上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三(民)初字第907号
???原告华芮委托代理人ＸＸ，上海一曼律师事务所律师。被告上海正泽房地产有限公司。法定代表人朱皓，总经理。委托代理人钟蕾，女，在上海正泽房地产有限公司工作。委托代理人陈家新，男，在上海正泽房地产有限公司工作。原告华芮诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2014年3月4日立案受理后，依法由审判员武春华适用简易程序进行审理。本案于2014年3月31日第一次公开开庭进行审理，原告华芮及其委托代理人ＸＸ、被告委托代理人钟蕾、陈家新到庭参加诉讼。因原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋质量问题进行鉴定。本案于2015年1月29日第二次公开开庭进行审理，原告华芮及其委托代理人ＸＸ、被告委托代理人陈家新到庭参加诉讼。经双方当事人协商一致，因原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋修复费用进行审价。后因工作需要，本案改由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院于2015年7月14日依法组成合议庭适用普通程序审理本案。本案于2015年7月31日第三次公开开庭进行审理，原告华芮及其委托代理人ＸＸ、被告委托代理人钟蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华芮诉称，2010年9月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》。2012年3月31日，被告通知原告收房，原告收房当日发现：地下室墙面涂料严重脱落，门和门框不配套导致门锁不上，楼梯摇晃，墙纸破损脱落发霉，贴脚线缺失断裂，卫生间接近门槛处渗水，镜子破损等一系列问题，于是要求被告整改，从2012年3月31日整改到同年7月22日仍未完工，被告口头及书面承诺原告先入住之后继续整改。原告被骗入住后，陆续发现房屋存在多处严重质量问题，导致原告无法正常使用。之后原告就修复问题数次与被告交涉，被告以各种借口敷衍拖沓至今没有修复。据此，原告诉于本院，要求：1、判令被告根据鉴定机构出具的意见对青浦区赵巷镇巷居路99弄200号101室及102室房屋存在的工程质量缺陷进行修复并按修复费用的0.10倍支付原告赔偿金人民币25,000元（现暂估修复费用为25万元）；2、判令被告按照该房屋的市场租金每月1万元赔偿原告损失，从2012年3月31日起计算至房屋修复之日，暂计24万元；3、判令被告承担该房屋物业管理费每月667.83元，从2012年3月31日起计算至房屋修复之日；4、判令被告交付《上海市新建住宅质量保证书》;5、本案诉讼费由被告承担。在审理中，原告明确诉讼请求为1、判令被告赔偿原告青浦区赵巷镇巷居路99弄200号101室及102室的房屋修复费用368,882元；2、判令被告赔偿原告损失（从2012年3月31日起至房屋修复之日止，按市场租金每月9,500元计算）；3、判令被告按照修复费用的0.10倍给予赔偿；4、判令被告交付《上海市新建住宅质量保证书》；5、本案诉讼费由被告承担。被告上海正泽房地产有限公司辩称，被告无法进行维修，同意按评估的修复费用予以赔偿，原告若主张租金损失，就不应当在再主张要求被告按照修复费用的0.10倍进行赔偿。因在双方办理房屋交接手续时已经交付《上海市新建住宅质量保证书》，故不同意原告要求交付保证书的诉讼请求。经开庭审理查明：2010年9月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份。约定由原告向被告购买青浦区赵巷镇巷居路99弄200号1层101室房屋；据被告暂测该房屋建筑面积为73.32平方米，另有地下附属面积为82.99平方米，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为2,220,683元。合同第十一条约定被告定于2012年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十七条约定被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。双方并在合同补充条款第八条约定该房屋的其他工程质量问题，原告在保修期内有权要求被告免费修复，但因原告使用不当、改动或因其他不可归责于被告的事由而出现的质量问题，应由原告承担有关责任和修复费用。合同附件三及补充条款对房屋装修进行了约定，并约定将101室、102室两套相邻的房屋按照一套住宅的整体风格合并进行统一精装修后一并交付使用。同日，原、被告签订上海市商品房预售合同，由原告向被告购买青浦区赵巷镇巷居路99弄200号1层102（复式）室房屋；据甲方暂测该房屋建筑面积为110.46平方米，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为2,115,028元。其他合同条款与101室房屋的合同条款一致。合同签订后，原告支付了全部房款。2012年3月31日，原告应被告的通知，前往现场办理收房手续。原告发现房屋存在质量问题，即向被告提出异议并要求维修。此后被告虽多次进行维修，但均未能解决问题。原告至今未能正常使用系争房屋。另查明，在审理中双方对于系争房屋存在的质量问题不能达成一致。本院根据原告的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋的质量问题进行鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司出具了关于《青浦区赵巷镇巷居路99弄200号101、102室房屋质量问题司法鉴定意见书》。现场检测鉴定情况为：1、渗水情况检测，1）地下室：工具间北侧窗边墙面、内天井东侧墙面及家庭活动室南侧门旁墙面有多处明显的渗水痕迹，局部有修补痕迹；外墙饰面砖勾缝不密实，存在空隙；墙面、吊平顶、墙纸、墙面装饰板、木制踢脚多处有明显潮湿痕迹；墙纸受潮局部脱落。2）一层：客厅西墙面及卫生间西墙面有明显潮湿发霉痕迹；餐厅东北角及东南角墙面装饰板、客厅西墙吊顶、卫生间地面砖有明显潮湿发霉痕迹；厨房窗台附近有渗漏水痕迹。3）二层：客厅北墙面（近卫生间处）、书房北墙面及楼梯间北墙面有明显发霉痕迹，书房东南角吊顶有明显渗漏水痕迹；北露台外墙根部饰面砖有修补痕迹。4）三层：卧室南墙面及西墙面有明显潮湿发霉痕迹，南露台外墙根部饰面砖有修补痕迹；北露台通风口处阳光房玻璃平顶密封不严实。2、三层南露台靠墙泛水情况检测，三层南露台靠墙泛水防水卷材未上翻，不符合规范要求。3、地砖及墙面砖情况检测，1）地下室大理石地砖空鼓共计9块。2）一层地面大理石地砖空鼓共计41块，部分大理石地砖面出现点状爆裂，少量爆裂点有修补痕迹。3）二层卫生间大理石地砖空鼓共计4块。4）三层卫生间大理石地砖空鼓共计4块。4、电线套管安装情况检测，对平顶空调回风口附近电线进行抽查，局部接头处电线套管缺失。5、楼梯踏步木质装饰面板情况检测，楼梯踏步木质装饰面存在明显拼缝，缝隙最宽处为3mm?。6、入口台阶砖砌栏板及其他装饰损坏情况检测，入口台阶砖砌栏板存在竖向裂缝，台阶装饰面砖拼缝明显；一层餐厅东墙落地镜镜面开裂；二层南露台雨水管末端破损；二层南露台排水孔阻塞。根据现场检测和检测结果，鉴定房屋存在的质量问题分析如下：(1)地下室墙面有明显渗水发霉痕迹，主要是由于外墙饰面砖勾缝存在空隙，防水层失效，雨水通过缝隙渗入墙体，导致内墙面渗水发霉；内天井西墙面与吊顶渗水发霉，是由于对应位置一层卫生间管道存在渗漏，水滴落至内天井西墙面与平顶导致发霉；吊平顶、墙纸、墙面装饰板、发霉痕迹、墙纸受潮局部脱落及工具间西北角隔墙装饰板面大片潮湿痕迹，与地下室通风不畅，环境潮湿有关；室外地坪有潮湿痕迹，与室外地坪排水系统失效有关。(2)一层至三层墙面近楼板处出现渗漏水，与露台靠墙泛水施工质量不符合《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）第5.4条的要求、外墙饰面砖勾缝施工质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB?50210－2001）第8.3.9条“饰面砖接缝应平直、光滑，填嵌应连续、密实；宽度和深度应符合设计要求。”的要求有关；外墙出现渗漏水使墙面平顶的墙纸等装饰物发霉、脱落。（3）一层卫生间周围墙面根部墙纸潮湿发霉，主要与卫生间通风不畅，环境潮湿有关；一层卫生间地砖潮湿发霉，是由于发霉点上部存在漏水点；一层厨房窗台处漏水，是施工质量不符合《住宅工程套内质量验收规范》的相关要求。三层北露台排烟口处阳光房玻璃平顶密封不严实，导致一二层对应位置平顶潮湿发霉损坏。(4)大理石地面点状爆裂，与大理石材质有关；大理石地砖、地面瓷砖空鼓，施工质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB?50210－2001）第8.2.5条“饰面板表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。石材表面应无泛碱等污染。”及第8.3.5条“满粘法施工的饰面砖工程应无空鼓、裂缝。”的要求。(5)局部电线敷设套管缺失，施工质量不符合《住宅装饰装修验收标准》（DB31/30-2003）第5.1.4条“室内布线应穿管敷设，……”的要求有关。(6)楼梯平台木质装饰面拼接处拼缝偏大，施工质量不符合《住宅工程套内质量验收规范》（DG／TJ08-2062-2009）第5.2.2条“木、竹地板面层应平整光洁，无明显划痕、碰伤。缝隙应紧密均匀，接头位置应错开”的要求。(7)台阶砖栏板墙裂缝，台阶地基处理施工质量不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）第4.2条的要求；一层餐厅东墙落地镜镜面开裂、二层南露台雨水管末端破损、二层南露台排水孔阻塞，施工质量不符合《住宅装饰装修验收标准》的相关要求。修复方案：(1)对地下室外墙渗水，可对地下室外墙失效的防水层拆除重做。对于地下室墙面平顶装饰物的潮湿发霉，应拆除重做，并加强地下室通风，可采取设置除湿机等设施，降低地下室的湿度。(2)对露台靠墙泛水施工质量不符合规范要求的，应拆除重做。对外墙饰面砖勾缝处及穿墙洞口处水泥砂浆缺失的，应采用无收缩水泥砂浆勾嵌密实，并涂刷透明防水涂料。对于因外墙渗水造成室内墙平顶等装饰物发霉损坏的，应拆除重做。(3)对地下室下沉庭院积水，建议在下沉庭院内增设集水井及水泵，抽水至小区内排水系统，并抬高下沉庭院至室内门槛，重新安装相应位置推拉门。（4）对室内排水管漏水的，应全面检查水管查明渗漏点，并更换重做。（5）对地砖及墙面砖空鼓、爆裂的，可按合同约定的材质拆除重做。(6)对电线套管缺失的应予补全。(7)?对楼梯木质装饰面拼缝过宽的，可对缝隙填嵌后重新油漆。(8)待入口台阶沉降基本稳定后，对入口台阶砖砌栏板裂缝采用压力灌浆进行处理。(9)更换并重新安装破损的镜面、落水管及堵塞的排水孔。鉴定意见：（1）地下室墙体出现渗漏水，是外墙防水层失效所致。墙面平顶装饰物潮湿发霉，与地下室环境潮湿、通风不畅有关。（2）一层至三层墙面出现渗漏水，是由于露台靠墙泛水施工质量不符合规范要求；外墙饰面砖勾缝不符合施工质量验收规范要求，也是墙面出现渗漏水的原因。外墙出现渗漏水使墙面平顶的墙纸等装饰物发霉、脱落。（3）室内排水管接口处渗漏水，施工质量不符合规范要求。（4）地面大理石面出现点状爆裂，与大理石材质有关；地砖及墙面砖空鼓，是不符合施工质量验收规范要求。（5）局部电线敷设套管缺失，不符合施工质量相关规范要求。（6）楼梯木质装饰面拼缝过宽，不符合施工质量相关规范要求。（7）入口台阶砖砌栏板裂缝，入口台阶地基处理施工质量不符合相关规范的要求。（8）一层餐厅东墙落地镜镜面开裂、二层南露台雨水管末端破损、二层南露台排水孔阻塞，是施工质量不符合相关规范的要求。鉴定人员出庭就鉴定意见书接受当事人的质询。鉴定人员表示：房屋存在的质量问题，会给原告使用造成不便。鉴定人员建议修复期间为三个月。因原告申请，双方当事人一致意见，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋的修复造价进行审价。上海市房屋建筑设计院有限公司出具司法鉴定意见书，结论为：根据修复方案，修复造价金额为368,882元。双方均表示对该司法鉴定意见书没有异议。以上事实，由原告与被告陈述、上海市商品房预售合同、司法鉴定意见书等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。审理中，原、被告双方一致确认系争房屋市场租赁价格为每月9,500元。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，原告向被告支付了全部购房款，被告应按照合同约定向原告交付房屋。根据合同约定，本案所涉房屋按照一套住宅的整体风格合并进行装修后交付，现被告已根据合同约定的时间通知原告交房，原告亦按期至现场查验房屋，应认为被告已完成交付房屋的义务。被告交付的房屋应符合合同约定,原告所购的房屋系装修房，房屋的可使用性是房屋的基本也是主要功能。根据原、被告的陈述，原告就房屋质量问题多次向被告提出维修要求，被告也多次进行维修，但未能将房屋存在的质量问题修妥。现原告要求自行维修，由被告承担维修费用的意见，本院予以认可，双方对于评估的维修费用无异议，被告应按司法鉴定意见书确定的数额承担赔偿的责任。双方对于被告交付的房屋是否可居住使用，是否造成原告其他损失存在争议。根据房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋的质量问题分布于整栋房屋，原告收取房屋后，至今无法入住使用，且根据司法鉴定意见书的结论，系争房屋的维修费用达36万余元，可以认定被告交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，对原告该期间无法入住使用的损失，被告应承担赔偿责任，双方一致确认系争房屋市场租赁价格为每月9,500元，该损失可参照双方确定的数额计算。对于维修期间，本院根据案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及维修情况、精装修后必要的整理时间及鉴定机构的意见，给予六个月。对于原告主张的按合同约定赔偿修复费用的0.10倍的请求，本院认为合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。该条款中未约定被告须赔偿房屋空置损失，现原告既根据其实际损失主张权利又主张合同约定的损失，无法律依据，本院不予支持。对于原告主张的按合同约定交付《上海市新建住宅质量保证书》的请求，因被告未能举证证明已经向原告交付该证书，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告华芮修复费人民币368,882元；二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告华芮空置费损失（自2012年4月1日起至本判决生效之日后六个月，按月租金人民币9,500元计算）；三、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内交付原告《上海市新建住宅质量保证书》；四、原告华芮要求被告上海正泽房地产有限公司按照修复费用的0.10倍给予赔偿的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币8,860.20元，被告上海正泽房地产有限公司负担；鉴定费人民币4万元（原告华芮预付），由被告上海正泽房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高金登
审 判 员 孙佑正
人民陪审员 张彩娟
二〇一五年八月十二日
书 记 员 汪宇婧
附：相关法律条文
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第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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