山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁03民终2125号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王艳明，男，1953年6月4日出生，汉族，淄博第十一中学退休，现住淄博市张店区。
委托诉讼代理人：孙建增，山东前方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张伟，男，1989年7月10日出生，汉族，无业，现住淄博市张店区。
委托诉讼代理人：尚维维，女，1987年3月12日出生，汉族，无业，系被上诉人张伟之妻，现住淄博市张店区。
上诉人王艳明因与被上诉人张伟租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2017)鲁0303民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王艳明及其委托诉讼代理人孙建增，被上诉人张伟及其委托诉讼代理人尚维维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王艳明上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判驳回被上诉人一审反诉请求；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，被上诉人无证据证明对案涉房屋进行了装修。二、被上诉人一审申请鉴定的项目为营业损失及装修损失两项，其营业损失被鉴定机构退回未予鉴定，且被上诉人未将鉴定费用的相关证明提交法庭质证，一审判决上诉人承担大部分鉴定费用缺乏事实依据。
张伟答辩称，王艳明的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
王艳明向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告交还其承租的房屋，并恢复原状或支付恢复费用8000.00元；2.判令被告支付拖欠的六个月租金15000.00元，并支付非法占用原告房屋期间的占用费（按合同约定租赁费用标准计算）；3.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，因租赁房屋已于2017年8月25日被拆除，原告放弃第一项诉讼请求。
张伟向一审法院反诉请求：1.判令原告赔偿被告营业及装修损失40000.00元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加）；2.判令原告承担反诉费用。
一审法院认定事实：2015年8月，原告王艳明（出租人）与被告张伟（承租人）签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在东一路××号2间房屋（建筑面积40+70㎡）出租给被告使用，租赁期限从2015年10月1日至2018年9月30日；租金每年叁万元，每半年一交（15000元/半年），2015年8月30日前交租金，提前一个月付房租；租赁房屋的用途为饭店，并约定了租赁期内不得再涨房租等事项。租赁合同签订后，被告张伟对租赁房屋进行了装修，同时在租赁房屋一侧搭建一间房屋，用于经营沂源木柴带皮大锅全羊，并按约定分两次向原告交纳了第一年的租金。2016年6月8日，淄博市张店区城市管理行政执法局向被告张伟下达《违法建筑拆除通知书》，以被告在东一路××号（沂源木柴带皮大锅全羊）擅自构筑房屋、无手续，违反《山东省城镇容貌和环境卫生管理条例》第五十二条之规定为由，责令被告在7日内自行清理房内物品，逾期将依法拆除。2016年11月5日，原告王艳明通过邮政快递向被告张伟送达《解除合同通知书》，载明“因你未经同意损毁房屋墙体，致使房屋受损，且无正当理由未支付租金，鉴于你的行为已违反法律规定，现依法通知你解除双方之间的租赁合同，自本通知送达时合同解除”。被告张伟收到《解除合同通知书》后于2016年11月6日通过EMS邮政特快专递向原告寄送一份《通知书》，要求原告对明知是违章建筑的房屋出租给被告做出解释、赔偿被告的损失、退还被告交纳的租金。此后，原告又通过邮政快递向被告张伟寄送腾房通知，但被告未予签收。诉讼中，被告提起反诉，要求原告赔偿其营业及装修损失。另查明，涉案两间租赁房屋系未经批准由原告自行建设的临时建筑，属违法建筑，已于2017年8月25日被拆除。被告搭建的一间房屋，亦属违法建筑，也被一并拆除。被告在上述房屋实际经营至2017年8月23日。
诉讼中，被告张伟申请对其租赁房屋的装修价值及营业损失进行鉴定，该院依法委托司法鉴定机构进行了鉴定。其中，山东齐鲁工程审计工程监理有限公司出具了（2017）齐鲁法司鉴字5号鉴定报告，鉴定结果：经鉴定，1、租赁房屋的装修工程造价为63260.01元；2、被告（反诉原告）自建房屋工程造价为29395.16元。同时，该公司于2017年10月10日向该院提供书面说明，因原、被告双方提供不出租赁房屋签订合同时装修情况，故无法明确划分出原、被告的装修价值款，遂就各项明细划分单列附表予以说明。对于营业损失，淄博双信志远资产评估事务所出具一份《关于对张伟营业损失无法鉴定的说明》，载明：由于当事人为个体经营，相关的会计凭证和账薄不完整，无法对其营业损失等进行鉴定。另外，被告张伟申请上述鉴定已预交鉴定费6000.00元。
一审法院认为，原告王艳明就未经批准建设的两间房屋，与被告张伟订立的《房屋租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，原告王艳明请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合相关司法解释规定，应予支持。被告自2016年10月1日至2017年8月23日在租赁房屋中经营，其应向原告支付房屋占有使用费26877.00元。因租赁房屋被拆除，导致被告张伟无法继续在此经营，原告王艳明作为出租人将没有合法手续的房屋出租给被告使用具有明显过错，故原告应赔偿被告因此所受到的损失。对于被告张伟反诉要求原告赔偿其营业损失，由于被告为个体经营，相关的会计凭证和账簿不完整，鉴定机构无法对其营业损失等进行鉴定，且庭审时被告亦没有就相关营业损失向法庭提供相应证据予以证明，因此，对被告的该部分反诉请求难以支持。对于被告张伟反诉要求原告赔偿其装修损失，经鉴定，租赁房屋的装修工程造价为63260.01元，虽然因原、被告双方提供不出租赁房屋签订合同时装修情况，无法明确划分出原、被告的装修价值款，但根据鉴定机构提供的各项明细划分单列附表，结合原告庭审时抗辩灶台不在租赁房屋内，扣除瓷砖面灶台造价3959.37元，剩余59300.64元应为被告在租赁房屋的装修投入，由于租赁期限为2015年10月1日至2018年9月30日，被告已在此经营至2017年8月23日，因此，剩余租赁期内被告的装修残值损失为21824.80元，该项损失原告应予赔偿。被告自建房屋工程造价为29395.16元，由于该房屋属被告搭建的违法建筑，故因拆除产生的相应损失应由被告自行承担，与原告无关。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决：一、被告张伟于本判决生效后十日内支付原告王艳明房屋占有使用费26877.00元；二、原告王艳明于本判决生效后十日内赔偿被告张伟装修残值损失21824.80元；三、驳回被告张伟的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费375.00元，原告王艳明负担86.00元，被告张伟负担289.00元；反诉案件受理费400.00元，原告王艳明负担278.00元，被告张伟负担122.00元。鉴定费6000.00元，原告王艳明负担5063.00元（应将该款项支付给被告张伟），被告张伟负担937.00元。
本院二审期间，被上诉人围绕上诉请求依法提交了视频资料一份,并申请证人曹某出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一审法院认定上诉人赔偿被上诉人张伟装修残值损失21824.80元是否正确。
上诉人自认案涉房屋在出租给被上诉人之前为车库和社区门诊，被上诉人租赁案涉房屋用于饭店经营，故鉴于案涉房屋在租赁前后用途的截然不同，被上诉人对案涉房屋进行装修符合常理，且被上诉人提供的视频资料、证人证言与鉴定报告中的租赁房屋装修明细表能够相互印证，上述证据达到了高度盖然性的证明标准，可以证明被上诉人对案涉房屋进行了装修以及装修的价值。上诉人对此不予认可，但其并未提供相反的证据证明自己的主张，其应承担举证不能的责任。因此，一审法院认定上诉人赔偿被上诉人张伟装修残值损失21824.80元并无不当，本院依法予以支持。
另，被上诉人认可其交的鉴定费6000.00元，已退回2000.00元，故本院确认本案的鉴定费为4000.00元，一审对该费用的处理不妥，本院依法予以改处。
综上所述，王艳明的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费346.00元，由上诉人王艳明负担。鉴定费4000.00元，由上诉人王艳明负担3750.00元，被上诉人张伟负担250.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏坤明
审 判 员 边存鑫
审 判 员 郑 炬
二〇一八年九月十日
法官助理 葛云雷
书 记 员 荆惠苒