福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终6513号
上诉人（原审被告、反诉原告）：福建融汇置业有限公司，住所地福建省福州市晋安区桂湖地区管委会办公楼一层。
法定代表人：ＸＸ辉，职务经理。
委托诉讼代理人：黄建峰，福建名仕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张榕卉，福建名仕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴亮，男，1981年12月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：白奇龙，福建科衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈晓露，福建科衡律师事务所律师。
上诉人福建融汇置业有限公司因与被上诉人吴亮商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福建融汇置业有限公司委托诉讼代理人张榕卉律师、被上诉人吴亮的委托诉讼代理人陈晓露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福建融汇置业有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项，改判支持上诉人的一审反诉请求，即判令被上诉人立即向上诉人支付逾期收房保管金5900元（100元×59天）；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人向被上诉人交付讼争房产时已符合交付条件。被上诉人一审提交的证据《房屋交接情况表》中均表述是“二层”房屋有部分装修瑕疵，而非被上诉人所购买的位于“七层”的讼争房产存在装修问题，该证据无法证明上诉人交付讼争房产时装修工程不符合约定。被上诉人未能举证证明讼争房产交付时装修工程不符合约定，应承担举证不能的不利法律后果。因此，一审法院认定装修工程不符合约定，缺乏事实依据，应予以纠正。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同装修工程委托改造补充协议》第五条第5项约定“房屋交付时以装修工程完工后现状为准，乙方应按《商品房买卖合同》约定办理房屋交接手续”、第六条约定“对于装修工程存在的质量问题，甲方负责整改，乙方不得以此为由拒绝接收装修工程”。即便上诉人向被上诉人交付讼争房产时装修工程存在瑕疵，依据前述合同约定被上诉人也无权拒绝接收讼争房产。因此，被上诉人拒绝接收讼争房产，构成违约。三、被上诉人未按上诉人通知指定时间接收讼争房产，构成违约，应按合同约定向被上诉人支付逾期收房保管金，上诉人的一审反诉请求具有事实和法律依据，应予以支持。综上，因此，被上诉人拒不接收讼争房产无事实和合同依据，构成违约，一审法院未予认定，应予以纠正，上诉人诉请被上诉人支付逾期收房保管金具有事实和合同依据，应予以支持。
吴亮辩称，上诉人以《商品房买卖合同装修工程委托改造补充协议》第六条为由主张吴亮应当收房没有法律依据，吴亮无需支付逾期收房保管金。理由如下：一、该条款是格式条款，免除了上诉人交付房屋时装修质量应当符合要求的义务，根据《合同法》第四十条规定，该条款应当无效。二、吴亮支付的购房款中已经包含房屋装修价值。上诉人交房时装修质量存在问题，吴亮有权拒收房屋。综上，上诉人要求被上诉人支付保管金没有事实和法律依据。
吴亮向一审法院起诉请求：1.福建融汇置业有限公司承担逾期交房违约金32416.47元，按照507258元的日万分之一从2016年3月31日计算至2017年12月30日止。2.本案诉讼费用由福建融汇置业有限公司承担。
福建融汇置业有限公司向本院提出反诉请求：1.吴亮向福建融汇置业有限公司支付保管金，自2017年11月2日起按每日100元的标准计至吴亮实际接收讼争房产之日止。2.本案本诉与反诉诉讼费均由吴亮承担。
一审法院认定事实：2014年8月12日，吴亮、福建融汇置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定吴亮购买福建融汇置业有限公司开发的坐落晋安区北峰山区中部，宦溪镇北部福州桂湖生态温泉城-
疗养度假及旅游综合配套项目（一区）2#楼7层13温泉会馆房屋。合同第八条约定，出卖人应当在2016年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过60日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，则自书面通知书载明的交付期限届满之日起，商品房视为已交付买受人。自书面通知书载明的交付期限届满后的第二天起至买受人实际办妥交付手续之日止，出卖人每天向买受人收取100元的保管金。《商品房买卖合同》签订当日，吴亮、福建融汇置业有限公司还签订一份《商品房买卖合同装修工程委托改造补充协议》，约定由福建融汇置业有限公司组织有资质的装修施工单位对讼争房屋进行装修及改造，装修及改造费用由福建融汇置业有限公司承担。协议对房屋配饰、设备标准、配套设施及工程质量规范等进行了规定，并约定对于装修工程存在的质量问题，福建融汇置业有限公司负责整改，吴亮不得以此为由拒绝接收装修工程。
2015年1月30日，吴亮向福建融汇置业有限公司付清购房款507258元。2017年10月24日，福建融汇置业有限公司发出《福州温泉城交房通知书》通知吴亮于2017年11月1日到指定地点办理房屋交付手续，并告知称福建融汇置业有限公司应向吴亮支付的逾期交房违约金将直接支付给物业管理服务企业抵作吴亮应缴纳的物业服务费及水电周转金。2017年10月30日，吴亮至讼争房屋验收时，对装修工程的质量提出多处异议，并记录在房屋交接情况表中，后吴亮因此拒绝接收房屋。福建融汇置业有限公司事后对装修工程进行整改，并于2017年12月30日向吴亮交付符合约定装修标准的房屋。
一审法院认为，吴亮、福建融汇置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，合法有效，当事人应当予以履行。福建融汇置业有限公司未在《商品房买卖合同》约定的2016年3月30日前交房，已经构成违约，应承担相应违约责任。福建融汇置业有限公司书面通知办理房屋交付手续的时间是2017年11月1日，吴亮在接到通知前往验收房屋时提出的质量问题，均属于装修工程质量问题，不属于《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，根据《商品房买卖合同》第十一条，应视为讼争房屋已于2017年11月1日完成交付，因装修工程质量问题导致的整改期间，不能计入逾期交房的违约期间。综上，本院认定福建融汇置业有限公司逾期交房的违约期为2016年3月31日至2017年11月1日，共计581天，吴亮关于福建融汇置业有限公司支付该期间的违约金29471.69元（507258元×0.01%×581天）部分的诉请可以支持，超出部分的诉请不予支持。
关于反诉部分，福建融汇置业有限公司的交付义务不仅只是交付房屋，还包括交付房屋装修工程，福建融汇置业有限公司2017年11月1日时交付的装修工程不符合《商品房买卖合同装修工程委托改造补充协议》的约定，讼争房屋还需由福建融汇置业有限公司进行装修整改，在装修整改系因福建融汇置业有限公司违约导致、整改期间未计入福建融汇置业有限公司逾期交房违约期且吴亮已在整改后及时收房的情况下，基于公平原则，福建融汇置业有限公司反诉吴亮承担装修整改期间的逾期收房违约责任，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、福建融汇置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴亮支付违约金29471.69元；二、驳回吴亮的其他诉讼请求；三、驳回福建融汇置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费610元，减半收取计305元，由吴亮负担28元，福建融汇置业有限公司负担277元；反诉案件受理费101元，由福建融汇置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本案争议焦点为吴亮应否承担逾期收房违约金。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同装修工程委托改造补充协议》第六条约定对于装修工程存在的质量问题，福建融汇置业有限公司负责整改，吴亮不得以此为由拒绝接收装修工程。据该条约定吴亮确不能以装修工程存在质量问题，而主张福建融汇置业有限公司存在逾期交房。但福建融汇置业有限公司亦不得以此为由，主张吴亮系逾期收房。因为，根据本案的证据材料显示，2017年11月1日吴亮在接到通知前往验收房屋时，讼争房屋在装修工程方面确实存在与合同约定不符的情况，福建融汇置业有限公司亦同意对其进行整改，讼争房屋由福建融汇置业有限公司保管并进行整改符合当时的客观实际，且吴亮在整改后亦及时履行了收房义务，故而福建融汇置业有限公司主张整改期间吴亮应承担逾期收房违约责任不能成立。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币711元，由上诉人福建融汇置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
审 判 员 缪 羽
审 判 员 林 伟
二〇一八年九月十日
法官助理 陈建彪
书 记 员 蒋莉莉