广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5616号
上诉人（原审被告）：姚日泉，身份证住址：吴川市。
上诉人（原审被告）：曾康成，身份证住址：吴川市。
两上诉人共同委托代理人：卢愿光，广东天穗律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：邓秋平，广东天穗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐强，住所地：深圳市宝安区。
原审被告：案外人一。
上诉人姚日泉、曾康成与被上诉人徐强、原审被告案外人一因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法沙民初字第1651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年11月1日，曾康成根据姚日泉的授权，与徐强签订了《房屋租赁合同》，约定曾康成将位于某大道98-3号物业出租给徐强作为某饮品店使用，商铺面积长14.7米宽6.1米，租期自2013年11月1日-2017年5月31日止，2014年6月1日前每月租金7800元，此后每月租金8500元；签订合同时缴纳2个月押金15600元；承租期间，徐强承担关于本物业出租、经营等国家机关征收的一切费用（含租赁税和管理费），支付水电费（水费7元/立方米、电费1.5元/度）；承租期内如徐强中途终止合同，则曾康成有权没收徐强押金及所投资全部不动产(装修附着物)，徐强无条件退出；徐强如确需要转让必须经曾康成书面确认同意方能转让（必须有曾康成重新签订租赁合同方能生效），否则曾康成有权终止合同押金不退。签订合同后，双方依约履行合同。2014年、2015年曾康成支付了涉案98号物业房屋租赁税后，再向徐强收取了涉案商铺物业租赁税2074元、2074元，共4148元。
承租期间，徐强每月依约缴纳水电费，对照供水、供电部门收费标准（水费4.82元/立方米、电费1.0357元/度），2013年11月至2015年6月期间，徐强多缴纳水费1070元、电费6386元。
另查，2013年10月28日，曾康成另收取徐强合同外进场费45000元，曾康成向徐强开具了收据，收据注明此款是经过双方协商自愿支付的，以后不能退还；徐强在收据上签名同意。
2015年6月27日，曾康成同意徐强将租期延长一年的商铺承租权转让给他人，徐强因此支付了被告商铺延期费28000元。曾康成向徐强开具了收据，注明此款不能退还。此后，徐强将涉案商铺承租权转让给他人，收取了转让费186000元。涉案商铺租赁关系自此与徐强无关。
又查，曾康成、姚日泉未提供涉案商铺建设工程规划许可证或其他合法报建手续。
原审原告徐强诉讼请求：一、姚日泉、案外人一、曾康成返还徐强房屋租赁综合税款4148元；二、姚日泉、案外人一、曾康成返还徐强多支付的电费6386元、水费1070元；三、姚日泉、案外人一、曾康成返还徐强入场费78000元；四、本案诉讼费由姚日泉、案外人一、曾康成承担。
原审法院认为，案外人一不是涉案合同相对人，也没有证据显示是涉案租赁物的权利人，故不是本案适格被告，徐强要求其承担相应的法律责任，原审法院不予支持。姚日泉、曾康成未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，涉案《房屋租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。徐强提出其实际支付了进场费50000元，曾康成将其中5000元作为其租赁佣金的陈述，曾康成对此予以否认，徐强无提供相关证据证明，原审法院不予采信，故原审法院认定徐强向曾康成支付了进场费45000元以及商铺延期费28000元。本案双方签订的《房屋租赁合同》无效，曾康成也没有提供证据证明其收取进场费45000元以及商铺延期费28000元的依据，现徐强要求返还上述费用，原审法院予以支持。
关于徐强要求返还承租期内水电费及租赁税款的问题。虽然双方签订的涉案合同无效，但合同关于承租期内水费、电费计算标准以及涉案商铺租赁税款由徐强缴纳的约定，是双方真实意思表示，并未违反法律的强制性或禁止性规定，且双方已经实际履行，徐强对此也并未提出过异议，故徐强提出要求返还涉案商铺租赁税款、超过供水供电部门收费标准的水费电费的主张，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、姚日泉、曾康成应于本判决生效之日起五日内向徐强返还款项73000元；二、驳回徐强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2040元，由徐强承担378元，姚日泉、曾康成承担1662元。
姚日泉、曾康成不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判姚日泉、曾康成无须向徐强返还款项73000元；2、改判徐强承担本案一审、二审诉讼费。
上诉事实和理由：一、一审判决书判决两姚日泉、曾康成须退还徐强45000元，存在认定事实不清、适用法律错误，判决错误，请求二审法院依法改判。关于徐强在承租A3商铺前，姚日泉、曾康成该商铺是经营电器的用途，有装修，且房屋干净、卫生，排污少，对四周住户影响小，而徐强于2013年11月1日承租后，用于经营餐饮，导致原房屋有关装修已不适用，且有重大改变，原有房屋设施会被破坏，所以，在2013年11月6日经租赁双方协商，由徐强自愿支付45000元费用给姚日泉、曾康成作为装修补偿费用，并双方在《收据》签名，表明以后不能退回，该意思表示真实，没有违背当事人的意愿，没有违反国家法律、法规，应当按当事人约定内容处理。而徐强在租赁关系结束后，起诉要求退回，完全违背诚实信用原则，依法不应支持。但一审判决书无视徐强承租房屋改变原房屋使用用途、破坏装修给姚日泉、曾康成造成损失的情况，认定事实不清，从而作出了错误的判决内容，请求二审法院依法纠正，予以改判。
二、一审判决姚日泉、曾康成须退还徐强28000元，亦同样存在属于认定事实不清、适用法律错误，判决错误情形，请求二审法院依法改判。关于2015年6月27日徐强的代理人案外人二交纳A3商铺延期费28000元，应理解徐强提前终止租赁合同，其找接手后，使两姚日泉、曾康成与案外案外人四签订的《租赁合同》期限比原《租赁合同》期限长了一年，该延期一年补偿28000元费用，是作为徐强自愿支付给姚日泉、曾康成的综合损失补偿费用，亦注明不能退回。该意思表示真实，没有违背当事人的意愿，徐强要求退回违背诚实信用原则，依法不应支持。因为徐强租赁期限从2013年11月1日至2017年5月31日止，至2015年3月份徐强经营不善，单方要终止租赁合同，但又担心违约，其想找人接手其A3商铺经营，但接手方案外人三、案外人四要求徐强必须将剩有的租期2年租赁合同，获得姚日泉、曾康成同意延至3年租期才愿意租赁，所以徐强愿意支付28000元作为延期1年租赁合同补偿费用给姚日泉、曾康成，姚日泉、曾康成同意徐强的原房屋租赁合同延期一年，然后由徐强将其A3商铺转手给案外人三、案外人四，徐强获得高额转手费用186000元，徐强获得的转手费远远比付出的补偿费用高得多，其不但没有损失，还获得非常高的利益。然后，姚日泉、曾康成与徐强终止《房屋租赁合同》，才由姚日泉、曾康成与徐强找到接手人案外人三、案外人四签订《房屋转租合同》，接手人案外人三、案外人四获得租赁A3商铺，租期从2015年6月份至2018年6月30日止，上述28000元合同延期费用是徐强为了获得答辩人同意合同延期1年，对姚日泉、曾康成直接或间接损失的补偿费用，该费用是双方自愿、平等的基础上达成的，符合双方的真实意思，没有违背当事人的意愿，没有违反国家法律、法规，应当按当事人约定内容处理。而徐强要求退回违背诚实信用原则，法庭不应支持。但一审判决书对此认定事实错误，作出了错误的判决内容，请求二审法院予以依法改判。
三、一审判决书认定姚日泉、曾康成与徐强之间《房屋租赁合同》属于无效合同，存在认定事实不清、适用法律错误，判决错误，请求二审法院依法改判。涉案的房屋系姚日泉于2004年6月份依法从深圳市某实业有限公司取得70年商业用地使用权后，投资兴建而成，已在宝安区沙井镇有关政府、村委等部门办理了历史建设用地相关申请报告，相关政府部门同意姚日泉、曾康成出租房屋，税务依法征税，工商部门也认同租赁关系，也同意徐强办理了工商营业执照，而一审法院无视历史用地问题，无视相关政府对姚日泉、曾康成房屋征税事实，无视工商部门同意办理营业执照事实，判决双方租赁合同无效，是适用法律错误。请求二审法院予以依法改判。综上所述，一审判决书存在错判，请二审法院公正审理本案，依法改判如上诉请求。
被上诉人徐强答辩称，一、上诉人姚日泉、曾康成出租的建筑物是否合法都与本案无关，因为任何的法律都不允许房屋的所有人在房屋租金之外再收取其他的费用。如果姚日泉、曾康成已经取得建设用地批准文件，而没有建设用地规划许可证，那么其是不得起诉的。涉案租赁房产没有取得建设工程规划许可证，所以是一个违章建筑，一审判决合同无效是正确的，因此姚日泉、曾康成不能收取进场费、合同延期费等费用。
原审被告案外人一未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁房产虽然作为历史遗留违法建筑进行申报，但相关主管部门未就该建筑物的合法性进行认定，上诉人姚日泉、曾康成于二审期间亦未提交相关证据证明该房产系经主管部门批准建设，因此，原审认定姚日泉与徐强签订的《房屋租赁合同》无效正确，本院予以维持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。姚日泉、曾康成主张徐强支付的进场费45000元系承租方对租赁房产原装修损坏进行的补偿，徐强对此不予认可，姚日泉、曾康成未提交证据证明其损失依据及补偿标准，本院对此不予采信。对于姚日泉、曾康成收取的商铺延期费28000元，因缺乏证据证明其收取该费用的依据，原审判决该费用予以返还亦无不当。综上，姚日泉、曾康成的上诉请求理据不足，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1625元，由上诉人姚日泉、曾康成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年六月二十日
书 记 员 刘尹琳(兼)
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。