广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终14595号
上诉人（原审第三人）：甘兆和，住广州市。
委托代理人：何瑞兰，住址同上，系上诉人配偶。
委托代理人：曾英，系广东力诠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李（伍）雁芳，住美国。
被上诉人（原审原告）：李锦钊，住美国。
两被上诉人共同委托代理人：伍振胜，住广州市越秀区。
两被上诉人共同委托代理人：梁中，广东东方衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李锦钧，男，1957年10月12日出生，美国国籍，住2321-79THSTLUBBOCKTEXAS79423USA.
被上诉人（原审被告）：广州市文化用品有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：何仲强，职务为总经理。
委托代理人：冯树斌、黎家学，均为广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人甘兆和与被上诉人李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧、广州市文化用品有限公司（以下简称文化公司）物权保护纠纷一案，上诉人甘兆和不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
甘兆和上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，并改判其(含同住人员)无需迁出广州市XXX路6号二楼房屋，也无需将该房屋腾空退回给李(伍)雁芳、李锦钊、李锦钧。2、判决由李（伍）雁芳、李锦钊、伍振胜、李锦钧、文化公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院对本案事实认定错误。一、其承租的XXX路84号二楼，属于当时的广州市公房，后于1976年12月与广州文化用品采购供应站(以下简称采购站)签订《调换房屋协议》，约定采购站将其承租的广州市XXX路6号二楼与其所承租的XXX路84号二楼进行调换使用，但期限没有限制。虽然采购站后于2004年注销了工商登记，但是文化公司作为采购站债权债务的承继者，应当按照《调换房屋协议》约定继续履行保障上诉人的居住权利。另外，1996年荔湾法院的判决已认定采购站安排住处给我方搬迁。二、文化公司在一审庭审中表示，同意将其安置在广州东百企业集团有限公司名下的广州市海珠区XX路XX街晓安苑D栋305房居住，但实际上该安置房无法保障我方的居住权利。三、依据《调换房屋协议》约定，文化公司有义务保障其居住权利。一审法院判决解除文化公司与李(伍)雁芳、李锦钊、李锦钧之间关于广州市兴隆北路6号二楼房屋的租赁关系损害了其合法权益。
李（伍）雁芳、李锦钊、文化公司答辩称，不同意甘兆和的全部上诉请求，请求二审维持原判。
李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧向一审法院起诉请求：1.解除其三人与文化公司之间关于广州市XXX路6号2楼房屋的租赁关系；2.文化公司、甘兆和立即迁出广州市XXX路6号2楼房屋；3.文化公司支付迁出时止的租金（从2013年8月起每月按600元计算）；4.本案受理费由文化公司及甘兆和承担。
一审法院经审理查明：广州市兴XXX路6号房屋是登记在李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧名下的房产，该屋建筑基地面积39.84平方米，总建筑面积95.52平方米。该屋由文化公司承租使用。
1976年12月，采购站（甲方）和甘兆和、以及案外人甘兆祥（乙方）签订《调换房屋协议》约定：甲方原使用XX路156号二、三楼，乙方原使用XXX路84号二、三楼，由1976年12月起双方交换使用，乙方原住地由甲方向房管部门办理乙方退租及甲方承租手续；兴隆路156号仍由甲方向业权人承租，交换给乙方使用的二、三楼，其租值经双方商定，计二楼5.34元，三楼6.77元，由乙方于每月10日前向甲方财会部门缴交，取其收据，以作租金凭证等。之后，甘兆和入住案涉房屋二楼，并向文化公司交纳租金至2005年12月31日。
1996年，李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧以广州科文实业公司（以下简称科文公司）为被告、甘兆和为第三人向一审法院提起诉讼，认为李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧和科文公司的租期已届满，且科文公司将房屋安排给甘兆和居住，故起诉要求收回房屋和清缴租金。一审法院于1997年2月17日作出（1996）荔法房初字第1703号民事判决书，该判决书认定：科文公司承租李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧房屋租期已满，李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧要求收回出租房屋和清收租金合法合理，为此，判决：李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧将本市兴隆北路6号房屋二楼继续租给科文公司一年，期满由科文公司负责安排甘兆和搬迁，将承租房交回给李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧；科文公司按房管部门评定的租金标准向李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧清缴租金等。
2006年7月1日，李（伍）雁芳和文化公司签订《房屋租赁调整协议》约定：李（伍）雁芳租赁给文化公司的兴隆北路6号房屋，因李（伍）雁芳要求收回房屋，而文化公司在进行迁移住户工作，因此双方协商同意作以下调整：一、文化公司在2006年7月将XXX路6号首层交还李（伍）雁芳，不在承租，二、三楼则待住户迁出后，立即交还李（伍）雁芳。二、从2006年7月1日起，该房屋的月租金从每月1100元调整为400元，直到二、三楼交还李（伍）雁芳为止。一审庭审中，李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧陈述，因李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧身居国外，过了法定期限无法再对（1996）荔法房初字第1703号民事判决书申请执行，故于2006年7月1日与文化公司重新签订上述协议，对租金进行调整。案涉房屋二楼至今仍由甘兆和一家三口居住。
李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧曾于2014年9月12日通过快递方式向文化公司、甘兆和寄送《律师函》，明确因房屋年久失修，需收回房进行全面维修，要求文化公司、甘兆和将房屋交还给李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧以及文化公司清缴租金。文化公司、甘兆和均表示已收到该函件。
经查，广州文化用品采购供应站于2004年7月8日申请注销，该供应站的债权债务由广州市文化用品公司承担。2004年6月10日，广州市文化用品公司申请变更企业名称为文化公司，即一审被告。李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧、文化公司均确认采购站和科文公司的债权债务由文化公司承担。
一审庭审中，李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧陈述，文化公司按每月400元标准缴纳二三楼租金至2012年12月，同意文化公司按每月200元的标准交纳案涉房屋二楼在合同解除前的租金。文化公司当庭表示，可安排甘兆和搬迁至本市海珠区XX路XX街晓安苑D栋305房居住，产权属广州东百企业集团有限公司，但未能提供相关的房屋产权信息。
一审法院认为：李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧是广州市XXX路6号房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧、文化公司之间曾建立租赁关系，文化公司承租期间以调换房屋的形式安排甘兆和入住案涉房屋二楼。1996年李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧于以租期届满为由向一审法院提起诉讼，要求文化公司及甘兆和搬迁清租。一审法院于1997年2月17日作出（1996）荔法房初字第1703号民事判决书，该判决生效后李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧并未申请执行。之后于2006年7月1日与文化公司签订《房屋租赁调整协议》，该协议可认定为双方重新订立租赁关系，调整了租赁标的和租金标准。因该协议并未明确租赁期限，故应视为不定期租赁合同，文化公司向李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧交纳租金至2012年12月，之后未再交租，李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧曾于2014年9月12日发函催促文化公司清缴租金，但文化公司仍未履行，现李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧诉请要求解除双方的租赁关系收回房屋，并要求文化公司清缴从2013年8月至搬迁时止的租金合法有理，予以支持。甘兆和是案涉房屋二楼的实际使用人，且清楚知道李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧早在1996年即以诉讼方式要求文化公司及甘兆和搬迁，甘兆和理应积极寻找搬迁去向，将房屋腾空交还给李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧，但该诉讼至今已过二十年，甘兆和仍以文化公司未予以合理安排为由拒绝搬迁于情于理均不成立，故甘兆和应负有搬迁义务，至于文化公司和甘兆和之间的安置居住问题，双方应另循法律途径解决。关于租金的标准，因《房屋租赁调整协议》约定二三楼的月租金为400元，现李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧主张案涉房屋二楼在合同解除前的租金按每月200元的标准计付具有合理性，予以采纳。合同解除后的房屋使用金标准，应参照有资质的评估机构评定的私房租金标准计付，评估费由李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧、文化公司各负担一半。李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧主张按照每月600元计算缺乏依据，不予采纳。李锦钧经合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，依法缺席判决。
据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2016年4月25日作出如下判决：一、解除李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧和文化公司之间关于广州市XXX路6号房屋二楼房屋的租赁关系；二、自判决发生法律效力之日起两个月内，文化公司、甘兆和甘兆和（含同住人员）迁出广州市XXX路6号二楼房屋，将该屋腾空退回给李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧；三、文化公司自判决发生法律效力之日起十日内，一次性向李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧支付从2013年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月200元标准）；从判决发生法律效力之次日起至文化公司、甘兆和（含同住人员）搬迁时止的房屋使用金，由李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧和文化公司自判决发生法律效力之日起3日内共同向有资质的评估机构申请按私房租金标准评定，文化公司按评定的租值按月支付给李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧，房屋使用金标准以不超过600元/月为限；四、驳回李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧的其他诉讼请求。一审案件受理费160元，由文化公司负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
另，甘兆和二审期间表示由于案涉房屋漏水漏电，其现在长期在中山市居住，在广州看病时就居住在案涉房屋里。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对甘兆和上诉主张，分析如下：
李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧作为案涉房屋登记的产权人，与文化公司签订的《房屋租赁调整协议》合法有效，对当事人均具有法律约束力。李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧与文化公司对解除双方之间的租赁关系及交还租赁物均无异议，本院予以认可。甘兆和作为案涉房屋的实际使用人，未与李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧签订过租赁协议。虽然甘兆和是经采购站安排长期居住在案涉房屋内，并向采购站交纳过租金。但甘兆和作为案涉房屋的实际使用人，未与李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧签订过租赁协议。在李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧与文化公司的租赁关系已解除的情况下，甘兆和理应将案涉房屋腾空退回给李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧。至于甘兆和与文化公司之间的租赁关系，不是本案的审理范围，本院对此不予审理。当事人可另循法律途径予以解决。甘兆和以文化公司未能提供其他合适的公房安置为由，上诉主张其无需腾空退回案涉房屋给李（伍）雁芳、李锦钊、李锦钧，理据不足，本院不予支持。
李锦钧经合法公告传唤未到庭答辩，本院作出缺席判决处理。
综上所述，经审查一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人甘兆和负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一七年五月十八日
书记员 袁 蕾
林飘云