云南省玉溪市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)云04民终647号
上诉人（原审原告）：杨学勇，男，1977年9月18日生，彝族，居民，住云南省玉溪市华宁县。
上诉人（原审原告）：张美华，女，1978年11月11日生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县。
被上诉人（原审被告）：王继民，男，1974年2月17日生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县。
被上诉人（原审被告）：李双丽，女，1981年10月28日生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县。
委托诉讼代理人：王继民（系李双丽丈夫），住云南省玉溪市华宁县宁州镇宁昌街*号*幢*单元***室。特别授权代理。
上诉人杨学勇、张美华因与被上诉人王继民、李双丽房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省华宁县人民法院（2017）云0424民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杨学勇、张美华上诉请求：1、撤销原判，改判确认双方之间签订的《房屋买卖合同书》无效，并由王继民、李双丽退还其定金2万元；2、案件受理费由王继民、李双丽负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。表现在1、认定其发送信息给王继民表示不想购买房屋系断章取义。其是在王继民要求将合同中的大车库换成合同外的小车库，或者是加价后将两个车库一同卖给其的情况下才发送的信息，是王继民不按双方约定履行合同；2、认定其未提交证据证实签订合同时王继民隐瞒房屋被查封一事错误。其已提交了双方签订的《房屋买卖合同书》，合同中并没有关于保全查封事项的约定，王继民也认可是在合同签订后2-3天才告诉其查封的事实，一审法院以证据不足不采纳其意见不当；3、认定涉案房屋在交易时已通知抵押银行，故房屋转让行为有效属适用法律错误。一审法院向抵押银行工作人员所作的笔录能够证实该银行并不同意王继民转让涉案房屋。依据物权法第一百九十一条的规定，在房屋设置抵押且抵押权人不同意转让的情况下，一审法院仍然认定合同有效错误；4、涉案房屋签订合同时既是抵押物，同时又被法院查封，其起诉要求确认合同无效，是指合同签订之时，一审法院以合同履行过程中房屋被解封为由认定合同有效不符合法律规定。
被上诉人王继民、李双丽答辩请求驳回上诉，维持原判。
杨学勇、张美华向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2017年2月13日签订的《房屋买卖合同书》无效；2、判令被告支付原告房屋买卖合同定金2万元。
一审法院认定事实：杨学勇、张美华系夫妻关系，王继民、李双丽系夫妻关系。2017年2月8日，张美华与王继民电话联系买卖房屋，后杨学勇、张美华作为乙方与甲方王继民、李双丽于2017年2月13日签订《房屋买卖合同书》，约定杨学勇、张美华向王继民、李双丽购买坐落于华宁县××办事处教师小区××单元××室（建筑面积150平方米）房屋及该小区C-3-(1)11号车库，合同总价798000元；合同签订之前，乙方支付甲方定金20000元，签订合同后，乙方在2017年2月22日首付房款30%即240000元，乙方将公积金贷款贷下后一次性支付剩余房款；甲方在乙方支付首付后，20天内保证该房屋解除抵押。签订合同前，王继民已将该套房屋向中国农业银行股份有限公司华宁县支行（以下简称农行华宁支行）设置抵押的情况告知杨学勇、张美华。签订合同当日，杨学勇向王继民支付定金2万元。2017年4月5日，杨学勇向王继民发送电话信息，表示不想购买涉案房屋。
另查明，云南省玉溪市红塔区人民法院于2016年2月1日作出（2015）玉红民二初字第451-1号民事裁定书，查封登记于李双丽名下坐落于华宁县宁州镇园丁小区××号车库，查封登记于王继民名下坐落于华宁县宁州镇园丁小区XX幢XX号房屋一套等。2017年3月15日，玉溪市红塔区人民法院以（2016）云0424执780号执行裁定书对李双丽名下坐落于华宁县宁州镇园丁小区XX幢XX号房屋一套、坐落于该小区XX幢XX号车库及XX号车库解除查封。园丁小区与教师小区系同一小区。
经一审法院释明，杨学勇、张美华坚持要求确认2017年2月13日签订的《房屋买卖合同书》无效，不同意变更诉讼请求。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，杨学勇、张美华与王继民、李双丽签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，该合同成立。合同签订前，王继民明确告知杨学勇、张美华涉案房屋有抵押设置情况，并已通知抵押权人农行华宁支行，故房屋转让行为有效。王继民、李双丽的行为虽违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，加之在履行《房屋买卖合同书》过程中，涉案房屋已解除查封。据此，双方签订的《房屋买卖合同书》有效。诉讼过程中，经法院释明，杨学勇、张美华坚持认为合同书无效，故对其请求判令确认《房屋买卖合同书》无效并由王继民、李双丽支付其定金2万元的诉讼请求不予支持。杨学勇、张美华主张王继民未明确告知其涉案房屋被查封的事实，但未能提交充分证据加以证实，故对该意见不予采纳。李双丽经合法传唤未到庭行使抗辩权，应承担相关法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：“驳回原告杨学勇、张美华的诉讼请求。”
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理，二审查明的案件事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。另查明，一审法院到农行华宁支行调查时，该支行相关负责人陈述：2017年2月9日在华宁县人民法院执行局，王继民提出涉诉的抵押房屋要出售，我行当时没有同意，而是提出王继民将欠我行的贷款清偿完毕，我行将他项权利证书返还给王继民，之后王继民要出售或是要怎么处理，我行不会管。
本院认为，杨学勇、张美华上诉主张房屋转让未经抵押权人农行华宁支行同意，且签订合同时房屋被查封，应认定合同无效；王继民、李双丽则认为合同合法有效，故本案争议焦点是双方签订的《房屋买卖合同书》的效力如何认定。经审查，王继民、李双丽在出售房屋时通知过农行华宁支行，该行不同意转让。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本院认为，以上法律规定是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。物权法第一百九十一条中的转让，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因，引起不动产变动原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。关于财产被查封期间进行转让的问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。以上条款属管理性强制性规定，不属效力性强制性规定，不能据此作为认定合同无效的理由。故杨学勇、张美华上诉主张合同无效的理由不能成立。杨学勇、张美华与王继民、李双丽于2017年2月13日签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同书合法有效是正确的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”本案因法院认定的合同效力与杨学勇、张美华主张的合同效力不一致，经一审法院释明，杨学勇、张美华坚持认为合同无效，不变更诉讼请求，故一审法院应当从程序上裁定驳回起诉，以便当事人在明确法律关系后重新起诉。一审法院作出实体判决不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，裁定如下：
一、撤销云南省华宁县人民法院（2017）云0424民初241号民事判决；
二、驳回杨学勇、张美华的起诉。
一审案件受理费150元，退还杨学勇、张美华；上诉人杨学勇、张美华预交的二审案件受理费300元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 黄延林
审 判 长 龚 辉
审 判 员 殷红珍
二〇一七年十一月十日
法官助理 许家斌
书 记 员 余雨蒙