浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终3596号
上诉人（原审被告）：潘宣武，男，1980年5月20日出生，汉族，住武义县。
被上诉人（原审原告）：陈安慰，男，1983年1月26日出生，汉族，住武义县。
被上诉人（原审原告）：楼胜兰，女，1984年4月14日出生，汉族，住武义县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑建宏，浙江今日律师事务所律师。
上诉人潘宣武因与被上诉人陈安慰、楼胜兰房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2017）浙0723民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘宣武上诉请求：撤销一审判决并依法改判；诉讼费由陈安慰、楼胜兰负担。事实与理由：一、结合一审法院认定陈安慰、楼胜兰已认可一、二层转租的事实，从逻辑判断，潘宣武一人承租整幢五层房屋自用不合逻辑，潘宣武主张陈安慰、楼胜兰同意潘宣武转租符合情理。二、陈安慰、楼胜兰明确同意陈观平承租的部分缓交租金，属于双方协商变更了支付期限，后因陈安慰、楼胜兰的原因导致陈观平租赁合同的目的不能实现，属于陈安慰、楼胜兰违约，不能以此作为解除合同的依据。三、陈安慰、楼胜兰在未告知潘宣武的情况下，于2017年7月1日将承租房屋出让给他人，不仅侵犯了潘宣武的优先购买权，还在卖房之后的2017年8月10日以各种理由要求腾空房屋解除租赁合同，严重违背民法契约精神，其诉请不应得到支持。
陈安慰、楼胜兰辩称，一、本案租赁合同发生在双方当事人之间，即使陈安慰、楼胜兰对转租行为表示过同意，也不影响双方之间的权利义务。二、潘宣武称陈安慰、楼胜兰同意陈观平延期支付租金，后因陈安慰、楼胜兰的行为导致陈观平的租赁合同目的不能实现，故陈安慰、楼胜兰存在违约不能要求解除合同，该意见混淆了法律关系，主张不能成立。三、潘宣武称侵犯其优先购买权，优先购买权并非是无条件的，而是同等条件的优先购买权。陈安慰、楼胜兰与买受人签订过涉案房屋买卖合同是事实，但至今尚未过户，如果潘宣武想主张优先购买权可另行起诉。
陈安慰、楼胜兰一审诉讼请求：判令解除陈安慰、楼胜兰与潘宣武签订的租赁合同，由潘宣武按年租金105000元的标准支付自2017年2月15日至合同确定解除之日止的租金并支付设备使用费10000元。
一审法院认定事实：陈安慰、楼胜兰系夫妻，坐落于武义县的五层楼屋产权登记在陈安慰名下。2016年12月16日，楼胜兰作为甲方与作为乙方的潘宣武签订租房合同一份，约定将上述房屋出租给潘宣武使用，租赁期限自2017年2月15日至2022年2月15日；合同载明付款方式为“乙方在签订合同时一次性付清租金人民币大写：拾万伍仟元整（￥105000元）合同到期，乙方如要续租应提前一个月付清租金”。双方约定租房押金为20000元，出租时房屋内现有物品设施的使用费10000元。双方约定上述房屋只限乙方使用，不得私自转租、改变使用性质或供非法用途；合同一经签订，双方都不得提前解除。双方在合同的“其他约定事项”中明确合同签订当日陈安慰、楼胜兰已收到20000元押金，并另行约定由潘宣武于2017年1月再支付115000元。合同签订后，潘宣武于2017年1月26日支付陈安慰租金50000元。2017年2月，潘宣武将其承租的上述房屋的一楼和二楼转租给案外人陈观平使用，租赁期限为2017年2月15日至2022年2月15日，租金为每年73500元。之后，潘宣武又将上述房屋的其他楼层以公寓形式对外公开招租，并以每间每月500元或700元等不同的价格出租给他人使用。2017年6月，因承租的房屋发生火灾，经协商后陈安慰、楼胜兰同意减免陈观平一个月的房租，同时要求陈观平支付剩余的房租。2017年7月1日，陈安慰、楼胜兰将上述出租的房屋出售给他人，并告知陈观平剩余房租先不要交纳。2017年8月10日，陈安慰、楼胜兰以潘宣武经催讨仍未付清房租为由，在出租房的门口张贴了“告知函”一份，要求潘宣武于10日内搬离，未果，后成讼。另查明，在本案诉讼过程中，楼胜兰于2017年10月15日通过微信向潘宣武催要剩余的房租，潘宣武分二次共支付了租金7970元。
一审法院认为，楼胜兰以其个人名义与潘宣武签订租房合同，将其与陈安慰婚后登记在陈安慰个人名下的房屋出租给潘宣武使用，陈安慰对该出租行为予以认可，故应认定双方之间的房屋租赁合同依法成立，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于争议焦点一：双方约定的租金是一年105000元还是五年105000元。首先，合同中仅约定了潘宣武在签订合同时一次性付清租金105000元，但没有明确该租金是一年的租金还是整个五年租赁期间的租金。其次，双方签订的是五年期限的房屋租赁合同，由承租方在签订合同时即应付清五年租赁期间的全部租金，并不符合一般的交易习惯。再次，根据公平原则，合同双方当事人在订立合同时，确定各方的权利和义务应当公平合理。在租赁合同关系中，出租方的义务是将租赁物交付承租人使用、收益，权利则是收取承租人支付的租金。本案中，陈安慰、楼胜兰将一幢五层楼屋交付潘宣武使用、收益，潘宣武随后即将其中的二层以每年73500元的价格转租给案外人陈观平，故在双方的租赁关系中，每年105000元的租金标准更符合双方给付之间的等值性，也更符合双方订立合同时的真实意思表示。综上，确认双方约定的租金为一年105000元。关于争议焦点二：本案是否具备解除双方之间房屋租赁合同的条件。在双方签订的租房合同中，约定合同签订后双方都不得提前解除，即双方并未约定过解除合同的条件，且双方未能就是否解除合同达成一致意见，故只有符合法律规定的解除合同条件时，当事人才能解除合同。本案中，陈安慰、楼胜兰以《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条、第二百二十七条规定为依据，诉请要求解除合同，分别论述如下：1、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定的是承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物导致租赁物受到损失时，出租人可以解除合同。本案陈安慰、楼胜兰出租的房屋所登记的规划用途为商业、住宅，潘宣武承租后并未用于其他用途，也未发现租赁期间已导致房屋受损，故对陈安慰、楼胜兰主张的该项解除事由不予采信。2、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定的是承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。潘宣武向陈安慰、楼胜兰承租房屋后，除将第一、二层转租给陈观平外，还将其他楼层以公寓形式对第三方出租。其中转租给陈观平的部分，陈安慰、楼胜兰虽然否认系其同意潘宣武转租，但从本案查明的事实看，陈观平承租后，陈安慰、楼胜兰曾直接与陈观平协商火灾后的租金减免等事宜，可以认定陈安慰、楼胜兰对陈观平承租房屋是认可的。对于潘宣武以公寓形式出租的部分，其并未举证证明其转租前均已得到陈安慰、楼胜兰的同意，故对陈安慰、楼胜兰主张的该项解除事由予以采信。3、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，经出租人催收后仍不支付的，出租人可以解除合同。租房合同约定的租金支付期限是2017年1月，但在此期限内潘宣武仅支付了租金50000元，对此，潘宣武并未举证证明其未按约定付清租金存在正当理由或已与陈安慰、楼胜兰协商一致变更了支付期限，故应认定其未按约支付租金已属违约。2017年6月，陈安慰、楼胜兰直接与陈观平协商租金事宜，并于2017年7月1日要求陈观平先不要支付租金，对此潘宣武予以认可，可以视为潘宣武之后迟延支付租金存在正当事由。但在本案诉讼过程中，陈安慰、楼胜兰通过微信明确要求潘宣武按合同约定支付剩余的房租，而潘宣武仅支付了7970元，对尚欠的房租仍未支付。潘宣武提出陈观平承租部分的租金陈安慰、楼胜兰与陈观平已通过公安机关调处的辩解意见，经查与事实不符，不予采纳，故对陈安慰、楼胜兰主张的潘宣武经催收仍未支付租金的合同解除事由予以采信。综上所述，潘宣武无正当理由未按照合同约定的期限向陈安慰、楼胜兰支付租金，经陈安慰、楼胜兰催收后仍未完全履行其所承担的租金支付义务，且未经陈安慰、楼胜兰同意将房屋以公寓形式出租给他人，符合法定的合同解除条件，陈安慰、楼胜兰提出要求解除其与潘宣武之间的房屋租赁合同之诉请，于法有据，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。陈安慰、楼胜兰诉请按年租金105000元的标准支付至合同确定解除之日止的租金，应予支持，鉴于陈安慰、楼胜兰在庭审中明确表示潘宣武交纳的20000元押金已抵付租金，确认潘宣武已支付租金总额为77970元。此外，陈安慰、楼胜兰经与陈观平协商并同意减免陈观平一个月的房租，潘宣武对此表示认可，故陈观平原本应支付潘宣武的该一个月的房租亦应从潘宣武应付陈安慰、楼胜兰的租金中扣除，计款6125元（73500元÷12个月×1个月）。双方约定的设备使用费系整个租赁期间的费用，陈安慰、楼胜兰主张全额支付缺乏事实依据，合同解除之日前的设备使用费本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除楼胜兰与潘宣武于2016年12月16日签订的租房合同；二、由潘宣武按照每年105000元的标准支付陈安慰、楼胜兰自2017年2月15日至本判决确定合同解除之日止的租金（其中应扣除84095元）；三、由潘宣武按照5年10000元的标准支付陈安慰、楼胜兰自2017年2月15日至判决确定合同解除之日止的设备使用费；四、驳回陈安慰、楼胜兰的其他诉讼请求。以上给付内容，均限于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由潘宣武负担，限于判决生效后七日内交纳。
本院二审期间，双方当事人均未提交证据。
本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：陈安慰、楼胜兰是否具备解除案涉房屋租赁合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，经出租人催收后仍不支付的，出租人可以解除合同。本案中，房屋租赁合同约定115000元租金的支付期限是2017年1月，但到期后潘宣武仅支付50000元；之后陈安慰、楼胜兰虽曾通知次承租人陈观平缓交租金，但其后陈安慰、楼胜兰又明确要求潘宣武支付租金，经催收潘宣武仍未支付租金，陈安慰、楼胜兰可依照合同法的规定解除房屋租赁合同。至于潘宣武主张的陈观平因陈安慰、楼胜兰的行为无法达到合同目的以及陈安慰、楼胜兰转让房屋侵害其优先购买权等问题，相关权利人可另行解决。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人潘宣武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 伟
审 判 员 应 倩
审 判 员 范继军
二〇一八年九月二十日
代书记员 卢芷忻