山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民四终字第1007号
上诉人（原审被告）：杜进刚，农村居民。
委托代理人：于伟丽。
委托代理人：陈卫良，山东文济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢风国，农村居民。
委托代理人：赵云龙，山东文景律师事务所律师。
上诉人杜进刚因农村房屋买卖纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2013）莱州民初字第1973号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜进刚的委托代理人于伟丽、陈卫良，被上诉人卢风国的委托代理人赵云龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告卢风国诉称，2005年9月12日，原、被告签订房屋买卖契约，原告将自己所有的坐落于小原王家村北的房屋一处（含正屋瓦房四间、东平房一处、南屋三间）卖给被告，价格3.5万元。2007年原告又申请建房，但因卖给被告的房屋不能办理过户手续，致使原告的新建房屋不能办理房屋土地登记。依据法律规定，被告非本村村民，双方签订的房屋买卖协议应属无效。现诉请法院依法判令原、被告签订的买卖协议无效，由被告返还房屋。
原审被告杜进刚辩称，1、原告要求确认房屋买卖协议无效没有法律依据，相反根据物权法的规定，房屋原属于原告所有，原告对房屋有出卖权，因此，房屋买卖协议是有效的；2、买卖的标的物等已经不存在了，已由被告全部拆除重新修建，并且添附了更多的地上房屋附属设施；3、买卖协议经莱州市城港路街道小原王家村村民委员会盖章，村委主任和支部书记王某甲、王某乙均在协议上签字见证，村两委同意对涉案房屋予以买卖；4、原告恶意诉讼，违反诚实信用原则，其诉状中陈述的“致其新建房屋不能办理房屋登记”不能成立；5、被告一家三口现仅有涉案房屋居住，再无他处房屋，从稳定大局出发，保持现状的原则，不能确认协议无效；退一万步讲，即使确认协议无效，也不能返还房屋，江苏省高院对此有过此类判决，否则被告一家三口将居无定所，严重影响到其居住权、健康权、财产权，甚至生命权的安全，将极大地激化社会矛盾，出现恶性事故的发生。
原审法院经审理查明，原告卢风国系莱州市城港路街道小原王家村人，被告杜进刚户籍在莱州市程郭镇坎下村。
2005年9月12日，原、被告签订房屋买卖合同，约定：“立卖契人卢风国将坐落在村北正屋瓦房肆间、东平房壹处、南屋叁间、院墙东墙为伙墙、西墙至外墙皮，正屋东山墙为伙山。经众人说和自愿卖与杜进刚名下永远为业。房屋价值叁万伍仟元整，钱当众人面一次性付清。关于房屋契约税及交易费由买方负担房后树都归买方所有。由卖方协助买房办理房屋过户手续。以上唯空口无凭，今立字据为证”，原、被告均签了名，见证人王某甲、王某乙、王某丙、执笔人谢广善也签了名字。协议签订后，原告将房权证交予被告，被告将房款3.5万元给付了原告。
现原告以被告购买房屋违背法律法规的禁止性规定为由向原审法院提起诉讼，要求确认原、被告于2005年9月12日签订的房屋买卖合同无效，由被告返还原告涉案房屋及涉案房屋的房权证。
原告为证实其主张提供了2005年9月12日的房屋买卖契约书、土地证，被告没有异议，但称涉案房屋是被告唯一的住房，提交了莱州市程郭镇坎下村民委员会证明1份，证明被告一家三口在坎下无住房。原告对该证据真实性没有异议，但称被告是坎下村村民，其与被告有利害关系；而且村委证明属于证人证言性质，不具有证明力；被告提供的证据与本案无关。
涉案房屋位于莱州市城港路街道小原王家村，房屋土地证号为莱宅集建（91）字第141900**号。
庭审中，原审法院依法多次向被告释明，如果原审法院依法确认其与原告签订的房屋买卖合同无效，对于涉案房屋的价款及增值部分征求被告意见时，被告委托代理人限于代理权限没有当庭表示意见，原审法院限期被告做出意见并书面告知原审法院，被告在限期内亦未告知。
双方未再提供出其他相关证据。
原审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定：宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，系本集体经济组织成员无偿取得的，与物权人特定的身份具有密切的联系。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条第2款规定：农村的住宅不得向城市居民出售。被告杜进刚非莱州市城港路街道小原王家村村民，其购买原告卢风国位于莱州市城港路街道小原王家村的房屋，必然导致宅基地使用权的转移，违反法律强制性规定，故原、被告于2005年9月12日签订的房屋买卖合同为无效合同，应予废除。被告基于该无效合同取得的房屋及房屋所有权证应当返还给原告。因此，原告要求确认其与被告签订的房屋买卖协议无效，并要求被告返还涉案房屋及房屋所有权证，理由正当，应予支持。经原审法院充分释明后，被告在原审法院限期内未对涉案房屋的价款及增值部分表示意见亦未提起反诉，故对涉案房屋的价款及增值部分在本案中原审法院不予一并审理。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告卢风国与被告杜进刚于2005年9月12日签订的房屋买卖协议无效。二、被告返还给原告坐落于莱州市城港路街道小原王家村房屋一处（含正屋瓦房四间、东平房一处、南屋三间）［房屋土地证号为莱宅集建（91）字第141900**号］及该房屋的所有权证，限判决生效后三十日内履行完毕。
案件受理费775元，由被告负担，此款原告已交纳原审法院，由被告于本判决生效后七日内将应负担的诉讼费直接给付原告。
一审宣判后，上诉人杜进刚不服，向本院提起上诉称：1、一审法院没有向上诉人本人送达开庭传票，即缺席判决，程序违法。2、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，且房屋买卖协议上有小原家村委的公章，应视为村委同意上诉人使用村集体土地，一审法院认定房屋买卖合同无效是错误的。3、一审法院对判决返还的房屋是否为原物、是否为拆旧新建的、是否有添附等均未查明，贸然判决还原物实属不当。4、一审法院适用《民事诉讼法》第六十四条、《合同法》第五十八条、《土地管理法》第六十三条错误。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人卢风国辩称，一审法院认定事实清楚，所作判决正确，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的案件事实同一审一致。
本院认为，一审中，上诉人的委托代理人陈卫良均参与了多次开庭及调查，且上诉人亦授予其委托代理人代收法律文书的权利，故上诉人上诉称一审法院程序违法，在未通知上诉人本人的情况下缺席判决的主张没有事实及法律依据，本院依法不予采信。
农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，上诉人与被上诉人所签买卖房屋协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。上诉人杜进刚与被上诉人卢风国并非同一集体经济组织成员，依法不得购买小原家村的房屋，该协议违反了法律、行政法规强制性规定。即使小原家村委在双方的买卖协议上盖有公章，亦不能对抗法律、法规的强制性规定。原审法院确认双方之间的房屋买卖合同无效正确。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不得返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，上诉人杜进刚应将房屋返还给被上诉人卢风国，同时被上诉人卢风国应对杜进刚购买房屋后自行出资对房屋进行的新建及装修，对于房屋及院落的添附的价值折价补偿。但上诉人杜进刚在一审中，经原审法院多次释明，并征求其对房屋价款及增值、添附部分的意见时未作表示，故一审法院对此未作出处理并无不当，上诉人可就该部分的相关权利另案主张。综上，上诉人上诉理由均不成立，本院依法不予支持。原审法院所作判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费775元，由上诉人杜进刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 隋明玉
审判员 付景波
审判员 刘 腾
二〇一四年七月十一日
书记员 初小禄