湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0502民初4038号
原告：朱连康，男，汉族，1965年7月9日出生，住址：湖州市吴兴区。
原告：谢安红，女，汉族，1965年12月7日生，住址：湖州市吴兴区。
两原告共同委托代理人：沈卫、徐志洪，江苏吴越律师事务所律师。
被告：湖州巨豪市场管理有限公司，住所地：湖州市亿丰国际建材城6幢316室。
法定代表人：郑兆生，总经理。
被告：浙江巨豪投资发展有限公司，住所地：湖州市龙溪路208号5楼508室。
法定代表人：王尤赛，总经理。
委托代理人：徐国雄，该公司员工。
被告：湖州康山街道翰林建材商行。经营地：湖州市二环西路****号湖州红星美凯龙家居生活广场*楼*****号。经营者：诸海萍，女，汉族，1982年11月15日生，公民身份号码3305011982********。住址：湖州市吴兴区八里店镇诸墓村诸墓***号。
原告朱连康、谢安红与被告湖州巨豪市场管理有限公司（以下简称湖州巨豪公司）、浙江巨豪投资发展有限公司（以下简称浙江巨豪公司）、湖州康山街道翰林建材商行（以下简称翰林建材商行）委托合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理，本院依法由审判员黄剑适用简易程序于2018年7月10日公开开庭审理了本案。两原告的共同委托代理人沈卫、徐志洪，被告浙江巨豪公司的委托代理人徐国雄到庭参加诉讼，被告湖州巨豪公司、翰林建材商行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告与被告湖州巨豪公司于2010年5月8日签订《委托经营管理合同》一份，约定原告将名下位于“红星美凯龙全球家居生活广场”的1279室委托其进行经营管理，双方并就租金的支付方式、双方的权利义务内容、违约责任等作出详尽约定。合同签订后，原告依约将商铺交由被告湖州巨豪公司经营管理，经原告了解，涉案房屋实际由被告翰林建材商行占有使用。自2016年1月份起，被告湖州巨豪公司开始拖欠应支付给原告的租金。后虽经原告方多次催讨，至今未付。故原告于2017年10月23日发函通知被告湖州巨豪公司，告知其解除《委托经营管理合同》，并将解除《委托经营管理合同》的相关事宜告知了被告翰林建材商行。但被告翰林建材商行既不将占用的房产返还给原告，也不向原告支付占用费。被告浙江巨豪公司作为被告湖州巨豪公司的唯一股东，与被告湖州巨豪公司存在人员和资产混同的情形，故应对湖州巨豪公司的上述债务承担连带清偿责任。现原告方为维护自己的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、原告与被告湖州巨豪公司解除《委托经营管理合同》；2、被告湖州巨豪公司支付欠付的2015年租金6539元（974514*11%*6.1%）；3、被告湖州巨豪公司向原告方支付2016年及2017年两年的租金收益203673元（974514*11%+974514*11%*90%）；4、被告湖州巨豪公司向原告方支付截止2018年1月31日的逾期支付的违约金18376.84元（974514*11%/2*4.75%*1.5*2+974514*11%/2*4.75%*1.5*1.5+974514*11%/2*90%*4.75%*1.5+974514*11%/2*4.75%*90%*1.5*0.5），并以203673元为基数、按年利率4.35%向原告支付自2018年2月1日起至实际清偿之日止的逾期利息;5、被告浙江巨豪公司对上述第2、3、4项诉求承担连带清偿责任；6、被告湖州巨豪公司、被告翰林建材商行将涉案房屋返还给原告，并按年租金67796.8元的标准向原告支付自2018年1月1日至实际交还之日的房屋占用费；7、本案的诉讼费用由被告承担。
被告湖州巨豪公司辩称：一、《委托经营管理合同》约定了不可撤销条款，不得随意解除。二、原告与湖州巨豪公司签订合同约定的管理期限为2012年起二十年。2017年11月10日，被告湖州巨豪公司与诸海萍（圣莉亚）签订商场展位租赁及管理服务合同，租赁期限自2017年11月12日起至2018年9月1日，该合同合法有效，尚在合同期限，即便原、被告之间的委托经营管理合同解除，为维护承租人的合法权益，原告仍应继续履行合同，无权要求承租人腾退商铺。三、原告主张的租金计算有误。根据《委托经营管理合同》的约定，2017年度的租金按照实际租赁收入结算，其中90%归原告。现经结算，2016年度为107197元，2017年度为17343元；被告湖州巨豪公司另再2017年8月1日支付了8401.69元，尚欠租金116138.31元。四、原告主张的违约金过高，望酌情予以降低。
被告浙江巨豪公司辩称：被告浙江巨豪公司并非《委托经营管理合同》的合同相对人，不应承担该合同的义务。被告浙江巨豪公司作为湖州巨豪公司的股东，两者系独立的民事主体，相互独立，且浙江巨豪公司并未侵害或减损被告湖州巨豪公司的财产，不应对其债务承担连带责任。
被告翰林建材商行辩称：一、被告湖州巨豪公司以及翰林建材商行与案外人上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司签订了《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》，被告翰林建材商行严格履行该合同，按时交纳租金，且已投入巨额资金用于装修。二、被告翰林建材商行对原告与被告湖州巨豪公司解除合同并不知情，且被告湖州巨豪公司作为湖州红星美凯龙全球家居生活广场出租方，被告翰林建材商行有理由相信被告湖州巨豪公司有权与被告翰林建材商行签订租赁合同。且被告翰林建材商行已依约支付租金，享有商铺的租赁权，租赁期限内租赁权应当予以保护。故请求驳回对翰林建材商行的诉讼请求。
本院经审理，认定事实如下：2010年9月8日，原告朱连康与被告湖州巨豪公司签订《委托经营管理合同》一份，约定将其所有的湖州红星美凯龙全球家居生活广场1279号商铺委托被告湖州巨豪公司统一对外招租、管理。市场于2012年1月1日正式开业。委托期内第一至第三年免收租金，第四至第五年每年租金为实际签约总价的11%，第六年至第二十年每年的租金为商铺实际租赁收入的90%。租金的支付方式为每半年一付，在每半年度的第一个月凭发票支付。《委托经营管理合同》第十条约定的违约责任为“本合同为不可撤销的委托合同。甲乙双方均无权中途终止或解除本合同，若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金的计算方式为：按本合同第三条第三款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算”。合同签订后，原告按约将商铺交付被告湖州巨豪公司经营管理，但被告湖州巨豪公司未按约支付租金。其中，2015年度已支付租金100657.99元。2016年及2017年度租金，被告湖州巨豪公司仅于2017年8月1日支付了8401.69元。剩余租金经原告催讨未果，以致纠纷成诉。
另查明，2017年11月9日，诸海萍与被告湖州巨豪公司、案外人上海红星美凯龙品牌管理有限公司湖州分公司签订《展位租赁及管理服务合同》，承租案涉商铺，用于经营圣莉亚卫浴，承租期间为2017年11月12日至2018年9月1日。
经本院核算：被告湖州巨豪公司结欠原告2015年度租金6539元，2016年及2017年合计结欠租金203673元；扣除被告于2017年8月1日支付的租金，尚结欠租金合计201810.31元。被告湖州巨豪公司因结欠租金产生截止2018年1月31日的违约金合计为18177.34元。
上述事实，由原告提交的房屋所有权证、《委托经营管理合同》、不动产销售发票、银行流水，被告浙江巨豪公司提交的《审计报告》，被告湖州巨豪公司提交的《展位租赁及管理服务合同》及中国银行电子回单等证据并结合原、被告的当庭陈述等予以证实，本院对其证明力予以确认。
本院认为：原告朱连康与被告湖州巨豪市场管理有限公司之间的委托合同是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。原告按约交付商铺后，被告湖州巨豪公司自2016年起拖欠租金至今，已符合当事人一方迟延履行主要债务，在合理期限内仍未履行的合同法定解除情形，故原告请求解除双方签订的《委托经营管理合同》，本院予以支持。被告湖州巨豪公司未能按约履行付款义务，显属违约，应承担相应之民事责任。故两原告作为涉案商铺的共同产权人，要求被告湖州巨豪公司支付租金及违约金的请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于2017年度结欠租金的数额，按照双方合同约定，应按实际租赁收入的90%计算租金。庭审中，被告湖州巨豪公司未能举证证实其2017年租金的实际收入情况，亦怠于履行告知业主的义务；现原告无从了解案涉商铺2017年的实际租金收入情况，但红星美凯龙全球家居生活广场在正常经营中，故原告主张按2016年度租金标准的90%作为2017年度租金的计算标准，本院予以支持；但结欠租金总额应扣除被告在2017年8月1日支付的部分。关于违约金的认定，原告主张2016年度及2017年度结欠租金产生的违约金，要求按银行同期贷款基准年利率4.75%上浮50%自逾期日起分段计算，本院予以支持，计算基数应当扣除被告已经支付部分的租金，具体数额以本院核定为准；超出部分不予支持。
针对原告主张被告浙江巨豪公司作为被告湖州巨豪公司的股东，与被告湖州巨豪公司存在法人人格混同，应对被告湖州巨豪公司的相应债务承担连带清偿责任之诉请，本院认为，被告浙江巨豪公司已提供相应证据证明其与被告湖州巨豪公司财产独立，原告如主张两被告存在人格混同，则需进一步举证。本案中，原告提供的证据不足以证明两被告存在人格混同，故对原告针对被告浙江巨豪公司的相应诉请，本院不予支持。
针对原告要求被告湖州巨豪公司与被告湖州康山街道翰林建材商行返还案涉房屋的诉请，本院认为，本案中被告湖州巨豪公司受原告委托对外处理委托人事务，对原告具有约束力。原告在委托被告湖州巨豪公司经营管理案涉商铺后，被告湖州巨豪公司就案涉商铺与案外人签订了《展位租赁及管理服务合同》，并由被告翰林建材商行实际使用商铺，且两原告对此亦明知。原告方作为委托人，该份合同对其具有约束力。现被告与第三人之间履行的合同期限尚未届满，其返还商铺的主张于法无据，本院不予支持。针对两原告诉请要求被告湖州巨豪与被告翰林建材商行按年租金96477元的标准向两原告支付2018年1月1日至实际交还之日的房屋占用费，本院认为，《展位租赁及管理服务合同》合法有效，且根据合同相对性原则，合同解除之前应由被告湖州巨豪公司支付租金，合同解除之后亦应由被告湖州巨豪公司支付房屋占有使用费，故就两原告针对被告翰林建材商行的诉请，本院不予支持；原告诉请被告湖州巨豪公司参照2017年度的租金标准即96477元/年支付占用使用费用，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国公司法》第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百四十四条之规定判决如下：
一、解除原告朱连康与被告湖州巨豪市场管理有限公司于2010年9月8日签订的《委托经营管理合同》；
二、被告湖州巨豪市场管理有限公司应支付原告朱连康、谢安红自2015年1月1日起至2017年12月31日的租金201810.31元，支付截至2018年1月31日的违约金18177.34元，共计219987.65元（自2018年2月1日至租金实际清偿日止的违约金以201810.31元为基数按年利率4.35%计算），限于本判决生效之日起五日内清偿；
三、被告湖州巨豪市场管理有限公司应按96477元/年的标准向原告朱连康、谢安红支付自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止期间的租金及房屋占有使用费。
四、驳回原告朱连康、谢安红的其他诉讼请求。
如被告湖州巨豪市场管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4730元，减半收取2365元，由被告湖州巨豪市场管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州民法院。
（本页无正文）
审判员 黄剑
二〇一八年七月十九日
书记员 张洁
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