四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0121民初2312号
原告（反诉被告）:李晓玲，女，1979年3月27日出生，汉族，住成都市温江区。
委托诉讼代理人：范涛，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：潘敏，女，1981年4月10日出生，汉族，住四川省金堂县。
委托诉讼代理人：杨天武，四川明炬律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司金堂县支行，住所地成都市金堂县赵镇十里大道一段661号。
负责人：宋建林。
委托诉讼代理人：张义兵，男，1963年7月3日出生，汉族，住四川省金堂县，系该行员工。
委托诉讼代理人：王涛，男，1960年4月27日出生，汉族，住四川省金堂县，系该行员工。
第三人：成都市恒一佳蓉房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市金堂县赵镇金园街259号2栋1层2号。
法定代表人：沈定蓉。
委托诉讼代理人：吴沈涛，男，1985年5月2日出生，汉族，住成都市青白江区，系该公司员工。
原告（反诉被告）李晓玲与被告（反诉原告）潘敏，第三人中国农业银行股份有限公司金堂县支行（以下简称农行金堂支行）、第三人成都市恒一佳蓉房地产经纪有限公司（以下简称恒一公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李晓玲及其委托诉讼代理人范涛，被告（反诉原告）潘敏及其委托诉讼代理人杨天武，第三人农业金堂支行委托诉讼代理人张义兵、王涛，第三人恒一公司委托诉讼代理人吴沈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告潘敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，原告支付剩余购房款，被告将房屋过户至原告名下；2.判令被告承担违约责任，并向原告支付违约金100000元；3.判令原告代被告一次性向第三人中国农业银行股份有限公司金堂县支行支付房屋抵押贷款，并由被告协助第三人办理抵押注销手续，代偿部分在购房款中相应扣除；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月8日，原告通过中介成都市恒一佳蓉房地产经纪有限公司与被告签订房屋买卖合同，并于当日交付定金50000元，并由被告出具收条。2018年4月14日，原告联系中介方准备支付被告房屋首付款350000元，被告对中介提出要求4月16日办理，2018年4月16日，被告与中介联系企图支付中介20000元并解除房屋买卖合同。同日，被告联系原告提出，要么解除合同，并赔偿一万多违约金，要么原告加价以79万元的价格成交，双方协商未果。被告故意拖延接收房款，企图以该方式改变合同价款的行为，系明显违约的行为。同时，被告的行为导致原告无法如期支付房款，完全是一种以看似合法的手段拖延导致原告无法如期履约的行为，其行为已经构成违约。之后被告于2018年4月26日提出被告愿意继续履行合同，双方便提出需要协商一致后签订补充协议，并公证。但被告又因自己遗失购房票据无法取得房产证等借口，导致补充协议一直无法协商一致。现原告为保护自身合法权益，依据民事诉讼法等相关法律法规及司法解释之规定，提起诉讼，望判如所请。
本诉被告潘敏辩称，被告多次按照合同约定要求原告支付购房款，但是原告拒不履行，被告认为原告如果愿意继续履行合同早就应该在诉讼前履行交款义务；原告构成根本违约，不按照合同约定履行交款义务，被告有权解除合同；被告积极主动履行合同约定，主动找农行办理按揭贷款等事宜，在原告没有支付首付款的情况下与中介方联系，签订合同继续履行，但是原告不配合使合同不能继续履行，违约方是原告；本案与农行没有任何的关系。
第三人农行金堂支行述称，本案的被告在农业银行办理了按揭贷款，约定了买卖要书面通知第三人，如不告知属于违约行为，农行可以要求提前还款等。现农业银行接受提前还款。
第三人恒一公司述称，认可原告陈述。
反诉原告潘敏向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令反诉被告交付的定金作为违约金处理，不再返还；3.判令反诉被告赔偿反诉原告损失10万元；4.判令反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年4月8日，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》，合同约定反诉原告将独有的金堂县赵镇金川路19号9栋2单元1层2号房屋出售给反诉被告，房屋价款74万元；同时合同约定反诉被告在签订合同当日交付定金5万元，于2018年4月15日支付购房款35万元，尾款34万元在反诉人解除房屋抵押后5个工作日内产权过户到反诉被告名下即交付。《房屋买卖合同》第六条第二款还约定双方协商于付清全款后将房屋交付反诉被告；第七条第二款约定“由违约方造成的违约损失，需另赔付守约方10万元作为补偿”。合同签订后，反诉被告仅支付了定金5万元，第二款款项35万元至今未支付。因反诉被告2018年4月15日未付35万元的第二款购房款，4月16日反诉原告与中介方相约付款事宜，而中介方又告知待4月19日到该房屋销售中心领到产证后支付。4月18日至4月25日期间，三方就合同的履行、房屋市值新情形、反诉人选购新房所需等进行多次沟通协商，最终双方达成一致是按原合同履行。4月26日至28日前进，反诉原告再三催告中介方和反诉被告支付房款事宜，反诉被告又以各种借口推脱拒付，并单方面要求签订补充合同，并称第二笔只能付10万元，对此反诉原告表示无法认同接受。合同签订后，反诉原告一直积极履行合同条款，合同签订当日在中介陪同下向银行申请还贷。期间，多个工作日请假，配合协调合同履行中出现的新情况。4月27日，应中介方信息转告到中介公司当面协商，却又被中介方、反诉被告借口躲避。至此，反诉原告认为，合同履行期间买卖双方及中介方的电话、信息沟通协商，并不影响已签订合同的效力及按期履行。反诉被告既不履行原合同，又回避协商，还单方面强行开条件谈补充合同，实属无诚信、无诚意合作。而反诉被告一直以各种借口拖延付款的行为，不仅构成合同主要条款的根本性违约，还给反诉原告换购新房的资金筹集带来严重困扰和影响。故此，双方签订的《房屋买卖合同》已失去继续履行的必要性和基础，反诉被告应对其违约行为承担相应的违约责任。订立合同前，中介方专车陪同反诉原告向成都恒大御景半岛销售中心递交购房资料，申请了购房号，参与公证摇号。签订合同后，反诉原告多次向中介方、反诉被告说明卖房的目的是为改善住房，希望反诉被告尽快支付房款。反诉原告虽摇中，并可在2018年4月28日选到中意的房，却因反诉被告拒不付款，导致反诉原告资金不足而失去了购房权，给反诉原告造成了严重的损失。对此，反诉被告应按照合同的约定承担相应的赔偿责任。
反诉被告李晓玲辩称，反诉原告在4月16日明示违约，导致本合同无法正常履行，李晓玲在4月14日通知潘敏要求给付房款，但是潘敏以有事为由推迟接受房款，所以潘敏构成违约；双方曾经达成补充约定，约定由潘敏领取房产证后做公证，双方继续履行合同，但是潘敏因为自身的原因无法领取房产证，导致合同约定的补充协议无法继续履行，潘敏的行为造成了本合同违约的主要行为；潘敏提出定金作为违约金处理不符合法律规定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本案事实认定如下：2018年4月8日，李晓玲和潘敏由恒一公司提供居间服务，三方共同签订《房屋买卖合同》，其中潘敏为卖方（甲方），李晓玲为买方（乙方），恒一公司为中介方（丙方），合同约定：李晓玲购买潘敏所有的位于金堂县房屋，房屋面积94.88平方米，已装修，房屋总价款74万元。与本案权利义务相关合同条款有：第四条：付款约定乙方于2018年4月8日，交付购房定金小写：50000.00元整，人民币伍万元整给甲方，合同签订后该定金自动转为购房款。（一次性付款）：甲乙双方约定首付款于2018年4月15日前乙方支付甲方350000.00元整（叁拾伍万元整）用于甲方还清该房屋按揭贷款，尾款340000.00元整（叁拾肆万元整）于甲方解除抵押后5个工作日内将产权过户到乙方名下即日支。第六条：房屋交付：交房保证金10000.00元整，由中介方进行监督。此保证金于甲方结清该房屋交房前所产生的水、电、气、物业管理等费用和交接钥匙完毕，由中介方转交甲方。甲乙双方协商于付清全款将上述房屋交付予买方。在交房时，双方应当履行下列手续：1.买卖双方共同对该房屋复述设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收。2.双方共同到物业管理处完善交接手续，甲方结清前期所产生的水电气物业等前期房屋所产生的所有费用。3.双方签署交接确认书，视为交接成功完毕。第七条：违约、责任约定2.甲乙双方约定，在乙方交给甲方定金签收即时起，本合同正式生效。若乙方违约，甲方不退还乙方定金，作为违约金处理：若甲方违约，应退还乙方所交定金，并赔偿乙方同等数额的违约金。另约定由违约方造成的违约过失，需另赔偿守约方100000.00元整作为补偿。上述合同由潘敏、恒一公司签字确认，李晓玲由刘加辉代签。合同签订后，李晓玲于当日通过刘加辉向潘敏转账给付了定金50000元，潘敏向李晓玲出具收条一张。
另查明，位于金堂县房屋（即案涉房屋）为潘敏单独所有，潘敏为购买该房屋，于2015年4月8日在农行金堂支行办理按揭贷款，贷款期限至2035年4月7日，并以上述房屋做抵押担保。至本案庭审时，潘敏尚余贷款本金共计124000元。案涉合同签订当日，潘敏向农行金堂支行提交《个人信贷业务要素变更申请表》，申请提前结清本息。庭审中，农行金堂支行表示同意潘敏提前结清贷款。
2018年4月14日，李晓玲委托恒一公司到潘敏家中协助首付款事宜，潘敏提出房屋交付时间问题，双方未当即完成首付款支付。随后，恒一公司员工吴沈涛与潘敏电话联系，沟通给付首付款及交房时间，吴沈涛电话中转达李晓玲的意见：首付款在潘敏拿到产权证时给付，余款在过户时给付，房屋可以延迟到七月份交付，潘敏表示可以，同时也表示，因为其买房可能需要资金证明，希望李晓玲尽快支付首付款。
2018年4月16日，吴沈涛联系潘敏，告知李晓玲准备给付首付款，潘敏将银行账户通过微信方式告知吴沈涛，同时在微信中表示房子售价低了，已经有人出86万元了，并表示“你如果能帮我把合同取消了，我分2万给”“如果你可以巧处理，取消合同了，比如借口，银行要半年还贷……”“我给你净2万！大家共赢”。吴沈涛予以拒绝，告知潘敏，李晓玲准备付首付款，要潘敏出具收条，潘敏表示当天要加班，算了。
2018年4月20日、4月23日、24日，三方多次通过电话、微信沟通合同履行事宜，潘敏多次表示房子卖低了，有人出更高的价，要求李晓玲加价，或者解除合同。
2018年4月25日，潘敏联系吴沈涛，表示不再违约，继续履行合同。三方口头约定于4月26日到开发商处领取产权证后，另行签订补充协议，并办理公证后，支付首付款。
2018年4月26日，因潘敏购房收据遗失，开发商不予发放产权证，三方未能签订补充协议及办理公证。当日晚上，李晓玲与潘敏电话沟通，潘敏表示因为其摇号买房，28号需要付首付款，希望李晓玲先把首付款给付了，并表示希望给付60万左右，之后等到开发商那边拿到证后就过户，双方可以签订补充协议。李晓玲表示不同意，要求通过中介确定后再给房款。潘敏随后告知李晓玲必须在27日上午十点之前给付首付款。
2018年4月27日凌晨，潘敏给吴沈涛发送微信，声明卖房是为了筹首付款购买恒大房子，并且当天已经积极配合去拿证办公证，是因为开发商原因无法拿证，并称：“鉴于4月24日、4月25日我与李晓玲沟通，双方愿意按原协议履行，并口头约定一致：4月26日到房屋销售商拿证办公证后，买方再支付履行55万！现因商售方（销售商）原因拿证阻碍！而李晓玲买方又担心保障问题不愿履行约定付款，也不愿履行原协议的首付款，给卖方筹备4月28日购房款带来严重影响！！鉴于卖方4月28日购房紧迫，请李晓玲12:00前来签补充协议！并协商约定4月27日17:00前履行首付款资金，不影响卖方4月28日的购房紧迫需要为前提！”同日，李晓玲与潘敏微信沟通表示，鉴于潘敏的前期违约行为，李晓玲的第一次款项不会超过10万元，待房产证领取后再付后期款项。
2018年4月28日，潘敏再次给吴沈涛发微信，要求李晓玲在当天10点之前给付首付款。双方未达成新的一致意见。
2018年5月，潘敏在报纸上发布案涉房屋购房款收据遗失声明。
本院认为，李晓玲与潘敏签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律效力性禁止性规定，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”双方应当按照约定履行各自的义务。根据案涉房屋买卖合同约定，李晓玲应当在2018年4月8日给付定金，于4月15日前给付首付款，而根据庭审查明的事实，李晓玲已经按照约定给付了定金50000元，并于4月14日准备给付首付款，因当天潘敏提出房屋交付问题，与双方合同约定不一致，未立即交付，潘敏同意稍后给付，只要求尽快给付。4月16日，李晓玲再次主动要求给付首付款，潘敏以在上班为由，未接受李晓玲的付款，并向中介恒一公司明确表示房子卖亏了，要中介想办法解除合同，而在后期的协商沟通过程中，潘敏多次表示要涨价，或解除合同。本院认为，李晓玲已经明确要求履行给付首付款义务，非因其本人原因而履行不能，因此应视为李晓玲已经按照约定履行了义务。至4月25日，双方口头达成补充协议，对补充协议的具体内容，双方陈述不一致的，但根据双方的一致陈述，本院能够确定的补充协议内容为：双方同意潘敏于2018年4月26日在开发商处领取房屋产权证，签订书面补充协议，办理公证后，李晓玲给付55万元。依照合同法第七十七条第一款“当事人协商一致的，可以变更合同。”之规定，该补充协议成立生效。但因为潘敏购房款收据遗失，未领取到房屋产权证，故双方也未按照口头协议履行签订书面补充协议及办理公证事宜。合同的形式包括书面、口头和其他方式，口头协议对双方同样具有约束力，潘敏关于双方的口头约定不应认定为补充协议的抗辩，不符合法律规定，本院不予采纳。而口头协议无法履行的原因，不能归责于李晓玲，而是因为潘敏自身的原因所致。潘敏在此之后单方面要求李晓玲给付首付款，不符合双方的约定，李晓玲不予给付并无不当。综上，李晓玲已经按照约定履行了义务，其主张继续履行合同，给付房款，办理房屋过户，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。因案涉房屋在农行金堂支行尚有按揭贷款未还完，农行金堂支行同意提前结清贷款，李晓玲自愿代为归还贷款，故，本院确定由李晓玲代为清偿案涉房屋在农行金堂支行的按揭贷款本息等，具体金额以农行金堂支行系统查询为准，李晓玲代为偿还的按揭款在应付房款中予以扣除。在房屋按揭款清偿，抵押登记注销后，潘敏配合李晓玲办理案涉房屋过户手续，因李晓玲主张给付房款，故，在房屋过户时，李晓玲将剩余房款一并给付潘敏。李晓玲关于违约金的主张。李晓玲依据合同第七条第2条的约定主张违约金10万元，但未举证证明其具体损失情况，潘敏已经通过反诉对违约金提出异议，根据本案合同履行情况、违约情况及损害后果，本院酌定支持违约金20000元。潘敏要求中介帮忙解除合同，合同履行过程中要求涨价的行为，有违诚实信用原则，其反诉称李晓玲未按照约定给付首付款，据此主张解除合同，没收定金及赔偿损失10万元的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）潘敏继续履行与原告（反诉被告）李晓玲在2018年4月8日签订的房屋买卖合同；
二、本判决生效之日起十五日内，由原告（反诉被告）李晓玲代被告（反诉原告）潘敏向第三人中国农业银行股份有限公司金堂县支行偿还按揭贷款（具体金额以第三人系统电脑数据为准，李晓玲代还贷款后，还款金额计入李晓玲已付购房款），被告（反诉原告）潘敏协助办理注销抵押登记；
三、在案涉位于金堂县房屋具备不动产权过户登记条件之日起十日内，被告（反诉原告）潘敏协助原告（反诉被告）李晓玲办理不动产权过户登记，原告（反诉被告）在房屋过户后给付剩余购房款，其余相关费用按合同约定负担；
四、被告（反诉原告）潘敏于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）李晓玲违约金20000元；
五、驳回本诉原告李晓玲的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告潘敏的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费6350元，反诉案件受理费6350元，由被告（反诉原告）潘敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 欧莉
二〇一八年七月三十一日
书记员 唐伟