北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初28534号
原告：马立杰，女，1972年5月14日出生。
委托诉讼代理人：吕旭光，男，1971年7月31日出生。
被告：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路77号。
法定代表人：张辉，执行董事。
委托诉讼代理人：孙湘，女，1980年11月28日出生，北京恒远基业房地产开发有限公司职员。
委托诉讼代理人：姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。
原告马立杰与被告北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马立杰的委托代理人吕旭光、被告恒远基业公司的委托代理人姜伏波、孙湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马立杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理xx室房屋转移登记手续；2.判令被告向原告支付迟延交房违约金120000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年4月23日，原告与被告签订了《投资协议》，协议明确投资的目的是购买xx室，按23000元/平方米的单价、面积为95.88平方米的住宅房屋。随后原告向被告支付了投资（购房）款人民币661572元。2011年9月30日被告取得商品房预售许可证，预售许可证编号为：京房售证字（2011）186号。2012年1月7日原告与被告签订了《购房确认书》，再次明确了之前原告支付给被告的投资款为购房款。按照国家相关法律规定，《投资协议》和《购房确认书》应等同于《商品房买卖合同》。之后，被告一直无故拖延，不与原告网签正式合同。2012年8月，原告与其他购房者一起找被告理论，并将情况反映给北京市住建委，要求被告在2012年9月10日前与原告网签正式合同。被告不但不履行承诺，而且采取各种恶劣手段阻止履行合同至今。被告恶意拖延，违约事实清楚，严重侵犯了原告的合法权益，现原告依据合同规定及相关法律规定，请求法院依法支持原告诉讼请求。
恒远基业公司辩称，双方房屋买卖合同无效，签订合同时被告没有取得预售许可，投资协议无效。被告取得预售许可后，签署购房确认书，当时项目房屋和土地被法院查封，该购房确认书也无效。不同意原告的诉讼请求。
当事人对马立杰提交的投资协议、购房确认书、购房款收据、本院调取的材料无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年4月24日，马立杰（甲方）与恒远基业公司（乙方）签订投资协议。该协议约定，甲方已充分了解乙方所开发建设的安德路77号项目的开发计划，甲方同意投资给乙方661572元，投资期限自2009年4月23日至2009年10月30日，甲方自愿选择房屋回报方式，即待项目正式销售时，乙方同意按23000元/平方米单价售予甲方95.88平方米住宅房屋，投资款转为部分房款，房屋具体位置为xx室，预计交房日期为2010年10月30日，如乙方未能在投资期限内换签正式的购房合同，甲方保留房屋购买权，乙方需按届时人民银行的年利率支付延期的投资款利息。
2009年4月23日、27日，恒远基业公司共计收到马立杰支付的投资款661572元。
2011年9月30日，恒远基业公司取得涉案房屋的商品房预售许可证，京房售证字（2011）186号，有效期一年。该商品房预售许可证失效后，恒远基业公司未重新办理商品房预售许可证。
2012年1月7日，马立杰（甲方）与恒远基业公司（乙方）签订购房确认书，双方一致确认投资协议系乙方在尚未取得“安德路77号项目”预售资质时，甲方为确保可以成功购买乙方所开发的房屋之背景下自愿签署的协议。甲方最终目的仅为以约定的价格购买约定的房屋，而并非为了获取任何其他投资回报；现在乙方已经取得“安德路77号项目”预售资质（预售许可证号：京房售证字（2011）186号），双方再次确认，甲方以23000元/平方米的单价购买乙方开发的“安德路77号项目”xx室的房屋，房屋面积为95.88平方米，房屋总价为2205
240元，用途为住宅。甲方已支付乙方款项661572元，尚欠1
543668元，在能够办理网上签约条件时，乙方向甲方出具书面通知，甲方收到乙方书面通知并确认后15日内付清未付款；本确认书生效之日起，除甲方购买乙方房屋的条款外，原投资协议中关于投资以及投资回报的条款全部废止，但关于延期责任的条款及关于争议解决的条款，仍然适用；乙方在可以办理网上签约手续之日起30个工作日内应与甲方进行网上签约并签署正式购房合同，逾期未办理的，乙方应向甲方支付违约金，违约金按甲方已支付乙方款项的每日万分之一的比例金额计算。因甲方原因造成乙方未能在上述规定期限内完成正式购房合同的签署，则乙方不承担违约责任；原投资协议中内容与本确认书有冲突的部分，以本确认书为准。上述购房确认书签订后，恒远基业公司未与马立杰网签购房合同，马立杰未给付恒远基业公司剩余房款1543668元。
2013年1月15日，北京市丰台区人民法院对涉案房屋进行了查封。2016年8月31日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋进行了查封。2016年9月1日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋所在的北京市西城区安德路77号土地进行了查封。
安德路77号项目尚未完成竣工验收。
就安德路77号项目竣工验收事宜，本院走访了项目属地的行政管理机关，相关工作人员介绍：“这个项目是以老旧房危改启动的，动迁工作从2001年开始，建设单位就是案件的被告北京恒远基业房地产开发有限公司。2009年核发规划许可证，项目开建，一般完工后，开发商都是急着办验收。恒远基业没有报送竣工验收材料，不知为什么，没有竣工验收的材料，就不知道是否有未按规划建设的情况。在违反规划建设方面也是听说存在超面积的情况，比如可能有地下车库增加面积、顶层增加面积等情况。因为恒远基业没有报材料，所以无法测绘，没有测绘就不掌握是否违反规划，以及违反的程度。验收是个综合事项，包括工程的施工、消防、绿化等等。竣工验收是开发商组织施工、监理等四方参加进行竣工验收，不具有强制性。如确实超规划施工，将导致无法通过竣工验收，即使法院判决也无法完成竣工验收。”
本院认为：恒远基业公司作为“安德路77号项目”的开发商与马立杰签订了投资协议。在上述协议中，当事人的意思表示为马立杰向恒远基业公司开发的“安德路77号项目”投资，待项目完成销售房屋时，马立杰以约定的价格购买xx室房屋，马立杰已支付的投资款转为购房款。恒远基业公司于2011年取得“安德路77号项目”所涉及房屋预售许可证后，双方签订购房确认书，明确确认马立杰变更购买“安德路77号项目”xx室房屋的价款，马立杰已按双方约定支付了部分房屋价款。据此应当认定，马立杰、恒远基业公司所签订的投资协议及购房确认书等已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，其性质应认定为商品房预售合同。马立杰与恒远基业公司所签订的投资协议及购房确认书等合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应认定有效。马立杰已按双方协议履行了相应的义务，恒远基业公司亦应继续履行上述协议中的义务。诉讼中，恒远基业公司就合同无效的抗辩，没有法律依据，本院不予采纳。
目前，“安德路77号项目”尚未办理竣工验收。现有证据不能排除该项目存在未按规划建设影响竣工验收的可能，而未竣工验收的房屋对居住安全存有隐患。另，涉案房屋及土地已被人民法院查封，综合上述情形，本院认为双方合同暂不具备履行条件。
由于双方并未签订正式商品房预售合同，现并无证据表明双方此前已具备网签的条件，且双方在合同中就延期交房并未约定相应的违约责任，故马立杰要求支付迟延交房违约金的主张，依据不足。
综上所述，对马立杰要求恒远基业公司办理产权转移登记手续、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，判决如下：
驳回马立杰的诉讼请求。
案件受理费一万二千七百零一元，由马立杰负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李 俊
二〇一六年十二月二十八日
书记员 王德林