广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)佛城法民一初字第2046号
原告叶艳玲，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××4727。
委托代理人刘博，广东广立信律师事务所律师。
被告佛山市弘力房地产开发有限公司，住所佛山市禅城区。营业执照440602000057085。
法定代表人黄伦炎。
委托代理人李涛，广东润正律师事务所律师。
原告叶艳玲诉被告佛山市弘力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理。本案依法适用简易程序，由本院审判员陈超独任审判，于2015年11月26日开庭审理，原告委托代理人刘博、被告委托代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告签订房屋买卖合同，原告向被告购买建筑面积为74.68平方米的位于佛山市禅城区普澜路7号三座1304房的房屋一套。原告取得房产证后发现，涉案房屋实际建筑面积为68.92平方米，建筑面积实际缩水5.76平方米。根据合同约定和法律规定，被告应返还误差比绝对值3%以内2.24平方米差价款18429.8元及利息，超过误差比绝对值3%部分3.52平方米的差价款按双倍计算为57922.38元，合计78181.63元。为维护原告合法权益，请求判令被告立即退还多收取的房屋面积差价款，即误差比绝对值3%以内部分18429.8元及利息（自2014年1月24日起至还清之日止，按银行同期同类贷款利率计算，暂计至起诉之日的利息为1829.45元），超过误差比绝对值3%部分按双倍计算为57922.38元，合计78181.63元；本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告在2013年9月18日就已经知道其所购买房屋的共用分摊面积与约定合同中记载的分摊面积不符，而原告在2015年11月3日提起本案诉讼已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，依法应驳回原告诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同》第四条明确约定是按套内建筑面积计算单价，合同第五条及补充协议约定面积差异的计算办法是按照约定的计价面积与计价单位进行计算，按照合同约定，双方计价面积是套内面积，由于涉案商品房的套内面积并没有差异，故原告诉请不应成立。依据《商品房销售管理办法》第20条规定，按照套内建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权面积发生误差的处理方式。案中双方已经在合同中作出相关约定，而上述管理办法第21条规定在双方采用按建筑面积计价时，要求双方在合同中约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式，故原告请求被告承担违约责任也没有合同依据。原告向被告开具发票是就双方的计价面积及计价依据作出了新的约定，应当视为双方就计价面积和计价单价作出了新的约定，原告对此接受且无异议。综上，请求驳回原告诉讼请求。
诉讼中，原告提供如下证据：
1、原告身份证、被告营业执照、组织机构代码证。拟证明原、被告主体资格。
2、《广东省商品房买卖合同》及补充协议。拟证明双方约定的房屋价款及建筑面积。
3、发票联。拟证明原告已实际支付价款614438元，发票所载金额与合同金额一致，被告系按照建筑面积74.68平方米收取房款。
4、粤房地权证字第××号《房地产权证》。拟证明房地产权证记载的建筑面积68.92平方米，出证时间为2014年1月24日，截至该时间原告才最终知道自己权利被侵犯，诉讼时效应该从2014年1月24日起算。
诉讼中，被告提供如下证据：
1、《广东省房屋买卖合同》及补充协议。拟证明双方在签订买卖合同时约定按套内面积计价，产生争议时按合同约定面积计算，即套内面积。
2、文件签收单、《商品房过户证明书》、分层分户平面图、发票联。拟证明在2013年9月18日原告已经知道房屋实际建筑面积中分摊面积部分与合同载明的分摊面积存在差异；发票证明原告向被告开具发票时就买卖合同计价单位、计价面积作了新的约定，原告对此未提出过任何异议。
本院认证如下：对原告提供的证据，被告对证据真实性均无异议，经本院核对与案件存在关联，本院予以采信。对被告提供的证据中证据2的分层分户平面图，所反映的房号为普澜路7号三幢1204房，与涉案房产不存在关联，本院不予采信；对被告提供的其他证据，因原告对证据真实性无异议，且与本案存在关联，本院予以采信。
案经庭审，本院确认如下事实：
2009年11月26日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买佛山市禅城区普澜路7号三座1304房；建筑面积74.68平方米，其中套内建筑面积53.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.77平方米。合同第四条约定涉案房产按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米11397.48元，总金额614438元。合同第五条约定：“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出款退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日至为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%……”。合同附件四《合同补充协议》第一条约定：“因计价面积误差而导致房价退补的，按如下方式累加计算：1、误差比绝对值在±0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿。2、误差比绝对值0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税。3、实测计价面积少于合同约定计价面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）时，买受人不退房，面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。4、实测计价面积大于合同约定计价面积且面积误差比绝对值增加超过3%（不含本数）时，买受人不退房，面积误差比绝对值超过3%（不含本数）部分的房价款按半价由买受人承担。5、合同第五条与本条款有冲突的，双方同意以本条款的约定为准。”
后原告依据合同的约定向被告支付了购房款。2013年9月18日，被告向原告开具发票，载明建筑面积为68.92平方米，单价为8915.24元/㎡，合同总价为614438元。同日,原告从被告处领取了过户证明书、房屋分层分户平面图。2014年1月24日，行政部门核发了涉案房产的《房地产权证》，上载涉案房产产权面积68.92平方米，其中套内建筑面积53.91平方米。现原告以涉案房产建筑面积少于合同约定建筑面积，被告应退还相应房款为由提起诉讼。
诉讼中，原告确认在取得房地产权证时才最终知道涉案房产总体建筑面积少于合同约定。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件均系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，原告及被告均应依约履行各自的合同义务。
关于原告主张被告支付涉案房产面积差价款的诉请。根据本院查明的事实，涉案房产的房地产权证载明总体建筑面积少于合同约定的建筑面积。因涉案《商品房买卖合同》及相关附件仅约定以套内建筑面积作为计价面积及套内建筑面积存在差异的处理方式，并未对涉案房产总体建筑面积存在差异如何处理进行约定，且双方对此并未达成补充协议，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定原告有权就总体建筑面积减少部分依法向被告主张权利。对被告关于原告诉求缺乏法律依据合同依据的抗辩，本院不予采纳。
经计算，涉案房产实测总体建筑面积68.92平方米较合同约定的74.68平方米减少5.76平方米，误差比为7.71%，则被告应就涉案房产总体建筑面积减少部分退付价款为614438元÷74.68㎡×[74.68㎡×3%+（74.68㎡-68.92㎡-74.68㎡×3%)×2]=76348.93元。原告诉请超出部分，本院不予支持。对于原告诉请利息部分，依法应以被告应退房款中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款614438元÷74.68㎡×74.68㎡×3%=18433.14元为本金计付。因原告诉求以18429.8元为计息本金，系对其民事权利的自主处分，本院予以照准。因原告于2013年9月18日前已向被告支付全部房款，现原告主张从2014年1月24日起计付利息，系对其民事权利的自主处分，本院亦予照准，即以18429.8元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月24日起计至被告实际清付之日止。
对被告提出原告请求已超诉讼时效的抗辩。依据《民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条之规定，原告请求权的诉讼时效为二年，从其知道或应当知道权利被侵害时起算。案中，虽原告于2013年9月18日从被告处取得涉案房产的分层分户平面图，但本院认为涉案房产实际建筑面积应以产权证记载为准，亦不因涉案房产的分层分户平面图记载的产权面积与房地产权证登记一致，就此认为原告从取得分层分户平面图时已知权益受损。故，原告相关权利的诉讼时效应从其取得涉案房地产权证书时起计。原告取得涉案房地产权证是在该证件核发后，即使从涉案房产房地产权证核发之日起计至原告提起本案诉讼之日，亦未超二年。被告关于原告诉请已超诉讼时效的抗辩缺乏事实依据，本院不予支持。另就被告认为其出具的发票已对合同面积及计价单位作出新的约定的抗辩。本院认为，被告出具发票系对原告足额支付购房款的确认，亦是商品房买卖合同所约定其应尽之义务。不能因被告在发票中将涉案房产建筑房产面积按分层分户平面图所载具明，即认为原、被告之间已对合同计价方式达成新的合意，且原告对此亦予否认。故被告此项抗辩意见亦缺乏事实依据，本院亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告佛山市弘力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶艳玲支付佛山市禅城区普澜路7号三幢1304房总体建筑面积减少部分价款76348.93元及利息（以18429.8元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月24日计至被告实际清付款项之日止）；
二、驳回原告叶艳玲其他诉讼请求。
如果被告佛山市弘力房地产开发有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费877元（因适用简易程序已减半收取），由被告佛山市弘力房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈超
二〇一五年十一月二十六日
书记员 林立
附引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。