北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终14251号
上诉人（原审被告，反诉原告）：刘姣彤，女，1958年8月28日出生，住山西省万荣县。
委托诉讼代理人：刘香菊，女，1963年7月12日出生，汉族，现住北京市密云区。
上诉人（原审被告，反诉原告）：刘香红，女，1967年10月24日出生，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：刘香菊，女，1963年7月12日出生，现住北京市密云区。
上诉人（原审被告，反诉原告）：刘香菊，女，1963年7月12日出生，现住北京市密云区。
委托诉讼代理人：彭兴周，北京平北律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：刘建国，男，1965年4月13日出生，现住北京市密云区。
委托诉讼代理人：郭振芝（刘建国之妻），1972年12月10日出生，住北京市密云区。
上诉人（原审被告，反诉原告）：靳宗涛，男，1982年7月29日出生，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：刘香琴，女，1949年3月5日出生，现住北京市密云区。
上诉人（原审被告，反诉原告）：刘香琴，女，1949年3月5日出生，现住北京市密云区。
委托诉讼代理人：彭兴周，北京平北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘泽，男，1974年3月6日出生，现住北京市密云区。
委托诉讼代理人：高明艳，北京谋律律师事务所律师。
上诉人刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴因与被上诉人刘泽农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初5964号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回刘泽全部诉讼请求，支持刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴全部反诉请求。事实和理由：第一，本案当中，刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴系刘珍、娄玉兰的法定继承人，首先刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴自始至终未认可刘珍及娄玉兰在世时将诉争的房屋出售给刘泽，虽然经过两审终审，最终法院推定认为刘珍、娄玉兰与刘泽之间形成事实的房屋买卖合同，但刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴对于该推断并不认可。本案当中，刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴系刘珍、娄玉兰的法定继承人，按照《继承法》第三十三条的规定，被继承人应在继承遗产的范围内承担相应的税款和债务，首先，本案当中，涉案房屋并未列入拆迁范围，仅房屋为被继承人刘珍、娄玉兰的合法财产，即便是给予刘泽补偿也应该评估涉案房屋的实际价值，而不应该按照拆迁补偿的标准进行评估，其次，涉案房屋的土地系集体所有，在没有拆迁的情况下一审法院判决刘泽给付刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴区位补偿价违反法律规定，如果按照法院的判决来推断，即土地也属于公民的合法财产，可以继承，显然与我国法律相抵触，另外，根据法院推定的事实也是被继承人刘珍、娄玉兰与刘泽之间形成事实房屋买卖合同，并非刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴将涉案房屋出售给刘泽，刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴依法继承被继承人的合法财产没有任何过错，而一审法院用诚实信用原则约束刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴有违法律规定。第二，一审法院程序错误。在一审当中，刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴明确要求需要高院摇号确定评估机构，并且到现场进行观看，而一审法院剥夺刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴的权利，并未让各当事人参与摇号，本案当中的评估机构是一审法院指定，一审法院剥夺刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴参与高院摇号的过程，属于程序违法。
刘泽辩称，同意一审判决，不同意刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴的上诉请求。
刘泽向一审法院起诉请求：1.判令刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴返还刘泽购房款10000元及利息；2.判令刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴给付刘泽宅基地区位补偿价643840元、房屋重置成新价72527元、附属设施价10992元，共计727359元；3.案件受理费和评估费由刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴负担。
刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴向一审法院反诉请求：1.判令刘泽将位于北京市密云区西田各庄镇小石尖村北区（与刘某、马某、于某三家房屋相邻）的北正房五间、西厢房两间恢复维修至1998年的房屋状态，并腾退归还给刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴；2.判令刘泽将争议院落内拆坏的南院墙、厕所、煤棚共四十余米石泥结构的墙体恢复原状后返还给刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴；3.判令刘泽在争议院落内栽种成活一棵核桃树、两棵柿子树以及一棵香椿树；4.判令刘泽将争议院落内六十米左右的地基沟填平并恢复原貌。
一审法院认定事实：刘珍（于2000年去世）与娄玉兰（于2014年去世）系夫妻关系，二人共育有二子五女，分别为刘建国、刘香红、刘香琴、刘姣彤、刘香菊、刘香兰、刘小力，其中刘香兰、刘小力先于刘珍、娄玉兰去世；刘香兰生育一子靳宗涛；刘小力生前未结婚生子；刘珍、娄玉兰之父母均先于二人去世。刘珍与娄玉兰于二十世纪六十年代在北京市密云区西田各庄镇小石尖村建设北正房五间和西厢房两间。该房屋院落与北京市密云区西田各庄镇小石尖村村民刘明、马友军、于进龙三家房屋相邻。刘泽与刘珍系同族关系，刘泽一家自1996年起在涉案院落内居住。2015年，刘泽曾将刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴诉至法院，要求确认刘泽与刘珍签订的房屋买卖合同无效，并要求刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴返还购房款，赔偿房屋的重置成新价、房屋的升值价格以及房屋修缮费用。法院于2016年9月14日作出（2015）密民初字第5505号民事判决书，判决：“一、刘泽与刘珍之间对于座落于北京市密云区西田各庄镇小石尖村的涉案房屋（与北京市密云区西田各庄镇小石尖村村民与刘某、马某、于某三家房屋相邻）形成的买卖合同无效。二、被告刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴于本判决生效之日起十日内给付原告刘泽房屋重置成新价四万五千零七十元。三、驳回原告刘泽的其他诉讼请求。”一审宣判后，刘泽以及刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴均提起上诉。北京市第三中级人民法院于2016年11月24日作出（2016）京03民终12277号民事判决书，判决：“一、维持北京市密云区人民法院（2015）密民初字第5505号民事判决第一项；二、撤销北京市密云区人民法院（2015）密民初字第5505号民事判决第二项、第三项；三、驳回刘泽的其他诉讼请求。”
在本案的审理过程中，经刘泽申请，法院委托北京百成首信房地产评估有限公司对涉案房屋的区位补偿价、房屋及附属设施重置成新价进行评估。北京百成首信房地产评估有限公司于2017年12月29日出具百成首信估字[2017]Z083号房地产估价报告，该报告确定价值时点为2017年11月29日，估价结果为总价：人民币727359元，其中：区位补偿价：人民币643840元，房屋重置成新价：人民币72527元，附属设施价值：10992元。刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴对该估价报告提出异议，认为估价依据的一）第3项《中华人民共和国城市房地产管理法》适用于国有土地的房地产开发，本案所涉的小石尖村土地为集体土地，不应适用该法；2.估价依据一）第5项《密云县人民政府关于印发密云县房屋拆迁补偿安置办法的通知》（密政发[2013]23号）不存在；3.经查询，密政发[2010]23号《密云县人民政府关于印发密云县房屋拆迁补偿安置办法的通知》第二条规定，凡在本县行政区域内实施房屋拆迁并需对被拆迁人补偿、安置时适用本法，而本案所涉的小石尖村并未纳入拆迁范围，亦无拆迁意向，故适用该办法作出区位补偿价和重置成新价没有法律依据。北京百成首信房地产评估有限公司针对刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴的异议出具《对“房地产估价报告”异议说明的复函》，答复如下：“1.我公司在估价报告中引用的《中华人民共和国房地产管理法》为本次评估的宏观依据，与具体估价项目无对应关系。2.估价报告中估价依据一）第5项依据应为《密云县人民政府关于印发密云县房屋拆迁补偿安置办法的通知》（密政发[2010]23号），报告中此处文件编号引用笔误。3.报告中引用上述依据为司法鉴定报告中惯用依据，此类鉴定报告参照各区县集体土地拆迁补偿法规确定。”刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴对上述复函不予认可。
一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘珍与刘泽之间形成的房屋买卖合同已经生效判决确认无效，刘泽应将涉案房屋及附属物予以返还，刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴作为刘珍的合法继承人，应当与刘泽根据各自过错程度对因合同无效造成的损失进行分担。涉案院落及房屋虽然没有纳入拆迁补偿范围，但刘珍与刘泽之间的房屋买卖交易行为已完成多年，涉案房屋及所占土地价值有明显提升，基于诚实信用的基本原则，刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴应给付刘泽涉案院落内房屋及附属物的重置成新价并对刘泽因合同无效造成的信赖利益损失给予赔偿。对于损失数额，考虑到刘泽购买涉案房屋至今已经二十年，合同被认定无效后，刘泽已无法以当时的价格再行购买房屋，故房屋、土地价格的上涨应被认定为刘泽的经济损失。对于刘泽因合同无效造成的损失，法院根据双方对合同无效的过错责任比例，酌情判定由刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴赔偿刘泽区位补偿价的70%以及房屋重置成新价和附属设施价值的100%。对于购房款问题，因购房款损失已包含在房屋及附属物损失范围内，故对刘泽要求返还购房款及利息的诉讼请求，法院不予支持。对于刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴要求刘泽将涉案房屋恢复至1998年的房屋状况，并将争议院落内的南院墙、厕所、煤棚等墙体恢复原状，同时在院内栽种成活四棵树木，将院内地基沟填平并恢复原状的反诉请求，法院认为刘泽在争议院内居住期间，虽对院内附属设施进行过处置，但合同被确认无效后，鉴定机构已经对涉案院落内的附属物进行了鉴定估价，并在本案中作为刘泽的实际损失进行了赔偿，故对刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴的上述反诉请求，法院不予支持。
一审法院判决：一、刘泽于判决生效之日起十五日内将位于北京市密云区西田各庄镇小石尖村的涉案院落（与北京市密云区西田各庄镇小石尖村村民与刘某、马某、于某三家房屋相邻）及院内房屋和附属物腾退并返还给刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴。二、刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴于判决生效之日起十五日内给付刘泽房屋重置成新价七万二千五百二十七元、附属设施价值一万零九百九十二元、区位补偿价四十五万零六百八十八元，共计五十三万四千二百零七元。三、驳回刘泽的其他诉讼请求。四、驳回刘姣彤、刘香红、刘香菊、刘建国、靳宗涛、刘香琴的其他反诉请求。如果按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
本案中，关于刘泽和刘珍之间的法律关系，已有生效判决认定为买卖合同且判决无效，在此前提下，本案需要解决的是合同无效之后的标的物返还和赔偿问题。对于农村房屋买卖合同而言，在合同无效之后，作为买受人的刘泽当负有返还标的物的义务，然以导致合同无效的过错和诚实信用原则为基础，作为出卖人在收回房屋的同时亦当对于买受人的信赖利益予以赔偿。本案中，对于涉诉院落的价值，鉴定机构已经作出评估，虽然刘香琴等人对鉴定报告提出异议，但鉴定机构已经作出合理性回复，再结合纠纷解决的彻底性、便利性和同地区的具体情形，一审法院所确定的刘香琴等人给付刘泽的损失方式及数额并无不当。在合同无效的基础上，考虑合同无效的原因和过错，再结合房屋使用年限和房屋及附属物损失的处理方式，对于刘香琴等人的反诉请求，不予支持。
综上所述，刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9142元，由刘姣彤、刘香菊、刘建国、刘香红、靳宗涛、刘香琴负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
审 判 员 咸海荣
审 判 员 张 帆
二〇一八年十一月二十八日
法官助理 史智军
法官助理 邱 江
书 记 员 王秋岩