佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)民三终字第666号
上诉人（原审原告）欧阳裕林，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。公民身份号码5416。
委托代理人陈月洁，广东广能律师事务所律师。
上诉人（原审原告）欧阳志斌，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。公民身份号码5432。
委托代理人陈月洁，广东广能律师事务所律师。
上诉人（原审原告）陈光兴，男，住澳门特别行政区。澳门永久性居民身份证号码5908（）。
委托代理人陈月洁，广东广能律师事务所律师。
上诉人（原审原告）耿建昌，男，汉族，住江苏省常州市武进区。公民身份号码113X。
委托代理人陈月洁，广东广能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市顺德区祥嘉纺织服装漂洗浆染有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。组织机构代码。
法定代表人欧阳财芳。
委托代理人欧阳永飞，广东广协律师事务所律师。
委托代理人张蕊，广东广协律师事务所律师。
上诉人欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌与被上诉人佛山市顺德区祥嘉纺织服装漂洗浆染有限公司（以下简称祥嘉公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年2月24日，祥嘉公司作为甲方，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌作为乙方，签订《租赁合同》以及《更换租方名称补充合同》。《租赁合同》第一、二、三条约定，甲方将其所有的一车间（共两层，合共3986平方米）出租给乙方作为洗水行业使用或甲方营业执照内允许的行业使用，租赁期限为2007年10月1日至2021年12月底；租金每月48000元，其中每三年递增8%，2007年10月至2010年9月，月租为48000元，2010年至2013年9月，月租为51840元；甲方由于出租该车间设备设施给乙方使用的行为所应缴纳的营业税、城市维护建设、企业所得税、个人所得税、教育附加等国家行政部门一切的税金、社保费均由乙方承担，其余经营所产生的一切费用都由乙方支付，与甲方无关。第四条约定，乙方由开工之日起十天内交付80万元保证金给甲方（注：甲方退还给乙方利息，利率按银行一个月存款利率，于下一个月10号前返还给乙方）。第五条约定，乙方必须于每月5号前（如遇国家法定假日顺延三天），将当月租金交付给甲方，若超时交租的，每超一天，乙方自愿补偿给甲方2000元，直到补偿至交租之日止，若超出当月20日，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并没收保证金，乙方无权要求返还。第七条约定，乙方必须于每月5号前（如遇国家法定假日顺延三天）将电费交给甲方，若超时交费，每超一天，乙方自愿补偿给甲方2000元，直到补偿至交电费之日止，若超出当月20日，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并没收保证金，乙方无权要求返还。第十一条约定，甲方出租给乙方的厂房，只能从事洗水行业，不得超出甲、乙双方约定的行业范围，也不得从事非法活动，否则，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并没收保证金，乙方无权要求返还。第十三条约定，乙方必须于每月5号前（如遇国家法定假日顺延三天），将相应税金、社保费交甲方会计人员，每超一天，乙方自愿补偿给甲方2000元，直到补偿至全部交付完毕之日止，若超出当月20日，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并没收保证金，乙方无权要求返还。第十五条约定，乙方在租用甲方厂房经营期间，应缴交的水费、清水处理费、排污费、环保费、污水处理费，必须按“畅兴工业园”规定期限自行向相关部门、企业缴交；若有关部门、企业要求直接向甲方收取，则乙方必须在每月3号前（如遇国家法定假日顺延三天）将上述应缴交费用交给甲方，若超时交费，每超一天乙方自愿补偿给甲方2000元，直到补偿至全部交付完毕之日止，若超出当月20日，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并没收保证金，乙方无权要求返还。第二十三条约定，乙方在租用甲方厂房期满后，经甲、乙双方共同检查厂房和有关供电、供水、供气和装修设施确认无损坏后，甲方必须在一个月内退还80万元保证金给乙方。若出现损坏，则由甲方先按设施的损坏程度修复，扣除修理费用后所剩余的金额才返还乙方，但乙方不能以保证金扣缴任何税收、社保费用、水费、清水处理费、排污费、蒸汽费、环保费、污水处理费、垃圾费和治安管理费。第二十五条约定，若乙方单方提前终止本租赁合同，甲方有权没收保证金80万元，乙方无权要求返还。
《更换租方名称补充合同》第一条约定，今后，乙方租用期间，凡属国家行政部门、当地政府部门、畅兴工业园、环保局指定企业生产污染物收费由乙方支付，与甲方无关，否则，甲方有权终止本合同，并没收保证金，乙方无权要求返还。第四条约定，新执照办好后，乙方必须用新执照经营，若正常通电后不用新牌照经营超过一个月，甲方有权终止本合同，并没收保证金，乙方无权要求返还。第五条约定，乙方在2010年2月1日开始用甲方的电费，按供电公司电价每度加收0.15元作为电网折旧费，否则，甲方有权终止本合同，并没收保证金，乙方无权要求返还。第八条约定，乙方不许加建隔层，否则，甲方有权终止本合同，并没收保证金，乙方无权要求返还。其后，祥嘉公司收取欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌关于涉案厂房的保证金80万元。
2010年4月6日，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌与案外人欧阳耀良签订《租赁合同》，约定欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌将前述祥嘉公司一车间的厂房（共两层，合共3986平方米）、30台大型洗水机以及配套设备转租给欧阳耀良从事洗水行业。2012年6月18日，在原审法院审理的佛山市顺德区世源热能有限公司诉佛山市顺德区领潮服装洗水有限公司、陈光兴、欧阳耀良、李翠颜买卖合同纠纷一案[（2012）佛顺法民二初字第1676号]中，原审法院根据佛山市顺德区世源热能有限公司的申请查封了上述30台洗水机以及机器设备一批，并交由该公司看管，当日停放上述洗水机的一车间厂房大门亦被相关人员上锁焊接。2012年6月28日，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌向祥嘉公司发出解除合同函，以法院查封了租赁车间机器设备，车间门口被张贴封条、门口卷闸被强行焊死，无法进出车间，《租赁合同》目的无法实现为由，要求解除上述合同。祥嘉公司于2012年7月1日出具复函称不同意解除合同。
2012年12月24日，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌向祥嘉公司邮寄移交函，拟将涉案厂房（面积3986平方米，租赁期限为2007年10月1日至2021年12月底）移交给祥嘉公司，并表示不再支付租金。邮件于2012年12月25日因“客户要求退回”而退回。
2012年12月，祥嘉公司以欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌为被告向原审法院提起诉讼[（2013）佛顺法民一初字第27号]，要求欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌支付拖欠租金、物业管理费、房产税、土地使用税、水费、电费、污水处理费及迟延履行利息，并赔偿因受供电部门处罚的损失。原审法院经审理，于2013年6月30日作出判决，确认涉案《租赁合同》于2012年7月1日解除，并判决欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌向祥嘉公司支付租金337766元及延迟支付的利息（计算方式：以337766元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2012年7月2日起计至清偿之日止）、厂房占用费315000元及延迟支付的利息（计算方式：以315000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年7月2日起计至清偿之日止）、物业管理费、房产税、土地使用税42125.76元及延迟支付的利息（计算方式：以42125.76元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年7月2日起计至清偿之日止）、电费、水费、污水处理费124668.78元及延迟支付的利息（计算方式：以124668.78元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2012年7月2日起计至清偿之日止），同时，驳回祥嘉公司的其他诉讼请求。宣判后，双方均不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2014年12月17日作出（2014）佛中法民一终字第77号判决，判决驳回上诉，维持原判。
2013年11月25日，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌诉至原审法院，请求判令：1.祥嘉公司立即返还保证金80万元并赔偿损失（从2007年10月7日计至2012年7月1日止为18418.9元，从2012年7月2日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计至还清保证金之日止）；2.本案诉讼费由祥嘉公司承担。
原审法院经审理认为：由于陈光兴为澳门居民，本案属涉澳民事纠纷，原审法院属于在本辖区内对涉澳民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，故本案应由原审法院管辖，并适用中华人民共和国法律审理。
本案中，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌向祥嘉公司交纳的80万元合同保证金是否需要退还。原审法院认为，根据双方签订的《租赁合同》第二十五条约定，若乙方即欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌单方提前终止租赁合同，甲方即祥嘉公司有权没收保证金80万元，乙方无权要求返还。而欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌提出解除合同的理由是涉案厂房租赁车间机器设备被法院另案查封，车间门口被张贴封条，门口卷闸被强行焊列，无法进出车间，导致合同目的无法实现，但综观本案已查明事实，法院的查封行为，并非因祥嘉公司的过错所导致，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌藉此提出解除合同并要求祥嘉公司退还保证金于法无据。
另，祥嘉公司在（2013）佛顺法民一初字第27号案中，主张欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌按银行同类贷款利率的四倍标准支付欠交租金等费用的利息，而未按合同约定主张每超一天支付2000元，祥嘉公司的该主张实质是对欠交租金等费用之违约金的自动减少，且未超合同约定的违约金标准，原审法院已按祥嘉公司的诉讼请求对各项费用分别按照四倍或一倍银行同类贷款利率标准予以支持。在上述案件中，祥嘉公司虽然自动减少了违约金，但并未表示放弃保证金，同时，根据原审法院已查明事实，（2013）佛顺法民一初字第27号案对涉案厂房占用费仅计算至2012年12月，但该厂房在2012年12月之后一直空置，且欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌自行拆除了部分设施，对此，祥嘉公司受有较大损失，虽祥嘉公司对因其怠于接收厂房造成的扩大损失亦有过错，但综合考虑本案案情，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌单方解除合同造成祥嘉公司损失的过错较大，故欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌无权要求祥嘉公司退回保证金80万元。祥嘉公司提出的第3项抗辩意见，原审法院已在上文中进行综合分析处理，第1、2、4项抗辩意见缺乏事实和法律依据，原审法院依法不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出如下判决：驳回欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌的全部诉讼请求。本案受理费12027.3元，财产保全费5000元，合共17027.3元，由欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌共同负担。
上诉人欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌对上述判决不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1.关于2012年12月以后的占用费的问题。从（2013）佛顺法民一初字第27号[（2014）佛中法民一终字第77号]民事判决书中可知，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌与祥嘉公司2007年2月24日签订的《租赁合同》于2012年7月1日解除，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌也于2012年12月24日将所租赁的厂房交还给祥嘉公司。因此，从2012年12月25日开始，涉案厂房就由祥嘉公司实际控制和使用。上述两生效判决书都认定租金计至2012年6月30日止，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌已表示将涉案厂房移交给祥嘉公司，但祥嘉公司拒绝接收，因此场地占用费计至2012年12月止。涉案厂房里的设备因其他案件而被查封，在解除合同后，为减少损失，在法院的主持下协商变卖原查封在厂内的机械设备并将厂房修复后，通知祥嘉公司验收。祥嘉公司为多收取厂房占用费拒绝接收，违反后合同义务和诚实信用原则人为地导致损失扩大。原审法院违背生效判决所认定的事实，在没有任何证据且未对现场进行勘查的情况下，错误地认定该厂房在2012年12月之后一直空置是由欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌造成的，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌自行拆除了部分设施，祥嘉公司损失较大，涉案厂房移交后，祥嘉公司无法出租的责任归责于欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌，显然缺乏事实和法律依据。2.合同的解除不能归责于欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌，且欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌已承担了违约责任，原审法院认定欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌无权要求退回保证金是没有任何法律依据的。由于欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌的次承租人拖欠电费，被祥嘉公司停电，导致生产停顿，后又因拖欠蒸汽费被世源公司起诉到原审法院，查封厂内的机械设备时门口被强行焊死，无法进出车间，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌无法使用涉案厂房，合同目的也无法实现。如果不解除合同、变卖设备，对欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌造成的损失也是难以弥补的。在此情况下，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌才发函要求解除合同，但祥嘉公司在法律规定的时间内没有向法院提起诉讼，因此合同是在双方合意的前提下解除，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌不存在违约的问题。即使合同已解除，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌也已经支付了所欠的租金及其他费用并承担了违约责任，因此有权要求退回保证金。
二、原审法院
对相同事实作出不同判决，违反公平原则。1.原审法院在（2012）佛顺法民二初字第1127号[原告欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌诉被告欧阳耀良、黄玉芬、欧阳耀家、第三人祥嘉公司租赁合同纠纷案]和（2012）佛顺法民一初字第4787号[原告祥嘉公司诉被告欧阳国良、罗敏玲租赁合同纠纷案]时，都认定保证金属于履约保证金，属于违约金范畴，在适用违约金罚则后的剩余部分，对有关的税费进行抵扣。祥嘉公司已在（2013）佛顺法民一初字第27号案件中主张了四倍利息作为违约金，判决生效后，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌已按判决的内容支付了全部款项，祥嘉公司的损失已得到填补。至于涉案厂房从2012年12月后的损失完全是由于祥嘉公司个人的原因造成的，与欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌没有任何关系。如果再没收欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌的保证金，则对欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌来说就是双重处罚。至于祥嘉公司没有根据合同的约定起诉要求欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌每超一天支付2000元的违约金，而是要求欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌承担四倍的银行利息，是祥嘉公司对自己权利的处分。即使祥嘉公司主张2000元/天的违约金，也是过高，法院应予调整。祥嘉公司因在其他案件中主张2000元/天的违约金未得到支付，才在本案中调整了违约金的计算标准。既然保证金也属于违约金，利息也属于违约金，祥嘉公司在本案中主张了四倍利息作为违约金时，原审法院却认为祥嘉公司主张了四倍的利息但也没放弃保证金，这对欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌来说显然是不公平的，也违背了公平的原则。2.在前述两个案件中，涉案标的物都是祥嘉公司的厂房，合同条款基本相同，但两案的判决却与本案不同，本案存在同案不同判的情况。
综上，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌请求本院判令：撤销原审判决，判令祥嘉公司返还80万元保证金及利息（从2007年10月7日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计至实际清偿之日止）。
被上诉人祥嘉公司答辩称：一、欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌单方解除案涉合同，涉案厂房至今仍然空置，祥嘉公司有权根据合同约定没收保证金。案涉合同约定的租赁期间为2007年7月1日至2021年12月底。为保证双方当事人严格履行出租与承租义务，案涉合同第二十五条约定，如欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌提前终止租赁合同的，交纳的80万元保证金不予退回。首先，案涉约定了提前终止合同的代价，该约定是双方真实表示，没有违反法律强制性规定，应受法律保护。欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌有权以放弃保证金为代价选择提前终止合同，现其既然选择解除合同，又主张退回保证金，有违诚实信用原则，不应得到支持。其次，如果双方履行租赁合同至期满，祥嘉公司仍可收取7821108元租金，但由于欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌单方解除案涉合同，并且在变卖设备时，拆走供电、供水、供气设备和损坏了地面，造成涉案厂房仍无法出租。欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌严重违约，80万元保证金根本无法补偿祥嘉公司的损失，因此80万元保证金不应退回。二、双方签订的案涉合同根据违约行为的轻重分别约定了不同的违约责任，不存在双重处罚的情况。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
上诉人欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌在二审中向本院提交如下新证据：
1.（2012）佛顺法民二初字第1127号民事判决、（2012）佛顺法民一初字第4787号民事判决，拟证明保证金属违约金范畴，且祥嘉公司已经在另案主张违约责任，本案中祥嘉公司应当将保证金退还；
2.银行回单，拟证明欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌已经履行前述判决确定的义务，本案中祥嘉公司应当将保证金退还。
被上诉人祥嘉公司对上述证据经质证认为：对证据1的真实性无异议，对关联性和证明内容有异议，认为该两份判决书均与本案无关；对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议，据祥嘉公司了解，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌并未履行前述两判决，并且也不能因此免除祥嘉公司损害涉案厂房所造成的违约责任。
被上诉人祥嘉公司在二审中向本院提交如下新证据：
照片32张，拟证明欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌损坏涉案厂房的设备和地面造成涉案厂房至今仍无法出租。
上诉人欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌对上述证据经质证认为：对有裁定书的那一张照片的真实性予以确认，对其他31张照片的真实性、合法性和关联性均不予确认，涉案厂房已于2012年12月交还祥嘉公司，涉案厂房这两年的状况，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌并不清楚，也与欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌无关。至于厂房的修复问题，祥嘉公司已另案起诉。
本院对当事人提交的证据认证如下：本院确认欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌提交的两份判决书的真实性，但上述判决与本案无关，本院不予采信；欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌提交的银行回单系已生效案件的执行情况，亦与本案诉争的事实无关，本院不予采信。祥嘉公司提交的照片无法证明其拍摄时间，除有裁定书的那张照片外，亦无法证明其拍摄地点，故本院对照片的关联性不予确认。
经审理，原审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。双方当事人签订的《租赁合同》以及《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌的上诉，本案二审的争议焦点是：欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌要求祥嘉公司退还保证金80万元及利息的上诉请求是否应当得到支持。
首先，案涉合同的解除原因。欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌上诉称，解除案涉合同的理由是涉案厂房内的机器设备被法院另案查封，车间门口被张贴封条，门口卷闸被强行焊死，导致其无法进出车间，合同目的无法实现，案涉合同解除是双方合意的结果，不存在违约情形。本院认为，法院的查封行为，并非因祥嘉公司的过错所导致，案涉合同系因欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌未按时足额支付租金而解除，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
其次，祥嘉公司主张没收80万元保证金是否属于重复主张。欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌上诉称，生效民事判决[(2013)佛顺法民一初字第27号]已认定欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌应按银行同期同类贷款利率的四倍标准向祥嘉公司计付欠交租金等费用的利息，保证金也属于违约金，既然欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌已经承担了相应的违约责任，祥嘉公司不能再主张没收保证金。本院认为，祥嘉公司在前案中主动减少了违约金，但并未表示放弃保证金，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。
再次，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌是否有权要求祥嘉公司退还保证金及利息。本院认为，案涉合同因欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌违约而解除，根据案涉合同约定，80万元保证金不予返还。原审法院判决驳回欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌要求祥嘉公司返还保证金及利息的诉请，处理正确，本院予以维持。
综上所述，欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费14680.69元，由上诉人欧阳裕林、欧阳志斌、陈光兴、耿建昌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年四月十二日
书 记 员 钟勉力