浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第1336号
上诉人（原审被告）：夏振刚。
委托代理人：杨安取、程鹏。
被上诉人（原审原告）：郑尧娥。
委托代理人：周建。
上诉人夏振刚因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第2245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，吴锡麟与原告系夫妻关系，坐落于温州市鹿城区江滨西路东江锦园2幢607室房屋系拆迁安置房，原登记在吴锡麟名下，自2011年交付使用后一直由原告一家居住至今。吴锡麟与被告系朋友关系。因原、被告之间存在债权债务关系，吴锡麟（作为甲方，已于2014年2月26日亡故）与被告夏振刚（作为乙方）于2013年8月3日签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将涉案房屋其所有的房屋出卖给乙方所有，总售价260万元，乙方应于2013年9月1日前付清房款，甲方应于收到该房屋全部价款之日起，将该房屋交付给乙方管业、使用，将该房屋所有权证、土地使用权证及有关证件一并交给乙方。双方应在90日内到房管部门办理产权转移手续…乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权解除合同，乙方已付定金不予退回，多余房款应予退回。合同签订后，双方当事人于同年8月5日共同前往温州市华东公证处办理房屋买卖完全委托公证手续，吴锡麟于同日出具收款收据一份，确认收到“夏振刚购房款90万元”，剩余购房款未付。8月28日，原告领取了涉案房屋的所有权证，并交付被告保管，后涉案房屋于同年11月6日变更登记至被告名下。现原告以被告逾期付款为由主张合同解除并诉至原审法院。另查明：2011年10月21日，吴锡麟向被告借款40万元，月息2.2分，借款期限自2011年10月21日起至2012年2月20日止，同年11月15日，吴锡麟向被告借款30万元，后归还15万元，故吴锡麟于同年11月23日出具借条，尚欠借款15万元，月息2.5分，借款期限自2011年11月23日起至2012年2月22日止。上述借款本金共计55万元。吴锡麟分别于2011年11月20日、12月20日、2012年2月2日、2月20日向被告账户转入1万元、13750元、13900元、13750元，共支付利息51400元。后吴锡麟于2013年8月5日再次向被告借款80000元。双方于当日结算，吴锡麟与被告之间的借款本息共计900000元，并确认为购房款。关于剩余购房款的支付情况，被告承认其剩余购房款未支付，但提供其子夏虤中国银行交易明细清单（卡号：62×××17）拟证明被告夏振刚于2013年8月30日到账200万元。原审法院依职权调取了被告夏振刚的鹿城农村商业银行（卡号：62×××11）及其妻子余恩莲的平安银行（卡号：62×××97）于2013年8月至10月期间的银行交易明细，显示如下交易记录：2013年8月30日，夏虤、余恩莲分别向被告夏振刚转入2000000元，被告夏振刚于同日转出4000000元。被告辩称原告于2013年8月28日要求延期一个月支付并交付了涉案房屋的所有权证，原告承认交付房屋所有权证的行为，但主张起初其对本案合同及相应条款内容等并不知情，亦未向被告主张过购房余款，被告亦承认剩余购房款未付，但主张其随时具备付款能力。经查，在2013年8月至10月期间，被告夏振刚于2013年9月2日现金存入4000000元并于同日转出，被告妻子余恩莲银行账户大额资金往来频繁，但直至办理过户手续之前，未预留足额款项。再查明：本案起诉后，原告吴锡麟于2014年2月26日死亡，其法定继承人吴焕华、吴丽华、吴焕春、吴小欧、吴小克向原审法院提交业经公证的《声明书》，载明：“无论法院判令双方签订的房屋买卖合同是否有效，我们确定位于浙江省温州市江滨西路东江锦园2幢607室房屋的应得继承份额，我们表示自愿放弃上述遗产的继承权”。
原判认为，本案属于吴锡麟与被告之间的借款关系为基础产生的房屋买卖合同纠纷，现原告对该份《房屋买卖合同》的效力表示认可，依法予以确认。故吴锡麟与被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方当事人应全面履行合同义务，并遵循诚实信用原则履行通知、协助等义务。根据合同约定，被告应于2013年9月1日前支付全部购房款，如逾期付款，原告享有解除权。经庭审查明，吴锡麟与被告已于2013年8月5日将双方的借款本息结算为900000元并确认为购房款，现被告提供《银行交易明细清单》证明其已于付款期限届满前预备了购房余款，后因原告要求延期一个月支付，即使如被告所述，双方通过口头协商方式改变了付款期限，其付款期限至同年10月1日业已届满。经查，被告账户内未预留足额款项，其妻子余恩莲账户资金往来频繁，仅短暂停留数日，亦无法证明已预留购房余款的主张。另，考虑到原、被告之间原系朋友关系，且双方之间本就存在借款关系，且被告没有证据证明其夫妻二人曾向原告作出付款要求的意思表示，故被告辩称其无法向原告支付购房款的说法不能成立，不予采信。综上，原告以被告逾期付款为由要求解除合同，有事实与法律依据，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于原产权人吴锡麟已故，其他继承人亦放弃涉案房屋的继承权，故原告要求被告协助办理涉案房屋的变更登记至原告郑尧娥名下的手续，于法有据，依法予以支持。合同解除后，原告应将涉案购房款返还被告。至于购房款金额的确定问题，本案系因民间借贷产生的房屋买卖关系，虽双方成立房屋买卖关系后经双方确认为购房款900000元，但双方结算时约定的利息过高，参考中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍标准和有关民间借贷法律法规依法予以调整，以不高于月息2%为计算标准，故本案原、被告之间转为购房款的借款本息合计789920元，具体计算方式详见下表。
借款本金
起止时间
约定月息
调整前利息合计
调整月息
调整后利息合计
40万元
2011.10.21-2013.08.05
2.2%
189200
2%
172000
15万元
（已归还）
2011.11.15-2011.11.23
2.5%
2%
15万元
2011.11.15-2013.08.05
2.5%
2%
8万元
2013.08.05
本息合计
本息合计
本息合计
63万元
897710（经双方结算确认为90万元）
880090
扣除已付利息
结算
828690
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第十条的规定，判决：一、解除吴锡麟与被告夏振刚于2013年8月3日签订的《房屋买卖合同》；二、原告郑尧娥于本判决生效之日起七日内向被告夏振刚返还购房款828690元；三、被告夏振刚于本判决生效之日起七日内协助办理坐落于温州市鹿城区江滨西路东江锦园2幢607室（建筑面积：175.3平方米）房屋产权变更登记至原告郑尧娥名下的手续。当事人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36250元，减半收取18125元，财产保全费5000元，共计23125元，由原告郑尧娥负担7700元，被告夏振刚负担15425元。
宣判后，夏振刚不服，提起上诉称：一、原判认定上诉人逾期支付购房余款，属认定事实错误。首先，本案双方对于付款期限并没有作出明确约定。虽然上诉人与吴锡麟签订的《房屋买卖合同》约定的付款期限是2013年9月1日，但此后双方以自己的行为否定了该约定，该事实主要表现在两个方面：一、双方在合同中约定付清购房款后被上诉人将房屋所有权证、土地使用权证及有关证件交给上诉人，而实际上2013年8月28日被上诉人就已将上述证件交给上诉人；二、《房屋买卖合同》签订后，吴锡麟一直试图通过贷款来还清上诉人的借款，并先后于2013年9月5日前往银行办理抵押贷款，于2013年10月20日前往温州速贷信息服务有限公司办理融资贷款，但均因其未充分提供担保而未果。在贷款无法办理的情况下，被上诉人才将房屋产权证交给上诉人办理过户手续，故应当认定双方对涉案房屋购房余款的支付时间没有作出有效约定，被上诉人可以随时要求支付。其次，上诉人不存在故意不支付购房余款的行为。被上诉人起诉时是以低价转让房产为由主张撤销《房屋买卖合同》，并未主张上诉人逾期付款构成违约，足以说明上诉人确实没有违约行为。被上诉人在《房屋买卖合同》约定的付款期限过后从未要求上诉人支付购房余款，而上诉人在诉讼过程中一直表示愿意随时支付购房余款，可见上诉人对于履行付款义务从无推脱之意。以上事实完全可以反映上诉人乃是本着诚实信用原则进行交易，被上诉人才是履行合同失信的一方。二、原判适用法律错误。本案双方已对借款本息结算为900000元并将该900000元作为购房款支付，该900000元在本案中不是未归还的借款本息，而是被上诉人已经归还的款项，原审法院在此情况下认定利息过高并将借款本息调整为828690元，显属错误。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人郑尧娥辩称：一、本案的基本事实是被上诉人及其丈夫向上诉人借款，上诉人要求被上诉人向其交付房屋产权证，以房屋买卖的形式进行抵押，并办理了委托公证。由于房屋买卖并非双方的真实意思，且被上诉人处没有合同原件，故在一审起诉时被上诉人只能凭合同复印件请求撤销合同。二、上诉人的上诉理由不成立。上诉人主张被上诉人交付房产产权证的行为应视为变更付款期限，没有法律依据。原审法院已经查明上诉人没有向被上诉人支付购房款的意思表示，上诉人事后不支付购房余款，有违诚实信用原则。综上，上诉人未按时支付购房款显属违约，被上诉人有权解除合同。原判认定利息过高并予以调整符合温州室中级人民法院《关于审理民间借贷案件若干意见》的规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人未提供新的证据。上诉人提供了以下证据：1、温州速邦信息服务有限公司证明，证明直至2013年10月20日吴锡麟仍在通过房屋贷款向被上诉人还款作努力，而这个时间已经超过了原合同约定的付款期限，因此本案的付款期限发生了变更；2、银行账户查账明细，证明2013年9月11日上诉人在中国银行的帐户余额为290万，2013年9月16日上诉人在建设银行的帐户余额为200万元。经审查本院认为，上述证据均不属二审中新的证据，本院不予确认。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、原判以上诉人迟延支付购房余款为由判决解除涉案《房屋买卖合同》是否正确；二、原判关于被上诉人应当返还的购房款金额认定是否正确。关于争议焦点一，本院认为，涉案《房屋买卖合同》约定的支付购房款时间为2013年9月1日前，即使此后被上诉人曾在合同履行过程中要求延期支付，根据交易习惯，上诉人仍应在办理房屋产权过户登记手续之前支付购房款。而上诉人直至2013年11月6日涉案房屋产权过户登记完成时仍未履行向被上诉人支付购房款的义务，原判据此认定其迟延支付购房余款，符合本案实际。因此，被上诉人要求解除涉案房屋买卖合同具有事实和法律依据，原审法院对其诉讼请求予以支持，并无不当。关于争议焦点二，本院认为，合同解除后，被上诉人已收取的购房款应予返还。本案上诉人已付购房款900000元系由上诉人未偿还的欠款转化而来，该900000元虽经双方结算确认，但鉴于双方结算时约定的利息过高，原审法院根据相关法律规定将利息予以调整至中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍，亦无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36250元，由上诉人夏振刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一四年十一月四日
代书 记员 陈黛锦