成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)锦江民初字第3241号
原告（反诉被告）郑英杰，男，1976年10月26日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。
委托代理人兰亚勋，四川雅图律师事务所律师。
委托代理人邱冬梅，四川雅图律师事务所律师。
被告（反诉原告）唐培民，男，1962年1月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人吴洪波，四川明之鉴��师事务所律师。
原告（反诉被告）郑英杰与被告（反诉原告）唐培民租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员潘苏华适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告郑英杰的委托代理人兰亚勋，被告唐培民的委托代理人吴洪波到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郑英杰诉称并辩称，一、郑英杰本诉诉称，2012年8月27日，郑英杰与唐培民签署了《租房协议》，约定：郑英杰将位于成都市锦江区青莲上街x号附x号x楼都会风尚1-10、1-11号商铺出租给唐培民；租期为2012年8月27日至2020年8月27日；租金为每半年425271元，自2012年开始每年房租按前一年房租的6%递增；首次租金自合同生效之日五日内支付，以后每半年租期末最后一个月的15日前交纳下半年的租金��在合同期内，任何一方提前解除合同，则违约方须支付80万元作为违约金。合同签订后，双方按约履行至2015年2月15日，根据合同唐培民应当在2015年2月15日支付2015年2月27日至2015年8月26日租金，但经郑英杰屡次催告，未果。郑英杰委托律师于2015年3月26日向唐培民发出解除合同的律师函，之后郑英杰将案涉房屋收回。郑英杰认为，唐培民拒不支付租金的行为构成根本违约，郑英杰在合理催告后行使了法定合同解除权，发生合同解除的效果。请求判令：1、唐培民向郑英杰支付2015年2月26日至2015年3月26日租金79638.5元，并承担违约金（以一个月租金79638.5元为基数，按照银行同期贷款利率的四倍，从2015年2月26日起至实际支付之日止）；2、唐培民向郑英杰承担解除合同违约金80万元；3、本案诉讼费、保全费等费用由唐培民负担。二、郑英杰反诉辩称，认可唐培民交纳了10万元押金，但郑英杰无义务退还。《租房协议》对押金退还进行了约定，需租期满后，房屋无任何破坏也无欠费。现在租赁期并没有满，唐培民的根本违约导致郑英杰行使了合同解除权，因此押金不应当退还。
被告唐培民辩称并诉称，一、唐培民本诉辩称，1、对郑英杰主张的唐培民支付2015年2月26日至2015年3月26日租金79638.5元予以认可，双方租赁合同解除，唐培民尚有押金10万元在郑英杰处，品迭后还有余额20361.5元。2、唐培民向原租房人支付了15万元转租费后与郑英杰签订合同，并投入80多万元对房屋进行了精装修改造为服装经营门店。因实体经济陷入泥潭，唐培民多次与郑英杰协商希望减少房租。但郑英杰于2015年2月15日通过律师向唐培民发出律师函，并于2月26日向唐培民发出联系函，称给予唐培民一个月宽展期，如果2015年3月26日仍未给付租金，则将行使合同解除权。郑英杰于2015年3月26日向唐培民提出解约，并立即得到唐培民的响应。从时间节点上看，郑英杰在自行设定的宽展期内提出解除合同，唐培民同意并交还房屋，合同即时解除，这属于双方协商一致解约的情形，郑英杰主张违约金没有依据。3、唐培民在得知郑英杰有解除合同的意向后即腾空了房屋，同意郑英杰对外招租，采取了一切可以采取的措施防止损失扩大。郑英杰在合同解除后已经实际占有房屋，3月底即有商家入驻，没有任何实际损失。唐培民投入的装修，在交付房屋时也全部交付给了郑英杰，郑英杰已从唐培民处得到了可观的经济利益。二、唐培民反诉诉称，双方于2012年8月27日签订了《租房协议》，后双方协商一致解约，按照合同约定，郑英杰应当退还押金，与房租品迭后还有余额20361.5元。请求判令：郑英杰向唐培民返还押金20361.5元，并承担反诉���。
经审理查明，2012年8月27日，郑英杰（出租方、甲方）与唐培民（承租方、乙方）签署了《租房协议》，约定：房屋地点都会风尚1-10、1-11号商铺，月租金70878元，租期期限2012年8月27日至2020年8月27日，第一年的半年租金425271元；自合同生效之日五日内，乙方支付协议半年的房租，以后每半年租期末最后一个月的15日前交纳下半年的租金，从签约的第二年即2012年开始每年的房租按前一年房租的6%递增；为了保障乙方房屋财产安全及其他费用的正常交纳，乙方需交纳10万元作为押金，租期满后无任何房屋破坏及欠费，甲方退还押金（不计利息），乙方应于第一次支付房租的同时支付押金；若乙方不能按期交纳房屋租金，甲方有权每日按月房屋租金的3%收取滞纳金；合同终止时，乙方原来对房屋的装饰归甲方所有；在合同期内，任何一方提前解除合约，���违约方须支付80万元作为违约金。同日，郑英杰出具收据，内容为：今收到唐培民都会风尚1-10、1-11两间商铺的押金10万元，押金不计息，此据在收到银行汇款后生效。
2015年2月15日,郑英杰委托律师向唐培民发出律师函,内容为：唐培民前一次支付的租金可以覆盖到2015年2月26日，根据《租房协议》约定唐培民应当在2015年2月15日前交纳下个半年的租金，敦促唐培民尽快支付2015年2月27日至8月26日的租金477831元，如郑英杰在2015年2月26日前仍未收到租金的，郑英杰有权解除《租房协议》。同年2月26日，郑英杰向唐培民发出联系函，告知：唐培民不按合同支付租金的行为已经构成违约，再给予唐培民一个月的租金支付期限（合理催告期限）但应承担逾期支付租金的违约金责任，如果唐培民在2015年3月6日继续违约不支付租金，郑英杰将解除合同。同年3月26日，郑英杰��托律师向唐培民发出律师函,内容为：经催告，唐培民至今仍然未按期按约支付租金，已经构成根本违约，郑英杰根据《合同法》第九十四条（三）的规定，通知唐培民即日解除《租房协议》，由此产生的法律后果及责任由唐培民承担。唐培民在庭审中确认其于当日收到该律师函。
庭审中，郑英杰称案涉房屋于2015年3月27日由郑英杰自行收回，无交接手续。
以上事实有原告（本诉被告）郑英杰和被告（反诉原告）唐培民提交的双方身份信息、房产证，《租房协议》、2015年2月15日和3月25日律师函、联系函，收据、《装修劳务承包合同》及费用表、照片和光盘,以及当事人的陈述在案佐证。唐培民提交的《商铺转让协议》，与本案事实无直接关联性，本院不作认定。
本院认为，双方对唐培民应支付2015年2月26日至2015年3月26日租金的79638.5元无��议，本院予以确认。本案的争议焦点是《租房协议》以何种方式解除。唐培民认为协议由双方协商一致解除，郑英杰对此不予认可，认为由郑英杰行使法定解除权解除。唐培民未提交相应证据对此予以证明，就本案查明的事实唐培民并未将商铺退还给郑英杰，而是由郑英杰自行收回，故不能认为双方对解除协议达成一致。唐培民已支付了2015年2月26日前的租金，根据《租房协议》中“每半年租期末最后一个月的15日前交纳下半年的租金”之约定，唐培民应于2015年2月15日前支付2015年2月27日至8月26日的租金。从郑英杰向唐培民发送律师函和联系函来看，郑英杰多次催促唐培民交纳租金，并将租金支付期限延长至2015年3月26日，但唐培民仍未按期支付。郑英杰以唐培民未按期支付租金为由向唐培民发出律师函告知其解除合同，唐培民于当日收到该函，郑英杰解除合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”之规定，本院确认《租房协议》于唐培民收到该函之日即2015年3月26日解除。根据《租房协议》之约定，唐培民未按期交纳房屋租金，郑英杰有权每日按月房屋租金的3%收取滞纳金。现郑英杰主张唐培民从2015年2月26日起按照银行同期贷款利率的四倍支付延期支付租金的违约金，系其对自身权利的处分，该违约金实际即唐培民延期支付租金产生的资金利息损失，本院予以确认。关于郑英杰主张唐培民承担解除合同违约金80万元，因唐培民未按期交纳租金导致郑英杰行使法定解除权解除合同，唐培民的行为已构成违约应承担相应责任。根据《租房协议》之约定，在合同期内，任何一方提前解除合约，则违约方须支付80万元作为违约金。唐培民辩称郑英杰在合同解除后已经实际占有房屋，3月底即有商家入驻，没有任何实际损失，但未提交证据证明郑英杰收回房屋后以同等或更高价格出租给他人，故本院对此辩称理由不予采纳。结合合同约定、唐培民违约的事实，以及合同解除后房屋重新出租产生的空置期及其他费用给郑英杰造成的实际损失，本院根据公平原则酌情认定唐培民支付违约金10万元。关于10万元押金是否应当返还。根据《租房协议》之约定，唐培民交纳10万元押金是为了保障房屋财产安全及其他费用的正常交纳，租期满后无任何房屋破坏及欠费，郑英杰退还押金。现《租房协议》已解除，郑英杰在本案中已主张唐培民支付尚欠的租金且本院予以支持，因此郑英杰应退还唐培民押金10万元，与前述唐培民应承担的违约金10万元品迭后相互抵消。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、本诉被告唐培民应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑英杰支付2015年2月26日至2015年3月26日租金79638.5元，并赔付利息（以尚欠租金为基数，从2015年2月26日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；
二、驳回本诉原告郑英杰的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告唐培民的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费6306元，保全费4926元,两项合计11232元,由本诉被告唐培民负担；本案反��案件受理费155元，由反诉原告唐培民负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 潘苏华
二〇一六年四月十二日
书 记 员 傅晓婉
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取���救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法��应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。