陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)汉中民二终字第00033号
上诉人（原审原告）略阳县兴龙黄金有限责任公司。
法定代表人蔡雪，该公司执行董事。
委托代理人楚宝成，陕西兴州律师事务所律师。
上诉人（原审被告）略阳县兴洲国际酒店管理有限公司。
法定代表人潘战兵，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人路春生，陕西兴振业律师事务所律师。
上诉人略阳县兴龙黄金有限责任公司（以下简称“兴龙公司”）与上诉人略阳县兴洲国际酒店管理有限公司（以下简称“兴洲国际”）买卖合同纠纷一案，略阳县人民法院于2015年3月18日作出（2014）略民初字第00514号民事判决，上诉人兴龙公司、兴洲国际均不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兴龙公司的委托代理人楚宝成，上诉人兴洲国际的委托代理人路春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2014年3月，被告兴洲国际因资金周转困难，向原告兴龙公司借款3500万元，并将自己所有的“略阳县兴洲国际酒店”房产抵押给原告，并办理了抵押登记，双方于2014年4月28日办理了交接，酒店由原告占有经营并以经营收益折抵出借款项。2014年7月19日，原、被告经协商签订了一份《买卖协议》，约定被告将其所有的“略阳县兴洲国际酒店”的房产及相关设施设备等转让给原告，转让价款为4500万元，并在协议第一条中将转让标的进行了约定：“1、房屋位于略阳县XX路XX酒店XX座，（前后楼），具体楼层、面积详见转让房屋列表。……6、地下停车位、门前公共部分。（除甲方已出售的13个车位外，其它部分全部归乙方所有）……9、宝马750Li婚车一辆、运送垃圾车（东风牌陕FG66**）一辆、长安R2Z105面包车一辆。10、洗衣房。（见清单）11、行政库。（见清单）12、工程库。（见清单）……14、五楼前后楼之间平台。……”同时，协议约定被告负责办理转让标的中的不动产变更登记，双方应付费用各自承担，原告负有全面配合义务。协议第四条约定：“甲方（被告）应在协议生效七日内，将酒店的上水、下水，高压、低压电，消防设施、安保设施，电梯设施的资料、隐蔽工程……等交付给乙方（原告）。”第五条约定：“乙方在办理‘兴洲国际酒店’工商登记时，如需甲方配合，甲方应全面配合。”并约定在协议生效后，原告在七天内给付甲方3500万元（含已给付的2500万元），被告将不动产变更登记办理完毕（后楼207、208两房除外），并履行完本协议第四、五条后，原告在七天内再给付被告700万元。“最后应付款300万元，作为被告履行本协议第七条相关费用（含物业费）二年的预付金和后楼房号为207、208两宗房产变更登记的保证金……”协议签订后，原告按约先后向被告支付了3500万元。同时，在协议后附有兴洲国际酒店转让房产明细表一张，约定转让的房产有：203号（面积45.22M2）、204号（面积227.94M2）、205号（面积286.27M2）、206号（面积227.94M2）、207号（面积302.32M2）、208号（面积216.52M2）、301号（面积2173.68M2）、401号（面积2173.68M2）、A501号（面积763.62M2）、B503号、B504号（两房面积共计467.24M2）、A601号（面积796M2）、A701号（面积796M2）、A801号（面积796M2）、A901号（面积796M2）、A1001号（面积796M2）、A1101号（面积796M2）、A1201号（面积796M2）。其中除207号、208号、B503号、B504号房屋产权属于陕西易家方略投资有限责任公司外，其余房产产权均属于被告兴洲国际。后双方在办理房产过户登记中，因个别细节问题不能达成一致，至今未能办理房产过户登记。现原告起诉，要求被告会同原告办理不动产变更登记。
原审法院认为，原告兴龙公司与被告兴洲国际于2014年7月19日签订的《买卖协议》（含附件：《兴洲国际酒店转让房产明细表》），是双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。合同签订后，原告积极按照合同的约定履行自己的义务，并先后向被告支付了3500万元，被告理应按照协议的约定履行其义务，即按照协议的约定将不动产转让登记于原告名下，庭审中被告表示愿意履行义务。对原告的部分诉讼请求，经庭审查明，在原、被告双方约定的房产转让中，207号、208号、B503号、B504号房屋产权属于陕西易家方略投资有限责任公司，本案被告并不是实际的履行义务主体,且207号、208号房转让属附条件约定条款，现房产过户的条件也并未成就。同时，原、被告双方在协议中并未约定前后楼房屋土地使用权的问题，且土地使用权及双方约定的五楼前后楼之间的平台使用权不属于原告所主张不动产变更登记的范畴；另原告诉讼中要求对地下停车位（除13个停车位外）、洗衣房、行政库、工程房变更登记，但未提交具体的转让详单，应属诉讼请求不明确，故在本案中对此项诉求不作处理，若原告想主张此项权利，可另案起诉。对于原告要求被告对三辆机动车（宝马750Li婚车一辆、东风牌陕FG66**运送垃圾车一辆、长安R2Z105面包车一辆）进行变更登记的主张，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，机动车属于特殊的动产，亦不属于原告所主张的不动产的范畴，若原告想主张此项权利，亦可另案起诉。综上，对原告的部分诉讼请求予以支持。判决：一、被告略阳县兴洲国际酒店管理有限公司按照与原告略阳县兴龙黄金有限责任公司于2014年7月19日签订的《买卖协议》中约定的不动产房屋事项，协助原告办理不动产房屋（位于略阳县XX路XX酒店）变更登记手续，并将其登记于原告名下，具体不动产房屋有：203号（面积45.22M2）、204号（面积227.94M2）、205号（面积286.27M2）、206号（面积227.94M2）、301号（面积2173.68M2）、401号（面积2173.68M2）、A501号（面积763.62M2）、A601号（面积796M2）、A701号（面积796M2）、A801号（面积796M2）、A901号（面积796M2）、A1001号（面积796M2）、A1101号（面积796M2）、A1201号（面积796M2）（限本判决生效后三十日内履行完毕）。二、驳回原告略阳县兴龙黄金有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告略阳县兴洲国际酒店管理有限公司负担。
兴龙公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一楼吧台（总台）被上诉人应为上诉人办过户变更登记。首先，一楼吧台（总台）约40M2在“买卖协议”第二页第一条第13项双方明确约定为转让标的之一。其次，一楼吧台不是一楼大厅过道的一部分，而是在转让给略阳县建设银行的房屋中预留的一部分（对一楼大厅通道为公用，上诉人没有异议）。二、207、208号房产，被上诉人负有为上诉人变更登记的合同义务，应判令被上诉人予以变更。首先，207、208号房产虽登记在“易家方略”名下，但“易家方略”和被上诉人为同一投资主体。其次，207、208号房产是上诉人、被上诉人之间“买卖协议”的标的的一部分，上诉人已给付相应对价，是无争议的事实。其三、一审所认为的“附条件”才能对207、208号房产变更的认定，因“情势变迁”，其所附条件早已成立。虽然上诉人再给付700万元，被上诉人才办理207、208房产变更登记，但被上诉人在外所欠债务巨大，700万元清偿巨大债务，相差甚远；为维护略阳当地社会稳定，县政府成立工作组并决定，所应付款项，只能经县工作组同意后支付给被上诉人的债权人，而不能再支付给被上诉人。因此，支付700万元的条件已不再成立。综上，“买卖协议”所约定的“附条件”，应视为条件已经成立，被上诉人负有将207、208号房产从“易家方略”变更到上诉人名下的合同义务，上诉人的这一主张依法应予以支持。三、被上诉人负有为上诉人办理五楼前后楼之间平台使用权登记的合同义务。首先，五楼平台的前楼全部，五楼平台的后楼全部，其房产所有权人均为被上诉人所有。其次，根据我国“建筑物区分所有权”的原则，五楼前后楼之间平台实际使用权只可能为上诉人一家独家使用。其三，上诉人和被上诉人“买卖协议”第二页第14项有明确约定，该平台为转让标的之一。四、被上诉人负有为上诉人办理车辆过户登记的义务。首先，“买卖协议”第一页中第一条第九项明确约定了被上诉人将三辆车转让给上诉人。其次，上诉人给付了受让款。其三，上诉人起诉和一审法院对案由的认定均为买卖合同纠纷，而车辆也是合同中的一部分，这是无争议的事实。五、被上诉人在办理房产登记变更后，应协助上诉人办理相应房产的土地使用权变更登记。首先，上诉人和被上诉人的“买卖协议”的标的专指的是“兴洲国际酒店”的全部不动产，包括设施、设备在内的整体转让，这是不争的事实。其次，上诉人诉请判令被上诉人办理“兴洲国际酒店”的不动产变更登记，被上诉人的答辩及当庭陈述均认可自己有变更义务，以及对“兴洲国际酒店”的不动产变更登记没有任何异议。其三，虽然我国物权法、城市房地产管理法及城镇国有土地使用权的出让和转让暂行条例均规定了房地不可分割的“地随房走”的转让原则，但在整个变更登记过程中，在房产变更完毕后，被上诉人仍然负有不可推卸的配合变更土地使用权变更登记的义务。综上，一审判决漏判上述五项权利，请求1、维持一审判决第一条，撤销一审判决第二条；2、判令被上诉人为上诉人办理一楼大厅（总）吧台约40M2的房屋产权变更登记；3、判令被上诉人为上诉人办理207、208号房屋产权变更登记；4、判令被上诉人为上诉人办理五楼前、后楼平台产权登记；5、判令被上诉人为上诉人办理车辆过户变更登记；6、判令被上诉人在办理房产变更登记后，配合上诉人办理相应的土地使用权变更登记。
针对兴龙公司的上诉请求，兴洲国际答辩认为，一、一楼总吧台属于公共部分，含在过道中，业主只有部分使用权，无所有权，房产登记部门也不会办理登记。二、207、208号房屋产权属陕西易家方略投资有限公司，不是本案主体。买卖合同约定条款是兴龙公司在兴洲国际办理完除207、208号房产外其他产权登记后，付款700万元之后，兴洲国际才办理207、208房产变更登记。现在，兴龙公司的诉讼请求不符合合同约定。三、五楼前后平台属于公共部分，不是房屋，不属于房产登记范围，兴龙公司请求违反法律规定。四、车辆属于动产，不属于不动产，在买卖合同中也没有约定办理过户变更登记。五、土地使用权的变更双方未约定，兴龙公司只是业主的一部分，无权要求将土地使用权变更登记在其名下。综上，兴龙公司的上诉请求违反合同约定，违反法律规定，应予以驳回。
兴洲国际不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审法院认定上诉人不愿将房产过户至被上诉人，事实认定错误。按照上诉人和被上诉人之间的合同约定，被上诉人必须在2014年7月26日之前将3500万元合同价款支付给上诉人。然而事实上，上诉人并没有按照合同约定支付合同价款，直到2014年8月28日才完全支付完毕。正是这种原因，上诉人才没有按照合同约定履行过户手续。二、被上诉人要求将房产过户至非被上诉人名称的一个公司，要求不合法，在这种情况下上诉人才没有及时过户，一审法院认定事实错误。三、根据上诉人和被上诉人之间的合同约定，上诉人需要把房产过户至被上诉人名下，而上诉人在后期准备过户时，被上诉人却要求将房产过户至非被上诉人名称的一个公司，违反了合同约定，因此上诉人并不是不愿过户。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
针对兴洲国际的上诉请求，兴龙公司答辩认为，关于按期支付3500万元的问题，按照合同约定，延期支付的只有100万元，而这100万元是略阳县政府成立的工作组不让支付给兴洲国际。兴洲国际要求将房产变更登记到另外一个公司只是双方商议，当时兴洲国际同意，并不违反合同约定。如果兴洲国际不同意变更登记到其他公司，变更登记到兴龙公司名下也是可以的。
经审理查明，原审判决认定的基本事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。
本院认为，兴龙公司与兴洲国际之间签订的《买卖协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为合法、有效的协议，双方之间构成买卖合同法律关系。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中买卖协议涉及了动产及不动产，而兴龙公司作为一审原告，其诉讼请求仅为要求兴洲国际办理不动产变更登记，故对于动产部分不属于本案审理范围，其上诉主张的办理车辆过户变更登记的诉讼请求本院不予支持，对此兴龙公司可以通过另案予以解决。
对于买卖协议中涉及的不动产部分，根据物权法物权法定的原则，不动产物权的变更和转让应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记薄时发生效力，故兴洲国际负有会同兴龙公司履行不动产变更登记的合同义务，不动产变更登记的范围也应当是兴洲国际实际取得的并依照法律规定予以登记的物权范围。根据本案已经查明的事实，207、208号房屋产权属于案外人陕西易家方略投资有限责任公司，故兴龙公司主张兴洲国际办理该房权属变更登记没有事实和法律依据，该诉讼请求本院不予支持。同时，根据一审法院在当地房产管理部门查询信息来看，本案涉及的一楼大厅（总）吧台及五楼前、后楼平台也并未由兴洲国际在房管部门办理相应的权属登记手续，故兴龙公司主张兴洲国际办理该部分房产权属变更登记亦没有事实和法律依据，对此本院不予支持。
关于土地使用权变更登记问题，根据城市房地产管理法的相关规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。同时规定，凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权变更登记的，经土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。由此可见，在兴洲国际按照合同约定将房地产权属变更登记于兴龙公司名下之时，兴龙公司即取得了该房屋占用范围内的土地使用权，若兴龙公司需办理土地使用权变更登记，仅需向相应的土地管理部门提出申请即可。这是法律确定的土地使用权转让的一项基本原则，无需人民法院以判决主文的方式予以明确并赋予强制执行力。
关于兴洲国际的上诉理由，经本院审查，买卖协议约定兴龙公司须在2014年7月26日之前支付3500万元，实际上截止2014年7月25日，兴龙公司共支付了3400万元，剩余100万元在2014年8月27日支付。单从支付时间上来看，兴龙公司未完全按照协议约定支付合同价款构成违约，但从支付金额上来看，在约定期限之内，兴龙公司已经支付了绝大部分款项，且截止目前合同约定的款项早已全部支付，兴洲国际依然应当按照合同约定履行不动产变更登记的合同义务。至于兴龙公司未完全按照协议约定支付合同价款的违约责任，兴洲国际可以通过其他途径或另行诉讼的方式解决，但不能依此作为不办理变更登记手续的抗辩理由。对于兴洲国际上诉所称，兴龙公司要求将房产登记在其指定的其他公司名下，是导致兴洲国际无法履约的问题，因与本案中兴龙公司的诉讼请求相矛盾，对此本院不予审查。
综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判处并无不当，二上诉人的上诉理由均不能成立，本院依法应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人略阳县兴龙黄金有限责任公司、略阳县兴洲国际酒店管理有限公司各自负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄存宏
审 判 员 秦保新
代理审判员 王莎莎
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 胡新一