广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1752号
上诉人（原审被告）：李涛，男，汉族，户籍地：广东省深圳市南山区，现住广东省广州市黄埔区，公民身份号码：×××0313。
被上诉人（原审原告）：珠海市中港城物业管理有限公司，住所地：珠海市斗门区湖心路2223号。
法定代表人：黄泽松，董事长。
委托代理人：孔静，广东华大律师事务所律师。
委托代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所实习律师
上诉人李涛因与被上诉人珠海市中港城公司管理有限公司（以下简称中港城公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）与中港城公司签订《物业管理合同》，合同未注明签订时间。该合同约定由原告中港城公司为位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号的海逸豪庭小区提供物业服务，物业服务费为楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元；物业服务费缴纳日期为每月15日前支付上月管理费；拖欠物业服务费违约金为从逾期之日起按每日千分之一计算；约定的服务期限为自2009年1月1日至业主委员会成立。
2015年11月18日，珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会出具证明，证明2007年9月10日起中港城公司开始为案涉小区提供服务。
2015年12月4日，珠海市斗门区白蕉镇人民政府出具证明，证明自2007年9月10日起原告中港城公司开始为案涉小区提供物业服务。
另查明，李涛是位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号（海逸豪庭）×栋×单元××房的权属人，该房产建筑面积为119.15平方米，该房为电梯楼房，于2010年1月7日办理房地产权登记，所在楼宇总层数为10层。双方均确认李涛于2009年办理入伙手续。
中港城公司原审诉讼请求为：判令李涛支付物业服务费12888元（自2010年1月至2015年12月共72个月）；李涛支付违约金12888元；由李涛承担本案诉讼费。
原审法院认为，中港城公司没有提交证据证明其是案涉小区建设单位通过招股标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明案涉小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。故案涉小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。
虽然案涉小区建设单位与中港城公司签订的《物业管理合同》无效，但中港城公司实际上为案涉小区提供了物业服务，李涛作为案涉小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告主张被告支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。中港城公司主张李涛按每月每平方米1.5元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，原审法院予以支持。
中港城公司主张李涛拖欠2010年1月至2015年12月期间的物业服务费，李涛当庭确认自己在此期间未支付过物业服务费，原审法院对中港城公司主张的李涛拖欠物业服务费的期间予以采信。故李涛应支付的物业服务费为12868元（119.15平方米×1.5元×72个月），中港城公司请求超出原审法院核算部分原审法院不予支持。
由于中港城公司与案涉小区建设单位签订的《物业管理合同》无效，故中港城公司援引该合同约定的违约金计算标准要求李涛支付欠付物业服务费的违约金没有依据，原审法院不予支持。由于李涛欠付物业费的行为确实给中港城公司造成了一定的利息损失，故原审法院确定李涛应当按中国人民银行同期贷款利率向中港城公司支付欠付物业服务费的利息，由于中港城公司仅主张至2015年12月31日的违约金，故李涛应当支付从欠缴当月的次月16日起计至2015年12月31日止的利息。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、李涛于判决生效之日起七日内向中港城公司支付2010年1月至2015年12月的物业服务费12868元；二、李涛于判决生效之日起七日内向中港城公司支付拖欠物业服务费的利息损失（以欠缴当月的物业费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠缴物业服务费当月的次月16日起计算至2015年12月31日止）；三、驳回中港城公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444元，减半收取222元，由中港城公司负担88元，由李涛负担134元。
上诉人李涛不服一审判决，依法向本院提出上诉，请求：1、《物业管理合同》属于无效合同，判决中港城公司离开本小区。2、依照《合同法》等法律法规进行改判，物业收费标准应按《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》的标准收取。3、依照《民法通则》进行改判，改判诉讼时效期间为二年，物业费追溯时间为最近两年。4、改判物业服务欠费的利息损失以贷款利息计算改判为无利息。5、判令中港城公司限期解决与李涛之间遗留的未达标准的物业服务问题。6、判令中港城公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审已经判定《物业管理合同》属于无效的合同，既然《物业管理合同》不合法，李涛要求二审法院判令中港城公司离开本小区。中港城公司收取物业服务费没有合法依据，其行为不受法律保护，因此对李涛和全体业主没有约束力。李涛不服一审法院考虑到了事实服务因素来约束。比如：我没有请保姆，但这个人不经本人同意，硬要在我家服务，为我做饭、洗衣、做家务，这种强行为我服务的保姆我还要给他保姆费用吗？这是严重违法的强买强卖行径，完全违背国家法理。二、一审法院无权定物业费，不能因物价、人员成本上涨等因素为由要求李涛按照无效合同物业费标准支付相关物业管理费。合同法明确规定，对于无效合同产生的费用应该由双方协议，且中港城公司收费本来就不符合物价局的规定。（1）《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》的规定：多层住宅的物业服务费：按三级收费标准，楼梯住宅每平方米0.40元，高层住宅每平方0.90元。（2）建设部2004年公布的《物业管理企业资质管理办法》第五条第三款（三级资质的条件）的规定，据实际调查，中港城公司给海逸豪庭配比的人员严重不足3级资质人员编制，其在案涉小区公布的人员大部分均为其他小区的服务人员。（3）经工商查询，中港城公司注册资本为50万人民币，只属于三级资质，其收费也只有按楼梯住宅每平方米0.40元，高层住宅每平方0.90元，而海逸豪庭小区实行高层住宅每平方1.50元／月／平方米的收费标准，违背物价局规定的收费标准。所以，一审判定物业费的理由不符合收费标准，请按珠海市定的标准收。综上，一审判定物业费的理由不符合实际因素，李涛请求在双方没有达成约定费用标准前，按《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》的标准执行。三、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，中港城公司的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效。同时，期间中港城公司并没有通过电话、信函等有效方式来催李涛缴费和协商缴费，中港城公司没有证据证明这一期间发生诉讼时效中止或中断。因此，拖欠物业费计算时间应依法追溯为最近两年。中港城公司无法向李涛追缴2010年到2013年的物业费，只能追缴2014年和2015年24个月的物业费，计算如下：119.15平方米＊0.9元（月／平米）＊24月=2573元。四、根据《物业管理条例》，作为物业管理服务公司应负责“对服务小区的房屋及配套的设施、房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与管理”。而中港城公司实际上并未履行相应的义务，其服务存在大量瑕疵，在一审中李涛已经提供大量瑕疵照片和录像光碟，根据《合同法》第67条的规定，中港城公司过错在先：首先，《物业管理合同》属于无效合同，其没有继续找李涛签订有效合同，其次，服务期间李涛多次要求其履行墙面及设施等维修服务，其一直没有做到，所以李涛不应向中港城公司支付利息损失，请求改判为不计利息计算。五、物业服务就房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生、小区秩序的维护和保安等，根据《合同法》第107条的第二款规定，请求二审判令中港城公司限期解决与李涛之间遗留的未达标准的物业服务问题。
中港城公司二审辩称，物业管理合同合法有效，国务院颁布物业管理条例属于倡导性条款，而非效力性条款，中港城公司与开发商签订物业管理合同后，在住建局办理了备案，住建局作为上级主管部门，当时没有告知中港城公司进驻小区需要进行招投标程序，中港城公司管理涉案小区是基于与开发商签订的物业管理合同及与小区内部分业主签订物业管理合同，该物业管理费诉讼请求并非无因管理之债而引起，原审法院认定物业管理合同无效不符合法律规定，请二审法院对该合同效力重新认定。二、本案没有超过法定诉讼时效，物业服务是长期性的，管理费也是持续性发生，若单纯以某个物业管理费作为诉讼时效起始点，会增加中港城公司主张权利的诉累，造成司法资源浪费，且根据法律规定，持续性违约可至违约行为终止之日起计算，目前中港城公司仍在涉案小区提供服务，业主仍未支付任何管理费，违约行为持续性发生，并未终止，中港城公司有权主张之前的管理费，不存在已过诉讼时效。业主一直称不知道存在管理合同，不认可物业管理合同，因此说明业主对合同条款约定每月支付时间也是不认可，但是却以物业管理费每月应当支付而提出部分诉讼请求超过时效，该主张与其不认可物业合同相违背。综上，恳请法院驳回业主的上诉请求，重新认定物业管理合同效力，维护中港城公司的合法权益。
本院查明，李涛二审期间未提交证据。
中港城公司二审期间提交如下证据：1.珠海市物业服务合同备案表；2.消防监督结果公开查询表3份。
上列证据，经质证，本院审查认为，中港城公司提交的证据1来源合法，内容真实，但是珠海市斗门区住房和城乡建设局对涉案小区物业服务合同的备案发生于2014年12月9日，并且该备案表载明招标方式为议标，故该证据不能证明中港城公司所主张的内容，本院对该证据不予认定。对中港城公司提交的证据2，该三份查询表所载明的项目名称为珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司海逸豪庭19栋、21栋及地下室、工程施工工地、海逸豪庭二期电房，与本案所涉案房屋及楼栋无关，故该组证据与本案无关，本院不予认定。
二审期间，李涛表示自愿撤回第5项上诉请求。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，虽中港城公司二审期间提交了《珠海市物业服务合同备案》拟证明其与房屋建设单位签订的《物业管理合同》经过相关政府职能部门备案，但是中港城公司没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。中港城公司提供的该备案表中的招标方式为议标，该备案行为发生在中港城公司与建设单位签订合同的五年以后，且备案只是向主管部门报告事由并存案以备查考，不能替代批准程序。因此该证据不能证明建设单位采取协议方式选聘物业服务企业经过了相关主管部门的批准。故涉案小区建设单位与中港城公司签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，原审法院依法认定中港城公司与建设单位签订的《物业管理合同》无效，并无不当，本院予以维持。
关于李涛提出的诉讼时效的抗辩。本院认为，虽绿庭雅苑公司与中港城公司签订的《物业管理合同》属无效合同，根据珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会及珠海市斗门区白蕉镇人民政府的证明，中港城公司自2007年9月10日起即为涉案小区提供物业服务，即中港城公司确实按合同履行了义务，李涛享受了该服务，理应向中港城公司支付相应的费用。由于涉案的物业服务合同约定的服务期限为自2009年1月1日起至业主委员会成立，诉讼时效本应从合同约定的履行期限届满之日起计算，但由于该合同被依法认定为无效合同，故中港城公司关于2010年1月至2015年12月期间物业服务费的诉请应从合同被认定为无效之日起计算，因此李涛主张中港城公司只能追索两年物业管理费的理据不足，不应予以支持，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于李涛应支付的物业服务费的数额，虽然中港城公司与建设单位签订的《物业管理合同》无效，但是根据珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会及珠海市斗门区白蕉镇人民政府的证明，中港城公司自2007年9月10日起即为涉案小区提供物业服务，即中港城公司实际为涉案小区提供了物业服务。参照2001年2月1日起施行的《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第六条“本市城区住宅小区物业管理业务收费政府指导价的标准（按每月每平方米房屋建筑面积计算）如下：……（二）高层住宅（8层及以下有电梯）：一级：每平方米1.20元；二级：每平方米1.00元；三级：每平方米0.90元；四级：每平方米0.80元；五级：每平方米0.70元”的规定，结合珠海市斗门区近年来的物价上涨水平，及近年来珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，原审法院酌定中港城公司按每月每平方米1.50元的标准收取李涛2013年4月至2015年12月的物业服务费，处理恰当，本院予以维持。由于李涛欠付物业服务费的行为确实造成中港城公司一定的利息损失，因此原审法院酌定李涛按中国人民银行同期同类贷款利率向中港城公司支付欠付物业服务费的利息，并无不当，本院予以维持。
关于李涛上诉请求判令中港城公司离开其所居住的小区，由于李涛在一审并未提出反诉，本院依法不予审处。
综上所述，李涛的上诉无理，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币444元，由上诉人李涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
审 判 员 廖世娟
代理审判员 牟宏微
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 李立荣
梁暐