广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第434号
上诉人（原审原告）：冯强，男，汉族，1965年12月21日出生。
委托代理人：雷晓群，广东国欣律师事务所律师
委托代理人：黄兵基，广东国欣律师事务所律师
被上诉人（原审被告）：田业清，女，汉族，1966年11月6日出生。
委托代理人赖红英，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
上诉人冯强因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市某区人民法院（2013）深宝法民三初字第660号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年1月18日，田业清与新x安实业发展（深圳）有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买了位于深圳市某区某街道某中路西北侧新x安雅园（D区）2栋05F号房屋，转让价款为323，854元。田业清支付了首期款73，854元，并向中国工商银行股份有限公司申请发放贷款250，000元。2005年10月26日，冯强、田业清签订《买卖转让合同》，约定：田业清将其所有的位于深圳市某区某街道某中路西北侧新x安雅园（D区）2栋05F号房屋转让给冯强，转让价款为106，000元；本合同签字后下一期银行按揭贷款由冯强支付，直到签署完现售合同并将涉案房产过户至冯强名下，冯强无需支付按揭贷款；涉案房产的交楼时间为2005年10月26日；双方约定于2006年5月前到国土局签署深圳市房地产买卖（现售）合同。当日，冯强向田业清支付了房屋转让款106，000元，并由田业清出具《收条》。2005年10月26日，田业清将涉案房产交付给冯强，但冯强、田业清一直未办理房产过户手续。2010年2月12日，田业清以转账方式向薛某华支付20，000元，田业清主张该款项是双方解除《买卖转让合同》后，田业清向冯强返还的购房款，田业清按照冯强的指定将该款项打给薛某华；田业清对冯强该主张不予确认。2010年3月1日，田业清以转账方式向冯强支付100，000元。田业清主张该款项是双方解除《买卖转让合同》后，田业清向冯强返还的购房款；冯强对田业清该主张不予确认，冯强称双方存在其他的经济往来，但冯强未提供证据予以反证。2010年11月5日，涉案房产的按揭贷款还清。2010年11月16日，田业清与叶某娥签订了深（宝）房现买字（2010）第24334号《深圳市二手房买卖合同》，约定田业清将涉案房产转让给叶某娥。2010年11月23日，涉案房产经房地产主管部门核准，过户登记至叶某娥名下。田业清主张涉案房产的转账价款为1，290，406.25元，即叶某娥分别于2010年10月20日、11月3日、12月1日、12月24日以转账方式支付定金、赎楼款、购房款等52，000元、225，000元、640，000元、373，406.25元，田业清提供了账号明细表证明其该主张；冯强主张上述转让价款偏低，但冯强未提供证据予以反证。田业清主张其办理完过户手续后，就将涉案房产交付给了叶某娥。2011年2月10日，冯强以转账方式向田业清支付150，000元，田业清于当日将该款项以转账方式退还给冯强。田业清主张上述款项为冯强支付给田业清的和好费，田业清不接受又退还给冯强；冯强未对田业清退还该款项的原因提出明确主张。2013年6月18日，冯强诉至法院，请求解除涉案合同，并请求田业清返还购房款及赔偿损失。冯强主张田业清为购买涉案房产支付的购房款为223，000元，其中包括首期款106，000元、支付的按揭款117，000元；冯强庭审中主张其损失为1，500，000元，包括涉案房产的装修费50，000元、因房屋升值而产生的损失（从购房时至起诉时）。
另查，1、冯强、田业清在庭审中确认：田业清购买了涉案房产后，以田业清的名义办理了按揭贷款，冯强、田业清签订《买卖转让合同》后，双方没有变更贷款账号，田业清将贷款账户的存折给了冯强，由冯强定期存款偿还贷款，存折一直在冯强处，冯强从来没有归还给田业清。2、根据双方确认真实性的2013年7月9日打印的上述贷款账户的历史明细清单可知：2010年10月14日最后一次还本付息后，该账户未再扣除贷款，亦未再存入相应款项。3、冯强主张其2010年10月14日未再继续向贷款账户中存入按揭款的原因如下：2011年1月田业清告知冯强剩余的按揭贷款均由田业清收取的租金来支付，不需要冯强另行支付贷款。田业清对冯强该主张不予确认。4、冯强、田业清在庭审中确认：涉案房产从2007年7月开始出租，租金为2，000元／月，由冯强实际享有了租金的收益权。5、冯强主张的其支付装修费用50，000元，冯强未提供证据予以证明；田业清主张涉案房产为田业清装修。6、冯强主张其2012年9月才通过朋友知道涉案房产已经被冯强转让给他人；田业清主张其转让给他人前已经将转让事宜告知过冯强，冯强因此停止向贷款账户存钱。7、冯强主张其为涉案房产支付了个人所得税、营业税和印花税合计1，380元，冯强提供了完税证明证明其该主张，该完税证明载明的税款所属时期是2007年3月9日，纳税人名称为冯强。田业清对冯强该主张不予认可，田业清主张购买涉案房产的相关税费田业清已经交付，且购买涉案房产的税费的纳税人应当为登记的产权人田业清。
冯强诉讼请求：1、依法解除冯强、田业清于2005年10月26日签订的《买卖转让合同》；2、田业清向冯强返还购房款223，000元，并赔偿冯强的损失1，500，000元；3、田业清承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案属于房地产买卖合同纠纷，冯强、田业清签订《买卖转让合同》后，应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，冯强主张因田业清2011年1月向其告知剩余的按揭贷款均由田业清收取的租金来支付，不需要冯强另行支付贷款，故冯强未再向贷款账户中存入相应的按揭款，田业清对冯强该主张不予确认，因冯强提供的证据不足以证明其该主张，且冯强2010年10月14日最后一次还本付息后就未再存入相应款项，根据谁主张谁举证原则，原审法院对冯强该主张不予支持。根据原审法院查明的事实可知，冯强、田业清签订《买卖转让合同》后，由冯强以向按揭账户中存款的方式偿还按揭贷款，而冯强于2010年10月14日最后一次还本付息后就未再存入相应款项，且在冯强已经将涉案房产出租的情况下，田业清将涉案房产转让给他人后，出租承租关系势必会发生变化，故冯强关于其2012年9月才知道田业清将涉案房产转让给他人的主张，有悖常情，不符合社会经济生活的客观规律，故原审法院认定冯强在停止向贷款账户中存入相应款项的合理期间内就应当已经知道田业清将涉案房产转让给了他人，即冯强2010年底已经明知涉案合同无法继续履行。另，田业清主张其2010年3月1日以转账方式向冯强支付的100，000元是解除合同后向冯强返还的购房款，冯强对田业清该主张不予确认，在冯强既未明确说明其收取该款项的原因，又未提供证据予以反证的情况下，原审法院对田业清该主张予以支持。冯强2010年底已经明知涉案合同无法继续履行，且田业清2010年3月1日已经向冯强返还购房款100，000元，故田业清关于冯强、田业清签订的《买卖转让合同》已经于涉案房产转让给他人前解除的主张，更加符合客观事实，原审法院对冯强该主张予以支持。冯强2013年6月18日才诉至法院，请求田业清返还购房款及赔偿损失，在无证据证明存在时效中止或中断的情形的情况下，应认定冯强的该主张已经超过诉讼时效，故对冯强该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除冯强和田业清签订的《买卖转让合同》；二、驳回冯强的其他诉讼请求。本案受理费20，307元，由冯强负担，受理费冯强已预交。
冯强不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、维持原审判决第一项。2、撤销原审判决第二项。3、改判田业清返还冯强购房款223，000元，并赔偿冯强损失1，500，000元。4、一、二审诉讼费用由田业清承担。事实和理由：一、一审法院认定田业清向冯强支付的100，000元是解除合同后返还的购房款，属认定事实错误。根据双方2005年10月26日签订的《买卖转让合同》，冯强已支付了全部房屋转让款106，000元，并负责支付房屋按揭贷款，而田业清却一直以各种理由拒不履行房屋过户的义务，并在2010年11月将涉案房屋擅自转卖给了第三人并办理了过户。田业清擅自转卖涉案房屋，致使合同目的不能实现，其作为违约方，不享有合同解除权，不符合约定或法定解除条件。冯强作为守约方，享有合同解除权，但在起诉前并未行使解除权，双方签订的《买卖转让合同》一直合法有效，冯强可随时向田业清主张履行合同，田业清负有履行合同的义务。二、一审法院认定冯强的诉讼请求超过了诉讼时效，不符合事实和法律规定。从2006年5月起，冯强一直催促田业清办理过户手续，田业清却以各种理由推诿，由于冯强在外地工作和生活，直至2012年9月，冯强才得知田业清在2010年11月将涉案房屋转卖给了第三人并办理了过户，随后冯强在2012年至2013年期间多次找田业清及其亲属要求返还购房款及赔偿损失，田业清却一直躲避不理。冯强一直在履行合同，并向田业清主张权利，冯强的诉讼请求没有超过诉讼时效。返还购房款及赔偿损失是合同解除的法律后果，既然原审法院支持冯强的解除合同请求，现在才判决解除双方签订的《买卖转让合同》，又何谈返还购房款及赔偿损失的主张超过诉讼时效？三、田业清将涉案房屋拉自转卖给第三人，给冯强造成了重大损失，理应赔偿。冯强与田业清2005年10月26日签订《买卖转让合同》，涉案房屋经过这几年的升值，价值已超过了150万元，田业清在2010年11月将涉案房屋擅自转卖给第三人，构成根本性违约，给冯强造成了重大损失，理应返还冯强的购房款并赔偿冯强的损失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持冯强的诉讼请求，依法维护冯强的合法权益。
田业清答辩如下：一、田业清与冯强签订《买卖转让合同》后因双方的恋人关系并未实际履行合同，并于2010年年初因分手时协商解除合同，合同解除后田业清对外销售涉案房产是对自己享有合法权利的房产行使处分的权利，不存在违约行为，无需承担违约责任。田业清与冯强于2005年10月26日签订的《买卖转让合同》中明确约定，冯强向田业清支付购房款106000元，田业清于当日将房产交付给冯强，并约定双方在2006年5月前到国土局签署深圳市房地产买卖现售合同，但是在合同签订后因双方发展为同居恋人关系而未实际履行该合同。自2007年7月开始，冯强因恋人关系而委托田业清代为管理房产，将房产对外出租，租金每月2000元，通过以租养贷的方式向银行还每月1500元左右的贷款。2007年12月26日以田业清为涉案房产业主的名义在中国建设银行开设了关于交付涉案房产有线电视费的银行存折（该存折为冯强提交的证据），以提供给涉案房屋承租人开设有线电视缴费时使用。2010年初，因田业清发现冯强尚有妻室提出分手并最终协商解除《买卖转让合同》，田业清于2010年2月12号按冯强的指示向冯强的朋友薛某华转账2万元，又于2010年3月1日向冯强的银行账号存款10万元，田业清共计返还冯强购房款12万元，当月冯强将涉案房产交还给田业清。其中，田业清于2010年3月1日向冯强返还的10万元为购房款，虽然冯强否认该款项为田业清返还的购房款，但却没有提出合法、有效的证据予以反证，在田业清与冯强除了本案房产交易以外不存在其他任何经济往来的情况下，一审法院认定田业清返还的10万元为购房款是客观、公正的。因此，田业清与冯强之间的《买卖转让合同》在田业清向冯强返还购房款、冯强向田业清返还房产时已解除，田业清对外销售涉案房产是对自己权益的合法处分权，田业清不存在违约行为，无需再次向冯强支付购房款223，000元，也无需赔偿冯强所谓的损失l，500，000元。二、冯强提出诉讼请求的时间已超过了法定的诉讼时效，且期间不存在任何诉讼时效中止或中断的情形，已丧失了胜诉权。双方签订的《买卖转让合同》约定在2006年5月份之前到国土局签署深圳市房地产买卖现售合同并办理过户，但是自2005年10月26日合同签订之日起冯强从未要求田业清到国土局签署深圳市房地产买卖现售合同并办理过户。田业清在2010年11月16日将房产转让给第三人并在国土局办理了过户手续之前，田业清已通知冯强房产转让给第三人自2010年11月开始无须再向银行还购房贷款，冯强自2010年11月开始也没有再向该存折存钱还贷，也从未向田业清主张过任何权利。从2005年10月签订合同之日起至冯强2013年6月18日提起诉讼之前长达8年的期间以及田业清2010年10月将房产转让给他人的两年法定诉讼时效期间，冯强从未向田业清主张过任何权利，不存在任何诉讼时效中止或中断的情形，冯强于2013年6月18日提起诉讼时已超过了法定的诉讼时效，已丧失了胜诉权。综上所述，请求法庭依法查明客观事实，依法驳回冯强的第2、3、4项请求，以维护田业清的合法权益。
本院经审理查明：原审查明的内容属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据冯强的上诉请求，本案的争议焦点为：1、双方签订的《房屋转让合同》是否已经解除；2、冯强的诉讼请求是否已经超过诉讼时效。
关于第一个争议焦点，田业清主张其于2010年3月1日以转账方式向冯强支付的100，000元款项系双方解除《买卖转让合同》后田业清向冯强返还的购房款，冯强以双方存在其他的经济往来为由否认该笔款项为田业清向其返还的购房款，但冯强既未明确说明其收取该笔款项的原因，又未提供证据予以反证。因此，本院对田业清的主张予以支持，认定双方签订的《房屋转让合同》在转让给他人前已经解除，在涉案房屋没有办理过户手续的情形下，涉案房屋的所有权人仍为田业清，田业清有权处分涉案房屋，无需向冯强赔偿损失。
关于第二个争议焦点，冯强在2010年10月14日最后一次还本付息后未再存入相应款项。结合涉案房产由田业清管理、出租以及冯强已收取田业清返还的100，000元款项的事实，原审法院认定冯强在停止向贷款账户中存入相应款项的合理期间内就应当已经知道田业清将涉案房产转让给了他人，并无不当。冯强在2013年6月18日向法院提起诉讼，其未能提交证据证明在2010年底至起诉的这一期间内存在诉讼时效中止或中断的情形，原审法院认定冯强的有关返还购房款及赔偿损失的诉讼请求已超过诉讼时效，处理正确，本院对此予以维持。
综上，冯强的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20307元，由冯强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年五月八日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。