杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第995号
原告陈跃英。
委托代理人司扬。
被告浙江省耀江房地产开发有限公司。
法定代表人汪曦光。
委托代理人黄任重、童相灿。
原告陈跃英诉被告浙江省耀江房地产开发有限公司合同纠纷一案，于2009年5月26日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2009年6月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人司扬、被告委托代理人童相灿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈跃英诉称，2002年5月被告参加在浙江省世界贸易中心举行的房产交易大会，公开宣传由其开发的耀江·汇景苑并接受预选。原告知道被告是杭州知名的房产开发商，对被告产品深信不疑，便按照被告的要求与被告签订了优选预约单，交纳了3万元优选预约订金，准备签订正式的购房合同。但之后被告多次以各种理由建议原告解除优先预选单、办理退款手续，为此，原告不得已于2007年3月23日诉至法院，要求原告继续履行预订选房的约定，但被告只同意退款，在协商无果的情况下，原告选择了先撤诉。现根据原告调查发现，耀江·汇景苑当时并没有通过项目审批，也没有取得过施工许可，更没有商品房预售许可。该工程项目是2006年才获得批准立项的商品房，建设施工的工程名称为天安锦城花园，至2008年正式对外销售，现在对外销售的名称为“湖滨阁”，开发商并不是被告，被告公开接受预定的耀江·汇景苑实际是一个子虚乌有的商品房项目。综上，原告认为，被告是杭州知名的房地产开发公司，原告基于对被告的信任而购买其楼盘。但是，被告却隐瞒从未得到该块地段的建筑规划许可的事实真相，所谓汇景苑项目的预售实质是虚假销售，对原告完全是一种欺诈行为，给原告带来了重大的损失和伤害。根据《消费者权益保护法》第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍”。此外，原告在支付预选金后一直等待与被告签订正式合同，也错过了选择同地段其他商品房的机会，而2002年之后杭州房价大幅增长，同地段商品房房价现今涨幅已高达四倍以上，原告因此损失巨大。为此诉请判令：1、被告返还商品房优选预约定金3万元及占用资金利息13419元；2、被告赔偿原告损失11万元；3、由被告承担本案诉讼费。
被告浙江省耀江房地产开发有限公司辩称，被告不存在任何欺诈行为，被告在签署优选预约单时完全是基于真实的项目背景及项目开发预期；另一方面，在情况发生变化时，被告也尽了谨慎及时通知的义务，并积极地提出了解决方案。其次，《优先预约单》只是合同意向书，没有明确的标的、商品房价款等实质性条款，性质上根本不是商品房预订或认购合同，仅是约定优先选房事项的合同意向书而已，该行为不是预售行为，不属于商品房销售相关法规的约束范围。第三，因《优先预约单》所附的前提条件无法达成，效力自动终止，被告只负有返还预约金的义务。《优先预约单》约定原告可以随时无条件更换人选，全额收回预约金等，而并未对原告有任何实质性约束；从权利义务平等的角度来看，被告在前提条件不成就时理应可以终止预约单。且原告要求赔偿的损失与《优先预约单》并没有因果关系。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告陈跃英提交了下述证据材料：
1、耀江·汇景苑优选预约单；
2、支付汇景苑订金的收据联；
上述两证据欲证明被告称开发有汇景苑楼盘项目，与原告签订优选预约单，原告交纳预订金的事实。对上述证据经质证被告均无异议，对其证据效力本院予以认定。
3、2004年10月28日被告通知客户办理退订手续的函；
4、2004年11月12日被告致预约客户关于退还汇景苑订金的通知；
5、2006年8月4日被告致预约客户关于退还汇景苑订金的函；
上述三证据欲证明被告以拆迁工作受阻，影响了该项目的正式实施和推出时间为由，建议解除优选预约单，并要求原告尽快办理退款手续。对上述证据经质证被告均无异议，对其证据效力本院予以认定。
6、公证书，欲证明2008年底，被告还在房产网上更新其刊登的耀江·汇景苑有关的销售信息。对该证据经质证被告对三性均有异议，认为很多网页信息都是遗留的以前的信息，甚至有个别网页是文鼎苑的信息，与本案汇景苑无关联性。本院认为所公证的网页信息虽不能证明上述信息是被告在2008年底更新的，但能够说明被告曾对耀江·汇景苑进行公开宣传，该事实与本案纠纷具有一定的关联性，对其证据效力本院予以认定。
7、汇景苑的设计图纸，欲证明被告在原告优先预选时，向原告提供虚假事实；
8、杭州市国有土地使用权出让合同书［杭土合字（2006）62号］及杭土合字（2000）62号《土地出让合同》补充协议；
9、国有土地使用证［杭下国用（2002）字第000096）；
10、建设工程规划许可证（2006）年浙规建证01000191号。
11、该块土地施工现场照片。
上述证据8、9、10、11，欲证明耀江·汇景苑所在的土地使用权在2000年已转让给杭州环西房地产开发有限公司，后者在该地上的施工项目名称为天安锦城花园，批准施工时间为2006年8月15日。
12、2008年湖滨阁开盘后的销售价格，欲证明环西房产的天安锦城花园现更名为湖滨阁，2008年底开盘销售，现此楼盘在该地段的价格。
经质证被告对上述证据7、8、9、10均无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据11、12关联性提出异议，认为与本案缺乏关联性。本院认为证据11能够与证据8至10相印证，对其证据效力予以认定，对证据12为原告单方面对价格的标注，缺乏证明力，对其证据效力本院不予认定。
13、万寿亭公寓、西子铭苑2009年二手房销售价格及均价，欲证明湖滨区块同等地段的二手房现在网上销售的均价。对该证据被告对其真实性、关联性均提出异议，本院认为由网页所登载的二手房挂牌价，并不能当然确定该地段的房屋价格，原告所提出的该证据与本案缺乏必然的关联性，对其证据效力不予认定。
14、损失赔偿表，欲证明原告的损失赔偿计算方法。对该证据经质证被告对其三性均有异议，认为系原告自行计算的方式，与本案优选预约单的签署并无关联。本院认为该计算公式不符合证据的要件，缺乏证明力，对其证据效力不予认定。
15、律师调查记录，欲证明以同等地段的西子铭苑的开盘价格作为参考价格，可计算原告因无法购买汇景苑（现为湖滨阁）而受到的损失。对该证据经质证被告对三性均有异议，本院认为对欲证事实该记录并无充分的证明力，对其证据效力不予认定。
16、庭审笔录（2007年6月14日），欲证明被告在2007年的诉讼中承认汇景苑并未作为一个项目落实下来。对该证据经质证被告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，本院认为该笔录中被告的有关陈述与本案纠纷所涉及的事实具有关联性，对其证据效力予以认定。
17、《商讨退出汇景苑项目的有关事宜的会议纪要》（2004年7月28日），欲证明被告承认“汇景苑”设计规划未得到批准。对该证据经质证被告对关联性有异议，认为项目未经批准与本案优选预约单的签署并无关联。本院认为该证据与本案纠纷所涉及的事实具有关联性，对其证据效力予以认定。
为证明答辩意见所依据的事实，被告浙江省耀江房地产开发有限公司提交了下述证据材料：
1、杭州环西房地产开发有限公司《公司变更登记申请书》2份（2000年3月2日）、（2004年12月9日），欲证明被告是耀江·汇景苑项目公司杭州环西房地产开发有限公司的控投股东（2000年3月2日-2004年12月9日）。对该证据经质证原告对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为不能证明被告有权以自己的名义与原告签署优选预约单。本院认为该证据与本案纠纷所涉及的事实具有关联性，对其证据效力予以认定。
2、耀江·汇景苑项目《建设工程勘查合同》（2003年1月），欲证明《优选预约单》签署之后，耀江房产及项目公司在全力推进项目的开发建设。对该证据经质证原告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为发包人并非是被告；且该合同签订时间是2003年1月，而预约单是2002年5月出具的，说明签署预约单时工程还未勘查；且承包人在合同签订后有无勘查也不得而知，因此缺乏证明力。本院认为该证据与本案纠纷所涉及的事实具有关联性，对其证据效力予以认定。
3、《汇景苑项目拆迁汇报》、《拆迁产权调换协议》（2004年12月）、《房屋拆除验收申请审批表》（2006年4月），欲证明耀江·汇景苑项目开发过程中，因拆迁工作难度巨大等因素，导致被告无法正常开发此项目，拆迁工作拖延至2006年4月，拆迁工作才完成。对该证据经质证，原告对其中《汇景苑项目拆迁汇报》三性均有异议，认为该证据系被告内部资料，环西房产是实际开发商，不知向谁作汇报，盖的也是内部的章。对其中《拆迁产权调换协议》关联性有异议，认为被告仅仅是担保方，与本案缺乏关联性。对其中《房屋拆除验收申请审批表》关联性有异议，建设项目是天安公寓并非是汇景苑。本院认为《汇景苑项目拆迁汇报》的真实性、《拆迁产权调换协议》与本案的关联性均无法确认，对该两份证据效力不予认定。对《房屋拆除验收申请审批表》因能够与相关证据与陈述相印证，对其证据效力予以认定。
4、《商讨退出汇景苑项目的有关事宜的会议纪要》（2004年7月28日），欲证明因拆迁工作难度巨大等因素，被告在2004年放弃了此项目并退出了项目公司。对该证据经质证原告对关联性有异议，认为有会议纪要并不代表被告实际告知了原告，事实上被告未进行交接而是要求原告去退款。本院认为该证据与本案纠纷所涉及的事实具有关联性，对其证据效力予以认定。
综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定下述事实：被告浙江省耀江房地产开发有限公司为杭州环西房地产开发公司股东，2000年7月杭州环西房地产开发公司与杭州市国土资源局签订了《国有土地使用权出让书》，取得东至省建筑设计院，南和西至孝丰路，北至安吉路5124平方米的土地使用权，出让年限为住宅用地70年。2002年5月杭州环西房地产开发公司取得该地块土地使用权证。同月被告浙江省耀江房地产开发有限公司在房交会上宣传将在该地块上开发建设耀江·汇景苑住宅项目，并开展了房源优先选购的预约登记活动。同年5月17日被告与原告陈跃英签订耀江·汇景苑优选预约单，该优选单载明，被告浙江省耀江房地产开发有限公司将在耀江·汇景苑楼盘项目正式公开认购前开展预约登记客户的优选认购活动，原告陈跃英的优选权序号是32号，优先预约金为3万元，被告将在认购活动前7日以书面形式通知原告，原告凭优选单及预约金收据，按照优选序号先后顺序进行选房，若未能及时参加认购活动或暂无满意房源，可退单收回全部预约金（不计息）。预约金在办理认购手续时可转为部分购房预订金。原告的购房意向为面积100平方米左右的9楼以上可以看到西湖的房源。预约单签订后原告在2002年5月20日向被告交纳了3万元，在收据中载明款项性质为订金。但之后因考虑到汇景苑项目继续开发存在障碍，经营存在风险，2004年7月被告决定将持有的杭州环西房地产开发公司的股份转让，2004年10月18日、2004年11月12日被告先后向原告发出通知，称因拆迁工作受阻，项目正式实施和退出的时间遥遥无期，建议客户解除优选预约单，对3万元被告将按银行贷款利息计息还款。2004年12月杭州环西房地产开发公司召开股东会，同意浙江省耀江房地产开发有限公司将所持有的68.5％股权转让，同月对股东的变动情况进行了工商变更登记。2006年4月该地块的拆迁工作最终完成，2006年8月杭州环西房地产开发有限公司取得住宅建设规划许可证，工程名称当时为天安锦城花园。2006年8月4日被告再次通知原告，建议原告尽快办理退款手续，对3万元预约金被告承诺按照银行贷款基准利率结算至2006年7月底。而原告在接到通知后，并没有按照被告的建议解除优选单、办理退款手续。现该住宅项目已建成并对外销售，楼盘名称变更为湖滨阁。
本院认为，原、被告在所订立的《优选预约单》中约定：原告交纳3万元，被告安排原告按照序号先后选房，若原告未能及时参加认购活动或暂无满意房源，可退单收回全部预约金。在收据事项中对该款亦表述为订金。由该预约单的内容来看，原、被告所达成的并非诸如定约定金合同，更非商品房转让合同，而仅是由被告向原告提供优先选房服务的合同。既然双方尚未达成有正式商品房转让合同，原告所提出要求被告按照房屋年度差价赔偿损失的意见显然缺乏依据，本院不予支持。涉案地块的房产开发项目虽非被告直接开发建设，但被告当时为开发商的优势控股股东的情况确实，在正常情况下被告应有履行该承诺的能力，而之后发生股权转让并非签约当时所能够预见，此外涉案合同性质亦非商品房转让合同，原告认为被告涉嫌虚假销售的意见，理由欠充分，本院不予采信。被告收到原告订金后未能按约提供优先选房的服务，对收取的订金应予返还，但对占用期间的利息原告要求全部按照2006年利率加以计算的意见不当，因原告实际主张的利息数额并未超过按照同期银行贷款基准利率自被告收款之日开始计算的利息数额，故对原告关于利息的请求本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、被告浙江省耀江房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈跃英返还3万元；
二、被告浙江省耀江房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈跃英支付订金占用期间的利息13419元；
三、驳回原告陈跃英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3368元，减半收取1684元，由原告陈跃英承担1207元，由被告浙江省耀江房地产开发有限公司承担477元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3368元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 叶东晓
二〇〇九年八月十四日
书记员 楼一平