广东省梅州市中级人民法院
（民事判决书）稿
（2016）粤14民终877号
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发：当事人及代理人（2）份、原审法院（6）份、自存（10）份
共印25份广东省梅州市中级人民法院民事判决书
（2016）粤14民终877号
上诉人（原审原告，反诉被告）：黎辉英。
上诉人（原审原告，反诉被告）：练园彬。
上诉人（原审原告，反诉被告）：练俊彬。
上述三上诉人之委托诉讼代理人：曾荣松，广东广兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：李贤标。
原审第三人：赖常娥。
上诉人黎辉英、练园彬、练俊彬因与被上诉人李贤标、原审第三人赖常娥租赁合同纠纷一案，不服兴宁市人民法院（2016）粤1481民初41号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
黎辉英、练园彬、练俊彬上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，判决依据不足，严重偏袒被上诉人。（一）本案的违约方是被上诉人，违约责任应由被上诉人承担。1、《房屋出租合同》约定未经出租人同意不得转租分租，但门店的实际经营人是赖常娥，办理的《营业执照》类型为个体户，组织形式为个人经营，而不是家庭经营。而且一直以来，被上诉人均未告知其与赖常娥的夫妻关系。因此，以上事实足以证实被上诉人转租的违约行为。2、本案中，双方约定了门店只能经营食品销售（经营面包），不得经营餐饮服务。但在实际租赁期间，被上诉人却违反了双方的约定，在未征得上诉人同意的情况下，擅自改变用途，将经营面包改为经营餐饮服务，造成了根本违约。3、在双方产生纠纷时，被上诉人故意借机停止经营，故意造成合同无法履行，从而借机扩大其所谓的损失。（二）被上诉人与梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司同为直接承租人。赖常娥不是租赁人，其与梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司之间的纠纷与本案的租赁关系无关。1、涉案房屋的真正承租人为李贤标与梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司。理由是2014年10月16日，《房屋出租合同》中承租方为李贤标与郭秀华，由于郭秀华是梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司运营总监，其在合同中签名行为属于职务行为。梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司与李贤标是共同承租人。因此，不存在李贤标与梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司加盟的事实，只存在共同租赁经营的事实。2、由于梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司与李贤标是共同承租人，而签订的《老台门品牌代理合同书》的当事人是梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司与赖常娥，因此租赁期间发生的租赁纠纷，实际就是上诉人与李贤标和梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司之间发生的纠纷，而不是单与被上诉人之间的纠纷。梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司与赖常娥之间的纠纷既与本案无关，更与上诉人无关。（三）本案中，梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司与被上诉人明显是串通损害上诉人的合法利益，二审法院应予纠正。1、由于梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司与李贤标是共同承租人，李贤标故意引起事端而不经营的行为，应视为是梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司与李贤标的共同行为。因此，梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司于2015年10月16日向赖常娥发出的《终止合同通知书》和2015年10月28日向赖常娥发出的《通知书》明显就是共同串通，损害上诉人的利益的行为，属于无效和不合法的行为。2、一审法院没有查清赖常娥有无支付所谓的代理费160000元及保证金40000元给梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司。被上诉人提交的收款收据，不是合法有效的票据，也没有转账等记录予以证实已实际支付了上述费用。况且，代理费与保证金的支付人是赖常娥，而不是被上诉人。一审法院判决上诉人支付“老台门”加盟费损失123333元、保证金40000元给被上诉人既没有事实根据，也没有法律依据。（四）黎辉英没有直接收取过租赁费，也没有与赖常娥签订过《房屋出租合同》。上诉人与赖常娥之间不存在租赁关系。一审法院将被上诉人的转租行为视为共同经营行为，与事实不符。因此，被上诉人一审反诉上诉人，要求赔偿其品牌加盟费、保证金等损失无事实根据和法律依据，被上诉人的反诉请求不应得到法院的支持。二、一审法院程序不合法。1、由于郭秀华是承租签约人之一，一审法院在查清了郭秀华是梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司运营总监，其在合同中签名行为属于职务行为的基础上，应依职权追加梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司为共同被告，以利于案件的公平公正的处理，而不应由上诉人选择是否追加。一审法院未依职权追加梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司为共同被告，属于遗漏了共同被告，程序不合法。2、一审中，黎辉英明确否认了被上诉人出示的《房屋出租合同》中的“黎辉英”并非由其所签，其本人也从未与赖常娥存在租赁关系的情况下，一审法院未对该证据的效力作出进一步的查明核实，也未明确该证据的真实性、合法性、关联性。二审庭审时补充：即使上诉人存在有违约行为，但按双方合同第七条“出租期间内，如有一方违约，违约方应赔偿对方违约金2300元”的约定，上诉人也只承担违约金2300元，而不可能承担被上诉人的其他所谓损失。
李贤标辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确，黎辉英、练园彬、练俊彬的上诉理由不足，请求依法予以驳回。
赖常娥述称，一审判决认定事实清楚，处理正确，黎辉英、练园彬、练俊彬的上诉理由不足，请求依法予以驳回。
练利泉向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2014年10月6日签订的《房屋出租合同》；2、判令被告将房屋内物品限期迁出，恢复原状交还原告使用；3、判令被告支付自2015年10月27日至房屋内物品迁出房屋之日止（每月按2300元计）的房租；4、判令被告支付租房期间由原告代为缴纳的水电费合计391.83元；5、诉讼费用由被告承担。
李贤标提出反诉请求：判令黎辉英赔偿“老台门”品牌店加盟费损失123333元、保证金损失40000元、预期可得利润30000元、退还押金6900元、退还未履行期租金2223元，并由原告承担诉讼费。
一审法院认定事实：李贤标与赖常娥为夫妻关系；练利泉与黎辉英为夫妻关系，练园彬、练俊彬为练利泉与黎辉英儿子。诉讼中练利泉于2016年元月18日死亡。黎辉英、练园彬、练俊彬作为法定继承人继续参加诉讼。涉案房屋的权属登记人为练利泉、黎飞英。2014年11月10日，梅州老台门餐饮品牌策划咨询有限公司作为甲方，赖常娥作为乙方签订了《老台门品牌代理合同书》。合同约定：一、乙方以现金形式一次性支付160000元人民币给甲方，甲方给予乙方“老台门”品牌在广东省兴宁市的商标使用权和品牌使用权。乙方以现金形式一次性缴纳给甲方40000元人民币，作为“老台门”商标使用权和品牌使用权的保证金。保证金按3年不计利息分次返还：2015年12月1日返还10000元人民币，2016年12月1日返还10000元人民币，2017年12月1日返还20000元人民币。乙方负责租赁使用兴宁市贵华路怡景阁第九卡门市，作为老台门在兴宁市的品牌连锁经营旗舰店。甲方负责安排市场督查员定期进行市场督导。合同第五条第三款第四项约定，乙方停业15天以上视为违约。乙方违约，甲方有权即时收回乙方在广东省兴宁市的“老台门”商标使用权和品牌使用权，不退回未返还的保证金；双方如有违约，违约金根据实际损失另行商定，或由仲裁机构裁定。合同签订后，李贤标于同日向梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司缴纳了160000元的赖常娥兴宁市老台门代理费及40000元的赖常娥代理兴宁市老台门保证金。2014年10月16日，练利泉作为甲方与李贤标、郭秀华作为乙方签订了一份《房屋出租合同》，合同约定甲方将位于兴宁市贵华路怡景阁第九卡门市租给乙方使用，出租期限肆年，自2014年10月27日至2018年10月27日止，每月租金2300元。租金每月的月头5日付清，先付后住，如超过10天，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。为确保房屋及其所属设施安全与完好和出租期限内相关费用如期结算，乙方同意交押金6900元给甲方。乙方在出租期内，实际使用的水费、电费、有线电视费、电话费及宽带网络等由乙方自己支付，并按账单如期缴纳。乙方在承租期间内不得未经出租人同意擅自将房屋转租、分租、转让，不得利用承租房屋进行非法活动和损坏房屋，损害公共利益。房屋如有损坏，应在押金里面扣回及追究相关损失。出租期间内，如有一方违约，违约方应赔偿对方违约金2300元。并且书面补充约定每二年租金递增10%。合同签订后，2014年10月16日李贤标依约支付了押金6900元，2015年9月27日缴交了至2015年10月27日的店租2300元。2014年12月1日，赖常娥以经营者身份注册了（注册号441481600388885）以涉案房屋作为经营场所，经营范围为食品销售，组织形式为个人经营的营业执照，并于同年12月19日办理了食品流通许可证。2015年9月7日，经年审，换发了与2014年12月1日营业执照内容一致的营业执照。后来赖常娥在经营过程中，增加了经营早餐的行为，练利泉及其家人认为其经营早餐造成了门店卫生的恶化。并于2015年9月30日在出租的门店驱赶顾客，将门店加锁，致使李贤标、赖常娥不能经营生意。2015年10月16日，梅州老台门餐饮品牌策划咨询有限公司向赖常娥发出“终止合同通知书”，认定经其巡查核实，赖常娥在广东省兴宁市生产经营的“兴宁市老台门包子店”，于2015年10月1日至10月15日期间关停业，造成“老台门”品牌倒闭潮的负面影响。其决定终止MZ20141110328号合同。并于同月28日向赖常娥发出通告书，告知解除合同后不退还保证金40000元及加盟费160000元。2015年11月3日、4日，练利泉分别向李贤标、赖常娥夫妇发送了同意李贤标、赖常娥经营、不再限制经营午餐、要求速向其拿取门店钥匙或进行协商等内容的信息。但李贤标夫妇未再与练利泉协商及拿取钥匙。
2016年1月4日，练利泉起诉李贤标、郭秀华。一审在审理中，根据查明的事实，依法追加了赖常娥为第三人；裁定驳回黎辉英、练园彬、练俊彬对郭秀华的起诉。郭秀华为梅州老台门餐饮品牌策划咨询有限公司运营总监，其在合同中签名为职务行为。且租赁合同中涉案的房屋实际承租人也为李贤标、赖常娥夫妻，一直由李贤标、赖常娥夫妻经营使用，店租亦由李贤标、赖常娥夫妻缴交。审理中，黎辉英、练园彬、练俊彬明确表示放弃梅州老台门餐饮品牌策划咨询有限公司的起诉。
一审法院认为，本案中本诉原告向法庭提交了一份练利泉与李贤标、郭秀华签订的房屋出租合同，本诉被告则向法庭出示了由黎辉英与赖常娥签订的房屋出租合同，两份合同内容完全一致。虽然庭审中，黎辉英提出李贤标向法庭提供的房屋出租合同中的“黎辉英”三个字并非其所签。但从本案查明的事实来看，练利泉与黎辉英、李贤标与赖常娥分别为夫妻关系。合同签订后的2014年12月1日即在涉案的房屋上注册办理了以赖常娥为经营者的兴宁市老台门面包店的营业执照。且涉案房屋的产权人为练利泉、黎飞英。因此涉案房屋应视为练利泉与黎辉英共同共有财产。同时在“老台门”面包店经营期间亦由黎辉英去收取店租，应视为其对房屋出租给李贤标、赖常娥的认可。这也符合生活常理。因此不管以“黎辉英”与“赖常娥”之间签订的合同中“黎辉英”三个字是否为黎辉英本人所签，双方之间房屋租赁关系成立，房屋实际承租人则为李贤标、赖常娥夫妇。本诉原告诉请解除合同，本案中，双方均无继续履行合同的意愿，均同意解除合同，且在双方发生纠纷后本诉被告已失去继续经营的基础，其租赁门店的目的已经无法实现，故本诉原告请求解除合同的请求符合法律规定，予以准许。
本案的争议焦点为：一、本诉原告请求本诉被告支付租金及恢复原状是否应得到支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。双方签订的《房屋出租合同》约定“每月租金2300元。租金每月的月头5日付清，先付后住，如超过10天，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并追究违约责任。”本诉被告于2015年9月27日缴交了至2016年10月27日的店租，但其承租的房屋已于2015年9月30日在无证据证实双方口头约定，不准承租方经营早餐等生意的情况下而被本诉原告强行加锁，已使本诉被告实际无法依合同使用承租房屋。本诉被告据此请求本诉原告退还29天房租的诉讼请求，依法予以支持；本诉原告请求本诉被告支付出租房屋租金至房屋内物品迁出房屋为止，但由于房屋是被其锁住而致本诉被告无法经营，房屋实际并未在本诉被告管理使用中，本诉原告对租金的诉讼请求不予支持。同时合同约定，承租期满后，在承租人将房屋完整交还出租人后，出租人应退回押金6900元，因造成本案租赁合同解除的违约方是本诉原告，因此本诉原告应将押金退回给本诉被告，本诉被告据此提出的反诉请求依法予以支持。代缴的水费、电费，均发生在2015年9月5日到同年10月6日，但属于本诉被告在经营过程中消费产生，应由本诉被告承担，本诉原告该项请求，依法予以支持。至于恢复原状的问题，承租人应当按照约定的方式使用租赁物，经出租人同意的添附，依双方的约定解决；未经出租人同意的添附，出租人可以要求承租人恢复原状。庭审中，双方均确认，本诉被告只在承租店内挖了一条下水的小水沟，并无其他添附物，因此，本诉原告请求恢复原状的诉讼请求即为清理干净租赁店铺并恢复地板原状依法予以支持。
二、本诉被告请求本诉原告赔偿的损失。损失包括直接损失和间接损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义条不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时同时预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条规定合同履行后获得的利益是指当事人能够基于合同履行而从该合同直接获得的利益，而不包括因为合同无法履行导致无法营业所带来的预期营业损失。由于双方对损失赔偿的计算方法未有约定，因此，依据前述规定，本案由于本诉原告强行锁门的行为造成了本诉被告违反了与梅州老台门餐饮品牌策划咨询有限公司之间的合同约定，失去了“老台门”品牌的商标使用权和品牌使用权，且梅州老台门餐馆品牌策划咨询有限公司亦以赖常娥违反“老台门品牌代理合同书”第五条第3项的约定，于2015年10月16日，向赖常娥发出终止合同通知书，以赖常娥经营的“兴宁市老台门包子店”于2015年10月1日至10月15日期间关停业为由，违反双方合同约定，终止合同。并于2015年10月28日发出通告书，以双方已经解除合同为据不退还保证金及加盟费。因此本诉原告的行为实际上造成了第三人赖常娥的保证金及加盟使用费损失。本诉被告与第三人赖常娥为夫妻关系，共同经营，收据显示加盟费及保证金亦由李贤标缴纳。本诉被告已经加盟11个月，加盟费应相应减少11个月，计算为123333元。本诉被告据此提出的请求本诉原告赔偿保证金及加盟使用费损失反诉请求依法予以支持。本诉原告提出本诉被告因经营状况不佳，在发生纠纷后，故意不与其协商，趁机结业，因此该二项费用不应由其承担及第三人的损失与其无关的抗辩意见。因李贤标与赖常娥为夫妻关系，本诉原告在明知“老台门”面包店为加盟连锁，且本诉原告未能提供证据证实在其锁门后积极寻找本诉被告解决问题，其提供的信息显示时间为2015年11月3日、4日，在本诉被告被梅州老台门餐饮品牌策划咨询有限公司解除合同后，本诉原告据此提出的抗辩意见依法不予采纳。除直接损失，本诉被告的损失还包括合同履行后本诉原告能够预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案本诉被告未能证实在本诉原告将店门锁住后，即本诉原告违约后可能造成的损失，仍以正常营业为由对可收取的利润索赔，这不属于违约方所能预见到的损失，何况经营本身亦存在风险问题，也并非必然产生收益，故该部分请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十三条的规定，判决：一、解除练利泉、李贤标于2014年10月16日签订的《房屋出租合同》；二、本诉被告（反诉原告）李贤标与第三人赖常娥应在判决生效之日起二十日内将店铺清理干净并将租赁店面的地板恢复原状后交还给本诉原告使用；三、反诉被告（本诉原告）黎辉英应于判决生效之日起二十日内向反诉原告（本诉被告）支付“老台门”品牌加盟费损失123333元、保证金40000元，合计163333元。反诉被告（本诉原告）练园彬、练俊彬应在继承练利泉遗产范围内对上述债务承担连带责任；四、反诉被告（本诉原告）黎辉英应于判决生效之日起二十日内向反诉原告（本诉被告）退还押金6900元及租金2223元。反诉被告（本诉原告）练园彬、练俊彬应在继承练利泉遗产范围内对上述债务承担连带责任；五、本诉被告（反诉原告）李贤标与第三人赖常娥应在判决生效之日起二十日内将本诉原告（反诉被告）代缴的水电费391.83元返还给本诉原告（反诉被告）；六、驳回本诉原告、反诉原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50元，反诉费2168元，由本诉原告（反诉被告）负担1918元，本诉被告（反诉原告）负担300元。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的部分事实予以确认。本院另查：2014年10月16日练利泉与李贤标、郭秀华签订《房屋出租合同》第八条约定，承租期满后，承租方将承租房屋完整交还出租方，出租方退回押金6900元。黎辉英、练园彬、练俊彬的一审委托代理人钟东荣于2016年5月31日作出《声明》，表示放弃对梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司的起诉。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。综合双方诉辩主张，二审主要争议焦点是：1、黎辉英、练园彬、练俊彬是否应赔偿李贤标“老台门”品牌加盟费损失123333元、保证金40000元、退还押金6900元及租金2223元；2、是否追加梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司为本案当事人。
关于黎辉英、练园彬、练俊彬是否应赔偿李贤标“老台门”品牌加盟费损失123333元、保证金40000元、退还押金6900元及租金2223元问题。2014年10月16日练利泉与李贤标、郭秀华签订《房屋出租合同》是其真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为有效，双方应严格履行各自义务。关于加盟费、保证金损失，《房屋出租合同》第六条约定，出租期间内，如有一方违约，违约方应赔偿对方违约金2300元。但《房屋出租合同》并未约定如出租方违约应赔偿承租方“老台门”品牌加盟费、保证金之损失，且诉讼中承租方李贤标所举证据尚不足以证实因本案出租方的过错造成其“老台门”品牌加盟费、保证金的损失。故，李贤标反诉请求黎辉英、练园彬、练俊彬赔偿其“老台门”品牌加盟费损失123333元、保证金40000元依据不足，本院不予支持。一审判令黎辉英、练园彬、练俊彬应赔偿李贤标“老台门”品牌加盟费损失123333元、保证金40000元，依据不足，应予纠正。关于退还租金，李贤标于2015年9月27日缴交了至2016年10月27日的店租，但其承租的房屋已于2015年9月30日被出租人练利泉强行加锁，致李贤标无法继续使用承租房屋。李贤标请求黎辉英、练园彬、练俊彬退还29天店租，予以支持。同理，黎辉英、练园彬、练俊彬请求判令李贤标支付自2015年10月27日至房屋内物品迁出房屋之日止（每月按2300元计）的房租，则不能支持。关于退回押金，双方《房屋出租合同》约定承租方在承租期间内不得未经出租人同意擅自将房屋转租、分租、转让，不得利用承租房屋进行非法活动和损坏房屋，损害公共利益；房屋如有损坏，应在押金里面扣回及追究相关损失。黎辉英、练园彬、练俊彬未能举证证明李贤标在承租期间存在擅自将房屋转租、分租、转让及损坏房屋等违约行为，《房屋出租合同》第八条也约定，承租期满后，承租方将承租房屋完整交还出租方，出租方退回押金6900元。因出租人练利泉强行加锁，致李贤标无法继续使用承租房屋，诉讼中双方同意解除租赁合同。故，黎辉英、练园彬、练俊彬在本案租赁合同解除后应退还押金6900元给李贤标。
关于是否追加梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司为本案当事人问题。经查，本案《房屋出租合同》的承租方为李贤标、郭秀华，练利泉亦起诉了郭秀华。审理中，一审法院于2016年4月7日作出（2016）粤1481民初41号民事裁定：驳回黎辉英、练园彬、练俊彬对郭秀华的起诉。黎辉英、练园彬、练俊彬的一审委托代理人钟东荣于2016年5月31日作出《声明》，表示放弃对梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司的起诉。梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司并未在本案所涉《房屋出租合同》承租人处盖章或经其他方式确认，一审中黎辉英、练园彬、练俊彬也表示放弃对梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司的起诉，故黎辉英、练园彬、练俊彬上诉请求追加梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司为本案当事人，理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，黎辉英、练园彬、练俊彬的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持兴宁市人民法院（2016）粤1481民初41号民事判决第一、第二、第四、第五项；
二、撤销兴宁市人民法院（2016）粤1481民初41号民事判决第三、第六项及诉讼费负担部分；
三、驳回黎辉英、练园彬、练俊彬、李贤标的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费50元，由黎辉英、练园彬、练俊彬负担25元，李贤标负担25元；一审反诉费2168元，由黎辉英、练园彬、练俊彬负担98元，李贤标负担2070元。二审案件受理费2218元，由黎辉英、练园彬、练俊彬负担123元，李贤标负担2095元。
本判决为终审判决。
审判长 罗锡芳
审判员 江 彦
审判员 曾柳青
二〇一六年十一月十一日
书记员 朱 棋
上诉人（原审原告，反诉被告）：黎辉英，女，1955年2月2日出生，汉族，住广东省兴宁市。
上诉人（原审原告，反诉被告）：练园彬，男，1980年8月15日出生，汉族，住广东省兴宁市。
上诉人（原审原告，反诉被告）：练俊彬，男，1982年11月8日出生，汉族，住广东省兴宁市。
上述三上诉人之委托诉讼代理人：曾荣松，广东广兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：李贤标，男，1974年3月15日出生，汉族，住兴宁市。
原审第三人：赖常娥，女，1979年7月4日出生，汉族，住兴宁市。
上诉人黎辉英、练园彬、练俊彬辉因与被上诉人李贤标、原审第三人赖常娥租赁合同纠纷一案，不服兴宁市人民法院（2016）粤1481民初41号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
黎辉英、练园彬、练俊彬上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，判决依据不足，严重偏袒被上诉人。（一）本案的违约方是被上诉人，违约责任应由被上诉人承担。1、《房屋出租合同》约定未经出租人同意不得转租分租，但门店的实际经营人是赖常娥，办理的《营业执照》类型为个体户，组成形式为个人经营，而不是家庭经营。而且一直以来，被上诉人均未告知其与赖常娥的夫妻关系。因此，以上事实足以证实被上诉人转租的违约行为。2、本案中，双方约定了门店只能经营食品销售（经营面包），不得经营餐饮服务。但在实际租赁期间，被上诉人却违反了双方的约定，在未征得上诉人同意的情况下，擅自改变用途，将经营面包改为经营餐饮服务，造成了根本违约。3、在双方产生纠纷时，被上诉人故意借机停止经营，故意造成合同无法履行，从而借机扩大其所谓的损失。（二）被上诉人与梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司同为直接承租人。赖常娥不是租赁人，其与梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司之间的纠纷与本案的租赁关系无关。1、涉案房屋的真正承租人为李贤标与梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司。理由是2014年10月16日，《房屋出租合同》中承租方为李贤标与郭秀华，由于郭秀华是梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司运营总监，其在合同中签名行为属于职务行为。梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司与李贤标是共同承租人。因此，不存在李贤标与梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司加盟的事实，只存在共同租赁经营的事实。2、由于梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司与李贤标是共同承租人，而签订的《老台门品牌代理合同书》的当事人是梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司与赖常娥，因此租赁期间发生的租赁纠纷，实际就是上诉人与李贤标和梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司之间发生的纠纷，而不是单与被上诉人之间的纠纷。梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司与赖常娥之间的纠纷既与本案无关，更与上诉人无关。（三）本案中，梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司与被上诉人明显是串通损害上诉人的合法利益，二审法院应予纠正。1、由于梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司与李贤标是共同承租人，李贤标故意引起事端而不经营的行为，应视为是梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司与李贤标的共同行为。因此，梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司于2016年10月16日向赖常娥发出的《终止合同通知书》和2016年10月28日向赖常娥发出的《通知书》明显就是共同串通，损害上诉人的利益的行为，属于无效和不合法的行为。2、一审法院没有查清赖常娥有无支付所谓的代理费160000元及保证金40000元给梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司。被上诉人提交的收款收据，不是合法有效的票据，也没有转账等记录予以证实已实际支付了上述费用。况且，代理费与保证金的支付人是赖常娥，而不是被上诉人。一审法院判决上诉人支付“老台门”加盟费损失123333元、保证金40000元给被上诉人既没有事实根据，也没有法律依据。（四）上诉人黎辉英没有直接收取过租赁费，也没有与赖常娥签订过《房屋出租合同》。上诉人与赖常娥之间不存在租赁关系。一审法院将被上诉人的转租行为视为共同经营行为，与事实不服。因此，被上诉人一审反诉上诉人，要求赔偿其品牌加盟费、保证金额等损失无事实根据和法律依据，被上诉人的反诉请求不应得到法院的支持。二、一审法院程序不合法。1、由于郭秀华是承租签约人之一，一审法院在查清了郭秀华是梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司运营总监，其在合同中签名行为属于职务行为的基础上，应依职权追加梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司为共同被告，以利于案件的公平公正的处理，而不应由上诉人选择是否追加。一审法院未依职权追加梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司为共同被告，属于遗漏了共同被告，程序不合法。2、一审中，上诉人黎辉英明确否认了被上诉人出示的《房屋出租合同》中的“黎辉英”并非由其所签，其本人也从未与赖常娥存在租赁关系的基础上，一审法院未对该证据的效力作出进一步的查明核实，也未明确该证据的真实性、合法性、关联性。二审庭审时补充：即使上诉人存在有违约行为，但按双方合同第七条“出租期间内，如有一方违约，违约方应赔偿对方违约金2300元”的约定，上诉人也只承担违约金2300元，而不可能承担被上诉人的其他所谓损失。
李贤标辩称，原判认定事实清楚，处理正确，黎辉英、练园彬、练俊彬的上诉理由不足，请求依法予以驳回。
赖常娥述称，原判认定事实清楚，处理正确，黎辉英、练园彬、练俊彬的上诉理由不足，请求依法予以驳回。
黎辉英、练园彬、练俊彬向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2014年10月6日签订的《房屋出租合同》；2、判令被告将房屋内物品限期迁出，恢复原状交还原告使用；3、判令两被告支付自2015年10月27日至房屋内物品迁出房屋之日止（每月按2300元计）的房租；4、判令两被告支付租房期间由原告代为缴纳的水电费合计391.83元；5、诉讼费用由两被告承担。
李贤标提出反诉请求：判令黎辉英赔偿“老台门”品牌店加盟费损失123333元、保证金损失40000元、预期可得利润30000元、退还押金6900元、退还未履行期租金2223元，并由原告承担诉讼费。
一审法院认定事实：被告李贤标与赖常娥为夫妻关系；练利泉与黎辉英为夫妻关系，练园彬、练俊彬为练利泉与黎辉英儿子。诉讼中练利泉于2016年元月18日死亡。黎辉英、练园彬、练俊彬作为法定继承人继续参加诉讼。涉案房屋的权属登记人为练利泉、黎飞英。2014年11月10日，梅州老台门餐饮品牌策划咨询有限公司作为甲方，赖常娥作为乙方签订了《老台门品牌代理合同书》。合同约定：一、乙方以现金形式一次性支付160000元人民币给甲方，甲方给予乙方“老台门”品牌在广东省兴宁市的商标使用权和品牌使用权。乙方以现金形式一次性缴纳给甲方40000元人民币，作为“老台门”商标使用权和品牌使用权的保证金。保证金按3年不计利息分次返还：2015年12月1日返还10000元人民币，2016年12月1日返还10000元人民币，2017年12月1日返还20000元人民币。乙方负责租赁使用兴宁市贵华路怡景阁第九卡门市，作为老台门在兴宁市的品牌连锁经营旗舰店。甲方负责安排市场督查员定期进行市场督导。合同第五条第三款第四项约定，乙方停业15天以上视为违约。乙方违约，甲方有权即时收回乙方在广东省兴宁市的“老台门”商标使用权和品牌使用权，不退回未返还的保证金；双方如有违约，违约金根据实际损失另行商定，或由仲裁机构裁定。合同签订后。李贤标于同日向梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司缴纳了160000元的赖常娥兴宁市老台门代理费及40000元的赖常娥代理兴宁市老台门保证金。2014年10月16日练利泉作为甲方与李贤标、郭秀华作为乙方签订了一份《房屋出租合同》，合同约定甲方将位于兴宁市贵华路怡景阁第九卡门市租给乙方使用，出租期限肆年，自2014年10月27日至2018年10月27日止，每月租金2300元。租金每月的月头5日付清，先付后住，如超过10天，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。为确保房屋及其所属设施安全与完好和出租期限内相关费用如期结算，乙方同意交押金6900元给甲方。乙方在出租期内，实际使用的水费、电费、有线电视费、电话费及宽带网络等由乙方自己支付，并按账单如期缴纳。乙方在承租期间内不得未经出租人同意擅自将房屋转租、分租、转让，不得利用承租房屋进行非法活动和损坏房屋，损害公共利益。房屋如有损坏，应在押金里面扣回及追究相关损失。出租期间内，如有一方违约，违约方应赔偿对方违约金2300元。并且书面补充约定每二年租金递增10%。合同签订后，2014年10月16日李贤标依约支付了押金6900元，2015年9月27日缴交了至2015年10月27日的店租2300元。2014年12月1日，赖常娥以经营者身份注册了（注册号441481600388885）以涉案房屋作为经营场所，经营范围为食品销售，组织形式为个人经营的营业执照，并于同年12月19日办理了食品流通许可证。2015年9月7日，经年审，换发了与2014年12月1日营业执照内容一致的营业执照。后来赖常娥在经营过程中，增加了经营早餐的行为，练利泉及其家人认为其经营早餐造成了门店卫生的恶化。并于2015年9月30日在出租的门店驱赶顾客，将门店加锁，致使李贤标、赖常娥不能经营生意。2015年10月16日，梅州老台门餐饮品牌策划咨询有限公司向赖常娥发出“终止合同通知书”，认定经其巡查核实，赖常娥在广东省兴宁市生产经营的“兴宁市老台门包子店”，于2015年10月1日至10月15日期间关停业，造成“老台门”品牌倒闭潮的负面影响。其决定终止MZ20141110328号合同。并于同月28日向赖常娥发出通告书，告知解除合同后不退还保证金40000元及加盟费160000元。2015年11月3日、4日，练利泉分别向李贤村、赖常娥夫妇发送了同意李贤标、赖常娥经营、不再限制经营午餐、要求速向其拿取门店钥匙或进行协商等内容的信息。但李贤标夫妇未再与练利泉协商及拿取钥匙。
2016年1月5日，原告起诉被告李贤标、郭秀华。一审在审理中，根据查明的事实，依法追加了赖常娥为第三人；裁定驳回原告对郭秀华的起诉，原告对此无异议。郭秀华为梅州老台门餐饮品牌策划咨询有限公司运营总监。其在合同中签名为行为为职务行为。且租赁合同中涉案的房屋实际承租人也为李贤标、赖常娥夫妻，一直由李贤标、赖常娥夫妻经营使用，店租亦由李贤标、赖常娥夫妻缴交。审理中，原告明确表示放弃梅州老台门餐饮品牌策划咨询有限公司的起诉。
一审法院认为，本案中原告向法庭提交了一份练利泉与李贤标、郭秀华签订的房屋出租合同，被告方则向法庭出示了由黎辉英与赖常娥签订的房屋出租合同，两份合同内容完全一致。虽然庭审中，黎辉英提出被告向法庭提供的房屋出租合同中的“黎辉英”三个字并非其所签。但从本案查明的事实来看，练利泉与黎辉英、李贤标与赖常娥分别为夫妻关系。合同签订后的2014年12月1日即在涉案的房屋上注册办理了以赖常娥为经营者的兴宁市老台门面包店的营业执照。且涉案房屋的产权人为练利泉、黎飞英。因此涉案房屋应视为练利泉与黎辉英共同共有财产。同时在“老台门”面包店经营期间亦由黎辉英去收取店租，应视为其对房屋出租给李贤标、赖常娥的认可。这也符合生活常理。因此不管以“黎辉英”与“赖常娥”之间签订的合同中“黎辉英”三个字是否为黎辉英本人所签，原、被告之间房屋租赁关系成立，房屋实际承租人则为李贤标、赖常娥夫妇。原告诉请解除合同，本案中，双方均无继续履行合同的意愿，均同意解除合同，且在双方发生纠纷后被告已失去继续经营的基础，被告租赁门店的目的已经无法实现，故原告请求解除合同的请求符合法律规定，予以准许。
本案的争议焦点为：一、原告请求被告支付租金及恢复原状是否应得到支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。原、被告双方签订的《房屋出租合同》约定“每月租金2300元。租金每月的月头5日付清，先付后住，如超过10天，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并追究违约责任。”被告于2015年9月27日缴交了至2016年10月27日的店租，但其承租的房屋已于2015年9月30日在无证据证实双方口头约定，不准承租方经营早餐等生意的情况下而被原告强行加锁，已使被告实际无法依合同使用承租房屋。被告据此请求原告退还29天房租的诉讼请求，依法予以支持；原告请求被告支付出租房屋租金至房屋内物品迁出房屋为止，但由于房屋是被其锁住而致被告无法经营，房屋实际并未在被告管理使用中，原告对租金的诉讼请求不予支持。同时合同约定，承租期满后，在承租人将房屋完整交还出租人后，出租人应退回押金6900元，因造成本案租赁合同解除的违约方是原告，因此原告应将押金退回给被告，被告据此提出的反诉请求依法予以支持。代缴的水费、电费，均发生在2015年9月5日到同年10月6日，但属于被告在经营过程中消费产生，应由被告承担，原告该项请求，依法予以支持。至于恢复原状的问题，承租人应当按照约定的方式使用租赁物，经出租人同意的添附，依双方的约定解决；未经出租人同意的添附，出租人可以要求承租人恢复原状。庭审中，双方均确认，被告只在承租店内挖了一条下水的小水沟，并无其他添附物，因此，原告请求恢复原状的诉讼请求即为清理干净租赁店铺并恢复地板原状。原告的该项诉讼请求依法予以支持。
二、被告请求原告赔偿的损失。损失包括直接损失和间接损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义条不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时同时预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条规定合同履行后获得的利益是指当事人能够基于合同履行而从该合同直接获得的利益，而不包括因为合同无法履行导致无法营业所带来的预期营业损失。由于双方对损失赔偿的计算方法未有约定，因此，依据前述规定，本案由于原告强行锁门的行为造成了被告违反了与老台门公司之间的合同约定，失去了“老台门”品牌的商标使用权和品牌使用权，且老台门公司亦以赖常娥违反“老台门品牌代理合同书”第五条第3项的约定，于2015年10月16日，向赖常娥发出终止合同通知书，以赖常娥经营的“兴宁市老台门包子店”于2015年10月1日至10月15日期间关停业为由，违反双方合同约定，终止合同。并于2015年10月28日发出通告书，以双方已经解除合同为据不退还保证金及加盟费。因此原告的行为实际上造成了第三人赖常娥的保证金及加盟使用费损失。被告与第三人赖常娥为夫妻关系，共同经营，收据显示加盟费及保证金亦由李贤标缴纳。被告已经加盟11个月，加盟费应相应减少11个月，计算为123333元。被告据此提出的请求原告赔偿保证金及加盟使用费损失反诉请求依法予以支持。原告提出被告因经营状况不佳，在发生纠纷后，故意不与其协商，趁机结业，因此该二项费用不应由其承担及第三人的损失与其无关的抗辩意见。因李贤标与赖常娥为夫妻关系，原告在明知“老台门”面包店为加盟连锁，且原告未能提供证据证实在其锁门后积极寻找被告解决问题，其提供的信息显示时间为2015年11月3日、4日，在被告被梅州老台门餐饮品牌策划咨询有限公司解除合同后，原告据此提出的抗辩意见依法不予采纳。除直接损失，被告的损失还有包括合同履行后原告能够预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案被告未能证实在原告将店门锁住后，即原告违约后可能造成的损失，仍以正常营业为由对可收取的利润索赔，这不属于违约方所能预见到的损失，何况经营本身亦存在风险问题，也并非必然产生收益，故该部分请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十三条的规定，判决：一、解除练利泉、李贤标于2014年10月16日签订的《房屋出租合同》；二、被告（反诉原告）李贤标与第三人赖常娥应在判决生效之日起二十日内将店铺清理干净并将租赁店面的地板恢复原状后交还给原告使用；三、反诉被告（原告）黎辉英应于判决生效之日起二十日内向反诉原告（被告）支付“老台门”品牌加盟费损失123333元、保证金40000元，合计163333元。反诉被告（原告）练园彬、练俊彬应在继承练利泉遗产范围内对上述债务承担连带责任；四、反诉被告（原告）黎辉英应于判决生效之日起二十日内向反诉原告（被告）退还押金6900元及租金2223元。反诉被告（原告）练园彬、练俊彬应在继承练利泉遗产范围内对上述债务承担连带责任；五、被告（反诉原告）李贤标与第三人赖常娥应在判决生效之日起二十日内将原告（反诉被告）代缴的水电费391.83元返还给原告（反诉被告）；六、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50元，反诉费2168元，由原告（反诉被告）负担1918元，被告（反诉原告）负担300元。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的部分事实予以确认。本院另查：2014年10月16日练利泉与李贤标、郭秀华签订《房屋出租合同》第八条约定，承租期满后，承租方将承租房屋完整交还出租方，出租方退回押金6900元。黎辉英、练园彬、练俊彬的一审委托代理人钟东荣于2016年5月31日作出《声明》，表示放弃对梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司的起诉。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。综合双方诉辩主张，二审主要争议焦点是：1、黎辉英、练园彬、练俊彬是否应赔偿李贤标“老台门”品牌加盟费损失123333元、保证金40000元、退还押金6900元及租金2223元；2、是否追加梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司为本案当事人。
关于黎辉英、练园彬、练俊彬是否应赔偿李贤标“老台门”品牌加盟费损失123333元、保证金40000元、退还押金6900元及租金2223元问题。2014年10月16日练利泉与李贤标、郭秀华签订《房屋出租合同》是其真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为有效，双方应严格履行各自义务。关于加盟费、保证金损失，《房屋出租合同》第六条约定，出租期间内，如有一方违约，违约方应赔偿对方违约金2300元。但《房屋出租合同》并未约定如出租方违约应赔偿承租方“老台门”品牌加盟费、保证金之损失，且诉讼中承租方李贤标所举证据尚不足以证实因本案出租方的过错造成其“老台门”品牌加盟费、保证金的损失。故，李贤标反诉请求黎辉英、练园彬、练俊彬赔偿其“老台门”品牌加盟费损失123333元、保证金40000元依据不足，本院不予支持。一审判令黎辉英、练园彬、练俊彬应赔偿李贤标“老台门”品牌加盟费损失123333元、保证金40000元，依据不足，应予纠正。关于退还租金，李贤标于2015年9月27日缴交了至2016年10月27日的店租，但其承租的房屋已于2015年9月30日被出租人练利泉强行加锁，致李贤标无法继续使用承租房屋。李贤标请求黎辉英、练园彬、练俊彬退还29天店租，予以支持。同理，黎辉英、练园彬、练俊彬请求判令李贤标支付自2015年10月27日至房屋内物品迁出房屋之日止（每月按2300元计）的房租，则不能支持。关于退回押金，双方《房屋出租合同》约定承租方在承租期间内不得未经出租人同意擅自将房屋转租、分租、转让，不得利用承租房屋进行非法活动和损坏房屋，损害公共利益；房屋如有损坏，应在押金里面扣回及追究相关损失。黎辉英、练园彬、练俊彬未能举证证明李贤标在承租期间存在擅自将房屋转租、分租、转让及损坏房屋等违约行为，《房屋出租合同》第八条也约定，承租期满后，承租方将承租房屋完整交还出租方，出租方退回押金6900元。现因出租人练利泉强行加锁，致李贤标无法继续使用承租房屋，诉讼中双方同意解除租赁合同。故，黎辉英、练园彬、练俊彬在本案租赁合同解除后应退还押金6900元给李贤标。
关于是否追加梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司为本案当事人问题。经查，本案《房屋出租合同》的承租方为李贤标、郭秀华，练利泉亦起诉了郭秀华。审理中，一审法院于2016年4月7日作出（2016）粤1481民初41号民事裁定：黎辉英、练园彬、练俊彬的起诉。黎辉英、练园彬、练俊彬的一审委托代理人钟东荣于2016年5月31日作出《声明》，表示放弃对梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司的起诉。梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司并未在本案所涉《房屋出租合同》承租人处盖章或经其他方式确认，一审中黎辉英、练园彬、练俊彬也表示放弃对梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司的起诉，故黎辉英、练园彬、练俊彬上诉请求追加梅州市老台门餐饮品牌策划咨询有限公司为本案当事人，理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，黎辉英、练园彬、练俊彬的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持兴宁市人民法院（2016）粤1481民初41号民事判决第一、第二、第四、第五项；
二、撤销兴宁市人民法院（2016）粤1481民初41号民事判决第三、第六项及诉讼费负担部分；
三、驳回黎辉英、练园彬、练俊彬、李贤标的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费50元，由黎辉英、练园彬、练俊彬负担25元，李贤标负担25元；一审反诉费2168元，由黎辉英、练园彬、练俊彬负担98元，李贤标负担2070元。二审案件受理费2218元，由黎辉英、练园彬、练俊彬负担123元，李贤标负担2095元。
本判决为终审判决。
审判长罗锡芳
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