贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔六中民终字第01383号
上诉人（原审被告）贵州弘黔房地产开发有限公司
被上诉人（原审原告）王火良
上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司因与被上诉人王火良商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省盘县人民法院于2015年7月20日作出的（2015）黔盘民初字第2025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审判决认定，2011年9月6日，原告与被告贵州弘黔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定，被告将其开发的位于贵州省盘县红果镇丹霞南路与祥和路交汇处西南侧的锦鸿苑第1幢第1层的4号房屋出售给原告，该商品房的用途为商业，建筑面积为204.10㎡。房屋总价款为1?459?315元，付款方式为首付829?315元，余款630?000元采用按揭方式支付，期限为10年。交房时间为2012年5月1日前。该合同第十五条约定，被告应当在房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房首付款829?315元及契税、公共维修基金、办证费82?002元，并于2011年11月16日向盘县农村信用合作联社通过按揭贷款的方式向被告支付了余款600?000元。2012年2月13日，被告将房屋交付原告使用，但原告至今未取得涉案房屋的房屋产权证。
另查明，被告贵州弘黔房地产开发有限公司开发的“锦鸿苑项目”因未提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证，至今未办理初始登记。2012年7月6日至2014年11月22日期间，中国人民银行公布的两年期整存整取的存款年利率为3.75%。
一审判决认为，本案争议的焦点是：一、原告购买的房屋是否具备办理房屋产权证的条件。二、被告是否构成违约、是否应支付原告违约金。
原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告应按合同约定全面履行各自的义务。双方签订合同后，原告已依约向被告支付了购房款，被告虽已将房屋交付原告使用，但原告向被告购房商品房的目的是要取得房屋的所有权。即被告应在双方约定的期限内提供相关资料，协助原告能够办理房屋产权登记。因原告至今未能办理涉案房屋的所有权登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，原告可以要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋所有权登记。审理中，一审法院到盘县住房和城乡建设局权属管理股对被告开发的“锦鸿苑”商品房工程是否具备办理房屋产权证的条件进行调查，该管理股证实，被告开发的“锦鸿苑”商品房工程因未提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证，至今未办理初始登记，而办理房屋初始登记是办理房屋所有权登记的前提，即涉案房屋暂不具备办理房屋所有权登记的条件，事实上不能办理房屋所有权登记，故对原告要求被告协助其办理涉案房屋的房屋所有权登记的主张不予支持。在涉案房屋具备办理房屋所有权登记的条件后，如被告仍未协助办理，原告可以另行向被告主张权利。
被告于2012年2月13日将房屋交付原告使用，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付使用后540日内即2013年8月6日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以便原告在2013年8月6日之前办理房屋所有权登记，但因被告未提供涉案商品房工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证，导致原告不能在约定的期限内办理房屋所有权登记，该责任在于被告，即被告的行为已构成违约。根据双方的约定，原告应在2013年8月6日前取得房屋所有权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应按照合同约定从2013年8月7日起向原告支付违约金。故原告要求被告支付2013年8月7日之前的违约金的理由不能成立，不予支持。因原告不要求退房，原被告约定在此情况下，被告按已付房价款的银行同期存款利率向原告支付违约金。由于双方未明确约定按哪个银行公布的同期存款利率计算，而中国人民银行公布的利率属于基准利率，故应按中国人民银行公布的同期存款利率进行计算。由于双方在合同中并未约定违约金的计算随利率的变动而变动，故原被告主张按利率的变动分段计算违约金的理由不能成立，不予支持。从双方约定的原告取得房屋所有权证的截止之日（2013年8月6日）至今已近两年，可以参照中国人民银行在2013年8月6日至今最先一次公布的两年期整存整取的存款利率进行计算。2012年7月6日至2014年11月22日，中国人民银行公布的两年期整存整取的存款年利率为3.75%，即应按年利率3.75%计算违约金。原告已付的房屋价款为1?459?315元，2013年8月7日至2015年5月11日，共计643日，被告应向原告支付违约金97?744元（1?459?315元×3.75%÷12÷30×643≈97?744元），原告主张该段期间的违约金143865.75元超过了上述金额，对超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告贵州弘黔房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告王火良2013年8月7日至2015年5月11日期间的违约金97?744元。二、驳回原告王火良的其他诉讼请求。案件受理费3?177元，因适用简易程序审理减半收取1?588.50元，由原告王火良负担509元，由被告贵州弘黔房地产开发有限公司负担1?079.50元。
一审判决宣判后，上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、关于原审法院认为“上诉人负有履行协助被上诉人办理房屋产权登记的义务”的问题。首先，当事人之间签订合同的目的是为了规范双方在特定事项中的权利和义务，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》中并未约定由上诉人为被上诉人办理房屋权属证书，而该合同第十五条明确约定上诉人仅负有为被上诉人办理房屋备案的义务。在一审中，上诉人向法院提交了为被上诉人办理商品房预告登记的相关证据，证明上诉人已履行了双方签订的《商品房买卖合同》中约定为被上诉人办理房屋备案的义务，且上诉人为被上诉人办理商品房预告登记后，标的房屋的物权已经发生变动，被上诉人对标的房屋的权属已得到国家房屋管理机关的确认和保障，因此上诉人已完成该合同中除交付标的房屋外作为房屋出卖人最主要的义务，不存在任何违约行为。其次，办理标的房屋的相关产权登记不是上诉人的义务，但上诉人为妥善解决问题，于2013年11月27日作出通知，要求被上诉人提交相关办理产权登记所需的材料，但至今被上诉人仍未向上诉人提交过任何相关材料。若上诉人负有协助被上诉人办理房屋产权登记的义务，换言之，办理标的房屋的产权登记证书的主要义务在被上诉人，被上诉人怠于履行自身义务才是导致其产权证书迟迟不能办理的根本原因。二、若上诉人应当承担违约金，一审法院对违约金的计算方式存在错误。上诉人交付标的房屋给被上诉人的时间为2012年2月13日，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，计算违约金的时间为2013年8月7日起至2015年5月11日，在此期间，满一年则按照一年期存款利率计算，不满一年则不能按照一年期存款利率计算，即2013年8月7日至2014年8月6日按一年期利率计算违约金，剩余部分则只按照半年期或三个月期计算。三、如前所述，上诉人在履行与被上诉人签订的《商品房买卖合同》过程中不存在任何违约行为，不存在承担违约金的事实和法律基础。同时，上诉人已按照合同约定如期交付标的房屋给被上诉人，被上诉人在实际使用标的房屋的过程中不存在任何的实际损失。因此，双方在合同中约定的违约金标准过高，即便上诉人应承担违约金，该违约金也应当与被上诉人的实际损失相匹配，根据相关法律规定，请求二审法院依法对违约金的标准进行调整，降低违约金的数额。综上所述，请求：1、撤销一审判决第一项；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。
被上诉人王火良提交书面答辩状称：一审法院作出的（2015）黔盘民初字第2025号民事判决书，判决结果认定事实清楚，适用法律得当，判决结果应予维持。一、原审判决认定事实清楚。上诉人诉称其完成了标的房屋初始登记记录，同时办理标的房屋登记过程中被上诉人未提交所需材料是被上诉人的责任，没有任何事实和法律依据。被上诉人认为，本案涉及的标的物为房屋，房屋作为不动产，其取得方式应当为登记占有。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”上诉人诉称的其提交的预告登记已经完成了房屋登记，并非是法律规定的不动产登记，从一审法院依职权调取的《证明》中可以体现房屋登记管理部门并未对涉案房屋进行登记，且说明了原因是由上诉人的过失造成的，同时庭审中上诉人也向一审法院陈述了未办理房屋登记的原因是因为土地实际使用面积不一致造成不能办理相关证件导致的，结合双方签订的《商品房买卖合同》并没有违反法律强制性规定，而该合同中对于上诉人的义务十分明确，即协助被上诉人办理房屋产权登记。可以看出上诉人上诉内容中陈述相互矛盾，一边说已经尽到协助义务，办理了预告登记，一边又说办理房屋的相关产权不是其义务，很显然这是上诉人在逃避其应尽的义务的一种表现。故，上诉人上诉理由不能成立，一审法院认定事实准确，二审法院依法应当驳回上诉，维持一审判决。二、一审判决准确，适用法律适当。一审法院以上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的交易习惯即商品房预售买卖合同中，出卖人应当负有为买受人办理产权登记的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”一审判决准确，适用法律适当。首先本案定性为房屋买卖合同纠纷，上诉人作为有资质的房地产开发商就预售商品房买卖合同中处于优势地位，而被上诉人处于劣势地位，根据商品房交易习惯，上诉人作为出卖人有义务为买受人办理房地产产权登记，结合双方签订的《商品房买卖合同》，该合同并未违反法律强制性规定，属于有效合同，那么权利义务双方就应当按照合同的约定履行各自的权利义务，本案中被上诉人已经根据合同的约定全面履行了合同的义务，那么作为出卖人就应当按照合同的约定为被上诉人办理房屋产权登记，但被上诉人并未按照合同约定的事项为其办理，就应当承担违约责任。故，一审判决准确、适用法律得当。三、一审法院对违约金的计算错误。一审法院认定违约金计算天数存在错误。首先本案双方签订的《商品房买卖合同》并未违反法律强制性规定，其次涉案房屋交付的时间为2012年2月13日，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的规定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金”。根据该条的约定，并未对违约金天数的起算时间有明确的约定，但该条就上诉人的义务作出了明确规定的情况下即交付之日540日内办理相关产权登记，是因为上诉人没有在规定的期限内办理，才导致诉讼的产生，故，对该结果的发生并非被上诉人的责任引发，根据公平原则，一审法院也应当将540日（即计算天数应当自2012年2月13日至2015年5月11日）的办理产权登记期间计算在内，才符合立法的本意。其次，双方签订的《商品房买卖合同》属于格式条款，该合同项目下的条款均从有利于上诉人的角度出发，而忽视被上诉人的正常权利，故，二审法院也应当将540天的办理产权时间计算才公平、合理。最后，对于一审法院按照中国人民银行同期存款利率计算违约金，被上诉人认为符合法律规定。请二审法院核实案件事实，作出判决。
二审中，上诉人提交了证据：盘县住房和城乡建设局于2015年8月10日向盘县人民政府作出的《关于“锦鸿苑”项目房产证未办理的情况说明》，拟证明上诉人未给业主办理房产证是不可抗力的因素，政府手工测绘改为GPS定位测绘的行为是上诉人不可预见的，导致测量的面积存在误差，导致容积率和建筑密度发生变化，因此无法办理规划验收手续，没有规划验收两证和工程竣工备案登记表就办理不了房产证。被上诉人的质证意见是：对真实性、合法性无异议，对证明目的和关联性有异议。上诉人是一个有资质的房开公司，应当能够预料到办理房产证的风险和困难。不可抗力多半存在于自然因素，而这是人为因素，不具备不可抗力的条件。
二审中，被上诉人未提交证据。
对证据的分析与认定：《关于“锦鸿苑”项目房产证未办理的情况说明》从内容上看，上诉人开发的“锦鸿苑”项目至今未办理房产证的原因涉及到上诉人与政府相关部门之间、相关政府部门之间的协调问题，并非上诉人所称的不可抗力因素，对上诉人的证明目的不予采信。
经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本案的争议焦点是：1、上诉人是否构成违约；2、如上诉人违约，应如何承担违约责任。
本院认为，一审法院向盘县住房和城乡建设局权属管理股对上诉人开发的“锦鸿苑”商品房工程是否具备办理房屋产权证的条件进行调查，查明“锦鸿苑”商品房工程因未提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证，至今未办理初始登记。因此，被上诉人至今未能办理房屋所有权登记的责任在于上诉人。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金，故上诉人构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，一审法院按照同期人民银行存款利率支持违约金并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3177元，由上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒙彩虹
代理审判员 龙 婷
代理审判员 徐 芳
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 张春梅