北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第10670号
上诉人（原审原告）王晓东，男，1967年12月23日出生。
委托代理人王晓丹，北京祺祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈曦，女，1968年7月15日出生。
委托代理人张振祖，北京市京都律师事务所律师。
委托代理人云优，北京市京都律师事务所律师。
上诉人王晓东因与被上诉人陈曦相邻关系纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第02061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。王晓东及其委托代理人王晓丹、陈曦之委托代理人云优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月，王晓东起诉至原审法院称：位于北京市朝阳区××77幢别墅系我合法财产，与陈曦名下76幢别墅相邻。2010年2月26日，我与案外人肖××签订《北京市房地产租赁合同》，约定我将77幢别墅租予肖××，租期自2010年3月1日起至2012年3月31日止，每月租金43000元。肖××入住77幢别墅后，发现陈曦对其名下的76幢别墅进行翻、改、扩建，导致渣土尘土飞扬，噪音不绝于耳，采光、通风都受到很大影响。肖××多次向我投诉，我也多次与陈曦协商希望其能够停止施工，但其一直不予理睬。2010年9月30日，经多次协商未果，肖××以陈曦的施工行为产生的尘土和噪音污染、隐私权被侵犯等导致77幢房屋无法居住为由，要求退租并解除双方的租赁合同。为避免承担违约金及防止损失进一步扩大，我不得已同意了肖××的退租要求，并在物业监督下办理退租手续。
后我向北京市规划委员会朝阳分局和北京市朝阳区城市管理监察大队将台分队举报陈曦的上述行为。后有关部门对我做出了书面答复，并作出《限期拆除决定书》，责令陈曦限期于2011年7月19日24时前自行拆除违法建筑，但陈曦在该时间前未拆除其违法建筑。
肖××退租后，77幢房屋由于陈曦违法建筑的原因一直无法出租，给我造成巨大损失。由于陈曦未拆除76幢违法建筑我名下的77幢别墅使用价值急剧下降。而且，由于陈曦违法建筑持续存在，77幢别墅的采光、通风、地基安全以及隐私等一直处于被侵害的状态。由于存在上述等情况，我名下的77幢别墅自2012年4月1日起到2012年12月24日期间一直无人承租，更无法居住，我因此遭受巨大经济损失。
我认为，我与陈曦之间系不动产相邻双方，本应按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理彼此之间的相邻关系。但陈曦在未征得有关部门允许的情况下擅自对76幢别墅进行翻改扩建，严重影响我的权益，造成我巨大损失。为此诉至法院要求陈曦赔偿2012年4月1日至2012年12月24日期间的房租损失376966元。
陈曦辩称：我方并未在王晓东租户租住期间进行扩建施工，王晓东主张租金损失没有事实依据。违法建设与侵犯相邻权之间没有必然的因果关系，违法建设是行政法范畴，相邻关系是平等的民事主体法律关系。不同意王晓东的诉讼请求。
原审法院经审理查明：位于朝阳区××77幢1至3层全部（以下简称“77幢房屋”）登记在王晓东名下。王晓东主张之租金期间内，陈曦自述其系朝阳区××76幢房屋（以下简称“76幢房屋”）产权人。案外人万×系朝阳区××78幢房屋（以下简称“78幢房屋”）产权人。76、78两幢房屋均与77幢房屋相邻。
王晓东提交房屋租赁合同，以证明其与案外人肖××之间存在租赁关系。该合同约定，王晓东将77幢房屋租予肖××，房屋建筑面积363.7平方米，装修状况为普通。租赁期限自2010年3月1日至2012年3月31日止。租金每月43000元，“签订合同三日支付一个月押金，形式为押一付三，应于支付日前一周支付下三月租金”。合同第十条约定，因不可归责于肖××的原因致使租赁房屋部分或全部毁损的，肖××可以要求减少租金或不支付租金；因租赁房屋部分或全部损毁，致使不能实现合同目的的，肖××可以解除合同。合同第十四条第二款约定，由于王晓东或第三方的原因造成肖××无法居住房屋的，王晓东应向肖××按照剩余租期应交租金总额的＿＿%支付违约金（空格处空白未填写）。十四条第二款约定，未按照约定支付租金或者提供租赁房屋的，应按照月房租5‰／日收取违约金。合同第十五条后半部分约定，王晓东有下列情形之一的，肖××单方有权解除合同并要求王晓东赔偿损失：1、……；2、……；3、租赁房屋危及肖××安全或者健康，即使肖××订立合同时明知该房屋质量不合格的。
王晓东提交落款时间为2010年9月30日的退租函，内容为：“至：××77号业主王晓东先生：我方于2010年3月1日入住后，进行内部装修，投入了大量资金、人力及物力；在我方刚刚正常入住之后，双方邻居于6月份便开始改建及扩建工程，狂挖地下室、扩建房屋面积，每天渣土尘土飞扬，噪音不绝于耳，采光受到很大影响，院落无法使用，施工人员到处可见，使我方居住无隐私权；基于以上理由，我方要求退租，并返还租赁押金。肖××”。王晓东在《退租函》上签名，并书写“同意退租”。王晓东提交落款时间为2010年9月30日的证明，内容为：我公司（皆斯内（上海）物业管理服务有限公司北京分公司××物业管理处）于2010年7月9号入驻××，别墅76号、78号至今在施工加建，两业主均未征求77号别墅业主王先生的意见，由于施工加建影响居住，77号租户于2010年9月30日退租搬出。审理中，王晓东表示租赁合同系中介公司提供居间服务达成，但签订合同时系其与肖××自行签署；房屋租金系现金支付。
王晓东提交新闻报道四份，内容为2010年10月15日《北京青年报》、《北京晚报》、《新京报》、《京华时报》等媒体分别对76号、78号房屋的翻、改、扩建行为进行了报道。
2010年10月28日，北京市规划委员会朝阳分局出具《关于对王晓东同志来访的答复意见》，内容包括：经查，××房屋76、78号业主对房屋实施扩建工程，均未取得建设工程规划许可手续，属违法建设。
2011年6月30日，北京市朝阳区城市管理监察大队作出《限期拆除通知书》，内容包括：经查，76幢房屋业主陈曦于2009年购房入住，该房屋翻、改、扩建情况如下，一层扩建建筑面积为99.06平方米，二层扩建建筑面积为88.11平方米，三层扩建建筑面积105.19平方米，地下室建筑面积140.37平方米；别墅房屋总扩建面积为432.73平方米；上述房屋翻、改、扩建行为未取得合法有效的规划审批手续，属于违法建设；本行政机关依法责令陈曦于2011年7月7日24时前自行拆除上述违法建设房屋，逾期不自行拆除，本行政机关将做出限期拆除决定。因陈曦未在指定期限内自行拆除违法建筑，2011年7月14日，北京市朝阳区城市管理监察大队作出《限期拆除决定书》，责令陈曦于2011年7月19日24时前自行拆除上述总扩建面积为432.73平方米的违法建设房屋，逾期不履行拆除决定的，依法报请北京市朝阳区人民政府责成有关部门强制拆除。审理中，王晓东表示76幢房屋之违法建设部分目前已拆除。
2012年10月22日，皆斯内（上海）物业管理服务有限公司北京分公司××物业管理处出具《证明》，内容为：王晓东于2012年10月19日与中介带客户看房时发现76号房屋有工人在装修施工，当时周围没有做围挡，少许装修垃圾散落在77号房屋院内。王晓东当即通知物业公司，物业公司派出相关人员前往76号房屋院内叫停了施工，并要求76号房屋施工方马上建立围挡。
王晓东提交视频及照片光盘，证明在王晓东和承租人肖××履行租赁合同期间，陈曦持续施工。王晓东还提交律师函及陈曦签收证明，证明陈曦本人于2010年9月28日签收了王晓东发给其的律师函。
本案审理中，陈曦提交“北京城市展望物业管理有限公司××物业管理中心”出具的情况说明及其附件（致朝阳区将台城市管理监察大队函）。该函件日期为2009年5月12日，内容为76号房屋业主等违反相关规定擅自将花园改建为地下室，在花园内及二层露台加建房屋，等。陈曦提交施工人员刘××及其于2009年11月17日签署的《承诺书》，刘××在该承诺书中称因需“进院泵车浇水泥”，如对院内路面设施有破坏均由其本人负责。陈曦提交北京祺祥律师事务所袁××律师向陈曦送达的《律师函》，内容为袁××律师代表案外人李××就陈曦违建行为造成损失要求赔偿等。该函中有“2009年，你（指陈曦）在未经有关部门批准的情况下，擅自对你名下的76号别墅进行改、扩建，施工现场尘土飞扬……”。陈曦提交刘××证言，内容为刘××于2009年10月至2010年初在76号房屋施工中担任工程监理；其入场时76号房屋地下室已挖好，其施工内容为给地下室浇混凝土和做防水；施工过程中未使用大型机械设备，都是人工作业；其对现场管理较为严格等；2010年春节前，前述施工基本完工；其施工期间75、77号两幢房屋一直无人居住。陈曦提交郭××证言，内容为郭××曾受76号房屋业主委托负责施工现场管理；其到现场时间为2009年10月份，当时地下室已挖好，另一些人在做砼浇筑和防水；其负责地上房屋的部分改造和局部装修；2010年春节前其退场时，地面一层到三层主体和部分辅助工程已完工；作业过程无大型机械设施都是手工作业；施工过程做了安全和防尘措施，产生噪音很小，施工时按照物业要求的时间施工，等。陈曦提交刘×1证言，内容为刘×1自2008年开始居住在××二期55号；76号房屋大概自2009年中期开始挖地下室和扩建地面一到三层的工程；到2009年底，76号房屋的地下室已挖好，地面一到三层的扩建部分主体工程也已建好；此后没看到76号进行大规模的施工；自刘×1入住到现在（2013年8月13日）75号房屋一直无人居住。陈曦提交前述证据均为了证明其违法建设行为发生在2009年。王晓东不认可三位证人的证言。
王晓东曾以78幢房屋的扩建影响77幢房屋的正常居住进而造成租金损失为由，将万×诉至原审法院。2012年9月，原审法院作出（2012）朝民初字第08031号民事判决（以下简称“08031号判决”）。该案审理中，王晓东表示陈曦与万×的违建行为共同导致其租金损失，因陈曦愿意协商，万×拒绝协商解决纠纷，故王晓东选择起诉万×。08031号判决认为：根据已查明的事实可以认定，万×对78幢房屋进行的翻、改、扩建行为，被有关行政机关认定未取得合法有效的规划审批手续，属于违法建设，违法建设的总扩建面积达357.56平米，且该违法建设房屋仍未拆除；在万×对其房屋进行改、扩建期间，77幢房屋承租人以邻居翻、改、扩建房屋，不能正常使用租赁房屋为由要求退租，此后该房屋空置，王晓东因此遭受房租损失，万×对王晓东遭受的损失具有过错，应当赔偿王晓东的合理损失。根据租户退租时出具的《退租函》及物业公司出具的证明，王晓东的承租人使用77幢房屋期间，相邻的76幢房屋及78幢房屋均有施工行为，王晓东要求万×承担房屋空置期间的全部租金损失缺乏依据，故根据王晓东房屋的空置时间、租金标准、万×别墅违法建设现状等因素，酌情确定万×的赔偿金额。后，08031号判决判令万×赔偿王晓东2010年10月1日至2012年3月31日期间房租损失38万元。万×不服该判并上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称“二中院”）。2012年11月23日，二中院做出（2012）二中民终字第18184号民事裁定，裁定准许万×撤回上诉，双方均按原判执行。
2013年3月29日，王晓东以类似理由将万×诉至原审法院，要求其赔偿77幢房屋2012年4月1日至2012年12月24日期间租金损失。后，王晓东表示其与万×达成和解协议，申请撤回起诉。
另查，陈曦曾以第三人撤销之诉（相邻关系纠纷）为案由将王晓东及万×诉至我院，认为08031号判决认定其存在“狂挖地下室、扩建房屋面积”的施工行为，损害其合法权益，要求撤销08031号民事判决。该案中，法院认为陈曦的起诉不符合有关法律规定，理由包括：第一、陈曦认为08031号判决处理结果与其有法律上的利害关系，故其作为无独立请求权第三人提起本案诉讼，但经审查，陈曦不属于无独立请求权第三人，因08031号判决书以“法院将根据原告（王晓东）别墅的空置时间、租金标准、被告别墅违法建设现状等因素，酌情确定被告的赔偿金额”为依据判决万×赔偿王晓东2010年10月1日至2012年3月31日的房租损失三十八万元，08031号判决书的主文并未涉及陈曦的合法权益。第二、陈曦表示其提起第三人撤销之诉的原因是其合法权益有因08031号判决书受损的风险，王晓东已于2013年2月6日因相邻关系纠纷将陈曦诉至法院，要求陈曦赔偿2010年10月1日至2012年3月31日的剩余房租损失394000元，然而该案目前尚未审结，如陈曦有相反证据可以推翻08031号判决书所确认的“原告（王晓东）的承租人使用77幢别墅期间，相邻的76幢别墅及被告名下的78幢别墅均有施工行为”之事实，即是说，陈曦可以通过该案维护其合法权益，陈曦的合法权益并未因08031号判决书实际受损。2014年12月19日，法院裁定驳回陈曦的起诉。陈曦不服该裁定上诉至北京市第三中级人民法院（以下简称“三中院”）。最终三中院经审理后裁定驳回陈曦上诉维持原裁定。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，有证据证明陈曦确实曾存在对其76号房屋进行改扩建等违法行为。但是，王晓东须证明其损失的发生与陈曦违法建设行为之间存在因果关系。
从王晓东提交的限期拆除通知书及陈曦提交的物业《情况说明》及其附件等证据可以得知，陈曦购房发生在“2009”年之后，2009年5月12日陈曦已将花园改建为地下室并在花园内及二层露台加建房屋。根据前述查明的工程进度，2010年春节前76幢房屋违建主体工程已施工完毕是可能的。因此，陈曦提交的刘××、郭××证人证言中关于工程进度的内容法院予以采信。鉴于王晓东提交的2010年9月30日涉诉小区物业管理处出具的证明中称，从2010年7月9日开始，76、78号房屋“至今”在施工加建。结合王晓东提交的视频证据，陈曦在2010年2月26日之后仍存违法建设行为，但该“施工”已非主体工程施工。王晓东提交的《退租函》中，肖××提到：其“刚刚正常入住之后”“双方邻居于（2010年）6月份便开始改建扩建工程”。因此，肖××于入住时对于76幢房屋当时已形成的违建情况系明知且未提出异议，并表示入住时系“正常入住”。此外，结合王晓东提交的案外人李××向陈曦发送的函件内容可知，该《退租函》中关于76号房屋改建扩建工程开始的时间以及“狂挖地下室”的陈述与事实不符。此外，王晓东未能举证证明2010年2月26日之后陈曦施工过程所产生的噪音及渣土等的具体情况，以及产生的渣土及噪音的严重程度是否导致77幢房屋无法居住、出租；王晓东亦未能证明陈曦违法建筑对77号房屋采光、隐私等构成影响且该影响足以导致77号房屋无法使用或出租。涉诉小区物业管理单位出具的证明内容中虽然表示77号房屋租户由于施工加建影响导致退租，但物业单位对承租人身份、租赁关系真实性及施工行为情况等均未予核实，其作出前述结论显然缺乏依据，法院不予采信。同理，《新京报》等媒体报道了涉诉房屋的违建等情况，但不能证明违建行为对相邻房屋居住、出租的具体影响。综上所述，王晓东提交的《退租函》、物业证明等证据均不能证明77幢房屋退租及租金损失与陈曦违建行为之间存在因果关系。另外需要指出的是，虽然08301号判决查明并认定案外人万×的违法建设行为对王晓东造成经济损失，但该判决并未查明陈曦违建行为的具体情节，亦未查明并认定陈曦违建行为所致影响的范围及程度等。因此，王晓东以陈曦违建行为导致其租金损失的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。
综上，2015年6月原审法院判决驳回王晓东的全部诉讼请求。
判决后，王晓东不服，以原判违反法定程序、认定事实不清、适用法律错误为由上诉至本院称：原判超审限审理案件，变更为普通程序未组成合议庭审理，违反法定程序；原判对同一侵权事实作出了前后矛盾的两份判决；案外人肖××2010年3月承租入住王晓东的77幢房屋，陈曦于2010年6月开始进行违法建设施工，到强拆时一直在持续施工，原判主观推断2010年春节前76幢房屋违建主体工程已施工完毕是可能的，认定事实及适用法律错误，故请求二审法院撤销原判，依法改判支持王晓东的原审诉讼请求。陈曦同意原判。
本院审理中，王晓东提供2009年10月至2011年10月期间的卫星图片，证明陈曦的76幢房屋2009年10月仅是挖了土坑，2010年10月房屋仍在扩建施工中，2011年10月主体结构完工。陈曦对该证据的真实性、关联性均不予认可。陈曦提供一份朝阳法院2015年5月29日的开庭笔录，以证明其2009年就开始建设施工，在该笔录中，王晓东陈述76幢房屋从2009年开始挖土…陈曦于2009年10月之前就开始施工。王晓东对此表示其未说过2009年陈曦没有施工没有挖土。本院经审理查明的其他事实与原审判决无异。
上述事实，有房屋租赁合同、证明、民事判决、裁定及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，王晓东以陈曦自2010年6月开始违法施工导致租户退租、房屋无法出租为由要求陈曦赔偿2012年4月1日至2012年12月24日期间的房租损失376966元，首先，根据本案所查事实及双方提供的相关证据，可以认定陈曦自2009年即开始对76幢房屋进行改扩建施工，在王晓东的租户肖××2010年3月承租77幢房屋时，76幢房屋即存在施工的状况，但肖××并未对此提出异议而是签订房屋租赁合同承租入住77幢房屋；其次，王晓东与肖××所签房屋租赁合同的租期为2010年3月1日至2012年3月31日止，而本案王晓东主张的2012年4月1日至2012年12月24日期间的房租损失已超出了上述房屋租赁合同的租期。因此，2012年4月1日至2012年12月24日期间，王晓东与肖××并不存在房屋租赁合同关系，王晓东亦不足以证明该期间房屋空置系由陈曦2009年开始的改扩建施工所致，即王晓东并不能证明其所主张的2012年4月1日至2012年12月24日期间的房租损失376966元与陈曦2009年开始的改扩建施工存在因果关系，原审法院据此判令驳回王晓东的全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
关于王晓东上诉所称原判对同一侵权事实作出了前后矛盾的两份判决一节，因生效的08031号判决处理的是78幢房屋业主万×赔偿王晓东自肖××退租后2010年10月1日至其租赁合同期满2012年3月31日合同租赁期间的房租损失，与本案并不矛盾，故本院对其所述不予采信。王晓东上诉称陈曦于肖××承租房屋后的2010年6月开始进行违法建设施工，与本院查明的陈曦于2009年即开始对76幢房屋进行改扩建施工的事实不符，本院对此不予采信。关于王晓东上诉称原判超审限审理案件，变更为普通程序未组成合议庭审理，违反法定程序一节，因原审由简易程序变更为普通程序已组成合议庭进行审理，原审期限较长系因中止审理，且并不属于严重违反法定程序而发回重审的法定情形，故本院对王晓东该项上诉意见亦不予采信。
综上，王晓东的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6954元，由王晓东负担（已交纳3477元，剩余3477元于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费6954元，由王晓东负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 胡 泊
代理审判员 吴强兵
二〇一五年十一月九日
书 记 员 黄 蕾