辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2015]沈中民二终字第02803号
上诉人（原审被告）：王绪辉，男，1968年5月5日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：吴晓波，辽宁凯临律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肇辉，女，1954年10月15日出生，满族，辽宁嘎沃集团有限公司董事长。
委托代理人：吴世民，男，1951年11月25日出生，汉族，辽宁省知识产权局退休干部。
上诉人王绪辉因与被上诉人肇辉房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2015年12月21日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
原审原告肇辉诉称：原告拥有涉案房屋的所有权。被告因自身的需要，与原告协商一致，签署“房屋租赁合同书”，约定以每年人民币72000元的租赁价格，租赁原告拥有的涉案房屋10年，并在合同书中明确约定：1、合同约定10年租期，前五年每月租金人民币6000元整，后五年每月租金人民币7000元。2、甲乙双方额外约定，如双方违约，需赔付对方一年租金人民币72000元整。3、如乙方不按合同交纳租金，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。合同签订后，被告按合同向原告支付第一年租金人民币72000元，原告亦按合同要求，如实履行了合同中的一切约定。合同执行一年后，被告在没有任何合法理由的情况下，单方面爽约，并拒不执行合同相关条款的约定，向原告支付违约款和滞纳金。原告经多次与被告协商未果。中华人民共和国合同法第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。为了保护原告的合法权益，原告依法诉至贵院，请求贵院依法判处被告，1、按合同第7条约定，向原告赔付一年租金人民币72000元。2、按合同第6条约定，按月租金额，给付原告1%逾期违约金，共计600元。3、解除合同，收回房屋。承担此次诉讼费用。
原审被告王绪辉辩称，一、同意解除合同，但不同意支付违约金，我方并未违约，合同解除由原告造成。二、违约金与滞纳金属重复约定条款。三、双方约定违约金过高。
反诉原告王绪辉诉称，2015年3月13日，本诉原告（被反诉人）提出诉讼要求本诉被告（反诉人）承担违约责任，实属错告。反诉人早已与被反诉人解除了房屋租赁合同，解除原因如下：一、被反诉人肇辉长期拖欠物业费，物业公司多次找到反诉人催要并常常将欠费单贴到该房门上，影响反诉人对房屋的使用；二、由于被反诉人肇辉出租的房屋迟迟不能办理产权证，导致反诉人无法办理营业执照；三、该房屋不能办理窗改门手续，反诉人进行窗改门施工无法顺利进行，多次被迫停止，导致反诉人不能实现经营的目的。合同解除后，被反诉人应按双方补充协议的约定退回房屋租金及押金，可反诉人一直都未能与其取得联系，后来才得知被反诉人不在国内。综合以上的事实和相关法律，本诉原告肇辉诉被告王绪辉房屋租赁合同纠纷一案，现对被反诉人提出反诉。要求被反诉人退回租金和押金人民币78000元；赔偿窗改门施工费人民币30000元。请求人民法院依法维护反诉人的合法权益。
反诉被告肇辉辩称，被告以反诉人早已与被反诉人解除了房屋租赁合同为由向法庭对原告提出反诉并为此罗列三项原因，主张其反诉请求，反诉人的反诉理由与事实不符，没有法律依据，不应得到法庭支持，现将被反诉人的理由及依据向法庭陈述如下：一、关于反诉人早已被反诉人解除房屋租赁合同的问题，反诉人这一说法与事实不符，2015年1月13日，被反诉人的钱姓助理给反诉人发短信，应约将被反诉人的银行账号发给反诉人，当时反诉人还承诺要付钱，并且跟被反诉人要账号，反诉人将账号给后，回复好的。后钱助理再给反诉人发短信催促欠款，但反诉人并未给付欠款。几天后，反诉人给钱助理回短信明确表达“赵姐的房子我不能租了……”他们沟通的内容，反诉人所谓的反诉早已与被反诉人解除了房屋租赁合同的说法与事实不符，甚至是故意的说谎。二、关于原因一，所谓拖欠物业费是被反诉人与物业公司说因为拖欠物业费经常被贴条等这是其中的原因，所谓拖欠物业费是被反诉人与物业公司的业务关系，将欠费单据贴在房门了是物业公司催费的常规做法，以上两条首先反诉人没有提供证据支持其主张，且影响其相关操作。同时房屋租赁合同中对此也没有约定，对于没有约定的事项，反诉人没有理由和法律依据提出任何主张。三、关于原因二，反诉人由于被反诉人肇辉迟迟不能办理产权证无法办理营业执照的说法是错误，合同中明确被反诉人对诉争房屋依法取得产权，事实是明确经双方确认的，对于办理营业执照等相关经营手续问题，物业公司曾明确表示可以给予相关证明，由此可见在上述房产中依法搞经营，办理经营手续不存在许可方面的问题。又反诉人没有证据证明其在办理经营手续过程中因为原告出租的房屋不能办理产权证而无法办理营业执照等手续。综上，反诉人由于被反诉人出租的房屋迟迟不能办理产权证导致反诉人无法办理营业执照的说法是不存在的，是为了其不承担责任编造的。四、在第三条原因中，反诉人称该房屋无法办理窗改门的手续，无法进行，多次被迫停止。对于反诉人提出无法办理窗改门的手续是错误的，因为从反诉人提供的证据可以得知，沈河区从2008年开始停止办理窗改门手续及所以窗改门的手续不是不能而是不需要，所以反诉人称该房屋不能办理窗改门的手续显然是错误的。反诉人称其进行窗改门的施工无法进行多次被迫停止，事实上反诉人已经顺利完成窗改门，而且院内还有其他商户顺利完成窗改门的事例，既然改建成功，何来被迫停止，并且没有证据证明多次被迫停止。五、反诉人称该房屋不能办理窗改门的手续，无法办理营业手续的说法更是谎言。既然办理经营手续没有问题，窗改门也已经完成，因此导致的前提就不存在，显然反诉人不能实现经营的目的应该另有原因，无论什么原因显然都是反诉人的个人原因，不应与反诉人不执行合同的合理理由。反诉人没有合法和正当的理由不执行合同，为了保护被反诉人的合法权益，请求法庭驳回反诉人的反诉请求。
原审法院经审理查明，原告系诉争房屋所有权人（现未取得产权证）2013年12月17日原告作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方），签订《房屋租赁合同书》一份约定：“甲方将已取得的位于沈阳市沈河区青年大街215号65A1楼A室出租给乙方，房屋面积270平方米，租房用途作为会馆使用，合同期限120个月，自2014年1月15日起至2024年1月14日止，月租金为6000元，一次性支付为年租金72000元，物品押金6000元，租期满后多退少补。违约责任：1.甲方或乙方违反本合同的规定，造成合同终止的，须赔偿对方一个月房租。2.如果乙方不按照合同缴纳租金，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金，拖欠累计达到10天，经甲方催要，仍不缴纳房租的，甲方有权解除合同并强行收回房屋。3.如租期未满，乙方无违约行为情况下，甲方提出终止合同，乙方因此产生的一切损失由甲方负责。（如装修费、宽带费等）；如租期未满，甲方无违约行为情况下，乙方提出终止合同，乙方需向甲方赔偿一个月的房租。其他约定：1.合同约定10年租期，前五年每月租金6000元整，后五年每月租金7000元整。2.甲乙双方额外约定，如双方违约须赔付对方租金72000元整（柒万贰仟元整）等约定”。
同日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订一份《补充协议说明》，约定甲方保证乙方正常使用房屋，如房屋一楼南窗不能工程改动变成窗改门，则甲乙双方免责，甲方退回房屋租金（一年）加（一个月押金）乙方保证改动处恢复原状。
同日原告又出具《声明书》一份，此声明称：我将座落在沈阳市沈河区河畔花园65A-1A的房产租赁给王绪辉先生，因该房尚未办理房产证及契证。由于因房屋产权纠纷而给乙方王绪辉造成的经济损失由我本人负责。
合同签订后，双方依约履行了合同，原告交付房屋，被告交纳一年租金人民币72000元，押金人民币6000元，并开始装修即进行窗该门的改造。
原被告因解除合同一事协商未果，起诉至原审法院。
另查，被告自接收诉争房屋后一直未能经营。原告已将被告施工的窗改门部分拆除。
原审法院认为，原被告签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议说明》均为双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现被告已实际提前解除合同，属违约行为，原告要求解除合同，赔偿损失的诉讼请求予以支持。关于原告要求“按合同第6条约定，按月租金额，给付原告1%逾期违约金，共计600元”的请求，因其约定系合同期内逾期支付租金的情况，而被告合同期内租金不存在逾期情形，对此不予支持。关于被告抗辩合同约定违约金过高，应予减免的意见，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告未举证证明其实际损失的数额，称为租金损失，应为预期利益，综合本案的实际情况，被告应赔付原告6个月的寻租期的租金即人民币36000元。关于被告反诉称，因原告没房产证及窗改门的批件而导致被告无法经营，属原告违约，应承担赔偿责任即返还租金人民币72000元及退还押金人民币6000元，赔偿窗改门施工费人民币30000元的反诉请求，因双方签订合同时，应对原告没有产权证的事实明知，被告亦未举证证明实际去有关部门办理经营手续而因无原告产权证未审批；签订补充协议也并未明确，原告需办理书面窗改门批件，事实上被告亦进行了窗改门的施工，并未举证因此而被处罚及责令停工，故原告违约的事实因证据不足，对此不予支持。关于押金人民币6000元问题，因合同已解除，原告应予退还被告。关于被告的对诉争房屋南窗户的装饰装修部分问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案现原告已将该部分拆除，导致合同解除的原因系被告提前解约，故根据上述法律规定，对被告该项主张不予支持。
综上所述，对原告关于解除合同的诉讼请求及其他合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告肇辉与被告王绪辉于2013年12月17日签订《房屋租赁合同书》；二、原告肇辉于本判决生效之日起10日内一次性返还被告王绪辉人民币6000元；三、被告王绪辉于本判决生效之日起10日内一次性赔偿原告肇辉人民币36000元；四、驳回原告肇辉、被告王绪辉的其他诉讼请求。如果原告肇辉、被告王绪辉未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1615元，由原告肇辉承担人民币915元，被告王绪辉承担人民币700元；反诉费人民币1230元，由原告肇辉承担人民币50元，被告王绪辉负担1180元。
宣判后，王绪辉不服原判，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销原审判决，查清事实后依法改判。2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要理由：1、双方符合约定解除条件，即不能进行窗改门，按双方“补充协议说明”的约定及物业不允许窗改门的证据，上诉人并未违约。2、原审判决上诉人赔偿36000元显失公平。3、沈阳市已严禁未经批准进行窗改门施工，被上诉人应退回押金和租金78000元，并赔偿上诉人窗改门损失30000元。4、原审中上诉人已经提交证明无产权证不能办理经营手续。
被上诉人肇辉答辩称，同意维持原判。主要理由：1、上诉人已顺利完成窗改门改造，因其个人原因长期闲置未用。2、没有证据证明上诉人曾经去办过任何窗改门报批手续。3、上诉人提交的材料须知的照片和录音发生在解除合同以后，在合同履行期内没有出现任何问题。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
上述事实，有当事人陈述，房屋买卖合同、房屋买卖补充协议、收条、房屋租赁合同书、补充协议说明、收款收据等证据等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同可以经当事人合意解除，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。关于上诉人王绪辉与被上诉人肇辉签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议说明》的效力及解除问题，因系双方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。现涉诉房屋出租人肇辉以承租人王绪辉实际提前解除合同为由诉至法院，请求解除双方租赁合同，王绪辉表示同意，故原审法院判令合同解除，并无不妥，本院予以确认。
关于上诉人提出要求被上诉人退回押金和租金78000元，并赔偿上诉人窗改门损失30000元的问题，因双方签订合同时，被上诉人对于涉诉房屋的状况并不存在向上诉人隐瞒的情形，上诉人对于房屋没有取得产权证以及窗改门施工后果等情况应属明知，故上诉人以被上诉人违约为由要求赔偿租金损失，因证据不足，不予支持。对于押金问题，因合同已解除，被上诉人应予退还给上诉人。关于窗改门装修的发生费用损失问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，由于上诉人的主要原因提前解除合同，其再行要求被上诉人承担装修损失赔偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决对于押金及装修损失赔偿的认定，并无不当，本院予以确认。
关于上诉人提出原审判决其赔偿被上诉人36000元显失公平的问题，原审法院在认定系由于上诉人违约造成合同解除的情况下，又根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，行使自由裁量权酌定以6个月的寻租期的合同约定租金数额作为上诉人向被上诉人承担违约责任的赔偿数额，对此，本院认为，虽然双方合同无法继续履行的主要原因在于上诉人，但在合同订立和履行过程中，被上诉人亦存在出租房屋没有取得房产证、窗改门装修行为没有取得审批通过等消极行为，也对合同的正常履行造成一定影响，故此原审判令上诉人承担的违约赔偿数额过高，本院应予调整，根据前述双方各自的过错程度，应判令上诉人赔付被上诉人2个月的寻租期的租金即12000元为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第283号民事判决主文第一、二项，即：“解除肇辉与王绪辉于2013年12月17日签订《房屋租赁合同书》；肇辉于本判决生效之日起10日内一次性返还王绪辉人民币6000元”；
二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第283号民事判决第四项，即：“驳回肇辉、王绪辉的其他诉讼请求”；
三、变更沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第283号民事判决第三项为：“王绪辉于本判决生效之日起10日内一次性赔偿肇辉人民币12000元”；
四、驳回双方其他诉讼请求。
如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1615元，反诉费1230元，二审案件受理费1230元，共计4705元，由上诉人王绪辉负担2705元，被上诉人肇辉负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年一月五日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，应予支持。
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租期内装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应责任。
（四）因不可归责于双方事由导致合同解除的，剩余租期内装饰装修残值损失，由双方按公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。