重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝民终11号
上诉人（原审原告）：韩文录,男，1964年10月3日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：赖思奇，国浩律师（重庆）事务所律师。
委托诉讼代理人���叶少杰，重庆安努律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴守勇。
委托诉讼代理人：胡建波，重庆春意律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王梦迪，重庆春意律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆建安建设（集团）有限公司，住所地重庆市万州区周家坝福建大街建安综合楼，统一社会信用代码91500101711609189T。
法定代表人：唐亚莉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋愉平，重庆金牧锦扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谯坤强，重庆金牧锦扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市中宝投资（集团）股份有限公司，住所地重庆市渝中区民生路7号B幢5楼，组织机构代码70947929-0。
法定代表人：夏浩籍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周文强，重庆智策律师事务所律师。
上诉人韩文录因与被上诉人吴守勇、重庆建安建设（集团）有限公司（以下简称建安建设公司）、重庆市中宝投资（集团）股份有限公司（以下简称中宝投资公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第三中级人民法院（2016）渝03民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩文录及其委托诉讼代理人赖思奇、叶少杰，被上诉人吴守勇的委托诉讼代理人胡建波、王梦迪，被上诉人建安建设公司的委托诉讼代理人蒋愉平、谯坤强，中宝投资公司的委托诉讼代理人周文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩文录上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判停止对位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道X号金山丽苑X幢X单元12套房屋的强制执行，并解除查封；2.本案一、二审诉讼费由吴守勇、建安建设公司、中宝投资公司负担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。韩文录与中宝投资公司签订了12份《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，随即按约支付完全部购房款，并于当日办理了网签。重庆市南川区不动产登记中心出具的《个人住房信息查询证明》可以证明案涉房屋于2012年10月20日办理网签的事实。2.一审法院认定事实错误。韩文录与中宝投资公司系真实合法的商品房买卖合同关系，而非一审法院认定的以房抵债关系。韩文录已经举示了《重庆市商品房买卖合同》、个人汇款凭证、客户回单、办理网签的���个人住房信息查询证明》、《商品房买卖合同登记证明》、重庆仲裁委员会做出的（2015）渝仲字第522号《裁决书》。中宝投资公司的在一审的陈述与其在（2015）渝仲字第522号仲裁案件中的陈述矛盾，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，应由中宝投资公司举示反证，否则不能推翻自认。韩文录多支付的款项系按照中宝投资公司毛算要求代缴的各项税费，合情合理合法。3.一审法院适用法律错误。韩文录的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条规定的可以排除执行的情形。韩文录与中宝投资公司已经签订了合法有效的书面买卖合同；韩文录早在重庆市第三中级人民法院查封之前就已经依据（2015）渝仲字第522号裁决书向重庆市第五中级人民法院申请了强制执行，只是因为法院的执行进度问题未将房屋交付给韩文录；韩文录已经支付了全部购房款及相应税费代缴款项；房屋未办理过户不是韩文录自身原因导致。4.一审法院适用法律错误。吴守勇的债权金额仅为200万元，却超额查封了案涉12套房屋。根据《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条，可供保全的土地、房屋等不动产整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分查封。
吴守勇答辩称，一审判决正确，应予维持：1.不存在超标的查封的事实。案涉房屋已被多轮查封，吴守勇系轮候查封，房产价值不能以干净的价值来衡量。2.韩文录与中宝投资公司不存在真实的商品房买卖合同关系。韩文录买房行为不符合交易习惯，不是基于生活需要。3.案涉房屋产权登记在中宝投资公司��下。本案应当适用《执行异议规定》第二十九条规定，韩文录不符合该条规定，不能排除执行。
建安建设公司答辩称，一审判决认定事实清楚：1.韩文录并未取得房屋的产权。2.韩文录与中宝投资公司之间是以房抵债，并非真实的商品房买卖合同关系。3.韩文录的情形不属于《执行异议规定》第二十八条规定的情形。
中宝投资公司答辩称，一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回韩文录的上诉请求。中宝投资公司在涉嫌非法集资之前对韩文录负有债务，其后与韩文录签订《商品房买卖合同》以及配合韩文录办理网签的行为是为完成以房抵债。韩文录对中宝投资公司享有的是一般债权，不享有优先权。
韩文录向一审法院起诉请求：1.立即停止对位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道X号金山丽苑X幢X单元共12套房屋的强制执行，并解除其查封扣押；2.本案诉讼费由吴守勇、建安建设公司和中宝投资公司承担。
一审法院认定事实：2012年10月20日,韩文录与中宝投资公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由韩文录向中宝投资公司购买位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道X号金山丽苑X幢X单元共计12套预售商品房，房屋总价款300万元。韩文录于2012年10月23日、2012年10月31日向中宝投资公司分别支付了购房款250万元、100万元。2015年2月10日，韩文录向重庆仲裁委员会申请仲裁。重庆仲裁委员会于2015年2月11日作出（2015）渝仲字第522号裁决书。裁决：由中宝投资公司于2015年2月25日前为韩文录所购12套预售商品房向土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同登记备案，取得登记受理单；中宝投资公司于2015年4月30日��向韩文录交付上述12套预售商品房；中宝投资公司应在交付该12套预售商品房后180日内，为韩文录申办房地产权证。2015年3月13日，重庆市第五中级人民法院在申请执行人韩文录就生效的（2015）渝仲字第522号裁决书申请执行被执行人中宝投资公司一案中，作出（2015）渝五中法仲执字第217号执行裁定书，裁定查封中宝投资公司位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道X号金山丽苑X幢X单元共计12套预售商品房。2016年1月6日，一审法院依法受理了申请执行人吴守勇与被执行人中宝投资公司民间借贷纠纷一案，作出（2016）渝03执字第6号执行裁定书，裁定冻结、划拨中宝投资公司的银行存款200万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。2016年1月6日一审法院依法受理了申请执行人建安建设公司与被执行人中宝投资公司建设工程施工合同纠纷一案，并作出（2016）渝03执字第10号执行裁定书，裁定冻结、划拨中宝投资公司的银行存款5500万元或查封、扣押、扣留、提取其相应价值的其他财产。2016年1月14日，一审法院依法向重庆市南川区国土资源和房屋管理局送达了（2016）渝03执字第10号执行裁定书和协助执行通知书。查封中宝投资公司位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道X号金山丽苑X幢65套住房和1楼、2楼、负楼商业用房及负2楼、负3楼车库，1、2、3、4、5号楼负一层和6号楼车库的所有权及相应土地使用权。同月21日，一审法院依法向重庆市南川区国土资源和房屋管理局送达（2016）渝03执字第6号执行裁定书和协助执行通知书，轮候查封前述房产。2016年8月24日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局出具了12份《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，载明：韩文录向中宝投资公司购买的位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道X号金山丽苑X幢X单元共计12套预售商品房已按《重庆市城镇房地产交易管理条例》的相关规定，在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。
一审法院认为，本案争议的焦点是韩文录诉称的停止执行重庆市南川区龙腾大道X号金山丽苑X幢X单元12套房屋的请求是否成立。韩文录为证明其为诉争房屋合法的所有权人，向一审法院提供了其与中宝投资公司签订的12份《重庆市商品房买卖合同》和转账汇款凭证。经查，双方在上述合同中所约定12套房屋的购房款每一套单价为25万元，共计300万元，而转账汇款凭证上载明的韩文录实际所支付的房屋价款为350万元，故韩文录实际所支付的购房款与合同所约定的购房款不一致。对此，韩文录在庭审中解释称，其实际所支付的房屋价款包括契税和大修基金等共计50万元，按照一般商品房交易法则所判断，12套房屋的契税和大修基金不可能高达50万元，因此，韩文录的陈述不具有真实性和合理性。中宝投资公司在庭审中辩称双方并不是真实的房屋买卖合同关系，而是中宝投资公司将自己修建的12套商品房用于与欠付韩文录的借款抵偿的事实，故一审法院认定韩文录通过转账凭证所汇出的350万元并不是基于双方商品房买卖法律关系所产生的真实的购房款。中宝投资公司抗辩认为其与韩文录签订的12份《重庆市商品房买卖合同》系以房抵债行为的意见，更具有合理性，一审法院对其该抗辩意见予以采纳。该院对韩文录主张其与中宝投资公司成立合法有效的房屋买卖合同关系的事实不予认可。虽然韩文录将上述12套商品房的买卖合同在重庆市南川区国土资源和房屋管理局备案，但根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，商品房买卖合同的登记备案并不产生所有权变更的法律后果，韩文录在人民法院进行查封之前也未办理房屋所有权登记手续，故一审法院认定韩文录并未取得诉争12套房屋的所有权，其对中宝投资公司享有的仅系合同债权。综上，因韩文录并非诉争房屋的所有权人，也不符合《执行异议规定》二十八条、二十九条规定的可排除执行的情形，其合同债权并不能排除人民法院的执行，其提出的排除执行的异议，理由不能成立，对其异议请求该院不予支持。综上，依据《执行异议规定》第二十四条、二十八条、二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回韩文录的诉讼请求。一审案件受理费100元，由韩文录负担。
本院二审期间，韩文录围绕上诉请求提交了新证据：1.个人住房信息查询证明；2.在南川区房管局查询的录像及对话文字版。拟证明韩文录系于2012年10月20日就案涉房屋办理了网签手续。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。各方对于韩文录系于2012年10月20日就案涉房屋办理了网签手续的事实均无异议，本院予以确认。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为韩文录是否有权排除人民法院对案涉12套房屋的强制执行。
根据《执行异议规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。在本案中，建安建设公司对案涉房屋享有工程价款优先受偿权，该公司申请执行时，除非法律、司法解释另有规定，人民法院对中宝投���公司的其他债权人关于排除执行异议的申请应当不予支持。《执行异议规定》第二十八条至三十条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条等即为可以对抗工程价款优先受偿权的情形。
就本案情况来看，首先，韩文录在与中宝投资公司签订《商品房买卖合同》之后，虽然办理了网签手续，但未办理受让物权预告登记，韩文录尚不是预告登记权利人，其不符合《执行异议规定》第三十条规定的情形，不能要求排除执行。其次，韩文录一次性购买了12套房屋，并非系为生活消费需要而购买房屋，其并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所规定的消费者，亦不符合《执行异议规定》第二十九条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，其不享有消费者��权期待权，不能排除建安建设公司的执行。最后，《执行异议规定》第二十八条系对无过错买受人的物权期待权所作的规定，但因韩文录至今尚未合法占有案涉房屋，不符合该条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定，其尚不享有物权期限权，亦不能排除建安建设公司的强制执行。最后，因吴守勇申请人民法院查封的案涉房屋系轮侯查封，现并无证据证明建安建设公司实现其工程价款优先受偿权后的财产价值超过了吴守勇申请查封的金额，故韩文录上诉认为吴守勇超额查封缺乏事实依据，其该项上诉理由亦不能成立。
综上所述，韩文录享有的权利不足以排除人民法院对案涉12套房屋的强制执行，其上诉理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由韩文录负担。
本判决为终审判决。
审判长 田晓梅
审判员 唐渝梅
审判员 谭振亚
二〇一七年二月二十七日
书记员 刘 丹