广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第4046号
上诉人(原审被告)：钟有昌，身份证住址：广州市荔湾区。
被上诉人(原审原告)：广州市锦嘉企业策划有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：梁伟贞，职务：经理。
委托代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。
上诉人钟有昌因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年3月27日，广州市人民政府侨务办公室机关服务中心（以下简称广州侨办中心）与广州市锦嘉企业策划有限公司（以下简称锦嘉公司）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：广州侨办中心同意将坐落在越秀区下塘新村62号首层房号的房地产（房地产权证号码穗房地证字04471**）出租给锦嘉公司作为商业用途使用，建筑面积610.01平方米。租赁期限自2009年4月1日至2014年3月31日。同日，双方签订了《房屋租赁合同补充协议》，其中约定锦嘉公司所承租的房屋可对外转租，用作商业或办公用房，不得作其他用途使用等。2014年4月15日，双方就前述物业签订了《房屋租赁合同延期协议》，约定广州侨办中心同意将租期延长，时间自2014年4月1日起至2014年8月31日止。
锦嘉公司（出租人，甲方）与钟有昌（承租人，乙方）于2014年1月1日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在越秀区下塘新村62号首层之十二房的房地产（房地产权证号码04××26号）出租给乙方使用，建筑面积180平方米。租赁期限自2014年1月1日至2014年3月31日，月租金额5100元，租金按月计算，由乙方在每月的第10日前按现金转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳14700元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同等。
2014年11月5日，广州侨办中心向锦嘉公司发出《关于限期收回租赁物业的通知》，要求锦嘉公司将包括涉案的越秀区下塘新村62号首层房屋在内的三处物业清空并交回。2014年11月26日，广州侨办中心再次向锦嘉公司发出通知，要求锦嘉公司将包括涉案的越秀区下塘新村62号首层房屋在内的房屋清空交还该中心。2014年11月27日，锦嘉公司向包括钟有昌在内的涉案物业各个租户发出通知，称钟有昌与锦嘉公司的租赁合同已到期，因业主广州侨办中心要求收房，故通知各租户在2014年12月1日前将房屋腾空交回。
广州市工商行政管理局越秀分局出具的《商事登记信息》载明，广州市越秀区莲韵花姿桌球馆的经营者为钟有昌，该个体工商户的登记地址为涉案场地。2014年12月22日，广州市人民政府侨务办公室、广州侨办中心共同向原审法院提起诉讼，请求锦嘉公司立即清空腾退包括涉案场地在内的房屋、办理交接手续，并支付房屋占用费及违约金。原审法院以（2015）穗越法民三初字第34号案件受理，该案件尚在审理中。
原审庭审中，锦嘉公司、钟有昌双方一致确认：钟有昌交付涉案场地的租金至2014年9月份，2014年10月1日及之后的租金钟有昌除了象征性的交纳100元外，其余都没有支付。钟有昌已经向锦嘉公司交纳了租赁押金14700元，锦嘉公司尚未退还。
锦嘉公司向法院提交落款日期为2014年11月27日的《关于收回物业的通知》，其中载明“贵单位（或个人）与本公司签署的租赁合同已到期。本公司现接业主通知，要求将房屋腾空交回，据此本公司通知如下：请各租户从2014年12月1日前将房屋腾空交回……”。钟有昌对该通知的真实性没有异议，称其于2014年11月29日收到该通知，但否认其合法性和关联性。
钟有昌提交了5条手机短信的照片、1份押金收据以证明其于2014年9月份开始与锦嘉公司员工梁女士多次交涉，要求锦嘉公司要么与其签订续租合同，要么退还租赁押金并交还涉案房屋。其中手机短信显示钟有昌收发对象名称为“锦嘉梁小姐”。押金收据落款签名为梁某某字样，具体名字由于字迹比较潦草不便辨认。锦嘉公司否认手机短信的真实性和关联性，对其合法性则未发表意见；锦嘉公司对押金收据的真实性没有异议，但否认其关联性，对其合法性没有发表意见。原审庭审中，锦嘉公司陈述称：其公司的确有一位叫梁艳红的员工，已经于2015年3月份离职。钟有昌称：其只知道锦嘉公司与其交涉的员工姓梁，但并不知道其具体名字；其根据押金收据上的签名字迹，也只能看出姓梁，名字比较潦草，好像是梁艳红；因锦嘉公司员工梁女士告知锦嘉公司同意退房，所以其于2014年10月10日将涉案场地上锁，此后没有再经营。锦嘉公司陈述称：自2015年3月2日以后涉案场地一直处于关门歇业状态，具体从何时开始歇业不详，但钟有昌并没有将场地交还给锦嘉公司。钟有昌则称由于锦嘉公司未退还租赁押金且其员工不见人影，导致其不想交还场地也无法交还场地。
原审法院认为：锦嘉公司、钟有昌于2014年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容和形式均没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。上述合同租赁期限于2014年3月31日届满后，双方未再续签合同。锦嘉公司对钟有昌继续使用涉案场地没有异议，并且继续收取钟有昌的租金至2014年9月30日，故原《广州市房屋租赁合同》继续有效，租赁期限转化为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。结合当事人双方的陈述，锦嘉公司于2014年11月27日向钟有昌发出《关于收回物业的通知》要求其将涉案场地交还，亦即为主张解除不定期租赁关系。钟有昌确认其于2014年11月29日收到该通知，因此双方的租赁合同关系于2014年11月29日解除，故锦嘉公司要求钟有昌腾空交还涉案场地的诉讼请求，合法合理，法院予以支持。钟有昌提交的5条手机短信并不能证明其系梁艳红或者锦嘉公司其他员工所收发，因此法院对其关联性不予确认。虽然钟有昌陈述称因锦嘉公司员工梁女士同意其退房，所以其于2014年10月将涉案场地关闭歇业并向梁女士口头提出要求退还场地，但对此未能提供有效证据予以证实，且钟有昌在原审庭审中明确承认没有向锦嘉公司退还场地也不想向其退还场地，而是锁门并一直掌控涉案场地。钟有昌自2014年10月1日起除了交纳100元租金外再无支付相应的租金或场地占用费，其依法应当向锦嘉公司支付相应的场地占用费。锦嘉公司要求钟有昌参照前述合同约定的租金标准支付实际腾空交还场地之日前场地占用费的诉讼请求，合法合理，法院予以支持。钟有昌以锦嘉公司未退还租赁押金以及找不到其，不想退还场地也无法退还场地为由拒绝支付场地占用费的抗辩主张，理据欠缺，法院不予支持。钟有昌已经支付的2014年10月份租金100元应予以相应抵扣，抵扣之后其应向锦嘉公司支付2014年10月份剩余的租金5000元。前述合同约定的“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金”标准过高，现锦嘉公司要求钟有昌支付租金或场地占用费的逾期付款违约金应当以每月应付款项为基数按每日万分之五的标准计付，合理合法，法院予以支持。故截至判决发生法律效力之日止的租金逾期付款违约金及场地占用费的逾期付款违约金应按照上述标准计算，每月的租金逾期付款违约金或场地占用费逾期付款违约金从合同约定的每月交付租金截至期限的次日即每月的11日起开始计算。锦嘉公司诉请的判决发生法律效力之次日起的场地占用费逾期付款的事实尚未发生，法院暂不予处理。另本案系由于钟有昌逾期搬离涉案场地而起纠纷，故诉讼费应由其承担为宜。至于钟有昌已经交纳的租赁押金14700元，由当事人双方协商解决，协商不成的，双方另循法律途径解决。据此，原审法院于2015年7月2日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起三十日内，钟有昌将广州市越秀区下塘新村62号首层之十二的场地（建筑面积180平方米）腾空交还给广州市锦嘉企业策划有限公司；二、自判决发生法律效力之日起十日内，钟有昌一次性向广州市锦嘉企业策划有限公司支付2014年10月份欠付的租金5000元及其逾期付款违约金（以5000元为基数按每日万分之五的标准，从2014年10月11日起计算至钟有昌实际支付完毕之日止，但2014年10月份的租金逾期付款违约金总额应以不超过5000元为限），自2014年11月1日至2014年11月29日的租金（以5100元／月的标准计）及其逾期付款违约金（以同期应付未付的租金数额为基数按每日万分之五的标准，从2014年11月11日起计算，但违约金的总额应以不超过钟有昌逾期支付的租金为限）；三、自判决发生法律效力之日起十日内，钟有昌一次性向广州市锦嘉企业策划有限公司支付自2014年11月30日起至判决发生法律效力之日止的场地占用费（标准为5100元/月）及其逾期付款违约金（以同期应付未付的场地占用费为基数按每日万分之五的标准，从每月的11日起计算，但违约金的总额应以不超过钟有昌逾期支付的场地占用费总额为限）；判决发生法律效力之次日起至钟有昌实际腾空交还上述房屋给广州市锦嘉企业策划有限公司之日止的场地占用费，由钟有昌按照5100元/月的标准向广州市锦嘉企业策划有限公司逐月支付；四、驳回广州市锦嘉企业策划有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费282元，由钟有昌负担。
判后，钟有昌不服，向本院提起上诉称：1.上诉人并无“拒不交还商铺”行为。2014年9月底，上诉人向梁艳红提出退还商铺、收回押金。梁艳红答复称被上诉人同意尽快退还押金，并记录了上诉人的银行卡账号，但对收回商铺、场地、钥匙之类的话只字未提。上诉人认为先退还押金，再交还场地系不言而喻之事，所以上诉人于2014年10月10日便把桌球馆关门停业，等候被上诉人退还押金。但被上诉人始终未与上诉人商量收回商铺事宜。同时，关闭桌球馆后，里面的设备设施迫切需变卖，不交还涉案场地对于上诉人毫无利益可言，上诉人亦不存在拒不交还涉案场地的动机。对于原审判决认为上诉人“锁门并一直掌控涉案场地”，此仅凭被上诉人向原审法院提交的涉案场地大门紧锁照片作为证据来认定系不符合逻辑的。2.被上诉人在原审中提交的证据不充分，原审法院支持其诉求不合理。上诉人在答辩状陈列了诸多事实证据，原审法院未采纳。被上诉人对其主张并无通知（11月27日的《关于收回物业通知》除外）、录像录音、电话短信等证据证实，原审法院却支持其诉求，对上诉人不公。3.原审法院未通知梁艳红出庭作证对上诉人不公平。梁艳红系引起诉讼纠纷唯一与上诉人有交集的人，梁艳红于2014年10月27日骗走上诉人押金收据后就消失，且上诉人向原审法院提交的5条与梁艳红联系的手机短信作为证据，原审法院却对短信的关联性不予确认。上诉人见不到被上诉人的法定代表人，又无法在法庭上与梁艳红对质，无法还原事实真相。4.原审法院认为《广州市房屋租赁合同》继续有效不合理。上诉人提交了充分的证据证明被上诉人长期只收铺租不签约，原审判决不仅只字未认定这种行为违法，还将其合法化，并认定“原《广州市房屋租赁合同》继续有效，租赁期限转化为不定期”。如此一来，被上诉人违法违规不仅无须追责，甚至在漫长的审理时间，上诉人仍要交纳租金、滞纳金。据此请求：1.锦嘉公司返还押金14700元给其；2.二审法院对其在原审答辩状中提出的五点请求进行审理。
被上诉人锦嘉公司答辩称同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，理由为：所谓返还押金系反诉范围，上诉人在原审中未提出反诉，原审法院未对此进行审理正确。
二审查明的事实与原审查明事实基本一致，本院予以确认。
另查明，钟有昌于2015年2月6日向原审法院提交《答辩状》，载明诉讼请求如下：1.锦嘉公司退还押金14700元；2.锦嘉公司退还2014年9月的租金5100元；3.锦嘉公司退还2014年10月的象征性租金100元；4.锦嘉公司赔偿其综合损失10万元；5.锦嘉公司赔偿其设备设施损失5万元。原审法院的开庭审理笔录显示，2015年6月16日进行第二次开庭时，审判人员询问钟有昌提出的诉求是否作为反诉提出，钟有昌答：“我在本案中不提出反诉，答辩状中的请求是我方针对原告作出的答辩，希望法庭综合考虑实际情况作出裁量。”该开庭审理笔录均经钟有昌、锦嘉公司的代理人陈建勋签名确认。
再查明，钟有昌在二审庭审期间提供其承租场地的电费收费依据、银行转账证明、电度表记录，用以证实其于2014年10月10日之后已经停止经营。锦嘉公司对上述证据的真实性、关联性均不予确认，同时认为钟有昌承租经营的场所已关闭的事实已经过原审法院查明，对此予以确认。
本院认为：经查，锦嘉公司向原审法院提起本案诉讼后，钟有昌在提交的答辩状中提出五项请求。在原审庭审中，经办法官已明确询问钟有昌是否提出反诉，钟有昌亦明确表示不提出，因此，原审法院对钟有昌提出的诉讼请求未予审理并无不当。现钟有昌上诉要求对其诉请进行实体审理明显缺乏理据，本院不予支持。钟有昌在二审期间亦承认原审庭审笔录上的签名是其本人所签，但辩称当时未看过原审庭审笔录，只是进行了签名。钟有昌作为成年人，具有相应的认知水平和社会经验，对签名行为所产生的法律后果应当明知，其仅以未看过笔录为由否认其在原审中放弃提起反诉理据不足，本院不予支持。钟有昌与锦嘉公司就涉案场地签订的租赁合同期满后未续签合同，钟有昌继续缴纳租金，锦嘉公司也继续收取租金，双方均以自身的实际行动履行合同，原审认定该合同继续有效，租赁期限转化为不定期并无不当。因钟有昌2014年11月29日收到锦嘉公司发出的要求收回涉案场地的通知，原审亦据此认定双方之间的租赁合同关系于2014年11月29日解除，由此，钟有昌理应支付锦嘉公司2014年10月1日至11月29日的租金，以及合同解除之后至场地实际交还之日止的场地占用费，且该支付义务不以钟有昌所承租的场地是否进行实际经营为改变。至于钟有昌提出的锦嘉公司应退还其押金的请求，可由双方在协商不成的情况下另循法律途径解决。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人钟有昌的主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费282元，由上诉人钟有昌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 赵 琳
黄蔚