广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第780号
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶惠平，男。
委托代理人：任忠孙，广东星辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗庆琴，男。
委托代理人：李娟，广东百利孚律师事务所律师。
上诉人叶惠平因与被上诉人罗庆琴房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第1411号民事判决，向本院提出上诉。我院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：1995年3月10日，罗庆琴与叶惠平签订一份《房屋转卖协议书》，约定叶惠平将×花园×栋×房作价468000元转让给罗庆琴，叶惠平负责将罗庆琴户口调入深圳市，费用在购房款内开支；办证时间，待区房产局同意办理，叶惠平主动到有关部门办理过户手续；房屋交给罗庆琴，此房永久属罗庆琴所有；罗庆琴付款时间，1995年3月10日支付20万元，在1995年3月30日之前另付20万元，余款等户口调入深圳时一次性付清。叶惠平收到罗庆琴购房款时，即时交本套房锁匙给罗庆琴。
上述协议签订后，叶惠平按照合同约定将涉案房地产交付罗庆琴使用。1998年8月3日，罗庆琴户口调入深圳市宝安区。2007年8月20日，叶惠平取得了涉案房屋的绿本房地产证。同年9月25日，叶惠平与案外人魏惠儿签订了编号为深（福）房现买字（2007）第23126号《深圳市二手房买卖合同》，将涉案房屋作价259666.96元转让给魏惠儿。同日，叶惠平与魏惠儿签订《商品房买卖合同补充协议》，说明上述价格仅用于办理产权登记，双方实际交易价格为52万元。2007年9月30日，叶惠平将涉案房屋过户至案外人魏惠儿名下。
2008年12月18日，罗庆琴以要求确认叶惠平与魏惠儿签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，叶惠平应协助将涉案房屋产权变更登记到罗庆琴名下等为由，诉至原审法院。叶惠平亦向该院提出反诉，请求确认罗庆琴与叶惠平之间签订的《房屋转卖协议书》无效。2009年6月1日，原审法院作出（2009）深福法民三初字第560号民事判决书，判决：一、叶惠平与魏惠儿于2007年9月25日签订的编号为深（福）房现买字第（2007）第23126号《深圳市二手房买卖合同》除转让价款无效外，其余部分有效；二、罗庆琴与叶惠平于1995年3月10日签订的《房屋转卖协议书》有效；三、驳回罗庆琴的其他诉讼请求；四、驳回叶惠平的反诉请求。上述判决作出后，罗庆琴、叶惠平均提起上诉。2010年4月7日，深圳市中级人民法院作出（2009）深中法民五终字第1869号民事判决书，判令：驳回罗庆琴及叶惠平的上诉，维持原判。此后，因案外人魏惠儿主张权利，罗庆琴迁出了涉案房地产。罗庆琴随后又向原审法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、叶惠平向罗庆琴返还购房款40万元及其利息470721元（利息按同期人民银行贷款利率自1995年6月28日起暂计至本案起诉时，最终数额计算至叶惠平实际付款日）；2、叶惠平承担诉讼费用。在举证期限内，罗庆琴向法院提出增加诉讼请求，请求判令：解除双方于1995年3月10日签署的《房屋转卖协议书》。叶惠平则提起反诉，请求法院判令：1、罗庆琴支付自1995年3月至2007年9月占用房屋的使用费245526.6元（根据深圳市房屋租赁管理局福田区房屋租赁指导租金计算得出）；2、罗庆琴支付叶惠平因拖欠购房款产生的利息损失66303.05元（利息以16.8万元为基数，按照人民银行公布的同期贷款利率计算自1998年8月3日至2007年9月25日止）；3、罗庆琴承担诉讼费用。
在该案审理过程中，罗庆琴向法院提交四份由叶惠平出具的收据，其中：叶惠平对罗庆琴提交的收款日期分别为1995年3月10日、1995年3月16日，金额分别为20万元，10万元的收款收据，予以认可。叶惠平亦确认罗庆琴提交的收款日期为1995年4月5日及1995年6月28日两份收条系叶惠平出具，但是认为：1995年4月5日的收条（金额5万元）中，房款的用途是用于购买×花园×房，而非涉案房地产；1995年6月28日的收条（金额5万元）中注明的交款人是”罗庆钦”而非罗庆琴，罗庆琴提交的这两份收条与此案无关。罗庆琴则认为上述问题均属于笔误。对此，法院认为，根据一般交易习惯，收款收据原件一般由交款人持有，罗庆琴持有该收条原件，且庭审时经法院多次询问罗庆琴、叶惠平之间有无其他房产买卖行为，叶惠平均不予明确回答。因此，对罗庆琴主张的已经支付购房款40万元的主张，法院予以采信。
原审法院审理认为：罗庆琴与叶惠平之间签订的《房屋转卖协议书》的效力已经生效判决确认，各方当事人均应诚实全面履行合同约定的义务。在该案中，尽管罗庆琴在户口调入深圳市后，未按照合同约定向叶惠平支付剩余购房款，但鉴于罗庆琴按照合同约定向叶惠平支付了购房款40万元，履行了合同绝大部分的义务，依照诚实信用原则，叶惠平应按照合同约定，协助罗庆琴办理涉案房屋的产权过户登记手续。对于罗庆琴延期履行付款义务行为，叶惠平可依照合同约定向罗庆琴主张相应的违约责任。然而叶惠平在未解除与罗庆琴签订的《房屋转卖协议书》的情况下，将涉案房屋出售给案外人魏惠儿，并办理了产权过户手续，其行为构成根本违约。对双方签订的《房屋转卖协议书》无法继续履行，叶惠平负有主要过错，依法应承担相应的违约责任。罗庆琴请求判令解除双方签订的《房屋转卖协议书》并要求叶惠平返还购房款40万元以及相应的利息，证据充足，理由正当，依法应予支持。叶惠平辩称其在转让房屋时曾经多次催促罗庆琴履行义务，罗庆琴明确表示拒绝履行付款义务，但并未提交相关证据予以证实，对叶惠平上述主张，法院不予采纳。
对于叶惠平提出的反诉请求。原审法院认为，首先，涉案房屋系叶惠平依照合同约定自愿交付罗庆琴使用，罗庆琴并非无权占用、使用该涉案房地产。此后，合同无法继续履行，也系叶惠平擅自将房屋转售案外人，导致合同无法继续履行所致，对此罗庆琴不存在过错，故叶惠平请求罗庆琴支付房屋使用费依据不足，依法应予驳回。其次，叶惠平反诉请求判令罗庆琴支付因拖欠购房款所产生的自1998年8月3日至2007年9月25日的利息损失。依照民事诉讼法关于两年的诉讼时效的规定，叶惠平最迟应于2009年9月24日之前向罗庆琴主张权利，但叶惠平于2010年10月25日方才向法院提起反诉，向罗庆琴主张权利，叶惠平也未提交期间有诉讼时效中止、中断的证据，故该项诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：1、解除罗庆琴与叶惠平之间签订的《房屋转卖协议》；2、叶惠平应于判决生效之日起十日内，向罗庆琴返还购房款40万元及相应的利息（利息计算方式为：以40万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自1995年6月28日计算至本判决确定的应付款之日止）；3、驳回叶惠平的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12507元，由叶惠平负担；反诉案件受理费2989元，由叶惠平负担。
一审判决宣告后，原审被告叶惠平不服，向本院提出上诉称：
一、原审判决认定上诉人对合同无法继续履行负有主要过错，缺乏事实依据。依据合同约定，被上诉人在户口调入深圳市后，需付清尾款人民币6．8万元。而被上诉人在1998年8月3日将户口调入深圳市后，并未按照合同约定向上诉人支付购房款尾款。上诉人在涉案房产具备转移登记条件时，也未将涉案房产转移登记至被上诉人名下。由此可见，双方均存在违约行为。且被上诉人未依约支付尾款在前，上诉人未依约办理转移登记手续在后。故上诉人未将涉案房产转移登记至被上诉人名下，是行使先履行抗辩权的行为。即便认定上诉人存在一定过错，也仅是次要过错，被上诉人负有主要过错。
二、原审判决上诉人向被上诉人支付1995年6月28日至款项付清之日期间的利息，缺乏事实根据和法律依据。1、上诉人在涉案房产具备转移条件时，未将其转移登记至被上诉人名下，是依法行使先履行抗辩权的结果，不存在任何过错。即便认定上诉人在履行涉案协议时存在过错，相对于被上诉人而言也是次要过错，上诉人仅应承担与次要过错相应的责任；2、原审法院认定上诉人占有房屋是合理使用，那么上诉人占有被上诉人自愿交付的购房款，也系合理占有。
三、按照公平的原则，在协议签署后至2007年9月24日期间，双方均是合法占用对方的购房款和涉案房屋，因此如果法院支持被上诉人关于返还购房款利息的请求，就应当支持上诉人关于返还房屋使用费的请求。
四、被上诉人要求返还购房款及利息的诉讼请求已过诉讼时效，依法应予驳回。
综上所述，上诉人请求二审法院：（1）撤销原判第二项，驳回被上诉人要求上诉人支付1995年6月28日至款项付清之日的购房款利息的诉讼请求；（2）撤销原判第三项，支持上诉人的反诉请求；（3）被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人罗庆琴二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
经二审查明：上诉人叶惠平（甲方）与被上诉人罗庆琴（乙方）在1995年3月10日签订的《房屋转卖协议书》第2条约定：叶惠平负责罗庆琴的户口调入深圳入户，调迁户口费用在购房款内开支，入户时间在今年内办妥；第5条约定：罗庆琴购房款在95年3月10日交20万元给叶惠平，3月30日付20万元。余款等户口调入深圳时一次性付清。
除此之外，本院对原审判决查明认定的事实予以确认。双方当事人对此也无异议。
本院认为：上诉人与被上诉人在1995年3月10日签订的《房屋转卖协议书》的效力业经生效判决所确认，故原审判决认定该合同有效，当事人均应全面履行合同约定的义务正确，本院在此确认。当事人在二审的争议焦点如下：一、造成涉案《房屋转卖协议书》未能履行的根本原因是什么，上诉人应否承担被上诉人已付购房款40万元的利息；二、上诉人要求被上诉人支付自1995年至2007年9月的占用房屋使用费的反诉请求应否得到支持；三、被上诉人请求购房款本金及利息是否已过诉讼时效。
关于第一个争议焦点，本院认为，虽然《房屋转卖协议书》第5条约定被上诉人应在其户口调入深圳时，需付清剩余购房款68000元，但该协议书第2条又约定，上诉人应在1995年年内，负责将被上诉人的户口调入深圳。从查明的案件事实看，上诉人并未履行合同约定的，将被上诉人户口调入深圳的在先义务，而被上诉人已经依约支付了购房款40万元。故被上诉人在上诉人未履行在先义务，且涉案房屋也未依约过户登记在其名下的情形下，未支付购房余款并不构成违约。且上诉人也无证据证明，在被上诉人未履行支付购房余款的情况下，向被上诉人主张解除合同。而在《房屋转卖协议书》未予解除的情形下，上诉人又将涉案房屋出售给案外人，并办理了产权过户手续，上诉人的此项行为显属违约。而该违约行为也是导致《房屋转卖协议书》最终未能履行的根本原因。上诉人关于被上诉人未支付购房余款是造成合同不能履行的主要原因的上诉理由缺乏事实依据，本院对此不予采纳。原审法院在判决解除双方当事人签订的《房屋转卖协议书》后，判令上诉人向被上诉人返还购房款本金及利息并无不当，本院依法予以维持。上诉人要求驳回被上诉人关于购房款利息的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
关于第二个争议问题，本院认为，首先，被上诉人依据合同约定占有使用涉案房屋，该占有行为系合法占有；其次，造成合同不能履行系因上诉人的违约行为所致，故原审判决认定上诉人请求被上诉人支付房屋使用费依据不足正确，本院依法维持。上诉人此项上诉请求也缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。
针对第三个争议问题，本院认为，上诉人在一审并未就被上诉人的诉讼请求提出诉讼时效抗辩，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，上诉人关于诉讼时效的上诉理由缺乏法律依据，本院依法不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，判决适当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15496元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
代理审判员 陈明亮
代理审判员 吴思罕
二〇一一年三月二十四日
书 记 员 蔡妍婷