南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）溧商初字第512号
原告中国银行股份有限公司溧水支行，住所地在南京市溧水区永阳镇中大街9号。
负责人钮铃，中国银行股份有限公司溧水支行行长。
委托代理人胡谦峰，江苏同心园律师事务所律师
委托代理人王飞，江苏同心园律师事务所律师。
被告徐艺，男，1975年4月12日生，汉族。
被告刘庆凤，女，1976年11月19日生，汉族。
被告南京中孚置业发展有限公司，住所地在南京市溧水区经济开发区宝塔北路8号。
法定代表人邢泉华，南京中孚置业发展有限公司董事长。
委托代理人雍溧，江苏全衡律师事务所律师。
委托代理人杜磊，江苏全衡律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司溧水支行（以下简称中行溧水支行）与被告徐艺、刘庆凤、南京中孚置业发展有限公司（以下简称中孚置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年8月4日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中行溧水支行的委托代理人王飞，被告中孚置业公司的委托代理人杜磊到庭参加诉讼。被告徐艺、刘庆凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行溧水支行诉称，被告徐艺、刘庆凤因购买溧水区永阳镇金蛙路99号水岸康城41幢2单元502室的房屋向原告申请个人住房贷款，原告与被告徐艺、中孚置业公司签订《中国银行贷款抵押合同》（以下简称《贷款抵押合同》）、《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》（以下简称《贷款合同》），约定被告徐艺向原告借款24万元，同时以其购买的溧水区永阳镇金蛙路99号水岸康城41幢2单元502室的房屋作抵押，被告中孚置业公司提供连带责任担保。合同签订后，原告按约发放了贷款，但被告却违反合同约定，截止到2014年7月10日，尚欠借款本息191751.32元。为维护原告的合法权益，现诉至法院，要求判令：1、被告徐艺、刘庆凤立即归还借款本金188417.48元，并承担相应的利息、罚息；2、被告支付律师费11500元；3、被告中孚置业公司承担连带清偿责任；4、原告对位于溧水区永阳镇金蛙路99号水岸康城41幢2单元502室的房屋享有优先受偿权；5、诉讼费由被告承担。
被告徐艺、刘庆凤未作答辩，亦未提交证据。
被告中孚置业公司辩称，被告徐艺、刘庆凤用其所购的房屋作了抵押担保，根据法律规定，同一债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。原告因就被告徐艺、刘庆凤所抵押的房屋进行拍卖、折价，先行主张债权，在该房屋拍卖价款不能实现债权的情况下，才应由中孚置业公司承担担保责任。
经审理查明，2007年10月31日，徐艺因购房向原告申请贷款，刘庆凤作为溧水区永阳镇金蛙路99号水岸康城41幢2单元502室的房屋共有人向原告出具《共有人承诺函》一份：本人自愿同意将前述财产抵押给原告作为借款人在贷款合同项下债务清偿的担保；自愿作为借款人在前述贷款合同项下债务的共同还款人，承担连带还款责任。
2007年11月6日，徐艺（借款方，甲方）与中行溧水支行（贷款方，乙方）、中孚置业公司（担保方，丙方）签订《贷款合同》一份，其中约定，甲方购买座落于溧水区永阳镇金蛙路99号水岸康城41幢2单元502室的房屋，因资金不足，向乙方借款24万元；借款期限为20年，即从2007年11月6日起至2027年11月6日止，实际提款日以借款借据为准；借款利率实行浮动利率，以贷款提款日当天人民银行公布的法定20年期基准利率为基础下浮15%确定，每满一年后，再按当时人民银行公布的20年期法定贷款利率下浮15%以确定所有贷款下一年利率；还款方式为等额本息偿还法；丙方自愿为甲方所欠乙方的全部债务提供连带责任保证担保；丙方担保的范围包括但不限于本合同项下的贷款本金及利息（含罚息、复利等）违约金、赔偿金及债务人在本合同项下应承担的所有费用（包括但不限于公告费、律师费、诉讼费等）；丙方承诺，如乙方在本合同项下的债权又有物的担保，在乙方要求丙方承担保证责任时，丙方自愿放弃要求乙方先行使担保物权的抗辩；甲方未按时、足额偿还任何一期乙方贷款本金或利息或任何应付费用，乙方有权宣布本合同项下贷款全部提前到期；与本合同有关的一切费用（包括但不限于因甲方违约行为导致乙方聘请律师的费用等）均由甲方承担。三方还对其它权利义务作了详细约定。
2007年11月6日，作为抵押人的徐艺与作为抵押权人的中行溧水支行签订《贷款抵押合同》一份，其中约定：由徐艺将自有的位于溧水区永阳镇金蛙路99号水岸康城41幢2单元502室房屋（产权证号为溧转字第××号）为《贷款合同》项下主债务人的全部债务提供抵押担保；抵押担保的借款本金为24万元；抵押担保的范围为主债权本金及其利息、主债务人在主合同项下应承担的所有费用。2010年1月5日，双方办理抵押登记，载明的债权数额为24万元。
2007年11月13日，原告向徐艺发放贷款24万元。截止至2014年7月25日，徐艺连续五期未按约还本付息，本金余额为188417.48元（未到期本金余额184277.97元）。为此，原告诉至本院。
另查明，原告（甲方）因向三被告采取诉讼方式实现债权，于2014年7月25日与江苏同心园律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》一份，约定由甲方委托乙方提起诉讼，并支付乙方律师费11500元。2015年1月12日，江苏同心园律师事务所向原告开具金额为11500元的法律服务费发票一张。
上述事实，由共有人承诺函、贷款合同、贷款抵押合同、借款借据、房屋他项权证、逾期未还款查询单、委托代理合同、法律服务费发票及当事人的陈述等予以证实。
本院认为，中行溧水支行与徐艺、中孚置业公司签订的《贷款合同》、《贷款抵押合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。原告按约发放贷款后，徐艺与作为共同还款人的刘庆凤应按约履行还本付息的义务。因徐艺、刘庆凤未按约支付本息，按照合同约定，原告有权提前收回全部贷款本息。故原告中行溧水支行要求被告徐艺、刘庆凤偿还借款本金188417.48元并支付相应利息、罚息的诉请，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的律师费11500元，系原告为实现债权所支付的合理的费用，符合双方合同的约定，本院亦予以支持。因房屋他项权证登记的债权数额为24万元，故原告对抵押物在债权数24万元限额内享有优先受偿权。因原告与被告中孚置业公司约定，如主合同项下的债权有物的担保，在债权人要求担保人承担保证责任时，担保人自愿放弃要求债权人先行行使担保物权的抗辩，该约定并不违反法律规定，亦不存在无效情形，故对原告要求被告中孚置业公司承担相应的连带清偿责任的诉请，本院予以支持。中孚置业公司承担保证责任后，有权向徐艺追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐艺、刘庆凤向原告中国银行股份有限公司溧水支行偿还借款本金人民币188417.48元，并承担相应的利息、罚息（从2007年11月13日起至实际履行之日止，按《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》记载的利率计算）。
二、被告徐艺、刘庆凤向原告中国银行股份有限公司溧水支行支付律师费11500元。
上列一、二项，均于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
三、原告中国银行股份有限公司溧水支行对位于南京市溧水区永阳镇金蛙路99号水岸康城41幢2单元502室房屋（产权证号为溧转字第××号）在24万元债权限额内享有优先受偿权。
四、被告南京中孚置业发展有限公司对上列一、二项债务承担连带清偿责任。南京中孚置业发展有限公司承担担保责任后，有权向徐艺追偿。
五、驳回原告中国银行股份有限公司溧水支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4349元，财产保全费1670元，公告费600元，合计6619元，由被告徐艺、刘庆凤、南京中孚置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行鼓楼支行；帐号：10×××76）。
审 判 长 赵 怡
人民陪审员 陈语智
人民陪审员 杨先珍
二〇一五年一月十三日
见习书记员 吴梅君