安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖08民终423号
上诉人(原审原告)：王业苗，男，1984年3月11日出生，汉族，住安徽省岳西县。
委托诉讼代理人：储柱东，安徽中辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王业余，男，汉族，1978年12月22日出生，住安徽省安庆市岳西县，系王业苗哥哥。
被上诉人(原审被告)：怀宁县鑫昕房地产开发有限公司，住所地安徽省怀宁县石牌镇建设路66号。
法定代表人：陈结新。
被上诉人(原审被告)：怀宁县鑫昕房地产开发有限公司岳西分公司，住所地安徽省岳西县建设西路洪龙弄95号。
负责人：陈庆易。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪小敏，安徽人人律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：储德华，男，汉族，1971年8月27日出生，住安徽省岳西县。
上诉人王业苗因与被上诉人怀宁县鑫昕房地产开发有限公司（以下简称鑫昕公司）、怀宁县鑫昕房地产开发有限公司岳西分公司（以下简称鑫昕公司岳西分公司）、储德华商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2017）皖0828民初3030号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人王业苗的委托诉讼代理人储柱东、王业余，被上诉人鑫昕公司、鑫昕公司岳西分公司的负责人陈庆易以及两被上诉人共同委托诉讼代理人汪小敏，被上诉人储德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王业苗上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人和被上诉人鑫昕公司订立的两份合同合法有效，上诉人按合同约定支付了房款，现要求鑫昕公司继续履行，符合法律规定。二、一审判决程序不当。1、应追加抵押权人为本案第三人。2、一审法院应释明如果涉案房屋因抵押而致合同无法继续履行，上诉人可以变更诉讼请求，但一审法院未尽释明义务。3、鑫昕公司是应当到庭的被告，法院应当责令甚至拘传其法定代表人到庭。
鑫昕公司、鑫昕公司岳西分公司辩称，1.被上诉人鑫昕公司及鑫昕公司岳西分公司在与王业苗签订合同之前，已经与案外人签订了买卖合同并办理了抵押登记，鑫昕公司对案涉房屋的处分权已经受到限制，不得再向其他人出卖。2.一审判决程序合法。第一，本案应否追加抵押权人为本案第三人应由法院根据本案事实和实际情况决定，一审未予追加符合法律规定；第二，上诉人提出应尽释明义务不符合最高院关于民事诉讼证据若干规定第三十五条规定；第三，当事人未到庭参加诉讼不影响本案审理。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
储德华辩称，同意鑫昕公司及鑫昕公司岳西分公司的答辩意见。
王业苗向一审法院起诉请求：判令被告鑫昕公司立即与原告王业苗签订“锦绣家园”1号楼3单元505室的商品房买卖合同及有关备案手续，向原告王业苗交付该商品房，三被告共同赔偿原告王业苗20000元并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年6月23日，鑫昕公司与王业苗就“锦绣家园1号楼3单元505室”签订一份标题为“商品房买卖合同”，该合同中仅注明出卖人、买受人、商品房位置及建筑面积、单价、总房款，鑫昕公司在出卖人栏盖章，陈庆易在鑫昕公司法定代表人栏加盖其私人印章。同日，鑫昕公司与王业余签订“车库买卖合同”，车库为1号楼2号车库，总价58000元，合同注明签订合同时一次性付清购车款款，及缴清全额后交付钥匙。王业苗到庭陈述王业余系其哥哥，实际就是王业苗购买。当日，王业余支付505室房款134000元，车库款58000元，鑫昕公司出具“工商服务业统一收款收据”，加盖鑫昕公司公章。鑫昕公司未交付房屋及车库。2017年10月30日，鑫昕公司及储德华向王业苗出具承诺，注明：鑫昕公司、储德华负责在2017年11月4日办理1号楼505室办理商品房买卖合同相关手续，及房屋手续，房屋发票，并在房产局备案给买房王业苗名下（同时解除1号楼505室抵押和地下室2号车库抵押手续），于（如）过期未办理由储德华把自家2号楼1003室房产证经过有关部门办理相关抵押手续给王业苗作为补偿处理。因开发商个人问题，在办理过户期间，有王业苗向储德华支付1万元手续费，如未办理好相关手续由储德华支付王业苗双倍手续费。储德华签名、鑫昕公司盖公章。王业苗与鑫昕公司之间的约定，因所涉1号楼505室和地下室2号车库均抵押给案外人，并办理抵押登记手续，而至今未签订正式商品房买卖合同，未办理相关手续，也未向王业苗交付。2017年11月7日，王业苗向法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。鑫昕公司的法定代表人是陈结新，鑫昕公司岳西分公司的负责人是陈庆易。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。鑫昕公司在与王业苗签订合同之前，已与案外人就案涉房屋签订买卖合同，并办理抵押登记，该行为已对鑫昕公司产生效力，鑫昕公司对案涉房屋的处分权已消灭或受到限制，鑫昕公司不得再就同一房屋向其他人出卖。王业苗与鑫昕公司签订的房屋买卖合同因鑫昕公司处分权的消灭或限制，而无法实现其购得房屋的合同目的。王业苗要求鑫昕公司与其签订商品房买卖合同及有关备案手续，交付房屋等诉讼请求，也因此不能在本案中得到支持，王业苗可根据本案事实，依据法律规定另行主张权利。鑫昕公司及鑫昕公司岳西分公司未到庭，视为其放弃了答辩、举证、质证及辩论的权利，不影响法院依法审理判决，由此可能产生的不利后果，由其自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，原审判决：驳回原告王业苗的诉讼请求。案件受理费150元（已减半收取），由原告王业苗负担。
本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，未对一审证据提出新的复核意见，二审认证意见与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1.一审法院未支持上诉人王业苗一审诉讼请求是否符合法律规定。2.一审判决程序是否适当。
依法成立的合同，自成立时生效。鑫昕公司在与王业苗签订合同之前，已与案外人就案涉房屋签订买卖合同，并办理抵押登记，鑫昕公司不得再就同一房屋向其他人出卖。王业苗与鑫昕公司签订的房屋买卖合同不能对抗登记抵押的效力，同时，也无法实现其购买房屋的合同目的。王业苗要求鑫昕公司与其签订商品房买卖合同及有关备案手续，交付房屋等诉讼请求，因履行不能，原审法院未予支持并无不当。鑫昕公司因不能履行合同造成王业苗损失，王业苗可另行主张。
关于一审程序是否适当。本案是商品房销售合同纠纷，鑫昕公司将涉案房屋出售给买受人王业苗，系合同法律关系。鑫昕公司将涉案房屋抵押给抵押权人，系抵押法律关系。一审法院审理本案未追加抵押权人参加本案诉讼，不违背法律规定；鑫昕公司不能按约交付房屋，不能履行合同义务，造成王业苗损失可另行主张，上诉人诉称应在本案释明否则程序不当的上诉理由与法无据；一审期间，两被上诉人经法院传票传唤，未出庭参与诉讼，人民法院依法缺席审理，符合法律规定。上诉人诉称一审法院程序不当的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
综上所述，王业苗的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人王业苗负担。
本判决为终审判决。
审判长 左红
审判员 殷平
审判员 江韵
二〇一八年四月十七日
书记员 程延
附相关法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。