安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖民再32号
抗诉机关：安徽省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审被上诉人）：刘军（曾用名刘均），男，1956年12月12日出生，汉族，阜阳市医药公司职工，住安徽省阜阳市颍州区。
申诉人（一审被告、二审被上诉人）：温素琴（系刘军之妻），1961年4月25日出生，汉族，阜阳市医药公司职工，住安徽省阜阳市颍州区。
二申诉人共同委托诉讼代理人：张军，安徽弘大律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：孙文志，男，1969年2月10日出生，汉族，个体户，住安徽省利辛县。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：罗东峰，男，1979年3月6日出生，汉族，个体户，住安徽省利辛县。
二被申诉人共同委托诉讼代理人：杜金堂，安徽坤志律师事务所律师。
二被申诉人共同委托诉讼代理人：张雪琦，安徽坤志律师事务所律师。
申诉人刘军、温素琴因与被申诉人孙文志、罗东峰房地产买卖、转让合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市中级人民法院（2015）阜民一再终字第00003号民事判决，向安徽省人民检察院申诉。安徽省人民检察院作出皖检民（行）监（2015）34000000156号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）皖民抗13号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。安徽省人民检察院指派助理检察员张克德、王蕾出庭。申诉人刘军、温素琴的共同委托诉讼代理人张军，被申诉人孙文志、罗东峰及共同委托诉讼代理人杜金堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安徽省人民检察院抗诉认为，刘军、温素琴与孙文志、罗东峰签订的《房地产转让协议》第一条约定刘军、温素琴将其所有的位于阜阳市颖西镇文明路72号十间（建筑面积为219.61平方米，房屋所有权证私房字第××号）的房产及位于颖西镇文明路12号的土地使用权（国有土地使用证：阜阳市国用（94）字第00075号，用地面积628.40平方米，其中建筑占地186.54平方米）转让给孙文志、罗东峰。孙文志、罗东峰已按协议约定履行了付款义务，刘军、温素琴应履行将十间房屋办理过户登记的义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。且双方当事人亦在《房地产转让协议》第七条中约定孙文志、罗东峰取得上述十间房屋占有相应比例的土地使用权。因此，孙文志、罗东峰应取得所购买十间房屋及十间房屋所占有相应比例的土地所有权。但上述土地上除有《房地产转让协议》中约定转让的十间房屋外，另有刘军、温素琴依法取得《建设工程规划许可证》后合法建设、未办理产权证明的三间房屋，该三间房屋在《房地产转让协议》中未有涉及，二审亦确认孙文志、罗东峰未主张无产权证的三间房屋过户，但却判决刘军、温素琴有义务协助将案涉有证的十间房屋及国有土地使用证上记载的土地使用权全部过户变更登记为孙文志、罗东峰，侵害了刘军、温素琴对于未出卖的三间房屋享有的合法权益，适用法律确有错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条第一款、第二百条第六项之规定，向本院提出抗诉。
刘军、温素琴申诉称，一审法院一直认定刘军、温素琴原有十三间房屋，只协议转让给孙文志、罗东峰十间房屋，二审判决也陈述当事人之间的买卖不包括争议的三间房屋，却判决将案涉土地全部过户给孙文志、罗东峰，使得刘军、温素琴的三间房屋成为空中楼阁，无法使用。争议的三间房屋在本案一审审理时完好，有照片证明，后因多年诉讼，双方矛盾激化，孙文志、罗东峰不让刘军、温素琴进入院子对房屋进行维护和使用，且蓄意毁坏，才造成二审认定该三间房屋的现状，即“二间无房顶，一间将要塌，三间房屋墙体处在要坍塌状态，只能称为屋岔，已无法居住”。请求撤销安徽省阜阳市中级人民法院（2015）阜民一再终字第00003号民事判决，维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2014）州民一再字第00002号民事判决。
孙文志、罗东峰辩称，2005年4月28日，经证人郑某、吴某在场作证，刘军、温素琴将案涉房屋及整个院落转让给孙文志、罗东峰，同日签订《房地产转让协议》并办理了十间房屋转让的公证，另三间房屋因无产权证不能办理公证，但孙文志、罗东峰已支付该三间房屋相应的对价。后因房屋价格上涨，刘军、温素琴以各种理由拒绝办理相关房产及土地使用权过户手续，以致成讼。原审没有任何证据证明争议的三间房屋属于刘军、温素琴，该三间房屋没有房产证，规划许可证没有合法来源，法院认为该三间房屋为刘军、温素琴合法拥有，无法律依据。二审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，判决正确，请求予以维持。
孙文志、罗东峰向一审法院起诉请求：判令刘军、温素琴履行公证合同约定的房地产过户义务，赔偿孙文志、罗东峰经济损失1万元，并承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：刘军、温素琴系夫妻关系。1994年3月31日，刘军取得阜阳市颍西镇文明路12号阜阳市国用（94）字第00075号《国有土地使用证》。1996年2月15日，刘军取得阜阳市颍西镇文明路72号十间房屋私房字第××号《房屋所有权证》。1997年1月2日，刘军获取上述土地使用范围内的《建设工程规划许可证》，该证载明建筑面积60.50平方米，后刘军按该证建成房屋三间，但至今未办理该三间房屋产权证。2005年4月28日，孙文志、罗东峰（乙方）与刘军、温素琴（甲方）签订一份《房地产转让协议》,约定：一、甲方将其所有的位于阜阳市颍西镇文明路72号十间（建筑面积为219.61平方米，房屋所有权证私房字第××号）的房产和位于颍西镇文明路12号的土地使用权（国有土地使用证：阜阳市国用（94）字第00075号，用地面积628.40平方米，其中建筑占地186.54平方米）转让给乙方；二、转让金额人民币154000元，于2005年4月28日一次性付清，甲方同时将房屋腾空，连同原房产证、土地证交给乙方；三、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任；四、本协议签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用，概由甲方负责。本协议发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担；五、甲方保证其出卖给乙方的房屋产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失；六、如任何一方违约，并按协议总标的20%支付给守约方；七、房屋所占用的土地（包括庭院围墙等）所有权属于国家。乙方取得上述房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土地使用税及其他有关费用。当日，刘军收孙文志、罗东峰购房款151000元。阜阳市公证处对该协议给予公证。后刘军又收到孙文志、罗东峰现金3000元。另双方签订协议前，孙文志、罗东峰就对该房屋实际租赁使用，一直延续居住至今。
一审法院判决：一、刘军、温素琴于判决生效之日起30日内提供相关材料协助孙文志、罗东峰办理座落于阜阳市颍西镇文明路72号《房屋所有权证》（私房字第××号）所确认的十间房屋产权过户登记手续，并对该房屋所占用的土地即阜阳市国有（94）字第00075号《国有土地使用证》上载明土地使用者变更为孙文志、罗东峰；二、驳回孙文志、罗东峰的其他诉讼请求。案件受理费4500元，由孙文志、罗东峰负担1500元，刘军、温素琴负担3000元。该判决作出后，双方当事人均未上诉。
刘军、温素琴不服一审判决，申请再审请求：改判分割阜阳市颍西镇文明路72号十间房屋占用土地和刘军、温素琴获取《建设工程规划许可证》后建造的三间房屋所占用土地的土地使用权。
一审法院再审本案，其再审查明事实与原一审一致。
一审法院再审判决：一、撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2010）州民一初字第314号民事判决的第一项，即刘军、温素琴于判决生效之日起30日内提供相关材料协助孙文志、罗东峰办理座落于阜阳市颍西镇文明路72号《房屋所有权证》（私房字第××号）所确认的十间房屋产权过户登记手续，并对该房屋所占用的土地即阜阳市国用（94）字第00075号《国有土地使用证》上载明土地使用者变更为孙文志、罗东峰。二、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2010）州民一初字第314号民事判决的第二项，即驳回两原告的其他诉讼请求。三、刘军、温素琴于判决生效之日起十日内提供相关材料协助孙文志、罗东峰办理位于阜阳市颍西镇文明路72号十间房屋产权和该十间房屋所占有的土地使用权的过户手续。原审案件受理费4500元，由孙文志、罗东峰共同负担1500元，刘军、温素琴共同负担3000元。
孙文志、罗东峰不服一审判决，上诉请求：请求依法撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2014）州民一再字第00002号民事判决，将该案发回重审或改判支持孙文志、罗东峰的诉讼请求。
二审法院认定事实：刘军、温素琴卖给孙文志、罗东峰房屋十间，转让国有土地使用权一处（628.40平方米），合计价款154000元。其中十间房屋有两间只有房顶而没有前后墙体。目前有争议的无证三间房屋已有二间无房顶，一间将要塌，三间房屋墙体处在要倒塌状态，只能称为屋岔，已不能居住、使用。孙文志、罗东峰未主张无产权证的三间房屋过户。孙文志、罗东峰是先租后买。除此之外，与一审查明事实一致。
二审法院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。”第二十条规定：“土地使用权转让应当签订转让合同”。依据上述规定，刘军、温素琴将其享有的国有土地使用权转让给孙文志、罗东峰符合法律规定，该土地使用权转让协议应为有效协议。双方当事人在书面合同中将要实现的目的条款列于最前，第一条就明确转让有证的十间房屋和628.40平方米的土地使用权，第二条明确转让价款154000元。公证“谈话笔录”中刘军夫妇明确表示转让的也是有证的十间房屋和628.40平方米的土地使用权。签订及公证合同的当日，刘军夫妇就将房产证书、土地使用权证书全部交给了孙文志、罗东峰二人，孙、罗二人也于当日给付价款151000元，不久又将下欠款3000元付清。说明《房地产转让协议》为双方真实意思表示，目的是买卖十间房屋和转让阜阳市国用（94）字第00075号《国有土地使用证》上的载明的国有土地使用权。另外，转让协议的第七条只是特别强调十间房屋所占用的土地所有权属国家，孙、罗二人在房屋买卖中只取得十间房屋占有相应比例的土地使用权，但未否定第一条土地使用权转让中的转让国有土地使用权的法律效力，该两条实质上并不冲突。刘军、温素琴有义务协助将案涉的有证的十间房屋和国有土地使用证上记载的国有土地使用权全部过户变更登记为孙文志、罗东峰。因此，（2010）州民一初字第314号民事判决正确，应予维持。（2014）州民一再字第00002号民事判决认为“关于土地使用权转让条款无效”系适用法律错误。孙文志、罗东峰上诉提出国有土地使用转让无效系一审法院适用法律错误理由成立，予以支持。但孙文志、罗东峰称已购买整个院落的房屋，证据不足，不予支持。刘军、温素琴再审请求保留无证三间房屋的土地使用权不过户给孙志文、罗东峰亦证据不足，不予支持。另刘军、温素琴书面申请再审（2010）州民一初字第314号民事判决已超过再审时效，一审再审本案程序违法，孙文志、罗东峰上诉提出此异议成立，但基于本案已进入再审程序，不能逆转，同时，此节程序上的瑕疵，没有剥夺或限制双方当事人的诉讼权利，不应视为导致判决无效的理由。综上，经该院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第二百零七条之规定，该院判决：一、撤销阜阳市颍州区人民法院（2014）州民一再字第00002号民事判决。二、维持阜阳市颍州区人民法院（2010）州民一初字第314号民事判决。二审案件受理费4500元，由刘军、温素琴负担2250元，孙文志、罗东峰负担2250元。
刘军、温素琴于本院提审期间提交四张房屋照片，并申请法院现场勘查房屋现状，拟证明争议的三间房屋墙体没有倒塌，不是屋岔。孙文志、罗东峰质证认为，该照片不知是何人何地何时拍摄，与案涉房屋现状不符，且不能证明案涉房屋的所有权属于刘军、温素琴。双方对于原审所举证据的举、质证意见与原审一致。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：刘军、温素琴提交四张涉案房屋照片及申请现场勘查，不能否定诉争土地使用权的归属，不予采纳。本院对当事人原审所举证据的认定与二审一致。本院再审查明的事实亦与二审一致。
本院再审认为，本案的争议焦点是原审判令刘军、温素琴协助孙文志、罗东峰办理案涉阜阳市国用（94）字第00075号《国有土地使用证》上载明的国有土地使用权人变更登记，是否属适用法律错误。
本案双方当事人于2005年4月28日签订并公证的《房地产转让协议》不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效协议，双方当事人均应当严格遵守协议的约定。该协议第一条明确约定转让的标的是位于阜阳市颖西镇文明路72号，房屋所有权证为私房字第××号的十间房屋，以及位于阜阳市颖西镇文明路12号，国有土地使用证号为阜阳市国用（94）字第00075号，用地面积为628.40平方米的土地使用权。该协议于2005年4月28日经阜阳市公证处公证，双方当事人在接受公证部门的谈话时对上述转让标的再次确认。协议签订后，孙文志、罗东峰按约支付全部价款，刘军、温素琴将上述房屋所有权证及国有土地使用证交给孙文志、罗东峰，应认定交易的房地产是双方的真实意思表示，刘军、温素琴应协助孙文志、罗东峰办理产权变更登记，积极履行合同义务。协议第七条约定：“房屋所占用的土地（包括庭院围墙等）所有权属于国家。乙方取得上述房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土地使用税及其他有关费用。”该条虽有“相应比例”的字样，但不足以推翻协议第一条对交易内容的明确约定。至于未领取房屋所有权证的三间房屋，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，不得转让，但并不影响其所占用的土地的合法转让。而且根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条关于“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”的规定，不能得出房屋未转让则土地也不能转让的结论。刘军、温素琴主张原判适用法律错误，没有事实和法律依据。
综上所述，刘军、温素琴认为案涉国有土地使用权未全部转让的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
维持安徽省阜阳市中级人民法院（2015）阜民一再终字第00003号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁学梅
审 判 员 周 琳
代理审判员 王旭染
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 刘群群
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。