广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）粤01民终18276号
上诉人（原审原告）：广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社，住所地广东省广州市白云区太和镇柏塘村。
负责人：茹志康。
被上诉人（原审被告）：熊文华，男，汉族，1973年5月15日出生，身份证住址湖北省汉川市。
委托诉讼代理人：李晓超、杨青林，广东星啸律师事务所律师。
上诉人广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社因与被上诉人熊文华租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初6559号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年9月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。
上诉人广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社上诉请求：撤销一审裁定，并责令一审法院依法受理本案。事实和理由：上诉人与被上诉人租赁合同纠纷一案，上诉人一审诉讼请求主张的是确认双方在2004年6月21日签订的《土地租赁合同》中2023年3月11日至2033年3月10日的租赁期限约定无效，该请求未涉及具体财产损失。但对于涉案土地及地上附着物是否是符合建设规划，要是不符合的话，政府行政主管部门采取的措施有限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施或是责令限期改正和罚款，上述的措施均与财产损失有关。综上，上诉人主张的请求与财产损失无关，对于法院的审理并无阻碍。为维护上诉人的合法权益，请求二审法院依法审理，支持其上诉请求。
广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社一审起诉请求：1、确认双方在2004年6月21日签订的《土地租赁合同》无效；2、本案诉讼费由熊文华承担。一审诉讼中，广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社将第一项诉讼请求变更为：确认双方在2004年6月21日签订的《土地租赁合同》中2023年3月11日至2033年3月10日的租赁系无效的租期。
一审法院查明事实：2004年6月21日，广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社（甲方）与熊文华（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：为开放发展，充分合理利用土地，甲方召开社员会议通过并经社委研究确定，同意将座落在白云区龙归镇柏塘村第十经济社大圳缺土地，面积2500平方米土地租给乙方兴建永升水泥预制厂用；租用期由2003年3月10日至2033年3月10日止，期限30年，租金由2003年6月10日起计算；甲方提供土地2500平方米，乙方自费兴建工业厂房；甲方协助乙方按政府的土地管理政策办理报建和审批手续，费用由乙方负责；甲乙双方签订合同前，由于没有出示规划图，乙方一定要按市区、镇工业园的要求，规划路网、排污设施图出示后才能兴建，若违规者责任由乙方自负；等等。
广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社称案涉土地原为耕地用地，后变更为建设用地，对此熊文华亦称目前该土地为建设用地性质。但对于用地性质的变更广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社表示不清楚，亦不能提供用地性质变更的证明文件。同时，双方共同确认，涉案土地在出租之初为空地，现已由熊文华上盖了厂房，但熊文华确认建设厂房时并未办理相应的审批，且至今未能领取相应的许可证明。
一审法院认为：公民、法人的合法的民事权益受到法律保护，但受到法律保护的应当是公民、法人的合法权益。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”本案中，广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社确认涉案租赁土地原用地性质为耕地，其后变更为建设用地，但其未能提供用地性质变更的审批许可证明，因此涉案租赁土地存在涉嫌违法变更用地性质的嫌疑。同时，根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条、第二条的规定，人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，“如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的”，或“如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的”，应当裁定驳回起诉，当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。另根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广州市城乡规划程序规定》相关规定，在城市、镇规划区内进行建筑工程建设的，建设单位或者个人应当取得建设规划许可证，未取得建设工程规划许可证进行建设的建（构）筑物，其建设合法性存疑，涉嫌违法建设。本案中当事人双方确认涉案租赁土地上已由熊文华加盖了厂房，而熊文华承认其在建设厂房时并未办理相关的规划许可，因此涉案租赁土地的上盖建筑物涉嫌违法建设。因此，本案租赁用地存在涉嫌违法变更土地用途的嫌疑，同时其上盖建筑物亦涉嫌违法建设，根据上述指导意见的精神，应当由行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施先行进行处理，广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社在此之前直接向人民法院起诉的，应当予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（三）项之规定，于2018年7月18日作出裁定如下：驳回广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社的起诉。一审受理费4025元，全部退回广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：综合广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社的诉讼请求及一审法院驳回广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社的起诉的理由，本案争议焦点为：本案是否属于先由政府行政主管部门对涉诉土地及地上建筑物、构筑物的合法性进行审查处理后再予确定是否提起民事诉讼的情形。
根据广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社起诉主张的事实和理由，广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社是以其作为涉讼土地出租人与熊文华作为承租人签订的《土地租赁合同》中约定的租赁期限违反法律的强制性规定，请求确认超过二十年租赁期限部分无效。广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社与熊文华作为涉讼《土地租赁合同》的签订主体，因履行该合同而引发的纠纷，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三条“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼”规定的人民法院可直接受理的民事诉讼范围。虽然双方当事人均确认涉诉土地上的上盖建筑物未取得建设工程规划许可证，广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社亦未能提供涉诉土地性质为建设用地的证明文件，但双方争议标的不涉及地上建筑物的权属问题，只是就《土地租赁合同》约定的租赁期限超过二十年部分是否有效产生争议，该争议解决并不需要以政府行政主管部门对涉诉土地及地上建筑物的合法性进行审查处理为前置条件。广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，人民法院应予受理。一审裁定驳回广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社的起诉，缺乏法律依据，本院依法予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下:
一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初6559号民事裁定；
二、本案指令广东省广州市白云区人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 梁淑敏
审判员 李 焕
审判员 梁燕梅
二〇一八年十月十五日
书记员 曾美玲