宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民初字第228号
原告（反诉被告）国砾元，女，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人党平瑞、何惠平，宁夏平瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放东街450号。
法定代表人张达，该公司总经理。
委托代理人王磊，男，住宁夏回族自治区永宁县。
委托代理人刘军德，男，住宁夏回族自治区银川市。
第三人（反诉被告）远大中联集团宁夏电力工程有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区清园路3号。
法定代表人陈孟清，该公司董事长。
委托代理人成秉康，宁夏新中元律师事务所律师。
原告（反诉被告）国砾元与被告（反诉原告）宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司（以下简称立达公司）、第三人（反诉被告）远大中联集团宁夏电力有限公司（以下简称远大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。在本案审理过程中，被告立达公司向本院申请追加远大公司为本案的第三人，本院予以准许，并于2015年12月1日向远大公司送达参加诉讼通知书。后被告立达公司于2015年12月1日提出反诉，并于2016年5月24日变更反诉请求，本院予以准许，并向双方当事人送达反��状。原告国砾元于2016年6月7日变更诉讼请求，本院予以准许。后本院于2016年7月22日、2016年8月31日公开开庭进行了审理。原告国砾元的委托代理人党平瑞、何惠平，被告立达公司委托代理人刘德军、王磊，第三人远大公司的委托代理人成秉康到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告国砾元诉称，其与被告立达公司签订了两份《商品房买卖合同》，两份合同均明确约定立达公司应当在2014年12月30日前，将符合合同约定的位于银川市兴庆区清河南街东侧立达国际机电水暖汽配城第1-1幢02号、03号商品房交付原告，逾期交房超过60日，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付购房款，并按照累计已付款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定于2013年6月3日支付了全部购房款，被告向原告出具了收据，之后被告于2013年7月12日向原告出具了销售不动产统一发票。直至2015年5月，被告仍未履行交房义务，原告于2015年5月15日向被告公证送达解除合同的律师函，被告于当日签收解除合同律师函后，至今未按照合同约定承担退还房款及违约金的责任，故原告诉至法院，请求：一、判令立达公司、远大公司共同向原告返还购房款628万元，支付利息871519.56元（2013年6月5日计算至起诉之日2015年9月18日，按照年利率6%计算，共计831天，金额为871519.56元，并按此标准计算至生效法律文书确定还款之日止），立达公司向原告支付违约金125600元（628万元乘以2%），三项共计7277119.56元。二、本案诉讼费用由立达公司、远大公司承担。、
原告为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据一、《银川市商品房买卖合同》两份，证明原、被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关���。
立达公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该合同是由立达公司与远大公司因互易行为完毕后，远大公司出具承诺书授权立达公司为办理手续而用，并非原告与立达公司有买卖合同关系。
远大公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
证据二、2-1《收据》两份，2-2授权委托书一份，2-3证明一份，2-4《收据》一份，2-5《销售不动产统一发票》两份，证明原告按照被告指示将购房款支付给第三人，第三人收到购房款628万元，原告依约履行了《商品房买卖合同》的付款义务，被告对原告的付款行为予以确认。
立达公司质证称，对证据2-1、2-5的真实性、合法性、关联性无异议，收款收据上及承诺书是5984900元，原告的诉请的628万元，数额不一致的原因其不清楚。对2-2、2-3、2-4的真实性不认可，有作假的嫌疑，该三份证据误导法庭认为是原告向其购买房屋，其基于与远大公司的易物行为，远大公司向其出具的承诺书，为办理互易行为的手续与原告签订的商品房买卖合同，并非原告和其有房屋买卖合同行为，其委托原告将款项支付给远大公司。2-1的收据证明其并未收到原告的现金付款，是基于承诺书出具的抵顶远大公司的设备款。
远大公司质证称，对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的中远大公司收到购房款为628万元有异议，实际收到的款项为5984900元。
证据三、《公证书》一份，证明被告逾期交房的违约行为符合合同第十条约定的解除条件，原告依法行使合同解除权，于2015年5月15日依法向被告公证送达了解除《商品房买卖合同》律师函，被告于当日签收，合同即解除。
��达公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，合同解除的理由不能成立。
远大公司质证称，该证据与其无关，其不发表质证意见。
被告立达公司辩称，本案本诉、反诉的案由均应定性为买卖合同中的互易纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。首先，原告国砾元诉请的事实存在部分错误。原告所称的“被告应在2014年12月30日前将符合合同约定的……房屋交付原告，逾期交房超过60日，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付购房款，并按已付款的2%支付违约金”及“2015年5月，被告仍未履行交房义务，原告无奈送达了解除合同的律师函”不属实。
涉案的《商品房买卖合同》中有解除合同、支付违约金的约定，但2013年5月26日，远大公司出具《承诺书》授权立达公司将涉案房屋办理在国��元名下，2013年6月9日签订《商品房买卖合同》时，国砾元仔细阅读了《顶房协议》和《承诺书》，明确知道涉案房屋是立达公司正在使用的售楼处，合同中约定的2014年12月30日交房是预计时间，不是确定的时间。《商品房买卖合同》约定了具体交房时间是因为办理涉案房屋转移登记手续，必须要使用政府部门规定的住建部、国家工商总局的格式《商品房买卖合同》，而该格式合同中没有填写“预计”字样的空间。所以，交房时间就写成了2014年12月30日，是签订合同中的笔误。《商品房买卖合同》中关于交房、付款、逾期违约责任等约定也是笔误，不是当事人真实的意思表示。事实是立达公司与远大公司物物交换的互易行为已履行完毕，立达公司认可远大公司供应的设备，远大公司认可立达公司的房屋，双方仅为了办理手续，而与远大公司授权的第三方签订《商品房��卖合同》。当事人三方没有解除合同、承担违约责任及赔偿损失的意思表示。合同约定的2014年12月30日涉案房屋未交付的原因是涉案房屋是立达公司售楼处，2012年8月7日立达公司、远大公司在签订《顶房协议》时就约定由立达公司继续使用，为使销售的连贯性，预计使用到2014年12月30日才进行交付。2012年10月涉案房屋竣工验收合格备案。2013年6月9日签订《商品房买卖合同》时，立达公司、远大公司向国砾元说明了交房时间是预计，仍由立达公司使用，没有解除合同、承担违约责任的约定。2014年11月时，因交付涉案房屋需使其恢复到设计状态，立达公司提出了维修改造后交付的意见，并说明了由于冬季无法施工的原因，返春后4、5月份维修改造，远大公司、国砾元及其父亲均同意。但在改造过程中，2015年5月15日国砾元委托律师发出了《律师函》，要求解除合同。立达��司6月4日进行了回函，称解除不符合法律规定，不同意解除。随后约见国砾元父亲，提出了对合同约定的逾期时间段以同类房屋租金进行补偿的协商，国砾元及其父亲同意。6月8日房屋改造竣工后向其交付时，国砾元及其父亲称因工作忙等段时间接受。但国砾元于2015年9月18日提起了诉讼。立达公司于12月1日提出了反诉，追加远大公司为第三人。此后，立达公司仍在协商，又提出了换房，其开发的房屋任其挑选，国砾元及其父亲均以交付逾期60日为由不再接受房屋，故涉案房屋未交付不是立达公司不交，是由上述原因造成的迟延。原告诉称“合同签订后，原告即按照合同约定于2013年6月3日支付了全部购房款，被告向原告出具了收款收据，之后于2013年7月12日向原告出具了销售不动产统一发票”不属实，国砾元没有向立达公司交纳过购房款。立达公司与国砾元签订《商品���买卖合同》，是双方物物交换要办理房屋转移登记手续，远大公司出具的《承诺书》授权立达公司办理在国砾元名下。所以，立达公司向国砾元开具收据、发票，只是为了履行《顶房协议》而办理手续而用，并非国砾元真正交纳了购房款。同时原告诉称的其根据立达公司指示将购房款628万元支付给了远大公司与事实不符，立达公司从来没有指示过国砾元将所谓的购房款支付给了远大公司，立达公司只是根据远大公司的《承诺书》授权将涉案房屋办理在国砾元名下。至今立达公司也不知道国砾元与远大公司之间的关系，只能从《承诺书》中推出双方系委托代理关系。
其次，原告2015年5月15日出具《律师函》解除该合同没有法律依据。因为《商品房买卖合同》的签订来自于《顶房协议》和《承诺书》的授权。而《顶房协议》和《承诺书》这些主合同没有被解��或确认无效前，为办理手续而签订的附随《商品房买卖合同》就不得解除。至于《商品房买卖合同》约定的解除条件、违约责任等，不是当事人三方真实的意思表示。从程序上看，原告从2015年5月15日发出了解除《商品房屋买卖合同》的律师函。其约定的异议期限为60日，即2015年7月15日后三个月，10月15日前提出异议并诉讼。
第三，关于退还购房款的诉请。立达公司没有收到过国砾元的购房款，《商品房买卖合同》没有达到法定和合同约定的解除条件，应当按照立达公司的反诉请求，判令国砾元在《顶房协议》和《承诺书》的基础上，与远大公司共同继续履行，接受房屋。
第四，关于违约金诉请问题。《商品房买卖合同》不能解除就不存在违约金的问题，且《顶房协议》和《承诺书》中没有解除合同、违约金的约定，交房时间是预计，立达公司认为“预计”的时间应当延长至冬季施工期限结束后，即2015年4月1日以后。因涉案房屋是售楼处需要改造，冬季无法施工，2015年6月8日房屋改造完毕后，立达公司与国砾元父亲协商后又反悔、之后又不予接受房屋，请求法院判令立达公司不应当承担违约金。
第五，关于资金占用费用。立达公司没有收到过国砾元交付的购房款，不存在资金占用赔偿损失的问题。国砾元存在滥用诉权，扩大损失范围的情形，其主张损失时间段从2013年6月9日签订《商品房买卖合同》开始一直持续到现在。根据合同约定，2014年12月30日之前就不存在主张损失的权利；2015年1月1日后有60天的履行期，逾期后还有60天的支付期，此阶段也不存在损失问题，即使计算损失也要从2015年4月1日开始，而6月8日立达公司涉案房屋改造竣工，向其交付又不接受，其后是扩大的损失。所以，6月8日后国砾元就没有主张损失的权利。如果计算损失，也只有二个月时间。
综上，请法院确认国砾元解除《商品房买卖合同》的行为无效，应与远大公司共同继续履行；其诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回。同时，请法庭按照立达公司的反诉请求，判令国砾元、远大公司在《顶房协议》基础上，共同承担继续履行《商品房买卖合同》的义务，接受房屋。
立达公司为支持其抗辩向法庭提交如下证据：
证据一、全国企业信用信息公示系统查询资料二份，证明远大公司自2013年7月29日之前名称为远大中联控股集团有限公司，之后为远大中联集团宁夏电力工程有限公司，本案证据中出现的两个企业名称，均以变更后的远大公司名称为准。
原告质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
远大公司��证称，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，远大中联控股集团有限公司是一个独立法人的公司，远大中联集团宁夏电力工程有限公司是另一个独立法人的公司，两者之间不存在名称的变更。
证据二、立达公司与远大公司签订的《工业品买卖合同》二份、《配电室安装工程施工合同》一份，证明三份合同立达公司开发的项目，由远大公司供应高低压配电柜、箱等电器设备，材料价款以立达公司开发的“立达国际机电水暖汽配城”最北边一、二套营业房予以抵顶，即本案标的房屋，单价为每平方米11000元。双方以物易物交换，完成了上述三份合同的履行。
原告质证称，其不是合同的主体，该合同与其无关，其不认可该组证据的证明目的，其不认可立达公司主张是互易合同，合同的名称及内容均证明是买卖合同，只是在买卖合同中结算和对价的方式，是以实物代替货币支付对价，合同的本质属买卖合同。
远大公司质证称，对该证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，对证明目的部分认可，关于顶房的约定，在实际履行中进行了变更。
证据三、《远大电气财务说明》、《顶房协议》一份、《承诺书》二份，证明2012年8月7日立达公司与远大公司就签订的多份买卖合同进行了结算，合同总金额为909万元，扣除已支付的现金和顶房，下欠设备款总额6296800元。同日，双方签订《顶房协议》，约定涉案1#-1-02（316.38㎡）、1#-1-03号（313.3㎡）房屋，单价1万元/㎡，总价6296800元（银川市房地产测绘中心报告实测面积分别为300.95㎡、297.54㎡，总价款5984900元，履行中已按实测面积为准），抵顶远大公司的设备款，完成了证据2三份合同以物易物的履行。抵顶房屋价款立达公司��原合同每平方米11000元的基础上让利1000元，按1万元单价计算。立达公司于2014年12月30日向远大公司交付房屋，是预计时间，不是确定时间。《顶房协议》、《承诺书》中没有退房、逾期违约责任、赔偿损失的约定。远大公司如果将涉案房屋与第三方交易，交易中所产生的各项债权债务及法律关系与立达公司无关。立达公司与国砾元签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋办理在原告的名下，因为远大公司的《承诺书》委托，目的是以物易物的行为完成后，仅为了办理相关手续而用。同时，远大公司承诺此房以后发生的债务、产权及其他经济纠纷与立达公司无关。
原告质证称，对该证据的真实性、合法性不作评价，对证明目的中认为是易物合同不认可，有无约定解除条件，是发生在第三人与被告之间，与原告无关。
远大公司质证称，对真实性、合��性认可，对关联性及证明目的不认可，承诺书中表明立达公司办理商品房买卖的相关手续，此房以后发生的债务产权及其他经济纠纷与立达公司无关，该内容表明为涉及的房屋履行完相关手续后，所有权发生变化，再与立达公司无关了。
证据四、2011-255、288《商品房买卖合同》各一份、立达公司销售不动产统一发票、收据各两份、国砾元收条一份，证明立达公司与国砾元签订《商品房买卖合同》，是受远大公司《承诺书》的委托，目的是以物易物即设备款以房屋抵顶而为此办理手续之用，并非立达公司与国砾元有真正的商品房买卖关系。依据《顶房协议》和《承诺书》的约定，证明了涉案房屋于2014年12月30日交付是预计时间，而非确定时间，是当事人三方真实的意思表示。而签订格式《商品房买卖合同》时，其中第9条交房期限无法填写“预计”字样，便��成了2014年12月30日交房。而国砾元把不确定性的交房时间作为确定性的事实主张权利，以致于解除《商品房买卖合同》没有法律依据。依据《顶房协议》和《承诺书》没有解除合同和承担违约责任的约定，证明《商品房买卖合同》相关违约责任的约定，系立达公司按正常销售模式习惯，工作笔误所致。该约定本质违背了当事人三方不解除合同和承担违约责任意思表示。立达公司向国砾元开具的收据上已写明顶远大设备款，并非立达公司与其有现金房屋买卖行为及法律关系。国砾元主张的资金占用费损失是在滥用诉权，扩大损失范围。因为《商品房买卖合同》于2013年6月9日签订后，2014年12月30日之前就不存在其主张损失的权利，2015年1月1日所谓的逾期后有还60天的履行期和60天的支付期，即使计算损失也要从2015年4月1日开始，而6月8日立达公司涉案房屋改造竣工，向其��付又没接受，其后便是扩大的损失。如果真有损失也只能在2015年4月1日至6月8日期间主张，从2013年6月至今主张资金占用损失没有法律依据。
原告质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，被告认为是格式合同，根据格式合同的解释原则，所载的内容有两种以上解释，应做不利于提供格式合同一方的解释，该合同中并没有载明预计交房时间的内容，因此，关于交房时间和违约责任应以合同载明的内容为准。
远大公司质证称，该证据与其无关，其不发表质证意见。
证据五、工程竣工验收备案表一份、银川市房产测绘成果报告书一份、银川市地名命（更）名申报表一份。证明涉案房屋工程于2012年12月15日竣工验收备案，属政府质管部门确认的质量、设计合格的房屋。涉案房屋经银川市房地产测绘中心实测，面积分别为300.95㎡（1#-1-02）、297.54㎡（1#-1-03），合同实际履行中以此面积为准。项目最终名称为立达国际机电水暖汽配城。
原告质证称，该证据与原告无关，对其证明目的与本案争议也无关。
远大公司质证称，该证据与其无关，其不发表质证意见。
证据六、律师函的回复函一份。证明立达公司收到国砾元委托的律师函后于2015年6月4日进行了回复，提出了异议，表明不同意解除合同的理由，以及对方收到回复函的事实情况。
原告质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的部分认可。但其认为，被告的不同意解除合同的意思表示应当依法向人民法院起诉，否则便产生了合同确定解除的法律后果。
远大公司质证称，该证据与其无关，其不发表质证意见。
证据七、涉案房屋工程决算审查定案单一份、工程结算申报表一份、建筑业统一发票三份、收款支票存根两份。证明涉案房屋即售楼处于2015年6月8日改造完毕，竣工验收合格。施工人收到了33万余元改造工程款的事实；证明了立达公司没有怠于交房，自2014年11月1日起至2015年4月1日冬季无法施工期结束后，立即投入改造至6月8日竣工后交付，国砾元不予接受房屋的事实情况。
原告质证称，对该证据的真实性、合法性不作评价，不认可证明目的。其认为，如果该证据是真实的，恰恰证明了被告迟延交房的违约事实。
远大公司质证称，该证据与其无关，其不发表质证意见。
远大公司辩称，原告要求远大公司与立达公司共同向原告返还购房款及利息没有法律依据，作为远大公司确实收到了本案涉及的款项5984900元，该款项是因为其与立达公司有债权债务，基于原告与立达公司产���了本案的商品房购房买卖，原告是依据立达公司的指示将该款支付给了远大公司，故远大公司没有事实及法律依据与立达公司向原告返还购房款及利息的法律责任，请求法庭驳回原告对远大公司的诉讼请求。
远大公司就本诉未向法庭提交证据。
本案在审理过程中，立达公司提出反诉，请求：1、依法判令国砾元在立达公司与远大公司签订的《顶房协议》的基础上，共同承担继续履行《商品房买卖合同》的义务；2、本案诉讼费由国砾元、远大公司共同承担。事实与理由：立达公司与远大公司系常年业务合作关系，远大公司多次供应高低压配电柜、箱等电器设备。2007年至2012年8月间，双方签订多份《工业品买卖合同》，其中2009年5月23日、2010年6月2日签订的三份合同约定：远大公司供应的材料价款由立达公司开发的“立达国际机电汽配城”最北边一���二套营业房予以抵押，价格为每建筑平方米11000元，2012年8月7日，立达公司与远大公司经过结算，扣除已支付的项目设备款项外，立达公司将剩余未支付的6296800元设备及工程款，以“立达国际机电器配城”1#-1-102、103两套房屋抵顶，价格为每平方米1万元（低约1000元），双方签订的《顶房协议》第四条约定：“甲方（立达公司）预计在2014年12月30日给乙方（远大公司）交付以上两套房屋……。如远大公司将该套房屋与第三方进行交易，交易中所产生的各项债权债务及法律关系与立达公司无关”。同时，远大公司向立达公司出具《承诺书》：“同意并授权将该两套房屋办理在国砾元名下，并由立达公司办理商品买卖的相关手续。此房以后发生的债务、产权及其他经济纠纷与立达公司无关”。完成了《工业品买卖合同》以物易物的交换约定。
为了给国砾元办理商品房买卖手续，必须按照政府房管部门的规定签订格式的《商品房买卖合同》。2013年7月6日，立达公司与国砾元签订了2011-225、228号两份《商品房买卖合同》。由于涉案抵顶房屋系售楼部，各方当事人约定，预计立达公司将涉案房屋使用到2014年12月30日向国砾元交房。由于《商品房买卖合同》格式限制，立达公司工作人员误将交房期限、逾期交房超过60天国砾元有权解除合同作出了具体约定。由于2014年底交房时，涉案销楼部原有的装饰装修必须拆除重新改造，由于冬季无法施工，2015年4月立达公司抓紧涉案房屋维修改造至6月初完毕。可是国砾元已交付房屋超过60为由，于2015年5月15日发出解除《商品房买卖合同》的《律师函》，立达公司立即回函，不同意解除并告知可以交房。因协商无果，国砾元起诉至法院。立达公司与远大公司以物易物的买卖行为系双方真实的意思表示，应受法律保护。立达公司债的发生依据来自于立达公司与远大公司的签订的《顶房协议》和远大公司的《承诺书》授权。作为主合同《顶房协议》没有解除的情况下，而解除为办理房屋产权手续而签订的辅助《商品房买卖合同》违反了当事人的约定，没有法律依据。国砾元从来没有像立达公司支付过购房现金，要求立达公司退还购房款现金没有法律根据，违反了公平原则。故此，立达公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第52条之规定，请求判令国砾元在立达公司与远大公司签订的《顶房协议》基础上，继续履行《商品房买卖合同》。
反诉被告国砾元辩称，立达公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立。本案基础法律关系是商品房买卖合同，该合同是独立存在的合同。立达公司所称的《顶房协议》只是引起《商品房买卖合同》签订的一个因素，两者不是同一法律关系，不存在主从关系。在《商品房买卖合同》中立达公司是出卖方，国砾元是买受方，国砾元按照立达公司的指示将购房款全部支付给了远大公司，使立达公司拖欠远大公司的工程款得以清偿，立达公司以向国砾元出具收据和发票的形式对国砾元的付款行为予以确认，确认了国砾元向远大公司支付购房款等同于向立达公司支付购房款，因此立达公司所称国砾元从来没有向立达公司支付过购房现金与事实不符，同时立达公司用自己的上述行为已将《顶房协议》的履行方式由以房抵顶远大公司工程款变更为以购房款支付工程款，随着国砾元付款的完成，该协议已经履行完毕，随之产生的是立达公司应履行向国砾元的交房义务。双方在合同中约定了交房日期以及合同解除的条件，该合同是双方当事人真实意思表示，不存在误做约定的情形，���内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力，国砾元已经全面履行了自己的合同义务，而立达公司在合同履行过程中，违反合同约定，逾期长达5个月之久不履行向国砾元交付房屋的合同义务，已构成根本违约，致使国砾元合同目的不能实现。国砾元根据合同约定于2015年5月15日将合同解除事宜致函反诉原告，根据法律规定，涉案《商品房买卖合同》已于函到之日解除。如果立达公司对合同的解除有异议，在收到合同解除函后三个月内向人民法院起诉，但是立达公司并没有向人民法院提起诉讼，故立达公司要求国砾元继续履行已经解除的合同没有任何法律依据，应予驳回。
反诉被告远大公司辩称，其同意国砾元对立达公司与远大公司关于涉及本案房屋顶账的法律定性及答辩意见。作为远大公司其确实与立达公司签订本案涉及的房屋���账协议及出具了承诺书一份，后经三方协商一致，该房屋变更为国砾元向立达公司进行购买，双方签订了商品房买卖合同并办理了相关手续，顶账协议及相关承诺书的内容已实际履行完毕。本案的纠纷是立达公司与国砾元的商品房买卖协议纠纷，其在该纠纷中不应当承担任何责任。
各方当事人的反诉证据及质证意见与本诉一致。
经审理查明，2013年6月9日，国砾元与立达公司签订《商品房买卖合同》两份，载明：国砾元（买受人）购买立达公司（出卖人）开发的位于宁夏回族自治区银川市兴庆区清和南街东侧立达国际机电水暖汽配城第1-1幢02号房（建筑面积为300.95平方米，套内建筑面积为292.3平方米）、03号房（建筑面积为297.54平方米，套内建筑面积为288.99平方米），单价为每平方米10000元，买受人应当于2013年6月3日前将房款一次性付清（其中2号房的总价为3009500元、3号房的总价为2975400元）。买受人如未按照合同约定的时间付款，逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，出卖人退还已收房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；买受人违约，出卖人依法解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，出卖人有权在退还买受人房款中直接扣除；合同继续履行的，在商品房支付前，买受人应向出卖人全额付清房款（含本金及违约���），否则出卖人有权拒交房屋，并不承担逾期交付的违约责任。出卖人应当在2014年12月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的次日起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、如遇不可抗力且出卖人在发生之日���30日内告知买受人的；2、其他非出卖人所能控制的事件发生。合同签订当日，立达公司向国砾元出具收据两张，载明：收到国砾元交来立达水暖汽配城1-1-02#房款3009500元（顶远大设备款）、1-1-03#房款2975400元（顶远大设备款）。
2013年6月5日，国砾元授权其父亲国庆文将购买涉案房屋购房款628万元支付给远大公司及远大中联控股集团有限公司指定收款人陈孟清。远大公司认可收到国砾元转账支付的628万元购房款。
2013年6月5日，陈孟清向国庆文出具收据一张，载明：今收到国庆文（立达国际机电水暖汽配城1#-1-02、1#-1-03营业房款628万元）。2013年8月6日，远大中联控股集团有限公司向国砾元出具证明一张，载明：远大中联控股集团有限公司收到国砾元交来宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司的立达国际机电水暖汽配城公寓：序号1号-1-102、1号-1-103营��房款共计628万元（大写：陆佰贰拾捌万元整）（远大中联控股集团有限公司指定将该房款转入陈孟清账户，账号为：6228461206000030565）
2013年7月12日，立达公司向国砾元开具不动产发票两张，载明：立达国际机电水暖汽配城1-1-02，建筑面积300.95平方米，单价10000元/㎡，金额3009500元；立达国际机电水暖汽配城1-1-03，建筑面积297.54平方米，单价10000元/㎡，金额2975400元；
2015年5月15日，国砾元通过公证的方式向立达公司送达律师函，载明：1、解除国砾元与立达公司之间的商品房买卖合同；2、立达公司在收到本函后60日内，应根据双方合同的约定退还国砾元已付全部房款。并支付合同约定的违约金；3、立达公司在收到本函后60日内，请与国砾元律师联系，并商讨合同解除后立达公司退款与违约金承担事宜。逾期我方将采取必要之法律手段解决上述问题，��维护国砾元的合法权益。
2015年6月4日，立达公司向国砾元委托的律师出具回复函一份，载明：涉案房屋系其抵顶给远大公司的顶账房，远大公司要求其将涉案房屋办理在原告名下，原告亦未向其缴纳购房款，原告无权要求其退还房款，如合同解除，其义务仅是更换房屋，而无义务退还购房款；原告解除合同的理由为预期交房超过60日，其不认可，合同中载明的交房日期系笔误，逾期交付房屋可解除合同仅仅针对现金付款客户，国砾元未现金付款，不应适用；原告明知涉案房屋为立达国际机电水暖汽配城销售中心，且双方口头约定由其继续使用该营业房，其按照该市场租赁房屋的现有价格向国砾元支付租金，且为了让国砾元早日使用涉案房屋，其在今年年后就已安排施工队伍对房屋进行了恢复，故国砾元可接房使用，双方应当继续履行《商品房买卖合同》��
另查明，2012年8月7日，立达公司与远大公司签订顶账协议一份，载明：立达公司以立达国际机电水暖汽配城公寓1#-1-02（房屋面积316.38平米，单价为10000元每平方米，房款总价为3163800元，实测面积300.95平方米）、1#-1-03（房屋面积313.3平方米，单价为10000元每平方米，房款总价为3133000元，实测面积297.54平方米）两套房屋价值6296800元，抵顶远大公司承包的立达国际机电城、副食品批发市场配电箱、配电柜安装工程款。工程款最终以决算价为准。协议生效的同时，远大公司给立达公司出具收到工程款的收据，并提供与顶房款金额相等的工程款发票，立达公司给远大公司出具收到房款的收据。立达公司预计在2014年12月30日给远大公司交付上述两套房屋，远大公司在办理该套房屋入住手续时，需交纳物业储备金、装修保证金、物业费等立达公司按规定应收取的各项费用。如远大公司将该套房屋与第三方进行交易，交易中所产生的各项债权债务及法律关系与立达公司无关。
2013年5月26日，远大中联控股集团有限公司向立达公司出具承诺书一份，载明：远大中联控股集团有限公司为立达国际机电城、副食品批发市场供应的高低压设备，现用高低压设备款抵顶宁夏华尊立达房地产开发有限公司开发的立达国际机电水暖汽配城公寓，房号1#-1-02室，面积316.38平米，单价10000元/平米，总价：叁佰壹拾陆万叁仟捌佰元整（小写：￥3163800元）的房款。远大中联控股集团有限公司同意产权办理在国砾元（身份证号：640103198902211828）名下，并由宁夏华尊立达房地产开发有限公司办理商品房买卖的相关手续。此房以后发生的债务、产权及其他经济纠纷与宁夏华尊立达房地产开发有限公司无关。
另查明，远大公司与远大中联控股集团有限公司是两个独立的法人。远大公司注册资本3500万元，其中远大中联控股集团有限公司2100万元。
以上事实，有国砾元提交的商品房买卖合同、收据、发票、委托授权书、公证书、银行账户明细、立达公司提交的顶账协议、承诺书、商品房买卖合同、发票、收据及各方当事人的当庭陈述在案为凭，对上述事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有：本案的基础法律关系、商品房买卖合同是否解除及解除合同的处理、房屋总价款的认定、违约责任的承担、反诉请求是否成立。
关于本案的基础法律关系。国砾元与立达公司签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效，国砾元与立达公司建立了房屋买卖合同关系。国砾元应当按照合同约定向立达公司支付购房款，而立达公司亦应当按照合同约定向国砾元交付房屋。立达公司认为本案系其与远大公司之间的互易行为而非房屋买卖合同关系。2012年8月7日，立达公司与远大公司签订顶房协议，根据协议约定，立达公司欠付远大公司设备款，即远大公司享有立达公司的债权，而双方签订的顶账协议实质上是立达公司将其享有的收取购房款的债权转让给了远大公司，用以消灭远大公司享有的立达公司的债权，是债权转让行为。虽立达公司与远大公司签订的顶账协议及远大公司向立达公司出具的承诺书均约定了涉案房屋发生的纠纷与立达公司无关，但根据合同相对性原则，顶账协议及承诺书，其效力仅限于合同相对方，立达公司向国砾元开具了收据及不动产发票，且远大公司收取国砾元交付的628万元购房款是基于立达公司的债权转让，故形成房屋买卖合同关系的双方依旧是国砾元与立达公司。
关��涉案房屋总价款的认定。远大公司认可收到了国砾元交付的628万元购房款，但立达公司向国砾元开具的不动产发票上载明的房屋价款为5984900元，国砾元辩称发票金额与付款金额不一致是为了避税，该辩解理由不能成立，本院不予支持，涉案房屋的总价款应按照不动产发票上载明的金额即5984900元认定。
关于商品房买卖合同是否解除及合同解除后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。国砾元与立达公司签订的两份商品房买卖合同中均约定了“出卖人交付房屋逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”，按照合同约定，立达公司应当于2013年12月30日向国砾元交付涉案房屋，而立达公司陈述其2015年6月8日向国砾元交付房屋，国砾元及其父亲不予接受，故合同已经达到了解除的条件。2015年5月15日，国砾元向立达公司公证送达了解除商品房买卖合同的律师函，立达公司在收到该律师函后，如有异议，应当向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。而立达公司在收到国砾元解除合同律师函后，并未向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故立达公司与国砾元签订的两份商品房买卖合同自国砾元向立达公司送达解除合同律师函之日（2015年5月15日）时解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七���之规定，立达公司应当向国砾元返还购房款并承担违约责任。远大公司基于立达公司债权转让行为收取了国砾元的628万元，现立达公司与国砾元签订的商品房买卖合同已经解除，债权已经消灭，收取购房款的基础也随之消失，因此远大公司依据立达公司的债权转移行为收取的国砾元交付的购房款应当向国砾元返还，故远大公司作为实际收款人亦应承担向国砾元返还购房款的责任。涉案房屋的总价款为5984900元，因此，立达公司及远大公司应当向国砾元返还购房款的数额为5984900元。对于远大公司多收取的购房款295100元，远大公司应当向国砾元返还295100元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付295100元自2013年6月9日至本判决确定的给付之日止的利息。
关于原告主张的利息损失。合同解除后，立达公司应当向国砾元支付购房款利息，远大公司实际占有���砾元交付的购房款，亦应当承担向国砾元支付购房款利息的责任，故国砾元有权要求立达公司及远大公司支付购房款利息。立达公司、远大公司应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付5984900元自2013年6月9日至本判决确定的给付之日止的利息。
关于违约责任的认定及承担。按照合同约定，立达公司应当于2014年12月30日前向国砾元交付涉案房屋，立达公司未按照约定向国砾元交付房屋，应当承担违约责任。涉案的两份商品房买卖合同均约定了“出卖人交付房屋逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”，故立达公司作为合同的相对方应当按照合同约定向国砾元支付违约金119698元（5984900元×2%）。因涉案合同的违约事项是立达公司迟延交付房屋，故远大公司不应承担违约责任。
关于反诉原告立达公司要求反诉被告远大公司及国砾元继续履行《商品房买卖合同》的反诉请求。立达公司称合同中约定的2014年12月30日是预计交房时间不是确定交房时间，且其与国砾元及国砾元父亲已就房屋交付进行了协商，国砾元及国砾元父亲均同意其提出的交房时间，故合同并未解除，要求继续履行《商品房买卖合同》。因立达公司并未提交证据证实其与国砾元及国砾元父亲已就房屋交付协商一致，且国砾元要求解除《商品房买卖合同》，故立达公司要求远大公司及国砾元继续履行《商品房买卖合同》的反诉请求不能成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宁夏华尊立达房地产开发有限公司、第三人（反诉被告）远大中联集团宁夏电力有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）国砾元返还购房款5984900元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付5984900元自2013年6月9日至本判决确定的给付之日止的利息；
二、第三人（反诉被告）远大中联集团宁夏电力有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）国砾元返还295100元购房款，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付295100元自2013年6月9日至本判决确定的给付之日止的利息。
三、被告（反诉原告）宁夏华尊立达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）国砾元支付违约金119698元；
四、驳回被告（反诉原告）宁夏华尊立达房地产开发有限公司的反诉','2018-09-27
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