＼n上海市嘉定区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）嘉民三（民）初字第1246号＼n原告武必强。法律文书送达确认地上海市嘉定区丰庄路450弄（丰庄一村）85号402室。＼n被告周杰。法律文书送达确认地上海市宝安公路3415弄62号。＼n原告武必强诉被告周杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员韩颖独任审判，并于2014年1月20日公开开庭审理。原告武必强、被告周杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告武必强诉称，原告于2013年2月5日通过上海市公共资源拍卖中心的司法委托拍卖会，以最高价格竞得嘉定区某某街248弄501室房屋（以下简称501室房屋），并于同年3月7日收到上海市嘉定区人民法院执行裁定书及协助执行通知书。3月8日，原告打电话给被告告知其房屋产权已转移，希望与被告尽快沟通，被告不予理睬。3月24日，原告前往501室房屋，发现被告不在屋内。经电话联系，被告于半小时后到达。原告要求上楼去自己的房屋内探视，并要求和被告确认原《房屋租赁协议》继续执行或双方重新签订房屋租赁协议。被告拒绝原告进入房间，并称原来的房东欠他钱。原告在参与该房产的拍卖前通过拍卖公司知道501室房屋上有租约，房租支付到2012年7月31日，2012年8月1日起尚未支付过租金，拍下房产后，原租约继续有效，而租金需自行联系收取。之后，原告多次联系被告，一再表明只要被告支付租金，房屋可以继续租住直至期满，但被告拒绝支付租金。为此，原告于2013年5月3日、2013年6月5日，分别向被告发出了《沟通函》和《催房租函》两封挂号信，后上述两封信件因无人签收而退回。原告于2013年6月28日、2013年8月16日向被告发送了催讨房租的短信，2013年9月20日向被告发出了解约通知短信。原告催讨租金未果，遂提起诉讼。原告诉请：1、要求确认原、被告租赁关系于2013年9月20日起解除；2、被告立即搬离嘉定区某某街248弄501室；3、被告支付原告自2013年3月7日起至2013年9月20日止的租金（房屋租金按1800元／月计算）；4、被告支付原告自2013年9月21日起至实际搬离之日止的房屋实际使用费（房屋使用费按1800元／月计算）；5、诉讼费由被告承担。＼n被告周杰辩称，不同意原告的诉讼请求。该房屋是之前的房主左淑凤租给被告的，被告与左淑凤间签订有房屋租赁合同，租期到2018年。左淑凤欠被告60万元，她承诺房子一直租给被告，租金从60万借款中扣除直到扣完为止。被告收到了原告催讨房租和解除租赁关系的短信，但被告认为没有必要理会原告，因为被告借给左淑凤的钱款已经抵掉了房租。＼n经审理查明，2013年2月，原告通过司法委托拍卖程序购得上海市嘉定区某某街248弄15号501室房屋。原告在竞拍前，通过拍卖公司得知该房屋存在租约，该房屋拍卖后原租赁关系继续存在。2013年3月6日，本院（2012）嘉执字第4673-2号执行裁定书裁定：1、被执行人左淑凤与他人共同共有的坐落于嘉定区某某街248弄15号501室房屋归买受人武必强所有；2、买受人武必强持本裁定在30日内到有关房产管理部门办理房产过户，发生费用由买受人武必强自理。2013年4月25日，该房屋产权登记为原告武必强所有。2013年5月3日、2013年6月5日，原告向被告邮寄两封挂号信催讨房租，均被邮局退回。2013年6月28日、2013年8月16日原告通过短信方式向被告催讨房租。催讨未果后，原告于2013年9月20日短信通知被告：“今起本人收回房屋，请你十五日内搬离并支付自2013年3月7日至搬离日的房屋使用费，结清水、电等费用”。＼n另查明，1、501室房屋在过户给原告前，原权利人之一为案外人左淑凤；2、2010年6月30日，被告周杰与左淑凤签订房屋租赁协议，协议约定左淑凤将501室房屋租给被告周杰居住，租期自2010年8月1日至2018年8月1日止，租金支付标准为1800元／月。租金支付方式为：先付后住，被告周杰先付给左淑凤12个月租金，计21600元，以后被告周杰每次再付给左淑凤12个月租金，直到期满为止。3、签约当日，被告周杰即向左淑凤支付了一年房租21600元及押金1800元。4、本院于2012年4月9日作出（2012）嘉民一（民）初字第289号民事判决，判令左淑凤、赵小亮应于本判决生效之日起十日内归还周杰人民币600000元，并按银行同期存款基准利率支付利息。＼n以上事实有房屋租赁协议、房地产权证书、（2012）嘉执字第4673-2号执行裁定书、（2012）嘉民一（民）初字第289号民事判决书、收条、短信内容摘录等证据及当事人庭审陈述为证，事实清楚、证据充分，本院依法予以确认。＼n本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告经拍卖获得501室房屋产权后，该房屋上被告与案外人间的租赁协议在原告与被告间继续发生法律效力。不动产物权的变更，自记载于不动产登记簿时发生效力。501室房屋于2013年4月25日变更登记为原告所有，故原告自该日起承继该房屋上原出租人的权利、义务，有权向被告收取租金。原告主张被告从2013年3月7日起支付租金的依据不足。被告作为承租方应当向房屋权利人履行支付租金的义务。被告自2013年4月25日后未向原告支付过租金，经原告催讨并给予合理期限后仍未支付，原告据此主张解除合同符合合同法的相关规定。对于被告辩称左淑凤向其承诺用租金冲抵借款，故无须再向原告支付租金的辩称意见，因被告未提供任何证据予以证明，本院不予采信。况且，被告与案外人左淑凤间的借贷关系与本案中原、被告间的租赁关系是两个法律关系，案外人欠被告款项也不能构成被告拒绝向原告支付租金的正当理由。庭审中，被告确认2013年9月20日收到了原告发送的要求收回房屋的短信。原告起诉要求确认租赁合同于2013年9月20日之日起解除、被告搬离房屋合法有据，本院予以支持。对于原告诉请的租金及房屋实际使用费，结合本案事实和相关证据，被告应当支付原告自2013年4月25日起至2013年9月20日止的租金（按1800元／月计算）以及自2013年9月21日起至实际搬离之日止的房屋实际使用费（按1800元／月计算）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条及《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下：＼n一、确认原告武必强与被告周杰之间关于上海市嘉定区某某街248弄501室房屋的《房屋租赁协议》于2013年9月20日解除；＼n二、被告周杰应于本判决生效之日起十日内搬离上述房屋；＼n三、被告周杰应于本判决生效之日起十日内支付原告武必强自2013年4月25日至2013年9月20日的房屋租金人民币8760元；＼n四、被告周杰应于本判决生效之日起十日内支付原告武必强自2013年9月21日起至实际搬离之日止的房屋实际使用费（按1800元／月计算）；＼n五、驳回原告武必强其他诉讼请求。＼n负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费80元，减半收取40元，由被告周杰负担（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n代理审判员韩颖＼n二〇一四年一月二十四日＼n书记员方靖＼n附：相关法律条文＼n一、《中华人民共和国合同法》＼n第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。＼n……＼n第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。＼n第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。＼n第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。＼n二、《中华人民共和国物权法》＼n第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。