山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）市商初字第936号
原告中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行，住所地济南市。
代表人王希军，行长。
委托代理人齐玉龙，山东鲁兴律师事务所律师。
被告刘德广，男，1967年3月1日出生，汉族，住济南市。其他身份情况不详。
被告赵珍，女，1968年10月1日出生，汉族，住济南市。其他身份情况不详。
被告济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人石玮华，经理。
委托代理人杨志，山东圣义律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行（以下简称工商银行经十一路支行）与被告刘德广、赵珍、济南天建房地产开发有限公司（天建房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工商银行经十一路支行代表人王希军的委托代理人齐玉龙、被告天建房产公司法定代表人石玮华的委托代理人杨志到庭参加了诉讼。被告刘德广、赵珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工商银行经十一路支行诉称，2007年3月30日原告与被告签订了个人借款担保合同。合同签订后，原告依约向被告发放贷款人民币23万元。但被告未按合同约定归还原告贷款。截止2012年6月30日，被告尚欠原告贷款本息194118.68元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、解除原告与被告签订的借款合同；二、被告偿还原告贷款本金191953.57元，截止到2012年6月30日的逾期利息2165.11元及自2012年7月1日起至判决生效之日按借款合同约定的利息；三、原告对抵押物优先受偿；四、诉讼费、律师费12705元由被告承担。庭审中，原告撤回了要求被告承担律师费的诉讼请求。
被告刘德广、赵珍未答辩。
被告天建房地产公司辩称，第一、二被告是房产和贷款的实际使用人，因第一、二被告的原因未按时还款，应由其承担相应的还款责任，原告应就抵押优先受偿，我公司不应承担责任。请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
经审理本院认定，被告刘德广与被告赵珍系夫妻关系。2007年3月30日，原告（贷款人）工商银行经十一路支行与被告（借款人、抵押人）刘德广、（共同借款人、抵押物共有人）赵珍、被告（保证人）天建房地产公司签订了A［个人住房］字［省行营业部］行［经十一路］支行（2007）年（000139）号《个人购房借款／担保合同》。合同约定：第一条借款种类与金额贷款人根据借款人的申请，同意向其发放以下第A种贷款，金额为人民币230000（大写：贰拾叁万）元（大小写不一致时，以大写为准）。A、个人购置住房贷款。第二条贷款用途本合同项下贷款用于购买坐落于济南市房屋，房屋建筑面积107.2平方米。第三条贷款期限本合同项下贷款期限20年，实际放款日与到期日以借据为准。借款为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条利率1、贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，据此确定年利率为6.0435%，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第1项的规定的利率浮动比例确定并执行新的利率。第五条放款2、借款人授权贷款人将贷款分1次划入下列账户，贷款利息自实际放款日起计算，户名：济南天建房地产开发有限公司，开户行：中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行。第九条罚息1、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。第十条违约及违约责任2、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。第十四条抵押物1、抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。第十五条担保范围抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。第十七条抵押物的处分1、发生下列情形之一，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿。第二十二条保证方式保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十三条保证范围2、阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。第二十四条保证期间保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同后附抵押物清单，清单记载：抵押人刘德广，房产地址济南市，建筑面积107.2平方米，抵押物价值288020元。
同日，被告刘德广、赵珍向原告出具承诺书一份，内容记载：借款人刘德广因购买济南天建房地产开发公司开发的位于济南市住房一套，与贵行签订了编号A［个人住房］字［省行营业部］行［经十一路］支行（2007）年（000139）号的借款合同，向贵行申请贷款（大写）贰拾叁万元，并以上述所购房产办理抵押。因本人不能按照合同约定履行还款义务而被贵行处置抵押物时，承诺自行落实住所或无条件服从贵行或其他机构提供的安置，自愿放弃抵押住房抗辩，为贵行处置抵押房产提供便利。
2007年3月30日，原告依约将贷款23万元划入被告刘德广在原告处开立的账户中。被告刘德广、赵珍接收贷款后，自2012年4月30日出现逾期未还，截止至2012年6月30日已经累计逾期未还3期，未偿还的借款本金191953.57元、逾期利息2165.11元（包括罚息和复利）。原告经多次催要未果诉至法院。
以上事实，有个人住房贷款申请审批表、个人购房借款／保证合同、承诺书、借款凭证、借款明细表、结婚证复印件、身份证明材料及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条规定，被告应当在答辩期届满前提出书面答辩，阐明其对原告诉讼请求及所依据的事实和理由的意见；第三十四条第一款规定，当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。本案被告刘德广、赵珍在法定期限内对原告的诉讼请求及证据未提出答辩意见，也未在指定的期限内向本院提出反驳证据，故本院视为自愿放弃答辩权利。原、被告签订的个人购房借款／担保合同，系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，原告依约向被告刘德广、赵珍发放了贷款23万元，二被告应当按照合同约定履行还本付息的义务，自2012年4月30日出现逾期至起诉之日，已经达到三个月未还，满足了合同约定的借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的条件，已构成违约，应当承担违约责任。原告有权要求解除与被告刘德广、赵珍签订的借款合同提前收回贷款。因此，原告要求解除与被告刘德广、赵珍签订的个人购房借款／担保合同，并要求二被告立即偿还截止至2012年6月30日借款本金191953.57元、逾期利息2165.11元（包括罚息和复利）及支付自2012年7月1日起至判决生效之日止，按借款合同约定计算的利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告刘德广、赵珍自愿以其所有的位于济南市天桥区小清河北路天和园冬园7号楼5单元202室的房产为本案诉争借款提供抵押担保，但未到权属登记机关办理抵押登记，抵押合同不产生效力，原告对该房屋不享有优先受偿权。上述抵押未办理抵押登记，原告未收到上述抵押房产的他项权利证书，被告天建房地产公司辩解应以抵押人交纳抵押登记费为保证责任免除条件，未举证予以证明，被告天建房地产公司应当依据合同约定承担连带保证责任，原告要求被告天建房地产公司对本案诉争借款承担连带保证责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告撤回要求被告承担律师费的诉讼请求，系对其民事权利的有效处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十四条第一款第（一）项、第四十一条、第四十二条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条、第三十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行与被告刘德广、赵珍签订的A［个人住房］字［省行营业部］行［经十一路］支行（2007）年（000139）号《个人购房借款／担保合同》。
二、被告刘德广、赵珍于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行借款本金191953.57元。
三、被告刘德广、赵珍于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行截止至2012年6月30日的逾期利息2165.11元（包括罚息和复利）及自2012年7月1日起至本判决生效之日止，按借款合同约定计算的借款利息（包括罚息和复利）。
四、被告济南天建房地产开发有限公司对上述第二、三项判决内容承担连带清偿责任。
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行的其他诉讼请求。
案件受理费4400元，由原告中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行负担270元，被告刘德广、赵珍、济南市天建房地产开发总公司负担4130元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 杨 华
代理审判员 郭庆军
代理审判员 刘静琳
二〇一二年十二月五日
书 记 员 孙仲妍