江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太浏民初字第00273号
原告李如干。
被告龚惠明。
被告沈秀龙。
被告太仓顺龙房地产开发有限公司。
法定代表人沈秀龙，董事长。
原告李如干与被告龚惠明、沈秀龙、太仓顺龙房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，依法由审判员张永生适用简易程序分别于2015年5月7日、2015年6月16日公开开庭进行了审理。因案件争议较大，本案依法转为普通程序并依法组成合议庭于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告李如干（参加第一、二、三次庭审）、被告龚惠明（第一、二次庭审被告经本院合法传唤均未到庭，只参加第三次庭审）、被告沈秀龙及被告太仓顺龙房地产开发有限公司的法定代表人沈秀龙（参加第一、二、三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李如干诉称：被告龚惠明于2013年6月26日预收原告购房款人��币壹拾伍万元整，2013年9月27日再向原告收取房款伍万元整，合计人民币贰拾万元整，后被告承诺于2014年5月底交房，但至2014年11月8日原告预订的商品房9幢301室已由被告太仓顺龙房地产开发有限公司出售给他人，原告得知房屋无着落后，要求被告龚惠明退还购房款，被告也同意退还预收购房款，并写下退房款协议书。被告龚惠明天天在售楼处上班，售楼处在双凤凤北路农行西边，双凤本地人都知道龚惠明投资开发房地产，他是开发商之一，而且龚惠明在售楼处待了两年，他就是顺龙公司的人。原告无数次催要未果，到双凤镇政府反映不予协调，后双凤派出所调解未果，原告只能诉至法院。因被告沈秀龙作为被告太仓顺龙房地产开发有限公司的法定代表人，应对该公司的事情负责；被告龚惠明是经办收取款项的人员，是否把钱交给了被告太仓顺龙房地产开发有限公司���原告不清楚；原告购买的是被告太仓顺龙房地产开发有限公司开发的房子，故将涉及房屋的人员全部起诉，请求判令被告退还原告预收购房款20万元。
被告龚惠明辩称：1.双凤景秀江南房产项目系被告龚惠明与被告沈秀龙合作投资开发的项目，双方也签订过合作开发协议的。原告购房交的钱被告龚惠明多次向被告沈秀龙提起，但并未交至公司，因为两被告合作开发各有50%的出资比例，被告龚惠明收取的款项用于景秀江南项目开支方面。2.原告在2013年交付资金的时候被告多次与被告沈秀龙商量过这件事情，商量能否把购房合同签掉，当时被告沈秀龙也同意的，但是因为房产项目事情较多就拖延未签订购房合同。3.二被告合作开发景秀江南项目，因为该项目位于太仓市双凤镇，被告龚惠明在合作开发时约定是负责楼盘销售以及其他一切事务的，被告沈秀龙���责对外与其他政府部门、银行等的协调工作。因为景秀江南项目已经持续好几年了，资金紧张，当时原告等人提出想买房子，希望以后在签订购房合同时能优惠点，也是解决房产项目开发中的困难。所以被告龚惠明收取的原告的购房订金应该由太仓顺龙房地产开发有限公司退款给原告。
被告沈秀龙辩称：被告沈秀龙与原告从来不认识，与原告也没有任何关系，也从没有收过原告的钱，原告起诉被告无相应事实及法律依据，请求驳回原告要求被告沈秀龙退还预收购房款的诉讼请求。
被告太仓顺龙房地产开发有限公司辩称：1.被告开发的景秀江南二期小高层共5幢，其中9、12、13号楼于2013年底经太仓市住房与城乡建设局批准同意对外销售，10、11号楼至今尚未批准同意对外销售，该两幢楼房不存在对外预售的事实。2.被告至今为止，从未与原告发生过���何关系，也从未收到过原告的一分钱，被告不存在违约和补偿原告损失的情况。3.原告与龚惠明的经济纠纷与被告无关，被告从未委托过龚惠明收取任何款项。4.被告龚惠明在景秀江南项目上的职责是项目的日常事务管理，龚惠明没有任何理由收取项目的任何款项。5.原告要求被告承担责任是没有事实依据和法律依据的，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年6月26日原告李如干在位于“景秀江南”项目售楼处二楼的被告龚惠明办公室签订《景秀江南个人预定承诺书》一份，该约定承诺书载明：“本人李如干，确认已对景秀江南项目产品具有充分的了解，并意向购买景秀江南小高层9栋301单位，建筑面积约118平方米，并于2013年6月26日自愿交付购房订金，同时签署《景秀江南预定书》和《景秀江南个人预定承诺书》，以便能够参加景秀江南项目小高层物业开盘认购的优惠活动。本人承诺，相关购房订金的缴纳，完全出于本人自愿，太仓顺龙房地产开发有限公司无任何法律责任。”该预定承诺书下方有被告龚惠明签字。同日，原告李如干通过银行转账形式，向被告龚惠明银行账户转账15万元，被告龚惠明向原告李如干出具收款收据一张。同年9月份，因被告龚惠明告知即将签订购房合同，故原告再次向其交纳5万元。
2015年2月9日，被告龚惠明向原告李如干出具协议书一份，载明：“2015年2月13日退回李如干人民币贰拾万元整。并注明：由于工程进度慢，造成退款原因。”被告龚惠明在签字处还注明“景秀江南二期”字样。对于该协议出具的情况，原告庭审中陈述称：“由于到2014年年底的时候房子一直进度很慢，后来在景秀江南售楼处二楼办公室找到被告龚惠明要求退房，当时太仓市双凤派出所的指导员一起��的售楼处，最后协商确定在2015年2月13日退钱给原告。”对上述说法，被告龚惠明也表示予以认可，并称由于工程进展缓慢，造成无法签订正式购房合同，所以同意退款的。
另查明：1.2009年9月9日被告太仓顺龙房地产开发有限公司（甲方）与案外人太仓汇丰针织服装有限公司（乙方，其法定代表人为被告龚惠明）签订《联合开发房地产协议》一份，主要约定：双方协商联合开发房地产项目，甲方以建设工程流动资金投资为主，全部周转资金总额为1500万，包括土地摘牌应付资金，乙方以土地及地上部分资产总额为1500万；收益分配，甲乙双方在利润总额中各应回收投资额后，剩余收益甲方得55%，乙方得45%，规划二期用房单独结算，另行签订协议。该协议由甲、乙双方盖章，并由被告沈秀龙与被告龚惠明代表签字。2010年11月8日，被告太仓顺龙房地产开发有限公司与案外人太仓汇丰针织服装有限公司、敬红某签订《联合开发房地产协议》，该协议主要内容为就“景秀江南项目二期工程”的开发进行约定，三方约定投资及利益分配比例为：被告太仓顺龙房地产开发有限公司占40%，太仓汇丰针织服装有限公司占40%、敬红某占20%；建造费用投入，按照项目进展及银行支持的实际情况，由三方按投资比例增加投入资金。2.“景秀江南”二期商品房项目坐落于太仓市双凤镇建新路东侧，系以被告太仓顺龙房地产开发有限公司名义进行开发建设。2013年12月30日太仓市住房与城乡建设局向被告太仓顺龙房地产开发有限公司颁发了商品房预售许可证，准许被告太仓顺龙房地产开发有限公司可以对开发的9、12、13号楼进行预售。原告签订的《景秀江南个人预订承诺书》中载明的房屋即为该二期开发项目工程之一。3.2009年9月10日，太仓顺龙房地产开发有限公司讨论通过太仓顺龙房地产开发有限公司景秀江南项目部管理实施细则，在该实施细则中载明：该项目班子及管理成员包括被告沈秀龙、龚惠明等人；项目机构及岗位分工注明沈秀龙负责资金、财务及项目的全面管理，被告龚惠明负责营销及日常事务管理；管理人员工资注明被告沈秀龙、龚惠明为4800元／月（包括基本工资3000元，油贴800元，费用1000元）。庭审过程中，被告沈秀龙对于“景秀江南项目管理实施细则”制定的背景情况进行说明，称：“2009年期间，太仓顺龙房地产开发有限公司在双凤镇开发房地产，成立了顺龙公司景秀江南项目部，为了实施好景秀江南项目一、二期工程，并在联合开发房地产协议上作了专门协定条款。按照顺龙公司制定的顺龙房产景秀江南项目部管理实施细则，各投资方也签字确认。实施细则明确规定，项目班子管理人员：沈秀龙、龚惠明、王吉某等人，沈秀龙全面负责管理资金、财务及项目全面管理，龚惠明负责营销及日常事务管理……”。
本院在2015年6月9日对被告龚惠明所做的调查笔录中，被告龚惠明陈述：“……我与顺龙房产的老板沈秀龙是合作开发景秀江南项目的，我在双凤开设太仓汇丰针织服装有限公司，想搞房产开发，但是没有资质，所以就和沈秀龙一起合伙开发房产项目。2009年9月9日和顺龙房产签订联合开发房地产协议，我以原来汇丰针织公司的土地出资开发。……我和顺龙签订联合开发房产协议书后，我就负责该项目的实施，景秀江南项目的很多合同都是我签字，然后公司再加盖公章。对外别人都清楚我和沈秀龙是合伙人，我也是景秀江南这个项目的投资人。……双凤地面的人都清楚我是景秀江南项目的负责人，李如干等人找到我说��备买房子，当时房屋预售许可证还没有办理出来，李如干等人就先交了部分款项，并说等正式开始卖房子的时候帮忙优惠点。2013年6月份我和沈秀龙合作开发的别墅项目已经结束了，但是我投资的1700万元没有收回，因为沈秀龙把卖别墅的款项都全部抽掉用在浏河的工程上了，导致我合作分红约定无法履行，也导致二期开发的项目无法顺利进行，所以收取的款项我都用于支付为了工程所借银行贷款利息了。……我当时也告诉沈秀龙我收取了几家人的款项，收取的钱用于支付工程各方面的开销了，等房屋正式销售的时候让顺龙房产公司把合同正式与李如干等人签掉，收取的几十万元钱在以后自己的分红中抵扣，沈秀龙当时也是同意的，但是后来一直拖着不办，合同也就没有签。我收取的款项是代表景秀江南项目收取的，我与顺龙房产公司合作开发项目，我作为实际投资人我也有权利收取款项。而且经我手收取的款项也不止这几个人，有的人交给我钱后，正式的购房合同已经签订了，顺龙房产公司对于我收款的事情也是知道的，只是这几人的合同没有顺利签订。”
庭审中，1.被告沈秀龙及被告太仓顺龙房地产开发有限公司向本院陈述：“……因为被告龚惠明是双凤本地人，在双凤本地比较熟，故让其负责一些小的事务。被告龚惠明不在公司担任任何职务，也没有决策权，其虽然在“景秀江南”项目售楼处二楼有办公室，但并不代表其可以卖房子收款。”2.对于被告龚惠明曾经以个人名义收取的案外人预购款，后来被告太仓顺龙房地产开发有限公司与沈秀龙同意签署购房合同的情况，被告太仓顺龙房地产开发有限公司与沈秀龙解释称：“被告龚惠明一直到社会上借钱，本来这家（指被告龚惠明以个人名义收取的案外人预订���，之后签订正式的购房合同的人）的合同不应该签的，因为签订购房合同要把钱交到财务上才可以的。当时被告龚惠明一直盯着我（指沈秀龙），被告龚惠明说如果不签订该房子的购房合同就会被人打死，为了可怜他，虽然没有把钱入账到公司账户，也签订了购房合同。”
以上事实，有原告提供的收款收据、银行转账单、个人预订承诺书、退款协议，被告龚惠明提供的联合开发房地产协议，被告太仓顺龙房地产开发有限公司提供的商品房预售许可证、联合开发房地产协议、顺龙房产景秀江南项目部管理实施细则等以及当事人陈述等予以佐证。
本院认为，本案主要的争议焦点是被告龚惠明收取原告款项的行为是否代表被告太仓顺龙房地产开发有限公司，是否是履行职务行为。本院注意到：1.作为与被告太仓顺龙房地产开发有限公司联合开发房地��的案外人太仓汇丰针织服装有限公司，在双方签署的联合开发房地产协议中代表太仓汇丰针织服装有限公司签字的人即是被告龚惠明，庭审中，被告太仓顺龙房地产开发有限公司与被告沈秀龙也认可被告龚惠明是合作开发房地产的投资人之一。而被告太仓顺龙房地产开发有限公司与案外人太仓汇丰针织服装有限公司合作开发的景秀江南项目一期项目基本完工，目前正在合作开发二期项目；2.在2009年9月10日太仓顺龙房地产开发有限公司讨论通过的太仓顺龙房地产开发有限公司景秀江南项目部管理实施细则中，明确载明被告龚惠明作为该项目的班子及管理成员，其分工职责为负责营销及日常事务管理。被告沈秀龙在向本院提交的情况说明中也明确制定实施细则的背景即是为了景秀江南项目一、二期项目工程，且依据该实施细则，被告龚惠明分管营销及日常事务管理；3.���审中三被告均陈述被告龚惠明在景秀江南项目售楼处二楼确实有办公室，被告龚惠明也的确在该处为景秀江南项目处理部分日常事务；4.被告沈秀龙也陈述确实发生过由被告龚惠明个人收取他人预付款未交至财务，但之后太仓顺龙房地产开发有限公司予以认可并与他人签署正式购房合同的情况。综上，原告为购买房屋将涉案款项交予被告龚惠明，从原告交付款项的地点（在景秀江南项目售楼处二楼）、目的，被告龚惠明在被告太仓顺龙房地产开发有限公司景秀江南项目部中的职责分工以及被告之间合作联合开发房地产的事实情形分析，被告龚惠明收取原告购房订金的行为应视为其履行职务行为，现因无法签署正式购房合同，原告请求被告太仓顺龙房地产开发有限公司予以退还该款项的请求符合法律规定，应予支持。根据本院上述分析，本院已确定被告太仓顺龙房地产开发有限公司承担返还责任，原告要求被告沈秀龙、龚惠明再承担返还责任，无相应法律依据，本院不予支持。至于被告太仓顺龙房地产开发有限公司辩称的被告龚惠明收取款项时其开发的高层楼房尚未取得预售许可证，不存在预售的事实，且被告也未收到原告交付的款项，不应承担返还款项的意见，本院认为，原告只是预订房屋，以便将来能够参加开盘认购的优惠活动，实践中房产开发商未取得房屋预售许可证而已开展预订活动的现象广泛存在。被告龚惠明是否及时将款项入账及合伙人之间的结算方式是公司内部财务管理制度问题，并不影响公司对外责任的承担，故对上述辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告太仓顺龙房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告李如干购房预付款200000元。
二、驳回原告李如干的其他诉讼请求。
上述款项直接给付原告或汇入太仓市人民法院，开户行：中国银行太仓市支行营业部，账号：45×××14。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由被告太仓顺龙房地产开发有限公司负担。（此款原告已预交，本院不再退回，由被告在支付上述款项时一并支付给原告。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 张永生
代理审判员 刘如浩
人民陪审员 周秀芬
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 沈玉兰