上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三(民)初字第2090号
原告(反诉被告)上海众桁企业管理咨询有限公司。法定代表人甄荣辉。委托代理人宋正奇，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)上海戴卓贸易有限公司。法定代表人陈华荣。委托代理人刘锟，上海凯正律师事务所律师。被告曹韦。委托代理人刘锟，上海凯正律师事务所律师。原告上海众桁企业管理咨询有限公司与被告上海戴卓贸易有限公司、曹韦房屋租赁合同纠纷案及反诉原告上海戴卓贸易有限公司与反诉被告上海众桁企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海众桁企业管理咨询有限公司的委托代理人宋正奇，被告上海戴卓贸易有限公司、曹韦的共同委托代理人刘锟、被告曹韦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海众桁企业管理咨询有限公司诉称，原告与被告上海戴卓贸易有限公司(以下简称戴卓公司)于2013年8月6日签订《租赁合同》，戴卓公司向原告承租了上海市沙泾路XXX号XXX号楼(以下简称2号楼)。2013年8月15日，双方又签署了《场地使用协议》，戴卓公司向原告承租上海市沙泾路XXX号河边餐厅(以下简称河边餐厅)。2014年3月31日，被告曹韦向原告出具了《担保函》，同意对上述《租赁合同》项下的合同义务提供不可撤销的连带保证责任。在《租赁合同》及《场地使用协议》履行过程中，戴卓公司不能完全支付租金及其它相关费用，曹韦也不愿履行担保责任。故现原告起诉要求判令戴卓公司向原告支付2号楼欠付的租金1,552,730元(2014年2月为50,390元,2014年4月、6-10月每个月为250,390元)；判令戴卓公司向原告支付2号楼欠付租金的滞纳金(从欠付租金当月1日起按照日万分之五的标准计算到实际支付之日)；要求没收戴卓公司关于《租赁合同》履约保证金773,705元；判令戴卓公司向原告支付河边餐厅2014年5月至10月的场地使用费18万元；判令戴卓公司向原告支付河边餐厅场地使用费的利息损失(场地费以2014年5-10月每月3万元为标准，利息按万分之五分别从欠付当月的1日计算到实际支付之日)；判令戴卓公司向原告支付河边餐厅2014年4月至6月电费4,378.4元；要求没收戴卓公司关于《场地使用协议》履约保证金90,000元；判令曹韦对上述第一、第二项承担连带担保责任。被告戴卓公司、曹韦辩称，对原告主张的2014年8月1日前的租金和场地使用费金额计算本身没有异议，因原告对被告承租的房屋在2014年8月1日进行了锁门、停水停电，因此双方租赁合同已于该日解除，此后不存在租金及场地使用费。被告欠付租金的原因是房屋漏水，原告一直没有维修好，且被告租赁房屋用于经营会所，在办理营业执照时，原告没有提供2号楼的产权证、合法转租手续，导致被告无法办理营业执照。因此是原告违约在先，致使被告无法达到合同目的，不同意支付欠付的租金及场地使用费，另外，原告曾向被告发出电子邮件，确定把2015年的一个月的免租期提前到2014年，因此应扣除一个月的租金。《租赁合同》约定的滞纳金计算标准过高，并且被告欠付租金的原因是原告违约在先，故不同意支付租金的滞纳金及场地使用费的利息损失。被告支付电费的发票最晚时间是2014年7月，故被告承租期间电费都已经付清。不同意原告没收被告支付的2号楼及河边餐厅的履约保证金，原告应予以返还。不同意曹韦承担连带担保责任，因为当时签署《担保函》是在双方协商过程中，原告要求曹韦写的，前提是原告维修房屋，协助办理营业执照。故不同意原告诉请。被告戴卓公司反诉称，戴卓公司与原告及原告独资设立的上海布艾诺物业管理有限公司于2013年5月14日签订了《1933租赁合同》、《1933老场坊橱窗使用协议》及《1933物业管理合同》，租赁上海市沙泾路XXX号XXXXX、XXXXXA，向原告缴纳装修押金、施工管理费、能源押金共计7,320元,履约保证金15,000元、物业合同履约保证金10,248元。之后，原告要求被告租下2号楼，原告同意原签订的《1933租赁合同》、《1933老场坊橱窗使用协议》及《1933物业管理合同》可以终止，各类押金转到新的《租赁合同》下。因会所不能异地经营，原告承诺将配合被告尽早办好各类证照，早日营业。原、被告遂签订《租赁合同》，合同约定2号楼只能用于经营会所。后原告告之被告2号楼不能做餐饮，要求将餐饮放到河边餐厅，并告诉被告河边餐厅不能单独办理营业执照，要放到2号楼一起办理。原、被告签订《场地使用协议》后，被告才了解到河边餐厅是没有任何报建审批手续的违章建筑。上述房屋交付后，原告一直不能提供产证及转租手续，致使被告无法办理营业证照，加之房屋漏水问题一直未能解决，被告于2014年7月口头向原告表示，如不解决这些问题，无法开张营业，只好退房。2014年8月1日，原告以被告未交租金为由，强行将2号楼、河边餐厅加锁并切断水电。经协商无果，被告于2014年8月29日向原告发出《退房告知函》。被告认为，提供租赁房屋产权证明及转租手续，是出租人应尽的义务，会所不能开张营业，责任在于原告，不过无法达到租赁合同目的，原告锁房、断水断电是以实际行为表明其不再履行出租房屋的主要义务。承租房屋期间，被告为准备经营会所付出了大量人力物力，因原告违约造成严重损失，故被告反诉要求判决确认原告和戴卓公司2013年8月6日签订的《租赁合同》、2014年8月16日签订的《场地使用协议》于2014年8月1日解除；判令原告向戴卓公司承担因解除上述合同遭受的损失共计6,018,776.25元(包括《租赁合同》中约定的装修押金、施工管理费、能源押金共计98,784元、履约保证金773,705元，2013年8月6日签订的《物业管理合同》履约保证金138,297元、《场地使用协议》中约定的场地保证金9万元、2013年5月14日签订的《1933租赁合同》、《1933老场坊橱窗使用协议》中转过来的押金87,780元、已交的租金1,491,755元、物业费39,1841.5元、装修费用421,000元、汽车租赁费100万元、设备定做安装费803,337元、水电费37,386.35元、政府罚款7,000元、会所推广活动费48万元)。原告上海众桁企业管理咨询有限公司对反诉辩称，同意解除《租赁合同》和《场地使用协议》，但解除日期应为2014年10月10日。戴卓公司于2014年8月29日发出的《退房告知函》是其单方面提出的，原告没有同意。原告没有在2014年8月1日锁门、停水停电，原告曾于2014年10月10日发函给被告，要求被告办理退租和交换房屋手续。原告同意返还戴卓公司装修押金和能源押金，其余费用一概不同意返还。本案系争租赁合同之外的其它押金没有转入本案系争的租赁合同，不同意返还。根据双方约定，装修费用不应返还。政府罚款处罚的是戴卓公司的行为，与原告无关。汽车租赁费、定做安装费、设备费、推广活动费都是戴卓公司进行经营活动的支出，与原告无关，要求驳回被告的反诉请求。经审理查明，上海市沙泾路XXX号1-4幢、8幢、9幢房屋系上海老场坊创意产业管理有限公司转租给原告使用。2013年8月6日，原告(甲方)与戴卓公司(乙方)签订《租赁合同》。合同第2条约定，甲方同意出租，乙方同意承租沙泾路XXX号XXX号楼，租赁单元面积为1,646.4平方米。合同第4条约定，租赁单元的租赁期自2013年8月16日至2017年8月15日止，2013年8月16日至2015年8月15日月租金为250,390元，2015年8月16日至2017年8月15日月租金为265,413元。乙方需在本合同签署之日起五个工作日内向甲方预付一个月的租金，作为首次租金，该房屋租金每一个月预付一次，先付后用。乙方应于每个月的23日前向甲方预付下个月的租金。乙方逾期支付租金或其他费用，从乙方应付之日的第六日起，乙方应按日向甲方支付未付款总金额的滞纳金，每日应缴纳的滞纳金按应缴总额的万分之五计算。乙方逾期30日仍不能支付到期应付的租金或其他费用，则甲方有权立即单方终止租赁单元之水、电等的供应及收回租赁单元，同时乙方支付的履约保证金不再退回，甲方有权要和求乙方支付欠付的租金和其它费用，并赔偿超过履约保证金部分的实际损失。合同第6条约定，乙方应支付甲方装修押金49,392元(装修结束后返还)、施工管理费16,464元、能源押金32,928元(租赁期满后返还)等相关费用以及装修效果图和装修施工图纸得到甲方认可后，方可进场装修。合同第8条约定，乙方向甲方支付相当于租赁单元3个月的租金的履约保证金，共计773,705元。乙方应按合同规定的金额、期限、方式支付租金及其他费用。若乙方违反或不履行本合同约定义务，甲方有权视情况扣除或没收履约保证金。合同第9条约定，乙方须严格遵守本合同附件A《租户指南》之规定，始终将租赁单元用于会所的目的。合同第11条约定，乙方归还租赁单元或甲方按本合同规定收回租赁单元时，乙方不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用。合同第21条约定，若在合同有效期内，乙方提出提前终止合同，则甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证金，甲方有权向乙方追讨因乙方要求提前终止合同而造成的损失。同日，戴卓公司与案外人上海布艾诺物业管理有限公司签订《物业管理合同》，委托该公司对其租赁单元进行管理。2013年8月15日，原告(甲方)与戴卓公司(乙方)签订《场地使用协议》，该协议第一条约定，场地位置为上海市虹口区沙泾路XXX号“河边餐厅”，使用期限自2013年8月16日起至2017年8月15日。协议第二条约定，场地费总额为每月3万元，乙方需在本合同签署之日起五个工作日内向甲方预付一个月的场地使用费，作为首次付款，该场地使用费每一个月预付一次，先付后用。乙方应于每个月的23日前向甲方预付下个月的场地使用费。场地保证金额为9万元，在本合同签署的第五个工作日之内支付。乙方确认该场地不可用于工商注册或其他证照办理的地址。如果乙方欠付的场地使用费累计超过两个月，或者乙方发生欠付场地费情况在一个月内未得到纠正的，则甲方有权随时解除本协议，并没收乙方的场地保证金作为违约金。2014年3月31日，曹韦向原告、上海布艾诺物业管理有限公司出具《担保函》，载明：本人曹韦系戴卓公司的负责人，在此慎重承诺暨担保，对于戴公司与原告于2013年8月6日签署的《租赁合同》及2013年8月6日签署的《物业管理合同》，本人同意就前述合同中戴卓公司的合同义务的履行提供不可撤销的连带保证责任。本人同意，若戴卓公司未能按照前述合同规定及时履行租金、物业管理费、水电费、履约保证金、违约金、滞纳金的支付义务或者其他合同义务，合同相对方可以选择向本人和戴卓公司中的一方或者同时对本人和戴卓公司提出偿付要求，本人将承担全部偿付责任及合同义务。《租赁合同》和《场地使用协议》签订后，原告依约交付了房屋，被告依约支付约定的相关押金。原告出资对租赁房屋进行了装修。自2014年2月起，戴卓公司欠付2号楼2014年2月的租金50,390元、2014年4月的租金250,390元，自2014年6月未再支付2号楼租金，自2014年5月未再支付河边餐厅场地使用费。2014年8月29日，戴卓公司向原告、上海布艾诺物业管理有限公司发出《退房告知函》，提出提前退房要求。2014年9月22日，戴卓公司员工姚弋鸣报警，上海市公安局虹口分局嘉兴路派出所报警记录单载明：接报地址为沙泾路XXX号，接报案情简要描述为停电纠纷，到场告知解决途径。审理中，戴卓公司提供了原告开具的发票，名称均记载为水电费，原告提供了付款通知单。经核对，发票上的金额分别与付款通知单上电费金额相吻合，付款通知单上电费项目记载为2013年8月至2014年3月的电费、2014年1月至3月的水费。原告另外提供了三份通讯地址为河边餐厅的付款通知单，收费项目分别记载有2014年4月电费260元、5月电费2147.6元、6月电费1,970.8元,其中记载有2014年5月电费的付款通知单有戴卓公司员工姚六妹的签名。上述事实，有原告提供的租赁合同、场地使用协议、房屋租赁登记证明、担保函、欠费明细表、付款通知单，被告提供的报警记录表、物业管理合同、押金收据、建筑装饰工程施工合同、代收罚没款收据、发票、退房告知函，经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。《租赁合同》及《场地使用协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告和戴卓公司就解除《租赁合同》及《场地使用协议》并无异议，但解除日期存在争议。戴卓公司称原告于2014年8月1日对租赁房屋进行了锁门、停水停电，但未提供相关证据，戴卓公司当时也未作解除合同的意思表示，且其此前拖欠租金、场地使用费在先，其作为违约方单方解除合同，缺乏法律依据，故戴卓公司关于合同已在2014年8月1日解除的辩称意见，本院不予采纳。因原告曾于2014年10月10日向戴卓公司发函，要求戴卓公司退租交房，故原告主张租赁合同在2014年10月10日解除更为合理，本院予以采纳。戴卓公司应约支付其欠付的租金及场地使用费，具体应支付至2014年10月10日。戴卓公司长期欠付租金，应承担相应的违约责任。双方在《租赁合同》中约定了逾期支付租金应按日万分之五的标准计算滞纳金，原告认为过高申请调整，本院酌情予以调整。原告要求戴卓公司以日万分之五为标准支付欠付场地使用费的利息，该诉请缺乏合同依据，本院不予支持。关于电费部分，原告诉请要求支付2014年4-6月的电费，仅有2014年5月电费的付款通知单有戴卓公司员工签字确认，戴卓公司应支付该月电费。双方在《租赁合同》及《场地使用协议》中均约定了如被告违反或不履行合同中约定的被告应履行的义务，原告有权扣除没收履约保证金，现原告以戴卓公司逾期未付费违约为由主张没收履约保证金于法有据，本院予以支持。曹韦在其向原告出具的《担保函》明确承诺对《租赁合同》中戴卓公司的合同义务的履行提供不可撤销的连带保证责任，故原告要求曹韦对戴卓公司租金及滞纳金的付款义务承担连带担保责任，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告未及时解决房屋漏水、不配合被告办理营业执照，导致戴卓公司无法经营，属于严重违约，但未提供充分证据予以证明，本院无法采信。戴卓公司支付的装修押金、能源押金，按照双方合同约定，原告应在装修结束后和租赁期满后返还，现原告同意返还，与法不悖，本院予以照准。关于戴卓公司主张的装修费损失，因双方租赁合同约定原告按合同规定收回房屋时，戴卓公司不得以任何理由提出偿还因装修而支出的各种费用，故该反诉请求无合同依据，本院不予支持。戴卓公司反诉中主张的其他因解除合同遭受的损失，均无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：???一、确认原告上海众桁企业管理咨询有限公司与被告上海戴卓贸易有限公司在2013年8月6日签订的《租赁合同》于2014年10月10日解除；???二、确认原告上海众桁企业管理咨询有限公司与被告上海戴卓贸易有限公司在2013年8月15日签订的《场地使用协议》于2014年10月10日解除；???三、被告上海戴卓贸易有限公司于本判决生效之日起10日内向原告上海众桁企业管理咨询有限公司支付欠付的上海市沙泾路XXX号XXX号楼的租金1,383,111元；???四、被告上海戴卓贸易有限公司于本判决生效之日起10日内按2014年2月租金50,390元，2014年4月、2014年6月至9月每月租金250,390元、2014年10月租金80,771元的标准向原告上海众桁企业管理咨询有限公司支付滞纳金，按欠付金额日万分之一的标准，分别从当月1日起计算至被告实际支付之日止；???五、被告上海戴卓贸易有限公司于本判决生效之日起10日内向原告上海众桁企业管理咨询有限公司支付欠付的上海市沙泾路XXX号河边餐厅的场地使用费159,677元；???六、被告上海戴卓贸易有限公司于本判决生效之日起10日内向原告上海众桁企业管理咨询有限公司支付上海市沙泾路XXX号河边餐厅2014年5月的电费2,147.6元；???七、被告上海戴卓贸易有限公司已向原告上海众桁企业管理咨询有限公司支付的履约保证金773,705元不予返还；???八、被告上海戴卓贸易有限公司已向原告上海众桁企业管理咨询有限公司支付的场地保证金9万元不予返还；???九、被告曹韦对上述第三、四款承担连带担保责任；???十、驳回原告上海众桁企业管理咨询有限公司其他诉讼请求；???十一、原告上海众桁企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起10日内向被告上海戴卓贸易有限公司返还装修押金49,392元；???十二、原告上海众桁企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起10日内向被告上海戴卓贸易有限公司返还能源押金32,928元；???十三、驳回被告上海戴卓贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21,381.36元，由原告上海众桁企业管理咨询有限公司负担3,044.31元，被告上海戴卓贸易有限公司负担18,337.05；反诉受理费26,965.72元，由原告上海众桁企业管理咨询有限公司负担368.82元，被告上海戴卓贸易有限公司负担26,596.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
代理审判员 张廷奎
人民陪审员 毛济平
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。