杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初4255号
原告：浙江爱茵霍芬置业有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区文二西路***号*幢****室。
法定代表人：肖瑞华，总经理。
委托诉讼代理人：葛加敏、刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
被告：胡国挺，男，1975年9月10日出生，汉族，住浙江省天台县。
委托诉讼代理人：郑雷、底世清，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。
原告浙江爱茵霍芬置业有限公司（以下简称原告）与被告胡国挺（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人葛加敏、刘中秋，被告的委托诉讼代理人郑雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年3月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》，被告配合原告办理撤销该《浙江省商品房买卖合同》备案登记手续；2、被告向原告支付迟延付款违约金116327.76元（自2016年3月5日暂计至2017年4月15日，实际应计至合同解除之日）及违约金107181.6元，并将上述违约金从被告已付购房款中等额扣除；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月4日，原告与被告经平等协商自愿签订《浙江省商品房买卖合同》（编号为2016预1338207），约定：被告向原告购买位于杭州市西湖区商品房，总价款为714544元；被告应于合同签订之日支付首付款364544元，剩余房款350000元由被告以银行贷款方式支付，被告应在合同签署当日向银行提交符合按揭贷款要求的文件资料，签署按揭贷款合同及相关文件，办妥按揭贷款有关手续，交纳办理贷款所需费用。上述合同签订后，被告于2016年4月25日向原告支付首付款364544元，但未按合同约定在合同签署当日办妥按揭贷款手续。经原告多次通知后，被告至今仍未办理，亦未以其他方式付清房款。根据《浙江省商品房买卖合同》附件八第六条的约定：“买受人未按本合同第七条约定时间办妥按揭贷款手续的，每逾期一日，应承担总房款万分之四的违约金，逾期超过三十日且买受人也未以其他方式付清全部房款的，则出卖人有权解除合同，且买受人除按总房款每日万分之四承担违约金之外还应按《商品房买卖合同》总金额的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权将上述商品房另行出售，并有权从买受人已付房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款不计利息退还给买受人”。同时附件八第十五条约定：“出卖人解除合同的，买受人应协助出卖人共同完成办理撤销本合同备案登记及预告登记手续（如有）”。被告的行为已构成根本违约，原告依约有权解除合同并追究被告的违约责任。故诉至法院，要求判如所请。
被告辩称，关于首付款付款时间。2016年3月4日被告向原告购买18套房屋，双方签订《浙江省商品房买卖合同》18份。合同签订时，被告因资金紧张，与原告商议能否先支付一半首付款并在2016年9月10日前付清剩余首付款，原告表示同意，但提出打印合同无法修改。故在签订合同当日被告支付3000000元首付款，剩余3129464元由被告向原告出具欠条一份。至2016年8月底、9月初，被告因资金紧张，便提前与销售员黄爱丽联系，协商延期至春节前付款，黄爱丽称需要请示领导。后黄爱丽答复称可以延期至2016年12月底，被告表示接受。2016年12月，被告联系原告，要求支付剩余首付款，原告却表示被告已违约，要求被告承担逾期付款违约金。2017年3月，被告再次与原告联系，要求支付剩余首付款，原告告知无法办理按揭贷款，需要被告一次性付款并承担违约金。
关于办理按揭贷款。合同签订当日，双方对按揭贷款手续进行协商，原告称可以等首付款付清后再办理按揭贷款。此后，在被告与原告联系过程中，被告也曾提及按揭贷款问题，原告仍以付清首付款为由认为暂时无需办理按揭贷款。在此期间，被告未接到原告任何办理按揭贷款手续的通知。2016年12月，被告与原告联系付款时，原告要求被告承担违约金且突然表示被告是无法办理按揭贷款的。2017年3月，被告又与原告联系，希望原告接收被告的首付款并办理按揭贷款，此时与被告联系的一位艾经理称，被告已逾期付款，并明确告知被告无法办理按揭贷款，要求被告一次性付款。2017年4月，被告再次与原告的法定代表人肖瑞华联系，提出支付剩余首付款，要求告知银行的联系方式，此时肖瑞华才让艾经理将银行联系方式告知被告。当时在场的另一位原告高层明确表示不会再协商，也不接收首付款，已准备起诉。
综上可见：1、双方对剩余首付款的付款期限曾达成一致，同意被告最迟在2016年12月31日付清。2、被告就首付款支付问题曾多次与原告协商，并主动要求支付。3、原告在被告未提供任何手续且银行未予以回复的情况下，就主观认定被告不能办理按揭贷款并拒绝办理。4、原告未向被告告知任何办理按揭贷款的事宜，直至2017年4月才向被告提供银行的联系方式。
基于以上事实，被告认为，首先，原告无权解除合同。被告已按约支付9套房屋的首付款，其中1101室至1108室的首付款已付清，1109室的首付款尚欠两、三万元，其余房屋的首付款是原告故意以被告违约为由，人为设置支付障碍，造成被告逾期支付。其次，没有办理按揭贷款手续，是原告没有提供按揭贷款银行及相应协助所致，不是被告违约所致。再次，退一步讲，即使按揭贷款没有办理，合同的解除权行使期限也已超过，原告无法再行使合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，即使在2016年3月4日需要办理按揭贷款手续，按照合同约定，期限为三十日，最迟至2016年4月4日合同解除权即发生，原告现在才要求解除合同，已超过一年的除斥期间。原告以合同约定的逾期办理按揭贷款手续条款为依据，要求解除合同，缺乏法律依据。最后，被告不承担任何违约责任。被告不存在逾期付款情形，也不存在逾期办理按揭贷款的情形。两项违约金系重复主张，且明显过高。两项违约金的计算基数均为总房款，并非应付未付房款。解除合同所适用的条款与违约金所适用的条款，不能混用。即使合同解除，原告也不存在任何损失，反而因案涉房屋价格持续上涨而获益。要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实，举证如下：
1、《浙江省商品房买卖合同》。证明原告与被告于2016年3月4日签订《浙江省商品房买卖合同》，约定被告向原告购买杭州市西湖区商品房，对双方权利义务等作出约定。
2、销售不动产统一发票。证明被告已向原告交纳的首付款金额。
被告为证明其主张的事实，举证如下：
1、中国工商银行个人业务凭证、收据。证明被告已向原告支付合计3000000元的首付款。
2、欠条复印件。证明原告第一次同意被告延期至2016年9月10日前付清剩余首付款，原告接收了欠条。
3、兴业银行借记卡交易明细2张。证明被告在2016年12月卡上余额有300余万元，准备支付剩余首付款，款项不能支付的原因是原告不肯接收，且在房屋涨价的情况下，被告不可能故意拖欠首付款。被告第一次支付首付款的账户与合同约定账户不一致，且合同约定的账户是资金监管账户，该账户能否作为买受人款项接收账户，被告无法确认。
4、徽商银行《个人借款合同》及借款凭证、《台州银行股份有限公司最高额抵押合同》。证明被告分别在2016年7月28日、2016年10月28日向徽商银行、台州银行贷款，不存在无法办理按揭贷款的情形。
5、楼盘价格走势（透明售房网截图）。证明案涉房屋一直处于涨价状态，被告不可能故意不付款而让原告解除合同。
经质证，被告对原告提供的证据发表质证意见如下：证据1，真实性、合法性、关联性没有异议。合同第七条虽约定首付款支付时间为2016年3月4日，但双方曾两次达成延期支付首付款的合意，对首付款支付时间进行了变更，第一次延期至2016年9月10日，被告出具了欠条，原告予以接收，第二次延期至2016年12月31日。不能以合同第七条约定为准，应以实际履行过程中达成的一致认可为准。该条款虽约定应于合同签署当日办理按揭贷款手续，但其顺利履行是有赖于作为开发商的原告向被告提供按揭贷款的合作银行，被告个人是不能单独向银行提出申请的，事实上原告也不会认可被告自行联系的非合作银行。附件八补充协议第六条约定，逾期办理按揭贷款超过三十日，解除权发生。证据2，没有异议。其中8套房屋的首付款已支付完毕，不存在拖欠。
经质证，原告对被告提供的证据发表质证意见如下：证据1，真实性、合法性、关联性没有异议，能够证明被告仅支付了部分首付款3000000元。证据2，真实性无法核实，被告提及的销售人员已离职，原告也未发现该欠条。退一步讲，即使欠条为真实的，也系被告单方面出具，原告并未确认并同意将付款期限延长至2016年9月10日。证据3，真实性请法院核实，关联性有异议。被告账面余额与其向原告付款及原告是否拒绝收款之间没有关系，证明对象不能成立，更不能证明原告故意不收取被告支付的首付款。证据4、5，与本案无关。
经审查，本院认证如下：原告提供的证据1、2与被告提供的证据1均系原件，具有真实性且来源合法，与待证事实有关联，能够证明待证事实，均予以认定。被告提供的证据2系复印件，真实性无法核实，且系被告单方面出具，没有证据证实已送达原告，因此不属于在对方当事人控制之下、需由对方提交原件的书证，本院不予认定。被告提供的证据3、4、5，与本案缺乏关联性，无法证明待证事实，均不予认定。
本院经审理认定事实如下：
2016年3月4日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》（编号：2016预1338207）一份，约定被告向原告购买位于杭州市西湖区预售商品房，土地使用权年限为40年，设计用途为办公，建筑面积为52.54平方米，房屋单价为每平方米13600元，总价款714544元。合同第七条付款方式及期限第3款约定，被告选择银行按揭贷款方式支付房款，合同签订之日，被告支付364544元作为首付款，剩余房款由被告通过银行贷款方式支付；被告应于本合同签署当日内向银行提交符合按揭贷款要求的、完整、真实、合格有效的文件资料，签署按揭贷款合同及相关文件，办妥按揭贷款有关手续，交纳办理贷款所需全部费用。第八条买受人逾期付款的违约责任第1款第（2）项约定，被告如未按本合同规定的时间付款，逾期超过120日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。第八条第2款约定原告依据本条约定解除合同的，应在书面形式通知被告且被告配合原告完成合同备案登记及预告登记的撤销手续后三十日内将被告已付款扣除前述违约金后的余款无息退还给被告。第二十七条约定，商品房预售的，自本合同签订之日起三十日内，由原告向杭州市房产交易产权登记管理中心申请登记备案。附件八补充协议约定：商品房预售资金专用存款账户监管银行为中国光大银行股份有限公司杭州城西支行，资金监管账号为77×××05。附件八第六条对合同第七条的补充第1款约定，被告未按本合同第七条约定时间办妥按揭贷款手续的，每逾期一日，应承担总房款万分之四的违约金，逾期超过三十日且被告也未以其他方式付清全部房款的，则原告有权解除合同，且被告除按总房款每日万分之四承担违约金之外还应按《商品房买卖合同》总金额的15%向原告支付违约金，原告有权将上述商品房另行出售，并有权从被告已付房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款不计利息退还给被告。附件八第十五条对出卖人行使单方解除合同权的约定第2款约定，原告解除合同的，被告应协助原告共同完成办理撤销本合同备案登记及预告登记手续（如有）。附件八第二十三条附则第5款约定，原告下属任何员工或代表在本合同及补充协议签署前后向被告出的与本合同及补充协议书不一致的承诺和意见均不代表原告的意思表示，对原告不具有法律约束力，原告的一切意思表示均以加盖原告公章的书面文件为准。
合同签订当日，原告开具收据，确认收到被告支付的首付款合计3000000元。
另查明，被告一并向原告购买了包括本案所涉商品房在内的共18套商品房，其中1101室至1108室商品房首付款均已付清，1109室商品房首付款仅支付了259232元（尚欠36112元），1110室至1118室商品房首付款未支付。被告因故也未能办理银行按揭贷款手续并取得贷款，剩余房款至今未支付。双方经协商无果，致成纠纷。
本院认为，原告与被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，依法成立并生效。双方本应按合同全面履行各自义务，同时享有各自合同权利。围绕本案原告诉请，本院作以下评判分析。
关于原告提出判决解除《浙江省商品房买卖合同》的诉请。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据该合同第七条第3款的约定，合同签订之日，被告支付364544元作为首付款，剩余房款由被告通过银行贷款方式支付；被告应于本合同签署当日内向银行提交符合按揭贷款要求的、完整、真实、合格有效的文件资料，签署按揭贷款合同及相关文件，办妥按揭贷款有关手续，交纳办理贷款所需全部费用。合同附件八第六条第1款约定，被告未按本合同第七条约定时间办妥按揭贷款手续的。逾期超过三十日且被告也未以其他方式付清全部房款的，则原告有权解除合同。被告作为买受人，其主要的合同义务是支付房款，而办理银行按揭贷款仅是被告支付剩余房款的约定方式之一，如若不能通过按揭贷款方式支付剩余房款，被告仍负有以其他方式付清全部房款的义务。事实表明，本案中被告除履行了支付首付款的合同义务外，至今未支付剩余350000元房款，显属违约。被告有关其未逾期付款的抗辩意见，本院不予采信。理由如下：根据合同附件八第二十三条第5款约定，原告的意思表示均以加盖原告公章的书面文件为准。没有证据表明双方已就合同约定的付款方式及期限进行变更达成合意。此外，即使合同约定的银行账号是资金监管账号，但被告此前已向原告支付过首付款，其对原告的收款账号是明知的，不存在原告的原因导致被告无法履行付款义务的情形。因此，原告在此情形下请求解除合同，符合双方关于出卖人行使合同解除权的约定。据此，本院对原告有关解除本案所涉《浙江省商品房买卖合同》的诉请予以支持。被告辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，本案原告行使解除权超过解除权发生之日起一年的除斥期间，因此解除权已消灭。对此，本院认为，从被告所述双方磋商情况来看，原告在2017年4月曾表达不再继续履行合同的意思。此外，结合与本案相关联的其余17套商品房买卖合同的履行情况来看，其中1110室至1118室9套商品房的首付款未支付，根据合同第八条第1款第（2）项的约定，首付款逾期超过120日后原告有权解除合同，且未超出解除权行使期间，故该9套商品房买卖合同确应解除。因此不宜单独认定本案解除权已消灭，本案所涉《浙江省商品房买卖合同》应一并予以解除。
关于原告基于合同解除所提出的相关诉请问题。本院认为，根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告根据合同附件八第六条第1款的约定主张按总房款每日万分之四及合同总金额的15%计付违约金，显属过高，计算基数也不合理，且支付了首付款但未付清剩余房款所适用的违约金远超首付款未支付情形下所适用的按累计应付款的1%计付的违约金，也显失公平。因此，违约金依法应予调整。因原告未举证证明被告违约给其造成的具体损失，故本院根据合同约定，按累计应付款的1%计算违约金为3500元。针对原告要求从被告已付的房款中抵扣上述违约金的诉请，因合同解除之后，原告确应返还被告已付的房款，因此原告的该项诉请，有利于双方债权债务的清理，减少讼累，故本院予以支持。另外，根据合同约定，原告解除合同的，被告应协助原告共同完成办理撤销合同备案登记。故原告要求被告配合其办理撤销备案登记手续，符合双方约定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除浙江爱茵霍芬置业有限公司与胡国挺于2016年3月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》（编号：2016预1338207）。
二、胡国挺于本判决生效之日起二十日内配合浙江爱茵霍芬置业有限公司办理杭州市西湖区商品房的登记备案撤销手续。
三、胡国挺应支付浙江爱茵霍芬置业有限公司违约金3500元，浙江爱茵霍芬置业有限公司可在胡国挺已付房款364544元中扣除该违约金。
四、驳回浙江爱茵霍芬置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取2326元，由胡国挺负担。
浙江爱茵霍芬置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；胡国挺于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 员 吴凯
二0一七年八月十四无
代书记员 赖芳