福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽08民终1288号
上诉人（原审被告）：黄元章，男，1963年6月18日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
被上诉人（原审原告）：福建可域物业管理有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道晟龙豪庭二期3号楼301-1室，统一社会信用代码9135080066506421XN。
法定代表人：彭映生，董事长。
委托诉讼代理人：黄振球，福建诺佳律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：汤憬镕，福建诺佳律师事务所执业律师。
上诉人黄元章因与被上诉人福建可域物业管理有限公司（以下简称可域物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省新罗区人民法院（2018）闽0802民初1249号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
黄元章上诉请求：请求判令撤销新罗区人民法院（2018）闽0802民初1249号民事判决书第一项，并依法改判由可域物业公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对可域物业有限公司扣减物业服务费过低，其违约责任难以匹配违约情节、应给予调整。一审判决认定，可域物业公司认可其未对黄元章处三层商场所对应的公共部分、共享设施设备提供物业管理服务；但其认为系因黄元章将楼梯、电梯、观光梯围起来单独使用、导致可域物业公司无法对该区域物业管理服务；一审判决通过现场查看情况、认定可域物业公司的陈述与客观事实不符。由此，可见可域物业公司故意不对黄元章三层商场对应的公共部位、共享设施设备提供物业服务，其对与黄元章物业服务合同违约、主观上是明目张胆、蓄意而为纯粹出于“想收钱不干活”的心理，必须进一步加大减少给付款项、方可匹配其违约情节、违约行为。一审判决认为“每个业主利益角度不同”。诚然不可否认可域物业公司对小区住宅部分有提供物业服务，但亿嘉丽都的物业类型为商住型，黄元章所在位置是亿嘉丽都小区的前端商场区域，可域物业公司从来没有提供商场和商场内住宅的卫生打扫及商场六部电梯的维保年检事项，黄元章因失去可域物业公司的服务，自行聘请人员打扫卫生和对六部电梯的维保年检。至于可域物业公司对亿嘉丽都的住宅小区所提供的物业服务，对黄元章的影响极为微小。综上，本案中可域物业公司故意不为黄元章所在商场所对应的公共部位、共享设施设备提供物业管理服务，一审判决对可域物业有限公司主张的物业服务费给予酌情扣减15％，难以匹配对应可域物业公司的违约情节，应加大扣减物业服务费的幅度，由黄元章负责15％的小区间接物业服务费方能彰显公平。二、黄元章为龙安物业有限公司代垫的29904.85元水电费应冲抵其对可域物业公司的物业服务费。龙安物业有限公司、可域物业公司分别与亿嘉丽都业委会签订的物业服务合同时间上存在重合处。物业服务合同可分割履行，对于时间重合处的物业服务，应是龙安物业有限公司以合同转让将其承受的债权债务一并转移至可域物业公司处。龙安物业公司同意黄元章用其代垫付的29904.85元款项冲抵其物业费，黄元章发函告知可域物业公司，其未作答复，应视为同意用该款冲抵物业费。一审判决不公正，恳请二审法院依法改判。
可域物业公司辩称，黄元章的上诉请求、事实与理由没有事实和法律依据，请求贵院给予驳回。一、一审法院扣减可域物业公司15%的物业服务费以及没有判决黄元章承担支付其租赁亿嘉丽都小区第三层北边公共架空层面积815.49㎡的物业服务费，是一审法院照顾了黄元章。1、三层商场黄元章已分别出租给了足浴、超妍会所、润元酒店三家不同的单位在使用。这三家单位自己都分别隔起来形成一个整体在单独使用，除这三家单位的人员和其客人或客户外，其他人是不能进去的，按法律规定和合同约定，可域物业只打扫公共区域部分，三层的专用电梯、东边通往亿嘉丽都小区外头的专用楼梯和三层商场围起来的内部卫生都不属于可域物业公司打扫的范围。但足浴、超妍会所、润元酒店每天都有清理出大量的垃圾、排泄物等，这些垃圾、排泄物全部是可域物业公司打扫及清理的，可域物业已按物业服务合同的约定全面履行了义务及责任。足浴、超妍会所、润元酒店内部电梯的维保不属于原告提供物业服务的范围，物业服务合同第16页明确了物业共享设施设备细目，电梯：垂直7部，它们分别在6号楼二部，1号楼二部，2、3、5号楼各一部。物业共享设施设备细目中就不包含足浴、超妍、润元酒店的内部电梯。且可域物业还为整个亿嘉丽都小区的绿化、安全防范、维护公共秩序等事项进行全面服务，按物业服务合同约定，黄元章应100%支付物业服务费，但一审法院只判决支付85%的物业服务费，一审判决明显偏袒了黄元章。2、黄元章承租亿嘉丽都业委会第三层北边公共架空层815.49㎡用于经营润元商务酒店、超妍会所、足浴等商业场所，这些商业场所每天都会排出大量的垃圾、排泄物等，这些垃圾、排泄物全部都是可域物业公司清理的，可域物业公司按合同履行了责任，但一审法院认定可域物业公司向黄元章主张支付物业费没有事实和法律依据，也是明显的偏袒了黄元章。二、在整个龙岩市城区，商业项目的物业服务费每平方米都在2元以上，没有1元的。在当时签订物业服务合同时就已经非常照顾和优惠亿嘉丽都小区的商户了。三、黄元章在上诉状中说的龙安物业公司，是黄元章与该公司之间的私事，黄元章在一审中就扯过这个事了，龙安物业公司与可域物业公司之间没有任何的关系。综上，黄元章的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
可域物业公司向一审法院起诉请求：判令黄元章支付可域物业公司从2016年1月至2018年1月止的物业服务费58914.75元。
一审法院认定事实：2016年1月1日，可域物业公司与亿嘉丽都业委会签订《福建省物业服务合同》一份。合同约定由可域物业公司向亿嘉丽都小区提供物业管理服务，物业类型为商住楼，服务期限为三年，即自2016年1月1日起至2018年12月31日止，物业服务费采取包干制方式，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，多层住宅、办公楼、商业物业、酒店公寓物业服务费为1.00元/月/㎡，业主应于每月15日前向可域物业公司支付物业服务费。此外，双方在物业服务合同上对物业服务的主要内容进行约定：……（二）负责本物业共享部位的日常维修、养护和管理，本物业共享部位细目见附件三；（三）负责本物业共享设施设备的日常维修、养护和管理，本物业共享设施设备细目见附件四；（四）负责本物业共享部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等……。亿嘉丽都小区三层商场S-01-C（建筑面积464.40㎡）、S-01-D（建筑面积272.03㎡）、S-01-F（建筑面积306.15㎡）、S-01-G(建筑面积498.52㎡)房产登记所有权人为黄元章，面积合计1541.10㎡。2018年2月9日，可域物业公司以黄元章未缴交2016年1月起至2018年1月止的物业服务费为由诉至法院，请求判如所请。
另查明，2011年10月28日，亿嘉丽都业委会与黄元章在龙岩市新罗区人民法院达成调解协议，协议约定亿嘉丽都业委会将亿嘉丽都小区第三层北边公共架空层出租给黄元章，面积为815.49㎡，租赁期限二十年，即从2011年10月28日起至2031年10月27日止，每年租金15000元。
经现场查看，亿嘉丽都三层商场现经营润元商务酒店、超妍会所、足浴等商业，通往亿嘉丽都三层商场分别有东、西两侧观光电梯各一部、中间扶手电梯一部、楼梯五个（其中由小区内部通往二、三层商场楼梯三个，由小区外部通往二、三层商场楼梯二个），前述楼梯、电梯、观光梯均为小区公共部位、共享设施设备，小区二、三层业主及实际使用人均可自由通行使用楼梯、电梯、观光梯。可域物业公司未对前述楼梯、电梯、观光梯提供物业管理服务。
一审法院认为，可域物业公司与亿嘉丽都业委会订立的《福建省物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。黄元章系该小区三层商场S-01-C、S-01-D、S-01-F、S-01-G的登记所有权人，理应依合同约定及法律规定向提供物业服务的可域物业公司缴交物业服务费。黄元章拖欠物业服务费，侵害了可域物业公司的合法权益，应限期清偿。诉讼中，黄元章主张可域物业公司未对三层商场所对应的公共部位、共享设施设备提供物业管理服务，可域物业公司对此予以认可，但认为系因黄元章将楼梯、电梯、观光梯围起来单独使用，导致可域物业公司无法对该区域提供物业管理服务。结合现场查看情况，该小区二层、三层业主及实际使用人均可自由通行使用该楼梯、电梯、观光梯，可域物业公司的陈述与事实不符，本院对可域物业公司的陈述不予采信。可域物业公司要求黄元章给付三层商场S-01-C、S-01-D、S-01-F、S-01-G区域从2016年1月起至2018年1月止的物业服务费，因可域物业公司未能提供符合合同约定的物业服务，考虑到物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，黄元章已在一定程度上享受到可域物业公司为该小区提供的公共秩序维护、安全防范、绿化等物业服务，故本院对可域物业公司主张的物业服务费予以酌情扣减15%，即黄元章应向可域物业公司缴交从2016年1月起至2018年1月止的物业服务费1541.10㎡×1.00元/月/㎡×25个月×（1-15%）=32748.38元。可域物业公司要求黄元章给付亿嘉丽都小区第三层北边公共架空层的物业服务费，没有事实与法律依据，不予支持。黄元章主张其为龙安物业公司代垫的水电费应予以抵扣物业服务费，亦没有事实与法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第三十四条、第三十五条、第三十六条第一款、第四十二条第一款规定，判决如下：一、黄元章应于本判决生效之日起二十日内支付福建可域物业管理有限公司从2016年1月起至2018年1月止的物业服务费32748.38元；二、驳回福建可域物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1273元，减半收取计636.50元，由福建可域物业管理有限公司负担280元，黄元章负担356.50元
二审中，当事人没有提交新证据。
双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明事实予以确认。
本院认为，可域物业公司与亿嘉丽都业委会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对全体业主均具有约束力。黄元章作为该小区业主，应当依照物业服务合同的约定按期缴交物业服务费。黄元章主张其所有的商场由其自行雇请人员打扫、维护，可域物业公司未为其所在的三层商场对应的公共部位、共享设施设备提供物业管理服务，应加大扣减物业服务费的幅度，其只应承担15%的小区间接物业服务费。但可域物业公司是服务于整个亿嘉丽都小区，包括住宅、商住楼等区域，其提供的物业服务具有公共性和整体性，关系到每个业主的利益，如果业主不按时缴纳物业服务费将会对物业的整体服务产生不利影响。可域物业公司虽未对黄元章所在的三层商场部分楼梯、电梯、观光梯进行维护管理，但已就整个小区物业共享部位的公共秩序维护、环境卫生、安全防范、公共园林养护等向业主提供了物业服务，黄元章亦享受了可域物业公司提供的上述物业服务，故原审判决黄元章应缴纳的物业服务费酌情扣减15%，符合合同约定和法律规定。黄元章主张其只承担15%的小区间接物业服务费，无事实及法律依据，不予支持。黄元章主张其为龙安物业公司代垫水电费29904.85元，龙安物业公司同意以该款项冲抵物业服务费。即使黄元章主张的事实成立，但龙安物业公司与可域物业公司系不同的民事主体，龙安物业公司对黄元章作出的承诺对可域物业公司不发生法律效力，黄元章要求以其代垫的水电费冲抵向可域物业公司缴纳的物业服务费，无事实及法律依据，不予支持。
综上所述，黄元章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费619元，由黄元章负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅胜荣
审 判 员 张静瑜
审 判 员 陈小曼
二〇一八年八月三日
法官助理 卢丰华
书 记 员 熊 枫