湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4103号
上诉人（原审被告）：蒋金根。
委托代理人：倪磊，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李顺桥。
委托代理人：李顺喜。
上诉人蒋金根因与被上诉人李顺桥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2013年8月22日，李顺桥诉至一审法院，请求：1、判令蒋金根赔偿李顺桥装修待工损失和额外49天的房租共1050776元；2、支持李顺桥不支付2011年10月1日至2013年9月30日租金1250000元的请求；3、判令解除《房屋租赁合同》，判令蒋金根赔偿李顺桥按十年回收装修成本的装修方案投入的附合装饰装修物4000000元，返还履约保证金50000元。在该案审理过程中，李顺桥变更诉讼请求为：1、判令蒋金根赔偿原告李顺桥装修待工损失376992元，防止损失扩大而支出的费用600000元，装修停工支出的49天房租73784元，2009年11月19日至2013年12月31日四年期间合同如正常履行可以获得的利益1600000元；2、支持李顺桥不支付2011年10月1日至2013年12月31日租金1412500元的请求；3、判令解除《房屋租赁合同》，判令蒋金根赔偿李顺桥装饰装修物残值损失1394337.60元，返还50000元履约保证金。
2013年9月26日，蒋金根提出反诉，请求：1、确认双方2009年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2013年9月26日解除；2、判令李顺桥支付2011年10月1日至2013年9月26日的房屋租金1250000元；3、判令李顺桥支付拖欠房屋租金的违约金，截止2013年9月30日共计1491750元（以合同约定日3‰计算至判决确定给付之日为止）；4、判令李顺桥自合同解除之日起立即腾退房屋，并承担合同解除之日起到实际腾退之日的房屋占用费；5、判令李顺桥因未履行合同第四条的约定而应当承担的赔偿金人民币20000元；6、判令本案本诉和反诉的诉讼费用由李顺桥承担（包括诉讼费、鉴定费、保全费等）。
一审法院审理查明，坐落于武汉东湖新技术开发区关东工业园华光大道（现佳园路）6号1幢3层楼的房屋（建筑面积1538.41平方米）系原“学府佳园”小区的售楼部，现归蒋金根所有（房产证编号：武房权证湖字第××号；土地使用证编号：武新国用商2008第1536号）。
2009年6月1日，李顺桥与蒋金根签订《房屋租赁合同》。合同条款中与本案争议相关的内容如下：1、蒋金根将上述房屋出租给李顺桥作办公经营使用。蒋金根保证上述出租房屋权属无任何争议。房屋租赁期限5年，起租时间从2009年9月1日起计算至2014年8月31日止（合同签订之日2009年6月1日至2009年8月31日为装修期，如2009年9月李顺桥还未能装修开业，则再多宽限给一个月装修期，之后无论装修完毕与否，即开始起租，起租时间从2009年10月1日开始计算至2014年9月30日止）；2、合同签订之日，李顺桥一次性向蒋金根缴纳50000元作为履约保证金。合同有效期内，该履约保证金由蒋金根保管。租赁期满或双方同意终止合同后，蒋金根将该保证金在李顺桥支付相关租金及各项费用后无息退还给李顺桥；3、在合同签订之日，李顺桥向蒋金根支付第一期一个季度的房租137500元。起租日起两年内，每年租金为550000元，2009年至2011年9月30日前的租金为季付，上个季度完前十天全额支付下一个季度租金，先付后用。2011年10月1日至2012年9月30日年租金为600000元，每季度交一次，即2011年9月20日交2011年10月1日至2012年3月31日的房租，2012年3月20日交下半年的房租。2012年10月1日到2014年9月30日之间每年租金为650000元，每季度交房租一次，交房租方式与上年相同，先付后用；4、李顺桥须在政府相关主管部门审批核准后合法经营，同时在租赁房内必须按国家的政策、法律、法规依法经营；5、李顺桥不能按期支付房屋租金时，蒋金根可以终止合同，收回房屋；6、蒋金根同意李顺桥在不影响房屋主体结构的前提下，对承租房屋进行全面室内装饰，但须将装饰图纸，建筑材料、施工范围、工艺流程、厨房设备，电梯等装饰在不动产上的材料分一份清单并通过审计的结算价向蒋金根书面报告。李顺桥如需对房屋外立面有任何装修和扩建等改变须向相关政府主管部门申报并办理相关手续；7、李顺桥逾期交付租金，除仍应补交所欠租金外，并按欠租金的3‰，按天数计算向被告蒋金根交付违约金。
合同签订后，李顺桥于2009年6月2日向蒋金根支付履约保证金50000元、第一季度租金137500元。蒋金根亦按合同约定向李顺桥交付房屋。此后，李顺桥对房屋进行装修、扩建，拟在此经营“青莲钰膳坊”酒店。
在装修期间，“学府佳园”小区的物业公司及小区业主向李顺桥主张该房屋属于业主的公摊面积，不得转让。为此，蒋金根向物业公司出具房屋产权证，并作说明。但蒋金根未对李顺桥将上述房屋用于经营酒店提出异议。
2009年6月26日，武汉市环境保护局东湖新技术开发区分局接到“周边居民反对在学府佳园原售楼部址新建酒店”的投诉后，作出处理意见：“1、暂停酒店项目装修施工，立即到我局办理建设项目环评手续；2、请学府佳园物业公司监督执行。”
2009年6月29日，武汉东湖新技术开发区规划局作出《学府佳园原售楼处扩建方案调整公示情况总结》，建议不予批准学府佳园原售楼处扩建150平方米厨房的改造工程。
2009年6月30日，李顺桥停止装修。此后，李顺桥多次要求蒋金根赔偿损失。2009年7月中旬，李顺桥与蒋金根进行协商，李顺桥提出“减免两年房租，合同期定为十年，合同期限十年内，房屋租金无递增”的要求。但双方未签订书面合同。
李顺桥办理了相关审批手续后，于2009年8月4日恢复装修施工，并于2009年11月19日开业经营酒店至2012年12月底。酒店于2012年12月停业后，李顺桥占有房屋至今。
2011年9月2日，蒋金根向李顺桥发出《关于收回租金解除房屋租赁合同的函》，主要内容为：“……1、请先生在2011年9月30日前向本人支付房屋租金962500元；同时向本人支付逾期付款违约金1054350元；2、本人于2009年6月与先生签订的《房屋租赁合同》于本函送达先生之日解除，请先生于2011年9月30日前将租赁房屋完好无损地交还本人。”
2011年9月3日，李顺桥向蒋金根发出《关于房屋租赁合同违约函》，认为蒋金根违约，要求其赔偿损失，并认为双方已协商变更原合同的租赁期限及租金为：“1、减免两年房租；2、合同期定为十年；3、合同期限十年内，房屋租金无递增”。
为此，蒋金根于2011年10月向湖北省武汉东湖新技术开发区法院起诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令李顺桥腾退房屋、支付房屋租金962500元（计至2011年9月30日）、支付违约金1054350元（违约金暂计至2011年9月30日）。
2012年4月17日，湖北省武汉东湖新技术开发区法院作出（2011）鄂武东开民一初字第00685号民事判决书，判决：1、李顺桥于本判决生效之日起十日内向蒋金根支付2010年1月1日至2011年9月30日的租金962500元；2、驳回蒋金根的其他诉讼请求。此后，李顺桥认为双方已对合同的租赁期限、租金数额均作了变更，提起上诉，请求驳回蒋金根的诉讼请求。武汉市中级人民法院作出（2012）鄂武汉中民终字第00493号民事判决书，认为李顺桥未提供证据证明合同的租期、租金已变更，判决驳回上诉，维持原判。但李顺桥至今未履行上述判决。
另查明，在本案审理期间，李顺桥申请对于房屋内物品的价值以及装修装饰物残值进行评估。一审法院委托中竞发公司、武汉顺海资产评估有限责任公司对上述事项进行评估。
2014年10月15日，中竞发（北京）工程造价咨询有限公司出具《关于武汉东湖新技术开发区关东工业园华光大道6号1幢3层楼房屋在2009年11月15日装修竣工时的装饰装修工程造价鉴定报告》。该造价报告鉴定结论为“本涉案工程鉴定证据充分并可确认的造价为1920896.00元”。鉴定报告书第九条、第十条对下列事项予以说明：1、工程设计费及监理费。李顺桥主张设计费及监理费为300000元，鉴定结论暂不含此费用。根据国家计委、建设部、国家发改委的相关文件，结合涉案工程的规模，设计费按标准收费约130000元、监理费约为63300元。上述两项费用由法院裁定；2、防水造价。李顺桥主张其在装修时实施了涉案工程的屋面防水施工，应计屋面防水工程造价。因现场无法核实且不能确定是否为房屋承租后实施，故本鉴定结论未计算其费用，鉴定结论暂不含此部分造价。若屋面防水面积按500㎡估算，防水施工做法按二毡三油考虑，则屋面防水造价约为23000元。此项费用由法院裁定；3、拆除改造费用。李顺桥主张其按设计要求对涉案工程进行了部分拆除及改造，应计相关的拆除改造费用50000元。因鉴定时无法核实拆除改造部分的工程量，鉴定结论暂不含此项费用。此项费用由法院裁定；4、本鉴定结论未计嵌入式空调器设备费用；5、人工费。本鉴定结论中的人工单价均按省、市造价管理部门发布的标准取定，人工费总计303670元。李顺桥主张其与房屋装修承包人签订的清包工程合同中人工费为750000元，与鉴定结论中的人工费总额相差446330元，差额部分应计入鉴定造价中。鉴定结论暂不含此差额，由法院裁定；6、绿化工程造价。鉴定结论中含绿化工程造价11000元。李顺桥主张绿化工程造价为30000元，差额为19000元。差额部分由法院裁定。
2014年11月5日，顺海公司出具《武汉东湖新技术开发区关东工业园华光大道6号1幢3层楼房装饰装修残值及屋内物品司法鉴定报告书》，该报告以中竞发公司确定的工程造价1920896.00元为基础，按成新率78.40%，确认以2013年9月26日为评估基准日的装饰装修残值为1505982.46元。另屋内物品（设备）评估值641543.48元。上述合计2147525.94元。
在本案审理过程中，李顺桥、蒋金根均确认双方签订的房屋租赁合同于2013年9月26日解除。此后，一审法院数次要求李顺桥腾退房屋，但李顺桥仍未腾退。
一审法院审理认为：李顺桥与蒋金根签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家的法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。李顺桥、蒋金根均应按约定履行各自的义务。在合同履行过程中，蒋金根明知李顺桥租赁房屋用于经营酒店，未予反对，视为蒋金根默认了李顺桥的行为。因此，李顺桥、蒋金根已将租赁房屋的用途由办公变更为餐饮。武汉市中级人民法院的生效判决确认租赁合同的租期、租金未予变更。李顺桥不能提供相反证据足以推翻该判决，且蒋金根对延长租期、减少租金均不认可。因此，对李顺桥提出租赁期限及租金已进行了变更的主张不予支持。
在本案审理过程中，李顺桥与蒋金根一致确认房屋租赁合同于2013年9月26日解除。一审法院对李顺桥要求解除合同及蒋金根请求确认合同已解除的诉讼请求予以准许。确认合同解除时间为2013年9月26日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，李顺桥应于合同解除之日腾退本案租赁房屋。对蒋金根要求李顺桥腾退房屋的诉讼请求予以支持。
本案中，蒋金根向李顺桥交付房屋，履行了合同的主要义务。李顺桥在合同签订时支付第一季度的租金137500元。此后，虽经武汉市中级人民法院作出生效判决，但李顺桥仍不支付后续租金。至合同解除时，李顺桥已欠付四年的房屋租金。因此，李顺桥未履行合同主要义务，其行为构成违约，应对合同的解除承担相应责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在房屋出租后，蒋金根需全面履行义务，排除干扰，保证所出租的房屋适宜承租人使用。但在本案的合同履行过程中，小区业主对李顺桥的正常经营活动造成了干扰。蒋金根作为出租人，未能全面履行合同义务，导致李顺桥不能达到租赁房屋、经营酒店的目的，其行为构成违约，也应对合同的解除承担责任。鉴于李顺桥、蒋金根均在履行房屋租赁合同过程中存在违约行为，确定李顺桥、蒋金根各承担50%的责任。对李顺桥主张蒋金根返还50000元保证金的诉讼请求，不予支持；对蒋金根主张李顺桥支付违约金的诉讼请求亦不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据上述规定，房屋租赁合同于2013年9月26日解除后，发生双方返还、赔偿损失的法律效果。根据上述条款及对双方的责任划分，对双方当事人的诉讼请求及反诉请求作如下处理：
1、关于李顺桥主张的装修待工损失376992元，防止损失扩大而支出的费用600000元，装修停工支出的49天房租73784元。
首先，李顺桥未提供足够的证据证明存在上述损失；其次，根据合同约定，李顺桥须在政府相关主管部门审批核准后经营。李顺桥未办理相关手续即装修，导致停止装修。因此，对李顺桥要求蒋金根赔偿上述损失的诉讼请求不予支持。
2、关于李顺桥主张的酒店正常经营四年的利益损失1600000元。
李顺桥向法院提供的证据不足以证明酒店正常经营可获1600000元利润。对此项诉讼请求不予支持。
3、关于李顺桥主张的装饰装修物残值损失。
首先，李顺桥提供的证据不足以证实已实际发生设计费、监理费、屋顶防水费等未计入鉴定结论的费用。对李顺桥要求将上述费用计入装修造价的要求不予支持。对中竞发公司出具的鉴定报告书，予以采信。
其次，合同提前解除，房屋的装饰装修已形成房屋添附。故装修残值损失，应由出租人蒋金根补偿。
第三，顺海公司出具的鉴定报告确定装修残值为1505982.46元，李顺桥仅主张蒋金根赔偿装修残值1394337.60元，法院予以准许。
4、关于蒋金根要求李顺桥支付的2011年10月1日至合同解除之日的房屋租金。
根据合同双方的约定，2011年10月1日至2012年9月30日年租金为600000元，2012年10月1日到2014年9月30日之间每年租金为650000元，因此依法核定该租金为1250000元。在本案中，因双方对于合同解除负有责任，蒋金根因怠于履行合同义务，因此李顺桥可以减少支付租金。法院核定，李顺桥、蒋金根各承担50%，即李顺桥应承担625000元。
5、关于蒋金根要求李顺桥支付的占用费。
在本案中，李顺桥在房屋装修期间和酒店经营期间，均受到小区业主的滋扰，小区业主的这种维权行为给李顺桥的正常经营造成很大的损失，而这正是蒋金根不全面履行义务的结果。鉴于以上原因，法院认为，在诉讼阶段，不应支持蒋金根要求李顺桥支付自合同解除至本判决作出之日的房屋占用费的诉讼请求。
6、关于蒋金根要求李顺桥因未履行合同第四条应支付的赔偿款20000元。
根据合同第四条的约定，扩建房屋需要向政府主管部门申报并办理手续，合同中并未约定禁止对房屋进行扩建，且李顺桥在房屋外扩建厨房期间和酒店经营期间，蒋金根都未对此提出异议。因此，对于蒋金根关于判令李顺桥未履行合同第四条的约定而要求赔偿的诉讼请求不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、原告（反诉被告）李顺桥与被告（反诉原告）蒋金根于2009年6月1日签订的房屋租赁合同于2013年9月26日解除；二、原告（反诉被告）李顺桥于本判决生效之日起十五日内腾退位于武汉市东湖新技术开发区关东工业园华光大道6号（原学府佳园售楼部）的房屋；逾期腾退，原告李顺桥按每年650000元的标准向被告蒋金根支付房屋占用费；三、被告（反诉原告）蒋金根于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）李顺桥补偿装修残值损失1394337.60元；
四、原告（反诉被告）李顺桥于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）蒋金根支付租金共计625000元；五、驳回原告（反诉被告）李顺桥的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）蒋金根的其他诉讼请求。上述第三项、第四项合并履行，被告（反诉原告）蒋金根应向原告（反诉被告）李顺桥支付769337.60元。
本案案件受理费56255元、鉴定费53000元、财产保全费5000元，共计114255元，李顺桥承担57127.50元，由蒋金根承担57127.50元。上述款项中，李顺桥已垫付109255元，超出部分52127.50元，由蒋金根于本判决生效之日起十五日内支付给李顺桥。
判后，蒋金根不服，向本院提起上诉称：一、小区业主仅在李顺桥开始装修房屋之初，误以为涉案房屋属于小区公共用房，对该房屋权属提出过口头异议，但经澄清后，已消除误会，并没有对李顺桥的装修、经营造成任何实际干扰，一审判决无故认定小区业主对李顺桥整个租赁期间造成滋扰无事实依据和证据支持。二、一审判决适用法律错误。一审判决合同解除前租金减半无法律依据；依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条的规定，房屋内装修残值应当是在租赁期限内已经摊销完毕，李顺桥应当承担合同解除之日至实际腾退之日的房屋占用费。三、一审法院超审限办案，属于严重程序违法。本案自2013年8月22日立案至蒋金根2016年1月30日签收一审判决书，历时29个月零8天，除开鉴定时间13个月（2013年11月8日—2014年11月5日），一审实际审理时间达16个月。同时，一审判决书又判决诉讼期间李顺桥不用承担房屋占用费，致使蒋金根诉讼期间的房屋占用费损失无故增加。上诉请求：一、撤销（2013）鄂武东开民一初字第00800号民事判决书；二、依法改判驳回李顺桥一审全部诉讼请求，支持蒋金根一审全部反诉诉讼请求；发回重审或撤销一审民事判决依法改判。三、判令李顺桥承担本案一、二审全部诉讼费用（包括诉讼费、鉴定费、保全费等）。
李顺桥答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法、没有超法定审限，应驳回上诉，维持原判。一、与本房屋租赁合同案件相关的另案中，已由武汉市中级人民法院作出（2012）武民终字第00493号民事判决，该生效判决认定：在李顺桥装修期间，房屋所在小区的物业公司和业主向其主张所有权，对其施工进度造成影响……，李顺桥未向蒋金根支付租金，是其行使法定抗辩权的方式，不属于违约行为。李顺桥在酒店装修期间和酒店经营期间，均受到小区业主滋扰而不能正常经营，造成很大损失，蒋金根未能证明其已采取补偿措施、赔偿经济损失和防止损失扩大，诉讼中还隐瞒其真实身份，一直隐瞒其在武汉的经常居住地，回避李顺桥要求其协调解决小区业主干扰经营的问题。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审判决蒋金根补偿李顺桥装修残值损失符合上述法律规定。蒋金根利用李顺桥装修后的房屋获得银行贷款，应当视为其“同意利用”并且“已经利用”已形成附合的装饰装修物。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中没有规定“房屋内装修残值应当是在租赁期限内摊销完毕”。一审判决蒋金根补偿李顺桥装修残值损失1394337.6元，适用法律正确。三、本案2013年8月22日立案，因蒋金根对鉴定提出异议，司法鉴定工作至2015年7月才完成。本案于2016年1月审结，实际审理时间未超6个月。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，李顺桥与蒋金根于2009年6月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。本案二审双方当事人争议焦点为：合同解除及违约责任承担问题、自2011年10月1日至合同解除时的房屋租金问题、自合同解除之日至实际腾退之日的房屋占用费问题、涉案房屋装饰装修的残值处理问题。
李顺桥起诉主张解除合同，蒋金根反诉请求确认合同已解除，一审判决确认房屋租赁合同于2013年9月26日解除，符合相关法律规定。合同解除后，李顺桥应于合同解除之日履行腾退涉案房屋的义务。
关于合同解除及违约责任承担问题。2009年6月4日，李顺桥开始装修房屋时，房屋所在小区的物业公司和业主以涉案房屋属业主公摊面积、反对在此新建酒店为由而进行质疑、干扰，环保、规划部门根据小区居民投诉进行过查处，2009年6月30日装修工程停止施工。蒋金根得知情况后出示了房产证予以澄清和说明，李顺桥在办理了相关审批手续后于2009年8月4日恢复了装修施工，并于2009年11月19日开业经营酒店。此后，因李顺桥未按约支付租金，蒋金根于2011年10月向武汉东湖新技术开发区人民法院起诉李顺桥，请求：解除双方签订的租赁合同、判令李顺桥腾退涉案房屋、判令李顺桥支付（暂计至2011年9月30日）租金962500元、判令李顺桥支付（暂计至2011年9月30日）违约金1054350元。该院作出（2011）鄂武东开民一初字第00685号民事判决，判令李顺桥在判决生效后的十日内向蒋金根支付2010年1月1日至2011年9月30日的租金962500元，驳回蒋金根的其他诉讼请求。李顺桥不服该一审判决提起上诉，武汉市中级人民法院于2012年8月29日作出（2012）鄂武汉中民终字第00493号民事判决，维持了一审判决，至此，双方当事人间五年期的租赁合同在前两年出现的履行争议已有定论。本案中，蒋金根作为房屋出租人，按租赁合同约定的要求提供房屋给承租人使用、收益是其的主要义务，其对所出租的房屋拥有合法所有权，房屋本身也不存在不符合合同约定的情形。李顺桥仅在合同签订时支付了租金137500元，直至合同解除时，已欠付四年的房租，未履行合同主要义务，其行为构成违约，应对合同的解除承担法律责任。本案中，李顺桥没有提交足以证明在前述租金纠纷案审结后因第三人就涉案房屋主张权利而影响其酒店经营及所产生后果的证据，也未能指出蒋金根违反了双方所签房屋租赁合同所约定的具体义务内容。因此，一审判决认定蒋金根违约并应对合同解除承担一半的责任，缺乏事实和法律依据，蒋金根的该项上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。
关于2011年10月1日至合同解除之日的房屋租金问题。按合同双方的约定，2011年10月1日至2012年9月30日年租金为600000元，2012年10月1日到2014年9月30日之间每年租金为650000元，因此该租赁期间的租金为1250000元。在本案中，蒋金根不存在违约行为，李顺桥应按合同约定支付租金1241095.9元（600000元＋650000元－650000元÷365天×5天）。一审判决确定李顺桥、蒋金根对租金损失各承担50%，即李顺桥只承担625000元不当，本院予以纠正。蒋金根的该项上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。
关于涉案房屋装饰装修残值的问题。鉴于本案合同系因承租方李顺桥违约提前解除，故对装修残值损失应按最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）…；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）…；（四）…。”的规定处理，在蒋金根没有明确同意利用剩余租赁期内装饰装修物的情况下，出租人蒋金根不应承担装饰装修残值损失的赔偿或补偿责任。一审判决对李顺桥主张蒋金根赔偿其装修残值1394337.60元的诉求予以支持，缺乏事实和法律依据。蒋金根的该项上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。
关于李顺桥应否承担自合同解除之日至实际腾退之日的房屋占用费。租赁合同于2013年9月26日解除后，承租人李顺桥依法应向出租人蒋金根腾退房屋，其对本案诉争房屋继续占有已无事实和法律依据，导致蒋金根不能正常使用，应比照约定的租金标准支付继续占用其间的费用。考虑到本案诉讼程序启动后，李顺桥经营的酒店开始处于停止经营状态的具体情况，酌情确定其对本案合同解除至实际腾退之日的房屋占用费，参照合同约定的650000元／年租金标准减半支付。因此，自2013年9月26日合同解除至实际腾退之日，李顺桥按合同约定年租金650000元的标准支付50%的房屋占用费，计算方式为：房屋占用费＝（自2013年9月26日至实际腾退之日止的）占用天数×650000元÷365天×50%。因此，蒋金根的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。
关于一审法院是否超案件审理期限问题。立案时间2013年8月22日，先后分两次进行了涉案房屋的装修工程造价鉴定和装饰装修残值鉴定，因双方当事人在鉴定期间多次、不断地对涉及鉴定的事项提出异议，司法鉴定工作直至2015年7月才最后得以终结程序。一审法院于2016年1月作出判决，一审实际审理时间未超法定期限。
综上，一审判决存在法律适用错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00800号民事判决第一项、第五项和第六项；
二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00800号民事判决第三项；
三、变更湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00800号民事判决第二项为：李顺桥于本判决生效之日起十五日内腾退位于武汉市东湖新技术开发区关东工业园华光大道6号（原学府佳园售楼部）的房屋；
四、变更湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00800号民事判决第四项为：李顺桥于本判决生效之日起十五日内向蒋金根支付租金1241095.9元；
五、李顺桥于本判决生效之日起十五日内，按年租金650000元的标准向蒋金根减半支付自2013年9月26日至实际腾退之日的房屋占用费。
本案一审案件受理费、鉴定费、保全费人民币共计114255元，由李顺桥负担100000元、蒋金根负担14255元。
二审案件受理费人民币56255元，由李顺桥负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏循平
审判员 余小乔
审判员 张 红
二〇一六年九月十二日
书记员 黄 浩