广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）深中法房终字第399、400号
上诉人（原审原告）：深圳市蛇口海湾实业股份有限公司。
法定代表人：樊伟明，董事长。
委托代理人：彭国辉，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人：张丽华，广东国晖律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：深圳广进化工有限公司。
法定代表人：李先轸，董事长。
委托代理人：余文蔚，男，汉族，1951年10月10日出生，是该公司员工。
委托代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市美雅达装饰工程有限公司。
法定代表人：张小勇，董事长。
被上诉人（原审被告）：深圳粤商国际投资有限公司。
法定代表人：张宝玉，总经理。
以上两被上诉人共同委托代理人：林秋利，广东晟典律师事务所律师。
上诉人深圳市蛇口海湾实业股份有限公司（以下简称海湾公司）、深圳广进化工有限公司（以下简称广进公司）与被上诉人深圳市美雅达装饰工程有限公司（以下简称美雅达公司）、深圳粤商国际投资有限公司（以下简称粤商公司）因房屋买卖合同纠纷两案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第1446、1447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。
海湾公司起诉请求法院判令：1、确认广进公司与美雅达公司就位于深圳市蛇口XX南路XX村的房地产证号为XXXX**号、建筑面积为4319.63平方米的职工宿舍1栋（1446号案）以及房地产证号为XXXX**号、建筑面积为2578.16平方米的职工宿舍2栋（1447号案）房产所签订的转让合同以及该转让行为无效；2、广进公司和美雅达公司立即到房地产登记管理部门办理将位于深圳市蛇口XX南路XX村的房地产证号为XXXX**号、建筑面积为4319.63平方米的职工宿舍1栋（1446号案）以及房地产证号为XXXX**号、建筑面积为2578.16平方米的职工宿舍2栋（1447号案）房产恢复登记至广进公司名下的手续，如广进公司和美雅达公司拒不恢复所转让房地产的权属登记原状，海湾公司可申请人民法院强制执行恢复，广进公司和美雅达公司承担强制执行恢复房地产权属原状所需的全部费用；3、确认广进公司与粤商公司签订的深广进买卖字第1101号《房地产买卖合同》及深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》无效；4、广进公司、美雅达公司、粤商公司承担本两案的受理费、保全费、评估费等全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：
一、公司的成立与变更情况
1、深圳广进化工有限公司
1984年4月16日，深圳市南头区经济发展总公司、深圳市南头区蛇口海湾村委会（同为甲方）与香港先进化工有限公司（乙方）签订协议书，决定合资经营“广进化工有限公司”。协议书约定：合资双方：甲方为深圳市南头区经济发展总公司、深圳市南头区蛇口海湾村委会，乙方为香港先进化工有限公司；合营企业的名称为广进化工有限公司；地址为深圳市南头区蛇口海湾村；合营企业在深圳市工商行政管理局注册登记；合营企业的注册资本为800万港元，甲方出资25%即200万港元，乙方出资75%即600万港元；首期投资400万港元，其中甲方100万港元、乙方300万港元，在1984年底前投足，第二期增资400万港元，累积共计800万港元在1985年底前投资完毕；甲方以现有的坐落在海湾村的三层楼房（占地面积380平方米，三层合计建筑面积1140平方米）及其现有水电设施、附属建筑、围墙、围墙内连同旧炮台、水井在内的一切建筑、树木以及场地使用权作投资，总共折价为100万港元，甲方应负责在签订协议之日起二十天内，将上述折价投资之建筑物修好门窗、清扫干净，全部空出交付使用；合营企业的经营年期为二十五年，自投产之日起计算，期满六个月前，双方可签订协议续延。
1984年4月28日，深圳市南头区引进办公室向深圳市人民政府递交《关于请求批准合资经营“广进化工有限公司”报告》。1984年6月24日，深圳市人民政府向深圳市南头区引进办公室作出深府复（1984）301号《关于合资经营“广进化工有限公司”协议书的批复》，同意南头区经济发展总公司、蛇口海湾村委会（甲方）与香港先进化工有限公司（乙方）合资经营“广进化工有限公司”，合营公司注册资本800万港元，甲方出资25%，乙方出资75%，合营期限为15年，自该文下达之日起生效。
1984年6月24日，深圳广进化工有限公司在深圳市工商行政管理局注册登记，注册的市场主体类型为合资经营（港资）。
1986年2月28日，深圳经济特区广进化工有限公司出具收据，载明收到海湾村交来的中方投资款100万港元。1987年4月30日，广州会计师事务所深圳分所向广进化工有限公司出具深8705-037号验资报告，确认蛇口海湾村委会出资200万港元、香港先进化工有限公司出资600万港元，合计800万港元，已经按协议书规定缴足。
1989年2月2日，深圳市人民政府向蛇口区渔工贸发展总公司作出深府口（1989）17号《关于广进化工有限公司增加注册资本申报的批复》，同意广进化工有限公司注册资本增至2000万港元，投资总额增至3800万港元，增资部分甲乙双方均以现金投入，各方股东所占比例不变，即甲方蛇口海湾企业公司（原蛇口海湾村委会）占股权25%，乙方先进化工有限公司占股权75%，其余按原批文不变，可向深圳市工商行政管理局办理变更登记手续。
1991年5月8日，深圳市人民政府向深圳广进化工有限公司作出深府外复（1991）南5号《关于深圳广进化工有限公司增加注册资本的批复》，同意深圳广进化工有限公司注册资本增至3500万港元，投资共增至5800万港元，增资部分各方仍按原合同投资比例以现金投入，其余条款仍按深府复（1984）301号文执行。
1998年4月18日，深圳市蛇口海湾实业股份有限公司即原告与先进化工有限公司签订《深圳广进化工有限公司中外合资经营企业合同书（延期经营补充合同）》，约定：深圳市蛇口海湾实业股份有限公司（原“深圳市南头经济发展总公司蛇口海湾村委会”，曾用名“深圳市蛇口海湾企业公司”）与先进化工有限公司于1984年6月24日合资经营开办深圳广进化工有限公司，批准文号“深府复（1984）301号”，现因经营期限接近到期，双方同意延期经营合资经营企业，合营企业名称为“深圳广进化工有限公司”，合营双方为深圳市蛇口海湾实业股份有限公司与先进化工有限公司，合营企业的延期经营期限为现合营企业经营期满之日起三十年，即从1999年6月24日至2029年6月24日。同日，深圳广进化工有限公司形成董事会决议，同意延长经营期限三十年，并向深圳市外商投资局书面申请延长经营期。
1998年5月26日，深圳市外商投资局向深圳市广进化工有限公司作出深外资复（1998）B0697号《关于同意合资企业“深圳广进化工有限公司”延长经营期限的批复》，同意该公司甲方公司名称变更为深圳市蛇口海湾实业股份有限公司，同意该公司投资各方于1998年4月28日签订的延期经营合同书，同意该公司延长经营期限三十年，至2029年6月24日，其余事项仍按深府复（1984）301号、深府外复（1991）南5号、深府外复（1992）南13号文执行。深圳市外商投资局在上述1998年4月18日《深圳广进化工有限公司中外合资经营企业合同书（延期经营补充合同）》上加盖审批专用章。
经查，深圳广进化工有限公司的公司章程（延期经营修订本）由深圳市外商投资局加盖了审批专用章，章程载明：深圳市蛇口海湾实业股份有限公司（原“深圳市南头经济发展总公司蛇口海湾村委会”，曾用名“深圳市蛇口海湾企业公司”，甲方）与先进化工有限公司（乙方）于1998年4月18日签订中外合资延期经营企业补充合同，延期合资经营深圳广进化工有限公司（合营公司）；合营双方为深圳市蛇口海湾实业股份有限公司与先进化工有限公司；合营公司设董事会，董事会是合营公司的最高权力机构；董事会决定合营公司的一切重大事宜，其职权主要如下：1、决定和批准管理部门提出的重要报告（如生产计划、年度营业报告、资金、供销等）；2、批准年度财务报表、收支预算与年度利润分配方案；3、通过公司的重要规章制度；4、批准合营公司的工资方案及员工劳动合同；5、决定设立分支机构；6、讨论通过本公司章程的修改和补充；7、讨论决定合营公司停产、终止、解散或与另一个经济组织合并；8、决定聘用总经理、副总经理、总工程师、总会计师、审计师等高级职员；9、负责合营公司终止和期满时的清算工作；10、其他应由董事会决定的重大事宜；原合营企业章程若与本章程条款及内容有不相符者，以本章程条款及内容为准。
2、深圳市蛇口海湾实业股份有限公司
1985年2月5日，深圳市人民政府蛇口区管理局向深圳市蛇口区渔工贸发展总公司作出蛇局复（1985）013号《关于建立深圳市蛇口区渔工贸发展总公司海湾分公司申报的批复》，批准建立深圳市蛇口区渔工贸发展总公司海湾分公司，该分公司系集体企业，由蛇口镇海湾村村民委员会自行筹资。
1985年3月12日，深圳市工商行政管理局为深圳市蛇口区渔工贸发展总公司海湾分公司颁发营业执照。
1989年2月1日，深圳市工商行政管理局蛇口区分局向蛇口海湾企业公司颁发企业法人营业执照。海湾公司当庭表示，蛇口海湾企业公司系由深圳市蛇口区渔工贸发展总公司海湾分公司变更而来，二者系同一主体。
1992年10月20日，深圳市南山区人民政府向深圳市蛇口海湾企业公司作出深南府复（1992）101号《关于成立深圳市海湾实业股份有限公司的批复》，同意深圳市蛇口海湾企业公司改组成立深圳市海湾实业股份有限公司。
1989年2月1日，深圳市海湾实业股份有限公司在深圳市工商行政管理局注册登记。
海湾公司当庭表示，1992年深圳市开始实施农村城镇化的政策，所有村委会统一分成居委会和股份公司，前村委会的经济职能由股份公司继受，故海湾公司与海湾村委会系承继关系。
3、深圳市南头区经济发展总公司
1983年12月23日，深圳市编制委员会向南头区委、区办事处作出深编字（1983）145号《关于把南头区经济发展总公司列入编制问题的批复》，同意把南头区经济发展总公司列入区的编制。
1991年3月28日，深圳市南山区人民政府向南头区经济发展公司作出深南府办复（1991）21号《关于“深圳市南头区经济发展公司更名的请示”的批复》，同意南头区经济发展公司更名为深圳市南山区经济发展公司。
1991年6月22日，深圳市南头区经济发展公司变更登记企业名称为深圳市南山区经济发展公司。
1995年5月8日，深圳市南山区投资管理公司作出深南投（1995）14号《关于变更深圳市南山区经济发展公司隶属关系的通知》，决定：原由南山建设开发实业公司所属深圳市南山区经济发展公司的人、财、物，下属企业及所有债权、债务自即日起收归南山区投资管理公司。
2002年2月8日，深圳市南山区经济发展公司由于未年检，被深圳市工商行政管理局吊销营业执照。据该公司的注册登记信息显示，该公司股东为深圳市南山区经济发展办公室，股东类别为主管单位。
另查，深圳市人民政府颁发的《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》载明，深圳广进化工有限公司的投资者为深圳市海湾实业股份有限公司（出资875万港元，出资比例25%）、香港先进化工有限公司（出资2625万港元，出资比例75%）。深圳广进化工有限公司在深圳市市场监督管理局的注册登记信息及企业信用信息显示，其股东为南头区经济发展总公司（出资比例25%）、蛇口海湾村委会（出资比例0）、香港先进化工有限公司（出资比例75%）。
2007年6月4日，深圳市南山区投资管理公司向深圳市工商行政管理局出具《关于更正广进化工公司股权登记信息资料的声明》，表示：深圳广进化工有限公司是蛇口街道海湾村与香港先进化工有限公司于1984年共同出资兴办的合资企业，蛇口海湾村委出资比例占总股权25%。由于当时海湾村委会尚未成立公司，不具法人资格，经区政府同意，海湾村委便委托深圳市南山区投资管理公司下属全资企业——南头区经济发展总公司代海湾村成为股东进行工商注册登记，但实际出资人和资产管理、受益人均是海湾村，即现在的深圳市蛇口海湾实业股份有限公司。现南头区经济发展总公司已停业多年，其所有职权由深圳市南山区投资管理公司代为行使。因此，深圳市南山区投资管理公司郑重声明：深圳广进化工有限公司25%股权应恢复历史真貌，归深圳市蛇口海湾实业股份有限公司持有。
二、涉诉房产
涉诉职工宿舍1栋、2栋房产位于深圳市蛇口后海路海湾村XXXXX号宗地。
1994年10月12日，涉诉职工宿舍1栋、2栋房产登记在广进公司名下，房地产证号为XXX**。房地产证载明的房产竣工日期为1987年7月28日，土地使用年限为22年，自1987年8月17日至2009年8月16日。其中1栋建筑面积4319.6平方米，登记价1634219.2元；2栋建筑面积2578.2平方米，登记价1020332.2元。该房地产证因将权利人法定代表人李先轸误登记为陈先轸而被注销，由深圳市人民政府更正换发了一本相同房地产证号的房地产证。
2003年，广进公司办理分证，上述XXXXX号房地产证被注销。2003年5月9日，涉诉职工宿舍1栋、2栋房产分别登记在广进公司名下，房地产证号分别为XXXXX、XXX**，建筑面积分别为4319.63平方米、2578.16平方米，登记价分别为1634219.2元、1020332.2元；两栋房产均为非市场商品房；土地使用年限均为22年，自1987年8月17日至2009年8月17日。
2010年1月5日，广进公司（乙方）与深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局（甲方）签订（2009）8278号《增补协议书》，约定：根据深房地字第XXXXX、XXXXX两本房地产证，广进公司拥有位于深圳市南山区XXXXX宗地内的1栋、2栋职工宿舍房地产产权，建筑面积6897.79平方米，性质为非商品房，土地使用年期22年，从1987年8月17日至2009年8月17日，现经双方协商，就该房地产延长土地使用年限及转商品性质事宜达成如下协议：经乙方申请，甲方同意上述房地产的土地使用年限延长至70年，从1987年8月17日至2057年8月16日，性质转为商品房，其他要求按房地产证登记不变；乙方应向甲方补交地价款3622123元，其中1栋2268296元，2栋1353817元。广进公司提交了广东省政府性基金（资金）通用票据，证明其已补交上述地价款3622123元。
2010年1月21日，涉诉职工宿舍1栋、2栋房产分别登记在广进公司名下，房地产证号分别为XXXXX、XXX**，建筑面积分别为4319.63平方米、2578.16平方米，登记价分别为3902515.2元、2374159.2元；均为市场商品房；土地使用年限均为70年，自1987年8月17日至2057年8月16日。房地产证上注明：“原房地产证号：XXXXX、XXX**，2003年该权利人办理分证，根据（2009）8278号增补协议书记载，该协议规定的土地出让年限届满，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局有权无偿收回出让地块的土地使用权，本地块上的建筑物及其他附着物也由深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局无偿取得”。上述房地产证后因房产转移登记至美雅达公司名下而被注销。
2012年11月16日，海湾公司就宗地号XXXXX地块的登记向深圳市规划和国土资源委员会提出异议，认为深圳市规划和国土资源委员会将海湾公司的XXXXX地块登记在广进公司名下，并向其颁发房地产权利证书，严重侵害了海湾公司对该土地的合法使用权。2013年1月11日，深圳市房地产权登记中心就海湾公司的上述异议作出深房登函（2013）30号《关于反映XXXXX宗地房地产权登记问题的复函》，表示：XXXXX宗地内职工宿舍1、2栋已于1994年10月12日办理房地产初始登记，权利人为广进公司；2010年1月21日，依据（2009）8278号《增补协议书》，该两栋房产办理了顺延土地使用年限及转商品房的变更登记；2011年7月13日、2011年6月10日，该2栋房产先后从广进公司转移登记至美雅达公司名下，海湾公司若对上述登记有异议，建议循法律途径解决。2013年8月15日，原审法院受理了海湾公司诉深圳市规划和国土资源委员会土地行政登记纠纷一案，海湾公司列广进公司为第三人，请求确认深圳市规划和国土资源委员会将XXXXX号土地及地上房屋、其他建筑物的房地产权利初始登记在广进公司名下，并给其颁发深房地字第XXX**号《房地产证》的具体行政行为违法。原审法院于2013年11月15日作出（2013）深南法行初字第59号行政判决，驳回海湾公司的全部诉讼请求。海湾公司不服，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2014年10月16日作出（2013）深中法行终字第623号行政判决，驳回上诉，维持原判。
另查，1985年5月19日，蛇口海湾村委会与香港先进化工有限公司签订《关于兴建广进化工公司职工宿舍的协议书》，约定兴建一座职工宿舍，宿舍占用地约500平方公尺，由海湾村负责提供，建筑费用由广进化工公司投资，地址选定在村边路口制药厂左边靠荔枝林处，宿舍楼产权归合资公司所有。
1990年9月30日，广进公司与深圳市蛇口区管理局地政处签订《深圳市蛇口区土地使用协议书【蛇地协字（9049）号】》，约定深圳市蛇口区管理局地政处将XXXXX号土地约2040平方米一次性出让给广进公司，土地使用年限为30年，从1990年9月4日至2020年9月3日，土地用途为住宅用地，广进公司同意以51万元低价成交上述土地。
1993年5月2日，海湾公司与香港先进化工有限公司签订《广进化工有限公司（股东）兴建宿舍楼协议书》，就蛇地协字（9049）号用地建造职工宿舍楼的出资、产权达成如下协议：协议用地地块分编号为XXXXX号，用地面积为2040平方米，土地上兴建一幢八层的职工单身宿舍楼（建筑面积3840平方米）、一幢四层家属宿舍楼（建筑面积1370平方米），工程总造价预算589万元，协议双方各承担一半；职工宿舍楼中单身职工宿舍楼和家属宿舍楼的一半产权归深圳市蛇口海湾实业股份有限公司，一半产权归香港先进化工有限公司。
1994年7月11日，海湾公司与香港先进化工有限公司签订《协议书》，就按照1993年5月2日《广进化工有限公司（股东）兴建宿舍楼协议书》在XXXXX号地块上兴建的单身宿舍（4号楼）、家属宿舍（5号楼）的产权分配达成如下协议：4号楼面积3845.4平方米，5号楼面积1423.4平方米；海湾公司的产权为：4号楼东楼梯口82间，面积1970.3平方米，5号楼东楼梯口二房二厅八套，面积668.3平方米；香港先进化工有限公司的产权为：4号楼西楼梯口78间，面积1875.1平方米，5号楼西楼梯口三房二厅、二房二厅四套，面积755.1平方米。
三、涉诉合同
依海湾公司申请，原审法院依法向深圳市公安局蛇口派出所调取了深广进买卖字第1101号《房地产买卖协议》、深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》复印件。上述《房地产买卖协议》与《补充协议》由广进公司（甲方，卖方）与粤商公司（乙方，买方）签订于2011年4月26日，协议尾部甲方处加盖了广进公司的公章，并有“俞关猷”签名。《房地产买卖协议》约定：甲、乙双方买卖标的为甲方名下位于深圳市南山区蛇口后海路海湾村广进职工宿舍1、2、3、4、5栋房产，总建筑面积约14860平方米（具体面积以国土局登记面积为准），该房产为商品房，除3栋外，其他已办理房地产证，该房产按现状转让，房产附属设施在转让范围内；该房产转让单价为6800元／平方米，总价款按实际成交建筑面积计算（以1、2、3、4、5栋房产证面积为准，小附楼为配套设施赠送，不计价格），以上交易价格前提为该房产已办理出商品房房地产证，无其他任何第三方权益争议，可正常过户及移交给乙方；本协议履行定金为1920万元，乙方同意在本协议签订后三个工作日内，向甲方支付上述定金，在本协议得以履行的情况下上述定金可转为总价款的一部分；本协议生效后，甲方同意先办理该房产1、2栋的税费优惠申请及产权过户手续，将该房产移交给乙方，同意乙方对该房产现状进行装修，甲方未收完1、2栋全款不得将该房产转让给任何第三方；由于其中3、4、5栋涉及到第三方利益，以及完善产权手续，甲方应于本协议签订后4个月内协调好相关利益方，此过程中需要补偿及完善产权的费用由甲方承担，在3、4、5栋宿舍无任何权益争议及产权完善后过户给乙方，若3、4、5栋宿舍无法正常协商及办理的，甲乙双方另行协商解决方案，协商不成的乙方可选择放弃购买该部分房产；房产的过户登记手续由乙方委派人员负责办理，甲方应积极予以配合，甲方同意乙方将该房产先过户给乙方，乙方可就该房产办理分证及设计装修等工作，乙方需在十个月内支付剩余楼款的75%，十二个月内付清剩余楼款；甲方同意乙方可以将该房产产权过户至乙方或乙方指定的人员或公司名下，乙方指定的人员或公司提出任何要求不影响本协议效力，不视为乙方违约；及其他条款。《补充协议》约定：由于第3栋物业暂未办理房地产证，需要协调相关方关系及补交相应费用，办证手续由乙方负责，办证过程中产生的相关费用由甲方承担；除深广进买卖字第1101号《房地产买卖协议》约定的购买总房款外，乙方还应按1、2、3、4、5栋总面积向甲方支付每平方米3200元的补偿款，总价款按实际成交面积计算（小附楼面积不计）；双方签订协议后，即支付定金1280万元，在本协议得以履行的情况下上述定金可转化为总价款的一部分；1、2栋过户时，乙方需支付楼款14791160元；3、4、5栋过户时，乙方需支付楼款31849920元，若3、4、5栋未能按约定时间确定转让给乙方，则乙方所支付的全部定金转为1、2栋楼款；及其他条款。
美雅达公司亦向原审法院提交了上述深广进买卖字第1101号《房地产买卖协议》、深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》复印件。美雅达公司另提交了一份由粤商公司于2012年1月6日出具的《情况说明》，上书：“2011年4月26日，我司与深圳广进化工有限公司签订了一份深广进买卖字第1101号《房地产买卖协议》，同日，双方又签订了一份深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》。上述合同及协议约定我司购买深圳广进化工有限公司名下位于深圳市南山区蛇口后海路海湾村职工宿舍1栋、2栋房产，并约定了相应的付款方式及其他权利义务。上述合同及协议是我司受深圳市美雅达装饰工程有限公司的委托签订的，合同及协议中约定的关于我方的权利义务全部由深圳市美雅达装饰工程有限公司承担。交易涉及的蛇口后海路海湾村职工宿舍1栋、2栋房产已过户登记至深圳市美雅达装饰工程有限公司名下”。美雅达公司、粤商公司于庭审中表示，未找到上述深广进买卖字第1101号《房地产买卖协议》、深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》原件。广进公司以无原件为由，对上述《房地产买卖协议》、《补充协议》的真实性、合法性不予认可。
深圳市公安局蛇口派出所于2012年2月23日向原审法院出具《情况说明》表示，2011年10月24日，涉诉房产买卖双方因支付房款及收楼存在争执并引发矛盾，该所接到报案后前往现场调查并与涉事各方即广进公司、美雅达公司、粤商公司协调处理，各方代表向民警反映矛盾起源，并提交了上述深广进买卖字第1101号《房地产买卖协议》、深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》。
第二次庭审中，美雅达公司、粤商公司另提交了编号同为深广进买卖字第1101号及深广进买卖（补）字第1101号的《房地产买卖协议》及《补充协议》原件，该《房地产买卖协议》及《补充协议》约定的内容与以上原审法院调取以及美雅达公司先前提交的深广进买卖字第1101号《房地产买卖协议》、深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》复印件大致相同，签订时间、落款签章相同，但存在如下不一致：该《房地产买卖协议》约定：房产买卖单价为6000元／平方米，履约定金为3200万元；该《补充协议》约定：除《房地产买卖协议》约定的总房款外，乙方还应按1、2、3、4、5栋总面积向甲方支付每平方米4000元的补偿款。针对以上不一致，美雅达公司、粤商公司当庭表示，粤商公司与广进公司起初签订的是单价6000元的《房地产买卖协议》，但国土部门表示该价格与核定价格相差较大，故双方另行签订了单价6800元的《房地产买卖协议》及单价补偿款3200元的《补充协议》，前后两份《房地产买卖协议》及《补充协议》的交易单价总额均为10000元，双方实际履行的是单价6800元的《房地产买卖协议》及单价补偿款3200元的《补充协议》，即实际交易价格为10000元／平方米；单价6000元的《房地产买卖协议》及其《补充协议》已经作废，并申请撤回单价6000元的《房地产买卖协议》及单价补偿款4000元的《补充协议》作为本两案证据。广进公司对美雅达公司、粤商公司第二次庭审中提交的上述《房地产买卖协议》、《补充协议》的真实性、合法性不予认可。
2011年5月31日，广进公司与美雅达公司签订深（南）房现买字（2011）第7550号《深圳市二手房买卖合同》，约定：由美雅达公司向广进公司购买深圳市南山区蛇口后海路海湾村职工宿舍2栋，房地产证号XXX**，建筑面积2578.16平方米，转让价款17531488元；美雅达公司须于2011年10月30日之前将上述房款一次性支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户；广进公司应当于收到全部房款之后将房地产交付美雅达公司；及其他条款。上述合同尾部卖方处加盖了广进公司的公章，并有“俞关猷”签名。
2011年7月4日，广进公司与美雅达公司签订深（南）房现买字（2011）第10023号《深圳市二手房买卖合同》，约定：由美雅达公司向广进公司购买深圳市南山区蛇口后海路海湾村职工宿舍1栋，房地产证号XXX**，建筑面积4319.63平方米，转让价款29373484元；美雅达公司须于2011年10月30日之前将上述房款一次性支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户；广进公司应当于收到全部房款之后将房地产交付美雅达公司；及其他条款。上述合同尾部卖方处加盖了广进公司的公章，并有“余文蔚”签名。
2011年6月10日，深圳市蛇口后海路海湾村职工宿舍2栋登记至美雅达公司名下，房地产证号：XXXX**；2011年7月13日，深圳市蛇口后海路海湾村职工宿舍1栋登记至美雅达公司名下，房地产证号：XXXX**。
庭审中，就涉诉职工宿舍1栋、2栋房产买卖，广进公司表示，其与美雅达公司、粤商公司实际按照深（南）房现买字（2011）第7550号、第10023号《深圳市二手房买卖合同》约定的转让价款6800元／平方米履行；美雅达公司、粤商公司则表示，其与广进公司实际按照深广进买卖字第1101号单价6800元的《房地产买卖协议》及深广进买卖（补）字第1101号单价补偿款3200元的《补充协议》履行，即转让价款10000元／平方米。
美雅达公司、粤商公司提交了房款支付凭证，主张涉诉职工宿舍1栋、2栋房款均由美雅达公司支付，具体如下：1、2011年4月27日，美雅达公司向广进公司转账支付1200万元；2、2011年4月29日，美雅达公司向广进公司转账支付720万元；3、2011年5月6日，美雅达公司的法定代表人张小勇分别向广进公司的关联方李X龙转账支付450万元、480万元、3625578元，转账汇款回单载明的摘要为“往来”，张小勇于2012年1月6日出具《情况说明》称其2011年5月6日向李X龙转账支付的1280万元，系代美雅达公司向广进公司支付涉诉职工宿舍1栋、2栋的购房款；4、2011年6月9日，粤商公司的法定代表人张宝玉向广进公司的关联企业杭州XX实业科技有限公司转账支付800万元，转账汇款单笔对账单载明的备注为“广进宿舍房款”，张宝玉于2012年1月6日出具《情况说明》称其2011年6月9日向杭州XX实业科技有限公司转账支付的800万元，系代美雅达公司向广进公司支付涉诉职工宿舍1栋、2栋的购房款；5、2011年6月29日，美雅达公司、粤商公司的生意伙伴张X向广进公司的关联企业深圳先进XX精细化工有限公司转账支付140万元，转账汇款回单载明的摘要为“广进宿舍房款”，张X于2012年1月6日出具《情况说明》称其2011年6月29日向深圳先进XX精细化工有限公司转账支付的140万元，系代美雅达公司向广进公司支付涉诉职工宿舍1栋、2栋的购房款；6、2011年7月22日，按照先进化工有限公司的要求，将100万元支付至深圳先进XX精细化工有限公司，该款无支付凭证；7、2011年8月3日，美雅达公司向广进公司的关联企业杭州XX实业科技有限公司转账支付4391160元，银行电子回单载明的用途为“广进宿舍1、2栋房款”；以上共计46791160元。美雅达公司、粤商公司主张，涉诉职工宿舍1栋应付房款43196300元，2栋应付房款25781600元，合计68977900元，尚余2200多万元尾款未付。广进公司仅认可收到上述第1、2笔购房款共计1920万元，并否认委托过他人收款。
海湾公司向原审法院提交了深圳市XX土地房地产评估经纪有限公司于2011年11月9日作出的深XX评字（2011）A11004号《房地产估价报告》，该报告以2011年10月25日为估价时点，评定涉诉职工宿舍1栋、2栋的单价为11500元，1栋总值49675745元，2栋总值29648840元。各被告对该《房地产估价报告》不予认可，认为系海湾公司单方委托，且评估结果与事实不符。广进公司向原审法院提交了深圳市XX土地房地产评估咨询有限公司于2010年1月25日作出的深格评字第10012102号《房地产估价报告》，该报告以2010年1月21日为估价时点，评定涉诉职工宿舍1栋的单价为7100元，总值为30669373元。海湾公司对该《房地产估价报告》不予认可，认为估价时点与本两案涉诉职工宿舍1栋、2栋交易时间相距较远；美雅达公司、粤商公司对该《房地产估价报告》予以认可。美雅达公司、粤商公司向原审法院提交了其在深圳市规划和国土资源委员会官方网站上查询的涉诉职工宿舍1栋、2栋的存量房交易计税参考价格，查询结果为7459.13元／平方米。诉讼过程中，美雅达公司向原审法院申请对涉诉职工宿舍1栋、2栋的市场价格（单价）分别以2011年7月4日、2011年5月31日为评估基准日进行评估，后美雅达公司撤回上述评估申请。
广进公司表示，该公司成立之初并未建立完整的董事会，当时的董事成员只有李先轸、樊培良，樊培良去世后，仅有李先轸一名董事至今，公司重大事项由李先轸决定，涉诉职工宿舍1栋、2栋交易前，在李先轸的主持下，公司管理层召开会议进行商议，并决定签订买卖合同。
另查，2011年12月21日，海湾公司以广进公司为被告，向原审法院提起（2012）深南法民二初字第15号请求变更公司登记纠纷诉讼，请求确认其为广进公司的中方股东，持有广进公司25%的股权，并由广进公司办理工商变更备案申请手续，后该案移送深圳市中级人民法院审理，现正在审理过程中。
庭审中，海湾公司明确其提起本两案诉讼系基于公司法律关系，股东权利受到侵害，并明确本两案为损害股东利益责任纠纷。
原审法院认为，本两案的争议焦点为：1、海湾公司是否具有诉讼主体资格；2、广进公司转让涉诉职工宿舍1栋、2栋的合同及行为是否无效。
首先，关于海湾公司的诉讼主体资格。根据原审法院查明的事实，广进公司系1984年由深圳市南头区经济发展总公司、深圳市南头区蛇口海湾村委会作为合营一方与合营另一方香港先进化工有限公司合资经营的企业，经深圳市人民政府作出的深府复（1984）301号文批准，并经工商注册登记。海湾公司系由深圳市蛇口海湾企业公司变更而来。
深圳市人民政府作出的深府口（1989）17号《关于广进化工有限公司增加注册资本申报的批复》同意广进化工有限公司增资，各方股东所占比例不变，即甲方蛇口海湾企业公司（原蛇口海湾村委会）占股权25%；深圳市外商投资局作出的深外资复（1998）B0697号《关于同意合资企业“深圳广进化工有限公司”延长经营期限的批复》同意广进公司甲方公司名称变更为深圳市蛇口海湾实业股份有限公司；1998年4月18日，海湾公司与先进化工有限公司签订的《深圳广进化工有限公司中外合资经营企业合同书（延期经营补充合同）》约定：深圳市蛇口海湾实业股份有限公司（原“深圳市南头经济发展总公司蛇口海湾村委会”，曾用名“深圳市蛇口海湾企业公司”）与先进化工有限公司于1984年6月24日合资经营开办深圳广进化工有限公司，双方同意延期经营合资经营企业，合营双方为深圳市蛇口海湾实业股份有限公司与先进化工有限公司；由深圳市外商投资局加盖了审批专用章的广进公司的公司章程（延期经营修订本）载明：深圳市蛇口海湾实业股份有限公司（原“深圳市南头经济发展总公司蛇口海湾村委会”，曾用名“深圳市蛇口海湾企业公司”，甲方）与先进化工有限公司（乙方）于1998年4月18日签订中外合资延期经营企业补充合同，延期合资经营深圳广进化工有限公司（合营公司），合营双方为深圳市蛇口海湾实业股份有限公司与先进化工有限公司。综合以上文件材料可知，海湾公司即广进公司原合营一方深圳市南头区经济发展总公司、蛇口海湾村委会，虽广进公司在深圳市市场监督管理局的注册登记信息及企业信用信息显示其股东为南头区经济发展总公司（出资比例25%）、蛇口海湾村委会（出资比例0）、香港先进化工有限公司（出资比例75%），但原审法院结合以上事实，可确认海湾公司关于其承继海湾村委会作为广进公司合营一方的主张，深圳市人民政府颁发的《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》关于广进公司的投资者为原告（出资875万港元，出资比例25%）的记载亦印证此事实。故海湾公司以广进公司的股东身份起诉，主体适格。
海湾公司在（2012）深南法民二初字第15号案件中请求确认其对广进公司的持股比例并办理相应的工商变更备案申请手续，该案系请求变更公司登记纠纷，并非股东资格确认纠纷，故该案的审理结果并不影响海湾公司提起本两案诉讼的主体资格。广进公司在答辩意见中主张的关于海湾公司出资不实的问题，不属本两案审理范围，广进公司可另循法律途径解决。
其次，广进公司转让涉诉职工宿舍1栋、2栋的合同及行为是否无效。海湾公司主张转让合同及行为无效的理由为：未经广进公司董事会表决同意，也未征得海湾公司的同意，恶意串通、以明显低于市场价格的价格转让，侵害了海湾公司作为股东的利益，侵害了海湾公司的物权。
其一，关于涉诉职工宿舍1栋、2栋的产权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转移和消灭，经依法登记，发生效力。”涉诉职工宿舍1栋、2栋在交易时登记在广进公司名下，根据物权公示、公信原则，该房产依法应为广进公司所有，广进公司作为所有权人，对该房产享有处分权。海湾公司虽就涉诉职工宿舍1栋、2栋所在的宗地号XXXXX地块的登记向深圳市国土和资源委员会提出异议，并提起行政诉讼，请求确认深圳市规划和国土资源委员会将XXXXX号土地及地上房屋、其他建筑物的房地产权利初始登记在广进公司名下，并给其颁发深房地字第XXX**号《房地产证》的具体行政行为违法，但上述诉讼请求已被生效行政判决驳回，故海湾公司主张其对职工宿舍1栋、2栋享有物权，广进公司转让该房产侵害了海湾公司的物权，缺乏事实与法律依据。
其二，关于海湾公司主张的转让行为未经广进公司董事会表决同意，也未征得海湾公司的同意。广进公司为合资经营企业，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》第六条的规定，合营企业设董事会，董事会根据平等互利的原则，决定合营企业的重大问题，董事会的职权是按合营企业章程规定，讨论决定合营企业的一切重大问题：企业发展规划、生产经营活动方案、收支预算、利润分配、劳动工资计划、停业，以及总经理、副总经理、总工程师、总会计师、审计师的任命或聘请及其职权和待遇等。广进公司的公司章程（延期经营修订本）载明：董事会是合营公司的最高权力机构；董事会决定合营公司的一切重大事宜，其职权主要如下：1、决定和批准管理部门提出的重要报告（如生产计划、年度营业报告、资金、供销等）；2、批准年度财务报表、收支预算与年度利润分配方案；3、通过公司的重要规章制度；4、批准合营公司的工资方案及员工劳动合同；5、决定设立分支机构；6、讨论通过本公司章程的修改和补充；7、讨论决定合营公司停产、终止、解散或与另一个经济组织合并；8、决定聘用总经理、副总经理、总工程师、总会计师、审计师等高级职员；9、负责合营公司终止和期满时的清算工作；10、其他应由董事会决定的重大事宜；原合营企业章程若与本章程条款及内容有不相符者，以本章程条款及内容为准。广进公司的章程未明确转让公司名下房产须经董事会决定，或须经股东同意，故海湾公司以广进公司的转让行为未经董事会决议及海湾公司的同意而归于无效，缺乏事实及法律依据。
其三，关于广进公司、美雅达公司、粤商公司是否恶意串通、低价转让涉诉职工宿舍1栋、2栋，损害海湾公司的利益。涉及转让涉诉职工宿舍1栋、2栋的协议及合同分别有两份：广进公司与粤商公司于2011年4月26日签订的深广进买卖字第1101号《房地产买卖协议》、深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》，以及广进公司与美雅达公司于2011年5月31日、2011年7月4日签订的深（南）房现买字（2011）第7550号、第10023号《深圳市二手房买卖合同》。其中，深广进买卖字第1101号《房地产买卖协议》、深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》存在不同文本，原审法院调取自深圳市公安局蛇口派出所的文本载明的转让单价为6800元、单价补偿款为3200元，美雅达公司、粤商公司在向原审法院提交了上述文本的同时提交了另一文本，载明的转让单价与单价补偿款分别为6000元、4000元。美雅达公司、粤商公司主张两文本的转让总单价一致，并称后一文本已经作废，撤回作为本两案证据提交。举证系当事人的诉讼权利，根据民事诉讼法的规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，故美雅达公司、粤商公司申请撤回上述证据，原审法院予以照准。
美雅达公司、粤商公司主张，其与广进公司系按照深广进买卖字第1101号《房地产买卖协议》、深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》约定的单价6800元、单价补偿款3200元，合计10000元／平方米的价格实际履行；广进公司主张，其与美雅达公司、粤商公司系按照深（南）房现买字（2011）第7550号、第10023号《深圳市二手房买卖合同》约定的6800元／平方米实际履行。对此，原审法院认为，深（南）房现买字（2011）第7550号、第10023号《深圳市二手房买卖合同》系交易双方在国土部门签订的合同文本，据当时二手房交易市场的状况，并不排除交易双方按照与其在国土部门签订的合同不一致的交易价格实际履行的可能性。而根据深圳市公安局蛇口派出所向原审法院出具的《情况说明》，单价6800元、单价补偿款3200元的深广进买卖字第1101号《房地产买卖协议》、深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》系由广进公司、美雅达公司、粤商公司在公安机关协调处理纠纷的过程中向公安机关提交，虽各方均未向原审法院提交原件，但该证据系原审法院自公安机关调取，且美雅达公司、粤商公司予以自认，故原审法院依法采信该深广进买卖字第1101号《房地产买卖协议》、深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》，确认交易双方实际按照上述协议及补充协议约定的价格履行。上述协议及补充协议约定的涉诉职工宿舍1栋、2栋的转让价格为10000元／平方米，海湾公司依据其单方委托作出的评估报告主张的市场价格为11500元／平方米，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条关于“明显不合理的低价”的界定，10000元／平方米的价格已经超过海湾公司主张的市场价格11500元／平方米的70%，故深广进买卖字第1101号《房地产买卖协议》、深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》约定10000元／平方米的价格并不属于低价转让。海湾公司主张广进公司、美雅达公司、粤商公司恶意串通，损害海湾公司的利益，缺乏事实依据，原审法院依法不予采信。至于美雅达公司、粤商公司支付购房款的情况，系其履行合同的行为，属房屋买卖合同法律关系，本两案不予审理。
最后，最高人民法院规定的民事案件案由中，与公司有关的纠纷中有损害股东利益责任纠纷、损害公司利益责任纠纷，股东直接诉讼为前者，股东代表诉讼为后者。海湾公司明确选择本两案为损害股东利益责任纠纷，根据《中华人民共和国公司法》第二十一条、第一百五十二条的规定，海湾公司提起股东直接诉讼的，依法应以公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员为被告，海湾公司以广进公司、美雅达公司、粤商公司为被告主张权利，没有法律依据。
综上，海湾公司请求确认广进公司与美雅达公司就涉诉职工宿舍1栋、2栋房产所签订的转让合同以及该转让行为无效，广进公司与粤商公司签订的深广进买卖字第1101号《房地产买卖合同》及深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》无效，广进公司和美雅达公司立即到房地产登记管理部门办理将涉诉职工宿舍1栋、2栋房产恢复登记至广进公司名下的手续，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国中外合资经营企业法》第六条，《中华人民共和国公司法》第二十一条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回海湾公司的全部诉讼请求。案件受理费126988.92元（1446号）、188667.42元（1447号），诉前保全费5000元，均由海湾公司负担。
上诉人海湾公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2011）深南法民三初字第1446、1447号民事判决；二、判令支持海湾公司的全部诉讼请求；三、广进公司、美雅达公司、粤商公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉事实和理由：
一、一审判决认为广进公司1、2号宿舍楼（以下简称“涉案房产”）的真实交易价格为人民币10000元／平方米，并认为广进公司与美雅达公司、粤商公司不构成恶意低价转让，从而认为涉案房产的转让合同为有效合同（一审判决第32-34页），属于严重的事实认定及法律适用错误，依法应当予以纠正。1、一审判决在缺乏事实依据的情况下，认定深广进买卖字第1101号《雳地产买卖协议》（交易价格为人民币6800元／平方米）及深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》（补充交易价格为人民币3200元／平方米）为涉案房产的真实交易文本，并认为涉案房产的真实交易价格为人民币10000元／平方米，属于严重的事实认定错误。1.1涉案房产交易所涉协议梳理。本案中，就涉案房产的交易，一共出现三组协议：第一组协议的名称为深广进买卖字第1101号《房地产买卖协议》（交易价格为人民币6800元／平方米）及深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》（补充交易价格为人民币3200元／平方米），签订时间为2011年4月26日，该组协议表明，涉案房产的交易价格为人民币1万元（以下统称“第一组协议”）。该组协议仅有复印件，没有原件。第二组协议的协议名称亦为深广进买卖字第1101号《房地产买卖协议》（与第一组协议相比，交易价格为人民币6000元／平方米）及深广进买卖（补）字第1101号《补充协议》（与第一组协议相比，补充交易价格为人民币4000元／平方米），签订时间亦为2011年4月26日，该组协议表明，涉案房产的交易价格为人民币1万元（以下统称“第二组协议”）。广进公司、美雅达公司及粤商公司均已在庭审中否认第二组协议的有效性。第三组协议的名称为深（南','2018-09-27
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