宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁03民终912号
上诉人(原审被告)：王庆媛，女，1982年6月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。
委托诉讼代理人：高宏，系宁夏清瞳律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：吴兴，系吴忠市法律援助中心指派律师。一般授权代理。
被上诉人(原审原告)：黄彩田，男，1956年9月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。
委托诉讼代理人：张仲奇，系宁夏新中元律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人(原审原告)：吕小玲，女，1968年9月4日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。
委托诉讼代理人：张仲奇，系宁夏新中元律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人(原审被告)：魏峡，女，1967年8月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。
上诉人王庆媛因与被上诉人黄彩田、吕小玲、魏峡房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院作出的（2016）宁0302民初2773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭于2018年1月9日公开开庭进行了审理。上诉人王庆媛及其委托诉讼代理人吴兴、高宏，被上诉人黄彩田、吕小玲的共同委托诉讼代理人张仲奇,均到庭参加诉讼。被上诉人魏峡经传票合法传唤未到庭参加诉讼,庭后到庭陈述意见。本案因案情复杂，经申请院长批准，延长审限两个月。本案现已审理终结。
王庆媛上诉请求：1.撤销一审判决，查明事实、正确适用法律，依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人魏峡有权与上诉人王庆媛签订房屋买卖合同，其代被上诉人黄彩田与被上诉人吕小玲处置房屋系有权处分。1.关于被上诉人魏峡的代理权是否丧失的问题。如果委托事项已经消失，那么被上诉人黄彩田和被上诉人吕小玲就应该解除委托，被上诉人黄彩田、吕小玲不仅不解除委托，反而被上诉人吕小玲又出具了一次委托书。如果认为经公证的委托书无效，应当先去确认公证无效，而不是在法庭中说公证书无效就无效。被上诉人吕小玲向魏峡出具”今日由本人委托魏峡将此房过户于上诉人王庆媛名下，本人承担一切后果”的书面承诺，证明将房屋卖给上诉人王庆媛是被上诉人黄彩田与被上诉人吕小玲的处分行为，而不是魏峡的处分行为；因此被上诉人魏峡在签订房屋买卖合同过程中，代理权并未丧失。所以被上诉人魏峡与上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，不存在无权处分的情形。2.被上诉人吕小玲请求向被上诉人魏峡帮助其将房屋过户至上诉人王庆媛名下时，又向被上诉人魏峡书面承诺由其委托被上诉人魏峡将涉案房屋过户于上诉人王庆媛名下，并由其承担一切后果。因被上诉人黄彩田与被上诉人吕小玲系夫妻，涉案房屋为夫妻共同财产，所以被上诉人吕小玲对此房屋是有一半的处分权的，一审判决认定被上诉人魏峡系完全的无权处分，不符合客观事实。实际上诉人王庆媛目前应当至少拥有涉案房屋一半的产权。二、上诉人王庆媛支付给被上诉人吕小玲的50万元系购房款，非民间借贷，双方签订的房屋买卖合同合法有效。1.当时由于被上诉人吕小玲急于用钱归还被上诉人魏峡借款50万元，被上诉人魏峡并未强行向其索要借款，被上诉人吕小玲完全没有必要拆了东墙补西墙的再向上诉人王庆媛借款，当时被上诉人吕小玲有出卖房屋的真实意思表示。至于出卖房屋得到的房款被上诉人吕小玲有自己的处分权，与上诉人王庆媛无关。2.当时向上诉人王庆媛约定回购权是一种质押性质，在约定的质押期限届满，上诉人王庆媛有权实际取得房屋的所有权。同时被上诉人吕小玲给上诉人王庆媛出具的收到房款的收据，也证实其有出卖房屋的主观真实意思。三、被上诉人吕小玲在第二次出具的委托被上诉人魏峡将涉案房屋过户于上诉人王庆媛名下的书面委托中，明确承诺由其承担一切后果。现一审认定在被上诉人魏峡的行为未得到被上诉人黄彩田的追认，损害了上诉人王庆媛的利益，被上诉人吕小玲应当承担上诉人王庆媛的过户损失。因此，原审法院认定”因导致合同无效，被上诉人黄彩田、被上诉人吕小玲与上诉人王庆媛均存在过错，故前期上诉人王庆媛办理过户房屋所产生的费用由上诉人王庆媛自行承担”是违反案件事实的，被上诉人给上诉人王庆媛造成的前期的过户费用损失应当按照被上诉人吕小玲的承诺，由被上诉人吕小玲承担。综上所述，请求二审法院明辨是非，依法撤销一审判决，维护上诉人王庆媛的合法权益。
黄彩田、吕小玲辩称，本案中被上诉人魏峡处分被上诉人黄彩田的房产行为是无权处分的行为，被上诉人黄彩田对被上诉人魏峡的委托是基于对魏峡债权的担保，而非真实的卖房意思表示，本案中上诉人与被上诉人魏峡恶意串通损害被上诉人黄彩田的利益，其签订的买卖合同应当无效，原审法院认定的事实清楚，证据采信得当，判决正确，请求依法驳回上诉人王庆媛的上诉请求。
魏峡在庭审后陈述，当时过户的时候是吕小玲把我叫到房管局的，让帮助把涉案房屋过户到王庆媛名下，房屋过户到王庆媛名下都是吕小玲本人的意思，因为当时吕小玲的丈夫黄彩田被刑拘了，吕小玲着急的要用钱，而且涉案房屋给王庆媛过户成功之后，吕小玲还在房管局握着我们的手说谢谢。在房管局过户之前我还问过吕小玲万一将来对这个房子还有什么问题怎么办，后悔把房子过户给王庆媛怎么办，吕小玲说你不用管，后果我一切自负，并给我出具一张条据，上面写明吕小玲委托我将房屋过户到王庆媛名下，吕小玲承担一切后果。当时在办理过户之前是黄彩田和吕小玲共同找我的，他们拉我去公证处办了一个公证书，还在公证处办理了一份委托书，所以我认为吕小玲说是王庆媛把她的房子霸占去的，都是不属实的。
黄彩田向一审法院起诉请求：1.依法确认二被告签订的房屋转让合同无效；2.依法判令二被告向原告返还位于吴忠市××区别墅东2号房屋，该房屋重新过户至原告名下，并承担由此产生的一切费用；3.诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定事实，原告黄彩田与原告吕小玲于1987年9月20日登记结婚。2013年，原告黄彩田通过吴忠市创新房屋中介购买位于吴忠市××路别墅东2号房屋，房屋登记于原告黄彩田名下。2013年3月25日，原告黄彩田向被告魏峡借款50万元，约定借款期限一个月，并约定用房屋（房屋产权证为：吴忠市房权证市区字第XX**号）抵押，逾期不还被告魏峡对此房做处理。同日，原告黄彩田、吕小玲在吴忠市公证处办理公证书，公证内容为：原告夫妻欲出售位于吴忠市××路别墅东2号（房屋产权证为：吴忠市房权证市区字第XX**号），现委托被告魏峡办理上述房屋的过户登记、备案登记、预告登记事宜。被告魏峡在委托权限内所签署的一切法律文书及实施的代理行为二原告均以认可，并承担由此产生的相关法律责任。2013年6月18日，原告吕小玲偿还被告魏峡50万元借款。同日，原告吕小玲与被告王庆媛签订协议一份，约定：因二原告欠被告魏峡50万元，于2013年6月23日由被告王庆媛代为清偿，二原告向被告王庆媛出具50万元的借条。二原告自愿于2013年6月23日前将自己所有的位于吴忠市××路别墅东2号房（房屋产权证为：吴忠市房权证市区字第XX**号）交给被告王庆媛并办理过户手续，同时将被告王庆媛所持有的二原告的欠条变更为出售房屋总价款的收条。二原告在2013年6月19日给被告王庆媛交付房屋，并同意在3个月之内（2013年9月23日之前）经济条件许可时重新从被告王庆媛名下回购此房。二原告回购房屋时总价为85万元，并由二原告以现金方式一次性支付给被告王庆媛，被告王庆媛重新将房屋过户回二原告。如二原告逾期无能力将此房回购，以50万元总价款将此房出售给被告王庆媛所有，二原告丧失此房回购权，原告吕小玲向被告王庆媛出具收到现金50万元的收条一张，并承诺必须在3个月内将房屋收回。同日，被告魏峡以原告黄彩田的委托代理人的身份与被告王庆媛在吴忠市房产管理局签订转让合同一份，将位于吴忠市××区别墅东2号（建筑面积为319．42平方米）以50万元的价格出售给被告王庆媛。被告王庆媛在办理房屋产权过户过程中交纳契税及费用共计85448．34元，其中不动产税为58003．71元、房屋买卖税26088．63元、住房登记费80元、服务费1276元。涉案房屋的产权于2013年6月19日登记至被告王庆媛名下。2014年3月29日，被告王庆媛开始使用涉案房屋。原审法院认为，本案争议的焦点是：1．被告魏峡有无权利签订房屋转让合同。根据本院已经查明的事实，原告黄彩田向被告魏峡借款50万元，并约定以涉案房屋作为抵押，逾期不还魏峡有权对房屋作出处理，但未办理房屋抵押登记手续，而是到吴忠市公证处办理公证，委托魏峡办理涉案房屋转让、房屋过户登记、备案登记、预告登记、缴纳税款、房屋还款等手续事宜。根据公证书的内容，双方约定的是委托办理上述事宜，而不是涉诉房屋的所有权处分，且被告魏峡当庭亦认可办理公证的目的是作为原告黄彩田向其借款的抵押，只要二原告偿还了借款，公证书上的委托事项其再无权代为处理了，故二原告没有委托魏峡出售涉案房屋的意思表示，即借款债权实现后，二原告与被告魏峡的委托代理终止，被告魏峡无权签订房屋转让合同；2.涉诉房屋转让合同的效力问题。在原告黄彩田向被告魏峡的借款到期后无法偿还，原告吕小玲又向被告王庆媛借款50万元用于偿还向被告魏峡的借款，双方签订一份协议约定：将涉案房屋的产权过户至被告王庆媛名下，同时约定二原告在三个月内以85万元回购并将房屋产权重新过户至二原告名下，逾期无力回购房屋，则房屋以50万元出售给被告王庆媛，二原告丧失回购权，该协议证实原告吕小玲与被告王庆媛之间的法律关系系民间借贷关系。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条，认定原告吕小玲与被告王庆媛之间的法律关系系民间借贷关系，原告吕小玲真实的意思表示是向被告王庆媛借款用以偿还被告魏峡的50万元借款，而不是以50万元出售房屋，不具有房屋转让的意思表示；约定的回购期限实为债务人履行还款义务的期限，其真实目的是为了担保债的履行；综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立后取得处分权的，该合同有效”之规定，被告魏峡无权处分二原告的房产，故被告魏峡代为签订的房屋转让合同为无效合同，无效合同自始不发生效力。故被告王庆媛应将位于吴忠市××区别墅东2号房屋恢复登记至原告黄彩田名下。因导致合同无效，原告黄彩田、吕小玲与被告王庆媛均存在过错，故前期王庆媛办理过户房屋所产生的费用由被告王庆媛自行承担，后期二原告办理产权恢复登记产生的契税及费用应由二原告自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：一、被告魏峡与被告王庆媛于2013年6月18日签订的房屋转让合同无效；二、被告王庆媛将位于吴忠市××区东2号别墅返还给原告黄彩田、吕小玲，并将房屋产权恢复登记至原告黄彩田名下，办理房屋产权变更登记产生的契税及其他费用由原告黄彩田负担，限被告王庆媛于本判决生效后十日内履行。案件受理费16500元，由被告王庆媛负担8250元，由原告黄彩田、吕小玲负担8250元。
本院二审审理期间，当事人双方均未提交证据。一审法院审理查明的事实，有相应的证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权出借人出售借款人的房屋，出借人在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予以支持，但是买卖合同的订立和履行应当符合市场交易习惯及具备合理对价。黄彩田通过王庆媛介绍以139万元购置涉案房屋，2013年6月18日王庆媛和魏峡签订的《房屋转让合同》中载明售价50万元，同日，王庆媛和吕小玲签订的《协议》中约定:1.王庆媛替黄彩田、吕小玲偿还魏峡50万元借款；2.涉案房屋过户给王庆媛，同时将王庆媛所持有的50万元借条变更为售房总价款收条；3.黄彩田、吕小玲在三个月内可以以85万元回购涉案房屋。根据当事人于2013年6月18日所为的民事行为及签订书面证据的内容可知，王庆媛与魏峡签订《房屋转让合同》的真实目的并非取得所购商品房的所有权及使用权，因为购房的目的无非是自用或者投资，如果购房的目的是自用，则买方不会在缔约当日签订有关回购的条款。黄彩田、吕小玲从王庆媛处取得50万元的真实意思是融资还魏峡的债，《房屋转让合同》、《协议》签订的目的，则是为了担保黄彩田、吕小玲对王庆媛50万元债务的履行。王庆媛对于涉案房屋市场价值明知，涉案房屋50万元对价明显不合理，如履行《房屋转让合同》会导致利益严重失衡，这不符合市场交易习惯。因当事人未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故其担保属非典型的担保方式。关于约定三个月85万元的回购价款，超出50万元的部分，实为黄彩田、吕小玲占用王庆媛50万元资金相应期间的利息，印证了王庆媛与黄彩田、吕小玲之间是民间借贷的法律关系，也印证了魏峡持有黄彩田出具的公证委托书以委托代理人的名义与王庆媛签订《房屋转让合同》并办理过户手续的行为应认定为按照黄彩田、吕小玲的意愿为王庆媛50万元借款进行非典型的担保方式。《中华人民共和国物权法》第一百八十六规定：”抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。故一审法院判决确认魏峡和王庆媛于2016年6月18日签订的《房屋转让合同》无效，有事实依据，本院对此予以维持。
但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。一审法院在判决确认合同无效的基础上仅判令王庆媛向黄彩田、吕小玲返还涉案房屋，但对于王庆媛出借的50万元借款并未判令黄彩田、吕小玲向王庆媛返还，不符合法律规定，本院予以纠正。虽然在王庆媛签订的《协议》中约定，如出卖方三个月不回购，则涉案房屋属于王庆媛，且自2013年6月签订协议至起诉前已经二年时间，黄彩田、吕小玲并未如约回购涉案房屋，但前已述明，当事人之间成立的是一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循《中华人民共和国物权法》有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产不能直接取得涉案房屋的所有权，而只能在债务人拒不还债或者无力还债的情况下，王庆媛才能通过拍卖或者变卖的方式就《房屋转让合同》项下的房屋主张权利，担保其债权的实现。双方约定的三个月内以85万元回购涉案房屋的协议内容，实质是约定了三个月借期内的借款利率，但约定利率超出了法律允许的民间借贷年利率24%的最高利率，超出的部分不受法律保护。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第二项规定，约定了借期内的利率但未约定逾期利率，逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息。因此黄彩田、吕小玲应向王庆媛返还50万元借款及利息（利息按照年利率24%计算，自2013年6月19日计算至本判决确定给付之日）。
对于王庆媛在2013年6月办理房屋产权过户过程中缴纳的各项费用总计85448.34元，以及2014年3月29日黄彩田、吕小玲之子出具《暂存物品清单》说明即日起房屋交付王庆媛占有至今，上述均系当事人双方在涉案事项中产生的损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，当事人双方对于涉案事项的发生均有过错，其各自的损失各自承担。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不正确，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定、第二项之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院作出的（2016）宁0302民初2773号民事判决；
二、黄彩田、吕小玲于本判决生效后十日内向王庆媛返还50万元借款及利息（利息按照年利率24%计算，自2013年6月19日计算至本判决确定给付之日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16500元，由上诉人王庆媛负担8250元，由被上诉人黄彩田、吕小玲负担8250元；二审案件受理费16500元，由上诉人王庆媛负担8250元，由被上诉人黄彩田、吕小玲负担8250元。
本判决为终审判决。
审判长苏永生
审判员韩芬
审判员马春燕
二〇一八年四月二日
书记员任宏红
附：本案引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予以支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超出部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。