辽宁省沈阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽01执异1066号
案外人：辽宁誉达电器有限公司，住所地辽宁向阳有色金属工业园区。
法定代表人：张旭明，该公司总经理。
委托代理人：郝峰，辽宁顺其然律师事务所律师。
申请执行人：辽宁省中小企业信用担保中心，住所地沈阳市和平区。
法定代表人：苏文权，该中心主任。
委托代理人：郝明浩，辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人：李姝娜，辽宁申扬律师事务所律师。
被执行人：辽宁铜业集团有限公司，住所地辽宁省辽阳县。
法定代表人：郑显伟，该公司董事长。
被执行人：辽阳欧泰房地产开发有限公司，住所地辽宁省辽阳县。
法定代表人：赵翊竹。
被执行人：郑显伟，男，1964年9月24日出生，汉族，住址辽宁省辽阳市白塔区。
在本院执行申请执行人辽宁省中小企业信用担保中心与被执行人辽宁铜业集团有限公司、辽阳欧泰房地产开发有限公司、郑显伟追偿权纠纷一案中，案外人辽宁誉达电器有限公司对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。
上列当事人追偿权纠纷一案，依据本院（2017）辽01民初1026号民事判决书，本院于2018年2月11日立案执行，执行案号为（2018）辽01执172号。在诉讼中，本院于2017年11月9日保全查封被执行人辽阳欧泰房地产开发有限公司位于辽阳市南环街x号的房屋。
案外人请求解除对上述房屋的查封并终止对该房屋的执行，理由为：案外人为襄平蓝庭小区项目提供电力设备配套及工程施工服务，辽阳欧泰房地产开发有限公司拖欠案外人的款项经对账确认为2200余万元。2017年1月12日双方签订《房屋买卖协议书》以欠款转化为购房款的方式购买其开发的襄平蓝庭小区内的24套房屋，并实际取得合法占有至今。案外人与房地产开发企业签订购房合同并付清全部购房款已经实际进行占有，故取得了全部房屋的所有权，在整个交易环节中没有任何过错。
经审查，案外人提供的落款日期标注为2017年1月11日的《企业往来确认函》中记载：辽宁誉达电器有限公司与辽阳欧泰房地产开发有限公司确认辽宁誉达电器有限公司对辽阳欧泰房地产开发有限公司的应收款项为22,561,813.2元。
案外人提供的落款日期标注为2017年1月11日的《辽宁誉达电器有限公司襄平蓝庭项目往来账情况说明》中记载：2014年誉达签订合同额1989763元，2015年誉达签订合同额分别为3903178.70元、262089.80元、3139477.60元、877108.10元、331609.40元，2016年誉达签订合同额分别为1136249.60元、386826.30元、5501791元，售票处北变台工程材料81603元、新华路南变台工程材料81729元，移动公司发射塔工程材料115577元，欧泰地产临时用电工程材料33114元，三东线移迁移工程材料2845780元，兰西线移迁移工程材料3781394元，抹账款2934728元，已付材料款4200000元，已开对欧泰地产开具发票分别为4197295.70元、640205.30元，欠款22561813.2元，应开发票12690592.50元。
案外人提供的15份《物资订货合同》中记载：辽宁誉达电器有限公司与辽阳欧泰房地产开发有限公司分别于2012年9月9日、2012年9月9日、2012年9月9日、2012年9月9日、2012年9月9日、2012年9月9日、2014年10月22日、2015年5月25日、2015年5月31日、2015年6月25日、2015年7月19日、2015年9月22日、2015年12月11日、2016年1月4日、2016年4月12日签订金额分别为115577元（工程方向移动公司发射塔供电工程）、81729元（工程方向为新华路南变台迁移工程）、81603元（工程方向为售楼处北变台迁移工程）、2845780元（工程方向为三东线x线路迁移）、3781394元（工程方向为兰西线x线路迁移）、33114元（工程方向为欧泰地产临时用电工程）、1989763元、3903178.70元、262089.80元、3139477.60元、5501791元、877108.10元、331609.40元、1136249.60元、386826.30元的合同。
案外人提供的4份落款日期均标注为2017年1月11日的《抹账协议》中分别记载：（一）辽宁誉达电器有限公司承诺自愿替辽阳欧泰房地产开发有限公司支付其所欠国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司配套及线路分摊费用487328元，又因辽阳电能发展有限公司拖欠辽宁誉达电器有限公司材料款，辽宁誉达电器有限公司同意此款由材料款中扣除，并由辽阳电能发展有限公司直接支付给国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司。（二）辽宁誉达电器有限公司承诺自愿替辽阳欧泰房地产开发有限公司支付其所欠辽宁襄平电力勘测设计有限公司设计费用298000元，又因辽阳电能发展有限公司拖欠辽宁誉达电器有限公司材料款，辽宁誉达电器有限公司同意此款由材料款中扣除，并由辽阳电能发展有限公司直接支付给辽宁襄平电力勘测设计有限公司。（三）辽宁誉达电器有限公司承诺自愿替辽阳欧泰房地产开发有限公司支付其所欠辽宁襄平电力勘测设计有限公司辽阳监理分公司监理费用75700元，又因辽阳电能发展有限公司拖欠辽宁誉达电器有限公司材料款，辽宁誉达电器有限公司同意此款由材料款中扣除，并由辽阳电能发展有限公司直接支付给辽宁襄平电力勘测设计有限公司辽阳监理分公司。（四）辽宁誉达电器有限公司承诺自愿替辽阳欧泰房地产开发有限公司支付其所欠辽阳电能发展有限公司工程尾款2073700元，又因辽阳电能发展有限公司拖欠辽宁誉达电器有限公司材料款，辽宁誉达电器有限公司同意此款由材料款中扣除。
另查，案外人提供的落款日期标注为2017年1月12日的《房屋买卖协议书》中记载：辽阳欧泰房地产开发有限公司（甲方）与辽宁誉达电器有限公司（乙方）经对账确认甲方欠乙方的款项总额为22,561,813.20元，该款项转为乙方已付购房款，用于乙方购买甲方开发的襄平蓝庭小区的24套房屋。本合同签订后甲方立即将全部24户房屋及钥匙向乙方交付，由乙方接收归乙方所有。乙方取得上述房屋后有权指定第三方个人与甲方签订《商品房买卖合同》，甲方负责协助办理相关手续，所产生的相关税费按规定各自承担。乙方可委托甲方作为代售，销售乙方购买取得的上述房屋。甲方代售时，乙方派员参与，同时决定销售价格，甲方代售所得房款归乙方所有。《房源明细表》中包括x。
又查，案外人提供的由辽阳欧泰物业服务有限公司于2018年6月13日出具的《情况说明》中记载：该公司于2017年1月30日接收辽宁誉达电器有限公司的24户住宅手续并移交每户6把房门钥匙。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人提供的上述《辽宁誉达电器有限公司襄平蓝庭项目往来账情况说明》中载明的合同额与工程材料款即表中前15项的合计金额为24,467,290.50元，其减去表中已付材料款4,200,000.00元的结果为20,267,290.50元，再加上抹账款即上述4份《抹账协议》中案外人替被执行人辽阳欧泰房地产开发有限公司所支付的2,934,728元的结果为23,202,018.50元。该项数额与案外人陈述的欠款22,561,813.20元存有差异。同时，案外人提供的上述《房屋买卖协议书》中已明确载明对于案涉房屋案外人可以指定第三方个人与被执行人辽阳欧泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以及案外人可以委托被执行人辽阳欧泰房地产开发有限公司进行代售，案外人派员参与。据此，案外人并无以其自身名义先行办理案涉房屋权属手续的意愿，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，故其异议理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人辽宁誉达电器有限公司的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 郑竹玉
审 判 员 史永成
代理审判员 高 聪
二〇一八年十月十二日
书 记 员 金婷婷