济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）历商重初字第102号
原告（反诉被告）深圳市国贸物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
法定代表人李东风，总经理。
委托代理人由志刚，男，1975年4月7日出生，汉族，住济南市。
委托代理人李学永，山东盛强律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东嘉恒房地产开发有限公司，登记住所地济南市，现住所地济南市。
法定代表人柳玉荣，董事长。
委托代理人王磊，男，1980年12月7日出生，汉族，山东嘉恒房地产开发有限公司职工，住山东省滕州市。
委托代理人庞宝山，男，1988年1月22日出生，汉族，山东嘉恒房地产开发有限公司职工，户籍地山东省济阳县，现住济南市。
第三人深圳市国贸物业管理有限公司，住所地深圳市。
法定代表人王航军，董事长。
委托代理人刘春华，女，汉族，1981年4月1日出生，汉族，深圳市国贸物业管理有限公司职工，住济南市。
委托代理人安宗林，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。
原告（反诉被告）深圳市国贸物业管理有限公司济南分公司(以下简称国贸分公司)诉被告山东嘉恒房地产开发有限公司（以下简称嘉恒房地产）物业服务合同纠纷一案，本院2011年1月11日受理后，于2014年2月20日宣判。原告国贸分公司与被告嘉恒房地产均提出上诉，二审发回重审。由于深圳市国贸物业管理有限公司(以下简称国贸公司)与本案有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国贸分公司的委托代理人由志刚、李学永，被告嘉恒房地产的委托代理人王磊、庞宝山，第三人国贸公司的委托代理人刘春华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国贸分公司诉称，自2002年底至2010年1月，作为物业服务单位，国贸分公司一直为位于历城区华龙路1825号山东嘉恒商务大厦（以下简称嘉恒大厦）提供物业管理服务。嘉恒房地产为该嘉恒大厦的开发建设单位。在上述期间，国贸分公司为全体业主提供了专业化、一体化的优质服务，这其中也包括嘉恒房地产作为开发商自用、对外出租以及尚未出售的房屋。但嘉恒房地产至今未向国贸分公司支付过任何物业服务费用。鉴于双方的友好合作关系，双方一直协商，但未能达成一致。请求依法判令被告向原告支付：1、拖欠的1－3层裙楼物业费合计4614730.96元（自2003年1月至2010年1月，面积10800平方米，收费标准为6元/每平方米/月，2003年1月至2004年底按50%计算，2005年1月至2010年1月按100%计算，合计4730400元，减去出租部分已收取的物业费115669.04元）；2、商住楼（A501室、A1703室、A2001室、A2103室、A2104室、A2204室、A2505室、B401室、B805室、B902室、B1304室、B1305室、B1703室、B1903室、B2002室、B2102室及被告自用房A2504室、A2401室、B2402室、B2403室），共20套（所有权人是被告，收费标准为1.8元/平方米/月，2004年12月份之前按50%计算，2005年之后按100%收取）所欠物业费、水电费共计246457.29元；3、巴西烤肉（2007年12月及2008年4、5、9月份）所欠水电费共计53182.80元；4、启动资金20万元；5、员工工资4.8万元。以上共计5162371.05元。
原告国贸分公司针对本诉为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、2004年6月17日的《山东嘉恒商务大厦物业服务合同》1份，证明国贸分公司提供物业服务的范围，包括裙楼商场（面积10800平方米），明确约定收费标准商务办公为1.8元/月/平方米，裙楼商场为6元/月/平方米；
2、2008年2月18日的《山东嘉恒商务大厦物业服务合同》1份，与2004年6月17日的合同内容基本相同，证明目的同证据1；
3、2003年1月7日《关于山东嘉恒商务大厦物业收费标准的请示报告》1份和济南市物价局出具的济价房字（2003）000号文件，证明2003年6月份国贸分公司与嘉恒房地产共同向物价局进行了申报，双方就裙房商场部分的管理费价格进行了商定，价格为10.35元/平方米，商住部分2.18元/平方米，根据该文件双方降低了收费标准；
4、房产档案登记信息，证明从2003年1月份到2010年1月份国贸分公司为嘉恒房地产管理服务的房屋编号、坐落位置、用途及面积；
5、房产档案登记信息1宗，证明国贸分公司为嘉恒房地产房产管理期间，嘉恒房地产转让的房屋信息资料，国贸分公司对嘉恒房地产已转让的房产没有再收取物业管理费；
6、嘉恒房地产的工商登记信息，证明嘉恒房地产是经工商登记的独立法人单位，对外有承担民事责任的义务；
7、资质证书1份，证明国贸分公司具有物业管理资质；
8、2002年12月17日的《关于全面介入嘉恒商务大厦物业管理的会议纪要》，证明纪要确定嘉恒房地产向国贸公司支付40万元启动资金，嘉恒房地产承诺向国贸公司支付半年的人工费；
9、历城区房管局物业管理科关于同意成立山东嘉恒商务大厦业主委员会（以下简称嘉恒业委会）的批复1份，证明是嘉恒业委会经过法定程序选举产生的，并依法登记注册；
10、济南市业主委员会成立（换届）备案申请书一份，证明经批准，2008年2月嘉恒业委会换届；
11、山东嘉恒商务大厦物业工作年度评议，证明2004年10月27日，嘉恒业委会认可国贸分公司的物业管理服务国贸分公司，并进行评价，满意率达到97.6%；
12、山嘉恒业委会于2008年12月5日出具的证明，证明嘉恒业委会对国贸分公司的服务满意，满意度达到95%以上；
13、委托协议书1份，证明2004年7月12日，嘉恒业委会委托国贸分公司收取水电费的事实；
14、供电、供水发票，证明国贸分公司已经交清起诉前的水电费用；
15、2008年10月31日的《嘉恒商务大厦有关物业管理费结算的商榷函》，证明嘉恒房地产认可国贸分公司所提出的物业管理费结算事项，其中嘉恒商务大厦裙房空置物业管理费总收费面积10800平方米，收费标准6元/平米房/月，2005年以前按50%收取，2005年以后按100%收取，即3758400元，嘉恒房地产在商榷函中答复由原告提供报表，核对后结算；
16、2005年12月15日的《关于贵公司在嘉恒商务大厦物业管理费的商议函》，证明2005年12月15日，国贸分公司向嘉恒房地产催缴物业管理费的事实，嘉恒房地产答复在其交纳物业管理费时应考虑国贸分公司入驻前给嘉恒房地产造成的损失；
17、嘉恒业委会（2006）000号文件，证明嘉恒业委会向嘉恒房地产催交所欠物业管理费，明确提出未售出空置房，请嘉恒房地产按时向物业管理企业缴纳物业费；
18、证书1份，证明国贸分公司为山东嘉恒商务大厦物业管理服务被建设部授予全国物业管理示范大厦；
19、山东省建设厅颁发的证书1份，证明山东嘉恒商务大厦被评为山东省物业管理优秀大厦；
20、委托书1份，证明嘉恒房地产委托国贸分公司对产权房和商用房对外进行出租业务，印证了国贸分公司与嘉恒业委会签订的物业服务合同，权利义务中第四条约定的经营性商业用房按当地法规政策另行商定；
21、2004年3月10日，国贸分公司与招商银行济南分行签订的《物业管理服务协议》及国贸分公司收取招商银行物业费及水电费的发票存根联3张，证明国贸分公司履行了对嘉恒大厦裙楼的物业管理服务的义务，招商银行按约定缴纳物业费及水电费；
22、2005年8月1日，国贸分公司与兴业银行济南分行签订的《物业管理服务协议》及国贸分公司收取兴业银行物业费及水电费的发票存根联2张，证明国贸分公司履行了对嘉恒大厦裙楼的物业管理服务的义务，兴业银行按约定缴纳物业费及水电费；
23、2006年7月15日，国贸分公司与张秀梅（文心烟酒超市）签订的《物业管理服务协议》及国贸分公司收取文心烟酒超市的物业费及水电费的发票存根联1张，证明国贸分公司履行了对嘉恒大厦裙楼的物业管理服务的义务，该超市按约定缴纳物业费及水电费；
24、2005年12月6日，国贸分公司给嘉恒业委会《申请》一份及国贸分公司垫付消防探头清洗费8466元的发票2张，证明1、国贸分公司按照消防部门要求，对大厦（包括裙楼）的火灾探测器进行定期清洗，履行了对大厦消防设施设备的维修、养护、管理和运行的义务；2、由于大厦公共维修基金不到位，维修、养护的费用由国贸分公司先垫付；
25、2006年3月27日，国贸分公司给嘉恒业委会《申请》一份及国贸分公司垫付管线改造费共计4101.5元的发票及构成明细共8张，证明1、国贸分公司巡查中发现大厦裙楼1至3层供水管道异常，为管道渗漏，及时采取有效措施，进行管道改造，履行了对建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行的义务；2、由于大厦公共维修基金不到位，供水管道改造的费用由国贸分公司先期垫付；
26、2006年5月1日，国贸分公司给嘉恒业委会《申请》一份，证明1、国贸分公司对嘉恒大厦周围植树绿化的事实，履行了对市政公用设施（绿化）的维修、养护和管理的义务。2、由于大厦公共维修基金不到位，供水管道改造的费用由国贸分公司先期垫付；
27、2006年11月20日，国贸分公司给嘉恒业委会《申请》一份及国贸分公司支付变频器维修费2300元的增值税普通发票一张，证明1、国贸分公司对嘉恒大厦B座变频器故障的生活水泵进行维修的事实，履行了对房屋建筑本体共用设施设备（加压供水设备）的维修、养护、管理和运行的义务；2、由于大厦公共维修基金不到位，供水管道改造的费用由国贸分公司先期垫付；
28、2006年12月20日，国贸分公司给嘉恒业委会《申请》一份及国贸分公司垫付压力变送器费用4000元的山东省商品销售统一发票一张，证明1、国贸分公司对大厦消防系统检查时，发现高区消火栓系统、消防喷淋系统故障并报检修复的事实；2、由于大厦公共维修基金不到位，消防系统的修复费用由国贸分公司先期垫付；
29、2007年10月25日，国贸分公司给嘉恒业委会《申请》一份及国贸分公司垫付维修监控室消防设备报警系统设备费用16000元的税务机关代开统一发票一张，证明1、国贸分公司对大厦监控室消防设备报警系统维护保养中，由于业主对房层装修时，破坏了系统的完整性，设备需大修的情况；2、由于大厦公共维修基金不到位，消防系统的修复费用由国贸分公司先期垫付；
30、2007年12月5日，国贸分公司给嘉恒业委会《申请》一份及国贸分公司垫付维修费2260元的山东增值税专用发票一张，证明1、国贸分公司对大厦的柴油发电机设备进行维护保养，在部分设备配件到更换期后，及时更换的事实；2、更换费用由国贸分公司先期垫付；
31、2008年9月10日，国贸分公司给嘉恒业委会《申请》一份及国贸分公司垫付中控室监控消防设备报警系统开关板、面膜的费用2800元的税务机关代开统一发票一张，证明1、国贸分公司对大厦中控室监控消防设备报警系统报警后警笛长鸣不恢复原位的故障进行维修的事实；2、维修费用由国贸分公司先期垫付；
32、2010年1月31日，《山东嘉恒商务大厦物业移交协议》、《移交备忘录》及《物业交接清单》1宗，证明国贸分公司退出嘉恒大厦物业管理时各类资料、物品均已交接完毕；
33、深圳住宅局1996年第122号文物业管理合同范本第四条第4项，说明2001年8月21日国贸公司与嘉恒房地产签订的物业合同中的第四条第4项即经营性商业用房经当地法规政策及有关规定另行商定这一条款就来自于示范文本。示范文本规定业主提供给物业公司经营性用房用于出租经营以补贴物业公司，涉案的另行约定就是对是否提供物业公司经营用房进行的约定，而不是对嘉恒房地产的经营性用房是否提供物业服务另行约定；
34、证明信，是嘉恒房地产给国贸分公司开具的，证明本案中争议的裙楼嘉恒房地产已经出租给别人，并让国贸分公司提供了物业服务，双方已经就裙楼部分的物业服务达成了协议；
35、巴西烤肉催款通知单及收款发票，证明巴西烤肉欠国贸分公司水电费53182.80元。
被告嘉恒房地产辩称，一、国贸分公司要求嘉恒房地产支付物业费4614730.96元的请求不能成立，因为国贸分公司没有委托嘉恒房地产管理大厦裙房物业，双方也没有约定物业管理的收费价格。涉案嘉恒大厦的物业管理先后有三份物业合同，均约定经营性商业用房物业问题另行商定。而裙房属于经营性商业用房，因此，裙房物业问题不适用于此三份物业服务合同。后两份物业管理合同约定裙楼商场收费标准是6元∕㎡米∕月，是针对裙房已经出租或转让经营业户，不适用于空置裙房。国贸分公司在2005年至2010年期间向嘉恒房地产发出了多份商议函，证明双方没有就委托国贸分公司管理大厦裙房事项达成协议，国贸分公司只是向嘉恒房地产提议由其管理裙楼，提议嘉恒房地产缴纳裙楼空置房物业费。二、关于国贸分公司要求嘉恒房地产支付嘉恒大厦住宅部分的空置物业管理费的请求。（一）嘉恒房地产已经向国贸分公司支付了2003年1-3月的物业费，且国贸分公司均出具了收据。（二）嘉恒房地产现尚欠各项物业费及水电费，共计159378.7元。需要特别说明，嘉恒房地产与国贸公司签订的前期物业管理合同第七条第六项约定：“因嘉恒房地产责任而造成的物业空置并产生的管理费用，由嘉恒房地产承担全部空置物业的管理成本费用”。这说明2003年1月至2004年6月17日期间，对空置物业嘉恒房地产只需承担物业管理成本费用，国贸分公司没有提供物业管理成本费用的任何证据，故要求嘉恒房地产支付2004年6月17日前物业费的请求应当驳回。三、关于国贸分公司主张嘉恒房地产应支付巴西烤肉所欠水电费53182.8元的请求。因没有提供任何证据，嘉恒房地产不予认可。四、关于国贸分公司主张4.8万元人工费的问题。双方在会议纪要中有相关约定，嘉恒房地产予以认可，我方已于2003年5月7日向国贸分公司支付了2.4万元，且国贸分公司向嘉恒房地产出具了收据。五、关于国贸分公司主张的20万元启动资金。双方约定，嘉恒房地产向国贸分公司支付物业启动资金40万元，嘉恒房地产已经支付了20万元，国贸分公司收条注明是“物业管理保证金”，即预付物业费用，故剩余20万元的性质也应为“物业管理保证金”，由于国贸分公司已经撤出嘉恒大厦的物业项目，嘉恒房地产没有必要再支付该保证金。六、嘉恒房地产认可欠国贸分公司物业费及水电费159378.7元、人工费4.8万元，但首先应从嘉恒房地产先支付的上述20万元物业保证金中支付。剩余部分，嘉恒房地产有权要求依法抵销。七、嘉恒房地产为国贸分公司购置了六台空调，合计23683元，国贸分公司已收到，该费用应抵顶物业费。八、国贸分公司存在违约行为，损害了嘉恒房地产的利益，依法应当承担责任，即使嘉恒房地产欠国贸分公司物业费，嘉恒房地产也依法拥有履行抗辩权。综上，国贸分公司的请求缺乏证据支持和法律依据，应当依法驳回。
被告嘉恒房地产针对本诉为证明其主张，向本院提供如下证据：
1-1、2001年8月21日，山东嘉恒物业管理有限公司与国贸公司签订的《嘉恒商务大厦物业管理合同》，第四条第4项约定，经营性商业用房物业问题另行商定；
1-2、2004年6月17日，嘉恒业委会与国贸分公司签订的《物业管理服务合同》第四条第4项仍然约定，经营性商业用房物业管理问题另行商定；
1-3、2005年12月15日，国贸分公司给嘉恒房地产“关于贵公司在嘉恒商务大厦的物业管理费的商议函”，证明国贸分公司与嘉恒房地产商议裙楼空置房缴纳物业费；
1-4、2006年7月3日，国贸分公司给嘉恒房地产的“关于嘉恒商务大厦裙楼物业管理合同及装修手续的函”中承认，嘉恒房地产与其没有签订物业管理合同；
1-5、2006年7月13日，国贸分公司给嘉恒房地产的“关于嘉恒商务大厦部分物业管理问题的回复意见”，证明国贸分公司以一个物业项目只能由一个物业公司管理为由，提议由其管理裙楼，证明双方不存在委托物业服务合同；
1-6、2008年2月18日，嘉恒业委会与国贸分公司签订的《物业服务合同》第四条第4项目仍然约定，经营性商业用房物业管理问题另行商定；
1-7、2008年11月5日，国贸分公司的物业管理费结算的商榷函，该函只是提议收取物业费的函件，国贸分公司也承认：“仅供商榷”，嘉恒房地产不予认可；
1-8、2009年7月3日，嘉恒大厦的房产证，证明裙房性质属于商业用房；
1-9、2010年9月16日，国贸分公司的物业管理费结算的商榷函，国贸分公司在该函只是提议收取物业费的函件并再次承认：“仅供商榷”，嘉恒房地产没有认可该函件的内容；
以上第一组证据证明嘉恒房地产没有将嘉恒大厦裙房委托给国贸分公司管理的系列证据，进而证明国贸分公司要求嘉恒房地产支付裙楼的物业费不能成立；
2-1、2002年12月26日，国贸分公司收到嘉恒房地产向国贸分公司支付的20万元物业启动资金即“物业管理保证金”收据，证明嘉恒房地产已经向国贸分公司支付了20万元物业保证金；
2-2、2003年1月21日，国贸分公司收到嘉恒房地产支付2002年12月23日至2003年1月31日期间物业管理费31495元的收据，证明嘉恒房地产已交2003年1月物业费；
2-3、2003年4月3日，国贸分公司收到嘉恒房地产支付的2003年2003年2-3月物业费4.8万元收据，证明嘉恒房地产已交2003年2-3月份物业费；
2-4、2007年8月21日的《商品房买卖合同》，证明嘉恒房地产将A座2001室出售徐文静，在2003年4月至2007年8月期间欠物业费；
2-5、2002年8月31日的《商品房买卖合同》，证明嘉恒房地产将A座2103室房屋出售给陈肇琴；
2-6、2003年11月17日的退房协议，证明A座2103室房屋出售又退回；
2-7、2006年10月20日的《商品房买卖合同》，证明嘉恒房地产将A座2103室又卖给山东省世盛房地产公司，存在部分物业费；
2-8、2002年8月31日的《商品房买卖合同》，证明嘉恒房地产将A座2104室房屋出售给姜新强；
2-9、2003年11月17日退房协议，证明A座2104室房屋出售又退回；
2-10、2006年10月20日的《商品房买卖合同》，证明嘉恒房地产将A座2104室又卖给山东省世盛房地产公司，应分段计算物业费；
2-11、2002年10月19日的《商品房买卖合同》，证明嘉恒房地产将A座2204室房屋卖给孟凡英，不欠物业费；
2-12、2003年6月13日的《商品房买卖合同》，证明嘉恒房地产将A座2505室卖给郭策，该房屋已售；
2-13、2005年11月23日的退房协议，证明A座2505室房屋退回；
2-14、2006年12月26日的《商品房买卖合同》，证明嘉恒房地产将房屋又卖给康德鹏，物业费应分段计算；
2-15、2006年12月26日的《商品房买卖合同》，证明嘉恒房地产将B座401室房屋出售给钟玉成，2006年12月以后不欠物业费；
2-16、2001年10月11日的《商品房买卖合同》，证明嘉恒房地产将B座805室房屋出售给刘伟，不欠物业费；
2-17、2001年12月22日的《商品房买卖合同》，证明嘉恒房地产将B座1903室房屋出售给李桂云，不欠物业费；
2-18、2002年3月13日的《商品房买卖合同》，证明嘉恒房地产将B座1305室房屋出售给刘志成，不欠物业费；
2-19、2001年12月12日的《商品房买卖合同》，嘉恒房地产将B座1703室房屋出售给张大伟，证明B座1703室房屋已售出；
2-20、2003年12月26日退房协议，证明B座1703室房屋又退回；
2-21、2006年12月26日的《商品房买卖合同》，证明嘉恒房地产将B座1703室房屋又卖给钟玉成，该房屋物业费应分段计算；
2-22、2002年10月25日的《商品房买卖合同》，嘉恒房地产将B座2102室房屋卖给李培林，不欠物业费；
2-23、2003年3月4日的《商品房买卖合同》，嘉恒房地产将A座501室房屋卖给了李霞，不欠物业费；
2-24、2002年8月16日的《商品房买卖合同》，嘉恒房地产将B座902室房屋卖给了孙启兵，不欠物业费；
2-25、2002年1月22日的《商品房买卖合同》，嘉恒房地产将B座1304室房屋卖给丁涛，不欠物业费；
2-22至2-25，在国贸分公司给嘉恒房地产的函件中均未提到该几套房屋欠物业费的情况，只是起诉列的清单中有该宗房屋；
以上第二组证据证明嘉恒房地产认可现尚欠国贸分公司物业费、水电费159378.7元。
3、2003年7月28日，嘉恒房地产为国贸分公司购置了奥克斯空调一匹半两台、两匹柜机四台，共六台，合计23683元，应用于抵销嘉恒房地产所欠费用；
4、2006年7月13日，国贸分公司给嘉恒房地产的《关于嘉恒商务大厦部分物业管理问题的回复函》以及嘉恒房地产提交的两张发票复印件，证明国贸分公司承认将嘉恒房地产的110个车位出租，开始每月按150元收费，后来每个车位收取80-100元，而七年中嘉恒房地产没有任何收益；
证据5、（2013）历城民初字第951号民事判决书，证明该判决书中载明国贸分公司经嘉恒房地产同意将嘉恒房地产车库出租给私人使用，国贸分公司赚取的利润应该抵销嘉恒房地产所欠物业费。国贸分公司公司撤出物业后，新进的信立高物业公司继续违法出租，嘉恒房地产已通过该判决主张了自己的权利，获得了法院的支持，本案国贸分公司提交的有关商榷函中也承认了将地下车库对外出租的事实。自2003年1月至2010年1月共计96个月，每月租金80元，一共53个规划车位，总计407040元；
6、收据复印件，证明嘉恒房地产于2003年5月7日支付嘉恒房地产人工费2.4万元。
第三人国贸公司述称，国贸公司与国贸分公司是总公司与分公司的关系，针对向嘉恒房地产提供的物业服务，国贸公司已经将服务期间的物业费债权转让给国贸分公司，且已通知嘉恒房地产，相关权利由国贸分公司在本案中一并主张。
第三人国贸公司针对本诉提交的证据与国贸分公司提交证据一致。
反诉原告嘉恒房地产反诉称，2001年8月21日嘉恒房地产与国贸公司签订了《嘉恒商务大厦物业管理合同》，合同约定：嘉恒房地产委托国贸公司对嘉恒大厦实行物业管理，合同有效期为三年。2003年1月国贸分公司正式对嘉恒大厦实行物业管理。同时，自2003年1月开始，国贸分公司代嘉恒房地产向大厦业主收取水电费，由嘉恒房地产向水电部门缴纳水电费。2004年7月12日，嘉恒业委会与国贸分公司签订了《委托协议书》，由该业主委员会委托国贸分公司代收代缴嘉恒大厦业主水电费，嘉恒房地产仍旧向水电部门缴纳水电费。但是因大厦水电费的户名在嘉恒房地产名下，嘉恒房地产自2003年1月15日至2005年10月8日一直代付水费及2003年1月16日至2005年11月8日一直代付电费，国贸分公司代为收取的水电费而又未交给嘉恒房地产，国贸分公司代嘉恒房地产收取的水电费共计2397134元。另外，至2010年9月，国贸分公司多次给嘉恒房地产来函，认可应付给嘉恒房地产水电费约150万元。
嘉恒房地产认为，由于嘉恒房地产已向水电部门缴纳水电费，故国贸分公司向业主们收取的水电费，应当交给嘉恒房地产。而国贸分公司以种种理由将代收的水电费截留。依法应当支付给嘉恒房地产并支付贷款利息，国贸分公司因被嘉恒业委会解除物业服务资格，由新聘任的济南信力高为物业有限公司进行嘉恒大厦的物业服务，国贸分公司却没有按照国家法规政策的规定与嘉恒房业委会及新的物业公司进行财务手续和相关物业服务档案的交接，而是将上述材料及档案带走，导致嘉恒房地产主张的水电费核实问题遇到困难，因此应由国贸分公司承担举证不能的法律后果。故国贸分公司应按嘉恒房地产向水电部门交纳数额进行支付。嘉恒房地产依法提起反诉，请求依法判令:一、国贸分公司向嘉恒房地产支付国贸分公司代嘉恒房地产收取的水电费共计2397134元及利息（以2397134元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2006年1月1日起支付至本案判决生效之日）；二、案件受理费由国贸分公司负担。
反诉原告嘉恒房地产针对反诉为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、2003年-2005年度嘉恒商务大厦水电统计表（附水、电费单据），证明嘉恒房地产自2003年1月15日至2005年10月8日代付水费的事实及2003年1月16日至2005年11月8日代收电费的事实；
2、用电户名变更申请（嘉恒房地产与国贸分公司共同向济南市历下区电力公司出具），证明2005年11月8日国贸分公司承认嘉恒房地产代付水电费的事实；
3、《委托协议书》（复印件），证明2004年7月14日嘉恒商务大厦业委会委托国贸分公司代收水电费的委托书；
4、《嘉恒商务大厦有关物业管理费结算的商榷函》，证明国贸分公司2010年9月16日致函嘉恒房地产，国贸分公司承认代收水电费及嘉恒房地产代付水电费的事实，并主张将代付的水电费抵扣物业费及其他费用，说明本案反诉是基于合理的合法的法律关系提起的。
反诉被告国贸分公司辩称，一、嘉恒房地产的诉求不能成立，国贸分公司不存在欠嘉恒房地产水电费的权利义务关系或者合同关系。二、嘉恒房地产向水电部门所缴纳水电费的数额不等于国贸分公司代理嘉恒房地产所收取的水电费数额，嘉恒房地产向水电部门交水电费的多少与国贸分公司无关。三、嘉恒房地产认可国贸分公司收取的水电费数额约为150万元，而非230余万元。综上，嘉恒房地产的诉求不能成立，请求法院予以驳回。
反诉被告国贸分公司针对反诉为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、水电费收支比对表及说明，证明原、被告存在水电费数额差距根源于国贸分公司于2003年8月开始代收，对之前的未收取也未统计，且嘉恒房地产自用及公共部分的水电费国贸分公司未收取也未统计，部分住户收取的也不全；
2、国贸分公司向嘉恒房地产催促期完成未完工程的函件，证明至2003年11月26日嘉恒房地产尚有工程未完善，需要进行建设，建设过程中有水电费产生；
3、水电费发票一宗，证明国贸分公司向业主收取水电费数额为1494098.75元。
第三人国贸公司述称，意见与国贸分公司意见一致。
第三人国贸公司针对反诉提交的证据与国贸分公司一致。
经庭审质证，被告对两原告提交的本诉证据1－10、13－16、20－23真实性无异议；对证据11、12、17－19有异议；认为证据24－31与本案无关；认为证据32真实性无法确定。两原告对被告提交的本诉证据的真实性均无异议。反诉被告对反诉原告提交的反诉证据1、3－8无异议。经审查，本院对本诉部分原告提交的证据1－10、13－17、21－32及被告提交的第一、二组证据均作为有效证据予以确认，对原告提交的证据11、12、18、19、24－31，被告提交的证据3、４本院不予确认。本院对反诉部分反诉原告提交的证据1、3－8及两反诉被告提交的证据均确认为有效证据，对反诉原告提交的证据2不予确认。
综合分析上述证据，结合庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：
山东嘉恒商务大厦（以下简称嘉恒大厦）位于济南市历城区华龙路1825号，系由山东嘉恒物业管理有限公司（以下简称嘉恒物业）开发建设，地上共29层，地下三层，其中地上1－3层裙房商场为商业用房，4－29层分A、B两座塔楼，为住宅。2001年8月21日，嘉恒物业的企业名称经核准变更为山东嘉恒房地产开发有限公司，即本案被告嘉恒房地产。
原告国贸分公司系第三人国贸公司在济南注册成立的非法人分支机构。2003年1月1日至2010年1月31日期间，由国贸分公司全面负责嘉恒商务大厦的物业管理工作。
一、涉案嘉恒大厦物业管理服务的相关合同及履行情况：
2001年8月21日，委托方嘉恒物业与受委托方国贸公司签订了《嘉恒商务大厦物业管理合同》，此为前期物业管理服务协议。合同约定：由嘉恒物业委托国贸公司对嘉恒商务大厦实行专业化、一体化的物业管理。合同第一条约定了物业基本情况，嘉恒商务大厦共一幢楼，商住楼36600平方米，裙楼10800平方米，地下室面积8800平方米；第二条约定委托管理事项，房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体公用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通、车辆行驶及停泊、大厦物业及物业管理档案资料等；第三条约定合同期限3年，自2001年8月20日至2004年8月20日止；第四条第4项约定经营性商业用房按当地法规政策及有关规定另行商定，大厦竣工入住前90日内按政府规定嘉恒物业向国贸公司提供管理用房250平方米，由国贸公司无偿使用，以及国贸公司的权利和义务、奖惩措施、违约责任及其他事项等条款。嘉恒房地产在嘉恒大厦竣工入住前90日内向国贸公司支付物业启动资金40万元人民币；第七条管理服务费用约定，第1项本物业的管理服务费按市物价局核准的价格收取，第6项因嘉恒房地产责任而造成的物业空置并产生的管理费用，由嘉恒房地产承担全部空置物业的管理成本费用，第7项国贸公司前期介入管理费用双方另行协商确定等。
2002年12月18日，嘉恒房地产与国贸公司签订了《关于全面介入嘉恒商务大厦物业管理的会议纪要》，双方就嘉恒大厦全面介入物业管理，达成以下共识：双方将全面执行合同，并共同商定将东塔、西塔改称为A座、B座；于2002年12月23日，国贸公司正式进驻嘉恒商务大厦，双方即按商定好的进度于一周内进行实物交接；本纪要签字认定之日，嘉恒房地产支付国贸公司合同规定的启动资金人民币40万元；自入伙之日起，半年内嘉恒房地产支付国贸公司投入的人工费、易耗材料及公共部位灯泡、水龙头等更换的费用。
2002年12月23日，国贸分公司正式进驻嘉恒大厦，双方未签订书面交接手续。2002年12月26日，国贸分公司出具收据1份，载明交款单位嘉恒房地产交纳物业管理保证金20万元，国贸分公司认为此款为会议纪要约定的启动资金。
2003年1月21日，国贸分公司出具收据1份，载明交款单位嘉恒房地产交纳嘉恒大厦物业管理费（2002年12月23日至2003年1月31日）31495元。2003年4月3日，国贸分公司出具收据1份，载明交款单位嘉恒房地产交纳2003年2、3月份物业管理费4.8万元。2003年5月7日，国贸分公司出具收据1份，载明交款单位嘉恒房地产交纳四月份工资2.4万元。诉讼期间，嘉恒房地产原认可尚欠国贸分公司、国贸公司人工费4.8万元。现嘉恒房地产反悔辩称，国贸分公司无权收取人工费。
2003年6月29日，济南市物价局下发济价房字[2003]134号文件，济南市物价局关于嘉恒商务大厦物业管理服务收费标准的批复，同意国贸济南分公司暂按前期物业管理服务协议承诺的服务项目、收费标准、收费时间收取公共性物业管理服务费。
2004年5月12日，经济南市历城区房管局物业管理科批复，成立嘉恒业委会。后该业主委员会于2007年10月30日改选并已备案，业主委员会主任为于汛生。
2004年6月17日，委托方嘉恒业委会与受委托方国贸分公司签订《嘉恒商务大厦物业服务合同》1份，其中双方对物业基本情况、委托管理事项的约定内容与上述《嘉恒商务大厦物业管理合同》均无变化；合同期限约定为2004年6月17日起至2007年6月16日止；第四条第4项约定经营性商业用房按当地法规政策及有关规定另行商定；第五条第2项约定遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；第五条第3项约定国贸分公司代表业主与济南市供电公司和济南市水业集团公司签订供电、供水合同，代缴电费和水费；第七条第1项约定本物业的管理服务费按市物价局批准的价格收取：即商务办公按1.8元/平方米/月，裙房商场按6元/平方米/月（以上费用不包括公共水电的分摊）；第七条第6项约定空置物业的管理费收取，按政府有关部门的规定执行等条款。该合同到期后，经嘉恒业委会、国贸分公司同意物业服务合同顺延一年。
2004年7月12日，委托方嘉恒业委会与受托方国贸分公司签订《委托协议书》，约定嘉恒业委会委托国贸分公司向有关供电供水部门代缴水电费，国贸分公司根据每户业主实际使用数量向业主收取水电费，并按每户业主房屋建筑面积收取公摊水电费，计算标准为：水费标准5.4元/立方，电费收费标准0.86元/度，公摊电费=总和电量÷总建筑面积×0.86元×每户建筑面积。国贸分公司每两个月收取一次水电费，逾期不交的业主将对其加收3‰滞纳金。
2008年2月18日，委托方嘉恒业委会与受委托方国贸分公司签订《嘉恒商务大厦物业服务合同》1份，除合同期限为2008年2月18日起至2011年2月17日止外，其他主要条款同上述2004年的《嘉恒商务大厦物业服务合同》。
嘉恒大厦1－3层裙楼部分的使用及交费情况：1、2004年1月至2009年5月，招商银行租用裙楼一层西南角95.7平方米，计65个月，共交纳物业管理费33877.8元；2、2006年7月15日至2009年6月，文心烟酒租用裙楼一层东南角62.8平方米，计35.5个月，共交纳物业管理费13376.4元；3、2009年7月至2010年1月，文心烟酒租用33.12平方米，计7个月，共交纳物业管理1391.04元；4、2005年8月至2010年1月兴业银行租用裙楼一层东南角93平方米，计54个月，共交纳物业管理费30132元；5、2009年12月24日至2010年1月，润一阁租用裙楼三层1100平方米，计一个月零8天，共交纳物业管理费8360元；6、2009年12月24日至2010年1月，裙楼三层KTV，2700平方米，计1个月零8天，共交纳物业管理费20520元；7、2009年12月至2010年1月，肯德基租用裙楼667.65平方米，计两个月，共交纳物业管理费8011.8元；以上合计115669.04元。嘉恒大厦1－3层裙楼部分，除上述各期间对外出租以外，自2001年1月至2010年1月其他时间及面积均为空置。国贸分公司认为按6元/平方米/月的收费标准，2005年之前按50%计算，2005年之后按100%计算，裙楼总费用应为4730400元。嘉恒房地产不予认可。
其中，2004年3月10日，国贸分公司与招商银行签订的《物业管理服务协议》约定，受','2018-10-10
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