湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7800号
上诉人（原审原告）：叶加艳，女，1975年5月19日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区。
委托诉讼代理人：洪长华，湖北协立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉联投鼎成置业有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区大桥新区海天大厦7楼。
法定代表人：黄葵，该公司经理。
委托诉讼代理人：李丽诗、李威，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京宏岸图升网络技术有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街46号南区服务楼14幢一层113室。
法定代表人：代建功，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：曾祥，该公司员工。
上诉人叶加艳因与被上诉人武汉联投鼎成置业有限公司（以下简称鼎成公司）、北京宏岸图升网络技术有限公司（以下简称宏岸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人叶加艳的委托诉讼代理人洪长华，被上诉人鼎成公司的委托诉讼代理人李丽诗，被上诉人宏岸公司的委托诉讼代理人曾祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶加艳的上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判为支持叶加艳在一审中的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用全部由鼎成公司承担。事实及理由：一、鼎成公司交付的房屋没有达到法定和合同约定的交房条件。双方签订的商品房买卖合同第9条、第12条约定了各项交房条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按照设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水等设施按照设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工使用相关手续；（5）供电：2015年8月31日，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；（6）给水：2015年8月31日，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件等。该合同被一审认定为有效合同，应受到法律保护，合同双方当事人应全面履行合同中规定的权利与义务。鼎成公司应履行交付合格商品房的义务。经一审庭审质证，鼎成公司在如下方面没有达到合同和法律规定的交房条件，存在违约行为：第一、园林绿化工程没有达到合同约定的交付条件即第九条第（2）项：1、本案在诉讼中另行提起了行政诉讼，武汉市江夏区国土资源和规划局为应诉提供了答辩证据，证实鼎成公司被核准的该项目绿地率为37.2％，净占地面积为102346.42平方米，绿地面积为38072.87平方米。该项目原来核定的地上停车位415个，因鼎成公司违法少建地下室6000余平方米导致原来设计的地上停车位超建97个，实际建成512个，占用绿地面积1212.5平方米（2.5米×5米×97个车位），按此计算该项目的绿地率为36.02％【（38072.87-1212.50）／102346.42】，没有达到原来的设计要求。一审以鼎成公司提供的武汉市城乡建设综合执法大队出具的《联系函》证明其达到了设计要求，上述证据足以推翻该《联系函》证据证明力，证明其没有达到合同约定的第九条第（2）项约定即园林绿化工程未按照设计要求建成。2、鼎成公司栽培的树木枯死五分之二，未达到绿化规定要求，不能满足业主基本使用功能要求。第二、供水未达到交付条件：有新证据证明，目前业主无法与供水单位直接进行结算而是由物业公司代收水费。鼎成公司交付的供水设施状态是无法实现与供水单位的直接结算，未达到法定和合同约定的交付条件。第三、规划存在违法情况，未达到验收合格条件：1、一审法院为查明案件事实依职权调取了武汉市江夏区国土资源和规划局于2015年10月16日和2016年5月10日作出的《建设工程竣工验收规划条件核实审批表》2份证据，证实该项目分二期进行验收，其中2015年10月16日作出的《建设工程竣工验收规划条件核实审批表》中备注：“该项目总建筑面积及容积率指标、停车位后期整体核算”。另外本案在诉讼中另行提起了行政诉讼，武汉市江夏区国土资源和规划局为应诉提供了答辩证据，根据该局提供的证据即项目《总体平面图》、武汉市住房保障和房屋管理局公示的《商品房预售证》资料，以及一审法院依法调取的2份证据共同证明鼎成公司项目容积率超过规划核定标准，未达到规划验收条件。2、武汉市江夏区国土资源和规划局对鼎成公司的处罚公告，已经充分证明该项目地下室少建6219.20平方米，配电室多处存在违法建设，严重违反了《中华人民共和国城乡规划法》第40条的规定，未取得建设工程规划许可审批，已被认定为违法建设，并作出了行政处罚。武汉市江夏区国土资源和规划局于2016年3月28日处罚公告已经有力地推翻了鼎成公司所辩称已经达到规划合格条件的证据。第四、排水设施未达到竣工验收条件：鼎成公司提供了加盖武汉市环境保护局审批章的证据《环境保护检查意见书》，证明排水设施达到验收合格条件即达到合同第九条第（3）项约定的交付条件。武汉市环境保护局出具的《申请信息公开的回复》及其下发的《关于调整我市建设项目环境保护影响评价分级审批权限的通知》2份证据，充分证明了该项目未通过环境保护部门的竣工验收，未完成建设项目环境保护竣工验收，没有达到合同约定的交付条件。但一审法院却以鼎成公司已于2015年12月15日取得的《湖北省房屋建筑工程和市政基础工程设施工程竣工验收备案证明书》来证明其达到了环境保护竣工验收条件，属于认定事实错误。二、鼎成公司应当返还叶加艳“网球会员费“和搜房服务费”。1、鼎成公司应返还网球会员费。鼎成公司未在合同中约定建设网球场等设施，强制收取上述费用，严重损害了消费者的合法权益，属于合同之外收取的额外费用，理应予以返还。2、鼎成公司和宏岸公司应共同返还1万元“搜房服务费”。第一，业主在购房时，鼎成公司和搜房网通过欺骗业主事后签订搜房网服务协议的方式，将事先声明的1万元定金，变成了l万元所谓的搜房网服务费，存在明显的欺诈行为，应予以撤销。第二，鼎成公司和搜房网声称交了1万元可以享受购房优惠，但是时至今日鼎成公司和搜房网都无法提供房屋备案价和给予业主多少价格优惠的证据。业主自始至终没有享受任何价款优惠，收取的上述费用应予以返还。第三，宏岸公司出具的证据《搜房网电子商务合作协议》，清楚表明鼎成公司和宏岸公司合谋串通侵犯叶加艳的知情权、自主选择权和公平交易权，严重侵害了叶加艳的合法利益。第四，宏岸公司主张提供了相应的服务完全无任何依据。第五，宏岸公司称提供了支付l万元享受96折的购房优惠，无法证明付款人享受备案价96折扣优惠，严重违反了民事活动中应当遵循等价有偿的原则。第六，合同之外收取的费用，理应予以返还。第七，从合同附属于主合同，该收费行为从属于商品房买卖合同交易行为，本案属于商品房买卖合同纠纷，那么法院当然有权一并审理从属于主合同之下的上述收费行为是否合法。
鼎成公司辩称，1、没有第三方中介机构关于涉案工程项目中的绿化、排水等不合格的鉴定意见；2、行业主管部门没有对规划、工程竣工验收备案进行撤销。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
宏岸公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
叶加艳向一审法院起诉请求：1、由鼎成公司交付合同约定条件的房屋；2、由鼎成公司支付自2015年9月1日起至2016年4月15日止逾期交房违约金34452.63元；3、由鼎成公司返还“网球会员费”1000元；4、由鼎成公司、宏岸公司共同返还“搜房网服务费”10000元；5、由鼎成公司、宏岸公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年5月8日，叶加艳与鼎成公司签订《武汉市商品房买卖合同》。叶加艳购买鼎成公司开发的联投广场第8幢2单元25层3号房，合同第九条约定的交房期限及条件为：“出卖人应当在2015年8月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：2015年8月31日，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；6、给水：2015年8月31日，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；7、2015年8月31日，燃气管道安装完毕，具体开通时间按燃气公司规定为准，开通手续及费用由买受人自理”。合同第十一条约定的出卖人逾期交房的违约责任为：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”。合同签订后，叶加艳付清了全部购房款765614元。
2015年7月30日，武汉市江夏区水务总公司报装办出具证明，内容为：“武汉市联投鼎成置业有限公司：我单位承建《联投广场商业及住宅区供水工程》，21-25#、3-19#室外给水工程现已全部完工，已申报总水表园区供水管道安装工程施工完成，给水务总公司验收部门验收合格，现已并网运行正式供水”。2015年8月25日，武汉市环境保护局出具《武汉市房地产开发项目环境保护检查意见书》，主要内容为：“本次检查范围为项目内21#、22#办公楼，3#、5-8#、18#、19#住宅楼，项目排水实施了雨污分流；项目供水泵房、风机房等位于地下室，配电房位于地面，采取了减震降噪措施；项目污水经市政污水管网进入纸坊污水处理厂进一步处理；项目敏感点噪声经监测达到相关标准的要求”。2015年9月17日，武汉市江夏区城乡建设综合执法大队出具《联系函》，内容为：“武汉市江夏区城建档案馆：兹有武汉联投鼎成置业有限公司到贵馆办理竣工备案手续，根据该单位的申请，我大队已对其建成的联投广场住宅区（3#、5-8#、18#、19#楼）项目进行了现场监督检查，该项目配套绿地率已达到相关规定的要求”。2015年9月23日，武汉市公安消防局出具了建设工程消防验收意见书，主要内容为：“你单位申报的联投广场住宅区消防验收申请及相关资料已收悉，根据武公消审字（2013）第0371号《建设工程消防设计审核意见书》及国家相关技术标准，进行消防验收，具体情况如下：综合评定联投广场住宅区3#、5-8#、18#、19#楼项目此次消防验收合格”。2015年10月19日，被告鼎成公司开发的上述联投广场取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。2015年12月15日，房屋所在楼栋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2016年1月15日，鼎成公司开发的包括联投广场住宅区3#、5-8#、18#、19#楼的联投广场一期工程取得《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。2016年1月29日，鼎成公司申请用电报装项目送电，送电日期为2016年1月29日。同日，鼎成公司在《长江日报》发布《交房公告》，内容为：“联投广场一期已经达到交付使用条件，我公司定于2016年1月30日至2月5日集中办理收房手续，请业主携带相关资料办理房屋交接手续”。
2016年3月28日，武汉市江夏区国土资源和规划局作出“关于对武汉联投鼎成置业有限公司违法建设行政处罚的公示”，其主要内容为：“联投广场住宅小区工程项目未按照规划审批要求进行建设，存在6673.15平方米违法建设，包括配电室移位、扩建、新建及地下室面积擅自减少等问题，现江夏区国土资源和规划局对其进行处罚并予以完善相关手续。联投广场住宅小区项目相邻利害关系权益人如对行政处罚有异议，于2016年4月7日前向武汉市江夏区国土资源和规划局提出书面反馈意见，逾期不提出，视为无异议”。2016年5月5日，鼎成公司缴纳了罚款1426813.86元。
在一审审理过程中，鼎成公司开发的联投广场小区业主肖永翠于2016年8月29日向武汉市环境保护局申请信息公开，要求公开鼎成公司开发的联投广场住宅小区项目的环境影响报告书、环境影响报告表或登记表、建设项目环境保护竣工验收等资料内容，武汉市环保局回复称该“项目已下放辖区环保局负责环保验收和环境监管，相关信息请向江夏区环保局了解”。2015年8月10日，武汉市环保局下发武环（2015）69号《关于调整我市建设项目环境影响评价分级审批权限的通知》，自该通知印发之日，建设项目竣工环境保护验收审批权限按照本通知划分的建设项目环评文件审批权限执行。
在一审审理过程中，一审法院依法向武汉市江夏区国土资源和规划局调取了关于鼎成公司申请分期验收的相关证据。主要内容为：2015年8月3日，鼎成公司向江夏区国土规划局提交报告申请将联投广场住宅区、商业区一期交房分为两期验收。2015年10月16日，武汉市江夏区国土资源和规划局通过审批，对鼎成公司已经建设完成的3栋32层、2栋30层、2栋27层住宅楼办理规划验收手续，并备注：“该项目总建筑面积及容积率指标、停车位后期整体核算”。2016年5月10日，武汉市江夏区国土资源和规划局通过审批，对鼎成公司后期已经建成的2栋30层、6栋28层、1栋3层、8栋1层、1栋2层、另地下1层予以规划验收，其中违法建设行为经局规划监察中队依法处理并结案。并备注：“该项目停车位核实问题按照局违法建设案件会审会议纪要要求，局规划设计院已审核完成该项目停车位优化方案”。
在一审审理过程中，鼎成公司所开发的联投广场住宅小区业主肖永翠、刘荣军向武汉市江夏区人民法院另行提起行政诉讼，请求撤销竣工验收行政登记，该案于2016年9月18日立案。
另查明，2013年8月，叶加艳交付11000元，先后与宏岸公司、鼎成公司签订《搜房网购房优惠服务说明书》、《联投广场选房确认书》，约定了优惠服务、退款条件等事项。
在一审审理过程中，叶加艳认为鼎成公司至诉讼期间尚未满足合同约定的交房条件，撤回第一项交付房屋的诉讼请求；变更逾期交房违约金的计算止期为2016年6月30日。
以上事实，有双方当事人的陈述，《武汉市商品房买卖合同》及购房发票、《搜房网购房优惠说明书》、《联投广场选房确认书》、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉市房地产开发项目环境保护检查意见书》、《联系函》、《建设工程消防验收意见书》、《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》、水务公司证明、《交房公告》、《关于对武汉联投鼎成置业有限公司违法建设行政处罚的公示》、建设工程竣工验收规划条件核实审批表等书证为据，经庭审质证，足以认定。
一审法院认为，叶加艳与鼎成公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且无效力上的瑕疵，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。叶加艳交纳全部购房款后，鼎成公司应当按照约定于2015年8月31日前交付符合条件的商品房，现鼎成公司未在约定期限前交付符合条件的商品房已构成违约，应当按照合同的约定支付违约金。
鼎成公司于2016年1月29日取得合同第九条约定的包括项目竣工验收备案证、消防、燃气、绿化、供水、供电等全部手续，叶加艳对此不予认可，认为鼎成公司出具的上述证据并不能证明其商品房达到交付条件，其绿化、规划、供水、环保等均未达到交付条件且规划存在违法。针对叶加艳的上述意见，评述如下：
关于叶加艳主张绿化不合格问题，叶加艳提供了小区绿地照片，但该照片并不能反映拍摄地点及时间，也不能反映竣工验收时的状况，且根据武汉市江夏区城乡建设综合执法大队出具《联系函》，小区绿化已经达到标准，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；”故鼎成公司所提交的证据证明力高于叶加艳所提交的证据，对叶加艳该主张不予认可。
关于叶加艳主张供水问题，其亦提供了照片，用以证明鼎成公司涉案工程的供水未达到一户一结的交付条件，但根据合同的约定“给水：2015年8月31日，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件”；鼎成公司也出示了相关证件证明其开发的该小区已经在约定日期前达到供水条件，叶加艳出示的该照片并不足以证明供水未达到标准，故对其该主张亦不予支持。
关于叶加艳主张鼎成公司违反项目建设规划的问题，叶加艳提交了武汉市江夏区国土资源和规划局2016年3月28日作出的《违法建设行政处罚告知书》作为证据，用以证明在建设中存在违法情况，未达到合同约定的交付条件。但该处罚决定是对鼎成公司违规建设配电室及擅自减少原地下室审批面积进行的行政处罚，而根据法院依职权调取武汉市江夏区国土资源和规划局作出的《竣工验收规划条件核实审批表》，该审批表载明鼎成公司开发的联投广场小区分二批进行了验收，其中涉案商品房在2015年10月16日已经通过规划验收，叶加艳虽然对该证据仍表示异议，但其无相应证据足以推翻涉案商品房已经相关单位完成规划验收的事实，故对叶加艳所称规划不合法、未达到竣工验收条件的意见不予认可。
关于叶加艳所主张的环保验收问题，叶加艳在审理中提出武汉市环保局回复及其下发的《关于调整我市建设项目环境影响评价分级审批权限的通知》用以证明鼎成公司开发的联投广场小区未完成建设项目环境保护竣工验收，不符合约定的交房条件。但鼎成公司开发的联投广场小区已于2015年12月15日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，这足以证明所交付的房屋已完成了规划、单体工程质量、消防、人防等专项验收，达到双方合同第九条约定的交房条件。叶加艳的该项意见不能成立，不予支持。
综上所述，叶加艳所述鼎成公司开发的联投广场商品房未达到约定交付条件意见均不能成立，不予支持。确认鼎成公司在2016年1月29日达到涉案商品房交付的约定和法定条件，且其通过《长江日报》发布《交房公告》，要求包括叶加艳在内的业主于2016年1月30日至2月5日携带相关资料集中办理收房手续，其已履行了通知义务，其承担的逾期交房违约金应从2015年9月1日计算至2016年2月5日止，金额为24040.28元。
关于叶加艳所主张由鼎成公司、宏岸公司共同返还“搜房网服务费”和“网球会员费”的问题，依据《搜房网购房优惠服务说明书》和《联投广场选房确认书》，叶加艳与鼎成公司、宏岸公司约定的权利义务内容属另一法律关系，依法不与本案一并审理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条之规定，判决：一、武汉联投鼎成置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付叶加艳逾期交房违约金24040.28元。二、驳回叶加艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费936元，减半收取468元，由叶加艳负担280元，由武汉联投鼎成置业有限公司负担188元。
本院二审期间，叶加艳向本院提交三份新证据：1、江夏区规划局在与肖永翠的另案行政诉讼中于2016年11月17号提交的平面图，拟证明园林绿化规划存在违法，没有达到交付条件。2、联投广场停车位的成果报告书两份，拟证明绿化工程未达到交付条件，规划也存在违法。3、联投物业公司收取已入住联投广场业主水电费的四份收据。开票时间是2016年4月16号两份，2016年5月13号和10月1号各一份，拟证明鼎成公司的供水没有达到交付条件，仍然是物业公司在代收水费，不能和供水公司直接结算。经质证，鼎成公司对证据1和证据2的意见认为没有加盖政府职能公章，都是复印件，对真实性均有异议，对证明目的亦有异议，不足以推翻相关职能部门颁发的竣工验收备案证，也无法证明相关职能部门颁发的竣工验收备案证已被撤销。对证据3的意见为，对三份收据和一份POS单证明目的有异议，合同并未说明要进行终端结算，不能证明供水未达到交付条件。涉案工程项目之所以延期交房只是因为供电原因导致。宏岸公司的质证意见与鼎成公司的质证意见相同。因上述证据缺乏合法性、关联性而不能达到证明目的，本院不予采信。
经审理查明，一审判决审理查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，叶加艳与鼎成公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面实际履行合同。合同履行中，叶加艳履行了付款义务，鼎成公司履行了通知交房义务，因双方对鼎成公司交付的房屋是否达到合同约定交付条件发生争议，诉至法院。根据叶加艳的上诉请求及理由，以及鼎成公司、宏岸公司的答辩意见，本案双方当事人争议焦点为：1、所交付涉案房屋是否符合合同约定的条件；2、相关验收是否合格；3、违约金计算的起止时间；4、“搜房网服务费”10000元及“网球会员费”1000元是否应由鼎成公司、宏岸公司共同返还。
关于所交付房屋是否符合合同约定的条件。叶加艳认为鼎成公司所交付房屋多项均未达到验收合格，不符合合同约定的交付条件。鼎成公司认为其所交付的房屋已经相关职能部门验收合格，并取得行政管理部门颁发的工程竣工验收备案证明，达到合同约定交付条件。涉案工程质量已经相关单位验收合格，符合合同约定和法定的交付条件。竣工验收合格后，又在质监部门依法备案，在未经法定程序予以撤销的情况下，合法有效，具有公信力和既定力。叶加艳没有举证证明工程竣工验收备案证明被撤销，其认为鼎成公司所交付房屋没有达到合同约定的交付条件依据不足，其该上诉理由缺乏事实依据不能成立。
关于相关验收是否合格的问题。叶加艳上诉认为鼎成公司所交付房屋存在规划、供水、绿化、环保方面验收没有合格，但其未提交证明上述验收不合格的有效证据，其认为鼎成公司所交付房屋验收不合格的上诉理由，因缺乏事实依据而不能成立。
关于违约金计算的起止时间问题。叶加艳上诉认为鼎成公司因迟延交房而支付违约金的截止时间应计算至2016年6月30日止，但其对该主张未提交有效证据予以证明，一审判决根据鼎成公司就涉案房屋取得工程验收竣工备案证，达到房屋交付条件后，通知业主收房的最后时间认定为计算违约金的截止日期并无不当，鼎成公司未提出上诉，视为服判。
关于“搜房网服务费”10000元及“网球会员费”1000元是否应由鼎成公司、宏岸公司共同返还的问题。网球费、服务费在双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中并未约定，与商品房买卖关系不属同一法律关系，一审判决对此不予一并审理并无不当，叶加艳可以另案主张。其该上诉理由缺乏法律依据不能成立。
综上，叶加艳的上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币936元由叶加艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏循平
审判员 陈继红
审判员 张立新
审判员 王 阳
审判员 骆朝辉
二〇一六年十二月二十六日
书记员 刘贝莉
书记员 陈喜兰
书记员 尹思源