广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终16861号
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏琳娜，女，1977年12月1日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：葛莉慧，女，1988年1月19日出生，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：杨飞、廖秋权，均为广东广悦律师事务所律师。
原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：阮广杰。
上诉人苏琳娜因与被上诉人葛莉慧、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初10104号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人苏琳娜、被上诉人葛莉慧及其代理人杨飞、廖秋权到庭参加诉讼。满堂红公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
苏琳娜上诉请求:一、撤销一审判决第二项，改判葛莉慧向苏琳娜支付违约金530000元；二、本案一、二审的诉讼费、保全费由葛莉慧负担。理由如下：1.本案房屋成交价为265万元，目前该房屋的市场成交价也只是270万元，不存在大幅上涨的情况。2.苏琳娜出资赎契后，原房贷与其他类型贷款融资成本相比，共产生利息损失41.6万元。首先，苏琳娜完成赎契后果无法逆转，苏琳娜不能因合同无法解除或继续履行，恢复到赎契前的贷款利率与贷款状态，众所周知购房时办理的按揭贷款利率较低，还款时间较长，是其他贷款无法比拟的，本案买卖合同附件中也作出了约定：出资赎契方完成赎契手续后，因另一方违约导致的交易失败，违约金需从原约定的成交价10%增至20%，苏琳娜与葛莉慧签订的房屋买卖合同是链家提供的范本合同，并没有就本次交易修改任何条款，可见，提前还贷后房屋无法交易过户，会对赎契方造成严重经济损失，因此才会作出该约定。其次，苏琳娜于2015年9月份就本案房屋在中国银行办理房贷，贷款总额101万元，贷款期为20年，其中公积金贷款50万元，年利率3.25%，商业贷款是51万元，年利率为基准利率下浮12%，即年利率是4.31%，两项贷款共需支付利息总额为43.26万元。3.涉案房屋现已无法办理房屋贷款业务，苏琳娜只能通过其他抵押贷款方式进行融资，根据目前我国个人非房贷贷款利率，同样的101万元贷款20年，苏琳娜需要支付利息合共84.6万元，与原来的房贷相比需额外支付利息41.6万元。4.本案审理已经有近一年，期间，苏琳娜已把新购的房屋作退房处理，损失定金之余还支付了高额的民间借贷利息，合共损失22万元，连同上述的利息差额损失，苏琳娜共损失63.6万元。经济巨额损失与长时间的精神压力以及高额诉讼费和律师费，苏琳娜现无法承担，本案二审苏琳娜也没有能力再请律师作为代理人出庭。请求法庭考虑是葛莉慧违约在先，以及苏琳娜的实际情况，判决葛莉慧按合同约定支付成交价20%的违约金，一审、二审的诉讼费由葛莉慧承担。
葛莉慧二审答辩称：一、一审法院适用法律正确，苏琳娜主张一审法院调整违约金不当，没有事实和法律依据。1.葛莉慧在本案交易中不存在任何主观过错。首先，葛莉慧在交易最初时就已经清晰披露了购房资格的事项给中介方，不存在恶意隐瞒的事实；其次，葛莉慧在办理广州户口过程中从未拖延，相反，为了尽快完成交易，葛莉慧积极通过自身能力大大缩短了入户广州的办理时间。由于中国南方人才市场的工作失误才导致的迟延。而葛莉慧在获知上述情形后立即向广州市政务服务中心递交相关材料，且千方百计地加快办理进度，在重新递交入户申请材料后两个月左右就办理了广州的户口，于2017年10月25日获得购房资格，涉案房屋具备履行条件。最后，葛莉慧一直与苏琳娜积极协商继续履行合同的方式，促成交易。在苏琳娜因葛莉慧户口办理问题进行协商时，为打消苏琳娜担心不能尽快收到贷款的顾虑，葛莉慧主动提出可适当提高房价或一次性付清余款。二手房交易中银行发放贷款时间比较长，从递件过户到收到贷款，一般都在两个月以上甚至超过半年。葛莉慧为促进交易已作出了巨大让步和诚意，完全足以保障苏琳娜的合同利益，而不会造成其利益遭受任何损失。2.苏琳娜的合法利益并未因案涉交易受损反而从中获益，葛莉慧才是受害者。首先，葛莉慧早已具备购房资格，而苏琳娜另行认购的房产也急需办理交易手续，此时，最有利于双方利益的解决方案应当是尽快办理过户。葛莉慧为此也不断作出让步，但苏琳娜均予以拒绝。苏琳娜上述行为的根本原因是，苏琳娜可以从合同解除中获益：第一，房价不断上涨，苏琳娜在2017年10月网上放盘时的价格已比双方约定的交易价格高出25万元，当时挂牌价是290万元；第二，苏琳娜向银行提前还贷的资金全部来源于葛莉慧已支付的定金20万元和首期房款86万元（苏琳娜提前还款所需总金额为98.66万元），苏琳娜无偿占用葛莉慧的资金用于提前偿还银行贷款，无需再支付贷款利息给银行；第三，要求葛莉慧支付相当于房价20%即53万元的巨额违约金，可知苏琳娜从中获得巨大利益。其次，苏琳娜的获利其实就是葛莉慧的损失，葛莉慧的损失甚至超过苏琳娜的获利：第一，葛莉慧的资金长期由苏琳娜占用，遭受利息损失；第二，涉案房屋无法交易过户，葛莉慧不能取得房屋所有权；第三，葛莉慧遭受苏琳娜恶意追讨高达53万元的巨额违约金；第四，葛莉慧错过购房时机，房价不断上涨，用相同的资金已经买不到原来价位的房屋。所以说，葛莉慧才是真正的受害者，面临钱房两空的困境。3.一审法院调整违约金符合相关法律规定，也是公平合理的，依法应予维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案中，一审法院结合合同履行的情况、当事人的过错程度、预期利益及实际损失等因素，依法调整违约金为房屋成交价的5%是合理合法、公正公平的。二、苏琳娜所谓的损失是其自身行为造成的，与本案房产交易并无关联，其要求葛莉慧赔偿损失的请求缺乏法律依据。首先，苏琳娜认购房屋的行为发生在本案所涉房屋交易之前，苏琳娜在签订买卖合同前也没有将其已认购房屋和需要向他人借款购买房屋的情况告知葛莉慧或满堂红公司，故即使由此而产生损失，该损失已超过葛莉慧订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失。其次，苏琳娜在2017年5月29日认购案外中×锦观华庭时，不仅不具备购买第二套房屋的资格，甚至还未与葛莉慧签订买卖其名下房屋的《存量房买卖合同》。在目前限购政策下，苏琳娜先以较低房价认购新房、再以卖旧房得款支付新房房款的投机行为，本身就存在不具备购房资格无法交易的问题及缺乏资金按时付款的风险，故苏琳娜主张的由于认购该商品房所遭受的损失均与葛莉慧无关。尤其是苏琳娜主张的购房定金5万元的损失，完全是苏琳娜为恶意追求不当利益而主动放弃的，不应由葛莉慧承担相应责任。事实上，在葛莉慧一再让步直至愿意全额付清剩余房款的情况下，如果苏琳娜愿意继续履行买卖合同，苏琳娜完全可以按约履行认购合同，根本不需要主动解除及放弃定金。
葛莉慧向一审法院起诉请求:1、确认苏琳娜2017年9月28日解除《存量房买卖合同（链家满堂红版）》的行为无效，判令苏琳娜继续履行合同；2、苏琳娜于十日内配合葛莉慧办理涉案房屋的交易手续将房屋过户给葛莉慧；3、苏琳娜承担本案诉讼费、财产保全费5000元、担保费5300元。
苏琳娜反诉请求：1、判令葛莉慧、苏琳娜签订的《存量房买卖合同》及相关附件自2017年9月27日解除；2、葛莉慧支付违约金530000元；3、葛莉慧赔偿苏琳娜损失，包括：1）、苏琳娜购买中×的违约金225425元（以未支付的房款3550000元为本金，从2017年8月1日以每日万分之五计算至2017年12月6日即与中×解除认购书之日）；2）、苏琳娜向三个案外人借款支付首付款的利息，（1）案外人赵×明的借款，本金960000元以月利率2%计算，从2017年7月19日计算至归还之日；（2）案外人蔡×芬的借款以月利率2%计算，本金100000元，从2017年7月17日至借款归还之日；（3）案外人苏×祁的借款以月利率2%计算，本金204000元，从2017年7月15日至归还之日；3）、因葛莉慧违约导致苏琳娜向中×退订房屋所被没收的定金50000元；4、本案受理费、保全费由葛莉慧承担。
一审法院查明事实：2017年6月3日，葛莉慧(乙方)与苏琳娜(甲方)签订《存量房买卖合同》和《存量房买卖合同附件》，约定甲方将广州市海珠区玉×路2×号12××房售予乙方，总金额2650000元；乙方已知悉物业所在地政府现行限购政策及银行贷款规定，确保可提交符合相关规定的真实、有效的所须文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；双方任何一方逾期履行本合同（含附件）所列交易义务超过10天的，即构成根本违约，并承担相应的违约责任；甲方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项；乙方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向甲方支付违约金；甲方已收之购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五天内扣除违约金后的购房款余款退还乙方；满堂红（中国）置业有限公司广州分公司根据本合同之条款拟定网签手续文件，甲乙双方在签订本合同后2017年7月25日内签署网签手续的相关合同文件；乙方须在2017年6月3日支付定金200000元给甲方；甲方应在签订本合同后30天内向原抵押银行办理提前还贷手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用；甲方出资赎契，甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起5天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款；首期楼款（不含定金）860000元乙方于2017年6月30日当天付甲方；楼价余款,按揭付款，乙方按揭付款的，乙方应于2017年7月25日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部所需资料及支付贷款所需费用，甲乙双方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料；乙方拟定贷款金额为1590000元；贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的帐户内；双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后5天内由网签机构根据交易登记机关指定方式进行预约,并根据预约的时间到相应的房屋交易登记机关办理申请买卖手续;出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金；等。
2017年6月3日，苏琳娜出具《收款证明》给葛莉慧，内容为收到葛莉慧定金200000元。之后，葛莉慧、苏琳娜签订《收款证明》，证明前期葛莉慧已支付200000元，今收到葛莉慧购房首付尾款860000元，截至到2017年6月29日，苏琳娜收到葛莉慧支付的全部购房首付款。
2017年6月5日，中国银行广州珠江支行按揭中心发出《贷款提前还款受理通知书》给苏琳娜，通知苏琳娜在2017年8月1日前在供款存折中预存还款本息486600元等。
2017年8月18日，广州住房公积金管理中心出具《证明》，证明苏琳娜因购买涉案房屋在该中心申请公积金贷款，贷款金额为500000元，该笔贷款已于2017年7月23日全部结清。
2017年9月26日，苏琳娜按葛莉慧在合同中所留的联系地址邮寄《律师函》给葛莉慧，以葛莉慧至今仍不具备购买广州市房产的限购资格为由通知葛莉慧即日起解除《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》等。该函于2017年9月27日送达。2017年9月28日，苏琳娜按葛莉慧身份证地址邮寄《律师函》给葛莉慧。2017年9月29日，葛莉慧邮寄《关于〈律师函〉的回函》给苏琳娜，表示不同意解除合同，并表示同意通过现金方式一次性支付剩余房款等。
房管部门出具的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》（查册时间2017年10月12日）记载：登记附注：2017年9月5日苏琳娜；中国银行股份有限公司广州珠江支行；广州住房公积金管理中心申请涂销抵押，2017登记字15890××号存案。2017年9月6日核准登记，2017登记字15890××号存案。
葛莉慧于2017年11月7日提起本案诉讼。
诉讼中，根据葛莉慧的申请，一审法院采取财产保全措施，查封了涉案房屋的产权。
在本案审理期间，葛莉慧以苏琳娜当庭表示不愿继续履行合同、不同意调解为由，变更诉讼请求为：1、解除双方签订的《存量房买卖合同（链家满堂红）》；2、苏琳娜返还葛莉慧已支付的购房款共计1060000元及利息（自苏琳娜收到款项之日起至实际返还之日止，按照银行同期贷款利率计算，其中定金200000元自2017年6月3日起算利息、首付尾款860000元自2017年6月29日起算利息）；3、苏琳娜向葛莉慧支付违约金265000元（按照合同总金额的10%计）；4、本案诉讼费、财产保全费、担保费5300元由苏琳娜承担。
针对葛莉慧变更后的诉讼请求，苏琳娜辩称，葛莉慧变更诉求的理由是苏琳娜不同意调解，苏琳娜已经于2017年9月通知葛莉慧由于其不具备购房资格的原因而解除合同，因此该合同不能履行的情形葛莉慧早已知道。葛莉慧要求苏琳娜返还购房款及支付违约金不符合合同和法律约定，正是由于葛莉慧恶意隐瞒其不具备购房资格的行为，因此属于葛莉慧违约，苏琳娜合法行使合同解除权，应由葛莉慧向苏琳娜支付违约金。对于葛莉慧已支付的购房款，在扣除葛莉慧向苏琳娜支付的20%的违约金后，剩余的本金苏琳娜可以返还。本案是由于葛莉慧的违约行为导致，应当不予支付葛莉慧主张的利息。苏琳娜已向葛莉慧发函合同解除，合同在2017年9月已经解除。
满堂红公司对葛莉慧变更后的诉讼请求没有提交答辩意见。
另查，2017年5月22日，长春市南×区自×街道办事处及其北×社区居民委员会出具《证明》，证明葛莉慧未婚未育，未违反国家计划生育政策。广州市政务服务中心于2017年8月14日发出《受理/材料收取回执》给葛莉慧，事项名称为异地人才引进。2017年10月16日，广东省人力资源和社会保障厅发出《关于同意办理葛莉慧人才引进的复函》给广东省人才服务局。2017年10月25日，葛莉慧取得广州市户口。2018年2月5日，中国南方人才市场管理委员会办公室人事代理部出具《证明》，内容为：证明葛莉慧于2017年6月起在我部办理异地人才引进，后因其公司属于省属单位未能办理成功，经葛莉慧本人同意后已于8月底办理完毕退件手续并退还相关费用。
葛莉慧还提交了以下证据：1、葛莉慧与满堂红公司经纪人的微信聊天记录。其中2017年5月25日,葛莉慧:现在成交他也需要等我的户口办完,也不可能马上过户,所以其实我并不着急。能不能接受麻烦他回复一下。满堂红公司经纪人:你户口什么时候能落实呢。葛莉慧：起码要两个月。满堂红公司经纪人：如果这种情况你能下多少定金。葛莉慧：你先问他卖不卖再说吧。满堂红公司经纪人：肯定是卖的。2、葛莉慧、苏琳娜的微信聊天记录。其中2017年9月10日,苏琳娜：我已结清贷款，可以办网签了，你什么时候有时间？葛莉慧:我下周一周都在出差。2017年9月18日，苏琳娜：我需要的是购房资格，而不是交钱的问题，钱我是借贷付的。2017年9月21日，葛莉慧：我真心希望我们能把问题解决在诉讼之前，如果您这边有资金压力，我可以再加付几成楼款，或者我们可以再重新协商下房价。2017年9月23日，葛莉慧：如果我可以全款付款您这边可以考虑么？我争取十月底跟您办理过户。2017年9月25日，苏琳娜：你已严重违约了，之前我不知道实情的时候，不停联系你希望尽快办理网签按揭，你却一直恶意拖延我欺骗我。现在我诉诸法律权利去解决的时候，你再谎报这些事情也于事无补了。葛莉慧：关于户口我真的很抱歉，但我真的不是恶意骗你。这是南方人才市场因为我的户口办理未成功出具的退款证明，户口的事情也完全超出我的预料。我从6月份提交好了所有资料开始办，结果8月份最后审核的时候他们才告知我我需要走省属单位的路径去办理。2017年9月30日，苏琳娜：我已通过律师向您发出解除合同通知，合同亦已正式解除，烦请您配合尽快提供收款帐号，以便我按照合同约定扣除违约金后退回余款给您。3、关于召开金融市场条线专题会议的通知。4、航空运输电子客票行程单；证据2-4证明苏琳娜直到2017年9月10日才向葛莉慧提出办理网签手续，但由于葛莉慧2017年9月11日参加会议，9月12-15日到上海出差，无法确定具体时间办理网签，葛莉慧出差回来后于9月18日与苏琳娜联系第二天面谈时，苏琳娜拒绝与葛莉慧办理网签手续，并当场提出要解除合同。5、《公证书》，证明苏琳娜在双方的合同纠纷尚未解决前，就将涉案房屋在链家网上挂牌出售，售价为290万元。6、诉讼保全咨询服务合同。7、收款收据。8、葛莉慧与担保公司经办人员的微信聊天记录。证据6-8证明葛莉慧委托广东啄木鸟征信服务公司代为处理诉讼保全担保事宜，并已支付委托代理费用5300元。9、中国南方人才市场办文呈批表。
苏琳娜质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，无法确认微信对话双方是何人，且对话的内容苏琳娜在该证据出示之前并不清楚。苏琳娜代理人在翻看葛莉慧提交的涉及本证据的聊天记录的时候发现对话的双方在8月12日18点21分有一个对话，对话内容是：对方问葛莉慧是否搞定户口，葛莉慧回复没有，对方说尽快，现在都没对业主说，证明葛莉慧、满堂红公司共同隐瞒了葛莉慧不具备购房资格的事实。对证据2的真实性、合法性没有意见，关联性有意见，证明苏琳娜在9月初已经向葛莉慧催促办理网签，合同约定催促5天视为违约，因此葛莉慧违反了合同的约定。对证据3的真实性无法确认。对证据4的真实性、合法性确认，关联性认为无关。对证据5的真实性、合法性无意见，对关联性，该份在链家挂牌出售的信息是苏琳娜在10月初在网上挂出的，而房屋挂牌出售已经与本案无关，因为正是葛莉慧不具备购房资格导致了涉案房屋无法进行交易导致苏琳娜购买新的房子的意愿落空，苏琳娜再也没有出售涉案房屋的意愿。对证据6-8，该担保费不应由苏琳娜承担。对证据9的真实性、合法性、关联性不予确认。
满堂红公司的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认。证据2-4由法庭依法认定。对证据5的真实性、合法性确认，对关联性因为无法核实是何时挂上网的，需要庭后核实才能答复。
苏琳娜还提交了以下证据：1、2017年5月30日签订的《广州荔×房地产开发有限公司中××湾×号项目商品房认购协议》。2、2017年5月29日签订的《广州荔×房地产开发有限公司中××湾×号项目商品房认购补充协议》。3、中×地产收款收据。证据1-3证明苏琳娜认购“中××湾×号”D×栋5××房，并支付了定金及首期房款共2373083元。4、《承诺书》。5、《客户特殊要求书面申请表》。证据4、5证明苏琳娜需自2017年8月1日起按所有未付房款的每日万分之五支付延迟付款、延迟签约违约金。6、《借据》（赵×明）及转账凭证。7、《借据》（蔡×芬）及转账凭证。8、《借据》（苏×祁）及转账凭证。9、《损失计算表》。10、广州荔×房地产开发有限公司的《通知书》（其中载明苏琳娜于2017年11月23日提出退房申请），证明因葛莉慧逾期履行义务的行为，对苏琳娜实际造成了除利息损失、违约金损失以外的经济损失定金50000元。11、苏琳娜与中介的聊天记录。2017年11月2日，苏琳娜：罗小姐，7月下旬，你当时是有向买家了解她的户口办理情况的吧？罗：经纪有了解，当时说快出来了。苏琳娜：所以你没叫我们网签是因为她没有户口网签不了？罗：是的。
葛莉慧的质证意见：对证据1-5的真实性、合法性、关联性均不确认，因为没有原件无法核实，合同没有约定葛莉慧必须在特定的日子完成过户且苏琳娜是先买房再卖房，并没有告知其已经另行购房必须在特定的日期前完成过户。对证据6-9的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据10的真实性、合法性无法确认，关联性不予认可，苏琳娜由于另外的买卖合同而产生的相关事项与本案无关。对证据11的真实性、合法性无异议，但满堂红公司陈述与事实不符，满堂红公司在8月12日之前并没有向葛莉慧了解户口办理的情况。
满堂红公司的质证意见：对证据1-10，因为不涉及满堂红公司，由法庭依法认定。
一审法院认为，葛莉慧、苏琳娜签订的《存量房买卖合同》和《存量房买卖合同附件》，是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。
合同的解除问题。合同约定葛莉慧、苏琳娜在签订本合同后2017年7月25日内签署网签手续的相关合同文件。苏琳娜在2017年9月10日与葛莉慧约时间进行网签，当时葛莉慧并不具备在广州购房的资格，不具备履行合同的条件，葛莉慧的行为已构成违约。为此，苏琳娜邮寄《律师函》给葛莉慧主张解除合同，该《律师函》到达葛莉慧时合同解除。故苏琳娜要求确认葛莉慧、苏琳娜签订的《存量房买卖合同》及相关附件自2017年9月27日解除，合法合理，一审法院予以采纳。葛莉慧在本案中主张解除合同，一审法院不予采纳。
违约金的问题。因葛莉慧的原因导致合同的解除，故葛莉慧要求苏琳娜支付违约金，无理，一审法院予以驳回。苏琳娜要求葛莉慧支付违约金，合法合理，一审法院予以采纳。按照合同约定，葛莉慧根本违约的，应按该房地产成交价的10%向苏琳娜支付违约金；出资赎契方出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。在本案葛莉慧、苏琳娜之间买卖合同的履行中，葛莉慧虽然在客观已构成违约，但从证据来看，葛莉慧、苏琳娜在签订买卖合同之前并无联系，葛莉慧在签订买卖合同前已告知满堂红公司其户口的问题并要求满堂红公司询问苏琳娜的意见，足以证明葛莉慧并无违约的主观故意。众所周知，目前广州市房屋的价格相比双方签订合同时的价格高，故一审法院认定合同约定的违约金标准过高，综合本案的实际，结合合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院依法调整确定按成交价的5%计算。
赔偿损失的问题。首先，对苏琳娜提供的损失的证据，对无提供原件核对的部分，葛莉慧不予确认，故本案不予认定。其次，即使存在苏琳娜认购房屋和向他人借款的事实，但认购房屋的行为发生在葛莉慧、苏琳娜签订合同前，苏琳娜在与葛莉慧签订合同前并无将其已认购房屋和需要向他人借款购买房屋的情况告知葛莉慧或满堂红公司，故即使由此而产生损失，该损失已超过葛莉慧订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失。故对苏琳娜要求葛莉慧赔偿损失的请求，一审法院不予采纳。
房款和利息的问题。葛莉慧、苏琳娜签订的合同已解除，故葛莉慧要求苏琳娜返还已付的房款，有理，一审法院予以支持。至于房款的利息，鉴于一审法院已对葛莉慧应支付给苏琳娜的违约金标准进行了调整，故对葛莉慧该利息请求一审法院不予采纳。
担保费的问题。因财产保全而支出的担保费并非诉讼的必要开支，葛莉慧要求苏琳娜承担该费用，缺乏依据，一审法院不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第一款（四）、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，于2018年6月14日判决如下：一、原告葛莉慧与被告苏琳娜签订的《存量房买卖合同》和《存量房买卖合同附件》于2017年9月27日解除。二、原告在本判决生效之日起10日内，支付解除合同的违约金132500元给被告。三、被告在本判决生效之日起10日内，返还房款1060000元给原告。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费22057元（其中受理费17057元，财产保全费5000元），由原告负担4889元，被告负担17168元。本案反诉受理费6765元，由原告负担3685元，被告承担3080元。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对苏琳娜的上诉请求与葛莉慧的答辩意见，分析如下：
本案二审双方争议的焦点为一审法院酌情调整违约金是否合理。首先，从一审当事人提交的微信记录来看，葛莉慧对自己入户广州前没有购房资格是清楚的，而且也告知了中介公司，即原审第三人满堂红公司，并向中介人员表明如出售方同意给予其办理入户的期间，其才同意购买涉案房屋。而从苏琳娜此后向中介人员询问葛莉慧入户手续是否已经办妥的情况来看，苏琳娜应是知悉葛莉慧需办理入户才具备购房资格的。由此可见，葛莉慧并无故意隐瞒其未具备广州市购房资格的事实，尽管本案由于葛莉慧延误未及时办妥入户手续，不具备购房资格，导致苏琳娜提出解除双方签订的房屋买卖合同，但葛莉慧并无违约的主观故意。其次，合同履行过程中，葛莉慧已按约定向苏琳娜支付了定金及首期款1060000元，并不存在拖延的情形，可见其履约是积极的，而苏琳娜收取葛莉慧首期款后用于还贷，已实际使用了葛莉慧的购房款。即便苏琳娜存在事前认购案外房屋最终未成交的事实，但苏琳娜自认其认购案外房屋时并无购房资格，且认购案外房屋在本案双方签订房屋买卖合同之前，而苏琳娜在签订涉案合同前并无将其已认购房屋和需要向他人借款购买房屋的情况告知过葛莉慧或满堂红公司。因此，苏琳娜因认购案外房屋遭受的损失应由其自行承担。再次，从苏琳娜发出解除合同《律师函》后即再次将涉案房屋放盘出售的价格高于双方合同约定的交易价格来看，一审法院认为目前广州市房屋的价格相比双方签订合同时的价格高有一定的依据。据此，综合本案双方履约的实际情况，当事人的过错程度及预期利益等因素，一审法院依法调整违约金按成交价的5%计算于法无悖，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人苏琳娜的上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7262.50元，由上诉人苏琳娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑怀勇
审判员 韩志军
审判员 谭红玉
二〇一八年十月十五日
书记员 钟明丽
区敏儿