河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终5762号
上诉人（原审被告）:白晓刚，男，汉族，1970年10月10日生，陕西省西安市灞桥区人，现住河北省三河市。
委托诉讼代理人：潘巧丽（系白晓刚之妻），女，汉族，陕西省西安市灞桥区人，现住河北省。
上诉人（原审被告）：潘巧丽，女，汉族，陕西省西安市灞桥区人，现住河北省。
被上诉人（原审原告）：于静静，女，1989年12月8日生，汉族，山东省高唐县人，现住河北省三河市。
委托诉讼代理人：李凌宇，天津雄成律师事务所律师。
上诉人潘巧丽、白晓刚因与被上诉人于静静房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2018）冀1023民初1348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘巧丽、白晓刚上诉请求：1、撤销河北省永清县人民法院（2018）冀1023民初1348号民事判决，改判驳回被上诉人的上诉请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、由于被上诉人没有正常履行购房合同约束内容，违法在先。致使没能及时完成房屋过户手续，造成限购后被上诉人失去购房资格。二、被上诉人在签订购房协议长达九个月的时间里，不遵守合同约定、不按时偿还按揭贷款、拖延过户时间，造成失去购房资格，并给上诉人造成经济损失。综上，于静静本人拖延时间造成失去购房资格，给上诉人造成经济损失，请二审法院维护上诉人的合法权益。
于静静答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。一审案件对被上诉人的购房资格进行了审查，确与当地限购政策发生冲突，依据合同法规定，合同目的无法实现，故认为原审法院认定正确；上诉人上诉状中所述，被上诉人违法在先以及不遵守合同约定等，是不真实的，实际上诉人的房屋房本尚未下发，上诉人恶意拖延时间，不进行房屋验收也不缴纳契税，也不按合同约定按时偿还贷款，故根据以上的事实，被上诉人认为，应当遵循一审法院的认定，驳回上诉人的上诉请求。
向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除原被告双方于2016年9月12日签订的房屋居间买卖合同；2.请求依法判令被告返还原告购房款350000元及替被告垫付的银行贷款3400元，上述共计353400元；3.请求依法判令自起诉之日起被告按同期银行贷款利率向原告支付利息，直至本息还清日止；4.本案诉讼费用由被告承担。一审
一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。2016年4月20日二被告购买廊坊市益田房地产开发有限公司出售的位于永清县工业园区内王府社区五期6-1-1303号房屋，总金额为757865.70元，二被告交付首付款227865.70元，余款530000元向中国银行股份有限公司永清支行申请按揭贷款。2016年9月12日，经三河市利优房产经纪有限公司居间服务原告与二被告签订《房屋居间买卖合同》，合同约定：甲方（出售方）白晓刚，乙方（买受方）于静静，丙方（居间方）利优房产经纪有限公司；甲方出售的房屋坐落于永清县工业园区内百合路东六纬路南，性质商品房，房屋有贷款抵押，抵押权人为中国银行，未还贷款约530000元；房屋成交价为880000元，税费由甲方承担；签订合同时乙方支付甲方购房定金35万元，乙方在15日内交付甲方；签订合同时乙方支付丙方信息服务费20000元；因履行合同发生争议甲、乙、丙三方应协商解决，任何一方可依法向买卖房屋所在地人民法院提起诉讼；约定房本下达之日甲方无条件配合乙方办理银行贷款过户（公证）手续，甲方同意乙方指定的人选办理过户（公证）手续，房屋过户前所涉及的相关费用均由甲方负责，与乙方无关，包括但不限于如银行贷款、月供、甲方收房办房本所需缴纳的契税、公共维修基金、物业管理费、税费。合同共一式三份，自三方签字或盖章之日起生效，三方各执一份。被告白晓刚在合同中甲方处签名捺印，原告于静静在合同乙方处签名捺印，三河市利优房产经纪有限公司在合同丙方处加盖公司印章。合同签订当日，原告通过银行转账向被告支付350000元后，被告白晓刚向原告出具购房首付款收条一份。后原告按照约定，代被告向中国银行股份有限公司永清支行偿还按揭贷款3400元，此后涉案房屋按揭贷款由二被告自行偿还。2017年6月9日，廊坊市人民政府办公室下发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定“实行住房限购区域为廊坊市主城区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房”。后原告与被告多次沟通协商解除合同，被告方未予同意。2018年4月原告再次当面向被告提出解除合同，被告予以拒绝，双方就此引发纷争，原告遂提起诉讼。另查，原告名下现已拥有两套住房，分别坐落于廊坊市霸州市和廊坊市三河燕郊开发区，其中位于霸州市住房在中国工商银行股份有限公司霸州支行办理有抵押贷款。再查，二被告至今未向廊坊市益田房地产开发有限公司领受涉案房屋。
一审法院认为，原被告及案外人三河市利优房产经纪有限公司签订的《房屋居间买卖合同》系房屋买卖合同、居间合同的混合合同，原被告之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约履行义务。但在合同成立以后因市场房控政策发生变化，原告受限购政策影响导致无法继续履约，因该市场房控政策出台的客观发生不可归责于双方当事人，且原告已举证证明其属于限购政策规定的限购主体，要求原告继续履行合同明显与国家房产调控的禁止性规定相悖，因合同履行不能属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项规定的情形，故原被告间的房屋买卖合同应当终止履行，原告要求解除房屋买卖合同及返还首付款的诉讼请求，本院依法予以支持。因合同履行不能，原被告双方均无过错，均不构成违约，故对原告主张给付利息的诉讼请求，本院不予支持。基于原被告间订立房屋买卖合同的利益目的已经不能实现，房屋买卖合同应终止履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原告代为偿还的涉案房屋按揭贷款3400元，被告亦应予以退还，对原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。
综上所述，原被告所签订的房屋买卖合同合法有效，因受限购政策影响无法继续履行合同，原告主张解除合同、返还首付款350000元及代为偿还按揭贷款3400元的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、解除原告于静静与被告白晓刚、潘巧丽于2016年9月12日签订的《房屋买卖合同》；二、被告白晓刚、潘巧丽向原告于静静返还购房首付款350000元及代为偿还的按揭贷款3400元，共计353400元，于本判决生效后十日履行；三、驳回原告于静静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3301元，保全费2287元，合计5588元，由原告于静静负担1650.5元，被告白晓刚、潘巧丽负担3937.5元。
经审理查明，二审中双方当事人均未提交新证据。其他事实与原审认定一致。
本院认为，原审法院依据当地政府对房地产市场宏观调控政策及本案中上诉人尚未取得涉案房屋产权证的实际情况，判决解除双方合同并无不当。但被上诉人在廊坊市当地已拥有两套住房，其购买涉案房屋显然具有投资性质，其对涉案房屋降价损失应当承担相应责任。根据（2011）《全国民事审判工作会议纪要》第21条的规定，本院酌定其承担房屋总价款的10%的损失补偿责任为宜，即880000元×10%=88000元。
综上所述，上诉人部分上诉理由成立。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持河北省永清县人民法院（2018）冀1023民初1348号民事判决第一、三项；
二、撤销河北省永清县人民法院（2018）冀1023民初1348号民事判决第二项；
三、上诉人白晓刚、潘巧丽返还被上诉人于静静购房款262000元（350000-88000），并偿还被上诉人代为偿还的房屋按揭银行贷款3400元，共计265400元。于本判决生效后十日内给付。
一审案件受理费3301元，保全费2287元，合计5588元，由上诉人白晓刚、潘巧丽负担3937.5元，于静静负担1650.5元。二审案件受理费6,601元，由上诉人白晓刚、潘巧丽负担4951元，被上诉人于静静负担1650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔玉水
审 判 员 李绍辉
审 判 员 罗丕军
二〇一八年十二月四日
法官助理 杜振辉
书 记 员 李雪婍