上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1559号
原告（反诉被告）周晓兰。
委托代理人阮志杰。
被告（反诉原告）朱万富。
被告（反诉原告）��敏。
上列两被告（反诉原告）的共同委托代理人朱哲民（系朱万富、姚敏之女），住址同上。
上列两被告（反诉原告）的共同委托代理人杜黄海，上海百悦律师事务所律师。
原告（反诉被告）周晓兰与被告（反诉原告）朱万富、姚敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周晓兰的委托代理人阮志杰，被告（反诉原告）朱万富、姚敏的共同委托代理人朱哲民、杜黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周晓兰诉称，2013年5月4日，周晓兰与朱万富、姚敏签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由朱万富、姚敏购买周晓兰位于宝山区宝绿路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称1502室房屋），总价为人民币104.5万元，周晓兰于2013年9月30日交付房屋，朱万富、姚敏于交房之日支付尾款2万元。合同签订后，��万富、姚敏陆续支付了房款102.5万元。2013年9月21日，朱万富、姚敏擅自在1502室门外加装铁门，造成周晓兰无法对1502室房屋进行清理，亦无法按约交房。2013年10月11日，朱万富、姚敏撬锁强行进入1502室房屋，将周晓兰存放于房屋内的办公桌椅、电脑等物品丢弃。周晓兰为确保合同顺利履行，对朱万富、姚敏撬锁占房的行为予以了默认，但周晓兰要求朱万富、姚敏支付余款2万元却遭拒绝。朱万富、姚敏逾期不付房款，已经构成违约，周晓兰起诉要求解除买卖合同，朱万富、姚敏将1502室房屋内物品恢复原状并返还房屋，还要求朱万富、姚敏支付违约金209，000元，及赔偿因安装铁门造成周晓兰在2013年9月21日至2013年9月30日期间无法正常使用房屋的损失600元。
朱万富、姚敏反诉并辩称，朱万富、姚敏按约支付了周晓兰房款102.5万元，周晓兰按约应于2013年9月30日前交付房屋���2013年8月底，周晓兰将1502室房屋内的可用物品基本搬空，但其口头提出要求增加购房款，拒绝交付房屋，并用胶水将门锁封住。2013年9月22日，姚敏打电话给周晓兰告知准备在1502室门外加装铁门，朱万富、姚敏住在一楼，周晓兰可随时让朱万富、姚敏打开铁门，周晓兰对此未提出异议。朱万富、姚敏即于9月23日加装了铁门。之后，周晓兰在朱万富、姚敏的催告下迟迟不交房，朱万富、姚敏在民警、居委会及物业公司工作人员的陪同下，撬锁进入了1502室房屋，并将房屋内的物品存放于地下车库。周晓兰逾期交房已经构成违约，朱万富、姚敏起诉要求周晓兰按已付房款102.5万元的日万分之五计算，支付从2013年9月30日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，并赔偿逾期交房的租金损失2，500元，还要求周晓兰赔偿开锁费350元、清理费100元。至于尾款2万元，朱万富、姚敏同意在扣除违约金和损失后支付给周晓兰。
周晓兰针对反诉辩称，朱万富、姚敏擅自在1502室门外加装铁门，造成周晓兰无法进入房屋内清理物品，致周晓兰无法按约交房，周晓兰不构成违约。且朱万富、姚敏于2013年10月9日撬锁进入1502室房屋，即房屋已经完成交付。不同意朱万富、姚敏的反诉请求。
经审理查明，2013年5月4日，周晓兰（甲方）与朱万富、姚敏（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方1502室房屋，转让价款共计84万元；甲方于2013年9月30日前腾出房屋并通知乙方交接；甲乙双方确认于2013年6月30日前办理转让过户手续；乙方未按约付款，应按逾期未付款的日万分之五计算支付违约金，逾期超过七日后仍未付款，除支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担总价款20%的赔偿责任；���方未按约定期限交付房地产（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当按已付款的日万分之五计算支付违约金，逾期超过七日后甲方仍未交付的，除支付七日的违约金外，乙方有权解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担总价款20%的赔偿责任。合同附件三付款协议约定，乙方于签订本合同当日支付首付款19.5万元，签订合同后七日内至税务机关申报纳税，乙方于双方完成申报纳税手续后七日内至房地产管理部门查询已购住房情况，如此共同构成乙方支付甲方的首期房价款21.5万元（含已付定金2万元）；相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果且甲方名义之抵押登记已经注销后七个工作日内，甲乙双方至宝山区房地产交易中心申请办理产权过户手续，当日乙方支付甲方第二期房价款60.5万元；甲乙双方对���房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方将房地产交付乙方，乙方应支付甲方尾款2万元。当日，周晓兰（甲方）与朱万富、姚敏（乙方）签订特别协议，约定，1502室房屋实际成交价为甲方净到手价104.5万元，合同价格为84万元，双方同意搬迁补偿费，装修费等不包括在转让房价款内，另作价20.5万元；第一期房价款42万元，乙方在签订协议当日支付给甲方（含定金2万元）；第二期房价款及搬迁、装修补偿费共计60.5万元，由乙方于提交过户申请当日直接支付给甲方；房价款尾款2万元，于交房当日水、电、煤气、物业结清由乙方直接支付给甲方。合同签订后，朱万富、姚敏支付了周晓兰房款102.5万元。2013年6月7日，1502室房屋房地产权利登记至朱万富、姚敏名下。2013年9月22日，朱万富、姚敏在1502室房屋门外加装了一扇铁门。2013年9月27日，周晓兰向朱万富、姚敏发函��主要内容为，周晓兰于9月中旬意外发现1502室房屋外加装了铁门，直至中秋节期间，朱万富等才告知系由朱万富等加装，且声称不得朱万富等同意不得入屋，周晓兰也曾进行电话联系，希望朱万富等能够开启铁门（事实上朱万富等就居住于同一栋楼之一层，只需坐电梯上楼即可），但遭朱万富等拒绝，周晓兰要求朱万富等拆除铁门并以书面形式告知周晓兰，周晓兰收到通知后15天内进行清理，将房屋交付给朱万富等，因此造成尾款延迟支付的，将追究法律责任，周晓兰警告朱万富等切勿采取撬门等手段强行入屋，若造成存放于房屋内的私人贵重物品丢失的，将以盗窃罪举报。2013年10月8日，朱万富、姚敏之女朱哲民在民警及居委会、物业公司工作人员见证下，自行开门进入1502室房屋，并将该房屋内物品存放于地下车库中。
审理中，周晓兰提供了：1、周晓兰与朱哲民于2013年9月25日的通话录音，主要内容为，周晓兰表示，姚敏没有经过周晓兰同意就安装了铁门，打电话给周晓兰的时候铁门已经安装好了，现在周晓兰在门口无法进入房屋，邻居也不愿意开门，要求姚敏现在过来打开铁门。朱哲民表示，姚敏之前打电话通知周晓兰在1502室房屋外加装了铁门，并告知如要搬东西需要提前通知，现朱哲民等在外地，无法给周晓兰开门。周晓兰表示，姚敏等不开门，周晓兰无法准时交房，待铁门拆除后再交房。朱万富、姚敏针对上述录音表示，姚敏接到朱哲民的电话后就去开门，但到楼上后发现周晓兰已经离开。2、周晓兰提供的2013年10月29日缴纳1502室房屋水、电、煤气费的发票。周晓兰表示，其已经结清交房前的水、电、煤气费用。朱万富、姚敏表示，对周晓兰已经结清交房前的水、电、煤气费用无异议，但这是周晓兰单方去缴纳的，���有告知朱万富、姚敏。
朱万富、姚敏提供朱哲民发给周晓兰的手机短信：2013年9月25日的短信内容为，姚敏在星期一打电话给周晓兰说来之前提前打电话通知，周晓兰却搞突然袭击，周晓兰明知姚敏住在那里，既然来了为什么不到下面去拿钥匙，还扬言交不了房，希望大家一起尊重合同；2013年9月28日的短信内容为，朱哲民已经把铁门打开，给周晓兰几天时间理东西，如果过了10月3日还不交房，朱万富、姚敏就要行使权利了。2013年10月9日的短信内容为，朱万富、姚敏在居委主任及物业人员陪同下开锁进入1502室房屋，发现客厅中有一张电脑台及若干杂物一堆，现通知周晓兰于10月10日前将上述物品搬走。2013年10月11日的短信内容为，朱万富、姚敏在居委会陪同下清理了周晓兰的物品，现已经将物品放在地下室，周晓兰可以随时拿走。周晓兰对朱哲民的上述短信未予回��。周晓兰表示，对短信内容真实性无异议，但短信中称周晓兰可随时进入房屋不属实，事实上周晓兰在2013年9月25日就因铁门关闭无法进入房屋，所谓随时进入房屋是需要预约的。
审理过程中，周晓兰与朱万富、姚敏对1502室房屋内的物品进行了交接，除一台电脑液晶显示器丢失外，其余物品均已经交接完毕。周晓兰表示，显示器于2008年左右购买，品牌为飞利浦，型号已经记不清了。
以上事实，有周晓兰提供的房地产买卖合同及特别协议、照片、催告函、电话录音、水、电、煤气费发票，朱万富、姚敏提供的房地产权证、手机短信、居委会证明、物业公司证明、照片、房款收据，及双方当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，周晓兰与朱万富、姚敏签订的《上海市房地产买卖合同》及特别协议系双方真实意思，双方均应予以恪守。合同约定，周晓兰于2013年9月30日前将1502室房屋交付给朱万富、姚敏。朱万富、姚敏于2013年9月22日尚未到交房之日即在1502室房屋门外加装铁门，会对周晓兰清理该房屋造成一定影响，从朱万富、姚敏之女朱哲民发给周晓兰的手机短信反映，朱万富、姚敏在2013年9月28日已经打开铁门，并通知周晓兰可以随时清理物品，且周晓兰知道朱万富、姚敏居住在1502室同幢大楼的一层，亦可至朱万富、姚敏处要求开门，故朱万富、姚敏加装铁门的行为尚未达到使周晓兰无法交房的程度。鉴于朱万富、姚敏在1502室房屋外加装铁门会对周晓兰清理物品及搬离房屋带来不便，应允许周晓兰适当延迟交付房屋。朱万富、姚敏于2013年10月8日已经进入1502室房屋，周晓兰在起诉时对朱万富、姚敏占房的行为也予以了认可，可视为周晓兰在该日将房屋交付给了朱万富、姚敏。朱万富、姚敏主张周晓兰逾期交房构成违约，并要求周晓兰支付违约金、赔偿损失等，本院不予准许。特别协议约定，朱万富、姚敏于交房当日将水、电、煤气、物业费用结清并支付给周晓兰尾款2万元。周晓兰结清水、电、煤气等费用并未告知朱万富、姚敏，故朱万富、姚敏未按约支付尾款2万元不构成违约。周晓兰要求解除合同，朱万富、姚敏支付违约金、赔偿损失等诉请，本院不予准许。现周晓兰已经结清水、电、煤气等费用，朱万富、姚敏应将尾款2万元支付给周晓兰。周晓兰与朱万富、姚敏就除电脑显示器外的其他物品已经交接完毕，本案中不再处理。朱万富、姚敏进入1502室房屋后未妥善保管电脑显示器，对该显示器的丢失负有主要责任。周晓兰在接到朱万富、姚敏领取物品的通知后，明知物品存放于地下车库存在丢失的风险，亦未及时拿走，对显示器的丢失也负有责任。本院根据双方的责任及显示器的成新等情况，酌情确定由朱万富、姚敏补偿周晓兰200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）周晓兰要求解除与被告（反诉原告）朱万富、姚敏就宝山区宝绿路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》等诉讼请求，不予支持；
二、被告（反诉原告）朱万富、姚敏要求原告（反诉被告）周晓兰支付逾期交房违约金及赔偿损失等反诉请求，不予支持；
三、被告（反诉原告）朱万富、姚敏于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）周晓兰房款2万元；
四、被告（反诉原告）朱万富、姚敏于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）周晓兰补偿款200元。
本诉案件受理费减半收取2，262元，由原告（反诉被告）周晓兰负担；反诉案件受理费25元，由被告��反诉原告）朱万富、姚敏负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一四年二月十四日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。