陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕08民终807号
上诉人（原审被告）：榆林市华盛房地产开发有限公司（以下简称“华盛房地产公司”），住所地榆林市榆阳区。
法定代表人：王媛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周培龙，陕西正北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙占彩，女，1982年9月25日出生，汉族，无固定职业，住横山县。
上诉人华盛房地产公司因与被上诉人孙占彩商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初8589号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人华盛房地产公司不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审案件诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人存在延期交房的事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房认购书》中未有任何房屋交付期限之约定，涉诉房屋于2015年6月8日起即通过五方会签验收，具备交房条件。该事实一审法院也已经确认。上诉人通过电话、律师函等多种方式催促被上诉人前来办理房屋交接手续，被上诉人拒绝办理，无奈之下，上诉人分别于2015年6月27日、2016年6月17日通过报纸公告，要求被上诉人办理房屋交接、网签等相关事宜。故上诉人并不存在延期交房行为，是被上诉人拒不按期办理相关手续构成严重违约。二、一审法院认定被上诉人不能及时办理相关手续，构成违约，但判决结果中并未让其承担相应的违约责任显属错误。上诉人与被上诉人签订了《商品房认购书》，该认购书针对房屋具体情况、付款方式、按揭事宜等均有明确约定，《商品房认购书》签订后，上诉人完全按照认购书约定开始施工建设，开始时被上诉人尚能基本按照双方约定支付首付款。房屋建成后，上诉人便通过报纸、律师函、公司工作人员电话机短信通知等方式告知被上诉人前来办理房屋按揭事宜，而被上诉人均不予理睬。致使上诉人长期向他人贷款垫资修建，为此，上诉人向他人支付巨额利息。故被上诉人严重违约行为给上诉人造成巨额损失，其应承担违约责任。三、一审法院在证据认定中对上诉人的2016年6月27日报纸公告进行认定，但其在判决结果中却予以否认，显属错误。上诉人于2016年6月27日通过阳光报刊登公告。我方认为该刊登公告完全符合法律规定，且已经一审法院证据认定部分确认，故公告中的违约金扣除部分也理应得到法院支持。
被上诉人孙占彩未向本院提交书面答辩状。
孙占彩的一审诉讼请求：1、依法确认孙占彩与华盛房地产公司签订的《商品房认购书》有效。2、依法判决解除孙占彩与华盛房地产公司签订的《商品房认购书》。3、依法判决华盛房地产公司返还孙占彩已付购房款163970元，并支付该购房款从2010年8月24日起至返还之日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。4、依法判决华盛房地产公司支付孙占彩迟延交房违约金49191元（以首付款的30%计算）。5、本案诉讼费由华盛房地产公司承担。
一审法院认定事实：2010年8月15日，孙占彩（乙方）与华盛房地产公司（甲方）签订了《商品房认购书》。约定：华盛房地产公司将位于开元大道东华盛公园时光小区的24号楼2单元602号面积135.43㎡的房屋出卖给孙占彩，单价3976元/㎡，总价款为538470元。付款方式为商业按揭贷款，首付款为房屋总价款的30%等事项。认购书签订前后，孙占彩向华盛房地产公司交付定金50000元。2010年8月24日，孙占彩向华盛房地产公司交纳首付款113970元。2014年9月20日，华盛房地产公司出具交房协议，告知交房时间为2014年11月1日。2015年4月13日，华盛房地产公司办理了榆住建预售证第2015-05号榆林市商品房预售许可证，具备了预售涉案房屋的条件。2015年6月25日，华盛房地产公司通过榆林日报发出公告，内容为公园时光23#、24#楼业主：您所认购的公园时光23#、24#楼已具备网签合同及办理银行按揭等手续，请各位业主务必于2015年8月31日前来我公司办理网签合同及办理银行按揭或现金交付等手续。逾期未办理的视为业主自动放弃，一切责任由逾期业主承担。2016年6月17日，华盛房地产公司通过阳光报发出公告，内容为公园时光11#、18#、23#、24#楼业主：您所认购的公园时光小区11#、18#、23#、24#楼早已具备办理银行按揭及签订《商品房预售合同》，现通知您务必于2016年7月2日之前来我公司办理你所购买房屋的网签合同、银行按揭及现金交付手续。逾期不来办理的，我公司依据《合同法》第94条、第96条之规定单方面解除与你签订的《商品房认购书》，你所交的定金及首付款我公司作为违约金扣除，你所认购的房屋公司将另作处置，一切责任由逾期业主承担。之后，孙占彩未办理相关手续。
一审法院认为：孙占彩、华盛房地产公司双方签订的《商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。从查明的事实看，孙占彩与华盛房地产公司签订了《商品房认购书》后，孙占彩先后向华盛房地产公司交纳定金50000元、首付款113970元，华盛房地产公司未按时向孙占彩交付涉案房屋构成违约，应承担逾期交房的违约责任。华盛房地产公司在取得该商品房预售许可证等五证齐全的情况下，通过报纸公告的方式催促孙占彩办理涉案房屋的商品房买卖合同、银行按揭贷款手续等。孙占彩不积极主动与华盛房地产公司联系办理商品房买卖合同、银行按揭贷款手续，其行为明确表示不再履行合同，对此孙占彩也存在违约行为。特别是华盛房地产公司最后一次于2016年6月17日在阳光报发出通知后，孙占彩在2016年7月2日之前未来办理涉案房屋的商品房买卖合同、银行按揭贷款手续，华盛房地产公司单方作出解除《商品房认购书》的内容合法有效，依法予以认定。故孙占彩与华盛房地产公司签订的《商品房认购书》有效，于2016年7月2日予以解除。双方签订的《商品房认购书》解除后，双方应根据自己的过错承担相应的责任。华盛房地产公司依法应当返还孙占彩已交纳的定金50000元、首付款113970元。孙占彩要求华盛房地产公司支付该购房款从2010年8月24日起至返还之日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息的诉请，依法不予支持。孙占彩要求华盛房地产公司支付迟延交房违约金49191元之请求，因孙占彩主张的违约金明显偏高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，并根据公平、诚实信用原则予以衡量，应调整为已付购房款的5%较为合理，依法支持8198.5元（163970元×5%=8198.5元）。华盛房地产公司的辩称理由没有必要的事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、孙占彩与华盛房地产公司签订的《商品房认购书》有效，于2016年7月2日予以解除。二、本判决生效后十日内，华盛房地产公司返还孙占彩已交定金50000元、首付款113970元，共计163970元。三、本判决生效后十日内，华盛房地产公司支付孙占彩逾期交房违约金8198.5元。四、驳回孙占彩的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3270元，由孙占彩负担1660元，华盛房地产公司负担1610元。
二审期间，双方均未向本院提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，故二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为双方当事人是否存在违约行为，违约责任应如何承担的问题。
双方当事人签订的《商品房认购书》为有效合同，双方均应按约履行其义务。合同签订后，华盛房地产公司未按时向孙占彩交付涉案房屋构成违约，故其应承担逾期交房的违约责任。华盛房地产公司在取得该商品房预售许可证等五证齐全的情况下，通过报纸公告的方式两次通知孙占彩前来办理涉案房屋的商品房买卖合同、银行按揭贷款手续等，孙占彩一直未前来办理商品房买卖合同、银行按揭贷款手续等，其行为明确表示不再履行合同，构成根本性违约。故华盛房地产公司单方解除《商品房认购书》合法有效，一审判决双方签订的《商品房认购书》有效予以解除正确。因孙占彩主张的逾期交房违约责任明显偏高，其亦存在违约行为。故一审判决以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，根据公平、诚实信用原则予以衡量，由华盛房地产公司承担逾期交房违约金8198.5元并无不当。根据双方签订的《商品房认购书》约定，合同的定金为50000元，因孙占彩的根本违约，故其应承担50000元的违约金。华盛房地产公司请求扣除孙占彩的全部已交款项加重了孙占彩的违约责任，且无法律依据，对此请求不予全部支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初8589号民事判决第一、三、四项；
二、变更陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初8589号民事判决第二项为：本判决生效后十日内，由上诉人榆林市华盛房地产开发有限公司返还被上诉人孙占彩已交首付款113970元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3270元，二审案件受理费3740元，共计
7010元。由上诉人华盛房地产公司承担2110元，由被上诉人孙占彩承担4900元。
本判决为终审判决。
审判长 徐晓炯
审判员 白成钰
审判员 吴凤凤
二〇一八年六月六日
书记员 张羽苗