湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6864号
上诉人（原审原告）：王倩，女，1979年2月6日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：俞冰原，湖北江浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：谭华斌，男，1969年3月25日出生，汉族，居民身份证住址湖北省郧西县，
委托诉讼代理人：杨志，湖北郧华律师事务所律师。
第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。
法定代表人：黄月平，总经理。
委托诉讼代理人：余梦林、宋志俊，系该司员工。
上诉人王倩、谭华斌及原审第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称武汉链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初5289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王倩及其委托诉讼代理人俞冰原，上诉人谭华斌委托诉讼代理人杨志，原审第三人武汉链家公司委托诉讼代理人余梦林、宋志俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王倩的上诉请求：1、请求依法判决撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初5289号民事判决第二项；依法判决支持上诉人的全部一审诉讼请求，判令谭华斌向王倩支付违约金516，000元，赔偿上诉人居间服务费38，370元；2、本案全部诉讼费用由谭华斌负担。事实和理由：一、一审判决对查明事实不予认定，违反法律规定。一审判决查明：王倩、谭华斌及武汉链家公司签订《武汉市存量房买卖合同》第十条明确约定：谭华斌出卖的房屋被查封或限制转让，则构成根本违约。而王倩、谭华斌、武汉链家公司签订合同到房地部门办理房屋转移登记手续时查明，谭华斌出卖的房屋被查封。故谭华斌构成根本违约，但一审判决不顾合同约定，错误认为合同无法履行的原因并非谭华斌未按合同约定履行义务所致，应予纠正。二、一审判决认为涉案房屋买卖合同无法履行不可归责于谭华斌适用法律错误。根据一审判决查明的事实，谭华斌因其出卖的房屋被湖北省十堰市茅箭区人民法院查封导致履行不能已构成根本违约，其应承担全部违约责任。三、一审判决三方签订的《武汉市存量房买卖合同》因谭华斌出卖房屋被查封，造成合同目的不能实现，判决解除三方签订的合同，却又错误的判令王倩承担全部诉讼费用，应依法予以纠正。
上诉人谭华斌辩称：一、谭华斌对一审判决认定合同成立、有效的事实认定提起了上诉。本案合同签订时，谭越没有经过谭华斌的合法授权，也没有房屋共有人周代焕授权委托，事后未经过周代焕、谭华斌的追认，谭越没有代理权，系无权代理，也是无权处分。王倩要求解除合同及主张违约金的请求不成立。二、如果房屋买卖合同有效，谭越签订合同时，对房产查封情况不知情，无过错，谭越和谭华斌也没有故意隐瞒真相的行为，不应承担任何责任。三、王倩没有达成买房目的，是第三人武汉链家公司没有尽到审查义务，是其严重违约造成，不能归责于谭越和谭华斌；四、如果合同最终认定有效，根据合同第五条第（一）项约定，王倩没有按照约定支付第二笔定金40万元，即最迟2017年3月19日前直接支付给出卖方，构成根本违约。王倩在3月27日房查时，发现被查封的情况后，在自己先违约的情况下，一味坚持向谭华斌要求违约金明显违背诚实信用和公平原则。
上诉人谭华斌的上诉请求：一、依法判决撤销一审判决第一项内容，改判驳回王倩的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由王倩负担。事实和理由：一审判决认定“谭华斌、周代焕与王倩、武汉链家公司一并到房地部门办理涉案房屋转移登记时，因房产被湖北省十堰市茅箭区人民法院查封导致无法办理房屋的转移登记手续。谭华斌的上述行为视为对其女谭越代理签订房屋买卖合同行为的追认”，系认定事实不清，证据不足。谭越未经谭华斌的合法授权，也没有共有人的签字，应视为无效合同。一审认定谭华斌、周代焕、王倩一并到房地部门办理转移登记，没有事实根据和证据支持。即便双方去过房管局，也不能因此认定谭华斌对无权代理的追认。王倩一方面缺乏谭华斌去房管局就是为了办理房产证的证据，也缺乏谭华斌做出追认意思表示的客观证据。综上，一审判决认定的部分事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审依法予以纠正。
上诉人王倩辩称：谭华斌的上诉请求和内容相互矛盾，不成立。一审法院判决认定合同合法有效事实清楚，谭华斌的授权委托书，以及其与谭越之间的关系，王倩有理由充分相信谭越有代理权。二审法院应该支持我方请求。
第三人武汉链家公司述称：一、《房屋买卖业务签订文件合订本》中包含了两个性质不同的合同关系，买卖双方之间为买卖合同关系，第三人作为居间方，与买卖双方是居间合同关系。二、2017年3月17日，经第三人带看，王倩看中并欲购买涉案房屋，第三人遂联系卖方谭华斌及其配偶，被告知因在外地，无法到场签约，于是委托了其女谭越代为签署合同，卖方谭华斌签署了《授权委托书》，并通过微信方式将授权委托书拍照发送至第三人。第三人出于对卖方的信任，且代理人为其女，便安排了买卖双方签订了涉案《武汉市存量房买卖合同》及《居间服务合同》。合同签订后，卖方来到武汉，为履约作准备，三方于2017年3月27日前往房管局，发现涉案房屋被查封。第三人得知房屋被查封后，积极联系卖方夫妻，在与之交流沟通过程中，卖方及其配偶从始至终均未提出过没有委托其女儿签订过合同或者合同无效之言论，反而一直在要求第三人与买方多协商沟通，并告知正在积极想办法等，卖方及其配偶的言论及前往房管局履行合同义务的行为足以证明其对于将涉案房屋出售给买方，并委托其女儿谭越签订合同的事实并无异议。综上，涉案合同真实合法有效，合同各方当事人均应按合同履行各自义务，享有各自权利；三、根据《武汉市存量房买卖合同》第六条约定：“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。”现导致交易无法继续进行的主要原因是因为交易房屋被查封，卖方违背了买卖合同第六条约定，应当按照合同约定承担相应违约责任。
王倩向一审法院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2017年3月17日签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、判令谭华斌按《武汉市存量房买卖合同》第十条约定向王倩支付房屋总价20%的违约金511，600元；三、判令谭华斌赔偿王倩居间服务费38，370元；四、本案全部诉讼费用由谭华斌承担。
一审法院认定事实：2014年9月26日，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局颁发《房屋所有权证》（武房权证昌字第××号）载明：房屋所有权人谭华斌；房屋坐落武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块R3栋22层2室；建筑面积89.28平方米；附记：有抵押情况，抵押设定日期2014年3月21日。
武汉链家公司《交易方留存信息表》载明：房屋出售方谭华斌，代理人谭越。房屋购买方王倩。本页所列信息适用于买卖双方及买卖双方与链家签署的所有合同和协议。谭越在房屋出售人处签名。王倩在房屋买受人处签名。
2017年3月17日，谭华斌（房屋出卖人即合同甲方）（代理人谭越）与王倩（房屋买受人即合同乙方）签署《武汉市存量房买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落于武汉市武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块R3栋22层2室。建筑面积89.28平方米。该房屋已取得房屋所有权证，证号为2014013515。该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押登记日期为2014年3月21日，该房屋已经设定抵押的，卖方应按以下方式赎楼：出卖人现金赎楼，出卖人应于2017年4月17日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2017年4月24日前办理完毕解除抵押登记手续。出卖人应在签订本合同后一个工作日内将房屋所有权证和土地使用权证原件及其他权属证明文件交付居间方办理房产交易相关手续。该房产转让价格为2，558，000元。付款约定：第一部分房款为定金50万元，买受人应于签定合同当日将第一笔定金10万元以理房通监管的方式支付给出卖人。买受人应于签定合同当日起三日内将第二笔定金40万元自行支付给出卖人。本条所约定的定金如部分或全部交由理房通监管的，买受人将定金支付给理房通后，视为出卖人收讫，发生定金效力。第二部分房款为2，058，000元，买受人应在卖方银行扣款当日时，将第一笔购房款（不包含定金）20万元自行支付给出卖人；买受人应在房屋过户当日出收件单时，将第二笔购房款1，858，000元自行支付给出卖人。交房保证金：买卖双方一致同意，买受人从本协议约定的购房款中留存1万元作为交房保证金，买卖双方应当在双方约定交房当日自行办理物业交割手续，居间方陪同，该保证金在买卖双方办理物业交割当日，签署交房确认书后由买受人自行支付给出卖人。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。如违反前述承诺，导致合同无法正常履行的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。房产过户：买卖双方同意在40个工作日内共同去房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续，若房屋登记机构要求预约过户的则以预约过户时间为准；若房屋登记机构要求先办理落宗手续的，则办理房屋所有权转移登记手续的时间相应延长。若买卖双方在合同履行过程中发现房屋被查封，双方同意买受人有权解除合同并要求出卖人按本合同第十条承担违约责任。房产交付：出卖人应当办理完毕该房屋所有权转移登记手续后当日将该房屋交付给买受人。违约责任：买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求支付房屋总价款20%的违约金，同时要求出卖人退还已收其他购房款：该房屋被查封或限制转让。买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付房屋总价款20%的违约金：逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。合同备注：经双方友好协商，买方随时配合卖方过户（卖方结清房屋抵押贷款当日）。该合同还对房屋权属情况、户口迁移、双方违约责任、不可抗力、争议解决等事项做出约定。谭越和王倩在上述合同内签名。
2017年3月17日，谭华斌（卖方即合同甲方）、王倩（买方即合同乙方）、武汉链家公司（居间人即合同丙方）签署《居间服务合同》约定：居间服务：丙方提供的居间服务包括：协助查看房屋权属证明文件，促成交易双方签署买卖合同。甲乙双方签订《买卖合同》时，丙方居间服务已完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。居间服务费：乙方向丙方支付居间服务费38，370元。权利义务：甲乙双方应积极配合丙方的居间活动，甲方应将房屋买卖所需的房屋所有权证、土地使用权证、不动产权证书、购房合同、权属证明等房产交易相关证书、证件及材料原件交于丙方保管。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。违约责任：若因甲乙双方的原因使买卖合同无法继续履行，丙方收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用。甲方谭华斌代理人谭越、王倩、武汉链家公司在上述合同内签章。
2017年3月17日，谭华斌（出卖方即合同甲方）、王倩（买受方即合同乙方）、北京理房通支付科技有限公司（合同丙方）签署《理房通定金监管服务协议》约定：本协议项下的定金监管是指在甲乙双方的存量房交易中，甲乙双方委托丙方按本协议约定条件对定金通过丙方的定金监管专用账户进行监管并按本协议约定对定金进行划转、退回。经协商一致，各方同意，乙方应以甲乙双方签署的买卖合同载明的付款时间为准，最迟应于本协议签署之日将监管资金10万元存入监管账户内，监管资金在监管期间内不计息。甲方指定的理房通账户信息如下：账户名称谭华斌，账号135××××0899，拟收取定金10万元；乙方指定的理房通账户信息如下：账户名称王倩，账号158××××5070，拟支付定金10万元。监管资金提现至与甲方指定的理房通账户关联的银行卡或划转至甲方指定的理房通账户均视为丙方完成监管资金的划转。该协议还对定金的监管、监管资金的划转、监管资金的退回、各方权利义务、违约责任等事项做出约定。甲方谭华斌的代理人谭越、王倩、北京理房通支付科技有限公司在上述协议内签章。
经质证，谭华斌认为上述《武汉市存量房买卖合同》《居间服务合同》《理房通定金监管服务协议》谭越均未取得合法的代理权，均属无效合同。王倩、武汉链家公司对上述《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《理房通定金监管服务协议》均无异议。
2017年3月17日，王倩依据《理房通定金监管服务协议》约定向北京理房通支付科技有限公司支付定金款项10万元。
2017年3月18日，王倩向武汉链家公司支付38，370元居间服务费。武汉链家公司同日向王倩开具《专用收据》载明：付款人王倩；业主姓名谭华斌；物业地址武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块R3栋22层2室；居间代理费38，370元。庭审中，武汉链家公司确认收到王倩支付居间代理费38，370元。
武汉链家公司提交2017年3月18日委托人谭华斌出具《授权委托书》（复印件）载明：“委托人谭华斌；受托人谭越；委托人欲通过居间人将位于武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块R3栋22层2室的房屋进行出售，就此事宜，委托人特授权受托人代其办理本委托书约定的事宜。受托人拥有下述授权：受托人有权以委托人的名义与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间及相关协议，履行居间及相关协议；受托人有权以委托人的名义签署买卖合同及协议；受托人有权以委托人的名义收取定金；受托人有权以委托人的名义收取购房款；受托人有权以委托人的名义享有《武汉市存量房居间买卖合同》项下的权利；授权委托期限为本房屋完成房屋过户手续和物业交割后。受托人在上述授权范围内所作的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相应责任。”庭审中，武汉链家公司陈述上述授权委托书系谭华斌在家中书写后拍照发至武汉链家公司工作人员。现无法提供原始载体并提交复印件拟证明谭华斌及周代焕从未向武汉链家公司及王倩否认签订涉案房屋买卖合同，谭越代理行为系有权、有效代理。
经质证，王倩对上述证据无异议；谭华斌认为该份证据系复印件，对其真实性、合法性均有异议且谭越未经过共有人周代焕的委托，谭越无法代表谭华斌和周代焕签订涉案房屋买卖合同。庭审中，王倩、谭华斌、武汉链家公司确认2017年3月27日，王倩、谭华斌、周代焕、武汉链家公司至房地部门办理房屋转移登记手续时，因涉案房产被湖北省十堰市茅箭区人民法院予以查封导致无法办理房屋的转移登记手续。
武汉链家公司提交微信聊天截图，拟证明武汉链家公司工作人员在发现本案诉争房屋被查封后积极联系周代焕，周代焕从未表明不予出售涉案房屋。王倩对该份微信截图无异议。谭华斌认为微信聊天截图不符合证据形式，应视为没有证据，且该份聊天记录也未显示周代焕认可谭越代谭华斌及周代焕签订涉案房屋买卖合同。
《武汉市房屋产权登记信息查询单》（此房屋登记信息止于2016年5月28日前）载明：产权人谭华斌；房屋坐落武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块R3栋22层2室；抵押状态有；抵押人谭华斌，抵押权人中国工商银行股份有限公司武昌武昌支行，抵押部位武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块R3栋22层2室，抵押设定日期2014年3月21日，履行债务期限2014年3月21日至2029年3月21日。查封状态有；被执行人谭华斌，被查封坐落武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块R3栋22层2室，法院名称十堰市茅箭区人民法院，查封日期2016年11月22日，查封期限2016年11月22日至2019年11月21日。
另查明：1991年10月20日谭华斌和周代焕登记结婚，谭越系谭华斌之女。
武汉市江汉区行政审批局颁发《营业执照》载明：武汉链家公司经营范围为房地产买卖、租赁、调换等流通领域中的经纪及代理活动、提供房产信息咨询服务、房地产中介服务。
《共有权人（配偶）同意出售证明》载明：本人周代焕系房屋出售人谭华斌的共有权人（配偶）。现本人声明如下：1、本人与房屋出售人共有的房屋位于武昌区和平大道绿地国际金融城R3-2202；2、本人同意房屋出售人出售上述房屋。上述证明内并未周代焕本人签名。经质证，王倩对该份证据真实性有异议；谭华斌对证据真实性无异议，认为出卖房产未经共有权人周代焕认可，武汉链家公司未尽到审查义务。武汉链家公司对该份证据真实性无异议，但认为不能达到被告谭华斌主张的共有人周代焕未授权或同意谭越代理，谭越系无权代理，涉案房屋买卖合同无效的证明目的。
2017年11月28日，周代焕出具《声明书》载明：本人周代焕，与谭华斌1991年登记结婚，2014年9月共同在武汉市武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块R3栋22层2室登记在谭华斌名下，该房屋属于我和谭华斌夫妻共同财产，2017年3月17日，谭越与王倩签订武汉市存量房买卖合同未经过我授权，未经过我同意，该合同属无效合同，我不予认可。
以上事实，王倩提交《武汉市存量房买卖合同》、房屋所有权证、《居间服务合同》、收据、《理房通定金监管服务协议》、付款凭证、武汉市房屋产权信息查询单、委托书；谭华斌提交《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《共有权人（配偶）同意出售证明》、《声明书》；武汉链家公司提交《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《理房通定金监管服务协议》、房屋产权查询信息单、房权所有权证和土地使用权证、授权委托书、微信截图及王倩、谭华斌及武汉链家公司当庭陈述在卷作证。
一审法院依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，对能够反映案件真实情况、与待证事实关联性、来源和形式符合法律规定的证据，作为认定案件事实的根据。
一审法院认为，涉案房屋位于武汉市武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块R3栋22层2室，该房产登记产权人系谭华斌。
王倩对本案诉请主张提交《武汉市存量房买卖合同》《房屋所有权证》《居间服务合同》、收据、《理房通定金监管服务协议》、付款凭证，拟证明王倩与谭华斌签订《存量房买卖合同》及王倩与谭华斌、武汉链家公司签订《居间服务合同》，三方构成房屋买卖合同法律关系。上述证据经双方质证，确认上述证据证明谭越作为谭华斌的委托代理人履行签订并办理上述房屋买卖相关手续。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，王倩及居间人武汉链家公司对谭越是否具备代理谭华斌售房行为的代理权应承担举证责任。本案中，王倩、武汉链家公司提交证据不足证明以上述主张，应承担举证不能的法律责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，谭越签订并办理上述房屋买卖手续期间构成无权代理行为。
庭审中，经王倩、谭华斌、武汉链家公司确认：2017年3月27日，谭华斌、周代焕、王倩、武汉链家公司一并至房地部门办理涉案房屋转移登记手续时，因房产被湖北省十堰市茅箭区人民法院予以查封导致无法办理房屋的转移登记手续。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，本院对上述事实予以确认。
结合本案查明的事实，谭华斌按照其女谭越代理与王倩签订《武汉市存量房买卖合同》约定于2017年3月27日，谭华斌、周代焕与王倩、武汉链家公司一并至房地部门办理涉案房屋转移登记手续时，因房产被湖北省十堰市茅箭区人民法院予以查封导致无法办理房屋的转移登记手续。谭华斌的上述行为视为其对其女谭越代理签订房屋买卖合同行为的追认。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，谭越代理其父谭华斌签订《武汉市存量房买卖合同》及《居间服务合同》发生法律效力，谭华斌应按合同约定履行合同义务。基于不动产的公示公信原则，买受人王倩有理由相信出卖人谭华斌系房屋的完全权利人，其与出卖人签订买卖合同应认定有效。本院对谭华斌辩称谭越无权代理及谭华斌未经房屋共有权人周代焕同意出售房产，导致签订《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》无效的意见，本院不予采信。
王倩与谭华斌签订《武汉市存量房买卖合同》，因标的物即买卖房屋被人民法院查封导致无法实现合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，王倩主张解除2017年3月17日与谭华斌签订《武汉市存量房买卖合同》的诉请，本院予以支持。
王倩主张谭华斌出售房产被人民法院查封导致无法办理房屋过户手续且无法实现合同目的，谭华斌的行为构成违约，依据合同约定支付违约金511，600万元诉请。对上述诉请，王倩提交2017年3月27日三方至房地部门办理房屋过户登记手续时调取的《武汉市房屋产权登记信息查询单》载明涉案房屋于2016年11月22日被湖北省十堰市茅箭区人民法院予以查封予以证明。结合本案查明事实，导致双方签订房屋买卖合同无法实现合同目的系因买卖涉案房屋被人民法院查封致使无法办理过户手续，该合同无法履行的原因并非谭华斌未按合同约定履行义务所为。本案中，王倩也未提交证据证明谭华斌在签订买卖合同期间存在故意隐瞒出售房屋被查封的事实，涉案房屋买卖合同无法履行不可归责于谭华斌未按合同约定履行合同义务所导致。故对原告王倩的上述诉请，本院不予支持。
原告王倩主张谭华斌赔偿居间服务费38，370元的诉请。依据王倩、谭华斌、武汉链家公司签订《居间服务合同》，武汉链家公司作为涉案房屋买卖居间人应履行居间人的合同义务，审核双方买卖房屋的主体资格、房屋是否具备出售条件、代理人是否具备代理权限等相关事项。本案中，武汉链家公司未提交证据证明在居间王倩及谭华斌双方签订《武汉市存量房买卖合同》时履行上述居间义务及居间合同义务，导致双方在履行过程中发生纠纷。因涉案房屋买卖合同无法履行不可归责于谭华斌未按合同约定履行合同义务所导致。故对原告王倩的上述诉请，本院不予支持。依据不告不理原则，对超出原告王倩诉讼主张的部分本院不得主动审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告王倩与被告谭华斌2017年3月17日签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、驳回原告王倩的其他诉讼请求。本案案件受理费27264元，财产保全费用3220元，由原告王倩负担。
二审中，谭华斌对一审判决认定各方当事人于2017年3月27日到房产管理部门办理房屋过户的事实不予认可，但未提交相应反驳证据予以证实，结合本案查明的其他事实，本院对谭华斌的异议不予支持。各方当事人对一审查明的其他事实无异议。
本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的《武汉市存量房买卖合同》《居间服务合同》《理房通定金监管服务协议》虽系谭越与王倩、武汉链家公司签订，谭华斌认为未授权谭越签署上述合同，未征得其妻周代焕的同意，亦未对谭越的无权代理行为进行追认，谭越系无权代理，故上述合同无效。本院认为，谭华斌对登记其名下的房产委托武汉链家公司出售，并收取了王倩的10万元购房定金，王倩基于对武汉链家公司以及谭华斌和谭越之间父女关系的信任，完全有理由相信谭越系代表谭华斌签署上述合同。谭华斌虽不认可其女谭越签署上述合同，但对谭越向王倩出售其房屋的整个过程和事实知情，且本案诉讼之前并未提出异议。谭华斌在一审庭审中对其与其他各方当事人于2017年3月27日到房产管理部门办理房屋过户的事实亦认可，二审中予以否认但未提交相应反驳证据予以证实，违反了民事诉讼中“禁止反言”规则。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中谭华斌虽对谭越无书面的授权，但根据上述事实可认定谭越构成“表见代理”，谭越在本案中实施的民事法律行为直接由谭华斌承担。
本案的《武汉市存量房买卖合同》《居间服务合同》《理房通定金监管服务协议》未违反法律和行政法规的禁止性规定，当事人意思表示真实，合法有效。因谭华斌出售的房屋被人民法院另案查封，案涉合同不能履行，故王倩主张解除合同符合法律和合同的规定，本院对一审判决解除合同的处理意见予以维持。谭华斌认为其房产被另案查封本人不知情且另案判决其不承担民事责任，故在本案中不构成违约。本院认为，双方在合同中对出卖方出售房屋被查封构成违约应承担违约责任有明确约定，该违约责任系严格责任，谭华斌对其出售房产被查封是否知情并不影响其在本案中的违约责任，故王倩有权依照合同约定选择按总房价款的20%要求谭华斌承担违约损失。因王倩未依照合同约定在签署合同三日内向谭华斌支付40万元定金，亦存在违约行为，故对合同的解除亦负有一定的过错，且王倩为购房仅支付10万元定金，双方签署合同后不久即出现合同不能履行的情形，不影响王倩另行购房，故王倩因谭华斌的违约行为遭受的损失不大且其自身亦存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据该规定，本院酌定谭华斌赔偿王倩解除合同后的损失250，000元。谭华斌上诉请求撤销一审判决解除双方所签合同并驳回王倩的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。因谭华斌已向王倩承担了违约损失，故对王倩又诉请谭华斌向其赔偿其居间服务费损失38，370元不予支持。
综上所述，王倩的部分上诉请求成立，予以支持。谭华斌的上诉不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初5289号民事判决主文第一项；
二、撤销武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初5289号民事判决主文第二项；
三、谭华斌于本判决生效之日起十日内赔偿王倩损失250，000元；
四、驳回王倩的其他诉讼请求；
一审案件受理费27264元，由谭华斌和王倩各负担13632元；财产保全费3220元由谭华斌负担；二审因王倩上诉产生的案件受理费27264元，由谭华斌和王倩各负担13632元；二审因谭华斌上诉产生的案件受理费400元，由谭华斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨绮雯
审判员 林宏文
审判员 胡 劲
二○二○一八年十月十五日
法官助理陈细凤
书记员毛亚坤