辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第3016号
上诉人（原审被告）：朱承祖，男，1949年4月17日出生，汉族，系沈阳市机床三厂退休工人，户籍住址沈阳市沈河区。
委托代理人：朱江（朱承祖儿子），男，1981年10月17日出生，汉族，系北京A**电气传动系统有限公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：沈阳浑河种业谷物产销有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区迎春北街21号。
法定代表人：张永刚，系该公司总经理。
委托代理人：吴杰，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
上诉人朱承祖因与被上诉人沈阳浑河种业谷物产销有限公司（以下简称为浑河谷物公司）土地租赁合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月2日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员孙卓，代理审判员王虹参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。
浑河谷物公司一审起诉称：原告为位于沈阳市苏家屯区迎春北街的082100046地块的国有土地使用权人，国有土地证号为苏家屯国用（2005）第00012**号。被告在上述地块范围内租赁了1.8亩土地，年租金为人民币810元。双方未签订书面土地租赁合同。被告自2008年至2014年欠租赁费合计人民币4，860元。因被告长期拖欠租赁费，现原告诉至法院，请求依法解除原、被告之间的土地承包协议书，判令被告给付拖欠原告的土地租赁费人民币4，860元，并腾退租赁土地。诉讼费由被告承担。
朱承祖一审答辩称：我不认识原告沈阳浑河种业谷物产销有限公司，原告所述与事实不符。我欠2011年以后的租赁费，每年人民币810元。原告接管后养了100多头猪，大量的污水排放到我的土地里，把我的树都淹死了，所以在2011年之后我没有交纳租赁费。我不同意与原告解除土地承包协议，我是与浑河农场签订的协议书，不是与原告签订的。浑河农场答应我按照动迁进行补偿，但是现在没有按照此办理，所以我不同意腾退土地。
一审法院经审理查明：2003年被告朱承祖与沈阳市浑河农场达成口头协议，约定沈阳市浑河农场同意被告朱承祖承包土地面积1.8亩，土地租金每年人民币810元。后被告朱承祖经营该土地，并交纳土地租赁费至2010年。2011年至今被告朱承祖未交纳土地租赁费合计人民币3，240元。现原告诉至法院，要求与被告解除土地租赁合同，给付土地租金并返还土地。
另查明，2007年11月14日，沈阳浑河农场种业谷物产销中心名称变更为原告沈阳浑河种业谷物产销有限公司，股东由沈阳市浑河农场变更为沈阳鸿发展房地产开发有限公司。2007年12月4日，原告取得了编号为苏家屯国用（2005）第0001294号国有土地使用证，地号为082100046，使用权面积为1449870平方米，土地坐落于沈阳市浑河农场，被告使用的土地在该土地范围内。
一审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告将土地交付被告使用后，被告应当按约定按期交纳租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告自2011年至今未交纳土地租赁费用，长期怠于履行交款义务，原告有权请求解除合同，被告应当清退土地，并给付欠缴的土地租金。关于被告地上物的评估问题，根据民事诉讼证据规则的规定，被告应当向本院提出鉴定申请并交纳评估鉴定费用，但考虑被告的经济负担能力，本院作出由原告提出评估鉴定申请。庭审中，本院已向被告进行释明，但被告明确表示不同意评估鉴定，致使评估工作不能进行，被告的行为应视为放弃权利。关于被告提出其是与沈阳市浑河农场达成的协议，而非与原告达成的协议，因沈阳鸿发展房地产开发有限公司已于2007年依法收购了沈阳浑河农场谷物产销中心并更名为原告公司名称，产销中心的权利义务已由原告承受，故被告的上述辩解没有事实与法律依据，本院不予采信。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条之规定，一审法院判决：
一、解除原告沈阳浑河种业谷物产销有限公司与被告朱承祖的租赁合同；
二、被告朱承祖于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳浑河种业谷物产销有限公司土地租赁费人民币3，240元；
三、被告朱承祖于本判决发生法律效力之日起十日内将其租赁的1.8亩土地上的建筑物清除并腾退1.8亩土地返还原告沈阳浑河种业谷物产销有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告朱承祖负担。
宣判后，上诉人朱承祖不服一审判决，向本院提出上诉，请求依法撤销一审民事判决书，依法改判或发回重审；被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决对被上诉人的企业工商变更事项等事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。双方订立的系口头土地租赁合同，系无期限的租赁合同，根据相关法律规定，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金，承租人逾期不支付的，出租人可以解除租赁合同。可见，出租人应先行行使支付租金催要权，承租人在合理催告期限逾期后仍不支付的，出租人才享有法定解除合同的权利。但自2011年起至今被上诉人从未向上诉人催要租金。因此，被上诉人不享有法定解除权，一审判决适用法律错误。三、一审法院庭审程序违法。关于涉案土地上地上物是否进行评估的问题，当庭所做的释明并没有使上诉人理解有关评估的法律规定，在判决中认定上诉人放弃该权利，审判程序违法。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，运用程序违法，为维护上诉人的合同权益，特依据民事诉讼法相关规定提起上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人浑河谷物公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。双方之间没有签订书面租赁合同，属于不定期租赁关系，并且上诉人自2011年起拖欠租金未付，根据不定期租赁合同相关的法律规定，我公司提出的诉讼请求应当得到支持。
在一审法院查明认定的事实基础上，本院二审查明：上诉人、被上诉人确认诉争土地面积为2.2亩（如与实际测量不符，以实际测量为准）。
上述事实，有当事人的陈述，国有土地使用权证、竞价成交确认书、产（股）权出让摘牌结果通知书、公司变更登记核准通知书、收款收据等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为：上诉人朱承祖自2003年起与浑河农场达成口头协议承租诉争国有土地，但双方未签订任何书面协议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第一款“国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产”，“发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定”，以及《中华人民共和国物权法》第一百二十七条“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”本案上诉人朱承祖系城镇居民，诉争土地系其以个人身份承租使用，其未与原土地使用权人浑河农场签订书面形式的土地承包合同或经政府主管部门登记确认土地承包经营权，故其为一般形式的土地租赁行为，双方形成的法律关系不同于农村包产到户承包经营的平衡稳定的生产经营模式，应适用《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定。因土地使用权属发生变更，被上诉人浑河谷物公司合法取得该土地使用权，土地租赁合同的出租方自然变更为被上诉人浑河谷物公司，其后被上诉人浑河谷物公司未与上诉人朱承祖重新签订书面土地租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，现被上诉人浑河谷物公司提出解除土地租赁关系的诉请，符合法律相关规定，对于上诉人朱承祖提出被上诉人无权主张诉争土地权利，不享有法定解除权的上诉请求，本院不予支持。
一审法院曾就终止租赁后诉争土地地上物的评估问题，向上诉人朱承祖进行释明，上诉人朱承祖不同意评估，致使一审未对地上物部分进行评估。本院在审理过程中，再次就地上物的评估问题质询上诉人朱承祖，上诉人朱承祖要求按照拆迁补偿标准进行评估。由于上诉人与被上诉人之间系基于解除不定期租赁关系下的地上物补偿，故上诉人朱承祖要求按照拆迁补偿标准进行评估缺乏依据，由此产生不能评估的不利法律后果应当由上诉人朱承祖自行承担。鉴于被上诉人浑河谷物公司在二审期间表示如果执行过程法院委托对地上物进行评估，同意按照评估出的金额给予上诉人朱承祖地上物部分的补偿，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朱承祖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国土地管理法》第十五条第一款规定：国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
《中华人民共和国物权法》第一百二十七条规定：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
第一百三十四条规定：国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。
《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。