辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终533号
上诉人（原审被告）邱宁，男，1981年5月28日出生，汉族，无职业，现住辽宁省锦州市古塔区。
被上诉人（原审原告）锦州海业物业管理有限公司，住所地辽宁省锦州市古塔区。
法定代表人阎君，该公司经理。
委托代理人顾晓丽，辽宁锦逸律师事务所律师。
上诉人邱宁因物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2015）古民初字第00433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邱宁，被上诉人锦州海业物业管理有限公司的委托代理人顾晓丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告锦州海业物业管理有限公司向一审法院起诉称，原告是经有关部门批准成立的物业公司，服务于古塔区锦绣家园小区各住户，被告是锦绣家园的住户，房屋面积81.11平方米，物业服务费2011年4月30日之前每平方米0.25元，之后2011年5月1日开始至今每平方米0.5元，被告于2002年7月至2014年12月末欠物业服务费3969.80元，滞纳金22155.43元，共计26125.23元。经物业公司多次催缴以各种理由拒绝缴纳，原告无奈诉至法院，请求法院判令被告缴纳物业服务费及滞纳金26125.23元；案件受理费由被告负担。
原审被告邱宁向一审法院答辩称，1、原告不能按照物业合同提供物业服务，不支持、不拥护2014年锦州市人民政府关于开展违章建筑的通告，公用绿化草坪被个别业主占用。2、消防设施不安全，小区的消防安全得不到保证。3、小区楼道等公共区域清扫不到位。4、我自2000年缴纳物业服务费以来，墙体发霉，窗户变形，原告对此采取推脱态度。5、根据法律及最高人民法院相关司法解释中先履行抗辩权的规定，在原告履行自己应承担的义务后，被告再缴纳。
一审法院经审理查明：被告邱宁系原告提供物业服务的锦绣家园业主，其房屋面积81.11平方米。被告于2002年7月至2014年12月未缴纳物业服务费，欠物业服务费3933.84元。2011年4月30日之前每月每平方米物业服务费0.25元，2011年5月1日至今每月每平方米物业服务费0.5元。
一审法院认为：原、被告基于物业服务而形成的物业合同关系，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，被告作为业主，负有缴纳物业服务费的义务。现被告未缴纳物业服务费，属违约行为，应承担交费的民事责任。对于被告提出的墙体发霉，窗户变形等问题，其可另行主张权利，但不能因此而不交物业服务费。关于原告主张的滞纳金一节，被告不缴纳物业费服务费，系被告与原告之间发生争执所导致，并不是原告有意不缴纳物业服务费，故对该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：被告邱宁于本判决生效后10日内给付原告锦州海业物业管理有限公司2002年7月至2014年12月期间的物业服务费3933.84元。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费454元，减半收取227元，由原告锦州海业物业管理有限公司负担202元，由被告邱宁负担25元。
宣判后，邱宁不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人作为小区业主依法不应是前期物业服务合同的签订主体，因此被上诉人与上诉人于2000年与葫芦岛海业开发公司签订的《前期物业管理服务公约》应依法确认无效。一审判决认为原、被告双方自愿签订的物业管理公约合法有效违背了事实，上诉人与开发公司之间并不存在平等协商的交易条件。上诉人签署协议并非处于自愿，而是迫于无奈，当时的背景是开发商强迫广大业主单方面制定的格式文本上签字，而且多项条款都是对业主限制的制约条款。物业公司承担的责任有限。开发商利用业主急于收房的现实困境强迫业主单方面在《物业服务公约》上签字，否则不予办理房屋交付手续。《物业管理条例》第21条规定“在业主、业主的大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面合同，所以在住宅小区的单个业主不是前期物业服务合同的签订主体。只有建设单位和物业服务企业才是物业服务合同的签订主体。因此2000年签订的《业主公约》应确认为无效。2、上诉人由于被上诉人严重违约在先于2002年7月至2014年12月为缴纳任何物业相关的服务费用，上诉人2002年7月至2014年12月的物业费已经超过了普通的诉讼时效。3、被上诉人未提供证据证明其已经向上诉人提供任何的物业服务，无权收取上诉人物业费。一审判决认为上诉人与被上诉人双方基于物业服务而形成的合同关系，合法有效不正确。因为合同中没有要不要缴纳物业费、交多少、何时交等约定。上诉人2000年6月购买房产的同时缴纳物业费用到2002年7月停缴，被上诉人提供的物业服务一直未达到标准，未符合相关约定。上诉人依据《合同法》第67条规定拒绝履行约定以维护自身的合法权益，请求法院依据事实驳回被上诉人的诉讼请求。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审法院判决，依照《合同法》《物业管理条例》等法规进行改判确认上诉人于2000年与葫芦岛海业开发公司签订的《前期物业管理服务公约》无效。二、确认被上诉人与上诉人于2002年7月-2014年12月的物业费已经超过诉讼时效，请求驳回被上诉人的诉讼请求。三、请求法院依据事实，现场走访，确认海业物业公司违反合同约定，违约在先，判令海业物业公司履行好自己所有的义务和责任后，上诉人再缴纳物业费。四、请求被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人锦州海业物业管理有限公司辩称，上诉人提出的《前期物业管理服务公约》无效没有法律依据，公约是双方签订的，上诉人签字后也履行了缴纳物业费用，现在反而说公约无效没有法律规定，业主公约和物业合同都有效。虽然上诉人有10多年没有缴纳物业费，但物业费随时在发生，不存在诉讼时效过了的问题。
经审理查明，原审法院判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人主张其与被上诉人签订的《前期物业管理服务公约》无效的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，本案中，上诉人提交的证据不足以证明其与被上诉人签订的《前期物业管理服务公约》违反上述法律规定的情形，且双方基于物业服务形成物业合同关系已经履行多年，故对于上诉人的此项主张不予支持。
关于上诉人主张因被上诉人的物业管理不到位，其有权不缴纳物业费的问题，虽然上诉人提出被上诉人管理的小区中有公用绿化草坪被个别业主占用、消防设施不安全、楼道等公共区域清扫不到位等情形，其家有墙体发霉，窗户变形的情况，但上诉人与被上诉人基于物业服务已形成物业合同关系，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，上诉人作为业主负有缴纳物业服务费的义务，现上诉人未缴纳物业服务费，属违约行为，应承担缴费的民事责任。对于上诉人提出的物业管理不到位等问题，其可另行主张权利，但不能因此而不缴纳物业服务费，故对于上诉人此项主张亦不予支持。
上诉人主张被上诉人诉请的2002年7月至2014年12月的物业费超过诉讼时效的问题，因物业费是连续发生的，故不适用诉讼时效的规定，故对上诉人的此项主张原审判决不予支持并无不当。
综上所述，原审判决正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费454元,由上诉人邱宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张卫东
审 判 员 赖志勇
代理审判员 赵洪全
二〇一六年七月十五日
书 记 员 隋佳利