上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三(民)初字第7号
上海市嘉定区人民法院民事判决书(2015)嘉民三(民)初字第7号原告薛某。原告梅某。被告华某(上海)房地产开发有限公司。法定代表人王印。委托代理人赵萍，上海市建纬律师事务所律师。委托代理人邵万权，上海市建纬律师事务所律师。原告薛某、梅某与被告华某(上海)房地产开发有限公司(以下简称“华某公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理，原告薛某、梅某、被告委托代理人赵萍、邵万权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛某、梅某诉称，两原告于2013年9月1日与被告签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定由原告向被告购买位于上海市嘉定区陈翔公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)一套。原告在2014年10月27日期房交付后发现，系争房屋所在楼层上部有垂直高度超过1米的外部水平结构环绕楼层，该水平结构将原告所购房屋的朝南次卧及工作阳台所应接受到的阳光直射几乎全部遮挡，站立在次卧窗口向外观望不见天日，与系争房屋上层的次卧情形截然不同。该水平结构的存在不仅直接对系争房屋的居住舒适性产生严重不良影响，从而导致资产贬值并将使居住者精神压抑。被告在原告签署合同事前、事中、事后都未向原告披露该水平结构的存在，对于影响系争房屋交易决策的重要因素未尽到告知义务。原告所购房屋为全南朝向户型，签署合同之前被告向原告展示的样板房及宣传资料皆无该水平结构存在，并宣称次卧“舒适轩敞，尺度开阔，南向采光，怡然媲美主卧。”而由于该水平结构的存在，导致原告所购房屋的次卧采光、通风及视线受到严重负面影响。在合同所示的房屋建筑设计平面图及附件中，也无任何对该水平结构的明示。原告认为，样板房及宣传资料作为房屋结构形式、户型的展示，作为购房者确定是否订立商品房买卖合同的重要参考依据，应当视为是对商品房所作的说明和允诺，依照最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。被告交付的商品房不符合其合同内容，被告的行为已属严重违约。原告在系争房屋交付后就上述问题多次与被告沟通解决方案，但被告全然不予理会。被告存在故意隐瞒问题、虚假宣传、利用原告行为能力不对等，销售存在缺陷的房屋，损害了原告的合法权益。原告认为，如在被告充分明示及原告能够了解到该水平结构所致的房屋缺陷的情况下，即使系争房屋折价15%，原告亦不会签订购房合同。故原告要求被告赔偿原告房屋贬值费35万元(大致相当于房款的15%)并承担相关诉讼费用。被告华某公司辩称，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》合法有效。该合同补充条款一第十五条约定，该房屋的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未约定的，以房屋交付时现状为准。被告认为，既然合同对原告所述的水平结构未作约定，根据合同就应以房屋实际交付时的现状为准。因此被告交付原告的房屋是符合合同的上述约定的，被告不存在原告所述的违约行为，也不存在原告所谓故意隐瞒房屋缺陷、虚假宣传等情形。故被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年9月1日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定由原告向被告购买系争房屋。房屋暂测建筑面积为100.05平方米，总房价款为XXXXXXX元。合同对系争房屋交付时间、房款支付、违约责任等均作出了约定。合同补充条款一第十五条约定，该房屋的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未约定的，以房屋交付时现状为准；乙方确认，甲方所有未注明印刷时间的宣传资料(包括但不限于楼书、户型单页)不作为乙方的购房参考；甲方展示的示范单位为指定户型，与乙方所购房屋可能存在差异，实际交付标准以本合同约定为准，示范单位中的空间格局、功能区设置、户型朝向、设备平台使用等仅供参考，与实际房屋交付时会有所不同，不能理解为交付标准或合同的样品，甲方对实际交房标准与示范单位的差异不承担责任。2014年10月27日，被告将系争房屋交付原告。2014年12月，原告起诉来院。诉讼中，原告出示了其从外面向系争房屋拍摄的照片，以证明系争房屋因水平结构所受影响；出示了其从次卧窗口向外拍摄的照片，以证明从次卧窗口向外看视线会受到水平结构的干扰；出示了其从楼上住户次卧窗口向外拍摄的照片，以证明其他楼层的视线不受影响，而楼上住户的采光也好于系争房屋；原告还出示了其参观样板房时的照片，以证明样板房外面并无水平结构；另原告出示了宣传资料及预售合同附件中的平面结构图，以证明上面均未标注系争房屋外面有水平结构。被告对原告出示的证据的除样板房照片无法确认真伪外，其余均无异议。但被告认为次卧本身是凹进去的，原告从外面拍摄的照片显示其采光是受前面一幢楼的影响而非受水平结构的影响；水平结构的下沿和次卧窗户的上沿基本持平(甚至水平结构的下沿还略高一点)，水平结构本身的高度在一米左右，水平结构的外沿到次卧墙面差不多是一个阳台的宽度，故原告所述的影响实际上是可以忽略不计的。而样板房是在底楼的，与原告的房屋存在差异很正常，至于宣传资料及平面结构图宣传的是902室房屋，不应作为系争房屋的交付标准。被告则提供了系争房屋的建设工程设计方案以证明包括系争房屋在内的该地块每户住房均满足日照要求；被告还出示7号楼实物照片以证明水平结构的实际位置；另被告出示物品交付清单及房屋情况记录表以证明原告已验收并认可系争房屋。原告对被告出示的证据的真实性均无异议，对被告描述的水平结构的实际情况也无异议，但原告表示水平结构确实影响了次卧的日照及居住感受；至于验收时房屋情况记录表记录的只是房屋内部的问题，原告在当时即提出了水平结构的问题，但物业表示该问题应找开发商解决。以上事实，有上海市商品房预售合同、照片、宣传资料、平面结构图、物品交付清单、房屋情况记录表、建设工程设计方案及当事人陈述笔录书证等为证，事实清楚，证据确实。本院认为，就系争房屋所在的整幢大楼而言，原告所述的水平结构只是大楼外墙主体结构的一部分，符合设计要求且已经验收合格，故原告认为被告销售存在缺陷的房屋的主张与事实不符，本院不予认同。由于水平结构的下沿和次卧窗户的上沿基本持平，故对于次卧的通风并无明显的影响。但因水平结构本身的高度在一米左右，距次卧墙面约一个阳台的距离，会遮挡住部分投射向次卧的阳光，故对于次卧的采光而言，还是存在一定的影响。至于原告所述其站在次卧窗口向外看时会因视觉受到干扰而导致精神上产生压抑感等意见，虽属原告的主观感受，但客观上确实会在一定程度上影响原告的居住舒适度。故被告认为水平结构对原告不会造成影响的主张，本院难以认可。上述对原告所造成的影响虽非系争房屋本身的缺陷所造成，但被告仍有义务在签约时向原告加以说明。但从合同内容来看，原、被告双方并未对原告所述的水平结构作出约定，被告提供给原告的销售宣传资料及预售合同附件中的平面结构图上也未对水平结构进行标注。因被告销售的是期房，而原告在看房时看到的样板房也没有对水平结构予以提示和说明，综合上述情况，本院认为被告未能尽到合同的相关附随义务，应承担相应的民事责任。由于水平结构系房屋主体结构部分，事实上不具备将其拆除的可能性，故采用被告给予原告经济赔偿的办法更为妥适易行。至于赔偿的数额，由本院参酌本案的具体情况予以确定。原告要求被告赔偿大致相当于房款的15%的金额计35万元，显属过高，本院酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告华某(上海)房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告薛某、梅某赔偿款1万元；二、原告薛某、梅某的其他诉讼请求，不予支持；负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6550元，减半收取3275元，由原告负担3175元，被告负担100元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员秦忠二○一五年三月二十六日书记员张学禹
审判员 秦 忠
二〇一五年三月二十六日
书记员 张学禹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。