云南省马关县人民法院
民 事 判 决 书
(2017云26**民初40号
原告：张明贵，男，汉族，云南省马关县人。
原告:杨秀芬，女，汉族，云南省马关县人，系张明贵妻子。
二原告委托诉讼代理人：张萍，系二原告长女，特别授权。
二原告委托诉讼代理人：余正文，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权。
被告：张强（又名张祥），男，汉族，云南省马关县人系二原告之子。
委托诉讼代理人：何其会，系张强妻子，特别授权。
第三人：任永英，女，壮族，云南省马关县人。
原告张明贵、杨秀芬与被告张强、第三人任永英农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭分别于2017年2月20日、2017年5月12日公开开庭进行了审理，原告张明贵、杨秀芬及其委托诉讼代理人张萍、余正文，被告张强及其委托诉讼代理人何其会，第三人任永英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张明贵、杨秀芬诉称，二原告系夫妻关系，婚后生育了5个子女，即长子张强、长女张萍、次子张健、三子张洪、次女张慧，二原告在旧居路新建有农村居住房屋四格。1998年12月15日，二原告对名下的房屋及相应的土地进行了分割，在分配过程中，次子张健、长女张萍、次女张慧自愿放弃权利，家产由长子张强、三子张洪分割，其中张强一格、张洪一格，二原告留下两格自己居住。2010年9月28日，因张强对二原告不尽赡养义务，二原告向当地村委会申请后收回原告分给张强的那一格房产并将所有的房产权属全部登记在二原告的名下。2015年1月25日，二原告在张强及其家人的诱骗下写了一份遗嘱，遗嘱大意是将二原告所有的房产分给张洪一格，张洪之子张晓东一格，张强之子张振伟一格，留下一格二原告自居。分给张洪及其儿子张晓东的二格已经流转登记在张洪的名下，分给张振伟和二原告自居的二格重新登记在二原告的名下。2015年8月24日，张强背着二原告私自与第三人任永英签订了一份《售房协议》，将二原告位于马关县夹寒箐镇旧居路所有的房产出售给任永英。2××6年6月25日，张强与任永英背着二原告到相关部门去办理房屋产权转移登记手续，因相关法律明确禁止农村房屋以及相应的宅基地使用权转移至同村经济组织之外的人员，所以张强和任永英没有成功变更所有权登记。2××6年7月20日，张强收到任永英购房的最后一笔款项后，就开始制造矛盾，迫使二原告无法继续与张强共同生活，后来才搬至现住的地址居住至今。综上所述，二原告为维护其合法权益，诉至法院，请求法院依法判决：一、确认被告张强与第三人任永英于2015年8月24日所签订的《售房协议》无效；二、第三人任永英返还其非法受让的二原告位于马关县夹寒箐镇旧居路的房屋及相应的土地使用权等给二原告；三、由被告承担本案诉讼费。
被告张强辩称，签订的《售房协议》一般需要本人签字，我叫二原告到夹寒箐签字，但是二原告说一家人谁签字都是一样的，也不想上上下下的坐车。卖房子办理房产证、土地使用证所需的证件都是原告自己拿去夹寒箐镇土地管理所交的。为了卖房子二原告还去补办了结婚证。在出售给任永英的二格房屋中，其中有一格房屋的产权是我的，有一格的产权是二原告的，卖房子是原告提出来并且亲自粘贴卖房广告，任永英第一个联系的人是原告杨秀芬。所以，二原告知晓与任永英签订《售房协议》将房屋卖给任永英的事，并积极配合办理了相关手续。二原告说属于我的一格房屋是其分给我的不是事实，这格房屋是我出钱盖的，权属本来就是我的。当地村委会也无权将我的房产登记在二原告的名下，而是杨秀芬自己将我的图纸撕掉，把我的名字从证上涂抹掉的。任永英是通过正规渠道支付相应价款购买的房屋并且取得相关证件，并非二原告说的非法受让，之所以没有变更产权登记，是因为刚刚办理房产证和土地使用证马上过户的话税收过高，为了节省点税费任永英才没有马上过户的。二原告说我不尽赡养义务不是事实，我每个月都给二原告生活费，家里的生活开支也都是我负责，我搬到文山居住后，也经常带着孩子去夹寒箐看望二原告，每次去都是买着大米、肉去。我更没有制造矛盾，迫使二原告不与我们居住，事实是二原告说不习惯我们的生活，要自己出去住，后来二原告的长女联系好住房以后，我支付租金让二原告搬出去住，家电都是我买的，才没出去居住多久，二原告又要求我每个月给3000元的生活费，一会又说要回夹寒箐居住，叫我赔他们一格房子的钱。但是我还是把钱还给了原告，我转账给原告的钱和二原告在我家生活的开支共计275852.28元，原告一格房屋的钱加上给了我儿子、妻子的20000元共计254000元，所以我赔还原告的钱超出了21852.28元。综上所述，二原告的起诉不是事实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求；并判决二原告退还我多赔付给二原告的钱，共计21852.28元；由原告承担本案诉讼费。
第三人任永英陈述：有一天，我在夹寒箐街上听说有人卖房子，并且粘贴了广告，我就去找电话号码，找到了原告杨秀芬的号码并与她联系，杨秀芬说要600000元，我觉得贵了，就没有和杨秀芬联系。后来张强找我，说如果有心买就去讲价，最后谈成480000元，张强说他家里人也同意了。我就去借了200000元，我还拿了6000元给张洪家，交了定金，张强搬家的时候，杨秀芬说叫我支付她的磅秤钱，因为当时我在医院住院，我就叫石林华帮我给了杨秀芬200元的称钱。张强搬走之后我家就搬进去住了，一些家具杨秀芬说她要带走，我没有说什么就让她带走了。所以，原告是知道我买这间房子的，我买这间房子是合法的。我付房款是分了几笔支付的，还办了贷款，和亲戚朋友也借了一部分。我们去办证的时候政府相关工作人员告诉我，有文件规定我们可以减少办证的税钱，所以我们才一直没有办证，导致现在出现这些麻烦。后来二原告就来和我们要买房协议，我想着二原告都是知道的，所以我就复印了拿给二原告。我没有悄悄的买房子，二原告说不知情是假的，说我不是夹寒箐的人办不了证也是假的。
综合各方的诉、辩主张，本案主要争议焦点为：1、被告张强与第三人任永英签订的《售房协议》是否合法有效。2、原告的诉讼请求是否应当支持的问题。
针对以上争议焦点，原告张明贵、杨秀芬向本院提交以下证据：
1、二原告的《身份证》复印件各一份，以此证明二原告的身份信息。
2、《房屋产权证》、《房屋产权平面图》复印件各一份，以此证明马房权证2××6字集0000511号依法由二原告享有使用权，其房屋产权性质依法属于农村房屋的事实。
3、被告张强与第三人任永英签订的《售房协议》、售房尾款的《收款收据》复印件各一份，以此证明被告与第三人非法买卖二原告房屋的事实。
4、村委会出具的《分家凭据》、《收回房产证明》复印件各一份，以此证明1998年分家的时候分了一格房子给张强，2010年的时候张强不对二原告尽赡养义务，二原告把房子收回的事实。
经质证，被告张强认为，对原告张明贵、杨秀芬提交的1、2号证据予以认可。对3号证据真实性无异议，但是不认可二原告的证明观点。对4号证据不予认可，认为张强的名字不是本人签的，手印也不是本人按的。
第三人任永英认为，对原告张明贵、杨秀芬提交的1号证据无异议。对2号证据无异议，房产证是其购买房屋后去办理的，原件在任永英保管。对3号证据真实性无异议，协议不是在夹寒箐写的，是二原告与张强写好拿给任永英看了以后签字的。对4号证据表示不清楚。
被告张强为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、云南省马关县人民法院《民事调解书》复印件一份，以此证明旧居路房屋的一格房子前、后归张强所有的事实。
2、《客户存款回单》、《客户取款回单》复印件各一份，以此证明张强通过银行转账120000元的房屋差价款给二原告的事实。
3、《何其会对张强父母所付款项金额》明细复印件一份，以此证明二原告从2015年的1月份和张强居住，生活中所产生的费用合计276206.28元的事实。
4、《广南美的体验店销售保修单》复印件1张、《立達家私订货单》复印件2张，以此证明二原告搬出去居住以后，张强为二原告买的家具费用的事实。
5.《文山郑保医院住院费收款收据》复印件1份、《云南省医疗门诊费收款收据》复印件4份，以此证明原告住院，张强支付了医药费的事实。
经质证，原告张明贵、杨秀芬对被告张强提交的1号证据真实性无异议，但是不同意证明观点。对2号证据真实性无异议，认为确实收了被告120000元，但不是房屋差价款，是二原告去文山居住，上上下下的损失，向被告借的，其中有两万是被告偿还二原告的钱。对3号证据不予认可。对4、5号证据无异议。
第三人任永英认为，对被告张强提交的1、2、3、4、5号证据均不清楚。
第三人任永英向本院提交以下证据：
1.《户口薄》复印件一份，以此证明第三人的身份信息。
2.《集体土地使用证》复印件一份，以此证明证上以前是有张强的名字，后来被原告杨秀芬涂掉的事实。
3.《房屋所有权证》复印件一份，以此证明第三人与被告的签订的买卖房屋协议是有效的。
经质证，原告张明贵、杨秀芬对第三人任永英提交的1、3号证据无异议，对2号证据真实性无异议，认为是张强不对二原告尽赡养义务，二原告去土地管理所申请变更，杨秀芬当着土地管理局的人把张强的名字涂掉的。
被告张强对第三人任永英提交的1、3号证据无异议，对2号证据无异议，张强的名字是杨秀芬涂的，图纸也被杨秀芬撕了，现在的图纸是办新证以后补画的。
本院依职权调取了旧居路房屋的《地籍档案》５页。
经质证，原告张明贵、杨秀芬对证据无异议。被告张强对证据无异议。第三人任永英对证据无异议。
本院认为，张明贵、杨秀芬提交的1号证据客观真实，能够证实其身份信息，本院予以采信；2号证据《房屋产权证》、《房屋产权平面图》客观真实，能够证明马房权证2××6字集0000511号房屋登记在张明贵、杨秀芬名下的事实，本院予以采信。3号证据《售房协议》客观真实，对其真实性本院予以采信，对其合法性本院结合本案实际予以认定。《收款收据》证实了任永英支付购房款尾款140000元，房款已全部付清的事实，本院予以采信。4号证据夹寒箐村委会出具的《分家凭据》、《收回房产证明》与本案无关联性，本院不作认定。
被告张强提交的1号证据《民事调解书》系人民法院生效的法律文书，客观真实，合法有效，本院予以采信。2号证据《客户存款回单》、《客户取款回单》证实张强通过银行转账120000元给杨秀芬的事实，本院予以采信。3、4、5号证据与本案不具有关联性，本院不作认定。
第三人任永英提交的1号证据客观真实，能够证实任永英系夹寒箐镇街上一村居民的事实，本院予以采信；2、3号证据客观真实，本院予以采信。
经过庭审调查、举证、质证和认证，本院确认本案的法律事实如下：
原告张明贵、杨秀芬系夫妻关系，被告张强（又名张祥）系张明贵、杨秀芬长子。2015年8月24日，被告张强与第三人任永英签订《售房协议》，协议约定，甲方（张强）自愿将马关县夹寒箐镇夹寒箐街上旧居路33号房屋出售给乙方（任永英）。地籍号：3-A（1-1）-16。出售金额为468000元。乙方首付208000元，待乙方拿到该房产证后向信用社贷款后支付160000元，100000元待2××6年2月底以前付清。该房屋房产证费甲方已付，土地使用权证费乙方缴纳，其余税费由乙方缴纳。乙方付清首付后，甲方于2015年9月6日搬出该房屋内应搬出的东西，由乙方使用该房屋等内容。协议落款处由张强、任永英签名捺印。协议签订后，2015年9月5日，被告张强将房屋内物品搬出后将房屋交付给任永英管理使用，搬家时二原告均在场，任永英叫石林华支付杨秀芬磅秤200元。后原告张明贵、杨秀芬到文山市共同生活。2××6年7月20日，第三人任永英付清全部房款。另查明，夹寒箐旧居路33号房屋登记在原告张明贵名下，原告杨秀芬属于共同共有人。
本院认为，关于被告张强与第三人签订的《售房协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”及《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，本案中，被告张强与第三人任永英于2015年8月24日签订《售房协议》，协议约定将登记在原告张明贵、杨秀芬名下的房屋及土地出售给第三人任永英。此时该协议属于效力待定的合同。在2015年9月5日，张强将房屋交付给第三人任永英管理使用时，原告张明贵、杨秀芬均在场，任永英委托石林华支付200元磅秤钱给杨秀芬。此时可以认定原告张明贵、杨秀芬知晓张强将房屋出售给任永英，但原告张明贵、杨秀芬并未作否认表示，应视为其追认了张强出售房屋的行为。故被告张强与第三人任永英之间的签订的《售房协议》认定有效，故原告张明贵、杨秀芬诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：
驳回原告张明贵、杨秀芬的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告张明贵、杨秀芬承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 田 健
审 判 员 熊光勇
人民陪审员 田福洲
二〇一七年六月十一日
书 记 员 向开川