山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第341号
上诉人（原审原告、反诉被告）泰安市岱岳区粥店街道办事处董家庄村村民委员会。
法定代表人董洪刚，村主任。
委托代理人杨全玉，山东华林律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）李在祥，个体经营者。
原审被告李霞，个体经营者。
上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处董家庄村村民委员会（以下简称董家庄村委会）、李在祥因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2011）岱民重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董家庄村委会法定代表人董洪刚及委托代理人杨全玉，上诉人李在祥到庭参加诉讼。原审被告李霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年10月22日原告董家庄村委（反诉被告）与被告（反诉原告）李在祥、被告李霞签订房屋租赁合同，约定原告将位于泰安市岱岳区粥店街道办事处董家庄村东岳大街南侧九间房屋租赁给两被告，赁租期限自2007年10月1日至2012年1O月1日，租金为650000元，两被告支付水费、电费，租赁房屋的用途为经营泰山特产，原告维修房屋的范围为屋面漏雨、室外水电，该部分维修费由原告承担，两被告维修的范围为墙体、地面、门窗、室内水电管道，维修费由两被告承担，合同约定本合同履行过程中产生的争议，双方协商不成的提交泰安仲裁委员会仲裁。合同签订后，原告将房屋交付两被告，两被告于2007年1O月1日缴纳65000元房租，之后再未缴纳，两被告在使用租赁房屋的过程中拖欠水费266.4元、电费354元。被告李在祥至今仍占有使用该租赁房屋。另查明，本案租赁房屋系临时建筑，泰安市规划局于2005年9月2日颁发的《山东省临时建设工程规划许可证》（编号2005临01）中载明：自本证核发之日起至2006年9月2日止，到期本证自行失效。使用期满后，使用单位和个人应在三十日内自行拆除、清场，并到城市规划行政主管部门办理相应手续。原告将该租赁房屋出租给两被告时已经超过使用期限。2009年3月14日原告向两被告发出通知，内容是解除租赁合同，退出租赁房屋，支付租金及水电费。之后原告向泰安仲裁委员会提起仲裁，泰安仲裁委员会于2009年9月30日作出（2009）泰仲裁字第35号裁决书，裁决被告李在祥返还该九间房屋，支付房屋占用费119167元，水费266.4元，电费354元。2009年12月7日泰安市中级人民法院以泰安仲裁委员会证据保全违反法定程序而撤销（2009）泰仲裁字第35号裁决书。2010年1月11日原告向原审法院提起诉讼，2010年3月15日原审法院依法进行勘验，勘验情况和结果为：该租赁房屋内存放一灵芝盆景及山东土特产等物品一宗，发现窗台附近有漏雨现象，大厅内从西数第五间南数第三块地面砖尚有雨水未干（2010年3月14日下午3：30
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6：O0许，此地曾降过中雨），其他地方未发现漏雨现象。在庭审中被告李在祥提出对“该租赁房中2008年4月20日雨淋物品损失、不可分离的装修装饰物在剩余租赁期内的残值”进行价值鉴定，在鉴定过程中，被告李在祥又提出对“因阻止腾房遭受物品损失，即商品因超期变质无法使用而遭损物品价值，及包装物因更换经营场所致合同无效而不能使用”进行价值鉴定。原审法院技术室分别于2010年4月12日以（2010）岱技鉴字第23号和2010年7月12日以（2010）岱技鉴字第23-2号两份《关于粥店办事处董家庄村委会与李在祥租赁合同纠纷一案司法鉴定有关情况的说明》对鉴定答复如下：对“租赁房屋中的物品是否是2008年4月20日的雨淋物品”进行鉴定，因无相应鉴定机构，对该项鉴定内容不予对外委托；对“因阻止腾房遭受物品损失，即商品因超期变质无法使用而遭损物品价值，及包装物因更换经营场所致合同无效而不能使用”及对“租赁房屋中装修装饰物是否形成符合作出鉴定，并对不可分离的装修装饰物在剩余租赁期内的残值”进行价值鉴定，对于该鉴定内容，因无法明确鉴定范围，致使鉴定无法继续进行，为此终止鉴定。本案发回重审后，审理中原告变更房屋占用费数额为390000元，计算时按每年13万元的标准，自2007年10月1日计算至被告实际返还房屋之日，暂计算至2011年4月1日（原审时原告要求的数额为227499．93元，自2008年4月1日计算至实际返还房屋之日，暂计算至2010年1月1日，原判决支持了162499．93元），被告李在祥提交鉴定申请书，申请事项为：“1、对本案租赁房（即董家庄村金脉源山东土特产超市）中的间隔板等不可分割的装修装饰物品及因合同无效造成装修装饰物品等在剩余租赁期内损失进行价值鉴定。2、鉴定该租赁房中2008年4月29日存在因房屋漏雨被淋留下的大型野生灵芝盆景等物品、商品等的漏雨淋造成的财产损失进行价值鉴定（被雨淋浸泡前的价值）。3、因被申请人强行阻拦、雨淋留下的物品、商品、包装物、装修、盆景等（有公证书可以证实一部分），申请人商品及物品（祥见公证书目录）的损失进行价值鉴定。4、对此租赁物漏雨的房顶鉴定是否修复。5、对此租赁房后进水管的水表坑鉴定是否修整。6、鉴定因初鉴定无法进行造成的损失。”原告就被告提出的鉴定申请提出异议，认为李在祥的申请鉴定没有事实和法律依据，2011年9月22日原审法院技术室做出司法鉴定有关情况的说明，该鉴定因原告提出异议应当中止委托。之后恢复鉴定，2012年2月14日技术室做出司法鉴定有关情况的说明，内容是申请人未按规定缴纳鉴定费用，该司法鉴定应当中止委托。经向原告说明后，2012年6月泰安市价格认证中心出具泰价鉴字（2012）19号涉案物品价格鉴定（认证）结论书，记载鉴定内容是“2012年4月9日我中心派员与泰安市岱岳区人民法院的有关同志到岱岳区粥店办事处董家庄村位于该村北泰山学院南一处租赁房屋内对损坏的标的物进行了实物查看，经查看，损坏物品为灵芝、灵芝盆景、灵芝包装盒、孢子粉、散装及袋装饴糖、乐陵小枣、枸杞、装饰墙、人参粉、何首乌、香肠、广告布、煎饼等物品。根据国家有关规定及《山东省价格鉴证操作规范》等规定，结合市场信息调研，经研究，对委托方委托的董家庄村一处租赁房屋装修及室内物品的损失价格进行了鉴定，鉴定结论详见结果报告（因现场查看的标的物数量与当事人提供的公证书所描述的数量不一致，所以对标的物采用单价鉴定）。价格鉴定基准日为2008年4月20日。”该鉴定明细表（一）至（三）列明了共计48项物品的名称、规格型号、数量、单位、鉴定单价等内容。2012年8月14日被告李再祥对该鉴定结论不服，提出重新鉴定，理由是：“一、该鉴定结论对申请人委托的签字事项'因初鉴定无法进行造成的损失'没有做出任何结论，自初至今损失更大，因鉴定事项有遗漏，现申请对该项进行鉴定。二、该鉴定结论明细表与泰安市仲裁委办公室2009年4月18日申请泰安市岱宗公证处进行的保全物证的物品清单出入较大，应以该物品清单载明的物品作为鉴定对象，进行全面鉴定。三、对大型野生灵芝盆景的鉴定，没有见过市场调查，做出了远低于实际价值的鉴定结论。四、该鉴定结论的物品单位与物品的清单的单位不一致，无法进行实际换算，得不出损失总量。五、该鉴定结论对灵芝的鉴定，同质同量不同价，缺乏说服力。”。2012年12月5日技术室出具说明，内容是经多次通知申请人均未到场选择鉴定评估机构，致使对外委托工作无法继续进行。之后经向双方当事人说明，限期要求当事人到技术室选择鉴定机构。2013年1月9日技术室出具说明，内容是“2012年12月19日，在本室主持下由申请人李在祥从《山东省高级人民法院委托评估、拍卖机构备案名录》中随机选择山东仲泰资产评估有限公司作为评估鉴定机构。2012年12月20日向该机构做出委托，并将相关资料转给该评估公司。2013年1月7日，山东仲泰资产评估有限公司以经市场调查无相关商品、无法进行鉴定为由将委托退回我院。”。以上事实，由原、被告陈述，房屋租赁合同，（2009）泰民一初字第19号民事裁定书，（2009）泰仲裁字第35号裁决书，《山东省临时建设工程规划许可证》（编号2005临01）、（2010）岱技鉴字第23号、（2010）岱技鉴字第23-2号、（2011）岱计评字第109号、109-1号《关于粥店办事处董家庄村委会与李在祥租赁合同纠纷一案司法鉴定有关情况的说明》，泰价鉴字（2012）19号涉案物品价格鉴定（认证）结论书，勘验笔录，支付租金、税费、电费通知书等证据在案证实。
原审法院认为，原告（反诉被告）泰安市岱岳区粥店街道办事处董家庄村村民委员会与被告（反诉原告）李在祥、被告李霞签订房屋租赁合同中租赁的房屋系临时建筑，而该临时建筑在出租给两被告时已经超过使用期限，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，本案双方当事人签订的房屋租赁合同无效。造成合同无效，原、被告均有过错。原告（反诉被告）明知租赁房屋系临时建筑且已经过期，仍对外出租，其对合同无效应负主要责任。被告也无充分证据证实其在租赁房屋时曾要求原告提供房屋的有效证件，其对合同无效应负次要责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。两被告依租赁合同占有使用的房屋应返还原告。原告要求被告支付房屋占用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，但本案争议的房屋系临时建筑，未经主管部门批准建设，已经超过使用年限，不应再参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，因此原审法院对原告（反诉被告）的该项诉讼请求不予支持。原告（反诉被告）要求两被告支付租赁房屋期间拖欠的水费266.4元、电费354元，因水电费系两被告使用产生的，应有两被告承担。被告（反诉原告）李在祥反诉要求原告（反诉被告）赔偿其房屋漏雨造成的经济损失，应做如下分析：被告（反诉原告）李在祥反诉要求原告（反诉被告）赔偿其三年零八个月的预期利益4558.23元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但其利益是建立在合同有效的基础上，本案争议的租赁合同无效，不应依合同有效的情形获得预期利益，因此原审法院对该反诉请求不予支持。被告（反诉原告）李在祥反诉要求原告（反诉被告）赔偿其投资装修费、修路费142387．32元，对此被告（反诉原告）李在祥负有举证责任，但李在祥未提供在租赁合同签订前即投资142387.32元修建道路出入口的相关证据，原审法院对该反诉请求不予支持。被告（反诉原告）李在祥要求原告（反诉被告）赔偿淋坏的灵芝盆景造成的损失402000元，淋坏大量待售商品造成的损失72000元，泰安市价格认证中心虽出具价格鉴定（认证）结论书，但该鉴定是2012年4月9日价格鉴定中心工作人员到董家庄村租赁房屋内对损坏的标的物进行实物查看出具的鉴定结论，被告（反诉原告）李在祥未能提供证据证实2008年4月20日发生雨淋时受损的物品与鉴定的物品相一致，同时，发生雨淋后被告（反诉原告）李在祥有义务照料自己的物品，减少因雨淋造成的损失，对于因雨淋后未及时处理造成损失扩大的部分应自负相应的责任，因此被告（反诉原告）李在祥要求原告赔偿淋坏物品造成的损失，原审法院不予支持。被告（反诉原告）李在祥要求原告（反诉被告）赔偿阻拦其搬迁造成损失240420．6元，因被告（反诉原告）的该反诉请求系基于侵犯其财产权利产生的侵权之诉，与本案租赁合同法律关系不同，不宜与本案合并审理，当事人可以另行起诉。被告（反诉原告）李在祥反诉要求原告（反诉被告）返还其房屋租赁费65000元，因本案争议的房屋系限期拆除的违法建筑，因此原审法院对被告（反诉原告）李在祥的该项反诉请求予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）泰安市岱岳区粥店街道办事处董家庄村村民委员会与被告（反诉原告）李在祥、被告李霞签订的房屋租赁合同无效。二、被告（反诉原告）李在祥、被告李霞在本判决生效之日起十日内返还给原告（反诉被告）泰安市岱岳区粥店街道办事处董家庄村村民委员会位于东岳大街南侧九间租赁房屋。三、被告（反诉原告）李在祥、被告李霞在本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）泰安市岱岳区粥店街道办事处董家庄村村民委员会水费266.4元、电费354元。被告（反诉原告）李在祥、被告李霞承担连带责任。四、驳回原告（反诉被告）泰安市岱岳区粥店街道办事处董家庄村村民委员会要求被告（反诉原告）李在祥、被告李霞在本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）泰安市岱岳区粥店街道办事处董家庄村村民委员会房屋占用费325000元的诉讼请求。五、原告（反诉被告）泰安市岱岳区粥店街道办事处董家庄村村民委员会在本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）李在祥、被告李霞65000元。六、驳回被告（反诉原告）李在祥的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7159元，由原告（反诉被告）承担7109元，被告（反诉原告）李在祥、被告李霞承担50元。反诉案件受理费17199元，由原告（反诉被告）承担1425元，被告（反诉原告）李在祥、被告李霞承担15774元。
上诉人董家庄村委会不服原审判决上诉称，请求二审人民法院：1、撤销一审（2011）岱民重字第9号民事判决第四项，依法改判被上诉人李在祥、李霞支付上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处董家庄村村民委员会房屋占有使用费390000元（按照每年13万元标准，从2007年10月1日计算至被上诉人实际返还房屋之日，暂计算至2011年4月1日，扣除被上诉人己经交纳的6.5万元）；2、撤销一审（2011）岱民重字第9号民事判决第五项，依法改判驳回被上诉人李在祥要求返还65000元的反诉请求。3、判决被上诉人李在祥、李霞承担本案全部诉讼费用。具体理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人李在祥、李霞应当支付房屋占有使用费390000元（按照每年13万元标准，从2007年10月1日计算至被上诉人实际返还房屋之日，暂计算至2011年4月1日，扣除被上诉人己经交纳的6.5万元）。本案租赁合同因租赁物超出使用期限而无效，合同无效后，承租人占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，占有利益为无形财产，承租人只能采取折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。因此，一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付房屋占有使用费的诉讼请求是错误的。二、一审判决上诉人返还被上诉人李在祥、李霞65000元是错误的。1、认定建筑是否为违法建筑是有关行政机关的职权，限期拆除是一种行政处罚措施，需要有职权的行政机关作出。一审判决认为“本案争议的房屋系限期拆除的违法建筑”是错误的，与事实不符。三、一审判决审理查明部分认定事实错误。1、上诉人一审主张的房屋占有使用费390000元是按照每年13万元标准，从2007年10月1日计算至被告实际返还房屋之日，暂计算至2011年4月1日，并扣除被上诉人己经交纳的6.5万元。2、原审一审上诉人要求的数额为227499.93元（按照每月10833.33元标准，自2008年4月1日计算至被上诉人实际返还房屋之日，暂计算至2010年1月1日），原审一审判决（2010）岱商初字第174号民事判决支持了227499.93元。四、一审判决程序违法。本案自2011年3月3日发回重审，至2013年9月29日送达上诉人一审判决，一审审理期限为2年零7个月，远远超出法律规定的6个月的审理期限，一审判决程序违法。综上所述，上诉人与被上诉人签订的租赁合同虽然无效，但是根据法律规定，被上诉人应当支付房屋占有使用费，一审判决认定事实错误，应当依法予以撤销，为此，上诉人特请求二审法院撤销一审判决第四项、第五项，依法支持上诉人的前述上诉请求。
上诉人李在祥不服原审判决上诉称，请求二审人民法院：1、依法改判泰安市岱岳区人民法院（2011）岱民重字第9号民事判决书中的判决的二、三、六项，支持上诉人的原审上诉请求，驳回上诉人董家庄村委的原审诉求。2、本案一、二审所有诉讼费用由上诉人董家庄村委承担。具体理由：一、本判决第二项让被告（反诉原告）李在祥搬迁腾房时，原告（反诉被告）董家庄村委强行阻拦，强行卸下所装货物，抢走钥匙，己经掌控和管理之中，无需被告（反诉原告）李在祥、被告李霞返还。二、本判决第三项判决被告（反诉原告）李在祥、被告李霞支付水费266.4元，电费354元，缺乏事实与依据，应予纠正。三、驳回被告（反诉原告）李在祥的其他反诉请求，原因不实，应予纠正。1、在原审交的反诉状中第二条反诉请求，请求法院依法判决被反诉人赔偿反诉人各项经济损失共计1312633.15元。2、以上造成的损失，起因是原告（反诉被告）利用欺骗手段，隐晦事实，将一处9间违法违章伪劣建筑物出租给被告李在祥、李霞，并签订合同。3、预期利益，被告（反诉原告）李在祥提供的预期利益审计报告，说明了在合法合理的约定情况下应当取得的收入，可是由于原告（反诉被告）的欺骗和不履行义务等违约现象，使被告（反诉原告）李在祥的利益落空，因此，原告（反诉被告）应当赔偿李在祥的预期利益损失是合情合理的。4、强行阻拦搬管腾房造成的损失，本判决所判此是财产侵权行为，与租赁合同的法律关系不同，另行起诉是不当的，应予纠正。5、增加丢失物品的损失，未提供证据证实丢失物，不予支持，是不是对的，应予纠正。6、淋坏己定售38.6万元大型灵芝盆景，惨遭退货，并赔偿1.6万元违约金，上共402000.00元，及商品价值7.2万元。综上所述，原审法院认定事实适用法律及程序均有不当之处，对上诉人显失公平，应予纠正，望贵院查明案件事实，做出公正判决。
上诉人李在祥针对上诉人董家庄村委会的上诉理由辩称，上诉人董家庄村委会出租的房屋为非法建筑，不应受到法律的保护，并给上诉人李在祥造成财产损失，应由董家庄村委会承担全部赔偿责任，上诉人李在祥没有过错，请求二审法院依法驳回上诉人董家庄村委会的上诉请求，支持答辩人的各项诉讼请求。
上诉人董家庄村委会针对上诉人李在祥的上诉理由辩称，一、被答辩人李在祥以及李霞至今侵占租赁房屋，一审判决被答辩人李在祥、李霞返还租赁房屋是正确的。二、仲裁裁决书第4页第一、二行：“截止2009年1月，共拖欠水费266.4元、电费354.00元，以上事实被申请人无异议”。被答辩人在仲裁时认可水电费的数额，一审判决被答辩人支付水电费是正确的。三、要求赔偿损失的前提是被答辩人要举证证明是否存在损失，存在何种损失，损失的范围、程度、数额，以及造成损失的原因，但是被答辩人并未提供相应的证据，应当承担举证不能的责任。被答辩人要求赔偿损失的请求依法不能成立，一审法院驳回其诉讼请求是正确的。综上所述，被答辩人李在祥的上诉理由不能成立，请求法院驳回其上诉。
原审被告李霞未到庭亦无答辩。
经审理查明，原审判决查明的上诉人董家庄村委会在本案发回重审后变更诉讼请求上诉人李在祥及原审被告李霞支付租金390000元，是按每年13万元的租金支付数额，自2007年10月1日计算至2011年4月1日，括号内表述的原审诉讼中上诉人董家庄村委会的诉讼请求及判决结果均未注明上述变更请求的租金数额己扣减上诉人李在祥己支付65000元租金的事实，原审诉讼结果作了裁定补正判决支持了227499.93元租金的请求，以上案件事实应予纠正。其他事实与一审查明一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为：一、上诉人董家庄村委会请求上诉人李在祥、原审被告李霞支付房屋使用费的主张应否支持及原判决上诉人董家庄村委会返还上诉人李在祥、原审被告李霞己经支付的65000元租金适用法律是否正确。二、上诉人李在祥主张的预期利益、物品损失、经营损失、装饰装修及道路修建等费用的证据是否充分，诉讼请求应否支持；三、原审审理程序是否违法。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超出部分无效。本案上诉人董家庄村委会出租的房屋系临时建筑，泰安市规划局于2005年9月2日颁发的《山东省临时建设规划许可证》（编号2005临01号）中载明，自本证核发之日起至2006年9月2日止，到期本证自行失效。至本案一审诉讼法庭辩论终结前，本案上诉人董家庄村委会出租的涉案房屋未经主管部门批准延长使用期限，故双方于2007年10月22日即上述经批准的使用期限届满后所签订的涉案房屋租赁合同无效，原审对此认定是正确的，应予维持。
关于本案双方争议的第一个焦点问题，即在本案合同被确认为无效合同的情况下，是否应当支持上诉人董家庄村委会参照合同约定标准支付房屋使用费的诉讼请求问题。对此，本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。该规定应当包括租赁期限超过临时建筑的使用期限导致合同无效的情形。由于该规定并未考虑当事人过错程度，故即使在当事人出租超过有关主管部门批准的使用期限的临时建筑而导致合同无效亦允许其参照合同约定的租金标准向承租人主张房屋占有使用费，人民法院原则上应予支持。原审判决以涉案房屋系临时建筑而不予支持上诉人董家庄村委会房屋占有使用费的诉讼请求的理由不符合法律规定，本院予以纠正。上诉人李在祥、原审被告李霞应参照合同约定的租金标准向上诉人董家庄村委会支付房屋占有使用费。上诉人董家庄村委会该项诉讼请求本院酌情予以部分支持。关于房屋使用费的计算，虽然涉案房屋现仍在上诉人李在祥及原审被告李霞控制之下，但鉴于上诉人董家庄村委会因履行涉案租赁合同与上诉人李在祥、原审被告李霞发生纠纷并诉至法院后，诉讼周期的长短属当事人不可控制的，基于平衡双方利益关系的角度，在法院作出的民事判决生效之前，本案审理期间不应再计算房屋使用费。因此，本院酌定，上诉人李在祥及原审被告李霞应按合同约定的每年13万元租金标准向上诉人董家庄村委会支付自2007年10月1日至本案原审立案之日2010年1月10日期间内的房屋占有使用费，上诉人董家庄村委会所主张的超出上述期间的房屋占有使用费的诉讼请求本院不予支持。上诉人李在祥、原审被告李霞己支付的65000元房屋占有使用费应在本案执行时予以扣减，原审判决上诉人董家庄村委会返还上述65000元房屋使用费没有法律依据，本院予以纠正。上诉人董家庄村委会的该项诉讼请求本院予以支持。
关于本案争议的第二个焦点问题，即本案合同履行期间，上诉人李在祥主张的预期利益、物品损失、经营损失、装饰费用等是否应当支持的问题。本院认为，首先，人民法院判决支持合同履行预期利益的前提是合同应为有效合同，无效合同不产生合同履行的预期利益，由于本案双方签订的房屋租赁合同被确认为无效合同，故上诉人在原审反诉所主张的预期利益原判决不予支持是正确的；其次，上诉人李在祥所主张的物品损失，经原审法院委托有关机构评估鉴定，均无法查清鉴定评估的物品与上诉人李在祥所主张的2008年4月20日发生雨淋受损物品的品种、规格、数量等相一致，上诉人李在祥亦未提供充分证据证实评估机构现场勘验的租赁房屋内的受损物品即为2008年4月20日雨淋致损的物品，同时也未举证证明其所主张的受损物品的致损原因，且上诉人李在祥在其物品遭受危险时有义务采取有效措施预以防护，避免损失的扩大，因此，上诉人李在祥的该项诉讼请求本院暂不予支持，待其证据充分后可以另行主张；第三，上诉人李在祥主张的因上诉人董家庄村委会阻拦搬迁造成的经营损失，由于该反诉请求属侵权的法律关系，不宜与本案合并审理，上诉人李在祥可另行诉讼主张，原审法院对此处理是适当的；第四，上诉人主张的装修及修路费用，由于双方所签订的合同期限为五年，至本案审理期间，上诉人李在祥仍实际占有涉案房屋，合同约定的租赁期限己于2012年10月份期满，上诉人李在祥为经营所需进行的必要投入在合同约定的租期届满后再主张返还或赔偿上述费用没有法律依据，本院不予支持。
关于本案争议的审理程序是否合法，由于本案案情复杂，当事人数次申请人民法院就有关案件事实委托鉴定机构进行评估和鉴定，诉讼周期较长，并未违反法律的程序性规定，未影响本案公正判决，故上诉人董家庄村委会的该项上诉理由本院不予支持。
综上，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第一款（一）项、（二）项的规定，判决如下：
一、维持泰安市岱岳区人民法院（2011）岱民重字第9号民事判决第一项、第二项、第三项及一审诉讼费的负担部分；
二、撤销泰安市岱岳区人民法院（2011）岱民重字第9号民事判决第四项、第五项、第六项；
三、上诉人李在祥、原审被告李霞于本判决生效之日起十日内按每年租金130000元的标准向上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处董家庄村村民委员会支付自2007年10月1日至2010年1月10日期间的涉案房屋占有使用费（上诉人李在祥、原审被告李霞己支付的65000元执行时予以扣减）；
四、驳回上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处董家庄村村民委员会的其他上诉请求；
五、驳回上诉人李在祥的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费21125元由上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处董家庄村村民委员会负担7600元，由上诉人李在祥负担13525元。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 张 岩
审判员 宋许科
二〇一四年九月二日
书记员 高学茹