重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝一中法民终字第05690号
上诉人（原审被告）：周明仲。
委托代理人：张涛，重庆彰义律师事务所律师。
委托代理人：刘强，重庆彰义律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈章容。
委托代理人：张涛，重庆彰义律师事务所律师。
委托代理人：刘强，重庆彰义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周明仕。
委托代理人：周秀云。
被上诉人（原审原告）：陈代兰。
委托代理人：周秀云。
上诉人周明仲、陈章容与被上诉人周明仕、陈代兰农村房屋买卖合同纠纷一案，重庆市铜梁区人民法院于2015年6月23日作出（2015）铜法民初字第00161号民事判决，上诉人周明仲、陈章容对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法由审判员陈瑜担任审判长，与审判员赖生友、代理审判员闫信良组成合议庭，于2015年11月26日进行了询问，上诉人周明仲、陈章容及其委托代理人刘强，被上诉人周明仕、陈代兰及其委托代理人周秀云参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告周明仕与原告陈代兰系夫妻关系，被告周明仲与被告陈章荣系夫妻关系；原告周明仕与被告周明仲系兄弟关系。原、被告户籍均为重庆市铜梁区少云镇向阳村7社，属同社村民。被告周明仲、陈章荣在重庆市铜梁区少云镇向阳村7社拥有住房一处，乡村房屋所有权证为（91）字第6734号，原告周明仕、陈代兰在重庆市铜梁区少云镇向阳村7社无宅基地。1996年9月16日，原铜梁县国土资源和房屋管理局将被告周明仲、陈章容持有的（91）字第6734号乡村房屋所有权证予以了注销，注销后为原告周明仕、陈代兰办理了96字第6734号乡村房屋所有权证。2012年8月22日，被告周明仲、陈章荣以原铜梁县国土资源和房屋管理局为被告，周明仕、陈代兰为第三人提起行政诉讼，要求确认原铜梁县国土资源和房屋管理局于1996年9月16日注销铜少（91）字第6734号乡村房屋所有权证的登记行为违法。经审理，一审法院作出了（2012）铜法行初字第00035号行政判决书，该判决书确认：“原告周明仕系被告周明仲之弟，购买房屋之前与被告一起居住生活。1996年7月，经亲友协商原告从被告处购买了房屋，并付房款10000元。尔后，周明仕、陈代兰向原铜梁县国土资源和房屋管理局递交了乡村房屋产权申请登记（及）乡村房屋产权异动登记申报，原铜梁县国土资源和房屋管理局为其办理了96字第6734号乡村房屋所有权证，并注销了周明仲、陈章荣的铜少（91）字第6734号乡村房屋所有权证。”因此，该院作出判决，认为原铜梁县国土资源和房屋管理局未能举示证据证明注销被告的铜少（91）字第6734号乡村房屋所有权证登记行为有周明仲、陈章荣的书面申请或口头申请，无法证明是其同意注销登记的真实意思表示。原铜梁县国土资源和房屋管理局作出被诉具体行政行为时未尽到谨慎审查义务，故依法判决确认原铜梁县国土资源和房屋管理局于1996年9月16日注销铜（少）字第6734号乡村房屋所有权证的登记行为违法。该案判决后，当事人均未上诉。
周明仕、陈代兰一审诉称，原告于1996年7月29日在被告知晓并签字同意的情况下，购买了被告修建于重庆市铜梁县少云镇向阳村七社20号的房屋，房产证号为铜少（91）字第67**号，同时原告周明仕和被告周明仲当天共同签署了此房屋的《出售房屋协议》及《出售房屋平面示意图》。当时原告共购买被告位于重庆市铜梁县少云镇向阳村七社20号的房屋四间（包括厨房、柴房、猪圈、牛圈、楼上及楼下住房），后办理了此四间房屋房产证（证号为铜少（96）字第6734号）。原告付给被告人民币壹万元整作为买房款，被告当年也收下了原告给予的人民币壹万元买房款。同时，当年在原告购买房屋时被告将原铜少（91）字第6734号乡村房屋所有权证注销并重新分别办理了自己剩下那部分房屋的房产证和铜少（96）字第67**号周明仕的房产证。后被告以重庆市铜梁县国土资源和房屋管理局为被告起诉至重庆市铜梁县人民法院，要求确认原铜梁县国土资源和房屋管理局于1996年9月16日注销铜少（91）字第6734号乡村房屋所有权证的登记行为违法，后经审理，法院判决确认了原铜梁县国土资源和房屋管理局于1996年9月16日注销铜（少）字第6734号乡村房屋所有权证的登记行为违法。为保护原告的合法权益，故起诉请求法院判决确认1996年7月29日原、被告共同签署的《出售房屋协议》及《出售房屋平面示意图》有效，并要求被告协助原告办理过户手续；本案诉讼费由被告承担。
周明仲、陈章容一审辩称，原、被告之间未签订出售房屋协议，被告未在出售房屋协议上签字，原告诉状所称的1996字第6734号乡村房屋所有权证办理过程并不是被告本人办理的。（2012）铜法行初字第00035号判决书明确1996年原告取得的房产证系违法行为，房产应归被告所有。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护；依法成立的合同，自成立时生效；买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；不动产物权的设立、变更、装让和消灭，应当依照法律规定登记；当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据生效法律文书确认的事实，本案原告经亲友协商于1996年7月从被告处购买房屋并支付房款10000元属实，即原、被告之间存在房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同不违反法律规定，对其效力本院予以认定。根据合同法和物权法的相关规定，房屋出卖人将房屋的所有权进行转移登记是出卖人的合同义务，故原告周明仕、陈代兰要求确认1996年7月29日原、被告共同签署的《出售房屋协议》及《出售房屋平面示意图》有效，并要求被告协助原告办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出出售协议上并非被告周明仲本人所签，且认为即使周明仲的签字系本人所签，但因本案诉争房屋系二被告夫妻共同财产，该协议中无被告陈章荣的签字，故该出售协议应属无效的辩解意见。本院认为，原告购买被告房屋并实际使用，被告收取了相应对价且已经时隔18年之久，即双方已经按照合同法的规定履行了各自应尽义务。被告周明仲、陈章荣是否在协议上签字并不影响买卖合同的成立。同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告周明仲、陈章荣也未举示证据证明原、被告双方的出售协议存在上述合同无效的法定情形，因此，对被告的该辩解意见本院不予采纳。关于被告提出（2012）铜法行初字第00035号判决书明确1996年原告取得的房产证系违法行为，房产应归被告所有的辩解意见，本院认为，（2012）铜法行初字第00035号判决书判决确认原铜梁县国土资源和房屋管理局于1996年9月16日注销铜（少）字第6734号乡村房屋所有权证的登记行为违法的理由系原铜梁县国土资源和房屋管理局未能举示证据证明注销被告的铜少（91）字第6734号乡村房屋所有权证登记行为有周明仲、陈章荣的书面申请或口头申请，无法证明是其同意注销登记的真实意思表示，该判决认定的是原铜梁县国土资源和房屋管理局作出被诉具体行政行为时未尽到谨慎审查义务，并未否定原、被告之间房屋买卖合同这一民事行为的效力。因此，对被告的该辩解意见本院亦不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条的规定，判决如下：“原告周明仕、陈代兰与被告周明仲、陈章荣于1996年7月29日签署的《出售房屋协议》及《出售房屋平面示意图》有效，被告周明仲、陈章荣于本判决生效后十五日内协助原告周明仕、陈代兰办理房屋过户手续。案件受理费80元，由被告周明仲、陈章荣负担。”
上诉人周明仲、陈章荣不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，依法改判其与周明仕、陈代兰于1996年7月29日签署的《出售房屋协议》及《出售房屋平面示意图》无效；不予协助其办理房屋过户手续。本案一、二审诉讼费由周明仕、陈代兰承担。主要事实和理由：1、一审认定双方在1996年7月29日订立《出售房屋协议》及《出售房屋平面示意图》属认定事实不清。（2012）铜法行初字第00035号判决书中证人周某的证词能够证明其签订合同时不在场。其从1990年起随儿女在新疆生活。2、《出售房屋协议》载明的出售房屋与其自有房屋系不同标的。3、即使转让部分房屋的事实成立，也非其名下全部房产。铜法行初字第00035号判决书中证人周某的证词证明其卖给周明仕、陈代兰房屋为右面楼上楼下各一间。原判结果超出《出售房屋协议》载明的一部分房屋和证人证明的楼上楼下各一间房屋。
周明仕、陈代兰辩称：不同意对方的上诉请求。在1996年双方已经订立了房屋买卖合同、平面示意图，协议中明确被上诉人购买上诉人的房屋的面积、间数及具体位置，并支付给上诉人一万元房款的事实，被上诉人举示的证据一可证明；上诉人在1996年7月29日回铜梁在场签字；上诉人称铜梁人民法院2012铜当行初字第00035号行政判决书确认证人周某表证言称，出售协议原告周明仲不在场未签字，被上诉人不认可，周某在2012年铜法行初字第00035号行政判决书中证明上诉人周明仲、陈章容收取被上诉人周明仁、陈代兰支付购房款一万元的事实，这是矛盾的；证明周某是作伪证，请法院不予采信。综上，原审法院双方签署的协议有效，属基本事实认定清楚。
二审中，周明仕、陈代兰举示重庆市铜梁区少云镇人民政府于2015年8月10日出具的《证明》，载明“兹证明原铜梁县少云镇桂花村7社为现铜梁区少云镇向阳村7社情况属实。”以反驳周明仲、陈章荣主张房屋出售的标的不是现在的同一标的。周明仲、陈章荣对该证据的真实性无异议，但证明载明是向阳7社而非《出售房屋协议》写的7队，是不同的地方；该证据不是二审新证据，请法院不予采信。周明仕、陈代兰称老年人习惯将7社叫为7队。该证据系行政部门出具，周明仲、陈章荣对真实性无异议，本院予以采信。
本院二审查明：原铜梁县少云镇桂花村7社为现铜梁区少云镇向阳村7社。
《出售房屋协议》载明：经双方协议决定，出售房屋界……附见房平面说明。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点为：双方当事人在1996年7月29日订立的《出售房屋协议》及《出售房屋平面示意图》是否有效；若有效，周明仲、陈章荣出售房屋的具体范围。
关于双方当事人在1996年7月29日订立的《出售房屋协议》及《出售房屋平面示意图》是否有效的问题。生效法律文书即（2012）铜法行初字第00035号行政判决书，在查明的事实部分认定“原告周明仕系被告周明仲之弟，购买房屋之前与被告一起居住生活。1996年7月，经亲友协商原告从被告处购买了房屋，并付房款10000元。”在结合《出售房屋协议》上载明的在场人周某在该案中的证词，可以证明《出售房屋协议》及《出售房屋平面示意图》是双方当事人真实意思表示，前述协议不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。周明仲、陈章荣以其未在前述协议上签字为由主张前述协议无效，证据不足，于法亦无据，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于周明仲、陈章荣出售房屋的具体范围的问题，周明仲、陈章荣称一审判决的范围系其全部自有房屋，然《出售房屋协议》载明“附见房平面说明”，且周明仕、陈代兰在二审中称其主张的范围亦非周明仲、陈章荣的全部房屋，故一审判决以《出售房屋平面示意图》为限作出判决并无不当。周明仲、陈章荣该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
周明仲、陈章荣还提出《出售房屋协议》载明的出售房屋与其自有房屋系不同标的的问题，由于重庆市铜梁区少云镇人民政府出具的《证明》载明“原铜梁县少云镇桂花村7社为现铜梁区少云镇向阳村7社。”，7社与7队仅为农村称呼上的区别，周明仲、陈章荣亦未举证证明其与周明仕、陈代兰还存在其他共同居住的房屋，故本院认定《出售房屋协议》载明的出售房屋与周明仲、陈章荣自有房屋系同一标的。
综上，周明仲、陈章荣的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人周明仲、陈章荣负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈 瑜
审 判 员 赖生友
代理审判员 闫信良
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 吉昌福