广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终14735号
上诉人（原审原告）：徐丽茹，女，1977年3月9日出生，汉族，住广州市花都区。
上诉人（原审原告）：王燕婷，女，1985年6月14日出生，汉族，住广州市花都区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：徐绰敏，广东古谷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟满意，女，1964年9月13日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：赖星，广东粤兴律师事务所律师。
上诉人徐丽茹、王燕婷因与被上诉人钟满意房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初9322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
徐丽茹、王燕婷上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判钟满意支付违约金3.7万元给徐丽茹、王燕婷；3.一、二审诉讼费由钟满意承担。事实和理由：（一）钟满意看到花都区房价不断上涨，为个人利益恶意拒绝履行合同义务，构成根本违约，具体表现在：钟满意拒绝按照房屋总价35万元签订《房屋买卖合同》、签订合同后其又拒绝按照合同的约定提供证件及资料协助买方办理房屋按揭贷款手续、后其又拒绝在网签合同签字，并公开表明不履行《房屋买卖合同》。（二）1.一审判决认定事实错误，缺乏合同依据。《房屋买卖合同》对于买卖双方履行合同义务的先后顺序约定清晰明确，钟满意必须先提供办理按揭贷款手续所必须的证件资料协助徐丽茹、王燕婷办理按揭贷款申请，这是钟满意的先合同义务，其现在并无证据证明其提供过相关资料，其已违约。2.一审法院对合同第十七条第五项的放款时间断章取义理解为40天，完全无视该条约定前提条件是“出同贷书为准给首期”，一审法院的认定错误。3.一审法院认为徐丽茹发短信给钟满意催促其履行合同义务的通信内容无从反映出具体要求履行义务的事项，该认定严重脱离合同约定。双方合同已经明确约定了各自的权利义务，钟满意不可能不清楚其义务的具体内容，钟满意没有证据证明其已经履行了提供办理贷款的资料给徐丽茹、王燕婷，亦未提供证据证明已经催促徐丽茹、王燕婷履行义务，且钟满意不仅拒绝在网签合同中签名，更是通过另案起诉的方式要求解除网签合同，可见其根本违约。（三）一审程序违法。在一审庭审的过程中，钟满意明确涉案房屋已另售他人，涉案合同已经无法履行，徐丽茹、王燕婷要求其提供与案外人签订的合同证明其主张解除合同的真实目的，一审法院要求钟满意于一审庭审后提供转让的房屋买卖合同及收款收据，但一审法院未对该证据再次组织开庭审理就作出判决，明显违反法定程序。
钟满意二审答辩称，同意一审判决，不同意徐丽茹、王燕婷的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
徐丽茹、王燕婷向一审法院起诉请求：1.钟满意协助把位于广州市花都区凤华路××房过户登记到王燕婷名下；2.诉讼费用由钟满意承担。一审诉讼中，徐丽茹、王燕婷将诉讼请求变更为：1.钟满意退回购房定金2万元；2.钟满意向徐丽茹、王燕婷支付违约金3.7万元；3.诉讼费用由钟满意承担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区凤华路××房。2016年7月22日，涉案房屋登记至钟满意、方某正、方某虹名下，其中钟满意占六分之四份额，方某正、方某虹各占六分之一份额。
2017年2月24日，徐丽茹向钟满意出具一份《收据》，载明：徐丽茹购买广州市花都区凤华路××房定金2万元，该房屋总价为35万元。
2017年4月24日，徐丽茹、王燕婷作为买方，钟满意作为卖方，双方签订《房屋买卖合同》，约定卖方将涉案房屋出售给买方，卖方持有该物业之房产权属证明，保证对该物业享有完整处分权；该物业按套销售，成交价为37万元。关于违约责任，合同约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能按本合同约定买入该物业的，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。合同第十七条约定：1.卖方附送柴房；2.2017年4月26日必须办理按揭手续；3.买方可以用其他名字办理过户手续……5.出同贷书为准给首期，尾款就由银行放款给卖方，放款时间约40天左右。
一审诉讼中，徐丽茹、王燕婷与钟满意双方均提供手机短信记录拟证明对方迟延履行合同义务。根据双方提供的短信记录显示，徐丽茹、王燕婷自2017年6月9日至7月1日期间，多次发信息要求钟满意履行合同义务，短信内容主要有：“钟姨，你好！你的房子早已到期办手续，麻烦你履行合同的义务”、“想解决问题，请你出来面谈”等，并未明确要求具体履行的义务内容。钟满意在2017年6月22日回复信息：“你是谁？是不是你网签锁住我房，什么意图”，在徐丽茹、王燕婷告知钟满意身份之后，钟满意没有进一步回应。6月23日徐丽茹、王燕婷再次约钟满意面谈解决办法，钟满意回复：“不是和你说了，被别人锁了，办不了手续，交给律师了”。之后直至2017年7月1日，钟满意均未回复徐丽茹、王燕婷的信息。
2017年8月23日，徐丽茹、王燕婷向一审法院起诉钟满意，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》、钟满意退回购房定金2万元、支付违约金3.7万元及赔偿损失10万元。该案案号为（2017）粤0114民初7208号。2017年10月31日，徐丽茹、王燕婷就该案申请撤诉。
2017年9月21日，钟满意通过手机短信发催告函给徐丽茹，载明：“双方签订合同时，我急需用钱给女儿做手术，当时告知你尽快付款办理手续，但后来你一直不办理相关手续；我发现房屋被中介机构进行网签，你我的合同无法继续履行，后来我起诉中介机构，中介机构说是你要求网签的，故我特此联系你，望你尽快与我办理付款、过户手续；若你无购房资格，不与我进行交易，请明确告知并解除合同，若你不与我交易又故意办理网签影响我给女儿治病，我将追究你以及中介公司的法律责任。”2017年11月7日，钟满意发信息给徐丽茹，认为徐丽茹多次拖延履行合同导致双方合同无法履行，正式通知徐丽茹解除合同。
一审法院另查明，涉案房屋现已不再登记在钟满意名下，根据2018年3月7日广州市花都区土地房产档案室出具的查询证明，钟满意个人名下查无房地产信息。
一审法院认为，徐丽茹、王燕婷与钟满意签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。根据合同约定，2017年4月26日必须办理按揭手续，但本案中徐丽茹、王燕婷并未举证证明其已申请办理按揭贷款手续，钟满意也未举证证明其已就按揭贷款提供必要的协助。从合同第十七条第5项“放款时间约40天左右”的约定可以看出，双方在签订合同时对于完成是次交易的期限已有一定的预期，但双方均未提供证据证明各自在签订合同后已就履行合同义务进行了必要的准备工作。虽然从手机短信记录中可以反映徐丽茹自2017年6月9日开始多次催促钟满意履行合同义务，但从通信内容中也无法反映出具体要求履行的义务事项。且现有双方提供的短信记录时间最早为2017年6月9日，距离合同签订时间（2017年4月24日）达46天，早已超出合同约定的办理按揭贷款时间及预定的银行放款时间，而双方并非进一步举证证明在此（2017年6月9日）之前各自履行义务的情况。综上，本案中双方均没有充分证据证明对方存在违约，徐丽茹、王燕婷要求钟满意支付违约金3.7万元依据不足，一审法院不予支持。鉴于合同已无法继续履行，对徐丽茹、王燕婷要求钟满意退回购房定金2万元的主张，一审法院予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2018年5月21日作出如下判决：一、钟满意于本判决发生法律效力之日起十日内，返还购房定金20000元给徐丽茹、王燕婷；二、驳回徐丽茹、王燕婷的其他诉讼请求。案件受理费1225元，由徐丽茹、王燕婷负担430元，钟满意负担795元。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。经审理查明，2017年2月24日的《收据》系钟满意向徐丽茹出具，并非徐丽茹向钟满意出具，除此之外，一审法院查明的其他事实基本无误，本院予以确认。
另查明，一审期间，钟满意提供了我国驻墨西哥合众国大使馆于2017年2月24日作出的（2017）墨公字第0000070号《公证书》，公证的内容为方某正于该日出具《委托书》，委托钟满意代为办理广州市花都区新华镇凤华路××房的继承、房屋买卖过户等相关手续。
二审期间，徐丽茹、王燕婷称因为钟满意及其儿子的份额已经占了涉案房屋产权的六分之五，且钟满意也保证其对涉案房屋有完全处分权，保证其女儿是残疾人，其为女儿的监护人。钟满意称其出售涉案房屋有征得其他共有人同意，其对涉案房屋有完全的处分权。钟满意无提供证据证明方某虹为限制民事行为能力人或者无民事行为能力人，无证据证明方某虹授权或认可其与徐丽茹、王燕婷签订涉案《房屋买卖合同》。
徐丽茹确认其在签订《房屋买卖合同》时不具备本市新购住宅的资格。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：徐丽茹、王燕婷要求钟满意支付违约金37000元的主张是否成立。
根据本案查明的事实及各方陈述，涉案《房屋买卖合同》签订时，涉案房屋登记在钟满意、方某正、方某虹三人的名下，徐丽茹、王燕婷亦清楚知道该事实。钟满意称其有权代方某虹签订涉案《房屋买卖合同》，然而并无提供证据证明方某虹为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，无证据证明方某虹委托或认可其代为签订涉案《房屋买卖合同》，本院对其该主张不予采信。钟满意无证据证明其系取得全部共有人授权的情况下出售涉案房屋，且宣称自己有权代方丽茹处分涉案房屋，钟满意对此有过错。徐丽茹、王燕婷在明知涉案房屋并非钟满意一人所有，且在钟满意仅提供方某正委托出售涉案房屋的公证书而未提供其有权代方某虹出售涉案房屋的证明文件的情况下，与钟满意签订涉案《房屋买卖合同》，未尽缔约审慎义务，亦有过错。涉案《房屋买卖合同》是否能继续履行，还需等待共有人方某虹予以同意和认可。其次，涉案《房屋买卖合同》的买方为徐丽茹、王燕婷两人，徐丽茹在合同签订时，并不具备在本市新购住宅的资格，双方对涉案《房屋买卖合同》在徐丽茹不具备购房资格的情况下如何继续履行并无明确约定。前述存在的问题对涉案《房屋买卖合同》能否实际履行造成一定的障碍和影响，对此，双方均有一定的责任。再者，涉案《房屋买卖合同》约定2017年4月26日必须办理按揭手续，办理涉案房屋的按揭手续需交易双方配合完成，但双方均无充分证据证明合同签订后至2017年4月26日之前就履行合同义务进行了必要的准备工作，均无证据证明2017年4月26日之前曾催促过对方履行义务或者对方拒绝履行合同义务，双方均有怠于履行合同义务的行为。涉案房屋的按揭手续逾期未能办理，双方对此后如何继续履行合同未能达成合意，造成合同不能继续履行，双方均有责任。据上，造成涉案《房屋买卖合同》不能继续履行，交易双方均有责任，不能归咎于其中一方，徐丽茹、王燕婷认为合同不能继续履行系钟满意一方所致，要求钟满意支付违约金3.7万元的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，徐丽茹、王燕婷的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费725元，由徐丽茹、王燕婷共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇一八年十月十五日
书记员 贾妍
胡秀红