宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第932号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐会，男，1967年6月16日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人杨学义、闫世军，宁夏朔方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）宁夏荣恒房地产集团有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市北京东路476号荣恒大厦。
法定代表人梁志东，该公司董事长。
委托代理人程燕、伍嘉伟，宁夏合天律师事务所律师。
上诉人徐会因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2013）兴民初字第5501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人徐会及其委托代理人杨学义、闫世军，被上诉人宁夏荣恒房地产集团有限责任公司（以下简称荣恒房地产公司）的委托代理人程燕、伍嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，2012年7月6日，原、被告签订一份《营业房租赁合同》，双方约定原告将其所有的位于银川市兴庆区凝聚力装饰批发城25-13号营业房出租给被告从事地板销售，租赁期限三年，自2012年10月1日至2015年9月30日止，被告于签订合同之日向原告交纳1万元保证金；第一、二年租金均为42480元，第三年租金为45878.40元，第一年租金于签订合同时一次性交纳，之后的年租金应自当年9月1日之前交纳；如被告逾期30日未支付租金，原告有权解除合同并扣除本合同约定的保证金及其他费用，同时被告按照合同租金总额10%的标准向原告支付违约金；租赁期满或合同终止后，被告对涉案房屋的装修无偿归原告所有，原告无须对装修费用进行补偿。合同签订后，被告向原告交纳第一年租金42480元和保证金1万元。2012年8月13日，被告与宁夏荣恒集团物业服务有限责任公司（以下简称荣恒物业公司）签订一份《物业服务合同》，双方约定荣恒物业公司为被告承租的涉案房屋提供物业服务，同时双方还签订一份《房屋交接确认书》作为《物业服务合同》的附件，确认涉案房屋已进行交接验收，符合租赁合同约定的交付条件。被告接收涉案房屋后即对房屋进行了装修并营业。因被告未向原告交纳第二年即2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金，故原告诉至法院，请求判令：1.解除双方签订的《营业房租赁合同》；2.被告向原告支付2013年10月1日至2013年10月31日的租金3540元，以及2013年11月1日至合同实际解除之日止的租金（按合同第二年月均租金计算）；3.被告向原告支付违约金13083.84元（按合同总额的10%计算）；4.涉案房屋内的装修附属物归原告所有（木地板、石膏吊顶、乳胶漆墙面）；5.本案诉讼费由被告承担。审理中被告提起反诉，请求判令：1.原、被告继续履行《营业房租赁合同》，履行期限自2013年7月28日起计算；2.原告向被告支付违约金13083.84元；3.原告赔偿被告经济损失20万元（装修费126000元、喷绘费3200元、代理经营损失4万元、雇员工资32600元，共计201800元，主张20万元），4.本案诉讼费用由原告承担。
另查明，原告在2012年度的采暖期内未对涉案房屋进行供暖，被告亦未交纳采暖费用。
原审法院认为，原、被告签订的《营业房租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效。本案争议的焦点是双方当事人签订的《营业房租赁合同》是否应当解除。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。当事人根据上述法定条件行使合同解除权时，应当符合以下条件：1.对方当事人违反了双方对履行期限的约定，在履行期限届满时没有完全履行债务；2.对方当事人迟延履行的是合同中约定的主要债务。当事人的迟延履行并不一定会导致合同目的落空，只有当事人在合同规定的时间内未履行主要债务，构成根本违约，才会导致合同目的落空。因此，一方当事人在合同履行期限内已经履行了合同规定的主要债务，只是迟延履行了合同的将要债务，则只能要求迟延履行方承担违约责任，而不能解除合同；3.必须对迟延方进行催告，只有当迟延方在另一方催告并给予合理履行期限内仍不履行主要债务的，另一方才可能行使其法定解除权。判断是否构成根本违约，要结合案件的具体情况进行分析和断定，要从双方签订合同的目的是否能实现、迟延履行的程度以及合同解除后的法律后果等进行综合判定。本案被告在合同签订时交纳了2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金，已部分履行合同义务，其未在合同约定的期限内交纳2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金，属于将要债务。原告于2013年11月15日诉至法院即要求解除合同，且未提供证据证实其对被告进行催告并给予合理履行期限。另外，原告在履行合同过程中，未按照合同约定给被告承租的房屋提供采暖，亦存在违约情形。民事法律关系的设立、变更，应在保护权利，鼓励交易的前提下，最大限度地维护交易的稳定性，以增进社会财富。根据原、被告履行合同的实际情况，虽然被告迟延履行给付租金，但被告已履行部分义务，且已装修营业，解除合同必然浪费投入的大量资金，不能实现订立合同时双方当事人期待的经济利益，还可能给双方当事人造成损害。原、被告双方签订的《营业房租赁合同》应当继续履行。对原告诉请的租金，因被告未按合同约定支付租金，在确定租赁合同继续履行的前提下，被告应当立即交纳2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金。原、被告主张的违约金，因双方在履行合同过程中均存在过错，应当各自承担相应的责任，对原、被告的该项请求不予支持。对原告诉请的涉案房屋内的装修物归原告所有的诉讼请求，因法院已确定租赁合同继续履行，故原告的该项诉请不予支持。对被告提出原告推迟开业，商户入驻率不足而影响其经营的抗辩理由，因凝聚力装饰批发城三期何时作整体开业宣传及商户入驻率问题属于原告的经营营销方案，与被告租赁房屋何时进行营业及经营效益不存在必然的联系。被告在租赁房屋时，应充分考虑自身的商业风险，商业风险属于从事商业活动的固有风险，被告应对租房市场的商业环境具有一定的预见和判断，而不能将该风险转移给出租人，且原、被告也未在合同中对凝聚力装饰批发城三期作整体开业宣传及商户入驻率的比例进行相关约定，故被告的该项抗辩理由不予采信。对被告反诉主张的装修、营业损失和雇员工资等经济损失20万元，因涉案租赁合同继续履行，被告对涉案房屋的装修可继续使用，其营业损失未向法院提供证据证实，且雇员工资属于被告自行负担的支出，故被告的该项反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司与被告徐会于2012年7月6日签订的《营业房租赁合同》继续履行；二、被告徐会于判决生效之日起三日内向原告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司支付2013年10月1日至2014年10月1日期间的租赁费42480元；三、驳回原告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告徐会的其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1216元，反诉费2248元，由原告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司负担1100元，被告徐会负担2364元（此款原、被告已预交，双方交纳的诉讼费相抵后，被告徐会随上述租赁费一并支付给原告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司诉讼费116元）。
宣判后，徐会不服提起上诉称，原审法院未查清本案基本事实。涉案房屋不具备交付使用条件。《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国房地产开发经营管理条例》第十七条均规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”2009年10月19日住房和城乡建设部经重新修正并公布实施的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”竣工验收的质量要求不仅仅是房屋主体结构的质量验收合格，还包括规划、档案、消防、环保、抗震、绿化、燃气等验收合格，《工程竣工验收备案表》是房屋具备交付使用条件的标志。被上诉人与上诉人于2012年7月6日签订《营业房租赁合同》。上诉人从银川市城建档案馆调阅并向原审法院提交的《工程竣工验收备案表》却表明：涉案房屋竣工验收日期是2012年5月16日，而备案时间则是2013年3月14日。被上诉人租赁给上诉人使用的房屋不具备交付使用条件。涉案房屋不具备经营条件。批发城三期是经营性批发市场，在具备交付使用条件的基础上还必须具备经营条件，必须水、电、暖齐全，必须电信网络设施畅通。上诉人按照合同约定交纳了2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金，于2012年9月30日前入场，并投入大量资金进行室内外装修。批发城三期的大部分区域在2012年至2013年采暖季非但没有开通供暖，也没有任何形式的通知或说明。承租房屋在交付时，批发城三期全部为临时用电，经营商户无法正常用电。商户经常为用电与管理人员发生争执，妨碍了商户的正常经营也无法进行电信及网络营销。原审法院对本案部分事实认定错误。《营业房租赁合同》11.2.1款约定：甲方应向乙方提供手续完备、质量合格的房屋。但是按照上诉人提交给原审法院的《工程竣工验收备案表》，被上诉人交付给上诉人使用的涉案房屋既不符合法律规定，也不符合合同约定的交付使用条件。被上诉人违约在先。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”双方签订的《营业房租赁合同》11.2.3款也约定“甲方需保证租赁房屋的水、电、暖正常使用”。被上诉人没有全面履行合同义务，因而构成违约在先。被上诉人招商时曾公开承诺2012年10月1日开业，开业条件是入住的经营商户达到70%以上，同时承诺达到开业条件上诉人开始交纳租金，但是被上诉人并未履行约定。经上诉人及其他商户多次催促和请求下，被上诉人于2013年7月28日对外宣传并举行了开业仪式，对外宣称批发城三期“约360家品牌经销商”入住经营。实际上，当时入住经营商户不足20%（约100户左右），截止现在仍未改观。批发城三期人迹稀少，已入驻商户虽努力，但经营维艰，导致上诉人严重亏损。上诉人依法行使抗辩权、拒绝支付相应租金。原审法院将之认定为违约，以“双方均在履行合同过程中存在过错，各自承担相应的责任”对上诉人的反诉请求不予支持明显属于认定事实错误。请求二审法院依法撤销（2013）兴民初字第5501号民事判决书，改判被上诉人支付上诉人合同违约金13083.84元，赔偿上诉人各项经济损失20万元，双方签订的《营业房租赁合同》履行期限从2013年7月28日开始计算；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人荣恒房地产公司庭审中辩称，原审判决认定事实清楚、法律适用正确。上诉人、被上诉人于2012年7月6日签订的《营业房租赁合同》对权利义务有明确约定且不违反法律法规，因此该合同成立并生效，双方应按照约定履行合同义务。合同生效后，被上诉人依约向上诉人交付房屋并向上诉人提供该房屋的使用条件。双方还签订有一份《房屋交接确认书》，接收日期为2012年8月13日，上诉人确认涉案房屋已满足《营业房租赁合同》所约定的交付条件。上诉人在完成接收房屋后对房屋进行了装修并正常开业经营至今。对于前述事实一审法院已进行清楚的认定并适用了正确的法律依据。同时被上诉人认为在前述事实基础上，该份《营业房租赁合同》仍能够继续履行，上诉人应当严格依约履行支付租金的义务。从合同完全履行的角度来说，上诉人属于逾期未支付租金的违约一方，本应由被上诉人解除《营业房租赁合同》并由上诉人支付违约金，但被上诉人基于经营管理的角度考量并未提出上诉，并不能由此忽视上诉人违约的事实。上诉人提出的涉案房屋不具备交付使用条件及经营条件的观点无任何法律、合同依据。本案属于被上诉人依约履行了全部义务而上诉人单方面违约的房屋租赁合同之诉。被上诉人向上诉人交付了质量合格的房屋，并且该房屋符合交付条件，上诉人以《房屋交接确认书》的形式予以认可。工程竣工验收备案仅仅是一个行政审批程序，与房屋质量及是否达到交付条件无任何关联性。没有任何法律法规明文规定出租人在出租其所有的房屋前必须要以房屋已办理工程竣工验收备案表作为前置条件，也没有任何法律法规规定房地产开发商在未办理工程竣工验收备案前不得向外出租房屋。上诉人以涉案房屋在出租时未办理工程竣工验收备案为由主张涉案房屋不具备交付条件的观点不能成立。上诉人提出的被上诉人未向上诉人提供用电、采暖、通讯条件、开业条件等主张，上诉人都无任何证据能够予以证明，并且合同中未就开业条件进行任何约定。上诉人提出的支付违约金及各项经济损失的请求不应支持。本案事实为上诉人单方面违约而被上诉人依约履行了全部义务，因此在被上诉人严格遵守合同约定的前提下上诉人无权要求被上诉人支付违约金及其他各项经济损失，且该经济损失均属于上诉人在租赁该房屋时应考虑到并承担的固有的商业风险，该商业风险以及由此所产生的经济损失不应当转嫁于出租人。上诉人提出的各项经济损失均无任何计算方式以及计算标准。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求并维持原审判决。
二审查明事实同原判查明一致，予以确认。
本院认为，上诉人、被上诉人签订的《营业房租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人不同意解除《营业房租赁合同》。被上诉人未提起上诉。原判判令《营业房租赁合同》继续履行并无不妥。涉案房屋竣工验收日期是2012年5月16日。《营业房租赁合同》是2012年7月6日签订的。上诉人、被上诉人签订的《房屋交接确认书》可以证明上诉人确认涉案房屋满足《营业房租赁合同》约定的交付条件。上诉人认为涉案房屋不具备租赁房屋交付使用条件无事实和法律依据。上诉人、被上诉人未在《营业房租赁合同》中对凝聚力装饰批发城三期作整体开业宣传及商户入驻率的比例进行相关约定，上诉人提出被上诉人推迟开业，商户入驻率不足而影响其经营，要求从2013年7月28日开始计算双方签订的《营业房租赁合同》履行期限的上诉理由无事实依据，不予支持。原判认定双方在履行合同过程中均存在过错，应当各自承担相应的责任并无不妥，对上诉人请求支付违约金的上诉请求不予支持。对上诉人请求的装修、营业损失和雇员工资等经济损失20万元，因涉案租赁合同继续履行，上诉人对涉案房屋的装修可继续使用，上诉人未提供证据证实其营业损失，雇员工资属于上诉人应自行负担的费用，上诉人的该项上诉请求不予支持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3464元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 王争春
审判员 赵和平
审判员 李山山
二〇一四年十月二十九日
书记员 曾 睿
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。