＼n杭州市下城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭下民初字第222号＼n原告（反诉被告）：潘池羽。＼n委托代理人：陈款。＼n被告（反诉原告）：赵亮。＼n委托代理人：方凌云。＼n潘池羽为与赵亮房屋租赁合同纠纷一案，于2012年2月13日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周菁晖独任审判。赵亮在答辩期间提起反诉，本院审查后决定受理并与本案合并审理，于2012年4月11日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，应赵亮申请，本院对赵亮在涉案房屋中装修物的价值进行评估。后本案又依法转入普通程序，组成合议庭，于2012年7月25日公开开庭进行了审理。潘池羽的委托代理人陈款、赵亮的委托代理人方凌云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n潘池羽起诉称：潘池羽的父亲出面于20××0年××0月25日就出租潘池羽所有的杭州市下城区朝晖绿洲花园9幢××单元302室房屋与赵亮签订了《房屋租赁合同》，合同签订后，赵亮一直通过银行转账给在北京居住的潘池羽支付租金。20××2年××月6日，潘池羽未收到赵亮的租金，潘池羽联系赵亮，电话一直无人接听。拖欠达到符合解除合同的要求后，20××2年2月××0日，潘池羽从北京来到杭州处理租赁房屋事宜，发现赵亮已将潘池羽的房屋隔成七个房间，且割断了房屋的管道煤气，打掉了潘池羽的整体厨柜，电线布置安排了七个电表等，装修极具安全隐患。因为赵亮严重违反合同约定，潘池羽现要求与赵亮解除合同，且要求赵亮承担相应的责任。故起诉至法院，请求：××．解除潘池羽与赵亮于20××0年××0月25日签订的《房屋租赁合同》；2．请求赵亮支付拖延租金人民币5000元整（暂计至20××2年2月26日，如实际解除日期有变，据实结算）；3．请求赵亮支付违约金人民币5000元；4．请求赵亮支付房屋恢复原状费用人民币47××00元（300元／平米计算，计××57平米）；5．本案诉讼费用由赵亮承担。＼n赵亮答辩称：关于解除合同的请求，赵亮是同意的，其他的全部要求予以驳回。赵亮在正常履行合同期间，潘池羽打砸房屋，房屋已经不适合居住，严重影响赵亮生活，要求法庭予以查证。＼n赵亮反诉称：20××0年××0月25日，赵亮与潘池羽签订《房屋租赁合同》，约定由赵亮承租潘池羽位于杭州市下城区朝晖路绿洲花园9幢××单元302室的房屋，租期为20××0年××××月2日至20××3年××××月××日，租金为每月5000元。签订合同后，赵亮按照合同约定对房屋进行了简单隔断装修，对房屋装修完毕后，赵亮即进入居住。赵亮一直按照双方租赁合同的约定履行支付房租的义务，赵亮支付房租至20××2年5月××日。20××2年××月下旬，赵亮放假回老家过春节，期间，赵亮联系潘池羽表示要过完年回来后交房租，潘池羽对此也表示认可，并表示尽快交上就行。赵亮过完年回杭州后就立马将房租交齐，并向潘池羽表示了歉意。20××2年2月份，潘池羽电话联系赵亮，要求每月涨房租××000元，赵亮认为双方对房租有明确约定，双方应该诚信履行，不同意潘池羽涨房租的要求。潘池羽不依不饶，之后仍然多次要求涨房租，赵亮均不予同意。20××2年3月3日，潘池羽在未通知赵亮的情况下，召集七八名社会无业人员，强行闯入赵亮享有合法居住权的房屋，一顿乱打乱砸，严重损坏了房屋内的家具、物业和装修。当时赵亮外出不在，住在屋内的几个房客受到严重惊吓，有人报警后，警察赶来才制止了潘池羽这帮无业游民的暴行。潘池羽的暴力打砸行为严重侵害了赵亮和租客的合法权益，不但严重破坏了房屋，损坏了居住环境，还导致了赵亮和租客的私人物品损坏和丢失。潘池羽的暴行不仅仅是严重侵害他人合法权益的行为，更是严重违反合同约定的行为，且赵亮不排除通过刑事手段追究潘池羽等人破坏他人财物的违法犯罪行为。综上，潘池羽的种种行为已经表明其是一个严重不诚信的人，现在反而恶人先告状起诉赵亮。赵亮一再忍让，再也经不起折腾，故反诉至贵院，请求：××．判令依法解除赵亮与潘池羽之间签订的《房屋租赁合同》；2．判令潘池羽赔偿赵亮房屋装修费46884元；3．判令潘池羽赔偿赵亮违约金××05000元；4．判令潘池羽退回房屋租金××5000元；5．判令潘池羽退回房屋押金5000元；6．判令潘池羽赔偿赵亮物品损失20000元；7．本案诉讼及反诉的费用由潘池羽承担。案件审理过程中，赵亮增加反诉请求，要求潘池羽承担评估费3000元。＼n潘池羽答辩称：一、关于装修费用，潘池羽不认可。赵亮对房屋进行了改造，但是是违法的改造，将潘池羽的整体橱柜改造为一个房间出租，这种装修对赵亮来说没有利用价值，也损害了潘池羽对房屋的使用，而且装修中大部分是电器采购的费用，潘池羽同意赵亮在房屋内购置的物品由赵亮拿走。二、关于违约金，潘池羽不予认可，上次调解赵亮还拒不交出房屋，而且合同解除符合相关约定，不应当承担违约金。三、关于退回房屋租金，潘池羽不认可，到目前为止，涉案房屋潘池羽还没有收回，赵亮还在使用，房屋租金计算到赵亮交还给潘池羽为止，经过双方结算后，如有多余的可以退还赵亮。潘池羽随时可以接收涉案房屋。四、关于押金，潘池羽确实收到5000元押金，希望折抵成违约金。五、关于赔偿物品损失，潘池羽不认可，潘池羽通知赵亮解除合同，打电话赵亮不接听，潘池羽已经通知租客腾空，租客也是同意的，赵亮没有任何依据证明有损失。＼n潘池羽为证明其诉讼请求和反驳对方反诉请求所依据的事实，向本院提交下列证据：＼n××．房屋产权证××份，欲证明涉案房屋属于潘池羽所有；＼n2．房屋租赁合同××份，欲证明：①潘池羽将房屋租赁给赵亮的事实；②赵亮应于20××2年××月20日支付20××2年2月2日至20××2年5月××日租金的事实；③赵亮逾期不支付租金累计超过××5日，潘池羽可以解除合同，赵亮应承担一个月租金作为违约金的事实；④赵亮应合法合理使用该房屋的事实；＼n3．租赁协议3份，欲证明该房屋被隔成多个房间转租给多人的事实；＼n4．租赁合同××份，欲证明潘池羽位于绿洲花园9幢××单元302室的房屋2007年至2008年经过信义房产出租给沈爱军的事实；＼n5．房屋租赁合同××份，欲证明2008年至2009年该房屋经过裕兴房产出租给须劢的事实，交割清单里面明确约定该房屋煤气灶，空调等附属设施的事实；＼n6．杭州市房屋租赁合同××份，欲证明2009年至20××0该房屋经过我爱我家公司出租给杭州冯德全教育咨询有限公司，附属设计里面有空调、油烟机的事实；＼n7．杭州冯德全教育咨询有限公司使用时的照片××组，欲证明该房屋有简易装修，且有厨房与整体橱柜的事实；＼n8．××8××8黄金眼节目视频××份，欲证明赵亮违法将潘池羽房屋装修分割成七个房间，将潘池羽的厨房改造成房间出租的事实。＼n上述证据经庭审出示，赵亮发表质证意见如下：对证据××，无异议。对证据2，真实性无异议，证明内容与事实不符。潘池羽称赵亮没有支付租金，这不是事实。赵亮支付了租金，只是时间晚了，租金一直支付到20××2年5月××日，因此潘池羽主张以该条款解除合同没有依据，赵亮在合同期内有合法的居住权，应依法得到保护。对证据3，该证据确实是赵亮出租给他人的协议，这在双方的合同中有明确约定，是可以转租的，潘池羽也是知道的，赵亮承认这个事情。对证据4-6，租赁合同真实性无异议，但与本案没有关联性，对证明目的不予认可。合同中提到的附属设施与本案没有关系，双方的合同也没有清单。对证据7，潘池羽也承认居住的房屋用于公司经营过，那拆除后改造没有厨房、油烟机也是正常的，当时交接房屋时确实没有看到这些设施，另外照片是什么时候拍摄的也不清楚。对证据8，证明内容与本案没有关系，即使赵亮转租了，也符合合同约定，潘池羽没有理由砸赵亮的物品。＼n本院审核后认定如下：证据××，赵亮无异议，予以确认。证据2，赵亮认可其真实性，故确认双方签订合同的事实。证据3，赵亮认可转租的事实，予以确认。证据4－7，系潘池羽此前出租房屋的情况，与本案缺乏关联，不予确认。证据8，赵亮认可分隔出租房屋的事实，予以确认。＼n赵亮为证明其反诉请求及反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：＼n××．租赁合同××份，欲证明赵亮合法承租潘池羽房屋，正常履行合同，交付租金，按合同履行义务，赵亮没有任何过错，现在仍在承租期内；＼n2．杭州市住宅装饰装修施工合同及装修费用清单××份，欲证明赵亮装修承租房屋的费用支出；＼n3．银行房租支付凭证××组，欲证明赵亮支付房租至20××2年5月××日；＼n4．照片××组，欲证明潘池羽在没有通知赵亮的情况下，严重违约合同，打砸赵亮合法享有居住权的房屋的事实，潘池羽的行为是严重的违约；＼n5．潘清泉身份证及房产证各××份，欲证明潘清泉代表潘池羽与赵亮签订合同，也代为收取房屋租金等事实；＼n6．评估报告××份，欲证明涉案房屋内的装修评估值37528元，重置价469××0元；＼n7．评估费发票××份，欲证明赵亮为评估装修价值花费3000元；＼n8．评估公司的异议答复××份，欲证明评估公司对潘池羽异议的答复意见。＼n上述证据经庭审出示，潘池羽发表质证意见如下：对证据××，真实性无异议。对证据2，不认可，该证据与涉案房屋内实际的装修结果不一致，涉案房屋被赵亮隔成七个房间并安装了七个水电表，电线也是临时拉的。对证据3，赵亮支付××5000元是由潘池羽父亲收到的，但前两个月赵亮都是将租金支付给潘池羽账户，双方吵架后，赵亮将租金支付到潘池羽父亲账户上，不清楚赵亮为什么要这么做，而且租金支付时间已经逾期20天。对证据4，潘池羽把隔成三个房间的客厅砸了，当时××8××8黄金眼栏目记者也在场，确实是潘池羽砸掉的，这是在经过承租人同意的情况下才砸掉石膏板。对证据5，潘清泉是潘池羽的父亲，合同也是他代表潘池羽与赵亮签订的。对证据6，有异议，对方在之前举证中有一份装修清单，上面和评估报告的内容是差不多的，但评估报告的很多价格都超过赵亮提交清单上的价格。赵亮的装修对潘池羽来说没有任何价值，当时双方约定，装修只是为了转租的需要，等到租期结束，赵亮要把房屋恢复原状，而且解除合同也不是潘池羽的原因。关于装修，潘池羽是同意赵亮装修，但没有同意赵亮装修成七室两厅的样子，赵亮这样的装修是为了转租而装修的，潘池羽不承担装修费用。对证据7，评估公司是按照评估的价值来计费的，但评估价值没有这么高的。对评估费的事实没有异议，以实际凭据金额为准。对证据8，评估公司按照评估基准日的市场价值进行评估，对装修来说是不正确的，因为装修是有年限的。乳胶漆的价格超过赵亮实际装修价值4倍左右。评估公司认为涉案房屋装修时间为三年，但潘池羽出租给赵亮总共才三年，房屋装修实际只有一年多，这与答复函内容不相符。评估公司在评估时并未联系潘池羽，潘池羽因为评估时间太长急于出评估报告，是明确表示不去现场，但对评估报告中的装修内容并不表示认可。＼n本院审核后认定如下：证据××，潘池羽也作为证据提交，认定意见同前。证据2，潘池羽也认可赵亮承租后装修，故确认该事实，实际装修费用以评估机构评估意见为准。证据3，潘池羽在庭审中认可其父亲账户收到赵亮转账支付租金的事实，予以确认。证据4，潘池羽认可曾经砸掉涉案房屋客厅装修的事实，予以确认。证据5，潘池羽无异议，予以确认。证据6、8，系本院委托的具备相应资质的评估机构得出的结论，予以确认。证据7，潘池羽认可赵亮支付评估费的事实，予以确认。＼n根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：＼n20××0年××0月25日，潘池羽（由其父亲代理）与赵亮签订《房屋租赁合同》，约定潘池羽将其所有的、坐落杭州市下城区朝晖路绿洲花园9幢××单元302室房屋出租给赵亮。潘池羽于20××0年××0月26日前向赵亮交付房屋，租期自20××0年××××月2日至20××3年××××月××日。房屋月租金5000元；赵亮应于“每月×日”前向潘池羽支付租金，逾期一日，需按日租金的5%支付违约金；租金押一付三，首期租金于20××0年××0月30日前支付。潘池羽交付该房屋时，赵亮应支付5000元的租赁保证金，租赁关系终止时无息退还。赵亮逾期不支付租金累计超过××5日的，潘池羽可以书面通知赵亮解除合同；违反合同一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金。租赁期内，赵亮将房屋部分或全部转租给他人，可与接受转租方订立书面的转租合同。租赁期间，非因本合同规定的情况潘池羽擅自解除合同，提前收回房屋的，潘池羽应按提前收回天数的租金的二倍向赵亮支付违约金。合同补充条款约定，同意房屋简单装修、合租使用、隔断使用，等租期满后恢复原样，以后每期租金应提前××0天支付。合同签订后，潘池羽将房屋交付赵亮，赵亮对房屋进行了装修改造，将房屋客厅分隔成三个房间，并将部分房间转租给他人。20××2年2月××××日，赵亮向潘池羽父亲的账户转账支付了20××2年2月2日至5月××日的租金××5000元。20××2年3月3日，潘池羽进入租赁房屋，将客厅的隔断墙体拆除。案件审理过程中，应赵亮申请，本院委托浙江中企华资产评估有限公司对赵亮在涉案房屋中的装修的价值进行评估，该公司认定涉案房屋装修和财产的重置价为37900元和90××0元，成新率为80%，评估值为分别30320元和7208元。赵亮为此支付评估费3000元。20××2年7月27日，赵亮将房屋交还潘池羽。庭审中，潘池羽认可收到赵亮押金5000元。＼n本院认为：潘池羽与赵亮经协商自愿签订《房屋租赁合同》，合同依法成立并生效，双方应遵照履行。现潘池羽起诉解除合同，赵亮反诉也要求解除合同，并且赵亮已于20××2年7月27日将房屋交还潘池羽，故确认双方租赁合同已于交还当日解除。一、对于潘池羽的其他诉讼请求。（一）关于违约金。合同约定“以后每期租金应提前××0天支付”，故20××2年2月2日至5月××日的租金应于××月23日前支付，但赵亮于20××2年2月××××日才向潘池羽父亲账户转账支付该笔租金，违反了合同约定，应承担违约责任。故潘池羽按照合同约定要求赵亮支付5000元违约金的请求应予支持。（二）关于租金。赵亮于20××2年7月27日将房屋交还潘池羽，此前的租金理应支付。期间，潘池羽于20××2年3月3日将客厅隔断拆除，房屋内残留大量拆除材料垃圾，必然影响房屋的使用，故自20××2年3月3日开始，相应的租金应予扣除。但在20××2年4月××××日本案第一次开庭审理时，双方均已同意解除合同，赵亮陈述房屋已不可使用，潘池羽当庭表示可以收回房屋，赵亮仍不归还房屋，则此后产生的房屋租金应继续计算。因此，扣除上述期间的租金外，赵亮还应支付潘池羽租金7694元。（三）关于恢复原状费用。潘池羽未能提供有效证据证明赵亮对租赁房屋进行了哪些改动以及恢复这些改动所需要的费用。庭审中赵亮仅认可将房屋客厅分隔出租的事实，但该分隔部分，潘池羽在庭审前已经拆除。潘池羽主张的47000元费用系其自行计算得出，也缺乏相应的依据。在本院告知其可以就房屋恢复原状费用申请评估后，其仍未申请评估。因此，潘池羽的主张的该笔费用缺乏依据，本院不予支持。＼n二、对于赵亮的其他反诉请求。（一）关于租金及押金。因赵亮还需向潘池羽支付租金，故赵亮要求潘池羽退还××5000元租金的请求缺乏依据，本院不予支持。潘池羽认可收取赵亮押金5000元，现合同已经解除，该笔押金应予退还，故对赵亮要求潘池羽退还押金5000元的请求予以支持。（二）关于违约金。因赵亮逾期支付租金，潘池羽享有合同解除权。但合同约定，潘池羽需通过书面通知的方式行使解除权。现潘池羽在未书面通知赵亮、即合同尚未解除的情况下，擅自进入已交付赵亮使用的租赁房屋，将租赁房屋的客厅隔墙拆除，影响赵亮使用租赁房屋，违反了合同约定，也应承担违约责任。因合同中并未对该情形下的违约金进行约定，故本院酌情确定由潘池羽支付违约金5000元，赵亮主张的超出部分违约金不予支持。（三）关于装修损失和物品损失。潘池羽在租赁合同尚未解除、租赁房屋仍由赵亮使用的情况下，进入租赁房屋，将赵亮对房屋的部分装修拆除，导致赵亮不能使用，理应赔偿赵亮装修损失。结合本案租赁合同在解除前双方均存在违约行为的事实，本院综合双方的过错来确定双方应承担的装饰装修物的损失责任。赵亮在涉案房屋中的装修物评估值为30320元。根据双方的过错，本院确定由潘池羽赔偿赵亮装修损失××8××92元，其余部分缺乏依据，本院不予支持。赵亮主张其他物品损失20000元，但物品实际评估值仅为7208元，且赵亮未能提交证据证明这些物品在潘池羽拆除客厅隔断时受到损坏。因这些物品均可移动，并未与房屋形成附合，故赵亮要求潘池羽赔偿缺乏依据，本院不予支持。（四）关于评估费。本院根据评估机构确定的装修物及物品价值与赵亮主张的价值的比例，确定由潘池羽承担2××04元，由赵亮自行承担896元。因该笔费用已由赵亮向评估机构支付，故潘池羽承担部分直接支付给赵亮。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：＼n一、潘池羽与赵亮就杭州市下城区绿洲花园9幢1单元302室房屋订立的《房屋租赁合同》于2012年7月27日解除；＼n二、赵亮支付潘池羽违约金5000元和租金7694元；＼n三、潘池羽支付赵亮违约金5000元、退还赵亮押金5000元；＼n四、潘池羽赔偿赵亮装修损失18192元；＼n五、潘池羽支付赵亮评估费2104元；＼n上述一至五项合并计算后，潘池羽还应支付赵亮17602元，于本判决生效之日起十日内支付。＼n六、驳回潘池羽的其他诉讼请求；＼n七、驳回赵亮的其他反诉请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本诉案件受理费1228元，由原告潘池羽负担955元（已预交），被告赵亮负担273元（于本判决生效之日起十五日内向本院交纳）。反诉案件受理费2099元，由赵亮负担1773元（已预交），潘池羽负担326元（于本判决生效之日起十五日内向本院交纳）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，其中本诉部分1228元，反诉部分2069元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。＼n审判长石敏＼n审判员周菁晖＼n人民陪审员庞艳婷＼n二〇一二年十月二十二日＼n书记员陈伟