江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第01784号
上诉人（原审被告）连云港市国大房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区解放中路148号。
法定代表人阮博华，董事长。
委托代理人颜俭，江苏鸿国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈雨姜。
委托代理人赵坚，江苏顺维律师事务所律师。
上诉人连云港市国大房地产开发有限公司（以下简称国大公司）因与被上诉人陈雨姜商品房销售合同纠纷一案，不服原连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第4135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年11月14日公开开庭进行了审理。上诉人国大公司的委托代理人颜俭，被上诉人陈雨姜及其委托代理人赵坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，陈雨姜与国大公司于2009年10月23日签订商品房买卖合同，陈雨姜购买国大公司开发建设的国大国际花园8号3单元1202室房屋一套。双方按约履行付清购房款，国大公司按约交付房屋，双方于2010年12月25日办理了交付房屋的相关手续，陈雨姜于2011年4月28日领取房屋钥匙正式接受房屋。陈雨姜上房后进行装修时发现房屋存在质量问题，经与国大公司交涉无果，陈雨姜于2011年6月16日申请市消协给予调解处理，并委托市宇建建设工程鉴定有限公司鉴定，结论为涉案房屋存在多处质量问题，认定通过合理整改，可以达到正常使用的要求。2014年3月17日，市宇建建设工程鉴定有限公司进一步说明了部分质量问题的整改建议，其中，对房屋内的客厅顶棚高差问题，因楼上用户已经装潢使用，无法整改。此后，陈雨姜与国大公司为此不能达成一致意见，陈雨姜遂诉至原审法院，要求国大公司赔偿房屋维修费用及租房费38400元（后变更要求至今）、鉴定费4000元、物业公司预收公共能耗费210元、预收电费500元、预收电梯维修费589元、物业费707元、维修费用123000元，共计203606元。
诉讼中，经陈雨姜申请，受原审法院依法委托，连云港永隆工程咨询有限公司依据市宇建建设工程鉴定有限公司的鉴定，结合现场测量，出具了房屋存在质量问题的维修工程造价为17523.11元（其中客厅拆除和重装工程造价7266.51元），陈雨姜为此支付鉴定费4000元。
原审法院另查，陈雨姜自2010年11月16日至今，租赁杨兴兵的住房一套，月租金1200元。
原审法院认为，陈雨姜与国大公司之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。因房屋质量问题严重影响正常使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予准许。国大公司交付给陈雨姜的房屋，经鉴定质量存在严重问题，房屋的客厅顶棚高度不符合法律、法规规定标准，高差问题已经无法整改。陈雨姜在接收房屋后，要求国大公司承担修复的责任，后经连云港市消费者协会调解未果，诉讼中，国大公司主张依据原审法院委托鉴定的房屋维修工程造价支付一定的房屋维修费用由陈雨姜自行整改，陈雨姜对自行维修整改予以同意，但认为房屋维修工程造价中的人工费过低，但未举证证明。经核实，鉴定报告依据的是《建设工程工程量清单计价项目规范》（GB50500-2008）及《江苏省建筑与装饰工程计价表》（2004），不违反相关法律规定，陈雨姜该主张，原审法院不予采信，故国大公司应依据鉴定报告支付陈雨姜相应房屋维修工程款10256.60元（扣除客厅拆除和重装工程造价7266.51元）。关于陈雨姜对客厅层高不能修复部分要求按照购房总款的20%赔偿损失，由于鉴定机构已经明确客厅高差问题无法整改，不存在拆除和重做的问题，鉴定报告中的拆除、重做工程造价没有实际意义，因此，原审法院确定由国大公司按照购房总款的10%的比例赔偿陈雨姜的经济损失61507.60元。关于陈雨姜要求国大公司赔偿的鉴定费4000元，有鉴定费发票为凭，原审法院予以支持。关于陈雨姜要求赔偿的因涉案房屋质量问题未得到及时解决所产生的租赁房屋居住使用费用，由于陈雨姜与国大公司对房屋维修方案不能达成一致意见，确实影响了陈雨姜的正常使用，国大公司应当给予一定的赔偿。陈雨姜提供的房屋租赁合同所确定的租金，与本市租赁市场的住房租金情况基本相符，对此，原审法院予以确认。诉讼过程中，鉴定机构方说明涉案房屋的客厅顶棚高差问题已经无法整改，因此，原审法院确定国大公司应当自陈雨姜接收房屋之次日起，至原审法院判决确定之日止，国大公司应赔偿房租损失46800元（2011年4月29日至2014年8月1日共39个月）。对于陈雨姜要求赔偿的物业公司预收公共能耗费210元、预收电费500元、预收电梯维修费589元、物业费707元，因陈雨姜未举证证明，且上述费用部分系预收，不是实际支付，故原审法院对此不予支持。综上，原审法院遂判决：一、国大公司于判决生效后十日内一次性给付陈雨姜房屋维修工程款10256.60元、鉴定费4000元。二、国大公司于判决生效后十日内一次性赔偿陈雨姜因客厅层高不能拆除和重做的经济损失61507.60元。三、国大公司于判决生效后十日内一次性赔偿陈雨姜因不能按期使用房屋的经济损失46800元。三、驳回陈雨姜的其他诉讼请求。
上诉人国大公司不服原审判决上诉称：1、一审法院程序违法。一审判决认定事实的主要证据《补充说明》未经质证。鉴定机构出具的《补充说明》与其之前出具的《鉴定意见》结论明显相反，一审法院未在法庭上出示，并由当事人互相质证，迳行采信该证据，一审法院的审理程序明显违法。2、一审中，被上诉人出示了《关于连云港国际花园8#楼三单元1202室室内标高与天棚施工质量的鉴定意见》，以证明涉案房屋存在质量问题。该鉴定意见的鉴定结论为“该房屋存在的上述问题，不涉及到房屋主体结构的安全问题，通过合理的整改，可以达到正常使用的要求”。上诉人对此鉴定结论无异议，但后来鉴定机构又在2014年3月18日出具了《补充说明》，认为房屋内的客厅顶棚高差问题，因楼上用户已经装潢使用，无法整改。一审法院最终依据该补充说明，认定客厅高差问题无法整改，并据此判决上诉人按购房总款的10%赔偿被上诉人损失没有事实和法律依据。3、本案所涉客厅棚高差问题完全可以通过整改解决。鉴定机构出具的《补充说明》不客观真实，上诉人申请对该质量问题的维修方案进行重新鉴定。一审中，上诉人一直认为客厅棚高差问题可以整改，也向一审法院提交了维修方案，而且该维修方案所产生的费用也低于鉴定机构所作的拆除、重做工程造价。上诉人申请对该质量问题是否能通过整改解决及整改方案进行重新鉴定。4、上诉人不应赔偿被上诉人租金损失。被上诉人所提供的租房合同等证据不真实、不充分，一审法院判决上诉人承担租金损失明显错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决的第二、三项或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈雨姜答辩称：1、一审程序合法。上诉人所说的鉴定机构的说明经过了双方的各自质证。2014年8月份由主审法官分别找上诉人及被上诉人谈话，就该问题询问双方当事人的意见，所以上诉人所说的该证据未经质证不是事实。2、本案所涉的房屋顶棚高差问题是由于顶部的模板塌陷所造成的，这个如果要返工，必须将楼上楼下的住户全部清空再重新搭建模板，并且浇筑混凝土，抹灰、上水泥等工序，在周边房屋都已经入住的情况下，该修复方案不具有可操作性，所以一审判决是公正合法的。3、被上诉人提出的诉讼请求中按照购房总款的20%要求上诉人给予相应赔偿，是从商品房的角度考虑。房屋也是一种特殊商品，在房屋存在严重瑕疵并且该瑕疵无法给予整改的情况下，对出卖人给予买受人商品总价10%的赔偿，被上诉人认为是比较合理的，虽然没有达到被上诉人的心理预期，但是也在可以接受的范围。4、本案所涉的房屋面积为140平方米，从目前市场来看，该房屋的租金至少应该2000元／月，被上诉人没有按照2000元的可预期利益作为计算租金的赔偿依据，而是依据自己实际发生的1200元／月作为计算依据，已经是减少了上诉人应该承担的责任。综上，被上诉人认为一审法院的判决是公正合理的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求赔偿损失的，应予支持。买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，上诉人交付的房屋经市宇建建设工程鉴定有限公司鉴定并出具鉴定意见及补充说明，经鉴定房屋的客厅顶棚高度不符合法律、法规规定标准，客厅高差问题已经无法整改等多处质量问题。因双方均同意由被上诉人自行维修，故原审法院据此判决上诉人承担相应赔偿责任，并无不妥。上诉人称《补充说明》未经质证不能作为定案的依据。经审查，原审法院曾于2014年8月就客厅层高不能修复问题找双方谈话。在二审庭审中，上诉人针对《补充说明》也充分发表了质证意见。本院经审查认为，市宇建建设工程鉴定有限公司出具的补充说明客观真实，本院予以确认。由于《补充说明》已载明涉案房屋客厅层高不能修复，因客厅层高不能修复为不可恢复的永久性缺陷。鉴于此情况，原审法院依据《补充说明》确定由上诉人按照购房总款的10%赔偿被上诉人的经济损失，并无不当。上诉人未提交有效证据证明客厅高差问题的维修方案需重新鉴定的法定情形，故对上诉人要求对该问题进行重新鉴定，本院不予准许。因上诉人交付的房屋不符合质量要求，导致被上诉人陈雨姜不能正常居住使用涉案房屋而遭受的损失确实存在，原审法院根据陈雨姜提供的房屋租赁合同及影响使用时间确定上诉人赔偿房租损失，并无不当。综上，上诉人的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2467元，由上诉人连云港市国大房地产开发有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞月侠
代理审判员 程 艳
代理审判员 屠维维
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 韩振亚
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；