河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀02民终4426号
上诉人（原审被告）：唐山昆泰房地产开发有限公司，住所地：唐山市曹妃甸区幸福花园C区07独立商业。
法定代表人：何连泉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：田小民，北京市卓智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：荣树华，女，1956年3月18日出生，汉族，现住唐山市。
上诉人唐山市昆泰房地产开发有限公司（以下简称昆泰地产）与被上诉人荣树华商品房销售合同纠纷一案，不服河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2018）冀0209民初188号
民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人昆泰地产的委托诉讼代理人田小民，被上诉人荣树华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昆泰地产上诉请求：撤销一审判决，依法驳回荣树华的一审诉讼请求。事实与理由：双方签订的《商品房买卖合同》第19条约定：”如因出卖人责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的......，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”按此约定，因出卖人的责任导致延期办证才构成违约，涉案小区开发系区政府招商引资项目，与普通的房地产开发差异较大，因政府管理效率低下，安排不当才导致办证延误，应属不可抗力因素，故不能认定上诉人违约，不应支付违约金。假使涉及违约，那么办证未到位，上诉人未实际取得权属证明，被上诉人就急于起诉主张违约金，合同约定的条件未成就，诉讼不能成立，其诉请不应支持。故一审法院判决上诉人先行支付违约金没有任何事实及法律依据，请求依法予以撤销，并做出公正判决。
荣树华辩称，被上诉人此次诉讼与其他纠纷有着本质的区别，无论是现在维权还是以后维权，均合理合法根本不存在诉讼失效之说。购房合同第十九条（一）明确约定：”出卖人应当在2012年2月21日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”，”自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。上述共用了三个”应当”，所以违约金应该按合同约定的应当日起赔付。
荣树华向一审法院起诉请求：1.判令昆泰公司办理相关产权登记手续；2.昆泰公司支付逾期办理产权登记的违约金，自2012年2月21日至2018年1月9日应赔付违约金92118.4元。另外2018年1月9日以后至产权证交付荣树华每天赔偿42.9659元；3.昆泰公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年8月19日，荣树华到昆泰公司开发的位于唐山市曹妃甸区滨海大街南侧青林公路西侧的幸福花园看房并于当日预定了D01-102号商品房一套，交付全款429659元。2011年11月28日，荣树华又向原唐海县住房维修基金管理中心交纳了住房维修基金7483元。在2011年10月29日，荣树华与昆泰公司双方签订《商品房买卖合同》一份，根据合同第十九条（一）的约定被告应于2014年2月28日前办理产权证的登记手续，昆泰公司至今未予办理，截止到2018年1月9日逾期办证2144天，为此应当支付逾期办证的违约金92118.4元。另外2018年1月9日以后至产权证交付原告，每天赔付42.9659元。
一审法院认定事实：当事人双方对合同的签订及缴纳房款的相关事实没有争议，一审法院予以确认。当事人双方对违约金的起算时间及违约金的计算基数有争议，根据双方签订的《商品房买卖合同》第19条产权登记约定：”（一）出卖人应当在2012年2月21日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”违约金的起算时间应为约定的取得权属证明日的次日，即2012年2月22日。违约金的计算基数约定为”买受人支付全部已付款”，应为荣树华实际购房款422176元，荣树华自行缴纳的住房维修基金7356元及昆泰公司代收的补交住房维修基金127元系用于维修房屋共用设施和房屋本体的维修的专项基金，并非昆泰公司收取的费用，不在合同约定的款项之内。
一审法院认为，荣树华与昆泰地产签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。昆泰地产应按照约定的时间进行初始登记，取得权属证明，如因昆泰地产原因未完成，则荣树华有权向其索要违约金。根据相关法律规定以及当事人双方的举证能力和举证的难易程度，昆泰地产应当承担证明已经进行初始登记或者虽未进行初始登记但昆泰地产不存在过错的举证证明责任。昆泰地产虽辩称未进行初始登记非昆泰地产的过错，但并未提交相关证据，也并未对未进行初始登记的原因予以说明，应当承担举证不能的不利后果，故一审法院对昆泰地产的该抗辩不予认可，昆泰地产应依约取得原告购买的房屋所属楼栋的权属证明，并向荣树华支付相应的违约金，自2012年2月22日起至昆泰地产实际取得权属证明之日每天42.2176元（422176元×0.0001），于昆泰公司实际取得权属证明之日起30日内向荣树华支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：1.唐山昆泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内取得幸福花园小区D01-102所在楼栋的权属证明；2.唐山昆泰房地产开发有限公司于其实际取得幸福花园小区D01-102所在楼栋的权属证明之日起三十日内向荣树华支付自2012年2月22日起至唐山昆泰房地产开发有限公司实际取得幸福花园小区D01-102所在楼栋的权属证明之日止按每天42.2176元计算的违约金（其中自2012年2月22日起至起诉之日即2018年1月9日止计2149天的违约金共计90725.62元由唐山昆泰房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内向荣树华支付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2102元，减半收取计1051元，由唐山昆泰房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，荣树华与昆泰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房买卖合同》第19条明确约定，昆泰公司应当在2014年2月21日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，应当自取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，每日向荣树华支付全部已付款的万分之壹的违约金。昆泰公司并未按约定取得涉案房屋的权属证明，应当按约定继续履行合同义务并承担违约责任。一审法院判令昆泰公司依约取得荣树华购买的房屋所属楼栋的权属证明，并自2014年2月22日起至实际取得权属证明之日按每天42.2176元的标准向荣树华支付违约金并无不当。
综上所述，荣树华的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2102元，由上诉人唐山昆泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐志辉
审判员 毕作宝
审判员 刘 岩
二〇一八年六月十九日
书记员 田美慧