浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）绍民初字第1770号
原告：叶海勇。
原告：吴海华。
上述两原告共同委托代理人：严业周。
上述两原告共同委托代理人：朱洪鹤。
被告：绍兴县金迪房地产开发有限公司。
法定代表人：顾洁萍。
委托代理人：包巨峰。
委托代理人：陈柳裕。
原告叶海勇、吴海华诉被告绍兴县金迪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年6月17日立案受理。依法由审判员叶新祥适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告叶海勇、吴海华及其委托代理人严业周，被告的委托代理人包巨峰到庭参加诉讼。经本院院长批准，延长审理期限6个月。本案现已审理终结。
原告叶海勇、吴海华诉称，2008年9月19日，原被告订立商品房买卖合同。合同约定，被告将其开发的位于绍兴县柯桥锦麟天地购物中心A区224号商铺（面积45.47平方米）以1，307，512元的价格出卖给原告，被告应在2008年9月30日前交付房屋，买受人在交付使用后在270天内可以取得房地产权属证书等。合同第十五条关于产权登记约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条2项处理：1．原告退房……；2．原告不退房，被告按已付房价款的0.05%向原告支付违约金；3．无。合同第十六条，退房处理，凡符合《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理。原告已按约付清全部房款，但是由于被告自身原因，至今未能将办理房地产权属登记所需的资料报有关部门备案，导致原告至今未能取得房地产权属证书。同时原告发现被告所交付的房屋不符合约定和法定的交房条件，且被告在未通知原告同意的情况下，擅自进行了规划和设计变更，原告认为，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，根据合同约定，特向人民法院起诉。请求：1.判令解除原被告之间的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告购房款1，307，512元，利息271，611.97元（暂算至2010年6月9日，利息要求计算至被告实际履行完毕之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告绍兴县金迪房地产开发有限公司辩称：第一，商品房买卖合同第十五条及补充协议第三条均未涉及对合同解除条件的设定，均未规定因被告方的原因导致“原告方不能办理房地产权属证书”时，原告可以主张解除合同。第二，本案不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，因为本案所涉商铺非生活消费品，同时原告起诉时已超过法定期限一年规定的时限，解除权消灭。第三，讼争商品房已能办理权属证书。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年9月19日，原被告订立商品房买卖合同。合同约定，被告将其开发的位于绍兴县柯桥锦麟天地购物中心A区224号商铺（面积45.47平方米）以1，307，512元的价格出卖给原告，被告应在2008年9月30日前交付房屋等。合同第十五条关于产权登记约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1．原告退房……；2．原告不退房，被告按已付房价款的0.05%向原告支付违约金；3．无。合同第十六条，退房处理，凡符合《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理。当日，原被告还订立一份补充协议书为合同附件，其中第三条约定，被告在商品房交付使用后120日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，原告在商品房交付使用后270日内可以取得房地产权属证书，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，而原告又不退房的，被告按已付房款的0.02%向原告支付违约金。同年9月30日，原被告又订立一份商品房买卖补充协议，将面积及价格予以调整，面积为45.04平方米，总价款为1，295，148元。原告已按约付清全部房款。2007年12月26日，原告与绍兴县金麟天地物业服务有限公司订立租赁协议，原告将该商铺出租给绍兴县金麟天地物业服务有限公司，为期3年，原告已收取三年租赁费合计46，147.50元。2010年12月30日，被告在报纸上登载通告并又通过申通快递将上述内容寄发给了原告，通知原告可以办理房地产权属登记。
证明上述事实的证据有：商品房买卖合同，补充协议书，租赁合同，收款收据，解除通知信函，报纸广告及当事人在诉讼中的陈述等。
本院认为，依法成立的合同，应当受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己各自的义务。本案原、被告双方签订的房屋买卖合同，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效。按照约定，原告可以在交房后270日内取得房地产权属证书，但由于被告的原因，原告未能在合同约定的时限内取得房地产权属证书，被告显属违约。对于违约责任，原告以以下主要理由要求解除合同，对此，被告进行抗辩，不认同原告主张解除合同的事实与理由。本案原、被告双方签订的房屋买卖合同是否可以解除系本案当事人之间争议的焦点问题，对上述争议焦点经法院开庭审理及当事人的举证、质证，法院认定如下：
1、原告主张被告逾期交房，按照约定被告应于2008年9月30日前将验收合格的房屋交付给原告，但至今被告房屋仍因未经竣工验收而未达到交房条件，按照合同第九条第1款第2项，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。被告认为2007年12月26日，原告与绍兴县金麟天地物业服务有限公司订立租赁协议，原告将该商铺出租给绍兴县金麟天地物业服务有限公司，为期3年（原告已经收取2008年9月30日至2011年8月31日租金合计46，147.50元），该行为能证明原告对房屋进行使用收益，从而证明原告应已实际取得房屋。
法院认为原告主张与其诉称时的陈述“被告于约定交房的最后时限并在未出示任何验收合格证明文件情况下匆忙交房”不相吻合，退一步讲，虽然双方对2008年9月30日是否已经交付房屋存在争议，但对于上述当事人争议的问题，法院在本案中可搁置不论，因为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。现即使原告主张的事实视为成立，原告行使解除权的期限也已经超过上述规定期限，故该解除权已经消灭。
2、原告是否能以至今房屋仍因未经竣工验收而未达到交房条件为由要求解除合同。客观地讲原告在诉讼时，因被告方与施工单位存在纠纷导致上述情形属实，但在本案诉讼中，2010年12月30日，被告在报纸上登载广告，通知各业主可以办理房地产权属登记。也即意味讼争房屋已经达到交房条件，现原告的上述理由已消失，原告再以此为由请求解除合同，法院难以支持。
3、原告主张被告未能办理权属证书且超过法定期限，原告有权解除合同。被告辩称，在诉讼中原告主张的上述情形消失，原告不能再以此为由要求解除合同。
对此争议焦点，法院审查后认为虽然根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。同时根据当事人间的约定，2008年9月30日，被告将商品房交付给原告，原告在商品房交付使用后270日可以取得房地产权属证。被告在客观上确实未能按照上述约定履行约定的义务。但在本案诉讼中，2010年12月30日，被告在报纸上登载广告，通知各业主可以办理房地产权属登记。同时被告又通过申通快递将上述内容寄发给了原告，原告应当已经知晓，现原告主张的上述理由已消失，原告再以此为由请求解除合同，法院难以支持。
4、原告认为被告未能办理权属证书，原告无法对房屋进行转让，导致原告合同目的落空，以此为由要求解除合同。对此，被告提出异议，认为原告主张与事实不符。法院审查后认为，原告主张原、被告签订该合同的目的是为了转让，未能提供相关证据，法院不能予以采信，同时原告该说法也与2007年12月26日原告与绍兴县金麟天地物业服务有限公司订立租赁协议，原告将该商铺出租给绍兴县金麟天地物业服务有限公司，为期3年（原告已经收取3年租金）之行为不相吻合，且原告也无证据证明现合同目的落空的事实。同时讼争房产现已可办理房地产权属登记，登记完毕后，原告完全有条件对房屋进行转让，以此为由，原告要求解除合同，缺乏事实与理由，法院不能予以支持。
5、原告以被告变更了规划与设计（原告诉称：讼争商铺对面本应商铺现更改为通道）且未于约定期限前通知原告为由，依照合同约定有权解除合同。对原告主张的上述事实，被告提出异议，认为原告主张不属实，讼争商铺对面目前现状仍为商铺，故原告不能据此解除合同。法院审查后认为，虽然合同第十条规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）该小区规划设计变更等。但现原告主张的规划与设计变更内容为原告购买的商铺的对面本为商铺，现却变为通道。上述内容不属于合同约定的导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的情形。同时原告主张的事实，被告提出异议，按照被告提供的现场照片，讼争商铺对面非通道，故原告以此为由要求解除合同，缺乏事实与法律依据，法院难以支持。
6、原告主张合同第十五条关于产权登记约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条2项处理：1．原告退房……；2．原告不退房，被告按已付房价款的0.05%向原告支付违约金；3．无。该约定违反《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条应为无效。原告认为本案应适用合同第十六条之规定即凡符合《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》进行处理。故本案讼争房产应当按照上述规定作退房处理，原告有权解除合同。被告辩称本案不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，因为本案所涉商铺非生活消费品。法院审查后认为，此争议焦点不是合同第十五条或是第十六条的法律效力问题，而是本案是否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》及《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。而本案所涉标的物为商铺，原告购买商铺并非为生活消费需要，因此，本案不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》及《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》的相关规定。故原告理由不成立，原告以此为由要求解除合同，法院难以支持。综上，原告以上述理由要求解除合同，缺乏事实与法律依据，本院不能予以支持。同时原告在解除合同的基础上请求返还购房款及利息相应地也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告叶海勇、吴海华的诉讼请求。
案件受理费19，012元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 叶新祥
人民陪审员 马学凯
人民陪审员 吴加茂
二〇一一年五月十五日
书 记 员 胡华江
核对稿