重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第05020号
上诉人（原审原告）唐郝。
委托代理人杨曦，重庆竞豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）覃东梅。
委托代理人袁成，重庆渝敏律师事务所律师。
原审第三人重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区云湖路1号1-35号商铺，组织机构代码59226363-9。
法定代表人付欣，该公司经理。
委托代理人龚溪之。
上诉人唐郝因与被上诉人覃东梅、原审第三人重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2014）渡法民初字第00685号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明，2013年8月18日，唐郝（乙方）、覃东梅（甲方）以及重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司（丙方）三方签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将位于重庆市大渡口区双龙路2号房屋出售给乙方（房地证号：102房地证2013字第01303号）；甲、乙双方确定实际成交价格为685000元，该房屋办理产权过户所需的相关税费由乙方承担；乙方于2013年8月19日向甲方交付定金20000元，乙方于贷款签订按揭之日向丙方交付首付款180000元；剩余房款485000元由乙方向银行申请二手房按揭贷款支付；本条约定的定金为履约担保，在乙方付清房款后自动充抵为购房款；甲、乙双方签订本合同时，乙方向丙方缴纳居间信息服务费13700元；甲、乙双方自愿委托丙方协助办理该房屋的按揭贷款手续，并于签订本合同时向丙方缴纳贷款服务费7300元；甲、乙双方必须在签订本合同之后五日内将办理该房屋过户、贷款所需的相关真实有效资料交于丙方处保管；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本合同的违约行为导致本合同无法继续履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方按本合同约定房屋成交价格的10%支付违约金；甲方所欠银行贷款由乙、丙双方解押还款，同时甲方于2013年9月1日前办理全权委托公证给丙方；乙方支付5000元垫资费于丙方；甲方所得房款为总房价减去银行所欠贷款（以银行实际为准），减去所收房屋定金；甲方出售该房，承担本月月供，以后月供由丙方负责。
合同签订后，2013年8月19日，唐郝向覃东梅支付了定金20000元，向第三人重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司支付了按揭服务费7300元；同日，覃东梅将房产证复印件、购房收据和发票、契税发票、大修基金收据、借款合同、抵押合同、质保书、商品房买卖合同、备案证明、银行卡等资料交给第三人重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司托管。2013年8月23日，唐郝向第三人重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司支付了首付款180000元和垫资费5000元。同日，唐郝填写了中国农业银行个人信贷业务申请表。此外，唐郝还签署了《重庆市房地产买卖合同》、《个人担保借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》等文件。2013年9月22日，覃东梅办理公证手续，委托第三人重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司员工黄海翔、龚溪之以其名义办理：向银行归还本案所涉房屋贷款手续及领取该房屋的《房地产权证》等与房屋相关资料；办理解除抵押登记手续；代为领取解除抵押登记手续后的上述房屋的《房地产权证》等与房屋相关的资料；代为向银行申请抵押贷款、签署借款合同、抵押合同等相关一切文件并领取贷款；办理抵押登记手续；领取抵押登记后的房地产权证等一切相关资料；代为办理抵押贷款相关的一切事宜；代为办理抵押登记相关的一切事宜、查档并提档。此后，覃东梅向中国光大银行申请偿还全部剩余房款，但因余额不足，而取消还款。2013年11月1日和12月2日，第三人重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司两次向覃东梅寄送《催告通知》，告知覃东梅出具的委托手续与合同约定不符，催告其办理上述房屋全权委托公证及交易的一切相关手续。
在庭审中，唐郝与第三人均确认，在2014年年底第三人重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司已将首付款180000元退还给唐郝。
唐郝一审诉称，其于2013年8月18日于覃东梅签订《房屋买卖居间合同》，约定覃东梅向其出售位于重庆市大渡口区双龙路2号房屋，成交价格为685000元；第三人重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司作为居间方协助办理相关手续，收取居间信息服务费13700元。唐郝在签订《房屋买卖居间合同》后如约向覃东梅支付了定金20000元，并与银行办理了二手房按揭贷款手续且按合同约定购房首付款180000元也打到了重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司帐户。但覃东梅此时拒不履行合同义务，不配合重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司办理卖方手续，在中介公司去函催告后，覃东梅明确表示拒绝卖房及继续履行《房屋买卖居间合同》义务，也不予退还定金20000元。现唐郝起诉并请求判令：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、覃东梅退还唐郝交付的定金20000元；3、覃东梅支付因违反合同约定应承担的违约金68500元；4、本案受理费由覃东梅负担。
覃东梅一审辩称，同意唐郝解除房屋买卖合同的诉讼请求，但解除合同的违约责任在唐郝，我方不同意退还定金。同时，唐郝要求的违约金数额过高，如要承担违约金，则请求法院予以调整。
第三人重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司辩称，同意唐郝的诉讼请求。
一审认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应按合同约定履行自己的义务。本案中，唐郝与覃东梅签订的房屋买卖合同系双方的意思自治，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人协商一致，可以解除合同。唐郝请求解除双方签订的房屋买卖合同，覃东梅和第三人也均同意，符合法律规定，予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故合同解除后，唐郝要求覃东梅返还其支付的定金20000元，符合法律规定，予以支持。同时，双方在合同中约定覃东梅应在2013年9月1日前办理全权委托公证给第三人，而覃东梅在2013年9月22日才办理相关委托公证手续，虽覃东梅存在逾期办理全权委托公证，但其事后进行了补正，且并不影响房屋买卖合同的继续履行，故唐郝要求覃东梅按合同承担违约金的诉讼请求，不符合合同约定，不予支持。但覃东梅确实存在逾期办理全权委托公证的行为，理应承担相应的违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，覃东梅当庭提出违约金过高，请求调整，而唐郝也未举示证据证明其因覃东梅逾期办理委托公证手续而造成的损失大小，故根据覃东梅的过错程度、逾期时间等因素确定，以20000元为基数，从2013年8月19日起至覃东梅归还定金时止，按中国人民银行同期贷款利率计付违约金。另唐郝称合同无法履行，系因覃东梅的委托公证不符合要求，但唐郝举示的证据不足以证明其待证事实，且从公证书内容上看，覃东梅全权委托的意思表示全面，足以完成本次房屋买卖交易所需，故对唐郝的该意见，不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、覃东梅于本判决生效之日起五日内退还唐郝定金20000元；并以此款为基数，从2013年8月19日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付违约金；二、驳回唐郝的其他诉讼请求。如不按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1006.50元，由唐郝负担756.50元，覃东梅负担250元。
唐郝不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人出具的全权委托书内容不全，无法办理上诉人的按揭贷款，第三人多次要求上诉人予以更正，但被上诉人均不予理睬，导致合同目的不能实现，构成违约，应承担合同约定的违约责任。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的请求。
覃东梅二审答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，恳请维持。
原审第三人重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司二审答辩称，同意上诉人的意见。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人及原审第三人所签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。现上诉人要求解除合同，被上诉人与原审第三人也均表示同意，故，一审以当事人协商解除合同为由确认合同已解除正确。上诉人称因被上诉人出具的全权委托公证不符合要求导致合同履行不能，但双方在合同中仅约定“由被上诉人办理全权委托公证给原审第三人”，而并无关于该委托内容的具体约定。在履行过程中，被上诉人事实上已向原审第三人办理了全权委托公证，且从全权委托公证书的内容上看，被上诉人全权委托的意思表示清楚全面，因此，被上诉人已按合同约定履行了义务，上诉人的上诉理由缺乏事实和合同依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2013元，由上诉人唐郝承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 蒋科
代理审判员 黎明
代理审判员 于利
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 张坤