广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初20322号
原告：文武，男，1978年7月22日出生，现住中山市火炬开发区，
委托诉讼代理人：朱颂华，广东翔宇律师事务所律师。
被告：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住中山市火炬开发区同乐路假日酒店317室，统一社会信用代码91442000668236179A。
法定代表人：徐立军。
委托诉讼代理人：戴柳军，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐梅桂，广东香山律师事务所律师。
原告文武诉被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司（大龙嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱颂华，被告委托诉讼代理人戴柳军、徐梅桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付违约金21373元。（以528000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2016年10月1日开始算至原告收取房地产权属证书止，暂计至2017年9月1日）。诉讼期间原告变更诉讼请求，违约金计算日期从2016年11月10日起计至拿到房产证的时间止。本院认为该请求符合法律规定，予以准许。事实与理由：原、被告2013年3月28日签订中山市商品房买卖合同，合同编号：1301019319，合同约定，由原告购买被告位于中山市火炬开发区××路××房，购房总金额为52.8万元。合同签订后，原告已按约定支付购房款，但被告至今一直未能出具房地产权属证书。按照中山市商品房买卖合同第十四条第4项约定，被告需向原告支付违约金。原告认为，该违约金约定标准过低。根据《合同法》第一百一十四条，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告请求法院予以增加违约金数额。
被告辩称：1.被告已将涉案商品房办理权属登记所需材料交至中山市房地产交易登记管理所备案，并取得涉案商品房的商品房产权权属证明书，故被告现已履行合同约定的产权登记机关办理登记备案手续的义务（即涉案商品房所有权初始登记）。第一，被告已于2013年12月15日将符合合同约定涉案商品房交付给原告；第二，买卖合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”据此，被告的合同义务为将涉案房产办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所（以下简称：交易所）备案，即在具备办理房产证的条件下，提供办理产权登记所需要的包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，提交到产权登记机关备案，办理涉案商品房所有权的初始登记并已于2017年10月20日取得不动产权证书；第三，2017年2月16日，涉案商品房已取得商品房产权权属证明书，被告已履行合同约定到产权登记机关办理权属登记备案的义务，即已完成了涉案商品房所有权初始登记。2.涉案商品房延迟取得不动产权证书，是因中山市出台办理商品房转移登记新政策的原因所致。实属被告无法预见、无法避免的政策原因，而非被告自身原因导致。但被告已履行完毕买卖合同约定产权登记机关办理登记备案手续的义务后，仍积极为原告取得涉案商品房不动产权证书进行各项工作，积极维护原告合法权益，不存在任何办理产权证书的消极行为。第一，交易所于2017年7月19日公布关于办理商品房转移及抵押登记的通知（以下简称：通知），规定证办理该项目商品房的房屋产权登记手续，不动产登记薄必须按规范填写完整方可发证。据此，产权登记部门的系统升级，根据产权登记部门的要求，原先已经业主签名确认的商品房抵押登记申请表不再使用，而使用不动产登记申请表，被告需对新的申请表进行重新签名确认、盖章、补充相关证明资料，从而增加了被告依据新政策规定准备办证材料的时间。第二，该通知颁布于2017年7月19日，但实际于2017年6月底交易所为调试系统已经拒绝收件，直到2017年7月26日才正式收件。第三，根据买卖合同补充协议第七条约定：由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延办证期限。据此，因交易所办证政策、要求、标准发生变化导致不能如常办理递件手续，影响涉案商品房不动产权证书的取得，非被告原因导致。第四，被告在履行完毕买卖合同义务后，仍积极准备取得涉案商品房不动产权证书各项事宜，积极维护原告权益，不存在怠于办产权证的消极行为。3.买卖合同对逾期办理权属登记备案的违约责任已有明确约定，原告诉请按中国人民银行同期贷款利率的标准主张违约金没有事实及法律依据，且金额明显过高，显失公平。第一，买卖合同已明确约定逾期办理权属登记的违约为一次性违约责任，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房款的千分之一支付违约金。第二，本案不具备合同法及商品房买卖合同司法解释中合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的调整违约金必备的条件，且原告未提供证据证明其存在实际损失。4.原告计算违约金的期限明显与事实和约定不符。原告计算违约金的截止时间有误。依据《中华人民共和国物权法》规定，应自不动产登记机关在不动产登记簿登记备案之日，即取得涉案商品房产权（即2017年2月16日）。因此，起算时间应为2016年11月10日，截止时间应为办妥涉案商品房所有权出示登记前一日，即2017年2月15日。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：
1.2013年3月28日，文武作为买受人与大龙嘉盛公司作为出卖人签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区××路××房的预售商品房，总价为52.8万元；出卖人应当在2013年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告,出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了52.8万元的购房款。
2.2017年2月16日，案涉房产所在的中山市火炬开发区东阳南路10号裕龙花园1幢的商品房产权权属证明书办出。2017年9月25日，被告取得案涉房地产的不动产登记受理通知书。2017年10月20日案涉房产中山市火炬开发区××路××房的不动产权证书办出。
3.2017年7月19日，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定，根据省厅不动产登记信息监管模块的要求，对中山市商品房交易办证收件系统进行升级改造，申请人在网上提交办证时在原基础上新增录入一些字段，并使用《不动产登记申请表》替代原使用的《商品房抵押登记申请表》。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。被告逾期办证的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
对于违约金的计算标准。商品房买卖合同约定按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金，按照该标准计算的违约金为528元（528000元×1‰）。而涉案合同系被告制作的格式合同，该条款极大地免除了被告自身的违约责任，限制了原告的权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其他责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，故本院认定该条款无效。原告主张按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，符合法律的规定，本院予以支持。
关于逾期办证支付违约金的期间。案涉商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。根据商品房买卖合同约定被告应于2013年12月31日前向原告交付案涉房产，计算720个工作日，则原告应于2016年11月30日前取得房地产权属证书。故逾期办证期间的起算时间为原告应取得房地产权属证书的次日，即2016年12月1日。至于逾期办证期间的截止日起，被告主张按照取得涉案商品房产权权属证明书之日，即2017年2月16日。被告取得案涉房产所在的裕龙花园1幢的商品房产权权属证明书之日作为原告取得房地产权属证书之日，显然与合同约定不符。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，原告自不动产权证书办出之日起取得房产产权。原告的不动产权证书目前尚未办出，故逾期办证期间的截止时间应计算至涉案房产的不动产权证书实际办出之日。被告辩称，因中山市房地产交易登记部门的系统升级，导致增加了不动产权证申请手续所需的时间。首先，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定因系统升级导致增加系统录入字段、变更申请表，不足以证明被告因该规定延长办证期限；其次，该通知于2017年7月19日发布，而被告本应于2016年11月30日前办妥不动产权证，但直至2017年10月20日才取得案涉商品房所在的裕龙花园1幢201房的不动产权证书，在长达数月的时间内，被告应有足够的时间向相关部门提交不动产权证申请材料，而被告拖延至房地产交易登记部门系统升级期间才申请办证，因系统升级导致的延长期限本可避免，故本院对被告的该项辩解不予认可。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金（计算方式：以52.8万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年12月1日起计至2017年10月20日止）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：
一、被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告文武支付逾期办理不动产权证书违约金（计算方式：以52.8万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年12月1日起计至2017年10月20日止）；
二、驳回原告文武的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费334元，减半收取为167元（原告已预付），由原告负担10元，被告负担157元（该款被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内径付原告文武）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 陆招胜
二〇一八年一月五日
书记员 张梦如
姚志姬