广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第841号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李少颜，女，1968年10月11日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：谢万雪，广东香山律师事务所律师。
委托代理人：王艳丽，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蓝萍，女，1980年4月29日出生，苗族，住湖南省会同县。
委托代理人：欧学文，广东凯成律师事务所律师。
上诉人李少颜因与被上诉人蓝萍房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年3月19日，蓝萍与李少颜及中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）分别为买方、卖方及经纪方签订《房地产买卖合同》一份，约定卖方将位于中山市东区凯茵豪园水凝街6幢703房的房屋（房产证号为粤字第C17894**、中府第易211889）转让买方，转让总价款为240000元，该房屋交易定金共20000元，买方于签订本合同时向卖方支付定金5000元，于签订本合同后3日内向卖方支付定金余额15000元；买卖双方须于2013年3月31日前签署《中山市房地产买卖合同》，在双方办理递件过户手续并领取回执当天，买方自行向卖方支付220000元，卖方于过户当天将房地产交付给买方；如任何一方未逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。合同签订后当日，蓝萍向李少颜支付了定金5000元，于同年3月24日以转账方式支付定金15000元。同年4月13日，蓝萍与李少颜及家家顺公司龚家银三方又签订《补充协议》一份，约定买方由原来的一次性付款改为银行按揭贷款方式付款，买方已于2013年4月1日前将20000元定金交付给卖方，经双方协商一致，卖方同意买方于2013年4月16日支付完首付楼款70000元（含20000元定金），于同年4月1日将上述物业租给买方，每月租金1200元，每月1日交租，不足一个月按一个月计算，双方自定的租赁合同于过户当天自动取消，买方不再支付租金给卖方；买方拟向银行申请贷款170000元，实际放款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准，多退少补，如银行放款金额不足上述贷款金额，买方须于过户前补齐；如买方违约，卖方有权没收定金，合同取消，卖方取回房产证。上述补充协议签订当日，蓝萍又分别以现金及转账方式向李少颜支付了11000元、18000元、21000元购房款，以上合计共支付购房款70000元（含定金20000元）。上述合同签订后，蓝萍以银行按揭贷款仅能贷款4成为由与李少颜协商解除合同无果，遂于2013年12月26日诉至原审法院，请求判令：1.解除双方签订的《房地产买卖合同》；2.李少颜返还蓝萍72000元；3.本案的诉讼费由李少颜承担。李少颜则反诉请求判令蓝萍向其支付：1.涉案房屋2013年4月至2013年8月的租金6000元和管理费545元及违约金48000元，合计54545元；2.来回搬动家具支出的费用2000元、换锁费300元、换锁人工费200元，合计2500元；3.代为垫付的测绘费、快递费、查询查档费及其他杂费共计1000元。并由蓝萍承担本案的反诉费。
原审法院另查明：李少颜主张与蓝萍签订补充协议后，已将涉案房屋交给蓝萍租住，但未提交交付房屋钥匙给蓝萍的证据。原审诉讼中，李少颜提交的蓝萍以手机号1866609****向其发送的双方协商解除合同事宜的短信，其中载明“房子里的东西能找快递给我寄一下吗，费用从押金里扣”“两个房间的柜子都有我的东西，麻烦帮我拿出来放在箱子里”“这是中介发给我的信息，业主这边费用，租金3个月1200，共3600，管理费327，来回搬家私费2000，水电，定金2万，换锁费用300，中介这边测图费380，住房证明30、快递13，查档30，我公司中介费7200元，李姐，我算了一下，是35080元。你扣下这些钱，把余下的部分给我”。
原审法院认为：蓝萍与李少颜签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。上述协议签订后，蓝萍先后向李少颜支付了购房款70000元（含定金20000元），却又以银行房贷政策调整无法借贷相应的款项为由主张解除合同。根据双方签订的《补充协议》的相关约定：“实际放款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准，多退少补，如银行放款金额不足上述贷款金额，买方须于过户前补齐。”即使银行放款金额不足申请的贷款金额，蓝萍也须于过户前补齐，故蓝萍主张因银行房贷政策调整的原因要求解除合同，理据不足，原审法院不予支持。现蓝萍主张不继续履行合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方签订的《补充协议》是对《房地产买卖合同》的变更和补充，有关违约责任的承担，应以《补充协议》的约定为准。《补充协议》约定“如买方违约，卖方有权没收定金，合同取消，卖方取回房产证”，故蓝萍无权要求李少颜返还定金20000元。李少颜主张按转让总价款20%计算违约金48000元，理由不成立，不予支持。关于李少颜主张蓝萍支付涉案房屋2013年4月至2013年8月的租金6000元和管理费545元的问题。虽然双方签订的《补充协议》有关于办理过户手续前将涉案房屋出租给蓝萍使用的约定，但李少颜没有提交其已将涉案房屋交付给蓝萍使用的证据，且管理费票据也非上述期间的收取凭证，故对李少颜的该反诉请求，因理据不充分，不予支持。关于李少颜主张蓝萍支付来回搬动家具支出的费用2000元、换锁费300元、换锁人工费200元的问题，李少颜提交的收据、发票、转退管理费通知书等证据均不能证明上述费用已实际发生，短信内容也仅能反映是蓝萍转发中介方的内容，且仅能证明是双方协商处理合同解除事宜的依据，故对李少颜的该反诉请求，不予支持。关于李少颜主张蓝萍支付代为垫付的测绘费、快递费、查询查档费及其他杂费共计1000元的问题，李少颜提交的收据载明该费用已由中介方收取，是否应当返还，双方应与中介方另行处理。综上，蓝萍共向李少颜支付购房款70000元（含定金20000元），双方解除合同后，扣减李少颜不予返还的定金20000元，李少颜应向蓝萍返还购房款50000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决：一、解除蓝萍与李少颜签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；二、李少颜无须向蓝萍返还定金20000元；三、李少颜于原审判决发生法律效力之日起七日内向蓝萍返还购房款50000元；四、驳回蓝萍的其他诉讼请求；五、驳回李少颜的其他反诉请求。本诉案件受理费1600元，减半收取800元，由蓝萍负担244元，李少颜负担556元；反诉案件受理费626元，由李少颜负担410元，蓝萍负担216元。
上诉人李少颜不服原审判决，向本院上诉称：一、双方签订《房地产买卖合同》时明确约定如违约按成交金额的20%支付违约金，该违约金的约定也未过高，李少颜有权选择适用该条款，原审法院应按双方约定的违约金进行判决，而非适用定金罚则。二、双方签订的《补充协议》明确约定在蓝萍支付完房款前该房以租赁形式给蓝萍，租金为1200元／月，虽然双方没有签订书面的房屋交接仪式，但从《补充协议》及双方的短信交流可以确定李少颜已将房屋交付给蓝萍租住的事实，故原审法院应判决蓝萍支付房屋租金等费用。为此，请求撤销原审判决，改判驳回蓝萍的诉请求，支持李少颜的反诉请求。
被上诉人蓝萍二审期间书面答辩称：一、补充协议的效力优先于主合同。双方签订《房地产买卖合同》后又签订了《补充协议》，根据相关法律规定，补充协议与主合同不一致的，以补充协议为准。双方签订的《补充协议》第3条约定，如买方违约，卖方有权没收定金，故本案应优先适用定金罚则。另适用成交金额20%的违约金明显过高，也不合理。二、李少颜并未将房屋交付蓝萍使用，蓝萍无需支付相关租金及管理费等。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明：原审期间，李少颜提交了一份收款人为“龚家银”的收据，以证明其代蓝萍向家家顺公司支付了测图费、快递费、查档费和其他杂费共1000元。另李少颜还提交了2003年的《转退管理费通知书》及2005年的房屋管理费发票，以证明管理费的收费标准，但李少颜未能提供证据证明其为蓝萍垫付了管理费。此外，蓝萍在原审中确认1866609****系其使用的手机号码，但认为李少颜提供的手机短信内容只是双方进行的磋商，不能作为定案依据。
除本院查明的上述事实外，原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案既涉及房屋买卖问题，又涉及到房屋租赁问题，故本案应为房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷。关于本案应适用违约金还是定金的问题。虽然蓝萍与李少颜在《房地产买卖合同》中约定守约方有权要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则，但双方其后签订的《补充协议》则约定如买方违约，卖方有权没收定金，即双方实际上已在《补充协议》中对违约责任进行了明确，故原审法院按双方在《补充协议》中的定金条款判决李少颜无须向蓝萍返还20000元定金，并无不当。李少颜主张蓝萍按转让总价款的20%支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。
关于蓝萍应否向李少颜支付租金的问题。双方在《补充协议》中约定，李少颜于2013年4月1日将涉案房屋租给蓝萍，每月租金1200元，每月1日交租，不足一个月按一个月计算，租赁合同于过户当天自动取消。虽然李少颜未能举证证明其已将房屋钥匙交给蓝萍，但从李少颜提交的手机短信内容可以反映蓝萍确有实际使用涉案房屋，且蓝萍也确认发送短信的手机号码1866609****系其本人所使用的手机号，故根据双方《补充协议》的约定，蓝萍应向李少颜支付相应的房屋租金。因《补充协议》约定租金从2013年4月1日起计算，而蓝萍未提交证据证明其有实际返还该房屋给李少颜，故李少颜主张2013年4月至8月的租金共计6000元（1200元／月×5个月），理据充分，本院予以支持。对于李少颜主张其代蓝萍向家家顺公司支付了测图费、快递费、查档费和其他杂费共1000元，李少颜对此提供了相应的收款收据予以证明，故李少颜主张蓝萍返还该费用，应予支持。至于李少颜主张的管理费545元、搬家私费、换锁费2500元，因其未提供证据证明实际产生了上述费用，且搬家私费的数额过高，不符合实际，故本院对此不予支持。另外，对于当事人未上诉的其他部分，本院不予审查。
综上所述，原审判决认定事实部分错误，导致实体处理不当，应予纠正。上诉人李少颜的部分上诉理由成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第106号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第106号民事判决第五项；
三、蓝萍于本判决发生法律效力之日起七日内向李少颜支付租金6000元及相关费用1000元，合计7000元；
四、上述第一项与第三项比对，李少颜应向蓝萍返还43000元，李少颜应于本判决发生法律效力之日起七日内向蓝萍返还该款；
五、驳回李少颜的其他反诉请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，李少颜应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1600元，减半收取800元，由蓝萍负担244元，李少颜负担556元；反诉案件受理费626元，由蓝萍负担291元，李少颜负担335元。二审案件受理费1426元，由蓝萍负担535元，李少颜负担891元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年九月十七日
书 记 员 易嘉璇