浙江省衢州市衢江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0803民初2882号
原告（反诉被告）：衢州航民望江园物业管理有限公司，住所地：衢州市衢江区江滨西路1号二楼，统一社会信用代码：9133080370460876X2。
法定代表人：程庚福，董事长。
委托诉讼代理人：朱文、洪璐，衢州市平治法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：张政，男，1956年5月8日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。
原告衢州航民望江园物业管理有限公司（以下简称“航民物业公司”）与被告张政物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理，依法适用简易程序。在审理过程中，被告张政提起反诉，本院依法将本诉、反诉合并审理，并于同年8月13日公开开庭审理并当庭宣告判决。原告航民物业公司的委托诉讼代理人朱文、被告张政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告航民物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付自2016年12月26日至2017年12月31日期间欠交原告的物业服务费4278.15元；2、依法判令由被告张政承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系衢州航民望江园小区C区63号房产的业主。被告2015年度前物业服务费均已交清，2016年度应交纳的物业服务费经原告催收后，被告在2017年4月、12月交清。但是，2017年物业服务费用4241.38元经原告多次催收，被告未交纳。故原告诉至法院。
被告张政答辩称，原告物业公司多次擅自调整物业费收费标准，2012年物业费从0.3元/㎡/月调整到0.6元/㎡/月，2015年物业费再次调整至0.9元/㎡/月。被告在了解到原告调价程序不合法后，多次向原告反映，要求其纠正错误未果。而被告张政也非拒绝交纳物业费用，而是以0.6元/㎡/月标准交纳至2017年年底。
反诉原告张政本院提出反诉请求：1、依法确认2018年1月1日之前航民望江园小区的物业费标准为0.3元/㎡/月；2、责令反诉被告航民物业公司归还反诉原告张政多收取的自2012年1月1日起至2017年12月31日止的人民币8784.89元；3、本反诉案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：根据《前期物业服务合同》规定，航民望江园的物业服务费标准为0.3元/㎡/月，该标准未经合法程序和过半数业主同意，不得更改。小区自2017年8月25日召开业主大会成立业主委员会，在此之前，小区没有一个能代表全体业主共同利益的组织机构，故无法启动合法程序，从而通过物业费调价标准。由此可以断定，直至2017年12月31日，小区物业费收费标准仍应当为0.3元/㎡/月。反诉被告擅自提高的收费标准对小区全体业主没有约束力。就此提出反诉请求。
反诉被告航民物业公司答辩称，反诉被告调整物业费的行为事前经过公示，事后也得到了大部分业主的认可，调价合法，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
当事人围绕诉辩意见各自提交了本诉、反诉证据，本院依法组织双方进行质证。对双方有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提供的发票3张、普通增值税发票2张，刷卡凭证2张及被告张政提供的发票1张、交费凭证4张，能够证明被告张政自2012年起至2017年底，交纳物业费共17248.01元，其中2012年初至2014年底，被告张政按照0.3元/㎡/月标准交费，自2015年初至2017年底，被告张政按照0.6元/㎡/月标准交费的事实；
2、原告提供的2011年12月28日及2016年12月25日签订的《前期物业服务合同》及被告提供的2004年11月5日《衢州航民望江园C区前期物业服务委托管理合同》、2006年3月20日签订的《衢州航民望江园D区综合楼前期物业管理委托合同》、2006年12月1日签订的《衢州航民望江园F区前期物业管理委托合同》，本院对上述证据的真实性均予以认可，作为定案依据；
3、原告提供的衢航物（2011）03号《关于要求调整物业综合服务费标准的请示》，因原告未能提供证据原件，故本院对该份证据的真实性暂不予以认可；
4、原、被告均提供的衢航物（2011）04号《关于调整衢州航民望江园别墅小区物业综合服务费收费标准的通知》，本院对该份证据的真实性予以确认，结合原告提供的调价通知的照片6份，能够证明案涉小区自2012年1月1日调整收费标准为0.6元/㎡/月;
5、原告提供的移动“企信通”截屏图及移动E管家群发信息流水表，因原告并未提供移动公司证明材料，故本院对该两组证据不予认定；
6、衢航物（2014）03号文件结合原告提供的情况说明、KT板照片，能够证明原告于2014年11月6日将物业费标准自0.6元/㎡/月调整至0.9元/㎡/月的情况予以公示；
7、原告提供的衢州航民望江园2015、2016、2017年已交物业费明细三份，经被告抽样核实无误，本院对其反映的案涉小区业主交费金额、交费时间予以确认，作为定案依据，但是2016年已交物业费清单中对张政、琚超群备注栏中的备注情况不予确认；
8、对被告提供的案涉小区《住户手册》真实性予以确认，但被告结合其提供的（2011）04号文件，拟证明原告蒙骗被告认为0.6元/㎡/月收费标准合法不能成立；
9、退出公告、2017年9月7日衢州晚报第5版报道，能够证明原告自2017年9月1日至同年9月5日期间，停止案涉小区物业服务的事实；
10、衢价【2000】03号文件结合被告提供的C区、D区、F区前期物业服务合同、《收费许可证申请表》，可以证明被告的待证事实，即自2000年起至2011年12月31日，案涉小区对业主按照0.3元/㎡/月收费的事实；
11、（2018）第001号政府信息公开答复书及2017年12月9日签订的《衢江区航民望江园物业服务合同》与本案并无关联性；
12、原告航民物业公司及衢州航民房地产开发有限公司（以下简称“航民房地产公司”）企业信用信息公示报告各一份，证明两公司持股人均系程庚福、浙江航民实业集团有限公司的事实；
13、被告提供的衢州市12345热线回复结合本院依职权调取的《有关航民望江园物业费的情况说明》，能够证明案涉小区属高档住宅小区，其物业费收费属于市场自主定价事项，不需政府审批和备案，其中情况说明还能证明，0.9元/㎡/月的收费标准于我区属于合理收费范畴。
本院经审理认定，衢州航民望江园小区属高档住宅小区，由航民房地产公司承建。原告航民物业公司成立于1996年4月29日。2004年11月5日、2006年3月20日、2006年12月1日，原告航民物业公司分别与航民房地产公司签订前期物业服务合同，约定由原告负责案涉小区C区、D区、F区物业服务。2009年10月，被告张政从案外人手中购入案涉小区C区63号房产，房产面积392.72㎡，共有权人吴连姣。2011年11月，原告公示将物业费用从0.3元/㎡/月调整至0.6元/㎡/月，并于次月以0.6元/㎡/月的标准与航民房地产公司签订前期物业服务合同。2014年11月，因案涉小区入住率提高，运营成本不断加大，原告再次将物业费用从0.6元/㎡/月调整至0.9元/㎡/月。并在2016年12月25日以0.9元/㎡/月标准与航民房地产公司签订前期物业服务合同。2017年9月1日至同年9月5日，原告停止案涉小区物业服务5日。
期间，被告张政自2012年起至2014年底，均以0.6元/㎡/月标准交纳物业费。对于2015年起按照0.9元/㎡/月交纳物业费的标准，被告张政拒绝认可，并坚持以0.6元/㎡/月交纳物业费至2017年年底。另，经庭审释明，原告放弃对共有权人吴连姣的起诉。
本院认为，本案有以下三个焦点：
首先，本案双方提交的五份前期物业服务合同是否合法有效成立。本院认为，虽然原告航民物业公司与开发商航民房地产公司系相同持股人，但不影响这是两家具有独立法人人格的不同公司。原告航民物业公司与开发商航民房地产公司签订前期物业服务合同，并未违反法律法规的禁止性规定。
其次，原告航民物业公司是否有权对物业费进行调整，是否可以在合同期限内变更物业服务合同内容。前期物业服务合同中约定的物业服务费用是物业服务合同约定的主要内容，如对物业服务费用进行调整，属于合同内容的变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。现因市场环境、劳动力成本上升等原因，原告航民物业公司拟上调物业费用标准的初衷并无不妥。但是，修改物业服务合同、上调物业费并非单方行为。本案合同相对方航民房地产公司对变更合同内容，调整物业费并未提出异议。但是，有鉴于前期物业服务合同具有特殊性，业主虽然不是合同相对方，但业主是物业服务合同项下权利义务的享有者和承担者，原告航民物业公司就物业费的调整，应当通过一定的程序，与业主进行协商。
再次，原告航民物业公司调整物业费的程序是否合法。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施以外，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本院认为，物业费收费标准的确定属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。案涉小区在2017年8月之前未召开及成立业主大会及业主委员会，在此前提下，法律并未禁止原告航民物业公司通过小区公示等其他方式征求业主同意。另外，结合2015年、2016年、2017年，案涉小区业主按照0.9元/㎡/月交纳物业费的比例情况亦可得知，原告物业公司调整物业费的行为取得了小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。
综上所述，本院认为，案涉小区属于高标准的别墅住宅区，其物业收费属于市场自主定价，而原告因经营成本上涨等因素上调物业费，其调整的程序符合《物权法》之规定。根据被告张政提供的证据证明，被告自2015年1月1日起至2017年12月31日止按照0.6元/㎡/月标准缴费，那么，被告尚需按照0.9元/㎡/月的标准补交该期间的物业费用4221.74元（因被告交纳2017年物业费时已按0.6元/㎡/月扣除5日暂停物业服务费用，现再以0.3元/㎡/月扣除2017年9月1日至2017年9月5日期间原告未提供物业服务的费用19.64元），故本院对原告的诉讼请求中符合法律规定部分予以支持。
就反诉原告张政的诉讼请求，本院认为，反诉被告航民物业公司调整物业费的行为并未违反法律强制性规定，反诉原告张政主张按照2004年11月5日签订的前期物业服务合同按照0.3元/㎡/月交纳物业费，并要求本诉被告航民物业公司返还超出0.3元/㎡/月标准收取的物业费，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、被告张政于本判决生效之日起三日内支付原告衢州航民望江园物业管理有限公司自2015年1月1日起至2017年12月31日止补交的物业费4221.74元；
二、驳回反诉原告张政的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告衢州航民望江园物业管理有限公司负担0.5元（已交），由被告张政负担24.50元，于本判决生效之日起十日内交纳。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告张政负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 员 朱震婕
二〇一八年八月十三日
代书记员 王 元
申请执行期间二年
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。