湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘06民终2718号
上诉人（原审原告）：谭哲，男，1983年12月31日出生，汉族，湖南省临湘市人，住临湘市。
上诉人（原审原告）：谭长林，男，1947年10月18日出生，汉族，湖南省临湘市人，住临湘市。
上诉人（原审原告）：谭永林，女，1953年8月24日出生，汉族，湖南省临湘市人，住临湘市。
上诉人（原审原告）：谭玉林，男，1958年7月10日出生，汉族，湖南省临湘市人，住临湘市。
上诉人（原审原告）：谭春林，女，1960年8月25日出生，汉族，湖南省临湘市人，住临湘市。
上诉人（原审原告）：谭俐玲，女，1962年8月20日出生，汉族，湖南省临湘市人，住临湘市。
上述六上诉人共同委托诉讼代理人：伍治昆，湖南正强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：廖金荣，女，1960年5月8日出生，汉族，湖南省临湘市人，住临湘市。
被上诉人（原审被告）：何公平，男，1965年11月12日出生，汉族，湖南省临湘市人，住临湘市。
委托诉讼代理人：黎志文，临湘市法律援助中心律师。
上诉人谭哲、谭长林、谭永林、谭玉林、谭春林、谭俐伶因与被上诉人廖金荣、何公平确认合同无效纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2018）湘0682民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谭哲、谭长林、谭永林、谭玉林、谭春林、谭俐伶上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持谭哲等六人的诉讼请求；二、全部诉讼费用由廖金荣、何公平负担。事实和理由：一、原判决认定事实错误。(一)原判决认定谭哲知晓廖金荣卖房的事实是错误的。原判决认定2006年2月廖金荣花费11万元用于临湘市机械厂购房从而推定谭哲知晓廖金荣的卖房行为，无事实和法律依据。理由是:1、《房屋出售协议书》并无谭哲等其他共同共有人签名。2、廖金荣也没有告知谭哲卖房行为，包括独自保管卖房合同。3、原审中廖金荣、何公平均未提交谭哲知晓廖金荣卖房行为的证据，谭哲也从未自认，并坚决抗辩:(1)家庭经济较好无需卖方款购房;(2)临湘市机械厂新房购买不在诉争房屋出卖的当年;(3)诉争房屋购房款谭哲不知情。4、提交的临湘市机械厂购房合同和房屋产权证书均证明临湘市机械厂新房购买日期为2007年3月7日。(二)原判决将恶意取得认定为信赖利益加以保护是错误的。因为信赖利益是指一方对另一方将与其订约的合理信赖所产生的利益。何公平是临湘市人，对诉争房屋除廖金荣以外还有其他继承人的情况是明知的，在2006年2月以139800元购得诉争房屋，明显低于市场时价的70%，以明显不合理低价购得，属于恶意取得，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，谭哲有权追回诉争房屋。(三)原判决认定“加之谭四林的过世会对房屋价值造成贬损”错误。法院裁判的依据是事实和法律，如认定人的死亡会贬损房屋价值，一是没有事实和法律依据;二是对死者不敬，侵害了死者近亲属亲权;二是提倡迷信晦气与我党唯物论思想法宝背道而驰。事实上，庭审已查明谭四林受伤于诉争房屋外且经医院治疗无效死于医院。因此，谭四林死亡与诉争房屋价值贬损与否无法律意义上的因果关系。(四)原判决认定“廖金荣未经六上诉人同意与何公平签订的《房屋出售协议书》系有效合同，未违反法律强制性规定，不符合无效合同情形”错误。廖金荣未经其他共有权人书面同意不得转让诉争房屋，《房屋出售协议书》法定无效。二、原判决适用法律错误。原判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定认定《房屋出售协议书》系有效合同，属于适用法律错误。理由是:(一)原判决认定诉争房屋由七位上诉人共同继承共同共有和认定廖金荣将诉争房屋出售给何公平属于无权处分行为，上诉人对此并无异议。(二)《房屋出售协议书》签订时，六位上诉人均为完全民事行为能力人，但《房屋出售协议书》的出卖人一方只有共有人之一廖金荣签字，未经其他六位共有人(上诉人)书面同意。我们知道，法律、行政法规的强制性规定是指法律、行政法规中的规定人们不得为某些行为或者必须为某些行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)项:“下列房地产，不得转让:(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的”的强制性规定，《房屋出售协议书》因未经其他六位共同共有人(上诉人)书面同意，法律强制规定不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项:“有下列情形之一的，合同无效。(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，廖金荣和何公平于2006年2月9日签订的《房屋出售协议书》无效。
廖金荣辩称，廖金荣的公公谭海珊的遗产没有分给谭哲，因此其没有权利继承谭四林的遗产，谭海珊的其他子女谭长林、谭永林、谭玉林、谭春林、谭俐伶对涉案房产就没有继承权。谭哲确实不同意我出售涉案房屋，但是我还是坚持卖掉了，过后也把出售的情况告知了谭哲。
何公平辩称，一、上诉人提出其不知道廖金荣卖房行为的事实不能成立。二、上诉人提出何公平以明显不合理的低价购买案涉房屋，属于恶意取得的事实不能成立。三、上诉人以其没有在《房屋出售协议》上签字为由，主张该协议无效的理由不能成立。一是作为共有权人廖金荣有权处分涉案的共有房屋。二是廖金荣将涉案房屋出售给何公平对上诉人属于表见代理行为，其签订的协议合法有效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
谭哲、谭长林、谭永林、谭玉林、谭春林、谭俐伶向一审法院起诉请求：一、确认廖金荣与何公平于2006年2月9日签订的《房屋出售协议》无效；二、本案诉讼费用由廖金荣、何公平承担。
一审法院认定事实：案外人谭海珊育有六位子女，分别是谭长林、谭永林、谭四林、谭玉林、谭春林、谭俐玲。谭四林与廖金荣于1982年登记结婚，同年生育一子，取名谭哲，婚后双方于1997年花费170000元在临湘市房屋，该房屋登记在谭四林名下，谭四林因被人殴打于2003年7月去世。
2006年2月9日，廖金荣与何公平签订一份《房屋出售协议书》，其中约定，廖金荣将诉争房屋以139800元出售给何公平，并将房屋的产权及土地使用证交付给何公平。同日，廖金荣向何公平出具一张139800元的收条，并将房屋产权证及土地使用证交付给何公平，双方并未办理房屋过户登记手续。同年2月，廖金荣花费110000元在临湘市机械厂购买一栋房屋和一个杂屋，并与谭哲一起入住新房。另查明，谭海珊于2012年农历七月过世。
一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷，谭哲等六人应证明本案中的《房屋出售协议书》符合无效的情形。首先，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”本案诉争房屋系在谭四林与廖金荣夫妻婚姻关系存续期间共同所建，房屋权属证书虽登记在谭四林名下，但该房屋应认定为夫妻共同财产，廖金荣对该房屋有处理权。在谭四林和谭海珊相继去世后，根据《中华人民共和国继承法》第十条规定，属于谭四林应有的房屋份额应认定为遗产，在继承人未就遗产进行分割之前，诉争房屋由廖金荣、谭哲、谭长林、谭永林、谭玉林、谭春林、谭俐伶共同继承，上述人员系诉争房屋的共同共有人。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，廖金荣处分诉争房屋需征得其他共有人的同意，故廖金荣将诉争房屋出售给何公平属于无权处分行为。其次，何公平与廖金荣协商买房事宜时，房屋权属虽登记在谭四林一人名下，但何公平基于廖金荣系谭四林妻子，进而信任廖金荣对房屋有处分权才与之签订购房协议，加之谭四林的过世会对房屋的价值造成贬损，房屋的实际价格会低于同地段房屋的市场价格，结合当时交易的情况，诉争房屋的交易价格13900元应认定是在合理范围之内，且何公平在签订协议后也支付了购房款，何公平在房屋交易过程中不存在较大的过错，故买受人何公平的依赖利益应予以保护。再次，谭哲主张其不知晓其母亲廖金荣出售了房屋，但廖金荣在出售了房屋后，将购房款用于购买新房屋且谭哲也一并入住新房居住多年，谭哲主张现在才知晓卖房事宜，明显不符合一般生活常理，故推定谭哲知晓其母亲廖金荣的卖房行为。最后，现有证据虽可以证明谭哲等六上诉人系房屋的共同共有人，共主张事后未就《房屋出售协议书》进行追认，但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”廖金荣未经谭哲等六上诉人同意与何公平签订的《房屋出售协议书》系有效合同，且协议内容系何公平与廖金荣的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国继承法》第十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，判决：驳回谭哲、谭长林、谭永林、谭玉林、谭春林、谭俐伶的诉讼请求。案件受理费1000元，由谭哲、谭长林、谭永林、谭玉林、谭春林、谭俐伶负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为廖金荣与何公平签订的《房屋出售协议书》的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，廖金荣与何公平签订的《房屋出售协议书》系双方真实意思表示，廖金荣交付了房屋，何公平支付了合理对价，上诉人也没有证据证明廖金荣与何公平之间存在恶意串通损害其利益的情形，协议应属合法有效。谭哲等六上诉人主张廖金荣与何公平签订的《房屋出售协议书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》“第三十八条第四项：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”和《中华人民共和国合同法》“第五十二条第五项：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”，应属于无效协议，因《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项中关于法律、行政法规的强制性规定系效力性强制性规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条系管理性强制性规定，上诉人不能仅以违反此项规定为由主张房屋出售协议无效。
综上所述，谭哲、谭长林、谭永林、谭玉林、谭春林、谭俐伶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由谭哲、谭长林、谭永林、谭玉林、谭春林、谭俐伶负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 辅
审判员 许震鹏
审判员 乔宝全
二〇一八年十月三十日
书记员 任 炼