阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初3554号
原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区金园路*******号。
负责人：刑益玲，该行行长。
委托代理人：蔡计存，该行员工。
委托代理人：谭乃忠，该行员工。
被告：黄建海，男，1984年8月21日生，汉族，住阳江市江城区。
被告：覃华娟，女，1987年9月1日生，汉族，住阳江市江城区。
被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园*号楼**号商铺。
法定代表人：陈周回。
原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农业银行江城支行）诉被告黄建海、覃华娟、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（下简称锦绣名城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告农业银行江城支行的委托代理人谭乃忠到庭参加了诉讼；被告黄建海、覃华娟、锦绣名城公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行江城支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告农业银行江城支行与被告黄建海、覃华娟、锦绣名城公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO44020120140073908号）；二、被告黄建海、覃华娟立即偿还借款本金277378.72元及利息2488.52元(利息计至2016年8月21日止，从2016年8月22日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算)；三、被告锦绣名城公司对被告黄建海的债务承担连带保证责任；四、原告农业银行江城支行对处置被告黄建海、覃华娟共有的座落于XX房的价款享有优先受偿权；五、被告负责本案诉讼费及相关费用。事实与理由：被告黄建海因向被告锦绣名城公司购买位于XX房的房产，于2014年8月8日向原告申请贷款，并于2014年9月10日与原告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO44020120140073908号），借款金额290000元，期限20年，年利率7.205%，还款方式为等额本息还款法，并用被告黄建海、覃华娟购买的坐落于XX房房地产作借款抵押及锦绣名城公司承担连带保证并在阳江市住房和城乡规划建设局办理预购商品房抵押预告登记。原告于2014年9月10日依约借款290000元给被告黄建海，被告黄建海依约清偿了20期本息，偿还本金12621.28元、利息30856.84元，但自2016年6月27日至2016年8月21日止连续2期没有清偿本息，违反了原告与被告黄建海、锦绣名城公司签订的《个人购房担保借款合同》的相关约定。截至2016年8月21日止，被告黄建海尚欠贷款本金277378.72元及利息2488.52元（利息计至2016年8月21日止，2016年8月22日至被告清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。被告锦绣名城公司为上述借款提供阶段性保证，也应承担连带保证责任。原告多次催收无果，为保障原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告黄建海、覃华娟、锦绣名城公司没有作答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。
经审理查明：2014年8月4日，黄建海、覃华娟与锦绣名城公司签订合同编号为2014080145的《商品房买卖合同》，合同约定黄建海、覃华娟向锦绣名城公司购买坐落于XX房的房地产，签订本合同时支付132579元作为首付房款，余款290000由银行提供按揭。
2014年8月8日，黄建海向原告递交一份《个人信贷业务申请表》，向原告申请贷款290000元用于购买锦绣名城公司出售的坐落于XX房的房地产。
2014年9月15日，锦绣名城公司与黄建海、覃华娟在阳江市房地产交易中心就坐落于XX房房地产办理商品房买卖（预购）登记证明手续（合同备案号：预合备201403722）。
2014年9月10日，农业银行江城支行（贷款人、抵押权人）与被告黄建海（借款人、××）、覃华娟（××）、锦绣名城公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO44020120140073908号），合同约定：“借款金额为290000元；借款用途为购买位于XX房；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名阳江市锦绣名城房地产开发有限公司，开户行农行阳江江城支行，账号44×××67；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人还款账号为62×××70；本合同采用的担保方式为：1、由锦绣名城公司提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止；2、由黄建海以购买的坐落于XX房作抵押担保，担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。××应配合贷款人自本合同签订之日起90日内办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记。贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权。发生下列情形之一的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：……借款人未按约定按期足额偿还借款……等等。”农业银行江城支行、黄建海和锦绣名城公司均在合同上签字盖章。
2014年9月26日，原告向黄建海发放贷款290000元，并制作了《借款凭证》，该凭证载明：“借款人黄建海，借款金额290000元，借款用途购买住房，借款利率7.205%，借款日期2014年9月26日，借款到期日2034年9月25日，还款方式等额本息还款。”
2014年9月26日，原告与黄建海在阳江市房地产交易中心办理了预告登记手续（证书编号：粤房地预登阳预押字第XX号），该证书载明：“预告登记权利人为农业银行江城支行，预告登记义务人为黄建海、覃华娟，房屋坐落XX房，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记，预告登记依据合同号为44020120140073908，登记时间2014年9月26日。”
发放贷款后，黄建海只按合同约定偿还借款本金12621.28元、利息30856.84元，截至2016年8月21日止，黄建海尚欠借款本金277378.72元、利息2488.52元。原告农业银行江城支行向被告黄建海、锦绣名城公司催收未果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。
另查明，被告黄建海与被告覃华娟于2012年5月16日登记结婚。
以上事实有原告提供的《个人房地产贷款申请表》、借款人身份证、户口簿、结婚证、《共同还款责任确认书》、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、《商品房买卖合同》、《商品房买卖（预购）登记证明书》、《房地产预告登记证明》、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人的身份证、法定代表人身份证明书、《一手房贷款业务银企合作协议》、个人未还逾期查询、机读资料个人逾期信息查询结果，被告黄建海、覃华娟、锦绣名城公司经本院传票传唤未到庭，视其放弃质证权利，上述证据来源合法，本院对上述证据予以采纳。
本院认为：原告与被告黄建海、覃华娟、锦绣名城公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO44020120140073908号），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。农业银行江城支行与黄建海之间形成了借款合同和抵押合同关系，与覃华娟之间形成了抵押合同关系，与锦绣名城公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告农业银行江城支行依约履行了发放贷款的义务，但被告黄建海多期逾期未按时足额偿还借款本息。截至2016年8月21日止，黄建海尚欠借款本金277378.72元、利息2488.52元，其行为已构成违约。根据原告与被告黄建海、锦绣名城公司签订的《个人购房担保借款合同》第十二条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，现农业银行江城支行请求解除与黄建海、锦绣名城公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO44020120140073908号），并要求被告提前清偿借款本金277378.72元及利息2488.52元（利息计至2016年8月21日，从2016年8月22日起至还清之日止的利息按合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。
本案的债务发生在被告黄建海和被告覃华娟婚姻关系存续期间且用于购房，被告覃华娟亦作为××在借款合同上签名确认，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，应认定为被告黄建海和被告覃华娟的夫妻共同债务，应由被告黄建海、覃华娟共同清偿。
关于农业银行江城支行对黄建海、覃华娟提供的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农业银行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然农业银行江城支行、黄建海双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农业银行江城支行与被告黄建海、覃华娟双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农业银行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，农业银行江城支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
根据《个人购房担保借款合同》，锦绣名城公司与农业银行江城支行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定“锦绣名城公司作为阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。……贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权。”，由此，锦绣名城公司为本案涉案借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今尚未办理正式抵押登记手续，锦绣名城公司应按约定在保证担保范围内对借款人黄建海的债务承担连带保证责任。锦绣名城公司承担保证责任后，有权向黄建海追偿。
被告黄建海、覃华娟、锦绣名城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告黄建海、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO44020120140073908号）；
二、限被告黄建海在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金277378.72元及利息2488.52元（利息计至2016年8月21日，从2016年8月22日起至还清之日止的利息按合同约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；
三、被告覃华娟对被告黄建海在上述判决第二项确定的债务承担共同偿还责任；
四、被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告黄建海追偿；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5498元，由被告黄建海、覃华娟、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 林显驹
人民陪审员 冯宏竞
人民陪审员 林天成
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 杨冬霞
书 记 员 敖圣欣