四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终8696号
上诉人（原审原告，反诉被告）：成都迅驰大厦有限公司，住所地：成都市金牛区营门口路。
法定代表人：刘大犇，总经理。
委托诉讼代理人：许春玲，四川思沃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：成都市金牛区米多网吧，住所地：成都市金牛区金牛大道营门口路××号××楼××室。
投资人：罗程，总经理。
委托诉讼代理人：柴春明，四川建春律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：王晓雨，男，1986年7月3日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：柴春明，四川建春律师事务所律师。
上诉人成都迅驰大厦有限公司（以下简称迅驰公司）与被上诉人成都市金牛区米多网吧（以下简称米多网吧）、王晓雨房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初6185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
迅驰公司上诉请求：改判撤销一审判决第二、三、四项，改判米多网吧、王晓雨向迅驰公司支付违约金380649.04元。事实和理由：双方签订的租赁合同合法有效，因此在认定米多网吧和王晓雨构成违约的情况下，且迅驰公司已经举出了包括5个月空置期和中介费等实际损失的证据的情况下，应按照合同约定支持迅驰公司关于违约金的主张。同时，本案中迅驰公司不存在违约情形。
米多网吧、王晓雨共同辩称，根据合同约定，租赁面积为550平方米，但实际面积仅仅只有400平方米，且迅驰公司将电梯间违规改造成了营业用房，因此迅驰公司构成违约；迅驰公司将租赁房屋贴上封条，导致米多网吧部分物品无法取回；合同第12条约定了违约的情况下保证金和预付租金不予退还，第18条又约定要支付未履行期间租金银行利率的四倍，条款之间存在矛盾；迅驰公司未开具发票。请求驳回上述，维持原判。
迅驰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）；2.米多网吧、王晓雨向迅驰公司支付违约金392670元；3.米多网吧、王晓雨负担本案的诉讼费。
米多网吧、王晓雨向一审法院反诉请求：1.请求人民法院依法解除迅驰公司与米多网吧、王晓雨于2015年1月4日签订的《合同》；2.迅驰公司承担违约责任，退还迅驰公司多收的房屋租金143100元，支付违约金10万元，退还保证金3.3万元，并赔偿米多网吧、王晓雨装饰、装修损失5万元；3.迅驰公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年1月4日，米多网吧、王晓雨与迅驰公司签订《合同》，《合同》第二条约定，米多网吧、王晓雨承租位于成都金牛大道营门口路××号××楼××室房屋，出租房屋面积为550平方米（建筑面积/使用面积/套内面积），每月租金为33000元，租期为72个月，自2015年3月16日起至2021年3月15日止；《合同》第六条约定，米多网吧、王晓雨交纳保证金33000元，在合同签订之日起3日内支付；《合同》第十二条约定，在租赁期内，米多网吧、王晓雨未经迅驰公司同意，中途擅自退租的，米多网吧、王晓雨所交的保证金和预付租金作为违约金不予退还，若支付的违约金不足弥补迅驰公司损失的，米多网吧、王晓雨还应承担赔偿责任；甲方（迅驰公司）违约责任处理规定，迅驰公司因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方（米多网吧、王晓雨）本合同年租金总额5%的违约金；《合同》第十八条约定，双方协商一致补充以下条款，违约方向守约方支付违约金的计算方式，违约方按照合同未履行期间租金总额的同期银行贷款基准利率的4倍向守约方支付违约金。违约金计算公式为：未履行期间租金总额*银行同期贷款基准利率*4。合同签订后，米多网吧经营了一年零两个月，2016年5月29日，米多网吧向迅驰公司寄送《告知书》，由于环境的影响，人流量很少，行业竞争太大，房租偏高等问题，导致经营状况仍无起色，累计亏损较多，于2016年6月16日正式退租。各方当事人对前述事实没有争议，本院予以确认。庭审中，迅驰公司、米多网吧、王晓雨一致认可：米多网吧、王晓雨的租金从2015年3月分付到2016年6月，保证金33000元也支付给迅驰公司；双方一致同意涉案的租赁合同已于2016年6月16日实际解除。迅驰公司自认涉案租赁房屋使用面积不足550平方米，大约400平方米左右。
一审法院认为，米多网吧、王晓雨与迅驰公司签订的《合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。因米多网吧向迅驰公司寄送《告知书》，因经营状况仍无起色，累计亏损较多，于2016年6月16日正式单方退租，并搬出涉案房屋。在庭审中双方一致认可：米多网吧、王晓雨与迅驰公司签订《合同》于2016年6月16日解除。关于本诉，一审法院对迅驰公司依法解除迅驰公司与米多网吧、王晓雨于2015年1月4日签订的《合同》诉请，予以支持，并确认双方租赁合同关系于2016年6月16日解除。租赁合同解除后，关于迅驰公司主张米多网吧、王晓雨支付违约金392670元的诉请，迅驰公司要求米多网吧、王晓雨支付违约金的计算标准是依据《合同》第十八条，一审法院认为因《合同》的第十二条三项明确约定，若合同未到期，米多网吧退租，保证金不予退还和预付租金作为违约金不予退还，米多网吧支付的违约金不足以弥补迅驰公司损失的，还应承担赔偿责任。因迅驰公司对米多网吧、王晓雨提前退租产生的损失未提出相应有效证据予以证明，故一审法院只支持迅驰公司对米多网吧、王晓雨缴纳的保证金33000元不予退还。关于米多网吧、王晓雨还提出迅驰公司擅自违法改造公用电梯的辩称理由，因未提出相应证据予以证明，故一审法院不予支持。关于反诉中，米多网吧、王晓雨提出因迅驰公司未足额提供550平方米的承租房而要求迅驰公司承担违约责任，退还迅驰公司多收的房屋租金143100元、支付违约金10万元，退还保证金3.3万元，并赔偿米多网吧、王晓雨装饰、装修损失5万元的诉请，因《合同》第二条约定，米多网吧、王晓雨承租位于成都市金牛区营门口路45号的迅驰大厦2楼201室房屋，出租房屋面积为550平方米（建筑面积/使用面积/套内面积），故没有明确约定清楚550平方米是建筑面积/使用面积/套内面积，视为约定不明确，且米多网吧于2016年5月15日向迅驰公司寄送《告知书》载明：因经营状况仍无起色，累计亏损较多，于2016年6月16日正式单方退租，故米多网吧、王晓雨提出因迅驰公司违约不能成立，一审法院对米多网吧、王晓雨该项诉请不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，一审判决如下：一、确认迅驰公司与米多网吧、王晓雨之间的租赁合同关系于2016年6月16日解除；二、迅驰公司对米多网吧、王晓雨缴纳的保证金33000元不予退还；三、驳回迅驰公司其他诉讼请求；四、驳回成都市金牛区米多网吧、王晓雨的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费7190元（减半收取3595元），由米多网吧、王晓雨负担1000元，由迅驰公司负担2595元，反诉案件受理费3096元（减半收取1548元），由米多网吧、王晓雨负担。
二审中，双方没有提交新证据。
二审另查明，米多网吧于2015年5月25日办理的网络文化经营许可证载明经营面积为391平方米。二审中，各方当事人均认可迅驰公司实际给予了米多网吧、王晓雨一个月免租装修期。
本院认为，2015年1月4日米多网吧、王晓雨与迅驰公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应依照合同约定，及时全面履行合同义务。本案争议焦点在于：在本案履行过程中迅驰公司是否存在违约行为；米多网吧是否应向迅驰公司支付违约金及违约金数额。
关于迅驰公司是否存在违约行为。米多网吧、王晓雨认为，迅驰公司出租的房屋面积不符合合同约定，同时违规将电梯间作为出租用房供其使用。本院认为，双方订立的合同中并未明确约定米多网吧、王晓雨的租赁面积为建筑面积还是套内面积。同时，米多网吧、王晓雨至迟在2015年5月办理经营许可证时就已知晓其实际使用面积，而并无证据证明其至本案诉讼前对此提出过异议，且王晓雨、米多网吧长期按照合同约定支付租金，应视为其对该实际租赁面积和租金的认可。米多网吧、王晓雨也并未提供证据证明迅驰公司违规将电梯间作为出租房供其使用。因此，本院对米多网吧、王晓雨关于迅驰公司存在违约行为的主张不予支持。本案中，米多网吧、王晓雨还主张迅驰公司未开具发票，本院认为，合同并未约定支付租金以开具发票为前提，故其抗辩理由亦不能成立。
关于米多网吧、王晓雨是否应向迅驰公司支付违约金及违约金数额。本院认为，米多网吧、王晓雨在合同履行期间，擅自腾退出租房屋，导致合同于2016年6月16日实际解除，其行为构成违约，米多网吧、王晓雨应承担相应的违约责任。案涉房屋租赁合同第十二条和第十八条均是针对违约金作出的约定，两条款均系当事人真实意思表示，迅驰公司均可将其作为主张违约金的依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在米多网吧、王晓雨仅提前半月告知即擅自退租的情况下，迅驰公司临时另行寻找承租方一般会产生相应的房屋空置期，同时考虑到迅驰公司实际给予了米多网吧、王晓雨一个月免租期及本案中米多网吧、王晓雨构成根本违约，违约金应体现一定的惩罚性等因素，本院酌情确定迅驰公司在不退还保证金的情况下，米多网吧、王晓雨向迅驰公司支付违约金15万元。
综上所述，上诉人迅驰公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初6185号民事判决第一项、第四项；
二、撤销成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初6185号民事判决第二项、第三项；
三、成都市金牛区米多网吧、王晓雨于本判决生效之日起十五日内向成都迅驰大厦有限公司支付违约金15万元；
四、驳回成都迅驰大厦有限公司其他诉讼请求。
本案一审案件本诉受理费7190元，减半收取3595元，由成都市金牛区米多网吧、王晓雨负担2595元，成都迅驰大厦有限公司负担1000元，一审反诉案件受理费3096元，减半收取1548元，由成都市金牛区米多网吧、王晓雨负担，二审案件受理费7190元，由成都市金牛区米多网吧、王晓雨负担4000元，成都迅驰大厦有限公司负担3190元。
本判决为终审判决。
审判长 张引千
审判员 王 果
审判员 赵 韬
二〇一七年八月二十一日
书记员 黄 迪