广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤民终2224号
上诉人（原审原告）：张容，女，汉族，1984年1月25日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：孙富宝，广东竞方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市天河区体育西路***号建和中心**楼。
负责人：蓝晓寒。
被上诉人（原审被告）：河源市振邦房地产有限公司。住所地：广东省河源市沿江西路碧水湾花园***号（一卡）。
法定代表人：郭建生。
上诉人张容因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达广东分公司）、河源市振邦房地产有限公司（以下简称振邦公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民初594号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张容向原审法院提出诉讼请求：1.判决不得对位于广东省××区××房屋进行强制执行，价值8794279元，并解除查封；2.判决确认位于广东省××区××房屋（面积为636.25平方米）归张容所有；3.诉讼费用由信达广东分公司承担。事实和理由：2013年12月19日，张容与振邦公司签署《商品房分期付款协议》，振邦公司将位于广东省××区××房屋以8983403元（后双方签订认购书时将总房价调整为8794279元）卖给张容，面积为636.25平方米。张容按约定于签订协议当日支付了首期款100万元，又于2014年1月2日支付300万元、2014年4月24日支付3644279元、2014年8月19日支付115万元，共计8794279元，以振邦公司出具的收据为凭。2014年9月24日，张容又向振邦公司支付办理房产证预付款263958元。振邦公司于2014年4月28日将第66栋房屋交付给张容占有使用，并签有交付确认书。2014年10月，张容投入870多万元装修款将此房装修好，一家人入住使用至今已近两年。后因振邦公司实际控制人郭建生携款潜逃（现已被抓获归案，关押在河源市看守所），致使振邦公司一度陷入停业状态。张容曾多次要求振邦公司网签《商品房买卖合同》，并为其办理房产登记，但遭到拒绝，遂将振邦公司诉至法院。2016年6月，广东省河源市源城区人民法院作出（2016）粤1602民初151号民事判决，判令振邦公司继续履行双方签订的《鸿大城认购书》，继而并应履行为张容办理房屋产权登记。现该判决已生效，张容也已申请强制执行。2016年7月25日，张容接到广州市中级人民法院强制执行第66栋房屋的拍卖公告，于是提出执行异议申请。2016年11月17日，张容参加广州市中级人民法院组织执行异议听证时才了解到，广州市中级人民法院执行的依据是其作出的（2015）穗中法金民初字第1490号民事判决。2016年12月，广州市中级人民法院针对购房人张容提出的执行异议，作出（2016）粤01执异333号执行裁定书，以张容主张购房对执行房产享有的所有权不能对抗信达广东分公司房产抵押的优先受偿权为由，驳回了张容的执行异议申请。张容认为，其作为购房消费者且付清全款的买房人对该房产享有的所有权足以对抗信达广东分公司抵押权的优先受偿权。具体理由及法律依据如下：（一）张容购买上述第66栋房屋在信达广东分公司设定抵押权之前，虽未能办理房屋产权登记，但其付清了全部房款，在振邦公司交房后，已投入870多万元的装修款，其一家人至今已居住近两年。可见，张容早已实际享有该房的管理和支配权，也相应享有该房的所有权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从上述规定的逻辑来看，根据“举重明轻”规则，可以得出结论：既然上述购房消费者权利优先于承包人优先受偿权，而承包人优先受偿权优于抵押权，所以消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，足以对抗设立在商品房上的抵押权。故已付清全款并已入住两年多的购房消费者张容的房产所有权应优先于信达广东分公司的抵押权。（二）根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”张容于2013年12月19日签订《商品房分期付款协议》，并依约于2014年8月已付清全部房款，同时振邦公司将房产交付给张容实际占有，张容继而进行装修并入住使用。2015年3月26日，广东省河源市中级人民法院查封张容的上述房产。导致购房人张容不能办理房屋产权登记的原因，是因振邦公司法定代表人郭建生失联、其公司关门停业造成的。对此，张容并没有任何过错。因此，根据以上法律规定，人民法院不得查封张容的上述房产，更不能进行拍卖执行。故河源市中级人民法院对该房产作出的查封裁定违反上述法律规定，应予解封。（三）张容与振邦公司虽未签订《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”可见，张容与振邦公司签订的《商品房分期付款协议》及《鸿大城认购书》应认定为双方签订的商品房买卖合同。且该《商品房分期付款协议》和《鸿大城认购书》及上述事实，已被（2016）粤1602民初151号生效判决所认定。故张容的购房协议合法有效，其对所购房产享有所有权。（四）广州市中级人民法院（2016）粤01执异333号执行裁定以涉案房产已被（2015）穗中法金民初字第1490号生效判决认定为本案抵押物，并认定张容作为买受人主张涉案房产所有权与该生效判决确定信达广东分公司享有抵押物优先受偿权的既判结果相冲突为由，驳回张容异议请求的理由，明显不能成立，且违背上述法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，张容对执行标的提出异议的权利，肯定是针对正在执行的生效判决所提出。同时根据上述规定，张容作为购房消费者并已交清该商品房的所有房款，且系在信达广东分公司设定抵押权之前所购买，并在法院查封半年前已占用使用该执行房产，故张容对该房享有的物权足以对抗上述判决认定信达广东分公司享有抵押物的优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，应支持张容的异议请求，判决不得执行该执行标的。故（2016）粤01执异333号执行裁定明显错误，且无事实根据和法律依据。（五）振邦公司未能办理过户手续的原因，除了振邦公司法定代表人失去联系、公司关门停业之外，2016年张容才得知不能办理过户的原因是振邦公司将该房屋抵押给信达广东分公司，证实张容对此并没有任何过错。（六）信达广东分公司在办理鸿大城21栋房产抵押过程中存在明显过错，其在办理抵押登记过程中没有按照规定对抵押物进行调查，当时抵押物已经属于一期现房，并非在建工程，且抵押前已经有几户入住，并有一些住户在装修，已经改变了抵押物的现状，信达广东分公司没有及时制止，以至于张容的损失扩大，因此信达广东分公司在抵押过程中存在明显过错，应承担责任。基于以上事实和上述法律规定，应充分保护购房消费者对该房享有的所有权，支持张容的执行异议请求。
原审法院认为，本案争议焦点在于张容提起案外人执行异议之诉是否符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款第（二）项规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关。”根据上述法律和司法解释的规定，案外人提起执行异议之诉，其诉讼请求应与作为执行依据的原判决、裁定无关，否则应当循审判监督程序解决。本案中作为执行依据的（2015）穗中法金民初字第1490号民事判决查明信达广东分公司与振邦公司签署《债务重组抵押合同》，约定的抵押物为《抵押物清单》上所列的振邦公司名下位于广东省河源市××西片区××路东边××21栋别墅（在建工程），并判决信达广东公司对振邦公司名下的21栋别墅（在建工程）享有抵押权及优先受偿权，原审法院依据该生效判决查封了涉案房屋，故涉案房屋是该生效判决所指向的特定物。张容关于其诉讼请求与上述生效判决无关的主张不成立。依照上述规定，张容的起诉不符合提起案外人执行异议之诉的法定条件，对其起诉应予驳回。关于张容是否对涉案房屋享有实体权利，不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条第一款第（二）项规定，裁定驳回张容的起诉。张容预交的案件受理费73360元，予以退回。
张容不服原审裁定，向本院提起上诉，请求撤销原审裁定，指令原审法院对本案进行实体审理。主要事实和理由：（一）原审裁定以张容的起诉不符合提起案外人执行异议之诉的法定条件为由驳回起诉，要求另行审判监督程序解决，张容认为有所不妥。2016年7月25日，张容接到原审法院强制执行其正在居住的第66栋房屋的拍卖公告，此时才得知其购买并已居住近两年的房屋正在被强制执行，张容作为案外人当即提出执行异议。2016年12月，原审法院作出（2016）粤01执异333号执行裁定，以张容主张购房对执行房产享有的所有权不能对抗信达广东分公司房产抵押的优先受偿权为由，驳回张容的执行异议申请。张容不服，在法定期限内提出执行异议之诉。张容提出的执行异议之诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条的规定，应依法进行实体审理。（二）张容购买上述房屋在信达广东分公司设定抵押权之前，虽未能办理房屋产权登记，但已付清全部房款，在振邦公司交房后，已投入800多万元的装修款，至今已居住两年多，张容对该房享有的权益应受法律保护。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定的逻辑来看，根据“举重明轻”原则，可以得出结论：既然上述购房消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，足以对抗设立在商品房上的抵押权。故张容作为已付清全款并已入住两年多的购房消费者，对涉案房屋的合法权益应优先于信达广东分公司的抵押权。张容认为应通过执行异议之诉解决本案，更便于维护其合法权益。
信达广东分公司、振邦公司均未向本院提交书面答辩意见。
本院查明：信达广东分公司诉河源市鸿大投资集团有限公司、振邦公司、郭建生、胡惠英债权转让合同纠纷一案，原审法院作出（2015）穗中法金民初字第1490号民事判决，查明：2014年1月21日，信达广东分公司与振邦公司签署《债务重组抵押合同》，约定的抵押物为《抵押物清单》上所列的振邦公司名下位于河源市××西片区××路东边21栋别墅（在建工程），该抵押合同项下的抵押物均已办理抵押登记。该民事判决第三项判令信达广东分公司对振邦公司名下的21栋别墅（在建工程）享有抵押权，对抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
上述（2015）穗中法金民初字第1490号民事判决生效后，信达广东分公司申请强制执行，原审法院于2016年7月4日以（2016）粤01执2475号立案执行。原审法院执行过程中，张容作为案外人对执行标的提出书面异议。原审法院于2016年12月5日作出（2016）粤01执异333号执行裁定，查明：在该案诉讼前，信达广东分公司对振邦公司名下的21栋别墅申请诉前保全，河源市中级人民法院于2015年3月27日以（2015）河中法立保字第3号民事裁定查封上述房产。在该案执行过程中，信达广东分公司请求对上述抵押物评估拍卖，原审法院于2016年7月21日作出（2016）粤01执2475号执行裁定书，裁定拍卖被执行人振邦公司名下位于广东省河源市××西片区××路东边第26栋、28栋、34栋、36栋、59栋、60栋、62栋、63栋、64栋、66栋、69栋、70栋、71栋、75栋、56栋A、56栋B、56栋C、57栋A、57栋B、58栋A、45栋B共21套低层住宅在建工程以清偿债务。原审法院于2016年7月25日到现场张贴公告催告有关权利人。张容以其已经购买鸿大城66栋房屋为由提出执行异议。上述（2016）粤01执异333号执行裁定认为，原审法院拍卖的涉案房产是生效判决确定信达广东分公司享有优先受偿权的特定标的物，张容以已经买受为由主张对涉案房产的所有权，其权利主张与生效判决确定的信达广东分公司享有抵押物优先受偿权的既判结果相冲突。鉴于张容的主张在执行程序中不能直接对抗生效判决确定的信达广东分公司的优先受偿权，故对张容提出的异议予以驳回。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，张容认为生效判决认定的事实及判决内容有错误的，应通过审判监督程序寻求救济。故裁定驳回张容的异议请求。
本院经审查认为，张容以案外人执行异议之诉为案由提起本案诉讼，本案现阶段审查的焦点问题是张容的起诉是否符合执行异议之诉的受理条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；……”根据上述法律和司法解释的规定，案外人提起执行异议之诉，其所提出的诉讼请求应与原判决、裁定无关，即案外人提出异议主张实体权利所针对的标的物不是判决、裁定指定执行的标的物，而是法院在执行中自行采取执行措施所针对的标的物，案外人异议不涉及判决、裁定本身的对错问题，仅涉及对执行标的物本身的实体权利争议。本案中，作为执行依据的（2015）穗中法金民初字第1490号民事判决查明信达广东分公司与振邦公司约定的抵押物为《抵押物清单》上所列的振邦公司名下位于河源市××西片区××路东边21栋别墅（在建工程）。该民事判决判令信达广东分公司对振邦公司名下的21栋别墅（在建工程）享有抵押权，对抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。原审法院在执行过程中，依据上述生效民事判决对振邦公司名下的21套低层住宅在建工程房产采取执行措施，其中包括涉案第66栋房屋，原审法院执行的是生效判决所确定的特定物。现张容起诉请求确认其对上述第66栋房屋享有所有权，是针对原判决指定执行的标的物主张实体权利，不符合提起案外人执行异议之诉的法定条件。原审裁定驳回张容的起诉正确，本院予以维持。张容上诉提出其应通过执行异议之诉救济，与上述法律规定不相符，本院不予支持。
综上所述，原审裁定正确，本院予以维持。张容的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条第（一）项规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 詹伟雄
审判员 邵静红
审判员 邹 莹
二〇一七年九月九日
书记员 苏 茗
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：
（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；
……