广东省台山市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤0781民初710号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司。住所地：广东省台山市台城街道沙岗湖开发区。
负责人：李长江，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：邝英曼，该分公司工作人员。
委托诉讼代理人：刘杏娟，该分公司工作人员。
被告：郑永恒，男，汉族，住广东省广州市海珠区，
被告：罗小珊，女，汉族，住广东省台山市，
上述被告的共同委托诉讼代理人：黄泽涛，广东雄军律师事务所律师。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司（以下简称碧桂园台山分公司）诉被告郑永恒、罗小珊物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。碧桂园台山分公司的委托诉讼代理人邝英曼、刘杏娟及郑永恒、罗小珊的共同委托诉讼代理人黄泽涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
碧桂园台山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令郑永恒、罗小珊向碧桂园台山分公司支付物业服务费11682.53元（自2016年7月起至2018年2月止）；2.判令郑永恒、罗小珊支付违约金14239.72元（自应付款期限第二天起至实际付清之日止，暂计至2018年2月28日）。事实和理由：郑永恒、罗小珊于2011年3月26日与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》附件四，约定购买位于台山市台城台山××街××号商品房。《商品房买卖合同》附件四第十二条规定：“交楼手续：《商品房买卖合同》第十一条修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房使用手续，则视为出卖人按期交房”。第二十五条规定：“台山碧桂园”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业企业全权负责。具体由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业与买受人另行签署《碧桂园前期物业服务协议》及《临时管理条约》。同日，郑永恒和罗小珊又与碧桂园台山分公司签订了《台山碧桂园前期物业服务协议》将该商品房交由碧桂园台山分公司进行物业管理，协议第三章第四条、第六条约定郑永恒和罗小珊应于每月10日（节假日或系统原因顺延）向碧桂园台山分公司缴纳物业服务费591.35元，协议第六章第十六条约定如郑永恒、罗小珊逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰计付违约金。自2016年7月起至2018年2月止，除因售楼优惠，郑永恒、罗小珊拖欠碧桂园台山分公司2016年7月物业服务费446.88元以外，其余每月均拖欠物业服务费591.35元，共拖欠物业服务费11682.53元。碧桂园台山分公司认为每个月的物业服务费要在下个月内缴纳，违约金应从第三个月1日起计算。郑永恒、罗小珊从2016年7月1日起开始拖欠物业服务费，则7月的物业服务费应在2016年8月31日前付清，违约金应从2016年9月1日开始计算。
郑永恒、罗小珊辩称：1.根据《广东省物业管理条例》第36、37、41条规定，郑永恒、罗小珊不具备签订《台山碧桂园前期物业服务协议》主体资格，故该协议无效;2.郑永恒、罗小珊与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时并未约定买受人交纳物业服务费的时间、标准、方式，且涉案房屋因交楼质量标准不符合，至今未实际交付郑永恒、罗小珊使用;3.碧桂园台山分公司邮寄的催缴通知单并非郑永恒和罗小珊本人签名;前期物业服务协议中约定违约金每日按应付物业服务费的5‰计算过高，没有法律依据;4.碧桂园台山分公司请求郑永恒、罗小珊支付物业服务费及违约金没有法律依据。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。下列证据，经查证属实，本院予以确认并在卷佐证：《台山市碧桂园前期物业服务协议》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同》附件四、国内挂号信函收据、《告知函》。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院对碧桂园台山分公司主张的全部事实予以确认。
本院认为，本案属物业服务合同纠纷。郑永恒、罗小珊与碧桂园台山分公司签订的《台山碧桂园前期物业服务协议》有效，应受法律保护，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。碧桂园台山分公司依约向郑永恒、罗小珊提供物业服务，郑永恒、罗小珊没有依约如期交纳物业服务费属违约，应当承担继续履行、赔偿损失的法律责任。碧桂园台山分公司诉请郑永恒、罗小珊向碧桂园台山分公司支付物业服务费11682.53元（自2016年7月起至2018年2月止），有事实根据和法律依据，应予支持。郑永恒、罗小珊拖欠碧桂园台山分公司物业服务费的行为已构成违约，碧桂园台山分公司主张违约金自逾期支付物业服务费的第三月1日起计至实际付清之日止，有合同根据，予以支持。但其主张违约金以每日按应付物业服务费的5‰计算，明显高于延迟支付物业服务费造成的损失（即参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率）的百分之三十，因此，违约金应以所欠物业服务费按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮百分之三十的标准计算，自逾期支付物业服务费的第三个月1日起计至付清之日止。对于碧桂园台山分公司主张过高部分违约金，依法不予支持。
《广东省物业管理条例》第三十七条的规定：“建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。”本案中，郑永恒、罗小珊与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件四，约定郑永恒、罗小珊与碧桂园台山分公司签订前期物业服务合同，之后，碧桂园台山分公司也与郑永恒、罗小珊签订《台山碧桂园前期物业服务协议》，因此，《台山碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均有约束力。郑永恒、罗小珊认为其不是《台山碧桂园前期物业服务协议》的主体、合同无效的主张理据不足，本院不予采纳。
碧桂园台山分公司与郑永恒、罗小珊签订的《台山碧桂园前期物业服务协议》约定，郑永恒、罗小珊交纳物业服务费标准以该物业的房屋建筑面积按1.5元/平方、花园面积按0.4元/平方计算，每月10日由银行代扣物业服务费，逾期交纳物业服务费的违约金按5‰计算，因此，郑永恒、罗小珊认为本案未约定其交纳前期物业服务费的时间、标准、方式的主张理据不足，本院不予采纳。
根据郑永恒、罗小珊与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》附件四第十三条第一款约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得借此拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。本案中，郑永恒、罗小珊因房屋存在保修范围质量问题拒绝收楼，并拒绝交纳物业服务费的主张理据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告郑永恒、罗小珊应于本判决生效之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司支付物业服务费11682.53元及逾期违约金（2016年7月所欠物业服务费相应的违约金以446.88元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％的利率标准，从2016年9月1日起计至实际付清之日止；2016年8月至2018年2月每月所欠物业服务费相应的违约金均以591.35元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％的利率标准分别从2016年10月1日、2016年11月1日……2018年4月1日起计至实际付清之日止）；
二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费224元，由被告郑永恒、罗小珊共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 秦卫民
二〇一八年五月二十一日
书记员 冯晶晶