广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5172号
上诉人（原审被告）：李科信，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托代理人：张小勇、易军强，分别为广东国政律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告）：冯俊英，住广州市越秀区。
委托代理人：杜家革，广东耀辉律师事务所律师。
原审第三人：广州德能地产代理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：马晓彬。
上诉人李科信因与被上诉人冯俊英、原审第三人广州德能地产代理有限公司（以下简称：德能公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市天河区xx西路92号1903房（以下简称：案涉房屋）于2011年10月15日登记至李科信名下，建筑面积为67.8238平方米。在本案原审审理过程中，李科信将案涉房屋出售给案外人陈某甲、方某，案涉房屋已于2015年1月16日登记至陈某甲、方某名下。
2014年3月4日，冯俊英（买方）与李科信（卖方）和德能公司（经纪方）签订了编号为005070的《房地产买卖合同》，载明冯俊英、李科信分别独家委托德能公司就案涉房屋提供中介服务，德能公司已促成双方就所有买卖条件达成一致，现合同三方签订协议如下：案涉房屋建筑面积为67.82平方米；以吉屋现状按套为单位售予冯俊英；总成交价为1490000元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变，且该价格已包括李科信自买入案涉房屋后至本次出售前已产生及已支付的一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等）；本次交易产生所有税费由冯俊英承担；交付时间为李科信收齐楼款当天；李科信应某案涉房屋正式交付使用前所有的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、管理费等费用），李科信保证在交易后冯俊英无须对上述欠款及应付费用负责，否则视为李科信逾期交楼，冯俊英有权拒绝收楼及追偿；（第七条第2款）因冯俊英、李科信违反本合同规定，如拒不配合提供交易所需合法/完整/真实/准确资料或逾期办理交易/按揭等相关手续、逾期交付房产、逾期迁出户口、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总成交价10%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五日内退还；（第八条）如冯俊英或李科信违约，导致交易不能进行或交易取消的，违约方须支付守约方的咨询及中介服务费，如守约方已支付咨询及中介服务费的，德能公司不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递即视为送达；冯俊英记载的地址为广州市越秀区东风东路713号四楼，李科信记载的地址为乌鲁木齐市沙依巴克区南昌北路6号6号楼2单元301号等内容。另，《房地产买卖合同》附件还约定：赎契出资方为冯俊英；冯俊英须在2014年3月4日向李科信支付定金50000元；冯俊英出资赎契的，李科信必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托德能公司办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给德能公司保管并全力协助德能公司办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托德能公司代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到德能公司同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约，冯俊英赎契款项一旦划至李科信贷款账户，到账即视为李科信已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，李科信不得擅自挪用，李科信承担提前还贷及涂销抵押归档等手续的一切费用；冯俊英按揭付款的，须在合同签订后15天内去银行办理购房抵押贷款手续并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，李科信必须提供协助，包括签署有关文件/合同等；首期楼款（不含定金）400000元，冯俊英应于某公司或银行通知还贷之日起5天内由冯俊英付至李科信贷款账号内等内容。
2014年3月4日，冯俊英向李科信支付了购买案涉房屋的定金50000元。
2014年3月4日，冯俊英与德能公司签订《咨询及中介服务费支付确认书》，约定：冯俊英独家委托德能公司购买案涉房屋；冯俊英承诺在德能公司促成其与李科信签署《房地产买卖合同》当日支付中介费13000元，递件成功当日支付剩余中介费3000元等内容。同日，冯俊英向德能公司支付了购买案涉房屋的中介费13000元。
2014年3月25日，李科信向冯俊英发出《催告函》，函称：李科信在签订《房地产买卖合同》之后已将房屋产权证明、身份证明等相关资料提供给了德能公司，并向房屋贷款银行提出赎契申请；依照《房地产买卖合同》约定，冯俊英应将赎契所需全部资金833123.57元划入李科信贷款账号内，首期购房款（即房屋赎契款）400000元也应在《房地产买卖合同》签订之日支付到账；现要求冯俊英收到本函后15天内联系李科信或德能公司，并将首期楼款（赎契出资）400000元划入李科信贷款账号内，同时尽快将赎契所需全部资金833123.57元的余额出资到账；如冯俊英在上述付款的宽限期仍未履行支付购房款的合同义务，李科信将按照《房地产买卖合同》约定依法解除合同、没收定金并追究冯俊英的违约责任。李科信主张其在《房地产买卖合同》签订15天后，即于2014年3月6日向银行申请提前还贷，因银行要求于2014年4月6日将提前还贷的款项转入银行账户，故其才向冯俊英发出上述《催告函》。冯俊英确认收到《催告函》，但主张系李科信违约在先，故对《催告函》的内容不予认可。
2014年4月13日，德能公司的员工陈某乙出具《证明》，内容为：“在买卖合同（编号：005070）签定至今，卖方未委托经纪方办理赎契手续，未将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管，并未签署公证委托书。”李科信确认未将上述《证明》中所提及的材料提交给德能公司保管，但自称是因其需携带上述相关材料到银行申请提前还贷手续，故才没有提交给德能公司。
2014年4月15日，冯俊英作出《解除合同通知书》，主要内容为：冯俊英在签订《房地产买卖合同》当天向李科信支付了定金50000元，同时向德能公司支付了中介费13000元；根据《房地产买卖合同》约定，李科信须于《房地产买卖合同》签署后3天内委托德能公司向银行申请办理赎契手续，但直至《房地产买卖合同》签订后的42天，冯俊英仍未收到德能公司或银行通知还贷，无法按《房地产买卖合同》约定在通知还贷之日起5天内将首期楼款（不含定金）400000元支付至李科信贷款账号内；同时因李科信不配合网签，导致冯俊英准备好的银行按揭所需的资料也无法提交至银行申请贷款；经冯俊英向德能公司核实，李科信未在《房地产买卖合同》签署后3天内不可撤销地委托德能公司向银行申请办理赎契手续，而冯俊英一直与李科信协商解决问题未果；鉴于李科信已逾期39天，根据《房地产买卖合同》约定，冯俊英向李科信发出《解除合同通知书》，要求李科信在《解除合同通知书》发出之日起5天内向其支付违约金149000元；同时要求李科信支付其已向德能公司支付的中介费13000元。冯俊英提交了手机微信截图拟证明其已将上述《解除合同通知书》邮寄和发送给李科信，除此之外冯俊英未提交其他证据证明《解除合同通知书》的妥投情况，亦未提交证据证明该《解除合同通知书》的收件人地址。李科信则否认收到上述《解除合同通知书》。
冯俊英于2014年5月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、李科信向冯俊英退还定金50000元；2、李科信向冯俊英支付违约金149000元；3、李科信向冯俊英返还由冯俊英垫付而应当由李科信承担的中介费13000元；4、确认冯俊英、李科信签订的《房地产买卖合同》已经解除；5、李科信承担本案诉讼费用。
在原审审理过程中，冯俊英还提交了《录音光盘》（附带文字整理内容）和《补充协议》（内容空白）拟证明在李科信未按《房地产买卖合同》约定办理赎契手续之后德能公司计划协调冯俊英、李科信双方将交易方式更改为转按揭，但最终因李科信不同意而未能达成一致意见；另外冯俊英表示李科信在录音中还声称已向冯俊英发出《催告函》通知解除《房地产买卖合同》，并没收冯俊英支付的定金。李科信对《录音光盘》不予确认，但表示德能公司确实曾经草拟过《补充协议》，最终因该《补充协议》对其不利而没有签署。
另，李科信主张其在《房地产买卖合同》签订后已向德能公司提交了赎契所需资料，后因德能公司告知由其本人办理赎契手续最快，故其于2014年3月6日自行前往银行申请提前还贷，而该行为已经得到冯俊英和德能公司的默许，为此提交了以下证据证明：1、《银行查询单》，显示李科信名下贷款账户36×××36在2014年1月4日至2014年3月5日期间的还贷情况，其中2014年3月5日显示贷款余额为833123.57元；2、《录音光盘》（附带文字整理内容），李科信自称录音内容为其与德能公司的员工陈某乙，以及其与冯俊英之间就案涉房屋赎契等事宜进行沟通的过程；3、《支行大楼进出登记表（2014年）》，显示李科信在2014年3月6日14:00以提前还款为事由进入支行大楼，离开时间为14:33；4、《个人贷款提前还款申请审批表》，李科信自称该表是其向银行申请提前还贷时填写的，但最终并没有提前还贷，故其在该表中标注了“此单作废”和“此单据已于2014年6月6日解除申请审批效力，仅用于证明当日借款人李科信向银行于2014年3月5日提请申请”等内容。冯俊英认为李科信提交的上述证据恰好可以证明李科信私自办理赎契手续，违反《房地产买卖合同》附件关于“冯俊英出资赎契的，李科信必须于本合同签署后三天内不可撤销地全部委托德能公司办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给德能公司保管并全力协助德能公司办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托德能公司代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止”的约定。
李科信未举证证明其已委托德能公司办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给德能公司保管；亦未举证证明冯俊英和德能公司同意其自行前往办理赎契手续；现有证据也未显示冯俊英、李科信和德能公司曾对赎契手续的约定作出书面变更。
原审法院认为：冯俊英、李科信和德能公司签订的《房地产买卖合同》（包括附件）是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方均有约束力。该《房地产买卖合同》实际上包含了冯俊英、李科信之间的买卖合同关系及冯俊英、李科信和德能公司之间的居间合同关系，本案中仅审理冯俊英、李科信之间的买卖合同关系。
《房地产买卖合同》附件约定：“冯俊英出资赎契的，李科信必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托德能公司办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给德能公司保管并全力协助德能公司办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托德能公司代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到德能公司同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。”根据已查明的事实可知，冯俊英已按照《房地产买卖合同》附件的约定于2014年3月4日向李科信支付了购房定金50000元，但李科信却未按照上述《房地产买卖合同》附件的约定在《房地产买卖合同》签订后三天（即2014年3月7日）内不可撤销地全权委托德能公司办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给德能公司保管并全力协助德能公司办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托德能公司代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续。对此，李科信虽抗辩称因德能公司告知由其本人办理赎契手续最快，故其自行前往银行办理赎契手续，且该行为已经得到冯俊英和德能公司的默许，但本案中李科信未能举证证明冯俊英和德能公司同意其自行前往办理赎契手续，而现有证据亦未显示冯俊英、李科信和德能公司曾对赎契手续的约定作出书面变更，因此李科信的上述抗辩理由不能成立，该院不予采纳。
另，冯俊英之所以在《房地产买卖合同》中约定李科信须不可撤销地全权委托德能公司办理案涉房屋的赎契手续并签署公证委托书，主要是为了保障其所需支付的赎契款免担风险。若李科信在未经冯俊英及德能公司同意的前提下擅自将赎契手续的办理方式改为自行赎契，即意味着冯俊英需将赎契款先交给李科信，再由李科信前往银行办理赎契手续，这无疑会增加冯俊英的风险。
综上，李科信未按《房地产买卖合同》附件约定委托德能公司办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给德能公司保管的行为已经构成违约，现冯俊英以此为由要求解除《房地产买卖合同》（包括附件），并无不妥，该院予以支持，但须明确本案确认解除的是《房地产买卖合同》（包括附件）中关于冯俊英、李科信之间的买卖合同关系。至于《房地产买卖合同》中关于冯俊英、李科信和德能公司之间的居间合同关系所产生的纠纷，各方当事人可另循法律途径解决。
冯俊英、李科信之间的买卖合同关系解除后，李科信应将收取的购房定金50000元退还给冯俊英，故对冯俊英要求李科信退还定金50000元的诉讼请求，该院予以支持。
根据《房地产买卖合同》第七条第2款的约定：“因冯俊英、李科信违反本合同规定，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双方返还定金或没收定金）或支付等额于总成交价10%的违约金。”李科信至今未委托德能公司办理赎契手续，逾期已超过十天，故对冯俊英要求李科信支付违约金149000元（1490000元×10%）的诉讼请求，该院予以支持。
另根据《房地产买卖合同》第八条的约定：“如冯俊英或李科信违约导致交易不能进行或交易取消的，违约方须支付守约方的咨询及中介服务费，如守约方已支付咨询及中介服务费的，德能公司不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”由于李科信存在违约的行为，且冯俊英已向德能公司支付了中介费13000元，故根据上述《房地产买卖合同》约定，李科信应向冯俊英赔偿中介费13000元。
德能公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年7月30日作出如下判决：一、确认冯俊英、李科信和第三人广州德能地产代理有限公司就位于广州市天河区xx西路92号1903房签订的《房地产买卖合同》中关于冯俊英与李科信之间的买卖合同关系解除；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，李科信向冯俊英返还定金50000元；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，李科信向冯俊英支付违约金149000元；四、自本判决发生法律效力之日起15日内，李科信向冯俊英赔偿中介费13000元。案件受理费4480元，由李科信负担。
判后，上诉人李科信不服原审判决，向本院提起上诉称：一、李科信的行为从根本上并不影响涉案房屋的正常过户交易，也并不必然导致《房地产买卖合同》解除，双方最终未能达成房屋买卖交易是因为需由冯俊英缴纳的赎契款超出其原先预计才导致交易未能完成，根据公平原则双方均无需承担任何违约责任，已支出的中介费也应共同承担。1、李科信确实已将相应的材料提交给德能公司，而德能公司告知其自行到银行办理赎契手续会更快更简单，李科信出于信任德能公司及急于完成房屋买卖交易的心态才会自行到银行申请办理赎契手续的。通过李科信提交的证据足以证明李科信确实有向银行提起过提前还款办理赎契手续的申请，可见李科信只是希望尽快完成房屋买卖，主观上也是希望尽快履行完合同，哪怕李科信没有与德能公司办理房屋买卖的公证委托，李科信与冯俊英依然可以按程序正常的完成整个房屋交易过程，因此李科信的行为并不必然导致《房地产买卖合同》解除。2、李科信在向银行提起申请办理赎契手续时，银行曾出具《明细列表》并注明已于2014年3月6日前来申请提前还款，其中也明确记载了涉案房屋的贷款余额，李科信随后通知了冯俊英相关情况。但冯俊英在收到银行通知还贷的信息后，并未将相应的款项付至相应的银行账号内，导致赎契手续未能正常办理，责任在冯俊英而不是李科信，因此冯俊英对涉案房屋未能正常交易应负有相应的责任。3、由于涉案房屋未能正常过户交易，因此《房地产买卖合同》只能最终解除，李科信退还冯俊英已付的定金无可厚非，但合同的解除基于预期缴纳的赎契款出现变化，根据公平原则双方均无需承担任何违约责任，己支出的中介费也应由双方共同承担。二、《房地产买卖合同》附件关于卖方必须委托德能公司办理赎契手续的约定属于固定格式条款，且属于李科信与德能公司权利和义务的约定，与冯俊英没有直接的法律关系，冯俊英无权就该项约定对李科信提起任何诉讼请求。上诉请求：l、撤销原审判决第三项，改判驳回冯俊英该项诉讼请求；2、改判原审判决第四项为李科信及冯俊英共同承担中介费13000元；3、李科信及冯俊英共同承担一、二审诉讼费用。
被上诉人冯俊英二审答辩称：1、李科信未能根据合同附件的规定公证委托第三方办理赎契手续，也没有将赎契的资料交付给中介方，李科信的行为违反了合同约定。如果认同李科信的违约行为，将使冯俊英的首期付款承担风险。2、根据合同约定，冯俊英应在李科信委托中介办理赎契且在李科信收到银行还款通知后才将首期款支付给李科信，但是李科信未办理委托公证、自行向银行申请赎契之后，要求冯俊英向其交付首期款以及要求冯俊英支付超过首期款部分的赎契款，该要求不符合合同规定，因此冯俊英不可能根据李科信催告函履行付款义务。3、李科信称合同解除的原因在于冯俊英没有能力履行全额赎契，这才导致合同不能履行，但是从合同的约定以及冯俊英与李科信的通话记录、李科信与中介方的通话记录都可以证明冯俊英所要支付的赎契款仅仅为首期款40万以及定金5万元，差额部分需要由李科信自行筹办。但是由于李科信对于赎契款的错误估计，其原来认为赎契款只要70余万元，但是银行通知的是83万元，李科信没有多余的钱，且银行的通知超出他的预期，要求冯俊英垫付差额部分，在冯俊英对此表示无能为力时，双方协商通过转按揭的形式来履行合同，冯俊英在此有提过要减少两万元，但是李科信不同意，其要求增加1万元，冯俊英为了促进履行合同，也同意增加1万元，但是李科信又反悔不同意了。最后，李科信告知冯俊英解除合同，只能退3万元定金，冯俊英一再退让，但是冯俊英考虑到李科信在购房过程中的不诚信表现，仍然接受李科信仅退三万元的要求，但是当冯俊英要求李科信退还三万元时，李科信一直称资金紧张，不予支付，冯俊英才提起本案诉讼。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人广州德能地产代理有限公司二审无陈述意见。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：二审期间，李科信提供《独家代理委托协议》、签订时间为2014年11月22日《存量房买卖合同》（编号14100015）、《收款收据》（款项为支付物业咨询及代理费），认为其后续出售案涉房屋的价格低于出售给冯俊英的价格，其并非因房价低而不卖房。冯俊英认为上述证据与本案无关。
本院认为：李科信与冯俊英、德能公司签订的《房地产买卖合同》是三方真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于冯俊英要求李科信支付违约金149000元及承担全部中介费的主张是否成立。
李科信提供的证据并不足以证明相关银行已经批准李科信提前还贷的申请，李科信并无提供相关银行出具的提前还贷通知书，故其向冯俊英发出《催告函》要求冯俊英支付首期款以及赎契款所需资金的余额不符合《房地产买卖合同》关于“首期楼款（不含定金）40万元，冯俊英应于某公司或银行通知还贷之日起5天内由冯俊英支付至李科信贷款帐户”的约定，李科信提出的冯俊英未将相应款项付至相应的银行账户导致赎契手续未能正常办理的上诉理由依据不足，本院不予支持。
根据案涉《房地产买卖合同》的约定，冯俊英出资赎契的，李科信必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托德能公司办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给德能公司保管并全力协助德能公司办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托德能公司代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到德能公司同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。李科信未按照上述约定委托德能公司办理赎契手续、签署公证委托书，亦无充分证据证明冯俊英、李科信、德能公司合意将合同约定的由李科信委托德能公司办理赎契变更为由李科信自行赎契，故李科信的行为已构成违约。虽然从双方的陈述来看，双方对超过合同约定的首期房款部分的赎契款应由何人负担存在争议，但在双方就该问题产生争议前，李科信已经构成违约，冯俊英据此要求解除《房地产买卖合同》（含附件）符合合同约定。原审法院判决李科信退还定金、支付违约金并赔偿中介费，处理并无不当。
综上所述，上诉人李科信的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持；审查原审法院认定事实基本清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3410元，由上诉人李科信负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万力平
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年一月六日
书 记 员 邹凌青
黄咏欣