新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿民二初字第198号
原告：产锦眉，女，汉族，1968年11月4日出生，住新疆阿勒泰市。
委托代理人：宋继忠，新疆卓翰律师事务所律师。
被告：新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司，住址新疆阿勒泰市。
法定代表人：李朝阳，该公司经理。
委托代理人：张丽，新疆木山律师事务所律师。
第三人：国网新疆电力公司阿勒泰供电公司，住址新疆阿勒泰市。
负责人：罗立波，该公司副总经理。
委托代理人：杜海燕，新疆新北律师事务所律师。
委托代理人：张雯雯，女，汉族，1985年4月15日出生，住新疆阿勒泰市。
原告产锦眉诉被告新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司（以下简称润德公司）、第三人国网新疆电力公司阿勒泰供电公司（以下简称电力公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员杜金山独任审判，公开开庭进行了审理。原告产锦眉的委托代理人宋继忠，被告润德公司的委托代理人张丽，第三人电力公司的委托代理人杜海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告产锦眉诉称：原告曾居住在阿勒泰市团结路1号区二层砖混结构住宅，房屋建筑面积67.29平方米，2011年被告要对原告住所地实施商品房开发，2011年11月4日与原告签订了《拆迁安置协议书》，合同约定，拆迁补偿方式为产权调换，签订合同5日内原告搬出拆迁房屋，调换房屋为原址承建的楼房（润德茗苑小区C栋1204室），面积78.25平方米，调换后的房屋被告拥有所有权。合同签订后，原告将自住房屋交由被告拆迁，被告未给原告安排临时周转用房，时至今日，被告将安置补偿的房屋（润德茗苑小区C栋1204室）擅自出售他人，已构成实质性违约，致使原告合同目的无法实现，原告要求解除合同应当予以支持。被告的违约行为给原告造成了经济损失，原告的房屋损失依据双方协议应当获得的房屋面积78.25平方米，按照协议约定补偿房屋差价每平方米3520元计算，即为78.25平方米×3520元=275440元，再加上被告应退还给原告房屋差价款42645元，以上数额合计318085元，被告应当予以返还。临时安置补助费每月1200元计算48个月，即57600元。原告要求被告因恶意违约行为赔偿原告房屋损失318085元元的30%，即95425.50元赔偿金符合事实依据和法律依据，应当予以支持。要求1、解除原被告之间签订的《拆迁安置协议书》；2、被告赔偿原告房屋经济损失318085元（78.25平方米×3520元＋42645元房款）；3、被告承担违约赔偿金95425.5元（318085元＊30%）；4、被告支付从2011年11月至交付房屋时止临时安置补助费57600元；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告润德公司辩称：1、原被告双方签订的《拆迁安置协议书》违反法律规定，应属无效合同。被告开发阿勒泰市润德茗苑住楼工程时，与第三人阿勒泰供电公司签订了《老办公楼和电力宾馆资产拆迁安置协议书》，约定被告将产权人属第三人所有的面积6471.5平方米的房屋按照1：1.1的比例进行产权置换，而本案原告的房屋就包含在这6471.5平方米内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应于支持。”该条款直接确定了被拆迁人应当是房屋的所有权人，非房屋所有权人是无权以“所有权调换形式”获得安置补偿的。而本案中原告居住的房屋所有权属于第三人所有，既然原告无所有权，亦无权以所有权人的名义获得因该房屋获得的安置补偿。2、本案显示公平，属可撤销的合同。被告拆迁时已与第三人达成补偿安置协议，不可能向无权要求补偿的主体再进行补偿。民法的基本原告是“公平原则”，作为拆迁人的被告，对被拆迁房屋拥有合法所有权的人已进行了足额的补偿，就不应再对无所有权人的他人再次进行补偿，否则就违反了民法的公平原则，应属可撤销的合同。3、本案不属于法院的审理范围。根据《根据人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法，行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”第三人与原告之间是单位的内部管理问题，被告已将补偿的房屋交付给了第三人，第三人就应当按照内部管理规定，就房屋分配问题进行处理，本案不应当属于法院的受案范围。4、即使双方合同属有效的合同，本案的原告亦负有对等的义务，即应向被告交付四层的房屋，在原告无法履行义务时，被告亦可免除相应的义务。原被告双方签订的《拆迁安置协议书》中确定了原告同意将四楼安置的房屋调换至现在要求的位置，但亦确定了四层的房屋产权归被告所有，而现在四层的房屋被第三人占有，那么按照同等履行抗辩权的规定，被告有权在原告不履行合同义务时拒绝履行自己的合同义务。综上所述，原告诉讼请求不能成立，请求法院依法查明事实，驳回原告对被告的诉讼请求。
第三人电力公司辩称：依据原告的陈述及诉讼请求，前三项诉讼请求与我公司无关。原告与被告签订了拆迁安置书，依据合同相对性原则，第三人并非本案中的合同相对方，且原告的诉讼请求未涉及第三人，与第三人无法律关系，第三人对原被告之间是否签订拆迁安置协议及如何约定，合同内容均不知情，请求法庭依法公正裁决。被拆迁房屋原产权是第三人，且被告与第三人已经对拆迁范围的土地、房屋进了确认，并签订了《关于新疆阿勒泰电力有限公司老办公楼评估范围确认协议》及《房屋土地补偿安置协议书》，小二楼由9户电力公司的职工居住，最早收房租，该房不让进行房改，故房屋没有给个人。该房属于电力公司资产，自行管理。9户职工居住该房屋是经过电力公司同意的。
原告产锦眉当庭出示证据如下：1、2011年11月14日，原被告双方签订的“拆迁安置协议书”。证明1、原告曾居住在阿勒泰市团结路1号区二层砖混结构住宅，房屋建筑面积67.29平方米，2011年被告要对原告住所地事实商品房开发，双方于2011年11月14日签订了《拆迁安置协议书》，合同约定，拆迁补偿方式为产权调换，调换房屋为原址城建的楼房（润德茗苑小区C栋1204室），面积78.25平方米，调换后的房屋被告拥有所有权，被告负责办理房屋权属证书，办理产权证所需全部费用由原告承担。2、该协议未违反国家法律规定，为有效协议，合同条款对双方均有约束力。
2、2011年，新疆阿勒泰电力有限责任公司老办公楼和电力宾馆等资产拆迁补偿安置协议书。证明1、2011年被告作为甲方与乙方即本案第三人国网电力公司签订拆迁补偿安置协议，该协议第三条约定的开工时间2011年11月5日和第二条第7款、第六条约定小二楼9户住户所需周转住所及所需租金由被告与9户协商，在解决9户住户搬迁完毕后本协议生效，由此判断被告与第三人签订的安置补偿协议早于原告签订的拆迁安置协议，被告明知拆迁二楼9户住户要补偿第三人，同时还要补偿9户拆迁户，被告为了开发商住楼自愿与原告达成拆迁补偿协议，两份协议书的内容均属其真实意思表示；2、被告拆迁第三人建筑面积6471.50平方米房产置换新楼补偿面积7118.65平方米，楼层为负一层和地面一至四楼，其中四楼占补偿面积的22%即1566.04平方米，协议约定第三人取得安置后不得向他人提出与征迁安置补偿有关的任何要求，即被告不得在本案中要求第三人向原告提出安置补偿的任何要求，第三人无权阻止、干涉原告于被告的拆迁协议；3、根据协议第二条第二款第二项、第七款小二楼9户住户所需周转住所及所需租金由被告与9户协商，费用由被告承担，即原告诉请房屋的租金或临时安置补助费均由被告承担违约义务，也是《房屋拆迁条例》规定的法定义务，被告应当承担；4、该协议为商业秘密协议，原告在签订拆迁安置协议和拆迁时不知情，为什么从四楼置换到其他楼层全部受被告安排和支配，以此证明被告在签订协议时就存在恶意，至现在不交付安置房屋，恶意行为仍然持续存在，应当按照法律规定对其行为在已付房款一倍以内严惩，原告主张违约赔偿金符合法律规定。
3、阿勒泰地区人民法院（2015）阿中民二终字第62号民事判决书，阿勒泰市人民法院（2015）阿民二初字第42号民事判决书。证明1、上述法律文书为生效的法律文书，人民法院审理案件时可以以生效法律文书中认定的事实作为定案依据使用；2、合同为有效合同，被告不交付约定的房屋或另行出售他人行为为恶意违约，可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告要求被告赔偿有事实和法律依据。
被告对原告出示的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、关联性认可，合法性和证明目的不认可。拆迁包括原告在内的9套房屋时的前提是和本案第三人（即房屋所有权人）达成了拆迁协议，原告被拆迁的主张是包含在与第三人的拆迁补偿协议中，被告与第三人达成拆迁补偿协议后，原告等九人拒不搬出小二楼，为了避免扩大损失，被告在无奈的情况下合原告签订了拆迁补偿协议书，该协议书违反法律规定，本案的原告对被拆迁的房屋没有所有权，原告是在乘人之危的情况下和原告签订的协议书，并非是本案被告的真实意思表示，属于无效协议。证据2的真实认可，该证据和证据1是同样的情况，是为了安抚原告让其搬出小二楼，避免工程延期，故收取了10万元，因为协议是无效协议，故我方愿意返还该10万元钱。证据3真实性、合法性、关联性均认可。证明目的不认可，被告与第三人签订的协议书早于与被告与原告签订的补偿协议，该协议书中约定的被拆迁面积为6471.5平方米，该面积中包含了本案原告的住宅面积，原告方所要求的被拆迁房屋只有一套产权，而其所有权人是本案的第三人，故我方认为，被告方和所有权人签订的协议是合法有效的，并全面履行完毕。被告不应当再向原告支付任何拆迁安置补偿。证据4的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可，两份判决书我方已经向自治区高院申请再审，不能作为本案的定案依据，我国并不适用判例法。
第三人对原告出示的证据发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性认可。该协议合法有效，被告在与原告签订该协议书时，第三人已经将涉案标的物的所有权转移给被告，被告取得涉案标的权利后有权自由处分。故我方认为该协议合法有效。证据2的真实性、合法性、关联性均认可。和我方无关。证据3真实性、合法性、关联性均认可。按照协议内容可以反映出该协议书是签署在原被告签订的房屋拆迁协议之前形成的。第三人按照该协议书已经履行完毕，故第三人在本案中不应当承担任何义务。证据4真实性、合法性认可。我国虽不是判例法国家，但在司法实践中已经生效的法律文书是可以作为同类案件的参考。且该两份判决中涉案当事人、涉案标的与案由与本案基本一致，具有参考意义。
被告润德公司无证据出示。
第三人电力公司当庭出示证据：2011年，新疆阿勒泰电力有限责任公司老办公楼和电力宾馆等资产拆迁补偿安置协议书。证明对第三人享有的资产进行了确认，确认时间为2011年5月，是在原被告达成协议之前。被告在和原告签订协议时已经明确知道其和原告签订的协议中的产权人是第三人。
原告对第三人出示的证据的真实性、关联性认可。对证明目的的资产确认不认可，其余认可。
被告对第三人出示证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。被告是在确认涉案房屋所有权后才与第三人签订了拆迁补偿协议，协议中包含了本案的涉案房屋，被告已经足额补偿了第三人，原告对拆迁房屋无所有权故也无权提出补偿。
本院对原告出示证据的认证意见为：证据1、3因为被告及第三人对该证据的真实认可，故本院对其真实性予以认可。其合法性及与本案的关联性均成立，对该证据本院予以采信。证据2因被告及第三人对该证据认可，本案对该证据予以采信。
本院对第三人出示证据的认证意见为：因原被告对该证据的真实性、关联性均认可，本院对该证据的真实性、关联性予以认可。该证据是以合同的书面形式存在的，其作为证据的合法性成立。综上，对该证据本院予以采信。
经审理查明：被告润德公司为开发阿勒泰市“润德茗苑”商住楼，需拆迁第三人电力公司的房屋，在2011年5月18日与第三人电力公司签订了《新疆阿勒泰电力有限责任公司老办公楼等房屋及土地评估范围确认协议》，确认了第三人电力公司被拆迁房屋资产的产权和面积，其中包括了原告居住的团结路1号区53栋住宅。随后，被告与第三人电力公司又签订了《新疆阿勒泰电力有限责任公司老办公楼和电力宾馆等资产拆迁补偿安置协议书》，约定：第三人电力公司所选择的安置房，按原建筑面积6471.5平方米实行1：1.1置换，位于“润德茗苑”商住楼负一屋至四层；9家砖混小二楼住户搬迁、周转住所及所需租金，由被告承担，住户周转房使用具体截止日期，由被告同住户协商；本协议在解决电力宾馆两个租赁承包户和9户砖混结构住户搬迁事宜完毕后生效；本协议属于双方商业秘密，除向阿勒泰市房地产管理局备案提供，不得向第三方提供。原告即是9家砖混小二楼住户中的一户。第三人阿勒泰供电公司将砖混小二楼分配给其9户职工居住，未收取租金。为实施拆迁，2011年11月4日，被告与原告签订了《拆迁安置协议书》，约定：团结路1号区53栋二层砖混结构中被拆迁人原告房屋建筑面积67.29平方米，拆迁调换房屋建筑面积106.68平方米，楼层为4层；本协议签订之日起5日内原告应全部搬迁完毕；原告同意并愿意将置换的4楼房屋调换到C栋1204房，调换后房屋建筑面积约为78.25平方米，调换后被告拥有原置换的4楼房屋所有权，同时原告拥有C栋1204房屋所有权；原被告双方随后又协议将106.68平方米的房屋调换成78.25平方米的房屋，按每平方米1500元的价格由被告补偿给原告差额面积款42645元；不论因任何原因导致本协议无效，原、被告双方均不给对方承担赔偿责任、违约责任，由原、被告独自承担。协议签订后，原告按照约定搬迁，自行找房居住。被告对9家砖混小二楼进行了拆除，在该址上建设的“润德茗苑”商住楼已竣工，并于2013年10月5日通知住户入住。被告向第三人阿勒泰供电公司交付了“润德茗苑”商住楼中的房屋，但未给原告交付C栋1204房屋。
另查明，第三人阿勒泰供电公司未与原告协商拆迁补偿和临时安置补偿事宜。被告已将C栋1204房屋出卖给他人，并表示拒绝向原告交付该房屋。原告在审理中要求将交付房屋的诉讼请求变更为解除《拆迁安置协议书》和给付赔偿款。被告至今未支付原告差额面积款42645元。
本案争议焦点为：1、是否应当解除原被告之间签订的《拆迁安置协议书》；2、被告是否应当赔偿原告房屋经济损失318085元；3、被告是否应当承担违约赔偿金95425.5元；4、被告是否应当支付从2011年11月至交付房屋时止临时安置补助费57600元。
本院认为：润德公司与电力公司签订过房屋拆迁补偿协议后，润德公司明知原告没有所有权，仍与其另行签订房屋拆迁补偿协议，应当视为对其权利的处分行为。该协议系当事人真实意思表示，内容明确具体，原告已按协议履行搬迁及给付部分差价款的义务，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。润德公司关于原告无所有权，该协议不成立的理由不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，拆迁人将拆迁安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照商品房买卖合同关于出卖人将已出售房屋卖给第三人的规定处理，被拆迁人享有要解除合同、返还购房款、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。润德公司已将协议约定的拆迁安置房屋出卖给第三人，导致合同不能继续履行，存在违约行为，协议应予解除。润德公司应当返还原告已付购房款，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于未付差额面积款42645元可以根据协议约定予以确认。协议约定将原告居住的67.29平方米的房屋置换成面积106.68（补偿差额面积款42645元后改为78.25）平方米的房屋，合同无法继续履行后，原告应当获得相当于房屋面积78.25平方米的利益，参照同期相同拆迁补偿协议约定补偿房屋差价标准每平方米3520元，即78.25×3520元=275440元，该款视为原告已付购房款，润德公司应当返还。润德公司应当返还原告已付购房款即为275440元。关于润德公司承担赔偿金的数额，应被告恶意违约，需承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，考虑到原告所遭受的损失和恶意违约赔偿的惩罚功能，本院认为原告主张赔偿金额为95425.5元，超过已付房款的30%即82632，按30%比例能够达到惩罚润德公司违约的目的，依此比例较为适宜，本院对82632元违约金予以支持，对超出82632元的部分本院不予支持。关于原告要求被告支付临时安置补偿费的请求，因双方在签订协议时原告知道其有获得临时安置补偿费的权利，但未在协议中约定，视为对其权利的放弃，该项请求本院不予支持。润德公司认为本案属于企业内部房屋产权改制范围，第三人应当解决，而本案审理的是润德公司与原告之间的合同关系，电力公司并非合同相对方，润德公司的该抗辩理由无事实及法律依据，且不属于本院的审理范围，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告产锦眉与被告新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司签订的《拆迁安置协议书》；
二、被告新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告产锦眉房屋补偿款275440元、违约金82632元和差额面积款42645元，共计400717元；
三、驳回原告产锦眉要求支付临时安置补助费57600元和高出82632元部分违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8366元，减半收取4183元，由原告产锦眉负担625元，由被告新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司负担3558元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。
审判员 杜金山
二〇一五年十二月十五日
书记员 邹 倩