沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第00992号
原告：杜传斌，无职业。
委托代理人：杜卓航，沈阳市公安局交警支队工作人员。
原告：李雪花，无职业。
委托代理人：杜卓航，1989年1月20日出生，汉族，沈阳市公安局交警支队工作人员，住址沈阳市大东区小什字街天龙家园32号楼1—3—2。
被告：沈阳红宇鹭木业有限公司，住所地沈阳市于洪区沈辽路189号。
法定代表人：侯玉山，该公司经理。
委托代理人：任焕宇，辽宁宇嘉律师事务所律师。
原告杜传斌、李雪花诉被告沈阳红宇鹭木业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日受理后，依法由审判员杨晓霞独任审理，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告杜传斌、李雪花的委托代理人杜卓航，被告沈阳红宇鹭木业有限公司的委托代理人任焕宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜传斌、李雪花诉称，原、被告双方于2011年10月20日签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于沈阳市沈河区西顺城街225号1至3层，建筑面积为631.98平方米的商业网点出租给被告。合同租赁期限为5年（2011年10月20日至2016年10月19日），前三年的年租金为人民币38万元，后两年的租金为人民币40万元。每个租赁期提前一个月，支付下一年的租金。2015年9月，被告突然通知原告不租赁房屋，随后被告将室内的物品搬空，只是未将钥匙交给原告，被告的行为进一步的确认了自己不再租赁房屋。房屋租赁合同中承租人责任第2项约定：承租人提前终止合同，需提前六个月通知出租人，否组承担年租金30%的违约金，出租人不退还已经缴纳的租金。现被告的行为已经违反该合同条款的约定，请求：1.判令原、被告双方解除房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付未按合同约定提前终止合同的违约金人民币12万元；3.判令被告承担本案的诉讼费。
被告沈阳红宇鹭木业有限公司辩称，1.双方已于2015年9月解除了租赁合同，原告的诉讼请求不应得到支持。2.因沈阳市修建南北快速干道工程，租赁的标的物的门前于2015年7月初开工，并且将道路封闭，导致被告租赁房屋的目的不能实现，没有顾客光顾，所以被告于2015年9月通知原告解除租赁合同，原告在起诉状中已经承认该事实，所以被告不构成违约，而且2015年9月通知的原告，根据合同约定承租人需提前6个月通知出租人解除合同，但是南北快速干道工程于2015年7月开工，被告无法预先预见到工程施工需封闭道路，所以并不是被告的原因解除合同，所以请求驳回原告的诉讼请求。3.根据合同法的司法解释2规定，违约金的计算应当根据合同已经履行的情况以及原因，过错的大小来确定是否调整，本案中合同约定的期限是5年，已经履行了4年，大部分合同义务已经履行完毕，是因为第三方原因造成原、被告签定合同当初的初衷不能实现，如果继续履行合同将造成被告损失，所以被告解除了合同，如果计算损失也应当是年租金的当年存款利息，所以原告认为实际损失是人民币20万元远远超过了约定违约金的30%，本案符合请求法院对违约金数额进行减少的事实依据，请求法院根据案件的综合事实酌情确定违约金的数额。4.保证金应当返还给被告，因为合同约定的是房屋的基础设施进行改变，并且不能恢复的前提下才扣保证金，根据房屋的现状，被告有能力恢复原样，所以应当返还保证金。如果法院判决给付违约金，请求法院将该笔保证金予以折抵。
经审理查明，2011年10月20日，二原告作为出租方，被告作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落于沈河区西顺城街225号1至3层，建筑面积631.98平方米的商业网点出租给承租人，租期为5年，自2011年10月20日起至2016年10月19日止。每年房屋租金前3年为人民币38万元，后2年为人民币40万元。每个租赁期提前一个月，按上打租支付下一年租金，房屋保证金人民币2万元于承租方付第二年租赁费时一起付清。承租人提前终止合同，需提前6个月通知出租人，否则承担年租金30%的违约金，出租人不退还出租人已缴纳的租金。出租人对出租人的房屋和水、电、煤气、楼梯等基础设施有使用维修的义务，没有转让和抵押权，如需拆改设施，必须同出租人协商，经出租人书面同意，并由原开发公司工程部指导下实行改造，否则后果由承租人承担。承租人如需拆改房屋设施，需交纳贰万元的保证金，承租人期满出租人书面确认同意不恢复原样，返还贰万元保证金，如需恢复原样，则按原样恢复，否则扣除贰万元的保证金等。
合同签订后，原告按约定将房屋交付于被告，被告接收房屋用来经营销售木门。2015年9月，被告以诉争房屋门前修路影响经营为由未支付下一年度租金，并且搬离诉争房屋，告知原告不再租用该房。
现原告起诉来院，1.判令原、被告双方解除房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付未按合同约定提前终止合同的违约金人民币12万元；3.判令被告承担本案的诉讼费。
另查，原告于2015年12月，将诉争房屋已更换门锁，张贴出租广告，但至今未能出租成功。
本案在审理过程中，原告表示不需要被告再将房屋恢复原状，但保证金贰万元不同意退还。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、房屋所有权证、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，诉争房产系二原告的共同财产，其与被告签订房屋租赁合同，合法有效，双方均应依约履行，原告已履行了合同义务，将诉争房屋按期交付被告经营使用至今，被告亦履行相应交付租金义务，但自2015年9月被告拒绝缴纳下一年度租金，自行搬离，虽诉争房屋门前修路，但并未将道路全部封闭，更非原告原因所造成，属违约行为，根据双方的合同约定，承租人提前终止合同，需提前6个月通知出租人，否则承担年租金30%的违约金，出租人不退还出租人已缴纳的租金。被告未在应缴纳租金的6个月前通知原告，自行搬离，现合同目的已无法实现，原告要求解除合同，按合同约定支付违约金的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
关于保证金人民币2万元的问题，因原告当庭表示不需被告恢复原状，按合同约定应予返还被告，原告称被告已表示过放弃该保证金，被告否认，原告未提供证据证明，本院对此不予支持。
关于被告抗辩合同约定违约金过高应予降低的问题，原告的实际损失为租金损失，合同约定的租金的40%为人民币12万元（40万元×30%），原告自2015年9月至今（2016年2月）未能出租损失租金为人民币16万余元，合同约定的违约金并不高于实际损失，故本院对原告的按合同约定支付违约金人民币12万元的请求予以支持，对被告对此的抗辩意见不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告杜传斌、李雪花与被告沈阳红宇鹭木业有限公司于2011年10月20日签订的《房屋租赁合同》；
二、原告杜传斌、李雪花于本判决生效之日起15日内，返还沈阳红宇鹭木业有限公司保证金人民币2万元；
三、被告沈阳红宇鹭木业有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告杜传斌、李雪花违约金人民币12万元。
如果被告沈阳红宇鹭木业有限公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2700元，减半收取人民币1350元，由被告沈阳红宇鹭木业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 杨晓霞
二〇一六年二月二十五日
书记员 张 博
本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。