广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2091号
上诉人（原审原告）：简某青，女。
被上诉人（原审被告）：简某谦，男。
委托代理人：温晓娴，女，汉族，住广州市海珠区，系简某谦妻子。
上诉人简某青因与被上诉人简某谦房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年1月1日，简某青（承租方）与简某谦（出租方）签订《租赁合同》，约定：简某谦将广州市海珠区小洲细桥五巷5号房屋出租给简某青，租赁期3年，从2011年1月1日至2013年12月31日；每月租金300元，按半年支付；简某青需按时交纳水电等费用；在租赁期内，如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个星期通知，协商后解除本协议。双方还协商确定免除简某青三个月租金。
合同签订后，简某青一直使用承租房屋（一层全部及二层，面积约100多平方米），并缴纳租金至2012年6月30日止。
2012年5月31日，简某青、简某谦在原合同上协商注明：简某谦提出要将出租房屋改建，简某青暂时搬离；房屋改建后除去改建时间，按照原合同交付给简某青继续使用（首层）；所有事项按照原合同不变；简某青同意简某谦改建日期从2012年6月1日起。
之后，简某谦对出租房屋进行了改建，并将改建后房屋的第一层间格成两房一厅和一房一厅两个独立套间（均有独立厨、厕）。
简某谦向简某青提出只能将第一层的两房一厅或一房一厅出租给简某青继续使用，但简某青以面积过少，不够用为由拒绝，双方无法协商，简某青另处居住至今。
简某青搬离后，简某谦还收取了简某青的水电费共307.81元。
诉讼中，简某谦表示简某青已交了2012年6月的租金300元，但没有实际居住使用房屋。
简某青表示，简某谦承诺会将改建后的一层房屋全部续租给简某青使用。2012年初房屋建成后发现，简某谦将第一层房屋间隔成两个独立套间，只给其中的一房一厅由简某青继续承租。2013年1月，简某谦提出与简某青解除租赁关系，但一直没有赔偿简某青损失。因此，简某青20**年1月27日向原审法院起诉请求：1、简某谦向简某青赔偿按照未满租期19个月计算的租金损失5700元；2、简某谦向简某青支付房屋维修、安装费用3340元；3、简某谦向简某青退还搬出后仍被扣划的水电费307.81元。
原审法院认为，简某谦将广州市海珠区小洲细桥五巷5号房屋出租给简某青使用，双方的租赁关系成立。虽然合同约定租赁期限为3年，但因承租房屋损坏严重需要改建，简某青于2012年5月搬离至今，故实际上双方已提前终止租赁关系。关于是否存在简某谦违约及违约赔偿的问题，由于双方并未约定合同的违约责任，改建房屋双方协商时亦未明确日后续租房屋的位置，而且，根据查明的事实，反映房屋改建后，简某谦已同意将新建房屋首层的两房一厅或一房一厅继续出租给简某青使用，虽然新出租房屋的面积较原出租面积少了很多，但房屋是全新的，且有独立厨、厕，新建房屋较原出租房屋设施完善，且每月租金仍然维持300元，前后出租的条件基本相等，符合公平等价原则，故简某谦主张其继续将新建房屋出租给简某青，是简某青拒绝续租而未果，因而不存在违约的意见，有理，原审法院予以采纳。简某青要求简某谦赔偿未够租期损失5700元，理据不足，原审法院不予支持。但因简某青交纳了2012年6月租金300元后却没有实际居住使用房屋，故简某谦应退还该月租金300元给简某青。关于简某青要求支付房屋维修、安装费用3340元，首先，简某青对此装修支出不能举证证明。其次，根据双方约定，简某谦出租房屋时已给予简某青三个月免除租金期间，简某谦对此解释为需要简某青自行装修房屋而给予的补偿，即简某青已就此取得了相关的补偿。因此，对于简某青的该项请求，不能支持。因简某青搬走后，简某谦继续收取了简某青的水电费，故其应将多收的水电费307.81元退还给简某青。简某谦认为简某青支付拖欠的垃圾费、有线电视费，属于请求内容，可另循途径解决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条的规定，于2014年3月24日判决如下：一、简某谦在本判决生效之日起10日内退还租金300元和水电费307．81元给简某青；二、驳回简某青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由简某青负担23元，由简某谦负担2元。
判后，简某青不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决不公平。第一，2012年5月31日，简某谦提出要改建房屋，故要求简某青要暂时搬离。2012年6月1日双方在原合同上协商注明：简某谦提出要将出租房屋改建，简某青暂时搬离；房屋改建后除去改建时间，按照原合同交付给简某青继续使用（首层）。2012年12月初，简某谦和家人叫简某青一家搬回去。经了解情况，才知道首层分作两个套间，其说只能给回一套一房一厅。简某青一家五口不够住要回当初搬离承诺的一整套。简某谦不同意，说租一整层要缴纳每月1000元，水费每立方5元、电费每度1.3元。后来简某谦又擅自将房屋出租给别的租客，无视约定。2013年1月，简某谦前来商议，让简某青注销细桥5号扣取水电存折账号并解除合约。还有19日未入住，只能补回一年租金每月300元，另加300元水电费。简某青和家人称考虑才答复他。2013年1月18日简某青到当地农村商业银行注销账号后，简某谦又称只能补回简某青10**元并包括300元违约金，并要求撕掉房屋租赁合同。之后简某青就去小洲村委会协助调解，多次商议都没有达成圆满解决。简某谦说与简某青解除租赁关系，简某青一直没有答应。第二，当初如果不是简某谦承诺在三年内不会拆迁，简某青根本不会和他签下三年的租赁合同，也不会投资水电维修和报装有限电视（共合3340元）。第三，简某谦当时搬离向简某青提出可以将重建的房屋的一层继续出租给简某青使用至租期届满。故上诉请求：1、简某谦补回租赁未满差价损失25966.6元；2、维修安装房屋费用3340元；3、细桥五巷5号改建时产生的水电费用307.8元。
简某谦答辩同意原审判决，不同意简某青的上诉请求。理由如下：合同中并未注明收取对方保证金和押金，且约定只需要提前一周就可以解除合同，故不需要承担违约责任。而且简某青是主动要求租赁简某谦的房屋，简某谦妈妈为照顾她才同意其入住，而且每月才收取300元的租金；至于简某青所说改建后将首层全部租给她的条款是其自己后期才列出来的，即便如此，也没有约定首层的具体部位。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，简某青二审提交了《户租租赁合同》、《安装维修清单》、《报装有限电视的收据》、《现房屋租赁合同》。
本院认为，简某谦、简某青20**年1月1日签订的《租赁合同》及2012年5月31日在该合同上的签注是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案双方争议的焦点为：一、简某谦是否违约？二、简某青要求简某谦承担装修损失、差价损失是否成立？评析如下。
关于第一个争议焦点。首先，双方在合同及签注中均未约定出租人的违约责任，且约定签约“如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个星期通知，协商后解除本协议”。其次，双方在租赁合同中并未载明租赁面积，而签注中“房屋改建后除去改建时间，按照原合同交付给简某青继续使用（首层）”亦未明确是否整个首层，在双方对此意见不一时，从简某青的陈述来看，简某谦即表示要求解除合同，原审法院认为“简某青于2012年5月搬离至今故实际上双方已提前终止租赁关系”并无不当。如前所述，双方既未约定出租人的违约责任亦未约定简某谦在此种情况下应承担违约责任，故简某青主张简某谦违约的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。简某青主张简某谦承担装修及差价损失即是主张简某谦承担合同解除的后果，但一方面，租赁合同解除是因双方约定不明且协商不一致导致的后果，并不可仅归责于简某谦一方，简某青主张简某谦曾承诺赔偿但未能举证证实，简某谦对此不予确认，故本院亦不予采信；另一方面，简某青主张的损失中，装修费的支出缺乏依据且双方亦未约定合同解除时需予以补偿，而报装电视费、租金差价均非解除合同的必然后果，故简某青该上诉请求亦缺乏理据，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人简某青的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人简某青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年七月十七日
书 记 员 杨仁义