广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终13563号
上诉人（原审原告）：唐醒鹤,男,1972年9月16日出生,汉族,住广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：周崇宇、刘亚萍，广东海建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市粤平物业管理有限公司（以下简称“粤平公司”），住所地广州市天河区天河路351号1901单位11房。
法定代表人：陈建伟，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告）：广东华盛建设有限公司（以下简称“华盛公司”），住所地广州市天河区天河路351号外经贸大厦十九楼。
法定代表人：郑继坤，该公司执行董事。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：林清城、胡堉颖，广东粤通律师事务所律师。
上诉人唐醒鹤因与被上诉人粤平公司、华盛公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初3894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人委托诉讼代理人周崇宇、刘亚萍，被上诉人粤平公司、华盛公司的共同委托诉讼代理人林清城、胡堉颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐醒鹤上诉请求：撤销一审判决；依法改判为：1、确认华盛公司与粤平公司于2013年12月9日和2017年5月9日签订的两份《前期物业服务合同》无效；2、确认唐醒鹤与粤平公司签订的《前期物业服务协议》无效；3、华盛公司、粤平公司共同返还唐醒鹤已付物业管理费人民币7125.96元及利息（自2017年5月12日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至清偿之日止）；4、华盛公司、粤平公司承担全部的诉讼费用。事实和理由：一、华盛公司与粤平公司签订的两份《前期物业服务合同》，约定华盛公司无需向物业公司支付物业管理费，足以证明华盛公司滥用建设单位地位，与粤平公司串通将涉案小区竣工以来应由建设单位华盛公司自身负担的巨额物业费全部转嫁给已经办理收楼手续的业主承担，由已收楼的部分业主承担整个小区管理的物业管理开支，实际上加重了业主的责任，严重侵害业主的权益。依照《合同法》第五十二条第二项规定，该两份《前期物业服务合同》应为无效。二、华盛公司与粤平公司签订的两份《前期物业服务合同》，签订程序和实体内容违法，对业主不具有约束力。1、2017年4月华盛公司没有在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前向行政主管部门提交材料备案，是非法招标；2、华盛公司2017年4月12日发布的《大学小筑前期物业管理招标公告》违反《招标投标法》第十八条第二款；3、华盛公司没有通过招标委托世界物业“五大行”中的任何一家企业，违反其向政府申请远高于政府指导价时所做的承诺，无权按照高于政府指导价的标准招标。粤平公司没有资格参加投标并签署前期物业服务合同；4、2017年4月的招投标已经不是新建住宅的前期物业管理招标，不能适用政府在新建住宅预售之前的批复作为招标的依据。三、合同备案只是存档备查行为，并非对合同合法性的审查行为，2017年5月9日《大学小筑前期物业服务合同》相关行政主管部门备案手续不能作为认定该合同合法的证据。四、华盛公司未经招投标，选聘不具有物业管理资质、与其有关联的粤平公司进行前期物业管理，违反《物业管理条例》第二十四条的规定。一审判决认为《物业管理条例》第二十四条规定并非效力性强制规定，是对法律的错误理解。五、商品房买卖合同没有前期物业费条款，华盛公司、粤平公司签订的两份《前期物业服务合同》约定的前期物业费收费标准对小区业主没有约束力，华盛公司、粤平公司无权要求小区业主按照其两公司之间签署的协议支付前期物业管理费，前期物业费应由华盛公司自行承担。综上，请求二审法院支持唐醒鹤的全部上诉请求。
粤平公司、华盛公司共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、《物业管理条例》第二十四条规定属于管理性的规范，不是效力性规范，唐醒鹤不能据此主张华盛公司与粤平公司签订的两份《前期物业服务合同》无效，而且本案也不存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的可以认定合同无效的情形。二、唐醒鹤与粤平公司签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意愿表示，且粤平公司的物业费收费标准在番禺区物价局批复核定的收费范围内，没有超出核定的收费标准。粤平公司已经实际提供了相应的物业管理服务，唐醒鹤主张返还的物业管理费的时间段实际双方均已履行完毕。三、涉案小区同类型案件已由广州市中级人民法院作出生效判决，驳回业主提出的全部诉讼请求。综上，请求二审法院维持一审判决。
2017年5月3日，唐醒鹤向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认华盛公司与粤平公司于2013年12月9日和2017年5月9日签订的两份《前期物业服务合同》无效；2、确认唐醒鹤与粤平公司签订的《前期物业服务协议》无效；3、华盛公司、粤平公司共同返还唐醒鹤已付物业管理费人民币10688.94元及利息（从缴付之日起计至法院判决确定支付之日止，利率按银行同期贷款利率标准计算）；4、华盛公司、粤平公司承担全部的诉讼费用。
一审法院认定事实：华盛公司为涉案物业大学小筑小区的开发建设单位，为选聘该小区前期物业管理公司，2012年1月3日，华盛公司在广州市物业管理行业协会官网上发布《大学小筑前期物业管理招标公告》，就大学小筑项目拟在范围内向社会公开招标，申请人需要具备的条件为：1.具备独立法人资格；2.具备三级（含暂定）或以上有效的物业管理企业资质。招标报名时间：公告之日起至2012年1月15日上午10:00时整截止；管理期限3年（合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止）。2012年1月9日，番禺区住建局向华盛公司出具《番禺区小谷围街大学小筑前期物业管理招标备案通知书》，其中载明：对你公司报送的位于小谷围街大学城中五路159号、项目名称为大学小筑（总建筑面积108000平方米）前期物业管理招标材料给予备案。2012年2月10日，华盛公司向番禺区住建局提出《中标备案申请书》申请，其中载明：于2012年2月7日在番禺区分局参会人员见证下组织召开了大学小筑物业管理招标开标工作会议，各位评委以公开、公平、公正的原则评出了此项目前期物业管理中标单位为：第一太平戴维斯公司，现办理中标备案。2012年3月6日，番禺区住建局向华盛公司出具《番禺区小谷围街大学小筑前期物业管理中标备案回执》，回执载明：现受理大学小筑（建筑面积108000平方米）前期物业管理中标的备案（中标单位：第一太平戴维斯公司）。随后，华盛公司与第一太平戴维斯公司签订了《前期物业服务合同》，双方就物业基本情况、物业内容与质量、服务收费等内容进行了约定，其中物业服务费为住宅每平方米每月5.5元；合同期限自从本物业交付使用日（以发出第一份入伙通知书约定时间为准）起后三年止（约从2013年7月1日起至2016年6月30日止）。广州市番禺区物价局于2011年12月20日向华盛公司出具的《关于大学小筑住宅前期物业服务收费标准的批复》，其中载明：核定大学小住宅小区前期物业服务最高收费标准为每月每平方米6.2元（不含水电公摊），本收费标准同时作为大学小筑住宅小区前期物服务招标的最高收费标准；该小区住宅前期物业服务的具体收费标准及服务内容由你公司与中标物业服务企业根据招标结果确定，并与物业买受人在商品房买卖合同或物业服务协议中约定。中标物业服务企业须按约定提供质价相符的服务。
2013年12月4日，粤平公司成立，粤平公司与华盛公司为关联公司。因相关行政主管部门暂停了物业服务企业二级及以下的资质评定，该公司至今并未评定资质等级。2013年12月9日，华盛公司与粤平公司签订了《大学小筑前期物业服务合同》一份，合同约定将涉案大学小筑小区的物业管理另行委托给粤平公司，其中约定服务期限为2013年I2月9日至2018年12月8日，本合同的期限未满，本物业成立业主委员会且业主委员会重新与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费为本物业管理区域物业服务收费采取包干制的计费方式，盈余或者亏损均由粤平公司自行承担。但该合同中并未就物业收费标准进行约定。自2013年12月9日起，粤平公司对涉案大学小筑小区提供物业服务，并按照华盛公司与上述第一太平戴维斯约定的物业服务收费标准即每月每平方米5.5元的标准向小区业主收取物业管理费至今。
2016年6月16日，唐醒鹤与华盛公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201606182506）一份，合同约定：唐醒鹤所购商品房为华盛公司销售的大学小筑项目中门牌地址为广州市番禺区小谷围街大学城广工一路159号7号楼902房，该合同并未约定前期物业服务公司名称以及收费标准。2016年7月26日，唐醒鹤与粤平公司签订了《前期物业服务协议》一份，协议约定由粤平公司向业主唐醒鹤提供前期物业服务，唐醒鹤所购房屋类型为住宅，建筑面积为215.9374平方米；物业管理服务费方面为按建筑面积每月每平方米5.50元收取。自2016年8月至2017年1月止，唐醒鹤已向粤平公司交纳管理费7125.96元（215.9374平方米，5.5元／平方米）。
2017年4月10日，华盛公司与广州市番禺区物业管理协会签订了《前期物业管理委托招标代理协议》一份，约定华盛公司委托广州市番禺区物业管理协会通过公开招标方式为大学小筑项目选择整体前期物业服务单位。2017年5月8日，华盛公司向粤平公司出具《物业中标通知书》，其中写明本次大学小筑小区前期物业服务招标，根据评委会评分意见，经招标领导小组审核及我司仔细研究和慎重考虑，最终确定贵司为大学小筑小区前期物业服务的中标单位，承担大学小筑小区前期物业管理服务工作。2017年5月9日，华盛公司与粤平公司签订了《大学小筑前期物业服务合同》一份，合同约定：本合同华盛公司与粤平公司通过缔结本物业的前期物业服务合同，为提高本物业的物业管理水平，确定委托粤平公司利用其在物业管理专业的经验、管理模式、管理制度为华盛公司大学小筑项目提供物业管理服务；服务期限为2017年5月9日至2022年5月8日，本合同的期限未满，本物业成立业主委员会且业主委员会重新与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止；物业服务费为本物业管理区域物业服务收费采取包干制的计费方式，盈余或者亏损均由粤平公司自行承担。2017年5月12日，番禺区住建局向华盛公司出具《备案回执》一份，其中载明:你公司提交的大学小筑（建筑面积108338.5383平方米）前期物业管中标备案的资料收悉。……符合备案条件，予以备案（中标单位：粤平公司）。2017年5月17日，番禺区住建局向粤平公司出具《备案回执》一份，其中载明你单位提交的大学小筑服务合同资料收悉，已备案。
一审另查明：涉案小区大学小筑变更为粤平公司提供物业服务后，华盛公司与原中标的物业服务公司第一太平戴维斯公司分别签订了三份《合作管理服务合同》，主要内容为华盛公司委托第一太平戴维斯公司对大学小筑小区提供合作管理服务，期限自2014年1月1日起至2017年12月31日止。华盛公司每月向第一太平戴维斯公司支付管理服务酬金33000元。2017年4月7日第一太平戴维斯公司向华盛公司出具了《关于：“大学小筑”项目物业管理服务合作事宜》，其中写明因公司发展需要，对大学小筑项目只提供管理顾问服务，不再全面管理。
一审还查明：涉案小区至今未成立业主委员会。涉案小区业主因对粤平公司提供的物业服务不满意曾向番禺区住建局信访，番禺区住建局分别于2017年2月6日、2017年3月30日回复部分业主，其中涉及在管物业公司变更的内容为：经核查，大学小筑小区备案的物业服务公司为第一太平戴维斯公司，资质等级：三级；服务时间约定：2013年7月1日至2016年6月30日止；服务收费约定：住宅每月每平方米5.5元。现大学小筑小区的在管物业公司为粤平公司。粤平公司从2014年1月开始至今，从事大学小筑小区的物业管理服务。第一太平戴维斯公司作为小区管理的顾问公司。大学小筑小区擅自变更在管物业公司的情况属实。我局已约谈华盛公司相关负责人，并于2017年3月29日分别向粤平公司、第一太平戴维斯公司发出整改通知，要求其在收到通知书后30日内予以整改。2018年2月6日，广州市番禺区发展和改革局针对唐醒鹤等涉案小区部分业主提出的关于大学小筑前期物业服务再次招标适用定价依据的咨询函，答复如下：一、根据《广州市发展改革委广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发改规字[2016]4号）第五点的规定，我局批准的《关于大学小筑住宅前期物业服务收费标准的批复》（番价费[2011]70号）只作为该小区新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准依据。二、根据《建设部关于印发<前期物业管理招标投标管理暂行办法>的通知》（建住房[2013]130号）第五条第三款的规定，前期物业的招标投标活动的监督管理属于住建部门的职能，大学小筑前期物业服务再次招标的公告内容的审核工作及能否再次进行招标程序的解释属于区住建部门的职能。我局批准的《关于大学小筑住宅前期物业服务收费标准的批复》（番价费[2011]70号）是根据建设单位提交的书面申请、招标公告、招标文件中有关物业服务内容及要求材料，按相关文件规定作出的批复，该批复只作为该小区新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准依据。
一审法院认为：一、关于华盛公司与粤平公司于2013年12月9日签订的《大学小筑前期物业服务合同》及唐醒鹤与粤平公司签订的《前期物业服务协议》的合同效力问题。《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”。此外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”由此可见，《物业管理条例》并未认定未经招投标而签订的物业服务合同无效，若违反该条例第二十四条的规定，主要是从行政处罚的角度予以处理，该条例第二十四条并非效力性强制性规定。本案中，华盛公司在已经与中标的第一太平戴维斯公司签订《大学小筑前期物业服务合同》的情况下，未经法定程序又选聘与其公司具有关联关系的粤平公司作为大学小筑小区的物业服务企业，虽有违规，但亦并不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于合同无效的规定，故对于唐醒鹤主张上述两份合同为无效合同的诉求，不予支持。
二、关于2017年5月9日华盛公司与粤平公司签订了《大学小筑前期物业服务合同》的效力问题。根据华盛公司与粤平公司提供的证据，该合同的签订经过了前期招投标公告及相关行政主管部门备案手续等程序，且唐醒鹤未能提供证实该合同无效的相关证据，故对于唐醒鹤主张确认华盛公司与粤平公司于2017年5月9日签订的《大学小筑前期物业服务合同》无效的诉求，不予支持。
三、关于唐醒鹤主张返还已付物业管理费人民币10688.94元及利息的诉求。因华盛公司与粤平公司分别于2013年12月9日和2017年5月9日签订的《大学小筑前期物业服务合同》、唐醒鹤与粤平公司于2016年7月26日签订的《前期物业服务协议》均有效，而且粤平公司已实际提供了物业服务，唐醒鹤也实际上接受了粤平公司提供的物业服务，故唐醒鹤应当支付物业管理费给粤平公司。本案中，华盛公司已申请获批涉案小区前期物业服务最高收费标准为6.2元/平方米/月的标准，粤平公司在后续的物业管理费收取过程中并无超过该标准，亦即没有超过政府许可的收费标准。事实上，如前所述，华盛公司、粤平公司在接到番禺区住建局的责令整改通知书之后，即采取措施经过了前期招投标公告及相关行政主管部门备案手续等程序，于2017年5月9日签订了《大学小筑前期物业服务合同》，仍是明确约定住宅按每月每平方米5.5元的标准收取物业服务费，该合同并经番禺区住建局出具《备案回执》确认。所以唐醒鹤要求返还已付物业管理费人民币10688.94元及利息的诉求无法律依据，不予支持。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条的规定，于2018年5月4日作出判决如下：驳回唐醒鹤的全部诉讼请求。一审案件受理费168元，由唐醒鹤负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院认为，粤平公司具有物业管理的经营范围，其与涉案物业建设单位华盛公司于2013年12月9日签订了《大学小筑前期物业服务合同》，唐醒鹤与粤平公司于2016年7月26日签订了《前期物业服务协议》，上述合同是各方当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形。唐醒鹤以华盛公司没有通过招投标的方式选聘物业管理企业为由，主张华盛公司及其自己与粤平公司签订的前期物业服务合同无效，缺乏法律依据。
唐醒鹤上诉主张华盛公司与粤平公司恶意串通，将应由华盛公司负担的巨额物业费全部转嫁给小区业主，侵害业主权益，但唐醒鹤对此未提供充分证据予以证明，唐醒鹤据此主张华盛公司与粤平公司签订的两份《大学小筑前期物业服务合同》无效，依据不足，本院不予采纳。
本案中，粤平公司已实际提供了物业服务，唐醒鹤作为小区业主也实际接受了粤平公司提供的物业服务，故唐醒鹤理应支付物业管理费给粤平公司。唐醒鹤已经按照合同约定向粤平公司支付了物业管理费，且粤平公司收取物业管理费的标准亦没有超过政府核定的收费标准，唐醒鹤上诉主张粤平公司返还其已经缴纳的物业管理费及利息，缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。唐醒鹤的上诉理由均不成立，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人唐醒鹤负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 梁燕梅
审判员 李 焕
二〇一八年九月二十日
书记员 曾美玲