陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终7331号
上诉人（原审被告）：路艳君，女，1973年7月26日出生，汉族，个体户，住西安市雁塔区，现住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：王静，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王奇，陕西海普睿诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西安天久物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区大寨路2号东方米兰小区1号楼1层101室。
法定代表人：曹明山，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张正红，男，1976年12月17日出生，汉族，该公司项目经理，住甘肃省镇原县，现住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：刘晓育，男，1968年12月3日出生，汉族，该公司工程主管，住西安市雁塔区。
上诉人路艳君因与被上诉人西安天久物业管理有限公司（以下简称天久物业）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人路艳君委托诉讼代理人王静，被上诉人天久物业委托诉讼代理人张正红、刘晓育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
路艳君上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判为驳回天久物业的诉讼请求，一、二审诉讼费由天久物业负担。事实与理由：一审庭审中，天久物业提交了其2012年与2016年4月23日的两份《装修申请表》，前者系其在收房后发现房屋存在诸多质量问题，其向天久物业反映情况，要求天久物业进行整改。其收房时间应为2016年4月23日，此前因房屋未达到交房标准，故其不应当承担物业服务费。根据《物业管理前期服务协议》约定，四年物业服务费为6387元，一审判决计算有误。滞纳金系行政强制执行中执行罚的一种类型，个人与其他组织均无权设立，一审对天久物业主张的滞纳金作出裁判，无法律依据。天久物业在一审中提交的证据不能证明天久物业多次向其主张权利，天久物业的部分主张已超过诉讼时效，应当予以驳回。一审认定事实不清，适用法律不当。
天久物业辩称，路艳君于2010年10月2日接收了涉案东方米兰小区房屋，同时与其签订《物业管理前期服务协议》，从此时起，路艳君对房屋具有实际占有、使用的权利，并享受了其提供的物业管理服务。至于路艳君因何未实际居住，不影响其作为物业服务企业收取相关物业服务费。根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，房屋所有人、使用人可以向建设单位提出维修或赔偿要求，路艳君不能将第三方责任转嫁物业公司并拒交物业服务费。路艳君拖欠费用长达51个月（2012年7月1日至2016年9月30日），根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》的规定及双方合同约定，涉案房屋收费标准按70%计算分别为物业服务费6786.71元、电梯费3958.92元、采暖费4410.41元，共计15156.04元。《物业管理前期服务协议》为有效协议，其主张滞纳金合法有效。其通过电话、邮局挂号信件及上门贴条等催收方式，连续不间断地主张物业服务等各项欠费，故本案没有超过诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。
天久物业向一审法院起诉请求：判令路艳君支付其物业服务费2706室10745.7元、滞纳金25522.69元及2012年至2015年2705室采暖费5297.6元，2705室费用合计41565.99元；路艳君负担本案诉讼费。
一审法院认定事实：路艳君系西安市雁塔区大寨路2号东方米兰10号楼2705室房屋业主，房屋建筑面积为158.42平方米。2010年10月2日，天久物业（甲方）与路艳君（乙方）签订《物业管理前期服务协议》，约定由天久物业为该小区提供物业管理服务。协议第四条物业管理服务费用约定，物业管理服务收费标准为住宅1.2元／平方米；路艳君（乙方）逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日须向天久物业（甲方）交纳加收应缴费用的千分之三的滞纳金。另查明，2016年4月23日，路艳君向天久物业提出装修申请。2010年10月至2012年7月，路艳君按照双方约定缴纳过物业费，路艳君于2012年7月后再未缴纳物业费。庭审中，双方对合同约定的物业服务费收费价格和收费标准无异议，亦均认可2012年至2015年2706室采暖费为4410元。经查，天久物业主张的物业服务费是按照空置房屋以应收物业服务费70%的标准计算的。天久物业提交照片数张证明其在路艳君拖欠物业服务费期间（即2012年7月后）多次向路艳君要求交纳物业服务费。
一审法院认为，天久物业与路艳君签订的《物业管理前期服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应属有效协议，双方均应按照协议约定履行各自的义务。天久物业提交路艳君的《装修申请表》，证明路艳君已实际占有使用该房屋，天久物业要求路艳君支付物业服务费、采暖费符合合同约定，依法应予支持；天久物业主张路艳君拖欠物业服务费的违约金25522.69元，该违约金请求过高，酌情认定为5000元。因房屋质量问题与本案不属同一法律关系，路艳君可另案主张，故路艳君以此为由拒交物业服务费，于法无据，不予支持。天久物业出示的证据证明天久物业在2012年7月后多次向路艳君主张物业服务费，路艳君辩称天久物业起诉超过诉讼时效，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：被告路艳君于本判决生效之日起十日内向原告西安天久物业管理有限公司支付2705室物业服务管理费10745.7元、滞纳金5000元、暖气费4410元,合计20155.7元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费839元，由西安天久物业管理有限公司负担139元，路艳君负担700元；因西安天久物业管理有限公司已预交，故路艳君应在给付上述款项同时一并支付西安天久物业管理有限公司。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，路艳君于2012年5月15日、2016年4月23日分别向天久物业提交了有其署名的《装修申请表》。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。天久物业与路艳君签订的《物业管理前期服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案查明，路艳君曾于2010年10月至2012年7月按照协议约定向天久物业交纳过物业费，且一审中天久物业提交了有路艳君署名的两份《装修申请表》，故路艳君上诉称其收房时间应为2016年4月23日，此前因房屋未达到交房标准其不应当承担物业服务费等，证据不足，依法不予采信，一审对天久物业主张路艳君支付其物业服务费、采暖费等费用共计15155.7元的诉讼请求予以支持，事实清楚，于法有据。《物业管理前期服务协议》中约定路艳君逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日须向天久物业交纳加收应交费用千分之三的滞纳金，实为双方对违约责任的约定。路艳君拖欠天久物业相关物业服务费等费用的行为构成违约，依法应承担相应的责任。因《物业管理前期服务协议》约定的违约金标准过高，故一审对天久物业关于违约金的主张酌情认定5000元，与法不悖，并无不妥。房屋质量问题与本案非同一法律关系，路艳君可另行主张，路艳君以此为由不支付物业服务等费用，理由不能成立。天久物业提供的证据能够证明天久物业于2012年7月之后曾多次向路艳君主张物业服务等费用，故对路艳君上诉称天久物业的部分主张已超过诉讼时效等，依法不予认定。
综上所述，路艳君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费304元，由路艳君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一七年六月二日
书 记 员 张小赛