福建省惠安县人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0521执异3号
案外人：张菊如，女，1975年１0月4日出生，汉族，住惠安县。
委托代理人：李熠，福建兴惠律师所律师。
申请执行人：惠安县农村信用合作联社东岭信用社，住所地惠安县。
代表人：黄炜，主任。
委托代理人：黄灿洪，男，1975年8月21日出生，汉族，该社职员，住惠安县。
被执行人：许文玉，男，1952年11月13日出生，汉族，住惠安县。
被执行人：郑双，女，1953年1月3日出生，汉族，住惠安县。
本院在执行申请人惠安县农村信用合作联社东岭信用社（下称东岭信用社）与被执行人许文玉、郑双实现担保物权一案中，案外人张菊如于2018年1月15日提出书面执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张菊如称，被执行人许文玉名下位于惠安县东岭镇东兴街的房产[房屋所有权证号：惠东字第××1号、惠东字第××2号，国有土地使用证号：惠国用（2005）字第XX1号、第XX2号]（下称案涉房产）系案外人租用，尚未到期。法院公告将强制腾空，侵害了案外人的合法权益，请求停止强制执行。
案外人提交异议书时，一并提交了许文玉与张杰雄、张菊如签订的房屋租赁合同各一份，张杰雄与卢向阳、蔡建雷、洛清彬、张锦木签订的《店面租赁合同》各一份，张菊如与卢向阳、张锦木签订的《店面租赁合同》各一份，张菊如与张杰雄结婚证一份，用以证明其主张。
申请执行人东岭信用社辩称，案涉房产系借款抵押担保，并依法办理抵押登记，因此，案外人的租赁权不能对抗申请执行人的抵押优先权。且案外人的配偶张杰雄承租案涉房产时向申请执行人承诺：其向许文玉租赁案涉房产，租期至2017年9月30日，如产生处置案涉房产时，同意终止合同，无条件服从处置。综上，请求依法驳回案外人的异议。
本院查明，原告东岭信用社与被告许文玉、郑双实现担保物权一案，本院于2016年5月27日立案受理，经审理并作出（2016）闽0521民特27号裁定：准予申请人惠安县农村信用合作联社东岭信用社对被申请人许文玉、郑双名下的位于惠安县东岭镇东岭村东兴街的房产［房屋所有权证号：房权证惠东字第××号、国有土地使用证号为惠国用（2005）字第XX号］采取拍卖、变卖等方式依法变价。上述房产依法变价后，所得价款在担保的范围内（最高额度为400万元），由申请人惠安县农村信用合作联社东岭信用社对借款本金400万元及利息、罚息（自2015年8月21日起至还清款项之日止，按合同约定支付）优先受偿。裁定于2016年7月6日发生法律效力。因许文玉、郑双未按生效裁定确定的期限履行义务，申请执行人东岭信用社于2016年7月11日申请执行。执行中，本院于2017年12月15日公告强制腾空案涉房产，案外人因此提出异议。
另查明，1.被执行人许文玉以案涉房产中的[房屋所有权证号：惠东字第××号,国有土地使用证号：惠国用（2005）字第XX号］作抵押为许锦冰担保向东岭信用社借款400万元，三方签订了《最高额借款合同》和《最高额抵押合同》，抵押期限至2015年8月21日。又于2015年8月20日签订《借款展期协议》，借款展期至2016年5月20日。《最高额抵押合同》第七条约定：抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意，不得赠与、转让、出租抵押物。
2.被执行人许文玉以案涉房产中的[房屋所有权证号：惠东字第XX号,国有土地使用证号：惠国用（2005）字第XX号］作抵押为许锦冰担保向东岭信用社借款350万元，三方签订了《最高额借款合同》和《最高额抵押合同》，抵押期限至2018年1月20日。《最高额抵押合同》第七条约定：抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意，不得赠与、转让、出租抵押物。该房产已被本院作出的（2016）闽0521民特27号裁定：准予东岭信用社采取拍卖、变卖等方式依法变价并优先受偿。该裁定于2016年7月6日发生法律效力，且已进入执行程序。
3.案外人张菊如与张杰雄系夫妻关系。张杰雄于2015年1月15日向东岭信用社承诺：其向许文玉租赁案涉房产，租期至2017年9月30日，如产生处置案涉房产时，同意终止合同，服从处置。
4.2015年7月15日，许文玉为另案被执行人许锦燕提供执行中担保98万元。在该案执行中，本院于2015年11月9日（2015）惠执字第1879-2号裁定书，裁定查封许文玉的上述案涉房产，并于2015年11月10日送达相关部门，又于2016年3月11日在案涉房产上公告查封、拟拍卖案涉房产和告知租赁权利人及时主张权利。
5.2016年9月1日，本院作出（2016）闽0521执2588号、2590号执行裁定：查封该案涉房产。因该案涉房产已被本院（2015）惠执字第1879-2号案查封，故未再重复查封。
6.案外人张菊如提供的两份张杰雄与许文玉于2008年10月1日签订的承租案涉房产的《房屋租赁合同》，在租期存在差别，其中一份租期为2008年10月1日至2017年10月1日，另一份租期为2008年10月1日至2017年9月30日。
7.案外人张菊如提供的其与许文玉于2015年12月25日签订的承租案涉房产的《房屋租赁合同》，但未能提供交付租金的证据加以佐证。该合同第二条约定：租期为三年，自2017年10月2日至2020年10月2日止。
8.案外人张菊如提供的张杰雄与卢向阳、张锦木、蔡建雷、洛清彬4人签订的《店面租赁合同》，当本院留下证据原件拟鉴定后，案外人的委托代理人于2018年1月17日提供一份《情况说明》称：经委托代理人核实，该4份《店面租赁合同》，经查系他人代签而非上述4承租人所签，请求撤回该4份证据。在本院告知案外人的委托代理人对提供伪证应承担的法律责任后，该委托代理人拒绝在笔录上签名。
9.案外人张菊如提供的张杰雄与卢向阳《店面租赁合同》，租期为2017年3月7日至2020年3月6日。张菊如与卢向阳《店面租赁合同》，租期为2017年4月7日至2020年4月6日。两份合同在租期问题上存在严重重叠
10.案外人张菊如提供的张杰雄与张锦木于2016年11月12日签订的《店面租赁合同》，与张菊如与张锦木于2016年11月12日签订的《店面租赁合同》，签订的时间系同一日，且系同一租赁物。
11.2017年9月22日，本院在网络拍卖平台上公告将于2017年10月23日10时至2017年10月24日10时止拍卖案涉房产，但因无人竞买而未成交。2017年11月22日，本院再次在网络拍卖平台上公告将于2017年12月11日10时至2017年12月12日10时止拍卖案涉房产，买受人张桂彬以最高价1070万元竞得，拍卖款于2017年12月21日到位。本院于2017年12月25日作出（2016）闽0521执2588号之二执行裁定书，裁定拍卖成交。裁定书于2018年1月5日送达买受人和被执行人，并于2017年12月29日在案涉房产上张贴拍卖成交裁定和公告腾空案涉房产。
以上事实，有本院（2015）惠执字第1879-2号、（2016）闽0521执2588、2590号执行卷宗材料及相关证据为据。
本院认为，审查案外人对执行标的提出异议，主要是审
查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。
一、关于案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。该案涉房产目前尚登记在许文玉名下，且该案涉房产已在案外人提供的其与许文玉签订的《房屋租赁合同》前设定抵押权，故案外人对该案涉房产不享有足以排除强制执行的权益。
二、关于拍卖该案涉房产是否损害案外人租赁权的问题。
1.该案涉房产已在案外人提供的其与许文玉签订的《房屋租赁合同》前设定抵押权，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条人规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担”。本案中，东岭信用社抵押权在先，案外人提供的《房屋租赁合同》的签订时间在后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，无论该租赁合同是否合法有效，案外人的承租权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对该案涉房地产予以执行的法律效果。案外人以其享有合法承租权为由，要求人民法院停止对该案涉房地产的执行的理由不能成立。
2.“买卖不破租赁”原则是针对租赁权设定在先，抵押权设定在后而言。本案中，抵押权设定在先，案外人提供合同租赁权设定在后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，本案的租赁权不受该法律的保护。
3.案外人张菊如提出异议所提供的证据存在虚假。其一，案外人张菊如提供的其与许文玉于2015年12月25日签订的承租案涉房产的《房屋租赁合同》，租期为三年，自2017年10月2日至2020年10月2日止。这种提前近两年签订《房屋租赁合同》的行为，不符合市场的交易习惯。其二、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。案外人未能提供交付租金的证据加以佐证，故该《房屋租赁合同》存在不真实。其三，案外人张菊如提供的张杰雄与卢向阳、张锦木、蔡建雷、洛清彬4人签订的《店面租赁合同》，案外人的委托代理人于2018年1月17日提供一份《情况说明》称：经委托代理人核实，该4份《店面租赁合同》，经查系他人代签而非上述4承租人所签，说明其提供虚假证据。综上，该租赁关系是不真实的。故本院公告腾空案涉房产并没有损害案外人的实际租赁权。
4.该案涉房产已在案外人提供的其与许文玉签订的《房屋租赁合同》的租赁期间前被本院查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，这种有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。且本院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
5.案涉房产2017年12月12日10时拍卖成交，本院于2017年12月25日作出（2016）闽0521执2588号之二执行裁定书，裁定拍卖成交，并于2018年1月5日送达相关当事人。案外人在异议指向的执行标的执行终结之提出异议申请，违反了《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第六条第二款的规定，其异议主张不应支持。
综上所述，本院认为，案外人张菊如提出异议的理由不能成立，应予驳回。案外人、当事人如认为其权益被侵犯，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第四百六十五条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第六条第二款、第二十四条《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条。的规定，裁定如下：
驳回案外人张菊如的执行异议申请。
本裁定送达后立即生效。
审判长 吴琼林
审判员 刘锦仁
审判员 杨冬青
二〇一八年一月二十二日
书记员 陈子良
相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《中华人民共和国物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
3.《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第四百六十五条：案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。”（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
4.《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第六条第二款案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（二）该权利的合法性与真实性；第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。