广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五再字第32号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
（2010）深中法民五再字第32号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：陈玲娟，女。
委托代理人：戴某某，北京市××律师事务所深圳分所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：彭琼娣，女。
委托代理人：薛某某，广东××律师事务所律师。
一审被告、二审被上诉人：陈运娇，女。
一审被告、二审被上诉人：陈伟春，男。
一审被告、二审被上诉人：陈伟良，男。
一审第三人：王看香，女。
申请再审人陈玲娟因与被申请人彭琼娣房屋侵权纠纷一案，不服本院（2009）深中法民五终字第659号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。2010年6月9日，广东省高级人民法院以（2010）粤高法民一申字第1665号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
彭琼娣一审起诉称，其与陈某（又名陈天某）于1946年结婚后，分别生下女儿陈素某、陈玲娟、陈运娇及儿子陈伟良、陈伟某、陈伟春。彭琼娣的丈夫陈某于1997年1月14日在香港、逝世。1999年初，经彭琼娣与六名子女协商一致，彭琼娣同意将位于深圳市盐田区沙盐路×××村81号的三问旧房拆除，由彭琼娣六名子女共同出资在原址重新兴建了一栋楼高5层的私房，每层分为A、B座二套房屋，五层共有10套房，房屋建成后，根据各方的约定，女儿陈素某分得5层B座，陈运娇分得4层B座，陈玲娟分得5层A座，儿子陈伟良分得3层B座、陈伟某分得4层A座、陈伟春分得3层A座，彭琼娣则分得1、2层的A、B座共4套房屋。此后，由于彭琼娣年事已高，从2000年开始便委托陈玲娟、陈运娇、陈伟春、陈伟良轮流出租和管理上述四套房屋，基于亲情关系，彭琼娣并没有要求陈玲娟、陈运娇、陈伟春、陈伟良每月按时交还房屋租金。2007年底，彭琼娣为了筹钱购买已故丈夫和自己墓地，要求陈玲娟、陈运娇、陈伟春、陈伟良返还部分房屋租金，陈玲娟、陈运娇、陈伟春、陈伟良不但拒绝返还，还拒绝迁出上述房屋，经多次协商均无结果。综上，彭琼娣认为陈玲娟、陈运娇、陈伟春、陈伟良的做法严重侵害了其合法权益，请求判令：1、陈玲娟、陈运娇、陈伟春、陈伟良停止侵权，迁出深圳市盐田区沙盐路×××村81号房屋2楼A、B座及1楼A、B座；2、陈玲娟返还彭琼娣房租人民币64800元，陈运娇、陈伟春、陈伟良对上述欠款承担连带偿还责任；3、陈玲娟、陈运娇、陈伟春、陈伟良承担本案诉讼费用。
深圳市盐田区人民法院一审查明查明，彭琼娣系陈玲娟、陈运娇、陈伟春、陈伟良之母，1998年，彭琼娣六个子女共同出资重建位于盐田×××村81号的祖屋，1999年建成5层A、B座共10套房屋。1998年5月6日，彭琼娣与六子女签署《祖屋重建合约书》，约定：”建成后除每子女各人拥有一层自用外，余下单位有一层作为祖堂，其余单位可出租，所得资金扣除公共用途外余款在每年年初二或清明日集齐各子孙均分，不得有错。本宅乃祖业，但因本人年老体弱关系，有必要将业权均分为六份与各子女，但本人郑重声明，本祖宅不可出售，只可出租。”该房建成后，陈玲娟分得B座5楼、陈运娇分得A座4楼、陈伟春分得B座3楼、陈伟良分得A座3楼，案外人（即彭琼娣的另外两个子女）陈素某分得A座5楼、陈伟某分得B座4楼。1999年5月23日，陈素某、陈运娇、陈玲娟和彭琼娣立约：盐田×××村81号铺A座2楼转让陈玲娟名下，转让费为人民币15万元整。此后，A座1楼由陈素某、陈运娇、陈玲娟轮流出租，B座1、2楼由陈伟春、陈伟某、陈伟良轮流出租，收取的租金除公用外由六子女均分。
2007年12月，A座1楼出租给王看香，陈伟良在《房地产租赁合同》上签字并办理登记备案手续，《房地产租赁合同》和《个人房产租赁纳税申报登记簿》均显示屋主为彭琼娣。
一审法院又查明，涉案房产建成后并未办理房地产证。
一审庭审中，彭琼娣当庭变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：一、判令陈玲娟、陈运娇迁出A座1、2楼，陈伟春、陈伟良迁出B座1、2楼；二、判令陈玲娟返还A座1、2楼租金人民币64800元。
深圳市盐田区人民法院一审认为，根据彭琼娣和六子女签署的《祖屋重建合约书》，彭琼娣已将重建后的×××村81号房屋分配给了六个子女，彭琼娣对涉案房屋不享有所有权和收益支配使用权。虽然彭琼娣提交的《房地产租赁合同》和《个人房产租赁纳税申报登记簿》上显示的出租方和屋主均为彭琼娣，但由于该证据并非房产登记部门出具的产权证明，故不能作为彭琼娣对涉案房产享有所有权的证据。因此，彭琼娣要求陈玲娟、陈运娇、陈伟春、陈伟良搬离涉案房产并向其返还租金的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：驳回彭琼娣的诉讼请求。案件受理费人民币1420元由彭琼娣承担。
彭琼娣不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2008）深盐法房初字第109号民事判决；2、判令陈玲娟、陈运娇、陈伟春、陈伟良停止侵权，立即迁出深圳市盐田区沙盐路×××村81号房屋1楼A座、B座及2楼A座、B座；3、判令陈玲娟、陈运娇、陈伟春、陈伟良返彭琼娣房租人民币192000元（2006年5月
--2008年12月）；4、判令由陈玲娟、陈运娇、陈伟春、陈伟良承担本案诉讼费用。
本院二审查明，一审法院已查明的事实无误，予以确认。另，在本院二审调查中，陈玲娟自认A座2楼现由其占有使用。
本院二审认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，宅基地以户为单位进行分配。由于彭琼娣及其六子女均为该户家庭成员，因此涉案房产应为彭琼娣及其六子女共有。彭琼娣及其六子女签订的《祖屋重建合约书》是共有人对其共有财产的分割，系各方真实意思的表示，合法有效。该合约书对涉案房屋的A座3至5楼、B座3至5楼已进行了分配，未经分配的A座1至2楼、B座1至2楼则仍为彭琼娣及其六子女共有。对于B座1至2楼陈伟春、陈伟良在二审法庭调查中同意彭琼娣的请求，其意思表示属于对自己权利的处分，没有违反法律的规定，也没有侵害第三人的合法权益，本院予以照准，亦即对彭琼娣请求陈伟春、陈伟良迁出B座1至2楼予以支持。对于A座1楼，陈玲娟已经对外出租，根据《祖屋重建合约书》的约定，未经分配的1至2楼部分可出租并由彭琼娣各子孙均分，彭琼娣未举证证明对方当事人收受的租金并未依约进行分配，因此彭琼娣关于判令陈玲娟、陈运娇迁出A座1楼及要求陈玲娟返还租金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条的规定，部分共有人擅自处分共有财产的无效。由于涉案房屋未经《祖屋重建合约书》分配的A座1至2楼、B座1至2楼则仍为彭琼娣及其六子女共有，因此虽然在1999年5月23日彭琼娣与陈素某、陈运娇、陈玲娟签订合同将A座2楼转让给陈玲娟，但在其他共有人未签约同意的情况下，该民事行为应属无效，涉案房屋A座2楼的权利状态应恢复为共有。由于A座2楼现由陈玲娟占有使用，且陈运娇、陈伟春、陈伟良均认可彭琼娣的诉讼请求，故彭琼娣关于判令陈玲娟搬离A座2楼的诉讼请求本院予以支持。彭琼娣在上诉时增加判令陈玲娟、陈运娇、陈伟春、陈伟良向其返还人民币192000元租金的诉讼请求，因其在举证期限届满后方增加此项诉讼请求，故本院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定对增加的诉讼请求不予处理，如彭琼娣有证据证明陈玲娟、陈运娇、陈伟春、陈伟良未按约将收取的租金在其子孙间均分，可另循法律途径解决。综上，彭琼娣的上诉理由部分成立，本院二审予以支持，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定，判决：一、撤销深圳市盐田区人民法院（2008）深盐法房初字第109号民事判决；二、1999年5月23日彭琼娣与陈运娇及陈玲娟、案外人陈素某之间将深圳市盐田区×××村81号A座2楼转让给陈玲娟的民事行为无效；三、陈玲娟应于本判决生效之日起十日内迁出深圳市盐田区×××村81号A座2楼并将其交由各共有人共同使用收益；四、陈伟春、陈伟良应于本判决生效之日起十日内迁出深圳市盐田区×××村81号B座1至2楼并将其交由各共有人共同使用收益；五、驳回彭琼娣的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费共计人民币2840元（已由彭琼娣预缴），由彭琼娣承担人民币1988元，由陈玲娟承担人民币852元，陈玲娟承担之数迳付彭琼娣。
陈玲娟再审请求：1、依法撤销深圳市中级人民法院（2009）深中法民五终字第659号民事判决，对该案进行再审。2、维持深圳市盐田区人民法院（2008）深盐法房初字第109号民事判决。事实及理由：一、二审判决认定事实错误。1、二审判决认定《祖屋重建合约书》合法有效是正确的。但判决同时认定1楼至2楼计四套房屋没有分配仍为彭琼娣及六名子女共有则明显错误，系断章取义。彭琼娣本人因年老体弱关系自愿放弃了房屋所有权，没有分配。因此，彭琼娣对房屋既无所有权也无使用权，无权就房屋主张任何权利，只能由六名子女主张相应权利。2、重建前的祖屋占地面积127平方米，而重建后的房屋占地面积为200多平方米，建筑面积1200平方米，多出来的占地面积是私自开挖山体占用的土地，该部分土地不属于祖屋范围。A座占用的土地面积都是利用私自开挖的山体形成的土地建造的。因此，重建的房屋并不都是利用祖屋宅基地建造。二、二审判决认定1999年5月23日陈素某、陈运娇、陈玲娟、彭琼娣签订的将A座2楼转让给陈玲娟的民事行为无效超出了原告的诉讼请求范围，在认定该民事行为无效的同时，对陈玲娟支付的15万元却没有做出任何处理，处理偏颇，显失公平。本案在陈素某不是当事人的情况下就认定该转让行为效力，显然程序违法，遗漏了当事人。三、二审判决无法履行，实质上损害了各方利益，将造成任何人都无法管理使用房屋的后果。综上，二审判决程序违法，遗漏当事人，认识事实错误，进而导致适用法律错误。为维护自己的合法权益，申请人特申请对该案进行再审。
彭琼娣再审答辩称：一、二审法院认定的事实清楚，祖屋的重建仅对涉案房屋的A座3-5楼，B座3-5楼进行了分配。而对A座1-2楼、B座1-2楼没有进行分配，我方以六子女均家庭成员，因此二审法院判决A座1-2楼、B座1-2楼仍为我方及六子女共有是正确的。陈玲娟称重建前祖屋127多平方米，重建后200多平方米，多建的面积是私自开挖的山地，该说法没有证据证明。我方认为这与本案没有任何关联性。第二，二审法院认定1999年5月23日陈素某、陈运娇、陈玲娟、彭琼娣签订的将A座2楼转让给陈玲娟的行为无效是正确的。理由：1、涉案房屋A座1-2楼、B座1-2楼没有进行分配，因为我方及六子女共有，根据最高院关于执行民法通则若干问题意见第89条的规定（内容略），虽然在1999年5月23日我方与陈素某、陈运娇、陈玲娟签订合同将A座2楼转让给陈玲娟，但当时其他共有人未签约同意，事后有没有追认，所以该转让行为无效。2、陈玲娟称就事实本身看转让行为是有效的，该说法没有法律依据。尽管A座1-2楼由三女儿出租，并收取租金，B座1-2楼由三儿子出租并收益，但该事实与A座2楼转让行为是两个不同的法律关系。前者不能作为后者正确或错误的事实依据。相反证明A座1-2楼、B座1-2楼为家庭成员的共同财产，要进行处分必须经全体家庭成员一致同意方为有效。3、陈玲娟称陈素某、陈运娇、彭琼娣、陈玲娟四人于1999年5月23日签订将A座2楼转让给陈玲娟的协议，上面虽然没有三儿子签字，但实际上各方都是同意转让的，而且多年没有人提出异议，该说法是错误的。事实上，我方的三个儿子不知道有该转让行为，因此才没有提出异议。第三，陈玲娟称二审判决要求陈玲娟、陈伟春、陈伟良于判决生效后日内迁出房屋并将其交由各共有人共同使用收益…”，该说法是错误的。二审法院认为A座1-2楼、B座1-2楼应将其出租应由各共有人共同分享收入，如果陈玲娟要占用则应先征得财产共有人的同意，并向其余共有人支付使用费。第四，陈玲娟认为其他原审被告是配合我方的的诉讼，该说法没有事实依据也没有证据支持。综上，我们认为二审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回再审陈玲娟的全部申诉请求，维持二审判决。
陈运娇、陈伟春、陈伟良再审答辩称，同意彭琼娣的答辩意见。
本院再审查明，原审查明的事实清楚，本院再审予以确认。
本院再审认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，宅基地以户为单位进行分配。由于彭琼娣及其六子女均为该户家庭成员，因此涉案房产应为彭琼娣及其六子女共有。彭琼娣及其六子女签订的《祖屋重建合约书》是共有人对其共有财产分配处理的协议，系各方真实意思的表示，合法有效。《祖屋重建合约书》对涉案房屋1至2楼并未进行分配，彭琼娣及其六子女之后也未对该些房屋的分配达成明确的协议，故涉案房屋1至2楼仍属彭琼娣及其六子女共同共有。1999年5月23日陈玲娟与陈素某、陈运娇签订合同，将A座2楼转让给陈玲娟。依据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条的规定，部分共有人擅自处分共有财产的无效。陈玲娟与陈素某、陈运娇三人的转让协议未经其他共有人签约同意，原二审对此认定为无效并无不当。对于民事行为被认定无效后各当事人之间有关返还财产的责任，当事人可另循法律途径解决。涉案房产A座2楼仍属彭琼娣及其六子女共同共有，原二审判决陈玲娟将该房屋交由各共有人共同使用收益亦无不当。
综上，陈玲娟的再审理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百八十六条之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院（2009）深中法民五终字第659号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 胡 劭
代理审判员 张乐雄
二〇一一年八月二十五日
书 记 员 张 威