成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)青羊民初字第3478号
原告（反诉被告）王蔚，女，汉族，1970年3月23日出生，住成都市金牛区。
委托代理人卢思位，北京盈科（成都）律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）王晓斌，男，汉族，1984年10月5日出生，住甘肃省庆阳市正宁县。
委托代理人孙华，北京惠诚律师事务所律师。特别授权。
原告（反诉被告）王蔚与被告（反诉原告）王晓斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨进独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王蔚的委托代理人卢思位，被告（反诉原告）王晓斌的委托代理人孙华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王蔚诉称，王蔚与王晓斌于2012年7月20日签订房屋租赁合同，约定：王蔚将位于成都市西华门街17号天府中心大厦13楼1301-1303号房屋出租给王晓斌，租赁期限自2012年8月20日至2017年8月19日。王蔚已依约向王晓斌交房，但王晓斌于2013年6月6日单方解除房屋租赁合同，并已搬出房屋，给王蔚造成了实际经济损失。故请求法院判令：1.王晓斌支付原告王蔚违约金90000元；2.王晓斌承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）王晓斌答辩并提起反诉称，一、王晓斌于2013年4月初电话告知王蔚，将于2013年6月13日提前解除房屋租赁合同，王蔚表示同意后，于2013年4月12日将该房屋在搜房网上挂牌出租。2013年6月6日，王晓斌以书面方式向王蔚送达了《关于解除房屋租赁合同的函》，王蔚于同日收回了租赁房屋及钥匙。故合同系双方协商解除。二、王晓斌不存在违约行为，提前二个月即向王蔚提出解除合同，且王蔚早在2013年4月便将该房屋另行在网上挂牌出租，故王晓斌提前解除合同没有给王蔚造成实际损失，王蔚主张的90000元违约金过高且没有事实依据。三、双方签订房屋租赁合同时，王晓斌向王蔚缴纳了履约保证金30000元，且依约支付了房屋租金。双方协商解除合同，且没有出现合同约定的扣减履约保证金的情形。在搬离的过程中，王蔚阻止王晓斌将自己所有的价值20000元的办公设施搬走。故请求法院判令：1.王蔚退还王晓斌履约保证金30000元；2.王蔚退还王晓斌价值20000元的办公家具14件；3.王蔚承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）王蔚针对反诉辩称，王晓斌的陈述不实；王蔚收取钥匙不代表其同意解除租赁关系，王晓斌系单方解除合同；涉案房屋至今未租出去，造成损失。
经审理查明，王蔚与王晓斌于2012年7月20日签订了《房屋租赁合同》，主要约定：王蔚将位于成都市西华门街17号天府中心大厦13楼1301-1303房屋（面积368.73㎡）出租给王晓斌，用作商业办事处或办公机构场地，租期自2012年8月30日起至2017年8月19日止；租金每月（不含税）65元/㎡，次年租金均按前年租金的8%递涨；租金每季度结算一次，采用预交结算方式，首次租金于2012年8月10日交足，下次租金应于结算期满前10日预交；王晓斌须在2012年7月20日前向王蔚交付30000元作为履约保证金；租赁合同生效后，王晓斌单方解除租约，则王晓斌的履约保证金300%金额和预付租金的剩余部分作为对王蔚损失的赔偿，王蔚有权将房产收回。同日，王晓斌向王蔚支付了履约保证金30000元。同年9月11日，王蔚出具收条一张，载明“今收到王晓斌交来家具费用，共计3000元”。2013年6月6日，王晓斌向王蔚发出《关于解除房屋租赁合同的函》，载明“因特殊原因，双方签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行，为减少你方损失，本人曾于2013年4月初以电话形式提前告知你将于2013年6月13日解除合同，你得知情况后表示同意，且已于2013年4月12日将所涉房屋在相关网站进行挂牌出租。鉴于此，2013年6月13日期限届满后，双方于2012年7月20日签订的《房屋租赁合同》立即解除。本人将不再按照《房屋租赁合同》约定预付下一季度租金”。后王蔚收回了该租赁房屋及钥匙。
上述事实有王蔚的身份证件、王晓斌的身份证件、《房屋租赁合同》、收条、《关于解除房屋租赁合同的函》及庭审笔录加以佐证，具有证明力，本院予以采信。
本院认为，《房屋租赁协议》（以下简称协议）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。一、关于协议系双方协商解除还是王晓斌单方解除。本院认为，王晓斌并未举证证明《关于解除房屋租赁合同的函》所载内容“本人曾于2013年4月初以电话形式提前告知你将于2013年6月13日解除合同，你得知情况后表示同意”，王晓斌亦未举证证明在通知发出前，王蔚存在将涉案房屋在相关网站进行挂牌出租的情形，而双方协商一致解除协议，须双方作出明示的意思表示，王蔚收到上述函件及收取钥匙的行为不等同于其同意解除协议，本案中亦未出现其他合同解除事由，故协议的实际解除系因王晓斌单方提出解除合同所致。
二、关于王晓斌就协议解除对王蔚造成的损失应承担的责任。本院认为，王晓斌单方提前解除协议，并明确表示不再依约支付房屋租金，该行为已构成违约。王蔚有权依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期满之前要求其承担违约责任”之规定及依据协议中“王晓斌单方解除租约，王晓斌的履约保证金300%金额作为对王蔚损失的赔偿”之约定，主张王晓斌支付违约金90000元（30000×300%＝90000）。庭审中，双方对王晓斌在合同存续期间支付租金的事实及协议解除时间为2013年6月13日的事实均无异议；王晓斌认为该违约金过高，作出调整该违约金的意思表示。但2012年7月20日至2013年7月19日，涉案房屋租金为每月23967.45元（65元/㎡×368.73㎡），此后至2014年7月19日为每月25884.85元（23967.45元＋23967.45元×8%＝25884.85），自协议解除之日起至本案审理完毕之日止，涉案房屋一直未予出租，该期间王蔚的租金损失已超过其主张的违约金90000元（23967.45元/月＋25884.85元/月×4个月＞90000元），故本院对该违约金不予调整。王蔚关于王晓斌向其支付违约金90000元的主张，本院予以支持。
三、王蔚在反诉中是否承担责任。由于王晓斌单方解除协议不属于双方约定的王蔚有权扣除履约保证金的情形，本案也并未发生其他扣除履约保证金的情形，故协议解除，王蔚应向王晓斌返还履约保证金30000元。王蔚于2012年9月11日向王晓斌出具的关于家具款3000元的收条，不能证明交付该家具款的基础合同关系，亦不能证明该家具即王晓斌在涉案房屋中使用的办公家具；而王晓斌向本院提交的《家具清单》，因无其他证据加以佐证，本院不予认可。故王晓斌在反诉中关于王蔚退还其价值20000元的办公家具的主张，本院不予支持。
综上，本院对王蔚要求王晓斌支付违约金90000元的诉讼请求及王晓斌要求王蔚退还履约保证金30000元的反诉请求予以支持，品迭后，王晓斌尚应支付王蔚60000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王晓斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）王蔚支付违约金90000元；
二、原告（反诉被告）王蔚于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）王晓斌返还履约保证金30000元；
三、上述两项内容品迭后，被告（反诉原告）王晓斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）王蔚支付60000元；
四、驳回被告（反诉原告）王晓斌的其他反诉请求。
如被告（反诉原告）王晓斌未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2050元（此款已由王蔚垫付），减半收取1025元，由被告（反诉原告）王晓斌负担，并在履行上述给付义务时一并支付给王蔚。反诉案件受理费225元（此款已由王晓斌垫付），减半收取113元，由原告（反诉被告）王蔚负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内向王晓斌支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨 进
二〇一三年十一月十日
书记员 吴逢皋