辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终7952号
上诉人（原审原告）：沈阳百家乐超市连锁有限公司，住所地沈阳市于洪区迎宾路19号。
法定代表人：杨颖，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李维英，男，1951年12月22日出生，汉族，该公司员工。
委托诉讼代理人：白建中，辽宁丰华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘育红，女，1960年4月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：曹远军，辽宁同方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡光磊，辽宁同方律师事务所律师。
原审第三人：沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室，住所地沈阳市和平区胜利大街南四马路*号。
负责人：关洪剑，该单位主任。
委托诉讼代理人：徐曼丽，女，1974年10月17日出生，满族，该公司员工。
上诉人沈阳百家乐超市连锁有限公司（以下简称“百家乐超市”）因与被上诉人刘育红、原审第三人沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室（以下简称“和平土地征收办”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
百家乐超市上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审。2.改判由被上诉人刘育红承担支付由和平土地征收办给付的装饰装修费1,020,000元其中上诉人应享有的补偿款495,500元（其中超市开业装修费196,000元；动迁搬家费50,000元；动迁办拆损门市牌匾损失9500元；经营损失170,000元，超市动迁停业员工生活补助70,000元。）3.和平土地征收办承担连带责任。4.本案一审案件受理费、二审上诉费均由被上诉人、原审第三人共同承担。事实与理由：上诉人在2008年6月2日至2013年7月19日期间租赁刘育红座落在沈阳市和平区延边街11号的门市房，建筑面积1071.36平方米，用于超市经营租期5年。开业前上诉人向沈阳市和平区公安局消防科申报超市装修申请，装修后验收合格。2011年11月上诉人接到原审第三人动迁的通知，按照原审第三人的要求递交了动迁材料，并将原件给了原审第三人，原审第三人出具了收条。并经原审第三人委托辽宁宝堃兴业房地产评估有限公司对上诉人超市装修状况进行了现场评估。2017年2月，原审第三人告诉上诉人已与被上诉人签订了房屋补偿协议，并给付了超市装修补偿款。2016年11月，上诉人就和平区动迁办不作为、不办理、不支付动迁补偿费向法院提起诉讼，和平区法院2017年1月20日作出（2017）辽102民初1255号民事裁定书，裁定告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定向有关部门申请裁决。
刘育红辩称，一、上诉人诉请支付动迁补偿款，而刘育红不是征收主体，不具有补偿款支付义务。上诉人诉请支付动迁补偿款，具体包括超市开业前装修费、搬家费、牌匾损失、经营损失、停业员工生活费补贴。针对装修补偿，在刘育红与第三人签订的《国有土地上房屋征收与补偿安置货币补偿协议书》中，写明装修补偿为1,017,792元，同时已注明：该房屋装修补偿款与上诉人无关。针对搬家费、牌匾损失、经营损失、停业员工生活费补贴，第三人与刘育红签订的补偿协议中并无这些项目，第三人未向刘育红进行支付。因此，上诉人主张支付的这些项目均与刘育红无关，刘育红无支付义务。二、上诉人未能举证证明其对房屋进行了对应装修。房屋地面装修、吊棚、墙面等基础装修均是由刘育红在向上诉人出租房屋前完成。上诉人所主张的各项装修情况不属实。依据谁主张谁举证的原则，无论上诉人是向刘育红还是向第三人主张支付装修补偿，都应提供其对相应部位进行装修的证据，而上诉人提供的现有证据无法对此予以证明。三、第三人征收房屋前，租赁合同已经终止，依据《房屋租赁合同》，房屋装饰、装修部分已全部属于刘育红所有，再与上诉人无关，上诉人无权就此主张权利。上诉人与刘育红签订的《房屋租赁合同》，租赁期自2008年6月20日至2013年7月19日。在合同期满前上诉人一直实际占用房屋，租金也支付至合同期满时。在第三人征收房屋前，租赁合同已经终止。上诉人对于合同终止一事也并无异议。其在（2013）沈和民二初字第875号民事案件中（刘育红起诉上诉人支付房屋租赁）辩称：双方“签订的房屋租赁合同已经终止”。依据《房屋租赁合同》第十条，在合同终止后，房屋装饰、装修的部分无偿归刘育红所有。因此，即便退一步讲，上诉人能够举证证明其在承租后确对房屋进行了局部装修，依据租赁合同，在房屋被征收前，房屋全部装饰、装修也已归刘育红所有。上诉人无权在就装修部分主张补偿。此外需说明的是，在租赁合同终止后，刘育红一方曾多次通知上诉人返还房屋，但上诉人仍违法占用房屋，拒不腾退，意图通过违法占有的方式获得相关补偿，谋求不正当利益。恳请贵院在查明相关事实的基础上，驳回上诉，维持原判。
和平土地征收办述称，同意维持原判。
百家乐超市向一审法院起诉请求：1.判令刘育红承担和平土地征收办支付给百家乐超市出租门市房动迁补偿共计495,500元（超市开业前装修费196,000元、动迁搬家费50,000元、动迁办拆迁损坏门市牌匾损失9500元、经营损失170,000元、超市停业员工生活费补贴70,000元）；2.判令和平土地征收办承担连带给付责任；3.案件受理费由刘育红和和平土地征收办共同承担。
一审法院认定事实:诉争房屋位于沈阳市和平区延边街11甲号，房屋所有权人为刘育红、李俊威，现已拆迁。百家乐超市（承租方、乙方）与刘育红（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定房屋坐落于沈阳市和平区延边街11号，建筑面积1071.36平方米，甲方将部分出租给乙方使用。第六条租赁期限约定租赁期自2008年6月20日至2013年7月19日，乙方在不违法、违约的情况下，甲方同意连续租用乙方五年，2008年6月20日至2008年7月19日为免租期。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前90日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲、乙双方重新签订房屋租赁合同。第七条租金约定乙方租用该房屋年租金总额分别为：第一年贰拾伍万元，第二年贰拾陆万元，第三年贰拾柒万元，第四年贰拾柒万元，第五年贰拾柒万元。租金支付采用上打租方式。第十条房屋的交付及返还约定甲方应于2008年6月20日前将房屋按现状交付给乙方，乙方确认该房屋可以正常使用。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。乙方添置的可移动的新物可由其自行收回，乙方无条件应恢复租房前房屋原来格局或由甲方认同后，将该房屋装饰、装修的部分完好无偿交给甲方。交还后对于该屋房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第十四条合同的解除约定，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，本合同终止，甲方不承担违约赔偿责任。合同签订后，刘育红将房屋交付百家乐超市使用，百家乐超市占有使用房屋至合同期限届满之后。
2011年11月1日，和平区政府下达和政征决字[2011]第6号房屋征收决定，决定对西塔旧城区改建项目实施房屋征收，房屋征收实施范围为：东至南京北街，西至延边街，南至市府大路，北至抚顺路。百家乐超市出租给刘育红的位于沈阳市和平区延边街11甲号6幢1-2号房产在征收范围内。2011年11月24日，百家乐超市（甲方）与刘育红（乙方）签订房屋租赁补充协议一份，约定，1.乙方租赁甲方沈阳市和平区延边街11甲号房屋，政府已规划动迁，乙方已知道政府动迁办和甲方的通知，甲方要求继续执行双方签订的房屋租赁合同中租金半年付款办法，乙方表示同意。2.甲方保证在政府规定的动迁期内，乙方迁出租赁房屋后，甲方对乙方租金未到期的剩余租金退给乙方。3.乙方迁出后，双方在交接房屋时甲方全额未到期的房屋租金退给乙方。4.本补充协议与正式合同同等效应。
另查明，2013年5月，刘育红曾向一审法院提起诉讼要求百家乐超市支付2012年7月20日至2013年7月19日租金及违约金，百家乐超市提出反诉，一审法院作出（2013）沈和民二初字第00875号民事判决书判决“一、被告（反诉原告）沈阳百家乐超市连锁有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）刘育红房屋租金270,000元；二、被告（反诉原告）沈阳百家乐超市连锁有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）刘育红违约金，以月租金22,500元为基数，每日按月租金的1%计算，从2012年7月31日起至本判决确定的给付之日止；三、驳回反诉原告（被告）的诉讼请求”。百家乐超市不服该判决提出上诉，沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中民二终字第1749号民事判决书判决维持上述判决第一项，撤销第二项、第三项。百家乐超市、刘育红认可双方已实际履行了该判决。
再查明，辽宁宝堃兴业房地产评估有限公司接受和平区国有土地房屋征收补偿服务中心委托，对位于和平区延边街11甲号，建筑面积1071.36平方米网点的房地产、房屋装修及货物运输征收补偿价格进行评估，并于2014年1月24日作出房地产评估报告，估计结果为评估总价26,521,160元（房屋25,498,368元、房屋装修1,017,792元、货物运输费5000元）。2014年4月24日，刘育红、案外人李俊威（被征收人）和平土地征收办（征收部门）签订《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》两份，其中一份载明被征收房屋的货币补偿金额25,498,368元，临时安置补助费160,704元，无法恢复使用设备的重置费、设备拆装费等动力电115,000元，金额总计25,774,072元，补充条款约定“装修补偿现产权人与承租人有争议待双方自行协商或法院终审判决后，再依据评估公司出具的评估报告给付补偿”。另一份载明装修补偿1,017,792元，补充条款约定“该房屋装修补偿与百家乐超市、张德明等所有承租人无关，如出现一切经济纠纷及法律责任与征收管理办公司征收补偿中心无关。协议签订后，被征收人向征收部门领取了上述补偿款。
一审法院认为，百家乐超市、刘育红签订的房屋租赁合同，刘育红与和平土地征收办签订的国有土地上房屋征收与补偿安置协议均系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。百家乐超市、刘育红签订的房屋租赁合同租赁期限至2013年7月19日届满，同时合同中明确约定“租赁期满或合同解除后，百家乐超市应返还该房屋及其附属设施。百家乐超市添置的可移动的新物可由其自行收回，百家乐超市无条件应恢复租房前房屋原来格局或由刘育红认同后，将该房屋装饰、装修的部分完好无偿交给刘育红。交还后对于该屋房屋内未经刘育红同意遗留的物品，刘育红有权自行处置”。关于百家乐超市主张的装修损失196,000元，首先百家乐超市已实际占有使用房屋至租赁关系届满，同时依据双方关于合同终止后装饰装修物的处理约定，百家乐超市主张装修损失无事实依据；其次评估报告未显示装修损失包含百家乐超市装修损失，百家乐超市未能提供证据证明其装修损失，故该项诉请不予支持。关于百家乐超市主张的动迁搬家费50,000元，评估报告中载明货物运输费为5000元，因百家乐超市在该期间占有使用房屋，可推定该货物运输系指百家乐超市的货物运输，故该项费用应支付给百家乐超市。关于百家乐超市主张的动迁办拆迁损坏门市牌匾损失9500元，百家乐超市未举证证明，一审法院不予支持。关于百家乐超市主张的经营损失170,000元、超市停业员工生活费补贴70,000元，国有土地上房屋征收与补偿安置协议中并没有停产停业损失，百家乐超市亦未提供相关证据予以证明，故该项诉请不予支持。关于百家乐超市要求和平土地征收办承担连带责任的诉请，无事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告刘育红于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳百家乐超市连锁有限公司货物运输费5000元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8732元（原告已预交），由原告沈阳百家乐超市连锁有限公司承担8682元，被告刘育红承担50元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。百家乐超市提交了证据1.房屋征收决定复印件，用以证明其是拆迁主体。证据2.2013年9月16日沈阳市和平区城市房屋拆迁管理局出具的情况说明，证明其是拆迁主体，给我停水停电造成损失。刘育红发表质证意见称，证据1为复印件，并且该证据不是新证据，该证据描述内容不能说明上诉人是拆迁主体，关联性有异议。对证据2的真实性、证明问题均有异议，上诉人当庭向法庭出示两份日期不同的说明，相互矛盾，我方认为作为政府相关部门所出具的情况说明应当具备最基本的事实严谨，所以上诉人的证据真实性有异议。依据民诉法解释第115条规定，单位向法院提出证明材料应有单位负责人出具人签名。上诉人提交证据没有相关出具人的签名或印章。不属于新证据。和平土地征收办发表质证意见称，对证据1真实性没有异议。征收决定是针对整个地块下的。证据2意见同刘育红的质证意见。本院对百家乐超市提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人百家乐超市与被上诉人刘育红签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在上诉人百家乐超市承租案涉房屋期间，和平区政府下达了房屋征收决定，案涉房屋在征收范围内。关于上诉人百家乐超市主张的装修损失196,000元问题，虽被上诉人刘育红与原审第三人和平土地征收办签订《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》时，上诉人百家乐超市与被上诉人刘育红之间的租赁合同约定的履行期限已届满，但从辽宁宝堃兴业房地产评估有限公司出具的《房地产评估报告》来看，案涉房屋委托评估时被上诉人百家乐超市正经营，故对百家乐超市主张的装修损失应予支持。因现案涉房屋已征收完毕，房屋实际装修状况现已无法核实，故本院结合辽宁宝堃兴业房地产评估有限公司出具的《房地产评估报告》中对于房屋装修部分的估价及上诉人百家乐超市实际使用房屋的年限，酌定被上诉人刘育红应给付上诉人百家乐超市装修损失为73,500元为宜。关于上诉人百家乐超市主张的动迁搬家费50,000元，依据不足，一审依据评估报告中载明货物运输费为5000元，认定被上诉人刘育红给付上诉人百家乐超市货物运输费5000元并无不当，本院予以维持。关于上诉人百家乐超市主张的动迁办拆迁损坏门市牌匾损失9500元，及经营损失170,000元、超市停业员工生活费补贴70,000元的问题，因依据不足，本院均不予支持。关于上诉人百家乐超市主张原审第三人和平土地征收办承担连带责任的问题，因就案涉房屋的补偿协议原审第三人和平土地征收办系与被上诉人刘育红签订，且已向被上诉人刘育红支付完毕，故上诉人百家乐超市主张原审第三人和平土地征收办承担连带责任依据不足，本院亦无法支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初112号民事判决第一项,即:“一、被告刘育红于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳百家乐超市连锁有限公司货物运输费5000元”；
二、撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初112号民事判决第二项，即：“二、驳回原告其他诉讼请求”；
三、刘育红于本判决生效之日起十日内给付沈阳百家乐超市连锁有限公司装修损失73,500元;
四、驳回双方其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8732元，由沈阳百家乐超市连锁有限公司承担6970元，刘育红承担1762元。二审案件受理费8732元，由沈阳百家乐超市连锁有限公司承担6970元，刘育红承担1762元
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 韩彩霞
审 判 员 姜会军
二〇一八年十月十日
法官助理 史舒畅
书 记 员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。