北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初69687号
原告：北京城承物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦C座616。
法定代表人：彭明林，董事长。
委托代理人：陈昆，女，1982年8月4日出生，北京城承物业管理有限责任公司办公室主任，住北京市朝阳区。
被告：李云帆，女，1975年4月17日出生。
委托代理人：李忠（被告之父），男，1944年5月30日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人：赵淑媛（被告之母），女，1950年2月23日出生，住北京市朝阳区。
原告北京城承物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告李云帆（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月16日受理后，依法由审判员王阳独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈昆和被告委托代理人李忠、赵淑媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2013年4月13日至2017年4月12日四年欠缴的物业费8101.8元（建筑面积112.42平方米，（112.42平方米*1.408元/月/平方米*12个月+保安、保洁、生活垃圾外运费126元/年）*4年）；2、判令被告向原告支付拖欠的物业费滞纳金1000元（根据前期物业服务合同第5章第16条第2款，因为业主入住时都预交一年的物业费，因此之后每年都是按照年度预交，被告于2004年4月13日入住，未缴纳按每天万分之三标准收取滞纳金，1000元是估算的，一年500元，算了2年）。事实和理由：被告于2004年4月13日入住北京市朝阳区XX家园XX园X号楼XXXX室，入住时被告与原告签订了《入住合约》，但被告自2013年4月13日至今没有交纳物业费。
被告辩称，原告主体是城承开发公司（建设单位）强加给XX园全体业主的物业单位。物业未经招投标，属“自建自管”的状况。如果按业主选聘物业前的前期管理模式，开发商应与物业公司签订物业服务合同，此项合同只具有过渡性质，我们不清楚合同的有效期至哪一年。现今已过去十几年，恐不能再称为过渡期。而更重要的是，根据《合同法》第52条规定的5种情况之一，合同也属无效。那么，开发商自行组建的物业公司就失去了合法性。按法律规定，我们列举以下事实证明物业违规：第一，根据《物权法》规定，业主的很多权益被侵占。业主不仅仅是房屋所有权人，也是该房屋所处的建筑区划的建筑物所有权人。1、根据《物权法》第74条规定，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。而园区内占用大片绿地和道路的停车场全为物业的收费停车场，业主只是交费。2、原小区内变电站等公用设施被物业私自转让，对外开门，开设“古道足疗”等，为私人牟利。3、小区内大量擅自安装广告，非法获利，侵犯了业主对公用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权。第二，关于安全问题：1、小区大门任由闲杂人员出入。大门的一个保安只管车，为了收费，不管人，不法人员随意进入，到处张贴广告，散发传单，还经常有人进入各个楼层，投放招嫖卡片等等。安全问题更令人堪忧。2、楼口事务员早已无踪。小区刚建立时，各楼口安排有事务员，负责监管进出人员，还有电梯人员，负责上下电梯的安全，现已全部撤离。小区的第二道门也无人监管了，原事务员的办公室已成为物业的私有财产。3、住户用品常有丢失。因楼内无人监管，不法分子随意出入，常有失窃，我们清理房间时，暂时在门口放置物品，转身就不见了，询问保安和物业管理人员没有答复。4、房间分割出租问题严重。小区内各楼内房间分割出租很多，物业不加制止，这带来许多治安、防火、防盗等多方面问题。5、小区内难找保安人员。因小区内住户较多，频繁有搬进搬出，由于对外人无监管，小区内越来越乱，遇事很难找到保安，几乎看不到小区内还有保安人员。第三，关于卫生问题，小区楼内楼外的卫生状况越来越差，楼道好像无人打扫，楼外常常垃圾满地，没有卫生监督检查。第四，关于物业服务的义务和责任：1、只想收钱，不认真承担义务和责任。为了催收物业费，物业曾经组织人员半夜砸门要钱。至今也只是纠缠催缴物业费，而对物业方面的问题没有认识。2、未按服务合同提供相应服务。如前所述，物业方面在相应服务上存在重大欠缺，曾造成被告财产方面的损失，主要是门卫和安保的重要缺位。3、原事务员办公室是业主财产。因所有事务员都已不在岗位，办公室应公开用途。4、公共维修基金要公开账目。公共维修基金是业主财产，其用途和去向应公布明细账目。5、入户维修服务收费问题。一般小修是否应收费？所有收费是否应明码标价？第五，我们的态度。鉴于小区内至今尚未成立业主委员会，我们个人与物业之间的沟通存在严重障碍。我们交纳服务费是购买服务。为上述问题我们曾多次与物业方交涉，均无结果。至今走上法庭是我们不愿看到的，我们的欠费是不得已的。现在缺少公平公正的仲裁。将心比心，物业人员要发工资，业主的权益更要保证。请物业负责人看看小区的现状，物业是怎么做的？你们比刚建小区时减了多少人？缺少了多少服务？物业费少要了吗？你们占有物业的资源收了多少年私钱？望物业负责人认真回答财务收支。如能彻底改变服务态度和不合理做法，我们还可以接受你们这个安排来的物业；如果财务说不清，服务不改进，我们保留反诉以致追索经济损失的权利。第六，补充意见：1、对《前期物业服务合同》不认可。在法庭上，我们第一次见到了2003年10月30日“北京城建兴华地产有限公司”（甲方）与“北京城承物业管理有限责任公司”（乙方）签署的《XX家园XX园前期物业服务合同》。所谓“前期”，按规定是指在XX园未成立业主大会之前由建设单位组建或指定的物业公司，属于“自建自管”性质。在《前期物业服务合同》中的双方是利益共同体，没有业主监督的权利，也不能对业主产生约束，对该合同中的多项关于业主责任的内容，如“滞纳金”的条款，我们不接受。2、物业方未兑现对《入住合约》中的责任承诺。我们与物业方的关系只有《入住合约》的约定。《入住合约》是由物业方制定的。《合约》中明确规定甲方（业主）对物业有建议、监督、检查权，为维护业主合法权益可依法行使投诉权。而十几年的事实证明，物业方完全违背承诺。第七，我们的正式要求：1、按诉讼时效和物品损失赔偿办理。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008年8月11日由最高人民法院审判委员会第1450次会议通过，2008年9月1日起施行）的精神，以《民法通则》135条普通2年诉讼时效之规定，物业方起诉我们的2013年、2014年、2015年、2016年四年欠交物业费中的2013年和2014年2年已超诉讼时效，提出抗辩，不予支持。同时由于我们丢失物品，价值3000元以上（鞋、衣物、食品等），曾向物业吴XX经理报案投诉，她曾答应为我们调看录像，但无下文，因没有保安人员。因此再扣除1年物业费以示赔偿。总计，我们向物业方交纳2016年物业费计2025元。2、公示园区内营业收入和维修基金使用账目。物业方违法获取属于业主权益的场地、道路、公房的收益必须向全体业主公示，维修基金的使用情况也必须如实公布。3、精神损失赔偿。一天深夜，物业方派多人手持棍棒猛砸我家房门，叫骂，讨要物业费，被告父母都有高血压、心脏病，当时犯病。对此野蛮行为及其严重后果，物业方必须公开道歉并赔偿精神损失。4、限期改进物业工作。我们想利用此机会，要求物业方面在半年内彻底改变服务态度，服务质量，加大物业投入。如半年后仍无改进，我们将联系广大业主，对原告依法投诉，更换物业公司。5、我们保留提出此案再审的权利。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，《XX家园XX园前期物业服务合同》系原告与涉案房屋所在小区开发商所签的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，合法有效，被告作为涉案房屋的业主应受合同条款的约束，原、被告均应按照约定履行自己的义务。
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。现被告认可其未向原告交纳物业费，本院不持异议，原告主张被告缴纳欠缴的物业费，本院予以支持。被告虽称原告履行合同存在不符合约定之处，但未举证证明其所主张的各项事宜均属于原告物业服务合同义务范畴,或原告系造成被告各项损失的实际责任方，故应承担举证不能的不利后果。
至于被告提及的诉讼时效问题,本院认为,审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定,但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。故被告主张原告的部分诉讼请求已超诉讼时效,本院不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现《XX家园XX园前期物业服务合同》虽约定了滞纳金的计算标准，即“万分之3%”，其与原告主张的每年500元的标准相差甚远；且合同中并未约定业主应缴费时间，故原告主张的滞纳金无从起算，故本院对于原告该项请求不予支持。
本案系物业服务合同纠纷，创造良好、和谐的生活环境一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力提高服务质量；另一方面也需要每一位业主的理解与配合。物业管理是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，这一特性导致了物业公司的服务过程中难免存在一些问题，导致部分业主对物业服务不满意。但若业主均以此为由拒交物业费，则双方的合同关系将陷入“欠费——服务水平下降——更大范围欠费——服务进一步恶化”的恶性循环之中。如此下去，真正受到损害的是业主的利益。本案中，原告在物业服务过程中难免存在一些令部分业主不满之处，应在今后不断克服遇到的各种问题，虚心听取业主提出的合理意见，制定切实可行的管理措施，不断提高服务标准和质量，让小区业主满意。望在小区业主和原告物业公司的共同努力下，使涉案小区成为文明和谐的小区。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告李云帆于本判决生效之日起七日内支付原告北京城承物业管理有限责任公司自2013年4月13日至2017年4月12日期间的物业费八千一百零一元八角。
二、驳回原告北京城承物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告李云帆负担（原告北京城承物业管理有限责任公司已交纳，被告李云帆于本判决生效之日起七日内支付原告北京城承物业管理有限责任公司）。
本判决为终审判决。
审判员 王阳
二〇一六年十二月二十日
书记员 戴玥