陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕01民终9278号
上诉人（原审被告）：崔静。
委托诉讼代理人：袁源。
被上诉人（原审原告）：西安颐馨物业管理有限责任公司，住所地西安市环城北路187号。
法定代表人：赵勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王媛妹，陕西伟天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨丹，陕西伟天律师事务所实习律师。
上诉人崔静因与被上诉人西安颐馨物业管理有限责任公司（以下简称颐馨物业）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3570号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔静委托诉讼代理人袁源，被上诉人颐馨物业委托诉讼代理人王媛妹、杨丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔静上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。颐馨物业提供的物业服务与《物业服务合同》约定内容不符，表现如下：颐馨物业对于楼栋入户门破损、照明问题消极应对，长时间不进行维修，走廊通道杂物堆积不进行处理，电梯等设施多次发生故障未能及时解决处理，小区环境长时间脏乱差，生活垃圾多次堆积成山，非小区业主随便出入，小区内多次发生偷盗事件，部分摄像头未开放形同虚设，随意放行各种车辆，消防通道多次停放车辆，导致安全隐患加深等等。一审对其提供的相关证据未能全面审查，致颐馨物业在提供如此服务的情况下还全额收取物业费，有违公平原则。颐馨物业收取物业费的标准与取得的资质不符。根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》规定，高层住宅二级资质服务收费标准为每平方米1.2元，而其在购买房屋时被告知物业收费为每平方米0.9元。颐馨物业提供物业服务期间的资质为三级，但却按照二级资质收取费用，且提供的物业服务还未达到三级，一审认定涉案物业收费标准为每平方米1.2元，无法律依据，侵害其权益。颐馨物业的部分诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。
颐馨物业辩称，其系依法享有资质的物业服务企业，有权提供物业服务并收取物业费。物业资质与物业收费标准无必然联系，其已依约提供了物业服务，业主以其物业服务不到位等为由拒交物业费，无法律依据。其与业主签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，不属于无效的格式条款。业主欠交物业费期间，其多次通过上门贴欠付通知书、打电话等方式催告业主履行交费义务，不存在诉讼时效已超过的情况。崔静无正当理由拒交物业费的行为构成违约，应当承担相应的民事责任及违约责任。
颐馨物业向一审法院起诉请求：判令崔静给付物业费、水费及违约金共计5391.05元,并要求崔静承担2017年12月31日之后的违约金至实际清偿物业费用之日止。
一审法院认定事实：颐馨物业系西安市未央区纬二十八街颐馨雅苑小区的物业服务公司，崔静系该小区1号楼20902号房产业主,房屋面积98.16㎡。2014年8月,双方签订《物业服务合同》，约定颐馨物业对崔静居住小区提供物业服务；物业服务费1.2元/㎡/月，电梯运行维护费两层以上起步价0.28元/㎡/月，每一层递加0.01元/㎡/月，生活垃圾处理费每月每户9元，物业费不包含公用机电设备运行的能耗费和公用水电费；其他费用按照政府相关规定及双方约定支付，如崔静未按约定交纳物业费，逾期每日按照应交纳费用的千分之五承担违约金，直至颐馨物业向人民法院起诉等。合同签订后，崔静按照以上收费项目交费至2016年3月，其中生活垃圾处理费实际按照每月每户6元交纳，其余费用按照双方约定标准计收。此外，颐馨物业按照0.15元/㎡/月的标准计收能源公摊费。2016年4月起，崔静以颐馨物业提供的物业服务存在诸多问题且拒不整改为由未再交纳以上费用。截止2017年12月31日共拖欠水费519.9元。另查，2013年5月，西安市投资公司与颐馨物业签订《前期物业服务合同》，约定由西安市投资公司选聘颐馨物业为颐馨雅苑小区提供前期物业管理服务。又查，颐馨雅苑小区于2017年12月31日重新选聘了物业服务公司。
一审法院认为，颐馨物业与崔静签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。颐馨物业为崔静购买的商品房提供物业服务，崔静应当按照约定标准交纳物业费等相关费用，现颐馨物业要求崔静给付2016年4月至2017年12月的物业费等相关费用，于法有据，应予支持。此间，按照双方约定标准计算物业费、电梯费、能源公摊费、生活垃圾处理费共计3565.32元，其中物业费2473.6元。崔静抗辩关于违约金的约定标准过高，于法有据，予以支持，结合本案实际情况酌定以拖欠物业费金额的5%计算违约金为123.68元，颐馨物业要求崔静承担违约金至实际清偿之日止，不符合法律规定，不予支持。颐馨物业要求崔静承担生活垃圾处理费、电梯费、能源公摊费违约金的请求，因双方对此并无约定，不予支持。颐馨物业要求崔静给付水费306.60元，崔静称颐馨物业主张的水费已经交付与接替颐馨物业的物业公司，但其并未在一审法院限定期限内提供证据，不予采信，故对颐馨物业此项诉请予以支持。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故崔静以诉讼时效抗辩的主张不能成立。崔静以颐馨物业在物业服务中存在瑕疵、拒不整改为由，不交纳物业相关费用，于法无据，对其抗辩主张不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告崔静于本判决生效之日起十五日内支付原告西安颐馨物业管理有限责任公司物业费、电梯费、能源公摊费、生活垃圾处理费共计3565.32元；二、被告崔静于本判决生效之日起十五日内支付原告西安颐馨物业管理有限责任公司违约金123.68元；三、被告崔静于本判决生效后十五日内支付原告西安颐馨物业管理有限责任公司水费306.60元；四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（西安颐馨物业管理有限责任公司已预交），由西安颐馨物业管理有限责任公司负担10元，崔静负担40元，并于本判决生效后十五日内支付西安颐馨物业管理有限责任公司。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，西安市投资公司与颐馨物业签订《前期物业服务合同》约定，由西安市投资公司选聘颐馨物业为颐馨雅苑小区提供前期物业管理服务；崔静系颐馨雅苑小区1号楼20902号房产业主；颐馨物业与崔静签订《物业服务合同》约定，颐馨物业对崔静居住小区提供物业服务，物业服务费1.2元/㎡/月、生活垃圾处理费每月每户9元等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述《前期物业服务合同》对崔静具有约束力，而《物业服务合同》系颐馨物业与崔静真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，颐馨物业为涉案小区提供了物业服务，对于崔静应交纳的相关费用，除生活垃圾处理费按照每月每户6元交纳外，其余费用均按照双方约定标准计收。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案查明，崔静自2016年4月起未再交纳物业费等费用，违反合同约定。经核算，按照双方约定标准计算，2016年4月至2017年12月的物业费、电梯费、能源公摊费、生活垃圾处理费共计3565.32元，其中物业费2473.6元。本案颐馨物业要求崔静支付该费用，符合合同约定与法律规定，应予以支持。关于颐馨物业要求崔静承担违约金的诉讼请求，一审结合本案实际情况酌定以拖欠物业费金额的5%计算违约金为123.68元，与法不悖，并无不妥。关于颐馨物业主张崔静承担生活垃圾处理费、电梯费、能源公摊费违约金的诉讼请求，因双方合同对此并无约定，故不予支持。至于水费部分，崔静一审称其已交纳但未提交有效证据予以证明，一审法院不予采信符合法律规定。颐馨物业要求崔静承担颐馨雅苑小区重新选聘物业服务公司之后的违约金至实际清偿物业费用之日止，于法无据，不予支持。崔静拖欠物业服务费的行为处于持续状态，且颐馨物业提供相关物业服务的行为亦处于持续、不间断状态，故本案诉讼时效应从终止物业服务关系时起算，崔静称颐馨物业部分诉讼请求已超过诉讼时效，无事实依据，不予认定。
综上所述，崔静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由崔静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
审 判 员 师 婷
代理审判员 林 瀚
二〇一八年八月二十九日
书 记 员 张小赛