上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第31771号
原告沈介祥，男，1958年3月4日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。
委托代理人杨一棵，上海骏丰律师事务所实习律师。
被告上海御泰房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人朱国兴，总经理。
委托代理人苏业锋，男。
委托代理人陈家新，男。
第三人上海泰龙房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人沈介祥，董事长。
委托代理人易瑞京。
委托代理人杨一棵。
原告沈介祥诉被告上海御泰房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理后，根据原告的申请依法追加了上海泰龙房地产发展有限公司作为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告和第三人的委托代理人易瑞京、杨一棵，被告委托代理人苏业锋、陈家新均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告沈介祥诉称，2006年9月29日，第三人与上海龙盟房地产开发有限公司（以下简称龙盟公司）签署了《关于上海御泰房地产发展有限公司之股权转让协议》，第三人将其持有被告100%股权（包含金桥—张江C4、C5地块国有土地使用权，项目建设规划为建造别墅）以人民币（以下币种相同）20，258.54万元转让给龙盟公司。第三人在与龙盟公司就上述协议第十二条第2款第（5）项中，特别约定原告有权在被告房地产开发项目用地的C-4-2地块内，自建一幢别墅。2007年8月，第三人与被告依据上述特别约定条款，签署了《补充协议》，约定原告自建别墅净用地面积为4，101.5平方米，应付土地成本价为1，795.8万元（6.15亩×292万元∕亩），公摊土地价款303.68万元（1.04亩×292万元∕亩），在该栋别墅达到预售条件（建筑结构封顶）后7日支付，被告在收到上述2，099.48万元后开具相应金额的发票。原告自建别墅的配套费为100万元，被告在收到该笔款项后开具相应金额的发票。2011年6月20日，被告对原告自建别墅申办《建设项目（工程档案验收合格证）》。2011年7月27日，被告对原告自建别墅申办《建设工程竣工验收备案证书》，2011年10月28日，被告对原告自建别墅申办《建设工程竣工规划验收合格证》。2012年上半年，第三人、被告与原告签署了《关于金桥—张江C-4-2及C-5地块备忘录》，原告在小区自建别墅，应付被告2，199.48万元，已付500万元，剩余1，699.48万元由第三人代付。三方还同意该款项与被告应付第三人股权转让预留的税负款项403.1708万元相互折抵，第三人应付被告1，060.3292万元。被告在收到该款项后开具2199.48万元的发票，并配合办理房地产权证。2012年12月25日，第三人代为原告支付被告土地款1，060.3293万元，但被告未按约履行开具和办理该房屋权属证书的手续。被告开发建设的其他别墅，均已经办理了初始登记，取得了房地产权证（大产证），正是被告故意不为原告自建别墅办理初始登记。2013年3月26日，第三人致函被告敦促其按照实付价格在网上销售备案并开具等额发票。2013年11月15日，原告再次具函致被告，要求被告尽快办理自建别墅的房地产初始登记及其他相关手续，并协助办理该房屋过户手续。被告始终不予书面回复，也不予开具发票，怠于办理原告自建别墅的初始登记手续，导致原告至今不能取得自建别墅的权属证书。故原告认为自建别墅是被告股权转让协议的特殊条件，纳入被告商品房项目开发建设范围，取得了合法的土地、规划、建设、施工等许可，已竣工验收合格。原告按约支付被告全部土地和配套费用，已经具备初始登记和申领房地产权证的条件。被告违反合同约定，不履行合同义务，严重损害了原告的财产权益。为此，起诉要求：1、判令被告配合原告将上海市浦东新区翠柏路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋）登记过户至原告名下；2、判令被告偿付逾期未取得房屋权属证书的违约金（以2，199.48万元为基数，自2013年3月26日计算至判决生效日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；5、判令被告承担违约金尚不足以弥补原告的实际损失（以该房屋实际价值8，000万元为基数，自2013年3月26日计算至判决生效日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算得出的金额，减去第2诉请中的金额）。
被告上海御泰房地产发展有限公司辩称，根据相关法律规定，合作开发房地产合同中提供土地的一方不承担风险的，应认定为土地使用权转让法律关系，本案中，被告提供土地，原告提供资金，故应认定双方为土地使用权转让合同关系，该合同合法有效。根据合同的约定，原告自建的系争房屋在被告开发建设的C-4-2地块内，因原告自建的房屋滞后于被告在该地块内由被告建造的其他房屋，故被告先行办理了该地块内的其他房屋的房地产权证。而原告因其自建的系争房屋中技防设备的配套手续未具备报备验收条件，另外，被告如需办理原告自建系争房屋的初始登记，属于被告配合原告办理的义务，在该过程中所产生的土地增值税、营业税和企业所得税应当由原告承担，但原告予以拒绝，双方为此发生争议，故被告至今未予办理系争房屋的初始登记，责任在原告，为此，现也不可能将系争房屋过户登记至原告名下，原告的全部诉讼请求不能成立，请求予以驳回。
第三人上海泰龙房地产发展有限公司陈述称，同意原告所述全部事实。
经审理查明，原告系第三人的法定代表人。第三人原系被告的股东，持有被告100%股份。2006年9月29日，第三人与龙盟公司签订《关于上海御泰房地产发展有限公司之股权转让协议》，约定被告项下之C-5地块位于上海市浦东新区紫竹路以东、碧桃路以南、金桥路以西，翠柏路以北，计138.45亩（最终面积以被告取得C-5地块的《上海市房地产权证》记载的土地面积为准），该地块使用期限为70年，性质为低密度住宅用地，容积率为0.25，该地块已完成“三通一平”；被告项下之C-4-2地块位于上海市浦东新区金科路以东、碧桃路以南、金桥路以西，翠柏路以北，计98.7亩（最终面积以被告取得C-5地块的《上海市房地产权证》记载的土地面积为准），该地块使用期限为70年，性质为低密度住宅用地，容积率为0.25，该地块已完成“三通一平”；龙盟公司受让第三人持有的被告的100%的股权等。该协议第十二条第2款“受让方（龙盟公司）特作下述声明、保证和承诺”第（5）项约定，受让方承诺，原告有权在C-4-2地块中（出让方原设计图纸指定位置见附件）按每平方米的土地成本价自行建造地上建筑面积为1，200平方米的房屋（地下建造的房屋不另行计算面积），建安费用由原告自理，土地成本价及相关配套费用由原告向第三人支付。
2007年8月，被告与第三人签订《补充协议》，约定，根据2006年9月29日签订的《股权转让协议》第十二条第2款第（5）项的约定，特订立本协议；原告独栋别墅净用地面积为4，101.5平方米，应支付土地成本价款为1，795.8万元（6.15亩×292万元∕亩），第三人应承担的公共部位分摊部分土地价款为303.68万元（1.04亩×292万元∕亩），在该栋别墅达到预售条件（建筑结构封顶）后7日内支付，被告在收到上述款项2，099.48万元后开具相应金额的发票；第三人房屋的配套费按照该房屋的容量和地上建筑面积等指标进行分摊，经双方确认为100万元，被告在收到该笔款项后开具相应金额的发票。
2007年，坐落于上海市浦东新区翠柏路699弄1-3、6-12、15-23、26-33、35、39-40号住宅用地，建筑面积共计24，325.22平方米依法取得《上海市房地产权证》，登记的权利人为被告，使用期限自2007年2月14日至2075年12月30日。
2008年2月2日，上海市浦东新区建设和交通委员会就被告项下合生东郊别墅E型（金桥-
张江C-4-2地块商品住宅，即系争房屋）建设规模为1，402平方米工程出具《建筑工程施工许可证》。2010年6月2日，上述工程取得了《建设工程规划许可证》。2011年6月20日，上述工程取得《建设项目（工程）档案验收合格证》，载明竣工日期为2011年6月。同年7月27日，被告的金桥-
张江C-4-2地块商品住宅工程取得《建设工程竣工验收备案证书》。10月28日，上海市浦东新区规划和土地管理局对上述工程中的系争房屋工程颁发了《建设工程竣工规划验收合格证》，载明合生东郊别墅E型地上2层、高度10.09米为1栋，地上面积为1，177.90平方米；合生东郊倍数E型地下室1层、高度为-4.50米为1栋，地下建筑面积为1，083.80平方米。《建设工程竣工验收备案工程明细表》载明上述系争房屋工程为框架结构，面积为2，440平方米，造价为454.94万元。2012年4月13日，上海市浦东新区规划和土地管理局就上述工程出具了《国有建设用地土地核验合格证明》。
2008年开始，C-4-2地块商品住宅取得商品房预售许可证。
2012年，原告、被告与第三人签订《关于金桥-
张江C-4-2及C-5地块备忘录》，约定：一、原告在小区内建设房屋，应支付土地款（土地成本）为2，099.48万元（计算方式为：房屋占用的6.15亩土地和小区公共部位分摊的1.04亩土地，按每亩292万元），截止本备忘录签订之日已支付500万元，剩余1，599.48万元尚未支付给被告。原告在小区内建设房屋，涉及配套费用，经协商后确认为100万元，原告尚需向被告支付配套费100万元。原告上述两项合计应付款为1，699.48万元，该款第三人同意代为支付和履行。二、由于该地块土地使用权办证面积比所签署的土地使用权出让合同少1.14亩，按照双方约定平均土地价每亩207万元计算，被告向政府土控部门多付了235.98万元，截止到本备忘录签订之日，被告未收回多付的235.98万元；被告向第三人支付股权转让款20，158.54万元时，暂扣了按转让款5.5%计算的1，108.7197万元发票税赋，第三人认为现建设类发票税赋为3.5%，为此被告多扣了第三人股权转让款，经计算为403.1708万元（20，158.54×2.0%=403.1708），要求被告予以支付。四、三方同意将各自应付款项进行折抵，经折抵后第三人向被告支付1，060.3292万元（即1，599.48＋100-235.98-403.1708=1，060.3292万元），第三人不再提供税赋为3.5%的发票，被告也不再支付剩余的暂扣款。被告在收到本条上述款项后开具金额为2，199.48万元的发票，并配合办理房地产权证，办证过程中产生的税收和费用均由第三人和原告承担。第三人承诺将积极协助被告从政府土控部门取得多支付的235.98万元。
2012年12月25日，第三人向被告支付土地款1，060.3292元。
2013年3月26日，第三人向被告发出《关于敦促上海御泰房地产发展有限公司履行合同的函》，要求被告完成实际支付价格在网上的销售备案并开具等额发票。同年11月15日，原告向被告发函，要求被告尽快办理原告别墅的房地产初始登记及其他相关手续，并协助原告办理别墅的过户登记手续。
另查明，公安机关于2008年5月对被告所涉的金桥-张江C-4-2地块商品住宅房编订的门弄号牌为上海市浦东新区翠柏路XXX弄XXX-
XXX号，其中原告自建的系争房屋的门号为25号。
审理中，原告、被告与第三人均确认原告自建的系争房屋目前的市场价值超过8，000万元。
证明上述事实的证据有：关于上海御泰房地产发展有限公司之股权转让协议、补充协议、上海市房地产权证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设项目（工程）档案验收合格证、建设工程竣工验收备案证书、建设工程竣工规划验收合格证、国有建设用地土地核验合格证明、商品房预售许可证、关于金桥-
张江C-4-2及C-5地块备忘录、贷记凭证、关于敦促上海御泰房地产发展有限公司履行合同的函、函件、编订门弄号牌通知，经审查，原、被告及第三人对上述证据真实性和合法性均无异议，本院予以确认。
本院认为，一、本案原、被告之间合同的性质。案外人龙盟公司在向第三人受让被告股权过程中，承诺就被告取得国有建设用地使用权的C-4-2地块中由原告按土地成本价自行建造房屋，此后，被告与第三人签订的《补充协议》再次确定了上述内容，并确定了原告应支付的土地成本价和配套费、被告在房屋达到预售条件后应开具发票等义务。且原、被告和第三人三方又通过签订《关于金桥-
张江C-4-2及C-5地块备忘录》明确了各方的权利义务。从上述一系列合同可以看出，被告同意原告在其建设用地使用权土地上自行出资建造房屋，支付相应的土地成本价，并在符合房屋预售条件后由被告办理系争房屋初始登记，并将系争房屋权利登记至原告名下，原告签订协议的目的是为取得标的房屋的所有权，对被告而言，其也平等地取得相应的对价，即原告为此需支付相应的土地成本价及相应的配套费用，另外对建造费用由原告自理，故从上述目的看，双方实际为商品房买卖合同的法律关系，上述协议并未违反法律、法规的禁止性规定，应当认定合法有效，双方当事人均应依约严格履行。
二、被告拒办系争房屋初始登记是否构成违约。根据原、被告和第三人签订的《关于金桥-
张江C-4-2及C-5地块备忘录》的约定，被告在收到三方的结算款1，060.3292万元后，被告应配合办理房地产权证，对此，作为房地产开发经营企业，被告应当明知系争房屋纳入在其相应的开发项目中，被告具有办理房地产初始登记手续的法定义务，由此才能将系争房屋登记至原告名下，实现原告的合同目的。现被告仅认为原告自建的系争房屋中技防设备的配套手续不具备报备验收条件，以及原告不愿意承担办理系争房屋初始登记中产生的土地增值税、营业税和企业所得税而拒绝办理系争房屋的初始登记，对此，本院认为，技防设备等配套手续的报备验收本身系开发商的义务，且在原、被告之间的协议中从未约定系争房屋相应的配套手续系由原告自行完成，故被告据此作为拒办系争房屋初始登记的意见不能成立。至于办理系争房屋初始登记过程中所产生的土地增值税、营业税和企业所得税，其纳税主体系被告，办理初始登记手续的义务主体也是被告，对此，除非双方在合同中有明确的约定，否则，并不能任意转移义务主体。虽然上述税费也是商品房买卖合同中的部分成本，但原、被告之间的合同关系并非单一的，而是与当初龙盟公司与第三人收购被告公司具有一定的关联性的，在该股权收购过程中，双方也已充分考虑到各自的利益，故在原、被告之间的系争房屋的买卖合同关系中未要求原告承担上述费用，也属合理，不会必然导致利益的失衡。至于上述备忘录中约定的，被告在收到1，060.3292万元后，配合办理房地产权证，办证过程中产生的税收和费用均由原告和第三人承担的内容，被告认为办证过程中也包含了被告办理初始登记的全部税费，而原告和第三人对此不予认可。如上所述，系争房屋的初始登记办理手续的义务主体为被告，与原告无关，而上述条款约定的被告配合办理房地产权证的义务，只能在于办理小产证，即被告在取得初始登记后，配合原告将系争房屋过户登记至原告名下，在此过程中所产生的费用，双方对此作出了明确约定。故被告以原告拒付办理系争房屋初始登记中产生的土地增值税等而拒绝办理系争房屋初始登记的抗辩，无事实和法律依据。综上，被告拒办系争房屋初始登记的行为已经违反了合同约定。
三、原告各项诉请能否成立。如上所述，原、被告实际为商品房买卖合同关系，现因被告的原因，导致系争房屋未能取得房屋权属证书，双方未约定违约金或损失数额难以确定的，根据相应司法解释，原告可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。由于双方在协议中也未约定被告办理房屋初始登记的时间，但备忘录中约定了在被告收到1，060.3292万元后配合办理房地产权证，而原告支付上述款项的时间为2012年12月25日，被告应在此后合理时间内办理上述义务，现原告自愿从其与2013年3月26日向被告发函催促办证开始计算，于法无悖，可予支持，即被告应按照2，199.48万元为基数，自2013年3月26日计算至一审判决之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金。关于原告主张要求被告配合其将系争房屋过户登记至原告名下的请求，因目前系争房屋还未办理初始登记，尚不具备过户条件，本院难以支持，原告可在系争房屋具备过户条件后，另行主张。至于原告主张的实际损失，因系争房屋实际由原告控制，原告主张的损失无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下：
一、被告上海御泰房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈介祥违约金（以2，199.48万元为基数，自2013年3月26日起计算至2015年2月3日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；
二、驳回原告沈介祥的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费396，800元，原告沈介祥负担356，800元，被告上海御泰房地产发展有限公司负担40，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
代理审判员 张 盈
人民陪审员 张孝贤
二〇一五年二月三日
书 记 员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人又特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
……
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。