上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1088号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海京京沐浴管理有限公司。
法定代表人夏金荣。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海京京沐浴管理有限公司青莲池分部。
负责人赵柏正。
两上诉人共同委托代理人李国庆。
两上诉人共同委托代理人韦荣华。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海市闸北区土地发展中心。
法定代表人周伟良。
委托代理人米玲玲，上海长策律师事务所律师。
上诉人上海京京沐浴管理有限公司（以下简称京京沐浴公司）、上海京京沐浴管理有限公司青莲池分部（以下简称京京沐浴公司青莲池分部）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第1757号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人京京沐浴公司的法定代表人夏金荣，上诉人京京沐浴公司青莲池分部的共同委托代理人李国庆、韦荣华，被上诉人上海市闸北区土地发展中心（以下简称土发中心）的委托代理人米玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1997年1月，上海市闸北区浙江北路XXX号房屋（类型：工厂；建筑面积：8935平方米；土地使用面积：4178平方米）登记权利人为上海医用激光仪器厂（以下简称激光仪器厂）。
京京沐浴公司青莲池分部是京京沐浴公司下属非独立核算的分公司。
1998年9月20日，上海医疗器械九厂（甲方）与京京沐浴公司（乙方）就浙江北路XXX号西红楼房屋（以下简称系争房屋）签订《租房协议》，约定：租金的基价为一年人民币（以下币种均为人民币）30万元，每隔五年递增10%。租期为十五年，自1998年9月起至2013年9月止。自正式签订租房协议为起始租赁日期。乙方在租用期间，遇到政府动迁或批租等情况，本协议自行终止，当年租金按实计算。新增的建筑面积及原先房屋设施均按不动产归甲方，动产归乙方的原则进行分割。如果补偿费只含不动产，则补偿费归甲方所有，反之，如果补偿费只含动产，则补偿费归乙方所有，并按国家的有关规定，企业的营业损失、人员安置等的赔偿应归乙方所有。1999年8月23日，上海医疗器械九厂（甲方）与上海京京沐浴管理有限公司（乙方）签订《补充协议书》，约定鉴于乙方后期造房工程（甘肃路XXX号）所承担的投资风险，双方经协商，乙方在租赁期内如遇市政动迁，在动迁办公室认可同意的前提下，乙方后期工程四楼以上房屋的赔偿和补贴费，甲、乙双方各得50%。
2002年3月18日，上海医疗器械九厂（甲方）与京京沐浴公司青莲池分部（乙方）签订《合作协议》，约定甲方向乙方提供浙江北路XXX号西红楼产权房，供乙方使用并对其进行改造，组建青莲池浴室。乙方承担甲方约15名职工的年工资总额30万元，今后满5年后递增5%，即31.5万元。合作期限自2002年4月1日起至2012年12月30日止。考虑到此前双方先后签订过多份协议（包括甲方与乙方前任），现双方的权利与义务重新确立如下：合作期间乙方可以根据使用要求，对房屋进行改造，但需事先征得甲方同意，并将竣工后的图纸提供一份给甲方；合作期间遇到市政动迁或批租的情况，本协议自动终止，四楼以下（含四楼）房屋设施及新增的建筑面积，不动产部分的权利和收益全部归甲方，动产部分及装潢补偿费的权利归乙方。考虑到乙方后期在四楼以上建造房屋的投资风险和甲方要求乙方在建造四楼以上部分是一次性补偿2万元的前提下，合作期间如遇动迁或批租，四楼以上（不含四楼）的不动产权利和收益，甲、乙双方各得50%；合作期满，如果乙方提出继续合作，甲方在同等条件下将优先考虑乙方要求，如不再续约，乙方承诺将房屋完好交还甲方（包括新增面积及四楼以上部分），动产部分乙方有权自行处理等。
2003年12月17日，上海医药（集团）有限公司作出《关于变更上海医药（集团）有限公司下属九家企业出资人的通知》，将激光仪器厂出资人变更为上海葡萄糖厂（以下简称葡萄糖厂），并且将其资产与负债合并到葡萄糖厂财务报表中。同日，上海医药（集团）有限公司还作出《关于变更上海葡萄糖厂出资人的通知》，将葡萄糖厂原出资人变更为上海医药工业有限公司。2003年12月31日，上海医药工业有限公司通过上海联合产权交易所将其100%的股权转让予上海华太投资发展有限公司（以下简称华太公司）。
2005年2月7日，华太公司（甲方）与上海华意房地产发展有限公司（以下简称华意公司）（乙方）签订《上海市浙江北路XXX号等地块房地产转让框架协议》（以下简称《框架协议》），约定甲方同意将包括浙江北路XXX号激光仪器厂所在地4178平方米土地在内的数个地块转让与乙方。
2005年3月25日，华太公司、华意公司、上海医疗器械九厂签署《备忘录》，主要内容为，根据《框架协议》，目前已进入浙江北路XXX号地块的逐步移交过程，鉴于该地块部分房产目前暂由上海医疗器械九厂使用，经三方协商，达成以下共识：原由泰雷滋公司使用的厂房，作为第一批移交的房地产，自2005年4月1日起移交给华意公司使用；医九厂搬迁移交该地块剩余房地产时，应与华意公司共同做好通讯能源的户名过户手续以及房产租赁等其他相关事项的交接工作等。
2005年6月14日，激光仪器厂办理了工商注销手续（葡萄糖厂为保结人）。
2005年6月20日，葡萄糖厂（甲方）与上海宝琪旅店管理有限公司（以下简称宝琪公司、乙方）签订转让协议书，约定甲方同意将属于甲方名下座落于浙江北路XXX号建筑面积8935平方米的工业厂房（包括附属使用土地约4178平方米）转让给乙方。协议签订后，华意公司或宝琪公司分数次向葡萄糖厂支付合同约定款项共计4，500万元，但双方未办理浙江北路XXX号工业厂房的产权变更手续。
2008年8月，宝琪公司与葡萄糖厂物权确认纠纷一案，经上海市闸北区人民法院受理，宝琪公司诉称，其已给付全额的转让价款，葡萄糖厂亦已将协议的不动产全部移交给宝琪公司，除权利人变更登记之外，转让合同已履行完毕，宝琪公司已经取得了该不动产的所有权，现在该不动产将被拆迁，宝琪公司理应作为被拆迁人独享包括拆迁补偿在内的各项权益，故请求法院判令：上海市浙江北路XXX号房屋动迁的被拆迁人的各项权益归宝琪公司所有。法院认为，讼争房屋虽登记在激光仪器厂名下，但该厂依据上级主管部门的文件精神已事实上与葡萄糖厂发生合并，且激光仪器厂办理工商注销时，葡萄糖厂亦作为保结人，故葡萄糖厂与宝琪公司就讼争房屋签订转让协议，并不违反法律、法规的强制性规定，宝琪公司已将合同约定的转让费全部支付葡萄糖厂，葡萄糖厂亦将讼争房屋移交宝琪公司，讼争房屋权利、义务事实上已在当事人间发生转移，该权利义务包括标的物毁损、灭失的风险以及因标的物毁损、灭失而产生的相关权益。鉴于讼争房屋已列入动迁范围，办理不动产物权变更登记手续已无法实现，法院不再责令双方补办相关手续，但宝琪公司应当在承担被拆迁人法定义务（若有）的前提下享有动拆迁的补偿权益。故依法判决上海市浙江北路XXX号房屋因动拆迁而应归属被拆迁人的各项权益由宝琪公司享有。
2010年6月21日，宝琪公司（乙方）与土发中心（甲方）签订《房地产收购协议》，主要内容为：“乙方拥有的浙江北路XXX号（北站街道50街坊8丘）房地产（系由乙方向上海葡萄糖厂购得，并经法院予以确认判决，尚未办理转移登记手续），房地产权证号为：沪房地（闸）字第XXXXXXX号所记载的建筑面积8935平方米（共九幢）、土地使用面积4178平方米。乙方同意将上述房地产有偿转让给甲方。甲方以总价1.35亿元的价格收购乙方拥有的上述房地产权。本协议签订生效后十个工作日内，甲方支付给乙方协议总金额的10%，计1，350万元。双方同意付款后立即通知闸北区房地产交易中心，停止本协议所涉及房地产抵押、转让等手续的办理。原上海医疗器械九厂出租给上海京京沐浴管理有限公司青莲池分部的房屋合同期到2012年底。除此之外，乙方完成了上述房地产范围内人员的撤离等清场工作，将上述房地产（房地产权证）完整移交给甲方后的二十个工作日内，甲方将剩余的90%协议款，计12，150万元一次性支付给甲方。”等。
2010年6月25日，土发中心出具《委托书》，《委托书》主要内容为：“鉴于浙江北路XXX号已于2010年6月21日由本中心与上海宝琪旅店管理有限公司签订房地产收购协议，上海宝琪旅店管理有限公司已将浙江北路XXX号房地产有偿转让给本中心。原上海医疗器械九厂出租给上海京京沐浴管理有限公司青莲池分部的房屋合同期到2012年底，故该处房屋的租金委托北站街道动拆迁分指挥部收取。”。2010年7月至2012年2月，京京沐浴公司青莲池分部按每月26，250元的租金标准向上海市闸北区旧区改造动拆迁总指挥部北站街道分指挥部（以下简称北站街道动拆迁分指挥部）支付系争房屋租金。
2012年2月28日，土发中心向京京沐浴公司青莲池分部发《关于要求青莲池尽快搬离的函》，主要内容为“上海医疗器械九厂（即原会审公廨）已于2010年由我中心收购，其中包括浙江北路XXX号西红楼（即上海京京沐浴管理有限公司青莲池分部经营处）。目前该处于2011年11月20日已启动动迁，请贵部给予配合，在2012年3月31日前尽快搬离该处，以利我们动迁拆房工作的顺利进行”等。因京京沐浴公司青莲池分部至今未搬离系争房屋，土发中心于2013年7月5日提起诉请，请求法院判令：1、京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部搬离承租房屋浙江北路XXX号（甘肃路XXX号-
XXX号）；2、判令京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部向土发中心支付自2012年3月1日始至2012年12月30日止的房屋租金236，250元；3、判令京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部支付非法占有土发中心所有房屋期间自2013年1月1日始至实际搬离日止的房屋使用费（参照租金标准计算）；4、诉讼费由京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部承担。
原审法院审理中，京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部提起反诉，诉请法院判令：土发中心向京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部支付与动迁补偿相关的费用暂计5，029，569元（装潢及设施补偿、扩建面积的补偿4，052，661元；停产停业、营业执照及人员遣散补偿843，600元；奖励费及搬迁补偿133，308元）；诉讼费由土发中心承担。
原审法院庭审中，土发中心提供一份浙江北路为历史优秀建筑的材料，土发中心称，浙江北路XXX号是优秀历史建筑，不存在动拆迁的情况；京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部称，浙江北路XXX号门牌号中有9栋房屋，优秀历史建筑为其中一栋，并非京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部承租的这栋房屋，2008年法院判决动迁权益归宝琪公司所有，土发中心基于该原因，向宝琪公司买下了动拆迁的权属，土发中心2012年2月28日发给京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部的函，明确告知京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部房屋已经动迁，故土发中心所述的不存在动拆迁情况不是事实。
京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部在原审法院庭审中提供拆许字（2007）第14号房屋拆迁许可证及拆许延字（2011）第28号延期通知、新梅太古城（二期）旧区改造相关公示资料及《闸北区“新梅太古城”建设项目拆迁计划与拆迁方案》。京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部称，系争房屋面临动拆迁，且相关补偿标准和方案已经公示，土发中心亦发函要求京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部给予配合。土发中心称，2007年拆迁许可证虽颁发，但是拆迁并未启动，因为新旧动迁政策的变更，新梅太古城二期是在2011年开始动迁，但是浙江北路XXX号不在本次动迁范围内，京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部不是新梅太古城二期的被拆迁人。
原审法院审理中，京京沐浴公司青莲池分部要求对系争房屋的装修装潢及设施残值进行审价的司法鉴定。法院通过上海市高级人民法院，确定上海公信中南工程造价咨询有限公司（以下简称鉴定方）对上述内容进行鉴定。2014年1月17日，鉴定方出具鉴证报告，结论为：根据现场勘测结果，鉴定造价合计金额6，133，996元，残值3，898，609.81元。
原审法院审理中，土发中心称，土发中心主张房屋租金的行为并无中断、中止，故未超过诉讼时效；土发中心通过买卖的形式，并支付对价，依法获取了浙江北路XXX号的不动产的产权，京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部在土发中心获得产权后依法向土发中心支付租金，且从未提出异议；土发中心发函通知搬离也是基于《合作协议》履行自己的权利，但是京京沐浴公司青莲池分部并未依据《合作协议》将系争房屋交付土发中心，且京京沐浴公司青莲池分部在合同到期的情况下仍然占有系争房屋，导致土发中心损失。京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部称，承租人也可以作为动拆迁中的权益受益人，本案中土发中心因为动拆迁的行为导致了停工停业、遣散工人、房屋残值等损失，土发中心是适格的被拆迁人。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《合作协议》，明确约定合作期限自2002年4月1日起至2012年12月30日止，合作期满，如不再续约，乙方（京京沐浴公司青莲池分部）承诺将房屋完好交还甲方（包括新增面积及四楼以上部分），动产部分乙方有权自行处理等。土发中心从宝琪公司处收购包含系争房屋在内的房地产后，委托北站街道动拆迁分指挥部收取租金，京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部亦向北站街道动拆迁分指挥部支付租金，京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部对于出租主体发生变化的事实未有异议，故土发中心与京京沐浴公司青莲池分部具有租赁关系。鉴于《合作协议》已经期满，土发中心按合同约定主张京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部搬离系争房屋并支付租金和房屋使用费，符合法律规定，法院予以支持。土发中心要求参照租金标准支付房屋使用费，尚属合理，法院予以准许。鉴于土发中心于2013年7月5日向法院主张权利，而京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部抗辩土发中心的主张超过法律规定的诉讼时效，故租金的起算日期应为2012年7月6日。京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部所述本案实际上是动迁安置合同纠纷的辩解意见，由于系争房屋属于产权房，京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部并非系争房屋产权人，不属于被安置对象，京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部认为其属于“承租人”而应得到动迁安置的理由，与动迁的相关规定中界定的非居住公有房屋的“承租人”，并非同一概念，其主张没有事实和法律依据，故法院难以采纳。同理，京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部作为租赁合同期限已届满的承租人，是否能够得到相关的动迁补偿，取决于土发中心、京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部之间的协议约定，以及动迁补偿协议中是否有与承租人有关的特定的权益。事实上，土发中心、京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部之间并没有约定合同期满后，土发中心仍需补偿承租人，土发中心就系争房屋亦未签订相关动拆迁补偿协议。因此，对于京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部的反诉请求，法院不予支持。原审法院据此判决：一、上海京京沐浴管理有限公司青莲池分部、上海京京沐浴管理有限公司应于判决生效之日起三十日内搬离上海市闸北区浙江北路XXX号（甘肃路XXX号-
XXX号）房屋；二、上海京京沐浴管理有限公司青莲池分部、上海京京沐浴管理有限公司应于判决生效之日起十日内按每月26，250元之标准向上海市闸北区土地发展中心支付上址房屋2012年7月6日至实际返还之日的房屋租金及房屋使用费；三、驳回上海京京沐浴管理有限公司青莲池分部、上海京京沐浴管理有限公司的反诉请求。
原审法院判决后，京京沐浴公司、京京沐浴公司青莲池分部不服提出上诉称，本案实质是出租人与承租人约定在租赁期限内遇到拆迁《合作协议》终止，出租人在协议终止后没有与拆迁人、承租人协商拆迁补偿事宜，而是等到租赁期满后以《合作协议》到期为由，向法院诉请要求承租人退出、支付房屋租金及房屋使用费，承租人依法答辩主张拆迁补偿权利。系争房屋在2011年11月20日延期后开始旧区改造拆迁，其经营的是大众化浴室，经营额下降成为必然，故其在租赁关系终止后想继续承租房屋不符合日常生活经验法则，合理解释就是等待拆迁人、出租人协商拆迁补偿。其与土发中心的租赁关系应于2011年11月20日系争房屋所在地块启动拆迁时就终止。其后土发中心继续收取租金及房屋使用费的行为应理解为与其建立了新的租赁关系，依照相关法律规定，土发中心在租赁关系终止后继续收取其房屋租金及房屋使用费违反了行政法规的强制性规定，应为无效。依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给与适当补偿。且基地的《动拆迁政策宣传资料》中也对此予以了明确，因此，其理应取得拆迁补偿。2010年6月后其就将租金支付给北站街道动拆迁分指挥部，从常理理解，北站街道拆迁分指挥部来收取租金，其完全可以理解为出租人已经与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，其等待拆迁人、出租人来协商承租人的拆迁补偿事宜，不可能要求其当时具备法律知识拒绝支付租金。其认为土发中心出具的《委托书》不具有真实性、合法性、关联性。综上，请求二审法院发回重审或依法改判驳回土发中心的原审诉讼请求，改判支持其原审反诉请求。
被上诉人土发中心辩称，本案系租赁合同纠纷，上诉人非法占有系争房屋，理应支付租金及使用费。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，上海市公安局闸北分局于2013年5月3日作出行政处罚决定书即沪公（闸）行罚决字（2013）097号，载明：现查明2013年4月25日京京沐浴公司青莲池分部有场所从事色情活动……决定对京京沐浴公司青莲池分部停业整顿六个月。京京沐浴公司青莲池分部在收到该行政处罚决定书后未申请行政复议或提起行政诉讼。以上事实，有上海市公安局行政处罚决定书及当事人陈述为证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人作为租赁合同期限已经届满的承租人，未能就是否能够取得相关动迁补偿与产权人达成协议，相关拆迁政策中亦未有对其的特定拆迁补偿，其主张取得拆迁安置补偿缺乏事实和法律依据，本院难以支持。上诉人未在租赁期限内按时支付租金，租赁期限届满后又继续占有、使用、控制系争房屋，理应支付租金及相应的房屋使用费。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40，922.20元，由上诉人上海京京沐浴管理有限公司、上海京京沐浴管理有限公司青莲池分部共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一四年八月二十日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……