库的北门被堵过一段时间，系第三人侵权造成的，与瑞梅公司无关。若有损失，其应当向侵权人主张。港东仓库大院有三个大门，分别是南门、北门和东门，仅北门于2014年4月底至2015年5月上旬被临时限行过一段时间，福莱尔公司完全可以通过南门和东门正常进出，不会影响其正常经营。
尚瑞峰的答辩意见同瑞梅仓储公司一致，同时认为尚瑞峰是瑞梅仓储公司的工作人员，不是涉案合同的当事人。
瑞梅仓储公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判：1、确认双方签订的《场地租赁合同》自瑞梅仓储公司提起反诉之日解除；2、判令福莱尔公司支付瑞梅仓储公司自2014年3月1日起至2016年2月28日止的租金、房屋库房占有使用费35万元；3、判令福莱尔公司腾让、返还合同项下的土地、库房和房屋；4、驳回福莱尔公司的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由福莱尔公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审采信福莱尔公司提交的照片和录音的证据效力，程序违法，缺乏事实和法律依据。福莱尔公司提交一组自行拍摄的照片及尚瑞峰的录音文字版（未提交录音原始载体），以证明港东仓库大门被堵，导致合同无法履行。该组照片不具有证据效力，系福莱尔公司自行利用过期的报纸进行局部拍照形成，无法证明港东仓库北门被堵的开始时间以及持续的时间。实际上，港东仓库大院有北门、南门和东门三个大门，即使北门存在堵门现象，其他两个大门也可以正常出入，虽然福莱尔公司租赁的场地及房屋离北门较近，走其他大门仅仅增加了不到二百米的路程，给福莱尔公司造成些许不便，但北门被他人临时限行几天不足以导致租赁合同无法继续履行。在福莱尔公司提交录音原始载体之前，瑞梅仓储公司不予质证是合法的。福莱尔公司应当提交录音原始载体，否则不能作为证据使用。况且，录音中福莱尔公司也没有提出解除合同。二、一审将港东仓库北门被他人临时限行的状态认定系瑞梅仓储公司过错造成，进而认定瑞梅仓储公司交付的租赁物不符合合同约定的用途，对双方签订的合同的扩大解释加重了瑞梅仓储公司的合同义务，系适用法律不当。港东仓库院内有50多家单位和经营业主，三个大门公用，瑞梅仓储公司和福莱尔公司仅是其中两家。瑞梅仓储公司在将租赁场地和房屋交付给福莱尔公司后，福莱尔公司依法享有使用权，福莱尔公司独立经营，自行管理，瑞梅仓储公司及任何第三人均无权干涉。如因第三人与福莱尔公司产生矛盾或者侵害了福莱尔公司的合法权益，福莱尔公司应向侵权行为人主张权利。瑞梅仓储公司并非港东仓库三个大门的控制人，他人将该仓库大院北门限行，并非瑞梅仓储公司的过错，也非瑞梅仓储公司的合同义务，且港东仓库大院的其他两个大门均正常通行，不影响福莱尔公司正常使用。三、福莱尔公司在起诉之前，从未明确提出与瑞梅仓储公司解除合同，其航吊一直安装使用在所租赁的厂房内，至今没有拆除，一审判令福莱尔公司自行拆除设备与福莱尔公司已经搬离涉案场地及房屋的认定明显自相矛盾。福莱尔公司应按照合同约定支付瑞梅仓储公司租金、占有使用费，一审仅判令福莱尔公司支付31天的租金，侵害了瑞梅仓储公司的合法权益。如果福莱尔公司不愿意继续履行租赁合同，其完全可以明确向瑞梅仓储公司提出，并采取积极有效措施及时拆除设备，返还租赁物，以减少瑞梅仓储公司的损失。福莱尔公司在找到租金较低的厂房后，就直接与他人签订租赁协议并履行，但同时却将自己部分设备安装在涉案房屋内并使用。在起诉之前，福莱尔公司未提出与瑞梅仓储公司终止合同，更未采取措施防止损失的扩大，涉案租赁物一直在福莱尔公司的控制范围之内，应视为双方合同一直正常履行，福莱尔公司应当支付相应租金或者占有使用费。四、福莱尔公司在签订合同时，一开始就未按照合同约定支付租金，违约在先。一审已认定瑞梅仓储公司按照福莱尔公司的要求对出租的场地及房屋进行了改建及新建，共计投资61万元，福莱尔公司对项目进行验收后才与瑞梅仓储公司签订的合同，瑞梅仓储公司按照合同约定保质保量按时向福莱尔公司交付了涉案场地及房屋，瑞梅仓储公司已经履行双方合同约定的义务。福莱尔公司未按照合同约定支付第一笔租金20万元，拖欠5万元，违约在先，损害了瑞梅仓储公司的合法权益，应依照合同约定和法律规定承担相应的赔偿责任。五、尚瑞峰给福莱尔公司的工作人员转账10万元，并非瑞梅仓储公司同意解除合同。双方对于该10万元没有书面约定，双方各执一词，但该10万元与福莱尔公司支付租金无关，系福莱尔公司以资金周转困难为由，利用与尚瑞峰关系较好的关系要求挪借租金而产生的银行转账记录，并非瑞梅仓储公司认可是因自身原因导致合同无法履行的退款行为。请求依法改判。
福莱尔公司辩称，一、双方于2014年3月1日签的合同，4月1日就发生堵门事件，有照片、录音和瑞梅公司的退款为证，上述证据形成完整的证据链条，足以说明租赁厂房发生权属争议事件。二、瑞梅公司应当保证出租房屋的产权清晰，却违背诚实信用原则向福莱尔公司隐瞒了和港东存在产权争议事实，直至发生维权事件，致使福莱尔公司的合同目的不能实现。三、发生权属争议后，福莱尔公司只能寻找替代房屋，在涉案租赁房屋内花费13万余元定做的航吊已经附合在房屋内。合同履行只有一个月时间，福莱尔提出解除合同，应按照航吊的最新价格赔偿。四、福莱尔公司如果寻找新厂房并投入生产，至少需要两个月的时间，该期间的经营损失属于可预见的合理损失，瑞梅公司应当按照行业平均利润予以赔偿。
尚瑞峰述称，同意瑞梅仓储公司的上诉意见。
福莱尔公司向一审法院起诉请求：1、判令瑞梅仓储公司赔偿福莱尔公司各项损失共计30万元（租金50000元、航吊钢材及安装费用133500元、利润损失116500元）；2、诉讼费及其它费用由瑞梅仓储公司承担。
瑞梅仓储公司向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的《场地租赁合同》中“库房、房屋租赁合同部分”无效；2、解除双方签订的《场地租赁合同》；3、福莱尔公司支付部分租金和库房、房屋占有使用费35万元；4、福莱尔公司腾让、返还场地、房屋和库房；5、诉讼费用由瑞梅仓储公司承担。
一审法院认定事实：2014年3月1日，瑞梅仓储公司（甲方）与福莱尔公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方拥有场地一处面积约4662平方米，内原有1100平方米的库房及5件的房屋，位于甲方院内西货场，甲方出租给乙方的库房须进行改建，保证改建完工时间为2014年2月28日，改建后的房屋须保障高度在原有墙面上加高2米，墙面整修粉刷，地面硬化平整；租赁期限为5年即自2014年3月1日至2019年2月28日，年租金为200000元整，租金第一年一付，第二年起每半年一付，逾期支付应按每日年租金的2%支付违约金，逾期2个月以上的甲方有权解除本合同而不需承担任何责任，并有权追索拖欠的租金和违约金；甲方要确保一方正常的设备用电用水量，甲方为乙方铺设95和150平方米电缆线2根，甲方提供变压器归乙方使用，所有权归甲方；合同期内任何一方不得无故解除合同，3年内如因乙方原因不能履行合同，乙方补偿甲方6个月的租金。尚瑞峰在甲方盖章处签字，陈锦柏在乙方盖章处签字。
合同签订后，瑞梅仓储公司依约将场地及库房交由福莱尔公司使用。福莱尔公司于2014年1月12日支付租金50000元，2014年3月25日支付100000元。2014年7月7日、8月29日，瑞梅仓储公司分别向陈锦柏转账50000元。
另查明，涉案房屋未取得建设规划许可手续。涉案场地及房屋位于青岛港东仓库院内。2014年4月份，青岛港东仓库院门被堵，涉案的场地及库房无法正常出入。
一审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，虽然福莱尔公司与瑞梅仓储公司签订了《场地租赁合同》，其中包含库房及5间房屋的租赁，而瑞梅仓储公司未提交证据证实上述房屋取得建设规划许可或经主管部门批准建设，因此该合同中关于房屋租赁的部分应属无效。瑞梅仓储公司主张已向福莱尔公司交付房屋及场地，福莱尔公司虽对此不予认可，但其已经开始在涉案库房内安装航车，因此应认定瑞梅仓储公司已向其交付涉案场地及房屋，因此福莱尔公司应按照合同约定的年租金200000万元的标准支付场地租金及房屋占有使用费。福莱尔公司主张其向瑞梅仓储公司支付了租金15万元，而其所租赁的场地及库房于2014年4月1日起被堵门，造成其无法正常使用，瑞梅仓储公司退还了其中的100000元，剩余50000元也应予以返还，对此其提交了照片及与尚瑞峰的通话录音予以证实。瑞梅仓储公司对此不予认可，认为堵门的时间无法确定，且系第三人侵权，福莱尔公司应向第三人主张。一审法院认为，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，且瑞梅仓储公司未提交证据证明堵门的具体时间，故对瑞梅仓储公司该意见一审法院不予采纳。福莱尔公司要求解除租赁合同的主张，于法有据，一审法院对此予以支持，但其中库房及5间房屋未取得建设规划许可，因此该合同中关于房屋租赁的部分应属无效。福莱尔公司应支付瑞梅仓储公司2014年3月1日至同年4月1日期间的租金及占有使用费16986.30元（200000元÷365天×31天），瑞梅仓储公司应将超出的租金33013.70元（50000元-16986.30元）返还福莱尔公司。福莱尔公司已明确告知尚瑞峰因涉案场地及库房被堵，因此要求解除合同，故对瑞梅仓储公司要求福莱尔公司支付部分租金及库房、房屋占有使用费35万元的主张，一审法院不予支持。福莱尔公司主张因瑞梅仓储公司原因导致合同无法继续履行，因此要求瑞梅仓储公司赔偿航吊的购买及安装费用133500元。一审法院认为，福莱尔公司并未提交证据证明该航吊系特殊定制，该设备可以重复利用，因此对其要求瑞梅仓储公司赔偿该费用的主张一审法院不予支持，福莱尔公司可将该设备拆除后搬走。福莱尔公司主张因场地被堵门造成其2014年4月至6月份利润损失，要求瑞梅仓储公司予以赔偿。一审法院认为，根据福莱尔公司提交的照片以及其当庭陈述显示，在2014年4月涉案场地及房屋被堵门前其仅在涉案房屋内进行航吊安装，并未进行其他生产准备工作，故福莱尔公司该项主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。福莱尔公司已搬离涉案场地及库房、房屋，该场地、库房、房屋由瑞梅仓储公司实际控制，故对瑞梅仓储公司要求福莱尔公司腾退、返还场地、库房、厂房的请求，一审法院不予支持。
尚瑞峰系职务行为，故对福莱尔公司要求尚瑞峰承担连带责任的请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第九十四条、第二百一十六条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，一审判决：一、确认青岛福莱尔金属有限公司与青岛瑞梅仓储有限公司于2014年3月1日签订的《场地租赁合同》中关于库房、房屋的租赁部分无效，该合同于2014年4月1日解除；二、青岛瑞梅仓储有限公司于判决生效后十日内返还青岛福莱尔金属有限公司租金33013.70元；三、青岛福莱尔金属有限公司于判决生效后十日内将涉案房屋内的航吊拆除；四、驳回青岛福莱尔金属有限公司要求青岛瑞梅仓储有限公司赔偿航吊的钢材及安装费用133500元、利润损失116500元的诉讼请求；五、驳回青岛瑞梅仓储有限公司要求支付拖欠租金和库房、房屋占有使用费35万元及要求青岛福莱尔金属有限公司腾让、返还场地、房屋、库房的的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，由青岛福莱尔金属有限公司负担5175元，由青岛瑞梅仓储有限公司负担625元；反诉案件受理费3275元，由青岛瑞梅仓储有限公司负担。
本院二审期间，福莱尔公司提交提交证据一、厂房租赁合同一份，证明双方发生争议之后，2014年5月1日福莱尔公司与姜军世签订租赁合同，租期10年，每年租赁费40万元，福莱尔公司就没有再使用涉案场地和房屋。提交证据二、起重机拆装造价表一份，证明如果将航吊由瑞梅公司的港东仓库搬到姜军世的库房，费用是72300元，说明该航吊已经附合在瑞梅公司的仓库内，不能搬移。
瑞梅仓储公司、尚瑞峰共同质证称，对证据一的真实性无异议，证明福莱尔在与瑞梅仓储公司合同期间与姜军世签订的租赁合同，对瑞梅仓储公司构成故意违约。如福莱尔公司不再继续使用瑞梅仓储公司的厂房土地，应及时通知瑞梅仓储解除双方签订的合同，将自有的航吊等设备及时搬离承租的房屋和土地，而至今该航吊仍然存放于瑞梅仓储的厂房内，应视为该合同一直在履行，福莱尔公司应当支付相应的占有使用费。对证据二的真实性不予认可，该报价系案外人自行制作，并非市场的真实价格，不能证明该航吊与房屋附合。其所谓的拆装改造费用是根据其租赁的新房屋结构产生的费用。
经本院审理查明，二审中，瑞梅仓储公司、尚瑞峰对福莱尔公司在一审中提交的通话录音予以认可，但认为双方没有书面交涉解除租赁合同问题，只是在2014年6月口头谈过，当时福莱尔公司已经与姜军世签订租赁合同，瑞梅仓储公司说让福莱尔公司腾空房屋可以退一部分钱，但福莱尔公司一直没有腾空房屋和场地。
关于瑞梅仓储公司退给福莱尔公司10万元的性质。瑞梅仓储公司、尚瑞峰认可退给福莱尔公司的10万元系租金，当时双方口头协商，福莱尔公司把土地厂房退给瑞梅仓储公司，瑞梅仓储公司就退给福莱尔公司租金10万元，但瑞梅仓储公司退给福莱尔公司10万元之后，福莱尔公司并没有把土地厂房腾空。
关于涉案房屋、场地的现状。瑞梅仓储公司、尚瑞峰称，除了航吊仍在涉案房屋内，其他部分已经于2016年12月底另行对外出租。
关于福莱尔公司搬离涉案房屋、场地的时间，福莱尔公司称双方发生争议之后其于2014年4月就搬走了，没有办理书面交接手续，除了航吊之外，没有其他物品。瑞梅仓储公司、尚瑞峰称，福莱尔公司一直没有搬走，双方租赁合同一直没有解除；2016年底，瑞梅仓储公司为了防止损失扩大，才将其他部分对外出租。本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、双方签订的《场地租赁合同》解除的时间应如何认定；2、福莱尔公司应支付瑞梅仓储公司的租金、占有使用费应如何认定；3、福莱尔公司主张的20万元损失应否支持。
关于第一个焦点问题。本院认为，双方签订租赁合同之后，瑞梅仓储公司依约向福莱尔公司交付了涉案房屋和场地，福莱尔公司提交的照片和其公司工作人员与瑞梅仓储公司工作人员尚瑞峰的通话录音可以证明2014年4月涉案场地所在的港东仓库大院北门被案外人用土石方堵住，导致福莱尔公司无法正常使用，双方就租赁合同解除问题通过电话进行了协商，福莱尔公司工作人员明确提出解除租赁合同，尚瑞峰未表示异议，在此情况下，一审认定双方签订的租赁合同于2014年4月1日解除，并无不当，本院予以确认。福莱尔公司提交的其与姜军世签订的租赁合同，不影响本案定性处理，本院不予评判。瑞梅仓储公司主张双方签订的租赁合同应于其提起反诉之日解除，依据不足，本院不予支持。
关于第二个焦点问题。本院认为，福莱尔公司应当支付瑞梅仓储公司2014年3月1日至2014年4月1日期间的租金、占有使用费16986.30元，福莱尔公司实际支付瑞梅仓储公司租金5万元，瑞梅仓储公司应当将多收取的租金33013.70元退还福莱尔公司。本院对瑞梅仓储公司主张的租金、使用费过高部分，不予支持。
关于第三个焦点问题。本院认为，本案系因案外人堵门导致福莱尔公司无法正常经营，双方因此协商一致而解除租赁合同，并非双方当事人的过错导致解除租赁合同，福莱尔公司要求瑞梅仓储公司赔偿其营业损失，依据不足，本院不予支持。关于福莱尔公司主张的航吊损失问题，一审认定航吊非特殊定制，可以拆除搬走，并无不当。福莱尔公司要求瑞梅仓储公司赔偿其航吊损失，依据不足，本院不予支持，故本院对福莱尔公司提交的《起重机拆装改造报价》不予采信。
综上所述，福莱尔公司、瑞梅仓储公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10850元，由上诉人青岛福莱尔金属制品有限公司负担4300元，上诉人青岛瑞梅仓储有限公司负担6550元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 明
审判员 王化宿
审判员 齐 新
二〇一八年十月十日
书记员 于遨洋
书记员 吴苗苗