广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初176号
原告（反诉被告）:张浩,男,1977年10月24日出生,汉族,住山东省枣庄市山亭区。
委托诉讼代理人：吴海芳，广东裕信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丽萍，广东裕信律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）:王煌扬,男,1981年5月7日出生,汉族,住福建省石狮市。
被告（反诉原告）:陈迎迎,女,1985年8月30日出生,汉族,住福建省石狮市。
两被告共同委托诉讼代理人：梁静仪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
第三人：广州市思信房地产中介有限责任公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：张磊华，该公司总经理。
原告张浩与被告王煌扬、陈迎迎、第三人广州市思信房地产中介有限责任公司（以下简称思信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，被告王煌扬、陈迎迎在答辩期内提起反诉，本院依法对本诉和反诉进行合并审理。本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张浩及其诉讼代理人吴海芳、王丽萍，被告王煌扬、陈迎迎的共同诉讼代理人梁静仪，第三人思信公司的法定代表人张磊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张浩向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付定金40000元；2.两被告向原告支付违约金90000元；3.两被告承担诉讼费。事实和理由：2016年9月20日，原、被告在第三人处签订《房地产买卖合同》，约定：两被告将其所有的位于广州市花都区金港南一路8号三区3栋1803房出售给原告，成交价为90万元。合同签订后，原告立即向两被告支付定金4万元。按合同约定，原、被告应在2016年10月31日前办理房屋的相关手续，但因原告须先处理广州市白云区的房屋，因此推迟办理，原告向两被告说明情况且表示愿意支付相应的违约金，两被告表示同意。2016年11月14日，原告将广州市白云区的房产处理完毕后立即联系第三人通知两被告，并多次发出告知函通知两被告办理手续，但两被告不愿意配合办理。按合同约定在还未满足解除合同的条件下，两被告于2016年11月18日向原告发出解除合同通知书，原告认为两被告的行为已经构成根本违约。
被告王煌扬、陈迎迎辩称，两被告不构成违约，是原告违约在先，两被告有权拒绝履行合同义务。一、我方从未同意或默许推迟办理相关手续，原告起诉状中自认其需处理其名下房屋导致没有依照合同约定在2016年10月31日前办理公证手续并支付首期款。实际上之前原告并没有购房资格，显而易见原告违约在先。且至今原告仍未依约支付相关违约金。二、根据合同第十二条的约定，在涉案房屋未申请还款前，原告需每月定额及时还银行月供，月供时间为每月8日之前，然而自该合同签订之日至今，原告从没有支付任何月供款项。两被告发函时，逾期时间已达到合同解除的条件。因原告严重违约，被告有权解除合同。三、纵观涉案合同，对本案交易流程进行梳理，会发现本案交易有多处不寻常、不合理的地方，原告、第三人有相互串通、损害两被告利益的嫌疑，并从中谋取利益。第三人的陈述并不能客观反映案件事实。四、第三人是中介服务机构，但涉案合同明显存在诸多不合理地方，整个交易过程中中介没有尽职尽责为卖方提供专业意见，甚至作出损害被告利益的行为，作为普通老百姓，被告不熟悉房产交易，在被误导的情况下签订一份显失公平的合同，若因此受到损失，两被告保留追究第三人法律责任的权利。
第三人思信公司述称，一、2016年10月31日我方与两被告的电话沟通中，向两被告告知原告不能按合同约定在10月31日前办理全权委托公证及支付首期款，因为原告在签署合同时也已告知被告及我方，其在白云区的房屋出售正在办理中，需要收到卖房楼款后才能向被告支付首期款，两被告没有明确反对，只是告知我方让原告尽快办理。二、关于被告称原告没有及时还月供的问题。按交易习惯，应当在办理全权委托公证手续及支付首期款后才会开始还月供。办理委托公证是基于原、被告签署合同时，我方以交易成功案例及交易习惯提出的参考意见，当时原、被告都接受了。因此全权委托公证办理交易并没有违规，且原告支付月供款并没有达到支付条件。三、关于合同没有约定过户时间的问题。因为合同约定成交价90万元，被告的房屋还在银行按揭中，原告在签署合同时也告知了被告及我方，签署涉案合同时其在白云区的房屋已成交，正在办理过户中，原告购房资格的时间不能确定，才约定办理全权委托公证。在此情况下，过户手续由有公证委托书的原告办理，因原告何时有购房资格尚不能确定，所以在合同中才没有明确过户时间。在整个交易过程中，我方出具的买卖双方经过说明中也有陈述，2016年11月14日，原告告知了我方其资金、购房资格都已具备，让我方通知被告去办理全权委托公证。当日我方告知了被告可以办理公证委托等手续，被告称原告已违约。我方与原、被告进行沟通，希望双方按合同约定继续履行合同，但被告不同意。我方与原告沟通，希望原告能按合同第八条违约责任的约定向被告支付违约金，原告表示同意支付违约金，继续履行合同。2016年11月15日，我方通过顺丰快递向原、被告通知2016年11月18日到花都公证处按合同约定办理相关手续。原告签收了该快递，被告没有签收。2016年11月18日，我方到花都公证处等待，但被告没有出现。当天下午，我方通过EMS告知买卖双方于2016年11月23日办理涉案房屋的相关手续，该EMS原、被告均已签收。2016年11月23日，我方和原告上午十点到达花都区公证处，但被告还是没有出现，我方也曾打电话、发微信告知被告，但被告没有任何答复。四、关于被告称原告与我方串通损害被告利益的问题，我方明确声明，我方与原、被告此前都是不认识的，不存在故意损害原告或被告利益的行为。
被告王煌扬、陈迎迎向本院提出反诉请求：1.被反诉人向反诉人支付违约金5万元（违约金总额为房地产成交价的10%，即9万元，扣除已支付的定金4万元）；2.被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月20日，反诉人与被反诉人签订《房地产买卖合同》，约定被反诉人向反诉人购买涉案房屋，成交价为90万元。合同第十二条约定，在未申请退款前，买方须每月定额及时还银行月供，买方不得无故拖延，上述物业每月供楼的时间为每月8日前；买卖双方协商一致，办理全权委托公证当天支付首期款，办理时间在2016年10月31日前。然而，被反诉人并没有按照合同约定将月供款支付给反诉人，没有依约在2016年10月31日前办理委托公证，再三借故拖延。直至2016年11月18日，反诉人向被反诉人发出书面通知，被反诉人明知自身违约在先，但至今没有向反诉人支付月供款，也没有支付相应违约金。根据合同约定及合同法相关规定，被反诉人的行为已构成根本违约，反诉人有权解除合同，被反诉人应支付该房地产成交价的10%作为违约金，扣除已支付的定金4万元，仍需向反诉人支付5万元。
原告张浩辩称，我方认为导致合同不能履行的原因是被告根本违约，根本违约是指合同一方当事人违反合同行为致使合同目的不能实现。本案中原告因客观原因逾期办理相关手续，但原告早与被告说明，且被告表示同意。在逾期后，原告表示愿意继续履行合同及支付违约金，明显原告是愿意积极履行合同义务的，只要被告配合，房屋仍能继续买卖，合同目的仍能实现。但被告在2016年11月18日，在原告逾期未满30天的情况下，单方提出解除合同，该行为导致合同目的不能实现，属于根本违约。所以被告应向原告支付相应的违约金，及返还之前原告已支付的定金。针对反诉状提及的月供款，第三人刚才已陈述了具体情况。综上，请求驳回被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区金港南一路8号三区3栋1803房，权属人为王煌扬、陈迎迎，签订合同时涉案房屋存在抵押。
2016年9月20日，卖方王煌扬、陈迎迎、买方张浩与经纪方思信公司签订《房地产买卖合同》，约定：王煌扬、陈迎迎向张浩出售位于广州市花都区金港南一路8号三区3栋1803房，成交价90万元，定金4万元于签署本合同时向卖方交纳，买方支付全部税费，卖方须在买卖双方办理全权委托公证且卖方收到除银行外的房款时将房产交予买方使用。合同第八条违约责任约定：1.卖方不能按本合同约定将该房产售予买方，或者因违约而无法将该房产售予买方，应向买方支付该房产成交价10%作为违约金，卖方并须退回买方已支付的所有费用。卖方逾期交付该房产，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房产成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该房产，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房产成交价10%作为违约金。2.买方不能按本合同约定买入该房产，或者因违约而无法买入该房产的，应向卖方支付该房产成交价10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房产成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该房产，买方所交定金不予退还，买方并向卖方支付该房产成交价10%作为违约金。3.无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依据本合同之条款卖出或买入该房产，则毁约方须支付经纪方13500元作为违约金；若买卖双方在未得到经纪方同意下协商取消本合同，则买卖双方均成为本合同之毁约方须共同连带支付经纪方13500元作为违约金。合同第十二条备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）约定：1.买卖双方协商一致，成交价90万元，付款方式如下：买卖双方在办理全权委托公证当天，买方支付46万元（此款根据上述物业的银行欠款具体金额多退少补），剩余银行欠款由买方出资申请还款，在未申请还款前，买方须每月定额及时还银行月供，买方不得无故拖延，上述物业每月供楼时间为每月8日之前。2.买卖双方协商一致，办理全权委托公证当天支付首期款（办理时间在2016年10月31日之前）。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。在签订合同时，张浩告知王煌扬、陈迎迎和思信公司其在白云区的房屋已在出售，正在办理交易手续，其需要处理完白云区的房屋才能与王煌扬、陈迎迎办理涉案房屋的交易并支付楼款。
合同签订当天，张浩向陈迎迎转账支付定金40000元。张浩因其在白云区的房屋交易在2016年10月31日前尚未完成，因此告知思信公司，让思信公司转告王煌扬、陈迎迎要求迟延办理全权委托公证，思信公司表示其也将该情况电话告知了王煌扬、陈迎迎，且王煌扬、陈迎迎表示要求思信公司催促张浩尽快办理。2016年11月14日，张浩电话告知思信公司其白云区的房屋已处理完毕，让思信公司通知王煌扬、陈迎迎可在2016年11月18日办理全权委托公证等，思信公司将该情况告知王煌扬、陈迎迎，王煌扬、陈迎迎认为张浩已违约，表示不愿意配合办理相关公证手续。思信公司于2016年11月15日向张浩和王煌扬、陈迎迎通过顺丰快递邮寄告知函，通知双方于2016年11月18日早上10点前往花都区公证处办理相关手续及支付首期楼款，王煌扬、陈迎迎拒收邮件，张浩和思信公司于2016年11月18日早上前往花都区公证处等候王煌扬、陈迎迎办理公证委托手续，王煌扬、陈迎迎没有到场。
2016年11月18日，王煌扬、陈迎迎向张浩和思信公司发送告知函，称张浩违约，严重侵害其合法权益，正式书面通知张浩按照合同终止交易。
2016年11月18日、21日，思信公司再次发函张浩和王煌扬、陈迎迎，通知双方于2016年11月23日早上10点前往花都区公证处办理委托公证及首期楼款交割手续，张浩表示同意，王煌扬、陈迎迎收到告知函后一直没有回复。2016年11月23日早上10点，张浩和思信公司到达花都区公证处，王煌扬、陈迎迎未到场。
本院认为，王煌扬、陈迎迎、张浩与思信公司签订的《房地产买卖合同》是三方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。
本案争议的焦点是合同未能履行，哪方应承担违约责任？合同虽然约定在2016年10月31日之前办理全权委托公证当天支付首期款，而合同在签订时张浩已如实向王煌扬、陈迎迎和思信公司告知其需要办妥其在白云区的房屋交易（该时已签订房屋买卖合同，正在办理相关手续）后才能向王煌扬、陈迎迎支付首期款及办理相关手续，因其在白云区的房屋交易手续拖延，因此告知思信公司2016年10月31日其无法与王煌扬、陈迎迎办理相关手续，思信公司亦将该情况告知王煌扬、陈迎迎。张浩于2016年11月14日通知思信公司其白云区的房屋已处理完毕，可在2016年11月18日支付首期款及办理相关手续，该时距离合同约定的2016年10月31日办理手续只相差18天。而且张浩表示愿意按合同约定向王煌扬、陈迎迎支付逾期付款违约金，双方继续履行合同。合同第八条违约责任约定：如果买方逾期支付楼款，需要按照未付楼款的千分之一支付违约金，若逾期30天，卖方有权不再出售该房产，买方所支付的定金卖方不予退还。根据上述合同条款约定，张浩虽然逾期向王煌扬、陈迎迎支付首期款，但逾期的时间并未达到30天，王煌扬、陈迎迎在张浩逾期付款未满30天且张浩表示愿意继续履行合同的情况下终止合同，没有合法依据。王煌扬、陈迎迎称合同第十二条约定张浩应在签订合同后在每月8日前支付涉案房屋的供楼款，从2016年9月20日签订合同后张浩一直未支付供楼款，已超过30天，且张浩称其同意支付逾期付款的违约金，但也一直没有支付，因此构成违约，其有权解除合同。合同第十二条约定张浩支付涉案房屋供楼款的前提应为买卖双方办理委托公证手续后，未申请银行还款前，因买卖双方一直未办理委托公证手续，因此张浩支付供楼款的条件未成就，王煌扬、陈迎迎以张浩没有支付每月的供楼款为由，认为张浩违约，本院不予采纳。同时，张浩支付逾期付款违约金也应在继续履行合同的情况下支付。综上，张浩虽然未能在2016年10月31日前向王煌扬、陈迎迎支付首期款及办理委托公证手续，但张浩在2016年11月14日已明确告知思信公司可以在2016年11月18日办理相关手续，该时，距离合同约定的履行期未超过30日，根据合同约定，张浩应向王煌扬、陈迎迎支付逾期付款违约金，合同继续履行。但由于王煌扬、陈迎迎不愿意配合张浩办理委托公证手续及收取首期楼款，并于2016年11月18日发函表示终止合同，导致合同不能履行。因此，合同未能履行的根本原因在于王煌扬、陈迎迎终止合同。张浩要求王煌扬、陈迎迎返还定金40000元，并按合同约定支付违约金90000元，理据充分，本院予以支持。
因合同不能履行的根本原因在王煌扬、陈迎迎不愿意继续履行合同，构成根本违约，而张浩迟延支付首期款18天并不构成根本违约，因此，王煌扬、陈迎迎要求张浩支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：
一、被告王煌扬、陈迎迎于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张浩返还定金40000元；
二、被告王煌扬、陈迎迎于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张浩支付违约金90000元；
三、驳回被告王煌扬、陈迎迎的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1450元，由被告王煌扬、陈迎迎负担；反诉受理费525元，由被告王煌扬、陈迎迎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一七年四月十日
书记员 袁美华