浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)浙杭民终字第1466号
上诉人（原审被告）：吴寿德。
委托代理人：陈生有、杨彬明。
被上诉人（原审原告）：奕波。
被上诉人（原审原告）：陆孟旦。
二被上诉人共同委托代理人：周劲矛。
上诉人吴寿德因与被上诉人奕波、陆孟旦房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于杭州市余杭区余杭镇禹航路1040号、1042号、1044号、1046号商铺登记的所有权人为吴寿德。2013年9月5日，案外人方某出具《说明》一份，言明：“我打入吴寿德账户的贰佰万元款是奕波、陆孟旦购买吴寿德名下的余杭街道禹航路1040号、1042号、1044号、1046号商铺的款项，过户不成此款退还我本人方某的账户”。2013年9月6日，案外人方某以银行汇款方式向吴寿德账户汇款人民币200万元。同日，吴寿德对上述款项出具收条一份。
2014年1月27日，方某为与奕波、陆孟旦、陆国平、宋志成、杭州大禹房地产开发有限公司（以下简称大禹公司）、浙江中海乾裕科技发展有限公司（以下简称中海公司）、陈雪荣、陈炫、陈碧君、吴寿德民间借贷纠纷一案诉讼至杭州市西湖区人民法院，请求法院判令一、奕波、陆孟旦归还方某借款210万元并支付利息52266.67元（暂计算至2013年10月15日，此后至判决确定履行之日的利息按银行同期贷款利率四倍计算）。二、奕波、陆孟旦支付方某为实现债权支出的费用包括律师费78000元、差旅费3450元，合计81450元。三、陆国平、宋志成、大禹公司、中海公司、陈雪荣、陈炫、陈碧君、吴寿德对上述债务承担连带偿还责任。后杭州市西湖区人民法院作出（2014）杭西商初字第306号民事判决，认定如下事实：2013年9月5日，奕波、陆孟旦出具借款借据一份，载明：“今收到甲方方某出借人民币（大写）贰佰壹拾万元整（小写￥2100000元）借款期限自2013年9月5日至2013年9月15日止。特此为据！借款人：乙方奕波、陆孟旦。特别约定：1：以上借款用途为专款专用，专项用于乙方购买吴寿德名下的杭州市余杭街道禹航路1040号，1042、1044、1046号商铺，共计面积533.43平方米，过户后当乙方将上述房产抵押给甲方并办理他项权证手续，如当天不能将上述手续完善将他项权证办理给甲方，乙方应承担借款金额10%的违约金，及银行同期贷款利率的四倍。2：借款人指定的银行账号：工商银行，户名：吴寿德账号：95×××47借款人身份证号：××××，借款人现居住地址：杭州市西湖区嘉禾花苑/慈溪市崇寿镇健民村……手机：139××××0777……3：抵押担保为连带责任，担保范围包括本合同项下的借款本息、违约金、损害赔偿金以及抵押权人实现债权之一切费用（包括但不限于若发生诉讼，债权人所聘请的代理人的代理费用等）。如果违约约定在湖州市人民法院起诉”。
2013年9月5日，吴寿德向方某出具《承诺保证》一份，载明“奕波、陆孟旦委托方某打入我账户工行95×××47的购买余杭镇禹航路1040、1042、1044、1046号商铺总面积533.43㎡的购房款200万元（贰佰万元），如因故该房产三证不能在收到该款的一星期内办好过户手续（受理），本人保证退还该贰佰万元到出款人方某的原账户。”
2013年9月6日，方某按奕波的指示向吴寿德银行账户汇款200万元。
2014年3月26日，方某（乙方）与陆国平（甲方）签订协议书一份，载明“就甲方要求乙方同意2014年3月27日庭上调解暂缓开庭达成如下协议：一、甲方保证在2014年3月31日前先付给乙方壹佰万元整，乙方同意过户解封的一套房子，并在2011年4月30日前保证开庭结案，否则壹拾万保证金即由乙方没收。二、如果甲方未能在2014年4月30日前还清乙方的全部款项，如需重新开庭判决的话，甲方自愿同意放弃此壹拾万保证金，……”至此判决：一、奕波、陆孟旦于该判决生效之日起十日内归还给方某借款本金2100000元，并按银行同期贷款利率四倍支付自2013年9月5日起至该判决确定的履行之日止的利息；二、陆国平、宋志成、大禹公司、中海公司、陈雪荣、陈炫、陈碧君对奕波、陆孟旦上述应支付款项承担连带清偿责任；三、陆国平、宋志成、陈雪荣支付给方某住宿费3450元；四、驳回方某的其他诉讼请求。因不服该判决，方某、大禹公司向本院提起上诉，后分别于2014年12月4日、5日撤回上诉。本院于2014年12月25日作出（2014）浙杭商终字第1560号民事裁定书。（2014）杭西商初字第306号民事判决现已生效。现奕波、陆孟旦起诉至原审法院，请求判令：1、吴寿德退还奕波、陆孟旦购房款人民币200万元。2、吴寿德支付奕波、陆孟旦逾期付款利息损失631633.33元（利息从2013年9月13日暂计至2014年12月26日，共计469日，金额为631633.33元，实际计算至款项付清之日止）以上两项合计2631633.33元。3、本案的诉讼费用由奕波、陆孟旦承担。
原审法院认为：本案的争议焦点为奕波、陆孟旦与吴寿德是否存在事实上的房屋买卖关系。结合奕波、陆孟旦陈述、吴寿德出具《承诺保证》及案外人方某出具《说明》可知，奕波、陆孟旦因购买余杭镇禹航路1040号、1042号、1044号、1046号商铺委托案外人方某向吴寿德账户汇款人民币200万元，吴寿德亦承诺在收到上述款项一周内办理房屋过户手续，而在（2014）杭西商初字第306号案件中，吴寿德的答辩意见为“已收到方某支付的200万元，该款项是奕波、陆孟旦向吴寿德支付的购房款。吴寿德确已出具过承诺书，但因与陆国平之间还有其他债务纠纷，故没有办理案涉商铺的过户手续”，综上可认定奕波、陆孟旦与吴寿德就购买余杭镇禹航路1040号、1042号、1044号、1046号商铺支付价款、房屋过户等达成合意。吴寿德辩称案涉商铺出让方为杭州三源安全技术公司（以下简称为三源公司）、受让方为中海公司、大禹公司、陆国平的辩称，缺乏事实与法律依据，亦与房产登记所有权人不符，故该院不予采信。就吴寿德申请追加中海公司、大禹公司作为第三人参加诉讼，于法无据，该院不予准许。
就奕波、陆孟旦主张吴寿德退还购房款人民币200万元的诉请。吴寿德在庭审中明确表示需以履行三源公司、中海公司、大禹公司于2013年5月28日签订《商铺回购协议书》第二条后（中海公司、大禹公司自签订协议后3个月内向三源公司支付购房款209万元及滞纳金、税费、过户费和利息，同时执行完毕（2010）杭余民初字第222号《民事调解书》的全部款项）方可办理过户手续，该院认为，房屋买卖合同成立后，出卖人应保证按约将所出卖的房屋的所有权转移给买受人，此系房屋出卖人最基本义务，现房屋出卖人吴寿德以三源公司、中海公司、大禹公司约定条款作为过户条件，于法无据，该院不予支持。依据吴寿德出具《承诺保证》，其应于收到购房款的一星期内办理过户手续，否则将款项退还至方某的账户，因吴寿德拒不履行过户义务，方某亦已通过诉讼方式向奕波、陆孟旦主张权利并得到支持且对于吴寿德向奕波、陆孟旦付款不持异议，现奕波、陆孟旦诉请要求吴寿德返还购房款200万元，于法有据，该院予以支持。
就奕波、陆孟旦主张吴寿德支付逾期付款利息损失631633.33元的诉请。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现房屋买受人奕波、陆孟旦依据（2014）杭西商初字第306号民事判决以购买涉案房屋向案外人方某借款所应支付的利息（按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率四倍为标准）作为损害赔偿的依据，该院认为，案外人与房屋买受人奕波、陆孟旦之间的借款利息约定并非奕波、陆孟旦与吴寿德之间在订约时所应当预见的范围之内，故该院酌情将逾期付款利息损失标准降低为按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计收。至于计算逾期付款损失的起算点，该院认为，吴寿德出具《承诺保证》，其应在收到房款后“一星期内办好过户手续（受理）”，否则“本人保证退还该二百万到出款人方某的原账户”，现吴寿德在收到款项后既未按约履行办证义务，亦未将款项退还至方某账户中，奕波、陆孟旦以吴寿德在收到款项一周后（2013年9月13日）作为逾期付款损失的起算点，于法有据，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、吴寿德向奕波、陆孟旦返还购房款人民币200万元。二、吴寿德向奕波、陆孟旦支付逾期付款利息损失155577.78元（利息从2013年9月13日暂计至2014年12月26日，以中国人民银行公布的同期贷款基准利率计收，此后计算至款项付清之日止）。上述两项共计人民币2155577.78元，吴寿德于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回奕波、陆孟旦其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币13926.5元，由奕波、陆孟旦负担人民币2519元，由吴寿德负担人民币11407.5元，吴寿德应负担的案件受理费,于判决生效后三日内交纳至该院。
宣判后，吴寿德不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定本案的实际购房主体之事实明显错误。一审判决将奕波、陆孟旦认定为购房主体，严重忽略以下重要事实：（1）奕波、陆孟旦声称购买吴寿德名下四间商铺，但双方之间却无任何的购房协议，也未约定最基本的购房事项。双方之间就连购房最基本事项：购房款多少、购房面积多少、税费承担方式、交付时间、违约责任等都未有任何的约定；奕波、陆孟旦所购买的不是普通商品，而是交易金额高达数百万元的四间商铺房产巨额交易，却连最基本的购房协议、购房事项都没有进行约定，这显然与正常的购房行为完全不符；正常思维的购房人也不会在购房基本事项都没有约定的情况，便贸然支付200万元房款。相反的是，奕波、陆孟旦已经提供《商铺回购协议书》、《商铺回购补充协议》以及陆国平出具的指定过户《说明》，可以充分证实中海公司、大禹公司是实际购买主体，奕波、陆孟旦仅仅是实际购买人指定过户主体，而非实际购买人。（2）吴寿德从法院拍卖的余杭镇禹航路8幢1040、1042、1044、1046号商铺共计支付购房成本209万余元，而奕波、陆孟旦却只支付200万元，明显低于吴寿德购房成本。吴寿德以明显亏本价格出售给奕波、陆孟旦也与常理不符。而《商铺回购协议书》及补充协议却能证实双方约定的实际购房价款。（3）房屋实际购买人中海公司法定代表人陆国平与陆孟旦系叔侄女关系，陆国平出具的指定过户《说明》可以证实奕波、陆孟旦仅是作为过户挂名房主。（4）购房款的来源虽以奕波、陆孟旦名义借款，但实际购房人中海公司、大禹公司、以及陆国平等人均作为借款担保主体。（5）杭州市中级人民法院（2014）浙杭商终字第1560号案件中奕波、陆孟旦委托代理人明确陈述了实际购房主体大禹公司也向吴寿德购买了商品房，且购房款远高于200万。综上，中海公司、大禹公司作为实际购房主体的事实是明确的。二、涉案房产未过户的原因并非吴寿德造成，奕波、陆孟旦也无证据证明退款条件已成就。首先，从房产未过户的原因来看，并非吴寿德原因造成，具体包括三方面原因：（1）购房双方如无《房屋转让合同》，根本无法在房产管理部门进行过户登记。至今双方连房产过户所涉及购房总款多少、税款如何承担、交付时间等等诸多事宜都无书面约定，在房管部门根本无法过户。（2）奕波、陆孟旦之债权人方某于2013年10月25日出具书面通知，要求过户由其书面同意并由其本人到场监管，否则要求吴寿德承担相应责任。（3）实际购房人中海公司、大禹公司未按照《商铺回购补充协议》付清购房款，吴寿德有权拒绝过户，并可自行处置。其次，退万步而言，奕波、陆孟旦也根本无证据证实退款条件已成就。奕波、陆孟旦主张退款的唯一依据是吴寿德出具给案外人方某的书面承诺，如一星期内未办好过户手续，则退还方某200万元。请二审法院充分留意到，该份承诺是出具给案外人方某的，而非出具给奕波、陆孟旦，且承诺的退还方某200万，而非承诺一星期内未办好过户手续就退还奕波、陆孟旦款项。况且，过户未成的原因也并非是由吴寿德造成，截止至今奕波、陆孟旦对于购房总款多少、税费由谁承担、何时退款、违约责任均未约定的情况下，奕波、陆孟旦主张的退款及支付利息的条件根本无法证实已经成就。三、请求依法查明本案事实，驳回奕波、陆孟旦的一审诉讼请求。综上，请求：一、撤销杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第295号民事判决，依法驳回奕波、陆孟旦的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由奕波、陆孟旦承担。
被上诉人奕波、陆孟旦答辩称：1、吴寿德称四间房屋买卖没有任何协议是不妥当的，双方有购房合意，该合意并不一定要形成书面文字记载的购房合同或协议，购房行为是得到吴寿德认可的，因为在吴寿德出具给方某的说明中其称收到了奕波、陆孟旦委托方某打入其账户的购房款，故双方购房是有合意的。吴寿德称房款多少没有约定是不正确的，房款是有明确约定的，也说到了房款到账之后一周内办理过户手续，故双方关于房屋买卖的合意是清楚确实的，因为一周之后就要办理过户，所以在此之前没有签订书面合同。2、吴寿德称案涉房屋其通过拍卖所得成本价209万，其他手续费等高达240万，与本案无关，买卖双方只要意思真实就可以，吴寿德也同意收到200万之后办理过户手续。3、中海公司的代表人陆国平与陆孟旦是叔侄女关系，吴寿德称陆国平指示过户与本案是无关的。4、购房款的来源在承诺书中明确是奕波、陆孟旦向案外人的借款行为，大禹公司及中海公司为此担保与本案无关。综上，吴寿德没有任何证据证明案涉房屋的购房主体是中海公司、大禹公司，将案涉房屋的购房主体定义为两个公司也是不符合常理的。根据吴寿德提供的承诺，一周不办理过户手续，即要退款，该承诺是明确的，不存在不能过户的情形，本案不能过户的违约原因在于吴寿德。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，奕波、陆孟旦未向本院提交证据，吴寿德向本院提交了以下证据：
证据1、拍卖成交确认书，工商银行业务委托书回执、进账单、税收转账专用完税证、发票，证明吴寿德购买案涉商铺时共计支付了购房款、缴纳税款、手续费、拍卖交易费共计2442675.84元，吴寿德所支付的购房成本远高于奕波、陆孟旦声称的200万元。
证据2、承诺书一份，证明实际购房人大禹公司2013年10月21日出具承诺书一份，承诺在付清购房款后要求吴寿德过户至其指定方名下，且明确了购房款系266万元。
奕波、陆孟旦质证认为证据1、2均与本案无关。本院经审查认为该2份证据与本案争议焦点无实质关联，对其证明力不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案吴寿德与奕波、陆孟旦虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但是，吴寿德出具给案外人方某的“承诺保证”中已经明确案涉房屋买卖合同的双方当事人、标的、价款以及过户等内容，该买卖合同已成立并生效。并且在该“承诺保证”中，吴寿德保证在收到200万元后一星期内办好过户手续，否则退款，对退款未设置任何附加条件。现吴寿德未能依据该承诺在一星期内办好过户手续，构成违约，其应该依约进行退款并承担违约的赔偿责任。虽然吴寿德承诺的对象为案外人方某，但是鉴于方某系受奕波、陆孟旦委托支付该笔购房款，方某也同意吴寿德将案涉购房款退还给奕波、陆孟旦，故原审法院判决吴寿德向奕波、陆孟旦退还购房款并按照人民银行同期贷款利率标准支付逾期付款利息损失，并无不当。在案涉房屋未按约定办理过户手续的情况下，吴寿德以案涉房屋形式上的购买人与实质购买人不符，实质购买人未按照约定履行其他债务为由，抗辩不予归还购房款，与其所作承诺不符，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，吴寿德的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22815元，由吴寿德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年七月三十日
书 记 员 吴梦姣