江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏08民终2846号
上诉人（原审原告）：江苏省誉球贸易实业有限公司。
法定代表人：余光荣。
委托诉讼代理人：刘伟。
委托诉讼代理人：高晓芹。
上诉人（原审被告）:中国人民解放军无锡联勤保障中心。
法定代表人：侯志平。
委托诉讼代理人：吴国雨。
上诉人江苏省誉球贸易实业有限公司（以下简称誉球公司）因与上诉人中国人民解放军无锡联勤保障中心（以下简称保障中心）租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院作出的（2018）苏0812民初3361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案受理后，依法组成合议庭于2018年8月28日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
誉球公司提起上诉，请求对原审判决第二项改判为保障中心补偿誉球公司因搭建自行车棚所造成的损失，并由保障中心承担本案诉讼费用。主要理由是：双方订立租赁合同的目的是为开办机动车停车场，需将场地中原有的自行车棚拆除，由誉球公司为保障中心搭建了新的自行车棚并由其使用至今，在租赁合同协议解除的情况下，誉球公司的损失包含了搭建自行车棚的损失。原审认为自行车棚不是租赁标的物，进而未支持誉球公司相应补偿请求的观点是错误的。
保障中心答辩称：誉球公司上诉无事实法律依据，自行车棚一直归部队所有并使用，在双方订立的租赁合同中，租赁物并不涉及到自行车棚，因此其依据租赁合同提出相关主张，没有事实和法律依据。
保障中心提起上诉，请求改判驳回誉球公司在一审提出的诉讼请求并由其承担本案诉讼费用及鉴定费用。主要理由是：保障中心将自行车库出租给誉球公司经营期间，并未作出将自行车库或其部分构件的权属让与誉球公司的承诺，誉球公司因经营需要所作的局部整改，不影响其整体权属仍归于保障中心。誉球公司在一审中提交的证据，不能改变涉案车棚由保障中心投资建设的事实，其应承担举证不能的不利后果；双方当事人在终止协议书中约定了损失补偿的前置条件，在誉球公司未成就前置条件的情形下，判令对其补偿缺乏依据；誉球公司在履行租赁合同期间，取得的收益已足以收回其成本，因而租赁合同的解除并未给其造成直接的经济损失。
誉球公司答辩称：1、保障中心要求提前终止合同后，誉球公司投资建设的车棚并未能正常发挥效用，部分的剩余价值已经随着场地归还给保障中心，在双方订立终止军队房地产租赁协议书后，租赁场地随时可以交付给保障中心，也一直催其接收，是由于对方工作人员的变动而无人接收租赁场地，且在其迟延接收租赁场地的过程中，并未造成其实际损失；誉球公司为了经营收益对车棚作出整改，由于保障中心提前解除租赁合同，导致誉球公司投资成本还未收回；即使收回了成本，也与搭建车棚的剩余价值没有关联。
誉球公司提起一审诉讼，请求：1、判决被告补偿原告租赁淮安市淮海西路83号场地修建停车场费用38万元，支付搬迁费2.2万元。
原审认定事实为：2012年6月13日，被告下属的中国人民解放军73821部队司令部（以下简称“司令部”）与原告签订了军队房地产租赁合同一份，由司令部将位于淮安市淮海西路83号73821部队南院自行车库、面积597.81平方米的场地租赁给原告使用。原告为司令部在南院按司令部要求新建一栋360平方米自行车库后，再将原自行车库拆除，在租赁场地上新建停车场。租赁期限为2012年7月1日起至2021年3月31日止。
合同签订后，原告委托淮安市天时盛门窗有限公司在原场地上新建了汽车停车场，并在南院的另一场地新建了自行车车库并交付司令部占有、使用。
2015年11月19日，根据部队的整改要求，司令部与原告重新签订了军队房地产租赁合同一份，对租赁合同的格式、条款等内容进行了完善，租赁场地未变，租赁期限为2015年12月1日起至2021年3月31日止。相关权利义务以新合同为准。
原告自2012年承租上述场地后，将该停车场转租于上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行使用。
后因军队停止有偿服务，原、被告于2017年5月31日签订了终止军队房地产租赁合同协议书，双方同意提前终止租赁合同，解除租赁关系。该协议第四条约定“因国家军队重大政策调整，甲方（被告）提出提前终止合同，由此带来的乙方（原告）相关损失，先由乙方提出合法合理的依据，甲方依法依规予以确认，再签订相关协议办理。”
后原被告之间就损失补偿问题，一直未能达成一致。原告于2018年3月1日已经将场地归还被告，并办理了交接手续。
就停车棚及附属设施的现有价值，经原告申请鉴定，淮安新元资产评估事务所进行评估，评估结论为：在评估基准日2018年6月8日，委托资产的评估价值为24.1万元。对该报告，原告没有异议，但指出其为了达成合同而另行修建的自行车车棚也应进行价值评估，由被告对现有价值进行补偿；被告认为不应由被告全部承担补偿数额，另外原来的旧自行车棚也是还有剩余价值的。一审法院经审核认为，该份报告评估程序合法，评估事实清楚，可以作为本案定案依据。
原告申请对另行修建的自行车车棚进行价值评估，一审法院未予准许。
本案的争议焦点是：一、租赁合同提前解除后，应否给予补偿及补偿数额如何确定？二、原告主张搬迁费用应否支持？
一、关于提前解除合同的补偿问题。
被告保障中心认为，根据军队房地产租赁合同第九条第四项的约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任，故原告要求补偿应不予支持。原告誉球公司认为，根据双方签订的终止军队房地产租赁合同协议书中关于补偿的约定，即“因国家军队重大政策调整、甲方提出提前终止合同，由此带来的乙方相关损失，先由乙方提出合法合理的依据，甲方依法依规予以确认，再签订相关协议办理”，该终止协议已经改变了原租赁合同中的约定条件，被告是应予以补偿的。一审法院认为，原被告之间协商一致终止租赁合同，并就补偿问题进行了约定，故就提前终止合同带来的损失应当适用后达成的协议条款，被告应给予合理的补偿。因提前终止合同，原告投资建设的车棚未能正常发挥经济效用，该部分的剩余价值随着场地的归还已归属于被告，故被告应给予补偿。经评估，该场地现有价值为24.1万元，故被告应补偿24.1万元。
对被告提出原自行车车棚有部分构件是汽车棚的组成部分，不应给予全部补偿的观点。一审法院认为，被告对此并未举证，而根据租赁合同的约定，原告是在另处为被告新建自行车棚的前提下，拆除原有车棚并新建机动车车棚，故不论原有自行车车棚是否有部分用于新机动车车棚，新机动车车棚的权利都归属于誉球公司，不影响按现有价值进行补偿。
对原告提出另处新建的自行车车棚也应给予补偿的观点。一审法院认为，原告新建的该自行车车棚不属于本案租赁合同的标的物，本案不予理涉。
二、关于搬迁费用补偿。原告主张搬迁费用补偿，其依据为军队房地产租赁合同第九条第（二）项，一审法院认为，本案解除合同的情形不适用该条款，故对该项请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告中国人民解放军无锡联勤保障中心于本判决生效之日起2日内向原告江苏省誉球贸易实业有限公司支付提前终止合同补偿款24.1万元。二、驳回原告江苏省誉球贸易实业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，鉴定费4500元，由被告中国人民解放军无锡联勤保障中心负担5750元，原告江苏省誉球贸易实业有限公司负担5750元。
二审期间，保障中心提交下列证据：
1、上海浦东发展银行和誉球公司签订的租赁合同一份，证明誉球公司收取的租金已经远远大于保障中心向其出租的金额，其经营成本早已收回；
2、上海浦东发展银行提供的车棚使用情况说明（未盖章），该证据结合租赁合同能够证明保障中心将原有车棚出租给誉球公司已经符合了银行的使用目的，没有必要对车棚作大量整改。保障中心无需对其给予补偿。
誉球公司质证称：1、关于租赁合同，无论誉球公司与银行在合同中约定的租赁费用多少均是经营行为，是否获利与保障中心和誉球公司解除合同后承担的损失无关联性。租赁合同解除后的赔偿是对誉球公司实际损失作出的赔偿，誉球公司为履行该合同支出的所有费用在不能继续利用的残值，应当由其向誉球公司补偿，既包括了机动车棚，也包含了自行车棚；2、对情况说明不予认可，无论银行是否加盖公章，其均不能证明双方合同履行情况。
经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。
经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：1、保障中心是否应补偿誉球公司因租赁物改建所产生的损失；2、如果应予补偿，除了一审判决确认的补偿内容外，是否还应补偿誉球公司改建自行车棚的损失，其数额是多少。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2012年6月13日订立的军队房地产租赁合同及2017年5月31日订立的终止军队房地产租赁合同协议书，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均合法有效。
一、关于是否应予补偿问题。本院认为，双方当事人之间订立的租赁合同，因国家和军队政策的变化而不能继续履行，经双方协商一致终止租赁合同，并就补偿问题作出了约定，故保障中心应依约给予合理的补偿。誉球公司将承租的场地改建后出租给他人使用，无论其收取的租金是否已经充分收回了其改建的投入，均不影响其向保障中心提出给付补偿的主张。对保障中心称不应给予补偿的观点，本院不予采纳。
二、关于补偿范围及数额问题。双方当事人在租赁合同中约定誉球公司另址新建自行车棚后，再将原址的自行车棚拆除后新建停车场。在租赁合同约定的租赁范围内，保障中心原建有自行车棚，其本身即具有使用价值。对自行车棚移址另建，是对原有自行车棚使用价值的置换，也是履行租赁合同、实现合同目的的前提条件。因自行车棚本就为保障中心所有，而对另建可能形成的价值升值部分，既因原有车棚已经灭失而对升值的价值无法衡量，双方亦未约定誉球公司享有自行车棚的价值升值部分，故其提出的给付改建自行车棚补偿费用的主张没有依据，原审未予采纳并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
由中国人民解放军无锡联勤保障中心缴纳的二审案件受理费4900元、由江苏省誉球贸易实业有限公司交纳的二审案件受理费3100元，分别由其自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋同宝
审 判 员 张桂林
审 判 员 孙 艳
二〇一八年八月三十日
法官助理 李 萍
书 记 员 徐 丹