浙江省衢州市柯城区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)浙0802执异6号
异议人（申请执行人）：浙江稠州商业银行股份有限公司衢州分行，组织机构代码32559296-4，住所地衢州市柯城区西安路96号。
负责人：何兰燕。
被执行人：常山县华发矿业有限公司，组织机构代码09631117-9，住所地常山县大桥头乡浮河村。
法定代表人：李越青。
被执行人：义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司，组织机构代码67389390-7，住所地浙江省义乌市北苑街道前洪村义合168号。
法定代表人：李越青。
被执行人：李国平，男，1971年7月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被执行人：王爱莲，女，1948年12月12日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被执行人：李其松，男，1937年11月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被执行人：李越青，女，1968年10月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被执行人：金瑶，女，1968年10月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。
案外人：徐小洪，男，1972年5月1日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。
在本院执行浙江稠州商业银行股份有限公司衢州分行（以下简称“稠州银行衢州分行”）与常山县华发矿业有限公司、义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司（以下简称“鼎鑫公司”）、李国平、王爱莲、李其松、李越青、金瑶借款合同纠纷一案中，异议人稠州银行衢州分行对执行坐落于金华市站前区房地产[房屋所有权证号：金房权证婺字第××
61号、国有土地所有权证号：金市国用（2010）第3-7720号]，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人稠州银行衢州分行称，2015年9月17日，徐小洪、李国平、鼎鑫公司签订三方协议书，该协议书涉及的财产为执行抵押财产，于抵押登记后签订，其协议书的签订时间与内容不符合常理；该协议书中提到李国平欠徐小洪的78万元债务由鼎鑫公司的房屋租金抵偿，单凭该三方协议书无法确认李国平欠徐小洪债务的真实性，进而无法确认徐小洪承租金华市五一路689号第4、6、7三层房屋（租期2019年9月1日至2022年3月1日）的真实性。2015年10月1日、2015年10月30日、2015年11月20日所签订的三份补充协议及收条，不是即时结算的消费关系，而是支付未来的房屋租金；协议、收条等材料均是在异议人与鼎鑫公司设立的抵押登记日之后签订，该协议的签订未通知抵押权人。综上，鼎鑫公司、李国平与徐小洪所签订的协议严重影响了申请人的抵押权实现，同时其租金支付等内容存在虚假成份，请求核实2017年8月31日以后徐小洪对鼎鑫公司位于金华市站前区五一路689号房产第4、6、7层承租权的真实性。
本院查明，2007年，徐小洪与案外人胡接山签订《房屋租赁合同》一份，约定：胡接山所有的坐落于金华市五一路689号第1层部分、第4层、第5层、第6层及第7-1层、7-2层（该7层为涉案房产）房屋出租给徐小洪经营酒店，租期自2007年9月1日起至2017年8月31日止，租金分别为45万元（2009年9月1日至2010年8月31日）、50万元（2010年9月1日至2012年8月31日）、55万元（2012年9月1日至2014年8月31日）、60万元（2014年9月1日至2016年8月31日）、65万元（2016年9月1日至2017年8月31日），2009年9月1日至2010年8月31日租金免除，徐小洪投入的装修等配备产权归胡接山所有和管理，租金每年支付一次，于每年7月10日前付清下一年度租金，先支付后使用等。徐小洪承租后，开办了金华市婺城区满堂红商务酒店。期间，李国平于2009年6月30日取得了上述房屋中第1、4层房屋所有权。鼎鑫公司于2010年5月28日取得了上述房屋中第6层房屋所有权和第7-1层、7-2层房屋的所有权。2010年9月16日，就第1、4层和第6、7层房屋的租赁，徐小洪分别与李国平和鼎鑫公司签订《补充协议》，约定：徐小洪与胡接山签订的房屋租赁合同继续有效，双方同意房屋租金调整为每层每年10万元，从2011年3月1日起支付，2011年3月1日前的租金免交等。2011年5月30日，李国平将上述第4层房屋转让给鼎鑫公司。2014年4月9日，李国平的上述第1层被浙江省义乌市人民法院执行拍卖。同年8月28日，该院作出（2013）金义执异初字第17号判决，确认徐小洪对上述第1层（建筑面积320.644平方米）的房屋拥有承租到2017年8月31日止的租赁权。2015年1月13日，上述第7层房产设立抵押，抵押权人为稠州银行衢州分行。2015年8月19日，金华市金东区人民法院受理徐小洪诉李国平等人民间借贷纠纷一案，同年11月23日，金华市金东区人民法院作出（2015）金东商初字第1045号裁定，准予徐小洪撤回起诉。该案件涉案主要证据有李国平等人于2013年1月24日出具给徐小洪的借条1份，内容为：向徐小洪借款144万元，不计息，到2015年3月31日和4月10前还清等。涉案执行依据为本院（2016）浙0802民初1428号民事判决书，该判决确认稠州银行衢州分行对上述第7层房产享有优先受偿权。2016年11月9日，本院作出（2016）浙0802执2336号之一裁定，拍卖上述第7层房地产，并在拍卖公告中注明该房产存在租赁，租赁期至2025年8月31日止，租金已交清。现该房产已经两次拍卖后流拍。
另在执行和异议审查中，徐小洪向本院提供了下列证据材料：
一、李国平于2010年9月16日出具的收条1份，内容为：收到徐小洪第1、4层房屋2011年3月1日至2015年2月28日租金80万元；
二、鼎鑫公司于2010年9月16日出具的收条1份，内容为：收到徐小洪第6、7层房屋2011年3月1日至2015年2月28日租金80万元；
三、徐小洪与鼎鑫公司就第4、6、7层房屋于2013年1月24日签订的《房屋租赁合同》一份，内容为：确认徐小洪与房屋原产权人胡接山等人签订的协议继续有效，租期延长至2025年8月31日；2017年9月1日至2025年8月31日期间租金为每层每年15万元，徐小洪应在每年7月10日前付清下一年度租金等，以及同日鼎鑫公司出具的收条1份，内容为：收到徐小洪第4、6、7层房屋租金150万元，租金支付到2019年8月31日，其中2015年3月1日到8月31日租金免除。
四、徐小洪与李国平就第1层房屋于2013年1月24日签订的《房屋租赁合同》一份，内容为：确认徐小洪与房屋原产权人胡接山等人签订的协议继续有效，租期延长至2025年8月31日；2017年9月1日至2025年8月31日期间租金为每年15万元，徐小洪应在每年7月10日前付清下一年度租金等，以及同日李国平出具的收条1份，内容为：收到徐小洪第1层房屋租金50万元，租金支付到2019年8月31日，其中2015年3月1日到8月31日租金免除；
五、浙江泰隆商业银行金华分行对私账户明细对账单二份，内容分别为：徐小洪在2013年1月22日存款190万元并取款190万元，余额为342.21元；在2013年1月24日取款190万元，余额为342.21元；
六、徐小洪与李国平、鼎鑫公司于2015年9月17日签订的《协议书》，内容为：李国平应偿还徐小洪债务78万元，鼎鑫公司同意用第4、6、7房屋自2019年9月1日至2022年3月1日的租金抵偿李国平债务等；
七、徐小洪与鼎鑫公司于2015年10月1日就上述第4层房产签订的《补充协议》，内容为：徐小洪一次性支付鼎鑫公司2022年3月1日至2025年8月31日的全部租金，优惠租金33万元，现金履行完毕等。当日，鼎鑫公司出具的收条1份，内容为：收到2022年3月1日至2025年8月31日第4层租金33万元（现金等）；
八、徐小洪与鼎鑫公司于2015年10月30日就上述第6层房产签订的《补充协议》，内容为：徐小洪一次性支付2022年3月1日至2025年8月31日的全部租金，优惠租金33万元，现金履行完毕等。当日，鼎鑫公司出具的收条1份，内容为：收到2022年3月1日至2025年8月31日第6层租金33万元（现金）等。
九、徐小洪与鼎鑫公司于2015年11月20日就上述第7层房产签订《补充协议》，内容为：徐小洪一次性支付2022年3月1日至2025年8月31日的全部租金，优惠租金36万元，现金履行完毕等。当日，鼎鑫公司出具的收条1份，内容为：收到2022年3月1日至2025年8月31日第7层租金36万元（现金）等。
本院认为，租赁合同虚假，或者名为租赁，实为借贷担保、房屋使用权抵债的，该租赁合同不具有真实性，不予保护。本案所涉2007年徐小洪与案外人胡接山签订《房屋租赁合同》，在合同签订后，徐小洪已经实际使用租赁房产，该租赁关系具有真实性，应当予以保护。在其后上述房屋所有权人发生变化后，徐小洪与鼎鑫公司于2010年9月16日签订的《补充协议》，对原租赁合同的捆绑式租金进行分解约定，该协议符合常理，具有真实性，应当予以保护。对徐小洪提供的其分别与鼎鑫公司和李国平于2013年1月24日签订的《房屋租赁合同》及相应的租金收条、徐小洪与李国平和鼎鑫公司于2015年9月17日就李国平债务处理所签订的《协议书》，从李国平于2013年1月24日向徐小洪借款、徐小洪提供的其银行账户一笔款项在三日内两次存进取出的事实，以及从租金没有按照合同约定的时间支付且以现金方式预支多年的大额租金不符合常理的角度分析，上述收条为虚假，徐小洪并未支付鼎鑫公司至2019年8月31日的租金，该《房屋租赁合同》实际系鼎鑫公司为徐小洪与李国平之间上述借贷担保而订立，应不予保护。至于徐小洪与鼎鑫公司于2015年先后签订的三份《补充协议》，均在以上述《房屋租赁合同》为前提下签订，且双方明知相关房产已设立抵押，以现金方式提前支付租金既不符合常理，又明显损害了抵押权人的利益，应不予保护。综上，异议人对上述第7层房地产租赁提出的异议，理由成立，对其余楼层的租赁异议，与涉本案的执行标的无直接关联，本院不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，裁定如下：
一、确认徐小洪对坐落于金华市站前区房地产[房屋所有权证号：金房权证婺字第××号、国有土地所有权证号：金市国用（2010）第3-7720号]享有自2007年9月1日起至2017年8月31日止的租赁权，不享有自2017年9月1日起至2025年8月31日止的租赁权。
二、驳回浙江稠州商业银行股份有限公司衢州分行的其他异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周 云
人民陪审员 姚 云
人民陪审员 吴雨清
二〇一七年三月六日
书 记 员 贺 捷