云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终6166号
上诉人（原审被告）：云南博鼎房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区仕林街商饮中心8幢二层54号。
法定代表人：包律。
委托诉讼代理人：田映钧，云南实力律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：吕宗彩，女，汉族，1979年8月10日出生，住昆明市呈贡区。
委托诉讼代理人：资庆元，男，1948年12月30日出生，汉族，住昆明市五华区。特别授权代理。
上诉人云南博鼎房地产开发有限公司因与被上诉人吕宗彩商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初2613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日受理后，依法组成合议庭，对本案公开进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：2015年8月11日，原告吕宗彩（乙方）与被告博鼎公司（甲方）签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的项目名称为“博鼎上城A1-2地块”负2层D76号商铺，建设面积11.7平方米，房屋总价204437元。合同第七条关于交付期限约定：甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金，本合同继续履行。同日，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，第二条约定：甲方在本合同第七条约定交房期限前组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方验收合格，即达到本合同第七条约定的交房条件。在商品房达到交房条件后，甲方在报纸上刊登交房公告，甲方即已履行交房的通知义务。原告于签订合同的同日，向被告交纳了全部购房款。2016年12月26日，被告博鼎公司在《春城晚报》刊登了《交房公告》，要求原告于2017年2月7日至2月10日办理接房手续。另查明：原告吕宗彩购买的上述商铺所涉及的楼盘至一审开庭之日尚未办理竣工验收及备案登记手续。诉讼请求：1、依法判令被告按照双方签订的《商品房购销合同》相关条款赔偿原告2016年12月31日至2017年10月31日的违约金15573.15元；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认为：我国《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，我国《建筑法》第六十一条对建筑工程必须经竣工验收合格后，方可交付使用，已有明确的强制性规定，为规范房屋建筑工程的竣工验收，住房和城乡建设部亦印发了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的通知，其中第六条和第七条已经对竣工验收的条件及程序进行了明确规定，第八条亦明确了：负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。2017年7月10日，昆明市呈贡区住房和城乡建设局函告我院，明确了本案涉及的A1-2地块并未办理竣工验收及备案手续，博鼎公司提出有合同约定并不能排除行政法规强制性规定的适用，故对博鼎公司提出双方对竣工验收有合同约定，应按约定进行的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。经过审理查明，原告购买的涉案商铺所涉及的楼盘至今未按规定办理竣工验收及备案登记手续。被告将尚未经有关部门验收合格的商铺交付业主，违反法律规定，视为未交付，依法应按合同约定承担逾期交房的违约责任。经审查，原告主张的违约金数额，其计算标准符合双方合同约定，但其将交纳的契税、维修基金和工本费纳入购房款计算，不符合法律规定，不予认定；对吕宗彩交纳的购房款认定为204437元。原告吕宗彩在诉讼请求中只主张了2016年12月31日至2017年10月31日期间的违约金，未对之后的违约金主张权利，系自由行使处分权，不违反法律规定，故予以认定。被告应当按照合同约定支付原告2016年12月31日至2017年10月31日期间共计304天的违约金15020.9元（30天×100元+294天×204437元×0.0002）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕宗彩支付自2016年12月31日至2017年10月31日期间的逾期交房违约金15020.9元；二、驳回原告吕宗彩的其他诉讼请求。案件受理费107元，由被告云南博鼎房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人云南博鼎房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初2613号民事判决，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由为：上诉人已按合同约定的时间向被上诉人交房，不存在逾期交房的事实。双方签订的主合同第七条约定：“甲方应于2016年12月31前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。在订立合同过程中，为避免分歧，释明文意，在补充协议第二条第一款中进一步对主合同第七条的约定作了明确的释明性约定：“甲方在本合同第七条约定交房期限前组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方验收合同，即达到本合同第七条约定的交付条件”。而本案所涉房屋已于2016年12月30日即已取得了合同约定的四方验收《工程竣工验收证明书》，验收结论为合格，成就了交付条件。上诉人亦按合同约定在春城晚报上刊登了大幅交房公告，通知了被上诉人接房。本案《商品房购销合同》及其补充协议的签订过程体现了自愿、平等、协商一致，公平、公正、公开原则。被上诉人既未在签订合同前的协商阶段对公示合同范本中的相关条款提出异议，也未在合同签订后的法定期间内提出变更或撤销的主张，显见其是认可合同的各项约定的，应按合同条款执行。综上，被上诉人所诉无事实和法律依据，请求依法驳回其各项诉讼请求。
被上诉人吕宗彩答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
经询问双方当事人对一审认定事实部分均无异议。
二审中双方当事人均未提交新证据。
综上，本案经本院审理查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为：我国《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，我国《建筑法》第六十一条对建筑工程必须经竣工验收合格后，方可交付使用，已有明确的强制性规定，为规范房屋建筑工程的竣工验收，住房和城乡建设部亦印发了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的通知，其中第六条和第七条已经对竣工验收的条件及程序进行了明确规定，第八条亦明确了：负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。2017年7月10日，昆明市呈贡区住房和城乡建设局函告一审法院，明确了本案涉及的A1-2地块并未办理竣工验收及备案手续，上诉人提出有合同约定并不能排除行政法规强制性规定的适用，故对上诉人提出双方对竣工验收有合同约定，应按约定进行的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。经过审理查明，被上诉人购买的涉案商铺所涉及的楼盘至今未按规定办理竣工验收及备案登记手续。故一审法院认定上诉人应当按照合同约定支付被上诉人2016年12月31日至2017年10月31日期间的违约金并无不当，被上诉人的诉请于法有据，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百一十八条之规定及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币107元，由上诉人云南博鼎房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 斌
审判员 姚 丹
审判员 古维贤
二〇一八年八月二十八日
书记员 黄秋茼