河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫04民初39号
原告：谢俊娜，女，汉族，教师，住河南省宝丰县。
被告:河南宝丰农村商业银行股份有限公司（原宝丰县农村信用合作联社），住所地河南省平顶山市宝丰县。
法定代表人:党胜利，董事长。
委托代理人:宋天星，男，汉族，系该公司法律顾问。
被告:平顶山市顺都置业有限责任公司，住所地宝丰县。
法定代表人:张喜顺，总经理。
被告:平顶山市顺昌建筑安装有限公司，住所地宝丰县。
法定代表人:张喜顺，总经理。
被告:张喜顺，男，汉族，户籍所在地河南省平顶山市新华区，现住河南省宝丰县。
原告谢俊娜与被告河南宝丰农村商业银行股份有限公司（以下简称宝丰农商行）、平顶山市顺都置业有限责任公司（以下简称顺都置业公司）、平顶山市顺昌建筑安装有限公司（以下简称顺昌建安公司）、张喜顺案外人执行异议之诉一案，谢俊娜于2016年1月28日向本院提起诉讼，本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭审理了本案。原告谢俊娜，被告宝丰农商行的委托代理人宋天星，被告顺都置业公司及顺昌建安公司的法定代表人张喜顺，被告张喜顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢俊娜诉称：2015年3月9日，谢俊娜与顺都置业公司签订《商品房买卖合同》，顺都置业公司将其位于宝丰县××东段北侧“东城之星”4号楼西单元7层南东户房屋（面积136.9平方米），以总价款32万元出售给谢俊娜。合同签订后，谢俊娜一次性支付了购房款，顺都置业公司将房屋钥匙交付给谢俊娜。2015年6月13日，谢俊娜又缴纳了物业费、水电费、垃圾清运费等共计2648元及天然气初装费3500元，并对房屋进行了装修，现已入住。谢俊娜多次要求顺都置业公司办理房产过户登记手续，该公司以各种理由拒不办理。平顶山中院作出（2015）平执字第208号执行裁定，将谢俊娜房屋予以查封，谢俊娜对此提出执行异议，但被驳回，故依法提起案外人执行异议之诉，请求判令：对宝丰县××东段北侧“东城之星”4号楼西单元7层南东户房屋不予执行。诉讼费由宝丰农商行、顺都置业公司、顺昌建安公司、张喜顺负担。
被告宝丰农商行辩称：1、宝丰农商行对涉案房产依法享有优先受偿权，且经依法登记，谢俊娜所诉事实与理由不能对抗宝丰农商行享有的优先受偿权。2、谢俊娜与顺都置业公司所签订的合同未经房地产管理部门登记备案，不能办理过户手续，属于债权债务关系，不发生物权变动的效力。3、根据《物权法》规定，未经抵押权人同意不得转让抵押财产。顺都置业公司将涉案房产转让给谢俊娜未得到宝丰农商行的同意。4、本案不适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上所述，谢俊娜不是涉案房产的所有权人，谢俊娜不具有足以排除对涉案房产强制执行的民事权益，请求驳回谢俊娜的诉讼请求。
被告顺都置业公司、顺昌建安公司、张喜顺共同答辩称：房屋买卖合同是真实的，涉案房产的所有权人是谢俊娜。
经审理查明：本院所受理的宝丰县农村信用合作联社（以下简称宝丰联社）与顺都置业公司、顺昌建安公司、张喜顺金融借款合同纠纷一案。在审理过程中，各方当事人达成调解协议，协议内容为：一、宝丰联社与张喜顺、顺都置业公司、顺昌建安公司共同确认，张喜顺尚欠宝丰联社借款本金1500万元、利息687289.1元（该利息计算至2014年12月16日）及2014年12月16日以后的利息。二、还款时间：1、张喜顺于2015年4月30日前偿还利息687289.1元（2014年12月16日以前1500万元本金的利息）；2、2015年4月30日前偿还借款本金300万元及1500万元本金的利息（2014年12月16日至2015年4月30日的利息）；3、2015年5月31日前偿还借款本金300万元及1200万元本金的利息（2015年5月1日至2015年5月31日的利息）；4、2015年6月30日前偿还借款本金300万元及900万元本金的利息（2015年6月1日至2015年6月30日的利息；5、2015年7月31日前偿还借款本金600万元及剩余利息；6、2014年12月16日以后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际还款日止。三、如果张喜顺不能按上述时间足额偿还任何一笔借款本息，则本协议第二条不再执行，由宝丰联社依法对上述双方共同确认的全部借款本息申请一次性执行完毕（执行中扣除张喜顺已付的借款本息），并对顺都置业公司为上述借款本金及利息提供的抵押担保财产（位于宝丰县××东段北侧“东城之星”4号楼高层商品住宅楼，面积为10717.9平方米的72套房产）申请执行拍卖、变卖，对拍卖、变卖所得价款，享有优先受偿权。四、顺昌建安公司对上述借款本金及利息承担连带清偿责任。五、各方就本案别无纠纷。六、案件受理费115924元，减半收取57962元，由张喜顺承担。
本院于2015年4月20日作出（2015）平民金初字第1号民事调解书，确认了上述协议内容。该调解书发生法律效力后，宝丰联社向本院申请执行。本院于2015年11月4日作出（2015）平执字第208号执行裁定，查封了平顶山市顺都置业有限责任公司开发的位于宝丰县××东段北侧“东城之星”4号楼的72套房屋。查封房屋含谢俊娜异议中提到的西单元7层南东户面积为136.9平方米的房屋。谢俊娜以案外人的身份对该执行裁定提出异议。本院经审查后于2015年12月21日作出（2015）平执异字第44号执行裁定，驳回谢俊娜的异议。谢俊娜提起本案诉讼。
另查明：一、谢俊娜向本院提交《商品房买卖合同》一份，出卖人为顺都置业公司，买受人为谢俊娜，签订时间为2015年3月9日，所购商品房为：宝丰县××东段北侧“东城之星”4号楼西单元7层B户。单价为2337元/平方米，总金额32万元。谢俊娜同时提交顺都置业公司向其出具的《收据》三份，收据内容为顺都置业公司收取谢俊娜购房款32万元、物业费、水电费、垃圾清运费共计2648元及天然气初装费3500元。
二、2013年11月6日，宝丰县××东段北侧“东城之星”4号楼在房产部门办理了抵押登记，2014年2月8日，宝丰县××东段北侧“东城之星”4号楼所占用土地在土地部门办理了抵押登记。上述房屋仍登记在顺都置业公司名下。
三、2015年12月25日，宝丰县农村信用合作联社变更名称为河南宝丰农村商业银行股份有限公司。
上述事实有谢俊娜向本院提交的《商品房买卖合同》、收款收据、（2015）平执字第208号执行裁定书、（2015）平执异字第44号执行裁定书，宝丰农商行提供的他项权利证书、在建工程抵押登记证书、东城之星4号楼抵押房屋清单及庭审笔录证据等在卷佐证。以上证据已经庭审质证，足以采信。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉案件。本案的争议焦点是谢俊娜就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，谢俊娜要求对涉案房屋不予执行的诉讼请求是否成立。对此，本院具体评析如下：
一、本案中，涉案房屋作为抵押财产已于2013年11月6日办理了抵押登记，抵押期间也未出现抵押权消灭的法定情形，宝丰农商行对涉案房屋享有合法抵押权，而顺都置业公司向谢俊娜转让涉案房屋的民事行为发生在抵押期间。对于抵押期间抵押物转让问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七第一款条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；……”依据上述法律规定，谢俊娜与顺都置业公司之间就涉案房屋的转让行为不能对抗宝丰农商行的抵押权，顺都置业公司未经宝丰农商行同意将抵押财产转让给谢俊娜，与上述法律规定相悖，且未将涉案房屋已经抵押存在权利瑕疵的事实告知买受人，谢俊娜作为买受人也未尽到相应的注意义务，由此导致谢俊娜就本案执行标的向顺都置业公司行使的物权请求权因缺乏实体要件而不能成立。
二、《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上述法律规定明确了登记是不动产物权发生变动的生效要件，具有法定公示效力。本案中，谢俊娜虽然提供了其与顺都置业公司签订的《商品房买卖合同》及缴纳购房款收据，但该合同未经房产管理部门备案，至今也未办理房产过户手续，涉案房屋目前仍登记在顺都置业公司名下，并未发生物权变更的效力。所以，谢俊娜依据上述《商品房买卖合同》认为其对涉案房屋享有物权的理由，与法律规定不符，缺乏法定的必要条件。
综上所述，宝丰农商行对涉案房屋享有合法抵押权，谢俊娜虽就涉案房屋与顺都置业公司签订了《商品房买卖合同》，但由此产生的是合同之债法律关系，谢俊娜依据《商品房买卖合同》可以向顺都置业公司行使的债权请求权不足以排除对涉案房屋的强制执行，其诉讼请求依法应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
驳回谢俊娜的诉讼请求。
案件受理费100元，由谢俊娜承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 盛华平
审判员 王瑞英
审判员 万军涛
二〇一六年六月二十七日
书记员 马闪闪
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
《中华人民共和国担保法》
第四十九条第一款抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条第一款抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百一十二条第一款第（二）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。