上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第3832号
原告上海中星集团申城物业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人沈杰，职务总经理。委托代理人叶志强，男。被告余闵。原告上海中星集团申城物业有限公司以张某为被告，向本院提起了物业服务合同纠纷之诉讼，本院经审查后于2015年11月16日委托上海市徐汇区联合人民调解委员会进行诉前调解，因故致诉前调解未成。2015年12月14日，原告向本院申请追加被告张某的妻子余闵为本案共同被告，本院依据本案的实际情况予以准许；2015年12月18日，本院依法适用简易程序，由审判员史清独任审理，对本案进行了公开开庭审理，原告委托代理人叶志强、被告余闵到庭参加诉讼；由于被告张某未到庭参加诉讼，原告申请撤回了对张某的起诉，本院口头裁定予以准许；本案现已审理终结。原告上海中星集团申城物业有限公司诉称，被告余闵系本市云锦路XXX弄XXX号XXX室(原址为本市宛平南路XXX弄XXX号XXX室)的产权人，原告系该房屋所在百汇园小区的物业管理者。尽管《前期物业服务合同》载明，百汇园小区业主应按每月每平方米4元的标准、结合建筑面积向其交纳物业服务费，但有关部门在核定时调整了物业服务费的收费标准，因此其按有关部门核定的标准(每月每平方米3.85元)向所有业主收取物业服务费。然而，被告作为业主未能履行按季支付物业服务费的义务，而且以其未能将游泳池、儿童游乐场等社区服务设置交付使用等为由，拒付2011年1月至今的物业服务费，虽经其多次催讨均无果，其只能向法院提起诉讼,要求被告支付2011年1月至2015年6月期间的物业服务费合计32,124.30元(支付标准为每月每平方米3.85元)。被告余闵辩称，其确系百汇园小区XX号XXXX室房屋的产权人，原告也确系该小区的物业管理者。根据《业主临时公约》之约定，游泳池、会所和儿童游乐场等均属于社区服务设置，这些公共配套设施需进行日常维护，而日常维护所需费用已包含在每月每平方米3.85元的物业服务费中；由于这些设置至今未交付其使用，因此也没有相应的日常维护费用产生，当然应在每月每平方米3.85元的物业服务费中相应地扣除日常维护所需要的费用，至于抵扣多少则应由作为物业管理者的原告进行说明。此外，原告曾承诺每幢楼应配备一名保安负责值班，然而不知从何时开始实际上是两幢楼共用一名保安，因此其认为不应按照每月每平方米3.85元的标准向原告支付物业服务费，何况其已向原告支付了2012年3月份之前的物业服务费，原告仍要求其支付2011年1月至2012年3月期间的物业服务费，毫无依据。据此，其不接受原告的诉讼请求。经审理查明，2007年4月3日，上海百汇房地产开发有限公司作为甲方与原告签订了《前期物业服务合同》，主要约定：1、物业名称为百汇园、物业类型为高层、坐落位置为徐汇区宛平南路XXXX弄。2、原告为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务，并按建筑面积向业主收取物业服务费，其中一期住宅项目的高层之收费标准为每月每平方米4.00元，包括：综合管理服务费1.40元，公用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用1.10元，公共区域的清洁卫生服务费用0.28元，公共区域绿化养护费用0.10元，公共区域秩序维护服务费用0.45元，办公费0.09元，物业管理企业固定资产折旧0.01元，物业共用部位共用设施及公众责任保险费用0.02元，其他0.28元，酬金0.27元。3、物业服务费按季交纳，业主应当在每季度首月的10日前履行交纳义务；逾期交纳的，违约金的支付约定如下：“物业管理企业可以逾期之日起按每逾期一日应缴费用千分之三加收滞纳金……”4、合同自签订之日起至小区第一届业主委员会成立重新签订《物业服务合同》止。庭审中，原告确认经有关单位核定其在百汇园小区的物业服务费实际收费标准为每月每平方米3.85元，其中管理综合服务为0.36元、公共秩序维护为1.75元、保洁服务为0.50元、绿化养护服务为0.16元、设备设施维护保养服务为1.09元。双方确认的2008年7月版的《业主临时公约》，载明下列等内容：1、第四十条“社区服务设施包括会所、游泳池、网球场。在该等设施中安排的具体服务项目对业主提供有偿服务”；2、第四十三条“物业服务费使用范围包括但不限于下列各项：(一)用于本住宅区内的日常管理……(二)房屋设备运行费：用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；(三)保洁费：用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；(四)秩序维护服务费：用于物业管理区域内日常秩序维护服务所需的费用；(五)公共能源使用费……(六)绿化养护费……特别提醒：上述费用中均包含维持社区服务设施日常运行的相关费用”；3、第四十四条“物业服务费由物业公司按每月每建筑平方米3.85元人民币的标准向业主收费;业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预交三个月的物业服务费,以后本物业服务费每三个月支付一次,业主应于该期开始之前或在期限内一次性付清”;4、第五十一条“本住宅区坐落的地块系同一开发商批租取得，该地块将根据不同的开发内容划分为若干个独立式区域”；5、第五十二条“住宅区服务设施有可能建立在不同的区域，但有些设施仍可供业主共享”。双方确认的《住户手册》载明了下列内容：业主需按合同和《业主临时公约》的约定承担物业服务费，此项费用是根据每年开支预算而确定，物业服务费主要用途包括(但不限于)下列项目：物业共用部位的维护；业主共有设施设备的日常运行和维护……业主在物业交付之日需预缴3个月的物业服务费……双方确认的主题为“公共部位公共设备设施维护保养服务”、“增加设备设施的运行养护内容、费用”的书面材料载明下列等内容：1、“设备、设施名称：露天泳池、电梯轿厢空调、水景设施”；2、“运行和养护要求：(1)一般维修工作……(8)儿童游乐设施……”3、费用清算：见收支平衡表；自测设备运行、保养、维护服务费价格1.09元/平方米另查，《编订(变更)门弄(楼)号牌通知》载明：本市宛平南路XXXX弄经核准变更为本市云锦路XXX弄。打印日期为2015年9月22日的《上海市房地产登记簿》——《房屋状况及产权人信息》，用以证明本市宛平南路XXX弄XXX号XXX室的产权人系被告、该房建筑面积为194.47平方米、房屋结构为钢混、受理日期为2010年12月29日、核准日期为2011年1月6日。又查，本院(2012)徐民四(民)初字第1255号民事调解书记载的内容表明，原、被告于2012年3月26日就物业服务合同纠纷一案达成了和解协议，即“被告余闵于2012年3月31日前向原告上海中星集团申城物业有限公司支付物业管理费17,289.90元，双方就此结清2012年3月31日(含该日)之前的物业管理费；二、原告放弃其余诉讼请求；三、案件受理费减半收取计152.77元，由原告负担”。2012年3月26日,被告将上述调解所涉款项支付给了原告。由于被告未支付原告2012年4月至2015年6月期间的物业服务费，原告于2015年8月22日向被告邮寄了《物业服务费付费通知书》，主要内容是：“贵户XX号XXXX室的物业服务费为每月748.70元，至今您应缴纳2011年12月至2015年6月的物业服务费32,124.30元”；被告则认为该通知上所载未支付物业服务费的期限有误。为此，原告在催讨无果之际，向本院提起了诉讼。以上事实，有原、被告的当庭陈述及原、被告各自提供的证据在卷资证。本院认为，现有事实表明，被告已向原告支付了2011年1月至2012年3月期间的物业服务费，那么原告在本案中要求被告支付上述期间的物业服务费即缺乏依据，本院不予支持。双方在本案中的主要争议是物业服务费的支付标准如何确定，对此本院认为：依据双方确认的证据所记载的内容及庭审中的陈述，可以得出下列结论：1、系争房屋的物业服务费由物业公司按每月每建筑平方米3.85元人民币的标准向被告收取，被告应当在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预交三个月的物业服务费；2、被告作为业主理应知晓百汇园小区区的房屋系分期建设、分期销售的，因此社区服务设施不可能在一期业主入主后即全部交付使用。综上，被告主张不按每月每平方米3.85元的标准向原告支付涉案期间的物业服务费之理由不成立，本院不予采纳。本院认为，被告作为原告提供服务的受益人，理应承担支付物业服务费的责任，原告要求被告支付2012年4月至2015年6月期间的物业服务费，可获支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，本院判决如下：一、被告余闵于本判决生效之日起十日内支付原告上海中星集团申城物业有限公司自2012年4月至2015年6月期间的物业服务费合计29,199.30元；二、驳回原告上海中星集团申城物业有限公司要求被告余闵支付2011年1月至2012年3月期间的物业服务费合计2,925元之诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费603元,减半收取计301.50元，由原告负担27.50元、被告负担274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 史 清
二〇一六年三月十四日
书记员 盛新然
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。