吉林省集安市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)吉0582民初761号
原告赵洪庆，男，汉族，集安市人，无职业。住所地集安市。
被告集安市种子公司。
法定代表人，宋世刚，留守处负责人。
委托代理人金鹏，吉林邦安律师事务所。
被告吉林省原种繁殖场。
法定代表人张友江，场长。
委托代理人王学保，吉林响铃律师事务所律师。
第三人孟广清（增骅公司开发种子公司地段的项目负责人与增骅公司是挂靠关系），女，，汉族，集安市人，个体工商户，住所地吉林省集安市。
委托代理人吴晶波，吉林安邦律师事务所，律师。
原告赵洪庆诉被告集安市种子公司、吉林省原种繁殖场及第三人孟广清确认合同有效纠纷一案，本院于2016年6月13日受理后，依法由审判员谢连群担任审判长、与审判员刘明颖、审判员董仁涛依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告、第三人及代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赵洪庆向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告吉林省原种繁殖场的房屋买卖协议有效。2、位于集安市鸭江路产权证号9167，面积733.74平方米的房屋归原告所有。
原告赵洪庆诉称，被告集安市种子公司因欠被告吉林省原种繁殖场货款，经吉林省公主岭市人民法院判决后，于2007年9月28日，将集安市种子公司位于鸭江路产权证9167，面积为733.74平方米的楼房裁定以物抵债方式抵顶给了被告吉林省原种繁殖场。2007年10月18日，原告与被告吉林省原种繁殖场签订了房屋买卖协议，原告以50万元价格购买了该房屋，并交付了全部价款及全部购房税费，于2015年3月17日由集安市房屋产权管理中心办理了产权证明。2016年5月24日，吉林省公主岭市人民法院作出了（2016）吉0381执监字第1号执行裁定书，撤销了原执行给被告吉林省原种繁殖场的以物抵债裁定。原告依据公主岭市人民法院的原执行裁定，与被告吉林省原种繁殖场签订的房物买卖协议，取得的被告集安市种子公司房屋，房屋被撤销。现原告向人民法院提起诉讼，要求确认被告集安市种子公司位于集安市鸭江路产权证号9167的房屋是善意取得，所有权归原告所有。
原告为证明其主张提交的证据如下：
1、2007年10月18日原告赵洪庆与被告吉林原种繁殖场房屋买卖协议书。2、2007年9月28日吉林省公主岭市人民法院（2000年）公法异执第8号民事裁定书一份。3、2007年10月19日吉林省公主岭市人民法院（2000年）公法异执第8号协助执行通知书一份。4、房屋所有权登记证明一份。5、通化市中级人民法院行政判决书一份。6、吉林省高级人民法院（2009）吉确申字第1号裁定书一份。7、吉林省集安市人民法院（2016）吉0582行初1号民事判决书一份。8、吉林省公主岭市人民法院（1997年）公经初字508号民事判决书一份。9、房屋所有权证存根证明一套。10、集安市增骅房地产开发有限公司向集安市管理处对诉争房屋产权调换安置。
被告集安市种子公司辩称，一、答辩人不是本案适格被告。答辩人与本案的原告和被告吉林省原种繁殖场不存在合同关系，不是本案的适格被告。二、原告赵洪庆与被告吉林省原种繁殖场房屋买卖协议属无效协议。（一）协议违反了法律的强制规定。其双方签订了房屋买卖协议的时间是2007年10月18日。但是该房屋所在区域，早在此时间前，政府已将该房屋的土地使用权收回。并对该房屋发放了《拆迁许可证》，该土地已经被政府出让给了集安市增骅房地产开发有限公司，并给该公司发放了《建设用地规划许可证》《用地批准书》等文件。根据《房地产管理法》第三十八条之规定：“下列房地产，不得转让：因政府已经收回了该房屋的土地使用权，因此属于法定不可转让之房屋。（二）协议也同时违反了房地不能分离的规定。（三）该协议属于以合法形式掩盖非法目的协议，公主岭法院法官滥用职权，以执行为名到集安查封争议房屋。本案的原告并非以买卖房屋为真实目的，只是利用买卖协议的合法形式，帮助滥用职权法官达到继续要挟和勒索施工方，获取非法利益的目的。（四）该协议属于恶意串通，损害国家和第三人利益的协议。本案也属于恶意诉讼。原告与被告吉林省原种繁殖场，具有利益一致性。在赵洪庆起诉集安市房屋产权管理中心和第三人吉林省原种繁殖场、集安市增骅房地产公司撤销行政登记案件中，赵洪庆与第三人吉林省原种繁殖场，互相帮助，诉求一致，充分表明了其利益是一致的。三、本案原告无法取得房屋所有权（一）协议违法无效。房屋因土地使用权易主，不能取得所有权登记：房物因列入拆迁范围，不得转让，也不能取得所有权登记：不动产以登记才能取得所有权。本案诉争的房屋未经过户登记，因此，原告不能取得所有权。（二）原告不符合善意取得。四、本案应当追加集安市增骅房地产开发有限公司和孟广清为第三人参加诉讼。本案诉争房屋土地，已由政府收回出让给集安市增骅房地产开发公司。诉争的房屋，已经于2006年卖给项目负责人孟广清。该公司和孟广清与本案有法律上的利害关系，依据民事诉讼法，应当依法追回本案第三人参加诉讼。
被告集安市种子公司为证明其主张提交的证据如下：
1、集安市经济开发区国有土地使用权收购合同。2、土地使用权出让合同。3、集安市人民政府批准的《使用土地批准书》4、建设项目选址意见书。5、建设用地规划许可证。6、《房屋拆迁许可证》。7、房屋拆迁公告。8、房地产买卖协议书。9、辽源市法院刑事判决书（2012）辽西刑初字第61号。10、吉林省高级法院裁定书（2009）吉确申字第1号。11、公主岭市法院执行裁定书（2016）0381执监第1号。12、集安市房产管理中心关于撤销吉林省原种繁殖场的房屋登记及收回赵洪庆房屋所有权登记证明通知。13、通化市中级人民法院（2016）吉05行终49号行政判决书。14、2007年12月30日集安市人民法院赵洪庆调查笔录一份及集安市人民法院（2007）集民一初字642号民事裁定书。15、赵洪庆购房款五十万元收据。
被告吉林省原种繁殖场辩称，我们将通过公主岭法院执行程序诉争的房屋所有权转让给了本案原告赵洪庆，原告赵洪庆办理了过户手续。我们同意原告的诉讼请求。
被告吉林省原种繁殖场，未向法院提供证据。
第三人孟广清辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据应当予以驳回。第一原告取得房屋不是善意取得，第二价格不合理。原告交房款50万元是假的。第三转让房权没有法律意义上的登记，该土地已由集安市人民政府挂牌出让给增骅房地产公司。如果本案依照原告的诉求会导致一地二主。
第三人孟广清为证明其主张提交的证据如下：
1、2007年12月27日集建拆许字21号房屋拆迁许可证。2、2006年4月11日与种子公司全体职工签订的房地产买卖协议书。
集安市增骅公司称争议房屋买卖与公司无关，不参加本案诉讼。
根据原告诉称、被告及第三人辩称，经当庭举证、质证、辩论，针对本案争议焦点，本院对证据分析认证如下：
当事人无异议的证据有：原告赵洪庆提供的：1、2007年9月28日吉林省公主岭市人民法院（2000年）公法异执第8号民事裁定书一份。2、2007年10月19日吉林省公主岭市人民法院（2000年）公法异执第8号协助执行通知书一份。3、房屋所有权登记证明一份。4、通化市中级人民法院行政判决书一份。5、吉林省高级人民法院（2009）吉确申字第1号裁定书一份。6、吉林省集安市人民法院（2016）吉0582行初1号民事判决书一份。7、吉林省公主岭市人民法院（1997年）公经初字508号民事判决书一份。被告集安市种子公司提供的证据：1、吉林省高级法院裁定书（2009）吉确申字第1号。2、集安市房产管理中心《关于撤销吉林省原种繁殖场的房屋登记及收回赵洪庆房屋所有权登记证明通知》。3、通化市中级人民法院（2016）吉05行终49号行政判决书。4、辽源市法院刑事判决书（2012）辽西刑初字第61号。5、公主岭市法院执行裁定书（2016）吉0381执监第1号。6、赵洪庆购房收据。
对上述证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告赵洪庆提供的：1、2007年10月18日，原告赵洪庆与被告吉林省原种繁殖场签订的房屋买卖合同，原告赵洪庆、被告吉林省原种繁殖场没有异议，因为真实的反映了房屋买卖的事实，被告集安市种子公司对合同正真实性、合法性有异议，但没有确实充分的证据加以证明，对原告提供的房屋买卖合同本院予以采信。对原告赵洪庆提交的集安市增骅房地产开发有限公司房屋拆迁补偿协议，同意对原告赵洪庆购买被告集安市种子公司办公楼进行产权置换，能够证明被告集安市种子公司主张该房屋的另一买受人集安市增骅房地产开发有限公司对原告赵洪庆购买房屋的认可，对该证据本院予以采信。被告集安市种子公司提供的：1、集安市经济开发区国有土地使用权收购合同。2、土地使用权出让合同。3、集安市人民政府批准的《使用土地批准书》4、建设项目选址意见书。5、建设用地规划许可证。6、《房屋拆迁许可证》。7、房屋拆迁公告。原告赵洪庆、被告吉林省原种繁殖场对该证据的真实性无异议，但该组证据证明不了原告赵洪庆购买房屋时有恶意行为，对该证据本院不作为案件定案依据。对被集安市种子公司提供的房屋买卖协议书证明该房屋已经转让予增骅房地产开发有限公司项目负责人孟广清，原告赵洪庆、被告吉林省原种繁殖场有异议，认为该协议无单位公章。本案诉争的房屋登记在被告集安市种子公司名下，对该买卖协议书本院不予采信。对被告集安市种子公司提供的2007年10月30日本院调取赵洪庆调查笔录，赵洪庆当庭认可，购房时是以他人名义购买，而实际购房人是原告赵洪庆。对这一事实本院予以采信。第三人孟广清提供2007年12月27日集建拆许字21号许可证、房屋买卖协议原告赵洪庆、被告集安市种子公司、吉林省原种繁殖场对证据真实性没有异议，本院予以采信。对2006年4月11日与种子公司全体职工签订房地产买卖协议书，原告赵洪庆、被告吉林省原种繁殖场有异议，确认不了双方买卖成立，向省院申诉时，省院确认了诉争房屋的所有人，对该证据不予采信。
经本院审理查明：1998年6月23日，公主岭市法院作出（1997）公经初字第508号民事判决书，被告集安市种子公司给付原告吉林省原种繁殖场玉米种子款517,609.40元、装卸费420元及利息86,158.65元，案件受理费10,200.00元由被告负担。因集安市种子公司在法定期限内未履行给付义务，吉林省原种繁殖场向公主岭市法院申请执行。该院于2000年6月5日予以立案，标的额是614，388.05元。2007年9月28日经公主岭市法院作出了（2000）公法移执字第8号民事裁定书，将集安市种子公司所有的733.74平方米办公楼经第一次拍卖，流拍后将该楼抵顶给吉林省原种繁殖场。2007年10月18日吉林省原种繁殖场将该楼房以50万元价格出售给原告，双方签订房屋买卖协议后，原告付清房款，吉林省原种繁殖场将房屋交付给原告。依据公主岭人民法院的执行裁定和原告与吉林省原种繁殖场的买卖协议，原告于2015年3月17日办理了产权登记证明将房屋过户到自己名下。因第三人孟广清（增骅公司开发种子公司地段的项目负责人与增骅公司是挂靠关系）向吉林省高级人民法院申诉，申诉的理由：1.公主岭市法院查封和以物抵债的733.74平方米房屋（集安市种子公司办公楼后楼，以下简称后楼）是申诉人的财产；2.查封和以物抵债的后楼不是置换物，本案不存在置换；3.公主岭市法院剥夺了申诉人的执行异议权；4.公主岭市法院对债权人主体认定错误，将申诉人的财产执行给了执行案件的案外人；5.公主岭市法院伪造拍卖会通知和送达回证，评估和拍卖程序违法；6.公主岭市法院超标的查封。
省院审查认为：1.增骅公司不是公主岭市法院查封和以物抵债的后楼所有权人。公主岭市法院于2007年5月15日查封时，后楼在种子公司名下，2007年9月28日作出以物抵债裁定时，后楼登记的房屋所有权人仍是种子公司。故对增骅公司认为后楼是其财产的申诉理由不予支持。2.查封和以物抵债的后楼不是置换无。经查，卷宗内没有集安市政府及有关部门要求置换查封物的证据材料。四平中院关于置换事实的认定，证据不足。故对增骅公司提出的本案不存在置换的申诉理由予以支持。3.公主岭市法院未剥夺申诉人执行异议权。增骅公司的执行异议是在案件执行完毕后向公主岭市法院提出的，该院经依法审查裁定予以驳回。因此，不存在公主岭市法院剥夺申诉人执行异议权的问题，故对此项申诉理由不予支持。4.公主岭市法院未将申诉人的财产执行给案外人。经查，本案的申请执行人是原种场，公主岭市法院裁定以物抵债执行给的也是原种场，而没有执行给原种场农业公司。同时做出以物抵债裁定后，种子公司为提出异议，因此不存在公主岭市法院对债权人主体认定错误的问题。故对此项申诉理由不予支持。5.关于评估拍卖程序是否违法问题。经查，在原种场不同意协商确定评估机构和拍卖机构的前提下，公主岭市法院在四平中院确定的评估机构和拍卖机构名册中采取随机的方式确定了评估机构和拍卖机构。在公主岭市法院将评估报告及限期质疑书送达种子公司时，种子公司并未提出异议。同时四平中院委托恒洋拍卖公司拍卖，依法发布了拍卖公告。虽在评估机构和拍卖机构采取随机方式的确定上没有通知被执行人种子公司到场不妥，但此行为不属于最高人民法院关于审理人民法院国家赔偿确认案件若干问题的规定（试行）第十一条中应当确认违法的情形。故对此项申诉理由不予支持。6.关于是否超标的查封问题。公主岭市法院于2007年5月15日查封后楼时，存在着同时查封前楼和仓库的事实，但该院最后的执行并未超标的。
省院同时认为，公主岭市法院查封后楼的执行行为违法。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上的建筑物适用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物”本案中，公主岭市法院查封后楼前，增骅公司已缴纳后楼使用范围内的土地使用权出让金，并向种子公司交付了大部分拆迁补偿款。在法院查封后楼是，后楼又在拆迁范围内。因此，公主岭市法院查封后楼的行为违法。
公主岭市法院以后楼抵债的执行行为违法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（三）项规定：“依法收回土地使用权的房地产不得转让。”
吉林省高级人民法院于2015年3月18日作出（2009）吉确申字第4号裁定书，裁定确认（2000）公法移执字第8号民事裁定违法。原告赵洪庆依法获得的房屋所有权证明被集安市房屋产权管理中心撤销。现房屋登记在被告集安市种子公司名下，房屋现仍在原告处管理。
本院认为，本案的争议焦点是赵洪庆购买的房屋是否为善意取得，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效，（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家，集体或者第三方利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）违反法律，行政法规的强制性规定。本案的争议焦点原告赵洪庆与被告吉林省原种繁殖场的就涉案的房屋所签的房屋买卖合同，是否存在恶意串通，损害被告集安市种子公司及第三人的利益，购买涉案房屋是否符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定除外。符合下列情形，受让人取得该不动产或动产的所有权：
（一）受让人取得该不动产或动产时是善意的；
（二）以合理价格转让；
（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
《中华人民共和国物权法》解释第15条：“受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过错，应当认定善意取得。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”
本案中，原告购买的吉林省原种繁殖场的房屋，完全符合上述要件，故应当认定为善意取得。
1.房屋“善意”的判断标准，买受人以信赖房屋登记簿中关于物权的记载。原告赵洪庆是通过人民法院执行过程中，以物抵债给案件申请执行人，依据人民法院生效的裁判文书从申请执行人处以合同方式购买所取得所有权。购买价格与市场价格相同，符合善意取得的特征，并将房屋过户到自己的名下，后因法院执行错误执行裁定被撤销，房屋登记管理部门撤销赵洪庆房屋所有权证，但不影响其主张善意取得房屋所有权。原告赵洪庆善意取得房屋所有权，事实清楚，证据确凿。
2.关于涉案房屋买卖价格是否合理，以合理的价格转让是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋交易行为。执行法院在执行该房屋时已通知有优先购买权人增骅房地产开发有限公司.孟广清，在规定时间内集安市增骅房地产开发公司和孟广清，没有交款，错过了购买时间，原告赵洪庆购买了涉案房屋，是高于于原价格2万元购买的。
综上所述，原告赵洪庆依据人民法院生效的判决、裁定，取得了位于鸭绿江路产籍号305122房屋的所有权，本身没有过错和恶意行为，后因法院执行过程中违法行为使原告已获得的房屋所有权被撤销，明显侵害了原告的合法权益。原告购买该房屋过程，符合善意取得构成要件，其诉讼请求符合法律规定，本院应予以支持。被告集安市种子公司、第三人孟广清认为法院执行裁定被撤销，房屋价格过低，原被告有恶意串通，等观点主张原告对该争议房屋买卖无效的观点.无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第52条，《中华人民共和国物权法》第106条，《中华人民共和国物权法》解释第15条之规定，经本院审判委员会第12次审判委员会讨论，判决如下：
1、原告赵洪庆与被告吉林省原种繁殖场的房屋买卖合同有效。
2、位于集安市鸭绿江路的房屋产权证号91**，面积733.74平方米的房屋为原告赵洪庆所有。
案件受理费8800元，保全费3020元合计11820元，由被告吉林省原种繁殖场和集安市种子公司各承担5910元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
以上具有给付义务的当事人到期不履行，权利人向人民法院申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 谢连群
审 判 员 刘明颖
审 判 员 董仁涛
二〇一六年十二月七日
代理书记员 崔馨元