辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终4458号
上诉人（原审被告）：王辉，男，1969年2月28日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：张洪潮、褚欣，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳浑南国际新兴产业园区刘付屯社区居民委员会，住所地沈阳浑南国际新兴产业园区刘付屯村。
法定代表人：焦赞，沈阳浑南国际新兴产业园区刘付屯社区居民委员会主任。
上诉人王辉因与被上诉人沈阳浑南国际新兴产业园区刘付屯社区居民委员会（以下简称刘付屯居委会）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初9401号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王辉上诉请求：一、依法撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并判令被上诉人继续履行涉案《租赁协议》，或撤销原判，发回浑南区人民法院重审；2、本案一审、二审全部诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：（一）、一审法院判决事实认定错误。《租赁协议》合法有效，应当依法履行；上诉人为承租涉案土地支付费用的数额认定错误。一审判决回避了上诉人除10万元租赁费外，额外代被上诉人支付原承租人25万元补偿款的事实，损害了上诉人的正当合法利益。（二）、一审法院适用法律错误。一审判决严重违反公平原则和诚实信用原则；一审法院判决《租赁协议》无效，却未要求被上诉人赔偿上诉人相关损失；如果确认《租赁协议》无效，被上诉人应当依法返还上诉人王辉代其支付给苗杰、梁富丽夫妇的25万元补偿款。（三）、一审法院程序违法。上诉人在一审答辩期内提出反诉，一审法院在进行审理后，未收取上诉人的反诉费用即直接驳回，剥夺了上诉人的诉讼权利；本案原审一审的审判长即为浑南区法院东陵法庭庭长赵兴盛，发回重审本应交由浑南区法院本部法官或其他法庭法官审理，却仍由东陵法庭审理本案，程序上存在重大瑕疵。
被上诉人刘付屯居委员会辩称同意原审法院判决。
沈阳浑南国际新兴产业园区刘付屯社区居民委员会向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原被告于2013年9月7日签订的租赁协议无效；2、由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实，原、被告于2013年签订租赁协议1份，该协议约定：“甲方为原告刘付社区，乙方为被告王辉中标人，为搞活经济，使闲置场地创造价值，参考最后的竞标结果，甲方将原小学校北侧操场租给乙方。一、面积4亩；二、租赁费用：由两部分组成：叫行竞标时预付的5万元；2009年7月31日发生的5万元借款（代表和退伍兵活动费的借条）；三、租期：自2013年9月7日至动迁为止；四、遇政府征地时，地下部分的补偿归刘付社区集体所有，地上附着物的补偿归乙方所有；五、该场地不得从事仓储或生产危险物品以及破坏环境的经营活动。本协议一式三份，双方签字或者盖章后生效。”由原告在协议上盖章，被告王辉在协议上签字。2013年8月31日，被告王辉通过银行转账的形式支付给梁富丽350,000元，原告刘付社区未收到被告王辉给付的租赁费。2011年7月8日，原告刘付社区召开会议，结果为学校不同意卖，同意出租；2011年7月26日，原告刘付社区召开会议，会议内容为研究出租小学校部分土地、租金、年限、5年，最终决定全体通过同意出租；2013年11月30日，原告刘付社区召开会议，结果为操场出租不同意，没通过；2013年8月8日，原告刘付社区召开会议，记载：“关于王辉承租刘付小学校问题，租赁合同是2013年9月7日签订，把学校300平方米还有100千瓦变压器电权都给人家，这个补偿是2012年3月5日签。有问题。5万元借款，先说是3万元，后来变成5万，但是借条上没有利息。代表党员一致同意不给300平小学校教室和100瓦变压器电权，不给。如王辉不同意起诉到法院把王辉承包4亩地同时收回”。另查明，被告王辉租赁的土地原竞标人为苗杰，苗杰和梁富丽为夫妻关系。2009年7月31日，原告刘付社区向梁富丽借款50,000元，并出具借条1份，载明：“从梁富丽家借款50,000元（代表退伍兵活动）”。2011年8月5日和2011年11月22日，原告刘付社区出具收条，收到梁富丽保证金共计为60,000元。2011年12月20日，苗杰交付场地租赁费50,000元，收款单位记载为刘付社区。2012年3月5日，原告刘付社区出具叫行物补偿1份，载明：“由于政策有变化无法按原叫行约定执行，给对方造成损失，现将学校300平方米教学楼及100千瓦变压器电权补偿给中标人作为补偿”，由原告刘付社区盖章。被告王辉将原告刘付社区向梁富丽的借款和保证金及苗杰的保证金都给付给了梁富丽，包含在上述给付梁富丽的350,000元中，梁富丽将上述原告刘付社区出具的收条等均交付给了被告王辉。再查明，原、被告签订的租赁协议中的土地为经过沈阳市东陵区规划土地管理局于1996年9月15日批准的用地，建设项目显示为刘付小学校，被占地单位为东陵区汪家乡刘付村，申请面积为0.87377公顷，批准面积为0.87377公顷；并且建设有经过批准的435.5平方米教学楼。被告王辉在4亩土地上建设了2100多平方米的花窖等。经辽宁北方土地资产评估有限责任公司做出辽北方评报字[2016]第020号资产评估报告书，评估结论为截止2016年11月8日评估对象为558,600，被告王辉支付鉴定费5,580元。
一审法院认为，根据我国相关法律规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，原、被告签订于2013年9月7日签订的租赁协议中，原告刘付社区将集体所有的刘付小学校的操场4亩土地租赁给被告使用，但是原告刘付社区在将土地租赁给被告前，未履行相关民主议定程序，且诉争土地为教育用地，具有公益性质，应当经过相关部门批准，故原、被告于2013年9月7日签订的租赁协议违反了法律法规的规定，应属无效。根据合同法相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的应折价补偿。虽然原告刘付社区未收到被告王辉给付的租赁费，但原、被告签订的租赁合同中表明被告王辉取得诉争土地的价款为100,000元，被告王辉将款项交付给梁富丽系原告刘付社区指定，且被告王辉为原告刘付社区偿还了借款和保证金，故视为刘付社区收到上述被告王辉给付的租赁费100,000元。关于租赁费返还问题，因原、被告于2013年9月7日签订的租赁协议中第三项租期约定自2013年9月7日至动迁为止，原告表示上述约定违反法律规定，应当以法定为准，被告表示租期以约定为准；虽然上述协议约定的租赁期限约定了起始时间，并约定以动迁为止，但上述停止时间的约定不明，故以法定最长的20年期限为准；被告王辉使用上述土地自2013年9月7日至今已使用3年，故原告应当返还上述土地租赁费85,000元。被告王辉在上述土地上建设了花窖、葡萄架、假山、凉亭、电井、看护房等地上物，且经辽宁北方土地资产评估有限责任公司做出辽北方评报字[2016]第020号资产评估报告书，评估结论为截止2016年11月8日评估对象为558,600元，故原告刘付社区应当返还被告王辉上述地上物费用558,600元；上述被告王辉所建设的位于沈阳市浑南新区新兴产业园区刘付屯社区居民委员会刘付小学校院内的花窖、葡萄架、假山、凉亭、看护房、电井等归原告沈阳市浑南新区新兴产业园区刘付屯社区居民委员会所有。关于被告在庭审中提出的反诉请求，因其未向本院交纳反诉费用，依据相关法律规定，对其反诉请求予以驳回。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第十条、第十二条、第十三条、第十五条，《国务院关于诉讼费用交纳办法》第十二条之规定，判决如下：一、原告沈阳市浑南新区新兴产业园区刘付屯社区居民委员会与被告王辉于2013年9月7日签订的租赁协议无效；二、被告王辉于本判决生效后30日内，返还原告沈阳市浑南新区新兴产业园区刘付屯社区居民委员会位于沈阳市浑南新区新兴产业园区刘付屯社区刘付村小学北侧操场北侧4亩土地；三、原告沈阳市浑南新区新兴产业园区刘付屯社区居民委员会于本判决生效后30日内，一次性返还被告王辉租赁费85,000元；四、原告沈阳市浑南新区新兴产业园区刘付屯社区居民委员会于本判决生效后30日内，一次性给付被告王辉地上物补偿费558,600元；五、被告王辉所建设的位于沈阳市浑南新区新兴产业园区刘付屯社区居民委员会刘付小学校院内的花窖、葡萄架、假山、凉亭、看护房、电井等归原告沈阳市浑南新区新兴产业园区刘付屯社区居民委员会所有。案件受理费2,300元，鉴定费5,580元，由被告沈阳市浑南新区新兴产业园区刘付屯社区居民委员会、王辉各承担3,940元。
本院二审期间当事人未提交新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，上诉人王辉根据被上诉人刘付屯居委会指示向案外人梁富丽转款35万元。被上诉人刘付屯社区居委会于2011年5月3日下发《刘付小学出租出让通知》，主要内容是为解决社区经济困境，社区委员会研究决定将其出租或出让。经浑南新区社发局主要负责人同意，并明确答复该小学校的房屋和占地可以由刘付屯社区自行处置，决定近期对小学实行公开叫行租售，望广大居民和各界人士周知。
本院认为，关于《租赁合同》的效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”案涉的刘付小学操场4亩土地根据1996年9月15日的“沈阳市东陵区占用土地批复（沈东地（清补）字（1996）号汪家72号）”为刘付小学的占地，刘付小学教学楼的建设有“工程建设许可证“，由此表明刘付小学的学校及占地是经过审批的，属于学校用地，具有公益性质，在未经法定程序改变用途的情况下，不可改变用途。现被上诉人表示租赁合同无效，上诉人未能提供证据证明案涉土地的性质发生变化，可以租赁改做他用，故现有证据下认定双方签订的《租赁合同》因违反法律强制性规定，应为无效的合同。并且根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定“农村集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三份之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”本案上诉人王辉不是被上诉人村的村民，没有证据表明上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》经过村民会议三分之二以上成员或者三份之二以上村民代表的同意，故基于此《租赁合同》亦无效。综上，对上诉人提出的《租赁合同》有效的主张本院不予采纳。
关于《租赁协议》无效的后果，双方对一审法院认定合同无效一并处理无效后果均未提出异议，故一审法院对无效后果进行处理并无不当。根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤消后，应该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。案涉标的物的出租问题被上诉人曾张贴过公告，并且也有部分村民代表会议记录等，上诉人有理由相信被上诉人出租行为有效，故导致无效的过错责任应由被上诉人承担。本案根据《租赁协议》约定租金为10万元，上诉人将款项交给案外人梁付丽系基于被上诉人指定，一审法院认定上诉人已支付租金并根据租期的折算，认定被上诉人将剩余年限的租金85000元返还给上诉人并无不当。对于上诉人在诉争土地上的投入等，根据评估结果，由被上诉人进行赔偿符合法律规定。关于上诉人提出的除了10万元租赁费，额外向案外人支付25万元补偿款问题。根据案外人梁富丽交给上诉人的相关凭证及证人证言等证据表明该25万元系上诉人基于被上诉人指定支付给案外人梁富丽，25万元属于合同无效后上诉人的损失部分，被上诉人应予赔偿。关于上诉人提出经营损失、预期收入损失等主张，因上诉人一审期间未就此问题提出主张，且未提供证据证明，故对上诉人的该项上诉主张本院不予审理。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初9401号民事判决；
二、沈阳浑南国际新兴产业园区刘付屯社区居民委员会于本判决生效后生效后30日支付王辉补偿款250000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2300元，鉴定费5580元，二审案件受理费2300元，均由沈阳浑南国际新兴产业园区刘付屯社区居民委员会承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 冬
审判员 王 纪
审判员 孙菁蔓
二〇一八年八月二十二日
书记员 杨俊驰
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
上诉人基于被上诉的指定向案外人梁富丽支付的租金及补偿款项共计35万元扣除已经使用的应该由被上诉人返还给上诉人，一审法院
综上所述，王辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人王辉负担。
本判决为终审判决。
审判长刘冬
审判员陈铮
审判员孙菁蔓
二〇一八年三月日
书记员杨俊驰
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；