湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘0181民初3418号
原告宋李花，女，1979年4月26日出生，汉族，农民，住湖南省浏阳市。
委托代理人林华根、李振东，湖南鼎忠律师事务所律师。
被告浏阳市鼎丰房地产开发有限公司，住所地浏阳市集里办事处鼎丰路88号。
法定代表人金法银，董事长。
原告宋李花与被告浏阳市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称“鼎丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2018年5月29日立案后，依法组成由代理审判员吴昺阳担任审判长，人民陪审员张和启、咸菁参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林华根到庭参加了诉讼，被告鼎丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告宋李花向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年1月1日起至实际履行之日止的房屋租金；2、判令被告立即为原告办理房屋产权登记证明及购房销售发票；3、判令被告支付原告违约金29694.6元及原告为次诉讼所支付的律师代理费40000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告鼎丰公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：
2014年3月至7月间，被告法定代表人金法银以个人名义分别向易成建（另案原告）借款1158万元，向刘乐（另案原告）借款500万元，共计1658万元，被告鼎丰公司系借款担保人。后上述款项未能按约偿还，经双方协商，被告以其自主开发建设的浏阳市鼎丰家居建材城第2幢130、第3幢115、第7幢106-110、205、207-209、第9幢111-120、211-213、215、216、218、219、第13幢101、201、第15幢102、202号共计32套商业用房折抵上述借款本息，并被告分别与本案原告、易成建、刘乐签订《商品房买卖合同》。合同约定原告宋李花购房款总额为2969460元，易成建购房款总额为7044165元，刘乐购房款总额为8194600元；同时，合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后于2016年9月3日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……。”合同签订后，被告与本案原告、易成建、刘乐为上述房产办理了网签备案手续，并将其中的第2幢130、第3幢115、第13幢101、201、第15幢102、202号房（建筑面积共计659.88㎡）网签登记在原告宋李花名下，将第7幢109、110、208、209、第9幢116-120、216、218、219号房网签登记在易成建名下，将第7幢106-108、205、207、第9幢111-115、211-213、215号房网签登记在刘乐名下；同时，被告为三人开具了购房款收据。
2016年7月16日，被告作为甲方与债权人易成建、刘乐作为乙方签订《<商品房买卖合同>补充协议》，协议第二条第2款约定：“上述32套商业用房的《商品房买卖合同》是因金法银及甲方资金困难不能偿还易成建、刘乐借款本息，经甲乙双方友好协商后，同意以易成建、刘乐、宋李花的名字网签备案《商品房买卖合同》的商业用房抵扣易成建、刘借款本金及利息，甲乙双方互不找差价。”协议第三条约定：“本合同签订一个月内，甲方应为乙方办理购房销售发票及相关手续和产权证件。”该条第1款约定：“上述32套房面积4046.34㎡。因甲方或甲方关联公司浏阳市鼎丰市场管理有限公司已租给他人经营，经双方协商同意从2015年1月1日起按每月30元/㎡租金计算，即每月4046.34㎡×30元/月/㎡=121390.2元/月支付给易成建、刘乐。甲方或甲方关联公司浏阳市鼎丰市场管理有限公司与经营户签订合同到期后合同自动失效，终止与经营户合同，乙方有权自己处理商品房。如甲方或浏阳市鼎丰市场管理有限公司已收取经营户租金，应退还给乙方。”第3款约定：“如甲方违反本补充协议及本协议相关《商品房买卖合同》及相关的约定导致诉讼，则诉讼管辖地为浏阳市人民法院，乙方为实现债权所支付的包括诉讼费、律师代理费在内的所有相关费用均由甲方承担。”此后，原告为上述网签其名下的房产办理产权登记手续而缴纳了相关契税，但由于被告一直未为涉案房产办理验收备案手续，亦欠缴相关税费，导致原告至今未取得相关物权，而原告亦认为《<商品房买卖合同>补充协议》虽系被告与易成建、刘乐签订，但同样对己产生效力，故其诉诸本院，要求判如所请。诉讼过程中，被告出具《说明》1份，内容为：列入表格中的宋李花名下的6套房产适用补充协议中的相关条款，在该补充协议中宋李花和易成建、刘乐享有同等的权利及义务。
以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《<商品房买卖合同>补充协议》、发票、收据、《说明》等证据证明，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系用于折抵被告与债权人易成建、刘乐之间的借款本息，双方虽系以“以物抵债”方式签订《商品房买卖合同》，但涉争合同是在被告未偿还借款本息的情况下，经与债权人协商，将债务关系转为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定，该约定系双方真实意思表示。被告与其债权人经协商一致终止债权债务关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的债务履行提供担保，而是在被告难以清偿债务时，通过被告所有的商品房出售给债权人及原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。为此，原、被告签订的《商品房买卖合同》应属合法有效的合同。而被告与债权人易成建、刘乐于2016年7月16日签订的补充协议，是对上述合同履行情况及相关条款进行的补充，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定而合法有效；同时，该协议与《商品房买卖合同》构成一个整体，两者密不可分。原告宋李花虽非协议当事人，但该协议同样对宋李花的权利义务进行了设定，且被告出具的《说明》，足以证实原告与协议当事人易成建、刘乐享有协议所约定的同等权利与义务，原告的主张同样适用该协议之约定。
《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”根据本案《<商品房买卖合同>补充协议》之约定，被告有向原告支付房屋租金、办理购房销售发票及房屋产权登记证书的义务，为此，对原告相关主张，本院予以支持，其租金支付方式为：自2015年1月1日起至鼎丰公司或其关联公司市场管理公司与经营户签订的《租赁合同》就涉案商业用房租赁关系约定解除之日止，按659.88㎡×30元/月/㎡标准计算。原告主张被告支付逾期办证违约金29694.6元，该主张因符合涉案《商品房买卖合同》第十五条之约定，本院予以支持。另，原告主张被告支付律师代理费40000元，因原告仅提供《委托代理合同》1份，该证据尚不足以证明原告因本案诉讼产生律师代理费40000元之事实，故在原告无其他证据予以佐证的情况下，对该主张本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、浏阳市鼎丰房地产开发有限公司向宋李花支付浏阳市鼎丰家居建材城第2幢130、第3幢115、第13幢101、201、第15幢102、202号商业用房房屋租金，租金计算方法为：自2015年1月1日起至浏阳市鼎丰房地产开发有限公司或其关联公司浏阳市鼎丰市场管理有限公司与经营户签订的《租赁合同》就上述房屋租赁关系约定解除之日止，按659.88㎡×30元/月/㎡标准计算；
二、浏阳市鼎丰房地产开发有限公司支付宋李花逾期办理房地产权属证书违约金29694.6元；
上述第一、二项内容，限浏阳市鼎丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内履行完毕；
三、浏阳市鼎丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内为宋李花办理上述第一项内容确定的房屋购房销售发票及房屋产权登记证书；
四、驳回宋李花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12514元，由宋李花负担2514元，浏阳市鼎丰房地产开发有限公司负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 吴昺阳
人民陪审员 张和启
人民陪审员 咸 菁
二〇一八年八月十七日
书 记 员 罗 静
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
2、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。