山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终7396号
上诉人（原审被告）：周维国，男，1978年9月12日出生，汉族，住山东省临邑县。
委托诉讼代理人：彭世政，山东盛强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：信达利（福州）企业管理咨询有限公司，住所地福建省福州市。
法定代表人：何小心，董事长。
委托诉讼代理人：刘超，男，1984年1月11日出生，汉族，该公司员工，住山东省高密市。
委托诉讼代理人：张来山，男，1983年1月20日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
上诉人周维国因与被上诉人信达利（福州）企业管理咨询有限公司（以下简称信达利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初7465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
周维国上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由信达利公司承担。事实与理由：一审法院认定周维国将涉案房屋另行出租，事实上解除了原租赁合同，并以此为依据，判决周维国返还租金40741元，系认定事实不清，理由如下：1、从本案的基本情况来看，信达利公司是在2016年7月份搬离了涉案房屋，且不再实际使用该房屋，直到9月份(近3个月)该房屋便一直处于闲置状态。基于上述情况，足以说明：信达利公司单方面提前解除了双方签订的《房屋租赁合同》。周维国与信达利公司于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》第7条第2款明确约定：若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，应视为承租方违约，己付租金不予退还。第二年终止合同的，应全额支付当年租金。依据该约定，基于信达利公司单方面解除了双方签订的租赁合同，因此，所付租金是不应退还的。2、周维国在双方合同解除后将房屋另行出租给他人，其所得租金收益与信达利公司没有任何关系。周维国与信达利公司的租赁合同解除，双方之间的权利义务关系己然灭失。周维国将房屋另行出租给他人，不应成为周维国退还信达利公司租金的理由和依据。3、退一步讲，即便周维国应当退还信达利公司租金，那所退还的租金中也应当扣除周维国为信达利公司垫付的物业，水电等费用以及转租房屋产生的居间佣金。另外，周维国在2016年9月23日将涉案房屋另行出租给案外人黄金泉，租赁期限为2016年10月1日至2017年9月30日，但是黄金泉只租赁房屋半年，在2017年3月31日与周维国解除了租赁合同，周维国实际并没有收到从2017年4月1日之后的租金，因此蒙受损失，周维国即使退还房租，也应将从2017年4月1日至4月27日的租金扣除。综上所述，涉案《房屋租赁合同》系信达利公司单方面解除，其所付租金不应退还。
信达利公司未答辩。
信达利公司向一审法院起诉请求：一、判令周维国退回信达利公司一年租金85000元，并赔偿信达利公司42500元；二、诉讼费由周维国承担。
一审法院认定事实：2015年4月1日，周维国（出租方、甲方）与信达利公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将坐落于济南市历城区华龙路1825号嘉恒商务大厦A座1302室出租给承租人办公使用（房产证号：济房权证历城字第1775**号），建筑面积177.21平方米，租期2年，自2015年4月28日至2017年4月27日，每年租金为85000元，支付方式为一年一付，通过银行汇款于每4月18日前支付；若出租方在承租方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，除退回当年的全额租金外，还应当赔偿当年租金的50%金额。
除租赁该房屋外，信达利公司还与案外人候振元签订了房屋租赁合同，租赁了候振元所有的1301室。信达利公司将1301室和1302室打通并装修后用作办公场所。2016年4月8日，信达利公司向周维国支付租金85000元，支付至租赁合同到期的2017年4月27日。2016年7月下旬，信达利公司的工作人员耿静、经理宋培彦与案外人候振元及周维国联系，表示信达利公司已经搬走并想另找租客把房子租出去，以减小经济损失。
2016年9月23日，案外人候振元、周维国（出租方）与黄金泉（承租方）签订房屋租赁合同，合同约定：出租方将坐落于济南市历城区华龙路1825号1-1301、1-1302室出租给承租人，面积331.37平方米，租赁期限为1年，自2016年10月1日至2017年9月30日，租金金额为11000元/月，合计年租金为132000元。周维国租赁给信达利公司房租为每天每平方米1.3元，周维国转租给案外人黄金泉房租为每天每平方米1.1元。关于差价补偿等问题双方未协商一致，信达利公司于2016年11月24日向一审法院提起诉讼，一审法院于同日受理。
对于涉案房屋另行出租事宜，信达利公司、周维国存在争议。周维国表示，2016年下半年，信达利公司的工作人员耿静、经理宋培彦通过电话与其联系，称公司已经搬走了，也和候振元联系了，公司想另找租客将房子出租出去，这样公司也能减小损失；其也同意公司进行转租，但表示转租价格要合理；公司表示租赁合同一般都是签两年，转租的价格如果低的话，公司同意补偿这两年的差价损失；因公司没有找到合适的租客，其与候振元就找到了黄金泉并签订了租赁合同；之后宋经理等人又与其联系过，其表示按照之前协商的意见处理，信达利公司又感觉这样处理的话退回的钱就太少了，所以双方没有协商成；另外，其为信达利公司交纳了两个月的物业费2000余元，时间大约是2016年8、9月份，另行出租时其与候振元还共支付了中介费5500元，但没有带单据。对此，信达利公司代理人表示对该情况不清楚，也不予认可。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。信达利公司、周维国双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。信达利公司称周维国系私自将涉案房屋另行出租，但根据双方陈述及一审法院在信达利公司与候振元房屋租赁合同纠纷中查明的事实，可以证实系信达利公司另行租赁了办公场所后搬离了涉案房屋，后与候振元及周维国协商并意图由其另找租客租赁涉案房屋，以减小其经济损失。由于信达利公司工作人员没有及时找到租客，候振元与周维国将涉案房屋另行进行了出租。周维国的行为并非违约行为，信达利公司要求周维国按合同约定承担退回当年一年租金85000元并赔偿42500元的违约责任不当，但周维国实际将房屋另行出租，租赁期限自2016年10月1日至2017年9月30日，事实上解除了原租赁合同，故应当将2016年10月1日至2017年4月27日这段期间信达利公司交纳的房租或周维国另行取得的利益在扣除相应损失后予以退还。该期间周维国以1.1元/平方米/天的价格对外租赁，低于信达利公司、周维国租赁合同约定的租赁价格，故周维国应按1.1元/平方米/天的价格返还2016年10月1日至2017年4月27日期间的房租40741元（209天*177.21平方米*1.1）。周维国表示另行出租房屋时其与案外人候振元一并交纳了中介费5000元及物业费2000余元，未提交证据证实，应承担举证不能的后果，一审法院对此不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、周维国于本判决生效之日起十日内返还信达利（福州）企业管理咨询有限公司房屋租金40741元。二、驳回信达利（福州）企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2850元，由信达利（福州）企业管理咨询有限公司负担1939元，周维国负担911元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。周维国提交新证据3份：1、嘉恒大厦缴费通知单两张，证明涉案房屋在2016年8月、9月的物业水电费均是由周维国支付的，信达利公司在搬离该房屋后便未再支付相关费用。电费几乎没有发生，可以证实房屋处于一直闲置状态，无人使用。2、房屋租赁合同及收据一张，证明周维国在信达利公司搬离房屋且闲置近3个月后，通过中介将房屋另行出租给案外人黄金泉，其与候振元共同支付中介费5500元。3、周维国借记卡明细清单一张，嘉恒大厦2017年4月、5月缴费通知单两张，证明周维国与案外人黄金泉签订一年期的租赁合同，半年后黄金泉未继续租赁该房屋，2017年4月、5月周维国并未将房屋租出，自行承担了物业水电费。信达利公司对以上证据及其证明目的没有异议。对于以上证据，信达利公司无异议，本院予以确认。据此，本院认定，周维国交纳了2016年8月、9月、2017年4月期间的物业费、维护费等费用1896.8元；周维国与侯振元于2016年9月交纳涉案房屋租赁中介费5500元；周维国未收取黄金泉2017年4月1日以后的租金。
二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，信达利公司与周维国签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应诚信履约。合同存续期间，信达利公司搬离涉案房屋，但各方协商同意由其另行将涉案房屋出租，因此，信达利公司的行为并不属于合同约定的违约情形，亦不导致合同解除的法律后果。周维国上诉称信达利公司搬离涉案房屋即事实上单方面解除了合同，无法律依据，本院不予采信。本案中，信达利公司与周维国均未违反合同约定，不能依据双方租赁合同第七条所约定的违约责任条款处理本案。根据本案事实，信达利公司已向周维国交付合同约定的租金，该期间周维国另行出租获取的租金收入应归信达利公司，信达利公司另外还应承担其租赁期间的物业费、维护费等费用。周维国实际收取的转租租金为35477.4元（182天*177.21平方米*1.1元），周维国支出的物业费用为1896.8元，中介费用5500元系候振元与周维国共同支出，其中2750元应由信达利公司承担。据此，周维国应退还信达利公司30830.6元。
综上所述，周维国的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初7465号民事判决第二项及案件受理费的负担；
二、撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初7465号民事判决第一项；
三、周维国于本判决生效之日起十日内返还信达利（福州）企业管理咨询有限公司房屋租金30830.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费820元，由上诉人周维国负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 刘彦亭
审判员 武绍山
二〇一七年十二月八日
书记员 曹 鸿