河北省邯郸市丛台区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)冀0403民初221号
原告李新柱，男，1953年4月3日生，汉族，现住邯郸市魏县。
委托代理人郑剑信，河北神威律师事务所律师。
被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司，地址邯郸市丛台区光明北大街光明商贸中心A座9层C户。
法定代表人赵龙，职务执行董事。
委托代理人张领坡，河北精深律师事务所律师。
原告李新柱诉被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司为民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李新柱及其委托代理人郑剑信，被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司委托代理人张领坡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李新柱诉称，为了购买被告所建的盛瑞华庭的门市，原告分两次向被告支付了160000元，原、被告于2013年10月27日签订了《优先认购协议书》。该协议约定，如原告未能选到满意门市，交款期限满一年，被告退还优先认购诚意金，并按月息贰分叁支付补偿金。被告还为原告出具了收据。到期后，原告没有选到门市，被告也没有如约退还160000元的优先认购诚意金。经原告多次追要，双方协商，同意将以上160000元的优先认购诚意金变为借款。并于2015年4月28日签订了《借款协议》。其中约定：借款期限为一年（2015年4月28日至2016年4月28日），利率为月息壹分。合同到期后，被告以人民币壹拾万元整为单位，每月偿还所借款项，逐月累计，直至还清所有借款。但是，还款期限届满后，被告依然没有按照约定支付本息。只是在2015年12月3日，为原告出具了6个月的9600元的《欠息单》。多次催要，拒不支付，故诉至法院，要求1、判令被告支付所借款项160000元，并按约定的利率（月息1分）支付利息30000元。2、诉讼费用由被告承担。
被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司答辩称，2015年4月28日之前，双方是房屋买卖关系，2015年4月28日双方协商将房屋买卖关系变更为借贷关系，被告已退还原告购房款41280元，之后被告退还原告本金1300元，原告的实际本金是117420元。
原告李新柱为证明自己的诉请，提供如下证据1、原、被告于2013年10月23日签订的优先认购协议书。2、被告收到160000元的收据。3、原、被告于2015年4月28日签订了借款协议，借款本金为160000元。4、2015年12月3日被告书写的欠息单一份。5、2013年10月27日农业银行转账凭证一份，转账40000元，2013年10月20日工商银行转账凭证一份，转账120000元。
被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司质证称，对于所有证据的真实性无异议，双方之前是房屋买卖关系，并不存在拖欠利息的问题，欠息单已被借款协议所代替，借款协议有约定，对于之前的协议已经终止，不存在欠息问题。
被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司为证明自己的主张，提供如下证据：1、网银交易单4份，收条2份，证明被告于2014年4月26日退还原告22080元，2015年1月12日偿还19200元，2015年9月30日偿还300元，2016年1月29日偿还1000元，共退还原告购房款41280元，退还原告借款本金1300元。
原告李新柱质证称，对被告所举证据真实性无异议，2014年4月26日是按照当时所签订的优先认购协议书利息2分3给的，2015年1月12日是按照月息1分给的一年的利息，被告所给的款项都是利息。
根据上述有效的证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2013年10月27日，原告李新柱同被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司签订优先认购协议书，被告以开发盛瑞华庭项目东区，开展内部房屋认购活动的名义，收取了原告李新柱优先认购诚意金人民币160000元，同日李新柱通过银行转账将款项支付给被告，被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司给原告李新柱出具了收到人民币160000元的收据。双方在优先认购协议书中约定，交款期限满一年（2013.10.27-2014.10.27），退还优先认购诚意金，按月息贰分叁支付补偿金。被告于2014年4月26日给付原告22080元，2015年1月12日给付原告19200元。
2015年4月28日，经双方协商，原、被告双方又签订了借款协议，将该160000元优先认购诚意金确定为借款，期限2015年4月28日至2016年4月28日，月息为壹分。被告于2015年9月30日给付原告300元，2016年1月29日给付原告1000元。现原告索要本息无果，双方争议成讼。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条规定“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”本案中，原告李新柱同被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司签订优先认购协议书，被告以开展内部房屋认购活动的名义，收取了原告优先认购诚意金人民币160000元，并约定交款期限满一年（2013.10.27-2014.10.27），退还优先认购诚意金，按月息贰分叁支付补偿金。原、被告双方之间的付款行为名为收取优先认购诚意金，实为被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司向原告的民间借贷行为。2015年4月28日，原、被告双方重新签订了借款协议，明确将该160000元确定为借款，故被告应偿还原告借款本金160000元。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十六条规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持。”本案中，在原优先认购协议书中，双方约定月息2.3%，被告依约于2014年4月26日给付原告22080元，2015年1月12日给付原告19200元，虽超过年利率24%，但未超过年利率36%，故不应抵扣本金，被告辩称应抵扣购房款的理由不能成立。2015年4月28日，原、被告双方重新签订了借款协议，该协议是对原协议的变更，在该协议中也约定“本协议生效后原协议终止并作废，双方之间的债权债务以本协议为准”。故自2015年4月28日起，应以该借款协议约定双方的债权债务，在该借款协议中，双方约定期限2015年4月28日至2016年4月28日，月息为壹分。被告于2015年9月30日给付原告300元，2016年1月29日给付原告1000元，对该款项支付目的双方没有约定，应优先抵扣利息，被告辩称系本金的理由不能成立。故被告应自2015年4月28日起至本判决确定的履行期限届满之日止按月利率1%向原告支付利息，但应扣除已支付的1300元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条、最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十六条的规定，判决如下：
一、被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李新柱欠款本金160000元及利息（以160000元为基数自2015年4月28日起至本判决确定的履行期限届满之日止按月利率1%向原告支付利息，但应扣除已支付的1300元）。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费4100元，减半收取为2050元，由被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审判员 于宙
二〇一七年六月六日
书记员 王峥