安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖01民终4670号
上诉人（原审被告）：合肥隽永宾馆有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区安庆南路13号楼，组织机构代码05293606-2。
法定代表人：王丽，总经理。
委托诉讼代理人：杜东峰，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：黄晓燕，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：段转建，女，1956年8月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：靳杨，安徽汉合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹奇，安徽汉合律师事务所律师。
原审被告：王丽，女，1968年12月12日出生，汉族，合肥隽永宾馆有限公司总经理，住安徽省合肥市庐阳区。
上诉人合肥市隽永宾馆有限公司（以下简称隽永宾馆）因与被上诉人段转建及原审被告王丽排除妨碍纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院(2015)庐民一初字第01943号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
隽永宾馆上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回段转建的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院追加王丽为共同被告，程序违法。本案系发回重审的案件，是对原一审案件的再次审理，不能超出原一审的审理范围。原一审中，段转建撤回了对王丽的起讼。本次一审中，段转建申请追加王丽为共同被告，已改变了原一审审理的范围，不应支持。二、案涉房屋为合肥市安庆南路13号楼103、203室，其中103室的面积为373.63平方米，而隽永宾馆仅使用一层约60平方米左右作为宾馆前台，该部分与103室面积相差甚远，且是否属于103室范围，段转建并未举证证明。此外，隽永宾馆并未使用二层房屋，203室显然与隽永宾馆无关。三、段转建办理的《房屋他项权证》程序违法，抵押权无效，更不能依此取得房屋所有权。彭子富取得合肥市安庆南路13号楼103室和203室房屋所有权证的时间是2011年12月20日，而段转建办理房屋他项权登记的时间却是2011年8月16日。段转建办理房屋他项权登记之时，彭子富并没有取得案涉房屋的所有权证。这违反了法律、行政法规的强制性规定，案涉房屋他项权证依法无效。段转建在此基础上取得的房屋所有权，亦应无效。四、案涉房屋租赁时间早于段转建抵押权设立时间，租赁权优先于抵押权。合肥市安庆南路13号楼103室和203室原权利人为合肥饮食服务股份有限公司（以下简称饮食服务公司）。2011年2月8日，王丽与饮食服务公司签订房屋租赁合同，饮食服务公司将合肥市安庆南路13号楼建筑面积共3470平方米的房屋出租给王丽，租赁期限自2011年2月10日起至2021年2月9日止。2011年7月9日，上述房屋权利人变更为彭子富。王丽又与彭子富签订了房租租赁合同。续签的租赁合同中租赁物的位置、面积、用途、租金金额等主要条款均未发生变化。因此，王丽与彭子富所签房屋租赁合同为其与饮食服务公司所签合同的延续，一审判决认定王丽与彭子富形成新的房屋租赁关系不当。由此可见，王丽享有案涉房屋的租赁权，自2011年2月10日开始。即使段转建房地产他项权证合法，其登记日期也为2011年8月16日，王丽的租赁权亦优于段转建的抵押权。
段转建辩称，本案为发回重审案件，段转建在发回重审期间追加王丽为共同被告并不违反法律规定。合肥市中级人民法院执行庭所作的现场勘查笔录，能够认定本案涉案房屋完全是由隽永宾馆使用。段转建办理房屋他项权证也符合法律规定，虽然彭子富于2011年12月取得房产证，但物权变更登记时间是2011年7月，段转建在物权变更登记后办理的他项权证。王丽及隽永宾馆取得租赁权的时间是2011年9月1日，晚于段转建取得的抵押权。
王丽未陈述意见。
段转建向一审法院起诉请求：1、王丽与隽永宾馆腾让房屋，交给段转建占有使用；2、王丽与隽永宾馆自2014年3月13日起，按46670元／月的标准赔偿段转建实际损失至实际返还日（截止至立案日为233350元）；3、王丽与隽永宾馆承担本案诉讼费等相关费用。
一审法院认定事实：2011年8月16日，案外人彭子富将其所有的位于合肥市安庆南路13号楼103室、203室的房屋抵押给段转建，并办理了房屋他项权证。2011年9月1日，彭子富出具一份授权委托书：“关于合肥市安庆南路13号西海饭店1-6层房屋（总建筑面积7149.96平方米）租赁事宜，兹委托受托人陈晓钧先生全权代表授权人办理以下租赁事宜：受托人陈晓钧先生有权向各位承租人收取房屋租金并与各位承租人协商签订房屋租赁协议，承租人向陈晓钧先生支付租金均视为向授权人支付租金，承租人与陈晓钧先生协商签订的房屋租赁协议，授权人均认可。本项授权自2011年9月1日起至2018年9月1日止。本项授权在上述期限内不得撤销。”当日，陈晓钧代表彭子富与王丽签订一份房屋出租合同，主要内容为：“甲方（陈晓钧）将座落于合肥市安庆南路13号楼（原西海饭店）经营用房一幢，一楼部分，二楼部分，三楼、四楼整层和停车场，总计建筑面积约3470平方米的房产及其附属经营设施出租给乙方（王丽）使用。甲方将该房屋以现状于2012年元月1日移交给乙方使用。租期为十年，自2012年6月1日至2022年5月31日。租金计算：每合同年度为1060000元。支付方式：前五年租金不变，从第六年开始房租递增5%，即后五年年租金为1113000元，先付房租后使用。合同签订后，乙方于三日内付清2012年6月1日至2013年5月31日房租1060000元，从第二个合同年度开始，房租每半年提前10日支付一次。”2012年1月23日，合肥市中级人民法院(2012)合执字第00018-8号执行裁定书确定：“将被执行人彭子富所有的位于合肥市安庆南路13号楼103室、203室以第三次拍卖保留价13746091元、2075472元进行以物抵债给执行债权人段转建。合肥市安庆南路13号楼103室、203室财产权自本裁定送达执行债权人段转建时起转移；段转建可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”2014年3月13日，合肥市中级人民法院向段转建送达了该执行裁定书。后段转建要求隽永宾馆返还房屋未果，诉至一审法院，要求判如所请。在本案重审期间，转建自愿撤回第2项诉请。该院依法予以准许其撤回该项诉请并追加王丽作为被告。2012年8月31日，隽永宾馆登记成立，股东为：王丽、张军、曾涛，法定代表人为王丽。王丽租赁涉案房屋后一直用于经营隽永宾馆至今。在本案审理过程中，段转建向一审法院提出申请，要求对王丽与饮食服务公司所签房屋租赁合同及陈大庆、陈晓钧、王丽所签债权转让合同的形成时间进行鉴定，并申请对合肥市安庆南路13号楼103室、203室的租金价值进行评估。后段转建自愿撤回上述两份鉴定申请。
一审法院认为，本案争议焦点为段转建的抵押权是否优先于王丽的租赁权，对段转建关于王丽与隽永宾馆腾让、交还房屋的诉请应否支持。2014年3月13日，段转建收到(2012)合执字第00018-8号执行裁定书，据此成为涉案房产的所有权人。段转建基于物权，要求王丽、隽永宾馆腾让、交还房屋，符合法律规定。王丽分别与饮食服务公司、彭子富所签的两份房屋租赁合同在合同主体、签订时间、租赁物范围、合同期限、支付方式等主要内容均不尽一致，王丽与彭子富所签租赁合同是独立的租赁合同，王丽与彭子富的房屋租赁关系发生在彭子富将涉案房屋抵押给段转建之后，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款及《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故本案涉案房屋的抵押权优于租赁权。王丽与彭子富的房屋租赁合同对段转建不具有约束力。隽永宾馆未能提供房地产他项权证被撤销或确认无效的证据，现有证据证实，段转建就是涉案房屋的抵押权人，合肥市中级人民法院的执行裁定合法有据。隽永宾馆关于王丽与彭子富所签房屋出租合同是王丽与饮食服务公司所签租赁合同的延续，王丽是涉案房屋承租人，隽永宾馆不是适格被告；段转建办理房屋抵押权程序违法，房地产他项权证应属无效，(2012)合执字第00018-8号执行裁定直接以房抵债缺乏法律基础的辩论意见，均与查明的事实、证据不符，不予采信。段转建作为涉案房屋所有权人，基于物权主张王丽与隽永宾馆返还房屋，符合法律规定，予以支持。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、王丽与合肥隽永宾馆有限公司将位于合肥市安庆南路13号楼103室、203室房屋于判决生效之日起十五日内返还段转建。本案一审案件受理费7880元，由段转建负担3940元，王丽与合肥隽永宾馆有限公司共同负担3940元，公告费800元，由王丽与合肥隽永宾馆有限公司共同负担。
各方当事人二审未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以认定。
本院认为，段转建对涉案房屋的抵押权经过房产部门登记，该抵押权合法有效。该房屋的所有权人彭子富虽于抵押权登记后取得房屋产权证，但房屋产权的取得是以房产部门登记时设立，在段转建进行抵押权登记时，房产部门登记的产权人即为彭子富，此时彭子富将自己所有的涉案房屋抵押给段转建，符合法律规定。在彭子富取得包括涉案房屋在内的房屋后，王丽与彭子富签订了新的房屋租赁合同，该合同的租赁期限自合同签订后的2012年6月1日开始起算十年，而王丽与饮食服务公司签订的房屋租赁合同的租赁期限自2011年2月10日开始计算十年，两份租赁合同的租赁起始期限相差一年以上，而非仅仅是合同中出租人的变更，因而，王丽与彭子富后签订的房屋租赁合同为新的合同，不为原房屋租赁合同的变更。王丽在涉案房屋抵押后与彭子富签订房屋租赁合同，该租赁不能对抗在先设立的抵押权的实现。彭子富与王丽签订房屋租赁合同，将其所有的包括涉案房屋在内的房屋出租给王丽，王丽将租用的房屋用于开办隽永宾馆，且本院执行涉案房屋时也确定该房屋为隽永宾馆实际占有使用，因此，王丽与隽永宾馆应当向房屋的所有权人段转建返还涉案房屋。对于发回重审的案件，当事人的诉讼权利与原一审相同，即可以变更诉讼请求、追加被告，因此，在本案发回重审后，段转建追加王丽为共同被告，符合法律规定。
综上所述，隽永宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7880元，由上诉人合肥隽永宾馆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁本华
审 判 员 王养俊
代理审判员 栾 蕾
二Ｏ二Ｏ一六年十二月十二日
书 记 员 徐园园
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……