上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第3036号
原告孙中胜，男，1986年8月25日出生，汉族，户籍所在地山东省枣庄市。委托代理人陈结根，上海翊鸿律师事务所律师。被告郑树龙，男，1973年4月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托代理人谈坚强，上海市龙华律师事务所律师。被告上海福仙实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人马福民，总经理。原告孙中胜诉被告郑树龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。审理中，原告申请对系争房屋的装修价值进行审价，本院依法委托上海XX工程监理造价咨询有限公司进行审价并出具鉴定意见书。2015年12月2日，依据原告的申请，本院依法追加上海福仙实业有限公司(以下简称“福仙公司”)作为被告。本案于2016年2月19日公开开庭进行了审理，原告孙中胜及其委托代理人陈结根、被告郑树龙及其委托代理人谈坚强、被告福仙公司的法定代表人马福民到庭参加诉讼。经原、被告一致同意，本案继续使用简易程序延长审限一个月。本案现已审理终结。原告孙中胜诉称：2012年12月19日，原告从被告郑树龙处承租了位于青浦区华新镇XX路XXX号区域内1,300平方米厂房，用于经营幼儿园，并对该厂房进行了大规模装修，工期为3个月，总装修投入为人民币605,000元。现因被告起诉至法院要求解除《房屋租赁合同》并得到法院支持，而就厂房的装修损失双方未能达成一致合理的赔偿意见，故要求被告进行赔偿。系争房屋的土地系被告福仙公司出租给被告郑树龙使用，福仙公司也明知原告租赁房屋用于开办幼儿园，在相关部门告知原告不符合办学条件后，两被告仍然继续将房屋出租给原告并收取租金，没有及时收回房屋，理应承担相应的责任。故原告起诉至本院请求判令：1、两被告赔偿原告就上海市青浦区华新镇XX路XXX号区域内1,300平方米厂房装修损失300,000元；2、本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告表示由被告郑树龙承担赔偿责任，福仙公司承担连带赔偿责任。被告郑树龙辩称：不同意原告的诉讼请求。原告在系争的工业厂房内办学本身不符合相关规定，原告不听被告劝阻坚持办学，镇政府发现原告的违法行为后多次召集原告开会要求原告停止装修，但是原告依旧进行装修，故因此产生的损失由原告自行承担。原告继续占有使用房屋并未及时退还给被告，被告有权继续收取租金。被告福仙公司辩称：不同意原告的诉讼请求。合同是原告和被告郑树龙签订的，原告在准备开始装修的时候，福仙公司就告知原告系争房屋可能无法办理办学资质，原告表示不要紧的，认识人，还让被告放心，和被告没有关系。之后镇里协调开了多次会议协调，两被告都予以了协助。经开庭审理查明：位于青浦区华新镇XX村(XX丘)土地系福仙公司所有，土地性质为工业用地。2009年5月10日，福仙公司与上海XX农副产品贸易有限公司(以下简称“XX公司”)签订《土地租赁合同》，约定福仙公司将青浦区华新镇民兴开发区内所有的厂区约十亩出租给XX公司，用于建造厂房兴办企业，土地租赁期20年，自2010年6月6日至2030年6月5日。被告郑树龙作为XX公司的代表在合同上签字。2006年5月26日，福仙公司取得建设用地规划许可证，许可福仙公司在华新镇北新路新建厂房9,600平方米。2010年4月6日，福仙公司取得建筑工程施工许可证，许可福仙公司在青浦区华新镇北新村新建厂房8,262.40平方米。2014年11月26日，福仙公司出具情况说明，表示福仙公司与XX公司(郑树龙)在2009年5月10日签订土地租赁合同，土地权证号为沪房地青字(2008)第XXX号，坐落于青浦区华新镇XX村(XX丘)，门牌号为青浦区华新镇民兴工业园区XX路XXX号，郑树龙承租该土地后，出资建造厂房，并由其自用或对外出租。2012年12月19日，原告与被告郑树龙签订房屋租赁合同，约定被告郑树龙将XX工业园区办公区约1,300平方米出租给原告使用，租赁期限从2013年2月15日至2019年2月15日，每月租金22,920元。合同签订，原告先支付12,500元押金，在2012年12月19日前一次性支付被告郑树龙137,500元，房租交六押一，押金作为履约合同保证金，双方在解除合同时应该无条件退还原告。原告必须依约支付租金，如有拖欠租金达十天以上，属原告违约，房租提前一个月付清，如果违约直接让原告无条件搬走。本厂房无产证，有土地使用证，如原告办理工厂及其他合法项目一切手续和花费由原告自行处理，被告郑树龙不承担任何责任和花费。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，被告郑树龙将系争房屋交付原告，原告装修了3、4个月左右后开办明星幼儿园，并开始招生。原告已经付清了截至2014年8月15日的房屋租金，另支付被告郑树龙押金17,440元。2014年8月16日起的租金未支付。2014年9月18日，被告郑树龙向原告发送律师函，表示原告未按照合同约定在2014年8月15日之前支付137,500元租金，属于根本违约，被告郑树龙即日起提前解除合同，要求原告在收到律师函之日起三日内付清使用期间的租金，并腾退系争房屋。原告于2014年9月19日收到律师函。另查明，2013年1月5日，上海市青浦区华新镇甲办公室、上海市青浦区华新镇乙办公室、青浦区华新镇XX村民委员会共同向原告发送《告知书》，表示北新村民兴大道杨巷路口办学点是未经XX区教育局和当地政府同意设立的非法办学点，根据有关规定必须予以关闭。现如果对该房屋进行装修等筹备工作的应立即停止一切办学行为，否则由此引起的全部后果，由办学者自行承担。原告当日签收了该告知书。同日，上述部门向被告发放了告知书，要求被告配合政府劝导原告停止办学，立即收回出租房屋。就原告无证办学事宜，上海市青浦区华新镇甲办公室、上海市青浦区华新镇乙办公室和青浦区华新镇XX村民委员会多次召集原、被告开会，其中2013年1月5日的活动记录显示：原告在相关部门告知不能开办幼儿园需马上停止装修后，当场同意停止装修。但原告实际并未停止装修，依然偷偷装修，且劝阻无效；2013年1月11日的活动记录显示：相关部门明确告知系争房屋不能开办幼儿园，并且明确解释了相关法律法规，如果原告执意开办造成的各种后果由其承担全部责任。可原告无视劝告，继续装修，并情绪激动称已投资70余万元用于装修，扬言要政府承担费用；2013年1月10日的活动记录显示：相关部门加强监管，发现装修及时上报，做原、被告工作并约谈；2013年2月1日的活动记录显示2013年1月31日镇社发办主任发现系争房屋正在筑砌围墙，2月1日上班后电话询问情况，被告知举办者所砌围墙已被推到。又查明，2014年9月，被告郑树龙起诉原告孙中胜，认为原告拖欠租金，要求解除租赁合同、腾退房屋并支付租金。本院以(2014)青民三(民)初字第3540号案件予以受理并于2015年2月2日判决：一、孙中胜与郑树龙在2012年12月19日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月19日解除；二、孙中胜应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇民兴工业园区XX路XXX号房屋；三、孙中胜应于判决生效之日起十日内支付郑树龙租金和房屋使用费(以每月22,920元为标准，自2014年8月16日计算至实际腾退之日止，扣减17,440元)。上述判决已生效，原告之后未支付过租金或使用费。本案审理中，原告申请对系争房屋原告装修部分的价值进行审价，并在法院释明审价风险后坚持申请审价，为此本院依法委托了上海XX工程监理造价咨询有限公司进行审价并出具鉴定意见书，鉴定结论为：一、厂房内的装修工程造价鉴定金额共计504,195元；二、厂房内的装修工程剩余残值：厂房租期从2013年2月15日至2019年2月15日止，租期为六年；截止工程鉴定日(2015年9月14日)租期共使用31个月，剩余租期6×12-31=41个月；即剩余残值为504,195÷72×41=287,111元。原告表示对工程造价总金额无异议，但是对残值计算期限有异议，原告在2015年1月就搬离了系争房屋。两被告鉴定意见书无异议，但是认为不应承担赔偿责任。原告为本次审价支付了18,000元。以上查明的事实，由原、被告的陈述、房屋租赁合同、(2014)青民三(民)初字第3540号民事判决书、告知书、活动记录、鉴定意见书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为：1、被告郑树龙明知原告租赁房屋是用于开办幼儿园，未进行阻止。2013年1月5日当地部门要求两被告配合阻止原告办学，两被告没有履行配合义务，被告郑树龙拒不返还已付租金，且继续向原告收取租金。福仙公司也没有配合督促郑树龙收回房屋，故两被告都存在过错，应承担相应的赔偿责任。原告根据装修已使用的年限和过错比例，主张被告赔偿30万元。原告考虑到自身的投入及利益，为了避免损失进一步扩大，故选择了继续装修办学。原告也曾挂横幅想转租，但是一直没有转租出去；2、原告实际已于2015年1月搬离系争房屋，没有办理交接手续，也没有通知被告郑树龙。审价单位至现场审价时，系争房屋内已经有其他承租人。被告郑树龙认为：1、原告提出欲开办幼儿园，被告询问其是否具备办学资质，原告表示手续齐全，被告明确告知所有手续由原告自行办理，与被告无关。原告表示即使不办幼儿园，也可以用作其他用途。政府相关部门多次找原、被告协商处理，被告均到场予以配合，原告无视劝阻继续装修和办学，政府采用强制措施都无法阻止原告办学，被告作为普通百姓更无法阻止。原告一直占用房屋拒不搬离，被告有权依照合同向原告收取租金；2、2015年6月4日法院张贴执行公告时原告还没有搬走，原告没有与被告办理交接手续，钥匙至今没有归还被告。审价单位去现场审价后，法院告知被告可以收回房屋。被告福仙公司认为：1、系争房屋是被告郑树龙建造的，原告和福仙公司之间没有合同关系，政府天天找福仙公司，福仙公司不可能支持原告装修办学；2、原告什么时候搬走不清楚。本院认为：原告与被告郑树龙签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。该租赁合同已经法院判决解除，现原告主张两被告明知原告租赁房屋用于开办幼儿园，在政府告知停止装修办学后未及时配合政府劝阻，未将已收取的租金退还原告，还继续履行合同并收取租金，存在过错，对原告的装修损失应承担赔偿责任。然租赁合同并未明确约定原告租赁用途是开办幼儿园，合同约定原告办理工厂及其他合法项目一切手续和花费由原告自行处理，故原告租赁房屋后是否能开办幼儿园，应由原告自行处理。从告知书、活动记录等材料可以看出，在政府相关部门告知原告停止装修办学后，原告依旧不听劝阻，继续装修，故对装修的损失应由原告自行承担。原告未及时搬离房屋避免损失进一步扩大，反而继续装修并办学，被告有权收取占有使用期间的租金。且原告即使不能开办幼儿园，也可以用作其他用途。故对原告要求两被告赔偿装修损失的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告孙中胜的全部诉讼请求。本案受理费5,800元，减半收取计2,900元，由原告负担;鉴定费18,000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。