山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁06民终176号
上诉人(原审原告、反诉被告)：烟台安德金属有限公司，住所地烟台经济技术开发区新时代商城。
法定代表人：董舜欣，总经理。
委托诉讼代理人：王少军，男，该公司经理。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：烟台鸿宾大酒店有限公司，住所地烟台市芝罘区青年路35号。
法定代表人：高龙亭，董事长。
委托诉讼代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘玉红，山东鼎然律师事务所律师。
上诉人烟台安德金属有限公司（以下简称安德公司）因与被上诉人烟台鸿宾大酒店有限公司（以下简称鸿宾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2015）福清民重初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安德公司委托诉讼代理人王少军，被上诉人鸿宾公司委托诉讼代理人王建文、刘玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安德公司上诉请求：1、撤销（2015）福清民重初字第1号民事判决，依法予以改判，依法支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决没有按照租房双方在2010年7月30日、2010年10月28日签订的房屋租赁合同及补充协议和临时建筑所建的实际情况以及租金的收取情况来审理案件，造成了本案判决事实不清，很多重要的证据没有质证。因此我方认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。
一、一审判决认定“……原告仅提供2005年的会议纪要及城管大队的审批表并不符合现行法律规定的临时建筑审批手续形式，故原告提出其提供的临时建筑手续为合法的主张，于法无据，本院不予支持。……因原告不能按合同约定提供合法手续，被告无法正常经营，致使合同目的无法实现，故对于反诉原告提出的解除租赁合同的主张，本院予以支持。”是错误的。1、上诉人向被上诉人提供的福山区城管部门的批准手续是合法的（详见福山区政府会议纪要、城管部门审批的临时占用城市道路（空地）申请表）。本案诉争的福山区福新商城房屋是福山区政府退路进厅工程，在永达街道路两侧，上诉人具有其房屋所有权和土地使用权。根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《山东省城镇容貌和环境卫生管理办法》的规定，在城镇道路两侧搭建临时性的建筑物、构筑物或者其他设施属于城市管理部门审批范围，不属于规划部门审批范围。为此，福山区政府专门召开了由税务局、工商局、区城管大队、卫生局、高新区管委等部门参加的专题会议研究，该会议纪要明确记载由区城市管理大队办理有关临时建筑批准手续（详见会议纪要），福山区网上公布的《在街道两侧和公共场所临时堆放物料，搭建非永久性建筑物、构筑物或者其他设施批准》明白纸，受理单位是福山区住房和建设管理局，办理机构就是城管大队，且有法律法规依据，即国务院《城市市容和环境卫生管理条例》第十四条，《山东省城镇容貌和环境卫生管理办法》第十八条，且该规定目前正在施行，没有废止。在规划部门下达了《责令停止违法行为通知书》后，上诉人向规划部门提供了福山区政府会议纪要和福山区城管大队的批准手续即临时占用城市道路(空地〉申请表后，规划部门予以认可，所以上述通知书并没有实际执行，也没有进行处罚，也没有责令上诉人重新补办手续。被上诉人认可在收到《责令停止违法行为通知书》时已建成1500平方米网点房，即在合同约定时间内建成，使用，受益，没有给被上诉人造成任何损失，被上诉人也提供不出其损失的证据。《山东省城镇容貌和环境卫生管理办法》自1995年实施以来，经过多次改动，到2016年仍在施行，其中第十八条“在城镇道路两侧搭建临时性的建筑物、构筑物或者其他设施属于城市管理部门审批范围”从未改动过，一审法院仅凭借《中华人民共和国城乡规划法》2008年1月1日起正式实施就认定我方提供的城管批准手续于法无据，不予支持是明显错误的。我们单位是听政府的，对方如果认为政府不对，请提出相应的法律文件和证据，在法庭上予以质证。2、在上诉人多次书面和口头请求下，一审法官曾到规划部门调查落实福山区政府会议纪要和城管部门的审批手续是否违法，规划部门并没有认为该两份文件违法，也没有给法院出具书面意见，一审为了偏袒被上诉人，错误的适用《中华人民共和国城乡规划法》，对上诉人己向被上诉人提供了合法手续的主张不予支持，且支持了被上诉人的反诉请求，完全是错误的。
二、一审判决认定“……每年的租金亦包含增加建筑物的预期收益。……现因原告不能提供合法手续，导致被告未能按约定完成增加计划，不能正常使用、收益，合同租金理应予以适当降低，结合本案实际情况租金标准减少以30%为宜，……将年租金确定为108344元”完全是错误的。1、合同约定每年的租金不包含临时建筑。双方签订的房屋租赁合同第一条明确记载了租赁房屋的基本情况，即楼内面积2300平米，院内经营面积1000平米。没有包含临时建筑的内容。临时建筑只是上诉人同意被上诉人对其经营环境进行改善，且改善费用由被上诉人承担。被上诉人是否增建是被上诉人的意愿，因在被上诉人租赁前，院内上诉人己建有网点大棚可供使用，是被上诉人将大棚拆除，要求重新建设，上诉人才同意。如果每年的租金包含增加建筑物的预期收益，那么增加建筑物的费用合同是不是应当约定由上诉人承担？！一审判决在法庭未进行任何质证的情况下，计算出租总面积为4950平米，实际使用面积3850平米，并且还有预期收益等字眼，使我方感到莫名其妙，严重脱离事实证据，损害上诉人的合法权益。2、因上诉人向被上诉人提供的是合法手续，且有相关法律法规为依据，规划部门也没有认定城管部门的审批手续和福山区政府的会议纪要是违法的，一审根据什么认定因上诉人不能提供合法手续，导致被上诉人未能按约定完成增加计划，不能正常使用、收益，合同租金理应予以适当降低，结合本案实际情况租金标准减少以30%为宜，……将年租金确定为108344元?一审判决为了偏袒被上诉人，在没有证据的情况下故意歪曲事实，错误的降低合同约定的租金，完全与法相悖。3、一审判决认定“原告主张被告未按合同支付租金，要求被告按本合同约定支付违约金99500元，因原告违约在先，其要求被告支付违约金的请求，本院不予支持”是错误的。(1)如前所述，双方签订合同后，上诉人根据合同的约定和被上诉人的要求，向被上诉人提供了福山区政府会议纪要和福山区城管大队批准的临时占用城市道路（空地）申请表等合法手续，不存在违约在先行为。因福新商城是福山区政府退路进厅工程，在永达街道路两侧，根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《山东省城镇容貌和环境卫生管理办法》的规定，在道路两侧搭建临时性的建筑物、构筑物或者其他设施属于城市管理部门审批范围，不需要规划部门的审批手续。况且增建建筑物被上诉人至今仍在使用。(2)双方签订合同后，上诉人按照合同的约定将租赁物交付被上诉人使用至今，但是被上诉人至今没有向上诉人支付租金，严重违反合同的约定，应按照合同的约定向上诉人支付违约金，可是，一审判决颠倒事实，以上诉人未向被上诉人提供规划部门的相关手续为由，认定上诉人违约在先，对上诉人要求被上诉人支付违约金的请求不予支持，完全是错误的。
三、一审判决认定“……本案合同解除后，租赁物应返还原告。对于增建建筑物投资损失，……反诉被告应赔偿反诉原告的投资损失数额为773390元。……。”也就是说本诉的被告（被上诉人）租赁原告的房屋使用了六年多的时间，原告（上诉人）不但拿不回一分钱，还要倒赔被告的钱，显失公平。1、本案是被上诉人要求解除合同，根据合同的约定增建建筑物的费用由被上诉人承担，在合同到期归上诉人。在被上诉人要求解除合同的情况下，且被上诉人不支付租金，属于严重违约；上诉人要求继续履行合同，不同意接受该建筑物，否则应恢复原状。根据法律的规定法院应支持上诉人的主张，况且该建筑物被上诉人也使用多年，至今仍在使用，一审判决也认定被上诉人实际使用、收益。可是一审完全违背法律的规定和合同的约定，判决上诉人赔偿被上诉人投资损失773390元，完全是错误的。2、本案房屋租赁合同及补充协议并约定我方在被上诉人租期满18年以后接受被上诉人构建的临时建筑，被上诉人占有使用了6年，并且有很好的租金收益，突然叫我方接收此建筑物，我方是没有理由接收的，应按合同执行。此建筑物有严重的建筑问题，楼板水泥板几乎变成了沙，到处是裂缝，下雨漏水，此建筑物关系到人民生产安全问题，因此我单位是绝对不能接受的，我们提请法庭到现场勘探。3、关于对增建建筑物的审计问题。一是被上诉人在原一审审理期间，就明确表示不申请鉴定。发回重审后，每次开庭被上诉人均表示不申请对该建筑物进行鉴定，应视为对其权利的放弃。通过一审卷宗材料显示，法院曾委托其他鉴定机构进行过鉴定，其他鉴定机构均表示不能鉴定。可是一审配合被上诉人于2016年4月29日（重审第四次开庭）专门为被上诉人是否申请鉴定进行开庭，被上诉人在此次开庭才表示同意申请鉴定。一审在被上诉人多次表示不申请鉴定、放弃权利的情况下，又配合被上诉人提起鉴定程序，并再次委托烟台永大工程咨询有限公司对增建建筑物进行了工程造价审计，完全违反法律的规定；二是该审计报告依据的单一证据没有经过庭审质证，违法审计；三是其他鉴定机构不能审计，唯独永大公司能高价鉴定。该建筑声称有建筑图纸，但是被上诉人故意不向法庭提供。在没有建筑图纸的情况下，也没有其他有效证据相印证，永大公司的审计报告应属无效；四是该建筑物属于危险建筑，不能进行评估审计，上诉人在开庭中和书面向一审法院反映过该问题，一审不予听取，随意确定评估。总之该审计报告属于违法审计，不能作为定案的依据。
四、一审严重超审限。上诉人自2012年9月向福山区法院起诉，至今己达4年之久，虽然经过二审发回重审，重审也达二年之久，期间被上诉人反诉的两大理由一是消防查封，法庭已查清是对方改变房屋用途，用易燃物品装修造成的。二是规划局拆除，法庭也已查清根本没有拆除证据，但是由于频繁更换主审法官达六人之多，上诉人催办多次，总是久拖不决，导致被上诉人一直在使用租赁房屋，但是至今没有向上诉人支付租金，扩大了上诉人的经济损失。由于超审限审理，不仅给上诉人造成损失，还直接导致了本案的错误判决。
五、一审判决适用法律错误。因一审判决认定事实错误，所以适用法律也是错误的。
鸿宾公司辩称，一、上诉人未提供合法建设手续，不但导致被上诉人无法实现合同目的还给被上诉人造成了超过房租的巨大损失，故被上诉人不应支付房租且上诉人应承担被上诉人的损失。1、依据合同约定：上诉人应向被上诉人提供改建增建工程的合法手续，上诉人提供的福山区政府会议纪要和福山区城管大队批准的临时占用城市道路（空地）申请表两份材料被福山区规划局认定为不合法，规划局下发的《责令停止违法行为通知书》已经发生法律效力，根本违约客观存在。2、上诉人认为根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《山东省城镇容貌和环境卫生管理办法》，本案的临时建筑应属于城市管理部门审批范围，不需要规划部门的审批手续是不成立的。（1）上述规章主要管理在街道两侧和公共场地临时堆放物料，搭建非永久性建筑物、构筑物或者其他设施的，本案临时建筑投建在承租院内，显然不是在街道两侧和公共场地，不属于上述规章规定的范围；（2）根据《山东省城镇容貌和环境卫生管理办法》第五条第三款：城乡规划、城管执法、公安、民政、工商行政管理、价格、卫生、交通、环境保护等部门按照各自职责，做好与城镇容貌和环境卫生有关的管理工作的规定看，城乡规划部门也具有相应的管理责任；（3）根据合同约定被上诉人应当在原二层建筑上加盖一层，即需要加盖1150平方米，但上诉人一直没有提供建设手续，加盖工程至今没有开工。（4）根据城乡规划法的规定，城市规划区内进行临时建设，应当经城市人民政府城乡规划主管部门批准。本案涉案临时建筑位于城市规划区内，应属于城乡规划法的规定范围。福山区规划局下发《责令停止违法行为通知书》后，被上诉人向上诉人发出了催告履行合同通知书，要求上诉人提供合法手续并妥善解决问题，而上诉人一直未能提供合法手续，导致工程改建增建成为不可能，不但合同约定的经营目的无法实现，且给被上诉人造成巨大损失，由于行政机关的阻止施工，拆除了部分工程，经营环境恶劣，大部分房屋无法对外出租，每年的经营损失都超出了收取的房租，该状况一直持续至今。二、合同约定的租金包括增建改建部分，因增建改建部分未能完成，房屋起租的条件尚未成就和不完善，上诉人要求支付房租和承担违约责任的主张不应得到支持。2010年7月30日双方签订了房屋租赁合同，同年10月28日签订了补充协议。租赁合同第四条约定：二楼顶加一层临时建筑，院内加盖经营临时网点房，全部线路管道改造。改善房屋的费用由乙方（被上诉人）承担。甲方（上诉人）必须保证乙方上述工程不受任何限制。补充协议约定：在商城院内东侧与东墙根接壤处，由南北120米左右加盖1500平方米临时建筑以达扩建商城之需。甲方提供相关部门合法手续。该建筑完工后，由乙方管理使用和收益，合同到期后归甲方。合同签订后被上诉人根据上诉人提供的建设手续，在商城院内东侧建设了共计1500多平方米的两层建筑，由于建设手续不合法，第二层部分工程已被拆除。根据合同约定被上诉人应在原建筑上加盖一层，即需要加盖1150平方米，因上诉人没有提供手续，加盖工程未开工。根据合同及补充协议可以看出，被上诉人承租的房屋即包括原有的2300平方米，还包括增建2650平方米（原有房屋加盖一层1150平方米，院内建设1500平方米）。增建部分是合同成立的条件，如果没有增建部分被上诉人也不会签订这个合同。而增建改建工程因上诉人原因被行政机关勒令停工和拆除，至今未能完工。被上诉人支付租金的前提条件尚未成就，不应向上诉人支付租金，更没有违约，且合同约定的违约金过高。三、上诉人上诉状中称：发回重审后，每次开庭被上诉人均表示不申请对该建筑物进行鉴定的说法与事实不符。重审一审中，被上诉人认为已提交了建设工程施工合同、建筑工程预算、收据、工程结算书等证据能够证明增建改建工程的造价，上诉人不认可这些证据应提供反证，举证责任应在于上诉人，如果法院认为举证责任在于被上诉人，被上诉人完全同意申请鉴定。一审法院最终认为举证责任在被上诉人，所以被上诉人提出了鉴定申请，完全符合法律规定。四、上诉人上诉状中称：再次委托烟台永大工程咨询有限公司对增建建筑物进行工程造价审计与事实不符，本案系第一次委托永大工程咨询有限公司作出工程造价咨询报告，不存在再次委托其进行工程造价审计的情况。五、上诉人认为没有建筑图纸且其他鉴定机构不能评估就认定评估报告应属无效的观点是没有法律依据的，本案中永大公司根据建筑物的现状并结合被上诉人提交的证据对建筑物作出的工程造价咨询报告是符合法律规定的。另上诉人认为该建筑物属于危险建筑也是完全没有依据的。综上，请求驳回上诉人的诉讼请求，依法支持被上诉人的反诉请求。
安德公司向一审法院起诉请求：一、鸿宾公司支付安德公司租金1194000元，违约金99500元，共计1293500元（房租自2010年10月1日起计算至2016年9月30日，自2016年10月1日起按年租金199000元继续计算）；二、本案的诉讼费用由鸿宾公司承担。
鸿宾公司向一审法院提出反诉请求：一、判令解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，安德公司赔偿鸿宾公司损失130万元（最终损失以结算价格为准）。二、本案全部诉讼费用由安德公司负担。
一审法院认定事实：2010年7月30日，安德公司、鸿宾公司签订了《房屋租赁合同》，2010年9月30日双方对合同进行了变更，2010年10月28日，双方又签订了《补充协议》，变更后《房屋租赁合同》及《补充协议》约定：安德公司将坐落于烟台市福山区的福新商城房屋出租给鸿宾公司，房屋租赁期限18年，租金标准每年199000元，每年7月10日以前交付本年的租金。安德公司同意鸿宾公司在原建筑物二楼顶加盖一层临时建筑，并在商城院内增建1500平米临时建筑，由安德公司提供增建工程的合法手续，由鸿宾公司设计、施工并承担全部费用，增建建筑由鸿宾公司管理、使用和收益，合同到期后归安德公司。合同还约定了房屋用途、违约责任等条款。合同签订后，鸿宾公司向安德公司支付了五万元的押金。
安德公司将租赁物于2010年8月底前后交付给鸿宾公司，鸿宾公司对租赁物实施了增建。2010年11月27日，烟台市规划局出具《责令停止违法行为通知书》，要求停止违法行为，未经规划主管部门批准，不得擅自进行建设。2012年11月8日，烟台市公安消防支队福山区大队对该商城院内东侧二层采用泡沫夹芯板搭建的临时公寓实施了临时查封。
2011年1月11日，鸿宾公司向安德公司邮寄催告履行合同通知书，要求安德公司提供相关部门合法手续。安德公司在签订合同时，向鸿宾公司提供了2005年福山区政府的会议纪要和福山区城管大队批准的临时占用城市道路（空地）申请表作为合同附件，除此之外，安德公司经鸿宾公司催告没有向其提供其他的建设工程审批手续。
现该商城院内留有增建建筑物约1500平米，该建筑物于2016年9月27日经烟台永大工程咨询有限公司咨询，工程造价为859321.69元，在原建筑物上未能按原合同约定加盖一层临时建筑。
一审法院依据房屋租赁合同、补充协议、会议纪要、临时占用城市道路（空地）申请表、竣工验收备案表、查档材料、烟规停字（2010）第20054号责令停止违法行为通知书、催告履行合同通知书、烟公福消封字【2012】第223号临时查封通知书、押金收据、烟永工程咨字【2016】6号工程造价咨询报告、预拌砼（混凝土）运输单、收款收据、调查笔录以及双方当事人的陈述笔录等认定上述事实。
一审法院认为,（一）本案租赁标的物位于城市规划区内。双方签订租赁合同时，《中华人民共和国城乡规划法》已于2008年1月1日起正式实施，根据该法规定城市规划区内进行临时建设的，应当经城市人民政府城乡规划主管部门批准。本案鸿宾公司投建承租院内临时建筑后，规划部门下达了《责令停止违法行为通知书》，后安德公司未对加盖临时建筑所需的相关手续进行补充完善，仅提供2005年的会议纪要及城管大队的审批表并不符合现行法律规定的临时建筑审批手续形式，故安德公司提出其提供的临时建筑手续为合法的主张，于法无据，不予支持。双方在合同中约定租赁房屋用途为工商农贸市场经营及网点租赁，因安德公司不能按合同约定提供合法手续，鸿宾公司无法正常经营，致使合同目的无法实现，故对于鸿宾公司提出的解除租赁合同的主张，予以支持。
（二）从本案《房屋租赁合同》及《补充协议》的签订情况来看，双方约定增建部分由鸿宾公司投资、建设，成本由鸿宾公司承担，建筑完工后由鸿宾公司管理、使用、收益，合同到期后归安德公司所有，可见每年的租金亦包含增建建筑物的预期收益。租赁物原有建筑面积2300平米，门脸房50平米，双方原计划加盖一层1150平米及增建1500平米，则租赁合同及补充协议约定原计租总面积为：原建筑物2300平米+门脸房50平米+加盖一层1150平米+增建1500平米=4950平米，租赁物现可使用面积为：原建筑物2300平米+门脸房50平米+增建1500平米=3850平米，现因安德公司不能提供合法手续，导致鸿宾公司未能按约定完成增建计划，不能正常使用、收益，合同租金理应予以适当降低，结合本案实际情况租金标准减少以30%为宜，故根据本案合同约定、履行等实际情况及公平合理原则，将年租金标准确定为108344元（1199××××38504950×70%=108344）。
鸿宾公司主张租赁物起租日应自2011年10月1日起算，且增建建筑物不应计算房租，因合同约定租赁期限自2010年10月1日起始，且安德公司已经于2010年10月1日之前将租赁物交付给鸿宾公司，为鸿宾公司预留了建设时间，增建建筑物也进行了实际使用、收益，故对于鸿宾公司提出的主张不予支持，租金应从2010年10月1日起计算。安德公司主张鸿宾公司未按合同支付租金，要求鸿宾公司按合同约定支付违约金99500元，因安德公司违约在先，其要求鸿宾公司支付违约金的请求，不予支持。
（三）合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，租赁物应返还安德公司，对于增建建筑物投资损失，根据合同履行中双方的过错程度，因安德公司未提供合法手续存有主要过错，而鸿宾公司未尽到合理审查义务亦有一定过错，故认定安德公司、鸿宾公司的过错比例为9:1，安德公司应赔偿鸿宾公司的投资损失数额为773390元（增建建筑物造价费用859321.69×90%=773390）。
鸿宾公司主张增建建筑物根据规划局的要求被部分拆除，安德公司不予认可，鸿宾公司也没有提交证据予以证明，不予支持。安德公司主张若解除合同，鸿宾公司应将租赁物恢复原状，因鸿宾公司增建经安德公司同意且解除合同的主要过错在于安德公司，对此主张不予支持。安德公司主张增建建筑物咨询没有依据建筑图纸，工程量及价格也没有依据，一审法院认为造价咨询机构实施了现场勘验、咨询调查，按照《烟台工程建设标准造价管理》2010年的参考价格，以现场实物测量的咨询方法进行工程造价咨询，主体工程混凝土强度等级参考预拌砼运输单进行计算，该单据与其他证据可以相互印证，故该报告可以作为本案定案依据。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条之规定，一审法院于2016年11月28日判决：一、解除烟台安德金属有限公司与烟台鸿宾大酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、烟台鸿宾大酒店有限公司于本判决生效后十日内将租赁物及增建建筑物交付给烟台安德金属有限公司；三、烟台鸿宾大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付烟台安德金属有限公司2010年10月1日至2016年9月30日期间的租金650064元。烟台鸿宾大酒店有限公司继续支付2016年10月1日至租赁物实际交付之日期间的租金，租金按每年108344元计算；四、烟台安德金属有限公司于本判决生效后十日内赔偿烟台鸿宾大酒店有限公司增建建筑物投资损失773390元、工程审计费18000元；五、驳回烟台安德金属有限公司的其他诉讼请求；六、驳回烟台鸿宾大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16442元,由烟台安德金属有限公司负担8179元，由烟台鸿宾大酒店有限公司负担8263元；反诉案件受理费8250元，由烟台鸿宾大酒店有限公司负担3342元，由烟台安德金属有限公司负担4908元。
二审中，当事人没有提交新证据。安德公司主张其向鸿宾公司所提供的建设施工手续合法，规划主管部门亦认可该施工手续的合法性，但未提供证据佐证。
本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，安德公司与鸿宾公司双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行各自合同义务。合同履行过程中，因安德公司提供的建设施工手续不合法，导致鸿宾公司按照双方合同约定增建临时建筑时，被政府规划主管部门以未经批准为由责令停止违法建设行为，而安德公司亦未能将其应当向鸿宾公司提供增建工程手续补充完善并符合相关法规要求，从而造成鸿宾公司不能按约正常经营，无法实现预期的合同目的。一审判决认定安德公司违约在先，致鸿宾公司合同目的无法实现，据此判决解除双方租赁合同并无不当；根据双方合同约定，年租金199000元对应的租赁范围应为包括原有建筑、门脸房、加盖一层及增建建筑面积全部在内，因安德公司未能提供合法建设手续，导致鸿宾公司未能完成增建，不能正常使用、收益，故一审判决根据双方合同约定、履行等实际情况，按照公平合理原则，对年租金标准予以调整，并无不当；关于鸿宾公司诉请损失赔偿，因安德公司提供的建设手续不合法，双方合同无法履行并解除，而造成合同无法履行的主要过错在安德公司，但是鸿宾公司在未对安德公司提交的建设施工手续是否合法进行严格审查的情况下即增建建筑物，对其所造成的损失，鸿宾公司本身应承担次要责任。综合本案双方当事人的过错程度，一审法院对鸿宾公司的损失按照比例判决承担的原则正确，但承担比例不妥。根据本案鸿宾公司已经占有使用增建建筑物时间长达数年的实际情况，兼顾公平合理原则，本院酌定安德公司承担鸿宾公司70%损失，鸿宾公司自担30%。安德公司的其他上诉理由均无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持烟台市福山区人民法院（2015）福清民重初字第1号民事判决第一、二、三、五、六项；
二、变更烟台市福山区人民法院（2015）福清民重初字第1号民事判决第四项为：烟台安德金属有限公司于本判决生效后十日内赔偿烟台鸿宾大酒店有限公司增建建筑物投资损失601525元、工程审计费14000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16442元,由烟台安德金属有限公司负担8179元，由烟台鸿宾大酒店有限公司负担8263元；反诉案件受理费8250元，由烟台鸿宾大酒店有限公司负担3960元，由烟台安德金属有限公司负担4290元。二审案件受理费14036元，由烟台安德金属有限公司负担9825元，由烟台鸿宾大酒店有限公司负担4211元。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 吴继辉
审判员 陈晓彦
二〇一七年三月六日
本
书记员 林重霄