湖南省安仁县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘1028民初313号
原告:王某,男。
被告:周某某,男。
被告:李某某,男。
委托诉讼代理人：侯红峰,男,1971年10月29日出生,汉族,湖南省郴州市人,居民,住湖南省郴州市北湖区燕泉路**号。系被告李某某之子。特别授权。
委托诉讼代理人：王志华,安仁县法律援助中心法律援助律师。一般代理。
被告：颜某某,男。
第三人：凡某某,男。
第三人：段某某,男。
第三人：李某,女。
第三人：李某某,男。
第三人：李某伟,男。
原告王某与被告周某某、李某某、颜某某物权保护纠纷一案，原告于2018年3月27日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年6月5日在本院第四审判庭公开开庭进行审理，原告王某，被告周某某，被告李某某及其委托诉讼代理人侯红峰、王志华，第三人凡某某、段某某、李某、李某伟到庭参加诉讼。被告颜某某、第三人李某某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某向本院提出诉讼请求：
1、依法确认三被告于2014年1月11日签订的《商品房预售合同》系无效合同;2、判令被告李某某、颜某某将其非法占有原告的思源楼10楼A号(即A10)套房归还给原告（房屋价值290000元）；3、判令被告赔偿原告损失278400元;4、本案诉讼费及律师费由被告承担。
事实与理由：2012年原告王某与第三人凡某某、段某某、李某、李某某在安仁大道共同集资建房，取名思源小区。原告与其他业主共同委托被告周某某管理建房事宜,房屋承包给李珠生承建。因原告王某与被告周某某系亲戚关系,原告王某的建房款大部分通过银行转账至被告周某某及其亲属,部分现金直接给被告周某某及其亲属,再由被告周某某支付给李珠生。房屋建好后,原告与第三人凡某某、段某某、李某、李某某按各自的宅基地比例已将房屋全部分配完毕。被告周某某未经同意擅自将原告所有的思源楼10楼A号套间以290000元的价格出售给被告颜某某,后改名为李某某。原告不同意上述卖房行为并多次找被告李某某、颜某某协商,要求其尽快将房屋返还给原告,但是被告李某某、颜某某以其已支付29万元购房款为由,拒绝返还出房屋。
被告周某某辩称，周某某与王某系亲戚关系。涉案房屋的三缝地基均是周某某所购，后转让给王某。因为当时地价上涨，王某曾口头承诺一缝地基给周某某，且涉案房屋的建设均是由周某某操办的，所以涉案房屋周某某亦有份额。周某某将房屋出售给颜某某、李某某合法正当，买卖合同有效，请法庭查明事实，依法裁判。
被告李某某辩称，原告王某不是涉案房屋的所有人，李某某是从颜某某手中购买的房屋，已经支付了所有房屋价款，因此买卖合同应当有效。请法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
被告颜某某未答辩，亦未向法庭提交证据。
第三人凡某某、段某某、李某、李某伟述称：第三人凡某某等四人并未委托周某某建房事宜。王某是共同集资建房的业主之一，王某与周某某因建房事宜之间确实存在纠纷。需要说明的是涉案购房合同的思源大厦股东业主专用章并不是用于出售房屋的，仅是为了方便购房者解决子女就学问题。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据当庭质证。对原告王某提供的国有土地使用证、建设用地规划许可证、分房协议、周某某、蔡春兰、凡某某、凡青娥在安仁县公安局的询问笔录四份、商品房预售合同（被告李某某亦提交）、个人建房规划报建档案清单、安置协议（安仁县土地收购储备中心）、协议（邓良龙）、更换土地位置协议（凡某某）、协议（王玉娇）、支付规划设计费用发票4张、申请办理建房规划许可证的报告，对于原告提交的安仁县人民法院（2016）湘1028民初504号、505号民事判决书及郴州市中级人民法院（2017）湘1028民初782号、784号民事判决书一审、二审判决书是法院生效的法律文书，真实合法，与本案相关联的案件事实应当采信。其他证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中原、被告及第三人的陈述，本院查明案件事实如下：
原告王某及被告周某某系亲戚关系（王某之妻的姨夫），2010年王某因一直在广东做生意故委托周某某办理建房事宜。2012年原告王某、凡某某、段某某、李某、李某某、李某伟（李某某之父）在安仁县安仁大道共同集资修建思源楼，约定按地基份额支付工程价款及分配房屋，其中王某3缝地基、凡某某2缝地基、段某某2缝地基、李某1缝地基、李某某和李某伟（李某某之父）1缝地基。房屋建成后，2013年7月7日凡某某、段某某、杨力人（李某丈夫）、李某伟（李某某之父）与被告周某某共同签订思源住宅楼户型达成了初步分配方案，将10楼A号（即A10）房屋（该分配方案中A9即为A10，因思源楼的设计方案由原来的“14+1”改为“16+1”，其中6楼和16楼的房屋作价抵偿给承建人李珠生）分配在周某某名下。2014年1月11日，被告周某某与被告颜某某签订《商品房预售合同》，合同约定：周某某将思源商贸大厦10楼A10号房屋作价29万元出售给颜某某。合同上加盖了思源大厦股东业主专用章，其他业主李某伟、凡某某、段某某作为在场人在合同上签字见证。2015年1月22日颜某某又将涉案房屋抵债给李某某，在合同上添加了李某某的名字，并划掉颜某某的名字，当日周某某出具一个29万元的购房款收据给李某某。
2014年8月15日原告王某在思源楼三缝地基以其自己的名义办理了建设用地规划许可证。原告王某于2015年1月解除了对被告周某某的委托，并以自己才是思源楼的房东为由要求重新分配思源楼的房屋。于2015年5月17日王某与凡某某、段某某、杨力人（李某丈夫）、李某伟（李某某之父）重新签订思源住宅楼户型分配方案，将10楼A10号房屋分配为原告王某名下，并约定废除2013年7月7日签订的分配方案。2015年5月20日原告在思源楼的三缝地基以自己的名义办理了国有土地使用证。上述建设用地规划许可证、国有土地使用证均是由周某某为王某代办的。
本院认为，本案系物权保护纠纷。原告以被告周某某、颜某某、李某某之间签订的商品房预售合同侵害其合法权益为由向法院提起诉讼。诉讼中双方的争议焦点为：1、涉案房屋的所有权人是谁？2、被告周某某出售涉案房屋的行为如何认定？3、财产如何返回，王某的损失如何认定？
争议焦点一：本院认为，涉案诉争房屋的物权应归王某及第三人凡某某、段某某、李某、李某某按份共有。理由如下：根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第三十条、第一百条，《中华人民共和国合同法》第八条规定，当事人可以因合法建造的事实行为设立物权，告知自事实行为成就时发生效力，共有人可以协商确定共有物的分割方式。王某、凡某某、段某某、李某、李某某（李某伟之子）因集资建房的事实行为建立了思源楼，并获得了思源楼的物权。因王某委托周某某参与了思源楼建设，导致凡某某、段某某、李某、李某某误认为被告周某某系房东之一与被告周某某于2013年7月7日签订思源住宅楼户型分配方案，分配方案中将诉争房屋分配在被告周某某名下。但被告周某某并不是思源楼的房东，被告周某某并未取得涉案房屋的所有权。2014年8月15日王某在思源楼的三缝地基均以自己的名义办理了建设用地规划许可证。原告王某以自己才是思源楼的房东为由，于2015年5月17日与凡某某、段某某、杨力人（李某丈夫）、李某伟（李某某之父）重新签订思源住宅楼户型分配方案，将诉争房屋分配为原告王某名下，并约定废除2013年7月7日签订的分配方案。五房东作为房屋的按份共有人协商一致确定了分割方式并签订了财产分割协议，系当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，虽然五房东未办理物权登记，但分割协议不违反法律规定，合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力，五房东签订的财产分割协议，对于五房东具有法律约束力，五房东应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。五房东签订财产分割协议后未办理登记手续，因物权的设立或者变动需经依法登记，发生效力，故分割协议达成后，共有人并不能当然的获得单独的所有权，而只是获得了要求履行分割协议的请求权。故本院认为，五房东因未办理物权登记手续，故对五房东以外的人，该财产仍为五房东按份共有，但五房东之间签订的财产分割协议系房东之间自愿达成的设立、变更物权合同，五房东应当依合同约定行使权力、履行义务。
争议焦点二：原告王某认为，被告周某某擅自将原告王某所有的房屋出售给被告颜某某，颜某某又将涉案房屋以房抵债抵偿给李某某。被告周某某认为，涉案房屋自己有份额才出售房屋，所以出售房屋行为合法有效。被告李某某认为，抵债的房屋是周某某出售给颜某某的，购房合同上加盖思源大厦股东业务专用章，且其他房东亦在合同上签字认可，所以合同有效。本院认为，原告王某口头委托被告周某某办理建房事宜，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条之规定，委托代理可以采用书面形式，也可以用口头形式，二者均具有法律效力，原告王某与被告周某某均为具有完全民事行为能力人，原告王某表示委托意愿，被告周某某接受委托，二人之间形成了合法有效的委托代理关系。现原告王某表示未授权被告周某某处置房屋，被告周某某表示涉案房屋层屋是自己应有的份额，且是在获得原告王某同意的情况下处置房屋，但双方均未提供证据证明，本院认为，原告王某与被告周某某是否存在有处置房屋的授权委托应按下列分析认定：首先被告周某某以自己名义与被告颜某某签订合同，事后颜某某又将涉案房屋以房抵债给李某某，因涉案房屋在尚未进行产权登记的情况下，即被告李某某、颜某某均不知道涉案房屋的物权归属情况，故不构成表见代理。被告周某某亦未提供证据证明存在处置涉案房屋的授权委托，应承担举证不能的责任，即原告王某未授权被告周某某处置房屋。被告周某某亦不是诉争房屋的所有人，故被告周某某无权处置房屋。
被告颜某某向被告周某某支付款项并与被告周某某签订房屋买卖合同，颜某某又以物抵债抵偿给李某某，签订房屋买卖合同时被告周某某系无权处分人，李某伟（李某某之父）、凡某某、段某某在合同上签字时注明系在场人，仅是应被告周某某邀请到场见证。现对李某伟（李某某之父）、凡某某、段某某是基于什么原因在合同上签字分析如下：李某伟（李某某之父）、凡某某、段某某三人系因为认定被告周某某系房东之一或被告周某某获得原告王某的授权故有权出售房屋，故在合同上以在场人的名义签字见证。现查明被告周某某不是房东之一，亦未获得原告王某处置诉争房屋的授权，第三人在不知道被告周某某系无权处分人的情况下在房屋买卖合同上以在场人的名义签字见证不宜认定三人表示同意被告周某某出售房屋。签订商品房预售合同后被告周某某未获得诉争房屋的处分权，处分行为亦未获得王某追认。被告颜某某、李某某均未办理物权登记手续。现原告以被告周某某系无处分权人将诉争房屋转让给被告颜某某、李某某为由要求确认被告周某某、颜某某、李某某之间签订的商品房预售合同无效并返还财产。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、第一百零六条之规定，本院认为，被告周某某系无权处分人，处分行为亦未获得追认。被告周某某、颜某某、李某某虽有合议，并签订补充相关买房合同，能够认定颜某某、李某某是善意的。但被告颜某某、李某某均未依法办理房地产登记，未取得诉争房屋的所有权，故不能认定涉案房屋的物权属颜某某或李某某。原告要求被告李某某、颜某某返还财产应当予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，本院认为，被告周某某、颜某某、李某某系自愿签订商品房预售合同，即被告周某某、颜某某、李某某自愿为自己的行为承担相应后果。被告周某某签订商品房预售合同时虽然未能取得处分权，但依合同可以认定其愿意承担交付义务，并愿意承担履行不能的法律后果，被告颜某某、李某某签订商品房预售合同认为已履行了付款义务，在被告周某某因未取得所有权或者处分权致使房屋所有权不能转移时，被告颜某某、李某某可以要求被告周某某承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。在原告基于物权保护诉请返还财产已获得支持的情况下，原告要求确认被告周某某、颜某某、李某某之间签订的商品房预售合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。
争议焦点三：原告王某诉请要求将诉争房屋返还给王某个人，本院认为，因诉争房屋尚未办理物权登记手续，对原告王某、第三人凡某某、李某、李某某、段某某以外的人仍应认定为按份共有，故诉争房屋应当返还给原告王某、第三人凡某某、李某、李某某、段某某。考虑到腾房需时间，返还期限宜定为90日。至于被告周某某、颜某某、李某某之间的三角债务可自行协商处理，亦可另行提起诉讼。另原告要求三被告赔偿损失278400元并承担律师费用，因原告未举证证明其损失情况的证据，应承担举证不能的法律后果。故不能支持。综上所述，原告诉至法院要求确认被告周某某与被告颜某某、李某某签订的商品房预售合同无效，本院不予支持。被告颜某某、李某某基于无处分权人周某某转让而取得的思源商贸大厦10楼A号房屋应当返还给王某、凡某某、李某、李某某（李某伟之子）、段某某。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条、第六十六条，第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十八条、第七十七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条、第三十条、第三十四条、第九十三条、第九十四条、第一百条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告李某某、颜某某在本判决生效后九十日内将思源商贸大厦10楼A号（即A10）房屋返还给原告王某、第三人凡某某、李某、李某某、段某某；
二、驳回原告王某其他诉讼请求。
案件受理费9480元，由原告王某承担4640元，由被告周某某负担4840元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 张斌斌
人民陪审员 谢安林
人民陪审员 阳小明
二〇一八年七月二十三日
代理书记员 李黛萍
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。
委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
第七条在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。