陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终8519号
上诉人（原审被告）：李红，女，1977年8月5日出生，汉族，个体经营者，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：王建新，陕西菲格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王肇阳，男，1991年5月21日出生，汉族，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：师义，陕西云德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵秀琳，陕西云德律师事务所律师。
上诉人李红因与被上诉人王肇阳房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初6574号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
李红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王肇阳的全部诉讼请求。判令王肇阳承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决解除合同不符合法律规定。2017年8月18日签订《房屋租赁合同》租赁期限为三年，自2017年8月18日起至2020年8月17日止，要提前解除合同必须符合法律规定。一审判决没有引用具体的法律条款，李红在庭审中多次表示自己没有违约行为，不同意解除合同。在开庭后的调解时，李红说过如果对方不要租金，则同意解除租赁合同，调解时的承诺不能作为判决的依据。一审李红不能行使反诉的权利。涉案房屋是住宅，租赁的用途是商用（餐饮），因此才签订了第二份合同。当时王肇阳信说和物业已经说好了，作餐饮绝对没问题，而且和楼上的邻居也打过招呼了，于是李红就签订了合同，按照餐饮服务的要求装修了房屋。但要正式营业时，不断被楼上业主以住宅不可用于经营餐饮为由投诉，并且物业也下达改正通知，不让经营，给李红造成十万多元的损失。由于李红未委托律师，不懂诉讼程序，这些情况一审法官都清楚，在两次开庭期间，法官未做任何阐明，直到李红感到自己利益将受到损害时，请教别人后才知道有此权利，提出反诉又因过了期限遭到拒绝，使李红不能有效的维护自己的合法权益。实体判决不公，判决应支付租金为13650元违反法律规定。一审判决认定的有效合同明确规定：自2017年8月18日起生效，前期合同作废，原交于甲方的三万元此款不用甲方退，直接用于此次交房租并顺延至下次交房租时补齐整年亦可。根据合同约定，前期合同作废，租金从2017年8月18日算起。判决4500元×2的租金违反合同约定，没有法律依据。《合同法》第二百二十八条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。李红在一审中提出了要求不付或减少租金，但判决中没有减少。
王肇阳辩称，李红先后与王肇阳的父亲签订两份房屋租赁合同。第一份合同是在双方合议下形成，第二份合同是李红与其家人将王肇阳的父亲强行关于房内恫吓老人，胁迫王肇阳的父亲签订的，但苦于对该胁迫事实没有证据向法院提供，一审法院对两份合同的效力作出认为有效的认定。王肇阳尊重一审法院对涉案两份合同的认定。基于该事实认定一审法院判令解除双方签订的额第二份租赁合同，事实认定正确，适用法律正确。李红长期拖欠租金使王肇阳取得租金的合同目的无法实现，合同的解除也不以李红的同意为前提。在一审庭审中，法院向双方告知了诉讼权利义务，一审法院程序合法。关于租金的计算，王肇阳认为李红对第二份合同手写的条款部分进行曲解，李红实际使用了王肇阳的房屋自2017年5月17日至今房屋还在由李红使用，在一审中王肇阳租金只主张到2018年6月11日，李红按照第一份合同约定计算2017年6月17日至8月17日的租金，并按照第二份合同计算2017年8月17日至2018年6月11日的租金有事实和法律依据，一审法院支持王肇阳的诉请也是有事实及法律依据的。综上，王肇阳认为一审法院事实认定、法律适用正确，请求二审法院驳回李红的上诉请求。
王肇阳向原审法院提出诉讼请求：1、判令解除其与李红签订的《房屋出租合同》；2、判令李红返还其出租的房屋；3、判令李红支付其拖欠租金2.85万元；4、本案诉讼费由李红承担。
原审法院经审理认定事实如下：2017年5月17日，王肇阳之父王力代王肇阳（甲方、出租方）与李红（乙方、承租方）签订了一份《房屋出租合同》，约定甲方将位于西安市未央区房屋出租给李红使用，租期五年，自2017年6月16日至2022年6月15日，月租金为4500元，年租金为5.4万元，租金每6个月支付一次；合同签订后，乙方即向甲方支付相应房屋租金（另外加1个月押金），下次付款需要提前30天；甲方给乙方提供一个月的装修期(2017.5.17—6.15)；合同还约定了其他事宜。当日，李红向王肇阳交纳了3万元（租金2.7万元、押金3000元），王肇阳遂向李红交付了上述房屋。2017年8月18日，王肇阳之父王力代王肇阳（甲方、出租方）与李红（乙方、承租方）重新签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将上述涉案房屋出租给李红使用，建筑面积66平方米，租赁期限为三年，即自2017年8月18日起至2020年8月17日止；付款方式：一年租金为4.2万元，半年付一次，在本合同正式生效当日交清半年租金2.1万元；本协议自2017年8月18日起生效，前期合同自此作废，原交给甲方的3万元（含3000元押金）不用甲方退还，直接用于此次房租并顺延至下次交房租时补齐整年亦可；合同还约定了其他事宜。庭审中，王肇阳将诉请的租金请求计算至2018年6月11日为1.7万元。庭审后，李红向法院提交了一份《情况说明》，经询，李红表示其同意解除与王肇阳于2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》，但请求不交或少交租金。
原审法院认为，本案中，王肇阳、李红于2017年5月17日签订的《房屋出租合同》及2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容与法不悖，应为有效合同。2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》明确载明本协议自2017年8月18日起生效，前期合同自此作废，故王肇阳、李红之间的租赁合同应以2017年8月18日《房屋租赁合同》为准。王肇阳向李红交付涉案房屋，李红实际使用了该房屋，按照合同约定及公平原则，李红应承担使用期间的租金。现李红同意解除双方于2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》，故对王肇阳关于解除其与李红于2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》及李红返还其出租的房屋的诉讼请求应予准许。根据两份合同计算的租金截至2018年6月11日，李红应支付王肇阳租金为13650元（4500元×2个月+3500元/30天×297天-已支付的3万元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原、被告于2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告李红于本判决生效后二十日内将位于西安市未央区房屋腾空并交付原告王肇阳；三、被告李红于本判决生效后十日内支付原告房屋租金13650元；四、驳回原告王肇阳的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费512元（原告王肇阳已预交），现由原告王肇阳承担267元，被告李红承担245元，被告李红承担部分于本判决生效后十日内支付原告王肇阳。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，王肇阳与李红2017年5月17日签订房屋出租合同，双方又于2017年8月18日重新签订房屋租赁合同，2017年8月18日签订的房屋租赁合同载明本协议自2017年8月18日起生效，前期合同自此作废，原审法院认定王肇阳、李红之间的租赁合同应以2017年8月18日房屋租赁合同为准，符合实际情况。涉案房屋系住宅性质，双方当事人均认可是将该房屋作为商铺租赁的，由于李红在此经营餐饮被相关管理部门及物业单位制止，合同目的不能实现，王肇阳诉请解除涉案租赁合同，原审法院予以准许，并无不当。王肇阳作为出租方，将住宅作为商铺出租，对于合同被解除负有主要责任；李红作为承租方，缔约时对于承租房屋性质未尽审慎审查，对于合同被解除亦负有责任。涉案房屋因住宅性质不能作为商铺用途，双方由此发生纠纷，现李红上诉主张继续履行合同，理由不能成立，本院依法不予支持。关于租金的计算，2017年8月18日房屋租赁合同约定：“协议自2017年8月18日起生效，前期合同自此作废，原交给甲方的3万元（含3000元押金）不用甲方退还，直接用于此次房租并顺延至下次交房租时补齐整年亦可。”故租金给付期间应自2017年8月18日起计算，截至2018年6月11日李红应支付王肇阳租金为34650元，扣除李红已付王肇阳30000元（含3000元押金），李红尚应支付王肇阳租金4650元。原审判决计付租金期间及金额有误，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初6574号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初6574号民事判决第三项为：李红于本判决生效后十日内支付王肇阳房屋租金4650元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费512元，王肇阳已预交，由王肇阳负担256元，由李红负担256元；二审案件受理费512元，李红已预交，由李红负担256元，由王肇阳负担256元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一八年十月十五日
书 记 员 段 蓓