安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖02民终1916号
上诉人(原审原告)：徐东明，男，1932年4月29日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。
委托诉讼代理人:翟羽，安徽真见律师事务所律师。
被上诉人（原审被告):安徽鸿达房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：李年荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戴娘军，安徽国伦律师事务所律师。
上诉人徐东明因与被上诉人安徽鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民初2711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐东明上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐东明的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决在认定事实方面存在错误，有诸多内容是主观臆想，缺乏事实依据。1、一审判决认定“2016年9月30日，案涉商铺租赁合同期限已届满，但超过2/3的铺位业主已经与鸿达公司及芜湖润生商业管理有限公司续签了租赁合同”，缺乏事实依据，是认定事实错误。2、一审判决认定涉案商铺是“受限制的物权”，缺乏事实和法律依据。徐东明对涉案商铺持有国家机关颁发的产权证，是涉案商铺的所有人，依法对商铺拥有占有、使用、收益和处分的权利。3、《三泰国际大厦产权式商铺租赁合同》、《三泰国际大厦产权式商铺业主大会议事规则》中明确约定了在第一个租期届满前一年要召开业主大会并在业主大会上决定第二个租期、合作单位、租金等事项。即便一审法院认为涉案商铺因面积较小等因素决定了必须整体出租，也应该按照双方签订的议事规则的约定召开业主大会来决定第二个租期的相关事项，而不是任由鸿达公司单方径行与世纪联华发展有限公司续签租赁合同，然后强加于徐东明等众多业主并要求强制接受。4、一审判决认定涉案商铺性质上属于全体业主按份共有是错误的。5、一审判决认定涉案商铺的租金收益是错误的。本案中并无相关证据材料证明鸿达公司获得的租金数额，仅是鸿达公司作了单方陈述。6、一审判决认定鸿达公司按照原租金标准支付徐东明2016年10月1日至2017年9月30日租金是错误的。本案双方的租赁合同期限届满是2016年9月30日，之后双方不存在租赁关系，当然也不存在支付租金一说。二、一审判决适用法律错误。一审法院作出判决所适用的法律条文是合同法第六十条第一款、民事诉讼法第六十四条第一款，根据上述条文无法得出判决结论。三、一审法院判决驳回徐东明的一审诉请，是对徐东明物权的侵犯，违反了公平、自愿原则。徐东明是涉案商铺的合法产权人，对商铺有自有处置权。按照一审判决内容，徐东明必须得将自己的商铺交给鸿达公司且必须按照鸿达公司制定的标准支付租金，这显然对徐东明不公平。四、徐东明可以同意与鸿达公司续签房屋租赁合同，但必须是在不损害业主权益的情况下。目前鸿达公司提供的租赁条件不仅显失公平，且严重损害了徐东明的合法权益。五、涉案房屋业已由鸿达公司出租给他人经营，鸿达公司2016年收取租金750万元，2017年收取租金1280万元，增长了80%。鸿达公司理应相应增加向业主支付的租金。六、鸿达公司与世纪联华发展有限公司约定每年租金按比例上调，若徐东明与鸿达公司续签合同的话，租金也应逐年增加。七、鸿达公司一审中自称其与世纪联华发展有限公司还签订有补充合同，租金标准以补充合同为准，这说明鸿达公司利用徐东明等人的商铺谋取暴利。八、一审法院对徐东明提交的评估报告并未处理，因此，徐东明申请二审法院对涉案商铺的租赁价格进行司法评估。
鸿达公司未提交书面答辩意见。
徐东明向一审法院起诉请求：1、徐东明与鸿达公司于2004年6月23日签订的租赁合同于2016年9月30日已解除，鸿达公司立即将三泰国际大厦第三层营业大厅C41、C42号商铺腾空后返还给徐东明；2、鸿达公司按158.15元/平方米/月的标准向徐东明支付自2016年10月1日至实际返还之日止的租金；3、本案诉讼费由鸿达公司承担。
一审法院认定事实：2004年6月23日，徐东明与鸿达公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、徐东明购买鸿达公司开发建设的位于芜湖市镜湖区三泰国际大厦三层C41、C42号商铺，建筑面积合计5.52㎡。同日，徐东明（乙方）与鸿达公司（甲方）签订《补充合同》，约定：1、甲、乙双方在签订购买三泰国际大厦大厅产权式商铺《商品房买卖合同》的同时，应签订本补充合同及《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，签订了本补充合同及《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》后，《商品房买卖合同》才能生效；2、甲、乙双方在《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》租赁期内，乙方的商铺产权发生转让、赠与、抵押和继承的，新的商铺产权人必须承认原产权人签订的《商品房买卖合同》、《补充合同》、及《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，须与甲方办理其他相关手续，并到产权部门办理登记；3、甲方出卖给乙方产权式商铺，为保护全体业主利益，乙方仅有收益权和产权处分权，案涉产权式商铺必须整体出租，不得将购买的商铺自行分割经营。同日，徐东明与鸿达公司签订《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，约定徐东明将其所有的位于芜湖市镜湖区三泰国际大厦三层C41、C42号产权式商铺出租给鸿达公司，租期自本合同生效之日起至2016年9月30日止，在使用期内，鸿达公司每年给徐东明固定回报4957元。合同期满后，徐东明要求提高租金标准，而鸿达公司不同意增加，双方未续签租赁合同。2017年10月，鸿达公司支付徐东明2016年10月1日至2017年9月30日租金3966元。
另查明，（一）三泰国际大厦由鸿达公司开发建设，一至三层总面积为23272.03㎡，二层整体未出售，一层、三层出售部分铺位，出售总面积为3101.38㎡（其中一层358.95㎡，三层2742.43㎡），出售铺位数为762间，其中已有538间铺位续签租赁合同。（二）2001年4月21日，鸿达公司与芜湖世纪联华发展有限公司签订《租赁合同》，将三泰国际大厦地上三层和地下一层（其中地上一层6119㎡,二层8397㎡,三层8506㎡，地下一层4000㎡，总计27022㎡）出租给芜湖世纪联华发展有限公司，租赁期限15年，自2001年10月1日至2016年9月30日止，第一个三年560万元/年，每三年递增租金0.06%。2016年6月15日，鸿达公司与芜湖世纪联华发展有限公司续签《房屋续租合同》，租赁期限15年，自2016年10月1日至2031年9月30日止，第一个三年3800万元，每三年递增租金0.06%。
一审法院认为，本案争议焦点（一）案涉商铺能否返还的问题。徐东明虽拥有商铺的独立产权，但系无墙体分割、无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间，该商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有。徐东明在购买时即明知该商铺无法单独使用，只能与其他商铺联合经营，且双方合同约定徐东明只有收益权和处分权，该商铺是受限制的物权，与完全物权有所区别，不能自由行使物权的四项权能即占有、使用、收益、处分。鸿达公司一直依据双方约定的所有权与经营权相分离的商业模式统一对外经营。案涉产权式商铺的上述特点，加之每一铺位面积较小、所涉业主人数众多等因素决定了三泰国际大厦大厅铺位在使用效能上的高度依存和所属业主利益上的密切融合。2016年9月30日，案涉商铺租赁合同期限已届满，但超过2/3的铺位业主已经与鸿达公司及芜湖润生商业管理有限公司续签了租赁合同。在此情况下，徐东明径行起诉主张返还铺位，与大多数业主的意愿相悖，也不利于三泰国际大厦产权式铺位整体利益的维护，故对徐东明要求鸿达公司腾空并返还涉案商铺的诉讼请求不予支持。
本案争议焦点（二）案涉商铺占用费的标准问题。徐东明的商铺收益来源于三泰大厦整体对外出租的收益，鸿达公司支付给徐东明2016年10月1日至2017年9月30日的收益为3966元，按此计算徐东明的商铺每平方米租金收益为60元（3966元÷12个月÷5.52㎡）。根据鸿达公司提交其与芜湖世纪联华发展有限公司租赁合同，芜湖世纪联华发展有限公司支付给鸿达公司2016年10月1日至2017年9月30日的租金约为1267万元（3800万元÷3年），按此计算不考虑楼层、区域位置等因素均摊到每平方米的租金收益为39.06元（3800万元÷3年÷12个月÷27022㎡）。参考鸿达公司支付给徐东明的收益已经超出其自身的收益，且鸿达公司已经按照原标准支付徐东明2016年10月1日至2017年9月30日期间的占用费，故对徐东明要求鸿达公司按照158.15元/平方米/月的标准支付自2016年10月1日起的租金，无事实和法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回徐东明的诉讼请求。一审案件受理费减半收取75元，由徐东明负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、徐东明与鸿达公司签订的《补充合同》、《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》及其附件《三泰国际大厦大厅产权式商铺业主大会议事规则》明确约定：徐东明对涉案商铺享有按期、按约收取租金的权利，但该商铺的使用权、管理权由鸿达公司行使；业主对产权式商铺仅有收益权和产权处分权，三泰国际大厦大厅产权式商铺必须整体出租，不得将商铺自行分割经营。上述约定表明徐东明对涉案商铺的物权受到一定限制，仅享有收益权和产权处分权，无单独占有、使用权。徐东明作为完全民事行为能力人，对上述合同约定的内容应有充分的认知，其上诉称其对涉案商铺享有完整物权，与其他业主无关，不符合客观事实。结合该商铺系无墙体分割、无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间这一客观事实，能够证明涉案商铺系有别于普通商铺的产权式商铺，该类商铺的特点决定了其只能统一规划、布局、经营和管理，业主才能更好的获取收益。单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。本案中，徐东明作为单个商铺的业主径行起诉要求向其个人返还铺位，客观上不利于三泰国际大厦产权式铺位整体功能的发挥，亦不符合其他已续签合同业主的利益。综合考虑以上因素，一审法院对徐东明的该项诉请不予支持，并无不当。二、关于涉案商铺的租金标准，徐东明上诉主张自2016年10月1日起应参照其提交的评估报告确定租金标准。因该评估报告系其单方委托评估机构作出，在没有其他证据予以佐证的情况下，不应单独作为定案依据，且一审法院已充分阐述三泰大厦整体对外出租的收益并未明显高于徐东明的商铺收益，故徐东明诉请鸿达公司按158.15元/平方米/月的标准支付租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持亦无不当。
综上所述，徐东明的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由徐东明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 武
审 判 员 汪 智
审 判 员 吴丽群
二〇一八年九月二十一日
法官助理 丁大慧
书 记 员 仇晨雪
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。