成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金牛民初字1224号
原告成都世佳投资有限公司。
法定代表人陈晟龙。
委托代理人王丹伟，四川达民律师事务所律师。
委托代理人周刚，四川达民律师事务所律师。
被告成都农村商业银行股份有限公司金泉支行。
负责人陈佳。
委托代理人唐兵兵，四川君合律师事务所律师。
委托代理人廖晓丽，四川君合律师事务所律师。
被告成都农村商业银行股份有限公司跃进分理处。
负责人王晓江。
委托代理人唐兵兵，四川君合律师事务所律师。
委托代理人廖晓丽，四川君合律师事务所律师。
被告成都金牛农机企业集团公司。
法定代表人邬世德。
第三人成都金牛农机企业公司。
法定代表人邬世贵。
原告成都世佳投资有限公司（以下简称“世佳公司”）诉被告成都农村商业银行股份有限公司金泉支行（以下简称“金泉支行”）、成都农村商业银行股份有限公司跃进分理处（以下简称“分理处”）、成都金牛农机企业集团公司（以下简称“集团公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月13日受理后，经成都农村商业银行股份有限公司金泉支行申请，本院依法追加成都金牛农机企业公司（以下简称“农机公司”）作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告世佳公司委托代理人王丹伟、周刚，被告金泉支行、分理处共同委托代理人唐兵兵、廖晓丽，到庭参加了诉讼。被告集团公司、第三人农机公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，中国农业银行成都金牛区金牛信用社（以下简称“金牛信用社”）经企业改制变更为分理处，其债权债务也由金泉支行承继。1992年12月，金牛信用社与集团公司签订《租赁协议书》，约定集团公司将位于茶店子西街＊号172平方米的营业用房以先出租后出售的方式出售给金牛信用社。但上述营业用房系当时的土地使用权人成都市交金驾驶学校所修建，该学校后更名为原告世佳公司。因历史及客观原因，该房屋的修建一直未能取得建设工程规划许可证等手续，也一直未能办理产权证。现诉请法院依法确认二被告与第三被告于1992年12月签订的《租赁协议书》无效，本案诉讼费由被告承担。
被告金泉支行、分理处辩称，原告并非合同当事人，也不是本案合同项下租赁房屋的所有人，合同签订时该租赁房屋已经存在，并已进行处分，原告并非本案适格主体。合同签订时我方已经支付了相应对价，并一直占有使用该房屋长达二十多年。我方对租赁房屋的占有属于合法有权占有，因此在拆迁安置时我方享有补偿的权利。故1992年12月签订的《租赁协议书》应合法有效。
被告农机公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人集团公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，1992年12月，集团公司（甲方）与金牛信用社（乙方）签订租赁协议书一份，约定乙方向甲方租赁营业用房172平方米，年租金每平方米2000元，共计344000元，乙方从1992年至1995年分期向甲方支付租金，待租金全部付清后，由甲方负责办理该营业用房产权归乙方所有。
另查明，1992年7月3日，农机公司（甲方）与金牛信用社（乙方）签订协议书（协议书甲方名称为集团公司，盖章为农机公司），约定甲方出租给乙方营业用房三间129平方米，每平方米1800元，合计232200元，双方签订协议永久性租用，协议签订后，甲方交付营业房给乙方使用，乙方一次性支付甲方租金，今后甲方不得以任何理由收取其他费用。1992年12月，农机公司（甲方）与金牛信用社（乙方）又签订协议书（协议书甲方名称为集团公司，盖章为农机公司），约定乙方购甲方营业房，双方协商如下：一、双方签订永久性租房协议172平方米，由于土地租用改为租用，原每平方米1800元改为2000元；二、原双方签订永久性的租用协议改为购营业房的协议；三、原租营业房172平方米，309600元，改为购营业房172平方米，为344000元；四、乙方预付一次定金，交付使用并办理好产权证，一次性付清；五、产权过户费，甲方、乙方各一半。
查明，以上三份协议书指向的为同一营业用房，金牛信用社于1992年7月3日、12月26日分别支付成都市金牛区金牛乡农机管理服务站（简称“服务站”）10万元和15万元，于1993年8月31日支付农机公司94000元，以上合计344000元。金牛信用社于1992年起一直占有、使用该营业用房。该营业用房位于金牛区茶店子西街＊号。
查明，农机公司成立于1992年1月，法定代表人为邬世贵，现企业处于吊销状态；集团公司成立于1992年8月，法定代表人为邬世贵，1998年12月法定代表人变更为邬世德；成都市交金驾驶学校（简称“驾驶学校”）于2000年12月申请开业登记注册，于2013年5月经工商机关核准企业名称变更为世佳公司。农机公司系集团公司的核心企业，驾驶学校系集团公司出资组建成立。金牛信用社于1996年10月更名为成都市金牛区金牛农村信用合作社，于2009年改为成都市农村信用合作联社股份有限公司金牛分社，后改为金泉支行；分理处系金泉支行下属分支机构，该营业用房为其经营场所。
查明，1994年10月，金牛区驾驶分校取得国有土地使用证，位于金牛乡跃进村三组，划拨土地面积11592.84平方米；1994年11月18日，成都市金牛区国土局填发的国有土地使用证载明土地使用者为驾驶学校，地址为茶店子西街＊号，用地面积11592.84平方米；2011年12月21日，驾驶学校重新取得的二份国有土地使用证载明土地使用权人为驾驶学校，位于金牛区茶店子西街＊号，教育用地使用权面积为10535.42平方米，住宅用地使用权面积为1057.42平方米。1992年5月16日，成都市金牛区规划办公室颁发的成都市临时建设工程规划许可证载明建设单位为金牛驾驶分校，位于金牛乡跃进村三组，名称为综合楼。该营业用房位于金牛区茶店子西街＊号综合楼一楼，现为金泉支行下属分理处使用。该营业用房至今未取得房屋权属证书。
上述事实，有当事人一致陈述及协议书、收据、行政机关登记资料等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，1992年12月，金牛信用社与集团公司签订的租赁协议书，约定租金全部付清后，集团公司负责办理该营业用房产权归金牛信用社所有，系名为租赁，实为房屋买卖合同；1992年7月3日、1992年12月，金牛信用社与农机公司签订的两份《协议书》，其标的物均为同一营业用房，实际性质也为房屋买卖合同。金牛信用社后改为金泉支行，分理处仅为金泉支行的下属机构，因此，该租赁协议书中金牛信用社的权利义务应由金泉支行承担；原告世佳公司由驾驶学校更名，其权利义务由世佳公司承担，驾驶学校虽然工商登记注册于2000年，但是其前身金牛区驾驶分校于1994年办理了该营业用房所属土地的国有土地使用证，于1992年为修建该营业用房所属的综合楼办理了成都市临时建设工程规划许可证，证明其主体身份早已存在；驾驶学校系集团公司出资组建成立，农机公司系集团公司的组建单位和核心企业，当时三家的经营场所与法定代表人均有一致的地方，应属于主体混同。该租赁协议书系当事人真实意思表示，虽然该合同的标的物营业用房所属土地办理了国有土地使用证，但是该营业用房一直未取得房屋权属证书，仅办理了临时建设工程规划许可证，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。虽然双方签订的协议书是在1992年，但是该营业用房至今也未办理登记领取权属证书，因此，该营业用房的转让违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。原告作为该营业用房所属土地的使用权人以及办理该营业用房所属综合楼临时建设工程规划许可证的单位，要求确认金泉支行与集团公司于1992年12月签订的《租赁协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
被告金泉支行与被告集团公司于1992年12月签订的《租赁协议书》无效。
案件受理费100元，由被告金泉支行、被告集团公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 臧庆
二〇一四年二月二十八日
书记员 何娜