湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0202民初1287号
原告（反诉被告）：贺曙元，男，汉族，1973年11月4日出生.
委托诉讼代理人：胡四喜，湖南法达律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）：李元武，男，汉族，1969年11月29日出生。
委托诉讼代理人：李理，湖南中航律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）贺曙元与被告（反诉原告）李元武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，被告李元武在答辩期内依法提起反诉，本院依法予以准许。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贺曙元及委托代理人胡四喜、被告（反诉原告）李元武及其委托代理人李理均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贺曙元向本院提出诉讼请求：1、确认原告享有在株洲市荷塘区合泰大街满庭芳一村2栋105号门面的补偿款698620元（其中搬迁费1000元、装修费39931元、停产停业损失补偿106697元、附属设施及其他31774元、按期搬迁奖127021元、提前搬迁奖11134元、奖励性补贴381063元）；2、被告退还原告押金5000元；3、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告租赁被告李元武所有的位于荷塘区合泰满庭芳一村2栋105号空门面经营餐馆，店名为“振兴牛肉粉面家菜馆”。现因第三人株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心征收南岳岭、上月塘片区棚改一、二期项目建设用地范围内的建筑物、构筑物及附属设施，原告经营餐馆的门面也在征收范围之内。根据棚改项目征收政策，原告所租赁的门面可以获得，搬迁费1000元，装饰装修费39931元，停产停业损失补偿106697元，附属设施及其他31774元，按期搬迁奖励127021元，提前搬迁奖励11134元，奖励性补贴381063元，以上合计698620元。另外，在租赁合同签定时，被告收取原告5000元作为租赁门面的押金，被告一直未退还给原告。原告认为，以上门面部分的补偿应为十级经营者即原告所有，被告所收取的押金也应退还给原告，共计703620元，但被告不同意支付给原告。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告李元武辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，原告与被告签订的租赁合同至2015年9月17日已经届满，之后并未签订租赁合同，被告也没有收取原告的租金，按照法律规定及惯例，原告应从原租赁房屋内搬走，故原告的损失不是拆迁造成的，原告没有主张拆迁补偿的权利，5000元押金可以退还，但原告至2016年5月19日都没有将房屋腾空，所有被告不存在退押金给原告，因原告占用房屋，应当向被告支付房屋使用费，对此被告提起了反诉。
反诉原告李元武向本院提出反诉请求：被反诉人向反诉人支付房屋使用费捌万元（80000元）并承担全部诉讼费。事实和理由：反诉人（甲方）与被反诉人（乙方）于2014年8月31日签订《门面租赁协议》，该协议约定由被反诉人承租反诉人所有的合泰大街满庭芳一村2栋门面（房产证面积50.61平方米），租期2014年9月18日至2015年9月17日，一年租金十万元，押金伍仟元，均一次付清。还约定：“门面租赁时间到期，乙方必须提前一个月向甲方表明是否续签。”签约后，双方均如约履行。至2015年9月17日，被反诉人并未提出续约租赁协议。于是反诉人通知被反诉人腾清租赁门面交还反诉人。但是，被反诉人一直不搬出租赁门面，强行继续经营使用租赁门面，直至2016年5月20日因政府进行棚户区改造而拆除该门面。这样，被反诉人非法使用反诉人门面达8个月多。2016年6月30日被反诉人起诉反诉人请求拆迁补偿698620元并退还押金5000元，故反诉人依法提起反诉。
反诉被告贺曙元辩称，根据《房屋租赁合同》第九条“如甲方根据上级要求将房屋拆迁或不可抗力因素，则随时终止合同，乙方不享受任何经济赔偿”，2015年3月25日株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部就下达征收公告并张贴，那么自此时开始，租赁合同就已终止，但反诉被告已支付房屋租金到2015年6月29日，既然合同自征收公告公示时已终止，2015年3月25日至2015年6月29日这三个月的房屋租金应该返还给反诉被告；租赁合同第九条提到的“乙方不享受任何经济赔偿”，反诉被告所要求的都是拆迁人对实际经营者进行的补偿，而非房屋出租方的赔偿；拆迁期限确定后，在反诉人同意返还租金、押金、装饰装修补偿及停产停业损失补偿等拆迁补偿之前，被反诉人拒绝腾退房屋是在行使法律规定的抗辩权，同时也是自力救济。综上，请求法院驳回反诉人的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、贺曙元提交的门面租赁协议复印件，拟证明原告租赁被告空门面，原告系该门面的实际经营者的事实。李元武对该证据的真实性、合法性无异议，但认为自2015年9月18日起原告与房屋没有任何关系，原告与被告租赁关系已经不存在。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。
2、贺曙元提交的转让合同、银行转账交易明细复印件，拟证明2014年8月31日邓瑞奇把名下的粉店转让给贺曙元，合泰满庭芳2栋105号门面实际经营者为贺曙元；贺曙元支付转让费143000元的事实。李元武认为该证据与本案无关，被告对该转让不承担任何义务，经本院审查，该证据缺乏其他证据佐证，本院无法确定其真实性，故对该证据不予认定。
3、贺曙元提交的装饰协议、收据，拟证明原告对门面进行装修改造花费42800元；原告定做卷闸门、保温工作柜、防盗门共花费8188元的事实。李元武认为贺曙元在装修时没有告知被告，且与本案无关联，经审查，装饰协议因无其他证据佐证，不能确定真实性，故不予认定；收据中所列项目与征收单位的附属设施调查表内容相符，对其真实性予以认定。
4、贺曙元提交的照片，拟证明原告经营餐馆内的各种设施设备的事实。李元武质认为该照片没有时间、地点、人物，无法确认真实性，故无法质证。经审查，该证据为照片，未显示时间、地点，无法确定与本案的关联性，本院不予认定。
5、贺曙元提交株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部的补偿清单，拟证明原告所获补偿明细的事实。李元武认为其没有收到补偿清单，因原、被告之间没有租赁关系，故被告获得的补偿款与原告无关，经审查，该证据盖有指挥部公章，且其中补偿项目及数额与本院向指挥部核实的情况相符，本院对其真实性予认定。
6、贺曙元提交承诺书，拟证明涉案门面钥匙已于2016年5月15日上交征收指挥部第三小组的事实。李元武认为，原、被告原租赁关系自2015年9月17日已经届满，没有续签租赁合同，原、被告之间没有租赁关系，该承诺书至5月15日没有解除租赁关系与事实情况不符，指挥部与贺曙元互相达成的协议没有合法性。经审查，该证据为征收指挥部第三征收组与贺曙元签订，并加盖了公章，本院对其真实性予认定。
7、贺曙元提交的《关于南岳岭、上月塘片区棚改一、二期项目建设用地范围内的国有土地上待征收房屋荷塘区合泰大街满庭芳一村2栋105房（HL03105）装饰装修补偿价值评估结果》、《项目房屋征收附属设施调查表》，拟证明装饰装修及附属设施补偿情况的事实。李元武认为附属设施调查表系被告的字，装饰装修被告没有申请评估，是指挥部同意评估的，不是被告个人评估的。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。
8、被告提交的指挥部情况说明，拟证明租赁合同终止后贺曙元一直占用承租房屋至2016年5月19日的事实。贺曙元认为原告在2016年5月15日就将钥匙交给指挥部，后门面停水停电，后多次进行协商没有结果，2016年5月14日贺曙元就停止经营了，经审查，该证据为征收指挥部第三征收组出具，并加盖了公章，本院对其真实性予认定。
9、李元武提交的《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，拟证明房屋征收的事实。贺曙元对其真实性无异议，但该协议还有一份补充协议，对补偿数额进行增加。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。
结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年8月31日，李元武（甲方）与贺曙元（乙方）签订《门面租赁协议》，约定：“1、乙方自愿承租甲方所拥有的和泰大街满庭芳一村2栋门面，租金拾万元整，门面押金伍仟元整，租期为2014年9月18日至2015年9月17日止，押金以甲方开收条为准，如来年不续约可退还乙方，租金乙方一次性付给甲方。2、甲方门面为空门面转让，设备，设施与甲方无关，门面所经营产生的一切费用由乙方负责。门面产权归甲方所有，乙方不得在经营期间利用门面产生任何债务抵押。3、如遇政府拆迁、天灾等一切不可抗力因素，对门面经营产生异议时，甲方按总租金以天计算退回剩余租金给乙方，不负任何赔偿。4、门面租赁时间到期，乙方必须提前壹个月向甲方表明是否续签，在同等条件下，乙方享有租赁优先权。”贺曙元租赁上述门面，用于经营餐馆。2016年1月3日，李元武（乙方）与与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心（甲方）、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部（丙方）签订了《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，协议约定：乙方被征收房屋位于荷塘区合泰大街满庭芳一村2栋105号，房屋产权证号10000773**号；补偿项目及金额为：被征收房屋价值补偿2337980元；搬迁补偿1000元；停产停业损失补偿98195元；附属设施及装饰装修补偿71705元；按期搬迁奖励116899元、提前搬迁奖励11134元、奖励性补贴350697元；乙方应在2016年2月10日前搬迁腾房，并将房屋交给丙方事实拆除，如乙方未按期搬迁，则取消本协议第二条第7款约定的其他奖励和补助。另经本院向株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部核实，李元武所有的合泰大街满庭芳一村2栋105号房屋的征收补充部分计算如下：按期搬迁奖励10122元、奖励性补贴30366元、停产停业损失补偿8502元。据此，按期搬迁奖励共计127021元、奖励性补贴共计381063元、停产停业损失补偿共计106697元。承租人贺曙元没有参与征收补偿协议的签订，产权人与承租人因征收补偿款的分配达不成一致意见，酿成纠纷。
另查明，涉案房屋出租给贺曙元前有部分装修，出租后承租人因经营需要亦做了一定的装饰装修。征收单位的《项目房屋征收附属设施调查表》中的附属设施，除防火卷闸门为贺曙元在租赁期间更换外，其余为贺曙元添置。
再查明，李元武与贺曙元签订《门面租赁协议》后，贺曙元支付李元武2014年9月18日至2015年9月17日的租金100000元及租赁押金5000元。租赁协议到期后，贺曙元继续使用本案涉案门面经营餐馆，直至2016年5月14日停止经营。涉案门面现已被拆除。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：贺曙元与李元武租赁合同到期后是否还存在租赁合同关系；贺曙元是否享有分配补偿款的权利，如享有其补偿款应如何计算；李元武是否应当退还贺曙元押金，其金额为多少；李元武要求贺曙元支付房屋使用费是否有事实依据，其使用费应如何计算。现就双方争议焦点作如下分析：
关于贺曙元与李元武租赁合同到期后是否还存在租赁合同关系的问题。双方租赁合同于2015年9月17日到期后，贺曙元继续使用涉案房屋，李元武对此是知晓的，但无证据证明李元武在合同到期后要求贺曙元搬离涉案门面，应视为李元武未反对贺曙元继续使用涉案房屋，而李元武亦于诉讼中向贺曙元主张租赁合同到期后的房屋使用费，该主张应属于要求承租人贺曙元支付租金的主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
关于贺曙元是否享有分配涉案房屋征收补偿款的权利，如享有其补偿款应如何计算的问题。贺曙元、李元武之间为不定期租赁合同关系，基于公共利益需要，李元武就涉案房屋与征收单位签订了征收补偿协议，补偿协议中包含了承租人的部分合法利益，只是征收指挥部没有直接与承租人签订相关补偿协议，而是将全部征收补偿款划拨在出租人名下，故贺曙元有权参与征收补偿款的分配。
涉案房屋作为门面经营，其征收补偿款有以下部分其征收补偿款有以下部分组成：房屋价值补偿2337980元；搬迁补偿1000元；停产停业损失补偿106697元；附属设施及装饰装修补偿71705元（装饰装修39931元、附属设施31774元）；按期搬迁奖励127021元、提前搬迁奖励11134元、奖励性补贴381063元。贺曙元主张其中的搬迁补偿1000元、停产停业损失补偿106697元、装饰装修补偿39931元、附属设施补偿31774元、按期搬迁奖127021元、提前搬迁奖11134元、奖励性补贴381063元，共计698620元归其享有。对贺曙元的以上主张，本院认为，1、搬迁补偿，该补偿是对涉案房屋中的生产经营设备进行拆卸、搬运、安装的实际合理开支的补偿，因涉案房屋属于空门面出租，由承租人贺曙元租赁经营，该补偿属于承租人，故贺曙元主张搬迁补偿1000元归其享有，本院予以支持；2、停产停业损失补偿，本院认为，贺曙元与李元武之间为不定期租赁合同关系，对于不定期租赁合同，出租人或承租人均可随时解除，亦可因不可归责于双方的原因而解除，解除后，承租人应及时搬离租赁房屋，且不存在剩余租赁期的问题，也即不存在剩余租赁期营业损失的问题。现涉案房屋因征收获得第三方给予的停产停业损失补偿，该补偿是对房屋征收造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失的补偿，承租人贺曙元非被征收人且无剩余租赁期，但考虑到承租人贺曙元因征收给其经营收益造成了一定的影响，其搬离以及寻找其他经营场所亦需必要准备时间和支出，故予以适当补偿。据此，本院酌情认定停产停业损失补偿应由出租人李元武占80%，承租人贺曙元占20%，故贺曙元应获停产停业损失补偿21339.4元（计算方法：106697元×20%=21339.4元）；3、装饰装修补偿，本院认为，谁做的装饰装修，该补偿应属于谁，本案中，涉案房屋在出租前，已由产权人李元武进行了部分装修，出租后，承租人贺曙元基于经营需要亦对涉案房屋进行了一定的装饰装修，贺曙元、李元武均无充分证据证明涉案房屋完全由其装饰装修，现因不可归责于双方的事由导致租赁合同解除，对第三方给予的装饰装修补偿，应由双方按照公平原则享有，即由承租人贺曙元、产权人李元武各占该项补偿款的50%，故贺曙元应获得装饰装修补偿为19965.5元（计算方法：39931元×50%=19965.5元）；4、附属设施补偿，本院认为，谁添置的附属设施，该补偿应属于谁，本案中，贺曙元、李元武对征收单位的《项目房屋征收附属设施调查表》中的附属设施除防火卷闸门有争议外，对其余附属设施均为承租人贺曙元添置无争议。防火卷闸门为贺曙元在租赁期间因原卷闸门损坏而更换，李元武未向其支付相关更换费用，故该防火卷闸门应属贺曙元添置，故附属设施补偿31774元应归贺曙元享有；5、按期搬迁奖、提前搬迁奖、奖励性补贴，该奖励属于在规定期限内签订征收协议并按协议约定搬迁腾房所给予的奖励，根据涉案房屋的房屋征收补偿安置协议书的约定，涉案房屋应于2016年2月10日前搬迁腾房，并将房屋交给征收指挥部拆除，如未按期搬迁则取消相关奖励和补助。搬迁系产权人与承租人的共同义务，但承租人贺曙元未于以上时间前配合搬离，而是实际经营至2016年5月14日。基于以上事实，本院认为，贺曙元逾期未配合搬迁不能享有按期搬迁奖、提前搬迁奖的奖励；对于奖励性补贴，该补贴是基于产权人签订征收补偿协议并配合拆迁所给予的奖励性补贴，故承租人贺曙元不享有分配该奖励性补贴的权利。综上，贺曙元应享有的征收补偿款合计74078.9元[计算方法：搬迁补偿1000元+停产停业损失补偿106697元×20%+装饰装修补偿39931元×50%+附属设施补偿31774元=74078.9元]。
关于李元武是否应当退还贺曙元押金，其金额为多少的问题。李元武收取了贺曙元租赁押金5000元，现涉案房屋被征收已被拆除，双方房屋租赁合同已解除，故李元武应退还押金5000元给贺曙元。
关于李元武要求贺曙元支付房屋使用费是否有事实依据，其使用费应如何计算的问题。因李元武、贺曙元的《门面租赁协议》于2015年9月17日到期后，双方仍存在不定期的租赁合同关系，故李元武要求贺曙元支付房屋使用费实属房屋租金，贺曙元应向李元武支付房屋被征收之前的租金。2016年1月3日，李元武与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部签订了《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，此时房屋产权发生转移，其与贺曙元的不定期租赁合同关系亦因征收而解除，故李元武应自2016年1月4日起不能再向承租人贺曙元收取房屋租金。故贺曙元还应向李元武支付2015年9月18日至2016年1月3日的房屋租金，租金按原《门面租赁协议》约定计算为29041元（计算方法：100000元÷365天×106天=29041元）。李元武应返还给贺曙元的押金5000元，应冲抵租金，故贺曙元还需向李元武支付租金24041元（计算方法：29041元-5000元=24041元）。综上，李元武反诉贺曙元支付房屋使用费80000元的反诉请求，本院予以部分支持。
综上所述，李元武的征收款中，贺曙元应分得补偿款共计74078.9元；贺曙元应向李元武支付房屋租金24041元。
因双方当事人分歧较大，无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条第一款、第二百三十一条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李元武于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）贺曙元支付补偿款人民币74078.9元；
二、原告（反诉被告）贺曙元于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）李元武支付房屋租金人民币24041元；
以上一、二项合计被告（反诉原告）李元武应向原告（反诉被告）贺曙元支付人民币50037.9元，限于本判决生效之日起十五日内支付；
三、驳回原告（反诉被告）贺曙元的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）李元武的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币10836元、反诉受理费900元，合计11736元，由原告（反诉被告）贺曙元承担9965元，被告（反诉原告）李元武承担1771元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 舒 睿
代理审判员 盘利斌
人民陪审员 李国兴
二〇一七年一月十九日
书 记 员 刘胜男
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十八条第一款因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。