湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鄂0802民初910号
原告：中国工商银行股份有限公司荆门东宝支行。
负责人：陆东，行长。
委托诉讼代理人：任青，女，系该行员工。
委托诉讼代理人：王建国，男，系该行员工。
被告：唐凤梅。
被告：周光发，系唐凤梅之夫。
被告：荆门市唐凤梅保险箱经营部。
经营者：唐凤梅。
被告：李国强。
被告：李会平，系李国强之妻。
李国强、李会平的委托诉讼代理人：潘亚平，湖北新天律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司荆门东宝支行（以下简称工商银行东宝支行）与被告唐凤梅、周光发、李国强、李会平、荆门市唐凤梅保险箱经营部借款合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，案外人余刚于2016年6月23日申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院经审查予以准许。2016年10月24日，余刚以其就本案涉案抵押物权属登记提起了行政诉讼为由，申请中止本案诉讼，本院于2016年11月10日裁定中止本案诉讼。2018年1月28日，因中止本案诉讼原因消除，本院依法通知当事人恢复诉讼。余刚于2018年4月13日向本院提交撤回参加诉讼申请，本院裁定予以准许。本院依法适用普通程序，于2016年11月8日、2018年4月16日公开开庭进行了审理。工商银行东宝支行的委托诉讼代理人,李国强及李国强、李会平的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，唐凤梅、周光发、荆门市唐凤梅保险箱经营部经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案公告送达期间120天和中止诉讼期间443天不计入审限。本案现已审理终结。
工商银行东宝支行向本院提出诉讼请求：1.判令唐凤梅、周光发偿还借款本金90万元，并支付利息、罚息、复利，截至2016年5月5日的利息、罚息、复利为173494.37元，此后的罚息以90万元为基数，复利以173494.37元为基数，均按年利率12.15％计算至清偿之日止；2.判令工商银行东宝支行对李国强、李会平提供的抵押物（位于荆门市掇刀区名泉小区中三栋房屋）的处置价款享有优先受偿权；3.判令荆门市唐凤梅保险箱经营部对唐凤梅、周光发的上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费、公告费等实现债权费用由上列被告承担。审理中，工商银行东宝支行将诉讼请求第二项变更为：判令李国强、李会平对唐凤梅、周光发所欠借款本息承担连带赔偿责任。事实与理由：2014年5月，唐凤梅申请个人经营贷款，与工商银行东宝支行签订了《个人借款／担保合同》，合同约定，唐凤梅向工商银行东宝支行借款90万元，期限一年，还款方式为按月付息、六个月还本，周光发为共同还款人；李国强、李会平以其所有的位于荆门市掇刀区名泉小区中三栋房屋及土地使用权为唐凤梅、周光发的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记；荆门市唐凤梅保险箱经营部对唐凤梅、周光发的借款提供连带保证责任担保。2014年6月6日，工商银行东宝支行依约发放贷款，但唐凤梅、周光发未按约定偿还借款本息。截至2016年5月5日，唐凤梅、周光发连续违约未还借款本息18期，积欠借款本金90万元，利息、罚息、复利173494.37元。唐凤梅、周光发违约，损害了工商银行东宝支行的利益，为此，工商银行东宝支行提起诉讼，要求借款人偿还借款本息，保证人承担保证责任。案件审理中，因抵押登记被人民法院生效判决撤销，工商银行东宝支行不能行使对抵押物的优先受偿权，对此，工商银行东宝支行没有过错，过错在于李国强、李会平，故要求李国强、李会平承担赔偿责任。
唐凤梅、周光发、荆门市唐凤梅保险箱经营部未答辩。
李国强、李会平辩称，1.工商银行东宝支行主张的罚息、复利没有依据；2.对于工商银行东宝支行不能行使对抵押物的优先受偿权，其自身存在过错，也应承担责任。
工商银行东宝支行围绕诉讼请求，向本院提交了下列证据：个人借款／担保合同，借款发放凭证，房屋抵押承诺书，抵押物处置声明，房屋所有权证，土地使用权证，他项权证，李国强出具的具结书、房地产抵押担保书，积欠本息记录，人民法院行政判决书等。
经质证，李国强、李会平对证据的真实性无异议。本院经审核，工商银行东宝支行提交的证据合法、真实，本院予以确认。
根据当事人陈述，并结合审查确认的证据，本院对工商银行东宝支行陈述的事实予以确认。
本院还确认以下事实：工商银行东宝支行与唐凤梅、周光发签订的借款合同第4.1条约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮35％确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。第4.2条约定，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息。第9.1条约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息；对不能支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按4.1条约定的利率基础上加收50％确定。借款凭证记载合同执行年利率为8.1％。截至2016年5月5日，唐凤梅、周光发未还借款本金90万元，未支付的利息29953.05元、罚息129093.85元、复利14447.47元。
借款合同第19条就抵押担保范围约定，抵押担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权费用和借款人所有其他应付费用。李国强、李会平以登记在李国强名下的掇刀区名泉小区中三栋三层房屋（产权证号为荆门市房权证市辖区字第000XXX**号）为唐凤梅、周光发的贷款提供抵押担保，抵押房屋建筑面积351.48平方米。当事人办理的土地使用权抵押他项权证（荆掇土他项抵第201XXX1号）载明，评估地价为6.13万元，抵押金额为3.06万元；房屋抵押他项权证（荆门市房他证掇刀乡镇字第310XXX**号）载明，抵押债权数额为90万元。在办理抵押登记时，李国强向荆门市房地产管理局出具《具结书》，内容为：李国强位于掇刀区名泉小区中三栋房屋，建筑面积为351.48平方米，未对外出售，如有隐瞒事实，由此引起的一切经济责任和法律后果，均由本人承担，与登记部门无关。
案件审理中，案外人余刚向本院申请主张权利，称李国强、李会平提供抵押的房屋中，二楼一套住房和一楼40平方米的门面，李国强、李会平在1999年就卖给了余刚，其已居住使用多年。随后，余刚提起行政诉讼，请求撤销荆门市房权证市辖区字第000XXX**号房屋产权登记和荆门市房他证掇刀乡镇字第310XXX**号房屋抵押登记。经人民法院判决，撤销了余刚请求的两项行政登记证，该判决已经发生法律效力。
另查明，案件审理中，工商银行东宝支行已支付公告费260元。
当事人争议的焦点是：一、工商银行东宝支行主张罚息、复利是否有依据；二、李国强、李会平应否承担赔偿责任，工商银行东宝支行自身是否存在过错。
本院认为，工商银行东宝支行与唐凤梅、周光发、荆门市唐凤梅保险箱经营部签订的借款合同、保证合同合法有效，当事人应当遵守履行。工商银行东宝支行与李国强、李会平签订的抵押合同，虽然李国强提供抵押的房屋产权登记被撤销，但在签订合同时，李国强具有抵押物的物权，撤销行政登记的效力不溯及既往，同时，李国强隐瞒房屋出售的事实，无证据证明工商银行东宝支行对该事实明知，因此，双方所签抵押合同并不违反法律禁止性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。李国强、李会平提供抵押物的抵押登记被撤销，自抵押登记被撤销时，工商银行东宝支行的抵押权也即消灭，不再享有对抵押物的优先受偿权。
关于工商银行东宝支行主张罚息、复利是否有依据的问题。
根据合同第9.1条约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息；对不能支付的利息，按罚息利率计收复利。因此，工商银行东宝支行主张罚息、复利具有合同依据。李国强、李会平提出工商银行东宝支行主张罚息、复利没有依据的意见不能成立，本院不予采纳。工商银行东宝支行要求唐凤梅、周光发偿还借款本金90万元，支付截至2016年5月5日的利息、罚息、复利173494.37元，以及2016年5月6日起至清偿之日止的罚息（以90万元为基数，按年利率12.15％计算），具有合同依据，本院予以支持。工商银行东宝支行主张2016年5月6日起的复利以173494.37元为基数，按年利率12.15％计算，其主张的计算基数173494.37元包含唐凤梅、周光发未支付的利息29953.05元、罚息129093.85元、复利14447.47元。根据合同约定，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利，并无约定可以对罚息、复利作为基数再计算复利。因此，工商银行东宝支行主张以173494.37元为基数计算复利没有依据，本院确定2016年5月6日起的复利以未付利息29953.05元为基数，按年利率12.15％计算至清偿之日止。荆门市唐凤梅保险箱经营部对唐凤梅、周光发的上述债务承担连带责任。
关于李国强、李会平应否承担赔偿责任，工商银行东宝支行自身是否存在过错的问题。
李国强、李会平提供抵押的房屋，因产权存在争议，导致房屋所有权登记被撤销，抵押登记也被撤销。二人在签订抵押合同时，对抵押房屋中的部分房屋产权存在争议，且已经出售的事实清楚，但李国强仍出具具结书，声称房屋未对外出售，故意隐瞒事实，具有明显过错。李国强、李会平的行为构成民法上的缔约过失责任，即在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，导致另一方的信赖利益造成损失，并承担承担损害赔偿责任。缔约过失责任的构成要件是：一、缔约一方当事人有违反法定附随义务或先合同义务的行为；二、该违反法定附随义务或先合同义务的行为给对方造成了信赖利益的损失；三、违反法定附随义务或先合同义务一方缔约人主观上存在过错；四、缔约人违反法定附随义务或先合同义务的行为与对方所受到的损失存在因果关系。本案中，虽然工商银行东宝支行与李国强、李会平签订的抵押合同有效，但抵押物的抵押登记是工商银行东宝支行取得抵押权的必要条件，现因抵押登记被撤销，工商银行东宝支行丧失抵押权，合同目的不能实现，工商银行东宝支行存在损失；李国强、李会平故意隐瞒事实，主观上存在过错；李国强、李会平的行为与工商银行东宝支行丧失抵押权存在因果关系。因此，李国强、李会平的行为符合缔约过失责任的构成要件，应当承担赔偿责任。在目前我国法律对缔约过错责任的赔偿范围没有明确规定的情况下，可根据案件的具体情况借鉴社会学的方法，作出为当事人和社会一般公平观念所能普遍接受的赔偿标准。故应参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条的规定进行确定，即“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一”。
对于工商银行东宝支行自身是否存在过错的问题。李国强、李会平主张，工商银行东宝支行审查不仔细，其自身存在过错，表现在：抵押房屋占地面积120平方米，而李国强的土地使用权面积76.3平方米，属显而易见的问题；李国强将房屋出售他人，由他人居住，如果工商银行东宝支行查看现场便会发现。判断工商银行东宝支行在签订抵押合同时是否存在过错，应从工商银行东宝支行是否尽到必要注意义务进行审查。首先，工商银行东宝支行作为抵押权人需要审查的是，抵押人提供的抵押物是否是法律规定禁止抵押的财产，抵押人对抵押财产是否有处分权。签订抵押合同时，李国强、李会平提交了抵押物的产权证，抵押物也非禁止抵押财产，同时，行政登记机关经审查也办理了抵押登记，表明工商银行东宝支行尽到了必要注意义务。抵押物的建筑面积与土地使用面积不符，属行政登记审查事项，李国强办理了房屋产权登记，工商银行东宝支行基于对行政登记公示、公信效力的信赖，当然相信李国强夫妻对抵押物具有处分权，同时，工商银行东宝支行也无权对行政登记的效力进行审查。其次，抵押物是否出售他人，是抵押人应当履行的如实告知义务，即便李国强在签订抵押合同时已经出售抵押物，但物权并未发生转移，房屋买受方对李国强形成的是债权，并不必然可以否定抵押合同的效力。因此，工商银行东宝支行在签订抵押合同中不存在过错，李国强、李会平对工商银行东宝支行不能行使抵押物优先受偿权造成的损失承担连带赔偿责任。关于赔偿范围，抵押合同约定，抵押担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权费用和借款人所有其他应付费用。抵押登记他项权证载明，土地使用权抵押金额为3.06万元，房屋抵押债权数额为90万元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定，抵押物登记记载内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载内容为准。故本院确定以93.06万元为限，李国强、李会平对唐凤梅、周光发的债务承担连带赔偿责任。李国强、李会平承担赔偿责任后，可以向唐凤梅、周光发进行追偿。
对于工商银行东宝支行要求债务人承担公告费的请求，该费用属其实现债权费用，符合合同约定，本院予以支持，即工商银行东宝支行支出的公告费260元，由债务人承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告唐凤梅、周光发于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司荆门东宝支行借款本金90万元，支付截至2016年5月5日的利息、罚息、复利173494.37元以及2016年5月6日起至清偿之日止的罚息（以90万元为基数，按年利率12.15％计算）、复利（29953.05元为基数，按年利率12.15％计算），并支付公告费260元；
二、被告荆门市唐凤梅保险箱经营部对唐凤梅、周光发的上述债务承担连带偿还责任；
三、被告李国强、李会平在93.06万元的限额内，对唐凤梅、周光发的上述债务承担连带赔偿责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司荆门东宝支行其他诉讼请求。
案件受理费14461元，由中国工商银行股份有限公司荆门东宝支行负担161元，唐凤梅、周光发、荆门市唐凤梅保险箱经营部负担14300元，李国强、李会平在12090元的限额内，对唐凤梅、周光发负担的案件受理费承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 鲁儒华
人民陪审员 陈红丽
人民陪审员 钱 芳
二〇一八年四月二十日
法官 助理 张小敏
书 记 员 王 维