陕西省大荔县人民法院
行 政 判 决 书
(2017)陕0523行初14号
原告彭院文，女，1959年8月23日出生，汉族，居民，住所大荔县城关街道办。
委托代理人常长锁，陕西谏言律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告大荔县不动产登记局，地址大荔县。
法定代表人荆霜枝，系该局局长。
委托代理人岳嵘，系该局工作人员。
第三人王茹叶，女，1969年4月14日出生，汉族，住所大荔县城关街道办。
委托代理人李文锋，陕西高得律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告彭院文诉被告大荔县不动产登记局、第三人王茹叶不服土地发证纠纷一案，于2017年6月15日向本院提起行政诉讼。本院同日立案受理后依法组成合议庭，于2017年10月19日公开开庭审理了本案。原告彭院文及其委托代理人常长锁，被告不动产登记局委托代理人岳嵘，第三人王茹叶及其委托代理人李文锋到庭参加了诉讼，被告单位负责人荆霜枝因公务活动未到庭，因庭审中原告申请笔迹鉴定，故案件延期审理，现鉴定终结，已恢复审理，现已审理终结。
被告大荔县不动产登记局（原大荔县国土资源局）2007年9月10日，为第三人王茹叶办理了荔国用XXX号国有土地使用证。原告彭院文不服，向本院提起诉讼，要求撤销该登记发证行为。
原告诉称，2006年11月29日，她和第三人王茹叶签订房屋买卖协议，将自己位于西二环12号的房屋出售给第三人王茹叶，同时转让了土地使用权。当时的土地证为荔土国用（97）字第01395号，该土地证载明，宽3.6米，长22米。第三人冒充她签字，且冒用村上干部签字，非法将土地面积登记为宽3.6米，长30.3米，长多登记了8米。被告工作人员违法给第三人办理了土地证。2017年县政府拆迁，她村上统一出证明，将原来是路的8米归村民使用，针对这块地，应是她的，而大荔县不动产登记局将这8米地无端登记于第三人名下，侵犯了她的合法权益。另外，由于国家机构的调整，原来的国土资源局变更为不动产登记局，因此大荔县不动产登记局是适格被告。综上所述原告现提起诉讼，要求：撤销大荔县不动产登记局向王茹叶颁发的荔国用XXX号国有土地使用证。
被告大荔县不动产登记局辩称，一、大荔县不动产登记局的具体行政行为：大荔县不动产登记局根据相关法律法规的规定，依据当事人王茹叶的申请于2007年给其颁发了“荔国用XXX号”《国有土地使用证》。二、大荔县不动产登记局的具体行政行为合法有效：大荔县不动产登记局给王茹叶颁发的“荔国用XXX号”国有土地使用证法律依据恰当，是依据当时的《土地登记规则》而进行的。原告彭院文所持证件为荔国用XXX号《国有土地使用证》长22米、宽3.6米。面积：79.2平方米。2006年11月29日与王茹叶签订了《房屋买卖合同》。此院宅基地在九十年代由当时屈家村屈家组给各户分配时由彭院文所得，实际长30米，其中长22米有正式批文，后8米没有任何用地审批手续。
2006年12月22日，王茹叶向土地局申请办理变更登记，彭院文提出在登记过程她的所有的签字都不真实，但又同时认可长22米范围内房地产的交易属实。经办案人员回忆当时办理登记时是经彭院文的丈夫李春发同意变更登记的，并且王茹叶进行变更登记时所提供的彭院文的《国有土地使用证》也是真实的。所以原告与第三人王茹叶就长22米、宽3.6米的土地变更登记结果正确。2017年6月2日彭院文第一次提出现在才知道过户变更登记到王茹叶名下与事实不符。三、原告对后半院不是利害关系人：所诉宅基全院长为30米，四邻除巷道（西二环）外均有邻居，后半院长8米的地块属于在封闭的空间内，除了处置给王茹叶外，没有任何人能使用。此块土地最初为屈家社区屈家组所有，后按干部职工清房标准处罚后登记到王茹叶名下。与彭院文没有法律上的利害关系，所以她提出的关于此块土地使用权的请求不能得到法律上的支持。
综上所述：根据当时的《土地登记规则》，大荔县不动产登记局的发证行为事实认定清楚，法律依据合法有效，应当予以维持。所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人王茹叶辩称，一、同意被告上述答辩意见。二、原告彭院文不具有提起本案诉讼资格。原告所主张的28平方米的诉争，不论从何讲原告都不具有权益，因此不具有提起诉讼的资格。三、第三人申请变更登记，全院30米宅基登记有事实依据，有合同载明22米宅基范围和后面圈起来的28平方米。对于这28平方米，是所有权人处分给第三人的，职能部门按照相关规定对第三人取得的行为进行了处罚，第三人也缴纳了相应的罚款。过程真实、程序合法。原告说第三人冒充她签字，对此表示不认可，原告丈夫为过去国土局工作人员，签字是原告或她丈夫签名或捺印，原告丈夫在给自己办理过户出现瑕疵应由他来负责。四、变更登记时原告夫妻二人由被告全程陪同，亲自捺印。综上所述，原告不是本案实质主体，无权提起诉讼，同时她向被告申请办理的荔国用XXX号国有土地使用证程序合法。故应驳回原告诉求。
庭审中，原告彭院文为了证明其主张，向本院提交了如下证据：1、证明一份。2、荔国用XXX号国有土地使用证。3、房屋所有权登记勘丈表一份。
被告大荔县不动产登记局对原告的证据发表如下质证意见：对上述证据真实性无异议。关于上述证据中的证明，这份证明从村组长的谈话笔录和2017年村上说明均能反映出是让原告使用，但属于违法使用，没有合法土地来源。2007年经过村组同意后将使用权转让给第三人是合法的。所以就这8米土地，被告处置给第三人的行为没有侵犯原告的权益。因此该证据不能达到她的证明目的。
第三人王茹叶对原告的证据发表如下质证意见：对原告证据的真实性无异议。对证据一的质证意见同被告。
被告大荔县不动产登记局为了证明其主张，向本院提交了如下证据：一、王茹叶变更登记材料：1、国有土地使用证变更发放审批表；2、土地登记审批表及大荔县政府关于土地登记审核结果公告；3、国有土地勘测笔录、调查表、记录表及土地核丈平面图表；4、土地登记申请书；5、屈家村、组证明；6、王茹叶的身份证、申请书及谈话笔录；7、彭院文的身份证、申请书及谈话笔录；8、房屋买卖合同及荔土国用XXX号《国有土地使用证》。二、彭院文土地异议登记时的补充调查材料，内容为彭院文、杨同武等人的谈话笔录。
原告彭院文对被告的证据发表如下质证意见：变更登记申请书及调查笔录上的签字不是我本人书写，当时我不在场也不知情，因此签名是伪造的，属于非法变更。我所持有的房屋买卖合同上建筑面积是37平方米，这个合同是改动过的，但并非我丈夫所改动。我当初同意将房下地段转让给第三人，但我转让给她的是37平方米，而非65平方米。过户签名我一概没有签。
第三人王茹叶对被告的证据发表如下质证意见：1、原告所说的宅基涉及30米的整个范围。尽管这是房屋买卖合同，根据房随地走、房地一体，房屋的买卖必然涉及房屋所占土地使用权的转让。2、本案涉及的房屋买卖土地是一个整体的封闭空间，尤其是争议的28米，在整个房屋买卖的后院。在没有特别说明的情况下，卖前面的房屋不可能不包括后面部分。本案涉及的8米土地也就是28平方米是屈家组处分给第三人的，这建立在原告和第三人都无权处分的基础上。3、办理变更的过程中，第三人应被告要求接受了处罚并缴纳了罚款，这就将土地处分中的瑕疵解决了。4、房屋买卖合同上有变动的地方是原告的丈夫所改的。签字都是原告或者原告丈夫签名或捺印的，村上手续的办理没有原告的盖印不可能办理出来。以上所有证据和材料均能充分说明房屋买卖的客观事实。
对于原告质证意见，被告大荔县不动产登记局发表如下辩论意见：原告说变更登记申请书及调查谈话笔录上的签字非她本人所书写，由于时间久远，据我局经办人员回忆述说，原告丈夫是过去国土局工作人员，当时办理登记是经彭院文的丈夫李春发同意变更的。
经审理查明，2006年11月29日，原告彭院文与第三人王茹叶签订《房屋买卖合同》一份，约定将自己位于大荔县城西二环路12号的房屋以13.2万元的价格转让给第三人王茹叶，并办理土地使用权过户登记手续。
2007年9月10日，被告大荔县国土资源局为第三人王茹叶办理了荔国用XXX号国有土地使用证。并在该证“记事”栏里记载，“由彭院文荔国用XXX号变更到本人名下。”土地面积为107.26平方米。其中，东西长30.30米，南北宽3.54米。
2017年6月2日，原告彭院文以过户变更登记到第三人王茹叶名下与事实不符为由，向被告提出异议登记。
另查明，1997年10月10日颁发给原告彭院文的荔土国用XXX号国有土地使用证，面积是79.2平方米，其中东西长22米，南北宽3.6米。
在本案诉讼过程中，原告彭院文提起下列事项与事实不符：1、被告保存的《房屋买卖合同书》中“建筑面积”有改动，将37平方米改为65平方米。2、2006年12月22日的《申请书》和《谈话笔录》上的签字和捺印，不是本人签名和捺印。对此，被告及第三人认为，上述行为均系原告或者原告丈夫所为，能够体现原告的真实意愿，系合法有效的。
本院认为，本案各方当事人争议的焦点问题是，一、被告将比原告的土地使用证多出的29.38平方米（长8.3米，宽3.54米）土地归第三人王茹叶使用，是否合法。二、被告在作出将原告的土地证变更到第三人名下的时候，原告彭院文是否与第三人共同到场并提交了《申请书》和接受了被告工作人员的询问。
一、根据被告卷宗反映，2007年9月10日，被告大荔县国土资源局为第三人王茹叶所办理的荔国用XXX号国有土地使用证，是由原告彭院文荔国用XXX号变更到王茹叶名下，该次登记为变更登记，应按照1995年修改后的《土地登记规则》规定办理。
根据上述《土地登记规则》的规定，土地使用变更登记，只涉及土地使用权的主体、土地名称、地址、土地用途发生变化的情形，并不包括土地面积发生变化的情形。本案中，原告彭院文原土地使用面积为79.2平方米，然而变更到第三人王茹叶名下的土地面积却为107.26平方米，多出了29.38平方米。在这种情况下，被告作出的土地变更登记行为，无论原告是否亲自到场，也无论原告和第三人的交易是否属于其真实意思表示，其变更登记行为都是错误的。因为这属于将两宗土地合并登记在一人名下的情形，不是单纯的一宗土地变更登记的情况。根据法律规定，土地登记以宗地为单位，而宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。原告彭院文原土地使用权范围东西长只有22米，而登记在第三人王茹叶名下的土地使用权范围却是30.3米。对多出的8.3米长的土地。没有证据证明该多出的土地当时已批准或登记在彭院文名下，目前也没有证据证明彭院文对此（多出的土地）享有使用权或所有权。该8.3米长的土地依法应属另一宗土地。被告将此合并登记于第三人王茹叶名下，没有按照将两宗土地合并申请办理土地使用权登记的程序办理，而直接以变更登记的程序要求办理的行为，不符合法律规定。
二、1995年修改后的《土地登记规则》第三十二条、第三十七条、第六十八条规定，因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，土地使用权转让双方当事人应当持1.申请书、2.转让合同或者协议、3.土地税费缴纳证明文件、4.原土地证书、5.变更后的房屋所有权证书等材料。土地登记部门受理后，应当对登记申请和地籍调查结果进行审核，并报经批准后进行注册登记，颁发、更换或者更改土地证书。本案中，原告彭院文否认申请书和被告审核谈话笔录上的签名捺印非本人所为，不能体现本人的意愿。对此，被告及第三人或表达为原告或者原告的丈夫所为；或表达为系原告的丈夫委托经办人员所为。被告及第三人的主张均不能充分肯定该行为系原告彭院文本人所为。被告和第三人并没有确凿的证据证明原告彭院文亲自到场提交申请、接受调查的事实。在原告没有亲自到场提交申请、没有接受调查的情况下，将原告彭院文的荔国用XXX号变更到王茹叶名下，并为第三人王茹叶办理了荔国用XXX号国有土地使用证的行为，违反上述法律规定，属于登记程序违法。
综上所述，被告在为原告彭院文与第三人王茹叶办理土地变更登记的过程中，对原属原告彭院文同意转让给第三人王茹叶的部分（即东西长22米，南北宽3.6米，面积79.2平方米），符合土地变更登记的要求，虽程序上有瑕疵，但并不违背原告彭院文的意愿，应当认为有效。但是，被告将彭院文所同意转让的宗地部分以外的、彭院文并无使用权的另一宗地8.3米长，面积28.38平方米的土地一并以土地变更登记的方式办理到第三人王茹叶名下并颁证的行为，没有按照当时有效的法律规定的程序办理，且嗣后也没有采取其他补救措施予以纠正，属于程序严重违法，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决如下：
撤销被告大荔县不动产登记局为第三人王茹叶办理的荔国用XXX号国有土地使用证登记中除原原告土地证以外的多出部分（即东西长8.3米，南北宽3.54米，面积29.38平方米）的登记行为和以此为依据为第三人王茹叶所颁发的荔国用XXX号国有土地使用证中多记载的29.38平方米土地的发证行为。
案件受理费50元，由被告大荔县不动产登记局全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。
审判长 岳志强
审判员 张选民
审判员 牛 欣
二〇一八年六月十八日
书记员 张 茜