安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖12民终1764号
上诉人（原审被告）：闫晓娟，女，1968年3月27日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
上诉人（原审被告）：李孟凯，男，1980年10月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
上诉人（原审被告）：秦晓云，女，1979年11月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
以上三上诉人共同的委托诉讼代理人：钮成浩，安徽民扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄紫云，男，1977年1月1日出生，汉族，住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：陈保华，安徽乐皖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁向阳，安徽乐皖律师事务所实习律师。
原审被告：朱颍军，男，1962年4月18日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
上诉人闫晓娟、李孟凯、秦晓云（以下简称闫晓娟等三人）因与被上诉人黄紫云、原审被告朱颍军房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1202民初5690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
闫晓娟等三人上诉请求：撤销一审判决，予以改判。事实和理由：1、黄紫云的诉讼请求为要求解除涉案购房合同，一审判决认定合同无效超出其诉讼请求范围；2、一审法院在认定合同无效的情况下，判决其三人赔偿黄紫云房屋增值损失显属错误；3、黄紫云在合同签订过程中存在过错，且怠于行使权利，造成损失扩大，应自行承担责任；4、一审判决闫晓娟、朱颍军承担担保责任缺乏依据，且超过诉讼时效。
黄紫云辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
黄紫云向一审法院起诉请求：1、判令解除其与李孟凯、秦晓云签订的购房合同；2、判令闫晓娟等三人退还购房款330000元；3、判令闫晓娟等三人赔偿购房损失789800元、评估费10000元及律师费10000元。
一审法院查明事实：2010年12月15日，黄紫云与李孟凯、秦晓云签订《商品房买卖合同》，约定黄紫云购买李孟凯、秦晓云坐落于阜阳京九开发区颍南信用社家属楼三单元2户（一、二层），结构为砖混，面积为189平方米房屋一处，成交价款为33万元，付款方式为一次性付清，李孟凯、秦晓云保证交易房产权属清楚，若发生有关产权纠纷或债权债务，概由李孟凯、秦晓云负责，并承担民事责任及损失赔偿。如有违约，由担保人协商解决。李孟凯、秦晓云承诺协助黄紫云办理房屋产权登记，产权登记税费由黄紫云承担。合同签订后，黄紫云于2010年12月15日支付给李孟凯购房款33万元。因涉案房屋存在多人买卖的情况，李孟凯、秦晓云未能证实该房屋其已实际取得，后他人以购得此房为由，占有该房屋，黄紫云无法取得所购房产。
一审另查明：涉案房屋建设用地规划许可证、国有土地使用权出让合同用地单位为阜阳颍州区颍南农村信用合作社，庭审中当事人各方均未提供建设工程规划许可、施工许可、综合验收资料及房产登记证书。涉案房屋价值经委托鉴定，安徽省金业房地产估价有限责任公司出具房地产估价报告，涉案房屋在2017年9月25日市场价格为1119800元，黄紫云为此支付鉴定费用1万元。
一审法院认为，涉案房屋仅取得建设用地规划许可证、国有土地使用权出让合同，当事人各方均未提供涉案商品房建设工程规划许可、施工许可、综合验收资料及房产登记证书，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，涉案房屋因买卖时未取得建设工程规划许可，且不具备产权登记的必备条件，李孟凯、秦晓云尚不能证实其是该房屋的合法所有人，涉案合同应认定为无效合同。依据《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李孟凯、秦晓云在明知其出售的房屋不具备产权登记的情况下，且其亦未实际取得、占有该房屋，仍与黄紫云签订《商品房买卖合同》，并与黄紫云约定保证交易房产权属清楚，若发生有关产权纠纷或债权债务，概由李孟凯、秦晓云负责，并承担民事责任及损失赔偿，故对合同无效应承担主要过错责任，酌定该二人承担的责任比例为85%。黄紫云签订涉案合同时，疏于对合同标的物的审查，应负一定的过错责任，责任比例以15%为宜。经评估，涉案损失为房屋现价值1119800元，减去黄紫云已付房款330000元，损失为789800元，李孟凯、秦晓云应赔偿黄紫云损失671330元（789800元85%）。闫晓娟、朱颍军在房屋买卖合同担保人栏中签字，意在对涉案房屋买卖的法律后果承担保证责任，也是双方买卖合同的见证人，且闫晓娟并在李孟凯提供的ＸＸ名下购房收据单上签字，确认该房转给李孟凯，故闫晓娟、朱颍军对涉案标的未尽到审查义务，均应对涉案合同无效负有一定过错。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八条规定：主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任;担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。结合本案实际情况，闫晓娟、朱颍军应承担李孟凯、秦晓云不能清偿涉案债务的三分之一。关于黄紫云主张的律师费问题，涉案买卖合同双方未有相关律师费用的约定，不予支持。综上，依照《合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、李孟凯、秦晓云于判决生效之日起十五日内返还黄紫云购房款330000元，赔偿黄紫云损失671330元，合计1001330元；二、闫晓娟、朱颍军对李孟凯、秦晓云不能清偿判决第一项赔偿数额部分的三分之一承担赔偿责任；三、驳回黄紫云的其他诉讼请求。案件受理费14968元，黄紫云负担2245元，李孟凯、秦晓云负担12723元；评估费用10000元，黄紫云负担1500元，李孟凯、秦晓云负担8500元。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院对于一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、关于一审判决认定涉案《商品房买卖合同》无效是否超出黄紫云诉讼请求范围的问题。
李孟凯、秦晓云虽与黄紫云签订有《商品房买卖合同》，约定其二人出售给黄紫云涉案房屋，但一、二审期间，双方均未举出充分证据证明该房屋有合法的建设工程规划手续，以及李孟凯、秦晓云对该房屋有合法的处分权，一审法院虽在本院认为部分认定该《商品房买卖合同》无效,但并未作出确认合同无效的判项内容，不属于严重违反法定程序的情形。故闫晓娟等三人称黄紫云的诉讼请求为要求解除涉案购房合同，一审判决认定合同无效超出其诉讼请求范围的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于合同无效的情形下，黄紫云的损失如何确定的问题。
涉案《商品房买卖合同》无效后，过错方的损失赔偿责任属缔约过失责任，而法律规定缔约过失责任目的在于补偿一方当事人因合同无效所遭受的损失，从而使利益恢复至合同签订之前的状态。涉案《商品房买卖合同》无效，也不可能继续履行，因此，赔偿损失范围内不应包括在合同有效的情形下，通过履行可以获得的履行利益（即房屋市场现值）。故一审判决按房屋市场现值计算黄紫云的损失不当，应予纠正，闫晓娟等三人称一审法院在认定合同无效的情况下，判决其三人赔偿黄紫云房屋增值损失显属错误的上诉理由成立，本院予以采信。黄紫云为评估涉案房屋市场现值支出的评估费10000元，由其自行负担。
李孟凯、秦晓云作为出卖人，将没有合法建设规划手续的房屋出售给黄紫云，明显存在过错，而黄紫云在签订合同时，应当审查涉案房屋是否有合法的产权登记以及李孟凯、秦晓云是否有处分权，其疏于审查，签订合同过程中未尽审慎义务，对于合同无效亦存在过错，综合双方过错程度，结合全案事实，李孟凯、秦晓云应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准赔偿黄紫云3300**元购房款的利息损失。同时，黄紫云是在双方因购房问题多次协调不成的情况下提起本案诉讼，并不存在其怠于行使权力的情形，故本案购房款的利息应自黄紫云支付给李孟凯、秦晓云购房款之日起，即2010年12月15日，计算至履行完毕时止。闫晓娟等三人称黄紫云在合同签订过程中存在过错，且怠于行使权利，造成损失扩大，应自行承担责任的上诉理由不能成立，不予采信。
三、关于闫晓娟、朱颍军是否应当承担担保责任及黄紫云起诉是否超过诉讼时效的问题。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八条之规定，主合同无效导致担保合同无效，担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。闫晓娟、朱颍军在为涉案《商品房买卖合同》提供担保时，未审查涉案房屋是否有合法的产权登记以及李孟凯、秦晓云是否有处分权，存在过错，一审判决认定闫晓娟、朱颍军对于李孟凯、秦晓云不能清偿的部分承担三分之一的赔偿责任符合上述法律规定，同时，闫晓娟等三人一审中并未就诉讼时效提出抗辩，故其三人称黄紫云起诉超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1202民初5690号民事判决第二、三项，即：闫晓娟、朱颍军对李孟凯、秦晓云不能清偿判决第一项赔偿数额部分的三分之一承担赔偿责任；驳回黄紫云的其他诉讼请求。
二、变更安徽省阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1202民初5690号民事判决第一项，即：李孟凯、秦晓云于判决生效之日起十五日内返还黄紫云购房款330000元，赔偿黄紫云损失671330元，合计1001330元为：李孟凯、秦晓云于判决生效之日起十五日内返还黄紫云购房款330000元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付给黄紫云利息（自2010年12月15日起计算至实际履行完毕之日至）。
如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14968元，由黄紫云负担8718元，李孟凯、秦晓云负担6250元；评估费用10000元，由黄紫云负担。二审案件受理费14968元，由黄紫云负担8718元，李孟凯、秦晓云负担6250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 杰
审 判 员 马 林
审 判 员 刘 伟
二〇一八年九月十日
法官助理 李婉璐
书 记 员 刘雅馨
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；