江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0621民初2218号
原告中国工商银行股份有限公司海安支行，住所地海安县海安镇人民西路3号。
负责人王曙，该行行长。
委托代理人崔镱泷、王宏，该行职员。
被告胡海龙。
被告凌琳。
被告南通苏中置业有限公司，住所地海安县海安镇中坝南路18号建工大厦25层。
法定代表人黄春明，该公司董事长。
委托代理人刘云鸿，该公司项目主管。
委托代理人钱红，江苏维建律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司海安支行（以下简称工行海安支行）诉被告胡海龙、凌琳、南通苏中置业有限公司（以下简称苏中公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月29日公开开庭进行了审理。原告工行海安支行的委托代理人崔镱泷、王宏，被告凌琳，被告苏中公司委托代理人刘云鸿、钱红到庭参加诉讼，被告胡海龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行海安支行诉称：被告胡海龙、凌琳于2008年8月8日登记结婚，在婚姻存续期间内的2009年11月5日，原告与被告胡海龙、凌琳、南通朗地万星置业有限公司（现变更为南通苏中置业有限公司，以下简称朗地公司）签订《中国工商银行个人购房借款/担保合同》一份，约定：被告胡海龙向原告借款94万元；借款期限为240个月；按月等额本息还款；用途为购置由被告朗地公司开发的海安镇贵都瑞城1幢1-902室住房；被告朗地公司对被告胡海龙上述借款承担连带责任保证。合同签订后，原告于当日发放了该笔贷款。后被告胡海龙涉及多起债务纠纷所购上述房屋被法院查封，且案涉借款截止2016年4月8日已违约4期未归还，故原告依据合同约定宣布贷款提前到期，被告胡海龙、凌琳再未能归还本息，被告苏中公司也未按合同约定履行保证责任。现原告起诉至法院请求判令：1、被告胡海龙、凌琳立即归还原告借款本金737082.68元、利息8697.89元（暂计算至2016年4月5日）及从2016年4月6日起至该笔借款实际还清为止的利息；2、被告苏中公司对上述债务承担连带责任。
被告胡海龙未答辩，亦未提供相关证据。
被告凌琳辨称：1、我与被告胡海龙已协议离婚，离婚时案涉房屋尚未能交付使用，双方在离婚协议书中也明确约定案涉房屋的产权人为胡海龙。后该房屋在初始登记时房屋产权证上载明的所有权人就是被告胡海龙（共有人为刘甜梅），没有出现我的名字，所以案涉房屋不是我和被告胡海龙的婚后共同财产，我不是被告胡海龙上述借款的共同还款人。因案涉房产尚未办理抵押登记手续，我更不是抵押物共有人；2、本案中签订是“个人”购房还款协议而不是“夫妻”购房还款协议，我只是以配偶身份签字，而且该协议条款中没有提到我是否有还款义务，所以我不应当承担共同还款责任。
被告苏中公司辨称：1、被告胡海龙在2014年就出现逾期还款的情况，在2015年案涉房屋也被有关法院采取了财产保全措施，原告未能及时止损导致借款人还款能力下降，应对损失扩大承担责任；2、我公司为借款人提供的是阶段性连带责任保证，保证责任自案涉房屋办理抵押物登记时即可解除。本案中，案涉房屋2012年就符合办理抵押登记手续，原告在明知借款人还款能力出现问题时就应当催促借款人办理抵押登记手续，原告消极的不作为行为不应当影响我公司阶段性连带责任保证的免除；3、原告未经我公司同意私自从我公司账户扣减17020.31元用以偿还被告胡海龙的逾期贷款，因我公司不承担阶段性连带责任保证，故要求原告将上述款项予以返还。
经审理查明：2009年11月5日，被告胡海龙（借款人、抵押人）、凌琳（抵押物共有人）、朗地公司（保证人）与原告工行海安支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：本合同各方根据有关法律、法规，在平等、自愿的基础上，为明确责任，恪守信用，签订本合同，并保证共同遵守；贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为940000元；贷款用途为购买第一套住房；贷款期限为240个月；贷款利率为年利率4.158%；借款人授权贷款人将贷款一次划入下列账户:户名为南通朗地万星置业有限公司、账户为11×××38、开户行为工行海安支行，贷款利息自实际放款日起计算；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人指定其在贷款人处开立的下列个人结算账户作为还款账户：户名为胡海龙、账号为62×××17、开户行为工行海安支行；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按合同约定贷款利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押人为胡海龙、凌琳，抵押物为海安镇贵都瑞城1幢1-902室住房；贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物；本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续；抵押人应在能够进行不动产登记之日起30日内办妥产权登记并在获得房屋所有权证书30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管；保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。
同日，被告胡海龙（甲方、债务人、抵押人）、朗地公司（乙方、保证人）和原告工行海安支行（丙方、债权人）签订《个人购房还款协议》一份，约定：根据甲、乙、丙于2009年11月5日签订的中国工商银行《个人购房借款/担保合同》，丙方已于2009年11月5日向甲方发放商业性贷款94万元，年利率4.158%，期限至2029年11月5日；甲方采取每月等额本息还款法的还款方式向丙方还款；甲方为保证本协议的履行，以登记过的财产作抵押，作为还款担保；乙方对甲方所欠丙方的债务，提供阶段性保证担保，并承担连带担保责任，待甲方办妥抵押登记手续，并将相关登记文书交付丙方收执后，乙方担保责任将自行解除。被告凌琳以被告胡海龙配偶的身份在上述协议上签字。
同日，被告胡海龙向原告工行海安支行出具借款凭证一份，借款凭证记载：借款种类为个人自营性住房贷款；担保方式为抵押和保证；借款用途为购房；借款人为胡海龙；收款人为朗地公司；年利率为4.158%；逾期年利率为5.4054%；借款期限为240个月；借款到期日为2029年11月5日。凭证出具后，原告工行海安支行依约发放了94万元贷款。
2009年4月16日，被告朗地公司与原告工行海安支行的上级分行中国工商银行股份有限公司南通分行签订《按揭贷款业务合作协议》，双方就被告朗地公司开发并销（预）售的贵都瑞城项目的按揭贷款进行了约定。同日，被告朗地公司召开临时股东会审议并通过了股东会/董事会决议，同意与工行海安支行建立个人住房及个人商业用房按揭贷款合作关系。后被告朗地公司向原告工行海安支行出具承诺函一份，承诺函记载：我公司开发建设的“贵都瑞城”商住房项目个人住房按揭贷款与贵行合作，并承诺在借款人（购房人）房产证及他项权证未办妥之前，为借款人（购房人）提供阶段性连带责任担保，即保证在借款人不能按月归还贷款本息连续超过三期时，我公司承担偿还贷款本息的全部连带责任，借款人（购房人）所购住房由我公司回购或由贵行从我公司保证金存款账户上直接扣收。
2011年9月13日，南通朗地万星置业有限公司经南通市海安工商行政管理局核准名称变更为南通苏中置业有限公司。
另查明，案涉贷款发放后，被告胡海龙依据合同约定每月归还相应本息，但从2016年1月5日起被告胡海龙连续出现四次逾期，原告向被告胡海龙进行催收，在催收无果的情况下原告依据合同约定宣布案涉贷款提前到期并向被告胡海龙发放提前还款函。被告胡海龙在提前还款函上予以签字，提前还款函明确：截止2016年4月8日，被告胡海龙尚欠原告借款本金737082.68元、贷款利息8697.89元。原告多次催要无果后，诉至法院。后因借款人和担保人一直未履行相应责任，原告工行海安支行于2016年6月29日从被告苏中公司账号为11×××38账户中扣减了17020.31元（本金10190.95元、利息6829.36元）用以归还被告胡海龙归还的2016年4月、5月、6月的逾期本息，因2016年4月应还利息为2077.7元，故被告胡海龙尚欠借款本金726891.73元、利息6620.19元。
另查明，被告胡海龙和被告凌琳于2008年8月8日登记结婚，于2010年8月19日登记离婚并签订离婚协议书一份，协议书记载：位于海安县贵都瑞城902室住房一套产权归男方所有；婚姻存续期间债权债务全部归男方享有和偿还。案涉房屋于2012年3月5日到海安县房屋产权监理所办理房屋产权证，房屋产权证上载明案涉房屋为胡海龙和刘甜梅共同共有。案涉房屋未到有权部门办理抵押登记手续。
上述事实，有个人购房借款/担保合同、个人购房还款协议、借款凭证、个人贷款正常发放单、借据历史处理明细本地查询表、个人逾期贷款催收函、提前还款函、按揭贷款业务合作协议、临时股东会/董事会决议、承诺函、变更登记通知书、营业执照、离婚证、离婚协议书、房产证、中国工商银行业务回单以及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：被告胡海龙与原告工行海安支行签订的个人购房借款/担保合同、个人购房还款协议均是当事人真实意思的表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约全面履行义务。工行海安支行按合同约定履行了发放贷款的义务，被告胡海龙应当按照合同约定归还借款本息。因被告胡海龙连续出现三次逾期，原告宣布贷款提前到期符合合同约定。贷款被宣布提前到期后，被告胡海龙未归还全部本息，构成违约。被告胡海龙应按约还本付息，逾期还本还应当支付逾期利息。
根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案中，案涉借款发生在被告胡海龙和被告凌琳夫妻关系存续期间，借款目的是购房，而被告凌琳未能充分举证证明案涉借款是被告胡海龙个人债务或属于婚姻法第十九条第三款规定情形，故应当认定认定为夫妻共同财产。被告凌琳提供的离婚协议书属于其与被告胡海龙的内部约定，不具有对抗债权人的效力。故针对被告凌琳的辨称，本院不予支持。
朗地公司与原告工行海安支行签订的个人购房借款/担保合同、个人购房还款协议、按揭贷款业务合作协议以及朗地公司出具的临时股东会/董事会决议、承诺函均是当事人真实意思的表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约全面履行义务。保证人朗地公司自愿为案涉借款提供阶段性连带责任保证，保证责任明确，应当承担保证责任。朗地公司抗辩因原告工行海安支行的不作为导致朗地公司阶段性连带责任保证的延续，未能提供相应的证据，本院不予支持。因朗地公司的阶段性连带责任保证未能免除，故原告工行海安支行有权依据合同约定从苏中公司账户扣收被告胡海龙逾期贷款本息。朗地公司经法定程序将名称变更登记为苏中公司，朗地公司的权利义务均由苏中公司承继。
被告胡海龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了对证据质证、对事实抗辩的权利，不利后果依法由其承担。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡海龙、凌琳归还原告中国工商银行股份有限公司海安支行借款本金726891.73元、利息6620.19元。
二、被告胡海龙、凌琳偿付原告中国工商银行股份有限公司海安支行借款本金726891.73元从2016年7月6日起计算至实际还清借款之日止的逾期利息（逾期年利率为5.4054%）。
上述两项义务，由被告胡海龙、凌琳于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。
三、被告南通苏中置业有限公司对被告胡海龙、凌琳的上述义务承担连带清偿责任，被告南通苏中置业有限公司承担连带责任后，有权依据本判决书直接向被告胡海龙、凌琳追偿。
案件受理费11258元，诉讼保全费4270元，合计15528元，由被告胡海龙、凌琳、南通苏中置业有限公司连带负担（此款已由原告代垫，三被告于履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11258元（开户名：南通市财政局，帐号：47×××82，开户行：中行西被闸支行）。
审 判 长 滕自强
代理审判员 吉振宇
人民陪审员 李 明
二〇一六年八月五日
书 记 员 陈小敏
附：《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确。依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期限不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第三十四条第二款连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。