中华人民共和国
福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第4680号
原告杨联洛（MarianoYupitun），男，1950年6月26日出生，菲律宾籍，现住福建省厦门市思明区。
委托代理人黄艳娜，福建法正联盟律师事务所律师。
被告陈朝光，男，1964年11月28日出生，汉族，住福建省东山县，现住福建省厦门市思明区。
委托代理人孙景芳，福建旭恒律师事务所律师。
第三人厦门安心通汽车用品有限公司，住所地厦门市思明区忠孝里2号一层之二。
法定代表人陈艺通，总经理。
委托代理人孙景芳，福建旭恒律师事务所律师。
原告杨联洛与被告陈朝光、第三人厦门安心通汽车用品有限公司（以下简称安心通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月14日受理后，于2014年4月28日作出（2013）思民初字第10640号民事判决，后被告不服该判决提出上诉。2014年11月20日，厦门市中级人民法院作出（2014）厦民终字第2776号民事裁定，撤销本院（2013）思民初字第10640号民事判决，发回本院重审。本院于2015年3月16日受理后，依法由审判员彭朝辉担任审判长，与代理审判员王瑛、人民陪审员林翠荔组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭进行审理。原告的委托代理人黄艳娜，被告陈朝光及被告陈朝光、第三人安心通公司的共同委托代理人孙景芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨联洛诉称，2012年4月30日，被告陈朝光与原告杨联洛签订《房屋租赁合同》，向原告承租厦门市思明区忠孝里2号房屋，房屋状况为危房，由被告按规定向有关部门申报改建手续，并聘请有资质的施工队进行改建维修，房屋附属设施设备包括水、电、龙眼树和玉兰花树等。合同约定：1、租赁房屋作为美术馆使用，被告在租赁期间不得转租，若未经原告同意，被告私自将本房屋转租给第三方则视为被告违约，原告可以立即收回房屋（第二条）。2、租金每月60000元，第一年至第三年不递增，第四年开始每三年递增10%，押一付三。2012年9月1日至2015年8月31日期间每季度租金为180000元，首次租金被告应于签约当日支付，在每期租金期满前7日内被告应支付下三个月租金，此后每期租金均按前述方式依次类推由被告按期支付。被告若逾期支付，每逾期一日按月租金的百分之十向原告支付违约金（第四条）。3、原告应于本合同生效之日起十五日内，将该房屋交付给被告（第六条第2点）。4、被告未经原告同意，擅自将承租房屋转租，或者未经原告同意擅自拆迁承租房屋结构、损坏房屋或改变承租房屋用途的，原告有权单方解除合同要求被告30日内退还房屋，同时没收保证金，被告不得向原告索赔装修款。保证金不足以弥补原告损失的，原告有权要求被告赔偿（第七条）。合同签订后，原告向被告交付了房屋，但被告未依约履行义务，且多次作出违约行为，严重损害原告利益。具体如下：1、未经原告同意，私自对房屋进行装修并违法搭建，致使城管部门向原告发出《责令拆除违法建设决定书》、《行政强制执行决定书》、《行政强制执行催告书》，导致原告声誉及其他合法权益严重受损。2、2013年4月20日，未经原告同意，被告擅自将房屋一层的一部分转租给第三人安心通公司用于洗车业务，严重违反不得转租、不得改变房屋用途的约定；3、被告擅自砍伐房屋院中一棵上百年的玉兰花树，导致玉兰花树价值受损；4、被告未依约于2012年11月30日前7日内支付下一季度（即2012年12月1日至2013年2月28日）的租金180000元，直至2012年12月22日才支付该期租金。2013年6月6日，原告的公证受托人武文全向被告发出一份《通知函》，通知被告拆除违法搭建，停止对外出租房屋，被告置之不理。综上，被告的行为构成严重违约，原告现诉请判令：1、解除原、被告2012年4月30日签订的《房屋租赁合同》；2、被告于合同解除之日起30日内向原告归还租用房屋；3、被告立即拆除房屋违法建设部分；4、租赁合同保证金60000元归原告所有；5、被告立即支付迟延支付租金的违约金2640元（以180000元为基数，逾期22日，按照银行同期贷款利率的四倍计算）；6、被告支付未付房屋租金（按60000元／月的标准，自2013年9月1日起计算至被告实际返还房屋之日止）。
被告陈朝光辩称，一、关于原告各项诉求，被告意见如下：1、讼争房屋现因被拆迁而无法继续使用，讼争租赁合同已经无法继续履行，故被告同意解除；2、因讼争房产处于拆迁阶段，根据双方约定，政府对因被告装修而增加的拆迁赔偿应归被告所有，因原、被告之间还存在拆迁补偿争议，故被告同意在拆迁补偿争议处理后将讼争房屋返还原告；3、被告已经拆除了讼争房产前座院子的违法建筑，二楼阳台和三楼钢架系与房屋主体结构加固过程中一起修缮的，若将其拆除影响讼争房产的安全性，是否拆除由原告自行决定；4、被告不存在违约行为，原告要求没收保证金不符合约定；5、被告确实逾期支付2012年12月1日至2013年2月28日期间的租金，但事出有因，2012年11月底因与相邻店面发生相邻纠纷，被告要求原告出面解决，但原告拒绝，被告自行解决纠纷后已及时支付租金；6、因原告提出诉讼，故被告才未再支付自2013年9月1日起的租金，2013年年底开始讼争房屋因拆迁围挡，实际上无法正常使用，被告仅同意适当支付自2013年9月1日至2013年12月31日期间的部分租金。二、被告并不存在原告所主张的违约行为，原告无权单方解除合同，具体理由如下：1、被告并未将擅自转租，第三人使用的系被告违法搭建部分房产，并不是原告出租给被告的讼争房屋主体部分；2、被告不存在擅自拆迁房屋结构、损害房屋的行为。被告未对租赁房屋的主体结构进行任何的变更，并未有损害原有租赁房屋的行为，指示加固讼争房屋，且未改变房屋用途，讼争房屋一直是用于美术馆经营；3、被告虽有拖欠租金，但延迟支付的期间尚不足合同约定的原告可以解除合同的30天，且被告延迟支付租金有合理依据；4、被告在承租期间未拖欠水电费、物业费，也并未损坏玉兰树。
第三人安心通公司述称，其意见与被告陈朝光的答辩意见一致。
经审理查明，2012年4月30日，杨联洛作为出租方（甲方）与被告陈朝光作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的厦门市思明区忠孝里2号房屋出租给乙方，建筑面积为532.34平方米；该房屋为危房，合同签订后，乙方应按规定向有关部门办理申报改建手续，并请有经验有资质的施工队进行改建装修，在遵守管委会规定下进行装修；房屋附属设备包括水、电、龙眼树、玉兰花树等；租赁用途为作美术馆使用，乙方在租赁期间不得转让，若未经得甲方同意，乙方私自将本房屋转让给第三方则视为违约，甲方可以立即收回房屋；租赁期限自2012年9月1日起至2022年8月31日止，租金为每月60000元，第一年至第三年不递增，第四年开始每三年递增10%，押一付三；2012年4月30日至2012年8月31日为免租装修期；首次租金乙方于签约当日交付给甲方，在每期租金期满前七日内乙方应一次性支付三个月租金，此后每期租金均按前述方式依次类推由乙方按期支付；乙方若逾期交付，每逾期一日按月租金的百分之十向甲方支付违约金；如果乙方拖延一个月仍然没有交房租，甲方有权将房屋锁起来，并收回房屋；乙方于本合同签订之日向甲方支付保证金60000元；合同第七条约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方30日内退还房屋，同时没收保证金，乙方不得向甲方索赔装修款，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿：A未经甲方同意，擅自将承租房屋转让；B未经甲方同意，擅自拆改承租房屋结构、损坏房屋或改变承租房屋用途；C拖欠租金累计达30日以上（含30日）；D乙方承租期间所产生的各项税收及费用，（甲方通知乙方后）乙方拖欠支付达30日以上（含30日）；E利用承租房屋从事非法活动或存放危险物品。甲方同意乙方因使用需要，在不影响房屋主体结构的前提下，可以对承租房屋进行房屋改造及装饰。包括房屋内部结构、排水系统、各种管道、电线、电缆及其它各种设施。乙方的装修方案应征得甲方同意并作为合同附件。乙方不得损坏房产结构及水井等附属设施，如损坏应全额赔偿。
上述合同签订后，杨联洛于2012年5月1日将讼争房屋移交给陈朝光，陈朝光亦向杨联洛支付了保证金60000元，并支付租金至2013年8月31日止。其中，2012年12月1日至2013年2月28日期间的租金180000元，陈朝光于2012年12月22日支付。因杨联洛于2013年8月12日向本院提起诉讼，双方就讼争房屋的租赁事宜发生纠纷，陈朝光自2013年9月1日起未再支付租金。
另查明，2008年9月26日，厦门市房屋安全鉴定所就讼争房屋作出厦房鉴字（2008）第415号《房屋安全鉴定报告》，认为讼争房屋部分建筑材料自然老化、损坏，加上维修保养不当，造成屋盖木构件腐朽变质，钢筋混泥土构件碳化、酥裂和钢筋外露、锈蚀，以及砖墙风化、砂浆粉化等危险现象，目前房屋的部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情；根据中华人民共和国行业标准《危险房屋鉴定标准》规定，评定讼争房屋为C级，构成局部危房，处理建议为结构更新。讼争房屋被评定为危房后，直至出租给被告前，原告并未对讼争房屋进行修缮改建；被告承租讼争房屋后，在未取得建设工程规划许可证及危房翻新审批手续的情况下，对讼争房屋进行了加固、装修。
2013年1月4日，厦门市思明区城市管理行政执法局（以下简称思明区执法局）以陈朝光、杨联洛为行政执法管理相对人作出《责令拆除违法建设决定书》，载明自2012年5月起，陈朝光未经相关行政主管部门批准，擅自在讼争房屋加固过程中进行以下建设行为：1、拆除南面围墙，在第一层南面、东面及北面进行搭建，钢架，彩钢板、水泥板顶结构建筑物，面积为265.92平方米；2、在第二层东面及北面进行搭建，钢架，彩钢板顶结构建筑物，面积为48.77平方米；3、在第三层南面、东面及北面搭建钢架，面积为145.80平方米。陈朝光的上述行为属未取得建设工程规划许可证擅自进行建设，且无法采取改正措施消除影响，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，该局责令自行拆除违法建筑物。2013年4月28日，思明区执法局向陈朝光、杨联洛发出《行政强制执行催告书》，催告拆除上述违法建筑物。2013年5月13日，思明区执法局作出《行政强制执行决定书》，决定于本决定书送达之日起开始强制执行。
还查明，根据厦思政（2013）号征收决定、厦思政（2013）189号征收公告，讼争房屋位于“轨道交通1号线（开元段）”建设项目征收范围内，原告至今尚未与征收部门达成拆迁补偿协议。
以上事实，有房屋产权证、《房屋租赁合同》、房屋交接确认单、《责令拆除违法建设决定书》、《行政强制执行催告书》、《行政强制执行决定书》、厦房鉴字（2008）第415号《房屋安全鉴定报告》、《“轨道交通1号线（开元段）”房屋征收忠孝里2号分户初步评估结果公示》以及庭审笔录、询问笔录为证，本院予以确认。
本案审理中，本院依法向双方释明讼争租赁合同属无效，原告认为讼争合同为有效，并表示不变更诉讼请求。
本院认为，根据我国建筑法的相关规定，建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求；建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故，建筑工程的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准，该标准涉及保障人身、财产安全，属于强制性的标准，必须执行。
讼争房屋于2008年已被鉴定为危房，在出租给被告前也未依法修缮改建，该房屋在出租时显然不符合国家有关建设工程的强制性质量标准，依法不得使用；且被告承租讼争房屋后系用于经营美术馆，该房屋的安全性也将影响社会公共利益。综上，讼争租赁合同所涉房屋不符合租赁物安全标准相关法律强制性规定，属无效合同，原告经本院释明合同效力后，仍基于合同有效提出本案诉求，本院对其各项诉求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国建筑法》第五十二条第一款、第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杨联洛（MarianoYupitun）的诉讼请求。
本案案件受理费9226元，由原告杨联洛（MarianoYupitun）负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告杨联洛可在判决书送达之日起三十日内，被告陈朝光、第三人厦门安心通汽车用品有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 彭朝辉
代理审判员 王 瑛
人民陪审员 林翠荔
二〇一五年十一月九日
书 记 员 刘宪昌
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国建筑法》
第五十二条第一款建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国标准化法》
第七条第一款国家标准、行业标准分为强制标准和推荐性标准。保障人体健康，人身、财产安全的标准和法律、行政法规规定强制执行的标准是强制标准，其他标准是推荐性标准。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。