浙江省桐庐县��民法院
执 行 裁 定 书
(2017)浙0122执异5号
案外人刘仁华，男，1975年2月24日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。
特别授权委托代理人冯文忠，江西省于都县贡江法律服务所法律服务工作者。
申请执行人申屠立峰，男，1954年10月6日出生，汉族，住桐庐县。
特别授权委托代理人孙建平，浙江春江明珠律师事务所律师。
特别授权委托代理人吴燕琴，浙江恒哲律师事务所律师。
被执行人胡益飞，男，1969年6月15日出生，汉族，住浙江省永康市。
被执行人夏爱钦，女，1971年11月26日出生，汉族，住浙江省永康市。
被执行人赣州市为尔房地产开发有限公司（以下简称“为尔房地产公司”）。住所地江西省于都县贡江镇龙脑一段诚鑫名居。组织机构代码736395156。
法定代表人胡益飞。
特别授权委托代理人陈光，男，1968年6月19日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，系“为尔房地产公司”员工。
被执行人江西昌隆投资开发有限公司（以下简称“昌隆投资公司”）。住所地江西省南昌市西湖区八一大道**号洪城广场洪福阁15B01。组织机构代码550861702。
法定代表人胡益飞。
本院在执行申请执行人申屠立峰与被执行人胡益飞、夏爱钦、“为尔房地产公司”、“昌隆投资公司”民间借贷纠纷一案中，案外人刘仁华对执行标的提出书面异议。本院于2017年4月10日受理后，依法组成合议庭于2017年4月25日公开进行了听证，案外人刘仁华及其委托代理人冯文忠、申请执行人申屠立峰的委托代理人孙建平和吴燕琴、被执行人“为尔房地产公司”的委托代理人陈光出席参加听证，被执行人胡益飞、夏爱钦、“昌隆���资公司”经本院合法传票传唤，未出席参加听证。本案现已审查终结。
案外人刘仁华异议称：根据2014年5月27日的《合作开发房地产协议书》和《特别承诺书》，“为尔房地产公司”实际上已将涉案查封的三块土地使用权转让给其进行房地产开发，并在法院查封前已付清全部转让款和实际占有开发房地产，只是在挂靠“为尔房地产公司”名下进行房地产开发，根据协议约定，无需办理权属变更登记。案外人认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，涉案土地使用权已实际为其所有，法院查封错误，损害了案外人的合法权益，故请求依法撤销本院（2016）浙0122执414－1号执行裁定，并立即解除对位于江西省于都县贡江镇濂溪路、金龙路的三块土地使用权[土地使用权证号为于国用（2012）第2607、2610、2821号，即涉案土地]的查封。
案外人刘仁华为支持其异议主张，向本院提交《合作开发房地产协议书》、2014年5月22日《承诺书》、2014年5月27日《特别承诺书》、《付款凭证说明》、《收条》、《工商银行个人业务凭证》、《建设银行个人业务凭证》、《农商银行汇兑结算凭证》、《赣州银行交易凭证》、《图片》、于国用（2012）第2607、2610号《国有土地使用权证》等证据。
申请执行人申屠立峰答辩称：一、案外人提供的证据无法证实其已受让涉案土地：1、其提供的《合作开发房地产协议书》恰恰证明了涉案三块土地使用权人是“为尔房地产公司”，“为尔房地产公司”以该三块土地折价40%的股权投资与案外人合作开发房地产，合作后的该三块土地使用权人仍然是“为尔房地产公司”，土地使用权并未发生转移。2、案外人提供的《特别承诺书��第一条载明：“协议书”涉及的我公司享有的40%股份份额，由于已经获得了2561万元，而该协议真正的实际投资人、开发经营人是刘仁华，因此我公司放弃享有该份额的权利……。该条载明2561万元全部在《特别承诺书》出具之前即2014年5月27日前已经获得，但案外人没有提供足够的证据予以证明。案外人一共提供了八份付款凭证，总共款项为1900万元（并非2561万元）都不是汇款给“为尔房地产公司”，其中不是案外人直接支付给胡益飞的有960万元；付款凭证中有三笔计410万元是在2015年5月27日即《特别承诺书》出具之后支付的。因此，答辩人认为《特别承诺书》承诺的事实并没有足够的证据予以支持，对《特别承诺书》的真实性答辩人不予认可。3、案外人提供的《特别承诺书》与《合作开发房地产协议书》是2014年5月27日同一天签订的，从逻辑上有些说不通，既然在签订《合作开发房地产协议书》之时已经获得了涉案三块土地的折价投资款2561万元，“为尔房地产公司”也同意放弃40%投资份额的权益，又为何多此一举要签订《合作开发房地产协议书》，再出具《特别承诺书》放弃40%股权的收益，而不是由“为尔房地产公司”直接将以上三块土地的使用权转让给案外人刘仁华。二、本案涉案三块土地的使用权登记、建设工程规划许可、施工许可登记的权利人均为“为尔房地产公司”，而非案外人刘仁华，根据我国《物权法》第九条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九、二十、二十五条和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，案涉三块土地使用权人为“为尔房地产公司”，案外人主张是上述三块土地的实际使用权人缺乏事实和法律依据。三、退一步讲，假若说事��如案外人所述是其受让案涉土地挂靠在“为尔房地产公司”进行房地产开发建设，那么根据我国《城市房地产管理法》第三十七、三十八条的规定，该土地转让行为和挂靠开发房地产的行为都是无效的。综上，案外人的异议不能成立，请求法院依法驳回异议。
被执行人“为尔房地产公司”答辩称：案外人所陈述的都是事实。当初我公司在那里有20多块土地进行开发，案涉的这三块土地是最后的三块土地，都是边边角角，且与当地邻边有纠纷，我公司一时难以处理，而案外人刘仁华是当地人，其房子与其中的一块土地相邻，因此我公司将案涉的三块土地转让给案外人进行房地产开发。
申请执行人申屠立峰、被执行人“为尔房地产公司”未向本院提供证据。
被执行人胡益飞、夏爱钦、“昌隆投资公司”未出席参加听证，未作答辩，也未向���院提供证据。
本院审查查明，申屠立峰与胡益飞、夏爱钦、“为尔房地产公司”、“昌隆投资公司”民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月16日作出（2015）杭桐商初字第2189号民事调解书，已经发生法律效力。因胡益飞、夏爱钦、“为尔房地产公司”、“昌隆投资公司”未按调解书规定履行义务，申屠立峰于2016年1月29日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2016）浙0122执414号]，执行标的为借款本金1500万元及利息、律师代理费18万元、案件受理费71600元、执行费82580元。
在该案执行过程中，因被执行人胡益飞、夏爱钦、“为尔房地产公司”、“昌隆投资公司”未按执行通知履行义务。本院于2016年4月26日将被执行人“为尔房地产公司”名下的位于江西省于都县贡江镇濂溪路、金龙路的三块土地使用权[土地使用权证号为于国用（2012）第2607、2610、2821号]（即涉案土地）予以查封，查封期限至2019年4月25日止。对此，案外人刘仁华特向本院提出本次执行异议，并向本院提供了以下证据：1、《合作开发房地产协议书》一份，拟证明刘仁华与“为尔房地产公司”于2014年5月27日签订《合作开发房地产协议书》，约定“为尔房地产公司”将学府商街7号地（面积1.335亩）、10号地（面积5.083亩）、13号地（面积1.367亩）三块地块的国有出让土地与刘仁华进行商品房合作开发建设；“为尔房地产公司”以该土地折价2561万元（该款按照“为尔房地产公司”于2010年12月1日公开竞价每亩329万元的土地价格计算）作为与刘仁华的合作投资，“为尔房地产公司”享有40%的份额的分红权利并承担风险；刘仁华以处理界址纠纷、增加容积率、提供后续投资开发建设资金作为与“为尔房地产公司”的合作投资，刘仁华享有60%���份额的分红权利并承担风险。2、2014年5月22日《承诺书》一份，拟证明“为尔房地产公司”（胡益飞）承诺于2014年5月22日由“为尔房地产公司”同刘仁华所签订的投资协议书总额为2561万元，实际只需支付投资款1900万元的事实。3、2014年5月27日《特别承诺书》一份，拟证明“为尔房地产公司”（法定代表人胡益飞）承诺“为尔房地产公司”与刘仁华于2014年5月27日签订的《合作开发房地产协议书》涉及的“为尔房地产公司”享有40%股份份额，由于“为尔房地产公司”已经获得了2561万元，而该“协议书”真正的实际投资人、开发经营人是刘仁华先生，因此“为尔房地产公司”放弃享有该份额的权利，涉及“协议书”约定的国有土地房地产开发建设所获得的利益全部归刘仁华先生所有的事实。4、《付款凭证说明》一份、《收条》二份、《工商银行个人业务凭证》四��、《建设银行个人业务凭证》一份、《农商银行汇兑结算凭证》一份、《赣州银行交易凭证》二份，拟证明2014年5月22日刘仁华通过工商银行于都支行转帐给胡益飞200万元、2014年5月23日刘仁华通过工商银行于都支行转帐给胡益飞100万元、2014年5月27日刘仁华通过建设银行于都支行转帐给胡益飞580万元、2014年5月29日刘仁华通过农村商业银行转帐给胡益飞60万元、2014年5月30日黄小勇代刘仁华通过工商银行转帐给胡益飞200万元、2014年11月25日彭贵福代刘仁华通过赣州银行于都支行转帐给胡益飞150万元、2013年4月15日陈小平通过工商银行于都支行转帐给胡益飞120万元和2013年10月15日陈小平通过赣州银行于都支行转帐给胡益飞的司机姜涛490万元（陈小平的款原由陈小平出借给“为尔房地产公司”董事长胡益飞，后陈小平转为刘仁华的合伙人，该借款抵作为刘仁华支付“为尔房地产公司”的土地款）的事实，为此胡益飞分别于2014年11月25日出具收到刘仁华支付合作开发房地产土地款1350万元和于2014年12月30日出具收到刘仁华支付合作开发房地产土地款550元的《收条》各一份。5、《图片》三页（五张），拟证明涉案三块土地的现状，其中13号地块上的房屋已基本完工的事实。6、于国用（2012）第2607、2610号《国有土地使用权证》二本，拟证明“为尔房地产公司”已将涉案土地中的10号地块和13号地块的二本《国有土地使用权证》交给刘仁华的事实；二土地使用权均有抵押，其中10号地块[即于国用（2012）第2607号]从2013年10月17日开始办理抵押登记，最后一次办理抵押登记时间为2015年12月10日，其中13号地块[即于国用（2012）第2610号]从2014年10月30日开始办理抵押登记，最后一次办理抵押登记时间为2015年10月30日。
在本异议案听证中，刘仁华自述��因其个人为自然人，无房地产开发资质，所以其与“为尔房地产公司”签订《合作开发房地产协议书》，以双方合作开发的名义对涉案的三块土地进行房地产开发，实际上“为尔房地产公司”已将涉案的三块土地使用权转让给其进行房地产建设，只是挂靠在“为尔房地产公司”名下进行房地产建设，该涉案的三块土地使用权至今仍登记在“为尔房地产公司”名下，后续的建设工程规划许可、施工许可等房地产建设手续均以“为尔房地产公司”名义办理。
另据系统查明，截止本裁定之日，被执行人“为尔房地产公司”在本院涉及被执行案件3件，申请标的约2683万元。
本院认为，首先，根据《物权法》第九条、第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，不动产权属确定应当以不动产管理机构的不动产登记簿记载为依据。本案中争议的涉案土地使用权是不动产物权，该涉案土地使用权至今登记权利人为“为尔房地产公司”，该涉案土地有关的规划、建设许可等均由“为尔房地产公司”办理，刘仁华不是在不动产登记机关登记的权利人，未持有不动产权属证书，因此，刘仁华以挂靠“为尔房地产公司”和系房地产实际开发人为由主张涉案土地使用权没有法律依据。其次，被挂靠的房地产企业对个人挂靠开发事实的认可不能对抗房地产开发企业的债权人。不动产物权登记是指将土地及其定着物的所有权和他项权利的取得、丧失与变更，按照法定程序记载于有专门机构掌管的登记簿册上。不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。本案中，查封的涉案土地登记在“为尔房地产公司”名下，该登记既在法律上明确了“为尔房地产公���”享有的物权，也是对外向第三人宣示“为尔房地产公司”享有的物权。如果刘仁华的主张获得支持，将出现不动产登记人与权利人不一致的情形，对外也会造成物权权属不明晰，权利义务关系不明确，严重影响市场交易安全。第三，个人采用借用企业资质挂靠等手段开发房地产也是法律、行政法规所禁止的行为。如果刘仁华以实际开发人为由主张登记在“为尔房地产公司”名下的房产及土地使用权获得支持，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。第四，根据刘仁华提供的证据，1、刘仁华与“为尔房地产公司”签订的是《合作开发房地产协议书》，而非合法有效的书面买卖合同，2、刘仁华提供的付款凭证中的支付款项金额（根据《合作开发房地产协议书》土地折价款为2561万元，而刘仁华付款凭证的付款金额为1900万元）、款项支付时间（根据《特别承诺书》���在2014年5月27日前已经获得土地折价款2561万元，但刘仁华付款凭证付款中有410万元为2014年5月27日之后支付）、付款人（刘仁华付款凭证中付款人是刘仁华的只有940万元）、收款人（刘仁华付款凭证中的收款人均为胡益飞个人，而非“为尔房地产公司”）等均存在瑕疵。3、涉案土地使用权至今登记权利人为“为尔房地产公司”，该涉案土地有关的规划、建设许可等均由“为尔房地产公司”办理，即刘仁华提供的证据不能证明其已实际占有使用涉案土地。故刘仁华提供的证据不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（即《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条）的规定情形。4、根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条、第二十五条和《城市房地产管理法》第三十九条的规定，土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权和地上建筑物、其他出人附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。本案中，刘仁华与“为尔房地产公司”间既没有土地使用权转让合同，也没有市、县人民政府土地管理部门批准，更没有依照规定办理过户登记。综上，案外人刘仁华所提的执行异议理由不成立，其异议主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人刘仁华的异议。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 刘 平
审 判 员 陆如有
人民陪审员 郭明辉
二〇一七年五月六日
书 记 员 郑燕华
附：法律法规、司法解释条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有
房屋所有权证书。
四、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。
第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户���记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
五、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
六、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干
问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一��已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。
……
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。