山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终8965号
上诉人（原审原告）：佟巍巍，男，×。
委托诉讼代理人：油新红，山东汉通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高溶君，山东汉通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鞠兰娥，女，×。
上诉人佟巍巍因与被上诉人鞠兰娥房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初7578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭进行审理，并已组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人佟巍巍及委托诉讼代理人油新红、高溶君，被上诉人鞠兰娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
佟巍巍上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项，改判鞠兰娥向佟巍巍支付延期付款滞纳金48400元；2、一、二审案件诉讼费用由鞠兰娥负担。事实与理由：一审判决认定部分事实不清，适用法律错误。根据佟巍巍一审提交的《房屋买卖合同》及银行存折可以看出，鞠兰娥没有按照《房屋买卖合同》第三条的约定，即在本合同签订之日起10日内，鞠兰娥（乙方）向佟巍巍（甲方）支付首期购房款陆拾万（包含定金）元整。《房屋买卖合同》签订时间是2016年9月8日，鞠兰娥首期购房款支付时间应当是2016年9月18日前，而鞠兰娥首期购房款支付时间为2016年11月2日，逾期44天，鞠兰娥存在违约行为。但一审法院却以鞠兰娥提交的合同双方付款短信记录，认定合同双方已经协商一致，变更首付款60万元的支付时间，没有事实根据。根据《合同法》第八条规定，合同变更需要双方协商一致以书面形式予以变更，且要意思表示明确。鞠兰娥提供的短信记录是佟巍巍催促鞠兰娥支付首付款，不存在变更首付交付时间。一审法院认定佟巍巍与鞠兰娥变更了合同付款时间，从而对佟巍巍主张鞠兰娥支付延期付款滞纳金的请求不予支持。根据《民法通则》第一百一十二条和《合同法》第一百零七条相关规定，一方违约，应当承担违约责任，违约方向对方支付一定数额的违约金。佟巍巍要求鞠兰娥承担违约责任支付违约金符合法律规定。
鞠兰娥口头答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。合同是上诉人和中介签的，我有20多年没有在国内生活，而且处于信任就在合同上签字，我当时怀疑银行无法贷款，他们说可以，最终也无法贷款，之后上诉人帮忙联系贷款成功，我马上就付款了。合同约定收到首付款要腾房，但直到闹的要报警了上诉人才腾房。
佟巍巍向一审法院起诉请求：1、鞠兰娥向佟巍巍支付延期付款滞纳金48400元。2、鞠兰娥支付佟巍巍律师代理费4904元；3、鞠兰娥支付物业费274.12元、取暖费3549.6元；4、本案诉讼费用由鞠兰娥承担。
一审法院认定的事实：2016年9月8日，佟巍巍、鞠兰娥签订《房屋买卖合同》一份，载明：佟巍巍将青岛市×户房屋出售给鞠兰娥，建筑面积191.3平方米，房屋总价款220万元；付款方式为：鞠兰娥于合同签订之日向佟巍巍支付定金2万元整；在合同签订之日起10日内，向佟巍巍支付首付款60万元（含2万定金）；剩余房款160万元申请做银行按揭，按银行按揭贷款放款程序一次性付给佟巍巍；佟巍巍应于鞠兰娥付清100%购房款总额之日起七日内将房屋交付鞠兰娥使用；如鞠兰娥不能按时付清购房款或佟巍巍不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付总房价的万分之五标准的滞纳金；签订贷款当日之前，户口及水电煤、物业费一切结清。
2016年9月9日，佟巍巍将户口迁出。2016年11月2日，鞠兰娥向佟巍巍账户支付购房款58万元。2016年11月22日，佟巍巍收取涉案房屋的购房款160万元。涉案房屋现已过户至鞠兰娥名下。
2016年11月26日，佟巍巍、鞠兰娥签订《交房记录》，载明：“兹于2016年11月26日10时，甲方将位于新泰安路号×室正式交于乙方。交房日之前的水电气物业等一切费用由甲方承担，自即日起水电气物业等一切费用由乙方承担”。
佟巍巍提交物业费收据一张，证明其于2016年11月28日缴纳涉案房屋物业费382.6元（16年11月18日--
16年12月17日）。鞠兰娥质证称，对该证据真实性不予认可，11月28日鞠兰娥已经接收涉案房屋，佟巍巍主张其缴纳物业费于理不合。佟巍巍提交采暖费发票一张，证明佟巍巍于2016年11月1日缴纳2016年度至2017年度采暖费共计3835.5元，该费用应由鞠兰娥承担。鞠兰娥质证称，佟巍巍明知鞠兰娥购房后会进行整体装修，无需取暖，未经鞠兰娥同意，仍恶意添附，产生的损失应由其自行承担。佟巍巍提交律师费发票及《委托代理合同》，证明其为本案支出律师代理费4904元。鞠兰娥质证称，对证据的真实性无法确认，且与本案无关。
鞠兰娥提交佟巍巍发送的短信照片一组，内容载明：2016年11月1日，佟巍巍发送给鞠兰娥信息“总算盼到鞠姐你付钱了！好，明天13：00，停车不方便，还是上次停车的地方吧。”、“鞠姐，小金今早通知我周四0900交易中心过户。周三须将首付支付给我，请今日将时间、地点（银行）告我，届时我亲往收款，请重视”，证明佟巍巍认可支付首付款是附条件的事实；双方约定支付首付款的条件是办妥贷款，期限是房屋过户之前。佟巍巍质证称，该信息未载明办妥贷款是支付首付款的前提条件，鞠兰娥的主张不成立。
鞠兰娥提交物业证明一份，证明佟巍巍搬家时间及迟延交房的事实。佟巍巍质证称，合同约定的交房日期是收到全款后七日内，佟巍巍于2016年11月22日收到全款，2016年11月26日搬家交房，并未逾期。鞠兰娥提交护照及签证，证明鞠兰娥享有英国的永久居留权，签订合同时鞠兰娥不在国内工作，担心无法办理贷款。佟巍巍质证称，鞠兰娥的说法无事实依据。鞠兰娥提交律师发票一份，证明其因诉讼产生的律师费。佟巍巍质证称，本案诉讼是因鞠兰娥违约造成，产生的费用应由其自行承担。鞠兰娥在庭审过程中提出反诉请求，要求佟巍巍支付鞠兰娥违约金26400元、律师代理费3000元、确认《房屋买卖合同》第三条付款方式第二项无效。鞠兰娥未缴纳反诉费用。
佟巍巍称，延期付款滞纳金以房屋总价款220万元为基础，按照日万分之五计算，自2016年9月18日至11月2日。
鞠兰娥称，合同约定的本意为办理贷款后交付首付款，涉案房屋现已过户至鞠兰娥名下，鞠兰娥在英国生活20多年，刚刚回国对于相关情况不了解；佟巍巍未向鞠兰娥进行过催要首付款；合同无中介签字，属于双方恶意串通，且该合同为格式条款。
一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，佟巍巍、鞠兰娥于2016年9月8日签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，依据鞠兰娥提交的与佟巍巍之间的短信，可以看出，佟巍巍于2016年11月1日告知鞠兰娥应于11月2日（周三）前支付首付款，鞠兰娥亦于11月2日支付全部首付款，表明双方均同意对首付款的支付时间进行了变更，鞠兰娥按约支付首付款，佟巍巍在交易的整个过程中并未表示过异议，因此，双方已经协商一致对于首付款60万元的支付时间进行变更，佟巍巍要求鞠兰娥支付延期付款滞纳金的请求，与事实及双方约定不符，一审法院不予支持。
佟巍巍要求鞠兰娥支付律师代理费4904元的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
佟巍巍要求鞠兰娥支付物业费274.12元、取暖费3549.6元的请求，一审法院认为，依据2016年11月26日，佟巍巍、鞠兰娥签订的《交房记录》，交房之后的水电气物业等一切费用由鞠兰娥承担。佟巍巍于2016年11月28日缴纳涉案房屋11月18日至12月17日物业费382.6元，鞠兰娥应承担2016年11月26日至12月17日期间的物业费280.5元（382.6元/30天*22天），佟巍巍主张鞠兰娥向其支付274.12元，原审予以准许。佟巍巍于2016年11月1日缴纳2016年度至2017年度采暖费共计3835.5元，青岛地区2016年至2017年的供暖期自2016年11月16日至2017年4月5日，鞠兰娥应承担2016年11月26日至2017年4月5日的供暖费3513.4元（3835.5/131*120）。
鞠兰娥对其反诉请求未交纳反诉费用，一审法院不予处理。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条之规定，判决：一、鞠兰娥于判决生效之日起十日内给付佟巍巍物业费280.5元、供暖费3513.4元；二、驳回佟巍巍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1183元，保全费610元，由佟巍巍负担1674元，由鞠兰娥负担119元。因上述费用，佟巍巍已经预交，鞠兰娥于判决生效之日起十日内给付佟巍巍。
二审期间，佟巍巍提交其和鞠兰娥联系的短信记录，证明鞠兰娥是延期付款，佟巍巍催促鞠兰娥尽快付款，从来没有发生过合同变更。佟巍巍发给鞠兰娥的短信，告诉她支付首付款比合同约定晚了45天，构成违约。该短信记录载明“鞠姐，首付款比合约规定晚了45天，按照双方合约的第五条第二款，你须“每逾期一日由违约方向对方支付总房价的万分之五标准的滞纳金。”总计49500元。佟巍巍”。鞠兰娥质证称，手机号是我本人的，我收到过佟巍巍发的短信记录，但我当天给佟巍巍回复：“早想给你，你不要，那天在中信银行你说转钱，我说等我忙完，你说有事就跑了。我买任何东西当然也包括买房子，后来不拖欠，买的起我买，买不起我不买，你说你的房子卖220万，我没有跟你讨价还价你应该看的出我是爽快人。鞠”。佟巍巍称，其收到短信记录了，对内容有异议，鞠兰娥从来没有说过提早给他钱，而且一直拖着不给，佟巍巍一直催促鞠兰娥支付这个款项，直到11月2日鞠兰娥才支付，比合同规定逾期了45天。
本院另查明，佟巍巍于2018年11月22日收到鞠兰娥支付的购房款160万元后，于2016年11月24日起诉至市南法院即形成本案，并于11月26日与鞠兰娥签订《交房记录》。
本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，本案争议的焦点问题在于：鞠兰娥应否向佟巍巍承担逾期付款的违约责任。
本院认为，佟巍巍与鞠兰娥于2016年9月8日签订的《房屋买卖合同》反映了双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。该合同明确约定，鞠兰娥应于合同签订之日起10日内，向佟巍巍支付首付款60万元（含2万定金）；剩余房款160万元申请做银行按揭，按银行按揭贷款放款程序一次性付给佟巍巍；如鞠兰娥不能按时付清购房款或佟巍巍不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付总房价的万分之五标准的滞纳金。合同签订后，鞠兰娥于2016年11月2日向佟巍巍付款58万元，比合同约定的付款时间迟延44天。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。本案中，鞠兰娥逾期付款构成违约，且佟巍巍提交的短信记录能够证明其已向鞠兰娥主张逾期付款违约金，其在鞠兰娥违约的情况下仍按协议履行交房及办理过户手续等义务，并在双方合同履行过程中即向法院提起诉讼主张逾期付款违约金。因此，依据上述合同约定及法律规定，鞠兰娥应向佟巍巍承担逾期付款的违约责任。鞠兰娥主张其逾期系因未办理贷款所致，但与合同约定先支付首付款后办理贷款的约定不符，其也未提交有效证据证明双方已经协商一致对首付款的支付时间进行变更，故鞠兰娥主张不应承担逾期付款责任，无事实和法律依据，本院不予采信。
合同明确约定，如鞠兰娥不能按时付清购房款，则每逾期一日由鞠兰娥向佟巍巍支付总房价的万分之五标准的滞纳金。该约定是双方对逾期付款所约定的违约金计算标准，故鞠兰娥应据此向佟巍巍支付逾期付款违约金48400元（220万元×44天×5/10000）。原审对此认定不当，本院予以纠正。
综上，佟巍巍的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初7578号民事判决第一项；
二、撤销青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初7578号民事判决第二项；
三、鞠兰娥于本判决生效之日起十日内向佟巍巍支付逾期付款违约金48400元；
四、驳回佟巍巍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1183元，保全费610元，二审案件受理费1010元，共计由上诉人佟巍巍负担242元，由被上诉人鞠兰娥负担2561元。
本判决为终审判决。
审判长 侯 娜
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一八年九月十日
书记员 吴苗苗
书记员 王 晶