浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙金执异初字第3号
原告：王某某。
委托代理人（特别授权）：朱某某。
委托代理人（特别授权）：刘某某。
被告：中国建设银行股份有限公司××东支行，住所地
：浙江省××号。
负责人周某某。
委托代理人（特别授权）：金甲。
被告：金华××××开发有限公司，住所地：浙江省×
×经济开发区××号。
法定代表人张某某。
委托代理人（特别授权）：黄某。
被告：安徽和县××开发有限公司，住所地：安徽省×
×××楼。
法定代表人：叶某某。
委托代理人（特别授权）：黄某。
被告：叶某某。
委托代理人（特别授权）：黄某。
被告：范某某。
被告：郑某某。
被告：徐某某。委托代理人（特别授权）：黄某。
原告王某某为与被告中国建设银行股份有限公司××东
支行（以下简称建行××支行）、金华××××开发有限公司
（以下简称天惠××）、安徽和县××开发有限公司（以下简
称天诚××）、叶某某、范某某、郑某某、徐某某案外人执行
异议之诉一案，向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议
庭，公开开庭进行了审理。原告王某某委托代理人朱某某、刘
某某，被告建行××支行委托代理人金甲、被告天惠××、天
诚××、叶某某、徐某某共同委托代理人黄某、被告徐某某到
庭参加诉讼。被告范某某、郑某某经本院传票传唤未到庭参加
诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称，2008年10月30日，原告王某某与被告
天惠××签订一份《商品房买卖合同》，约定天惠××将“香
水湾国际花园”5号岛1号别墅以170万元的价格卖给王某某。
原告王某某按约付清全部房款后，因天惠××未能按约定履行
合同，及时交付房屋，王某某遂于2010年1月4日向某某仲裁委
员会申请仲裁，金乙裁委员会于2011年1月27日作出（2010）
金裁经字第001号裁定书，裁决《商品房买卖合同》继续履行
。该裁定书于作出之日生效。2011年3月11日王某某向某某市
中级人民法院申请强制执行，法院于2011年3月18日受理了该
案［执行案号为（2011）浙金执民字第70号］。在执行过程某
原告发现上述别墅在法院审理的建行××支行与天惠××、天
诚××、叶某某、范某某、郑某某、徐某某借款合同纠纷一案
中，已被法院于2010年3月3日作出（2010）浙金商初字第5号民事裁定诉讼保全，予以查封。2011年5月5日原告向法院提出查封异议，被法院驳回。原告认为，法院驳回原告的执行异议
是错误的。一、（2010）浙金商初字第5号民事裁定书裁定“
预查封”的“香水湾国际花园”5号岛1号别墅，系原告所购，
且原告已付清房款，原告作为消费者的买受人是一个不争的事
实。二、原告作为买受人对“香水湾国际花园”5号岛1号别墅
享有的权某，根据《最高人民法院关某某设工程价款优先受偿
权问题的批复》的规定，它是一种高于建筑物优先受偿权、抵
押物优先受偿权的权某，它远远高于一般的普通债权，依法可
以对抗被告建行××支行享有的普通债权，同时也可对抗被告
建行××支行享有的抵押权。据此，原告依据《中华人民共和
国民事诉讼法》第204条的规定，提起诉讼，请求1、确认原告
对被告天惠××开发的坐落于浙江金某经济开发区孝顺镇上市
基村“香水湾国际花园”5号岛1号别墅享有作为消费者的买受
人的权某（包括要求天惠××交付前述房产的权某），确认该
权某可以对抗其他债权及建筑工程价款优先受偿权和抵押权）
。2、停止建行××支行作为申请执行人请求的将上述对“香
水湾国际花园”5号岛1号别墅作为执行标的的强制执行。3、
由七被告承担本案诉讼费用。
原告为证明其诉讼请求向本院提供下列证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
2、（2011）浙金执异字第6号执行裁定书一份，证明七
被告的主体情况及原告据此提起本案诉讼。
3、2008年10月30日《商品房买卖合同》复印件一份，证明天惠××将讼争别墅以170万元的价格出售给原告。4、金乙裁委员会（2010）金裁经字第001号裁决书复印
件一份，证明金华市仲裁委员会于2011年1月27日作出生效裁
决，确认：2008年10月30日原告与被告天惠××签订了一份《
商品房买卖合同》，天惠××将其开发的“香水湾国际花园”
5号岛1号别墅以170万元的价格出售给原告，原告已付清房款1
70万元。并证明仲裁裁决被告天惠××继续履行与原告签订的
关于购买讼争别墅的《商品房买卖合同》。
5、强制执行申请书复印件一份，证明原告以（2010）金
裁经字第001号裁决书为依据向法院申请强制执行。
6、（2011）浙金执民字第70号执行通某某、第70-
1号执行裁定书、第70-1号协助执行通某某、第70-
2号协助执行通某某复印件各一份，证明金华市中级人民法院
下发执行通某某给天惠××，要求天惠××继续履行《商品房
买卖合同》，交付讼争别墅，并协助原告办理过户等相关手续
；同日法院对讼争别墅进行预查封，并通知金华市金某区房地
产管理所协助执行将讼争别墅预登记给原告。
7、（2010）浙经商初字第5号民事裁定书及协助执行通
知稿复印件各一份，证明讼争别墅于2010年3月15日被法院因
建行××支行与天惠××借款合同纠纷一案建行××支行申请
财产保全而被金华中院查封。结合证据4，证明原告购买房产
的时间比建行××支行申请财产保全而作出的查封裁定早1年4
个月。
8、查封异议书复印件一份，证明2011年5月5日原告向法院提出查封异议。
被告建行××支行辩称，一、本案事实方面：对本案所
涉的商品房买卖合同，真实性有异议。商品房买卖是虚借贷是
实，在执行听证时，已有天惠××提供证据证明。如借贷协议
中对本案所涉别墅值多少钱买卖是作为抵押的一种，从这些内
容体现买卖是借贷。我们申请查封讼争别墅时，讼争别墅并未
到相关部门备案登记，进一步说明买卖是虚的。对于借款事实
有借款协议书及还款相关凭证及公安某某对王某某与陈某某的
笔录和庭审中330万元包括170万元的收款收据来说明。二、本
案不能适用最高院《关某某设工程价款优先受偿权问题的批复
》，由于本案的商品房买卖是不实的，或者没有真实意义的买
卖，显然应当适用最高院查封规定十七条的规定。请求依法驳
回原告诉讼请求。
被告建行××支行为证明其主张，提供金市他项（2007
）第0-
221号国有土地使用权他项权证复印件一份及（2010）浙金商
初字第5号民事调解书复印件一份，证明涉案房产的土地作为
借贷合同中的抵押，并办理过抵押登记，该复印件在（2010）
浙金商初字第5号案件中已确认过真实性，法院调解书主文第
三项和该他项权某是一致的。同时建行××支行向本院申请调
取金华市××金东分局对王某某、陈某某的询问记录二份，证
明本案所涉购房合同是为了500万借贷的担保，购房是虚，借
贷是事实。从王某某和陈某某的询问笔录当中体现了天惠××
借款是还过的，款项是汇到了陈某某、王某某身边人的卡上，与当时天惠××向法院提供的陈某某、王某某身边人多少钱收到是相印证的。购房合同仅是500万借贷的担保，并没有办理
有关担保的合法手续。
被告天惠××、天诚××、叶某某、徐某某辩称，一、
王某某与天惠××是借贷抵押担保关系，《商品房买卖合同》
是为该借款设立的抵押合同，属于从合同。1、王某某与天惠
××于2008年10月30日签订的《借款协议书》明确表示，天惠
××向王某某与陈某某借款500万元，由天惠××开发的香水
湾项目的三幢别墅作买卖抵押，签订《商品房买卖合同》并不
是商品房买卖关系的真实意思表示。2、王某某在金华市××
金东分局的询问笔录中也明确表示该商品房是为500万元借款
作抵押担保，并承认天惠××与郑某某已陆续归还王某某与陈
某某的借款达三、四百万元。3、《商品房买卖合同》中约定
的房价与市场实际销售价差距甚大，而2008年时同户型的别墅
售价都在360万以上，合同约定的价格比市场价低50%以上，属
于明显不合理低价。二、法定抵押担保以不动产作抵押的，生
效要件是要办理抵押物的抵押登记为准。王某某与天惠××双
方仅以签订《商品房买卖合同》作买卖抵押而未设立抵押登记
，不具有法律效力。三、金华市仲裁委员会作出的（2010）金
裁经字第001号裁决书是错误的，应予撤销。王某某与天惠×
×的借贷关系事实清晰，双方并不存在商品房的买卖关系，金
华市中级人民法院作出的（2011）浙金执异字第6号执行裁定
书并无不当，请求驳回王某某的诉讼请求。
被告天惠××为证明其主张向本院提供下列证据：1、借款协议复印件一份，证明天惠××与王某某是借款关系，不是买卖关系。2、金华市××金东分局对王某某、陈某某的询问
记录复印件二份，证明王某某、陈某某与天惠××之间是借贷
关系。3、天惠××汇款给王某某、陈某某指定的收款人的汇
款凭证，证明天惠××已归还王某某、陈某某借款本息1023.3
万元。
被告范某某、郑某某未作答辩。
对原告王某某提供的证据，经庭审质证，被告建行××
支行、天惠××、天诚××、叶某某、徐某某对证据1、2、5
、7、8无异议，本院予以认定。证据3，被告建行××支行、
天惠××、天诚××、叶某某、徐某某对真实性、关联性有异
议，认为商品房买卖合同未经备案登记，不能证明该房屋是王
某某的证明目的。本院认为，根据庭审双方当事人陈述及天惠
××提供的借款协议，可以认定天惠××与王某某在2008年10
月30日签订借款协议同时签订了《商品房买卖合同》。证据4
，被告建行××支行对合法性、关联性有异议，认为天惠××
收取的款项是借款而不是支付房款，根据借款协议，体现的是
房屋买卖是抵押。在对商品房买卖有异议的情况下，应提供备
案登记。被告天惠××、天诚××、叶某某、徐某某同意被告
建行××支行质证意见，并补充认为，仲裁裁决书认定借款是
成立的，把商品房买卖抵押合同借款协议颠倒过来，借款协议
作为了从合同。该裁决书不能作为本案定案依据。本院认为，
本院已于2012年3月21日作出（2011）浙金执裁字第12号执行
裁定，裁决：对金乙裁委员会（2010）金裁经字第001号仲裁裁决不予执行。该裁定现已发生法律效力，对原告王某某的证明目的不予认定。证据6，被告建行××支行、天惠××、天
诚××、叶某某、徐某某对合法性关联性均有异议，2010年3
月15日被告建行××支行已经申请查封涉案房产，不能将涉案
房产在2011年3月15日预登记给原告王某某，对证明目的有异
议，建行××支行申请查封时，涉案房产并无备案登记。本院
认为，因王某某据以申请执行的与天惠××商品房买卖纠纷执
行一案的仲裁裁决书已经本院裁定不予执行，对上述在执行过
程某所作的裁定书及协助执行通某某的真实性予以认定，对王
某某的证明目的不予认定。
对被告建行××支行提供的土地使用权他项权证复印件
，原告王某某质证认为，因是复印件，对真实性关联性有异议
，且不能证明跟本案所涉的房屋有关联性，对调解书的真实性
没有异议，但仅凭调解书无法证明跟本案所涉的房屋有关联性
。被告天惠××、天诚××、叶某某、徐某某对此份证据无异
议。本院依法调阅了本院（2010）浙金商初字第5号案卷，经
核对，该他项权证复印件、调解书与案卷内存卷内容一致，对
此份证据本院予以认定。对两份公安笔录，原告王某某质证认
为，对两份笔录的真实性、合法性、关联性都有异议。笔录上
的签名系其本人所签，但笔录内容没有看过，与其陈述不一致
，笔录内容是不真实的，是在原告王某某提起仲裁后公安某某
插手经济纠纷所做的，是非法证据。同时，笔录并不能否定原
告王某某与被告天惠××商品房买卖合同的真实性。另外，笔
录也不能证明被告天惠××支付多少钱。被告天惠××付款清单上从08年10月30日之后也没有多少钱，不存在三四百万的事实。被告天惠××、天诚××、叶某某、徐某某对两份公安笔
录无异议。本院认为，两份公安笔录系公安某某在相关当事人
向公安某某报案后对涉案当事人所作的询问笔录，且王某某未
能提供笔录系违法取得的证据，对两份公安笔录予以认定。
对天惠××提供的证据1，原告王某某质证认为与本案无
关联性，本案是商品房买卖合同，被告天惠××到期未归还借
款，商品房买卖合同就生效，借款协议已转化为商品房买卖合
同，且这个时间早于2010年1月3日的查封时间，不能证明被告
天惠××的证明目的。被告建行××支行、天诚××、叶某某
、徐某某对该份证据无异议。本院认为，原告王某某对出借给
天惠××借款170万元并无异议，结合公安笔录中王某某、陈
某某的陈述，对借款协议的真实性予以认定。证据2即被告建
行××支行申请本院调取的两份公安某问笔录，对两份笔录予
以认定。证据3，原告王某某质证认为真实性、合法性、关联
性均有异议，没有原件，证据中反映的内容和王某某没有关联
，不能证明这些款项是归还给王某某的，不能证明款项的性质
，不能证明是用于归还借款的。被告建行××支行、天诚××
、叶某某、徐某某对此份证据无异议。本院认为，因本案审理
的是原告王某某以商品房买受人身份提起的对讼争别墅的执行
异议之诉，原告王某某与被告天惠××借款的还款情况不是本
案审理范围，对此份证据本院不予认定。
经审理查明，2008年10月30日，被告天惠××向原告王
某某及案外人陈某某借款人民币500万元。双方签订借款协议一份，约定：今由金华××××开发有限公司向王某某、陈某某二人借款人民币伍佰万元整，借款期限为2008年10月31日至
2009年1月30日。此项借款由天惠房地产开发有限公司香水湾
项目5号岛1号、5号岛5号、6号岛1号三幢别墅作买卖抵押（分
别作价为1700000元、1600000元、1700000元）。到期归还借
款，三幢别墅买卖合同及现金收据归还给天惠房地产开发有限
公司。如果金华××××开发有限公司到期未归还借款，三幢
别墅作为伍佰万借款偿还，三幢别墅归王某某、陈某某所有。
同日，原告王某某与被告天惠××签订《商品房买卖合同》一
份，约定被告天惠××将其开发的“香水湾国际花园”5号岛1
号别墅作价人民币170万元出卖给原告王某某。2010年10月31
日，被告天惠××开具收到购房款170万元收款收据一份。此
收款收据载明款项即借款170万元的交付凭证。借款到期后，
原告王某某与被告天惠××就借款还款情况及《商品房买卖合
同》履行发生争议。原告王某某于2010年1月4日向某某市仲裁
委员会申请仲裁，要求裁决天惠××依合同约定交付讼争别墅
，为王某某办理产权证书，并支付迟延交房违约金。2011年1
月27日，金华市仲裁委员会作出（2010）金裁经字第001号裁
决书，裁决：双方签订的商品房买卖合同继续履行。2011年3
月11日，原告王某某以仲裁裁决为依据向本院申请强制执行。
本院于2011年3月18日立案执行。2012年3月21日，本院作出（
2011）浙金执裁字第12号裁定书，裁定对金乙裁委员会（2010
）金裁经字第001号仲裁裁决不予执行。该裁定书现已发生法
律效力。另查明，本院在审理被告建行××支行与被告天惠××
、天诚××、叶某某、范某某、郑某某、徐某某借款合同纠纷
一案中，因被告建行××支行申请诉讼保全，本院于2010年3
月3日作出（2010）浙金商初字第5号民事裁定，查封了被告天
惠××所有的坐落于金华市金某区孝顺镇上市基村“香水湾国
际花园”5号岛1号别墅等房地产。2010年5月17日，本院作出
（2010）浙金商初字第5号民事调解书，调解书主文第三项为
：建行××支行对天惠××所有的位于金华市金某区孝顺镇上
市基村的国有商住用地，权属证号为金市（两区）国用（2007
）第5-566号［他项权证号为金市他项（2007）第0-
221］，面积为79299.1m2的土地使用权享有优先受偿权。该案
调解书发生法律效力后，被告建行××支行向本院申请执行。
2011年5月5日，原告王某某作为案外人对此裁定提出执行异议
，以“香水湾国际花园”5号岛1号别墅系异议人所有为由，要
求本院解除对上述房产的查封。2011年6月9日，本院作出（20
11）浙金执异字第6号执行裁定书，驳回王某某的异议。为此
，王某某提起本案诉讼。
本院认为，原告王某某诉称其与天惠××签订《商品房
买卖合同》，并支付了购房款，作为商品房的买受人享有优先
于建行××支行的抵押权的权某，要求确认其作为讼争别墅买
受人所享有的权某，依法可对抗被告建行××支行享有的抵押
权。根据原告王某某与被告天惠××签订的借款协议中“此项
借款由天惠房地产开发有限公司香水湾项目5号岛1号、5号岛5
号、6号岛1号三幢别墅作买卖抵押”、“到期归还借款，三幢别墅买卖合同及现金收据归还给天惠房地产开发有限公司。如果金华××××开发有限公司到期未归还借款，三幢别墅作为
伍佰万借款偿还，三幢别墅归王某某、陈某某所有”等内容的
约定，及庭审双方当事人陈述借款支付的款项即商品房买卖合
同开具的购房收据，以及王某某、陈某某在公安某某所作的陈
述，原告王某某与被告天惠××在签订借款协议当日签订的《
商品房买卖合同》，实质上是作为被告天惠××向原告王某某
借款170万元的抵押。该合同的双方当事人在订立合同时并不
具有商品房买卖的真实意思，故原告王某某以其系商品房的消
费者而享有对抗建行××支行的抵押权的主张不能成立。根据
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，抵押权人
在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债
务时抵押财产归债权人所有，故王某某与天惠××在借款协议
中约定“如果金华××××开发有限公司到期未归还借款，三
幢别墅作为伍佰万借款偿还，三幢别墅归王某某、陈某某所有
”流质契约的内容无效，王某某并不能据此取得本案讼争别墅
的所有权，其所主张的对讼争别墅的权某亦不能对抗法院的强
制执行。综上，原告王某某的诉讼请求于法无据，本院不予支
持。被告范某某、郑某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭
参加诉讼，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国担保
法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行
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