四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川04民终1422号
上诉人（原审被告）：李君，男，1968年1月31日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。
被上诉人（原审原告）：四川省金钟物业服务有限公司，住所地四川省攀枝花市东区人民街344号1单元1-4。统一社会信用代码：91510400789120770N。
法定代表人：钟平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈宇，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：刘丽娟，女，该公司职工。
上诉人李君因与被上诉人四川省金钟物业服务有限公司（以下简称金钟公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2018）川0403民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月7日公开开庭进行了审理。上诉人李君，被上诉人金钟公司的委托诉讼代理人陈宇、刘丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李君上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判被上诉人立即拆除雨棚，消除隐患；三、被上诉人立即将室内水浸染墙壁恢复原状；四、被上诉人恢复公共绿地，化粪池消除异味；五、被上诉人赔付自行车一辆，价值1000元；六、由被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人对支付被上诉人物业服务费不持异议，但被上诉人管理不作为，业主有权不缴纳费用，行使不安抗辩权，待被上诉人履行了义务，才有权利收取费用。在被上诉人管理小区期间，因雨棚安装不当雨水渗透进入室内，导致室内乳胶漆开裂、发霉、滋生细菌。化粪池一年四季恶臭无比，臭气熏天。公共绿化带、消防通道常年被私家车占用。宠物的排泄物遍布小区，空调安装不规范，常年滴水，影响业主休息。2015年，上诉人的自行车在家门口丢失，被上诉人拒不赔偿。二、一审判决适用法律错误。上诉人行使不安抗辩权，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，一审法院虽然认定上诉人应缴纳物业服务费，但未追究被上诉人的管理责任和应该承担的义务。
金钟公司辩称，对上诉人的上诉请求均不认可，这六项上诉请求相关内容在一审中已经明确责任主体不是金钟公司，一审法院认定事实清楚，适用法律适当，请求二审法院维持原判。
金钟公司向一审法院起诉请求：1.李君支付金钟公司2014年7月10日至2017年12月31日的物业服务费2347.5元、2014年7月1日至2017年12月31日的生活垃圾清运处置费252元；2.李君支付物业服务费违约金4432.7元；3.诉讼费由李君承担。
一审法院认定事实：2013年金钟公司与攀煤房产公司就清香坪安置房住宅小区签订了前期物业服务合同。清香坪安置房住宅小区前期物业管理服务合同记载：“建设单位依法通过公开招投标，选聘金钟公司为清香坪安置住宅小区前期物业管理服务企业。第二条委托物业服务管理期限：清香坪安置房住宅小区前期物业管理服务期限暂定三年，自2013年4月8日起至2016年4月7日止。在此期间，本小区业主大会与续聘或重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第三条物业服务管理项目：根据《攀枝花市物业服务收费管理细则》的规定清香坪安置房住宅小区服务管理项目包括：一、房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护。是指负责管理范围内给排水、消防、公共卫生间、公共照明等设施设备的日常维修和保养；二、住宅区的清洁服务、生活垃圾清运。包括小区内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道等公共部位的清扫保洁，生活垃圾的清运；三、公共绿地、花草树木的养护管理。负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美；四、住宅区内的公共秩序维护和安全防范。实施24小时保安值班巡视制，负责管理区内公共安全秩序维护；五、车辆停放秩序及公共场地秩序管理。做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停乱放现象。第五条物业服务收费：前期物业服务管理物业收费标准：住宅按0.83元/㎡*月执行。物业服务费从交付买受人之日起按半年/次足额收取。每次交费时间在每交费周期的前一个月。第七条物业服务费构成：清香坪安置住宅小区实行物业服务费用包干制，物业服务企业为业主或物业使用人提供质价相符的服务，其构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润。第十二条物业服务企业的其他权利义务：四、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定向业主或物业使用人足额收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；可以为政府环卫部门代收生活垃圾处置费。八、接受业主、建设单位和物业管理主管部门的监督，不断完善服务管理。”清香坪安置房临时管理规约记载：“第二十四条业主未按规定足额交纳物业服务费的，物业服务企业可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号或姓名等基本情况进行催讨，也可以通过通知书、区域内公开公示、电子邮件、手机短信、电话、上门（含工作地点）等形式催告业主在合理期限内交纳；仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。经催告后仍未交纳的，应当从欠费之日起承担违约责任（自逾期之日起每日按未付金额的1%承担违约金）。第二十五条物业服务企业应当按照物业服务合同约定，健全管理制度，做好物业管理区域内的各项服务工作，为业主提供安全高效便捷的服务。”之后，金钟公司对该小区进行物业服务。2013年7月15日攀枝花市发展和改革委员会在金钟公司提交的攀枝花市物业服务收费备案表上注明同意备案。该备案表记载：“物业地址：清香坪安置房（宝鼎金沙小区），电梯公寓物业收费标准：0.83元/㎡*月。”2013年7月10日，李君作为该小区8幢1单元1-1号的买受人在承诺书上签名，该承诺书记载：“本人（单位）已详细阅读并理解攀煤（集团）房地产综合开发分公司（建设单位）制定的本《临时管理规约》和前期物业服务的内容，同意遵守本规约和前期物业服务内容的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。”该房屋建筑面积为67.78㎡。2015年11月30日攀煤（集团）公司生活服务分公司向金钟公司发出“关于清香坪安置房住宅小区前期物业管理延续的函”的复函，该复函记载：“介于前期物业服务合同于2015年12月31日到期，为了确保小区物业管理工作连续稳定进行，经请示攀煤（集团）公司同意，同意从2015年12月31日起至小区业主大会成立并确定新的物业服务企业前，小区物业管理由贵公司继续进行。一、管理内容按照《清香坪安置房住宅小区前期物业合同》约定内容执行。二、前期物业服务期限延续约定：自2015年12月31日至本小区业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效止。”金钟公司在物业服务期间，针对该小区存在的问题向攀枝花市西区清香坪街道办事处、攀枝花市西区工商局、攀枝花市西区住建局报送过相关报告。经金钟公司多次催收，李君至今未支付金钟公司2014年7月10日以后的物业服务费、2014年7月1日以后的生活垃圾处理费。金钟公司在该小区服务至2017年12月31日。
一审法院认为，金钟公司与建设单位签订了清香坪安置房住宅小区前期物业服务合同，该合同对小区的业主具有约束力。之后，金钟公司按约定对该小区开展物业服务，李君作为该小区业主，应按时交纳物业服务费用。依据合同约定，李君应支付金钟公司2014年7月10日至2017年12月31日的物业服务费2344.8元。按规定，生活垃圾处理费按每户每月6元收取，金钟公司要求支付2014年7月1日至2017年12月31日的生活垃圾清运处置费252元，予以支持。李君在金钟公司催收后，至今未支付2014年7月10日之后的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任，但合同约定的违约金支付标准明显过高，结合本案所涉物业的现状等情况，酌情确定违约金为480元。综上，判决：一、李君在判决生效之日起十日内支付四川省金钟物业服务有限公司物业服务费2344.8元、生活垃圾清运处置费252元、违约金480元，合计3076.8元；二、驳回四川省金钟物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由李君负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。
二审庭审中，上诉人李君举证以下证据材料：
1．雨棚及墙面实物图照片9张、卧室墙面渗水的照片9张、小区乱停乱放实物图12张。拟证明：金钟公司不作为，雨棚造成上诉人卧室和墙面渗水的情况，小区车辆乱停乱放，下水道有臭味。
2．证人牟某的证言。牟某系案涉小区业主，其陈述“我与李君是邻居，因房屋墙面渗水等问题经常去找金钟公司解决，金钟公司承诺要解决，但是至今未解决。金钟公司不作为，小区遍地都是垃圾，绿化带也被占了，到处都停起车的，楼顶上都是种的菜，天台还修了房子，还违规安装太阳能，违规扩建”。拟证明：金钟公司未尽到合同义务。
金钟公司质证认为，对证据1的关联性和真实性均有异议，该组证据不能达到上诉人的证明目的，其图片不能证明时间和具体位置；对证据2亦不予认可，证人牟某也是该小区的欠费业主之一，与上诉人有利害关系，证人所陈述的内容不真实，也无法证明发生的时间，不能成为其拒交物业服务费的抗辩理由。
本院认为，证据1不能达到上诉人的证明目的，依法不予采信；证据2，金钟公司不予认可，缺乏其他证据予以佐证，依法不予采信。
经本院二审审理查明的基本事实与一审查明基本一致，双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，本院依法对一审审理查明的事实予以确认。
另查明，二审庭审中，针对上诉人李君所提上诉请求二至五项，经当庭征求金钟公司意见，金钟公司明确表示不同意由二审法院一并进行审理。
本院认为，本案的争议焦点为：李君是否应当向金钟公司支付物业服务费。金钟公司与攀煤房产公司就清香坪安置房签订的前期物业服务合同合法有效，对小区全体业主具有约束力。金钟公司一审举证证据能够证明金钟公司除了按照合同约定向案涉小区提供物业服务，针对该小区存在的问题，金钟公司还向攀枝花市西区清香坪街道办事处、攀枝花市西区工商局、攀枝花市西区住建局报送过相关报告，故上诉人李君认为金钟公司不作为，未尽到合同约定义务，其有权不交物业服务费的主张与本院查明的事实不符，依法不能成立。对于李君上诉提出其不交纳物业服务费是履行不安抗辩权的主张，因《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，本案明显不符合上述情形，故李君的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。
至于上诉人李君上诉提出要求改判被上诉人立即拆除雨棚，消除隐患；被上诉人立即将室内水浸染墙壁恢复原状；被上诉人恢复公共绿地，化粪池消除异味；被上诉人赔付自行车一辆，价值1000元的请求，系二审新增加的请求，经征求金钟公司意见，金钟公司不同意本院二审一并进行审理，故依法不属于本案二审的审理范围，本院已经当庭告知双方当事人。
综上所述，上诉人李君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由李君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐贝贝
审 判 员 张渝婕
审 判 员 刘起新
二〇一八年十一月九日
法官助理 鲁 艳
书 记 员 潘红梅