江苏省苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0505民初1116号
原告：王军。
被告（原审原告）：范林宝。
被告（原审被告）：陆小昌。
被告（原审被告）：张静。
被告（原审被告）：陆斌。
原告王军因原审原告范林宝与原审被告陆小昌、张静、陆斌民间借贷纠纷一案，不服本院（2013）虎民初字第1174号民事判决书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2016年3月21日立案后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。因被告陆小昌、张静、陆斌无法通过直接、邮寄及其他方式送达故作公告送达。本院于2017年1月22日公开开庭进行审理，原告王军与被告范林宝到庭参加诉讼，被告陆小昌、张静、陆斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王军向本院提出诉讼请求：1、请求撤销原审判决，依法改判为驳回范林宝诉讼请求；2、停止对某市某区某花园某区某幢某室的拍卖行为；3、请求法院确认原告王军与被告陆小昌、张静签订的房屋买卖协议合法有效；4、要求被告陆小昌、张静、陆斌履行协议将房屋过户至原告王军名下；5、诉讼费用由被告负担；6、被告陆小昌、张静赔偿给原告王军带来的一切损失。2017年1月22日，原告申请撤回诉讼请求第2项和第6项。事实和理由：原告王军于2005年11月8日购买了被告陆小昌、张静、陆斌一家人位于某市某区某花园某区某幢某室的一套60余平方米的拆迁安置毛坯房。原、被告签订协议后房款已基本付清，被告也将房屋交付原告，原告投入大量资金装修并居住至今已十余年。因购买时房屋两证尚未办理出来，双方约定待产证下来后，被告无条件配合原告办理房屋过户手续。但2011年房屋产证下来后，原告多次找被告办理房屋过户手续却始终找不到人，被告陆小昌、张静在原告王军不知情的情况下将房屋抵押借款，后因无力偿还被借款人范林宝诉至法院，而法院判决后在执行过程中将涉案房屋进行网上拍卖，原告认为自身权益受损故诉至法院。
被告范林宝辩称：2011年8月22日，被告陆小昌、张静、陆斌因周转需要向被告范林宝借款25万元，期限一年，双方依法签订合同并进行公证，为确保合同全面正确履行，被告陆小昌、张静、陆斌将登记在其名下的某市某区某花园某区某幢某室房屋作为担保并办理抵押权登记，被告范林宝为抵押权人。因被告陆小昌、张静、陆斌未按约归还借款，范林宝将其三人诉至法院，法院依法经审理后做出判决，判决被告陆小昌、张静、陆斌归还范林宝借款25万元及相应合法利息，范林宝有权就位于某市某区某花园某区某幢某室房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿，案件受理费、公告费由被告陆小昌、张静、陆斌负担。因被告陆小昌、张静、陆斌未能及时履行判决义务，故范林宝申请法院强制执行，在执行过程中，王军提起执行异议，其后又产生本案纠纷。范林宝与王军素不相识，也不清楚王军和被告陆小昌、张静、陆斌有什么纠纷，法院就范林宝与被告陆小昌、张静、陆斌的民间借贷纠纷案件经审理作出的判决书、裁定书均有法有据，范林宝只是要求被告陆小昌、张静、陆斌归还借款和利息并行使抵押权而已，别无他求，故请求法院驳回原告王军的诉请，维护范林宝的合法权益。
被告陆小昌、张静、陆斌未答辩。
经审理查明，2005年11月8日，原告王军与被告陆小昌、张静经苏州某区某法律服务所见证签订房屋买卖合同，约定：被告陆小昌、张静将自有的位于某市某区某花园某区某幢某室房屋及车库出卖给原告王军，房屋价款为116000元；被告陆小昌、张静将房屋钥匙及有关证件交付原告王军，原告王军第一次付款106000元，待被告陆小昌、张静拿到房产证及土地使用权证后办理过户手续时，原告王军第二次付清余款1万元；房屋过户税费由原告王军负担。协议签订后，水电及管道煤气的安装和费用由原告王军负担。同日，原告王军支付被告陆小昌、张静购房款5万元，被告陆小昌出具收条。2005年11月13日，原告王军支付被告陆小昌、张静购房款56000元，被告张静出具收条。随后，原告王军对涉案房屋装修后入住并居住至今。
被告陆小昌、张静、陆斌于2010年4月7日取得本案涉案房屋的所有权证，权证上载明：涉案房屋建筑面积61.02平方米，登记所有权人为被告陆小昌，附记中载明：该房屋系动迁安置房，户表中人员为张静、陆斌。被告陆小昌、张静系夫妻关系，生育有一子陆斌。
2011年8月18日，被告范林宝与被告陆小昌、张静、陆斌经江苏省某市某公证处公证签订借款抵押合同，约定：被告陆小昌、张静、陆斌向被告范林宝借款25万元用于周转，借款期限12个月，自2011年8月22日至2012年8月22日，借款年息为18%，利息每3个月支付一次，被告陆小昌、张静、陆斌以其名下位于某市某区某花园某区某幢某室房屋进行抵押（即本案涉案房屋）。2011年8月23日，被告范林宝与被告陆小昌、张静、陆斌就涉案房屋办理抵押登记，房屋他项权利人为范林宝，债权数额为25万元，第一抵押顺位。
因被告陆小昌、张静、陆斌未按约归还借款，范林宝于2013年6月8日诉至虎丘区人民法院，本院经审理依法作出（2013）虎民初字第1174号民事判决书，判决：一、陆小昌、张静、陆斌于该判决生效之日起十日内归还范林宝借款25万元及相应利息（以25万元为本金，按年利率18%，自2012年12月2日起计算至判决确定的给付之日止）；二、范林宝有权就位于某市某区某花园某区某幢某室房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。后因被告陆小昌、张静、陆斌未履行生效判决书，范林宝申请本院强制执行，本院作出（2014）虎执字第0504号执行裁定书，裁定：拍卖、变卖登记在被执行人陆小昌、张静、陆斌名下的某市某区某花园某区某幢某室房屋。执行过程中，王军以其购买涉案房屋为由提出执行异议，本院经审查认为范林宝依据设定的抵押权及法院生效民事判决书请求法院强制拍卖作为抵押物的涉案房屋符合法律规定，王军虽与陆小昌、张静签订房屋买卖合同并支付大部分房款但是并未办理房屋转移登记故未取得涉案房屋的所有权，故依法驳回王军所提的执行异议，并告知其权利保障途径。后，王军依法提起本案第三人撤销之诉。
诉讼过程中，原告王军与被告范林宝自行达成和解协议，王军代被告陆小昌、张静、陆斌向范林宝履行债务26.5万元及执行费3875元，范林宝申请涤除了在某市某区某花园某区某幢某室房屋设立的抵押权并解除查封。
上述事实，由原告王军提交的卖买套房协议书、见证书、收条、水电费及天然气缴费发票、苏州市虎丘区人民法院告知书、动迁安置住户登记表，被告范林宝提交的公证书、借款抵押合同、他项权证书、（2013）虎民初字第1174号民事判决书、（2014）虎执字第0504号执行裁定书、（2015）虎执异字第00015号执行裁定书、房屋权属登记信息查询结果证明，以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，合法的房屋买卖合同受法律保护，买卖双方应当诚实守信地行使权利、履行义务。本案中，被告陆小昌、张静将自有的动迁安置房某市某区某花园某区某幢某室房屋出售给原告王军，系双方真实意思表示，应为合法有效。被告陆斌系被告陆小昌、张静之子，在签订房屋买卖合同时刚满十八周岁，在其父母签订合同及将房屋交付原告王军居住使用的多年中并未提出异议，应视为其知晓并同意房屋买卖事宜。被告陆小昌、张静、陆斌在取得涉案房屋的房屋所有权证及土地使用权证后并未按约及时交付原告王军并办理房屋转移登记手续，而是擅自将房屋为其向范林宝的借款设定抵押权，且未按约及时归还向范林宝的借款，导致范林宝提起诉讼。本院经依法审理作出（2013）虎民初字第1174号民事判决书，对范林宝与被告陆小昌、张静、陆斌之间债权债务、利息约定及抵押权登记等事项查明事实清楚，适用法律正确，不存在应予撤销的情形，故本院对原告王军提出的请求撤销原审判决、依法改判为驳回范林宝诉讼请求的诉请不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，未办理物权登记的不影响合同效力，原告王军与被告陆小昌、张静签订房屋买卖合同后未及时办理房屋过户手续，不发生物权变动效力，但原告王军仍可依法主张被告陆小昌、张静继续履行或因履行不能承担违约责任，因被告陆小昌、张静、陆斌将涉案房屋向范林宝设立抵押权登记，故范林宝的抵押权优先于王军的合同之债，因被告陆小昌、张静、陆斌既未按约归还向范林宝的借款也未按约履行与原告王军的房屋买卖合同导致原告王军和被告范林宝的权益均受到损害，现原告王军与被告范林宝达成和解协议，被告范林宝已涤除涉案房屋上的抵押权并解除查封，被告陆小昌、张静、陆斌应当依照与原告王军的房屋买卖合同的约定配合原告王军将涉案房屋过户至其名下，原告王军向被告陆小昌、张静、陆斌支付剩余房款1万元。至于原告王军代被告陆小昌、张静、陆斌向被告范林宝履行的债务可依法另行追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告王军与被告陆小昌、张静签订的房屋买卖合同合法有效。
二、被告陆小昌、张静、陆斌于本判决生效之日起十日内配合原告王军将位于某市某区某花园某区某幢某室房屋（含车库）过户至原告王军名下，相关过户税费由原告王军负担；原告王军于本判决生效之日起十日内支付被告陆小昌、张静、陆斌剩余房款1万元。
三、驳回原告王军的其他诉讼请求。
上述各项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行账号548401040002924。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2620元，保全费1070元，公告费600元，合计4290元，由被告陆小昌、张静、陆斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。
审 判 长 邱黎黎
审 判 员 赵延丽
人民陪审员 杨金云
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 濮晓晨