江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江民初字第1039号
原告吴江市鑫盛布业有限公司，住所地苏州市吴江区梅堰城角村。法定代表人徐根弟，总经理。
委托代理人冯海花，江苏合鼎律师事务所律师。
委托代理人谢国平，江苏合鼎律师事务所律师。
被告吴ＸＸ衍水务有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇笠泽路301号。
法定代表人陈永坚，董事长。
委托代理人潘小强，江苏剑桥人律师事务所律师。
原告吴江市鑫盛布业有限公司（以下简称鑫盛布业）与被告吴ＸＸ衍水务有限公司（以下简称华衍水务）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理，依法由审判员徐荣荣适用简易程序公开进行审理。审理中，因本案必须以江苏苏州市中级人民法院（2014）苏中民终字第01917号的审理结果为依据，而江苏高级人民法院对上述案件予以立案审查，本院遂于2015年7月7日中止了本案的审理。本案于2016年1月6日恢复审理后，依法由审理员徐荣荣、人民陪审员仓公鼎、人民陪审员沈舜心组成合议庭，适用普通程序于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告鑫盛布业的委托代理人谢国平、被告华衍水务的委托代理人潘小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫盛布业诉称：2008年5月，被告华衍水务因苏州市吴江区区域供水二期工程，需在原告鑫盛布业职工宿舍楼前开挖，由于开挖会对原告鑫盛布业宿舍楼产生影响，原、被告经协商达成了补偿协议，约定因施工造成店面停业、员工过渡、墙体部分裂缝，由被告华衍水务补偿原告98000元。2013年1月14日，苏州市吴江区房屋安全部门对原告鑫盛布业宿舍楼进行鉴定后认为，该宿舍楼因房屋西侧管道开挖及排水不畅通存在重大安全隐患，应立即停止使用并进行整改。2013年4月，苏州市吴江区平望镇人民政府及安监部门现场勘查原告宿舍楼，因该房屋存在重大安全隐患，可能导致坍塌，要求原告鑫盛布业在5月30日前将全楼人员搬出，并于2013年6月30日前将宿舍楼拆除。故原告鑫盛布业要求被告将整改资金补偿到位，但被告未予理睬。2013年5月，原告鑫盛布业向苏州市吴江区人民法院起诉，要求被告华衍水务赔偿原告房屋重置损失和拆除、重建期间发生的损失，后苏州市吴江区人民法院判决被告华衍水务赔偿原告鑫盛布业房屋重置损失1290159.04元，但因原告鑫盛布业拆除、重建房屋未实际发生，可待实际发生后另行主张。现原告鑫盛布业拆除、重建房屋已实际发生，相应的损失已产生。请求判令被告华衍水务赔偿原告鑫盛布业房屋拆除和重建期间的损失共计3018650元（其中店面营业损失19.5个月，每间每天赔偿300元，一个月9000元，共11间，计1930500元；退房租19.5个月，每间每月1500元，共11间，计321750元；一次补偿款，每间赔偿25000元，共11间，275000元；职工租房补助，2013年5月5日至2013年10月31日，5.5个月，每人每月600元房租，每人添置生活用具500元，计63人，239400元；职工租房补助，2013年11月1日至2014年12月31日，14个月，每人每月600元，原住宿员工尚在鑫盛布业工作的30人，252000元）并承担本案诉讼费用。
原告鑫盛布业为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：
1、（2013）吴江民初字第0583号民事判决书、（2014）苏中民终字第三者01917号民事判决书。以证明原告于2013年5月10日起诉被告华衍水务赔偿综合楼重置损失、店面营业损失、职工安置损失等。
2、房屋拆除合同、工程施工合同、房屋建筑施工合同、房屋装修合同。以证明因被告侵权导致原告房屋重建的期间自2013年5月15日起至2014年12月31日止，共计19.5个月。
3、房屋租赁合同、承租户搬迁协议、搬迁补充协议、赔偿款支付凭证六份（高小明、徐雪芳、金新华、顾战荣、沈建新、徐菊英等六人）。以证明原告综合楼店面出租给租户使用，因被告华衍水务侵权导致房屋重建，原告鑫盛布业要求租户搬迁并赔偿给租户相应租金和经营损失：其中店面房11间，赔偿营业损失每间每月9000元，计1930500元；退房租每间每月1500元，计321750元；一次性补偿每间25000元，计275000元。以上共计2527250元。
4、员工搬迁协议、员工付款明细、取款凭证。以证明原告鑫盛布业补偿员工2013年5月15日至2013年10月30日期间（5.5个月）房租金：63人、每人每月600元，计239400元。
5、员工补充协议、取款凭证。以证明原告鑫盛布业补偿员工2013年11月至2014年12月（14个月）房租金：30人，每人每月600元，计252000元。
被告华衍水务辩称：对（2013）吴江民初字第0583号民事判决书、（2014）苏中民终字第01917号民事判决书的真实性无异议。但根据（2013）吴江民初字第0583号民事判决书第九页中法院认定的事实，原告鑫盛布业在该案件中自认房屋建造周期需要四个月，故按照四个月主张损失。本案中原告鑫盛布业按照19.5个月主张周期与之前原告鑫盛布业主张的建造周期明显不同。
对房屋拆除合同的真实性、合法性、有效性均不认可，房屋拆除合同中拆除方是个人，不具有拆除资质，该份合同属于无效合同，不能作为认定事实的依据。桩基施工工程仅提供了一份合同，并没有相关的付款凭证予以证明该合同已经实际履行，也没有证明该合同中的施工单位具有相关资质，属于无效合同，不能作为认定事实的依据。房屋建筑施工工程仅提交了一份合同，并没有证明施工方具有房屋施工资质，而且也没有原告鑫盛布业支付给施工方的付款凭证来证明该合同已经实际履行。房屋装修工程合同中的施工方没有装修施工资质，也没有原告鑫盛布业支付给施工方的付款凭证证明该合同已经实际履行，不能作为认定事实的依据。对于证明，不能证明原告鑫盛布业所主张的重建周期需要19.5个月，因为拆除以及重建都是由于原告鑫盛布业自己原因拖延周期，村委会不是一个专业性房屋建设机构，没有相关的专业的能力就房屋拆除及建设周期发表专业性的证明，所以该证据不能作为认定本案事实的依据。
对原告鑫盛布业提交的房屋租赁协议的真实性、合法性、有效性均不认可。因为合同相对方、租赁一方的真实性无法确定，是否存在租赁的事实也无法核实。原房屋没有建设规划许可，根据最高人民法院关于房屋租赁的司法解释，即使存在上述租赁合同也是无效合同。无效合同的后果为应当相互返还利益，原告鑫盛布业应当将取得的租金收益返还给承租人，所以原告鑫盛布业没有权利向被告华衍水务主张损害赔偿。搬迁协议的质证意见与租赁协议一致，搬迁协议因租赁协议产生，所以搬迁协议是无效的。对搬迁补充协议与搬迁协议的质证意见一致。重点说明，以承租人高小明为例，租赁协议约定的年租金为54000元，原告提供的证据主张其向高小明赔偿了635250元，赔偿金额是年租金的11.7倍，明显协议、付款凭证不具有客观真实性。对收条的真实性不予认可，无法核实付款凭证中的领款人的真实身份以及领款事实的真实性。对于付款凭证的真实性、合法性、有效性不予认可，因原告鑫盛布业未能提供原件，该转账金额因为没有合法的依据，即使存在转账的行为，该金额也不能作为原告鑫盛布业主张损失的依据。
对员工搬迁协议的真实性、合法性、关联性不予认可，因为协议双方存在雇佣关系，原告鑫盛布业用工方，所以该份协议不具有客观真实性，不能作为认定事实的依据。而且关于员工签字的真实性无法核实，该金额是否实际支付，也无法核实，所以该损失不应当认定。对于取款凭证，系复印件，真实性、合法性不予认可，且该取款凭证是个人取款，与本案无关联性。对于员工付款明细的员工签字的真实性无法核实，该金额是否实际支付，也无法核实，所以该部分损失不应当认定。
对于员工补充协议的质证意见与员工搬迁协议一致。取款凭证可以看出是沈建新个人卡中取现，而原告鑫盛布业主张是公司支付给员工的补偿款，明显无法对应。
综上，原告鑫盛布业主张的店门营业损失、退房租、补偿款等证据不真实，不客观，不能证明该损失发生以及客观存在。被告华衍水务在2008年向原告鑫盛布业所支付的是补偿费，并不是赔偿款，补偿款只是由于管道施工的更加顺利而进行，补偿行为不能视为对原告鑫盛布业房屋的合法性及损失的认可。现原告主张的房屋建设周期不能作为认定事实的依据，因为原房屋与现房屋结构完全不同，面积、地基、装修均不相同。原告鑫盛布业以现房屋的建房周期、施工周期、装修周期主张损失没有合法依据。请求驳回原告鑫盛布业的诉讼请求。
被告华衍水务为证明其辩称，提交了以下证据：
1、施工评估报告，被告华衍水务委托专业的建筑工程施工单位（苏州桃源建筑有限公司）就原告鑫盛布业的原房屋拆除和施工周期进行评估，以证明拆除、建设、装修合理周期为81天，与原告鑫盛布业主张的19.5个月的周期相差了数倍。
2、评估报告，被告华衍水务委托专业的设计单位（苏州新东方建筑设计有限公司）就房屋拆除重建周期的合理性进行评估。以证明原房屋拆除和重建周期为81天系合理的建设周期。
3、照片两份，以证明原告鑫盛布业的原房屋是三层楼的结构，而重建的房屋系四层楼，并且由于建造的年代不同，施工所依据的建造规范、标准也不相同，所以新造房屋的地基基础、房屋机构、用料、面积均比原房屋复杂。故原告鑫盛布业所提交的证据不能作为认定事实的依据。
原告鑫盛布业对于被告提交的证据质证如下：
施工评估报告的真实性不予认可，认为该份报告系被告华衍水务单方委托，且报告陈述的情况仅仅是建筑公司的理论情况，其并未提供相应的合法有效的同类施工工程记录。即使该建筑公司能够在81天内理论上完工，也不能证明其建造原告鑫盛布业房屋的实际天数，更不能证明一般情况下重建同类房屋需要的期间。原告鑫盛布业对该报告的合法性不予认可，建筑公司没有相应出具评估的资质，无权出具评估报告，不能就重建发表专业性的证明。该报告不能作为本案的依据。
对评估报告的真实性、合法性、关系性不予认可。被告华衍水务用一个没有资质且权威的评估来证明一个不具有合法性的评估报告，本身就是不合法。
对于被告华衍水务提交的照片的真实不予认可。
经审理查明，2008年5月，华衍水务在鑫盛布业职工宿舍楼（即鑫盛布业综合楼，以下均称综合楼，未办理房屋所有权登记）前开挖管线、安装原吴江市水厂二期工程管道。
2008年5月24日，鑫盛布业、华衍水务及案外人吴江江城市政房屋拆迁配套有限公司（以下简称江城拆迁）签订《补偿协议》一份，称为缓解吴江市（现为苏州市吴江区）供水矛盾，受吴江市人民政府委托，华衍水务现进行吴江市区域供水二期工程建设。因该工程涉及鑫盛布业地段职工宿舍楼（即综合楼）前6米处开挖，对大楼产生影响，现就有关补偿事宜，经双方代理人会同有关部门现场踏勘，充分协商，特达成如下协议：1、涉及鑫盛布业店面11间，在施工期间需停业5天，按每间3000元一次补偿，合计补偿费33000元。2、涉及鑫盛布业在宿舍楼内居住员工80人，在施工期间为确保人身安全根据市政府协调意见搬出安置过渡，经三方协商，一次性补偿过渡费40000元。因施工期间对大数墙体造成部分裂缝，经三方协商一次性补偿费25000元。以上三项合计总补偿款为98000元。另该协议中备注：在施工前已由原吴江市房地产管理处安全鉴定科鉴定，在施工完成后由吴江市房地产管理处安全科再次鉴定，并出具鉴定报告，主要内容为如因施工原因对大楼主体影响造成危房，将申请当地政府拆迁，如批准拆迁，在拆迁补偿时需扣除以上三项98000元。
2013年1月14日，苏州市吴江区房屋安全鉴定所出具吴房安鉴[2013]的005号《房屋安全鉴定报告》，称三层综合楼为c级危房，应及时解危。其中分析原因为导致房屋不均匀沉降的主要原因是西侧自来水管道开挖以及房屋自身设计不合理、排水不畅等原因所致。2013年5月3日，苏州市吴江区住房和城乡建设局发出《苏州市级挂牌隐患整改通知书》，称鑫盛布业三层综合楼被列为苏州市挂牌整改隐患，类别为坍塌。现督促你单位立即停止使用，撤离相关人员，确保人民生命财产安全。鑫盛布业根据上述通知书要求作出了对上述综合楼进行拆除、重建的整改措施。并向苏州市吴江区住房和城乡建设局承诺，于2013年5月30日撤出所有人员，于2013年6月30日前拆除该综合楼。
鑫盛布业与华衍水务因综合楼重置、拆除及重新建造综合楼期间产生的使用费损失的赔偿问题产生纠纷，鑫盛布业于2013年5月10日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理了该案，案号为（2013年）吴江民初字第0583号。该案审理中，因鑫盛布业的综合楼应于2013年6月30日前拆除，故本院受理案件后，于2013年5月25日（综合楼人员已全部撤离）组织东南建设工程安全鉴定有限公司、苏州市姑苏工程造价事务所对综合楼相关技术问题进行了现场检查和检测。除华衍水务的管道未开挖完成检测外，其余鉴定所需数据均现场检测完毕。
东南建设工程安全鉴定有限公司于2013年7月12日出具《吴江市鑫盛布业有限公司综合楼相邻施工影响司法鉴定报告》鉴定报告，结论为：1、涉案综合楼目前存在倾斜严重超标、墙体裂缝等损伤，房屋主体结构安全性存在严重安全隐患。2、上述损伤的产生主要与西侧管道施工存在因果关系，但与房屋自身建造标准低、建造不规范也存在一定的因果关系。处理意见：鉴定于该建筑原建造标准低、相关建造资料缺失，相邻管线施工对该房屋整体安全造成显著影响，目前该房屋安全性明显不符合相关规范要求，通过整改加固手段使其符合现行范围要求的难度大、成本高，因此建议对该房屋采取拆除重建的方法进行处理。
苏州市姑苏工程造价事务所于2013年9月18日出具了《工程造价咨询报告书》，结论为：1、房屋建造工程造价为1737756.34元。2、房屋拆除补偿30000元。3、装修工程造价75328元。该次鉴定的鉴定费为48000元。
本院于2014年2月24日作出（2013）吴江民初字第0583号民事判决，判决华衍水务赔偿鑫盛布业综合楼重置损失1290159.04元，扣除其已给付原告吴江市鑫盛布业的25000元（即华衍水务在施工期间对原综合楼墙体造成部分裂缝的一次性补偿费25000元），尚余1265159.04元。该案中对于综合楼拆除重建期间的使用费损失作出以认定：综合楼拆除、重建期间，鑫盛布业有部分使用费损失。但是，1、鑫盛布业关于其于2013年5月16日已搬出综合楼，应自该天起计算损失的依据不充分。理由为：根据鑫盛布业提交的证据，综合楼是苏州市级挂牌隐患整改的标的，鑫盛布业根据苏州市吴江区政府相关部门的要求作出了于2013年5月30日前搬空并于2013年6月30日前拆除的承诺，因此，鑫盛布业要求华衍水务赔偿2013年5月16日至2013年5月30日期间损失的依据不充分。且为确保鑫盛布业于2013年6月30日前拆除综合楼，以达到苏州市吴江区政府解除该综合楼安全隐患的要求，本院于2013年5月25日对该综合楼的相关数据予以现场采集，该天起，鑫盛布业即可对综合楼予以拆除。因此，鑫盛布业关于拆除综合楼的损失以其自行估算的合理期间作为拆除综合楼实际所需时间没有依据。2、鑫盛布业关于重新建造综合楼需四个月，故计算四个月的补偿费损失的问题，因该损失未实际发生，且估算时间是否合理无证据证实，鑫盛布业可待实际发生后另行主张。综上，鑫盛布业未及时拆除综合楼，故其实际拆除综合所需时间的证据未提交；鑫盛布业重新建造综合楼未实际发生。因此，鑫盛布业关于其拆除及重新建造综合楼期间产生的使用费损失即鑫盛布业主张的使用补偿均可待实际发生后另行主张。
华衍水务对本院的上述判决不服并上诉于苏州市中级人民法院，苏州市中级人民于2014年11月7日作出（2014）苏终民初字第01917号民事判决，维持了本院的原审判决。
以上事实由（2013）吴江民初字第0583号民事判决书、（2014）苏终民初字第01917号民事判决书证实。
另查明：涉案原综合楼为三层砖混结构，每11间，每约40平方米，无基桩，简易装修。
2013年12月12日，鑫盛布业与朱余明签订了房屋拆除合同。载明：由鑫盛布业委托朱余明拆除涉案综合楼，费用为15万元；拆除时间：自2013年12月12日至2014年1月12日。
鑫盛布业与上海小燕建设发展总公司吴江分公司（以下简称小燕公司）签订工程施工合同（无签订日期）。载明：由小燕公司为鑫盛布业新建综合楼进行基桩施工；施工工期自2014年2月18日至2014年3月18日；价款为421200元。
2014年3月28日，鑫盛布业与小燕公司签订房屋建筑施工合同。载明：鑫盛布业的新综合楼建筑房屋建设由小燕公司施工；工程结构：四层综合大楼、均为全框架；建设面积：1760平方米，最后按照实际建筑面积为准；施工费用：按照实际建筑面积每平方米1280元；工期：自2014年3月28日至2014年10月28日，如因雨季延误施工，可延期至10月底。
鑫盛布业与吴江市盛泽镇廉美装璜材料经营部（钱炳荣）签订了房屋装修合同。载明：由钱炳荣为鑫盛布业的新综合楼进行装修，总价款724800元；工期：2014年10月10日至2015年1月30日。
另，鑫盛布业在（2013）吴江民初字第0583号案件审理中，提交了施工协议一份，载明：由刘俊为鑫盛布业建设原综合楼一幢；施工性质：由鑫盛布业提交轴线和平行线、水、电到场地，由刘俊全面施工，因没有正规图纸，在施工过程中由鑫盛布业派负责人配合施工；建房时间：从2005年6月25日至2005年10月底（雨天除外）；工程造价：经双方协定，鑫盛布业以每平方米460元的价格双包给刘俊。如市场价格涨浮太大，鑫盛布业以市场涨浮给予适当补贴，总建筑面积约1100平方米，工程造价约49万元，实际待工程结束后测量为准；付款方式：开工前预付10万元，一层上楼板支付10万元，二层上楼板付10万元，竣工前付10万元，余额在协议生效起一年内付清。
以上事实，由原告鑫盛布业向本院提交的房屋拆除合同、工程施工合同、房屋建筑施工合同、房屋装修合同、施工协议及当事人的当庭陈述等证据证实。
再查明：2011年12月31日，高小明与鑫盛布业签订房屋租赁合同。载明：由高小明租赁原综合楼1-3号三楼三底，240平方米；租赁期限：2012年1月1日至2014年12月31日；年租金：54000元。协议中未注明高小明租用用途。2013年5月5日，高小明与鑫盛布业签订了搬迁协议。载明：因综合楼危房拆迁，经双方协商，2013年5月15日之前全部搬出，否则一切后果自负，现暂定于2013年10月30日搬回，共计5.5个月，在搬迁期间退回租金每间每月1500元24750元；一次性赔偿存货损失、设备搬迁损失、搬迁费用、临时租房费用等每间25000元，计75000元；补偿搬迁期间营业损失、店员的工资等每间每天300元，计148500元。共计赔偿高小明248250元。同时鑫盛布业保证将原告房屋继续租给高小明。2015年1月10日，高小明与鑫盛布业签订搬迁补充协议。载明：因鑫盛布业综合楼危房拆迁造成了各租户中途搬迁一事，由于种种原因，原告暂定于2013年10月30日重新搬入的期限延迟，现装修合同要到2015年1月31日才能完工，根据原租房合同约定，搬离期间店面营业损失、店工工资等费用延长至2014年12月31日止，延长期限为14个月费用378000元，退回2013年10月30日至2013年12月30日已付租金9000元，合计赔偿高小明补充损失387000元。
2011年12月31日，徐雪芳与鑫盛布业签订房屋租赁合同。载明：由高小明租赁原综合楼4号一楼一底，80平方米；租赁期限：2012年1月1日至2014年12月31日；年租金：18000元。协议中未注明租用用途。2013年5月5日，徐雪芳与鑫盛布业签订了搬迁协议。载明：因综合楼危房拆迁，经双方协商，2013年5月15日之前全部搬出，否则一切后果自负，现暂定于2013年10月30日搬回，共计5.5个月，在搬迁期间退回租金每间每月1500元8250元；一次性赔偿存货损失、设备搬迁损失、搬迁费用、临时租房费用等25000元；补偿搬迁期间营业损失、店员的工资等每间每天300元，计49500元。共计赔偿徐雪芳82750元。同时鑫盛布业保证将原告房屋继续租给徐雪芳。2015年1月10日，徐雪芳与鑫盛布业签订搬迁补充协议。载明：因鑫盛布业综合楼危房拆迁造成了各租户中途搬迁一事，由于种种原因，原暂定于2013年10月30日重新搬入的期限延迟，现装修合同要到2015年1月31日才能完工，根据原租房合同约定，搬离期间店面营业损失、店工工资等费用延长至2014年12月31日止，延长期限为14个月费用126000元，退回2013年10月30日至2013年12月30日已付租金3000元，合计赔偿高小明补充损失129000元。
2011年12月31日，金新华与鑫盛布业签订房屋租赁合同。载明：由金新华租赁原综合楼5-6号二楼二底，160平方米；租赁期限：2012年1月1日至2014年12月31日；年租金：36000元。协议中未注明租用用途。2013年5月5日，金新华与鑫盛布业签订了搬迁协议。载明：因综合楼危房拆迁，经双方协商，2013年5月15日之前全部搬出，否则一切后果自负，现暂定于2013年10月30日搬回，共计5.5个月，在搬迁期间退回租金每间每月1500元16500元；一次性赔偿存货损失、设备搬迁损失、搬迁费用、临时租房费用等每间25000元，计50000元；补偿搬迁期间营业损失、店员的工资等每间每天300元，计99000元。共计赔偿高小明165500元。同时鑫盛布业保证将原告房屋继续租给金新华。2015年1月10日，金新华与鑫盛布业签订搬迁补充协议。载明：因鑫盛布业综合楼危房拆迁造成了各租户中途搬迁一事，由于种种原因，原暂定于2013年10月30日重新搬入的期限延迟，现装修合同要到2015年1月31日才能完工，根据原租房合同约定，搬离期间店面营业损失、店工工资等费用延长至2014年12月31日止，延长期限为14个月费用252000元，退回2013年10月30日至2013年12月30日已付租金6000元，合计赔偿高小明补充损失258000元。
2011年12月31日，顾战荣与鑫盛布业签订房屋租赁合同。载明：由顾战荣租赁原综合楼7号一楼一底，80平方米；租赁期限：2012年1月1日至2014年12月31日；年租金：18000元。协议中未注明租用用途。2013年5月5日，顾战荣与鑫盛布业签订了搬迁协议。载明：因综合楼危房拆迁，经双方协商，2013年5月15日之前全部搬出，否则一切后果自负，现暂定于2013年10月30日搬回，共计5.5个月，在搬迁期间退回租金每间每月1500元8250元；一次性赔偿存货损失、设备搬迁损失、搬迁费用、临时租房费用等25000元；补偿搬迁期间营业损失、店员的工资等每间每天300元，计49500元。共计赔偿高小明82750元。同时鑫盛布业保证将原告房屋继续租给顾战荣。2015年1月10日，顾战荣与鑫盛布业签订搬迁补充协议。载明：因鑫盛布业综合楼危房拆迁造成了各租户中途搬迁一事，由于种种原因，原暂定于2013年10月30日重新搬入的期限延迟，现装修合同要到2015年1月31日才能完工，根据原租房合同约定，搬离期间店面营业损失、店工工资等费用延长至2014年12月31日止，延长期限为14个月费用126000元，退回2013年10月30日至2013年12月30日已付租金3000元，合计赔偿高小明补充损失129000元。
2011年12月31日，沈建新与鑫盛布业签订房屋租赁合同。载明：由沈建新租赁原综合楼8-10号三楼三底，240平方米；租赁期限：2012年1月1日至2014年12月31日；年租金：54000元。协议中未注明租用用途。2013年5月5日，沈建新与鑫盛布业签订了搬迁协议。载明：因综合楼危房拆迁，经双方协商，2013年5月15日之前全部搬出，否则一切后果自负，现暂定于2013年10月30日搬回，共计5.5个月，在搬迁期间退回租金每间每月1500元24750元；一次性赔偿存货损失、设备搬迁损失、搬迁费用、临时租房费用等每间25000元，计75000元；补偿搬迁期间营业损失、店员的工资等每间每天300元，计148500元。共计赔偿高小明248250元。同时鑫盛布业保证将原告房屋继续租给沈建新。2015年1月10日，沈建新与鑫盛布业签订搬迁补充协议。载明：因鑫盛布业综合楼危房拆迁造成了各租户中途搬迁一事，由于种种原因，原暂定于2013年10月30日重新搬入的期限延迟，现装修合同要到2015年1月31日才能完工，根据原租房合同约定，搬离期间店面营业损失、店工工资等费用延长至2014年12月31日止，延长期限为14个月费用378000元，退回2013年10月30日至2013年12月30日已付租金9000元，合计赔偿沈建新补充损失387000元。
2011年12月31日，徐菊英与鑫盛布业签订房屋租赁合同。载明：由徐菊英租赁原综合楼5-6号一楼一底，80平方米；租赁期限：2012年1月1日至2014年12月31日；年租金：18000元。协议中未注明租用用途。2013年5月5日，徐菊英与鑫盛布业签订了搬迁协议。载明：因综合楼危房拆迁，经双方协商，2013年5月15日之前全部搬出，否则一切后果自负，现暂定于2013年10月30日搬回，共计5.5个月，在搬迁期间退回租金每间每月1500元8250元；一次性赔偿存货损失、设备搬迁损失、搬迁费用、临时租房费用等25000元；补偿搬迁期间营业损失、店员的工资等每间每天300元，计49500元。共计赔偿高小明82750元。同时鑫盛布业保证将原告房屋继续租给徐菊英。2015年1月10日，徐菊英与鑫盛布业签订搬迁补充协议。载明：因鑫盛布业综合楼危房拆迁造成了各租户中途搬迁一事，由于种种原因，原暂定于2013年10月30日重新搬入的期限延迟，现装修合同要到2015年1月31日才能完工，根据原租房合同约定，搬离期间店面营业损失、店工工资等费用延长至2014年12月31日止，延长期限为14个月费用126000元，退回2013年10月30日至2013年12月30日已付租金3000元，合计赔偿高小明补充损失129000元。
2013年5月3日，鑫盛布业与原综合楼住宿员工签订搬迁协议。载明：因鑫盛综合大楼危房拆迁，经协商2013年5月15日全部搬出，暂定于2013年10月30日搬回，共计5.5个月，计80人（附工人名单），在此期间，原住宿工人自己想办法租房，公司补偿每人每月房租600元，添置生活用具每人500元，计304000元。本案审理中，鑫盛布业提交了2013年10月30日的《鑫盛综合大楼搬迁补偿住宿员工付款明细》，其中签名领款人员为63人，每人付款3800元，合计239400元。
2015年1月8日，鑫盛布业与原综合大楼住宿且尚在鑫盛布业员工作的员工签订了补充协议，载明：因搬离期限延期和全体职工协商确定到2014年12月31日止为期14个月，公司补偿原住宿仍在职的员工30名，每人每月房租600元计252000元并附有员工名单及签名。
综上，本院认为：原告鑫盛布业因原综合楼拆除、重建造成了一定的使用费损失。原告鑫盛布业的该部分损失应包括原综合楼拆除期间、重建期间、装修期间的使用费损失（包括租金损失和员工自住的使用费损失），另鑫盛布业因拆除楼造成原综合大楼内的原经营户的经营损失和搬迁费用及住宿员工的因搬迁产生的费用。
关于使用费的损失。
因被告华衍水务侵权的对象为原综合楼，因此，上述拆除期间、重建期间和装修期间是指按照原综合楼的建造和装修的结构、工艺重置原综合楼所需要的时间。现原告鑫盛布业在本案中向本院提交的建设、装修合同均为新综合楼建设和装修的合同期间，新综合楼的建筑结构、建设工艺和装修等与原综合楼均不同，因此，原告鑫盛布业提交的该组证据不能充分证明原综合楼的重建和装修期间。本院在（2013）吴江民初字第0583号民事判决中认为原告鑫盛布业应在拆除和重建实际发生后另行主张相关重建期间的使用费损失，是基于原告金盛布业当时尚未取得新综合楼的建设许可，并非指按照新综合楼的建设和装修时间确定相应使用费损失。
使用费的赔偿期限：根据原告鑫盛布业在本案中提交的房屋拆除合同，原综合楼的拆除时间为1个月；根据被告华衍水务提交的施工评估报告，原综合楼的拆除时间为4天。考虑到被告华衍水务提交的评估报告非专业评估机构出具，故本院按照原告鑫盛布业提交的拆除合同确定拆除时间为1个月。根据原告鑫盛布在（2013）吴江民初字第0583号案件中提交的施工协议，原综合楼的施工时间为4个月，根据被告华衍水务提交的施工评估报告，原综合楼的基础（房屋的混凝土基础）施工时间为16天；主主体施工时间为46天，合计为62天。考虑到被告华衍水务提交的评估报告非专业评估机构出具，故本院按照原告鑫盛布业提交的施工协议确定按照原综合楼的构造、建设工艺建设的时间为4个月（在前次诉讼中，原告鑫盛布业亦主张4个月的重建时间）。关于装修时间，原告鑫盛布业提交的新综合楼装修合同的装修时间为3个月20天。而被告华衍水务提交的评估报告的装修时间为，如果与主体建设同步进行为15天；如果进行装修为30天。因原告未提交原综合楼的装修合同等依据，原综合楼为三层1100平方左右且简易装修，而新综合楼为四层1760平方左右且新综合楼装修的要求与原综合楼也不同，故本院按照被告华衍水务提交的评估报告中单独装修的意见，确定装修时间为1个月。据上，本院认定，按照原综合楼的结构、工艺重置综合楼的时间为6个月。
使用费的赔偿标准：根据原告鑫盛布业提交的房屋租赁合同，原鑫盛布业在拆除原综合楼将该楼的一层和二层出租给与高小明等人，签订的房屋租赁合同中每间每月的租金均为750元（高小明三楼三底54000元/年、徐雪芳一楼一底18000元/年、金新华二楼二底36000元/年、顾战荣一楼一底18000元/年、沈建新三楼三底54000元/年、徐菊英一楼一底18000元/年）。被告华衍水务未提交其他证据证明上述使用费不合理或者不合法，本院对此原综合楼一层、二层的使用费为每间每月750元予以确认。而原综合楼三层为原告鑫盛布业员工自住。根据原告鑫盛布业提交的证据可以确定原综合楼员工宿舍每间40平方米，住8位员工。而原告鑫盛布业与员工签订的搬迁协议中，确定每月补助每位员房租金600元，明显远远高于每间40平方米、居住8位人的普通房屋的使用价值，故本院对原告鑫盛布业关于补偿住宿员工每月600元房租金的主张不予支持。因，该三层为原告鑫盛布业员工自住，该部分使用费的损失本院酌情参照原综合楼一层、二层的使用费予以确定。原综合楼为三层，共计33间房屋，本院酌情认定原告鑫盛布业原综合楼每月的使用费损失为24750元。
综上，原告鑫盛布业因原综合楼拆除、重置、装修期间的损失为148500元（24750元/月×6个月）。
关于原综合楼内的经营户的经营损失（含搬迁费用）：首先，原告鑫盛布业提交的搬迁协议和补充搬迁协议存在矛盾之处。原告鑫盛布业如果补偿了高小明等人临时租房费用，证明高小明等人在他处继续租房经营，原告鑫盛布业则无需再补偿高小明等人因停业造成的营业损失、员工工资。其次，在本院审理前案过程中，原告鑫盛布业未取得原综合楼的施工许可等，也尚未取得新综合楼的相关建设许可。因此，原告鑫盛布业与高小明签订搬迁协议时所称暂定5.5月即2013年10月30日回迁无任何依据。事实上，原告鑫盛布业本院审理（2013）吴江民初字第0583号案件期间，苏州市吴江区政府曾多次要求原告金盛布业拆除原综合楼，以解除危险，但原告鑫盛布业仍在本院于2013年5月25日现场勘验完毕并将所有的鉴定和评估的证据保全完毕后，原综合楼已完全拆除条件下仍迟至2013年年底才动工拆除。再次，原告鑫盛布业未提交高小明等人的营业执照、从原综合大楼搬离后的停业时间等，故本院对于原告鑫盛布业与高小明等人的所谓搬迁协议和补充搬迁协议，不予认定。参考到原、被告2008年5月所签订的一次补偿协议、本院于2013年5月组织鉴定机构对原综合大楼进行现场勘验时该大楼的现状，均表明原综合大楼的原一、二层实际均作为营业用房对外出租。而该大楼属于政府要求拆除整改的危房，要求全楼人员搬出比较突然，故需原告鑫盛布业对于租用该大楼内的经营户进行一次性补偿，补偿范围仅限于经营户在外另租房屋进行经营前的停业损失。因原告鑫盛布业未提供证据证明各经营户的停业时间，本院酌情确定各经营户另租房屋并重新经营所需的时间为1个月，参照原、被告于2008年所签订的协议，结合原告鑫盛布业提交的与高小明等人签订的搬迁协议，本院酌情认定，每间（一楼一底）经营用房损失9000元/月。因此，本院认定，原告鑫盛布业应赔偿各经营户的损失（包括搬迁费用）为99000元（1个月×9000元/月×11间）。
关于鑫盛布业对于居住于原综合楼内企业员工的搬迁费用。首先与因原告鑫盛布业提交的2013年5月3日的员工搬迁协议中显示其原住员工为80人，而2013年10月31日签字确认的员工为63人，该份搬迁协议中的员工人数显然自相矛盾。其次，根据原告鑫盛布业提交的证据可以确定原综合楼员工宿舍每间40平方米，住8位员工。而原告鑫盛布业与员工签订的搬迁协议中，确定每月补助每位员房租金600元，明显远远高于每间40平方米、居住8位人的普通房屋的使用价值。本院对原告鑫盛布业提交的相关员工搬迁协议和补充协议不予认定。原告鑫盛布业未提交相应员工搬迁费用的证据，参照原、被告2008年所签订的协议内容及必要费用，本院酌情认定原告鑫盛布业一次性原居住于综合大楼的员工的搬迁费为10000元。
据上，本院酌情认定原告鑫盛布业因拆除原综合楼所造成的损失257500元。被告华衍水务开挖沟漕为造成综合楼必然拆的除损害后果的主要原因，原告鑫盛布业在建设综合楼房屋时自身建造标准低、建造不规范对造成综合楼必须拆除也存在一定的因果关系。但原告鑫盛布业的上述自身建造标准低、建造不规范的原因对其正常使用并不产生影响，故被告华衍水务对于原告鑫盛布业因拆除综合楼造成的使用费损失应予全部赔偿。据上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告吴ＸＸ衍水务有限公司应赔偿原告吴江市鑫盛布业有限公司综合楼拆除造成的使用费等损失257500元，于本判决生效后十日内履行完毕（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行吴江农村商业银行营业部，该行行号314305400283；账号0706678011120100001793）。
二、驳回原告吴江市鑫盛布业有限公司的其他诉讼请求。
赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30950元，由原告吴江市鑫盛布业有限公司承担25240元，由吴ＸＸ衍水务有限公司负担5710元。被告吴ＸＸ衍水务有限公司应负担的诉讼费于本判决生效后十日内直接给付原告吴江市鑫盛布业有限公司，原告预付的案件受理费本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院账户：10555301040017676开户行：中国农业银行苏州苏福路支行），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审 判 长 徐荣荣
人民赔审员仓公鼎
人民陪审员 沈舜心
二〇一六年四月十五日
书 记 员 魏秀婷