山东省济宁市任城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0811执异558号
异议人（案外人）：谭子庄。
申请执行人：赵爱菊。
被执行人：芦凯。
被执行人：孙海波，男，1980年6月12日出生，汉族，住济宁市任城区。
被执行人：孙利芬，女，1979年11月29日，汉族，住济宁市任城区。
被执行人：济宁金信银通投资信息咨询有限公司。
法定代表人：韩少清，董事长。
本院在执行赵爱菊与芦凯、孙海波、孙利芬、济宁金信银通投资信息咨询有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人谭子庄对执行济宁市任城区圣德滨湖花园复式别墅一号楼东单元一二层东户房屋向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人谭子庄称，在任城区法院查封位于济宁市任城区圣德滨湖花园复式别墅一号楼东单元一二层东户的房屋之前，其已与被执行人芦凯就该房屋签订了房屋买卖合同，已经按合同约定付清房款总额1700000元（2015年10月12日付1000000元、租金折抵100000元、2016年11月9日付600000元）。该房屋已于2015年10月15日移交申请人，因房屋被查封导致未能如期过户，损害了异议人的合法权益。请求停止对济宁市任城区圣德滨湖花园复式别墅一号楼东单元一二层东户房屋的执行措施，解除对该房屋的查封。
申请执行人赵爱菊答辩称，一、异议人与被执行人就涉案房屋签订房屋买卖合同的时间是在该房屋抵押期间，抵押权人济宁市农商行对抵押房屋是否进行买卖并不知情。异议人与被执行人签订的房屋买卖合同不能发生房屋转让的效力，属于无效行为。二、异议人理应在房屋余款付清之前查清房屋状态，付清余款之后积极主张变更房屋登记。但是，直至涉案房屋被依法拍卖前异议人才提出所谓的异议，其与被执行人有恶意串通、侵害申请执行人合法权益之嫌，应承担相应的法律后果。请求法院依法驳回异议人的异议请求，继续执行（2017）鲁08民终3914号民事判决书规定的内容，并依法追究异议人的法律责任，维护申请执行人的合法权益。
本院查明，赵爱菊与芦凯、孙海波、孙利芬、济宁金信银通投资信息咨询有限公司民间借贷纠纷一案，申请执行人赵爱菊向本院提出财产保全申请，本院于2016年7月12日作出（2016）鲁0811执保1127号执行裁定书，裁定冻结被执行人芦凯230万元的银行存款，或查封、扣押其相应价值的财产。并于2016年8月29日，向济宁市房产交易中心送达协助执行通知书，协助查封了芦凯名下位于济宁市任城区圣德滨湖花园复式别墅一号楼东单元一二层东户的房屋，查封期限为三年。
本院于2016年12月19日作出（2016）鲁0811民初7376号民事判决书，判决：“一、被告孙海波、孙利芬、济宁金信银通投资信息咨询有限公司偿还原告赵爱菊借款本金210万元及利息（其中借款50万元，自2014年11月26起；借款100万元，自2015年2月26日起；借款50万元，自2014年12月15日起；借款5万元，自2014年12月15日起；借款5万元自2014年12月19日起；借款10万元自2014年12月29日起，均按年利率24％计算至本判决确定的还款之日止，已付利息243773元应当予以扣减）。二、被告芦凯对上述款项承担连带清偿责任，被告芦凯承担保证责任后，有权向债务人孙海波、济宁金信银通投资信息咨询有限公司、孙利芬追偿。”芦凯不服，向济宁市中级人民法院提起上诉，济宁市中级人民法院于2017年9月29日作出（2017）鲁08民终3914号民事判决书，判决：“一、维持山东省济宁市任城区人民法院（2016）鲁0811民初7376号民事判决第一项和关于诉讼费用的负担；二、变更山东省济宁市任城区人民法院（2016）鲁0811民初7376号民事判决第二项为：除2014年8月26日的100万元借款外，上诉人芦凯对第一项中其余五笔借款承担连带清偿责任，上诉人芦凯承担保证责任后，有权向债务人孙海波、济宁金信银通投资信息咨询有限公司、孙利芬追偿。上述第一、二项限于本判决生效后十日内履行完毕”。判决生效后，被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，本院于2018年2月7日根据赵爱菊的申请立案执行，案号为（2018）鲁0811执1054号，本院向被执行人送达了执行通知书，因被执行人拒不履行生效判决确定的义务，根据申请执行人的申请，本院技术室于委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对涉案房屋价值进行了评估，评估价格为2154285元。
异议人为了支持自己的主张，向本院提交了二手房买卖合同、中国农业银行业务凭证、房款收条、个人房屋租赁合同、补充协议、房租收条，均为复印件。证明事实如下：1、芦凯与谭子庄于2015年9月25日签订二手房买卖合同。合同约定芦凯将位于济宁市任城区圣德滨湖花园复式别墅一号楼东单元一二层东户卖给谭子庄，房款总金额为1700000元，两年房租折抵房款100000元。2、芦凯于2015年10月12日收到购房款1000000元，于2016年11月9日收到购房款600000元。3、谭子庄于2015年10月15日与谢丽娜签订个人房屋租赁合同，租期为2015年7月1日至2017年6月30日，之后，双方又于2017年6月17日签订房屋续租补充协议，租期为2017年7月1日至2023年6月30日。4、位于济宁市任城区圣德滨湖花园复式别墅一号楼东单元一二层东户房屋未登记到异议人谭子庄名下。
另查明，被执行人芦凯于2014年10月31日以住房装修为由，向济宁市农商行贷款100万元，2015年10月12日结清。之后，被执行人又以住房装修为由于2015年10月13日向济宁农村商业银行股份有限公司中心闸支行贷款100万元，2016年11月10日结清。上述两笔贷款均以被执行人芦凯位于济宁市任城区圣德滨湖花园复式别墅一号楼东单元一二层东户的房产进行抵押担保，济商银行对于异议人所称的房屋转让事宜并不知情。
本院认为，本案异议人对登记在被执行人名下的房产提出异议，必须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”的四项规定。虽然，在涉案房屋被查封之前，异议人与被执行人已经签订房屋买卖合同，并支付了房屋的全部价款，且对该房屋合法占有。但是，在异议人与被执行人签订房屋买卖合同之前，被执行人已经将涉案房屋抵押给了济宁农村商业银行股份有限公司中心闸支行。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，被执行人与异议人在房屋抵押期间签订买卖合同，转让抵押房屋，应经抵押权人济宁农村商业银行股份有限公司中心闸支行-
同意。在济宁农村商业银行股份有限公司中心闸支行对房屋转让事宜不知情的情况下，不能认定被执行人与异议人签订的房屋买卖合同合法有效。故本案异议人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项之规定。另，在房屋买卖合同签订之后，被执行人仍然能够作为名义登记人以涉案房屋作为抵押物向济宁农村商业银行股份有限公司中心闸支行贷款，无法认定异议人对未能办理过户登记无过错。故本案情形也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项之规定。综上所述，异议人请求对涉案房屋停止执行，解除查封，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人谭子庄的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 阴衍文
审判员 周新宇
审判员 宋 连
二〇一八年七月二十七日
书记员 曹 阳