北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初57576号
原告（反诉被告）：北京市京中麒电器有限责任公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡横街子村228号。
法定代表人：吉伟青，总经理。
委托诉讼代理人：王玉科，北京市惠诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京淑阳春商贸有限公司，住所地北京市丰台区紫芳园一区1号楼。
法定代表人：高印伟，经理。
委托诉讼代理人：胡蕾，北京市中洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩爽，北京市中洲律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）北京市京中麒电器有限责任公司（以下简称京中麒公司）与被告（反诉原告）北京淑阳春商贸有限公司（以下称淑阳春公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。京中麒公司的委托诉讼代理人王玉科，淑阳春公司的法定代表人高印伟、委托诉讼代理人胡蕾、韩爽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
京中麒公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除京中麒公司与淑阳春公司于2015年4月1日签订的《房屋及场地租赁合同》；2、判令淑阳春公司将所租赁的房屋及场地腾空、恢复原状，交还给京中麒公司；3、判令淑阳春公司支付从2016年8月1日起至实际房屋、场地交还之日止的租金（按照年租金230万元，除以365天，乘以天数计算）；4、判令淑阳春公司支付拖欠的电费18350.7元；5、判令淑阳春公司支付违约金69万元；6、诉讼费由淑阳春公司承担。事实与理由：2015年4月1日，淑阳春公司与我公司协商，租赁我公司位于北京市朝阳区十八里店乡横街子村的房屋及场地（以下简称涉诉房屋及场地），双方签订了《房屋及场地租赁合同》，约定由淑阳春公司承租该房屋及场地，用于超市、公寓、办公室之用，租赁期限十年，自2015年4月1日至2025年8月1日止，期间包含4个月的装修免租期，年租金前四年为230万元，租金给付方式为先付后用，每年给付一次，淑阳春公司应于每年租期开始日前30日交纳下一年租金。对于违约责任，双方合同中也进行了约定。合同签订后，我公司依约将涉诉房屋及场地交付淑阳春公司使用，淑阳春公司也交了第一年的租金。但自2016年8月起淑阳春公司就再未交纳租金，我公司向其发送了《租金催收函》、《解除房屋及场地租赁合同通知书》，但淑阳春公司却至今未缴纳拖欠房租且依然占据涉诉房屋及场地。淑阳春公司在使用房屋及场地期间，在此处进行了违章建筑施工，多次被北京市朝阳区十八里店乡横街子村综合执法队发现，要求停工拆除。另，淑阳春公司还拖欠电费。现淑阳春公司已构成严重违约，为维护京中麒公司的权益，故诉至法院。
淑阳春公司辩称，不同意京中麒公司的诉讼请求。淑阳春公司不存在违约行为，后期未再支付租金是因为涉诉房屋及场地本身存在违建且马上要拆迁从而导致房屋无法使用，我们才暂停支付租金的，我方本想和京中麒公司协商下一步的方案，但是未能协商成功。涉诉房屋场地无法正常使用，我们不同意支付下一阶段房租。
淑阳春公司向本院提出反诉请求：1、终止双方于2015年4月1日签订的《房屋及场地租赁合同》；2、判令京中麒公司返还230万元租金；3、判令京中麒公司补偿淑阳春公司经济损失100万元。事实与理由：淑阳春公司与京中麒公司于2015年4月1日签订《房屋及场地租赁合同》，合同约定涉案房屋为经营使用。合同履行期间，因京中麒公司没有相关证件导致淑阳春公司一直未能办理营业执照，且在双方签订房屋租赁合同时京中麒公司隐瞒涉案房屋面临拆迁的事实，涉案房屋自2016年2月一直处于查封状态，导致我方不能正常使用涉诉房屋，合同目的无法实现，为维护我方权益，特提起反诉。
京中麒公司对淑阳春公司的反诉辩称，淑阳春公司提出因为拆迁无法使用涉诉房屋及场地不符合事实，淑阳春公司无法使用涉案房屋是因为其违建导致村、乡两级政府贴了封条，查封了房屋。对于淑阳春公司主张赔偿损失的诉讼请求我方不同意，合同约定2015年4月1日至2015年8月1日为装修免租期，故淑阳春公司应在此期间进行装修，现对方是在2016年建设和装修，未能营业与我方无关，对于无法办理营业执照的原因我公司不认可，系淑阳春公司违建导致无法办理住所证明。
当事人围绕诉讼请求依法提交了集体土地建设用地使用证、房屋及场地租赁合同、《租金催收函》、《解除房屋及场地租赁合同通知书》、《继续履行租赁合同的函》、拆除违章建筑通知书、新增建筑停工通知、停工拆除通知、公告、照片、电子回执、室内装修申请、住所证明等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朝阳区十八里店乡横街子村东至横街子村间路、南至横街子村企业用地、西至横街子村库房、北至横街子村企业用地，用地面积2884平方米的土地使用者系京中麒公司。2015年4月1日，出租方（甲方）京中麒公司与承租方（乙方）淑阳春公司签订《房屋及场地租赁合同》，甲方出租乙方建筑面积为5000多平方米（按实际测量为准）的涉诉房屋及场地；涉诉房屋用于经营超市、公寓、办公室之用；租赁期限为10年，自2015年4月1日起至2025年8月1日止，其中2015年4月1日起至2015年8月1日止为装修免租期无需向甲方支付租金；从2015年8月1日起至2019年7月31日止的租金为每年人民币230万元，租金给付方式为先付后用，每年给付一次，应于每年租期开始日前30日交纳下一年租金；乙方在本合同签订当日，应向甲方支付保证金及人民币20万元；在租赁期内，如果政府占用或开发此房用地，导致本合同无法继续履行，甲方除退还乙方已缴纳未使用的租金及押金外，其他涉及乙方加建及改造装修的投资补偿及企业停产停业综合补偿费由甲乙双方按比例分享（以审计和双方评估确认结果为准，不含出租前现状，即甲方投资形成的资产应自主享有的部分）。其中租期末满五年的，甲方享有30%，乙方享有70%，租期已满五年不满七年时，甲方享有50%，乙方享有50%，租期达到七年以上（含七年）时，全部归甲方所有；若乙方在该房交付后需对该房屋进行装修的，甲方同意由乙方自行负责实施，但实施装修动工前需向甲方提供施工方案及图纸说明。在租赁期内，政府主管部分对乙方在该房屋的装修，包括但不限于消防设施等，提出任何书面整改要求，乙方须按照政府主管部门的要求整改达标；若因甲方原因导致本合同解除的，应对租赁物内的装修予以评估作价后，对乙方未使用期间的装修损失进行赔偿。若因乙方原因导致本合同解除的，乙方不得主张装修损失；有发生因甲方原因导致乙方无法在租赁物内正常经营的、因乙方未能按照本合同规定时间支付租金的等情况一方有权解除本合同。违反合同一方，应向另一方支付相当于同期年租金的五倍违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额的部分。
合同签订后，京中麒公司于2015年4月1日将涉诉房屋交付给淑阳春公司使用，淑阳春公司按约支付了2015年8月1日至2016年7月31日期间的房屋租金230万元。
就淑阳春公司拖欠租金一节，双方确认2016年8月1日后的房屋租金淑阳春公司至今未付。京中麒公司提交2016年7月25日向淑阳春公司发出的《租金催收函》，证明其通知京中麒公司于2016年7月31日前务必缴清应负租金及保证金共计250万元，否则其将依约解除合同，并由淑阳春公司承担相应违约金及全部损失。提交2016年8月3日其向淑阳春公司发出的《解除房屋及场地租赁合同通知书》，证明其通知淑阳春公司因其未按合同约定时间支付租金且宽限期满仍未支付，故依约自2016年8月3日起解除双方签定的合同，收回出租的房屋及场地。同时，淑阳春公司须在搬离前结清7月份欠缴电费20811.95元及搬离完毕之日前产生的全部水、电等相关费用。提交2016年8月3日淑阳春公司向京中麒公司发出的《继续履行租赁合同的函》，证明淑阳春公司已收到京中麒公司发出的《解除房屋及场地租赁合同通知书》。就未支付租金的原因，京中麒公司提交北京市朝阳区十八里店乡横街子村民委员会日常巡视的记录、拆除违章建筑通知书、新增建筑停工通知、停止违法建设公告、停工拆除通知、封条照片、违章建筑照片，据此主张因淑阳春公司擅自在租赁场地内进行违章建设，北京市朝阳区十八里店乡横街子村民委员会（以下简称村委会）多次要求其立即停工、将违章部分自行拆除，恢复原貌，但淑阳春公司置之不理，致使涉诉房屋及场地于2016年4月30日被北京市朝阳区十八里店乡政府查封。淑阳春公司认可涉诉房屋及场地在2016年4月30日被查封，但不认可京中麒公司所述的查封理由，认为系因涉诉房屋及场地本身存在违章建筑且涉及拆迁导致查封，因查封期间淑阳春公司无法使用涉诉房屋及场地，故不认可拖欠租金。
淑阳春公司提交2016年5月10日其向村民委员会提交的《室内装修申请》，证明涉诉房屋及场地经村委会同意装修，但因涉及拆迁导致朝阳区十八里店乡政府不予批准。京中麒公司对此不予认可，认为淑阳春公司以装修之名进行违章建设。淑阳春公司还提交住所证明，证明其无法办理营业执照。京中麒公司称因2016年1月村委会已经告知淑阳春公司拆除违章建筑并发放了停工通知，故才不给淑阳春公司办理住所证明。
对涉诉房屋及场地查封原因，本院前往村委会核实相关情况，村委会表示在巡查时发现在涉诉房屋及场地内正在违章建设钢结构建筑，村委会多次要求停工，但在涉诉房屋及场地内还在建设，故于2016年4月对涉诉房屋及场地进行了查封。
关于拖欠电费一节，京中麒公司主张淑阳春公司与其它公司共使用一个电表，并提交中国建设银行网上银行电子回执及开具给案外公司的收据，据此主张淑阳春公司拖欠电费。淑阳春公司主张京中麒公司于2016年8月对涉诉房屋进行了断电，京中麒公司对此不予认可，主张因涉诉房屋及场地已被查封，故于2017年7、8月断电。
本院认为：京中麒公司与淑阳春公司签订的《房屋及场地租赁合同》内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。京中麒公司按约交付了涉诉房屋及场地，淑阳春公司亦应按合同约定支付租金。本案的争议焦点为导致房屋无法使用的责任问题。根据庭审查明及本院前往相关部门的调查，2016年1月淑阳春公司在涉诉房屋及场地内违章建设钢结构建筑并拒绝停工拆除致使十八里店乡政府于2016年4月30日将涉诉房屋及场地查封。现淑阳春公司抗辩称涉诉房屋及场地本身存在违建及面临拆迁导致查封无法使用，故不支付2016年8月1日之后租金，但未提交充分证据予以证明，本院不予采信。
当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，因淑阳春公司未按合同约定交付租金，京中麒公司2016年7月5日向淑阳春公司发出《租金催收函》，要求淑阳春公司在宽限期内支付租金，2016年8月3日向淑阳春公司发出《解除房屋及场地租赁合同通知书》，该通知书淑阳春公司亦已收到，故双方签订的《房屋及场地租赁合同》于2016年8月3日解除。
合同解除后承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。现京中麒公司要求淑阳春公司腾空涉诉房屋及场地、恢复原状并交还京中麒公司的诉讼请求本院予以支持。
关于京中麒公司要求淑阳春公司支付2016年8月1日至房屋实际交还之日的房屋租金，因租赁合同于2016年8月3日已经解除，涉案房屋及场地无法使用的原因系因淑阳春公司自身原因导致，且京中麒公司要求解除合同，但淑阳春公司未搬离涉案房屋及场地，故未搬离期间的房屋占用费应由其承担。涉诉房屋及场地已被查封无法使用，故断电时间已不构成不能使用房屋的原因。现对于京中麒公司要求淑阳春公司支付房屋租金及房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持，房屋占用费的金额本院参照租金标准予以计算。
关于京中麒公司主张的电费，京中麒公司证据不足，本院不予支持。
关于京中麒公司主张的违约金，双方在合同中进行了约定，但综合本案情况，考虑到淑阳春公司的违约行为给京中麒公司造成的实际损失情况，本院对此予以酌定。
双方合同已于2016年8月3日解除，故淑阳春公司要求终止合同的反诉请求，本院不予支持。淑阳春公司实际占有使用涉诉房屋及场地，其要求京中麒公司返还租金230万元的反诉请求，无法律及事实依据，本院不予支持。就淑阳春公司主张的钢架结构及楼内装修、未能使用导致的营业损失共计100万元的反诉请求，因淑阳春公司对钢架结构及楼内装修损失不申请鉴定，且本案系因淑阳春公司原因导致解除合同，根据合同约定，若因淑阳春公司导致本合同解除的，不得主张装修损失，故淑阳春公司向京中麒公司主张装修损失本院不予支持。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。淑阳春公司新建钢结构并未取得京中麒公司同意，故该部分损失向京中麒公司主张亦无依据，本院不予支持。对于未能使用涉诉房屋及场地导致的营业损失系淑阳春公司自身原因所致，故对于淑阳春公司要求赔偿营业损失，本院不予支持。就淑阳春公司抗辩因京中麒公司的原因导致无法办理营业执照致使无法经营的主张，证据不足，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、北京市京中麒电器有限责任公司与北京淑阳春商贸有限公司于2015年4月1日签订的《房屋及场地租赁合同》于2016年8月3日解除；
二、北京淑阳春商贸有限公司于判决生效之日起十五日内将其占有使用的北京市朝阳区十八里店乡横街子村的房屋及场地腾空，恢复原状并交还北京市京中麒电器有限责任公司；
三、北京淑阳春商贸有限公司于判决生效之日起十五日内支付北京市京中麒电器有限责任公司自2016年8月1日至房屋实际腾空之日的房屋占有使用费（按照年租金230万元标准计算）；
四、北京淑阳春商贸有限公司于判决生效之日起十五日内支付北京市京中麒电器有限责任公司违约金10万元；
五、驳回北京市京中麒电器有限责任公司的其他诉讼请求。
六、驳回北京淑阳春商贸有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28800元，由被告北京淑阳春商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费16600元，由被告北京淑阳春商贸有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 楠
人民陪审员 张春英
人民陪审员 杜素玲
二〇一八年八月六日
书 记 员 李国龙