杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初5802号
原告：张加艮，男，1966年6月1日出生，汉族，户籍地安徽省铜陵市枞阳县，现住杭州市余杭区。
委托诉讼代理人：陈党，浙江泽厚律师事务所律师。
被告：冯海，男，1973年12月18日出生，汉族，现住杭州市西湖区。
被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：杭州市西湖区。
法定代表人：陆斌斌，该公司副总裁。
委托诉讼代理人：王燕、许潇，该公司员工。
原告张加艮与被告冯海、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月18日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，依法适用普通程序，于2017年1月16日公开开庭进行了审理。原告张加艮的委托诉讼代理人陈党、被告冯海及我爱我家公司的委托诉讼代理人王燕、许潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张加艮向本院提出诉讼请求：1.判令终止合同，被告冯海向原告返还已缴纳定金人民币20000元；2.判令被告冯海承担违约责任，向原告支付购房款总额10%（980000×10%=98000元）的违约金。事实和理由：2016年3月27日，原告张加艮同被告冯海达成了杭州市良渚街道蔚蓝郡雅苑3幢1单元203室房屋买卖合意，并签订了《购房意向合同》。根据合同约定，在《购房意向合同》签订后30日内，双方应当通过我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》，被告冯海承诺该待售房屋不存在权属纠纷，也不存在设立抵押、出租等可能妨碍交付的情形。为了担保合同的履行，双方在合同中同时约定了定金与违约金条款。合同第三条：“甲方（原告）在签订本合同同时支付意向金20000元，若乙方（被告）接受甲方的购买条件并签订本合同后，意向金转为购房定金，委托我爱我家公司支付给乙方。”合同第七条第一款规定：“本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。”合同签订后，原告按约支付了定金20000元，并请求被告协助办理房屋产权变更手续，但被告以种种理由阻碍房屋产权的正常、及时变更。2016年6月16日，原告通过手机短信向被告发函催告被告履行合同，中介方之后也通过短信与被告进行了沟通，但被告始终不配合原告完成房屋产权变更，导致合同目的不能实现，已经构成根本违约。同时，被告违约行为导致原告已经遭受了实际经济损失，主要包括：1.由于被告迟迟不能交付房屋，完成产权变更，导致原告丧失了同其他业主签约的机会，在这一时期内同楼盘的房价上升超过10%，原告必须付出更高的对价才能购买同等房屋；2.由于被告的违约行为导致原告必须延长租房时间，延长的时间既包括由于被告拖延而浪费的4个月，也应当包括可以预见的寻找新房源、处理与被告官司所必须付出的时间成本大约5个月，因此损失的租房费用为2166.67元×9=15900元。《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，有约定定金的，一方违约时，对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款。”由于本案中适用定金罚则根本不足以弥补原告的经济损失，因此请求法院判定被告承担违约责任，支付违约金。在协商无果的情况下，特向贵院提起诉讼。
被告冯海答辩称：1.编号为ZD0080562的购房意向合同是无效的，存在蓄意设置陷阱和欺诈，使得被告正常情况无法按合同约定进行履行；2.该购房意向合同存在诸多不合理的条款，对被告不利，有失公允；3.原告认为被告并未有诚意履行合同而导致原告损失，但是这并非事实，被告一直在努力执行本合同直到原告起诉才中止；4.原告声称需要被告返还原告意向金2万元和支付原告违约金98000元，被告认为原告要求返还意向金2万元合理，但是支付违约金98000元没有合理依据。综上所述，原告所诉一案，依据该协议主张所谓违约责任是不能成立的，被告同意该无效合同终止，同意返还意向金2万元，但是在此基础上索要巨额赔偿金，是没有事实依据和法律依据的，请求驳回原告的诉讼请求。
被告我爱我家公司辩称：2016年3月27日，原告与被告冯海通过被告我爱我家公司签订涉案房产的《购房意向合同》，签订意向合同当天卖方只带来了土地证和契证，表示产权证可能在家里，也可能丢失了，故原、被告约定给被告冯海30天时间处理房产证事宜，待30天内签订《杭州市房屋转让合同》。原告当天即支付了2万元意向金，由我司转交给被告冯海。一周后，被告冯海来我司门店拿土地证和契证区办理补证事宜，当天没能办好。事后我司多次催促，被告冯海表示还在办理，原告与被告我爱我家公司有等了2-3个月，期间区瓶窑市民中心咨询补证流程，又去报社询问登报的情况，被告冯海表示已委托其老婆在办理，但至今未办出。我司约了双方多次，每次约好被告冯海均表示没空，故请法院依法判决。
原告张加艮为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.购房意向合同一份，欲证明双方就房屋买卖达成合意，并约定了定金与违约金两种违约责任的事实；
2.我爱我家公司出具的定金收款收据一份；欲证明原告签订合同后如约缴纳了定金20000元的事实；
3.短信催告函、中介同被告短信往来记录一份，欲证明原告和中介的催告，被告仍不能如约履行合同；
4.租房合同一份，欲证明因被告的违约行为，造成原告租金损失2166.67元/月；
5.国家统计局发布的2016年4、5、6月《70个大中城市住宅销售价格变动情况》、我爱我家公司网上蔚蓝郡雅苑待售房屋价格各一份，欲证明由于被告的违约行为，导致原告丧失了在同时期与其他业主签约的机会，在此期间房价上涨，原告无法再以同样价格购买同小区房屋的事实；
6.定金合同（编号：FDJ0000045）一份，欲证明2016年8月4日，被告冯海通过杭州房多多网络科技有限公司，又将争议标的转让给案外人龚某，售价为106.88万元，并收取了买方的定金；
7.购房意向合同（编号：0048179）一份，欲证明2016年10月1日，被告冯海通过杭州爱冉房地产代理有限公司，再次将争议标的转让给案外人张磊，售价为154.3元，并收取意向金3万元。
被告冯海为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.房屋意向合同一份，欲证明原被告双方于2016年签订该房屋意向合同，但未有夫妻双方签字，有居间费用且要求30天内签订正式合同的条款；
2.余杭房管局房产证遗失流程一份，欲证明房产证补办流程需要三次到房管中心，并需要登报；
3.各地房产证遗失补办的时间和流程各一份，欲证明被告所说需要3-6个月时间进行房产证补办流程；
4.结婚证一份，欲证明为夫妻共同财产，领结婚证为2010年，领房产证为2××3年；
5.房多多公司的购房意向合同一份，欲证明其他公司无10%违约金条款；
6.余杭晨报遗失启事一份，欲证明被告一直在执行本合同，进行房产证补办工作；
7.云南飞机行程票及火车票各一份，欲证明被告出差在外无法按时赶到杭州签约，并非故意违约；
8.短信一份，欲证明被告都及时与原告沟通，而非有意违约，原告在证据中截取一段并非被告原意；
9.最新房价一份，欲证明房价并非原告声称的有较大涨幅的事实。
被告我爱我家公司未提交证据。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
针对原告张加艮提交的证据1、2、3、7，被告冯海、我爱我家公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对证据4被告冯海、我爱我家公司认为该证据系与他人签订，无法确定。本院认为，该证据系证明原告因未购房后的实际损失，本院予以确认；对证据5，被告冯海对其公证性有异议，被告我爱我家公司无异议，本院对其真实性予以确认；对证据6，被告冯海、我爱我家公司均不予确认，本院认为该证据与本案无关联性，本院不予确认。原、被告双方均对三性均无异议，本院予以确认。
针对被告冯海提交的证据1、2、4、6、8、原告张加艮、被告我爱我家公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对证据3、5、7、9，原告张加艮、被告我爱我家公司均有异议，认为与本案无关联性，无法证明待证事实，本院对该证据不予确认。
根据上述证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：
2016年3月27日，原告张加艮与被告冯海、我爱我家公司签订一份《购房意向合同》。合同约定：原告张加艮向被告冯海购买坐落于杭州市余杭区房屋，建筑面积为92.03平方米，房屋总价为980000元。合同载明该总价包含随屋赠送的水电煤一户一表、物业维修基金、地下车位B95。其中首付294000元，首付款支付时间为签订《杭州市房屋转让合同》后5个工作日，交房时间为银行放贷后5个工作日内。原告张加艮为表示购买诚意，在签订本合同时向被告我爱我家公司支付意向金20000元。原、被告双方同意在本意向合同签订后30日内，通过我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》。本意向合同双方签订后，若一方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。合同签订当日，原告张加艮支付了20000元定金。现原告张加艮诉至法院，认为被告冯海以种种理由阻碍产权的正常、及时变更，导致合同目的不能实现，已构成根本违约。因本案中适用定金罚则根本不足以弥补原告的经济损失，因此请求法院判定被告承担违约责任，支付违约金。
本院认为：原告张加艮与被告冯海、我爱我家公司之间签订的《购房意向合同》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规禁止性规定，应依法确认有效。被告冯海明知房屋所有权证遗失，仍与原告张加艮签订《购房意向合同》。在签订合同后，又未能及时补办是造成本案纠纷的直接原因，故应承担相应的违约责任。根据双方签订的《购房意向合同》约定，若一方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。在庭审中，被告冯海辩称双方约定的违约金过高，本院根据原告张加艮的实际损失以及实际情况进行适当调整，确定被告冯海应当承担的违约金为49000元，对于原告张加艮超出部分的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告张加艮与被告冯海、杭州我爱我家房地产经纪有限公司于2016年3月27日签订的《购房意向合同》；
二、被告冯海于本判决生效之日起十日内返还原告张加艮定金20000元；
三、被告冯海于本判决生效之日起十日内支付给原告张加艮违约金49000元；
四、驳回原告张加艮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2696元（原告已预交），由原告张加艮负担896元，被告冯海负担1800元。
原告张加艮于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告冯海于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 罗书生
人民陪审员 倪 健
人民陪审员 郑 义
二〇一七年一月二十日
代书 记员 马小兰