陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终7750号
上诉人（原审被告）：李雯婷。
委托诉讼代理人：雷深寒，西安市未央区草滩法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：毋存虎。
上诉人李雯婷因与被上诉人毋存虎租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
李雯婷上诉请求：1、撤销原判，改判驳回毋存虎一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由毋存虎负担。事实和理由：其与毋存虎从未约定“以债权债务抵销房屋租金”，其之所以在房屋租赁合同订立后半年才采取措施主动收回房屋，系因其与毋存虎的朋友关系，且其长期出差在外，无法及时采取措施，毋存虎承租房屋后实际由其朋友居住，其无法联系到毋存虎朋友，其多次与毋存虎协商，其认为毋存虎会及时补交欠费，但毋存虎实际并未交纳租金，本案应驳回毋存虎诉讼请求，其与毋存虎之间是否存在借贷关系以及债权债务是否履行完毕与本案无关。
毋存虎辩称，其不同意李雯婷的上诉请求。房租其系一次性支付，但李雯婷中途换锁将房屋又租给他人，还将其家具变卖，其亦曾报警。李雯婷主张其未交房租，应出具证据。其认为李雯婷应当返还房租及相关物品。
毋存虎向一审法院起诉请求：1、判令李雯婷返还其7个月房租14000元、押金2000元、违约金2000元，共计18000元；2、返还其屋内的办公家具：老板桌3张、老板椅1个、沙发茶几一套、铁文件柜1个、20张圆凳、10张条桌、圆形茶几及4把藤椅；3、本案诉讼费由李雯婷负担。
一审法院认定事实：2015年11月3日，李雯婷、毋存虎签订《房屋租赁合同书》，约定毋存虎租赁李雯婷大唐世家X号楼X单元X室房屋（位于西安市××××），租期自2015年11月3日至2016年11月4日，每月租金2000元，租房保证金2000元。合同第五条第一款付款方式约定：1、毋存虎每12个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前15天支付下期租金；2、李雯婷在收到第一次租金当日将毋存虎能正常居住的卡、证、钥匙交给毋存虎。第五条第二款基本费用约定毋存虎承担租赁时所发生费用：水费、电费、电话费、网络费、煤气费、有线电视月租费、物业管理费、其他费用。但该约定各项费用均为选择项，双方在该约定中没有对具体费用进行选择。合同还约定，毋存虎按照合同约定时间和方式支付租金、保证金及其他费用，如毋存虎违约，李雯婷有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足李雯婷损失，应予赔偿；如因李雯婷违约，按一个月租金向毋存虎支付违约金，并退还剩余房款及保证金。合同签订后，李雯婷将钥匙交付毋存虎，后收取毋存虎保证金2000元。毋存虎购置老板桌3张、老板椅1个、沙发茶几一套、铁文件柜1个、20张圆凳、10张条桌、圆形茶几1个、藤椅4把放置承租房内。2016年5月13日，因毋存虎拖欠物业及暖气费，李雯婷向西安天亚物业管理有限公司支付物业管理费、卫生费622元、暖气费3815元，更换出租房钥匙，将毋存虎添置家具按照废品处理。2016年9月24日李雯婷将该房屋出租他人。一审庭审中，毋存虎认可未交纳物业管理费和卫生费，但认为双方合同没有约定暖气费由其支付，且其未使用暖气，故不承担该费用。一审庭审中，毋存虎提供2014年12月23日李雯婷向毋存虎出具借条照片（一审庭审经李雯婷质证后，一审卷内留存复印件）一张，称李雯婷向其借款33300元，2015年4月李雯婷让其朋友黄茜以现金代还10000元，剩余23300元因无能力偿还，愿将涉案房租出租毋存虎使用，以租金抵，约好后李雯婷将该借条收回撕毁。李雯婷认可借款事宜，但称款项已经还清，与本案租赁合同没有关系。
一审法院认为，本案争议焦点为，一、毋存虎是否支付了租金；二、承租期间暖气费用是否应由毋存虎承担。首先，关于租金的支付。毋存虎、李雯婷在自愿平等基础上签订《房屋租赁合同书》，内容不违反法律及行政法规，该合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行合同义务。毋存虎、李雯婷租赁合同第五条付款方式约定：1、毋存虎每12个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前15天支付下期租金；2、李雯婷在收到第一次租金当日将毋存虎能正常居住的卡、证、钥匙交给毋存虎。一审庭审中，毋存虎称李雯婷曾向其借款33300元，李雯婷通过其朋友偿还10000元后下欠23300元无力偿还，同意以出租房租金抵款；李雯婷称合同签订后向毋存虎交付钥匙，毋存虎除支付2000元保证金外，没有支付过租金，向毋存虎借款属实，但已经归还，与本案租赁纠纷无关。从双方合同约定及庭审陈述，一审法院认为，双方合同约定租赁期限仅为1年，租金的支付方式为一次性支付，李雯婷向毋存虎交付钥匙的条件为收到毋存虎的第一次租金，即一年租金24000元，如毋存虎从2015年11月3日开始承租涉案房屋至2016年5月13日，长达6个月不支付租金且拖欠物业费、卫生费、采暖费，李雯婷才更换了钥匙，并且不主动采取行动主张权利有悖常理。综上，认定双方约定以借款抵房租，房屋年租金毋存虎已经支付。第二、关于采暖费是否应由毋存虎承担。双方合同第五条第二款所列由“毋存虎承担租赁时所发生费用”为选择项，但是在该条中，双方没有选择任何一项，故应视对所发生费用由谁承担没有约定。按照通常租房惯例，承租人应承担其在租赁期间产生的基本费用包括水、电、物业管理费、卫生费、采暖费等与物业服务相关的费用，除非双方有特别约定。毋存虎、李雯婷所签订的租赁合同中，这些费用同时罗列在该项中，毋存虎同意支付物业管理费、卫生费，而不同意支付采暖费，既有悖签订合同时双方意愿又违反人们日常生活惯例，即便毋存虎不采暖亦应遵守承租房屋所在小区物业管理的规定，故李雯婷代付毋存虎承租期间的物业管理费、卫生费、采暖费3815元，应由毋存虎承担。毋存虎未按约定支付物业等相关费用构成违约，李雯婷终止合同收回房屋，依法予以支持。李雯婷于2016年5月13日更换钥匙，致毋存虎无法进入，故认定2016年5月13日双方合同终止，李雯婷应返还毋存虎已支付的5个月零20天租金（11333元）。双方以借款抵租金23300元，毋存虎尚有租金700元未支付李雯婷，故李雯婷应返还毋存虎租金10633元。由于毋存虎违约在先，故主张退还保证金、违约金依法不予支持。毋存虎主张返还添置物品一节，李雯婷认可所有物品毋存虎添置，未经毋存虎同意擅自作为废品变卖，应承担赔偿责任，故酌定为1000元，由李雯婷赔偿。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十五条第一款之规定，判决：一、被告李雯婷返还原告毋存虎6818元；二、被告李雯婷赔偿原告毋存虎家具损失1000元；三、驳回原告毋存虎其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，由原告承担125元，被告承担200元。
本院二审期间，当事人未提交证据。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为,毋存虎与李雯婷于2015年11月3日签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该《房屋租赁合同书》第五条付款方式约定：1、乙方（毋存虎）每12个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前15天将下期房款支付给甲方(李雯婷)；2、甲方在收到第一次租金当日将乙方能正常居住的卡、证、钥匙等交给乙方。该《房屋租赁合同书》签订后，李雯婷将钥匙交付毋存虎，收取毋存虎保证金2000元，根据《房屋租赁合同书》相关约定、履行情况以及本案审理中当事人的相关陈述，本院认为李雯婷称毋存虎未缴纳租金缺乏充分的事实依据，本院不予采信，故此，原审法院认为李雯婷于2016年5月13日更换钥匙致毋存虎无法进入，李雯婷应当返还毋存虎租金10633元并无不当，扣减毋存虎应负担的物业管理费、卫生费、采暖费3815元，即李雯婷应当返还毋存虎6818元。关于返还物品部分，根据本案一审审理中当事人陈述情况，原审法院认为李雯婷认可所有物品毋存虎添置，未经毋存虎同意擅自作为废品变卖，酌情李雯婷赔偿毋存虎1000元，亦无不当。综上所述，李雯婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，李雯婷已预交，由李雯婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 段 蓓