上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1667号
原告赵美珍。
委托代理人徐娟，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人张斌，上海市君悦律师事务所律师。
被告胡佳荣。
委托代理人彭涛，上海申和律师事务所律师。
委托代理人蒋险峰，上海申和律师事务所律师。
被告谢佳妍。
委托代理人谢伟东。
委托代理人江国萍。
原告赵美珍与被告胡佳荣、谢佳妍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月1日受理后，依法由代理审判员王卿独任审判，于同年12月10日公开开庭进行了审理。原告赵美珍的委托代理人许娟、张斌，被告胡佳荣及其委托代理人蒋险峰，被告谢佳妍的委托代理人谢伟东、江国萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵美珍诉称，2012年11月，赵美珍通过中介公司看中胡佳荣、谢佳妍所有的上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。同年12月，赵美珍与胡佳荣及胡佳荣、谢佳妍的委托代理人徐弘签订了《上海市房地产买卖合同》及《补偿款补充协议》，约定由赵美珍向胡佳荣、谢佳妍购买系争房屋。嗣后，赵美珍按约履行了付款义务，胡佳荣、谢佳妍也已经将系争房屋实际交付赵美珍使用。2013年3月份买卖双方至上海市宝山区房地产交易中心办理了产权过户手续，但数日后接到上海市宝山区房地产交易中心通知，称系争房屋被法院查封，无法完成过户。此外系争房屋内尚有胡佳荣的户口未迁出。现赵美珍认为胡佳荣、谢佳妍存在违约的情况，现起诉要求：1、继续履行合同，胡佳荣、谢佳妍将系争房屋权利过户至赵美珍名下；2、胡佳荣、谢佳妍按照每日总房价款万分之五的标准支付2013年4月16日起的违约金；3、胡佳荣、谢佳妍按照每日350元的标准支付2013年5月30日起的逾期迁出户口违约金。
被告胡佳荣辩称，一直积极履行合同义务，同意继续履行合同并过户，造成合同未能履行系因谢佳妍及其母亲另案起诉胡佳荣并保全系争房屋，属胡佳荣不能控制的原因，并非本意。系争房屋已经实际交付，胡佳荣也配合办理了产权过户手续，故不同意承担违约责任。至于逾期迁出户口违约金，系争房屋内确实还有胡佳荣及其父亲的户口没有迁出，但并非胡佳荣的责任，而且违约金也过分高于赵美珍实际损失，可以请求法院调整。
被告谢佳妍辩称，从未参与房屋买卖交易，对买卖毫不知情，也没有拿到过购房款，胡佳荣也在此前的诉讼纠纷中承诺所有损失均由其承担，不同意赵美珍全部诉讼请求。
经审理查明，谢佳妍与胡佳荣原系夫妻，系争房屋登记为两人共同共有。2012年5月31日，上海市金山公证处出具了公证书，证明谢佳妍、胡佳荣于2012年5月26日在委托书上签名。委托书载明，谢佳妍、胡佳荣是系争房屋的权利人，全权委托徐弘办理如下事项：一、代为办理系争房屋抵押登记及注销手续、办理相关公证手续；二、代为办理系争房屋提前还贷或转按揭手续，签署相关文件、合同；……；六、代为签订系争房屋的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理银行购房款及其他相关手续；……凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均予以认可，并愿意承担由此产生的一切法律后果。委托期限自2012年7月25日至2013年7月24日止。2012年12月3日徐弘代谢佳妍、胡佳荣（甲方）与赵美珍（乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，主要约定：由乙方向甲方购买系争房屋，房价70万元；2013年1月20日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定的期限将房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，每逾期一日，甲方应向乙方支付总房价款的万分之五作为违约金；甲方承诺2013年5月30日前迁出房屋内所有户口，逾期则每逾期一日，按房屋转让款的万分之五支付赔偿金，直至原有户口迁出；2013年5月30日前，甲方迁出屋内所有户口当日，乙方自行支付给甲方尾款2万元。同日，胡佳荣、徐弘代谢佳妍与赵美珍又签订了补偿款补充协议，载明《上海市房地产买卖合同》中约定的价款为70万元，不包括附属设备、装饰装修等，经协商，赵美珍应另行支付补偿款20万元，于双方至交易中心办理过户手续时支付。
2013年5月，谢佳妍诉至本院称：因夫妻感情破裂，2012年12月谢佳妍向法院提起离婚诉讼，同月法院判决不准离婚，谢佳妍拟在6个月后再行提起离婚诉讼，在此期间，胡佳荣瞒着谢佳妍擅自将两人共有的系争房屋出售于赵美珍，侵害了谢佳妍的合法权益，要求确认《上海市房地产买卖合同》无效【（2013）宝民三（民）初字第702号案】。
该案中，关于买卖过程，谢佳妍表示不知情，2012年4、5月份的时候，胡佳荣告诉谢佳妍其在外欠钱，短期内必须归还，需要向他人借款周转，遂与胡佳荣签署了一些文件，公证委托书真实性无异议，是谢佳妍和胡佳荣共同签署的。买卖过程中也从未收到过房款。另，根据评估公司测算，系争房屋在2010年时的价值达到77万元，买卖合同只约定70万元，明显过低，装修补偿款20万不应算作房款，故胡佳荣、赵美珍存在恶意串通。
该案中，关于买卖过程，赵美珍表示，2012年11月24日下午通过中介公司带看系争房屋，当时系争房屋内只有胡佳荣在，未见谢佳妍，当天赵美珍即有购买意向，并支付了2万元定金，当天晚上签订了居间协议。次日又加付定金8万元。同年12月3日，依据公证委托书，与胡佳荣、徐弘签订了《上海市房地产买卖合同》及补偿款补充协议，买卖实际成交价共计90万元。同年12月18日，赵美珍的女儿杨宏支付了35万元，其中8万元为现金，另27万元直接打入谢佳妍还银行贷款的帐户。2013年1月20日，赵美珍支付了15万元。同年1月28日双方办理了房屋交接手续。2013年3月24日，双方至交易中心办理过户手续，赵美珍当日又支付了28万元。赵美珍一直居住系争房屋，目前还有2万元尾款待胡佳荣户口迁出后再支付。
该案中胡佳荣表示赵美珍所述属实。
该案本院审理后认为：谢佳妍、胡佳荣均认可公证委托书系本人所签，故委托书的内容应当认定为谢佳妍、胡佳荣真实意思的表示，根据委托书，徐弘具有出售系争房屋的权利，因此徐弘代谢佳妍出售系争房屋的行为不属无权代理。根据《上海市房地产买卖合同》及补偿款补充协议的约定，系争房屋的实际成交价为90万元，并未明显低于市场价值，从赵美珍的付款情况及胡佳荣对房屋买卖过程的陈述来看，亦难以认定买卖双方存在恶意串通，谢佳妍也未能提供充分证据证明。综上，此次系争房屋买卖合同并不具备符合合同无效的相应事由，故于2013年6月19日作出民事判决，未支持谢佳妍要求确认合同无效的诉讼请求。
2013年11月12日，胡佳荣与谢佳妍在上海市长宁区人民法院经调解离婚【（2013）长民四（民）初字第839号案】。
另查明，2013年1月，谢佳妍的母亲江国萍起诉胡佳荣、谢佳妍，要求胡佳荣、谢佳妍归还欠款5万元，并申请保全，将系争房屋查封【（2013）宝民一（民）初字第891号】，后本院判决予以支持。2013年3月，谢佳妍的母亲江国萍起诉胡佳荣、谢佳妍，要求胡佳荣、谢佳妍归还欠款10万元【（2013）宝民一（民）初字第2520号】，后本院判决予以支持，后该案进入执行程序。在本案审理过程中，因胡佳荣、谢佳妍对江国萍的债务得到清偿，本院对系争房屋的查封予以解除。
以上事实，有赵美珍提供的（2013）宝民三（民）初字第702号民事判决书、上海市房地产登记簿、谢佳妍提供的（2013）长民四（民）初字第839号民事调解书，及各方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，（2013）宝民三（民）初字第702号判决书已经认定关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》为有效，因此赵美珍、胡佳荣、谢佳妍均应按合同履行相关义务。目前系争房屋的司法查封已经解除，合同具备继续履行的条件，且赵美珍已经支付了大部分房款并实际入住，本院认为合同以继续履行为宜。胡佳荣、谢佳妍应当及时配合赵美珍办理相关手续，将系争房屋的房地产权利转移至赵美珍名下。至于赵美珍主张的逾期过户违约金，由于合同系严格责任，并不区分当事人是否具有主观恶意，因非赵美珍方面的原因导致过户手续始终不能完成，胡佳荣、谢佳妍应当承担相应的违约责任。胡佳荣提出合同约定的逾期过户违约金标准过高，本院虑及赵美珍的实际损失较为有限，根据实际情况酌情调整至5万元。
买卖双方合同约定胡佳荣、谢佳妍于2013年5月30日前将系争房屋内的户口全部迁出，由于系争房屋内尚有出售方人员的户口未能迁出，作为房屋出售方，胡佳荣、谢佳妍有义务在系争房屋内户口迁出前向赵美珍承担违约责任。胡佳荣提出和他约定的逾期迁出户口违约金标准过高，本院亦考虑到赵美珍的实际损失等因素，酌情调整为每日30元。本院已经支持了逾期迁出户口违约金，从减少当事人诉累、便于执行角度出发，本院明确房屋尾款2万元由赵美珍向胡佳荣、谢佳妍支付。
由于合同的出售方为胡佳荣、谢佳妍两人，虽然两人目前已经离婚，但两人均为合同相对方，需要共同向赵美珍承担违约责任，谢佳妍辩称由胡佳荣一人承担所有责任的意见本院无法采纳，至于两人内部责任分配问题，可另行通过协商或诉讼解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告胡佳荣、谢佳妍于本判决生效之日起二十日，内将上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利转移至原告赵美珍名下；
二、被告胡佳荣、谢佳妍于本判决生效之日起十日内，向原告赵美珍支付逾期过户违约金5万元；
三、被告胡佳荣、谢佳妍于本判决生效之日起十日内，按每日30元的标准向原告赵美珍支付2013年5月31日起至房内户口迁出之日止的逾期迁出户口违约金；
四、原告赵美珍于本判决生效之日起十日内，向被告胡佳荣、谢佳妍支付购房尾款2万元；
五、原告赵美珍的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案受理费减半收取5，482元，由被告胡佳荣、谢佳妍负担。保全费4，020元，由被告胡佳荣、谢佳妍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 王 卿
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。