上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第2629号
原告上海市总工会沪西工人文化宫，住所地上海市。负责人仇安涛。委托代理人段宗元，上海市朝华律师事务所律师。被告上海太嘉实业有限公司，住所地上海市。法定代表人周志军，执行董事。被告上海太嘉实业有限公司第一分公司，住所地上海市。负责人刘献文。两被告共同委托代理人陈峰、杨波，上海市浩信律师事务律师。原告上海市总工会沪西工人文化宫与被告上海太嘉实业有限公司(以下简称太嘉公司)、上海太嘉实业有限公司第一分公司(以下简称太嘉第一分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海市总工会沪西工人文化宫的委托代理人段宗元，被告太嘉公司、太嘉第一分公司的共同委托代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市总工会沪西工人文化宫诉称，原、被告于2012年12月24日就上海市武宁路XXX号主大楼二楼东面房屋、原办公室三楼房屋、原西宫宾馆底楼房屋分别签订租赁合同，约定租金分别为人民币20350元、4584元、9900元(以下币种均为人民币)；租赁期限均为2013年1月1日至2013年12月31日止；租赁合同期满不再续约，被告应于租赁期满之日起3日内清空房屋并将房屋及其附属设施返还原告；被告及其关联企业使用该房屋地址作为企业注册地址的，应在租赁期满之日起3日内办妥工商注册地址迁移变更或注销手续，未办妥上述手续的视为未交还房屋；租赁期满被告未交还房屋和办妥工商注册地址迁移变更或注销手续的，按租金标准150%向原告支付自租赁期满之日起至实际履行之日止的占有使用费。2014年8月5日，原、被告就上述三处房屋分别签订续租协议，约定租赁期限延长至2014年12月31日。租赁期间被告太嘉第一分公司工商注册地址为上海市武宁路XXX号。2014年12月31日双方租赁期满，原、被告不再续约，原告多次通知被告交还房屋，但被告至今未向被告交还房屋，也未办理被告太嘉第一分公司工商注册地址迁移变更或注销手续。现原告向法院起诉，请求依法判令：1、被告搬离上海市普陀区武宁路XXX号主大楼二楼东面房屋，并向原告返还该房屋；2、被告搬离上海市武宁路XXX号原办公室三楼房屋，并向原告返还该房屋；3、被告搬离上海市武宁路XXX号原西宫宾馆底楼房屋，并向原告返还该房屋；4、被告将工商注册营业场地为上海市武宁路XXX号的太嘉第一分公司的工商注册地址迁移变更或予以注销；5、被告按月租金20350元的150%标准向原告支付主大楼二楼东面房屋自租赁合同终止之日起至被告实际搬离并办妥太嘉第一分公司工商注册地址迁移变更或注销之日止的房屋使用费；6、被告按月租金4584元的150%标准向原告支付原办公室三楼房屋自租赁合同终止之日起至被告实际搬离并办妥太嘉第一分公司工商注册地址迁移变更或注销之日止的房屋使用费；7、被告按月租金9900元的150%标准向原告支付原西宫宾馆底楼自租赁合同终止之日起至被告实际搬离并办妥太嘉第一分公司工商注册地址迁移变更或注销之日止的房屋使用费；8、被告承担本案诉讼费用。被告太嘉公司辩称，2013年合同到期后，因考虑到市政规划调整，原告开始不同意续租，后经协商后同意续租，合同半年一签。2014年年底合同到期前原告确实向被告表明到期后不再续租，同样经过协商后双方同意继续租赁直至原告或其上级主管部门确定市政布局调整方案，因租期无法确定，故双方未签订书面的续租协议。三处房屋的租金分别付至2015年8月31日、2015年6月30日、2015年8月31日，后续租金因原告拒收无法继续支付，但水电费还是正常支付的。合同约定的租金和到期后的使用费标准是不一样的，而原告实际收取的是租金，故双方之间形成不定期租赁，原告在未解除租赁合同的前提下无权要求被告搬离，也不同意原告主张的租金标准。另外，被告曾支付过押金，但收据无法提供。综上，不同意原告的诉讼请求。被告太嘉第一分公司辩称，不同意在原告与被告太嘉公司处于不定期租赁的情况下办理工商登记注销手续，其余辩称意见同被告太嘉公司。经审理查明，原告(甲方、出租人)与被告太嘉公司(乙方、承租人)关于系争三处房屋的租赁关系始于2011年，最近一期书面合同于2012年12月签订。合同约定，租赁期限均自2013年1月1日起至2013年12月31日止；三处房屋的租金分别为每月20350元、4584元、9900元；租赁期满，乙方如欲续租需提前两个月提出书面通知，双方另行议定续约事宜并另行签署租赁合同，否则，租赁期满双方租赁合同自然终止，乙方应书面通知甲方交付该房屋，如乙方未书面通知甲方交接房屋的或乙方拒不向甲方交付该房屋的，乙方应按照合同约定的租金标准的150%向甲方承担占用期间的使用费及其他费用；乙方应在租赁期满或租赁合同终止之日起3日内清空该房屋并将该房屋及其附属设施返还甲方，乙方应将该房屋所有的钥匙交还甲方，乙方有义务拆除添附的装修、装潢、设施设备等附加物，将该房屋恢复至甲方交付该房屋时的原状，使该房屋处于可正常使用和安全的状态，但不得损坏该房屋的内部结构和附属设施；乙方及其关联企业使用该房屋地址作为企业注册地址的，乙方应在租赁期满或租赁合同终止之日起3日内办妥工商注册地址迁移变更或注销手续，未办妥上述手续的视为乙方未交还房屋；乙方未按约交还房屋和未履行工商注册地址迁移变更或注销手续的，应按租金标准150%向甲方支付自租赁期满或租赁合同终止之日起至实际履行之日止的占有使用费。2013年12月30日，双方签订《续租协议》，约定就三处房屋续租6个月，续租期限自2014年1月1日至2014年6月30日止；甲方特别告知乙方，租赁房屋在续租期内将会面临改造和布局调整，如甲方或甲方上级主管部门决定进行改造或布局调整，且租赁房屋属于改造或调整范围的，则本续租协议及《租赁合同》立即终止，甲方有权无条件收回房屋，且不承担乙方任何补偿费用。2014年8月，双方再次签订《续租协议》，约定三处房屋再次续租6个月，续租期限自2014年7月1日至2014年12月31日止。其余约定同前一份《续租协议》。2014年10月15日，原告向被告太嘉公司发出《解除租赁合同通知书》，称因被告太嘉公司经营的游戏机房涉嫌赌博被公安机关查封并责令停业整顿，要求2014年10月25日前清空房屋内所有物品，将租赁房屋返还原告。2015年1月3日，原告向被告太嘉公司发出《律师函》，要求立即清空租赁房屋内遗留的所有物品，将租赁房屋恢复原状，并向原告移交租赁房屋钥匙、结清房屋租金、物业管理费、水电等、支付租赁期满之日至实际返还房屋之日止的占用使用费和其他费用。另查明，根据被告太嘉第一分公司的营业执照记载，该公司的注册地址为上海市武宁路XXX号，截止判决前未办理注销或迁移手续。再查明，2015年1月开始，被告太嘉公司继续向原告支付相关费用，原告开具的票据均载明为“游戏房场地使用费”。庭审中双方确认主大楼二楼东面房屋的租金付至2015年8月31日、原办公室三楼房屋的租金付至2015年6月30日、原西宫宾馆底楼房屋的租金付至2015年8月31日。现原告诉至本院，要求判决如其诉请。庭审中，原告另称自发函以来，一直向被告主张返还房屋，被告对原告不再续约的意思表示是清楚的，而在本案的诉讼过程中为了避免损失扩大，原告收取了使用费，向被告开具的结算凭证上也写明“使用费”，被告对此未提出异议，说明原、被告双方均认可该款性质是使用费，而原告按照原合同租金标准收取使用费仅是原告的让步，因此不能认定双方之间形成了不定期租赁关系。因被告履行了部分合同义务，原告变更相应诉讼请求，具体为：第五项、第七项诉讼请求的起算日期变更为2015年9月1日，第六项诉讼请求的起算日期变更为2015年7月1日。本院认为，本案的争议焦点在于原告与被告太嘉公司之间是否已形成不定期租赁关系。根据庭审查明的事实，在租期届满前即原告向被告太嘉公司发出《解除租赁合同通知书》系因被告太嘉公司经营范围涉赌，原告主张提前解除合同。而租期届满后，原告仅于2015年1月3日发出《律师函》明确要求立即还房，然自2015年1月起原告仍按照原合同约定的标准收取了被告太嘉公司支付的三处房屋的租金，并一直收取至本案审理过程中。因合同对租金和使用费约定了不同的标准，虽原告在相关收款凭证上注明“使用费”，也无法否定该款项的租金性质，故本院认定双方之间形成了不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁合同的双方当事人均有权随时解除合同，即享有任意解除权，不以对方违约为要件，但出租人解除的，应于合理期限前通知承租人。现原告起诉本案要求被告太嘉公司交还三处房屋、支付房屋使用费，其本意系要求解除与被告太嘉公司的租赁关系，而被告太嘉公司之后也实际未再支付租金，故双方的不定期租赁关系应予解除，被告太嘉公司应搬离其租赁的三处房屋、交还原告、支付房屋使用费。鉴于被告太嘉公司已于诉讼前后明知原告早已有解除合同的意思表示，故被告太嘉公司对要搬离三处房屋应早有预期，另外合同亦约定了若被告太嘉公司未返还租赁房屋且未办理工商登记迁移变更或注销手续，原告可以主张租金的150%的房屋使用费，故本院对原告主张被告太嘉公司支付租金的150%的使用费的诉讼请求予以支持。至于使用费的截止日期，因合同约定未办理工商登记迁移变更或注销手续的视为未交房，故该截止日期应为被告太嘉公司搬离房屋、交还原告并办妥工商手续之日。原告另外要求被告太嘉公司办理被告太嘉第一分公司(注册在武宁路XXX号)的工商注册地址迁移变更或注销手续，符合双方约定，本院一并予以支持。关于押金，因原告表示没有收取过押金，被告太嘉公司也无法提供押金收据，故本院对押金不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告上海太嘉实业有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区武宁路XXX号主大楼二楼东面房屋、原办公室三楼房屋、原西宫宾馆底楼房屋，将上述三处房屋交还原告上海市总工会沪西工人文化宫；二、被告上海太嘉实业有限公司、上海太嘉实业有限公司第一分公司应于本判决生效之日起十日内办理注册于上海市武宁路XXX号的被告上海太嘉实业有限公司第一分公司的工商注册地址迁移变更或注销手续；三、被告上海太嘉实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市总工会沪西工人文化宫支付上海市普陀区武宁路XXX号主大楼二楼东面房屋的使用费(按每月人民币20350元的150%，自2015年9月1日起计至实际搬离、交还原告上海市总工会沪西工人文化宫并办妥上述工商手续之日止)；四、被告上海太嘉实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市总工会沪西工人文化宫支付上海市普陀区武宁路XXX号原办公室三楼房屋的使用费(按每月人民币4584元的150%标准，自2015年7月1日起计至实际搬离、交还原告上海市总工会沪西工人文化宫并办妥上述工商手续之日止)；五、被告上海太嘉实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市总工会沪西工人文化宫支付上海市普陀区武宁路XXX号原西宫宾馆底楼房屋的使用费(按每月人民币9900元的150%标准，自2015年9月1日起计至实际搬离、交还原告上海市总工会沪西工人文化宫并办妥上述工商手续之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币4280元，已减半收取，由被告上海太嘉实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 陈文丽
二〇一六年五月三十日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。