重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01942号
上诉人（原审被告）垫江县天体建筑有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民东路72号，组织机构代码79350366-X。
法定代表人肖成基，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）蔡和林，1973年12月1日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。
委托代理人熊鹰，重庆峡阳律师事务所律师。
原审被告重庆市垫江县畜禽加工厂，住所地重庆市垫江县桂溪镇石岩路。
法定代表人蒋绍忠，原厂长。
上诉人垫江县天体建筑有限公司与被上诉人蔡和林、原审被告垫江县畜禽加工厂房屋买卖合同纠纷一案，重庆市垫江县人民法院于2015年9月9日作出（2015）垫法民初字第02100号民事判决，上诉人垫江县天体建筑有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人垫江县天体建筑有限公司的法定代表人肖成基，被上诉人蔡和林及其委托代理人熊鹰，原审被告垫江县畜禽加工厂的负责人蒋绍忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡和林在一审中起诉称：2001年12月2日，垫江县畜禽加工厂就其所有的垫江县桂溪镇原石岩路北水桥处拆迁安置地与垫江县天体建筑有限公司签订《联合修建协议》，协议约定：垫江县天体建筑有限公司在该宗地上建房三个单元，其中，第三层的六套房屋归垫江县畜禽加工厂，其余建筑物归垫江县天体建筑有限公司所有。2005年10月12日，我（乙方）与垫江县畜禽加工厂（甲方）订立《集资建房协议》，协议第二、三、四、五条约定：甲方将坐落在垫江县桂溪镇桂东大道垫江县组织部宿舍楼前面，与迎春河相连处的畜禽加工厂宿舍楼三单元六楼进门左套住房，面积144.55㎡，以价款640元／㎡转让与乙方；第六条约定：三次付清房款：2005年10月12日付70000元，同年11月30日付14612元，交房产证时付清余款7900元；第八条约定：2005年12月31日交房，乙方接房时必须付清全部房款；第十三条约定：乙方付1000元办理房产证费用给甲方，超出该费用的由甲方负责；第十四条约定：任何一方违约，支付守约方违约金1000元。傅姝萍于2005年10月25日向我出具欠条一张，载明“欠到蔡和林在畜禽加工厂购买房屋的房产证和土地使用证，交证时付清房款”。2005年11月30日，我接房后装修、使用至今。2008年9月12日，垫江县国土资源和房屋管理局办理了诉争整栋房屋的房地证305字第200803493号产权总证，并于2009年9月27日、2010年7月19日分别为谭光洪、石家荣办理了产权分证。经我多次催促垫江县天体建筑有限公司办理诉争房屋产权手续无果后，于2011年1月7日向垫江县人民法院提起确认双方签订的房屋买卖协议有效的诉讼，垫江县人民法院于2011年3月16日作出（2011）垫法民初字第319号民事判决书，确认《集资建房协议》有效。现请求判令：1、依法判决垫江县天体建筑有限公司、垫江县畜禽加工厂将位于垫江县桂溪镇桂东大道垫江县组织部宿舍楼前，与迎春河相连的畜禽加工厂宿舍三单元六楼进门左套住房的产权过户至我的名下；2、办理诉争房屋产权、土地使用证的费用除我承担1000元外，其余费用由垫江县天体建筑有限公司承担；3、由垫江县天体建筑有限公司向我支付违约金1000元。
垫江县天体建筑有限公司在一审中答辩称：该协议是集资建房协议而非房屋买卖协议，根据合同相对性，应是蔡和林与垫江县畜禽加工厂签订，且我公司不具有开发出售资质，且未在《集资建房协议》上签字，傅姝萍的行为与我公司无关。该房屋当时未办理房屋产权证，是2008年9月12日产权的确权方是蒋绍忠，后来是从蒋绍忠变更为垫江县畜禽加工厂，所以签订的协议是无效协议，我公司不是合同当事人，没有办证的义务。蔡和林的请求已超过诉讼时效。我公司不应承担任何责任。垫江县畜禽加工厂没有任何信息，其不是本案的适格主体。请求驳回蔡和林的诉讼请求。
垫江县畜禽加工厂在一审中答辩称：当时蒋绍忠任我厂的总经理，系负责人，后来厂垮了，蒋绍忠就没管了。我单位集资建房属实，当时是蒋绍忠用我厂的公章在合同上盖章后交给垫江县天体建筑有限公司的项目负责人的，蒋绍忠也没有收任何房款，其余情况不清楚。当时是将总证办在蒋绍忠名下，但国土部门后来认为不合适，就把蒋绍忠名划去，变更为我厂，该房本来就不是我单位的，费用不应当由我单位承担。如果蔡和林办理过户需要，我单位愿意积极配合。
一审法院审理查明：垫江县畜禽加工厂于1989年7月15日登记设立，原登记企业名称为垫江县城东乡镇企业供销经理部畜禽加工厂，其在1989年9月1日向垫江县工商行政管理局登记负责人为蒋绍忠，企业性质为集体。
2000年5月10日，垫江县畜禽加工厂与重庆市垫江县人民政府签订房屋拆迁协议书，将垫江县畜禽加工厂位于垫江县石岩小区的房屋进行拆迁，并协议由垫江县畜禽加工厂在垫江县城东村六组北水桥进行统建房屋。2001年12月2日，垫江县畜禽加工厂就其所有的位于垫江县桂溪镇原石岩路北水桥处拆迁安置地与肖成基签订《联合修建协议》，协议约定“肖成基在该宗地上建房三个单元，其中，第三层的六套房屋归垫江县畜禽加工厂，其余建筑物归肖成基所有”。
2005年10月12日，蔡和林（乙方）与垫江县天体建筑有限公司以垫江县畜禽加工厂（甲方）名义订立《集资建房协议》，协议第二、三、四、五条约定：甲方将座落在垫江县桂溪镇桂东大道垫江县组织部宿舍楼前面，与迎春河相连处的畜禽加工厂宿舍楼三单元六楼进门左套住房，面积144.55㎡，以价款640元／㎡转让与乙方；第六条约定：三次付清房款：2005年10月12日付70000元，同年11月30日付14612元，交房产证时付清余款7900元；第八条约定：2005年12月31日交房，乙方接房时必须付清全部房款；第十三条约定：乙方付1000元以内办理房产证费用给甲方，超出该费用的由甲方负责；第十四条约定：任何一方违约，支付守约方违约金1000元。傅姝萍于2005年10月25日向蔡和林出具欠条一张，载明“欠到蔡和林在畜禽加工厂购买房屋的房产证和土地使用证，交证时付清房款”。2005年11月30日，蔡和林接房后装修、使用至今。
2008年9月12日，垫江县国土资源和房屋管理局办理了诉争整栋房屋的房地证305字第200803493号产权总证，该房屋的权利人登记为蒋绍忠。并于2009年9月27日、2010年7月19日分别为谭光洪、石家荣办理了产权分证。原审庭审中，垫江县畜禽加工厂及蒋绍忠认为自己虽系其登记产权人，但并不是实际权利人，对蔡和林的请求，同意积极履行配合办理产权变更手续无意见。
原审另查明，肖成基系垫江县天体建筑有限公司法定代表人，傅姝萍系肖成基之妻。在原（2011）垫法民初字第319号案件审理中，垫江县天体建筑有限公司称傅姝萍所收到的蔡和林的房款均已交给了该公司，认可《集资建房协议》系垫江县天体建筑有限公司的行为。该案判决确认双方签订的《集资建房协议》有效。（2015）渝三中法民终字第00046号民事裁定书查明，2011年8月15日，行政主管部门将产权由蒋绍忠变更为垫江县畜禽加工厂。现无垫江县畜禽加工厂注销记录。
一审法院判决认定：垫江县畜禽加工厂至今并未注销，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十四条的规定，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人，故垫江县畜禽加工厂系本案的适格被告。垫江县畜禽加工厂与重庆市垫江县人民政府签订房屋拆迁协议，并约定联合修建取得房产资格后，与肖成基签订《集资建房协议》并约定房屋权属分配系权利人对自己民事权利的处分，且肖成基作为垫江县天体建筑有限公司法定代表人与垫江县畜禽加工厂签订集资建房协议未违反行政法规效力性强制规定，应为有效。傅姝萍系肖成基之妻，结合本类案件的实际情况，傅姝萍收取该房款并出具欠到房产证的行为构成表见代理，其结果应由垫江县天体建筑有限公司承担。垫江县天体建筑有限公司以与垫江县畜禽加工厂约定的属于自己管理控制的房屋以垫江县畜禽加工厂的名义集资转让给蔡和林房屋一套的转让协议实为房屋买卖协议，该合同的双方当事人实际应为蔡和林与垫江县天体建筑有限公司，该转让协议经法院生效判决确认有效后，垫江县天体建筑有限公司就应按该协议全面履行协议约定，双方在协议中未约定办证和费用的承担，根据垫江县天体建筑有限公司出售该批次房屋并约定由其办理产权证的惯例，垫江县天体建筑有限公司除履行交付房屋的义务外，还应履行为蔡和林办理房地产权证的义务。因诉讼中查明诉争房屋实际登记权利人为垫江县畜禽加工厂，且垫江县畜禽加工厂同意履行变更过户义务，蔡和林的主张过户的请求可以支持。因办理房地产权登记发生的费用未实际产生，且该笔费用的具体金额在未发生前难以确定，故蔡和林可先行垫付后，并就主张的违约金请求，另案向垫江县天体建筑有限公司主张权利。综上，蔡和林请求合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、由重庆市垫江县畜禽加工厂、垫江县天体建筑有限公司在判决生效后5日内协助蔡和林将位于垫江县桂溪镇桂东大道垫江县组织部宿舍楼前，与迎春河相连的重庆市垫江县畜禽加工厂宿舍三单元六楼进门左套住房的产权过户登记至蔡和林的名下，过户产生的税费由蔡和林先行垫付。二、驳回蔡和林的其他诉讼请求。并决定一审案件受理费5637元，由垫江县天体建筑有限公司负担。
垫江县天体建筑有限公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：我公司根本不能阻止或者推进蔡和林办理房产证的进程，而能否办理房产证取决于房产总证持有人和蔡和林自己。在签订集资建房协议时，蔡和林就已经清楚我公司是建筑商。如果蔡和林办理房产证需要我公司配合，我公司会毫不犹豫的为其出具相关材料，积极协助配合；但是蔡和林从住进房子开始就一直没有要求我公司出具任何材料；同时其他同样状况的集资人没有我公司的协助就已经顺利办理了房产证的情况，因此，该办证义务并不存在。虽然（2011）垫法民初字第319号判决书明确了集资建房协议的效力，但是我公司不予认可，而且判决也并没有认可该协议是我公司的行为，协议中也没有约定办证的义务由我公司承担。我公司既然没有办理房产证的义务，就不存在产权变更登记产生的税费由蔡和林垫付的情形，垫付一事没有事实和法律依据。本案的《集资建房协议》没有我公司的盖章，不具有真实性，一审法院根据真实性有问题的证据直接判决，违反法定程序。请求撤销原判，改判驳回蔡和林的诉讼请求。
蔡和林服从一审法院判决，其针对垫江县天体建筑有限公司的上诉理由答辩称：本案诉讼前，我已经就《集资建房协议》的效力提起诉讼，生效判决已经确认有效。根据有效协议，我与垫江县天体建筑有限公司、垫江县畜禽加工厂形成房屋买卖关系。我的协议上垫江县天体建筑有限公司虽未加盖公章，但垫江县天体建筑有限公司收取了我的房款，实际履行了合同，应当协助我办理产权证。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回垫江县天体建筑有限公司的上诉，维持原判。
原审被告垫江县畜禽加工厂陈述称：本案的房屋买卖，是我厂先在《集资建房协议》加盖了公章，交给垫江县天体建筑有限公司进行的买卖。房子不属于我厂，我厂也未收取过任何房款，我厂未参与。因房产总证办在我厂名下，蔡和林办证如需我厂配合，我厂愿意积极配合。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的《集资建房协议》已经（2011）垫法民初字第319号判决，确认为有效协议。该协议实际履行过程中，傅姝萍收取了蔡和林房款，并出具未给付房产证给蔡和林的欠条。垫江县天体建筑有限公司在过去的庭审中明确认可傅姝萍收取的款项已经交回公司，是履行公司行为。现垫江县天体建筑有限公司予以否认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对已方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，垫江县天体建筑有限公司并没有举示相反证据予以推翻自己的自认，对合同实际履行的情况一审法院的认定并无不当，本院应与确认。结合其他购房户的情形，垫江县天体建筑有限公司与垫江县畜禽加工厂应当协助蔡和林办理产权证。垫江县畜禽加工厂虽已歇业，但未经法定程序清算，也未依法注销。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”、第六十五条“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。”的规定，垫江县畜禽加工厂和垫江县天体建筑有限公司均是本案适格被告。上诉人垫江县天体建筑有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5637元，由上诉人垫江县天体建筑有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 项江陵
代理审判员 郭玉梅
代理审判员 李银波
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 刘馨凌