江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终401号
上诉人（原审被告）：陆洋，男，1966年2月5日出生，回族，南京市鼓楼区许府巷味洲农贸菜场个体摊主，住南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：南京田家炳高级中学，住所地南京市长江新村*号。
法定代表人：华勇，该中学校长。
委托诉讼代理人：王国培，江苏金大律师事务所律师。
上诉人陆洋因与被上诉人南京田家炳高级中学（以下简称田家炳中学）返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭于2017年2月27日公开开庭审理了本案。上诉人陆洋、被上诉人田家炳中学的委托诉讼代理人王国培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆洋上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一、上诉人系食品调料生意经营者，与被上诉人已有8年业务往来；上诉人在使用南京市鼓楼区长江新村8号校园东侧的平房（以下简称涉案房屋）过程中经过被上诉人部门领导认可，对涉案房屋进行修缮并新装了空调；以上事实上诉人有录音证据进行证明。二、一审法院认定上诉人自2015年7月1日支付占有使用费没有依据；三、涉案房屋仅38平方米，被上诉人主张使用费标准为1000元/月没有依据。
田家炳中学辩称，一、上诉人在上诉状中陈述的内容均系上诉人单方观点，没有事实和法律依据，其观点系对现行法律法规的曲解。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。三、上诉人之所以提起上诉，实际上是因为希望与被上诉人进行和解；上诉人也曾经与被上诉人代理人沟通，被上诉人在一审诉讼过程中，将原来的诉讼请求从自2012年占有房屋之日起支付房屋占用费，变更为2015年7月1日以后开始支付使用费，而且使用费的标准仅为每月1000元，被上诉人希望上诉人尽快让出房屋，但上诉人不愿意与被上诉人调解，所以提起上诉，拖延时间。希望二审法院能够尽快下达二审判决，驳回上诉人的上诉，维持原判。
田家炳中学向一审法院起诉请求：一、陆洋从南京市鼓楼区长江新村8号校园东侧的平房内迁出；二、陆洋按照每月1000元标准，自2015年7月1日起至实际返还房屋之日，向田家炳中学支付房屋占有使用费；三、陆洋承担本案诉讼费。
一审法院未列明相关事实。
一审法院认为，根据法律规定，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋为南京市鼓楼区教育局所有，由田家炳中学使用，并行使相关权利，其有权要求陆洋迁出涉案房屋。关于陆洋主张其系合法使用涉案房屋的辩解意见，田家炳中学予以否认，陆洋亦未举证证明其合法使用的事实成立，故陆洋该辩解意见，证据不足，不予采纳。陆洋拒不迁出涉案房屋的行为侵害了田家炳中学的合法利益，田家炳中学要求陆洋按照每月1000元的标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。
判决：一、陆洋于判决生效之日起十日内从南京市鼓楼区长江新村8号校园东侧的平房内迁出；二、陆洋向南京田家炳高级中学支付房屋占有使用费（自2015年7月1日起至实际迁出之日止，按照每月1000元计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1000元，减半收取500元，由陆洋负担。
二审中查明，南京市鼓楼区长江新村8号校园东侧的平房所有权归鼓楼区教育局所有，安排给田家炳中学使用，由田家炳中学行使相关权利，由于历史原因，陆洋自2012年占据涉案房屋至今，从未支付相应费用。田家炳中学2016年6月29日提起本案诉讼。
二审中，上诉人陆洋提交三份录音证据，主张录音内容分别为其与被上诉人总务处蔡涛主任、管理食堂的陈伟强主任、厨师长沈大业的通话，证明被上诉人曾安排厨师长沈大业与上诉人共同使用涉案房屋，后因沈大业与他人发生纠纷，上诉人曾为沈大业另行租房。被上诉人质证称：一、证据的真实性无法确定，不予认可。即使不考虑真实性如何，就仅录音的内容来看，基本上是打电话的女子在陈述有关他自己的观点，然后要接电话的人来给他证明，但接电话的人基本上是含含糊糊，证据在形式上不合法；无论是强占房屋也好，借用房屋也好，承租房屋也好，都要付房屋使用费或者租金；上诉人是借用学校的房屋，即使房屋私下借用的事实存在，那也等于等价交换，上诉人的服务与租金也相互抵消，而且上诉人所陈述的购买空调、维修房顶，都是为了上诉人的生活需要，学校不知道这个情况，并且学校也有权利要求恢复原状。二、关于上诉人提到的沈大业，沈大业原来是住在其他地方，因为学校房屋有调整的需要，找到上诉人要让沈大业使用一半面积，上诉人自己也愿意，这是上诉人私下的行为；至于上诉人陈述沈大业与卖烧饼的人吵架，上诉人在其他地方租房给沈大业，这是用外面租的房屋交换沈大业的一半房屋，这也等于等价交换。被上诉人原来的诉请，是从2012年上诉人开始使用该房屋之日起主张房屋使用费，因为考虑到上诉人私下交易的情形，且被上诉人现在也不存在运垃圾的事情，沈大业也退休了，就将诉请变更为从2015年7月开始主张占有使用费，一审作出这种判决，建立在被上诉人作出了很大让步的基础上。
2017年3月2日本院组织双方到涉案房屋现场勘验，双方确认涉案房屋面积约30平方米，屋前有约12平方米的走廊；该房屋内目前放有一张单人床、堆放若干杂物，但无人居住；上诉人之前主张清运垃圾的地方已经平整并加装铁门；双方还共同请房产中介人员现场查看后对该房屋的租金进行估价，房产中介人员表示涉案房屋如作门面房使用租金每月约3500元，如仅作住宅使用每月租金约2000元，如仅作仓库使用租金每月约1500元，上诉人表示涉案房屋每月按1000元计算使用费确实不高，但其不会交钱给被上诉人，且要求被上诉人补偿其清运垃圾、购买空调、修缮房屋等支付的费用5万元。
本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。涉案房屋为鼓楼区教育局所有，并由被上诉人使用，故被上诉人有权请求上诉人返还该房屋。上诉人主张其有权继续占有涉案房屋，但并未举证证明，本院对此不予采纳。关于被上诉人主张的涉案房屋的占有使用费，上诉人对一审法院认定的起算时间和计算标准均持异议。从本案双方的陈述和上诉人举证的情况看，上诉人2012年占用涉案房屋但被上诉人并未反对，且存在上诉人以货币之外的其他形式抵扣使用涉案房屋费用的情形，被上诉人也未举证其在提起本案诉讼前曾向上诉人主张涉案房屋的占有使用费，故本院认定2012年至被上诉人提起本案诉讼期间，上诉人已经以其他方式支付了被上诉人使用涉案房屋的占有使用费。被上诉人提起本案诉讼后，从被上诉人的陈述看，上诉人以其他形式抵扣涉案房屋占有使用费的条件已经消失，上诉人亦未举证其还能以其他形式继续抵扣涉案房屋的占有使用费，且经本院现场勘验后上诉人对一审法院认定的每月1000元的房屋占有使用费标准不再持有异议，故上诉人应从被上诉人提起本案诉讼之日即2016年6月29日起按每月1000元的标准向被上诉人支付占有使用费直至其实际返还涉案房屋之日。被上诉人主张上诉人应从2015年7月1日起向其支付涉案房屋占有使用费，但并未举证证明上诉人以其他形式抵扣房屋占有使用费的情形在2015年7月1日发生了变化或其曾在2015年7月1日前向上诉人主张过涉案房屋的占有使用费，故一审法院认定上诉人应从2015年7月1日起开始支付涉案房屋占有使用费不当，本院依法予以纠正。
综上所述，陆洋的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6321号民事判决第一项；
二、变更南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6321号民事判决第二项为：陆洋向南京田家炳高级中学支付房屋占有使用费（自2016年6月29日起至实际迁出之日止，按照每月1000元计算）。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取500元，二审案件受理费1000元，共计1500元，由上诉人陆洋负担750元，由被上诉人田家炳中学负担750元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一七年三月八日
书记员 郭旭冬