陕西省汉中市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)陕07执异4号
案外人：柯红军，男。汉族，出生于1962年6月5日，住陕西省汉中市汉台区祥瑞花园小区*楼*单元***号，公民身份证号码：6123011962********。
申请执行人：汉中市建筑工程总公司。住所地：汉中市汉台区劳动西路**号。
法定代表人罗建平，该公司总经理。
委托代理人许期烈，陕西修业律师事务所律师。
被执行人：汉中中翔房地产开发有限公司。住所地:汉台区劳动东路五一大厦*楼***室。
法定代表人谢辉，该公司执行董事。
本院在办理汉中市建筑工程总公司（以下简称“市建司”）申请执行汉中中翔房地产开发有限公司（以下简称“中翔公司”）债权债务协议纠纷一案中，案外人柯红军向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，并组织各方当事人听证。案外人柯红军、申请执行人汉中市建筑工程总公司参加听证，现已审查终结。
市建司与中翔公司债权债务协议纠纷一案，汉中仲裁委员会于2015年8月17日作出汉仲裁字（2015）12号裁决书，裁决：一、中翔公司向市建司支付借款9461090元及利息；二、中翔公司向市建司支付工程款本息10882401.79元；三、中翔公司向市建司支付停工损失1498151元；四、中翔公司向市建司支付违约金619027.64元；五、中翔公司向市建司支付律师代理费400000元；六、市建司向中翔公司支付延误工期的违约金64800元；七、市建司向中翔公司支付延期交房业主的违约金180057.25元；八、市建司向中翔公司支付移交共管账户资金余额315258.95元。裁决书生效后，中翔公司未履行裁决书确定的义务，市建司向本院申请执行。该案在执行过程中，本院于2016年1月6日出具了（2015）汉中执字第00075-5号执行裁定书查封了中翔公司在陕西省宁强县汉源镇羌州北路“羌玉花园”小区商品房94套。
案外人向本院提出异议称，2014年4月4日案外人在中翔公司“羌玉花园”小区的售楼部看房询价。2014年4月6日，中翔公司将开发的位于陕西省宁强县汉源镇羌州北路“羌玉花园”小区1号楼402号房屋（以下简称“1-402号房”，房屋面积为98.56㎡）售卖给案外人，现金交清了房款。同日，双方共同到“1-402号房”进行了查看，确认没有问题，中翔公司向案外人交付了房屋钥匙。2016年申请人准备装修房屋时得知该房屋被法院查封。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，申请法院解除对“1-402号房”的查封。
申请执行人称，1、中翔公司因拖欠市建司工程款，双方于2012年10月23日签订《债权债务处理协议书》（以下简称《协议书》）后，中翔公司将其全部证照、印章、资质、政府批文、许可证和资料移交汉中市建筑工程总公司，中翔公司的法定代表人谢辉不可能再以中翔公司的名义售房，不可能在合同和收款收据上加盖公章。移交事实在仲裁委汉仲裁字（2015）12号裁决书中已经审理查明。2、交易额度高达20万元，应当有银行转款凭证，仅凭收款收据，不能证明付款事实客观真实发生。案外人系从中翔公司处购买的房屋，但案外人无法证明其购房行为合法亦不能证明已实际交付购房款，应当依法驳回其异议请求。
听证后，本院组织申请执行人与案外人共同对“1-402号房”进行了现场勘查，依职权调取了“羌玉花园”小区预售许可登记簿、汉中市汉南矿业有限公司的工商登记、汉中市汉南矿业有限公司于2014年3月28日签订的《公司承包经营合同》。
本院查明，本院于2016年1月6日出具了（2015）汉中执字第00075-5号执行裁定书查封了中翔公司在陕西省宁强县汉源镇羌州北路“羌玉花园”小区商品房94套（1号楼18套、2号楼29套、3号楼47套）；查封期限为三年。裁定中查封的94套房屋均系在宁强县住建局未办理备案登记的房屋，案外人柯红军提出异议的“1-402号房”，系被本院（2015）汉中执字第00075-5号执行裁定书查封的商品房之一。
案外人柯红军本人居住在汉中市汉台区祥瑞花园小区1楼五单元202号。其提交的其于2014年4月6日与中翔公司签订的购房合同编号为：GF-2000-0171，合同中载明：出卖人为中翔公司，买受人为柯红军；购买的房屋为1号楼4单元402号房（“1-402号房”）；计价方式为按套计价，一套20万；付款方式为卖受人一次性付清总房款；房屋面积为98.56平方米；该商品房的用途为住宅；合同中划掉了逾期付款的责任和交房期限，即未约定逾期付款的责任和交房的期限。该商品房办理的是商品房预售许可，预售许可证号为(宁)房预售用字[2011]11号，签订地为“羌玉花园”小区售楼部；签订时间为2014年4月6日。该合同未在宁强县住房和城乡建设管理局办理备案登记。因“羌玉花园”项目未在在宁强县不动产登记局做总备案登记，“1-402号房”至今无法办理产权登记。该售房合同上盖有中翔公司的售房专用章、并使用中翔公司行政章对购买房屋的房号进行了校正。柯红军提交的中翔公司向其出具的收款收据盖有中翔公司的售房专用章并载明中翔公司于2014年4月6日收到柯红军交纳的20万元购房款。柯红军持有“1-402号房”的钥匙一套，经现场勘察，确认该房屋系毛坯状态，为两室两厅一厨一卫结构。
市建司和中翔公司于2011年1月21日签订了建设工程施工合同（简称建设施工合同<一>），约定由市建司承包修建“羌玉花园商住楼”1#、2#楼；于2011年8月2日双方签订《施工合同<二>》，约定由市建司承包修建“羌玉花园商住楼小区”1#、3#楼（该项目二期工程，其中1#楼为二层结构商业用房）。2012年10月23日市建司与中翔公司签订《债权债务处理协议书》（以下简称《协议书》）系因中翔公司欠市建司借款及拖欠市建司工程款，双方对以上债务纠纷达成的处理协议，该《协议书》第二项载明：中翔公司自愿将纵向公司及“羌玉花园”小区一期的项目移交给甲方管理（中翔公司将其全部证照、印章、资质、政府批文、许可证和资料移交市建司），市建司同意全盘接受中翔公司和“羌玉花园”小区一期项目的管理权；第三项载明：市建司在接受中翔公司“羌玉花园”小区一期的管理权后，另行组建管理机构，继续以中翔公司的名义对“羌玉花园”小区一期项目进行建设、销售和管理。中翔公司法定代表人谢辉进入新组建的管理机构，从事管理工作，继续履行法定代表人的签字职责，坚持上班、配合工作，不得影响项目的建设和经营，否则视为乙方违约；中翔公司其他人员不进入市建司的管理机构，由中翔公司自行安置。第十五项载明：双方不得将本协议内容向第三方泄露。2012年10月25日中翔公司与市建司签署“羌玉花园”小区一期项目资料交接单，将《协议书》中列明的移交资料移交给了市建司，移交的公章包括中翔公司公章、财务章、售楼专用章、法定代表人印章各一枚，移交的公章未含售房专用章。
另查明，“羌玉花园”小区根据对象的不同，存在两个商品房预售许可证：（宁）房预售字[2011]011号预售许可证登记薄载明：售房单位为中翔公司，项目名称“羌玉花园商住小区”，楼栋编号1#楼、2#楼，房屋性质为商住楼，发证时间为2011年9月9日；（宁）房预售字[2011]014号预售许可证登记薄载明：售房单位为中翔公司,项目名称为“羌玉花园3号楼经济适用房”，楼栋编号为3号楼，房屋性质为经济适用房、商品房车库，发证时间为2011年11月18日。该小区于2013年全部竣工，2014年中翔公司的售楼部开在“羌玉花园”小区的门口，当年该售楼部尚在营业，市建司对“羌玉花园”小区房产的销售管理系以中翔公司的名义出售，在售楼部派驻收款人进行监管。现“羌玉花园”小区门口已经没有售楼部，中翔公司于2017年3月底向汉中市汉台区五一大厦的物业退掉了其租赁的五一大厦A楼516室（工商登记的住所地）。市建司不能证明其接管中翔公司前后自己及中翔公司售卖房屋的具体情况。
本院认为，本案的焦点在于柯红军是否对本案查封的“1-402号房”享有排除执行的物权期待权。
第一、从房屋买卖合同的方面：一）“羌玉花园”小区的商品房预售许可证中载明的售房单位系中翔公司，中翔公司具有售房的主体资格。“1-402号房”的买卖合同由中翔公司和柯红军双方签署达成合意，内容明确具体，销售房屋亦系已取得房屋预售许可的房屋，合同内容不违反法律、法规的强制性规定；二）市建司提出中翔公司已经将该公司的公章进行了移交，中翔公司不可能再加盖公章。经查,在中翔公司未向市建司移交“中翔公司售房专用章”，本案“1-402号房”的买卖合同中的确加盖有“中翔公司公章”、“中翔公司售房专用章”。市建司在审查过程中亦未提供相反证据来排除以上公章的效力。三）按照《债权债务处理协议》中翔公司的法定代表人谢辉依然履行法定代表人的签字职责，上班，市建司在中翔公司派驻收款人进行监管，销售系以中翔公司的名义对外销售，即：在销售外观上，系中翔公司在销售房屋，买受相对人无法区分中翔公司的进行的售房行为和市建司以中翔公司名义进行的售房行为。故，申请执行人提出的证据，不足以否认“1-402号房”合同的真实性，“1-402号房”买卖合同合法有效。
第二、从交付行为的方面：案外人具有一次性支付购房款的付款能力。本案涉及的“羌玉花园”小区在2013年已经竣工，2014年4月案外人去该小区看现房和现场获取房屋钥匙，具有事实上的可能性。案外人提交的购房合同载明合同签订日期为2014年4月6日，收款收据上载明购房款收款日期为2014年4月6日，在房屋和房款同时互为交付完成的情况下，合同中不再约定房屋、房款的交付时间和逾期交付的责任亦系符合交易习惯的行为，故申请人的偿付能力、房屋售房合同、房款收据以及房屋钥匙相互印证，可以认定房款20万元（“1-402号房”的全部房款）和“1-402号房”的钥匙均在2014年4月6日已经交付。交付钥匙后，柯红军对“1-402号房”实现了事实上的控制，即柯红军于2014年4月6日实现了对“1-402号房”的占有。
第三、“羌玉花园”项目竣工后，中翔公司未在在宁强县不动产登记局做总备案登记，“1-402号房”至今无法办理产权登记。即，未办理产权登记非系案外人的原因。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对陕西省宁强县汉源镇羌州北路“羌玉花园”小区1号楼402号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张建荣
代理审判员 刘 鹤
代理审判员 刘 超
二〇一七年七月四日
书 记 员 秦 健