重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝民再99号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：重庆港九波顿发展有限责任公司。住所地：重庆市渝中区棉花街*号****号。实际办公地点重庆市江北区海尔路寸滩港务集团大楼10楼。
法定代表人：任林，执行董事。
委托诉讼代理人：代礼东，重庆志和智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张敬东，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：崔琴，女，1983年5月4日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托诉讼代理人：康小平，重庆舒义律师事务所律师。
再审申请人重庆港九波顿发展有限责任公司（简称港九公司）因与被申请人崔琴商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民终字第01015号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年1月20日作出（2015）渝高法民申字第02039号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。港九公司的委托诉讼代理人代礼东，崔琴的委托诉讼代理人康小平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
港九公司申请再审称，基于港九公司与崔琴签订的《重庆市商品房买卖合同》第二十四条之约定，案件应当提请重庆仲裁委员会仲裁裁决，人民法院对本案无管辖权。书证与证人证言不同，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（简称石柱县国土房管局）出具的《证明》应属于证人证言，不属于书证，石柱县国土房管局应当出庭作证，原审法院对《证明》作为书证予以审查，显属法律适用错误。石柱县国土房管局出具《证明》的行为属于依法可诉的行政行为，民事审判庭只能对行政行为来源的真实性和形式规范进行审查，而不能审查具体行政行为的合法性问题。原审判决对该《证明》不加审查和证据评析说理就直接作出认定是错误的。港九公司在2012年11月22日提交办证申请，2012年12月31日为崔琴办到房地产权证，不可能在2013年3月27日才初审。原审法院超越审判职权范围，导致基本事实认定错误。请求撤销原一、二审判决，依法予以改判。
崔琴辩称，双方就提请重庆仲裁委员会仲裁裁决并没有形成合意，人民法院对本案具有管辖权。石柱县国土房管局在本案中出具《证明》仅是对房屋产权登记程序和港九公司提交登记资料的时间及相关情况所做的说明，并未对房屋登记行为的行政相对人创设新的权利、义务，不属于可诉的行政行为，原审作为证据采信正确。2012年12月在办理“港九•城南花园”房地产权登记时，为了加快办证速度，石柱县国土房管局向港九公司提供了《房地产权证》的号段，交由其预先填写并打印，港九公司申请房地产权转移登记时将打印好的证书和其他资料一并递交石柱县国土房管局进行初审。终审通过后，石柱县国土房管局才在《房地产权证》上加盖印章，并将证书发出，证书领取簿上的签字时间才是实际颁证时间。因此，港九公司实际提交资料并取得登记受理单的时间就是初审意见的落款时间。原审判决正确，请求维持。
崔琴向一审法院起诉请求：判令港九公司支付逾期办理产权转移登记违约金12859元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年8月4日，港九公司（甲方）与崔琴（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定，甲方将位于重庆市石柱县南宾镇城南村“港九•城南花园”1栋5楼8号房屋以总价251168元出售给乙方，甲方应在2011年10月31日前将房屋交付给乙方使用。房屋在交付时应符合以下条件：1.本商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2.本商品房为装修房屋的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定；预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方原因未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房屋价款万分之一的违约金。该合同第二十四条约定，本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第种方式解决：1、申请重庆仲裁委员会仲裁；2、依法向人民法院起诉等。崔琴举示其保留的合同原件，其上没有填写解决争议的方式，而港九公司举示的其留存的合同和在石柱县国土房管局备案的合同显示填写的解决争议的方式是“1”。2011年11月1日，港九公司向崔琴交付了房屋。2013年3月27日，石柱县国土房管局对港九公司办理崔琴的《房屋产权证》申请进行了初审。2014年12月3日，石柱县国土房管局出具《证明》，其内容为，兹有重庆市石柱县南宾镇万寿大道179号“港九•城南花园”各户没有《石柱县国土房管局登记受理单》档案的主要原因是，开发商港九公司在我局申请分户房地产权登记时，我县房地籍管理网签系统尚未运用，所以该楼盘无分户《石柱县国土房管局登记受理单》。“港九•城南花园”楼盘开发商办理分户《房地产权证》时实际提交资料的时间和土地房屋登记机构应出具《石柱县国土房管局登记受理单》的实际时间，均是各分户《重庆市土地房屋权属登记审核表》中的“初审意见”的时间。
一审法院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。崔琴保存的合同原件对争议解决方式没有填写，而港九公司提供的合同原件约定的争议解决方式为“1、申请重庆仲裁委员会仲裁”。因合同中解决争议方式的选择是港九公司的工作人员填写，当与崔琴留存的合同原件不一致时，应以崔琴的合同为准，而崔琴保存的合同原件对争议解决方式没有约定，因而崔琴可以就双方的履约纠纷向人民法院起诉。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，崔琴已经履行了支付购房款的义务。双方在《重庆市商品房买卖合同》中明确约定港九公司应在将房屋交付给崔琴使用后60日内提交办证申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但港九公司至今未办理，故应按合同约定承担从2011年12月31日起至其实际提交资料并取得登记受理单之日为止的违约金。港九公司提出2012年11月22日已向石柱县国土房管局提交办证资料，但崔琴提交的《重庆市土地房屋权属登记审核表》、石柱县国土房管局的《证明》可以证实办理崔琴《房地产权证》登记受理时间为2013年3月27日。港九公司还辩称是崔琴不按港九公司要求提交办证资料才导致逾期办证，但港九公司没有提供证据证明其向崔琴履行了通知义务，故对其主张不予支持。港九公司赔偿崔琴逾期办理产权转移登记违约金，按已付购房款251168元的每日万分之一，从2011年12月31日计算至取得登记受理单之日即2013年3月27日止。重庆市石柱土家族自治县人民法院于2015年2月3日作出（2014）石法民初字第03730号民事判决：一、重庆港九波顿发展有限责任公司在本判决生效之日起三日内赔偿崔琴逾期办理产权转移登记违约金11377.90元；二、驳回崔琴的其他诉讼请求。案件受理费121元，减半收取60.5元，由崔琴负担7元，重庆港九波顿发展有限责任公司负担53.5元。
港九公司不服一审判决，上诉请求：双方的《重庆市商品房买卖合同》明确约定履约争议协商不成时，申请重庆仲裁委员会仲裁，因而人民法院对双方的履约争议无管辖权。石柱县国土房管局出具的《证明》，系可诉的行政行为，且其作出的程序违法，依法不能作为本案的证据采用。请求撤销原判，裁定驳回崔琴的起诉。
二审法院查明的案件事实与一审法院查明的事实相同。
二审法院认为，双方在二审中争执的焦点是，一审法院受理崔琴的起诉并进行审判是否违反法定程序。港九公司事先拟定《重庆市商品房买卖合同》文本供双方订约时协商，该合同文本第二十四条就履约争议协商不成时其解决方式写明：“按下述第种方式解决：1、申请重庆仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。”本案诉讼中，崔琴提供其保存的合同文本中未选择争议解决方式，即该空格处未填写为空白，而港九公司出示的由其保存和报经备案的合同文本，该空格处填写为“1”，即选择“申请重庆仲裁委员仲裁”解决争议，双方对此发生歧义。首先，港九公司提供其预先拟定的合同文本，并委派自己的工作人员在订约时填写合同文本中的空格，依常情常理，在双方发生争议时，应作出不利于港九公司的解释，应以崔琴举示的合同文本为据。其次，港九公司在订约时填写合同空格并在订约后交存有关部门备案，这就不能排除对其擅自在订约后对自己保存及预留备案的两份合同空格处增填未协商一致内容的合理怀疑，故依据诚实信用原则，也应以崔琴保留的合同文本为据。鉴于此，一审法院认定双方未达成“申请重庆仲裁委员仲裁”的合意，并无不妥。根据双方合同约定，申请办理涉案商品房产权转移登记是港九公司的义务，即港九公司应当在合同约定的期间内提交申请及相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。一方面，港九公司未举示土地房屋登记机构出具的商品房产权转移登记受理单或者其他证明文件等有效证据，用以证明自己在何时完成了该义务，本身应承担举证不能的法律责任。另一方面，崔琴为证明港九公司在2013年3月27日完成提交商品房产权转移登记申请及相关资料的义务，举示了石柱县国土房管局即土地房屋登记机构出具的《重庆市土地房屋权属登记审核表》及《证明》。该审核表的“初审意见”一栏中写明“港九公司资料齐全，建议进行转移登记。2013年3月27日。”该《证明》说明审核表“初审意见”一栏的落款时间即为港九公司提交商品房产权转移登记相关资料后，土地房屋登记机构应当出具登记受理单的时间。该两份证据足以证明港九公司完成提交申请及相关资料义务的时间为2013年3月27日。由此可见，一审判决认定港九公司完成提交申请及相关资料义务的时间为2013年3月27日恰当。该《证明》系土地房屋登记机构对相关事实的表述，无论其是否属于可诉的行政行为，都可以作为民事诉讼证据采用。因此，对港九公司提出该《证明》乃可诉行政行为，不能作为民事诉讼证据采用的主张，不予采纳。港九公司的上诉理由不能成立。重庆市第四中级人民法院于2015年10月23日作出（2015）渝四中法民终字第01015号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费121元，由重庆港九波顿发展有限责任公司负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
2010年8月4日，港九公司（甲方）与崔琴（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同第十三条关于办理产权登记约定，预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房屋价款万分之一的违约金；如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。
涉案房屋的《重庆市土地房屋权属登记申请书》显示申请日期为2012年11月22日，其上有港九公司的印章及崔琴的签名。《重庆市土地房屋权属登记审核表》就涉案房屋的初审意见栏内载明：“港九商品房资料齐全建议进行转移登记。谭雪萌2013年3月27日”。
2014年12月3日，石柱县国土房管局出具《证明》，其内容为，兹有重庆市石柱县南宾镇万寿大道179号“港九•城南花园”各户没有《石柱县国土房管局登记受理单》档案的主要原因是，开发商港九公司在我局申请分户房地产权登记时，我县房地籍管理网签系统尚未运用，所以该楼盘无分户《石柱县国土房管局登记受理单》。“港九•城南花园”楼盘开发商办理分户《房地产权证》时实际提交资料的时间和土地房屋登记机构应出具《石柱县国土房管局登记受理单》的实际时间，均是各分户《重庆市土地房屋权属登记审核表》中的“初审意见”的时间。
另查明，崔琴就涉案房屋的《房地产权证》载明的登记日期为2012年12月31日。
本案进入再审后，2016年3月2日，石柱县国土房管局出具《关于“港九•城南花园”项目房地产权证上时间与审核时间矛盾的情况说明》，内容为，2012年12月“港九•城南花园”开发商港九公司在做该楼盘房地产权登记前准备工作时，开发商向我局领取了重庆市土地房屋权属登记申请表、审核表等表格进行填写，为了加快办证速度，我局向开发商提供了《房地产权证》的号段，交由开发商预先打印《房地产权证》。开发商申请房地产权登记时将打印好的证书和其他资料一并递交我局进行初审，在终审通过后，我局才在《房地产权证》上加盖印章，并将证书发出。证书领取簿上的签字时间才是实际颁证时间。石柱县国土房管局不动产登记中心工作人员谭雪萌在该情况说明上签字。后石柱县国土房管局负责人高绪林在在该情况说明上补签字。
还查明，因港九公司认为石柱县国土房管局出具《证明》并非单纯描述客观事实的证明行为，而是依职权通过推定作出的行政确认行为，为此提起行政诉讼。该案经一审、二审及本院再审复查，均认为石柱县国土房管局出具《证明》仅是对其在房屋权属登记程序中收到港九公司提交资料的时间及相关情况所作的说明，并未对房屋登记行为的行政相对人创设新的权利义务，不属于行政诉讼的受案范围。因此，驳回港九公司的起诉及再审申请。
本院再审认为，崔琴与港九公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未损害社会公共利益和他人利益，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，港九公司向崔琴实际交房时间为2011年11月1日，根据合同中商品房交付使用之日起60日内取得土地房屋登记机构出具登记受理单的约定，港九公司应当于2011年12月31日前向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理涉案房屋《房地产权证》申请，并取得登记受理单。而本案的实际情况是，涉案房屋在办理产权转移过程中未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方当事人对前述事实并无异议。因涉及港九公司逾期申请商品房产权转移登记违约金计算的截止时间，如何认定港九公司办理涉案房屋《房地产权证》提交资料和土地房屋登记机构应出具登记受理单的实际时间则成为本案的争议焦点。
从本案查明的事实来看，涉案房屋在办理产权转移登记过程中没有土地房屋登记机构出具的登记受理单，这一客观事实已经不可逆转；而涉案房屋《重庆市土地房屋权属登记审核表》记载的初审意见时间“2013年3月27日”与《房地产权证》载明的登记日期“2012年12月31日”矛盾，是本案存在的又一客观事实。以何时间点作为计算港九公司逾期申请商品房产权转移登记违约金的截止时间，双方当事人各执一词。虽然港九公司提交的《重庆市土地房屋权属登记申请书》显示申请日期为2012年11月22日，但该申请书并无土地房屋登记机构签收或者加盖印章等印迹，只是港九公司单方制作，其上显示的时间不能必然确定为港九公司提交办理权属登记相关资料及应当取得土地房屋登记机构出具登记受理单的实际时间。因此，港九公司作为申请办理涉案商品房产权转移登记的义务方，未能完成举证责任。
国家实行房屋所有权登记发证制度。房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。石柱县国土房管局作为县一级人民政府房地产行政主管部门，负责其辖区内的房屋权属登记管理工作。《重庆市土地房屋权属登记审核表》是房地产行政主管部门在办理涉案房屋权属登记过程中必经流程的记载和反映；房屋权属证书则是权利人依法拥有房屋所有权的合法凭证，虽然对外具有公示、公信的效力，其仍然为房地产行政主管部门颁发。因此，在同为房地产行政主管部门文件，二者显示的时间却存在矛盾的情况下，石柱县国土房管局通过《关于“港九•城南花园”项目房地产权证上时间与审核时间矛盾的情况说明》，解释了涉案房屋《房地产权证》载明的登记日期“2012年12月31日”与《重庆市土地房屋权属登记审核表》记载的初审意见时间“2013年3月27日”存在矛盾之处的原因，并出具《证明》证实初审意见一栏的落款时间即为港九公司提交商品房产权转移登记相关资料后，土地房屋登记机构应当出具登记受理单的时间。作为负有房屋权属登记管理工作职责、权限的房地产行政主管部门，对其进行的房屋权属登记程序中收到港九公司提交资料的时间及相关情况所作的说明，人民法院并无不予采信的理由。况且，《房地产权证》上显示的登记日期亦不必然是港九公司提交资料和土地房屋登记机构应当出具《登记受理单》的实际时间，如采信之，则亦需由人民法院对前述实际时间进行推定。因此，原审判决认定港九公司完成提交申请及相关资料义务的时间为2013年3月27日并无不当。
关于本案中存在的其他争议问题，原审判决的认定并无不当，本院不再赘述。
综上所述，登记受理单本身即由房地产行政主管部门出具，在缺乏这一直接证据的客观情况下，房地产行政主管部门以《重庆市土地房屋权属登记审核表》、《证明》及《关于“港九•城南花园”项目房地产权证上时间与审核时间矛盾的情况说明》证实收到港九公司提交资料和土地房屋登记机构应当出具登记受理单的时间，仅是对其进行的房屋权属登记程序中相关情况在客观上所作的说明，并未对房屋登记行为的行政相对人创设新的权利义务，因此，应当作为民事案件的证据予以采信。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民终字第01015号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 怡
审 判 员 彭四川
代理审判员 余 晨
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 彭路漫
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