辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2208号
上诉人（原审被告）：沈阳女人街房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾国际大厦A座2001室。
法定代表人：程君玲，系该公司董事长。
委托代理人：聂诚，男，1963年9月22日出生，汉族，系该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：陈晨，女，1961年2月10日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
原审被告：沈阳女人街商业发展有限责任公司，住所地：沈阳市浑南新区浑南四路1号B-21-20室。
法定代表人：王爱芹，系总经理。
委托代理人：李丹丹，女，1985年11月15日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人沈阳女人街房地产开发有限公司（以下简称“女人街地产公司”）因与被上诉人陈晨、原审被告沈阳女人街商业发展有限责任公司（以下简称“女人街商业发展公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2014）东陵民二初字第1303号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，审判员姜会军（主审）、代理审判员韩彩霞组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理，上诉人女人街地产公司的委托代理人聂诚，被上诉人陈晨、原审被告女人街商业发展公司的委托代理人李丹丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告陈晨与被告女人街地产公司于2006年4月28日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告女人街地产公司开发的位于浑南新区营盘北街5号B区2层E098号商铺一处，房屋总价款235，167元。当日，原告又与被告女人街发展公司就该商铺签订了一份《商铺租赁协议》及《商铺租赁协议补充条款》，约定租赁期自2007年1月1日至2012年12月31日止，其中2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期。租金为每月每平米151.68元，每月租金为2，578.58元（税前）。租金支付方式：自租赁起算日起，每六个月为一个结算周期。在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推（上打租）。在承租期内，原告只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由被告女人街发展公司所有。合同约定原告安晓鸣的权利义务：1、甲方（原告）同意：该商铺由乙方（被告女人街发展公司）以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使用的方式经营，甲方不得以任何理由进行干预。乙方的权利义务：租赁期届满后，如乙方继续承租，则甲方应同意，并由乙方决定续租期限及不低于总房款10％的年租金标准。具体条款由双方另行签订续租协议等内容。《商铺租赁协议补充条款》约定，若乙方支付租金逾期在30日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，协议继续履行；如乙方支付租金逾期在30日之后，甲方有权解除协议。协议签订后，被告女人街发展公司向原告支付2010年上半年租金15，471.48元。2012年、2013年原告曾多次向被告，政府有关部门主张权利未果。原告因租金一事向女人街发展公司主张权利，被告未予解决。原告诉至法院。
本院另查明，2012年1月1日，被告女人街地产公司将所有商铺其中包括原告购买的B区2层E098号在内的整体商铺租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。
原审法院认为：原告陈晨与被告女人街发展公司签订的商铺租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，因而应认定有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。被告辩解合同无效的理由不足，本院不予支持。租金数额。原、被告租赁合同中2010年7月1日起至2012年12月31日止租期内的租金，因每月租金为2，578.58元，故该部分租金2，578.58元×30个月计算为77，357.4元，本院予以确认。对租赁期届满后的2013年1月1日起至2014年6月30日期间的占有使用费，因被告没有将商铺交还原告，继续使用该商铺，应按原租赁合同标准给付原告。原告要求2013年1月1日至2014年6月30日的占有使用费46，414.44元（2，578.58元×18个月）应当予以支持。
关于原告提出支付违约金的诉讼请求，根据原被告签订的商铺租赁协议补充条款，被告应向原告承担违约责任。虽然补充条款对被告支付租金逾期在30日之后的违约责任没有明确约定，只约定了原告有权解除协议，但鉴于该商铺现已由被告女人街地产公司租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司，原告解除合同的法律后果涉及他人利益，其解除合同的权利不能得到实现，故原告要求按日支付逾期应付款万分之一违约金的诉讼请求，本院予以支持。因双方合同约定租金支付方式为六个月是一个付款周期，六个月租金为15，471.48元（2，578.58元×6个月）。由于付款日期为每六个月周期的第一个月内，故付款日期应为每年的1月31日前及7月31日前，故违约金应按本金17，751元计算，自2010年8月1日起至2014年6月30日止，按日万分之一于每年的2月1日、8月1日起分段计付违约金至2014年6月30日止。
因被告女人街地产公司不是争议商铺的所有人、承租人，在未征得所有权人同意的情况下，将诉争商铺租赁给案外人兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司使用，侵害了原告的财产权利。依照民法通则的规定，被告女人街地产公司应对2012年1月1日后的租金、占有使用费及利息承担连带责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条之规定，判决如下：一、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈晨支付自2010年7月1日起至2012年12月31日止的商铺租金77，357.4元；二、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈晨支付自2013年1月1日起至2014年6月30日止商铺占有使用费46，414.44元；三、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈晨支付商铺租金及占有使用费123，771.84元的违约金（按本金15，471.48元计算，自2010年7月1日起至2014年6月30日止，按日万分之一于每年的2月1日、8月1日起分段计付利息至2014年6月30日止）；四、被告沈阳女人街房地产开发有限公司对2012年1月1日以后应由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司承担的义务负连带给付责任；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，937元，由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司负担。
宣判后，上诉人女人街地产公司不服原判，向本院提出上诉，理由是：1、原审法院认定租赁协议有效是错误的。租赁协议中的租赁物不存在，租赁合同不可能履行。由于政府拆迁停建，陈晨没有取得商铺，客观上也不可能取得该商铺，陈晨至今也未进行房屋所有权登记确立物权，实际上也不可能取得物权。房屋买卖合同中的商铺因客观上无法分割四至范围并交付，无法进行测绘并登记确立物权，至于租赁权就更是空中楼阁，租赁合同事实上不可能实际履行。2、原审法院认定女人街地产公司承担连带给付责任是错误的。女人街房地产公司出租给兴隆大奥莱租赁房产的所有权属于女人街房地产公司，一审法院认定女人街房地产公司将陈晨的商铺对外出租与事实不符，理由如前所述，应另案解决。请求：撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案一切诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈晨辩称：同意一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
原审被告女人街商业发展公司辩称：同意上诉人意见。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的商品房买卖合同、商铺租赁协议及补充条款等证据在卷佐证，经开庭质证，本院依法予以确认。
本院认为：关于陈晨、女人街地产公司、女人街商业发展公司三方之间签订的合同效力问题。陈晨与女人街地产公司签订的《商品房买卖合同》，以及陈晨与女人街商业发展公司签订的《商铺租赁协议》及补充条款，均系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性、禁止性规定，皆合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行自己的义务。陈晨已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，女人街地产公司和女人街商业发展公司也应当按照合同约定履行各自的义务。女人街地产公司和女人街商业发展公司以政府曾发出拆迁公告等为由，主张陈晨没有实际取得商铺，客观上不可能取得商铺，以及商铺未办理物权登记等，均缺乏事实依据，违背基本的诚实信用原则，本院不予支持。
关于租金、商铺占有使用费及利息的给付问题。《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期与《商铺租赁协议》约定的商铺交付日期相同，租赁期限从交付次日起算，陈晨对交付日期予以确认，并选择按照房屋租赁合同法律关系诉请支付租金等，应予支持。女人街商业发展公司应当按照《商铺租赁协议》约定履行，向陈晨支付租金及利息。《商铺租赁协议》约定租赁期满后，女人街商业发展公司未与陈晨签订新的租赁合同，亦未将商铺返还给陈晨，应当向陈晨继续支付商铺占有使用费。原审判决正确，应予维持。
关于女人街地产公司是否应当承担连带给付责任的问题。由于女人街地产公司已将商铺出售给陈晨，其或女人街商业发展公司在未与陈晨签订新的租赁协议，未经陈晨同意并授权的情况下，由女人街地产公司与案外人“沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司”签订租赁协议，并将涉案商铺交付给案外人经营使用，明显侵害了陈晨的合法权益，女人街地产公司应当承担连带给付的法律责任。原审判决正确，应予维持。
综上，上诉人的上诉主张缺乏事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，937元，由上诉人沈阳女人街房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 韩彩霞
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；