广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤09民终1452号
上诉人（原审被告）信宜市运朝房地产开发有限公司，住所地：信宜市东镇迎宾大道西南（城郊新塘村）二楼。
法定代表人黎运朝，董事长。
诉讼代理人刘冬梅，广东盛州律师事务所律师。
诉讼代理人黎伏倩，广东文业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁建荣，男，汉族，1954年11月25日出生。
被上诉人（原审原告）王庆英，女，汉族，1966年11月27日出生。
诉讼代理人梁建荣，男，汉族，1954年11月25日出生住。
上诉人信宜市运朝房地产开发有限公司（下称运朝房地产公司）因与被上诉人梁建荣、王庆英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服信宜市人民法院(2016)粤0983民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：梁建荣与王庆英是夫妻关系，梁建荣是广东省信宜土产进出口公司的司机（下称信宜土出公司）。信宜土出公司为解决梁建荣等九位职工未能参加1993年正常房改的住房问题，以信宜土出公司为甲方，梁建荣等九位职工为乙方，双方签订《关于公司内部解决九位职工住房问题的协议》，该协议主要约定：甲方将原外贸土出车队司机住宿楼水泥钢筋结构三层楼，占地面积507.63平方米，建筑面积230.26平方米，楼房总面积618.25平方米，交给乙方今后作长期居住使用。甲方解决乙方住房的方法是根据市政府有关部门对于一九九三年第一期房改金：145元/㎡，第二期房改金：560元/㎡,采取中间值金额：354元/㎡进行按住房面积计算总值，并给予乙方一次性付清房金优惠20%，每年工龄计优惠0.3%，住房折扣2%优惠，三项优惠后实收取房改住房金。甲方只能以内部房改的形式收取房改住房金。甲方收到乙方住房金后，以双方签订的协议作为乙方今后长期居住楼房唯一的手续。如今后乙方在居住楼房和公共场地与其他相邻出现的纠纷及出现其他问题，甲方不负任何责任。乙方今后有权对此楼房进行修造。如申请办理政府有关部门的合法手续的一切费用均由乙方负责。如在使用过程中出现其他一切问题乙方自行理顺，自负责任，均与甲方无关等内容。签订上述协议后，梁建荣向信宜土出公司交付房改金10753.05元，并取得该楼202号房的居住使用权。
2010年10月1日，梁建荣、王庆英与运朝房地产公司签订《运朝房地产公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》[下称《补偿协议书》]，协议书的甲方为运朝房地产公司，乙方为梁建荣、王庆英。该协议书约定：乙方有宿舍用地位于信宜市绿丫路（即兽医站与市第六小学之间），经乙方与市第六小学土地调换后，土地面积33m×28m=924㎡（详见2010年9月19日土出公司车队宿舍业主与信宜市第六小学签订的土地调换协议及调换后的土地示意图），在该土地有三层旧混合结构房屋，现经甲、乙双方充分协商，并在平等、自愿、公平的原则上，乙方同意将该924㎡土地所有权归属给甲方所有，甲方对乙方宿舍业主（共9户）进行建新房作为补偿，并签订如下补偿协议。一、乙方同意甲方在该地建新房。二、建房的层数、规划、面积由甲方确定，乙方无权干涉。三、甲方补偿给乙方每户一套房，实用面积每户150㎡，车库一间（面积25㎡）。四、甲方包报装水、电到乙方每户门口，费用甲方负责。五、甲方交房给乙方标准为装修好外墙、公共梯间、不锈钢楼梯扶手、铝合金窗、房内粗批。六、乙方可在十层以下选房，选房面积在150-160㎡内，乙方不作任何补偿。七、以后的物业费、电梯费乙方负责。八、甲方负责为乙方办好房产证，费用由甲方负责。九、甲方在该地建设过程中，有出现内部纠纷问题，乙方负责解决，费用由乙方负责。十、在签订协议后，乙方应在1个月后搬出该旧宿舍给甲方清拆，甲方负责乙方（9户）每户每月500元租房住的租金，直到甲方交房给乙方为止，甲方并负责每户3000元搬迁费。如乙方延期不搬出给甲方清拆，则交房期限顺延。十一、甲方约在两年半时间内建好新房交付乙方使用。十二、两年半内不交房，按每套售价金额的20%罚款作为甲方付给乙方的违约金。十三、维修基金由甲方负责。2010年10月18日，梁建荣、王庆英作为乙方、运朝房地产公司作为甲方，双方又签订一份《运朝房地产公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补充协议》[《补充协议》]，约定：（一）乙方提供玖佰贰拾肆平方土地给甲方，土地使用权由甲方拥有，如因土地界至不清楚的，由乙方负责解决。（二）办理土地使用权证的所有费用均由甲方负担。（三）在甲方办理土地使用证如有因政策性影响和其他原因等不能办理土地使用证的与乙方无关。（四）如乙方已搬清房屋给甲方拆除兴建新楼施工，甲方拆除乙方房屋在合同期内而无法兴建的，均由甲方按协议妥善在市区比较交通方便的地方安排新楼房给乙方居住，或者甲方也可按地价每平方米伍仟元计算支付给乙方。签订上述协议后，梁建荣、王庆英搬出该住址，运朝房地产公司于2010年11月开始拆除房屋、平整土地、建好挡土墙和排水沟后一直停工至今。由于运朝房地产公司一直没有交付符合协议约定的房屋给梁建荣、王庆英使用，由此引发纠纷。梁建荣、王庆英于2014年1月14日向原审法院提起诉讼，并提出由于运朝房地产公司没有在约定的两年半时间内建好新楼房交付梁建荣、王庆英使用，因此运朝房地产公司应按协议约定的按每套售价金额的20%罚款支付违约金给梁建荣、王庆英，因此梁建荣、王庆英提出如下请求：一、运朝房地产公司赔偿违约金120000元给梁建荣、王庆英。二、梁建荣、王庆英与运朝房地产公司继续履行于2010年10月1日签订的《补偿协议书》。三、本案的受理费由运朝房地产公司负担。在该案审理过程，运朝房地产公司提起反诉，请求：一、按照2010年10月18日签订的《补充协议》执行，由反诉人以地价每平方米伍千元计算支付513333元给被反诉人。二、终止反诉人与被反诉人在2010年10月1日签订的《补偿协议书》及其后于2010年10月18日签订的《补充协议》中的合同关系。三、反诉受理费由被反诉人负担。原审法院经审理后于2014年6月11日作出（2014）茂信法民二初字第38号民事判决：一、限运朝房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付违约金81000元（2700元/平方米×150平方米×20%）给梁建荣、王庆英。二、梁建荣、王庆英与运朝房地产公司继续履行2010年10月1日签订的《运朝房地产公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》。三、驳回梁建荣、王庆英的其他诉讼请求。四、驳回运朝房地产公司的反诉请求。一审案件本诉受理费2700元、反诉受理费8933元、邮寄费50元，共计11683元。由梁建荣、王庆英负担本诉受理费878元，运朝房地产公司负担本诉受理费1822元、反诉受理费8933元、邮寄费50元，共计10805元。因运朝房地产公司不服上述一审判决提起上诉，茂名市中级人民法院于2014年10月20日作出（2014）茂中法民二终字第116号民事判决：一、撤销广东省信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第38号民事判决。二、运朝房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款513333元给梁建荣、王庆英。三、终止《运朝房地产公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》及《运朝房地产公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补充协议》的履行。四、驳回梁建荣、王庆英的诉讼请求一审案件本诉受理费2700元、反诉受理费8933元、邮寄费50元，共计11683元，由梁建荣、王庆英负担。二审案件受理费11633元，由梁建荣、王庆英负担。梁建荣、王庆英不服该二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2016年4月1日作出（2015）粤高法民一提字第34号民事判决：一、撤销广东省茂名市中级人民法院（2014）茂中法民二终字第116号民事判决。二、维持广东省信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第38号民事判决。二审案件受理费11633元，由运朝房地产公司负担。2016年4月27日，梁建荣、王庆英以运朝房地产公司至目前为止仍未按约定交付楼房给梁建荣、王庆英使用，故运朝房地产公司应当支付第二期违约金及相应的租金给梁建荣、王庆英为由起诉至原审法院，提起本案诉讼。庭审中，梁建荣、王庆英称其诉讼请求第二项的租金应当从2015年5月1日起计至2017年4月30日止。
另查明，梁建荣、王庆英在诉讼中提供有落款日期为2013年4月5日及落款日期为2014年5月4日的《运朝房地产公司现金支出证明单》各一份，其中落款日期为2013年4月5日的证明单中写明：“兹由新尚山庄付给梁建荣房租（2013、5、1—2014、4、30）一年，合计人民币柒仟贰佰元（￥7200元），收款人梁建荣，加盖有运朝房地产公司财务专用章。”落款日期为2014年5月4日的证明单中写明：“兹由新尚山庄（第一期）付给梁建荣房租（2014、5、1—2015、4、30）一年，合计人民币柒仟贰佰元（￥7200元），收款人梁建荣，加盖有运朝房地产公司财务专用章。”
原审法院认为，梁建荣、王庆英与运朝房地产公司争议的焦点有三：一、梁建荣、王庆英与运朝房地产公司在涉案的《补偿协议书》中约定两年半不交房的，按每套售价金额20%罚款作为违约金，该约定的每套是仅指房屋的实用面积还是指房屋的实用面积及车库的面积在内？二、梁建荣、王庆英起诉主张第二期违约金的依据是否充分及梁建荣、王庆英的该项主张是否已超过诉讼时效？三、梁建荣、王庆英主张运朝房地产公司支付从2015年5月1日起至2017年4月30日的租金14400元的理由是否充分？
关于梁建荣、王庆英与运朝房地产公司在涉案的《补偿协议书》中约定两年半不交房的，按每套售价金额20%罚款作为违约金，该约定的每套是仅指房屋的实用面积还是指房屋的实用面积及车库的面积在内的问题。梁建荣、王庆英主张涉案的《补偿协议书》中约定两年半不交房的，按每套售价金额20%罚款作为违约金，该约定的每套是指房屋的实用面积及车库的面积在内的。而运朝房地产公司则主张该约定的每套是指房屋的实用面积，不包括车库的面积在内。从涉案的《补偿协议书》第三项的约定可知，运朝房地产公司补偿给梁建荣、王庆英的一套房所达到的要求是房屋实用面积为每户150平方米及面积为25平方米的车库一间。因此，面积为25平方米的车库一间与房屋的实用面积是运朝房地产公司承诺的作为一个整体补偿的，故梁建荣、王庆英主张该约定的每套是指房屋的实用面积及车库的面积在内符合涉案协议书中的约定，原审法院予以采纳。
梁建荣、王庆英起诉主张第二期违约金的依据是否充分及该项主张是否已超过诉讼时效？运朝房地产公司没有按涉案协议约定的期限交付房给梁建荣、王庆英使用，其行为构成违约，并且至目前为止运朝房地产公司仍没有按涉案协议约定的期限交付房给梁建荣、王庆英使用，即运朝房地产公司的违约行为是持续性，因此，梁建荣、王庆英提起的违约金的诉讼没有超过诉讼时效。梁建荣、王庆英于2014年已就运朝房地产公司逾期交付套房，就房屋的实用面积部分主张了违约金，对于运朝房地产公司逾期交付车库的尚未主张违约金。虽然运朝房地产公司的违约行为处于持续状态，但没有构成新的违约事实，因此，梁建荣、王庆英起诉就房屋的实用面积部分再主张第二期违约金既与涉案协议中的约定不符，也缺乏法律依据，原审法院不予支持。如前所述，由于梁建荣、王庆英之前没有就运朝房地产公司没有按涉案协议中约定的两年半内交付车库主张过违约金，现梁建荣、王庆英起诉按生效判决确认的2700元/平方米主张面积25平方米车库的违约金符合涉案协议中的约定，也符合法律规定，原审法院予以支持。根据涉案协议第十二条中约定的违约金计算方式，运朝房地产公司应当支付违约金13500元（2700元/平方米×25平方米×20%）给梁建荣、王庆英。
关于梁建荣、王庆英主张运朝房地产公司支付2015年4月30日起至2017年5月1日的租金14400元的理由是否充分的问题。据梁建荣、王庆英提供的现金支出证明单及其在庭审中的陈述可知，运朝房地产公司已支付了从2015年4月30日前租金给梁建荣、王庆英，自2015年5月1日起至目前的租金未支付。由于梁建荣、王庆英与运朝房地产公司签订的《补偿协议书》中约定运朝房地产公司负责支付每月租金给原告，直至运朝房地产公司按约定交房给梁建荣、王庆英为止。至目前为止，运朝房地产公司仍未按约定交房，所以梁建荣、王庆英请求运朝房地产公司支付租金既符合双方的约定，也符合法律的规定，原审法院予以支持。至于租金的标准及租金起止期限问题。虽然梁建荣、王庆英与运朝房地产公司在涉案的协议书中约定运朝房地产公司是按每月500元的标准支付租金，但梁建荣、王庆英起诉主张梁建荣与运朝房地产公司双方已将每月租金的标准提高至600元/月，并且提供有运朝房地产公司盖章确认的现金支出证明单证明其该项主张，据上述现金支出证明单显示，运朝房地产公司是按每月600元的标准一次性支付下一年度租金的，因此，梁建荣、王庆英起诉要求运朝房地产公司按每月600元的标准支付租金有理有据，原审法院予以支持。梁建荣、王庆英请求运朝房地产公司支付的是从2015年5月1日起至2017年4月30日止的租金。由于至一审庭审结束时止，运朝房地产公司仍未交房给梁建荣、王庆英，梁建荣、王庆英请求的从2015年5月1日起至2016年5月31日止的租金，原审法院予以支持。至于之后的租金，由于未能确定运朝房地产公司何时会交房，所以租金应计至何时无法确定，故梁建荣、王庆英可待相关违约行为确定发生后再另行主张权利。综上所述，运朝房地产公司应当支付从2015年5月1日起至2016年5月31日止的租金共7200元（600元/月×12个月）给梁建荣、王庆英。
虽然运朝房地产公司开庭缺席，但案情事实清楚，证据充分，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限运朝房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付违约金13500元给梁建荣、王庆英。二、限运朝房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付租金7200元给梁建荣、王庆英。三、驳回梁建荣、王庆英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2478元（梁建荣已预交），由运朝房地产公司负担317元，梁建荣、王庆英负担2161元。
上诉人运朝房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决将车库面积计入计算违约金的房屋面积，是对涉案《补偿协议》的曲解。而且，关于车库的违约金主张已过诉讼时效，原审判决错误。1.双方签订的《补偿协议书》第十二条约定“两年内不交房，按每套售价金额的20%罚款作为甲方文付给乙方的违约金”，由此可见，计算20%违约金的基数是每套房的售价；另外，上述《补偿协议书》第三条约定“三、甲方补偿乙方每户一套房，实用面积每户150㎡，车库一间（面积25㎡）”，从“一套房“和“车库一间”之间是有其他文字（实用面积每户150㎡）隔开，而且是这些文字前后都使用逗号隔开的，并不是使用顿号。从语言和符号使用常规来看，“车库一间”与“实用面积每户150㎡”，不是并列的关系。这也就是说，“实用面积每户150㎡”属于“一套房”的内容，但是“车库一间”不属于“一套房”的内容，该条约定仅仅是将“一套房”的具体内容定在“实用面积每户150㎡”，除此以外没有其他。另外，根据通常的房地产交易习惯和一般人们对一套房的理解，一套房是不可能包括车库的，除非房屋买卖的双方当事人有明确的约定，将车库列入一套房的范围。可见原审判决曲解了上诉人和被上诉人的约定，从而作出错误的判决。2.被上诉入主张车库违约金也超过了诉讼时效。被上诉人与上诉人约定2013年4月31日为交房日期，从该日起，被上诉人就知道自己的权益受到侵害，至被上诉人起诉之日，已经过两年的法定诉讼时效。二、原审判决上诉人支付房租以及按600元的月标准支付给被上诉人是错误的。1.根据《补充协议》的约定，上诉人有权选择按地价5000元每平米的标准支付给被上诉人，而终止履行《补偿协议书》和《补充协议》。被上诉人不同意上诉人为其提供的其他楼房，上诉人愿意按该标准支付给被上诉人，终止双方的合同关系，被上诉人无权继续要求支付租金。2.按照《补偿协议书》约定月租金是500元，双方并没有就租金问题达成过其他协议，不应认定上诉人同意按照600元每月的标准支付租金。综上所述，请求：一、撤销原审判决第一、二项，依法予以改判。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人梁建荣、王庆英答辩称：一、原审判决适用法律正确，认定事实清晰，判决正确。被上诉人请求支付违约金的面积为150平方米，但原审判决并没对当事人请求增加的违约金未予以支持，未增加上诉人的损失，判决是没有错误的。二、原审判决判令上诉人支付7200元租金给被上诉人是正确的。上诉人从2015年5月1日起至2016年5月30日止未履行协议约定的支付义务。上诉人从2013年5月1日至2015年4月30日止，一共有两年均是按每月600元的标准支付租金给被上诉人，双方已按新变更的租金履行。综上所述，根据原审法院(2014)茂信法民二初字第38号民事判决书的内容可证实，被上诉人当时诉讼时遗漏了补偿协议中约定的25平方米车库的违约金赔偿。且广东省高级人民法院(2015)粤高法民一提字第34号民事判决判令上诉人与被上诉人按双方在2010年10月1日签订的《补偿协议书》继续履行。综上，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持原审判决，并由上诉人负担本案一、二审案件受理费。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题归纳如下；一、原审判决将车库面积列入计算违约金的房屋面积是否正确；二、梁建荣、王庆英请求运朝房地产公司赔偿车库违约金是否已过诉讼时效；三、涉案《补偿协议书》是否已终止以及原审判决认定运朝房地产公司应向梁建荣、王庆英支付租金且按每月600元标准支付是否正确。
一、关于原审判决将车库面积列入计算违约金的房屋面积是否正确的问题。运朝房地产公司上诉称根据通常的理解，一套房的面积不包括车库的面积，原审判决将车库面积列入计算违约金的房屋面积是错误的。经查，涉案《补偿协议书》第三项约定“甲方（即运朝房地产公司）补偿给乙方即（梁建荣）每户一套房，实用面积每户150㎡，车库一间（面积25㎡）”，从该内容可知，运朝房地产公司需补偿给梁建荣的房产包括了实用面积为150平方米的房屋及25平方米的车库，房屋与车库是补偿的一个整体。运朝房地产公司主张车库面积不应列入计算违约金的房屋面积，理由不充分，本院不予采纳。
二、关于梁建荣、王庆英请求运朝房地产公司赔偿车库违约金是否已过诉讼时效。运朝房地产公司上诉称梁建荣、王庆英请求运朝房地产公司赔偿车库违约金已过诉讼时效。经查，梁建荣、王庆英与运朝房地产公司就双方签订的《补偿协议书》发生纠纷后已于2014年1月14日向原审法院提起诉讼，请求运朝房地产公司向其支付150平方米房屋的违约金等，因运朝房地产公司对原审判决作出的（2014）茂信法民二初字第38号民事判决不服，向本院提起上诉，后梁建荣、王庆英对本院作出的（2014）茂中法民二终字第116号民事判决不服，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2016年4月27日对该案再审后作出(2015)粤高法民一提字第34号民事判决，该民事判决已发生法律效力。结合上述第一个争议焦点认定涉案房屋与车库属于补偿的一个整体的内容可见，梁建荣、王庆英与运朝房地产公司对涉案车库的纠纷因提起上述诉讼而导致诉讼时效发生中断，诉讼时效应从广东省高级人民法院作出(2015)粤高法民一提字第34号民事判决生效之日起重新开始计算。因此，梁建荣、王庆英于2016年4月27日提起诉讼请求运朝公司赔偿车库违约金未超过诉讼时效。运朝房地产公司该上诉意见理由不充分，本院不予采纳。
三、关于涉案《补偿协议书》是否已终止以及原审判决认定运朝房地产公司应向梁建荣、王庆英支付租金且按每月600元标准支付是否正确的问题。运朝房地产公司上诉称其同意按合同约定地价每平方米5000元的标准支付价款给梁建荣、王庆英而终止《补偿协议书》，梁建荣、王庆英无权继续要求支付租金，且《补偿协议书》中约定的月租金为500元，原审判决认定按每月600元的标准计算也是错误的。经查，梁建荣、王庆英不同意由运朝房地产公司按地价每平方米5000元的标准向其支付价款而终止履行《补偿协议书》。从广东省高级人民法院作出的(2015)粤高法民一提字第34号民事判决的内容可见，运朝房地产公司在该案一审中提出反诉请求以地价每平方米5000元计算共支付513333元给梁建荣，并请求终止双方签订的《补偿协议书》及《补充协议》，广东省高级人民法院在上述判决中认定运朝公司请求按约定向梁建荣、王庆英支付补偿款共51333元，没有法律依据，并判令梁建荣、王庆英与运朝房地产公司继续履行涉案《补偿协议书》，该民事判决已发生法律效力。由此可见，运朝房地产公司上诉再以其有权选择按地价每平方米5000元的标准支付房价款给梁建荣、王庆英而终止履行涉案《补偿协议书》，没有依据，本院不予支持。至于运朝房地产公司应按什么标准向梁建荣、王庆英支付月租金，经查，虽然涉案补偿协议约定，运朝房地产公司在交付房屋给梁建荣、王庆英之日前负责支付每月租金500元给梁建荣、王庆英，但从运朝房地产公司在2013及2014年度按每月租金600元支付给梁建荣、王庆英的支出证明单来看，双方已以实际履行的方式变更了原协议对租金标准的约定。因此，原审判决认定运朝房地产公司应按变更后的每月租金600元支付2015年5月1日至2016年5月31日的租金并无不当。但从2015年5月1日至2016年5月31日的租金应为7800元（600元/月×13个月），原审判决认定该部分租金为7200元，属计算错误，但梁建荣、王庆英对此未提起上诉，本院对此不予处理，故运朝房地产公司共应支付租金7200元给梁建荣、王庆英。
综上所述，原审判决处理正确，本院予以维持。上诉人运朝房地产公司的上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费317元（上诉人运朝房地产公司已预交），由上诉人运朝房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 莫 挺
审 判 员 陈春何
代理审判员 巫 钊
二〇一六年十二月二日
书 记 员 梁 哲
速 录 员 林海金