云南省丽江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)云07民终434号
上诉人（原审原告）：王娜，女，汉族，1979年8月17日生，个体，中专文化，住址辽宁省鞍山市千山区鞍海路**栋*单元*层*号，现住丽江市古城区。
委托代理人（特别授权）：郜云，云南滇西北律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李国，男，汉族，1971年1月9日生，个体，住址云南省丽江市永胜县。
委托代理人（特别授权）：陈丽向，云南康滇律师事务所律师。
上诉人王娜因与上诉人李国房屋租赁合同纠纷一案，不服丽江市古城区人民法院（2018）云0702民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人王娜及其委托代理人郜云，上诉人李国及其委托代理人陈丽向到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王娜上诉请求：1、维持原判决第一项解除租赁合同；2、改判被上诉人全额返还向其支付的租金4万元；3、改判被上诉人支付违约金5000元，并赔偿经济损失人民币58492元；4、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及其理由：1、2017年12月19日，双方签订《铺面租赁合同》，合同签订后上诉人按约定向被上诉人支付租金4万，押金5000元。上诉人接管铺面后雇请装修师傅对房屋进行装修，并向丽江市古城区市场监督管理局提交办理营业执照的资料，古城区市场监督管理局于2018年2月6日向上诉人颁发营业执照名称为《古城区四小姐餐吧》。在办理营业执照期间，上诉人于2017年12月23号至2018月1月9日对铺面进行了装饰装修，雇请厨师为餐厅开业做前期筹备工作，2018年1月11日试营业一天，2018年1月12日发现因排水系统问题餐厅被水淹，上诉人告知被上诉人后，被上诉人称我会派人来修的。直到2018年2月2日才来维修，修了一半时被上诉人请来的维修师傅说不能修了，因为再修下去就会碰到主管道，被上诉人必须到有关部门进行审批。就这样又搁置了下来。被上诉人派来的维修师傅将现场搞得又脏又乱。后上诉人多次要求被上诉人解决问题，被上诉人以找不到维修师傅为由拒不处理，后来连电话也不接。2、责任归属分析。原审的庭审过程中被上诉人的特别授权代理律师自认案涉房屋不能用于餐厅经营，上诉人提交的视听资料证据与之相互印证，可以证实，被上诉人在出租房屋时隐瞒真相，虚构原租客也是用来经营餐厅供排水系统正常之事实致上诉人信以为真，陷入认识错误与之签订的《捕面租赁合同》，该合同第六条双方约定：“本合同签订之日起甲方有义务配合乙方与物管等相关部门协调工作。”被上诉人虽然出面协商，但协调未果，物管部门禁止案涉铺面经营餐厅，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因被上诉人出租的房屋不符合餐厅经营用途，存在违约行为致房屋不能实际使用，租金4万元应当全额退还，并赔偿合同约定的违约金5000元。该事实在上诉人提交的6号证据中已证实，被上诉人将房屋交付给上诉人之前供排水系统存在问题，被上诉人的特别授权代理人对该证据的真实性无异议。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条之规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”双方均对6号证据（视听资料）真实性无异议，已不存在任何证据动摇裁判者所形成的内心确信，本证证明活动已完成。没有任何反证能使6号证据陷入真伪不明当中。所以，6号证据应当作为定案证据采信。7号证据收据，上诉人为装修房屋支出必要的材料款32492元，双方均对证据的三性无异，现上诉人已不从事餐饮业，根据日常经验法则，上诉人为经营餐厅准备的材料绝大部分材料不能重复利用亦不能二次出售，例如开业准备的食材牛羊肉花2000多元购买的，早已腐烂变质，使用过的餐具煤气购买了1000多元等等不胜枚举，根据物之属性二次出售也不符合相关法律法规，所以无法弥补损失。损失的承担不能划分比例的理由是根据《最高人民法院关于宙理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”因为装修是经被上诉人同意的，所以损失就应当由其承担。第8号证据为上诉人雇请的厨师所出具的书证，证实上诉人必须支付的人工工资损失2.6万元，被上诉人对真实性合法性亦是认可的，雄辩的生活事实足以证明餐厅的经营离不开厨师，支付费用理所当然无可厚非。
李国上诉请求：1、撤销原判决（二）、（三）项;2、判决被上诉人依照租赁合同承担违约责任；3、判决被上诉人依照租赁合同支付合同期内房屋租金；4、判决被上诉人恢复房屋原样；5、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人于2017年12月19日签订房屋租赁合同后，上诉人按照合同的约定把房屋完整的交给了被上诉人，被上诉人在接收房屋时没有对房屋提出任何的疑问，可见上诉人交付的房屋是完好的。其次，在装修施工前，被上诉人请来的施工工人也没有对所装修的房屋提出装修前的任何疑问。可见，被告所出租的房屋是完好的，是符合租赁条件的。2、上诉人与被上诉人双方签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示是有效的，被上诉人要提前解除合同就应当按照合同约定来处理。即被上诉人必须按照约定首先支付5000元的违约金；其次，按照合同约定支付合同期内的房屋租金。3、被上诉人在一审诉状中也阐明：原告接管铺面后雇请装修师傅对房屋进行装修，营业后发现房屋排水系统出现问题。租赁合同第三条已经有明确约定：房屋装饰装修由乙方负责。租用期间设施、水电等维修由乙方负责。可见，房屋出现问题，是被上诉人装修及使用过程中造成的，应当由被上诉人自己负责解决。4、被上诉人提出租赁房屋不能做餐饮，是被上诉人自身原因造成的：首先，租赁房屋位于丽江市古城区束河古镇“哈里谷”酒吧街，其经营范围是由丽江鼎业公司决定及管理的，被上诉人在租赁前应当对自己租赁的租赁物用途进行了解。况且，在被上诉人租赁以前的租户也是做餐饮的。其次，房屋租赁合同第二条规定：租用期间甲方对乙方经营范围不作干预，但经营范围必须合法。可见，被上诉人经营什么是被上诉人自行选择的，只要经营范围合法上诉人无权干涉，被上诉人自己选择的经营项目，一切责任应由被上诉人自己承担。5、被上诉人是2018年1月11日开业，到1月17日才发生下水道堵塞，并非被上诉人所说的开业第一天就发生下水道堵塞。（这一点双方有通信记录，上诉人在一审期间没有找到通信记录，二审期间一定会提交。）6、被上诉人经营期间购买了什么物品，聘请了什么人，是被上诉人自己经营需要而购买及聘请的，与上诉人没有任何关系。被上诉人在经营过程中造成下水道堵塞，造成室内物品损失，这一切都应当由被上诉人自己承担。依照租赁合同的约定，上诉人把租赁房屋完好的交给被上诉人就已经完全履行了自己的义务。被上诉人自己的行为造成购买物品及聘用人员费用的支出，应当由被上诉人自己承担，与上诉人没有任何关系。
王娜向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《铺面租赁合同》；2、判令被告返还原告向其支付的租金4万元及押金5000元；3、判令被告支付违约金5000元，并赔偿经济损失人民币58492元（以上三项总计：108942元）；4、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：原告王娜与被告李国经协商一致，于2017年12月19日签订《铺面租赁合同》，合同约定由被告将位于丽江市古城区束河古镇酒吧街34栋5号上下层铺面整体出租给原告，租期为二年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金为每年4万元，支付方式为一年一付，物管、水、电押金5000元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2017年12月13日向被告李国支付了铺面租用押金5000元，同年12月27日，原告以转账的方式向被告支付了租金4万元。原告接管铺面后，随即雇请装修师傅对房屋进行部分装修并添置相关设施设备，营业后发现房屋因排水系统出现问题导致原告无法正常经营，原告与被告交涉后，被告曾派人对排水问题进行过检修，但未能有效解决，经与被告多次协商未果后，原告诉至法院，要求解除合同并赔偿损失。另查明，2018年2月6日，原告王娜办理了营业执照，原告的各项损失为33387元。在合同期限内，未交纳物管费和水电费。
一审法院认为，原、被告双方于2017年12月19日签订的《铺面租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定行使各自的权利并履行相应义务。本案中，首先，关于原、被告双方签订的《铺面租赁合同》的解除问题。原告王娜请求解除双方签订的合同，明确其不愿意继续履行该合同的意思表示，被告李国之特别授权代理人在庭审中也同意解除合同，故对原告“要求解除双方签订的合同”的诉讼请求予以支持。至于被告认为“解除合同应当恢复原样”的意见，因其未提起反诉请求，故其请求可另案解决。其次，关于租金和押金的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本案中，从原告提供的证据来看，无直接证据证明系被告提供房屋时供排水就存在问题还是装修后才出现供排水问题，虽其在视频资料中提供的一段视频对话中有人说“那是他们之前自己改了”的录像，但由于视频被遮挡，是谁说的无法查证，根据“存在疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据”之规定，原告未能提供其它有效证据与之相印证，故一审法院对原告认为“因被告提供的房屋供排水系统存在问题，致使原告仅经营一天后就无法经营”的主张不予支持。因被告在庭审中同意解除合同，可视为双方于2018年4月26日对解除合同达成了合意。合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告应当向原告退还尚未使用的租金。尚未使用租金金额如下：40000元-﹛40000元/年÷365天/年×116天(2018年1月1日～2018年4月26日)﹜=27287.8元。故对原告主张“由被告退还租金”的诉讼请求，合理部分予以支持，超过27287.8元部分不予采纳，对被告认为“不应当退还租金”的辩解意见不予支持。关于押金问题，根据双方签订的《铺面租赁合同》第一条“……物管、水、电押金为5000元”之约定，原告在结清物管、水、电费之后，被告应将押金如数退还原告或者由被告扣除原告已使用的物管、水、电费后尚有余额的部分应予以退还原告。本案中，从一审法院依法调取的《物管费交费通知单》来看，自2017年12月19日至2018年5月10日，哈里谷酒吧街34栋5号应当缴纳的物业管理费为111元，该笔费用系合同存续期间的物管费用，故应当由原告王娜承担。从《水电费交费通知单》来看，应缴水费19.5元、电费1449元，但因包括原告王娜在内的承租户未及时到物管处备案，水、电费计算起止时间无法确定。现原告王娜以案结事了为由，自愿承担上述费用，故被告李国应当退还原告王娜的押金为：5000元-物业管理费111元-水费19.5元-电费1449元=3420.5元。再次，关于原告的损失问题。如前所述，因双方协议解除合同，对原告的各项损失为33387元，除油漆、乳胶漆、人工费、电工费和地毯（被水淹泡）外的其他损失，原告可通过折价出售、重复利用等方式予以弥补，故对该部分损失由原告承担60%、被告承担40%较为合理，对油漆、乳胶漆及人工费、电工费、由双方平均分担。被告应当支付原告的各项损失如下：油漆、乳胶漆、人工费、地毯等费用（4675元＋1000元＋2100元）×50%=3887.5元。其他损失：（33387元-4675元-1000元-2100元）×40%=10244.8元。两项合计14132.3元。一审法院对原告主张要求赔偿损失中超过10244.8元部分，不予支持。最后，关于违约金问题。双方系协议解除合同，无违约之情形，故对原告主张“由被告支付原告违约金5000元的”诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（三）、（五）项之规定，判决：一、解除原告王娜与被告李国于2017年12月19日签订的《铺面租赁合同》；二、由被告李国自本判决生效之日起十日内返还原告王娜房屋租金27287.8元、押金3420.5元；三、由被告李国自本判决生效之日起十日内向原告王娜支付损失10244.8元；四、驳回原告王娜的其他诉讼请求。案件受理费2478元，减半收取为1239元，由原告王娜承担501元，由被告李国承担738元。
本院二审期间，上诉人李国提交4份微信截图，拟证明2018年1月11日王娜餐厅已经开业以及1月17日和2月2日李国派人去维修排水问题。经质证，王娜对前3份微信截图的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为1月11日餐厅只是试营业，并未正式开业，李国曾派人去维修排水但未畅通。对第4份微信截图的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认为，李国提交的前3份微信截图能够证明王娜餐厅1月11日试营业，1月17日和2月2日李国派人去维修排水问题，但未处理好。第4份微信截图没有时间，但内容为一审判决之后，且与本案争议的排水问题无关，本院不予采信。
王娜二审无新的证据提交。原判认定的其他事实属实，本院予以确认。
本案双方争议的焦点是：一、该租赁房屋的下水道堵塞系王娜在装修和经营过程中造成还是原来就存在；二、装修和室内物品损失的责任比例如何划分。
关于争议焦点一的问题。本院认为，双方签订的《铺面租赁合同》合法有效，双方当事人均应按合同约定行使各自的权利并履行相应义务。王娜主张李国提供房屋时供排水就存在问题并导致其因解除合同造成损失，但在一、二审中均未能提交有效证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，一审法院对该诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。因双方均同意解除合同，故双方对合同的解除互不承担违约责任，一审法院对王娜主张赔偿违约金5000元的诉请不予支持并无不当，本院予以维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，因此李国应当向王娜退还尚未使用的租金，并在收取的5000元押金中扣除物管、水、电费后予以退还，一审对此处理正确，本院予以确认。
关于争议焦点二的问题。本院认为，导致合同解除，双方均有责任，因此王娜装修时对油漆、乳胶漆及人工费、电工费由双方平均分担，其他损失由王娜承担60%、李国承担40%并无不当，本院予以维持。王娜上诉主张全额返还租金、要求李国支付违约金5000元，并赔偿经济损失58492元无事实和法律依据，本院不予支持。
李国恢复房屋原样的上诉主张，因其在一审时未提起反诉请求，一审法院不予处理并告知另案解决并无不当，本院予以维持。其要求王娜承担违约责任，按合同支付租金并无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，王娜、李国的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4956元，由上诉人李国负担2478元；上诉人王娜应当缴纳的2478元（缓交）予以免交。
本判决为终审判决。
审判长 张培贵
审判员 高精红
审判员 阮 兰
二〇一八年七月二十六日
书记员 冯江婷