浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）温乐民初字第991号
原告：夏某。
委托代理人：吴某某、叶某某、叶甲。
被告：乐清××××开发有限公司（企业注册号码：330
382000023853），住所地：乐清市××镇××路××号。
法定代表人：陈甲。
委托代理人：洪某、叶乙。
原告夏某与被告乐清××××开发有限公司房屋买卖合
同纠纷一案，于2011年10月31日向本院提起诉讼。本院于同日
受理后，依法由代理审判员刘忠敏适用简易程序独任审判，并
于2011年12月2日公开开庭进行了审理。原告夏某的委托代理
人吴某某、叶甲，被告乐清××××开发有限公司的委托代理
人洪某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏某起诉称：2009年10月20日，原、被告签订了《
商品房买卖合同》，原告从被告处购买晨曦大厦b幢第1105号
房产，依约原告向被告支付了房款2159308元。合同约定：一
、关于交房违约金问题：《商品房买卖合同》第八条约定被告
应于2010年6月30日之前将经验收合格的商品房交付原告使用
。同时，被告在交房时需提供该商品房住宅交付使用批准文件
、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并书面通知交
房。然而，经原告多次催促，被告仅于2011年5月4日交付了房屋钥匙，并未出示上述文件。根据《商品房买卖合同》第九条
对出卖人逾期交房违约责任的约定，被告需从2010年7月1日起
至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约
金。原告姑且将交房违约金从被告违约之日（2010年7月1日）
起计算至2011年5月4日（共计308天），被告需向原告支付逾
期交房违约金66506元。二、关于迟延办证违约金问题：原告
至今未拿到房产证，依照《商品房买卖合同》第十五条约定，
被告应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。但原告认为0.
1%的违约金不足以弥补原告的实际损失。《商品房买卖合同》
系被告提供的格式文本，其第十五条系格式条款，该条款内容
几乎免除了被告的违约责任。为督促被告履行办证义务，应对
《商品房买卖合同》第十五条的违约金计算方式予以调整，要
求按金融机构计收逾期贷款利息的标准（按日万分之二点一）
计收利息。因被告至今未履行交房义务，原告姑且将迟延办证
违约金从被告违约之日（2011年8月4日）起暂计至2011年9月5
日（共计32天）（原告保留追究迟延办证违约金某某屋所有权
证和土地使用权证办出之日），即被告需向原告支付迟延办证
违约金14511元。三、关于入户门购置费问题：《中华某某共
和国国家标准住宅设计规范》第3.9.4规定“住宅户门应采用
安全防卫门。向外开启的户门不应妨碍交通。”《浙江省城市
住宅建筑设计标准》第7.0.3规定“住宅分户门尽量采用“二
合一”的防盗门，其他易攀援入室的外门窗应有安全防范措施
，防范措施不能影响建筑物的美观，不能突出建筑物的外墙面
。”可见，入户门是商品房的配套设施，具有强制标准，原告购房时交付的购房款已包括入户门的费用，被告再次收取1700
元的入户门购置费属重复收费，不合理不合法，应予返还。四
、房屋墙体、窗的漏水问题：原告购买的上述房产墙体和窗存
在严重的漏水现象，给原告的生活造成了极大的麻烦。根据《
房屋买卖合同》第十七条“保修责任”的约定，被告应履行保
修义务，限期整改。五、关于a、b幢之间平台上的违建房屋、
b幢公共消防井上的违章建筑及b幢楼顶广告问题：晨曦大厦a
、b幢之间的平台、b幢公共消防井属于全某某主所有且算入业
主的公摊面积中，被告私自搭建房屋严重侵害了小区全某某主
的利益，现要求被告予以拆除。根据《商品房买卖合同》第十
八条第2款“该商品房所在楼宇的外墙面使用权全某某主所有
”的约定，没有经业主同意，被告私自安装广告是侵犯业主利
益的行为，应予拆除。综上，原告请求：1、判令被告支某某
告逾期交房违约金66506元（从2010年7月1日起计算至2011年5
月4日，共计308天）；2、判令被告支某某告迟延办证违约金1
4511元（自2011年8月4日起暂算至2011年9月5日共计32天，保
留追究迟延办证违约金某某屋所有权证和土地使用权证办出之
日）；3、判令被告返还入户门购置费1700元；4、判令被告对
房屋墙体、窗的漏水情况作出整改；5、判令被告拆除a、b幢
之间平台上的违建房屋、拆除b幢公共消防井上的违章建筑及b
幢楼顶广告。
被告乐清××××开发有限公司答辩称：一、被告逾期
交房系晨曦大厦全某某主所致，被告无需承担违约金。二、《
商品房买卖合同》附件三明确约定，入户门购置费由原告自行负担，被告收取入户门购置费符合合同约定。三、被告交付的
商品房已经有关部门验收，交付时不存在墙体、窗的漏水问题
。四、即便被告延迟办证违约，违约金应按合同约定的原告已
付房价款的0.1%一次性计算。五、原告第五项诉讼请求的诉权
是业主委员会，原告就该项诉请主体不适格。另外，原告诉称
的违建行为与被告无关，且部分违建已经拆除。
经审理查明：2009年10月20日，原告为购买乐清市中心
区晨曦大厦b幢1105号房产，与被告签订了《商品房买卖合同
》（以下简称合同），房屋总价款为2159308元。合同第八条
约定：“出卖人（被告）应当在2010年6月30日前，依照国家
和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合
本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：1、该商品房
经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分
期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文
件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合
同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人
在发生之日起15日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物
、环保等部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施或遇到
重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个
月。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外
，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用
，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累
加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交
付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期
超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行
合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限
的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交
付房价款万分之1的违约金。”合同第十一条约定：“商品房
达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证
明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还
需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不
出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，
由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同第十五条约定
：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包
括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提
供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不
能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1
、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之
日起30日内将买受人已付房价款还给买受人，并按已付房价款
的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付
房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同第十七条约定：“
买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为
本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住
宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品
房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修
义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。……因买受
人使用不当或擅自改动结构造成房屋质量受损或其他用户损失
的，由买受人承担相应责任。”合同第十八条约定：“双方可
以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权全某
某主所有。2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权全某某主所
有。……”同时，双方在合同附件三装饰、设备标准中约定，
门窗：塑钢窗，进户防盗子母门一扇，由买受人自理。
2011年1月18日，原告所购预售房所属的乐清市晨曦大厦
b幢商住楼工程通过竣工验收，同月26日，该工程某工验收文
件报乐清市规划建设局备案。2011年3月2日，被告取得该工程
土地使用权证。2011年5月4日，原、被告办理了交房手续，但
被告至今尚未完成某诉房屋初始登记和土地使用权分割登记的
备案义务。同日，原告向被告交纳了防盗门购置费用1700元、
电视开户费用300元等各项费用合计7500元。由于双方就本案
诉争的逾期交房违约金、逾期办证违约金支付协商未果，从而
引起本案之诉。
另查明，中国人民银行规定的金融机构六个月（含）贷
款基准年利率为6.1%。
以上事实有原告身份证、被告公司基本信息、《商品房
买卖合同》、浙江省统一收款收据、借款合同、晨曦大厦b幢
入住装修协议书、乐某某用（2011）第1-
1305号国有土地使用证、房屋建筑工程某工验收备案表及原、
被告陈乙以证实。
本院认为，原、被告于2009年10月20日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合法律相关规定，应属有效，
双方均应全面履行。①关于逾期交房违约金问题。被告未能按
约在2009年6月30日前向原告履行交房义务已构成违约，应按
约承担违约责任。被告于2011年5月4日将已通过竣工验收的晨
曦大厦b幢1105号房产钥匙交付原告时，其虽然没有一并提供
合同约定的相关证明材料，但原告对此并未提出异议，应视为
被告已经完成交房义务。被告主张逾期交房系由于全某某主原
因所致，其不应承担逾期交房责任的辩解，因被告未提供相应
证据予以印证而不能成立。故结合双方签订的《商品房买卖合
同》的约定，被告逾期交房违约金应从2010年7月1日起计算至
2011年5月4日止合计308天，每日按原告已付房价款万分之一
计算。原告仅要求被告支付逾期交房违约金66506元，符合法
律相关规定，本院予以支持。②关于逾期办证违约金问题。《
商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当将需由其提供办理
权属登记备案资料在商品房交付使用后90日内提交产权登记机
关备案。该合同条款虽未具体明确被告应提供哪些备案资料，
但依据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理
法》对房屋所有权转移的规定，可确定出卖人应负有提交用地
证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料等
有关证明文件的义务，该义务应属出卖人的法定义务，故上述
合同条款系对出卖人即被告履行上述法定义务期限之约定。被
告至今尚未完成某诉房屋初始登记和土地使用权分割登记的备
案义务，均超出了双方约定的交付房屋（即2011年5月4日）后
90日内（即2011年8月2日前）备案的期限，已构成违约。原告认为《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金过低
，应按金融机构计收逾期贷款利息的标准（按日万分之二点一
）予以调整逾期办证违约金的主张，本院认为，双方签订的《
商品房买卖合同》系格式合同，其第十五条关于逾期办证违约
金按原告已付房价款0.1%一次性支付的约定，明显过低，不利
于原告合法权益的保障，被告逾期办证违约金的支付金额应予
调整。鉴于被告至今尚未履行备案义务，其履行义务的时间存
在不确定性，为了有效保障原告合法权益，督促被告积极履行
义务，逾期办证违约金应以中国人民银行规定的金融机构六个
月（含）贷款年基准利率按日计算为妥。原告要求逾期办证违
约金暂计算至2011年9月5日，符合法律相关规定，本院予以采
纳。故逾期办证违约金应按原告已付房价款按日从2011年8月3
日起至2011年9月5日止以中国人民银行规定的金融机构六个月
（含）贷款年基准利率6.1%计算，即12270元。③对于原告要
求被告返还入户门购置费1700元的主张，本院认为，双方签订
的《商品房买卖合同》附件三中已经明确约定进户防盗子母门
由原告自理，现原告要求被告返还购置费，于法无据，本院不
予支持。④对于原告要求被告对其所购房屋墙体、窗漏水情况
进行整改的主张，本院认为，原告未举证证明其所购房屋门、
窗存在漏水等质量问题，其主张缺乏依据，本院不予支持。⑤
对于原告要求被告拆除a、b幢之间平台上的违建房屋、拆除b
幢公共消防井上的违章建筑以及b幢楼顶广告的主张，本院认
为，根据《中华某某共和国物权法》第七十条规定“业主对建
筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”本案b幢公
共消防井以及b幢楼顶依法属于b幢全某某主共有，晨曦大厦a
、b幢之间平台分属于a、b幢全某某主共有。《中华某某共和
国物权法》第八十三条第二款规定“业主大会和业主委员会，
对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、
违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为
，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、
消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的
行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”本案a、b幢之间平台
上的违建房屋、b幢公共消防井上的违章建筑以及b幢楼顶广告
的搭建并未直接侵害原告的合法权益，原告该部分起诉主体不
适格，应予驳回（已另行裁定）。依照《中华某某共和国合同
法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条
、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规
定，判决如下：
一、被告乐清××××开发有限公司应支某某告夏某逾
期交房违约金66506元。
二、被告乐清××××开发有限公司应支某某告夏某逾
期办证违约金12270元。
以上一、二两项合计，被告乐清××××开发有限公司
应支某某告夏某78776元，款限于本判决生效之日起十日内交
本院民一庭转付。
三、驳回原告夏某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加
倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费1868元，减半收取934元，由原告夏某负担44
元，被告乐清××××开发有限公司负担890元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州
市中级人民法院。
代理审判员 刘忠敏
二〇一一年十二月十五日
书 记 员 包婉莹