广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初3895号
原告：陈子胜，男，1966年7月8日出生，汉族，住广东省高州市，
委托代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。
委托代理人：梁成梁，广东鸿商律师事务所工作人员。
被告：清远市南远房地产开发有限公司，住所地清远市清城区城北二路西二座雅悦花园5号、6号、7号楼首层。
法定代表人：林伟新，该公司董事长。
委托代理人：胡成，广东百思威律师事务所律师。
委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。
原告陈子胜诉被告清远市南远房地产开发有限公司（以下简称南远房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案受理后，依法由审判员潘金桥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈子胜的委托代理人贺佐鹏；被告南远房地产公司的委托代理人罗斌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈子胜诉称：2009年11月13日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于位于清远市清城区××西××雅××花园××楼××房，建筑面积为159.33平方米，套内建筑面积130.05平方米，分摊面积为29.28平方米，该房屋总金额为513336元。双方在《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…(4)该单位工程商品房经市建设局竣工验收合格。”双方在第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照下列第2项处理：…买受人不退房，出卖人按照已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款513336元。被告在2012年1月4日才将上述房屋交付给原告。但此后被告至今没有依约将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告的上述房屋办理产权证。原告多次催促，被告多次向全体业主承诺会尽快办理完毕，但至今没有兑现。被告没有按照合同约定期限办证已经属于违约，其应当承担违约责任。鉴于双方约定的违约责任远远低于原告的损失，明显过低，对原告明显不公平，且被告的违约行为处于持续状态。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，被告应按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金．从2012年4月4日起计至2015年10月16日止为111577元[513336元×6.15%÷365×1290天]。综上所述，为了维护自己的合法权益，原告依法向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告立即将位于清远市清城区××西××雅××花园××楼××房的房地产权证由被告提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理上述房屋的产权至原告名下的登记手续；2、被告支付延期办证的违约金(违约金从2012年4月4日起以已付总购房款513336元为基数按照中国人民银行同期贷款利率暂计至2015年10月16日止为111577元)给原告;3、被告承担本案诉讼费用。
被告南远房地产公司辩称：一、原告关于逾期办证违约金的主张已经超过两年的诉讼时效。根据商品房买合同约定，被告应在房屋交付后90天内将办证资料提交登记机关备案，本案中涉案房屋在2012年1月4日完成交付，根据合同约定，原告应当在2014年4月4日之前向被告主张逾期办证违约金。二、原告要求调整违约金的计算方式无依据。商品房买卖合同对于逾期办证违约金的计算方式有明确约定，应当尊重合同当事人的意思。三、涉案房屋在2016年1月15日由被告向登记机关提交了办证资料，且原告也取得了涉案房屋产权证，原告的第一项诉讼请求无任何的依据，且和事实不符。
经审理查明，2009年11月13日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区××西××雅××花园××楼××号商品房出售给原告，建筑面积为130.05平方米，总房价款为513336元。合同第八条约定：“出卖人应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该单位工程商品房经市建设局竣工验收合格。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告已向被告付清房屋总价款，原告于2012年1月4日签署了雅悦花园楼宇收楼确认书并领取了房屋钥匙。被告在提交了办证所需全部资料后，清远市住房和城乡建设管理局于2016年1月15日受理了涉案房屋产权转移登记的申请。
因原告未能如期取得涉案商品房的房地产权证，原告与雅悦花园其他众多业主一起多次与被告进行交涉，2013年3月28日，被告向小区业主出具一份房屋确权的工作内容及完成时间表，该表显示：“……3、验收报批备案计划于2013年9月10日前完成，4、房屋确权计划于2013年11月25日前完成。”因房产证办理的问题，在原告及其他业主的共同交涉下，被告再次于2013年12月3日向雅悦花园全体业主发出复函一份，该复函记载：“……2、房产证的拖延可能因为部分设施没有完成验收所致，预计房产证在2014年10月10日前可以办理完毕。3、你们与本公司签订的《商品房买卖合同》里，已经约定了房产证延期办理的处理条款，本公司愿意承担约定的法律责任。……”除了与被告交涉外，原告及其他业主还就雅悦花园房产证拖延的问题投诉至清远市住房和城乡建设局，该局于2013年12月9日向雅悦花园的全体业主作出书面答复。答复主要内容为：房产证拖延的原因是还有部分设施未完成验收，开发商愿意按照签订的《商品房买卖合同》中约定的房产证延期办理的违约条款，承担法律责任。此外，雅悦花园的众多业主还于2013年12月19日就雅悦花园消防设施设置不完备的问题举报投诉至清远市公安消防局，该局于2013年12月23日向雅悦花园的业主作出书面回复，该回复主要内容为：经该局执法干部实地核查，雅悦花园3-7号楼已建成并投入使用，该开发商曾于2007年12月向该局申报了雅悦花园1-7号楼的消防设计审核，该局作出了不同意的审核意见，此后，该开发商再无向该局申报1-7号楼的消防设计审核和消防竣工验收；目前，该局已受理了对南远房地产公司的行政处罚案件。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、契税完税证、收楼确认书，被告提供的清远市房产登记收件收据，以及本案的庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为：一是原告主张的逾期办证违约金请求是否已超过诉讼时效；二是被告是否已经履行了协助原告办理房屋产权登记的合同义务；三是原告认为合同关于逾期办证违约金的约定明显过低并要求调整的主张是否应该得到支持。
对于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。按照合同约定，被告应于2012年4月3日前协助原告办理房屋权属登记，逾期办证违约金的诉讼时效应从约定办证期限届满次日起计算2年时间。虽然从被告于2013年12月3日向全体业主发出的复函，以及清远市住建局于2013年12月9日作出的答复等内容可以从侧面印证原告称其在诉讼时效期间内就逾期办证、承担违约责任等事项多次与被告进行过交涉的陈述，可以引起逾期办证违约金诉讼时效的中断，但是原告主张的逾期办证违约金最迟也应该在2015年12月9日前提出。故，原告于2016年7月29日提起本次诉讼主张的逾期办证违约金已超过2年诉讼时效期间，原告亦不能提供证据证明就逾期办证的违约金问题在诉讼时效中断后再次向被告主张过权利或者存在引起诉讼时效中断或中止的情形。故对被告抗辩认为原告主张逾期办证违约金已超过诉讼时效期间的意见，本院予以采纳。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告所主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效，对于第三个争议焦点已无论述必要。
对于第二个争议焦点，本案中，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。原告已按约定向被告付清购房价款，按约定被告应于商品房交付使用后90日（2012年4月3日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告提供的由当地产权登记机关出具的受理涉案房屋转移登记申请的收件收据，足以证明被告已履行了合同第十五条约定的协助办证义务。因此，对于原告的第一项诉讼请求，事实依据不足，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十八条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告陈子胜的诉讼请求。
本案受理费1266元，由原告陈子胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘金桥
二〇一六年十月十四日
书记员 黎婉华
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十八条超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十六条义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。