重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终4976号
上诉人（原审原告）:向一学,女,1964年11月23日出生,汉族。
委托诉讼代理人：朱小东，重庆广贤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆钰鑫置业发展有限公司,住所地重庆市大渡口区八桥镇建桥工业园区金桥路16号,统一社会信用代码91500104078835868G。
法定代表人：袁继林，执行董事。
委托诉讼代理人：邵阳春，男，该公司职工。
上诉人向一学因与被上诉人重庆钰鑫置业发展有限公司（以下简称钰鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2018)渝0104民初2617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人向一学及其委托诉讼代理人朱小东，被上诉人钰鑫公司的委托诉讼代理人邵阳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
向一学上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持向一学的请求。由钰鑫公司承担诉讼费用。事实和理由：1、向一学与钰鑫公司之间系租赁合同关系，钰鑫公司没有为向一学提供物业服务，一审以向一学未缴纳物业费为由认定其对钰鑫公司构成违约属于认定事实和适用法律错误。2、钰鑫公司擅自对向一学等承租户的商铺断电，阻止向一学经营，主观过错明显，给向一学造成了巨大损失。
钰鑫公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回向一学的上诉请求。双方对物管费问题在合同中有明确约定，向一学拖欠物管费，钰鑫公司有权解除合同。钰鑫公司在认定向一学存在欠缴物管费的事实后依法向向一学发送催缴函并给付了合理的期限来履行义务，钰鑫公司系合法的行使合同解除权。
向一学向一审法院起诉请求：1.判令确认双方的租赁关系于2017年11月8日解除；2.判令钰鑫公司返还定金2000元；3.判令钰鑫公司返还租金8400元；4.判令钰鑫公司赔偿装修损失5000元和经营损失160000元；5.本案诉讼费由钰鑫公司承担。
一审法院认定的事实：2017年1月12日，向一学（承租人、乙方）与钰鑫公司（出租人、甲方）签订《佳禾鑫˙ihome（新街）/农贸市场项目铺面/摊位租赁合同》一份，主要约定：1.乙方承租甲方位于大渡口区钢花路525号佳禾鑫九宫庙新农贸市场（暂定名）负一层第014号的铺面/摊位，建筑面积约为29.65平米；2.乙方经营范围是生面、米线；3.租赁期限为三年，2017年2月15日起至2020年2月14日止，其中优惠期共12个月，自2017年2月15日至2018年2月14日应付租金为8400元，于2017年1月12日前支付；4.乙方应按约定时间缴纳租金，每逾期一日，乙方除补交应交的租金之外，还须按应交纳费用总额的千分之五向甲方支付违约金；5.乙方签订合同时一次性向甲方缴纳履约保证金2000元，合同未到期，乙方单方提前终止合同的，其履约保证金不予退还；6.乙方不按本合同规定缴纳租金或未及时向物管公司、其他第三方缴纳物管费、水电费、空调费等费用，逾期15日以上的，甲方有权收回该物业，解除本合同，并不退还已收取的履约保证金；因乙方违约导致合同解除或终止的，甲方有权不予退还剩余租金，不予退还履约保证金，乙方还应补足欠缴的租金，合同解除或终止后，不影响甲方要求乙方支付违约金和赔偿损失的权利；7.乙方不履行本合同义务或者履行义务不符合约定的，发生纠纷的，甲方有权要求乙方承担甲方诉讼费、律师费、索赔差旅费、检测费、评估费、保全费、保全担保费、公告费、公证费等实现权利的合理费用；8.本合同中任何一方发出的通知或其他联系应以中文书写，并送达至本合同中载明的对方的地址以及本合同中载明的电话、电子邮箱或其他联系方式中，本合同中载明的各方地址亦为司法文书的送达地址，该地址可以用于本合同各方收取包括但不限于诉状、申请书、证据资料、传票、判决书、裁定书、裁决书等各类司法文书，按照上述地址送达的，视为受送达人签收，如受送达人拒收或被退回的，不影响送达的效力；9.乙方承租的摊位地址也可作为其收件地址，可以接收甲方通知和司法文书；10.通知视为有效送达的日期应按下述方法确定：（1）专人递交的通知在专人交到之日视为送达，对方拒收的视为送达；（2）以挂号信件或特快专递形式发出的，发出后第三日（含发出当日）视为送达；（3）以电子邮件等数据电文方式发送的通知，电子邮箱等数据电文系统显示的发送成功之日视为送达；11.一方如需变更地址、联系电话、电子邮箱、联系人等任何联系信息的，应在变更前将书面的变更通知送交对方，否则原约定的地址、联系电话、电子邮箱、联系人等仍然有效；12.合同履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商解决不成的，任何一方均有权向合同履行地有管辖权的人民法院起诉。该合同尾部向一学的地址为重庆市云阳县鱼泉镇木瓜村8组46号，电话为15523436178。同日，向一学向钰鑫公司支付15号商铺的履约保证金2000元和自2017年2月15日至2018年2月14日的租金8400元。
一审另查明，2017年12月7日，重庆佳禾物业管理有限公司佳禾鑫新座管理处向向一学发出《关于佳禾鑫新座新农超物业费水电费等的催缴函》，告知向一学于2017年12月16日前缴纳自2017年8月1日至2017年12月31日的物业费2791.50元、自2017年10月10日至2017年11月9日的水电费及公摊费241.12元，合计金额3032.62元，该函邮寄至向一学位于重庆市云阳县鱼泉镇木瓜村8组46号的地址。2018年1月8日，钰鑫公司向向一学上述地址发出《解除租赁合同通知书》：贵我双方签订铺面/摊位租赁合同及物业服务合同后，您曾向我司提交了歇业申请但尚拖欠部分费用未缴。我司前段时间去函要求您应于2017年1月5日前恢复正常营业并缴清拖欠的水、电、物业管理等所有费用，但您仍未履行该义务。因此，我司根据双方之间租赁合同的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，现特通知如下：一、自即日起解除贵我双方于2017年1月12日签订的《铺面/摊位租赁合同》；二、您所交纳的履约保证金肆仟元不予退还，且我司保留继续追究您其他违约责任的权利；三、您应于2018年1月15日前将上述铺面/摊位腾退完毕并交还我司，若您未能按期完成的，则视为您自动放弃对留存物品的处分权，该函件后于2018年1月11日被拒收退回。2018年3月30日，重庆佳禾物业管理有限公司佳禾鑫新座管理处再次向向一学上述地址发出《关于佳禾鑫新座新农超物业费水电费等的催缴函》。
一审再查明，2018年6月20日，重庆市公安局大渡口区分局出具《重庆市公安局案（事）接报回执》，简要报警信息为：民警赶到现场，经了解系屈棚等嘉禾鑫新农合商户与嘉禾鑫物业因物业费的费用价格、门面的平方数等问题发生纠纷，嘉禾鑫物业将20户左右的商铺断了电，民警告知双方按照相关的合同协议履行，如有异议建议通过司法途径解决。一审庭审中，向一学自认自己一直未缴纳涉案商铺的物管费。此外，向一学和钰鑫公司一致确认钰鑫公司给予了向一学涉案商铺2个月的免租期，自2017年4月开始收取租金，每月租金为1025元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、支付违约金等违约责任。本案中，向一学与钰鑫公司于2017年1月12日签订的《佳禾鑫ihome（新街）/农贸市场项目铺面/摊位租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。根据合同约定，向一学若不按合同规定缴纳租金或未及时向物管公司、其他第三方缴纳物管费、水电费、空调费等费用，逾期15日以上的，钰鑫公司有权收回该物业，解除本合同，并不退还已收取的履约保证金，因向一学违约导致合同解除或终止的，钰鑫公司有权不予退还剩余租金，而根据一审庭审查明的事实，向一学自2017年1月12日签订租赁合同后至今未缴纳过物管费，已经构成严重违约，虽向一学辩称未签订物业服务合同，也未与物管公司协商一致，但自2017年1月12日以来长时间一直未支付物管费并不符合常理，亦不构成向一学不交物管费的抗辩理由，且向一学事实上也一直享受物管公司提供的物业服务，综上所述，向一学一直处于逾期缴纳物管费的状态，钰鑫公司根据合同约定，有权解除合同，收回涉案商铺。对于向一学诉称系钰鑫公司强制断电阻止向一学经营的问题，因向一学举示的证据显示仅为向一学与佳禾物管公司因为纠纷被断电，且并不能证明断电持续时间，故对于该事实，不予认可，若确有案外人对向一学的经营造成损失，向一学可另案解决。此外，根据合同约定，系向一学违约在先，钰鑫公司有权不予退还向一学履约保证金和剩余租金，故对于向一学诉请钰鑫公司返还定金2000元和租金8400元的请求，不具有事实和法律依据，依法不予支持。
因钰鑫公司享有合同约定的解除权，现向一学逾期15日以上缴纳物管费，钰鑫公司有权解除合同，其于2018年1月8日按照合同约定的地址向向一学发出的《解除租赁合同通知书》，虽于2018年1月11日被拒收退回，但同样视为送达，按照合同约定，发出特快专递后的第三日（含发出当日）视为送达，故该《解除租赁合同通知书》于2018年1月10日送达至向一学，双方的租赁合同关系于2018年1月10日解除。
对于向一学诉请的装修损失5000元的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用范围内予以适当补偿”。本案中，是因为向一学违约导致合同解除，故向一学请求钰鑫公司赔偿装修损失5000元，不符合法律规定，依法不予支持。
对于向一学主张经营损失160000元的问题。根据一审庭审查明的事实，亦是因为向一学违约导致合同解除，且向一学并未举示充分证据证明其损失的金额，亦未举示充分证据证明损失系因钰鑫公司造成，故该项诉讼请求，亦不具有事实和法律依据，依法不予支持。钰鑫公司的答辩理由成立，依法予以采纳。据此，判决：“一、向一学与重庆钰鑫置业发展有限公司于2017年1月12日签订的《佳禾鑫ihome（新街）/农贸市场项目铺面/摊位租赁合同》（第014铺面）于2018年1月10日解除；二、驳回向一学的其他诉讼请求。”
本院二审审理过程中，向一学举示了《嘉禾鑫新座新农超管理服务合同》，拟证明向一学未与重庆佳禾物业管理有限公司签订物业服务合同，钰鑫公司认可该证据的真实性，但认为该证据与本案无关。
本院对一审查明其他的事实予以确认。
本院认为，向一学与钰鑫公司签订的《佳禾鑫˙ihome（新街）/农贸市场项目铺面/摊位租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效，双方均应按约履行。该合同第五条第2款约定，乙方（向一学）不按本合同规定缴纳租金或未及时向物管公司、其他第三方缴纳物管费、水电费、空调费等费用，逾期15日以上的，甲方（钰鑫公司）有权收回该物业，解除本合同，并不退还已收取的履约保证金。物业服务存在整体性，重庆佳禾物业管理公司作为向一学所承租商铺所在市场的物业管理公司向包括向一学在内的承租户提供了物业服务，向一学未缴纳物管费，且逾期已达15日以上，钰鑫公司有权按照双方租赁合同约定行使合同解除权，一审判决解除合同正确。
向一学在一审审理过程中所举示的报警记录仅能证明嘉禾鑫物业部分商铺在2018年6月20日存在被断电的事实，但不能证明断电处于连续状态，且影响了其正常使用承租商铺，一审未认定钰鑫公司存在违约行为，未支持向一学的装修损失和经营损失并无不当。
综上所述，向一学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3808元，由上诉人向一学负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡智勇
审判员 芦明玉
审判员 陈 华
二〇一八年九月二十一日
（院印）
书记员 王丽丽