福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2506号
上诉人（原审被告）黄国营，男，1972年5月29日出生。
委托代理人阮晓青、郑晓明，福建沅玥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）卢巩，男，1957年10月1日出生。
上诉人黄国营因与被上诉人卢巩房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院作出的（2014）同民初字第888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年2月19日，卢巩向原审法院起诉，请求判令：黄国营向卢巩支付租金66000元及利息（利息自起诉之日起按银行同期同类贷款利率支付至还清之日止）。
原审判决查明，2007年4月4日，卢巩向案外人厦门市同安区大同街道古庄村民委员会租赁原古庄造纸厂范围内、外的部分房屋及场地，双方并签订《房屋、场地租赁合同》，租赁期限自2007年5月1日至2027年5月1日，租金为每年7000元。《房屋、场地租赁合同》未对卢巩转租事宜进行约定。古庄村民委员会书面表示对卢巩在租赁期限内的转租行为没有异议。2009年2月20日，卢巩将《房屋、场地租赁合同》项下部分租赁物转租予黄国营，双方并签订《租赁合同书》，约定租赁场地为同安区大同镇古庄造纸厂厂房面积1000平方米，租赁期限自2009年2月20日至2012年2月20日，租金每年48000元。《租赁合同书》到期后，黄国营提出续租，卢巩表示同意，黄国营并在《租赁合同书》空白部分书写“注：2012年2月20日-2013年2月20日期间每平方米5.5元计付。黄国营”。2009年2月20日至2012年2月20日期间的租金黄国营已经全部支付完毕。
另查明，卢巩和黄国营签订的《租赁合同书》一式两份，双方各执一份。黄国营手写部分记载于卢巩持有的《租赁合同书》上。卢巩持有的《租赁合同书》对于租金付款时间记载如下：签订合约后2月20日前付清2009年2月20日到2009年8月20日租金，第二次应每次租期开始时间前付清（“开始时间前付清”划掉并捺印）。同意年满付清（“同意年满付清”为手写并捺印）。卢巩对继租事实陈述如下：卢巩与黄国营口头约定续租期间的租金一年到期后支付，2013年4月15日卢巩向黄国营催讨租金时，黄国营出具一张租金未付的条子给卢巩，后因双方未对租金标准予以记载，故黄国营在卢巩持有的《租赁合同书》上空白处注明。黄国营实际租赁到2013年4月25日左右。2011年-2012年租金黄国营拖延支付两个季度，找卢巩协商，卢巩才书写“同意年满支付”并捺印。黄国营对卢巩的陈述不予认可，并辩称：黄国营已经支付完毕2012年-2013年期间的租金。卢巩为诉讼需要自行添加“同意年满付清”字样，根据黄国营持有的《租赁合同书》约定，第二次应每次租期开始时间前付清，黄国营已经支付完毕租金。黄国营手写部分系于2012年2月15日添加的，是在黄国营支付完毕租金后书写的。
原审判决查明以上事实，有卢巩提交的《房屋、场地租赁合同》、《证明》、《租赁合同书》，黄国营提交的《租赁合同书》、《鉴定意见书》等证据以及当事人在庭审中的陈述笔录为证。
原审法院认为，卢巩将其向案外人厦门市同安区古庄村民委员会租赁的场所部分转租给黄国营，该转租行为取得古庄村民委员会的同意，转租行为有效，卢巩与黄国营签订的《租赁合同书》及续租行为合法有效，双方当事人均应依约恪守履行。关于黄国营是否支付2012年2月20日至2013年2月20日期间租金的问题：卢巩认为2012年-2013年期间的租金黄国营尚未支付，黄国营认为依照《租赁合同书》约定的付款时间其已经支付，黄国营未能举证证实《租赁合同书》中约定的“每次租期开始时间前付清”仍适用于继租期间，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，黄国营未能举证证实交纳租金的事实，应承担举证不能的责任，故认定黄国营尚欠卢巩2012年2月20日至2013年2月20日期间租金66000元。关于黄国营辩称卢巩主张租金的诉求已过诉讼时效的问题：黄国营辩称依照双方约定其应于2012年2月20日前付清租金，目前租金的支付已经超过诉讼时效，卢巩则认为双方约定租金一年到期后支付，黄国营于2013年4月份书写确认尚欠卢巩2012年-2013年期间租金。双方对诉讼时效的完成与否存在争议，因诉讼时效的完成系对实体权利提出的抗辩，抗辩人必须对抗辩所依据的事实予以证明，黄国营无法证实卢巩要求支付租金的诉讼时效开始时间及是否届满，应承担举证不能的责任，故黄国营抗辩诉讼时效届满，不予支持。黄国营逾期支付租金，已经构成违约，依法应承担相应的违约责任，卢巩诉求黄国营支付按照中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日即2014年2月19日起支付利息，有事实和法律依据，予以支持，但利息应计算至判决确定的还款之日止。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决：一、黄国营应于本判决生效之日起七日内支付卢巩租金66000元并支付利息（利息自2014年2月19日起至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；二、驳回卢巩的其他诉讼请求。本案受理费1450元，适用简易程序减半收取725元，由黄国营负担。
宣判后，黄国营不服，向本院提起上诉。
上诉人黄国营上诉称，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉求。理由如下，1、依照双方合同约定讼争租金的支付时间在2012年2月20日之前，该租金的诉讼时效截止于2013年2月20日，被上诉人于2014年2月19日起诉已超过法定的诉讼时效，被上诉人的诉求应当驳回。讼争合同于2012年2月20日届满，经双方协商续租1年，除了租金调整为每平方米5.5元外，其他租赁合同条款按照原合同继续履行。原合同约定的租金为“租期开始时间前付清”，故讼争租金截止被上诉人起诉时已超过1年的诉讼时效。2、上诉人已经付清了本案的租金，被上诉人无权再向上诉人提出主张。根据交易习惯，上诉人此前3年的租金均是以现金方式支付给被上诉人的，从未有拖欠。本案的租金也以现金方式全部付清。综上，原审判决认定事实和适用法律存在明显错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人卢巩答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确凿，依法应予维持。1、上诉人向被上诉人续租房屋，但上诉人并未支付租金，且未提交有效证据证明其已付清租金。2、被上诉人主张的租金并未超过诉讼时效。首先，双方已经就新租赁合同的租金支付期限作出约定，即租赁期限届满时支付。被上诉人之所以自行在原租赁合同上涂改，是经过上诉人的同意，系双方真实意思表示。其次，上诉人主张新的租赁合同应当参照旧的租赁合同约定的支付期限支付租金，缺乏事实依据，双方并未明确表示续租的租金支付期限。最后，即使双方对新的租赁合同租金支付期限约定存在争议，根据合同法规定，本案的诉讼时效应当从租赁期间届满时开始计算。综上，被上诉人主张的租金未超过诉讼时效。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实除上诉人认为其所持有的《租赁合同书》中并无原审判决查明的涂改内容，涂改内容系被上诉人因诉讼需要自行添加的外，对其他事实无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人传唤两位证人出庭作证，两位证人系上诉人的朋友，其证言拟证明在2012年8月被上诉人曾到上诉人所承租的厂房处收取第3季度的租金16500元。被上诉人对两位证人证言的真实性有异议。
本院认为，上诉人主张其此前3年的租金均通过现金按季度支付，故按照交易习惯讼争的租金也是通过现金按季度支付缺乏有效充分的证据。两位证人均是上诉人的朋友，其真实性无法确认，在没有其他证据予以辅证的情况下，证人证言亦不能单独作为认定事实的依据。故对上诉人主张其租金已经付清不予采信。关于本案是否超过诉讼时效，原租赁合同到期后，双方当事人约定续租1年但对租金的支付期限未作出明确约定，双方对此亦存在争议，故应认定双方对于租金支付期限约定不明确，依法应当在租赁期间届满时支付。续租合同至2013年2月20日租期届满，被上诉人于2013年2月19日起诉，故其主张未超过法定的诉讼时效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1450元，由上诉人黄国营负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一四年九月十五日
书 记 员 陈清强
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。