广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)穗中法民五终字第1414号
上诉人(原审原告)：梁凤琴。
委托代理人：潘奇伟、潘元君，广东永通律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：石唐惠兰。
委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
原审第三人：潘树容。
上诉人梁凤琴、石唐惠兰因共有纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2011)穗海法民三初字第1564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市海珠区洪德路2-6号2006房（以下简称“2006房”）的原产权人是平安信托投资公司。石唐惠兰参加广东国际拍卖有限公司的拍卖会，以249672元的成交价竞得该2006房，平安信托投资公司和石唐惠兰于2006年6月2日向房管部门申请办理房屋过户手续。2006年7月31日，房管部门将该2006房登记至石唐惠兰名下，石唐惠兰于2006年8月4日领取该房屋的房地产权证。
2009年5月5日，石唐惠兰经广州市德宝房地产有限公司介绍，和案外人梁慧君签订《房屋买卖合同》，约定石唐惠兰将上述2006房以525000元的价格出售给梁慧君，并约定此次交易产生的税费均由卖方支付；等。2009年7月11日，石唐惠兰和梁慧君共同向房管部门申请办理交易过户登记手续，双方为此重新签订了一份《房地产买卖合同》，约定交易价格为338000元，但房管部门审核该2006房的市场价格为906000元。石唐惠兰和梁慧君于2009年8月11日共同申请重新审核房屋交易价格，经石唐惠兰委托，广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司于2009年8月21日出具评估函，确定上述房屋的市场价格为645400元，但此后石唐惠兰和梁慧君因评估价格与双方约定过户价格之间的差额所产生的税费应由谁承担问题发生争执，未能完成交易过户手续。梁慧君向原审法院起诉，原审法院于2010年3月9日作出（2009）海民三初字第3186号民事判决，判决：1、石唐惠兰在判决生效之日起十日内，协同梁慧君办理将2006房产权转移到梁慧君名下的交易登记手续和产权过户手续，因此产生的所有税费由石唐惠兰负担；梁慧君在石唐惠兰交清上述交易产生的所有税费当天支付楼价余款302550元给石唐惠兰，石唐惠兰在收齐房款当天将上述房屋交付给梁慧君使用；2、石唐惠兰在判决生效之日起十日内，以梁慧君已付房款222450元为本金，按照银行同期贷款利率标准支付自2009年8月21日起至石唐惠兰交清上述房屋所有交易税费之日止的利息给梁慧君。
2009年9月15日，广州市海珠区房地产交易登记所向石唐惠兰及梁慧君发出《广州市海珠区房地产交易登记所缴款通知》，计费价格为645400元。2010年3月15日，广州市财政局财政征管分局出具《契税完税证》，记载该2006房的计税金额为645400元。据房管部门存档的《个人房屋转让营业税及附加、土地增值税和个人所得税申报审核表》（申请日期2010年3月15日）记载，该2006房转让价格为338000元，市场评估价为645400元，税务部门按645400元计算各项应缴税款。
2009年9月11日，房管部门将涉案房屋登记至梁慧君名下，《房地产登记簿查册表》记载的交易价格为645400元，交易日期为2010年3月16日。
2010年3月19日，梁慧君向房管部门领取该2006房的房地产权证。
2011年6月10日，梁慧君和胡荣桂向房管部门申请办理房屋产权转移手续，并签订《广州市存量房买卖合同》，约定梁慧君将该2006房以700000元的价格出售给胡荣桂；等。广州市海珠区交易登记所于2011年6月13日作出《广州市房地产价格审核书》，认为该房屋在2011年6月13日的市场价格为904000元。据房管部门存档的《个人房屋转让营业税及附加、土地增值税和个人所得税申报审核表》（申请日期2011年6月17日）记载，该2006房转让价格为700000元，市场评估价为904000元，税务部门按904000元计算各项应缴税款。
2011年6月26日，房管部门将涉案2006房登记至胡荣桂名下，交易价格记载为904000元。
2011年4月28日，梁凤琴向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、石唐惠兰赔偿梁凤琴海珠区洪德路2-6号2006号房产占有三分之一份额的损失400020元；2、诉讼费及其他费用由石唐惠兰承担。
梁凤琴为证实自己的主张，提交了如下证据：
1、梁凤琴的身份证，拟证明梁凤琴的身份情况；
2、石唐惠兰的身份证，拟证明石唐惠兰的身份情况；
3、2006年3月31日中国银行香港有限公司的汇款记录，梁凤琴表示梁凤琴、石唐惠兰之间经常合伙买房，也经常有合伙买房的款项来往记录，该份证据不是涉案房屋合伙买房的汇款记录；
4、梁凤琴向石唐惠兰的付款记录，梁凤琴表示该证据是由石唐惠兰亲笔签名在记事本中，该记事本原件由梁凤琴持有，该证据复印件中画圈的部分与涉案房屋有关，其中记载“2007年1月份供楼补贴3人合作2006及1906两间滨江大厦每一份940元，潘树容、石唐惠兰、梁凤琴3人合购”，该内容由梁凤琴本人亲自书写，其中“入2万元石太户口HSBC现金20000共40000”是石唐惠兰的亲笔签名，拟证明梁凤琴付款给石唐惠兰，且石唐惠兰签名确认；
5、合伙投资买房的协议书，内容为：“梁凤琴在广州市滨江中心占有的物业资料如下，滨江（1906室、2006室）二间三人共有，石唐惠兰、梁凤琴、潘树容三份人平均分配每人平均投资约壹拾叁万。滨江2306室二人共有，石唐惠兰、梁凤琴各一半，投资壹拾万，每月供楼每单位3300元，收租5000，减2500元管理费，欠数800元，2306室每月补数400元。1906室租4800元，2006室租5000元，二间补数660元。2306室开支，2008年2月份开始运作由我们开支供楼，2008年2月、3月9份上年支出，无租收。2008年4月份开始收租。按金7500元已用作2月3月份费用2500元佣金。每月开支5800元，收租5000元，2500元管理费，欠数400元，……张沛良一份，廖洁贞一份，石唐惠兰一份，（李凤儿、梁凤琴一份）。”各方签名时间的为“2008年5月5日”，梁凤琴表示该内容是由石唐惠兰亲笔书写，并由梁凤琴、石唐惠兰和潘树容亲笔签名，拟证明梁凤琴、石唐惠兰与潘树容共同确认合作买房的事实；
6、石唐惠兰向梁凤琴陈述买房的收入与管理支出记录，内容为：“TO：琴姐：滨江2006室资料如下，2006室三分人所有，石太、阿容、琴姐，由2008年2月开始一直都无人租用，每月都要石太全数补交，每月5600元。之前计补数补到2008年6月份数（已交），由2008年6月至2009年7月卖出数，补数5600×8=44800元（支出数），分成三份，每份14933元。2009年7月份卖出：525000元，佣金：15000元，税费：282818元，还银行：221856元，余数：5326元。44800-5326=39474÷3=13158元，每人补13158元。”梁凤琴表示该内容虽然没有石唐惠兰的亲笔签名，但其中的字迹是石唐惠兰亲笔书写的；
7、石唐惠兰提交给梁凤琴的买卖合同（复印件），梁凤琴表示该复印件是由石唐惠兰向梁凤琴提交的，拟证明石唐惠兰向梁凤琴称卖房价为525000元，支付中介费15000元；
8、石唐惠兰提交给梁凤琴的收款收据（复印件），拟证明石唐惠兰所交的收据与前两个证据的中介费有矛盾；
9、石唐惠兰交给梁凤琴的房税证明材料（复印件），拟证明石唐惠兰告诉梁凤琴此房的税费共282818元，评估价906000元；
10、石唐惠兰交给梁凤琴的房管所的缴费通知和付费给建设银行的凭证（复印件），拟证明石唐惠兰进一步向梁凤琴说明此房交的税费是282818元。梁凤琴表示：证据7—10都是石唐惠兰把房屋卖给梁慧君以后，石唐惠兰把相关的房屋复印件交给梁凤琴的，向其说明房屋的出售情况和交易税费情况；
11、房地产登记簿查册表（2009交登字8009442号），拟证明梁凤琴事后得知石唐惠兰将房屋出售给梁慧君，但在房管局登记的价格是645400元，并且卖房交易日期实际是石唐惠兰向梁凤琴所陈述的8个月后，与石唐惠兰所称的525000元明显不相符，三方买入时2006年的价格是249672元；
12、潘树容的身份证（复印件），拟证明潘树容的身份情况；
13、石唐惠兰亲笔书写的字据及汇款记录，梁凤琴表示该书写的字据复印件中画圈的部分是由石唐惠兰2006年5月份亲自书写并签名的，当时梁凤琴、石唐惠兰也在合伙投资另外一间恒宝华庭第1座703房的房屋，双方同意恒宝华庭的登记在石唐惠兰名下，并由石唐惠兰所有，石唐惠兰向梁凤琴补偿30万元，且梁凤琴退出该恒宝华庭的房屋，该30万元石唐惠兰分四期支付，第一期于2006年4月10日支付5万元，第二期于2006年5月16日支付3万元，第三期以梁凤琴投入本案2006房及另案1906房共12万元的款项形式支付，第四期还欠10万元，该10万元后来石唐惠兰也已经付清。据上述内容，该手写内容中有12万元是投入到本案2006房及另案1906房，但各间房屋的具体房价当时还没确定，该手写内容中所记录的款项均是港币。该证据中汇款记录显示2006年4月10日及5月16日石唐惠兰向梁凤琴汇入5万元和3万元港币，即与该证据中石唐惠兰手写金额的内容互相印证；
14、2008年石唐惠兰亲笔书写的协议书，拟证明石唐惠兰再次确认该2006房是三人共有。其中“1906室、2006室两间三分人平均每月补数633元，06年每份投资13万”及“1906房、2006房、2306房供楼供到2008年12月止到收齐，2009年1月份才开始供款”与本案房屋有关，其他内容与本案房屋无关，是梁凤琴、石唐惠兰合伙投资其他房屋的记录；
15、石唐惠兰亲笔书写的交代书，内容：“TO：琴姐、张沛良：因为滨江二间写字楼无人租，一间由2009年1月开始，另一间由2009年3月份开始，本来以为有人卖了再计数，但一直都无人要，本人手上现金都动用尽了，无办法，只好计数了。①2006室（石、梁、潘）每月供楼3180元，管理费2500元，共5680元，分三份人，每人要补1893元（2009年1月到6月份），1893×6=11358元②2306室，每月供楼3180元，管理费2500元，共5680元，分210份，每份27元，张沛良100分2700元，凤儿：270元，石2700元，每月2700×3=8100元③2008室，每月费用5680，梁石分二份每月2840元×4=11360元。”梁凤琴表示该内容是石唐惠兰写给梁凤琴和梁凤琴的丈夫，主要内容是梁凤琴称涉案房屋在内的梁凤琴、石唐惠兰合伙投资的房屋成本较高，故书写给梁凤琴计算相关费用的，梁凤琴也按该书写内容中的相关金额支付了相关费用，拟证明本案房屋属三人共有的事实；
16、石唐惠兰签名确认的字据，拟证明石唐惠兰确认梁凤琴已无欠石唐惠兰款项。该内容有石唐惠兰的亲笔签名及书写，拟证明石唐惠兰在诉讼中称梁凤琴欠石唐惠兰款项不属实，实际上梁凤琴已经将石唐惠兰所称的35000元还给了石唐惠兰，石唐惠兰签名确认收到该款项，该手写内容同样也与梁凤琴提交的证据13相印证，其中记载恒宝华庭第1座703房转为石唐惠兰所有；
17、石唐惠兰签名的欠条，拟证明石唐惠兰尚欠梁凤琴款项138136元至今未归还，该款项与本案合伙供楼款无关，只是证明梁凤琴经常汇钱给石唐惠兰，其中复印件中画圈的部分是石唐惠兰亲笔书写并签名，其他内容与本案无关；
18、每个月的费用确认单，梁凤琴表示其中“2月、3月交楼费533×2个月已付”和“4、5、6份533×3个月=1599”有石唐惠兰的亲笔签名，该记事本记录的是2007年的相关费用，拟证明梁凤琴有缴纳本房屋的费用，该复印件中画圈的部分与本案有关，其他内容与本案无关，该记事本记载的是2007年的相关内容；
19、汇丰银行的转账记录，拟证明梁凤琴陆续向石唐惠兰的账号“055—8—035093”及“541-252219-001”汇款支付涉案房屋房款及管理费的情况，其中2007年1月17日向石唐惠兰汇款港币5000元，2007年2月2日向石唐惠兰汇款港币20000元，2007年5月18日向石唐惠兰汇款港币14144元，2007年10月2日向石唐惠兰汇款港币12230元，2008年5月7日向石唐惠兰汇款港币11787元。梁凤琴表示该证据是汇丰银行向梁凤琴出具的，因梁凤琴要求汇丰银行出具该证据，汇丰银行向梁凤琴收取了250元港币作为手续费，该证据中有汇丰银行的工作人员签名，另外该证据2007年2月2日的记录中反映的相关汇款的时间和金额与梁凤琴提供的证据4中由石唐惠兰亲笔签名的内容相互印证，即证明“055-8-035093”是石唐惠兰的账户；
20、管理费发票（2张），拟证明转让房屋前梁凤琴的支出，该管理费发票是梁凤琴向涉案房屋所在地的物业公司缴纳管理费，物业公司向梁凤琴出具的发票，可证明梁凤琴有出资，有支付过管理费；
21、公司登记（复印件，该证据中最后一页盖有蔡丽欢的印章原件，梁凤琴表示该证据是梁凤琴向香港管理公司的主管政府部门申请复印得到的），拟证明石唐惠兰是金浚实业公司的负责人，石唐惠兰曾经向梁凤琴出具的字据中有金浚实业公司的抬头；
22、中国银行香港分行汇款凭证，拟证明梁凤琴于2009年5月向石唐惠兰汇款15000元港币，该证据与梁凤琴提交的证据3的账号一致；
对于上述证据，梁凤琴还表示：梁凤琴提交的相关证据中有潘树容签名的手写内容，当时潘树容也在场，对于无潘树容签名的内容，潘树容都不在场。
石唐惠兰的质证意见：1、对于对证据1、2没有异议；3、证据3是在中国境外形成的证据，真实性不予确认，该证据与本案无关；4、对于证据4，梁凤琴称是石唐惠兰手写的内容的真实性不确认，对于梁凤琴称是石唐惠兰所写的部分，从内容看与本案无关，但确认是石唐惠兰亲笔签名；5、对证据5的真实性予以确认，但这只是投资的意向，并不是出资的事实，双方都曾经协商过购买涉案房屋，但梁凤琴没有投资，应该以实际的出资为准，梁凤琴没有出过一分钱。梁凤琴或其他人要履行出资义务才可能占有相应的房屋份额，石唐惠兰取得涉案房屋后向银行贷款27万元，大于石唐惠兰购买时的24万多元，除了要承担投资款外，每个月房屋也有相应的支出，例如供楼款、管理费，关于涉案房屋的所有出资款、供楼款、管理费都是石唐惠兰支出的；6、对证据6的真实性没有异议，该证据是石唐惠兰向梁凤琴出具的，当时房屋已经转让给梁慧君，写该证据的目的是石唐惠兰要求梁凤琴补齐该房屋亏损的款项；7、对证据7、8、9、10没有异议，是石唐惠兰把房屋转让后将材料复印给梁凤琴的；8、对证据11、12的真实性没有异议；9、对证据13-22，梁凤琴提交上述证据超过了举证期限，石唐惠兰不予质证。在认为梁凤琴超过举证期限的前提下，发表如下质证意见：对上述证据的真实性没有异议，上述证据只是说明梁凤琴和石唐惠兰、潘树容当初只是有投资的意向，石唐惠兰要求梁凤琴支付2006房等房屋的款项，但梁凤琴没有支付，如果扣除管理费、银行贷款，收益是负数；证据14、15证明了梁凤琴应当出资的金额，当时石唐惠兰要求梁凤琴出资，而不是确认梁凤琴已经出资。
潘树容的质证意见：1、对证据1、2没有异议；3、对证据3真实性不清楚；4、对证据4没有见过，不清楚；5、对证据5真实性、合法性、关联性均没有异议；6、对于证据6，不清楚里面的内容，但字迹确实是石唐惠兰的字迹；7、对证据7—10不清楚；8、对证据11、12没有异议；9、对证据13—22潘树容都没有参与，所以不清楚。潘树容还表示：确认梁凤琴所述，梁凤琴提交的证据中有潘树容签名的手写内容，当时潘树容也在场，对于无潘树容签名的内容，潘树容都不在场。
为证实自己的主张，石唐惠兰提交了如下证据：
1、（2009）海法民三初字第3186号案卷宗材料（包括起诉状及当事人证据、开庭传票、宣判笔录等），石唐惠兰表示该材料复印自海珠区法院（2009）海法民三初字第3186号案卷宗；
2、（2009）海法民三初字第3186号民事判决书（复印件）；证据1、2拟证明石唐惠兰与梁慧君就本案房屋的买卖合同关系合法有效；
3、中国银行（香港）有限公司客户查询单；
4、中国银行汇款记录；证据3、4拟证明梁凤琴在证据清单中表示梁凤琴证据3属于梁凤琴向石唐惠兰支付25万元购房款，但实际上该25万元不是本案购房款，是梁凤琴、石唐惠兰之间和本案房屋无关的经济往来，由于梁凤琴在庭审中表示其提交证据3确实与本案无关，故石唐惠兰提交的证据3、4确实与本案无关；
5、香港上海汇丰银行汇款记录，石唐惠兰表示其于2006年8月15日向梁凤琴汇款港币10万元，如果梁凤琴有向涉案房屋付款，为何石唐惠兰反而还向梁凤琴付款，所以说即使梁凤琴能证明曾经向石唐惠兰付款，也不能证明其支付的款项是参与涉案房屋的投资款；
6、梁凤琴出具的欠条（复印件），拟证明梁凤琴向石唐惠兰借款港币35000元；
7、中国光大银行贷款借据，拟证明本案房屋存在抵押贷款；
8、管理费发票，拟证明房屋转让前支出的管理费；
9、中国光大银行广州分行贷款借据（金额27万元）（该证据与石唐惠兰提交的证据7一致，属于重复提交）、中国光大银行特种转账凭证（金额27万元），拟证明涉案房屋由石唐惠兰竞拍成功后，由石唐惠兰先向拍卖方付款，然后石唐惠兰再向光大银行贷款，如果梁凤琴、石唐惠兰和潘树容共有该2006房，向光大银行的贷款应由三人共同偿还，梁凤琴和潘树容都是知道石唐惠兰贷款事实的，在每一期对数中，石唐惠兰都提到贷款还款的事实；
10、盖有“中国光大银行广州五羊支行柜台业务专用章”的对账单，拟证明光大银行的贷款由光大银行划入石唐惠兰的账户，石唐惠兰于当天把贷款转入潘树容账户，至于石唐惠兰为何会把光大银行的贷款划入潘树容的账户，石唐惠兰记不清楚了。该房屋的收益应当减去贷款、供款，贷款是房屋成本的一部分；
11、个体工商户开业基本资料，拟证明证据10的收款人记载为“广州市番禺区大石镇洛溪金元陶瓷经营部”，而潘树容是该个体户的负责人，证明潘树容收取了石唐惠兰向光大银行申请的贷款；
梁凤琴的质证意见：1、对证据1、2的真实性没有异议，对合法性有异议，石唐惠兰和梁慧君通过虚假诉讼以买卖的形式损害梁凤琴的权利；2、确认证据3与本案无关，但证据3中的账号是石唐惠兰名下的帐号；3、证据4没有原件真实性不予确认，与本案无关；4、对证据5的真实性确认，确认石唐惠兰于2006年8月15日向梁凤琴支付10万元，与梁凤琴证据13相印证，据梁凤琴提交的证据13，石唐惠兰书写第四期欠10万元，石唐惠兰提交的证据5中的10万元就是梁凤琴证据13中的10万元；5、证据6没有原件，真实性不予确认；6、对证据7的真实性没有异议，但石唐惠兰是2006年12月23日才贷款的，购买时间是2006年6月份，石唐惠兰购买时所支付的20多万元梁凤琴有投入的，石唐惠兰所称的贷款梁凤琴不清楚，石唐惠兰从银行获取27万元贷款的去向没有向梁凤琴交代过。最初梁凤琴是以为三方凑钱合伙凑齐十几万元作为首期，余款从银行贷款，但后来才得知，石唐惠兰一次性支付了20多万元房款，将房屋登记在石唐惠兰名下，半年后再把房屋抵押给银行贷款27万元，该27万元石唐惠兰从来没有告知过梁凤琴，并且石唐惠兰一次性支付的20多万元房款中梁凤琴也有投入；7、对证据8的真实性予以确认，但不能确认该发票中管理费就是交纳本案房屋的管理费；8、对证据9、10、11，超过举证期限，不予质证。即使质证，对该证据9、10、11的真实性有异议，该证据无法证实该笔贷款和本案房屋有关，这些证据与本案无关。即使该证据能够证明该27万元贷款就是本案2006房，但石唐惠兰未经梁凤琴同意，擅自抵押给银行，有可能是石唐惠兰擅自抵押给银行取得贷款去还石唐惠兰的个人债务。
潘树容的质证意见：由于潘树容当时没有参与，所以对石唐惠兰提交的证据不清楚。对于石唐惠兰提交的证据9、10、11的真实性无异议，但对其关联性有异议，该证据与本案无关，不清楚石唐惠兰为何把该27万元划到潘树容的账户中。
潘树容提交的证据为“金浚宝业公司”信笺纸手写内容，潘树容表示该手写内容是石唐惠兰亲笔写的，该证据证明潘树容对涉案2006房有出资。
梁凤琴的质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，该内容应该是石唐惠兰亲笔写的。
石唐惠兰的质证意见：对该证据的真实性不予确认，该证据没有石唐惠兰的签名，也没有写时间，其内容也不能说明潘树容或梁凤琴有支付相应的购房款，从内容看，是石唐惠兰要求对方补交相关费用。
各方当事人均确认：各方约定该房屋的管理费每月应缴2500元，但物业公司事实上是按每月2490元的标准收取管理费。
梁凤琴和潘树容在诉讼中均表示：1、石唐惠兰把涉案2006房抵押给银行贷款，梁凤琴和潘树容不知情；2、梁凤琴和潘树容不知道石唐惠兰出售该房屋，也不同意其出售，石唐惠兰擅自出售共有房屋，由此产生的一切费用应由石唐惠兰负担；3、关于涉案房屋产生的支出比较复杂，应由石唐惠兰另案起诉。
梁凤琴在诉讼中表示：由于石唐惠兰擅自出售，梁凤琴要求石唐惠兰按梁凤琴起诉时涉案房屋的市场价计算梁凤琴的损失。梁凤琴起诉后两个月，梁慧君把涉案房屋出售给他人胡荣桂，当时房管部门的评估价是904000元，所以梁凤琴认为不需要由法院评估起诉时的市场价，直接按904000元计算梁凤琴的损失。
石唐惠兰在诉讼中表示：1、涉案房屋的支出项目包括管理费、偿还银行的贷款、出售给梁慧君时石唐惠兰支付的税费、中介费、和梁慧君产生纠纷的诉讼费及违约金；2、涉案房屋曾经对外出租，每月租金收入5000元，从2007年9月至2008年2月，共收租30000元，其他时间是空置；3、不同意评估，应按实际的交易价格来计算梁凤琴的损失。
原审法院认为：据梁凤琴提交的证据5（经石唐惠兰签名的资料）记载的内容，“梁凤琴在广州市滨江中心占有的物业资料如下，滨江（1906室、2006室）二间三人共有，石唐惠兰、梁凤琴、潘树容三份人平均分配每人平均投资约壹拾叁万……”该内容确认了当事人之间对房屋的份额及出资比例，石唐惠兰在该资料中签名确认且其对该证据的真实性无异议，故梁凤琴主张梁凤琴、石唐惠兰及潘树容对涉案2006房属于共同出资购买的意见，予以采纳。梁凤琴提交的证据6（即在“金浚宝业公司”信笺中书写的结算情况）记载：“滨江2006室资料如下，2006室三分人所有，石太、阿容、琴姐，由2008年2月开始一直都无人租用，每月都要石太全数补交，每月5600元，之前计补数补到2008年6月份数（已交）……”，石唐惠兰表示该证据是其向梁凤琴出具的，当时房屋已经转让给梁慧君，写该证据的目的是石唐惠兰要求梁凤琴补齐该房屋亏损的款项。由该信笺内容可知，各方对于2008年6月之前的出资情况及房屋支出（含管理费、月供款等）已经结算。石唐惠兰在该信笺内容中亦再次明确承认各方当事人各占三分之一的份额，故其在诉讼中抗辩认为梁凤琴和潘树容未出资也不占有份额的意见，不予采纳。
梁凤琴提交的证据可证实涉案房屋由梁凤琴及石唐惠兰、潘树容共同投资、共享收益、共同负担房屋的开支。石唐惠兰未提交证据证实其将涉案房屋出售给他人得到了梁凤琴及潘树容的同意，故梁凤琴认为石唐惠兰擅自出售涉案房屋而应向其赔偿损失的意见，予以采纳。鉴于近年来房价一直上涨的客观情况，由于石唐惠兰擅自出售涉案房屋，造成梁凤琴的损失，梁凤琴要求按其起诉时的市场价赔偿损失，予以支持，鉴于各方均表示不申请对起诉时的市场价进行评估，梁凤琴表示可按照2011年6月梁慧君出售给他人时房管部门评估的904000元作为市场价，予以采纳。
关于石唐惠兰应赔偿损失的金额问题。从梁凤琴提交的证据看，石唐惠兰多次向梁凤琴核对金额时，均提到每月须偿还贷款，由此可知，石唐惠兰将涉案房屋抵押给银行并获取贷款，梁凤琴对此知情且同意。据梁凤琴提交的证据6（即在“金浚宝业公司”信笺中书写的结算情况），截止该房屋出售时的开支为：偿还银行的贷款221856元，佣金15000元，税费282818元，从2008年6月至2009年7月需要补交的金额44800元（该44800元已经包含各方应负担的各月偿还银行的贷款及物业管理费）。由于石唐惠兰未经其他共有人授权擅自出售涉案房屋，故相关佣金及交易税费、（2009）海民三初字第3186号民事判决的诉讼费及违约金等费用应由石唐惠兰自行承担，对于偿还银行的贷款及2008年6月至2009年需要补交的44800元，应由各方分摊支付，故石唐惠兰应赔偿梁凤琴的金额为（904000元-221856元-44800元）÷3=212448元。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一款、第二款、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，于2013年12月20日作出判决：一、石唐惠兰在判决生效之日起十日内，向梁凤琴赔偿212448元；二、驳回梁凤琴的其余诉讼请求。案件受理费7300元，由梁凤琴负担2813元，石唐惠兰负担4487元。
判后，上诉人梁凤琴不服原判，向本院上诉称：一审法院查明梁凤琴、石唐惠兰、潘树容三人共有2006房事实及由于石唐惠兰擅自出售房屋，相关佣金、交易税费、(2009)海民三初字第3186号民事判决书的诉讼费及违约金等费用应由石唐惠兰自行承担的判决是应当予以肯定的。但是，该房屋的赔偿应当以1200060元作为市场价格计算。因为，广州市海珠区洪德路2-6号1906号房产“以下简称1906房”只是比2006房底一层楼，朝向及方位等均予以相同。1906房在2010年1月14日抵押给银行时，银行的估价是1200060元的。2006房是在2010年3月16日出售给梁慧君的。而还贷款221856元不应该由梁凤琴分担，因为2006房屋是全额买回来后，石唐惠兰拿去银行抵押贷款的，梁凤琴对于抵押贷款是不知情的，且没有用过此笔贷款的。梁凤琴以为房屋应该是分期付款买回来的，但经法院审理查明，事实并非如此。而且，221856元的数目只是石唐惠兰向梁凤琴交代时列出的数目，从其罗列的数目及时间可以看出，石唐惠兰并没有真实的交代了买卖诉争房屋的时间、价格等数字，这也很难保证石唐惠兰所罗列的数据是真实的。在法院审理时，石唐惠兰并没有提交任何的证据证明最后要还贷的数目及每期应该还贷的数目。梁凤琴一直都是被蒙骗的一方。退一步，即使梁凤琴要承担此笔贷款，每期还贷数目及最后一笔还贷的数目的证据也应该提交到法院进行进一步的审理查明，而不能只以石唐惠兰的一方之言作出最后的判决。请求法院判决：1、撤销广州市海珠区人民法院(2011)穗海法民三初字第1564号民事判决第一项，改判为石唐惠兰赔偿梁凤琴涉案房屋三分之一份额的损失400020元人民币；2、石唐惠兰承担一审及二审的全部的诉讼费用。
上诉人石唐惠兰也不服原判，向本院上诉称：一、石唐惠兰与梁凤琴实为合伙投资关系。2004年至2009年期间，石唐惠兰与梁凤琴一直合伙投资广州市房地产市场，除涉案房屋外，双方还曾共同在广州市投资购买多间房屋(如十甫名都等)。每次投资购买的房屋，均以石唐惠兰的名义办理产权登记。房屋转让后再按出资比例分配转让款。本案中，石唐惠兰与梁凤琴同样约定双方共同出资，并将涉案房屋登记在石唐惠兰名下。因此，石唐惠兰与梁凤琴是合伙投资关系，同时，石唐惠兰是受梁凤琴的委托，以自己的名义持有和管理涉案房屋。二、由于投资出现亏损，为了投资人的整体利益，石唐惠兰有权处置投资财产。由于涉案房屋无人租用，又没有产生日常收益。而该房屋每月还要产生供楼费用及管理费用。石唐惠兰在初期为尽快解决问题还能够先以自己的资金承担初期的亏损，但随着时间推移，损失日益扩大，已超出石唐惠兰的承受范围。石唐惠兰曾多次要求梁凤琴承担部分费用，但梁凤琴一直没有回应。无奈之下，石唐惠兰向梁凤琴表示要卖出涉案房屋，而梁凤琴同样没有回应。在此情况下，石唐惠兰于2009年7月将涉案房屋转让给梁慧君。在投资出现亏损且其他投资人不愿意弥补亏损的情况下，石唐惠兰为避免损失扩大而处理投资财产，石唐惠兰并无过错。三、投资亏损或投资支出应由各投资人按出资比例分担。截止至房屋出售时的开支，除了偿还银行贷款221856元及从2009年6月至2009年7月需要补交的44800元外，还有税费282818元，佣金15000元，诉讼费6168元。该税费、佣金、诉讼费是涉案房屋交易过程中产生的费用，属于投资支出。在石唐惠兰没有过错的情况下，该支出应由各投资人按出资比例分担。现原审判决以石唐惠兰擅自出售房屋为由，认为该投资支出应由石唐惠兰单独承担，显然有失公平。四、涉案房屋虽然在2009年7月转让，但直至2010年3月31日才交付给梁慧君，至交付前，石唐惠兰仍支出了2009年8月至2010年3月31日的管理费19090元。该管理费19090元也应由各投资人按出资比例分担。五、梁凤琴出资未达到约定的投资比例。梁凤琴和石唐惠兰当时合作多个投资物业，情况复杂，梁凤琴所提供付款证据不能证明是全部用于涉案房屋。由于石唐惠兰出售涉案房屋的事实经原审法院查实，已确定涉案房产的真实价值。请求法院判决：1、撤销广州市海珠区人民法院(2011)穗海法民三初字第1564号民事判决，驳回梁凤琴全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用按比例分担。
原审第三人潘树容未向本院提交答辩意见。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为:广州市海珠区洪德路2-6号2006房由石唐惠兰于2006年竞买所得并登记在石唐惠兰名下。梁凤琴、石唐惠兰、潘树容于2008年5月共同签订的协议，反映2006房为三人共同所有。石唐惠兰写给梁凤琴的字据中亦注明“2006室三分人所有，石太、阿容、琴姐”，故原审法院确认2006房为梁凤琴、石唐惠兰、潘树容共有正确，本院予以确认。在2006房为三方约定共有的情况下，处分2006房时应由三人共同协商决定，现梁凤琴以石唐惠兰未经其同意擅自出售2006房造成其损失而要求石唐惠兰予以赔偿损失合理有据，本院予以支持。
关于2006房的价值认定问题。2006房于2009年5月由石唐惠兰卖给梁慧君，交易价格为525000元，房管部门审核的市场评估价格为645400元。此后，梁慧君于2011年卖给胡荣桂，交易价格为700000元，房管部门审核的市场评估价格为904000元。原审诉讼中，梁凤琴已经明确表示不需要法院评估其起诉时2006房的市场价格，直接按904000元计算，原审法院据此采纳了梁凤琴的意见而确认2006房在梁凤琴提起本案诉讼时的价值为904000元。现梁凤琴又改变其在原审诉讼已经确认的意见并以同一地段另一套1906房办理抵押时银行的评估价格主张2006房的价值为1200060元没有事实及法律依据，本院不予认定。
关于石唐惠兰应赔偿损失金额的认定的问题。由于石唐惠兰已经将2006房出售，故应按梁凤琴起诉时2006房的价值，扣除有关费用后予以赔偿。2006房由石唐惠兰竞买后，实际由石唐惠兰管理使用。但对于该房屋产生的有关费用的确定未见梁凤琴、石唐惠兰、潘树容有明确的约定，本案诉讼中，双方均提供了一些零散的单据，而对于单据中所记载的有关金额的含义双方也不能全部取得一致意见，而是各执一词。鉴于双方对于如何确认2006房支付费用没有书面详细的约定，本案只能根据当事人提交的有关证据作出判断。关于应否扣除银行还贷费用221856元的问题。梁凤琴声称其不知道2006房已经办理抵押登记，但2006房的房产证或房地产登记查册表均有反映银行的抵押登记情况，梁凤琴作为该房屋的共用人应该对该情况予以清楚，且2008年5月的三方协议及石唐惠兰写给梁凤琴的函件中均有“每月供楼每单位3300元”、“还银行221856元”的内容，现梁凤琴声称不知道抵押的情况本院不予采信。由于梁凤琴与石唐惠兰除对2006房予以投资外还有其他经济关系，梁凤琴向石唐惠兰支付的款项亦有还贷的费用，故梁凤琴辩称对银行的贷款没有使用本院不予采信。现石唐惠兰针对2006房而向梁凤琴做出的有关费用说明中，提出应扣除还银行款221856元，原审法院予以采信而扣除该笔费用本院予以认可。2006房使用期间，会产生租金收入及支出管理费的费用，双方对于上述费用同样也没有书面的确定，石唐惠兰在上述的说明中提出应补交44800元，原审法院予以采信而扣除该笔费用本院予以认可。至于石唐惠兰提出应扣除税费282818元，佣金15000元，诉讼费6168元，上述费用均因石唐惠兰在未征得其他共用人的情况下出售2006房所发生的费用，原审法院认定由石唐惠兰自行承担并无不当。石唐惠兰还主张扣除2006房2009年8月至2010年3月期间的管理费19090元，由于2006房于2009年5月已经由石唐惠兰擅自卖给梁慧君，故其后产生的管理费石唐惠兰主张予以扣除本院不予采纳。上诉人梁凤琴、石唐惠兰的上诉理由均依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由梁凤琴负担3464元，石唐惠兰负担3836元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 粤 海
审 判 员 李 静
代理审判员 刘 勋
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 闫娜（代）
邹凌青