重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第02481号
上诉人（原审原告）方兴红。
委托代理人王天强，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托代理人朱华惠。
被上诉人（原审被告）重庆硕展商场管理有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区石杨路9号石桥广场四、五层，组织机构代码74746688-8。
法定代表人林恩慕，总经理。
委托代理人龚中华，重庆箭宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都锐思商业地产管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区石杨路9号石桥广场五层，组织机构代码67869064-X。
负责人龙蕾，经理。
委托代理人龚中华，重庆箭宇律师事务所律师。
上诉人方兴红因与被上诉人重庆硕展商场管理有限责任公司（以下简称硕展公司）、成都锐思商业地产管理有限公司重庆分公司（以下简称锐思公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第06846号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月13日审理了本案。方兴红的委托代理人王天强、朱华惠；硕展公司和锐思公司的委托代理人龚中华到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年6月8日，方兴红与硕展公司签订租赁合同，约定硕展公司将其所有的位于重庆市高新区石桥广场裙楼（赛博数码广场）五楼8-8号铺位租赁给方兴红，租赁期为2009年6月8日到2010年6月7日，每月交纳租金2017元、物业管理费577元、整体推广费288元。其中物业管理费和整体推广费包括如下费用支出：1、卖场公共区域及公共设备的清洁费；2、卖场公共区域的保险费；3、卖场保安、消防、给排水等系统费用；4、一般垃圾、废物清理费用；5、卖场整体对外宣传广告费用；6、卖场整体统一广告及卖场整体装饰、装潢费用。合同第7.4条约定：甲方（即硕展公司）负责卖场整体保安、消防及公共区域清洁卫生。第10.1条约定：在本合同履行期间，除法律规定和本合约规定的情形外，双方均不得中途终止合约。任何一方违反合约，违约方依照法律规定和本合约规定承担责任外，违约方还应就其违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）进行赔偿。合同附件《管理公约》第二部分甲方的义务、责任、权利第3条约定：甲方应保持建筑物的屋顶、墙面、电源、下水道和电缆以及乙方责任外的其他公共部分终处于完好状态；第5条约定：甲方应保持所有电梯、电动扶梯、消防及安全设施、空调设备及其他营业所需设备处于正常运转状态（正常维护及故障维修除外）。第10条约定：除甲方及其雇员过失，在发生下列情况下，甲方对乙方和其他人不承担责任；10.1条：由于电梯、自动扶梯、防火和安全措施、空调及营业场地的其他设备的自身故障或停止运行而造成对乙方或其他人的人身或财产的损害、损坏。
方兴红、硕展公司签订合同后，硕展公司向方兴红交付了商铺，方兴红取得商铺后用于电脑器材销售，并与硕展公司租赁经营的第4-6层其它铺位一并成为赛博数码广场的一部分。
2009年7月1日，硕展公司与锐思公司签订《物业租赁经营合同》，合同约定硕展公司将包括方兴红租赁铺位在内的石桥广场4、5、6楼三层房屋物业及对应的广告位使用权出租给锐思公司，租赁期限为十年，自2009年7月1日至2019年6月31日，锐思公司按20元／月／㎡的标准向硕展公司支付租金并有权以自己名义将物业对外分零转租经营。对硕展公司已出租给方兴红等经营户的铺位的租金，由锐思公司以自己名义按照原合同向方兴红等经营户收取。经查，方兴红2010年3月7日至6月6日的租金由锐思公司收取。
2010年4月24日，石桥铺赛博数码广场发生特大火灾（以下简称：424火灾）。方兴红商铺在此次火灾中大量财物受损。后重庆市公安消防局针对本次事故出具火灾事故认定书，认定如下：“2010年4月24日零时左右，重庆市北部新区石桥铺石杨路9号赛博数码广场大楼发生火灾，火灾过火面积为1.5万平方米，烧毁了大量电脑、手机、照相机等数码产品，无人员伤亡。现查明，起火部位位于该大楼第二层西面北端外墙广告牌与商场玻璃幕墙之间的平台上，起火原因为重庆方舟广告有限公司在切割建筑面西北墙外墙的广告牌时，违章焊割作业，掉落的高温焊渣引燃二层平台上的可燃物成灾。
以上事实有现场勘验笔录、调查笔录、现场图、现场照片等证据证实。
经分析，火灾成因为：
1、火灾发生后，现场人员用灭火器并用水桶提水进行补救，但未能将火扑灭。2010年4月24日零时19分，消防总队指挥中心接到报警后，迅速调集灭火力量赶赴现场开展扑救，共搜救被困群众231人。
2、火灾时，大楼的室内消防栓系统阀门被关闭，防火卷帘和自动喷淋系统故障未能正常启动，初期火灾未能得到有效控制，致使火灾迅速蔓延扩大。
3、商场内堆放了大量可燃、易燃物品，火灾荷载大，火势发展迅猛，同时，起火建筑外墙设置了大量坚固的金属广告牌，严重影响了灭火扑救。”
事故发生后，重庆市高新区公安消防支队统一对火灾损失进行统计，按户形成火灾事故调查卷。具体程序是由受灾商户首先对自己的财产损失进行申报。消防部门根据商户的申报资料进行现场实物清理，并作出每户的统计报告。该统计报告有消防、物价、街道、税务、工商等部门工作人员签字审核。经查，本案方兴红申报损失金额为66.9720万元，消防核查统计直接损失为23.0316万元。损失统计完毕后，相关部门对现场进行了清理，对受损货物实物进行了处理。2010年7、8月份前后，锐思公司为方兴红等经营户提供了临时场地营业。2011年7月2日，赛博数码广场重新营业。
为维护稳定，九龙坡区4.24火灾事故善后处置工作组办公室（签章单位为重庆市九龙坡区商业委员会）作为甲方，与各受灾户作为乙方，签订资金垫付协议，约定由甲方按照为乙方向市场经营者支付三年租金的形式，对乙方在火灾中所受财产损失进行资金补助。甲方在垫资的范围内取得向事故责任主体追偿的权利。本案方兴红依据此协议获得租金补偿共计10.4万元。本案在审理过程中，硕展公司和锐思公司主张方兴红已获得的租金补偿部分按其补偿协议已由第三方获得追偿权，应在其损失总额中扣除。方兴红认为该补偿协议系其与第三人的合同关系，与本案无关，其所获得的租金补偿不应在其损失总额中扣除。
本案在审理过程中，方兴红认为，消防部门所作的直接损失统计仅是消防部门的内部单方核定结论，非技术鉴定行为和行政证明行为、行政确认行为，仅为用于宏观火灾统计数据的职权行为，不能作为方兴红的实际损失并作为方兴红进行民事赔偿的依据。方兴红据此申请对其火灾损失进行司法评估，并提供现场照片、库存移交单、租赁合同、代理协议、派送签收单、送货单、出库单、出货单等证明其实际受损财产范围及价值。硕展公司和锐思公司对方兴红为证明其实际财产损失的各项证据均不予认可，认为上述证据均系方兴红的单方证据，其真实性、关联性均无法认定，并认为消防部门所作财产损失统计经街道、工商部门、国税部门、价格认证中心等多部门审核，其结论真实有效，应作为认定方兴红实际财产损失的依据。
2013年5月，一审法院依据方兴红申请，依法委托重庆启利房地产土地资产评估有限公司对方兴红因本次火灾所导致的直接财产损失进行司法评估。2013年8月，方兴红申请增加对其因火灾停止营业或非正常营业期间的营业损失进行评估。2013年10月，重庆启利房地产土地资产评估有限公司对本案作退函处理，理由为无法清查核实受损物品的品名、规格、数量及新旧程度，无法收集到相关财务资料以核实营业损失，故无法对委托事项进行评估。一审法院收到退函后对本案进行了开庭审理，方兴红对此持有异议，要求再次重新委托另外的评估公司进行评估。
另方兴红提供律师代理合同及律师费发票各一份，根据租赁合同约定要求硕展公司承担律师费66000元。硕展公司和锐思公司对证据及费用的真实性无异议，但认为方兴红的律师费应由自己承担。同时律师费按标的额收费，方兴红主张损失过高导致了律师费过高，不合理部分应由方兴红自行承担。
一审法院认为，一审法院已依据方兴红申请，委托有资质的司法评估机构对其直接财产损失及营业损失进行了司法评估，评估机构已以无法查清核实受损物品的品名、规格、数量及新旧程度，无法收集到相关财务资料以核实营业损失为由作退函处理。方兴红再次申请重新委托评估机构进行评估。一审法院认为，审查方兴红为评估所提供的库存移交单、租赁合同、代理协议、派送签收单、送货单、出库单、出货单等证据，其与本案的关联性均无法认定，亦即各项证据所指向的物品是否在火灾中受损无法证明。重庆启利房地产土地资产评估有限公司的退函也已表明在方兴红现已提供的证据基础上，司法评估条件并不成就，在此基础上，一审法院不再同意方兴红所提出的重新委托评估机构进行司法评估的申请。
对方兴红的直接财产损失，一审法院认为，方兴红为此所提供的各项证据的关联性无法认定，且无法与消防统计报告相互印证，亦无法推翻消防统计报告中对财物价值的认定。在方兴红无相反证据予以证明的情况下，一审法院先行参照重庆市公安消防局高新区支队所作的火灾直接损失统计报告，认定其统计的方兴红直接财产损失金额为方兴红实际所遭受直接财产损失，为23.0316万元。
对方兴红所主张的营业损失，因方兴红未提供证据予以证明，一审法院依法不予认定。
又因事故发生后，方兴红依据与政府部门的租金补偿协议已获得租金补偿10.4万元，依据租金补偿协议，九龙坡区4.24火灾事故善后处置工作组办公室（重庆市九龙坡区商业委员会）取得该部分财产损失对事故责任方的追偿权。对已获得补偿的财产损失部分，方兴红无权再作为自身损失要求过错方赔偿，应在方兴红的总损失额中直接予以扣除。故在认定方兴红直接火灾财物损失为23.0316万元的基础上，方兴红已获得赔偿10.4万元。现方兴红直接财产损失为12.6316万元。
对合同主体问题，一审法院认为，方兴红与硕展公司签订租赁合同后，在合同期内硕展公司与锐思公司签订租赁经营合同，将赛博数码广场4-6楼的物业经营权整体租赁给锐思公司，并约定由锐思公司按照硕展公司与方兴红等各经营户所签订的租赁合同以锐思公司自己的名义收取租金及管理费。该合同在对待硕展公司与方兴红之间的租赁合同的问题上属于合同的概括性转让。虽硕展公司和锐思公司无证据证明其将其二者之间的租赁事宜告知方兴红等经营户，但随后锐思公司以自己的名义按硕展公司与方兴红之间的租赁合同向方兴红收取租金及管理费的行为，证明方兴红等经营户是知晓或应当知晓的该合同转让事宜的。一审法院据此认定硕展公司和锐思公司之间的合同概括性转让行为有效，本案租赁合同出租方主体为锐思公司，对方兴红要求硕展公司承担共同赔偿责任的诉讼请求一审法院依法不予支持。
对于锐思公司是否构成违约的问题，一审法院认为，根据消防部门的火灾认定书认定，火灾的发生及扩大由多方原因造成，其中重庆方舟广告有限公司的违规操作直接导致火灾的发生，另外锐思公司及其他市场经营者、物管公司的管理不善、各经营户堆积货物过多、整幢大楼的消防系统失灵及广告牌设置过多等诸多原因造成了火灾的延误扑救和扩大。故双方当事人在合同履行过程中方兴红财产受损是多方过错导致，锐思公司在合同履行中管理不善的违约行为仅是原因之一。本案租赁合同第10条约定：除甲方及其雇员过失，在发生下列情况下，甲方对乙方和其他人不承担责任；10.1条：由于电梯、自动扶梯、防火和安全措施、空调及营业场地的其他设备的自身故障或停止运行而造成对乙方或其他人的人身或财产的损害、损坏。从合同约定来说，出租方不对其自身过失之外的第三人侵权造成的承租方损失承担赔偿责任。参照过错程度，故一审法院酌情认定由锐思公司针对其管理不善的违约行为对方兴红因本次火灾造成的损失承担20%的赔偿责任。
综上，锐思公司在合同履行过程中存在管理不善的违约行为，造成方兴红损失，应赔偿方兴红财产损失共计25263.2元。对方兴红关于其直接财产损失的其余部分诉讼请求依法不予支持。
方兴红对其所主张的营业损失未提供证据予以证明，且评估机构已明确评估条件不成立，一审法院对其有关营业损失的诉讼请求依法不予支持。
当事人双方租赁合同约定若一方违约，违约方应赔偿一方包括律师费在内的经济损失。本案中锐思公司存在违约行为，方兴红有权要求其承担律师费。但方兴红起诉标的额过高，导致其律师费过高，不合理部分应由方兴红自行承担。且鉴于锐思公司违约行为仅系方兴红财产损失的原因之一，一审法院酌情认定由锐思公司赔偿方兴红律师费损失共计2000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、成都锐思商业地产管理有限公司重庆分公司于本判决生效之日起十五日内赔偿方兴红经济损失25263.2元。二、成都锐思商业地产管理有限公司重庆分公司于本判决生效之日起十五日内赔偿方兴红律师费2000元。三、驳回方兴红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件诉讼费用9800元，由方兴红承担8000元，成都锐思商业地产管理有限公司重庆分公司承担1800元。
方兴红不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：一、消防部门就本案火灾事故作出的财产损失统计严重偏离客观事实，因此要求对火灾损失金额重新进行鉴定；二、一审错误扣除政府支付的补偿款，属对政府补偿款性质的错误认定，应当予以纠正；三、错误认定合同权利义务概括性转让的条件，为外商重庆硕展公司开脱责任；四、出租人应当保持租赁物适合使用或瑕疵担保的法定义务，无论其对于火灾的发生是否具有过错，均应依法承担对上诉人的赔偿责任。一审混同侵权责任和违约责任，明显滥用司法裁量权；五、律师费用认定错误，诉讼费用分摊不当。请求二审查明事实，依法改判。
硕展公司和锐思公司答辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，一审法院依据方兴红申请，委托有资质的司法评估机构对方兴红的直接财产损失及营业损失进行了司法评估，评估机构已以无法查清核实受损物品的品名、规格、数量及新旧程度，无法收集到相关财务资料以核实营业损失为由作退函处理。二审中方兴红就财产损失和营业损失未提供新证据，鉴定所依据的客观基础并未发生变化，故方兴红在二审中要求重新鉴定的申请本院不予准许。对于方兴红财产损失中是否应当扣除政府补偿的租金损失10.4万元的问题。方兴红依据其与政府部门的租金补偿协议已获得租金补偿10.4万元。根据租金补偿协议，九龙坡区4.24火灾事故善后处置工作组办公室（重庆市九龙坡区商业委员会）取得该部分财产损失对事故责任方的追偿权。对已获得补偿的财产损失部分，方兴红无权再作为自身损失要求过错方赔偿，应在方兴红的总损失金额中直接予以扣除。故方兴红要求10.4万元租金补偿不在其损失总额中予以扣除的上诉请求本院不予支持。方兴红与硕展公司签订租赁合同后，在合同期内硕展公司与锐思公司签订租赁经营合同，将包括方兴红铺位在内的物业经营权整体租赁给锐思公司。随后锐思公司以自己的名义按硕展公司与方兴红之间的租赁合同向方兴红收取了租金及管理费。据此可以认定硕展公司将其与方兴红之间的租赁合同（包括合同附件）进行了整体转让，锐思公司作为合同的承继者应当享有和承担合同的权利和义务。锐思公司作为赛博数码广场4-6楼市场经营管理者，在合同履行过程中存在管理不善的违约行为，造成方兴红财产损失，锐思公司应当依法承担赔偿责任。方兴红的实际财产损失根据消防部门的损失统计为23.0316万元，扣除其已获得的租金补偿10.4万元，其损失12.6316万元应当由锐思公司予以赔偿。一审认定锐思公司承担方兴红损失20%的赔偿责任属适用法律不当，本院予以纠正。方兴红要求赔偿律师费66000元，因律师费用交纳标准原则上是依据起诉标的确定，方兴红起诉标的较高，导致其支付的律师费用过高，一审酌情主张方兴红律师费用损失2000元并无不当。人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，故方兴红认为一审诉讼费分摊不当的上诉理由本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，上诉人的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第06846号民事判决第二、三项。
二、变更重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第06846号民事判决第一项为：成都锐思商业地产管理有限公司重庆分公司于本判决生效之日起十五日内赔偿方兴红经济损失126316元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟疑履行期间的债务利息。
一审案件受理费9800元，由方兴红负担5600元，成都锐思商业地产管理有限公司重庆分公司负担4200元；二审案件受理费9800元，由方兴红负担5600元（本院予以免收），成都锐思商业地产管理有限公司重庆分公司负担4200元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张雪方
审 判 员 段晓玲
代理审判员 王 冬
二〇一四年九月二日
书 记 员 张远馨