贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔06民终160号
上诉人（原审原告）：田兴顺，男，1956年3月9日出生，苗族，住贵州省江口县。
上诉人（原审被告）：江口劲嘉房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市江口县双江街道办事处民俗街。
法定代表人：赵品义，董事长。
委托诉讼代理人：杨应兵，贵州巨合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭珊珊，贵州巨合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：江口县房屋征收管理局，住所地贵州省江口县三星路步行街。
法定代表人：向乔平，局长。
委托诉讼代理人：杨凯，该局工作人员。
委托诉讼代理人：陈政明，该局工作人员。
上诉人田兴顺因与上诉人江口劲嘉房地产开发有限公司（以下简称劲嘉房开公司）、被上诉人江口县房屋征收管理局（以下简称江口房管局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省江口县人民法院（2017）黔0621民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田兴顺、上诉人劲嘉房开公司的委托诉讼代理人杨应兵、谭珊珊，被上诉人江口房管局的委托诉讼代理人杨凯、陈政明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
田兴顺上诉请求：撤销（2017）黔0621民初931号民事判决，改判支持田兴顺一审诉讼请求。事实和理由：1.赔付标准应当包括田兴顺享有的安置房补偿超面积部分。首先，原判决以72.46平方米作为赔付的面积标准，剥夺了田兴顺享有协议约定的补偿安置房超面积补差的权利。“产权调换”不是“产权兑换”，双方在协议中约定田兴顺有权享受以1380元/平方米的价格补齐26.43平方米的房屋面积，该约定是产权调换的特殊约定，应受法律保护。其次，原审法院采信劲嘉房开公司的意见，认定延期交房是田兴顺造成，从而认定未支付案涉房屋购房款，对超出的26.43平方米购房款补偿不予支持，属于认定事实错误。《协议》第六条第1款规定：“甲方指定的建设单位调换给乙方的房屋竣工经验收合格后，即通知乙方办理交房手续。如乙方逾期30天不来办理，甲方有权停止发放临时安置补偿费”。2016年8月23日（交房期限）到3区7号楼基本完工（2017年3月中旬）直至本案诉讼开始（今年7月7日），田兴顺从未收到任何交房通知（劲嘉房开公司在10月10日庭审中承认）。2017年3月底，田兴顺曾主动去劲嘉房开公司售房部办理交房手续，经办人只办了1号房补差却不肯收3号房的补差款。原党校宿舍其他被拆迁户也都是今年4至8月在接到通知后才办的超面积补差，田兴顺补差其中最早的一个。未支付案涉房屋补差价的房款完全是劲嘉房开公司一房二卖行为造成。2.原判决忽视了重要证据的内在联系，给劲嘉房开公司提供了狡辩的机会。田倩是田兴顺未分户的女儿，与田兴顺是同一被拆迁户，协议是同一时间签订。两份合同对比可知，田兴顺在C区7单元拥有两套同层相邻的安置房。3.赔偿标准应当以3690.92元/平方米为基数。原判法院未作实地调查，不采信田兴顺主张的3690.92元/每平米作为赔偿的标准。仅凭调档得的“3区7号楼房屋售价在2687元一3678元之间”和“居多”之词，就把“3180元/平方米”作为赔偿标准。田桂芳购买的房屋，与田兴顺应获得安置补偿的房屋，面积、朝向、路段以及签约时间等有八个惊人的相同点，可直接证明案涉房对应的市场价位。3区7号楼从2014年8月下旬破土动工到2017年10月10日庭审，售房时间长达4年之久，其间房价时起时落。原判决虽然支持田兴顺要求按市场价格赔偿，但在实际操作中又不从具体的签约时间段上去考虑3区7号楼商品房的市场售价，把政府规定的只有旧城改造棚改户才能享有的购房优惠价（3180元/平方米套内价实际等于2560元/平方米建筑价）用作案涉房屋的赔付标准。4.原审法院随意否定田兴顺的合法权益。首先，田兴顺第一次起诉提出优先取得安置房屋的请求不予支持。2017年7月7日，田兴顺要求优先取得安置房的诉讼请求，法官庭审后反复强调要房的诉求增加法院执法压力，劝解按货币补偿。田兴顺违心撤回起诉。其次，田兴顺返还房款利息和赔偿损失的诉求未予采纳。商品房买卖合同司法解释第八条规定，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等，原判决对赔偿损失不予支持，连返还房款利息也不提。5.原审法院判令劲嘉房开公司赔偿已付房款90%的赔偿款不当。原审法院将商品房买卖合同司法解释第八条的不超过一倍等同于一倍以内，属于执法不严。商品房买卖合同司法解释第八条规定“不超过已付房款一倍的赔偿责任”，该概念应该是“不大于已付房款一倍”。“一倍”是从严惩罚的最高临界点，鉴于鉴于劲嘉房开公司一房二卖的长期欺诈行为以及在江口房产市场上蓄意制造的多起混乱，理应从严惩罚。原判决在执法力度上打折扣，故意偏袒劲嘉房开公司，直接损害了田兴顺的合法权益。
劲嘉房开公司辩称，田兴顺的上诉理由不成立，田兴顺对案件事实存在严重偏差。
江口房管局辩称，房屋拆迁补偿安置协议是田兴顺自愿签订，协议内容真实。协议中约定返还的房屋住宅一层1号和3号房。田兴顺未能按照约定实际返还房屋（已追回1号房，3号房已被售卖他人），存在客观原因。劲嘉房开公司有义务按照合同的约定交付田兴顺所选定的房屋。因为田兴顺与劲嘉房开公司对住宅楼的设计结构和房间编号理解存在偏差，希望双方协商处理。
劲嘉房开公司不服，上诉请求：撤销（2017）黔0621民初931号民事判决，依法改判。事实和理由：1.田兴顺与江口房管局签订的合同对劲嘉房开公司不具有约束力。根据《房屋征收补偿安置协议书》约定，征收人是江口房管局，被征收人是田兴顺，劲嘉房开公司仅仅以建设单位的名义在协议书上盖章，劲嘉房开公司不是该协议的主体，不受该协议拘束，不应承担赔付责任。2.即便涉案《房屋征收补偿安置协议书》的合同相对方是劲嘉房开公司，也不存一房二卖的情形，田兴顺完全可以随时办理交房手续。根据房管局与田兴顺签订的《房屋征收补偿安置协议书》的约定，劲嘉房开公司应当将江口县江城国际项目C区七单元住宅第一层3号作为补偿安置给田兴顺，劲嘉房开公司开发的楼房系商住两用楼，涉案住房一层己经在江口县住房和城乡规划建设局进行备案登记，其用房性质为住宅类，位置在标准层以下楼层，该住房根本没有出卖给第三人，是涉案合同中约定用于田兴顺回迁的房屋。“标准一层”与“住房一层”是完全不同的两个概念，田兴顺将涉案楼房的标准一层误认为住房一层，因为本案中的楼房基于地理位置、建设规划等原因，该住房一层并不等同于标准一层，因此，劲嘉房开公司并没有出卖涉案住房一层，也就不应当赔付田兴顺安置补偿房款。若法院认定标准一楼系《房屋征收补偿安置协议书》住房一层，则将导致劲嘉房开公司对该栋楼房合同相对方的整体违约，既不符合定纷止争的法律目的，也不符合公平原则。3.原审法院按照该楼盘的预售价3180元每平，共计72.46平方米为基准计算安置补偿房款的计算依据没有法定依据。首先，在进行征收时，劲嘉房开公司对被征收用房的用户实行了最大的优惠，约定还产房超面积计价原则按照市场优惠价，多层按1800元/每平米，高层按2180元/每平米。因此，不能用劲嘉房开公司对外出售价进行随意抽取作为赔偿标准。其次，根据卖房现状，楼层越高则单价处于逐渐上升的规律，只有楼层高的商品房才能卖到接近2860元/平方米,涉案楼层系住宅层最低层，根本不会按3180元/平方米进行销售,楼盘销售均按照江口县发展和改革局文件要求，明码标价进行销售，本案田兴顺回迁房超面积部分公司以1380元/每平方米进行结算，原判决的计算标准过高。最后，劲嘉房开公司自始至终都如期支付田兴顺过渡费、搬家费等一系列相关费用，一直积极支持并配合田兴顺的合理请求，其是善意的且没有过错的，因此不应承担任何的赔付责任。庭审中，劲嘉房开公司提出田兴顺诉讼请求不明确、原审判决主文未对解除合同作表述，存在漏判情形。
田兴顺辩称，1.劲嘉房开公司违约的事实存在。首先，田兴顺与江口房管局、劲嘉房开公司三方签订的两份合同，是三方平等主体的真实意思表示，劲嘉房开公司既有法定代表人的签名，也有公司的印章，具有法律效力。其次，两份协议的第二条第（三）款分别标明“C区七单元住宅第一层3号”、“C区七单元住宅第一层1号”，合同后面附品字型“C地块7#楼标准层平面图”。2017年3月17日，田兴顺得知房屋被重新卖给他人，立即商谈交房事宜，并于当月31日到劲嘉房开公司售楼部办理超面积补差手续。经办人只收了“C区七单元住宅第一层1号”房的补差款，并在《客户接房联络单》上将房号改为“3区7栋301”，却不办理“住宅第一层3号”房的补差手续。由此可见，协议中的“住宅第一层”和品字型“标准层平面图”已从楼层位置和用途上对住宅第一层1号、3号作了特定定位。充分证明田兴顺在C区七单元拥有两套同层相邻的补偿安置房。2.劲嘉房开公司违约，田兴顺坚持用1380元/平方米对还产超面积补差的要求合法。协议中第三条第一款约定的还产房屋超面积计价原则，是拆迁人对被拆迁人产权调换财产损害的应有补偿。3.违约方应该按安置协议签订同类同期商品房的市场价赔偿。从掌握的证据看，套内面积3180元/平方米是建筑面积2560元/平方米的又一表现形式，是《江口县2015年棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》中约定的专门作为只有棚改户才能享有的购房标准。2017年是劲嘉房开公司市场房价最低落的一年，最低也在3278.65元/平方米的价位，之前的售价均在3690元/平方米以上，多数售价为3943元/平方米。田兴顺主张3690元/平方米作为违约赔付标准，这是因为该商品房与涉案房“3区7栋303号”，具有“楼房造型、外体颜色、总高层数、楼层结构、套内面积、户型朝向、所处位置，特别是签约时间”等八个相同点，属于相同图纸的对应建筑，且价位适中。
江口房管局辩称，1.江口房管局不是赔偿责任主体，江口房管局只是作为主管部门，是与建设单位劲嘉房开公司协商后签订的协议，劲嘉房开公司应与江口房管局一道承担责任。2.关于赔付标准2500多元的问题，是根据旧城改造时房开公司签订的赔付标准，不是房地产市场的单价。3.江口房管局签订合同时是劲嘉房开公司提交的图纸，后期房屋位置出现变变化，应以变更后的图纸为准。
田兴顺向一审法院起诉请求：1.解除拆迁安置补偿协议，判令江口房管局、劲嘉房开公司按市场价返还、赔偿田兴顺补偿安置房房款及其损失742253元；2.依法继发、增补安置补助费5978元。
一审法院认定事实：2014年8月8日，因旧城改造，三方签订《房屋征收补偿安置协议书》，协议约定：“田兴顺享有的江口县河滨北路51号房屋以产权置换的方式置换劲嘉房开公司开发的江口县江城国际建设项目C区7单元住宅第一层3号房屋，应还田兴顺面积72.46平方米，实际面积为98.89平方米，超出住宅面积以1380元/平方米补偿劲嘉房开公司36473.40元。临时安置过渡费按照原房屋建筑面积支付临时安置过渡费补助5元/平方米，每月362.30元，每年4347.60元。临时安置过渡期起始时间为2014年8月24日交房起至2016年8月23日止。江口房管局、劲嘉房开公司未按约定的过渡期限交付调换给田兴顺的房屋，须按有关规定增发田兴顺临时安置补助费并承担相应违约责任，田兴顺须严格遵守约定的搬迁交房时限，否则视为违约，按已领取的临时安置补助费的20%支付江口房管局、劲嘉房开公司违约金并承担相关民事责任”。江口房管局、劲嘉房开公司所提供给田兴顺选房的图纸是C区7号楼标准层平面图为“品字型”。2017年1月12日，案外人与江口县旧城棚户区改造项目指挥部、江口县梵净山旅游投资开发有限公司签订《江口县2015年棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》，由劲嘉房开公司提供选择房屋，案外人以产权置换的方式置换劲嘉房开公司开发二期项目3区7栋楼3单元3层3号房屋（“品”字型第一层），建筑面积124.83平方米，其中套内面积100.47平方米，公摊面积为24.36平方米。现劲嘉房开公司临时安置过渡费已支付至2017年5月24日。2017年10月24日，原审法院依职权向江口县房产所调取证据，劲嘉房开公司的楼盘中没有C区7号楼，仅有3区7号楼，该楼盘的套内面积销售价格在2687元-3678元之间，其中销售价格3180元/平方米居多。在庭审过程中，各方均认可C区7号楼就是3区7号楼的事实。
一审法院认为，三方签订的《房屋征收补偿安置协议书》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，合同当事人应该按照协议的约定履行各自的义务。本案主要争议焦点系标准层第一层与住宅第一层的具体位置，结合劲嘉房开公司在庭审中说明标准层以上是“品”字型，有1至3号房，标准层下面两层是住宅层只有2号房、3号房，不是“品”字型的陈述以及三方签订《房屋征收补偿安置协议书》所附的系“品”字型标准层房屋图纸，可以认定补偿田兴顺的房屋系“品”字型第一层的3号房屋即标准层第一层3号房，对劲嘉房开公司提出应当补偿住宅层第一层3号房的辩称意见因与其自行提供的图纸不符，故不予支持。现江口房管局、劲嘉房开公司未能按照协议约定交付补偿安置的房屋，并且江口房管局、劲嘉房开公司均认可“品”字型标准层第一层3号房已经出售，劲嘉房开公司已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。田兴顺提出解除《房屋征收补偿安置协议书》的诉请符合法律规定，依法予以支持。田兴顺诉请按照市场价返还赔偿安置补偿房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁安置补偿协议的，按照本解释第八条的规定处理”、第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，田兴顺主张劲嘉房开公司按照市场价格赔偿安置补偿房款的诉请于法有据，依法予以支持。江口房管局、劲嘉房开公司均认可《房屋征收补偿安置协议书》中约定的C区7号楼就是劲嘉房开公司修建的3区7号楼，原审法院向江口县房产所核实的该楼售房价款多数为3180元/平方米，田兴顺主张3690.92元/平方米赔付安置补偿房款过高，参照3180元/平方米计算72.46平方米为230422.80元，对于田兴顺主张98.74平方米中26.43平方米，因田兴顺尚未支付该购房款，故对超出的26.43平方米购房款补偿不予支持。对拆迁安置补偿田兴顺“品”字型的标准层第一层3号房屋，江口房管局、劲嘉房开公司均予以认可该房屋已经出售第三人，被拆迁人应当是优先取得补偿安置房屋的，现劲嘉房开公司不能按照合同约定对田兴顺进行拆迁安置，田兴顺主张一倍安置补偿房款超出法律规定范围，对田兴顺按照市场价安置补偿房款赔付90%为宜，金额为207380.52元（230422.80元×90%）。田兴顺主张安置补偿费5978元，本案因江口房管局、劲嘉房开公司不能向田兴顺交付安置补偿的房屋，应当按照合同约定继续支付田兴顺安置补偿费。经劲嘉房开公司核实田兴顺领取安置补偿费至2017年5月24日，截止2017年11月24日六个月的安置补偿费为2173.80元（362.30元×6个月）。另外，《房屋征收补偿安置协议书》中双方约定“甲方未按约定的过渡期限交付调换给乙方的房屋，须按有关规定增发乙方临时安置补偿费并承担相应违约责任”，以及《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%；逾期二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。由于拆迁人的责任，导致由拆迁人提供周转过渡房的被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之月起按本办法第三十一条第一款规定的标准付给临时安置补助费”的规定，《房屋征收补偿安置协议书》中约定安置过渡期从2014年8月24日至2016年8月23日，至2017年11月24日满一年不足二年，共计15个月，应当在原有安置补助费基础上增加75%，即增发安置补偿费为4075.86元（362.30元×15个月×75%）。故截止2017年11月24日，田兴顺应得安置补偿费及增发安置补偿费共计6249.66元，其主张安置补偿费5978元，依法确认。田兴顺主张赔偿其损失，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，田兴顺没有提交证据予以证实其所产生的损失，对该损失依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、江口县房屋征收管理局、江口劲嘉房地产开发有限公司于判决生效后二十日内赔付田兴顺安置补偿房款230422.80元。二、江口县房屋征收管理局、江口劲嘉房地产开发有限公司于判决生效后二十日内赔付田兴顺一倍以内安置补偿房款207380.52元。三、江口县房屋征收管理局、江口劲嘉房地产开发有限公司于判决生效后二十日内赔付田兴顺截止2017年11月24日安置补偿费及增发安置补偿费共计5978元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取5042.50元，由江口县房屋征收管理局、江口劲嘉房地产开发有限公司共同负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据及事实，本院认定如下：
田兴顺提交的1号证据商品房买卖合同、商品房预售备案通知书复印件各一份，拟证实劲嘉房开公司2014年-2017年间最低售价和最高售价。劲嘉房开公司质证认为，案涉楼盘有不同的房屋类型，包括小洋房和高层住宅，两者没有可比性。江口房管局质证认为，案涉楼盘分几区，有好几栋楼，价格各不相同。经审查，两份合同没有参照对象，对是否属于该楼盘的最高价和最低价，难以认定，故对田兴顺的证明目的，本院不予采信。
田兴顺提交的2号证据田倩的户口本、房款交付清单及收据复印件各一份，拟证实田兴顺与田倩是父女关系，同时签订协议和2017年3月31日提出超面积补差的要求。劲嘉房开公司质证认为，7号楼是不同的单元，楼层和朝向不一致，基于规划的原因，导致了各自的楼层不一致。江口房管局质证认为，当初签订合同是根据劲嘉房开公司提交的图纸，由田兴顺自愿选定房屋。田兴顺选定的房屋应当是期房上的房屋，建成后的编号和位置发生变化导致双方出现分歧。经审查，田兴顺与田倩是父女关系的事实，劲嘉房开公司不否认，本院予以确认。田兴顺与田倩所签合同后面附有《C地块7#楼标准层平面图》相同，并在相应的房号位置予以标注。该平面图可以认定田兴顺的房屋与田倩的房屋属于同一楼层。合同中面积补差的约定，双方没有异议，本院予以确认。劲嘉房开公司在合同签订后，因客观原因对设计图纸进行了更改，属于劲嘉房开公司在履行合同过程中造成，这种风险不应由田兴顺承担。
田兴顺提交的3号证据征收补偿协议书、案涉房屋居民水电表号名册、案涉小区2区4栋和3区4栋的照片，拟证实7号楼所有水电表的表层上面，田倩的标注为1号房，3号房仍然在转换层以上，并非劲嘉房开公司主张的转换层以下楼层，田兴顺主张的3号房就是在标准层。劲嘉房开公司质证认为，对该证据的真实性不知情，也未显示证据来源，对证据的真实性、客观性不认可。江口房管局质证认为，对该证据的真实性不清楚。经审查，水电表是劲嘉房开公司为住户安装，水电表名册上虽然没有加盖公章，但从田兴顺提交的照片中可以看出温馨提示一页加盖有印章。结合田兴顺、田倩与江口房管局签订的两份合同来看，田兴顺与江口房管局合同签订的住宅第一层在合同签订时在标准层以上的事实可以认定。
田兴顺提交的1号证据维权活动记录、维权资料票据及诉讼费收据，拟证实田兴顺因维权造成的损失。劲嘉房开公司质证认为，不符合证据形式要件，对证据的真实性、合法性和关联性不认可。江口房管局质证认为，不发表质证意见。经审查，田兴顺在一审虽然提出诉讼请求中，对损失部分的表述是“返还、赔偿原告补偿安置房房款及损失”，从该诉讼请求中无法得出田兴顺有主张维权费用和之前诉讼费用结论，且在一审诉讼过程中也未提及之前诉讼费、维权资料等问题，该主张属于二审增加的诉讼请求，本院不予认定。
田兴顺提交的5号证据案涉7栋楼楼层门牌房号实况核查照片，拟证实案涉房屋已被销售，劲嘉房开公司主张房屋现在还存在的事实不成立。劲嘉房开公司质证认为，照片显示的房屋图像，来源不清楚，如果确实是案涉楼层的房屋门牌号，也仅仅是对房屋管理和排序，不能从标准层或者住房一楼证明什么，本案合同约定就是住房一楼。江口房管局质证认为，拍照的内容不清楚，缺乏合法性。经审查，门牌号是对房屋管理的排序和识别，结合田兴顺提交的2、3号证据，可以认定田兴顺与江口房管局约定的补偿房屋已被劲嘉房开公司出售。
劲嘉房开公司提交了1号证据建设规划图，拟证实案涉7号楼根据建设规划局、国土局对建设规划图进行行政许可后修建，项目的规划不是由劲嘉房开公司决定。田兴顺质证认为，合同是在2014年签订，这个规划是2015年才有的，田兴顺只认可签订合同当时的图纸，对后来变更后的图纸不认可。江口房管局质证认为，签订合同时只能根据图纸进行选房，后来规划发生变化的情况不知道。协议是各方签订的，其他的不予认可。经审查，对图纸的真实性无异议。但图纸是在田兴顺与江口房管局签订协议后变更，因第三人的原因导致设计图纸发生变更的风险，不应由田兴顺承担。
劲嘉房开公司提交的2号证据7号楼现场图片，拟证实7号楼由三栋楼组成，其中一栋的住宅一层在整个七号楼的第三层，另一栋楼的住宅第一层在七号楼整栋的第一层，而案涉住宅第一层在7号楼整栋的第二层，三栋楼的住宅第一层不一致。田兴顺质证认为，协议书后面附有7号楼的平面图，达不到其证明目的。江口房管局质证认为，这个问题应由房产股认定，不宜发表意见。经审查，1、2、3号房是共用电梯，没有单独的电梯，三个户型的楼层通道也未作隔离，劲嘉房开公司主张7号楼是三栋楼组成的辩解理由，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点：一、原审程序是否严重违法；二、房屋补偿安置协议书对劲嘉房开公司是否有约束力；三、劲嘉房开公司是否存在交付错误；四、田兴顺解除合同后，劲嘉房开公司如何承担返还责任；五、关于劲嘉房开公司惩罚性赔偿数额问题。
关于焦点一，从程序上而言，当事人不服人民法院一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。二审法院在原判决不违反法律禁止性规定、不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情况下，应当依照当事人的上诉请求进行审理。劲嘉房开公司二审庭审中增加上诉请求，超过了上诉期。从本案实际情况来看，田兴顺提出解除安置补偿协议，返还、赔偿补偿安置房房款及损失共计742253元。该诉讼请求包含了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条中“解除合同、返还已付房款、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，劲嘉房开公司提出田兴顺诉讼请求不明确的主张，本院不予采信。田兴顺提出解除安置补偿协议，原审判决主文中虽未作表述，但在判决文书说理部分认为，被告方未能按协议约定交付补偿安置的房屋，已构成违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，符合解除条件，法院予以支持。本案中，田兴顺提出解除合同并返还房款、赔偿损失并承担赔偿责任等诉讼请求，返还房款、赔偿损失并要求承担赔偿责任的前提是双方所签合同的解除。原审判决虽在判项中对解除合同进行判决，仅对给付请求进行裁判，但在裁判文书理由中对解除合同的请求进行了分析认定，田兴顺对其部分诉讼请求未在判项明确也未提出异议，可视为没有遗漏诉讼请求。因田兴顺的诉讼请求中未明确提出已付房款的利息主张，原审法院对其利息损失未予支持，并无不当，本院予以确认。
关于焦点二，根据田兴顺与江口房管局签订的协议内容可知，对田兴顺的产权调换房屋补偿、房屋交付、产权证的办理，均由江口房管局指定的建设单位负责，劲嘉房开公司以建设单位的名义在合同中签字盖章确认。该确认表明，劲嘉房开公司接受了合同中与其有关的合同义务，现提出其不受该合同约束的主张，本院不予采信。因劲嘉房开公司的原因导致房屋安置补偿出现错误，应由劲嘉房开公司承担相应的责任。原审判令江口房管局与劲嘉房开公司共同承担责任，江口房管局未提起上诉，本院予以确认。
关于焦点三，劲嘉房开公司提出在房屋征收补偿安置协议书签订后，案涉7号楼是依照建设规划局、国土局对建设规划图的许可进行建设，房屋的建设规划不是劲嘉房开公司自己能够决定，案涉7号楼住房第一层在7号楼的第二层，并非劲嘉房开公司有意为之。从劲嘉房开公司的该理由可知，在协议书签订后，案涉7号楼的规划图纸进行了变更，楼层的变更也是因为规划许可所致。劲嘉房开公司的前述理由，实质上认可了协议书签订时同一栋楼不同户型的第一层住宅不在同一平面的特殊情形，对同一户型的第一层住宅不在同一平面的特殊情形，应由提供房屋一方进行特别提示，未作提示的，应按照通常的理解，即属于同一平面。从田兴顺二审提交的房屋门牌号、水表编号来看，也印证了田兴顺的主张。劲嘉房开公司提出田兴顺所选住宅一层在案涉7号楼二层的主张，本院不予采信。
关于焦点四，本案签订的房屋征收补偿协议的性质是以所有权调换形式订立房屋拆迁安置补偿合同，故田兴顺将房屋征收补偿协议中约定的拆迁房屋被征收后，该交付的拆迁房屋视为田兴顺获得安置补偿房屋的对价。而劲嘉房开公司应当补偿安置给田兴顺的房屋竣工时的市场价值，即为田兴顺被拆迁房屋的价值，该价值应当视为田兴顺给付劲嘉房开公司的购房款。在解除双方签订的房屋征收补偿协议时，劲嘉房开公司应当依据补偿安置给田兴顺房屋竣工时的市场价值，给付田兴顺房屋安置补偿款。因双方均未提供案涉房屋的市场价值，原审法院结合案涉7号楼售房价款的多数价格3180元为标准，较为恰当，本院予以确认。根据房屋征收补偿安置协议书约定，田兴顺应得房屋面积为72.46平方米，实得面积98.89平方米，超过实得住宅面积26.43平方米。超过实还面积部分，田兴顺还应按照每平方米1380元的价格补差，金额为36473.40元。劲嘉房开公司应退还的房款为277996.80元（98.89×3180-36473.40）。田兴顺解除合同后，将失去补足差价1380元即可获得26.43平方米房屋面积的权利，该利益属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条中的损失。原审认定还房面积为72.46平方米，剥夺了田兴顺因房屋拆迁所获得的合同利益，本院予以纠正。
关于焦点五，关于劲嘉房开公司惩罚性赔偿数额问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的惩罚性赔偿适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。原审法院根据开发商的过错程度，购房人受侵害的程度，开发商的经济状况等情况综合考量，包括临时安置费等损失在内确定惩罚性赔偿的数额为已付购房款的0.9倍，属于法院自由裁量范围，且较为合理，应予维持。
综上所述，劲嘉房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；田兴顺的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条、第三百九十二条规定，判决如下：
一、维持贵州省江口县人民法院（2017）黔0621民初931号民事判决第二、三项，即“二、江口县房屋征收管理局、江口劲嘉房地产开发有限公司于判决生效后二十日内赔付田兴顺一倍以内安置补偿房款207380.52元；三、江口县房屋征收管理局、江口劲嘉房地产开发有限公司于判决生效后二十日内赔付田兴顺截止2017年11月24日安置补偿费及增发安置补偿费共计5978元”。
二、变更贵州省江口县人民法院（2017）黔0621民初931号民事判决第一项为“江口县房屋征收管理局、江口劲嘉房地产开发有限公司于判决生效后二十日内赔付田兴顺安置补偿房款277996.80元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费已减半收取5042.50元，由江口县房屋征收管理局、江口劲嘉房地产开发有限公司共同负担。二审案件受理费15824元，由江口劲嘉房地产开发有限公司负担7957元，由田兴顺负担7867元。
本判决为终审判决。
审判长 谢稼祥
审判员 刘贵波
审判员 罗宇睿
二〇一八年三月二十三日
书记员 李向梅