四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川17民终722号
上诉人（原审原告）：黄昌柏，男，生于1956年8月8日，汉族，住四川省达州市通川区。
委托诉讼代理人：李华，四川绥定律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯大凯，男，生于1981年8月25日，汉族，住达州市通川区。
委托诉讼代理人：郑益明，四川弘旺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑鑫，四川弘旺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川华圣房地产开发有限公司。
住所地：四川达州市通川区朝阳中路***号。
法定代表人：陈彪，系该公司经理。
委托诉讼代理人：翁玉平，四川厚海律师事务所律师。
上诉人黄昌柏因与被上诉人冯大凯、被上诉人四川华圣房地产开发有限责任公司（以下简称华圣公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2016）川1702民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄昌柏的委托诉讼代理人李华，被上诉人冯大凯及其委托诉讼代理人郑益明、郑鑫，被上诉人华圣公司的委托诉讼代理人翁玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄昌柏上诉请求：撤销一审判决，依法改判对诉争标的物准予执行，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清。被上诉人四川华圣房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，与冯大凯订立的商品房预售合同应当认定无效。争议房屋仍登记在四川华圣房地产开发有限公司，上诉人有权申请强制执行。冯大凯未举证证明其名下无其他用于居住的房屋。
冯大凯辩称，在采取保全之前，涉诉房产双证齐全，不需要预售许可证，一审判决正确，应予维持。
华圣公司辩称，华圣公司与冯大凯建立了商品房买卖合同关系，冯大凯也交清了购房款，并使用至今。一审判决认定事实和适用法律均符合规定，依法驳回上诉。
黄昌柏向一审法院起诉请求：1、判令许可对座落于达州市通川区朝阳中路316号B幢1－8－3号房屋的执行；2、案件受理费由被告冯大凯负担。
一审法院认定事实：黄昌柏因与华圣公司商品房买卖合同纠纷申请诉前财产保全，查封华圣公司名下位于达州市通川区朝阳中路西外塔沱转盘处鹿鼎苑B幢1－12－3号及其他住房和商业用房。一审法院于2014年12月26日作出（2015）通川民初字第23－1号民事裁定书。
2015年1月23日，黄昌柏就其与华圣公司商品房买卖合同纠纷一案向一审法院提出诉讼，一审法院立案后于同年8月14日作出（2015）通川民初字第2837号民事调解书，确认华圣公司退还黄昌柏购房款及资金利息总共360万元，华圣公司于2015年8月31日前向原告退还购房款100万元，同年12月31日前退还购房款150万元，2016年5月30日前退还购房款110万元。如华圣公司未按上述规定时间退还，则按月息2分承担资金利息至退清时止。调解约定付款期至，被告华圣公司未按调解履行还款义务，黄昌柏申请执行。执行中，冯大凯提出执行异议，认为案涉房屋应归其所有，请求解除对该房的查封。一审法院于2016年4月13日作出（2016）川1702执异5号《执行裁定书》，认为冯大凯在本院对该房采取查封措施前与华圣公司签订房屋买卖协议，从2012年开始在该房居住至今，冯大凯付清房款。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，冯大凯的异议理由成立。裁定：中止对达州市通川区朝阳中路316号B幢1－12－5号房屋的执行。黄昌柏不服，提出诉讼。
同时查明，2009年至2012年4月15日期间，冯大凯分别向四川华隆建设企业集团有限公司预交购房款合计207764元。2012年4月15日，华圣公司与冯大凯签订《商品房买卖合同》，冯大凯采取一次性支付方式以257764元购买华圣公司开发的位于达州市通川区朝阳中路316号鹿鼎锦苑B幢8层C号住房，建筑面积105.26平方米，4月17日，原告向华圣公司付清购房余款50000元，华圣公司出具的收款收据上注明为B-8-C号。2012年5月14日冯大凯华公司交纳装修服务费、建渣费、二次垃圾清运费合计1947元，同日交付工人出入证五张计50元。2015年7月7日交付维修基金、税费10000元，收据注明B栋31号。冯大凯至今未取得案涉房屋所有权证。
冯大凯提供其于2013年7月3日向达州市博惠物业服务有限公司交纳2013年5月14日至2014年5月14日的物业管理费1300元的票据以及于2015年7月2日向华圣公司交纳2014年5月14日至2016年5月14日的物业管理费2600元的票据，票据上分别加盖了物业管理公司的公章。冯大凯告还提供了交纳其居住案涉房屋期间交纳水、电、气和有线电视收看费的票据，票据上的用户姓名均为冯大凯，水、电用户地址为西外塔沱达州市林业干部训练班B－31或天然气用户地址为B栋05－3。
另查明，华圣公司与达州市林业训练班就建设用地使用权转让合同纠纷经达州市中级人民法院和四川省高级人民法院审理后确认：2008年8月30日，达州市林业培训中心改建项目部与四川华隆建设企业集团有限责任公司签订了《达州市林业干部培训中心改建工程项目合作协议书》，由该司承建达州市林业培训中心改建工程。2009年3月25日，华圣公司与四川华隆建设企业集团有限责任公司签订《达州市林业干部培训中心房屋改建项目转让协议书》，约定四川华隆建设企业集团有限责任公司将达州市林业干部培训中心房屋改建项目所涉及的一系列协议的权利义务转让给华圣公司，工程由华圣公司与达州市林干班共同承担。2009年6月4日达州市林干班与华圣公司签订《达州市林业干部培训中心房屋改建项目协议书》合法有效，工程于2011年12月31日竣工，甲乙双方办理四川省建设工程竣工验收备案书。2011年8月24日，达州市人民政府颁发了达州市国用（2011）06243号国有土地使用权证，载明土地使用权人为达州市林干班和华圣公司。2013年5月7日，鹿鼎锦苑办理所有权登记，所有权人为四川华圣房地产开发有限责任公司与达州市林业干部训练班共同共有。
审理中，原告黄昌柏对冯大凯于2012年4月17日向华圣公司交款50000元的收据真实性提出异议，口头申请鉴定。本庭限期休庭后五日内提交书面鉴定申请，逾期视为撤回。期限届满，原告未提交鉴定申请书。
一审法院认为，被告华圣公司承接四川华隆建设企业集团有限公司权利义务开发建设鹿鼎锦苑，冯大凯分别先行交付房屋预定款，继而于2012年4月15日与华圣公司签订《商品房买卖合同》，支付了全部的购房款257764元，华圣公司向冯大凯履行交房义务。冯大凯接收案涉房屋后居住生活于该房，为此，冯大凯提供了生活居住期间的水、电、气、有线电视消费单据以及2013年起始交物业收费收据，本院对冯大凯于2012年4月15日购买案涉房屋并交清购房款的事实予以认定。根据华圣公司与达州市林业训练班就建设用地使用权转让合同纠纷的终审判决认定，华圣公司与达州市林业训练班签订的《达州市林业干部培训中心房屋改建项目协议书》合法有效，故华圣公司对鹿鼎锦苑建设项目享有权利，其将鹿鼎锦苑B幢8层C号即现B幢1－8－3号住房售予冯大凯、双方签订《商品房买卖合同》以及冯大凯交付购房款均符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，原告黄昌柏与华圣公司因商品房买卖合同对华圣公司享有债权，但不能排除冯大凯对该房优先享有的权利，冯大凯提出执行异议，一审法院作出（2016）川1702执异5号《执行裁定书》符合客观事实和法律依据。原告黄昌柏诉讼请求判令许可对座落于达州市通川区朝阳中路316号B幢1－8－3号房屋的执行不能成立。为维护当事人的合法公益，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，驳回原告黄昌柏的诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄昌柏负担。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：冯大凯与四川华圣房地产开发有限公司于2012年4月15日签订《商品房买卖合同》是否合法有效。上诉人认为四川华圣房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，其与冯大凯订立的商品房预售合同应当认定无效。冯大凯认为其已支付了购房款，实际管业居住多年，其与四川华圣房地产开发有限公司的购房行为优先于上诉人的债权，《商品房买卖合同》合法有效。对此，本院认为，冯大凯与四川华圣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方当事人均按照合同约定履行了合同义务，冯大凯实际管业居住至今，案涉合同交付义务已履行完毕。同时，根据在案证据显示，四川华圣房地产开发有限公司与达州市林业培训班建设用地使用权纠纷一案经四川省高级人民法院终审判决认定《达州市林业干部培训中心房屋改建项目协议书》合法有效。且2011年达州市人民政府向所有权人颁发了国有土地使用权证，四川华圣房地产开发有限公司对案涉房屋享有合法权利，在此情形之下，冯大凯与四川华圣房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。一审法院认定冯大凯与四川华圣房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效于法有据。上诉人提出被上诉人四川华圣房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，与冯大凯订立的商品房预售合同应当认定无效。争议房屋仍登记在四川华圣房地产开发有限公司，上诉人有权申请强制执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人黄昌柏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黄昌柏负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯必明
审判员 段添天
审判员 刘全明
二〇一七年八月十四日
书记员 廖玉成