江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第4044号
上诉人（原审被告）徐州城置有限公司，住所地徐州经济技术开发区1号路以东、徐海路以北。
法定代表人孔德辉，该公司经理。
委托代理人张香，江苏金铎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杜秀梅，徐州市三十一中教师。
委托代理人单琪琪，江苏义行律师事务所律师。
委托代理人殷昭洋，江苏义行律师事务所律师。
上诉人徐州城置有限公司因与被上诉人杜秀梅商品房销售合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年8月9日，杜秀梅与徐州城置有限公司签订合同号为033170X的《商品房买卖合同》一份，合同约定徐州城置有限公司向杜秀梅出售尚东花园C16幢1单元XX号房，建筑面积124.81平方米，总价款664598元；该合同第六条付款方式及期限约定：买受人在2012年8月9日前支付房款199598元，余款465000元于2012年9月9日前以贷款方式付给出卖人；该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。附件四合同补充协议（一）约定：煤气初装费由买受人在签订本合同时向出卖人支付完毕。合同签订后，杜秀梅于2012年8月9日支付首付款109598元，并于同日向江苏城置物业服务有限公司缴纳燃气初装费2900元，后于2013年7月28日支付首付款中的90000元，余款465000元于2012年9月6日通过中国工商银行贷款全部付清。
另查明，徐州城置有限公司分别于2014年9月15日和2014年12月3日两次向杜秀梅发出延迟交房通知书，将涉案房屋的交付时间由2014年6月30日前推迟至2015年1月31日，徐州城置有限公司逾期上房已超过90天。2015年1月25日杜秀梅向徐州城置有限公司邮寄解除合同通知书。
原审法院认为，本案双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。合同中约定徐州城置有限公司应于2014年6月30日前向杜秀梅交付涉案房屋，但徐州城置有限公司直至2015年1月份也未交付符合上房条件的商品房，因此徐州城置有限公司存在逾期交房的行为，且逾期已超过90天。根据双方签订的合同，杜秀梅有权要求解除双方签订的商品房买卖合同。合同解除后，购房款664598元徐州城置有限公司应予返还。由于双方在合同中约定的违约金数额明显低于杜秀梅的实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，对杜秀梅的损失部分按照杜秀梅的诉请利息损失计算。即109598元按照银行同期贷款利率，从2012年8月10日计算至2015年8月31日，90000元按照银行同期贷款利率，从2013年7月28日计算至2015年8月31日，465000元按照银行按揭贷款实际发生额计算为72525.75元。关于燃气初装费2900元，徐州城置有限公司应予以返还。关于杜秀梅要求的房租损失，于法无据，法院不予支持。遂判决：一、判决生效之日起，解除双方签订的合同号为033170X的《商品房买卖合同》。二、判决生效之日起十日内，徐州城置有限公司返还杜秀梅购房款664598元、燃气初装费2900元和利息损失（利息包括三部分：①109598元按照同期银行贷款利率，从2012年8月10日计算至2015年8月31日；②90000元按照同期银行贷款利率，从2013年7月28日计算至2015年8月31日；③465000元按照银行按揭贷款从2012年10月至2015年8月利息实际数额计算为72525元；利息损失总计以124509元为上限）三、驳回杜秀梅的其他诉讼请求。
上诉人徐州城置有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决既然依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，解除了双方订立的协议，就应当遵循意思自治的基本原则，按照双方的约定即按买受人已付款的1%支付违约金，而不是无端判决由徐州城置有限公司赔偿利息损失。二、杜秀梅未提供任何证据证明其利息损失，其支付的199598元购房款未有任何损失。根据谁主张，谁举证的原则，原审法院径自按照同期贷款利率的标准计算损失，与事实不符，违反法律规定。杜秀梅通过贷款方式支付的购房款产生利息，属于签订合同时无法预见的损失，该部分诉请应被依法驳回。三、原审中杜秀梅要求返还利息损失109109.75元，但原审判决却明确利息损失以124509元为限，超出了杜秀梅的诉讼请求，违反了不告不理的原则。四、原审判决作出之日为2015年8月18日，但判决中却将利息计算至2015年8月31日，对于尚未发生的利息进行了判决，属主观臆断，违背了“以事实为依据，以法律为准绳”的原则，侵害了徐州城置有限公司的利益。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人杜秀梅针对上诉人徐州城置有限公司的上诉，答辩称：一、因徐州城置有限公司的严重违约行为，导致双方签订的《商品房买卖合同》解除。虽然合同中对违约金有明确的约定，但该约定明显低于杜秀梅的损失，杜秀梅有权按照实际损失，依据《合同法》第一百一十四的规定，请求人民法院予以增加。二、因徐州城置有限公司违约至合同被解除，应向杜秀梅返还购房款及利息，原审法院依据相关规定，判令徐州城置有限公司按照同期银行贷款利率返还占用购房款期间的利息，符合事实和法律规定。在双方签订的合同中已经明确剩余房款由杜秀梅通过贷款方式支付，徐州城置有限公司主张对此不知晓，显然不符合事实。三、杜秀梅主张的利息是截止到2015年8月31日的，对此后的利息将保留另行主张的权利，在本案中没有主张，原审判决没有违反不告不理的原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：原审判决认定的利息损失数额是否有法律和事实依据。
本案当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，杜秀梅与徐州城置有限公司于2012年8月9日签订的《商品房买卖合同》系双方在平等、自愿的基础上订立的，是双方真实的意思表示，应受法律保护。双方应按合同的约定，及时、全面的履行合同义务。合同签订后，杜秀梅及时履行了付款义务，全额支付了房款，但徐州城置有限公司逾期交房超过90天，已达到双方约定的解除合同的条件。现杜秀梅要求解除合同，符合法律规定。因徐州城置有限公司违约导致合同解除，徐州城置有限公司应返还杜秀梅房款并赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原审法院根据杜秀梅的请求，按照银行贷款利息及杜秀梅实际支付的按揭贷款利息调整本案的违约金，于法有据。一审中，杜秀梅依法增加诉讼请求，要求徐州城置有限公司支付2015年8月31日前的损失，并补交了相应的诉讼费用，针对杜秀梅增加的诉讼请求，徐州城置有限公司进行了答辩，故徐州城置有限公司有关一审判决超出了杜秀梅的诉讼请求的主张，不能成立。虽然一审判决确认了判决作出之日（2015年8月18日）起至2015年8月31日的利息，但截止2015年8月31日，一审程序并未结束，徐州城置有限公司亦无自行给付此期间的利息的意愿，故原审法院判决徐州城置有限公司给付此期间可预见的利息损失并无不当，本院不予调整。
综上，上诉人徐州城置有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2790元，由上诉人徐州城置有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史善军
代理审判员 李 琳
代理审判员 吴 丹
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 周 密