广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4931号
上诉人（原审被告）李昊亮，住所地陕西省宝鸡市陈仓区。
上诉人（原审被告）欧美菊，住所地湖南省永兴县。
两上诉人共同委托代理人王浩，广东首胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄奡，住所地重庆市巴南区。
被上诉人（原审原告）吴淑华，住所地福建省南平市延平区。
两被上诉人共同委托代理人陈俊锋，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人毛芬芬，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。
原审第三人韩小丽，住所地广东省深圳市福田区。
原审第三人中国工商银行股份有限公司深圳福园支行，住所地广东省深圳市福田区南园路负责人陈韦铭。
原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司（原名深圳市中联地产置业顾问有限公司），住所地广东省深圳市福田区深南大道
法定代表人杜欣，董事长。
委托代理人朱丹，住所地湖北省武穴市，该公司员工。
上诉人李昊亮、欧美菊因与被上诉人黄奡、吴淑华之间及原审第三人韩小丽、中国工商银行股份有限公司深圳福园支行（以下简称工商银行）、深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，韩小丽、工商银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法组成合议庭进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2015年4月6日，黄奡、吴淑华与李昊亮、欧美菊签订《房产买卖合同》，约定李昊亮、欧美菊将其所有的位于深圳市龙岗区第五园x栋x单元x房产出售予黄奡、吴淑华，房屋建筑面积75.51平方米，转让价格192万元，购房定金20万元；房产有抵押，卖方现金赎楼，即在签订合同后40天内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款；卖方同意从定金中预留5000元作为交房保证金，此款托管于第三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，由第三方无息退还给卖方；买方须于2015年5月6日之前预付首期购房款（以银行实际贷款为准），到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准。如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件；买卖双方应付税、费均由买方承担；在买方贷款银行出具贷款承诺函及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起5日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。因买方或卖方某一方原因导致合同约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付迟延履行违约金800元；卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后3日内，将房产按合同约定的条件交付给买方；此物业连带家私家电（详见清单）出售，卖方承诺此物业内的固定装修不动。上述合同签订同日，黄奡、吴淑华向李昊亮、欧美菊交纳定金20万元。李昊亮、欧美菊将其中5000元定金作为交房保证金托管于链家公司处。2015年4月9日，黄奡、吴淑华向链家公司支付佣金7000元。其后，黄奡、吴淑华向中国银行股份有限公司深圳龙华支行申请资金监管以及公积金、商业贷款。2015年4月17日，黄奡、吴淑华向资金监管账户存入首期款38万元。2015年5月15日，中国银行股份有限公司深圳龙华支行出具贷款承诺书，承诺向黄奡、吴淑华发放公积金贷款90万元和商业贷款44万元。因李昊亮、欧美菊未按时办理赎楼及房产过户手续，黄奡、吴淑华诉至原审法院。另查明，涉案房产至今仍抵押给工商银行。黄奡、吴淑华具备在深圳购置房产资格，并且确认对剩余房款有能力一次性付清给李昊亮、欧美菊。又查明，2014年8月24日，韩小丽与李昊亮、欧美菊签订了《物业租赁合约》，约定李昊亮、欧美菊将涉案房产出租给韩小丽居住使用，租赁期限为2014年9月1日起至2015年8月31日止，月租金为3200元。李昊亮、欧美菊在签订涉案房产买卖合同之时并未将上述租赁事宜告知黄奡、吴淑华。
黄奡、吴淑华原审诉讼请求：1、李昊亮、欧美菊继续履行《房产买卖合同》并协助黄奡、吴淑华办理深圳市龙岗区第五园x栋x单元x房屋产权过户手续；2、李昊亮、欧美菊支付迟延履行违约金（从2015年5月22日起至实际过户之日止按每日800元的标准计算）；3、本案诉讼费用由李昊亮、欧美菊承担。
韩小丽原审诉讼请求：1、解除李昊亮、欧美菊与黄奡、吴淑华签订的《房产买卖合同》；2、韩小丽对涉案房产在同等条件下享有优先购买权，即要求以转让价192万元的同等价格购买涉案房产；3、相关诉讼费用由李昊亮、欧美菊与黄奡、吴淑华承担。
原审法院审理认为，黄奡、吴淑华与李昊亮、欧美菊于2015年4月6日签订的《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。涉案合同签订后，黄奡、吴淑华依约支付定金、办理资金监管及按揭贷款手续，并已取得银行的贷款承诺函。根据合同约定，李昊亮、欧美菊理应按时办理现金赎楼及过户手续，但截至黄奡、吴淑华起诉之日，李昊亮、欧美菊却以黄奡、吴淑华未支付赎楼费为由拒绝履行上述合同义务。虽然按约定赎楼费应由黄奡、吴淑华负担，但黄奡、吴淑华支付赎楼费并非李昊亮、欧美菊办理赎楼及过户手续的必要前提条件，黄奡、吴淑华未支付赎楼费也并不构成李昊亮、欧美菊办理赎楼及过户手续的履行障碍，李昊亮、欧美菊完全可在办理完毕上述手续后再行向黄奡、吴淑华主张相关费用，另，李昊亮、欧美菊也无证据证明其曾要求黄奡、吴淑华去交纳赎楼费，故原审法院对李昊亮、欧美菊的上述辩解不予采信。李昊亮、欧美菊未依约履行合同义务，其行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，黄奡、吴淑华具备购房资格且明确表示同意将付款方式变更为一次性支付，故涉案房产买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，故黄奡、吴淑华请求继续履行合同，合法有理，原审法院予以支持。继续履行涉案《房产买卖合同》的具体事项包括：黄奡、吴淑华应一次性向李昊亮、欧美菊支付购房余款172万元，链家公司托管的5000元定金应返还给李昊亮、欧美菊；李昊亮、欧美菊应办理注销抵押登记、产权过户登记手续，办理过户登记手续所发生的税、费由黄奡、吴淑华负担；李昊亮、欧美菊应于收到全部购房款三日内向黄奡、吴淑华交付涉案房产；其余未尽事宜按双方签订的《房产买卖合同》执行。关于黄奡、吴淑华诉请支付逾期履行违约金，因黄奡、吴淑华未提供其因李昊亮、欧美菊违约而产生的实际损失数额，且双方约定的每日800元的违约金标准明显过高，原审法院根据双方履行合同程度，兼顾公平原则和诚信原则，将违约金标准酌情调整为每日600元，违约金从李昊亮、欧美菊理应办完注销抵押登记手续之第6日即2015年5月22日起计至本判决确定办理过户递件之日止，黄奡、吴淑华诉请超出部分，原审法院不予支持。至于韩小丽主张行使承租人的优先受偿权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，李昊亮、欧美菊在签订涉案合同之时并未将房屋出租事宜告知黄奡、吴淑华，且李昊亮、欧美菊与韩小丽之间的租赁合同也未以登记备案等方式对外公示，故韩小丽的优先购买权无法对抗不知情的买家即黄奡、吴淑华，因此，对于韩小丽要求解除涉案房产买卖合同以及以同等价格购买涉案房产的诉讼请求，原审法院不予支持。韩小丽可以李昊亮、欧美菊怠于履行通知义务侵害其优先购买权为由，向李昊亮、欧美菊主张损害赔偿，双方可另循法律途径解决。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、黄奡、吴淑华与李昊亮、欧美菊继续履行双方于2015年4月6日签订的《房产买卖合同》；二、李昊亮、欧美菊应于本判决生效之日起十日内办理深圳市龙岗区第五园x栋x单元x房产注销抵押登记手续，逾期由黄奡、吴淑华代为履行上述义务，中国工商银行股份有限公司深圳福园支行协助办理；三、黄奡、吴淑华应于办理注销抵押登记手续后五日内向李昊亮、欧美菊一次性支付剩余购房款172万元；四、深圳链家房地产经纪有限公司应于办理注销抵押登记手续后五日内向李昊亮、欧美菊支付托管款5000元；五、李昊亮、欧美菊应于收到全部价款之日起五日内协助黄奡、吴淑华将深圳市龙岗区第五园x栋x单元x房产过户至黄奡、吴淑华名下；过户产生的各项税费，由黄奡、吴淑华负担；六、李昊亮、欧美菊应于办理过户手续起三日内将前述房产交付给黄奡、吴淑华；七、李昊亮、欧美菊应于本判决生效之日起三十日内向黄奡、吴淑华支付逾期履行违约金（从2015年5月22日起按每日600元的标准计算至本判决确定过户之日止）；八、本判决未尽事宜，双方按2015年4月6日签订的《房产买卖合同》的约定条款诚信履行；九、驳回黄奡、吴淑华的其他诉讼请求；十、驳回韩小丽的全部诉讼请求。案件受理费23680元，保全费2785元，合计26465元，黄奡、吴淑华负担465元，李昊亮、欧美菊负担26000元；韩小丽提起独立诉讼请求受理费11040元，由韩小丽自行负担。
上诉人李昊亮、欧美菊不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第735号民事判决书，并依法改判；二、一、二审诉讼费用由黄奡、吴淑华承担。主要的上诉事实和理由：
一、原审法院认定事实错误。1、李昊亮、欧美菊在房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为，并且在积极履行合同约定，理由如下：李昊亮、欧美菊2015年4月6日与黄奡、吴淑华签订了《房产买卖合同》，由李昊亮、欧美菊出售涉案房产给黄奡、吴淑华，双方约定了各方权利义务，原审法院并未查清李昊亮、欧美菊履行合同的情况，就认定李昊亮、欧美菊未按约定履行合同是错误的。根据《房产买卖合同》第2条第2款的约定，李昊亮、欧美菊所售房产存在银行贷款抵押，由李昊亮、欧美菊在合同签订后40日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款期限内及时还款。根据该条之约定，李昊亮、欧美菊的义务仅仅是在40日内向按揭银行申请提前还款，至于按揭银行何时能够审批通过以及是否同意提前还款均以按揭银行为准，这也不是李昊亮、欧美菊所能左右的，李昊亮、欧美菊已经在约定期限内向原按揭银行提出了申请，但按揭银行一直没有审批，不能因此认为李昊亮、欧美菊存在违约；再者，双方《房产买卖合同》也没有约定李昊亮、欧美菊在多久时间内解除抵押登记及赎出房产证，李昊亮、欧美菊不存在一审法院认定的违约行为。2、根据双方《房产买卖合同》第八条的约定，涉案房产的赎楼费以及提前还款的罚息等所有费用均由黄奡、吴淑华承担，但黄奡、吴淑华在李昊亮、欧美菊电话通知其交纳费用时不予理睬，也是导致按揭银行不能办理提前还款的因素之一。鉴于黄奡、吴淑华的违约行为，李昊亮、欧美菊保留追究其违约责任的权利，因黄奡、吴淑华本身也存在着违约行为，原审法院仅判决李昊亮、欧美菊承担违约责任是错误的。
二、原审法院判决继续履行《房产买卖合同》没有法律依据。在本案《房产买卖合同》履行过程中，在李昊亮、欧美菊要求黄奡、吴淑华按照合同约定交纳相关费用时，黄奡、吴淑华均不予理睬，且黄奡、吴淑华自始至终没有通知到李昊亮、欧美菊要求继续履行合同，李昊亮、欧美菊有理由认为黄奡、吴淑华以其行为拒绝履行双方的《房产买卖合同》，双方2015年4月6日所签《房产买卖合同》实际上因黄奡、吴淑华的违约行为而解除。
综上，李昊亮、欧美菊并没有违约，而是因为黄奡、吴淑华拒绝履行合同约定的义务导致合同无法继续履行，责任在于黄奡、吴淑华，后黄奡、吴淑华见房价上升很快，又要求继续履行合同，系一种不诚信的行为。李昊亮、欧美菊并未违约，所以李昊亮、欧美菊不应该承担违约责任，原审判决继续履行并判决李昊亮、欧美菊支付违约金是错误的。恳请二审法院查明事实并依法判如所请。
被上诉人黄奡、吴淑华答辩称，一、原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。二、《房产买卖合同》约定由卖方现金赎楼，现金赎楼根本不存在赎楼费。退一步说，即使存在赎楼费，李昊亮、欧美菊也从来没有向黄奡、吴淑华及链家公司提过赎楼费的事情，更没有要求黄奡、吴淑华支付赎楼费。三、《房产买卖合同》签订后，李昊亮、欧美菊从来没有向黄奡、吴淑华及链家公司要求支付过任何费用。四、现金赎楼不存在赎楼费以及提前还款的罚息，链家公司是与李昊亮、欧美菊到银行申请提前还款，但是李昊亮、欧美菊没有提前还款。
原审第三人链家公司答辩称其答辩意见与原审答辩意见一致。
原审第三人韩小丽未到庭亦未作答辩。
原审第三人工商银行未到庭亦未作答辩。
原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，二审期间，关于李昊亮、欧美菊办理赎楼手续的相关情况，李昊亮、欧美菊称其有在合同约定的期间向银行申请提前还款但未获审批，故最终未完成赎楼；黄奡、吴淑华称李昊亮、欧美菊有与链家公司中介人员同去办理申请提前还款但最终未提前还款；链家公司提交书面说明称，签订合同后的三日内中介人员即陪同李昊亮、欧美菊向银行申请提前还款，当日银行即审批同意其申请，并给予李昊亮、欧美菊一个月的还款期。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案合同系合同双方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为违约方的确定问题。
首先，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。涉案房屋买卖合同合法有效，合同双方即应恪守履行。本案中，黄奡、吴淑华作为买受人已依约支付了定金、作了首期款资金监管并已取得银行出具的贷款承诺函，李昊亮、欧美菊作为出卖人亦应依约办理现金赎楼、过户登记手续。现李昊亮、欧美菊未能提供证据证明其于何时向银行申请提前还款、其系因银行审批的原因未能完成赎楼，应承担举证不力的不利后果。在此情形下，链家公司作为涉案房产买卖的居间方，参与涉案合同签订及履行的整个过程，其关于涉案合同履行情况的陈述应具一定可信度，故本院对其关于李昊亮、欧美菊办理赎楼手续相关情况的陈述予以采纳。据此，李昊亮、欧美菊虽有向银行申请提前还款，但未依约在银行批准的期限内还款，其行为有悖诚信亦已构成违约。原审认定李昊亮、欧美菊系违约方正确，本院予以确认。其次，现未有证据显示李昊亮、欧美菊有通知黄奡、吴淑华支付赎楼费用及罚息而黄奡、吴淑华拒不支付，故本院对李昊亮、欧美菊关于黄奡、吴淑华存在违约行为的上诉主张不予采纳；李昊亮、欧美菊上诉主张涉案合同因黄奡、吴淑华违约而解除、无法继续履行，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。
综上，李昊亮、欧美菊的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费23680元（李昊亮、欧美菊已预交），由上诉人李昊亮、欧美菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年六月二十日
书 记 员 罗愉婷(兼)
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。