浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终1441号
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐美红，女，1979年6月9日出生，汉族，住浙江省淳安县。
委托代理人：王笑春，浙江援手律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶秋香，女，1963年3月15日出生，汉族，住浙江省庆元县。
委托代理人：吴心林，男，1963年12月16日出生，汉族，住浙江省庆元县。系叶秋香的丈夫。
委托代理人：王挺峰，浙江博翔（青田）律师事务所律师。
上诉人唐美红因与被上诉人叶秋香房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初3372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2014年10月26日，叶秋香、唐美红签订《杭州商铺租赁合同》一份，约定：叶秋香同意将坐落于杭州市申花路351-3和351-4号（面积约140平方米）商铺租赁给唐美红经营餐饮；租赁期自2015年2月1日至2021年1月30日止，共计陆年，叶秋香应于2014年10月26日将商铺按开发商交付现状（注：毛坯房）交付给唐美红。交付后到租赁期开始时间计93天为叶秋香给予唐美红的装修时间，不计租金；装修费用由唐美红自行承担，租赁期满或唐美红违约造成合同解除，叶秋香有权收回商铺，唐美红的装修归叶秋香所有，唐美红不得拆除任何装修及固定物（电器设备除外），唐美红应按照装修后的现状返还商铺及其固定不能移动的附属物品、设备设施；租金第一年为252000元，第二年为264600元，第三年为277830元，……，另支付押金20000元，不计息，待合同期满或特殊情况导致的合同解除时，在唐美红退租并结清费用后返还；租金支付方式：每半年支付一次，第一期在签合同时交押金20000元，在进场装修前最迟在本合同签订后15日内支付租金126000元；第二期在2015年6月30日前支付126000元；第三期在2015年12月30日前支付132300元；……，如未按此约定支付租金，则叶秋香有权按拖欠额收取每天百分之三的违约金。超过十五天的即确定为唐美红违约，叶秋香有权解除合同收回商铺；因租赁期满的，本合同自行解除，因唐美红违约的，叶秋香可以单方面解除本合同，并没收押金。
合同签订当天，叶秋香即向唐美红交付了商铺，唐美红接受房屋后交付了押金20000元及第一期的租金126000元，租期从2015年2月1日至8月1日止，唐美红并对房屋进行了装修，于2015年4月底开始对外进行餐饮营业。此后，唐美红一直未能办理处营业执照及餐饮服务许可证，2015年10月27日，唐美红因未经许可擅自从事餐饮服务的行为而被杭州市西湖区市场监督管理局处罚罚款2000元。2016年3月22日，唐美红委托律师向叶秋香发函要求叶秋香提供房屋产证用于办理营业执照，叶秋香收到后向唐美红发送律师函，要求支付租金。唐美红收到后于2016年3月31日向叶秋香发送回函，称叶秋香在2016年4月3日前未向其提交房产证的，唐美红不但不支付租金，且将行使合同解除权。2016年4月6日，唐美红再次向叶秋香发送租赁合同解除通知书，明确告知叶秋香即日起解除涉案合同，并要求叶秋香办理相关房屋交接手续。但此后双方仍未能谈妥。
原审法院另查明，1、叶秋香、唐美红在签订合同时，叶秋香将涉案房屋的购房合同交由唐美红审阅，并将三墩镇村镇建设办开具的涉案房屋场地权属证明交由唐美红办理营业执照。2、叶秋香于2016年7月27日再次向该院起诉唐美红，即（2016）浙0106民初6871号案，在该案中，双方于2016年9月24于案涉房屋进行了现场交接，叶秋香接收了唐美红交付的钥匙，收取了房屋，并共同出具《商铺交接书》一份，但交接书未对双方终止合同后的处理进行约定。
原审法院认为，叶秋香、唐美红双方签订的《杭州商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律规定，合法有效，当事人均按约履行。在本案审理中，双方当事人进行了退房交接，双方自愿解除了合同，唐美红的反诉第一项诉讼请求已经实现。本案双方争议主要焦点系叶秋香未向唐美红交付房产证致其未能办理营业执照是否构成叶秋香违约。1、唐美红称叶秋香向唐美红交付房产证系其法定义务，但我国并无出租人向承租人交付租赁物房产证及其法定义务的法律规定，亦无承租人未办理出营业执照承租人应承担责任的法律规定。2、回到涉案合同上分析。涉案合同并无约定叶秋香有义务向唐美红交付房产证，亦无约定唐美红办理不出营业执照叶秋香须承担责任或唐美红有权可以解除合同，因此，是否交付房产证并非合同约定的叶秋香义务，叶秋香的合同主要义务系交付其所有的或有权处分的涉案房屋，并履行配合唐美红办理开办餐饮所需相关证照的附随义务，实际中叶秋香已配合唐美红办理。3、唐美红在签订合同时已查阅叶秋香的购房合同，明知叶秋香并无涉案房屋房产证，而自愿签订合同情形下，现又要求叶秋香提供房产证，有违诚信原则。综上，唐美红主张叶秋香未能交付房产证致其未能办理营业执照构成叶秋香违约，该院不予采纳，唐美红以此为理由通知叶秋香解除合同的行为并不构成我国合同法关于合同解除的解除权的行使。唐美红要求叶秋香返还租金、押、赔偿损失的诉讼请求缺乏事实依据，该院均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年12月28日判决：驳回唐美红的反诉请求。反诉案件受理费4949元，由唐美红负担。
宣判后，唐美红不服，向本院提起上诉称：一、合同效力。根据生效判决，案涉房屋至今未竣工验收，依照《建筑法》、《合同法》等规定，未经竣工验收的房屋不得交付使用，未经竣工验收自然也未进行消防验收，按照《消防法》的规定，大型人群聚集区未经消防验收的房屋禁止使用，而叶秋香将法律禁止使用的房屋出租给唐美红用于餐饮，法院应审查该合同的效力。二、缔约过失。双方合同约定出租商铺系用于经营餐饮，提供房屋权属证明系出租人的附随义务或者先合同义务，因叶秋香的欺诈行为，导致唐美红的信赖利益受损，应承担赔偿责任。三、主体资格，原审法院未予审查案涉房屋权属。根据法律规定，房屋权属应有相应的权属证书，本案中所谓的权属证明系由村镇出具，而该组织无权出具该类证明，故本案中并无权属证明。二审中叶秋香提交的两份购房合同并不能证明案涉房屋的权属，该合同的房号、出租时间均有不符。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持唐美红一审中的反诉诉讼请求。
针对唐美红的上诉，叶秋香答辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，应该予以维持。案涉房屋是叶秋香与其女儿所有，一审中完成房屋交接时也进行了确认，关于该房屋的位置和权属双方并无争议。本案系唐美红拖欠租金，叶秋香催缴之后解除合同，一审在查明事实后依据合同法认定合同已经解除，是正确的。叶秋香已经完成房屋租赁合同约定的交付义务，且叶秋香要求解除合同的理由成立，一审法院在查清事实基础上作出相关认定，是正确的。关于主体资格的问题，双方是2016年9月24日在法庭要求下对涉案房屋进行现场交接，叶秋香接收唐美红交付的钥匙，取回案涉的房屋，并出具了交接书。一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，唐美红的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，唐美红未向本院提交新的证据。叶秋香向本院提交：1、说明书和吴某身份证复印件，拟证明吴某将涉案房屋商铺交付给母亲叶秋香，委托其代为出租；2、营业执照副本两份，拟证明营业执照上的经营场所是在涉案房屋隔壁，系同一个房产公司开发，案涉的申瑞国际2幢的商铺是可以办理营业执照的；3、杭州市公安消防局建设工程验收意见书，杭州市卫生和计划生育委员会建设项目竣工意见书、防雷装置验收竣工申请书、竣工验收同意意见书，拟证明案涉房屋单项是竣工验收，可以交付使用。
针对叶秋香提供的证据，唐美红认为，对证据1无异议；对证据2真实性无法确认，合法性不予认可，关联性无法确认，三性均不予认可；对证据3真实性予以认可，但大楼不只这些分项，整体工程至今尚未竣工验收，法律上的竣工验收系指整个工程的竣工验收，在此之后方可交付使用，故该证据无法达到叶秋香的证明目的。本院认为，唐美红对于证据1、3真实性没有异议，本院予以确认；证据2与本案无关，本院不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：《杭州商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且叶秋香在二审中提供了《建设工程消防验收意见书》等证据，故《杭州商铺租赁合同》并不具备合同无效的法定情形，原审法院认定案涉租赁合同有效并无不当。现叶秋香根据案涉租赁合同的约定向唐美红主张租金，而唐美红则认为案涉房屋因缺少房屋产权证而无法办出营业执照，致使其合同目的无法实现，故无需支付租金。本院认为，首先，叶秋香在签订案涉租赁合同时应该知晓唐美红租赁案涉房屋用于经营，而案涉房屋并未办有房屋产权证，故唐美红无法办理营业执照的原因在于叶秋香。其次，虽然叶秋香提供了《场地权属证明》用以证明案涉房屋具备办理营业执照的条件，但《场地权属证明》系杭州市三墩镇人民政府村镇建设办出具，且并无充分证据证明案涉房屋仅凭《场地权属证明》亦可办理出营业执照。据此，叶秋香提供的证据尚不足以证明案涉房屋符合合同使用目的，唐美红有权拒付租金。因唐美红自认其在杭州市西湖区市场管理监督局作出行政处罚决定书前一直在使用房屋，故其理应支付上述时段的租金，在扣减唐美红已经支付的租金后，唐美红还应支付的租金数额为60900元。故唐美红反诉要求返还已付租金的请求，本院不予支持。关于合同解除时间，因本案中叶秋香提供的房屋存在瑕疵，故唐美红享有单方解除权，现查明其发出的解除通知于2016年4月8日到达叶秋香处，故案涉租赁合同于该日解除，原审法院驳回叶秋香要求解除《杭州商铺租赁合同》的诉请并无不妥。合同解除后，叶秋香应当返还唐美红已付押金，故唐美红的该项请求，本院予以支持。关于叶秋香是否应当赔偿唐美红装修损失的问题。本院认为，唐美红主张叶秋香赔偿购买经营所需的设施设备、厨房用品等可移动物品的损失，无法律依据，本院不予支持。对于唐美红主张的对案涉房屋进行装饰装修的损失，本院认为，唐美红提交的证据尚不足以充分证明唐美红已经实际受有损失310000元，对该项请求，本院亦不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初3372号民事判决及诉讼费负担部分；
二、叶秋香于本判决生效之日起十五日内支付唐美红押金20000元；
三、驳回唐美红的其他反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审反诉案件受理费、二审案件受理费均4949元，分别由唐美红负担4933元，叶秋香负担16元。（唐美红于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；叶秋香于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。）
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
代理审判员 毕克来
代理审判员 丁 晔
二〇一七年七月五日
书 记 员 姚丽萍