广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1581号
上诉人（原审被告）汤秋生。
委托代理人唐耿东，广东格明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆家瑞。
委托代理人马林锐，广东淳锋律师事务所律师。
原审被告叶丽贤。
原审第三人深圳市新洲物业管理有限公司。
法定代表人简红卫。
原审第三人深圳市新洲实业股份有限公司。
法定代表人简建强，董事长。
上述原审第三人共同委托代理人陈卓，广东深金牛律师事务所律师。
上述原审第三人共同委托代理人田力，广东深金牛律师事务所律师。
上诉人汤秋生与被上诉人陆家瑞及原审被告叶丽贤、原审第三人深圳市新洲物业管理有限公司（以下简称新洲物业公司）、深圳市新洲实业股份有限公司（以下简称新洲实业公司）因租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第320号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案门面位于深圳市新洲南xx广场一楼商业街x号商铺，建筑面积18平方米，其权利人为原审第三人新洲实业公司。2012年1月10日，叶丽贤与原审第三人新洲实业公司签订《租赁合同书》，约定新洲实业公司将涉案门面出租给叶丽贤使用，用途为商业，租期为两年，从2012年3月1日起至2014年2月28日止，每月租金为2800元；租赁期间，物业管理工作由原审第三人新洲物业公司负责。合同第九条约定，叶丽贤不得将本合同项下房屋擅自转租或分租，否则，新洲实业公司立即收回上述房屋并没收押金。2012年4月16日，叶丽贤（出租方）与汤秋生（承租方）签订《租赁合同书》，约定叶丽贤将涉案门面出租给汤秋生使用，租期为两年，从2012年3月1日起至2014年2月28日止；每月租金4500元，协议书签订之日，汤秋生支付9000元给叶丽贤作为押金。2013年7月29日，陆家瑞（受让方、乙方）与汤秋生（转让方、甲方）签订《门面转让协议》，约定甲方将涉案门面转让给乙方，乙方同意代替甲方向房东履行原有门面租赁合同中所规定的条款；转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，租赁期满后营业设备等动产归乙方，乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修；乙方于本合同签订之日向甲方支付定金1000元，甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费59000元；甲方保证该门面有合法承租权并有权依法转让，应该按时交付门面，逾期一天按一百元的标准向乙方支付违约金，超过七天乙方有权解除合同。同日，陆家瑞与叶丽贤签订《租赁合同书》，约定叶丽贤将涉案门面出租给陆家瑞使用，用途为水果销售，租期为两年从2012年3月1日起至2014年2月28日，每月租金4500元。
原审另查，陆家瑞已按约向汤秋生支付定金1000元和转让费59000元（其中包括9000元房屋租赁押金），向叶丽贤支付4500元月租金。原审庭审过程中，陆家瑞主张汤秋生在将门面移交给陆家瑞的第一天，原审第三人新洲物业公司的相关人员即过来制止，不允许其对涉案门面进行任何形式的使用，并明确告知门面的产权人不同意被告转租，故汤秋生没有实际完成门面交付的义务，汤秋生对此不予认可，声称转让铺位时已告知陆家瑞是二手转让，叶丽贤不是业主，有一定风险。
陆家瑞在原审中诉请：1、汤秋生退还陆家瑞门面转让费60000元及违约金22500元（自2013年7月29日起暂计至2014年3月10日）；2、叶丽贤退还陆家瑞租金4500元；3、汤秋生、叶丽贤共同承担本案全部诉讼费、保全费。原审认为，陆家瑞的诉求既主张解除合同返还门面费及租金，又主张继续履行合同的违约金，两项主张互相冲突，经原审法院释明后，陆家瑞主张退还门面转让费及租金。
原审法院认为，陆家瑞分别与汤秋生和叶丽贤签订的《门面转让协议》、《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。合同法规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中，汤秋生租赁期限届满前与陆家瑞签订《门面转让协议》，约定将涉案门面的权利义务概括转让给陆家瑞，其后，陆家瑞以承租人名义与叶丽贤签订《租赁合同书》的行为表明，叶丽贤同意并接受汤秋生将与其所签订的租赁合同项下的权利义务概括转让给陆家瑞，据此，陆家瑞与汤秋生之间成立合法的合同权利义务转让关系，与叶丽贤之间成立合法的租赁合同关系。关于陆家瑞与叶丽贤之间的租赁合同关系。原审法院认为，叶丽贤是否享有对涉案门面的转租权，对陆家瑞与其签订的租赁合同效力并无影响，如叶丽贤因出租人的原因不能履行与陆家瑞的租赁合同，承担的应是履行不能的违约责任而非合同无效的返还责任。陆家瑞已按合同约定支付一月租金，叶丽贤应按约保证陆家瑞享有合法的承租权，能对门面进行使用和收益。但陆家瑞主张在汤秋生移交房屋的当天就被原审第三人新洲物业公司的人员出面制止装修和使用，而原审第三人新洲物业公司对此既不承认，也不否认，应视为其对陆家瑞的该项主张予以承认，且在本案审理过程中，原审第三人新洲实业公司也明确表示不同意叶丽贤转租，故陆家瑞承租权的行使存在障碍，合同目的无法实现，叶丽贤应承担相应的违约责任。根据合同法第二百二十八条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，陆家瑞没有实际对涉案门面进行占有使用和收益，故陆家瑞主张叶丽贤退还其已交的一个月租金，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于陆家瑞与汤秋生之间的合同权利义务关系。原审法院认为，陆家瑞已按合同约定向汤秋生支付转让款，表明了履行合同的诚意，根据诚实信用原则，汤秋生应按照合同约定保证陆家瑞在剩余租赁期限承租权的行使，但由于涉案门面的权利人新洲实业公司并不同意转租，陆家瑞的转租合同事实上无法履行，故汤秋生应承担违约责任，陆家瑞请求汤秋生返还转让费6万元，理由成立，原审法院予以支持。陆家瑞虽然知晓所承租的门面系转租，但汤秋生在转让合同中明确承诺保证陆家瑞承租权的行使，陆家瑞基于对合同相对方的信赖而签订了该合同，故汤秋生、叶丽贤辩解陆家瑞知晓涉案门面系二手转让即应承担风险，没有理由，原审法院不予采信。陆家瑞支付给汤秋生的转让费中包括押金9000元，陆家瑞可以基于与汤秋生的权利义务转让合同关系向汤秋生主张返还，也可以基于与叶丽贤的转租合同关系向叶丽贤主张返还，本案陆家瑞选择请求汤秋生返还，理据成立，原审法院予以支持。汤秋生返还该押金后，与叶丽贤之间的租赁合同纠纷可另循法律途径解决。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八十九条、第九十四条第四款、第二百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、汤秋生应于判决生效之日起十日内向陆家瑞返还转让费60000元；二、叶丽贤应于判决生效之日起十日内向陆家瑞返还租金4500元；三、驳回陆家瑞的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1975元（已由陆家瑞交纳），因适用简易程序减半收取987.5元，由陆家瑞负担257元，汤秋生负担679.5元，叶丽贤负担51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向原审法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知次日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
汤秋生不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决第一项，改判为：汤秋生无须向陆家瑞返还转让费60000元。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，导致同个案件、同个法官，两次完全不同的结果。陆家瑞就所谓追讨店铺转让费已经进行了两次诉讼。2013年9月22日，陆家瑞以汤秋生所谓的“隐瞒不是涉案商铺所有权人且无权擅自转租的事由，污蔑汤秋生虚构事实，隐瞒真相，以欺诈手段与其签订了无效的租赁合同，对汤秋生提起诉讼【（2013）深福法民三初字第2062号】。在第一次诉讼的庭审期间，汤秋生拿出当时签订合同时候的视频（当时陆家瑞方有三个人，分别为陆家瑞、陆晓江（香港人，身份证号码x：另一女士好像姓卢），是分别看两份不同的合同，一份是新洲村股份公司与叶丽贤签订的原始合同，一份是汤秋生要跟陆家瑞签订的合同），有力的驳斥了陆家瑞的谎言，证明陆家瑞是根本知道当时店铺的真实情况的，汤秋生没有隐瞒、虚构任何事实。陆家瑞自知理亏，只得悻悻撤诉。没想到过了大半年，商铺的租赁期满之后（租赁期到2014年2月28日为止）陆家瑞又就此事进行起诉。此时的诉由已经由上次的所谓“欺诈、虚构事实、隐瞒真相”变成了陆家瑞要进入商铺装修时，被物业管理方告知无权使用涉案商铺，汤秋生未履行交房义务，至今未将涉案商铺交付陆家瑞使用，这与事实不符。如果汤秋生没有交付商铺给陆家瑞，那为什么陆家瑞第一次起诉时候没有说明，而是直接声称汤秋生虚构事实，隐瞒真相，以欺诈手段与其签订了无效的租赁合同。租赁合同如果存在有纠纷，未交付商铺绝对是重大的状况，当事人不可能不提及的。第一次开庭都没有说有这回事说明不存在商铺没有交付的事实。其次，依据“谁主张，谁举证”的原则，陆家瑞声称进入涉案商铺装修时候，却被物业管理方告知其无权使用涉案商铺，陆家瑞根本提供不出相关的证据来注明其主张。在原审开庭时候，第三人新洲物业公司明确声明根本不知道陆家瑞、汤秋生、叶丽贤存在租赁纠纷，更没有所谓的告知陆家瑞无权使用涉案商铺的行为。陆家瑞的主张是不折不扣的谎言。二、原审法院明显偏袒陆家瑞，司法不公。陆家瑞接收商铺后，对商铺进行重新装修。汤秋生之前是经营玉石生意的，对店铺环境要求很高。汤秋生价值近十万元的装修设备被陆家瑞拆掉，即使退还商铺给汤秋生的话，汤秋生也没有办法继续经营。原审法院只判决汤秋生退还商铺转让费，却丝毫没有考虑到陆家瑞给汤秋生造成的巨额的经济损失；同时，陆家瑞故意在租赁期满后才起诉汤秋生，造成汤秋生无法继续承租该商铺，也造成了重大的经济损失。原审法院也没有丝毫考虑该情形，完全一边倒的支持陆家瑞，明显是偏袒陆家瑞。
陆家瑞答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
叶丽贤答辩称，其不在场，没有意见。
新洲物业公司、新洲实业公司答辩称，请求二审法院判决。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查，新洲实业公司确认在陆家瑞曾起诉的（2013）深福法民三初字第2062号案件中，曾明确表示不同意叶丽贤的转租行为。
本院认为，原审判决叶丽贤向陆家瑞返还租金4500元，因叶丽贤没有提出上诉，本院对此不予处理。本案的争议焦点在于汤秋生是否应退还陆家瑞转让费60000元。
涉案房产原系叶丽贤从新洲实业公司处承租，又由汤秋生从叶丽贤处转租而来。汤秋生通过《门面转让协议》将其在与叶丽贤签订的《租赁合同书》中的权利义务概括转让于陆家瑞，而叶丽贤通过与陆家瑞签订《租赁合同书》的行为表明同意上述权利义务的转让。
根据汤秋生与陆家瑞于2013年7月29日签订的《门面转让协议》的约定，陆家瑞向汤秋生支付转让费60000元，而汤秋生的合同义务除按时交付门面之外，还应保证该房产有合法承租权并有权依法转让。但叶丽贤与新洲实业公司签订的《租赁合同书在》约定叶丽贤不得将涉案房产转租，新洲实业公司在（2013）深福法民三初字2062号案件以及本案的审理过程中亦不认可叶丽贤的转租行为，故陆家瑞并不拥有涉案房产的合法的承租权。汤秋生不能履行上述合同义务，该合同目的无法实现，陆家瑞与叶丽贤的租赁合同在事实上亦无法履行，陆家瑞有权向汤秋生主张返还60000元的转让费。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人汤秋生的上诉没有事实以及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1300元，由上诉人汤秋生负担。
审 判 长 张 力
审 判 员 聂 效
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 陈晓莹（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。