浙江省杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初5368号
原告（反诉被告）：胡建华，男，1960年6月15日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：陈迪新，浙江匡智律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州辉宏置业投资有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区解放路91、93号（天工艺苑）四楼。
法定代表人：庞学军，总经理。
委托诉讼代理人：陈建春，北京高朋（杭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈剑语，北京高朋（杭州）律师事务所律师。
胡建华为与杭州辉宏置业投资有限公司（以下简称辉宏置业）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年12月14日向本院起诉，请求：1.辉宏置业支付自2011年5月1日起至2015年7月26日止的逾期交房违约金1201136元；2.辉宏置业支付逾期办证违约金38821元；3.辉宏置业退还房价款88759元；4.辉宏置业开具金额为3793388元的房屋销售不动产统一发票、出具商品房交接书、并协助胡建华办理房产证件；5.辉宏置业承担本案的全部诉讼费。本院受理后，依法适用简易程序审理。辉宏置业在答辩期内提起反诉，要求：1.变更商品房买卖合同第八条“交付期限”条款中约定的交房期限为2015年7月31日，并变更西湖国贸大厦在建工程拍卖项目特别说明第七条第二款承诺交房期限为2015年7月31日；2.胡建华承担本案所有的诉讼费用。本院于2016年12月28日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。胡建华的委托诉讼代理人陈迪新，辉宏置业的委托诉讼代理人陈剑语到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审查认定，2005年3月11日，胡建华（买受人）与案外人长宝置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人经批准，在杭州市上城区城站广场南1号地铁、编号为2-4-（4）-出78地块上建设商品房，定名为西湖国贸大厦；买受人购买的商品房为该项目中的A区9层9003室房屋，建筑面积295.67平方米；商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米13130元，总金额3882147元；合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，超过3%的，买受人有权退房；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2006年6月30日前将经规划验收后合格的商品房交付买受人使用；如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期，特殊原因包括：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，2、县级以上规划、文物、环保、土管等主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设延长的，但最长不得超过6个月（第八条）；除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定期限交付房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金（第九条）；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；双方还对其他事项进行了约定。后胡建华结清全部购房款。
因长宝置业涉及多重经济纠纷，西湖国贸大厦在建工程于2004年被查封，查封前售出房屋98套。受浙江省高级人民法院（以下简称省高院）委托，浙江光大拍卖有限公司于2009年9月27日对杭州市上城区城南广场南1号西湖国贸大厦在建工程房地产进行拍卖。《拍卖须知》中载明：竞买人必须在参加竞买前自行了解该标的的变更、过户手续的相关条件，竞买人是否符合各项证照的变更过户手续，能否办理证照变更、过户手续等事宜，委托人、拍卖人均不承担任何责任。该《拍卖须知》所附《特别说明》中载明：拍卖人对本次拍卖标的物的介绍、评价及提供相关数据仅供参考，不构成对拍卖标的物的任何担保责任，竞买人应以现场踏勘并亲自调查为准，竞买人必须仔细审查拍卖标的物，慎重决定竞买行为，一旦做出竞买决定，即表明已完全了解情况，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，对自己购买该标的物行为承担法律责任；买受人付清全部拍卖款和佣金后，凭法院裁定书、协助执行通知书和拍卖成交确认书按国家有关法律规定自行办理权证变更过户手续及相关证照的过户手续；本次拍卖标的不包括已售出的98套房屋，对于已售的98套房屋，买受人从拍卖成交之日起履行原出卖人长宝置业与业主签订的《商品房买卖合同》除第九条之外的所有条款；买受人按照原来的《商品房买卖合同》中规定的交房标准续建完成，并承诺在2011年4月30日前将符合《商品房买卖合同》要求的交房标准的房产交付给业主，如逾期交房应承担违约责任，即从承诺交房之日起至实际交房之日按总房款万分之二/日的比例计算，对业主进行赔偿。同日，辉宏置业通过竞拍取得上述标的，并于同年10月27日缴清所有拍卖款项。同年10月30日，省高院出具（2007）浙执字第6-4号执行裁定书，裁定：一、位于浙江省杭州市上城区城站广场南1号西湖国贸大厦总建筑面积约为91387.1平方米（含已出售房产面积约为19505平方米）、土地使用面积约为11397平方米的在建工程房地产归买受人辉宏置业所有；二、被执行人长宝置业协助移交上述在建工程及与该工程相关的规划、建设、设计、施工等资料；三、辉宏置业应持本裁定书在30日内到财产管理部门办理产权过户登记手续。2010年6月3日，涉案地块的土地使用权办理至辉宏置业名下。
2011年4月19日，辉宏置业向业主出具关于延期交房的函，载明该公司于2009年9月通过竞拍取得西湖国贸大厦项目的开发权，根据拍卖须知规定，该项目应于2011年4月30日前将符合要求的房屋交付给业主，逾期将承担赔偿责任。根据目前项目推进速度，按时交付房产已无法实现，辉宏置业向业主承诺，因该公司延迟交房应承担的赔偿将于交房时一并计算支付。2015年6月28日，辉宏置业向胡建华及其他业主送达交房通知书，通知于2015年7月27日至7月31日集中办理交房手续。审理过程中，辉宏置业确认可交付房屋的房号为外海西湖国贸大厦903室，面积缩小为288.91平方米。
本院认为，胡建华与长宝置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应依约全面履行合同义务。辉宏置业通过竞拍的方式取得西湖国贸大厦在建工程房地产，即视为对《拍卖须知》（包括所附《特别说明》）的内容已知悉，并且愿意接受其条款的约束。辉宏置业应根据《拍卖须知》所附《特别说明》中的内容，履行《商品房买卖合同》除第九条之外的所有条款，并应在2011年4月30日前将符合商品房买卖合同要求的交房标准的房产交付给业主。辉宏置业逾期交房的行为已经构成违约，应当承担自2011年5月1日起至2015年7月26日止的逾期交房的违约责任。但考虑到西湖国贸大厦在辉宏置业竞买之时已是历时十年之久的“烂尾楼”项目，存在诸多历史遗留问题，辉宏置业认为违约金数额过高，要求调整，本院综合考虑本案实际情况，对于违约金金额酌情予以调整。关于胡建华要求辉宏置业退还房屋实测面积减少的房价款，因辉宏置业实际交付的房屋面积小于商品房买卖合同约定的房屋面积，故辉宏置业应当退还房屋实测面积减少的房价款。关于胡建华要求辉宏置业开具房屋销售不动产统一发票、出具商品房交接书、并且协助办理产权证件的诉讼请求，本院认为，辉宏置业已经继受长宝置业与业主签订的《商品房买卖合同》除第九条之外的所有条款，即应当履行应由原出卖人根据行政机关要求承担的一切协助办证义务，如果开具房屋销售不动产统一发票、出具商品房交接书是协助办证义务之一，则辉宏置业应当履行。辉宏置业至今未按约履行协助办理产权证件的义务，应承担逾期办证的违约责任，胡建华的相关诉讼请求，本院亦予以支持。辉宏置业虽抗辩认为房屋迟延交付是因为存在情势变更、不可抗力及《商品房买卖合同》第八条第二款规定的情形，辉宏置业不应承担上述违约金，并由此提出反诉请求，要求变更交房期限，但因未提供有效证据予以证明，故本院对其上述抗辩意见不予采纳，对其反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百七十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州辉宏置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡建华逾期交房违约金960900元。
二、杭州辉宏置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还胡建华因房屋实测面积减少的房价款88759元。
三、杭州辉宏置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助胡建华办理外海西湖国贸大厦903室房屋产权证件。
四、杭州辉宏置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡建华逾期办证违约金38821元。
五、驳回胡建华的其他本诉诉讼请求。
六、驳回杭州辉宏置业投资有限公司的全部反诉请求。
如杭州辉宏置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16758元，减半收取8379元，由胡建华负担1081元，由杭州辉宏置业投资有限公司负担7298元；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由杭州辉宏置业投资有限公司负担。
胡建华于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州辉宏置业投资有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年十二月二十八无
书 记 员 化耀民