杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西商初字第1734号
原告：杭州银行股份有限公司西湖支行。
代表人：朱水莲。
委托代理人：汤伟理。
被告：杭州腾翔物资有限公司。
法定代表人：沈道权。
被告：浙江美好置业有限公司。
法定代表人：金粮。
委托代理人：王景。
被告：梁德保。
被告：杨爱。
原告杭州银行股份有限公司西湖支行诉被告杭州腾翔物资有限公司（以下简称腾翔物资公司）、浙江美好置业有限公司（以下简称美好置业公司）、梁德保、杨爱金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，由代理审判员薛书松独任审判，后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汤伟理、被告美好置业公司的委托代理人王景到庭参加诉讼。被告腾翔物资公司、梁德保、杨爱经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年8月20日，原告和被告腾翔物资公司签订了编号为012C311201300005的《借款合同》，借款金额为贰佰柒拾万元，借款期限自2013年8月20日至2023年8月19日，月利率为6.5496‰。同日，原告和被告腾翔物资公司签订《抵押合同》，被告腾翔物资公司以位于杭州市×××室房屋向原告提供抵押担保，原告于2013年9月4日取得了预购商品房抵押权预告登记证书。2013年8月20日，被告梁德保、杨爱向原告出具了融资担保书，为被告腾翔物资公司在2013年8月20日至2023年8月19日期间在原告处的债务提供连带责任保证。被告美好置业公司与原告签订《保证合同》，被告美好置业公司为被告腾翔物资公司在2013年8月20日至2023年8月19日期间在原告处的债务提供连带责任保证担保。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告腾翔物资公司未按照约定归还贷款本息。故请求判令：1、被告腾翔物资公司归还原告借款本金2496408.64元，支付利息、罚息84606.67元（利息、罚息暂计至2015年3月16日），此后的利息、罚息按照合同约定计收；2、处分被告腾翔物资公司提供的位于杭州市×××室房屋，并对所得价款享有优先受偿权；3、被告美好置业公司、梁德保、杨爱承担连带担保责任；4、本案诉讼费由被告承担。
被告美好置业公司答辩称：本案中既有物的担保又有人的担保，根据合同法和物权法的相关规定，应当优先处置抵押物，在抵押物不能偿还相应的本金利息后再由被告美好置业公司承担保证责任。本案诉讼费应该由被告腾翔物资公司承担，被告美好置业公司不应当承担诉讼费。
经审理查明，2013年8月20日，原告（乙方、贷款人）与被告腾翔物资公司（甲方、借款人）签订《借款合同》（编号：012C311201300005），约定：甲方向乙方申请贷款，乙方经审查同意发放贷款；借款种类为固定资产按揭贷款；借款金额为贰佰柒拾万元整；借款用途为购写字楼；借款期限自2013年8月20日至2023年8月19日；还款期数为120期；每月等额归还借款本息32558.37元；甲方从乙方发放贷款的次月开始，按月偿还约定的借款本金与利息，还本付息日定为每月16日（遇节假日顺延）；本合同执行浮动贷款利率，利率按季调整：首期利率为实际提款日当日中国人民银行公布施行的五年以上期贷款基准利率上浮20%；如遇中国人民银行公布施行的同期贷款基准利率调整，则贷款利率按前述浮动方向和浮动比例调整；其中每季度末月的还本付息日为利率重新定价日，如有调整，于利率重新定价日次日起按调整后利率计息；甲方未按约定期限还本付息的，乙方对逾期的借款从逾期之日起按逾期贷款罚息利率计收罚息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；甲方未按时支付利息的，乙方对甲方未按时支付的利息从欠息日起按罚息利率计收复息；乙方宣布贷款提前到期的，自乙方向甲方要求提前清偿之日起按罚息利率开始计收罚息；甲方未按本合同约定按时支付利息或归还任何一期到期本金的，乙方有权提前收回已发放的贷款，宣布本合同项下尚未偿还的借款和其他应付款项全部或部分立即到期，并要求甲方立即清偿。同日，原告（乙方、抵押权人）与被告腾翔物资公司（甲方、抵押人）签订《抵押合同》，约定：为确保乙方与甲方签订的上述《借款合同》的履行，甲方愿意以其购买的位于杭州市×××室的房屋提供抵押担保，抵押担保的主债权金额为贰佰柒拾万元整；抵押担保的范围为主债权、利息（含复息）、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用。2013年9月4日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记手续。
同日，原告（乙方、债权人）与被告美好置业公司（甲方、保证人）签订《保证合同》，约定：为确保乙方与被告腾翔物资公司签订上述《借款合同》的履行，甲方愿意向乙方提供不可撤销的连带责任保证；保证担保的主债权金额为贰佰柒拾万元整；担保期限自借款发放之日起至借款到期后两年止；担保范围为主债权、利息（含复息）、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用；若被担保的债权还存在物的担保的，无论该担保物是否为债务人本人所提供，甲方的保证责任和担保范围均不受影响和变化，乙方有权选择合适自己的债权实现方式（包括放弃担保物权），甲方承诺仍提供担保并就全部债务承担保证责任。
2013年8月20日，被告梁德保向原告出具《融资担保书》一份，2013年8月31日，被告杨爱向原告出具《融资担保书》一份，均承诺：愿意为被告腾翔物资公司与原告签订的上述《借款合同》提供不可撤销的连带责任保证；担保期限自主合同债务履行期起始日至履行期届满之日后两年；担保范围为融资金额贰佰柒拾万元、利息（含复息）及罚息、违约金、赔偿金以及原告为收回债权所产生的全部费用；主债权在本融资担保书之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响原告在本融资担保书项下的任何权利及其行使，被告梁德保和被告杨爱不得以此抗辩。
2013年9月10日，原告向被告腾翔物资公司发放了贷款2700000元。被告腾翔物资公司未按约定期限归还借款。截至2015年3月16日，被告腾翔物资公司尚欠原告借款本金2496408.64元，利息、罚息84606.67元。
另查明，涉案房屋所有权于2014年4月24日登记在被告美好置业公司名下。
上述事实有《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》、《融资担保书》、预购商品房抵押权预告登记证、借款借据、利息清单、房屋登记信息查询记录及庭审笔录在案证实。
本院认为：案涉合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因被告腾翔物资公司未按照合同约定向原告归还借款，已构成违约，故原告要求被告腾翔物资公司归还借款本金并支付的利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。被告腾翔物资公司以案涉房屋向原告提供抵押担保，双方亦办理了抵押权预告登记手续，原告对该房屋享有优先受偿权。对于被告美好置业公司辩称原告应先实现担保物权，不足部分由其承担连带责任的意见，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权。根据原告和被告美好置业公司签订的《保证合同》约定即便存在物的担保的，被告美好置业公司的保证责任和保证范围均不受影响和变化，该内容系原告与被告美好置业公司就本案物的担保和人的担保的实现顺序进行了特别约定，故对被告美好置业公司的上述意见，本院不予采纳。被告美好置业公司、梁德保、杨爱对被告腾翔物资公司的债务向原告提供连带责任保证，应向原告承担连带责任。被告腾翔物资公司、梁德保、杨爱经本院合法传唤无正当理由未到庭，不影响本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十条、《中华人民共和国担保法》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、杭州腾翔物资有限公司于本判决生效之日起十日内归还杭州银行股份有限公司西湖支行借款本金2496408.64元，支付利息、罚息84606.67元（利息、罚息计至2015年3月16日），2015年3月17日起的利息、罚息按未还本金为基数和借款合同及中国人民银行对利率的相关规定支付至上述借款还清之日止；
二、杭州银行股份有限公司西湖支行有权对杭州腾翔物资有限公司抵押的位于杭州市×××室的房屋优先受偿上述债务；
三、浙江美好置业有限公司、梁德保、杨爱对上述债务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27448元，财产保全申请费5000元，合计32448元，由杭州腾翔物资有限公司、浙江美好置业有限公司、梁德保、杨爱负担，于本判决生效之日起十日内交纳至本院。公告费280元，由杭州腾翔物资有限公司、梁德保、杨爱负担，于本判决生效之日起十日内径直支付杭州银行股份有限公司西湖支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 薛书松
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 李跃年
二〇一五年十二月三日
代书 记员 张青青