广东省怀集县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1224民初1503号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司怀集分公司。住所地：怀集县怀城镇莲花庄清水塘碧桂园销售中心***室。统一社会信用代码：91441200555591174T。
法定代表人：李长江。
委托诉讼代理人：黄彩凤，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：姚卓彦，男，该公司职员。
被告：张宝庆，男，1964年4月5日出生，汉族，住广州市白云区。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司怀集分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告张宝庆物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人姚卓彦，被告张宝庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2017年9月的物业服务费共2267.19元。2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照5%标准计算并支付违约金至被告付清物业服务费之日止。暂计至2018年6月6日的违约金数额为3219.53元。事实和理由：2010年3月10日，怀集县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）与原告签订《怀集碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对怀集碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等在内的物业管理服务。被告于2010年12月21日购买了怀集碧桂园芳邻一街8号商品房（以下简称碧桂园8号房），属于原告管理的物业服务区域范围，被告并与原告签订了《怀集碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费484.96元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2017年5月开始拖欠原告物业服务费，至2017年9月拖欠的款项已经达5486.72元。原告于2017年6月至2018年6月期间向被告发出《欠费催交函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。
被告张宝庆口头答辩称，原告提出的拍卖时间未核定，起诉状的金额有出入，请核实欠费底单。
原告碧桂园物业公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.企业营业执照，拟证明原告主体存在的合法性。2.怀集碧桂园前期物业服务合同，拟证明原告接受碧桂园房地产公司选聘，对怀集碧桂园小区提供前期物业服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费；物价局关于怀集碧桂园物业服务费收费许可证，拟证明原告提供物业服务及收取物业服务费的合法性。3.商品房买卖合同、补充协议及附件附录，拟证明被告房屋买受人身份及物业服务费计费面积；房屋所有权证，拟证明被告业主身份及物业服务费计费面积；怀集碧桂园前期物业服务协议，拟证明被告与原告存在物业服务合同关系，在收楼后须履行物业服务费缴交义务，否则将承担违约责任；被告物业移交书、入住登记表、收楼通知书及签收回执，拟证明被告已收楼，须按照合同约定向原告缴交物业服务费；广州市白云区人民法院执行裁定书（2015）穗云法执字第5199号，拟证明被告房产被转移。4.银行代扣费用账户、银行扣费失败的证明，拟证明被告未能按约交纳物业服务费。5.物业服务费催交函及签收回执，拟证明原告已经向被告催缴，但是被告拒不交纳物业服务费。针对原告碧桂园物业公司提出的上述证据，被告张宝庆发表如下质证意见：对证据真实性无异议，但对欠款明细表计算时间有异议，对拖欠物业费的时间有异议。2017年9月22日，新业主已经备案登记，欠费时间是重复的，违约金的计算标准不予认可，请求按银行的同期利率计算。对其他证据无异议。
被告张宝庆为反驳原告碧桂园物业公司主张及证明其主张，向本院提交如下证据：拍卖通知与邀请函，拟证明涉案房产第一次的拍卖时间。原告碧桂园物业公司对被告张宝庆提出的证据无异议。
庭审中，原告陈述，拖欠服务费逾期一个月后，下个月开始计算逾期违约金，被告2017年5月份拖欠物业服务费，即从2017年7月1日起计算违约金。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月1日，碧桂园房地产公司与原告签订《怀集碧桂园前期物业服务合同》，约定由原告为怀集碧桂园提供物业管理服务事宜，服务项目包括房屋建筑公共部位的维护和管理服务、公共设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备、公共文化康乐场所及其设施设备的维护和管理服务、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务等。物业服务费采取包干制方式由原告收取，步梯洋房按房屋建筑面积1.50元/月每平方米计收，双联/联体住宅按建筑面积1.80元/月每平方米计收，花园按花园面积0.30元/月每平方米计收，商铺按照房屋建筑面积3元/月每平方米计收，汽车车位按120元/月每个计收，摩托车、电动车、助力车车位按30元/月每个计收。物业服务费应按月交纳，业主或者物业使用人应在每月10日前交纳上月的物业服务费。
另查明，被告是碧桂园8号房的业主。2010年12月21日，原告与被告就碧桂园8号房交付后由原告提供的物业管理服务事宜签订了《怀集碧桂园前期服务协议》，约定原告以房屋建筑面积（套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元，花园面积每平方米0.3元，碧桂园8号房的套内建筑面积为221.66㎡、花园面积269㎡，被告每月应按479.68元向原告交纳物业服务费。上述面积如与方管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。原告采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延）。物业服务费应按月交纳，业主或者物业使用人应在每月10日前交纳上月的物业服务费。物业管理费按约定由被告交纳，若被告与物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，被告负连带责任，逾期交纳服务费的，从逾期之日起按应付服务费5‰交纳违约金。2011年6月27日，碧桂园房地产公司通知被告收楼，物业服务费从2011年8月1日起计收。2011年7月6日，碧桂园房地产公司将碧桂园8号房交付被告。2017年5月起，被告未再向原告交纳物业服务费。经广州市白云区人民法院委托广东荣申拍卖行有限公司肇庆分公司拍卖成交后，2017年9月22日，广州市白云区人民法院作出（2015）穗云法执字第5199号执行裁定，裁定碧桂园8号房所有权及相应的其他权利归买受人李燕欢所有。2018年7月9日，原告向本院提起诉讼。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告对自2017年5月起欠缴物业服务费及碧桂园8号房每月服务费为484.96元的事实不持异议，本院予以确认。本案的争议焦点在于被告欠缴物业服务费的截止时间，对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，碧桂园8号房经拍卖成交后，广州市白云区人民法院于2017年9月22日已将碧桂园8号房的财产权裁定归李燕欢所有，因此，张宝庆自2017年9月22日不再是碧桂园8号房的业主，此后碧桂园8号房的物业管理费应当由新业主承担。基于物业管理费是按月计算，故此，原告请求被告支付物业管理费至2017年9月本院予以支持。经核算，从2017年5月至2017年9月，被告应向原告支付未按期缴纳碧桂园8号房的物业服务费为2424.80元（484.96元×5个月），原告请求2267.19元，是其对民事权利和诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。
关于违约金的问题。原、被告签订的《怀集碧桂园前期物业服务合同》约定了物业服务费逾期交纳按应缴费用每天5‰支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告在本案中并未提出证据证明被告的逾期交纳物业服务费的行为所导致的损失，为此，本院确定原告的损失仅为被告逾期付款导致的利息损失，故此，结合人民银行公布的同期贷款的利率，原告请求按每日5‰计算逾期付款违约金，显然远高于其实际损失。因此，被告在本案中请求法院减少违约金，本院予以支持。根据公平原则，对违约金的支付，结合原告对本案违约金起算的陈述，本院确定本案的违约金以484.96元为本金，分别自2017年7月1日、2017年8月1日、2017年9月1日、2017年10月1日、2017年11月1日，按照人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍支付至付清之日止，对超出该部分的违约金本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第二十九条第二款，《物业管理条例》（2018年修正）第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：
一、张宝庆在本判决生效之日起十日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司怀集分公司支付物业服务费2267.19元及违约金（违约金计算方法：2017年7月至11月，以每月物业服务费484.96元为本金，按照人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍从当月1日起算并分段计付至付清之日止）；
二、驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司怀集分公司的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由张宝庆负担。
本判决为终审判决。
审判员 陈 阳
二〇一八年八月二日
书记员 钟婷婷