湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终1635号
上诉人（原审被告）：贺明生，男，1968年4月7日出生，汉族，住湖南省。
委托诉讼代理人：戴元华，男，1965年2月9日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。
被上诉人（原审原告）：长沙市岳麓区望城坡街道办事处,住所地长沙市岳麓区望城坡。
法定代表人：张智余，系街道办主任。
委托诉讼代理人:曾强，湖南成法律师事务所律师。委托诉讼代理人:吕丹玉，湖南成法律师事务所律师。
上诉人贺明生因与被上诉人长沙市岳麓区望城坡街道办事处（以下简称“望城坡街道办”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2017）湘0104民初4980号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人贺明生的上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、判决被上诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：一、由于被上诉人违约不与上诉人续签房屋租赁合同，因此，双方从2016年10月1日起至今没有房屋租赁合同关系；同时，被上诉人也没有提供书面证据对此予以证明。一审法院在未查清事实的情况下，判决上诉人依据《房屋租赁合同》约定的租金标准支付使用费是错误的。二、被上诉人不与上诉人续签合同又不给予上诉人装修补偿，同时，被上诉人负责人不兑现承诺，因此，被上诉人先行违约。此外，被上诉人在合同到期后将水关闭，导致上诉人无法使用房屋，且被上诉人没有按约兑现，也未依法申请法院强制腾房。三、由于合同到期后，双方没有任何合同及协议，因此，上诉人停放物品在房屋内可视为被上诉人认可无偿存放。
被上诉人望城坡街道办辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
望城坡街道办的一审诉讼请求：一、贺明生立即腾空并返还租赁房屋；二、贺明生支付2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金27500元；三、贺明生赔偿侵占房屋造成的损失70000元（自2017年1月1日起至2017年6月30日）；四、贺明生赔偿自2017年7月1日起至腾空并返还侵占房屋之日的全部损失（按每月12000元计算）；五、贺明生承担因恶意侵占租赁房屋造成望城坡街道办律师代理费损失10000元；六、贺明生承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实如下：2014年9月30日，望城坡街道办作为出租方、贺明生作为承租方签订《房屋租赁合同》。望城坡街道办将长沙市租给贺明生使用。该合同约定：租赁期从2014年10月1日至2016年9月30日止，租赁期为二年；租金第一年为100000元，第二年递增10000元；租赁合同期满终止时，如果逾期不搬，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方赔偿。其后，望城坡街道办依约向贺明生交付房屋。
2016年12月21日，望城坡街道办作为出租方与案外人戴海文签订《三角坪生鲜市场租赁合同》，望城坡街道办将三角坪生鲜市场整体出租给戴海文，租赁期三年，自2017年1月1起。2017年3月21日，望城坡街道办通过湖南成法律师事务所向贺明生发出《律师函》，载明内容：1、如需继续租赁，应与三角坪农贸市场新承租人协商签订分租合同，否则须返还租赁物；2、若未与新承租人签订分租合同，则在收到律师函后五日内返还租赁物，并与出租人办理交接和结算手续。
此后，贺明生并未依据函件要求履行，同时一直占有涉案房屋至今。2017年3月15日，戴海文作为三角坪市场承租人向望城坡街道办递交《请求退还未能正常交付的部份承租物的租金的报告》，要求望城坡街道办退还部份未交付承租物的租金及赔偿违约金。望城坡街道办认为，贺明生占有涉案房屋的行为已造成巨大经济损失，故诉至法院。
一审法院认为，望城坡街道办与贺明生签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。《房屋租赁合同》约定租赁期限至2016年9月30日止，现涉案房屋租赁期已届满，贺明生应腾空租赁房屋，并将租赁房屋返还给望城坡街道办。关于望城坡街道办主张贺明生支付从2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金27500元。对此，一审法院认为，贺明生在《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后一直占有使用涉案房屋，望城坡街道办据此要求贺明生按照《房屋租赁合同》中约定的租金标准支付占用期间的使用费，合理有据，予以支持。一审法院确认，贺明生需向望城坡街道办支付自2016年10月1日至2016年12月31日期间的租赁房屋占有使用费27500元（110000元÷12个月×3个月=27500元）。
关于望城坡街道办主张贺明生按照每年140000元的租金标准赔偿因侵占房屋造成的自2017年1月1日起至2017年6月30日的损失70000元及按照每月12000元的标准支付自2017年7月1日起至腾空并返还涉案房屋之日的损失。对此，一审法院认为，贺明生在合同约定的租赁期限届满后仍占有涉案房屋，故应赔偿望城坡街道办占有房屋期间的损失，一审法院依据《房屋租赁合同》约定的租金标准，确定贺明生应按照年租金110000元的标准赔偿望城坡街道办自2017年1月1日至实际腾空租赁房屋之日止的损失。至于望城坡街道办主张的损失计算标准，一审法院认为，望城坡街道办并未提供证据证明其按照该标准计算损失的合理性，故对望城坡街道办主张的损失计算标准，一审法院不予支持。对于望城坡街道办主张的律师代理费损失，因该律师代理费并非望城坡街道办诉讼的必要费用，故一审法院对望城坡街道办的该主张不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、贺明生自本判决生效之日起十五日内腾空位于长沙市（建筑面积120平方米），并将上述房屋返还给望城坡街道办；二、贺明生自本判决生效之日起十五日内支付望城坡街道办按照年租金110000元的标准，计算从2016年10月1日起至贺明生实际腾空上述房屋之日止的占有使用费；三、驳回望城坡街道办的其他诉讼请求。如果贺明生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取2450元，由望城坡街道办负担425元，贺明生负担2025元。
本院经审理查明：双方在一审庭审中均认可，《房屋租赁合同》中“合同期满后，同等条件下，承租方享有俦权”中的“俦权”即指优先承租权。此外，本案二审中，望城坡街道办陈述：涉案房屋在2017年6月份左右关门（贺明生陈述在2017年4月份因生意不好而关门），但贺明生未将物品搬出，且将门上锁；在2017年元月1日以后过年之前，因通知贺明生腾退房屋不予理会，就断了贺明生的水，但第二天贺明生自行接上了（贺明生陈述，望城坡街道办在2016年农历12月21日断水，断了一个多月，断水后就没有再做生意了）。
本院经审理查明的其它事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：《房屋租赁合同》到期后，双方未再续签合同，且望城坡街道办亦不同意贺明生续租，因此，贺明生占用涉案房屋已没有法定及约定依据，故一审法院判决贺明生腾退房屋并无不当。贺明生在合同到期后，仍占用涉案房屋，不依约及时将房屋腾退，交还望城坡街道办，侵犯了望城坡街道办的权益，应向望城坡街道办支付房屋占用费。但本案中，即使按望城坡街道办的陈述，涉案房屋在2017年6月份即已关门停业，且此前望城坡街道办曾断水，同时，望城坡街道办未提供充分证据证明其将涉案房屋对外公开招租一事告知过贺明生，此外，望城坡街道办亦未采取相应措施以制止损失的进一步扩大，因此，综合本案案情，根据公平原则等考虑，参照《房屋租赁合同》约定的租金标准，由贺明生按5万元/年的标准向望城坡街道办支付至房屋腾退之日止的占用费为宜。
综上，上诉人贺明生的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2017）湘0104民初4980号民事判决第一项；
二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2017）湘0104民初4980号民事判决第二项为：贺明生自本判决生效之日起十五日内按5万元/年的标准向长沙市岳麓区望城坡街道办事处支付从2016年10月1日起至贺明生实际腾空本判决第一项所述房屋之日止的占有使用费；
三、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2017）湘0104民初4980号民事判决第三项；
四、驳回长沙市岳麓区望城坡街道办事处的其他诉讼请求。
如果贺明生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2450元，二审案件受理费2450元，共计4900元，由长沙市岳麓区望城坡街道办事处负担3100元，贺明生负担1800元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 凯
审判员 刘 英
审判员 王 勇
二〇一八年十月十五日
书记员 肖佳敏