江苏省徐州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏03民终8515号
上诉人（原审原告）：乔延君。
上诉人（原审原告）：高春侠。
二上诉人共同委托诉讼代理人：马先忠，江苏红杉树律师事务所。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王玉峰，江苏红杉树律师事务所。
被上诉人（原审被告）：宁知河。
被上诉人（原审被告）：宁流红。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：魏德顺，江苏竞自由律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡雪，江苏竞自由律师事务所实习律师。
上诉人乔延君、高春侠因与被上诉人宁知河、宁流红房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2017）苏0322民初6397号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
乔延君、高春侠的上诉请求：撤销(2017)苏0322民初6397号民事裁定书，依法作出裁判或指令审理。事实与理由：一审法院认定本案不属于人民法院民事案件的受理范围不当。一审法院认为涉案房屋系上诉人从大屯煤电公司申请购买的职工福利房，职工个人仅享有部分产权；上诉人与被上诉人之间的房屋交易行为违反了大屯煤电公司的住房管理制度；《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》法发〔1992〕38号第三条规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管的范围。据此裁定驳回上诉人的起诉是错误的。本案上诉人已经取得涉案房屋的所有权证，是该房屋的所有权人，将涉案房屋出售给被上诉人后与被上诉人产生了财产纠纷，有权主张相关权利。二、一审法院不应对法发〔1992〕38号第三条规定作出扩大解释。该条适用的范围是“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，而本案仅是上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同纠纷，不存在单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷。且最高人民法院在“关于废止《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》建议”的答复中明确“1999年房改后出现的商品房买卖合同纠纷案件属于人民法院受理的民事案件范围。”本案纠纷发生在2006年之后，人民法院依法应予受理。
宁知河、宁流红答辩称：原审裁定正确，请求二审法院维持原裁定。
乔延君、高春侠向一审法院提出诉请：1.判决宁知河、宁流红依法归还乔延君、高春侠大屯煤电公司孔庄馨园小区40号楼204室房产，并赔偿乔延君、高春侠违法侵占该房屋经济损失60000元（按每月租金400元计算，从2005年8月1日开始计算至2017年11月20日）；2.诉讼费由宁知河、宁流红承担。
一审法院查明，乔延君、高春侠系夫妻关系，宁知河、宁流红亦是夫妻关系。2006年9月11日，乔延君、高春侠将共有的登记在乔延君名下的位于大屯煤电公司孔庄矿馨园小区40号楼204室的房屋一套以55000元的价格出售给宁知河、宁流红，双方签订了房屋买卖合同书。合同书的内容为：“合同书甲乙双方自愿达成协议：甲方：乔延君妻子：高春侠女儿：乔阳一次性将大屯煤电（集团）有限责任公司孔庄煤矿40号楼204室总面积61.8平方米两室一厅住房（包括厨房、卫生间、阳台在内）包括此房的一切相关手续和今后房屋新办理的一切手续以不过户的形式出售给乙方：宁知河妻子宁流红儿子宁仁桐，甲方同意此房以伍万伍仟元整的价格出售给乙方，如今后此房的相关证件需要更换、变更，甲方应积极为乙方办理，如今后房屋升值，乙方出售此房所得全部房款归乙方所有与甲方无关，甲方应积极协助乙方办理此房的过户或者不过户给他人的一切相关手续，该住房现在和以后矿区安装、发放、更换室内、室外所有设备物品都属乙方所有与甲方无关，如设备扣款与甲方无关，矿区单位补在甲方工资单上此房的补助款数目的多少属甲方所有与乙方无关，矿区发放房补贴款归甲方所有与乙方无关。空口无凭，立字为据，甲方并提供给乙方所需身份证复印件，结婚证复印件，户口本复印件和房屋的相关手续作为此交易证据，永不反悔，如甲乙双方违约反悔，反悔乙方付违约金伍万元。甲方：乔延君（指印）妻子：高春侠（指印）女儿：乔阳（指印）乙方：宁知河（指印）妻子宁流红（指印）儿子宁仁桐（指印）证明人：张胜利赵国忠……，签约日期：2006年9月11日”。
房屋买卖合同签订当日，宁知河向乔延君交付了购房款55000元，乔延君向宁知河出具收据一份。收据的内容为：“收据今收到宁知河购房款一次现金伍万伍仟元整收款人：乔延君2006年9月11日”。在被告给付原告购房款后，原告即将大屯煤电公司孔庄矿馨园小区40号楼204室的房屋及该房屋相关手续交付给被告，被告便对该房屋进行了装修，两被告居住使用房屋至今。2011年12月25日，乔延君以特快专递的形式，向被告邮寄了一份通知书，原告以申请购买煤电公司3000套的住房为由，要求将涉案房屋过户登记到被告名下。被告收到该通知后，拒绝办理过户登记手续，被告认为其在大屯煤电公司孔庄矿馨园小区33号楼201室已经拥有一套住房，按照大屯煤电公司职工住房管理规定，双方之间的房屋交易也不符合过户的条件。
2011年12月29日，法院立案受理了乔延君、高春侠诉宁知河、宁流红房屋买卖合同纠纷一案，两原告要求两被告办理涉案房屋的过户手续，被告认为双方的房屋买卖合同有效，合同约定以不过户的形式购买房屋，且该房根据煤电公司公司的规定也不具备过户条件。法院经审理后认为，原告以优惠价购买的涉案住房不是完全产权，具有单位福利性质，属于政策性房屋的房改售房，暂不能上市交易，原告将房屋出售给被告的行为，违反了大屯煤电公司的规定，也没有征得大屯煤电公司房屋管理部门的同意。根据大屯煤电公司的有关规定，被告已经拥有单位的一套福利房，再购买房屋，属于私下交易，不能办理过户手续。双方签订的房屋买卖合同也约定被告是以不过户的形式购买，且对过户的时间也没有约定。综上，原告要求被告过户的诉讼请求，不能得到法院的支持。法院于2012年3月31日作出(2012)沛大民初字第0053号民事判决，判决：驳回乔延君、高春侠的诉讼请求。乔延君、高春侠不服一审判决，提起上诉。
徐州市中级人民法院经审理后认为，合同当事人在处分财产时不得侵害第三人利益，而乔延君在1998年7月28日与大屯煤电公司签订《大屯煤电（集团）公司公有住房部分产权出售合同》时，已经明确约定“以部分产权（即个人产权占80%，单位占20%），产权比例为8：2优惠预售”，故双方交易的房屋系大屯煤电公司福利性质的房改售房，同时大屯煤电公司作为涉案房屋的共有人，对该类房屋的内部交易行为也作出明确规定，未经公司书面同意不能在公司内部职工之间交易。乔延君、高春侠与宁知河、宁流红均是大屯煤电公司的职工，明知上述情形而在合同中约定不办理过户手续，实质上是处分了大屯煤电公司的共有产权，也是在规避公司关于职工名下只能有一套房产的相关规定。一审期间，大屯煤电公司已明确表示不同意该房屋的交易行为，不能协助办理过户手续。故乔延君、高春侠与宁知河、宁流红在未取得房屋共有人同意及追认的情形下，擅自处分涉案房屋所有权的行为应属无效。徐州市中级人民法院于2012年12月31日作出（2012）徐民终字第1745号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
乔延君、高春侠认为，本案的房屋买卖合同无效，要求宁知河、宁流红返还房屋并赔偿损失，原告同意退还被告购房款55000元。现被告不同意退房，只同意办理过户手续。诉讼中两原告自认，已经从大屯煤电公司申请购买了沛县新城区新城嘉苑的住房一套（A区3号楼2005室）；两被告亦陈述，其在孔庄矿馨园小区33号楼201室住房已经在大屯煤电公司内部市场进行了交易，且两被告也申请购买了沛县新城区新城嘉苑的住房一套。
一审法院认为，乔延君、高春侠出售的涉案房屋，系两原告从大屯煤电公司申请购买的职工福利房，职工个人仅享有部分产权。根据大屯煤电公司关于职工住房的相关文件规定，职工福利房经公司审批同意后方可出售给符合购房条件的内部职工，本案双方当事人的房屋交易行为违反了大屯煤电公司的住房管理制度。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》法发[1992]38号第三条规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉。据此规定，大屯煤电公司关于职工住房的相关文件规定，属于公司内部分房文件，不属于人民法院民事审判职权的审查范围，人民法院不能用现行的民事法律的相关规则来调整本案双方当事人之间就其单位职工福利住房私自交易所产生的争议。根据上述分析，本案纠纷不属于人民法院民事案件的受理范围，应当裁定驳回乔延君、高春侠的起诉。本案纠纷应当由江苏金屯房地产开发有限公司依照大屯煤电公司关于职工住房的管理制度予以妥善解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项的规定，遂裁定驳回乔延君、高春侠的起诉。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，涉案房屋虽然是大屯煤电公司按照单位内部的相关规定分给上诉人乔延君、高春侠的，具有单位福利性质。但是上诉人乔延君、高春侠在取得涉案房屋的占有、使用之后，将涉案房屋出卖给被上诉人宁知河、宁流红，并与被上诉人宁知河、宁流红签订涉案房屋的买卖合同，被上诉人宁知河、宁流红向上诉人乔延君、高春侠支付了购房款55000元，上诉人乔延君、高春侠也将涉案房屋交付给了被上诉人宁知河、宁流红。现上诉人乔延君、高春侠主张返还涉案房屋，并赔偿损失，本案显然是因上诉人与被上诉人之间房屋买卖引起的纠纷，并不是因大屯煤电公司内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷。一审法院认定本案是因大屯煤电公司内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷不当。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百二十三条规定，人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利。对符合本法第一百一十九条的起诉，必须受理。本案是房屋买卖纠纷，乔延君、高春侠与本案有直接的利害关系，有明确的被告，有具体的诉讼请求，属于人民法院受理民事诉讼的范围。故人民法院应当对本案进行实体审理。乔延君、高春侠依据本院（2012）徐民终字第1745号民事判决提起诉讼，主张返还涉案房屋，但由于本院（2012）徐民终字第1745号案件对双方当事人签订的涉案房屋买卖合同效力并未作出判决，因此，乔延君、高春侠的一审诉讼请求是否能够得到支持应当通过实体审理予以解决。
综上，上诉人乔延君、高春侠主张本案应进行实体审理的上诉请求本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：
一、撤销江苏省沛县人民法院（2017）苏0322民初6397号民事裁定；
二、指令江苏省沛县人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 祝 杰
审 判 员 孟 娟
审 判 员 张 璟
二〇一八年一月四日
法官助理 葛文伟
书 记 员 苗 鑫