重庆市大渡口区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渡法民初字第04064号
原告重庆金字塔房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区新街道钢花路548号，组织机构代码62203981-5。
法定代表人杨春宇，职务总经理。
委托代理人赵璇，重庆百君律师事务所律师，特别授权。
委托代理人向芸，重庆百君律师事务所律师，特别授权。
被告重庆百货大楼股份有限公司，住所地重庆市渝中区民权路28号（英利国际金融中心第30、31、32层），组织机构代码20282475-3。
法定代表人何谦，职务董事长。
委托代理人陈丽，重庆索通律师事务所律师，一般代理。
委托代理人李迎春，重庆索通律师事务所律师，一般代理。
原告重庆金字塔房地产开发有限公司（以下简称“金字塔公司”）诉被告重庆百货大楼股份有限公司（以下简称“重百公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员首云翠独任审判，并公开开庭进行了审理。原告金字塔公司的委托代理人赵璇、向芸，被告重百公司的委托代理人陈丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金字塔公司诉称，金字塔公司与重百公司于2005年5月16日签订《商业用房租赁合同》，2006年1月10日签订《补充协议》，2007年8月6日签订《〈商业用房租赁合同〉补充协议（一）》，2008年2月29日签订《〈商业用房租赁合同〉补充协议（二）》，上述合同约定原告金字塔公司将位于重庆市大渡口区钢花路488号“金字塔.金都会广场”负二层到地面四层面积约18522.24平方米的商业用房、独立配电房、负二层库房及相关设施设备租赁给被告重百公司使用（其中除原告自有产权外，还包括重钢生产服务队、大渡口糖酒公司、大渡口日用杂品公司的折迁还建房902.57平方米及负一层320户小业主的房屋），租赁期限10年，同时约定被告享有7个多月的装修免租期，并于2015年12月10日起开始计租。合同履行过程中，2010年9月29日，原、被告及大晟公司共同签订《商业用房租赁三方合同》，约定被告将前述诉争的租赁房屋中第二、第四层的租金由重百公司直接付给大晟公司，其余租金仍由被告支付给原告。2014年5月26日，被告重百公司向原告发出提前解除合同的函，并停止支付租金。原告对此提出异议，并向渝中区人民法院提起诉讼，请求确认被告单方解除租赁合同的函无解除合同的效力。在法院审理该案的过程中，经大渡口区人民政府等相关部门协调，被告于2014年9月29日向原告补交了自2014年7月16日至2014年10月15日期间的租金981453.42元。该案经渝中区人民法院、重庆市第五中级人民法院一、二审审理并判决被告单方解除租赁合同的函件无解除合同的效力。此后，被告仍不履行其合同义务支付租金，原告于2015年7月10日向被告发出解除合同的函，被告于7月12日收到上述函件，双方已于2015年11月19日交接完毕设备及房屋。原告现提起诉讼并请求判令：一、被告重百公司向原告金字塔公司支付自2014年10月15日至2015年7月12日期间的租金3303171.19元及逾期付款违约金270235.28元共计3573406.47元；二、被告重百公司给付原告金字塔公司自2015年7月13日至2015年11月19日期间的房屋占用损失1374034.78元；三、被告给付原告单方解除合同违约金1500000元；被告赔偿原告经济损失1207250.83元（其中包括75天免租期损失为759648.60元及负一层租金损失447602.23元）。本案受理费、诉讼保全费由被告负担。
被告重百公司辩称，第一、原告起诉要求被告给付租金的期间与事实不符，被告已经实际支付租金至2015年10月15日，只是支付时双方对款项性质存在分歧；第二、原告起诉要求被告支付的租金中部分已超过一年诉讼时效，原告提起本案诉讼并向法院交纳诉讼费的时间为2015年11月11日，因此，从2014年11月12日前的租金已经超过诉讼时效；第三、双方合同中针对逾期付款约定的系滞纳金，并未约定逾期付款违约金，故原告要求被告支付逾期付款违约金无合同依据；同时，2014年10月15日之后的租金，因原、被告双方就合同是否解除已经提起诉讼，在案件审理过程中对于是否应当继续支付租金的事实不确定，该期间被告可以不支付原告租金，也不应给付滞纳金；第四、本案是原告单方解除合同，解除合同之后的损失应由原告自行承担，且原告在解除合同后已将诉争房屋租赁给案外第三人，不存在损失；第五、本案属于原告单方解除合同而非被告单方解除合同，故原告无权要求被告支付单方解除合同违约金1500000元，且经大渡口区法院判决，被告已向另一出租人大晟公司支付了该项违约金1500000元；第六、装修免租期系双方合同约定，且已履行完毕，现原告主张该期间的租金损失，与合同约定不符，不应得到支持；负一层的租金损失在租赁合同解除且房屋交接前的部分已包括在原告要求被告给付租金及房屋占用损失的诉讼请求中，属于重复主张，不应得到支持，房屋交接后的部分因双方合同已解除，负一层未向外及时出租，与被告无关，不应再由被告赔偿损失。
经审理查明，2005年5月，原告金字塔公司作为甲方，重百公司作为乙方，双方签订《商业用房租赁合同》约定，原告金字塔公司将位于重庆市大渡口区钢花路488号“金字塔.金都会广场”负一层至地面三层面积约12699.35平方米的商业用房、独立配电房103.68平方米、负二层库房662.91平方米等房屋提供给被告重百公司使用，租赁期限10年。双方在该合同“四、租金支付方式”部分第4条约定，第二年及以后年度的租金按季度支付，重百公司应在每季度初7个工作日内按金字塔公司指定的银行账号以转账支票方式支付当季租金，同时金字塔公司出具正式租赁发票给重百公司。该合同“十、违约责任”部分第2条还约定，乙方重百公司不按期足额支付租金（法定节假日除外），除应及时如数补交外，每逾期一日按未付金额的万分之四支付给甲方金字塔公司滞纳金；逾期超过三个月的，甲方金字塔公司有权解除合同。该部分第3条约定，本合同租赁期内，原、被告双方不得单方变更租金、租期以及无故解除本合同，否则视为其单方违约，由违约方向守约方支付1500000元人民币的违约金，同时守约方有权解除本合同。2006年1月10日，金字塔公司与重百公司就该租赁房屋平街四层3173平方米房屋的租期及租金达成了《补充协议》，2007年8月6日，金字塔公司与重百公司就该房屋四楼“秦妈火锅”约700平方米房屋的租期及租金达成了《〈商业用房租赁合同〉补充协议（一）》，2008年2月29日，金字塔公司与重百公司就提前支付部分租金达成了《〈商业用房租赁合同〉补充协议（二）》，《补充协议二》双方已履行完毕，此后租金自2010年4月15日开始起算之后的当季租金。2010年9月，原、被告及重庆大晟资产经营（集团）有限公司签订《商业用房租赁三方合同》约定，原告将诉争的租赁房屋中第二层、第四层的租金收取等权利义务转移给重庆大晟资产经营（集团）有限公司，其余房屋的租金仍由原告收取，至此，每季度重百公司应给付金字塔公司租金变更为981453.42元。在该三方租赁合同中，再次确认原、被告之间的租赁合同租赁期间为2005年12月10日至2015年12月9日。
上述租赁合同履行过程中，2014年5月26日，重百公司向金字塔公司发出《重庆百货大楼股份有限公司关于终止〈商业用房租赁合同〉的函》，要求终止原、被告之间的《商业用房租赁合同》的履行。金字塔公司收到上述函件后于2014年5月29日向重百公司发出《关于重庆百货大楼股份有限公司终止租赁合同的复函》，认为金字塔公司完全履行了租赁合同的义务，没有违约行为，重百公司单方终止租赁合同属于根本违约，并要求重百公司继续履行合同。因金字塔公司对重百公司单方解除合同有异议，2014年8月21日，金字塔公司向渝中区人民法院提起民事诉讼，要求确认重百公司于2014年5月26送达给原告金字塔公司的《重庆百货大楼股份有限公司关于终止〈商业用房租赁合同〉的函》不产生解除双方租赁合同关系的效力。该案经渝中区人民法院、重庆市第五中级人民法院一、二审审理并判决：重百公司于2014年5月26送达给原告金字塔公司的《重庆百货大楼股份有限公司关于终止〈商业用房租赁合同〉的函》不产生解除双方租赁合同关系的效力。2015年5月22日，重庆市第五中级人民法院向本案原、被告送达了二审民事判决书。在该案审理期间，经大渡口区政府等部门协调，重百公司已支付金字塔公司981453.42元，付款时双方对款项性质存在分歧，但在本案审理过程中，重百公司认可金字塔公司的意见，即此款为2014年7月16日至2014年10月15日期间的房屋租金。二审民事判决书送达后，重百公司仍未给付金字塔公司此后的房屋租金。2015年7月10日，金字塔公司向重百公司发出《关于解除合同并限期还房的函》，重百公司于7月12日签收上述函件，此后双方工作人员相互联系并于7月17日开始清点移交房屋内的设备，至2015年11月19日，双方办理了《重百金都会商场设备移交清单》，该清单记载自2015年7月17日开始移交，2015年11月19日移交完毕。
另查明，1、2015年12月15日，金字塔公司已与案外人重庆庆通医药有限公司签订《金字塔.金都会广场租赁合同》，将诉争房屋第一层、第三层、负二层库房、独立配电室等租赁给重庆庆通医药有限公司使用。2、原告金字塔公司在本案起诉前，已在渝中区申请诉前保全，并缴纳保全费5000元，渝中区法院已对重百公司采取了保全措施。
上述事实，有原、被告的陈述、《商业用房租赁合同》、《补充协议》、《〈商业用房租赁合同〉补充协议（一）》、《〈商业用房租赁合同〉补充协议（二）》、《商业用房租赁三方合同》、《重庆百货大楼股份有限公司关于终止〈商业用房租赁合同〉的函》、《关于重庆百货大楼股份有限公司终止租赁合同的复函》、《关于解除合同并限期还房的函》、《重百金都会商场设备移交清单》、《金字塔.金都会广场租赁合同》、（2014）中区法民初字第07627号《民事判决书》、（2015）渝五中法民终字第02553号《民事判决书》、（2014）渡法民初字第03081号《民事判决书》等证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《商业用房租赁合同》及系列补充协议系双方真实意示表示，合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。本案原、被告之间的合同履行至2014年5月26日时，重百公司向金字塔公司发出函件，要求终止履行双方的《商业用房租赁合同》，金字塔公司对此提出异议，并提起诉讼，经渝中区人民法院及重庆市第五中级人民法院一、二审理并判决，重百公司向金字塔公司发出的要求终止履行合同的函件并不产生解除合同的效力。上述民事判决书生效后，被告重百公司应当及时履行其支付租金的义务，但重百公司并未及时支付，2015年7月10日，金字塔公司以重百公司不支付租金向重百公司发出函件，要求解除双方的房屋租赁合同，重百公司于7月12日收到上述函件，但并未对此提出异议，且双方于2015年7月17日开始办理设备及房屋的清点交接手续，并已于2015年11月19日交接完毕。因此，原、被告双方的《商业用房租赁合同》及补充协议已于2015年7月12日解除。依据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。同时，根据合同法的相关规定，合同变更或者解除，不影响当事人主张相关权利。本案原、被告之间的房屋租赁合同经一、二审审理并判决不产生解除合同的效力后，双方应当继续履行各自的义务，被告重百公司在诉讼期间，经大渡口区政府等部门协调给付了2014年7月16日至10月15日期间的租金，但此后的租金在法院终审判决生效后重百公司也一直未给付，现重百公司应当给付金字塔公司自2014年10月16日至2015年7月12日（合同解除时间）期间的租金，而此期间的租金为2，912，093.30元（981453.42元/季度×3季度-981453.42元/季度×4季度÷365天×3天=2912093.30元）。重百公司未及时给付租金已违反原、被告在合同中的约定，应承担相应的违约责任给付逾期付款滞纳金，对于逾期付款滞纳金的起算时间如何确定，经审查，按合同约定重百公司应在每季度初7个工作日内支付租金，即2014年10月16日至2015年1月15日期间的租金981453.42元应于2014年10月24日前给付【2014年10月16日（星期四）、17（星期五）、18（星期六）、19（星期天）、20日至24日为星期一到星期五）】；2015年1月16日至2015年4月15日期间的租金981453.42元应于2015年1月26日前给付【2015年1月16日（星期五）、17（星期六）、18（星期天）、19日至23日为星期一到星期五）、24（星期六）、25（星期天）、26（星期一）】；2015年4月16日至2015年7月12日期间的租金949186.47元应于2015年4月24日前给付【2015年4月16日（星期四）、17（星期五）、18（星期六）、19（星期天）、20日至24日为星期一到星期五）】，但重百公司并未如期给付，因此自2014年10月25日起至2015年1月26日期间应当以981453.42元租金为基数，按日万分之四的标准支付逾期付款滞纳金；自2015年1月27日起至2015年4月24日期间应当以1962906.84元租金为基数，按日万分之四的标准支付逾期付款滞纳金；至2015年4月25日起应当以2912093.30元租金为基数，按日万分之四的标准支付逾期付款滞纳金至付清之日止。对于逾期付款滞纳金的计算标准是否应当予以调整，经审查，双方在合同中约定的计算标准为日万分之四，该标准并不超过同期贷款利率的四倍，也未超过年利率的24%，应按该标准计算逾期付款滞纳金，本院不予调整。因重百公司提出终止履行合同的主张经一、二审审理并未得支持，双方租赁合同应继续履行，故重百公司要求诉讼期间不支付逾期付款滞纳金的主张本院不予支持。同时，虽然原、被告在合同中约定的是逾期付款滞纳金，而原告在诉讼中主张的系逾期付款违约金，但两者在性质上应是一致的，故重百公司关于原告主张逾期付款违约金无合同依据的辩解意见本院不予采信。另外，对于重百公司提出原告起诉的部分租金已超过诉讼时效，但因租赁合同是否发生解除的效力一直处于诉讼之中，对于应否继续支付租金的事实处于不确定状态，诉讼时效应从该案二审民事判决书确定双方租赁合同不发生解除效力后才开始计算，且金字塔公司要求确认重百公司单方终止履行合同的函件不发生解除合同的效力的诉讼请求，也包含了要求重百公司继续履行合同给付租金的意思表示，同时，在2015年7月6日，金字塔公司已向重百公司发出了《关于敦促重庆百货大楼股份有限公司支付租金的律师函》，要求重百公司履行支付租金的义务，因此原告主张租金的诉讼请求并不超过诉讼时效。
对于双方合同解除后至实际交接完毕期间（2015年7月13日至2015年11月19日）的房屋占用损失如何承担？经审查，合同解除后，重百公司作为承租人，负有腾退并返还租赁房屋的义务，但应给予其合理的一至两个月腾房返还时间。从本案查清的事实可以确定，租赁合同于7月12日解除后，双方工作人员开始电话联系交接事宜，并实际于7月17日开始清点并交接设备，最终于11月19日交接完毕。此期间在一定程度上长于合理的腾房时间，但该期间是因双方清点并交接设备、房屋等事宜客观发生的期间，产生的损失应由双方共同承担。而该期间共计130天，参照双方在租赁合同中约定的租金标准每天为10755.65元计算该期间房屋占用损失为1398234.50元，该损失由原、被告共同承担，双方各自承担50%，即重百公司应当给付金字塔公司该期间的房屋占用损失699117.25元，其余房屋占用损失699117.25元由金字塔公司自行承担。金字塔公司主张该期间是重百公司拒不交接房屋，应由重百公司承担全部房屋占用损失的诉求，与客观事实不符，本院不予支持。对于重百公司主张系先交接房屋后再行交接设备的事实，经审查，第一，重百公司对此未提供证据予以证明；第二，依据常理和交易习惯，应当是房屋与设备一并交接，重百公司的主张也与常理及交易习惯不相符合，故本院不予采信。同时，重百公司主张该期间金字塔公司已将诉争租赁房屋租赁给案外人，并未实际产生损失，同时要求调取金字塔公司与案外人签订的租赁合同，从金字塔公司提供的其与案外人重庆庆通医药有限公司签订的租赁合同可以看出，上述合同租赁期限开始于2015年12月15日，在重百公司与金字塔公司交接清点日期之后，因此，重百公司主张房屋交接期间金字塔公司已将诉争房屋租赁给案外人，并未实际产生损失的主张本院不予支持。
对于被告是否应给付原告单方解除合同违约金1500000元？经审查，原、被告在双方的租赁合同中“十、违约责任”部分第3条约定，本合同租赁期内，原、被告双方不得单方变更租金、租期以及无故解除本合同，否则视其单方违约，由违约方向守约方支付1500000元人民币的违约金，同时守约方有权解除本合同。本案被告重百公司虽然于2014年5月26日单方要求终止履行合同，但该单方请求经法院一、二审审理并判决，并不产生解除合同的效力。双方的租赁合同是因重百公司未如期给付租金，金字塔公司提出解除后而实际解除，因此，重百公司答辩其并无上述合同约定的单方违约情形，不应支付金字塔公司单方解除合同的违约金1500000元的意见予以采信。金字塔公司要求重百公司给付该单方违约金的诉讼请求无事实基础，本院不予支持。
对于重百公司是否应支付金字塔公司经济损失1207250.83元？经审查，该部分损失原告主张由75天装修免租期及负一楼租金损失构成，对于75天装修免租期，是双方在合同签订之初的约定，双方已按合同履行完毕，重百公司不应再行支付。对于负一楼的租金损失，原告主张的期间是2015年11月20日至2016年1月15日，该期间双方合同已解除且已交接完毕，此后诉争房屋是否对外实际出租，是原告的自主经营行为，与重百公司已无关联，重百公司答辩不应再继续给付该部分租金损失的意见，有事实及法律依据，本院予以采信。金字塔公司要求重百公司给付该部分租金损失的诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：
一、原告重庆金字塔房地产开发有限公司与被告重庆百货大楼股份有限公司之间的《商业用房租赁合同》及补充协议于2015年7月12日解除；
二、被告重庆百货大楼股份有限公司于本判决生效后十日内给付原告重庆金字塔房地产开发有限公司自2014年10月16日至2015年7月12日期间的租金2912093.30元，并自2014年10月25日起至2015年1月26日期间以981453.42元租金为基数，按日万分之四的标准支付逾期付款滞纳金；自2015年1月27日起至2015年4月24日期间应当以1962906.84元租金为基数，按日万分之四的标准支付逾期付款滞纳金；自2015年4月25日起以2912093.30元租金为基数，按日万分之四的标准支付逾期付款滞纳金至付清之日止；
三、被告重庆百货大楼股份有限公司于本判决生效后十日内给付原告重庆金字塔房地产开发有限公司自2015年7月13日至2015年11月19日期间的房屋占用损失699117.25元；
四、驳回原告重庆金字塔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费减半收取34696元（原告已预交），由原告重庆金字塔房地产开发有限公司负担17348元，由被告重庆百货大楼股份有限公司负担17348元。诉前保全费5000元，由重庆百货大楼股份有限公司负担。重庆百货大楼股份有限公司负担的案件受理费及诉前保全费共计22348元应于本判决生效后十日内与上述租金等款项一并支付原告重庆金字塔房地产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算。
审判员 首云翠
二〇一六年五月十九日
书记员 产慧婷