辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01385号
上诉人（原审原告）：大连德源供暖有限公司，住所地大连市甘井子区南关岭街道上沟村。
法定代表人：于斌，该公司总经理。
委托代理人：孙旭，辽宁澄宇律师事务所律师。
委托代理人：张鏸元。
被上诉人（原审被告）：李燕辉。
委托代理人：吴迪，辽宁亿信律师事务所律师。
委托代理人：刘志永，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
原审原告大连德源供暖有限公司（以下简称德源公司）与原审被告李燕辉房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年8月12日作出（2014）甘民初字第2254号民事判决，德源公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人德源公司的委托代理人孙旭、张鏸元，被上诉人李燕辉的委托代理人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德源公司一审诉称：2012年6月6日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告房屋，租期为2012年6月6日至2017年6月5日。《房屋租赁合同》第四条约定：第一年租金每半年支付一次，以后每年支付租金一次。每次按实际天数提前30天支付。如被告未按时交付租金，须向原告支付每日千分之三的违约金，超过三十日，原告有权解除合同。现被告仅交付租金至2013年2月5日，从2013年2月6日起至原告起诉时止，被告违反合同约定未支付租金已逾期十四个月，严重损害了原告的合法权益。原告于2014年2月18日向被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，但被告明确表示拒绝搬出租赁房屋。鉴于被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，依据《房屋租赁合同》第四条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条之规定，诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房屋交还给原告；2、被告向原告支付2013年2月6日至2014年2月28日的房屋使用费165，057元及违约金142，895元，合计人民币307，952元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告李燕辉一审辩称：原告的起诉内容与事实不符。首先，原告起诉的主体错误，被告李燕辉系大连宝燕汽车维修有限公司（以下简称宝燕公司）的法定代表人，《房屋租赁合同》系李燕辉代表宝燕公司与原告签订，故原告起诉李燕辉系主体错误，应驳回原告的起诉；其次，被告一直积极履行房屋租赁合同，租金长期无法交付是由于原告拒绝收取造成的，不存在原告所说的违约行为，故不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2012年6月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份。该房屋租赁合同内容为：“甲方（大连德源供暖有限公司）与乙方（李燕辉）根据《中华人民共和国合同法》及有关法律行政法规规定，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经友好协商，签订本合同。一、租赁房屋：甲方向乙方出租位于大连市甘井子区南关岭街道上沟村公建房，建筑面积384平方米；二、租赁用途：汽车修理，如改变经营范围或用途须征得甲方同意；三、租赁期限：伍年（即2012年6月6日至2017年6月5日）；四、租金数量及交付方法：第一年，2012年6月6日至2013年6月5日，租金为150，000元；第二年，2013年6月6日至2014年6月5日，租金为160，000元；第三年，2014年6月6日至2015年6月5日，租金为170，000元；第四年，2015年6月6日至2016年6月5日，租金为180，000元；第五年，2016年6月6日至2017年6月5日，租金为180，000元。2012年6月6日至2012年8月5日为装修期，此期间不收租金，实际租金日期从2012年8月6日起执行。第一年租金每半年支付一次，以后每年支付租金一次，每次按实际天数提前30天支付。被告未按时交付租金，须向原告支付每日千分之三的违约金，超过三十日，原告有权解除合同。……十二、本合同签订后，乙方向甲方支付75，000元租金及20，000元装修押金后，本合同生效。”该《房屋租赁合同》签订后，被告于2012年6月7日向被告交付2012年8月6日至2013年2月6日房屋租金75，000元、房屋装修抵押金20，000元，原告收取前述款项后向被告出具了专用收款收据二份。2013年2月7日起，被告李燕辉的丈夫梁文数次到原告处交付租金，被告均拒绝收取。2014年2月18日，原告向被告发出书面通知，以被告逾期交付房租超过租赁合同约定时间三十日为由要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》。一审法院审理过程中，被告当庭表示如原告同意收取，被告可立即向原告交付2013年2月6日至原告起诉时止的房屋租金。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。被告李燕辉主张该租赁合同实际系其代表宝燕公司与原告签订，但租赁合同上并未加盖宝燕公司印章，李燕辉也并未以宝燕公司法定代表人身份在租赁合同上签名，《房屋租赁合同》的缔约主体应为原告及被告李燕辉。被告关于原告起诉主体错误的反驳主张不予支持。原、被告在房屋租赁合同中明确约定了租金的金额及交付方法，被告应依据该约定内容向原告履行交付租金的义务。《房屋租赁合同》第四条约定，房屋租金按每半年支付一次，每次按实际天数提前30天支付。原、被告对该合同条款的理解存在争议。原告主张应在每一次租期开始前30日提前交付租金，被告反驳认为应在每一次租期届满前30日交付租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告将房屋租赁给被告使用，其缔约目的即为收取房屋租金。原、被告签订的《房屋租赁合同》中第十二条即约定以被告先向原告交付租金75，000元为生效条件。被告提交的音频资料的内容也能够证实被告对租金应在每一次租期开始前30日交付是认可的，因此，结合被告在其提交的音频资料中的自认及原、被告在租金交付过程中的实际履行情况，原告关于租金应提前交付的主张更符合《房屋租赁合同》的缔约目的。被告交付2012年8月6日至2013年2月6日房租后，应在2013年1月6日前交付下一期租金。被告提交的音频资料的内容能够证实，被告首次向原告交付下一期租金的时间为2013年2月7日。被告违反约定迟延交付房租三十天，应向原告承担支付租金及迟延履行违约金的违约责任。依据双方在房屋租赁合同中第四条的相关约定，被告如未按时交付房租，须向原告支付每日千分之三的违约金。被告迟延交付房租三十天，应向原告支付的违约金数额为6750元（75，000元×3‰×30日）。原告于2013年2月18日发出解除租赁合同的书面通知。在被告接到该书面通知前，被告对原告解除租赁合同的意思表示并不知情，被告李燕辉的丈夫梁文也数次找到原告要求交纳房租。因此，在2013年2月7日后，被告租金未能交付系因原告拒绝收取租金造成。在被告表示愿意积极履行交付租金义务的情况下，双方签订的《房屋租赁合同》仍存在继续履行的基础。原告以被告迟延交付租金超过合同约定时间三十日为由要求解除《房屋租赁合同》不符合双方的缔约目的，被告的违约行为也未构成根本违约，故原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李燕辉于判决生效之日起十日内向原告大连德源供暖有限公司交付2013年2月6日至2014年2月28日房屋租金165，057元及2013年1月6日至2013年2月6日迟延交付房租的违约金6750元；二、驳回原告大连德源供暖有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14，280元，其他诉讼费50元，合计14，330元（原告已预交），由被告李燕辉负担。
德源公司上诉的理由及请求是：双方签订的房屋租赁合同双方当事人的真实意思表示，均应履行合同义务。被上诉人未按约定交租，已经逾期超过三十日，符合合同约定的解除条件，上诉人有权解除合同。根据合同法第67条的规定，合同先履行债务一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，被上诉人未按时履行交付租金的义务，违约在先，上诉人有权拒收。否则合同中关于租金交付期限以及合同解除权的约定就毫无意义，作为出租方及时收取租金的合法权益也无法得到保障，如不能判决解除合同，违反了公平原则和当事人意思自治原则。故请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。
李燕辉二审答辩认为：不同意德源公司的上诉请求。作为上诉人来说，订立合同的目的是收取租金，在双方履行合同过程中，被上诉人多次表示交付租金及利息，均为上诉人拒绝。上诉人拒收的原因是为了独占房屋动迁款，上诉人恶意不正当促使解除条件成立，应该视为解除条件不成立。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，李燕辉与德源公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性的规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点为案涉房屋租赁合同是否应予解除。德源公司主张其行使合同解除权符合合同约定，故合同应予解除；李燕辉则主张德源公司基于动迁利益的考虑恶意促成解除条件的成就，故合同不应予以解除。德源公司出租房屋的目的是收取租金，合同中针对承租人迟延交付租金的行为约定了违约金及解除权，均是为了保障出租人收取租金的权利。李燕辉在交付第二年度租金时确实存在迟延交付租金的违约行为，然其在第二年度租期开始前多次前往交付租金，双方应本着友好协商的原则予以解决。且此案非个案，同期因同为德源公司出租的相邻标的物的租赁纠纷起诉至法院的多个案件中，均出现承租人多次交付租金而德源公司拒收的情节。案涉房屋为公建房，租赁期限为五年，合同中明确约定了六十日免收租金的装修期，由此可知，李燕辉租赁案涉房屋的目的为商用且投入了一定的装修费用，李燕辉故意迟延交付租金导致合同解除的成本明显要大于合同继续履行的成本，在李燕辉多次前往交付租金的情况下，德源公司本可以实现其收取租金的权利，其不予收取包括李燕辉在内的多个承租人的租金不符常理。另外，根据当事人提供的证人证言、录音录像以及《关于甘井子区23中北宗地内锅炉房拆炉并网事宜的商情函》复印件，并不能完全排除案涉地块涉及到动迁的合理怀疑，而众所周知，如果动迁势必给被动迁人带来巨大的动迁利益。当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则，综合考虑双方当事人签订合同的目的、实际的履约情况、以及合同解除制度设立的宗旨，一审法院以合同存在继续履行的基础为由判令继续履行并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14，280元（上诉人预交），由上诉人大连德源供暖有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 阁成宝
代理审判员 周燕雁
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 夏丽娜