南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)江宁民初字第3002号
原告南京邦信科技小额贷款有限公司，住所地在南京市江宁区天元中路118号致远大厦三楼。
法定代表人于家��，公司董事长。
委托代理人武军婷、范小波，公司员工。
被告陆丹，男，1973年12月16日生，汉族。
委托代理人吴刚，江苏石城律师事务所律师。
第三人吴天宝，男，1962年7月15日生，汉族。
原告南京邦信科技小额贷款有限公司（以下简称邦信公司）诉被告陆丹、第三人吴天宝执行异议之诉一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员钟诗蔚担任审判长，与人民陪审员张庆美、蔡勇组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邦信公司委托代理人武军婷，被告陆丹及其委托代理人吴刚到庭参加诉讼。第三人吴天宝经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邦信公司诉称：2014年4月23日，江宁区人民法院立案受理其诉被告南京数码港投资管理有限公司、吴天宝等四个借���合同纠纷案件，吴天宝在四个案件中均为保证人。2014年9月25日，江宁区人民法院作出（2014）江宁商初字第324、325、326、327号民事判决书，判决确认吴天宝对四个案件的借款总额1200万元承担连带清偿责任。在执行过程中，法院查封吴天宝名下位于南京市玄武区岗子村63号4幢509室土地使用权，异议人陆丹向法院提出执行异议。江宁区法院作出（2015）江宁执异字第40、41、42、43号执行裁定书，裁定“中止对吴天宝名下位于南京市玄武区岗子村63号4幢509室新地号320102010003GB00005老地号020070130037，土地证号宁玄2006018**的土地使用权执行”。其公司不服，提起本诉，要求撤销（2015）江宁执字第40、41、42、43号执行裁定书，继续执行南京市玄武区岗子村63号4幢509室的土地使用权。理由是：1、判决生效后，吴天宝明知判决结果，仍在清偿其公司债务前将房产转移给陆丹名下，属于规避执行的转移资产行为；2、陆丹仅提供了吴天宝出具的80万元收条，不能证明80万元的给付，房屋买卖交易不真实。
被告陆丹辩称：2011年起，案外人顾银辉向其借款600多万元。2014年1月，吴天宝为顾银辉作担保，担保本金540万元及利息，吴天宝在涉案房屋上设定抵押，办理了他项权证。2015年1月29日，其与吴天宝在江宁住建局签订房屋买卖合同，按市场价格将房屋折价80万元，吴天宝出具收条，属于以房抵债。在办理房屋过户手续后，因临近春节，其没有立刻办理土地使用权的变更，年后再去办理时发现已被江宁法院查封。本案顾银辉向其借款真实、吴天宝担保真实、以房抵债是当事人之间意思自治，并完成了房屋过户手续，故系吴天宝自主处分民事权益，房屋过户合法有效。根据房地一体原则，其为该房屋的所有权人，也是土地使用权人。法院裁定中止对该土地使用权的执行正确合法。
第三人吴天宝未应诉。
经审理查明：2014年4月23日，原告邦信公司诉南京数码港投资管理有限公司、南京数码港工贸实业有限公司、南京虫洞数码电子有限公司、南京满庭芳贸易有限公司、连云港宝翔置业有限公司、吴天宝、吴世平、王秀凤四个借款合同纠纷案件在本院立案受理。2014年9月25日，（2014）江宁商初字第324、325、326、327号民事判决书作出判决，分别由南京数码港投资管理有限公司、南京数码港工贸实业有限公司、南京虫洞数码电子有限公司、南京满庭芳贸易有限公司向邦信公司各归还贷款本金300万元及其利息、律师费等，由包括吴天宝在内的保证人分别在最高额300万元范围内对债务人债务承担连带清偿责任。综合四案，吴天宝在最高额1200万元债务范围内承担连带清偿责任。判决生效后，邦信公司申请强制执行。执行过程中，2015年3月4日，本院作出（2015）江宁执字第275-278号民事裁定书，查封吴天宝名下位于南京市玄武区岗子村63号4幢509室新地号320102010003GB00005，老地号020070130037，土地证号宁玄2006018**的土地使用权。为此，异议人陆丹向本院提出执行异议。2015年6月8日，本院作出（2015）江宁执异字第40-43号执行裁定书，根据《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，因被执行人吴天宝未到庭，未提交书面答辩意见，申请执行人未能提供相关证据，故难以认定吴天宝与异议人陆丹买卖509室房屋系逃避债务行为。异议人陆丹购买被执行人吴天宝的509室房屋，支付了全��房款，取得了涉案房屋的钥匙，办理了房屋所有权变更手续，领取了涉案房屋所有权证，该房屋已属于异议人陆丹所有。虽509室所占土地使用权登记在吴天宝名下，但根据房地一体、地随房走的原则，陆丹在取得涉案房屋的同时亦取得所占土地的使用权。故本院查封509室房屋所占土地的使用权，执行措施不当。陆丹的异议理由成立，裁定中止对509室所占土地使用权的执行。邦信公司对民事裁定不服，向本院提起本诉。
庭审中，陆丹陈述顾银辉是其朋友，2011年-2012年底，顾银辉因公司资金周转如开发土地、办理土地相关材料等向其陆续借款达600万元，向其出具借条9份，本金都没有归还，每月支付利息到2012年9月，后本息均未还。陆丹本案提交借条原件8份：1、2011年9月15日借条，载明顾银辉“借到陆丹人民币壹佰万元整”。2、2011年10月26日借条，载明顾银辉���借到陆丹人民币壹佰伍拾万元整”，陆丹提交2011年10月24日其通过农业银行账户向顾银辉转账100万元的凭证及2011年10月26日其通过中国工商银行账户向顾银辉转账50万元凭证。3、2011年12月1日借条，载明顾银辉“借到陆丹人民币陆拾万元整，由王娟卡转至我卡（交行）借期壹个月”，陆丹提交当天其妻王娟通过交通银行账户向顾银辉转账60万元的交易明细。4、2012年1月20日借条，载明顾银辉“借到陆丹人民币伍拾万”，陆丹提交当天其通过农业银行账户向顾银辉转账50万元凭证。5、2012年2月10日借条，载明顾银辉“借到陆丹人民币叁拾万元整”，陆丹提交其委托司机丁志民向顾银辉民生银行账户存入30万元的凭证。6、2012年3月19日借条，载明顾银辉“借到陆丹人民币叁拾万元整”，陆丹提交当天通过其招商银行账号向顾银辉转账30万元交易明细。7、2012年7月27日借条，载��顾银辉“借到陆丹人民币伍拾万元整”，陆丹提交当天通过其招商银行账户向顾银辉转账50万元交易明细。8、2012年9月30日借条，载明顾银辉“借到陆丹人民币捌拾万元整，借期到2012.9.30还清，收到浦发银行卡62×××19从卡中提现。密码：781005”，陆丹提交2012年9月19日从借条所载卡号中分三次共取走80万元的凭证。
陆丹通知顾银辉到庭，顾银辉认可陆丹所主张的借款，称其与陆丹之间9张总额600万元的借条属实，其未归还。其向陆丹出具承诺书，承诺归还陆丹540万元及案外人沈国庆50万元。吴天宝为其多年朋友，愿意为该债务作担保，三方协商由吴天宝拿出两套房子抵债，由吴天宝直接将房屋过户给陆丹。陆丹同时提交：1、2013年12月25日还款承诺书，载明“本人顾银辉于2011年4月14日至今共向陆丹借款沈国庆借款剩余本金伍佰玖拾整，上述金额2014年3月30日之前分批还清。特此承诺。”担保人处吴天宝签字捺印，并注明担保至本息金额还清，吴天宝落款日期为2014年1月27日。2、2015年1月29日南京市存量房买卖合同、收条及房屋买卖手续，证明当日吴天宝将位于南京市玄武区岗子村63号4幢509室（建筑面积56.92平方米）房屋出售给其，房屋作价80万元抵偿债务，并于当日办理了房屋过户手续。
另查明，陆丹陈述吴天宝同意作担保后，将两套房产玄武区岗子村63号4幢509室和511室抵押给其，于同一天办理了两套房的抵押手续。经本院查询，2014年7月22日，吴天宝所有的玄武区岗子村63号4幢511室（建筑面积56.92平方米）被设定抵押，抵押权人为陆丹，担保主债权100万元。2015年1月30日，玄武区岗子村63号4幢509室所有权人登记为陆丹。
上述事实，有（2014）江宁江宁商初字第324-327号民事判决书、（2015）江宁执异字第40-43��执行裁定书、南京市存量房买卖合同、收条、房屋产权证、借条、还款承诺书、银行凭证、房产登记及证人、当事人陈述等证据证实。
本院认为：本案争议焦点在于吴天宝以房抵债行为的真实性与合法性。首先，被告陆丹与顾银辉之间借款关系是否真实。对于陆丹在本案中提交的8张借条，除2011年9月15日借条外，陆丹提交了其他7张借条的款项交付证据，其中陆丹及妻子王娟直接转账到顾银辉银行卡的出借金额为340万元，已超过以房抵债金额80万元，故本院对陆丹向顾银辉出借款项超过80万元的事实予以认定。其次，第三人吴天宝为顾银辉借款作担保是否真实。顾银辉承诺于2014年3月30日分批还清陆丹债务540万元，吴天宝在该还款承诺上签字捺印，并注明“担保至本息金额还清”，能够证明吴天宝作为保证人的意思表示。吴天宝于2014年7月将511室房产抵押给陆丹，担保债务100万元，也能证明其作为担保的意思表示，故本院对吴天宝为顾银辉借款作担保的真实性予以确认。第三，以房抵债行为的真实性、合法性。顾银辉负陆丹债务于2014年3月30日到期，吴天宝对顾银辉负陆丹债务在540万元本息范围内承担连带清偿责任，吴天宝于2015年1月29日将509室作价80万元抵偿陆丹债务，并将房屋过户至陆丹名下，属于在债务清偿期届满后以物抵债并办理了物权转移手续。第三人吴天宝未到庭抗辩，原告邦信公司除陈述外未提交证据证明吴天宝恶意转移财产、逃避执行，本院综合陆丹提交的证据，认定以房抵债系吴天宝自主处分民事权益，为其真实意思表示，不违反法律规定，该以房抵债的行为有效。尽管509室所占土地使用权登记在吴天宝名下，但根据房地一体、地随房走的原则，陆丹在取得涉案房屋所有权的的同时亦取得房屋所占土地的使用权。申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。陆丹提交的证据能够证明其对509室房屋所占土地享有使用权，故本院不应执行该土地使用权。第三人吴天宝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，缺席判决如下：
不得执行吴天宝名下位于南京市玄武区岗子村63号4幢509室新地号320102010003GB00005，老地号020070130037，土地证号宁玄2006018**的土地使用权。
本案应收案件受理费80元，公告费600元，共计680元，由原告南京邦信科技小额贷款有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号10105901040001276）。
审 判 长 钟诗蔚
人民陪审员 张庆美
人民陪审员 蔡 勇
二〇一六年三月二十一日
见习书记员 龚雨辰