广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民七初字第51号
原告林某某。
原告李某某。
原告徐某某。
三原告共同委托代理人邓某某，广东××律师事务所律师。
三原告共同委托代理人周某某，广东××律师事务所实习律师。
被告王某某。
委托代理人欧某某。
被告深圳市国×房地产开发有限公司。
代表人深圳市国×房地产开发有限公司清算组。
负责人赵某某，清算组组长。
委托代理人张某某，广东××律师事务所律师。
第三人林某某。
原告林某某、李某某、徐某某诉被告王某某、深圳市国×房地产开发有限公司（以下简称国×公司）、第三人林某某商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林某某和徐某某本人、三原告共同委托代理人邓某某、被告国×公司委托代理人张某某到庭参加了诉讼。被告王某某、第三人林某某经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年11月，三原告购买被告王某某位于深圳市南山区后海南山商业文化中心区”漾×”楼盘×栋×层×单元（即本案诉争房产），后因被告王某某一直未给原告办理房屋过户手续，故三原告向深圳市南山区法院起诉。三原告与被告王某某的房屋买卖合同纠纷经南山区法院审理并于2008年8月10日作出（2007）深南法民三初字第786号民事判决。该判决认为，被告王某某与三原告签订的《房屋转让合同》合法有效，诉争房屋的一手房房产证办理后，诉争房屋的二手房产权应当转移至三原告。但因该案件关于诉争房屋首期款是否需要补交的问题没有定论，至一审辩论终结时，诉争房屋并没有具备办理一手房房产证的条件，因此，三原告要求被告王某某将诉争房屋产权转移至三原告处的诉求未得到法院的支持。然而原告始终严格履行合同，按期向华×银行偿还诉争房屋的按揭贷款。2009年1月13日，诉争房屋开发商国×公司的清算组出具《情况说明》，证明”王某某已无需补交首期款，清算组可以为王某某出具\'漾×\'×座×办理房产证的手续”。三原告认为，三原告要求将诉争房屋过户的条件已经成就。但是被告王某某至今仍怠于履行合同约定义务，在完全可以办理诉争房屋的一手房房产证及为三原告办理诉争房屋产权过户登记手续的情况下，却故意拖延不予办理，导致三原告至今无法取得诉争房屋的产权证。被告王某某的行为显属故意违约。为此，原告诉至法院请求判令：1、被告国×公司立即为被告王某某出具办理诉争房屋房产证的手续，两被告立即办理诉争房屋的一手房房产证；2、被告王某某立即将诉争房屋过户登记至三原告名下；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告国×公司答辩称，一、本案为三原告与被告王某某之间的房产买卖纠纷，三原告与国×公司不存在任何法律关系，无权对国×公司提出任何要求，现将国×公司列为被告，并要求”国×公司立即为被告王某某出具办理诉争房屋房产证的手续，两被告立即办理诉争房屋的一手房房产证”这一诉讼请求，没有任何法律依据；二、从本案事实来说，并非国×公司不履行协助被告王某某办理房产证的义务，而是被告王某某怠于行使其办理房产证的权利。国×公司在为漾×购房人办理房产证的程序中，国×公司实际只负责为购房人出具一套证明资料，剩余具体的办证手续均需由购房人自行办理，国×公司早已为被告王某某准备好了办证资料，并通知其前来领取，而被告王某某至今未领取，因此，诉争房产未能办理房产证的原因并不在国×公司，三原告要求国×公司立即为被告王某某出具办理诉争房屋房产证的手续没有任何事实依据。综上所述，本案完全是三原告与被告王某某之间的房产买卖合同纠纷，与国×公司没有任何关系，请法庭依法驳回三原告对国×公司的起诉。
被告王某某、第三人未予答辩。
庭审中，原告提交了下列十一组证据：一、房屋转让合同，拟证明2005年11月22日第三人作为被告王某某的代理人与三原告签订诉争房屋的转让合同，代表被告王某某将诉争房屋转让给三原告；二、（2007）深南法民三初字第786号《民事判决书》和（2009）深中法民五终字第323号《民事裁定书》，拟证明深圳市南山区法院判决诉争房屋的一手房产证办理后，诉争房屋的二手房产权应当转移至三原告名下；三、华×银行存款回单、存款凭条、工×银行存款凭证、招×银行转账汇款回单和华×银行深圳分行同城支付结算（贷记）凭证，其中2006年1月至2010年3月期间每月向被告王某某的账户存入款项的存款回单和凭条上储户的签名为”汪某某”，拟证明三原告自2005年12月20日起至今向按揭银行支付诉争房屋的按揭贷款本息；四、情况说明，该说明由国×公司清算组于2009年1月13日出具，拟证明被告王某某已经可以为诉争房屋办理房产证；五、报警回执、华×银行储蓄存款凭条、鉴定委托书、管理处出具的证明（复印件）、香港天×围警署致原告李某某的函，拟证明2009年12月7日被告王某某指使欧某某、罗某某等二三十人撬门进入诉争房屋，并将原告李某某打伤，且欧某某向派出所提供虚假的诉争房屋的华×银行月供款储蓄存款凭条；六、管理处出具的垃圾清运费收款收据、由房屋装修承包方出具的装修款收款收据、深圳市国×电器有限公司商品销售发票，拟证明诉争房屋系由原告装修，屋内电器也由原告购买；七、小区物业管理公司于2006年3月28日出具的《证明》、《委托银行代收电费合同书》、《委托银行代扣电费合同书》、广东电网公司深圳供电局电费发票、《恢复、暂停、销户用电登记表》，该组证据拟证明2006年5月原告林某某作为诉争房屋的业主到深圳供电局办理电费托收事宜并缴交电费，因被告王某某指使欧某某等人撬门进入诉争房屋，强霸诉争房屋，2009年12月30日原告林某某到南山区供电局办理了暂停用电手续；八、《管道燃气供用气合同》、开户服务费发票、《委托银行代收费合同书》、上门服务材料托收单，拟证明原告林某某作为业主与燃气集团签订用气合同并支付开户费，燃气集团向原告提供燃气及相关服务；九、《委托银行代收物业管理费、水等费用合同书》，拟证明原告林某某作为业主与物业管理公司签订服务合同；十、深圳市南油广播电视站收视费专用发票，拟证明原告作为业主添置电视收看设备；十一、农×银行交易记录打印单，拟证明2008年3月至2009年12月，原告缴交使用诉争房屋产生的燃气费、管理费、电费等。
被告国×公司对原告提交的证据二予以确认，但认为其他证据与国×公司无关，无法确认其真实性。
原告提交的证据中管理处出具的证明没有原件，本院不予采信；其它证据均与原件核对无误，本院对该部分证据的真实性予以采信。
两被告及第三人均未提交证据。
原告向本院申请证人汪某某出庭作证，该证人系原告林某某的配偶，其证明自2005年12月起至庭审时止向被告王某某账户存入的款项系代三原告支付的按揭款。
经审理查明，2007年三原告以王某某为被告、林某某为第三人向深圳市南山区法院起诉，要求被告王某某将漾×畔×栋×房产过户至三原告名下。深圳市南山区法院以（2007）深南法民三初字第786号《民事判决书》驳回三原告的诉讼请求。三原告不服上诉至本院后又撤回上诉，本院以（2009）深中法民五终字第323号《民事裁定书》裁定准许三原告撤回上诉，双方权利义务按（2007）深南法民三初字第786号民事判决执行，该《民事裁定书》于2009年7月26日发生法律效力。（2007）深南法民三初字第786号《民事判决书》中查明以下事实：2003年4月1日，被告王某某与向被告国×公司认购漾×畔×栋×房产；2003年4月10日，被告王某某、国×公司与案外人华×银行深圳分行福田支行签订《楼宇按揭（抵押）借款合同》，约定被告以诉争房屋为抵押物向华×银行深圳分行福田支行贷款650000元，被告国×公司作为该借款合同项下贷款的担保及回购保证人；2003年5月10日，被告王某某与被告国×公司签订深（南）网预买字（2003）04788号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告王某某向被告国×公司购买诉争房屋，总金额为936382元；根据国土部门出具的产权抵押登记列表，被告王某某系诉争房屋的抵押人；2005年11月16日，被告王某某与第三人签订《委托书》并进行公证，内容为：”我欲购买深圳市南山区漾×畔×座×的房产，现委托第三人林某某为我的代理人，并以我的名义在代理期限（2005年11月16日至2007年11月15日）内，办理如下事项：一、办理购买上述房产的有关手续，代为签署房地产买卖合同、缴纳有关费用、申领房地产证；二、办理提前还清上述房产按揭贷款，代办抵押登记注销手续、领取房地产买卖合同或房地产证等产权证明；三、办理出租上述房屋有关手续，代为签署租赁合同并收取租金；四、办理转让上述房产有关手续，代为签署转让合同并收取售房款；五、到国土部门办理过户登记的一切手续；六、办理有线电视、税、电、煤气、管理费、电话等过户的相关手续；七、到深圳市仲裁委员会办理仲裁事宜、代为签署相关合同文件。代理人在其代理权限范围及代理期限内签订的一切有关文件，我均予承认。受托人有转委托权”；同日，被告王某某与第三人签订《房屋转让合同》，将诉争房产卖与第三人；2005年11月22日，三原告与第三人签订《房屋转让合同》；第三人确认收到三原告向其支付的现金房款224550元。该民事判决书认定被告王某某与第三人签订的《委托书》和《房屋转让合同》以及第三人与三原告签订的《房屋转让合同》均合法有效，诉争房产的一手房房产证办理后，诉争房产的二手房产权应转移至三原告名下，但因被告王某某与被告国×公司之间因首期款问题存在争议，尚未具备一手房办证条件，诉争房产未取得房产证前，三原告无权要求将诉争房产的产权转移至三原告处。
2005年11月22日，三原告与第三人签订《房屋转让合同》，主要内容为：买卖双方同意购入及出售深圳市南山区后海南山商业文化中心区漾×畔×栋×，卖方原来在开发商购买该物业签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的号码为深（南）网预买字（2003）04788号；房屋转让价为900000元，其中赎楼担保费、保证金、转按揭等相关手续费30000元、现金房款及卖方房产契税费224550元，余款650000元由买方通过卖方的华夏银行还贷账户支付偿还华×银行的按揭款（截止2005年11月14日止，卖方所欠银行贷款本金利息共计600302.6元，逾期利息49697.4元）；本合同签订、卖方收到买方现金房款224550元后，卖方原在《深圳市房地产买卖合同（预售）》所规定享有的一切权利义务全部无条件转移给买方；卖方承诺在一手房房产证办理出来后，卖方同意依据买方要求，签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，并且卖方同意依据买方要求即刻办理二手房产权转移至买方以及协助买方办理二手房房产证工作；卖方同意办理委托公证手续，全权委托林某某办理相关手续。
合同签订后，三原告除向第三人支付了现金房款224550元外，自2005年12月份至庭审时止一直向被告王某某账户支付每月的按揭款。至庭审时止，华×银行的全部按揭款尚未支付完毕。
另查，从三原告提交的《委托银行代收电费合同书》、《管道燃气供用气合同》等证据看，三原告自2006年3月份开始陆续开通诉争房产的燃气和有线电视、并支付水电费用和管理费用。庭审中，三原告自称2009年12月7日被告王某某强行将诉争房产收回，目前诉争房产由被告王某某占有使用。
另查，2006年2月14日，本院裁定受理被告国×公司的破产还债一案；2006年9月14日，本院裁定宣告被告国×公司破产还债，并指定清算组接管破产企业；2009年1月13日，被告国×公司的清算组出具《情况说明》，说明诉争房屋的备案登记人即本案被告王某某已无需补交首期款，清算组可以为其出具”漾×畔”×座×办理房产证的手续。庭审中，被告国×公司确认诉争房产一手房房产证的办证条件已经具备。
本院认为，（2009）深中法民五终字第323号《民事裁定书》已发生法律效力，对于（2007）深南法民三初字第786号《民事判决书》已查明的事实，本院亦予认定。三原告与第三人签订的《房屋转让合同》中，虽然卖方处签名为第三人，但被告王某某对第三人进行授权的《委托书》经过公证，第三人与三原告签订《房屋转让合同》的时间在有效的委托期间内，且该合同第九条第3项明确披露了第三人的委托代理人身份，因此，第三人系以被告王某某的委托代理人的身份与三原告签订合同，《房屋转让合同》直接约束三原告和被告王某某，三原告及被告王某某均应按照合同约定履行义务。
关于三原告提出的第一项诉讼请求，即原告是否有权请求被告国×公司及被告王某某办理一手房房产证的问题，本院认为，办理诉争房产一手房房产证，系被告王某某与国×公司签订的深（南）网预买字（2003）04788号《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定的权利义务。三原告与被告王某某签订的《房屋转让合同》转让的标的为诉争房屋，并非上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》项下的权利义务，三原告不是该《深圳市房地产买卖合同（预售）》的当事人。根据合同的相对性原理，三原告无权主张该合同中约定的权利。三原告与被告王某某签订《房屋转让合同》也未约定在办证条件具备时三原告有权代被告王某某要求国×公司配合办理产权过户手续。因此，在三原告并非《深圳市房地产买卖合同（预售）》当事人，也未有其他合同约定的情况下要求被告国×公司出具办证手续以及两被告办理一手房房产证，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。如三原告认为被告王某某怠于行使合同权利造成其损失，可另循法律途径解决。
关于原告提出的第二项诉讼请求，即三原告能否请求被告王某某立即将诉争房产过户至其名下的问题。三原告与被告王某某之间为二手房买卖合同关系。根据已发生法律效力的裁判文书，诉争房产在取得一手房房产证后，三原告有权要求被告王某某立即将诉争房产产权过户至三原告名下。但至本案庭审调查结束前，被告王某某尚未取得诉争房产的房地产证，三原告请求被告王某某立即将诉争房产过户至其名下的条件尚未成就。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告林某某、李某某、徐某某的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由三原告负担。
如不服本判决，原告李某某、徐某某可在判决书送达之日起三十日内，原告林某某、两被告和第三人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 岳 燕 妮
代理审判员 谢 继 宇
代理审判员 陈 肯 萌
二〇一一年五月三十一日
书 记 员 黄娟（兼）
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定理；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。