重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0112民初12299号
原告（反诉被告）：胡玉红，男，1981年2月6日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：张崇云，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：甘明华，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）：周晓兰，女，1983年1月14日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：张崇云，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：甘明华，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：梁俊铭，男，1989年9月23日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县。
委托诉讼代理人：高金宽，北京市京师（重庆）律师事务所律师。
第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路18号3幢1-22-2，统一社会信用代码91500000577987559W。
法定代表人：徐万刚，总经理。
委托诉讼代理人：胡云萍，公司员工。
原告（反诉被告）胡玉红、周晓兰与被告（反诉原告）梁俊铭、第三人重庆链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡玉红及其委托诉讼代理人张崇云、被告（反诉原告）梁俊铭及其委托诉讼代理人高金宽，第三人重庆链家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人胡云萍到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）胡玉红、周晓兰的诉讼请求为1、请求依法解除胡玉红、周晓兰与梁俊铭之间于2018年4月30日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》；2、请求判决梁俊铭支付胡玉红、周晓兰违约金88500元；3、本案诉讼费由梁俊铭负担。事实及理由：胡玉红、周晓兰系夫妻关系，有位于重庆市渝北区住房一套。2018年4月30日，经重庆链家房地产经纪有限公司介绍，与梁俊铭签订《重庆市存量房屋买卖合同》，但在执行条款时，梁俊铭违约，根据双方合同第十条的约定，胡玉红、周晓兰有权解除合同。
被告梁俊铭反诉诉讼请求为：1、判令解除合同；2、判令胡玉红、周晓兰双倍返还定金；3、判令胡玉红、周晓兰支付违约金154875元（885000元×5‰×15+885000×10%）；4、判令胡玉红、周晓兰承担本案已产生的居间服务费用26250元；5、判令胡玉红、周晓兰赔偿从合同签订至判决期间的房屋差价损失，具体以鉴定为准。6、判令胡玉红、周晓兰承担诉讼费、鉴定费。诉讼过程中，梁俊铭将第二项诉讼请求明确为只要求退还定金50000元,不适用定金法则；并当庭撤回其第五项诉讼请求。事实和理由：2018年4月，梁俊铭实地察看了胡玉红、周晓兰的位于重庆市渝北区住房，以88.5万元成交。2018年4月30日，重庆链家房地产经纪有限公司的工作人员携带合同先让胡玉红签字，再由周晓兰签字，最后找到梁俊铭签字。2018年5月1日，梁俊铭向重庆链家房地产经纪有限公司支付定金50000元。在重庆链家房地产经纪有限公司核实产权情况后，扣除物业交割款5000元后，于5月3日向胡玉红转款45000元。胡玉红、周晓兰以各种理由不办理银行贷款申请。2018年5月24日，胡玉红、周晓兰以没有收到定金为由，拒绝办理贷款申请，并提起诉讼。故梁俊铭依法提出反诉。
反诉被告胡玉红、周晓兰辩称：合同未生效，不存在违约事实。不存在双倍返还定金的事实。合同无效，中介费也不应当收取。
第三人重庆链家房地产经纪有限公司述称：买卖合同有效，如双方解除合同，将退还所收取的全部费用。由法院依法判决。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《房屋买卖业务文件》、收款收据、特别说明、个人活期账户交易明细、微信记录、通话录音等证据本院予以采信。
经审理查明：2018年4月30日，胡玉红、周晓兰作为出售方（甲方），梁俊铭作为购买方（乙方），重庆链家房地产经纪有限公司作为经纪方（丙方）签订《房屋买卖业务文件》。
《房屋买卖业务文件》中《重庆市存量房屋买卖合同》中约定，甲乙双方交易房屋座落在渝北区，该房屋所有权人为胡玉红、周晓兰，该房屋已设定抵押。甲乙双方协商同意，交易房屋及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计885000元。具体付款方式：1、定金。乙方应在签订本合同当日支付定金50000元。2、首付款。乙方同意支付首付款（不包含定金）265000元，支付方式为甲乙双方自行交接钱款：乙方在过户递件完成后当日内将该笔首付款直接支付给甲方。3、尾款。乙方贷款类型为商业贷款，拟贷款金额约570000元，该部分金额由贷款机构直接支付给甲方。关于房屋交易具体事宜的约定：1、房屋评估：甲方应在接到丙方通知后3个工作日内配合评估公司对房屋进行评估。2、申请购房贷款：甲乙双方应于2018年5月20日之前前往贷款机构办理贷款申请手续。3、还款解押：该房屋目前是为按揭状态，甲方应在2018年7月1日前到其贷款银行办理完成结按手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。第十条违约责任：1、逾期付款的违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任。（1）自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按照成交价5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）实际逾期超过15日的，甲方有权解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。3、逾期办理房屋其他交易事宜的违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。
《房屋买卖业务文件》中《过户、按揭代理合同》中约定，第一条代为事项及标准。4、物业交割：甲乙双方应在《买卖合同》约定的时间办理物业交割手续，丙方陪同，关于物业交割保证金的约定，甲乙双方协商一致按照下列方式执行：甲方同意将定金5000元交丙方托管，作为该房屋的物业交割保证金，待交房后3个工作日内由丙方退还甲方，若甲方未能按照《买卖合同》约定的条件将房屋交付乙方的，则甲方同意丙方从物业交割保证金中扣除相应的金额结算清费用或者将房屋恢复原状，若该物业交割保证金不足以抵扣的，则由甲方在交房后3个工作日内向乙方补足差额。5、定金托管：甲方在签订本协议时，若有以下情况，应将全部或其中一部分定金45000元交丙方托管，待甲方已选的情况全部完善后，丙方按约定时间将托管定金退还甲方：《买卖合同》签署时，甲乙双方及经纪方应前往该房屋所属房交所查询权属状况，在未确定房屋产权可正常交易前，甲方应将定金交丙方托管，丙方在与甲乙双方查档确认产权可正常交易后10个工作日内将托管定金退还给甲方。
2018年4月30日，重庆链家房地产经纪有限公司的工作人员陈强向梁俊铭出具定金/房款收据，载明收到其购买渝北区房屋购房定金50000元。另出具收款收据，载明收到权证代办费、贷款服务费用、佣金共计26750元。梁俊铭特别说明：今向梁俊铭开具定金收据伍万元整，收款收据贰万陆仟柒佰伍拾元整，实际收到金额壹万陆仟柒佰伍拾元整，剩余部分2018年5月1日支付。现梁俊铭与重庆链家房地产经纪有限公司均认可梁俊铭于2018年4月30日支付完毕所有款项。
2018年5月3日，重庆链家房地产经纪有限公司向胡玉红转账45000元，胡玉红于2018年5月4日收款。
2018年5月17日，重庆链家房地产经纪有限公司的工作人员微信记录中向胡玉红出示了梁俊铭的《履约通知书》，通知书内容为：胡玉红，周晓兰：本人与你于2018年4月30日在重庆链家房地产经纪有限公司签订了《房屋文件合订本》，至今你仍未履行《重庆市存量房屋买卖合同》第七条第2点，且经过多次协商，你都不积极配合，现本人向你通知如下：1、《重庆市存量房屋买卖合同》合法有效，你应当在2018年5月20日之前按照合同约定，前往贷款机构办理贷款申请手续；2、如未在上述期限按照合同约定继续履行义务，按照《重庆市存量房屋买卖合同》第十条款第3条约定，我有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，追究你相应的违约责任。
2018年5月24日，重庆链家房地产经纪有限公司的工作人员杨洋与胡玉红的通话记录内容为:杨：之前客户资料准备齐全了，合同约定是20号之前去面签，你们这边什么时候去面签，现在都过了几天了。胡：现在没有时间，现在我在工地上的。下个星期嘛，下个星期可能得行。2018年5月30日，杨洋与胡玉红通话录音内容为：杨：我们不是约好周二去面签嘛，就是客户这边，现在都周三了，都过时间了，本来合同说的是20号。胡：说的要回来，没有回来。杨：这个一直拖着也不是个事，客户等不及了，本来也是你们这边的原因。胡：等不及就等不及。
胡玉红、周晓兰另向本院举示了如下证据：胡玉红与重庆链家房地产经纪有限公司工作人员的聊天记录：2018年5月（具体时间不明确）。链家：乙方30号就已经打了定金，今天走了流程。胡：那个怕是以流程走完了才算。2018年5月3日下午1：37，链家：今于早上查了档，我这边就走了请款流程。预计下午两三点就到。另外你们夫妻双方都签字认可了合同的，合同已经成立，如果现在不卖的话，只有双方都同意解约才行。胡：我还没收到定金，可以缓缓撒。几个意思，不是喊你定金晚几天吗？2018年5月14日下午4：15，梁：今于我们查了征信了，请安排时间面签。找链家，他们是中介，所以的程序我是按照要求走的，我有转款记录。胡：你给我打过定金吗？你走过什么程序。如果本月15日我还没有定金，违约。我是同意托管在经纪方呀，但前提是我收到定金再由我给你们经纪方托管，合同上清清楚楚的。
梁俊铭对上述证据真实性有异议，认为不能确定聊天对象，不确定聊天内容是否完整，且胡玉红、周晓兰未提供原始载体。重庆链家房地产经纪有限公司对上述证据真实性无异议，聊天记录是一个微信群，三方均在，其中有重庆链家房地产经纪有限公司的工作人员，但内容是否完整不能确定。
对上述微信记录，虽不能确定内容是否完整，但确实是三方的沟通内容，本院对真实性予以采信。
胡玉红认可合同不是与梁俊铭当面签订，而是由其先签名，再由重庆链家房地产经纪有限公司交由周晓兰签名，再找梁俊铭签名。
胡玉红、周晓兰认为，按《过户、按揭代理合同》的约定，定金托管应当是梁俊铭向其支付定金后，其再将定金交由重庆链家房地产经纪有限公司托管。现梁俊铭直接将定金交由重庆链家房地产经纪有限公司，故其并未收到梁俊铭交纳的定金，且按《重庆市存量房屋买卖合同》的约定，梁俊铭应当在签订合同的当日向其支付定金，但胡玉红实际是在2018年5月4日才收到重庆链家房地产经纪有限公司的45000元，存在逾期支付定金的行为，应当按《重庆市存量房屋买卖合同》第十条的约定承担违约责任。由于梁俊铭先有违约行为且未向其支付滞纳金，故其未配合办理银行面签手续。
梁俊铭认为胡玉红、周晓兰未配合其在2018年5月20日前办理银行面签手续，存在违约。
重庆链家房地产经纪有限公司合同中虽显示是甲方将定金交丙方托管，但实际上，房屋未查档前，均是由买方将定金存放于经纪方。查档后，房子没有问题，再把钱支付给卖方。这个情况已提前告知胡玉红和周晓兰。
本院认为：胡玉红、周晓兰与梁俊铭所签订的《重庆市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》是胡玉红、周晓兰与梁俊铭本人签名，是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。
虽然按《重庆市存量房屋买卖合同》的约定，应当是由梁俊铭向胡玉红、周晓兰在签订合同的当日支付定金，但由于双方并非当面签订合同，故当面支付定金并不可能；且按《过户、按揭代理合同》的约定，胡玉红、周晓兰也认可在查询房屋产权状况前由重庆链家房地产经纪有限公司托管该部分定金，故梁俊铭向重庆链家房地产经纪有限公司支付定金的行为并无不当。加之，重庆链家房地产经纪有限公司在查询房屋产权状况的当日即2018年5月3日将定金转付给了胡玉红，此时距双方2018年4月30日的签订合同时间仅有3天时间，没有达到《重庆市存量房屋买卖合同》第十条中约定的15日的期限，故胡玉红、周晓兰并无合同解除权，不能以此认定梁俊铭有违约行为，对胡玉红、周晓兰的诉讼请求本院不予支持。
而按《重庆市存量房屋买卖合同》的约定，胡玉红、周晓兰应当在2018年5月20日前配合前往贷款机构办理贷款申请手续，在2018年5月17日重庆链家房地产经纪有限公司与胡玉红的微信记录中，工作人员已对其进行提醒。在2018年5月24日、5月30日两次催告胡玉红前往贷款机构办理贷款申请手续，但胡玉红均不同意办理，已构成违约，至2018年6月4日止，已达到双方在《重庆市存量房屋买卖合同》第十条中约定的解除条件，梁俊铭在其提起诉讼后，以反诉的形式向本院提出解除合同的诉讼请求，符合双方合同的约定，双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》应予以解除。胡玉红、周晓兰作为违约方，应当退还梁俊铭的定金。但由于重庆链家房地产经纪有限公司同意对其托管的5000元物业保证金和收取的权证代办费、贷款服务费用、佣金共计26750元予以退还，故胡玉红、周晓兰应当退还的定金为45000元。胡玉红、周晓兰作为违约方，按《重庆市存量房屋买卖合同》，解除合同的情况下，胡玉红、周晓兰所应当支付的违约金为总成交价的10%，即88500元，梁俊铭要求其按日5‰的标准支付违约金没有合同依据，本院不予支持。
梁俊铭的第五项损失的请求其已自愿撤回，是对其权利的处分，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）胡玉红、周晓兰与被告（反诉原告）梁俊铭于2018年4月30日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》；
二、原告（反诉被告）胡玉红、周晓兰在本判决生效后立即退还被告（反诉原告）梁俊铭定金45000元；
三、原告（反诉被告）胡玉红、周晓兰在本判决生效后立即支付被告（反诉原告）梁俊铭违约金88500元；
四、第三人重庆链家房地产经纪有限公司在本判决生效后退还被告（反诉原告）梁俊铭定金5000元，权证代办费、贷款服务费用、佣金共计26750元；
五、驳回原告（反诉被告）胡玉红、周晓兰的诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）梁俊铭的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费12650元，因适用简易程序审理减半收取6325元，反诉案件受理费6325元，合计12650元，由原告（反诉被告）胡玉红、周晓兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 胡可萍
二〇一八年七月二十六日
书记员 马泽林