安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终3865号
上诉人（原审原告）：合肥晨欣华美达酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区肥西路汇金大厦1401室，统一社会信用代码91340100586108501P。
法定代表人：李正武，总经理。
委托诉讼代理人：徐东晖，安徽徽天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张颜，安徽徽天律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李正武，男，1974年10月31日出生，汉族，住合肥市。
委托诉讼代理人：徐东晖，安徽徽天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张颜，安徽徽天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汪世俊，男，1975年4月28日出生，汉族，住合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：齐文虎，安徽正申律师事务所律师。
原审第三人：安徽省银成物业有限责任公司，住安徽省合肥市蜀山区凤凰城家家景园二期商住楼138/238；139/239室，统一社会信用代码91340100705040918P。
法定代表人：胡英华，总经理。
上诉人合肥晨欣华美达酒店管理有限公司（以下简称晨欣公司）、李正武因与被上诉人汪世俊、原审第三人安徽省银成物业有限责任公司（以下简称银成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初6585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
晨欣公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判双方签订的《晨欣华美达广场》因成就约定的解除条件而解除，汪世俊立即支付晨欣公司、李正武违约金158014.5元，汪世俊立即支付租金409827.56元及逾期支付违约金22587.56元，本案一、二审诉讼费用由汪世俊承担。事实和理由：1、汪世俊在合同履行过程中有多处违约，将承租房屋交给第三人使用、收益，不按期支付房租，不按期缴纳物业费等。合同约定承租人不得以任何形式将房屋交给第三人使用、经营，否则出租人有权解除合同。晨欣公司、李正武据此诉讼解除合同，所以本案合同解除应为晨欣公司、李正武行使解除权的结果。汪世俊是自然人，租赁房屋的实际使用人也不是雅辰咖啡而是雅尼咖啡，无论汪世俊是否为雅辰咖啡的实际经营者，其均为将房屋交给第三人使用经营，构成根本违约。合同约定空调风管到三楼，即双方签订合同时中央空调是不能使用的，这是双方签订合同依据的客观条件。中央空调安装完毕后，因汪世俊拖欠物业费及不往其电卡中充钱而不能使用。2、晨欣公司、李正武一审中主张的违约金源于合同的明确约定，有事实依据和法律依据，应当支持。3、晨欣公司、李正武一审主张的房租是合同有效期间内的房租，且只计算至2016年8月1日，有事实和法律依据，应当支持。
汪世俊辩称，一、关于汪世俊有没有非法转租案涉房屋的事实，晨欣公司主张汪世俊未取得其同意的情况下，将涉案房屋整层交由雅辰公司占有使用违反了规定，显然是对事实和法律的误认误解。2015年4月11日，汪世俊与晨欣公司依法签订《晨欣华美达广场房屋租赁合同》，汪世俊依法承租案涉房屋，汪世俊作为自然人承租涉案房屋经营茶楼咖啡，按照现行法律法规，必须依法成立经营主体并办理工商登记和税务登记。2015年6月15日，以汪世俊及其妻子沈慧珠合资注册安徽雅尼文化发展有限责任公司，以其公司名义全资成立了合肥市雅辰咖啡会所有限公司（以下简称雅辰公司），并且以雅辰公司的名义占有、使用涉案房屋，经营咖啡、简餐等业务，对此汪世俊没有过错，也没有晨欣公司、李正武主张的非法转租的事实。李正武出具了房款发票和完税证明，足以证明李正武作为业主是同意雅辰公司在涉案房屋以雅辰公司的名义经营相关业务，晨欣公司、李正武在6个月内也没有根据相关法律规定提出异议。以上事实可以清楚反映，本案汪世俊没有非法转租涉案房屋。晨欣公司、李正武据此主张解除合同并赔偿其违约金的诉请没有事实和法律依据。二、晨欣公司、李正武主张汪世俊支付租金及逾期支付违约没有合同约定。房屋租赁合同及其附件1补充协议、2015年6月15日补充协议及2015年11月5日的回复函等证据清楚的证明涉案房屋免租期从2015年6月8日延长至2015年10月22日，后来因为中央空调晨欣公司没有按照租金合同约定及时安装到位，咖啡会所不能正常经营，汪世俊又给晨欣公司发函，晨欣公司回函同意免租期延长至中央空调正常使用之日。一审法院调查笔录也可以反映2016年10月14日咖啡会所内均安装了分体式空调，中央空调没有实现供暖，一直到2016年10月17日一审法院第一次开庭时中央空调都不能正常使用。晨欣公司陈述可以在2016年11月实现供暖，一审法官当庭告知能正常使用时通知法院，法院再去现场勘验。可是，至今晨欣公司都没有通知法官，故中央空调至今还不能用。按照双方约定，汪世俊自始至终都不应当缴纳房租。2016年11月25日前即涉案咖啡会所关门停业之前，中央空调一直没有正常使用。
银成公司未陈述意见。
晨欣公司、李正武向一审法院起诉请求：1、解除晨欣公司和汪世俊间签订的《晨欣华美达广场房屋租赁合同》；2、汪世俊立即支付晨欣公司三个月房租的违约金158014.5元；3、汪世俊向晨欣公司立即支付租金409827.56元及其逾期支付违约金22587.56元（租金计算自2015年6月8日至2015年10月7日及2016年4月8日至2016年8月1日，违约金按年利率36%计算，以后顺延计算至合同解除之日止）；4、汪世俊承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：李正武系合肥市黄山路华林家园25幢（现名晨欣华美达广场25号楼）3层房屋买受人，并于2015年3月25日与晨欣公司签订《租赁授权委托书》，委托晨欣公司代理租赁该房屋。
2015年4月11日，晨欣公司（甲方）与汪世俊（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将晨欣华美达广场25号楼3层整层、建筑面积1053.43㎡、使用性质为商业的房屋出租给乙方作经营使用（该合同内简称该房屋为物业）；乙方承租该物业的用途为茶楼、咖啡，乙方不得随便改变用途，否则视为乙方违约；租赁期限自2015年10月8日至2023年10月7日止，计八年；租金按该物业的建筑面积计租，第一年的租金单价为50元/月/平方米，总价为632058元/年（316029元/半年），第二年、第三年在上一年租金基础上每年递增3%，第四年开始至第八年在上一年租金基础上每年递增4%；装修免租期自2015年6月8日至2015年10月7日，计4个月，装修免租期免租金，但免租期内水费、电费、物业费等相关费用由乙方照常交纳；租赁期间的租赁押金52671元，乙方应于本合同签订当日向甲方一次性支付，该押金不能冲抵租金，租赁期满房屋内设施及费用交接、结算完毕，乙方不欠甲方任何费用后，甲方无息退还乙方押金；租金按每半年交纳一次，第一期租金在本合同签订当日付清，之后各期租金乙方须在上一期到期前30日向甲方足额支付；租金支付采取转账或现金方式；乙方所租该物业户外广告牌的设计规格，必须符合政府相关文件规定，并事先经甲方审核同意，宣传内容的设计以及申报、安装，均由乙方自行解决；乙方在租赁期内，未经甲方同意，不得转租或以承包、合伙等其他方式交由第三方使用该物业。如发生前述任一行为，乙方应向甲方支付3个月的租金作为违约金，且甲方有权解除合同；合同未尽事宜或履行中产生争议，甲乙双方应协商解决，达成的补充协议与本合同具有同等效力等。
2015年4月11日，晨欣公司（甲方）、汪世俊（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：乙方租用三层的临街外墙，保证无偿给予乙方广告宣传使用，不得交由第三方有偿或无偿使用，但需符合甲方合理规划及市容要求；乙方进场装修时，甲方需将中央空调总管路铺设到三楼。
上述合同签订后，汪世俊支付首期租金316029元。李正武向雅辰公司出具了房屋租金180000元对应的营业税、个人所得税、房产税发票，发票开具时间为2015年5月29日。
2015年6月15日，晨欣公司（甲方）、汪世俊（乙方）签订《补充协议》一份，约定：1、乙方按晨欣华美达广场物业服务公司要求办理相关手续并正常交纳物业费（6元/平方米·月）、装修保证金、垃圾清运费等各项费用；2、甲方给予乙方装修免租期增加15天，即装修免租期由2015年6月8日至2015年10月7日调整为2015年6月8日至2015年10月22日，租赁期限顺延15天。
2015年6月9日，汪世俊向晨欣公司发出《函告》一份，主要内容为：1、三层的中央空调什么时候提供图纸并协调安装到位？2、25号楼商业部分观光电梯门厅什么时候装修并交付？3、25号楼上写字楼的中间电梯3层门厅什么时候装修？4、华美达广场前后形象广场铺砖美化什么时候完成？，在该函告落款处，汪世俊在“雅辰公司”的打印字样下签名，但雅辰公司未盖章。
2015年10月28日，汪世俊向晨欣公司发出《函》一份，主要内容为：A.请贵司书面发函明确广场停车、户外美化、周边垃圾、地下停车、广告指引及中央空调正常使用的具体时间，并承诺此期间房租物业停车水电等相关费用免收。B.将本人承租的三层商业免租期延至中央空调正常使用日，并就本人咖啡会所在此期间无法正常对外经营的实际经济损失给予书面合理赔偿方案。
2015年11月5日，晨欣公司向“合肥市雅尼咖啡会所有限公司”出具《回复函》一份，内容为：“贵司于2015年10月28日发函至我公司，函告有关问题已知悉，经双方根据实际情况友好协商，现予以回复：1、同意25#楼三层的免租期延至中央空调正常使用之日；2、贵司于2015年10月28日发函至我司的函件中的其他要求其他补偿事项不予支持。”汪世俊、雅辰公司在该函上签名、盖章。
银成公司系晨欣公司选聘的晨欣华美达广场25号楼的前期物业服务人。2016年8月12日，晨欣公司向汪世俊发出《函》一份，主要内容为：“您已累计拖欠物业公司（银成公司华美达项目部）2015.10-2016.6观光电梯费用19630.5元，2015.7-2016.6公共能耗费用7044.31元，2015.6.14-2017.6.13物业服务费用151693.92元，合计178368.73元，严重违反《晨欣华美达广场房屋租赁合同》第四条关于水电费用支付的约定。鉴于我广场中央空调已具备调试条件，请您务必在3日内与物业公司结清所欠款项，如您未能及时缴清上述欠费，致使中央空调无法正常调试使用，则我司将取消对您的一切优惠及减免政策，并依法追究由此给我司带来的一切损失”。
2016年8月31日，晨欣公司派员将晨欣华美达广场25号楼中央空调管线与汪世俊承租的3层房屋内的空调系统管线连接。雅辰公司工作人员在维修派工单上留言“未调试，要保证正常营业使用，尽快安装电表，给出正常24小时使用的解决方案”。
2016年9月5日，银成公司华美达项目部张贴《通知》一份，内容为：“各业主/租户：晨欣华美达广场将于2016年9月17日起正式启用智能电表业务。为了满足正常用电需求，请于2016年9月16日之前至华美达项目部办理预交电卡充值业务，缴清欠费。如因逾期未办理导致停电，由各业主/租户自行承担”。
雅辰公司于2015年6月15日设立，法定代表人沈慧珠为汪世俊配偶。自设立至2016年4月11日期间，雅辰公司股东为安徽辰润投资管理有限公司（以下简称辰润公司）和安徽雅尼文化发展有限责任公司（以下简称雅尼公司），此后股东为雅尼公司。辰润公司于2013年4月9日设立，股东为叶国顺、汪世俊，设立后至2014年4月16日，法定代表人为叶国顺，此后法定代表人为汪世俊。雅尼公司成立于2015年4月21日，法定代表人为沈慧珠，股东为沈慧珠、汪世俊。
雅辰公司在华美达广场25号楼3层经营的咖啡会所，对外名称为“雅尼咖啡会所”。
另查：本案审理过程中，经汪世俊申请，一审法院于2016日10月14日到华美达广场25号楼3层雅尼咖啡会所进行了调查。会所内各包厢均安装了分体式空调，各空调外机暂放于四楼闲置场地内。经法院协调，汪世俊开通了智能电卡并充值，以供该层中央空调用电。但当天中央空调未能实现供暖。2016年10月17日本案第一次庭审中，晨欣公司、李正武一方表示中央空调在厂方人员调试后可于当年11月开始供暖，“法院可以在我方开通制暖后再去现场”。一审法院于该次庭审中要求晨欣公司、李正武明确答复讼争房屋能否独立使用中央空调及运行方式（是否涉及根据使用量调整主机功率等）、计费方式。后，晨欣公司、李正武一方未再通知法院到场核查空调供暖情况，亦未提供相应书面说明。
2016年10月29日，银成公司华美达项目部向汪世俊发出《缴费通知单》一份，载明：25#商301-322客户在2016年8月17日至2016年10月17日期间，水费欠费1777.50元，电费（观光电梯）4714.08元，公共能耗14478.87元。汪世俊及雅辰公司的工作人员就直达雅辰公司的观光电梯电费之外还需承担公共能耗费及公共能耗费的计算方式持有异议，故仅向银成公司交纳了水费和观光电梯电费，未交纳公共能耗费。
2016年11月25日起，银成公司拒绝汪世俊和雅辰公司为电卡充值导致雅尼咖啡会所停电歇业。此后本院多次调解未果。
2016年12月29日，汪世俊、雅辰公司申请就雅尼咖啡会所的资产进行评估。经法院释明，汪世俊、雅辰公司于2017年2月23日明确鉴定事项为讼争房屋内的动产、装修物的现存价值。一审法院依法指定安徽百友司法鉴定中心对讼争房屋内的动产和装修物进行价值鉴定。2017年3月29日，法院依法组织鉴定机构进行了现场勘验和物品清点。
2017年6月27日，安徽百友司法鉴定中心出具皖百友（2017）资鉴字第121号司法鉴定意见书，鉴定意见为：晨欣华美达广场25号楼3层整层内雅辰公司的所有动产、装修物在鉴定基准日2016年12月29日的现存价值为2549273元，其中装饰装修物价值2049870.41元，其他物品价值499402.66元。雅辰公司为此支出鉴定费35000元。
一审法院认为，李正武已经将其购买的讼争晨欣华美达广场25号楼3层房屋委托给晨欣公司对外出租，就本案租赁合同纠纷，李正武并非适格原告，租赁合同主体为晨欣公司和汪世俊。晨欣公司主张解除合同的依据为汪世俊未经其许可转租，而根据法院查明的前述事实，汪世俊与雅辰公司之间显非转租关系。理由如下：首先，汪世俊承租讼争房屋时，已经与晨欣公司约定用途为“用途为茶楼、咖啡”，为经营需要，汪世俊再行注册一家公司作为法律主体，本系商铺租赁中的常见情形。第二，雅辰公司的法定代表人沈慧珠系汪世俊的配偶，雅辰公司的股东亦为汪世俊和沈慧珠持股或控股的公司，显然汪世俊可以对雅辰公司的经营进行管理和控制。而从雅辰公司的实际经营情况以及汪世俊与晨欣公司的函件往来上看，汪世俊确系雅辰公司的实际经营者，晨欣公司亦明知此事。第三，根据全国人民代表大会网站公布的《中华人民共和国合同法》第二百二十四条释义，该条文规定承租人未经出租人同意不得将租赁物转租给第三人的原因为：“在我国的租赁合同关系中，特别是房屋租赁，有些人利用这种形式将租来的房屋层层租赁，使租赁房屋的租金过高，以获取暴利，侵害了房屋所有人的利益”；“承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租他人，直接破坏了出租人对承租人的信任，也直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，同时造成多层次的对租赁物的占有关系，增加了出租人要求返还租赁物的困难或使出租物的毁损程度加重，所以出租人有权解除合同。”可见，立法机关对出租人赋予转租时的合同解除权本系为避免房屋脱离承租人控制、有害承租人权利而制定，并非针对承租人租赁后以其控制的公司名义经营的情形。综上，汪世俊承租房屋后，以其和配偶间接但实际控制的雅辰公司名义在讼争房屋内经营雅尼咖啡会所，晨欣公司亦早已知晓，故不应适用《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，晨欣公司以汪世俊未经许可而转租主张解除合同，有违经营常识，缺乏事实依据，错误理解法律，不予支持。但因本案审理过程中，雅辰公司已经歇业，汪世俊已经提出了赔偿装修物损失的反诉诉请，说明其亦已有解除合同的意思表示，故法院认定双方租赁合同自2016年12月29日起解除。
从本案查明的事实来看，晨欣公司在中央空调使用一事上，一直未能确保汪世俊正常使用，不符合其与汪世俊的约定，存在违约情节，汪世俊有权拒付租金。故对晨欣公司要求汪世俊支付租金及其逾期付款违约金的诉讼请求，该院不予支持。至于解除合同的法律责任，雅尼咖啡会所歇业系银成公司拒绝供电所致，故汪世俊或雅辰公司所受损失，可能涉及多个主体的责任。银成公司亦举证主张案外人诚华公司对停电一事负有责任。鉴于银成公司并非本案本诉当事人，诚华公司未参与本案诉讼，故根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条之规定，本案中不予处理汪世俊的反诉诉请，汪世俊可以另行起诉。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、合肥晨欣华美达酒店管理有限公司与汪世俊签订的《晨欣华美达广场房屋租赁合同》自2016年12月29日起解除；二、驳回合肥晨欣华美达酒店管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回李正武的诉讼请求。本案一审本诉案件受理费9704元，由合肥晨欣华美达酒店管理有限公司负担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，关于汪世俊承租案涉房屋后以雅辰公司的名义经营雅尼咖啡会所是否构成违约的问题。从本案现已查明的事实来看，首先，汪世俊承租案涉房屋签订的租赁合同约定用途为经营茶楼、咖啡，汪世俊根据经营需要承租案涉房屋后注册雅辰公司经营咖啡会所系商铺租赁常见情形；其次，从汪世俊与晨欣公司的相关往来函件来看，晨欣公司对汪世俊承租案涉房屋以雅辰公司名义经营雅尼咖啡会所知晓，也未提出异议。因汪世俊系雅辰公司的实际经营者，故一审法院对晨欣公司认为汪世俊与雅辰公司之间存在转租系违约的主张不予支持，并无不妥，本院予以支持。关于晨欣公司、李正武主张的租金问题。2015年11月5日，晨欣公司向雅辰公司出具的《回复函》中载明“同意25#楼三层的免租期延至中央空调正常使用之日”，从本案现已查明的事实来看，晨欣公司在汪世俊承租案涉房屋后，一直未能确保汪世俊正常使用中央空调，晨欣公司构成违约，根据晨欣公司《回复函》的相关承诺，汪世俊在晨欣公司未能保证中央空调正常使用的情况下有权拒付租金，一审法院根据现查明的事实，对晨欣公司、李正武主张的租金及逾期违约金请求未予支持并无不妥，本院予以维持。
综上所述，合肥晨欣华美达酒店管理有限公司、李正武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9704元，由上诉人合肥晨欣华美达酒店管理有限公司、李正武共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年九月二十一日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。