广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠城法民一初字第267号
原告（反诉被告）：李发平，男。
诉讼代理人：行伟，广东金智律师事务所律师。
被告（反诉原告）：谭莉莉，女。
诉讼代理人：王海泉，广东国晖律师事务所律师。
第三人：林兆乐，男。
第三人：陈冠林，男。
原告李发平诉被告谭莉莉、第三人林兆乐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告谭莉莉在法定期间对原告李发平提起反诉，本院依法组成合议庭，将该两案合并审理，并追加陈冠林为第三人，公开开庭进行了审理。李发平的诉讼代理人行伟、谭莉莉的诉讼代理人王海泉、第三人林兆乐、陈冠林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李发平诉称，2013年10月25日，原、被告在第三人居间下签订《广东省惠州市房地产买卖及居间合同》，约定：被告将其所有的，位于惠州市河南岸银岭路三横街2号尚品世家B栋S层07号房出售给原告，总价88万元整，定金2万元，其余购房款分两次支付，首期16万元整在双方签订《广东省房地产买卖合同》当日支付，余额采取银行按揭方式支付。双方在合同其他约定部分对违约责任进行了明确约定，依约定违约方需支付对方违约金4万元整。合同签订后原告于2013年10月25日支付定金2万元给被告。被告收取定金后反悔，要求增加购房款、原告承担该物业所拖欠的物业管理费8000余元，原告认为被告的行为与合同约定不符，拒绝了被告的上述要求，于是被告便拖延办理过户手续，经原告多次催促仍拒绝履行合同。期间原告及第三人多次致电被告，被告多数情况不接听电话，后在电话中言明愿意解除合同退回定金并承担违约金，但其后又不承认之前所说情况。第三人与被告的短信记录也反映了被告故意违约并同意退还定金的事实。被告签订合同收取定金后，出尔反尔随意提高出售价格，毫无诚信，既不履行合同又不积极解除合同，故意拖延履行，严重损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如诉请。一、判令解除原被告双方签订的《广东省惠州市房地产买卖及居间合同》；二、判令被告返还定金人民币2万元；赔偿违约金人民币4万元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告谭莉莉辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，因为双方签订房屋买卖合同原告没有按照合同约定履行按揭款项导致买卖合同无法履行，所以违约在原告，不是被告，应驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告谭莉莉反诉称，一、被反诉人存在明显的违约行为。2013年10月25日反诉人与被反诉人在第三人居间下签订《广东省惠州市房地产买卖及居间合同》，合同第二条交易方式第2款明确约定：乙方承担向银行申请按揭费用，并由乙方在签订本合同当日7个工作日预交给丙方办理相关手续。合同第三条付款方式第2款明确约定：双方按银行按揭的方式付款，首期房款（不含定金）人民币壹拾陆万元整（小写l60000元整）被反诉人在双方签订《广东省房地产买卖合同》即2013年11月22日当日存入交易结算资金专用账户，而且上述约定被反诉人在起诉状中也承认。但是，《广东省惠州市房地产买卖及居间合同》签订的7个工作日内，被反诉人并未就该事项向银行申请按揭。而且，2013年11月22日反诉人与被反诉人签订《广东省房地产买卖合同》当日，被反诉人也未按约将首期房款（不含定金）人民币壹拾陆万元整（小写160000元整）存入交易结算资金专用账户。显然，被反诉人违反了《广东省惠州市房地产买卖及居间合同》双方的约定。而反诉人一直是很有诚意与被反诉人交易继续履行合同的，其不仅提前赎楼，于2013年11月1日已还清该房产的所有抵押贷款，而且将房产证放在第三人处，便于交易。二、被反诉人至今仍未按约定履行合同。反诉人及时履行合同的协助义务，如约于2013年11月22日在上海浦东发展银行股份有限公司惠州支行办理了银行开户。然而，被反诉人当日并未将首期购房款16万元存入交易结算资金专用账户，违反了合同约定，严重损害了反诉人的合法权益。三、由于被反诉人过错，形成上述一、二两件事实，被反诉人应承担违约责任。四、第三人至今未将2013年ll月22日反诉人与被反诉人签订《广东省房地产买卖合同》给予反诉人，损害了反诉人的合法权益。综上所述，被反诉人起诉状所述没有事实根据，且被反诉人构成了违约行为，被反诉人应承担违约责任。请求法院依法判决，维护反诉人利益。1、同意解除该房屋买卖合同；2、判令被反诉人给付其从违约之日起按照总房价的0.5‰的违约金（暂计至2014年3月20日）共计52800元，直至付清为止；3、判令被反诉人承担全部诉讼费用。
反诉被告李发平辩称，反诉请求没有事法律依据，请求驳回被告的诉讼请求，按照惠州市二手房买卖的交易惯例，买卖双方及中介签订三方协议，如果需要办理按揭，需要中介协助去银行签订买卖合同一份，然后过户的时候在房产部门签订买卖合同一份，但是实际上依据履行的合同是三方协议，另外两份是应付办事需要来签订的，双方是否违约要依照三方合同，反诉人的违约事实在反诉人与李发平的电话记录中2013年11月25日，反诉人已经做出了表态，愿意承担违约责任，另外承担4万元违约金，同时反诉人与第三人的短信往来，所有的信息内容也反映出了反诉人授意第三人将涉案房屋出售他人，违约意图明显，请法庭依法驳回反诉人的请求。
第三人林兆乐述称，整个流程是要在公司签订一个合同，在银行签订一个合同，在房产局签订一个合同，首期款是要在房产局签订合同的时候再交。因为这个作为中介来说，我方只能进行协调，既然不成，就通过法律途径。
第三人陈冠林述称，这个事情根本没有谁违约，没有开始履行。
经审理查明，2013年10月25日，原告李发平、被告谭莉莉及第三人陈冠林、林兆乐签订了一份《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，约定：原告李发平购买被告谭莉莉位于惠州市河南岸银岭路三横街2号尚品世家B栋8层07号房，物业交易价格为880000元，原告李发平应缴纳定金20000元给第三人林兆乐代管，首期购房款160000元在签订《广东省房地产买卖合同》当日存入交易结算资金专用账户，原告李发平在第三人林兆乐协助下向银行申请25年700000元贷款，此贷款作为房价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入被告谭莉莉在贷款银行开设的账户中，如原告李发平或被告谭莉莉任何一方违约，必须赔偿对方40000元整。上述合同签订后，原告李发平向被告谭莉莉支付了20000元购房定金。2014年1月20日，原告李发平以被告谭莉莉拒绝履行合同义务为由诉至本院，要求判如所请。
另查，惠州市河南岸银岭路三横街2号尚品世家B栋8层07号房为被告谭莉莉与第三人陈冠林共同所有，2013年11月15日，该房原设定的抵押权被解除。
以上事实，有《广东省惠州市房地产买卖居间合同》、收款收据、房产权证、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证，并经本院庭审质证核实，可以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告李发平与被告谭莉莉签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，约定原告李发平经第三人林兆乐居间购买被告谭莉莉及第三人陈冠林共同所有的惠州市河南岸银岭路三横街2号尚品世家B栋8层07号房。从当事人陈述和答辩的内容来看，本案讼争的焦点为合同履行过程中哪方当事人存在违约行为，应由哪方当事人承担违约责任。原告李发平认为系被告谭莉莉收取购房定金后违反合同约定擅自增加购房款以致合同无法履行，是被告谭莉莉违约；而被告谭莉莉则认为系原告李发平未按照合同约定支付首期购房款导致合同未能履行，是原告李发平违约。对此，本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人对自己的主张负有举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。原告李发平诉称被告谭莉莉违反合同约定擅自提高房屋价格，但未能提供充分证据予以证实，对其诉称，本院不予采纳，对其要求被告谭莉莉赔偿违约金40000元的诉讼请求，本院不予支持。同样，反诉原告谭莉莉亦未能提供相应证据证明李发平、谭莉莉于2013年11月22日即签订了《广东省房地产买卖合同》，其主张反诉被告李发平未按照合同约定在合同签订当日将160000元首期购房款存入交易结算资金专用账户，构成违约，亦证据不足，本院不予认可，对其要求反诉被告李发平赔偿违约金52800元的诉讼请求，予以驳回。原告李发平要求与被告谭莉莉解除2013年10月25日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，由被告谭莉莉退还20000元购房定金，被告谭莉莉表示同意，对原告李发平的该两项诉讼请求，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告李发平、被告谭莉莉、第三人林兆乐、陈冠林于2013年11月22日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》。
二、被告谭莉莉应在本判决书生效之日起15日内向原告李发平返还购房定金20000元。
三、驳回原告李发平的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告谭莉莉的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费700元，反诉受理费610元，由李发平承担700元，被告谭莉莉承担610元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 杨兆强
审 判 员 丘文秋
代理审判员 钟志明
二〇一四年十二月三日
书 记 员 陈淑花
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