＼n浙江省义乌市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）金义民初字第2636号＼n原告：赵民。＼n委托代理人：楼松海。＼n委托代理人：骆红刚。＼n被告：浙江省义乌市天元置业有限公司。＼n法定代表人：杨群民。＼n委托代理人：吴光东。＼n原告赵民为与被告浙江省义乌市天元置业有限公司（以下简称天元公司）商品房预售合同纠纷一案，于2011年9月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年12月1日、2012年10月17日两次公开开庭进行了审理。原告赵民的委托代理人楼松海、骆红刚，被告天元公司的委托代理人吴光东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告赵民起诉称，原告向被告购买其开发销售的天元·滨江国际3单元2902号房屋，双方于2008年12月15日签订商品房买卖合同，合同编号为3-2902号。合同约定：建筑面积201.13平方米，房款590万元，2009年9月30日前交房等内容。合同签订时，原告一次性付清了全部房款。2009年4月13日原、被告签订了车位使用权转让协议，同时付清车位款35万元，被告开具了590万元房款和35万元车位款两份收款收据。在合同约定的交房期限届满时，原告催促交房，但被告一直借故拖延不交。根据天元·滨江国际项目众多问题传闻，近期经向房权登记部门查询，果然，原告购买的房屋已由被告再卖给李彦照，并由李彦照备案登记。被告的行为不仅丧失作为房地产开发公司的基本诚信，已构成完全违约，同时也严重损害了原告的合法权益。鉴于本案合同的房屋权利现状，因被告原因已导致原告合同目的不能实现，原告无法取得房屋。为此，原告诉请：1、判决解除原、被告于2008年12月15日签订的合同编号3-2902的《商品房买卖合同》，以及于2009年4月13日签订的《滨江国际车位（辅助用房）使用权转让协议》；2、判决被告返还原告已付购房款和车位使用权转让费合计625万元以及偿付自2009年4月13日暂计算至起诉日的利息损失801678元（按1-3年期，5.4%年息计算），以后利息按年息5.4%计算至实际返还日止；3，判决被告承担已付款一倍即625万元的赔偿责任。＼n被告天元公司答辩称，1，被告同意原告的第一项诉讼请求，同意解除商品房买卖合同与车位（辅助用房）使用权转让协议。2，原告在本案中提出的商品房买卖合同所购买的房屋由时任金华市公安局消防支队副支队长陈建飞购买，陈建飞未交付购房款。2008年12月15日赵民与被告签订购房合同，也是按陈建飞的意思来办理，但原告也一直未向被告交付购房款。虽然被告在2009年4月13日向原告开具了两张收款收据，但原告并未交付过购房款及车位转让的款项。因此，原、被告之间签订的房屋买卖合同并未实际履行，原告要求被告返还购房款、支付利息及要求被告承担一倍购房款的赔偿责任不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。＼n原告赵民为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：＼n证据1，《商品房买卖合同》（原件18页）一份，证明商品房买卖法律关系成立的事实。＼n证据2，《滨江国际车位（辅助用房）使用权转让协议》（原件2页）一份，证明作为辅助用房的车位转让关系事实。＼n证据3，收款收据（原件）二份，证明原告已履行房款支付义务，被告承认已收取房款、车位款共计625万元的事实。＼n证据4，义乌市房地产管理处预售房产证明（原件）一份，证明本案合同房屋已被李彦照预登记备案。＼n证据5，原告的身份证（复印件）、被告的公司登记情况（原件核对件）各一份，证明原、被告的主体适格。＼n证据6，借条、付款凭证、电汇凭证（核对件）各一份，证明陈建飞以陈丹君名义向浙江义乌银河房地产开发有限公司借款300万元的事实。＼n证据7，中国银行进账单（核对件）一份，证明2009年4月24日浙江义乌银河房地产开发有限公司汇给陈丹君即陈建飞220万元的事实。＼n证据8，陈建飞以陈丹君名义写的承诺书（原件）一份，证明天元·滨江国际3单元2902室、地下车位40号以520万元计价的事实。＼n证据9，申请法院调取的：（2011）浙刑二终字第147号刑事裁定书、（2011）浙金刑二初字第28号刑事判决书、2010年11月24日陈建飞的“我的交待”、2010年11月11日陈建飞的“我的交待”、2011年5月6日14：25-16：10的讯问犯罪嫌疑人（陈建飞）笔录、2011年8月3日的询问证人（陈丹君）笔录、2011年1月4日的询问证人（朱剑峰）笔录、2010年11月26日的讯问犯罪嫌疑人（陈建飞）笔录各一份，证明有关浙江义乌银河房地产开发有限公司与陈建飞及陈建飞与被告间的借款已经排除在陈建飞受贿的刑事案件之外，即从法律的角度已经定性为正常的民间借贷关系；从陈建飞“我的交待”里其已经比较详尽地向司法机关交待了其与朱剑峰和被告间的借贷关系以及利息事实；从陈丹君的笔录里可以证实陈丹君与陈建飞间有亲属关系，从朱剑峰的笔录可以看出陈建飞与被告或者朱剑峰间确实存在民间借贷关系。＼n被告天元公司对原告提供的上述证据质证意见如下：＼n证据1，原、被告之间签订了该协议无异议。虽然协议书第6、7页有关于一次性付款的约定，但2008年12月15日前被告未收到钱。付款的约定与发票的开具日期不一致。＼n证据2，原、被告之间签订了该协议无异议。虽然协议书的第3条约定了转让费的支付，但被告并未在签署本合同时一次性收到过原告的35万元车位转让费。＼n证据3，被告确实开过这两张收据，但被告在开该两张收据时未收到任何款项，在收款方式一档均为空白。＼n证据4，无异议。＼n证据5，被告企业的工商登记信息无异议。＼n证据6、7，真实性无异议，证明目的有异议，只能证明陈丹君与浙江义乌银河房地产开发有限公司之间发生过这些资金往来，不能证明其他更多的内容。＼n证据8，不能确定是否为陈丹君书写，故对真实性有异议。＼n证据9，真实性无异议。关联性有异议，陈建飞的行为是否构成受贿的问题，虽然法院没有把陈建飞与朱剑峰间的民间借贷关系视为行贿受贿的行为，也没有把陈建飞从朱剑峰处收取的超过银行四倍利息的钱视为受贿，但陈建飞与朱剑峰的借贷关系性质和模式与法院审理的其他行贿与受贿的模式和性质是相同的，故被告认为此行为也应构成受贿。至于为何没把此行为认定进去，有多种可能，不排除金华检察院在起诉时就没把陈建飞与朱剑峰间的民间借贷关系列为犯罪行为，这样当然不能作出有罪判决。民间借贷按省高院的相关指导意见，超过银行四倍利息的钱也是不予保护的，故陈建飞向朱剑峰收取的超过银行四倍利息的钱是非法的。这些证据可以证明朱剑峰向陈建飞借的800万元没有进入被告天元公司的财务，即这是朱剑峰的个人借款，不应由公司来承担，这一事实在朱剑峰的笔录中有体现的。按照朱剑峰的笔录及陈建飞11月26日的笔录，陈建飞借给朱剑峰本金800万元，利息收取了900万元，本息合计1700万元。根据陈建飞的供述，这1700万元的本息是用七套房屋来偿还的，本案的房屋是其中的一套，作价625万元，滨江国际的商铺两个438万元，另在2009年8月从御景园项目中抵了四套房屋，其中两套是以1668000元处理掉的，另两套以165万元的价格处理，上述总计1700多万元。现在天元·滨江国际没有履行与本案原告间的商品房预售合同，这就等于这部分的借款本息没有归还，在这种情况下，朱剑峰从民事角度提出要求清算陈建飞与朱剑峰之间的利息是有法可言的，即要把超过银行四倍的利息扣除。如果必须要谈，御景园的四套房屋陈建飞已经处理掉了，被告也没有办法，两间商铺的情况本代理人不是很清楚，现在能处理的只能是涉案的房屋。＼n被告天元公司未向本院提供证据。＼n本院依职权调取的2012年8月24日义乌市房地产管理处出具的反馈函（原件）一份，原、被告质证后均对真实性无异议。＼n本院依原告申请，于2012年9月7日对陈建飞作的调查笔录一份，原告质证后无异议，认为陈建飞说的都是事实。被告天元公司质证后对真实性无异议，但对陈建飞陈述的700万元未归还有异议，因为御景园的房屋已经被陈建飞处理掉了，相当于已经归还。＼n根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：＼n原告提供的证据1、2、3，被告对真实性无异议，本院确认其证明力；证据4、5，被告无异议，本院确认其真实性；证据6、7，被告对真实性无异议，本院确认其真实性，关联性及证明力结合证据9在下文综合认定；证据8，原告举证时明确系陈建飞以陈丹君的名义书写，陈建飞对此无异议，故本院认定该承诺书系陈建飞书写的事实；证据9，被告对真实性无异议，根据2011年1月4日朱剑峰的笔录陈述，其系被告天元公司的总经理，可以证明天元公司因交纳滨江国际地块中标款资金困难而向包括陈丹君在内的多个债权人借款，最后以房抵债的事实；同时根据陈丹君及陈建飞的笔录陈述，可以确认陈丹君是名义债权人、陈建飞为实际债权人的事实；并结合上述证据6、7，可以认定陈建飞尚欠浙江义乌银河房地产开发有限公司300万元的债务，后陈建飞将从被告处抵偿的一套房屋以520万元的价款抵债给浙江义乌银河房地产开发有限公司的事实；故原告提供的证据6、7、9的真实性及关联性本院予以认定，并确认其证明力。＼n本院依职权调取的义乌市房地产管理处出具的反馈函及对陈建飞的调查笔录，原、被告对真实性均无异议，本院确认其证明力。＼n根据上述本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：＼n被告天元公司的股东为杨群民与朱剑峰，杨群民占51%的股权，朱剑峰占49%的股权。陈建飞原系金华市公安局消防支队副支队长，现因犯受贿罪在监狱服刑。2007年，因被告天元公司资金周转困难，朱剑峰为公司向多个债权人进行融资，其中陈建飞以陈丹君（陈建飞外甥女）的名义数次出借给被告公司款项共计一千余万元。后因被告无法归还借款本息，与陈建飞达成以房抵债的合意，被告同意以其开发的天元·滨江国际3单元2902号房屋折合价款625万元予以抵偿借款。同时因陈建飞以陈丹君的名义尚欠浙江义乌银河房地产开发有限公司300万元借款本息未有归还，故陈建飞遂将上述抵偿的房屋以520万元的价款直接抵偿给浙江义乌银河房地产开发有限公司，并由浙江义乌银河房地产开发有限公司找补220万元给陈建飞，该款浙江义乌银河房地产开发有限公司于2009年4月24日汇入陈丹君的账户，陈建飞业已收取。＼n2008年12月15日，浙江义乌银河房地产开发有限公司以本公司员工赵民即本案原告为买受人的名义与被告天元公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买天元·滨江国际3单元2902号房屋，建筑面积201.13平方米，总价款为人民币590万元；原告于2008年12月15日前支付全部购房款，被告应当在2009年9月30日前将该商品房交付原告使用；合同还对双方的违约责任等进行了约定。2009年4月13日，原、被告签订《滨江国际车位（辅助用房）使用权转让协议》一份，约定被告将滨江国际040号地下车位使用权转让给原告，转让费为人民币35万元，在签署本合同时一次性付清，被告须在2009年12月30日前将该车位交给原告使用。同日，被告出具收取原告590万元及35万元的收款收据各一份给原告。嗣后，被告未将涉案房产交付给原告，却又将涉案房产出卖给案外人李彦照。为此，原告诉至本院，被告于2011年10月20日收到本案的起诉状等诉讼材料。＼n另查明，座落于天元·滨江国际3-2902号房屋（车位不备案）已于2011年6月1日备案至李彦照名下，预售总价为8278777元，未办理预告登记。＼n本院认为，本案被告天元公司与陈建飞之间存在借贷关系，陈建飞与浙江义乌银河房地产开发有限公司之间存在借贷关系的事实清楚，有朱剑峰与陈建飞的陈述笔录为证，原告方对此事实亦无异议，本院予以确认。三方当事人商议采取以房抵债的方式处理债权债务不违反法律规定，作为债权人的浙江义乌银河房地产开发有限公司以原告为受让人的名义签订本案的商品房买卖合同系其对自身权利的处分，也未违反法律规定，故原、被告于2008年12月15日签订的《商品房买卖合同》及2009年4月13日签订的《滨江国际车位（辅助用房）使用权转让协议》系双方的真实意思表示，合同主体适格，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。根据被告2009年4月13日出具收款收据的行为表明，被告已认可该以房抵债的方式视为收取原告625万元的购房款，故应认定原告已履行交付房款的义务，然被告未按合同约定期限交付房屋已构成违约，且被告嗣后又将涉案房屋另行出卖给案外人李彦照，并已于2011年6月1日备案至李彦照名下，故原告已无法取得涉案房屋，导致原告的商品房买卖合同目的不能实现，原告依法享有解除合同、要求返还已付购房款及利息的权利，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告答辩认为对解除合同无异议，故本院确认涉案合同自被告收到本案起诉状之日即2011年10月20日已解除，合同解除后被告应当返还原告购房款625万元及支付从交款之日起计算的利息，同时原告要求被告承担已付款一倍即625万元的赔偿责任于法有据，本院予以支持。原告主张利息按年息5.4%计算未超过银行同期同类贷款基准利率的规定，本院予以准许。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，判决如下：＼n一、确认原告赵民与被告浙江省义乌市天元置业有限公司于2008年12月15日签订的《商品房买卖合同》以及于2009年4月13日签订的《滨江国际车位（辅助用房）使用权转让协议》已于2011年10月20日解除。＼n二、被告浙江省义乌市天元置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵民已付购房款和车位使用权转让费合计人民币625万元并支付利息（利息按年息5.4%从2009年4月13日起计算至本判决确定的履行之日止）。＼n三、被告浙江省义乌市天元置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵民人民币625万元。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费101610元，诉讼保全费5000元，由被告浙江省义乌市天元置业有限公司负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币101610元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：19699901040008737，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）＼n审判长骆巧梅＼n代理审判员吴新辉＼n人民陪审员胡亚男＼n二〇一三年一月十四日＼n书记员鲍丽萍