江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第600号
原告杨煜，女，1970年7月20日生，住江苏省昆山市。
委托代理人严青，上海市凌云永然律师事务所律师。
被告范文龙，男，1966年11月9日生，住江苏省昆山市。
被告张俊亮，男，1986年6月26日生，住上海市杨浦区。
被告中国农业银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市前进路246号，组织机构代码83813248-8。
代表人孙国强，该行行长。
委托代理人ＸＸ，江苏惟勤律师事务所律师。
委托代理人杨建刚，该行员工。
原告杨煜诉被告范文龙、张俊亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月13日立案受理，后因案情复杂转为普通程序并依法追加中国农业银行股份有限公司昆山分行为被告。本院于2014年3月28日、2014年7月28日公开开庭审理，原告本人及其委托代理人严青、被告范文龙、张俊亮、被告中国农业银行股份有限公司昆山分行委托代理人ＸＸ、杨建刚到庭参见诉讼，本案现已审理终结。
原告杨煜诉称：2007年4月26日，原告与被告范文龙签订《房屋买卖合同》，原告以220152元购买被告范文龙所有的昆山市玉山镇鹿城花园XX幢XXX室房屋及车库，原告于2007年4月27日付清全部房款后接手房屋（经装修）自己一直居住至今。双方在合同中约定权证“待办”，因被告范文龙原因房屋产权证一直未办理。2012年7月2日被告范文龙又将鹿城花园XX幢XXX室房屋出卖给被告张俊亮并办理房屋产权过户手续，原告获悉后报警处理得知，二被告买卖争议房屋的行为是为了骗取银行贷款的虚假买卖，二被告私下约定该房屋仍属于被告范文龙所有，银行贷款也是由被告范文龙归还。被告范文龙一房二卖，二被告恶意串通进行虚假的房屋买卖，侵害了原告的合法权益，故向法院起诉，要求判令：1、原告与被告范文龙于2007年4月26日签订的《房屋买卖合同》有效，二被告负责配合将昆山市玉山镇鹿城花园XX幢XXX室房屋及车库产权办理过户至原告名下；2、被告范文龙与被告张俊亮于2012年7月2日签订的《房屋买卖合同》无效；3、被告张俊亮与被告中国农业银行股份有限公司昆山分行签订的《个人购房担保借款合同》无效以及第昆房他证玉山字第XXXX**号他项权证无效；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告范文龙辩称：被告范文龙同意将房屋出卖给原告，在派出所曾表示愿意在2014年5月底前将房屋过户给原告。
被告张俊亮辩称：被告张俊亮并不知道被告范文龙已经将房子出卖给了原告，如果被告范文龙还钱给被告张俊亮，就愿意将房子过户给原告。
被告中国农业银行股份有限公司昆山分行辩称：中国农业银行股份有限公司昆山分行应当作为第三人，涉案房屋已经变更登记在被告张俊亮名下，自登记日起所有权人为被告张俊亮，被告张俊亮已经将涉案房屋抵押给了被告中国农业银行股份有限公司昆山分行并办理了抵押登记。
经审理查明：2007年4月26日，被告范文龙（合同甲方）将其名下位于昆山市玉山镇鹿城花园XX幢XXX室出售给原告(合同乙方)，合同第二条约定房屋转让价格为220152元，于2007年4月27日前付清。合同第七条约定“①无论房价涨跌以此合同为准；②此房属经济适用房按国家对经济适用房的规定办理产权证及过户；③甲方无条件协助乙方办理过户一切手续；④过户时产生的一切费用由乙方负担；⑤如乙方要转让的话，甲方无条件协助”，合同左下角另由被告范文龙注明“确保顺利过户给乙方”，备注时间为2008年2月25日。2007年4月27日，原告通过银行转账将购房款220152元直接汇至昆山市临丰房产开发有限公司账上，同日，被告范文龙出具收条，收条载明“今收到杨煜够鹿城花园XX幢XXX室购房款贰拾贰万零壹佰伍拾贰元正￥220152.00元及叁仟伍佰元正手续费（转让费）特此收条为凭”。2007年7月1日，原告入住涉案房屋至今。
另查明：被告范文龙因向被告张俊亮借款，与被告张俊亮达成协议，由被告范文龙将房屋过户给被告张俊亮，并由被告张俊亮以涉案房屋为抵押向银行贷款，所贷款项交由被告范文龙使用。2012年6月15日，被告范文龙与被告张俊亮签订《存量房买卖合同》，约定被告范文龙将涉案房屋出售给被告张俊亮，转让款为527058元，其中首付款159058元，贷款368000元。2012年7月5日，被告范文龙（协议甲方）与被告张俊亮（协议乙方）签订协议书，协议书载明“经甲乙双方友好协商关于玉山镇鹿城花园XX号楼XXX室，产权证号XXXX，土地证号：X**贷款事宜约定如下：1、此房屋产权仍属甲方，其中贷款需甲方按时还款，乙方无权出售此房屋。2、甲方在正常还款情况下，乙方无权处理此房屋。如甲方在还贷过程中严重情况下（即无法还贷）乙方有权处理此房屋；3、乙方确保在甲方还清贷款后无条件把此房屋（鹿城花园XX-
XXX）过户给甲方及甲方指定的他人。一切费用由甲方或甲方指定人负担。与乙方无关。”，协议书签署时间为2012年7月5日。
又查明：2012年7月3日，被告中国农业银行股份有限公司昆山分行（以下简称农行昆山分行）与被告张俊亮签订《个人购房担保借款合同》，合同第二部分总第二十四条明确借款人为被告张俊亮，总第二十五条约定借款金额为368000元，第二十六条约定借款人购买位于昆山市玉山镇鹿城花园XX-
XXX室，第二十七条约定借款期限为360个月，第三十四条明确本次借款的抵押物为玉山镇鹿城花园XX-
XXX室。2012年7月4日，农行昆山分行办理抵押登记，2012年7月5日，农行昆山分行向被告张俊亮发放借款368000元，该笔贷款后由被告张俊亮交付被告范文龙使用。
本院认为：被告范文龙与原告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。在原告依约履行了交付全部购房款的义务后，被告范文龙应当在房屋符合过户条件之时及时将涉案房屋过户给原告，而其在房屋可以过户的时候，出于个人的借款需要，将本已出售给原告的房屋又过户至被告张俊亮名下，并与被告张俊亮达成协议，由被告张俊亮办理银行贷款，由范文龙负责还款，从协议书的内容分析，被告范文龙与被告张俊亮并不存在房屋买卖的合意，仅是通过此方式来套取银行贷款，故被告范文龙与被告张俊亮所签订的房屋买卖合同不成立。原告要求确认被告范文龙与被告张俊亮签订的房屋买卖合同无效，因合同无效的前提是合同成立，现该前提并不存在，故本院对原告要求确认两被告之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。
另外，被告张俊亮与被告农行昆山分行签订的《个人购房担保借款合同》的合同内容并不违反禁止性规定，应为有效。被告农行昆山分行在对涉案房屋发放抵押贷款前，已经尽到了形式上的严格审查义务，虽然被告范文龙和张俊亮签订的房屋买卖合同不成立，但被告农行昆山分行取得涉案房屋的抵押权构成善意取得，该抵押权应予保持。现张俊亮未涤除涉案房屋抵押权，经本院释明之后，原告亦不愿意以代偿方式涤除抵押权，故原告要求涉案房屋过户到其名下的条件暂不符合，本院对此诉讼请求暂不支持，原告可在涉案房屋抵押权涤除之后主张过户。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：
一、原告杨煜与被告范文龙签订的关于昆山市玉山镇鹿城花园XX幢XXX室的房屋买卖合同有效。
二、驳回原告杨煜的其他诉讼请求。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费4602元、财产保全费1620元，共计6222元，由被告范文龙、张俊亮承担，此款原告已预交，本院不再退还，由被告范文龙、张俊亮于本判决生效后十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 吕 彬
人民陪审员 冯德华
人民陪审员 吴伟萍
二〇一四年八月十一日
书 记 员 张梦蕾