济南市历下区人民法院
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民 事 判 决 书
(2015)历商初字第331号
原告中国建设银行股份有限公司济南历下支行，住所地济南市。
负责人郭峰，行长。
委托代理人杨晓晨，山东睿扬律师事务所律师。
委托代理人刘汉良，山东睿扬律师事务所律师。
被告杨庚寰（曾用名杨兴武），男，1966年3月18日出生，汉族，住济南市
被告吉忠芳，女，1965年9月18日出生，汉族，住济南市
被告山东省三名投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人郭本安，董事长。
委托代理人徐丙勇，山东瀛泉律师事务所律师。
委托代理人王树伟，山东瀛泉律师事务所实习律师。
原告中国建设银行股份有限公司济南历下支行（以下简称建行历下支行）与被告杨庚寰（曾用名杨兴武）、吉忠芳、山东省三名投资有限公司（以下简称三名投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王宁宁担任审判长，与人民陪审员王恒、冯青组成合议庭，并公开开庭进行了审理，原告建行历下支行的委托代理人杨晓晨、刘汉良，被告三名投资公司的委托代理人徐丙勇、王树伟到庭参加了诉讼。被告杨庚寰（曾用名杨兴武）、吉忠芳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告建行历下支行诉称，2006年5月31日，原告与被告杨兴武、山东省三名投资有限公司签订了《个人住房借款合同》（以下简称借款合同），约定被告杨兴武向原告借款59万元用于购买坐落于济南市文化西路14号历山名郡H2-2-1001号的房屋，售房人山东省三名投资有限公司为上述借款提供保证担保，被告杨兴武以上述所购房产为借款合同项下债务提供抵押担保。被告杨兴武与被告吉忠芳系夫妻关系，被告吉忠芳向原告出具了《共同还款责任承诺书》，承诺作为借款合同的共同还款人。借款合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告未按合同约定按时足额还款，现宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，担保人承担相应担保责任。为维护自身的合法权益，原告特起诉至贵院，请求依法判令：1.被告杨兴武、吉忠芳偿还原告借款本金336838.72元，并按照借款合同的约定支付原告借款利息及罚息（截至2015年1月15日的利息为11253.86元、罚息为917.93元）直至判决确定的履行期限届满之日止；截止到2015年7月15日本金尚欠336838.72元，利息19179.57元，罚息2884.17元；2.原告对被告的抵押财产拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；3.被告山东省三名投资有限公司对上述债务承担连带还款责任。4.本案诉讼费、律师费等实现债权而发生的一切费用由被告承担。
原告建行历下支行为证明其主张向法庭提交证据如下：
证据1、个人住房借款合同，2006年5月31日，原告与杨兴武、三名公司签订了《个人住房借款合同》。
证据2、共同还款责任承诺书，杨兴武的妻子吉忠芳向原告出具承诺书，承诺作为上述借款的共同还款人。
证据3、贷款转存凭证，原告依约履行了向被告支付借款的义务。
证据4、杨兴武贷款情况查询单，证明被告未按借款合同约定按时足额还款。不良贷款明细浏览，截止到2015年7月15日，证明杨兴武拖欠期数达19次。
证据5、委托代理合同，用以证明原告的律师费诉讼主张。
被告三名投资公司辩称，第一、请求法院驳回原告对被告三名投资公司的诉讼请求，理由：原告与被告三名投资公司之间是附解除条件的阶段性担保，因为原告以不作为的方式怠于办理与杨兴武的抵押登记手续，致使借款抵押合同约定的抵押物被杨兴武转移，期间自2008年9月28日至2013年10月26日长达6年时间，原告一直没有办理与杨兴武的抵押登记手续，导致原告抵押权落空。根据法律规定，由于原告原因，怠于办理抵押登记，阻止担保责任解除条件的成立，应当视为解除条件成立，故我公司担保责任应免除。第二、诉讼费及律师费由于原告过错产生，且律师费并非必然发生的费用，应驳回。
被告三名投资公司为证明其主张向法庭提交证据如下：
证据1、三名投资公司与原告关于财务与按揭业务具体经办人陈晓洁与银行方面关于同批客户办理房产证相关情况的说明，证明当时与杨兴武同期同批同一贷款银行其他业主办理房产证及抵押登记手续。有两业主，一个为袁洋，另一个为杨千钧，和本案被告是同批客户，同一时间段下的房产证，其他业主均已办理抵押登记手续，由于原告过错，没有与杨兴武办理。
证据2、原告银行系统里调取的同批客户办理抵押登记手续，该批客户包括上述袁洋、杨千钧，包括被告杨兴武，同时提醒原告，该批客户有一个叫刘超，原告也未给其办理抵押手续。因此产生的风险与三名投资公司无关。
证据3、原告向被告发出的履约通知书，证明杨兴武未办理抵押手续，贷款出现逾期，形成不良贷款。我行多次通过各种渠道，寻找该借款人，无法找到该借款人。原告刚才陈述与事实不符。房子为2008年9月28日办理了房产证，2013年12月26日房子过户给刘浩天，此信息为原告通知被告三名投资公司。
经对原、被告提交的证据进行核实，结合原、被告的陈述，本院综合确认事实如下：
2006年5月31日，原告建行历下支行（贷款人、抵押权人）、被告杨庚寰（曾用名杨兴武、借款人、抵押人）与被告三名投资公司（保证人、开发商）签订《个人住房借款合同》。该合同特别条款约定：借款人借款用于购置历山名郡（济南文化西路14号）H2-2-1001号房产。借款金额为59万元，借款期限为180个月，即从2006年5月31日起至2021年5月31日止。本合同执行中国人民银行公布的个人住房贷款利率，月利率为4.7925‰，逾期罚息利率为借款合同载明的贷款利率水平上加收50%，在借款期限内，如遇中国人民银行调整个人住房贷款利率，自下年1月1日起，执行新的贷款利率和罚息利率。本合同生效后，贷款人将款项一次划入借款人指定的三名投资公司账户。本合同项下的担保方式为开发商阶段性保证及所购住房抵押。开发商提供担保的保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。抵押物清单载明的抵押物即为上述房屋。该合同还约定抵押人与贷款人应依法及时办理抵押登记，抵押登记费用由抵押人承担，抵押人应将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件正本及其他权利证书交贷款人持有。合同对保证范围、律师费负担等事项也作出了明确约定。被告吉忠芳作为被告杨庚寰的配偶，向原告建行历下支行出具共同还款责任承诺书，承诺其作为借款人的共同还款人，对该笔贷款本息及相关费用承担连带责任。
上述合同签订当日，原告建行历下支行依约向被告杨庚寰发放了贷款，并打入了被告三名投资公司的银行账户。
被告杨庚寰未按期偿还原告建行历下支行贷款，截至2015年7月15日累计拖欠19期，尚欠本金336838.72元，利息19179.57元，罚息2884.17元。
原告建行历下支行本次诉讼主张律师费由被告承担，仅向本院提交委托代理协议，并未提交律师费支付凭证。
另查明，被告杨庚寰于2008年9月28日办理了上述房产的房屋产权证书。原告建行历下支行未取得该房产的抵押权登记。2013年12月26日，该房产过户至案外人刘皓天名下。
另查明，2014年6月30日，原告建行历下支行向被告三名投资公司发出履约通知书，要求被告三名投资公司履行担保责任。
另查明，被告三名投资公司主张与本案被告杨庚寰同期同批签订商品房买卖合同、办理银行贷款、下发房产证的多名业主均与原告建行历下支行办理了抵押登记手续，原告怠于办理涉案房产的抵押登记手续，致使抵押物被转移，并提供了经办人的情况说明和原告信贷检测分析系统的截图。
上述事实有借款合同、借据、共同还款承诺书、情况说明以及当事人的陈述在卷为凭，本院予以确认。
本院认为，原告建行历下支行与被告杨庚寰、被告三名投资公司签订的个人住房借款合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应按照合同约定全面履行相关义务。被告杨庚寰未按照约定偿还银行贷款，已经构成违约，现原告建行历下支行要求被告杨庚寰偿还本金、利息、罚息于法有据，本院予以支持。对于原告主张的对涉案房屋享有优先受偿权，因该房屋并未办理房屋抵押登记手续，故原告的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告建行历下支行主张律师费，并未向本院提交证据证明该费用已经实际支出，故本院对于原告建行历下支行该项诉讼请求不予支持。被告吉忠芳与被告杨庚寰系夫妻关系，并向原告建行历下支行出具共同还款承诺，应当与被告杨庚寰承担共同还款责任。根据借款合同约定，被告三名投资公司为本案借款提供阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。从借款合同约定来看，抵押人与贷款人应依法及时办理抵押登记，抵押登记费用由抵押人承担，抵押人应将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件正本及其他权利证书交贷款人持有，因此办理抵押登记的义务的双方应为原告建行历下支行与被告杨庚寰，并不是被告三名投资公司。从被告杨庚寰取得涉案房屋产权证书到房屋转移长达五年之久，原告建行历下支行与被告杨庚寰未办理房屋抵押登记手续。其他同期购房贷款多名业主办理了抵押登记手续，原告建行历下支行未向本院说明涉案房产未办理抵押登记的理由。基于上述理由，原告建行历下支行对未办理抵押登记手续存在过错，长期怠于办理房屋抵押登记的行为，不当的阻止了被告三名投资公司免除保证责任条件的成就。由此，可以认定被告三名投资公司的阶段性保证已经免除。故本院对于被告三名投资公司的抗辩理由，予以采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨庚寰、被告吉忠芳于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司济南历下支行借款本金336838.72元；
二、被告杨庚寰、被告吉忠芳于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司济南历下支行利息19179.57元、罚息2884.17元（截至2015年7月15日，嗣后按合同约定计算至本判决生效之日止）；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司济南历下支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6640元，由被告杨庚寰、被告吉忠芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 宁 宁
人民陪审员 冯青人民陪审员王恒
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二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 李 春 萍