宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)宁01民初800号
原告：宁夏光辉实业集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路669号12层。
法定代表人：张光俊，公司董事长。
委托诉讼代理人：黄剑楠，宁夏新中元律师事务所律师。
被告：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。
法定代表人：陈一松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：明兆娟，北京市兰台律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛未默，北京市兰台律师事务所律师。
被告：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街135号。
法定代表人：徐毅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘海燕。
被告：王淑华，女，住宁夏银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：刘海燕。
被告：徐毅，男，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司法定代表人，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。
委托诉讼代理人：刘海燕。
原告宁夏光辉实业集团有限公司（以下简称光辉公司）与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王淑华、徐毅案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年9月30日公开开庭进行了审理。原告光辉公司的委托诉讼代理人黄剑楠、被告中信信托公司的委托诉讼代理人明兆娟、牛未默、隆湖公司、王淑华、徐毅的共同委托诉讼代理人刘海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光辉公司向本院提出诉讼请求：请求停止对隆湖公司开发建设的“尚东帝景花园”31号楼的19套房屋的执行拍卖，并确认该房屋所有权归原告下属单位已购买的职工所有。事实和理由：2011年4月23日，原告与隆湖公司签订了一份《商品房购房协议》，协议约定隆湖公司将其开发建设的“尚东帝景花园”东区31号楼的56套房屋出售给原告，总面积为7811.84平方米，房屋单价为5500元/平方米,总价款4000万元,原告保证于2011年6月20日一次性将购房款付清。协议同时对其他事项也做了明确约定。2011年6月28日,隆湖公司给原告出具了收款收据,确认已足额收到了该全部购房款。原告之所以购上述56套房屋,是用于解决公司职工住房所用。在上述协议生效后,待购房职工将相应购房款向原告付清后,上述56套房屋中的37套房屋原告名下的职工与隆湖公司签订了《商品房买卖合同》，另外19套房屋的职工购买人因需要办理银行按揭贷款，故需推迟几日再与隆湖公司签订《商品房买卖合同》。待该19套房屋具备条件需与隆湖公司正式签订《商品房买卖合同》时，确因隆湖公司原因暂时不能再签订。另该19套房屋总面积为2638.45平方米，全额总计14511475元。综上，上述31号楼的56套房屋原告是整体购买并已付清了购房款，此次执行拍卖对其中37套房屋不予拍卖，主要理由该37套房屋职工购房人已与隆湖公司签订了《商品房买卖合同》；而对其中19套房屋之所以进行拍卖，是该19套房屋职工购房人未与隆湖公司签订《商品房买卖合同》，但事实上未签订的原因是隆湖公司自身原因造成的，19套房屋职工购房人是没有任何过错的。故原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
被告中信信托公司答辩称：一、中信信托享有涉案房屋抵押权，光辉公司仅涉及以房抵债。2010年4月8日，隆湖公司与中信信托公司签订贷款合同、抵押合同，约定中信信托向隆湖公司提供贷款2.5亿元，隆湖公司以“尚东帝景花园项目”土地使用权及566697.8平方米在建工程提供抵押，双方于2010年6月21日办理土地使用权的抵押登记。2011年1月17日隆湖公司与中信信托签订补充合同、抵押合同补充合同，约定中信信托向隆湖公司增加提供贷款1.6亿元，并将提供抵押担保的在建工程增加至137376.79平方米。双方于2011年1月26日办理31号楼抵押登记。中信信托已依约发放贷款，对涉案房屋及其所在土地使用权享有抵押权。二、根据光辉公司提供的证据，涉案房屋由隆湖公司抵债光辉公司，光辉公司不享有优先受偿权。综上，请求驳回光辉公司的诉讼请求。
被告隆湖公司、徐毅、王淑华答辩称：请求法庭依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。原告光辉公司提交证据一《商品房购房协议》1份,证据二收据1份,证据三《银川市商品房买卖合同》32份,证据四《尚东帝景项目购房登记申请人》、《收据》、《身份证复印件》各19份,证据五《承诺书》1份、《借条》6份,证据六2018宁01执异第77号执行裁定书。被告中信信托公司提交证据一（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书，证据二（2012）银执字第167号执行裁定书、167－4号执行裁定书、协助执行通知书，证据三银他项（2010）第507-511号他项权证，证据四银房建20100628字第00738号银川市在建工程抵押登记证明、银房抵押第201103、201104、201107号银川市抵押登记证明、情况说明。被告隆湖公司、徐毅、王淑华未出示证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认定如下事实：2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书，载明：中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01号的《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》），中信信托公司已分别于2010年6月22日、2010年6月24日、2010年7月1日依照《贷款合同》的约定向隆湖公司发放了人民币25000万元贷款，贷款期限为12个月，即从2010年6月22日起至2011年6月22日；贷款利率为年利率，利率为固定利率即25%。隆湖公司以所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米土地使用权作为抵押物及56697.80平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02号《抵押合同》；该等《贷款合同》、《抵押合同》已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09479号公证书、（2010）京方圆内经证字第09480号公证书。徐毅、王淑华分别以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐毅、王淑华于2010年4月8日分别签订了编号为S2010C1NXLH0001－06号、07号《保证合同》；该两份《保证合同》已经中信信托公司与徐毅、王淑华分别向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09484号、09485号公证书。截止到2011年1月17日，隆湖公司已偿《贷款合同》项下上述贷款本金人民币432.0486万元，贷款余额为人民币24567.9514万元。经隆湖公司申请，中信信托公司同意向隆湖公司增加贷款金额人民币16000万元。贷款本金增加后，连同《贷款合同》项下尚未偿还的贷款本金人民币24567.9514万元，中信信托公司向隆湖公司实际发放且尚未偿付的贷款本金合计人民币40567.9514万元。贷款利息及利息计算方式、贷款用途、贷款期限等均按照原《贷款合同》执行。中信信托公司与隆湖公司就贷款展期及增加贷款事宜于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01补的《人民币资金贷款合同之补充合同》，隆湖公司继续以坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的土地使用权及137376.79平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02补《抵押合同之补充合同》；上述补充合同已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00863号、00864号公证书。徐毅、王淑华同意继续以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐毅、王淑华分别于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－06补、07补的《保证合同之补充合同》。该两份《保证合同之补充合同》已经中信信托公司与徐毅、王淑华向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00865号、第00866号公证书。隆湖公司、徐毅、王淑华未履行还款义务及担保义务。中信信托公司于2012年2月16日分别向隆湖公司、徐毅、王淑华发出《履行应偿债务及担保义务通知书》、《履行担保义务通知书》，要求隆湖公司、徐毅、王淑华于2012年2月27日前向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）。
截止到2012年2月28日，隆湖公司、徐毅、王淑华未履行还款义务。中信信托公司向北京市方圆公证处申请对隆湖公司、徐毅、王淑华强制执行，要求隆湖公司、徐毅、王淑华向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）及至清偿之日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息，并要求处分隆湖公司的抵押物。故北京市方圆公证处出具执行证书，确定：一、被执行人：隆湖公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。
2010年6月22日，被告中信信托公司将被告隆湖公司抵押的地号为1－4－244[土地证号银国用（2007）第26442号]、1－4－245[土地证号银国用（2007）第26443号]、1－4－246[土地证号银国用（2007）第26444号]、1－4－247[土地证号银国用（2007）第26445号]、1－4－177[土地证号银国用（2008）第184**号]的国有土地使用权办理了抵押登记。2010年6月29日，被告中信信托公司与被告隆湖公司办理了兴庆区北京东路尚东帝景花园1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、8号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）在建工程抵押登记，抵押登记房屋共346套，抵押预售面积56697.8平方米。2011年1月20日，被告中信信托公司与被告隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）在建工程抵押登记，抵押房屋共331套，抵押预售面积54455.45平方米。同日，还办理了兴庆区尚东帝景花园11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）抵押登记，抵押房屋共177套，抵押预售面积33225.25平方米。2011年1月26日，被告中信信托公司与被告隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园30号楼（646套）、31号楼抵押登记，抵押房屋共782套，抵押预售面积49696.09平方米。
2012年3月2日，被告中信信托公司依据《执行证书》向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，本院于2012年5月28日查封了被告隆湖公司名下的土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第184**号国有土地使用权，于2012年5月22日查封了被告隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，本院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京东路“尚东帝景花园”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书。
2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及原告光辉公司“尚东帝景花园”31-2-1302、31-3-401、31-3-402、31-3-602、31-3-801、31-3-1001、31-3-1002、31－3－1101、31－3－1401、31－3－1402、31－3－1501、31－3－1601、31－4－101、31－4－301、31-4-401、31-4-501、31-4-701、31-4-1001、31-4-1501室共19套房屋。
另查明，2009年9月11日，隆湖公司法定代表人徐毅给殷天福出具“借条”一张，载明借款壹仟万元用于“尚东国际”项目建设，光辉公司法定代表人张光俊签名担保。2009年9月22日，徐毅给殷天福出具借条一张，载明借款壹仟万元用于“尚东国际”项目建设，张光俊签名担保。2009年12月30日，徐毅给殷天福出具借条一张，载明借款贰仟万元用于“尚东国际”项目建设，张光俊、徐诚签名担保，隆湖公司加盖公司印章担保。2010年1月15日，徐毅给殷天福出具借条一张，载明借款贰仟万元用于“尚东国际”项目建设，张光俊签名担保，隆湖公司加盖公司印章担保，款项转入刘华工商银行账户。2010年3月16日，徐毅给殷天福出具“借条”一张，载明借款壹仟万元用于“尚东国际”项目建设，张光俊签名担保。2010年3月19日，徐毅给殷天福出具“借条”一张，载明借款壹仟万元用于“尚东国际”项目建设，张光俊签名担保。2010年3月19日，被告隆湖公司给殷天福出具《承诺书》一份，载明全体股东一致同意向殷天福贷款壹亿元人民币，并以隆湖公司的隆湖大厦作抵押等。上述借款事实，原告本案中自认上述借款到期后徐毅偿还了部分款项，但尚有4000余万元未偿还，由原告代为偿还徐毅所借殷天福借款4000余万元，被告隆湖公司为偿还原告代偿款同意将涉案31号中56套住宅作价4000万元抵顶销售给原告。
2011年4月23日，原告光辉公司与被告隆湖公司签订《商品房购房协议》，约定光辉公司购买隆湖公司开发建设的“尚东帝景花园”31号楼56套房屋，房屋总价款4000万元，已于2011年6月20日一次性支付，不再另行付款。购房协议后附《光辉集团购房明细》后注：以上56套住宅实际抵账金额为4000万元，签订《商品房买卖合同》时，按套出售，单价5500元/平方米，总金额4296.5120万元。2011年6月28日，隆湖公司出具收到光辉公司“尚东帝景花园”31号楼房款4000万元收据。上述56套房屋，其中37套，被告隆湖公司已与光辉公司指定的购房人签订了《银川市商品房买卖合同》，剩余19套房屋即本案涉案的房屋，光辉公司虽已确定了相应的购房人并向购房人出具了交纳房款的收据，但未与被告隆湖公司签订购房合同。现原告光辉公司未实际占有上述19套案涉房屋。2011年1月26日，涉案“尚东帝景花园”31-2-1302、31-3-401、31-3-402、31-3-602、31-3-801、31-3-1001、31-3-1002、31－3－1101、31－3－1401、31－3－1402、31－3－1501、31－3－1601、31－4－101、31－4－301、31-4-401、31-4-501、31-4-701、31-4-1001、31-4-1501室共19套房屋抵押登记在被告中信信托公司名下，2012年5月被本院查封。
还查明，在本院执行中信公司与隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，光辉公司对本院委托拍卖北京东路北侧“尚东帝景花园”31-2-1302、31-3-401、31-3-402、31-3-602、31-3-801、31-3-1001、31-3-1002、31－3－1101、31－3－1401、31－3－1402、31－3－1501、31－3－1601、31－4－101、31－4－301、31-4-401、31-4-501、31-4-701、31-4-1001、31-4-1501室房屋的行为不服，向本院提出书面异议。本院进行审查后作出（2018）宁01执异77号执行裁定书，裁定驳回案外人光辉公司的异议请求。
本院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权已经于2010年6月抵押给被告中信信托公司，被告中信信托公司对涉案房屋享有抵押权。本案争议焦点为：在被告中信公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下，原告是否就涉案房屋享有足以排除执行的民事权益及原告主张确认涉案“尚东帝景花园”31-2-1302、31-3-401、31-3-402、31-3-602、31-3-801、31-3-1001、31-3-1002、31－3－1101、31－3－1401、31－3－1402、31－3－1501、31－3－1601、31－4－101、31－4－301、31-4-401、31-4-501、31-4-701、31-4-1001、31-4-1501室共19套房屋所有权归原告公司已购买的职工所有的请求应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告光辉公司与被告隆湖公司所签订的《商品房购房协议》系因被告隆湖公司在2009年至2010年期间对外所借款项由光辉公司法定代表人进行担保，在隆湖未能全部清偿的情况下由光辉公司代偿后，双方为处理债务商定以涉案房屋抵顶债务，即涉案原告光辉公司提出异议的房屋，双方间非事实上的房屋买卖，而是普通的债权抵顶关系。因原告仅享有普通债权，不能对抗被告中信公司的担保物权，原告光辉公司未实际占有涉案房屋。依据上述规定，对原告要求确认“尚东帝景花园”31-2-1302、31-3-401、31-3-402、31-3-602、31-3-801、31-3-1001、31-3-1002、31－3－1101、31－3－1401、31－3－1402、31－3－1501、31－3－1601、31－4－101、31－4－301、31-4-401、31-4-501、31-4-701、31-4-1001、31-4-1501室共19套房屋房产归其公司购房职工所有并要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。原告称被告中信信托公司据以申请执行的公证文书因违反法律规定而无效，其理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决如下：
驳回原告宁夏光辉集团实业有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告宁夏光辉集团实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院。
审判长 陈勇军
审判员 胡春燕
审判员 邢雪梅
二〇一八年十一月十六日
书记员 赵雨薇
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。