江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)亭商初字第1184号
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行，住所地在江苏省盐城市解放南路121号。
负责人吴曙东，该行行长。
委托代理人徐友勤，中国农业银行银行股份有限公司盐城亭湖支行风险与信贷管理部经理。
被告金国华。
被告彭娟（系金国华之妻）。
被告金兆富（系金国华之父）。
被告贾龙云（系金国华母亲）。
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行(下称农行中汇支行)与被告金国华、彭娟、金兆富、贾龙云金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月7日受理后，依法组成合议庭，于同年12月11日公开开庭进行了审理。原告农行中汇支行的委托代理人徐友勤到庭参加诉讼，被告金兆富、贾龙云经本院公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员告知书及开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼，被告金国华、彭娟经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行中汇支行诉称：2008年3月11日，被告金国华、彭娟、金兆富、贾龙云与原告签订一份个人购房担保借款合同，约定：金国华向原告借款11万元，用于购买盐城市市区虹鑫苑*幢*室房屋，借款期限自2008年3月11日至2028年3月20日，同时约定了利息、罚息的计算方法及以所购房屋设定抵押；还款方式为等额本息法，共240期；借款人连续90日未足额偿还贷款本息，贷款人有权提前收回全部本息等。2008年3月21日，银行向金国华发放贷款11万元，2009年7月13日，被告办理了房屋抵押预告登记手续。贷款发放后，被告却未能按约还款，截止到2015年6月3日所欠本金83752.8元及利息1127.2元。原告多次催收，被告未能还款。根据双方合同约定，原告宣布被告未清偿部分贷款本息全部提前到期，请求法院判令：1、被告金国华、彭娟立即偿还原告贷款本金83752.8元、利息1127.2元（利息算至2015年6月3日），合计本息84880元及从2015年6月4日起至实际履行之日止按合同约定计算的利息（含罚息、复利等）；2、原告对各被告设定抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
被告金国华、彭娟、金兆富、贾龙云均未答辩。
经审理查明：2008年3月11日，金国华向农行中汇支行申请个人购房贷款。同日，金国华、彭娟、金兆富、贾龙云与农行中汇支行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定：1、金国华向农行中汇支行申请贷款11万元，用于购买盐城市市区虹鑫苑*幢*室房屋，期限从2008年3月11日至2028年3月20日止；2、借款利率执行浮动利率，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮15%，执行年利率6.6555%，对逾期借款在执行利率基础上上浮40%计算罚息；贷款采用按月等额本息还款方式，每月还款一期，共240期；3、借款人未足额偿还贷款本息超过90天，贷款人有权提前收回全部本息；4、借款担保方式为抵押，以所购盐城市市区虹鑫苑*幢*室房屋为该贷款提供抵押；5、借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人江苏宇虹房地产实业有限公司在中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行的帐号为10×××09的账户。金国华作为借款人在合同上签字确认，彭娟、金兆富、贾龙云作为抵押人在合同上签字确认。2008年3月21日，农行中汇支行按合同约定向借款合同指定的账户发放贷款11万元。2009年7月13日，金国华、彭娟、金兆富、贾龙云为抵押房屋办理了证号为盐房他证市区都字第0376**号的房屋他项权证。此后，金国华按月还款，但自2015年1月20日后，金国华不再还款。2015年1月21日，农行中汇支行向金国华发出贷款提前到期暨催收通知书，宣布全部贷款提前到期。截止2015年6月3日，金国华欠农行中汇支行贷款本金83752.8元、利息1127.2元，合计本息84880元。原告索要未果，诉至法院。
另查明，金国华与彭娟系夫妻关系，金兆富、贾龙云系金国华的父母，均为盐城市市区虹鑫苑*幢*室房屋的共有权人。
上述事实，有原告提供的借款合同、借款借据、房屋他项权证书、催收通知书及当事人陈述等证据证明，经庭审质证，本院审核确认。
本院认为：原告与被告金国华、彭娟、金兆富、贾龙云签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，为有效合同。原告按约履行了发放贷款的义务，被告金国华应按约偿还借款本息，其未按约偿还的行为构成违约，原告有权按照合同约定，提前收回已发放贷款。被告金国华与彭娟系夫妻关系，且申请借款是为购买盐城市市区虹鑫苑*幢*室房屋，被告彭娟作为该房屋的共有权人，对该款项承担共同还款责任。被告金兆富、贾龙云作为金国华贷款所购房屋的所有人，在借款抵押合同中签字认可，以所购房屋为借款抵押，故原告有权要求行使抵押权，对涉案房屋拍卖、变卖的价款优先受偿。故原告的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告金国华、彭娟应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行贷款本金83752.8元，截止2015年6月3日的利息1127.2元，并支付自2015年6月4日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利（利息、罚息及复利均按借款合同约定的方式和标准计算）。
二、原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行对被告金国华、彭娟、金兆富、贾龙云名下的位于盐城市市区虹鑫苑*幢*室的房屋拍卖、变卖所得的价款在抵押登记的担保债权范围内享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行义务期间的债务利息。
案件受理费1920元，公告费600元，合计2520元，由被告金国华、彭娟共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨淑芬
审 判 员 阮 烯
人民陪审员 孙留军
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 商一娟
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。