苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0509民再4号
再审申请人（案外人）：周虹，女，1955年8月31日出生，汉族，住苏州市吴江区。
委托代理人：王惠，江苏合鼎律师事务所律师。
委托代理人：颜舜俊，江苏合鼎律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：戴小平，男，1944年9月6日出生，汉族，住苏州市吴江区。
被申请人（原审被告）：周海森，男，1958年12月6日出生，汉族，住苏州市吴江区。
戴小平与周海森确认合同效力纠纷一案，本院于2015年9月30日作出（2015）吴江开民初字第01568号民事调解书，已经发生法律效力。案外人周虹不服，认为原审民事调解书错误，向本院申请再审。本院于2016年6月22日作出（2016）苏0509民监5号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人周虹的委托代理人王惠、被申请人戴小平到庭参加诉讼，被申请人周海森经本院公告送达再审申请书副本及开庭传票，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。
周虹申请再审称，2014年10月17日，吴江法院作出（2014）吴江民初字第1364号民事判决，周虹可以就周海森名下位于苏州市吴江区同里镇南新街小川东路三弄7号房屋折价或变卖、拍卖所得价款在65万元之内优先受偿。2015年9月30日，吴江法院作出（2015）吴江开民初字第01568号民事调解书，调解确认周海森将上述房屋过户返还给戴小平，该民事调解书限制、妨碍了周虹对案涉房屋的抵押权，请求法院予以再审撤销。
戴小平辩称，周虹与周海森的经济纠纷与他没有关系，案涉房屋是他暂时过户给周海森用于向银行贷款抵押所用，不是真的卖给周海森，他没有拿到房款。他与周海森约定，房屋过户后所有权仍然是他的，他也一直居住在内。周海森承诺未经他的同意不得抵押给他人，周海森以房屋抵押向周虹借款，是在他不知情的情况下的错误行为，周虹借款给周海森过程存在明显的过失，应自负责任。原审民事调解书是建立在充分调查案件事实基础上所作出的，必须尊重不应撤销。
周海森未作答辩。
2015年9月8日，戴小平向本院起诉称，2010年，周海森要用他的房产作抵押向银行贷款，双方通过虚假买卖方式将他的房屋转让给了周海森，同时约定“购房款三至五年归还，如逾期不付清房款，则原购买协议无效”。后经多次催讨，周海森分文未付，也不将房屋过户还给原告，请求：1、确认原、被告之间的房屋买卖协议无效；2、被告将房产证、土地证过户返还原告，并承担相关过户费；3、由被告承担本案诉讼费。
周海森辩称，他与戴小平签订的房屋买卖协议是虚假的，同意将房产证、土地证过户给戴小平。
在原审过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
一、原告戴小平与被告周海森于2010年10月26日签订的《房地产买卖契约》无效。
二、被告周海森于2015年12月30日前将案涉房屋的房产证及土地证过户返还原告戴小平，并承担过户费。
三、原、被告双方一致确认就本案再无其他纠葛。
四、双方当事人一致同意本调解协议的内容，自双方在调解协议上签名后即具有法律效力。
五、案件受理费减半收取6682元，由被告周海森负担，于2015年12月30日前直接给付原告戴小平。原告戴小平预交的诉讼费用本院不再退回。
再审查明，2010年10月26日，戴小平作为甲方（卖方），周海森作为乙方（买方），签订房地产买卖契约一份，约定：戴小平自愿将其名下位于苏州市吴江区同里镇南新街小川东路三弄7号房地产出售给周海森，房地产成交价格为956500元；双方同意于2010年10月30日由甲方将上述房地产正式移交给乙方。
2010年10月26日，周海森出具欠条一份，载明“本人结欠购买戴小平位于同里镇小川东路三弄7号别墅房的购房款人民币贰佰伍拾万元整，￥2500000，计划三到五年归还，如逾期不付清该房款，则原购买协议无效，该房屋产权和居住权仍归戴小平所有。”
2010年10月28日、11月1日，戴小平与周海森办理了苏州市吴江区同里镇南新街小川东路三弄7号房屋过户手续，房屋所有权人、土地使用权人变更为周海森。
2013年12月9日，周虹与周海森签订抵押借款合同书，约定周虹出借65万元给周海森，期限一年。周海森以其名下位于苏州市吴江区同里镇南新街小川东路三弄7号房屋抵押给周虹，抵押债权数额为65万元。2013年12月11日，周虹与周海森办理了上述房屋的抵押登记。
2014年6月16日，周虹因周海森未依约归还借款起诉至本院，本院于2014年10月17日作出（2014）吴江民初字第1364号民事判决，判决周海森返还周虹借款65万元及利息，周虹可就周海森位于苏州市吴江区同里镇南新街小川东路三弄7号房屋折价或变卖、拍卖所得价款在65万元之内优先受偿。
2014年7月2日，本院在审理（2014）吴江盛民初字第00977号张某某与周海森、周某某、蔡某民间借贷纠纷一案过程中，作出民事裁定书和协助执行通知书，查封周海森名下位于苏州市吴江区同里镇南新街小川东路三弄7号房屋（所有权证号：吴房权证同里字第××号），期限二年。
2015年7月8日，本院执行（2015）吴江执字第2661号申请人周虹与被申请人周海森民间借贷纠纷一案过程中，作出执行裁定书和协助执行通知书，查封被执行人周海森名下位于苏州市吴江区同里镇南新街小川东路三弄7号房屋（所有权证号：07004276），期限三年。
再审庭审中，戴小平称，他和周海森确定房地产价格是250万元，签订房地产买卖契约的成交价格为956500元，是为了过户时少交费用。
以上事实，由戴小平提交的房地产买卖契约、欠条，周虹提交的（2014）吴江民初字第1364号民事判决书，本院从关联案件中调取的房屋权属登记信息查询结果证明、他项权证、土地使用权证、（2014）吴江盛民初字第00977号民事裁定书、协助执行通知书、（2015）吴江执字第2661号执行裁定书、协助执行通知书以及本院的庭审笔录等证据予以证实。
本案争议焦点：戴小平与周海森签订的房地产买卖契约是否为无效；案涉房屋是否可以过户给戴小平。
戴小平认为，他与周海森签订的房地产买卖契约应为无效，案涉房屋是他暂时过户给周海森用于向银行贷款抵押所用，不是真的卖给周海森，他没有拿到购房款。他与周海森约定，房屋过户后所有权仍然是他的，他也一直居住在内。周海森承诺未经他的同意不得将房屋抵押给他人，周虹借款给周海森过程存在明显的过失，应自负责任，原审民事调解书是正确的。戴小平向法庭提交了房地产权证事宜特别协议书一份、承诺书一份、房产事宜收件单一份。
周虹认为，戴小平与周海森签订的房地产买卖契约是有效的，不动产物权以登记为准，她借款给周海森时，案涉房屋是登记在周海森名下的，已经尽到了合理注意义务，在可以办理抵押登记的情况下，周海森将案涉房屋抵押给她。在借款不能归还的情况下，她有权行使抵押权，法院已判决她可就案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款，在65万元内优先受偿。周海森与戴小平协议将房屋过户给戴小平，原审调解书确认了该协议，限制、妨碍了生效民事判决中确认的再审申请人就案涉房屋的抵押权。
本院再审认为，戴小平与周海森签订房地产买卖契约，由周海森出具结欠戴小平购房款250万元的欠条，并计划三至五年内还清房款，双方办理了房屋所有权、土地使用权的过户手续，戴小平诉称多次向周海森催讨房款，周海森分文未付。双方签订、履行契约的过程是真实的，契约不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，也不存在可撤销的情况，故房地产买卖契约依法成立并有效，戴小平提出房地产买卖契约属无效的主张，不能成立。
不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力，戴小平与周海森虽有约定，房屋过户后所有权仍归戴小平，但戴小平与周海森签订房地产买卖契约，并办理了过户登记手续，已产生物权变动效力，戴小平与周海森之间的约定不得对抗经依法登记产生的物权变动效力。
周海森在取得案涉房屋所有权后，因向周虹借款，于2013年12月9日以案涉房屋为周虹设定了抵押权，并办理了登记手续。本院生效判决确定周虹可就周海森名下案涉房屋折价或变卖、拍卖所得价款在65万元优先受偿。周海森因与张某某民间借贷纠纷一案，被本院于2014年7月2日裁定查封其名下案涉房屋。2015年7月8日，本院执行申请人周虹与被申请人周海森民间借贷纠纷一案过程中，再次对周海森名下的案涉房屋进行了查封。周海森在案涉房屋已被本院查封的情况下，与戴小平达成协议，将房屋过户给戴小平，违反了“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定。人民法院通过查封的措施限制当事人对被查封房屋的处分权，案涉房屋已被本院查封，周海森无权将房屋过户给戴小平。
本院再审认为，戴小平与周海森签订的房地产买卖契约，不违反相关法律规定，依法成立并有效。戴小平诉请确认房地产买卖契约无效，无事实、法律依据，不予支持。当事人不具有确认合同无效的权利，戴小平与周海森协议确认房地产买卖契约无效，原审民事调解书予以确认，适用法律错误，应予纠正。案涉房屋被人民法院查封，限制了当事人对被查封房屋的处分权，故戴小平要求将案涉房屋的房产证、土地证过户给他的诉请，无法律依据，不予支持。原审民事调解书确认戴小平与周海森达成的由周海森将案涉房屋房产证、土地证过户给戴小平的调解协议，适用法律错误，亦应予以纠正。原审被告周海森经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃相关的诉讼权利，由此承担可能产生的不利法律后果。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款的规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）吴江开民初字第01568号民事调解书。
二、驳回原审原告戴小平的诉讼请求。
原审案件受理费6682元，由原审原告戴小平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76）。
审判长 张荣坤
审判员 徐菊洪
审判员 张坤元
二〇一六年十一月二十五日
书记员 薛 青