江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第02485号
上诉人（原审被告）江阴市锦泰置业有限公司，住所地江阴市名贤路188号，实际经营地江阴市香山路曼度街区10号楼一层。
法定代表人卞明荣，该公司总经理。
委托代理人张萌萌，江阴市南亿法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）徐郅佳。
法定代理人徐伟。
委托代理人卢守秋、卞淼浩，江苏申越律师事务所律师。
上诉人江阴市锦泰置业有限公司（以下简称锦泰公司）因与被上诉人徐郅佳房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2015）澄滨民初字第00396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
徐郅佳原审诉称：2013年5月11日，其父亲徐伟以其的名义与锦泰公司签订编号为QNGC17-0300的商品房买卖合同一份，约定由其购买锦泰公司开发的江阴市青年广场17单元22层2201号房屋一套，房款668607元于合同签订当日一次性给付，锦泰公司则应在2013年12月31日前向其交付房屋。此后，其按合同约定及时向锦泰公司给付了房款，但锦泰公司未能按时交付房屋，并且还违背合同的约定擅自给房屋加装水道和烟道，改变房屋结构，双方由此产生分歧。经多次协商未果后，为维护自身合法权益，具状来院要求：1、判令解除其与锦泰公司间签订的房屋买卖合同；2、判令锦泰公司向其支付已收购房款668607元及以该款为本金自2013年5月11日起至实际还款之日止按银行同期同类贷款利率计算的相应利息；3、判令锦泰公司向其支付购房合同约定的逾期交房违约金33430.35元；4、判令锦泰公司承担本案诉讼费。一审中，徐郅佳将利息与违约金的诉讼请求合并为要求锦泰公司支付自2013年5月11日起按银行贷款利率计算的利息。
锦泰公司原审辩称：一、不同意解除合同，解除合同的条件不具备：1、其逾期交房是因江南水务市政工程江阴有限公司水表存货不足，依照政府指令，水表安装必须先满足安置房小区，再考虑商品房小区，其所建房屋因未安装水表而未能及时通过验收，进而导致逾期交房，此种情况属不可预见、不可抗力，故其不应承担违约责任；2、其所建房屋于2014年2月28日通过验收，于2014年3月初通知可以交房，逾期交房天数仅60余天，比合同约定的买受人有权解除合同的时间仅超过10余天，这种逾期交房的情况与烂尾楼无法交房有着本质的区别，本着鼓励交易、减少交易成本的原则，双方也应继续履行合同；3、徐郅佳在知道逾期交房的情况后并没有及时解除合同，而是与其商量房屋置换的问题，以自身行为表明愿意继续履行合同；4、其在房屋通过竣工验收后虽加装了水道和烟道，但这仅构成改变房屋的装修，不构成改变房屋的结构，因此也不属于购房合同第十条约定的可以退房的情形。二、不同意支付利息，根据合同约定，其即使被认定存在违约行为，也仅承担支付按已付购房款5%计算的违约金责任，如果徐郅佳认为约定的违约金过低不足以弥补损失的，应当提供相应证据。
原审法院查明：2013年5月11日，徐伟以徐郅佳为买受人，与锦泰公司签订编号为QNGC17-0300的商品房买卖合同一份，约定徐郅佳向锦泰公司购买江阴市青年广场17单元22层2201号的预售房屋一套，该地块开发的房屋预售许可证号为（2012）预销准字第0038号。房款668607元于签订合同当日一次性付清，锦泰公司应于2013年12月31日前交付验收合格的房屋，若逾期交房超过45日，则徐郅佳有权解除购房合同，徐郅佳解除合同的，锦泰公司应当自徐郅佳解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款并按已付款的5%计算向徐郅佳支付违约金。在合同签订前的2013年4月25日，徐郅佳给付锦泰公司购房定金80000元，合同签订当天，徐郅佳付清了剩余房款。锦泰公司开发的包括徐郅佳购买的上述房屋在内的整幢商品楼盘于2014年2月28日组织竣工验收，于2014年3月27日在江阴市建设局通过竣工验收备案，2014年4月28日江阴市综合开发管理办公室向锦泰公司出具了商品房建设项目交付使用合格证书。上述房屋竣工验收备案后，锦泰公司在徐郅佳购买的房屋内加装了烟道和管道，该加装未有规划部门的批准与设计部门的同意。事后，徐郅佳与锦泰公司在交付房屋过程中，就逾期交房和加装水道烟道产生分歧，多次协商未能达成一致。2015年1月30日，徐郅佳向锦泰公司通过邮政特快专递形式寄送解除房屋买卖合同的通知函一份，该通知于2015年1月31日由锦泰公司签收。2015年2月2日，徐郅佳具状来院，要求解除房屋买卖合同等。
以上事实，有房屋买卖合同、付款收据、商品房预（销）售许可证、竣工验收备案表、商品房交付使用合格证、解除合同通知函及邮递回执单、房屋照片、当事人陈述在卷予以佐证。
原审法院认为：徐郅佳与锦泰公司之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，也不损害国家集体及第三人的合法权益，依法应认定为合法有效。合同生效后，双方应本着诚实信用的原则严格履行合同规定的权利义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，锦泰公司迟延交付房屋的日期超过合同约定的可以解除合同的45天迟延交付期限，且未经相关部门同意、批准变更房屋原有的设计、规划，致使标的房屋与购房合同中原有的房屋设计不同，客观上影响了房屋的外观和空间结构，这些违约行为均是合同约定的解除合同的条件。在锦泰公司上述违约行为出现后，合同约定的解除条件成就，徐郅佳有权依据合同的约定和法律规定解除合同。合同法规定，当事人行使合同解除权的，应当通知对方，合同解除自通知到达对方时生效。本案中，合同解除通知于2015年1月31日到达锦泰公司，双方签订的合同依法于2015年1月31日解除。合同解除后，当事人可以根据合同履行的情况，要求恢复原状、赔偿损失等。本案中，双方约定如徐郅佳解除合同，有权要求锦泰公司承担按已付款5%计算的违约金责任，考虑到现实资金占用成本及锦泰公司的违约情况等，该违约金标准明显过低，徐郅佳要求按银行同期贷款利率计算合并利息损失及违约金的请求客观合理。徐郅佳要求锦泰公司返还购房款668607元及自2013年5月11日起至实际归还之日止按银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求合法有据，依法予以支持。锦泰公司在本案中的抗辩无事实与法律依据，法院不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、徐郅佳与锦泰公司于2013年5月11日签订的编号为QNGC17-0300的商品房买卖合同于2015年1月31日予以解除。二、锦泰公司应于判决发生效力之日起10日内返还徐郅佳购房款668607元，同时支付该款自2013年5月11日起至实际归还之日止按中国人民银行公布的2013年5月11日期间银行同期同类贷款利率计算的利息。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10490元、保全费4270元，合计14760元（徐郅佳已预交），由锦泰公司负担（徐郅佳同意其预交的费用由锦泰公司向其直接支付，法院不再退还），于判决发生效力之日起10日内直接给付徐郅佳。
锦泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、因为政府指令，江南水务市政工程江阴有限公司的水表必须先满足安置房小区再满足商品房小区，涉案房屋因未安装水表而未能及时通过验收，导致逾期交房，属于不可预见的不可抗力，其不应承担违约责任。2、涉案房屋于2014年2月28日通过验收，其于2014年3月初通知被上诉人交房，逾期仅60天，比合同约定的可以解除合同的期限仅超过10余天。在存在不可抗力的因素下，其并非故意拖延履行合同，故合同应当继续履行。3、被上诉人知道逾期交房后并未及时解除合同，而是商量置换房屋，以其行为表明愿意继续履行合同。4、竣工验收后，虽然加装了水道和烟道，但仅是改变房屋的装修，不构成改变房屋的结构，不属于可以退房的情形。5、根据合同第9条，即使解除房屋买卖合同，其退还房款的时间应该是在被上诉人要求解除房屋买卖合同一个月以内，并承担5%的违约金，故不应按照利息损失来承担违约责任；即便计算利息损失，根据第9条也应自2015年3月1日起计算利息。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人徐郅佳答辩称：1、不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，退一步讲，即使存在上诉人认为的水表问题，该问题也不属于不可抗力的范畴，且是否因为水表问题而使上诉人逾期交房只是一面之词。2、上诉人对房屋整体竣工验收时间是以验收备案表上的2014年3月27日为准，而非2014年2月28日，上诉人逾期交房事实存在，逾期交房后至今其从未收到上诉人书面通知办理交房手续，上诉人的违约行为符合合同约定第9条的合同解除条件。3、双方曾就退房和换房进行过协商，并不能说明其对逾期交房是接受和认可的，其在2015年1月30日向上诉人邮寄送达解除合同通知函，上诉人在次日签收，双方合同已于2015年1月31日解除。4、上诉人在竣工验收之后且未经相关部门同意，变更房屋原有设计和规划，致使房屋结构和原合同约定的不一致，客观上影响了房屋的外观和空间结构，也是合同约定的解除条件。5、其于2013年5月11日支付了所有的购房款，也应从此时计算相应的利息损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉请求，维持原判。
双方对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、本案合同是否应当予以解除；二、锦泰公司的违约责任应当如何认定。
关于争议焦点一，本院认为：根据合同约定，锦泰公司应于2013年12月31日前交付验收合格的房屋，若逾期交房超过45日，买受人有权解除购房合同并要求锦泰公司承担按已付款5%计算的违约金责任。涉案房屋至2014年3月27日才通过竣工验收备案，2014年4月28日才获得商品房建设项目交付使用合格证书，至此锦泰公司才符合交房条件，故已构成违约，徐郅佳有权按约解除合同。锦泰公司认为系水表安装的原因导致逾期竣工，但这不可归责于买受人，不应由徐郅佳承担因此带来的不利后果；锦泰公司认为此后双方还就房屋的置换事宜进行过协商，但这不能说明被上诉人对逾期交房的接受和认可，因最终双方未能达成一致，徐郅佳仍有权解除合同并追究锦泰公司的违约责任。
关于争议焦点二，本院认为：按照法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求予以增加。涉案合同约定按已付款5%计算违约金的标准明显低于当前的资金占用成本，一审法院按照银行同期贷款利率计算利息损失，并无不当。涉案合同已经解除，按照法律规定，已经履行的，根据履行情况和合同性质可要求恢复原状、采取其他补救措施和赔偿损失。购房款系2013年5月11日支付给锦泰公司，因锦泰公司的原因导致被上诉人未能按约获得房屋进而解除合同，即徐郅佳自向锦泰公司付款之时即产生了利息损失，故一审法院要求锦泰公司从2013年5月11日起承担利息损失，并无不当。
综上，锦泰公司提出的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10490元，由上诉人锦泰公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕杰明
代理审判员 王静静
代理审判员 景 鑫
二〇一五年十二月八日
书 记 员 杜凤君