辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终7373号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈道恩，男，1954年6月3日生，汉族，住大连市旅顺口区。
委托诉讼代理人：陈泰安、王金海，辽宁青松律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张所金，男，1968年10月16日生，汉族，住吉林省磐石市。
委托诉讼代理人：韩峰，辽宁誉晟律师事务所律师。
上诉人陈道恩因与被上诉人张所金房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2018）辽0212民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈道恩及其委托诉讼代理人陈泰安、被上诉人张所金委托诉讼代理人韩峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈道恩上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈道恩一审诉请。事实和理由：一、一审认定事实错误且不完整。2009年辽宁省《全省法院民事审判工作座谈会议纪要》第5条规定，买卖双方为不同农村经济组织成员的，经房屋所在地农村集体经济组织同意的，也可以认定合同有效。此会议纪要中的同意指明确同意。一审中，被上诉人提供几份证明中提到村委会未参与此事，也没有异议，反而可以证明村委会在双方交易时并不知情，没有参与，并没有同意。双方交易时没有通知村委会，村委会何谈异议。二、一审法院对法律理解错误。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》明确规定，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。故案涉协议书为无效协议。
张所金辩称：服从一审判决。
陈道恩向一审法院起诉请求：1.判决确认原、被告签订的房屋买卖协议无效；2.判决被告返还案涉房屋。
张所金向一审法院反诉请求：1.判令原告返还购房款35,000元；2.给付被告房屋翻建修缮损失88,300元；3.原告赔偿被告房屋增值损失176,700元；4.诉讼费用由原告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.原、被告于2005年7月16日签订《买卖房屋协议书》，约定原告将坐落在柏岚子村二组三间石瓦房两间平顶房以15,000元价格卖给被告永久使用，原、被告及见证人宿道华、立字人单聚江均在协议书上签字捺印。原告将房产执照、集体土地使用证交付被告，并将房屋交付被告使用至今；2.原、被告于2006年3月15日申请办理《房产买卖协议书》公证，《房屋买卖协议书》明确写明原告自愿将座落在旅顺口区铁山镇柏岚子村砖石结构房屋三间，面积49.3平方米，作价15,000元整卖给被告所有，房款当日一次性付给原告，原告将房照、土地使用证交给被告，房屋院内所有附属设施归被告所有，办理过户的费用由被告承担，如遇动迁，动迁后房屋及相关费用归被告所有或承担，任何一方违约，需向对方支付15,000元的违约金。（2006）旅证民字第621号公证书写明，原、被告在订立协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，双方当事人签订《房产买卖协议书》意思表示真实，内容具体、明确，协议书上双方当事人的签字、手印属实；3.原、被告对购房款数额有争议，原告称房款数额即是协议书中约定的15,000元，被告主张实际付款数额为35,000元，并申请协议书见证人宿道华出庭证实，为了少交税协议中约定15,000元，实际付款35,000元，原告对此证人证言有异议，称房屋未过户无需交税；4.被告一直在案涉房屋内居住至今，并对房屋进行修建改造，有柏岚子村委会《证明》及照片佐证，原告认可被告对房屋进行了修缮，但对修缮范围及内容有异议，并主张后建房屋应由被告拆除。被告申请宿景玉、宿道济、包连海、王志彬作为证人出庭证明房屋已翻新改造及花费费用情况（下屋院墙花费36,200元，房盖5000元，屋内装修45,000元），原告均不予认可；5.房屋所在地村委会（柏岚子村民委员会）出具多份《证明》，证明被告于2005年7月在柏岚子村购买房屋一处，卖主为原告，被告及妻子自2000年6月来本村务工，至今一直居住在柏岚子村二组，被告买房后共经两次水管道改造，交纳费用2100元，并且证明原、被告房屋买卖属双方自主自愿行为，当时村委会并没有参与此事，也没有异议；6.被告非案涉房屋所在地集体经济组织成员，其户籍地为吉林省磐石市明城镇富民村，户籍地村民委员会出具《证明》，证实被告夫妻二十年前出去辽宁省大连市旅顺口务工，多年未归，在富民村没有任何房产和任何一处宅基地；7.原告以被告非案涉房屋所在地集体经济组织成员不能受让诉争宅基地为由主张原、被告签订的《房屋买卖协议》无效，要求被告返还占有房屋，并向法庭提交其他案件已确认合同无效的裁判文书及报道，被告主张合同有效，并称在双方同为农村居民，对购买房屋行为村委会无反对意见，没有损害农村居民的合法权利的情况下，亦有很多判决合同有效的案例。虽然被告主张合同有效，但称为避免诉累，本案中仍提起反诉，要求原告返还购房款35,000元，给付房屋翻建修缮损失88,300元（下屋院墙花费36,200元+房盖5000元+屋内装修45,000元+自来水改造费2100元），赔偿房屋增值损失176,700元（自行预估目前房屋总价300,000元-第一项反诉请求返还购房款35,000元-第二项反诉请求房屋翻建修缮损失88,300元），诉讼过程中，一审法院已向被告释明，如果确认房屋买卖合同有效，将驳回被告的反诉请求。
一审法院认为：农村房屋的转让必然伴随着农村宅基地使用权的转让，我国法律对集体土地使用权转让有较为严格的限制，因宅基地属于农民集体所有，若农民将农村宅基地使用权及地上住宅房屋所有权一并出售给城镇居民，则损害了农民集体的利益。而买卖双方为同一集体经济组织成员的，当事人之间一并转让农村宅基地使用权及地上住宅房屋所有权的房屋买卖合同，并不损害农民的集体利益，可以认定合同有效，在买卖双方为不同农村集体经济组织成员的情况下，经房屋所在地农村集体经济组织同意，也可以认定合同有效。本案中，被告并非城镇居民，其与原告均为农民，非同一集体经济组织成员，双方签订《买卖房屋协议书》后，共同申请公证，且原告交付房屋时将案涉房屋的房产执照及集体土地使用证原件均交付给被告，应视为其对案涉房屋所有权以及其所坐落的宅基地使用权一并进行转让。被告在案涉房屋已实际居住十余年，案涉房屋所在地村委会知悉双方买卖情况，且出具书面证明对双方买卖行为无异议，应视为同意。故原、被告签订《买卖房屋协议书》是双方当事人的真实意思表示，且买卖案涉房屋并没有损害农民集体的利益，应为有效协议，故原告要求确认房屋买卖协议无效及请求判令被告返还案涉房屋的诉讼请求，于法无据，且有违诚实信用原则，不予支持。
关于被告反诉要求原告返还购房款35,000元，给付房屋翻建修缮损失88,300元，赔偿房屋增值损失176,700元一节，因被告已明确主张原、被告签订的《买卖房屋协议书》有效，且一审法院并未支持原告要求确定协议无效的诉讼请求，故双方应继续履行协议书中约定的权利和义务，在被告继续占有使用案涉房屋的情况下，其反诉请求无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，原告诉讼请求及被告反诉请求一审法院均不予支持。
一审法院判决：一、驳回原告陈道恩的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）张所金的反诉请求。案件受理费175元，反诉费2900元，由原告（反诉被告）陈道恩负担175元，被告（反诉原告）张所金负担2900元。
本院对一审判决查明事实予以确认。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为案涉房屋买卖协议书的效力。双方当事人签订的房屋买卖协议书是双方当事人的真实意思表示，被上诉人为农业户口，案涉房屋所在地村民委员会出具证明，明确表示对被上诉人购买案涉房屋无异议，即村委会同意被上诉人购买案涉房屋。故案涉房屋买卖协议书未违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，合法有效。一审判决驳回上诉人诉请，并无不当，本院予以维持。二审期间，上诉人提交的村委会出具的证明内容”村委会没有参与案涉房屋买卖交易过程”不能推翻村委会同意交易案涉房屋的事实。至于上诉人二审提交的录音，拟证明村委会主任刘仁梅未在村委会出具的表明村委会对房屋买卖无异议的证明中签字一节，本院认为，被上诉人对该录音证据的真实性予以否认，表示无法确认录音中为刘仁梅的声音，故本院对该录音证据的真实性不予确认。即使录音是真实的，刘仁梅作为证人应出庭作证，不能仅以该录音推翻村委会加盖公章出具的证明的内容。上诉人出卖房屋给被上诉人，在被上诉人居住使用房屋长达13年后，又主张协议书无效，有违诚实信用原则。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由陈道恩负担。
本判决为终审判决。
审判长 张萍萍
审判员 吕 瑛
审判员 张 钱
二〇一八年十月十日
书记员 杜玉洁