江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第02104号
上诉人（一审被告）：赵志平。
委托诉讼代理人：施允锋，江苏义扬律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：宿迁市城区开发投资有限公司。
法定代表人：周卫东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：倪前宝，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：杜江，江苏杜江律师事务所律师。
上诉人赵志平因与被上诉人宿迁市城区开发投资有限公司（以下简称城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民初字第2205号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人赵志平不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回城投公司的诉讼请求或发回重审。其上诉理由是：一、2005年，赵志平挂靠宿迁市东南建设有限公司（以下简称东南公司）承建宿城区经济开发区管委会发包的民营小区（后更名为三创产业园）工程，发包方因拖欠工程款无力支付，于2007年6月将涉案的9号、10号标准化厂房通过转让方式过户给赵志平以冲抵工程款。为办理过户手续需要，城投公司与赵志平于2007年6月14日签订了《厂房买卖合同》。根据物权法第九条、第十四条、第十六条规定，赵志平对涉案厂房拥有完全的物权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因江苏启帆帐篷制造有限公司使用涉案厂房不支付租金，赵志平2011年8月发函催收，宿城区经济开发区管委会派人出面处理，但一直未向赵志平支付租金，并由城投公司提起本案诉讼。赵志平主张购房款已付清，系以工程款抵付，已经提交了承包工程协议书和东南公司的证明，证实赵志平以东南公司项目经理身份承建城投公司发包的工程。城投公司的工程结算审核单所附付款记录反映，上述工程款是支付给赵志平的。赵志平请求一审法院责令城投公司提供付款记录，但一审法院没有准许。根据规定，应当推定购房款已经用未领工程款冲抵。一审法院举证责任分配不当，造成事实不清。二、涉案厂房2007年已过户至赵志平名下，城投公司2013年才以未付房款为由企图不支付房屋使用租金，在此期间长达6年没有争议，城投公司也从未向赵志平主张房款。城投公司2013年向赵志平发催款函已超过诉讼时效。即使按城投公司主张，城投公司一直未将涉案土地使用权过户并一直占有使用涉案房屋，出租给他人使用并收取租金，未将涉案房屋交付赵志平，说明城投公司尚未完成土地使用权过户，按照合同约定尚不具备付款条件，且城投公司未交付房屋，也违反合同约定。一审法院判决赵志平按同期银行贷款利率4倍支付利息错误。三、城投公司诉讼请求为解除合同，一审法院明知合同解除存在法律障碍，向城投公司释明，让城投公司变更诉讼请求为支付购房款和承担违约责任，但未向赵志平释明是否要求调整违约金，而判决赵志平按同期银行贷款利率四倍支付利息。一审法院释明不当。综上，请求二审法院支持赵志平的上诉请求。
被上诉人城投公司辩称，赵志平主张购房款已经支付完毕，但未提供证据证实。赵志平主张的用以冲抵购房款的工程款系东南公司应得工程款，东南公司明确以书面形式表明该款属东南公司所有，赵志平无权用工程款冲抵购房款。双方就购房款争议一直持续，关于房屋买卖和工程款冲抵事宜，双方一直没有间断书面往来，赵志平在2011、2013年分别发出律师函要求支付房屋租金。因赵志平未支付购房款，城投公司至今未给赵志平办理土地使用权过户，也没有将房屋实际交付给赵志平。就赵志平主张的以工程款冲抵购房款的问题，城投公司多次与东南公司对账、交涉均未成功。故城投公司起诉未过诉讼时效。一审法院对城投公司进行的释明并不违法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
城投公司向一审法院起诉请求：判决解除城投公司与赵志平签订的《厂房买卖合同》，赵志平将位于宿城经济开发区三创产业园的9号、10号标准厂房过户给城投公司并承担过户所产生的税费，支付违约金20万元。
一审法院经审理查明：2007年6月14日，城投公司与赵志平签订厂房买卖合同一份，主要内容为：甲方（城投公司）将坐落于宿迁市宿城区民便路东侧9号、10号标准厂房卖给乙方（赵志平），总价款256万元；乙方在签订合同时支付定金20万元；乙方支付定金后，甲方协助乙方办理房产过户手续，待房产过户到乙方名下，乙方应向甲方付清全部房款余额；如一方违反本合同条款，该方应向对方支付20万元违约金，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付5000元罚金，逾期30日视为毁约。合同签订后，赵志平于2007年6月21日与城投公司办理了涉案房产房屋所有权证过户手续。后赵志平未能给付购房款，引起诉讼。
一审法院另查明：2013年8月8日，城投公司向赵志平邮寄催款函一份，催要涉案房屋购房款。载明：“赵志平……2007年6月21日，我公司就将所售房产过户到你方名下，然而你方却以种种借口不支付房款，并称可以用东南公司工程款抵扣，经我公司多次与东南公司联系协商，该公司至今未同意。……我公司与东南公司就工程款一事，双方进行了两次对账，结果显示，截止目前，尚欠东南公司工程款1771529.99元，另有105000元工程保证金未退还，东南公司明确表示‘所欠工程款及保证金属东南公司所有，必须付至东南公司账户’……请你接函后5日内按合同约定的256万元支付卖房价款，并按合同约定承担逾期付款的违约责任。……宿迁市城区开发投资有限公司，2013年8月8日”。
2013年8月20日，赵志平向城投公司邮寄律师函一份,载明:“受赵志平先生的委托，现就宿迁市城区开发投资有限公司2013年8月发的催款函，明确如下：……宿迁市城区开发投资有限公司对上述厂房不享有任何权利。但是，出于招商引资需要……将赵志平的厂房出租给江苏启帆帐篷制造有限公司等企业使用……管委会也先后安排张先辉主任、王华局长、倪前宝主任等领导出面协调……赵志平先生的厂房租金问题已历经六年有余……江苏义扬律师事务所，2013年8月20日”。
一审法院再查明：2005年4月1日，东南公司与城投公司签订工程承包协议书一份，承包城投公司民营工业小区三标段工程，赵志平、刘新军系东南公司的委托代理人。2010年2月4日，城投公司与东南公司共同盖章确认的工程结算审核定单载明：工程名称民营工业小区三标段（2、5、11、13、14、15号楼）及附属工程，审定金额9077405.55元。2014年6月16日，江苏刘双玲律师事务所向城投公司发律师函一份，主要内容为：……受东南公司委托，要求你公司在2014年6月30日之前，与东南公司协商具体还款事宜，要求你公司给付所欠工程款1771529.99元，返还工程保证金105000元……。2014年11月10日，东南公司出具证明一份，内容为：宿城经济开发区民营工业区5号、15号、3号、11号厂房的现场施工管理由项目经理赵志平负责。
一审过程中，经一审法院释明，城投公司主张如不能解除合同，则变更诉讼请求为要求赵志平给付购房款256万元及利息（以256万元本金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍自2007年6月22日起计算至实际还款之日止），另支付定金20万元。
一审法院认为：城投公司与赵志平签订的《厂房买卖合同》符合法律规定，依法应予保护。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中合同约定“一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五仟元罚金，逾期30日视为违约”，合同另约定“待房产过户到乙方（赵志平）名下之时，乙方应向甲方（城投公司）付清全部房款余额”。合同签订后，城投公司在赵志平未支付定金的情况下协助赵志平将房屋过户到赵志平名下，但截至目前，逾期6年时间，赵志平未付城投公司购房款，依照约定，城投公司在赵志平逾期30日即可解除与赵志平的合同，但城投公司逾期超过一年未向赵志平行使该解除权，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，城投公司逾期不行使合同解除权，解除权消灭。城投公司主张解除与赵志平签订的《厂房买卖合同》不符合法律规定，不予支持。
城投公司主张如不能解除合同，则变更诉讼请求为要求赵志平给付购房款256万元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍自2007年6月22日起计算至实际给付之日止），另支付定金20万元。一审法院认为，城投公司主张赵志平给付购房款256万元，符合法律规定，予以支持。定金合同是实践合同，赵志平未交付定金，故该定金合同未成立，城投公司主张赵志平另支付定金20万元，不符合法律规定，不予支持。城投公司主张赵志平给付利息（以购房款256万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍，自2007年6月22日起计算至实际给付之日止）。城投公司与赵志平签订的合同约定“逾期一日，应向对方支付5000元罚金”，折算成月利率为5.8%，超过了中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，城投公司将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算利息，不违反法律规定，予以支持。关于起算之日，根据合同约定“待房产过户到乙方（赵志平）名下，乙方应向甲方（城投公司）付清全部房款余额”，结合本案房屋所有权证过户到赵志平名下时间为2007年6月21日的事实，赵志平逾期付款之日应为2007年6月22日，故城投公司主张利息起算时间为2007年6月22日，符合法律规定，予以支持。
赵志平辩称已用工程款冲抵购房款，但其提供的证据只能证明东南公司承包城投公司发包的“民营工业小区三标段工程”后，赵志平为其中部分厂房的现场施工管理。赵志平未能提供用工程款冲抵购房款的相关证据，其主张已用工程款冲抵购房款证据不足，对其辩称意见不予采信。
赵志平辩称城投公司的诉讼请求已过诉讼时效。对此，城投公司诉称城投公司一直找赵志平索要购房款，因赵志平未给付购房款，城投公司一直未将涉案房屋土地使用权证过户，并一直占有使用涉案房屋，未将涉案房屋交付，故诉讼时效未过。赵志平认可房屋为城投公司占有使用，但主张城投公司是无权占有，并于2011年、2013年两次发律师函主张权益。综上，城投公司与赵志平就涉案房屋持续争执至今，城投公司主张赵志平给付购房款并承担违约责任未过诉讼时效，对赵志平该辩解意见不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、赵志平于判决发生法律效力之日起十日内给付宿迁市城区开发投资有限公司购房款256万元及利息（以256万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍自2007年6月22日起计算至实际给付之日止）；二、驳回宿迁市城区开发投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费68149元（城投公司已预交28880元，余款39269元予以缓交）、保全费5000元，合计73149元，由赵志平负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
除对赵志平是否支付了购房款存在争议以外，双方当事人对一审判决审理查明的事实没有异议，本院予以确认。
二审补充查明，城投公司与赵志平签订的《厂房买卖合同》第七条约定，城投公司应在过户完成时将房产交付给赵志平。
本院认为，关于本案争议的赵志平是否支付了购房款的问题。赵志平作为房屋买卖合同的买方，其对是否支付了购房款负有证明责任。赵志平一审提交的工程承包协议书的承包人为东南公司。赵志平提交的东南公司2014年11月10日出具的说明，仅能说明工程承包协议约定的部分工程的现场施工管理由赵志平负责。前述证据并不能证明赵志平对城投公司享有工程款债权。并且，东南公司于2014年6月16日向城投公司发函主张前述工程承包协议约定的工程款，也说明东南公司并不认可前述工程款债权属于赵志平所有。赵志平也未能提供其以工程款冲抵购房款的相应手续和城投公司出具的收到购房款的凭据。故赵志平主张其支付了购房款没有事实依据。
虽然城投公司按照合同约定将涉案厂房的房产证过户到了赵志平名下，但是由于赵志平未按约定支付购房款，城投公司也一直未向赵志平交付房屋。城投公司以赵志平未支付购房款作为交付房屋的抗辩，系城投公司主张合同约定的购房款权利的一种形式。故城投公司现起诉要求赵志平支付购房款，并未超过诉讼时效。赵志平关于城投公司起诉要求支付购房款超过了诉讼时效的主张不能成立。
双方签订的合同约定，房产过户到赵志平名下之时，赵志平应向城投公司付清全部房款，并未将土地使用权过户到赵志平名下作为付款条件。故赵志平关于涉案房屋所在土地的土地使用权未过户到其名下，尚不具备付款条件的辩解理由不能成立。城投公司要求赵志平给付购房款的请求符合合同约定和法律规定，依法应予以支持。一审法院根据案件审理情况进行释明并无不当。
双方签订的厂房买卖合同约定，待房产过户到赵志平名下时赵志平应向城投公司付清购房款，城投公司在过户完成时将房产交付赵志平；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付5000元罚款。双方互负的给付购房款和交付房屋的义务，没有先后履行顺序，应当同时履行。双方约定的未按约定交付房产和未按约定支付购房款的违约责任也相同。现赵志平未按约定支付购房款，城投公司也未按约定交付房屋，双方均享有同时履行抗辩权，均不构成违约。故城投公司要求赵志平按中国人民银行同期贷款利率4倍支付逾期付款利息的请求不符合法律规定，依法应不予支持。
综上所述，上诉人赵志平的上诉理由部分成立；一审判决基本事实认定清楚，但判决赵志平支付逾期付款利息不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民初字第2205号民事判决第一项为：赵志平于本判决生效之日起十日内给付宿迁市城区开发投资有限公司购房款256万元；
二、驳回宿迁市城区开发投资有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费68149元，诉讼保全费5000元，合计73149元，由宿迁市城区开发投资有限公司负担40869元，由赵志平负担32280元；二审案件受理费27280元，由赵志平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 吴振环
二〇一六年九月十八日
书 记 员 袁海燕
第1页/共11页