湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6385号
上诉人（原审原告）：雷凯，男，1981年9月29日生，汉族，住武汉市江汉区，
被上诉人（原审被告）：武汉人信置业有限公司，住所地：武汉市硚口区玉带正街121号19-111。
法定代表人：李晓明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马晓俊，该公司员工。
委托诉讼代理人：周永东，该公司员工。
上诉人雷凯因与被上诉人武汉人信置业有限公司（以下简称人信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人雷凯及被上诉人人信公司委托诉讼代理人马晓俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
雷凯上诉请求：1、依法撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初137号民事判决第二项，并改判由被上诉人人信公司支付违约金30457元（立案后产生的违约金在法庭上计算），或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人人信公司承担。审理中，雷凯明确其第一项上诉请求中违约金30457元，系以购房总价832075元为基数，按合同约定日万分之一标准计算自2016年4月30日至2017年11月21日，且表明该项诉请中载明的“立案后产生的违约金在法庭上计算”，系按前述违约金计付标准计算自2017年11月22日起至判决生效之日止。事实和理由：一、一审法院认定上诉人接受商铺并实际享受收益的事实错误。上诉人虽与武汉武胜人信汇商业管理有限公司（以下简称武胜人信公司）签订2015年9月20日《委托经营管理协议书》，将拟购买的商铺委托武胜人信公司管理，且协议约定自签订之日起至2021年4月30日止的租金总额为164295元，第一期租金19875元于2019年9月5日支付，但该协议并未约定前三年的租金收益抵扣部分房款。因《委托经营管理协议书》的签订时间，早于上诉人与被上诉人之间于2016年1月10日签订《武汉市商品房买卖合同》的时间。故，该委托管理协议并不能代表被上诉人已交付房屋，且由于第一期租金支付时间尚未届至，上诉人实际也并未享受任何收益。二、一审法院认定造成被上诉人逾期办证的原因系因国家政策发生变化，然被上诉人并无证据证实该事实的存在，且经上诉人问询相关部门并得到明确“没有暂停办证”的答复意见后，一审认定被上诉人就逾期办证无过错，缺乏事实依据。据此，上诉人认为，依双方间《武汉市商品房买卖合同》中关于“因出卖人原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180天内办理完房地产权属证书的，每逾期一日，按买受人已付商品房价格的万分之一支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人支付违约金。
人信公司辩称，一、因国家政策导致被上诉人逾期办证，依合同约定，上诉人无权主张违约金。二、政策原因现已消除，上诉人可就其购置的不动产办理权属证书。三、上诉人起算违约金的时间应从交房后的180天（即2016年10月30日）起算，而不能按合同约定的交房之日2016年4月30日开始计算。
雷凯向一审法院起诉请求，1、请求判令人信公司履行《武汉市商品房买卖合同》义务，将武汉市硚口区人信武胜里-1层（37）商号房所有权过户给雷凯；2、判令人信公司按合同约定支付逾期办证违约金30457元以立案止算。立案后产生的违约时间，违约金在法庭上计算；3、判令人信公司承担本案诉讼费用、律师费（如有）。事实与理由：2016年1月10日，雷凯经武汉大家房地产顾问有限公司介绍，与人信公司签订关于武汉市硚口区武胜路人信武胜里-1层（37）商号房《武汉市商品房买卖合同》，并如约支付了全部房款。依据该合同约定，人信公司应当在规定时间内协助办理房屋所有权证书更名等手续。但其却以各种借口予以拖延，因雷凯多次催促未果，故提起诉讼。
一审法院认定事实：武汉市硚口区武胜路与中山大道交汇处（北区地块），编号为C0060050161地块（武胜人信汇国际文化城一期北区商品房）项目系人信公司投资开发。2016年1月10日，人信公司（出卖人）与雷凯（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》约定，雷凯以单价38486.36元/平方米、总价832075元的价格购买人信公司开发建设的上述项目中地下室-1层（37）商号房（产权登记面积21.62平方米），即涉案商铺。付款方式为买受人于2016年2月10日前一次性存入商品房首付款422075元，其余价款办理贷款。人信公司应当在2016年4月30日前将房屋交付给雷凯使用。合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期壹日，应按买受人已付商品房价款的万分之壹支付违约金；逾期达到180日，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求后60日内将买受人已付商品房价款退还，并按已付商品房价款的万分之壹赔偿买受人损失。”合同附件六《合同补充协议》第十二条约定：“……2、因买受人自身原因或政府主管部门原因，导致买受人未能及时取得房地产权属证书或无法取得房地产权属证书的。出卖人不承担任何责任。”2015年11月29日，雷凯一次性存入商品房首付款422075元后，依约办理了剩余41万元购房款的贷款。一审法院另查明，涉案商铺竣工验收后，雷凯于2016年6月就涉案商铺的出租事宜与人信公司签订了《委托经营管理协议书》约定，雷凯将涉案商铺委托给该公司进行经营管理，委托期限自本协议书签订之日起至2021年6月30日止，协议还约定前三年的租金收益抵扣部分房款，后两年转账给雷凯。另外，根据一审法院向武汉市硚口区国土资源和规划管理局核实，因实施不动产登记条例后至雷凯起诉前，武汉市地下商铺、车库等暂停办理产权证书。2017年12月22日，涉案商铺取得《不动产权属证明》，具备办证条件。
一审法院认为：雷凯与人信公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。现雷凯已经履行其全部付款义务，人信公司有义务依约将涉案商铺过户给雷凯。涉案商铺曾因政策原因无法办理产权证书，但目前办证障碍已消除，人信公司应当继续履行将涉案商铺过户给雷凯的义务，故雷凯要求人信公司履行《武汉市商品房买卖合同》义务，将涉案商铺过户给雷凯的请求具有事实与法律依据，本院予以支持。另人信公司无法及时履行办证义务的根本原因在于政策变动，而非其过错所导致，且雷凯已经接受诉争商铺并已实际享受收益，人信公司也同意等政府政策放开后就履行过户义务，故雷凯要求人信公司支付未按规定时间办证的违约金请求，一审法院不予支持。判决：一、人信公司于判决生效之日起十日内协助将武汉市硚口区武胜人信汇国际文化城一期北区地下室-1层（37）商号房屋过户给雷凯；二、驳回雷凯的其他诉讼请求。案件受理费收取531元，由人信公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，雷凯向本院提交三份证据：1、2015年9月20日《委托经营管理协议》；2、不动产权属证明；3、房产分户图五份。拟证明《委托经营管理协议》的签约主体及签订时间，以及涉案商铺的竣工验收时间。人信公司向本院提交了三组证据：1、2018年5月25日《人信.武胜里商铺租赁合同》；2、2018年4月14日《公告》；3、2018年4月30日签收确认单。拟证明涉案商铺转租及告知业主办证事宜。本院组织当事人进行了证据交换和质证。人信公司对雷凯的上述证据的质证意见为，1、对2015年9月20日《委托经营管理协议》的真实性无异议，但认为该协议约定支付第一期租金的时间是2019年，且该协议实质系以租金抵扣了房款。2、对不动产权属证明和五份房产分户图的真实性无异议，并认为该组证据恰好证实涉案商铺可办证的时间。雷凯对人信公司的上述证据的质证意见为，1、对2018年5月25日《人信.武胜里商铺租赁合同》和2018年4月14日《公告》的真实性均不清楚，不发表质证意见，但认为其与武胜人信公司间的《委托经营管理协议》是于2015年签订的，该协议不能代表人信公司已交付了涉案商铺，或其已接受了该物业。且因双方间的《武汉市商品房买卖合同》留有买受人的联系方式，人信公司完全可通过有效方式告知办证的时间，但其采取公告形式通知，并不符合买卖合同的约定。2、对2018年4月30日签收确认单的真实性不予认可，但不申请对该签收单上雷凯签名及指纹的真伪进行司法鉴定。
二审审理中，本院调取了武汉武胜人信汇商业管理有限公司（以下简称武胜人信公司）的工商企业信息资料，并于2018年7月12日前往武汉市硚口区国土资源和规划管理局核实，人信公司办理不动产权证的相关情况后，撰写一份《工作记录》。经质证，上诉人及被上诉人对本院调取的武胜人信公司工商企业信息资料及撰写的《工作记录》的真实性均无异议。但被上诉人人信公司对武汉市硚口区国土资源和规划管理局的陈述内容不予认可，认为该内容与一审法院调查的内容不符。
本院认为，1、对雷凯提交的三份证据，因人信公司对其真实性均无异议，本院予以确认。2、对人信公司提交的2018年5月25日《人信.武胜里商铺租赁合同》和2018年4月14日《公告》，虽雷凯以不清楚为由，对其真实性不予质证，但经核实证据原件后，因人信公司于2018年4月14日在《长江日报》上发布《公告》系客观事实，且在雷凯无实质证据否定2018年5月25日《人信.武胜里商铺租赁合同》真实性的前提下，本院对人信公司所提交的证据均予以采信。3、对2018年4月30日签收确认单，雷凯虽不认可其真实性，但在本院征询其就该证据中雷凯签名及指纹是否申请司法鉴定而作出否定的答复意见后，因其无实质否认该证据的真实性，本院对该份签收单予以采信。同时，关于雷凯在质证中认为，其虽于一审法院庭审过程中承认2015年9月20日《湖北人信房地产开发有限公司客户信息表》的真实性，但系因为未看清庭审笔录内容而签署的观点，依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定的“禁止反言”原则，在雷凯无实质证据否认该信息表中其签名及捺印真实性的情形下，基于人信公司未同意其撤回承认之诉求，本院对该份证据予以采信。对于人信公司在一审期间提交的武公消验字（2016）第0437号《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》，因雷凯对其真实性无异议，本院予以采信。
依当事人二审期间提交的证据及本院的认证意见，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1、2015年9月20日，雷凯与武胜人信公司签订《委托经营管理协议书》约定，雷凯系人信武胜里负一层37号商铺的购买人，现授权委托武胜人信公司进行经营管理，包括对外承租商户、品牌及经营业态进行调整，以及在该商铺空铺时从事对外招租工作，并代为接收该商铺、签订和履行该商铺的租赁合同。委托期限自本协议书签订之日起至2021年4月30日止。租金计算条件为，雷凯必须向房屋出卖人付清全部商铺购房款。雷凯保证不干涉武胜人信公司就该商铺的对外租赁和经营管理所进行的一切事务，并全面履行本协议。为满足经营需要，武胜人信公司有权行使下列权利，且无须通知雷凯：（1）可对该商铺采用单独出租或组合出租的形式；（2）对商铺进行改造……（3）武胜人信公司对该商铺的经营模式和经营范围不受雷凯限制。为确保本项目整体经营收益，如果开发商在2016年4月30日前达到本商铺交付条件并取得政府要求的相关房屋交付文件，同时履行合同约定的通知收房义务的，则雷凯必须在15天内完成房屋交付相关手续。如超过15天未办理的，由武胜人信公司代为收房。本合同委托期内，武胜人信公司累计应向雷凯支付商铺租金（税前）164295元，武胜人信公司按租赁合同约定向承租商户收取租金，扣除相应税费后支付给雷凯。本合同租赁期内的房屋租金分8期支付，第一期租金19875元于2019年5月1日支付……除本协议约定的上述租金外，雷凯不得再向武胜人信公司主张其他收益。武胜人信公司有权对本协议项下的授权进行转委托，并有权根据市场情况对该商铺所在楼层进行更名、对该商铺所在商业广场的经营形式和经营业态进行调整，以上变更或调整无须征得雷凯同意等。该协议经签约双方分别签名、盖章后当日，雷凯在《湖北人信房地产开发有限公司客户信息表》中以签名并捺印方式确认，雷凯认购房号为商37，原总价1282371元，折后总价1059968元，委托期限自经营管理协议书起至2021年4月30日止，委托期内租金（税前）总额164295元，第一期租金19875元于2019年5月1日支付等。
2、2018年4月14日，人信公司在《长江日报》上刊登《办证公告》载明，武胜人信汇国际文化城一期北区已取得《不动产权属证明》，请各位业主前往武胜人信里2号楼二楼物业服务中心领取。当月30日，雷凯在人信公司处领取鄂（2017）武汉市硚口不动产权第0048921号《不动产权属证明》。
3、2018年5月25日，武胜人信公司与张福签订《人信.武胜里商铺租赁合同》约定，武胜人信公司作为人信·武胜里商业广场负一层37号商铺的经营管理权所有权人，将该租赁区域出租给张福使用等。
本院二审查明，一审认定涉案项目的开发主体及雷凯与人信公司签订《武汉市商品房买卖合同》之内容，以及雷凯履行该买卖合同的情况和人信公司取得《不动产权属证明》的事实属实，本院予以确认。本院补充查明，人信公司设立于2010年8月25日，注册资本24000万元，公司股东为湖北人信房地产开发有限公司。武胜人信公司设立于2014年9月30日，注册资本50万元，公司股东为武汉人信商业管理有限公司。
2016年1月10日，人信公司（出卖人）与雷凯（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应在2016年4月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续……8、具体交付时间，自买受人房款全额到达出卖人指定账户后，以出卖人发放的书面交房通知时间为准。该合同第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按期交付房屋的，按第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中]的违约金。该合同附件六《合同补充协议》第五条“交接与通知”第3项约定：出卖人履行本合同通知义务的方式，除采用邮寄方式外，还可以在《长江日报》《武汉晚报》《武汉晨报》《楚天都市报》上刊登公告或通知的形式履行通知义务，报纸公告通知之日即为送达之日。
2016年8月29日，武汉市公安消防局出具武公消验字（2016）第0437号《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》称，武胜人信汇国际文化城一期（北区）工程消防验收复验合格。
2017年12月22日，人信公司取得鄂（2017）武汉市硚口不动产权第0048921号《不动产权属证明》。该证记载，权利人为人信公司，不动产坐落于武汉市硚口区武胜路101号武胜人信汇国际文化城一期北区地下室栋/单元-1层（37）商号，房屋竣工验收时间为2016年10月18日等。
2018年8月13日，雷凯向本院递交一份《申请》，主张变更违约金的数额，要求以购房合同约定的房款总价及人信公司让利部分的房价之总和1282371元为基数，计算2016年4月30日至2018年7月13日的违约金103102.6元。人信公司对雷凯在二审期间变更的诉讼请求金额不予认可。
二审期间，本院向武汉市硚口区国土资源和规划管理局核实，其是否存在因《不动产登记暂行条例》的实施而暂停办理本市地下商铺、车库等不动产物权凭证的情况后，该行政管理部门表示，如若因机构调整而停止收入件办证，其会发布公告告知大众，且造成人信公司办证延误的原因，系其提交办证所需资料取得滞后所致。
针对雷凯的上诉理由及请求，本案二审争议的焦点为，一、雷凯是否已接受商铺并实际享受收益；二、人信公司是否是应承担逾期办证的违约责任。
本院认为，雷凯分别与人信公司、武胜人信公司签订的《武汉市商品房买卖合同》《委托经营管理协议书》均合法有效，当事双方均应严格履行。依《中华人民共和国建筑法》的相关规定，作为房地产开发企业的人信公司应在其取得地上建筑物的不动产权属来源证明材料后，按国务院令第656号《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条规定的不动产登记程序，依法向房地产管理部门申办该地上建筑物的不动产权属证书，并以其取得的物权凭证，依《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，按《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的相关要求，与买受人共同申请办理不动产权属的变更登记。然本案中，人信公司就涉案工程项目的消防验收直至2016年8月29日才取得武汉市公安消防局出具的消防验收合格证明，且依鄂（2017）武汉市硚口不动产权第0048921号《不动产权属证明》所记载的内容，该工程项目的竣工验收于2016年10月18日才完成。故，在双方合同约定的交房之日2016年4月30日，人信公司并不具备办理不动产权属证书的条件，更无法向房地产管理部门申办物权凭证的变更登记。同时，经武汉市硚口区国土资源和规划管理局证实，该行政单位并不存在因《不动产登记暂行条例》的实施而暂停办证之事实。因此，人信公司逾期办证的行为构成违约，应向雷凯承担违约责任。鉴于双方约定“因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期一日，应按买受人已付商品房价款的万分之一支付违约金”。故，人信公司应自约定的交房之日，即2016年4月30日起，以雷凯已实际支付的购房款总额832175元为基数，按日万分之一标准承付至其公告通知雷凯领取办证手续之日2018年4月14日的违约金59417.3元。其中，自2016年4月30日起至雷凯起诉之日2017年11月21日的违约金为47433.98元。因雷凯主张该期间内的违约金30457元，系其自主处分自身诉讼权利及财产权利的合法行为，故，人信公司应承担自2016年4月30日至2018年4月14日的违约金为42440.32元。对于雷凯诉请违约金应计付至判决生效之日止的主张，因双方约定“采用在报纸上刊登公告履行通知义务的，报纸公告通知之日即为送达之日”，故，雷凯应在人信公司刊登报纸后，及时领取办理不动产转让变更登记的证明材料，并依《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，向相关房地产管理部门申请办理诉争房产的物权凭证。虽然雷凯至今未办理该房产的权利凭证，但自该公告发布之日起，未办理物权凭证并非人信公司违约造成，而系雷凯自身原因所致。故，对其该部分主张，本院不予支持。至于雷凯认为人信公司在明知其具体的联系方式而采用公告方式通知办证的行为有违常理的观点，因双方约定人信公司既可选择直接联系的方式，也可选择采用公告的方式履行通知办证的义务。故，对雷凯未认真审慎合同内容而提出的该项观点，本院亦不予支持。关于雷凯是否已接受商铺并实际享受收益的问题，因雷凯与武胜人信公司间的《委托经营管理协议书》，虽未约定前三年的租金收益抵扣部分房款，但通过雷凯签订该协议后至涉案《武汉市商品房买卖合同》签订前，即向人信公司支付购房首期款的行为，以及其在签署《委托经营管理协议书》当日，以签名确认《湖北人信房地产开发有限公司客户信息表》的方式，就该表所载明诉争房屋价款折扣内容的认可，再结合2015年9月20日《委托经营管理协议书》中关于其自愿将该房产委托武胜人信公司经营管理而不作任何干涉，并从2019年5月1日才获取收益的意思表示，可推定雷凯实际享有诉争房屋在委托经营期间前三年的收益即是人信公司让渡的房屋价款的折扣额度。其次，从该《委托经营管理协议书》中关于交房的约定内容可知，武胜人信公司可代雷凯收房。虽然该代收行为的前提系以人信公司的交房通知为条件，但在雷凯通过委托行为让渡诉争房屋的相关权益，而从未就武胜人信公司实际占有该房屋提出异议的情形下，基于该房屋现已出租之事实，遂可认定雷凯已实际占有该房屋并享有由此产生用于抵扣房价部分的租金收益。何况，雷凯于二审期间以《申请书》的方式主张变更违约金的起算基数，系以人信公司让渡的房款折扣为依据，该行为本身亦实质表明其对租金收益的确认。故，一审认定雷凯已接受诉争商铺并已实际享受收益，并无不当，本院对雷凯的该项上诉理由不予支持。对于雷凯以增加人信公司让渡房价抵扣的方式，主张变更违约金数额的请求，因该部分收益不属于雷凯已实际交付的购房款，不是买卖双方合同约定计算人信公司逾期办证违约金的起算基础。且雷凯于二审期间提出的该项主张，在未经人信公司同意的情形下，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院不予支持。
综上，雷凯的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初137号民事判决第一项；
二、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初137号民事判决第二项；
三、武汉人信置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向雷凯支付违约金42440.32元；
四、驳回雷凯其他诉讼请求。
如武汉人信置业有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费531元，二审案件受理费1062元，均由武汉人信置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨绮雯
审 判 员 胡 劲
审 判 员 林宏文
二〇一八年八月二十二日
法官助理 陈细凤
书 记 员 毛亚坤