福建省屏南县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0923民初401号
原告：饶丽英，女，汉族，1980年11月4日出生，福建省屏南县人，住屏南县，
委托诉讼代理人：邹瑞英，上海金钻（宁德）律师事务所律师。
被告：屏南泰润置业发展有限公司，住所地屏南县古峰镇东环中路508号。
法定代表人：林斌，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：池哲斌，福建合立律师事务所律师。
原告饶丽英诉被告屏南泰润置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告饶丽英的委托代理人邹瑞英、被告屏南泰润置业发展有限公司（以下简称泰润置业）的委托代理人池哲斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即履行协助原告办理房屋不动产权证书的义务；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证书登记产生的违约金［起诉前的违约金自2014年9月1日起算至起诉之日为人民币10000元，起诉后的违约金，自起诉次日起按合同约定（402059元×违约天数×0.01%）计算至房屋不动产权登记之日止］；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2012年7月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买位于屏南县古峰镇××凤凰城××单元（预售商品房，建筑面积91.78平方米），总价款402059元。合同同时约定被告应于2014年5月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。并于商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。后原告依约将购房款交付给被告（首付122059元，按揭贷款280000元），被告于2014年7月2日向原告交付房屋，并收取了原告土地办证费、产权登记费。但被告至今未办理房屋权属登记，原告至今未取得房屋权属证书。
被告辩称，其确实没有向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，故对按合同约定的标准计算违约金没有异议。但对违约金的数额和违约期的起止日提出异议：一、本案违约金总额应以人民币5000元为限。本案诉争合同第十四条第1款第2项明确约定：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。但违约总额不超过人民币5000元整。该条款中关于“但违约总额不超过人民币5000元整”的约定内容虽然不属于格式条款约定，但该项约定内容明确载明于诉争合同第十四条第1款第2项，应视为买受人与出卖人之间的“补充约定”，且该项约定内容属于合同双方当事人真实意思表示，且不违背相关法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。二、本案逾期办证违约金的起算日应为2014年10月1日，而非原告主张的2014年9月1日。诉争合同第十四条第一款约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……。出卖人认为该条款中约定“在商品房交付使用后90日内”应为房屋实际交付使用后的90日内，即2014年10月1日，而非合同约定的交房期限后90日内。三、截止日应为2016年11月30日。理由如下：1、诉争合同第十四条第三款约定：经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。本案原告并未书面委托被告代办权属登记，且双方亦没有在合同附件六中另行约定代办费用，故被告不负有为原告“代办权属登记”的合同义务，所承担的仅是附随办证义务。2、诉争合同附件六《合同补充协议》第四条第（二）项约定：本合同及合同补充协议所指的“不可抗力”，是指本合同当事人不能预见、不能避免并且不能克服而且阻碍本合同履行的客观情况，本合同及本补充协议所约定的“不可抗力”和“特殊原因”包括：（1）市政配套而导致的延误；（2）法律、法规、规章变更或为配合法律、法规、规章、人大常委会或政府的决定的实施、市政建设而导致的延误；……。本案中，屏南县住建局于2015年6月24日正式发文确认屏南县凤凰城项目竣工后，又突然于2016年11月30日作出行政处罚决定书，决定吊销被告的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，直接致使被告人客观上无法为包括原告在内的凤凰城所有业主办理商品房产权初始登记。该行政处罚决定属于被告不能预见、不能避免、不能克服并且阻碍合同履行的客观情况，属于诉争合同及合同补充协议规定的“不可抗力”和“特殊原因”情形，在该情形存续期间，被告不应承担任何违约责任。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据《商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一发票、税收转账专用完税证、收款收据、宁德市住宅专项维修资金缴存凭证；被告围绕其答辩意见依法提交了证据《屏南县住建局关于屏南凤凰城建设工程竣工规划条件核实意见》（屏建综［2015］120号）、《屏南县住房和城乡规划建设局行政处罚决定书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、原、被告于2012年7月19日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于屏南县古峰镇××凤凰城××单元商品房，建筑面积91.78平方米，总价款402059元。（合同第六条主要内容）付款方式及期限：买受人应于2012年6月30日前付房款122059元，余款280000元向银行申请按揭贷款。……二、（合同第八条主要内容）出卖人应当在2014年5月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。……三、（合同第十四条）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。但违约总额不超过人民币5000元整。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。四、合同签订后，原告依约付清了全部房款，屏南县住建局于2015年6月24日同意屏南凤凰城项目建设工程通过竣工规划条件核实，被告于2014年7月2日向原告交付商品房，并收取了原告土地办证费、产权登记费。五、2016年11月30日，屏南县住建局以泰润置业使用伪造公文进行开发建设诉争房产项目为由对泰润置业做出行政处罚决定，撤销泰润置业《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》（下称“两证”）。泰润置业还另行代收饶丽英房屋权属转移契税、广电开户费。六、被告至今未办理房屋产权初始登记，原告至今未取得房屋权属证书。
本案的争议焦点：一、被告逾期办证的违约金是否以5000元为限？二、如果不是，违约金应如何计算，即违约金的起止日问题。
针对第一个争议焦点。被告认为本案诉争合同第十四条第1款第2项明确约定：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。但违约总额不超过人民币5000元整。该条款中关于“但违约总额不超过人民币5000元整”的约定内容虽然不属于格式条款约定，但该项约定内容明确载明于诉争合同第十四条第1款第2项，应视为买受人与出卖人之间的“补充约定”，且该项约定内容属于合同双方当事人真实意思表示，且不违背相关法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。
原告认为被告与原告签订本案购房合同时，仅让原告在合同上盖章签字，并未告知合同中减轻其责任的条款。被告提供的格式条款中对减轻其责任的条款亦未有足以引起买受人注意的提示。故本案购房合同在格式条款中虽有“但违约总额不超过人民币5000元”的约定，但系免除出卖人责任的格式条款，应当认定该格式条款无效。被告应当按合同第十四条第二项“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.01%向买受人支付违约金”的约定向买受人支付违约金。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案违约金额以5000元为限，明显低于原告因被告逾期办证所致的损失，故原告可以请求人民法院增加违约金数额。同时，本案诉争合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。被告已认可诉争合同第十四条第1款第2项载明的“但违约总额不超过人民币5000元整”的约定内容属于补充约定，该补充约定明显减轻了诉争合同约定的应由出卖人承担的责任。根据诉争合同第二十二条的约定，应认定该补充约定无效。原告主张按诉争合同第十四条第二项的约定支付违约金应予支持，即被告自逾期之日起每日按原告已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。
针对第二个争议焦点。原告认为，一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中已明确约定了商品房的交房时间为2014年5月31日，依据合同履行目的和合同法公平原则，应认定逾期的起点为2014年5月31日起90日后的次日即2014年9月1日。二、被告已经收取了原告土地办证费和产权登记费。由于对违约期的截止日，合同没有明确约定，根据商品房买卖合同的履行目的和交易习惯，买受人除了取得房屋还要取得相关权属证书才能够取得合同对价，所以违约期的截止日应当自房产登记机关作出权属登记日止。
原告针对该争议焦点，提供了证据一《商品房买卖合同》证明合同约定的交房时间为2014年5月31日；证据二收款收据证明被告收取了原告土地办证费、产权登记费。
被告质证认为，一、被告对《商品房买卖合同》的三性没有异议。但其认为对诉争合同第十四条第一款约定中的“商品房交付使用后”这一概念应从文字字义上理解，理解该时间点为房屋实际交付使用时，而不是理解为合同约定的商品房交付使用日。因为只有实际交付了，商品房才可以使用。故逾期办证的违约金起算日应为房屋实际交付使用后的90日内（即2014年10月1日）。二、被告对收款收据的三性没有异议，但被告认为收款收据只是被告代为收取相关办证费用，并不代表原、被告之间形成了委托办证关系。根据合同规定，委托办证应由双方书面协议，但双方并未签署相关协议，故被告仅负有合同规定的附随办证义务，即办理房屋产权初始登记。
被告针对该争议焦点提供了证据《屏南县住房和城乡规划建设局行政处罚决定书》证明由于屏南住建局于2016年11月30日作出行政处罚决定，吊销了被告的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，客观上发生了阻碍被告履行合同义务的情形，被告客观上无法办理附随的办证义务，在该情形存续期间，被告的违约期间应中断计算。被告主张违约期间截止日暂计算至行政处罚决定做出之日，即2016年11月30日。
原告质证认为，对屏南县住建局的行政处罚决定书的真实性、合法性没有异议。但认为被告被屏南住建局行政处罚的原因在于被告使用伪造公文进行开发建设，其被处罚的原因在于其本身过错，不属于“不可抗力”的情形。且行政处罚决定书中也有责令被告补办相关证书，但被告并未履行。故原告不认可被告主张的违约期截止日为屏南住建局行政处罚作出之日止。被告主张其承担的仅为附随办证义务亦不符合合同约定，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。根据该约定，卖方还应履行告知义务。
被告认为，一、其同意被告的附随办证义务还包括告知原告其已履行完房屋产权初始登记的义务。二、屏南住建局本已在2015年6月24日作出同意屏南凤凰城项目建设工程通过竣工规划条件核实的决定，后又于2016年11月30日作出行政处罚决定吊销了被告的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，这两个决定是相互矛盾的，屏南县住建局的行政处罚决定不能证明被告在房地产开发项目过程中存在违法行为，被告是否违法，应由司法机关认定。
本院对《商品房买卖合同》的真实性、关联性、合法性予以确认。该证据证明了：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人应向买受人支付违约金。从合同文字表述来看，对诉争合同第十四条中的“商品房交付使用后”这一概念应理解为房屋实际交付使用时。本案诉争合同已约定泰润置业逾期交房的，应承担逾期交房的违约责任，若将逾期交房时间计入逾期办证时间，将导致泰润置业因同一违约行为承担双重的违约责任，显失公平。因此，诉争合同第十四条约定的“商品房交付使用”应指实际交房之日，而非约定交房之日。至于泰润置业是否承担逾期交房的违约责任，因饶丽英并未主张此项违约金，该问题不在本案审查范围，本院不予处理。故，本案违约金违约期的起算日根据合同第十四条的约定，从2014年7月2日次日起的90日后起算，为2014年10月1日。二、根据合同第十四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。本案被告应履行的附随办证义务是完成房屋所有权初始登记，并告知原告其已完成初始登记。故本案违约金的违约期截止日应为被告履行房屋所有权初始登记，并告知原告其已完成初始登记日。
本院认为，诉争合同中的屏南县凤凰城建设工程项目中，被告通过使用伪造的文书向屏南县住建局申请办理建设工程规划许可证。由于被告自身的违法行为，屏南县住建局对其作出吊销《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的处罚，其本身应当预见到自己的行为可能会造成合同陷入履行不能的后果。且屏南县住建局已在行政处罚决定书中责令被告补办《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，但被告怠于履行该项义务。故不构成“不可抗力”和“特殊原因”情形。
综上所述，本院认为，原告与被告屏南泰润置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年5月31日前将符合条件的商品房交付原告，在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。根据合同约定被告应履行的是附随办证义务，被告至今未办理房屋所有权初始登记，存在逾期履行附随办证义务的事实,由于被告逾期履行附随办证义务没有合同和法律明确规定的不可抗力的情形，因此，被告应对其逾期履行附随办证义务的行为承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，本案被告逾期履行附随办证义务，违约期间从2014年10月1日计算至被告履行房屋权属初始登记并告知原告时，违约金可按日支付已付款万分之一计算。故原告主张至起诉之日止的违约金为10000元，未超过其根据合同约定可得的违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告主张违约金应以5000元为限的答辩意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、被告屏南泰润置业发展有限公司应于本判决生效之日起立即履行为原告饶丽英办理房屋所有权初始登记义务并在完成初始登记后立即告知原告。
二、被告屏南泰润置业发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告饶丽英支付从2014年10月1日起至原告起诉之日（即2017年3月30日）止逾期办证的违约金10000元，自2017年3月31日起至实际履行初始登记义务并告知原告日止按日向原告饶丽英支付已交付购房款402059元的万分之一的违约金。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。
审 判 长 吴建华
审 判 员 黄晓丹
人民陪审员 林小丹
二〇一七年九月二十五日
法官 助理 肖雅琼
书 记 员 许达夫
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第5当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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