包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内02民终1036号
上诉人（原审被告）：田敬武，男，1974年1月16日出生，住内蒙古自治区包头市九原区。
委托诉讼代理人：高杰，内蒙古瑞安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马智勇，男，1966年7月23日出生，住内蒙古自治区包头市昆都仑区。
委托诉讼代理人：马静芳（系马智勇妻子），女，1966年8月4日出生，住内蒙古自治区包头市昆都仑区。
委托诉讼代理人：董国胜，内蒙古彦坤律师事务所律师。
原审被告：何卫东，男，1967年8月23日出生，住内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区。
委托诉讼代理人：金向红，内蒙古瑞安律师事务所律师。
原审被告：宛红英，女，1966年8月16日出生，住内蒙古自治区包头市东河区。
上诉人田敬武因与被上诉人马智勇及原审被告何卫东、宛红英执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2016）内0291民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田敬武及其委托诉讼代理人高杰，被上诉人马智勇及其委托诉讼代理人马静芳、董国胜，原审被告何卫东及其委托诉讼代理人金向红，原审被告宛红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田敬武上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审遗漏了重要事实。原审遗漏了被上诉人马智勇也是原审被告何卫东亲戚，何卫东原本打算以诉争房屋抵顶马智勇欠款，因故未果，之后才与上诉人田敬武办理转让手续。事实上，本案三方当事人相互之间往来密切，还曾为解决原审被告何卫东拖欠被上诉人马智勇及上诉人田敬武借款一事共同协商，故不存在两方合谋损害另一方的情况；原审还遗漏了查封裁定被收回撤销的事实，诉争房屋查封第二天，执行法官在确认房屋权利人转移发生在查封之前后，将查封裁定从包头市金顶置业有限责任公司（以下简称金顶公司）收回，并通知该公司对底店不再进行查封，因故未能做出解封裁定；原审法院未能明确，诉争房屋被查封时原审被告何卫东尚未交清购房款、也未实际占有，其只有附条件的请求权，所有权尚属金顶公司的事实。（二）原审判决理由脱离案情、背离法律。第一，本案争议的事实集中在查封与购房合同成立时间的先后上，审理也是针对这一焦点进行的。就此问题，上诉人田敬武向法院提交了充分的证据，有效证明了与金顶公司签订购房合同在先、查封保全在后的事实。争议事实已然清楚，再要求上诉人田敬武在审理范围之外举证，脱离案情、不符合法律规定。第二，上诉人田敬武对诉争房屋的权利直接源于与金顶公司的购房合同，该合同虽然是因上诉人田敬武与原审被告何卫东的顶账协议书而签，但二者毕竟分属不同主体间的不同法律行为。购房合同一经成立，即已独立产生法律效力，非经法定程序撤销或宣告无效，基于该合同取得的权利，即属现实存在的合法权利，权利性质也足以排除执行。原审法院再对上诉人田敬武与何卫东债权有无进行审查，并以证据不足为由判决，超出了争议及判决所需审理的范围。第三，原审法院未依法查证，以怀疑有恶意串通可能否定顶债协议，未经合法程序撤销或宣告无效，径行否定购房合同效力，违背了程序法的要求，违反了合同法律规定。此外，对于数额巨大的合同，法律并未要求相关程序确认，同时，是否支付对价与合同权利的有无并无必然联系。（三）原审判决与法直接冲突，更造成法律执行的混乱。第一，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，查封执行被执行人购买需要办理过户登记的第三人财产，必须同时满足三个条件：已支付部分或者全部价款、已经实际占有该财产、申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付。原审被告何卫东未实际占有诉争房屋、被上诉人马智勇未向金顶公司支付余款、金顶公司也未同意从变价款中受偿，法定查封执行要件尚不具备，查封裁定自始违法，判令付诸执行，是对法律规定的直接违反。第二，原审判决没有撤销购房合同，该合同在法律上依然有效，对金顶公司和上诉人田敬武仍具有拘束力。由此一来，判决执行合同约定的房屋，必然与合法存在的权利义务直接冲突。金顶公司不但在未到庭、未抗辩的情况下，被剥夺了对诉争房屋的所有权，还面临着依判决得由法院处分该房屋、依合同须向上诉人田敬武交付该房屋的冲突，法律确立的权利与法律的执行陷入直接冲突和混乱中，故诉争房屋依法不得执行。综上，本案归根到底针对的是金顶公司的不动产，解决的是能否强制处分该公司的不动产，以用于偿还与该公司无关的马智勇债权的问题。据此，法院不但要审查上诉人田敬武对诉争房屋有无实体权益，更需依据法律对处分第三方不动产的限制条件。上诉人田敬武对诉争房屋享有排除执行的实体权益，该房屋不具备执行的法定要件。
马智勇辩称，（一）原审判决认定事实清楚准确，上诉人田敬武所述事实不实。被上诉人马智勇与上诉人田敬武并不熟悉，仅见过一次面，且发生了激烈矛盾。原审被告何卫东为了转移财产，才与上诉人田敬武办理的诉争房屋转让手续，系恶意串通损害被上诉人马智勇的合法权益。查封裁定书是被上诉人马智勇协助执行法官送达的，金顶公司副总经理核实之后才签收的法律文书，合法送达后，法律文书即生效。解除查封必须出具裁定方可，不存在收回裁定不再查封的法律规定。原审被告何卫东购买诉争房屋尚未交清房款一事，金顶公司副总经理在签收法律文书时备注在了送达回证上。查封的依据是原审被告何卫东与金顶公司已经签订了房屋买卖协议，查封行为合法有效。（二）原审判决适用法律正确。上诉人田敬武在原审庭审中明确说明是在法院送达查封裁定后与金顶公司签订的房屋买卖合同。并且，金顶公司的副总经理在签收查封裁定前，与财务部门核实到房款未交清，这也证明此时上诉人田敬武与金顶公司尚未签订合同。房屋产权证明中也真实准确地载明合同签订时间是下午三点。诉争房屋被查封后金顶公司再行出售，违反了法律规定。况且诉争房屋已经由金顶公司出售给了原审被告何卫东，何卫东支付了近200万元款项，如果不能取得购房合同权利，那么上诉人田敬武仅支付60万元也不能取得购房权利，也不会产生原审被告何卫东与上诉人田敬武办理转让手续。（三）原审判决不存在与法律冲突，只是依法保护被上诉人马智勇的合法权益。原审法院执行诉争房屋，是因为何卫东支付了近200万元购房款，故原审法院有权执行何卫东对该房屋的所有权利，执行行为完全符合法律规定。
何卫东述称，（一）原审判决认定事实有误。原审被告何卫东与上诉人田敬武之间的债权债务真实客观存在。双方达成以房顶债协议合法有效，不存在恶意串通损害第三方利益的情形。本案中有证据证明原审被告何卫东拖欠上诉人田敬武借款共计287.2万元，债务客观真实存在。原审被告何卫东因资金周转自2007年至2014年期间，向上诉人田敬武个人及其亲戚朋友借款163万元。由于上诉人田敬武的亲戚朋友不认识何卫东，故上述借款均是通过上诉人田敬武的账户转存至原审被告何卫东的账户，由原审被告何卫东出具借条。对此，有借条、银行转取款凭证及流水等作证。为了清偿上述借款，原审被告何卫东与上诉人田敬武达成房产抵顶债务的协议，系双方真实意思表示，合法有效，合同义务已经履行完毕。原审被告何卫东借款后，由于经济恶化，资金周转困难，无力偿还，其他债权人找到上诉人田敬武，要求偿还借款。上诉人田敬武无奈下，与其他债权人协商由田敬武代偿借款。之后，原审被告何卫东以诉争房屋195万元购房款抵顶田敬武个人及代偿的债务。为此，双方在2015年4月15日签订《协议书》，签订时有金顶公司的工作人员在场见证。次日，上诉人田敬武按约交纳剩余购房款后，由金顶公司出具全款2515213万元收据，当日，上诉人田敬武取得《包头市商品房买卖合同》。此后，上诉人田敬武向其他债权人履行了代偿义务，有还款凭证及债权人出具的情况证明为证。（二）人民法院作出的（2016）内0291执异7号执行裁定书未经法定程序撤销，合法有效。一审判决准许继续执行诉争房屋，没有事实和法律依据。本案诉争房屋对外公示的所有权人是上诉人田敬武，而非原审被告何卫东，故该房屋不能查封。2015年4月16日上午，原审被告何卫东配合上诉人田敬武与金顶公司办理完毕房产交易全部手续，当日下午在包头市房地产管理部门取得已经备案登记的《包头市商品房买卖合同》。该合同的备案登记，系行政机关作出的具体行政行为，非经法定程序撤销，合法有效。此后，上诉人田敬武对诉争房屋进行装修，对外出租使用至今，从未有任何人提出过异议，也即诉争房屋的实际占有使用人是上诉人田敬武而非原审被告何卫东。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，诉争房屋不符合查封的条件。执行法官在办理查封手续时，由于金顶公司工作人员对上诉人田敬武已交清全部房款的事实不知情，签收了执行法官送达的查封手续。但在该工作人员核实情况后，第一时间告知执行法官，执行法官调查核实诉争房屋所有权人不再是何卫东后，决定不予查封，并撤回协助执行通知书等手续，同时与开发商工作人员及被上诉人马智勇分别作了谈话笔录告知。
宛红英述称，同意原审被告何卫东的上述陈述。
马智勇向一审法院起诉请求：1、恢复对位于包头稀土高新技术产业开发区自由南路20号山水文苑S1-106号房屋的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告马智勇因与被告何卫东、宛红英民间借贷纠纷一案向该院提起诉讼，案件审理期间，马智勇提出诉讼保全申请，申请查封由何卫东购买的位于包头稀土高新技术产业开发区自由南路20号山水文苑S1-106号房屋，该院于2015年4月15日作出（2015）包开民四初字第102号民事裁定书，查封了上述房屋，并于2015年9月15日作出（2015）包开民四初字第102号民事判决：判决何卫东、宛红英偿还马智勇借款1400000元。该判决生效后，马智勇提出强制执行申请，在强制执行过程中，田敬武以诉争房屋系其所有为由，提出执行异议，请求解除对上述房屋的查封。该院于2016年10月10日作出（2016）内0291执异7号执行裁定书，裁定中止对位于包头稀土高新技术产业开发区自由南路20号山水文苑S1-106号房屋的执行。马智勇不服，遂提起本案诉讼。
一审法院另查明，被告田敬武系被告何卫东妹夫。被告何卫东从金顶公司购买包头稀土高新技术产业开发区自由南路20号山水文苑S1-106号底店，已付房款1950000元，双方未签订房屋买卖合同。2015年4月16日，何卫东以偿还欠田敬武借款为由将1950000元债权转让给田敬武，当日，田敬武与金顶公司签订了合同编号为2014-0282716的《包头市商品房买卖合同》，约定田敬武购买金顶公司开发的包头稀土高新技术产业开发区自由南路20号山水文苑S1-106号底店，房屋总价款为2515213元。2015年4月16日上午11时31分，田敬武向金顶公司的会计曹丽芬个人账户打款565213元。同日，金顶公司向田敬武出具了2515213元的收款收据。
一审法院又查明，2015年4月16日14时，该院向金顶公司送达了民事裁定书及协助执行通知书，查封了山水文苑S1-106号底店。2015年4月16日15时30分08秒，田敬武与金顶公司签订了网签合同。
一审法院认为，本案系案外人田敬武在马智勇与何卫东、宛红英民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的物（诉争房屋）提起的执行异议之诉。请求排除执行的理由是何卫东于人民法院查封前，就已以总价款1950000元价格以抵顶欠款的方式出卖给田敬武，田敬武向开发商金顶公司补交了剩余购房款，故人民法院查封时，诉争房屋已是田敬武的财产，而非何卫东的财产。因此，田敬武对本案诉争房屋是否享有足以阻止执行的实体权益是本案争议的焦点。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，虽然何卫东与田敬武签订了以房抵债的《协议书》，但该《协议书》是被告之间签订的协议，数额巨大且未经相关程序确认，无法认定其真实、客观性，没有充足证据证明田敬武对何卫东享有3784000元的债权，故对该证据不予采信。田敬武未支付对价即取得诉争房屋全部权利，其对本案诉争房屋不享有足以阻止执行的实体权益。原告主张恢复对位于包头稀土高新技术产业开发区自由南路20号山水文苑S1-106号房屋的执行，符合法律规定，予以支持。判决：准许对位于包头稀土高新技术产业开发区自由南路20号山水文苑S1-106号房屋的执行。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院二审审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人田敬武对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，并结合本案案情，应从房款的交付、房屋买卖合同的签订及房屋的占有使用三方面进行考量。
关于房款交付，上诉人田敬武主张房屋价款分为两部分，一部分是上诉人田敬武缴纳的52万余元，对此有相应的银行转款凭证证实，本院不再审查。一部分是以何卫东对田敬武的欠款抵顶195万元房款，对此，虽然有原审被告何卫东与上诉人田敬武签订的协议书，但是该协议书中载明的借款时间、借款本金及利息数额均与上诉人田敬武在二审期间的主张不一致，且相差较大。二审期间，上诉人田敬武提供的借条与银行流水金额亦不能相互印证。故上诉人田敬武所提交证据不足以证明其已经就诉争房屋支付全部价款。
关于房屋买卖合同的签订，原审被告何卫东与金顶公司未签订书面的购房合同，其将诉争房屋的相应购房权利转让给上诉人田敬武后，由上诉人田敬武直接与金顶公司签订了《包头市商品房买卖合同》。根据产权登记证明的记载，该合同签署时间为2015年4月16日15时30分，晚于人民法院向金顶公司送达协助查封手续的时间，上诉人田敬武未能提供相反证据证明其签订合同的时间早于人民法院的查封时间。
关于房屋占有，上诉人田敬武陈述，金顶公司向其交付房屋钥匙的时间是签订合同后的两三个月。也即人民法院查封诉争房屋时，上诉人田敬武对该房屋并未实际占有使用。
据此，上诉人田敬武对诉争房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。此外，上诉人田敬武主张人民法院的查封行为不符合法律规定，因本案系案外人执行异议之诉，执行行为的合法性问题不属于本案的审查范围。
综上所述，上诉人田敬武的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人田敬武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 韬
审 判 员 贺 斌
代理审判员 赵艳敏
二〇一七年七月十二日
书 记 员 王 巍
附本判决引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。