湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楼民一初字第761号
原告（反诉被告）：**公司，住所地岳阳市。
法定代表人：**。
委托诉讼代理人：**，男，汉族，身份证号**，住岳阳市。
委托诉讼代理人：何力，湖南金鹗律师事务所律师。
被告（反诉原告）**，男，汉族，身份证号**，住岳阳市。
委托诉讼代理人：**（**的母亲），女，汉族，身份证号**，住岳阳市。
委托诉讼代理人：**，男，汉族，身份证号**，住岳阳市。
原告（反诉被告）**公司（以下简称**公司）与被告（反诉原告）**物业服务合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。**公司的委托诉讼代理人何力、**，**的委托诉讼代理人**、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）**公司向本院提出诉讼请求，请求判令被告（反诉原告）**：1、立即支付拖欠的物业费3617.7元（暂算至2015年11月30日止，2015年12月1日以后产生的物业费，按合同标准计算到执行完毕之日止）、滞纳金2411.8元；2、承担本案全部诉讼费用。事实和理由：**公司自2011年3月1日和岳阳市**建立物业服务关系，约定高层住宅物业服务费用1.2元/平方米/月，交费时间为每月初1至5号，若业主不按收费标准和时间交纳有关费用，从逾期之日起按应收款每日千分之五的标准收取滞纳金。自2014年3月1日起，被告拒交已产生的物业服务费用。
被告（反诉原告）**辩称：1、答辩人对原告（反诉被告）**公司主张的欠交物业费一事没有异议，物业费以有效票据结算。2、**公司主张滞纳金的请求不能成立，答辩人并非不交物业费，而是**公司提供的物业服务不到位，未解决答辩人的房屋漏水及裂缝问题，也未对损失予以赔偿，且**公司主张的滞纳金过高。3、**公司未按合同约定履行义务，物业服务不到位，应酌情减免物业费。
反诉原告（被告）**向本院提出诉讼请求，请求判令反诉被告（原告）**公司：1、赔偿**因物业服务管理不当导致的财产损失11158元；2、承担本案诉讼费用。事实和理由：物业服务合同约定**公司应尽到房屋公共设施设备的维修和管理义务，共有设施设备中包含上下水管道、雨水管等。**房屋的上下水管道出现问题，**公司多次维修才修好。但两年的时间内，**已花费了11158元。
反诉被告（原告）**公司辩称，1、反诉原告（被告）**反诉提出水管问题是因建设时排水管中遗落小水管，对住宅质量问题应由开发商承担责任。答辩人仅对房屋有维护和管理义务，**的排水管多次堵塞，原告次次帮忙疏通，尽到了管理职责。请求人民法院驳回**的反诉请求。
经审理查明，被告（反诉原告）**为**号房业主。2011年3月1日,原告（反诉被告）**公司与**签订了《前期物业服务协议》，约定服务期限至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，**为高层住宅业主，房屋建筑面积为143.56平方米，其物业服务费用为1.2元/平方米/月，交费时间为每月初1至5号交纳当月费用，若不按收费标准和时间交纳有关费用，从逾期之日起按应收款每日千分之五的标准收取滞纳金。2015年9月23日，**公司与岳阳市**业主委员会重新签订《物业管理委托合同》，约定服务期限自2015年5月1日至2016年12月31日，高层住宅物业服务费用依然为1.2元/平方米/月，物业费每月上旬缴纳，如无合理正当理由三个月不交物管费的业主，**公司可按相关法律法规标准执行。两份物业合同同时约定，**公司对房屋共用设施设备的维护和管理，包括上下水管道等。
**于2011年3月8日开始对**号房屋进行装修，并于6月18日入住。居住期间，**发现厕所下水道出现堵塞，有脏水溢出。**公司疏通几次后，问题仍未得到有效解决。后双方协商，重新走线，房外部分费用由**公司负责，房内部分费用由**负责，仍然不能解决问题。之后，**公司将**下水管拆除、切开，发现堵塞原因为下水管中套了一截小管。**遂于2014年3月1日起拒交物业费用。**公司于2015年11月11日向**发出物业费催缴函，要求其在2015年11月18日前交纳物业费，但**未予交纳，**公司遂向本院提起诉讼。诉讼过程中，被告提出反诉，要求**公司赔偿因下水管堵塞、脏水溢出造成的经济损失11158元。
本院认为，被告（反诉原告）**与原告（反诉被告）**公司之间签订的《前期物业服务协议》、原告与岳阳市**业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。**享受了提供的物业服务，应当交纳物业费用，应按合同约定的172.27元/月（143.56平方米×1.2元/平方米/月）标准支付从2014年3月1日起的物业费。关于滞纳金的诉讼请求，《前期物业服务协议》约定物业费交费时间为每月的5号前，滞纳金为每日千分之五，该标准过高，本院酌情降为日万分之五，故2014年3月1日至2015年4月30日前的滞纳金应为每月物业费自应交次日即每月6日起按日万分之五的标准计算。《物业管理委托合同》中约定物业费交费时间为每月上旬，并未约定滞纳金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第三款第一项之规定，**应自逾期之日起按年百分之六的标准支付滞纳金，故2015年5月1日之后的滞纳金应为每月物业费自应交次日即每月11日起按年百分之六的标准计算。至于**反诉的因下水管堵塞、脏水溢出造成的损失，依据《物业管理条例》第三十一条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，**公司并非房屋质量责任的承担者，**因厕所下水管中套了小管造成下水管堵塞、脏水溢出，责任不应由**公司承担，故本院对**的反诉请求予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）**向原告（反诉被告）**公司按172.272元/月的标准支付自2014年3月1日起至合同终止之日止支付物业费及相应滞纳金（其中2014年3月1日至2015年4月30日前自每月6日起按日万分之五的标准计算，2015年5月1日之后自每月11日起按年百分之六的标准计算，均计算至实际履行完毕之日止）；
以上限被告（反诉原告）**于本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告（反诉被告）**公司的其他诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）**的全部反诉请求。
本案案件受理费50元，反诉费50元，由原告（反诉被告）**公司负担25元，被告（反诉原告）**负担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 方益
人民陪审员 雷琪
人民陪审员 方洁
二〇一七年四月一日
书 记 员 江爽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《建设工程质量管理条例》
第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
《物业管理条例》
第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。