江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）赣执复字第25号
申请复议人（被执行人）江西恒业房地产开发有限公司。住所地：江西省抚州市临川区。
申请执行人黄党发，男，1952年12月16日出生，汉族。
申请执行人黄耀发，男，1961年12月20日出生，汉族。
被执行人刘国云，男，1958年3月12日出生，汉族。
被执行人ＸＸ平，男，汉族。
申请复议人江西恒业房地产开发有限公司不服江西省抚州市中级人民法院（2013）抚中法执异字第9号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并经审判委员会讨论，现已审查终结。
江西省抚州市中级人民法院（以下简称抚州中院）认为，抚州市振远房地产价格评估事务所（以下简称振远评估所）是一家具有二级房地产评估资质的评估机构，已进入江西省人民法院对外委托司法鉴定机构名册。该机构虽然到工商部门变更为抚州市万国房地产估价有限公司（以下简称万国估价公司），但在尚未取得新的房地产评估机构资格证书的情况下，以振远评估所的名义，在其评估机构资格证书的有效期内进行评估，并不影响评估的客观性和公正性。异议人江西恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业公司）认为振远评估所不具有评估主体资格的理由不能成立，予以驳回。但考虑到评估机构出具的评估报告面积为4371.59平方米，与后来买受人李春娇、李新春、刘志明、谭小红、付拓、邓力琛在抚州市房屋管理局办理的产权证面积4517.16平方米相差145.57平方米，应按照当时变卖单价及相差的面积予以折价返还，并且从办理产权证时按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，而二楼公厕面积45.93平方米因属于市场公共设施，不纳入分摊，不给予发证。据此，于2014年5月5日作出（2013）抚中法执异字第9号执行裁定（以下简称9号裁定），驳回恒业公司的异议。
申请复议人恒业公司称，一、第9号裁定认定事实错误。1、认定其已委托刘武云全权代理，代收法律文书，并签收。这并不是自愿的。2、认定房产证面积与评估面积相差145.57平方米与事实不符。3、认定振远评估所具有评估资质错误，回避了鉴定人无资质的事实。该所变更为万国估价公司后，临川区工商局收缴了振远评估所的企业法人营业执照正、副本原件，振远评估所已不具有企业法人资格，不能对外从事经营活动。2007年4月10日抚州中院委托振远评估所对恒业商贸城进行司法鉴定时，振远评估所的企业法人资格已经不存在，该所作出的鉴定是违法的，也是无效的。二、驳回异议理由不能成立。三、相差的面积按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，侵犯了其合法权益，应按现在的价格计算。且相差面积191.5平方米应从2007年至今计算租金。恒业公司请求本院撤销抚州中院的裁定。
本院查明，申请执行人黄党发、黄耀发与恒业公司、刘国云、ＸＸ平借款担保合同纠纷一案，抚州中院于2006年10月25日作出（2006）抚民二初字第22号民事调解书，确认恒业公司、刘国云于2006年12月10日前偿还黄党发、黄耀发借款本息103万元，ＸＸ平对以上款项承担连带清偿责任。调解书生效后，黄党发、黄耀发向抚州中院申请强制执行，抚州中院于2006年12月13日立案执行，于2007年3月8日作出（2006）抚中法执字第73号民事裁定，拍卖被执行人恒业公司所有的座落在江西省抚州市临川区玉茗大道后福田路口的恒业商贸城二楼商用楼。于2007年4月10日向振远评估所出具（2007）抚中法技委字第05号《司法鉴定委托书》，委托振远评估所对该楼进行评估。振远评估所于2007年6月14日出具振房鉴字第070509号《司法技术鉴定书》，鉴定结论为：“坐落于抚州市临川区玉茗大道后湖田路口恒业商贸城二楼商用房地产，框架结构，建筑面积为4371.59平方米，房屋所有权人为恒业公司，在估价时点2007年4月10日评估市场价值为人民币723.50万元”。抚州中院将评估鉴定送达刘国云书面委托的代理人刘武云，刘武云对评估方法及价格提出异议，提出评估价格较低，评估方法采用的三个交易案例不具有可比性。振远评估所于6月14日出具回复函，主要内容有：1、评估价值比较合理；2、所采用的三个交易案例具有可比性；3、评估标的物超深、楼梯较多、供电设施未到位，无电器照明系统等对估价对象的市场价产生较深负面影响。
2007年6月25日，抚州中院委托抚州市商业拍卖有限公司对恒业商贸城二楼商用楼拍卖。该拍卖公司先后于6月27日、10月17日、11月27日公告拍卖。三次拍卖均流拍。12月28日，拍卖公司将流拍情况书面报告抚州中院。2008年1月8日抚州中院公告以第三次拍卖的保留价460万元进行变卖，4月24日作出（2006）执中法执字第73-1号民事裁定，裁定该商用楼归买受人李春娇、李新春、刘志明、谭小红、付拓、邓力琛所有。11月26日，向抚州市房产交易中心送达协助执行通知书，要求为买受人李春娇等6人办理产权证。抚州市房产管理局的下属机构抚州市房地产测绘所说明，恒业商贸城二层建筑面积为4517.16平方米，其中套内面积为4254.565平方米，分摊面积为262.59平方米，公厕面积为45.93平方米，因公厕属于市场公共设施，公厕面积不纳入分摊，不给予发证。李春娇等6人取得的产权登记建筑面积为4517.16平方米。
抚州中院将拍卖款扣除办理过户所需费用外，余款优先分配给另案申请执行人抚州市住宅建筑工程公司（工程款）。申请执行人黄党发和黄耀发分得10万元，要求继续执行被执行人的财产。抚州中院于2010年8月24日作出（2006）抚中法执字第73-3号民事裁定，查封恒业公司的恒业商贸城一楼店面及刘国云所有的位于抚州市南湖路后湖田14号综合大楼一楼的三间店面；于2011年4月14日作出（2006）抚中法执字第73-5号执行裁定，提取刘国云在抚州市市场建设服务中心的租金收入100万元。
恒业公司对上述查封和提取租金以及振远评估所无资质等提出异议，抚州中院于2013年1月10日作出（2013）抚中法执异字第2号执行裁定（以下简称2号裁定），内容为：“一、驳回异议。二、房产证面积4517.16平方米与评估面积4371.59平方米相差的145.57平方米应按当时的变卖单价予以折价返还异议人恒业公司，并从办理产权证之时按照中国人民银行同期贷款利率计算利息”。恒业公司不服，向本院申请复议，本院认为，抚州中院2号裁定未涉及评估机构的资质问题，复议阶段不宜直接认定，于2013年7月23日作出（2013）赣执复字第3号执行裁定，撤销抚州中院2号裁定，发回重新审查。抚州中院另行组成合议庭审查，补充了相关事实和理由，于2014年5月5日作出9号裁定。恒业公司不服，再次向本院申请复议。
另查明，抚州中院委托的评估机构振远评估所，于2002年7月5日设立，住所地为抚州市临川区大公路85号，注册资金70万元，企业类型为私营，出资人为乐武高、杨炜煜、胡锦辉，法人代表人为乐武高。该所取得营业执照后，于2006年4月10日换发注册号为36XXXXX31的《企业法人营业执照》，2005年9月取得江西省建设厅颁发的赣建房评字第65号《房地产价格评估机构资格证书》。该证书载明资格等级为贰级，有效期为2005年9月13日至2007年9月13日。此后，该所进入抚州中院对外委托司法鉴定机构名册。
2006年8月，该公司的法定代表人乐武高被判刑，该公司向抚州市临川区工商行政管理局申请企业法人变更登记。变更之前，出资人乐武高、杨炜煜、胡锦辉于8月26日将股份整体转让给陈贵亮、舒鹏、黄小城三人。8月29日，振远评估所申请变更登记为万国估价公司，并提交《企业法人变更申请书》、《股权转让协议》和《房地产价格评估机构资格证书》。同时，陈贵亮、舒鹏、黄小城申请设立万国估价公司，并提交《公司设立申请书》、《公司章程》、《验资报告》、《任职文件》、《住所证明》、《企业名称预先核准通知书》和股东身份证复印件。8月29日，抚州市临川区工商行政管理局核准振远评估所名称变更为万国估价公司，核发了万国估价公司的《企业法人营业执照》（注册号为36XXXXX42）。该执照载明：住所地为抚州市赣东大道30号，股东为陈贵亮、舒鹏、黄小城，法定代表人为陈贵亮，注册资本为101万元，公司类型为有限责任公司，经营范围为“房地产价格评估、咨询及其相关中介服务（未取得《房地产价格评估机构资格证书》不得开展经营活动），成立日期为2006年8月29日。变更后，临川区工商行政管理局收缴了振远评估所的《企业法人营业执照》正、副本原件，并在正、副本原件上画了“×”。但该画了“×”的副本原件流落回到振远评估所的评估人员手中，后由抚州市人民检察院于2013年6月8日提取并保存。
还查明，恒业公司的法定代表人（亦本案被执行人）刘国云向抚州市人民检察院、抚州市临川区工商行政管理局等机关举报，反映评估机构无资质等问题。抚州市人民检察院调查后，于2013年7月25日向抚州中院发出抚检民行建（2013）01号检察建议书，建议抚州中院依照相关规定重新委托房地产价格评估机构对恒业商贸城进行价格评估。抚州市人民检察院举报中心于2014年6月27日给刘国云出具了《答复函》。该函内容有：“变更之后，振远评估所已不具有企业法人主体资格，不能对外从事经营活动”、“恒业商贸城被拍卖面积被少评估了145.57平方米”等。抚州市临川区工商行政管理局调查后，于2014年2月26日给刘国云出具了《回复函》。该函第3点内容为：“振远评估所变更登记为抚州市万国房地产估价有限公司后，不能再以振远评估所的名义对外开展经营活动”。
本院认为，《企业法人营业执照》是企业合法开展经营活动的资格凭证，接受人民法院委托对房地产评估的机构应同时具备《企业法人营业执照》和《房地产价格评估机构资格证书》。如机构名称、法定代表人、住所地等事项发生变更的，应当依照《房地产估价机构管理办法》第十六条规定，在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。本案振远评估所在其名称、法定代表人、出资人、住所地等事项变更后，振远评估所的营业执照已被临川区工商行政管理局收回，并画了“×”，表明振远评估所不能从事司法鉴定业务。虽然振远评估所向工商部门申请变更为万国估价公司，但万国估价公司未沿用振远评估所的成立日期，也未沿用振远评估所的注册号，其资质证书也不是振远评估所变更登记后30日内办理资质证书变更手续取得的。万国估价公司与振远评估所不是同一机构。抚州中院认为“振远评估所变更为万国估价公司后，在万国估价公司尚未取得新的房地产评估机构资格证书的情况下，以振远评估所的名义，在其评估机构资格证书的有效期内进行评估，并不影响评估的客观性和公正性”的观点不当。振远评估所在抚州中院委托时，已无《企业法人营业执照》，其无照经营作出的鉴定结论不能作为本案拍卖财产的定价依据。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条的规定，裁定如下：
一、撤销江西省抚州市中级人民法院（2013）抚中法执异字第9号执行裁定。
二、对被执行人江西恒业房地产开发有限公司原持有的座落于江西省抚州市临川区玉茗大道后福田路的恒业商贸城二楼商用楼按2007年上半年的市场价值重新评估。
本裁定送达后立即生效。
审判长 龙崎
审判员 陈红
审判员 周敏
二〇一四年十二月九日
书记员 刘怿