上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1529号
原告姜文，女，1982年2月28日生，汉族，住上海市松江区。
委托代理人李旭，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人宋安成，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告华润超智房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人唐勇，董事长。
委托代理人赵萍，上海市建纬律师事务所律师。
委托代理人邵万权，上海市建纬律师事务所律师。
原告姜文与被告华润超智房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理。依法由审判员方美玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜文的委托代理人李旭、宋安成，被告华润超智房地产开发有限公司的委托代理人赵萍、邵万权到庭参加诉讼。期间，因原、被告同意本案在简易程序审理期限到期后继续适用简易程序，并经本院院长批准，故延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告诉称：其向被告购买“华润置地九里园”的住宅时，该小区的房屋已全部结构封顶，销售人员亦通过一定方式向原告展示了该小区的规划布局，并在合同附件中作了相应的约定。现被告拆除了上述原结构封顶的房屋，并变更了已有的小区平面布局，而且被告未按约交付该小区及房屋相应配置。
未交付的配置具体如下：1、合同附件三中的智能系统、地下停车场IC卡车辆管理系统；2、补充条款一第4条第2款中的基础设施与配套建筑；3、新建住宅使用说明书第3条中的车位、第6条中的小区绿化；4、宣传手册和合同附件六中的属于小区公共部位的“5000m2公园绿意”，以及宣传手册中承诺建设的4，200m2会所。
被告拆除房屋之后另行施工的行为给原告生活带来极大不利影响。
据此，请求法院判令：1、被告支付原告变更小区平面布局的违约金199，000元（总房价的5%）；2、被告支付原告未按约交付相应配置的违约金119，400元（总房价的3%）；3、被告赔偿原告施工扰民损失20，000元。
被告辩称：首先，规划调整的范围与原告的房屋不在同一规划许可证的区域内，因此，其不存在对原告房屋所在规划许可证区域内的规划进行调整的事实。且其已根据相关法律的规定完成了二期项目部分区域规划调整的手续，不存在原告所述的擅自变更规划的情况。故原告诉称“被告擅自变更小区平面布局”的事实不成立。
其次，即便其对原告所购房屋所属规划许可证范围之外的调整被认定为是对小区平面布局的变更，鉴于该行为并未违反双方合同的约定，故被告不需要恢复原状及承担违约责任。因为，调整前后的主要规划指标相同，而且该调整亦符合补充条款第4条第2款以及第3款D项的约定，原告关于规划调整使得原规划指标改变的观点没有事实依据。此外，若被告需为此承担违约责任，则违约金的比例亦应根据合同约定的总房价的0.5%来计算，原告主张的违约金计算方式不符合双方约定。
再次，被告已按约配备了绿化和车库，只是由于二期的配套是针对整个二期的，是一体化建设的，因此曾未投入使用，且车库和绿化并非合同约定的交付条件。双方未约定交房时必须同时交付二期车库及绿化，更未约定未同时交付被告须承担违约责任，且被告已向业主提供一期车位供停车使用。此外，小区内的弱电、安防等相关配套设施均已配置。因此，原告要求被告承担未按约交付相应配套的违约责任，没有事实和法律依据。
最后，被告的施工行为是得到有关行政部门批准的，是合法施工行为。原告主张施工扰民损失的法律基础关系是侵权，原告并无证据证明被告侵权责任构成要件的成立，故被告不应当承担侵权赔偿责任。即便按照原告所述，其主张施工扰民损失系基于被告违约，原告亦无证据证明被告存在违约的事实，以及原告存在的实际损失和具体数额。原告要求被告承担施工扰民损失没有事实和法律依据。
据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年3月20日，原、被告签订上海市商品房预售合同一份。该合同约定，原告向被告购买本区泗泾镇古楼公路659弄《华润置地九里园（扩大范围）》XX号XX层XXXX室（以下简称系争房屋），系争房屋不包含全装修总价为3，980，000元。
该合同第二条约定，系争房屋建筑设计及平面图见该合同附件二，建筑结构、装修及设备标准见该合同附件三，相邻关系及小区平面布局见该合同附件六。
该合同第九条约定，被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得原告书面同意。被告未征得原告同意变更小区的平面布局，原告有权要求被告恢复，如不能恢复的，被告应当向原告支付总房价款的0.5%违约金。
该合同第二十九条约定，该合同的补充条款、附件及补充协议均为该合同不可分割的部分，该合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。
该合同附件二系争房屋建筑设计及平面图载有房屋建筑面积计算表，其中幢号与门牌栏载明为11（XX）。
该合同附件三系争房屋建筑结构、装修及设备标准智能系统栏载明，小区设有周界报警系统、闭路电视监控系统、保安巡更管理系统、门禁管理控制系统、楼宇访客可视对讲系统、一卡通车辆出入管理系统、家庭防盗报警系统；泊车栏载明，小区地下停车场设置IC卡车辆管理系统。
该合同附件六系争房屋相邻关系及小区平面布局载明了系争房屋与其他相邻房屋之间关系。
该合同补充条款一第4条载明，双方对本合同正文第九条补充如下：（2）本合同中的“小区”仅指系争房屋所在的小区，小区内的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施、……，以政府及电力、煤气、卫生等相关单位最终确定为准；该合同附件六中所示位置仅供参考，若有变动或未标明、未示意的设施及位置，除非合同另有相反约定，否则以实际建设为准，原告对其设置、增减、移位等无异议，被告不构成违约。（3）原告同意被告可在以下情形对小区平面布局进行变更，被告不构成违约，双方应当继续履行合同：D、在不影响小区总体功能及日照、绿化率等规划指标情况下对小区平面布局进行局部调整。第XX条载明，……广告、楼书仅供参考，不构成合同的组成部分。第24条载明，原告声明：在签订买卖合同前，被告特别就补充条款一第1至9条、第XX至22条提请原告特别注意，并就上述内容对原告可能产生的影响予以说明，原告已充分注意到上述条款并理解予以认可。同时，被告已按原告要求就本合同的相关条款做出了解释和说明，双方已就上述所有条款进行过协商及确认。因此，原告是在完全注意到、理解并认可买卖合同条款、特别是上述条款的前提下才自愿签订买卖合同。上述补充条款载明内容所使用的文字、字体并无特别标识。
该合同另对其他相关事宜作了约定。
上述合同签订后，原告按约向被告支付房屋价款，被告向原告履行了交付房屋的义务。
2013年XX月27日，被告对系争房屋所在房屋取得沪房管（松江）交付许（2013）第050号上海市新建住宅交付使用许可证。被告于2014年6月18日对系争房屋所在房屋取得沪房地松字（2014）第016185号上海市房地产权证。
审理中，原告提供规划示意图、宣传册、现场照片，证明被告变更涉讼小区的规划，并拆除小区内主体结构封顶的多层建筑，以及被告未履行容积率为1、多层建筑为4层、公园为小区规划内部分、配备康体馆等约4，200平方米会所义务的事实。被告认为，对规划示意图的真实性存有异议，且该证据不符相关数据电文证据的规定，故不具有证明效力；对宣传册的真实性没有异议，按合同补充条款一第XX条的约定，不能以此作为认定其违约的依据，其中的容积率是针对整个项目的，而非其中二期部分的容积率；对照片中反映的事实没有异议，但该部分区域的规划调整符合相关法律规定，不存在其擅自变更规划问题。
原告提供新建住宅使用说明书，证明被告交付系争房屋时未履行其中的地下停车位、组团景观等事实。被告对该说明书的真实性没有异议，但其认为按其提供的相关规划批复内容，小区的地下停车位、绿化率并未改变。
原告提供视频一段，证明被告的施工行为给居住在小区内的原告带来极大不利影响。被告对该段视频的真实性予以认可，但仅能反映现场施工的声音，与是否构成扰民并无直接因果关系，不能证明原告主张的扰民损失。
此外，原告还认为，合同补充条款一第4条（2）及（3）D中约定的内容属于免除被告责任的格式条款，应属于无效；被告变更规划的行为亦不符上述约定内容；约定的变更小区平面布局的违约金明显低于实际给原告造成的损失，以其主张的合同总价款的5%的比例支付违约金更公平。被告认为，上述内容并非格式条款，即便该条款被认定为格式条款，其亦已尽到以合理方式提示、说明义务，该条款应为有效。
被告提供照片，证明二期车库交付前被告已向业主告知未开放使用的事实。原告对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为该证据佐证了被告未履行完毕系争房屋交付条件的事实，因为违反了合同附件三中有关泊车的约定。
被告提供图号为JS-09、JS-
XX轴立面图，证明规划调整后的多层房屋地坪至屋檐的高度虽略高于调整前的，但整栋房屋的高度还低于调整前。原告认为，根据上述图纸，规划调整后，在房屋的层数、高度、户数、人数方面均增加了影响了其居住环境。
被告提供佘山项目二期日照情况说明，证明新的二期多层对高层的日照比原来二期大平层对高层的日照影响小。原告认为，若该测算正确，仅日照有利，其他指标均为负面，故难以证明对业主整体有利。
被告提供案外人之间签订的上海市商品房预售合同及相关民事判决书，证明该合同的版本与本案所涉合同的版本基本相同，且生效法律文书认定该合同中的补充条款一合法有效。原告对该证据的真实性无异议，但不同意被告上述证明内容，因为与本案缺乏关联性。
期间，就涉案小区是否存在小区平面布局变更，以及是否存在原告所主张的被告未交付相应配置的事实问题，本院两次至现场进行勘查，并拍摄相应的录像。
另查明：2009年11月30日，出让人上海市松江区规划和土地管理局与受让人超智资源有限公司、华润置地（上海）有限公司签订本区古楼路XXX号地块国有建设用地使用权出让合同，并由上述受让人依法设立的项目公司即本案被告于2010年10月XX日取得系争房屋所在地块沪房地松字（2010）第031039号上海市房地产权证。
2010年10月和20XX年9月，被告对上述地块项目一期3#楼至10#楼及相关配套用房、1#楼与2#楼分别取得相应的建设工程规划许可证。
2011年6月10日，被告对上述地块二期14#楼至18#楼、21#楼及地下车库取得沪松建（2011）FAXXXXXXXXXXXXXX号建设工程规划许可证，其中载明上述14#楼至18#、21#楼的层数均为4／地下2，高度均为15.35米。同日，被告对上述地块二期19#楼、20#楼、22#楼至26#楼取得沪松建（2011）FAXXXXXXXXXXXXXX号建设工程规划许可证，其中载明的上述建筑物的层数均为4／地下2，高度均为15.35米。
20XX年8月1日，被告对上述地块项目二期高层11-XX#住宅取得沪松建（20XX）FAXXXXXXXXXXXXXX建设工程规划许可证，其中载明的层数均为14／地下2、高度均为46.85米，并在备注栏注明原核发的沪松建（2011）FAXXXXXXXXXXXXXX号建设工程规划许可证中11#、XX#住宅注销。该证所附总平面二期经济技术指标载明，总建筑面积为116，803.80平方米（其中，地上78，450.30、地下38，353.30平方米），总户数为427户，机动车泊车位468个，非机动车泊车位289个，建筑密度为28%，容积率为1.04%，绿地率为35%等。
20XX年XX月13日，被告对上述地块项目二期高层13#住宅与17#住宅取得沪松建（20XX）FAXXXXXXXXXXXXXX建设工程规划许可证，其中载明上述13#、17#住宅的层数依次分别为14／地下2和16／地下2，高度分别为43.95米和49.95米，并在备注栏注明原核发的沪松建（2011）FAXXXXXXXXXXXXXX号建设工程规划许可证中13#楼注销、原核发的沪松建（2011）FAXXXXXXXXXXXXXX号建设工程规划许可证中17#楼注销。该证所附总平面二期亦载明相应的经济技术指标。
2014年5月28日，被告在施工现场（小区入口，华润置地九里园一期对面）公示了系争房屋所在的二期多层项目调整方案。2014年7月9日，上海市松江区规划和土地管理局对被告上述调整多层部分设计方案重新报审予以批复。2015年5月25日，被告对上述调整方案的二期多层项目取得沪松建（2015）FAXXXXXXXXXXXXXX建设工程规划许可证。该许可证所附项目表载明上述2号地块二期项目14#楼至16#楼、18#楼至26#楼的层数均为5层、高度均为16.13米，并在备注栏标注原核发的沪松建（2011）FAXXXXXXXXXXXXXX、FAXXXXXXXXXXXXXX建设工程规划许可证中14#楼至16#楼、18#楼至26#楼注销，住宅部分地下室面积为17，755.36平方米应按相关规定要求申请签订补充合同。该证所附总平面二期经济技术指标载明，总建筑面积为XX0，314.3平方米（其中，地上78，736.01、地下41，578.3平方米），总户数为539户，机动车泊车位472个，非机动车泊车位422个，建筑密度为26%，容积率为1.04%，绿地率为35%等。
期间，上海市城乡建设和交通委员会分别于2011年5月、6月和20XX年7月就上述2号地块二期项目初步设计、调整初步设计、再调整初步设计向被告出具沪建交（2011）384号、（2011）605号、［20XX］778号批复。
以上事实，由上海市商品房预售合同、补充协议、上海市新建住宅交付使用许可证、通知及函件、国有建设用地使用权出让合同、上海市房地产权证、建设工程规划许可证及总平面图、公示、批复、现场勘查笔录与视听资料以及双方当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为：综合本案案情及当事人诉、辩意见，本案双方当事人的主要争议焦点为：一、被告是否变更了系争房屋所在小区的平面布局，若变更了该小区的平面布局，则其是否应当承担违约责任，以及若承担违约责任，则如何承担；二、被告是否按约履行了系争房屋及其所在小区相应的配置义务，若未履行上述义务，则违约责任如何承担；三、原告向被告主张施工扰民损失是否有依据。对此，本院作如下阐述：
关于争议焦点一。首先，根据查明的事实，原、被告之间的预售合同签订于2013年3月20日。在该合同的附件六中，双方对系争房屋所在小区平面布局作了相应的约定。在此之前，被告对系争房屋所在的2栋高层住宅取得了相应的建设工程规划许可证。被告于20XX年XX月13日变更了上述小区已于2011年取得的规划建造的房屋，并于2015年5月25日再次进行变更。比较上述许可证所附平面图，变更后的小区规划在总建筑面积、总户数、机动车泊车位，非机动车泊车位等经济技术指标方面存在重大变化，而且明显对包括原告在内的已经购买了房屋的买受人不利。被告实施的上述行为，明显变更了系争房屋所在的小区平面布局，其应当按照预售合同第九条的约定向原告承担违约责任。
其次，原告关于要求被告按总房价5%支付小区平面布局变更违约金的诉讼请求，与上述预售合同第九条的约定不符，本院不予采纳。
再次，被告关于系争房屋与规划调整的房屋不在同一规划许可证内，且其已办理了相应的调整许可，故其未擅自变更小区平面布局的辩称意见，本院不予采信。因为，预售合同附件六已经明确了小区的四至范围，该范围不是以其取得的每份建设工程规划许可证中批准建造的房屋为界。被告关于即便变更了小区的平面布局，其亦无须承担违约责任的辩称意见，本院同样不予采信。因为，被告辩称中所引用的条款系其单方拟定的免除其责任的条款；而且，在合同订立时，被告未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识；加之，除了格式化的补充条款一第24条的声明外，被告没有证据证明其已对原告尽到了合理提示及说明义务。故上述免责条款应为无效，该条款的无效，并不影响其他条款的效力。此为其一。其二，即便认定上述争议条款有效，因被告变更小区平面布局的行为，根据查明的事实及前述裁判理由，已经明显的改变了原先的规划指标，而且亦不属于对小区平面布局的局部调整。至于被告欲以他案生效裁判文书等，证明其上述格式条款有效的意见，因他案与本案明显缺乏关联性，故本院对其该项意见，不予采信。
关于争议焦点二。根据两次勘查的情况，合同中约定的智能系统、车辆管理系统、基础设施与配套建筑、车位、绿化等在现场均有配备。至于原告所主张的会所，一则在预售合同及补充协议中均无明确约定；二则宣传手册中虽载明“约4200㎡尊享天地”等内容，但该手册明确本资料仅为要约邀请，不作为交付内容和交付标准，而且预售合同亦明确约定广告、楼书仅供参考，不构成合同的组成部分；三则原告无证据证明有无会所对其是否订立预售合同以及房屋价格的确定有重大影响。因此，本院对原告关于要求被告支付未按约交付相应配置的违约金的诉讼请求，不予支持。
关于争议焦点三。原告主张施工扰民损失没有相应合同依据。且原告并未提供充分证据证明被告在施工过程中存在过错，对原告产生了实际损害。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告华润超智房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜文变更小区平面布局的违约金19，900元；
二、驳回原告姜文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，376元，减半收取3，188元，由原告姜文负担3，040元（已付），被告华润超智房地产开发有限公司负担148元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 方美玲
二〇一五年十一月九日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。