沈阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）沈高开民初字第1092号
原告：李艳丽，女，户籍地辽宁省昌图县，现住址沈阳市浑南新区。
原告：王彦明，男，户籍地辽宁省昌图县，现住址沈阳市浑南新区。
委托代理人：张风琴、李霞，系辽宁金正律师事务所律师。
被告：辽宁慧缘房地产开发有限公司。住所地：沈阳市浑南新区。
法定代表人：刘野，系该公司总经理。
委托代理人：刘玉梅，系辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人：李颖，女，系该公司副总经理，住址沈阳市沈河区。
原告李艳丽、王彦明与被告辽宁慧缘房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告委托代理人张风琴、李霞；被告辽宁慧缘房地产开发有限公司委托代理人刘玉梅、李颖到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并经审判委员会讨论，现已审理终结。
原告诉称，2009年8月4日，原、被告签订商品房买卖合同一份，原告向被告购买位于沈阳市浑南新区浑南中路6-12号2-3-2号房屋一套，面积为55.99平方米，总价款为人民币220，030元。合同签订后，被告将该房屋交付给原告。但至今未按合同约定办理房屋权属证书，给原告造成生活不便和经济损失。原告数次与被告协商未果，为此原告诉至法院，要求判令被告履行合同义务，为原告办理权属证书；并承担违约责任，赔偿原告人民币39，605.4元及承担诉讼费用。
被告辽宁慧缘房地产开发有限公司辩称，1、本案所涉房屋未办理权属证书的原因不在被告，而是由该项目的实际施工人造成的。本案所涉房屋所在项目现由承包人沈阳华威建筑有限公司违约未完成工程收尾工作，导致该工程现无法由质量监督部门进行验收。现被告与该公司就建设工程施工合同一案已经辽宁省高级人民法院进行审理。但该公司未将该工程的相关工程档案提交房产局，直接导致了本案所涉房屋所在项目无法办理房屋所有权证。因此，被告并无违约行为，不承担违约责任。2、根据双方合同约定，即使因出卖人的责任未尽办证义务，承担的违约责任仅为退房及赔偿损失，因此，原告诉讼请求无法律依据，请求驳回。双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，因此双方均应按合同约定履行。该合同虽然约定了“出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但在同一条中也约定了，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的银行活期存款利率赔偿买受人损失。”结合上述请款，本案未能如约办理房屋所有权证手续不是由被告所导致。退一步说，按照合同约定，承担违约责任的方式为退房而不是支付违约金，因此，即使是被告的责任未尽如期办证义务，原告也仅有权要求退房及按已付房价款的银行活期存款利率要求赔偿损失。由此可见，原告诉讼请求无事实及法律依据。3、原告起诉依据适用法律的前提是买受人未能按约取得房产证书是由于被告原因所造成，而本案的实际情况在答辩意见第1条中已经明确，所以，法律的该条规定不适用本案。另根据法律的规定，合同中有约定的从约定，无约定的从法定，所以本案应按照合同的约定履行。由此可见，原告无权单方推翻该约定，另行主张违约金。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
经审理查明，2009年8月4日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发位于沈阳市浑南新区浑南中路6-12号2-3-2号房屋，建筑面积55.99平方米，房款总额为人民币220，030元。合同约定付款方式为2009年7月30日前一次性支付全部房款的35%，即人民币70，030元，全部房款的65%办理银行按揭贷款，金额为人民币150，000元。交房期限为2008年7月31日前。同时合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人的损失。合同签订后，原告交纳了购房款、契税和维修基金，被告向原告发出准住通知。被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为此，原告诉至本院。
另查明，与原告同时提起诉讼，要求被告给付逾期办证违约金的共有47名业主。经本院主持调解，部分原告与被告达成调解协议，约定被告向原告支付人民币8，000元违约金，在2013年6月30日前为原告办理房屋产权登记备案手续，逾期不能完成备案的，按照同期人民银行贷款利率计算违约金，对于本次诉讼的其余案件，被告承诺同意按前述调解意见处理。
上述事实，有原、被告的陈述、房屋买卖合同、契税票据、维修基金票据、准住通知等证据在卷佐证。上述证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是被告逾期履行产权初始备案登记合同义务应如何承担违约责任的问题。
双方签订的商品房买卖合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人因履行合同过程中发生纠纷，应当依双方所签订的有效合同中的约定处理。本案中，原告履行了支付房款的义务，被告履行了交付房屋的义务，但被告确实存在未能在商品房交付后360日内将办理权属登记，需由被告提供的资料报产权登记机关备案的违约情形。
该违约情形双方在签订合同时已经预见。合同中对于违约责任的承担方式有三项处理方式，即第一种，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的银行活期存款利率赔偿买受人损失；第二种，买受人不退房，出卖人按已付房价款的＊＊%向买受人支付违约金；第三种为当事人以填充方式另行约定。本案中，双方选择的处理方式为第一种，即退房后如何处理。双方未选择不退房的处理方式或另行约定。根据合同法意思自治的原则，在合同约定合法有效的情况下，应当尊重当事人的选择。但本案原告在被告违约后选择不退房的情况下，要求被告按照双方对此没有约定即应适用逾期贷款利息计算标准支付违约金的意见，因无合同依据，本院不予支持。结合本案双方当事人的约定和房屋增值的现状，选择继续履行合同是原告的权利，也更符合原告的利益，但被告承担的违约责任不应大于合同约定的原告选择退房中被告应承担违约责任的程度。故根据合同解释原则，被告所应承担的违约责任是不退房的情况下，按活期存款利率计算违约金。鉴于被告承诺在2013年6月30日前将原告及其他买受人所购房屋办理权属登记需由被告提供的资料报登记机关备案，并承担此前的违约金人民币8，000元，该承诺所支付的违约金多于按中国人民银行活期存款利率计算出的违约金，对此本院予以确认。为稳妥地解决纠纷，既保护原告的合法权益，又考虑被告经营的实际困难及经济承受能力，合理平衡合同各方的利益关系，本院根据公平诚信的合同法原则，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告辽宁慧缘房地产开发有限公司于2013年6月30日前将原告李艳丽、王彦明位于沈阳市浑南新区浑南中路6-12号2-3-2号的房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；
二、被告辽宁慧缘房地产开发有限公司于本判决书生效时一次性给付原告李艳丽、王彦明逾期办理权属登记违约金人民币8，000元；
三、如被告辽宁慧缘房地产开发有限公司于2013年6月30日前未将原告李艳丽、王彦明位于沈阳市浑南新区浑南中路6-12号2-3-2号的房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，则被告辽宁慧缘房地产开发有限公司给付原告李艳丽、王彦明违约金（从2013年7月1日起至被告辽宁慧缘房地产开发有限公司履行完该义务止，按照原告李艳丽、王彦明已付房款总额，以中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币890元，由被告辽宁慧缘房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币890元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 夏丹阳
审 判 员 王淑红
人民陪审员 徐 波
二〇一二年十一月二十六日
书 记 员 董文菲
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。