贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终3133号
上诉人（原审原告）袁希昆。
委托代理人彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师执业证号15201201010141523。
委托代理人苏梅，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201511197783。
上诉人（原审被告）贵阳宏益房地产开发有限公司。
法定代表人肖春明，该公司总经理。
委托代理人黄思铭。
委托代理人王涛。
上诉人袁希昆与上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称贵阳宏益房开）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年12月31日作出（2015）南民初字第4334号民事判决，上诉人袁希昆、贵阳宏益房开均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原判查明，2012年4月26日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于本市南明区花果园路的“花果园项目T2区”第1栋1单元20层4号房屋，建筑面积67.54平方米，房屋总价款262731元。原告所购房屋为毛坯房。合同第八条付款方式及期限中约定，买受人应于本合同签订之日交付首期房款105731元，余款157000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起1日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后1日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条（逾期付款责任）处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起／?日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后／日内将已付款退还买受人。合同第十一条交付时间和条件中约定：“（一）出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件；……”合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）、逾期在90工作日内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》3.3约定：“买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行或公积金机构及其代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因（包括但不限于政策调整、法律法规变化、国家行政机关、金融机构、买受人资信或自身条件不符合贷款要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户；采取公积金贷款方式（包括商业公积金混合贷款方式）的应于本合同签订之日起四十五日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起三十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。”4.1约定：“买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，出卖人交房时间相应顺延。”；5.2约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的“建筑工程竣工合格证明文件”出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》”；8.1约定：“买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《贵阳晚报》或《贵州都市报》上的交房通知。”合同并对原告逾期付款应承担的违约金等进行了约定。合同签订当日原告支付了首期款105731元，2012年10月20日通过银行支付了157000元。合同约定的交房期限到期后，被告未向原告交付房屋，原告遂诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金（从2014年11月1日至被告实际交房之日止，按房屋建筑面积，以房屋租金评估价每月每平方米24元计算）。另查，2015年7月6日，原告所购房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格。2015年4月24日，被告取得原告所购房屋的建筑面积测绘报告。2015年7月8日，被告在报纸上刊登了交房公告，2015年7月25日，原告接收了房屋。诉争房屋所在地块位于本市南明区五里冲，2011年贵阳市国有建设用地使用权挂牌出让公告载明出让给被告的贵阳市南明区五里冲地块的土地级别为住宅五级。贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租金指导价公告，其中五级地段（云岩区、南明区）住宅类的租金指导价是每平方米7-15元；租金基础数据均按简装房采集，未包括精装房和毛坯房。
审理中，原告提供了三份2015年贵州皓天价格评估有限责任公司的评估报告，其中（2015）皓评字第139号评估报告，评估标的为燕玲购买的贵阳市南明区花果园路“花果园项目U1区”8栋1单元20层1号房屋逾期交付使用的损失，评估结果为贵阳市南明区花果园路“花果园项目U1区”8栋1单元20层1号房屋逾期交付使用的损失在评估基准日的评估价格为每月2300元（每月23元／平方米）；（2015）皓评字第140号评估报告，评估标的为冷际虎、周冯琴购买的贵阳市南明区花果园路“花果园项目U2区”1栋1单元20层6号房屋逾期交付使用的损失，评估结果为贵阳市南明区花果园路“花果园项目U2区”1栋1单元20层1号房屋逾期交付使用的损失在评估基准日的评估价格为每月1802元（每月24元／平方米）；（2015）皓评字第141号评估报告，评估标的为余林购买的贵阳市南明区花果园路“花果园项目U2区”2栋3单元22层4号房屋逾期交付使用的损失，评估结果为贵阳市南明区花果园路“花果园项目U1区”8栋1单元20层1号房屋逾期交付使用的损失在评估基准日的评估价格为每月1636元（每月24元／平方米）。被告对证据不认可。原告提供了一份贵阳市中心城区住宅用地土地级别与基准地价图（以下简称地价图），被告对证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为涉案房屋在五类地段。原告并申请法院向贵阳市国土资源局调查被告开发的“花果园项目”U1、U2、R1、R2、S1、S2、T1、T2区所在地的住宅用地土地级别。贵阳市国土资源局答复称根据地价图及房开公司的规划图不能明确争议房屋所处具体地块，地价图中所示深绿色地块为林地，无级别，且地价图中的土地级别对应的是土地出让金，与住宅租金指导价所指土地级别不同，是两个不同的概念。
原判认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定履行义务。合同签订当日原告支付了首期款105731元，2012年10月20日通过银行支付了157000元。被告称原告存在逾期付款的行为，被告的交房时间应当顺延，但被告未举证证明原告在申请办理贷款中有违约行为，且合同中也约定了因原告的原因导致原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告同意原告支付不足款项，不承担合同第十条约定的违约责任。故本案即使有逾期付款也只是针对原告通过银行按揭支付的款项。虽然《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》4.1条约定原告逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，被告交房时间相应顺延，但原告即使逾期付款，也只是部分款项，而《商品房买卖合同》及《补充协议》中已经约定了原告违约承担逾期付款的违约金，故被告再行抗辩交房时间应当顺延的主张，法院不予以采纳。如原告逾期付款，被告可另行诉讼解决。根据合同约定被告应在2014年10月31日前向原告交付商品房。被告未按合同约定履行交房义务，已构成违约，应承担违约民事责任。根据合同约定逾期交房超过90工作日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。原告因此请求被告承担逾期交房违约金，符合法律规定，依法应予以支持。现原告要求调高逾期交房违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案原告虽未举证证明逾期交付房屋产生的实际损失，但因被告逾期交付房屋而造成原告无法按期使用房屋而产生的租房损失客观存在，且该租金损失金额高于原、被告合同中约定的已付房价款日万分之0.5的违约金，故原告诉请调高逾期交房违约金的请求，符合法律规定，依法应予以支持。被告辩称不同意调整违约金的主张，法院不予采纳。对违约金的调整，应在尊重当事人意思自治的基础上，考虑因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素予以确定。本案原告向被告所购房屋位于本市南明区花果园五里冲项目T2区，贵阳市国有建设用地使用权挂牌出让公告载明出让给被告的贵阳市南明区五里冲地块的土地级别为住宅五级，结合2014年贵阳市房屋租金指导价云岩区、南明区五级地段住宅类7-15元／平方米／月的范围，并综合考虑现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素，法院酌定按照房屋建筑面积，以7元／平方米／月的标准作为违约金调整的参考基数。原告诉请按评估报告确定的金额计算违约金，评估报告系原告单方委托，被告未予认可，且原告提供的评估报告的房号、房屋逾期交付使用损失金额相互矛盾，而由贵阳市住房管理部门公布的同地段同类房屋租金的市场指导价格更具有客观性，原告此请求，法院不予支持。虽然被告取得了建筑工程竣工验收报告及房屋建筑面积测绘报告，然被告未提供房屋通过消防验收的证据，原告在被告通知交房时有权拒绝受领房屋。但原告已于2015年7月25日接收了房屋，被告逾期交付房屋所产生的租房损失已不再产生，故原告诉请的逾期交房违约金应从违约之日即2014年11月1日起计算至2015年7月25日止，共计4163.51元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁希昆逾期交房违约金4163.51元；二、驳回原告袁希昆的其余诉讼请求。诉讼费110元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，袁希昆、贵阳宏益房开均不服该判决，向本院提起上诉。袁希昆上诉称：一、1、贵阳市国土局的招拍挂公告所示土地级别对应的是土地出让金，与租金指导价中的土地级别毫无联系，原判依据该公告认定上诉人购买房屋系租金指导价中的五级地段错误，应当按照贵阳市住房管理部门公布的同地段同类房屋租金市场指导价认定涉案房屋的地段及因被上诉人逾期交房而产生的租房损失，且租房损失应以2015年为基准；2、原判酌定按照房屋建筑面积以7元每平方米每月的标准计算违约金错误，应当按照上诉人提交的评估报告中评定的租金标准对违约金进行调整，即使参照2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价标准确定租金，也不应采取最低标准的7元每平方米每月的租金指导价，该标准不足以弥补上诉人的损失。二、上诉人未提交证据证明被上诉人向上诉人交付的房屋达到法定及约定的交付条件，被上诉人应当承担违约责任直至达到交付条件之日止，原判认定逾期交房违约金的计算起止时间错误。故上诉请求：1、撤销原判并支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人贵阳宏益房开上诉称：因《商品房买卖合同》约定逾期交房的出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，本案并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的情形，应按照该约定向被上诉人支付违约金，涉案房屋系毛坯房，未达到可租赁条件，原判简单参照租金指导价调高违约金为每月每平方米7元无事实依据；依房屋买卖双方在合同中约定，延迟交付房款的，房屋应交付时间顺延。请求：1、撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人贵阳宏益房开针对袁希昆的上诉答辩称：本案所涉房屋位于川黔铁路以西，属于五类地段。关于房屋交付条件，合同有明确约定，只要取得了竣工验收报告就视为符合交房条件。如果业主接房，视为其认可房屋达到交房条件。关于违约金和损失的计算，当事人有约定的，应当按照约定计算。评估报告存在重大瑕疵，不具有参考价值。
上诉人袁希昆针对贵阳宏益房开的上诉答辩称：根据《合同法》的规定违约金约定过低的可以要求调高，调整没有计算方式的，应该根据租金指导价或者评估价。逾期交房期间租住的房屋至少是简装房，因此简装房的租金标准才算实际损失的依据。虽然川黔铁路以西是五类地段，但是划分地段也是有几个地理坐标作为标准，不能单纯以川黔铁路把同一地段的房屋划分开，本案房屋所在地段属于四类地段。关于逾期付款的问题，因贷款系贵阳宏益房开办理，按揭房款存在逾期非因上诉人原因导致，不能简单认定逾期付款是上诉人袁希昆的责任。
二审中，贵阳宏益房开提交涉案房屋《竣工验收备案表》，拟证明袁希昆购买的涉案房屋已经于2016年8月3日取得建设工程竣工验收备案表，房屋已经达到交付条件。袁希昆质证称，认可该证据真实性，但该证据并不能证明房屋经消防验收合格。消防验收需在贵州省消防网上公示，现消防网上没有本案房屋消防合格的记录。贵阳宏益房开提交《交房协议》及《房屋交付验收表》，拟证明本案房屋已于2015年7月25日交付给买受人。袁希昆质证称，该证据仅证实买受人收取的仅是部分违约金，不能认定为同意出卖人按合同约定承担违约责任，且房系出卖人的强制所为，不是买受人的真实意思表示。
二审另查明，2015年7月8日贵阳宏益房开在《贵州都市报》上刊登了交房公告。贵阳宏益房开于2016年8月3日取得本案房屋《竣工验收备案表》，并于2015年7月25日将房屋交付给袁希昆。
二审查明的其余事实与原判查明事实一致。本案事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《竣工验收备案表》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实及双方的答辩情况，本案的争议焦点为：一、贵阳宏益房开逾期交房违约金以何标准计算；二、该违约金的起止时间应为何时。
关于贵阳宏益房开逾期交房违约金的计算标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，袁希昆因贵阳宏益房开逾期交付房屋而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的租房损失，袁希昆一方以合同约定的违约金并不能弥补其损失为由主张按其他买受人单方委托评估的结果计算违约金，但其并未提交证据证实其实际租房损失，故原判按照房屋建筑面积参照政府部门发布的指导价即贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中的租金标准对违约金予以调整并无不当。贵阳宏益房开主张按合同约定的标准计算违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。双方均认可根据前述指导价中关于贵阳市住宅土地等级划分的四至，在川黔铁路以西的房屋所在地段等级为五级，以东为四级，而根据涉案房屋的规划图，涉案房屋位于川黔铁路以西，故该房屋所处地段属于租金指导价中的住宅类五级地段。五级地段住宅类指导租金为7-15元／平方米／月，袁希昆上诉主张即使按照该租金范围对违约金予以调整，也不应采取7元／平方米／月的最低标准，因为该标准不足以弥补其损失，但本案系法院在袁希昆未能举证自身实际损失的情况下对违约金酌情进行的调整，故应在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑当事人的损失以及现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素后进行调整较为适宜。综合本案实际，原判酌定按照7元／每平方米／每月的标准调整违约金并未超出政府部门公布的租金指导价范围，本院予以维持。至于袁希昆主张租房损失应以2015年为基准计算的问题，因其并未提交有关部门发布的2015年房屋租赁市场租金指导价，本院对该主张不予采信。
关于违约金的起止时间应为何时的问题。贵阳宏益房开上诉主张因袁希昆逾期付款，其交付房屋时间应当顺延，故原判认定的违约金起算时间错误。本院认为，虽然双方签订的补充协议中约定了买受人一方逾期付款的，买受人除承担逾期付款的责任外出卖人的交房时间应当顺延，但房屋买卖合同中约定涉案房屋贷款系由买受人按出卖人书面通知之日起1日内将办理贷款所需资料提交出卖人，并在出卖人或贷款人书面通知后1日内前往指定地点办理，而贵阳宏益房开并未举证证明其书面通知袁希昆提交资料和办理贷款的时间，并且袁希昆提交资料后贷款发放时间并非其所能控制，故贵阳宏益房开主张交房时间应当顺延的主张，本院不予支持。原判认定违约金应从贵阳宏益房开逾期交房之日即2014年11月1日起算并无不当，本院予以维持。袁希昆上诉主张涉案房屋因未经消防验收合格而未达到法定的交付条件，故违约金的截止时间应当计算至房屋经消防验收合格之时。根据二审查明的事实，涉案房屋已经于2016年8月3日取得建设工程竣工验收备案表，该备案表中载明涉案房屋具有公安消防部门出具的认可文件，故可以认定涉案房屋已于2016年8月3日达到交付条件。而上诉人袁希昆已于2015年7月25日实际收房，其收房后，逾期交房而导致的损失不再产生，贵阳宏益房开公司的违约状态至房屋交付时终结，故违约金应计算至2015年7月25日止。原判第一项载明的交付房屋之日经本院二审查明即为2015年7月25日，违约金共计4163.51元，本院在此予以明确，并对原判予以维持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人袁希昆负担25元，贵阳宏益房地产开发有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐有临
代理审判员 李云鹤
代理审判员 王 晨
二〇一六年九月二日
书 记 员 陶海峰