广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终7603号
上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：胡玲，职务：董事长。
委托代理人：施新华，广东建基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：欧阳惠开，住广东省从化市。
委托代理人：张晓倦，广东安国律师事务所律师。
上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）因与被上诉人欧阳惠开商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2015）穗从法房初字第571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月19日，欧阳惠开与国泰公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：欧阳惠开购买国泰公司开发的位于从化市江埔街环市东路223号大院9号（御景宏雅花园3座）1102房，建筑面积82.75平方米，总金额为614583元；合同第七条约定：涉案房屋总金额为614583元；合同第八条约定：欧阳惠开以分期付款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日（不超过5日），支付全部房价款的50%，金额307292元，除首期款外，剩余房款307291万元须于2014年4月18日前支付；合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；合同第十三条约定：国泰公司应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付欧阳惠开使用；合同第十四条约定：1.国泰公司未能按照本合同规定的期限交房的，但欧阳惠开要求继续履行的，合同继续履行，国泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向欧阳惠开支付违约金。2.详见附件补充协议第四条；合同附件七补充协议第四条约定，欧阳惠开与国泰公司同意买卖合同第十四条修改如下：国泰公司未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，国泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向欧阳惠开支付违约金，本合同继续履行；合同第十五条约定，欧阳惠开与国泰公司进行房屋验收交接时，国泰公司应向欧阳惠开提供有关商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。4.供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。6.《房地产（住宅）质量保证书》。7.《房地产（住宅）使用说明书》。8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，1至5应出示原件并向欧阳惠开提供加盖国泰公司公章的复印件；6、7项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，国泰公司应提供已加盖公章的原件给欧阳惠开。上述文件不全的，视为不符合交付标准，欧阳惠开有权拒绝收楼；合同附件七第三条第三款约定，房屋交付的标志为同时满足以下条件：1.一次性付款方式的，欧阳惠开按买卖合同约定向国泰公司交清该商品房之全部的房款，按揭付款方式的国泰公司需收齐首期房款和银行按揭；2.欧阳惠开应按照双方签订的《购房费用明细表》约定付清应缴全部税费；3.欧阳惠开有违约行为的，应按照合同及其补充协议的约定向国泰公司交清违约金；4.只要涉案房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为涉案房屋已符合约定交房条件；5.合同约定的房屋交付期限届满。
再查，上述合同签订后，欧阳惠开已按照合同的约定支付了全部购房款614583元，但国泰公司未能依约于2015年6月30日前将房屋交付欧阳惠开使用。
另查，涉案房产于2015年3月27日取得从化市规划局出具的从规验证[2015]16号《广州市建设工程规划验收合格证》，于2015年11月3日取得建设单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，但截至一审辩论终结前国泰公司尚未取得消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。
欧阳惠开于2015年11月27日向原审法院提起本案诉讼，称：2014年3月19日，欧阳惠开与国泰公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：欧阳惠开购买国泰公司开发的位于从化市江埔街环市东路223号大院9号（御景宏雅花园5座）1102房，建筑面积82.75平方米，总金额为614583元。合同第十三条约定：国泰公司应在2015年6月30日前将上述房屋交付欧阳惠开使用。第十四条约定：若国泰公司未能按照合同规定的期限交房，按照下列第2种方式处理即详见附件补充协议第四条；补充协议第四条约定，国泰公司如未能按照本合同规定的期限交房，国泰公司应按照合同第十三条规定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按照总房价0.01%的标准向欧阳惠开支付违约金，本合同继续履行；合同的第十五条约定，欧阳惠开与国泰公司进行房屋验收交接时，国泰公司应当向欧阳惠开提供有关商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；4.供水、供电、供气、通邮的永久使用文件证明材料；5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；6.《房地产（住宅）质量保证书》；7.《房地产（住宅）使用说明书》；8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，欧阳惠开有权拒绝收楼，由此产生的逾期交房责任由国泰公司承担。同时合同约定了双方的其他权利义务。
合同签订后，欧阳惠开依约支付了614583元购房款，但直至起诉之日，国泰公司仍未能将涉案房屋交付欧阳惠开使用。欧阳惠开认为国泰公司违反了合同第十二条、第十三条、第十五条、第二十四条之约定，应承担违约责任，并且合同附件七中的合同补充协议第四条约定的违约金标准过低，应按照总房价的0.05%支付。因该约定显失公平违背民事主体的平等性，欧阳惠开的损失远远高于约定的违约金，欧阳惠开的损失不仅包括租金、装修费用、房屋投资性收入、教育就业成本等且国泰公司的违约带有明显恶意。为维护欧阳惠开的合法权益，故请求法院判令：1.国泰公司向欧阳惠开支付延期交房的违约金45786.4元（违约金以总房价614583元为本金，按照日万分之五，从2015年7月1日起暂计至2015年11月27日，要求计至国泰公司实际交付房屋时止）；2.本案诉讼费由国泰公司承担。
欧阳惠开为证明其主张向原审法院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.购房发票、刷卡小票。
国泰公司原审答辩称：一、国泰公司违约确系不可抗力或者政策影响等非国泰公司可控因素所致，应减少或者免除国泰公司违约责任。国泰公司逾期交房确系客观原因和政府的行为所致。首先，近年来的雨水比往年偏多是大家有目共睹的事实。2014年5月23日从化区百年一遇的特大暴雨，给工程施工造成了很大难度。其次，为了增加绿化等优化设计，规划调整拖延开工日期。另，国泰公司在建设过程中也遭遇国家压缩对房地产业的贷款，导致出现资金困难，也一定程度影响到了施工进度。二、本案欧阳惠开主张的违约金标准过高，法院应当调减。请求如下：1.最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条规定，对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。第六条规定，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。故，法院应对违约金依法实行调减干预，调减为中国人民银行公布的同期存款利率为宜。2.根据《合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，法院应判决违约金总额不得超过违约造成欧阳惠开损失的30%，并且不得超过房价款的10%，因为在买卖合同中约定中，双方解除合同中约定解除合同赔偿房价款的10%。结合本案，所谓损失是指双方约定的可预知的损失，但是双方并未约定预期的损失，欧阳惠开起诉时也没有提出和对其损失进行说明，故本案宜做概括性判决。3.业主还未收楼，针对未来未知的交楼事实无权提出相应诉讼请求。所以，国泰公司请求法院判决迟延交楼违约金时应当截止计至国泰公司实际起诉立案之日。三、涉案房屋已经达到了交楼标准，因合同约定国泰公司拿到竣工验收资料，并满足供水、供电、通邮等必要居住条件即视为达到交楼标准。另，国泰公司已在2015年6月27日通知欧阳惠开收楼，欧阳惠开在收到收楼通知后并未在当天提出异议。综上，欧阳惠开起诉的诉讼请求缺乏应有的事实和法律依据支持，请法院依法判决。
国泰公司为证明其主张向原审法院提交了以下证据：1.快递单一份，证明国泰公司已在2015年6月27日已经通知欧阳惠开收楼；2.《建筑工程竣工验收报告》；3.从化市规划局出具的《广州市建设工程规划验收合格证》；4.国泰南区庭院及户内燃气工程《工程联合验收单》；5.通邮申请表；6.广州市从化区环境保护局出具的《广州市从化区环境保护局关于名城·御景绿洲（南区）建设项目竣工环保验收的意见》；7.从化市自来水公司出具的《关于从化市国泰天彤房地产开发有限公司御景宏雅花园1、2、9、10、11号楼供水工程验收意见》；8.从化市气象局出具的《防雷装置验收意见书》；9.《客户受电工程竣工检验意见书》。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下三个方面的问题：
一、涉案房屋的交付标准问题。
欧阳惠开与国泰公司签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。欧阳惠开与国泰公司签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》第十五条约定，欧阳惠开与国泰公司进行房屋验收交接时，国泰公司应向欧阳惠开提供有关商品房的下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，但合同的附件七第三条第三款第四项约定，只要涉案房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房已符合双方约定的交房条件。原审法院认为，虽国泰公司辩称其已达到合同附件约定的交楼标准，但截至一审辩论终结前国泰公司向原审法院提交的主要有以下证据：建设单位出具的《建筑工程竣工验收报告》、从化市规划局出具的《广州市建设工程规划验收合格证》、国泰南区庭院及户内燃气工程《工程联合验收单》、《通邮申请表》、广州市从化区环境保护局出具的《广州市从化区环境保护局关于名城·御景绿洲（南区）建设项目竣工环保验收的意见》、从化市自来水公司出具的《关于从化市国泰天彤房地产开发有限公司御景宏雅花园1、2、9、10、11号楼供水工程验收意见》、从化市气象局出具的《防雷装置验收意见书》、《客户受电工程竣工检验意见书》。经原审法院示明，国泰公司并未能提交消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》及涉案房屋的电梯达到使用条件的相关证明，建设工程的消防设施关系到业主的人身安全，是房屋投入使用的必要条件，电梯也是商品房业主日常生活的必要条件。根据《中华人民共和国消防法》第十条的规定，涉案建筑应由消防部门验收或取得备案凭证方可使用，本案中国泰公司并未能证明其已取得相关的证明。因此，原审法院对于国泰公司辩称的已经达到合同约定的交楼标准的意见不予采纳。
二、关于逾期交房责任的承担问题
欧阳惠开与国泰公司签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议合法、有效，双方均应按照合同的约定履行相关的义务。欧阳惠开已按照合同的约定支付了全部的购房款614583元，但国泰公司未能在合同约定的交楼时间2015年6月30日将符合合同约定标准的商品房交付给欧阳惠开使用，应承担违约责任。国泰公司辩称违约系不可抗力或者政策影响等非国泰公司可控因素所致，应减少或免除答辩人违约责任，且国泰公司逾期交楼在客观上是天气、绿化、政府贷款政策等事件导致，应减少或免除国泰公司的违约责任。原审法院认为国泰公司作为房地产开发企业应对房地产开发过程中的天气、绿化、政府贷款政策事件有合理预期，预留足够的时间予以应对，从而及时解决商品房开发过程中遇到的相关问题，但国泰公司并未能及时、妥善处理涉案房屋开发过程中遇到的问题，按照合同约定的时间交付符合标准的商品房给欧阳惠开使用。因此，国泰公司要求减轻或免除违约责任的理由不成立，国泰公司应按照合同的约定承担迟延交房的违约责任。
三、关于逾期交房违约金问题。
1.违约金计算标准问题。欧阳惠开与国泰公司签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，欧阳惠开与国泰公司同意将买卖合同第十四条中约定的迟延交房违约条款修改如下：国泰公司未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，国泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向欧阳惠开支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。国泰公司辩称原审法院判决违约金总额不得超过违约造成欧阳惠开损失的30%，并且不得超过房价款的10%，因为在买卖合同中约定中，双方解除合同中约定解除合同赔偿房价款的10%。原审法院认为合同解除后欧阳惠开可以及时防止损失的进一步扩大，现欧阳惠开选择继续履行合同，国泰公司的违约行为亦一直在延续。因此，对国泰公司认为欧阳惠开主张的违约金过高要求予以调整的意见，不予采纳。
2.违约金计算截至时间的问题。国泰公司辩称业主还未收楼，针对未来未知的交楼事实无权提出相应诉讼请求。因此，国泰公司请求法院判决迟延交楼违约金时应当截止计至国泰公司实际起诉立案之日。原审法院认为，国泰公司迟延交楼的违约行为必然将延续至其按照合同的约定交付合格的房屋给欧阳惠开之日止，是必然发生的事实，为避免双方当事人的诉累，现欧阳惠开主张迟延交楼违约金计算至国泰公司实际交楼之日止并无不当，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年2月25日作出如下判决：一、国泰公司应从2015年7月1日起至实际交付房屋之日止，以614583元为本金，按每日万分之一的标准支付逾期交房违约金给欧阳惠开欧阳惠开，支付方式为：本判决生效之日前产生的逾期交楼违约金，国泰公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付；本判决生效次日起至国泰公司实际交房之日止产生的逾期交房违约金，由国泰公司逐月支付给欧阳惠开欧阳惠开(违约金总额以欧阳惠开欧阳惠开已付购房款614583元为限)；二、驳回欧阳惠开的其他诉讼请求。一审案件受理费472元，由欧阳惠开负担447元，从化国泰天彤房地产开发有限公司负担25元。
判后，上诉人国泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决严重违反法定程序，根据相关法律规定，违约造成的损失问题属于欧阳惠开的主张范围，欧阳惠开负有举证责任。我司关于损失的举证乃反驳性举证，其实也是无从举证，因而不能代替欧阳惠开的正面举证责任。一审判决自始至终没有分配欧阳惠开对其损失的任何举证责任，导致基本事实不清。二、一审判决关于认定违约金是否应当调整，适用法律错误。根据相关法律规定，我司认为应当以实际损失为基础，并对违约金设定30%的上限，应按照租金或者银行利息确定违约金。三、交付条件已经满足，依据补充协议第三条第三款第4项的约定，房屋已经符合双方约定的交楼条件，且涉案房屋已经通过了竣工验收备案，符合了交楼的法定条件。我司已于2015年6月27日发出了收楼通知，但是欧阳惠开未按合同约定当天提出异议，合同约定的我方的免责条件已经成就。四、我司认为违约金应截至起诉之日。欧阳惠开还未收楼，无权针对未来未知的交楼事实提出诉讼请求，因为未来未知的事实是不确定的。一审判决判定违约金计算至“实际交付房屋之日止”，但是并没有就“实际交付房屋”的标准进行界定，造成当事人，甚至执行法院理解发生歧义，损害我司的合法权益。一审判决将迟延交楼违约金计至“实际交付房屋”是错误的。综上所述，上诉请求:1.撤销原审判决第一项；2.本案一审、二审诉讼费由欧阳惠开承担。
欧阳惠开二审辩称：不同意国泰公司的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。违约金截止时间应该计算至实际交房之日。1.一审法院已经查明案涉房屋不具备交付条件，所以一审判决违约金计至实际交房之日正确。2.如果计至起诉之日，会浪费司法资源、增加当事人诉累，从实际情况来看，具备交房条件的日期是不确定的，因此，判决违约金计算至实际交房之日，可以避免当事人反复诉讼，法院重复处理。3.如果将违约金计至起诉之日，会助长违约的不良风气。
国泰公司与欧阳惠开对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
另查，本案一审立案时间为2015年11月27日。
二审庭审中，双方均表示无新证据提交。国泰公司称无法举证证明其司已取得涉案楼盘的建设工程竣工验收备案表。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。
本案二审双方当事人争议的焦点问题为：1.涉案房屋是否符合交付条件；2.逾期交房违约金标准应否予以调整；3.逾期交房违约金计算截至时间的问题。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。本院认为交付使用的房屋，不仅应满足合同约定的交付条件，还应当符合法定交付条件，即商品房建设单位已在当地建设行政主管部门取得建设工程竣工验收备案表。直至二审庭审中，国泰公司仍未举证证明其司取得建设工程竣工验收备案表。因此，涉案房屋尚未达到法定的交楼条件。国泰公司主张的已经符合交楼条件，缺乏依据，本院不予支持。
关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。双方签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，国泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向欧阳惠开支付违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。违约金系因国泰公司违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，国泰公司以欧阳惠开未对其损失进行举证为由，要求调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。
关于逾期交房违约金计算截至时间的问题。如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，但鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，国泰公司支付逾期交房违约金暂计至立案之日（2015年11月27日）。至于2015年11月28日起至国泰公司就涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，欧阳惠开可待涉案房屋具备交付条件后与国泰公司另行协商或另案主张。原审判决国泰公司支付逾期交房违约金至实际交房之日止，处理欠妥，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市从化区人民法院（2015）穗从法房初字第571号民事判决第二项；
二、变更广州市从化区人民法院（2015）穗从法房初字第571号民事判决第一项为：从化国泰天彤房地产开发有限公司应于本判决送达之日起10日内向欧阳惠开支付逾期交房违约金（以购房款614583元为本金，按每日万分之一的标准，从2015年7月1日起计至2015年11月27日止，违约金总额以购房款614583元为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费472元，由从化国泰天彤房地产开发有限公司负担25元，欧阳惠开负担447元；二审案件受理费249元，由从化国泰天彤房地产开发有限公司负担105元，欧阳惠开负担144元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 李焕
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 原炜