山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终2355号
上诉人（原审被告、反诉原告）山东慧诚实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人林正芳，董事长。
委托代理人丁兆雷，山东鲁泉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）济南红又红商贸有限责任公司，住所地济南市市中区玉函路45号。
法定代表人张群，经理。
委托代理人许永成，山东国曜律师事务所律师。
原审被告熊学军，男，1961年12月4日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人丁兆雷，山东鲁泉律师事务所律师。
上诉人山东慧诚实业有限公司（以下简称山东慧诚公司）因与被上诉人济南红又红商贸有限责任公司（以下简称济南红又红公司）、原审被告熊学军房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第3706号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年7月1日，济南红又红公司（甲方）与山东慧诚公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同编号：商贸出租字【2011】第（1）号，约定甲方将位于济南市市中区玉函路45号的澳校楼一栋（建筑面积共计3848.3平方米）出租给山东慧诚公司,租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日。合同第三条“租金、物业费的支付期限及方式”约定：“（一）租金第1、2年，租金标准为每日每平方米0.75元，租金额为人民币2106944.24元（按楼房建筑面积计算，以下租金标准均按建筑面积计算）；第3、4年，租金标准为每日每平方米0.80元，租金额为人民币2247407.2元；第5、6年，租金标准为每日每平方米0.85元，租金额为人民币2387870.16元；第7、8年，租金标准为每日每平方米0.90元，租金额为人民币2528333.1元；租金总额为9270554.69元人民币（大写）玖佰贰拾柒万零伍佰伍拾肆元陆角玖分。（二）物业费第1、2年，物业费总计人民币2106944.26元；第3、4年，物业费总计人民币2106944.25元；第5、6年，物业费总计人民币2106943.84元；第7、8年，物业费总计人民币2106944.25元；物业费总额为8427776.6元人民币（大写）捌佰肆拾贰万柒仟柒佰柒拾陆元陆角整。（三）租金、物业费支付期限：每半年支付一次，每次支付全年租金和物业费的一半，支付时间为每年的4月1日、10月1日。合同签订之日五个工作日内乙方向甲方交纳第一年半年的租金和物业费合计1053472.13元。”合同第四条“房屋租赁用途”约定：“乙方承租该房屋用途为：办公，在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途，不得转租或分租给第三方。”合同第五条“房屋维护及修缮”约定：“……（五）租赁合同期满或解除后，乙方房屋装修、改善增设的其他物的处理：融入建筑物的设备、物品不得拆除。”合同第六条“房屋租赁保证金”约定：“（一）本合同签订之日起5个工作日内，乙方须向甲方支付房屋租赁保证金人民币壹拾万元。（二）租赁合同期满或解除后，房屋租赁保证金由甲方抵扣应由乙方承担的费用、租金、滞纳金及赔偿等，剩余部分如数返还给乙方。房屋租赁保证金不计付利息。”合同第七条“房屋使用的有关费用”约定：“租赁期内，与该房屋有关的各项费用承担方式为：（一）乙方承担水费、电费，按乙方实际用量计收，收费标准按济南市规定的非居民用水、用电收费标准执行。水电、电费等每月的5日乙方交给甲方。”合同第八条“房屋交付及交还的期限、方式及验收”约定：“……（二）交还：乙方应于租赁期满或合同解除后10日内，将房屋全部交还甲方，甲方予以验收。按合同约定乙方可移走的所有物品同时移走，逾期未移走的，甲方有权处置。双方于房屋交接时在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。”合同第九条“合同解除的条件”约定：“……（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：1、不支付或者不按照约定支付租金、物业费超过十五个工作日；2、不支付或者不按照约定支付应由乙方负担的各项费用超过十五个工作日……”。合同第十条“违约责任”约定：“……（二）乙方逾期十五个工作日不向甲方支付保证金或租金及水、电、暖、物业费，除应如数补交之外，还应支付应付金额每天万分之五的滞纳金（提示：不低于银行同期贷款利率）。”该合同签订后，山东慧诚公司向济南红又红公司交纳了10万元房屋租赁保证金。2011年12月1日，济南红又红公司（甲方）与山东慧诚公司（乙方）签订一份《房屋租赁补充合同》，对上述《房屋租赁合同》进行了补充。该补充合同约定：“第一条甲方负责共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测、损耗等费用；公共区域清洁卫生费用；公共绿化养护费用；公共区域秩序维护、安全防范费用；共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；管理服务人员的工资、社会保险等；并向乙方按照实际面积收取物业费。物业费为每平方米每月1元，实际面积3848.3平方米。每年物业费共计46179.6元。每年7月1号收取一次。自2011年7月1号开始收取。第二条乙方水费标准按照济南市物价局规定的非居民收费标准每方5.4元收取,按照乙方实际消耗,每月的5号收取,自2011年7月1号开始收取。如费用拖延15天以上，甲方有权利采取停电措施，保证费用收取。（该标准为济南市最新标准，如有变化按照新标准执行）第三条电费按照济南市物价局、济南市电业局非居民收费标准0.95元/度收取，按照乙方实际消耗每月的5号收取，自2011年7月1号开始收取。如费用拖延15天以上，甲方有权利采取停水措施，保证费用收取。（该标准为济南市最新标准，如有变化按照新标准执行）”。2013年5月25日，济南红又红公司（甲方）与山东慧诚公司（乙方）签订一份《玉函校区车位场地使用合同》，约定双方确立校门通行与校园车位场地使用关系，自2013年5月25号起乙方向甲方交纳车位场地使用费用3000元/年，每年5月25日交纳，该合同有效期为一年。2014年5月，山东慧诚公司向济南红又红公司提交一份14-15年缴纳房款计划申请，内容为：“尊敬的山东女子学院领导：您好，我公司租赁贵校澳校楼以来，双方合作良好，现将我公司近期租赁房屋发展情况及现在的临时性困难予以向领导汇报。在我公司接手澳校楼以后，首先对整栋楼进行装修改造，装修费用近160万元，后因该楼租赁价格偏高，导致很长一段时间没有房屋按我公司理想价位租赁出去，空闲大约半年之久，使我公司造成了接近400万元的亏损。随后山东邮政公司因办公楼整体装修，租赁了我公司约一半房间，仅仅半年后就搬离，在这半年期间也没有其他业户入驻，这一段时间内，我公司又有接近100多万元的亏损。接下来时间内，虽有业户入驻，但因该楼房的一些硬件条件有限，如房间小、公摊面积大、暖气不热、下水道不通等一系列问题，也使该楼房出租情况变得十分困难。前段时间受到拆迁传闻影响，房屋出租更是受到巨大影响，使本来谈好的几个业户也纷纷没有选择入驻，加之每年还要缴纳房租，平时的物业维修管理、人员工资等等一系列费用，使我公司近几年亏损接近600万元。今年年后，陆陆续续才有业户租赁入驻，但房租价格也很低，没有达到我公司的理想价位，入驻业户又有很多存在缴纳房费不及时的现象，很多业户缴纳房费时间都在下半年年底左右，所以近期我公司仍然面临十分巨大的资金压力，造成了现阶段不能按当时合同所约定的付款执行。前期我公司资金方面再有困难，到本期房租缴纳时间之前也并没有拖欠学院房租，现阶段我公司面临资金方面的巨大压力，所以根据我公司资金和对外出租房屋的实际情况，申请制定以下付款计划，望学院领导在充分研究和理解下，予以同意。一、我公司于2014年六月底之前向贵院缴纳房租50万元整。二、剩余部分我公司在九月底之前交清。三、如以上计划贵院无法通融，我公司只有将与贵院签订之合同解除，不再租赁该澳校楼。合同解除后，我公司将积极配合贵院处理租住业户的善后工作。”2014年5月8日，熊学军向济南红又红公司出具保证函一份，内容为：“济南红又红商贸有限公司：贵公司与山东慧诚实业有限公司于2011年7月1日签订了商贸出租字[2011]第（1）号房屋租赁合同，我自愿对山东慧诚实业有限公司对贵公司因双方所签的（2011）第1号房屋租赁合同形成的租金承担保证责任。保证人：熊学军（签字），2014年5月8日”。2014年5月15日，山东慧诚公司向济南红又红公司出具解除房屋租赁合同申请书一份，载明由于该公司近段时间财务状况不佳，无法承担房屋租赁合同中高昂的物业费，因此申请解除该房屋租赁合同。2014年5月16日，山东慧诚公司向济南红又红公司出具终止租赁合同后意见要求一份，要求济南红又红公司将10万元保证金扣除应由山东慧诚公司承担的各项费用后的剩余部分返还给山东慧诚公司，还要求济南红又红公司对剩余租赁期内的装饰装修物残值损失给予补偿。2014年5月30日，山东慧诚公司向济南红又红公司出具保证书一份，内容为：“济南红又红商贸有限公司：贵公司与山东慧诚实业有限公司于2011年7月1日签订了商贸出租字[2011]第（1）号房屋租赁合同。山东慧诚实业有限公司承诺2014年6月7日前一次性支付贵公司2014.4.1-2014.9.30期间租金1088587.86元；前期欠缴租金35115.74元，共计1123703.61元。届时一次性打入贵公司账号：1602023909200078129，开户行：中国工商银行趵突泉支行。山东慧诚实业有限公司承诺6月3日先行提供足额转账支票（金额1123703.61元）壹张。逾期未履行上述义务，山东慧诚实业有限公司自愿放弃房屋租赁合同中的一切权益，并在3日内自动搬离，且承担一切法律后果。”熊学军在该保证书上作为保证人签字。山东慧诚公司未向济南红又红公司交纳2014年10月1日之后的房租和水电费。2015年3月18日，济南红又红公司委托山东国曜律师事务所律师许永成通过特快专递向山东慧诚公司发出律师函一份，部分内容为：“现委托人授权本律师，就贵司与委托人签订的《房屋租赁合同》的解除事宜致函如下：2011年7月1日，贵司与委托人签订了《房屋租赁合同》，约定将澳校楼出租给贵司使用。根据合同第三条约定，贵司应于2014年9月15日将2014年10月1日-2015年3月30日的房屋租金及物业费支付给委托人。但时至今日，贵司既不履行合同义务，又不向委托人交还房屋，严重侵害委托人合法权益。根据《房屋租赁合同》第八条、第九条第（三）项、第十条之规定，特向贵司函告：1、限贵司自接到本律师函之日起10日内搬离并交还委托人房屋，包括自行处理与第三方的法律关系，由此造成的一切法律后果均由贵司自行承担。2、限贵司自接到本律师函之日起3日内前往委托人玉函路45号办公室缴纳拖欠的房屋租金、滞纳金、物业费及给委托人造成的损失等费用。3、贵司逾期不搬离的，委托人将采取进一步措施。逾期未移走的物品视为抛弃所有权，委托人将自行处置。委托人采取进一步措施给贵司及任何第三方造成的损失均由贵司承担。”山东慧诚公司于2015年3月26日收到该律师函。
济南红又红公司、山东慧诚公司争议的焦点问题为：一、济南红又红公司、山东慧诚公司之间的房屋租赁合同的解除时间。二、山东慧诚公司所欠的租金和水电费金额。三、山东慧诚公司是否应当支付滞纳金（违约金）并赔偿房屋空置损失。四、熊学军在本案中是否应当承担保证责任。五、济南红又红公司是否应当补偿山东慧诚公司装修残值并赔偿经营损失。六、济南红又红公司是否应当返还山东慧诚公司房屋租赁保证金10万元。原审法院结合济南红又红公司、山东慧诚公司的举证、质证情况对上述问题进行分析和认定。
关于焦点一，济南红又红公司、山东慧诚公司之间的房屋租赁合同的解除时间，济南红又红公司主张在本案起诉后，山东慧诚公司仍拒不支付房租，也不搬离房屋，为防止损失继续扩大，济南红又红公司于2015年3月19日在山东慧诚公司法定住所地的办公室张贴了解除合同的通知并发送了律师函，限山东慧诚公司于2015年3月29日前搬离涉案房屋，因此济南红又红公司、山东慧诚公司之间的房屋租赁合同于2015年3月19日解除。山东慧诚公司搬离涉案房屋时没有通知济南红又红公司，济南红又红公司是2015年3月30日接手该房屋的，所以济南红又红公司认为山东慧诚公司是2015年3月29日搬离的。在此之前，涉案房屋一直由山东慧诚公司、山东慧诚公司的分租户使用，分租户的租赁费也由山东慧诚公司收取。为证明其主张，济南红又红公司提交下列证据：1、显示其张贴公告和通知的照片打印件两张。2、证人的证人证言。证人陈述其在济南红又红公司工作，2015年3月19日济南红又红公司公司领导让其到6号楼大门口和山东慧诚公司办公室张贴了两份通知，照片中穿警服的就是其本人，当时山东慧诚公司办公室锁着门，里面没人。证人陈述其是济南红又红公司职工，2014年9月份至2015年3月份晚上兼职在山东慧诚公司做保洁员打扫卫生，2015年3月19日下午4、5点钟济南红又红公司领导让其到6号楼大门口和山东慧诚公司办公室张贴通知，当时贴到王保林的办公室门口，门是锁着的，山东慧诚公司的办公室是在2015年2月底腾空的。证人陈述其从2015年1月份起开始在山东广电网络济南分公司负责，2014年9月份其与山东慧诚公司签订了租赁合同，2015年4月1日换成和济南红又红公司签订租赁合同，山东慧诚公司同意其和济南红又红公司签订租赁合同，2015年4月1日之前其是将租金交给山东慧诚公司，租金交到了2015年9月底，山东慧诚公司没有退还2015年4月1日以后的租金，山东广电网络济南分公司已经为此提起诉讼。3、案外人梁金、济南新瑞文化传播有限公司、山东广电网络有限公司济南分公司出具的证明各一份，载明上述案外人于2014年与山东慧诚公司签订了关于济南市玉函路45号6号楼部分房屋的租赁合同并在合同签订后向山东慧诚公司预交了一年的房屋租金，截至2015年3月19日前未收接到过山东慧诚公司任何要求解除合同和搬离房屋的通知。4、梁金、济南新瑞文化传播有限公司、山东广电网络有限公司济南分公司与山东慧诚公司所签订的房屋租赁合同各一份。熊学军、山东慧诚公司质证认为照片的形成时间、人员身份无法确定，不能证明济南红又红公司所主张的事实；济南红又红公司的证人都是济南红又红公司的职工或者业户，与济南红又红公司有利害关系，其证人证言不能采用；证据3、4与事实不符，山东慧诚公司于2014年12月26日向租户下发书面通知，租户已经签字确认。
山东慧诚公司主张2014年12月8日济南红又红公司与该公司在济南红又红公司的会议室召开房屋租赁合同解除会议，双方明确了2014年12月15日为合同的终止日，山东慧诚公司将业户的全部档案交给了济南红又红公司，也向全部业户通知了济南红又红公司、山东慧诚公司解除合同的情况。为证明其主张，山东慧诚公司提交下列证据：1、山东慧诚公司出具的书面通知一份，该通知载明2014年12月8日该公司与济南红又红公司召开了解除《房屋租赁合同》的会议，双方明确了解除合同的时间为2014年12月15日，同时也明确了移交业户档案的时间和承租房装修残值补偿等解除合同后的事宜，现双方签订的租赁协议已解除，业户的档案已移交给济南红又红公司，山东慧诚公司要求济南红又红公司在三日内答复装修残值补偿事宜。该通知的落款日期为2014年12月19日。2、收条一张，载明今收到慧诚公司提供合同24份，交费情况说明21份，收到人为刘鸣，落款日期为2014年12月2日。3、书面通知一份，主要内容为通知慧诚商务楼的业户山东慧诚公司与济南红又红公司终止合作，有关业户的档案和管理权已被济南红又红公司收回，山东慧诚公司将退还截止至2014年12月30日业户所交的租赁费、取暖费等剩余部分，并由业户填写了退款的卡号、开户行和收款人姓名，签字确认人为梁金，日期为2014年12月26日。4、济南红又红公司致澳校楼（6号楼）各商户的一封信，主要内容为告知各商户因山东慧诚公司拖欠2014年10月1日至今的房租、滞纳金、水电费、暖气费等，已严重违反合同约定，且慧诚公司已明确提出解除合同的要求，济南红又红公司将于近日收回清理该房屋，并进行停水、停电检修，请各商户及早打算。落款日期为2014年12月24日（此处的24日系由16日划去改写而成，原审法院注）。济南红又红公司质证认为证据1是山东慧诚公司单方面出具的，并没有确定双方已达成解除合同的意见，济南红又红公司也未收到该通知；证据2不清楚是否是刘鸣本人签收，且该收条也不能证明济南红又红公司、山东慧诚公司的租赁合同已经解除；证据3是山东慧诚公司向其租户下达的通知，济南红又红公司并不知情，不能确定是否是梁金本人的签字；证据4的落款日期进行了修改，该公开信的内容并没有确定双方的租赁合同已经解除，山东慧诚公司在2015年3月19日前没有搬离涉案房屋，山东慧诚公司的租户也没有接到通知进行搬离。
原审法院认为：山东慧诚公司主张济南红又红公司、山东慧诚公司之间的租赁合同于2014年12月15日解除，应当对此负有举证责任。但从山东慧诚公司所提交的证据来看，2014年12月19日的通知是山东慧诚公司单方制作，不能证明济南红又红公司、山东慧诚公司在当时已就解除合同达成合意；收条只是载明收到合同和交费情况说明，不能证明济南红又红公司、山东慧诚公司就涉案房屋进行了交接；2014年12月26日的书面通知不能证明山东慧诚公司已将所预收的2014年12月15日之后的租金退还给租户；2014年12月24日致商户的信中济南红又红公司只是表示将于近日收回清理房屋，并没有明确具体的收回时间。故上述证据尚不足以证明山东慧诚公司所主张的事实。根据日常生活经验，如果济南红又红公司、山东慧诚公司解除房屋租赁合同，山东慧诚公司搬离涉案房屋，山东慧诚公司应当与济南红又红公司办理房屋交接手续，如济南红又红公司无故拒不办理，山东慧诚公司应当予以催告。但山东慧诚公司未能提交相关的证据，故对于山东慧诚公司所主张的合同解除日期，原审法院不予采信。因山东慧诚公司已经向济南红又红公司表示过要求解除双方之间的租赁关系的意思，济南红又红公司于2015年3月18日向山东慧诚公司发出解除合同的律师函，表明济南红又红公司此时同意解除双方之间的房屋租赁合同关系，故应当认定济南红又红公司、山东慧诚公司之间的房屋租赁合同于2015年3月18日解除。
关于焦点二，山东慧诚公司所欠的租金和水电费金额
济南红又红公司主张山东慧诚公司拖欠2014年10月1日至2015年3月31日的租金1088587.86元，具体计算方式是根据房屋租赁合同约定的第3、4年的租金和物业费的总和再除以4，房屋租赁合同约定的物业费实际上属于租金，济南红又红公司、山东慧诚公司之间真实的物业费执行的是2011年12月1日签订的《房屋租赁补充合同》约定的标准，在2014年5月30日山东慧诚公司出具的保证书中也提到2014年4月1日至2014年9月30日期间的租金为1088587.86元。济南红又红公司主张山东慧诚公司拖欠2014年10月1日至2015年3月31日的水费3018.60元、电费31559元，为此提交下列证据：1、水、电费抄表记录各一份，水费抄表记录载明6号楼2014年10月份水表止码为9004，2015年3月份水表止码为9563；电费抄表记录载明6号楼北电表2014年10月份电表止码为676，2015年3月份电表止码为733，6号楼南电表2014年10月份电表止码为9924，2015年3月份电表止码为11385。济南红又红公司陈述水费的具体计算方式为：以2015年3月份水表止码9563方减去2014年10月份的水表止码9004方，得出用水数为559方，再乘以5.4元得出水费为3018.60元；电费的具体计算方式为：北电表，以2015年3月份电表止码733减去2014年10月份的电表止码676，得出用电数为57，再乘以30（一个数字为30度），再乘以0.95元得出电费为1624.50元；南电表，以2015年3月份电表止码11385减去2014年10月份的电表止码9724，得出用电数为1661，再乘以20（一个数字为20度），再乘以0.95元得出电费为31559元。2、证人的证言。证人陈述其是济南红又红公司公司的员工，每月负责抄表，6号楼有两块电表，一块表在北边，表上的一个数字等于30度，一块表在南边，表上的一个数字等于20度，其在2014年10月31日至2015年3月31日期间抄完表后的结果由财务上送达给山东慧诚公司，不清楚是谁签收的。山东慧诚公司质证认为对水、电费抄表记录的真实性无法确认，上面只是列明了数字，没有山东慧诚公司方人员的对账确认，不能证明济南红又红公司主张的事实；证人是济南红又红公司的职工，与济南红又红公司有利害关系。
山东慧诚公司主张济南红又红公司对于租金的计算有误，根据租赁合同的约定，租金与物业费是分开计算的，济南红又红公司不应当把物业费计算到租金中；山东慧诚公司不掌握2014年12月15日合同解除时水电费的金额，都是由济南红又红公司提供数据；2014年12月15日合同解除后所产生的水电费不应由山东慧诚公司承担。
原审法院认为：关于租金的计算，虽然济南红又红公司、山东慧诚公司2011年7月1日所签订的房屋租赁合同中对于租金和物业费的标准是分别列明的，但是山东慧诚公司在2014年5月30日出具的保证书中载明2014年4月1日至2014年9月30日期间的租金为1088587.86元，该项租金实际上已经包括了2011年7月1日合同中的租金和物业费两项，这说明双方在实际履行过程中已将2011年7月1日合同中的租金和物业费一并计算为租金，济南红又红公司据此主张2014年10月1日至2015年3月31日的租金为1088587.86元，在计算方式上并无不当。关于租金的截止日期，济南红又红公司、山东慧诚公司之间的房屋租赁合同关系于2015年3月18日解除，故相应的房屋租金应当计算至该日。济南红又红公司于2015年3月18日向山东慧诚公司发出的律师函中载明限其于收到该函之日起十日内搬离涉案房屋，山东慧诚公司于2015年3月26日收到该律师函，至济南红又红公司2015年3月30日实际接手涉案房屋之时尚未超过十日，故山东慧诚公司并不存在拒不腾房的行为。故山东慧诚公司应当支付的房屋租金为1008062.19元[（2247407.20元+2106944.25元）/730天×169天]。济南红又红公司、山东慧诚公司之间的房屋租赁合同关系于2015年3月18日解除，在此之前涉案房屋所产生的水电费应当由山东慧诚公司承担。济南红又红公司所提交的水、电费抄表记录与证人的证言相互印证，能够证明涉案房屋在2014年10月至2015年3月期间的水电使用情况，济南红又红公司所主张的水电费计算方式符合房屋租赁合同的约定，故山东慧诚公司山东慧诚公司应当向原告支付水费3018.60元及电费31559元。
关于焦点三，山东慧诚公司是否应当支付滞纳金（违约金）并赔偿房屋空置的经济损失
济南红又红公司主张山东慧诚公司未及时交纳租金的行为构成违约，按照合同约定应当支付相应的滞纳金，具体计算方式为：以1088587.86元为基数，自2014年10月1日至判决生效之日，按照日万分之五的标准计算。同时主张因山东慧诚公司的违约行为导致合同解除，济南红又红公司至今还有108室、223室、316室、318室、327室、419室等房屋没有出租出去，面积为240平方米，山东慧诚公司应当赔偿相应的经济损失，具体计算方式为：自2014年4月1日起至2014年7月24日止共空置115天，空置面积为240平方米，租金标准按照双方合同约定的每天每平方米1.58元计算，得出为43608元。
山东慧诚公司主张双方约定的物业费明显过高，济南红又红公司承诺的无偿提供车位变成有偿使用，济南红又红公司未能配合山东慧诚公司的租户办理营业执照手续，2014年10月1日前山东慧诚公司就上述问题反复与济南红又红公司协商，济南红又红公司一直未能答复并恶意拖延，直到2014年12月8日双方召开会议协商解除合同事宜，因双方意见未达成一致，故山东慧诚公司未交纳当期房租，所以山东慧诚公司不应当支付滞纳金；山东慧诚公司在合同解除后腾出房屋，没有给济南红又红公司造成损失。为证明其主张，山东慧诚公司提交下列证据：1、济南市物价局《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》一份。2、万达广场写字楼小区网出租信息截屏和商会大厦小区网出租信息截屏各一份，载明万达广场和商会大厦的物业费分别为每月每平方米11.5元和14.5元。3、承租合同一份，出租方为山东慧诚公司，承租方为王娟，租赁期限自2013年12月1日至2016年11月30日止，合同标的为济南市玉函路45号6号楼1个房间，建筑面积180平方米，签约日期为2013年11月22日。济南红又红公司质证认为济南市物价局文件的适用对象是住宅物业而不是商业物业，而且该文件不是法律行政法规，不能否定双方合同的效力；王娟的一品公司成立时间是2007年9月30日，而该公司承租房屋的时间是在2011年之后，不存在配合办理营业执照手续的问题。
原审法院认为：济南市物价局《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》的适用范围是普通住宅物业服务，而本案涉案房屋是用于商业用途，故不应适用上述文件。如果山东慧诚公司认为济南红又红公司、山东慧诚公司所约定的物业费标准过高，显失公平，应当在一年的法定期间内申请撤销或者变更该合同，山东慧诚公司在合同履行数年后再提出该问题，显属不当。山东慧诚公司所主张的济南红又红公司未能按照承诺提供无偿车位，未能配合租户办理营业执照手续等，均未能提供充分的证据予以证明，故原审法院不予采信。山东慧诚公司未能按时交纳租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。济南红又红公司按照合同约定的日万分之五的标准主张相应的违约金，理由正当，原审法院予以支持，但相应的计算基数应当为1008062.19元，起算日期应为2014年10月28日（自2014年10月1日起15个工作日后）。2015年3月18日解除合同后，山东慧诚公司已经及时腾出房屋，未对济南红又红公司继续利用房屋造成影响，此后所产生的房屋空置损失与山东慧诚公司无关，故济南红又红公司要求山东慧诚公司赔偿房屋空置的经济损失43608元，理由不当，原审法院不予支持。
关于焦点四，熊学军在本案中是否应当承担保证责任
济南红又红公司主张熊学军作为保证人，应当对山东慧诚公司的债务承担连带清偿责任。
熊学军主张其只对山东慧诚公司2014年4月1日应当交纳的房租承担保证责任，该期房租已经结清，故熊学军不应再承担保证责任。
原审法院认为：在2014年5月8日熊学军向济南红又红公司出具的保证函中载明熊学军对山东慧诚公司因济南红又红公司、山东慧诚公司所签的（2011）第1号房屋租赁合同形成的租金承担保证责任，应当理解为熊学军对该合同履行期间所产生的全部租金承担保证责任。虽然2014年5月30日的保证书载明的房租金额为1088587.86元，但并未免除熊学军对其他时间段房租的担保责任。故熊学军应对山东慧诚公司所欠付的上述租金承担连带清偿责任。
关于焦点五，济南红又红公司是否应当补偿山东慧诚公司装修残值和赔偿经营损失
山东慧诚公司主张其在与济南红又红公司签订房屋租赁合同后对涉案房屋进行装修共支出1577929.47元，房屋租赁合同解除后济南红又红公司应当给予补偿，具体计算方式为：按照租赁期限为8年计算，剩余租赁期限为4年零9个半月，1577929.47元除以8年再乘以4年零9个半月得出945127.50元。山东慧诚公司主张其承租涉案房屋后进行了广告宣传、招商招租等大量工作，在将业户招满后又被济南红又红公司以各种手段排挤出局，因此造成经营损失50万元，济南红又红公司应予赔偿。为证明其主张，山东慧诚公司提交其与济南广山建筑工程有限公司签订的建设工程施工合同一份、工程结算书一份、收据两张、收条一张、付款凭证两张。济南红又红公司质证认为济南广山建筑工程有限公司成立于2012年5月31日，而山东慧诚公司所提交的建设工程施工合同日期为2011年8月5日，因此该合同是伪造的。山东慧诚公司陈述该合同是补签的。
本案审理期间，山东慧诚公司向原审法院申请对涉案房屋剩余租赁期间的装修残值进行鉴定。济南红又红公司认为房屋租赁合同中约定合同期满或解除后融入建筑物的设备、物品不得拆除，说明不必支付所谓的残值补偿，而且济南红又红公司也不同意利用山东慧诚公司的装修。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，济南红又红公司、山东慧诚公司所签订的房屋租赁合同约定：“租赁合同期满或解除后，乙方房屋装修、改善增设的其他物的处理：融入建筑物的设备、物品不得拆除”，该条款应当理解为合同期满或者因承租人的原因解除后，已形成附合的装饰装修物归出租人所有，出租人不必给予补偿。即使将上述条款理解为双方只约定装饰装修物归出租人所有，没有约定是否给予承租人补偿，那么根据上述司法解释的规定，只有在出租人同意利用的情况下才给予承租人适当的补偿。本案房屋租赁合同解除的原因在于山东慧诚公司未能按时交纳租金，而且济南红又红公司表示不同意利用山东慧诚公司的装饰装修物，故山东慧诚公司要求济南红又红公司赔偿装修残值损失，于法无据，原审法院不予支持。山东慧诚公司要求济南红又红公司赔偿经营损失50万元，未提供相应的证据，原审法院亦不予支持。
关于焦点六，济南红又红公司是否应当返还山东慧诚公司房屋租赁保证金10万元
山东慧诚公司主张济南红又红公司应当返还所收取的10万元租赁保证金。
济南红又红公司主张根据合同约定，保证金用于抵扣租金和违约金，因此应当予以抵扣。
原审法院认为：根据济南红又红公司、山东慧诚公司所签订的房屋租赁合同的约定，租赁合同期满或解除后，房屋租赁保证金由出租人抵扣应由承租人承担的费用、租金、滞纳金及赔偿等，剩余部分如数返还给承租人。现山东慧诚公司所欠付的租金已经远远超过10万元，故该10万元租赁保证金应当用于抵扣山东慧诚公司所欠租金，不应返还。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定判决：一、济南红又红商贸有限责任公司与山东慧诚实业有限公司所签订的关于济南市市中区玉函路45号院内澳校楼的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》于2015年3月18日解除。
二、山东慧诚实业有限公司于判决生效之日起十日内支付济南红又红商贸有限责任公司租金908062.19元（1008062.19元-100000元）。三、山东慧诚实业有限公司于判决生效之日起十日内支付济南红又红商贸有限责任公司违约金，以908062.19元为基数，自2014年10月28日起至判决生效之日止，按日万分之五的标准计算。四、山东慧诚实业有限公司于判决生效之日起十日内支付济南红又红商贸有限责任公司水费3018.60元及电费31559元。五、熊学军对上述第二条所确定的债务承担连带清偿责任。六、驳回济南红又红商贸有限责任公司的其他诉讼请求。七、驳回山东慧诚实业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10410元，由济南红又红商贸有限责任公司负担1760元，由山东慧诚实业有限公司负担8650元，财产保全费3825元，由山东慧诚实业有限公司负担；反诉费9350元，由山东慧诚实业有限公司负担。
上诉人山东慧诚公司不服原审判决上诉称：一、原审判决认定事实不清、证据不足。1、双方租赁合同解除时间认定错误、缺乏有效证据。双方因物业费、停车位、办理业户营业执照、取暖等纠纷一直不能妥善解决，之前就解除合同事宜已多次磋商，并于2014年12月8同由被上诉人济南红又红公司相约在被上诉人济南红又红公司处会议室召开会议，明确双方于2014年12月15日解除房赁租赁合同，并做好交接手续及后续工作。之后，上诉人山东慧诚公司按要求腾出房屋、移交了业户档案（被上诉人济南红又红公司委派资产处刘铭科长签收)，并向业户书面通知退还剩余房租和取暖费等，被上诉人济南红又红公司也于2014年12月16日向业户通知，表明上诉人山东慧诚公司已提出解除租赁合同的要求，请商户及早打算。需要注意的是上诉人山东慧诚公司经营的是物业出租业务,真正入住房屋的是商户，上诉人山东慧诚公司只是用了其中的两间房屋做办公室。租赁双方对解除合同达成一致意见后，上诉人山东慧诚公司把入住商户的档案移交给被上诉人济南红又红公司，双方向入住商户均书面告知，上诉人山东慧诚公司将入驻商户缴纳的房租费用退还，上述事宜完成之后涉案房屋即已交由被上诉人济南红又红公司控制，上诉人山东慧诚公司已完成交房义务。一审法院机械认为上诉人山东慧诚公司应搬离腾房，并办理交接手续，才算解除，明显认定事实不清。2、被上诉人济南红又红公司违约在先。一审时上诉人山东慧诚公司提出被上诉人济南红又红公司存在物业费畸高、承诺的免费车位未能提供、不配合上诉人山东慧诚公司客户办理营业执照等违约问题，均提供证据予以证实，但一审法院对我方证据均不予采信。特别是对停车位问题，审理过程中法庭曾向被上诉人济南红又红公司资产处处长签约代表人张玉调查取证，在调查笔录中张玉也承认曾承诺免费提供停车位，双方对此还签订了补充协议。对该证据，一审法院也不予采纳。相反一审法院在事实认定部分，所依据的证据均是被上诉人济南红又红公司提供，而对上诉人山东慧诚公司提供证据置若罔闻，一句“未能提供相关证据”或是“未能提供充分证据证明”就“不予采信”。一审法院在认定事实时明显偏袒被上诉人，不能叫人心服。3、上诉人山东慧诚公司承担滞纳金无事实依据。被上诉人存在违约情形，且违约影响上诉人山东慧诚公司正常经营，根据合同法同时履行抗辨权之规定，在双务合同中，双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。上诉人山东慧诚公司就被上诉人违约问题反复与被上诉人济南红又红公司磋商，但对方一直未能给出明确答复，直至2014年12月8日双方会议协商确定解除合同等事宜。因双方意见一直未达成一致，故上诉人山东慧诚公司未交纳当期房租，这是上诉人山东慧诚公司行使同时履行抗辩的权利，一审判决交纳滞纳金，没有事实和法律依据。4、经营损失、装修损失未予认定。双方签订的租赁合同赁期为5年，合同签订后，上诉人山东慧诚公司经对方同意，对所租房屋按5年+3年的商业办公用途进行了高标准的装饰装修，使之前的简陋的学生宿舍变成了高标准的商务写字楼，为此，共花费人民币近l60万元。同时，经过上诉人山东慧诚公司3年多的招商工作，目前该写字楼已经有了较高的入住率，经营效益良好。被上诉人对上述的违约行为一直不予纠正，排挤上诉人山东慧诚公司，从而在解除合同后坐享其成，利用上诉人山东慧诚公司装修一新的写字楼和现有客户收取高额租金。一审法院罔顾被上诉人违约和解除合同后利用上诉人山东慧诚公司装修的房屋牟利事实，对上诉人山东慧诚公司的经营损失和装修损失均不予认定，不予赔偿，对上诉人山东慧诚公司明显不公，违背了法律的公平原则。二、原审判决适用法律错误。在本案中，固然上诉人山东慧诚公司存在延迟缴纳房租的违约事实，但上诉人山东慧诚公司在投入了大量的财力、人力进行装修、招商后，肯定不想轻易解除合同，让之前的投入打水漂。是因为被上诉人济南红又红公司存在上述违约事实而拒绝纠正，从而导致上诉人山东慧诚公司无法正常经营，投资失败，损失巨大。因此，造成合同解除是双方都存在过错的结果，但原审判决却只认定上诉人山东慧诚公司违约，对上诉人山东慧诚公司实属不公。根据《中华人民共和国合法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第十一条之规定，可见一审法院在认定损失承担时，明显偏袒被上诉人济南红又红公司，且明显对上诉人山东慧诚公司不公。因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中双方均存在过错，而不能仅仅将过错归结于上诉人山东慧诚公司。即使退一步讲因承租人违约导致合同解除，但出租人利用装修物的，也应在利用价值范围内予以适当补偿。一审法院认为“济南红又红公司表示不同意利用山东慧诚公司的装饰装修物，故山东慧诚公司要求济南红又红公司承担装饰装修残值，不予支持”，这一判断明显不顾被上诉人济南红又红公司实际正继续利用上诉人山东慧诚公司装修的写字楼盈利的事实。而且会导致上诉人山东慧诚公司对装修物进行拆除，致使装修房屋遭受破坏，商户停业，必然会引起上诉人山东慧诚公司与被上诉人济南红又红公司及入住商户新的纠纷，造成极坏的社会影响。综上，上诉人山东慧诚公司认为：原审判决认定事实，适用法律均存在错误，恳请二审法院在查明事实之后，依法改判或发回重审，一二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人济南红又红公司答辩称：原判决事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不当，应予驳回上诉，维持原判。
原审被告熊学军述称：其只对上诉人山东慧诚公司2014年4月1日应当交纳的房租承担保证责任，该期房租已经结清，故原审被告熊学军不应再承担保证责任。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人山东慧诚公司所提交的2014年12月19日的通知，不能证明其与被上诉人济南红又红公司就涉案合同于2014年12月15日解除达成合意，而被上诉人济南红又红公司的信仅载明将于近日收回清理房屋，并没有明确具体的收回时间。故上述证据不足以证明山东慧诚公司所主张的解除涉案合同达成合意，上诉人山东慧诚公司认为涉案合同于2014年12月15日解除不能成立。上诉人山东慧诚公司上诉认为“被上诉人济南红又红公司物业费畸高、承诺的的免费车位未能提供且变成有偿使用、不配合客户办理营业执照等违约在先，不应当支付滞纳金；其在合同解除后腾出房屋，没有给被上诉人济南红又红公司造成损失，原审法院不予采信不当。”本院认为，物业费双方合同有约定，应按合同履行。如果上诉人山东慧诚公司认为双方所约定的物业费畸高，显失公平，应当在一年的法定期间内申请撤销或者变更该合同，上诉人山东慧诚公司未依法行使该权利，应按合同履行。上诉人山东慧诚公司所主张的被上诉人济南红又红公司未能按照承诺提供无偿车位，未能配合租户办理营业执照手续等，没有合同约定，亦不能提供充分的证据予以证明，被上诉人济南红又红公司也不予认可，故本院不予采信。上诉人山东慧诚公司未能按时交纳租金的事实，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于经营损失、装修损失未予认定的问题。本案房屋租赁合同解除的原因在于上诉人山东慧诚公司未能按时交纳租金，而且被上诉人济南红又红公司表示不同意利用上诉人山东慧诚公司的装饰装修物，上诉人山东慧诚公司要求被上诉人济南红又红上诉人公司赔偿装修残值损失不符合合同约定，亦不符合法律规定，原审法院不予支持并无不当。上诉人山东慧诚公司要求被上诉人济南红又红公司赔偿经营损失，没有依据，且被上诉人济南红又红公司也不认可，故本院不予采信。综上，上诉人山东慧诚公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费10410元，由上诉人山东慧诚实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 孟繁荣
二〇一六年七月十八日
书记员 邢春艳