广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终15066号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司广州番禺支行。
负责人：黄海明，职务行长。
委托诉讼代理人：李倩雯，广东启源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈清华，东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林伟莹。
被上诉人（原审被告）：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司,住广州市番禺区南村镇兴业路。
法定代表人：郑重，职务总经理。
委托诉讼代理人：董伟，该公司职工。
上诉人中国银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称“中行番禺支行”）因与林伟莹、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司”）金融借款合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初9494号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
上诉请求：一、维持广东省广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初9494号民事判决第一、二项。二、撤销广东省广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初9494号民事判决第三、四、五项。三、判令林伟莹向上诉人支付律师费150600元。四、判令雅居乐公司对原审判决第二项、上述第三项判令内容承担连带清偿责任。五、本案一、二审受理费由被上诉人承担。
上诉理由：一、中行番禺支行主张的律师费是因被上诉人违约而造成实际发生的损失。根据涉案贷款合同的约定，被上诉人应赔偿因其违约导致的律师费等损失。中行番禺支行已提交证据证实发生了150600元的律师费用，原审判决对中行番禺支行主张的律师费损失酌情予以调整，没有事实依据。二、本案律师费金额远远低于政府部门及行业规定的收费标准，原审判决在被上诉人没有举证证明律师费金额过高的情况下，采用自由心证酌情调整本案已实际发生的律师费金额，没有法律依据。
雅居乐公司答辩称，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持，请求驳回中行番禺支行的全部上诉请求。
林伟莹未向本院答辩。
中行番禺支行在原审起诉请求：一、判令解除中行番禺支行与林伟莹、雅居乐公司于2013年10月29日签订的《个人一手住房贷款合同》（编号2013年番中房贷字4481号）。二、判令林伟莹立即向中行番禺支行偿还全部贷款本金4389622.51元及计算至清偿之日的利息和罚息（其中利息暂计算至2017年10月7日为35774.25元，罚息暂计算至2017年10月23日为379.31元，本息罚息合计4425776.07元）。三、判令中行番禺支行的律师代理费150600元由林伟莹承担。四、判令拍卖、变卖广州雅居乐北苑君澜一街2号、4号、君澜三街1号、3号、5号广州雅居乐北苑君澜一街2号1层102房（以下简称“涉讼房屋”）优先清偿林伟莹所欠中行番禺支行的全部债务。五、判令雅居乐公司对林伟莹所欠中行番禺支行的全部债务承担连带清偿责任。六、本案诉讼费、保全费由林伟莹、雅居乐公司承担。原审中中行番禺支行当庭变更第2项诉讼请求为：判令林伟莹立即向中行番禺支行偿还全部贷款本金4389622.51元及计算至清偿之日的利息和罚息（其中利息暂计算至2018年4月4日为124715.20元，罚息计算至2018年4月4日为4425.80元，本息罚息合计4518763.51元）。
原审法院查明：涉讼房屋的预登记权利人为林伟莹，登记号为13预登02476164，占有份额为单独所有，预告登记时间为2013年12月11日；抵押状态是预登记抵押状态（合同抵押），权利人为中行番禺支行。涉讼房屋于2016年8月10日被原审法院另案查封，2017年6月28日、2017年11月16日被茂名市电白区人民法院、广州市花都区人民法院另案轮候查封。
2013年10月29日，林伟莹（借款人）与中行番禺支行（贷款人）、雅居乐公司（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年番中房贷字4481号），约定：本合项下的贷款用途仅限于借款人支付其购买广州市雅居乐北苑君澜一街2号1层102，若所购房屋上述地址与其房屋所有权证书记载不一致，则以后者为准；本合同项下个人住房贷款金额为4620000元；贷款期限为30年/360个月；本合同项下贷款利率经贷款人与借款人约定，按浮动利率方式执行，浮动利率浮动周期为12个月……第一个浮动周期内，贷款月利率为5.45833‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的使用利率；贷款发放方式采用贷款人受托支付方式；借款人还款方式采用按月等额本息还款方式；按月偿还贷款本息的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计360期；借款人每期应还本息金额为29354元，为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立银行账户，户名为林伟莹，账号为64×××08，作为本合同项下贷款的指定还款账户；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息＝（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；借款人以本合同项下所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。另，附件一《个人一手房贷款合同通用条款》，约定：借款人应按约定及时与贷款人办妥贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续；本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）；借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：……（2）为按期归还贷款本息；出现前规定的违约事件，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……（2）宣布本合项下贷款本息全部或部分提前到期……（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关损失；保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权利证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。附件二《抵押物清单》，显示抵押物所在地址为广州雅居乐北苑君澜一街2号1层102。
2013年10月29日，林伟莹（借款人）与中行番禺支行签订了《中国银行借款借据》，载明：借款金额为4620000元；还款账号为64×××08，借款用途为购涉讼房屋，月利率为5.45833‰。2013年11月1日，中行番禺支行向林伟莹指定账户放款4620000元。
庭审中，中行番禺支行称：林伟莹从2017年8月开始出现逾期还款，本金余额为4389622.51元；根据合同的约定，我方有权解除合同及提前宣布合同项下的剩余贷款本金全部到期，且林伟莹已无偿还能力，涉讼房屋已被第三方查封；我方为本案支付的律师费150600元，要求林伟莹赔付；合同约定雅居乐公司阶段性连带责任保证，涉讼房屋未办理他项权证，仅办理了预告登记，要求雅居乐公司承担连带责任。为证明上述主张，中行番禺支行提供了以下证据：1.逾期未还款明细表和还款明细清单，显示：打印日期为2018年4月4日，首次放款日期为2013年11月1日，本金余额为4389622.51元，逾期期数为8期，已还期数为44期，从2017年8月开始至今开始逾期未还款情况；2.2017年11月9日中行番禺支行（甲方）与广东启源律师事务所签订的《民事委托代理合同》，约定律师费为150600元；3.广东省增值税普通发票1张（金额为150600元）和银行进账单1张。林伟莹质证认为：对证据1，我方需庭后核对明细；对证据2和3，我方需要庭后核对收费标准，我方认为此收费标准过高，请求法院适当予以调低。庭后，林伟莹并未提交相关核对说明。雅居乐公司质证认为：对证据1，我方不是实际还款人，对实际还款明细不清楚，对真实性不确认；对证据2和3，真实性不确认，虽有原件但是我方不是合同签约主体，无法确认真实性，该证据的代理事项，我方认为该收费标准应与整个合同相关，如果合同只有一审没有二审的应相应降低，我方认为收费过高，请求法院适当予以调低。
庭审中，林伟莹称：我贷款总额是460多万元，用途是购买涉讼房屋，因资金周转困难导致逾期还款，我方之前是按时还款的，也有跟对方协商如何处理，我方愿意配合还钱，我方希望律师费适当调低。
庭审中，雅居乐公司称：合同约定律师费由林伟莹与我方承担，但没有约定具体的收费标准，且此合同是银行提供的格式条款，林伟莹2017年至今逾期一年，对方律师费的基数应当是到期本息作为基数计收律师费，律师费的收费标准希望有所调低。
诉讼过程中，原审法院根据中行番禺支行的申请，对林伟莹名下的涉讼房屋采取了轮候查封。
原审法院认为：中行番禺支行具备经营金融贷款的资格，其与林伟莹、雅居乐公司签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年番中房贷字4481号）主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、法规的强制性规定，是为有效，合同双方均应依约履行。中行番禺支行已依约向林伟莹指定账户发放了贷款，林伟莹自2017年8月起没有按合同约定履行分期还本付息的义务，其行为已构成违约，中行番禺支行要求解除其与林伟莹、雅居乐公司签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年番中房贷字4481号），符合合同约定，不违反法律规定，原审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，中行番禺支行要求林伟莹偿还剩余借款本金、利息及罚息的诉请，原审法院予以支持。林伟莹应向中行番禺偿还剩余借款本金4389622.51元、利息和罚息[暂计至2018年4月4日的利息为124715.20元，计至2018年4月4日的罚息为4425.80元；自2018年4月4日起利息、罚息按《个人商业用房贷款合同》约定及中国人民银行公布的利率计算方式计至实际清偿之日止]。
关于律师费，根据《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年番中房贷字4481号）关于“出现前规定的违约事件，贷款人有权分别或同时采取下列措施……要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关损失”的约定，中行番禺支行主张林伟莹支付本案律师费的请求，原审法院予以支持，但中行番禺支行主张的律师费金额过高，结合相关证据并考虑到本案的事实情况，原审法院酌情支持律师费40000元。
关于中行番禺支行主张对涉讼房屋的优先受偿权的诉请。广州雅居乐北苑君澜一街2号1层102与涉讼房屋同属于一个地址，本案《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年番中房贷字4481号）的债权在涉讼房屋上设定了抵押权预告登记，但预告登记所登记的不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，中行番禺支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有抵押权。故中行番禺支行要求就《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年番中房贷字4481号）对涉讼房屋享有优先受偿权的主张，理据不成立，原审法院不予支持。
关于中行番禺支行要求雅居乐公司对林伟莹上述债务承担连带清偿责任的诉请。根据《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年番中房贷字4481号）中关于“保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证”和“保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权利证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任”的约定，林伟莹并未办妥涉讼房屋的抵押登记手续，故中行番禺支行要求雅居乐公司对林伟莹上述债务承担连带清偿责任的诉请，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审判决如下：一、解除中国银行股份有限公司广州番禺支行与林伟莹、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司于2013年10月29日签署的《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年番中房贷字4481号）。二、林伟莹在判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司广州番禺支行偿还剩余借款本金4389622.51元、利息和罚息[暂计至2018年4月4日的利息为124715.20元，计至2018年4月4日的罚息为4425.80元；自2018年4月4日起利息、罚息按《个人商业用房贷款合同》约定及中国人民银行公布的利率计算方式计至实际清偿之日止，其中罚息不计入复利]。三、林伟莹在判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司广州番禺支行支付律师费40000元。四、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司依法对上述第二、三项判项的内容承担连带清偿责任。五、驳回中国银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费48760元（受理费43760元，保全费5000元），由林伟莹负担。
双方在二审均未提交新的证据，本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。
本院认为：中行番禺支行诉请的律师费，是双方合同已明确约定的应予赔偿的违约损失，属于违约责任中赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，虽然合同约定了违约损失包括律师费，但并未明确约定律师费如何计收。因此，对于应予赔偿的律师费数额的合理性和必要性，具有审查的必要。原审判决对应予赔偿的律师费损失的合理性进行认定，法律适用并无不当。本案中，首先中行番禺支行提交的律师费发票，并不足以证实相关律师代理费仅限于本案的代理费用。其次，就本案纠纷诉讼复杂程度而言，中行番禺支行支付高达150600元的律师费，原审判决从违约损害赔偿的角度对其必要性和合理性存疑，酌情支持部分律师费，利益平衡并未有失公正，本院予以确认。
综上，本院认为中行番禺支行的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审其余判项，当事人各方均未上诉提出异议，经审查并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2512元，由中国银行股份有限公司广州番禺支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 巍
审判员 康玉衡
审判员 何润楹
二〇一八年十月十五日
书记员 袁小花