沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2016）辽0106民初10255号
原告：沈阳荆棘鸟物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区建设中路1-1号。
法定代表人：林骏，系该公司总经理。
委托代理人：马德禧，系该公司工作人员。
委托代理人：张芷寒，系该公司工作人员。
被告：温书凤，女。
委托代理人:唐健，男。
原告沈阳荆棘鸟物业管理有限公司诉被告温书凤物业服务合同纠纷一案，本院2016年10月20日立案受理后，公开开庭进行了审理，原告沈阳荆棘鸟物业管理有限公司委托代理人张芷寒、马德禧，被告温书凤委托代理人唐健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳荆棘鸟物业管理有限公司诉称，2015年4月，原告依法与被告所在园区（薰衣草住宅小区）的业主委员会签订了物业服务合同，约定，由原告提供物业服务，由业主承担缴付物业费义务1元/平方米/月。合同签订后，原告依约履行了服务义务，但被告却以种种理由拒绝履行缴费义务。自2015年4月15日至2016年10月15日被告累计欠费18个月，按其住宅面积68.01平方米，欠费额已达1224元，被告的行为严重影响了原告的经营秩序，已给原告造成了损失。原告向法院起诉，要求判令被告立即缴付所欠物业费1224元，诉讼费由被告承担。
被告温书凤辩称，原被告之间不存在合同关系，物业没有与业主委员会签订业主合同，我到工商查到2016年1月27日公司进行更名，物业公司的法人和公司名称都有更名，没有业主大会通知我们，这个公司是哪来的，我们房子是晚交的，我们这个地区开发商说违约金顶物业费的，这个物业费是开发公司交的，所以你们追讨的地方不对，原告就算这个公司名字生效，也应该从2016年1月27日生效后才可以跟我要物业费。物业委托合同第一条需要履行房屋维修，我家楼四个单元进行塌方，物业没有维修，也没有提示牌，我现在脚就是在园区弄伤的，物业公司从2015年接管我们园区后，我家外墙漏水，之前我报修，物业一直没有回访，原告应该按照合同对小区楼里进行打扫，但现在我们走廊里全是灰，墙上乱贴乱画，这个问题也是违反合同规定的，物业管理我们园区后，我们园区的可视对讲一直没有发放给我们，对讲系统根本无法使用，导致2015年过年那阵列我们三单元有坏人藏在走廊里，把我们业主弄伤，物业公司说不交物业费不给对讲机，现在物业公司不管绿地有多大，现在都改建为简陋的车位，没有审批手续占用业主公用面积，应该是无偿让业主使用这个车位，就算收费应该也给业主，但现在这笔费用不易而飞了吧，我们2015年10月份开始，声控灯就一直不亮，把原先的路灯改为车位，我们园区现在没有路灯，园区路面的垃圾我会在后期举证的时候提供，原告对园区的绿化基本是没有维护的，接管园区以来，原告从来没有把园区进行过全封闭管理，我有视频显示，东西门是大开的，没有任何保安人员来进行看管，而且有时是一下午，物业需要每半年举行满意度调查，但物业公司从来没有进行满意度调查，社区文化活动也没有举办，现在是你们违约在先，为什么要说我们，现在收取1元的物业费是一级物业服务的标准，我觉得不符合合同标准
经审理查明：被告温书凤系沈阳市铁西区“薰衣草”住宅小区业主，其使用房屋为沈阳市铁西区重工北街50甲。2015年8月6日沈阳哈易顿投资有限公司与沈阳市铁西区薰衣草住宅小区业主委员会签订物业管理委托合同，约定原告为沈阳市铁西区薰衣草住宅小区提供物业服务，管理服务费住宅按每月每平方米建筑面积1元；商业网点按每月每平方米建筑面积1元；车库每月每平方米1元。服务期限自2015年4月15日至2020年4月14日。同时物业服务合同对业主、原告的权利和义务以及沈阳哈易顿投资有限公司的服务事项、标准等进行了约定。
另查明，沈阳哈易顿投资有限公司名称于2014年7月7日更名为原告
上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的物业服务合同复印件、催缴函复印件、变更情况查询卡复印件，被告提供的光盘等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与铁西区薰衣草住宅小区业主委员会签订的物业管理委托合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效。原告为小区提供了物业服务，被告享受物业服务就应当履行交纳相应的物业服务费的义务。但通过被告和本园区其他被告提供的证据可知薰衣草小区存在脏乱差、园区用地被用来停放车辆、车辆乱停乱、绿地被破坏、除雪不及时等情况，原告未尽到相应的服务义务已违反了物业服务合同的约定，应承担一定的不利后果。关于被告提出的房屋建筑质量存在的问题,因物业管理委托合同第三章5规定房屋建筑的公共部位及公用设施的维修、更新改造所需经费由房屋本体维修基金支付，故本院对被告此部分的抗辩主张不予支持，至于原告在物业服务过程中存在的一些其他问题，本院认为这些问题的存在并不必然导致减少原告应收取的物业服务费，但原告应在后续服务过程中加以改进和完善。物业服务合同约定住宅物业服务费1元/平方米/月，综合原告在本小区提供的物业服务情况以及本案实际情况，确定被告给付原告2015年4月15日至2016年10月14日期间的物业费979元。
关于被告提出的延期入住违约金抵顶物业费的抗辩主张，因延期入住违约金抵顶物业费事宜属被告与房屋开发商及上一任物业公司达成的三方协议，在原告接管薰衣草小区时，原告与薰衣草小区业主委员会签订的物业管理委托合同中没有对先前的三方抵顶协议作出约定，同时被告亦未提供证据证明延期入住违约金抵顶物业费事宜对原告具有约束力，故本院对被告此抗辩主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告温书凤于本判决生效后十日内给付原告沈阳荆棘鸟物业管理有限公司2015年4月15日至2016年10月14日期间的住宅物业服务费人民币979元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告沈阳荆棘鸟物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告温书凤承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决数额部分依法交纳上诉费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 张伟
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二〇一七年一月十六日
书记员 李鲲
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本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。