贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔04民终593号
上诉人（原审被告）：刘德辉，男，1980年11月15日出生，汉族，住贵州省余庆县。
委托诉讼代理人：王兴林，贵州丰来律师事务所律师。
代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：谢明富，男，1977年7月12日出生，回族，住贵州省安顺市西秀区。
上诉人刘德辉因与被上诉人谢明富房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院(2017)黔0403民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘德辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项或者查清事实后改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人谢明富承担。事实和理由：我迟延支付2016年下半年租金后，经与谢明富协商，谢明富同意我先行支付2万元，余款在2016年8月10日前付清。但在约定的支付时间到来之前，谢明富于2016年8月2日将门面上锁以致我无法实际经营，且我存放于诉争店铺内的经营设备因谢明富拒绝而未搬走，故责任在谢明富，我不应支付2016年8月2日至2017年3月23日期间的房屋租金。
谢明富在二审中辩称：2016年8月2日刘德辉欲将店铺内的经营工具如电表、热水器、监控器、家具等搬走，因刘德辉是外地人，如让其搬走，恐找不到刘德辉索要房屋租金才无奈上锁的。之后又因双方之间的房屋租赁合同是否解除尚需法院生效判决确认，故在判决生效前，刘德辉的经营工具等一直在店铺内放着。
谢明富向一审法院起诉请求：1.判令刘德辉支付2016年6-12月的房租35400元及2017年1-4月的房租36933元；2.判令刘德辉赔偿在租赁期间对房屋造成的损坏共计费用10000元（擅自拆除谢明富原有的一间20平方米左右房屋价值10000元）；3.判令刘德辉支付2016年8月至今拖欠的水费及违约金404.2元；4.本案诉讼费用由刘德辉承担。
一审法院认定事实：谢明富与刘德辉于2016年12月3日签订房屋《租赁合同》，合同约定谢明富将自家位于安顺市平坝区城南村自建房屋一楼门面四间和二楼房屋两间约共计240平方米以及门面前后地坝、简易工棚（面积约800平方米）出租给刘德辉做餐饮；合同租期为5年，从2015年12月3日至2020年12月3日止，租金为每年110800元，三年后租金每年递增10%，前三年租金不变，第一年租金为半年一付，以后按年支付。租金需提前半月支付，第一年下半年租金2016年5月30日前付清，第二年租金2016年11月18日前付清。合同签订当日，刘德辉支付了上半年租金46166元，因刘德辉需要一个月的装修时间，经谢明富同意后上半年租金按5个月计算。2016年5月30日，依照合同约定，刘德辉应当支付下半年房租55400元。但刘德辉以生意不好为由拖欠租金，经谢明富多次讨要，刘德辉于2016年7月底支付20000元的租金，且双方协商剩余的35400元在2016年8月10日前全部付清。在此期间，谢明富发现刘德辉陆续搬走房屋内物品，找刘德辉索要租金未果。2016年8月2日，刘德辉安排卡车前来搬走餐馆部分用具物品，被谢明富阻止，双方发生争执，刘德辉报警处理，谢明富当天将出租屋上锁，刘德辉仅带走一些衣物。刘德辉于2016年10月19日向贵州省安顺市平坝区人民法院诉请解除双方签订的租赁合同，并让谢明富返还全部餐饮设备。经贵州省安顺市平坝区人民法院、贵州省安顺市中级人民法院两审判决：谢明富与刘德辉签订的《租赁合同》于2017年3月23日解除。安顺市中级人民法院判决下发后，刘德辉将出租屋内全部餐饮设备搬走。刘德辉在装修中拆除出租屋门面前简易工棚时，谢明富赶到现场，当时并未阻止，此后也未就此事向刘德辉主张权利。刘德辉于2016年8月19日交纳了2016年7月29日前所产生的水费。
一审法院认为：谢明富与刘德辉签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应按约定履行。一、按照租赁合同，谢明富的义务是将指定的房屋交给刘德辉使用，谢明富已经履行完自己的义务。刘德辉在合同中的义务则是定期向谢明富支付约定的租金。即刘德辉在2016年5月30日前就应向谢明富支付2016年下半年的租金55400元，然而刘德辉并未如约履行，经谢明富多次催要后刘德辉支付租金20000元，2016年下半年租金尚欠35400元，刘德辉构成违约。刘德辉辩称谢明富持续将出租屋上锁的行为导致其无法使用，故不应支付租金。谢明富上锁目的并不是拒绝刘德辉使用房屋，而是一种权利自救的行为，事实上也没有拒绝刘德辉使用房屋，故对刘德辉的答辩意见不予支持。刘德辉之前诉至法院要求解除合同，经一审、二审判决解除合同，双方签订租赁合同依法于二审判决之日起即2017年3月23日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除时终止履行合同义务。故刘德辉应当支付合同解除前所产生的租金。双方约定每年租金为110800元，每月租金为110800元/年÷12月=9233.33元/月，每日租金为9233.33元/月÷30日=307.78元。故刘德辉应向谢明富支付2016年下半年租金35400元，2017年1-2月租金9233.33元/月×2月=18466元，2017年3月23天的租金307.78元/日×23天=7078.94元。合计刘德辉应向谢明富支付租金60944.94元。二、谢明富诉请刘德辉应赔偿其装修期间擅自拆除其房屋的损失10000元。刘德辉拆除该简易房屋时谢明富到场未阻止，之后又未向刘德辉主张权利，应视为谢明富默许。故对谢明富该项诉请不予支持。三、谢明富诉请刘德辉支付2016年8月拖欠的水费及违约金共计404.2元。谢明富举证的水费发票显示抄表日期系2016年8月28日，刘德辉举证其最后交纳水费发票抄表日期为2016年7月29日。庭审查明刘德辉自2016年8月2日搬离后未再使用出租屋。综上可知谢明富交纳的水费中仅仅只有2016年7月30日至8月2日期间系刘德辉使用产生。但谢明富所举该水费发票不能证明刘德辉在该期间所产生的水费及违约金是多少。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，谢明富应当承担举证不能的责任。故对该项诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1.刘德辉于判决生效之日起十五日内支付谢明富租金60944.94元。2.驳回谢明富其余诉讼请求。案件受理费1868元，减半收取934元，谢明富承担234元，刘德辉承担700元。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：刘德辉提交了录音一份，拟证明2016年9月5日，刘德辉主动与谢明富的母亲就双方因租赁合同产生的纠纷进行过协商，谢明富予以认可，本院予以确认。
二审确认一审查明的事实。
本案的争议焦点归纳为：刘德辉是否应向谢明富支付2016年8月2日至2017年3月23日的房屋租金。
本院认为：刘德辉虽有延付租金的行为，但其已交纳的20000元租金，已足以支付2016年8月2日前产生的租金，谢明富因刘德辉延付租金于2016年8月2日将案涉房屋上锁，客观上阻碍了刘德辉对租赁房屋的使用，同样构成了违约。谢明富虽称刘德辉是外地人，如让其搬走，恐找不到刘德辉索要房屋租金才无奈上锁，但只有在保管合同中，法律赋予了保管人的留置权，而本案是租赁合同纠纷，法律并没有赋予谢明富扣押刘德辉物品的权利，谢明富的锁门行为是以一个违约行为来救济另一个违约行为，有违诚实信用的原则，非法律所提倡。因租金是基于租赁合同关系而产生的法定孳息，故2016年8月2日至2017年3月23日合同解除前的租金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”及第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，应当由谢明富、刘德辉各承担50%，即刘德辉应支付谢明富2016年8月2日至2017年3月23日的租金110800元÷365天×233天×50%=35365元。2016年7月1日至2016年8月2日的租金应由刘德辉全额支付，即110800元÷365×33天=10017.5元，以上共计45382.5元，扣除刘德辉已支付的20000元，其还应支付谢明富租金25382.5元。
综上所述，上诉人刘德辉的部分上诉理由成立，本院予以支持，其他上诉理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省安顺市平坝区人民法院（2017）黔0403民初851号民事判决第二项。
二、变更贵州省安顺市平坝区人民法院（2017）黔0403民初851号民事判决第一项“被告刘德辉于判决生效之日起十五日内支付原告租金60944.94元。”为“被告刘德辉于本判决生效之日起十五日内支付原告谢明富租金25382.5元。”
当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。
一审案件受理费1868元，减半收取934元，由上诉人刘德辉负担286.5元，被上诉人谢明富负担647.5元；二审案件受理费1868元，由上诉人刘德辉负担573元，被上诉人谢明富负担1295元。
本判决为终审判决。
审判长 廖 美 娟
审判员 宋 颂
审判员 黄 光 美
二〇一七年九月二十九日
书记员 李倩（代）
当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：
（一）承担加倍罚息或迟延履行金。
（二）被强制进行审计。
（三）被限制出境。
（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。
（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。
（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。
（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。
（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。