山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第418号
上诉人（原审被告）刘宪刚。
委托代理人孙楚鹏，山东济州律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘燕梅。
被上诉人（原审原告）王衍德。
委托代理人孙昭令，山东恒正律师事务所律师。
原审被告济宁火炬建安有限公司，住所地：济宁高新区杨柳国际新城G区东侧营业房西排南数第6号，组织机构代码：16595850-8。
法定代表人文浩，董事长。
委托代理人时延爽，山东盈广律师事务所律师。
原审被告山东火炬房地产开发集团有限公司，住所地：济宁高新区杨柳国际新城东四路I区综合楼，组织机构代码：16595654-5。
法定代表人陈岭，董事长。
委托代理人孙露露。
委托代理人杜云峰，北京市尚公律师事务所律师。
原审被告陈涛。
上诉人刘宪刚、刘燕梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院（2013）济高新区民初字第475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，被告刘宪刚挂靠被告济宁火炬建安有限公司（以下简称火炬建安公司），承建了被告山东火炬房地产开发集团有限公司（以下简称火炬房地产公司）开发建设的杨柳国际新城一部分建设工程，被告火炬房地产公司在拨付工程款时，以其开发建设的位于杨柳国际新城K区1号楼东1单元7层西户的商品房折抵给被告刘宪刚，折抵工程款294248元。后经被告刘宪刚同意，被告火炬房地产公司将该商品房记载在被告刘燕梅名下，被告刘宪刚与被告刘燕梅系父女关系。被告火炬房地产公司于2006年3月16日与被告刘燕梅签订了《商品房预（销）售合同》。经被告陈涛介绍，原告王衍德同意购买上述房产。2010年6月11日，原告王衍德与被告刘燕梅签订《房屋转让协议》，协议约定“被告刘燕梅将上述房屋出售给原告王衍德，房屋面积121.59平方米；双方议定的上述房产成交价为21万元，原告王衍德于协议签订后向被告刘燕梅预付定金5万元整，付款方式：现金；双方应积极办理该房产的产权过户手续，提供真实有效的相关证件资料，双方约定于2010年8月11日办理产权过户手续，每逾期一日由违约方向对方支付1000元违约金，过户时所交纳的税费由原告王衍德承担，双方同意于2010年8月11日由被告刘燕梅将上述房地产按双方约定标准交付给原告王衍德；被告刘燕梅保证上述房地产权属清楚，若发生与被告刘燕梅的产权纠纷或债权债务，概由被告刘燕梅负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给原告王衍德造成的经济损失，被告刘燕梅负责全额赔偿……”被告刘燕梅在《房屋转让协议》上签署的名字为“刘艳梅”，但经被告陈涛证实协议上“刘艳梅”与刘燕梅实为同一人，身份证名字为刘燕梅。被告陈涛作为担保见证人在《房屋转让协议》上签名，同时被告刘燕梅将持有的《商品房预（销）售合同》原件交付给原告王衍德。原告王衍德在签订《房屋转让协议》后共分5次支付给被告刘燕梅、被告刘宪刚房款计172000元，其中支付给被告刘燕梅4次计款17万元，支付给被告刘宪刚1次计款2000元，被告刘艳梅、被告刘宪刚分别为原告王衍德出具了相应收款收据。后被告火炬建安公司和被告火炬房地产公司分别以被告刘宪刚未支付挂靠管理费和未结算工程款为由，不予配合被告刘燕梅和原告王衍德办理房产过户手续，造成原告王衍德至今无法上房、无法正常办理房产登记手续，故原告王衍德诉至本院。被告刘宪刚在庭审时虽主张其与原告王衍德曾经签订的另外一份《房屋转让协议》约定的房款是294000元，但被告刘宪刚仅向法庭提交《房屋转让协议》复印件，未提交该转让协议的原件且原告王衍德当庭否认该协议真实性，故本庭对被告刘宪刚提交的的《房屋转让协议》复印件证据不予采信。
原审法院认为，公民享有自由处分自己财产的权利，公民之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同对双方均具有约束力。本案被告刘燕梅作为被告刘宪刚的女儿，在被告火炬房地产公司以所开发房产折抵给被告刘宪刚工程款时，经被告刘宪刚同意，被告刘燕梅与被告火炬房地产公司签订《商品房预（销）售合同》，被告刘燕梅即合法取得了涉案房产的所有权，同时也取得了处分该房产的物权权利。被告刘燕梅将该房产以21万元的价格销售给原告王衍德，双方在被告陈涛见证下签订的《房屋转让协议》，属于双方真实意思表示，符合法律规定。《房屋转让协议》签订时，被告刘燕梅将《商品房预（销）售合同》交付给原告王衍德，而原告王衍德也分数次支付了购房款，即代表《房屋转让协议》已经实际履行，因而《房屋转让协议》对双方均具有约束力，被告刘燕梅据此应负有办理房产交付及过户登记的义务。《房屋转让协议》第三条约定“双方约定于2010年8月11日办理产权过户手续，每逾期一日由违约方向对方支付1000元违约金；双方同意于2010年8月11日由刘燕梅将上述房地产按双方约定标准交付给王衍德。”第五条约定“被告刘燕梅保证上述房地产权属清楚，若发生与被告刘燕梅的产权纠纷或债权债务，由被告刘燕梅负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给原告王衍德造成的经济损失，被告刘燕梅负责全额赔偿”。因此，涉案房产自2010年8月11日即应该归属于原告王衍德所有，被告刘燕梅也应当于同一日配合办理过户手续，但由于被告刘宪刚与被告火炬建安公司、被告火炬房地产公司工程结算等原因，造成至今无法办理过户手续。而被告刘宪刚对于被告刘燕梅出售涉案房产一事知情，且曾收取过原告王衍德房款。因而被告刘燕梅已经构成合同违约，应承担违约责任。本案原告王衍德主张违约金为38000元，低于《房屋转让协议》中约定的违约金数额，且没有超过合同标的的20%，并不违反法律规定，本庭予以确认。同时，原告王衍德还提出以此违约金折抵原告王衍德欠付被告刘燕梅购房尾款38000元。本庭认为《房屋转让协议》中并没有明确约定原告王衍德付清购房款的期限，因而双方均可以随时提出付清购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，原告王衍德主动提出以上述违约金抵消购房尾款，并不侵害被告刘燕梅的利益，对此应当予以支持。被告火炬房地产公司在以房产抵付被告刘宪刚工程款时，已将房产记载在被告刘燕梅名下，现被告刘燕梅已将房产出售给原告王衍德，因此根据房地产管理法律、法规规定，被告火炬房地产公司作为涉案房产的开发建设单位，有义务协助办理房产登记相关手续。被告陈涛虽作为《房屋转让协议》的担保见证人，但在办理房屋转让过户手续一事上，事实上无法为房屋转让提供任何担保，原告王衍德要求其承担房产过户担保责任缺乏法律依据，本院不予支持。因此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百一十四条之规定，判决：一、位于济宁市高新区杨柳国际新城K区1号楼东1单元7层西户房产归原告王衍德所有；二、被告刘燕梅支付给原告王衍德逾期办理房产过户登记手续违约金38000元，该款抵消原告王衍德应支付给被告刘燕梅的购房款尾款38000元；三、被告山东火炬房地产开发集团有限公司配合办理上述房产的过户登记手续；四、驳回原告王衍德的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告刘燕梅承担。
宣判后，刘燕梅、刘宪刚不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由是：一、被上诉人王衍德的起诉状是起诉上诉人刘宪刚、火炬建安公司、火炬房地产开发公司，提交的证据是上诉人刘宪刚与被上诉人王衍德签订的房屋转让协议，但原定的开庭时间没有开庭，而是让被上诉人王衍德申请追加上诉人刘燕梅、陈涛为被告，后来开庭时被上诉人王衍德将诉讼请求和事实理由都进行了更改，法院应让其撤诉后重新起诉，否则就属违法，上诉人刘燕梅所以不参加诉讼，是因为接到的诉状与自己无关，一审法院却判决上诉人刘燕梅承担责任，剥夺了上诉人刘燕梅的诉讼权利；二、一审判决涉案房产自2010年8月11日归王衍德所有，既不符合事实，又有悖于法律，上诉人刘燕梅与被上诉人王衍德2010年6月11日签订的房屋转让协议已作废，涉案房屋是火炬房地产公司2006年3月16日以294248元的价格折抵上诉人刘宪刚的工程款，因上诉人刘宪刚年龄大不能贷款，将该房屋记载在女儿上诉人刘燕梅名下，后因资金短缺，上诉人刘宪刚不得已以21万元的价格转让给被上诉人王衍德，后因被上诉人王衍德未按时付清房款，双方发生矛盾，协议不能履行，后来被上诉人王衍德提出愿以折抵价294000元购买，上诉人刘宪刚与被上诉人王衍德重新签订了房屋转让协议，时间写为2010年6月11日，新协议签订后，双方当场将上诉人刘燕梅与被上诉人王衍德签订的协议原件撕碎，房屋在2013年国庆节前才符合交付、入住条件，不可能在2010年8月11日就归被上诉人王衍德所有；三、协议约定的“交付”、“办理产权过户手续”不是法律意义上的“交付”、“办理产权过户手续”，而是在被上诉人付清房款后，上诉人到火炬房地产公司将购房人更改为被上诉人，然后由被上诉人直接从火炬房地产公司接收房屋、办理产权登记，当时之所以只约定甲方的违约责任，就是考虑到乙方先付清房款不存在违约，现在乙方没有付清房款，甲方不去更名不是违约，且房屋增值很多，被上诉人应按现价支付房款，一审判决上诉人支付违约金并冲抵房款，损害了上诉人的权益；四、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为是独立的，与火炬房地产公司没有关系，也谈不上办理房屋过户登记手续，一审判决第三项是不合法的。
被上诉人王衍德答辩称：一、变更诉讼请求和申请追加被告是当事人的正当权利，被上诉人一审时申请追加刘燕梅为被告参加诉讼，一审法院已经按照规定向刘燕梅送达开庭传票等法律文书，刘燕梅在接到法院传票后拒不到庭参加庭审，是自愿放弃自己的答辩权利；二、上诉人刘宪刚对上诉人刘燕梅与被上诉人签订房屋转让协议是知情的，刘燕梅签订合同时将火炬房地产公司的商品房预（销）售合同原件交给了被上诉人，被上诉人亦数次支付房款给二上诉人，上诉人一审时也提供了21万元的合同原件，上诉人称21万元的合同原件已撕毁、作废是自欺欺人，21万元的合同是双方当事人真实意思表示，因火炬房地产公司对低价出售抵账房屋的要收取一定的费用，为避免交纳该费用，双方签订了294000元的协议，签订后保存了复印件即将原件销毁，从该合同第五条（协议商定乙方支付房款时甲方不提供收据，乙方支付房款后双方签字本协议生效）也可以看出是为了到火炬房地产公司办理过户而签订的；三、合同明确约定交房和办理过户手续时间是2010年8月11日，也约定了违约责任，上诉人没有将房屋交给被上诉人，构成违约，应承担违约责任。
原审被告济宁火炬建安有限公司陈述称：一审判决我公司不承担责任，请求维持原判。
原审被告山东火炬房地产开发集团有限公司陈述称：一、经核算，上诉人刘宪刚承包施工的过程，剩余工程款已不足以支付涉案房屋价款，无论谁取得房屋，均应交清房款，我公司才能配合办理过户手续；二、涉案房屋是在刘宪刚准备贷款时，请求我公司以刘燕梅的名义签订合同，但最后贷款未成，刘宪刚也未支付房款，刘宪刚、刘燕梅或王衍德只有足额支付房款，才能享有权利。
原审被告陈涛陈述称：我只是中间人，案子怎么处理和我无关。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，涉案房屋系原审被告火炬房地产公司用于抵偿上诉人刘宪刚施工的工程款，应上诉人刘宪刚的要求与上诉人刘燕梅签订了商品房预（销）售合同。2010年6月11日上诉人刘燕梅又按上诉人刘宪刚的要求与被上诉人王衍德签订了房屋转让协议。上诉人刘宪刚主张应该履行价款为294000元的房屋转让协议，但上诉人刘宪刚未能提供价款为294000元的协议原件，而被上诉人王衍德提供了价款为21万元的协议原件，结合价款为294000元的协议第五条的内容［协议商定乙方支付房款时（甲方不提供收据），乙方支付房款后双方签字本协议生效］，被上诉人王衍德关于价款为294000元的合同是为应付原审被告火炬房地产公司而签订的辩解理由符合常理，否则则可依据上诉人刘宪刚、被上诉人王衍德已在该合同上签字而认定294000元房款已付清。综上，应认定上诉人刘燕梅与被上诉人王衍德签订的价款为21万元的合同系上诉人与被上诉人的真实意思表示，当事人应按该合同履行。涉案房屋系原审被告火炬房地产公司开发的商品房，只有在当事人履行合同办理产权过户登记后才能确认房屋归购房户所有，故一审判决第一项即涉案房屋归被上诉人王衍德所有不妥，应予纠正。协议约定了交付房屋和办理产权过户的时间及逾期办理的违约责任，对房款的交付时间未作约定，被上诉人王衍德在尚未付清购房款的情况下，要求上诉人刘燕梅承担逾期办证的违约责任，显然有违公平原则。被上诉人王衍德应在办理房屋过户登记手续的同时付清购房款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持济宁高新技术产业开发区人民法院（2013）济高新区民初字第475号民事判决第三、四项及案件受理费的负担。
二、撤销济宁高新技术产业开发区人民法院（2013）济高新区民初字第475号民事判决第一、二项。
三、被上诉人王衍德给付上诉人刘燕梅购房款38000元。
上述判决事项限于本判决生效后三十日内履行完毕。
二审案件受理费100元，由上诉人刘宪刚、刘燕梅负担50元，被上诉人王衍德负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫先东
审 判 员 史宝磊
代理审判员 张 芳
二〇一四年四月十七日
书 记 员 李梦琦