辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终9569号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李先海，男，1975年3月5日出生，汉族，住沈阳市苏家屯春蕾街****号3-3-1。
委托诉讼代理人：刘艳志，沈阳市东陵区东胜法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳亿丰新城置业有限公司，住所地沈阳市东陵区沈营大街587号4层4093-4100。
法定代表人：胡国仁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张宇，男，1981年11月9日出生，汉族，住所地沈阳市沈河区金觉寺街60-3号3-6-3，该公司工作人员。
上诉人李先海因与被上诉人沈阳亿丰新城置业有限公司（简称“亿丰新城公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0104民初2757号事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李先海上诉请求：1.撤销原判决，发回重审或依法改判。2.诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人腾退商铺、给付租金及物业费明显证据不足，适用法律错误。1、招商宣传资料中内容明确、具体，商铺号位置清晰明确，作出了投资零风险、十年保稳定的允诺，构成要约，对上诉人对商铺的承租选择起到了决定性的影响和作用，上诉人当时就是受到了承租该商铺风险小、长久稳定的重大影响，才与被上诉人签订了租赁合同、并把所有财产都投入到了商铺生意的经营中，可现在被上诉人却仅凭一句合同到期我就不想租你了作为让上诉人立即腾退商铺的理由，明显以强欺弱、以大压小。2、上诉人具有优先承租权。双方在合同履行过程中，上诉人从未拖欠被上诉人任何费用，没有任何违约行为，且上诉人前期投入了大量的财力，并在其周围已形成了固定的客源及声誉。3、被上诉人此次起诉收回商铺的目的仍是继续招商出租，上诉人作为原承租人在同等条件下继续承租不但不会对出租人的利益造成任何损害，反而减小了交易成本，达到了被上诉人利益的最大化，法院应当支持上诉人的优先承租权。二、关于一审法院判决上诉人给付被上诉人逾期返还商铺期间的租金及物业费，上诉人认为没有事实及法律依据。因为双方在发生租赁纠纷后，被上诉人就采取了断水、断电的方式企图逼走上诉人，在此期间，上诉人根本无法正常营业，更没有享受到物业服务，相反，上诉人却因无法正常经营而受到了巨大的经济损失。
亿丰新城公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
亿丰新城公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告立即腾出所租赁的房屋（沈阳市浑南区沈营大街587号“上亿广场”大楼3245号商铺）；2.请求人民法院依法判令被告承担占用租赁房屋产生的租金及物业费用；3.请求人民法院依法判令被告承担本案的一切诉讼费用。
李先海向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告继续履行租赁合同；2.判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉原告于2014年开始就一直在反诉被告位于沈阳市浑南区沈营大街587号“上亿广场”大楼处承租商铺经营小百货生意。2017年2月17日，反诉原告换了商铺号后又与反诉被告签订了新的租赁合同，合同约定反诉原告承租反诉被告的3245号商铺，面积36.66平方米，租期1年，自2017年3月1日起至2018年2月28日止，当时口头约定仍可续租。因反诉原告全家人就靠经营这个商铺维持生活，所以租赁期届满90日前反诉原告多次、反复找反诉被告协商请求优先将该商铺继续租赁给反诉原告，但反诉被告却于2018年3月1日向反诉原告出具了一份告知函，以该商铺要立即再次招商为由让反诉原告立即腾退，但反诉原告认为，反诉被告是招商另租，反诉原告作为原承租人应该享有优先承租权，可反诉被告却态度强硬，对反诉原告的多次恳求及协商置之不理，给反诉原告的经营造成了巨大的损失。
一审法院认定事实:2017年2月17日，原告亿丰新城公司与被告李先海及案外人沈阳亿丰新城商业管理有限公司签订租赁合同，约定原告将其位于沈阳市浑南区沈营大街587号“上亿广场”大楼三层编号为3245的商铺及其附属设施租赁给被告，商铺套内建筑面积为36.66平方米；租赁期限自2017年3月1日起至2018年2月28日止；租赁期限内租金总额为10705元；原告在合同期满前90日未提出书面续约要求或提出的续约要求未获原告书面同意的，本合同期满时自动终止；合同期满或和合同提前终止时，被告应当以恢复该商铺原状为原则，将自行添加的装修、设备以及增设的附属设施予以拆除，在拆除时，不得破坏商铺的结构、外观，不得影响原告对该商铺的继续使用，如被告不予拆除或不能在规定的期限内恢复原状，则被告对该商铺所作的固定装修、设备及增设的附属设施无偿归原告所有，原告有权处理；合同期满或终止后，被告应于合同期满或终止后2日内付清所有应付原告及案外人沈阳亿丰新城商业管理有限公司的款项、结清以被告名义申请的燃气、电话等以商铺为地址的公共设施账户，并注销该等账户，清理场地，将其所属物品全部搬离该商铺，归还所有原告、案外人向被告提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件及该商铺的钥匙，将商铺恢复原状，并将商铺及设施设备在良好的状况下归还原告；如被告延迟交还该商铺，每延迟一天，向原告支付相当于租赁期间租金及物业管理费总额的百分之五的违约金，被告同时承担相关的租金、物业管理费及能源费用，至完全将该商铺交还给原告为止，于此同时，原告有权采取停水、停电等措施。合同签订后，原告将商铺交付给被告使用，被告依约定缴纳了租金、物业费等各项费用。2018年2月，合同到期前，被告多次找原告协商续租事宜，但均遭被告拒绝。2018年3月1日，合同到期后第二日原告向被告发出告知函一份，告知被告租赁期限已于2018年2月28日届满，原告应于2018年3月2日前付清所有应付的款项、清理场地，将自有物品全部搬离该商铺，将商铺及设施设备在良好的情况下归还原告；被告未在规定期限内将该商铺恢复原状，被告对该商铺所作的固定装修、设备及增设的附属设施无偿贵原告所有；被告拖欠的租金、物业费及其他相关费用、延迟交还上铺的违约金以及因逾期归还商铺给原告造成的损失，原告或新的承租方将该商铺恢复原状所发生的费用，原告保留向被告追索的权利。被告接收该告知函后，并未按原告要求时间腾退商铺，故原告诉至法院，案件审理过程中，被告提出反诉，要求继续履行涉案租赁合同。
一审法院认为，原告与被告于2017年2月17日签订的租赁合同，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按合同约定自觉遵守履行。租赁合同约定的租赁期限于2018年2月28日已届满，原被告未能在期限届满前就续租问题达成协议，故被告作为承租人应当按照租赁合同的约定于2018年3月2日前将租赁商铺返还原告。被告未能按租赁合同的约定返还商铺，应按合同约定承担违约责任。关于违约责任，依据合同约定，被告逾期返还商铺的，每逾期一天，按租赁期间租金及物业费总额的百分之五向原告支付违约金，同时承担相关的租金、物业费，庭审中，原告自愿将违约金调整为租金及物业费总额的日万分之五。原审法院认为，该约定过高于原告实际损失，被告向原告支付逾期腾退商铺期间的租金及物业费足以弥补其逾期腾退商铺给原告造成的损失，故对原告主张的违约责任，本院仅对其中的租金及物业费予以支持。依据合同约定年租金为10705元，年物业费为16057元，故日租金应为29.3元、日物业费为44元，故每逾期一天被告应支付的费用73.3元。关于被告主张的优先承租权，原审法院认为，《合同法》仅对承租人的优先购买权作出了法律规定，原告主张的优先承租权无法律依据，故对被告的反诉主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十三条第二款，第九十七条、第一百一十四条第一、二款、第二百三十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告李先海于本判决生效之日起十日内将位于沈阳市浑南区沈营大街587号“上亿广场”大楼三层编号为3245的商铺及其附属设施腾退给原告亿丰新城公司；二、被告李先海于判决生效之日起十日内支付原告亿丰新城公司逾期返还商铺期间的租金及物业费（按每日73.3元，自2017年3月3日计算至实际腾退之日止）；如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，反诉费235元，由被告李先海承担。
本院二审期间，被上诉人提交照片三张（2018年9月8日拍摄），用以证明涉案商铺在被上诉人起诉期间上诉人依然在使用，同时依然占用公共区域。在该公司多次劝阻后仍继续占用，且对其工作人员进行多次辱骂。上诉人对上述照片的真实性无异议，认为该照片恰恰证明了其被侵害后的状况。其占用的公共区域是因为被上诉人将商铺出租给别人，该商铺的承租人允许其将东西摆在商铺的门口。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。宣传资料并非双方当事人对租赁期限的合同约定，亦无证据证明该宣传资料系针对出租商铺发出的。依据双方签订的租赁合同，租赁期限于2018年2月28日届满，合同到期后，双方未对续租问题达成一致意见，故上诉人应按合同约定将案涉商铺返还被上诉人，故原审法院判决上诉人将商铺及附属设施腾退给被上诉人并无不当。因上诉人仍旧占用案涉商铺，且一直进行经营，故原审法院判决上诉人给付占用期间的费用至实际腾退之日止亦无不当，本院予以维持。
关于上诉人主张的优先承租权的问题，因上诉人与被上诉人为租赁关系，上诉人主张其享有优先承租权无事实和法律依据，该请求亦不予支持。
综上所述，李先海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4135元，由李先海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年九月二十日
法官助理 唐 屾
书 记 员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。