＼n广东省佛山市南海区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）佛南法民三初字第896号＼n原告（反诉被告）钟伟强，男。＼n委托代理人唐广凌，系广东晋元律师事务所律师。＼n委托代理人麦剑飞，系广东晋元律师事务所律师。＼n被告（反诉原告）李凯雄，男。＼n委托代理人黄叶明，系广东金腾律师事务所律师。＼n原告钟伟强与被告李凯雄土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月22日立案受理后，被告提起反诉，本院依法决定将反诉与本诉合并审理，由审判员朱道春适用简易程序于同年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐广凌、麦剑飞与被告委托代理人黄叶明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称：2013年3月23日，原、被告签订《土地油罐租用合同》，约定被告将位于南海区的土地一块及油罐出租给原告存放非危化品类油品，租赁期限自2013年6月15日起至2019年6月14日止，租期6年，每月租金50000元。合同签订后，被告向原告收取了保证金（租罐订金）200000元，此外原告另向被告支付了盖棚补偿款50000元。2013年5月底，原告陆续将相关设施搬至该租用场地内，并投入人力、物力对该租用场地进行使用前的相应整理和改造，但在2013年6月15日，佛山市南海区里水镇清理无证无照领导小组办公室突然对该场地进行查封，要求现场作业工人立即停工，并在电箱上张贴封条，将场地停水停电，原告就此与被告进行反复沟通，但被告一直置之不理，为避免损失进一步扩大，原告不得不于2013年7月5日前将相关设施搬离该租用场地。原告认为，被告在明知租用场地及油罐用于存放非危化品类油品的情形下，故意隐瞒该租用场地用途等相关重要事实，将不符合合同目的该租用场地出租给原告，致使该租用场地在租期开始计算当天即被佛山市南海区里水镇清理无证无照领导小组办公室查封，致使原告根本无法正常使用该租用场地，原告与被告订立《土地油罐租用合同》的目的根本无法实现。依据相关法律规定，原、被告签订的《土地油罐租用合同》无效，被告理应向原告退还保证金（租罐订金）20万元及盖棚补偿款5万元，并赔偿原告对租用场所的整理及相关设施的搬迁费用等各项损失195243元。故起诉请求法院判令：1、确认原、被告于2013年3月23日签订的《土地油罐租用合同》无效；2、被告立即向原告退还保证金20万元、盖棚补偿款5万元、赔偿原告损失200823元；3、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：被告立即向原告退还保证金20万元、盖棚补偿款5万元、赔偿原告损失195243元。＼n被告答辩并反诉称：原、被告签订的《土地油罐租用合同》为双方当事人真实意思表示，涉讼土地为荒丘地，合同约定用于存放非危化品类油品，并约定原告不得改变土地用途，涉讼土地并非用于非农业建设，因此原、被告之间的租赁合同合法有效。虽然涉讼土地未办理建设用地手续，但原告认为合同不能履行的原因并非土地性质，佛山市南海区里水镇清理无证无照领导小组办公室因案外人未经审批扩大经营查封涉讼土地旁边的经营场所，并非针对涉讼土地，因此原告认为合同不能履行的理由不能成立。2013年3月23日原、被告签订租赁合同，约定租赁期限为六年，正是考虑到租赁期限较长，被告才同意从2013年6月15日开始收取租金，但涉讼土地被告在签订租赁合同后即交付给了原告使用，现原告不履行合同，也未将土地交还给被告，故被告认为原告应从签订合同之日起向被告缴纳土地租金，原告的诉讼请求没有任何法律依据，理应驳回，原告违约，应承担违约责任，故反诉请求：1、解除双方于2013年3月23日签订的《土地油罐租用合同》，原告立即将承租的土地和油罐完好返还给被告；2、原告立即向被告支付租赁物占用期间的租金40万元（暂从2013年3月23日计至2013年11月15日，并主张至实际交还租赁物之日止）；3、原告已支付的合同保证金20万元作为违约金归被告所有；4、反诉费用全部由原告承担。＼n针对被告反诉，原告辩称：被告将不能用于合同目的的土地及违法搭建的大棚出租给原告，违反相关法律强制性规定，原、被告签订的租赁合同无效，合同约定原告从2013年6月15日开始缴纳租金，但涉讼土地在当日即被查封，原告无法实际使用土地，故无需向被告缴纳任何租金，被告反诉请求全部不能成立，请求法院予以驳回。＼n诉讼中，原告举证如下：＼n1、原告身份证（1份，复印件），用以证明原告的诉讼主体资格。＼n2、人口信息全项（1份，复印件），用以证明被告的诉讼主体资格。＼n3、土地油罐租用合同（1份，原件），用以证明原、被告双方签订合同，被告将涉案土地出租给原告，用于存放非危化品油类。＼n4、收据（N0.8023038、N0.5034951）（2份，原件）、中国建设银行支票存根（1份，原件）、对帐单（1份，打印件，加盖中国建设银行股份有限公司佛山中海万锦支行票据受理专用章），用以证明原告按照合同约定向被告支付了保证金20万元以及搭棚补偿款5万元。＼n5、收据（15份，原件）、中国农业银行客户通知书（3份，原件）、南海信利装卸运输队施工单（1份，原件）、收款收据（11份，原件）、中国建设银行电话支付系统（1份，打印件）、送货单、机械台班签收单据（各1份，原件），用以证明涉案土地被查封以后，原告被迫将相关设施搬离，产生费用195243元。＼n6、照片（12份，原件），用以证明涉案土地现状及当时的搬离情况。＼n7、照片（1份，原件），用以证明涉讼土地上的水电在2013年7月16日仍未恢复。＼n诉讼中，被告举证如下：＼n1、被告身份证（1份，复印件），用以证明被告的诉讼主体资格。＼n2、承包合同（1份，原件）、关于伴岗村土地承包的决议（2份，复印件）、佛府南集有（2012）第0800352号土地使用权证（1份，复印件），用以证明涉案的土地是属于佛山市南海区里水镇北沙村民委员会伴岗村所有的荒地，经该村公开协商由被告承包经营，被告转租是征得该村的同意。＼n诉讼中，本院依法出示本院调取的如下证据：＼n1、佛山市南海区里水镇清理无证无照经营限期整改通知书（1份，复印件）。＼n2、佛山市南海区环境运输和城市管理局责令改正违法行为决定书（南环运城违改（2013）H-8号）（1份，复印件）。＼n3、佛山市南海区环境运输和城市管理局现场检查笔录（1份，复印件）。＼n4、佛山市南海区环境运输和城市管理局调查询问笔录（1份，复印件）。＼n经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2无异议，本院确认此二份主体资格证据的真实性及证明力。被告对原告提供的证据3真实性无异议，认为合同标的为土地和油罐，并未改变土地本质用途，并非用于非农建设。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告提供的证据4真实性无异议，认为出租标的不包括土地上盖棚，故协商原告支付50000元建棚费给被告。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告提供的证据5有异议，认为虽然单据金额总数为195243元，但并不能证明属于原告损失，单据形式也不合法，不能证明与本案有关联。经审查，被告质证理由成立，本院对此证据的证明力不予确认。被告对原告提供的证据6有异议，认为无法确认照片来源，虽然照片反映是涉讼租赁场地，但无法证明是当时现场。经审查，照片里反映了涉讼场地在搬迁时现场情况，本院确认此证据的真实性及证明力。被告对原告提供的证据7不确认，认为与本案无关。经审查，照片反映情况能与其他证据印证，本院确认此证据的真实性。原告对被告提供的证据1无异议，经审查，本院确认此身份证件的真实性及证明力。原告对被告提供的证据2有异议，认为原告非合同当事人，不清楚当事人合同签订的情况，但该合同未经法定程序，更不能证明涉讼土地能用于非农业建设。经审查，土地证加盖有行政部门公章，承包合同加盖有村公章，二者能相互印证，本院确认此证据的真实性。原告对本院调取的证据1-4真实性无异议，但认为被告是佛山市南海区凯晟燃料有限公司的实际控制人，被告曾在查封时签名确认，表明查封与本案关联性，整改通知时间为2013年7月13日，能与原告提供的证据7吻合。被告对本院调取的证据1-4真实性无异议，认为查处对象为佛山市南海区凯晟燃料有限公司，与涉讼土地无关，并非导致租赁合同不能履行的原因。经审查，本院确认调取的证据1-4真实性。＼n根据采信的证据结合当事人陈述，本院确认如下事实：＼n2007年11月15日，佛山市南海区里水镇北沙村伴岗股份合作经济社（甲方，发包方）与被告李凯雄（乙方，承包方）签订《承包合同》，约定：甲方同意将牛路岗口面积约5378平方米的荒丘地由乙方承包；承包期为28年，即由2008年1月1日起至2036年1月1日止；甲方纯发包土地，乙方合理利用土地，承包期间发生的材料、水、电及国家征收的其他各项费用均由乙方负责；乙方中途转租的，必须经甲方同意。2008年5月8日，佛山市南海区里水镇北沙村伴岗股份合作经济社在该合同上盖章注明同意转租。＼n2013年3月23日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《土地油罐租用合同》，约定：甲方出租位于南海区里水镇北沙伴仙岗村牛路岗口土地一块；占地面积约1500平方米，乙方承租存放非危化品类油品；租赁6年，即由2013年6月15日起至2019年6月14日止；甲方纯出租土地油罐，在租用过程中所需材料、水、电及增容及国家征收等费用均由乙方负责支付；如乙方中途改建、扩建、转租必须经甲方同意；乙方先付保证金200000元给甲方，承租金起点50000元／月，每三年递增15%，乙方每月1号至5号向甲方交当月租金，拖欠租金超过1个月，甲方有权冻结乙方的油品和保证金，并解除合同。当日，被告出具收据，确认收到原告租赁订金200000元及盖棚补偿款50000元。＼n2013年5月23日，佛山市南海区环境运输和城市管理局检查佛山市南海区凯晟燃料有限公司厂区，现场负责人为被告李凯雄，现场检查发现主要设备有储油罐、10个搅拌罐、1台保压压滤机、1个开放式搅拌池，被告李凯雄签名确认情况属实。2013年6月9日，佛山市南海区环境运输和城市管理局作出责令改正违法行为决定书，认为佛山市南海区凯晟燃料有限公司未经报批擅自扩建10个搅拌过滤罐、1台保压压滤机、1个开放式搅拌池，责令于2013年7月15日前补办环境影响评价审批手续。2013年7月13日，佛山市南海区里水镇清理无证无照领导小组办公室作出限期整改通知书，要求李凯雄二个工作日内到环保部门办理相关证件。2013年7月16日，佛山市南海区凯晟燃料有限公司申请恢复所断电源恢复供电。＼n2013年10月22日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认涉讼土地未办理建设用地手续；涉讼土地不存在交接障碍，原告认为涉讼土地此前已返还给被告，被告当庭同意接收涉讼土地。＼n本院认为，虽然原、被告签订的协议名称为《土地油罐租用合同》，但协议并未约定出租油罐数量、类型等情况，仅约定被告出租一块土地给原告使用，被告也未提供证据证明交付了油罐给原告使用，故本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中涉讼土地是农民集体所有的土地，目前尚未被批准为建设用地用途，而被告将涉讼土地出租给原告存放非危化品类油品，属于非农业建设使用，被告将该土地有偿出租给原告作非农业使用违反了法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与被告于2013年3月23日签订的《土地油罐租用合同》为无效合同。原告起诉请求确认该合同无效符合法律规定，本院予以支持。即使涉讼土地为荒丘地，但如果要作非农业用途仍需要土地管理部门核准变更土地用途，被告认为《土地油罐租用合同》合法有效理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，被告反诉请求解除《土地油罐租用合同》、原告已支付的租赁保证金200000元作为违约金予以没收均没有法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告请求被告返还其收取的租赁保证金200000元及棚盖补偿款50000元合法合理，本院予以支持。被告并未举证证明已交付了油罐给原告使用，现场照片也反映涉讼土地上并无油罐存放，被告反诉请求原告返还油罐理据不足，本院不予支持。庭审中，原、被告均确认涉讼土地不存在返还障碍，本院已当庭组织原、被告交接了涉讼土地，故本案中已无再判决原告返还土地给被告的必要。被告将未转换用途的农业地出租给原告作非农业用途，原告在未确定该土地可作为非农业用途的情况下与被告签订租赁合同承租土地，原、被告对《土地油罐租用合同》无效均有过错，原告为履行租赁进场准备及随后搬迁必然产生一定的经济损失，原告未举证证明搬离涉讼场地后将场地交付给被告，也导致被告因土地闲置而产生一定的经济损失，综合本案实际情况，本院酌定原、被告对自己经济损失各自负担，并对原告请求被告赔偿损失195243元、被告反诉请求原告支付占用期间的租金400000元均不予支持。＼n综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n一、确认原告（反诉被告）钟伟强与被告（反诉原告）李凯雄于2013年3月23日签订的《土地油罐租用合同》无效。＼n二、被告（反诉原告）李凯雄应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金200000元、棚盖补偿款50000元，合计250000元予原告（反诉被告）钟伟强。＼n三、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求。＼n四、驳回被告（反诉原告）全部反诉请求。＼n本案因简易程序结案，本诉受理费按原告变更后的为诉讼请求减半收取3989.32元（原告已预交4031.17元），由原告负担1464.32元，被告负担2525元。反诉受理费减半收取4900元（被告已预交），由被告负担。被告应于上述付款同期迳付还诉讼费2525元予原告，本院不另收退。＼n原告多预交的受理费41.85元，本判决生效后经原告申请，本院予以退还。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。＼n审判员朱道春＼n二０一三年十二月六日＼n书记员刘冬花