陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终3663号
上诉人（原审原告）：凌志新，男，1973年12月29日出生，汉族，陕西郎思泰建筑节能集成工程有限公司总经理，住陕西省西安市莲湖区。
委托诉讼代理人：张宇成，陕西声远律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陕西世纪联合实业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区丈八东路世家星城健身俱乐部二楼201室。
法定代表人：韩文东，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：程仪容，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈猛，男，1991年4月12日出生，汉族，公司员工，住西安市。
上诉人凌志新因与被上诉人陕西世纪联合实业有限公司（以下简称世纪联合公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初6175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，凌志新所有的公司承建世纪联合公司开发的中建·群星汇项目的外墙保温工程，后凌志新、世纪联合公司协商以工程款冲抵购房款的方式由凌志新购买世纪联合公司开发项目的7套商铺，房号分别为4-10108、2-10108、2-10104、2-10105、2-10106、2-10107、2-10109。2012年12月17日，凌志新与世纪联合公司签订《中建·群星汇认购书》，约定由凌志新认购世纪联合公司开发的中建·群星汇项目（以下简称“世纪小区”）2幢1单元1层10104号房屋（以下简称“涉案商铺”），房屋总价3469900元，付款方式为：一次性付款，签署商品房买卖合同时缴纳全部房款。该认购书还约定，凌志新在签署本认购书同时缴纳认购金20000元，签署商品房买卖合同时，所缴纳的认购金自动冲抵房款。凌志新在签署商品房买卖合同时，应根据约定的付款方式缴纳相应房款。如需贷款，凌志新还需在签约同时提交办理贷款手续所需的全部资料、交纳相关费用。同日，凌志新向世纪联合公司缴纳认购金20000元。2012年12月26日，世纪联合公司将涉及2-10104、2-10105、2-10106、2-10107、2-10109五套商铺的合同在房地局进行登记备案，其余4-10108号即本案的合同与2-10108号两套商铺的合同未登记备案。2012年12月28日，凌志新与世纪联合公司签订《商品房买卖合同》，约定凌志新以总价3469900元购买涉案商铺。合同第六条约定，买受人应当在签署《买卖合同》当日，向出卖人支付首付款1739900元，其余房款1730000元以贷款方式支付，相关付款约定见《商品房买卖合同》补充协议。合同附件五补充协议第三条关于商业（公积金）贷款付款方式的约定：1、签署《买卖合同》当日，买受人应当按照贷款机构的要求提交并签署办理贷款手续、预售抵押登记手续所需资料、交纳相关费用；贷款获得批准后，买受人应在接到出卖人或贷款机构通知后3日内签署放款文件（如有）。买受人违反上述约定的，出卖人有权要求买受人7日内一次性付清全部购房款。买受人逾期付清付清房款的，出卖人有权解除《买卖合同》，出卖人在扣除总房款2%的违约金且《买卖合同》办理完毕注销登记手续后30日内无息返还购房款。买受人希望继续履行合同，经出卖人同意的，合同继续履行，自出卖人发出上述通知之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日应按逾期应付款的万分之二向出卖人支付违约金；2、贷款机构审查贷款时，如因买受人的原因（包括但不限于瞒报或漏报个人信息、信用不符合贷款要求时）或贷款机构变更贷款政策，导致贷款机构拒绝放贷的或未能按买受人申请的贷款额或贷款年限放贷的，买受人应当在收到出卖人通知之日起7日内配合完成贷款手续（包括但不仅限于增加首付款、减少贷款年限、增加资信证明）或退房。买受人逾期配合完成贷款手续或退房的，视为买受人违约，买受人无权继续要求退房。出卖人有权要求买受人一次性付清全部购房款或解除《买卖合同》，买受人不能在出卖人要求的时间内一次性付清购房款，出卖人有权在扣除总房款2%的违约金且办理完毕《买卖合同》注销登记手续后30日内无息返还购房款。买受人希望继续履行合同，经出卖人同意的，合同继续履行，自出卖人发出上述通知之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日应按逾期应付款的万分之二向出卖人支付违约金。上述合同签订后，世纪联合公司未给凌志新签订的合同正本，亦未将签订的合同在西安市房地局进行备案登记。2013年7月22日，世纪联合公司向凌志新出具首付款1719900元的收据。2015年10月26日，世纪联合公司向凌志新出具《情况说明》载明：“世纪联合公司向业主凌志新提供商铺销售合同复印件。其中网签合同复印件5份（房号为：2-10104、2-10105、2-10106、2-10107、2-10109）。草签合同复印件2份（房号为2-10108、4-10108）。原件留于我公司销售部，业主凌志新将此复印件用于融资来还清我公司所欠房款，不得他用。如若他用，我公司概不负责”。2015年11月23日，凌志新鉴于其与世纪联合公司之间存在以工程款冲抵商铺购房款的事宜，向世纪联合公司作出《情况说明》载明：……基于以上事实，我本人提出三种解决方案：A、退房。解除合同，全额退还原交房款；B、能否继续给凌志新一部分工程，我公司垫资完成，冲抵房款；C、将中建群星汇房款及房源置换到国熙台商铺，国熙台商铺我可以多买一些。次日，世纪联合公司向凌志新发出《律师函》，因凌志新在合同签订后尚欠世纪联合公司七套商铺的剩余购房款11430000元，世纪联合公司多次催告凌志新办理付款手续未果，遂要求凌志新在收到函件5个工作日内将7套涉案商铺的购房余款11430000元支付于世纪联合公司指定账户。如果逾期，世纪联合公司将按照《商品房买卖合同》约定径行处置。凌志新收到世纪联合公司的《律师函》后，于2015年12月2日向世纪联合公司发出《关于陕西世纪联合实业有限公司对凌志新购房所发2015年11月24日律师函的回复》，认为世纪联合公司没有将七份合同全部在房管局网签备案，存在严重欺诈，且其已于2012年12月28日向世纪联合公司提交办理按揭的全部资料，但贷款一直未办理下来，世纪联合公司既不闻不问，也无证据证明凌志新不符合贷款条件，故要求世纪联合公司三个工作日内全额退款并按照合同的约定赔偿损失。如世纪联合公司在三个工作日内不予答复，凌志新将提起诉讼。2016年7月，凌志新将世纪联合公司诉至法院。
另查，2012年11月27日，世纪联合公司向案外人中国建设银行股份有限公司西安经济技术开发区支行（以下简称“建行经开区支行”）借款20000万元，将世纪小区在建工程（规划建设商住楼5幢、住宅楼4幢及地下车库，规划建筑面积219525平方米，施工许可面积220521平方米）及其相应土地使用权抵押于案外人建行经开区支行，贷款期限为2012年11月26日至2015年11月25日。2013年6月3日，世纪联合公司向案外人建行经开区支行偿还完毕借款。2013年7月16日，世纪小区在建工程抵押登记注销。
庭审中，凌志新认为其已向世纪联合公司提交办理贷款的全部资料，而因世纪联合公司未将七份合同全部在房地局进行备案登记，也未向凌志新交付合同正本，且涉案商铺存在在建工程抵押，致使凌志新无法办理商业贷款，故世纪联合公司存在违约行为，合同应予以解除，但凌志新未提交证据予以佐证其已经提交办理贷款全部资料的事实。世纪联合公司认可世纪小区存在在建工程抵押，与凌志新签订的七份合同中涉及4-10108号、2-10108号商铺的合同未经过备案登记，但认为在建工程抵押并非房屋抵押，并不影响房屋对外出售及办理银行按揭贷款，而凌志新在合同履行过程中一直提出继续承揽工程从而再以工程款冲抵的形式支付剩余款，并无付款行为，世纪联合公司并无违约，故不同意解除双方的合同。此外，世纪联合公司提交证人李某即世纪联合公司的销售人员的证言，以证明办理贷款应属凌志新的义务。证人李某到庭陈述，凌志新没有付清购房款故两份合同没有进行备案登记。其在签订合同当天并未见到凌志新办理贷款的资料，而办理贷款的前提条件必须要进行备案登记。法院依法前往西安市房地局进行调查得知，在建工程抵押的房屋只要经抵押权人同意可以买卖，涉案商铺现已无在建工程抵押，2-10108号、4-10108号商铺的合同未进行登记备案，其余五份合同已经备案。
凌志新在原审中诉称，2012年3月，凌志新的公司（陕西郎思泰建筑节能集成工程有限公司）承建世纪联合公司开发的世纪小区外墙保温工程。世纪联合公司的总承包单位为中建八局，中建八局又是世纪联合公司的股东。凌志新的公司和中建八局签订了工程分包合同，总造价2100万余元。2012年12月，世纪联合公司开发的项目销售不畅，资金紧张，世纪联合公司希望凌志新购买商铺，并和世纪联合公司协商用中建八局部分工程款冲抵购房款，其余购房款由世纪联合公司为凌志新提供担保办理商业贷款支付。凌志新同意了世纪联合公司的请求。2012年12月17日，凌志新、世纪联合公司签订有一份认购书，约定凌志新购买世纪联合公司中建·群星汇（以下简称“世纪小区”）2-10107号商铺，并支付认购金2万元。认购书约定凌志新、世纪联合公司签署《买卖合同》时认购金自动冲抵购房款。认购书签订后，双方签署了上述商铺的《商品房买卖合同》。凌志新按照世纪联合公司的要求仅在《商品房买卖合同》上签字，并未写日期，合同原件由世纪联合公司保存并办理备案登记手续。合同约定凌志新于合同签订当时支付首付款，其余房款以贷款方式支付。凌志新在签订合同之时遂向世纪联合公司提交办理贷款的手续及预售抵押登记手续的所有资料。之后，凌志新于2013年3月26日支付首付款1719900元，包括之前支付的2万元，凌志新共支付首付款1739900元首付款。因工程款一直在世纪联合公司账上，世纪联合公司实际上已在2013年3月26日收到了购房首付款。但世纪联合公司却违反合同约定，拒不办理贷款手续，至今也未将应由凌志新持有的合同原件交付凌志新，故凌志新诉至法院，请求判令：1、解除凌志新、世纪联合公司双方所签世纪小区2-10104号商铺商品房买卖合同；2、世纪联合公司返还凌志新购房款1739900元，利息354548.12元（以1739900元为基数，年利率按6.27%计算，自2013年3月26日算至2016年6月25日），并继续承担利息至实际清偿日。
世纪联合公司辩称，凌志新并未依约向贷款机构申请贷款并提交全部贷款资料，自始至终凌志新欲以工程款继续抵扣剩余购房款的意图明确，并且将继续揽活作为支付的条件。世纪联合公司出售的商铺并未抵押，世纪小区在银行办理的属在建工程抵押，并不影响房屋预售及买受人申请商业贷款。根据合同及法律规定，支付购房款是凌志新作为买受人的合同主给付义务，其没有履行主给付义务已经构成根本违约。而世纪联合公司作为出卖人，依然为其办理了绝大多数购房的正常手续，没有实施任何违约行为。综上，世纪联合公司没有违约，凌志新无解除权，请求法院驳回凌志新诉讼请求。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案凌志新与世纪联合公司协商以工程款冲抵首付款并签订商品房买卖合同，涉案的世纪小区项目存在在建工程抵押及七份合同中未备案登记两份的事实均无争议，对此予以确认。现凌志新认为世纪联合公司构成违约和欺诈提出解除合同，世纪联合公司认为己方并未违约不同意解除，故本案的争议焦点为凌志新是否有权要求解除合同。首先，本案凌志新与世纪联合公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。双方商品房买卖合同约定，凌志新于合同签订当日即2012年12月28日支付首付款并按照贷款机构的要求提交并签署办理贷款手续、预售抵押登记手续所需资料、交纳相关费用。双方虽在合同签订前协商一致以工程款冲抵首付款，但世纪联合公司直至2013年3月26日才向凌志新出具首付款的收据。由此可见，凌志新与世纪联合公司于此日完成工程款冲抵首付款，凌志新于此日履行了其支付首付款的义务。之后长达两年多的期间，凌志新和世纪联合公司双方均未催告对方继续履行商品房买卖合同，也未向对方提出解除合同，应予以认定双方明知且默认了合同迟延履行，但对付款方式并未改变约定。其次，根据双方之间的情况说明、律师函、回复等内容来看，2015年10月26日以后双方对剩余购房款的支付产生争议后，凌志新提出解除合同、以继续承揽工程冲抵剩余购房款或调房三种方案，均能表明凌志新在该时已不愿履行其作为买受人的主付款义务。依据合同约定及商品房买卖中办理商业贷款的操作惯例，世纪联合公司为房屋的出卖人，仅负有协助凌志新办理商业贷款的义务，而非办理商业贷款的主体，凌志新虽称在合同签订之时已经提交完整的贷款资料，但就该事实并未提交证据予以佐证，而凌志新也无证据证明世纪联合公司存在不协助凌志新办理商业贷款的情形及其他违约行为，故凌志新认为世纪联合公司存在违约行为，法院不予采信。再次，因本案世纪小区项目的在建工程抵押于2012年11月27日设立，凌志新与世纪联合公司于2012年12月28日签订七套商铺的买卖合同前世纪联合公司在房地局备案登记五份合同，2013年7月16日在建工程抵押登记注销。结合上述事实及双方履行的情况来看，世纪小区项目上设立的在建工程抵押并不影响涉案商铺的出售，之后世纪联合公司也积极消除涉案商铺的在建工程抵押的情形，且在双方提出履行合同即2015年10月26日之时，涉案商铺的在建工程抵押也已经注销，在建工程抵押存在与否未实际影响凌志新履行合同。故世纪联合公司并不存在隐瞒抵押的故意，也不存在涉案商铺抵押导致合同解除的情形。因此，世纪联合公司无故意隐瞒涉案商铺抵押导致合同解除的情形，在双方合同签订后世纪联合公司无违约行为，凌志新并不享有法定解除合同的权利，凌志新因此要求解除合同之诉请，缺乏事实依据，也不符合法律规定，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：驳回凌志新的全部诉讼请求。本案案件受理费23556元，由凌志新自行承担。
宣判后，凌志新不服原审判决向本院提起上诉称，1、按照合同约定，世纪联合公司没有给其及按揭银行移交合同正本，明显违反合同约定，原审判决怎能认定世纪联合公司无违约行为。2、因其与世纪联合公司系工程款抵扣首付款，故根据规定，世纪联合公司应在《商品房买卖合同》签订后及时将冲抵购房首付款的工程款划入约定的监管账户，否则，其无法办理按揭贷款。3、正是因为世纪联合公司的上述违约行为，造成了世纪联合公司自始至终无法配合其办理商业贷款，世纪联合公司自始拒绝配合其办理商业贷款手续，现世纪联合公司持续违约达五年之久，只是其签订贷款购房合同的目的不能实现。故其上诉请求二审法院：1、撤销原审法院民事判决书改判解除世纪小区2-10104号商铺商品房买卖合同；3、判令世纪联合公司返还购房款及利息（年利率按照6.27%计算，自2013年3月26日计算至2016年6月25日）并继续承担利息至实际付清之日；4、请求判令世纪联合公司承担本案全部诉讼费。
世纪联合公司辩称，1、凌志新系涉案房屋买受人，以商业贷款方式支付房款，系贷款义务人，合同签订后，凌志新始终不具有支付剩余购房款或申请办理商业贷款的意思，而是想以剩余购房款未付威胁其公司，想继续承揽工程。直至凌志新继续承揽工程的愿望落空，才诉至法院，主张解除合同。其公司无违约行为，凌志新根本无权解除合同。2、凌志新作为贷款义务人，当然负有提交贷款资料之给付义务，根据《民事证据规定》第五条等规定，凌志新未提交证据证明其提交了贷款所需资料，应承担不利后果。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，世纪联合公司提交了其公司与光大银行兴庆路支行于2013年10月18日签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》，根据该协议书的约定，商业用房的贷款数额不能超过总房款的50%。其余事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。凌志新与世纪联合公司签订《商品房买卖合同》购买世纪联合公司的商业用房，凌志新以工程款抵扣的方式向世纪联合公司支付了超过房屋总价款50%的首付款，双方合同约定剩余购房款以银行按揭贷款的方式支付，但至今涉案房屋的商业贷款手续仍未办理，凌志新也未向世纪联合公司继续支付剩余购房款。
双方合同约定凌志新应在合同签订当日提交办理贷款手续所需资料并交纳相关费用，世纪联合公司称凌志新一直未提交贷款所需资料和费用，导致无法申请办理按揭贷款。双方合同从2012年12月28日签订至2016年凌志新提起诉讼期间，凌志新作为付款义务人，并未支付剩余购房款，也未提交证据证明其曾提交贷款所需资料申请办理过银行贷款，导致合同没有继续履行，凌志新没有履行付款义务，构成违约。根据合同约定，凌志新付款违约的情况下，世纪联合公司有权解除合同，并未约定凌志新也有权解除合同，故凌志新在本案中无约定解除权，同时凌志新要求解除合同的请求也不符合《合同法》关于法定解除的规定，故凌志新不享有约定解除权和法定解除权，其要求解除合同的请求无法律依据，原审法院未予支持是正确的。
综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23556元，凌志新已预交，由凌志新承担。
本判决为终审判决。
审判长 王宏
审判员 张伟
审判员 董凡
二〇一八年八月二十二日
书记员 袁萱