辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2015]沈中民二终字第2060号
上诉人（原审原告）：沈阳安华储运有限公司，住所地沈阳市大东区北海街193号。
法定代表人：郭兴义，系该公司总经理。
委托代理人：杨英杰，辽宁公正律师事务所律师。
委托代理人：翟亮，女，1979年2月8日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：沈阳市柳条湖实业总公司，住所地沈阳市皇姑区崇山东路二段35号。
法定代表人：李春晓，该公司总经理。
委托代理人：王智，辽宁申源律师事务所律师。
委托代理人：谢权，辽宁申源律师事务所律师。
上诉人沈阳安华储运有限公司（以下简称安华公司）因与被上诉人沈阳市柳条湖实业总公司（以下简称柳条湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院[2015]皇民二初字第1215号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月10日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年8月27日对此案进行了审理，上诉人安华公司的委托代理人杨英杰、翟亮，被上诉人柳条湖公司的委托代理人王智、谢权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
安华公司一审诉称，安华公司与柳条湖公司在2008年10月1日签订了《租赁协议》，其中约定柳条湖公司将位于沈阳市皇姑区鸭绿江东街24-1号包括：厂房、办公楼、仓库、附属设施等在内的共计6500平方米的土地及地上租赁给安华公司使用，约定租期9年，首年租金为38万元，每三年租金递增5%。《租赁协议》中明确约定:”若租期未满，违约方向守约方支付一年租金”，安华公司一直��际占有使用该租赁物并按协议约定充分履行了支付租金等合同义务，但该租赁物于2013年初在租赁协议期限未满前柳条湖公司将该租赁物出卖给华润地产公司，导致该租赁协议无法继续履行，根据合同约定，柳条湖公司应当一次性赔偿安华公司一年的租金，故起诉至法院。请求法院依法判决柳条湖公司支付安华公司违约金399,000元及相关利息（从2013年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止），由被告承担诉讼费用。
柳条湖公司一审辩称，柳条湖公司不存在违约行为，不应该承担任何的违约责任，我方并没有将租赁的房屋出卖给华润地产，也没有造成合同无法履行的情况，而是安华公司存在违约责任，应给我方一定的赔偿，安华公司实际使用租赁物至2014年7月18日，但其租金支付至2013年12月31日。安华公司有7个月的租金并没有给付被告，我方认��安华公司违约在先，并不是我方违约，安华公司应该承担相应的违约责任。
原审法院审理查明,2008年10月1日安华公司与柳条湖公司签订《租赁协议》一份，安华公司为承租方，柳条湖公司为出租方，协议约定，柳条湖公司将位于皇姑区鸭绿江东街24-1号，占地6500平方米，其中厂房1082平凡米，办公楼588平方米，仓库766.5平方米一个，978平方米一个，电权200瓦千，上下水、供暖设施、电源设施等租赁给安华公司。租赁期为9年，即从2008年10月1日起至2017年9月31日止。租金为每年38万元人民币，租赁期每满三年，年租金按百分之五递增，直至租金期满。同时合同约定，由于出租方原因或动迁等不可抗力原因造成租赁合同解除、撤销或者承租方无法完成继续使用租赁标的物，出租方一次性赔偿承租方一年的租金。如承租方提前退租则出租方赔偿一年的房屋租金。租赁协议签订后，柳条湖公司依约将租赁房屋交付安华公司，安华公司亦向柳条湖公司支付了房屋租金直至2013年12月31日。
2013年12月27日，柳条湖公司向安华公司送达“动迁通知”，内容为“贵单位接到动迁通知后要在7各工作日内到柳条湖实业总公司办理解除合同，如7个工作日不到公司视为放弃合同责任，发生一切责任后果由你单位自行承担”。2013年12月28日柳条湖公司向安华公司送达“租赁协议终止通知”，内容为“根据中华人民共和国国务院第590号令文件精神，为提升城市形象，改善民生环境，依据皇姑区城市整体规划要求，对北塔钢材市场地块实施征收，征收的四至范围为：东至新铁小区；南至用地界线；细致用地界线；北至铁山路。沈阳市柳条湖实业总公司按照上级部门要求，通知你单位于2013年12月31日起开始搬迁，并在2014年3月31日前搬迁完毕，与此同时终止沈阳市柳条湖实业总公司与你单位签订的租赁协议，收回出租房屋及土地使用权，请你单位积极配合，及时搬迁”。2014年7月18日，因安华公司租赁房屋拆迁，安华公司与沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室签订安置协议，协议约定将安华公司在柳条湖公司处承租的两处房屋征收（另一处房屋另案处理），沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室向安华公司支付了无产籍房屋货币补偿、设备搬迁调试费、地上物等补偿共计4,677,394元。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。安华公司与柳条湖公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，故双方均应按合同约定履行各自义务。根据安华公司、柳条湖公司在庭审中自述，安华公司承租地块于2013年动迁，2014年7月安华公司签订了拆迁补偿协议，因动迁造成安华公司无法继���使用租赁房屋。根据安华公司、柳条湖公司双方签订的《租赁协议》中违约责任的约定，柳条湖公司构成违约，应对安华公司承担违约责任，该协议约定的违约金数额为一年的房屋租金，2013年房屋租金为1,102,500元。关于柳条湖公司主张违约金约定过高问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，根据安华公司签订的拆迁补偿协议约定，安华公司因动迁遭受的损失包含房屋补偿、设备拆迁补偿、地上物等损失均已获得补偿，即安华公司实际损失已得到部分补偿，但因租赁房屋动迁，安华公司为经营需���需另行寻找租赁地点，故寻租期间的房屋租赁费用亦属于安华公司的实际损失，合同约定的违约金数额相较于该实际损失，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定却属过分高于造成的损失，故对于安华公司、柳条湖公司在合同中约定的违约金数额予以调整，原审法院酌定柳条湖公司赔偿安华公司三个月的房屋租金损失即99,750元作为违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳市柳条湖实业总公司于本判决生效之日起三十日内向原告沈阳安华储运有限公司支付违约金99,750元。二、驳回原告沈阳安华储运有限公司其他诉讼请求。上述款项如未按本判决指定的期间履行��付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7285元，由被告沈阳市柳条湖实业总公司承担2294元，由原告沈阳安华储运有限公司承担4991元。
宣判后，安华公司不服，向本院提出上诉。请求依法改判支持安华公司一审的诉讼请求。理由：一、原审并未依法全面审理上诉人的实际损失的客观事实。上诉人自从2013年中旬接到搬迁终止协议开始，及同年12月18日收到被上诉人的《租赁协议终止通知》，要求上诉人在2014年3月31日前搬迁完毕，直到上诉人搬迁后至起诉前，近一年的时间，使上诉人遭受了无法正常经营、停工停产、重新寻租、重新组建装修，以及多家库房承租人退租、重租后因路途问题而添置多台车辆、客户业务量明显减少等经济损失。而原审判决却认定上诉人已得到拆迁补偿金，实际损失已得到部分补偿，属认定事实片面。租赁协议与拆迁补偿不同的民事法律关系，不能混为一体。二、原审没有依法对预期利益进行审理和判定。
被上诉人柳条湖公司辩称，1.原审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。本案导致上诉人不能使用房屋是国家的征收行为。2.关于补偿金额是上诉人与动迁部门自己协商的结果，与我方无关。3.依据合同约定，由于出租方原因或动迁等不可抗力原因造成租赁合同解除的违约责任规定，根据合同法第一百一十七条不可抗力只能法定不能约定，所以该条约定是无效的。被上诉人不应赔偿上诉人任何损失。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有当事人陈述、租赁协议、动迁通知、租赁协议终止通知、房屋征收补偿安置协议等证据经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为��安华公司与柳条湖公司签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方合同约定，由于柳条湖公司原因或动迁等不可抗力原因造成租赁合同解除、撤销或者安华公司无法完成继续使用租赁标的物，柳条湖公司一次性赔偿承租方一年的租金。因诉争标的物涉及动迁导致双方合同解除，柳条湖公司理应按合同约定承担赔偿安华公司一年的租金。但违约金具有惩罚性和补偿性，本案合同解除的原因系因政府的拆迁行为导致，不属柳条湖公司的自身原因造成，故该违约金不适用惩罚性。双方合同对于因拆迁造成的其他损失未予约定，且拆迁过程中安华公司已与沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室签订了安置协议，对于安华公司承租的房屋征收已向其支付了无产籍房屋货币补偿、设备搬迁调试费、地上物等补偿，安华公司因拆迁造成的实际损失已得到了相应补偿。且自2013年6月有拆迁消息至柳条湖公司发出“租赁协议终止通知”及至其实际搬迁完毕已近一年的时间，安华公司应当预见其搬迁的可能性，以减少损失的扩大。原审判决考虑到安华公司搬迁后需另寻找租赁地点，给予安华公司三个月寻租期间的房屋租金损失，亦无不当。故现安华公司主张因拆迁造成其预期利益损失及因提前解除合同增加了其运输成本并因此购置了50台车辆等损失没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7285元，由上诉人沈阳安华储运有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年九月十五日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。