湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0112民初3499号
原告：谢小妹，女，1978年9月9日出生，汉族，住长沙市望城区。
委托诉讼代理人：张淑元，湖南仁润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊宇，湖南仁润律师事务所律师。
被告：湖南湘雅百合置业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道文源中路154号。
法定代表人：贾民。
委托诉讼代理人：唐煌，湖南湘诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐瑛，女，满族，1969年8月1日出生，住长沙市望城区，系公司工作人员。
原告谢小妹诉被告湖南湘雅百合置业有限公司（以下简称百合置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊宇，被告百合置业委托诉讼代理人唐煌、徐瑛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋权属证书；2、请求判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金4498.6元；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年10月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的百合湖滨小区4栋306房，合同总价449860元，首付款299860元，余款以银行按揭贷款方式支付。合同约定房屋交付时间为2014年10月31日（以银行资料通过或银行放款为准），且在房屋交付后365个工作日内，被告需办理房屋权属登记备案并为原告办理房屋权属证书，否则被告需按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，在合同约定期限内，原告多次要求被告办理房屋权属证书，被告至今未办理。为维护自身的合法权益，原告诉至法院。
被告百合置业辩称，1、被告并没有违反合同约定，逾期办证不是被告的原因产生的，是因为部分业主没有及时缴纳物业维修基金导致不能及时办理。2、现原告的房屋已经在办理不动产权证，即将发到原告手中，没有给原告造成任何损失。3、原告要求被告按已付房款的1%支付违约金明显过高，请求法庭予以调整。
本院经审理认定事实如下：2014年10月11日，原告谢小妹作为买受人与作为出卖人的被告百合置业签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买由出卖人开发的位于望城县房屋，房屋总价为449860元，出卖人应当在2014年10月31日（以银行资料通过或银行放款为准）前向买受人交付该商品房，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人选择不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，如非因出卖人原因导致产权登记无法办理的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告在庭审中亦确认原告已支付全部房款。
另查明，被告于2014年10月31日将房屋交付给原告，被告于2016年7月15日办理了望城县高塘岭镇百合湖滨花园4#栋1001、1002等108套房屋所有权人为百合置业的权属登记证书，即栋证（望房权证高字第××号），2017年11月1日被告为原告办理了房屋不动产权证书（产权号为：湘（20**）望城区不动产权第0023092号）。
上述事实，有商品房买卖合同、销售发票、物业专项维修资金专用收据、收据、望房权证高字第××号房权证证书、不动产登记信息表、当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为，原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经依约履行了付款义务，请求被告立即为原告办理房屋权属证书，因国家政策调整，商品房产权登记方式（原为房屋所有权证和国土使用权证）发生变化（望城区实施不动产登记为2016年8月），实际为办理不动产权证书，现被告已为原告办理了房屋不动产权证书（产权号为：湘（20**）望城区不动产权第0023092号）。根据合同约定，被告应在商品房交付之日即2014年10月31日后的365个工作日内（截止日为2016年4月20日）将办理权属登记资料报产权登记机关备案，但被告至2016年7月15日才取得栋证，并着手办理原告房屋权属登记资料备案，已构成违约，被告应承担相应的违约责任。商品房买卖合同第十七条的约定，被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，原告有权要求被告按已付房款的1%支付违约金即4498.6元，被告答辩认为违约金过高，请求法院调整违约金，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告没有提供证据证实因被告延迟办理房屋权属证书的行为所造成的损失情况，本院综合考虑合同履行及房屋不动产权证书办理情况、当事人的过错、被告违约行为可能产生的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整被告百合置业应向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金3598.88元。对于被告提出的未办妥房屋权属证书系因为部分业主没有及时缴纳物业维修基金等因素造成的抗辩主张，本院认为，本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，合同一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，而且被告未向本院提交相应的证据证实，故对被告的此项答辩主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告湖南湘雅百合置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告谢小妹违约金3598.88元；
二、驳回原告谢小妹的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告湖南湘雅百合置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 徐燕青
二〇一八年一月二十二日
书记员 余增辉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。