浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2722号
上诉人（原审被告）：汪玲梅。
被上诉人（原审原告）：杭州易达票务服务有限公司。
法定代表人：王广伟。
委托代理人：付群美。
上诉人汪玲梅因与被上诉人杭州易达票务服务有限公司（以下简称易达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年5月7日，易达公司（乙方）与汪玲梅（甲方）签订了房屋租赁合同1份，约定：甲方将杭州市江干区新和嘉苑1幢1单元1103室房屋出租给乙方使用，使用面积61平方米；房屋租赁期限自2013年5月11日起至2014年5月10日止；该房屋押金1800元，年租金总额21600元；2013年5月11日支付押金1800元，3个月租金5400元，下次付款时间2013年8月1日；租赁期内，甲方无正当理由，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金；乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；等等。易达公司向汪玲梅支付了押金1800元，并按约定支付了2013年5月11日至2014年5月10日期间的租金。李莲莲原为易达公司员工，案涉房屋由其居住使用。2013年8月12日，李莲莲与汪玲梅签订了协议书一份，载明，“房东汪玲梅与房客杭州易达所签的房屋合同作废，账目已结清。2013年5月7日，新和嘉苑1幢1单元1103室。”2014年6月20日，易达公司诉至原审法院，请求判令汪玲梅返还押金1800元、租金4200元，并支付违约金3600元。
原审法院认为，易达公司、汪玲梅签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行义务和享受权利。而易达公司、汪玲梅签订的合同是否因汪玲梅与李莲莲于2013年8月12日签订协议书而解除，系本案的首要争议焦点。本案中，易达公司、汪玲梅签订的租赁合同上加盖有易达公司公章，汪玲梅表示签订合同时李莲莲在场，但在合同上签字的却为他人，该事实说明李莲莲并未得到处理合同事宜的相关授权。汪玲梅与李莲莲签订的协议书中未有易达公司签章，且协议书签订后，案涉房屋的使用状况维持原状，租金仍由易达公司支付。故该院认为，汪玲梅与李莲莲签订的协议书无效，易达公司、汪玲梅仍在履行双方于2013年5月7日签订的租赁合同。汪玲梅辩称2013年8月12日之后，其系与李莲莲发生租赁关系，未提供证据予以证明，该院不予采信。庭审中，易达公司、汪玲梅对同意李莲莲搬出案涉房屋，不继续履行租赁合同的陈述一致，该院确认双方对解除租赁合同事宜达成一致意见。因易达公司未提供证据证明李莲莲于2014年2月28日搬出，故应以汪玲梅认可的2014年3月1日为准确定双方解除合同的时间。合同解除后，汪玲梅理应向易达公司退还已支付的2014年3月2日至2014年5月10日的租金，经计算，为4123元。本案中，汪玲梅并未举证证明其有扣留易达公司押金的情形，故该院对易达公司要求汪玲梅退还押金的请求予以支持。汪玲梅辩称其已将押金和租金退给李莲莲，但未提供证据予以证明，该院不予采信。汪玲梅在合同解除后将房屋出租给他人使用，系其正当权利，易达公司要求汪玲梅支付违约金，没有事实和合同依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，于2014年9月10日判决：一、汪玲梅向杭州易达票务服务有限公司返还押金1800元、租金4123元，共计5923元；于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回杭州易达票务服务有限公司的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费25元，由易达公司负担5元，由汪玲梅负担20元。
宣判后，汪玲梅不服，向本院提起上诉称：一、本案的事实经过为：2013年5月7日，李莲莲在一人的陪同下向汪玲梅租房并签订了租房协议，承租方盖有易达公司的公章，但未留公司电话。后租房一直由李莲莲居住，汪玲梅有事只与李莲莲联系。2013年8月12日，李莲莲持租赁协议，称单位领导不愿意以单位的名义租房，要求终止原单位盖章的协议，改为由其本人租房。为此，李莲莲交回了原协议（实质为复印件），并以其个人的名义与汪玲梅重新签订了租房协议。因搬家，原协议、新协议均已找不到，但李莲莲与汪玲梅终止原协议且账目已结清的便条尚在。案涉房屋一直由李莲莲一人居住至2014年3月1日，每季度的房租都是催李莲莲后才打了入汪玲梅丈夫账户。李莲莲退房时，因此时协议的承租人是李莲莲，双方经协商，将押金和两个月的租金共计5400元返给了李莲莲。李莲莲交回了租房钥匙、门禁卡。二、一审法院采信证据有误、认定事实错误。1、汪玲梅在一审期间提供的“便条”是真实的，汪玲梅有理由相信李莲莲以单位领导要求终止原协议，汪玲梅按新协议将押金、租金退给李莲莲符合新协议规定。易达公司在一审庭审中对前述“便条”的真实性无异议，说明该“便条”是真实的，反映的内容也是真实的。如果当时不是易达公司领导的要求，李莲莲完全没必要更改原对其无需承担责任的协议，而改为由其本人承担完全责任的不利协议。同时，更改协议给出租人汪玲梅也增加了重新签订协议的麻烦。汪玲梅基于李莲莲的解释、请求和能够提供原来协议等情况，完全相信李莲莲所做的终止原协议是易达公司的要求，并且是真实的，才同意终止原协议、重签新协议。此后，新协议的承租方是李莲莲个人。退租时，汪玲梅按新协议将押金、租金退给承租人李莲莲，李莲莲由此把钥匙、门禁卡交还给汪玲梅，完全符合新租赁协议的规定和退房退租的习惯做法。2、易达公司提供虚假证据、作相互矛盾陈述，即使退房时实际承租人是易达公司，退押金等纠纷责任也不应由汪玲梅承担。（1）易达公司在一审期间提供的“汪玲梅承诺一周内退还剩余房租等证明”（以下简称“证明”）系伪造。退房时只有李莲莲一人与汪玲梅办理相关事宜，何来汪玲梅向易达公司作承诺退房租的“证明”；该“证明”下面的签名并非汪玲梅所签，系伪造；且当时系易达公司中途退租，易达公司违约，按照按协议第十五条规定，易达公司应承担二个月租金的违约金，不可能再退还租金，何来承诺退租。当时，汪玲梅是看在李莲莲一人在外不容易的情况下才答应酌情退给她两个月的房租。易达公司在一审庭审中称该“证明”系李莲莲传真提供，是否真的李莲莲提供不得而知。如果真的是李莲莲提供，李莲莲可能涉嫌职务侵占，易达公司应当向李莲莲追讨。如果是易达公司自己伪造，说明易达公司在故意隐瞒事实真相。（2）易达公司在一审庭审中承认“便条”是真实的，但称系李莲莲没有授权的个人行为，其无权代表单位终止原协议，其与汪玲梅所签的新协议是无效协议。易达公司没有解释李莲莲为何能拿到原来的协议、为何要更改成对李莲莲自己不利的协议。前面说李莲莲无权代表单位终止协议，后面又说其单位在杭州只有李莲莲一人，退房时只有李莲莲一人与房东操作，还称“证明”系李莲莲提供，如果该“证明”确系李莲莲提供，说明易达公司也是认可李莲莲一人的退房行为。假如李莲莲退房时租房实际还是易达公司单位承租，既然单位允许认可李莲莲一人操作退房等相关事实，其退房解约等都有代理权，那为何前面“便条”中反映的终止原协议的行为又说是没有代理权？易达公司的辩解明显前后矛盾。（3）原协议上留有汪玲梅的两个电话，易达公司却没有留电话。在一审庭中，易达公司承认李莲莲退房时没有告诉汪玲梅，李莲莲已从单位离职，也无人告知李莲莲退房退租时要征得易达公司同意，相反易达公司承认退房时只有李莲莲一人代表单位办理退房退租事宜。假如李莲莲退房时实际还是易达公司单位承租，李莲莲一人退房解约等有代理权，那其与汪玲梅之间的退房退款行为就是代表单位的有效法律行为。之后产生的所退的款该归谁等纠纷也是李莲莲与易达公司之间的事，与汪玲梅无关。在有李莲莲代表单位与汪玲梅办理退房退款事宜等情况下，还要求汪玲梅去向原协议单位退钱，是错误的。3、一审法庭查明“便条”是真实，却不认可“便条”内容反映的事实，认定事实错误。基于“便条”中反映的事实，李莲莲已代表单位终止了原协议，后面的新协议只是李莲莲与汪玲梅之间的协议，汪玲梅按新协议、退房习惯做法将押金、房租退给李莲莲，李莲莲退还钥匙、门禁卡，双方的行为并无不当。一审法院在查明双方都认可“便条”是真实的情况下，却不采信该“便条”内容反映的事实，在没有查明李莲莲为何能拿到原来协议、为何要终止原协议，并且在易达公司提供假“证明”、多处作相互矛盾陈述的情况下，仍采信易达公司提供的证据，作出不符合客观事实的判决，显然错误。李莲莲是本案有利害关系的第三人，故请求二审法院督促易达公司一定要联系到李莲莲到庭，或依职权通知李莲莲到庭，以查明李莲莲与易达公司之间的疑点。综上所述，一审法院采信证据有误，认定事实、所作的判决错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回易达公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由易达公司承担。
被上诉人易达公司答辩称：1、2013年5月7日，李莲莲在授权人金佳杰的陪同下向汪玲梅租房，并由易达公司盖有公章签订租赁协议。易达公司留有金佳杰名片，并有汪玲梅短信息内容后租房。案涉房屋用途为外地员工居住和上海公司出差员工居住，2013年5月7日至2014年2月前后居住过包成、王青青、高丽平。故，一审法院认定事实正确，员工李莲莲未得到处理合同事宜的相关授权。2、汪玲梅上诉陈述不符合事实，李莲莲并未交回原协议，租房协议一式二份，双方各执一份，易达公司持有的原件在已在一审提交给法院。汪玲梅先称李莲莲以其个人名义新签订了租赁协议，后又称因搬家原协议、新协议均找不到。但经公安局查询，汪玲梅的户口居住地同租赁合同中登记的地址一致，并无搬家的事实。原协议、新协议均已找不到的理由不成立。房屋出租作为家庭重大事情，涉案房屋多次出租应该保留协议是最常识的问题。3、一审法院对证据采信正确。（1）汪玲梅未提供任何证据予以佐证，故一审对上诉人与李连莲签订的协议书和所谓的便条不予采信，并认定为无效，是完全正确的。（2）汪玲梅称李莲莲交回了原协议，但又称其没仔细看，以为李莲莲交回的是原件，系捏造事实。（3）如按汪玲梅称新协议签订，原协议中的押金就早应该退还给易达公司。但本案中，并未办理退押金，也未办理退押金收条，如果易达公司授意李莲莲签订所谓的新协议，易达公司并无继续支付押金和租金的必要。4、汪玲梅称易达公司提供虚假证据、作相互矛盾陈述，若退房时实际承租人是易达公司，返押金等纠纷责任也不应该由汪玲梅承担，相互矛盾。假如汪玲梅真的将押金和租金返还给李莲莲，但李莲莲不是租赁合同主体，其错误应该由汪玲梅自行承担。汪玲梅出示的便条，易达公司从来没有承认过“便条”的内容是真实的。一审法院判决此便条无效是正确的，李莲莲无授权，事实清楚。5、汪玲梅一直在强调协议上没有留电话，实际情况是留有公司授权人金佳杰名片。汪玲梅刻意隐瞒，以达到不退押金和租金的目的。6、一审法院认定汪玲梅提交的“便条”无效是正确的。汪玲梅与李莲莲签订的协议书中没有易达公司的盖章确认。所谓的协议书签订后房屋的使用状况维持现状，押金和租金仍由易达公司支付，仍在履行2013年5月7日签订的租赁合同。易达公司从来没有授权李莲莲以个人身份同汪玲梅签订租房协议。另外此房的用途不只是李莲莲本人居住。出现此便条，不知汪玲梅和李莲莲有何用意。7、每季度所交付的房租是公司行为，跟李莲莲本人无直接关系。易达公司一审提供的电子回执单可以证明交付房租的时间有序。8、汪玲梅一审庭审中陈述承认双方协商，同意将押金和两个月房租退还。一再极力否认其提供的“证明”，另一方面又一直未提供证据予以证明押金和租金己交给李莲莲。一审法院未认定2013年8月12日之后汪玲梅未与李莲莲发生租赁关系，及未认定汪玲梅已将押金和租金退还给李莲莲是正确的。9、根据2007年1月l日施行的《杭州市房屋租赁管理规定》第十九条规定，签订合同时，易达公司一直要求将产权证明复印件作为附件，但汪玲梅一直未能出示。汪玲梅至今未办理房屋登记备案，违反前述规定第八条之规定。同时租赁双方当事人变更，终止房屋租赁合同，出租人应该办理房屋租赁合同变更手续，并在终止日起10日内办理变更，完成登记各种手续。房屋至今未作过任何变更手续，足以充分证明汪玲梅未与李莲莲未签订过新协议，双方当事人仍在履行2013年5月7日签订的租赁合同。根据前述规定第十五条，易达公司还有义务要求和举报汪玲梅应当到租赁房屋所在地的机关办理登记手续，申报缴纳税款和相应的处罚。李莲莲自2014年2月28日从公司主动辞职后一直联系不上，汪玲梅前面陈述前期对李莲莲有多照顾，理应能联系到李莲莲到庭作为人证，查明疑点。综上所述一审法院采信证据清晰，认定符合客观事实，所作出的判决正确，应予维持。
二审中，在本院指定的举证期限内，汪玲梅、易达公司均未向本院提交新的证据。在本院指定的举证期限届满后，易达公司向本院提交下列证据：1、宽带费收据，拟证明是易达公司租赁涉案房屋；2、员工出差表一份，拟证明案涉租赁房屋不是李莲莲一个人居住；3、城东派出所出具的证明一份，拟证明汪玲梅一直未搬家；4、易达公司员工金佳杰的名片一张，拟证明汪玲梅称与易达公司联系不上不是事实，双方签房屋租赁合同时，易达公司有提供给汪玲梅金佳杰的名片。对于易达公司提交的前述证据，汪玲梅认为，证据1不是二审新证据，对真实性无异议，但不能证明其证明目的；证据2的真实性有异议，汪玲梅不知道易达公司有其他员工居住过；证据3不是二审新证据，形式上的真实性无异议，但是汪玲梅只是户口在此处；证据4真实性有异议，从未拿到过此名片。本院认为，易达公司提交的证据，均形成于一审之前，易达公司无合理理由，既未在一审中提交，亦未在二审本院指定的举证期限提交，且汪玲梅的异议成立，易达公司提交的前述证据不能证明其待证事实，本院均不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案争议焦点系李莲莲与汪玲梅于2013年8月12日解除案涉房屋租赁合同的行为是否构成表见代理，即该解除行为效力是否及于易达公司。易达公司起诉时明确称其承租案涉房屋作为员工李莲莲宿舍使用。故其二审中辩称案涉房屋作为外地员工和上海公司出差员工居住，本院不予采信。一审庭审中，对于汪玲梅提交的“便条”，易达公司的质证意见为“对该便条本身真实性认可，但签署该便条李莲莲是无授权的个人行为，应为无效。”原审法院对该便条的真实性予以确认并无不当。但本院认为，结合易达公司承租案涉房屋作为李莲莲的宿舍，并由李莲莲一直居住，且易达公司在杭州仅有李莲莲一人，以及易达公司自认退房事宜由李莲莲负责处理等事实，汪玲梅有理由相信李莲莲有权代表易达公司与其解除合同并就解除后的事宜进行结算。故本院确认易达公司与汪玲梅之间的房屋租赁合同已于2013年8月12日解除，并已对合同解除之后的事宜进行了结算。由于案涉房屋一直作为李莲莲个人宿舍使用，合同解除后，易达公司代李莲莲缴纳租金亦不违反常理。且，对于易达公司主张的李莲莲代表公司与汪玲梅于2014年2月28日解除合同，汪玲梅主张的李莲莲与其于2013年8月12日解除合同，该两次行为对于出租人汪玲梅而言，并无实质区别，均为李莲莲单独与汪玲梅商谈解除合同事宜并进行结算，即使易达公司主张的2014年2月28日解除合同，易达公司除李莲莲外亦无其他人与汪玲梅商谈解除合同事宜，现易达公司选择性认可2014年2月28日李莲莲解除合同的行为，有违诚信。易达公司以已经被解除并经过结算的合同及未被汪玲梅认可的证明传真件为据向汪玲梅主张返还押金、剩余租金以及支付违约金，依据不足，本院不予支持。故汪玲梅的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院认定汪玲梅需返还押金1800元、租金4123元不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1054号民事判决；
二、驳回杭州易达票务服务有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由杭州易达票务服务有限公司负担。汪玲梅于本判决生效之日起十五日内来本院退费；杭州易达票务服务有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的二审诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 袁其伟