吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）吉中民再终字第26号
上诉人（原审第三人）：吉林市龙园房地产开发经营有限责任公司，住所地吉林市龙潭区江密峰镇。
法定代表人：于志梅，经理。
委托代理人：杨超，该公司职员。
委托代理人：刘海滨，北京市国纲华辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王淑兰，住吉林市。
委托代理人：唐淑英，住吉林市。
被上诉人（原审被告）：吉林市大丰建筑工程有限责任公司，住所地吉林市龙潭区汉阳南街科技大厦。
法定代表人：曲凯军，总经理。
委托代理人：孟繁印，法律顾问。
上诉人吉林市龙园房地产开发经营有限责任公司（以下称龙园公司）与被上诉人王淑兰、吉林市大丰建筑工程有限责任公司（以下称大丰公司）买卖合同纠纷一案，吉林市昌邑区人民法院于2004年6月8日作出（2004）昌民一初字第426号民事判决，己经发生法律效力。王淑兰不服，向本院申请再审，本院作出（2006）吉中民监字第441号驳回申请再审通知书。王淑兰仍不服，本院于2008年11月6日作出（2008）吉中民监字第142号民事裁定，提审本案。同日，本院作出（2008）吉中民再字第146号民事裁定，发回吉林市昌邑区人民法院重审。吉林市昌邑区人民法院于2010年3月1日作出（2008）昌民再初字第26号民事判决。龙园公司不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人龙园公司委托代理人杨超、刘海滨，被上诉人王淑兰及其委托代理人唐淑英到庭参加诉讼。被上诉人大丰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
王淑兰在原审时诉称：我于2002年经武兴成介绍，依据龙园公司与大丰公司2001年2月26日签订的《东昌25号楼工程承包协议书》中有关条款约定（第六条、第八条、第十五条），考察了施工现场，查看了房源，在大丰公司出示了工程承包协议书原件和龙园公司提供的东昌25号商品房预售许可证后，我用85440元的五金建筑材料抵换了东昌25号楼3单元6楼右门117平方米的商品房一套。2003年10月25日工程竣工后，龙园公司在江城日报上刊登了入户通知，2003年11月5日我找到大丰公司钟、苏二位经理，要求按抵换协议给我办理入户手续。钟、苏二位经理回答说：“目前龙园公司不与大丰公司算帐，也不按协议给付立体砍块的商品房。这个事有点麻烦，但你们可先行占有自己买的房子，然后由大丰公司与龙园公司进行交涉”。于是，我们购房人在2003年11月11日到东昌25号楼现场伸张我们的权益。但龙园公司以不欠大丰公司工程款为借口不履行合同义务给我们办理入户手续，且聚结社会团伙人员妄图大打出手把我们撵出东昌25号楼。更为严重的是，龙园公司为达到无偿占有东昌25号楼的目的，竟将我所抵换的龙园公司确认已抵付给大丰公司的商品房又一次卖出，致使大丰公司无房可给。龙园公司违约和一房多卖的行为侵害了我的合法权益。东昌25号楼是用我的血汗钱建造起来的，为维护物权人的合法权益，在多次上访、告状无果的情况下，看见东昌25号楼1单元有空房子，于2006年8月入住了1单元7楼左门106平方米商住房一套居住至今。为维护公民的合法权益不受侵害，请人民法院以事实为依据，依据《合同法》、《消费者权益保护法》和最高人民法院关于商品房买卖有关法律解释，公平、公正的予以审判，判决两公司承担：1、大丰公司按购房协议为我落实房源或给付建筑材料款，并支付同期银行贷款利息；2、由于龙园公司违约和一房多卖侵害我的合法权益，要求龙园公司退还我所抵换的龙园公司已经确认立体砍块抵付给大丰公司工程款的东昌25号楼3单元6楼右门117平方米的商品房，并支付同期银行贷款利息；3、由于龙园公司违约，导致我无法实现合同目的，请求把我于2006年8月入住的现住房1单元7楼左门106平方米商住房确权给我，并赔偿经济损失和精神损失；4、由被告承担诉讼费3070元。
大丰公司及龙园公司在原审均未到庭，亦未递交书面意见。
原判决认定：2001年2月26日，龙园公司与大丰公司签订《东昌小区25号楼工程承包协议书》，约定由大丰公司承建龙园公司开发的东昌小区25号楼的工程。该协议第六条约定，工程款支付方式为按照工程实际施工进度的70%，工程质量经监理签字认可后，拨付经过换算得出的相应面积的商品房。合同签字生效后，乙方大丰公司即可按比例售房。第七条约定，拨付的商品住宅售价每平米1500元。第八条约定，甲方龙园公司拨付给乙方的商品房（抵付工程款）的房源是东昌小区25号楼商品住宅部分，立体砍块（不包括网点）。第十五条约定，乙方销售房屋，（指甲方按工程款拨付部分）甲方必须提供完整的有法律效力的手续，否则后果自负。另该协议第二十二条约定，此合同甲乙双方各执两份。双方签字后生效。协议生效后，大丰公司依约开工建设东昌25号楼。2001年4月27日，吉林市城市开发管理办公室向龙园公司核发吉市房预售证第010008号商品房预售许可证。预售楼号为东昌25号楼及16号楼。另查实，整个东昌25号楼共计7层，由商品房部分和回迁楼部分组成，商品房部分是三个单元，均是正楼，回迁楼是厢楼。2002年在大丰公司承建25号楼施工过程中，因施工需要用各种建筑材料，通过武兴成介绍，许景远找到王淑兰经营的吉林市物资交易市场兰友经销部要求赊料供应铁线等相关建筑材料，王淑兰在到东昌25号楼施工现场了解情况，并经项目经理许景远介绍，在审查大丰公司与龙园公司签订施工协议，并看到商品房预售许可证后，确信大丰公司有售楼资格，故在与许景远商谈后，双方商定以赊料购房形式由王淑兰向大丰公司供应建材，并于2002年6月7日，王淑兰与大丰公司25号楼项目经理许景远签订供货抵房协议。协议约定，甲方大丰公司因资金不足，愿以东昌小区25号楼3单元6楼右门做抵押，还不上材料款，此房归乙方所有。另查实，王淑兰己如约供应大丰公司85440元的建材。但因大丰公司与龙园公司在履行25号楼施工协议过程中产生矛盾，导致王淑兰未能与龙园公司签订商品房买卖合同，且在纠纷过程中王淑兰原欲购房屋己为他人购置并实际居住使用。
原判决认为：本案中王淑兰由于与大丰公司间存在赊料购房的意思表示且有证据显示双方己就所购房屋的具体坐落、房价款、付款方式等合同成立的主要条款达成合意，故在案件类型上亦应将王淑兰界定为购房人。本案中，大丰公司在工程承包协议书生效之日即有权对外售房，实现建设资金回笼，其与龙园公司形成代理法律关系。纵观施工协议，虽两公司协商一致，同意以房抵付工程款，合同生效之日大丰公司即可预售期房，但关于以谁的名义对外售房，在协议中及在履行施工合同过程中却约定不明，因购房人在购房过程中己明知所购买房屋的开发商是龙园公司，故在王淑兰己交付购房款却未实际取得房屋所有权情形下，本案两公司适用代理法律关系中“委托人委托授权不明时，应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的责任承担形式。在大丰公司或龙园公司至今未能将王淑兰原预购房屋交付原告情况下，作为存在委托代理关系的两公司应承担返还购房款及赔偿相应损失的违约责任。由于本案原诉争房屋现己被案外人合法取得，故王淑兰与大丰公司订立的购房协议，因大丰公司及龙园公司的违约行为致使不能实现合同目的，符合法定解除合同情形。现为维护社会稳定，另结合案情实际，本院依王淑兰解除合同的意思表示，对该合同依法予以解除。其要求退还购房款并赔偿利息损失的诉请应予支持。利息起算日在无相关证据反驳情况下，本院酌情确定。大丰公司及龙园公司因在案件审理过程中未向本院提供相关证据反驳王淑兰诉讼主张，按证据规则规定，应由其各自承担举证不利的法律后果。另关于王淑兰其他于法无据的诉讼请求，本院不予支持。
原判决主文：一、解除王淑兰与大丰公司签订的购房协议；二、龙园公司自本判决生效之日起3日内返还王淑兰购房材料款85440元，并承担本金85440元自2003年10月25日起至付清时止，按同期同类银行贷款利率计算的利息；三、大丰公司对上述款项承担连带给付责任；四、驳回王淑兰其他诉讼请求。案件受理费3070元、公告费40元，合计3110元，由大丰公司及原审第三人龙园公司共同负担。
原审判决后，龙园公司不服，向本院提出上诉，请求：1、依法撤销原判，驳回王淑兰对龙园公司在一审阶段提出的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用全部由王淑兰承担。主要理由：一、本案涉及刑事犯罪，一审法院应当将本案移送公安机关，由公安机关立案侦查。大丰公司项目责任人许景远采取虚构房屋和房号的方式，向包括王淑兰在内的购房人出售房屋，骗取了大量钱财，其行为涉嫌合同诈骗罪，应由公安机关对大丰公司涉嫌犯罪的行为进行立案侦查。二、一审法院认定王淑兰审查过大丰公司与上诉人签订的《东昌小区25#楼工程承包协议书》没有事实依据。没有任何证据表明王淑兰审查过大丰公司与上诉人签订的《东昌小区25#楼工程承包协议书》。按照常理推断，大丰公司在售房时也不可能向买房人出示含有自己商业秘密的文件。王淑兰在一审阶段，也未说明其曾经知晓大丰公司与上诉人签订的承包协议书，在再审时忽然提及其审查过承包协议书是不符合常理的。由于王淑兰根本未知晓大丰公司与龙园公司之间曾签订《东昌小区25#楼工程承包协议书》，因而其在买房时也无法推定大丰公司是在代理上诉人卖房。三、一审法院错误认定龙园公司与大丰公司是代理法律关系。龙园公司与大丰公司的关系不符合《民法通则》第六十三条的规定：1、王淑兰未委托大丰公司销售房屋，从未向大丰公司出具任何与代理有关的授权、委托手续。一审法院认定龙园公司与大丰公司是代理关系的主要依据是《东昌小区25#楼工程承包协议书》第六条关于工程款支付方式的约定，该条款的约定明确、具体，即王淑兰以经换算、拨付的房屋抵扣大丰公司的工程款。大丰公司处理拨付的房屋相当于大丰公司处理自己的财产，与龙园公司没有任何关系，龙园公司也无法、更无权干涉其处理的方式。2、大丰公司以自己的名义销售房屋。龙园公司未要求大丰公司以龙园公司的名义销售房屋，大丰公司在与王淑兰签订购房协议时，均是以其自身的名义销售房屋。3、王淑兰签订购房协议时，明知购房协议的相对方是大丰公司，而不是龙园公司。大丰公司出售的房屋明显低于市场价，王淑兰在此时应当保持合理的谨慎注意义务。综上，龙园公司在大丰公司承建25号楼的过程中，从未委托大丰公司销售房屋，大丰公司亦未曾以龙园公司的名义销售房屋，王淑兰亦明知售房人是大丰公司而与龙园公司无关，因而，认定龙园公司与大丰公司是代理关系没有事实和法律依据。四、一审法院违反法定程序。本案发回一审法院重审后，一审法院却仍然同意王淑兰变更诉讼请求，重新提交证据，违反了民事诉讼法和最高人民法院有关司法解释的规定。五、一审法院判决前后矛盾。即使法院认定龙园公司与大丰公司存在代理关系，王淑兰也无权再向龙园公司主张返还购房款。由于大丰公司是以自己的名义与王淑兰签订购房协议，王淑兰已经选定向大丰公司主张权利，依据合同法第403条的规定，不得再变更选定的相对人。王淑兰无权在大丰公司无力返还购房款时，变更选定的相对人，要求上诉人承担责任。六、民事诉讼法规定人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳，对民事案件独立进行审判，不受行政机关、社会团体和个人的干涉。如果法院抛弃该原则，以“维护社会稳定”为由而置法律和事实于不顾，最终必然会有损司法尊严，不仅起不到维护社会稳定的作用，反而会激化矛盾，破坏社会稳定。
被上诉人王淑兰答辩：一、在上诉状中龙园公司称本案涉及的刑事犯罪已由公安部门立案侦查，并经昌邑区人民法院依法判决，龙园公司称的刑事犯罪案件与本案无关；二、我在购买东昌25号楼时审查了龙园公司提供的商品房预售许可证，东昌25号楼承包协议只是一份普通施工合同，不是秘密文件，而且大丰公司要取得我们买房人的信任出示该协议是正当行为。因为通过此协议使我确信：1、龙园公司没有投入建设资金，是由大丰公司全额垫付。2、龙园公司支付工程款的方式是以立体砍块的商品房，是东昌25号楼商品房，不含网点，抵付价格是1500元／平方米，龙园公司对此情况清楚。3、经现场考察，东昌25号楼共有30套商品房，建筑面积约3300平方米，房价总款与大丰公司承包价相符，且当时商品房总体工程已经完成，通过审查协议和现场考察，使我确信大丰公司有房可卖，卖房合法，否则我绝不会在大丰公司处买房子，龙园公司在上诉状中称大丰公司处理拨付的商品房相当于大丰公司处理自己的财产也证明了大丰公司卖房的合法性；三、龙园公司在上诉状中称，大丰公司卖房是处理自己的财产，与龙园公司无关，龙园公司无法更无权干涉，既然龙园公司无权干涉，又不按协议约定给购房人办理入户手续，而且在购房人2003年11月18日到东昌25号楼伸张权益时勾结社会团伙对我们大打出手。龙园公司又把我所购得的商品房再次卖出。有庭审为证，昌邑区人民法院审理此案时对东昌25号楼进行为期1周的调查没有一户是在大丰公司买房的人，2006年9月27日昌邑区法院举证会证明卖房人为于阳、李慧萍、张金财，其中于阳是于志梅的侄女，李慧萍是销售部经理，张金财为龙园公司雇佣的社会团伙人员，正是因为龙园公司违约不履行合同义务，一房多卖，进行欺诈性经营，致使大丰公司无房可给，直接损害了我的合法权益，故本案与龙园公司有直接关系，龙园公司为此必须承担法律责任。关于龙园公司上诉状中其他诉讼都是针对昌邑区法院的与本案无关。综上所述，龙园公司不履行合同义务，损害了我的合法权益，请法庭依据相关法律规定，依法支持原审判决，由龙园公司承担责任，维护我的合法权益。
大丰公司未到庭，亦未向本院递交书面意见。
本院审理查明，2002年大丰公司在承建东昌25号楼施工过程中，赊用王淑兰经营的吉林市物资交易市场兰友经营部的铁线等建筑材料。双方于2002年6月7日协议约定，甲方大丰公司因施工需要乙方王淑兰经营的兰友经销部铁线、钉等各种材料，因资金不足，愿以东昌小区25号楼3单元6楼右门做抵押，还不上材料款，此房归乙方所有。至2002年10月5日王淑兰己如约供应大丰公司85440元的建材，但大丰公司未向王淑兰偿付货款。
本院认为：王淑兰与大丰公司签订的协议为货物买卖协议，协议约定还不上材料款，房屋归王淑兰所有，是对债的担保行为，并不具有买卖房屋的意思表示。且该条款违反了《中华人民共和国担保法》第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”的规定，该条款为无效条款。但王淑兰已实际给付大丰公司建筑材料，其要求大丰公司给付货款并承担赔偿责任的请求，应予支持。王淑兰与大丰公司是该协议的双方当事人，合同的标的物为建筑材料，王淑兰与龙园公司之间无权利义务关系，原审判决将王淑兰界定为购房人缺乏事实依据。根据合同相对性原则，大丰公司作为合同相对人应给付王淑兰货款85440元，并按同期同类银行贷款利率承担自2002年10月6日起至2012年2月15日的利息51613.95元。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项、第一百五十七条、第一百三十条的规定，判决如下：
一、撤销吉林市昌邑区人民法院（2008）昌民再初字第26号民事判决；
二、吉林市大丰建筑工程有限责任公司自本判决生效之日起10日内给付王淑兰材料款85440元，并承担本金85440元自2002年10月6日起至2012年2月15日按同期同类银行贷款利率计算的利息51613.95元；
三、驳回王淑兰其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3070元、其他诉讼费40元、二审案件受理费1936元，合计5046元，由吉林市大丰建筑工程有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田春阳
代理审判员 张笑飞
代理审判员 付婷婷
二〇一二年二月十五日
书 记 员 赵 丹