沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第01004号
原告（反诉被告）：沈阳市大东区同城正道房地产经纪所，住所地沈阳市大东区草仓路**号。
经营者：李志强，该经纪所业主。
被告（反诉原告）：李彦杨，沈阳晶恒永创仪器设备有限公司销售工程师。
原告（反诉被告）沈阳市大东区同城正道房地产经纪所诉被告（反诉原告）李彦杨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员杨晓霞独任审理。原告（反诉被告）沈阳市大东区同城正道房地产经纪所的经营者李志强，被告（反诉原告）李彦杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳市大东区同城正道房地产经纪所诉称，2015年10月6日，原告与被告签订位于沈阳市东陵区南塔街52—3号3—6—1（2号间）房屋租赁合同。合同期限自2015年10月6日至2016年8月29日止，期限为10个月零23天。被告应于2015年12月6月交纳房租1500元，水电费200元，合计1700元。但我给被告打电话催要房租，被告拒不交纳，并且扬言说不租了，单方违约，并且说如押金不退要住到2016年2月6日，不交房租，还想霸占房屋，一种老赖态度，还说有能耐你去法院告我。于是我们按照合同规定最后期限给被告打电话，被告还是拒付房租，所以我方用法律手段维护我方合法权益，向人民法院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求，支持我方经济损失3000元，并立即腾房。
被告李彦杨辩称，不同意原告的诉讼请求。关于违约金1000元，在合同中第4条与第8条就矛盾了。补充较所欠房租1500元，是什么时间段的不清楚，现在超出几天不到一个月。对于损失300元是由于我的租期还未到，所以并未给原告造成损失。
反诉原告李彦杨诉称，一、被反诉人起诉状所述与事实不符。1.被反诉人一房多租，先后与三人签订租房合同。2015年10月6日，反诉人与被反诉人签订位于沈阳市东陵区南塔街52—3号3—6—1房屋租赁合同，合同规定租金支付方式为押一付三；并且反诉人当即支付被反诉人房屋租金、押金及水、电费人民币2200元整。当天反诉人进住出租房内。而后10月9日和10月13日先后进住两人，并且同样与被反诉人签订了房屋租赁合同。2.2015年11月29日，反诉人告知被反诉人所租房屋内的洗衣机、热水器等出现故障影响使用，并希望他尽快解决。反诉人没有得到被反诉人的答复。3.2015年12月3日，被反诉人通知反诉人缴纳房租1700元，而对已经故障物品的维修却没有给出合理的答复。4.因为以上三点，在2015年12月4日，反诉人向被反诉人提出不再租住此房，将于2016年1月6日前搬离，并希望反诉人退还押金500元，反诉人立即搬离；被反诉人表示反诉人违约在先，不仅不能退还押金而且需要反诉人支付违约金。此时反诉人表示：如果被反诉人不退还押金，反诉人将暂不搬离。5.由于被反诉人的错误在先，被反诉人应承担违约责任。
综上所述，被反诉人起诉状所述没有事实根据，法院不应支持其全部诉讼请求；而且被反诉人应承担违约责任。无论是从公民个人主体，还是从消费者权益反诉人均是受害者，因此请求：1.判令被反诉人退还反诉人房租及押金人民币2200元；2.判令被反诉人支付反诉人违约金人民币2000元；3.判令被反诉人承担此次全部诉讼费用。
反诉被告沈阳市大东区同城正道房地产经纪所辩称，关于一房多租的问题，首先我租给反诉原告的是一间插间，是三间中的一间500元，而且写的很清楚是2号间。关于违约金2000元的问题，我并没有违约，合同第8条写的很清楚，关于房屋设施的问题，乙方应按合同约定内容使用该房屋的附属设施设备，如果因乙方原因造成房屋设施设备损坏或损害公共安全的，乙方应及时修复并按市场价值赔偿，并没有约定是甲方维修，是应由乙方维修，所以我并没有违约。关于退还三个月房租和押金的问题，由于反诉原告已实际居住了，不可能退还，而且反诉原告已经违约了，押金也不应退还，而且还欠水、电费。所以对反诉原告的以上反诉请求我方都不同意。
经审理查明，2014年7月28日，原告与诉争房屋（三居室建筑面积72.01平方米）原房主潘国库签订房屋出租代理合同一份约定：甲方将诉争房屋委托乙方出租管理，期限为2014年7月29日至2016年8月29日，租金为每季度人民币3600元共计人民币28800元等。
2015年10月6日，原告作为甲方与被告作为乙方签订位于沈阳市东陵区南塔街52—3号3—6—1房屋租赁合同。合同期限自2015年10月6日至2016年8月29日止，共10个月零23天，租金每月人民币500元，押金人民币500元。乙方应每次提前30日向甲方交纳租金，日期分别为：即2015年10月6日乙方交2015年10月6日至2016年10月5日租金人民币1500元另加电费人民币200元，押金人民币500元共计人民币2200元。乙方应于2015年12月6月交纳房租人民币1500元，水电费人民币200元，合计人民币1700元。2016年1月6日乙方应交2016年4月5日租金人民币1500元加电费人民币200元。2016年6月6日乙方应交2016年7月6日至2016年10月5日租金人民币883元。乙方如拖欠租金，则按滞纳天数加收月租金的2%即每日10元收取滞纳金，并在押金中扣除，拖欠租金达10日以上者则甲方有权收回房屋的权利，按乙方违约终止合同，并开锁入户，甲方有权处置乙方留置物品，合同履行期间甲方无提示义务。甲乙双方任何乙方违反上述约定条款，守约方有权终止合同。乙方违约则需支付甲方两个月租金作为违约赔偿金，甲方违约则双倍返还乙方房屋押金。
合同签订后，被告入住诉争房的一个居室，交纳了房租金人民币1500元（2015年10月6日至2016年1月6日）押金人民币500元，电费人民币200元。
2015年10月7日，原告与案外人于鹏签订房屋租赁合同，原告将诉争房屋的除被告租用的另一间租给于鹏。
2015年10月11日，原告与案外人姜玉鑫签订房屋租赁合同，将诉争房屋中除上述两间外的一间租给姜玉鑫。
原被告因诉争房屋租用给被告的间数产生争议，协商未果，起诉来院。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋出租代理合同》、《房屋租赁合同》等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租逾期支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》是本人的真实意思表示，虽然诉争房屋产权人不是原告本人，但有其授权委托，且签订了出租代理合同。故应合法有效，双方均应依约履行。原告依合同约定履行交付房屋义务，被告亦入住房屋并按合同约定期限交纳部分房租。但被告交付2015年10月6日至2016年1月5日的房租人民币1500元，电费人民币200元后，自2016年1月6日至2016年4月5日的房租人民币1500元及电费人民币200元，经原告多次催要至今未付，被告现同意解除合同要求返还所交纳租金及赔偿违约金。
关于本案的争议焦点，原被告的违约问题。原告称租被告是诉争房屋的一间且被告一个人亦使用一间，但双方合同中没有注明为诉争房屋的一间，而只写明是诉争房屋。被告称租的是整个诉争房，但众所周知两种说法租金不应是同等档次，原房主与原告签订的出租代理合同中约定的诉争房屋每月租金为人民币1200元，原告亦不可能以每月人民币500元的价格出租诉争房屋，但签合同中存在一定的瑕疵，但不构成根本违约，造成被告的误解，被告亦是成年人工作在同一城市中，应对房屋租赁的市场价格予以了解，故双方均应承担一定的责任，现被告同意解除合同，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
本案中，原告收被告的抵押金人民币500元应予退还被告。被告应将诉争房屋腾退交还原告，向原告补交2016年1月6日至腾退之日的租金（按每月人民币500元，每日人民币16.7元标准计算）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告沈阳市大东区同城正道房地产经纪所于本判决生效之日起10日内返还被告李彦杨押金人民币500元；
二、被告李彦杨于本判决生效后10日内腾空坐落于沈阳市东陵区南塔街52—3号3—6—1房屋（建筑面积72.01平方米其中2号间）返还原告沈阳市大东区同城正道房地产经纪所；
二、被告李彦杨于其履行第二项同时立即给付原告沈阳市大东区同城正道房地产经纪所租金自2016年1月6日至腾退之日的租金（按每月人民币500元，每日人民币16.7元标准计算）。
三、驳回原告沈阳市大东区同城正道房地产经纪所的其他诉讼请求。
如原告沈阳市大东区同城正道房地产经纪所、被告李彦杨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1050元，减半收取人民币525元，反诉费50元，减半收取人民币25元，由原告沈阳市大东区同城正道房地产经纪所负担人民币275元，被告李彦杨负担人民币275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 杨晓霞
二〇一六年一月二十日
书记员 张 博
本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租逾期支付的，出租人可以解除合同。