湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂民终1043号
上诉人（原审被告）：余光华，男，1968年8月16日出生，汉族，住湖北省竹山县。
委托诉讼代理人：胡鱼童，湖北弘亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四川省达县第二建筑工程公司第一分公司。住所地：湖北省十堰市人民中路**号。
法定代表人：张升平，该分公司经理。
委托诉讼代理人：孙照宏，湖北无为律师事务所律师。
原审第三人：十堰市宇厦房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区车城街办张湾社区居委会。
法定代表人：蒙天强，该公司总经理。
上诉人余光华因与被上诉人四川省达县第二建筑工程公司第一分公司（以下简称达县二建一分公司）及原审第三人十堰市宇厦房地产开发有限公司（以下简称宇厦房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2018）鄂03民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
余光华上诉请求：1、依法撤销湖北省十堰市中级人民法院（2018）鄂03民初20号民事判决，改判驳回达县二建一分公司原审诉讼请求；2、本案一、二审受理费由达县二建一分公司承担。事实与理由：1、余光华和宇厦房产公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，已经生效判决确认，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项规定的已签订合法有效书面买卖合同的规定。首先，双方签订的《商品房买卖合同》具备合同成立和生效的形式要件。双方于2009年3月23日签订了《商品房买卖合同》，且该合同在竹山县房地产管理局办理了销售备案登记手续。其次，湖北省高级人民法院（2017）鄂民再343号民事判决已认定双方签订的两份《商品房买卖合同》已成立并生效。虽然该判决在合同有效的阐述上与客观实际不符，但不能据此否定本案中真实的《商品房买卖合同》合同效力。涉案两份《商品房买卖合同》和借款协议均为依法成立并生效的合同。本案合同双方实际上就同一笔款项先签订借款合同，后签订《商品房买卖合同》并办理备案登记。从合同的实际履行情况来看，合同双方一直在履行《商品房买卖合同》，而且《商品房买卖合同》成立在《借款合同》之后，因不具有《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，不应认定房屋买卖为借款提供担保。第三，湖北省高级人民法院（2017）鄂民再343号民事判决第二项维持了湖北省竹山县人民法院（2014）鄂竹山民初字第00621号民事判决，该判决认定余光华和宇厦房产公司签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，该效力的认定并非基于让与担保的性质。第四，湖北省竹山县人民法院（2011）竹刑初字第95号刑事生效判决早在2011年已确认宇厦房产公司于2009年9月23日将本案诉争的602号房屋出卖给余光华，足以说明合同双方实际履行的是《商品房买卖合同》。2、余光华和宇厦房产公司签订两份《商品房买卖合同》的时间是2009年9月23日，在人民法院对涉案两套房屋的查封时间2012年之前，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项规定的在人民法院查封之前签订的规定。3、余光华所购买的两套房屋用于居住，且余光华名下无其他用于居住的房屋。余光华为南水北调库区移民，全家有父母、配偶、子女等5人生活，购买的两套房屋面积较小，但基本能够满足居住需求，其名下和家庭成员名下无其他房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定。4、余光华已支付涉案房屋的价款超过合同约定总价款的一半。涉案两套房屋的总价款为305241元，余光华已付房款为23.6万元，达到两套房屋总价款的77%，仅差68241元房款未付。但未付的原因不在余光华，是因宇厦房产公司和达县二建一分公司的迟延交房所致，而且房屋尚未竣工，宇厦房产公司及其法定代表人就因刑事犯罪被追责，其经营异常导致余光华无法履行。5、达县二建一分公司提起本案执行异议之诉超过了法定的诉讼期限，原审法院受理并作出裁判不当。达县二建一分公司不服湖北省十堰市中级法院（2017）鄂03执异169号中止执行裁定提起本案诉讼，该执行异议案于2017年12月28日结案，达县二建一分公司提起本案诉讼的时间为2018年1月31日，超过了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的15天起诉期限。综上所述，余光华在人民法院查封涉案房屋之前已和宇厦房产公司签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的全部情形。余光华的诉讼请求，人民法院应予支持。
达县二建一分公司辩称：1、宇厦房产公司既与余光华订立了《借款合同》，又订立了两份《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，当事人之间的主合同关系为借款合同。湖北省高级人民法院（2017）鄂民再343号民事判决书认为，该两份《商品房买卖合同》是对《借款合同》作出的让与担保。主合同与从合同均为有效合同。2、上述让与担保合同未办理登记，未取得担保物权。即使是办理了登记（如预告登记方式），在工程款债权人未放弃法定优先权的情形下，也不能先于工程款债权人受偿。3、余光华与宇厦房产公司订立《借款合同》的目的是取得利息收入，所订立《商品房买卖合同》系为保障借款债权的实现。显然，其真实意思表示不是买卖房屋，仅是取得利息收入。就此而言，余光华不是消费者买受人。4、余光华一直有房屋居住。移民享有优厚的安置待遇。数份生效法律文书均显示其住所。余光华上诉称涉案房屋系唯一住房与事实不符。5、达县二建一分公司一审起诉时已提交送达回证证明其起诉并未超过法定期限。一审法院立案庭已审核了相关证据，符合立案条件。综上，请求驳回余光华上诉，维持原判。
宇厦房产公司述称：《商品房买卖合同》是在宇厦房产公司售楼部签订，借款合同是李昌富与余光华签订的，宇厦房产公司法定代表人蒙天强不清楚。
达县二建一分公司向一审法院起诉请求：许可对宇厦房产公司位于竹山县鲍竹路北大街富强名苑1号楼B座504、602号商品房的执行。
一审法院认定事实：宇厦房产公司开发位于竹山县城××北大街富强名苑商品房项目，与达县二建一分公司签订建设工程承包合同，约定由达县二建一分公司承建富强名苑项目。
2009年3月23日，宇厦房产公司因富强名苑项目需要支付工程款，遂向余光华借款236000元，同日签订《商品房买卖合同》2份，约定宇厦房产公司将在建的富强名苑的商品房B座504、602号2套房屋出售给余光华，并在竹山县房地产管理局办理备案登记。2012年10月16日，宇厦房产公司诉至湖北省竹山县人民法院请求确认与余光华订立的《商品房买卖合同》无效。经湖北省竹山县人民法院审理于2014年8月5日作出（2014）鄂竹山民初字第00621号民事判决，判决：驳回宇厦房产公司的诉讼请求。宇厦房产公司不服向湖北十堰市中级人民法院提起上诉，该院审理后于2014年12月12日作出（2014）鄂十堰中民四终字第00582号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。余光华不服向湖北省高级人民法院申请再审，经湖北省高级人民法院审理于2017年11月20日作出（2017）鄂民再343号民事判决，判决：一、撤销湖北省十堰市中级人民法院（2014）鄂十堰中民四终字第00582号民事判决；二、维持湖北省竹山县人民法院（2014）鄂竹山民初字第00621号民事判决。
后因宇厦房产公司拖欠达县二建一分公司工程款引起诉讼，经法院审理判决宇厦房产公司向达县二建一分公司支付工程欠款。湖北省十堰市中级人民法院在执行中于2012年4月25日作出（2012）鄂十堰中执字第00078号执行裁定，查封了宇厦房产公司开发建设的富强名苑商品房（包括涉诉争议的房屋）。2012年8月2日，湖北省十堰市中级人民法院作出（2012）鄂十堰中执字第00078-1号执行裁定，指定由湖北省竹山县人民法院执行。2017年12月11日，余光华向湖北省十堰市中级人民法院提出执行异议。经审查，湖北省十堰市中级人民法院于2017年12月22日作出（2017）鄂03执异169号执行裁定，裁定：中止对位于竹山县鲍竹路北大街富强名苑1号楼B座504、602号房屋的执行。
一审法院认为，达县二建一分公司对执行异议裁定不服，依法有权在法定期限内提起申请人执行异议之诉。因此，达县二建一分公司的起诉符合法律规定，余光华提出达县二建一分公司起诉超过法定期限的抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，余光华必须同时符合上述规定的三项条件，才能排除强制执行。但根据生效（2017）鄂民再343号民事判决认定，余光华与宇厦房产公司基于同一笔款项先后签订了借款协议和两份商品房买卖合同，属并立又有联系的两个合同，双方当事人签订的两份商品房买卖合同、办理商品房备案登记的目的，是为担保债务的履行。余光华并不是单纯为居住目的与宇厦房产公司签订《商品房买卖合同》。该判决还认定，余光华与宇厦房产公司签订的两份商品房买卖合同合法有效，在宇厦房产公司到期未偿还借款时，余光华并不能直接按上述约定取得两套商品房的所有权。因两套商品房的总价款为305241元，余光华的借款金额仅为两套商品房的部分购房款，余光华只有付清商品买卖合同约定的全部房款的情况下才有可能取得两套房屋的所有权。综上，余光华对涉诉争议房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，判决：许可对宇厦房产公司位于竹山县鲍竹路北大街富强名苑1号楼B座504、602号商品房的执行。湖北省十堰市中级人民法院（2017）鄂03执异169号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费100元，由余光华负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。余光华向本院提交了一份2018年8月23日的调查笔录。拟证明：余光华与宇厦房产公司签订两份《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，余光华支付了23.6万元。宇厦房产公司对借款协议不知情，本案一审宇厦房产公司的法定代表人蒙天强没有委托谭军代理出庭。
达县二建一分公司和宇厦房产公司均未向本院提交新证据。
达县二建一分公司对余光华提交的上述证据质证认为，该证据不符合证据的要求，蒙天强本人已经到庭，没有调查的意义，有问题可以在庭审中询问。
宇厦房产公司对余光华提交的上述证据质证认为，没有意见，调查笔录签字为该公司法定代表人蒙天强所签。
本院就达县二建一分公司一审提交的湖北省十堰市中级人民法院（2017）鄂03执异169号送达回证组织各方当事人进行了补充质证。
余光华对达县二建一分公司一审提交的上述证据质证认为，该证据与湖北省十堰市中级人民法院对外公布的不一致，没有公信力。
宇厦房产公司对达县二建一分公司一审提交的上述证据质证认为，对该证据无异议。
本院认为，1、对于余光华提交的证据，因该证据系余光华的委托诉讼代理人胡鱼童及其同事对本案第三人宇厦房产公司的法定代表人蒙天强所作的调查笔录，而蒙天强系代表宇厦房产公司陈述相关案件事实，该调查笔录本质属于当事人陈述。虽然蒙天强称其并未委托谭军代理宇厦房产公司参加一审，但是经本院询问，蒙天强将空白委托书及公司印章曾经交给谭军，没有登报注销或报警、起诉索要，谭军持盖有宇厦房产公司印章的委托书参加本案一审庭审应对宇厦房产公司产生法律效力。而且经本院查看一审庭审笔录，余光华的委托诉讼代理人并未对谭军作为宇厦房产公司的委托诉讼代理人身份提出异议，故余光华有关本案一审宇厦房产公司的法定代表人蒙天强未委托谭军代理出庭本案的证明目的，本院不予采信。至于余光华与宇厦房产公司签订两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示的证明目的，一审法院并未否认其合法有效性，故本院无需重复认定。余光华支付了23.6万元的证明目的，一审法院亦未否认，故本院亦无需重复认定。2、对于达县二建一分公司一审提交的证据，因该送达回证加盖有湖北省十堰市中级人民法院查询案件材料的专用章，本院对其真实性予以确认。因余光华主张一审法院对外公布的信息系（2017）鄂03执异169号执行异议案件结案信息，并非一审法院向达县二建一分公司送达（2017）鄂03执异169号执行异议裁定的信息，两者并不矛盾，而该送达回证显示达县二建一分公司签收日期为2018年1月17日，故本院对达县二建一分公司有关（2017）鄂03执异169号执行异议裁定于2018年1月17日送达该公司的证明目的予以采信。
本院二审期间，各方当事人对一审认定的事实均无异议。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院另查明，湖北省十堰市中级人民法院（2017）鄂03执异169号送达回证显示：达县二建一分公司于2018年1月17日签收（2017）鄂03执异169号执行裁定书。
本案二审的争议焦点为：1、达县二建一分公司提起本案执行异议之诉是否超过了法律规定的期限；2、余光华对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合双方当事人诉辩理由及本案事实，本院评析如下：
（一）关于达县二建一分公司提起本案执行异议之诉是否超过了法律规定的期限的问题
本院认为，经查，达县二建一分公司于2018年1月17日签收（2017）鄂03执异169号执行裁定书，2018年1月31日提起本案执行异议之诉，并未超过法律规定的15天诉讼期限。故余光华有关达县二建一分公司起诉超过法定期限的上诉理由不能成立。
（二）关于余光华对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，余光华依据上述法律规定主张排除人民法院对涉案房屋的强制执行，必须同时符合以上三个条件。而据本院（2017）鄂民再343号民事判决认定，余光华与宇厦房产公司签订两份《商品房买卖合同》和办理商品房备案登记的目的，是为担保债务的履行，表明余光华与宇厦房产公司签订《商品房买卖合同》并非用于居住。综上，余光华不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，余光华对涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
综上所述，余光华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由余光华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 严 浩
审 判 员 徐 艺
审 判 员 兰 飞
二〇一八年十月十五日
法官助理 梁琦果
书 记 员 张 沛