广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终4738号
上诉人（原审被告）：广东亚视演艺职业学院，住所地：广东省东莞市塘厦镇138区湖景路＊＊＊＊＊。
法定代表人：张雄。
委托代理人：黄健平，广东弘名律师事务所律师。
委托代理人：熊华，广东弘名律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞普世饰品有限公司，住所地：广东省东莞市桥头镇桥东工业园＊＊＊＊＊＊。
法定代表人：朱鹏飞，该公司董事长。
委托代理人：胡小蓉，广东泰旭律师事务所律师。
委托代理人：夏玉双，广东泰旭律师事务所律师。
上诉人广东亚视演艺职业学院（以下简称亚视职业学院）因与被上诉人东莞普世饰品有限公司（以下简称普世公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月6日，普世公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除普世公司与亚视职业学院签订的《校企合作协议书》。2.亚视职业学院恢复房屋原状。3.亚视职业学院支付拖欠的房屋租金4821586元（暂计2014年7月份至2015年3月份，扣除亚视职业学院已经支付的1100000元）。4.亚视职业学院支付的履约保证金1315908元归普世公司所有。5.亚视职业学院支付水、电费95472.74元。6.诉讼费由亚视职业学院承担。7.亚视职业学院支付清场费用701556元。8.亚视职业学院支付垃圾清理费用9500元。9.亚视职业学院支付租金的迟延滞纳金187668.55元（暂计至2015年2月11日，实际数额计算至亚视职业学院履行之日，以2014年7月1日应付租金1973862元为本金，约定月息0.9%，自2014年7月2日计算至2014年8月26日，滞纳金数额为32568.72元；以973862元为本金，约定月息1.9%，自2014年8月27日计算至2014年11月5日，滞纳金额为20451.1元；以873862元为本金，约定月息0.9%，自2014年11月6日计算至2015年2月11日，滞纳金为25691.54元；以2014年9月10日应付租金1973862元为本金，约定月息0.9%，自2014年9月11日计算至2015年2月11日，滞纳金额为90600.27元；以2015年1月10日应付租金1973862元为本金，约定月息0.9%，自2015年1月10日计算至2015年2月11日，滞纳金为18356.92元）。10.亚视职业学院支付普世公司为此案支出的律师费20000元（暂计算至2015年2月11日，后续数额以实际发生为准）。原审庭审中，普世公司陈述诉讼请求第三项中租金是包括占有使用费，算至法院判决亚视职业学院恢复房屋原状之日；第6项中诉讼费包括保全费用。
原审法院经审理查明：位于东莞市桥头镇岗头村普世一路东莞普世有限公司办公室、职工宿舍A栋、职工宿舍B栋、经理住宅楼、厂房1A、厂房2A、厂房1B的建筑物为普世公司所有，上述建筑物即为案涉《校企合作协议书》的校企合作场地（以下简称案涉租赁物），该地块为工业用地。
2014年5月20日，广东亚视演艺职业学院（作为甲方）与东莞普世饰品有限公司（作为乙方）签订了《校企合作协议书》，协议书中约定：双方经友好协商…。本着“优势互补、资源共享、互惠双赢、共同发展”的原则，校企双方建立长期、紧密的合作关系；甲方作为乙方的人力资源培训基地，应利用学校的专业理论培训优势，根据依法的需求有计划有目的地为乙方培训有关专业技术人才，组织实施企业员工继续教育和学历教育，为乙方整体提供培训员工的素质服务；甲方租用乙方位于东莞市桥头镇普世一路1号东莞普世饰品有限公司内部分建筑物（建筑面积共计73106平方米）作为校企合作场所，并支付租赁费用（见附表一）；租赁期限为10年，费用按每月每平方米9元人民币（含税）计算，从2014年7月1日开始计，每三年租金在上一年基础递增10%；若甲方拖欠本协议约定的应付租金、物业管理费或保证金、公用事业费押金及其他按本协议约定应当支付的费用，在不影响乙方其他权利的前提下，乙方有权要求甲方支付滞纳金（滞纳金从甲方应付所欠款项之日起按月息0.9%计算）及乙方因甲方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费；甲方擅自退租的，甲方已支付的保证金不予退还，同时甲方还应向乙方支付相当于甲方剩余租赁期租金总额之一半款项作为违约金。
《校企合作协议书》附表一约定：案涉租赁物建筑面积为73106平方米，具体为：厂房E（厂房1B）、4层、公摊建筑面积为12423平方米，房地产证编号为粤房地产证莞字第××号；厂房A（厂房1A）、4层、公摊建筑面积为12423平方米，房地产证编号为粤房地产证莞字第××号；厂房C（厂房2A）、4层、公摊建筑面积为12423平方米，房地产证编号为粤房地产证莞字第××号；职工宿舍A栋、6层、公摊建筑面积为15161平方米，房地产证编号为粤房地产证莞字第××号；职工宿舍B栋、6层、公摊建筑面积为15161平方米，房地产证编号为粤房地产证莞字第××号；办公大楼一楼、1层、公摊建筑面积为2520平方米，房地产证编号为粤房地产证莞字第××号；办公大楼七楼、1层、公摊建筑面积为1786平方米，房地产证编号为粤房地产证莞字第××号；经理楼A栋（1F未计入）、8套、公摊建筑面积为1209平方米，房地产证编号为粤房地产证莞字第××号；以上租赁建筑物中职工宿舍B栋内现有租户三家，清场责任由乙方自行负责，甲方全力协助，清场费用则由甲方承担；厂房C（厂房2A）、厂房A（厂房1A）清场责任乙方承担，清场费用则由甲方承担。
附表三约定：甲方应向乙方支付人民币1315908元作为履约保证金；租金支付方式为：租金自计租日起，第一年度至第三年度每季度结算一次，一季度完结最少二十天之前支付下一季度的租金，即2014年度租金第一次支付时间为2014年7月1日之前须以汇款方式向乙方指定帐户支付一季度（即7月份-9月份）的租金；2014年度租金第二次支付时间为2014年9月10日之前，后续以此类推。
普世公司主张亚视职业学院从2014年6月开始拖欠水电费，至2014年11月30日共拖欠水电费95472.74元，并提交收费通知单、电费发票、电费通知单、电子邮件到庭。其中，电费发票的客户名称为东莞市泓福织带有限公司。
普世公司主张清场费用701556元，用于支付车间水电气、机器设备安装及材料费、G栋办公室装修及其他费用、东莞市泓福织带有限公司搬迁工人费，并提交东莞市泓福织带有限公司出具的三张收据佐证。
普世公司主张垃圾清理费用9500元，并提交学院现场施工垃圾清理照片、报价单、垃圾清理费发票、电子邮件佐证。
普世公司主张律师费50000元，并提交委托代理协议、律师费发票两张佐证。
另查，案涉租赁物用地面积119972.9平方米，与《校企合作协议书》附表一相对应的建筑面积分别为：厂房E（厂房1B）、4层、10645.32平方米；厂房A（厂房1A）、4层、10645.32平方米；厂房C（厂房2A）、4层、10645.32平方米；职工宿舍A栋、6层、12991.44平方米；职工宿舍B栋、6层、12991.44平方米；办公大楼一楼、1层、12799.2平方米（7层）；办公大楼七楼、1层、12799.2平方米（7层）；经理楼A栋（1F未计入）、8套、8137.4平方米（8层）。普世公司认为租赁面积应以公摊面积计算（建筑面积×16.7%），因为双方在签订《校企合作协议书》之前，普世公司已向亚视职业学院提交产权证副本，同时提供原件给亚视职业学院核对，园区内的两个篮球场、一个网球场、一个运动场均是免费提供给亚视职业学院使用的，所以双方对公摊面积进行了约定，《校企合作协议书》附表一标注着“公摊建筑面积”，且经过亚视职业学院盖章确认的。亚视职业学院则认为租金应按建筑面积计算，经核算为62784.76平方米。
普世公司提交电子邮件到庭，拟证明在案涉租赁物租赁合同签订之前、签订过程中及履行过程中，普世公司自始至终坚持土地用途不得变更，同时，坚持要求亚视职业学院必须取得办学必需的相关法定手续和红头文件才能办学，而亚视职业学院一直回复其能够在不变更土地用途的情况下，能够取得办学所需的手续和文件。普世公司确认亚视职业学院交纳了履约保证金1315908元、租金1100000元。普世公司认为亚视职业学院违约，主张亚视职业学院支付的履约保证金1315908元归普世公司所有。
亚视职业学院提交《广东亚视演艺职业学院关于迁址桥头镇的请示》到庭，辩称案涉《校企合作协议书》属于联营合同，该请示可以更好地了解《校企合作协议书》签订的背景与目的，更好地认定合同性质。
又查，2014年6月20日，东莞市桥头镇人民政府至亚视职业学院《关于在我镇普世工业园设立广东亚视演艺职业学院新校区的复函》，“根据《东莞市桥头镇东部组团片区（桥东工业园）控制性详细规划》，该地块为工业用地，不属于教育发展用地，不符合规划和环评要求，且普世工业园周边配套不能满足兴办院校的需求。基于以上原因，为此，我镇不同意贵院在普世工业园设立新校区”。
2014年9月10日，普世公司致函亚视职业学院，“…针对目前你学院的承诺和正式文件批复并未真正履行，我司郑重告知你学院：我司不允许贵校09／18在我司普世工业园进行新生入学及其后续开学、军训、教学等相关工作…”。据此，亚视职业学院主张案涉《校企合作协议书》已于2014年9月10日解除。
2014年9月12日，普世公司、亚视职业学院被东莞市环保局、东莞市桥头镇人民政府住房规划建设局责令停止施工。2014年9月17日，东莞市桥头镇规划房产管理所勘查发现厂房内有改建教室的违法行为，责令普世公司停止有关违法行为。亚视职业学院认为，施工队已于2014年9月12日全部撤离，园区内已经无学院合作厂商和施工队，仅剩下桌椅、空调、学生宿舍床等设备在案涉租赁物内。
2014年10月17日，普世公司向东莞市桥头镇人民政府出具情况说明，“…现该项目因学院未得到当地桥头镇政府的同意，及未取得相关政府部门的批复文件，根据合作协议书之附表六‘合规租赁的保证’，此合作协议书自动终止”、“应付租金：根据合作协议约定，9月份开始正式计租，学院需向普世支付房屋租金及相关费用”、“学院在普世园区的施工队和厂商是否全部撤离：全部已经撤离，园区内无学院合作厂商和施工队，学院只有三名人员在园区处理与施工厂商之间的工程核定和收尾工作”。
原审法院认定上述事实的依据：校企合作协议书、收费通知单、电费发票、电费通知单、催缴通知书、律师函、收款回单、收据、学院现场施工垃圾清理照片、报价单、垃圾清理费发票、电子邮件、委托代理协议、律师费发票、电子邮件、广东亚视演艺职业学院关于迁址桥头镇的请示、关于在我镇普世工业园设立广东亚视演艺职业学院新校区的复函、公函、环境违法行为限期改正通知书、东莞市环境保护局现场执法检查笔录、东莞市桥头镇人民政府住房规划建设局责令改正（停止）违法行为通知书、东莞市桥头镇规划房产管理所告知函、关于广东亚视演艺职业学院在桥头镇普世工业园违规办学的情况报告、情况说明以及原审庭审笔录等。
原审法院认为：普世公司提供的《校企合作协议书》，有普世公司、亚视职业学院双方的签名、捺印，亚视职业学院没有提出异议，真实性原审法院予以确认。本案的争议焦点为：
一、《校企合作协议书》的合同性质。
所谓联营合同，通常是指两个以上的经济组织为了达到共同的经济目的，约定共同出资，联合从事一定生产经济活动的协议。本案中，普世公司没有共同出资，普世公司提供场地意在通过案涉租赁物收取租金，且双方没有约定双方的利润分配、亏损及风险承担。虽然《校企合作协议书》约定亚视职业学院应安排学生到普世公司处实习，优先输送优秀学生，供普世公司选拨和录用，但是没有具体至输送学生的人数、如何输送及选任等，而是对租期、装修、水电物业等房屋租赁合同的内容进行了约定。综上，原审法院认为案涉《校企合作协议书》应认定为租赁合同。
二、《校企合作协议书》的效力问题。
案涉租赁物地块属于工业用地，不属于教育发展用地。普世公司、亚视职业学院来往函件可见双方均知道案涉土地为工业用地，也知道开办学校需要相关的审批手续。普世公司、亚视职业学院签订《校企合作协议书》拟在该地块兴办院校，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条的规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”，所以，普世公司与亚视职业学院双方于2014年5月20日签订的《校企合作协议书》因违反法律法规强制性规定，原审法院确认为无效。普世公司请求解除双方签订的《校企合作协议书》，原审法院不予支持。
三、对于普世公司请求的占有使用费的问题。
《校企合作协议书》附表一约定案涉租赁物建筑面积为73106平方米，载明系“公摊建筑面积”并附房地产权证编号，普世公司、亚视职业学院在附表一上盖章确认，可认定双方在签订《校企合作协议书》时已就案涉租赁物租用面积达成共识，对亚视职业学院称应以建筑面积62784.76平方米计算的抗辩意见，原审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，尽管普世公司、亚视职业学院双方签订的《厂房租赁合同书》无效，但亚视职业学院一直占用案涉租赁物，亚视职业学院应当按照市场价格支付使用费。使用费参照双方合同约定的租金价格确定是合理的，根据《校企合作协议书》的约定，租金每月657954元（73106平方米×9／平方米／月）。根据普世公司2014年10月17日向东莞市桥头镇人民政府出具情况说明，9月份开始正式计租，普世公司确认至原审法庭辩论终结时亚视职业学院实际支付租金1100000元，亚视职业学院没有提出异议，原审法院予以确认。因原审庭审中，亚视职业学院确认至今仍有桌椅等办公设备在租赁物之中，且亚视职业学院也并未将租赁物返还给普世公司，虽然亚视职业学院已停止施工，但占有使用费仍应计算至实际搬离之日止。故亚视职业学院仍需向普世公司支付2014年9月至实际搬迁之日的占有使用费，并扣除亚视职业学院已经支付的1100000元。
因普世公司未能举证证明案涉租赁物在租赁时的状态，故对其诉请判令亚视职业学院恢复房屋原状，原审法院不予支持。
由于普世公司、亚视职业学院双方签订的《校企合作协议书》无效，故关于违约金的约定也无效。对于普世公司请求的利息损失，占有使用费性质上为承租人实际占有使用案涉租赁物而产生的对出租人的折价补偿，自合同被确认无效时才产生折价补偿的后果，所以原审法院作出的合同无效的判决尚未生效时，普世公司请求支付占有使用费的利息没有依据，原审法院不予支持。至于履约保证金1315908元，因案涉《校企合作协议书》无效，且亚视职业学院并未同意履约保证金可用以抵扣占有使用费，故在本案中不予处理。
四、关于垃圾清理费用的问题。
垃圾清理费用属于双方为履行案涉《校企合作协议书》产生的费用，且普世公司提供相应的学院现场施工垃圾清理照片、报价单、垃圾清理费发票佐证，对普世公司主张垃圾清理费用为9500元，原审法院予以确认。但由于案涉《校企合作协议书》无效，普世公司、亚视职业学院均有过错，故对于合同无效的损失，由普世公司、亚视职业学院承担同等责任，即垃圾清理费用由亚视职业学院承担9500元×50%=4750元。
五、关于律师费、水电费、清场费用的问题。
由于普世公司、亚视职业学院双方签订的《校企合作协议书》无效，故关于律师费的约定也无效。普世公司主张的律师费属于其诉讼成本，原审法院不予支持。
普世公司提交的收款通知单均系其单方制作，没有经过亚视职业学院的确认，《校企合作协议书》中未对案涉租赁物交付时的水、电表数据进行记载，且在向亚视职业学院出租案涉租赁物时，案涉租赁物内仍有其他承租人，故原审法院对普世公司提交的收款通知单不予采信。普世公司提交的电费发票客户名称均为“东莞市泓福织带有限公司”，其未能提供代东莞市泓福织带有限公司主张权利的依据，原审法院对其主张水电费不予支持。
普世公司主张清场费用701556元，仅提供东莞市泓福织带有限公司出具的三张收据到庭，未能提供正式发票或相应的支付款项的记录佐证，且亚视职业学院对三张收据不予确认，故原审法院对该项诉讼请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，于2015年12月18日判决：一、确认东莞普世饰品有限公司与广东亚视演艺职业学院于2014年5月20日签订的《校企合作协议书》无效。二、限广东亚视演艺职业学院于判决发生法律效力之日起五日支付东莞普世饰品有限公司占有使用费（按每月657954元的标准，从2014年9月起计算至广东亚视演艺职业学院搬离案涉租赁物之日止，并扣减广东亚视演艺职业学院已支付的1100000元）。三、限广东亚视演艺职业学院于判决发生法律效力之日起五日支付东莞普世饰品有限公司垃圾清理费用4750元。四、驳回东莞普世饰品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66862元（本诉受理费61862元、保全费5000元），由东莞普世饰品有限公司负担21740元，广东亚视演艺职业学院负担45122元。东莞普世饰品有限公司已预交。
上诉人亚视职业学院不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）亚视职业学院与普世公司于2014年5月20日签订了一份《校企合作协议书》，该合同被原审法院认定无效。合同签订后，亚视职业学院依约向普世公司支付了履约保证金1315908元，后缴纳租金1100000元。后亚视职业学院派驻工程队对《校企合作协议书》的项目房屋进行装修，截止目前，装饰装修残值为6201423.73元。2014年6月20日，桥头镇人民政府出具复函不同意亚视职业学院在普世工业园设立新校区。2014年9月10日普世公司向亚视职业学院提交公函不允许亚视职业学院在普世工业园进行相关工作。2014年9月12日，普世公司、亚视职业学院被东莞市环保局、桥头镇政府住房规划建设局责令停止施工。2014年9月17日，因《校企合作协议书》，东莞市桥头镇规划房产管理所请普世公司停止有关违法行为。2014年10月17日，普世公司向东莞市桥头镇人民政府出具一份情况说明。从以上可以看出，《校企合作协议书》因普世公司违反法律强制性规定被政府有关部门责令停止，《校企合作协议书》也在2014年9月10日解除，2014年9月12日，亚视职业学院在普世工业园的施工队和厂商全部撤离，园区内已经无学院合作厂商和施工队，请求本院确认。2014年7月4日，普世公司将宿舍A栋设施一批打包出售给亚视职业学院，价值370000元。合同签订以后，亚视职业学院向普世公司汇款370000元，但此设施并未实际交付。既然主合同《校企合作协议书》已经无效，此从合同也应当一并无效，普世公司应当退还给亚视职业学院。亚视职业学院认为，普世公司应当赔偿租赁期内装饰装修残值损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同无效时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；亚视职业学院对于损失提供装修合同、相应支付证明可以作证。（二）案涉《校企合作协议书》并非由亚视职业学院签署，应当由案外人张雄承担相应的法律后果，亚视职业学院不是本案的适格当事人。《校企合作协议书》上所盖的亚视职业学院的公章，不是亚视职业学院审核备案使用的公章，该印章涉嫌私刻行为，亚视职业学院已经向当地公安机关报案处理。故此，亚视职业学院对《校企合作协议书》是不予认可的。且向普世公司支付款项的也是案外人张雄，而非亚视职业学院，如果确系亚视职业学院与普世公司之间存在《校企合作协议书》，因双方均为法人机构，相应的账项往来应当是通过公账进行的。但本案亚视职业学院并未支付过任何款项给普世公司。综上，《校企合作协议书》的签署与履行均系案外人张雄的个人行为，与亚视职业学院无关，因《校企合作协议书》产生的法律后果应当由案外人张雄承担。（三）案涉《校企合作协议书》被认定为无效，因无效所造成双方的损失依法应当按照过错责任划分。本案中，普世公司明知《校企合作协议书》中提供的土地性质不符合办学用地的法律法规的规定，且明知张雄使用该土地的目的，还与张雄签订该协议书，过错很明显。故此，普世公司应当承担全部的过错责任。（四）退一步讲，即使亚视职业学院需要承担占有使用费，但原审法院认定使用费的计算方法错误。占有使用费应当计算至2014年9月12日止，因亚视职业学院已于2014年9月12日搬离且不再占用案涉建筑物。具体理由如下：1.《校企合作协议》的附件六《合规租赁的保证》明确记载：“对于普世公司要求的租赁保证，如在2014年9月30日之前亚视职业学院不能取得普世公司要求的正式政府文件批复，《校企合作协议》自动终止。”此为约定终止的条款，由此可以看出，合同双方对合同的履行前景均有预期，且约定了合同具体终止的时间。终止时间到期后，普世公司应当及时收回合同标的物，并承担之后的所有责任。2.普世公司于2014年9月10日致函亚视职业学院，不允许亚视职业学院于2014年9月18日进入普世工业园进行开学、军训、教学等，由此可以看出，案涉建筑物在2014年9月10日就处于普世公司的实际控制之下。亚视职业学院认为2014年9月18日此时实际占有合同标的物的是普世公司，占有使用的客观事实已经不存在了。3.2014年9月12日，东莞市环保局、东莞市桥头镇人民政府住房规划建设局责令停止施工，亚视职业学院于2014年9月12日全部撤离，将案涉建筑物归还普世公司。4.2014年10月17日普世公司向东莞市桥头镇人民政府出具情况说明：确认亚视职业学院全部已经撤离，仅剩工程核定和收尾。该情况表明，亚视职业学院已将案涉建筑物归还给普世公司，不存在阻碍普世公司使用案涉建筑的情形。5.在亚视职业学院与其他人的案号为（2016）粤1973民初2962号的装饰装修合同纠纷中，原审法院到普世公司处现场勘验，其确认案涉建筑物已经出租。由此可以看出，案涉建筑物早已在普世公司的实际控制之下，亚视职业学院早就不再占用案涉建筑物。综上，案涉建筑物一直在普世公司的实际控制之下，亚视职业学院于2014年9月12日搬离案涉建筑，不再占用案涉建筑，且不存在阻碍普世公司使用案涉建筑的情形，相应的占有使用费应当自2014年9月1日起计算至2014年9月12日止。（五）退一步讲，即使亚视职业学院是本案适格主体的，协议无效的情形下，亚视职业学院交付给普世公司的履约保证金应当予以返还亚视职业学院。亚视职业学院与普世公司均在原审中确认，案外人张雄已支付普世公司履约保证金人民币1315908元。（六）普世公司应当赔偿亚视职业学院装修残值损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”故普世公司应当对亚视职业学院的装饰装修损失承担责任。由于相关的部分装饰装修、建设工程等案件仍在审理中，亚视职业学院暂无法得出最终的确定的装修残值损失数额。据此，亚视职业学院请求本院：1.确认亚视职业学院于2014年9月12日搬离案涉租赁物。2.普世公司向亚视职业学院退还履约保证金1315908元。3.普世公司向亚视职业学院退还租金836818.4元。4.普世公司向亚视职业学院退还宿舍A栋设施一批款370000元。5.普世公司向亚视职业学院赔偿装饰装修残值6201423.73元。以上合计8724150.13元。6.本案案件受理费由普世公司承担。
被上诉人普世公司答辩称：（一）亚视职业学院的诉讼请求超出了二审的审理范围。其提出的6项上诉请求，并没有经过原审法院的审理及裁决，因此当事人直接在二审中提出新的诉请，违反了我国相关法律的规定。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条的规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出上诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或上诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。同时根据上述意见第188条的规定，对亚视职业学院提出的上诉请求明显不能成立的这类案件，二审法院应径行裁定驳回其上诉请求。亚视职业学院以各种手段阻止原审判决生效，是在浪费司法成本，也给普世公司增加诉累。（二）即使不论亚视职业学院的上诉违反了我国相关的法律程序，其上诉请求缺乏依据。1.亚视职业学院上诉第1项诉求缺乏依据。纵观亚视职业学院装修、占有租赁物的过程，也能确认其并没有于2014年9月12日搬离案涉租赁物。2014年5月20日，双方签订《校企合作协议书》后，亚视职业学院就开始装修涉案租赁物，在合同签订后1个月即2014年6月20日，桥头镇政府及相关部门即开始就土地用途、规划等事宜复函给亚视职业学院，但是其坚称其能够将规划、环评等手续办理成功，并继续装修。直到2014年11月4日，亚视职业学院童月成院长仍然向普世公司发邮件，确认其就桥头设立新校区的问题与政府协调有了重大进展，近期内即可解决。2015年11月17日在原审庭审中，亚视职业学院确认其没有对涉案房屋恢复原状，一些办公设备仍在租赁物中。在原审判决查明的事实中也有相关陈述。可见，直至2015年11月17日亚视职业学院仍未搬离。2.上诉第2项诉求缺乏依据。根据《校企合作协议书》第十条第6项之约定，租赁期限届满合同终止后一个月内，亚视职业学院应当将该房屋恢复原状，否则，普世公司有权要求亚视职业学院按照500元／平米之标准支付违约金，违约金直接从保证金中抵扣，不足部分亚视职业学院应当补足。根据此项约定，返还履约保证金为附条件义务，即亚视职业学院已经在合同终止后将租赁物恢复原状返还普世公司。但亚视职业学院一直没有将租赁物恢复原状，因此其履约保证金不能予以返还。虽然原审法院确认《校企合作协议书》无效，但根据《中华人民共和国合同法》第98条的规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。履约保证金属于结算条款，应为有效，因此亚视职业学院要求返还履约保证金的前提是其按照每平方米套内建筑面积人民币500元的标准支付代为拆除装修和设施设备的费用。3.上诉第3、5项缺乏依据。根据对第1项上诉请求的分析，亚视职业学院一直占有租赁物，其占有使用费应计算至其实际搬离之日，现亚视职业学院仍拖欠大量租金（或占有使用费），现亚视职业学院要求普世公司返还租金缺乏依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，亚视职业学院要求普世公司支付装修残余价值的前提是要同时满足以下两个条件：第一，双方签订的《校企合作协议书》有效；第二，出租人违约。纵观本案，如果亚视职业学院主张《校企合作协议书》有效，那其应承担的不仅是占有使用费，还应承担巨额违约金。即使《校企合作协议书》有效，普世公司也不存在违约行为，相反是亚视职业学院存在违约行为，其没有办理好办校所需要的一切政府文件批复，导致合同无法继续履行，且拖欠大量租金。普世公司并未违约，无须赔偿亚视职业学院装修残值。另外，撇开违约问题不谈，装修残值并不是装修费用支出，亚视职业学院将其装修费用支出作为装修残值诉至法院，属偷换概念，其主张依法不应得到支持。4.上诉第4项诉求缺乏依据。虽然宿舍A栋设施买卖合同与案涉《校企合作协议书》有关联，但是该买卖合同为履行签订的独立合同，与本案涉诉合同不具有同一性，依法不能就该合同提起上诉，应另案起诉。另外，该买卖合同设施为床、衣柜、书桌、椅、热水器和饮用水机，均为可搬运设施，双方均未违约且该买卖合同已经签订并履行完毕，亚视职业学院无权要求解除合同。（三）1.案涉协议书是由亚视职业学院签署的，张雄是亚视职业学院的法定代表人，签署是职务行为，法律后果应当由亚视职业学院承担。2.关于公章问题，原审庭审中没有收到关于公章是虚假的证据。3.张雄在签订案涉协议时，其是持有亚视职业学院民办学校办学许可证等原件的，如果亚视职业学院认为张雄的行为系个人的行为。普世公司对张雄持有的证件原件审核时尽到了善意义务。4.案涉协议书已经实际履行，包括将案涉租赁物使用，亚视职业学院也投入大量资金进行装修，部分资金从其对公账户转出，《广东亚视演艺职业学院关于迁址桥头镇的请示》及新生入学手册可以证实其准备在桥头设立新校区，亚视职业学院提出案涉协议应当由张雄承担法律责任没有依据。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，二审期间，普世公司陈述在本案原审开庭结束后，其将部分租赁物出租给第三方，亚视职业学院的装修不适合第三方使用，需要恢复原状，给了新的承租人2到3个月的恢复原状的时间，普世公司未在本院限定的期限内答复具体的出租日期。本案原审开庭时间为2015年11月17日。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对亚视职业学院上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案中，亚视职业学院在原审并未提出反诉，其上诉提出的要求普世公司退还宿舍A栋设施一批款370000元、退还履约保证金1315908元及赔偿装饰装修残值6201423.73元的请求，未经一审审理，本院不予处理。围绕本案各方当事人在二审中的其他上诉和答辩，本院分析如下：
案涉《校企合作协议书》实质为租赁合同，签署案涉合同时，张雄作为亚视职业学院的法定代表人，其代表亚视职业学院缔结合同，缔约的法律后果归属于亚视职业学院，因此，本案合同双方为亚视职业学院与普世公司，亚视职业学院为案涉权利义务一方。因案涉《校企合作协议书》的内容违反法律行政法规强制性规定，该协议书无效，就此原审法院已经论述充分，本院不再赘述。案涉《校企合作协议书》为无效合同，应依据合同法及相关司法解释对双方权利义务进行清理。本案的争议焦点为占有使用费的计算问题。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，在案涉合同无效情况下，普世公司作为出租方得参照合同约定的标准请求占有使用费。本案中，合同约定的租金为每月657954元，占有使用费应依据该标准计算。至于占有使用的期间，亚视职业学院主张其已于2014年9月12日搬离案涉租赁物，但其未提供相应证据证明，相反，在2015年11月17日，本案原审庭审中，亚视职业学院还确认仍有办公设备在租赁物中，因此，对亚视职业学院提出的2014年9月12日搬离案涉租赁物的主张，本院不予采信。普世公司承认本案原审庭审后有将案涉部分租赁物出租，但未答复本院具体出租的时间，本院认为，从本案中双方往来的文件，加之普世公司将案涉部分租赁物出租的事实，可以看出普世公司对于案涉租赁物仍是有一定的管控能力的，特别是普世公司将部分租赁物出租给他人的事实，已经明确反映普世公司已经实际占有使用了租赁物，因此，亚视职业学院对于案涉租赁物占有使用的期间，应计算至普世公司将案涉租赁物出租给他人之日，由于普世公司未在本院限定期限内答复该具体时间，结合其陈述，本院认定亚视职业学院对于案涉租赁物占有使用至本案原审庭审之日，即2015年11月17日。占有使用费自2014年9月起计算至2015年11月17日为9573230.7元（657954元／月×14.55月）。因本案二审期间查明新的事实，导致变更原审判决关于占有使用期间的认定，相应对占有使用费予以更改。
综上，上诉人亚视职业学院的的上诉理由部分成立，对于有理部分，本院依法予以支持，因本案二审期间查明新的事实，本院就原审判决认定的部分事实予以更改，并就实体处理相应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第154号民事判决第一、三项；
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第154号民事判决第四项；
三、变更广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第154号民事判决第二项为：限广东亚视演艺职业学院于本判决发生法律效力之日起五日内支付东莞普世饰品有限公司占有使用费9573230.7元；
四、限东莞普世饰品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还广东亚视演艺职业学院1100000元；
五、驳回东莞普世饰品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费66862元（受理费61862元、保全费5000元），由东莞普世饰品有限公司负担34043元，广东亚视演艺职业学院负担32819元。二审案件受理费72869元，由东莞普世饰品有限公司负担37537元，广东亚视演艺职业学院负担35332元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈加雄
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 廖志明
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 郭雪莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条??第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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