云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大中民终字第579号
上诉人（原审原告）杨子仁。
上诉人（原审原告）杨月美。
上诉人（原审原告）杨春兰。
三上诉人共同委托代理人罗华，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）邓海英。
委托代理人杨雪峰，云南欣晨光律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）祁巴松。
委托代理人段智勇，云南欣晨光律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人杨子仁、杨月美、杨春兰因与被上诉人邓海英、祁巴松买卖合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2014）大民二初字第281号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年10月15日受理后依法组成合议庭，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人杨子仁、杨月美、杨春兰及其代理人罗华、被上诉人邓海英的代理人杨雪峰、祁巴松的代理人段智勇到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审法院经审理查明的案件事实：2001年11月22日，洱源县土地管理局向原告杨子仁颁发了洱国用（2001）字第1137号《国有土地使用证》（No.000966945），该国有土地位于双廊镇大建旁村蛇山半岛，用途为住宅，使用类型为划拨，使用面积为363平方米。
2009年3月13日，被告邓海英委托被告祁巴松办理在大理市双廊镇买房事宜。2009年3月15日，被告祁巴松代理被告邓海英与原告杨子仁、杨月美、杨春兰签订了一份《土地出让协议书》，双方约定，原告自愿将本户具有合法共有产权位于大理市双廊镇大建旁村三组255号面积为363平方米的土地一块有偿出让给被告邓海英，该土地的附属设施同时转让；转让价格为人民币56万元，2009年3月15日付20万元，未付的36万元，待被告办理完过户、契税等相关手续后一次付清，期限至2009年4月4日；土地交付时间为2009年4月15日；双方还对其他权利义务进行了约定。协议签订定后，被告祁巴松受被告邓海英委托于2009年3月15日向原告杨子仁、杨月美支付了土地转让费首付款20万元。原告将洱国用（2001）字第1137号《国有土地使用证》交付给被告。2009年10月30日，被告祁巴松受被告邓海英委托向原告杨子仁支付了余款36万元。2010年1月9日，被告祁巴松受被告邓海英委托向原告杨子仁支付了补偿款10万元。
2011年10月10日，原告杨子仁、杨月美出具了一份委托书，委托和瑶作为二人的代理人，代理其办理房屋初始登记、房产交易登记、签订《房产买卖契约》等，该委托书经大理经济开发区公证处公证。2012年3月29日，原告杨子仁、杨月美取得了大理市房权证大字第996276、996277号《房屋所有权证》，该房屋为原告杨子仁、杨月美共同共有，位于大理市双廊镇大建旁村蛇山半岛，规划用途为住宅，建筑面积为86.35平方米。2012年4月11日，原告杨子仁、杨月美委托代理人和瑶与被告邓海英签订了一份《房地产买卖契约》，双方约定，二原告自愿将位于大理市双廊镇大建旁村蛇山半岛的房地产（房屋建筑面积86.85平方米、土地使用面积363平方米）出售给被告邓海英；价格为56万元，被告邓海英于2009年4月4日前一次付清给二原告；双方同意于2009年4月18日由二原告将上述房地产正式交给被告邓海英，房屋移交时，建筑物范围内的土地使用权一并转移给被告邓海英；双方还对其他权利义务进行了约定。2012年4月11日，被告邓海英经大理市人民政府批准，登记取得了上述房屋的大理市房权证大字第9957**号《房屋所有权证》，房屋规划用途为住宅。
三原告诉请：判令原告与被告于2009年3月15日签订的《土地出让协议书》无效；由被告返还原告位于大理市双廊镇大建旁村三组255号的宅基地及房屋；由被告承担本案的诉讼费等费用。
原审认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，划拨土地使用权，未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得转让、出租、抵押。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。本案中，原告杨子仁、杨月美、杨春兰未经有批准权的人民政府批准，与被告邓海英就转让划拨土地使用权签订的《土地出让协议书》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原、被告签订的《土地出让协议书》虽无效，但原告杨子仁、杨月美与被告邓海英此后又签订了一份《房地产买卖契约》，该契约内容真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；《城市房地产转让管理规定》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。本案中，原告杨子仁、杨月美与被告邓海英签订的《房地产买卖契约》约定，二原告自愿将位于大理市双廊镇大建旁村蛇山半岛的房地产（房屋建筑面积86.85平方米、土地使用面积363平方米）出售给被告邓海英，价格为56万元。契约签订时，原告已实际收取了价款56万元。原、被告交易的房屋属私有住宅，转让后仍用于居住，并经大理市人民政府批准，被告邓海英已依法登记取得了交易房屋的所有权。综上，被告邓海英已依照原、被告自愿签订的《房地产买卖契约》，实际支付了价款56万元，依法取得了本案争议房屋的所有权及土地使用权，被告因《土地出让协议书》取得的财产已没有必要返还，且被告已向原告支付了补偿款10万元，原告要求被告返还土地使用权及房屋的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，第五十八条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决：一、原告杨子仁、杨月美、杨春兰与被告邓海英于2009年3月15日签订的《土地出让协议书》无效；二、驳回原告杨子仁、杨月美、杨春兰的其他诉讼请求。案件受理费人民币9400元，减半收取4700元，由原告杨子仁、杨月美、杨春兰承担。
原审判决宣判后，上诉人杨子仁、杨月美、杨春兰不服一审判决，向本院提出上诉，请求：撤销原判第二项，改判被上诉人返还位于大理市双廊镇大建旁村三组255号的土地使用权（363平方米）及房屋（86.85平方米）；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要理由为：1.一审判决认定事实错误，涉案的《土地出让协议书》、《房屋买卖契约》双方的真实意思是转让土地使用权，《房屋买卖契约》未实际履行；2.一审判决适用法律错误，《房屋买卖契约》是《土地出让协议书》的从合同，其因主合同无效而无效；房屋占地为86.85平方米，土地使用面积为363平方米，一审认定被上诉人取得363平方米土地使用权违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。
被上诉人邓海英、祁巴松辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，涉案合同均有效，双方已完成了争议房地产的转让，邓海英已通过合法方式实际取得转让房地产的产权。
二审中，上诉人杨子仁、杨月美、杨春兰向本院提交涉案房屋初始登记及变更登记资料各一套，欲证实上诉人未在相关材料上签过字，双方签订的《房地产买卖契约》的目的是办理房产变更登记手续，且未得到有批准权的人民政府的批准，该协议无效。
二被上诉人认为上诉人提交证据的时间已经过了举证期限，对证据的真实性、合法性无异议，但不认可上诉人的证明方向，房管所已认可了双方的交易，并办理了产权变更登记手续。
被上诉人邓海英、祁巴松均无新证据提交。
本院认为三上诉人提交的两组证据，内容真实、形式、来源合法，与本案有关联性，能证实上诉人杨子仁、杨月美的代理人和瑶代其对涉案房屋进行产权登记，并与被上诉人邓海英签订签订《房地产买卖契约》，且将涉案房产过户登记到被上诉人邓海英的名下的事实。
二审查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，案外人和瑶与邓海英签订《房地产买卖契约》是经上诉人户授权，且在其权限范围内。该契约是原告户真实意思的体现，且与其在2009年签订的合同主要内容一致。《城市房地产转让管理规定》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。本案中，被上诉人邓海英经大理市房地产管理局批准，依据双方签订的《房地产买卖契约》取得了大理市人民政府颁发的涉案房屋的所有权证，且房屋转让前后均用于居住，故可依法不办理土地使用权出让手续。双方的《房地产买卖契约》不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。上诉人的上诉请求无事实及法律依据，不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应当维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9400元，由上诉人杨子仁、杨月美、杨春兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 宏
审 判 员 赵万石
代理审判员 杨剑丽
二〇一五年一月八日
书 记 员 段杰润