河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终5708号
上诉人(原审原告)：娄玉英，女，1956年5月21日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：王春艳，河南陆达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈鸿刚，河南昱玮律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：郑州建安建筑工程有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路北段173号。
法定代表人：孙广彦，经理。
委托诉讼代理人：钱俊伟，河南银基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙孟杰，河南银基律师事务所实习律师。
原审被告：河南福成置业有限公司，住所地郑州市文化路115号。
法定代表人：李智华，董事长。
委托诉讼代理人：轩蕾，河南太昊律师事务所律师。
原审被告：王铮，男，1971年10月31日出生，汉族，住郑州市金水区。
上诉人娄玉英因与被上诉人郑州建安建筑工程有限公司（以下简称建安公司）、原审被告河南福成置业有限公司（以下简称福成公司）、王铮案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初18478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
娄玉英上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，判决结果不公。上诉人已通过市场交易方式取得涉案房屋所有权，并且居住使用至今，与所有权变动相关的王铮、福成公司均已书面声明的方式予以认可，未签订网签合同是因为国家房管部门暂停网签的行为，上诉人不能预见、也无法改变，不存在过错。1、上诉人与福成公司、王铮的三方声明，具备书面合同的构成要件，原审法院认定上诉人与福成公司未签订书面合同认定有误。2、涉案房产自王铮向福成公司支付合理对价之后，所有权已经从福成公司转移给了王铮，之后上诉人通过中介公司，签订买卖合同，采取市场交易行为向王铮支付了97万元的购房款，也已经取得了房屋的所有权。之后王铮申请撤销备案，上诉人重新备案时，早已取得房屋价款、房屋所有权已转出且并未退还王铮购房款的福成公司仅仅是该房产的名义登记人，所有权并未因王铮的撤销备案行为回归到福成公司。二、原审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决驳回上诉人的诉讼请求，理由不足。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》自2015年5月5日起施行，而本案纠纷早在2012年6月份就已产生，虽然该解释第三十二条规定本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定，但是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，仍然是有效的。原审判决故意避开对上诉人有利司法解释的适用，是对上诉人权利的侵害。2、原审判决套用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定，是对该条理解的机械化。上诉人与王铮之间签订的《房屋买卖合同》及福成公司的证明材料，难道是虚假的、无效的吗？3、虽然该房屋在法律意义上产权临时回归到了福成公司名下，但该回归的前提均是为了该房屋已转让给上诉人，为了办理产权过户之目的。上诉人当时之所以选择“作废原购房合同及撤销合同备案信息”的方式办理产权变更手续，绝无偷逃税费之意，全因当时王铮的房产证尚未办理，上诉人已将全部房款付清，为减少等待时间，早日将房产证过户完毕，才临时商量上述过户之策的。如建安公司认为上诉人存在以合法形式掩盖非法之目的，应拿出相应证据，上诉人也希望法庭有必要的话，可前往税务部门调查了解上诉人所购该套房屋税务冲红一事，上诉人不存在逃避税款的非法目的。4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）已于2016年3月1日起施行，其中第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。”的规定精神，说明上诉人有权主张对本案房屋所享有的物权保护，只因原来物权法对此种情形未写入法律保护而已。三、原审法院的执行行为和重审判决有悖立法精神，不利于维护市场交易的公平公正。涉案房屋未办理产权登记手续只因出现特殊的客观原因所致，上诉人没有过错，不应绝对地限制在未签订书面合同，而任由建安公司申请查封并拍卖，这将与前述相关法律法规及司法解释相违背，也违背了民法所保护的最基本的民事权利。故恳请二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。
建安公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，法律适用正确，娄玉英的上诉缺乏事实依据及证据支持。请求法院依法驳回娄玉英的上诉请求，维持原判。一、娄玉英没有与福成公司签订商品房买卖合同，涉案的购房款也没有交付福成公司。其与福成公司之间没有任何关系。二、涉案的房屋在2012年6月15日被郑州市金水区人民法院查封，但截止目前涉案房屋仍然在福成公司名下，与娄玉英没有任何关系。娄玉英一直没有与福成公司签订商品房买卖合同，更没有到房管部门办理不动产登记。因此建安公司依法申请法院查封福成公司名下的涉案房产并无不当。三、因郑州市金水区人民法院在对涉案房屋采取查封措施之前，上诉人没有与福成公司签订商品房买卖合同。并且根据原审法院的询问笔录，上诉人除了现在居住的涉案房屋以外，还有一套房改房，位于农业路上，因此涉案房屋并不是娄玉英的唯一住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在本案执行标的上的民事权益，不足以排除强制执行。综上所述，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
福成公司述称，涉案房屋已经卖给上诉人，且交付使用。请求法院依法裁判支持上诉人的诉请。
王铮未到庭发表意见。
娄玉英向一审法院起诉请求：1．立即停止对位于郑州市××国道西、畜牧路北××楼××单元××层中户（现位置编号为：郑州市××区中州大道656号2号楼2单元15层中户）建筑面积130.26平方米的住宅用房的强制执行，并解除查封扣押；2．本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实如下：
1.2007年6月26日，被告王铮与福成公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：王铮购买位于金水区××国道××畜牧路北××单元××层中户的房屋，每平方米3460元，总价450700元，一次性付款，付款时间2007年6月26日。2007年7月，王铮缴纳了购房款450700元、房屋买卖契税9014元。
2.2011年8月13日，被告王铮与原告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：王铮将其位于郑州市××国道××畜牧路北××单元××层中户的房屋转卖给原告，总价款为99万元；2011年9月5日，被告王铮向原告出具了《收条》一份，载明：收到娄玉英购房款99万元，并注明所收款项包括购房定金2万元。2012年7月2日，河南福成物业管理有限公司出具《证明材料》一份，载明：“位于郑州市××国道西、畜牧路北××楼××单元××层中户房产（面积为130.26㎡），原业主是王铮，现业主为娄玉英（身份证号），娄玉英是从2011年11月25日开始对该房屋进行的装修，于2012年4月16日正式入住。截止目前，娄玉英正常缴纳各项物业管理费用。”。2012年7月3日，郑州市××区北林路街道办事处恒升社区居民委员会出具《证明》一份，载明：“兹有我辖区居民娄玉英，女，汉族，身份证号为，在郑州市××国道西、畜牧路北××楼××单元××层中户居住。”。
3．福成公司于2012年5月10日出具《声明》一份，载明：我公司开发销售的位于郑州市××国道××畜牧路北××单元××层中户房产（面积为130.26㎡），原买受人为王铮（身份证号），购房合同号07121925，契证号为0293974，契税凭证号为0641248。王铮自愿将房子转给娄玉英（身份证号），公司应退还王铮的原房款45.07万元由娄玉英直接支付，待公司网签系统恢复之后公司与娄玉英签订正式购房合同。
4．建安公司与福成公司合同纠纷一案中，该院依据建安公司提出的财产保全申请，于2012年6月12日作出（2012）金民二初字第2325号民事裁定书，裁定冻结福成公司的银行存款353万元或查封其相应价值的其他财产。2012年6月15日，该院依法向郑州市房管局送达了（2012）金民二初字第2325号民事裁定书、协助执行通知书，查封福成公司名下位于郑州市××国道西、畜牧路北××楼××单元××层中户房产，查封期限自2012年6月15日至2014年6月14日。该院于2013年10月17日作出（2012）金民二初字第2325号民事判决书，判决：被告福成公司于本判决生效后十日内支付原告建安公司欠款340万元及利息（其中100万元的利息自2012年1月16日计算，余下240万元的利息自2012年4月16日起计算，均按月息2％计算至判决规定还款之日止）。该判决已发生法律效力。该案进入执行程序后，2014年6月10日，该院作出（2014）金执字第838号执行裁定书，裁定：将被执行人福成公司名下位于郑州市××区107国道西畜牧路北2号楼2单元15层中户（预售证号：1909）、郑州市××区107国道西畜牧路北2号楼2单元1层中户（预售证号：1909）共两套房产予以查封。2014年6月16日，该院依法向郑州市房管局送达了（2014）金执字第838号执行裁定书、协助执行通知书，查封了被执行人福成公司名下上述房产，查封期限自2014年6月16日至2015年6月15日。
5．位于郑州市××区××大道××楼××单元××中××房产与郑州市××国道西、畜牧路北××楼××单元××层中户房产系同一套房产，预售证号：1909。福成公司与王铮就该房产签订的商品房买卖合同在郑州市房管局备案后又撤销了备案，该房产现仍登记在福成公司名下。被告建安公司系该院（2014）金执字第838号执行案件的申请人，被告福成公司系该执行案件的被申请人，在执行程序中，原告对该院的执行提出案外人异议，该院于2015年2月28日作出（2014）金执异字第55号民事裁定，裁定驳回案外人娄玉英的异议。
6.2015年6月15日，原告以案外人执行异议之诉为由诉至该院，2016年12月21日，该院作出（2015）金民三初字第1467号民事判决书，判决如下：不得执行河南福成置业有限公司名下位于郑州市××国道西、畜牧路北××楼××单元××层中户（预售证号：1909）房屋。被告建安公司不服该判决，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。
7．涉案房产现由原告实际占有使用。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉案件，争议焦点是原告就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求对涉案房屋停止强制执行的诉讼请求是否成立。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故原告应就上述三个条件举证证明。
结合本案，首先，原告仅提交2011年8月13日其与被告王铮签订的《房屋买卖合同》予以证明，未提交其他证据证明在涉案房产被查封之前与被告福成公司签订有其他有效合法的书面买卖合同；其次，从原告提交的涉案房产现状的照片及缴费票据等证据来看，原告对涉案房产确已实际占有居住；最后，原告提交其女婿薛延召名下的银行卡流水及证言证明其已向被告王铮支付了涉案房产的全部价款，而被告王铮予以认可，且被告福成公司也对于原告与被告王铮的买卖行为亦予以认可，被告建安公司虽对此不予认可，但未提交证据予以证明，故该院认定原告已支付涉案房产的总价款。结合上述规定及查明的事实，原告虽支付了涉案房产的总价款且用于居住，但在涉案房产被查封前未与被告福成公司签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在本案执行标的上的民事权益不足以排除执行。
另，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；但第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据原告提交的证据，2011年9月5日原告就已支付涉案房产的全部价款，但至今也未办理房产过户登记。原告称未办理是因为2011年12月至2012年6月期间，被告福成公司的备案被房管部门查封，无法进行网签导致，被告福成公司也出具证明予以证明。该院认为，原告2011年9月5日已支付了涉案房产的全部价款，且在该院庭后组织的询问中，原告也明确其于2012年3月份曾到房管部门办理网签手续，已得知被告福成公司的网签被查封的事实，但直至涉案房产于2012年6月15日被查封，期间近三个月的时间内，原告未与被告福成公司签订有效的书面买卖合同，存在重大过错，虽原告称未与被告福成公司签订书面买卖合同系福成公司原因导致，但未提交证据予以证明，不能免除其过错，故亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决为：驳回原告娄玉英的诉讼请求。案件受理费100元，由原告娄玉英负担。
本院二审期间，上诉人娄玉英提交第一组证据：1.2012年3月5日福成公司出具的《税务处理办法》一份；2.销售不动产统一发票三联；证明娄玉英为办理网签手续积极筹备，不存在过错。第二组证据：1.2018年4月26日福成公司出具的证明材料一份；2.2012年5月10日娄玉英、王铮、福成公司三方签字确认的声明一份；证明娄玉英多次要求与福成公司签订购房合同。2.2012得5月10日，娄玉英再次要求与福成公司签订正式购房合同，因郑州市房管局网签系统封网未能办理网签手续，娄玉英对未签订买卖合同无过错。第三组证据：1.房屋所有权初始、变更登记申请书两份；2.2号楼的郑州市房屋面积测绘报告书一份；证明2012年1月4日郑州市郑房测绘队对2号楼面积实测，小区面积实测完成后，福成公司在2012年5月30日向房管局提出房屋所有权初始、变更登记申请。直至初始备案登记完成之前，房管局网签系统对福成公司是封闭状态，无法进行网签。第四组证据：查询娄玉英的郑州市个人房屋权属信息表一份；证明娄玉英名下除涉案房产外，无其他用于居住的房屋。
被上诉人建安公司质证称，第一组证据，发票不是新证据，上诉人在一审中已质证过；福成公司出具的《税务处理办法》与本案无关联，上诉人的证明目的不能成立，上诉人存在过错。第二组证据，2012年5月10日的声明不属于新的证据，不能证明上诉人与福成公司签订合法有效的购房合同，不存在房屋买卖合同关系。第三组证据，对上诉人的证明目的有异议，涉案的房屋在郑州市金水区人民法院查封前，该房屋所有权仍是福成公司所有，与本案的上诉人没有关系。第四组证据，在一审中已查明。综上，上诉人提供的证据不能够支持其上诉请求。
原审被告福成公司对上诉人娄玉英提供的证据无异议。
上诉人娄玉英补充称，不动产销售发票和2012年5月10日的声明，已在一审庭审中提交，但此次提交证明目的与原来的证明目的不一致，发票主要是证明娄玉英一直积极地去办理网签，对王铮的发票进行冲红；2012年5月10日声明证明目的是上诉人再次要求与福成公司签订的正式合同，直至2012年5月10日还在主张自己的权利，上诉人未签订买卖合同没有过错。
针对上诉人娄玉英提出的证据，本院对该证据的真实性予以采信。
二审法院查明的事实与一审法院查明的一致。
本院认为，本案争议焦点为案外人娄玉英对涉案房产的民事权益是否足以排除以福成公司为被执行人案件的强制执行。
执行异议之诉中，在判断案外人对涉案房产的民事权益是否足以排除强制执行的法律适用问题上，应根据案件的具体情况，对异议人所享有权益的状态，以及申请执行人债权实现的权益等进行查明和比较，综合判断。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条固然与本案情形相关，但该规定并非执行异议之诉中作出裁判的唯一判断标准。本案一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，一审法院认为娄玉英2011年9月5日已支付了涉案房产的全部价款，娄玉英于2012年3月份曾到房管部门办理网签手续，已得知福成公司的网签被查封的事实，但直至涉案房产于2012年6月15日被查封，期间近三个月的时间内，娄玉英未与福成公司签订有效的书面买卖合同，存在重大过错，虽娄玉英称未与福成公司签订书面买卖合同系福成公司原因导致，但未提交证据予以证明，不能免除其过错，故亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，因此，娄玉英对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权利。不符合本案的具体情况。
在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》实施前，与本案情形相关的司法解释，有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释（2002）16号）》。该批复规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。依据该规定，抵押权优先于一般债权，而建设工程优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程优先受偿权不能对抗已经交付全部或大部分所购商品房价款的消费者。因此，抵押权和一般债权的行使也不能对抗购房的消费者。在审理涉及消费者购买商品房的案件中，应当对消费者以居住为目的购房的权益予以特殊保护，消费者对房屋所享有的权益在顺位上应当优先于其他债权。该批复是更适合本案情形的具体规则。本案中，虽然在一审法院查封之前，娄玉英未签订正式书面买卖合同，但是根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，当事人未采用书面形成订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。娄玉英已经支付全部购房款，交纳了相关费用，已经履行了房屋买卖合同的主要义务，并已由本人及其家人入住实际占有涉案房屋。因此，娄玉英与福成公司已经形成房屋买卖合同关系。娄玉英为本人及其家人生活居住需要经原审被告王铮，实际从房地产开发经营者福成公司处购买商品房，其属于上述司法解释中规定的购房消费者，应当对其以居住为目的购房的权益予以特殊保护。而建安公司对福成公司合同项下的债权，为一般债权，相对于消费者购房权益，不具有法定优先的地位。因此，娄玉英对涉案房屋所享有的权益，在受法律保护的顺位上应优先于建安公司对福成公司的债权。
综上所述，娄玉英对涉案房屋的民事权益应受到法律保护，可以排除以福成公司为被执行人案件的强制执行。娄玉英的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初18478号民事判决；
二、不得执行河南福成置业有限公司名下位于郑州市金水区107国道西、畜牧路北2号楼2单元15层中户（预售证号：1909）房屋。
一审受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人郑州建安建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾建新
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一八年八月二十二日
书记员 胡 枭