湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)怀中民一终字第66号
上诉人(原审被告)芷江东源房地产开发有限公司，住所地:芷江镇秀水路秀水公寓1栋508号。
法定代表人张家泽，该公司董事长。
委托代理人黄剑平，湖南五溪律师事务所律师。
委托代理人梁海山，湖南五溪律师事务所律师。
上诉人(原审被告)怀化市浙江商会，住所地:怀化市浙闽物资城A栋二楼。
法定代表人施方荣，系该商会会长。
委托代理人黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。
上诉人(原审被告)怀化市温州商会，住所地:怀化市迎丰中路289号。
法定代表人王茂卿，系该商会会长。
委托代理人杨司和，湖南诚怀律师事务所律师。
委托代理人蒋永义,男,1952年4月23日出生，汉族，住怀化市鹤城区迎丰中路***号**栋*单元***号，公民身份号码:4330011952********。
被上诉人(原审被告)何连安，居民。
被上诉人(原审原告)会同县食杂果品总公司，住所地:湖南省怀化市会同县林城镇改河街96号。
法定代表人朱刚，系该公司经理。
委托代理人罗本璞，会同县食杂果品总公司法律顾问。
委托代理人唐宝生，会同县食杂果品总公司法律顾问。
上诉人芷江东源房地产开发有限公司、怀化市浙江商会、怀化市温州商会因与被上诉人会同县食杂果品总公司、何连安买卖合同纠纷一案，不服湖南省会同县人民法院（2014）会民一初字第286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭对本案进行了审理。上诉人芷江东源房地产开发有限公司的委托代理人黄剑平与梁海山、怀化市温州商会的委托代理人杨司和与蒋永义、怀化市浙江商会的委托代理人黄勇，被上诉人会同县食杂果品总公司的委托代理人罗本璞与唐宝生、被上诉人何连安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定:2001年，会同县人民政府通过招商引资，引进原怀化市温州经济协作会对会同果品公司、会同县副食品公司等周边地块进行房地产开发。2001年11月16日，原怀化市温州经济协作会法定代表人即何连安，以怀化市温州经济协作会名义（乙方）与会同县食杂果品总公司（甲方）签订了1份《房地产买卖契约》，约定：一、甲方将坐落在会同县林城镇改河街133号的房地产，并包括该宗土地上全部房屋等附着物出售给乙方；二、甲方将该宗土地使用权一并转让给乙方，保证使用年限为50年，地界和土地使用面积以国土部门核定的红线图为准；三、上述房地产成交价格为950元/㎡，土地使用面积不小于1600㎡（不含道路等公益面积），乙方在2002年3月28日前分三次付清给甲方（第一次于2001年11月21日前付500000元；第二次在甲方办好房屋产权证和土地使用权证转户手续，将“两证”移交乙方，并做好现有住户、经营户搬迁安置准备工作并全部达成搬迁意向后，乙方付500000元；第三次甲方将该宗土地上的现有住户、经营户全部搬迁安置完毕后，正式将该宗房地产交付乙方时乙方将剩余款全部支付甲方）。四、双方同意于2002年3月28日由甲方将上述房地产正式交付乙方使用，移交时，甲方应保证该宗土地上的现有住户、经营户已全部迁出；五、甲方负担以下费用：1、办理房产证和土地使用权证的转户手续的所有税、费。2、该宗地产上现有住户、经营户搬迁安置费用；六、甲方保证上述房地产权清楚；七、乙方如不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约金。合同还约定：1、该宗土地附着物和建筑由甲方负责拆除，拆除物料归甲方所有，拆除费用由甲方自理；2、结算土地面积按实际使用面积。合同签订后，原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司和原怀化市温州经济协作会自2002年2月至2003年9月期间先后14次向会同县食杂果品总公司支付购房款共计1425000元（1500㎡×950元/㎡）。
2002年12月，会同县食杂果品总公司向会同县国土资源局提交了1份《请求落实土地使用权面积的报告》，认为其单位的土地使用面积实际应为1677㎡，比原国有土地使用权证记载的面积1500㎡多177㎡，要求国土部门落实，办理177㎡的国有土地使用权证。
2003年5月23日，何连安以湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司的名义与会同县国土资源局分别签订了两份出让土地面积分别为1500㎡和177㎡的《国有土地使用权出让合同》，并缴纳了土地出让金及相关税费。原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司在会同县食杂果品总公司交付房地产后，在受让的土地及其他相邻单位转让的土地上进行了房地产开发。
原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司、原怀化市温州经济协会向会同县食杂果品总公司支付了1500㎡的土地及房屋等附着物转让款后，另177㎡的土地及房屋附着物转让价款152645元（177㎡×950元/㎡=168150元，减去已缴纳土地出让金15505元）未支付。会同县食杂果品总公司多次找到何连安催要上述费用未果。
2013年6月17日，会同县国土资源局对会同县食杂果品总公司单位职工向会同县有关部门提交的《请求落实原果品公司改河街133号土地面积短少102.5㎡金额9万元的报告》出具了1份《信访事项处理意见书》，主要内容为“……经调查核实，原果品公司（改河街）1989年初始登记该宗土地登记面积为1500㎡，土地证号为：131国用1989字第04078-1号。1998年县测绘队对县城国有土地进行了详查，该宗土地在不增加新土地来源的情况下，实测面积为1677㎡，比原证多出177㎡。2002年12月，原果品公司向我局提交了《请求落实土地使用权面积的报告》，要求办理177㎡的国有土地使用权证，我局本着实事求是的原则，确认了此面积。2003年5月，我局根据信访人所在单位重新确认后的1677㎡国有土地面积与湖南芷江温州东源房地产开发有限公司（你们所称的‘怀化市温州经济协作会’）签订了《国有土地使用权出让合同》，土地出让金按当时评估价的20%收取，剩余部分用于安置职工……”。
2013年11月9日，会同县食杂果品总公司找到何连安要求支付剩余房地产转让款，何连安以怀化温州经协会的名义向会同县食杂果品总公司出具了1份《关于会同果品公司与温州经协会签订购买土地问题，现果品公司来人了解情况的说明》，主要内容为：“2001年，怀化温州经协会响应会同县政府招商引资精神，收购了该县商业局、果品公司等3家企业的土地进行旧城改造，3家公司提供了红线图，我们付款后进行了开发，在开工放线后发现县国土局提供的红线图及土地使用面积有水分，所以我会还留了小部分土地款未付。为什么会留果品公司的小部分余款，原因是果品公司移交房子延误时间。2002年至2004年，果品公司多次要我们付余款，后也多次找国土局，根据实事求是的原则，是多少土地就按多少土地的真实证据给我方，可国土局一直没有正面答复，直到2013年6月县国土局签发文件给果品公司。综上所述，我会对县国土局的所作所为是一种不负责任的做法，现我会要求土地转让方、购买方及国土局一起现场测量，是哪家的责任由哪家负责。”会同县食杂果品总公司催讨未果，遂向该院提起诉讼。
另查明：1、湖南芷江温州房地产开发有限责任公司成立于2000年8月13日，于2004年3月29日变更公司名称为湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司，同年4月19日又变更公司名称为芷江东源房地产开发有限公司；
2、原怀化市温州经济协作会于2005年1月25日经怀化市民政局批复更名为怀化市浙江（温州）商会。2009年6月16日，怀化市民政局审核同意了怀化市浙江（温州）商会向其提出的关于注销“怀化市浙江（温州）商会”及分设“怀化市温州商会”和“怀化市浙江商会”的申请。同年6月30日、12月7日，怀化市温州商会、怀化市浙江商会分别在民政部门办理了社会团体法人登记。
3、2001年11月16日，会同县食杂果品总公司与原怀化市温州经济协作会签订《房地产买卖契约》时，何连安是原怀化市温州经济协作会的法定代表人。
4、会同县食杂果品总公司属于集体所有制企业法人，于2003年7月9日被吊销。
5、会同县人民政府会政发[2001]8号文件《会同县人民政府关于印发<会同县商业、供销企业改革实施意见>的通知》中规定“改制破产企业除土地以外的净资产不足以安置职工的，经依法批准，可将原使用的划拨土地转让变现，所得收入用于安置职工，补缴社会保险金，偿还企业债务”；怀化市人民政府怀政发[2003]10号文件《怀化市人民政府关于国有企业产权制度改革有关问题的通知》中规定“企业改制时，如资产转让收入不足以安置职工的，可将相应的划拨土地改为出让土地，以土地使用权属的转让收入弥补职工安置资金的不足”；国务院国发[2009]40号文件第六条规定“供销合作社使用的原国有划拨建设用地，经批准可采取出让、租赁方式处置，收益实行‘收支两条线’，优先用于支付供销合作社破产和改制企业职工安置费用……”。
原判认为:处理本案，首先应确定本案《房地产买卖契约》的效力和承担本案民事责任的主体。其次是会同县食杂果品总公司要求芷江东源房地产开发有限公司、怀化市浙江商会、怀化市温州商会、何连安支付房屋及土地转让款152645元及违约金是否有事实和法律依据。最后是认定本案是否超过法定的诉讼时效。
首先，确定本案《房地产买卖契约》的效力和承担本案民事责任的主体。依法成立的合同受法律保护。会同县食杂果品总公司与原怀化市温州经济协作会签订的《房地产买卖契约》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律法规的强制性规定，是有效合同。在合同履行过程中，原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司通过与会同县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》取得了上述合同约定的土地使用权，并支付了合同约定的转让款项，实际取得了本案土地使用权，直接履行了合同主要义务，也应是本案合同的当事人，受本案合同的约束。因此，会同县食杂果品总公司按照合同约定将房地产交付给原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司进行房地产开发后，原怀化市温州经济协作会和原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司均负有向会同县食杂果品总公司支付转让款项的义务。虽然原怀化市温州经济协作会属于社会团体法人，但仍对外具有独立承担民事责任的能力，因原怀化市温州经济协作会已经分设为怀化市温州商会和怀化市浙江商会，原怀化市温州经济协作会应承担的民事责任应由分设后的怀化市温州商会和怀化市浙江商会承担。原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司名称已变更为芷江东源房地产开发有限公司，因此芷江东源公司应直接承担本案民事责任。何连安在本案中的民事行为系履行职务行为，在本案中不应承担民事责任。
其次，会同县食杂果品总公司要求芷江东源房地产开发有限公司、怀化市浙江商会、怀化市温州商会、何连安支付房屋及土地转让款152645元及违约金是否应予以支持。
1、根据《房地产买卖契约》约定，会同县食杂果品总公司转让给原怀化市温州经济协作会的房地产价格为950元/㎡，土地使用面积不小于1600㎡，并按实际使用面积结算。根据该院查明的事实，原怀化市温州经济协作会和原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司共计向会同县食杂果品总公司支付了1500㎡的房地产转让款1425000元（1500㎡×950元/㎡），而经会同县国土资源局确认，会同县食杂果品总公司实际享有的土地使用权面积为1677㎡，比实际支付的1500㎡多177㎡，且原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司与会同县国土资源局就该177㎡的土地使用权也签订了《土地使用权转让合同》，因此，会同县食杂果品总公司尚有177㎡的房地产转让款未得到偿付，会同县食杂果品总公司要求相对方支付177㎡的房地产转让款152645元{168150元（177㎡×950元/㎡）-15505元（土地出让金）}的诉讼请求，本院予以支持。
2、会同县食杂果品总公司要求芷江东源房地产开发有限公司、怀化市浙江商会、怀化市温州商会、何连安自2003年5月23日起至付清之日止按每日千分之一的标准支付违约金的诉讼请求是否应予支持。根据《房地产买卖契约》约定，会同县食杂果品总公司于2002年3月28日将涉案房地产正式交付原怀化市温州经济协作会使用，会同县食杂果品总公司在交付涉案该房地产后原怀化市温州经济协作会应将剩余款项全部支付给会同县食杂果品总公司。现会同县食杂果品总公司已经履行了合同义务，且涉案房地产已经开发完毕，原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司也在2003年5月23日与会同县国土资源局签订了177㎡的《土地使用权出让合同》，故对该177㎡的房地产转让款应及时向会同县食杂果品总公司支付，但原怀化市温州经济协作会、原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司至今未予支付，应按照《房地产买卖契约》的约定承担支付违约金的违约责任。因此，对会同县食杂果品总公司要求芷江东源房地产开发有限公司、怀化市浙江商会、怀化市温州商会、何连安自2003年5月23日起按照每日千分之一的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，该院予以支持。
最后，本案是否超过诉讼时效的问题。根据查明的事实，会同县食杂果品总公司自2002年12月起即向会同县国土资源局要求落实少计算的土地使用权面积177㎡，属于一直在主张权利，但会同县国土资源局直到2013年6月才书面答复会同县食杂果品总公司，对该177㎡予以确认，会同县食杂果品总公司此时才能确定自己的权益受到侵害，因此，会同县食杂果品总公司的起诉没有超过法定诉讼时效。
综上所述，怀化市温州商会、怀化市浙江商会辩称不应承担本案民事责任及本案超过诉讼时效的意见，证据不足，理由不充分，该院不予采纳。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：芷江东源房地产开发有限公司、怀化市温州商会、怀化市浙江商会在本判决生效后5日内共同向会同县食杂果品总公司支付房地产转让款152645元，并自2003年5月23日起按照每日千分之一的标准支付逾期付款违约金，至本判决生效后第5日止。案件受理费3353元，由芷江东源房地产开发有限公司、怀化市温州商会、怀化市浙江商会负担。
上诉人芷江东源房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人不是本案适格被告，会同县食杂果品总公司更无权向上诉人主张涉案房地产转让款及违约金；2、即使不考虑上诉人不是本案适格被告这一事实，会同县食杂果品总公司的起诉也已超过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。总之，请求依法撤销原判，维护上诉人的合法权益。
上诉人怀化市温州商会不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人不是本案当事人,依法不承担本案的支付义务;2、本案已超过诉讼时效。总之，请求依法撤销原判，维护上诉人的合法权益。
上诉人怀化市浙江商会不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决对本案诉讼时效认定事实不清、证据不足，会同县食杂果品总公司的起诉已超过法定诉讼时效期间。总之，请求依法撤销原判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人会同县食杂果品总公司答辩称：一审法院认定事实清楚，处理正确，应予以维持。总之，请求依法维持原判，维护被上诉人的合法权益。
被上诉人何连安答辩称：一审法院作出的判决正确，请求依法维持原判，维护被上诉人的合法权益
本案在二审审理过程中，上诉人芷江东源房地产开发有限公司、怀化市温州商会、怀化市浙江商会与被上诉人会同县食杂果品总公司、何连安均未提供新的证据。
本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。
上述事实，有原判决所列证据及二审庭审笔录在卷证明，足以认定。
本院认为：本案上诉的主要争议为：一、《房地产买卖契约》与《国有土地使用权出让合同》的效力和承担本案民事责任的主体；二、支付房屋及土地转让款及违约金的事实和法律依据；三、本案是否超过法定的诉讼时效。现评析如下：
一、关于本案《房地产买卖契约》与《国有土地使用权出让合同》的效力和承担本案民事责任的主体问题
会同县食杂果品总公司与原怀化市温州经济协作会签订的《房地产买卖契约》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律法规的强制性规定，虽是有效合同，但原怀化市温州经济协作会并未依《房地产买卖契约》取得该房地产。
原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司通过与会同县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，依法并实际取得了上述合同约定的土地使用权，支付了合同约定的转让款项，并办理了相关国有土地使用权证等手续及进行房地产项目开发，直接履行了合同的主要义务，是本案合同的当事人，受本案合同的约束。因此，会同县食杂果品总公司将约定房地产交付给原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司进行房地产开发后，原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司负有向会同县食杂果品总公司支付转让款项的义务，因原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司名称已变更为芷江东源房地产开发有限公司，因此芷江东源公司应直接承担本案的民事责任。
原怀化市温州经济协作会属于社会团体法人，既不是签订《国有土地使用权出让合同》的当事人一方，也未参与原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司进行的房地产开发，在本案中不应承担民事责任,故上诉人怀化市浙江商会、怀化市温州商会的该上诉理由成立，本院予以支持。
何连安在本案中的民事行为系履行职务行为和代理行为，在本案中不应承担民事责任，其个人参股投资的行为，则属另一法律关系。
二、支付房屋及土地转让款及违约金的事实和法律依据
1、原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司共计向会同县食杂果品总公司支付了1500㎡的房地产转让款1425000元（1500㎡×950元/㎡），而经会同县国土资源局确认，会同县食杂果品总公司实际享有的土地使用权面积为1677㎡，比实际支付的1500㎡多177㎡，且原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司与会同县国土资源局于2003年5月23日就该177㎡的土地使用权也签订了《土地使用权转让合同》，仅向会同县国土资源局支付土地出让金15505元,但却并未支付该房地产转让款,因此，会同县食杂果品总公司尚有177㎡的房地产转让款未得到偿付，会同县食杂果品总公司要求支付177㎡的房地产转让款152645元{168150元（177㎡×950元/㎡）-15505元（土地出让金）}的诉讼请求，应予支持。会同县食杂果品总公司已经履行了交付土地的合同义务，且涉案房地产已由原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司开发完毕，原湖南芷江温州东源房地产开发有限责任公司本应在2003年5月23日与会同县国土资源局签订177㎡的《土地使用权出让合同》时，对该177㎡的房地产转让款及时向会同县食杂果品总公司支付，但却至今未予支付，故应按照《房地产买卖契约》的约定承担支付违约金的违约责任。因此，对会同县食杂果品总公司要求自2003年5月23日起按照每日千分之一的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，依法应予支持。
三、本案是否超过诉讼时效的问题。
根据本案查明的事实，会同县食杂果品总公司自2002年12月起，即已向会同县国土资源局提交《请求落实土地使用权面积的报告》,开始要求落实少计算的土地使用权面积177㎡并办理177㎡的国有土地使用权证，并多次找何连安处理此事，何连安也作出相应回复,故会同县食杂果品总公司一直在主张该少计算土地的权利，但会同县国土资源局直到2013年6月才书面答复会同县食杂果品总公司，对该少计算的土地使用权面积177㎡予以确认，会同县食杂果品总公司此时才能确定自己的土地权益受到侵害的具体数额，因此，会同县食杂果品总公司的起诉没有超过法定诉讼时效。
综上所述，上诉人怀化市浙江商会、怀化市温州商会的上诉理由成立，本院予以支持。上诉人芷江东源房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原判决程序合法，认定事实基本清楚，但处理略有不当,依法应予纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省会同县人民法院（2014）会民一初字第286号民事判决
二、由芷江东源房地产开发有限公司支付会同县食杂果品总公司房地产转让款152645元,在本判决生效后5日内付清;并自2003年5月23日起,按每日千分之一的标准支付逾期付款违约金，至付清时止。
一审案件受理费3353元，二审案件受理费3353元，合计6706元,由上诉人芷江东源房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 欧晓林
审 判 员 周永连
二〇一五年三月十二日
代理书记员 唐红霞