重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终2157号
上诉人（原审原告）：李代华，男，1963年8月21日出生，汉族，住重庆市巴南区。
上诉人（原审原告）：冯恩兰，女，1965年9月13日出生，汉族，住重庆市巴南区。
委托诉讼代理人：赵曦，重庆聚兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文韬，重庆聚兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆君融置业有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道79号5-2#，统一社会信用代码91500113062851257N。
破产管理人：大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所。
委托诉讼代理人：曾凡江，重庆鉴识律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王莉，重庆鉴识律师事务所律师。
上诉人李代华、冯恩兰因与被上诉人重庆君融置业有限公司（以下简称君融公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2017）渝0113民初9895号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李代华、冯恩兰上诉请求：1、撤销一审判决第四项，并改判被上诉人立即向上诉人交付位于重庆市巴南区花溪街道典雅花溪半岛*幢*—*幢*号商品房，并支付逾期办理产权登记的违约金；2、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一审适用法律错误：1、本案上诉人在被上诉人破产重整案受理之前提起本案诉讼，上诉人已经支付了全部购房款且涉案房屋已竣工验收合格，具备了交房以及办证的条件；2、根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》，本案涉案房屋不属于被上诉人的破产财产；3、一审已认定涉案房屋达到约定的交付条件，且最后交房期限为2016年12月31日，依据双方合同的约定，被上诉人最后办理房屋办理产权登记的期限应为2016年12月31日后60日即2017年3月2日，现被上诉人逾期未办理房屋产权证，故应当支持上诉人逾期办证违约金的请求；4、上诉人要求交房以及支付违约金的请求的实现并不构成对被上诉人其他债权人的合法利益的损害。
被上诉人重庆君融置业有限公司答辩称，上诉人未付清涉案房屋的购房款，且涉案房屋存在抵押，不具备交付条件。故上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。
李代华、冯恩兰向一审法院起诉请求：1、请求确认李代华、冯恩兰与君融公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；2、判令君融公司立即向李代华、冯恩兰交付位于重庆市巴南区花溪街道典雅花溪半岛*幢*—*幢*号商品房；3、判令君融公司以6479600元为基数从2017年1月1日起至房屋实际交付之日止，按每日万分之1.5的标准向李代华、冯恩兰支付逾期交房的违约金；4、判令君融公司以6479600元为基数从2016年2月27日起至取得房屋土地登记机构出具的合同备案登记受理单之日止，按年利率24%的标准向李代华、冯恩兰支付逾期办理合同备案登记的违约金；5、判令君融公司以6479600元为基数从2017年3月2日起至取得房屋土地登记机构出具的办理商品房《房地产权证》登记受理单之日止，按每日万分之1的标准向李代华、冯恩兰支付逾期办证的违约金。
一审法院经审理查明：2015年11月17日，君融公司及其股东典雅公司与李代华签订认购协议，约定：“乙方（李代华）认购甲方（君融公司）开发的典雅花溪半岛A1地块别墅，建筑面积5777.25平方米，合计总房款44831460元。本认购协议签订当日，乙方向甲方支付全部房款，甲方最迟于2017年6月30日之前向权属部门办理权属手续。鉴于丙方（典雅公司）尚欠乙方超过本条约定房款金额的借款未归还，三方一致同意届时由丙方直接向甲方支付本条约定的房款，且即使丙方未实际支付，也视为乙方已付清全部房款，甲方应向乙方出具收到房款的正式发票，并严格按本协议及商品房买卖合同的约定履行房屋交付等全部合同义务。乙方应按照约定到‘典雅﹒花溪半岛’销售中心与甲方签署重庆市商品房买卖合同。”
2016年2月16日，李代华、冯恩兰与君融公司签订商品房合同（合同编号*栋*-*），约定“商品房的项目名称：典雅?花溪半岛；乙方（李代华、冯恩兰）购买商品房坐落为：重庆市巴南区花溪街道典雅.花溪半岛*幢*—*幢*，属于成套住宅，总成交金额6479600元，乙方于签订合同时一次性付清。若乙方逾期付款超过30日，甲方（君融公司）有权解除合同，解除合同的，乙方按应付款的10%向甲方支付违约金；甲方应当在2016年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方，如甲方未按合同约定的期限交房，逾期超过30日后，乙方即有权解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，自双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；预售商品房应自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方责任，未能按期办理商品房合同登记备案并取得登记受理单的，逾期超过90日的，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金。”李代华、冯恩兰已付清房款。同年12月30日，李代华、冯恩兰、君融公司、典雅公司签订补充协议，约定：经甲（李代华、冯恩兰）乙（君融公司）双方详细核实予以确认，双方商品房买卖关系存在；按照之前甲方与乙方、丙方（典雅公司）签署的认购协议书以及甲方与乙方签订的共计29份重庆市商品房买卖合同，其中14份已经办理预售登记备案，涉及到未办理预售登记的商品房合同15份甲方将交由乙方销售（具体房屋详见附件一），委托销售的所有房源销售价格定价均以甲方与乙方、丙方签署的《认购协议书》中第一条第2小条中的建筑面积单价为准，在该单价范围内的销售收入归甲方所有，若销售过程中实际成交价格高出该单价部分归乙方所有。如乙方在2017年12月30日内未将本附件一清单所列房屋销售完毕，则乙方承诺在2018年1月7日前将未销售完毕的房屋解除抵押并为甲方办理商品房买卖合同登记备案……”该协议附件一合同清单中包括涉案商品房合同。
2017年3月15日，君融公司以李代华未付房款为由向一审法院诉请解除双方签订的商品房合同，同年7月17日，一审法院（2017）渝0113民初4095号民事判决书驳回其诉请，君融公司不服上诉重庆市第五中级人民法院，本院(2017)渝05民终6106号民事判决书“驳回上诉，维持原判”。期间，涉案房屋所在的典雅?花溪半岛A组团32-99#楼于2017年5月3日竣工验收备案登记，君融公司未向李代华、冯恩兰交付涉案房。李代华、冯恩兰遂于2017年7月11日向一审法院诉请如上。同年7月24日，君融公司进入破产重整程序。8月17日，重庆市高级人民法院确定大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所当选被告君融公司破产重整案管理人。
另查明，君融公司的股东系典雅公司；李代华、冯恩兰系夫妻关系。
一审法院认为，李代华、冯恩兰与君融公司签订商品房合同，系双方意思自治后的真实意思表示，内容未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。李代华、冯恩兰、君融公司均应履行各自义务。本案中，双方当事人对李代华、冯恩兰是否付清房款，各执一词。人民法院发生法律效力的判决书已确认：涉案房屋房款系李代华、冯恩兰以特殊付款方式足额支付，并非李代华、冯恩兰直接以现金或转账方式支付，对此当事人无须举证证明，故李代华、冯恩兰已付清涉案房款。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定：未到期债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时停止计息。本案中，君融公司至今未向李代华、冯恩兰交付涉案房屋及办理商品房合同登记备案。据商品房合同约定，君融公司应以李代华、冯恩兰已付房价款为基数按日万分之1.5、万分之1，分别向李代华、冯恩兰支付最后交房期限2016年12月31日的第二天即2017年1月1日至实际交付之日止的逾期交房违约金、自2016年2月27日起至实际取得商品房合同登记备案登记受理单之日止的逾期备案违约金。鉴于君融公司于2017年7月24日进入破产程序，其承担的逾期交房及逾期备案违约金应截止于2017年7月23日。故一审法院确认李代华、冯恩兰对君融公司享有逾期交房违约金债权198275.76元（6479600元×万分之1.5/天×204天）及逾期办理合同登记备案违约金债权332403.48元（6479600元×万分之1/天×513天）。李代华、冯恩兰、君融公司约定涉案房屋交付使用后60日内办理房地产权证，目前涉案房屋仍未交付，办理房地产权证条件未成就，更不应支付逾期办理权属登记违约金，故一审法院对李代华、冯恩兰是否享有逾期办理权属登记违约金的债权不予确认。涉案房屋于2017年5月3日竣工验收备案登记，达到商品房合同约定的交付条件，因君融公司已进入破产程序，李代华、冯恩兰诉请交付涉案房屋、办理房地产权证均涉及对破产企业的财产处置，其应向破产管理人申报相关债权，该项诉请一审法院不予支持。君融公司破产管理人提出的抗辩，一审法院予以部分支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决：一、李代华、冯恩兰与重庆君融置业有限公司于2016年2月16日签订的编号为*栋*-*的《重庆市商品房买卖合同》有效；二、李代华、冯恩兰对重庆君融置业有限公司享有逾期交房违约金债权198275.76元；三、李代华、冯恩兰对重庆君融置业有限公司享有逾期办理商品房合同登记备案债权332403.48元；四、驳回李代华、冯恩兰的其他诉讼请求。一审案件受理费34512元，减半收取17256元，由重庆君融置业有限公司负担（此款已由李代华、冯恩兰自愿垫付，限重庆君融置业有限公司于一审判决生效之日起10日径付冯恩兰，一审法院预收的案件受理费不作清退）。
二审中，被上诉人提交了《重庆市巴南区土地权属中心出具的业务受理通知书》、《重庆市房地产抵押合同》、《重庆君融置业有限公司抵押物清单（典雅花溪半岛）》共计六套。拟证明涉案房屋除32幢外，其余房屋均存在抵押，抵押权的初始设立时间为2015年7月15日，第一顺位的抵押权人为中原信托有限公司，部分房屋存在第二顺位的抵押，抵押权人为大渡口融兴村镇银行有限责任公司，故涉案房屋抵押权人的抵押权与上诉人要求交付房屋存在严重冲突，故不具备交付条件。经组织质证，上诉人对该6套证据的真实性无异议，但认为不能达到被上诉人的证明目的，没有抵押的房屋更进一步证明具备交付条件；另外，即使存在抵押，抵押并不影响房屋的交付，涉案房屋已经竣工验收备案登记，具备了交付条件。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。
本案的争议焦点为：1、上诉人主张交付房屋的理由是否成立；2、上诉人主张逾期办理产权登记违约金的理由是否成立。就前述争议焦点，本院分述如下：
关于上诉人主张的交付房屋的问题。本案中，上诉人在被上诉人申请破产之前与被上诉人签订了涉案房屋买卖合同，该合同合法有效。虽然上诉人已按约全额付清了涉案房屋的购房款，但根据二审查明的事实，该涉案房屋上存在抵押权，且被上诉人已进入破产重整程序，在抵押权尚未涂销的情况下，上诉人现主张交付房屋，势必与抵押权的实现发生冲突。因此，对上诉人的该上诉请求，本院不予支持。
关于上诉人主张逾期办理产权登记违约金的问题。根据双方当事人签订的合同约定，在涉案房屋实际交付使用之日起60日内，由上诉人与被上诉人双方向房屋所在地土地房屋管理登记机构提出办理涉案房屋《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，因涉案房屋并未实际交付使用，办理房地产权证条件未成就，更不应支付逾期办理权属登记违约金。一审对此认定正确，上诉人的该项上诉理由不成立。
综上，李代华、冯恩兰的上诉理由均不成立，一审法院判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34512元，由李代华、冯恩兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 艳
审 判 员 张泽兵
审 判 员 苏 渝
二〇一八年九月二十一日
法官助理 史大贤
法官助理 宋彦君
书 记 员 黄 雯