新宾满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0422民初362号
原告：单衍礼，男，1963年4月12日出生，汉族，户口所在地新宾满族自治县。
委托诉讼代理人：纪纯伟，系辽宁纯伟律师事务所律师。
被告：汪克，男，1966年9月27日出生，满族，现住新宾满族自治县。
被告：肇玉香，女，1970年4月5日出生，满族，现住新宾满族自治县。
委托诉讼代理人：马立宝，系辽宁启运律师事务所律师。
原告单衍礼诉被告汪克、肇玉香买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告单衍礼及其委托诉讼代理人纪纯伟，被告汪克，被告肇玉香及其委托诉讼代理人马立宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
单衍礼提出的诉讼请求：1、请求法院确认单衍礼与汪克签订的房屋买卖协议有效；2、判令汪克、肇玉香履行附随义务，为单衍礼办理房屋过户手续；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：单衍礼系*******农民，2011年因新宾镇“西出口”改造，单衍礼的房屋在动迁之列。2011年6月13日，单衍礼与汪克签订房屋买卖协议，以7.5万元价款购得二被告位于*******面积为96平方米的房屋。因肇玉香在外地打工，签订合同时经电话询问，肇玉香明确表示同意。购得房屋后，单衍礼对购得的房屋进行维修并套上院墙，然后占有该房屋并实际居住。2012年肇玉香以其未在协议上签字为由向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖无效。经法院开庭审理后，肇玉香感到胜诉无望，向法院提出撤诉申请，新宾县法院作出（2012）新宾民二初字第00756号民事裁定，同意撤诉。但二被告至今拒不履行协助单衍礼办理不动产变更登记之义务。故提起诉讼，请求人民法院依法支持单衍礼诉请。
汪克辩称：单衍礼所述买卖房屋的事实经过属实，1、当时卖房时未包括承包地，单衍礼现将承包地套在院墙里了，故要求返还承包地；2、当时房屋是我卖的，我媳妇肇玉香不知道也不同意卖，所以要求单衍礼退房，我给单衍礼退卖房钱。
肇玉香辩称：不同意单衍礼的诉讼请求，请求法院驳回单衍礼的诉请。理由是因单衍礼与汪克签订房屋买卖协议时未征得我的同意，且该房（面积为96平方米）是我与汪克的夫妻共有财产，在未经我的同意下进行买卖，故该房屋买卖协议是无效的，且单衍礼是*****的村民，与我二人不是同一村民委员会成员，故单衍礼无权购买我二人所有的房屋，依据《婚姻法》解释三第十一条，《土地管理法》第八条、第六十三条，《合同法》第五十二条第五项的规定，请求驳回单衍礼的请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并对证据进行了质证。对有争议的证据，本院认定如下：单衍礼提供的证据，1、二手房买卖协议书（合同）及收条各一份，意在证明单衍礼与汪克签订二手房买卖协议及收款的事实。汪克无异议。肇玉香认为内容不知道，并未得到其追认。本院对该协议及收条的真实性予以确认。2、房屋所有权证一份，意在证明双方发生交易后，将汪克所有的房屋所有权证交付给单衍礼的事实。汪克无异议。肇玉香对该证据没有异议，但认为该房屋的宅基地交易对象只能是本村村民。本院对该证据的真实性予以确认。3、新宾县人民法院的（2012）新宾民二初字第00756号民事裁定及审判笔录。意在证明肇玉香曾主张权利后撤诉，证明放弃对该房屋的权利。汪克没有异议。肇玉香认为撤诉并不代表放弃权利。对该证据本院只确认肇玉香曾起诉，后撤诉的事实。4、证明材料、房屋征收补偿安置协议、补偿支出明细表、验收单、补充协议、单衍礼动迁时的房屋产权证各一份。意在证明单衍礼为*****村民，居住房屋在2011年新宾镇西出口动迁区，是动迁户，房屋动迁时，动迁部门与其多次协商达成协议，给付的动迁费，没有安置的事实。汪克没有异议。肇玉香对该组证据的真实性、合法性没有异议，对证据的关联性有异议，上述协议明细表形成的时间是2017年，而非2011年，即使是同一年这些材料的效力也低于法律规定。本院对该组证据的真实性予以确认。5、新宾县房屋动迁办公室出具的证明材料一份，意在证明西出口动迁的村民在新宾镇辖区内购买房屋均可以办理过户手续。汪克没有异议。肇玉香对该证据的真实性没有异议，但对合法性有异议，该证据不能代替法律规定，不能证据单衍礼与汪克的买卖协议合法。本院认为该证据，有悖于相关法律规定，故不予认定。汪克、肇玉香提供的证据，1、证明二份，意在证明村委会对双方之间签订的买卖协议内容不予认可，且表示汪克无权出售承包地及汪克房屋附近的耕地是同他人互换的事实。单衍礼对此证据的真实性、合法性均有异议，认为对承包地是互换的事实，没有与其他几人互换承包地的互换协议，又没有承包地的合同，不具有证据效力。对另一份证明，证明上的文字意思不清，不是本人写的，是他人出的材料，有关人员签字，所以如果是承包地必须有土地用途的改变手续，承包地不能改变用途。不存在承包地出售问题，我们是买的房屋，房屋变卖了，宅基地要随房屋走，不真实且违法。本院认为该二份证明未附有土地台账予以证明，故该二分证据不予确认。2、结婚证，意在证明二被告是夫妻关系，证明房屋是二人共有财产。单衍礼对汪克与肇玉香是夫妻关系没有异议，本院对此证据予以确认。本院为查明事实，依职权调取证据，本院（2012）新宾民二初字第00756号卷宗的第28、29页上的银行卡存款凭条（银行打印）、银行卡存款凭条。意在证明签订协议当天汪克给肇玉香汇款7万元的事实。单衍礼对此证据没有异议，汪克无异议，肇玉香对此证据的真实性没有异议，对关联性有异议，此款是汪克所汇，而非单衍礼所汇，不能证据此款是售房款。本院对该证据的真实性予以确认。
根据当事人的陈述和经本院审查认定的证据，本院认定事实如下：单衍礼系新宾满族自治县*******村民。汪克与肇玉香系夫妻关系，均为新宾满族自治县*******村民。2011年6月13日，单衍礼与汪克签订二手房买卖协议，内容为“汪克身份证号******************，为甲方；单衍礼身份证号******************，为乙方。1、现由甲方*******瓦房三间96平方米，房号***********，出售给乙方；2、交款方式为现金人民币75000元正；3、从2011年6月13日前所有费用甲方承担，以后为乙方承担；4、2011年6月13日以前经济纠纷和产权纠纷由甲方负责，在以后由乙方负责；5、由于甲方妻子在外地，经电话询问同意出售。甲方汪克，乙方单衍礼，中间人闫振波，2011年6月13日”。签定房屋买卖协议当日，单衍礼与汪克一同到中国农业银行股份有限公司新宾启运支行，以汪克的名义将卖房款7.5万元，汇入肇玉香的卡号为*******************的银行卡中。汪克出具收条，内容为“今收到单衍礼买房款75000元正，人民币柒万伍仟元正，收款人汪克，2011年6月13日”，并将村房字第***********号房屋所有权证交付给单衍礼。涉案房屋的地块位于****，***图斑，地类为集体建设用地。现单衍礼以“请求确认单衍礼与汪克签订的买卖房屋协议有效，并判令汪克、肇玉香履行附随义务，为单衍礼办理房屋过户手续”为由，诉讼来院。
本院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，单衍礼户籍所在地系新宾满族自治县********村民组，其并非新宾满族自治县*******集体经济组织成员，故单衍礼与汪克于2011年6月13日签订的《二手房买卖协议书》无效。因此单衍礼提出确认买卖房屋协议有效及判令汪克、肇玉香履行附随义务，为其办理房屋过户手续的诉请，应予以驳回。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当相互予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于单衍礼购买房屋后对房屋进行了修缮及添附，故汪克、肇玉香除应返还单衍礼购房款外，还应给予单衍礼相应的房屋补偿，但因本案中单衍礼未对补偿事宜提出请求，故对此本案中不予处理，日后双方协商解决或另行提起诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：
驳回单衍礼的诉讼请求。
案件受理费1675元，减半收取838元，由单衍礼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审判员 金日浩
二〇一八年七月十六日
书记员 陈 静