济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初1357号
原告：济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会,住所地济南市天桥区无影山中路西段。
法定代表人：高源，主任。
委托诉讼代理人：乔恒，山东众英律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李洛银，山东众英律师事务所律师。
被告：李安林，男，1953年12月30日出生，汉族，住济南市天桥区。
原告济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会（以下简称黄岗居委会）与被告李安林租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄岗居委会的委托诉讼代理人乔恒、被告李安林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄岗居委会向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方所签订的租赁合同并判令李安林归还所承租的院落；2、判令李安林向黄岗居委会支付所欠租赁费35万元、违约金351312.5元；3、诉讼费用由李安林承担。后黄岗居委会变更诉讼请求如下：1、判令李安林返还其所承租的院落；2、判令李安林向黄岗居委会支付所欠占有使用费35万元；3、判令李安林向黄岗居委会赔偿损失351312.5元；4、诉讼费用由李安林承担。事实与理由：黄岗居委会与李安林于2005年9月10日签订《租赁合同》，约定黄岗居委会将位于济南市天桥区黄岗路38-3号院落一处出租给李安林使用，合同约定了租赁期限、租金数额及交纳期限，双方之间的权利义务、违约责任等内容。黄岗居委会按照合同约定将院落按时交付给李安林使用，但李安林一直以各种理由拒付租金，黄岗居委会多次催要，李安林一直拒绝支付。涉案院落内的房屋未取得建设工程规划许可证，该合同应为无效，故黄岗居委会诉至本院，要求判如所请。
黄岗居委会为证明自己主张，提交如下证据：
证据1、原、被告双方于2005年9月10日签订的租赁合同1份，证明双方之间租赁关系的内容。
证据2、（2008）天民三初字第572号、（2009）济民一终字第897号民事判决书各一份，证明原、被告之间存在其他的债权债务纠纷，黄岗居委会一直与李安林协商以租金抵顶部分赔偿款，最终没有抵顶成，故就起诉该案。
李安林辩称，李安林不欠黄岗居委会的租金，是黄岗居委会违反约定：涉案房屋没有水电，黄岗居委会也不给修缮房屋，到现在门窗都没有玻璃。如果按正常经营计算的话，租赁费确实欠35万元，但是因为房子没有水电，一直没有正常经营；我方也多次找黄岗居委会领导，领导说让我自己修，我于2006年自行修缮房屋，换的瓦，修的地面，水电也自己弄的，但用了不到一个月，到2007年周围开始拆迁。因为我方一直没有正常使用涉案院落及房屋，没有正常经营，另黄岗居委会十年期间从未主张过租金，应视为放弃，故不同意支付使用费，也不同意支付违约金。
李安林为证明自己的主张，提交如下证据：
证据1、催缴房租通知一份，证明黄岗局委会于2016年2月底、3月初向李安林发出通知，要求李安林三日内交付房租，从而证明在此之前从来没有人向李安林催要过租金。
证据2、照片一宗、证明一份、向别人支付修缮费用的收条一份、自己画的图纸三份，证明黄岗居委会没有给李安林修缮房屋，由李安林自己出钱修缮，拆迁完毕之后的院墙也是李安林自己修的；黄岗居委会没有履行自己的义务，所以默认李安林不再履行交租金的义务。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人无争议的事实，本院确认如下：原、被告双方于2005年9月10日签订租赁合同一份，主要约定：黄岗居委会（甲方）将位于黄岗路38-3号自有院落（房屋）一处出租给李安林（乙方），占地面积1319平方米，其中建筑面积868平方米，水电齐全；租赁期限自2006年元月1日至2016年9月30日，共拾年；场地每年租金3万元，房屋每年租金0.5万元，合计每年租金叁万伍仟元，租金交纳期限为每年元月一日前交付半租金，后半年租金在次年四月一日前交清；合同还约定了其他权利义务。另涉案房屋均未取得建设工程规划许可证，亦未办理产权登记。合同签订后，黄岗居委会将涉案院落及房屋交付给李安林使用，李安林至今未向黄岗居委会支付占有使用费。
2015年10月9日，黄岗居委会向李安林发出催缴房租通知，通知李安林收到通知后三日内到黄岗居委会财务室交足房屋租赁费用，逾期不交者，黄岗居委会有权收回房屋并追究相关的法律责任。李安林认可其收到了该通知，但主张其收到时间为2016年2月底3月初，其在该通知左下方自行书写“催缴房租通知我收到时是在黄岗村委会门卫前收到，是在2016年2月底3月初有工作人员张志刚给我签字”。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
本案中，李安林所承租的房屋坐落于济南市天桥区，其建设未取得建设工程规划许可证，故基于该房屋所签订的房屋租赁合同即原、被告之间的合同，应当认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现黄岗居委会要求李安林返还涉案院落（包括房屋），符合法律规定，本院予以支持。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持；现黄岗居委会要求李安林支付占有使用费，本院予以支持。关于使用费的具体数额，黄岗居委会要求李安林支付自2006年1月1日至2016年1月1日该十年的占有使用费35万元，李安林认为黄岗居委会在2016年2月底之前从未主张过，视为放弃权利，且租赁房屋一直未实际经营，故不应予以支持；黄岗居委会认可自合同签订后一直没有起诉过李安林要求支付费用，其提交（2008）天民三初字第572号民事判决书欲证实其曾经想以此案的赔偿款抵顶使用费，李安林不予认可，该案所涉案由为侵权纠纷，与本案没有关联性，黄岗居委会提交的证据无法证实其曾经向李安林主张过权利；李安林提交的催缴房租通知落款日期为2015年10月9日，李安林在通知下方记载收到时间为2016年2月底3月初，但该记载系李安林单方记载，李安林手中持有该通知说明其已经收到该通知，在其没有其他证据证实收到日期的情况下，本院认为应以通知载明的的落款时间为准，故本院认定黄岗居委会曾于2015年10月9日向李安林主张过权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，故黄岗居委会主张中超出诉讼时效的部分，本本院不予支持；本院对自2014年10月9日至2016年1月1日期间的占有使用费予以认定，参照合同约定的租金标准，经计算为42863元。黄岗居委会要求李安林赔偿损失351312.5元，因双方签订的租赁合同无效，合同中违约金的约定亦无效，黄岗居委会没有其他证据证实其损失的具体数额，故其该主张于法无据，本院不予支持。
综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、李安林于本判决生效后十日内将位于济南市天桥区黄岗路38-3号院落返还给济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会。
二、李安林于本判决生效后十日内支付济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会2014年10月9日至2016年1月1日的占有使用费42863元。
三、驳回济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会的其他诉讼请求。
案件受理费10810元，减半收取5405元，财产保全费4020元，合计9425元，济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会负担8825元，李安林负担600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 徐艳艳
二〇一七年二月十四日
书记员 朱 瑶