重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）万法民初字第02679号
原告陈维胜，男，生于1975年10月27日，汉族，住重庆市万州区分水镇。
委托代理人冉启荣，重庆荣东律师事务所律师。
被告付克伦，男，生于1941年10月18日，汉族，住重庆市万州区分水镇。
委托代理人吴晓荣，重庆法韵律师事务所律师。
第三人舒宗平，男，生于1964年1月16日，汉族，住重庆市万州区分水镇。
第三人余朝秀，女，生于1954年8月14日，汉族，住重庆市万州区分水镇。
委托代理人舒宗平，男，生于1964年1月16日，汉族，住重庆市万州区分水镇。
第三人罗雅云，女，生于1980年8月3日，汉族，住重庆市万州区分水镇西路。
委托代理人舒宗平，男，生于1964年1月16日，汉族，住重庆市万州区分水镇。
第三人谭安宽，男，生于1955年1月7日，汉族，住重庆市万州区天子路。
第三人张绍贵，男，生于1943年3月28日，汉族，住重庆市万州区分水镇。
第三人张俸宾，男，生于1965年9月5日，汉族，住重庆市万州区分水镇。
原告陈维胜与被告付克伦、第三人舒宗平、余朝秀、罗雅云、谭安宽、张绍贵、张俸宾房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈维胜及其委托代理人冉启荣、被告付克伦的委托代理人吴晓荣到庭参加诉讼，第三人舒宗平、余朝秀、罗雅云、谭安宽、张绍贵、张俸宾经本院传票传唤，未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告陈维胜诉称，原、被告于1999年10月31日签订购房协议，由原告购买被告在万州区分水镇万梁路276号的部分份额房屋（该房屋系被告与其他六人共有）。协议约定，购房款为52000元。第一次付50000元，余2000元由被告办完房权证后交付时支付。协议签订后，原告依约向被告支付了购房款50000元。请求判令原、被告之间所签订的购房协议有效。确认该栋房屋门面的七分之一归我所有。住房中我享有七分之一减去被告所占有住房（64.21平方米）占所有住房（688平方米）的比例。
原告陈维胜向法庭以下证据拟证明其主张：1、购房协议；2、收条；3、2012万法民初字第04123号一案庭审笔录。
被告付克伦辩称，原告的诉讼请求不成立。原告的诉求已超过诉讼时效。尽管原告在本案之前曾两次起诉后撤诉。2012年4123号案件中，我方就第一次提出原告超过诉讼时效11年。双方自1999年签订合同以后，原告并没有占有房屋，没有进行实物交付，也没有参与其他共同共有人的管理、经营。另外买卖应当履行的义务是产权变更登记。按照土地的性质，这个产权变更不了。在长达13年的时间内，原告均未向被告主张提出变更登记。该房屋产权不健全，房屋买卖不符合法律规定。因该房屋尽管在原分水农机站改制，经国资委批准出售给职工，但只有使用权，没有土地所有权。该土地只是租用分水岭4组土地，租金尚未支付。按法律规定，该建筑物不允许买卖。被告与几个第三人约定，所有份额处分都应当经所有共有人同意。被告与原告签订合同，没有告知其他共有人。该合同没有依法成立。按照合同法规定，原告起诉房屋买卖合同，诉讼标的是不明确的。即使合同有效，也无法实际履行。同时被告与其他六个共有人取得房屋产权后，所有共有人对该房屋未进行实物分割，都是共同管理，共同使用。因此，被告不知道属于其产权部分的房屋是哪些。因此原告因转让取得的房屋及产权都是无法确定的。原告只能主张缔约过失责任，或者主张损害赔偿。原被告之买卖合同是无效合同，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反了法律的强制性规定。本案房屋土地是集体所有的土地，至今尚未办理任何征地手续，没有转化土地性质。在集体土地上修建的房屋是禁止买卖的。本案争议房屋，尽管是被告在内的七个职工取得产权，有历史背景，而且仅有房产证没有土地使用权证。是基于农机站下属单位的改制，安置职工的角度，颁发了房产证。不论是对整栋楼还是对部分房屋的转让，都要受到合同法和土地管理法的制约。该房屋在转让时没有取得其他共有人的同意。这不仅仅是优先购买权问题，还是各共有人共有至上问题。按照物权法规定，不动产不适用善意取得。即使法庭认定合同有效，原告也只能主张解除合同，赔偿损失，不能要求履行合同。合同一旦确定了有效，就面临无法执行的问题。房屋登记管理机关对该房屋的登记变更还是份额的变更都是无法办理的，这是无法履行的合同。
被告付克伦向法庭举示以下证据拟证明其主张：1、房屋登记档案；2、分水村管所证明；3、舒宗平等其余共有人证实材料。
第三人舒宗平、余朝秀、罗雅云辩称，原被告之买卖关系我们此前不清楚。原告起诉后我们才知道。房屋买来后，我们都参与管理、分红的。我们都按份额领取了租金。原、被告的官司与我们没有太大关系。
第三人张绍贵未作答辩。
第三人张俸宾未作答辩。
第三人谭安宽未作答辩。
经审理查明，1999年10月31日，原告（乙方）委托其父亲陈孝政与被告（甲方）签订《购房协议书》，约定：“1、经甲、乙双方协调，甲方愿意把房屋壹股卖给乙方，甲方留一套、其余的卖给乙方。2、经协议，楼房的售价为52000.00元正（大写伍万贰仟圆整）。第一次付50000.00元，（大写伍万元整），其余贰仟元交房产证时付清。3、甲方负责办理房产手续给乙方”。同日被告付克伦向原告出具收条，载明：“今收到陈维胜购房款现金伍万元正（50000元）”。本案争议房屋（原分水镇万梁路276号）系由原万县分水农业机械管理站于1987年修建。1996年11月经天城区农机局批准将该房屋划拨给天城农机公司，并办有万权监（3）字第00386号房屋所有权证。1999年10月25日，经重庆市万州区天城国有资产管理局、重庆市万州区天城农业机械管理局等主管部门批准同意，天城农机公司将该房作价23.5万元卖给罗大金、张绍贵、舒宗平、余朝秀、张俸宾、谭安宽、付克伦。1999年1月25日，房屋产权管理部门为该房颁布了房权证301天字第0013**号房屋所有权证，载明房屋所有权人为罗大金，共有权人为张绍贵、舒宗平、余朝秀、张俸宾、付克伦，各共有人持有共有权证。各共有人产权比例各占14.286％。据该房屋登记档案显示，其建筑面积为975.50平方米，含门面（营业用房）287.5平方米。该房至今未办理土地使用权证，其所占土地为万州区分水镇分水岭社区4组所有，由原分水农机站租用至今。该栋房屋由前述七共同共有人购买后，未进行分割，除部分由各共有人居住使用外，其余由全体共有人统一管理并出租。被告付克伦占有、使用第三层临318国道靠楼梯间住房一套。2012年5月15日，谭安宽、张绍贵、舒宗平、张俸宾、余朝秀出具证实材料一份，称：“根据该栋房屋其人内部协商，任何人不得对外私自转让，如需转让必须经其他共有人一致同意，在同等条件下其他共有人享有优先购买权。否则，任何人的对外转让一律无效……”
另查明，该房屋共有人之一罗大金已于2009年9月去世，其父罗才友（音）、刘盛碧（音）均早于其去世。罗大金与其妻子余朝秀除生育一女罗雅云外，无其他子女。本案在审理过程中，本院告知所有第三人，并通知其限期行使优先购买权。第三人舒宗平向本院起诉后撤回起诉，称其不主张优先购买权。第三人张绍贵、余朝秀、罗雅云表示不主张优先购买权。第三人谭安宽、张俸宾在本院指定期限未作任何欲优先购买之意思表示。经原、被告同意，重庆市国土资源和房屋勘测规划院万州区房产测量所对原分水镇万梁路276号所有住房及第三层临318国道靠楼梯间住房一套进行了测量。测得该栋房屋住房建筑面积为688.00平方米，第三层临318国道靠楼梯间住房一套建筑面积为64.21平方米。本案在审理过程中，原告陈维胜明确表示暂不要求变更产权登记，待条件成熟时另行主张。
上述事实有购房协议、收条、2012万法民初字第04123号一案庭审笔录、房屋登记档案、分水村管所证明、舒宗平等其余共有人证实材料、2013万法民初字第04778号一案卷宗材料、重庆市房产面积测算报告书及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院予以确认。
本院认为，原、被告所签订之《购房协议书》，系双方真实意思表示，原告陈维胜已按双方约定履行了自己的义务。该房屋虽未取得土地使用权证，但系历史遗留问题，且该房已由房屋管理部门确权并颁发房屋所有权证和共有权证。应当认定该房由被告等七人按份共有之房屋产权明确。虽被告举示证据称所有共有人约定转让份额需征得其余共有人同意，但该协议系共有人内部达成，不能对抗第三人。本案第三人舒宗平向本院起诉后撤回起诉，称其不主张优先购买权。第三人张绍贵、余朝秀、罗雅云表示不主张优先购买权。第三人谭安宽、张俸宾在本院指定期限未作任何欲优先购买之意思表示。以上行为均已明示或默示放弃主张优先购买权。即原、被告之买卖行为并未侵害第三人利益。综上，原、被告之房屋买卖行为应为有效行为。关于被告称原告之主张已过诉讼时效问题。因本案为确认之诉，原告主张之权利具有物权属性，不受诉讼时效限制。且本案在审理过程中，方确定第三人优先购买权问题，即之前原告能否向被告就争议房屋主张权利尚不确定，因而原告之主张亦未超过诉讼时效。关于原告之请求能否实际履行问题。虽因该房屋未取得土地使用权证而暂不能办理产权过户登记。但原告并未请求变更登记。而该房屋已实际由各共有人占有、使用、收益多年，原告要求对争议房屋行使占有、使用、收益等权利，应当予以支持。关于原、被告买卖协议之标的物是否确定问题。因在双方协议中约定被告将其一股除其自己留有一套外，其余卖予原告。根据房屋产权证载明，被告所占股份即该房屋的14.286％。被告在签订合同后，实际占有、使用之第三层临318国道靠楼梯间处住房一套之建筑面积为64.21平方米。所有住房（门面除外）建筑面积为688平方米。被告所占住房占所有住房比例为9.333％。按双方协议，被告所欲出售予原告之住房占所有住房比例为4.953％（14.286％-9.333％）。而门面部分应视为被告所占份额全部转让予原告。故双方之合同标的明确。原告主张按此比例确定其应享有的门面、住房份额之诉讼请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：
原告陈维胜与被告付克伦签订之购房协议有效。
位于万州区分水镇原万梁路276号房屋（房权证301天字第0013**号）中，门面部分原告陈维胜享有14.286％份额；住房部分原告陈维胜享有4.953％份额，被告付克伦享有9.333％份额。
案件受理费1100元，由原告陈维胜负担400元，被告付克伦负担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
审 判 长 曾 艳
代理审判员 刘 彦
人民陪审员 赖启位
二〇一三年十二月九日
书 记 员 陈伟伟