四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终1107号
上诉人（原审原告）：何开全，男，1952年12月14日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托诉讼代理人：刘亮，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：都江堰舍柯房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市观景路**号。
法定代表人：贺勋，执行董事。
委托诉讼代理人：黄勇胜，四川都江律师事务所律师。
上诉人何开全与被上诉人都江堰舍柯房地产开发有限公司（以下简称舍柯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2016）川0181民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人何开全及其委托诉讼代理人刘亮、被上诉人舍柯公司的委托诉讼代理人黄勇胜到到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
何开全上诉请求：1、撤销原判决，依法改判舍柯公司为何开全办理并交付位于都江堰市××“××商城”××、××号商铺（现改为××路××号××栋××楼××、××号）的房屋所有权和国有土地使用证；2、舍柯公司向何开全支付逾期办理房屋所有权证和国有土地使用证的违约金489552元（违约天数暂计算至2016年6月30日，以实际办理双证时间为准）；3、本案一、二审诉讼费均由舍柯公司承担。
事实和理由：1、一审混淆了“楼栋权属证明”与“转移登记”的概念。办理“楼栋权属证明”属于开发商应当承担的责任和义务，而办理分户产权才需以买受人支付税费为前提；若未确定大产权，即使买受人支付了税费也无法办理分户产权。一审法院以何开全未缴纳税费为由认定舍柯公司办理权属证明时间相应顺延的结论，没有法律依据。2、双方于2007年8月10日重新签订《商品房买卖合同》，明确约定了舍柯公司应为买受人办理房产证的时间，一审法院违背契约精神，将舍柯公司应承担的合同义务顺延至2011年3月22日是错误的。3、案涉房屋的房产证已经办理，舍柯公司应向何开全进行交付，但一审法院却将房产证办理与交付分割开，并认为何开全如果主张交付房产证，就必须针对购房尾款的事宜与舍柯公司达成一致；而根据约定，办证是先行义务，尾款支付是后义务，况且尾款应否支付还存在争议，因此尾款是否支付都不影响舍柯公司应向何开全交付房产证。4、对于办理国土证的违约金，双方在2007年8月7日重新签订的合同中有明确约定，可是一审判决却认定双方没有约定，进而没有支持何开全的该项诉讼请求，属于事实认定错误；5、一审判决以何开全已经收取了租金为由不予支持逾期办证的违约金，但是何开全因舍柯公司逾期办证的行为无法出售房屋、无法进行抵押贷款等也是实际损失，一审判决对违约金数额的调低显失公平。
舍柯公司辩称，1、根据双方的约定，舍柯公司应当为何开全办理案涉房屋的权属证书，且在一审宣判前已经取得了房产证，但因政策调整，自2016年11月5日起都江堰市宣布不再办理房产证、国土证，而是办理不动产权属证书，因此舍柯公司需要收回房产证的原件以办理不动产权属证书。至于尾款支付的问题，需待双方核实清楚账务，舍柯公司会依约履行自己的办证义务。2、关于逾期办证的违约金，一方面，何开全主张的违约金计算标准过高，且未提交任何证据证明其实际损失，一审中舍柯公司请求予以调低；另一方面，何开全主张的违约金已过诉讼时效。实际上，由于“5.12地震”的原因，相关部门要求对受损房屋进行维修、加固、评估以后才能进行备案登记，因此造成了楼栋权属证明办理的延误，属于不可抗力造成的结果，舍柯公司不应当承担责任。
何开全向一审法院起诉请求：1、舍柯公司为何开全办理位于都江堰市××“××商城”××、××号商铺的房屋所有权证和国有土地使用权证；2、舍柯公司向何开全支付逾期办理房屋所有权证和国有土地使用证的违约金489552元（违约天数暂计算至2016年6月30日，以实际办理双证时间为准）。
一审法院认定事实：一、何开全与舍柯公司于2003年9月15日签订《购房协议》，与该案案有关的约定为：1、何开全出资832300元购买舍柯公司开发的位于都江堰市××“××商城”底层临街靠观景路25#、26#商铺两间，面积101.5平方米。2、付款方式：首付700000元在签字生效三日内支付，在办理完房产证时付清尾款132300元。3、房屋交付：2004年2月28日正式将房交给何开全。交付后在2004年3月1日由何开全委托舍柯公司代租5年定死不变，月租为每间2200元（其中2004年3月1日至12月30日的房租可抵房款44000元。以后每年元月由舍柯公司支付全年租金）。4、舍柯公司应在2004年6月前将房产证办好交给何开全。在2004年10月底前将国土证办好交给何开全。办证应缴之税费按国家之规定各自承担自己应缴纳的部分。
合同签订当天，何开全支付了200000元购房款，后在2003年9月16日支付了462511元（其中21787元用借款抵扣）。2003年9月18日，何开全支付了40000元。2005年2月3日何开全支付了44000元。
2007年8月10日，何开全与舍柯公司重新签订《商品房买卖合同》，与本案有关的约定为：1、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于观凤楼地块的国有土地使用权（国土证编号：都国用2005第××0号）。2、舍柯公司开发的位于都江堰市观凤楼××、××号商铺。××号房测绘建筑面积共计49平方米，其中套内建筑面积49平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为0。××号房与××号房一样。两套房屋总价为803600元。3、交付时间：舍柯公司应在2004年1月1日前交付房屋。4、初始登记：出卖人应在2007年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如出卖人未按时给买受人办理楼栋的权属证明，则按房产证、国土证各按超出日计算向买受人支付已付款每天万分之一的违约金。转移登记：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1460日内取得房屋所有权证书的，双方按第2种方式处理即，如出卖人未按时给买受人办理产权证，则按房产证、国土证各按超出日计算向买受人支付已付款每天万分之一的违约金。5、附件四：套内面积98平方，按8200元每平方米计算购房款。超出面积36.9平方米按优惠价5800平方米计算购房款。附件五约定：已付购房款746511元，余款在办理完房产证后付清。
同日，何开全与舍柯公司签订《购房补充协议》，与该案有关约定：1、因原合同办证超期，舍柯公司同意支付违约金37200元，一次性处理断。原合同中参加都江堰市第二届房交会的优惠政策，何开全能享受的，由舍柯公司补偿给何开全，以上款均在领取房产证结算时抵付。2、网上新签订的合同再违约，按网上新签订合同的约定条款执行。3、舍柯公司同意何开全应补的购房尾款在办理完房产证时付清。在付清购房尾款前，舍柯公司仍按原合同租金标准每月4400元支付何开全（商场物管费及管理费用概由舍柯公司承担，与何开全无关），何开全付清购房尾款后，按房产证上的总面积支付租金给何开全（房屋管理及租金价格等另行签订租房委托合同）。4、购房面积以房管局办证面积为准，其中套内面积98平方，按原合同单价8200元计算。公摊面积36.9平方按单价5800元计算购房款。5、何开全已按原合同支付购房款746511元。
同日，舍柯对案涉房屋进行网上签约备案（备案号：××4，备案套内面积：98平方米，公摊面积0）。
2011年3月22日，何开全向舍柯公司缴纳契税30528元、印花税508.81元、登记费6411.01元、工本费800元、维修基金1942.56元。
案涉房屋在地震中受损，舍柯公司进行了加固并投入使用。
2016年1月27日，舍柯公司登记取得案涉房屋楼栋权属房产证。
2016年11月3日，何开全登记取得案涉房屋所有权证书（都房权证监证字第××号，建筑面积134.98平方米，其中套内面积98平方米，地址：都江堰市××路××号××栋××楼××号。都江堰市××路××号××栋××楼××号）。
另查明，舍柯公司于2004年2月28日向何开全交付了房屋。
一审庭审后，舍柯公司以何开全需补交增加面积的购房款等费用为由收回了房产证原件。
一审法院认定上述事实采信了如下证据：购房协议、商品房买卖合同、购房补充协议、商品房备案登记表、收款收据、房产证、庭审笔录以及双方当事人的陈述。
一审法院认为，《商品房买卖合同》以及《购房补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。庭审中舍柯公司对何开全主张办理案涉房屋所有权证和国土地使用权证的诉请认可，一审法院予以确认。该案争议焦点为：1、舍柯公司是否应承担违约责任及违约金数额。2、舍柯公司是否交付房屋所有权证的问题。
一、关于第一个争议焦点：根据《购房协议》关于“办证应缴之税费按国家之规定各自承担自己应缴纳的部分”、《商品房买卖合同》关于“转移登记：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”的相关约定，办理房屋所有权证和国有土地使用权证，双方均需各自履行义务。何开全应当交纳契税、专项维修资金等办证所需的各种税费，何开全缴纳税费的义务属于先义务。何开全未交纳办证费用前，舍柯公司办理权属证明的时间相应顺延，产权证延误办理的责任由何开全自行承担。何开全主张舍柯公司应先办理权属证书后补交购房款。该约定属对何开全补交购房款的附条件约定，但不能免除在办理权属证书过程中何开全应履行缴纳的税费义务。何开全主张舍柯公司拒收办证所需相关税费，但未提供证据佐证，一审法院不予采信。
该案中，根据一审庭审查明的事实，何开全于2011年3月22日向舍柯公司缴纳契税、维修基金等费用。舍柯公司可从2011年3月22日起顺延1460天即到2015年3月22日。舍柯公司应当在2015年3月22日前为何开全办理房屋所有权证，但舍柯公司未办理，其行为构成违约，应当承担逾期办理房屋所有权证的违约金。何开全主张逾期办理国有土地使用权证违约金，因双方未作出明确约定，一审法院不予支持。舍柯公司抗辩何开全起诉超过诉讼时效，且违约金过高。民事权利向人民法院请求保护民事诉讼时效为两年，何开全未能提供证据证明引起诉讼时效中断、中止的情形，一审法院应从何开全起诉之日倒计两年计付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，何开全明确表示虽案涉房屋经历地震但一直在使用，案涉房屋亦一直出租给都江堰市蜀西商城有限责任公司经营使用。何开全称2015年上半年之前租金已收取，并对后期租金另案同时向一审法院起诉。何开全亦未就造成损失举证证明，故舍柯公司要求调减违约金的主张，一审法院予以支持。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，双方约定办证期间经历5.12特大地震，一审法院根据违约情节和程度，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，鉴于舍柯公司也认可37200元违约金，一审法院酌情认定舍柯公司在其37200元的范围内向何开全承担违约责任。何开全主张逾期办理房屋所有权证和国有土地使用证的违约金489552元（违约天数暂计算至2016年6月30日，以实际办理双证时间为准）的诉请，一审法院予以部分支持。
二、关于第二个争议焦点：根据《购房补充协议》关于“舍柯公司同意何开全应补的购房尾款在办理完房产证时付清”的约定，该案案涉房屋房产证面积与房管局备案（备案号：××4）中确实增加36.98平方米。何开全亦未补齐购房尾款，双方未能达成一致意见，故主张交付房屋所有权证，一审法院不予支持。同时，就购房尾款舍柯公司可另案向何开全主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、舍柯公司于判决生效之日起三十日内为何开全办理位于都江堰市××（蜀西××楼××、××号商铺的国有土地使用权证。二、舍柯公司于判决生效之日起十日内向何开全支付逾期办证违约金37200元。三、驳回何开全的其他诉讼请求。如果舍柯公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8844元，由何开全负担4422元，由舍柯公司负担4422元。
二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院另查明，一审中，何开全向提交了其关于违约金的构成明细，载明：根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，舍柯公司应当办理房产证、国土证的时间为交房后1460天，即2008年2月28日，逾期办理房产证、国土证的天数暂计至2016年6月30日为3040天，故，逾期办理房产证的违约金为226939元=746511元×0.0001×3040天；逾期办理国土证的违约金为226939元=746511元×0.0001×3040天；根据《购房补充协议》确定的原合同逾期办证的违约金为37200元；故上述三项违约金的总额为491078元。
本院认为，本案二审争议的焦点有两个方面，现分述如下：
一、何开全要求舍柯公司协助办理并交付案涉房屋所有权证及国有土地使用权证的主张能否成立。
一审中，舍柯公司已明确表示同意协助何开全办理案涉房屋所有权证和国有土地使用权证，双方的分歧主要在于前述权证办理后舍柯公司应否交付给何开全。对此，一审中，舍柯公司以何开全尚未补齐购房款为由，抗辩主张所有权证的交付条件尚未成就，本院认为，根据《购房补充协议》第四条关于“甲方（舍柯公司）同意乙方（何开全）应补的购房款在办理完房产证时付清”的约定，舍柯公司负有交付房产证的义务，何开全负有补齐购房款的义务，但双方各自的义务并未约定履行的先后顺序，应系同时履行；因此，在何开全尚未补齐购房款的情况下，舍柯公司有权行使同时履行抗辩权，拒绝履行房产证交付的义务。一审法院对何开全要求交付房产证的主张未予支持，并无不当，本院予以维持。
二、何开全要求舍柯公司支付逾期办理房屋产权转移登记、国有土地使用权证违约金的诉讼请求，是否已过诉讼时效，进而何开全关于逾期办证违约金的主张能否成立。
根据一审中何开全所明确的违约金构成明细，其主张分为两部分，一是舍柯公司基于《购房协议》及《购房补充协议》应承担的违约金，二是舍柯公司基于《商品房买卖合同》应承担的违约金，本院对此分别予以评判。
（一）关于舍柯公司基于《购房协议》及《购房补充协议》应否承担违约责任的问题。
庭审已查明，双方于2007年8月10日签订《购房补充协议》，对因《购房协议》在履行过程中办证超期的违约事实予以确认，且舍柯公司同意就《购房协议》所涉的办证超期违约行为向何开全支付37200元违约金。由于双方并未约定该37200元违约金的具体支付时间，何开全有权随时向舍柯公司主张权利，故，本案中何开全主张该37200元违约金，并未经过诉讼时效，舍柯公司应向何开全支付。
（二）关于舍柯公司应否基于《商品房买卖合同》承担违约责任的问题。
从双方的约定来看，就何开全取得案涉房屋所有权证事宜，分配给双方的权利义务为：何开全将办理房屋所有权证所需税费、资料交给舍柯公司，舍柯公司在合理期限内将何开全提交的资料和舍柯公司应当提交资料交给行政机关，并在行政机关颁发房屋所有权证书后，及时将房屋所有权证书交付给何开全。因此，何开全向舍柯公司提交税费、资料的义务相较于舍柯公司提交资料给行政机关、交付房屋所有权证的义务，属先义务。一审法院据此认定取得案涉房屋所有权证的期间应从房屋交付且何开全向舍柯公司提交税费、资料之日开始计算，并无不当。现有证据表明何开全交纳办证所需的资料、费用的时间为2011年3月22日，自此计算1460天，何开全应在2015年3月22日前取得房屋所有权证，而实际取得时间为2016年11月3日，该时间已经超过双方约定的取得房屋所有权证时间。虽舍柯公司辩称系5.12地震原因导致需对房屋进行加固、维修、评估，导致楼栋权属证明办理逾期，但根据《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋应于2007年10月31日前取得楼栋权属证明，而5.12地震发生时间在后，由于舍柯公司逾期办理楼栋权属证明的违约行为已经发生，其后的不可抗力因素不能再作为违约的免责事由，因此，舍柯公司的该主张本院依法不予支持。
关于诉讼时效。前已述及，何开全应当在2015年3月22日前取得房屋所有权证，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算”的规定，何开全应当自2015年3月22日之时即知晓其该项权利受到侵害，其至迟应于2017年3月22日前向舍柯公司主张权利。而何开全于2016年6月20日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，故本院对舍柯公司关于诉讼时效已过的抗辩意见不予支持。
关于违约金的数额。诉讼中，舍柯公司抗辩主张约定的违约金计算标准过高，请求予以调低。对此，本院认为，何开全未举出舍柯公司逾期办证给其造成实际损失的有效证据，鉴于舍柯公司已按约交付房屋且何开全自2004年3月1日起委托舍柯公司代租并实际收取租金，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案中双方的履约情况、过错程度及预期利益等综合因素，本院酌情确定舍柯公司就《商品房买卖合同》项下应承担的逾期办理房屋所有权证违约金为12800元。
关于何开全主张的逾期办理国土证的违约金问题。本院认为，舍柯公司虽负有协助何开全办理案涉房屋国有土地使用权证的义务，但双方在合同中并未对国土证的取得时间予以明确约定，因此，何开全要求舍柯公司承担逾期办理国土证的违约责任，缺乏事实依据，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。
故，舍柯公司应向何开全支付逾期办证违约金共计50000元（12800元+37200元）。
综上，何开全的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、变更四川省都江堰市人民法院（2016）川0181民初2191号民事判决第一项“被告都江堰舍柯房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告何开全办理位于都江堰市××（蜀西××楼××、××号商铺的国有土地使用权证”为“被告都江堰舍柯房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告何开全办理位于都江堰市××（蜀西××楼××、××号商铺的国有土地使用权证”；
二、撤销四川省都江堰市人民法院（2016）川0181民初2191号民事判决第二、三项；
三、都江堰舍柯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向何开全支付逾期办证违约金50000元；
四、驳回何开全的其他诉讼请求。
若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费8844元，由上诉人何开全负担4422元，由被上诉人都江堰舍柯房地产开发有限公司负担4422元。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 赵 锋
审判员 龚 耘
二〇一七年五月十五日
书记员 梅芳芝