北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10467号
上诉人（原审原告）：国鑫金控股份有限公司，住所地北京市东城区东长安街1号东方广场经贸东一办公楼七层8B室。
法定代表人：李时海，董事长。
委托诉讼代理人：李雯雯，辽宁昌信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王辉，女，1988年5月30日，满族，国鑫金控股份有限公司员工。
上诉人（原审被告）：北京中创星娱文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区广华居19号楼2层201（来广营天龙之帆孵化器795号）。
法定代表人：丁德朋，总经理。
委托诉讼代理人：吴艺良，北京搴旗律师事务所律师。
上诉人国鑫金控股份有限公司（以下简称国鑫金控公司）、北京中创星娱文化传媒有限公司（以下简称中创星娱公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初5414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
国鑫金控公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判中创星娱公司支付90万元经济损失，一、二审诉讼费由中创星娱公司承担。事实和理由：一审法院认定27万元违约金已经能够覆盖中创星娱公司给国鑫金控公司造成的损失属于认定事实错误，国鑫金控公司发生的实际损失远远超过27万元违约金。
中创星娱公司的上诉请求：撤销一审判决第二项，一、二审诉讼费由国鑫金控公司承担。事实和理由：国鑫金控公司违约在先，中创星娱公司已按照合同履行支付义务，因国鑫金控公司未能提供产权人同意转租的书面文件才导致中创星娱公司不支付后续房租。
国鑫金控公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签署的《支付协议书》及《支付协议书补充协议》；2、中创星娱公司支付经济损失90万元（包括《支付协议书》中的押金损失、装修家居损失等）；3、中创星娱公司支付违约金27万元。
一审法院认定事实：2017年5月21日，金世纪酒店作为甲方与国鑫金控公司作为乙方签署《租赁合同》，约定：房屋位于北京市朝阳区901-904室，租赁房屋面积为612.5平方米，房屋租金单价为9.5元／天／平米（含物业、空调、发票），租赁期限为2年，自2017年7月6日至2019年7月5日，租赁房屋用途为办公，乙方享有45日的免租期，即从2017年5月22日至2017年7月5日止。租赁房屋月租金为176987元，租金每3个月支付一次，乙方须于付款月起租日前10天向甲方支付下一次租金，即租金支付日期为2017年5月22日、2017年9月28日……以此类推。本合同签订之日起三日内，乙方须向甲方交付房屋租赁保证金（相当于3个月租金），即人民币530961元，承租保证金将由甲方为乙方保留，不计利息。承租保证金不视为预付的租金。此保证金只作为乙方租赁入住甲方房屋的设备、设施的保证金，租赁期间如乙方违约或欠费、赔偿等均应另行承担和支付相应费用，不得以此保证金抵扣。但若乙方在租赁期间拒不另行交付上述违约金、欠费或赔偿等相关费用的，甲方有权在租期届满或租赁合同解除前从租赁保证金中予以扣除，并同时扣除自乙方应缴纳上述费用之日起至甲方实际扣除上述费用之日止每日按应缴纳金额的百分之一收取的滞纳金。租赁期满后30个工作日内，乙方无任何债权、债务纠纷或违约、违法行为并及时腾空房屋且经甲方的物业公司验收合格的，甲方将租赁保证金退还给乙方。如乙方的债权、债务等纠纷未得到妥善处理，影响甲方的使用或者租赁，或者乙方尚欠甲方租金及欠付物业费、电费、网络费、车位费等费用，甲方有权扣减租赁保证金，租赁保证金不足支付上述欠款的，甲方有权继续向乙方追索。租赁期间，此房屋不得转租，除非乙方在征得甲方书面同恿后，方可转租、转包给第三方等。
上述合同签署后，国鑫金控公司向金世纪酒店交纳了押金530961元。庭审中，国鑫金控公司提交了部分装修施工合同及家具购买合同，证明其为房屋装修及购买家具实际投入了90万元。
2017年12月18日，国鑫金控公司（甲方）与中创星娱公司（乙方）签署《支付协议书》，约定：经双方友好协商，现甲方将其承租的位于北京市朝阳区901-904室房屋转租给乙方正常使用，乙方因向甲方支付如下费用：1、第一次支付：2012年12月8日至2018年1月5日房租，计162952元，第二次支付2017年12月5日之前支付三个月房屋押金530961元及房屋装修家具转让款40万元；第三次支付：2017年12月25日前支付下一个季度房租530961元。如乙方未按上述约定履行付款义务的，甲方有权收回房屋，同时乙方应赔偿甲方损失（包括但不限于甲方支付给北京远行房地产经纪有限公司的信息服务费用等一切费用）。
同日，双方签署了《支付协议书》之补充协议，约定：依据甲、乙双方在2017年12月8日达成的《支付协议书》，乙方应在2017年12月15日前将1093886元全额支付给甲方，截止今日，乙方共支付甲方193886元，尚有90万元未支付，乙方已构成违约。经甲、乙双方协商，达成以下补充协议：—、甲方同意再宽限乙方两天时间，即乙方应在2017年12月20日下午5：00前将全部尾款汇至甲方指定账户；二、若乙方未在指定时间支付该款项给甲方，甲方有权解除协议，收回全部办公家具及用品。同时，乙方除继续向甲方支付协议约定的90万元尾款外，还需承担30％的违约金。
中创星娱公司于2017年12月8日搬入涉案房屋开始使用。针对已付租金，双方确认：2017年12月7日，中创星娱公司向国鑫金控公司支付了房租162925元；2017年12月15日，中创星娱公司支付30961元。
2017年12月23日，国鑫金控公司向中创星娱公司发出《解除协议收房通知》，载明：因贵司未按2017年12月8日与我司达成的《支付协议书》和2017年12月18日达成的《补充协议》的约定履行付款义务，贵公司已构成实质性违约。现通知贵公司解除与我司达成的上述协议及转租关系，限贵公司在2017年12月25日12：00点前自行搬出北京市朝阳区901-904室（简称：佳龙大厦901-904室），并将办公室原样归还我司。属于贵公司的物品若未在12月25日12：00点前搬出，视为贵公司自动放弃，我公司有权处置。
2017年12月25日，中创星娱公司搬离涉案房屋。经法庭询问，国鑫金控公司表示由于中创星娱公司未能按时支付后续房租，国鑫金控公司亦没有向金世纪酒店交付租金，房屋在2018年1月5日左右被金世纪酒店收回，屋内的装修及家具均留给了金世纪酒店，且租赁押金未退还。
针对金世纪酒店是否同意国鑫金控公司转租房屋给中创星娱公司，金世纪公司向法庭提交了一份公司名称变更说明，内容为：由国鑫金控公司承租的北京市朝阳区901-904室，现变更为中创星娱公司，合同约定的权利和义务由中创星娱公司继续履行。房租已经交至2018年1月5日，经双方商定，从2017年12月27日起由房屋实际使用方中创星娱公司向业主方交纳房租合同期内剩余房租及其他费用。从2018年1月6日起业主方将房屋租赁发票直接开具给中创星娱公司。合同其余的条款不变。说明后加盖了国鑫金控公司、中创星娱公司公章以及金世纪酒店的合同专用章。庭审中，中创星娱公司对于上述材料中的合同专用章真实性不予认可，并申请鉴定，但表示不能提供相应的比对样本，同时中创星娱公司认为盖章并不能认为其同意转租。国鑫金控公司则表示转租行为得到了金世纪酒店的盖章认可，同时物业为其办理了相应的水电卡，事实上中创鑫娱乐公司亦实际使用的房屋没有受到阻碍，可以看出产权方同意转租。
一审法院认为，国鑫金控公司与金世纪酒店就北京市朝阳区901-904室签署了《租赁合同》，现国鑫金控公司将上述房屋转租给中创星娱公司，该转租行为是否有效，双方对此产生了争议。法院认为，通过国鑫金控公司提交的公司名称变更说明的内容可以看出，其中涵盖了国鑫金控公司将涉案的房屋转租给中创星娱公司的内容。在该说明上加盖了金世纪酒店的合同专用章，应视为金世纪公司对转租行为知情并认可。虽然中创星娱公司对印章的真实性提出异议，但未能提供相应的比对样本，无法启动鉴定程序，故法院对盖印章的真实性予以认可。且通过庭审查明的事实可知，中创星娱公司实际使用房屋近一个月，并未受到物业相关部门的阻碍，亦没有证据显示产权方不许其使用涉案房屋，故法院综合上述情况认为，国鑫金控公司的转租行为有效。国鑫金控公司与中创星娱公司签署支付协议书及支付协议书之补充协议是双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故双方均应按照协议约定的内容履行各自义务。现中创星娱公司未能按照协议约定履行付款义务，故国鑫金控公司有权解除协议，且中创星娱公司已经实际搬出涉案房屋，故法院对国鑫金控公司要求解除双方签署的支付协议书及支付协议书之补充协议予以支持。针对国鑫金控公司主张的经济损失90万元及违约金27万元。法院认为，此两项主张均是针对中创星娱公司违约后损失的弥补及惩罚性赔偿的措施。关于违约金条款，在双方签署的支付协议书之补充协议有明确约定，90万元的经济损失国鑫金控公司则主张包含押金损失及房屋装修损失。法院认为，中创星娱公司不予支付租金的行为并不必然导致国鑫金控公司房屋租赁押金损失，国鑫金控公司可以通过其他方式避免其对金世纪酒店违约，即使押金果真被金世纪酒店扣留，国鑫金控公司亦有部分责任。另外关于装修损失部分，装修和购买家具均发生于国鑫金控公司将房屋转租给中创星娱公司之前，上述支出并非专门为中创星娱公司发生，且在双方签署的支付协议书中对于装修和家具转让款作价的金额为40万元。而中创星娱公司仅使用了装修和家具不满一个月时间，且离开时并未带走家具，是国鑫金控公司在交还房屋时将家具留给了金世纪酒店。综合上述情况，法院认为，国鑫金控公司主张的27万违约金已经能够覆盖因中创星娱公司违约行为给其造成的损失，其余损失不应由中创星娱公司承担。故法院对于国鑫金控公司违约金请求予以支持，对于经济损失90万元的请求不予支持。判决如下：一、确认国鑫金控股份有限公司与北京中创星娱文化传媒有限公司于二〇一七年十二月十八日签署的《支付协议书》及《支付协议书》之补充协议于二〇一七年十二月二十三日解除；二、北京中创星娱文化传媒有限公司于判决生效之日起十日内支付国鑫金控股份有限公司违约金二十七万元；三、驳回国鑫金控股份有限公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
经查，2017年12月8日，国鑫金控公司（甲方）与中创星娱公司（乙方）签署《支付协议书》约定：经双方友好协商，现甲方将其承租的位于北京市朝阳区901-904室房屋转租给乙方正常使用，乙方因向甲方支付如下费用：1、第一次支付：2012年12月8日至2018年1月5日房租，计162925元。2017年12月18日，国鑫金控公司（乙方）与中创星娱公司（甲方）签署了《支付协议书》之补充协议。经询，国鑫金控公司称补充协议中的甲方应为国鑫金控公司，乙方应为中创星娱公司，中创星娱公司对此不予认可。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为，国鑫金控公司与中创星娱公司对于双方签署的《支付协议书》及《支付协议书》之补充协议于二〇一七年十二月二十三日解除均无异议，故本案的争议焦点在于《支付协议书》及《支付协议书》之补充协议确定解除之后，因此造成的损失由谁承担，损失的金额如何认定问题。关于补充协议中所写的乙方为国鑫金控公司、甲方为中创星娱公司一节，结合《支付协议书》及补充协议的内容，本院认定该份补充协议的甲方应为国鑫金控公司，乙方应为中创星娱公司。
中创星娱公司上诉不同意给付违约金27万元，依据为产权人不同意国鑫金控公司的转租故应认定国鑫金控公司违约在先，相关的损失不应由中创星娱公司承担。但是根据国鑫金控公司提交的公司名称变更说明的内容可以看出，其中涵盖了国鑫金控公司将涉案的房屋转租给中创星娱公司的内容。在该说明上加盖了金世纪酒店的合同专用章，应视为金世纪公司对转租行为知情并认可，且中创星娱公司在使用涉案房屋时并未受到阻挠，综合以上情况应认定金世纪酒店对于转租是知情并且认可的。因双方确认《支付协议书》及《支付协议书》之补充协议解除，对此给国鑫金控公司造成的损失应由中创星娱公司承担，鉴于双方已签署违约金条款，一审法院按照双方约定的违约金给付标准判令中创星娱公司给付违约金是正确的，本院予以确认。
国鑫金控公司上诉要求中创星娱公司给付各项损失90万元，主要包括由金世纪酒店收取的房屋押金530961元及现存于涉案房屋内的办公家具及装修估算价值。对此本院认为，国鑫金控公司所称的房屋押金系根据其与金世纪酒店签订的《租赁合同》所约定的内容无法从金世纪酒店退回，而中创星娱公司不履行与国鑫金控公司的相关义务并不必然导致国鑫金控公司对金世纪酒店违约；关于现存于涉案房屋内的办公家具及装修估算价值，国鑫金控公司认可购买家具和进行装修并非专门为中创星娱公司所发生的行为，且中创星娱公司搬离时并未带走家具，根据现有证据难以认定国鑫金控公司已经确有其所称的损失发生。
综上所述，国鑫金控股份有限公司、北京中创星娱文化传媒有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；但是，一审法院判决主文部分对《支付协议书》及《支付协议书》之补充协议的签署时间书写有误，本院需予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初5414号民事判决第二、三项。
二、变更北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初5414号民事判决第一项为：确认国鑫金控股份有限公司与北京中创星娱文化传媒有限公司签署的《支付协议书》及《支付协议书》之补充协议于二〇一七年十二月二十三日解除。
二审案件受理费17800元，由国鑫金控股份有限公司负担12800元（已交纳）；北京中创星娱文化传媒有限公司负担5500（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐晓丹
审 判 员 孙 京
审 判 员 周 易
二〇一八年九月二十日
法官助理 胡 实
书 记 员 张 鑫