江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第2001号
上诉人（原审被告）李林峰。
委托代理人赵红宇，江苏冠文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭立成。
被上诉人（原审原告）朱学梅，系被上诉人郭立成妻子。
两被上诉人共同委托代理人吉剑，江苏大业天平律师事务所律师。
上诉人李林峰与被上诉人郭立成、朱学梅排除妨害纠纷一案，淮安市淮安区人民法院于2014年9月30日作出（2014）淮法民初字第1236号民事判决。李林峰不服，向本院提起上诉。本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人李林峰及其委托代理人赵红宇、被上诉人郭立成与朱学梅的共同委托代理人吉剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年12月18日，原告郭立成、朱学梅与案外人陈钢及妻子刘巧梅在淮安市楚州区（现淮安区）行政审批中心房管局窗口签订房屋买卖合同，案外人陈钢将自己所有的坐落在淮安市楚州区府学市口东街6号3-3105室房屋（面积为73.54平方米），以18万元的价格出售给两原告，两原告当即给付了全部购房款，案外人陈钢向两原告出具了一份收到18万元购房款的收条，并将该房屋的产权证书和钥匙交给了两原告。两原告按照房管局工作人员的要求，申请江苏先河房地产评估有限公司对此房进行评估，2009年12月22日，江苏先河房地产评估有限公司出具了该房屋的《房地产估价报告》，该房屋评估价为19万元。2009年12月22日，淮安市楚州区（现淮安区）房管局依法对该房屋进行测绘。2009年12月23日，两原告到淮安市楚州区（现为淮安区）地税局开具了销售不动产统一发票，并且按总房价19万元交纳了契税。2009年12月28日，本案被告李林峰向法院提出诉前财产保全申请，要求对案外人陈钢所有的该处房屋予以财产保全。2009年12月28日，法院依据被告的申请对该房屋予以查封。2009年12月29日，本案被告李林峰向法院起诉案外人陈钢民间借贷纠纷一案。2010年1月7日，两原告向法院提出异议，认为法院查封的该房屋已被其购买，2010年3月2日，法院经审理后作出（2010）楚诉保字第0001-1号民事裁定书，解除了对该房屋的查封。2010年3月5日，本案被告李林峰向法院起诉陈钢、郭立成、朱学梅债权人撤销权纠纷一案，同时申请对该房屋进行财产保全。2010年3月5日，法院作出（2010）楚民初字第0209号民事裁定书，对该处房屋进行了查封。2010年4月29日，法院作出（2010）楚民初字第0100号民事判决书，判决案外人陈钢归还本案被告李林峰借款23万元及利息等。2010年8月9日，本案被告李林峰向法院申请强制执行。2010年8月16日，法院依据本案被告李林峰的申请作出（2010）楚执字第825号民事裁定书，对涉案的上述房屋进行了查封。后两原告又向法院提出异议。2010年8月24日，被告李林峰对债权人撤销权纠纷一案申请撤回了诉讼。2010年8月24日，法院作出（2010）楚民初字第0209号民事裁定书，准许本案被告李林峰撤回起诉。2010年11月18日，法院作出（2010）楚执异字第0001号民事裁定书，解除对被执行人陈钢所有的坐落在淮安市楚州区府学市口东街6号3-3105房屋的查封。2010年12月1日，本案被告李林峰向法院起诉本案原告郭立成、朱学梅及案外人陈钢其他财产所有权确认纠纷（许可执行）一案。2011年8月17日，法院作出（2010）楚民初字第1619号民事判决书，判决：驳回了本案被告李林峰的诉讼请求。本案被告李林峰对该判决不服提起上诉。2012年5月2日，淮安市中级人民法院作出（2011）淮中民终字第1174号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2013年6月24日，原告郭立成、朱学梅向法院起诉案外人陈钢、刘巧梅房屋买卖合同纠纷一案。2013年11月6日，法院经审理后作出（2013）淮法民初字第0971号民事判决书，判决案外人陈钢、刘巧梅协助原告郭立成、朱学梅办理位于淮安市淮安区府学市口东街6号3-3105房屋的产权过户手续。该判决生效后，原告郭立成、朱学梅申请强制执行。2014年6月10日，原告郭立成、朱学梅办理了涉案房屋所有权证书（淮房权证楼东字第××号）。2014年7月30日，原告诉至法院。
原审庭审中，原告认为自己是涉案房屋的所有权人，被告占有原告所有的涉案房屋，已侵犯了原告的合法权益，故要求被告搬出原告所有的位于淮安市淮安区府学市口东街6号3-3105房屋。被告则认为在原告购买该房屋时其已经是该房屋的实际占有人，且被告是从原产权人陈钢手中取得对该房屋的占有和使用的，被告系合法占有该房屋，故不同意搬出该房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告郭立成、朱学梅诉称，2009年12月18日，原告从案外人陈钢处购买了位于淮安市淮安区府学市口东街6号3-3105号房屋一套。因当时被告与案外人陈钢有经济纠纷，被告强行搬到该房屋里居住至今。该房屋经法院明确了产权归原告所有，原告几次报警要求被告搬出，却遭到了被告的拒绝。为维护原告的合法权益，原告现诉至法院，请求法院判决被告搬出原告所有的位于淮安市淮安区府学市口东街6号3-3105号房屋，并承担本案诉讼费用。
被告李林峰辩称，被告是讼争房屋的合法占有人、使用人。在原告购买该房屋时被告已经是该房屋的实际占有人。被告也一直在履行对该房屋的维修和管理义务。被告是涉案房屋的利害关系人，原告在与陈钢之间房屋买卖是会影响到被告人的利益的。被告并非强行占有该房屋而是合法占有的。被告是从陈钢手中取得该房屋的占有和使用权，被告作为涉案房屋的利害关系人，有权要求原告出示其取得涉案房屋所有权证的合法依据。对原告要求被告搬出涉案房屋的诉讼主张，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审认为，法律规定，公民的合法财产受法律保护。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。本案原、被告争议的是被告是否有权占有淮安市淮安区府学市口东街6号3-3105房屋。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。现两原告已取得该争议房屋的所有权证书，为该争议房屋的合法所有权人。依照法律的有关规定，原告对自己所有的该房屋，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告现占有原告所有的该房屋，已经对原告行使该房屋的所有权构成侵害，故原告要求被告搬出其所有的淮安市淮安区府学市口东街6号3-3105房屋，并排除妨害，符合上述法律规定，依法应当予以支持。被告以自己是从原产权人陈钢手中合法占有该房屋为由进行抗辩，经审查，被告的该抗辩理由，不符合《物权法》的有关规定，法院不予支持。综上所述，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十五条、第三十九条、第六十六条之规定，判决：被告李林峰在本判决生效后一个月内搬出原告郭立成、朱学梅所有的位于淮安市淮安区府学市口东街6号3-3105室房屋。本案案件受理费人民币80元（原告已预交40元），减半收取40元，由被告李林峰负担。
原审判决后，李林峰不服，向本院提起上诉称：一、由于出卖人从未向买受人（被上诉人）交付标的物，买受人也从未向法院主张履行交付标的物的主合同义务，故被上诉人无权要求上诉人向其交付《买房协议》约定标的物。被上诉人明知《买房协议》约定的房屋已被合同相对方以外的第三人（上诉人）合法占有、使用，明知房屋出卖人陈钢、刘巧梅主观上不愿、客观上也不能向其实际交付标的物，根据法律，被上诉人只能基于《买房协议》的债上请求权，要求出卖人履行买卖协议，向买受人交付标的物。只有在交付已经完成、实际取得标的物之后，买受人才有权对买受物行使物上权利。上诉人是案涉房屋的实际占有人，该占有权是从陈钢、刘巧梅夫妇手中取得；二、被上诉人称“被告强行占有房屋”，与事实不符。上诉人系经房屋所有权人同意，合法占有房屋。综上，被上诉人从未取得过案涉标的物，《买房协议》尚未得到履行。根据相关法律，被上诉人只有向合同相对方陈钢要求履行合同主义务，即交付标的物的合同权利，而无权突破合同相对性，要求合同以外的第三人（上诉人）履行交付义务。请求二审撤销原审判决，驳回被上诉人要求上诉人搬出涉案房屋的诉讼请求，并由其依法承担诉讼费用。
被上诉人郭立成、朱学梅辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。诉争的房屋系被上诉人合法的房产，而上诉人一家长期居住该房屋中不同意搬出，严重的损害了被上诉人的合法权益。请二审维持原判。
本院经审理确认原审查明的事实。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被上诉人郭立成、朱学梅已取得房屋所有权证，拥有诉争房屋不动产物权，被上诉人郭立成、朱学梅作为所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人李林峰主张其已对诉争房屋占有、使用，且诉争房屋的出卖人陈钢及妻子刘巧梅并没有将房屋交付给被上诉人郭立成、朱学梅，故被上诉人郭立成、朱学梅没有取得诉争房屋，《买房协议》尚未履行。本院认为，法律并没有规定不动产物权的设立和转让，从交付时发生效力。故原审确定上诉人李林峰现占有被上诉人郭立成、朱学梅所有的诉争房屋，已对被上诉人郭立成、朱学梅行使该房屋的所有权构成侵害，判决上诉人李林峰搬出诉争房屋正确。上诉人李林峰的上诉主张无法律依据，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。上诉人李林峰的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李林峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑华
审 判 员 王健
代理审判员 刘斌
二〇一四年十一月十日
书 记 员 周亚