＼n辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2015）皇民二初字第4142号＼n原告：姬凤英。＼n被告：辽宁省投资集团有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山东路26号。＼n法定代表人:董连胜，系该公司董事长。＼n委托代理人:阎祖兴，系辽宁春明律师事务所律师。＼n被告:辽宁省投资集团有限公司房地产分公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街109号（凤凰饭店107-112室）。＼n负责人:郑伟，系该公司总经理。＼n委托代理人:阎祖兴，系辽宁春明律师事务所律师。＼n原告姬凤英诉被告辽宁省投资集团有限公司（以下简称辽投集团）、辽宁省投资集团有限公司房地产分公司（以下简称辽投集团房地产分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月24日受理后，依法由审判员年芳芳独任公开开庭进行了审理。原告姬凤英，被告辽投集团、辽投集团房地产分公司委托代理人阎祖兴均到庭参与诉讼，本案现已审理终结。＼n原告诉称，1、要求被告给付逾期交房违约金73531.8元（自2013年7月31日至2014年4月30日止；2、要求被告开通空调、补齐（发）炉具，排油烟机，装修材料要求与其他团购业主的装修材料相一致；3、要求被告给付房屋面积差价款14760元；4、由被告承担诉讼费用。＼n二被告辩称，原告主体不适格，团购房是出卖给内部职工的，原告实际工作单位被告不清楚，原、被告之前签订的合同因不是被告的真实意思表示，请求法院依法解除双方签订的商品房买卖合同，请求法院判令原告将房屋返还被告，赔偿经济损失；原告所述的第二项诉请也不属实，所谓的精装修没有约定实际标准，后来我公司与团购公司的领导协商后，交6万元后才可以安装相应的设施或更换更好的设施，房屋已经交付给原告，现在交付的房屋的标准就是精装修的标准，原告购买的房屋经过房产局测算，房屋面积比合同约定要小1.64平方米，相差房款14760元。被告已经于2014年5月1日通知原告办理入住，合同约定的违约金标准过高，应该予以调整，原告实际没有损失，损失的是被告。＼n经审理查明，被告辽投集团与被告辽投集团房地产分公司系总公司与分公司的关系。2011年9月23日，被告辽投集团房地产分公司作为出卖方，原告作为买受方，双方签订一份《辽宁凤凰国际公寓团购认购合同》，约定原告购买由被告辽投集团房地产分公司开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河南大街109号（辽宁凤凰国际公寓）C座1-23-3室房屋（建筑面积暂定60.52㎡，单价9000元/㎡），房价款为544680元，原告需于签订该认购合同后7日内将全部房款付清，并等待被告辽投集团房地产分公司通知换签《商品房买卖合同》并办理相关手续；房屋的建筑面积最终以房产局测绘大队审核测定为准，总价款多退少补；被告辽投集团房地产分公司于2013年7月31日前，将经过工程质量监督部门验收合格的商品房交付原告使用，但如遇不可抗力，被告辽投集团房地产分公司根据实际情况予以延期；若被告辽投集团房地产分公司逾期交房，则每逾期一日按原告已付房款的万分之五对原告进行赔偿；另外，双方约定所购买的商品房为精装修交付。认购协议还约定：本认购合同未尽事项，均以双方签署的《商品房买卖合同》为准。在双方正式签署《商品房买卖合同》后，本认购合同自行失效。＼n认购书签订后，原告于2011年9月27日向被告辽投集团房地产分公司支付全部购房款544680元，被告辽投集团房地产分公司未按认购书约定的2013年7月31日前向原告交付涉案房屋。＼n2014年6月9日原告与被告辽投集团签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买坐落于皇姑黄河南大街111-4号1-23-3室房屋，建筑面积58.88平方米。合同第八条交付期限约定为被告应当在2014年4月30日前，将验收合格的商品房交付原告使用。后被告通知原告于2014年5月1日交房及办理入住手续。因对房屋面积、逾期交付房屋违约金等事宜有争议，原告诉至本院。＼n上述事实，有双方当事人陈述及《团购认购合同》、《商品房买卖合同》、收款收据、入住通知单等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确定，并在卷佐证。＼n本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的认购合同、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应依协议履行合同义务。辽投集团主张姬凤英隐瞒身份、采取欺诈手段签订合同，故合同无效。经本院审查，辽投集团在签订团购协议时应确认团购对象是否为团购单位职工，现辽投集团作为商品房出卖方没有履行核实买受人的身份及团购资格的义务，且在认购协议中未注明买受人身份限制条款，故应视为对姬凤英购房身份的认可。现辽投集团无证据证明原告存在欺诈情形，要求解除合同、补偿损失的主张，本院不予采信。＼n关于原告主张2013年7月31日起至2014年4月30日止期间的逾期交房违约金问题。根据原、被告签订的团购协议约定被告交付房屋的日期为2013年7月31日之前，但根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告交付交付房屋的期限为2014年4月30日，且在团购协议中明确约定，在双方正式签署《商品房买卖合同》后，认购合同自行失效，故对于被告交付房屋的期限应以商品房买卖合同为准，即应该以2014年4月30日为准。对于原告主张被告在签订商品房买卖合同过程中存在欺诈一事，因原告对其主张未提供任何证据予以证明，故对于原告该主张，本院不予采信。被告实际交付房屋的时间为2014年5月1日，逾期交房1天，应支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金计算标准，辽投集团提出违约金约定过高，请求法院调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案姬凤英主张的违约金为逾期交付商品房违约金，故应依照同类地段、同类面积商品房租金标准确定其实际损失。依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发[2013]70号《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知，涉案商品房位于沈阳市皇姑区黄河南大街，为二级乙等路段，每月每平方米租金为30-50元（月1815.6元-3026元）。原告现主张按已付房款日万分之五给付逾期交房违约金，每月为8170.2元，已超过实际租房损失的30%，确系过高，本院依法予以调整，酌定按2200元/月标准计算原告逾期交房经济损失，故被告应向原告支付2014年4月30日的违约金，为73元。＼n关于姬凤英主张开通空调、补发炉具、排油烟机问题。认购合同约定姬凤英所购商品房为精装修交付，但对精装修标准及附含设施未明确约定。现无证据证明炉具、排油烟机设施包含在精装修项目范围内，本院对原告该项主张不予支持。关于开通空调问题，经本院审查，双方2011年9月签订的认购协议及其后补签的商品房买卖合同未明确约定赠送分户式中央空调，且姬凤英是通过内部认购价格购买商品房，不属于对外销售商品房，故该要约亦不构成本案双方约定的合同内容，故本院对姬凤英有关开通空调的诉讼请求不予支持。＼n关于原告要求被告支付房屋面积差价款14760元的问题，原被告签订的合同中约定，原告购买的房屋面积为60.52平方米，而根据原、被告签订的《商品房买卖合同》记载原告房屋实际面积为58.88平方米，即实际面积与合同约定面积想差1.64平方米，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告作为出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，应按合同价格据实结算，因被告系按照60.52平方米收取的房价款，故对于房屋面积差价款，被告应该按照合同约定的单价承担返还义务，对于原告主张的房屋面积差价款被告亦无异议，故被告应该返还原告房屋面积差价款14760元。＼n综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定,判决如下：＼n一、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告姬凤英逾期交房违约金73元（2014年4月30日）；＼n二、、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告姬凤英房屋面积差价款14760元。＼n三、驳回原、被告其他诉讼请求。＼n被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费819元，由被告辽宁省投资集团有限公司承担200元，由原告承担619元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。＼n＼n＼n审判员年芳芳＼n＼n二○一五年八月五日＼n＼n书记员刘理＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n