广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1279号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州云山大酒店有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：兰燕。
上诉人（原审被告）：兰燕，身份证住址成都市龙泉驿区。
两上诉人的共同委托代理人：向金波、咸芳，均系广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩诗玲，住广州市白云区。
委托代理人：田鹏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广州云山大酒店有限公司（以下简称云山大酒店）、兰燕与被上诉人韩诗玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：韩诗玲分别于2014年1月7日和1月10日向兰燕支付云某国际南楼2-03、2-04、2-05、2-10、2-11定金共250000元。同月21日，韩诗玲（乙方、认购方）与云某大酒店（甲方一、出售方）及兰燕（甲方二、出售方）签订五份《云某国际认购书》，其中约定：认购物业为广州市越秀区云鹤北街8号南楼（B栋）2-03、2-04、2-05、2-10、2-11房，其中2-03、2-04、2-05房的建筑面积均为37.1597平方米，总价均为651980元，2-10房建筑面积为39.5607平方米，总价为664846元，2-11房建筑面积为39.5661平方米，总价为668192元。上述物业于2014年12月31日前交付使用。每套房屋定金50000元须于签署本认购书时付清（定金在签署《商品房买卖合同》时将自动转为首期房款），首期房款（50%，已扣除定金，2-03、2-04、2-05房均为281980元、2-10房为284846元、2-11房为288192元）须于2014年1月21日前付清，剩余房款由银行提供按揭，乙方在接到发展商通知后5个工作天内需交齐相关按揭资料并向甲方指定按揭公司办理按揭贷款手续，并按照按揭方式付款。乙方应于2014年1月21日前持《认购书》、乙方有效身份证明以及房管部门要求具备的其他购房资料前往【云某国际】售楼部，甲乙丙三双方将要按甲方提供的、已在销售现场公示的文本签署《商品房买卖合同》、《云某国际前期物业服务协议》、贷款合同（采用按揭付款的）等相关文件。乙方出现以下任一情况的，皆构成根本性违约，甲方有权解除本《认购书》，没收乙方支付的定金，并将该商品房重新出售而无需向乙方发出通知：1、未按本《认购书》之约定签署《商品房买卖合同》及所有相关文件；2、未按本《认购书》约定支付房款的，采用按揭方式，银行按揭款型未在本认购书约定的时间到达甲方指定账户，或未在甲方要求时间内更改付款方式并支付的；3、未与甲方指定的改造装修公司签定《云某国际委托改造装修合同》；4、未履行本《认购书》约定的其他各项义务的。因该物业在签订本认购书时为甲方一合法所有的物业，在甲方一办理产权分割并办理产权过户至甲方二名下后再由甲方二转售给乙方；除另有约定外，甲乙双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，本认购书作为合法有效之合约，甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，以《商品房买卖合同》为准等。同日，韩诗玲将上述五套房屋首期房款共1400000元转账支付至云某大酒店的法定代表人兰燕的银行账户，另再通过POS机刷卡的方式支付首期房款18978元至广州市大铭装饰有限公司的银行账户。云某大酒店开具了六张相应金额的《收款收据》给韩诗玲，确认收到韩诗玲交来云某国际南楼2-03、2-04、2-05、2-10、2-11房首期房款共1418978元。同年3月31日，云某大酒店开具《收款收据》，内容为“今收到黄某交来云某国际南楼2-03房款300000元”。庭审中，韩诗玲称黄某是其女婿。
根据房管部门出具的《房地产登记薄查册表》记载：越秀区先烈中路云鹤北街8号南楼203、204、205、210、211房权属人均为云某大酒店，所有权取得方式为分割；2014年8月18日，云某大酒店、中国长城资产管理公司广州办事处申请持房产证抵押（含涂销再抵押）（二次抵押），同月20日核准登记，权利人为中国长城资产管理公司广州办事处，权利种类为抵押权；2014年11月14日，核准登记涂销抵押。2015年7月2日，广东省高级人民法院以（2015）粤高法立保字第15号协助执行通知书及民事裁定书查封上述五套房屋，查封时效为2015年7月2日至2017年7月1日。
本案中，韩诗玲为证明其已依约与兰燕签订相关文件，提供了以下证据：1、《商品房买卖合同》五份，合同载明甲方一为云某大酒店，甲方二为兰燕，乙方为韩诗玲，房屋地址分别为广州市越秀区云鹤北街8号云山国际公寓自编B栋2-03号、2-04号、2-05号、2-10号、2-11号房屋，其中2-03号、2-04号、2-05号房的建筑面积均为37.1597平方米，房款总价均为651980元，2-10号房建筑面积为39.5607平方米，总价为664846元，2-11号房建筑面积为39.5661平方米，总价为668192元；在签署认购书时所付定金50000元在本合同签订后可作为房价款的一部分，乙方选用银行按揭方式付款，第一次房款须于2014年1月21日前付清房价款之50%（不含定金），其余房价款办理工商银行庙前直街支行按揭手续，乙方应在接到发展商通知后5个工作天内在甲方指定的银行办妥按揭申请手续；甲方应当在2014年12月31日前将房屋交付乙方使用；乙方在签署本合同前已经清楚了解并接受现有的云某大酒店的物管服务，并愿意遵守其的《前期物业服务协议》等有关规定，乙方承诺在签署《商品房买卖合同》的同时或其后的合理期限内，乙方将按照云某大酒店的通知签署《前期物业服务协议》，并按协议约定承担交纳物业管理费等合同义务；等等。韩诗玲及兰燕均在该《商品房买卖合同》尾部签名及捺指印，云某大酒店没有加盖公章。2、《前期物业管理服务协议》，该协议载明甲方为韩诗玲，乙方为云某大酒店，韩诗玲在该协议的尾部签名及捺指印，兰燕在协议尾部云某大酒店法定代表人一栏中签名。庭审中，韩诗玲称在2014年1月21日交纳首期房款当天，其签署了包括上述合同在内的很多文件，其签名后将所有文件交回给兰燕签名盖章，但兰燕一直没有返还合同原件，后经多次交涉、索要，兰燕才返还了《商品房买卖合同》和《前期物业管理协议》的原件给韩诗玲。云某大酒店、兰燕对上述合同的真实性不持异议，但兰燕称兰燕在上述合同签名后，交由韩诗玲签名，由于广州市房地产市场发生变化，韩诗玲为了规避房屋价格下跌的风险，拒不交还上述合同给云某大酒店盖章，兰燕只是代表其自然人身份签名，不是作为云某大酒店法定代表人签名，因此上述两份合同并未成立。
云某大酒店为证明云某大酒店、兰燕之间存在债权债务关系、兰燕并非涉案房屋真正的出卖方，提交了一份由云某大酒店和兰燕签署的《债权债务确认及清偿协议书》。该协议书其中订明：双方确认自2012年12月至2013年12月，兰燕共向云某大酒店实际提供借款合计24810000元；在2014年1月至2015年3月31日期间，云山大酒店委托兰燕代为收取云山大酒店出售广州市越秀区云鹤北街8号云山国际公寓房屋所得款项合计32483805.24元；在同一期间内，兰燕向云某大酒店支付了款项合计40033574.66元；对此双方一致同意按如下方式处理：在兰燕向云某大酒店支付的款项40033574.66元中，其中32483805.24元作为兰燕将其代云某大酒店收取的房款交还给云某大酒店，抵扣后剩余款项7549769.42元作为兰燕向云某大酒店提供的借款；等等。韩诗玲认为该协议是云某大酒店单方自行制作的内部文件，协议的甲方实际上就是乙方的法定代表人和股东，不能证明云某大酒店所称的证明内容。
因本案纠纷，韩诗玲于2015年2月13日向原审法院起诉，请求：1、解除韩诗玲和云某大酒店、兰燕签署的《云某国际认购书》、《商品房买卖合同》；2、云某大酒店、兰燕返还已收取韩诗玲购房款1968978元；3、云某大酒店、兰燕赔偿韩诗玲违约金1968978元。云某大酒店提起反诉，请求：1、解除韩诗玲和云某大酒店之间签订的《云某国际认购书》；2、云某大酒店有权没收韩诗玲支付的定金250000元。
原审法院认为：韩诗玲、云山大酒店就广州市越秀区云鹤北街8号南楼203、204、205、210、211房买卖事宜签订的《云某国际认购书》合法有效。韩诗玲在签订认购书前已向云某大酒店支付了定金250000元，亦依约于2014年1月21日向云某大酒店支付首期房款1418978元，后又于同年3月31日支付2-03房房款300000元，现韩诗玲主张其在交纳首期房款当天已与兰燕签署了《商品房买卖合同》、《云某国际前期物业服务协议》等相关文件，并提交了相关的合同为证。云某大酒店、兰燕对韩诗玲提交的上述合同的真实性不持异议，云某大酒店虽然没有在上述合同上加盖公章，但兰燕除了作为出卖人之一的自然人身份外，还同时具有云某大酒店法定代表人的身份，是代表云某大酒店行使职权的负责人，因此兰燕在上述合同上签名的行为，也应视为其同时代表云某大酒店与韩诗玲签订上述合同，相应所产生的法律后果由云某大酒店承担。上述认购书明确订明韩诗玲应于2014年1月21日前付清首期房款及签署《商品房买卖合同》等相关文件，韩诗玲按时足额缴交首期房款的行为表明其是愿意与云某大酒店签订《商品房买卖合同》的，且上述《商品房买卖合同》中当事人名称和姓名、房屋地址、面积、房价款、付款方式、交付时间等主要条款的约定与上述认购书内容一致，云某大酒店、兰燕抗辩称韩诗玲签署上述《商品房买卖合同》后拒不交还合同原件给云某大酒店盖章的意见，与常理不符，原审法院不予采信。云某大酒店以韩诗玲拒不依约签订《商品房买卖合同》及相关文件为由，要求没收韩诗玲已付的购房定金缺乏依据，原审法院不予支持。
云某大酒店在与韩诗玲签订《商品房买卖合同》后，未经韩诗玲同意将涉案房屋抵押给案外人，且涉案房屋现已被广东省高级人民法院查封，导致上述买卖合同无法继续履行，云某大酒店已构成违约，应承担相应的违约责任。故韩诗玲要求解除认购书、买卖合同及要求云某大酒店返还已付房价款的诉讼请求合法有理，原审法院予以支持。上述《商品房买卖合同》没有约定该种情况的违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。云某大酒店的经营范围为住宿业，云某大酒店、兰燕均非房地产开发企业，涉案房屋产权已登记在云某大酒店名下，韩诗玲、云某大酒店双方就涉案房屋的买卖关系属二手房买卖合同关系，因此本案的处理不适用上述司法解释。韩诗玲依据该司法解释第八条的规定要求云某大酒店承担其已付房款一倍的赔偿责任，原审法院不予支持。但云某大酒店将已出售给韩诗玲的房屋另行抵押给他人，这种行为与因客观原因而不能履行合同的违约行为有本质区别，属于恶意违约，应予制裁，由于韩诗玲无提供证据证明其除房款利息损失之外的其他具体损失，故原审法院酌情确定云某大酒店应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向韩诗玲承担违约赔偿责任。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第三十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，于2015年11月5日作出如下判决：一、解除韩诗玲与广州云山大酒店有限公司、兰燕就广州市越秀区云鹤北街8号南楼203、204、205、210、211房签订的《云山国际认购书》、《商品房买卖合同》；二、广州云某大酒店有限公司、兰燕在本判决发生法律效力之日起五日内返还韩诗玲已付房价款1968978元；三、广州云某大酒店有限公司、兰燕在本判决发生法律效力之日起五日内，向韩诗玲支付上述已付房价款自2014年1月22日起至实际返还该款项之日止的利息（其中从2014年1月22日起按韩诗玲已付购房款1668978元为本金，从2014年4月1日起按韩诗玲已付购房款1968978元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）；四、驳回韩诗玲的其他诉讼请求；五、驳回广州云某大酒店有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费38445元、反诉受理费2525元，由韩诗玲负担12397元，广州云某大酒店有限公司负担28573元。
判后，上诉人云某大酒店、兰燕不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定《商品房买卖合同》中兰燕的签名代表了云某大酒店，并认定该《商品房买卖合同》已成立且生效没有任何事实依据，违反了《合同法》的规定。第一，该《商品房买卖合同》的合同当事人为三方，即甲方一云某大酒店、甲方二兰燕、乙方韩诗玲。而兰燕的签名是基于其合同当事人身份，完全独立于广州云某大酒店有限公司而作为自然人签订的，不是作为广州云某大酒店有限公司的法定代表人身份签订的。关于这一点，从兰燕是在甲方二一栏中签名可得以证明。由此可见，一审判决认定兰燕同时是作为云某大酒店的法定代表人身份签名与客观事实完全不符。第二，在广州云某大酒店有限公司没有盖章的情况下，一审判决认定《商品房买卖合同》成立且生效完全违反了合同的约定以及《合同法》的相关规定。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，本合同需经甲乙双方签字盖章之日起生效。另根据《合同法》第三十二条的规定有关，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。据此规定，案涉《商品房买卖合同》由于没有合同当事人云某大酒店的盖章而没有成立。二、一审判决认定云某大酒店恶意违约并判决应向韩诗玲支付利息没有事实和法律依据。本案的基本事实是案涉五份《云某国际认购书》之所以未能履行完全是由于韩诗玲拒不签订《商品房买卖合同》所致，只要韩诗玲依约签订合同并办理网签及按合同约定支付购房款，有关抵押和查封的问题完全能得到顺利的解决，不会影响《商品房买卖合同》履行。三、云某大酒店与韩诗玲签订五份《云某国际认购书》后，韩诗玲基于自身原因以及见房地产市场发生变化，为了转嫁市场风险，拒不与云某大酒店签订商品房买卖合同，并拒不支付剩余购房款，构成根本性违约，云某大酒店有权没收韩诗玲支付的定金。综上，云某大酒店、兰燕上诉请求：1、撤销原审判决第三项；2、改判原审判决第五项为“云某大酒店、兰燕有权没收韩诗玲的定金50000元”；韩诗玲承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人韩诗玲答辩称本案应维持原判：1、关于案涉《商品房买卖合同》是否成立，一审查明事实和认定正确，韩诗玲作为购房者在该合同已经签署并且依据合同约定履行了义务且云某大酒店、兰燕接受，关于案涉商品房买卖关系是生效双方确认的。2、关于利息的问题，一审认定以及涉案楼盘的现状及其他案件，云某大酒店、兰燕存在民事诈欺的行为，本应当给予更高额的赔偿。3、韩诗玲已经完全履行了合同义务，云某大酒店、兰燕的上诉理由与事实明显不符，故不成立。
各方当事人对原审法院查明的事实并无异议，本院亦予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为韩诗玲有无按《认购书》约定签署《商品房买卖合同》及所有相关文件？评析如下。
首先，关于兰燕的身份问题。云某大酒店提交的云某大酒店和兰燕签署的《债权债务确认及清偿协议书》为两上诉人之间签订，现并无依据证实韩诗玲对此知情并认可，相反兰燕亦在《前期物业管理服务协议》尾部云某大酒店法定代表人一栏中签名，因此韩诗玲主张兰燕既是出卖人亦为云某大酒店的法定代表人合理有据，原审法院认定兰燕在《商品房买卖合同》上的签名可以约束云某大酒店并无不当。
其次，关于云某大酒店未在《商品房买卖合同》上盖章的原因，双方的陈述不一，但从交易习惯来看，韩诗玲的陈述更为合理可信，而且韩诗玲亦按照《商品房买卖合同》于2014年1月21日支付首期房款、于同年3月31日支付2-03房房款300000元，云某大酒店也收取了款项，现无依据证实在本案诉讼前云某大酒店、兰燕要求韩诗玲签订合同以及办理网签未果，亦无依据显示云某大酒店、兰燕就此提出异议并主张没收定金，故云某大酒店、兰燕主张韩诗玲根本违约的理据不足，本院不予采信。
综上所述，上诉人云某大酒店、兰燕的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6600元，由上诉人广州云山大酒店有限公司、兰燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年四月七日
书 记 员 张 辉