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湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民再终字第00293号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：贺灿辉。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：湖南金林投资置业有限公司。
法定代表人：刘建军，该公司董事长。
委托代理人：刘大杰，该公司员工。
委托代理人：杨飞，湖南律言律师事务所律师。
再审申请人贺灿辉与被申请人湖南金林投资置业有限公司（以下简称金林公司）商品房预售合同纠纷一案，前由湖南省宁乡县人民法院于2013年5月3日作出（2012）宁民一初字第2963号民事判决。贺灿辉不服，向本院提起上诉，本院于2013年10月11日作出（2013）长中民三终字第02888号民事判决，已发生法律效力。贺灿辉不服，向湖南省高级人民法院申请再审。该院于2014年6月18日作出（2014）湘高法民申字第287号民事裁定书，指令本院再审本案。本案受理后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
金林公司诉称，贺灿辉于2006年在金林公司商场购买编号255、256、257、258号铺面4个，因部分业主堵门等原因，导致步步高公司宁乡店在2008年3月关门退出，直接造成商场闲置多年，其产生的负面影响导致商场至今招商未果，也使得双方签订的商品房买卖合同无法再继续履行。双方在商铺委托经营管理合同中明确约定，如果影响整体经营，金林公司有权受让该商铺，金林公司于2012年7月18日已送达了《解除合同通知书》，贺灿辉一直未提出异议，应视为双方签订的《商品房买卖合同》已自动解除，故向法院起诉请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》。
贺灿辉答辩并提起反诉称，双方签订的商品房买卖合同合法有效。贺灿辉已经完全按照合同履行了合同义务，金林公司没有按合同约定办理产权证，构成违约，应承担违约责任。委托管理合同，是与汇川公司签订的，金林公司不能据此合同解除商品房买卖合同。业主堵门，贺灿辉没有参加，堵门的原因也是因为金林公司的租金没有到位。商品房买卖合同无法解除，应继续履行。反诉请求判令：金林公司向贺灿辉支付延期办理产权证的违约金8610元，金林公司继续履行与贺灿辉签订的四份商品房买卖合同。
宁乡县人民法院一审查明：金林公司于2005年下半年开始在宁乡县玉潭镇人民中路建设金林时代广场，该项目结构为整体框架式，该项目从2006年下半年开始，对外发售产权式商铺956套，涉及业主682人。2006年8月16日，金林公司与贺灿辉签订了合同编号为JL-0010、JL-0012、JL-0014、JL-0015四份《商品房买卖合同》，贺灿辉以每平方米6088.29元的价格购得金林公司商场编号为Q19.255、Q20.256、Q21.257、Q22.258号的产权式商铺（预售商铺）4套。贺灿辉按商品房买卖合同约定，缴纳购房款，同时缴纳办证费用。该合同约定：出卖人应当提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。由于产权式商铺不能独立经营，贺灿辉按双方的约定在签订商品房买卖合同的同时，与金林公司委托的长沙市汇川物业管理有限公司（以下简称汇川公司）签订《金林时代广场商铺委托经营管理合同》，贺灿辉将其购买的商铺委托给汇川公司统一经营管理，由汇川公司按月向贺灿辉支付商铺收益（即返租金）。由于金林公司决策失误和成本不足等因素影响，汇川公司未及时兑付返租金，金林公司未按约定给购买金林时代广场商铺的业主办理房地产所有权证，致使部分业主封堵金林时代广场大门，要求退还商铺和支付返租金。2008年6月28日，在宁乡县玉潭镇人民政府的组织下，金林时代广场部分业主与金林公司达成协议，金林公司于2008年8月28日前给业主办理好产权证，7月30日前向业主支付返租金，但金林公司未按协议履行。受部分业主堵门的影响，租赁金林公司产权式商铺经营的步步高公司宁乡店于2008年11月关门退出，金林公司产权式商铺整体闲置。2011年5月，宁乡县人民政府统一协调解决金林公司涉稳问题，金林公司委托政府垫资对要求退铺的业主进行清退，现已退还商铺904套，涉及业主649人，剩余待退铺面52套，涉及业主33人。由于金林公司在授权委托书约定的时间内无力回购所清退资产，金林公司产权式商铺只能由宁乡县人民政府进行整体处置。金林公司于2012年7月18日以公司资金无法到位，不能办理房屋产权入户手续，现商场无法正常整体经营，无法实现合同目的为由，向贺灿辉送达《商品房买卖合同》的解除合同通知书，贺灿辉未在解除合同通知书约定10日内向法院或仲裁委员会提出异议。金林公司遂于2012年10月29日向原审法院起诉。
宁乡县人民法院一审认为：本案争议的焦点为贺灿辉在履行合同过程中有无违约行为，金林公司能否要求解除《商品房买卖合同》、金林公司是否应向贺灿辉支付延期办理房屋产权证的违约金。金林公司与贺灿辉双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对当事人双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行自己的义务。本案中贺灿辉依约交纳了购房款和办证费用，金林公司应依约给贺灿辉办理产权过户手续。但在合同履行过程中，发生了因金林公司决策失误和成本不足引发部分业主堵门甚至集体缠访等严重的社会不稳定问题。为维护业主利益、解决稳定问题，应业主的要求，宁乡县人民政府垫资对大部分业主进行了清退。宁乡县人民政府根据清退情况及金林公司产权式商铺的资产状况，决定对金林公司产权式商铺进行整体处置，是处理金林公司遗留问题所必须，亦导致双方签订的《商品房买卖合同》继续履行无现实可行性，合同目的不能实现。从维护社会稳定及区域发展大局出发，尽管贺灿辉在履行合同过程中没有任何违约行为，本案合同依法也可予以解除。故对贺灿辉要求继续履行合同的抗辩意见，原审法院不予采纳。金林公司于2012年7月18日向贺灿辉送达解除合同通知书后，贺灿辉未在规定的时间内向法院或仲裁委员会提出异议，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同自解除合同通知书送达对方时（2012年7月18日）解除。贺灿辉反诉要求金林公司支付延期办理房屋产权证的违约金，因延期办理房产证相关条款是建立在合同履行的基础之上，现双方签订的《商品房买卖合同》无法履行，守约方应当依合同不能履行的违约责任主张权利。故贺灿辉要求金林公司支付延期办理房屋产权证的违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决如下：一、湖南金林投资置业有限公司与贺灿辉之间签订的合同编号为JL-0010、JL-0012、JL-0014、JL-0015号的《商品房买卖合同》于2012年7月18日解除；二、驳回贺灿辉的反诉请求。本诉案件受理费100元，由湖南金林投资置业有限公司负担，反诉案件受理费2802元，由贺灿辉负担。
贺灿辉不服，向本院提出上诉称：一、金林公司起诉理由不成立，不应立案。二、原判决适用法律错误。三、原审判决受行政干预严重，政治司法明显，判决显失公平。四、原判决违反法定程序。五、原判决证据采信不公。请依法支持上诉请求。
金林公司答辩称：双方当事人签订的合同已经不能履行，金林公司已经通知贺灿辉解除双方签订的合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审判决查明事实一致。
本院二审认为：金林公司与贺灿辉签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，因金林公司决策失误和成本不足，发生了部分业主堵门甚至集体缠访等严重的社会不稳定问题，为维护业主利益、解决稳定问题，宁乡县人民政府垫资对大部分业主进行了清退，并决定对金林公司产权式商铺进行整体处置，是处理金林公司遗留问题所采取的必要措施，因此导致金林公司与贺灿辉所签订的《商品房买卖合同》继续履行无现实可行性，双方当事人的合同目的不能实现。金林公司要求解除合同的通知书于2012年7月18日送达贺灿辉，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自金林公司的通知到达对方时即2012年7月18日解除。综合本案案情分析，从维护社会稳定及区域发展大局出发，原审法院判决解除金林公司与贺灿辉所签订的《商品房买卖合同》并无不当。关于贺灿辉反诉主张的延期办理房产证的违约金及合同解除后给贺灿辉造成的损失等问题，因宁乡县有关部门已就此形成统一处置方案并预留专项资金，可由宁乡县有关部门统筹解决。综上所述，贺灿辉的上诉理由不成立，不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由贺灿辉负担。
再审申请人贺灿辉申请再审称：一、二审判决解除涉案《商品房买卖合同》适用法律错误，明显违背立法本意。一、二审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项规定、第九十六条第一款规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条等规定认定涉案合同符合法定解除情形，且合同已依法解除，于法相悖。综上，请求依法改判。
被申请人金林公司答辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持，贺灿辉再审理由不能成立，不应支持。
再审审理期间，金林公司提供如下证据：
证据1，金林公司与步步高公司宁乡店于2005年6月9日签订的租赁合同；
证据2，金林公司与汇川公司于2006年8月1日签订的物业经营服务合同；
证据3，原邱朝晖与汇川公司于2006年11月11日签订的金林时代广场商铺管理合同；
证据4，汇川公司与业主于2006年11月11日签订的金林时代广场商铺管理合同；
证据5，2006年中国邮政贺年有奖信卡；
证据6，金林步行街招商广告。
上述证据，拟共同证明金林公司在与贺灿辉等人签订《商品房买卖合同》之前已经将物业出租给步步高公司宁乡店，期限20年，并且与汇川公司约定了返租的具体事宜，汇川公司与各业主委托经营期限为15年，在15年内，业主只享有年8%的收益权，并不能完整的享有作为商品房买卖合同中买受人的权利，所以《商品房买卖合同》实际上是一种产权式商铺投资收益合同（返租、包租）而非买卖合同；在与各业主签订时双方都是明知的；当宁乡县人民政府主持对商铺进行整体处置时，《商品房买卖合同》已经没有履行的可能，合同目的不能实现。
再审申请人贺灿辉发表如下质证意见：对上述证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，金林公司提供的证据反而能证明贺灿辉观点。
本院对金林公司提供的证据认定如下：对证据1-6，贺灿辉对其真实性合法性没有提出异议，虽对关联性提出异议，该证据可以作为本案定案依据。
综上，再审另查明：在金林公司与汇川公司签订的物业经营服务合同基础之上，金林公司采取售后返租的销售经营形式，将金林时代广场的商铺出售给业主，并由汇川公司与业主签订委托经营管理合同。
再审查明的其他事实与一、二审查明的案件事实基本一致。
本案再审审理过程中，本院组织双方进行调解，由于双方分歧较大，终未达成一致。
本院再审认为：本案双方当事人争议焦点是原审判决解除涉案《商品房买卖合同》适用法律是否正确、处理是否妥当。
一、涉案合同的性质与合同效力。贺灿辉与金林公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面履行。双方签订商品房买卖合同的当日，贺灿辉与汇川公司又签订了《商铺委托经管管理合同》，从合同内容来看，该合同内容的标的物系贺灿辉与金林公司签订的商品房买卖合同的买卖标的，合同内容中约定了汇川公司按月向贺灿辉支付商铺收益的主要义务，该合同并未对汇川公司的权利或报酬进行约定，由此可见，《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》是一个整体，双方约定的合同目的、以及双方对于合同的履行均不应简单分割。汇川公司是金林公司、贺灿辉均认可的经营管理主体。综合上述分析可得出，本案不同于一般的商品房买卖合同，本案纠纷的法律关系实际为产权式商铺买卖经营管理纠纷。
二、关于产权式商铺。产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式，侧重于售后返租的商铺销售模式。一般由开发商或第三方公司将产权式商铺整体委托经营商统一经营，商铺的所有权与经营权分离。2001年建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。此类型销售模式售后返租过程中，较易出现因为开发商信用危机或经营不善而导致产权式商铺断租、闲置，陷入业主亦无法自主独立经营的僵局。本案矛盾即是陷入此困局。解决此类纠纷，应从有利于物业整体功能的发挥，避免社会财富损失的进一步扩大的目的出发。
三、关于双方签订合同的主要目的。上文已分析，贺灿辉于当日签订的《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》是一个整体，双方约定的合同目的、以及双方对于合同的履行均不应简单分割。业主购买商铺的目的不仅是取得商铺产权，其主要目的是在于通过出租、使用商铺取得收益，这与产权式商铺的性质相吻合。现由于经营不善，导致无法履行《商铺委托经营管理合同》，且宁乡县人民政府已通过给予一定补偿的方式退还商铺904套，涉及业主649人，绝大数业主将已购买的商铺予以退还。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。可以看出，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，但合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。故本案中，虽业主在履行合同过程中没有任何违约行为，但产权式铺面买卖经营管理合同客观上无法履行，原审法院判决解除合同并无不当。一、二审判决依据合同主要目的无法实现为由判令解除合同符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于合同解除之情形，于法有据，最终有利于商场整体功能的发挥。但合同终止履行后，金林公司或汇川公司应对贺灿辉因商铺买卖合同而获得的利益以及损失应予充分合理的补偿。鉴于贺灿辉提出反诉的请求是基于继续履行合同的违约损失，且汇川公司未作为诉讼主体参加诉讼，对于合同解除终止履行造成的损失，贺灿辉另案追索为宜。
综上，贺灿辉的再审请求不能成立，一、二审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2013）长中民三终字第02888号民事判决。
本案一审受理费100元，反诉费25元，二审受理费125元，由湖南金林投资置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 易 颖
审判员 王 波
审判员 肖志维
二〇一四年十月十五日
书记员 黄勤勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。