上海市青浦区人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）沪0118民初2096号
原告：朱宗亚，男，1971年3月2日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
委托诉讼代理人：孙正力，北京大成(杭州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱洪鹤，北京大成(杭州)律师事务所律师。
被告：封冬梅，女，1983年12月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
被告：封全林，男，1960年6月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
被告：林爱清，女，1961年10月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
上列三被告共同委托诉讼代理人：王效锋，北京盈科(上海)律师事务所律师。
上列三被告共同委托诉讼代理人：夏冉，北京盈科(上海)律师事务所律师。
第三人：祝赛明，男，1978年8月16日出生，汉族，户籍所在地浙江省兰溪市马涧镇姚塘下村姚塘下**号。
原告朱宗亚诉被告封冬梅、封全林、林爱清房屋租赁合同纠纷一案，本院原于2017年6月15日立案受理，案号为(2017)沪0118民初7851号。该案审理中，原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。该案判决后三被告提起上诉，经上海市第二中级人民法院裁定发回重审。本院于2018年2月1日立案受理后依法组成合议庭进行审理。本案于2018年3月13日第一次公开开庭进行了审理，原告朱宗亚及其委托诉讼代理人朱洪鹤、孙正力、被告封冬梅、三被告共同委托诉讼代理人王效锋、夏冉到庭参加诉讼。依据三被告的申请，本院依法通知祝赛明作为第三人参加诉讼。本案于2018年4月24日第二次公开开庭进行了审理，原告朱宗亚及其委托诉讼代理人孙正力、被告封冬梅、三被告共同委托诉讼代理人王效锋、夏冉、第三人祝赛明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱宗亚向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2014年7月4日签订的《房屋租赁协议》中租赁期限超过20年(即2034年7月10日至2064年7月10日)的部分无效；2、三被告返还原告超过20年租赁有效期部分的租金人民币156万元及相应利息损失的50%(按年利率6%计算，自2014年7月8日起计算至实际支付日止)；3、三被告返还原告被拆除的厂房与四周小房屋在剩余的17年租赁有效期的租金442,000元；4、三被告赔偿原告因厂房与四周小房屋被拆除导致的转租收益损失578,000元；5、本案诉讼费及保全费由三被告负担。
事实与理由：2014年7月4日，原、被告签订《房屋转让协议》，约定三被告将其拥有的坐落于上海市青浦区华新镇叙中村叙北180号的房屋(以下简称系争房屋)和土地使用权转让给原告；标的房屋包括住房、厂房和四周小房屋，建筑面积约800平方米，转让价260万元。三被告于2014年7月7日向原告出具收条一份，确认截止到当日收到了原告付清的上述标的房屋转让费260万元整。因《房屋转让协议》的效力问题，原、被告又于2014年7月4日签订《房屋租赁协议》，约定由三被告作为出租方将系争房屋出租给原告；租赁范围包括住宅、厂房和四周小房屋，建筑面积约800平方米；租期为2014年7月10日至2064年7月10日止；租赁房屋年租金52,000元，合同项下总租金为260万元整；租金支付方式为原告以合法拥有的对被告的260万元债权抵消应支付的租金，抵消时间为被告将系争房屋交付原告之日起15个工作日；三被告应于2014年7月10日前将系争房屋交付原告；租赁房屋出租给原告使用时，建筑面积范围内的土地使用权同时由原告使用；原告可以依法将租赁房屋转租给他人。原告在接收系争房屋后即将其分别转租，其中厂房自2014年1月1日起转租给案外人钱某某使用，2016年年租金55,000元；四周小屋转租给个人使用，年租金约5万元；住宅部分亦分别出租，其中二楼客厅、厨房和三楼的三个房间返租给三被告居住使用。2017年3月，部分租赁房屋(厂房及四周小屋)因系违章建筑被强制拆除，补偿款由三被告领取。原告认为，原、被告达成的《房屋租赁协议》，是以原告对三被告的该260万元债权抵消原告在《房屋租赁协议》项下的应付租金，故原告已履行完毕租赁协议约定的租金支付义务。因系争租赁协议约定租期为50年，超过法律规定的最长租期20年部分应为无效，三被告应退还原告超期部分租金156万元，并支付原告利息损失。考虑到双方在无效问题上都有过错，故要求三被告承担50%的过错责任。另，因厂房和四周小屋被拆除，导致该部分的权利无法实现，故三被告应返还原告该部分的租金442,000元，并赔偿由此产生的可得转租收益。
被告封冬梅、封全林、林爱清辩称，不同意原告的所有诉请。原、被告于2013年11月25日及2014年7月4日分别签订了两份租赁协议，但都不是被告的真实意思表示，故租赁合同应自始无效。原、被告之间系民间借贷关系，原告通过银行转账方式借款给三被告136万元，原告诉称的24万元现金不存在，而是对利息的预估。三被告目前已经归还原告83.76万元，余款同意归还原告；厂房及四周小屋均是违章搭建，故不存在租金损失。
第三人祝赛明述称，第三人与原、被告系一般朋友关系，卫毕兰是第三人的妻子。第三人只知道原告要租被告房屋，原因不清楚，对原、被告付款情况也不清楚。被告封冬梅自2012年起陆续向第三人借款，第三人以现金方式给付，借款次数记不清了，开始出具借条，之后不写借条了，第三人没有记账。三被告陆续还款，几年前就已经还清了。三被告向第三人转账的钱款是归还第三人的借款。
经审理本院确认事实如下：被告封全林于1991年10月取得系争房屋《宅基地使用证》，并于2013年6月份取得《乡村建设规划许可证》，载明：宅基地总面积180平方米，建筑占地面积90平方米、建筑面积180平方米。
2013年10月25日，原告(乙方)与三被告(甲方)签订《租房协议》，约定：甲方将自己户籍居住地上的旧厂房一套，大约250平方米，另外还将宅基上一套正在筹建，即将竣工的住宅楼从底楼至上层阁楼全部出租给乙方使用(住宅楼甲方保证在合同生效之日竣工并交付乙方使用，否则视为违约)；乙方在使用该厂房及住宅楼期间，有权向外转借、转租，甲方无权干涉；房屋及厂房租赁期限为20年，从2014年10月30日开始，至2034年10月31日结束，到期如需续租双方再行协商；20年房租分两次交付，2013年10月25日交付40万元，2014年5月20日交付25万元等。同日，被告封全林向原告出具收条，载明：今收到朱宗亚付房租40万元整(卡卡转账36万元、现金4万元整)；2014年5月20日被告封全林向原告出具收条，载明：今收到朱宗亚付房租25万元整(卡卡转账17万元、现金8万元)。
2014年7月4日，原告(乙方)与三被告(甲方)签订《房屋转让协议》，约定：甲方依法拥有的系争房屋和土地使用权，包括住宅、厂房和四周小房屋，建筑面积为约800平方米，其中住宅面积约400平方米、厂房面积约250平方米、四周小房屋面积约150平方米，现甲乙双方同意，甲方将其依法拥有的标的房屋转让给乙方；标的房屋转让对价为260万元；标的房屋转让对价的支付方式为：(1)乙方已依法以现金向甲方支付标的房屋转让对价100万元，甲方确认已收到该笔标的房屋转让对价款项；(2)乙方以合法拥有对甲方24万元债权抵消应支付的房屋转让对价，抵消时间为甲方将标的房屋交付至乙方后第十个工作日；(3)剩余标的房屋转让对价136万元，由乙方以现金方式向甲方支付。协议另对其他内容进行了约定。
2014年7月4日，原告(乙方)与被告(甲方)达成补充协议，约定：经双方协商补充，乙方购买甲方的上海市青浦区华新镇叙中村叙北180号的宅基地使用权和房屋使用权，若甲方在五年之内买回使用权，五年之内甲方需向乙方支付费用210万元。
此后，因宅基地房屋转让效力问题，原告(乙方)与三被告(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将系争房屋出租给乙方使用，租赁房屋包括住宅、厂房和四周小房屋，建筑面积为约800平方米，其中住宅面积约400平方米、厂房面积约250平方米、四周小房屋面积约150平方米；租赁期限自2014年7月10日至2064年7月10日，本租赁合同期满，乙方依法享有优先承租权；租赁房屋年租金为52,000元，本合同项下“总租金”合计260万元；乙方以合法拥有对甲方的260万元整的债权抵消应支付的租金，抵消时间为甲方将租赁房屋交付给乙方之日起15个工作日；甲方应当于2014年7月10日前将符合本合同约定的租赁房屋交付给乙方；甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责处理，据此造成损失均由甲方承担；乙方可以依法将租赁房屋转租他人，但应将转租事宜事后告知甲方。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，三被告按约交房，并由原告转租他人，其中2016年厂房租金为55,000元、四周小屋年租金5万元左右。
2014年7月7日，三被告向原告出具收条，内容为：截止到2014年7月7日收到朱宗亚付清上海市青浦区华新镇叙中村叙北180号宅基使用权转让费和此宅基上的所有建筑所有权转让费共计260万元。
另查明，2013年9月22日、2013年10月25日、2014年5月20日、2014年7月4日、7月6日，原告分5次向被告转账共计59.50元；2013年9月1日、9月2日、2013年10月25日、2014年7月4日、7月6日、7月7日，原告通过其配偶郑前丽的账户分6次向被告转账共计76.50万元。2013年9月1日，被告封冬梅向原告出具借款合同，载明：本人封冬梅因资金周转特向朱宗亚借款8万元，借款方式银行卡转卡。2013年9月20日，被告封冬梅向原告出具借款合同，载明：本人封冬梅因资金周转特向朱宗亚借款12万元，借款方式银行卡转卡。2014年6月17日，被告封冬梅向原告出具借条，载明：今借到朱宗亚2万元整。2014年6月24日，被告封冬梅向原告出具借条，载明：今封冬梅向朱宗亚借45,000元。
再查明，系争租赁协议中的厂房及四周小屋因无产证及合法批建手续，于2017年3月份被拆除，经测算系争宅基地上实际建房占地面积862.74平方米、建筑面积1,129.14平方米(主屋399.60平方米、小屋729.54平方米)，拆除面积为729.54平方米。
审理中，原告表示，无需法院另行释明案由，坚持按照房屋租赁合同关系主张。
以上查明的事实，由原、被告的陈述及房屋转让协议、房屋租赁协议、宅基地使用证、乡村建设规划许可证、户口本复印件、补充协议、收条、欠条、转账凭证、租赁协议、收据、照片、测算表等证据予以证明，并经庭审出证质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：原告共借给被告160万元，其中136万元为转账，24万元为现金(2013年9月1日支付1万元、2013年9月20日支付4万元，2013年10月25日支付4万元，2014年5月20日支付8万元，2014年6月17日支付2万元，2014年6月24日支付4.5万元，还有5,000元具体时间记不清)。260万元租金是以160万元借款本金和100万元利息组成。
原告另申请证人钱某某出庭作证，证人陈述其从2012年12月开始向被告封冬梅租赁房屋，2014年7月封冬梅要求证人将房屋交给原告，证人同意。2015年1月起证人与原告签订租赁合同，2015年和2016年的租金均交付给原告。至于封冬梅为何要求证人将租金交给原告，证人不清楚。原告对于证人证言无异议，三被告表示证人证言无法证明原告与三被告之间的法律关系。
三被告认为，原告与三被告之间为借款关系，原告为了保障自己债权实现，先后要求三被告签订转让协议和租赁协议，三被告签订上述协议均不是真实意思表示，本意是为向原告借款提供担保。三被告同意由原告收取租金也是为了偿还借款。因原告要求三被告归还钱款至第三人祝赛明账户，2013年10月至2014年7月，三被告通过转账方式支付第三人祝赛明286,500元，加上三被告自住房还款19,000元和原告以房屋租金抵债的金额532,100元，三被告实际已归还原告837,600元，三被告与祝赛明之间无借款关系。为此三被告提供向第三人祝赛明转账的凭证。原告认为其并未要求三被告还款至祝赛明，被告与祝赛明之间的借款关系与原告无关。祝赛明表示其与被告之间存在借款关系，被告支付给祝赛明的钱均为归还祝赛明的借款，无法提供证据予以证明，也不愿意进行测谎。
根据庭审查明的事实，本院认为：本案的争议焦点系原、被告之间是否存在真实的房屋租赁合同关系。首先，自2013年9月1日至2014年7月7日，原告陆续向三被告出借钱款。双方签订的落款日期为2013年10月25日的《租房协议》约定的起租期在签约落款时间一年后，且未实际履行，该份协议实为对三被告向原告借款的担保。2014年7月4日双方签订的《房屋转让协议》和补充协议，约定三被告拥有赎回权，然三被告实际居住在系争房屋中，可见三被告的真实意思表示并非出售房屋，而是对借款提供担保。原告在发现宅基地房屋买卖不合法后，转而要求三被告签订《租房协议》，约定的260万元租金实为借款本金及利息累积构成。原告认可其中100万元为利息，结合三被告借款的本金和借款期限，该利息标准明显超出法律法规的规定。其次，三被告将房屋出租给原告约定的租期长达50年，折算年租金仅为52,000元，而原告在起诉状中自述厂房2016年厂房租金为55,000元、四周小屋年租金5万元左右，加上主屋也对外出租，故原、被告签订的租房协议约定的租金标准明显过低。再次，三被告对于自己需要居住使用的房屋以低价出租给原告，再由原告以每月2,000元的价格返租给三被告，有违常理。综合上述情况，本院认为原告与被告之间基础法律关系是民间借贷法律，双方签订的《租房协议》实为借款提供担保。原告坚持按照房屋租赁合同关系处理，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：
驳回原告朱宗亚的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 金 艳
人民陪审员 陶惠萍
人民陪审员 马战军
二〇一八年七月三十日
书 记 员 谭泓洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
……
（三）驳回起诉；
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。