广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终19713号
上诉人（原审被告）：广东东宝集团有限公司（以下简称东宝公司），住所地广东省潮州市枫溪枫二管理区。
法定代表人：刘荣海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张晓莉、李贤永，广东连越律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州军区广州总医院，住所地广东省广州市越秀区流花路***号。
法定代表人：文其武，该医院主任。
委托诉讼代理人：周平，该医院职员。
委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人东宝公司因与被上诉人广州军区广州总医院房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人东宝公司的委托诉讼代理人张晓莉、李贤永，被上诉人广州军区广州总医院的委托诉讼代理人周平、傅显扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东宝公司上诉请求：撤销一审判决第一项至第四项，改判驳回广州军区广州总医院全部诉讼请求，本案诉讼费用由广州军区广州总医院承担。事实和理由：1.东宝公司并未故意拖欠广州军区广州总医院的租金，只是由于双方合作过程中存在诸多问题尚未解决，无法确定应缴纳的租金金额，且东宝公司已缴清前案判决中所认定的“拖欠租金”及2018年下半年租金，一审判决仍以“东宝公司未按合同约定向广州军区广州总医院支付2018年下半年的租金，已构成违约”为由解除双方租赁合同，理据不足。2.双方对于合作建房的房屋分配并不明确，一审判决在分配情况不明的情形下，判决东宝公司交还东宝展览中心第四层南侧59平方米及第五到十层全层，没有事实依据。3.涉案房屋第九层有部分已出租或借用给第三方使用，东宝公司已申请将第三方使用人列为本案第三人，但一审法院对东宝公司的追加请求完全不予理会，也未作出同意或不同意追加的决定，程序上存在瑕疵。4.东宝公司在本案中提出反诉请求符合法律规定的反诉受理条件，一审法院口头裁定不予受理，适用法律错误。
广州军区广州总医院辩称：1.东宝公司自2009年1月10日起开始长期拖欠租金构成违约，广州军区广州总医院依约或法律规定均有权解除合同。2.双方关于合建房屋的分配约定非常明确，一审判决根据双方约定和规划部门测量的楼层面积按照5:5确定租赁位置，客观公正。3.东宝公司在前案中曾主张广州军区广州总医院导致其房屋空置并提出索赔请求，但在本案中又声称房屋转租给第三方使用，前后矛盾不足为信。东宝公司是与广州军区广州总医院的合同相对方，广州军区广州总医院要求其承担返还责任，一审法院不追加第三人符合规定，判决东宝公司承担返还责任并无不当。4.一审法院不予受理东宝公司的反诉请求，口头裁定符合法律规定。
2018年8月30日，广州军区广州总医院向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除广州军区广州总医院与东宝公司于2002年6月6日签订的《军队房地产租赁合同》；2、东宝公司向广州军区广州总医院返还广州市越秀区人民北路917号东宝展览中心10531平方米房屋（包括四层南侧59平方米房屋、五层全层、七层全层、八层全层、九层全层、十层全层、地下一层汽车库的一半即北侧958平方米）；3、东宝公司按合同约定的租金标准向广州军区广州总医院支付从2018年6月16日起至返还房屋之日止的租金或占有使用费（计至起诉之日欠交的租金为2018年下半年租金1639390.50元）；4、东宝公司以逾期交租金额1639390.50元为基数，按照每日千分之一标准向广州军区广州总医院支付违约金，直至所欠租金清偿之日止。
一审法院认定事实：1999年11月24日，广州军区广州总医院（甲方）与东宝公司（乙方）签订了《合作建房合同》，其中约定：合作建房用地位于人民北路××内东南角，北邻医疗污水处理站，南距门诊大楼的附属楼6米，东自人民北路围墙起，西与外科大楼间距10米，合作建房用地面积为2400平方米。合作建房各自分成的房屋，甲方分得的房屋用于医疗配套使用和医疗科技知识及科技成果介绍展示；乙方分得的房屋用于产品展示、办公等配套功能设施。合作建房条件，甲方提供合作建房用地的土地使用权，乙方提供合作建房的全部资金，甲方土地上现有建筑物2100平方米需拆除，乙方补偿甲方拆迁费5000000元，乙方为甲方在本展览馆西侧复建房屋2350平方米和500平方米的汽车通道。分成比例，合作建成的房屋面积5:5分成，即甲方分得房屋6000平方米，乙方分得房屋6000平方米，甲方承诺尽量照顾乙方的使用功能，房屋分配方案原则上甲方分配上部，乙方分配下部；并按有关规定办妥乙方分成的房屋在合作建房期限内的房屋使用权证。建筑规模和投资额，本合作建房项目拟建9层，建筑物高度30米，楼面面积12000平方米（不含地下室1400平方米）；本项目总投资50000000元。合作期限，本项目合作期限为25年，合作期限届满，乙方使用的房屋及附属物无条件交回甲方。
同日，广州军区广州总医院（甲方）与东宝公司（乙方）又签订了《合作建房补充合同》，其中约定：《合作建房合同》第二条拆除甲方原有建筑复建之2350平方米房屋和500平方米汽车通道，必须于2000年11月1日前建成并交付甲方使用；复建房屋安排在本大楼6层全层和首层150平方米；拆迁补偿费5000000元在签订本合同时支付给甲方。甲方自愿将合作建房分成的房屋出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产作了充分了解，愿意承租该房屋。租赁期限自本项目建设期满之日起至本项目合作建房期满之日止，年租金为3330000元，每满5年的租金在前5年的基础上递增3%；租金每半年结算一次，每年的1月10日和7月10日前交付当年租金的二分之一。乙方在签订本合同一星期内向甲方预缴第一年的房租3330000元；乙方逾期交付房租，每逾期1日，由甲方按半年度租金额的千分之一向乙方加收违约金；逾期90日，即视为乙方不履行本合同；甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担。乙方为甲方复建的房屋，其建筑质量应达到军区优良工程质量等级；乙方代垫支的费用（经军区审计事务所审计认可），在头三年乙方应付租金中平均扣还，不够部分第四年扣还乙方。
2001年7月13日，广州军区广州总医院（甲方）与东宝公司（乙方）签订了《合作建房补充合同（二）》，其中约定：为甲方复建之房屋安排在展览馆第6层全层，该层实际建筑面积2480平方米，乙方不再提供首层150平方米供甲方使用。乙方为甲方复建房屋代垫付的费用（经军区审计局审计认可），在展览馆开业的第二年起，平均分4年从甲方应得租金中扣除偿还乙方。
2002年6月6日，广州军区广州总医院（出租方、甲方）与东宝公司（承租方、乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，其中约定：甲方自愿将坐落在广州市越秀区人民北路917号的房屋建筑面积8700平方米出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产作了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途为展览、写字楼、专业市场。租赁期限自2002年6月16日起至2032年6月15日止。房地产年租金为3330000元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方，付款方式支票或银行转账；租赁期内的水、电、暖、煤气、设备，物业管理等费用按当地主管部门规定价格另行计量计价，由乙方承担。租赁期内，乙方不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意；乙方应自觉遵守国家和军队的有关规定，服从甲方的管理，接受甲方和当地人民政府有关部门的监督检查。因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之一向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产。租金每满5年递增3%，即2007年6月16日至2012年6月15日租金为3429900元，2012年6月16日至2017年6月15日租金为3532797元，2017年6月16日至2022年6月15日租金为3638781元，2022年6月16日至2027年6月15日租金为3747944元，2027年6月16日至2032年6月15日租金为3860383元等。
2010年8月1日，广州军区广州总医院（乙方）与东宝公司（甲方）签订了《使用通道协议》，其中约定：乙方在华英大厦开展过渡门诊期间，甲方同意乙方使用展览中心北侧通道作为车库车辆出口通道。使用通道期间，乙方每月补偿甲方30000元，从甲方应付乙方的租金中扣除；补偿从2010年8月起计算，至过渡门诊车库撤销时止。
一审另查明，因房屋租赁合同纠纷，广州军区广州总医院于2018年4月24日诉至一审法院，要求：1、东宝公司向广州军区广州总医院一次性支付从2009年1月10日起至2018年6月15日止欠缴的广州市越秀区人民北路917号房屋租金29917316元；2、东宝公司向广州军区广州总医院支付延迟交纳从2002年6月16日至2018年6月15日止租金的利息损失（利息以每期拖欠租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计至东宝公司缴清拖欠租金之日止，起计时间详见《拖欠租金及迟延付款利息计算一览表》）。在该案中，东宝公司为了证明广州军区广州总医院实际出租的面积仅为6668平方米，向一审法院提交了《广州市建设工程规划验收测量记录册》（复印件），其中记载建设单位为广州军区广州总医院，项目名称为医疗科技交流中心，报建的地上面积为20004平方米，验收为21994平方米；报建的总建筑面积为22654平方米，验收为24712平方米；报建的建筑层数为地上9层、地下1层，验收的建筑层数为地上9层（部分10层）、地下1层；其中展览厅的验收面积为12040平方米，验收位置为1-3层；血液科用房验收面积为2502平方米，验收位置为6层；办公室验收面积6668平方米，验收位置为7-9层，宿舍验收面积为438平方米，验收位置为10层。广州军区广州总医院对该证据的真实性没有异议，但表示：双方合作建房按照5:5的分配，应该为1-4层归东宝公司，5、7-9层归广州军区广州总医院，具体的楼层分配没有书面文件，首层的150平方米和6层是拆除广州军区广州总医院房屋后复建补偿的房屋，不属于租赁范围。东宝公司表示：1-5楼归东宝公司所有，6楼是广州军区广州总医院自用，均不是租赁范围；双方的合作建房分配没有书面文件，只是口头形式分配，具体为1-5层归东宝公司，6-9层归广州军区广州总医院。东宝公司为了证明双方对医疗项目进行协商，因广州军区广州总医院没有进行回复，导致大楼除了自用部分处于空置状态，向一审法院提供了2013年10月10日及2014年1月10日的报告及函件，其中内容为：为避免整栋楼宇的闲置，希望广州军区广州总医院尽快启动合作项目合作，如双方无法进行合作，东宝公司将重新独立开展其他商业合作。广州军区广州总医院对上述证据的真实性不予确认。一审法院经审理于2018年6月22日作出（2018）粤0104民初17807号民事判决。判决认为，广州军区广州总医院、东宝公司约定的年租金对应的是广州军区广州总医院分得的房屋，该租赁场地是整体租赁，与租赁面积无关，东宝公司在租赁前也已了解租赁范围，且在纠纷发生之前已按照合同约定的标准交纳了部分费用并使用房屋多年均未提出租赁面积有误的异议，故东宝公司以此为由调低租金的抗辩意见，不予采纳。关于租金抵扣的抗辩问题。虽然合同约定了复建的费用可以用于抵扣租金，但抵扣的前提为复建房屋代垫付的费用经军区审计局审计认可，东宝公司并无证据证明其已经提交了相关的材料给军区审计局审计，故东宝公司不能适用该条款进行抵扣。对于复建房屋代垫付的费用，东宝公司可另案主张。关于广州军区广州总医院责任导致房屋空置的抗辩问题。首先，东宝公司没有证据证明其承租的房屋处于空置状态。其次，东宝公司也没有证据证明广州军区广州总医院、东宝公司就使用涉讼场地进行项目合作达成过协议。再次，从东宝公司提交的函件中，东宝公司也表示如双方无法进行合作，东宝公司将重新独立开展其他商业合作。故东宝公司没有证据证明因广州军区广州总医院的原因导致无法使用场地。东宝公司以此为由拒付租金，没有依据。广州军区广州总医院已经提供了场地给东宝公司使用，东宝公司理应按照合同约定按期缴纳租金，东宝公司逾期未支付，已构成违约。因此广州军区广州总医院要求东宝公司支付租金，合法合理，予以支持。判决判令：一、东宝公司向广州军区广州总医院支付从2009年1月10日起至2018年6月15日止拖欠的租金29917316元及拖欠上述租金的利息；二、驳回广州军区广州总医院的其他诉讼请求。
东宝公司不服该判决，提起上诉。二审诉讼中，东宝公司向二审法院提交其于本案诉讼前与案外人签订的广州市房地产租赁合同或者租赁协议书共33份以及清退租户的广东东宝展览中心房租赔偿签收表，拟证明东宝公司从2012年7月根据广州军区广州总医院的要求对大楼租户进行清退和赔偿。广州军区广州总医院质证表示上述证据不属新证据范围，不应纳入二审质证裁判依据，且上述证据没有办理租赁备案手续，未提交租赁合同双方主体信息，对于支付赔偿款，没有提供任何转账凭证，清退数量众多的租户不可能在同一时间完成，东宝公司也未向广州军区广州总医院提供租户资料，在广州军区广州总医院未参与的情况下，对其提供上述证据的真实性、合法性和关联性均不确认。广州军区广州总医院提交照片4页，拟证明东宝大厦5、7-9楼和地下停车场正开展对外出租经营小卖部等多项业务，房屋门前停车场也在开展停车场业务，东宝公司一直使用租赁房屋，东宝公司声称房屋2012年7月后处于空置无人管理的状态与事实不符，该证据是一直持续到现在的。东宝公司认为广州军区广州总医院提交的上述证据并没有涉及7-9楼，且照片只能反映房屋的外围。广州市中级人民法院经审理于2018年8月29日作出（2018）粤01民终14118号终审民事判决。该判决认为，关于涉讼《军队房地产租赁合同》的效力认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”之规定，东宝公司与广州军区广州总医院于2002年6月6日签订的《军队房地产租赁合同》约定租赁期限自2002年6月16日至2032年6月15日止，该合同约定的租赁期限超过二十年部分因违反上述法律规定而应认定无效。一审认定上述合同全部有效不妥，予以纠正。关于东宝公司抗辩按照实际租赁面积计算租金理由能否成立问题。双方于1999年11月24日签订的《合作建房补充合同》约定了初始年租金为3330000元，租赁的范围为广州军区广州总医院分得的房屋，而按照同日签订的《合作建房合同》，广州军区广州总医院将分得的房屋为6000平方米。2002年6月6日双方签订的《军队房地产租赁合同》约定的租赁房屋的面积为8700平方米，初始年租金为3330000元。虽然双方当事人对于具体分配楼层没有书面明确约定，但东宝公司自认签订该租赁合同时租赁房屋所在大楼已建成，上述租赁合同也约定了东宝公司已对广州军区广州总医院所要出租的房地产作了充分了解，并无有关租赁房屋按实际承租面积每平方计算租金及租金以最终测绘确认面积多退少补的内容，至本案纠纷之前东宝公司已按照合同约定的租金标准缴纳了部分费用并使用房屋多年均未提出租赁房屋面积有误的异议，且东宝公司也无充分举证证明其实际使用的面积少于8700平方米，故一审法院认定双方约定的年租金对应的是广州军区广州总医院分得的房屋，该租赁场地是整体租赁，与租赁面积无关，并无不当，予以确认。东宝公司上诉以租赁面积未确定，主张相应租金无法确定以及抗辩按照实际租赁面积计算租金的理由，缺乏理据，不予支持。关于东宝公司主张复建房屋代垫费用抵扣租金应否支持问题。东宝公司与广州军区广州总医院签订的《合作建房补充合同（二）》约定东宝公司为广州军区广州总医院复建房屋代垫付的费用（经军区审计局审计认可），在展览馆开业的第二年起，平均分4年从广州军区广州总医院应得租金中扣除。由此可见，东宝公司用复建房屋代垫费用抵扣租金的前提是经军区审计局审计认可，由于东宝公司并无证据证明其已经提交相关材料给军区审计局审计，且未举证证明未经审计的责任在于广州军区广州总医院，因此，一审法院认定东宝公司不能适用该条款进行抵扣恰当。由于复建房屋代垫费用与本案租赁合同不属同一法律关系，东宝公司对于复建房屋代垫付的费用，可另案主张，其上诉坚持认为应在本案中委托专业机构进行审计评估以及确定复建费用后抵扣租金，依据不充分，不予支持。关于东宝公司是否应支付2012年7月之后的租金问题。东宝公司认为广州军区广州总医院发出的《关于东宝大厦深化医疗合作商榷函》已表明终止双方原租赁关系以及承担东宝公司因清退租户而产生的费用，但该商榷函并无其上述主张的相关内容，且广州军区广州总医院对此不予确认，而从该商榷函的内容中无法推断出广州军区广州总医院存在上述意思表示，东宝公司二审提供的证据也不足以支持其该抗辩，故对此不予确认。东宝公司主张广州军区广州总医院于2012年要求其清退租户未能提供充分证据予以证实。鉴于双方当事人对于涉案租赁场地进行项目合作至今没有达成过协议，本案中，也无证据显示由于广州军区广州总医院的原因导致东宝公司无法使用或者空置租赁房屋。因此，东宝公司上诉以其与广州军区广州总医院存在项目合作为由，主张无需支付2012年7月之后的租金，欠缺依据，不予支持。东宝公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂终审判决驳回上诉，维持原判。
本案一审诉讼过程中，广州军区广州总医院就东宝公司应向其返还的房屋，向一审法院提交了《广州市建设工程规划验收测量记录册》予以证明。其中记载：建设单位为广州军区广州总医院，项目名称为医疗科技交流中心，报建地下面积2650平方米、地上面积为20004平方米，总建筑面积22654平方米；验收地下面积2718平方米、地上面积21994平方米，总建筑面积24712平方米。报建的建筑层数为地上9层、地下1层，验收的建筑层数为地上9层（部分10层）、地下1层。其中展览厅的验收面积为12040平方米，验收位置为1-5层；血液科用房验收面积为2502平方米，验收位置为6层；办公室验收面积6668平方米，验收位置为7-9层，宿舍验收面积为438平方米，验收位置为10层；地下汽车库验收面积1916平方米，地下设备用房验收面积802平方米，屋顶梯屋机房验收面积183平方米，其他验收面积163平方米。广州军区广州总医院并表示：该《广州市建设工程规划验收测量记录册》和东宝公司在前案提交的《广州市建设工程规划验收测量记录册》记载的总建筑面积是相同的，区别在于展览厅验收面积12040平方米，是指1-5层，东宝公司提供的是指1-3层。按东宝公司提供的验收测量记录册，4-5层的建筑面积为0，显然是不可能的。根据广州军区广州总医院提供的测量记录册，地下面积2718平方米中，地下汽车库1916平方米各得一半958平方米，地下设备用房802平方米应共同使用及管理；地上面积21994平方米，由东宝公司分得1、2、3层全层和第4层2349平方米，合计9573平方米；由广州军区广州总医院分得5、7、8、9、10全层和第4层59平方米，合计9573平方米；屋顶梯屋机房面积183平方米，其他面积163平方米应共同使用及管理；第6层2502平方米是复建房屋，不参与分配；双方各分得面积10531平方米。
一审法院认为：关于东宝公司应否向广州军区广州总医院支付租金、租金如何计算等问题，生效的（2018）粤01民终14118号民事判决已作出相应的论断。东宝公司在本案中重复之前的抗辩，对此不予赘述。
现东宝公司未按《军队房地产租赁合同》的约定，向广州军区广州总医院支付2018年下半年的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。广州军区广州总医院诉请要求解除租赁合同，收回出租的房屋，并要求东宝公司支付拖欠的租金和逾期交租的违约金，合法合理，予以支持。但合同约定每逾期一日，按滞交经费总额的千分之一加收违约金，显属过高，依法应予调整，以参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算为宜，且违约金以不超过所欠租金为限。至于东宝公司应返还的房屋范围，广州军区广州总医院根据《广州市建设工程规划验收测量记录册》记载的面积，结合《合作建房合同》、《合作建房补充合同》、《合作建房补充合同（二）》的约定，主张东宝公司应返还的房屋为第四层南侧59平方米、五层全层、七层全层、八层全层、九层全层、十层全层、地下一层汽车库的一半即北侧958平方米，公平合理；东宝公司虽有部分异议，但无提供充分的理据来支持其异议。对东宝公司的异议不予采纳，对广州军区广州总医院的主张予以支持。但关于合作建房的房屋分配，最终应以合作建房双方在合作建房合同这一法律关系中的确定为准。
一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2018年9月28日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告广州军区广州总医院与被告广东东宝集团有限公司于2002年6月6日签订的《军队房地产租赁合同》；二、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广东东宝集团有限公司将广州市越秀区人民北路917号东宝展览中心第四层南侧59平方米、五层全层、七层全层、八层全层、九层全层、十层全层、地下一层汽车库的一半即北侧958平方米房屋交还原告广州军区广州总医院使用；三、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广东东宝集团有限公司向原告广州军区广州总医院支付2018年6月16日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按3638781元/年，其中相应扣除原告广州军区广州总医院应付被告广东东宝集团有限公司的通道使用费30000元/月计）；自本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止的使用费，被告广东东宝集团有限公司按上述标准计付给原告广州军区广州总医院；四、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广东东宝集团有限公司向原告广州军区广州总医院支付逾期交纳2018年下半年租金1639390.50元的违约金（以上述租金为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准从2018年7月11日起计至实际付清所欠租金之日止，违约金以不超过所欠租金为限）；五、驳回原告广州军区广州总医院的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10160.90元，由被告广东东宝集团有限公司负担。
二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人东宝公司应否向被上诉人广州军区广州总医院支付租金、租金如何计算等问题，生效的本院（2018）粤01民终14118号民事判决已作出相应的论断，本院对此不再赘述。上诉人东宝公司未按涉案《军队房地产租赁合同》的约定，向被上诉人广州军区广州总医院支付2018年下半年的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决认定被上诉人广州军区广州总医院诉请要求解除租赁合同、收回出租的房屋并要求上诉人东宝公司支付拖欠的租金和逾期交租的违约金合法合理而予以支持正确。上诉人东宝公司上诉提出其已缴清前案判决中所认定的“拖欠租金”及2018年下半年租金，属于案件执行程序的问题，其关于被上诉人广州军区广州总医院解除合同的理解不足的上诉意见不成立，本院不予采纳。
关于上诉人东宝公司应返还的房屋范围。被上诉人广州军区广州总医院根据《广州市建设工程规划验收测量记录册》记载的面积，结合双方签订的《合作建房合同》、《合作建房补充合同》、《合作建房补充合同（二）》的约定，主张上诉人东宝公司应返还的房屋为第四层南侧59平方米、五层全层、七层全层、八层全层、九层全层、十层全层、地下一层汽车库的一半即北侧958平方米，公平合理。上诉人东宝公司虽有部分异议，但无提供确实、充分的理据支持其异议，一审判决对其异议不予采纳，对被上诉人广州军区广州总医院的主张予以支持并无不当。
经一审法院释明，被上诉人广州军区广州总医院坚持要求上诉人东宝公司承担交还涉案房屋的责任，故一审法院对于上诉人东宝公司追加第三人参与本案诉讼的申请不予接纳并不违反法律规定。上诉人东宝公司关于一审程序存在瑕疵的上诉意见不成立，本院不予采纳。
上诉人东宝公司在一审中提出的反诉请求，与本案房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，一审法院裁定不予受理其反诉请求符合法律规定，上诉人东宝公司关于一审法院适用法律错误的上诉意见不成立，本院不予采纳。
综上，上诉人东宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费20321.8元，由上诉人广东东宝集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 谭红玉
二〇一八年十月十五日
书记员 党春婷