安徽省太湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0825民初537号
原告：ＸＸ，男，1992年7月2日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。
委托诉讼代理人：吴晓峰，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
被告：太湖县天龙房地产开发有限责任公司，住所地安徽省太湖县。
法定代表人：戴正中，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王进舟，安徽精龙律师事务所律师。
原告ＸＸ与被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司（以下简称天龙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托诉讼代理人吴晓峰及被告天龙房地产公司的委托诉讼代理人王进舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ向本院提出诉讼请求:要求被告支付逾期交房违约金362835（以购房款总额为基数，按日万分之五自2017年1月1日起至2017年12月31日，后期违约金按相同标准计算至符合交房条件且实际交房之日止）。事实与理由：原、被告签订的《太湖县商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的学仕府邸小区房屋，被告应于2016年12月31日前将符合“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、新建住宅小区综合查验合格并备案”三项条件的房屋交付原告，同时约定“…买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。合同签订后，原告支付了全部案涉购房款，但被告未按照双方约定的时间、条件交付房屋，另外案涉房屋至今未经竣工验收合格。就被告的违约行为，原告多次与被告协商未果后，学仕府邸小区部分业主共同向有关政府部门反映，太湖县人民政府于2017年3月22日作出答复，认定被告存在未按照约定交付房屋的违约行为，故原告向法院起诉。
为支持其诉讼请求，原告提供下列证据：
证据一、《太湖县商品房买卖合同》复印件，证明：1、被告应于2016年12月31日前将符合“⑴、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；⑵、该商品房已取得房屋测绘报告；⑶、新建住宅小区综合查验合格并备案”三项条件的房屋交付原告；2、被告迟延交付房屋的，应按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金；
证据二、太政信复〔2017〕03号《关于蔡进丰等同志信访事项的复查意见》复印件，证明经学仕府邸小区部分业主反映情况，太湖县人民政府认定被告存在未按照案涉合同约定履行交付案涉房屋违约行为的事实；
证据三、太湖县人民法院（2017）皖0825民初1890号民事判决书复印件，证明太湖县人民法院判决认定案涉房屋暂不具备房屋交付条件，被告存在逾期交房的违约行为，且判决被告按日计算向业主支付全部房价款万分之五的违约金。
天龙房地产公司辩称：1、原告要求被告支付延期交房违约金的请求应不予支持。被告开发的学仕府邸小区房屋早于2016年底前竣工，具备房屋的使用条件和功能，虽未能及时取得房屋验收手续，但被告及时向主管部门报批验收手续，主管部门不及时验收是房屋不能及时取得验收手续的主要原因，同时，原告已领取了房屋，在2018年1月8日具备完整的工程竣工验收报告，且学仕府邸小区房屋已于2018年1月10日取得综合查验备案材料，原告要求支付延期交房违约金的依据不足。2、如果法庭支持原告给付违约金的请求，请根据本案的实际情况降低违约金数额标准。3、原告应承担延期付款的违约金。
综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。
为证明其辩解，被告提供下列证据：
证据一、《营业执照》，证明被告的身份信息；
证据二、商品房预售许可证，证明被告对学仕府邸房屋开发的合法性；
证据三、房屋测绘报告、竣工验收备案表、工程竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、安徽省太湖县新建住宅小区综合查验备案表，证明包括讼争房屋在内的学仕府邸小区房屋取得规划、公安消防、环保、城建档案管理部门的认可性意见，2018年1月8日取得完整的《工程竣工验收报告》，于2018年1月10日综合验收完毕，被告开发的房屋符合房屋买卖合同约定的房屋交付条件；
证据四、《太湖县学仕府邸业主手册》（《提前交房协议》），证明原告已于2017年2月24日实际占有讼争房屋；
证据五、短信截屏（或照片），证明被告通过手机短信方式向原告发出通知交房、提交办证资料的事实。
因案件审理需要，本院调取如下证据：
为查明案涉学仕府邸小区是否通过竣工验收备案及新建住宅小区综合查验备案情况，本院派员向太湖县房地产管理局对被告提交的证据三的相关证据进行了调查核实，太湖县房地产管理局于2018年1月24日向本院出具了关于“学仕府邸”小区于2018年1月10日综合查验合格并备案的说明。本案审理过程中，案涉学仕府邸小区部分业主反映，被告提供虚假的人防工程验收材料，本院再次派员于2018年3月27日向太湖县房地产管理局核实相关情况，并调取如下证据：1、太湖县住房和城乡建设局于2018年3月6日对案涉的学仕府邸小区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表（二）；2、太湖县房地产管理局于2018年3月20日对案涉的学仕府邸小区重新出具安徽省太湖县新建住宅小区综合查验备案表；3、《安徽省新建住宅小区综合查验办法》；4、本院对太湖县房地产管理局局长曹华锋、副局长王西禅所做的问话笔录。5、根据被告的申请，本院派员到太湖县不动产登记中心调查，太湖县不动产登记中心出具的办证受理情况说明。
原、被告质证意见：
被告对原告提供的证据一无异议，证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，复查意见的主体不具有合法权利认定天龙房地产公司是否违约，内容不是基于有效的、合法的依据作出答复，当事人在案涉房屋买卖合同的履行上是否违约应由人民法院根据双方的合同结合双方的履行情况，按照法律的规定作出，证据三的真实性无异议，但达不到其证明目的。
原告对被告提供的证据一无异议，证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，实际上案涉房屋至今未经综合验收合格，被告房屋开发暂不具备合法性，证据三的真实性无异议，房屋测绘报告与本案无关，对此证据的证明目的及与本案的关联性无异议，另外根据合同约定，被告取得测绘报告仅仅是交房条件之一，根据政府部门接待业主的答复，被告在综合查验时提交了虚假材料，其中2018年1月10日取得的综合查验合格并备案的材料不应作为认定涉案房屋已具备交付条件的依据。对证据四、证据五的真实性无异议，原告已领取房屋钥匙，该证据达不到被告的证明目的，被告发出短信时，房屋不具备交付条件。
本院调取的证据，原告无异议，同时认为案涉小区综合验收时间应为2018年3月20日。被告对其真实性无异议，被告认为，被告已经提供了完整的相关验收材料，案涉小区已经通过了综合验收，原告已实际使用了房屋，原告主张的违约金责任没有依据。
本院认证：原、被告提供的证据，相对方无异议的部分，本院予以认定，作为本案证据使用。被告提交的证据三，结合本院派员依法向太湖县房地产管理局调取的相关证据，查明因被告在相关行政主管部门验收备案过程中，对人防工程向相关行政主管部门提供虚假材料，故该组证据达不到被告案涉小区于2018年1月10日综合验收的证明目的。
本院调取的证据中，太湖县房地产管理局于2018年1月24日出具的关于“学仕府邸”小区于2018年1月10日综合查验合格并备案的说明，经太湖县房地产管理局查明被告提交的2016年11月26日人防工程《竣工验收意见表》为虚假材料，应不予认定，其他证据符合证据三性，本院予以认定。
经审理查明：2015年12月5日，原、被告签订《太湖县商品房买卖合同》约定，出卖人天龙房地产公司，买受人ＸＸ，出卖人以出让方式取得坐落于高坦南路地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为太土国用（2014）670号，出卖人经批准，在上述地块建设的商品房项目核准名称为学仕府邸小区，该商品房已由太湖县房地产管理局批准预售，该商品房的规划为住宅，买受人购买的商品房为16幢114、115铺，其预测建筑面积共249.14平方米，其中套内建筑面积245.28平方米，分摊共有建筑面积3.86平方米。该商品房单价为每平方米7980元，总价款1988137元，付款方式为分期付款，买受人应当于2016年4月13日前分三期支付该商品房全部价款，首期房价款994137元应当于2015年12月5日前支付，在2016年2月5日、2016年4月5日分别付497000元。该合同第九条约定，商品房交付条件为应当符合下列第3项所列条件：1、…；2、…；3、新建住宅小区综合查验合格并备案。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该合同第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。…该合同第十二条对逾期交付约定：…（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2017年2月24日，被告向原告签订遵守《业主手册》承诺书，领取案涉房屋。2018年1月10日，被告通过群发手机短信的方式通知原告等业主，内容为“学仕府邸小区综合查验完毕，请未领取房屋的购房户立即到公司领取房屋并提交相关办证手续、交清税费，已领取房屋的购房户提交相关办证手续，逾期责任自负”。
在本院审理案涉学仕府邸小区部分业主诉被告房屋买卖合同纠纷系列案件中，太湖县房地产管理局于2018年1月24日向本院出具了关于“学仕府邸”小区于2018年1月10日通过综合查验合格并备案的说明。2018年3月20日，太湖县房地产管理局重新发出公告称：“我局于2018年1月10日对学仕府邸小区项目办理了综合查验备案并公告。后期发现建设单位太湖县天龙房地产开发有限责任公司在该查验备案中提交的2016年11月26日人防工程《竣工验收意见表》为虚假材料。我局于2018年3月5日向天龙房地产公司下达了《关于对学仕府邸小区项目人防工程重新查验备案的通知》。2018年3月13日天龙房地产公司向我局申请人民防空工程备案，提交了新的人防工程《竣工核定表》。经查验，2018年1月24日天龙房地产公司通过了学仕府邸小区项目人防工程竣工验收，现予通过查验备案”。太湖县住房和城乡建设局于2018年3月6日重新作出房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表（二）。2018年4月10日，被告向太湖县不动产登记中心报送了办理讼争房屋不动产登记的相关材料。
另查明：2014年8月28日，案涉商品房已由太湖县房地产管理局批准预售，预售许可证号为太房售证字(2014)0065号。
本院认为:依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告签订的《太湖县商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。综合原、被告的意见，本案的争议焦点为：1、案涉小区综合查验并备案的时间界点如何确定。本案中，相关行政主管部门于2018年1月10日对案涉学仕府邸小区进行综合查验并备案，后发现被告提交的人防工程《竣工验收意见表》为虚假材料，太湖县房地产管理局对学仕府邸小区重新作出学仕府邸小区人防工程查验备案时间为2018年3月20日。《安徽省新建住宅小区综合查验办法》规定，新建住宅小区综合查验，应当具备以下条件：“（一）、建设工程竣工验收合格，经建设行政主管部门备案；取得规划、消防、人防、环保、质监等主管部门出具的认可或者准许使用文件；（二）…”。该办法规定人防工程为新建住宅小区综合查验内容之一，故该讼争小区的综合查验备案完成时间应为2018年3月20日；2、被告在履行合同过程中是否有延期交房的违约行为。原、被告签订的《太湖县商品房买卖合同》约定，被告应于2016年12月31日前将符合约定条件的房屋交付原告，原告虽然于2017年2月24日领取讼争房屋，但领取房屋时案涉小区尚未通过相关行政部门综合验收并备案，因此被告交付给原告的案涉房屋不符合合同约定的交付条件，被告在履行合同过程中存在延期交房的违约行为；3、违约金计算的时间界点如何确定。因被告的违约行为导致原告不能按照合同约定的时间和条件取得房屋，过错在被告，因此被告应自合同约定的交房时间之次日即2017年1月1日起承担违约责任，虽然案涉小区综合查验并备案的时间为2018年3月20日，但在验收项目中，除人防工程验收材料为虚假外，其他的验收项目均于2018年1月10日验收合格并备案，人防工程不影响房屋的居住和使用，且人防工程于2018年1月24日通过竣工验收，被告于2018年1月10日通过群发短信的方式通知业主领取房屋，原告于2017年2月24日领取了案涉房屋，因此违约金的计算自2017年1月1日至2018年1月10日；4、被告要求降低违约金标准的辩解是否应予支持。本案中，原告已于2017年2月24日领取了讼争房屋，已实现合同目的，被告要求降低违约金标准的辩解应予支持，为衡平双方当事人利益，本院酌情认定违约金按照每日万分之二的标准计算。被告庭审中提出原告应承担延期付款违约金的辩解，因被告未提出反诉，本案不宜一并处理，双方可另行解决。
综上，被告应向原告支付逾期交房违约金，违约金以购房总价款为基数，自2017年1月1日起至2018年1月10日止按日万分之二计算，即被告应支付原告逾期交房违约金149110.3元（1988137元×2?×375天）。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告ＸＸ支付逾期交房违约金149110.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6743元，由原告ＸＸ负担3972元，被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司负担2771元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 程龙梅
审 判 员 许巧珍
人民陪审员 方爱琴
二〇一八年八月十日
书 记 员 王 兰
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。