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广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法沙民一初字第945号
原告：中山市中正物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：杨学鹏，职务总经理。
委托代理人：杨坤成、童欢，该司职员。
被告：周群林，男，1952年7月16日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：周开吉，与被告为父子关系。
原告中山市中正物业管理有限公司（以下简称中正公司）诉被告周群林物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，由审判员何频独任审判，并于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告中正公司委托代理人杨坤成、童欢，被告周群林及其委托代理人周开吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中正公司诉称：被告周群林购买的位于中山市西区蓝波湾48栋＊＊＊房屋权属建筑面积为83.15平方米。2012年10月26日，蓝波湾业主委员会与原告签订中山市蓝波湾小区物业服务合同，约定：由原告实施物业管理服务，乙方按建筑面积每月每平方米1.5元交纳物业管理服务费，交纳时间为每月5日前。原告于2013年1月1日按上述合同约定向被告提供物业服务，被告却自2013年7月1日起拒交物业服务费。经原告催讨，被告以各种理由拒不支付。截止2014年6月30日，被告共拖欠原告2013年7月1日至2014年6月30日物业服务费1496.73元、违约金294.84元。为维护原告的合法权益，原告诉请判令：1.被告支付原告物业服务费1496.73元；2.被告支付原告自起诉之日至上述第一项实际付清之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；3.诉讼费用由被告承担。
原告中正公司为证明其主张的事实及支持其诉讼请求，在举证期限内提交证据如下：1.中山市蓝波湾小区物业服务合同、资质证书；2.关于蓝波湾小区业主信访的回复；3.来访人员登记表及照片；4.关于4区48栋大堂门维修、更换事宜的公告；5.张贴经营收支费用明细表照片；6.资质证书年审障碍的通报；7.消防隐患仍未修复的函；8.蓝波湾公共设施、设备故障统计（表）；9.消防隐患仍未排除的函；10.消防设备检测记录。
被告周群林辩称：原告中正公司进驻蓝波湾小区后表现令人失望，主要表现在以下几方面：一、物业服务管理质量低下，什么坏了都不维修。原告进驻蓝波湾小区后，未履行服务合同，小区内设施（包括路灯、路面、排水沟盖板等）损坏不予维修。甚至小区内电梯及大堂门损坏也不予维修，而是要求所在楼宇业主按所谓的“一事一筹”方式分摊维修费用，完全违反了物业服务合同第十五条的相关规定。原告每年在蓝波湾小区收取的本应属全体业主的公共收益资金按最保守估计亦将近一百万，原告既不按小区服务合同约定定期向业主公布收益账目，也不按物业管理条例及中山市物业服务收费办法的规定将公共收益用于补充小区专项维修资金并用于维修小区的电梯、大堂门等公共设施设备。原告将上述公共收益不知用于何处，严重损害小区业主的合法权益。由于原告的上述行为，导致业主饱受爬楼梯之苦，还担心破损的大堂门会产生倒塌的危险，对业主的人身财产安全也带来隐患。二、违规配售门禁卡，牟取不义之财。被告进驻蓝波湾之后，未按中山市物业服务收费管理办法的规定为每户配置3张出入卡，仅配置2张，业主申请多配置或遗失损坏补办则需按每张20元的远高于成本价的高价交费，直接损害业主利益。三、撤销门岗，以牟取暴利。蓝波湾小区共有9个生活区，每个区都按规定建有保安值班岗亭。被告所在的四区门岗是四区业主重要出入通道岗亭，也是自小区建成使用以来就有的也是唯一的一个有保安24小时值班的定点岗亭。然而原告入驻后，为减少保安费用的支出，不顾四区全体业主强烈反对，于2013年4月擅自撤销四区门岗的值班保安员，致使整个四区无任何保安员值班，给四区的治安环境带来很大的隐患，四区业主的人身和财产安全受到严重威胁。门岗保安员的撤销加上大堂门损坏，导致四区多幢楼宇相继发生入室盗窃案，这也违反了物业服务合同的相关约定。为此四区业主不断投诉维权，但原告均不予理睬，视业主的安全为儿戏。四、原告无消防资质证书，消防管理成空白。原告无消防资质证书，无证非法经营，消防管理也无从谈起。小区消防的重要设施设备由于缺乏保养早已破旧不堪，有些消防重要设备根本无法正常运作。如被告所在的48栋楼堂入口处原物业公司配备的4个干粉灭火器只剩下2个，且早在2013年3月1日就过期失效，整个蓝波湾小区楼道入口处及所有保安岗亭的数百个干粉灭火器全部如此。原告此举视业主生命财产安全为儿戏，毫无职业道德，这也违反物业服务合同的约定。五、暗箱操作，牟取不义之财。原告入驻小区后，从不向业主公布物业管理账目、小区公共收益资金账目、业委会账目，严重违反合同约定。总之，原告近两年来违反物业服务合同的事实数不胜数，业主多次投诉要求整改，原告均不予理睬，更谈不上整改。由于原告违约在先，物业服务不到位且拒不整改，被告被迫采取暂停交纳物业管理费的方式维权抗争。法院应依法驳回原告全部的诉讼请求。
被告周群林为证明其辩解事实，在举证期限内向本院提交如下证据：1.照片一组；2.业主维权呼声及业主签名表（复印件）。
经审理查明：中山市西区蓝波湾（以下简称蓝波湾小区）原由中山市华策物业管理有限公司（以下简称华策物业）提供物业服务。从2013年1月1日起，由中正公司为蓝波湾小区提供物业服务。中正公司成立于2008年1月18日，经营范围包括物业管理（凭资质证经营），中正公司于2011年8月获中山市住房和城乡建设局颁发中华人民共和国物业管理企业三级资质证书。周群林系中山市西区蓝波湾48幢＊＊＊房（以下简称＊＊＊房）业主，该房建筑面积为83.15平方米，为高层住宅。
2012年10月26日，蓝波湾小区第二届业主委员会（甲方）与中正公司（乙方）签订中山市蓝波湾小区物业服务合同。合同约定：甲方代表蓝波湾小区业主大会签订合同，蓝波湾小区全体业主和非业主使用人均应遵守该合同，乙方作为蓝波湾小区业主大会选聘提供物业管理的企业；甲方委托乙方向业主或非业主使用人提供物业管理服务；物业管理服务费按建筑面积收取，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，商铺按建筑面积每月每平方米2.0元收取；乙方在合同生效后开始实施物业服务工作，并从实施物业服务工作起计收物业服务费，每次收取物业服务费的时间为每月10号前；甲方委托乙方向业主或非业主使用人提供的服务管理项目和服务质量包括：承担房屋建筑（包括主体）共用部位，共用设施设备和相关场地，规划红线内属于物业管理范围的共（用）设施和附属建筑物、构筑物的维修养护、运行和管理。承担公共区域的绿化养护与管理。承担公共卫生。实行24小时的定点岗位值班，对规划红线内的范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度和制定岗位责任制。做好消防、电梯管理服务，包括公共区域消防、电梯设施设备的维护、运行管理，定期检验等；小区设备运行费、维修费由乙方负责。对物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造的费用按以下方式承担：1、保修期内的，由物业建设单位承担。2、保修期后单笔或单项维修、更新、改造的费用在2000元（含2000元）以内的，由乙方负责出资维修。3、单笔或单项维修、更新、改造的费用超过2000元以上的由全体业主承担，可使用专项维修资金或经业主委员会会议讨论同意后可使用小区公共收益的资金来支付；合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，中正公司从2013年1月1日起为蓝波湾小区提供物业管理服务。周群林从2013年7月起未缴纳物业服务费。中正公司经催收未果，诉至本院主张前述实体权利。
另查：中正公司于2011年8月获得中山市住房和城乡建设局颁发中华人民共和国物业管理企业三级资质证书，该资质证书有效期至2013年8月23日。2014年9月24日，中正公司再次获得中山市住房和城乡建设局颁发中华人民共和国物业管理企业三级资质证书，该资质证书有效期至2016年9月24日。中正公司称，华策物业未将重要消防设施设备移交给中正公司，蓝波湾小区第二届业主委员会也未授权中正公司接收蓝波湾小区的消防设施设备，中正公司无法单独接收蓝波湾小区的消防设施设备。也正是如此，才导致中正公司在办理资质证书的年审（换证）时出现障碍。中正公司称已有一套消防的应急预案，同时维持蓝波湾小区消防栓等最基本设施能够使用，但中正公司未向本院提交其所称的应急预案。蓝波湾小区内的干粉灭火器均已过期，中正公司未予更换。周群林则认为对消防设施进行管理是物业公司物业服务的重要内容，中正公司未接收消防设施无法为蓝波湾小区提供物业服务。
针对周群林抗辩的服务质量问题，本院召集原被告双方于2014年12月29日前往蓝波湾小区进行现场勘察：小区为封闭式管理，业主或物业使用人刷门禁卡出入，外来人员采用登记制；小区内分几个生活区，内设值班保安岗亭，原4区设有值班保安岗亭，中正公司入驻后撤销4区保安岗亭保安，其他保安岗亭保安予以保留，小区内有保安员巡逻；小区内存在路灯罩、休息坐椅、儿童娱乐设施、护栏损坏以及其他设施损坏未予维修的情况，个别电线裸露在外；小区内存在大堂门损坏未予维修的情形，对此中正公司称更换大堂门费用较大，由于1-7区业主未缴纳维修资金，应按一事一筹的方式由该幢业主自行出资更换。针对蓝波湾小区专项维修资金问题，蓝波湾小区业主曾向中山市住房和城乡建设局进行投诉。中山市住房和城乡建设局于2013年7月3日在《关于蓝波湾小区业主信访的回复》中称：蓝波湾小区（1-7区）是在2001年开始建设的，根据《关于加强我市住宅专项维修资金管理和使用的补充通知》（中建通（2010）25号）规定：2008年5月6日《关于加强我市住宅专项维修资金管理的通知》（中建通（2010）8号，下称《通知》）下发后，已交存的维修资金达不到《通知》规定的交存标准的，由相应交存主体负责补交；《通知》下发前未缴存维修资金的，可按建设部（建住房（1998）213号文）执行，即业主按购房价2%缴交，也可参照《通知》中的缴存标准进行补交。因此，蓝波湾小区（1-7区）的维修资金应由业主按上述标准缴交到维修资金专户里。对于公共设施损坏维修问题，该区业主可由涉及维修工程的业主按照“一事一筹”方式筹集资金进行维修。周群林对中山市住房和城乡建设局的该回复不予确认，认为该回复是中正公司与蓝波湾小区第二届业主委员会共同欺骗政府所获得；小区门禁对开，靠近蓝波湾小学的道路旁设置蓝波湾业主委员会公告栏，中正公司称物业服务合同及相关补充协议，财务报表均有在该公告栏公示，周群林对此不予确认，称未看见这些内容，且该公告栏设置位置偏僻，业主很难看到公示的内容；中正公司在1区外原绿地处安排放置绿化垃圾，并称每天会及时清理，现场看见除绿化垃圾外还堆放部分生活垃圾，中正公司称这些垃圾系业主私自放置；蓝波湾小区内整洁、环境总体清洁卫生、绿化总体长势良好、车辆停放有序。
本院认为：本案系物业管理服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。蓝波湾小区第二届业主委员会与蓝波湾小区业主大会依法选聘的中正公司所签订的物业服务合同对业主具有约束力。
本案争议的焦点在于，中正公司是否按合同的约定全面地履行了物业服务义务，周群林的抗辩理由是否成立，周群林是否应交纳物业服务费及缴纳的金额标准如何确定。该焦点的关键是周群林以中正公司服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业费，抗辩理由是否成立。合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。业主有交纳物业服务费的义务，当物业服务企业履行协议不符合约定要求时，业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。物业服务合同属于服务合同，有其自身的特点，其特殊性在于：物业服务企业服务的对象性格、兴趣各异、要求也不同，个人素质亦参差不齐，每个人对物业服务应达到的质量标准认识也不同，如果每个业主均以物业服务质量不满足自己的个人标准为由拒付物业费，会导致物业服务企业无法运营，最后将导致整个社会不存在物业服务企业的无序状态。因此，部分业主无权以物业服务质量不符合个人认定的标准为由拒付物业费，该把握标准应当由物业服务企业的行政管理机关、仲裁机构或人民法院依职权确定，把握标准应当是既保护业主的合法权益，也不能损害物业服务企业的合法权益，尽量寻求业主利益和物业服务企业利益的平衡。这个平衡点应根据物业服务企业提供的服务项目、价格和质量综合确定，坚持质价相符的原则。
具体到本案，中正公司于2013年1月起为蓝波湾小区提供了物业服务，如保安服务、保洁服务、绿化管理、公共秩序的维护、电梯管理等等。但的确存在一些重大瑕疵：第一、对于小区的部分公共设施未进行及时维护，部分公共设施损坏后未进行维修。根据中正公司与蓝波湾第二届业主委员会所签订的物业服务合同，对公共设施的维护、维修属中正公司服务内容的一部分，因此在这一方面，中正公司服务存在瑕疵；第二、对于小区内的生活杂物、垃圾未及时进行清理。物业服务企业有义务保持小区内公共环境的畅通及整洁，中正公司在1区外原绿地处开辟一块用于堆放绿化垃圾，改变了原有设计，对1区业主产生影响，应征求相关业主的意见。并且在现场所见，并非完全堆放绿化垃圾，还堆放了许多生活杂物和垃圾，虽然生活杂物并非物业公司堆放，但中正公司作为物业服务企业应及时进行清理；第三、对蓝波湾小区内的消防管理存在瑕疵。根据中正公司签订的上述合同，中正公司有义务对蓝波湾小区内的消防进行管理服务。消防是否安全会对生活小区居民的安全产生重大的影响，事实上蓝波湾小区的灭火器均处于超过有效期未更换的状态，中正公司称有自己的消防预案，但对此中正公司并未提交证据证实，故本院认为中正公司在消防管理上存在瑕疵。
关于周群林所指出的中正公司更换门禁卡乱收费的问题周群林可向物价行政管理部门予以投诉，进行调查。关于蓝波湾小区公共收益的账目公开和使用问题，周群林可另行向中正公司及业主委员会要求公开，如中正公司或业主委员会确实损害业主的权益，周群林可另行向中正公司或业主委员会主张权利。
基于上述理由，本院认为周群林具有行使瑕疵履行抗辩权的权利，减免部分服务费用，至于其余合理的物业服务费用及对应部分的逾期付款利息损失，周群林仍应当支付。综合本案事实，本院酌定周群林尚欠物业服务费用可适当减免30%，即周群林应支付中正公司2013年7月至2014年6月物业服务费1047.69元（83.15平方米×1.5元／平方米／月×12个月×70%）及逾期付款利息损失（该利息损失以实际欠款额为本金，从起诉之日即2014年10月16日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条、《广东省物业管理条例》第四十一条、第四十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周群林于本判决生效之日起七日内支付原告中山市中正物业管理有限公司2013年7月起至2014年6月的物业服务费1047.69元；
二、被告周群林于本判决生效之日起七日内支付原告中山市中正物业管理有限公司逾期付款利息损失（该利息损失以实欠款额为本金，从2014年10月16日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）
三、驳回原告中山市中正物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元（已由原告中山市中正物业管理有限公司预交），原告中山市中正物业管理有限公司负担8元，被告周群林负担17元（被告周群林于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 何 频
二〇一五年一月十二日
书记员 李志健