上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第854号
上诉人（原审原告）上海金垒食品厂。法定代表人张海麟，厂长。委托代理人张洁，上海源泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海振宁实业公司。法定代表人朱麒康，董事长。委托代理人高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。上诉人上海金垒食品厂因其他所有权及房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三(民)初字第650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月20日受理后依法组成合议庭，于同年5月14日公开开庭进行了审理，上诉人上海金垒食品厂的法定代表人张海麟及其委托代理人张洁，被上诉人上海振宁实业公司的委托代理人高荣华到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，本院依法延长审限十五个月。本案现已审理终结。原审查明：上海金垒食品厂（以下简称金垒厂）系于1994年6月15日设立的股份合作企业，原注册地址为长宁区XX乡XX村XX村XX队，现法定代表人为张海麟，行业类别为糕点、面包制造。1996年9月1日，金垒厂与上海市长宁区XX镇XX村XX园生产队（以下简称XX园生产队）签订《房屋及场地租赁合同》一份，XX园生产队将坐落在长宁区XX镇XX村境内的房屋710平方米、场地390平方米出租给金垒厂。1996年12月7日，XX园生产队与金垒厂签订《房屋及场地租赁合同》，XX园生产队将坐落在长宁区XX镇XX村境内的房屋346平方米、场地214平方米出租给金垒厂。1998年3月16日，XX园生产队与金垒厂签订《房屋及场地租赁合同》，XX园生产队将坐落在长宁区XX镇XX村境内的房屋128平方米、场地150平方米出租给金垒厂。上海振宁实业公司（以下简称振宁公司）于2001年8月15日取得本市长宁区XX路XX弄XX号房屋房地产权证，证号为沪房地长字（2001）第XXXXXX号，建筑面积4,033.49平方米，共计21幢房屋，所在土地的权属性质系集体。振宁公司系上海市长宁区XX镇XX村开办的经济实体，XX园生产队系XX村下属的生产队，不具有法人资格，振宁公司委托XX园生产队对上址房屋进行管理。2006年上半年，该址房屋部分被拆迁。2006年9月9日，金垒厂表示，案外人童某某承包的三车间，关于童某某自己建造的厂房和冷库、车棚的动迁费，由张海麟分30%，童某某分70%。XX园与金垒厂于2006年12月18日签订《搬迁补偿协议》，约定双方1996年9月1日签订的《房屋及场地租赁合同》因租赁场所部分厂房及场地在动迁中拆除，扣除金垒厂结欠生产队租金及其他费用，由XX园生产队支付金垒厂涉及拆迁范围内全部搬迁补偿费480,000元。2007年2月1日双方签订《补偿协议书》，约定1996年12月7日、1998年3月16日签订的《房屋及场地租赁合同》，由于金垒厂在租赁期间提前撤离租赁场所，XX园生产队拆除该租赁场所内厂房（包括XX园生产队的厂房及金垒厂搭建的房屋）进行改建扩建，由XX园生产队支付金垒厂涉及拆除范围内全部补偿费400,000元。并明确1996年9月1日双方所签订的《房屋及场地租赁合同》（即现金垒厂承包给童某某经营场所），经双方另行协商后再行签订租赁合同。后双方按上述协议履行完毕。2006年12月31日，XX园生产队与金垒厂续签租赁合同，将本市长宁区XX路XX弄内房屋410平方米、水泥场地320平方米等出租给金垒厂，租期从2007年1月1日至2009年12月31日止。合同第八条第五款约定：“租赁期间市政建设或政策性变动而需动迁的，其动迁补偿费的分配方式为：出租方在租赁范围内所提供房屋410平方，水泥场地320平方、场地703平方、围墙及截止2006年12月31日的现有附属水电设施全部动迁补偿费全部归出租方所有。租赁场所的搬迁费归承租方享有，超出出租方租赁范围的财产设施（包括室内装修）归承租方享有。停产、停业经营损失费届时另行协商。届时动迁中动迁部门对上述搬迁费、室内装修及停产、停业经营损失费不作补偿的，则与出租方无涉。”2009年9月22日，案外人上海市A中心（下简称A中心）因XX园地块土地前期基础性开发建设项目取得沪长房管拆许字（2009）第0011号房屋拆迁许可，拆迁范围包括居住：XX村XX园XX号等、非居住：XX路XX弄内全部，可乐路201弄内全部，非住宅建筑面积6,000平方米，住宅25,000平方米。2010年6月22日，案外人A中心经核算，在《长宁区征地费包干补偿核算汇总》中列明：“15、队仓库”：丈量房屋面积580平方米，财物补偿1,071,760.97元、经营损失203,000元、货物搬迁81,200元；“16、金垒食品厂”：丈量房屋面积564.72平方米，财物补偿1,585,850.98元、经营损失197,652元、货物搬迁84,900.60元。合计3,224,364.55元。案外人A中心在《长宁区国家建设征地补偿明细表》中列明，在“15、队仓库”明细表中认定丈量房屋面积合计580平方米（包括序号为1的平房318.75平方米及序号为2的平房261.25平方米）；在“16、金垒食品厂”明细表中认定丈量房屋面积合计564.72平方米（包括序号为3的混合结构现浇平顶房32.25平方米、序号为50的室内房/塑钢玻璃1.43平方米、序号为81的混合结构彩钢板屋面平房11.55平方米、序号为108的混合结构彩钢板屋面平房220.50平方米、序号为114的混合结构石棉瓦顶平房113.22平方米、序号为124的混合结构平房60.75平方米、序号为134的混合结构平房21.08平方米、序号为137的混合结构平房103.94平方米）。上述两项丈量房屋建筑面积合计1,144.72平方米，另有彩钢板棚合计97.33平方米（包括“16、金垒食品厂”明细表中序号为121的彩钢板棚/天棚3.83平方米、序号为153的彩钢板棚/天棚93.50平方米）。2013年3月，法院依法受理了原告上海金垒食品厂诉被告上海市A中心、上海振宁实业公司及第三人上海A有限公司房屋拆迁补偿安置纠纷一案。该案原告金垒厂向该案两被告提出诉讼请求：1、判令两被告对原告进行安置，将本市长宁区XX路XX弄XX号超出出租方租赁范围的财产设施（包括室内装修）房屋面积5,590平方米（计算公式：拆迁许可证上记载的非住宅面积6,000平方米－410平方米）的拆迁补偿款279,500,000元（计算公式：5,590平方米×50,000元/平方米）返还给原告；2、判令两被告返还原告违约金（以279,500,000元为本金，按每日千分之一计算，从2010年1月1日计至被告付清时止）；3、判令两被告返还原告搬迁费1,000,000元；4、判令两被告返还原告停产、停业损失费1,925,000元（计算公式为：350元×5,590平方米）；5、判令两被告返还原告设备（冷库、环保设施）重置费1,268,221.50元；6、判令两被告返还上述诉讼请求中涉及钱款数额的利息。该案审理过程中，经现场勘查，确认本市长宁区XX路XX弄XX号房屋产权登记勘丈图中记载的3号房已于2006年动迁时拆除后建起围墙，3号房以东其余房屋2006年动迁后均已拆除，3号房东侧目前为上海市长宁区XX路、XX号房北侧第一条道路为上海市长宁区仙霞西路；1、2、5、9号房屋与现场房屋位置一致，勘丈图北侧所示围墙上方搭建彩钢板棚、北侧及西侧围墙搭建有简易棚。各当事人确认，2号房（除去与9号房相邻内径约3.70米部分）、9号房（除去沿2号房西侧墙体以西部分）系原生产队所建，其余有证与无证房均非生产队所建。金垒厂与A公司均主张前述除生产队所建外的房屋权益归己方所有。该案审理中，法院又委托上海市长宁区房屋土地测绘中心对上海市长宁区XX路XX弄XX号剩余房屋进行测绘，该中心经对房屋现状实地丈量，认定1、2、5、9幢房屋建筑面积以权证记载面积为准，合计675.28平方米（1幢房屋权证记载74.48平方米、2幢房屋权证记载259.20平方米、5幢房屋权证记载115.20平方米、9幢房屋权证记载226.40平方米），确定权证以外的搭建房屋包括彩钢板棚总建筑面积合计434.73平方米（分别为21.08平方米、123.95平方米、96.30平方米、185.00平方米、8.40平方米）。上述有证、无证房屋合计建筑面积11,110.01平方米。该案同时认定，拆迁测量认定面积1,144.72平方米另加97.33平方米彩钢板棚，上述面积超出该址剩余房屋有证面积和无证实测面积之和，有利于被拆迁人，该案予以认可。该案审理中确认，长宁区XX路XX弄XX号房屋、长宁区XX镇XX村境内的房屋、长宁区XX路XX弄内房屋，指同一个标的物。2013年9月13日，法院对上述房屋拆迁补偿安置纠纷案进行了判决，法院认为，金垒厂作为被拆除房屋的承租人，主张拆迁许可的非住宅建筑面积6,000平方米中扣除2006年所签租赁合同410平方米外的5,590平方米房屋安置利益归属于其所有，并据此主张相应各类拆迁补偿缺乏事实与本市征地拆迁法规政策依据，法院不予支持。金垒厂依照2006年12月31日与XX园生产队所签租赁合同，向振宁公司主张分割拆迁补偿安置利益，以及金垒厂、第三人A公司对系争拆迁补偿安置利益归属争议，均不属于本案审查范围，当事人可另谋途径解决。依据上述理由，法院驳回了原告金垒厂的全部诉讼请求。该案经二审判决维持，发生法律效力。2010年4月，案外人A公司向法院起诉被告振宁公司，并将金垒厂列为该案第三人。该案原告诉请要求被告振宁公司支付涉讼房屋及场地的动拆迁安置补偿费人民币1,000,000元。法院经审查后认为，该案原告A公司以协议主张承租人的权利不应支持，因此驳回了原告的诉讼请求。2014年2月，金垒厂诉至原审法院，要求判令：1、振宁公司返还金垒厂XX路XX弄XX号有证房屋5,590平方米的动迁补偿安置款共计人民币195,650,000元；2、振宁公司支付金垒厂XX路XX弄XX号有证房屋地上附着物补偿款人民币1,850,000元。振宁公司辩称，对于第一项请求，金垒厂不是房屋的权利人，主张的标的没有事实和法律依据。对于第二项请求，对185万元没有异议，已经提存在帐户上。双方虽然有租赁关系，但金垒厂租赁后没有实际使用，并和案外人上海A有限公司（下简称A公司）发生了争议，185万元应由法院判决归属。故振宁公司不同意金垒厂的全部诉讼请求。本案审理过程中，金垒厂申请法院调取系争房屋的《上海市国家建设征用土地费包干协议书》以及《征收土地补偿安置协议书》。法院依法走访了上海市长宁区规划和土地资源管理局、上海市XX事务所、上海市A中心、上海市长宁区新泾镇政府、上海B有限公司，上述单位均表示无法向法院提供上述两份协议书。但上海市XX事务所表示，经查阅系争地块相关资料，XX路XX弄XX号动迁中涉及金垒厂的征地补偿的利益合计1,585,850.98元。诉讼中，金垒厂明确据以提出本案诉请的请求权基础有二：一、其系诉争房屋所有人，实际建造了系争房屋，理应获得动迁安置；二、依据租赁合同8.5条的约定，“超出出租方租赁范围的财产设施（包括室内装修）归承租方享有”。上述事实，有（2013）长民（行）初字第4号民事判决书、（2013）沪一中民（行）终字第78号民事判决书、房屋拆迁许可证、政府信息公开申请答复书、租赁合同、上海市房地产权证、（2010）长民三（民）初字第1633号民事判决书等证据及当事人的陈述为证，并经质证无误。原审认为，本案中金垒厂诉讼请求权基础一系基于物之所有权，二系基于租赁合同债之请求权。第一，关于物权的归属：首先，不动产所有人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益与处分的权利，而不动产的设立依照法律规定应当登记的，自登记时发生效力。就目前而言，振宁公司于2001年8月15日已经取得系争房屋房地产权证，登记为所有权人。因此，振宁公司基于物权登记理应享有系争房屋物之所有权。金垒厂虽主张其系物之所有人，首先未依法予以登记。其次，经法院在庭审中询问，金垒厂除了不具有系争房屋的产权凭证之外，亦不具有系争房屋或土地的农村宅基地使用证等权利凭证，甚至无法提供任何建房审批手续抑或建房施工合同。因此，无论从产权登记的角度，还是从物之原始取得的角度，金垒厂均无证据证明其系系争房屋的权利人。在此基础上，金垒厂以拆迁许可的非住宅建筑面积6,000平方米扣除租赁合同约定的410平方米，主张剩余5,590平方米均归其所有，无任何事实依据。另外，即便系争房屋确由金垒厂搭建，但该房屋亦搭建于集体土地之上，金垒厂亦不可能取得系争房屋所有权，而仅能对该房屋的财产利益进行分配。事实上，双方也已经对财产利益如何分配在租赁合同中进行了约定。第二，关于租赁合同的约定：关于金垒厂所主张的租赁合同之约定，经法院审查，双方于2006年所定之租赁合同中确实记载有“超出出租方租赁范围的财产设施（包括室内装修）归承租方享有”这样的约定。金垒厂与振宁公司双方所争议的就是这一“超出”的“财产设施”的范畴所在。依据金垒厂的理解，其超出的范围即是拆迁许可中的6,000平方米，也因此得出了其诉讼请求的计算方式即6,000-410=5,590平方米。这一主张，非但将振宁公司的所有产权面积4,000余平方米囊括在内，也将拆迁许可中的其余产权面积包括在内。而事实上，金垒厂并非系争的XX路XX弄XX号房屋登记的产权人，其所享有的“超出”之权益，“超出”至他人登记之产权面积之内，没有事实依据亦不符合常理。无论该“超出”之权益如何理解，因为前已述及金垒厂并非登记之权利人,亦无证据证明其系原始之权利人，故其所享有的全部权益仅限于在双方所签订的租赁合同项下。金垒厂取得系争房屋及场地的承租人权利始于1996年，其与XX园生产队共签订三份租赁合同，租赁面积分别为710平方米、346平方米及128平方米。后两份租赁合同所涉房屋均已拆除并给予补偿。而710平方米租赁合同所涉房屋于2006年经部分拆除后，双方根据新的情况续签了本案所讼争的2006年租赁合同，租赁面积410平方米。因此，该租赁合同中所约定的“超出出租方租赁范围的财产设施”其权利范围仅限于1996年710平方米租赁合同范围中尚未拆除的财产部分，而不可能是振宁公司所登记的全部4,000余平方米产权范围，更不可能是拆迁许可所列明的6,000平方米被拆面积。因此，金垒厂基于租赁合同的约定，主张以拆迁许可与租赁合同差额面积的利益归其所有，法院不予支持。第三，基于租赁合同的约定，金垒厂确有超出部分的财产设施应予补偿。根据前述房屋拆迁补偿安置纠纷一案中所查明的事实，案外人A中心在《长宁区国家建设征地补偿明细表》中已经对“15、队仓库”与“16、金垒食品厂”予以了丈量并折价补偿，且列明“16、金垒食品厂”：丈量房屋面积564.72平方米,财物补偿1,585,850.98元、经营损失197,652元、货物搬迁84,900.60元，合计1,868,403.58元。这一部分财产利益应由振宁公司向其承租人即金垒厂予以给付。而关于“15、队仓库”：丈量房屋面积580平方米，财物补偿1,071,760.97元、经营损失203,000元、货物搬迁81,200元，合计1,355,960.97元的财产利益。根据动迁实施单位的丈量，此部分财产利益理应归属于XX园生产队产权人所有。但根据XX园生产队与金垒厂在租赁合同中的约定，搬迁费81,200元应归承租方所有。财物补偿1,071,760.97元，生产队仅享有580平方米丈量面积中的410平方米产权面积的财产利益。经营损失203,000元，双方在租赁合同中约定“另行协商”，法院亦按照生产队享有410平方米产权面积的比例予以裁决。从尊重当事人自愿约定的角度出发，上述1,355,960.97元财产利益中依约按比例应分配454,836.84元给予金垒厂。至于金垒厂作为承租人与实际使用人之间的纠纷，并非本案租赁合同所争议内容，振宁公司的相关抗辩，法院不予采纳。原审法院审理后于二〇一五年二月二十一日作出判决：一、被告上海振宁实业公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海金垒食品厂本市长宁区XX路XX弄XX号房屋拆迁补偿款人民币2,323,240.42元；二、驳回原告上海金垒食品厂的其余诉讼请求。案件受理费人民币1,029,300元，由原告上海金垒食品厂负担人民币1,003,914.08元，由被告上海振宁实业公司负担人民币25,385.92元。判决后，金垒厂不服，上诉至本院称：一、2006年XX园生产队将本市长宁区XX路XX弄内410平方米水泥场地出租给上诉人，同时明确如需动迁，对房屋、场地、围墙及相应附属水电设施全部动迁补偿费归出租方所有，租赁场地的搬迁费归承租方所有，停产、停业经营损失费届时另行协商等；2009年9月22日A中心取得沪长管拆迁字（2009）第0011号房屋拆迁许可证，拆迁范围包括XX村1号等、非居住：XX路XX号弄内全部，居住面积6,000平方米。上诉人主张6,000平方米减去租赁合同中XX园生产队出租给上诉人的410平方米，余下的5,590平方米就是上诉人自建厂房，上诉人就是5,590平方米房屋所有权人。XX路XX弄XX号、XX路XX弄内房屋指向的是同一标的物，从2006年至2009年动迁为止上诉人在XX路XX弄XX号内长期从事生产经营，上诉人是该房屋的所有人。一审法院无视如此清楚的事实和证据，却要上诉人提供所谓的建房审批手续或建房施工合同，这对上诉人明显不公。二、一审判决的2,323,240.42元动迁安置补偿款是根据动迁实施单位的丈量以及A中心的丈量，而没有动迁安置协议，这些数据应该是无法取得的，上诉人也不知道这些数据出自何处，在一审法庭上也经过上诉人的质证，一审法院将此作为判决依据，实在令人费解。综上，上诉人是XX路XX弄XX号房屋所有权人，理应得到全部动迁安置补偿。请求二审在查清事实后依法改判支持上诉人的原审全部诉请。被上诉人振宁公司辩称：一、上诉人与被上诉人确在1996年7月1日、1996年12月及1998年3月签订过租赁合同，但后面两份合同因为拆迁而已经处分了，上诉人已经获得80几万的补偿，仅第一份合同所涉房屋剩下的410平方米被上诉人是认可的。上诉人认为其有6,000平方米房屋，不知其事实依据是什么。拆迁许可证载明的面积6,000平方米房屋不是上诉人的，就此问题上诉人已经经过行政诉讼，但未得到支持，且一审中被上诉人也已经提供了拆迁土地上有几十家单位的明细表。二、上诉人是集体土地上的承租人，上诉人与被上诉人是租赁合同关系，双方不是其他所有权关系，上诉人在租赁土地上建造的房屋是无证建筑，但动迁时已经将其房屋作为有证面积给予补偿。征地补偿协议业经另案法律文书驳回了上诉人的申请，且与上诉人无关。征用集体土地的补偿费用是用于集体土地上农民的安置及其他补偿，但一审法院已经将该费用判决给了上诉人，且已超过了拆迁单位给予被上诉人的补偿部分，被上诉人对此也有不同意见。综上，请求二审依法维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，金垒厂申请本院出具调查令，调查XX路XX弄XX号《上海市国家建设征用土地费用包干协议书》及《征收土地补偿安置协议书》。2016年1月20日，长宁区规划和国土资源管理局回复本院：该材料属于商业秘密，因此不予提供。如确有需要，请法院查阅。为此，法院前去调阅，但被告知因系商业秘密，仅供法院审理案件需要，不得对外公布，更不得复印扩散。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，上诉人金垒厂分别于1996年9月1日、12月7日及1998年3月16日与XX园生产队签订《房屋及场地租赁合同》，金垒厂分别取得了相应的房屋及场地租赁权，但之后金垒厂通过与XX园生产队签订《补偿协议书》，由XX园生产队分别支付金垒厂补偿款48万元及40万元，其中对于1996年9月1日双方所签订的《房屋及场地租赁合同》（金垒厂承包给童某某经营场所）经双方另行协商后再行签订租赁合同。后双方按上述协议履行完毕。2006年12月31日双方续签租赁合同，XX园生产队将本市长宁区XX路XX弄内房屋410平方米、水泥场地320平方米等出租给金垒厂。2009年9月22日XX村XX园XX号等、非居住：XX路XX弄内全部，可乐路201弄内全部，非住宅建筑面积6,000平方米，住宅25,000平方米取得沪长房管拆许字（2009）第0011号房屋拆迁许可；2010年6月22日案外人A中心经核算，在《长宁区征地费包干补偿核算汇总》中列明：“15、队仓库”：丈量房屋面积580平方米，财物补偿1,071,760.97元、经营损失203,000元、货物搬迁81,200元；“16、金垒食品厂”：丈量房屋面积564.72平方米，财物补偿1,585,850.98元、经营损失197,652元、货物搬迁84,900.60元。合计3,224,364.55元；在《长宁区国家建设征地补偿明细表》中列明：在“15、队仓库”明细表中认定丈量房屋面积合计580平方米（包括序号为1的平房318.75平方米及序号为2的平房261.25平方米）；在“16、金垒食品厂”明细表中认定丈量房屋面积合计564.72平方米（包括序号为3的混合结构现浇平顶房32.25平方米、序号为50的室内房/塑钢玻璃1.43平方米、序号为81的混合结构彩钢板屋面平房11.55平方米、序号为108的混合结构彩钢板屋面平房220.50平方米、序号为114的混合结构石棉瓦顶平房113.22平方米、序号为124的混合结构平房60.75平方米、序号为134的混合结构平房21.08平方米、序号为137的混合结构平房103.94平方米）。上述两项丈量房屋建筑面积合计1,144.72平方米，另有彩钢板棚合计97.33平方米（包括“16、金垒食品厂”明细表中序号为121的彩钢板棚/天棚3.83平方米、序号为153的彩钢板棚/天棚93.50平方米），鉴此明确了金垒厂因该次动迁所应获得的丈量房屋及财产的相应补偿。现金垒厂坚称其在XX路XX弄XX号有有证房屋5,590平方米被拆除而要求获得动迁补偿安置款195,650,000元及地上附着物补偿款1,850,000元。对此，2013年3月金垒厂业经诉讼要求上海市A中心、上海振宁实业公司及上海A有限公司对其进行安置、返还5,590平方米房屋拆迁补偿款及支付违约金、停产停业损失费、设备重置费等近三亿元。该案经法院审理后在判决书中详尽阐述了不支持金垒厂诉请的理由，并作出驳回金垒厂全部诉讼请求的判决。金垒厂不服，提起上诉，经二审审理后维持原判。现金垒厂提起本案诉讼，但仍未提供任何能够证明拆迁许可的非住宅建筑面积6,000平方米扣除租赁合同约定的410平方米以外的5,590平方米房屋所有权均归其所有的证据，且一、二审审理中法院均走访了多家单位，相关资料中也未有金垒厂主张的上述补偿款的记载，鉴此，原审根据相关资料中记载的金垒厂应当享有的补偿部分而综合判决振宁公司给付金垒厂拆迁补偿款2,323,240.42元，客观有据，本院依法维持。上诉人金垒厂的上诉请求，因缺乏事实依据而无法得到本院支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,029,300元，由上诉人上海金垒食品厂负担。本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……