苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0509民初1167号
原告:中国银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡北路2号。
主要负责人：朱春赋，该行行长。
委托诉讼代理人：钱华，江苏法凯律师事务所律师。
被告：钱维娜。
被告:蒋立峰。
原告中国银行股份有限公司吴江分行（以下简称中行吴江分行）与被告钱维娜、蒋立峰金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法由代理审判员杨柳适用简易程序进行审理。后因被告钱维娜、蒋立峰下落不明，需公告送达起诉状副本及开庭传票，本案不宜适用简易程序进行审理，本院于2017年2月8日作出裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告中行吴江分行的委托诉讼代理人钱华到庭参加诉讼。被告钱维娜、蒋立峰经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中行吴江分行向本院提出诉讼请求：1、二被告立即偿还贷款本息151393.73元（其中本金133333.2元，利息7271.33元，罚息10789.2元，利、罚息暂计至2016年12月22日，之后到实际给付之日止对借款本金及应付未付利息按约定贷款利率的1.4倍计付罚息）；2、二被告赔偿原告律师费损失7642元；3、如二被告未能履行上述债务的，则将二被告抵押给原告的位于苏州市××铺房屋折价、变卖或者拍卖后由原告优先受偿；4、诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：2011年11月11日，原告与被告钱维娜、蒋立峰签订《中国银行购房借款合同》1份，约定：原告向钱维娜、蒋立峰提供贷款40万元；借款期限60个月；利率为浮动利率；还款方式为按月等额本金还款，如未按期还款，原告对逾期贷款按合同约定贷款利率的1.4倍计付罚息，被告未按约偿还或者支付任何到期本金、利息，原告有权宣布合同项下的借款立即到期并要求被告赔偿因其违约而给原告造成的损失包括律师费等。被告钱维娜、蒋立峰就借款所购买的位于苏州市××铺的房屋抵押给原告，双方办理了抵押登记手续。合同签订后，原告依约发放贷款40万元。截至2016年12月22日，被告钱维娜、蒋立峰已经逾期20期未支付借款本息，原告催讨未果，故诉至法院。
钱维娜、蒋立峰均未作答辩。
本院经审理认定事实如下：钱维娜、蒋立峰未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，对中行吴江分行主张的涉及上述当事人的事实本院予以确认。即，2011年8月19日，钱维娜、蒋立峰为购买房产向中国银行股份有限公司吴江支行（以下简称中行吴江支行）申请贷款40万元。2011年11月11日，中行吴江支行作为贷款人与钱维娜作为借款人、抵押人，江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司作为保证人签订《中国银行购房借款合同》一份，约定中行吴江支行向钱维娜提供个人住房（商业用房）贷款40万元使其购买位于苏州市××××号的住房（商业用房），贷款期限为60个月，实际放款日以借款借据为准，借款借据作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。贷款利率为浮动利率7.59%，利率水平实行一年一定，即从贷款发放之日起一年内按此利率计息，每满一年后，再在人民银行当时相应档次的法定利率的基础上上浮10%以确定下一年的利率；若借款人未按约定期限偿还贷款本息，贷款人将对逾期贷款本息每日计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。借款人自贷款发放次月起按月还款，还款期共计60期，还款方式为等额本金还款法，每月还本金额=贷款本金/贷款期月数，每月付息金额=（贷款本金-
已归还本金累计额）×月利率。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证[保证期间从本合同项下债务到期（包括宣布贷款提前到期）之日起至保证人协助借款人取得所购房屋的权证并办理完正式抵押登记手续且将《房屋他项权证》交付贷款人，并经贷款人审核签收之日止]。抵押担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）。若借款人累计30天或累计三期未按时归还贷款本息，则贷款人有权宣布本合同项下贷款本息提前到期。订立、执行本合同所需有关费用（包括但不限于律师费、公证费、保险费、诉讼费、执行费等）由借款人负责支付。蒋立峰亦在该合同借款人、抵押人栏处签字。
2011年11月11日，中行吴江支行依约向钱维娜、蒋立峰发放贷款40万元，相应的借款借据载明借款月利率为6.325‰，借款期限自2011年11月11日起至2016年11月11日止，还款方式为从2011年12月开始按月等额本金还款法归还贷款本息。
2012年7月4日，中行吴江支行与钱维娜、蒋立峰就位于苏州市××铺的房产（房产证号：××号）办理了抵押登记手续，房屋他项权证号为吴房他证字第××号，登记的债权数额为40万元。
借款期间，钱维娜、蒋立峰归还了截至2015年3月11日的借款本息，另于2015年6月21日支付了截至2015年4月11日的部分利息155.48元，尚欠当期本金6666.67元、利息626.74元未付，此后再无还款，借款到期后亦未清偿任何款项。至此，钱维娜、蒋立峰尚欠借款本金133333.2元未还。中行吴江分行催讨未果，遂诉至本院。庭审中，中行吴江分行确定借款欠息计算方式为：自2015年3月12日起至2016年11月11日止，按合同约定利率（浮动利率，于每年11月11日调整一次，在三年至五年期贷款基准利率基础上上浮10%，现适用的利率为年利率5.225%）和等额本金还款方式计算利息，并对该期间的未还本金和应付未付利息按照合同约定利率的1.4倍分别计付罚息和复利；自2016年11月12日起至实际给付之日止，以全部本金及全部应付未付利息为基数按照合同约定利率的1.4倍分别计付罚息、复利。
2016年12月28日，中行吴江分行与江苏法凯律师事务所签订《委托代理协议》一份，约定中行吴江分行委托该所代理本案诉讼并同意向该所支付律师费7642元。
中国人民银行分别于2011年7月7日、2012年6月8日、2012年7月6日、2014年11月22日、2015年3月1日、2015年5月11日、2015年6月28日、2015年8月26日、2015年10月24日调整三年至五年期贷款基准利率为6.9%、6.65%、6.4%、6%、5.75%、5.5%、5.25%、5.0%、4.75%。
2011年12月，经银监会批准，中行吴江支行升格为中行吴江分行。
以上事实，有中行吴江分行提供的贷款申请表、中国银行购房借款合同、借款借据、他项权证、还款明细清单、逾期未还款查询单、委托代理协议、银监会批复复印件及中行吴江分行的委托诉讼代理人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，中行吴江支行与被告钱维娜、案外人江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司签订的中国银行购房借款合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。被告蒋立峰在上述贷款合同的借款人、抵押人栏处签名，其应视为案涉合同的共同借款人、抵押人。中行吴江支行升格为中行吴江分行后，其合同权利义务应由中行吴江分行即本案原告继受。贷款人按约发放贷款，被告钱维娜、蒋立峰作为借款人未按约履行还款义务，已构成违约，原告有权要求被告钱维娜、蒋立峰归还借款本金133333.2元并承担逾期还款的违约责任。原告主张的利息、罚息及对借款期限内未付利息计收复利的计算标准符合合同约定和法律规定，本院予以支持。按照合同约定，2015年3月12日起至2015年11月10日止，贷款利率应为7.04%、罚息利率应为9.856%，自2015年11月11日起，贷款利率调整为5.225%，罚息利率应为7.315%。关于原告主张的律师费损失，因贷款合同中对此有明确约定，原告已实际接受了相应法律服务，且律师费的计收算标准不违反相关规定，故本院予以支持。被告钱维娜、蒋立峰以其房产为上述借款提供抵押担保，原告依据成立并有效的抵押合同主张对抵押物享有优先受偿权，在抵押房产已办理相应登记手续的情况下，该主张于法有据，本院予以支持。被告钱维娜、蒋立峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告钱维娜、蒋立峰于本判决生效之日起十日内共同归还原告中国银行股份有限公司吴江分行借款本金133333.2元，并偿付相应利息、罚息及复利（自2015年3月12日起至2016年11月11日止，按合同约定的等额本金还款方式继续计算利息、未付本金的罚息及未付利息的复利；自2016年11月12日起至实际给付之日止以本金133333.2元为基数按年利率7.315%计算罚息，并对借款期限内的未付利息按照年利率7.315%计收复利）。
二、被告钱维娜、蒋立峰于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司吴江分行律师费损失7642元。（以上两项义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××62，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。
三、若被告钱维娜、蒋立峰至期未履行上述第一项、第二项债务及本判决确定的诉讼费用，原告中国银行股份有限公司吴江分行有权以被告钱维娜、蒋立峰抵押的位于苏州市吴江区xx铺的房产（房产证号：××号，他项权证号：吴房他证字第××号）折价或以拍卖、变卖所得款项在登记债权数额40万元范围内优先受偿。如有不足部分，由被告钱维娜、蒋立峰继续清偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3480元、公告费560元，合计4040元，由被告钱维娜、蒋立峰共同负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告。原告已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 长 张 勤
代理审判员 杨 柳
人民陪审员 卢基平
二〇一七年六月一日
书 记 员 唐 雷
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。