山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄商终字第367号
上诉人（原审原告）：淄博平安物业管理有限公司。住所地：淄博市博山区白虎山路**号。
法定代表人：冯雷，总经理。
委托代理人：李振，山东博骏律师事务所律师。
委托代理人：李俊杰，山东博骏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张宝峰。
上诉人淄博平安物业管理有限公司、上诉人张宝峰因物业服务合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2015）博商初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人淄博平安物业管理有限公司（以下简称平安物业公司）的委托代理人李振、李俊杰，上诉人张宝峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告平安物业公司系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理企业。被告张宝峰系博山区新泰山花园小区1号楼2单元202室业主，房屋建筑面积84平方米。对原告在2009年1月起至2012年6月份期间为被告提供物业服务的事实，双方均无异议。另查明，原告与新泰山花园小区开发单位博山区长城房地产建设开发公司（以下简称长城房地产公司）、广东长城建设淄博有限公司（以下简称长城淄博公司）签订书面前期物业管理服务合同一份，合同书未载明签订时间。双方对以下事实存有争议：1、关于原告撤出新泰山小区的时间。原告主张撤出时间是2013年6月份，此前一直提供物业服务。被告则主张撤出时间为2012年6月份，并以城东街道新泰山小区居民委员会出具的证明为证；2、关于原告与长城房地产公司、长城淄博公司签订的前期物业管理服务合同的真实性以及对被告是否具有约束力。原告主张该份合同真实、合法有效，对被告具有约束力。被告主张该份合同部分内容为铅笔书写且未记载合同签订时间，对合同的真实性有异议。
原审认为，原告事实上为被告提供物业服务，被告予以接受，双方之间存在事实上的物业服务合同关系。被告关于双方之间不存在物业服务合同关系的抗辩，与事实不符，原审不予采纳。关于原告与长城房地产公司、长城淄博公司签订的书面前期物业管理服务合同对被告是否具有约束力的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。但是原告提交的前期物业服务合同文本未记载签订时间，依原告现有证据亦不能查实，故该份合同的成立、生效时间无法确定，故依现有证据不能确认该份合同在被告接受原告物业服务期间内对被告具有约束力。故原告关于被告应当按照合同约定的0.45元／平方米／月标准支付物业费以及承担逾期支付违约责任的主张，依据不足，原审不予支持。
鉴于原告事实上已为被告提供物业服务，被告应当支付相应的物业费。关于原告物业费计收标准。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”国家发展和改革委员会会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知（发改价格（2003）1864号）第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”依据上述规定可以看出，物业服务应采取政府指导价格。
2005年8月11日，淄博市物价局、淄博市房产管理局联合制定的淄价字（2006）166号《关于淄博市住宅小区物业管理公共性服务费政府指导价和浮动幅度的通知》文件中，载明了淄博市住宅小区物业管理公共性服务费政府指导价格，其中，服务等级一、二、三级收费标准分别为0.65元／月／建筑平方米、0.45元／月／建筑平方米和0.25元／月／建筑平方米，并有20%的浮动幅度。综合本案实际情况，原审酌定原告按照最低等级服务标准三级收费标准计收。据此计算，2009年1月至2012年6月期间对被告应收取的物业服务费为882.00元（0.25元×84平方米×42个月）。对原告主张2012年7月至2013年6月期间的物业费，现原告无充分证据证实在上述期间内曾向被告提供物业服务，故对此部分物业费原审不予支持。
关于原告主张的垃圾清运费，原告无证据证实，对该项主张原审不予支持。关于原告主张滞纳金以及被告主张的原告诉讼请求已超过诉讼时效问题。因双方之间属事实物业服务合同关系，原告现无证据证实双方就物业费支付的具体时间作出明确约定且被告存在逾期支付情形，故对原告请求被告支付滞纳金的诉讼请求，无事实依据，不予支持。因原告可随时请求被告支付物业费，故被告关于原告诉讼请求已超过诉讼时效的主张，亦无事实依据，原审亦不予支持。关于被告以在交房后部分期间内未实际入住、原告物业服务存在质量瑕疵为由请求减收物业费的主张，无证据证实，不予支持。
综上，被告张宝峰应向原告平安物业公司支付882.00元物业费。对原告的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张宝峰自判决生效之日起十日内支付原告淄博平安物业管理有限公司物业费882.00元；二、驳回原告淄博平安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，原告淄博平安物业管理有限公司负担22.00元，被告张宝峰负担3.00元。
宣判后，上诉人张宝峰不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人张宝峰与上诉人平安物业公司之间不存在事实上的物业服务合同关系，一审已经判决前期物业合同对上诉人没有约束力，又依据物业合同条款确定上诉人张宝峰应缴纳物业费没有事实和法律依据。二、假设平安物业公司对小区提供了物业服务，到2012年6月30日平安物业提供的服务已经结束，平安物业没有采取任何形式对上诉人张宝峰主张过权利，其诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，请求二审法院查清事实，依法改判驳回上诉人平安物业公司的诉讼请求。
上诉人平安物业不服一审判决，向本院提起上诉：一、该案所涉前期物业服务合同虽然没有签订日期，但上诉人平安物业公司管理期限明确，上诉人已经于2008年11月起开始履行管理义务，应当认定合同自双方履行义务之日起成立并生效，该合同对张宝峰有约束力。二、根据物业管理合同约定，张宝峰应缴纳管理费2052.00元，违约损失4620.00元，垃圾清运费都是由物业服务企业先行垫付，如未缴纳该费用，环保部门不可能对社区垃圾进行清运，上诉人应返还垫付的垃圾清运费。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人平安物业公司一审诉讼请求。
二审经审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案有两个争议焦点问题：一是上诉人平安物业与长城房地产公司、长城淄博公司签订的《前期物业管理服务合同》对上诉人张宝峰是否有约束力。二是上诉人张宝峰应向上诉人平安物业公司缴纳物业管理费的数额。
关于第一个焦点问题，上诉人平安物业公司与长城房地产公司、长城淄博公司签订的《前期物业管理服务合同》中虽然未注明合同签订时间，但是合同中明确约定管理小区的名称、管理期限以及物业服务费用价格，具备合同生效的基本要件，且上诉人张宝峰认可平安物业自2009年1月至2012年6月提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对张宝峰具有约束力。
关于第二个焦点问题，涉案《前期物业管理服务合同》是平安物业公司与相关建设单位签订，没有证据证实张宝峰对合同的内容充分知晓，合同签订内容存在诸多不规范之处，虽然合同约定管理期限自2008年11月20日至2014年11月20日，但平安物业公司自2012年6月就不再履行管理义务，张宝峰也主ＸＸ安物业在管理过程中存在不完善之处。鉴于本案实际情况，平安物业公司没有证据证实完全履行了《前期物业管理服务合同》中约定义务，一审法院酌情按照三级收费标准确定张宝峰应缴纳的物业费管理费数额符合实际情况。关于垃圾清运费的问题，上诉人平安物业公司没有提供证据证实对王书学应缴的垃圾清运费进行了垫付，其要求上诉人返还垃圾清运费的主张不能成立。因双方对于物业管理费的数额和时间一直存在争议，且物业管理费用涉及到小区内的公共利益，上诉人平安物业公司一直进行催缴，本案未超出诉讼时效。
综上，上诉人张宝峰、上诉人平安物业公司的上诉请求均不能成立，一审法院虽然对本案《前期物业管理服务合同》的效力认定不当，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人张宝峰承担50.00元，由上诉人淄博平安物业管理有限公司承担50.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 池卫东
审 判 员 王维国
代理审判员 禚慧聪
二〇一五年十一月五日
书 记 员 徐 琛