沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈铁西民二初字4057号
原告（反诉被告）李衍龙，男，汉族，1953年10月8日出生，住址沈阳市铁西区。
委托代理人白俊莲，系沈阳市铁西区源昌法律服务所法律工作者。
委托代理人鲁少武，系辽宁万事达律师事务所律师。
被告（反诉原告）李晓敏，女，汉族，1965年1月23日出生，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人王琦，系辽宁欣合律师事务所律师。
原告李衍龙（反诉被告）与被告李晓敏（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人白俊莲、鲁少武，被告李晓敏（反诉原告）及其委托代理人王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告李衍龙诉称，原告与被告于2011年4月1日签订了《房屋租赁合同》，原告李衍龙将其位于XX的网点出租给被告，前三年年租金为XX元，后两年租金为XX元。被告向原告交纳了第一年租金XX元，但被告自第二年起以种种理由不给付原告租金。由于被告拖欠租金已经两年，违反了租赁合同的约定，故请求人民法院判令一、解除原、被告双方的房屋租赁合同；二、被告返还涉案房屋给原告；三、被告给付原告涉案房屋从2013年6月1日至腾房之日的房屋租金；四、被告给付原告违约金XX元；五、诉讼费用由被告承担。
本诉被告李晓敏辩称，第一，原、被告签订的房屋租赁协议真实有效，因双方在合同中未对租金交纳方式进行约定，现就租金交纳方式产生争议，导致迟延交纳租金，不构成违约，原告要求解除合同，并让被告支付违约金于法无据，其诉求不应得到法律支持；第二，承租人李晓敏签订《房屋租赁协议》并按期足额交纳第一年房租后，原告拒绝按照协议约定向承租人提供房屋买卖合同、公证书、房屋准住通知单、销售不动产统一发票复印件等相关房产手续，致使被告承租的商业网点房屋达不到实际的正常经营目的，原告未履行交付房产手续的情况下，被告有权履行抗辩权，以拒绝原告提出交付第二年房屋租金的要求；第三，原告拒绝提供诉争商业网点的房屋买卖合同、公证书、房屋准住通知单、销售不动产统一发票复印件等相关房产手续的违约行为，导致李晓敏承租房屋后无法实际使用，房屋空置长达两年，造成严重的经济损失，
反诉原告李晓敏诉称，2011年4月11日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，约定将坐落于XX的商业网点出租给反诉人使用，租期从2011年6月1日至2016年5月30日，一至三年的租金为每年XX元，被反诉人提供房屋使用证明复印件。反诉人按期交纳了第一年租金，在办理营业执照等相关证照时，反诉人提出需要被反诉人按合同约定提供房屋手续，遭到被反诉人的拒绝，导致反诉人无法正常营业，租赁房屋长期处于闲置状态，造成了严重的经济损失，故请求人民法院判令被反诉人向反诉人赔偿违约金，即租金的30%，共计人民币46653元。
反诉被告李衍龙辩称，反诉原告所述与客观事实不符，2011年4月1号双方签订了房屋租赁合同，合同当中明确规定了房屋租赁的期限、租金、每年交房租的具体时间以及违约责任。本合同在履行过程中我方已按合同要求，将证明我方对房屋享有所有权的书面材料均让反诉原告复印后自行留下。我方特别强调房屋租赁合同第五条约定：经我方同意可以转兑。反诉原告违反了双方的约定，在未经我方同意的前提下，将该房屋出租给第三方。同时反诉原告违反了合同约定的交纳房租期限，反诉原告通过法院强制执行程序才将上次所欠的房屋租金交给被反诉人。反诉原告没有依据合同来自动履行自己应承担的义务，按照双方的合同约定，解除合同的条件已经成就。反诉原告就此反诉内容在上一次的诉讼过程中已经作为抗辩理由向法院提出过，但没有得到法院的支持。综上，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，原告为沈阳市铁西区齐贤南街198号8门的房屋所有权人。2011年4月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告李衍龙将涉案房屋出租给被告李晓敏，租期从2011年6月1日至2016年5月30日，前三年的租金为每年60000元，后两年的租金为每年67000元，房屋租金的交纳时间为每年的6月1日。《房屋租赁合同》同时约定出租人提供房屋使用证明复印件，经出租人同意，承租人可以转租、转兑。《房屋租赁合同》第九条约定，被告不能按时交纳租金，超过五天，该合同自动终止，原告有权无条件收回所租房屋；第十条同时约定，如一方违约，违约方应向另一方赔偿违约金，即租金的30%。合同签订后，原告将诉争房屋交给被告使用，被告向原告交纳了第一年租金。
另查明，2012年8月2日，原告因被告未按时交纳2012年6月1日至2013年5月31日的房屋租金曾向本院提起过诉讼，本院于2012年11月12日作出（2012）沈铁西民二初字第4472号民事判决，因被告提起上诉，该案经沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终字第882号民事判决，维持本院判决。被告经过法院强制执行程序将2012年6月1日至2013年5月31日的房屋租金交付给原告。因被告未按协议约定的时间即2013年6月1日前向原告交纳2013年6月1日至2014年5月31日的涉案房屋租金，原告再次向本院提起诉讼。
上述事实，有原、被告的陈述，原、被告出具的《房屋租赁合同》、《销售不动产统一发票（自开）》证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，关于原告诉请解除房屋租赁合同的问题，原、被告签订《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。原告于2012年8月2日就被告欠付2012年6月1日至2013年5月31日的房屋租金一事已向本院提起过诉讼，本院判决被告按协议约定向原告给付涉案房屋租金，判决发生法律法律效力后，被告仍未按本院判决确定的给付时间向原告履行债务，经原告申请，依法经本院强制执行程序，被告才向原告履行所欠债务。被告李晓敏按照房屋租赁合同的约定应于2013年6月1日交纳涉案房屋2013年6月1日至2014年5月30日的租金，但其至今尚未支付房屋租金。被告李晓敏拖延履行债务，原告为维护其合法权益进入诉讼程序后，经催要被告仍拖欠原告的涉案房屋租金至今，被告行为已构成违约，原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，本院予以支持。
关于原告诉请被告腾房并给付拖欠租金的问题，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。依据双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定，被告不按时交纳房租超过五天，原告有权收回所租房屋。被告不按时交纳房租已经超过五天，合同解除后，原告要求被告返还房屋并支付拖欠租金，理由正当，有法律依据，本院予以支持。原，被告双方签订的租赁合同约定涉案房屋年租金为60000元，每月5000元，被告应按照每月5000元的标准向原告支付房屋使用费用。对原告该诉请，本院予以支持。
关于原告诉请被告赔偿违约金的问题，《房屋租赁合同》第十条约定如一方违约，违约方应向另一方赔偿违约金，即租金的30%。现被告至今未向原告给付2013年6月1日后的涉案房屋租金，已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。原告诉请被告支付2013年6月1日至2013年6月30日逾期交付房屋租金的违约金一项，本院予以支持。被告拖欠原告从2013年6月1日至2013年6月30日的房屋租金5000元，违应约金为房屋租金5000元的30%，即1500元。原告诉请被告支付2012年6月1日至2013年6月1日逾期交付房屋租金的违约金一项，由于该期间房屋租金已经本院生效判决处理完毕，不再存在违约金的问题，对原告该项诉请，本院不予支持。关于被告辩称其未按时交纳房租是因双方对交纳方式约定不明确以及找不到原告所致，因被告拖欠原告涉案房屋租金，原告已通过诉讼程序维护其合法权益，并已经本院执行程序强制执行，被告以其找不到原告为由拒付其拖欠的涉案房屋租金，与事实不符，该抗辩意见，本院不予采纳。
关于反诉原告要求反诉被告赔偿其违约金，反诉原告称反诉被告拒不提供相关房产手续，导致其无法正常营业，反诉被告存在违约行为等问题，反诉被告在庭审中已就反诉原告提出的该问题向法院提供涉案房屋的相应房产手续，反诉原告对反诉被告已向其提供涉案房屋发票复印件一事予以认可，且反诉原告未提供相应证据证明反诉被告存在违约行为，其抗辩意见，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、解除原告李衍龙与被告李晓敏关于坐落于沈阳市铁西区齐贤南街198号8门房屋的租赁合同；
二、被告李晓敏于本判决生效后30日内将坐落于沈阳市铁西区齐贤南街198号8门房屋腾出，返还给原告李衍龙；
三、被告李晓敏于本判决生效后30日内给付原告李衍龙自2013年6月1日起的房屋使用费，至本案诉争房屋返还之日止（每月按5000元计算，不足一月按每日167元计算）；
四、被告李晓敏于本判决生效后30日内给付原告李衍龙违约金1500元（5000元×30%）
五、驳回原、被告及反诉原、被告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本诉案件受理费2000元，由被告承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
反诉案件受理费483元，由反诉原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 薇
代理审判员 张 楠
人民陪审员 白 玉
二〇一三年十一月十三日
书 记 员 赵书昕
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的实收有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。