广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终9252号
上诉人(原审被告)：广州市罡华投资有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：向永强，董事长。
委托诉讼代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘望玖，住广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：陈贵平，广东创见律师事务所律师。
原审被告：广州白云房地产开发总公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：冯耀洪。
原审第三人：陈贵平，男，1962年12月19日出生，汉族，住广东省深圳市南山区南苑新村*栋206。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州天河支行，住所地广东省广州市天河区。
负责人：廖永红，行长。
委托诉讼代理人：姚志康、沈丹，均为广东穗卫律师事务所律��。
上诉人广州市罡华投资有限公司（以下简称：罡华公司）因与被上诉人潘望玖、原审被告广州白云房地产开发总公司（以下简称：白云公司）、原审第三人陈贵平、原审第三人中国建设银行股份有限公司广州天河支行（以下简称：天河支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罡华公司的委托诉讼代理人罗锦华、被上诉人潘望玖的委托诉讼代理人（即原审第三人）陈贵平、原审第三人天河支行的委托诉讼代理人姚志康到庭参加诉讼，白云公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人罡华公司不服原审判决,向本院提起上诉称：一、原审法院适用法���错误，涉案的《商品房预售合同》应当属于无效合同，潘望玖根本无要求交付涉案房屋及办理产权登记手续的合法合同依据。根据罡华公司在一审提供的材料可知，本案《商品房预售合同》的签订、履行均存在诸多可疑之处。首先，潘望玖与白某公司于2000年1月l8日签订了涉案的《商品房预售合同》，在该时间段前后，涉案房屋所在的“xx苑”项目存在与意海公司相关的批量“购房人”虚假签署商品房预售合同并办理预售登记备案以骗取房屋贷款的情况。其次，潘望玖在购房时系该房屋所在项目的合作开发商意海公司的法定代表人，潘望玖具有利用职务便利签署虚假合同的能力，更有能力通过虚假签署合同的方式办妥商品房预售合同的鉴证及按揭贷款手续。再次，本案中，潘望玖自在涉案的《商品房预售合同》签署姓名以后，一直无履行《商品房预售合同》的实际��思表示，潘望玖一直无支付涉案房屋的购房款，而且在长达十年的时间段内一直无主动要求交付房屋及办理房产证。而关于本案的银行贷款手续办理亦相当离奇，合同约定的监控账户中根本并无该笔贷款的到账依据，在按揭银行放款后，潘望玖更自始至终并无支付按揭银行的贷款还款，按揭银行表示涉案房屋的贷款本息还款均不是由潘望玖支付的，而系由案外人陈贵平用自己的名义付款结清的。有鉴于此，罡华公司已于另案提起对涉案《商品房预售合同》的无效之诉。从涉案项目当时的批量骗贷大背景、潘望玖的特殊地位及特殊的预购行为来看，涉案的《商品房预售合同》就是潘望玖为了骗取贷款而虚假签订的，潘望玖一直无签署涉案的购房合同的真实意思表示，其虚假签署涉案《商品房预售合同》的目的，系利用合法的合同形式，掩盖其骗取贷款的非法目的，应当属于无效合同.潘望玖根本无提起交付涉案房屋及办理产权登记手续的合法合同依据，原审法院适用法律明显错误。二、原审法院认定事实不清，原审法院凭借代理人陈贵平在本案提供的材料即认定潘望玖支付了170000元的大部分购房款缺乏事实依据，潘望玖根本无支付涉案房屋的任何购房款。在涉案《商品房预售合同》的监控账户中，亦无显示贷款银行真实支付了该170000元的购房款。从本案代理人陈贵平提供的材料上看，按揭银行表示涉案房屋的贷款本息还款均不是由潘望玖支付的，而事实上由于按揭银行已将涉案的债权对外转让，故按揭银行亦无法保证相应的按揭款项系已经偿还完毕的，更无法确认系潘望玖或是陈贵平偿还了该按揭款。由此可见，即便系作为借款合同当事人的按揭银行，从其庭审陈述中亦不清楚涉案的贷款是否全部己还清。仅仅依据陈贵平在本案提供的材料，并不足以证明涉案的《商品房预售合同》中的按揭购房款已结清，原审法院认定潘望玖支付了170000元的大部分购房款，明显缺乏事实依据。三、原审法院适用法律错误，假设涉案的《商品房预售合同》属于合法有效的合同，因潘望玖未履行支付购房款的主合同义务，故罡华公司有权行使顺序履行抗辩权，依法拒绝潘望玖交付房屋以及协助办理房产证的诉讼请求。原审法院已认定潘望玖未支付83210元首期款的客观事实,但是原审法院在认定前述未付清购房款事实后，在完全不论述罡华公司提出的顺序履行抗辩权主张为何不采纳的情况下，仍然判令罡华公司需要交付涉案房屋及办理产权登记手续，明显适用法律错误。四、原审法院的审理存在程序违法，原审法院允许有利益冲突的陈贵平作为潘望玖的诉讼代理人，并且在本案符合法定中止审理的情况下仍然���行宣判，原审法院对本案的审理存在程序违法，并且有偏帮代理人陈贵平的嫌疑。上诉请求：1、撤销原审判决，并改判驳回潘望玖的全部一审诉讼请求；2、判令潘望玖承担本案的全部一审、二审诉讼费用。
被上诉人潘望玖答辩称：罡华公司称涉案合同无效是罡华公司的主观臆断，罡华公司没有证据证明涉案合同无效。涉案楼盘曾经有虚假购房的情况，但以此来认定潘望玖虚假购房没有依据。潘望玖购房的过程经历了所有的合法程序，罡华公司称潘望玖只签名没有履行其他义务是错误的，一审判决是公正的。陈贵平作为律师，作为潘望玖的朋友，陈贵平是想帮潘望玖先把房子买下来，因为陈贵平作为本案的当事人，对于本案的事实非常清楚，所以才做潘望玖的律师。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
��审被告白某公司无陈述答辩意见。
原审第三人陈贵平述称：与潘望玖的意见一致。
原审第三人建设银行述称：建设银行已经发放贷款，没有其补充。
潘望玖向一审法院起诉请求：1、白云公司、罡华公司向潘望玖交付广州市白云区xx苑xx阁C栋第九层01号房屋，并提供该房屋文件协助潘望玖在广州市房屋交易中心办理房产证；2、白某公司、罡华公司、第三人天河支行协助潘望玖办理涉案房屋的涂销抵押登记；3、罡华公司、白某公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案“xx苑”项目预售人是白某公司，原由白某公司、意海公司等合作建设，潘望玖是意海公司的法定代表人。2000年1月18日，白某公司（甲方）与潘望玖（乙方）签订《商品房预售合同》并办理预售备案（预售契约号：99090428），该合同约定：乙方向甲方预购���于广州市白云区广花路东侧新市镇xx村西南侧xx苑xx阁C梯第九层01号房屋，朝向南，建筑面积70.3361平方米，总金额￥253210元；第七条付款时间约定乙方应当按以下时间如期将房款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上（已竣工项目乙方可将房价款直接支付给甲方）监控银行：中国建设银行广东省分行直属支行，监控账号：00×××47-1-23×××86。1、2000年1月20日前支付83210元，170000元办理银行按揭；第十条甲方交付房屋期限。甲方须于2000年10月31日前将经竣工验收合格，并符合本合同附件二规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用。……；第九条乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同第七条规定付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按同期国家公布的银行贷款利��的1.2倍计算。逾期超过60天后，即视为乙方不履行合同。届时，甲方有权按下述第2种约定，追究乙方的违约责任：2、乙方按累计应付款的20%向甲方支付违约金，合同继续履行；第十七条关于产权登记的约定。该商品房竣工验收之日起30天内，甲方应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续。甲方取得权属证明书后30天内协助乙方到广州市房地产交易所办理交易过户手续等等。
2000年，潘望玖与中国建设银行广州市建和支行签订购房借款抵押合同，以涉案房屋为抵押借款并已办理抵押登记。2001年1月19日，白某公司向某望玖开具涉案房屋170000元的房款发票。2001年，中国建设银行广州市建和支行更名为中国建设银行广州市天河支行（即天河支行）。后某望玖无依约偿还银行贷款本息，经广州市天河区法院强制执行，在执行过程中，天河区法院于2004年裁定拍卖潘望玖的上述涉案房屋，期间天河支行将涉案房屋上述抵押债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处（即信达公司），信达公司之后将该债权再转让给东方资产公司。2007年7月25日，被执行人潘望玖与案外人陈贵平签订《执行和解协议》，约定：“2007年7月份天河区人民法院，在执行天河区人民法院民事裁定书（2004）天法执字第1094-1101.1103号中，申请执行人、被执行人、案外人同意由案外人向申请执行人交纳被执行人应交的xx苑xx阁C栋第九层01号房贷款项、利息、违约金、案件受理费、一审诉讼费、执行受理费、执行费、评估费、拍卖费等全部费用，被执行人将xx苑xx阁C栋第九层01号房转让给案外人。”2007年7月25日，陈贵平代潘望玖向东方资产公司偿还了房款257606.67元，并支付了案件诉讼费、执行费等，潘望玖取得涉案房屋的《商品房预售合同》、170000元购房款发票、抵押备案证明等原件。2007年7月30日，东方资产公司向信达公司、天河支行出具《关于协助涂销潘望玖抵押权的函》，函称：截止至2007年7月25日，东方资产对潘望玖的上述抵押债权已全部处置完毕，相应抵押权终止，由于未办理抵押权人变更，故请其协助办理抵押物的涂销手续。2007年8月2日，天河支行向广州市房地产登记所出具《涂销证明》，载明借款人（抵押人）潘望玖已还清该行（抵押权人）全部购房抵押贷款本息，现申请办理涂销手续。
一审另查明：因白某公司与罡华公司存在纠纷，2007年12月，茂名市茂港区人民法院裁定将被执行人白某公司名义登记的涉案xx苑土地及上盖过户到申请人罡华公司名下。2010年6月2日，房管部门核发了xx苑的权属证明书，登记权属人为罡华公司，房屋地址为：白云区xx路29-37号（单号）3-9层。涉案房屋目前仍由罡华公司管业，尚未交付给潘望玖、陈贵平，未办理涂销抵押登记。
一审法院认为：关于潘望玖与白某公司签订的《商品房预售合同》效力问题。潘望玖虽然是意海公司法定代表人，但法律无禁止其作为个人购房。上述合同已办理预售合同鉴证，双方已按合同约定办理银行按揭贷款，白某公司亦已出具按揭贷款支付的购房款170000元的发票，由此证明上述合同已实际履行。现罡华公司认为上述合同并非当事人真实意思表示，只是为骗取银行贷款而签订故属于无效合同，但无提供充分证据证明，故罡华公司该主张依据不足，不予采信。上述《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。
关于潘望玖要求白某公司、罡华公司、第三人天河支行协助办理涉案房屋的抵押涂销登记手续的诉讼请求。虽然第三人天河支行已将涉案抵押债权转让给东方资产公司，但无办理抵押权变更登记。根据现有证据证明已由第三人陈贵平代潘望玖向东方资产公司还清抵押债权欠款，东方资产公司亦向信达公司、天河支行出具了《关于协助涂销潘望玖抵押权的函》确认上述还清款项的事实并通知协助办理涂销抵押，故天河支行有义务协助潘望玖办理涂销抵押登记手续。潘望玖要求白某公司、罡华公司、第三人协助办理凃销抵押登记手续的请求合理合法，予以支持。
关于潘望玖要求白某公司、罡华公司交付涉案房屋并能提供文件协助潘望玖办理房产证的诉讼请求。潘望玖主张已付购房款170000元有白某公司出具的购房款发票、银行按揭贷款证明，故予以采信。潘望玖主张已付首期款83210元但无提供证据证明，且罡华公司不认可，故对潘望玖该主张不予采信。《商品房预售合同》第十条明确约定于2000年10月31日前交房，第十七条约定白某公司取得权属证明书后30天内协助潘望玖办理交易过户手续。现涉案房屋权属已登记在罡华公司名下，在潘望玖已支付大部分购房款170000元的情况下，潘望玖现请求判决交付房屋、办理房屋登记手续的诉讼请求符合合同约定和法律规定，故予以支持。合同无明确约定必须付清全部购房款才交房及办理产权交易过户，故罡华公司拒绝协助为潘望玖办证无法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，于2015年12月4日作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，广州白云房地产开发总公司、广州市罡华投资有限公司将位于广州市广花路东侧、新市镇xx村西南侧xx苑xx阁C梯第九层01号房屋交付潘望玖；二、在本判决生效��日起五日内，广州白云房地产开发总公司、广州市罡华投资有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司广州天河支行协助潘望玖办理广州市广花路东侧、新市镇xx村西南侧xx苑xx阁C梯第九层01号房屋的涂销抵押登记手续；三、在本判决第二项的涉案房屋抵押登记涂凃销之日起十日内，广州白云房地产开发总公司、广州市罡华投资有限公司协助潘望玖按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理位于广州市广花路东侧、新市镇xx村西南侧xx苑xx阁C梯第九层01号房屋的房地产权证。一审案件受理费200元，由广州白某房地产开发总公司、广州市罡华投资有限公司负担。
本院二审期间，上诉人罡华公司提供了（2015）穗云某四初字第1551号民事判决书，拟证明涉案《商品房预售合同》为无效合同。潘望玖、陈贵平对该判决书的真实性均无异议，但认为��判决是错误的判决。天河支行对该判决书的真实性无异议，表示该行并非该案当事人，对该判决的关联性以及效力不清楚。
潘望玖、陈贵平提供了以下证据：1、广州市番禺拍卖有限公司拍卖公告（复印件）以及广东省高级人民法院（2006）粤高法民一初字第2号民事调解书，拟证明罡华公司对于涉案房屋的拍卖是知情的，但是该公司并未在拍卖和调解的时候提出异议；2、2000年4月14日的中国建设银行广州市分行核准购房抵押贷款转存通知书原件（白云公司的收款帐户为23×××86）、潘望玖的中国建设银行存折（帐号：93×××01）原件、（2003）天法民二初字第1155号民事判决书（复印件），拟证明潘望玖有偿还过部分贷款，天河支行在该案中自认潘望玖已偿还6期房款。罡华公司对广州市番禺拍卖有限公司拍卖公告（复印件）的真实性、合法性表示不清楚，对关联性有异议；对广东省高级人民法院（2006）粤高法民一初字第2号民事调解书的真实性、合法性无异议，认为该调解书是诉讼程序的调解书，涉案项目实际登记在罡华公司名下的时间是在2008年以后；对银行转账凭证的真实情况不清楚，在白某公司的监控账号中确实无法找到该笔款项；关于银行存折，不能完全证明是偿还涉案贷款，即使偿还了几期贷款，也不能排除潘望玖存在骗贷的可能；（2003）天法民二初字第1155号民事判决书的真实性由法院核实。天河支行对于调解书、拍卖公告的真实性、合法性、关联性均无异议；对核准购房抵押贷款转存通知书真实性无异议；对潘望玖提供的存折上2000年8月10日、2000年8月15日、2000年9月11日三笔扣款是用于偿还住房贷款，对于其他的扣款记录暂无法核实是否用于偿还住房贷款。
原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
本院另查明：潘望玖、罡华公司因不服（2015）穗云某四初字第1551号向本院提起上诉，本院于2016年8月31日作出（2016）粤01民终6404号民事判决，该案查明：“针对涉案房屋的执行情况，本院依职权进行调查，向广州市天河区法院调取以下证据：一、中国东方资产管理公司广州办事处提交给广州市天河区人民法院的撤销拍卖申请书；二、在广州市天河区人民法院作出的执行笔录；三、南方日报有关潘望玖的公告。广州市罡华投资有限公司发表质证意见为：对真实性合法性由法院审核，对关联性有异议，具体为：1.据罡华了解涉案房屋在天河法院进行拍卖时，是连同案外八间xx苑房屋共同作为同一拍卖标的进行拍卖，在另外八间房屋拍卖程序中，前茂港区人民法院院长严某一名李某乙到天河法院代付贷款本息，然后天河法院撤回八套房屋的拍卖，后来茂港区人民法院院长严得由于犯罪被判刑，这八套房屋所对应款项被认定是严得赃款，我司认为，其实在天河法院当时九套已拍卖房屋的情况时大体相同的，都是骗贷的系列案件，严得与本案潘望玖是同乡关系，只是潘望玖不是十分相信严得，没有让李某乙一并办理贷款代付本息手续，而是让其他人进行办理，贷款本息手续的贷付仅仅是代付人和潘望玖之间的债权债务关系，不等于涉案房屋的物权转移，而且，在拍卖当时，涉案房屋的实际市场价格是高于前述代付房屋本息的数额，所以潘望玖之前提交的以房抵债的协议，是没有经当时法院拍卖程序的流拍，也没有经当时的开发商同意认可，该协议损害其他人的利益，并且不符合广州法院关于以物抵债的相关规定，相应协议应该属于无效。2.在当年贷款程序下，骗贷行为是普遍存在的，本案中房屋和其他八套房屋一样，购买人自始自终没有要求交付房屋及办理产权证，之前我方提交给法院的判决书，反映xx苑项目是存在意海公司派员工制造虚假合同骗取贷款的情况，所以我方认为在本案中潘望玖所实际控制的意海公司通过制造虚假购买合同，骗取贷款，接着将款项取走，留下白某公司承担债务，导致xx苑项目最终烂尾，由于潘望玖作为意海公司当时的法定代表人，其特殊身份地位使其具备骗贷的能力及可能，而在本案一审判决中，白某法院一审认定涉案房屋购房合同存在诸多疑点，其签订日期与之前法院判决案例中合同无效的另外一份合同日期是一样的。3.在本案中，潘望玖从未支付任何购房款，而且其关于首期款如何支付说法在不同案件均不相同，所以我方认为潘望玖是虚假购买涉案房屋。上诉人潘望玖未到庭参与质证，但表示对材料内容没有异议。广州白某房地产开发总公司表示���参与质证。二审另查明，已经发生效力的（2003）天法民二初字1155号已经查明并确认：潘望玖与中国建设银行广州市天河支行签订的《个人住房贷款借款合同》、广州白云房地产开发总公司与建行天河支行签订的《楼宇按揭合作协议》均是当事人真实意思表示，合法有效。贷款总额17万元，期限15年，潘望玖每月向建行还款1397元，该借款合同已在广东省公证处办理了公证【（2000）粤公证经字第09176号公证书】。建行天河支行依约向某望玖发放17万元贷款，潘望玖在偿还五期借款后，从2000年10月起未能还款。建行天河支行以潘望玖及广州白云房地产开发总公司违约为由向天河区人民法院提起该案诉讼，天河区人民法院判令解除建行天河支行与潘望玖签订的《个人住房贷款借款合同》，潘望玖向建行天河支行还清借款166858.41元及利息，广州白某房地产开发总公司对该债��承担连带责任。由于潘望玖逾期未能履行该生效判决，天河法院作出拍卖涉案房屋的（2004）天法执第1098号民事裁定，期间天河支行将涉案房屋上述抵押债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，信达公司之后再转让给中国东方资产管理公司广州办事处。2007年8月6日，该办事处以其已于2007年7月30日收到针对该欠款人的全部还款，请求撤销对涉案房屋的拍卖程序，并在2007年7月30日当日在天河区人民法院作出执行笔录，天河区人民法院执行局告知办事处该案已经执行完毕，并解除对涉案房屋的查封。已经生效的（2014）穗中法民五终字第3864号案查明：在涉案房屋拍卖过程中，2007年7月25日，申请执行人东方资产、被执行人潘望玖、案外人陈贵平签订《执行和解协议》，约定：‘2007年7月份天河区人民法院，在执行天河区人民法院民事裁定书（2004）天法执字第1094-1101.1103号中，申请执行人、被告执行人、案外人同意由案外人向申请执行人交纳被执行人应交的xx苑xx阁C栋第九层01号房贷款项、利息、违约金、案件受理费、一审诉讼费、执行受理费、执行费、评估费、拍卖费等全部费用，被执行人将xx苑xx阁C栋第九层01号房转让给案外人。’2007年7月25日，陈贵平代潘望玖向东方资产偿还了房款257606.67元，并支付了案件诉讼费、执行费等，陈贵平取得涉案房屋的《商品房预售合同》、170000元购房款发票、抵押备案证明等。2007年7月30日，东方资产向信达公司、东方资产出具《关于协助涂销潘望玖抵押权的函》，函称：截止至2007年7月27日，东方资产对潘望玖的上述抵押债权已全部处置完毕，相应抵押权终止，由于未办理抵押权人变更，故请其协助办理抵押物的涂销手续。2007年8月2日，天河支行向广州市房地产登记所出具《涂销证明》，载��借款人（抵押人）潘望玖已还清该行（抵押权人）全部购房抵押贷款本息，现申请办理涂销手续”，该案认定“广州市罡华投资有限公司以潘望玖与广州白云房地产开发总公司签订的《商品房预售合同》是为了骗取银行贷款为由主张该合同无效，但已经发生效力的（2003）天法民二初字1155号已经查明并确认：潘望玖与中国建设银行广州市天河支行签订的《个人住房贷款借款合同》、广州白云房地产开发总公司与建行天河支行签订的《楼宇按揭合作协议》均是当事人真实意思表示，合法有效。建行天河支行依约向某望玖发放17万元贷款，虽然潘望玖在偿还五期借款后未能继续还款，但通过执行程序，建行天河支行的权利继受人东方资产的债权已经得到清偿，作为合同相对方的建行天河支行从未对建行天河支行与潘望玖签订的《个人住房贷款借款合同》的效力提出过异��，也没有主张过其放贷是受到潘望玖欺骗所为。在（2010）云某四初字第139号案件中，潘某自认其与广州白某房地产开发总公司签订是为了骗取银行贷款，但在该案中，广州白某房地产开发总公司自认其未收到潘某任何款项，该案只是对潘某与广州白某房地产开发总公司所签订的《商品房预售合同》的效力作出了认定，并不能及于其他案件。而本案中，虽然潘望玖未能提供其向广州白某房地产开发总公司支付首付款的凭证，但根据已经查明的事实，广州白某房地产开发总公司已经收到潘望玖17万元房款，且广州白某房地产开发总公司也从未主张过其与潘望玖签订的《商品房预售合同》无效，广州市罡华投资有限公司主张潘望玖与广州白云房地产开发总公司签订的《商品房预售合同》无效，依据不足，原审法院认定该合同无效不妥，本院予以纠正。”，判决：“一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1551号民事判决；二、驳回广州市罡华投资有限公司全部诉讼请求”，（2016）粤01民终6404号民事判决已发生法律效力。
本院认为：本案二审的争议焦点在于：一、潘望玖与白某公司签订的《商品房预售合同》的效力问题；二、潘望玖要求罡华公司交付涉案房屋、协助办理房产证、协助办理涉案房屋的涂销抵押登记的主张是否成立。
关于争议焦点一。已发生法律效力的（2016）粤01民终6404号民事判决已驳回罡华公司要求确认潘望玖与白某公司签订的《商品房预售合同》无效的诉讼请求，故罡华公司关于涉案《商品房预售合同》应属无效合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。根据前述生效判决所查明的事实，天河支行的权利继受人东方资产公司的债权通过执行程序已经得到清偿，东方资产公司亦向信达公司、天河支行出具了《关于协助涂销潘望玖抵押权的函》确认还款事实并通知协助办理涂销抵押，原审法院对潘望玖要求天河支行、白某公司、罡华公司协助办理涂销抵押登记手续的请求予以支持并无不当。根据本案现有证据以及（2016）粤01民终6404号民事判决的认定，白某公司已经收到潘望玖17万元房款，罡华公司关于白某公司并无收到该17万元购房款的主张依据不足，本院不予支持。潘望玖主张其已支付首期款83210元，但对其该主张并无提供证据予以证实，本院不予采信。涉案《商品房预售合同》只是约定潘望玖逾期付款须支付相应的违约金，并无明确约定必须付清全部购房款后才交付房屋以及办理产权交易过户，故罡华公司主张其在潘望玖未付清购房款的情况下享有先履行抗辩权，有权拒绝交付房屋以及不予办理交易过户手续的主张依据不足。涉案《商品房预售合同》约定须于2000年10月31日前交房，并约定白某公司取得权属证明书后30天内协助潘望玖办理交易过户手续，现涉案房屋已经登记在罡华公司名下，合同约定的交房期限以及办理交易过户手续的期限均已届满，原审法院根据合同约定，并鉴于潘望玖已支付大部分购房款的实际情况，作出白某公司、罡华公司应将涉案房屋交付给潘望玖并协助潘望玖办理涉案房屋房地产权证的处理可行，本院予以维持。
综上所述，上诉人罡华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人广州市罡华投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年九月十四日
书记员 邹凌青
黄咏欣