广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终16819号
上诉人（原审被告）：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：吴林，该公司董事长。
委托代理人：谢芳，广东君厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李丽仪，身份证住址广州市白云区。
委托代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。
上诉广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司）因与被上诉人李丽仪房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人南大公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，判决南大公司无需向李丽仪支付迟延办证和迟延交楼违约金。事实和理由：一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，并损害了南大公司的合法权益，应予以撤销。一、李丽仪未按照《商品房预售合同》及《补充协议》的约定全部履行其主动交齐办证资料的义务，导致南大公司无法按约定办理房产证，南大公司享有先履行抗辩权，且根据《补充协议》的约定，南大公司无需承担迟延交付房屋和办证的违约责任。依照双方《商品房预售合同》附件七补充协议第三条第一、二款、第七条第一、二款的规定，李丽仪负有缴纳契税和主动交齐办证资料的义务，而南大公司办理房产证，契税完税证明以及交齐办证所需资料是李丽仪必须履行的义务，也只有李丽仪交齐办证所需资料并交完契税后才可能办理房产证。但经南大公司多次催告，李丽仪依然未按时缴纳契税和主动交齐办证资料。最后，经南大公司多次催告，并于2015年8月27日书面发函要求其交齐办证资料，李丽仪才陆续将办证资料交齐给南大公司用于办证。因此，李丽仪违约在先，在李丽仪负有先缴纳契税义务和交齐办证资料的情况下，迟延履行，导致南大公司无法按时办理房产证，相应责任在于李丽仪而非南大公司。二、南大公司因广州市国土资源和房屋管理局“车位补地价”政策文件的出台导致迟延办证属于不可抗力，一审法院认定该情形属于南大公司应当预见的经营风险且合同约定的办证期限210个工作日内足以处理，认定事实不正确，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而政府政策的改变，明显是南大公司无法预见且不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。从当事人处理该不可抗力的客观情况来看，《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》印发日期为2014年3月14日，该文件一印发，南大公司于2014年4月17日向广州市国土资源和房屋管理局申请补缴土地出让金，广州市国土资源和房屋管理局于2014年7月25日向南大公司下发出让合同（含变更协议）的告知函，从时间上看，南大公司已经尽到最大限度的勤勉义务，南大公司对迟延办证没有过错，应当对该不可抗力期间（即2014年3月14日政策下发至2015年8月18日出让金补缴完毕）予以扣除，一审法院认定210个工作日内足以完成该事项，认定事实错误。三、南大公司于2014年4月30日已经具备交楼条件，且南大公司于2014年4月30日之前通知李丽仪收楼，根据双方签订的合同约定，李丽仪对收楼有异议的，应于收楼之日起7日内提出书面异议，否则视为同意接受该楼房，在南大公司的多次催促下，李丽仪于2014年6月19日收楼，但至今没有向南大公司提出异议，应当认定为李丽仪对该楼房没有异议，其要求南大公司支付迟延交楼的违约金诉讼请求不应支持。南大公司于2014年4月30日已具备根据双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定的交楼资料。南大公司于2014年4月30日之前已发出书面通知李丽仪收楼。李丽仪于2014年6月19日收楼，至今未向南大公司提出过书面异议，根据双方签订的合同约定，应当视为李丽仪同意接受该楼房。综上，一审法院认定事实错误，且南大公司现已将房产证办妥并于2015年1月27日交于李丽仪，已经履行完毕《商品房预售合同》约定的义务，李丽仪并没有因此遭受任何损失，对于迟延办证李丽仪也存在迟延缴纳契税的过错，一审判决南大公司承担违约责任明显不公平。
被上诉人李丽仪答辩称：不同意南大公司的全部上诉请求，请求维持原判。南大公司在2014年4月30日并不具备交楼条件，其在2014年12月取得竣工验收备案。南大公司提出的车位补地价问题不构成不可抗力，南大公司在取得土地使用权之时也应当缴纳土地出让金，只是缓交了。李丽仪已经按南大公司的要求提供所有办证资料，不存在延迟情况。
2016年5月3日，李丽仪向一审法院起诉请求：1、南大公司向李丽仪支付逾期交房的违约金28862.5元；2、南大公司向李丽仪支付逾期办证的违约金197419.5元；3、南大公司退还多收的房款14338.05元给李丽仪并支付逾期退还的利息（利息自起诉之日计算至退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；4、南大公司将契税票据交给李丽仪并退还多收的契税5773元并支付逾期退还的利息（利息自起诉之日起计算至退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；5、本案诉讼费某大公司承担。
一审法院认定事实：2013年4月25日，李丽仪（认购方）与南大公司（出售方）签订《骏御华庭认购书》，约定李丽仪向南大公司认购广州市白云区三元里大道1222号骏御华庭自编A栋901单元，双方约定认购价为1154500元。税和费某大公司代为收取，须于签署《商品房买卖合同》当日付清；契税按认购价的1.5%即17318元，办证综合费800元/户，预购商品房预告登记费50元/宗，抵押权预告登记费80元/宗；以上费用以政府相关部门或收费单位实际收费为准。
2013年5月23日，李丽仪（乙方）与南大公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件。合同约定：第四条，合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的骏御华庭自编A、B栋第自编A栋幢9层901号房（下称该商品房），房屋地址位于白云区三元里大道1222号901房。该商品房合同约定建筑面积共51.02平方米，其中套内建筑面积40.26平方米，共有分摊面积约10.76平方米。第七条，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米28676.11元，总金额（人民币）1154500元。第十二条，交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许适用文件；满足供水、供气、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第十四条，延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过240日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第十五条，房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设置配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交楼标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十八条，面积确认及面积差异处理，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。第二十一条，产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条，迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。等等。上述合同附件七《本合同补充协议》第三条，关于商品房交付（对合同第十三条的变更及补充）4.在商品房达到交付使用条件，卖方按约定发出收楼通知书给买方后，买方未能按收楼通知书约定的时间办理房屋交接手续，视为卖方已按期交付。五、关于面积差异处理（对合同第十八条的补充）3.产权登记面积确定以前，以面积为计算依据的各项费用按合同约定面积计算；产权登记面积确定后发生的费用，以产权登记面积为计费的依据。第七条，关于产权登记（对合同第二十一条的变更和补充）1.卖方在房屋交付后、买方交清全部资料、税、费及物业维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后，卖方为买方办理房屋所有权证。2.买方须主动向卖方提交办理权属转移登记的相关资料，及时与卖方办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续，支付按政府规定应由买方承担的物业维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买方未在卖方通知期限内与甲方办理上述手续和缴交税、费，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担。卖方并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。3.委托卖方办理产权证的中介服务费由买方承担。等等。
李丽仪已依约向南大公司付清合同约定的全部购房款1154500元，并于2013年5月23日向南大公司预交了涉案房屋的税和费12395元。
南大公司提交《骏御华庭收楼通知书》显示，南大公司于2014年4月27日向李丽仪发出收楼通知书，通知李丽仪于2014年4月30日前来办理收楼手续。南大公司未能提交上述收楼通知书送达给李丽仪的证据，李丽仪否认收到上述通知书。一审审理过程中，李丽仪、南大公司双方确认涉案房屋交楼时间为2014年6月19日。
为证明涉案房屋于2014年4月30日之前已具备交付条件，南大公司提涉案房屋所在项目的《建设工程质量验收监督意见书》（落款时间为2014年5月5日）、建设工程规划验收合格证（发证日期为2014年1月14日）、工程竣工验收报告（验收日期为2014年4月29日）、建设工程消防验收意见书（综合评定该土建工程消防验收合格，意见书出具日期为2013年12月19日）、《新（改）装管道水质验收合格证明书》（落款日期为2013年4月23日）、《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》（落款日期2013年9月10日）、《广州市供电局用电检查结果通知书》（检查日期2013年11月19日，检查结果为设备运行正常）、《邮政信报箱启用通知单》（落款日期为2014年1月29日）、《人防工程专项竣工验收备案意见书》（意见为同意竣工验收备案，落款日期为2013年9月30日）、《广州市环境保护局关于白云区三元里棠溪商住楼建设项目竣工环保验收的意见》（意见为竣工环保验收合格，落款日期为2014年5月8日）、住宅质量保证书、住宅使用说明书、管理规约。李丽仪对上述证据的真实性予以确认；对供电资料，认为该证据注明的用电地址为岗贝路地段，故对关联性不予确认。本案审理过程中，南大公司确认，涉案房屋所在的项目于2014年12月份才取得竣工验收备案表。
李丽仪提交《税收缴款书》（契税票据）显示，涉案房屋的契税金额为11402.62元。南大公司对该证据的真实性予以确认。
2015年8月27日，南大公司向李丽仪邮寄了《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，主要内容为要求李丽仪在收到告知书10个工作日内准备未婚证明或结婚证、无房证明、全家户口本及身份证、具结书、唯一住房诚信保证书等资料后与南大公司工作人员核对上述资料，核对完毕后由南大公司工作人员将资料交至房管部门办理相关手续。本案审理过程中李丽仪主张其按时向南大公司提交了上述资料，南大公司确认李丽仪于按通知书上要求的时间提交了相关办证资料。
涉案房屋《不动产权证书》的出证日期为2016年1月27日，《不动产权证书》上登记房屋套内面积为39.76平方米，分摊建筑面积为10.86平方米，建筑面积合计50.63平方米。双方经核对确认南大公司多收房款（面积差异款）14338.05元，南大公司表示同意退还该面积差异款。李丽仪主张南大公司于2016年3月29日才将《不动产权证书》交付给李丽仪。南大公司提交快递单及妥投证明显示，南大公司于2016年1月29日按照南大公司在商品房买卖合同中所留的通讯地址向李丽仪发出《关于领取〈不动产权证〉的通知》，通知李丽仪在2016年2月6日前携带身份证到南大公司处领取《不动产权证书》，该邮件于2016年2月1日退回妥投。
一审诉讼中，南大公司提交了《关于公开征求<关于我市土地节约集约利用的实施意见（征求意见稿）>意见的公告》、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140417895500）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《申请》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140929930116）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《关于广州市南大房地产开发有限公司对调整土地出让金提出异议的申请》、《广州市国土资源和房屋管理局非标准化业务收件凭证》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《报销单据粘贴单》、《房屋面积测量成果报告书》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《缴费通知书》、《发票》、《受理回执》、《广州市房地产初始登记告知书》，拟证明李丽仪、南大公司双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件后，政府出台了“车位补地价”政策，要求南大公司补缴国有建设用地出让价款，南大公司按照政策申请补缴后，广州市开发利用中心补缴价款计算错误等导致南大公司在申请异议后最终于2015年4月才确定应补缴交的土地使用费；及广州市房地产测绘院为南大公司测绘错误，导致南大公司办证时间拖延，因此主张其存在合理事由导致办证期限延长，并应当扣除上述因不可抗力所致延长的时间。李丽仪对上述证据真实性均无异议，但认为南大公司提出的上述辩解均不属于不可抗力。南大公司并提交不动产登记申请表等证据，拟证明按揭银行于2016年1月才将按揭资料交于房管中心办理房产证。李丽仪对上述申请表的真实性予以确认，但认为申请表中李丽仪的代理人陈某是南大公司的员工，即实际是由南大公司负责按揭及到房管局办理相应的手续。
一审法院认为：李丽仪与南大公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。
在本案审理过程中，南大公司表示同意向李丽仪退还多收房价款（面积差异款）14338.05元，故一审法院对于李丽仪的该项诉讼请求予以支持。对于李丽仪主张的多收契税，经查，根据李丽仪提交的契税收据，李丽仪预交的契税金额为11465元，涉案房屋实际发生的契税金额为11402.62元，南大公司多收李丽仪契税金额为62.38元，故南大公司应当向李丽仪退还契税62.38元，李丽仪主张的超出部分一审法院不予支持。对于李丽仪要求南大公司将契税票据交给李丽仪的诉讼请求，南大公司已经为李丽仪办妥了《不动产权证书》，故应当将契税发票交给李丽仪，李丽仪的该项诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。对于多收房款和契税的利息，李丽仪主张南大公司支付按照中国人民银行同期贷款利率，自其起诉之日即2016年5月3日计算至退还之日的利息于法有据，一审法院予以支持。
对于逾期交房违约金，李丽仪已付清购房款，按合同约定，南大公司应当在2014年4月30日前将符合交付条件的房屋交付给李丽仪。南大公司虽然提交《骏御华庭收楼通知书》及快递单拟证明其于2014年4月27日向李丽仪发出收楼通知书，通知李丽仪于2014年4月30日前来办理收楼手续，但南大公司未能提交相关邮件已经寄出及妥投的证明，故南大公司主张其已在2014年4月30日通知李丽仪收楼证据不足，一审法院不予确认。且根据南大公司的举证，南大公司于2014年5月5日才取得涉案房屋所在建筑的《建设工程质量验收监督意见书》，于2014年5月8日才取得《广州市环境保护局关于白云区三元里棠溪商住楼建设项目竣工环保验收的意见》，故在2014年4月30日时，涉案房屋并不符合双方约定的交付条件。另依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条及第八条的规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起十五日内将各项竣工验收文件报送相关建设行政主管部门备案，相关建设主管部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审核，如发现建设单位违反国家有关建设工程质量管理规定的，则有权要求重新组织竣工验收。因此，对于涉及公共安全的规划、消防、人防等验收文件，即使完成了相关竣工验收程序，也应当经由建设行政主管部门备案审查。本案中根据南大公司陈述，涉案房屋所在的项目直至2014年12月才办理工程竣工验收备案，故在2014年4月30日时，涉案房屋并不具备法定交付条件。因此即使南大公司于2014年4月27日发出交楼通知书要求李丽仪在2014年4月30日前办理收楼手续，因涉案房屋不具备交付条件，相应的收楼通知书对李丽仪不发生法律效力。故李丽仪收楼的时间应当以其实际收楼的时间即2014年6月19日为准，南大公司已构成延期交楼，应承担违约责任，南大公司应当按照房价款总额的0.05%的标准支付自2014年5月1日至2014年6月19日的迟延交楼违约金，但李丽仪要求按照合同约定的房价款为本金计算逾期交房违约金，南大公司已同意退回李丽仪面积差价款14338.05元，故计算违约金时应当以实际房价款即1140161.95元（1154500元－14338.05元）为本金计算，逾期交房违约金计算为28504.05元（1140161.95元×0.05%×50天），李丽仪主张的超出部分，一审法院不予支持。
对于逾期办证违约金，按合同约定，南大公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为李丽仪办妥产权登记并交付房地产权证，南大公司于2014年6月19日向李丽仪交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2015年4月22日，南大公司于2016年1月27日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》。南大公司提交快递单及邮件妥投证明显示南大公司已于2016年1月29日向李丽仪在商品房买卖合同中所留的通讯地址寄送了领取《不动产权证书》的通知，通知李丽仪在2016年2月6日前到南大公司处领取《不动产权证书》，该邮件虽被退回，但应当视为南大公司已经履行了通知义务，故违约金的截止日期应当计算至南大公司通知领取《不动产权证书》的截止日期即2016年2月6日。南大公司已构成迟延办证，已构成违约，应承担违约责任，南大公司应当按照房价款总额的0.05%的标准支付2015年4月23日至2016年2月6日的逾期办证违约金。但李丽仪要求按照合同约定的房价款为本金计算逾期办证违约金，因南大公司已同意退回李丽仪面积差价款14338.05元，故计算违约金时应当以实际房价款即1140161.95元（1154500元－14338.05元）为本金计算，逾期办证违约金计算为165323.48元（1140161.95元×0.05%×290天），李丽仪主张的超出部分，一审法院不予支持。
南大公司抗辩因新政策出台需缴纳土地出让金为不可抗力及房管部门重新测量的期间均应免除其违约责任的问题。对此一审法院认为，南大公司提出的上述情况均属于南大公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。此外，南大公司所述的政策虽然在南大公司签约后出台，但南大公司在签约前已实际取得涉案土地使用权，按当时政策，南大公司亦需要缴纳车位部分的土地出让金，只是可以缓交。新政策出台后，南大公司多次申请退案至于2015年8月才缴纳土地出让金，该责任应由南大公司自行承担，南大公司抗辩称新政策出台属于不可抗力情形，于法无据。至重新测量的问题，测绘部门两次测量时间间隔达一年多，此期间南大公司没有证据显示其积极主动寻找途径救济，南大公司据此主张免除逾期办证责任依据不足。
南大公司抗辩称李丽仪迟延提供办证资料影响办证的问题。对此一审法院认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》中第二十一条约定，双方同意由乙方（李丽仪）委托甲方（南大公司）办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。也就是说，李丽仪提交办证资料的义务应当是在南大公司向其发出书面通知后，本案中南大公司于2015年8月27日才向李丽仪发出《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，要求李丽仪于收到告知书之日起十个工作日内提交相关资料，李丽仪已在南大公司通知的期限内向南大公司提交了办证资料，并未超过李丽仪通知的期限，故南大公司要求免除延期办证的违约责任依据不足，该抗辩意见，一审法院亦不采纳。
对于南大公司提出由于银行迟延提交办证资料导致其拖延办证的问题，由于申请按揭的银行系南大公司指定的银行，且李丽仪委托南大公司办理产权登记手续，而与银行签订有关的办理抵押登记的手续均是由南大公司员工办理的，南大公司亦无证据证明其在此过程中有催促银行及时提供相关资料，故南大公司要求就此免除其迟延办证的违约责任的抗辩意见缺乏依据。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2016年9月7日作出判决：一、在判决生效之日起三日内，广州市南大房地产开发有限公司向李丽仪支付逾期交房违约金28504.05元；二、在判决生效之日起三日内，广州市南大房地产开发有限公司向李丽仪支付逾期办证违约金165323.48元；三、在判决生效之日起三日内，广州市南大房地产开发有限公司向李丽仪退还多收的房款14338.05元及利息（利息以14338.05元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2016年5月3日计算至清偿之日止）；四、在判决生效之日起三日内，广州市南大房地产开发有限公司将契税票据交给李丽仪并退还多收的契税62.38元及利息（利息以62.38元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2016年5月3日计算至清偿之日止）；五、驳回李丽仪的其他诉讼请求。案件受理费4996元，由李丽仪负担573元，广州市南大房地产开发有限公司负担4423元。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为，一审法院对李丽仪与南大公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件效力的认定，合法有据，论理清晰，双方亦无异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对南大公司的上诉主张，本院认定如下：
一、关于南大公司是否构成逾期交房的问题。李丽仪已付清购房款，按合同约定，南大公司应当在2014年4月30日前将符合交付条件的房屋交付给李丽仪。南大公司虽然在一审时提交《骏御华庭收楼通知书》拟证明其于2014年4月26日向李丽仪发出收楼通知书，通知李丽仪于2014年4月30日前来办理收楼手续，但南大公司在一审中未能提交上述收楼通知书送达给李丽仪的证据，且李丽仪对此予以否认，故一审法院对南大公司主张其已在2014年4月30日前通知李丽仪收楼以证据不足而不予确认，并无不当，本院予以确认。再根据南大公司的举证，南大公司于2014年5月5日才取得涉案房屋所在建筑的《建设工程质量验收监督意见书》，于2014年5月8日才取得《广州市环境保护局关于白云区三元里棠溪商住楼建设项目竣工环保验收的意见》，故在2014年4月30日时，涉案房屋并不符合双方约定的交付条件。另依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条及第八条的规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起十五日内将各项竣工验收文件报送相关建设行政主管部门备案，相关建设主管部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审核，如发现建设单位违反国家有关建设工程质量管理规定的，则有权要求重新组织竣工验收。因此，即使完成了工程竣工验收手续，也应当经由建设行政主管部门备案审查。本案中根据南大公司陈述，涉案房屋所在的项目直至2014年12月才办理工程竣工验收备案，故在2014年4月30日时，涉案房屋并不具备法定交付条件，南大公司构成逾期交房，应承担违约责任，一审法院判决南大公司自2014年5月1日至李丽仪实际收楼（2014年6月19日）止支付迟延交房违约金给李丽仪，至于计算违约金房价款数额，一审法院认为南大公司已同意退回李丽仪面积差价款14338.05元，故计算违约金时应当以实际房价款即1140161.95元（1154500元－14338.05元）为本金计算，逾期交房违约金计算为28504.05元（1140161.95元×0.05%×50天），处理并无不当，本院予以维持。
二、关于南大公司是否构成逾期办证的问题。
关于南大公司上诉主张因新政策出台需要缴纳土地出让金为不可抗力应免除其违约责任的问题。因如一审所述，此政策虽在南大公司签约后出台，但南大公司在签约前已实际取得涉案土地使用权，按当时政策，南大公司亦需要缴纳车位部分的土地出让金，只是可以缓交，但并没有证据证明南大公司可以不交该部分土地出让金，新政出台后南大公司一直因资金问题多次申请退案以至于2015年8月才缴纳土地出让金，该责任应由南大公司自行负担，南大公司主张新政出台为不可抗力情形，于法无据。南大公司据此主张免除其迟办证责任依据不足。
关于南大公司上诉主张由于李丽仪迟延提交办证资料影响其办证的问题。因双方合同明确约定“双方同意由乙方（李丽仪）委托甲方（南大公司）办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任”。本案中，南大公司并未提供充分证据证明李丽仪未按其通知提交办证资料。为此，南大公司以此为由主张免责亦依据不足。
综上所述，南大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4177元，由上诉人广州市南大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 闫 娜
审判员 曹佑平
二〇一七年一月二十三日
书记员 张 利