海南省文昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼9005民初1492号
原告：薛鹏国，男，1975年6月13日出生，汉族，广东省汕头市人，住该市澄海区盐鸿镇××××××。
委托诉讼代理人：葛文，海南瑞来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金雪琼，海南瑞来律师事务所实习律师。
被告：海南惠富达实业股份有限公司（原名海南惠富达实业有限公司）。住所地：海南省海口市海甸二东路××××××。
法定代表人：张国富，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：马立昂，该公司职员。
原告薛鹏国与被告海南惠富达实业股份有限公司（以下简称惠富达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛鹏国委托诉讼代理人葛文、金雪琼，被告惠富达公司委托诉讼代理人马立昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛鹏国向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同义务，为原告办理“清澜别院”××××××房屋的《不动产权证书》；2.被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金7873元（以本金264,000元计算，暂从2010年12月31日计算至2018年4月30日，按银行活期存款年利率0.36%计算）；3.判令被告向原告退还房屋面积差房款1028元（2938.56元×0.35）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年11月29日，原告薛鹏国与被告公司经协商一致签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定：原告购买被告开发的位于文昌市文城镇文清南一横路8号“清澜别院”××××××住房，建筑面积为89.84平方米，单价为2938.56元/平方米，房屋总价款264,000元。《合同》第五条第四款约定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由被告返还给原告；绝对值超出3%部分的房价款有被告双倍返还给原告；《合同》第十五条第（三）项约定，产权证于2010年12月30日前办理，逾期办理的则被告按原告已付房款×银行同期活期存款利率的标准向原告支付违约金。原告支付所有购房款后，被告分别于2010年1月20日、同年2月8日向原告出具销售不动产专用发票，原告支付货款义务履行完毕。但被告却未按双方签订的合同履行办理房屋产权证书。原告于2013年6月17日向贵院提起诉讼，请求被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证；请求判令被告向原告支付逾期办证违约金2220.13元。贵院在案件审理过程中，原、被告达成调解协议，贵院作出（2013）文民初字第933号民事调解书。2014年4月10日，被告为原告办理《房屋所有权证》，但拒绝为原告办理《土地使用权证》。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”及《城市房地产管理法》第六十条的规定，为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，是被告销售房屋的附随义务。《合同》第十五条约定的“产权证”应为《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。被告未为原告办理所购房屋的《国有土地使用权证》，存在违约。2016年，海南省全面名启动《不动产权证书》登记制度，原告多次与被告沟通，要求其为原告办理《不动产权证书》，但被告无故拖延。原告为了维护合法权益，特向法院提起诉讼。庭审时，原告放弃第一项部分诉讼请求，变更为：被告全面履行合同义务，协助原告办理所购买的清澜别院××××××房屋所占用土地的土地分摊手续。
被告惠富达公司辩称，被告公司在完成房屋产权初始登记后即着手协助小区所有业主向文昌市国土局申请办理土地使用权证。因为土地证没有完成分割到小区业主前，开发商一直承担着土地使用费，所以被告公司作为该项目开发商是急于想以最快速度完成土地使用权的分割工作的。我司于2018年2月27日送交了关于土地分摊审批所需的应送材料，文昌市国土资源局也审查该申请事项符合法定受理条件先决定予以受理，但受理期限一直没有明确的时间答复被告，相关部门的行为或行政不作为不属于惠富达公司可以预见且可以操控的范围，属于不可抗力的范畴。在房屋已经如实交付给原告的情况下，被告公司已经为原告办理并取得房屋所有权证的前提下，没必要也没理由去迟延协助办理国有土地使用权证。因此，被告无须为此承担任何责任。
当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原告提交的证据：1.《商品房买卖合同》一份；2.《房屋所有权证》一份；3.涉案房屋购房发票二张；4.住宅专项维修基金、契税、办理房产证费票据各一张；5.本院（2013）文民初字第933号《民事调解书》；二、被告提交的证据：文昌市国土局于2018年2月27日及同年5月31日出具的《受理通知书》。
本案在审理过程中，本院依职权的调取的证据：1.本院（2013）文民初字第933号案《民事起诉状》；2.文昌市不动产登记中心于2018年7月20日作出的文不动产中心函【2018】49号《关于海南惠富达实业股份有限公司“清澜别院”小区办理不动产权证情况的复函》；3.文昌市国土资源局于2017年7月18日作出的《关于“清澜别院”小区土地分摊有关情况的说明》及附件：（1）土地证管理系统查询涉案小区土地证取得及查封、解封的情况；（2）文昌市人民政府于2015年4月3日作出的文府函【2015】173号《关于同意确定增加容积率补缴地价款的批复》，上述证据经原、被告当庭质证无异议，本院予以确认。
根据原告的陈述、被告答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2009年11月29日，原告薛鹏国与被告惠富达公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定由被告将其位于文昌市清澜开发区清澜别院××××××房出卖给原告，建筑面积为89.84平方米，单价为2938.56元/平方米，房屋总价款为264,000元。《合同》第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意：……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）÷合同约定面积×100%。”。《合同》第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：产权证于2010年12月30日前办理，逾期办理则出卖人按买受人已付房款×银行同期活期存款利率的标准向买受人支付违约金，但因买受人原因造成产权证迟延办理的除外。”。《合同》签订后，原告依约向被告交付房款并缴付契税、维修基金等各项费用，因被告未依约办理涉案房屋房地产权属证书，双方产生纠纷，原告于2013年6月17日向本院提起诉讼，请求：1.判令被告立即履行合同义务，为原告办理房地产权证；2.被告向原告支付逾期办证违约金2220.13元；3.本案诉讼费由被告承担。本院立案受理后，原、被告双方达成调解协议，本院于2014年3月19日制作（2013）文民初字第933号民事调解书，调解协议内容为：一、被告海南惠富达实业有限公司同意于2014年4月15日前为原告薛鹏国办理好位于文昌市清澜开发区清澜别院××××××房屋的《房屋所有权证》，逾期未能办理，则从售房合同签订之日起每日按商品房价款的万分之三支付违约金给原告薛鹏国；二、被告海南惠富达实业有限公司为原告薛鹏国缴付商品房所在小区物业管理费1110元，原告放弃要求被告支付违约金的主张；三、案件受理费50元，减半收取25元，由被告海南惠富达公司负担。双方当事人一致同意本调解协议自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。原告于2014年4月10日取得涉案房屋的《房屋所有权证》。该《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积为89.49平方米。原告因未取得该房屋的土地使用权证，双方再次产生纠纷，诉至本院。
另查明，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效。文昌市人民政府根据国务院《不动产登记暂行条例》相关规定及省人民政府办公厅《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》要求，于2016年9月23日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书；自2016年9月26日起由不动产登记中心统一受理不动产登记业务；自2016年9月26日起，在市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证；不动产统一登记工作由市国土资源局负责实施，市不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作等。文昌市不动产登记中心作出的文不动产中心函【2018】49号《关于海南惠富达实业股份有限公司“清澜别院”小区办理不动产权证情况的复函》中明确载明，已持有房产证的业主，待开发商办理土地分摊手续后，可持房产证、土地分摊审批表以及相关材料到市政务服务中心不动产窗口申请办理房产转让等手续。
再查明，涉案“清澜别院”小区土地登记在海南冯家湾度假村有限公司名下，因土地增容的问题，文昌市政府已于2015年4月3日以文府函【2015】173号批复，同意涉案小区土地增容至1.91，并要求被告补缴地价款，但被告至今未办理土地增容手续。涉案小区部分土地于2017年1月13日被本院另案查封，于同年3月16日被解封后又于同年10月13日被本院另案查封，直至2018年5月10日解封。文昌市国土资源局于2018年2月受理海南冯家湾度假村有限公司办理“清澜别院”小区土地分摊审批申请材料后，发现该小区文国用（2000）字第W××××××号宗地设有查封，不符合办理土地分摊审批条件，2月即办理退件。文昌市国土资源局于2018年5月31日再次受理被告递交办理“清澜别院”小区土地分摊审批的申请材料，经经办人员审核，仍缺少规划验收合格证和竣工验收备案证等材料，经办人员电话告知被告公司经办人员后，被告公司至今仍未提供。2018年6月25日，海南省国土资源厅《关于不动产登记工作有关问题处理意见的通知》（琼国土资籍字【2018】6号）下发后，根据通知第六条有关“按照原有依法办理各类不动产权属证书继续有效的原则，各市县不动产登记机构可为已取得房屋所有权证的购房人办理各类不动产登记业务“的规定，文昌市国土局拟为涉案小区已取得房屋所有权证的购房人办理土地分摊手续，具体申报材料及涉案小区已取得房屋所有权证的户数，由被告公司统计申报材料齐全后，文昌市国土局将依法办理。
本院认为，本案的争议焦点是：1、被告是否应为原告办理涉案房屋所占用土地的土地分摊手续；2、被告是否应承担逾期办理房屋权属证书的违约金7873元；3、被告是否应当向原告返还面积误差房价款。
1、关于被告是否应为原告办理涉案房屋所占用土地的土地分摊手续的问题。原、被告签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件。”。根据上述法律规定，办理房屋权属证书包括土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业负有协助义务。本案被告仅协助原告办理涉案房屋的房屋所有权证登记手续，还应按照上述法律规定和《合同》第十五条的约定协助原告办理涉案房屋土地使用权变更登记手续。《不动产登记暂行条例》实施后，文昌市在全市范围内停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书，于2016年9月26日启用《不动产权证书》。故，自2016年9月26日起，被告无法协助原告办理国有土地使用权证书。对于《合同》约定的国有土地使用权变更登记的办理义务，根据文昌市不动产中心作出的文不动产中心函【2018】49号复函，对已取得房屋所有权证的业主，被告应协助其办理涉案房屋所占用土地的土地分摊手续。被告公司虽已向文昌市国土局申请办理土地分摊，但未依政府部门要求协助提供材料，未履行完毕办理义务。故，被告应协助原告办理涉案房屋所占用土地的土地分摊手续。
2、被告是否应当承担逾期办理房屋权属证书违约金7873元的问题。原告在（2013）文民初字第933号案件中的第2项诉讼请求“被告向原告支付逾期办证违约金2220.13元”，且双方就逾期办证的违约金问题达成调解协议，原告同意放弃要求被告支付违约金的主张。现原告再次起诉主张判令被告承担逾期办证的违约金，构成重复起诉，本院依法另行裁定予以驳回。
3、被告是否应当向原告返还面积误差房价款的问题。《合同》约定的房屋建筑面积为89.84平方米，《房屋所有权证》登记的房屋建筑面积为89.49平方米，面积误差比绝对值为3.8%【（89.49平方米-89.84平方米）÷89.84×100%】。涉案房屋《房屋所有权证》登记的面积小于合同约定面积，且面积误差比绝对值已超过3%，原告已明确表示要求合同继续履行，即放弃退房权的行使，故双方应按合同约定面积差异的处理方式予以履行。被告应依《合同》约定，将面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款返还买受人，将绝对值超出3%部分的房价款双倍返还原告。原告仅主张被告返还面积误差房价款1028元【2938.56元×（89.84平方米-89.49平方米）】，本院照准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，判决如下：
一、被告海南惠富达实业股份有限公司应自本判决生效之日起三个月内协助原告薛鹏国办理文昌市清澜开发区“清澜别院”××××××房屋所占用土地的土地分摊手续。
二、被告海南惠富达实业股份有限公司应向原告返还房屋面积误差房价款1028元，限于本判决生效之日起五日内一次性付清。
如果被告海南惠富达实业实业股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2689.05元（该款项原告已预缴），因原告撤回部分诉讼请求，本案案件受理费应为25元，由被告海南惠富达实业股份有限公司负担，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付；对原告已预缴的受理费2689.05元，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
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审 判 员 符 娟
二〇一八年七月二十五日
书 记 员 吴 清 岳
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