辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽03民终49号
上诉人（原审原告）：陈继昌，男，1945年3月5日出生，住辽宁省海城市。
委托诉讼代理人：陈丽（父女），女，1971年1月25日出生，住辽宁省海城市。
委托诉讼代理人：李新，男，1975年3月21日出生，住辽宁省海城市。
被上诉人（原审被告）：海城市响堂房屋征收中心，机构信用代码证：G10210381000491808，住所地：辽宁省海城市响堂管理区*楼。
法定代表人：白常春，系该征收中心主任。
委托诉讼代理人：李洪涛，系辽宁明岳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海城市响堂管理区，组织机构代码证：00140430-6，住所地：辽宁省海城市响堂区西响居委会。
法定代表人：杨春诚，系该管理区主任。
委托诉讼代理人：李洪涛，系辽宁明岳律师事务所律师。
上诉人陈继昌因与被上诉人海城市响堂房屋征收中心、海城市响堂管理区房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2016）辽0381民初6080号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法审理了本案。
陈继昌上诉请求：撤销海城市人民法院（2016）辽0381民初6080号民事判决，依法改判被上诉人承担超出的约定面积3%的房价款15050元，返还上诉人多收增平款44060元，被上诉人给付实际面积的初装费给上诉人2423元，被上诉人按实际租房费用支付违约交房至今的租房款12000元给上诉人，案件受理费由被上诉人承担。事实和理由是：一、一审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用房屋拆迁安置法律关系是错误的。（1）该司法解释第七条即是明确了法律关系是错误的。（2）该司法解释第七条即是明确了规定拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，该条出现在该司法解释中，就足以说明该司法解释同样适用房屋拆迁安置法律关系。（3）该司法解释中明确了超出3%的房差价由出卖人承担，因此，上诉人要求被上诉人承担超出的约定面积3%的房价款是有法可依的。二、上诉人要求按实际面积每平110元返装修款，是符合双方约定的。装修款是对于未装修的房屋进行补偿，本案中上诉人所选未装修房屋是85平，并不是当时双方约定的75平。根据公平原则，被上诉人即按实际面积收取房款，返还装修补偿也应当是按照实际面积补偿。三、一审法院以交付房屋时，一并处理房租为由，驳回诉请，是不符合实际的，《合同法》第三条，合同当事人的法律地位是平等的，一方不得将自己的意志强加给另一方，一审法院依据《合同法》第八条确认合同有效，而双方有争议才诉至法院，法院应当对于交付时间依法当予以认定，并据此判令房租，并按因被上诉人违约应当依实际房租费用12000元支付给上诉人。综上所述，一审法院做出的判决认定事实不清，法律依据不足，请二审法院依法维护上诉人的合法权益，依法支持上诉人的上诉请求。
海城市响堂房屋征收中心辩称，服从原审判决。
海城市响堂管理区辩称，服从原审判决。
陈继昌向一审法院起诉请求：请求法院判令被告按原协议中75平方米加3%2.25平方米，放弃6.11平方米交付给原告，被告给付原告违约后原告实际租房的费用12000元（每年6000元），要求判令被告按原协议中一个75平方米加3%2.25平方米，放弃6.11平方米、另一户85平方米加3%平方米交付给原告，三户房屋按实际面积每平110元返装修款，免交三户房屋的楼层差，关于取暖费我要求只交一户，诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年10月28日原告（乙方）与原海城市响堂管理区房屋拆迁中心（甲方）签订《住宅房屋征收产权调换协议书》一份，协议内容如下：二、根据乙方自愿申请，乙方预定回迁楼3户，建筑面积为85、75、75平方米。三、按照相关法规及政策规定，上靠户型建筑面积为0.1平方米，享受成本价2000元/平方米，楼层差按进户时选择的楼层另计（楼房实际面积以房产部门实际测绘为准）。五、租房补助费150元、150元/月，从征收之日起至回迁之日止。七、甲方于2014年10月31日前回迁安置乙方。过渡期36个月。2015年5月1日原告选取了三户回迁楼房的位置，领取了回迁进户单。2016年10月18日原告所在社区通知原告领取回迁楼房钥匙。另查：回迁安置给原告的两户75平方米楼房面积增至83.36平方米、一户85平方米楼房面积增至92.1平方米。原告所在区域回迁安置的楼房分为初装房与毛坯房，回迁户自愿选择。初装房由被告进行初装，毛坯房由回迁户自行装修，被告给予回迁户装修补偿费，装修补偿标准为75平方米补偿7993元、85平方米补偿9261元。原告选择回迁房屋由其自行装修。再查：原海城市响堂管理区房屋拆迁中心后更名为被告海城市响堂房屋征收中心。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与原海城市响堂管理区房屋拆迁中心签订《住宅房屋征收产权调换协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。关于原告主张被告应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定交付房屋一节，因原告与被告海城市响堂房屋征收中心系房屋拆迁安置法律关系，并不适用该项法律规定。现被告给原告回迁安置的房屋建筑面积与协议约定的建筑面积不符，但因双方签订的合同第三条约定楼房实际面积以房产部门实际测绘为准，被告不存在违约情形，故对原告的该项诉请该院不予支持。关于原告主张租房费一节，因双方签订的合同第五条约定租房补助费150元／月，从征收之日起至回迁之日止。故被告应支付从签订合同之日起至回迁交付房屋之日止按每月150元的标准支付原告租房费。但由于原、被告就房屋交付存在争议，故租房费用应在交付房屋时一并处理。关于原告主张免交楼层差一节，因双方签订的合同中约定了楼层差按进户时选择的楼层另计，被告安置原告回迁时要求原告支付楼层差价款，符合合同约定，故对该主张该院不予支持。关于原告主张只交一户房屋的取暖费一节，因被告只是代收取暖费，系另一法律关系，故该院不予审理。关于原告要求被告海城市响堂管理区承担责任一节，因《住宅房屋征收产权调换协议书》系原告与原海城市响堂管理区房屋征收中心签订，后海城市响堂管理区房屋拆迁中心更名为海城市响堂房屋拆迁中心，根据合同相对性原则，海城市响堂管理区不是该案适格被告，故对原告该项诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人已达成协议，且内容又不违反法律、行政法规的强制性规定，协议为合法、有效，故双方当事人应按约恪守履约。因此，原审判决并无不当，应予以维持。
关于上诉人提出被上诉人应承担超出约定的面积3%的房价款的问题。上诉人提出该项主张所依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。本院认为，该司法解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案系因房屋拆迁而产生的纠纷，上诉人与拆迁人之间并不是商品房买卖合同法律关系，上诉人应当依据拆迁安置补偿合同的约定依法主张权利并承担相应的义务。上诉人关于根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定由被上诉人承担超出约定的面积3%的房价款的主张不成立，本院不予支持。
关于上诉人提出应按回迁房的实际面积返还装修款的问题。经查，被上诉人向法院提交的拆迁户选择初装房或毛坯房的《确认单》及陈继昌等4户返装修补偿费《明细表》上均载明户型面积对应装修补偿费金额，而非每户实际测量面积对应每平方米装修补偿费金额。因此，上诉人提出的此项的上诉主张本院不予支持。
关于上诉人提出被上诉人应支付上诉人实际房租费12000元一节。经查，2017年4月26日，被上诉人已给付上诉人征收补偿款50747元，其中包括上诉人与被上诉人签订的《住宅房屋征收产权调换协议书》所约定的租房补助费150元/月，从征收之日起至回迁之日止的租房补助费11100元及被上诉人未能按协议约定按期回迁应支付给上诉人的实际租房费14400元。鉴于被上诉人支付的实际租房费已超出上诉人的诉求，且上诉人对该事实予以认可。本院对上诉人的此项上诉主张不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1262元，由上诉人陈继昌承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜尔莉
审 判 员 孟丽鸿
审 判 员 李 伟
二〇一八年七月二十五日
法官助理 闫 亚
书 记 员 陈 喆