福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终690号
上诉人（原审原告）：陈龙智，男，1977年4月13日出生，汉族，住厦门市同安区。
委托诉讼代理人：张军，福建汇丰联盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王志强，福建汇丰联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾石羡珠，女，1962年8月14日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：曾军，福建嘉铠律师事务所律师。
原审被告：曾志龙，男，1952年10月4日出生，汉族，住厦门市思明区。
原审被告：曾志雄，男，1957年10月26日出生，汉族，住厦门市思明区。
原审被告：曾志鹏，男，1959年9月12日出生，汉族，住厦门市思明区。
原审被告：曾志奎，男，1959年9月12日出生，汉族，住厦门市思明区。
原审被告：曾玲玲，女，1965年7月5日出生，汉族，住厦门市思明区。
原审被告：曾真雅，女，1975年5月15日出生，汉族，住厦门市思明区。
上列原审被告的委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所律师。
上列原审被告的委托诉讼代理人：张英华，福建自立律师事务所律师。
上诉人陈龙智因与被上诉人曾石羡珠、原审被告曾志龙、曾志雄、曾志鹏、曾志奎、曾玲玲、曾真雅（以下简称曾志龙等6人）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初5951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈龙智上诉请求：变更一审判决第一项为：曾石羡珠向陈龙智支付违约金100万元（在一审判决10万元的基础上增加90万元）。事实和理由：一.一审违反法定程序和释明告知义务。审理过程中，在认定合同无效时，未依法告知当事人变更诉求和重新指定举证期限，影响当事人诉讼权利行使。二.合同明确约定违约金150万元，具有相应事实和法律依据。（一）该违约金是双方自愿、明确约定的。（二）该违约金针对的并非金钱之债的履行，而是针对承租人如不能取得租赁店面的特定行为所可能造成的预期市场租金上涨的损失；并且事实上，在合同签订后至今，该旅游景区沿街店面市场租金已由原合同约定的7.5万元／月，暴涨到约12万元／月以上，仅每年就已涨价50万元以上，８年租期至少涨价400万元以上。（三）一审忽略了该违约金系参考整个合同期总租金720万元而确定的（按合同租金最低每月7.5万元，一年即90万元，约定8年多的租期总租金已超过720万元），而约定违约金所占总租金的比例仅20%（150万元／720万元=20.83%），并未超过总租金的30％上限，同时亦说明双方当时约定违约金时的计算方式和真实意思表示。三.一审诉讼费的计算和分担依据错误。一审陈龙智诉求的违约金是150万元，根据诉讼费收费办法计费应为18300元，按简易程序减半收取仅为9150元，据此双方再行分担，一审有误应予纠正。一审已认定租赁合同不能履行、不能交付租赁物的责任应由行为人即曾石羡珠承担，相关诉讼费用亦应据此由其承担。二审法庭调查中，陈龙智补充理由：除曾石羡珠以外的其他继承人实际对房屋出租也是知情并认可的，因为讼争房产一直以来都在出租，曾志龙等6人及曾石羡珠之间成立了家产的管理集团，只是分工不同。该案实际是曾石羡珠及曾志龙等6人之间恶意串通。
曾石羡珠辩称，1.陈龙智认为一审违反法定程序没有事实和法律依据。依据民事诉讼法规定，诉讼过程中当事人主张的诉讼关系的性质与人民法院认定不一致的，人民法院才行使释明权。在本案中，陈龙智所主张的法律关系为房屋租赁合同，与一审法院认定一致，民事行为的效力认定也是一致的，一审法院并未认定讼争合同无效，而是认定不能约束其他当事人，陈龙智第一项理由不成立。2.关于违约金150万元的问题，根据合同约定，违约金在租赁期间内才适用，即甲方无故中止合同才适用，租赁期间起算期间是2017年3月1日，本案现在还没有进入租赁期间。所以150万元还没有达到适用条件。另外，陈龙智诉状中称讼争房屋地段租金暴涨，此观点无事实支持，具体哪个时间段暴涨不清楚。3.一审法院根据合同法解释（二）规定，在承担违约责任要综合考虑各种因素，因为陈龙智在一审中没有证据证明其有损失，一审法院是基于曾石羡珠愿意赔偿其10万元的情况下支持了赔偿其10万元，该10万元已足以弥补陈龙智所有损失。4.诉讼费由败诉方负担，由于陈龙智一审诉求大部分没有得到支持，一审判决其负担大部分诉讼费是合理的。
曾志龙等6人陈述，一审没有判令曾志龙等6人承担责任，陈龙智上诉请求也未要求曾志龙等6人承担责任。1.一审判决从未认定讼争合同为无效合同，陈龙智理解错误。2.一审判决诉讼费部分也并无不当。3.本案中曾志龙等6人没有参与签署相应合同，讼争合同对曾志龙等6人没有约束力是正确的。对于陈龙智提出的集团管理问题也是不符合常理的，曾志龙等6人不予认可。
陈龙智向一审法院起诉请求：1.曾石羡珠、曾志龙、曾志雄、曾志鹏、曾志奎、曾玲玲、曾真雅继续履行曾石羡珠与陈龙智签订的关于厦门市思明区大学路86、88号（整栋）的《房屋租赁合同》，立即将该房屋交付陈龙智使用；2.曾石羡珠、曾志龙、曾志雄、曾志鹏、曾志奎、曾玲玲、曾真雅赔偿陈龙智违约金150万元；3.本案保全费5000元、诉讼担保保函6000元，由曾石羡珠、曾志龙、曾志雄、曾志鹏、曾志奎、曾玲玲、曾真雅负担。
一审法院认定事实：厦门市思明区大学路86号、88号（以下简称讼争房屋）登记在张丽玉名下。2013年9月27日，张丽玉于厦门市鹭江公证处出具《特别授权委托书》，委托曾石羡珠、林雪娇办理重建、翻修、出租讼争房屋并收取租金等事宜，委托权限至上述委托事项办理完毕止。
2017年1月9日，曾石羡珠以张丽玉（甲方）的名义与陈龙智（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将讼争房屋出租给乙方，租赁期限自2017年3月1日起至2025年4月30日止，装修期（2017年3月1日至4月30日）免租金；第一、第二年（2017年5月1日至2019年4月30日）租金为每月75000元，2019年5月1日起每年递增5%；租金每三个月为一期，首期于签约当日支付，之后各期租金于每期届满前10天交付下一期租金；押金为15万元；租赁期间双方均不得无故解除合同，甲方若要求提前解除合同，应支付给乙方违约金150万元，乙方若要求提前解除合同，房屋装修及添附无偿归甲方所有，押金也归甲方所有；乙方通信地址为思明区大学路86、88号，倘地址变化应告知甲方，否则甲方向原通信地址发送的函件自发送之日起视为送达。
2017年1月12日，陈龙智向曾石羡珠支付押金10万元。2017年1月18日，曾石羡珠通知陈龙智解除讼争合同，并于次日向陈龙智退还押金10万元。
另查明，张丽玉于2015年9月25日死亡，其继承人为曾石羡珠、曾志龙、曾志雄、曾志鹏、曾志奎、曾玲玲、曾真雅。讼争房屋并未交付陈龙智管理使用。陈龙智为本案支付保全费5000元。
一审审理中，陈龙智主张其直至庭审时才知晓张丽玉在签订合同前已死亡，并认为讼争房屋已经析产至曾石羡珠名下，曾石羡珠为讼争房屋实际所有权人。曾石羡珠确认讼争房屋系其实际管理，并主张陈龙智签订讼争合同时知晓张丽玉已死亡。曾志龙、曾志雄、曾志鹏、曾志奎、曾玲玲、曾真雅均确认张丽玉死亡后讼争房屋由曾石羡珠管理，但尚未析产，对讼争合同的签订并不知情，亦不同意将讼争房屋出租给陈龙智。一审法院分析认为，曾石羡珠主张陈龙智于合同订立时便已知晓张丽玉死亡，但并未举证证明，故对其该项主张，不予采信。讼争房屋仍登记在张丽玉名下，陈龙智未能证明该房屋已经析产至曾石羡珠名下，故其主张曾石羡珠为讼争房屋实际所有权人，于法无据，不予采信。讼争房屋未分割析产前应属张丽玉各继承人共有。
一审法院认为，曾石羡珠以张丽玉名义与陈龙智签订讼争合同时，其虽持有张丽玉出具的《特别授权委托书》，但签约时张丽玉已经死亡，且讼争合同在其死亡前也尚未开始商议，故应认定曾石羡珠该代理行为无效，讼争合同应直接约束曾石羡珠。张丽玉的继承人曾志龙、曾志雄、曾志鹏、曾志奎、曾玲玲、曾真雅对曾石羡珠的该代理行为不予追认，且并无证据证明诸位继承人明知该代理行为且无异议，故讼争合同对曾志龙、曾志雄、曾志鹏、曾志奎、曾玲玲、曾真雅不发生法律效力，应由曾石羡珠承担责任。
因讼争房屋属曾石羡珠、曾志龙、曾志雄、曾志鹏、曾志奎、曾玲玲、曾真雅共同共有，而曾志龙、曾志雄、曾志鹏、曾志奎、曾玲玲、曾真雅明确表示不同意向陈龙智出租讼争房屋，故陈龙智要求其继续履行讼争合同、交付讼争房屋之诉求，于法无据，不予支持。
曾石羡珠明知张丽玉已经死亡，仍以其名义签订讼争房屋，并因其过错致使陈龙智的合同目的无法实现，其应依照合同约定向陈龙智支付违约金。鉴于曾石羡珠在合同签订后第九日即通知陈龙智不再履行合同并退还已支付的押金，陈龙智也未举证证明其因讼争合同无法履行导致的具体损失，综合讼争合同实际履行情况及公平原则，对曾石羡珠主张违约金标准过高的抗辩意见，予以采信，酌定违约金为10万元。
陈龙智要求曾石羡珠承担开具担保函的费用6000元，无合同依据，且其并未举证已实际支付该费用，故对其该项诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、曾石羡珠于本判决生效之日起七日内向陈龙智支付违约金10万元；二、驳回陈龙智的其他诉讼请求。案件受理费34698元，由陈龙智负担34276元，曾石羡珠负担422元。保全费5000元，由陈龙智负担4939元，曾石羡珠负担61元，因该款项已由陈龙智垫付，曾石羡珠应于本判决生效之日起七日内向陈龙智支付61元。
二审中，当事人没有提交新证据。
各方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕陈龙智的上诉请求进行审理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制。人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”一审法院根据查明的事实认定曾石羡珠代理行为无效，并无不当，陈龙智上诉主张一审认定合同无效，未依法告知当事人变更诉求和重新指定举证期限的理由，不符合上述规定，且也与其上诉请求相矛盾。
本案讼争合同约定租赁期限自2017年3月1日起算。陈龙智在起诉状中以合同约定“在租赁期间，若甲方提前解除合同，应支付给乙方违约金150万元。”但曾石羡珠于2017年1月18日通知陈龙智解除合同并于次日退还押金时合同约定租赁期限尚未起算，陈龙智的主张不符合“租赁期间”的约定。且陈龙智未提供证据证明该地段租金暴涨。至于一审受理费负担问题，《诉讼费用交纳办法》第二十九规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。……。陈龙智一审起诉请求继续履行合同，且明确合同标的额，其又要求赔偿违约金150万元，一审按照诉讼请求标的额较高的一项确定案件的诉讼标的额并根据案件的具体情况，当事人的败诉，决定当事人各自应当负担的诉讼费用数额，并无不当。
综上所述，陈龙智的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12800元，由陈龙智负担。
本判决为终审判决。
审判长 林巧玲
审判员 胡林蓉
审判员 陈 璟
二〇一八年七月十九日
书记员 陈 源
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。