＼n北京市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）一中民终字第03364号＼n上诉人（原审被告，反诉原告）徐××，女，1981年11月15日出生。＼n委托代理人王忠印，北京市易行律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告，反诉被告）杨××，男，1978年11月8日出生。＼n委托代理人郝鲁，北京京翔律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告，反诉被告）曲×，男，1982年1月1日出生。＼n委托代理人叶××（曲×之母），1955年4月23日出生。＼n上诉人徐××因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐××及其委托代理人王忠印、被上诉人杨××及其委托代理人郝鲁、被上诉人曲×之委托代理人叶××到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n杨××在原审法院起诉称：我与曲×于2012年1月19日签订房屋买卖合同，2012年7月我向曲×、徐××支付了房屋价款，并办理了房屋过户手续，交纳了相关税款。2012年2月16日，我取得该房屋的产权证书，现曲×、徐××一直居住在该房屋内，我多次催促曲×、徐××腾空房屋交付给我，但曲×、徐××予以拒绝。现为维护我的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令曲×、徐××将诉争房屋腾空并交付我；2、诉讼费由曲×、徐××承担。＼n曲×在原审法院答辩称：同意杨××的诉讼请求，其所述与事实基本符合。＼n徐××在原审法院答辩称：不同意杨××的诉讼请求。杨××与曲×是朋友关系，二人恶意串通，故意损害我的利益。曲×与我系夫妻关系，双方曾经发生矛盾，和解时曲×书写保证书一份，将房屋划为徐××所有。杨××在知道此事的情况下，隐瞒我与曲×发生房屋买卖关系，将财产转移。双方的行为损害我的合法财产利益，违反了法律强制规定，损害了国家的利益，应属无效。＼n同时，我提起反诉，事实理由为：杨××与曲×是相识多年的朋友，在生意上二人时有合作，杨××曾多次帮助曲×，为表示感谢，2010年曲×特意陪同杨××出国旅游。2009年3月25日，我与曲×结婚，婚后一直居住在涉案房屋内。2011年下半年，因曲×有外遇开始不尽家庭义务，拒绝提供家庭生活费用，甚至经常夜不归宿。2011年底，曲×有外遇一事再次被我得到印证。2012年1月1日，曲×找来朋友杨××、刘×劝说我原谅曲×，曲×为了证明自己悔改之意，当场写下保证书，保证以后如若再犯，将自愿放弃涉案房屋、公司及所有存款，全部归我所有。但事后曲×不知悔改，多次发生婚外情，甚至有一次被我逮到。2011年11月中下旬的一天上午，杨××来到我的住处，称曲×要办一个POS机，因办公场所经营面积达不到标准，故委托他来家里拍一些有关家具和房屋面积的照片提供银行。当时曲×也来过电话证实此事。2012年春节后，杨××与一个陌生人再次来到我家，说上次拍的照片不符合标准，需要再拍一次。2012年12月10日，杨××领来一个陌生人，说房屋已由曲×卖给此人，要求我腾房，双方发生争执后我报警。2012年12月12日，再次因腾房引发争执而由我报警。2012年12月16日，双方第三次发生争执后我报警。在警察再三要求陌生人出示房产证时，杨××拿出房产证，我才知道是杨××购买涉案房屋，此时距离房屋过户已经长达10个月。从杨××起诉事实可以得出，是先办理房屋过户四个月后交付的房款。如果是正常买卖，有谁愿意在办理房产过户后，允许买房人在不设定担保前提下四个月才支付房款，又有谁会全款购买房屋后，允许出卖人继续无条件居住长达十个月的时间。上述事实足以说明，曲×和杨××明明知道房屋已归我所有，为达到私下转移财产目的，二人恶意串通，故意用欺诈手段签署了虚假买卖合同，并用虚假付全款方式将房产过户。因此，杨××、曲×的行为属于恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，其签署合同依法应当认定为无效。杨××诉称2012年1月19日与曲×签署房屋买卖合同，提交的买卖合同记载房屋总价是285万元，可是在石景山区房管局办理过户的买卖合同记载房屋总价是200万元。这又符合为了达到偷漏税，而少交税款而签署的阴阳合同。其二人所签署的备案合同导致国家减少数万元税收，已严重损害了国家利益，依法应当认定备案合同无效，依据该备案合同而领取的房产证也应一并撤销。＼n杨××针对徐××的反诉答辩称：不同意徐××的反诉请求。我方与曲×并非徐××所述属朋友关系，未与曲×出国旅游。我方在买房时，了解到涉案房屋属于曲×个人财产，曲×对房屋有独立处分权利。双方已签订的285万元合同，过户网签合同为200万元，其余85万元为家具和附属物折价款。登记备案合同是双方签订，且曲×对房屋有所有权，故合同应为有效，不侵犯任何第三人利益及国家利益。＼n曲×针对徐××的反诉答辩称：我与杨××并非朋友关系，是简单的债权债务关系，自2011年9月我向其借款，但一直未能还清。200万元为房屋价格，85万元为家具作价及应付利息，并未偷漏税，房屋系我婚前个人财产，我对房屋享有独立处分权利。保证书系徐××逼迫我签字，不签字不让我上班，故我无奈才签字，不认可保证书的法律效力。＼n原审法院审理查明：曲×与徐××于2009年3月25日登记结婚。＼n2006年12月21日，曲×与中远房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了诉争房屋，房价款总计878279元。签订合同当日，曲×之母叶××支付了上述房款。2009年5月20日，诉争房屋登记在曲×名下。庭审中，徐××认可诉争房屋系曲×婚前出资购买。＼n2012年1月1日，曲×向徐××出具《保证书》一份，其中载明：“第一，每天下班按时回家，（二、六、日十点到家）（其他时间7点到家）；第二，除了店内运营资本，其它钱由老婆支配，包括刷卡所得；第三，回家要好好带孩子，照顾好家；第四，外面和不三不四的人断决（绝）一切关系，如工作需要喝酒必须和老婆一起出席，和外面的不该有的女人断决关系，不许有外遇；第五，不管大事小事先和老婆商量；第六，在外面做事要格外小心，不能影响家里生活；第七，月末回家做单位的结算；第八，因我前断（段）时间做了对不起老婆的事，和外面女人发生了关系，所以我要洗新（心）革面，不再做伤害家庭的事，好好做好老公，做××的好父亲。以上如有违反我自愿放弃远洋山水房产、××、所有的全部存款、汇桥学校，会努力做好一切事情，不让老婆在（再）伤心，为家为生活做最大努力“。其中“远洋山水房产“即指本案诉争房屋。＼n2012年1月19日，甲方（出售方）曲×与乙方（买受方）杨××签订《北京市房屋买卖合同》，约定：甲方将诉争房屋出售给乙方；甲乙双方同意房产交易价格为285万元；乙方应在签订本合同时支付甲方购房定金5万元，乙方在签订本合同后的七个工作日支付全部购房款；房屋于办理完权属过户手续之日10个工作日内完成；甲乙双方应相互配合向房屋所在区县房地产交易所申请办理上市批准及房屋买卖权属过户相关手续，并按有关规定领取房屋所有权证。＼n2012年2月9日，曲×与杨××办理网签手续，网签《存量房屋买卖合同》所载房屋成交价格为200万元。对此，杨××与曲×陈述2012年1月19日所签《北京市房屋买卖合同》的房产交易价格285万元，包括家具家电作价85万元。＼n上述合同签订后，2012年2月16日，曲×将诉争房屋过户至杨××名下，网签合同金额为200万元。后杨××将诉争房屋进行抵押，从中国工商银行贷款180万元。＼n另查明，2011年8月8日，杨××通过转账方式给付曲×47万元；2011年10月12日，杨××通过转账方式给付曲×45万元；2012年1月4日，杨××通过转账方式给付曲×15万元；2012年4月1日，杨××通过转账方式给付曲×242340元；2012年4月1日，杨××从银行现金取款40800元；2012年9月26日，杨××从建设银行取款36.8万元，从工商银行取款18万元。＼n另，杨××出具曲×所写收条两张、收据一张，载明：“收条，今曲×收到杨××购房款30万元整，现金支付，曲×2012年5月19日“、“收条，今收到杨××购房款人民币50万元整，现金支付，曲×2012年7月10日“，“收据，今本人曲×收到杨××购房款人民币伍拾陆万元整（现金）合计已收到280万元整，至此已收到全部购房款。收款人：曲×2012年9月26日“。＼n庭审中，杨××、曲×陈述购房前双方存在债权债务关系，出售房屋用于清偿债务，上述银行转账及取款系曲×向杨××借款及杨××支付的购房款。徐××对此不予认可，表示银行转账并不能证实双方存在借贷关系，不认可收条、收据的真实性。＼n上述事实，有房产证、北京市房屋买卖合同、发票、银行凭证、收条、银行借款合同、保证书、录音资料、照片、查询结果、商品房预售合同、刷卡凭证、网签合同、结婚证及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。＼n原审法院判决认定：诉争房屋为曲×婚前由母亲叶××出资购买，登记于曲×名下，故应为曲×婚前个人财产。＼n根据《保证书》内容，法院认为《保证书》应为附条件的赠与合同，《保证书》所附条件为曲×违反“第一“至“第八“项内容。现诉争房屋为曲×个人财产，曲×自愿放弃的行为应系对其配偶徐××的赠与行为。根据《合同法》第一百八十五条，“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同“，本案事实符合赠与合同构成要件，徐××作为接受赠与一方，应享有赠与合同所附之债权，对诉争房屋并不能通过《保证书》取得房屋所有权。现曲×又将诉争房屋出售转让给杨××，曲×的行为应视为撤销对徐××的赠与。退一步即便《保证书》并非赠与合同，徐××亦无法依据《保证书》取得曲×婚前个人财产即诉争房屋的所有权。现诉争房屋为曲×婚前个人财产，享有房屋处分权，所以曲×将房屋转让的行为系有权处分。庭审中，徐××并未提供证据证明曲×与杨××存在主观意思联络，法院无法认定曲×与杨××存在恶意串通行为，且曲×转让房屋为有权处分，故曲×与杨××所签订的买卖合同文件应属有效。法院对徐××要求确认曲×与杨××所订立网签合同无效的诉讼请求，不予支持。现杨××已经取得诉争房屋所有权，徐××、曲×继续占有房屋无法律依据，法院对杨××要求腾房的诉讼请求予以支持。证人张××系徐××母亲，存在利害关系，故法院对其证言不予采信。徐××主张杨××、曲×存在偷税漏税行为，但税务机关并未进行行政确认，故法院对其据此主张网签合同无效的理由，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、第一百九十条之规定，判决：一、曲×、徐××于本判决生效后三十日内将房屋腾退并交付杨××；二、驳回徐××的反诉请求。＼n徐××不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，请求发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费由杨××、曲×承担。上诉理由是：1、一审法院对房屋买卖行为是否存在恶意审查不清。2、房屋买卖合同是否具有无效合同的法定事实，一审法院审查不清。3、一审法院认定保证书属于赠与合同，属于认定事实错误。4、一审法院认定房屋买卖合同有效没有依据，适用法律错误。＼n杨××服从原审法院判决，针对徐××的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。＼n曲×服从原审法院判决，针对徐××的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。＼n本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。＼n本院认为：所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案诉争房屋为曲×的婚前个人财产，其有权作为诉争房屋的所有权人与杨××订立房屋买卖合同，徐××以曲×书写的《保证书》为依据主张曲×与杨××存在恶意串通行为，损害其利益，故曲×与杨××签订的房屋买卖合同应属无效，但徐××在原审法院及本院审理过程中均未能提供充分有效的证据证明曲×与杨××之间存在恶意串通行为，故曲×与杨××签订的房屋买卖合同应当认定为有效。曲×所书写的《保证书》系徐××、曲×之间的内部约定，现诉争房屋已过户至杨××名下，即使该《保证书》有效，徐××亦无法依据《保证书》取得诉争房屋的所有权，其只能向曲×主张相应的债权。鉴于诉争房屋产权目前已在杨××名下，杨××对其享有占有、使用、收益和处分的权利，徐××、曲×继续占有诉争房屋无法律依据，原审法院判决支持杨××要求腾房的诉讼请求正确，本院予以确认。徐××上诉主张曲×与杨××签订的房屋买卖合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费七十元，由曲×、徐××负担（本判决生效后七日内交纳）。＼n反诉案件受理费三十五元，由徐××负担（本判决生效后七日内交纳）。＼n二审案件受理费七十元，由徐××负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长辛荣＼n代理审判员詹晖＼n代理审判员朱文君＼n二〇一四年六月五日＼n书记员田星