广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1774号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市以太物业管理有限公司，住所地：广州市白云区白云大道北113号新广从汽车配件交易市场D484铺。
法定代表人：徐志华，职务总经理。
委托代理人：唐力峰，广东国道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李恒波，男，1973年7月30日出生，汉族。
委托代理人：丁自勇，广东格方律师事务所律师。
委托代理人：李汉林，广东格方律师事务所实习律师。
上诉人广州市以太物业管理有限公司（以下简称以太公司）与被上诉人李恒波因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：李恒波是恒丰泰公司的法定代表人。2009年12月24日，李恒波（乙方）与以太公司（甲方）签订《广州市新广从汽车配件交易市场业户租赁商铺合同》，约定甲方出租位于广州市白云大道北113号新广从汽车配件交易市场内第584、585号商铺（系涉案商铺）给乙方用作汽车配件经营。租赁期限自2010年1月1日至2011年12月31日止，起租日期为2010年1月1日。甲方提供的商铺间隔为实体墙，甲方按商铺现状并附图列出设施清单交乙方签收。乙方须在签署合同之日，向甲方支付9600元作为合同保证金、2000元作为水电保证金，商铺租金为2400元／月。自甲方交付商铺之日起，乙方进场装修必须报请甲方，并提供装修施工方案。经甲方书面批准后，并交纳相关的款项（包括装修保证金、拆墙保证金、施工质量保证金、余泥渣土清运保证金等）后方可施工，商铺的外墙不能改动。乙方不得擅自改动该商铺的建筑结构，不得拆除或破坏店铺原有的设施设备及设置在该建筑物内的任何公共设施。在租赁期，该商铺内的任何设施有破损的，乙方必须自费将之修复。乙方应于每月5-15日向甲方支付当月的租金、管理费及水电费，若超过15日不缴清当月以上费用的，甲方有权无条件收回该商铺。乙方拖欠甲方租金及其费用，视为违约，逾期每天按拖欠金额百分之二计收违约金，拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权终止合同收回所租商铺，乙方须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把商铺连同附着物交给甲方，乙方所付保证金不予退还。乙方因违反本合同有关规定，须支付违约金、赔偿金，甲方有权直接从保证金中扣除，甲方除书面通知乙方违约或赔偿金额，并开具票据给乙方，当乙方保证金不足合同期最后三个月的租金时，乙方必须在五天内交齐，否则，甲方有权单方面终止合同，收回商铺，所收款项不予退还。当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权向乙方追讨。乙方在租赁期内擅自改动、拆除该商铺的建筑结构、装修、设备及公共设施，必须恢复原状，并赔偿由此造成的一切损失。乙方缴清了其租赁期间所产生的各项费用、工商税务注销及相关的税费，商铺验收合格等程序与手续后，双方互不追究违约责任等等。
合同签订后，以太公司依约将涉案商铺交付李恒波经营恒丰泰公司，李恒波向以太公司交付了合同保证金9600元及水电保证金2000元。2011年12月31日，涉案租赁合同租期届满，李恒波从涉案商铺撤场。
2013年9月26日，李恒波向原审法院提起本案诉讼，请求：1、以太公司退还合同保证金9600元、水电保证金2000元及利息（自2012年1月1日起至实际返还之日之，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、本案受理费由以太公司负担。以太公司反诉请求：1、李恒波支付拖欠的商铺租金2400元、管理费400元、电费487.8元，共计3287.8元及违约金（自2012年1月1日起计算至付清之日止，以欠款总额为本金，按照每日百分之二的标准计算）。2、本案诉讼费由李恒波负担。
以太公司称李恒波欠付2011年12月的租金2400元，管理费400元，2011年11月、12月的电费487.8元未有交纳，李恒波除水电费的金额无法确认外，其余费用及欠费期间均予以确认。关于李恒波是否就此构成违约，李恒波予以否认并辩称，因李恒波在以太公司处尚有合同保证金9600元及水电保证金2000元，故曾与以太公司协议，欠付的租金及费用在保证金中扣除，以太公司否认与李恒波达成上述协议。关于水电费的金额，以太公司出示抄表记录、费用报销单、银行对账凭证、发票等证据，拟证明李恒波欠付的具体金额及已代李恒波缴纳欠付水电费的事实。
另以太公司称，其交付涉案商铺给李恒波时，两间商铺均为独立的两层，中间有楼梯，为同一格局。李恒波将涉案商铺的上下隔层及中间隔墙打通。以太公司出示照片、工程审批表、复原工程施工合同、工程费用明细、付款凭证等证据，拟证明以太公司为恢复涉案商铺原状支出费用的事实。李恒波对上述证据均不予确认，称涉案商铺的上一手承租人是案外人，也是作汽配产品，故涉案商铺在交付给李恒波时，隔墙与隔层均是打通的，李恒波未有作改动。对涉案商铺的上一手承租人的问题，以太公司在第一次庭审中表示是案外人，第二次庭审中则变更陈述是李恒波。以太公司还陈述涉案商铺的隔墙和隔层是在2009年1月承租期间拆除的，为证明其陈述，以太公司向原审法院出示了2009年1月12日，由以太公司与恒丰泰公司就E585-E587签订的租赁合同，租期自2009年1月1日至2009年12月31日止。另外，李恒波、以太公司均确认，李恒波未有提交过装修的书面申请也没有支付装修押金。
另以太公司出示了恒丰泰公司营业执照，拟证明恒丰泰公司于2013年5月23日变更登记住所地的事实。李恒波则认为该份证据与本案无关联。
原审法院认为，李恒波、以太公司签订的涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当恪守履行。以太公司主张李恒波欠付2011年12月的租金及管理费共计2800元，因李恒波对此确认，原审法院予以采信。而对于2011年11、12月的电费，以太公司出示了充分的证据证实其已经代李恒波缴纳上述费用，原审法院对以太公司的主张及举证予以采信。以太公司要求李恒波支付欠付的租金、管理费、水电费共计3287.8元的诉求合理合法，予以支持。而关于李恒波欠付上述费用是否构成没收保证金条件的问题，原审法院认为，李恒波与以太公司之间的涉案租赁合同在2011年12月31日已经履行完毕，故双方均可预见，李恒波不再就涉案商铺对以太公司负有交纳2011年12月31日后租金及其他费用的义务，李恒波未有交纳的恰恰是租期届满前最后一月的租金、管理费及最后两月的电费，而李恒波在以太公司处的合同保证金及水电保证金足以抵扣李恒波上述未交费用。在李恒波无需另行向以太公司支付费用的前提下，李恒波、以太公司已经可以就保证金及未交费用进行结算。且在涉案租赁合同的履行期间内，也无证据显示李恒波有拖欠租金的行为。所以，以太公司主张李恒波有拖欠租金的意思表示并不能成立，李恒波未交租期届满前最后一月租金、管理费及最后二个月水电费的行为并不构成没收保证金的条件。
另以太公司主张李恒波在2009年1月承租涉案商铺后拆除隔层、隔墙的问题，根据以太公司提交的涉案商铺上一手租赁合同显示，涉案商铺的上一手承租人是恒丰泰公司而非李恒波，李恒波是第三人的法定代表人，其处理公司租赁事宜的行为代表公司，权利义务均由公司承享。况且以太公司主张拆除隔层、隔墙的时间并不是涉案合同租赁期间，不足以构成对涉案合同的违约，以太公司的相应抗辩意见理据不足，不予采信。另外，以太公司提出了涉案商铺的实际使用人恒丰泰公司没有按时办理工商登记注销及变更手续的意见，首先，恒丰泰公司作为独立的法人，并不是涉案合同的相对人，如恒丰泰公司的行为对以太公司造成损害，以太公司应向恒丰泰公司主张，而不是本案的李恒波。涉案租赁合同中没有约定注销变更登记的办理期限以及相应的违约责任，故以太公司以此理由要求不退保证金于法无据，不予支持。李恒波要求以太公司退还保证金的诉请合理合法，予以支持。而关于李恒波要求以太公司支付的保证金利息，由于李恒波确未交纳2011年12月的租金、管理费及2011年11、12月的电费。以太公司未有返还保证金实为行使对此的有效抗辩，不构成恶意占有，故李恒波无权向以太公司主张保证金利息。而以太公司未能举证证明李恒波存在违约行为，故其要求以太公司支付违约金的诉求也不能成立。李恒波、以太公司的相应诉求，原审法院均不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年12月25日作出如下判决：一、在本判决生效之日起十日内，李恒波支付以太公司欠付的租金、管理费、水电费共计3287.8元；二、在本判决生效之日起十日内，以太公司返还李恒波合同保证金及水电保证金共计11600元；三、驳回李恒波其他的本诉请求；四、驳回以太公司其他的反诉请求。本案本诉受理费61元，由以太公司负担；反诉受理费50元，由李恒波负担。
判后，上诉人以太公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审没有支持以太公司的违约金反诉请求不当，应予改判。双方签订的租赁合同第2项约定“李恒波拖欠以太公司租金及其费用，视为违约，逾期每天按拖欠金额百分之二计收违约金，拖欠时间达一个月，以太公司有权终止合同收回所租商铺，李恒波须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把商铺连同附着物交给以太公司，李恒波所付保证金不予退还”。李恒波拖欠以太公司租金、管理费、水费、电费总计3287.8元，时间长达一年多未付清，原审法院对此事实未确认错误。上诉请求：撤销原审判决第四项，改判李恒波支付以太公司违约金3287.8元（从2012年1月1日起，以3287.8元为本金，按每日百分之二计算至付清之日止）。
被上诉人李恒波答辩认为：以太公司的上诉理由不能成立，属于对合同条款的理解错误。当租赁合同到期时，合同保证金或者水电费保证金或者用于抵扣租金、水电费和管理费，或者退还给承租人。当出租人不退还给承租人时，自然是用于抵扣租金、水电费和管理费，更何况合同保证金和水电费保证金的总额是远远多于最后一个月的额租金、水电费和管理费，故不存在滞纳金的法律问题。请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理，当事人对原审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。
本院认为：本案二审争议的焦点是李恒波拖欠租金、管理费及水电费是否构成违约。李恒波和以太公司签订的《广州市新广从汽车配件交易市场业户租赁商铺合同》约定李恒波应于每月5-15日支付当月的租金、管理费和水电费，逾期按每天拖欠金额百分之二计收违约金。李恒波于租期届满搬离涉案租赁场地后，一直未支付最后一期的租金、管理费和水电费，违反合同约定，理应承担相应的违约责任。李恒波抗辩称以太公司可以从保证金中扣减租金、管理费和水电费，故其不存在拖欠费用的情形。由于涉案租赁合同并未约定最后一期租金及相应费用可以在保证金中抵扣，李恒波也无证据证实其向以太公司主张过用保证金抵扣拖欠费用，故本院对李恒波的该抗辩事由不予采信。由于合同约定的按照每天以拖欠金额的百分之二计算违约金，明显过高，本院酌定为按照中国人民银行逾期贷款利率计算违约金。按照合同约定，李恒波应于每月的15号前缴纳当月的租金、管理费和水电费，由于以太公司主张从2012年1月1日起计算拖欠费用的违约金，属于对自己权利的处分，本院予以照准，故从2012年1月1日起计拖欠费用的违约金。
鉴于二审案件的审理是围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，法院不予审查。综上，上诉人以太公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1225号民事判决；
二、在本判决书送达之日起十日内，李恒波支付广州市以太物业管理有限公司欠付租金、管理费和水电费的违约金（以3287.8元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率，从2012年1月1日起计至实际支付之日止，以不超过本金3287.8元为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费61元，由广州市以太物业管理有限公司负担31元，李恒波负担30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年七月××日
书 记 员 张 坤