江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏10民终1983号
上诉人(原审被告)：明胜（扬州）商业管理有限公司，住所地扬州广陵经济开发区明发路1号。
法定代表人：黄庆祝，董事长。
委托代理人：仲勇，公司法务。
委托代理人：李杨，公司法务。
被上诉人(原审原告)：李桂方。
委托代理人：曹华，扬州市广陵区新宇法律服务所法律工作者。
上诉人明胜（扬州）商业管理有限公司（以下简称明胜扬州公司）因与被上诉人李桂方房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院(2015)扬广民初字第03079号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月8日公开开庭进行了审理。上诉人明胜扬州公司的委托代理人李杨以及被上诉人李桂方委托代理人曹华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李桂方在一审中诉称：2012年11月15日，双方签订《扬州明发商业广场租赁合同》，李桂方向明胜扬州公司承租位于扬州市广陵区明发路1号2栋一层027号商铺用于经营休闲食品。合同约定明胜扬州公司给予李桂方优惠期共36个月，从2012年12月1日起至2015年11月30日止，年租金446.2元。合同签订后，李桂方按约向明胜扬州公司缴纳了相关费用，并对房屋进行了装修。由于明胜扬州公司需要配合明发商业广场整体运营，一再要求李桂方延迟开业等待通知。但2014年2月25日明胜扬州公司却以商业广场工程改造为由向包括李桂方在内的所有承租户统一发出《解约通知书》，单方解除了租赁合同。此后双方就相关赔偿事宜未能达成一致意见，李桂方故诉讼要求：1、判令明胜扬州公司返还李桂方签订租赁合同时缴纳的各项费用合计25754.7元（综合管理费押金223.1元、履约保证金15233.1元、装修押金1000元、店招安装费1000元、空调安装费5500元、消防改造泄水费500元、运营期垃圾清运费360元、首期租金446.2元、综合管理费892.3元、电卡工本费20元、水电押金500元、装修出入证80元）；2、判令明胜扬州公司赔偿李桂方因提前终止合同产生的违约损失35682.1元，评估后变更为27483.1元（装潢损失10500元、违约金15233.1元、评估费1750元）；3、明胜扬州公司承担本案诉讼费用。
明胜扬州公司在一审中辩称：李桂方第二期租金未按期缴纳，本公司提前一个月发出通知，根据合同约定，本公司享有解除权。因为李桂方至今未开业，根据合同约定本公司也享有解除权。本公司解除合同符合合同约定，不应承担违约责任，并可以扣除李桂方缴纳的履约保证金等相关费用。
原审查明：2012年12月7日，李桂方（乙方）与明胜扬州公司（甲方）签订《扬州明发商业广场租赁合同》，约定：甲方将位于扬州市广陵区明发路1号2栋一层027号的商铺出租给乙方使用，经营类别为休闲食品，租期自2012年12月1日至2015年11月30日止，自房屋交付之日起计算租期，并计算租金。双方暂定交付使用日期为2012年12月1日前，若甲方逾期交付，则计租日顺延至交付之日起计算（交付及开业日期最终以甲方通知为准）。自出租商铺交付之日起，甲方给予乙方租赁优惠期（含装修期）共计36个月，即2012年12月1日至2015年11月30日。在优惠期内，乙方需承担物业管理及装修或经营活动而产生的政府税费及其他相关费用（水、电、气等）。乙方须在出租商铺交付之日起二十天内进场装修，并在2012年12月1日完成开业，如因乙方原因拖延装修不能如期开业的，推迟一个月无法开业的视为乙方违约，甲方有权解除合同，同时乙方缴纳的各项保证金不予退还。出租商铺的优惠期前三年度的合同租金暂定为年租金446.2元，第四年度按季度计算交租期，乙方在本合同签订后7日交付首次租金446.2元，以后在当个交租期限届满前十日内交纳下期的租金。如当期租金逾期达三十日，甲方有权单方终止合同，没收乙方已交纳的履约保证金，并有权要求乙方承担赔偿甲方损失。首次综合管理费乙方应于签订合同之日起7日内交纳，同时须交纳三个月的综合管理费押金223.1元，租赁期满后结算所有费用方可无息退还。乙方向甲方交付水、电费押金500元，租赁期满后结算所有费用方可退还。乙方在本合同签订当日向甲方交纳相当于第四年度租金标准的3个月租金数额的租赁履约保证金15233.1元。甲方将依据《入场通知书》、《明发商业广场商铺交接确认书》，为乙方提供相关物业交付、装修及维护等服务。一方因故要求提前终止合同的，需提前30日书面通知对方，提出方一次性赔偿对方相当于第四年度租金标准的3个月租金数额，签订终止合同，双方不再承担其他任何赔偿。双方并对其他事项作了约定。
合同签订当日，李桂方向明胜扬州公司缴纳了综合管理费押金223.1元、履约保证金15233.1元、装修押金1000元、店招安装费1000元、空调安装费5500元、消防改造泄水费500元、运营期垃圾清运费360元、首期租金446.2元、首期综合管理费892.3元、电卡工本费10元、水电押金500元、装修出入证80元，合计25744.7元，后双方办理了商铺交接手续。2013年7月15日，明胜扬州公司向李桂方发出进场装修通知书，李桂方缴纳电卡工本费10元，并进行装修。2014年2月25日，明胜扬州公司向李桂方发出《解约通知书》，载明：自本通知送达之日起满30日，我司解除双方签订的2栋一层027号商铺租赁合同。自本通知送达之日起第31日至37日，请您来我司领取3个月租金金额的款项，并自行清走租赁房屋内的所有物品。逾期，我司有权直接接管租赁房屋，未清走的物品视为丢弃物。李桂方接到通知书后至今未领取该费用。
一审中，经法院委托，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具房产估价报告，确认扬州市广陵区明发路1号2栋一层027号商铺的室内装潢价值为10500元，原告支付评估费1750元。
原审认为：李桂方与明胜扬州公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。明胜扬州公司于2014年2月25日向李桂方发出《解约通知书》，注明自本通知送达之日起满30日解除租赁合同，李桂方亦收到该通知书。明胜扬州公司在合同履行期限届满之前明确表示解除合同且李桂方亦认为租赁合同已经解除，故双方签订的《租赁合同》业已解除。
明胜扬州公司在合同履行期限届满之前解除《租赁合同》，应根据合同约定、合同性质、履行情况等赔偿明胜李桂方损失。明胜扬州公司辩称发出解约通知书是因李桂方未按期缴纳第二期租金以及其至今未开业，明胜扬州公司享有解除权。但根据双方合同约定，如李桂方“当期租金逾期达三十日，甲方有权单方终止合同，没收乙方已交纳的履约保证金，并有权要求乙方赔偿损失”及“一方因故要求提前终止合同的，需提前30日书面通知对方，提出方一次性赔偿对方相当于第四年度租金标准的3个月租金数额，签订终止合同，双方不再承担其他任何赔偿”，结合明胜扬州公司发出的解约通知书的内容“自本通知送达之日起满30日，我司解除双方签订的2栋一层027号商铺租赁合同。自本通知送达之日起第31日至37日，请您来我司领取3个月租金金额的款项”，显然明胜扬州公司该辩称理由与其解约通知书载明的内容不符，依法不予采信。关于李桂方开业问题，明胜扬州公司于2013年7月15日向李桂方发出《进场装修通知书》，李桂方即进场装修，根据合同约定开业日期最终以明胜扬州公司通知为准，明胜扬州公司未提交其通知李桂方开业的证据，故对其辩称行使合同约定解除权的主张无事实和法律依据，不予采信。对于因解除合同明胜扬州公司应当赔偿的范围问题：1、签订合同后李桂方向明胜扬州公司缴纳的费用共计25754.7元事实清楚，上述费用中综合管理费押金、履约保证金、装修押金、水电押金均有押金性质，合同因明胜扬州公司单方解除后均应返还。而其他费用，虽可能已经实际花费，但李桂方承租商铺后并未开业就由明胜扬州公司直接解除了合同，因此李桂方因承租商铺未能开业而支出的费用应由违约解除合同方明胜扬州公司予以赔偿。明胜扬州公司认为上述费用不应返还，并无事实法律依据，依法不予采纳。2、李桂方为履行合同，对承租商铺进行装修，产生的装潢装修损失10500元已经评估确认，明胜扬州公司并无相反证据予以推翻，且评估费用1750元亦为李桂方的直接损失，明胜扬州公司应予赔偿。3、根据合同约定，李桂方要求明胜扬州公司一次性赔偿相当于第四年度租金标准3个月租金数额的违约金15233.1元并无不当，予以支持。综上，明胜扬州公司应当给付李桂方53237.8元。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：明胜（扬州）商业管理有限公司于本判决书生效之日起十日给付李桂方李桂方53237.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1336元，减半收取668元，由李桂方负担89元，明胜扬州公司负担579元。
判决后，明胜扬州公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定基本事实错误。1、明胜扬州公司享有单方解除权，一审认定明胜扬州公司通知单方解除但又缺少单方解除权的事实依据错误；2、明胜扬州公司在李桂方未按期缴纳第二期房租的情况下，已经提前一个月发出《解约通知书》，在程序上不存在问题，故一审认定明胜扬州公司向李桂方发出《解约通知书》不符合解除合同的程序错误；3、明胜扬州公司于2014年2月25日向李桂方发出解除合同的通知书，符合合同的约定，是行使约定解除权，不应承担违约责任；4、对于装修费用，是李桂方违约导致，明胜扬州公司不应赔偿。5、对于李桂方已经缴纳的有关费用，履约保证金不应返还，空调安装费等已经实际发生的费用不应退还，其他费用应酌情返还。综上，请求二审查明事实，依法改判。
被上诉人李桂方答辩称：明胜扬州公司认为其解除合同的依据是李桂方未能缴纳第二期租金，其解除的理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：明胜扬州公司是否应承担合同解除的违约责任,如应承担，应当如何承担？
本院认为：明胜扬州公司应承担合同解除的违约责任。理由：首先，明胜扬州公司于2014年2月25日向李桂方所发《解约通知书》中载明：自本通知送达之日起满30日解除租赁合同，李桂方亦已收到该通知书。因明胜扬州公司在合同履行过程中提出解除合同且李桂方对此未提出异议，故明胜扬州公司发出的《解约通知书》发生合同解除的法律后果。其次，对于合同解除的原因，明胜扬州公司在该《解约通知书》中并未明确，其仅是通知李桂方解除合同，告知李桂方领取3个月租金金额的款项，故该《解约通知书》内容表明明胜扬州公司系单方解除合同。再次，明胜扬州公司在诉讼中提出其解除合同的原因是李桂方未按期缴纳第二期房租。但根据双方合同约定的年度租期及租金标准是：2012年12月1日至2013年11月30日租金446.2元；2013年12月1日至2014年11月30日租金446.2元，且双方还约定暂定交付使用日期为2012年12月1日前，若甲方逾期交付，则计租日顺延至交付之日起计算（交付及开业日期最终以甲方通知为准），而李桂方系2013年7月接到明胜扬州公司的《进场装修通知书》后开始装修，故计租日顺延至交付之日即2013年7月，故明胜扬州公司2014年2月25日发出的《解约通知书》时，李桂方并不欠第二期房租。综上，明胜扬州公司单方解除合同构成违约，其应向李桂方承担合同解除的违约责任。对于明胜扬州公司违约责任的承担，因签订合同后李桂方向明胜扬州公司缴纳的费用共计25754.7元，合同因明胜扬州公司单方解除，故其均应返还。另李桂方为履行合同，已对承租商铺进行装修，经评估，其装修损失为10500元，评估费用1750元，明胜扬州公司应予赔偿。根据合同约定及明胜扬州公司解除通知中的承诺，其愿意赔偿李桂方相当于第四年度租金标准3个月租金15233.1元，故李桂方该项主张亦应予以支持。综上，一审判决明胜扬州公司赔偿李桂方款项计53237.8元并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人明胜扬州公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1336元，由上诉人明胜扬州公司承担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
代理审判员 韩 冰
代理审判员 郝佳佳
二〇一六年九月十八日
书 记 员 唐宏杰