山西省阳城县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋0522民初1126号之一
原告（反诉被告）：阳城县凤城镇��关村民委员会。住所地为阳城县凤城镇西关村。
法定代表人：毕九军，任村委主任。
委托诉讼代理人：尹利民，山西给力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王月蕾，山西宇星律师事务所律师。
被告：周兵。
委托诉讼代理人：卫旭东，山西语智律师事务所律师。
被告（反诉原告）：阳城县西池商贸有限公司。住所地为阳城县凤城镇西关村新阳东街***号。
法定代表人：白凯。
委托诉讼代理人：张富强，山西唐韵律师事务所律师。
被告：白凯，阳城县西池商贸有限公司法定代表人。
第三人：阳城县西池宾馆。住所地为阳城县新阳东街***号。
法定代表人：白凯。
原告阳城县凤城镇西关村民委员会（以下简称西关村委）与被告周兵、阳城县西池商贸有限公司（以下简称西池商贸）、白凯，第三人阳城县西池宾馆（以下简称西池宾馆）及反诉原告西池商贸与反诉被告西关村委租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进了审理。原告西关村委的委托诉讼代理人尹利民（原来为李凯辉，后变更为尹利民）、王月蕾，被告周兵及其委托诉讼代理人卫旭东、被告西池商贸的委托诉讼代理人张富强、被告及第三人西池宾馆的法定代表人白凯到庭参加了诉讼。现本诉部分已审理完结。
原告西关村委向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告周兵2014年5月23日签定的《合同书》和2014年6月16日签定的《补充协议》于2016年7月14日解除；2、判令三被告共同支付所欠原告租金288.3397万元及利息；3、判令三被告腾退房屋，共同支付逾期腾房的房屋使用费617.61万元及利息。事实与理由：2014年5月23日，原告与被告周兵签定了《合同书》，约定原告将位于阳城县新阳东街原西池宾馆占地面积约4.4亩，建筑面积约6370平方米的使用权整体交付周兵从事经营，使用费每年332万元，期限18年。合同签定后，原告交付了租赁物，被告交纳了第一年的使用费332万元。自2015年9月起，被告再未支付租金。根据合同约定，如未按期交纳租金，原告有权解除合同，并有权要求租赁物的实际占有人白凯和西池商贸支付房租和房屋使用费、返还房屋。
被告周兵辩称：2014年4月15日，答辩人和被告白凯、案外人白巍签定了《股权分配暂定协议》，约定共同承租原告位于新阳东街118号的“西池宾馆”进行合作经营，由答辩人负责竞标和签订合同。2014年5月23日原告与答辩人签定了《合同书》，后于2014年6月16日，双方又签定了《补充协议》，原告同意答辩人以“阳城县西池宾馆”名义实施经营活动。2014年11月11日，答辩人和白凯、白巍对《股权分配暂定协议》部分内容进行了变更。租赁期间，答辩人和白凯对西池宾馆进行了改造建设。2015年3月1日，答辩人与合伙人协商，将西池宾馆转租给了白凯，白凯未向答辩人等合伙人支付租金。同年7月1日，西池宾馆的法定代表人变更为白凯，经营管理事项由白凯全权负责。第二年开始未向原告交付租金，原告于2016年7月14日给答辩人下达了催收租金的通知，答辩人也要求其他被告及时交付租金，但无果。综上，答辩人与原告签定的《合同书》和《补充协议》真实合法有效，只交了一年租金，关于该合同书和补充协议的解除效力，由法院依法确认。虽然合同书和协议书是以答辩人的名义和原告签定的，但实际上一开始就是由答辩人和白凯、白巍三人合作经营，后又转租给了白凯，因此原告的租金应由白巍、白凯及西池商贸共同支付，且租赁合同解除后，被告白凯和西池商贸应当腾退租赁物。租赁期间，答辩人对西池宾馆进行了改造建设，如腾退西池宾馆，原告应当给予合理的补偿。
被告西池商贸辩称：1、原告的诉讼请求第一项应予驳回，西池商贸至今没有收到原告所谓的解除合同的有关通知或文件。如果解除合同，应当对改建的财产作出处理。2、原告迟延交房，是造成被告无法交纳租金的根本原因，根据合同约定，双方是2014年5月23日签定合同，至少在6月之前原告应将标的物交付被告，扣除3个月的装修期，也应在9月1日交付，而原告在2014年11月中旬才交付房屋，这种行为给被告造成了损失。原告起诉所欠租金数额错误，由于原告是2014年11月中旬才交付房子，扣除三个月装修期，应从2015年2月份开始起算房租。且答辩人在2016年2月还支付了20万元的租金。因为上述原因存在，西池商贸曾向西关村委提出减免租金，但提出后没有任何答复。综上，答辩人在没有收到任何解除合同生效文书的情况下，原告干扰答辩人经营，给答辩人造成了极大的损失，原告的起诉不能成立。被告周兵答辩的投资行为以及股权占有行为与事实不符，不能作为定案的依据。
（同时，西池商贸以���告西关村委为反诉被告提出反诉。反诉部分另行审理）。
被告白凯辩称：本案与答辩人个人没有关系。
第三人西池宾馆法定代表人白凯述称：由于第三人与西池商贸财产存在混同情况，对西池商贸财产的处分行为，可能影响到第三人的财产所有权等相关合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方所提证据，本院归纳本案无争议的事实为：座落于阳城县新阳东街118号的西池宾馆，占地面积约为4.4亩，建设面积为6370平方米（东楼3-5层，主楼及地下部分，西楼地下1层，街面2-4层，南楼及院内西附属建筑。西北角二楼不包括在内）房屋所有权人为西关村委。2014年4月15日，被告白凯、周兵和案外人白巍签定股权分配暂定协议，约定三人共同投资西池宾馆承租的招标投标及后期改造、运营等事项。2014年5月23日，原告西关村委与被告周兵签定《合同书》，约定原告将西池宾馆的使用权整体交付被告周兵使用，期限从2014年9月1日至2032年8月31日。合同签定后五年内周兵每年向西关村委交纳使用费332万元……；付款方式为每年一次，使用方于每年9月1日前一次性付清当年使用费。如未按期交纳，所有方有权解除合同。2014年6月16日，原告西关村委与被告周兵又签定《补充协议》，协议主要内容为原告同意被告周兵使用“阳城县西池宾馆”这一名称实施经营活动，并使用原西池宾馆的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、公章等证件。后原告将西池宾馆的公章和财务章移交给被告周兵。签定合同后，被告周兵按合同约定向西关村委交纳了2014年9月1日至2015年8月31日一年的使用费332万元，并交纳了332000元的风险保证金。2015年3月1日，周兵以西池宾馆法定代表人的身份与白凯签定《租房合同》，约定西池宾馆将位于阳城县新阳东街118号西池宾馆后院地方及建筑出租给白凯使用，租赁期限为2015年3月1日至2025年2月28日。2015年3月27日被告白凯与他人设立阳城县西池商贸有限公司（法定代表人为白凯）共同经营西池宾馆。2015年9月10日，西关村委作出了关于免去周兵西池宾馆法人代表，任命白凯担任西池宾馆法人代表的决议。2016年7月14日，因周兵未交第二年房租，西关村委向周兵下达了催收租金的通知，并告知周兵2016年7月31日之前足额交纳2015年度租金，逾期将视为单方解除合同，村委将依法收回所有房屋。周兵在此通知回执上签了字，但到期后未按通知要求交纳房屋租金。白凯、西池商贸等人投资对西池宾馆进行了升级改建，并加以装修后以“西池鑫城购物中心”挂牌开始营业。在“西池鑫城购物中心”内西池商贸和西池宾馆两个单位并存，且均以白凯为法定代表人。
对于双方有争议的事实和证据，本院认定如下：
1.是否追加白巍为共同被告。被告周兵认为，承租西池宾馆进行经营，实际上是周兵、白凯、白巍三人共同参与的，三人有合伙协议，应追加白巍为共同被告，承担共同责任。被告白凯及西池商贸均同意追加白巍为共同被告。原告西关村委认为，合同是村委与周兵签定的，在被告所说的周兵、白凯、白巍三人合伙期间，西关村委收到了周兵按合同应交的第一年的租金，周兵履行了合同交纳租金的义务，三人是否合伙与村委无关，村委只认可合同的相对方周兵，不应追加白巍为共同被告。本院认为，西关村委的意见符合合同相对性原则，在此期间周兵实际已履行了合同义务，其他人是否应承担责任，与合同的另一方西关村委无关，故不应追加白巍为本案被告（周兵、白凯、白巍之间若有纠纷应另行处理）。
2.关于合同是否解除的问题。原告方认为，签定合同后，被告交纳了第一年的租金，每年的租金应当在当年9月1日前一次性支付，如未按期交纳，原告可以解除合同。事实上被告只交纳了一年的租金后再未交纳。2015年7月14日，原告给被告周兵下达了交款通知，周兵未按通知限定的期限交纳租金，应视为原告与周兵签定的合同自周兵收到通知之日即2016年7月14日起解除。被告周兵及其代理人认为，合同是���关村委与周兵签定的，解除合同的效力由法庭确定。被告西池商贸认为，被告西池商贸是实际承租人，西池商贸没有收到原告所谓的解除合同的有关通知或文件，合同不能视为解除，同时认为造成被告无法交纳房租的根本原因在于原告，2014年5月23日签定合同，扣除3个月的装修期，原告应在9月1日前交付房屋，而原告于2014年11月中旬才将房屋交付被告。本院认为，原告西关村委与被告周兵签定的合同实为房屋租赁合同，该合同约定每年9月1日前一次性付清当年的使用费，虽然被告周兵以西池宾馆法定代表人的身份又与被告白凯签定租赁合同，将房屋的使用权转租给被告白凯，但自2015年9月1日以后周兵再未向原告支付租金的客观事实存在，合同的相对方仍然是周兵。周兵不按约交纳租金存在违约。同时合同中约定不按期交纳租金，所有权人有权解除合同，西池商贸不��与村委签定合同的相对方，西池商贸以西关村委未向其送达解除合同通知书为由，不认可解除合同的效力的观点不能成立。因此原告要求解除合同，本院予以支持。关于合同解除的时间，原告提供了2016年7月14日向被告周兵下达催收租金的通知，提出了至2016年7月31日不交纳所欠租金为单方解除合同的条件，该条件已于2016年7月31日成就，因此西关村委与周兵所签合同解除的时间认定为2016年7月31日。
3.合同内未交纳的租金及解除合同后房屋实际占有使用费如何计算和支付的问题。本院认为，合同签定后，以被告周兵的名义支付了西关村委2014年9月1日至2015年8月31日的租金，2015年9月1日起至2016年7月31日合同有效期内的租金，因周兵是合同的相对人，故仍应由被告周兵按合同约定交纳。而合同解除后，自2016年8月1日起房子由白凯和西池商���实际占有使用，白凯和西池商贸是涉案房屋的次承租人，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费的，人民法院应予支持，故白凯与西池商贸应支付实际占有使用房子的费用，该费用参照原合同年租金332万元以占用时间按比例支付。
综上，本院认为，原告西关村委与被告周兵于2014年5月23日签定的《合同书》和2014年6月16日签定的《补充协议》系双方的真实意思表示，与法不悖，为有效合同。周兵、白凯、白巍三人合伙期间的事务，不影响周兵与西关村委承租合同的履行，且与本案不属同一法律关系，应另行处理，白巍不应作为本案的被告。被告周兵虽又以西池宾馆法定代表人的身份将该房屋转租给白凯经营，但周兵仍为合同的相对方，周兵未按合同约定给西关村委交纳2015年9月1日之后的房租属违约，西关村委有权要求其支付租金并解除合同。解除合同的时间应以西关村委向周兵下达催收租金通知限定的最后时间即2016年7月31日为准。合同解除后，被告白凯和西池商贸实际占有使用了该租赁物，依法应支付解除合同后逾期腾房的实际使用费并腾房。被告白凯和西池商贸是租赁物的实际使用人，白凯辩称其作为个人，与本案没有关系的说法，不能支持。原告主张的租金和使用费的利息，因原被告在合同中未作约定，本院不予支持。本案中，西关村委诉三被告本诉部分的事实已查清，可先行判决。西池商贸反诉西关村委的反诉部分因案情复杂，本院另行审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、原告阳城县凤城镇西关村民委员会与被告周兵于2014年5月23日签定的《合同书》和2014年6月16日签定的《补充协议》于2016年7月31日解除。
二、被告周兵在本判决生效之日起30日内支付原告阳城县凤城镇西关村民委员会2015年9月1日至2016年7月31日（11个月）的租金3043333元。
三、被告阳城县西池商贸有限公司和被告白凯在本判决生效之日起30日内互负连带责任支付原告阳城县凤城镇西关村民委员会2016年8月1日至2018年5月31日（22个月）期��对房屋的实际占有使用费6086667元；后续逾期腾房占有使用费按每天9095.89元计算，从2018年6月1日起支付至实际腾房之日止。
四、被告阳城县西池商贸有限公司和被告白凯在本判决生效后立即返还实际占有的原告阳城县凤城镇西关村民委员会的房屋。
五、驳回原告阳城县凤城镇西关村民委员会要求三被告支付租金等利息的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49222元，由原告阳城县凤城镇西关村民委员会负担222元，被告周兵负担16000元，被告阳城县西池商贸有限公司、白凯负担33000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本。上诉于晋城市中级人民法院。
审 判 长 冯永祥
人民陪审员 张传乐
人民陪审员 马芳芳
二〇一八年六月一日
书 记 员 张 钰