呼和浩特市新城区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)新民一初字第89号
原告云瑞芳，女，46岁，蒙古族，农民，住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人张志远，内蒙古远航律师事务所律师。
被告张利平，女，42岁，汉族，准格尔旗商业批发公司下岗职工，住呼和浩特市新城区。
委托代理人谢国平，内蒙古伊敏律师事务所律师。
被告任相国，男，42岁，汉族，中国农业银行股份有限公司鄂尔多斯支行职工，住呼和浩特市新城区。
委托代理人谢国平，内蒙古伊敏律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司呼和浩特锡林支行，住所地呼和浩特市回民区锡林南路体育场北侧加利大厦一层。
代表人聂焱，行长。
委托代理人张文青，中国农业银行股份有限公司内蒙古分行营业部职工。
原告云瑞芳与被告张利平、任相国房屋买卖纠纷一案，本院受理后，中国农业银行股份有限公司呼和浩特锡林支行（以下简称农行锡林支行）申请以有独立请求权第三人参加诉讼，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告云瑞芳委托代理人张志远，被告张利平，被告张利平、任相国委托代理人谢国平，第三人农行锡林支行委托代理人张文青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告云瑞芳诉称：2011年12月6日，原告与二被告（夫妻关系）签订了一份《房屋买卖合同》，根据合同约定，二被告将位于呼和浩特市新城区展东路名都枫景小区27号楼3单元1001号，建筑面积131.22平方米，房屋产权证号为房权证新城区字第20101001**号、房权证新城区字第20101001**号房屋一套出售予原告，房屋总价款为60万元，付款方式为分期付款方式，即合同签订日支付50万元，剩余部分在二被告办理产权过户完毕后支付，房屋产权过户时间为合同签订后180日，房屋交付时间为2012年6月5日，合同签订后，原告按约履行了自己的付款义务，合同约定的房屋交付期限届满后，二被告未能自觉履行交付房屋以及办理产权过户手续义务，虽然原告多次催告，未果。原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决二被告立即交付房权新城区字第2010100183号、房权证新城区字第20101001**号《房屋所有权证》项下房屋，并办理产权过户手续。至于在诉讼中才得知诉争房屋已向第三人农行锡林支付贷款抵押，原告愿意代二被告清偿欠款，以消灭抵押登记。原告云瑞芳为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、《房屋买卖合同书》。证明原、被告之间在2011年12月6日签订合同的事实。
2、中国农业银行转帐单。证明原告于2011年12月6日支付购房款50万元的事实。
3、《房屋所有权证》，证明原、被告双方签订的房屋买卖合同项下的房屋已经取得房屋所有权证，且二被告已将该房屋所有权证原件交付原告的事实。
4、证人张利敏、斯琴的证言。证明35,000元是斯琴向二被告的借款。
二被告辩称：二被告与原告并未签订房屋买卖合同，原告提供的房屋买卖合同骑缝的两枚手指印和第二页款额改动处的一枚手印都不是二被告的。二被告收到的50万元是借款，而且欠条是给云海军打的，并不是向原告借的。诉争房屋在2011年12月6日之前已抵押予第三人进行贷款。原告无真正的清偿行为，仅口头承诺代为清偿，故该抵押权目前并未消灭。因此本案诉争房屋抵押期间，二被告向原告转让房屋所有权的行为无效，原告无权依据合同向二被告主张交付房屋并办理过户手续。另外，本案诉争房屋现因二被告不履行已生效人民法院判决确定的给付款项义务，已被呼和浩特市新城区人民法院查封。原告的合同之债并不优先于人民法院判决所确定的给付义务，因此，原告想通过诉讼获得房屋，无法律依据。对原告的证据1的真实性有异议，不予认可，证据2真实性无异议，但反映不出是借款，还是回款单，证据3不予认可，不能证明是买卖关系。
二被告为支持其抗辩理由成立，提供了如下证据：银行付款凭证。证明二被告2011年12月19日向原告付过借款利息。由此证明原、被告之间是借贷法律关系，不是房屋买卖合同关系。
原告云瑞芳对二被告提供的证据真实性无异议，但对证明的问题有异议，并不能证明是二被告向原告支付利息，原告也没有收到过利息。
第三人农行锡林支行述称；原、被告所签订的买卖合同是无效的，本案争议房屋是第三人的抵押物，当时被告贷款是用本案诉争房屋贷款，现在还欠第三人本金199,659.68元，利息3,371.19元，罚息56.79元，合计203,087.66元。当时原、被告签订合同时没有通知第三人，故合同是无效的，应当驳回原告诉讼请求。对原告的证据1的真实性无异议，观点不予认可，证据2没有意见，证据3真实性无异议，证明的问题不予认可。对被告的证据，认为与第三人无关。
第三人提供了如下证据，以证明事实的存在和主张的成立：借款合同、公证书、抵押物清单、放款单、房屋所有权证。证明原、被告争议的房屋是第三人的抵押物。
原告云瑞芳对第三人的证据无异议。
二被告对第三人的证据无异议，予以认可。
经审理查明：2011年12月6日，被告任相国、张利平作为甲方（卖方）与作为乙方（买方）的原告云瑞芳签订了《房屋买卖合同书》该合同共计2页，为打印形成，落款处有原被告3人的签字和捺印，两页有2个骑缝指纹，第2页第四项中叁拾万元整改为“伍”拾万元整。内容为：一、甲方出售的房屋位于呼和浩特市新城区展东路名都枫景小区27号楼3单元1001号，建筑面积为131.22平方米，房屋产权证号为呼房权证新城区字第2010100182和2010100183号，建筑年代2008年。二、双方商定房屋总价款为人民币陆拾万元整。三、双方的权利义务。1、甲方承诺本合同项下的房屋通过合法途径取得，并享有处置权，且没有设定任何他项权利，不存在任何第三方主张权利的情形……；3、本合同签订之日起180日内，甲方负责办理房屋产权过户手续，发生的相关费、税依法由各自承担。四、乙方于2011年12月6日支付伍拾万元整，余款部分待甲方办理房屋产权过户完毕后支付。五、甲方于2012年6月5日向乙方交付房屋。原告云瑞芳按合同约定向被告任相国、张利平支付房款50万元。被告任相国、张利平至今未按合同约定向原告云瑞芳交付房屋和办理房屋过户登记手续。
另查明：2007年9月30日，被告任相国、张利平向第三人农行锡林支行贷款24万元，用本案诉争房屋设定了抵押，借款期限自2007年10月30日起至2027年10月29日止。截止到目前本金尚欠199,659.68元，利息3371.19元，罚息56.79元。
诉讼中，被告任相国、张利平向本院提出鉴定申请，申请鉴定事项为：对原告云瑞芳提交给新城区人民法院的《房屋买卖合同书》第一页以及第二页第一行上的指纹是否与二申请人指纹相同。内蒙古慧眼司法鉴定所作出内慧眼司鉴所（2013）痕鉴字第1号《内蒙古慧眼司法鉴定所司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、检材“2011年12月6签订的《房屋买卖合同》”骑缝处两枚指纹上方一枚为张利平本人所留；2、检材“2011年12月6日签订的《房屋买卖合同》”骑缝处两枚指纹下方一枚为任相国本人所留；3、检材“2011年12月6日签订的《房屋买卖合同》第二页第一行处的指纹不是任相国或张利平本人所留。
本院认为：内蒙古慧眼司法所作出的鉴定意见，符合法律规定，且二被告未申请重新鉴定和提出足以推翻该鉴定意见的证据，同时，鉴定人在二被告对该鉴定意见提出异议的情况下，出庭进行了作证，故对该鉴定意见予以采信。由此可以得出结论，原告云瑞芳提交的《房屋买卖合同书》的整个内容是在原告云瑞芳与二被告之间形成的，双方形成了房屋买卖法律关系。二被告以曾向原告云瑞芳银行卡汇入35,000元人民币是利息，而证明其与原告云瑞芳之间形成的是借贷法律关系，而不是房屋买卖法律关系。对此本院不予认定，因为，35,000元的存（汇）款单上未注明用途，且原告云瑞芳的证人张利敏、斯琴出庭作证证明是斯琴向被告任相国借的钱，只是借用了原告云瑞芳的银行卡。关于在抵押期间二被告将本案诉争房屋转让予原告云瑞芳是否有效的问题，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”的规定，原、被告之间签订的《房屋买卖合同书》理应认定无效。但原告云瑞芳当庭承诺愿意代替二被告清偿全部债务，并同意将清偿款提存。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”的规定，原、被告之间签订的《房屋买卖合同书》应当认定为有效，这样，不仅每个权利主体的权利得到了保护和实现，也维护了社会交易的稳定。二被告未按合同的约定履行交付房屋和办理房屋过户登记手续的义务，已构违约，应承担继续履行的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：
一、原告云瑞芳代被告张利平、任相国向第三人中国农业银行股份有限公司呼和浩特锡林支行清偿贷款本金199,659.68元及利息和罚息（利息和罚息以清偿时的实际数额为准），在判决生效之日起10日内履行完毕；
二、第三人中国农业银行股份有限公司呼和浩特锡林支行收到原告云瑞芳支付的代偿款后10日内涂销涉案房屋的抵押登记；
三、原告云瑞芳与被告任相国、张利平于2011年12月6日签订的《房屋买卖合同书》有效；
四、被告张利平、任相国于第三人中国农业银行股份有限公司呼和浩特锡林支行办妥涂销涉案房屋的抵押登记手续后3个月内，将房权新城区字第2010100183号、房权证新城区字第20101001**号《房屋所有权证》项下的房屋，即座落于呼和浩特市新城区展览馆东路名都枫景小区27号楼10层3单元1001号房屋交付予原告云瑞芳，并办理产权过户手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，由被告任相国、张利平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 成公光
审 判 员 曹世力
人民陪审员 李桂林
二〇一四年二月十日
书 记 员 李 丽