山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁02民终3713号
上诉人(原审原告)：青岛罐头食品厂有限公司。
法定代表人：郑风英，经理。
委托诉讼代理人：刘宏刚，山东柏瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝红艳，山东柏瑞律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：赵鹏。
委托诉讼代理人：王彦魁，山东元鼎律师事务所律师。
上诉人青岛罐头食品厂有限公司（以下简称青岛罐头食品厂）因与被上诉人赵鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北人民法院(2016)鲁0203民初4720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月22日公开开庭进行了审理。上诉人青岛罐头食品厂的委托诉讼代理人刘宏刚、郝红艳，被上诉人赵鹏的委托诉讼代理人王彦魁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
青岛罐头食品厂上诉请求:1、请求依法改判一审判决第一项,解除上诉人与被上诉人就青岛市市北区商河路24号厂房签订的租赁合同；2、请求依法改判一审判决第二项,改判由被上诉人赔偿恢复墙面所需费用28000元。3、诉讼费用、鉴定费等由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人拖欠租金超过1个月，上诉人有权解除租赁合同。根据上诉人与被上诉人签署的《青岛市房屋租赁合同》第八条违约责任第五项，“有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，（4）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。”一审法院认定被上诉人仅向上诉人支付了一年房租（2015年8月15日至2016年8月14日），即被上诉人自2016年8月15起至今便一直拖欠房租，早已超过一个月，已达到解除合同的条件。2、被上诉人存在擅自转租行为，上诉人有权解除租赁合同。根据上诉人与被上诉人签署的《青岛市房屋租赁合同》第八条违约责任第五项，“有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，（3）乙方擅自转租该房屋或与他人交换各自承租房屋的”。被上诉人承租房屋后，并未自己使用，在未经上诉人同意的情况下擅自转租给他人，租赁厂房区域内目前至少有3家在营商户，分别为：普利司通轮胎、披萨店、盛世凯美广告等，还有正在装修准备经营的商户。上诉人擅自转租，已达到解除合同的条件。3、上诉人在被上诉人拆除墙体后已给予了恢复期限，被上诉人应赔偿恢复墙面的经济损失。上诉人早已于2016年4月11日向被上诉人邮寄《通知书》，要求被上诉人限期整改，限期2016年4月12日恢复原样。并非一审法院认定的“原告未提供证据证明在被告拆除墙体后给予了恢复期限”。综上，被上诉人拖欠租金、擅自转租达到解除合同条件，上诉人在被上诉人拆除墙体后已给予了恢复期限，因此，一审法院判决驳回上诉人的诉请，不解除租赁合同、不赔偿恢复墙体的经济损失无事实与法律依据。
被上诉人赵鹏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、上诉人无权依据涉案《青岛市房屋租赁合同》第八条第5项所约定条件行使解除合同权。1.一审判决已查明，上诉人于2015年8月15日向被上诉人交付房屋，被上诉人向上诉人支付了一年（2015年8月15日至2016年8月14日）的租金。上诉人提起一审的诉讼时间为2016年5月4日，该时间节点合同所约定逾期支付租金的解除条件并未成就。同时，上诉人一审过程中也并未提出依据《青岛市房屋租赁合同》第八条第5项所约定的合同解除条件行使合同解除权。2.本案诉讼期间，被上诉人一直向上诉人提出按照房屋现状继续履行合同以及支付租金的申请，但上诉人以无法确认涉案房屋租赁合同是否继续履行为由，拒绝收取租金。现上诉人以被上诉人逾期支付租金为由行使合同约定解除权，显然违背诚实信用原则，依法不应予以支持。一审中，被上诉人委托青岛理工大学建筑设计研究院作出《检测鉴定报告》后，上诉人与被上诉人拟继续履行合同并调解结案，但最终双方因减免租金金额以及鉴定费用如何承担问题未能达成调解协议。在此调解过程中，上诉人的工作人员以无法确定合同是否拒绝履行为由，拒绝收取涉案房屋租金。另被上诉人也曾书面要求上诉人确认租金收款账户、尽快向被上诉人出具涉案房屋租金发票，上诉人在收到函件后并未作出任何回复。综上，被上诉人未按照合同约定支付房屋租金并非被上诉人原因所致，上诉人无权据此解除租赁合同。二、上诉人所主张被上诉人存在擅自对外转租与事实不符，涉案房屋一直由被上诉人使用，上诉人应当承担举证不能的不利后果。1.被上诉人没有就其所主张的“擅自转租”进行举证，应承担不利的后果。2.退一步讲，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”被上诉人所承租的房屋为上诉人的自有厂房，该房屋自2015年8月15日交付使用至今，被上诉人从未变更过使用用途。假使存在上诉人所主张的“擅自转租”行为，上诉人也应当在房屋交付使用后6个月内提出异议。本案上诉人在2016年5月4日提起诉讼主张权利，显然已经超过六个月提出异议的期限，因此上诉人以被上诉人“擅自转租房屋”为由要求解除合同的请求及理由均应依法驳回。三、上诉人请求赔偿恢复墙面费用2.8万元没有事实以及法律依据，依法应予驳回。1.本案中上诉人并未举证明证被上诉人存在破坏房屋建筑主体和承重结构的行为。被上诉人也已经委托鉴定机构出具《检测鉴定报告》，已拆除墙体不属于承重墙，不影响结构安全。原告无权以此为由主张解除合同。2.本案中被上诉人所拆除的是临街墙体，涉案房屋不仅没有受到任何的损失，相反提高了涉案房屋的使用价值、扩大了使用用途。被上诉人曾就改造房屋事宜多次与上诉人员工进行过沟通，涉案房屋所在的商河路24号房屋，为房屋商业用途使用的需要，拆除临街墙体现象普遍存在，该现象也恰恰印证上诉人对被上诉人拆去临街墙体的行为均系知情、认可的。3.退一步讲，即便被上诉人应承担恢复房屋原状的义务，现上诉人所提出的2.8万元费用为上诉人自行核算的单方主张，被上诉人不予认可。上诉人完全可以在上述实际费用发生后，据实自被上诉人已付房屋押金中予以抵扣。青岛市市北区房产管理一处于2016年6月12日作出的北房听告字【2016】第（06）号《行政处罚听证告知书》，拟以商河路24号房屋拆除临街墙面后，未按规定办理房屋安全鉴定行为为由，对上诉人进行行政处罚。上诉人在收到上述《听证告知书》后并未积极办理相关鉴定事宜，而是提起诉讼要求解除房屋租赁合同。而被上诉人为涉案房屋租赁合同的履行多次向青岛市市北区房产管理处沟通，并自行委托鉴定机构、支付鉴定费取得“拆除墙体不影响房屋使用安全”的《鉴定检测报告》，使得涉案房屋现状符合相关法律、法规规定，上诉人未受任何行政处罚。上诉人在影响合同正常履行的情形消灭后，在不具备合同解除法定事由的情况下仍主张解除合同，不利于合同稳定性和交易安全，解除合同更将扩大双方损失。请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
青岛罐头食品厂向一审法院提起诉讼请求：1、解除原告与被告赵鹏就青岛市商河路24号厂房签订的租赁合同；2、被告赔偿原告恢复涉案房屋原状所需费用28000元。
一审法院查明,2015年6月30日原告青岛罐头食品厂、被告赵鹏签订租赁合同，合同约定：原告将其所有的青岛市商河路24号厂区外两处（原13号库、原14号库），建筑面积668平方米出租给被告作为餐饮、旅社娱乐商业用房及办公使用，租期自2015年7月15日至2025年7月14日，第一个租赁年度年租金17.368万元，之后每年度租金在上年度租金基础上递增5%。合同第八条第5项约定：有下列情形之一的，原告有权书面通知被告解除合同，被告的租房押金作为违约金归原告所有：（1）被告未征得原告同意改变房屋用途的；（2）因被告原因造成房屋主体结构损坏的；（3）被告擅自转租房屋或与他人交换各自承租房屋的；（4）被告逾期不支付租金累计超过1月的；（5）被告利用该房屋从事违法活动，或存在擅自改动房屋主体结构、安装有损房屋的设备等行为的。合同签订后，原告于2015年8月15日向被告交付了房屋，被告向原告支付了一年（2015年8月15日至2016年8月14日）的租金。一审诉讼中被告以原告的名义委托青岛理工大学建筑设计研究院对被告拆除涉案房屋的墙体对主体结构的安全性进行检测鉴定，该研究院出具了JD（16）0725检测鉴定报告书，鉴定意见：涉案房屋一层已拆除墙体为非承重墙，不影响结构安全性。原、被告对该鉴定结论均无异议。一审诉讼中原告申请对被告拆除的墙体进行恢复所需费用进行评估，对原告的申请，法院未予准许。
一审法院认为，原、被告就涉案房屋签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”根据被告提供的检测报告可以确认，被告拆除的墙体并非承重墙，原告也没有提供证据证明拆除该墙体系破坏建筑主体结构，因此原告以被告破坏涉案房屋主体结构没有事实依据，原告称被告擅自转租房屋，对此原告未提供有效证据，法院不予采信，故原告以被告破坏房屋主体结构、擅自转租为由要求解除合同没有事实和法律依据，不予支持。根据上述法律规定，即使承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人亦应给予合理的恢复期限，在期限届满后承租人仍不予恢复的，出租人可以请求赔偿。案件原告未提供证据证明在被告拆除墙体后给予了恢复期限，现直接要求被告赔偿恢复墙面的经济损失，不符合法律规定，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、驳回原告青岛罐头食品厂有限公司要求解除与被告赵鹏就青岛市商河路24号厂房签订的租赁合同的请求；二、驳回原告青岛罐头食品厂有限公司要求被告赵鹏赔偿恢复墙面所需费用28000元的请求；案件受理费500元（原告已预交），由原告负担。
本院二审期间，上诉人青岛罐头食品厂围绕上诉请求提交如下新证据：
证据一、现场照片一宗，证明：在被上诉人的承租区域，正在经营的商户有市北区你和我披萨店科技街店、市北区美仑辰汽车用品专营店以及盛世凯美广告店等。（出示手机照片，提交照片复印件）
被上诉人质证称，对该证据没有异议。
证据二、个体登记信息查询结果。证明：1、市北区美仑辰汽车用品专营店的经营人是李芹芹，而非被上诉人赵鹏；2、市北区你和我披萨店科技街店的经营人是盛晶晶，而非被上诉人赵鹏。
被上诉人质证称，对该证据真实性和证明事项均没有异议，认为该证据不是二审新证据，该证据应当在一审中提交。从该证据无法证明被上诉人存在擅自转租的事实。
证据三、住所（经营场所）承诺书，此承诺书为李芹芹在办理市北区美仑辰汽车用品专营店的工商登记时签署，被上诉人赵鹏在此承诺书中的“房屋产权所有人或合法支配权人”处签字，以证实被上诉人赵鹏将涉案房屋转租给李芹芹用于经营。
被上诉人质证称，对该证据来源没有异议。但是对落款处的签字真实性有异议，这签字不是被上诉人签署，被上诉人知悉这件事，并且允许李芹芹去办理该手续，但是赵鹏的字不是其本人签署。认为该证据不足以证明被上诉人存在擅自转租的事实。
被上诉人赵鹏向本院提交如下新证据：
证据一：被上诉人赵鹏于2017年10月24日向上诉人出具的《关于青岛罐头食品厂商河路24号13#、14#租赁费的申请》（以下简称《申请》）一份，邮寄单据一份、邮寄回执一份。《申请》载明：1、双方按照协议继续履行合同，上诉人向青岛市市北区人民法院撤回本案诉讼；2、双方协商确定应缴纳租金后，上诉人提供收款账号，便于被上诉人支付租金；3、尽快出具发票。以证明被上诉人积极与上诉人沟通如何解决本案纠纷，同时也书面要求上诉人确定涉案房屋应收租金及收款账号。被上诉人未按照合同约定支付房屋租金并非被上诉人原因所致，上诉人无权据此解除合同。
上诉人质证称，对证据真实性不予认可。上诉人从未收到该申请，快递单中收件人地址系城阳区红岛街道，该地址不是上诉人的地址。签收人处显示门卫收，该证据无法证明其邮寄至上诉人处。
证据二：青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第2123号《民事判决书》以及（2016）鲁02民终8528号《民事判决书》。该证据证明上诉人与太平洋恩利有限公司系关联企业，两公司虽为独立法人，但实际工作人员相同。现上诉人注册地址已经无人办公，其工作地点实为青岛市城阳区红岛街道宿流村垂丰路1号。
上诉人质证称，对证据真实性没有异议，对证明事项有异议，根据两份判决无法证明两公司是同一套班子，在同一地点办公。
证据三：涉案租赁房屋现场照片8张。以证明上诉人在涉案《房屋租赁合同》签订后，自行封堵通道，涉案房屋只能从临街墙体“开门”进入涉案房屋，无法从其他方向进入。还证明承租人为经营使用房屋在临街墙体“开门”的现象普遍存在，现房屋均正常经营使用，尚未出现上诉人所陈述的因政府原因强制要求收回租赁房屋或要求进行整改的现象。
上诉人质证称，对照片的真实性没有异议，对证明事项有异议。上诉人的过道没有封死，不影响人员、车辆进出，被上诉人改门没有经过上诉人的同意，其是为了经营需要，为了提高租赁物的价值。
证据四：被上诉人与唐飞、李芹芹签订的《个人合伙协议书》一份，被上诉人与徐磊、盛晶晶签订的《合作经营协议书》一份。以证明涉案租赁房屋由被上诉人赵鹏实际使用，不存在上诉人主张的被上诉人已将涉案房屋转租并由案外人使用的情形。
上诉人质证称，被上诉人对外租赁的两个合伙协议，根据工商登记记载均为个体工商户，个体工商户是以家庭为单位投资经营，被上诉人以房租投资不符合个体工商户的投资主体。认为两份协议为后补，因为根据一审庭审笔录记载法院曾经要求被上诉人提交相关合伙协议，被上诉人也明确庭后提交合伙协议而没有提交，且被上诉人与徐磊、盛晶晶的合作协议书落款时间为2017年7月27日。
为查明事实，本院办案人到案外人唐飞、李芹芹经营的汽车用品店以及案外人徐磊、盛晶晶经营的披萨店进行了现场勘验和实地调查，案外人唐飞、盛晶晶均承认与被上诉人赵鹏系合伙经营而不是租赁赵鹏的房屋。
本院二审查明的其他事实与一审法院一致。
本院认为，本案争议的主要焦点是：一、上诉人能否以被上诉人赵鹏拖欠租金超过1个月为由要求解除合同；二、被上诉人赵鹏是否存在转租行为；三、被上诉人赵鹏是否应当赔偿上诉人恢复墙面的损失。
关于焦点一，本院认为，本案双方签订的房屋租赁合同主体适格，意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定。合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。本案合同签订后，被上诉人赵鹏已经支付了2015年8月15日至2016年8月14日的租金，下一年度的租金应当在2016年9月13日前交纳。但上诉人青岛罐头食品厂于2016年5月4日就本案向一审法院起诉，该时间点距合同约定的交纳租金的最后期限提前了四个多月。上诉人青岛罐头食品厂的诉讼行为导致租赁合同能否继续履行存在不确定性。因此，在本案诉讼期间，被上诉人赵鹏迟延交纳租金的行为并不构成违约。依据被上诉人赵鹏在二审提交的关于交纳租赁费申请的邮寄单以及回执等，可以进一步印证被上诉人赵鹏在履行租赁合同过程中并无拖延交纳租金的主观故意。且上诉人在一审也未以赵鹏拖欠租金为由要求解除合同，赵鹏拖欠租金系诉讼中产生的新的事实，上诉人二审提出，系提出了新的事实和理由，上诉人以此要求撤销一审判决于法无据。综上，对上诉人青岛罐头食品厂以被上诉人赵鹏欠付租金为由要求撤销一审判决的主张，本院不予支持。
关于焦点二，根据本院查明的事实，被上诉人赵鹏不存在转租行为，其和在涉案租赁房屋内经营的业户之间系合伙经营。对此，被上诉人提交了合伙协议，本院也依法调查了在涉案租赁房屋内经营的唐飞和盛晶晶，依据唐飞和盛晶晶的陈述可以认定被上诉人赵鹏并未将本案诉争的房屋转租。
关于焦点三，本院认为，依据本案一审中相关部门作出的《检测鉴定报告》，可以认定被上诉人赵鹏拆除临街墙体不属于承重墙，不影响房屋的结构和安全。被上诉人赵鹏的该行为并不构成违约。因此，上诉人青岛罐头食品厂要求被上诉人赵鹏恢复原状、赔偿损失的诉求缺乏事实和法律依据，对该项上诉请求，本院依法予以驳回。
综上所述，上诉人青岛罐头食品厂有限公司上诉请求不成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人青岛罐头食品厂有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓琼
审判员 王颖颖
审判员 张晓华
二〇一八年六月二十七日
书记员 赵 帅