云南省临沧市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云09民终259号
上诉人（原审原告）：张成海，男，1987年1月7日生，汉族，初中文化，个体户，住云南省临沧市云县。
委托诉讼代理人：向勇，云南广运律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：王云凤，女，1963年3月13日生，汉族，高中文化，退休职工，住云南省临沧市云县。
被上诉人（原审被告）：李云忠（系王云凤丈夫），男，1966年5月12日生，汉族，初中文化，住云南省临沧市云县。
上诉人张成海因与被上诉人王云凤、李云忠房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省云县人民法院（2018）云0922民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张成海的委托诉讼代理人向勇，被上诉人李云忠到庭参加诉讼，经传票传唤被上诉人王云凤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因案件审理需要，本案依法延长审限九十日。本案现已审理终结。
上诉人张成海上诉请求：撤销云南省云县人民法院（2018）云0922民初65号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定“2017年9月20日李云忠应张成海的要求为出租厂房安装了简易门，为此支出安装费6160元”，实际情况是出租房因违章无证，被拆除部分后，上诉人无法使用，提出解除合同，在搬出前，李云忠自作主张安装了简易推拉门，故该门不是应上诉人的要求安装的，安装了多少钱也没有正规发票，上诉人亦不认可。一审认定合同部分无效是错误的，一审直到庭审结束，被上诉人也没有提供出租房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证明，故该出租合同无效，一审仅以违法建筑的面积来认定合同的效力问题是错误的，应该以是否由建设工程规划许可证或者是否经建设部门批准建设来判断出租房屋合同的效力。一审适用法律不当，既然合同依法应认定无效，上诉人愿意参照合同支付使用费，但未使用期间的费用被上诉人应该全部退回，一审自由裁量也应该依法有据，但酌情支付8000元，无事实和法律依据，系适用法律不当。就算合同部分无效，出租房屋做为一个整体，因部分被确定为违章建筑被拆除，合同无法继续履行，责任在于出租方，出租方应该承担违约责任，与承租方无关，承租方未使用期间的租金也应该全部退回，请求二审撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人李云忠辩称：上诉人与被上诉人出租场地的合同，被上诉人已经提交土地证和建房许可证，上诉人提到的安装卷帘门自己不知道是错误的，有证人证明还有电话录音可以证明。上诉人认为合同无效，被上诉人已经提交证据证明合同有效，一审酌情支持8000元被上诉人也不认可的。承包经营协议书第五条明确约定，政府拆迁，被上诉人可以跟政府协商，但是被上诉人不承担责任。
被上诉人王云凤未到庭亦未提交书面答辩意见。
张成海向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告已支付但未使用期间的房屋租金26400元；2、判令被告承担本案诉讼费。在一审诉讼过程中，上诉人张成海增加了一项诉讼请求即解除双方所签《场地厂房承包经营协议书》。
一审法院认定事实：原告张成海与被告李云忠于2015年4月17日签订了《场地厂房承包经营协议书》，约定被告将其户位于云县占地面积240平方米的场地厂房出租给原告用作汽车销售和维修，租赁期限暂定为4年，即自2015年7月16日至2019年7月16日，租金为每年40000元，于每年7月16日前15日内支付。合同签订后，原告依约支付租金并使用该场地。2017年7月16日前原告支付了下年的租金40000元。后因被告出租的房屋93平方米属于违法建筑，2017年9月5日被相关职能部门组织拆除了54平方米。2017年9月20日李云忠应张成海的要求为出租厂房安装了简易门，为此支出安装费6160元。后原告搬离被告出租的场地厂房，并向本院提起诉讼，请求：1、判令被告返还原告已支付但未使用期间的房屋租金26400元；2、判令被告承担本案诉讼费。本案在休庭调解过程中原告增加诉讼请求，要求解除双方签订的《场地厂房承包经营协议书》。另查明，被告王云凤与李云忠系夫妻。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中被告出租给原告的厂房部分属于违法建筑，故双方签订的《场地厂房承包经营协议书》部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，但原告已实际搬离出租厂房，系以自己的行为表明不再履行租赁合同，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求应得到支持。关于原告要求被告返还已支付但未使用期间的房屋租金的诉讼请求，本院综合考量被告出租的场地厂房面积、涉及违法建筑面积、被告在原告租赁期间安装简易门并支出费用及原告搬离情况等因素酌定被告返还原告租金8000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决一、解除原告张成海与被告李云忠签订的《场地厂房承包经营协议书》；二、被告王云凤、李云忠返还原告张成海租金8000元，于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费460元，减半收取230元，由被告王云凤、李云忠负担。
本院二审期间，双方未提交新证据。二审审理过程中，上诉人张成海对一审判决关于“2017年9月20日李云忠应张成海的要求为出租厂房安装了简易门，并为此支出安装费6160元”的认定提出异议，认为卷帘门并非上诉人张成海要求安装且安装费支出没有正规发票。本院认为，上诉人张成海提出的该项异议与在案证据不符且无其他证据反驳，该异议不能成立，本院不予支持。
二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：一审判决王云凤、李云忠返还张成海王云凤租金8000元是否恰当。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租……（五）属于违法建筑的……。本案中，双方签订的《场地厂房承包经营协议书》所涉及的场地、厂房经有关部门确认，其中93㎡属于违法建筑。一审据此确认《场地厂房承包经营协议书》涉及违法建筑的部分无效符合法律规定。上诉人张成海关于一审判决认定合同效力错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。对无效部分，上诉人张成海有权要求退还相应租金；对剩余部分，根据已查明的案件事实，涉案违章建筑于2017年9月5日被有关部门依法拆除54㎡后，上诉人张成海仍继续使用，并于2017年9月20日要求被上诉人在租赁场地安装简易门，应视为上诉人张成海同意继续履行，后上诉人张成海自行搬出系以自己的行为表明不再履行租赁合同，故已缴纳房屋租金中的对应部分，上诉人张成海无权主张退还。上诉人张成海关于未使用期间的租金应全部退还的上诉请求不能成立，本院不予支持。对应退还租金的具体数额，一审判决根据场地厂房面积、违法建筑面积及合同履行过程中双方过错程度等情况进行调整，并酌定由被上诉人返还上诉人租金8000元，符合本案事实及法律规定。
综上所述，上诉人张成海上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费460元，由上诉人张成海负担。
本判决为终审判决。
审判长 段晓玲
审判员 苏国权
审判员 赵艳洁
二〇一八年七月二十八日
书记员 李 佳