浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙温民终字第535号
上诉人（原审原告）温州市鹿城金地物业管理有限公司。
法定代表人陈金武。
委托代理人李雪品。
被上诉人（原审被告）温州市江滨路鹿城段工程建设指挥部。
法定代表人吴力绚。
委托代理人周湘妤。
上诉人温州市鹿城金地物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第3206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原判认定，1999年7月19日，被告与温州市华中房地产开发有限公司签订《拆迁安置地块开发建设协议书》，双方约定：被告同意温州市华中房地产开发有限公司在鹿城段第12号地块进行开发建设，中标地价款负值1628万元；温州市华中房地产开发有限公司须按温州市人民政府（1997）46号文件规定，负责本地块被拆迁户和就近安置的被拆迁单位的安置工作；规划建设指标中住宅安置用房多余部分，被告按每平方米1200元单价负责调剂，给6号地块8797平方米，尚余6853平方米作被告安置机动数，价格每平方米1200元计入标价。2000年5月29日，温州市计划委员会批复“必须按照先安置后销售的原则，住宅安置用房多余部分由鹿城段指挥部负责调剂给6#地块建筑面积为8797平方米，尚余6853平方米由指挥部作为安置机动数”。此后，温州市华中房地产开发有限公司以其名义领取了华中大厦的《建设用地规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。2001年7月20日，被告又与温州市华中房地产开发有限公司签订《温州市江滨路鹿城段拆迁安置房调持拨协议书》，双方约定：温州市华中房地产开发有限公司调给被告37套高层安置房（建筑面积6792.63平方米）。2003年4月28日，原告与温州市华中房地产开发有限公司签订《温州市前期物业管理委托合同》，约定由原告为华中大厦提供前期物业管理服务。原告于2003年8月进驻华中大厦进行物业管理服务至2006年底。2004年5月17日，温州市鹿城区发展计划局核定华中大厦的物业管理综合服务为高层住宅每平方米0.55元、多层住宅每平方米0.35元，公共设施养护费高层为每平方米6元、多层为每平方米0.6元，公共水电费高层每户600元、多层每户40元。2004年5月29日和2005年12月6日，温州市华中房地产开发有限公司根据其与被告的约定分别将其建设的8套安置房（建筑面积1515.36平方米）和29套安置房（建筑面积5284.29平方米）交付给被告。2008年5月19日，原告发函给被告要求其支付99954元物业管理费，但未果。
此外，2000年10月21日，温州市人民政府根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《浙江省住宅区物业管理办法》和国家有关规定，就温州市住宅小区的物业管理服务活动，发布了《温州市住宅小区物业管理暂行办法》，其中第五条规定“物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》，并向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可从事物业管理服务”，第五十六条第二款规定“对无故不交各项应交费用的业主、非业主使用人，物业管理企业可要求其限期缴交并按日加收应缴额1‰的滞纳金；……”。2001年5月29日，温州市人民政府发布了《关于同意市区高层、小高层建筑作为拆迁安置房的批复》，其中第三条规定“在高层、小高层建筑中安置的拆迁安置房建筑面积，在规定安置面积和套型面积以内的，其物业管理费按多层住宅标准收取，超出部分按高层住宅标准收取物业管理费。……因被拆迁人享受多层住宅物业管理费标准而造成高层、小高层物业管理经费收入不足的，其不足部分由开发业主单位增加物业管理经营用房或提供资金弥补。”2003年5月21日，温州市发展计划委员会发布《温州市物业管理服务收费管理实施办法（修订）》，其中第十条规定“未售（租）出或未入住的空置房由开发商或产权人按批准的综合服务费的70%支付综合服务费”。第十四条规定“业主应按规定缴纳各种费用。逾期不缴的，日加收1‰的滞纳金”。
原判归纳本案的焦点在于：1.原告向被告收取物业管理费有无合同或法律依据；2.如需交纳物业管理费，则以何标准计算；3.原告以日千分之一向被告收取逾期滞纳金有无合同或法律依据。
原判认为，关于焦点1，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业。本案被告在收取房产前虽未确认原告与建设单位签订的前期物业服务合同，但其收取37套安置房进行管理后至原告起诉前，均未对前期物业管理提出过异议，因此被告称其不受前期物业服务合同约束的辩解，于情于理于法均不符，不予采纳。
关于焦点2，根据温州市鹿城区发展计划局的《关于核定诚信大厦、华中大厦物业服务收费标准的通知》，原告诉称的物业管理费包括物业管理综合服务费、公共设施养护费预收和公共水电费预收三项，因原告诉称无公共水电费此项，原判对此不再进行审理。被告管理的37套房产位于高层建筑中，其本应按高层住宅计算物业管理综合服务费、公共设施养护费，但根据《拆迁安置地块开发建设协议书》及《温州市江滨路鹿城段拆迁安置房调拨协议书》的约定，被告与建设单位不是房屋买卖关系，上述房产仅作为拆迁安置房之用，而不能改变用途为商品房（被告对此亦予承认），因此被告在上述房产的处置中仅起着调配管理者的角色，其并非该37套房产的所有人，也非华中大厦的开发业主单位，由此，被告作为被拆迁人的代管人应根据温州市人民政府温政发（2001）67号文件规定的多层住宅标准缴纳物业管理费。被告提出温州市发展计划委员会2003年5月20日颁发的《温州市物业管理服务收费管理实施办法（修订）》已明确规定了“未入住空空置房按综合服务费的70%支付”，因而被告也应依此标准缴纳物业管理费的观点；原判认为，此办法在浙江省物价局、浙江省建设厅印发的《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》2005年5月1日实施前在本市物业管理行业中得到较为普遍的施行，因此，对2005年5月1日前原告提出的“未入住空置房按综合服务费的70%支付”的观点，予以采纳，而2005年5月1日之后按70%支付的观点不予采纳。由此，被告应缴纳的物业管理综合服务费为44268.5元［11个月×（0.35＋0.05）元／月·平方米×0.7×1515.36平方米＋20个月×（0.35＋0.05）元／月·平方米×1515.36平方米＋13个月×（0.35＋0.05）元／月·平方米×5284.29平方米］。
关于焦点3，因原、被告对滞纳金无约定，法律对此也无规定，且双方当事人就缴纳物业管理费的标准一直存有争议，导致被告未能缴纳，此非被告无故逾期不缴，因此原告的该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告温州市江滨路鹿城段工程建设指挥部于本判决生效之日起十日内支付原告温州市鹿城金地物业管理有限公司物业管理综合服务费44268.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告温州市鹿城金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费4266元，由原告温州市鹿城金地物业管理有限公司负担3314元，被告温州市江滨路鹿城段工程建设指挥部负担952元。
宣判后，温州市鹿城金地物业管理有限公司不服，提起上诉称：涉案37套房屋属于安置后的机动房，由被上诉人温州市江滨路鹿城段工程建设指挥部支配，属于可销售房产，且产权属于被上诉人。原判认定被上诉人在房产处置中仅起着调配者的角色并非37套房产的所有人也非华中大厦的开发业主单位，是错误的。温州市人民政府温政发2001第67号《关于同意市区高层、小高层建筑作为拆迁安置房的批复》的发布时间为2001年5月29日，在温州市物价局审核华中大厦物业管理费收费标准之前，应按物价局文件为准收费。且温政发2001第67号文件规定高层、小高层物业管理费按多层住宅标准收取的对象是被拆迁安置户而非业主单位；同时规定若高层按多层收费标准的话，开发单位应向物业管理单位补偿不足的物业管理费。因此，原判认定的收费标准是错误的。本案中，上诉人多次向被上诉人催缴物业管理费，并于2008年5月正式发律师函进行催缴，被上诉人应当支付滞纳金，原判认定被上诉任务需支付滞纳金是错误的。请求撤销原判主文第一、第二项，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。
被上诉人温州市江滨路鹿城段工程建设指挥部辩称：本案的37套机动安置房性质是安置房，不是商品房，开发业主单位是华中房开，该37套房无论产权初始登记还是目前的产权均是华中房开，上诉人温州市鹿城金地物业管理有限公司称该37套房性质相当于商品房、产权人是被上诉人，没有任何根据。该37套安置房的物业收费标准应按市政府文件规定的和价格主管部门审批的多层住宅标准。被上诉人根本不存在逾期缴纳的行为，收到的律师函并不能成为上诉人向被上诉人催讨物业管理费依据，上诉人要求逾期利息没有事实和法律依据。原判认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，被上诉人温州市江滨路鹿城段工程建设指挥部系涉案的37套房屋的调配管理者，本案现有证据尚无法确定上述房屋的产权登记在被上诉人名下。由于上述房屋系机动安置房，应属处于空置待分配状态，无法分辨其中需安置的拆迁安置房建筑面积和超出安置面积各所占的比例。同时，依日常生活经验判断，空置房所需的物业服务应低于非空置房。因此，原判认定温州市江滨路鹿城段工程建设指挥部作为被拆迁人的代管人应根据温州市人民政府温政发（2001）67号《关于同意市区高层、小高层建筑作为拆迁安置房的批复》规定的多层住宅标准缴纳物业管理费，符合本案实际，本院予以确认。关于是否应当缴纳滞纳金，因上诉人温州市鹿城金地物业管理有限公司与被上诉人双方并无事先约定，且对物业管理费缴纳标准一直存有争议而致被上诉人未能缴纳，尚不足以认定被上诉人无故逾期不缴，故原判对温州市鹿城金地物业管理有限公司要求滞纳金的主张不予支持，并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求与理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4266元，由上诉人温州市鹿城金地物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 宏杰
审判员 马永利
审判员 杨宗波
二〇〇九年六月九日
书记员 叶 川