安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终6302号
上诉人（原审被告）：沈勋来，男，1966年9月12日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：刘军，安徽远致律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨子强，安徽远致律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈渺，女，1988年3月12日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：章敏，安徽今点律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董渡新，安徽今点律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈世春，男，1968年1月3日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：章敏，安徽今点律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董渡新，安徽今点律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑家荣，男，1942年5月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：章敏，安徽今点律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董渡新，安徽今点律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何世兰，女，1943年7月24日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：章敏，安徽今点律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董渡新，安徽今点律师事务所律师。
上诉人沈勋来因与被上诉人陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沈勋来上诉请求：1、撤销一审判决，驳回陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰的上诉请求；2、本案的全部诉讼费用由陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰承担。事实和理由：2016年8月20日，本人与郑爱梅签订案涉房屋的《房屋买卖合同》，在签订合同之前，本人已经明确告知郑爱梅案涉房屋有抵押，本人也是在征得抵押权人王德堂同意，将案涉房屋卖给他人。本人随后在请示包河区人民法院时，方知案涉房屋已被其他法院查封，即本人在与郑爱梅签订《房屋买卖合同时》，并不知晓案涉房屋已经被查封，本人仅知道案涉房屋被抵押、抵押权人为王德堂的事实，并将这一事实告知郑爱梅。本人在知晓案涉房屋被查封后，便与郑爱梅协商一致：郑爱梅参与案涉房屋的网上拍卖，如竞拍价格超出合同价，超过部分由本人赔付，税费由郑爱梅承担。后本人、王德堂、郑爱梅三人相互配合，协助郑爱梅成功拍得案涉房屋，成交价490.836万元并未超过合同约定的价款。本人认为，郑爱梅于2016年9月15日参与案涉房屋竞拍，是对合同履行时间和履行方式的追认，现案涉房屋已经通过人民法院完成了交付和过户手续，该房屋买卖合同已经履行完毕。故本人不存在违约行为，且合同目的已经实现，本人与郑爱梅签订的《房屋买卖合同》无需解除，本人也无需向陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰双倍返还定金40万元。综上，请求判如所请。
陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰辩称，沈勋来的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉、维持原判。
陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰向一审法院起诉请求：1、判决解除《房屋买卖合同》；2、判令沈勋来按照合同约定返还定金400000元；3、本案诉讼费由沈勋来承担。
一审法院认定事实：2016年8月20日，甲方沈勋来与乙方郑爱梅签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将位于金凯花园B9幢13号房屋，权证字号蜀字第015661号，面积为255.38平方，售价为人民币伍佰贰拾万元整，出售给乙方。双方达成如下条款，1、甲方保证该房屋无产权纠纷，甲方涉及银行抵押贷款，由甲方在2016年11月1日前结清并解除他项权证。2、签订本合同时，乙方付给甲方购房定金贰拾万元整。甲方收取定金后，向乙方出具购房定金收据。……5、双方在约定期限内未按期履约，即视同违约，乙方所交购房金贰拾万元甲方不退。甲方则还定金肆拾万元整。合同还约定了其他事项。同日，郑爱梅向沈勋来汇款20万元。合同签订后，至2016年11月1日前沈勋来未结清案涉房屋的银行抵押贷款并解除他项权证。
另查明，2015年沈勋来因他案诉讼致案涉房产被六安市中级人民法院依法查封，后合肥市包河区人民法院对案涉房产进行了轮候查封。2016年11月，郑爱梅从沈勋来处得知案涉房产被查封的事实。2016年11月中旬，合肥市包河区人民法院对案涉房产进行拍卖，郑爱梅参与竞拍，后以4908360元的最高价竞得案涉房产。
再查明，2017年6月8日，郑爱梅因病去世。郑爱梅与陈世春是夫妻关系，二人共同生育陈渺，郑家荣、何世兰是郑爱梅的父母。2018年1月2日，陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰起诉至一审法院。2018年1月13日，沈勋来收到诉状副本。
一审法院认为，郑爱梅与沈勋来之间签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，郑爱梅已按约支付定金20万元，沈勋来在案涉房屋既存在抵押权亦存在司法查封的情况下，在合同约定期限内既未解除抵押权亦未申请解除司法查封，导致此后双方合同履行不能，沈勋来显存在违约行为。因郑爱梅已死亡，根据法律规定，被继承人死亡后，没有遗嘱或遗赠抚养协议的，按照法定继承办理。第一顺序继承人包括配偶、子女、父母。公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等，故郑爱梅享有的债权应当由陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰继承。沈勋来辩称陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰非合同相对人及诉讼主体不适格的意见，于法无据，该院不予采信。陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰现要求解除郑爱梅与沈勋来之间签订的《房屋买卖合同》并要求沈勋来双倍返还定金，合法有据，该院予以支持。陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰以诉讼方式通知沈勋来解除合同，而诉状副本于2018年1月13日送达沈勋来，故案涉《房屋买卖合同》于该日解除。沈勋来辩称其积极配合郑爱梅参与竞拍、郑爱梅以低于合同约定价格购得案涉房产是对合同履行时间及方式的追认应补齐差价及沈勋来完成房屋交付和过户手续不存在违约行为的抗辩意见，因郑爱梅购得案涉房产非因沈勋来的履约行为所致，故沈勋来的上述抗辩意见，无事实和法律依据，该院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第3条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郑爱梅与沈勋来签订的《房屋买卖合同》于2018年1月13日解除。二、沈勋来于判决生效之日起十日内双倍返还陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰定金共计40万元。本案案件受理费7300元，该院减半收取3650元，由沈勋来负担。
二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。
本院认为，郑爱梅与沈勋来签订的《房屋买卖合同》并未违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同履行，但在本案中，因案涉房屋存在法院查封的事实，客观上造成合同无法继续履行，郑爱梅有权要求解除合同。郑爱梅去世后，陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰作为其继承人，有权继承郑爱梅在合同中的各项权利义务，要求解除郑爱梅与沈勋来签订的《房屋买卖合同》，故一审判决郑爱梅与沈勋来签订的《房屋买卖合同》于2018年1月13日解除并无不当，本院予以维持。
关于造成合同不能继续履行的责任承担问题，本院认为，沈勋来与郑爱梅签订的《房屋买卖合同》中仅载明案涉房屋存在抵押，并明确约定沈勋来保证案涉房屋无产权纠纷，沈勋来也无其他证据证明郑爱梅在明知案涉房屋存在法院查封的情况下仍签订合同。因此，郑爱梅就《房屋买卖合同》因案涉房屋存在法院查封而无法继续履行不存在任何过错，在此情况下导致合同解除，沈勋来应当返还郑爱梅已付的定金20万元。因郑爱梅已经去世，其继承人陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰有权向沈勋来主张返还定金20万元，沈勋来主张无需返还20万元定金于法无据，本院不予支持。
沈勋来作为案涉房屋的出卖人，在签订合同前未告知买受人案涉房屋存在的权利瑕疵，在合同签订后也未能解除案涉房屋存在的抵押、查封，故其除返还20万元定金外，还应就合同无法继续履行承担相应的责任。考虑到在本案中，郑爱梅在合同约定的履行期限届满后不久即知晓案涉房屋被法院查封的事实。之后，郑爱梅并未及时要求解除合同，并且随即参与到案涉房屋的司法拍卖，以低于合同约定的价款竞拍成功，郑爱梅去世后，案涉房屋已经登记过户至继承人陈渺名下并实际入住，其获取案涉房屋所有权的合同目的已经实现。案涉合同虽因沈勋来过错导致未能继续履行，但较于以履行合同方式获得案涉房屋，竞拍成功后所需支付的价款更低，因此合同不能继续履行并未给郑爱梅造成实际经济损失。在此情况下，郑爱梅的继承人陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰诉请要求双倍返还定金，数额显然过高，本院不予支持。本院认为，沈勋来承担的责任应当与其过错行为造成的后果相适应。因沈勋来至今未返还郑爱梅支付的定金20万元，给郑爱梅造成损失，沈勋来应当就此向陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰承担相应的损失赔偿责任。就该部分损失，本院酌定以人民银行同期同类贷款利息为标准，以20万元为基数，判决沈勋来向陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰支付自2016年8月20日之日起的利息损失。
综上，沈勋来的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初183号民事判决第一项，即：“郑爱梅与沈勋来签订的《房屋买卖合同》于2018年1月13日解除”；
二、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初183号民事判决第二项为：沈勋来于判决生效之日起十日内返还陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰定金20万元及利息（利息以人民银行同期同类贷款利息为标准，以20万元为基数，自2016年8月20日起计算至款清之日止）；
三、驳回陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费7300元，该院减半收取3650元，由沈勋来负担；二审案件受理费7300元，由沈勋来负担4088元，由陈渺、陈世春、郑家荣、何世兰负担3212元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年十月十二日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。