上海铁路运输法院
行 政 判 决 书
（2018）沪7101行初264号
原告沈志强，男，1952年10月7日出生，汉族，户籍地上海市静安区，暂住上海市宝山区。
被告上海市静安区住房保障和房屋管理局，住所地上海市静安区。
法定代表人姜伟成。
委托代理人吴泽军。
委托代理人欧以文，上海市沪中律师事务所律师。
第三人俞晟，男，1984年2月22日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市徐汇区。
第三人沈志萍，女，1959年9月19日出生，汉族，户籍地上海市静安区，暂住上海市宝山区。
第三人沈志琴，女，1962年9月29日出生，汉族，住上海市普陀区。
第三人杨玉宝，女，1951年10月26日出生，汉族，暂住上海市宝山区。
原告沈志强诉被告上海市静安区住房保障和房屋管理局(以下简称静安房管局)征收补偿合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后，向被告静安房管局送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等。经审查，因俞晟、沈志萍、沈志琴与本案有利害关系，本院依法通知上述三人作为第三人参加诉讼。杨玉宝向本院书面申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法组成合议庭，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告沈志强，被告静安房管局的委托代理人吴泽军、欧以文，第三人俞晟、沈志萍、沈志琴、杨玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈志强诉称，原本市川公路254弄甲支弄40号房屋(以下简称川公路房屋)所有权人登记为沈伯奚，后经法院判决，由其子女即原告、第三人沈志琴、沈志萍和沈志英按份共有，各享有四分之一产权份额。2016年9月，川公路房屋纳入征收范围。被征收人户共有包括四名产权人及一名同住人在内的五个家庭，其中三个家庭实际居住在川公路房屋中，上述人员中还包含了三名癌症病人、一个双残家庭。原告获得征收事务所经办人出具的共有产补贴不少于240,000元的书面承诺后，向各第三人承诺可各分得补偿款600,000元。2016年11月2日，原告与被告静安房管局签订征收补偿协议。次日，原告腾空川公路房屋，征收事务所经办人承诺，征收补偿协议盖章后会送达一份给原告备查，会立刻办理原告户的住房困难托底保障手续。但征收事务所经办人未兑现承诺，反而在原告生病住院期间拆除了川公路房屋。原告多次向有关部门反映情况，但未果。原告认为，原告当时是在内容空白的征收补偿协议上签字，该征收补偿协议属于恶意串通、欺诈，损害国家和第三人利益的合同；原告户符合居住困难认定条件，应给予托底保障补贴；房地产评估单价过低，且未对川公路房屋产权证登记的面积之外的两间房屋进行补偿；征收补偿协议未包含异地购房补贴。现原告诉至法院，要求判决确认被告静安房管局与原告签订的征收补偿协议无效。
被告静安房管局辩称，川公路房屋由原告、第三人沈志琴、沈志萍和沈志英各享有四分之一产权份额，其中沈志英已故，其继承人为第三人俞晟。征收补偿过程中，第三人俞晟、沈志萍、沈志琴均委托原告作为该户的代理人办理征收事宜，故征收补偿协议的签约主体适格。原告户不符合居住困难户的条件，异地购房补贴和未见证面积的残值补贴均已在征收补偿协议中约定。该征收基地并无共有产权人补贴这一补偿项目，被告是按照法律、法规以及征收基地公示的安置政策，以一证为一户进行整体补偿，征收补偿协议约定的内容适当，要求驳回原告的诉讼请求。
第三人俞晟述称，其委托原告签订征收补偿协议是以原告同意给予600,000元补偿款为前提的。按照产权份额，第三人应获得补偿款535,000元，原告同意另从征收事务所经办人承诺的240,000元中分出钱款来补足到600,000元。征收补偿协议签订时的内容与现有征收补偿协议的内容不同，第三人不予认可，若不能另获得240,000元共有产补贴，该征收补偿协议应属无效，同意原告的诉讼请求。
第三人沈志萍述称，征收补偿协议签订时的内容与现有征收补偿协议的内容不同，且协商时征收事务所经办人称第三人杨玉宝的补偿问题与各产权人无关，征收补偿协议上也没有提及产权人需要负责解决同住人的补偿安置，同意原告的诉讼请求。
第三人沈志琴述称，征收补偿中被告应当安置的是原告和第三人俞晟、沈志萍、沈志琴，安置第三人杨玉宝非各产权人的义务，同意原告的诉讼请求。
第三人杨玉宝述称，其户籍在川公路房屋中并实际居住，征收补偿过程中，理应合理解决同住人的补偿安置，但征收事务所经办人以第三人并非产权人为由，不与第三人协商，也未告知是否符合托底保障条件，实际也未落实第三人的托底保障，同意原告的诉讼请求。
经审理查明，川公路房屋所有权人登记为沈伯奚(2011年9月15日报死亡)。原上海市闸北区人民法院(2012)闸民一(民)初字第1630号民事判决书判决，川公路房屋由原告沈志强、第三人沈志萍、沈志琴和沈志英按份共有，各享有四分之一产权份额。沈志英于2013年8月12日报死亡，第三人俞晟为沈志英之子。
2016年9月26日，上海市静安区人民政府发布沪静府房征[2016]4号房屋征收决定，川公路房屋在征收范围内。此时，川公路房屋户籍一本，户主原告沈志强，在册人口第三人杨玉宝、沈志萍。2016年10月28日，第三人俞晟、沈志萍、沈志琴签署全权委托书，委托原告沈志强作为该户征收代理人，办理与房屋征收有关的所有事项。2016年10月29日，征收事务所经办人熊毕弟、徐紫萍出具承诺书，该承诺书载明，“熊毕弟今承诺沈志强共有产补贴如少于贰拾肆万正，此协议(房屋征收补偿协议)作废”。
2016年11月2日，被告静安房管局(甲方)与原告沈志强(乙方代理人)签订征收补偿协议，约定：川公路房屋性质私房，认定建筑面积一层23.2平方米；被征收房屋经上海八达国瑞房地产土地估价有限公司评估，房地产市场评估单价为一层：32,338元/平方米(建筑面积)，评估均价为40,985元/平方米(建筑面积)，被征收房屋评估单价低于评估均价的，按照评估均价计算被征收房屋评估价格；房屋征收价格补贴系数为0.30，套型面积补贴为建筑面积15平方米，计算居住困难货币补贴的折算单价为14,500元/平方米(建筑面积)；被征收房屋价值补偿款计1,850,882.60元，房屋装潢补偿6,960元；乙方不符合居住困难户的条件；乙方选择房屋产权调换，甲方提供乙方产权调换房屋2套，房屋价格合计1,680,961.75元，房屋产权调换差价为169,920.85元，由甲方向乙方支付；不予认定建筑面积残值补偿30,000元、搬家费补贴1,600元、异地购房优惠补贴153,924元等奖励补贴合计428,335.17元；乙方搬离原址90日内，甲方应向乙方支付该协议约定的差额款项计605,217元；协议经甲乙双方签字或盖章后成立；该地块适用征询制，在规定的签约期内(含签约附加期)，房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的90%，该协议生效。
2016年11月6日，上海市静安区人民政府发布公告，截至2016年11月5日，川公路房屋所在征收地块签约率为93.47%，该地块征收补偿协议于2016年11月6日生效。
2016年11月26日，原告沈志强将川公路房屋交付征收事务所拆除。2017年1月3日征收事务所向原告沈志强结算居住搬迁奖励20,000元、自行搬场费1,000元、居住提前搬迁加奖120,000元、临时安置费156,039元。
以上事实，由房屋征收决定、房屋所有权证、(2012)闸民一(民)初字第1630号民事判决书、证明书、协助执行通知书、户口簿、死亡证明、公证书、评估均价公告、被征收房屋评估分户报告及送达回证、委托书、征收补偿协议、结算单、空房接管单、生效公告、承诺书及各方当事人陈述等予以证明。
本院认为，人民法院生效的民事判决确定了川公路房屋的权利人，本案中原告、第三人沈志琴、沈志萍、俞晟是被征收人。征收过程中，第三人沈志琴、沈志萍、俞晟委托原告办理川公路房屋征收事项并无不当，被诉征收补偿协议的签约主体适格。本案的主要争议焦点是：一、如何认定征收事务所经办人在签订征收补偿协议前出具的承诺书的效力；二、被诉征收补偿协议是否遗漏异地购房补贴；三、该户是否符合居住困难户托底保障条件；四、川公路房屋被征收时认定的建筑面积是否准确。本院就上述争议焦点逐一进行分析。
首先，川公路房屋的征收是基于公共利益的需要，对被征收人给予公平补偿。政府是征收主体，用于补偿被征收人的房屋、资金均来源于公共财政，故无论是补偿项目的设置还是补偿数额的确定，均应当符合法律、法规和规章的规定以及征收基地公示补偿安置政策，也就是说“补偿法定”。查川公路房屋所在征收基地的全部安置方案，并无共有产补贴这一补偿项目，征收事务所经办人员出具的共有产补贴承诺书应属无效。应当指出的是，征收应当严格依法依规，被告作为征收部门，应加强征收工作人员的教育、管理，防止因工作人员的不当言行误导被征收人。
第二，征收补偿协议中约定了异地购房优惠补贴153,924元，被告在庭审过程中也详细说明了该项补贴的计算方法。原告再提出异议，并无事实或政策依据，本院不予支持。
第三，居住困难保障补贴制度设计的本意是，在征收过程中，通过被征收房屋的价值补偿仍无法解决被征收居民的居住困难的，另外给予保障性补贴。依照川公路房屋所在征收基地计算居住困难货币补贴的折算单价14,500元/平方米、人均建筑面积22平方米的标准,在不考虑被征收房屋补偿金额的情况下，每位居住困难人口的货币补贴为319,000元。川公路房屋户籍在册人口仅为三人，即便三人都符合居住困难人口的认定条件，补偿总额为957，000元，远低于川公路房屋的价值补偿款1,850,882.60元，故该户不符合居住困难户的条件。
第四，川公路房屋的原产权证明确记载了该房屋的建筑面积，此建筑面积应当是征收过程中认定川公路房屋补偿面积的依据。在征收基地的补偿项目中，也有不予认定建筑面积残值补偿的奖励补贴。原告主张另有两间房屋，但未提供相关职能部门批准建造房屋的依据，故原告要求再补偿两间房屋面积的主张，本院不予采纳。
查协征收补偿议约定的被征收房屋的性质、用途、建筑面积、评估价格、该基地居住房屋的评估均价，均有相关证据证明；协议约定的补偿方式、房屋补偿款的计算公式以及奖励、补贴等内容亦均符合相关法律、法规及征收基地补偿方案的规定，已是该户签约时可得的最大补偿利益。该征收基地的签约率达生效比例后，征收补偿协议成立并生效。综上，原告主张征收补偿协议无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告沈志强的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告沈志强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。
审 判 长 王剑晖
人民陪审员 祁汉萍
人民陪审员 李小妹
二〇一八年七月三十日
书 记 员 ＸＸ琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
……
二、《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。