湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终1565号
上诉人(原审被告)柳龙清，男，汉族，1963年6月2日出生，住湖南省浏阳市。
委托代理人谭忠良，株洲市中良法律服务所律法工作者,代理权限特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、上诉、代签法律文书等）。
被上诉人(原审原告)株洲市红润家具经营管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区滨江商业休闲广场1栋。
法定代表人刘润华，系公司董事长。
委托代理人罗仁，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、上诉、代签法律文书等）。
原审原告刘润华，男，汉族，1966年4月22日出生，住湖南省株洲市石峰区。
原审原告张旭煌，男，汉族，1968年12月28日出生，住湖南省浏阳市。
原审原告徐继红，男，汉族，1961年5月17日出生，住湖南省株洲市荷塘区。
原审原告共同委托代理人罗仁，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、上诉、代签法律文书等）。
上诉人柳龙清因与被上诉人株洲市红润家具经营管理有限责任公司（以下简称红润家具公司）及原审原告刘润华、张旭煌、徐继红房屋租赁合同纠纷一案，不服株洲市天元区人民法院(2018)湘0211民初17号民事判决,向本院提出上诉。本院2018年8月7日立案受理后、依法组成合议庭，于2018年9月6日在本院第六审判庭公开开庭进行了审理。上诉人柳龙清及委托代理人谭忠良、被上诉人及原审原告共同委托代理人罗仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人柳龙清上诉请求：请求撤销原审判决第三项，改判上诉人只向被上诉人支付款项为143640元。理由是：一、一审认定上诉人从2014年2月1日起至2017年12月28日止向被上诉人交纳全部租金错误。2016年3月前租金属于原晟东方公司，被上诉人没有将债务转让协议告知我方，并且本案的债权转让协议是为了现在的诉讼而制作的，实际并没有这份所谓的协议。二、晟东方的租赁合同并不等同红润家具的合同，一审认定是继承是错误的，所以我方只应当向红润公司支付晟东方公司注销后而产生的租金，之前的租金不应当支付；三、我方应当交纳租金日期起始日期应当是2016年1月1日开始计算租金，另外也应当是在被上诉人催收后不支付租金才产生了违约，我方并没有接到对方的催收通知，所以不存在违约，另外，即使违约，也应当按同期贷款利率计算，而不是一审所判定的15%违约金。
被上诉人及原审原告答辩：一、我方认为一审认定事实清楚，适用法律正确。二、上诉人在上诉状中所述的事实与陈述，违反了诚信原则，不是客观的事实。柳龙清在2017年12月27日向被上诉人发出了退场通知，这足以说明，上诉人是知道晟东方公司已经将债权转移给了红润家具公司。
被上诉人及原审原告在一审的诉讼请求：1、原、被告租赁关系自2017年12月28日起解除、被告将所承租门面腾空按原状退回原告；2、判决被告偿付所欠原告租金及综合管理费370677元，违约金111203.1元；3。本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求要求租金计算至被告实际腾空房屋并将房屋交还原告止。
一审法院查明：2014年2月1日，被告柳龙清与原晟东方公司签订《租赁合同书》一份，约定被告租赁晟东方公司拥有出租经营权的株洲市滨江家具广场（滨江休闲广场北栋）152-153号380平米面积的摊位用于经营“柳村床垫”；租赁期自2014年2月1日至2015年12月31日；每月租金及综合管理费为6840元，按三个月一次性提前收取，在上月末25日-30日提前交清下三个月租金及综合管理费，逾期不交的，按每天千分之五的标准承担违约金，逾期30天仍未交清时，出租方有权立即解除合同，且已交履约金不退；被告在合同签订之日向晟东方公司交纳履约保证金36000元，履约金不冲抵租金和综合管理费，不计息，合同期满，被告全面履行合同时退还履约金的50%，1年后商品无投诉时，履约金余款全部退还给被告；租赁期满，承租方需提前60天向出租方提出申请，双方另行签订合同，出租方未在合同期限内提出续租申请，合同终止。2014年2月18日，原晟东方公司与被告柳龙清签订协议书，约定晟东方承诺对被告在滨江家具广场负一楼经营的门面在2015年12月31日前按每月每平米18元的标准收取租赁费用，之后，如晟东方公司继续在该负一楼经营家具，则租赁价格标准按当时价格均价的80%收取。
2016年2月1日，原晟东方公司与原告红润家具公司签订《债权转让协议书》，约定因原晟东方公司向工商管理部门申请注销并得到批准，自本协议签订之日起，由原告红润家具公司全面接管晟东方公司所有经营业务，晟东方公司在此之前所有的经营合同由原告红润家具公司继续履行，应收租金之债权也全部转让给红润家具公司。晟东方公司于2016年3月21日办理了登记注销，注销原因为决议解散。与原晟东方公司签订的合同到期后，被告未续签租赁合同，也未与红润家具公司签订相关门面租赁合同，但被告一直使用上述152-153号门面。至2017年12月27日，被告向原告市场管理部发出退场通知，准备将上述门面退还给原告。但双方因退场的具体事宜未能协商一致，被告经营的家具店至今未完成搬离。被告也一直未向原晟东方公司或红润家具公司交纳租金。
另查明：1、2018年2月26日，原告红润家具公司向被告发出通知，要求被告于三日内搬离门面。2、原告刘润华、张旭煌、徐继红系原晟东方公司股东，同时也是该公司注销清算时的清算组成员。
以上事实有原、被告庭审中的陈述，以及原告提交的租赁合同书、清算报告、公告、企业登记情况、业务联系函、债权转让协议、通知、公证书、房屋租赁合同主体变更协议书，被告提交的（2018）湘株国证内字第00545号公证书、（2018）湘株国证内字第01816号公证书予以证实，足以认定。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为原告要求被告支付租金和违约金的诉讼请求有无事实与法律依据。具体分析如下：
原晟东方公司与被告柳龙清于2014年2月1日签订的《租赁合同书》及于2014年2月18日签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效。原晟东方公司于2016年2月1日与原告红润家具公司签订《债权转让协议书》将原晟东方公司在经营期限内的收取租金的权利转让给原告红润家具公司，该协议的内容是双方的真实意思表示，且约定内容合法有效。虽然原告红润家具公司提交的证据不足以证明其将上述《债权转让协议书》告知被告，但在本案中将《债权转让协议书》作为诉讼材料送达至被告时，可视为履行了通知的义务。况且，在原晟东方公司注销后，出租主体的变更并未影响被告继续租赁使用原租赁门面，故原告红润家具公司有权依据上述《租赁合同》的约定向被告主张有关租金的权利，属本案适格的诉讼主体。原告刘润华、张旭煌、徐继红与本案并无关联，不是本案适格的诉讼主体，故对原告刘润华、张旭煌、徐继红的诉讼请求不予支持。
关于本案主张租金的诉讼时效问题，因本案所涉租赁合同一直处于履行状态，原告起诉之时，被告仍未搬离租赁门面，故原告主张租金的诉讼请求未超过诉讼时效。
被告并未举证证明其在租赁门面期间已向原晟东方公司或原告红润家具公司支付了租金，其应向原告红润家具公司支付租赁期间自2014年2月1日至2015年12月31日期间的租金及综合管理费157320元（6840元/月*23个月）。《租赁合同》约定的租赁期限届满后，原晟东方公司与被告并未续签合同，但被告继续使用原租赁门面，原晟东方公司及红润家具公司未提出异议，根据我国《合同法》的相关规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，租金及管理费标准虽然双方于2014年2月18日约定“按当时价格均价的80%收取”，但原告提交的证据不足以证明2016年1月1日之后市场均价上涨为27元/平米/月-29元/平米/月，故2016年1月1日之后的租金仍按上述《租赁合同》约定的价格6840元/月计算为宜。被告于2017年12月27日向原告红润家具公司送达《通知》，明确表示将租赁门面退还原告红润家具公司，双方租赁合同关系解除。故被告应向原告红润家具公司支付2016年1月1日至2017年12月27日期间租金及综合管理费为164160元[6840元/月*24个月]。被告共计应向原告红润家具公司支付租金及综合管理费321480元（157320元+164160元）。至于后续的门面占有使用费，2017年12月28日至2018年2月28日期间，因原告红润家具公司阻止被告搬离门面而产生的门面占用损失不应由被告承担，但原告红润家具公司于2018年2月26日向被告发出《通知》限被告三日内搬离门面，但被告未按《通知》的时间搬离，故自2018年2月29日开始，被告未搬离门面产生的门面占用费损失应由被告承担，门面占用费一直计算至被告实际搬离之日止，门面占用费的标准参照租金6840元/月计算。至于原告主张的2015年度至2017年度期间的广告分摊费，因其未提交证据证明，缺乏事实依据，依法不予支持。
关于原告红润家具公司主张的违约金，租赁合同约定租金每三个月支付一次，被告从签订合同之日起从未支付租金，构成违约，但上述《租赁合同》约定的违约金标准过高，综合考虑本案的实际情况，本院酌情认定被告按总租金金额的15%向原告支付违约金48222元（321480元*15%）。
综上所述，本案经组织双方调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告株洲市红润家具经营管理有限责任公司与被告柳龙清的门面（株洲市滨江家具广场152-153号380平米面积摊位）租赁合同关系已于2017年12月28日解除；二、限被告柳龙清于本判决生效之日起十日内腾空租赁门面，并将租赁门面移交给原告株洲市红润家具经营管理有限责任公司；三、限被告柳龙清于本判决生效之日起十日内向原告株洲市红润家具经营管理有限责任公司支付欠交的门面租金及综合管理费321480元，并向原告支付违约金48222元，合计369702元；四、被告柳龙清按每月6840元的标准向原告株洲市红润家具经营管理有限责任公司支付门面占用费，该占用费从2018年2月29日起计算至将门面腾空并移交给原告之日止；五、驳回原告株洲市红润家具经营管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回原告刘润华、张旭煌、徐继红的所有诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8528元，减半收取4264元，由原告株洲市红润家具经营管理有限责任公司、刘润华、张旭煌、徐继红承担898元，由被告柳龙清承担3366元。
经本院二审公开开庭审理,双方当事人均没有提及新的证据,本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方的争议焦点是被上诉人请求支付2014年2月1日起2016年3月前租金有无事实和法律依据？上诉人未按期交纳租金是否违约一审对违约金计算是否合理？本案中，上诉人柳龙清与原晟东方公司于2014年2月1日签订的《租赁合同书》及于2014年2月18日签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效。原晟东方公司于2016年2月1日与原告红润家具公司签订《债权转让协议书》将原晟东方公司在经营期限内的收取租金的权利转让给原告红润家具公司，该协议的内容是双方的真实意思表示，且约定内容合法有效。上诉人并未举证证明其在租赁门面期间已向原晟东方公司或被上诉人支付了租金。上诉人虽与原晟东方公司有以损失补偿款抵扣租金的协议，但在双方的清算纠纷中，本院（2017）湘02民终1233号民事终审判决，没有确认抵扣的事实，故双方的抵扣协议并未履行，上诉人应当支付2014年2月1日起2016年3月的租金。上诉人未按时交纳租金构成违约，考虑上诉人在损失补偿款的清算纠纷中，请求被上诉人支付了每月2%的利息，本案按租金金额的15%计算违约金并不失公平。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，证据采信合理，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4588元由上诉人柳龙清承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘艳辉
审判员 赵庆华
审判员 阳桂凤
二〇一八年十月二十五日
书记员 张愉榕