江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1172号
上诉人（原审原告）端礼凡，男，1959年5月26日生，汉族。
委托代理人王贤伟，江苏全衡律师事务所律师。
委托代理人章响，江苏全衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。
法定代表人王殿春，该公司副董事长。
委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。
上诉人端礼凡因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
端礼凡原审诉称：2013年1月15日，原、被告签订了《康利华府商品房预售合同》，约定被告将位于溧水区永阳镇致远路68号康利华府某幢某单元1404室商品房出售给原告，总价款为777283元。合同签订后，原告按照合同约定履行了支付房款义务。另约定被告应于2013年8月31日前交付房屋，但因未取得相关验收合格证明，不符合房屋的交付条件，被告一直未向原告交房。原告多次找被告交涉，被告一直拖延不予解决。现原告诉至法院，请求判决1、被告支付自2013年9月26日至2014年4月26日时止的延期交房违约金16821元，2、被告承担自2013年9月至2014年4月的物业费1151.5元，3、被告承担本案诉讼费用。
康利公司原审辩称：1、原、被告双方签订的溧水商品房预售合同是双方真实意思表示，已经成立并生效，具有法律约束力。2、原、被告双方于2013年9月25日办理了房屋交付手续，原告已领取了钥匙，房屋已发生了转移占有。3、原告主张16821元违约金，没有法律与合同依据，应不予支持。另违约金标准远远高于原告实际损失，依法应予调整。4、原告主张的物业费因原告已实际装修及居住，应当交纳物业费，不应由被告承担。综上，请求法院依法驳回原告端礼凡的诉讼请求。
原审法院经审理查明，原告端礼凡与被告于2013年1月15日签订了《康利华府商品房预售合同》，约定由被告将位于溧水区致远路68号康利华府某幢某单元1404室预售给原告端礼凡；原告端礼凡预购该商品房总价款为777283元，应于2012年6月29日前向被告支付定金100000元，双方履行合同时，在最后一次付款时定金冲抵合同价款，2013年1月15日前支付493283元，并办理预购商品房抵押贷款，贷款性质为公积金贷款，金额为284000元；被告应于2013年8月31日前向原告交付该商品房，交付房屋时应已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，该商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告迟延交付该房屋，原告应给予被告30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。如宽展期届满后，被告仍未将房屋交付给原告，则自合同约定的交付期限届满后第31日起，被告应按已收价款的万分之一／天计算迟延交付期间的违约金；如因政府部门政策变化、遵守政府法令、市政干线工程、临时措施、公共卫生事件、社会突发事件、公用事业单位的原因导致被告逾期交付公共配套设施等原因及其他不可抗力因素导致的情形，被告可据实顺延交房日期，无需向原告承担违约责任等等。该合同中，原告预留的住址为南京市溧水区广城78幢305室。
上述合同签订后，原告依约履行了全部的付款义务。
2013年9月29日，被告领取了《建设工程规划核实合格书》，并于2014年4月26日另行领取了《房屋建筑工程竣工验收备案表》。
原告端礼凡于2013年9月25日与被告办理了房屋交接手续，领取了钥匙。
原审法院另查明，自2013年9月交房至2014年1月20日，涉案房屋的水电气均已开通，且所产生的费用均是由被告支付。
以上事实，有当事人陈述、商品房预售合同、不动产统一发票、发放贷款通知书、准予交房通知书、建设工程规划核实合格书、面积测绘成果报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及原审法院开庭笔录等证据予以证实。
原审法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务，被告应合同约定将具备商品房交付条件的房屋交付给原告，本案中，被告虽于2013年9月25日将房屋按约交付给原告，但该房屋并未取得建设行政主管部门核发的房屋工程竣工验收备案表，原告虽接收了房屋。但并不影响被告在不具备交付条件时交房应承担的违约责任，根据双方合同约定，被告应于2013年8月31日前向原告交付房屋。因被告未按约履行该合同义务构成违约，应承担相应的违约责任。其中，对于原、被告在合同中约定的若被告迟延交付该房屋，原告应给予被告30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任，原审法院予以认可。
关于违约金标准，原审法院认为，我国《合同法》中所规定的违约金性质应为赔偿性违约金，是以填补守约方损失的功能为主，以惩罚为辅，本案中，被告于2013年9月25日交付的房屋虽未取得房屋工程竣工验收备案表，但被告交房时，已将涉案房屋的水电气均已开通，并承担了自交房时至2014年1月20日期间的所有水电气费用，而原告接收房屋后已实际占有和使用，且该房屋已于2014年4月26日取得房屋工程竣工验收备案表，该日应视为有效的交付日期，故原审法院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为1500元。另原告要求被告承担2013年9月至2014年4月的物业费1151.5元，与本案不是同一法律关系，原审法院不予理涉。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告南京康利置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告端礼凡迟延履行违约金1500元，如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告端礼凡的其他诉讼请求。案件受理费249元，减半收取125元，由被告南京康利置业有限公司负担。
端礼凡不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、双方约定的逾期交房违约金为每日按已收房款的万分之一计付。该违约金标准相当于中国人民银行二年期定期存款利率，该约定较低，无须再调低。原审法院将自2013年10月1日至2014年4月26日共计205天的延期违约金仅酌定为1500元，显失公正。2、涉案房屋工程竣工备案表是在2014年4月26日取得，导致上诉人先行收房的原因是被上诉人张贴了假的房屋工程竣工备案表，被上诉人存在全部过错。但原审法院并未对2013年9月30日的假“房屋工程竣工备案”进行认定。3、原审法院以被上诉人承担了水电费作为减少违约金的理由明显不公，被上诉人承担的水电费与本案没有关联性，不能作为减少违约金的依据。上诉人系受欺诈取得了房屋钥匙，原审法院认定上诉人已实际占有使用房屋没有证据。4、因被上诉人将不具备交付条件的房屋交付给被上诉人，并要求上诉人交纳物业费给被上诉人自己开办的前期物业管理公司，上诉人对该笔费用依法不应支付。5、被上诉人与愿意协商、没起诉的业主就违约金商谈结果最少10000余元，原审法院未能查明相关事实。综上，被上诉人在不具备交房条件的情况下交房，违反了法律法规的强制性规定，应属无效。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人康利公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原审判决。
针对原审法院查明的部分事实，上诉人对原审法院认定“自2013年9月交房至2014年1月20日，涉案房屋的水电气均已开通，且所产生的费用均是由被上诉人支付”有异议，认为被上诉人承担水电气费没有相关证据予以证实。上诉人认为原审法院遗漏以下事实：1、2013年10月10日，被上诉人发出了“致广大业主的一封信”，陈述其不具备交房条件，并承诺因此产生相关问题按照双方签订的《商品房预售合同》执行。2、2014年3月20日，被上诉人向溧水区住房建设和城乡建设局出具了一份竣工备案说明，该说明表明2014年2月份，正式的水电并没有开通，消防竣工验收备案至2014年4月份才承诺尽快完成。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、2014年7月30日《现代快报》网页截图，该报纸对康利公司违规交付进行了报道，证明2013年9月25日，众多业主收房是看到2013年9月30日公示的假的竣工备案表才进行收房的。2、被上诉人与没有进行诉讼的业主签订的《协议书》一份，证明被上诉人支付给没有进行诉讼的业主的违约金是10500元。被上诉人对上述证据的质证意见如下：1、该证据并非新证据，且真实性无法确认。该证据仅为新闻报道，并不是人民法院认定的事实，不能作为本案定案的依据。2、对证据的真实性没有异议，但不同房屋的收房时间、房屋面积、价值均不一样，故该证据与本案无关。
被上诉人提交新证据两份：1、物业公司出具的说明，以证明房屋交付时水电气均已开通；2、前期物业服务合同，以证明小区是由江鸿物业公司进行管理。上诉人对上述证据的质证意见为：1、对物业公司的说明不予认可，江鸿物业公司与康利公司有前期物业合同证明双方存在利害关系。关于水电是否开通的证明，应当由被上诉人提供供电公司、自来水公司、燃气公司出具的合同、费用清单等予以证实。2、关于前期物业管理合同的真实性由法院审查。
双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，根据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案二审双方主要争议焦点为：原审法院调整降低违约金数额是否适当。
本院认为，双方合同约定被上诉人交房前需取得房屋竣工验收备案证明、交房时间为2013年8月31日前，同时也约定被上诉人迟延交房，上诉人给予30日宽展期，宽展期内，合同继续履行，被上诉人无需向上诉人承担违约责任。据此，被上诉人最迟应于2013年9月30日前取得房屋竣工验收备案证明并完成房屋交付义务，否则构成违约。虽然被上诉人于2013年9月25日向上诉人交付了房屋，但未达到约定的交付条件和法律规定的交付条件，原审法院判令被上诉人向上诉人承担违约责任符合法律规定。
根据我国合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被上诉人在2013年9月30日（约定宽展期）至2014年4月26日（取得竣工验收备案表）期间，未完成房屋交付条件虽构成违约，但其于2013年9月25日向上诉人交付房屋时已开通水电气，上诉人也实际占有和使用，并未导致上诉人无法占有房屋从而产生使用费损失，且被上诉人也承担自房屋交付之日至2014年1月20日期间水电气费用，故原审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程序和诚实信用原则，酌情确定被上诉人向上诉人支付1500元违约金，并无不当。上诉人认为1500元标准过低，原审法院不应当调整的上诉意见，法律依据不足，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费249元，由上诉人端礼凡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年三月三十日
书 记 员 汪海燕