江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏01民终3203号
上诉人（原审被告）：宝高（南京）教育玩具有限公司，住所地南京市中山东路378号外贸口岸大楼4楼。
法定代表人：常虹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵勇，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：韦海英，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京华博模塑有限责任公司，住所地南京市浦口区珠江工业园。
法定代表人：郑可可，该公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，江苏创盈律师事务所律师。
上诉人宝高（南京）教育玩具有限公司（以下简称宝高公司）与被上诉人南京华博模塑有限责任公司（以下简称华博公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2016)苏0111民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宝高公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由华博公司负担。事实和理由：1、涉案租赁协议涉嫌造假，外观上盖章位置字体与协议正文部分字体使用明显不一致，盖章部分在协议顶部，而双方签订过的其他合同均在合同底部盖章，该证据与双方一贯签署合同习惯明显不符。该证据亦与《收条》、《备忘录》、《催付房租及货物转出通知书》之间在物品及交接时间等问题上矛盾。一审法院也未审查诉讼时效，假使协议为真，为何几年间从未提及租赁费一事。2、一审中华博公司提供的其他证据亦不符合法律规定，不应采信。3、一审法院认定与生效法律文书认定不符，模具未搬离的责任在于华博公司，华博公司应对其自身行为造成的后果承担责任。南京仲裁委（2015）宁裁字第808-14号裁决书中已经认定2012年4、5月间，宝高公司要求提取模具，遭到华博公司拒绝。在仲裁和强制执行阶段，华博公司也以各种理由拒绝交付模具。4、华博公司名下并无任何房产信息，被上诉人并非仓库产权人，华博公司不具有出租权，与第三方签订的租赁合同无效。5、因双方之间有委托加工关系、涉及买卖关系及保管合同关系，宝高公司才会在华博公司处存放有公司物品，一审法院仅以现场勘验中部分包装箱内有宝高字样产品就认为双方之间形成租赁关系缺乏依据。根据行业习惯，如果双方存在委托加工、设备买卖和保管合同关系，产品存放的对价也必然隐含在上述协议中，一审法院仅以租赁协议判断未考虑行业习惯有误。宝高公司申请对租赁协议进行鉴定。
华博公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
华博公司向一审法院起诉请求：，1、判令解除租赁协议；2、判令宝高公司立即向华博公司支付自2011年7月1日起，至其储存物全部搬走时止的仓储费（暂时算至2016年3月31日时止，此费应为10/㎡月×1000㎡×56月=560000元）；3、判令宝高公司承担诉讼费。一审庭审中，华博公司将诉讼请求变更为据实际勘验，仓储面积仅419.75平方米。诉求仓储费349651.75元，计算方式：从2011年7月1日至2014年5月1日按照10元/平方米乘以419.75平方米乘以34个月即142715元；从2014年5月1日至2016年10月31日按照17元/平方米乘以419.75平方米乘以24个月即206936.75元。
一审法院认定事实：2011年，宝高公司与华博公司签订《租赁协议》，约定宝高公司租用华博公司的仓库，租赁期为2011年4月1日起，暂定一年，超过一年，期间届满前半个月，双方协商续约事宜，租金为2011年4月1日至6月30日免费存放，2011年7月1日以后每月每平方米10元。同日，宝高公司、华博公司签订备忘录一份，双方就2011年7月31日拖运半成品塑料件及周转箱进行了交接。
2014年5月13日，华博公司向宝高公司发函，上书：“我司多次催你司在2014年4月28日之前来拿模具时顺便当面协商贵司存放在我司的半成品及模具的善后事项，可你司却都以种种理由来推辞，一直到现在贵司都未来我司拿模具，因此我司不得不发函再次通知贵司以下事项：1、根据（2014）宁商终字第9号调解书内容贵司应于2014年4月28日前来拿走9付模具，可至今贵司都以种种理由推辞未来拿模具，因此我司将会追究贵司延迟来拿模具的模具保管费。2、请贵司速来我司结清2011年4月1日起租的1000平方米的仓库租金并拿走存放在我司的半成品。3、从2014年5月1日起华博公司租给宝高公司的仓库租金要涨到17元每平米每月。4、在双方有《合作生产塑料积木教育玩具协议》的前提下我司有义务给贵司提供免费存放300多付模具场地，现如今贵司在2012年7月9日就开始违约起诉要终止《合作生产塑料积木教育玩具协议》。因此从2012年7月9日起我司就不再提供免费安全存放300多付模具的场地。请贵司3天之内来我司协商好模具转出的善后事宜并把模具转出，如贵司故意把模具转出时间拖延，在这期间模具丢失或损坏我司将不会承担任何法律责任，一切后果由你司行承担。”
2014年7月13日，华博公司向宝高公司发函，上书：“我司多次催你司在2014年4月28日之前来来拿模具时顺便当面协商贵司存放在我司的半成品及模具的善后事项，可你司却都以种种理由来推辞，在2014年5月13日我司又发函催你司来我司把存放在我司的货物拖走可一直到现在贵司都未来我司提货。现如今我司与南京诺丰工贸的租赁协议马上到期，因此我司不得不得再次发函通知贵司以下事项：“1、根据（2014）宁商终字第9号调解书内容请贵司在2014年7月28日前来拿走9付模具，并支付我司延迟来拿模具的模具保管费及违约金。2、自从2012年7月9日，贵司违约起诉要终止《合作生产塑料积木教育玩具协议》起我司就没有义务给贵司免费存放300多付模具。既贵司从21(0)12年7月9日开始就要支付我司500平方米用来存放模具的场地租金（17元每平方米每月）。请贵司在2104（2014）年7月28日之前来我司结清租金并拿走模具。3、请贵司在2014年7月28日之前来我司结清2011年4月1日起租的1000平方米的仓库租金并拿走存放在我司的半成品。4、因为我司厂房租期即将到期，如果贵司在2014年7月28日之前还没有结清以上租金并拿走货物，因此我司所产生的一切搬家费用由贵司承担（搬家费3万元正）。如果在搬运途中半成品及模具出现损坏或丢失我司将不会承担任何责任。”
2016年10月21日，一审法院经现场勘验，第一间仓库，长度为17.5米，宽度为14.6米。最里间仓库，经现场勘验，仅占该仓库一半，长度为22.5米，宽度为7.3米。现场勘验检空箱五个，华博公司代理人拆除部分包装箱，表示包装箱中产品系宝高公司的产品。
一审法院另查明，2010年12月29日至2011年10月26日期间，华博公司、宝高公司共签订了六份合同，包括《合作生产塑料积木教育玩具协议》、《设备转让协议》、《租赁协议》和三份《注塑模具存放协议》。《合作生产塑料积木教育玩具协议》和《设备转让协议》引发的纠纷，经两级法院两审审理已终结。
一审法院认为，华博公司、宝高公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应全面加以履行。虽然双方未在租赁协议中对解除合同的情况作了明确约定，但宝高公司长期不支付租金已经对华博公司造成了损失，故对于华博公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。双方虽基于之前签订的委托加工合同，模具存放在华博公司处，且华博公司多次函至宝高公司请求洽谈半成品事宜及限期搬离，已构成事实。故宝高公司理应及时付清租金，其久拖不付，引发诉讼，理应承担相应民事责任。故对华博公司要求宝高公司支付房租租金的请求，一审法院部分予以支持。对于租金标准，应按原合同约定为准，其后华博公司单方改变租金标准，不符合合同约定和法律规定，不予支持。故租金费用，经现场勘验厂房实际占用面积为419.75㎡（255.5㎡+164.25㎡），自2011年7月1日至2016年10月31日，共计64个月，按照每平方米10元计算，其租金为268640元。
判决：一、解除南京华博模塑有限责任公司与宝高（南京）教育玩具有限公司签订的《租赁协议》；二、宝高（南京）教育玩具有限公司于判决生效之日起十日内支付南京华博模塑有限责任公司租金268640元；三、驳回南京华博模塑有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6545元，由南京华博模塑有限责任公司负担1516元，由宝高（南京）教育玩具有限公司负担5029元。
宝高公司对一审除勘验内容外查明的事实均有异议。
二审中，本院组织双方当事人赴现场查看涉案房屋，涉案房屋位于浦口区行知路向雨合路方向前进300-400米右侧的越佳新型材料有限公司厂区内，为钢筋水泥结构厂房，现场房屋已经分隔为3个部分，一名自称张学才的人员表示其已经和华博公司合租该房屋2-3年，其和华博公司没有约定明确面积，华博公司要多少，其就给多大面积，想走就可以走，其可以随时收回，该厂房面积约1000多平方米，现已经另租他人，华博公司于2017年年初已经搬走，据说已搬去淮阴，该房屋系从越佳新型材料有限公司处承租。华博公司主张2014年之后还口头通知宝高公司支付租金，但就此未提交证据。
本院二审还查明，华博公司于2016年2月26日提起本案诉讼。
以上事实，有当事人陈述等在卷证实。
本院认为，本案二审争议焦点为：涉案《租赁协议》的效力及宝高公司应支付的租金数额。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
华博公司一审中提交的《租赁协议》为原件，宝高公司虽提出异议，但并无其他证据证明其主张，其于二审中提出鉴定申请，本院不予支持。双方均已在《租赁协议》上加盖公章，宝高公司认为因协议与习惯不符而认为协议虚假，并不符合法律规定。双方《租赁协议》合法有效，当事人均应按照约定履行。合同约定的租赁期限为自2011年4月1日起暂定一年，之后双方并未续签协议，故之后该协议为不定期。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。华博公司现诉请解除合同，一审法院予以支持，并无不当。双方合同解除后，华博公司应将存放在涉案房屋中的宝高公司物品返还宝高公司。双方租赁协议虽对租金标准进行了约定，但并未明确租赁面积，一审法院根据现场勘察的面积，计算应该缴纳的租金，符合实际情况。
延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年，华博公司虽主张在2014年之后曾口头催要过租金，但并未提交证据予以证实，其要求宝高公司支付2011年7月1日起至2016年10月31日合计64个月的租金，并不符合法律规定。华博公司于2016年2月26日提起本案诉讼，故自华博公司起诉之日起前一年即2015年2月26日起计算的租金，本院予以支持，截止至2016年10月31日，合计共计18个月，根据一审现场测量的房屋面积及双方合同约定的租金标准，经计算租金合计75555元（419.75㎡*18个月*10元/平方米），宝高公司应支付给华博公司，一审法院计算租金错误，本院予以纠正。
上诉人的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，一审法院适用法律有误，本院二审予以纠正，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院(2016)苏0111民初1494号民事判决第一、三项；
二、变更南京市浦口区人民法院(2016)苏0111民初1494号民事判决第二项为：宝高（南京）教育玩具有限公司于判决生效之日起十日内支付南京华博模塑有限责任公司租金75555元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6545元，由南京华博模塑有限责任公司负担5662元，宝高（南京）教育玩具有限公司负担1414元，二审案件受理费6545元，由南京华博模塑有限责任公司负担5131元，宝高（南京）教育玩具有限公司负担1414元
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年九月八日
书 记 员 戴 苗