上海市青浦区人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）沪0118民初1436号
原告：朱宗亚，男，1971年3月2日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
委托诉讼代理人：孙正力，北京大成(杭州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱洪鹤，北京大成(杭州)律师事务所律师。
被告：封冬梅，女，1983年12月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
被告：封全林，男，1960年6月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
被告：林爱清，女，1961年10月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
上列三被告共同委托诉讼代理人：王效锋，北京盈科(上海)律师事务所律师。
上列三被告共同委托诉讼代理人：夏冉，北京盈科(上海)律师事务所律师。
第三人：祝赛明，男，1978年8月16日出生，汉族，户籍所在地浙江省兰溪市马涧镇姚塘下村姚塘下**号。
原告朱宗亚诉被告封冬梅、封全林、林爱清房屋租赁合同纠纷一案，本院原于2017年6月15日立案受理，案号为(2017)沪0118民初7849号。该案判决后三被告提起上诉，经上海市第二中级人民法院裁定发回重审。本院于2018年1月15日立案受理后依法组成合议庭进行审理。本案于2018年3月13日第一次公开开庭进行了审理，原告朱宗亚及其委托诉讼代理人朱洪鹤、孙正力、被告封冬梅、三被告共同委托诉讼代理人王效锋、夏冉到庭参加诉讼。依据三被告的申请，本院依法通知祝赛明作为第三人参加诉讼。本案于2018年4月24日第二次公开开庭进行了审理，原告朱宗亚及其委托诉讼代理人孙正力、被告封冬梅、三被告共同委托诉讼代理人王效锋、夏冉、第三人祝赛明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱宗亚向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2014年7月8日签订的《租房协议》于2017年4月2日解除；2、判令三被告支付原告2015年4月26日至2017年4月2日的租金人民币46,467元及利息损失(以46,467元为本金，按照年利率6%的标准，自2017年4月3日起算至实际付清之日止)；3、判令三被告腾退系争房屋并将系争房屋返还原告，返还原告垫付的水电费5,200元；4、判令三被告支付原告房屋占有使用费(以每月2,000元为标准，自2017年4月3日起算至三被告实际腾空交房之日止)；5、本案诉讼费由被告负担。
事实与理由：2014年7月8日，原、被告签订《租房协议》，约定由原告作为出租方将上海市青浦区华新镇叙中村叙北180号的住宅二楼客厅、厨房和三楼的三个房间(以下简称系争房屋)出租给三被告使用等事宜，并约定三被告在租用期间水电费自理，房租每月2,000元，每季度支付一次，租期一年，合同期满后如再续租，双方再行协商。协议签订后，三被告仅向原告支付了2014年7月10日至2015年4月25日的租金，其余租金至今未支付。且协议到期后，原、被告并未达成续租协议，但三被告既未腾空交房，也未支付租金。原告曾多次要求三被告支付拖欠的租金并归还房屋，但未果。2017年3月29日，原告向三被告发出书面通知，告知其双方之间的租赁关系终止并要求三被告搬离等事宜，但三被告未予回复。三被告的行为严重损害了原告的合法权益，经双方协商未果，故诉诸法院。
被告封冬梅、封全林、林爱清辩称，不同意原告的所有诉请。三被告是系争房屋的权利人，原、被告之间是民间借贷关系，并非房屋租赁关系；因三被告结欠原告借款，故双方于2014年7月4日曾签订《房屋租赁合同》，但该合同并非三被告真实意思表示，应为无效，故不存在原告将系争房屋返租给三被告的事实。
第三人祝赛明述称，第三人与原、被告系一般朋友关系，卫毕兰是第三人的妻子。第三人只知道原告要租被告房屋，原因不清楚，对原、被告付款情况也不清楚。被告封冬梅自2012年起陆续向第三人借款，第三人以现金方式给付，借款次数记不清了，开始是出具借条，之后不写借条了，第三人没有记账。三被告陆续还款，几年前就已经还清了。三被告向第三人转账的钱款是归还第三人的借款。
经审理本院确认事实如下：2014年7月4日，原告(乙方)与三被告(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将上海市青浦区华新镇叙中村叙北180号房屋出租给乙方使用，租赁房屋包括住宅、厂房和四周小房屋，建筑面积为约800平方米，其中住宅面积约400平方米、厂房面积约250平方米、四周小房屋面积约150平方米；租赁期限自2014年7月10日至2064年7月10日，本租赁合同期满，乙方依法享有优先承租权；租赁房屋年租金为52,000元，本合同项下“总租金”合计260万元；乙方以合法拥有对甲方的260万元整的债权抵消应支付的租金，抵消时间为甲方将租赁房屋交付给乙方之日起15个工作日；甲方应当于2014年7月10日前将符合本合同约定的租赁房屋交付给乙方；甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责处理，据此造成损失均由甲方承担；乙方可以依法将租赁房屋转租他人，但应将转租事宜事后告知甲方。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，被告按约交房。
2014年7月8日，原告(甲方)与三被告(乙方)签订《租房协议》，约定：甲方将系争房屋租给乙方使用，乙方在租用期间水电费自理，房租为每个月2,000元，每季度付一次，租用时间为一年，自2014年7月10日起至2015年7月9日止，合同期满如再续租，双方再行协商。协议签订后，被告按约支付租金至2015年4月25日，之后未再支付租金。协议到期后，双方未再续约，现系争房屋仍由三被告占有使用。
原告于2017年3月30日、4月1日向被告寄送通知书，告知因《租房协议》届满，但三被告未支付租金且不搬离系争房屋，故租赁关系解除，并要求三被告在收到通知起10日内腾空系争房屋并返还原告、结清水电费、支付欠付的租金46,000元。上述通知书于2017年4月2日由三被告签收。
另查明，三被告于1991年10月取得系争房屋《宅基地使用证》，并于2013年6月份取得《乡村建设规划许可证》，载明：宅基地总面积180平方米，建筑占地面积90平方米、建筑面积180平方米。
审理中，原告表示，无需法院另行释明案由，坚持按照房屋租赁合同关系主张。
以上查明的事实，由原、被告的陈述、租房协议、房屋租赁合同、解除合同通知书及回执等证据予以证明，并经庭审出证质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：原告共借给被告160万元，其中136万元为转帐，24万元为现金(2013年9月1日支付1万元、2013年9月20日支付4万元，2013年10月25日支付4万元，2014年5月20日支付8万元，2014年6月17日支付2万元，2014年6月24日支付4.5万元，还有5000元具体时间记不清)。260万元租金是以160万元借款本金和100万元利息组成。
原告另申请证人钱某某出庭作证，证人陈述其从2012年12月开始向被告封冬梅租赁房屋，2014年7月封冬梅要求证人将房屋交给原告，证人同意。2015年1月起证人与原告签订租赁合同，2015年和2016年的租金均交付给原告。至于封冬梅为何要求证人将租金交给原告，证人不清楚。原告对于证人证言无异议，三被告表示证人证言无法证明原告与三被告之间的法律关系。
三被告认为，原告与三被告之间为借款关系，原告为了保障自己债权实现，先后要求三被告签订转让协议和租赁协议，三被告签订上述协议均不是真实意思表示，本意是为向原告借款提供担保。三被告同意由原告收取租金也是为了偿还借款。因原告要求三被告归还钱款至第三人祝赛明账户，2013年10月至2014年7月，三被告通过转账方式支付第三人祝赛明286,500元，加上三被告自住房还款19,000元和原告以房屋租金抵债的金额532,100元，三被告实际已归还原告837,600元，三被告与祝赛明之间无借款关系。为此三被告提供向第三人祝赛明转账的凭证。原告认为其并未要求三被告还款至祝赛明，三被告与祝赛明之间的借款关系与原告无关。祝赛明表示其与三被告之间存在借款关系，三被告支付给祝赛明的钱均为归还祝赛明的借款，无法提供证据予以证明，也不愿意进行测谎。
根据庭审查明的事实，本院认为：本案的争议焦点系原、被告之间是否存在真实的房屋租赁合同关系。首先，自2013年9月1日至2014年7月7日，原告陆续向三被告出借钱款。双方签订的落款日期为2013年10月25日的《租房协议》约定的起租期在签约落款时间一年后，且未实际履行，该份协议实为对三被告向原告借款的担保。2014年7月4日双方签订的《房屋转让协议》和补充协议，约定三被告拥有赎回权，然三被告实际居住在系争房屋中，可见三被告的真实意思表示并非出售房屋，而是对借款提供担保。原告在发现宅基地房屋买卖不合法后，转而要求三被告签订《租房协议》，约定的260万元租金实为借款本金及利息累积构成。原告认可其中100万元为利息，结合三被告借款的本金和借款期限，该利息标准明显超出法律法规的规定。其次，三被告将房屋出租给原告约定的租期长达50年，折算年租金仅为52,000元，而原告在起诉状中自述厂房2016年厂房租金为55,000元、四周小屋年租金5万元左右，加上主屋也对外出租，故原、被告签订的租房协议约定的租金标准明显过低。最后，三被告对于自己需要居住使用的房屋以低价出租给原告，再由原告以每月2,000元的价格返租给三被告，有违常理。综合上述情况，本院认为原告与被告之间基础法律关系是民间借贷法律，双方针对整体房屋签订的《租房协议》实为借款提供担保，针对系争房屋签订的《租赁协议》并支付的租金实为归还原告的借款。原告坚持按照房屋租赁合同关系处理，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：
驳回原告朱宗亚的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 金 艳
人民陪审员 陶惠萍
人民陪审员 马战军
二〇一八年七月三十日
书 记 员 谭泓洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
……
（三）驳回起诉；
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。