广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第265号
上诉人（原审被告）：阳东恒福房地产开发有限公司，住所地：广东省阳东县东城镇龙日路13号。
法定代表人：张振程，该公司经理。
委托代理人：张炳毅，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：谷战国，男，1988年8月20日出生，汉族，户籍地：山东省定陶县，住广东省阳东县。
被上诉人（原审原告）：宋雪蕊，女，1988年7月6日出生，汉族，户籍地：山东省嘉祥县，住广东省阳东县。
两被上诉人共同委托代理人：李永尤，广东赢信律师事务所律师。
上诉人阳东恒福房地产开发有限公司（以下简称恒福房地产公司）因与被上诉人谷战国、宋雪蕊商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省阳东县人民法院（2013）阳东法民一初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认为：谷战国与宋雪蕊因共同购置房地产而与恒福房地产公司产生纠纷，本案购房方的权利义务应由谷战国与宋雪蕊共同享有或承担。
本案中，谷战国于2012年11月4日与恒福房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》和《补充协议》，上述合同和《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，主要内容也没有违反法律的强制性规定，该合同和《补充协议》合法有效。对双方均具有约束力，双方应按约定履行相应的义务。本案谷战国与宋雪蕊主张恒福房地产公司未按约定履行合同，请求与恒福房地产公司解除合同并由恒福房地产公司支付相应的违约金及赔偿损失，则本案争议的焦点一是谷战国与宋雪蕊是否可以解除与恒福房地产公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》；二是谷战国与宋雪蕊请求的违约金和损失赔偿等应如何确定。
关于争议焦点一。本案中，关于出卖人的违约问题在《商品房买卖合同》、《补充协议》和《承诺书》中均有载明，且认定违约的标准不统一，而双方至今对该问题未能达成一致意见，则本案首先要确定出卖人的违约问题应以何文件为依据的问题。2013年8月6日，恒福房地产公司出具一份《承诺书》给谷战国与宋雪蕊。由于该《承诺书》是由恒福房地产公司单方出具，谷战国与宋雪蕊对此不予认可，恒福房地产公司也未能提供证据证明该《承诺书》是双方协商一致而作出的，该《承诺书》对谷战国与宋雪蕊没有约束力，《承诺书》的约定不能取代双方在合同和《补充协议》中对出卖人违约问题的约定。因此，本案应根据《商品房买卖合同》和《补充协议》的相关条款对出卖人的违约问题作出判断。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第九条规定，出卖人应在2012年10月1日前将验收合格的商品房交付给买受人，否则如果超过180天，买受人可解除合同；第十条规定出卖人未经买受人同意擅自变更该商品房项目的规划、设计的，买受人可要求终止买卖合同。而本案谷战国与宋雪蕊起诉时距离约定的交房日已超过180天，恒福房地产公司也未经谷战国与宋雪蕊同意擅自变更了该商品房项目的规划整幢楼高由十二层变更为十三层，因此谷战国与宋雪蕊根据上述约定请求解除与恒福房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合法有据，应予支持。
关于争议焦点二。由于双方的合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，恒福房地产公司应返还谷战国与宋雪蕊已付的购房款70000元和办证费7000元。因合同解除是因恒福房地产公司的违约行为所致，恒福房地产公司应支付上述款项中70000元购房款的利息损失给谷战国与宋雪蕊。谷战国与宋雪蕊请求从2012年11月4日起计利息，是其对自身权利的处分，予以支持。另外，本案双方在合同中对违约金进行了约定，恒福房地产公司应依约承担支付违约金的责任。由于双方在《补充协议》中约定，《商品房买卖合同》之条款内容与《补充协议》不一致的，以《补充协议》为首要依据。因此，双方应以《补充协议》的约定作为认定违约金的依据。《补充协议》第十条约定“如果甲方未履行或未完全履行约定，给乙方带来的损失应由甲方负责承担或承担房价总款的30%的违约金”，恒福房地产公司认为按该约定计算违约金过高并提出调整。谷战国与宋雪蕊为购置讼争的房屋已付购房款为70000元，该房屋总价为390000元，则按《补充协议》第十条计算的违约金为117000元，谷战国与宋雪蕊又未提供充分证据证明其实际损失与该数额相当。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据上述规定，谷战国与宋雪蕊请求的违约金为已付款项的167%，属“过分高于造成的损失”，应依法予以调整。本案中，谷战国与宋雪蕊已按约定支付部分首期款，在恒福房地产公司未按约定交付房屋给谷战国与宋雪蕊的情况下，谷战国与宋雪蕊未在2013年3月31日前支付第二笔款，是行使先履行抗辩权，谷战国与宋雪蕊的行为不构成违约，则谷战国与宋雪蕊该行为没有过错。而恒福房地产公司迟延交付房屋和变更房屋规划，违反了双方的约定，存在过错，但该违约行为并未对谷战国与宋雪蕊购置的房屋构成实质性、严重的影响。另外，谷战国与宋雪蕊支付的购房款70000元仅占房屋总价390000元的18%，该合同仅履行了小部分。谷战国与宋雪蕊主张支付了装修材料5000元，属于解除合同造成的损失，但该费用发生于恒福房地产公司出现违约行为之后，谷战国与宋雪蕊的行为存在扩大损失的情形。综合本案的具体情况考虑，依法酌定恒福房地产公司应支付的违约金为35000元。谷战国与宋雪蕊主张恒福房地产公司恶意隐瞒未取得《商品房预售许可证》而与其签订合同，该主张与事实不符，其请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求恒福房地产公司双倍返还已付购房款的理据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除谷战国与恒福房地产公司于2012年11月4日签订的《商品房买卖合同》和《关于恒福花园﹤商品房买卖合同﹥补充协议》；二、限恒福房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还谷战国、宋雪蕊办证手续费7000元、购房款70000元及利息（利息以70000元为本金，从2012年11月4日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、限恒福房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付谷战国、宋雪蕊违约金35000元；四、驳回谷战国、宋雪蕊的其他诉讼请求。一审案件受理费5980元，由谷战国、宋雪蕊共同负担2452元，恒福房地产公司负担3528元。
上诉人恒福房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：两被上诉人是男女朋友关系，于2012年11月1日来到上诉人售楼部，查看《商品房买卖合同》的相关约定。因为所有的《商品房买卖合同》都是网签的，上诉人在网上复制了一份与其他客户签订好的合同给被上诉人拿回去参考。三天后，即2012年11月4日，被上诉人要求正式签订合同，因上诉人加建十三层，属违建加层，被房管部门限制网签购房合同，经被上诉人同意，上诉人在网上复制了一份之前与其他客户签订好的《商品房买卖合同》，通过简单修改人名和房号后，作为本案双方当事人的《商品房买卖合同》。又因违建的事情尚未处理好，《商品房买卖合同》未能及时完成网签，双方签订了一份《补充协议》，并明确双方按《补充协议》履行。《补充协议》签订后，被上诉人只向上诉人交付了首期购房款70000元和办证费7000元，尚欠上诉人首期购房款47000元。被上诉人催促上诉人完成网签，上诉人于2013年8月6日向被上诉人作出承诺，承诺于2013年10月1日之前办好网签，并办好备案手续。但被上诉人在上述时间之前已经另行买房，早有与上诉人解除合同的企图，为此提起本案诉讼。以上是本案的事实经过，原审认定事实错误，判决有失公正。一、一审法院确认交楼的时间在2012年10月1日前，并由此认定上诉人延期交楼违约，是错误的。《商品房买卖合同》以及《补充协议》签订的时间是2012年11月4日，交楼的时间绝对不可能在签合同之前，也即是2012年10月1日前。按照交易习惯，开发商交楼的时间应当是在购房者交付了首期购房款之后，而双方在《补充协议》第一条约定被上诉人在2013年3月31日之前支付首期购房款，但直至现在，被上诉人尚欠首期购房款47000元未付。被上诉人明显违约，并存在过错。一审法院认定被上诉人拒交房款是行使先履行抗辩权明显不妥。二、一审法院认定上诉人变更房屋规划，违反了双方约定不属实。事实上，被上诉人在选定B6栋10层1008房的时候，是知道上面还有三层的。上诉人在签订购房合同之前已经知晓房屋总共是十三层，上诉人对此没有过错。同时，上诉人向被上诉人解释了暂时不能网签的原因，就是楼房加建了十三层。因此，不存在《商品买卖合同》第十条“该商品房出售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意”约定的情况。一审法院以此认定上诉人存在过错不当。三、一审法院既支持利息又判处违约金缺乏法律依据。判定违约责任和违约金，首先要根据合同的约定，再兼顾双方的过错程度来综合认定。违约金本身具有惩罚性质，利息也具有惩罚性，属于违约金的范畴，同一买卖合同既然计罚了违约金，就不能重复计罚利息。原审法院无视被上诉人拒不履行交付首期购房款的过错责任，在重罚上诉人违约金35000元（高达已付房款的50%）之后，又计罚已付房款的利息，违反法律规定，违背了公平、诚信原则。四、《承诺书》是经过与被上诉人协商一致后作出的，对被上诉人依法具有约束力。首先，被上诉人在2013年8月6日收领了《承诺书》，说明其当时完全接受了上诉人的承诺。再有，被上诉人在起诉的时候以《承诺书》作为证据，拟证实上诉人违反了承诺，并请求上诉人按承诺书承担相应的违约责任，足以证实被上诉人已经完全认可了该份《承诺书》。据此，一审法院以《承诺书》系上诉人单方作出，且被上诉人不予认可为由，认定《承诺书》对被上诉人没有约束力明显错误。另外，在2012年11月4日双方只是签订了补充协议，并没有签订商品房买卖合同。综上，请求撤销原审判决第二、三项，改判恒福房地产公司不用支付利息及违约金35000元给谷战国、宋雪蕊；二、本案的一、二审诉讼费用由谷战国、宋雪蕊负担。
被上诉人谷战国、宋雪蕊辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，作出判决基本合理，请求维持原判。恒福房地产公司违法违约表现如下：第一，恒福房地产公司在上诉状中承认在双方签订合同时，其已经加建了十三层，其加建行为未获得规划许可，根据《城市商品房预售管理办法》第五条的规定，其违法加建第十三层，不再符合预售条件，其预售许可证延期无效，根据法律规定，恒福房地产公司应双倍返还购房款及利息给被上诉人。原审判决恒福房地产公司支付利息正确，但没有判决双倍返还购房款给被上诉人不当。第二，关于恒福房地产公司严重违约，应当按双方约定赔偿谷战国、宋雪蕊的损失，相关理由谷战国、宋雪蕊在一审代理词中已作详尽阐述，而一审法院亦作精辟论述，不再赘述。三、上诉人称拿已经同别人签订的合同和被上诉人签订合同是错误的。合同约定交楼时间在合同签订之前，是双方自愿接受的。还有被上诉人欠上诉人47000元首期购房款是行使后履行抗辩权，并不违约，且因为该合同不能网签，导致被上诉人无法到公积金中心贷款，责任在于上诉人。
本院经审理查明：2012年9月30日，宋雪蕊作为买方，阳东县恒福花园销售中心作为卖方，双方签订了一份《恒福花园房地产内部认购协议书》，约定宋雪蕊采用向银行贷款方式向卖方购买阳东县东城镇白沙居委会迎宾大道8号恒福花园的电梯房B6栋10层08房，在签订该认购书时，买方宋雪蕊支付2万元定金，并约定了该房地产在买方签署正式的《商品房买卖合同》并履行合同条款的前提下于2012年11月30日前交付给买方使用。上述认购书签订后，宋雪蕊支付定金2万元给恒福房地产公司。
一审审理时，谷战国提供一份落款日期为2012年11月4日，出卖人为恒福房地产公司，买受人为谷战国的《商品房买卖合同》该合同主要内容是：买受人购买的商品房为预售商品房；买受人购买的具体商品房为阳东县东平镇白沙居委会迎宾大道8号恒福花园第B6栋10层1008房，建筑面积为128.5平方米；商品房按套出售，按建筑面积计算价款，每平方米单价为3035元，总金额为39万元，买方采用银行按揭方式付款，即在签订本合同七天之内支付购买上述物业的三成以上首期（含定金），并和出卖人一起到中国建设银行阳江市支行办理按揭手续，同时缴纳费用；出卖人应当在2012年10月1日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用：合同还约定除合同第八条规定的特殊情况（规定遇特殊情况可延时交房）外，出卖人逾期交房的违约责是按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可要求终止买卖合同；合同还约定产权登记及逾期办证的违约责任等。同日，恒福房地产公司作为甲方与谷战国作为乙方签订了一份《关于恒福花园商品房买卖合同补充协议》，该协议约定：关于乙方购买上述房屋，在签署了阳东县住建局的《商品房买卖合同》后，对于《商品房买卖合同》中没有涉及到的地方，经双方协商，签署附件四《补充协议》如下：因乙方购房资金有限，甲方允许乙方在2013年03月31日（含当日）之前陆续补齐首付余款47000元整，同时甲方可以按正常时间帮助乙方办理房产手续的相关事宜；甲方同意原《商品房买卖合同》第七条约定的买受人逾期付款的违约责任条款作废，条款变更如下（此逾期付款的逾期期限不得超过本协议第一条的时间，在此时间内甲方不用乙方支付违约金，如超出本协议第一条的时间，必须在得到甲方同意的前提下按本条执行。买受人逾期付款按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日（含180日），自阳东县住建局的《商品房买卖合同》规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自阳东县住建局的《商品房买卖合同》规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款是指合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；如果甲方未履行或未完全履行约定，给乙方带来的损失应由甲方负责承担或承担房价总款的30%的违约金。如果乙方未履行或未完全履行约定，给甲方带来的损失应由甲方负责承担或承担房价总款的30%的违约金。甲、乙双方已清楚了解所有约定条款的含义，且均无异议和不明确之处。本《补充协议》是乙方购买恒福花园签署阳东县住建局的《商品房买卖合同》的组成部分，阳东县住建局签订的《商品房买卖合同》中的不明事宜以此份《补充协议》为准；如两份合同条款有不一致的，以《补充协议》为首要依据，合同继续有效。同日，谷战国支付商品房首期款50000元及办证费用7000元给恒福房地产公司。谷战国、宋雪蕊提供的《商品房买卖合同》的落款处虽没有甲方恒福房地产公司和乙方谷战国、宋雪蕊的签名，但恒福房地产公司一审庭审时对该合同的真实性没有异议，且双方在同日就该合同签订了一份补充协议书。
恒福房地产公司主张从2013年5月开始，该楼盘已陆续有业主装修入住，并提供了8户业主交付装修押金的收据予以证明。谷战国与宋雪蕊对此不予认可。2013年8月6日，恒福房地产公司出具一份《承诺书》给谷战国与宋雪蕊，承诺书载明：1、合同备案时间：于2013年10月1日前。2、没备案之前，可进场装修。如在第一条时间内出现未备案合同（完全没有网签）或一房多卖等情况，卖方无条件退回你购房所缴的款项，且再另外支付你所缴购房款项的30%作为补偿，装修本套物业的所有费用全部由卖方赔偿，时间从确定此事开始，一个月之内所有退款和赔偿全部付清。还载明保送停车位等事宜。谷战国与宋雪蕊承认收到该承诺书，但主张是恒福房地产公司方单方行为，对其没有约束力。恒福房地产公司主张该承诺书是根据谷战国与宋雪蕊的意思作出，且谷战国与宋雪蕊也已接收该承诺书，该承诺书对双方均具有约束力，现讼争的房屋并未另行销售，恒福房地产公司主张随时可交付给谷战国与宋雪蕊。谷战国与宋雪蕊不同意继续履行该合同，于2014年9月17日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除谷战国、宋雪蕊与恒福房地产公司签订的《商品房买卖合同》；2、恒福房地产公司双倍返还购房款14万元及利息，并赔偿因此造成的损失5000元给谷战国、宋雪蕊；3、恒福房地产公司退还办证费用7000元给谷战国、宋雪蕊。
另查明：恒福房地产公司于2012年4月27日取得讼争房屋所在小区的《商品房预售许可证》（编号为：东预许字（2012）第××7号），该证载明的预售房屋栋号及层数为恒福花园住宅B6幢框架12层，有效期为2012年4月27日至2012年8月25日。2014年1月3日，恒福房地产公司取得《建设工程规划验收合格证》。该证载明，恒福花园住宅B6幢的建设规模为十三层。为查明《商品房预售许可证》的登记及审批等情况，原审法院去函阳东住建局。2014年4月29日，该局作出《复函》，主要内容是：1、该局于2012年7月12日批准该证有效期延至2013年8月25日止；2、2013年10月21日，恒福房地产公司向阳东住建局申请预售房屋建筑面积变更和预售房屋数变更，该局于2013年11月1日批准了该申请；3、2013年11月7日，该《商品房预售许可证》的有效期被批准延至2014年7月25日止。谷战国与宋雪蕊对该《复函》不予认可，认为该《复函》第一点所述的该预售许可证在2012年7月12日被批准延期至2013年8月25日止与事实不符。恒福房地产公司对该《复函》没有异议。
宋雪蕊与谷战国是男女朋友关系。双方相互认可单方进行的与购房相关的付款和签名等行为均代表两人的行为。谷战国与宋雪蕊主张在2013年4、5月为装修讼争的房屋预定了各种装修材料并支付了定金5000元，后因房屋不能交付，没有购买装修材料而被没收定金，并提供了广东新中源陶瓷有限公司、阳江市孖发水电建材有限公司、阳江市安宁路278号（阳江艾仕壁纸门店）、阳江市江城区秋萍橱柜店（阳江韩丽橱柜）、阳江市江城区金福家门店分别出具的金额1000元的收据和没收定金的证明，予证明其主张。恒福房地产公司对该部分费用不予认可。
本院二审审理时，双方当事人均承认在宋雪蕊签订商品房认购书的当天，该楼已经完成主体工程，但仍在建设中，签订认购书的第二天，即合同约定的2012年10月1日，开发商不可能交楼房给谷战国、宋雪蕊。
本院认为：恒福房地产公司在与谷战国、宋雪蕊签订《商品房买卖合同前》所取得的《商品房预售许可证》虽然逾期了，但其在签订合同后至本案起诉前办理了延期手续，其预售商品房并没有违反法律规定，其与宋雪蕊签订的《恒福花园房地产内部认购协议书》、及与谷战国签订的《商品房买卖合同》、《关于恒福花园商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容并没有违反法律规定，均为有效合同。宋雪蕊、谷战国分别与恒福房地产公司签订的商品房认购书及买卖合同的买卖对象为同一套商品房，两人认可对方行为及于自己，本案应认定谷战国、宋雪蕊共同与恒福房地产公司发生买卖合同商品房关系，故合同的权利义务由谷战国、宋雪蕊共同承担。恒福房地产公司于2013年8月16日出具给谷战国、宋雪蕊的《承诺书》是其单方行为，对方对此不予认可，该承诺书对谷战国、宋雪蕊没有约束力。合同有效，双方当事人应按合同约定履行。由于双方签订合同时，该楼已建好主体工程，谷战国、宋雪蕊应当知道该楼为十三层建筑，且恒福房地产公司后来补充完善加建审批手续。故原审以恒福房地产公司未经谷战国、宋雪蕊同意加建十三层认定恒福房地产公司违约欠妥，应予纠正。由于谷战国、宋雪蕊与恒福房地产公司于2012年11月4日签订《商品房买卖合同》，该合同约定交付商品房的时间为2012年10月1日，但在该时间恒福房地产公司并没有交付商品房给谷战国、宋雪蕊，不存在交房后补签合同的情形；而此前双方于2012年9月30日签订商品房认购书时明知该楼房仍在建设中，双方明确知道在2012年10月1日交付商品房是不可能实现的，因此，不能以该时间认定为恒福房地产公司应交付商品房给谷战国、宋雪蕊的时间。双方在合同中约定的交楼时间错误，但双方在认购书上明确约定了2012年11月30日交房，该认购书记在双方订立商品房买卖合同后，成为合同组成部分，故应以该时间认定为交付商品房的时间。恒福房地产公司在该约定时间未能交付商品房给谷战国、宋雪蕊，其行为已构成违约。由于恒福房地产公司违约，至谷战国、宋雪蕊起诉都未能将商品房交付给谷战国、宋雪蕊使用，其逾期交付时间超过了合同约定的180天，符合合同约定的解除合同的条件，谷战国、宋雪蕊根据合同约定，请求解除合同应予准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，恒福房地产公司应返还购房款70000和办证费共7000元给谷战国、宋雪蕊。恒福房地产公司上诉主张原审认定延期交房的事实错误，理据不足，应予以驳回。对于恒福房地产公司延期交房违约责任问题。恒福房地产公司上诉主张原审既支持利息，又计付违约金没有法律依据。由于双方合同约定的违约责任与补充协议约定的违约责任不同，而补充协议约定两者不一致时，以补充协议为首要依据，本案应按双方签订的补充协议确定违约责任。补充协议约定了因一方未履行合同或未完全履行约定，给对方造成损失，则承担赔偿损失或按总房价款30%承担违约责任。由于该合同具备继续履行条件，但谷战国、宋雪蕊选择解除合同，而房屋的总价款为39万元，谷战国、宋雪蕊仅支付房屋价款70000元，按总房价款30%计算违约金明显过高，对此恒福房地产公司提出异议并请求调整，且谷战国、宋雪蕊未提供证据证明因恒福房地产公司未履行合同造成其实际损失为多少，原审根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合本案双方当事人履行合同的情况，酌定恒福房地产公司支付35000元违约金给谷战国、宋雪蕊并无不当，应予以支持。由于违约责任按补充协议确定，补充协议没有约定违约方承担违约责任后，还要支付已付款的利息损失，本案在谷战国、宋雪蕊未能提供证据证明实际损失的情况下，酌定的35000元违约金足以弥补其已付款70000元的利息损失。故原审酌定恒福房地产公司支付违约金35000元给谷战国、宋雪蕊后，再判决恒福房地产公司支付已付款的利息给谷战国、宋雪蕊欠妥，应予纠正。恒福房地产公司该上诉请求理据充分，应予采纳。谷战国与宋雪蕊主张恒福房地产公司恶意隐瞒未取得《商品房预售许可证》而与其签订合同，该主张与事实不符，其请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求恒福房地产公司双倍返还已付购房款的理据不足，不予支持。
综上所述，原审判决认定部分事实不清，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持阳东县人民法院（2013）阳东法民一初字第295号民事判决第一、三项及案件受理费负担部分。
二、撤销阳东县人民法院（2013）阳东法民一初字第295号民事判决第二、四项。
三、阳东恒福房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款70000元和办证手续费7000元，共77000元给谷战国、宋雪蕊。
四、驳回谷战国、宋雪蕊其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费675元，由阳东恒福房地产开发有限公司负担455元，谷战国、宋雪蕊负担220元。
本判决为终审判决。
审判长 龙 飘
审判员 何 桂 霞
审判员 司徒达国
二〇一四年十月二十一日
书记员 林 宗 发