沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0114民初1769号
原告：张民军，男，1965年7月23日生，汉族，现住沈阳市于洪区闾山路**号163。身份证号：21010519650723373X
原告：董秀君，女，1966年1月19日生，汉族，现住沈阳市于洪区闾山路**号163。身份证号：210105196601193447
被告：沈阳银亿房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区怒江北街221号。组织机构代码证代码：78874080-4。
法定代表人：王德银，系董事长。
委托代理人：贺传盛，系辽宁申扬律师事务所律师。
原告张民军、董秀君诉被告沈阳银亿房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王霄霄适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告张民军、董秀君、被告沈阳银亿房地产开发有限公司委托代理人贺传盛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的房屋一套，原告按约定支付了购房款，但被告未按合同约定将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告迟延取得房产证，构成违约，应承担违约责任。请求判令：1、被告按合同约定支付办理产权登记的违约金25657.37元；2、被告人承担诉讼费用。
被告辩称：一、逾期办证的根本原因不在答辩人，请求追加泰州华夏集团（泰州市第二建筑安装工程公司）、实际施工人翟民、沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会为本案第三人。答辩人虽延期办证，但根本原因不在答辩人，是“福居园”施工单位及实际施工人未能将全部档案移交，建委相关部门无法出具档案合格证，无法向房产部门申报材料造成的。答辩人已向“福居园”施工单位及实际施工人提起诉讼，两审法院一、二审判决答辩人胜诉，施工单位及实际施工人限期移交全部档案。另外，沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会对施工方档案移交也负有责任。为了保证案件的正确审理，答辩人现请求追加泰州华夏集团（泰州市第二建筑安装工程公司）、实际施工人翟民、沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会为本案第三人参加诉讼。
二、被答辩人起诉违约金过高，请求予以调整。被答辩人所购房屋均按合同约定时间交付，未影响业主居住使用，客观上所购房屋均已大幅度升值，被答辩人在经济利益上并无损失，其诉讼请求的违约金为日万分之一，比例过高，不尽合理，答辩人请求考虑实际情况予以下浮调整，违约在200天以上的，按照总房款1%处理，200天以下的按日万分之零点五处理。
三、鉴于逾期办证案件的特殊性，现诉讼请求尚不能终局解决赔偿问题，答辩人请求案件中止审理。考虑答辩人暂不能办证，被答辩人的诉讼请求亦不能终局解决赔偿问题，为避免二次起诉、增加诉累、浪费司法资源，答辩人请求案件暂中止审理，待答辩人近期办证后，由法院一并终局审理。这样既不存在诉讼时效问题，也能一次性解决业主赔偿问题，法院也会节省资源。
经审理查明，2011年9月23日，原告张民军、董秀君与被告沈阳银亿房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区闾山路24号163室房屋，建筑面积为64.39平方米，金额为342555元，合同第八条约定，出卖人应当在2011年11月30日前，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经四方验收合格；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按合同约定交付了购房款。
2011年12月23日，原告办理了入住手续。
截止本案开庭审理之日，涉案房屋尚未完成新建商品房初始登记备案。
上述事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、发票、物业费收据等相关证据在卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以确认。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。原、被告自愿签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原告于2011年12月23日办理入住手续，被告应于2013年12月12日之前按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告至今未完成新建商品房初始登记备案，已构成违约。
关于原告请求的逾期办理房屋所有权证违约金的数额问题。
首先，违约金最主要的法律属性和立法目的是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，在商品交换等价原则的基础上追求合同正义与公平。故确定违约金数额时，在遵重合同双方当事人意思自治的同时，应充分考虑违约行为所造成的损失数额、在约定过高或过低时可以适当调整，以实现民法公平原则的要求。
违约金的约定亦是在违约发生时对违约方的惩罚，但在确定违约责任之时应充分考虑违约方的过错程度，因过失违约、客观因素违约的，在认定违约责任时应与故意违约有所区别，以期体现民法的诚实信用，使惩罚程度与过错程度相适应。
其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，在法律规定上充分体现了违约金补偿性属性，将实际损失作为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。
第三，本案中，原告已占有使用涉案房屋，实现了该房屋的使用价值，且并无证据证明因被告的违约行为而导致原告遭受经济损失，而根据被告提供的相关证据，被告的违约行为确系多种因素造成，故《商品房买卖合同》约定按已付房款的日万分之一标准计算违约金明显过高，应予以调整。结合本地区实际情况，应由被告一次性向原告支付逾期办证违约金数额定为已付总房款的百分之一为宜，即3426元(342555元×1%)。
关于被告提出追加泰州市第二建筑安装工程公司、侯文革、沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会为本案第三人参加诉讼的请求，因泰州市第二建筑安装工程公司、侯文革、沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会并非本案《商品房买卖合同》当事人，与商品房买卖合同法律关系不具有直接联系，故被告的该项请求不符合法律规定，本院不予支持。
关于被告提出的中止诉讼的主张，其所依据的理由不符合诉讼中止的法定条件，故该主张本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告沈阳银亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付原告张民军、董秀君逾期办理房屋所有权证违约金3426元；
二、驳回原、被告其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费441.40元，减半收取220.70元，由被告沈阳银亿房地产开发有限公司承担25元，由原告张民军、董秀君承担195.70元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 王霄霄
二〇一六年八月十日
书记员 胡 月