重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01520号
上诉人（原审原告）杨功东，男，1972年12月30日生，汉族。
委托代理人文科香，女，1975年11月11日生，系杨功东之妻。
被上诉人（原审被告）重庆众之佳房地产开发有限公司。
法定代表人兰云奎，该公司董事长。
委托代理人蓝勇，男，1973年10月29日生，汉族，系该公司办公室主任。
委托代理人廖伟，重庆升腾律师事务所律师。
上诉人杨功东因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市梁平县人民法院（2014）梁法民初字第03314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
重庆市梁平县人民法院一审经审理查明，案外人袁中碧与杨宗德系夫妻关系，生育有杨功广、杨飞及杨功东。袁中碧于1998年5月22日死亡。袁中碧生前与杨宗德有共有房屋三处，第一处房屋位于梁平县梁山街道石马村4组，集体土地建设用地使用证号为梁梁集建（95）字第2278号，土地使用者袁中碧，地号为11-02-0029-1，用地面积和建筑占地面积均为12平方米；第二处房屋位于梁平县梁山街道石马村4组，集体土地建设用地使用证号为梁梁集建（1992）字第0017号，土地使用者袁中碧，地号为11-02-0029，用地面积和建筑占地面积均为233平方米；第三处房屋位于梁平县梁山街道石马村4组，集体土地建设用地使用证号为梁梁集建（1992）字第0018号，土地使用者为袁中碧，地号为11-02-0029-1，用地面积和建筑占地面积均为12平房米。袁中碧生前没有对以上三处房屋共有份额进行分割。2010年4月20日，杨功东与杨宗德、杨功广、杨飞达成财产继承协议书，将袁中碧位于梁平县梁山街道石马村四组的房屋分成四份，由杨功东、杨功广、杨飞各分得120平方米，剩余的房产面积归杨宗德所有。
2010年5月30日，原告杨功东与被告重庆众之佳房地产开发有限公司（以下简称众之佳公司）签订《房屋拆迁协议》，协议中约定：由被告拆除袁中碧私有住宅建筑面积122平方米；原告杨功东选定的回居房屋为丝绸大厦B栋第13层7号房，套内建筑面积为78.76m2；回居时间为2011年6月30日前，如果不能按时交房，被告方应承担违约责任（遇不可抗拒自然因素导致交房延迟的除外）；如被告未按合同约定的期限将回居房交付原告使用按下列方式处理：逾期不超过60日（含60日），自本协议约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告承担该房对外销售价总额万分之一的违约金，协议继续履行；逾期超过60日后（不含60日），自本协议约定的交付期限的第二天起至交付之日止，被告方按日向原告方交付该房屋对外销售价折算总额的万分之三的违约金，原告要求继续履行的，协议继续履行。同时，该协议约定，被告方在将房屋交付原告使用后半年内（非被告过错因素除外），应将《房地产权证》交付原告……如因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告方按房价总额，依照人民银行同期贷款利率按约向原告支付违约金。2011年12月4日，原告与被告签订《还房补充协议》，协议中约定原告方必须在2012年2月22日搬离该拆迁房屋，并将拆迁房屋交予被告；被告补偿原告177462元，双方签字后定为接房。2012年9月27日，被告方办理了308房地证2012字第03986号房地产权证（即原告所在小区的房屋总证）。
因原告与杨宗德、杨功广、杨飞等人于2010年4月20日达成的财产继承协议书（旧房），原告与杨宗德、杨功广、杨飞、欲将回居新房（旧房的替代物）登记在各自名下，需有关法律文书先对新房析产。为此，原告杨功东于2012年11月6日委托文科香代为处理房屋分割纠纷案件。2012年12月29日，杨宗德、杨功广、杨飞与原告杨功东在梁平县梁山街道人民调解委员会的主持下对袁中碧的房屋达成分割协议，由原告杨功东分得丝绸大厦B栋13层7号房。由于原告杨功飞与杨宗德等人在梁平县梁山街道人民调解委员会主持下达成的人民调解协议仍然不符合房屋登记部门办理分户登记的条件，杨宗德于2013年1月9日起诉至梁平县人民法院，要求对袁中碧的房屋进行分割。经梁平县人民法院主持调解，双方达成调解协议，其中由原告杨功东分得丝绸大厦B栋13层7号房。2014年4月17日，原告得到308房地证2013字第01609号房地产权证。
一审原告杨功东诉称，原、被告于2010年5月30日签订房屋拆迁安置协议（以下简称协议），2011年12月4日双方签订还房补充协议。协议第四条第三项约定回居时间为2011年6月30日前交钥匙，如甲方不能按时交房甲方应承担违约责任，协议第七条明确约定了逾期交房的违约责任，逾期不超过六十日内的，被告按日向原告承担该房对外销售价总额万分之一的违约金，而60日后的则按万分之三的违约金承担违约责任。而被告一直到2011年12月4日才交房，延期交房154天，被告应承担违约金13019.65元。协议第十条第二项约定甲方在交付乙方使用后半年内，应将《房地产权证》交付乙方，办理产权证一切费用由甲方负责，乙方在规定的期限内不能取得房地产权证书的，甲方按房价款总额依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金，被告一直拖到2013年4月17日才将房地产权证办下来，延期10个月零13天，被告应承担违约金26175.27元。以上纠纷发生后，双方多次协商无果，现原告为维护自身合法权益，特诉讼来院，请求法院判令被告支付原告逾期交房的违约金13019.65元，逾期办理房屋产权证的违约金26175.27元；本案诉讼费由被告承担。
一审被告众之佳公司辩称，原告诉称与事实不符。被告并未延期交房，因为原、被告双方已于2011年12月4日达成了《还房补充协议》，双方已对交房时间重新约定；即使被告存在延迟交房和延迟办证的情形，也是因为原告的应拆迁房屋位于绿地规划区内，但原告迟迟不搬离拆迁房屋，导致被告方无法正常施工，小区的消防和绿化无法验收、审批通过，房屋总证无法办理。拆迁房屋拆除后，被告就积极通知原告提交办理房地产权证的相关手续，但由于原房屋所有权人系原告母亲，其母亲死亡后，原告方与其他继承人就房屋达成的财产继承协议在房屋登记部门不具有分户效力，无法办理房产证，原告直到2013年1月11日才在梁平法院的主持下达成调解协议。因此，延迟交房和延迟办证均是原告自身原因导致的，与被告无关，故被告不应当承担延迟交房和延迟办证的违约金。即使被告应当承担违约责任，但原告主张的违约金过高，请求法院根据原告实际损失予以调整。
一审法院认为，原、被告于2010年5月30签订的《房屋拆迁协议》及2011年12月4日签订的《还房补充协议》，系双方真实意思表示，不违背法律规定，原、被告应按合同约定享有相关权利、承担相关义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：双方协议一致，可以变更合同。虽然《房屋拆迁协议》中约定的还房时间为2011年6月30日前，但双方在2011年12月4日中《还房补充协议》已对原告搬离拆迁房屋时间及原告接房时间作出重新约定，应视为双方协商一致对《房屋拆迁协议》中的接房时间进行了变更，故接房时间应以变更后的时间即2011年12月4日为准。因此，被告并未延期交房，对于原告要求被告支付逾期交房的违约金的诉讼请求，该院不予支持。
《房屋拆迁协议》中约定，被告方在将回居房屋交付原告使用半年内，应当将房地产权证交付乙方。原告接房时间为2011年12月4日，则被告应当在2012年5月3日前将房地产权证交付给原告，但被告直至2013年4月17日才将房地产权证交付给原告。被告辩称延迟办证是因为原告方迟迟不允许被告拆除拆迁房屋，导致被告修建的小区绿化及消防无法验收、审批通过，以致办理总证时间延迟；同时辩称被告方在获得总证后已及时通知原告提交办理房产证相关手续，因原告方与其亲属的继承纠纷一直未得到有效解决，导致办证延迟。但被告未提供充分的证据证明被告无法办理总证与原告不允许拆除拆迁房屋之间有直接因果关系，其举示的授权委托书也仅能推知其在2012年11月6日前通知杨功东办理房地产权证需要的相关手续，但不能证明其履行了及时通知原告提交办证相关材料的义务。因此，对于被告的辩称，该院不予支持。因原告房屋在房屋登记部门办理房屋产权证需出具具有法律效力的遗产处分文书，2012年11月6日到2013年1月11日，原告方在处理其母亲遗留房屋的分割问题，对于该段非因被告方造成的办证延迟时间应当从延迟办证的时间中扣除，故被告方延迟办证的天数应是282天。因此，被告违反原、被告的合同约定，无正当理由未能在约定的时间内为原告办理房地产权证，应当承担相应的违约责任。
本案中经该院释明，被告主张原告要求的违约金过高，请求法院适当调整。因原告未提供证据证明其因逾期取得房地产权证是否产生具体损失，其要求的违约金过高，故对原告要求被告支付其违约金的诉讼请求，该院只能酌情予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，据此判决：一、由被告重庆众之佳房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告杨功东违约金3000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。
杨功东不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金13019.65元、逾期办理房屋产权证违约金26175.27元，诉讼费用由被上诉人承担。具体事实及理由：1、双方签订《还房补充协议书》约定了签字后定为接房，只能证明接房时间，不是对原《房屋拆迁协议》中交房时间的重新约定，更未放弃对逾期交房的违约责任。2、被上诉人应当按照《房屋拆迁协议》第十条第二款的约定，在交房半年内交付房地产权证，逾期则按照房价总额，根据人民银行同期贷款利率按月支付违约金。被上诉人2011年12月4日交房，应当于2012年6月4日前交付房地产权证，实际交付时间为2013年4月17日，逾期313天，应当支付违约金26175.27元。3、一审判决认定逾期办证的原因在于上诉人处理遗产分割问题是错误的。上诉人的母亲去世多年，《财产继承协议书》在签订《房屋拆迁协议》之前的2010年4月20日就已经交付被上诉人存档，对于遗产问题并无纠纷。2012年11月-2013年1月期间，由于被上诉人要求我方全体人员到梁山镇司法所办理财产继承协议见证，我方及时到场办理，并未迟延处理遗产分割，而是被上诉人延期通知我方所致，因此延期的31天时间不应扣除。3、合同约定的违约金应当予以支持，逾期交房导致的损失有装修费用上涨以及租房损失，一审判决以违约金过高为由仅仅支持3000元，缺乏法律依据。
被上诉人众之佳公司答辩称，我公司并无违约行为，为了尊重一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
本案二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审审理查明的事实予以认定。
综合双方当事人诉辩意见，本案存在的争议焦点有三项，本院综合评判如下：
一、《还房补充协议书》是否对逾期交房的违约责任作出处理。
双方当事人2011年12月4日达成《还房补充协议书》，杨功东较原《房屋拆迁协议》所约定交还拆迁房屋的时间已经逾期，明显构成违约；同时众之佳公司较约定交付房屋及房地产权证的时间也因逾期而违约。在双方违约的事实明显存在的情况下，《还房补充协议书》约定杨功东2012年2月22日办理拆迁房屋并交付给众之佳公司，众之佳公司对杨功东另行补偿177462元，应当视为双方对原《房屋拆迁协议》中约定逾期交付房屋所产生的违约责任作出处分。由于交房时间已经作出变更，现杨功东要求按《房屋拆迁协议》约定处理逾期交房违约责任，其主张缺乏事实基础，一审判决不予支持并无不当。
二、遗产分割问题是否导致延期办证。
2012年9月27日众之佳公司对还房所在小区办理了308房地证2012字第03986号房地产权证，应当视为其单方具备了为杨功东办理房屋产权分户登记的条件。虽然杨宗德、杨功广、杨飞等人于2010年4月20日达成的财产继承协议书（旧房），但是按照房屋产权登记的相关规定，需要先行以特定的法律文书对房屋分配进行处理。众之佳公司2012年11月6日前通知杨功东提供办理房地产权证需要的相关手续。2012年12月29日杨宗德、杨功广、杨飞与杨功东在梁平县梁山街道人民调解委员会的主持下对袁中碧的房屋分割达成协议。由于该人民调解协议仍然不符合房屋登记部门办理分户登记的条件，杨宗德于2013年1月9日起诉至梁平县人民法院，达成对袁中碧的房屋分割的调解协议，杨功东分得丝绸大厦B栋13层7号房。2014年4月17日，杨功东取得308房地证2013字第01609号房地产权证。对于众之佳公司2012年11月6日发出通知至梁平县人民法院2013年1月9日受理人民调解协议效力一案的期间，属于杨功东为了己方满足房屋登记条件所花费的时间。房屋登记申请属于拆迁人与被拆迁方共同配合完成的工作，并非一概属于拆迁方独立完成的义务。一审判决在逾期交付房地产权证的期间中对此予以扣除并无不当。
三、合同约定的逾期办证违约金是否过高。
虽然《房屋拆迁协议》对逾期交付房地产权证书约定了违约金，但是，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况。当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。由于本案中杨功东并未提交证据证明逾期办理房地产权证书对其造成损失的具体种类及其数额，一审法院根据本案实际情况减少违约金并酌情确定为3000元并无不当。
本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人杨功东提出的上诉事实及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费694元，由被上诉人重庆众之佳房地产开发有限公司负担；二审案件受理费694元，由上诉人杨功东负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 杨继伟
二〇一四年十月十六日
书 记 员 胡相龙