浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙04民终1546号
上诉人（原审被告）：浙江光大种禽业有限公司。住所地：海宁市农业对外综合开发区。统一社会信用代码：9133048172454779XQ。
法定代表人：倪国萍，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：牟联章，浙江素豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：嘉兴星健禽业养殖有限公司。住所地：海盐县通元镇育才村。统一社会信用代码：913304246938577946。
法定代表人：浦琴华，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：马洪培、沈辉，浙江海赛律师事务所律师。
上诉人浙江光大种禽业有限公司（以下简称光大公司）因与被上诉人嘉兴星健禽业养殖有限公司（以下简称星健公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2018）浙0424民初953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
光大公司上诉请求：撤销一审判决，改判光大公司支付星健公司租金300000元，2017年10月15日以后的租金按照500元每月计算，50000元违约金不应由光大公司承担。事实和理由：第一、一审判决合同解除没有依据，双方合同已于2017年4月27日解除，光大公司于该日向星健公司发出解除合同的通知，根据合同约定，该解除通知生效。第二、一审计算租金错误。租赁合同约定起租时间为2015年10月1日，但星健公司直到2015年12月底才交付租赁物，光大公司提交的首期租金缴纳凭证能够印证这一事实。作为交付义务人，星健公司应当举证证明租赁物交付时间。因此，租金起算点应从2015年12月底计算，一审多计算两个月租金共计100000元。第三、一审认定合同解除后光大公司仍需支付每月3000元租金有失公平。光大公司仍有部分设备留在租赁场地的原因是双方当时在协商以设备折抵租金，并非光大公司占用该场地。协商不成时，光大公司想取走设备，但星健公司不准许。根据现场勘察情况，设备占用的场地不足原租赁场地的百分之一，且其中一间房屋已经倒塌，把设备压住，造成设备损失。第四、一审认定光大公司支付违约金依据不足。星健公司延期交付租赁物，违约在先。星健公司没有按照合同约定交付租金发票给光大公司。光大公司未及时支付剩余租金，是双方在协商后续处理事宜，有正当理由。
星健公司二审答辩称，第一、光大公司直到2017年7月底才完成退养，且至今仍占用部分房屋及场地，光大公司提出解除合同系其违约行为所致，一审判决合同解除并无不当。第二、租赁合同约定的起租时间为2015年10月1日，星健公司按照合同约定将租赁物交付光大公司，系光大公司迟延进场，首期租金缴纳凭证只能印证光大公司迟延支付租金。光大公司目前仍占用部分场地，一审根据星健公司的损失酌定3000元每月的占用费合情合理。第三、租赁合同约定，任何一方违约，应当承担违约金50000元。按照补充协议，光大公司同意不开具租金发票。
星健公司向一审法院起诉请求：一、解除其与光大公司签订的《租赁合同》；二、光大公司立即腾退占用的租赁房屋及场地；三、光大公司立即向星健公司支付拖欠的租金525000元（自2016年10月1日起暂算至2017年10月15日并判决至光大公司实际腾退之日）及违约金50000元，合计575000元。
一审法院认定事实：2015年7月28日，星健公司（甲方）与光大公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方因生产经营所需，承租甲方养殖场内部分鸡舍、池塘、空地以及管理房。租赁范围为甲方A1-A10共10栋鸡舍及中间8块空地、池塘1个、药品库等管理房10间。租赁用途为乙方合法饲养种鸡。租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日，为期5年。如甲乙双方任何一方需提前解除合同，则须提前3个月向对方书面提出；上述鸡舍、池塘、管理房、空地年租金共计600000元整（不含税），每半年支付一次。乙方须在本合同订立之日起3个工作日内，一次性支付定金50000元和第一个半年租金300000元，合计350000元，以后每半年的租金在半年度租期到期前1个月付清，合同生效后定金50000元自动转为保证金，于本合同终止时予以退还，不计息；在租赁期限内，乙方所耗用的水、电、通讯、网络等费用由乙方承担，水、电费每月度结算一次；在租赁期限内，乙方应负责好本区域内的环境、防疫、环保、安全、消防等工作，引起的法律责任由乙方全部承担，与甲方无涉；在租赁期限内，任何一方违约，应承担违约金50000元。
2015年7月28日，星健公司（甲方）、光大公司（乙方）与案外人浙江一星实业股份有限公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定：乙方同意支付给甲方的所有租金，甲方不开具租金税务发票，所有租金由甲方提供丙方开具给乙方的饲料销售发票（按月分摊），由乙方将每期租金汇入丙方账户；如甲方必须开具租金税务发票的，则相关税费由乙方全额承担。
合同签订后，星健公司将租赁房屋及场地交付给光大公司（即乙方）使用，光大公司于2015年8月4日向星健公司支付保证金50000元，于2015年12月25日支付星健公司租金300000元，于2016年6月13日支付星健公司租金300000元。
2017年4月27日，光大公司向星健公司发送《解除租赁合同通知书》一份，载明养鸡场因迫于环保压力等，光大公司决定单方面解除租赁合同。同年5月4日，星健公司回函给光大公司，星健公司承认其已收到光大公司的解除合同通知书，同时要求光大公司支付拖欠的租金、水电费41528.1元及违约金50000元，并要求光大公司就解除合同的后续事宜进行协商处理。
2017年5月5日，光大公司支付星健公司租金100000元、水电费41528元。同年8月16日，星健公司再次发函给光大公司，再次要求光大公司支付拖欠的剩余租金、水电费11115元及违约金50000元，并要求光大公司就解除合同的后续事宜进行协商处理。同年9月25日，星健公司向光大公司发送律师函一份，要求光大公司支付拖欠的租金、水电费及违约金等，并要求光大公司处理合同解除后续事宜。同年10月16日，光大公司回函给星健公司，光大公司认为因外力导致合同无法继续履行，光大公司不存在违约，并愿意将价值350000元的育雏笼抵剩余租金，另已付清截至2017年7月31日的水电费。同年11月3日，星健公司又一次发函给光大公司，载明：截至2017年10月15日，你公司拖欠我公司的租金525000元及违约金50000元，共计575000元，我公司愿意作出一定让步，你公司只需一次性支付给我公司400000元，余款我公司放弃，但该400000元必须在2017年11月13日前一次性付清，否则，我公司将依法通过法律途径解决，放弃部分照算。
2018年3月5日，海盐县通元镇农技水利服务中心出具证明一份，主要内容为：光大公司于2015年至2017年间在我镇租赁星健公司场地进行家禽饲养。2017年4月因鸡粪味道异常，导致当地村民不满，村民强烈要求政府予以处置。2017年4月26日，海盐县综合行政执法局通元中队对光大公司发出限期改正违法行为通知书，要求其进行整改。在立即开展整改的基础上，光大公司承诺于2017年7月底将租赁的星健公司场地内的所有家禽全面清理完毕，且以后不在此地饲养家禽。通元镇农技水利服务中心于2017年8月初进行现场检查，确认其已全面退养。2018年4月28日，一审法院组织双方现场勘验。星健公司陈述：1、光大公司从2017年7月底开始不再养鸡，但部分设备还没有清理出鸡舍，星健公司从2017年10月13日开始，陆续利用涉案鸡舍养鸡，现在鸡场已经完全利用起来。2、光大公司剩余部分养鸡设备仍然存放在第一、二栋鸡舍。光大公司陈述：1、光大公司于2017年7月底完全腾退了鸡场，不再养鸡，剩余部分养鸡设备存放在第一栋（即A1栋）、第二栋（即A2栋）鸡舍的部分空间；2、光大公司没有及时腾退鸡场，是因为光大公司想与星健公司协商，将设备折价给星健公司，但双方存在争议。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、租金的计算问题；二、违约责任的认定以及违约金的计算问题。
关于焦点一。2017年4月27日，光大公司向星健公司发出书面通知，要求提前解除《租赁合同》，但光大公司直至2017年7月底才完全退养，此后在A1、A2栋鸡舍存留了部分养鸡设备没有拉走，至今未与星健公司办理书面交接手续。从现场勘验的情况看，A1、A2栋鸡舍确实留存了一部分光大公司的杂物及养鸡设备，光大公司提出以设备折抵租金，但星健公司明确表示不同意以物抵债。因此，光大公司至今没有完全完成腾退义务。依据双方之间《租赁合同》约定，租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日，租赁场地年租金为600000元，每半年支付一次。光大公司认为星健公司迟延交付租赁场地，故租金的起算日期应为2015年12月25日，但未提供相应证据证明，故租金应遵照合同约定即2015年10月1日开始起算，光大公司认为其于2017年7月31日完全退养，并提供海盐县通元镇农技水利服务中心的证明予以印证，星健公司对于证明的真实性没有异议，故光大公司应全额支付星健公司2015年10月1日至2017年7月31日的租金，该时间段的租金合计1100000元（50000元/月×22个月）。因全面退养后，光大公司尚未完全腾退租赁场地，一直占用A1、A2栋部分场地用于堆放养鸡设备及杂物，故光大公司应向星健公司支付该部分场地的租金，一审法院综合考虑光大公司占用鸡舍的面积和时间、星健公司预期利益的损失、星健公司对于鸡舍的利用情况等因素，酌定光大公司自2017年8月1日开始，按照3000元/月支付星健公司租金，暂算至2017年10月15日，计为7500元（3000元/月×2.5个月）。综上，截至2017年10月15日，光大公司共需支付星健公司租金1107500元，扣除光大公司已经支付的租金700000元，保证金50000元，光大公司尚需支付星健公司租金357500元；以后租金应按3000元/月计算至光大公司实际腾退之日止。
关于焦点二。《租赁合同》第四条约定，鸡舍、池塘、管理房、空地年租金共计600000元整（不含税），每半年支付一次。乙方须在本合同订立之日起3个工作日内，一次性支付定金50000元和第一个半年租金300000元，合计350000元，以后每半年的租金在半年度租期到期前的1个月付清。光大公司没有按照上述约定的付款时间支付星健公司租金，至今仍拖欠星健公司部分租金，构成违约。至于光大公司要求以养鸡设备折抵星健公司租金的问题，因双方没有达成一致意见，且星健公司明确拒绝，故对此不予采信。星健公司依据《租赁合同》第十三条“在租赁期限内，任何一方违约，应承担违约金50000元”，诉请光大公司支付违约金50000元，符合合同约定和法律规定，予以支持。
综上所述，对于星健公司的诉请，予以支持。对于星健公司主张的租金525000元（暂计算至2017年10月15日，后计算至光大公司实际腾退房屋之日），因光大公司于2017年7月31日已经腾退了大部分房屋及场地，故租金的计算方式应当予以调整，自2015年10月1日按照50000元/月暂计至2017年7月31日，计为1100000元。自2017年8月1日开始，光大公司按照3000元/月支付星健公司租金，暂计算至2017年10月15日，计为7500元（3000元/月×2.5个月）；以后租金按照3000元/月的标准计算至光大公司实际腾退之日止，对于超出部分不予支持。光大公司作为承租人，在星健公司依约交付租赁物后，应依约及时支付租金，但光大公司仅仅支付星健公司租金700000元、保证金50000元，剩余租金没有支付给星健公司，已经构成违约。故星健公司诉请光大公司承担违约金50000元，符合合同约定和法律规定，予以支持。至于光大公司认为星健公司没有按时开具发票，已经构成违约的主张，因光大公司没有就发票的开具提起反诉，不宜一并进行处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除星健公司与光大公司于2015年7月28日签订的《租赁合同》；二、光大公司腾退尚占用的星健公司的房屋及场地（位于海盐县通元镇育才村），于该判决生效之日起十日内履行完毕；三、光大公司支付星健公司租金357500元（暂算至2017年10月15日，以后租金按3000元/月计算至光大公司实际腾退完毕之日止），并支付星健公司违约金50000元，于该判决生效之日起十日内清结；四、驳回星健公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4775元，由星健公司负担1391元，光大公司负担3384元。
二审中，光大公司未提交新证据。
二审中，星健公司提交照片四张，证明星健公司按约将租赁场地交付光大公司，不存在迟延交付。
光大公司质证后认为该证据不能反映星健公司将全部租赁场地交付，交付时间应当是2015年12月底。
本院认证意见：上述照片不能反映租赁场地的全部情况，对此不予认定。
本院对一审查明的事实予以确认。另认定，2017年4月27日，光大公司向星健公司发送《解除租赁合同通知书》一份，载明（摘要）：经我公司研究决定，与贵公司解除租赁合同，即日起我公司启动租赁区内种鸡整理、淘汰程序，直至完全退出。双方协商为盼。
本院认为，本案二审争议焦点为关于合同解除、租金支付以及违约金的承担如何认定。
《租赁合同》第二条约定，如任何一方提前解除合同，须提前3个月向对方书面提出。因此，光大公司认为星健公司收到《解除租赁合同通知书》当日（2017年4月27日）合同即解除，没有依据。且从该通知书内容上看，光大公司表达了愿与星健公司协商解除合同的意思表示。因此，光大公司主张星健公司收到其发送的解除通知时合同解除，没有依据，本院对此不予支持。
《租赁合同》第二条约定，租期的起算点为2015年10月1日。光大公司主张星健公司2015年12月底才将租赁物交付使用，应以此时点计算租金，但光大公司未提交相应证据，首期租金支付凭证仅能证明租金支付情况，不能证明光大公司的主张。经查，光大公司于2017年7月底完成退养后，仍有部分设备留在租赁场地，光大公司主张系因双方协商以物折抵租金，星健公司不让其搬离所致，但亦未提交相应证据，故本院对光大公司的主张不予采信。一审法院根据光大公司使用租赁物的情况酌定其按照每月3000元的标准支付租金并无不当。
《租赁合同》第十三条约定，在租赁期限内，任何一方违约，应承担违约金50000元。光大公司未按约支付租金，故一审判决光大公司支付违约金50000元并无不当。光大公司如认为星健公司存在违约行为，应当承担违约责任，可另行主张。
综上所述，光大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7413元，由上诉人浙江光大种禽业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭 灿
审判员 倪 勤
审判员 陈 远
二〇一八年八月二十日
书记员 陈丽琼