天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0105民初5688号
原告（反诉被告）：天津金顺房产经纪中心，住所地天津市河北区宇纬路*号***室。
法定代表人：闻立国，总经理职务。
委托诉讼代理人：刘丹，天津击水律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王茜，天津击水律师事务所律师。
被告（反诉原告）：天津市蕴铭房地产咨询有限公司，住所地天津港保税区海滨十路129号科技2号标准厂房A4179C12房间。
法定代表人：缴蕴培，董事长职务。
委托诉讼代理人：缴蕴秋，副总经理职务。
委托诉讼代理人：刘新生，天津文木律师事务所律师。
原告（反诉被告）天津金顺房产经纪中心与被告（反诉原告）天津市蕴铭房地产咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天津金顺房产经纪中心的委托诉讼代理人刘丹、王茜，被告（反诉原告）天津市蕴铭房地产咨询有限公司的委托诉讼代理人缴蕴秋、刘新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）天津金顺房产经纪中心向本院提出诉讼请求：1、判令我公司与被告之间的《房屋租赁协议》于2015年6月30日到期而终止；2、判令被告腾出天津市河北区中山北路××号二楼房屋；3、判令被告给付我方剩余租金及占有使用费共计643000元（截止2016年9月9日）；4、判令被告给付我方2016年9月10日起至实际返还房屋之日止期间的房屋占有使用费（按照每月10000元计算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：我公司与被告原系房屋租赁合同关系，双方于2010年5月28日签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租位于天津市河北区中山北路××号二楼400多平方米的房屋作为办公之用。根据约定，房屋租赁期限为五年，自2010年7月1日至2015年6月30日；租金为每年120000元，房租交付方式为半年一交，每半年第一个月内交纳60000元。被告自合同生效后，一直承租使用至今，但只给付了90000元租金，剩余租金及占有使用费至今未给付。《房屋租赁协议》于2015年6月30日到期，因被告一直欠交租金，我公司已经于到期之日通知被告该《房屋租赁协议》终止，并要求其支付剩余租金，也给予了一定的腾房时间，但直至今日被告仍拖欠上述费用，并始终不肯腾空房屋。被告的行为损害了我公司的利益，为了维护我公司的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
针对被告天津市蕴铭房地产咨询有限公司提出的反诉，我方不同意其反诉请求。被告反诉主张的装修费等均无法律和事实依据，关于装修费和修缮费在《房屋租赁协议》第七条明确约定被告在两个月内根据需要在不违反主管部门规定不破坏主体结构情况下，自行组织装修，打隔断，屋面做防水施工，费用自理，承租后的房屋修缮事宜，由被告自行负责。修缮费及装修费根据合同约定本就应当由被告负担。被告对承租房屋进行装修及修缮系便于自己使用，没有理由向我公司索要。关于看护费更是于法无据，被告租赁使用该房，其聘用的工作人员与我方无关。被告本身存在拒不支付租金的违约行为，却要求我方返还租金，显然于法无据。涉诉房屋的供电系经我方协调后由河北饭店供应，并且被告按月向河北饭店交纳电费，涉诉房屋可以正常使用，不存在问题，我方尽到了合同义务，不存在违约行为。请求法院驳回被告的反诉请求。
被告（反诉原告）天津市蕴铭房地产咨询有限公司辩称，我方认为原告的主体有问题，没有权利要求我公司腾房。我公司与原告签订合同是在2010年5月28日，之后再也没有签订过房屋租赁合同。2013年1月1日我公司与河北区房建公司就涉诉房屋又签订了《房屋租赁协议》，马延年是原告的法人，也是天津市河北区房屋建筑工程公司的法人，与我签订合同时，他同意废除我与原告的合同。之后我公司再也没有就涉诉房屋签订过房屋租赁合同。我方在租赁房屋时花费装修费用470000元，但原告违反合同约定，房屋没有水电气。原告自签订合同后没有尽到房屋管理修缮义务，我方找原告的人都找不到。现在我方可以解除合同，可以腾房，但不是与原告，应该是与国资委，国资委有诉讼主体。国资委让金顺出面，不符合本案的法律关系。国资委在2016年12月5日的情况说明中有“根据文件规定，出租收益在金顺收取后，应给付天津市河北区房屋建筑工程公司”，据此被告和房屋建筑公司签订的合同是有依据和根据的，该情况说明只是针对本案诉讼临时出的，原告是撤销的公司，已经不存在了。2013年1月1日之前的房屋租金已经超过了诉讼时效，即使原告能追索2015年6月30日之前的房屋租金，也都已经超过了诉讼时效。如果原告赔偿我的装修费损失及相应的赔偿，我方同意在2015年6月30日解除租赁合同，也可以腾房。因为原告的不合格主体行为，造成我方无法经营，缺电、缺水、缺供热，而且我方还对房屋进行了装修，故针对原告的诉讼请求，我方反诉要求被反诉人支付我方修缮费、装修费470000元；支付我方两名员工的房屋看护费156000元；返还我方租金90000元；反诉费由被反诉人承担。
本院经审理认定事实如下：坐落天津市河北区中山北路××号涉诉房屋原系天津市河北饭店（以下简称“河北饭店”）的餐厅，后因做抵押贷款未能偿还登记到中国农业银行天津河北支行（以下简称“河北支行”）名下。2007年12月26日，原告天津金顺房产经纪中心通过与河北支行签订《天津市房产买卖协议》，取得涉诉房屋的所有权。2010年7月26日，天津市河北区人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“国资委”）《关于对城建系统二三级公司固定资产处置情况的请示》第4页中载明：“1.聚富轩饭店，面积1588.15平方米；2.河北饭店底商（中山北路130-132号），面积959.24平方米。两处房产划转到成立后的区国资公司，变更所有权人，维持经营现状，经营收益归房建公司。”天津市河北区人民政府批复同意国资委的请示，后天津市河北区国有资产经营投资管理有限责任公司（以下简称“国资公司”）于2011年8月10日取得涉诉房屋的产权证书。
2010年5月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，原告将涉诉房屋出租给被告作为办公使用，约定：“租赁期为一年一签，因乙方要进行维修，乙方使用五年。”“第一年租赁期为2010年7月1日起2011年6月30日止。”“租金每年12万元整，交付房租时间为每半年第一个月内交纳房租陆万元。”“乙方办公所需的用电、上下水由甲方负责协调，安装及费用由乙方负责，乙方按照天津市有关规定和实际用量按时交纳水电费。”“甲方负责向乙方提供采暖用气、采暖费用按照天津市有关规定执行，乙方应在规定的时间内交齐本年度的采暖费用。”合同签订时，被告向原告交纳租金60000元，该房屋当时没有水、电。后被告对涉诉房屋进行了装修，装修所用电力系借用自河北饭店。装修期间，经被告申请，天津津滨威立雅水业有限公司给涉诉房屋装上供水支管。2011年1月12日，原告曾协助被告向天津市电力公司申请安装电表，用以办公，但未获准许。2013年3月28日，被告向房建公司交纳租金30000元，原告认可是由房建公司代收的该笔租金。之后，被告未再交纳租金。涉诉房屋现仍由被告占用。上述事实有原告提交的《房屋租赁协议》、产权证、农业银行进账单，被告提交的天津津滨威立雅水业有限公司发票及刨路申请书、原告报装用电申请及用电设备清单，庭审笔录、询问笔录以及本院调取的《天津市房产买卖协议》、《天津市房地产权转移登记申请书》、国资委《关于对城建系统二三级公司固定资产处置情况的请示》、天津市河北区人民政府《关于同意对区城建系统二三级公司固定资产处置的批复》予以证明，经庭审质证，本院予以确认。
对于涉诉房屋在装修后的用电情况，原告向法庭提交了河北饭店出具的证明以及河北饭店收取被告电费的收据复印件二十六张，证明被告租用的涉诉房屋是原告协调后由河北饭店供电，被告在用电过程中也按时向河北饭店交纳电费，原告尽到了协调用电的义务，不存在租赁合同因没有电不能履行的情况。对河北饭店出具的证明，被告不认可其真实性，认为河北饭店已经不存在了，没有权使用公章，而且证明中也说了2014年初已经被天津市内环建设开发公司（以下简称“内环公司”）收购。对河北饭店收取电费的收据，被告认可其真实性，但认为该收据没有注明是收取涉诉房屋的电费，并认为该电费是被告另租河北饭店的房屋交纳的电费。被告据此向法庭提交了向河北饭店交纳租金的发票两张以及《河北饭店办公租赁合同》，原告对该发票的真实性没异议，但认为与本案无关。对《河北饭店办公租赁合同》真实性、关联性、合法性均不认可，认为与本案无关。为了进一步核实用电情况，本院对河北饭店的工作人员及内环公司河北饭店项目负责人制作了询问笔录，结合该两份询问笔录及原、被告提交的上述证据，法庭确认事实如下：被告租用过河北饭店的客房办公，但是河北饭店并未对客房另行收取电费。2011年至2013年年底，涉诉房屋的供电系河北饭店提供，河北饭店也一直对被告收取电费，在河北饭店的房屋被内环公司通过拍卖取得后，涉诉房屋的供电继而由内环公司提供，并未停电。
本院认为，对于原告主体是否适格的问题，首先，原告在出租涉诉房屋时是所有权人，而且是《房屋租赁协议》的合同相对方，享有该合同的权利和义务。在所有权人变更为国资公司后，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，《房屋租赁协议》继续有效。而且根据天津市河北区人民政府批复同意的《关于对城建系统二三级公司固定资产处置情况的请示》内容，结合国资委的情况说明及本院对国资公司所作的询问笔录，原告仍有权对外出租，提起诉讼并主张权利。故对被告抗辩原告主体不适格的意见，本院不予采纳。对于被告2013年与房建公司就涉诉房屋签订的《房屋租赁协议》，因2013年涉诉房屋的所有权人是国资公司，并非房建公司，国资公司并未授权房建公司以其名义对外出租，而且国资委的情况说明及《关于对城建系统二三级公司固定资产处置情况的请示》亦未授权房建公司以其名义对外出租，故房建公司并不享有对外出租涉诉房屋的权利，其与被告签订2013年的《房屋租赁协议》属于无权处分。故被告抗辩在其与房建公司重新签订《房屋租赁协议》后，其与原告之间的房屋租赁关系已经解除或终止的抗辩意见，本院不予采纳。
对于原、被告之间房屋租赁关系的延续问题，本院认为，根据原、被告签订的《房屋租赁协议》的内容，租赁期限应为五年，虽然双方未履行“一年一签”的形式，但是并不能否定合同五年的租赁期限。该合同于2015年6月30日到期后，被告一直占用房屋，原告也未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方形成不定期租赁合同关系。该不定期租赁合同并非原《房屋租赁协议》的延续，而是一个新的租赁合同。原《房屋租赁协议》因五年租赁期到期而终止。故原告第一项诉讼请求，本院予以支持。原告主张《房屋租赁协议》到期后曾多次要求被告腾房，双方没有形成不定期租赁合同关系，但被告对此不予认可，原告亦未向法庭提交相关证据予以证明，故该主张本院不予采信。
在原、被告形成不定期租赁合同关系的情况下，原告认为被告一直拒不交纳租金，其亦有权随时解除合同，现其通过诉讼要求解除合同也符合法律规定，被告应立即将涉诉房屋腾空返还。对此，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告可以随时主张解除合同，并要求被告腾房，本案中解除合同的时间应认定为起诉状副本送达给被告之时，但因被告腾房需要准备的时间，所以应给予被告合理的准备期限。
对于被告抗辩房屋租金已经超过诉讼时效的意见，本院认为，原、被告2010年签订的是五年期限的《房屋租赁协议》，原告对此是明知的，该五年期合同应视为一个整体，诉讼时效应从合同约定的最后一期租金履行期限届满后开始计算，原告在最后一期租金履行期限届满至起诉已经超过了一年的诉讼时效，但原告并未提交证据证明诉讼时效存在中止、中断或延长的情形，故2015年6月30日前的租金已经超过诉讼时效，被告的抗辩意见成立，本院予以采纳。对于双方不定期租赁合同关系期间的租金，因租赁期间为不定期，无法确定租赁的期限，故应依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定来确定租金给付的时间点，并以此确定诉讼时效的起止时间。本案不定期租赁合同期间是2015年7月1日至2016年9月22日起诉状副本送达给被告之时，依据上述规定，该期间产生的租金至原告起诉未超过一年的诉讼时效，故被告应给付该期间的房屋租金。开庭时法庭限原告在三日内提交涉诉房屋的供暖合同等相关证据，但至庭审结束，原告未能提交，应认定原告未按照合同约定提供采暖用气，因被告不可避免会增加取暖的相关费用，故被告给付的租金应予以适当减免，本院酌定每年租金减免2000元。
对于原、被告之间不定期租赁合同解除后的房屋使用费问题，因被告至今仍占用涉诉房屋，故被告应参照上述租金标准给付原告房屋使用费至实际腾房之日止。
对于被告提起的反诉，被告认为涉诉房屋没有水、电、暖，不具备承租的条件，无法办公。但根据《房屋租赁协议》的约定，在租房时，被告对涉诉房屋的水、电情况是认可的，即由原告负责协调解决，安装及费用由被告负责。根据原、被告双方提交的证据及询问笔录和庭审笔录，涉诉房屋的电力是先由河北饭店提供，后由内环公司提供，而且经被告申请涉诉房屋也安装了供水支管，并不存在没有水和电的情况。虽然涉诉房屋没有暖气，但是并不能构成合同不能履行导致无法办公的情况。故被告反诉要求返还90000租金的请求，本院不予支持。同时，对于被告反诉要求原告支付修缮费、装修费470000元的请求，因被告的修缮和装修系为其办公所用，在租期上双方也因此约定了五年的合理期限，现租赁期满，被告反诉要求原告支付修缮和装修费于法无据，本院不予支持。对于被告反诉要求原告支付房屋看护费156000元的请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告天津金顺房产经纪中心与被告天津市蕴铭房地产咨询有限公司签订的租赁期限五年的《房屋租赁协议》于2015年6月30日到期终止；
二、原告天津金顺房产经纪中心与被告天津市蕴铭房地产咨询有限公司于2015年7月1日形成的不定期租赁合同于2016年9月22日解除；
三、本判决生效之日起十五日内，被告天津市蕴铭房地产咨询有限公司将坐落天津市河北区中山北路132号房屋腾空交予原告天津金顺房产经纪中心。逾期不腾，由原告天津金顺房产经纪中心在天津市环城四区范围以内（含市内六区）提供一处不少于150平方米的房屋作为腾房去处，并垫付三个月租金，该租金由被告天津市蕴铭房地产咨询有限公司承担；
四、本判决生效之日起十五日内，被告天津市蕴铭房地产咨询有限公司给付原告天津金顺房产经纪中心2015年7月1日至2016年9月22日期间的房屋租金145156.36元；
五、本判决生效之日起十五日内，被告天津市蕴铭房地产咨询有限公司按年租金118000元的标准给付原告天津金顺房产经纪中心2016年9月23日至实际腾房之日止的房屋使用费；
六、驳回原告天津金顺房产经纪中心的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告天津市蕴铭房地产咨询有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10230元，减半收取5115元，由原告天津金顺房产经纪中心负担3115元，被告天津市蕴铭房地产咨询有限公司负担2000元；反诉案件受理费10900元，减半收取5450元，由反诉原告天津市蕴铭房地产咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 李飞朋
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 刘 维
附：本裁判文书适用法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
三、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。