河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)冀11民终2431号
上诉人（原审被告）：河北瑞恒房地产开发有限公司。住所地：河北省故城县邢德公路南侧*****号。
法定代表人：袁宝琴，经理。
上诉人（原审被告）：李兰生，男，1962年9月26日出生，汉族，现住河北省武邑县。
上诉人（原审被告）：葛藏严，女，1962年8月20日出生，汉族，住址同上，系李兰生之妻。
三上诉人共同的委托代理人：张云亭，河北顺成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵爱军，女，1969年3月5日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。
委托代理人：刘金辉，河北泽诺律师事务所律师。
上诉人河北瑞恒房地产开发有限公司（以下简称瑞恒公司）、李兰生、葛藏严因与被上诉人赵爱军民间借贷纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初1521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
瑞恒公司、李兰生、葛藏严的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，责令被上诉人返还50万元折抵款。事实与理由：1、上诉人的房产已经抵清借款，被上诉人尚且多占用上诉人50万元折抵款。最高法院民间借贷司法解释第24条是“出借人请求履行买卖合同的”，一审判决依据该条不当。房屋买卖系物权的交易，依据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案作为借款合同担保的房屋买卖合同履行完毕，且依法登记，房产已经抵清借款，物权已经转移至出借人名下，债务应当解除。
瑞恒公司、李兰生、葛藏严共同辩称：1、本案以民间借贷进行审理判决符合法律规定；2、上诉人要求返还50万元折抵款的诉讼请求一审没有审理，二审也不应当进行审理。
一审法院认定的事实：被告瑞恒公司与李兰生多次向原告借款，约定月利率1.8%，原告按约定将借款打到被告葛藏严账户或被告李兰生账户。2015年6月29日，原、被告签订协议，双方认可被告欠原告借款本金530万元，利息合计264000元。被告瑞恒公司自愿以名下的洲海名域项目的9-2-203、9-2-403、9-2-1103、9-2-1203、9-2-1403、9-2-1503、9-2-1803、9-1-504、9-1-404、9-1-304、9-1-204、9-1-203、3-6-1101、9-2-204、9-2-304、9-2-404、5-3-102共17套房屋及D-5-75、D-5-76两个地下车库进行房产备案，并约定，若被告偿还原告欠款后，备案房产及车库由原告还给被告。2015年9月25日，被告偿还原告本金50万元。一审法院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告提供的借款协议、农行出具原告账户明细、被告李兰生的收条及2015.6.29原告与被告瑞恒公司签订的协议及原告与被告瑞恒公司签订并备案的17套房屋的商品房买卖合同能够证实原、被告之间的借贷关系，不违反法律规定，依法成立。被告未能按约定偿还借款本息，应属违约，应承担相应的民事责任。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或出借人有权主张返还或补偿。”据此，被告为原告提供备案的17套房屋，虽签订了买卖合同，应认定系原、被告之间的借贷提供的担保。被告李兰生与葛藏严系夫妻关系，与原告的借贷发生在夫妻关系存续期间，被告葛藏严没有提供证据证实被告李兰生借款系个人债务，且原告多次将借款打到被告葛藏严账户，故被告葛藏严应与被告李兰生共同承担偿还借款本息的民事责任（如被告不履行本判决确定的金钱债务，原告可以依据本判决，申请强制执行买卖合同的涉及房产）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条、第二百零七条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：被告河北瑞恒房地产开发有限公司、李兰生、葛藏严于本判决生效后五日共同偿还原告赵爱军借款本息5064000元（以后利息以480万为基数，从2015年9月26日起按月利率1.8%计算至还清欠款止）。诉讼费减半收取23702元，由被告河北瑞恒房地产开发有限公司、李兰生、葛藏严共同担负。
赵爱军向一审法院起诉请求：判令被告偿还原告借款5086200元及自2015年9月26日起按照月利率1.8%计算至还清为止的利息。
对双方争议的事实，本院认定如下：瑞恒公司多次向赵爱军借款，双方形成了多份协议书。至2015年6月29日，赵爱军又与瑞恒公司签订一份协议，主要内容为：本人赵爱军借给瑞恒公司530万元，其中借款合同借款金额340万元，已于2015年2月27日支取10万元，剩余330万元，利息为237600元。2015年6月7日又借给瑞恒公司200万元，利息为26400元。本息共计5564000元。现将此款用作购买瑞恒公司名下洲海名城项目的（房号略）17套房屋及两个地下车库，并将该17套房屋进行房产备案。另外将（房号略）8套房屋作为抵押，如果已经出售或者查封，另行更换同等价值的房屋或抵押物。如瑞恒公司未能还款，上述备案及抵押房产归赵爱军所有。还款计划如下：1、瑞恒公司于2015年7月7日前归还100万元，2015年8月7日前归还100万元，还清此200万元后，赵爱军退还备案的3套房产及抵押的8套房产，并配合办理退房手续。2、瑞恒公司于2015年12月31日前归还赵爱军3564000元，还清此款后，赵爱军退还备案的14套房产及2套地下车库，并配合办理退房手续。瑞恒公司归还赵爱军欠款后，上述房产和车库以及抵押房产赵爱军全部退还瑞恒公司，并配合瑞恒公司办理退房手续。2015年7月6日，赵爱军与瑞恒公司签订了17份《商品房买卖合同》，并在故城县房地产交易所登记备案，合同约定的总房款为5394000元。2015年9月8日，李兰生代表瑞恒公司又与赵爱军签订一份协议，主要内容为：“经双方协商，瑞恒公司（李兰生）于2015年9月25日前给赵爱军50万元，赵爱军保证退回给瑞恒公司同等价格的住宅楼，李兰生保证于2015年10月31日之前再还赵爱军50万元，11月底还赵爱军100万元，赵爱军保证给瑞恒公司同等价格的住宅楼。2015年9月25日，赵爱军给瑞恒公司出具一份收条，内容为：赵爱军用瑞恒公司的欠款本金530万元抵家属楼17套和2个车库，赵爱军已将住宅楼过户自己名下，今有公司（指瑞恒公司）付赵爱军50万元，用此款按抵房比例、数量、价格购回房产，钱付后1个月之内赵爱军将房产转入公司名下。”对于收条中的“本金530万元”的内容，双方当事人均认可应当是本息，当时瑞恒公司欠赵爱军利息264000元。2015年9月26日，葛藏严以转账方式给付赵爱军50万元，赵爱军主张因住建局不同意，没有办理撤销同等价值房产的备案手续。
本院认为，瑞恒公司对欠赵爱军的借款本息数额没有异议，本案双方争议主要是瑞恒公司与赵爱军签订的17份商品房买卖合同以及瑞恒公司承诺给赵爱军的两个车库是用于案涉债务的抵押担保，还是以上述房产抵顶债务。在2015年7月6日瑞恒公司与赵爱军签订《商品房买卖合同》前，双方曾形成了多份以瑞恒公司开发建设的房产为案涉借款提供抵押担保的协议，但2015年9月25日赵爱军出具的收条是双方形成的最终文件，赵爱军明确表示530万元的欠款本息抵家属楼17套和两个车库，且17套住宅楼的买卖合同已经在房管部门办理了备案登记，这说明双方已经形成了以17套商品房和两个车库抵顶欠款本息的一致意见。从备案的17套商品房买卖合同约定的价格看，瑞恒公司用于抵顶债务的17套商品房约定的总价为5394000元，加上两个车库的价值，与借款本金530万元及利息264000元也是基本相当的。赵爱军关于与瑞恒公司签订的《商品房买卖合同》是让与担保的主张与事实不符，其在与瑞恒公司已经达成抵债协议的情况下，仍要求瑞恒公司偿还借款本息缺乏事实和法律依据。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。对瑞恒公司、李兰生、葛藏严关于欠赵爱军的款项已经抵清的上诉请求本院予以支持，但其要求赵爱军返还50万元折抵款属于反诉内容，因上诉人未在一审就该项请求提起反诉，本院对此项请求不予理涉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初1521号民事判决；
二、驳回被上诉人赵爱军的诉讼请求。
一审案件受理费23702元、二审案件受理费47598元，均由被上诉人赵爱军负担。
本判决为终审判决。
审判长 倪庆华
审判员 张宝芳
审判员 刘梦辉
二〇一七年一月十七日
书记员 王聪颖