广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终9202号
上诉人（原审被告）：姚X，男，1986年11月1日出生，汉族，住河南省汝南县。
委托代理人：尹远，广东尹远律师事务所律师。
委托代理人：王燕妍，广东尹远律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告）：中国银行XX支行，住所地广东省广州市荔湾区康王路****号。
法定代表人：罗天，该支行行长。
委托代理人：杜基伟，广东金联律师事务所律师。
委托代理人：黄佳珊，广东金联律师事务所律师实习人员。
原审第三人：唐X，女，1980年8月4日出生，汉族，住广东省增城市。
上诉人姚X因与被上诉人中国银行XX支行、原审第三人唐X执行异议之诉一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
姚X上诉请求：撤销（2015）穗荔法民三初字第1634号民事判决；改判驳回被上诉人的诉讼请求，停止执行唐X名下的位于广东省××城市××美金都路××房；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由是：1、涉案房屋的买卖合同是于2014年3月2日由其与唐X的代理人吕XX所签订，此前唐X与吕XX已于2013年6月3日就委托事宜向公证处办理了相关公证，全部房款也已经于2014年3月31日支付给指定的收款人李X红，唐X本人亦出具了收款收据对收款事实予以确认。姚X与涉案房屋承租人刘X南亦已就涉案房屋的租赁事宜于2014年4月10日达成协议，约定继续履行租赁，刘X南已清楚涉案房产的业主已经变更为姚X，房产已为姚X合法占有。以上事实均发生在涉案房屋被法院查封之前，一审法院不认定姚X有向唐X支付购房款是错误的。本案中不存在违背常理的情形，在实际交易中，查册以及网签并不是必要的程序，而且涉案房屋没有办理涂销抵押登记，是无法办理网签的，当初的合同中约定唐X应当向原抵押银行申请提前还贷手续并涂销抵押登记，待涂销抵押登记办理完毕后，再办理过户手续。因唐X告知上诉人，其与李X红之间存在债务关系，李X红是其债权人，其要求上诉人把购房款转付给李X红以归还欠款，完全符合常理。2、一审法院适用法律不当。根据法律从新原则，本案应当依据2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人的权利能够排除执行，本案的情形亦符合该条规定，应当驳回被上诉人的诉讼请求。
中国银行XX支行向一审法院起诉请求：1、准许执行唐X名下的位于增城市××美金都路××房；2、由被告承担诉讼费用、鉴定费用、调查取证费用等与诉讼有关的费用。
一审法院认定事实：在一审法院审理中国银行XX支行诉唐X金融借款合同纠纷一案即（2014）穗荔法民二初字第395号案中，经中国银行XX支行向一审法院申请诉讼保全，一审法院于2014年5月8日作出（2014）穗荔法民二初字第395-1号民事裁定书，裁定查封、冻结唐X价值XX元的财产。2014年5月13日，一审法院向增城市XX局送达了上述民事裁定书和协助执行通知书，查封了唐X名下的增城市××美金都路××房的房屋产权。2014年6月19日，一审法院作出（2014）穗荔法民二初字第395号民事判决书，判令唐X向中国银行XX支行清偿借款本金XX元及滞纳金XX元、支付《中银长城人民币信用卡购车分期付款借款合同》透支利息等。上述判决作出后，该案的原、被告均没有上诉，上述判决发生法律效力，中国银行XX支行遂向一审法院申请执行。在执行过程中，姚X向一审法院提出执行异议，请求停止对增城市××美金都路××房房屋的执行，并解除对该房屋采取的所有执行措施。2015年9月，一审法院作出（2015）穗荔法执异字第37号执行裁定书，裁定：中止对增城市××美金都路××房的执行。中国银行XX支行收到该裁定书后，在法定期限内向一审法院起诉，提起本案诉讼。
在本案诉讼中，被告姚X向一审法院提供了：1、唐X于2013年6月3日签署的委托权限由唐X委托吕XX代为出售增城市××美金都路××房等内容的《委托书》（该委托书经广东省广州市南方公证处公证）；2、吕XX代理卖方唐X与买方姚X签订的落款日期是2014年3月2日的《房屋买卖合同》；3、付款人名称姚X、收款人名称李X红、金额人民币XX元、日期2014年3月31日的东莞银行《存款账户回单》；4、吕XX签署的落款日期为2014年4月2日的内容为：“本人确认姚X已根据房屋买卖合同的约定，于2014年3月31日将购买XX房的房款打到本人指定的收款人李X红的账户内，特此确证房款已付清。”的《确认书》；5、唐X签署的落款日期为2014年7月3日的内容为：“本人唐X，身份证号码：，是XX房房产之业主，现收到买家姚X交来承购上述房产之购房款人民币壹佰万元整。”的《收款收据》；6、唐X于2013年6月7日签署的将增城市××美金都路××房出租给刘X南的《房屋租赁合同》；7、甲方姚X与乙方刘X南签订的落款日期为2014年4月10日的内容为：“甲方因为购买了乙方所租的广州增城市××美金都路××房，现原业主唐X与乙方所签租赁合同已经交接给甲方，现甲乙双方确定：1、甲方知道乙方租赁该房产事项，也继续遵守租赁合同；乙方已经知道该房产业主已经变更为甲方，房屋已经为甲方合法占有。2、因为租赁期内的租金乙方已经交给唐X，故在原租赁期内的租金，不再另行交付。3、甲乙双方都同意继续履行原租赁合同，租赁期满之日将房屋交回甲方。”的《补充协议》。被告向一审法院提供上述证据是为了证明一审法院于2014年5月13日查封增城市××美金都路××房的产权前，唐X的委托代理人吕XX已将该房屋出售给姚X，姚X已经全部支付了购房款及实际占住该房屋。原告则质证称：对被告提供的上述《存款账户回单》的真实性、合法性确认，关联性不确认；对被告提供的其他证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
一审法院认为：购买房屋在一般情况下的先后顺序是查册、签订书面的《房屋买卖合同》、支付定金、网签、支付首付款、办理交易过户手续、支付其余购房款。而被告提供的证据显示，被告姚X购买讼争房屋却是在无查册的情况下与卖方签订书面《房屋买卖合同》，在未经网签的情况下，就一次性向卖方支付全部购房款，而且购房款不是直接支付给卖房人或卖房人的委托代理人，而是支付给一个不相关的人李X红，亳无风险意识，有违常理。另，被告提供的付款人名称姚X、收款人名称李X红、金额人民币XX元、日期2014年3月31日的东莞银行《存款账户回单》，并没有写明款项的用途，而被告提供的吕XX签署的落款日期为2014年4月2日的《确认书》、唐X签署的落款日期为2014年7月3日《收款收据》，可以随时制作，且有事后制作之嫌，该《确认书》、《收款收据》法院不予采信，一审法院从而不认定该院于2014年5月13日查封本案讼争房屋前，被告姚X有向唐X支付购房款。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或都有全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”而本案被告姚X未能提供足够证据证明其有支付购房款给唐X，本案的讼争房屋当然可以继续查封，故原告诉请准许执行唐X名下的位于增城市××美金都路××房房屋的诉讼请求，法院予以支持。第三人唐X经法院合法传唤拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项的规定，判决准许执行第三人唐X名下的位于广东省××城市××美金都路××房房屋。
经本院二审审理，一审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民生诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，上诉人姚X作为案外人，其应举证证明其对执行标的—增城市××美金都路××房享有足以排除强制执行的民事权益。从姚X提交的证据看，虽然其提交了落款日期是“2014年3月2日”的《房屋买卖合同》，但除此外没有买卖双方向相关银行申请提前还贷、涂销抵押登记、到房屋交易部门签订《广州市存量房买卖合同》（即网签合同）等材料，该合同的签订时间没有其他证据相印证。而在涉案房屋未经网签，又没有涂销抵押登记的情况下，姚X即向卖方支付全部房款，与普通二手房的交易习惯不相符。况且，房款的收取人既不是合同的卖方唐X，也不是唐X的代理人吕XX，而是与合同当事人均不相关的其他人。姚X上诉中称“唐X要求把购房款转付给李X红以归还欠款”的说法，也与其一审时提交的2014年4月2日吕XX的《确认书》中提到“房款打到本人指定的收款人李X红的账户内”的说法不一致。至于姚X提交的《租赁合同》，未经房屋租赁管理部门的登记，对该证据本院不予采信。鉴于以上分析，本院认为姚X的举证不足以证明其在一审法院查封涉案房屋前已签订房屋买卖合同、支付全部价款、合法占有涉案房屋。姚X上诉人为其权利能够排除执行的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审法院判决准许执行涉案房屋的处理并无不当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费各100元，由上诉人姚X负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶洁靖
审判员 陈 雯
审判员 刘 皓
二〇一七年八月十七日
书记员 黄翠燕