＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第670号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）庞志亮，男，1977年8月10日出生，汉族。＼n委托代理人曹伟，湖南公言律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）吴海红，女，1981年10月11日出生，汉族。＼n委托代理人武传胜，广东南国德赛律师事务所律师。＼n原审第三人广州市亿瑭房地产代理有限公司新塘东方名都分公司。＼n负责人邱海荣，总经理。＼n委托代理人凌春秀，该公司职员。＼n委托代理人侯夏清，该公司职员。＼n上诉人庞志亮因与被上诉人吴海红房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2013）穗增法民三初字第508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：2013年4月25日，庞志亮与吴海红、第三人广州市亿瑭房地产代理有限公司新塘东方名都分公司（以下简称中介公司）签订一份《房地产买卖合同》（NO.0000191），合同约定：庞志亮、吴海红双方就买卖位于增城市新塘镇东江大道北8号5栋1008房的所有买卖条件达成一致意见：该物业建筑面积为123.17平方米；庞志亮、吴海红双方同意该物业的总楼价为人民币110万元，此为吴海红净收价款，其它费用都由庞志亮支付。合同第六条约定，违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务，1、逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金，2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价5%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书……。同日签署的合同附件还约定付款方式为按揭付款，定金人民币3万元庞志亮须在签订合同当日支付，定金余款70000元庞志亮须在业主还款日前支付给吴海红。合同签订当日，庞志亮向吴海红支付了合同定金30000元，2013年5月9日，庞志亮、吴海红签订了庞志亮申请按揭贷款所需的《二手房买卖合同（正式版）》及《房屋买卖合同》等相关文件。同年5月15日，吴海红向中介公司的员工龙某、李某提交其名下工商行的银行卡复印件，并向中介公司的员工候夏清发送手机短信，告知候夏清早上已将工行卡号交给中介公司的工作人员，并要求候夏清通知庞志亮在当月17号前把余下定金70000元付清，其需提前还款。下午，候夏清回复称工行卡号已经扫描给按揭公司，至于70000元等银行那边说可以还款了，客人会存进去，其会跟进，至于交税的价格，客人这边不能接受。2013年6月7日，中介公司召集庞志亮、吴海红到其办公室就定金余款的交付问题进行协商，吴海红已告知庞志亮其已申请提前还款要求庞志亮当即支付定金余款70000元。庞志亮及中介公司认为银行扣款日尚未确定，在银行还款那天再交定金余款。2013年6月26日，吴海红提前还清涉案房屋的按揭贷款35万元。2013年7月9日，吴海红委托律师向庞志亮发出《关于解除〈房地产买卖合同〉的律师函》，认为截止至律师函发出之日，庞志亮仍未向吴海红支付定金余款，违反了双方签订的《房地产买卖合同》第六条第（2）项之约定，根据合同法的相关规定，自律师函寄发之日2013年7月9日起解除在2013年4月25日签订的《房地产买卖合同》。同日，该律师亦向中介公司发出《解除合同通知书》。2013年7月13日，庞志亮向吴海红及吴海红委托的律师所发出《回复函》，认为吴海红并未告知中介公司及其本人还款之日期，更未催交定金余款，不同意解除合同，并要求吴海红继续履行合同及提供收款账号，以便及时汇入定金及价款。＼n2013年8月15日，庞志亮向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、依法确认吴海红单方面解除合同的行为无效；二、判令吴海红继续履行双方于2013年4月25日签订的《房地产买卖合同》；三、判令吴海红承担本案的全部诉讼费用。吴海红反诉请求判令：一、庞志亮向吴海红支付违约金人民币55000元；二、全案诉讼费由庞志亮承担。至2013年10月30日庭审终结，庞志亮仍未向吴海红支付定金余款70000元。＼n原审法院认为：本案争议的焦点是庞志亮、吴海红在履行《房地产买卖合同》过程中是否存在违约行为。《房地产买卖合同》约定房屋交易价格为110万元，签订合同当日庞志亮向吴海红支付定金3万元，定金余款7万元庞志亮须在业主还款日前支付给吴海红。由于涉案房屋存在按揭贷款，如果要转让的话就必须将原按揭贷款还清并涂销抵押后才能交易成功，原按揭贷款提前归还需要吴海红向原按揭银行提出申请，原按揭银行同意后吴海红方能提前还款。吴海红在2013年6月26日已还清涉案房屋的按揭贷款，有吴海红提供的农商行个贷中心出具的《证明》为凭，庞志亮对该《证明》的真实性及合法性没有异议，原审法院对此事实予以认定。由于签订合同时无法知晓该提前还款日，于是双方约定“业主还款日前支付定金余款70000元”，该日期只有吴海红才知道，那么就需要吴海红向庞志亮发出通知。2013年5月15日，吴海红要求中介公司通知庞志亮在5月17日前将定金余款付清，其需提前还款。中介公司以吴海红当时提供账号是用于收取按揭贷款的楼款尾数，并非用于收取定金余款为由而未向庞志亮转告，实属不当，应予指出其居间服务未尽职尽责，但不能因中介公司失职而抹杀了吴海红的通知义务已完成的事实。即便庞志亮不知道吴海红要求其在2013年5月17日前支付定金余款，在同年6月7日中介公司召集庞志亮、吴海红共同协商定金余款的支付问题时，吴海红已经告知的庞志亮上述情况并要求庞志亮当即支付该定金余款70000元，但庞志亮及中介公司仍坚持在银行还款当日支付。虽然吴海红未明确告知庞志亮及中介公司还款日为2013年6月26日，但合同并非约定定金余款在还款日支付，而是在还款日前支付，即在该日期前即可，故吴海红上述要求并未违反合同约定，而庞志亮在庭审辩论结束仍未向吴海红支付70000元定金余款，有违合同约定。庞志亮主张签订合同后吴海红及中介公司都未告知其“业主还款”的具体时间，也从未接到过吴海红要求支付定金余款的催款通知，致使至今都无法支付定金余款及购房款，与事实不符，原审法院不予采信。本案的《房地产买卖合同》包含三个合同关系，一个是庞志亮、吴海红双方的买卖合同关系，另二个是庞志亮、吴海红分别与中介公司的居间合同关系。庞志亮、吴海红的买卖合同关系是合同双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当恪守履行。庞志亮作为房屋买受人，未依照合同约定向吴海红支付定金余款，经吴海红催促至今仍未支付，构成违约，吴海红有权依照合同的约定及法律规定单方解除合同，并要求庞志亮承担违约责任。吴海红已向庞志亮发出解除合同通知且已到达庞志亮，双方的买卖合同关系在解除通知到达之日起已解除，庞志亮要求确认吴海红单方解除合同的行为无效及要求庞志亮继续履行合同，没有法律依据，原审法院不予支持。庞志亮违反合同的约定，应当承担违约责任。根据《房地产买卖合同》第六条约定，吴海红选择了按合同价款的5%要求庞志亮赔偿违约金55000元，符合合同约定，原审法院予以支持。由于吴海红已收取了庞志亮定金30000元，应予退还，两者相抵，即庞志亮还应赔偿吴海红25000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2013年12月4日作出如下判决：一、庞志亮于本判决发生法律效力之日起三日内向吴海红赔偿违约金55000元（扣减吴海红已收取的定金30000元，庞志亮须向吴海红赔偿25000元）；二、驳回庞志亮的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费14800元及反诉费590元，共15390元，由庞志亮负担15020元，吴海红负担370元。＼n上诉人庞志亮不服原审判决，向本院提起上诉称：请求判令撤销一审判决书第一项判决，依法改判为驳回被上诉人的一审反诉请求；撤销一审判决书的第二项判决，依法改判为确认被上诉人单方解除合同的行为无效。理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决有失客观公正。1、一审法院对上诉人未依合同约定在被上诉人还清房屋按揭贷款前支付定金余款存在违约行为的认定是错误的；本案所涉及的《房屋买卖合同》中，买卖双方约定：“……定金余款7万元须在业主还款日前支付”。上诉人在合同中约定此条款是为了督促被上诉人能及时还清贷款，确保房产交易的顺利进行，在被上诉人的还款日期还未确定的情况下，上诉人有充分的理由和权利拒绝提前支付定金余款。被上诉人还清房屋按揭贷款的时间为2013年6月26日，根据前述约定，上诉人需在该日期前向被上诉人支付定金余款7万元，只要不违反合同的约定，上诉人有选择何时支付定金余款的权利。鉴于被上诉人还清房屋按揭贷款的日期只有被上诉人知晓，故上诉人如约履行合同的前提条件是被上诉人需明确告知其还清房屋按揭贷款的具体日期。虽然同年6月7日原审第三人召集了合同双方共同协商定金余款的支付时间等事宜，但被上诉人一直未明确还清房屋按揭贷款的日期，所以上诉人拒绝了被上诉人提出的当即支付定金余款的要求。故上诉人在本案中并无过错，无需承担违约责任。2、一审法院认定上诉人在一审庭审辩论结束仍未向被上诉人支付70000元定金余款，有违合同约定是不正确的。2013年7月9日，被上诉人向上诉人发出了关于解除《房地产买卖合同》的书面通知。上诉人收到该通知后，于2013年7月13日以书面的形式将上诉人不同意解除其合同，并要求被上诉人提供银行账号，以便及时汇款定金及房款的意见回复给了被上诉人。在此期间，上诉人和原审第三人的工作人员侯夏清曾多次与被上诉人取得联系，要求其提供银行账号以便及时支付定金余款，而被上诉人以买卖合同现己依法解除为由拒绝提供。上诉人在无奈之下，只好通过诉讼途径向法院主张权利。3、一审判决认为被上诉人于2013年5月15日要求原审第三人通知上诉人在5月17日前将定金余款付清，已尽到了通知义务的认定是错误的。理由如下：（1）本案的定性是买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人才是买卖合同中的当事人，根据合同的相对性原则，被上诉人应向上诉人履行通知义务，而非原审第三人，故一审判决中认定“……不能因第三人失职而抹杀了被告的通知义务已完成的事实”的理由是不能成立的。（2）原审第三人在原审庭审过程中陈述，被上诉人于2013年5月15日向其提供的银行卡复印件，在要求原审第三人的工作人员李某及龙某两位工作人员签字确认时，并无要求上诉人于2013年5月17日前支付定金余款70000元等相关文字内容，且被上诉人交予原审第三人的银行卡复印件上也未有相关内容。因此，被上诉人在一审中提供的证据二上面的文字记录系私自添加的内容，不能作为认定被上诉人已尽到通知义务的依据。二、一审法院的审理程序违法；一审法院在开庭审理时，合议庭提出因时间原因，在未归纳本案辩论焦点，也未组织当事人进行法庭辩论的情况下，直接进入了最后陈述阶段。上诉人认为，法庭辩论是庭审中的必经程序，法律也赋予了案件当事人及委托代理人在庭审时享有两轮的辩论权，以通过辩论的方式客观呈现案件事实情况。而一审法院却剥夺了这项权利，未充分听取当事人及委托代理人的辩论意见，故对本案作出了错误的判决。因此，一审法院在审理时程序明显违法。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院在查清事实的基础上，作出公平、公正的裁决，维护上诉人的合法权益。＼n被上诉人吴海红辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。我方于2013年5月6日向银行提出了提前还款申请，5月10日与中介公司指定的按揭公司签署了相关的按揭文件，5月15日向中介公司提交了本人的银行账户资料，并要求上诉人在5月17日前支付定金余款人民币70000元。期间，上诉人要求在办理房产交易过户手续时向房管部门出具一份低成交价的虚假合同，以偷逃应缴交的税款，我方以该行为违反相关法律规定为由予以拒绝。之后，我方多次要求上诉人尽快支付定金余款，上诉人均予以推诿拖延。6月7日，由于我方坚持按照实际交易价格办理房产过户手续，上诉人再一次借故拒绝支付定金余款。2013年6月26日，银行从我方的账户划扣了我方所欠的按揭贷款全部本金及利息；7月9日，我方委托律师向上诉人寄发解除合同的律师函，至今，上诉人依然未向我方支付定金余款。我方认为，上诉人是由于我方拒绝配合其偷逃税款才借故拒绝支付合同款项，从合同签订之日至我方通知解除合同之日，历时二个多月，上诉人一直拖延支付定金余款。上诉人的行为符合《房地产买卖合同》第六条第2项约定之情形，应承担违约责任。＼n原审第三人广州市亿瑭房地产代理有限公司新塘东方名都分公司述称：一审判决与事实不符，被上诉人向我方提供的工行卡号复印件时没有备注文字，我方职员签名后转交按揭公司，留存扫描件可证实。被上诉人向银行付款后也没有通知我方。＼n本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审期间，上诉人提交2013年7月银行贷款初审结果书面通知新证据，并申请龙某出庭作证，被上诉人认为该证据形成时间不属于新证据，不同意质证。＼n本院认为，二审争议焦点为定金70000元没有支付的原因，及由此发生的合同责任。合同明确约定定金7万元应在被上诉人向银行提前还贷付款日前支付，故在本案银行收款日不明确的情况下，被上诉人在银行受理申请后通知上诉人支付定金，定金支付条件已经成就。上诉人以被上诉人未通知银行扣款日期为由拒绝支付定金，本院认为不符合合同约定。因此，原审法院认定定金7万元没有支付的原因在于上诉人没有按照合同约定履行，违反合同义务，本院予以认同。至于上诉人提出原审庭审中未给予充足的辩论时间，经审查，上诉人原审诉讼理由已经体现在判决书中，且原审判决意见已经给予详尽的论述，本院认为原审程序没有损害上诉人的诉讼权利。上诉人二审提出新证据材料，经审查，该证据材料形成时间不构成新证据，二审不予组织质证。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费1225元，由上诉人庞志亮负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长陈涛＼n审判员郭东升＼n审判员陈珊彬＼n二〇一四年三月十二日＼n书记员阮志雄