北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民终字第2753号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京金利来源经贸有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人周子涵，董事长。
委托代理人路光合，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人王小川，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京毛线厂，住所地北京市丰台区。
法定代表人张建海，厂长。
委托代理人卫爱民，北京市当代律师事务所律师。
委托代理人王雷生，北京毛线厂职员。
上诉人北京金利来源经贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2014）二中民初字第5148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京金利来源经贸有限公司（以下简称金利来源公司）的委托代理人路光合、王小川，被上诉人北京毛线厂（以下简称毛线厂）的委托代理人卫爱民、王雷生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月，金利来源公司向原审法院起诉称：2012年5月16日，金利来源公司与毛线厂签订《商厦租赁合同》，双方约定毛线厂将北京市方庄商厦（原贵友大厦）出租给金利来源公司，用于经营商场。金利来源公司与毛线厂签订《商厦租赁合同》后，金利来源公司按约支付毛线厂第一年租金人民币2128.4854万元，押金人民币200万元，诉讼费用人民币500万元。
金利来源公司在签订《商厦租赁合同》前，金利来源公司委托林鑫宏及其团队进行市场调研。林鑫宏及团队向金利来源公司提交市场调查计划、市场调查统计分析报告、市场调查综合分析及营销建议报告。金利来源公司在签订《商厦租赁合同》后，金利来源公司委托林鑫宏及团队签订了《委托管理服务协议》。金利来源公司委托林鑫宏及团队内容为：项目整体策划定位、整体方案设计顾问和商业招商招租业务、营运管理服务。金利来源公司在签订《商厦租赁合同》后，根据林鑫宏及团队提供的策划方案，金利来源公司与北京华优建筑工程设计有限公司、江苏天腾建设集团有限公司、北京釜茂建筑工程有限公司、北京鸿恒基幕墙装饰工程有限公司、北京四海消防工程有限公司等单位签订包括但不限于设计、建设工程、装饰工程、消防、咨询、设备、安装等合同。上述合同在履行过程中，因毛线厂未按《商厦租赁合同》约定日期将承租房屋全面交付给金利来源公司，导致各项合同无法履行或一再拖延。
金利来源公司为了商厦项目向金融机构筹集资金1亿元，项目各项投资总预算为2亿元（包括商场装修改造、建设工程、经营流动资金、世界著名品牌引进、经营团队组建、房屋租金等），目前已投入近1亿元。根据项目预测商厦项目开业后年毛利润额达到1.2225亿元以上。金利来源公司为实现打造高端商厦之目的，开展了各项工作，完成商厦前期市场调查、完成商厦项目的策划、履行了《商厦租赁合同》各项义务、实施并履行完成了包括但不限于商厦前期调研、商厦项目策划、团队组建、招商工作等，实施及正在履行包括但不限于设计、建设工程、装饰工程、消防、咨询、设备、安装、景观建设、周围环境改造等合同。
《商厦租赁合同》第九条约定，“本合同双方签署生效后，毛线厂应于2012年10月8日前将标的房产在水、电、暖、空调等现有设施情况正常状态下交给金利来源公司使用，具体时间以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准。如交付确认书在合同约定交房日之后，按照本合同约定的违约条款执行。双方继续履行租赁合同，则租赁期限、付款日顺延。”毛线厂未按《商厦租赁合同》约定在2012年10月8日交付租赁房屋之义务。
由于毛线厂违约，金利来源公司为了继续履行《商厦租赁合同》之目的，与毛线厂和原承租单位北京贵友大厦有限公司（以下简称贵友大厦公司）协商，于2012年11月3日，金利来源公司、毛线厂、贵友大厦公司签订《三方协议书》，该《三方协议书》第6.2条、第6.3条约定，由于毛线厂逾期交房，毛线厂再次约定于2013年3月25日交房。三方确认，毛线厂六个月延迟交房，造成金利来源公司经济损失2100余万元。
2013年3月25日，金利来源公司与毛线厂办理房屋交接手续，但毛线厂未将其自己占用并使用的商厦房屋（建筑面积1495.02平方米）、商厦一楼部分面积房屋及停车场等交付金利来源公司使用。金利来源公司多次向毛线厂提出全面交付房屋要求，毛线厂至今未交付。
金利来源公司向建设、规划等部门办理租赁房屋装修改造项目备案、报审，多次向毛线厂提出房屋装修改造项目备案、报审资料由毛线厂盖印和配合，但毛线厂拒绝提供产权单位的资料，在申报资料上加盖公章，导致到目前为止，金利来源公司未能办妥商厦装修改造项目的审批许可，至今无法进行房屋装修工作，毛线厂的行为违反了《商厦租赁合同》第十条：“1、甲方的权利和义务（1）甲方提供乙方办理证照所需的相关材料，协助乙方向有关部门办理手续（2）甲方协助乙方向有关部门办理装修工程的审批手续”。毛线厂构成违约。金利来源公司预定在2013年10月1日商场开业，但由于毛线厂故意违约行为导致金利来源公司未能取得承租商场的全部房屋、无法进行商场装修改造、无法按时开业。
毛线厂于2013年12月向金利来源公司提出单方面终止合同的无理要求，金利来源公司发函给毛线厂要求其根据诚实信用原则继续履行《商厦租赁合同》。毛线厂上述延迟交付房屋、不予协助金利来源公司向有关部门办理装修、改造审批手续等违约行为给金利来源公司造成了巨大的损失，导致金利来源公司无法履行或延迟履行与第三方已签订商厦装修改造、承租经营的相关合同，金利来源公司的主要直接损失为租金损失、招商费用损失、诉讼费用垫付损失、项目资金利息损失、各项装修、建设工程合同损失和延期开业预期损失等15445.8869万元（计算至2014年3月31日）。租金损失不包括第二年租金2554.1824万元。综上所述，毛线厂违约行为给金利来源公司造成了巨大的经济损失，为了实现签订《商厦租赁合同》之目的。金利来源公司根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条和第一百二十五条之规定，特向法院提起诉讼，请求查明本案事实，依法判令：1、毛线厂严格履行《商厦租赁合同》约定的交房义务（交付建筑面积为1495.02平方米的房屋）；提供商厦房屋装修许可报批的相关手续；2、确认从毛线厂上报商厦房屋装修许可报批的相关手续之日为《商厦租赁合同》起租日，金利来源公司支付相应的租金；3、毛线厂赔偿金利来源公司租金损失、招商损失、贷款担保金及利息费用损失等实际损失共计3238.7645万元；4、毛线厂赔偿金利来源公司因毛线厂违约导致金利来源公司承担与第三方签订合同的违约金损失共计1150万元；5、毛线厂赔偿金利来源公司可得利益损失（净利润损失）共计12225万元（暂从2013年10月1日计算至2014年10月1日）；6、诉讼费用由毛线厂承担。
毛线厂辩称：毛线厂不同意金利来源公司的诉讼请求，因为毛线厂在涉案合同履行过程中不存在任何违约行为，毛线厂的履约行为没有给金利来源公司造成任何经济损失，请求人民法院依法驳回金利来源公司的诉讼请求，其理由为：
一、毛线厂依合同约定按时以房屋现状交付了合同约定范围的全部租赁物，并与金利来源公司、前承租人贵友大厦公司三方在交接现场进行了书面确认，金利来源公司在没有任何异议的情况下将《北京毛线厂方庄商厦租赁事宜过渡期三方协议书》约定的过渡期履约保证金1500万元退还给毛线厂。毛线厂的履行没有任何瑕疵，且得到了金利来源公司的确认。（一）关于商厦交付时间：《商厦租赁合同》第九条规定，甲方即毛线厂应于2012年10月8日前将标的房产在水、电、暖、空调等现有设施情况正常状态下交给乙方即金利来源公司使用。2012年8月23日、28日，毛线厂、金利来源公司与贵友大厦公司三方协商一致同意给贵友大厦公司六个月的过渡期，约定贵友大厦公司最迟于2013年3月25日腾退并撤出大厦，三方并于2012年11月3日签署了《北京毛线厂方庄商厦租赁事宜过渡期三方协议书》（以下简称《三方协议书》）。《三方协议书》“鉴于”条款第3款约定，“甲、乙、丙三方对于商厦租赁过渡期的约定知晓、确认并予以全面同意”；第二条约定，“甲方（即毛线厂）最迟于2013年3月31日向丙方（即金利来源公司）交付商厦”。该约定对《商厦租赁合同》中约定的交房时间进行了协议变更，即交房时间由原约定的2012年10月8日变更为2013年3月31日。而三方于2013年3月25日签订的《场地交接验收确认书》，则证明毛线厂于2013年3月25日将涉案房屋已经全部交付给了金利来源公司。因此，毛线厂按照约定的交付时间提前交付了涉案房屋，不存在迟延交付行为。（二）关于“现状交付”面积：1、《商厦租赁合同》第一条第1款规定，“甲方将其拥有的座落在北京市丰台区方庄小区芳星园二区六号商厦，以现状出租给乙方……”。金利来源公司在诉状中称毛线厂没有将商厦一楼部分面积房屋交付给金利来源公司，该主张与双方约定的“现状出租”不符。《商厦租赁合同》第一条第2款约定，“标的房产的性质为商业用房，建筑面积共计24992平方米（不含已租给北京商业银行和北京金宝通汇商贸有限公司的面积）……”。北京银行和北京金宝通汇商贸有限公司占用房屋本身就不是《商厦租赁合同》约定的租赁物范围，金利来源公司无权要求毛线厂交付。2、《商厦租赁合同》第一条第2款约定，“标的房产的性质为商业用房，建筑面积共计24992平方米（不含已租给北京商业银行和北京金宝通汇商贸有限公司的面积），共七层，其中地上五层、地下一层为商业，地下二层为设备层，具体范围及面积详见附件《方庄商厦各楼层平面图》”。第3款约定，“本合同租赁物还包括附属的设备设施：消防设施、给排水、供电系统、天然气设施、监控设备设施、电话线路、电梯、中央空调系统等。具体见附件《附属设施设备清单》。”上述两款已经明确约定了租赁房屋的具体范围。具体范围中不仅包括经营使用面积，而且包括设备设施本身及设备、设施占用的面积。事实上，毛线厂向金利来源公司交付的房屋面积为25170.175平方米，比合同约定的24992平方米多出178.175平方米。《商厦租赁合同》第五条第2款规定，“合同期内，标的房产的物业管理由甲方负责……”，在金利来源公司提交的证据（3）《物业管理服务合同》中，“（二）乙方的权利义务第5款约定：为甲方（即毛线厂）的管理服务提供必要的工作条件及所必需的相关资料，包括办公用房、设备工具库房、员工更衣及休息场所等设施和涉及本物业管理服务所需的验收图纸、资料等。为甲方的物业管理服务提供其他相应的协助和配合”。基于双方的上述约定，毛线厂为了给商厦提供物业管理服务而需要使用商厦的设备设施所占用的面积、为提供物业管理服务使用的物业服务办公用房，在三方现场交接过程中，进行了确认及交接。三方在交接过程中达成的共识，设备、设施用房及物业管理房屋用房的钥匙不需要在三方之间进行流转。金利来源公司诉状中所称毛线厂没有将物业服务用设备、设施所占面积及物业服务办公用房进行交付的主张是与客观事实不符的，三方现场进行了全部交付。同时，这些设备、设施用房的钥匙没有流转，并没有损坏金利来源公司的利益，因为这些房屋的功能就是为了提供物业服务，而毛线厂是物业服务的提供者，因此由物业服务提供者使用物业用房为金利来源公司提供服务，没有损害金利来源公司的利益，因此设备、设施用房及物业服务办公用房的钥匙没有流转的必要性。3、金利来源公司在诉状中称毛线厂没有交付停车场。事实上，停车场本身就不存在交付问题。《商厦租赁合同》第六条第2款规定，“附属停车场的使用在甲方与商建公司的诉讼结果未确定之前按现状使用，诉讼结果确定后双方共同接受结果。”在《三方协议书》第一条、6.1款中均明确记载“停车场由甲丙双方共同管理、共同维权、共同承担结果”。根据毛线厂提交的证据（8）。2012年12月2日，毛线厂与金利来源公司作为共同委托人与被委托人北京公联安达停车管理有限公司签订了《停车场委托经营管理协议》，该协议约定了金利来源公司作为委托方的权利及义务，毛线厂按照双方的合同约定保证了金利来源公司作为停车厂管理者的权利，因此，就停车场问题，毛线厂不存在任何违约行为。（三）关于交付确认的具体问题：1、《三方协议书》第九条第2款规定，“签署交接确认书，即视为交接工作完成。”2013年3月25日，毛线厂、金利来源公司、贵友大厦公司共同签订了《场地交接验收确认书》（毛线厂证据3）。《场地交接验收确认书》及三方签署的交接登记表，均表明毛线厂已经将符合《方庄商厦各楼层平面图》的租赁物完整交付给了金利来源公司，因此可以认定，毛线厂与金利来源公司的交接工作已经完成，且得到了金利来源公司的认可。2、《三方协议书》第6.2款约定，“为确保本协议的履行，经三方商定，甲方（毛线厂）同意于本协议签字后五个工作日内向丙方（金利来源公司）支付过渡期履约保证金1500万元。该履约保证金于乙方（贵友大厦公司）如期撤场后五个工作日内返还给甲方（不计利息）。若2013年3月31日前乙方未能腾退并撤出商厦，则履约保证金1500万元作为违约金不予退还……当甲方（毛线厂）、丙方（金利来源公司）共同参加2013年3月25日与乙方大厦交接工作，交接工作完毕后五个工作日内丙方（金利来源公司）将履约保证金1500万元支付给甲方（履约保证金全额到达甲方账户为准）”。2013年3月25日，三方对大厦进行交接确认，签署了《场地交接验收确认书》后第3日即2013年3月28日，金利来源公司将履约保证金全额退还给了毛线厂。金利来源公司退还保证金的行为证明了金利来源公司已经确认了商厦交付完成，且金利来源公司对交接工作不存有任何异议。
上述事实可以证明，毛线厂已经将商厦及时并完全交付，毛线厂不存在金利来源公司所主张的拖延交付及不完全交付行为。
二、根据《商厦租赁合同》第六条规定，涉案商厦房屋装修许可报批手续的义务主体是金利来源公司，而非任何第三人，金利来源公司没有向毛线厂提交书面的装修设计申请，也没有向毛线厂提出过具体的报批协助事项，造成不能报批的原因不在毛线厂，因此，相关的报批手续出现任何问题与毛线厂无关，由金利来源公司承担一切后果。（一）《商厦租赁合同》第六条第1款约定，“标的房产的内外及广场装修改造工程，由乙方（即金利来源公司）全权负责出资、报批及验收等一系列工作，甲方（即毛线厂）予以全力配合。”第十条第1款约定，“（2）甲方（即毛线厂）提供乙方（即金利来源公司）办理证照所需的相关材料，协助乙方（即金利来源公司）向有关部门办理手续。（3）甲方（即毛线厂）协助乙方（即金利来源公司）向有关部门办理装修工程的审批手续。”依据上述约定不难看出，针对涉案商厦的装修改造工程及商厦经营所需证照的申请义务主体为金利来源公司，并非毛线厂，因此毛线厂对涉案商厦装修改造项目审批许可不负有任何合同义务。（二）《商厦租赁合同》第一条第1款记载，“（由于历史遗留问题，目前该商厦因甲方（即毛线厂）与原合作建设方存在争议，尚没有办理产权证书，相关资料不全）。”《合作协议书》第三条第二款记载，“因甲方（即毛线厂）与原开发合作的单位商建公司的合作开发纠纷尚未解决，该商厦目前尚未办理房屋权属登记”。上述条款的记载可以证明，毛线厂在与金利来源公司签约前期，已经向金利来源公司如实告知了涉案商厦的权属现状，而金利来源公司在协商过程中要求毛线厂提交商厦旧的房产证进行装修报批，当事人不予同意是遵守法律的行为，并无不当。（三）金利来源公司从未向毛线厂提交过备案、报审资料。因为金利来源公司要求使用其自行成立的与毛线厂没有任何法律关系的公司即北京尚品街商业管理有限公司作为申报主体，与双方签订的《商厦租赁合同》约定完全相悖，是对原合同的重大颠覆，毛线厂不同意，并无不当。《商厦租赁合同》第十条规定，“为了合作经营的方便。双方设立项目公司，由项目公司具体负责标的房产的经营。同时为了保证乙方的控制权，双方在项目公司的股权比例为1：9，即甲方持有10%的股权，乙方持有90%的股权，乙方保持绝对控股地位。”由此可见，项目公司仅负责商厦的经营，而商厦的承租人为金利来源公司，合同约定的申报主体为金利来源公司而非项目公司。而且，金利来源公司并没有依据合同约定将毛线厂列为项目公司的股东。（四）毛线厂明确告知客观事实，且努力协助金利来源公司办理各种手续，已经尽到了合同约定的协助义务，不存在违约行为。而对于申请报批主体的金利来源公司，应当依法、依约承担相应的后果。
三、金利来源公司与第三方签订的各项合同（暂不考虑其真实性）均是金利来源公司为经营商厦开展的经营活动，该行为与毛线厂的租赁关系即与本案没有任何关联性，同时，装修行为没有按照基本建设的程序来进行，在没有取得规划许可的情况下，报批没有意义，更没有签订《商城拆除工程施工合同》等十几项合同的必要性，无论其真实与否，其造成的损失均应由其自己承担。（一）截止目前为止，金利来源公司尚未获取涉案商厦的装修改造许可。在没有任何许可的情况下，金利来源公司就涉案商厦的装修改造对外签订十项合同，并约定了高额的违约金条款，此行为不符合商业交易惯例，如果出现违约金损失，也属于金利来源公司风险管理重大失误，应由其自己对损失承担全部责任。（二）金利来源公司提交的证据二十四，证明其借款时间为2012年2月14日，而与毛线厂签约时间为2012年5月16日，借款时间早于合作时间。同时，为了该笔借款，2012年2月10日，金利来源公司与中国投资担保有限公司签订了《担保授信及追偿合同》。该合同第5.1条约定，“由乙方提供担保的4000万元贷款应用于向世纪名景（北京）装饰设计有限公司支付天丰利市场升级改造工程款，贷款由债权人直接划入乙方指定账户”。由此可以证明，该4000万元借款用于金利来源公司控股的北京天丰利服装小商品批发市场项目上，而并非本案项目上。金利来源公司提交的证据记账回执明确记载金利来源公司支付给林鑫宏的款项用途是借款，而却声称是向林鑫宏支付服务费。金利来源公司提交不相关证据滥竽充数，就是想蒙混过关，是一种无视法律的欺骗行为，因此其提交的与第三方交易的相关证据的真实性均无法得到认可。
四、金利来源公司主张其预期收益的事实依据及法律依据均不成立，其预期收益损失与否与毛线厂没有任何关系，其主张毛线厂赔偿预期收益的主张应当依法予以驳回。（一）事实上，按照商场经营的市场调控机制，涉案商厦如果按照金利来源公司的主张如期开业，其在前五年内都很难获得纯利润，金利来源公司的法定代表人也曾表达过前五年都无法获得纯收益。（二）金利来源公司计算所依据的北京天丰利服装小商品批发市场已经经营近九年，其已经进入了盈利期，用此来估算刚刚开业的商厦的运营收入完全不符合市场规则。（三）毛线厂在履行合同中不存在任何违法、违约行为，金利来源公司的预期收入损失与毛线厂无关，是金利来源公司的经营风险造成的，应当由金利来源公司自行承担其全部后果。
五、金利来源公司在诉状中称，2013年12月，金利来源公司向毛线厂提出单方终止合同的无理要求，但事实上，截至金利来源公司起诉至法院之日，毛线厂从未正式向金利来源公司发出过单方解除合同的通知，毛线厂仅指出了金利来源公司的违约行为，告知金利来源公司的行为导致解除合同的条件已经成立，但是毛线厂还是要求与金利来源公司就合同履行进行协商。因此金利来源公司没有证据证明毛线厂行使了单方解除权，事实上毛线厂也没有行使过单方解除权。综上所述，毛线厂已经依照三方约定的房屋交付时间将约定的房产标的交付给了金利来源公司，金利来源公司以签定《现场交接确认书》并返还保证金的方式对此予以了认可。涉案商厦的装修改造报批手续的义务主体为金利来源公司，金利来源公司与第三方签约造成的所谓损失及预期收益损失是金利来源公司作为市场主体应当承担的经营风险及后果，与毛线厂的租赁法律关系没有任何关联性。因此，金利来源公司的诉讼请求与事实相悖，于法无据，应当依法全部予以驳回。
毛线厂反诉称：为了发挥双方的优势资源，本着毛线厂出土地，金利来源公司出资金，利益共享，风险共担的原则，双方于2012年5月16日同时签订了《合作协议书》、《商厦租赁合同》及《物业管理服务合同》三份合同文件。合同签订后，由于商厦前承租人贵友大厦公司未能按合同约定腾房，毛线厂、金利来源公司和贵友大厦公司于2012年11月3日签订了《北京毛线厂方庄商厦租赁事宜过渡期三方协议书》（以下简称《三方协议书》），《三方协议书》同意给贵友大厦公司增加六个月的过渡期和一个月的撤场期。《三方协议书》第六条规定，由于增加六个月的过渡期给金利来源公司带来了损失，但综合考虑各方面因素，金利来源公司同意承担这些损失。同时约定，包括《商厦租赁合同》在内的三个合同中的所有条款的履行均顺延六个月。根据《三方协议书》的规定，三方于2013年3月25日对租赁物进行了交接，并当场签订了《场地交接验收确认书》，金利来源公司也按时向毛线厂返还了履约保证金1500万元，自此租赁标的商厦的交付工作全部完成，且三方均无异议。《商厦租赁合同》第十二条规定，“未经甲方同意，乙方逾期缴纳房租、物业管理费和本合同约定的其他款项，须按照未付款项每日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过两个月甲方有权解除本合同。”商厦交接完毕后，毛线厂积极配合金利来源公司办理了其自行设立的营业公司的营业执照，完全履行了合同中约定的协助义务。但是，由于金利来源公司缺乏履行《合作协议书》、《商厦租赁合同》、《物业管理服务合同》的诚意，也缺乏相应的履约能力，从而在商厦交付后多次违背合同的规定，提出合同外的要求，为合同履行设置障碍，并寻找各种理由，企图颠覆《合作协议书》、《商厦租赁合同》、《物业管理服务合同》的根本内容。金利来源公司因毛线厂拒绝对《合作协议书》、《商厦租赁合同》、《物业管理服务合同》的内容进行实质性变更，毛线厂要求按合同规定履行。双方无法达成一致意见。为此，金利来源公司以各种理由拒绝支付租金、物业管理服务费等相关费用，虽经毛线厂多次催促，仍无济于事，至此双方已失去继续履行合同的基础。截止2014年9月11日，金利来源公司拖欠毛线厂租金已超过5个月，拖欠其它资金也超过合同的约定，已经构成根本性违约，毛线厂有权行使合同解除权。2014年6月30日，毛线厂向金利来源公司发出了《解除〈合作协议书〉、〈商厦租赁合同〉、〈物业管理服务合同〉的通知》，但是金利来源公司拒绝签收。毛线厂认为，《合作协议书》、《商厦租赁合同》、《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律的强制性规定，合法有效，应当得到遵守。金利来源公司拒绝支付租金的行为已构成违约。欠付的时间也超过了合同规定的期限，毛线厂有权行使《商厦租赁合同》规定的合同解除权。金利来源公司的违约行为直接给毛线厂造成了租金等经济损失，亦应当予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第45条、第226条、第227条，《中华人民共和国民事诉讼法》第52条的规定，特向法院依法提起反诉，恳请依法判令：1、解除毛线厂与金利来源公司于2012年5月16日签订的《商厦租赁合同》；2、金利来源公司立即腾退北京市丰台区方庄小区芳星园二区六号商厦；3、金利来源公司支付毛线厂商厦租金至腾房之日，本金暂定13835154.68元（暂定计算至2014年9月30日）；并支付逾期违约金至租金实际支付之日，暂定1461843.74元（暂定计算至2014年9月30日）；4、金利来源公司支付毛线厂商厦租金损失25541824元；5、金利来源公司支付毛线厂代缴电费至实际腾房之日，暂定149874.7元（暂时计算至2014年9月30日），并支付资金占用费至实际支付之日止；6、金利来源公司承担本案的全部诉讼费用。
金利来源公司针对毛线厂的反诉答辩称：毛线厂一案二诉，在未取得北京市丰台区人民法院撤诉裁定前，无权在本案中提起反诉。2014年7月7日，毛线厂诉金利来源公司解除租赁合同纠纷一案由北京市丰台区人民法院立案审理。金利来源公司对该案已提出管辖权异议，该院正在审理之中。毛线厂在未取得北京市丰台区人民法院撤诉裁定前，无权在本案中提起反诉。毛线厂与金利来源公司签订《商厦租赁合同》合法有效，对双方均有法律约束力。2012年5月16日，毛线厂与金利来源公司签订《商厦租赁合同》，毛线厂以自行建造并拥有产权的商厦及配套设施出租给金利来源公司用于开办高档商品商城。该《商厦租赁合同》无论形式上和内容均符合《合同法》规定。该合同一经签署具有法律约束力，任何一方不得擅自终止或单方面解除合同。毛线厂在《商厦租赁合同》履行过程中，存在一系列违约行为，提出解除合同无法定依据和合同依据。1、双方签订的《商厦租赁合同》约定2012年10月8日商厦房屋交付日，毛线厂未在规定的期限交付承租房屋和正常运行的配套设施，违反了《商厦租赁合同》第九条规定，“本合同双方签署生效后，甲方应于2012年10月8日前将标的房产在水、电、暖、空调等现有设施情况正常状态交给乙方使用”，现毛线厂未依约交付部分涉诉房屋，毛线厂构成违约。2、2012年10月8日，为合同约定的商厦房屋交付日，毛线厂未能交付承租房屋和正常运行的配套设施25日后，2012年11月3日，金利来源公司给予了毛线厂额外的履行交付承租房屋和正常运行的配套设施期限即2013年3月25日。金利来源公司给予了毛线厂额外的履行期，不能否定毛线厂已构成逾期交付租赁物之违约事实。《商厦租赁合同》第九条规定，“如交付确认书在合同约定交房日之后，按照本合同约定的违约金条款执行。如双方继续履行租赁合同，则租赁期限、付款顺延。”但遗憾的是，2013年3月25日，毛线厂仍未履行全面交付承租房屋和正常运行的配套设施之义务，其中建筑面积1495.02平方米房屋和一至五层部分房屋未交付，消防设施和空调设施等配套设施不合格，也未交付给金利来源公司，毛线厂上述行为不符合《商厦租赁合同》第一条约定：“1、标的房产性质是商业用房，建筑面积共计24992平方米，共七层，其中地上五层、地下一层为商业，地下二层为设备层。2、本合同租赁物还包括附属的设备设施：消防设施、给排水、供电系统、天然气设施、监控设备设施、电话线路、电梯、中央空调系统等。”和该合同第九条规定：“甲方应于2012年10月8日前将标的房产在水、电、暖、空调等现有设施情况正常状态交给乙方使用”。毛线厂未依上述约定交付，已构成违约。3、2013年4月2日，工商行政管理局核准《商厦租赁合同》项下之商厦经营主体名称为《北京尚品街商业管理有限公司》。毛线厂的答复函均证明，毛线厂不积极配合、拖延办理营业执照。毛线厂承诺函均证明，毛线厂同意金利来源公司办理《北京尚品街商业管理有限公司》营业执照。由于毛线厂不积极配合、拖延办理营业执照之行为，违反了《商厦租赁合同》第十条：“为了合作经营的方便，双方设立项目公司，由项目公司具体负责标的房产的经营。1、甲方的权利和义务（2）甲方提供乙方办理证照所需的相关材料，协助乙方向有关部门办理手续”构成违约。毛线厂不同意提供装修改造备案规划许可报批手续，认为存在法律风险。毛线厂的回函证明了毛线厂故意拖延办理北京尚品街商业管理有限公司营业执照、拒绝办理商厦装修改造备案规划许可报批手续。金利来源公司多次向毛线厂提交装修改造备案规划许可报批材料。毛线厂对金利来源公司回函证明，毛线厂拒绝办理装修改造备案规划许可报批手续。毛线厂的行为违反了《商厦租赁合同》第六条第1项、第十条规定第一款及第1项第（2）、（3）、（4）目，该《商厦租赁合同》第十条规定第一款及第1项第（2）、（3）、（4）目：“为了合作经营的方便，双方设立项目公司，由项目公司具体负责标的房产的经营。1、甲方的权利和义务。（2）甲方提供乙方办理证照所需的相关材料，协助乙方向有关部门办理手续。（3）甲方协助乙方向有关部门办理装修工程的审批手续。（4）甲方不得干涉经营方对标的房产的合法正常使用”构成违约，导致金利来源公司至今无法装修和正常开业。
由于毛线厂上述违约行为，特别是毛线厂当庭表示拒绝交付作为合同租赁物的包括附属的设备设施、消防设施、给排水、供电系统、天然气设施、监控设备设施、电话线路、电梯、中央空调系统等之义务；公然否认双方同意设立的负责租赁商厦经营的北京尚品街商业管理有限公司，当庭拒绝北京尚品街商业管理有限公司办理商厦装修改造协助办理相关审批手续之义务，毛线厂违反双方签订《商厦租赁合同》的根本目的和真实意愿，违反了诚实信用的原则，其违约行为是恶意的和故意的。毛线厂之违约行为导致金利来源公司从2012年10月8日至今无法装修、实际使用租赁物和正常开业，给金利来源公司造成了16613.7645万元经济损失。毛线厂提出解除合同无法定依据和合同依据。
毛线厂提出反诉要求金利来源公司腾退商厦、支付租金、租金损失等均不能成立。由于毛线厂故意违约行为，导致金利来源公司从2012年10月8日至今无法装修、实际使用租赁物和正常开业，达不到正常使用该商厦，金利来源公司被迫向法院提出诉讼，判令毛线厂全面履行《商厦租赁合同》约定之义务，在毛线厂纠正违约行为后，赔偿其违约造成的实际损失，金利来源公司按实际正常使用该商厦之日起支付租金，才符合双方签署《商厦租赁合同》之根本目的。由此可见，毛线厂单方面提出解除合同是违约行为，应依法不予以支持。
综上所述，毛线厂故意违约行为，导致金利来源公司从2012年10月8日至今无法装修、实际使用租赁物和正常开业，达不到正常使用该商厦的基本要求，毛线厂应全面履行《商厦租赁合同》约定之义务，对毛线厂违约行为应当赔偿金利来源公司由其故意违约所造成的实际损失，金利来源公司在实际正常使用该商厦之日起支付租金，以达到双方签署《商厦租赁合同》之根本目的。毛线厂提出反诉不符合《民事诉讼法》规定，法院不应受理，或者因毛线厂提起反诉请求，无事实依据和法律依据，依法应予以驳回。
原审法院认为：金利来源公司与毛线厂签订的《商厦租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依据《商厦租赁合同》的约定主张权利、履行义务。依双方《商厦租赁合同》毛线厂应于2012年10月8日前将商厦交付于金利来源公司，由于案外人贵友大厦公司使用涉诉房屋未腾退，金利来源公司、毛线厂与贵友大厦公司三方签订了《北京毛线厂方庄商厦租赁事宜过渡期三方协议书》，三方约定给予贵友大厦公司从2012年9月1日至2013年2月28日，即六个月的过渡期，毛线厂最迟在2013年3月31日将商厦交付。2013年3月25日，金利来源公司、毛线厂与贵友大厦公司三方进行了交接，并签订了场地交接确认书。后金利来源公司将毛线厂支付的腾退保证金1500万元退还给了毛线厂，故可认定毛线厂与金利来源公司对商厦的交付时间进行了变更，毛线厂依据变更后的交付时间，依约将涉诉商厦交付给了金利来源公司，金利来源公司以毛线厂未依合同约定的时间交付商厦，与“三方”协议约定的交付变更时间不符，金利来源公司主张毛线厂违约，无事实及法律依据，不予采信。
金利来源公司主张涉诉商厦毛线厂有1495.02平方米未交付，毛线厂构成违约一节。金利来源公司承租涉诉商厦的总面积为24992平方米，金利来源公司所指1495.02平方米毛线厂未交付，系涉诉商厦的物业管理办公用房及物业设备、设施用房，涉诉商厦共七层，地下二层、地上五层，地下二层大部分为物业设备用房及小部分物业办公用房，地上五层每层约有二十平方米的电、水设备管线用房，上述用房共计约1495.02平方米，因双方签订的《商厦租赁合同》约定，涉诉商厦的物业管理服务系毛线厂，现毛线厂控制上述房屋，符合双方合同的约定。且依“三方”签订的交接确认书，“三方”对设施、设备用房亦进行了交接，故金利来源公司以商厦有1495.02平方米房屋毛线厂未交接，毛线厂违约，无事实及法律依据，亦不予支持。
关于涉诉商厦的装饰、装修报批、备案手续的办理。金利来源公司主张毛线厂未提供涉诉商厦的产权材料，致使其装饰、装修不能，毛线厂亦构成违约一节。双方租赁合同约定，商厦的内外装饰、装修均由金利来源公司负责，毛线厂予以协助，且金利来源公司的装饰、装修设计方案须书面告知毛线厂，经毛线厂书面同意后，金利来源公司方可实施其装饰、装修方案。在金利来源公司诉讼前，金利来源公司提供的现有证据，并不能证明其依据双方租赁合同的约定向毛线厂提供了涉诉商厦的装饰、装修设计方案，而是在诉讼过程中，毛线厂提起反诉后，金利来源公司以反诉证据向法院提供了涉诉商厦的装饰、装修设计方案，且坚持要求以涉诉商厦新成立的公司（北京尚品街商业管理有限公司）报批、备案装饰装修方案，毛线厂不予认可，且毛线厂认为亦不符合双方租赁合同约定的抗辩，有事实依据，且符合双方之约定，法院予以采信。金利来源公司依毛线厂未提供涉诉房屋的产权材料，致使其装饰、装修不能，毛线厂违约的主张，无事实依据，法院不予采信。毛线厂主张依双方租赁合同的约定，由金利来源公司报批、备案涉诉商厦的装饰、装修方案，符合双方之约定，法院予以采信。金利来源公司主张毛线厂违约，毛线厂应赔偿金利来源公司与案外人签订的装饰、装修合同的违约金损失及预期经营利润损失、招商损失、贷款担保金损失，无事实及法律依据，不予支持。
金利来源公司要求继续履行商厦租赁合同，毛线厂依约交付了涉诉商厦，金利来源公司亦应支付商厦租赁合同约定的租金，金利来源公司支付了合同约定的第一年租金后，以毛线厂未依商厦租赁合同的约定完全履行交付商厦之义务，未履行涉诉商厦装饰、装修报批、备案的协助义务为由，拒绝支付商厦租赁合同约定的租金及物业服务费用，且要求从涉诉商厦装饰、装修之日起支付租金的辩解，与双方租赁合同的约定不符，不予支持。
金利来源公司未支付毛线厂租赁期限内的第二年度第一期的商厦租金及物业服务费用已超过两个月，依据双方租赁合同的约定，金利来源公司逾期交纳房屋租金及物业服务费超过两个月，毛线厂有权解除双方签订的商厦租赁合同，现毛线厂反诉请求行使合同约定的解除权，要求解除其与金利来源公司于2012年5月16日签订的《商厦租赁合同》，符合双方的约定，予以支持。金利来源公司辩称，应当在涉诉商厦装饰、装修之日起支付毛线厂租金的抗辩意见，不符合双方之约定，不予采信。金利来源公司未支付给毛线厂的租金，金利来源公司应予以支付。金利来源公司未支付租金的违约金，其应当依双方租赁合同约定的未支付租金的数额支付给毛线厂违约金。合同解除后至金利来源公司交还房屋期间，可比照合同约定的租金标准，由金利来源公司支付房屋使用费。双方《商厦租赁合同》的解除，系金利来源公司违约所致，金利来源公司应当赔偿毛线厂因此所造成的租金损失，具体数额法院依据相关法规规定及双方合同约定的租金标准酌定为三个月的租金。金利来源公司在租赁期间使用的电费，毛线厂代为其支付，金利来源公司应予以返还。综上，原审法院判决：一、北京毛线厂与北京金利来源经贸有限公司于二○一二年五月十六日签订的《商厦租赁合同》自判决生效之日解除；北京金利来源经贸有限公司于《商厦租赁合同》解除之日起三十日内将承租房屋交还给北京毛线厂。二、北京金利来源经贸有限公司于判决生效后十日内，向北京毛线厂支付自二○一四年四月一日起至《商厦租赁合同》解除之日欠付的租金，其中自二○一四年四月一日至二○一四年九月三十日应付租金一千二百七十七万零九百一十二元；自二○一四年十月一日起至《商厦租赁合同》解除之日的租金，按实际天数以每日六万九千九百七十七元六角计算给付。三、北京金利来源经贸有限公司在交还租赁房屋十日内向北京毛线厂支付自《商厦租赁合同》解除次日起至房屋实际交还之日止的房屋使用费，按实际天数每日六万九千九百七十七元六角计算给付。四、北京金利来源经贸有限公司于判决生效后十日内，向北京毛线厂支付违约金一百四十六万一千八百四十三元七角四分。五、北京金利来源经贸有限公司于判决生效后十日内，向北京毛线厂赔偿租金损失六百二十九万七千九百八十四元。六、北京金利来源经贸有限公司于判决生效后十日内，向北京毛线厂支付代缴电费十四万九千八百七十四元七角。七、驳回北京金利来源经贸有限公司的诉讼请求。八、驳回北京毛线厂的其他反诉请求。
金利来源公司不服原审法院判决提出上诉，上诉认为：一、毛线厂于2014年7月作为原告曾向北京市丰台区人民法院起诉要求解除《商厦租赁合同》等，在毛线厂未撤诉的情况下，本案一审法院受理并审理毛线厂的反诉请求程序不合法。二、毛线厂与金利来源公司于同日签订了《合作协议书》、《商厦租赁合同》、《物业管理服务合同》，双方同时存在多项合作关系，原审法院判决解除其中的《商厦租赁合同》不当。三、毛线厂作为出租方，1、延期交付标的房屋；2、交付房屋不完全，不符合约定；3、因毛线厂原因导致项目公司即北京尚品街商业管理有限公司延期办理近六个月，加之涉案商厦无产权证，导致金利来源公司直接房租损失一千多万元。4、毛线厂不配合金利来源公司将涉案商厦的装饰、装修报批、备案手续以项目公司名义办理。四、金利来源公司于2014年4月本案起诉时止，未拖欠租金。而逾期交纳物业费不构成解除《商厦租赁合同》的理由。五、一审判决适用法律错误。金利来源公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、支持金利来源公司的全部诉讼请求；3、确认毛线厂通知解除合同行为不生效；4、驳回毛线厂的全部反诉请求。毛线厂同意原审判决。
经审理查明：2012年5月16日，毛线厂（甲方）与金利来源公司（乙方）签订《商厦租赁合同》，该合同约定：甲方将其拥有的座落在北京市丰台区方庄小区芳星园二区六号商厦（以下简称“标的房产”），以现状出租给乙方，供乙方经营使用（由于历史遗留问题，目前该商厦因甲方与原合作建设方存在争议，尚没有办理产权证书，相关资料不全）；标的房产的性质为商业用房，建筑面积共计24992平方米（不含已租给北京商业银行和北京金宝通汇商贸有限公司的面积），共七层，基中地上五层、地下一层为商业，地下二层为设备层，具体范围及面积详见附件《方庄商厦各楼层平面图》；本合同租赁物还包括附属设备设施：消防设施、给排水、供电系统、天然气设施、监控设备设施、电话线路、电梯、中央空调系统等，具体见附件《附属设施设备清单》。租赁期限为20年，自2012年10月1日起至2032年9月30日止。标的房产的日租金标准为每平方米2.8元（不含物业管理费用）；标的房产的免租期共4个月，第一年第二年每年免租2个月租金，在第一年、第二年最后一个付款期各免租2个月。租赁费用采取先付后租的方式提前支付。标的房产每年租金2554.1824万元，于本合同签订10个工作日内，乙方预先支付给甲方1000万元预付租金，在甲乙双方办理完毕交房确认手续后10个工作日内乙方付清第一年租金。预付租金自动转为第一年租金。以后每年度的租金按每3个月为一个支付周期，每个支付周期的首月10号前支付本周期租金。乙方向甲方缴纳的租赁无息押金金额为200万元，在支付首年的最后一笔租金时缴纳。合同到期后，如乙方未有欠付租金及能源费用等，应在合同到期后一个月内退还乙方。合同期内，标的房产的物业管理由甲方负责，物业管理费标准为：每平方米每月10元，并按照每三年递增5%的标准调整，物业管理具体事宜由双方另行商定并签订物业管理合同。合同期内，标的房产内产生的水费、电费、供暖费、然气费等全部费用，由乙方据实向有关收款部门支付。
标的房产的内外及广场装修改造工程，由乙方全权负责出资、报批及验收等一系列工作，甲方予以全面配合。附属停车场的使用在甲方与商建公司的诉讼结果未确定之前按现状使用，诉讼结果确定后双方共同接受结果。为了协助甲方解决历史遗留问题，尽早办理标的房产的产权证书，甲乙双方确定，在本合同签订后即启动甲方与商建公司关于标的房产确权的诉讼。乙方愿意为甲方垫付诉讼的相关费用，根据诉讼情况由甲方提出，经乙方核定后代为垫付。乙方应于本合同签署后10个工作日内先行垫付诉讼相关费用500万元，后期根据案件进展情况陆续支付。在通过诉讼确认标的房产的产权后，办理标的房产的产权证需要缴纳的土地出让金等各项费用，由乙方垫付，直接代为支付给相关部门。如果商建公司与甲方关于标的房产面积争议的诉讼结果对甲方不利，由甲方将该争议面积买回，所需支付的房价款、租金补偿等全部费用由乙方垫付。乙方因帮助甲方处理历史遗留问题而垫付的各项费用，甲方按照商业银行贷款利率给付利息，并在取得产权证后分期归还，或者在本合同下分期折抵乙方应支付给甲方的租金，或者在随后的改制模式下折合为乙方在改制后公司的相应股权。
本合同双方签署生效后，甲方应于2012年10月8日前将标的房产在水、电、暖、空调等现有设施正常状态下交给乙方使用，具体时间以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准。如交付确认书在合同约定交房日之后，按照本合同约定的违约金条款执行。如双方继续履行租赁合同，则租赁期限、付款日顺延。
双方的权利与义务：双方约定为了合作经营的方便，双方设立项目公司，由项目公司具体负责标的房产的经营，同时为了保证乙方的控制权，双方在项目公司的股权比例为1：9，即甲方持有10%的股权，乙方持有90%的股权，乙方保持绝对控股地位。甲方提供乙方办理证照所需的相关材料，协助乙方向有关部门办理手续。甲方协助乙方向有关部门办理装修工程的审批手续。对标的房产实施规范的物业管理，为双方的正常经营活动提供支持。乙方应在装修之前向甲方提交书面申请（含设计图纸和施工方案），甲方应在10个工作日内提出书面意见，否则视为甲方同意。乙方的装修如涉及商场主体结构的，须经甲方书面认可并经有关部门审批通过方可实施。租赁期间，乙方应服从甲方统一的物业管理，并承担物业管理费。具体以物业管理协议为准。
特别约定：甲乙双方一致同意，双方基于优势互补、互助互利的原则结成战略合作关系，致力于双方长远发展，求同存异，正视现实，共谋发展。在甲方具备改制条件时，双方转入改制程序，按照改制方案进行，相关约定详见《合作协议书》。
关于违约责任约定：双方应严格遵守本合同的各项条款，任何一方违反本合同的约定，都必须承担违约责任，给对方造成经济损失的，应予赔偿。如果在具备改制条件后，因甲方不配合或不同意导致未能实施改制的，甲方向乙方收取的租金和物业费应下调10%，如具备改制条件，因乙方不配合或不同意导致未能实施改制的，甲方的租金和物业费上调10%，守约方有权仍要求违约方继续履行《合作协议书》约定的改制义务。如具备改制条件，因客观原因或第三方的原因未能实施改制的，由双方协商确定。甲方擅自终止本合同，应按双倍返还乙方支付的1000万元预付款，返还乙方为甲方垫付的费用和预付的租金及装修费用；乙方擅自终止本合同，其为甲方垫付的所有费用和预付的租金及装修费用不予退还。未经甲方同意，乙方逾期交纳房租、物业管理费和本合同约定的其他款项，须按照未付款项每日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过两个月甲方有权解除本合同；如果甲方未能按时将标的房产交付给乙方，须按照乙方已付费用每日千分之一的标准向乙方支付违约金，逾期超过两个月乙方有权解除本合同，甲方返还乙方预付的租金和其它垫付费用，并支付乙方预付租金和其它垫付费用总额15%的违约金。如乙方同意继续履行租赁合同，则乙方支付租金的期限相应顺延。同时合同还约定了其他内容。
2012年5月16日，金利来源公司与毛线厂还签订了《合作协议书》、《物业管理服务合同》。
《合作协议书》约定：金利来源公司作为战略投资者，以增量改制方式参与毛线厂的整体改制。对毛线厂的所有资产评估后，以净资产投入改制后的公司，金利来源公司以其持股比例对应的资产注入，持有改制后企业不低于51%的股权。乙方垫付资金并调动其他资源，协助甲方进行与商建公司的诉讼，解决甲方的历史遗留问题。争取通过诉讼达到如下诉讼结果：（1）将“方庄商厦”全部产权办至甲方名下等。合作的资产范围及现状：本协议约定的合作范围为方庄商厦和厂区物业等甲方全部资产。因毛线厂与原开发合作单位商建公司的合作开发纠纷尚未解决，该商厦目前尚未办理房屋权属登记。合作经营模式下的约定：本合作协议生效后，截至新公司成立之日，毛线厂经方庄商厦作为合作经营的标的，以租赁方式出租给金利来源公司，具体按照《商厦租赁合同》执行。为了合作经营的方便，双方设立项目公司，具体负责方庄商厦的经营。同时为了保证金利来源公司的控制权，双方在项目公司的股权比例为1：9，即毛线厂持有10%的股权，金利来源公司持有90%的股权，金利来源公司保持绝对控股地位。本协议生效后，毛线厂负责方庄商厦、亦庄厂区的物业管理服务工作，方庄商厦的物业管理费用按照《商厦租赁合同》的约定和物业管理协议执行，亦庄厂区的物业管理费用按当时的市场价格执行。本协议签署后，毛线厂厂区物业的规划和建设即由金利来源公司牵头负责，毛线厂予以全力配合。按北京市现行土地政策及基本建设相关规定，双方商定，亦庄厂区开发项目采取“毛线厂出地、金利来源公司出资、利益共享、风险共担”的合作开发方式，由双方共同进行亦庄开发项目的开发建设工作，项目审批手续及开发建设等具体工作均由金利来源公司负责，所需全部费用均由金利来源公司支付，毛线厂予以全面配合。违约责任：如果在具备改制条件后，因毛线厂不配合或不同意导致未能实施改制的，毛线厂向乙方收取的租金应下调10%；如具备改制条件，因金利来源公司不配合或不同意导致未能实施改制的，毛线厂的租金上调10%；如具备改制条件，因第三方的原因未能实施改制的，由双方协商解决。毛线厂若未按照本协议的约定及时交付方庄商厦给金利来源公司使用，按照应付租金的日千分之一向金利来源公司支付违约金，并从逾期的第二个月开始下浮租金10%；金利来源公司违反本协议的约定未及时支付相关费用，按照应付金额的日千分之一向毛线厂支付逾期付款违约金，并从逾期的第二个月开始上浮租金10%，逾期两个月，毛线厂有权解除本协议并要求对方赔偿损失。协议还约定了其他内容。
《物业管理服务合同》约定：涉诉房屋的物业管理由毛线厂负责，物业管理范围为《商厦租赁合作协议','2018-09-26
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