北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第03344号
原告（反诉被告）王小倩，女，1984年10月23日生。
委托代理人王松，男，1987年9月2日生。
委托代理人刘磊，北京市诚辉律师事务所律师。
被告（反诉原告）杜文华，女，1956年3月17日生。
委托代理人张亚飞，北京市中永律师事务所律师。
原告（反诉被告）王小倩（以下简称原告）与被告（反诉原告）杜文华（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员付瑞洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王松、刘磊，被告及其委托代理人张亚飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月13日，原、被告签订了《北京市房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区401室房屋出租给原告，租赁期限自2013年4月1日至2014年3月31日。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋租金及押金1万元，原告在使用房屋过程中，发现诉争房屋存在质量问题，卫生间存在漏水现象，并导致卧室地板翘起致使房门不能正常开关，经原告多次与被告沟通，被告亦未履行相关维修义务。故诉至法院要求：1、确认原、被告与北京世杰佳园房地产经纪有限公司于2013年3月13日签订的《北京市房屋租赁合同》中有关房屋租赁的部分于2013年10月25日解除；2、被告退还原告押金1万元；3、被告支付原告违约金1万元。
被告答辩并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。诉争合同仍在履行中，但原告欠付房屋租金，构成违约。根据合同约定，诉争房屋月租金1万元，支付方式为押一付三，租金支付时间为2013年3月14日、2013年6月30日、2013年9月30日、2013年12月30日。但原告未能按期向被告支付房屋租金，目前仅支付至2013年10月30日前的租金，尚余2013年11月1日至2014年3月31日共计5个月租金未支付，远远超过了合同约定的支付时间。故我方提出反诉：1、继续履行原、被告与北京世杰佳园房地产经纪有限公司于2013年3月13日签订的《北京市房屋租赁合同》中有关房屋租赁的部分，原告支付被告房屋租金5万元；2、原告支付被告违约金1万元。
原告就被告的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。原、被告于2013年10月25日已办理完交接，原告并于当天将房门钥匙交付被告，并于当天实际搬离诉争房屋。
经审理查明：原、被告与北京世杰佳园房地产经纪有限公司于2013年3月13日签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定原告承租被告位于北京市朝阳区401室，房屋租赁期自2013年4月1日至2014年3月31日，共计一年；租金标准及支付方式：每月1万元，共计12万元，押一付三，各期租金支付日期：2013.3.14，2013.6.30，2013.9.30，2013.12.30，押金1万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金，以及原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给原告；租赁期内，双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，原告应及时通知被告修复，被告应在接到原告通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担，因维修房屋影响原告使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响原告安全、健康的，3、不承担约定的维修义务，致使原告无法正常使用房屋的；原告有下列情形之一的，被告有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的，2、欠缴各项费用达500元的；被告有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向原告支付违约金，原告有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向被告支付违约金，被告并可要求原告将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，被告需提前收回该房屋的，或原告需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，被告还应退还相应的租金。
原告于2013年3月17日支付被告押金1万元、2013年3月16日至2013年6月30日租金35000元，后于2013年7月1日支付2013年7-9月3个月房租3万元，后于2013年9月29日支付2013年10月房租1万元，双方均认可原告租金交至2013年10月31日。原告表示其于2013年10月25日向被告交房，并于同日搬离诉争房屋，就此，被告表示其于2013年10月24日发现原告已搬离诉争房屋，原告并于同日将房门钥匙给付被告，但这并非房屋交接，而系被告出于安全考虑，主动索取的钥匙。
就解除合同一节，原告表示其入住即发现诉争房屋卫生间漏水，并流向卧室，致卧室地板翘起，卧室房门无法开合，并有发霉的味道，物业公司告知系由于卫生间防水有问题，后经维修，于2013年7月维修完毕，房屋不再漏水，但就维修费2700元，原告负担了1200元，被告负担了1500元，漏水系房屋质量问题，但被告要求与原告共同承担维修费用，系被告未履行维修义务，另外，诉争房屋还存在一些质量问题，如纱窗、桌面等都存在破损情况，被告亦表示由原告自行维修，基于上述问题，依据诉争合同第九条第（三）款第2、3项，原告于2013年9月即通过电话口头通知被告要解除合同，但就押金问题，双方未协商一致，直至2013年10月25日，双方就房屋办理完交接，因此诉争合同已于2013年10月25日解除，被告并应退还原告押金及支付违约金。就此，被告表示原告确于2013年7月反映卫生间存在漏水情况，其遂立刻找物业进行维修，至第三次查找漏水点，才发现系由于卫生间浴缸底部有一个破洞，才导致漏水，并就此拆除了浴缸，重新做了防水和地砖，花费2500元，由被告先行垫付，考虑到浴缸破洞并非自然损耗或合理使用造成，经双方协商，原告负担了1200元维修费，且上述漏水于2013年7月已维修完毕，不再漏水。至2013年9月，原告方有人打电话，表示由于孩子要上学，不想继续承租了，具体谁打的电话不清楚，但电话仍未打完，对方又表示要继续承租，并于9月底支付了10月份的房租。后至2013年10月23日，对方再打电话表示已经搬走，并让被告去验房，被告于10月24日到达诉争房屋，发现原告已搬走，原告并给付被告房门钥匙，后双方就交接问题还进行过协商，但都没有协商一致，双方未再办理任何交接手续，原告解除合同条件不成就，其提前解除合同，亦未支付违约金，故诉争合同应继续履行。
就押金一节，原告表示被告应予退还。被告表示如法院判决解除，在对方支付解除违约金的前提下，同意全额退还押金，房屋物品损坏及未结清费用均不再主张，双方亦无需再行交接。就此，原告亦表示同意。
庭审中，证人范×出庭作证称：我是诉争房屋所在小区的物业管理人员，被告系小区业主。2013年6月底7月初，被告找到我方表示其房屋漏水，我方检查后发现系卫生间浴缸出现了一个破洞，漏水后又流向主卧室，被告要求我方帮忙找人维修，我方联系了木工及瓦工，拆除了浴缸，由于地面已经破坏，又重新做了防水，并返工过一次，卧室的木地板也进行了维修，维修前浴缸下面没有地砖，就是做了防水，7月下旬就维修完毕，也已经修好了，不再漏水。卫生间防水都没有问题，否则会漏到楼下，而不是顺着地板流向卧室。维修费2500元是被告全额支付给维修人员的，原、被告之间如何就费用进行分担协商，我不清楚。
庭审中，证人王×出庭作证称：原、被告交易系我居间服务。2013年9月底，原告打电话给我，问如果单方解除合同要如何处理，原告表示因孩子要入读幼儿园不想继续承租了，我表示应提前30天，并支付一个月租金的违约金。过了几天，原告又表示事情有变故，是否搬离仍未决定。直到2013年10月20日左右，原告又表示因为孩子要上学，要搬走，要求约时间见面，10月25日或26日，各方在诉争房屋见面，在场的有被告，及原告这边的张晓烁等，双方协商退房，原告这时才提出房屋漏水等问题，并主张退还押金等，但被告表示原告应支付违约金，且费用也仍未结清，房屋也有损坏，被告并要求原告对室内家具进行维修，双方就没有协商成功，此后又电话沟通过，但仍未协商成功。房屋钥匙并非通过我交接，但当天双方聊过说交接了一把钥匙。
就上述证人证言，原告表示范×身份未经核实，且维修费用系2700元，而非2500元，对其证言不予认可，对王×的证人证言认可，9月份双方就退房事宜已经进行协商，被告亦确实要求原告承担其他维修费用，原告也已经交接了钥匙。被告表示对证人证言均认可，王×证言也显示9月份对方表示未决定是否搬走。
上述事实，有双方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。
本院认为：原、被告与北京世杰佳园房地产经纪有限公司于2013年3月13日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》中有关房屋租赁的部分系双方真实意思表示，合法有效。本案中，原、被告均认可房屋确实存在漏水情况，亦均认可该漏水于2013年7月已维修完毕，但原告最早于2013年9月始提出解除诉争合同，原告表示系由于漏水事宜行使解除权，本院对此不予采信，原告虽表示房屋有其他质量问题，亦未充分举证，本院亦不予采信。本案系由于原告提前退租，致合同难以继续履行。就合同解除时间，原告虽表示于9月份已通知被告解除合同，但仍于9月29日再行支付10月份租金，其行为与被告所述及证人证言相吻合，显示原告并未确定有解除合同的意思表示，现各方均认可原告实际于2013年10月下旬通知被告解除合同，但就具体日期未有一致，亦未就此充分举证，就原告第一项诉讼请求，本院仅对合同解除予以确认。就原告第二项诉讼请求，被告同意全额返还押金，本院不持异议。就原告第三项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。就被告第一项反诉请求，诉争合同不宜继续履行，本院不予支持。就被告第二项反诉请求，本案系原告提前退租致合同解除，原告亦未履行其提前30日通知解除的义务，应依约支付被告违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王小倩、被告（反诉原告）杜文华与北京世杰佳园房地产经纪有限公司于2013年3月13日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》中有关房屋租赁的部分已解除。
二、被告（反诉原告）杜文华于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）王小倩押金一万元。
三、原告（反诉被告）王小倩于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）杜文华违约金一万元。
四、驳回原告（反诉被告）王小倩的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）杜文华的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百五十元，由被告（反诉原告）杜文华负担二十五元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）王小倩）；由原告（反诉被告）王小倩负担一百二十五元（已交纳）。反诉费六百五十元，由原告（反诉被告）王小倩负担二十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）；由被告（反诉原告）杜文华负担六百二十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 付瑞洁
二〇一四年一月十日
书 记 员 张 玉