＼n四川省成都市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）成民终字第1079号＼n上诉人（原审被告）王春际。＼n上诉人（原审第三人）罗书蓉。＼n上诉人（原审第三人）王琴。＼n被上诉人（原审原告）周福琼。＼n委托代理人陈兴，四川易通律师事务所律师。＼n上诉人王春际、罗书蓉、王琴因与被上诉人周福琼所有权确认纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2012）武侯民初字第4678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。＼n原审法院审理查明，1、周福琼系武侯区永丰乡双楠村5组村民，与王春际系母子关系。王春际于1983年2月22日由四川省达县农场劳教回乡，罗书蓉于1987年5月25日因与王春际结婚迁入双楠村5组，并于1988年3月12日生育一女王琴。1990年6月，王春际因刑事犯罪被捕，1993年11月3由崇庆县万家煤矿释放入户（原籍）。2、成都市武侯区国土局于1993年12月5日颁发《成都市武侯区农村房屋宅基地使用证》［武侯土（93）NO.036187号］，该证上载明：户主姓名王春际，家庭人口四人，房屋地址永丰乡双楠村五组，房屋结构为二层楼房，底层4间建筑面积67.78平方米，二楼4间建筑面积75平方米，房屋总建筑面积合计142.78㎡，宅基地总面积100平方米，产权来源自建。庭审中，双方均认可宅基地上房屋底层系在1985年修建，1993年在底层基础上修建了第二层。3、2000年5月26日，王春际与成都市干道建设指挥部（以下简称干道指挥部）签订了《拆除征地范围内住房安置协议书》［干征：（2000）NO.0000021号和0000083号］，约定根据成府发（94）40号文件之规定，干道指挥部拆除王春际位于永丰乡双楠村5组的私产自助房，按建筑面积以产权交换的形式由乙方取得位于武侯区双安东巷1号2栋1单元1层3号的房屋一套（原龙爪街52幢1单元1楼3号，面积67.68㎡）和武侯区双安东巷1号3栋1单元5层9号的房屋一套（原龙爪街50幢1单元5楼9号，面积79.16㎡）。建筑面积大于原房屋总面积4.06㎡，王春际就面积补差1039元。4、成都市武侯区双安东巷1号3栋1单元5层9号房屋于2003年10月29日因拆迁交换登记在王春际名下，2003年10月29日变更登记为案外人严凤琼。庭审中，王春际认可房屋出售价款为12.5万。5、2003年10月29日，王春际取得武侯区双安东巷1号2栋1单元1层3号的房屋的产权登记。6、王春际自述其为帮助案外人刘文龙办理抵押贷款，以买卖的形式于2004年10月26日将上述房屋过户至刘文龙名下，后案外人刘文龙于2010年2月11日过户至王春际名下。在此期间，王春际、罗书蓉、王琴以及周福琼一直居住在上述房屋。＼n另查明：2005年5月16日，王春际向周福琼及其他姊妹出具《承诺书》，其中载明：“我王春际，由于双楠5队农转非，母亲和我在一起，国家征地赔偿时，共计赔了贰套房屋。其中：母亲的一套在我王春际户头上，由于00年我王春际卖了一套，卖成壹拾贰万元整（120000.00元整）。2002年我把12万元全部借给了哥王银际，王银际在2003年—2005年付还给我王春际叁万八千元整，至今欠我我王春际捌万贰仟万整”，该《承诺书》上有王春际与其兄弟姊妹五人的签名。＼n《成都市国家建设征用土地补偿和人员安置办法》（成府发（94）40号令）第七条国家建设征用土地范围内农村居民个人修建的地上建筑物拆迁的第二项规定“拆迁农业户口居民的住宅，以《农村房屋宅基地使用证》或区人民政府的建房批准文件载明的正房建筑面积为准，由征地单位用相等建筑面积的住宅进行安置。安置时，相等建筑面积内互不补差；超出原建筑面积部分，由被拆迁的农业户口居民按新建住房综合价购买；不足原建筑面积部分。由征地单位比照新建住房商品价给予经济补偿”。＼n原审法院认定以上事实，主要采信了《成都市武侯区农村房屋宅基地使用证》、《拆除征地范围内住房安置协议书》、《成都市房屋买卖合同书》、《承诺书》、房屋信息摘要、证人证言、《成都市国家建设征用土地补偿和人员安置办法》（成府发（94）40号令）及庭审笔录等证据。＼n原审法院认为，依据《中华人民共和国国物权法》第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，本案争议焦点为周福琼是否系争讼房屋的所有权人、罗书蓉、王琴是否各享有诉争房屋四分之一的产权份额。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村集体经济组织在确定一户村民的宅基地使用权面积时以该户家庭人口人数作为依据，农村宅基地使用权证上载明的家庭人口均系宅基地使用权人，即本案中周福琼、王春际以及罗书蓉、王琴均为原宅基地使用权人。＼n庭审中，双方均认可原宅基地上房屋底层于在1985年修建，王春际自述其于1993年刑满释放后在宅基地上底层房屋的基础上修建了第二层房屋共四间，此时王春际已与罗书蓉结婚并生育一女王琴。依据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，宅基地使用权人可在宅基地上自建房屋，自房屋建成时发生物权设立的效力，该事实可依据宅基地使用证上产权来源为自建加以印证，宅基地使用权证上登记户主并非为宅基地上所建房屋所有权的权利人的证明，房屋所有权设立来源于合法建造这一事实行为，故本案案涉原宅基地上一层房屋四间房屋（面积为67.78平方米）为周福琼建造；因农村一户村民仅有一处宅基地，因此王春际在与罗书蓉结婚并生育王琴后在底层基础上修建了第二层房屋四间（面积75.1平方米），故上述宅基地上房屋一层为周福琼所所有、房屋二层为王春际、罗书蓉共有。王琴虽系宅基地使用证上载明的宅基地使用权人，但并非为宅基地上房屋的所有权人。＼n依据《中华人民共和国物权法》第四十二条第一款“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人房屋及其他不动产。征收集体所有的土地应当依法足额支付土地补偿费、安置补偿费……，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”之规定，2000年5月26日，王春际作为户主与干道指挥部签订了《拆除征地范围内住房安置协议书》，约定按照成都市人民政府成府发（94）40号文件，用基本相同的建筑面积以产权交换的形式进行补偿，分别签订编号为0000083号和0000021号的两份《拆除征地范围内住房安置协议书》，分别以新建房79.16平方米的房屋与原建房屋75.1平方米房屋（原二层）进行产权交换，以新建房67.68平方米的房屋与原建房屋67.68平方米房屋（原一层）进行产权交换。王春际作为户主与干道指挥部签订的上述两份协议书效力及于所有被拆迁人周福琼、罗书蓉、王琴，上述协议对周福琼、王春际及罗书蓉、王琴均具有法律约束力。＼n王春际自述其因案外人王银际的需要于2003年10月29日自行将成都市武侯区双安东巷1号3栋1单元5层9号房屋（79.16平方米）出卖给案外人严凤琼，房屋出售价款为12.5万并将上述款项部分出借案外人王银际。出售上述房屋后，王春际、罗书蓉与王琴与周福琼共同居住，可以推知罗书蓉亦知晓王春际出售房屋的事实。原审法院认为，位于成都市武侯区双安东巷1号3栋1单元5层9号房屋（79.16平方米）系由王春际、罗书蓉共同所有的原建房屋以产权交换形式补偿二人的，王春际、罗书蓉不能因其已处分其所有的房屋，与周福琼共同居住，对其尽到赡养义务而对周福琼因拆迁安置补偿的位于武侯区双安东巷1号2栋1单元1层3号的房屋主张所有权。＼n王春际与其兄弟姊妹五人签署的《承诺书》中载明“我王春际，由于双楠5队农转非，母亲和我在一起，国家征地赔偿时，共计赔了贰套房屋。其中：母亲的一套在我王春际户头上”，罗书蓉、王琴认为系王春际擅自处分了罗书蓉、王琴享有的位于武侯区双安东巷1号2栋1单元1层3号的房屋的权利，原审法院认为，位于武侯区双安东巷1号2栋1单元1层3号的房屋系以产权交换形式补偿周福琼所有的原建房屋，罗书蓉、王琴、王春际对上述房屋均不享有任何权利，因此王春际无权处分上述房屋，亦不可能侵犯罗书蓉、王琴的权利。＼n据此，依据《中华人民共和国国物权法》第三十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国物权法》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、位于武侯区双安东巷1号2栋1单元1层3号的房屋（权0935553）归周福琼所有；二、王春际于判决生效之日起三十日内协助周福琼办理产权变更登记至周福琼名下；三、驳回罗书蓉、王琴的全部诉讼请求。案件受理费11610元，诉讼保全费1520元，由王春际负担4530元，罗书蓉负担4300元、王琴负担4300元。＼n宣判后，原审被告王春际及原审第三人罗书蓉、王琴均不服，向本院提起上诉称，1、原审判决与本案基础事实不符，原审认定“案涉原宅基地上一层房屋四间为周福琼建造”没有证据。农村房屋是修建在农村房屋宅基地使用权上，并是以户为单位，王春际与成都市干道建设指挥部签订的《拆除征地范围内住房安置协议书》并没有特指针对户主王春际的一楼还是二楼的房屋“以基本相同建筑面积的房屋同乙方（王春际）进行产权交换”，原判分层区分违背了事实。时至今日，王春际一家四口仍未分户析产，拆迁的房屋仍为共有状态。王春际曾向周福琼作出承诺，但不能代表作为独立民事主体的罗书蓉及王琴。2、原审判决周福琼全部享有诉争房屋所有权违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定，故诉请二审法院撤销原判，依法改判驳回周福琼的诉讼请求，确认王春际、罗书蓉、王琴与周福琼为诉争房屋的共同共有人的主张。＼n被上诉人周福琼答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，本案诉争房屋在宅基地上修建，王春际是在周福琼已有的一楼上修的二楼，请求驳回上诉，维持原判。＼n二审中，王春际及罗书蓉向法院提交《武侯区农房建设占地验收单一份》，拟证明拆迁以前的房屋一楼是王春际修的两间平房，不是周福琼修的。周福琼质证认为对证据的真实性无异议，但正好证明诉争房屋一半面积是以前修好的，另一半是后建的。本院经审查认为，该《验收单》出具时间为1993年，记载了房屋的面积等基本信息，但不能反映该房屋在1985年最初修建时的修建人，故不能达到王春际、罗书蓉的证明目的，本院不予采信。＼n本院认为，本案二审的争议焦点仍然是诉争房屋的所有权人是谁的问题，根据本案查明事实，诉争房屋系由位于永丰乡双楠村5组的私产自住房，因拆迁安置，按建筑面积以产权交换的形式取得。而原位于永丰乡双楠村5组的私产自住房系两层楼房，该房屋于1993年取得的《成都市武侯区农村房屋宅基地使用证》上载明：“户主姓名王春际，家庭人口四人，房屋结构为二层楼房，底层4间建筑面积67.78平方米，二楼4间建筑面积75平方米，房屋总建筑面积合计142.78㎡，宅基地总面积100平方米，产权来源自建。”对于前述权属证书上载明的“家庭人口四人”，各方当事人均一致确认为周福琼、王春际、罗书蓉、王琴。故周福琼、王春际、罗书蓉、王琴均享有原二层房屋的宅基地使用权。同时在该宅基地上修建的房屋产权与宅基地使用权本身具有不可分性，原审判决将宅基地使用权与房屋产权完全割裂，简单以谁修建房屋即谁为房屋产权人的认定不当，本院予以纠正。＼n作为该房屋的宅基地使用权所有人，周福琼、王春际、罗书蓉、王琴应为原房屋的共有权人。而本案诉争房屋系由原房屋拆迁，产权调换而来，从《成都市国家建设征用土地补偿和人员安置办法》（成府发（94）40号令）第七条国家建设征用土地范围内农村居民个人修建的地上建筑物拆迁的第二项规定“拆迁农村户口居民的住宅，以《农村房屋宅基地使用证》或区人民政府的建房批准文件载明的正房建筑面积为准，由征地单位用相等建筑面积的住宅进行安置。安置时，相等建筑面积内互不补差；超出原建筑面积，由被拆迁的农业户口居民按新建住房综合价购买；不足原建筑面积部分，由征地单位比照新建住房商品价给予经济补偿”亦可以看出，新拆迁的房屋系按照王春际一家原《成都市武侯区农村房屋宅基地使用证》上载明的房屋的面积进行的产权调换，故周福琼、王春际、罗书蓉、王琴仍应为拆迁安置后的两套房屋的共有权人。且此时原二层房屋系作为一个整体计算的总面积，用以交换产权的两套房屋总面积与原房屋基本相当，建筑面积大于原房屋总面积的4.06平方米，进行了面积补差。故虽以两套房屋进行调换，但该两套房屋应视为一个整体，不能简单以调换后的两套房屋的面积对应原二层房屋的上下两层。＼n关于周福琼、王春际、罗书蓉、王琴对于诉争房屋所享有的份额问题，由于诉争房屋系由原自建两层楼房拆迁安置而来，故各方当事人在诉争房屋中所享有的份额取决于对原房屋享有的份额。原诉争房屋的宅基地使用权证上载明所有人为周福琼、王春际、罗书蓉、王琴四人，作为家庭共有，并未区分具体份额，而对于原房屋的实际修建，尤其是底层房屋，无论是出资还是出力，均只有各方当事人的各自陈述，并未向法院提交确实充分的证据，故宜适用均分原则为宜。但考虑到第三人王琴于1988年3月才出生，即使1993年修建第二层房屋时，其仍只有5岁，属无民事行为能力人，在没有任何出资出力的情况下，基于其对该房屋所占用的土地享有使用权，在确认房屋所有权份额时王琴应适当少分。综上，结合本案实际，以周福琼、王春际、罗书蓉均分为原则、王琴适当少分，本院酌情确认周福琼享有原房屋七分之二的份额，对应到拆迁后的房屋，周福琼应享有的面积约为41平方米。拆迁安置后的房屋为两套，王春际于2003年10月29日将其中一套出卖，其只能处分自己所享有的份额，罗书蓉作为王春际的妻子，对王春际将二人共同居住的房屋出卖应属明知，在提起本案诉讼前的数年时间内均未提出过异议，视为对王春际出卖房屋的认可，而王春际与罗书蓉所享有的拆迁后的房屋总份额对应的面积已超过出卖房屋的面积，对超出面积部分仍享有在本案诉争房屋中的份额。王春际、罗书蓉、王琴均认可三人作为一户并未分家，故本院确认周福琼对诉争房屋即位于武侯区双安东巷1号2栋1单元1层3号的房屋享有41平方米的份额，余下26.78平方米由王春际、罗书蓉、王琴共有。＼n综上，原审判决认定事实部分不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、撤销（2012）武侯民初字第4678号民事判决；＼n二、位于武侯区双安东巷1号2栋1单元1层3号的房屋（权0935553）其中41平方米归周福琼所有；余下26.78平方米归王春际、罗书蓉、王琴共有；＼n三、王春际于本判决生效之日起三十日内协助周福琼、罗书蓉、王琴办理产权变更登记手续；＼n四、驳回周福琼、罗书蓉、王琴的其他诉讼请求。＼n一审案件受理费11610元、诉讼保全费1520元，由周福琼负担5252元，由王春际、罗书蓉、王琴负担7878元；二审案件受理费11610元，由上诉人王春际、罗书蓉、王琴负担6966元，由周福琼负担4644元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王嘉莉＼n代理审判员胡瑜＼n代理审判员谢芳＼n二〇一四年五月五日＼n书记员梁湘芸