广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第1422号
上诉人（原审被告）：广州宣泰商贸有限公司，住所地：广州市荔湾区十三行路1号新中国大厦首层，组织机构代码72501988-4。
法定代表人：王安稳，该公司总经理。
委托代理人：陈伟安，广东诚开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市仁柏杰物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区十三行1号新中国大厦负三层东北角，56597740-9。
法定代表人：陈子爱，该公司总经理。
委托代理人：樊玉霞，广东易恒律师事务所律师。
委托代理人：沈赓，广东易恒律师事务所律师。
上诉人广州宣泰商贸有限公司（下简称宣泰公司）因与被上诉人广州市仁柏杰物业管理有限公司（下简称仁柏杰公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第821号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市十三行路1号（人民南路西侧、广州文化公园北侧）新中国大厦原由广州市友谊公司征用拆迁，后变更由国商公司负责开发、销售。该大厦于1996年动工建设，设计为地上43层，地下5层，规划批准建设地上建筑面积115000平方米，地下建筑面积36000平方米，总面积为151000平方米，后经批准加建第九层酒楼建筑面积3186平方米。在工程未完工、未进行规划验收及工程竣工验收备案的情况下，国商公司将部分房屋交付购房人及广州市友谊公司。现新中国大厦已建成地下5层，地上43层。
1998年8月28日，广州市国商大厦开发有限公司（委托方，甲方，下简称国商公司）与广州市中怡物业管理有限公司（受托方，乙方，下简称中怡公司）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将新中国大厦（占地面积9401平方米，建筑面积151000平方米）委托乙方实行物业管理。委托管理期限为15年，自1998年5月18日起至2013年5月17日止；第二十一条物业管理服务费：1、本物业的管理服务费，由乙方按建筑面积每月向业主或物业使用人收取，收费标准为：（1）商铺：50元/平方米；（2）食肆：56元/平方米；（3）负层车位：105元/平方米等。合同签订后，国商公司依合同将新中国大厦的相关设施,用户档案资料等物业管理资料及相关物业服务用房移交给中怡公司管理。新中国大厦负二至二十层作为批发商场经营，中怡公司主要对20层以下物业进行管理，管理期间，由各经营公司向国商公司或小业主承租后再进行分租给小租户。
2003年9月23日，国商公司（甲方，出租方）与宣泰公司（乙方，承租方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区十三行1号首层房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积2500平方米，租赁期限从2003年10月1日至2013年10月30日止，月租金人民币140000元。
2008年6月16日，中怡公司（委托方，甲方）与宣泰公司（受托方，乙方）签订《委托物业管理合同书》，约定：甲方委托乙方物业管理场地位于广州市十三行路一号新中国大厦首层（除友谊商店、中国农业银行以外），此范围作为委托场地范围包含中庭位约300平方米及南侧雨廊，为委托物业管理的范围，建筑面积为2700平方米（最终确认以平面图为准）。物业管理合同期限从2008年11月1日至2027年10月31日止。委托管理的条件及内容是：甲方委托乙方统一对新中国大厦首层除友谊商店、农业银行以外实施统一物业管理，在该场地内统一使用现有的大时代服装批发市场名称，统一使用现有的批发市场许可证。乙方在合同期限内，应按月按时交纳场地综合物业管理费（包括：首层管理费、维修基金、广告宣传费、保安费、卫生费及公共设施使用费等）。每月该场地应收租赁场地综合物业管理费共计人民币65520元正，税费由甲方缴交并开具发票予乙方。乙方应按月按时交纳场地发生的自用水电费和水电分摊费，每月由大厦物业管理部门依据水、电表实际发生的读数，按有关规定据实计费。甲方负责整栋大厦的日常物业管理，在收取正常乙方的水电、管理费及保安费，确保一切设备的正常运行。乙方负责该物业内的管理，自负盈亏。该物业系服装批发之用途，乙方不得随意更改。乙方在不改变用途的前提下，甲方允许乙方将承租的物业对外分租。
原审法院在执行国商公司退赔违法所得一案中，于2010年5月13日发出（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告，内容有：一、变卖财产为：国商公司在上址的新中国大厦整体工程项目。二、变卖价格人民币973919016元。……五、标的物的特别提示：……工程项目剩余面积（变卖面积）约125001.6862M2（含瑕疵）……六、标的物的瑕疵及买受人应承担的各项义务：……3、在变卖面积中，有部份面积由原开发商出租给他人使用、经营，买受人要维持履行原租赁协议。如有争议，应通过协商和诉讼途径解决；4、新中国大厦现有的公共设施使用，买受人应与其他业权人及使用人协商解决，要保障其他业权人和使用人对公共设施的使用权利；5、由于本次变卖的标的物是在建工程项目，变卖后，按现状交付给买受人，项目有关各种图纸、批文、已缴费的票据、资料等不齐全的，由买受人自行解决。具体交付方式如下：（1）负五层至首层、四层至十二层、十五层至二十层中属国商公司的变卖面积以不交吉方式交付；……6、买受人取得新中国大厦项目后，应承担原开发商国商公司开发建设该大厦所应承担的开发建设义务，包括：……（2）负责完成消防、水电等工程；（3）负责整个工程项目的竣工验收备案；……（10）现大厦的电梯井口共24个，分别由各管理公司出资建设电梯，电梯的使用不符合原设计功能，电梯属于大厦的整体建筑，属公共使用设施，买受人要承担将电梯恢复原有使用功能的责任。电梯的有关建设费用由买受人与相关管理公司协商解决。……8、买受人一旦取得该标的物，即表明买受人知晓并接受标的物的全部瑕疵和承担有关义务，与第三方有争议的，可通过法律途径解决。取得该标的物后发生的全部风险由买受人自行承担等。
在变卖期间，金穗丰公司于2010年7月5日将973919016元汇入原审法院，原审法院于2010年7月21日作出（2007）荔法执字第4158－4号执行裁定书，裁定：一、将被执行人广州市国商大厦开发有限公司在本市十三行路1号的新中国大厦整体工程项目变卖给买受人广东金穗丰实业有限公司所有［买受人的权利义务见原审法院（2007）荔法执字第4158－5号变卖公告］；二、买受人广东金穗丰实业有限公司可持本裁定书到有关部门办理相关过户登记手续。该裁定已发生法律效力。
2010年9月3日，原审法院执行将该大厦负五层至首层、四层至十二层、十五层至二十层中属于国商公司的变卖面积以不交吉方式交付给金穗丰公司；二十一层至四十三层属于国商公司的变卖面积以交吉方式交付金穗丰公司。
在新中国大厦交付金穗丰公司后，金穗丰公司与中怡公司因该大厦的物业管理权发生争议，金穗丰公司向原审法院起诉解除中怡公司与国商公司签订的物业管理委托合同，收回该大厦的管理权。原审法院（2010）荔法民三初字第2231号民事判决及广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第460号民事判决支持金穗丰公司的诉讼请求，判决解除国商公司与中怡公司于1998年8月28日关于新中国大厦所签订的《物业管理委托合同》等。该判决已于2011年4月13日执行完毕，金穗丰公司收回大厦管理权。
仁柏杰公司于2010年12月9日成立，于2012年1月10日取得等级为三级的物业管理资质。2011年3月16日，案外人金穗丰公司（甲方）与仁柏杰公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，内容有：新中国大厦，现为在建工程项目，尚未完成整体工程建设及竣工验收，其中二十层以下现作服装批发市场经营，由甲方委托乙方负责物业管理；二十层以上尚未完成建设，由甲方继续开发建设，如需进行物业管理，甲、乙方双方另行签订委托合同。其中委托管理事项为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生；……7、交通和车辆秩序管理；8、公共安全、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤等……。乙方根据本委托合同及经甲方同意的物业服务费标准，与业主和物业使用人签订物业管理服务合同，收取下列费用：1、物业管理服务费；2、车辆停放费、车位使用费等……。物业的管理服务费：1、本物业的管理服务费，由乙方按建筑面积每月向业主或物业使用人收取，收费标准为：（1）商铺：50元/平方米；（2）食肆：56元/平方米；（3）负层车位：105元/平方米。本合同期限自2011年3月16日起，暂定五年。合同签订后，仁柏杰公司于2011年4月13日正式接管新中国大厦的物业管理工作。宣泰公司于2011年间向仁柏杰公司交纳了物业管理费600000元。但仁柏杰公司与宣泰公司至今未能就物业管理费标准协商一致。
2011年9月22日，广州市物价局作出《关于协助处理新中国大厦物管费纠纷的复函》，内容有：一、广州市现行物业服务收费的相关政策。根据《广州市物业服务收费管理实施细则》（穗价[2004]200号）的规定，非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。新中国大厦是非住宅，其物业服务收费（物业管理费）应由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。二、价格主管部门实施成本监审（调查）的技术要求。根据国家发改委和广东省物价局关于政府制定价格成本监审的相关规定，被监审（调查）单位应当向价格主管部门提交经会计师事务所或税务部门审计的、最近三个年度的财务会计报告。新中国大厦现行的物业管理公司仁柏杰公司于2011年4月13日才正式接管新中国大厦的物业管理工作，各项管理和服务尚处于磨合阶段，财务数据还不完备，也不具备代表性。因此，从目前的情况看，还无法以财务的成本数据为主要依据来核定新中国大厦的物业服务（管理）费。三、市场调查情况。鉴于上述原因，我局对广州几家大型的服装批发市场和商业广场的物业服务（管理）费情况进行了调查，其收费方式和标准不尽一致，有的管理费中包含公摊部分，有的不包含公摊部分。具体情况是：白马服装市场55元/月/平方米（含公摊）、天马服装批发市场45元/月/平方米（不含公摊）、沙河新天地服装城28元/月/平方米（不含公摊）、沙河益民服装城26元/月/平方米（不含公摊）、天河城60/月/平方米（含公摊）、正佳广场60元/月/平方米（含公摊）。同时，我局也对新中国大厦的市场情况进行了调查，相对其他几个服装批发市场而言，其客流量非常大，大厦内人员非常密集，消防安全的重要性和治安管理的难度也比其他几个市场要突出得多。四、新中国大厦物业管理费的成本及审核情况。仁柏杰公司按照我局要求，根据该公司接管新中国大厦几个月来的财务情况，填报了《新中国大厦物业管理费成本构成表》，并得出单位面积的物业管理费为56.65元/月/平方米（含公摊和利润）。我局根据《税法》、《会计法》和政府定价成本监审的相关规定，对其中的所得税、劳保费、管理费和维修费等明显不合理的项目进行了剔除和核减，共核减成本费用40.88万元；利润部分建议由15%的销售利润改为15%的成本利润率。经核算，新中国大厦单位面积的物业管理费为50.75元/月/平方米（含公摊和利润）。五、关于新中国大厦物业管理费的建议。由于历史原因，新中国大厦除各经营档口以外的公用部分并不是完全的公用，有的电梯只是特定楼层的专用梯，并不对其他楼层开放。基于大厦的实际情况，建议该大厦的物业管理费分两部分收取，一部分是自用部分，一部分是公摊部分，公摊部分按照仁柏杰公司与各经营公司共同确认的计算方法确认。综合市场调查的情况，根据仁柏杰公司提供的物业管理费的成本构成，并考虑到新中国大厦物业管理的特点，建议新中国大厦自用部分的物业管理费确定在30-35元/月/平方米，公摊部分确定在15-20元/月/平方米，合计不超过50元/月/平方米。另复函附件“新中国大厦物业管理费成本构成表”显示，成本构成包括电梯日常运行维护费及中央空调运行维护费等费用。
新中国大厦目前尚未成立业主委员会。
仁柏杰公司于2013年5月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、宣泰公司立即向仁柏杰公司支付拖欠的2011年4月13日至2014年4月11日宣泰公司应缴纳物业管理费共5132519.18元；2、宣泰公司承担本案诉讼费及担保费用。
宣泰公司在原审中答辩称：请求驳回仁柏杰公司的诉讼请求。
原审过程中，仁柏杰公司提供了新中国大厦首层的查丈原图（测字：1101009989）及其分别与案外人广州市诚大置业有限公司（下简称诚大公司）、中国农业银行股份有限公司广州流花支行（下简称农业银行）签订的物业服务合同，以证明宣泰公司管理楼层的经营面积为首层建筑面积5405.1853平方米扣除诚大公司经营面积872.44平方米和农业银行经营面积451.76平方米的面积，即4080.9853平方米，同时证明仁柏杰公司收取物业管理费的标准为35元/平方米/月。宣泰公司对上述证据的真实性没有异议，但认为上述经营面积还应扣除金穗丰公司霸占柱廊面积564.29平方米，并提供了金穗丰公司于2011年4月27日、5月3日、7月27日发出的通告以证明仁柏杰公司和金穗丰公司违法破坏新中国大厦原管理关系，严重侵犯各方合法权益；提供照片，用以证明仁柏杰公司不履行物管职责，拒不清理大厦车道上的化粪池导致臭气外泄，严重影响南边商户的正常经营，新中国大厦柱廊部分被仁柏杰公司侵占摆档经营造成极度混乱的状况；提供视频资料，用于证明仁柏杰公司用多种违法恶劣手段破坏宣泰公司的正常经营，严重扰乱社会秩序，导致宣泰公司的客户流失、市场租值大幅下降。另宣泰公司提供由广州市荔湾区岭南街社区服务中心开具的“代收新中国大厦管理费”共2470400元的资金往来结算票据，拟证明已向仁柏杰公司支付该票载金额的物业管理费。
原审法院认为：本案争议焦点是宣泰公司是否为交纳物业管理费的义务主体及物业管理费的交纳标准。
一、宣泰公司是否为交纳物业管理费的义务主体
由于新中国大厦项目已变卖给金穗丰公司，依据法院的变卖公告，新中国大厦属于在建工程，金穗丰公司承担原开发商国商公司建设该大厦所应承担的开发建设义务，故金穗丰公司的身份不仅仅是买受人，而是取代了原国商公司成为该项目的建设单位。原审法院（2010）荔法民三初字第2231号生效判决已确认国商公司与中怡公司（原物管公司）的物业管理委托合同解除，中怡公司将该大厦物业管理权移交给金穗丰公司，该判决已执行完毕。因中怡公司不享有该大厦的管理权，中怡公司与宣泰公司所签订的《委托物业管理合同书》自然终止。因新中国大厦属于在建工程，该大厦的物业管理属前期物业管理，且尚未成立业主委员会，根据《物业管理条例》中关于前期物业管理的第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，金穗丰公司作为项目的建设单位，其聘请仁柏杰公司对大厦进行物业管理，签订《前期物业管理委托合同》合法有效。
新中国大厦属于在建工程，基于历史原因，该大厦在未经验收的情况下即投入使用，由各经营公司向原新中国大厦开发建设单位国商公司或小业主承租后再进行分租。因新中国大厦情况特殊，其物业管理亦有特殊的模式，即国商公司选聘中怡公司时，虽约定了物业管理费标准，但实际履行的是中怡公司与宣泰公司签订的《委托物业管理合同书》中约定的物业管理费标准，直接由宣泰公司向中怡公司支付。这种物业管理模式已得到各方认可并施行多年。故可以认定，国商公司、中怡公司及宣泰公司对于交纳物业管理费的义务主体已形成一致意见，即由宣泰公司直接向物业管理公司中怡公司交纳物业管理费。
新中国大厦项目经变卖，建设单位变更为金穗丰公司后，金穗丰公司聘请仁柏杰公司对大厦进行物业管理，并约定由仁柏杰公司按建筑面积每月向业主或物业使用人收取物业管理服务费，该物业管理模式与原有物业管理模式是一致的。宣泰公司基于向国商公司和小业主租赁场地取得物业使用权，其后将场地分租给小租户，是行使使用权的一种形式，宣泰公司属于物业使用人，负有向仁柏杰公司交纳物业管理费的义务。而且宣泰公司作为经营公司，其将场地分租经营，必然离不开物业管理服务，在接受了仁柏杰公司提供的物业管理服务后，根据公平、等价有偿原则，宣泰公司亦负有支付物业管理费的义务。
因此，宣泰公司是交纳物业管理费的义务主体，负有向仁柏杰公司支付物业管理费的义务。
二、物业管理费的交纳标准
如前所述，金穗丰公司聘请仁柏杰公司对大厦进行物业管理的模式与原有物业管理模式一致，因此继续按此模式收取或交纳物业管理费并无不当。对大厦的物业管理费标准，应由三方协商，签订物业管理服务合同。现仁柏杰公司与宣泰公司就物业管理费的标准未能协商一致，原审法院参考物价局的复函标准调整处理。
据广州市物价局作出《关于协助处理新中国大厦物管费纠纷的复函》，建议新中国大厦的物业管理费标准合计不超过50元/月/平方米，现综合考虑新中国大厦物业管理费的历史和现状等因素，确定物业管理费标准以35元/月/平方米为宜。
案涉场地经广州市房地产测绘所测绘，总建筑面积5405.1853平方米，扣除诚大公司在首层部分使用的建筑面积872.44平方米和农业银行的经营面积451.76平方米，宣泰公司的实际经营面积为4080.9853平方米。对于宣泰公司认为应扣除被金穗丰公司霸占的564.29平方米柱廊商铺面积的意见，因宣泰公司提供的证据不足以证明这一范围的柱廊商铺使用人为金穗丰公司，原审法院对此不予支持，宣泰公司应按4080.9853平方米面积交纳物业管理费。2011年4月13日至2014年4月11日的物业管理费为5132519.18元，因宣泰公司已向仁柏杰公司交纳了物业管理费600000元,应相应予以扣减。宣泰公司提供由广州市荔湾区岭南街社区服务中心开具的“代收新中国大厦管理费”共2470400元的资金往来结算票据，拟证明已向仁柏杰公司支付该票载金额的物业管理费，由于该票据并非仁柏杰公司出具，且仁柏杰公司否认收到该票载款项，故对宣泰公司该项主张不予认定。因此，宣泰公司实欠2011年4月13日至2014年4月11日的物业管理费为4532519.18元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《物业管理条例》第二十一条的规定，于2014年11月13日作出判决：广州宣泰商贸有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市仁柏杰物业管理有限公司支付从2011年4月13日至2014年4月11日止的物业管理费4532519.18元。广州宣泰商贸有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费47727元，由广州市仁柏杰物业管理有限公司负担4667元，广州宣泰商贸有限公司负担43060元。本案财产保全费5000元，由广州宣泰商贸有限公司负担。
判后，宣泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决违背法律。原审法院以广州市物价局的复函作为其判决的依据，显然没有法律依据。双方讼争的物管费的物业是商业性质，而商业性质的物管费是市场调整的对象，任何行政部门和司法裁决者均不能超越法律规定而对市场行为作出裁决；二、原审判决严重违背事实。金穗丰公司在2010年9月3日通过原审法院对买受新中国大厦的执行后即时进驻新中国大厦之日起，即强行占用了柱廊面积564.29m2，但仁柏杰公司居然称宣泰公司使用了该部分面积，原审单凭仁柏杰公司代理人的法庭陈述，即作出严重违背事实的判决，确实难以理解。新中国大厦作为被政府重点关注的对象，成立了新中国大厦维稳监管小组，原审法院是该小组的成员。监管小组非常清楚柱廊不是宣泰公司使用的。正因为另两个柱廊部分的位置存在实体间隔，分别由士多和中介公司使用，金穗丰公司不断围堵两家经营者，于2011年9月3日以焊接的方式强行将两家房封锁，在警察干预后金穗丰公司才勉强让原经营者继续保留使用，但需向其交纳2万元的场地使用费和管理费，事件才得到平息。原审法院因为仁柏杰公司否认广州市荔湾区岭南街社区服务中心出具的“代收新中国大厦管理费”凭据，从而不认可宣泰公司已向广州市荔湾区岭南街社区服务中心缴纳物管费。广州市荔湾区岭南街社区服务中心会代收物业管理费，是因为代收行为是经新中国大厦维稳监管小组授意的，原因是金穗丰公司在进驻新中国大厦后屡次逼迫各原经营公司离场，不惜以围堵经营公司，向租户、业主公告向其交租、管理费，不提供服务等各种严重干扰市场正常秩序、严重违反各经营楼层不交吉的变卖公告的强制性买受条件，从而制造市场的极大恐慌，甚至金穗丰公司连新中国大厦正常运转的水电费都不愿意承担代缴责任的情况下，新中国大厦维稳监管小组授意广州市荔湾区岭南街社区服务中心收缴物管费、水电费，以维持大厦的正常运转，避免产生严重的社会问题。这样一个对基本物管服务也不履行职责的公司，在处理本案的物业服务关系时，怎可以随便适用超过原开发商国商公司与宣泰公司签订的原物管合同约定的10元/m2标准的物价局复函向宣泰公司收取费用？综上，宣泰公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回仁柏杰公司的全部诉讼请求。
被上诉人仁柏杰答辩称：其一，原审判决综合考虑新中国大厦物业管理费的历史和现状等因素，结合广州市物价局作出的《关于协助处理新中国大厦物管费纠纷的复函》，确定涉案场地物管费的标准具有合理性。其二，关于宣泰公司需要缴纳物管费的面积及范围，依据宣泰公司与原物管公司签订的委托物业管理合同的约定，宣泰公司经营的范围为首层扣除友谊商店、中国农业银行以外的范围，而对于宣泰公司在原审中主张扣除由金穗丰公司所占用的564.29平方米面积，宣泰公司未提供证据予以证明，故原审判决同意仁柏杰公司关于面积的计算符合事实。其三，宣泰公司主张其向广州市荔湾区岭南社区服务中心支付了物管费，因仁柏杰公司并未实际收取，不能视为宣泰公司已向仁柏杰公司缴交。其四，就涉案新中国大厦的其他楼层的其他纠纷，广州市中级人民法院已经作出生效判决支持每平方米每月35元的标准。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回宣泰公司的上诉请求。
经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：关于宣泰公司应付物业管理费的计付标准，作为法定的价格主管部门，广州市物价局依据相关政策规定，在对相关同类市场物业收费情况进行调查的基础上，出具了《关于协助处理新中国大厦物管费纠纷的复函》建议新中国大厦的物业管理费标准不超过50元/月/平方米，宣泰公司并未对该标准提供充分证据予以反驳。原审法院参考该《关于协助处理新中国大厦物管费纠纷的复函》，并在综合考量新中国大厦物管费的历史及现状等因素基础上酌情确定涉案物业按35元/月/平方米的标准计付物业管理费，并无明显不妥，可予维持。关于宣泰公司应付物业管理费的面积，依据宣泰公司与中怡公司于2008年6月16日签订的《委托物业管理合同》，宣泰公司使用部位为新中国大厦首层友谊商店及中国农业银行以外的范围，该合同虽约定物业管理面积为2700平方米，但同时注明最终确认以平面图为准。宣泰公司并未举证证明现新中国大厦首层诚大公司及农业银行使用范围外的物业由宣泰公司以外的他人使用，故原审判决依据仁柏杰公司提交的并经宣泰公司质证真实性无异议的首层查丈原图认定宣泰公司经营面积为查丈原图载明的总建筑面积扣除诚大公司及农业银行的经营面积后的余额，并判令宣泰公司按此面积向仁柏杰公司交纳物业管理费，并无不当。宣泰公司虽称金穗丰公司占用了其中的柱廊面积564.29平方米，但未就此充分举证证明，故本院不予采纳。关于宣泰公司向广州市荔湾区岭南街社区服务中心缴纳的2470400元款项的处理，原审判决以“代收新中国大厦管理费”共2470400元的资金往来结算票据并非仁柏杰公司出具，且仁柏杰公司否认收到该票载款项为由，未采纳宣泰公司的扣减申请，处理并无不当。就该款项的处理，宣泰公司可另寻法律途径解决。
综上，宣泰公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费43060元，由上诉人广州宣泰商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年九月二十八日
书记员 王 健