广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终13654号
上诉人(原审被告)：陈志勇，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：广州市水务资产管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：王少敏，职务执行董事。
委托诉讼代理人：黄奕、梁凯琳，广东品泓律师事务所律师。
原审第三人：邓亚丰，身份证地址湖北省仙桃市。
上诉人陈志勇因与被上诉人广州市水务资产管理有限公司（以下简称市水务公司）及原审第三人邓亚丰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈志勇上诉请求撤销原审判决，驳回市水务公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由市水务公司负担。事实和理由：一、陈志勇不同意解除双方的房屋租赁合同。根据租赁合同约定，双方租期于2017年8月31日才届满，陈志勇有权要求继续经营。经原审法院审理查明，涉讼之二房屋是市水务公司在没有任何通知的情况下擅自于2015年6月上锁，陈志勇自2015年6月起缓交租金是对市水务公司此种行为的抗辩，涉讼房屋的租赁合同不应因此解除，涉讼之二房屋被锁期间的租金损失应由市水务公司自行负担。即使法院认为解除合同条件成就，但有关涉讼之二房屋的租金自2015年6月起便不应再由陈志勇承担，包括在本案审理期间的租金也不应由陈志勇承担。除上述理由外，更为关键的一点是在签订涉讼房屋租赁合同过程中，市水务公司存在欺诈和显失公平的行为。涉讼房屋产权证显示产权人是广州市水务投资集团有限公司，而不是市水务公司，产权取得时间为2014年12月19日，晚于双方签订租赁合同的时间。市水务公司签订合同负责人所出示的授权委托书是过期的。涉讼房屋产权登记用途为“办公”（房管局公布参考价为46元／平方米），而市水务公司却是以“商业”租金标准每平方米425元的高价出租给陈志勇使用。即使是按照同地段商业租金标准，房管局公布的参考价仅为每平方米126元。基于以上种种疑点，陈志勇得知真实情况后一直希望与市水务公司沟通协商，多次发函后均无任何回应。基于陈志勇已对涉讼房屋投入十几万元装修尚未回本，而市水务公司设置“暗箱操作的招投标局”，让陈志勇不得不用高价继续承租涉讼房屋。整个招投标过程根本没有公开透明，属于暗箱操作。因此，陈志勇暂缓交纳租金是有合理的理由，不能构成市水务公司要求解除的合同条件。二、关于陈志勇拖欠的部分租金数额和违约金计算标准的问题，原审判决缺乏法律依据，有失偏颇。原审法院判决陈志勇需按照日千分之三的高标准支付违约金不合理，该标准己远远高于同期银行贷款利率（是同期贷款利率的21倍），标准过高，且部分月份的违约金数额已高于当月拖欠的租金本金，违反法律规定。市水务公司没有举证证明其存在的具体实际损失，陈志勇认为市水务公司损失的仅仅是本金和利息。根据公平合理原则，违约金的性质应当是以补偿性为主，更何况本案中陈志勇缓交租金是有合理的理由，事出有因，不属于恶意拖欠。因之二房屋被锁，陈志勇才是真正受损的一方，二审法院应当根据陈志勇的请求，综合双方过错对违约金标准进行调整。三、关于违约金的起算时间不应从2014年12月21日起计算，而应从2015年6月起算。陈志勇尚欠的2014年12月部分租金9725元、2015年1月部分租金9725元、2015年2月部分租金9725元，合共29175元，可与陈志勇已缴纳的3万元保证金进行抵扣，而2015年3、4、5月的租金陈志勇均有向市水务公司支付，因此陈志勇不应再支付2014年12月至2015年2月期间的违约金。保证金和水电周转金与租金本金抵扣的表述应在判项中有更为清晰的表述，不能笼统带过。四、原审判决对于涉讼之一房屋租金计算标准有误。鉴于市水务公司2015年6月的锁铺行为，自2015年6月起陈志勇仅需支付涉讼之一房屋的租金。由于双方租赁合同约定，2014年9月1日至2015年8月31日期间租金单价为每平方米425元，2015年9月1日至2016年8月31日期间才递增至每平方米442元，原审判决第四项没有按照合同约定租金标准分段计算2015年6月至2016年4月12日期间租金，计算有误。五、原审判决第五项没有针对之一或之二房屋进行表述，过于笼统。2014年12月到2015年2月拖欠租金一共29175元，根据合同约定可以与我方缴纳的保证金3万元予以抵扣，抵扣之后不存在逾期支付租金的情况，也不需要再支付该期间的违约金，原审法院判决涉讼房屋的违约金是不正确的。
市水务公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
邓亚丰经本院传唤，未到庭，亦未作书面答辩。
市水务公司于2015年5月28日向原审法院起诉请求：一、解除市水务公司与陈志勇签订的《房屋租赁合同》，陈志勇及邓亚丰将广州市文德南路122号首层自编5号房屋交还市水务公司；二、陈志勇向市水务公司支付2014年12月起拖欠的租金（每月租金15725元，具体以提交的细目表为准）；三、陈志勇向市水务公司支付2014年12月至2016年3月31日的管理费、水电费等杂费共3601.42元；四、陈志勇向市水务公司支付2014年12月1日至付清欠款之日止的租金滞纳金（每日按月租金的3‰计）。
原审法院认定事实：广州市越秀区文德南路122号房屋（建筑面积2925.37平方米）的权属人为广州市水务投资集团有限公司。
2014年8月，陈志勇通过竞标承租广州市越秀区文德南路122号首层自编5号之一、二物业。
同年9月16日，市水务公司（甲方）与陈志勇（乙方）签订承租上述号房之一、二物业的《物业租赁合同》，约定甲方同意将上述之一、二物业出租给乙方作商铺使用，租赁面积合计共37平方米（其中之一为20平方米，之二为17平方米），租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日止；其中2014年9月1日至2015年8月31日止租金单价按425元/平方米计算，月租金15725元，2015年9月1日至2016年8月31日租金单价按442元/平方米计算，月租金16354元；乙方使用自来水产生的水费和排污费及电费，由甲方代收代缴，租金每月结算一次，乙方应在当月20日前以交付支票或汇款方式一次性向甲方缴清，电费每两个月结算一次，乙方应在结算月第20日前以交付支票、现金或汇款方式一次性向甲方缴清；在签订本租赁合同当天，乙方竞标保证金30000元自动转为合同履约保证金，另加水电周转金5000元，因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分甲方可向乙方追索；乙方逾期未向甲方交付租金、费用，甲方有权从履约保证金抵扣乙方应缴的租金、费用及滞纳金（违约金），滞纳金从乙方逾期之日起，按每日收取月租金的千分之三计算，乙方逾期30日仍未能向甲方缴清租金、费用及滞纳金时，或履约保证金已不能抵偿欠款时，甲方有权终止租赁合同并收回物业，并追究乙方的经济和法律责任；未按本合同规定的支付条件和时间及时足额支付租金，逾期30天或得到甲方正式通知后逾期10个工作日，甲方可单方提前终止合同，并按照合同第七条的规定要求乙方承担违约责任等。
合同后，市水务公司将涉讼商铺交给陈志勇使用。陈志勇于2015年5月20日向市水务公司支付租金16000元后至今未再支付租金。市水务公司于同年6月底以安全问题在涉讼的之二商铺加装门锁。
庭审中，市水务公司提交了：1、自行制作的《陈志勇租金情况统计表》，记载陈志勇2014年12月、2015年6月-2016年3月未付租金；2015年1月的租金分别于1月12日、1月27日各付15725元和6000元，2015年2月的租金分别于2月2日、2月27日各付6000元，2015年3月的租金分别于3月9日、3月23日各付10000元和6000元，2015年4月于当月20日付16000元，2015年5月于当月20日付16000元。2014年12月、2015年1-2月每月实欠租金9725元。陈志勇确认该表记录的租金支付的时间、金额。2、市水务公司自行制作的2014年8月1日至2016年1月31日陈志勇应付的水电缴费单，该单记载广州市文德南路122号自编5号之一水电计费周期的水电度数、数量、单价及金额，总金额为4711.66元。陈志勇认为市水务公司计费的时间有误，电费的单价与广州供电局有限公司出具的电力收费销货清单记载的单价（0.9209）不符，因市水务公司在2015年6月在之二商铺加了锁，无法查看水电表的度数，故不予确认。3、市水务公司提交广州市供电有限公司出具的《电力收费销货清单》及发票，记载用电地址文德路南120-122号，计费时段2014年11月6日至2015年1月6日，电价0.9278元，计费时段2015年1月6日至2015年3月6日，电价0.9378元，计费时段2015年3月6日至2015年5月6日，电价0.9209元。陈志勇对其真实性无异议，但认为该单据没有指向性，涉讼房屋是有水电分表的，且电费应按供电局公布的单价收款。
在本案审理期间，原审法院于2016年4月7日限期市水务公司、陈志勇双方在4月12日前就涉讼之二商铺进行交接、财物处理情况及有关水电度数的确认，但陈志勇代理人称因当事人授权问题无法在期限内完成。
原审法院认为，市水务公司、陈志勇自愿签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。陈志勇作为承租人没有依约定向市水务公司履行支付租金的义务，已构成违约，市水务公司以此要求解除合同收回涉讼房屋的诉请符合双方约定，原审法院予以支持。由于合同明确约定了承租面积的单价，故在市水务公司对涉讼的之二房屋进行加装门锁后，陈志勇认为应按约定的面积单价支付之一房屋的租金的抗辩，原审法院予以采纳。即市水务公司要求陈志勇支付2015年6月至2016年4月12日止之二房屋租金的请求没有依据，原审法院不予支持。因陈志勇原因在原审法院限定的期限内即2016年4月12日前未完成之二房屋的交接、财物处理情况及有关水电度数的确认，故陈志勇自2016年4月13日起应支付之二房屋的租金。由于电力收费销货清单及发票记载的用电地址是文德南路120-122号，而市水务公司主张水电费依据水电度数计算出来的，该度数尚未双方确认，根据公平合理原则，市水务公司要求陈志勇支付的水电费依据不足，原审法院难以支持。陈志勇对违约金的抗辩没有依据，原审法院不予采纳。陈志勇支付的保证金和水电周转金及2015年1月27日支付的6000元、2015年3-5月支付的超出月租金额15725元的部分可抵扣拖欠的部分租金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条及第一百一十四条第一款的规定，原审法院于2016年4月29日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起，原告广州市水务资产管理有限公司被告陈志勇于2014年9月16日签订的《物业租赁合同》予以解除。二、被告陈志勇自本判决发生法律效力之日起15日内，将广州市文德南路122号首层自编5号之一、二房屋腾空交还原告广州市水务资产管理有限公司。三、被告陈志勇自本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州市水务资产管理有限公司支付2014年12月至2015年2月的租金（每月按9725元计）及2016年4月13日至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按15725元计）。四、被告陈志勇自本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州市水务资产管理有限公司支付广州市文德南路122号首层自编5号之一2015年6月至2016年4月12日止的租金(每月按442元/平方米×20平方米计)。五、被告陈志勇自本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州市水务资产管理有限公司租金违约金支付2014年12月21日至本判决发生法律效力之日止的（每日按月租金的3‰计算）。违约金总额以不超过拖欠的租金总额为限。六、驳回原告广州市水务资产管理有限公司其他诉讼请求。本案受理费1214元，由原告广州市水务资产管理有限公司负担214元，被告陈志勇负担1000元。
经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，市水务公司、陈志勇签订的《物业租赁合同》第七条第（二）点约定，乙方违反本租赁合同第六条第（二）款1-16项中任一约定，甲方有权终止与乙方的租赁关系，没收履约保证金作损失抵偿，造成的一切经济损失和法律责任由乙方承担，并追究乙方的经济和法律责任。
本院认为，市水务公司、陈志勇签订的《物业租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未被撤销或变更，应为合法有效，双方应恪守履行。
《物业租赁合同》约定，陈志勇逾期未向市水务公司交付租金、费用，市水务公司有权从履约保证金抵扣陈志勇应缴的租金、费用及滞纳金（违约金），滞纳金从陈志勇逾期之日起，按每日收取月租金的千分之三计算，陈志勇逾期30日仍未能向市水务公司缴清租金、费用及滞纳金时，或履约保证金已不能抵偿欠款时，市水务公司有权终止租赁合同并收回物业。根据陈志勇欠付租金以及因此产生滞纳金的事实，在市水务公司起诉之时已符合上述约定解除合同的条件，市水务公司有权主张解除合同及腾空交还涉讼房屋。陈志勇以市水务公司在起诉之后对涉讼之二房屋上锁作为抗辩理由不能成立，本院不予支持。
关于欠付租金如何计算。原审法院限期双方交接涉讼商铺，但因陈志勇的原因未能完成，故原审法院认定限期次日2016年4月13日起陈志勇应支付涉讼之二房屋的租金，并无不当。《物业租赁合同》约定2014年9月1日至2015年8月31日止租金单价按425元/平方米计算，2015年9月1日至2016年8月31日租金单价按442元/平方米计算，原审判决第四项关于涉讼之一房屋的租金标准处理有误，本院予以纠正。
关于逾期支付租金的滞纳金。首先，《物业租赁合同》约定陈志勇逾期未向甲方交付租金、费用，市水务公司有权从履约保证金抵扣陈志勇应缴的租金、费用及滞纳金（违约金），滞纳金从陈志勇逾期之日起，按每日收取月租金的千分之三计算。根据该约定，自陈志勇逾期支付租金之日起即已产生滞纳金，履约保证金系用于抵扣欠付租金和滞纳金，陈志勇上诉主张履约保证金足以抵扣欠付租金而不应承担滞纳金，理据不足，本院不予支持。其次，《物业租赁合同》约定，滞纳金从陈志勇逾期之日起，按每日收取月租金的千分之三计算，并约定陈志勇拖欠租金，市水务公司有权没收履约保证金。上述约定系双方的真实意思表示，而市水务公司并未主张没收履约保证金，对于以履约保证金和水电周转金抵扣拖欠租金亦未提起上诉，故陈志勇再以约定违约金标准过高为由上诉主张调低，本院不予支持。
综上所述，陈志勇的部分上诉请求成立，本院予以支持，其余不能成立部分应予驳回。原审判决认定部分事实有误，本院予以纠正。关于一审案件受理费，根据市水务公司诉讼请求的金额（暂计至2016年3月31日），应为6298元，原审法院认定有误，应予纠正。由于本案系陈志勇违约导致，故一、二审诉讼费均应由其负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1247号民事判决第一、二、三、六项；
二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1247号民事判决第四项为，陈志勇自本判决发生法律效力之日起十五日内向广州市水务资产管理有限公司支付广州市文德南路122号首层自编5号之一房屋2015年6月至2016年4月12日止的租金(2015年6月1日至2014年8月31日按照每月8500元计算，2015年9月1日至2016年4月12日按照每月8840元计算)。
三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1247号民事判决第五项为，陈志勇自本判决发生法律效力之日起十五日内向广州市水务资产管理有限公司支付逾期支付租金的滞纳金（以每月欠付租金为本金，自每月21日起按每日3‰计算至本判决发生法律效力之日止，以不超过当月欠付租金为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6298元，二审案件受理费6298元，均由上诉人陈志勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年十二月二日
书记员 杨仁义
黄妙丽