广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民二终字第311号
上诉人（原审原告）：中山市绿博园花木市场管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：柏荣奇，该公司董事长。
委托代理人：郎鸣镝，广东邦仁律师事务所律师。
委托代理人：吴玉玑，广东邦仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中山市交通物业开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：冼金标，该司董事长。
委托代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。
委托代理人：李鸣明，广东保信律师事务所律师。
上诉人中山市绿博园花木市场管理有限公司（以下简称为绿博园公司）与上诉人中山市交通物业开发有限公司（以下简称为交通物业公司）合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民二初字第1704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：中山市博爱路与翠景南路交汇处路口西侧土地原属市政府储备用地，产权归属市土地储备中心名下。经市政府批准，该地块自2009年起移交交通物业公司负责管理及临时利用。
2010年2月23日，交通物业公司作为甲方，绿博园公司作为乙方，双方签订《博爱路花卉展场合作开发协议》（以下简称《合作开发协议》），约定：双方协定将博爱路与翠景南路交汇处路口的非农建设用地开发为临时花卉展场，用作花卉苗木及居家装饰等商品的展示和销售场所；本项目总占地面积约20亩，场内建筑主要以双层隔阴挡雨的锌铁棚为经营场所，计划总建设面积约4000平方米，配套公用停车场、水泥通道、公共厕所、水电等基础设施；本项目计划分两期实施，第一期先建设约1600平方米锌铁棚经营场所及相关基础配套设施；本项目用地目前属政府储备土地，如因市政建设或出让土地需要，政府有权收回该地块，因此双方约定以该地块的实际使用时间作为本项目的合作期限，期限以市政府收地文件为准；双方的合作方式为甲方提供项目用地并投资建设经营场地及相关基础配套设施，乙方按建筑面积整体承包经营并包干负责场地日常管理和维护，甲方不参与具体经营，由乙方自主经营、自负盈亏；甲方每期项目场地建设完毕并交付使用后，由乙方按验收后的实际经营建筑面积以6.50元／平方米／月的起步底价整体承包，承包款根据各期项目场地建设进度每年交付一次，从开始承租之日起每两年递增20%，如此类推至双方合作期限届满为止；甲方在合作期限内拥有本项目场地的土地使用权、广告设施使用权、地上建筑物及固定设施的物业产权，有权监督乙方在合作期限内的日常经营行为，有权提出经营建议和管理措施，负责承担本项目经营场地及相关基础配套设施的投资建设费用等；乙方在合作期限内拥有本项目场地的日常经营权和物业管理权，负责本项目场地相关经营项目的招商招租，并自行承担相关宣传、办公等费用，负责场地及配套设施的日常经营和维护管理，并承担一切经营和维护修补费用等；为保证项目可行运作，自签订本协议起3个工作日内，由乙方向甲方一次性交纳100000元作为项目可行保证金，如第一期项目场地建设完毕并交付使用6个月后项目可正常经营运作的，该保证金自动转为乙方的承包经营保证金，至合作期满，如乙方无违约行为，该保证金由甲方不计利息退回给乙方；甲方承诺本项目第一期场地基础设施于2010年2月底前完成并交付使用，第二期项目场地开发时间根据该地块是否顺利收地而定，甲方承诺于实现收地后3个月内完成第二期项目场地建设；甲方同意第一期项目场地自交付使用之日至2010年9月30日，乙方可免缴该段期间的承包款，即从2010年10月1日起计算该期场地的首年承包款；乙方保证于第一期场地交付使用之日起6个月后的10天内，先一次性交纳该场地的首年承包款（即从2010年10月1日至2011年9月30日期间的承包款），以后各期项目场地的每年承包款自场地交付使用之日起开始计收，乙方须于每期开始计收当月的15号之前付清承包款给甲方；在项目经营运作期间，为改善场地经营环境，提高经营档次和场地利用率而需要增加基础设施投入的，由乙方根据实际经营需要提出书面方案供双方研究，经甲方书面同意后实施，费用由甲方承担；乙方如经营本协议合作内容以外项目的，需征得甲方书面同意方可实施；合作期间，如政府需收回上述项目用地，或因政策变动和其他不可抗力原因发生导致本协议无法继续履行的，本协议自动终止，双方互不追究违约责任，如无乙方违约行为的，甲方不计利息全额退回承包经营保证金给乙方；乙方逾期一个月未支付应缴承包款、或在日常经营和管理中发生违法事件影响正常经营的，均视为乙方的违约行为，甲方有权解除本协议，没收乙方保证金及已交承包款，无条件收回项目用地及所有物业设施，并有权向乙方追索因此而遭受的一切损失；如项目经营过程中甲方违约或无故单方面要求解除协议的，须补偿乙方因此而遭受的损失，甲方须不计利息全额退回承包经营保证金给乙方；此外还约定了其他事项。
上述合同签订后，交通物业公司依约交付涉案土地给绿博园公司使用，绿博园公司对外招商招租。由于该场地只铺设了电线，没有安装变压器，故绿博园公司一直通过向案外人迈点广告公司借电以供该场地使用。
2012年2月24日，交通物业公司作为甲方，绿博园公司作为乙方，双方在《合作开发协议》的基础上签订《博爱路花卉展场合作开发补充协议》（以下简称为《补充协议》），约定：双方确认花卉展场二期的交付使用时间为2011年10月1日，为完善花卉展场的整体承包结算及管理，甲乙双方确认花卉展场（包含一、二期）花棚总建筑面积为3816平方米，每年整体承包费用为297648元，并于2012年1月1日起统一计算展场整体承包费，于2013年11月1日起实施第一次递增，递增标准按原合作协议执行；此外还约定了其他事项。
自2012年底、2013年初开始，由于涉案场地的其中一名租户劳宽球在该场地开设经营餐厅，并使用380V的商业用电，而迈点广告公司提供的只是220V的生活用电，故劳宽球接电后就因电压过大导致整个场地断电，迈点广告公司不再同意借电给绿博园公司使用。此后，涉案场地一直处于无电状态。
2013年9月5日，绿博园公司向广东电网公司中山供电局申请高压客户用电，中山供电局答复同意供电。2013年9月11日，交通物业公司就花卉展场合作开发事宜组织绿博园公司的相关负责人召开协调会议，并形成会议记录如下：“一、对于绿博园公司提出扩大经营业务范围的请求，会议确定由绿博园公司在法律、政府各行政部门允许的经营范围框架内，由绿博园公司向交通物业公司提出经营方案的书面申请，经交通物业公司同意后实施。二、绿博园公司同意交通物业公司在场地内安装100KVA变压器。三、上述变压器安装后，绿博园公司不再追究交通物业公司因电力问题所引起的一切法律责任。四、绿博园公司在变压器完成安装后15个工作日内，向交通物业公司交付电费保证金2万元以及支付相关承包款。”此后，变压器于2014年1月中上旬安装完毕，涉案场地可以正常用电。
庭审中经原审法院询问，绿博园公司表示：在2012年期间，由于交通物业公司没有做好基础设施建设导致涉案场地两次发生水涝，部分租户因此解除租赁合同；为经营好场地，经绿博园公司与交通物业公司沟通，双方口头协定把一部分场地作花木经营，另一部分场地可以扩大经营范围；从2012年8月开始，招租了洗车、仓储、生态餐厅等租户，交通物业公司每月都有派人巡查，都没有对此提出异议。交通物业公司则否认上述说法，表示并未同意绿博园公司扩大经营范围招租。
原审法院另查明：因政府用地调整，案外人李雪梅于2012年1月13日取得涉案土地的使用权。交通物业公司（乙方）先后于2012年、2013年与李雪梅（甲方）签订2份《土地租赁协议书》，约定：甲方同意将该地块以整体租赁方式提供给乙方经营使用和管理，乙方有权将土地转租或分租继续经营花卉市场，但转租或分租期限不能超过本合同租赁期限；土地租赁期分别从2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日；该地块整体一年租金为140461.14元；租赁期满或甲方提前收回土地，乙方应当在交还土地期限前将所有地上物品或建筑物以及乙方投入可搬迁的物品清理；此外还约定了其他事项。
上述《土地租赁协议书》约定的租赁期限届满后，李雪梅将涉案土地转让给中山市沙溪大信置业有限公司，并通知交通物业公司尽快将土地恢复原状并交还李雪梅。交通物业公司遂于2014年2月21日向绿博园公司发出《终止合作协议通知书》，通知绿博园公司双方之间签订的合作开发协议与补充协议正式终止，要求绿博园公司在2014年3月25日前向交通物业公司交还涉案土地并付清承包款297648元。绿博园公司在原审庭审中确认其于2014年3月10日收到该通知书。
2014年5月8日，绿博园公司向交通物业公司发出《业务催促函》，内容为：“……自我公司接手，关于供电及排涝设施欠妥后向贵公司提出多次，于2013年8月我们双方经多次沟通达成快速报装变压器解决供电，同时免去无电供应期间租金。在公司的努力下供电问题已于2014年1月15日落成完成，但贵公司2014年2月21日又发来终止合作一事……1.如贵公司真想终止合作必须快速书面给予终止合作计划书及合作中我们多年来提出的问题如何解决处理？2.按合作协议请提供相关政府对该土地处理问题？3.近3年贵公司不履行职责造成我公司损失如何处理（基础设施不完善被水淹及无电造成我方损失）。我们希望贵公司能在3个工作日内对我们提出的问题给予书面回答，逾期我们将视为贵公司暂不终止合作计划，我们将原预租10几个客户办理租赁协议。”交通物业公司收到该函后，于2014年5月14日在涉案场地张贴“有关敦促绿博园公司交还土地并支付承包款事宜”的律师函。
此后，由于双方协商不成，绿博园公司遂于2014年7月10日诉至原审法院，请求判令：1.交通物业公司继续履行与绿博园公司签订的《合作开发协议》；2.交通物业公司赔偿绿博园公司经济损失816100元；3.交通物业公司承担本案全部诉讼费用。在第三次庭审中，绿博园公司明确其诉讼请求第1项为继续履行《合作开发协议》及《补充协议》，并变更诉讼请求第2项经济损失的金额为859300元。交通物业公司则于2014年8月21日向原审法院起诉（案号：（2014）中一法民二初字第2075号），请求解除双方签订的《合作开发协议》及《补充协议》，并要求绿博园公司支付承包款357476.60元及逾期付款利息。
庭审中经原审法院询问，交通物业公司表示在涉案土地的使用权出让给李雪梅时，交通物业公司已经通过口头告知绿博园公司，并且将租赁期限也一并告知。绿博园公司则表示其是在2014年3月收到《终止合作协议通知书》时才知道产权发生了变更。另外，经原审法院调阅（2013）中一法民一初字第1250号劳宽球诉交通物业公司、绿博园公司房屋租赁合同纠纷一案中2013年8月8日的开庭笔录，该案中经原审法院询问“涉案的房屋及场地在谁名下？由谁实际管理？”，交通物业公司回答“涉案场地不在土地储备中心名下，在个人名下，是案外人名下”，绿博园公司回答“在案外人名下”。
关于绿博园公司主张的经济损失859300元，绿博园公司表示其构成如下：
（一）2013年因无电的租金损失，包括：1.胡波2012年12月10日至2014年1月10日的租金390000元（30000元／月×13个月），及因无电期间监控无法正常使用导致物品被盗损失20000元；2.洪志大2013年1月至12月租金62400元（5200元／月×12个月）；3.官＊＊2013年1月至12月租金28800元（2400元／月×12个月）；4.黄＊＊2013年9月至12月租金25200元（6300元／月×4个月）；5.支付劳宽球赔偿金37600元，以及减免劳宽球2013年3月至2014年4月的租金210000元（15000元／月×14个月）。以上合计774000元。
（二）2014年因交通物业公司张贴收地通知，租户拒交租金的损失，包括：1.洪志大2014年1月至7月租金36400元（5200元／月×7个月）；2.官＊＊2014年3月至4月租金4800元（2400元／月×2个月）；3.黄＊＊2014年1月至7月租金44100元（6300元／月×7个月）。以上合计85300元。
就绿博园公司主张的经济损失，原审法院查明以下事实：
（一）2012年9月10日，绿博园公司与承租人胡波签订《博尔美花卉市场设施租赁（管理服务）合同》，约定胡波承租绿博园公司相关摊位用于园林用品、花卉、盆景等经营，租赁期限从2012年10月1日至2015年9月30日，租金为每月30000元，同时需缴纳市场管理费、水电费等。合同签订后，由于场地无电供应等原因导致胡波没有交租，绿博园公司与胡波经多次沟通协调，于2014年6月12日在中山市沙溪镇人民调解委员会在主持下，签订《人民调解协议书》，约定：胡波确认自2013年1月至2014年5月30日共计有17个月租金51万元未交；绿博园公司认可当初无电时承诺可以免除没电期间租金费用，现绿博园公司同意给胡波免去13个月无电期间租金，合计39万元；绿博园公司承认无电期间监控无法正常使用导致胡波在该期间物品被盗带来损失，现答应承担部分损失2万元；胡波余下未搬物品折合7万元给绿博园公司，合同按金3万元作为抵扣余下所欠绿博园公司租金，至此双方所有债权债务清理完毕。
（二）2013年5月2日，绿博园公司与承租人官＊＊签订《博尔美花卉市场设施租赁（管理服务）合同》，约定官＊＊承租绿博园公司相关摊位用于花卉、盆景等经营，租赁期限从2013年5月1日至2014年4月30日，租金为每月2400元，同时需缴纳市场管理费、水电费等。2014年1月2日，双方续签了上述合同，租赁期限从2014年5月1日至2015年4月30日，并在合同中附则中注明：绿博园公司同意官＊＊提出免去2013年1月—12月因无电期间的租金，官＊＊同意自2014年1月1日起按合同交租。2014年5月5日，双方签订《关于终止合同协议》，约定：官＊＊自2013年1月至2014年4月30日共计16个月租金38400元未交，绿博园公司承诺免去2013年1月—12月无电期间租金，合计28800元；双方同意终止合同，同意合同按金4800元作为2014年1月、2月租金，同意2014年3月、4月租金作为提前终止合同绿博园公司给予官＊＊免除费用。
一审庭审中，绿博园公司表示官＊＊是从2010年就已经承租，之前是用其叔叔的名字签订合同，并和官＊＊一起经营，2013年5月的合同是续签的。
另外，在一审第三次庭审中绿博园公司申请官＊＊作为证人出庭作证。官＊＊表示：“确认以上《博尔美花卉市场设施租赁（管理服务）合同》及《关于终止合同协议》的真实性。涉案场地在2013年1月前是正常经营的，2013年1月以后开始停电，2014年春节左右通电。我和绿博园公司曾签订了3份协议，具体记不清楚，大概是2012年承租时签了1份，停电时签了1份，撤场时签了1份。”
（三）2012年9月12日，绿博园公司与承租人黄＊＊签订《博尔美花卉市场设施租赁（管理服务）合同》，约定黄＊＊承租绿博园公司相关摊位用于钢材等回收用品储存及分类，租赁期限从2012年10月1日至2015年9月30日，租金为每月6300元，同时需缴纳市场管理费、水电费等。
一审庭审中，绿博园公司表示其口头同意免除黄＊＊2013年9月—12月期间因无电而欠交的租金25200元，在交通物业公司发出《终止合作协议通知书》后，黄＊＊拒绝再交纳2014年1月—7月的租金44100元。
另外，在一审第三次庭审中绿博园公司申请黄＊＊作为证人出庭作证。黄＊＊表示：“确认以上《博尔美花卉市场设施租赁（管理服务）合同》的真实性。我在2012年9月开始大概租了3个月就没电了，2013年4月起，我从旁边的世纪新城借电后自己就一直有电使用。没有人告知我场地只用于花卉方面的经营。我的租金是交到2013年9月，2013年10月开始没有交租，绿博园公司没有说过给我免租，要求我交齐2013年10月以后的租金。2014年4月，由于绿博园公司要求提前解除租赁合同，所以我不愿意支付租金。”
（四）2012年9月8日，绿博园公司与承租人洪志大签订《博尔美花卉市场设施租赁（管理服务）合同》，约定洪志大承租绿博园公司相关摊位用于洗车、汽车用品经营，租赁期限从2012年10月1日至2014年9月30日，租金为每月5200元，同时需缴纳市场管理费、水电费等。2014年1月10日，双方签订《补充协议书》，约定：洪志大自2013年1月至12月共计12个月租金62400元未交，因上述期间无法供电，绿博园公司承诺免去上述租金；鉴于2014年1月10日已供电给洪志大使用，洪志大同意自2014年1月1日起开始按时交租。
在第四次庭审中，绿博园公司申请黄＊＊作为证人出庭作证。黄＊＊表示：“我经营的摊位旁边是一个洗车场，确认就是绿博园公司提交的照片上的洗车场，老板叫阿洪，确认就是洪志大身份证上照片的样子。洗车场经营到2014年9月就偷偷搬走了，关于绿博园公司是否有答应为他免租、他搬走前是否有交齐租金，我不清楚。”交通物业公司对上述证言不予确认，理由是：1.绿博园公司未在举证期间内申请证人黄＊＊出庭作证；2.黄＊＊再次出庭不符合法律规定，其真实性存疑；3.黄＊＊的证言属于传来证据，所有的事情都是听说；4.即使黄＊＊的证言能证实绿博园公司与洪志大存在租赁合同关系，也无法证实洪志大是否有交租或被免租，无法证实绿博园公司的损失。
（五）2013年6月21日，承租人劳宽球以绿博园公司隐瞒场地电力设施情况，导致劳宽球在投资经营餐厅几个月后不得不因电力问题停止经营，造成相关损失为由，将绿博园公司及交通物业公司诉至原审法院（案号：（2013）中一法民一初字第1250号），要求解除劳宽球与绿博园公司签订的《博尔美花卉市场设施租赁（管理服务）合同》，并要求绿博园公司及交通物业公司赔偿经济损失624625.34元。绿博园公司则反诉劳宽球只交纳了2013年1月、2月的租金，要求劳宽球支付2013年3月至8月租金90000元。原审法院经审理认为涉案场地存在供电瑕疵，绿博园公司与劳宽球就其各自的损失分别承担60%、40%的责任，并于2014年1月20日作出民事判决，判令：一、解除租赁合同；二、绿博园公司向劳宽球支付赔偿金73600元；三、劳宽球向绿博园公司支付2013年3月至8月租金36000元；四、上述两项相抵扣后绿博园公司向劳宽球支付37600元；五、驳回绿博园公司和劳宽球其他的诉讼请求。此后双方不服一审判决均提起上诉，经本院主持调解，双方达成如下协议：一、解除绿博园公司与劳宽球之间的《博尔美花卉市场设施租赁（管理服务）合同》及补充协议书；二、绿博园公司于2014年11月10日向劳宽球补偿37600元，原因是绿博园公司因为电力供应等问题引起本案纠纷而向劳宽球作出补偿；绿博园公司承诺支付完上述款项后不再追究劳宽球搬离涉案场地前（2013年9月至2014年4月）的租金或占有使用费。本院于2014年10月28日根据以上协议内容作出（2014）中中法民一终字第842号民事调解书，现已发生法律效力。2014年11月19日，绿博园公司以其法定代表人柏荣奇的名义向劳宽球转账支付了37600元。
一审庭审中，交通物业公司表示对上述二审的调解协议有异议，该协议是在没有通知交通物业公司到场、交通物业公司对调解内容不知情的情况下，由绿博园公司和劳宽球所达成的。绿博园公司确认交通物业公司没有参与调解过程。
原审法院认为：绿博园公司与交通物业公司签订的《合作开发协议》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。综合双方的诉辩意见，原审法院归纳本案争议的焦点为：一、《合作开发协议》及《补充协议》是否可以继续履行；二、关于绿博园公司因涉案场地的电力问题遭受损失的金额认定及交通物业公司对此是否应承担责任；三、关于交通物业公司对绿博园公司因合作终止遭受的损失是否应承担责任。
关于焦点一。首先，《合作开发协议》明确载明涉案地块为政府储备用地，双方约定其开发用途为临时花卉展场，合作期限为该地块的实际使用时间，并以市政府收地文件为准，如政府需收回上述项目用地，该协议自动终止，双方互不追究违约责任。绿博园公司在签订上述协议时应充分知悉双方的合作关系存在不确定性，可能随时因政府行为而终止。虽交通物业公司未提交政府收地文件，但从土地登记证明表所反映的涉案地块的产权人从中山市土地储备中心变更为李雪梅、再变更为中山市沙溪大信置业有限公司的事实来看，《合作开发协议》及其《补充协议》终止的条件已成就。交通物业公司因政府收地行为不再享有涉案地块的使用管理权，双方的合同目的显然已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，现交通物业公司已向绿博园公司发出《终止合作协议通知书》主张解除合同，绿博园公司确认于2014年3月10日收到该通知，故《合作开发协议》及其《补充协议》已于通知到达绿博园公司时解除。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”由于双方没有约定合同解除的异议期限，现绿博园公司虽对合同解除有异议，但未在解除合同通知到达之日起三个月内起诉，故原审法院对其异议不予采纳。综上，绿博园公司主张继续履行合同，理据补足，原审法院不予支持。
关于焦点二。第一，关于绿博园公司因涉案场地的电力问题遭受损失的金额认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”具体认定如下：
1.关于租户胡波的欠租损失。绿博园公司提交了其与胡波的租赁合同以及经中山市沙溪镇人民调解委员会确认的人民调解协议书，原审法院对上述证据的真实性予以认定。关于绿博园公司主张的损失410000元，属于绿博园公司自行采取减免租金的行为而产生，绿博园公司在调解过程中为达成调解协议难免作出妥协，放弃部分权利。涉案场地在无电期间租户仍然占用场地经营，虽然无电供应会对经营造成影响，但在未经交通物业公司同意的情况下全额免除租户租金，并要求交通物业公司负担该部分损失显然有失公平合理。结合绿博园公司与租户约定的租赁用途（园林用品、花卉、盆景经营）以及无电对经营的影响等因素考虑，原审法院酌情按照绿博园公司所主张的60%予以认定关于胡波的欠租损失，为246000元。
2.关于租户官＊＊的欠租损失。官＊＊出庭作证确认绿博园公司提交的2份租赁合同以及《关于终止合同协议》的真实性，故原审法院对上述证据的真实性予以确认。另外，虽然根据绿博园公司提交的官＊＊的租赁合同显示，官＊＊是从2013年5月1日起开始承租，但官＊＊作证时表示其于2012年就开始承租摊位，与绿博园公司关于官＊＊在2013年5月前就与其叔叔共同经营的陈述、以及相关证据中关于从2013年1月起免租的内容相吻合，故原审法院认定官＊＊于2013年1月起已经和绿博园公司存在租赁合同关系。关于绿博园公司主张的损失28800元，原审法院酌情按照其所主张的60%予以认定，为17280元，理由如前所述。
3.关于租户洪志大的欠租损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款规定：“人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。……当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。”本案中，绿博园公司超过原审法院指定的举证期限提交洗车场的照片及申请证人黄＊＊出庭作证，原审法院责令其说明理由，并认为上述证据对事实的查明具有重要作用，故原审法院对上述证据予以采纳。绿博园公司提交的租赁合同、补充协议书、照片、证人证言等已构成较为完整的证据链，且结合涉案场地缺电、绿博园公司同样对其他租户采取免租等事实考虑，原审法院认定绿博园公司与洪志大之间存在租赁合同关系，且确实因对洪志大免租而造成损失。关于绿博园公司主张的损失62400元，原审法院酌情按照其所主张的60%予以认定，为37440元，理由如前所述。
4.关于租户黄＊＊的欠租损失。黄＊＊出庭作证确认绿博园公司提交的租赁合同的真实性，故原审法院认定绿博园公司与黄＊＊存在租赁合同关系。根据黄＊＊的陈述，其在经营期间通过向世纪新城借电是有电使用的，且其明确表示绿博园公司并未承诺对其免租，故原审法院绿博园公司主张的损失25200元，不予支持。
5.关于租户劳宽球的欠租损失。绿博园公司与劳宽球经二审法院主持调解，同意向劳宽球支付赔偿金37600元并已履行完毕，虽然是通过调解达成的协议，但实际上绿博园公司所履行的义务与一审判决的结果一致，故一定程度上可以理解为双方对一审判决的认可，而一审判决是在查明事实的基础上综合双方各自的过错而作出，故原审法院参照（2013）中一法民一初字第1250号判决中认定绿博园公司应承担的责任比例，酌定绿博园公司因此遭受的损失。绿博园公司的损失包括未能收回的租金损失以及赔偿租户支出的赔偿金，经计算为199600元，具体如下：①在上述案件中绿博园公司因电力问题未能全面履行合同义务需承担60%的责任，即在2013年3月至8月期间的总租金90000元中，绿博园公司因其中的租金54000元（90000元×60%）未被法院支持而产生损失；②二审调解中，绿博园公司不再追究劳宽球在2013年9月至2014年4月期间的租金或占有使用费，而根据一审的认定，绿博园公司有权收取40%的租金，由于绿博园公司在调解中可能放弃了其部分权利，其就放弃的部分无权向交通物业公司追偿，故原审法院酌情认定绿博园公司因电力问题在2013年9月至2014年4月期间的租金损失为72000元（15000元×8个月×60%）；③绿博园公司因电力问题需向劳宽球支付赔偿金73600元。
综上所述，原审法院认定绿博园公司因涉案场地的电力问题遭受损失的金额为500320元。
第二，关于交通物业公司对上述损失是否应承担责任。双方虽于2013年9月11日会议中达成“变压器安装后，绿博园公司不再追究交通物业公司因电力问题所引起的一切法律责任”的协议，但该会议是在交通物业公司会议室召开，会议备忘录也是交通物业公司所制作，从召开该会议的背景考虑，涉案场地在无电使用长达大半年的情况下，租户经营受影响，绿博园公司也因此遭受损失，此时交通物业公司同意安装变压器解决电力问题，绿博园公司基于对日后的收益能够填补无电期间损失的一种期待，因此承诺不再追究交通物业公司因电力问题所引起的法律责任。按照合同的目的以及公平原则，原审法院认为该条款的真实意思实际上是以绿博园公司能够继续经营为前提。然而在2014年1月变压器安装并能正常用电后，交通物业公司于2014年2月提出终止合作，绿博园公司不能继续经营，不追究电力问题引起的责任的前提落空，故绿博园公司有权根据交通物业公司应承担的责任向交通物业公司追究相关损失。
综合绿博园公司与交通物业公司就合同的履行情况，原审法院认为双方就电力损失均有责任。首先，《合作开发协议》约定交通物业公司提供项目用地并投资建设经营场地及水电等基础配套设施，但涉案场地的电力设施显然是不符合经营的需求，虽然绿博园公司在合作初期可以通过向案外人迈点广告公司借电使用，但不能以此替代交通物业公司本来应当履行的合同义务，特别是在2013年交通物业公司提供的场地全面停电长达一年，交通物业公司也没有及时解决电力问题，对损失的扩大负有一定责任；而绿博园公司在签订《合作开发协议》时，应当已知悉该地块的实际情况，应当预见一定的经营风险。其次，《合作开发协议》约定涉案地块开发用途为临时花卉展场，绿博园公司如经营本协议合作内容以外项目的，需征得交通物业公司书面同意方可实施。在2013年9月11日会议中，交通物业公司向绿博园公司重申，绿博园公司提出扩大经营业务范围请求，必须由绿博园公司提出书面申请，经交通物业公司同意后方能实施。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”现绿博园公司表示其扩大经营范围招商招租是经过交通物业公司同意，但不能提出相关证据证明，故原审法院不予采信。涉案场地的规划本是花卉苗木等经营，其电力设施的配备标准也并未考虑餐饮等经营，通过借电本来足以提供花卉苗木等经营使用，但绿博园公司超范围招租后导致全面停电，其应当承担一定的责任。另一方面，交通物业公司作为涉案地块的最终管理方，怠于履行监管责任，在知道绿博园公司扩大经营范围招租后也没有明确提出异议。综上，原审法院酌定绿博园公司就电力损失承担40%的责任，交通物业公司承担60%的责任，即交通物业公司须向绿博园公司赔偿因电力问题引起的损失300192元（500320元×60%）。
关于焦点三。第一、《合作开发协议》约定政府的收地行为属于不可抗力，当政府收回涉案地块时，该协议自动终止，双方互不追究违约责任。绿博园公司应了解双方的合作关系存在不确定性，在双方终止合同时绿博园公司需要承担一定的经营风险，具体表现为处理租户问题而付出的代价，这是在签订《合作开发协议》时就应该预见到的。第二、根据（2013）中一法民一初字第1250号案中2013年8月8日的开庭笔录，绿博园公司在当时就知道或应当知道涉案地块的产权已经变更至个人名下，交通物业公司不再对该地块享有使用权。绿博园公司应当履行善良出租人的义务，向租户说明上述情况，但绿博园公司与其租户签订的租赁合同均为定期租赁合同，且在2013年8月8日得知涉案地块产权变更后，在未核实相关情况之下继续和部分租户续签合同，绿博园公司对此损失负有责任。第三、绿博园公司所主张的损失，一部分是通过与租户和解自愿免租导致的损失，是属于对自己权利的放弃，其损失难以认定；另一部分是租户拒绝交租导致的损失，这是绿博园公司与租户之间的关系，对此绿博园公司可通过诉讼途径另行主张。综上，对绿博园公司主张交通物业公司赔偿其因合作终止遭受的损失85300元的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，绿博园公司诉请中有理的部分，予以支持；理据不足的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条、第一百二十条、第一百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、交通物业公司于判决发生法律效力之日起七日内向绿博园公司赔偿经济损失300192元；二、驳回绿博园公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11962元，由绿博园公司负担7562元，交通物业公司负担4400元。
上诉人绿博园公司不服原审判决，向本院上诉称：（一）《合作开发协议》及《补充协议》是因为交通物业公司违约而不能继续履行下去。1.双方虽对合同终止约定了条件，但实际上政府将土地给李雪梅后，李雪梅仍与交通物业公司签订了2012年度及2013年度的租赁合同，所以在李雪梅受让涉案土地后，涉案合同仍在继续履行。2.涉案合同是由于李雪梅没有与交通物业公司续约而不具备继续履行的条件，这并不是双方约定的合同终止条件，更不是交通物业公司可行使单方解约权的情形。3.交通物业公司没有将其与李雪梅租赁合同的期限及可能导致涉案合同无法继续履行的情况告知绿博园公司，使绿博园公司不能提早安排善后事宜，不能提早调整自己经营的方案及投入。（二）绿博园公司所主张的损失是因为交通物业公司的违约及不诚信行为导致的，应由交通物业公司承担全部的赔偿责任，原审法院认定绿博园公司承担40%责任错误。1.交通物业公司未履行合同约定的提供电力配套的义务，导致绿博园公司的分租户索赔及拒交租金，交通物业公司属于严重的违约行为。2.交通物业公司未将其与李雪梅租赁合同的期限及可能导致涉案合同无法履行的情况告知绿博园公司，却突然提出解除合同导致绿博园公司与租户提前终止租赁合同或租户拒绝交租的损失。3.绿博园公司扩大经营范围是经过交通物业公司同意的，交通物业公司经常有派人巡查，其一直没有提出异议即可证明同意的事实。交通物业公司的上述两个违约行为是根本违约行为，导致绿博园公司的合同目的不能实现，所以交通物业公司应对损失承担全部责任。（三）本案损失的认定数额偏低。原审法院在认定绿博园公司的损失时，按绿博园公司主张数额的60%认定已经考虑了租户在无电期间占用场地的因素（即已扣减了占用场地的成本），若在根据责任比例分摊了双方损失承担额后在绿博园公司应得损失赔偿额中再减去场地占用费用，则属重复计算。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持绿博园公司的诉讼请求。
上诉人交通物业公司上诉并答辩称：（一）涉案合同已不具备继续履行的条件。（二）原审法院对绿博园公司的损失金额认定错误。1.绿博园公司提供的证据的真实性存疑、证据认定违反法定程序。绿博园公司提供全部租赁合同都是绿博园公司单方制作，我方不予认可。除胡波的调解协议有第三方人民调解委员会的见证外，其他关于免租的补充协议都没有第三方的见证和参与。绿博园公司超过举证期限申请证人出庭作证，且出庭作证的租户与绿博园公司之间存在利害关系、证言前后矛盾，其证言应不予采信。2.原审法院对损失数额核定有误。绿博园公司所主张的损失是指其免租的租金损失，这种免租行为是绿博园公司自行放弃权利的行为，不能以此来核定所谓的损失额并最终转嫁给我方。大部分租户的经营范围早已超过我方允许的经营范围，绿博园公司违反合同约定对外招租，该部分损失不应由我方承担。（三）原审法院认定我方须对电力所产生的损失承担60%的责任是错误的。1.我方已经履行了相关的合同义务，不存在违约行为。涉案合同并没有约定配套设施提供到何种程度，我方在交付场地时已经铺设了基本的电线，依约履行了合同义务。绿博园公司有权申请安装变压器，但其2010年至2013年1月份都没有办理申报手续，到停电后大半年才去办理电报手续，是其怠于履行申报义务。2.我方是否全面履行《合作开发协议》，并不影响场地的电力问题。双方在合作之初，电力问题并不防碍绿博园公司对场地的使用，该场地通过借电仍然能够正常经营，绿博园公司并没有产生所谓的“租金损失”，因此合同自双方合作的前期已经能够全面履行。3.绿博园公司擅自扩大经营范围，才导致了电力最终出现问题。绿博园公司将场地出租给劳宽球经营餐厅，其使用的380V电压严重超出了该场地原本使用的220V电压，才使该场地出现电力问题。退一步而言，即使我方在合作前期已经安装了220V的变压器，如果绿博园公司依然将场地出租给劳宽球经营餐厅，电力问题仍然会产生，结果也会如本案一样。4.原审法院擅自扩大对会议记录条款的解释，作出了对我方不利的解读。事实上，会议当时已经停电多时，绿博园公司已经非常清楚可能造成的损失，但是它仍然签署该记录，正好证明了绿博园公司已经明确作出了放弃追究我方责任的真实意思表示，退一步而言，最起码也是对2013年9月之前的损失已经明确表示放弃，但原审法院却忽视这一点。因此，场地的电力问题与我方未能提供电力设施之间并没有任何的因果关系，引起电力问题的责任应由绿博园公司自行承担，原审法院认定我方需要承担60%的责任没有事实和法律依据。（四）绿博园公司在签订涉案《合作开发协议》时应当知道该合同是不定期的承包合同，不管我方有无将我方与李雪梅租赁合同的情况告知绿博园公司，其应该保持谨慎义务，何况我方已经将产权变更的情况告知了绿博园公司，绿博园公司要求我方赔偿因合作终止而造成的租户拒绝交租的损失缺乏依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回绿博园公司的诉讼请求。
上诉人绿博园公司二审期间提交了2013年1月19日律师函复印件1份，拟证明绿博园公司曾多次向交通物业公司催促解决供电设施安装问题。经质证，交通物业公司不确认上述证据的真实性、关联性。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：二审期间，交通物业公司及绿博园公司均认为《合作开发协议》不能继续履行。
本院认为：本案系合同纠纷，双方二审期间均认为《合作开发协议》不能继续履行，故绿博园公司关于继续履行《合作开发协议》的诉讼请求本院不予支持。根据双方的诉辩陈述，本案的争议焦点是：一、绿博园公司因电力问题所遭受的损失金额问题，以及交通物业公司对此应否承担赔偿责任；二、交通物业公司应否赔偿绿博园公司因合作终止而遭受的损失。
关于焦点一。
（一）关于绿博园公司因电力问题所遭受的损失金额问题。绿博园公司主张，因涉案场地的电力问题导致其租金损失774000元，并提供其与租户胡波、洪志大、官＊＊、黄＊＊等人签订的租赁合同、补充协议、相关民事调解书等证据予以证明。对此，本院认定如下：
1.关于租户胡波的欠租损失金额。绿博园公司提供的其与胡波签订的租赁合同以及经中山市沙溪镇人民调解委员会确认的人民调解协议书反映，因租赁期间存在电力问题，绿博园公司同意免除租户胡波13个月无电期间的租金39万元，赔偿无电期间监控无法正常使用导致租户胡波的物品被盗损失2万元，上述两项共计41万元。鉴于无电期间绿博园公司的租户仍然实际占有使用涉案场地进行经营，理应支付占用场地的对价，而绿博园公司在调解过程中为达成调解协议作出妥协，放弃部分民事权利，全额免除租户无电期间的租金，即上述41万元损失系绿博园公司自行采取减免租金的行为而产生，绿博园公司在未经交通物业公司同意的情况下放弃部分民事权利，其放弃民事权利行为所产生的法律后果应由绿博园公司自行承担。此外，无电供应必然对租户的经营造成影响，对于租户胡波的合理损失，绿博园公司仍应承担赔偿责任。原审法院综合绿博园公司与租户约定的租赁用途（园林用品、花卉、盆景经营）以及无电供应对租户经营的影响等因素考虑，酌情认定绿博园公司关于租户胡波的欠租损失为246000元，并无不妥，本院予以确认。
2.关于租户官＊＊的欠租损失金额。绿博园公司提供的其与官＊＊签订的租赁合同及其《关于终止合同协议》、官＊＊的证人证言等证据反映，因租赁期间存在电力问题，绿博园公司同意免除租户官＊＊12个月无电期间的租金28800元。鉴于上述28800元损失系绿博园公司自行采取减免租金的行为而产生，绿博园公司在未经交通物业公司同意的情况下放弃部分民事权利，其放弃民事权利行为所产生的法律后果应由绿博园公司自行承担。但对于租户官＊＊的合理损失，绿博园公司仍应承担赔偿责任，理由如前所述。原审法院综合本案具体情况，酌情认定绿博园公司关于租户官＊＊的欠租损失为17280元，并无不妥，本院予以确认。
3.关于租户洪志大的欠租损失金额。绿博园公司提供的其与洪志大签订的租赁合同、补充协议书、照片、黄＊＊的证人证言等证据反映，因租赁期间存在电力问题，绿博园公司同意免除租户洪志大12个月无电期间的租金62400元。鉴于上述62400元损失系绿博园公司自行采取减免租金的行为而产生，绿博园公司在未经交通物业公司同意的情况下放弃部分民事权利，其放弃民事权利行为所产生的法律后果应由绿博园公司自行承担。但对于租户洪志大的合理损失，绿博园公司仍应承担赔偿责任，理由如前所述。原审法院综合本案具体情况，酌情认定绿博园公司关于租户洪志大的欠租损失为37440元，并无不妥，本院予以确认。
4.关于租户黄＊＊的欠租损失金额。绿博园公司提供的其与黄＊＊签订的租赁合同、《终止合作协议通知书》、黄＊＊的证人证言等证据反映，绿博园公司与黄＊＊之间存在租赁合同关系。黄＊＊的陈述内容反映，其在租赁期间通过向世纪新城借电使用的方式进行经营，且其明确表示绿博园公司并未承诺对其免租，故绿博园公司主张租户黄＊＊停电期间产生欠租损失25200元，缺乏事实依据，本院不予支持。
5.关于租户劳宽球的损失金额。因租赁期间存在电力问题，绿博园公司与其租户劳宽球产生经济纠纷，双方诉至原审法院，原审法院经审理认为涉案场地存在供电瑕疵，绿博园公司与劳宽球就其各自的损失分别承担60%、40%的责任，并于2014年1月20日作出民事判决，判令：一、解除双方的租赁合同；二、绿博园公司向劳宽球支付赔偿金73600元；三、劳宽球向绿博园公司支付2013年3月至8月租金36000元；四、上述两项相抵扣后绿博园公司向劳宽球支付37600元；五、驳回绿博园公司和劳宽球其他的诉讼请求。此后双方不服一审判决均提起上诉，经本院主持调解，绿博园公司同意向劳宽球支付赔偿金37600元并免除劳宽球2013年9月至2014年4月期间的租金。由此可见，绿博园公司与劳宽球虽然在二审期间通过调解达成了协议，但实际上绿博园公司所履行的付款义务与一审判决结果一致，故一定程度上可以理解为双方对一审判决的认可。在此情况下，原审法院参照（2013）中一法民一初字第1250号判决中认定绿博园公司应承担的责任比例，综合本案具体情况，酌情认定绿博园公司关于租户劳宽球的欠租损失金额为199600元，并无不妥，本院予以确认。
综上所述，本院认定绿博园公司因涉案场地的电力问题遭受损失的金额为500320元。
（二）关于交通物业公司对上述损失是否应承担责任的问题。交通物业公司与绿博园公司虽在2013年9月11日的会议中达成“变压器安装后，绿博园公司不再追究交通物业公司因电力问题所引起的一切法律责任”的协议，但从召开该会议的背景考虑，涉案场地在无电使用长达大半年的情况下，租户经营受影响，绿博园公司也因此遭受损失，迫切希望尽快恢复电力供应，此时交通物业公司同意安装变压器解决电力问题，绿博园公司基于对预期利益能够弥补无电期间租金损失的角度考虑，作出不再追究交通物业公司因电力问题所引起的法律责任的意思表示。根据合同的目的以及公平原则，该条款应理解为在绿博园公司能够继续经营涉案地块的前提下，绿博园公司同意不再追究交通物业公司因电力问题所引起的法律责任。然而在2014年1月变压器安装并能正常用电后，交通物业公司于2014年2月提出终止合作，绿博园公司不能继续经营，其通过预期利益来弥补无电期间租金损失的愿望落空，绿博园公司同意不追究电力问题责任的前提条件未成就，故绿博园公司有权向交通物业公司主张损害赔偿。
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