贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔0502民初4361号
原告:中国建设银行股份有限公司毕节市分行，营业场所：贵州省毕节市七星关区桂花路38号，统一社会信用代码：915205002154706165。
负责人：吴生祥，系该行行长。
委托代理人:唐婷婷（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201611326216。
被告：夏昭义，男，汉族，1970年2月22日出生，住贵州省毕节市。
被告：吴传羽，女，汉族，1969年3月20日出生，住贵州省毕节市。
被告：毕节市星城房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口，统一社会信用代码：91520500755397034F。
法定代表人：王敏，系该公司执行董事。
原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行（下称建行毕节分行）诉被告夏昭义、吴传羽、毕节市星城房地产开发有限公司（下称星城公司）金融借款合同纠纷一案，本院2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行毕节分行的委托代理人唐婷婷到庭参加了诉讼，被告夏昭义、吴传羽、星城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行毕节分行向本院提出诉讼请求：1、判决被告夏昭义、吴传羽立即偿还原告贷款本金271724.67元及利息（含罚息）3425.61元。（该利息（含罚息）暂计至2017年5月9日，具体以双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式计算利息、罚息，计算至实际归还完毕之日止)；2、判决被告毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称星城公司）对以上债务承担连带偿还责任；3、判决原告对被告夏昭义、吴传羽提供抵押的位于毕节市××大道星城商住楼××期（锦星苑）2幢1单元12层1号房享有抵押优先权，并在被告夏昭义、吴传羽未履行上述第一项款项时对该抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：2013年10月11日，以原告为乙方，被告星城公司为甲方，双方签订《个人房屋销售贷款合作协议书》（编号：52020131014000025402），约定：甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息及原告为实现债权而发生的所有有关费用；并随着借款人逐期还款而相应递减；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止……2014年1月14日，被告夏昭义、吴传羽因购买被告星城公司开发的位于毕节市××大道星城商住楼××期（锦星苑）2幢1单元12层1号房，向原告提出办理按揭贷款申请。原告经过审核，于2014年6月23日与被告夏昭义、吴传羽签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：520690066-2012-20140208785）（以下简称《借款合同》）。其中，原告为贷款人，被告夏昭义、吴传羽为借款人。合同约定：原告向被告夏昭义、吴传羽提供贷款用于购房，借款本金为310,000.00元；借款期限180个月，即自2014年1月20日至2029年1月20日；担保方式为房屋抵押最高额保证，被告星城公司作为保证人提供连带保证担保，保证期间为本合同生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；还款方式为按月还本付息法（等额本息还款），在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息人民币2,765.18元，贷款的支付方式为贷款人（原告）将款项一次性划入被告星城公司的账户;贷款利率以浮动利率计算，即在基准利率水平上上浮5%；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款人不按照合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时即视为借款人违约，借款人出现违约情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期价借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计收借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……合同签订后，原告于2014年6月23日依约向被告夏昭义、吴传羽指定的账户发放310000.00元贷款。被告夏昭义、吴传羽也依照合同约定，每月向原告支付本息，并于2014年3月5日办理了以原告为预告登记权利人的预购商品房抵押权预告登记。但自2017年4月23日起，被告夏昭义、吴传羽就拒绝继续偿还原告贷款。截止2017年5月9日，被告夏昭义、吴传羽尚欠原告的贷款本金余额为271724.67元，拖欠的借款利息为3425.61元（含罚息及复利）。原告认为，原告与被告星城公司签订《个人房屋销售贷款合作协议书》以及原告与被告夏昭义、吴传羽签订《借款合同》的意思表示真实且没有违反法律强制性规定，依法应受法律保护，合同各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。原告已按照合同约定向被告夏昭义、吴传羽指定的账户转入贷款310000.00元，履行了《借款合同》中原告的放款义务。被告夏昭义、吴传羽未能按照《借款合同》的约定按时足额履行还款义务已构成违约，原告有权宣布被告夏昭义、吴传羽项下所有贷款立即到期，并有权要求被告夏昭义、吴传羽立即偿还余下贷款及利息。被告星城公司为被告夏昭义、吴传羽的上述债务提供连带保证担保，且现该笔贷款仍在被告星城公司担保期限内。因此，被告星城公司应当对被告夏昭义、吴传羽的上述借款承担连带清偿责任。原告与被告夏昭义、吴传羽签订的《借款合同》成立并生效，其中的抵押条款也成立并生效，且原告与被告夏昭义、吴传羽已经办理了预购商品房抵押权预告登记，依法设立了担保物权。因此，应当认定原告对被告夏昭义、吴传羽提供是抵押财产享有抵押优先权，对该抵押房产在拍卖、变卖时原告应当享有优先受偿权。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，期判如所诉。
被告夏昭义、吴传羽、星城公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及证据。
本院经审理查明，2013年10月11日，原告与被告星城公司签订《个人房屋销售贷款合作协议书》，约定：星城公司同意在原告承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证金额为借款人贷款本金、利息等乙方为实现债权而发生的费用；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限为：从原告与借款人签订借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。合作期限为10年。2014年1月14日，被告夏昭义、吴传羽为购买被告星城公司开发的位于毕节市××区××杜鹃大道星城商住楼××楼××单元××房，向原告提出办理按揭贷款申请。原告经审核，于2014年6月23日与被告夏昭义、吴传羽签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：520690066-2012-20140208785），约定，原告为贷款人，被告夏昭义、吴传羽作为借款人向原告借款人民币310,000.00元，用于购买被告星城公司开发的上述商品房，借款期限为180个月，即从2014年1月20日至2029年1月20日。贷款利率以浮动利率计算，即在基准利率的水平上上浮5%。若借款人所借款项逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。担保方式为房屋抵押加最高额保证，被告星城公司作为保证人提供连带保证责任担保，保证期间为：从原告与借款人签订借款合同生效之日起，至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。还款方式为按月还本付息，若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应支付款项等情形的，视为借款人违约。借款人违约的，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。所借款项由原告一次性划入被告星城公司的银行账户。2014年3月5日，被告夏昭义、吴传羽提供了备案登记于其名下的位于毕节市××大道星城商住楼××期（锦星苑）2幢1单元12层1号房屋为上述贷款本息提供抵押担保，并办理了预告抵押登记。合同签订后，原告于2014年6月23日依约向合同约定的被告星城公司的银行账户发放了310,000.00元的贷款。被告夏昭义、吴传羽也按合同约定的时间及金额偿还原告贷款本息，但自2017年4月23日起，被告夏昭义、吴传羽就未按照合同约定履行还款义务，保证人星城公司也未履行保证义务。截止2017年5月9日，被告夏昭义、吴传羽尚欠原告的贷款本金271724.67元及利息（含罚息）1,803.24元。原告建行毕节分行依照合同约定，为提前收回已发放的的贷款本息，持上述诉请诉至本院，请求判如所请。
上述事实，有原告的陈述，原告提交的营业执照、负责人身份证明、负责人身份证复印件、被告身份证、户口簿及结婚证复印件、《个人房屋销售贷款合作协议书》、《按揭贷款申请书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房预告抵押登记证》、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息。原告提交的以上证据经庭审举证，已收集在卷为凭。
本院认为，原告建行毕节分行分别与被告夏昭义、吴传羽、星城公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人房屋销售贷款合作协议书》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方当事人应按约定履行各自的义务。原告建行毕节分行按合同约定履行了发放贷款的义务，被告夏昭义、吴传羽未按合同约定全面履行还款义务，截止2017年5月9日，尚欠原告建行毕节分行借款本金271,724.67元及利息（含罚息）1,803.24元，其行为已构成违约，应当承担继续履行还本付息以及其他违约责任的义务，故对原告诉请的本金、利息及罚息，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，对于2017年5月10起的利息及罚息，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计算。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，预抵押登记不同于抵押登记，不具有物权效力，不产生优先受偿的权利，故对原告优先受偿权的诉请，本院不予支持。根据建行毕节分行与星城公司签订的《个人房屋销售贷款合作协议书》约定，被告星城公司向原告建行毕节分行提供的是阶段性连带责任保证担保，故被告星城公司应对被告夏昭义、吴传羽所欠原告建行毕节分行的贷款本息承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告夏昭义、吴传羽于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行借款本金271,724.67元及截至2017年5月9日的利息（含罚息）1,803.24元；2017年5月10起产生的利息、罚息，以借款本金271,724.67元为基数，按照《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：520690066-2012-20140208785）的约定计算，从2017年5月10日起支付至借款本金归还完毕之日止；
二、毕节市星城房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,714.00元（已减半），由被告夏昭义、吴传羽、毕节市星城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 陆云
二〇一七年十月十五日
书记员 高立