湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终5053号
上诉人（原审被告）：长沙市雨花区融圣国际小区业主委员会，住所地在湖南省长沙市雨花区人民中路568号7栋101房。
负责人：李四维，主任。
委托诉讼代理人：蒋维娜，湖南如金律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎冕芝，湖南如金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭际波，男，1952年3月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：左堃，湖南天润人合律师事务所律师。
上诉人长沙市雨花区融圣国际小区业主委员会（以下简称融圣小区业委会）因与被上诉人谭际波业主撤销权纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2017）湘0111民初7254号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2018年8月27日公开开庭进行了审理，上诉人融圣小区业委会的委托诉讼代理人黎冕芝、被上诉人谭际波及其委托诉讼代理人左堃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人融圣小区业委会上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人提交的证据足以证明在业主大会召开前15日，上诉人以在小区公告栏、出入口、电梯间张贴公告的形式通知了全体业主，并同时致函告知了街道办事处和社区。一审法院认定上诉人未在业主大会召开15日前通知被上诉人参加，属认定事实错误。二、上诉人组织召开业主大会选聘物业公司系正当履职行为，且决议表决程序合法，不应予以撤销。三、上诉人作出的决定并未侵害被上诉人的合法权益，不符合业主撤销权行使的条件。四、一审遗漏了必须参加诉讼的当事人，本案应追加上诉人于2017年11月22日选聘的湖南鸿运物业管理集团股份有限公司参与诉讼。
被上诉人谭际波辩称：一、2017年9月16日召开的业主大会违反了业主大会议事规则明确的“须有三分之二以上业主参加会议”的规定，且上诉人作出的决定未取得专有部分占建筑物总面积过半数及业主人数占总人数过半数的业主的同意，不能形成有效的业主大会决定。二、上诉人以少数人的意志决定小区公共事务的行为明显侵害了包括被上诉人在内的多数业主对公共事务的决定权，且《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条明确规定业主有权以业主大会或业主委员会作出的决定违反法律规定的程序为由，请求撤销该决定。三、本案的诉讼请求仅限于撤销上诉人作出的内部决定，不涉及到案外人，所以没有必要追加第三人，且第三人也明知本案的存在，完全可以在一审主动参与本案的审理，因此上诉人提出的理由于法无据。综上，一审判决认定事实请求，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
谭际波向一审法院提出诉讼请求：1、撤销融圣小区业委会关于“启动招投标选聘物业公司”的决定；2、撤销融圣小区业委会关于“选聘湖南鸿运物业管理集团股份有限公司为融圣国际小区物业服务公司”的决定；3、融圣小区业委会承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：谭际波系长沙市雨花区融圣国际小区业主，其名下的房屋位于长沙市雨花区人民中路568号融圣国际公寓3栋1805号[产权证号为：湘（2017）长沙市不动产权第0232631号]。融圣小区业委会系融圣国际小区的首届业主委员会，于2014年8月11日成立，任期五年，2014年9月3日在长沙市雨花区城乡建设局备案。2017年6月15日，原业主委员会主任胡平坚辞职，业主委员会重新推选李四维为主任。2014年12月1日，融圣小区业委会（甲方）与案外人长城物业集团股份有限公司湖南分公司（乙方）签订一份《融圣国际项目物业服务合同》，约定由甲方委托乙方对融圣国际小区实行一体化、专业化物业服务，服务期限为3年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止，双方还对合同其他相关事项进行了约定。
2017年8月23日，融圣小区业委会召开第40次会议，通过了公开招标选聘物业服务公司的决议、发布告业主函（关于到期选聘物业服务公司的公告）、发布“融圣国际小区选聘物业服务公司招募志愿者的通知”等内容。同日，融圣小区业委会向长城物业集团股份有限公司湖南分公司发出《关于启动选聘物业公司的函》，告知该公司融圣小区业委会将启动公开招标选聘物业服务公司的程序。同年9月6日，融圣小区业委会向长沙市雨花区住长钢社区发出《关于融圣国际物业服务到期启动选聘物业服务公司的报告》，并于9月14日致函长沙市雨花区左家塘街道、长钢社区，内容为融圣小区业委会决定启动选聘物业公司的程序，业主大会召开的日期等。2017年9月16日，融圣小区业委会召开业主大会，并组织志愿者上门向业主发放并收集“融圣国际小区第二次业主大会表决票”，并于9月26日在融圣小区业委会办公室进行开箱验票，业主代表唱票、监票、计票，经统计投票结果：参与投票人数共计1149人，其中同意的表决票为1139票，不同意的表决票为10票。2017年9月26日，融圣小区业委会向融圣国际小区全体业主发出《关于本次业主大会投票结果的公示》，主要内容为：因本次物业服务合同即将到期，经业主委员会决议后提议召开本次业主大会，主题是“是否同意授权业委会通过招投标的方式选聘物业服务公司”。本次业主大会自2017年9月16日启动，经业主委员会及小区志愿者的努力及全体业主的积极配合，本次业主大会意见征集工作在2017年9月25日结束，2017年9月26日下午四点开箱验票。本次业主大会参与投票业主的人数共计1149人，同意的表决票数1139票，不同意的表决票数10票，其余为弃权票或者因各种原因无法联系到业主本人。小区建筑面积共计为223633.37㎡，扣除地下车库建筑面积45653.24㎡，专有建筑面积177980.13㎡，本次业主大会表决同意的专有建筑面积101558㎡。根据该表决结果，本次业主大会已经取得了全体业主过半数通过，并经过专有建筑面积过半数通过。根据《融圣国际小区业主大会议事规则》及《湖南省实施<物业管理条例>办法》的规定，本次业主大会投票成功有效，业主委员会已经获得业主大会的最终授权，业主委员会将根据授权在7日内开始物业招标代理公司选聘及征集物业服务标准意见的工作。同日，融圣小区业委会在潇湘晨报上发布了《长沙融圣国际小区2017年9月业主大会投标结果的公告》。
2017年9月18日，融圣小区业委会召开第43次会议，决议：补足文起建为融圣国际小区业主委员会委员。同日，融圣小区业委会就此呈报了长沙市雨花区住建委物管科。2017年9月29日，融圣小区业委会召开第44次会议，通过了关于补足文起建为融圣国际小区业主委员会委员、征集并审议关于融圣国际小区新聘物业服务企业服务质量的标准、关于本次物业竞聘公开招标的工作安排等决议。2017年10月11日，融圣小区业委会向长沙市物业管理协会发出《工作联系函》，请求该协会指导及协助融圣小区业委会开展选聘物业公司招投标工作。次日，谭际波等人则向长沙市物业管理协会发出《关于融圣国际小区业委会违规招标的说明》，要求该协会撤销招标公告。同日，长沙市雨花区左家塘街道长钢社区居民委员会在该《关于融圣国际小区业委会违规招标的说明》上签署“该小区业委会未依法依规按社区街道工作指导及有效监督下进行业主大会，其招投标程序目前存在歧义，情况属实”字样；长沙市雨花区左家塘街道办事处亦签署“情况属实，建议撤销公告”字样。左家塘街道及长钢社区口头通知融圣小区业委会撤销公告。2017年10月27日，融圣小区业委会向长城物业集团股份有限公司湖南分公司发出《关于到期终止合同的告知函》，告知该公司双方签订的《物业服务合同》将到期终止，该公司可参加公开招投标选聘。2017年11月22日，案外人湖南金天招标有限公司发出《中标通知书》，确定湖南鸿运物业管理集团股份有限公司为长沙市雨花区融圣国际小区物业管理服务项目的中标人，融圣小区业委会在该《中标通知书》上加盖公章予以确认。2017年11月27日，融圣小区业委会与湖南鸿运物业管理集团股份有限公司签订《长沙市雨花区融圣国际小区物业服务合同》。同日，长沙市物业管理协会发出《关于对<长城物业集团股份有限公司湖南分公司工作联系函>的回复》，内容为：该协会根据长沙市雨花区融圣国际小区业主委员会的委托，就该小区选聘物业服务企业事宜对《招标公告》在网站进行发布公告期间，由于6名业主的问题反映，在征得属地社区、街道和物业管理行政部门的意见后，在该协会网站上撤下了《招标公告》，并于2017年11月6日将所有资料全部移交给业委会。谭际波认为融圣小区业委会的决定侵害了其合法权益，于2017年11月1日诉至一审法院，请求判如所诉。
另查明，融圣国际小区第一届业主大会于2014年6月30日表决通过了《融圣国际小区业主大会议事规则》，其中第十三条规定“业主大会每年至少举行一次，其方法可以采用集体讨论的形式，可以采用书面征求意见的形式，也可以采取先公示开会时间、内容的形式。每次业主大会须有三分之二以上业主参与会议。每次召开业主大会，应提前七天以书面形式在物业管理区域内发布通告通知业主或业主代表，同时告知物管所在地的居民委员会。”第十五条规定“业主大会作出的决定，应当经全体业主过半数通过方为有效。业主因故不能出席业主大会的，可以书面委托代理人参加。其代理人应当经业主书面授权，在授权范围内代表业主行使权利。”融圣国际小区部分业主在融圣小区业委会公示招标选聘物业公司的结果后，自行制作了《融圣国际小区业主坚决反对现业委会违规要求业主授权招标等事项的业主签名表》，有部分业主予以签名。
关于融圣小区业委会于2017年9月26日作出的《关于本次业主大会投票结果的公示》的依据--
业主表决票，融圣小区业委会向一审法院提供了“融圣国际小区第二次业主大会表决票”样票，一审法院在2018年1月23日庭审中，责令融圣小区业委会在庭后三日内将上述业主投票原件提交一审法院核查，融圣小区业委会表示同意，但在一审法院2018年1月26日组织双方质证时，融圣小区业委会向一审法院提交一份《呈请函》，认为表决票原件与本案无关，由于业主表决票相关信息属于个人隐私，不同意投票资料公开。
关于“融圣国际小区”的业主组成、专有面积情况。谭际波提交了《长沙市融圣国际项目业主投票权人数和专有部分面积汇总表》、《勘测成果表》、《测绘分层建筑面积》、《房屋所有权证》等证据，拟证明小区专有面积合计221517.67平方米，其中住宅建筑面积153906.25平方米、商业建筑面积25702.45平方米、地下车库建筑面积41908.97平方米[产权人为案外人融汇（长沙）置业有限公司]，项目总户数2060户，投票权总人数1749人。经质证，融圣小区业委会对《长沙市融圣国际项目业主投票权人数和专有部分面积汇总表》的真实性有异议，对《勘测成果表》、《测绘分层建筑面积》、《房屋所有权证》的真实性无异议，认可地下车库建筑面积为41908.07平方米，但认为大多数地下车库已经转让，不应计算投票权。谭际波认为案外人融汇（长沙）置业有限公司所有的地下车库建筑面积41908.97平方米应属专有部分。融圣小区业委会确认案外人融汇（长沙）置业有限公司为融圣国际小区业主，已电话或短信通知该公司参加上述投票，但未提供相关证据证明。本案审理过程中，谭际波与融圣小区业委会均确认融圣国际小区业主为1792户。
本案审理过程中，谭际波明确第一项诉讼请求“撤销融圣小区业委会关于启动招投标选聘物业公司的决定”是指撤销融圣小区业委会于2017年9月26日作出的《关于本次业主大会投票结果的公示》，第二项诉讼请求“撤销融圣小区业委会关于选聘湖南鸿运物业管理集团股份有限公司为融圣国际小区物业服务公司的决定”是指撤销融圣小区业委会于2017年11月22日盖章确认的《中标通知书》，融圣小区业委会在该《中标通知书》中决定选聘湖南鸿运物业管理集团股份有限公司为融圣国际小区物业服务公司。
一审法院认为，本案系业主撤销权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。谭际波作为融圣国际小区业主，有权提起撤销权之诉。
《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”第十四条规定：“召开业主大会，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。”本案争议的焦点在于融圣小区业委会选聘新物业公司的程序是否合法、形成选聘物业公司的中标决议是否有效。本案中，融圣小区业委会作为融圣国际小区首届业主委员会，是小区业主大会的执行机构，其本身无权决定选聘和解聘物业服务企业，必须取得业主大会的授权。融圣小区业委会采取书面征求意见的形式讨论确定是否选聘新的物业服务企业，形式上未违反法律规定，但应符合小区专有面积、业主人数“双过半”原则，而是否达到“双过半”，融圣小区业委会应对此承担举证责任。根据查明的事实，首先，融圣小区业委会组织召开的业主大会会议，没有完全按照上述法律、行政法规的规定召开，融圣小区业委会未举证证明其已在会议召开15日以前通知了作为业主的谭际波及案外人融汇（长沙）置业有限公司参加，侵害了其合法权益。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑规划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”融汇（长沙）置业有限公司在融圣国际小区拥有地下车库物业的所有权，上述物业属于物权法规定的专有部分，因此，其依法对于融圣国际小区选聘或解聘物业服务企业享有表决的权利。融圣小区业委会在《关于本次业主大会投票结果的公示》中“扣除地下车库建筑面积45653.24㎡”实际上是否认融汇（长沙）置业有限公司对小区上述事项具有投票权，于法无据。其次，谭际波主张融圣小区业委会《关于本次业主大会投票结果的公示》未达到小区专有面积、业主人数“双过半”，而融圣小区业委会对于业主大会表决程序的合法性以及表决决议是否达到小区专有面积、业主人数“双过半”负有举证责任，但融圣小区业委会作为作出上述决议的依据
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业主表决票的持有人，不同意提交表决票原件核查，依法应由融圣小区业委会承担举证不能的法律后果。同时，融圣小区业委会提交的《关于本次业主大会投票结果的公示》载明小区建筑面积共计为223633.37㎡，业主大会表决同意的专有建筑面积为101558㎡。一审法院认定包括融汇（长沙）置业有限公司所有的地下车库建筑面积41908.97㎡在内，融圣国际小区实际专有面积应为221517.67㎡，故融圣小区业委会作出的《关于本次业主大会投票结果的公示》没有达到专有部分占总建筑面积过半数的业主同意。再次，《融圣国际小区业主大会议事规则》第十三条规定“每次业主大会须有三分之二以上业主参与会议。”根据融圣小区业委会提交的《关于本次业主大会投票结果的公示》，参与投票的业主人数共计1149人。而谭际波与融圣小区业委会确认融圣国际小区业主人数为1792人，故融圣小区业委会于2017年9月16日召开的选聘物业公司的业主大会没有达到该小区业主总人数的三分之二，违反了《融圣国际小区业主大会议事规则》。故现有证据无法证明融圣小区业委会在2017年9月26日作出的《关于本次业主大会投票结果的公示》中作出的启动招投标选聘物业公司的决定符合了法定的小区专有面积、业主人数“双过半”原则，应予撤销。
根据融圣小区业委会于2017年9月26日作出的《关于本次业主大会投票结果的公示》中关于“本次业主大会表决投票成功有效，业主委员会已经获得业主大会的最终授权，业主委员会将根据授权在7日内开始物业招标代理公司选聘及征集物业服务标准意见的工作”的内容，融圣小区业委会实际上作出了启动招投标选聘物业公司的决定；融圣小区业委会于2017年11月22日盖章确认《中标通知书》，实际上作出了选聘湖南鸿运物业管理集团股份有限公司为融圣国际小区物业服务公司的决定。综上，融圣小区业委会既未严格按法定程序组织召开业主大会，也未提供充分的证据证明上述决定符合了法定的小区专有面积、业主人数“双过半”原则，因此，谭际波要求撤销融圣小区业委会作出的上述决定，符合法律规定，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、撤销长沙市雨花区融圣国际小区业主委员会于2017年9月26日作出的《关于本次业主大会投票结果的公示》中关于启动招投标选聘物业公司的决定；二、撤销长沙市雨花区融圣国际小区业主委员会于2017年11月22日作出的选聘湖南鸿运物业管理集团股份有限公司为融圣国际小区物业服务公司的决定。本案受理费80元，由长沙市雨花区融圣国际小区业主委员会负担。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，如果业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序，业主有权请求人民法院撤销该决定。本案的争议焦点为上诉人于2017年作出的有关选聘物业公司的决定，是否违反法定程序。
本案争议的焦点在于融圣小区业委会选聘新物业公司的程序是否合法。首先，《融圣国际小区业主大会议事规则》第十三条规定“每次业主大会须有三分之二以上业主参与会议。”经查，融圣国际小区业主人数为1792人，而参与2017年9月16日召开的选聘物业服务企业业主大会的业主人数仅1149人，并未达到小区业主总人数的三分之二，违反了上述议事规则。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，融圣国际小区在建筑规划内建设的地下车库属于专有部分，故地下车库的业主亦享有相应的表决权利。但上诉人在2017年9月16日召开业主大会选聘物业服务企业时，排除了地下车库业主的投票权，导致上诉人作出的选聘物业服务企业的决议未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，违反了法定程序，被上诉人作为小区业主有权请求撤销该决定。上诉人抗辩称融圣国际小区内的部分地下车库已出售给业主，且有部分业主已同意重新选聘物业服务企业。但因上诉人在本院释明后仍未提交证据证明地下车库业主行使了投票权及其所有专有部分的面积，故对上诉人的上述主张，本院不予采信。综上，一审法院撤销上诉人在2017年9月26日作出的选聘物业公司的决定及其于2017年11月22日作出的选聘湖南鸿运物业管理集团股份有限公司为融圣国际小区物业服务公司的决定，并无不当，本院予以维持。
另，本案审理的是业主与业主委员会之间的权利义务关系，上诉人要求追加湖南鸿运物业管理集团股份有限公司作为本案当事人，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人融圣小区业委会的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费80元，由上诉人长沙市雨花区融圣国际小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 刘 英
审 判 员 Ｘ Ｘ
二〇一八年十月十五日
法官助理 金新贵
书 记 员 刘峙宏