江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终1641号
上诉人（原审被告）：宿迁市大德物流有限公司，住所地江苏省宿迁经济开发区三棵树乡三棵树街总部经济大楼216室。
法定代表人：陈超，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖尔和，江苏大楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宿迁高弘科技产业发展有限公司，住所地江苏省宿迁高新技术产业开发区开发区大道与江山大道交叉口。
法定代表人：万北京，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：施允锋，江苏义扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张瑜，江苏义扬律师事务所律师。
原审被告：宿迁市大德汽车维修有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫经济开发区漓江路东侧。
法定代表人：梁伯松，该公司执行董事。
原审被告：宿迁市宿豫区机关危险品运输服务有限公司，住所地江苏省宿迁高新技术产业开发区开发大道18号。
法定代表人：张军，该公司执行董事。
上诉人宿迁市大德物流有限公司（以下简称大德公司）因与被上诉人宿迁高弘科技产业发展有限公司（以下简称高弘公司）、原审被告宿迁市大德汽车维修有限公司（以下简称大德汽车维修公司）、宿迁市宿豫区机关危险品运输服务有限公司（以下简称危险品运输公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2015）宿豫民初字第02792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
大德公司上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人高弘公司的一审诉讼请求，且一、二审诉讼费用由高弘公司负担。事实和理由：一、一审判决中表述：“因物权法明确规定抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案的涉案房屋及土地就是在办理抵押登记后才出租的，租赁关系形成于后，该租赁关系不具有对抗已登记抵押权的效力。”据一审法院的上述表述有权以登记的抵押权提出对抗租赁关系效力的主体应为江苏银行，基于2011年3月22日良胜公司与江苏银行签订最高额抵押合同一份并办理对涉案土地的抵押权登记事宜，而非高弘公司。高弘公司取得对涉案土地及房屋期待权，是基于浙江省杭州市余杭区人民法院委托一审法院对良胜公司所有的工业用房及土地使用权进行公开拍卖，并且实际取得上述涉案土地及房屋期待权的时间为2015年10月15日之后，即浙江省杭州市余杭区人民法院作出（2015）杭余执民字第285号执行裁定书并送达买受人高弘公司时。因此，高弘公司并非抵押权的主体，而是买卖关系的主体。故一审法院认定的事实有误，错把高弘公司认定为抵押权的权利人。二、一审法院已经查明，大德公司在2014年2月21日与良胜公司签订租赁协议，双方约定由大德公司承租位于宿豫区漓江路东侧良胜公司的厂房及厂区内土地，该合同签订后新增土建、厂房及所有配套设施所有权全部归大德公司所有，租赁期限自2014年2月20日至2034年2月19日，租金三万元每年。协议签订后大德公司一次性支付五年租金150000元，目前尚在租赁期间内。因此，大德公司根据租赁合同并交纳了租金才合法占有该土地。高弘公司通过法院拍卖取得涉案土地及房屋的期待权，高弘公司取得方式实质是买卖关系。根据买卖不破租赁的法律规定，原不动产租赁协议对新的受让人仍产生约束力。但一审法院错误认定高弘公司时抵押权的主体，进而适用租赁关系不得对抗已登记的抵押权，明显属于适用法律错误。
高弘公司辩称，高弘公司对涉案房屋的取得系依据合法拍卖的程序取得涉案房屋的所有权，对房屋享有占有、使用、处分、取得收益等权利，大德公司占有涉案房屋影响高弘公司行使处分权利，高弘公司有权要求大德公司予以排除妨害，因此，高弘公司认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
大德汽车维修公司、危险品运输公司未到庭应诉答辩。
高弘公司向一审法院起诉请求：1、大德公司、大德汽车维修公司、危险品运输公司停止侵害、排除妨碍，即立即搬离，将占用高弘公司的房屋、土地交还给高弘公司；2、大德公司、大德汽车维修公司、危险品运输公司向高弘公司支付占用期间的费用，暂定每月壹拾万元整；3、本案诉讼费用由大德公司、大德汽车维修公司、危险品运输公司承担。
一审法院认定事实：浙江省杭州市余杭区人民法院委托一审法院对江苏良胜太阳能玻璃科技有限公司（以下简称良胜公司）所有的工业用房及土地使用权进行公开拍卖，高弘公司以最高价竞得。2015年10月15日，浙江省杭州市余杭区人民法院作出（2015）杭余执民字第285号执行裁定书，裁定：一、位于宿迁市宿豫经济开发区开发大道北侧、武夷山路南侧工业用房及其相应的国有土地使用权【房产产权证号：宿房权证宿豫字第××号，土地使用权证号：宿国用（2010）第8997号】和位于宿迁市宿豫经济开发区漓江路东侧工业用房及其相应的国有土地使用权【房产产权证号：宿房权证宿豫字第××号，土地使用权证号：宿国用（2011）第162号】以及相应的其他权利归买受人高弘公司所有。财产权自本裁定书送达买受人高弘公司时起转移；二、买受人高弘公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同日，浙江省杭州市余杭区人民法院作出（2015）杭余执民字第285号协助执行通知书，要求宿豫区地方税务局协助办理将上述工业用房及国有土地使用权过户到买受人高弘公司名下，并办理相关契税交纳登记手续。
一审另查明：2011年3月22日，良胜公司与江苏银行签订最高额抵押合同一份。同年3月，江苏银行与良胜公司在宿迁市宿豫区房产登记部门办理了抵押登记（屋所有权证号201100348），房产证所载房产与其土地（宿国用2010第8997号、宿国用2011第162号）一并抵押。2014年2月21日，大德公司与良胜公司签订租赁协议，双方约定大德公司承租位于漓江路东侧良胜公司的厂房18间及厂区内土地50亩，本合同签订后新增土建、厂房及所有配套设施所有权全部归大德公司。租赁期限自2014年2月20日起至2034年2月19日止，租金叁万元每年。协议签订后，大德公司一次性支付五年租金15万元。后大德公司就其在租赁土地上新增的房屋、设备等向江苏省宿迁市宿迁公证处申请公证，江苏省宿迁市宿迁公证处于2014年6月3日作出（2014）宿证民内字第776号公证书。
一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，高弘公司在执行拍卖中以最高价竞得位于宿迁市宿豫经济开发区开发大道北侧、武夷山路南侧工业用房及其相应的国有土地使用权和位于宿迁市宿豫经济开发区漓江路东侧工业用房及其相应的国有土地使用权以及相应的其他权利，在浙江省杭州市余杭区人民法院将执行裁定书送达高弘公司时起，高弘公司即取得了上述财产的相应权利，依法有权使用上述财产并排除他人对其使用权的妨害。大德公司关于其是以租赁方式合法占用涉案房屋及土地，根据买卖不破租赁的规定高弘公司无权要求其搬离的抗辩意见，因物权法明确规定抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，本案的涉案房屋及土地就是在办理抵押登记后才进行出租，租赁关系形成于后，该租赁协议不具有对抗已登记抵押权的效力，故而对于大德公司的抗辩意见一审法院不予采信。因此，对高弘公司要求大德公司、大德汽车维修公司、危险品运输公司搬出涉案房屋及土地的诉讼请求，一审法院予以支持。涉案土地上由大德公司、大德汽车维修公司、危险品运输公司自行添附的土建、厂房及所有配套设施等属于大德公司、大德汽车维修公司、危险品运输公司所有的，应当由大德公司、大德汽车维修公司、危险品运输公司自行移走或自行拆除。关于高弘公司要求大德公司、大德汽车维修公司、危险品运输公司支付占用期间费用的主张，因高弘公司未能提供相关证据且没有相关依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、一百九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：宿迁市大德物流有限公司、宿迁市大德汽车维修有限公司、宿迁市宿豫区机关危险品运输服务有限公司于判决生效后三十日内搬离现占有的位于宿迁市宿豫经济开发区漓江路东侧的厂房及厂区内土地；厂区内属于宿迁市大德物流有限公司、宿迁市大德汽车维修有限公司、宿迁市宿豫区机关危险品运输服务有限公司所有的一切土建、厂房及所有配套设施归宿迁市大德物流有限公司、宿迁市大德汽车维修有限公司、宿迁市宿豫区机关危险品运输服务有限公司所有，由宿迁市大德物流有限公司、宿迁市大德汽车维修有限公司、宿迁市宿豫区机关危险品运输服务有限公司自行移走或自行拆除，相关费用由宿迁市大德物流有限公司、宿迁市大德汽车维修有限公司、宿迁市宿豫区机关危险品运输服务有限公司自行负担；驳回宿迁高弘科技产业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由宿迁市大德物流有限公司、宿迁市大德汽车维修有限公司、宿迁市宿豫区机关危险品运输服务有限公司负担。
二审中，当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本案二审的争议焦点为：大德公司与良胜公司之间的租赁关系是否对受让人高弘公司有约束力。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，大德公司于2014年2月21日与良胜公司签订租赁协议，而涉案租赁物于2011年3月在宿豫区房产登记部门办理了抵押登记。因良胜公司无力偿还债务，一审法院受浙江省杭州市余杭区人民法院委托依法对涉案租赁物进行司法拍卖，高弘公司以竞价方式拍得涉案租赁物，后抵押权人江苏银行股份有限公司宿迁经济开发区科技支行抵押债权在一审法院也得以实现，因此，大德公司与良胜公司之间的租赁关系对买受人高弘公司没有约束力，故大德公司要求适用买卖不破租赁没有法律依据，本院对主张不予支持。
综上所述，上诉人大德公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由大德公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙芳远
代理审判员 王冬冬
代理审判员 李志华
二〇一六年九月一日
书 记 员 冯 邻
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