湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终4118号
上诉人（原审被告、反诉原告）：欧阳丹，男，1981年5月16日出生，汉族，住湖南省南县。
委托诉讼代理人：彭玲，湖南不罔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈林，男，1991年8月4日出生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区。
委托诉讼代理人：郑礼军，湖南通达恒信律师事务所律师。
原审被告：欧阳海鲜，男，1956年2月10日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：彭玲，湖南不罔律师事务所律师。
上诉人欧阳丹因与被上诉人陈林及原审被告欧阳海鲜房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2017）湘0105民初6835号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人欧阳丹上诉请求：1.请求撤销长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初6835号民事判决第二项，改判押金不再退还，上诉人有权取得被上诉人交纳的押金；2.请求撤销长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初6835号民事判决第三项，改判被上诉人应向上诉人另行支付101156元；3.判决被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：1.原审判决认定事实不清、认定事实的主要证据不足。原审判决对《房屋租赁意向书》未完全履行的原因认定错误。该意向书未完全履行，是由于被上诉人的原因导致。2.原审法院未对押金6万元的性质进行认定，该押金实际为立约定金。3.原审判决中“酌定陈林补偿欧阳丹改造损失5000元”，远远不足以补偿欧阳丹的实际改造损失。4.原审判决认为上诉人的租金损失之诉请，没有提供充分证据证明，是错误的。5.原审判决认定《律师函》“因拒收被退回”是错误的。6.原审判决未正确适用法律、处理不当。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，被上诉人应当对上诉人因此而遭受的损失，承担全部赔偿责任。
被上诉人陈林辩称：1.上诉人欧阳丹至今未将厂房改造到10米高，致使双方无法签订正式的租赁合同。欧阳丹应当退还押金60000元给陈林。2.一审中，欧阳丹答辩称，是因为陈林无故提出解除协议，欧阳丹才终止改造厂房。欧阳丹上诉称，是因为陈林在欧阳丹履约过程中，提出了增加房屋屋顶承重，且拒不承担任何费用，才不得不停止改造。欧阳丹为拒绝归还押金，在一审与二审就本案的核心问题陈述不一致，相互矛盾，故意掩盖事实。3.本案欧阳丹诉称厂房的改造的情况时，前后矛盾，没有事实依据。4.房屋租赁意向书及欧阳丹出具的收据均没有约定涉案60000元押金是定金，故欧阳丹主张押金是定金没有事实与法律依据。5.欧阳丹主张房租损失没有证据支持，且无因果关系，也没有事实与法律依据。
陈林向一审法院起诉请求：1、解除陈林与欧阳丹签订的《房屋租赁意向书》；2、欧阳丹向陈林退还押金60000元并支付利息（以60000元为本金，按年利率6%，自2017年8月26日计算至判决生效之日止）；3、欧阳海鲜对欧阳丹的上述第1项诉讼请求承担连带责任；4、欧阳丹、欧阳海鲜承担本案诉讼费。
欧阳丹向一审法院提出反诉请求：1、陈林赔偿欧阳丹误工费8270元；2、陈林赔偿欧阳丹租金损失60000元；3、陈林赔偿欧阳丹材料损失费12886元；4、陈林赔偿欧阳丹多余改造材料费20000元。
一审法院认定事实如下：欧阳海鲜受欧阳丹委托（出租人；甲方）与陈林（承租人；乙方）于2017年4月23日签订《房屋租赁意向书》，约定鉴于：甲方拥有坐落于长沙市开福区月湖街道万家丽北路华泰工业园内厂房2栋的所有权，该房屋建筑面积2600平方米，租赁使用面积1200平方米，乙方拟租赁甲方房屋，用于商业经营；甲乙双方经过平等协商，就乙方承租甲方位于（附件1）示意图区域内白色房屋的有关事项达成意向性协议，特订立如下条款：甲方同意将乙方承租的位于华泰工业园厂区内600平厂房，500平厂房以及附属街道旁房屋（建筑面积1200平方米）出租给乙方使用；房屋租赁协议主要条款：房屋租赁期间为10年，自2017年6月1日始至2027年5月31日止，甲方不得以任何理由收回出租房屋，除开乙方解除合约和不可抗力因素如国家征收。如有甲方行为导致的房屋收回由甲方赔偿乙方两个月的租金，乙方同意自租赁物交付使用后向甲方支付租金，租金按照30000元/月的标准计算（25元/月/平方），租金每两年增加1元/月/平方，租金的支付方式和时间为银行转账至甲方账户，除非双方协商一致外，双方在签署正式房屋租赁协议时，不得对本意向书中约定的第二条“房屋租赁协议主要条款”作出任何修改；其他条款：因甲方不具有出租权利或将任何不适合出租的土地、房屋出租给乙方（包括但不限于该等出租行为违反相关法律法规的规定），给乙方造成风险或损失的，由甲方赔偿乙方由此产生的任何风险或损失，租赁合同签订，如企业名称变更，甲乙双方可以对名称变更事项进行签字或盖章确认，但无论双方是否确认，均不因此影响租赁合同的条款内容和效力，本合同为意向合同，当满足以下条件：1、600平厂房高度改造到10米，2、500平厂房地面找平，3、附属街道旁房屋下水预留，甲乙双方签订正式租赁合同。当乙方确认该条件不能满足时，可以向甲方发出通知（不论该等通知是否书面方式进行），解除本意向协议。本意向书签署后，乙方支付甲方陆万元押金（60000元），待租赁房屋改造完成交付后退回至甲方账户并签署租赁合同。本意向书一式两份，经双方签字盖章后生效，甲乙双方应当诚信履行本协议，任何一方违反本协议的约定，均构成违约，并承担相应的违约责任。上述意向书签订后，陈林向欧阳丹交付押金60000元,欧阳丹亦着手对租赁场地进行改造。
租赁场地改造过程中（已拆除屋顶及改造平房，高度尚未改造到10米），根据陈林对承重等具体要求，改造费用预算超过三十万元，因陈林与欧阳丹未能就改造费用承担达成一致，欧阳丹遂暂停了对租赁场地的改造，陈林亦于2017年5月12日通过微信要求欧阳丹退回押金。
陈林委托律师于2017年8月17日向欧阳丹发出（邮寄方式）《律师函》(内容为“湖南通达恒信律师事务所接受陈林先生的委托，根据陈林先生提供的《房屋租赁意向书》、收据、转账记录及其陈述，就您与陈林先生房屋租赁一事致函如下：一、2017年4月23日，您与陈林先生签订《房屋租赁意向书》，陈林先生拟租赁您拥有坐落于长沙市开福区月湖街道万家丽北路华泰工业园内厂房2栋的1200平方米，用于商业经营。租金为每月30000元，自租赁物交付使用后支付，每两年增加1元/月/平方。双方约定，本合同为意向合同，当满足（1）600平厂房高度改造到10米；（2）500平厂房地面找平；（3）附属街道旁房屋下水预留后，双方签订正式租赁合同，当陈林先生确认该条件不能满足时，可以向您发出通知，解除意向协议。二、合同签订后，经陈林先生多次催促，您一直未将600平厂房改造到10米，您的行为已经违约，导致双方签订的房屋租赁意向合同不能继续履行，陈林先生不能使用该租赁物。现600平厂房高度改造到10米的条件不能满足，根据《房屋租赁意向书》其他条款第3条及《中华人民共和国合同法》第93条、第94条的规定，陈林先生郑重通知您：解除双方签订的《房屋租赁意向书》，并且望您在收到本函之日起3日内，退还陈林交纳的60000元押金。三、希望您依诚实信用原则，退还押金60000元，否则，陈林先生将立即起诉，以维护资金的合法权益。届时，您将承担赔偿损失、逾期利息、诉讼费、保全费以及实现债权的其他费用。特此函告，望您慎重决策，以免诉累”），该函因拒收被退回。
证人丁某向一审法院提供证人证言，内容为“本人从事钢结构工作，与津湘汽修厂有长期合作，一期改造也是我做的，平时也帮他们厂房做些修补工作。2017年4月23日，欧总通知我有个人租了他的厂房，4月26日左右，欧总让我按10米高厂房出了个初步预算，4月28日开始按欧总指示开始拆除屋顶，进场材料。随后，欧总把我叫出去，还有租房人陈林也在现场，陈林提出房顶还要做更多的改造（如威亚等），但是没有具体定下来，到了5月8日、9日左右，欧总突然告诉我，我们这个地方暂时不做，我和工人们就回去了。6月3日，欧总又通知我把屋顶盖上，据说原来的人不租了。欧总要屋面按6米高改造的”。证人刘某向一审法院提供证人证言，内容为“本人系津湘汽车维修有限公司员工。欧阳丹是公司老板。2017年4月21日接到欧总电话，叫我带陈林去看出租场地，他说他是金鹰卡通，说要租这个场地来做摄影棚，我就带他看了场地，他表示满意，之后他说跟欧总电话沟通，4月23日陈林来到了场地旁边我们的汽修公司与欧总签订合同，我也在场。签订合同之后，就按照陈林的要求对场地进行了改造。大概是4月28日左右，丁师傅带人将场地的屋顶全部拆掉，再后来到了5月8日左右，欧总突然告诉我陈林不租了，欧总当时比较气愤，因为当时有人来看了场地，时间比陈林还早，需要租这个场地，由于跟欧总说一旦签合同是10到15年签，所以欧总就把另一个要租场地的人推掉了，而且他改造还花了很多费用，人工和材料都进场了，屋顶也拆了，后来没办法，欧总只能安排丁师傅继续把屋顶盖上。到了2017年7、8月才把这个地方分租给了两个人”。
欧阳丹向一审法院提交由丁某出具的结算单（该结算单载明计时工8260元，补伙食240元，工程面积54360元，剩余材料12896元），拟证明欧阳丹为履行《房屋租赁意向书》支出人工费8270元，造成材料损失12886元。证人丁某陈述上述结算单载明费用系拆除屋顶及改造平房的费用。欧阳丹陈述上述结算单的部分剩余材料后用于修复屋顶。
欧阳丹向一审法院提交以湖南津湘汽车维修有限公司（法定代表人：欧阳丹）与王元名义于2017年6月10日签订的《厂房租赁合同》（合同约定租赁物为简易厂房场地，租赁物位于万家丽北路约1300平方米，厂区内包括围墙内空坪场地、消防通道，厂房2栋，建筑面积以现有厂房的实际面积为准；租赁期限为四年，2017年7月7日至2019年7月7日期间租金为28万元/年，2019年7月7日至2021年7月7日期间租金为30万元/年），以湖南津湘汽车维修有限公司（法定代表人：欧阳丹）与戴志明名义于2017年签订的《厂房租赁合同》（合同约定租赁物为简易厂房场地，租赁物位于万家丽北路约630平方米，厂房1栋，建筑面积以现有厂房的实际面积为准；租赁期限为四年，2017年8月1日至2021年8月1日期间的租金为17万元/年），拟证明欧阳丹因陈林原因造成租金损失。
庭审中，欧阳丹表示同意解除《房屋租赁意向书》。
一审法院认为，一、陈林与欧阳丹签订的《房屋租赁意向书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律拘束力。陈林起诉请求解除《房屋租赁意向书》，欧阳丹亦表示同意解除，陈林与欧阳丹均对解除《房屋租赁意向书》不持异议，故陈林诉请解除陈林与欧阳丹签订的《房屋租赁意向书》，一审法院予以支持。二、租赁场地改造过程中，陈林与欧阳丹因改造费用承担未能协商一致致《房屋租赁意向书》终止履行，因陈林与欧阳丹未明确约定租赁场地改造费用的承担，陈林与欧阳丹各自亦未能提供充分证据证明该费用应由对方承担，故双方对《房屋租赁意向书》约定租赁房屋的意思表示并未达成一致，陈林与欧阳丹对《房屋租赁意向书》的解除均不存在过错，欧阳丹应将依据《房屋租赁意向书》收取的押金60000元返还给陈林，陈林诉请欧阳丹返还押金60000元，一审法院予以支持。欧阳丹未向陈林返还押金系双方对《房屋租赁意向书》的解除事宜尚有争议，故陈林诉请欧阳丹支付利息缺乏充分依据，一审法院不予支持。三、根据本案查明事实，《房屋租赁意向书》的当事人系陈林与欧阳丹，陈林诉请欧阳海鲜承担连带责任缺乏充分依据，一审法院不予支持。四、民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。欧阳丹改造租赁场地，目的在于将租赁场地出租给陈林，即欧阳丹改造租赁场地依附于陈林对租赁场地的承租，现《房屋租赁意向书》终止，欧阳丹将租赁场地出租给陈林的合同目的不能实现，租赁场地的改造对欧阳丹的价值受到影响，确实给欧阳丹造成了一定的损失，根据本案场地实际改造情况，改造的再利用价值等因素，根据公平原则，一审法院酌定陈林补偿欧阳丹改造损失5000元。欧阳丹诉请租金损失，但未能提供充分证据予以证明，故欧阳丹就此提出的主张缺乏充分依据，一审法院不予采纳。
综上所诉，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除陈林与欧阳丹签订的《房屋租赁意向书》；二、欧阳丹于一审判决生效之日起十日内向陈林返还押金60000元；三、陈林于一审判决生效之日起十日内向欧阳丹支付5000元；四、驳回陈林的其他诉讼请求；五、驳回欧阳丹的其他反诉请求。如陈林与欧阳丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1300元，因适用简易程序减半收取650元，由陈林、欧阳丹各承担325元；反诉受理费1162元，由陈林、欧阳丹各承担581元。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，1.陈林与欧阳丹签订的《房屋租赁意向书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律拘束力。租赁场地改造过程中，陈林与欧阳丹因改造费用承担未能协商一致致《房屋租赁意向书》终止履行。欧阳丹上诉称，《房屋租赁意向书》终止履行的原因系陈林另行提出超越《房屋租赁意向书》所约定的三个条件以外的条件，且陈林拒不承担该部分费用，但欧阳丹未能提交证据证明陈林另行提出过《房屋租赁意向书》所约定的三个条件以外的条件，欧阳丹至今也未将涉案600平米的厂房高度改造到10米，陈林因此解除《房屋租赁意向书》，故一审法院据此判令欧阳丹应将依据《房屋租赁意向书》收取的押金60000元返还给陈林，本院予以维持。2.关于涉案《房屋租赁意向书》约定的60000元性质，《房屋租赁意向书》其他条款第4条明确约定，本意向书签署后乙方支付甲方陆万元押金（60000元），待租赁房屋房屋改造完成交付后退回至甲方账户并签署租赁合同。意向书对陈林向欧阳丹支付的60000元明确定义为押金而不是定金，上诉人上诉认为该押金实质为立约定金，本案应适用定金罚则，本院不予支持。3.根据本案查明的事实，欧阳丹改造租赁场地，目的在于将租赁场地出租给陈林，即欧阳丹改造租赁场地依附于陈林对租赁场地的承租，现《房屋租赁意向书》终止，欧阳丹将租赁场地出租给陈林的合同目的不能实现，而租赁场地的改造确实给欧阳丹造成了一定的损失，一审法院根据公平原则，酌定陈林补偿欧阳丹改造损失5000元，并无不妥。
本案一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2462元，由上诉人欧阳丹负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 凯
审判员 刘 英
审判员 王 勇
二〇一八年十月十五日
书记员 刘峙宏
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。