四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3321号
上诉人（原审被告）：成都东立置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区苏坡中路*号。
法定代表人：陈一青，总经理。
委托代理人：莫晓燕，四川捷思律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：寇含清。
委托代理人：刘诗明，四川蜀正律师事务所律师。
上诉人成都东立置业有限公司（以下简称东立公司）因与被上诉人寇含清商品房预约合同纠纷一案，因不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第819号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，寇含清与东立公司于2013年10月7日签订《东立国际花城认购书》，认购书约定：寇含清购买东立公司开发的位于四川省双流县东升镇东立国际花城24栋2单元5楼1号，建筑面积87.3平方米，套内面积73.36平方米商品房；寇含清采取按揭付款方式，房屋单价5992.41元／平方米，房屋总价523137元；寇含清在签订认购书时向东立公司支付10000元定金，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订上述合同及办理其他相关手续后定金转为首付款。寇含清应于2013年10月14日前与东立公司签订《商品房买卖合同》；寇含清未在上述时间与东立公司签订合同，定金不予退还；在签订认购书时，寇含清已对《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同》知悉。《东立国际花城认购书》签订后，寇含清向东立公司支付10000元定金。当天，寇含清参与东立公司所举办的“东立国际交3000元，享10000元的总房款抵用券活动”向东立公司交纳3000元。
原审另查明，寇含清于2013年10月13日前往东立公司售楼部准备与东立公司签订《商品房买卖合同》，寇含清因东立公司提交合同载明的交房时间和办理产权证产生分歧而交涉，东立公司因不能更改上述时间而双方未能订立《商品房买卖合同》。
寇含清于2014年1月15日起诉至原审法院，请求判令东立公司返还其预交的认购金10000元、活动金3000元。
以上事实有双方身份信息、东立国际花城认购书、定购协议书、参加优惠活动凭证、转款凭证、商品房买卖合同和双方当庭陈述等证据予以证明，足以认定。
原审法院认为，寇含清与东立公司签订的《东立国际花城认购书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，认购书合法有效。此认购书属于预约合同，即为了将来签订商品房买卖合同而签订的合同。寇含清交纳的定金10000元属于订约定金，即为了保证将来签订房屋买卖合同而支付的保证金。如果寇含清将来恶意不签订合同，则定金10000元归东立公司所有；如东立公司拒绝签订合同，则双倍返还定金给寇含清。
原审认为本案的争议焦点在于双方最终没有签订商品房买卖合同是何方违约。虽然认购书约定了房屋的单价、总价和面积，但双方对买卖房屋的交房时间、办理房产证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订买卖合同时协商一致达成。寇含清在认购书规定的时间内与东立公司就订立合同事项进行磋商，但由于双方在交房时间、办理房产证时间、违约责任等合同细节上不能达成一致意见，从而导致合同无法签订，东立公司没有证据证实寇含清在签订买卖合同时存在恶意协商，及拒绝签订合同的真实意思表示，故双方在签订买卖合同时没有协商一致达成协议，不可归责于任何一方当事人。寇含清起诉请求判令东立公司返还其交纳的10000元认购金，原审法院予以支持。对于寇含清起诉请求返还东立公司所举办“东立国际交3000元，享10000元的总房款抵用券活动”交纳的3000元，原审法院认为，双方既然没有签订商品房买卖合同，寇含清交纳的3000元享10000元总房款的抵用也就没有实质性意义，东立公司应予以返还。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：东立公司于判决发生效力十日内返还寇含清认购金10000元及活动金3000元，共计13000元。
宣判后，东立公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回寇含清全部诉讼请求。理由如下：1.原审法院认定事实不清，寇含清在与东立公司签订认购书之时已经知晓房屋基本情况，其以更改交房、办证等时间点为由与东立公司磋商，是为其违约不签订合同找借口。2.原审法院适用法律错误，对定金罚则的适用作扩大解释。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定基金”，该条并未规定必须恶意拒绝订立合同才无权要求返还定金。
被上诉人寇含清辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审所查明的事实与采信的证据与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为东立公司应否退还寇含清交纳的10000元认购金及3000元活动金，现评判如下：
一、导致买卖合同未能订立的原因。
1.根据《东立国际花城认购书》第三条：“……乙方应于2013年10月14日前与甲方签订《商品房买卖合同》”，寇含清依约于2013年10月13日前往东立公司销售中心签订《商品房买卖合同》，因双方对交房时间及办理产权证时间协商未果，导致最终未能签订《商品房买卖合同》。
2.根据《中华人民共和国合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”、第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”、第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”之规定，缔结合同时双方应平等协商，合同是当事人意思自治的产物。
3.案涉认购书系双方当事人基于诚实信用原则而订立的预约合同，而订立本约合同即案涉《商品房买卖合同》的关键在于双方当事人能否协商一致，如果出现客观不能或主观达不成一致的情况，当视为不可归责于双方当事人的事由。本案寇含清与东立公司在磋商订立商品房买卖合同时因对交房时间及办理产权证时间协商后无法达成合意，故《商品房买卖合同》未能订立系不可归责于任何一方之原因。
二、东立公司应否退还10000元认购金、3000元活动金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因寇含清与东立公司在约定时间未签订《商品房买卖合同》，故案涉认购书自动终止，因合同未签订系不可归责于双方当事人原因所致，故东立公司应退还寇含清已交纳的10000元认购金。因双方并未实际签订《商品房买卖合同》，故寇含清预交的3000元活动金不能享受抵扣总房款的实际优惠，加之案涉认购书已自动终止，故东立公司亦应当返还寇含清预交的3000元活动金。
综上所述，东立公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费126元，由上诉人成都东立置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 龙春光