广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第1206号
上诉人（原审被告）：徐xx，女，汉族，1967年4月25日出生。
被上诉人（原审原告）：李xx，男，汉族，1980年8月2日出生。
上诉人徐xx因房屋买卖合同纠纷案件，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第66号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年6月17日，徐xx委托案外人徐x就其所有的位于深圳市南山区侨城东路金海燕花园x栋x层xx号房产的出售事宜代为办理相关手续，代理期限自2010年6月17日至2013年6月16日止。同日，广东省深圳市南山公证处对上述《委托书》进行了公证。李xx在诉讼中提交了该公证委托书的复印件，并称原件在徐xx手中，徐xx对该复印件不予确认。2010年8月24日，案外人徐x作为徐xx的委托代理人与李xx签订《二手房买卖合同》（编号：042157），约定李xx购买徐xx所有的位于深圳市南山区侨城东路金海燕花园2栋6层6D号房产，建筑面积为127.14平方米，成交价格为230万元，李xx同意在合同生效当日向徐xx支付定金2万元，在合同生效后2天内再向徐xx支付定金21万元；剩余楼款由李xx向银行按揭贷款支付，李xx应于2010年8月25日前将首期款支付至指定监管银行的监管账号或其他第三方的监管账号中，李xx所付的首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款；李xx应于2010年8月25日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理相关手续；涉案房产没有租约，李xx、徐xx均清楚该房产所附租约现状，合同中房产所附租约现状以徐xx陈述确定，徐xx对其真实性负责，如与实际情况不符或徐xx未处理好与承租人之关系导致李xx无法按合同顺利购入、使用该房产，则徐xx应按合同第11条的约定承担违约责任；徐xx应当于收到全部楼款（扣除交楼押金）三日内将房产交付李xx，双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金；（第11条）如徐xx未按合同约定的期限履行义务，李xx有权要求徐xx以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如徐xx逾期履行超过五日，李xx可解除合同并选择要求徐xx支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还李xx已支付的定金；李xx、徐xx双方确认，合同约定的转让价款为该房产实际转让成交价，双方在签署《深圳市二手房买卖合同》时，以786208元登记，实际成交价与登记价之间的差额为家私、装修、附属设施等的补偿，及其他内容。2010年9月1日，深圳市房地产权登记中心向李xx核发了《房地产证》，其上登记的建筑面积为127.14平方米，登记价为786208元。2010年9月15日，招商银行股份有限公司深圳分行向李xx出具个人贷款借款借据，将李xx向该行所借115万元转入案外人徐x在该行开立的账号为6225807550974491的账户内。徐xx确认，其已经收到李xx支付的全部购房款，李xx不存在违约行为。2010年11月15日，李xx向徐xx交付涉案房产，案外人徐x代理徐xx与李xx办理了交接手续，并签署《交楼确认书》。一审诉讼中，徐xx为了证明涉案房产在李xx买房前已存在租约，向原审法院提交了徐xx与案外人仲文艳、深圳市中联房地产企业发展有限公司于2010年7月6日签订的《房产租赁（居间）合同》（编号：2023779），该合同约定仲文艳承租徐xx所有的涉案房产，租赁期自2010年7月8日起至2011年7月7日止，徐xx于2010年7月8日将涉案房产交付仲文艳使用。在合同备注栏，仲文艳注明：”本人已于2010年11月13日搬走，退还两月押金”。李xx对该证据不予确认，并表示在房屋买卖过程中没有见过该合同，也不知道该租赁关系的存在。
李xx诉讼请求：1、徐xx支付迟延交房违约金66700元；2、徐xx承担本案诉讼费用。诉讼中，李xx将其第一项诉讼请求中的违约金变更为23万元。
原审法院认为：李xx、徐xx签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。案外人徐x代理徐xx签订合同、代收款项、办理房屋交接等行为证实徐xx与徐x之间委托关系的存在，原审法院对李xx提交的公证委托书予以采信。合同签订后，李xx已依约向徐xx支付了全部购房款，徐xx应当于2010年9月18日之前将涉案房产交付李xx使用。但徐xx迟至2010年11月15日才向李xx交付房产，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。徐xx辩称，因李xx、徐xx均知晓涉案房产在交易时存在租约故其不构成违约，但徐xx没有证据证明其主张的租赁关系李xx在签署《二手房买卖合同》时是知晓的，同时双方在合同中已经确认涉案房产不存在租约，徐xx承诺对该事实的真实性负责。因此，即使徐xx主张的租赁关系真实存在，由于该事实与徐xx在《二手房买卖合同》中的陈述不符，其亦应承担因租赁关系存在而使李xx无法依约使用涉案房产而产生的延期交房违约责任。因此，李xx有权要求徐xx以230万元为基数按每日万分之五向其支付违约金，计至涉案房产实际交付之日（从2010年9月19日计至2010年11月15日）的违约金共计66700元［230万元×58天×5／10000）。因《二手房买卖合同》现已履行完毕，徐xx并不存在根本违约行为，故李xx要求徐xx按照解除合同的违约责任标准（调整为10％）来支付违约金没有事实和法律依据，原审法院不予支持。此外，徐xx辩称，买卖双方对涉案房产内的家私如何处置未达成一致意见，因而导致未能按照合同的约定如期交楼，但其未提交相关证据予以证明，原审法院对徐xx的该项主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、徐xx于本判决生效之日起十日内向李xx支付延期交房违约金66700元；二、驳回李xx的其他诉讼请求。本案简易程序案件受理费2375元，由李xx负担1686.25元，徐xx负担688.75元（案件受理费李xx已预交，徐xx所负之数应于本判决生效之日起十日内迳付李xx）。如果徐xx未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
徐xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项；2、驳回李xx一审全部诉讼请求；3、由李xx承担本案全部诉讼费用。上诉事实和理由：一、徐xx对逾期交房没有过错，不应当承担逾期交房违约金。第一、徐xx迟延交付涉案房屋的主要原因是双方签订《二手房买卖合同》时该房屋处于出租状态，租客因租期未满不肯搬出涉案房屋，即主要是因为案外人（租客仲文艳）的原因导致徐xx不能按时交付房屋给李xx。而且，徐xx在与李xx签订《二手房买卖合同》之时也明确告知李xx，双方买卖房屋附带有尚未到期的租赁，即李xx带涉案房屋附带有租赁这一事实是完全知情的。徐xx已经告知房屋带有租赁的这一事实有证据《关于金海燕花园2栋6D之补充协议》（即双方买卖合同的补充协议）相佐证。第二、徐xx迟延交付涉案房屋的另一原因在于徐xx与李xx对涉案房屋里面的家私如何处置尚未达成一致意见，经过双方一段时间的协商，最终涉案房屋的家私是归李xx所有，如此导致徐xx迟延交付房屋。二、中原地产代理（深圳）有限公司应当成为本案的第三人参与诉讼。中原地产代理（深圳）有限公司对双方房屋买卖的事实拥有权威的知情权，本案关键证据（关于金海燕花园2栋6D之补充协议）的原件保存在中原地产代理（深圳）有限公司内部，徐xx无法提供此证据原件。二审法院应当追加中原地产代理（深圳）有限公司作为本案的第三人参与诉讼，以便二审法院作出公正判决。
李xx口头答辩称，一、徐xx所述在购买房屋过程中没有过错不符合事实，按照合同约定付款后3日内徐xx交付房屋，但徐xx迟延交付。二、徐xx所述李xx知晓房屋存在租赁关系与事实不符。三、徐xx即便知晓房屋存在租赁关系也不影响徐xx交付房屋。一审法院判决客观公正，请求驳回徐xx的上诉请求。
本院经审理查明：双方当事人对原审查明的事实没有异议，本院予以确认。
二审审理过程中，徐xx确认双方没有书面的”告知了李xx有租约就可以迟延交付房屋”约定。李xx对徐xx提出的双方对家私有争议导致迟延交房的理由不确认，认为没有该方面的争议，涉案房产除固定装修外没有家私。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。原审关于李xx、徐xx签订的《二首房买卖合同》的效力和性质的认定准确，本院予以确认，理由不再赘述。双方在合同中没有约定涉案房产如果有租约徐xx就可以迟延交房，因此，徐xx应按照约定交付涉案房产。徐xx迟延交付涉案房产，应按照约定承担相应的违约责任。李xx对徐xx提出的双方对家私有争议导致迟延交房的理由不确认，徐xx没有提供双方之间对涉案房产内的家私有争议且可以迟延交房的有关证据，因此，徐xx的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2375元，由徐xx负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
代理 审 判员 吴思罕
代理 审 判员 陈明亮
二〇一一年五月十八日
书记员（兼） 严军军