广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂01民初184号
原告:广西邦荣投资有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路东一巷6号九层05号房，统一社会信用代码914501005968975593。
法定代表人：张建敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈东苏，广西同望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄岳全，广西同望律师事务所律师。
被告：李志江，男，1982年10月13日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：伍文砚，广西共恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：覃雪媚，广西共恒律师事务所实习律师。
被告:广西中茂物资集团有限公司，住所地南宁市西乡塘区安园东路荣宝龙钢材物资批发市场41号，统一社会信用代码91450100768917924Q（1－1）。
法定代表人：李志江，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：伍文砚，广西共恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄笋，广西共恒律师事务所实习律师。
原告广西邦荣投资有限公司（以下简称邦荣公司）与被告李志江、广西中茂物资集团有限公司（以下简称中茂公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邦荣公司的委托诉讼代理人陈东苏、黄岳全，被告李志江的委托诉讼代理人伍文砚、覃雪媚，中茂公司的委托诉讼代理人伍文砚、黄笋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邦荣公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《租赁合同》、《补充协议》及其《合同》；2、判令被告支付欠付的房屋租金合计6162748.80元；3、判令被告支付原告违约金人民币3000万元；4、判令两被告对上述债务承担连带偿还责任；5、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年2月19日，原告与南宁市三屋园艺场签订《合作协议书》，三屋园艺场负责提供位于南宁市仙葫大道南宁高速公路管理处东面的三产用地，原告负责提供项目开发建设的全部资金，双方合作开发三屋园艺场产业园综合楼（后更名为邦荣大厦）。双方约定，建设完成后，除邦荣大厦第六层（后变更为第八层）之外，大厦其他楼层归原告使用，原告依法取得邦荣大厦物业的经营权。李志江是原告的股东之一，与原告公司其他股东共同出资开发建设该项目。邦荣大厦于2016年1月19日建设完工。在邦荣大厦主体工程完工后，李志江向原告提出由其整体承租，双方于2015年3月19日签订《租赁合同》，约定：邦荣大厦物业（除第8层、第30层之外）由李志江承租，租赁期22年；免租装修期11个月，自验收之日起算，装修期不计租金；月租金按每平方米40元计算，每两年在上一年计费基础上递增5%;年租金分两期支付，每半年交一次，第一期租金应于项目交付之日支付；履约保证金500万元，李志江可以其在邦荣公司持有的10%股权作质押，如承租方不按时交租或者其他原因违约的，承租方李志江应将500万元履约保证金实缴到位，否则出租方有权依法处置其持有的股权；如承租人超过一个月不交租金视为违约，出租方有权解除合同；如一方违约，需向守约方支付违约金5000万元。合同签订后，李志江没有向原告支付履约保证金，但同意以其持有的邦荣公司10%股权作履约担保。2016年1月19日，邦荣大厦通过五方验收，符合交付使用的要求和条件。2016年4月21日工程竣工验收材料交建委备案。2016年4月20日，原告与李志江签订《补充协议》，约定：出租方同意在原定的11个月装修期基础上，再给予承租方增加100个公历日装修免租期，自2017年7月1日起计算租期；双方确认，签订补充协议之日即为物业移交给承租方使用之日；第一期租金5718748.8元（即2017年7月1日起至2017年12月30日止的租金）在签订补充协议之日七日内一次性支付；如承租方逾期不交租会，出租方按《租赁合同》及补充协议的规定追究其违约责任。补充协议签订后，原告向李志江移交出租物业，李志江也向原告支付首期租金。房屋交付使用后，李志江接管了邦荣大厦物业并进行装修。在装修过程中，李志江以有部分设施设备存在故障为由，于2016年5月30日向原告提交《设备、设施检查报告》，罗列了需要整改的项目，要求原告处理并承担费用。同时李志江还向原告提出装修免租期顺延的问题。原告签收该报告，但未就维修费用及装修期顺延问题予以确认。期间，被告又以大厦用电设施不足使用为由，要求新增专用电缆。按《租赁合同》的约定，新增专用电缆并不是原告应履行的义务，但原告本着有利于大厦物业保值增值的长远利益出发，同时考虑到整改的实际情况，同意被告的这一要求。对于新增电缆及整改的费用负担问题，经双方多次协商，原告同意整体包干给李志江组织人员施工，具体费用另行协商处理。在合同履行过程中，李志江以其控股的中茂公司作为邦荣大厦物业租赁经营的运营主体。为便于中茂公司对大厦物业的经营管理工作，两被告与原告于2016年12月8日签订《合同》，原告同意中茂工作代替李志江的承租人主体资格，由中茂公司代表李志江行使和履行租赁合同及其补充协议条款下的有关权利、义务；李志江对中茂公司在经营管理邦荣大厦物业过程中所产生的义务、责任承担连带责任。同时，双方还对之前有关整改及新增电缆费用问题，在《合同》中予以确认，暂定费用35万元，由中茂公司垫资完成后在下一期租金中扣除。另外，《合同》还约定，原告将邦荣大厦楼顶加建的三层物业另行委托中茂公司代为出租，租金归原告所有。2017年1月3日，原告与中茂公司签订《补充协议》，约定原告将邦荣大厦楼顶加建的第31、32、33层出租给中茂公司，出租面积按2000平方米计算，出租单价37元/㎡?月。起租期自2017年7月1日起计算。至此，按照租赁合同、协议的约定，被告原承租邦荣大厦的物业加上加建部分楼层租金，被告应支付给原告的第二期租金（自2018年1月1日起至2018年6月30日止）总额为6162748.8元。2017年5月2日，两被告与原告签订《关于设备、设施整改验收确认书》，三方最终确认设施整改费用为32万元，原告同意在下一期租金中扣除该笔费用。按照《租赁合同》《补充协议》的有关规定，被告应于2017年12月31日前交纳邦荣大厦第二期半年租金（自2018年1月1日起至2018年6月30日止）。2017年12月25日，原告向两被告送达《交纳邦荣大厦第二期租金的通知》，提示两被告按时交纳半年租金合计6162748.8元，但两被告不予签收。2017年12月29日，原告通过韵达快递的方式向两被告邮寄该通知，履行了通知义务。2018年1月8日，原告再次以快递邮寄方式向两被告发出《邦荣大厦第二期租金催收函》，督促其交付租金，如再逾期，原告将依照合同、协议的约定追究其违约责任。同日，被告向原告发来一份《复函》，再次以整改为由向原告提出免租期延期的要求，并以此为借口拒不缴纳到期租金。2018年1月10日，就被告在其《复函》中提出的有关问题，原告复函给被告，指出：1、被告向原告提交整改报告并提出延期免租期的要求，原告从未予以认可。2、原告交付给被告租赁使用的邦荣大厦通过竣工验收，是合法合规及设计要求的。3、邦荣大厦个别设备设施存在故障，属于正常维修问题，因这些问题大多是在租户装修过程中产生的，被告在装修过程中从未提交装修方案给原告审核，具体责任方有待核实。被告以此为借口不交纳租金于法无据。4、原告在给予被告长达11个月装修免租期的基础上，同意再延长100工作日的免租期，原告已作出极大的让步。部分设施设备整改已在合同约定的装修期内完成，期间被告承租的物业已基本出租并取得收益，被告并无损失，被告再要求原告给其延长免租期，无事实和法律依据。5、增设专用电缆系被告在租赁使用过程中单方面向原告提出的，并非原告义务。原告同意承担该部分费用，也是双方就整改问题所达成妥协方案的结果，双方对该费用是认可的，并一致确认在第二期租金中扣减。被告收到该《复函》后，既不回复，也不交纳租金。2018年2月2日，鉴于被告经多次催告，仍拒不履行合同义务，原告向两被告发出《解除<租赁合同>及<补充协议>通知书》，通知其解除合同，并将依法追究其违约责任。根据《租赁合同》《补充协议》及其《合同》的有关约定，被告交纳第二期租金的期限已经逾期超过一个月，被告毫无支付逾期租金、继续履行合同的诚意，且拖欠的半年租金就高达600多万元。双方签订的《租赁合同》第3条第3款约定，承租方超过一个月不交租金视为违约，出租方有权解除合同。《补充协议》第五条约定如承租方逾期不交租金，出租方有权解除合同。因被告的违约行为违反法律及合同的有关规定，构成根本性违约，原告有权依法解除与其签订的《租赁合同》《补充协议》及其《合同》。《租赁合同》第9条第1款约定，如承租方违约，需向出租方支付违约金人民币5000万元。鉴于被告违约的事实和原告遭受损失的实际情况，原告除了要求被告向原告支付逾期租金6162748.80元之外，被告应支付3000万元违约金。根据《合同》第2条规定，中茂公司代替李志江行使和履行租赁合同、协议权利义务时，李志江对中茂公司履行合同过程中产生的债务承担连带偿还责任。
被告李志江、中茂公司辩称：1、本案涉案的第二期租金未到应付时间，两被告在本案中不存在违约行为，无须承担违约责任。理由：本案两被告免租装修期和租期存在顺延情形，两被告应付租金的第一期租期不应从2017年7月1日起算，应从2018年5月16日起算到2018年11月15日，第二期支付租金支付起点为2018年11月16日。2、截止2018年4月4日，被告有权在第二期应交租金中扣除1651350.42元，请求法院予以认定。3、在本案尚未审判的情况下，原告对被告的客户发函要求其不再向被告交纳租金和其他费用，使被告收不到任何费用，影响被告的正常经营，使被告受到严重损失，原告应停止并消除对被告的影响，促成被告上户立即向被告交纳租金和其他费用，并赔偿被告全部损失。鉴于该请求与本案不属同一法律关系，被告将另行诉讼，保留诉权。总之，请求驳回原告的请求，第一期租金应从2018年5月16日起算，第二期租金应从2018年11月16日起算。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月19日，广西南宁市三屋园艺场（甲方）与邦荣公司签订《合作协议书》约定，由甲方提供符合项目开发条件的土地，乙方负责投入项目建设的全部资金共同建设综合楼。综合楼建成后，甲方分得该楼层的第六层整层（后变更为第八层）及地下五个车位50年的无偿使用权，其余部分由乙方无偿使用50年。
2015年3月19日，李志江（乙方）与邦荣公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：邦荣大厦物业（除第8层、第30层之外）由乙方承租，租赁期22年；免租装修期11个月，自验收之日起算，装修期不计租金；月租金按每平方米40元计算，每两年在上一年计费基础上递增5%;年租金分两期支付，每半年交一次，第一期租金应于项目交付之日支付；本合同签约之日起7日内，乙方先交给甲方200万元作为定金。租金每半年交一次，第一期租金在项目交付之日交纳559万元（即半年租金），乙方已交的定金200万元可转为租金。履约保证金500万元，乙方可以其在邦荣公司持有的10%股权作质押，如乙方不按时交租或者其他原因违约的，乙方应将500万元履约保证金实缴到位赎回其质押的股权，否则甲方有权依法处置其持有的股权，否则甲方有权处置乙方在邦荣公司持有的10%股权，其持有的股权所产生的相应收益由甲方公司其他股东分配拥有；如乙方超过一个月不交租金视为违约，甲方有权解除合同；交房标准为正负0以上室内均没有砌体，形成大空间，室内墙抹普通水泥砂浆，柱、梁、天棚不抹灰，保持混凝土原样，楼地面不抹灰，保持混凝土原样。一楼大堂不进行装修，大门口雨棚及大堂第二次装修由承租者自理。如一方违约，需向守约方支付违约金5000万元。合同签订后，李志江没有向邦荣公司支付履约保证金，但同意以其持有的邦荣公司10%股权作履约担保。2016年1月19日，邦荣大厦通过五方验收，符合交付使用的要求和条件。2015年3月23日，李志江向邦荣公司交纳定金200万元。2016年4月21日，工程竣工验收材料交南宁市城乡建设委员会备案。
2016年4月20日，邦荣公司（甲方）与李志江（乙方）签订《补充协议》，约定，甲方同意在原定的11个月装修期基础上，再给予乙方增加100个公历日装修免租期，自2017年7月1日起计算租期；双方确认，签订补充协议之日即为物业移交给承租方使用之日；第一期租金5718748.8元（即2017年7月1日起至2017年12月30日止的租金）在签订补充协议之日七日内一次性支付；如乙方逾期不交租金，甲方按《租赁合同》及补充协议的规定追究其违约责任。2016年4月26日，李志江向邦荣公司支付了租金3599219元。
邦荣公司向李志江移交租赁物。房屋交付使用后，李志江接管了邦荣大厦物业并进行装修。在装修过程中，李志江于2016年5月30日向邦荣公司提交《设备、设施检查报告》，主要内容为，邦荣公司于2016年4月20日交付的中茂国际大厦（原邦荣大厦）存在现有布线方案无法满足整栋大楼供电需求等18项需整改的项目。同时，还明确，以上问题邦荣公司在10个工作日内整改完成，如邦荣公司在约定的时间内未完成整改，李志江将自行整改，费用由邦荣公司承担，免租装修期及租期顺延。邦荣公司在该报告加盖公章，公司所有股东在报告上签名。2016年12月8日，邦荣公司（甲方）与李志江（乙方）、中茂公司（丙方）签订《合同》约定，甲方同意丙方代表乙方行使或履行对邦荣大厦（现中茂国际大厦）在甲、乙方于2015年3月19日签订的租赁合同条款下的权利、义务，并以甲方的名义对外租赁。乙方对丙方根据甲、乙双方于2015年3月19日签订的合同管理邦荣大厦（现中茂国际大厦）过程中所产生的义务、责任承担连带责任。甲方将邦荣大厦楼顶加建的三层楼另行委托给丙方对外出租，产生收益全归甲方所有。对邦荣大厦用电设施未满乙方使用要求部分甲方同意继续完善，达到每层均有3*50+1*25的专用铜芯电缆到达和有一个配置完善且符合规范要求的配电箱。此部分费用按35万元包干给丙方，由丙方垫资配备完成后在下一笔租金交纳时扣除。2017年1月3日，邦荣公司（甲方）与中茂公司签订（乙方）签订《补充协议》，约定甲方将邦荣大厦楼顶加建的第31、32、33层出租给中茂公司，出租面积为2000㎡，出租单价37元/㎡?月。起租期自2017年7月1日起计算。2017年5月2日，李志江、中茂公司与邦荣公司签订《关于设备、设施整改验收确认书》主要内容为“我方（李志江、中茂公司）于2016年5月30日向贵司（邦荣公司）发出《设备、设施检查报告》，贵司未于约定期限内进行整改。由于设备、设施不能正常使用，严重影响我方对整栋房屋装修的进度，为保障双方租赁合同的顺利履行和保障我方对房屋的装修进度及对租赁物的正常使用，减少我方的损失，我方自2016年6月14日起，对上述报告提到的问题进行整改，整改情况如下：1、现有布线方案无法满足整栋大楼供电需求：于2017年4月15日已全部整改完毕……本确认书经三方签字盖章后生效”。2017年12月29日，邦荣公司向李志江、中茂公司送达《交纳邦荣大厦第二期租金的通知》，要求李志江、中茂公司按时交纳半年租金合计6162748.8元。2018年1月8日，邦荣公司再次以快递邮寄方式向李志江、中茂公司发出《邦荣大厦第二期租金催收函》，督促其交付租金，如再逾期，邦荣公司将依照《租赁合同》及《补充协议》的约定行使合同解除权追究其违约责任。2018年1月8日，中茂公司函复邦荣公司，主要内容为“……三、我方垫资完成的邦荣大厦用电设施于2015年5月2日与贵司现场确认并签订了《关于设备、设施整改验收确认书》，在该确认书中，大部分设施在2017年4月份才整改完毕，因此，相应的免租装修期应相应顺延。四、《设备设施检查报告》中涉及的第18项整改项目即楼板开裂、渗水问题虽已整改，但渗水问题仍然非常严重，严重影响了我方正常使用，免租装修期应顺延至贵司整改完毕后才开始计算。同时，我方垫付的32万元整改费用应按照在下期交纳的租金中予以扣除”。2018年1月10日，邦荣公司复函中茂公司，主要内容为“一、贵方于2016年5月30日向本公司提交《设备、设施检查报告》，该《报告》是贵方单方的意思表示，不是所谓的合同'签订'。本公司在该报告盖章只是确认收悉该报告，并没有对贵方提出的免租装修期要求作出同意或者承诺的意思表示。三、邦荣大厦部分设备、设施整改时间都是发生在本公司给予贵方免租的装修期内，对贵方的租赁经营未造成任何影响……贵方所列的整改项目全部在2017年4月15日前完成，而合同约定给予贵方的装修期至2017年6月30日截止。可见，所有的整改项目已经在合同约定的装修期内提前完成，并不影响贵方装修完成后对外招租和使用……”。2018年2月2日，邦荣公司向李志江、中茂公司发出《解除<租赁合同>及<补充协议>通知书》，通知其解除合同，并将依法追究其违约责任。
本院认为，各方当事人签订的《租赁合同》、《补充协议》及《合同》出于真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定。同时，涉案房屋进行了合法报建，故本院认定涉案合同为有效合同。
关于在合同履行过程中哪一方存在违约？合同应否予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，各方签订的合同约定，年租金分两期支付，每半年交一次，如承租人超过一个月不交租金视为违约，出租人有权解除合同。《补充协议》所确定的租金的起算始点为2017年7月1日,各方当事人对此无异议。李志江、中茂公司认为在履行合同过程中，出现了可顺延的情形，第一次交租金的始点应从2018年5月16日起算，第二期租金应从2018年11月16日起算。针对双方的诉辩意见，本院作如下认定，1、关于《设备、设施检查报告》的性质问题。本院综合本案证据，经审查认为，首先，各方当事人分别于2016年4月20日、2016年12月8日、2017年1月3日签订的《补充协议》、《合同》、《补充协议》的落款部分在形式上与《报告》一致，即邦荣公司作为合同相对方均加盖公章并有全体股东的签名。此后，邦荣公司签收中茂公司、李志江所发函件，均只有其工作人员的签名，故邦荣公司认为在《报告》上盖章、签名仅产生签收的法律后果，与事实相悖，本院不予采信。其次，从内容来看，该《报告》不仅对租赁标的物的瑕疵完善义务作出了约定，同时，对邦荣公司未履行修复义务所产生的后果作出了约定。最后，各方于2016年12月8日签订的《合同》第5条对报告明确的第一项所需整改事项约定由中茂公司垫资施工，费用在下一期租金中予以扣除作出了约定，《合同》的约定与《报告》的内容相互印证、形成完整的证据链。基于以上，本院认定，《设备、设施检查报告》实质上是对租赁标的物瑕疵完善义务作出的约定，属当事人之间的合意，并非仅为李志江、中茂公司的单方意思表示，具有合同的性质。2、关于报告“如邦荣公司在约定的时间内未完成整改，李志江将自行整改，费用由邦荣公司承担，免租装修期及租期顺延”的理解问题。《租赁合同》、《补充协议》约定邦荣公司给予李志江11个月加上100天的装修期，该期间免收租金。结合《租赁合同》对交付条件的约定来看，装修期仅应属于对租赁物内部装饰、美化所耗费的工期，而不应包含对水、电等隐蔽工程改造、修复所需工期。从施工惯例来说，房屋的内部装修应在水、电等隐蔽工程完成后方可进行施工。本案中，李志江在接收租赁物后发现整栋大厦的电路设计负载过低，不符合使用要求，遂向邦荣公司提出更换线路的要求。双方经协商，邦荣公司同意由中茂公司垫资施工，所垫付费用在租金中扣除。以上事实可以认定，电路设施的完善属邦荣公司应负的义务，现双方经合意将该部分工程转由李志江、中茂公司负责施工，故电路设施改造所耗费的工期不应计入合同约定的免租装修期。双方在《报告》中约定的“免租装修期及租期顺延”应理解为装修期扣除电路设施改造所耗费的工期。综上，李志江、中茂公司的装修期应扣除的期间应为，2016年5月30日至2017年4月15日止，共计319天，故李志江、中茂公司交付第一次交租金的始点应从2018年5月16日起算，第二期租金应从2018年11月16日起算。邦荣公司认为李志江、中茂公司逾期交纳第二期租金构成违约，于2018年2月2日发函要求解除合同，无合同依据，亦无法律依据，本院予以驳回。李志江、中茂公司未逾期交纳租金，故邦荣公司起诉要求李志江、中茂公司支付租金6162748.80元、违约金3000万元的诉讼请求，本院亦予以驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条的规定，判决如下：
驳回原告广西邦荣投资有限公司的诉讼请求。
案件受理费222614元，保全费5000元，合计227614元，由原告广西邦荣投资有限公司负担。
若不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本一份，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定；开户名称：广西壮族自治区高级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市万象支行；账号：20×××77）。逾期不预交又不提出缓交申请的，或者提出缓交申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审判长 黄 蔚
审判员 陆 宁
审判员 陆力宁
二〇一八年七月二日
书记员 王志颖