济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第2639号
原告田海防，男，1980年7月23日出生，汉族，济南槐荫百味园快餐店经营者，住山东省商河县。
委托代理人高林芳，山东泉舜律师事务所律师。
委托代理人徐恒，山东泉舜律师事务所律师。
被告刘洋，男，1982年7月28日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
原告田海防与被告刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理。本案依法由审判员李子萍独任审判，于2016年2月23日公开开庭进行了审理，原告田海防及委托代理人高林芳、徐恒到庭参加诉讼。被告刘洋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田海防诉称：原、被告于2013年7月22日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租坐落济南市362号院内的壹号楼一、二层房屋一套，用于饭店经营，租赁期限自2013年8月1日至2016年7月31日。合同签订后，原告一直遵守合同的相关约定。2015年5月4日，原、被告经协商提前将2015年8月1日至2016年7月31日全年房租15.5万元一次性付清。现该房屋因拆迁改造于2015年11月12日突然停水停电，导致原告经营饭店无法正常营业，并于当天停业。后原告了解到被告于2015年9月18日就已接到济南某公司给其送达的解除租赁合同的通知，原告承租的房屋亦包含在内。被告接到通知后未按照合同约定及时告知原告，以至于原告在毫无准备的情况下因所经营的饭店突然停水停电受到很大的损失。原告多次与被告协商处理，被告均不回应，被告的违约行为严重侵害原告的合法权益，且房屋面临拆迁改造，合同已无继续履行可能。诉请法院判令：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《协议书》；二、被告返还原告预交电费2000元；三、被告返还2015年9月19日至2016年7月31日房租134333.30元；四、被告支付合同违约金1.55万元；五、被告赔偿经营损失2.5万元；六、被告返还合同保证金1.5万元；七、诉讼费用由被告负担。
原告田海防在庭审中说明原起诉状中的第三项诉讼请求即要求判令被告返还2015年9月19日至2016年7月31日的剩余房屋租金134333.30元数额有误，应为132493.15元。
被告刘洋未答辩。
经审理查明，涉案房屋系被告刘洋承租他人房屋。2013年7月22日，原告田海防（乙方）与被告刘洋（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条、甲方将坐落362号院内壹号楼的一、二层房屋一套出租给乙方做饭店经营使用。双方议定本楼年租金15.3万元。第二条、租赁期限、租金及交纳方式。租赁期限：自2013年8月1日至2016年7月31日止。双方议定年租金15.3万元，租金为每年交付一次，乙方第一次交付租金的时间为2013年8月1日，每年须提前一个月交纳下一年度的全年租金。房屋租金每年递增2%。乙方应向甲方缴纳合同保证金1.5万元，此保证金待租赁合同终止时，若乙方没有违约，甲方将保证金无息全额退还乙方；乙方如有违约行为，甲方将扣除保证金不予退还。……第五条、水电费用。在房屋租赁期间，以下费用：水电费、物业管理费、停车费等相关费用，由乙方支付，如乙方未按期支付上述费用乙方应承担延期付款的违约责任。水电费按表计收，乙方同意按此标准支付，水电费以先买后用的方式支付（电费每度1.5元，水费每立方5.4元）。逾期将停供水电，后果由乙方自负。甲方水电设施及用量尽量确保乙方经营正常使用。……第七条、提前终止合同的约定。如因国家建设需要、征收、政策及商业拆迁必须终止合同时，甲方须提前通知乙方终止合同，即可解除合同，由此而造成乙方经济损失甲方不予补偿。……第九条、违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，必须向对方支付年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金或其他费用的，每逾期一日，甲方有权按未交金额的百分之五向乙方加收滞纳金。如甲方存在违约行为擅自终止本租赁合同而影响乙方的正常经营使用权，甲方应承担违约责任并赔偿因此给乙方造成的全部经济损失。合同并就转租、维修、续租等情况进行了约定。
同日，原告田海防向被告刘洋支付房屋租金，并支付租赁押金1.5万元，被告刘洋出具收款收据1份，载明“房屋租赁押金条，凭此条退，金额15000元”。被告刘洋同日将房屋交付原告田海防。
2015年5月4日，原告田海防与被告刘洋签订《协议书》1份，约定：因被告刘洋经营需要，现提前收取原告田海防2015年8月1日至2016年7月31日房屋租金；被告刘洋同意原告田海防在2015年-2016年全年租金中减免4000元，作为提前付房租的回报；本协议为双方所签订租赁合同的附加协议，视为租赁合同中的一部分。因双方约定房租每年递增2%，同日，原告田海防向被告刘洋支付租金15.5万元，其余部分被告刘洋让免，被告刘洋出具收款收据1份，载明：租金，全年结清；155000元；2015年8月1日至2106（2016）年7月31日。
2015年10月30日，原告田海防向被告刘洋支付电费计2000元。
2015年11月12日，原告田海防等人报警，济南市公安局某派出所出具的《事件单》载明：简要警情：报警人系362号院内租户，现租的房子断水断电。处警结果：报警人联系房东调解，双方有经济纠纷，去法院起诉。
在审理过程中，原告田海防搬出本案涉案房屋。
上述事实，有原告田海防提供《房屋租赁合同》、《协议书》、收款收据、《事件单》及原告田海防当庭陈述为证，经开庭审查和质证，可以采信。
本院认为，被告刘洋承租涉案房屋后，又与原告田海防于2013年7月22日签订《房屋租赁合同》，将其承租的房屋转租给原告田海防使用，双方当事人均未提供证据证实被告刘洋与他人的租赁合同及原告田海防与被告刘洋的《房屋租赁合同》违反了法律规定，故原告田海防与被告刘洋签订的《房屋租赁合同》为有效合同，双方均应按约定履行义务。原告田海防向被告刘洋交付了相应期限的租赁费用，被告刘洋将房屋交付原告田海防，双方均已按约定履行了部分义务。但由于涉案房屋被停水停电，导致原告田海防不能继续使用承租房屋，《房屋租赁合同》无法继续履行，合同目的无法实现，虽然原告田海防诉称涉案房屋停水停电并非被告刘洋所为，但根据合同相对性原则，责任应由被告刘洋承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。就本案而言，2015年12月14日原告田海防提起诉讼后至今，原告田海防无法使用涉案房屋，原告田海防无法实现合同的目的，故原告田海防要求解除《房屋租赁合同》及《协议书》合法有据，应予支持。因原告田海防于2015年12月14日提起诉讼，本案于2016年1月13日向被告刘洋送达起诉状副本及应诉手续，应视为通知对方，故双方解除《房屋租赁合同》及《协议书》的时间为2016年1月13日。
关于原告田海防要求被告刘洋返还电费2000元，根据《房屋租赁合同》的约定，原告田海防水电费以先买后用的方式支付2015年10月30日，原告田海防向被告刘洋支付电费2000元，2015年11月12日即停水停电，原告田海防诉称其前期预付的电费尚有剩余，2015年10月30日所支付的电费尚未使用，因被告刘洋未就原告田海防的该项主张提出异议，故原告田海防所述该项内容本院予以确认，其该项请求本院予以支持。
关于原告田海防要求被告刘洋返还租金132493.15元，原告田海防诉称其于2015年5月4日向被告刘洋支付2015年8月1日至2016年7月31日房租15.5万元，被告刘洋于2015年9月18日知晓涉案房屋要拆迁，但未通知原告田海防，并在2015年11月12日因停水停电未能使用房屋，故被告刘洋应返还自2015年9月19日至2016年7月31日的房租132493.15元。经审查，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告田海防自2015年11月12日因停水停电未能继续使用房屋，但此前的2015年9月19日至11月11日其仍然在正常使用房屋，故其要求被告刘洋返还该期间的房租于法无据、于事无理，不能支持；自2015年11月12日因停水停电导致其无法正常经营，故其要求返还自2015年11月12日起至2016年7月31日止的房租（经核算为111684.93元）合法有据，本院予以支持。
关于原告田海防要求被告刘洋支付违约金1.55万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《房屋租赁合同》第九条约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，必须向对方支付年度租金的10%作为违约金”的约定，故原告田海防要求被告刘洋承担违约责任合法有据，予以支持。
关于原告田海防要求被告刘洋赔偿经营损失2.5万元，原告田海防诉称其中包括员工工资1.8万元、停电造成材料损失3000元、搬迁费4000元。经审查，原告田海防对此未提供任何证据予以证实，故原告田海防该请求依据不足，不予支持。
关于原告田海防要求被告刘洋返还合同保证金1.5万元。根据《房屋租赁合同》第二条“乙方应向甲方缴纳合同保证金1.5万元，此保证金待租赁合同终止时，若乙方没有违约，甲方将保证金无息全额退还乙方；乙方如有违约行为，甲方将扣除保证金不予退还”的约定，被告刘洋未提供证据证实原告田海防有违约行为，故原告田海防该请求合法有据，予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告田海防与被告刘洋于2013年7月22日签订的《房屋租赁合同》及于2015年5月4日签订的《协议书》于2016年1月13日解除；
二、被告刘洋于本判决生效之日起十日内返还原告田海防预交电费2000元；
三、被告刘洋于本判决生效之日起十日内返还原告田海防房屋租金111684.93元；
四、被告刘洋于本判决生效之日起十日内支付原告田海防违约金15500元；
五、被告刘洋于本判决生效之日起十日内返还原告田海防合同保证金15000元；
六、驳回原告田海防的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4137元，减半收取2068.50元，原告田海防负担468.50元，被告刘洋负担1600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李子萍
二〇一六年三月一日
书记员 裴立红