新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新0203民初66号
原告：克拉玛依天信物业服务有限责任公司，住所地：新疆克拉玛依市鸿雁路78号。
法定代表人：张全武，该公司经理。
委托诉讼代理人：喻琴，克拉玛依区胜利路街道法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：宋烨，男，1968年2月18日出生，汉族，该公司员工，住克拉玛依区油建南村17幢15号。
被告：韩福庆，男，1968年5月18日出生，撒拉族，无业。
被告：彭凤明，男，1976年2月8日出生，汉族，无业。
原告克拉玛依天信物业服务有限责任公司（以下简称天信公司）诉被告韩福庆、彭凤明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天信公司之委托诉讼代理人喻琴、宋烨，被告韩福庆、彭凤明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天信公司向本院提出诉讼请求：1.解除2013年12月26日原告与二被告签订的《房屋租赁合同》，返还克拉玛依区西环路××-××、××号房屋；2.二被告向原告支付拖欠的房屋租金424532.20元、原告代为垫付的暖气费45604.94元、物业费19703.33元、泵房电费5068.69元；3.二被告向原告支付违约金21226.61元；4.本案诉讼费用由二被告承担。
事实与理由：原告与被告韩福庆分别于2010年12月10日、2013年12月26日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其自行经营的克拉玛依市祥泰房地产开发有限责任公司所有的克拉玛依区西环路××-××、××号商铺（建筑面积为452.43平方米）出租给被告韩福庆经营餐饮，两份合同租金分别为134530.80元和152955.65元，租赁期内的水、电、煤气费、卫生费、物业费等全部费用由被告承担，如被告违反合同约定逾期缴纳各项费用的，应按年租金的5%支付违约金，同时原告有权解除合同。原告将商铺出租后，由被告韩福庆与被告彭凤明共同经营。
2013年为方便经营，原告为西苑餐饮楼包括被告承租商铺在内的所有门面房安装了天然气，就该天然气安装费用原告与各经营户协商后，被告亦同意将该费用折算到房屋租金内，以房租形式进行交纳，故此，自2013年11月1日起，租金价格从152955.65元每年调整为178750.40元每年，但被告韩福庆一直未到原告处办理合同变更事宜。
2014年3月30日合同到期后，原告多次催促二被告补签合同，被告陆续交纳租金但迟迟未补签合同，直至2014年8月14日被告再未支付过费用。双方经多次协商，被告亦多次找到原告公司领导要求继续经营，并承诺尽快还款，但仍拖欠租金等费用至今未付，故原告诉至法院。
原告认为因涉案商铺营业执照的登记经营者是被告韩福庆，但被告彭凤明实际使用该营业执照进行经营，故对外应当由二被告共同承担责任。
被告韩福庆辩称，其与原告之间确实存在两份租赁合同，最后一份合同于2013年12月26日签订，租赁期间是2013年4月1日至2014年3月30日，原告确实将克拉玛依区西环路48-14、15号商铺交由其本人经营使用，但其仅自2010年12月经营至2011年8月30日，后因经营不善导致无力承担租金，物业公司停用水电。2012年9月，其与被告彭凤明签订承包合同一份，约定由被告彭凤明继续接手经营商铺，承包期到2015年8月31日，年租金180000元，水电等费用均由彭凤明承担，双方系承包经营关系，并非共同经营。涉案商铺对外均系被告韩福庆与原告签订合同，亦一直在管理店铺，但2014年3月之后其与原告再未签订合同，故至此之后的经营行为应属原告与被告彭凤明之间的行为。2013年原告确实给商铺安装了天然气，将安装天然气的费用折算到房租仅系听原告委托诉讼代理人宋烨说过，并让其通知被告彭凤明，但其并未转达。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告彭凤明辩称，其与被告韩福庆就涉案商铺签订了承包协议，承包期自2012年9月至2015年8月，期间所有的经营管理费用由其本人承担，且其已经交清。2014年3月31日后，双方再未签订书面租赁合同，故合同自此已经解除，其经营商铺至2015年8月底，但2014年3月之后因未签订合同，故费用其不同意承担。经营期间的相关费用其陆续在交纳，但具体交纳金额记不清楚。天然气确实安装，其亦交纳了5000元的燃气表押金，但将安装天然气的费用折算到房租的情况其确实不知情，亦未接到任何通知。2015年9月之后其本人就不再经营，商铺闲置，其已向原告告知，并将钥匙交给了原告委托诉讼代理人宋烨，但当时确实欠付房租。
本院经审理认定事实如下：2012年1月1日、2014年12月，原告与克拉玛依市祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰公司）分别签订《房屋出租委托代理合同》（以下简称委托代理合同）两份，出租代理期自2012年1月1日至2016年12月31日，约定祥泰公司将其所有的商铺交由原告代为出租、管理并收取租赁费及其他费用。2014年1月1日，双方又签订《房屋出租委托代理合同补充协议》（以下简称补充协议），对2012年1月1日签订的委托代理合同作出补充，约定为克拉玛依市西环路西雁小区48栋6486.68平方米增设天然气入户安装工程。
2010年12月10日，原告与被告韩福庆签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其委托管理的克拉玛依区西环路48号-14、15号商铺两间，面积362平方米的房屋出租给被告韩福庆经营；租赁期限自2011年4月1日至2013年3月31日，租金134530.80元每年，六个月为一个支付期限，支付方式为银行存款，账号为：×××；租赁用途为餐饮，房屋维修由出租人负责；定金20000元，于签订合同前交付给出租人；合同解除的条件：出租人有权解除合同的情形：1.承租人不交付或者不按约定交付租金和暖气费等费用达一个月以上；2.承租人所欠各项费用达（大写）叁仟元以上；其他约定事项：承租人逾期交付租金，除应及时补交还应按年租金的5%支付违约金（以日计算），并且在每年9月30日承租人必须交纳年度暖气费，违约责任同上，承租人逾期交纳各项费用时，出租人有权对租赁房屋进行停水、停电等措施。租赁合同签订后，原告将合同项下的商铺交由被告韩福庆进行经营管理，因经营不善，被告韩福庆于2012年9月与被告彭凤明达成《承包合同》，约定由被告彭凤明承包被告韩福庆餐厅叁年，自2012年9月1日至2015年8月31日，被告彭凤明每月向被告韩福庆支付承包费15000元，即年承包费180000元；被告彭凤明按季度向被告韩福庆支付承包费，每季度第一天为支付日；被告彭凤明交押金50000元，必须按时支付承包费用，如逾期10天未付承包费，被告韩福庆有权要求被告彭凤明支付10%的违约金，如一个季度未付承包费，被告韩福庆有权终止合同；承包期间，被告韩福庆必须保证房屋续签，如房屋不能续签，所造成被告彭凤明的损失，自然灾害除外；自承包之日起餐厅所产生的房租费、水、电、暖气费、物业费及所有往来账目均由被告彭凤明承担，（房租费由天圣物业公司决定）承包之日前的所有费用由被告韩福庆承担；被告韩福庆在被告彭凤明承包期间，无权转让餐厅，如转让餐厅赔偿被告彭凤明二十万；此餐厅在承包期间内使用权归被告彭凤明所有；如装天然气由被告韩福庆承担。2013年12月26日，原告韩福庆以克拉玛依区彭氏乡村芦花炒鸡店名义与被告天信公司签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2013年4月1日至2014年3月30日，租金152955.65元每年，一年一个支付期限，支付方式为银行付款，按签订合同之日起交费。账号为×××；被告负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费；租赁用途为餐饮；定金20000元；其他约定事项：承租人逾期交付租金，除应及时补交外，还应按年租金5%支付违约金（以日计算）。并且在每年9月30日承租人必须交纳年度暖气费，违约同上，承租人逾期交纳各项费用时，出租人有权对租赁房屋进行停水、停电等措施，合同落款由被告韩福庆在承租人法定代表人处签字、原告加盖专用章及法定代表人私章予以确认。
另查，克拉玛依区彭氏乡村芦花炒鸡店登记类型为个体工商户，登记经营者为韩福庆，注册日期为2011年7月8日，核准日期为2012年10月9日，登记经营场所为克拉玛依区西环路××-××、××号，现登记状态为注销。
原告为证实其诉讼主张，向本院出示证据：1.《2013年物业公司房屋坐落和房屋权属状况表》五张，拟证实其中序号10、11为被告承租的××栋××、××号商铺租赁费，由之前的年租金152955.65元因天然气安装费用，调整至178750.40元。二被告因对调整费用存在异议，故对该表不予认可。因该表系由原告单方自行制作，并无被告签字，故对其真实性本院依法不予确认；2.2014年1月20日、2014年6月6日、2014年9月11日、2014年12月16日收据4张，拟证实被告彭凤明于2014年1月至2014年8月14日合计支付租金112135元，亦证实2014年8月15日至2016年12月31日期间的房屋租金被告分文未付。二被告对上述收据的真实性均予以认可，被告彭凤明亦认可2014年3月30日之后因原、被告之间未签订租赁合同，所以确实没有支付过租金。对上述收据的真实性、合法性、关联性本院均依法予以确认；3.克拉玛依市物价局《关于调整克拉玛依热力价格的通知》克物价发【2000】142号文件（以下简称通知），拟证实克拉玛依市面向社会供暖热力价格实行统一限价管理，具体热力价格为5.6元每平方米每月；2013年12月24日收据一份，拟证实被告彭凤明仅交纳2012年10月15日至2013年4月15日一个供暖期的暖气费，之后三年的暖气费均未交纳；2014年5月5日、2015年5月19日、2015年12月10日供热公司向原告开具的《新疆增值税普通发票》及明细表共12张，拟证实原告已经替被告代为缴纳了2013年10月15日至2016年4月15日三个采暖期的暖气费用，经计算，三个供暖期的暖气费用为36737.32元【452.43平方米×5.6元每平方米每月×14.5个月（2013年8月15日至2016年4月15日）】；被告彭凤明对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，亦认可自2013年底开始确未交纳过暖气费用，被告韩福庆对通知的真实性认可，对其他证据所载明的事项其认为不知情，无法确认。对上述证据的真实性、合法性、关联性本院均依法予以确认；4.《西雁小区收支公示表》一份，拟证实涉案商铺物业费收费标准为1.3元每月每平方米；2013年11月25日收据一份，拟证实被告仅交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费7057.91元，其余物业费用再未交纳，经计算，该期间物业费为21173.72元【452.43平方米×1.3元每平方米每月×36个月(2014年1月1日-2016年12月31日)】；被告彭凤明对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，亦认可其余物业费用均未支付，被告韩福庆对上述证据所载明的事项其认为并不知情，无法确认。对上述证据的真实性、合法性、关联性本院均依法予以确认；5.2013年10月15日-2014年4月15日；2014年10月15日-2015年4月15日；2015年10月15日-2016年4月15日的《西苑餐饮楼地暖泵房公摊电费表》六张，拟证实上述三个供暖期的泵房电费金额，以及分摊到被告经营商铺的电费数额为5068.69元；2013年11月14日、2013年12月25日、2014年3月17日、2014年4月14日、2014年5月15日的《网银付款记账凭证》及相应的费用分割单、增值税普通发票、大用户月用电核算表、2014年11月25日、2014年12月15日、2014年12月25日、2015年1月29日、2015年3月27日、2015年11月2日、2015年12月3日、2015年12月29日、2016年3月3日、2016年4月6日、2016年4月25日《业务回单》及相应的费用分割单、增值税普通发票、大用户月用电核算表，拟证实2013年10月15日至2016年4月15日三个供暖期的泵房电费原告已代为向供电公司交纳。二被告对上述票据的真实性均予以认可，但二被告认为从未听过收取泵房电费事宜，合同中亦未规定，故不同意承担上述费用。对上述证据的真实性本院依法予以确认。
被告韩福庆为证实其抗辩主张，向本院出示：1.2010年12月10日、2013年12月26日其与原告分别签订的《房屋租赁合同》两份，拟证实其与原告之间存在房屋租赁合同关系；原告对两份合同的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为不能证明2013年12月26日订立的租赁合同到期双方即终止了合同关系，事实上双方仍在按照合同约定继续履行，二被告持续经营直到2016年12月31日，被告彭凤明对两份合同的真实性、合法性、关联性均予以认可；2.2012年8月9日承包合同一份，拟证实二被告之间系承包关系，自2012年9月1日至2015年8月31日期间已经将商铺承包给被告彭凤明经营管理，故原告应当向被告彭凤明主张相关费用。对承包合同的真实性被告彭凤明予以认可，原告对该承包合同的真实性亦予以认可，但对合法性、关联性不予认可，且认为二被告之间的承包协议系内部关系，无外部对抗效力，原告与被告韩福庆之间的租赁关系一直持续，被告彭凤明作为内部实际经营人，二被告的责任无法分开。对该承包协议的真实性本院依法予以确认。
被告彭凤明未向本院出示任何证据。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限、数额支付租金，无正当理由未支付或者迟延支付的租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。另外，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，其具有相对性，在无合同约定或者法律规定的情况下，债之关系中的当事人不能突破该相对性要求关系之外的民事主体承担民事责任。
本案中，原告主张的各项费用均发生在2013年10月至2016年12月，该期间系2013年12月26日原告韩福庆以克拉玛依区彭氏乡村芦花炒鸡店名义与被告天信公司签订的《房屋租赁合同》所涉租赁期间，即2013年4月1日至2014年3月30日，以及该期限届满后租赁关系继续存续所发生的相关费用。因克拉玛依区彭氏乡村芦花炒鸡店（以下简称彭氏芦花炒鸡店）注册核准登记日期为2012年10月9日，登记经营者为被告韩福庆，且2013年12月26日所签《房屋租赁合同》，抬头承租人明确为彭氏芦花炒鸡店，落款承租人法定代表人处被告韩福庆签字确认，故应当认定系原告与承租人彭氏芦花炒鸡店之间形成房屋租赁合同法律关系，现该店已登记注销，故原告以其登记经营者作为被告起诉符合法律规定。另因被告韩福庆于2010年12月10日与原告第一次订立租赁合同后，于2012年8月29日与被告彭凤明签订《承包协议》，由被告彭凤明承包经营韩阿弟烤肉馆三年，后改名为克拉玛依区彭氏乡村芦花烧鸡店，但登记经营者仍为被告韩福庆，故二被告之间系承包合同关系。
关于原告主张解除2013年12月26日《房屋租赁合同》并返还克拉玛依区西环路××-××、××号商铺的诉讼请求，本院认为，上述合同约定的租赁期限为2013年4月1日至2014年3月30日，但经庭审查明，合同约定的租赁期间虽已届满，但被告彭凤明自认仍持续经营店铺至2015年8月，被告韩福庆亦无证据证明2014年3月30日后，原、被告之间已经达成口头或者书面解除租赁关系协议，或者事实上终止合同关系，亦无证据证明原告与被告彭凤明之间另行建立新的租赁合同关系，且原告亦同意被告继续租赁使用商铺，故根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条，”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，应当认定原告与彭氏芦花烧鸡店之间的租赁关系依2013年12月26日的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。又因该租赁合同第十一条合同解除条件之约定，承租人未按约定交付租金、暖气费等费用，或者欠付各项费用达5000元以上的，原告有权单方解除合同。被告韩福庆仅以涉案商铺已承包经营给被告彭凤明为由抗辩不承担合同义务，但并未举证证明原告主张上述期间的租赁费用已经全部或部分支付，其抗辩理由系将租赁合同关系与内部承包合同关系混淆，其与被告彭凤明之间的承包合同约定内容仅在二被告之间具有约束力，而原告系以租赁合同法律关系起诉租赁关系的相对人，被告韩福庆作为承租人彭氏芦花烧鸡店的登记经营者，在该店注销后，应当承担租赁合同中相应的合同义务，故被告韩福庆的抗辩理由违反合同相对性原则，本院依法不予采信，另因被告彭凤明当庭承认自2014年3月30日租赁合同到期后未再支付过租金，故应当认定被告延期支付租金及相关费用的事实，从延付租金时间及欠付费用数额上均已符合合同约定的解除条件，故原告有权根据租赁合同约定行使合同解除权，结合合同法第二百三十二条之规定，对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据庭审查明之事实，涉案商铺目前已经闲置，被告经营的彭氏芦花烧鸡店亦已注销登记，且二被告及原告均无继续履行租赁合同的意思表示，故原告主张自2016年12月31日解除双方租赁合同，要求被告返还克拉玛依区西环路××-××、××号商铺的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。被告韩福庆以2014年3月30日租赁期限届满之后没有签订书面租赁合同为由，主张双方租赁关系自2014年3月30日已经终止的抗辩理由，与事实不符，其亦未提供证据证明合同自租赁期间届满后已经终止的事实，故对其抗辩理由本院依法不予采信。
关于原告主张被告支付拖欠房屋租金424532.20元【178750.40元每年÷12个月×28.5个月（2014年8月15日至2016年12月31日）】的诉讼请求，根据2013年12月26日租赁合同约定的年租金为152955.65元，后因安装天然气产，原告拟将天然气安装费用折算入年租金，故调整年租金为178750.40元，原告主张已向被告韩福庆告知将天然气安装费用折算到房租中，被告韩福庆亦当庭表示确实通知其本人，但根据原告当庭提供的《2013年物业公司房屋坐落和房屋权属状况表》，该表系由其自行制作，被告未签字确认，双方对调整后的具体租金数额亦未重新订立书面协议，原告亦未举证证明被告已经支付过含有上述天然气安装费用的租金，故应当认定原告虽有告知之事实，但对具体折算分摊数额双方并未进一步达成合意，且被告当庭对分摊费用、调整后的租金不予认可，故应当认定调整租金费用作为合同内容的变更双方并未达成明确的合意，故仍应按照原合同约定的年租金152955.65元作为主张租金的标准。另因2014年8月15日之后，被告彭凤明认可因2014年3月30日后租赁合同到期，故其再未支付过租金，被告韩福庆亦未能举证证明其在2014年8月15日之后支付过租金费用，故原告主张2014年8月15日至合同解除之日2016年12月31日期间的租金费用具有事实根据，但根据前述租金标准，对原告主张要求被告韩福庆支付租金363269.67元【152955.65元每年÷12个月×28.5个月（2014年8月15日至2016年12月31日）】的诉讼请求，具有合同依据及事实根据，本院依法予以支持，超过的部分，没有合同依据，本院依法不予支持。被告韩福庆以其将店铺承包给被告被告彭凤明经营为由抗辩不应承担上述费用，承前所述，系混淆合同关系且违反合同相对性，对其抗辩理由本院依法不予采信。
同理，关于原告主张要求被告支付暖气费36737.32元的诉讼请求，根据原告当庭提交相关证据，以及被告彭凤明认可自2013年之后再未交过暖气费用，结合租赁合同明确约定租赁期间的暖气费用由承租人负担，以及原告已代为垫付上述暖气费用的事实，应当认定被告韩福庆应根据租赁合同的约定履行支付暖气费的合同义务，其并未提供证据证明已经全部或者部分交纳了上述暖气费用，故对原告主张要求被告韩福庆支付暖气费36737.32元的诉讼请求，具有合同依据及事实根据，本院依法予以支持。
同理，关于原告主张要求被告支付物业费21173.72元的诉讼请求，根据原告当庭提交的证据，证实被告仅缴纳了2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费7057.91元，2014年1月1日至2016年12月31日共36个月的物业费用均未支付，系由原告代为交纳，被告彭凤明认可上述事实，被告韩福庆仅以不知情作为抗辩理由，显无依据，其作为租赁合同承租人的经营者亦未能举证证明已经交纳上述物业费用，故对原告主张要求被告韩福庆支付物业费21173.72元的诉讼请求，具有合同依据及事实根据，本院依法予以支持。
关于原告主张要求被告支付泵房电费5068.69元的诉讼请求，原告认为其就泵房电费的收费标准及具体分摊费用等相关内容已在小区张贴公示，但其并未提供相应证据予以证明，被告亦不认可上述收费标准及具体分摊费用，且双方租赁合同亦未就该部分费用的分担作出明确约定，故不能认定双方就该部分费用的分担达成合意，故对原告主张要求被告支付泵房电费的诉讼请求，没有合同或者法律依据，本院依法不予支持。
关于原告主张要求被告支付违约金21226.61元的诉讼请求，根据租赁合同第十五条的约定，承租人逾期交付租金，除应及时补交外，还应按年租金5%支付违约金。现被告逾期支付租金的事实客观存在，已经构成违约，故应当承担相应的违约责任，但上述约定违约金数额为年租金的5%，而非按实际欠付租金的5%计算，故原告以实际欠付租金总额作为基础显与合同约定不符，应以2013年12月26日双方合同约定的年租金152955.65元作为计算违约金基础，故对原告主张要求被告韩福庆支付违约金7647.78元（152955.65元×5%）的诉讼请求，具有合同依据，本院依法予以支持，对其主张超出的部分，没有合同依据，本院依法不予支持。
关于原告主张要求被告彭凤明共同承担上述各项费用及违约金的诉讼请求，承前所述，原告与彭氏芦花烧鸡店于2013年12月26日签订租赁合同，被告韩福庆作为该店登记经营者，现该店已注销登记，故被告韩福庆应当承担上述租赁合同中的相关合同义务，被告彭凤明并非租赁合同的当事人，其仅与被告韩福庆之间存在承包经营合同，与原告之间并无合同关系，本案系租赁合同纠纷，原告主张的均系在租赁合同履行过程中产生的费用及违约金，故应当遵循合同相对性原则，现原告主张突破合同相对性要求被告彭凤明共同承担上述各项费用及违约金，没有合同及实体法上的依据，故对其该项主张本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、原告克拉玛依天信物业服务有限责任公司与被告韩福庆于2013年12月26日签订的《房屋租赁合同》自2016年12月31日依法解除；
二、被告韩福庆于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依天信物业服务有限责任公司返还克拉玛依区西环路××-××、××号房屋；
三、被告韩福庆于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依天信物业服务有限责任公司支付租赁费363269.67元、暖气费36737.32元、物业费21173.72元、违约金7647.78元，共计428828.49元；
四、驳回原告克拉玛依天信物业服务有限责任公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计4230.21元、邮寄送达费64.80元，由被告韩福庆负担3629.80元（3565元+64.80元），由原告克拉玛依天信物业服务有限责任公司负担665.21元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。
代理审判员 周 亮
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 赵西子