浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终4382号
上诉人（原审被告）：辛战勇，男，1983年4月24日出生，汉族，户籍地浙江省台州市黄岩区，现住东阳市。
委托诉讼代理人：吴志伟，浙江红太阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林聪聪，女，1989年7月29日出生，汉族，户籍地浙江省文成县，现住义乌市。
委托诉讼代理人：虞丹东，浙江哲望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王倩，浙江哲望律师事务所律师。
原审被告：辛道富，男，1955年11月15日出生，汉族，户籍地浙江省台州市黄岩区，现住东阳市。
上诉人辛战勇因与被上诉人林聪聪、原审被告辛道富房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初8661号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
辛战勇上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人林聪聪的全部诉讼请求或发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人一直以来都愿意履行合同，涉案房产一直以来都是可以过户的，并未违反合同约定，不需要承担违约责任。反而是被上诉人未在合同约定之日支付购房款，也未来办理过户手续。一审判决认为上诉人违反合同约定的认定明显错误。根据2018年1月6日签订的《房屋买卖合同》第五条第2款：“甲乙双方办理产权过户当日，乙方向甲方支付购房款人民币70万元”，但至今被上诉人并未支付过除定金10万元之外的任何款项，反而是被上诉人的行为构成了违约。二、即使上诉人构成了违约，一审判决认定的被上诉人的损失过高，应予调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，被上诉人的损失只有交付定金10万元的利息损失，而没有其他任何损失。被上诉人支付10万元定金后，就已经取得了房屋的钥匙，被上诉人完全可以使用房屋，是否过户并不影响被上诉人对房屋的使用。证人胡某的证言系孤证，没有其他证据佐证不能作为有效证据进行认定，胡某对于整个事情的原貌其实并不清楚，实际房屋的价值应当以有资质的评估机构评估为准。综上，上诉人并未违反合同约定，不需要承担违约责任，一审判决认定的违约损失过高，请求驳回被上诉人的全部诉讼请求。
林聪聪答辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人之间买卖合同约定房产过户时间为2018年3月31日，但上诉人直到2018年5月7日才取得房产的不动产权证，取得不动产权证是房产过户的前提，结合一审证人证言，可以得出系上诉人原因导致房产不能过户，上诉人已违约，被上诉人有权依据合同解除合同并追究上诉人的违约责任。2、根据合同法规定，违约方造成的损失的赔偿数额包括合同可得利益损失，即本案的房屋增值部分，一审中上诉人及上诉人代理人在庭上确认涉案房屋的价值已增值至280-300万元之间，一审认定的违约金30万元低于上诉人认为的房产增值部分，被上诉人认为一审认定违约金是合理的。综上，请求驳回上诉。
辛道富未作答辩。
林聪聪向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2018年1月6日签订的《房屋买卖合同》；2、判令二被告返还原告定金10万元；3、判令二被告支付原告违约金46万元。
一审法院认定事实如下：2018年1月6日，原告（乙方）、被告（甲方）签订房屋买卖合同（居间）一份，双方约定了以下主要内容：“第一条、甲方同意将坐落于东阳市白云街道海德公园商五街17-22号的房屋出售给乙方。…第二条、甲、乙双方同意，该房屋成交价格为人民币230万元。…第四条、甲、乙双方同意于2018年1月31日之前到相关部门办理房产所有权过户手续，将房屋所有权证办理至乙方名下。…第五条、乙方应在签订本合同后在2018年1月6日支付人民币10万元作为购房定金；甲、乙双方办理产权过户当日，乙方向甲方支付购房款人民币70万元；购房余款人民币150万元，乙方委托银行办理商业贷款或公积金贷款。…第九条、由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋不动产权证书的，乙方有权追究甲方违约责任。逾期超过三十日，乙方有权解除合同…若甲方违约，甲方双倍返还乙方购房定金，同时甲方返还乙方已付所有款项，并向乙方支付总房款20%的金额作为违约金。若乙方违约，甲方没收乙方购房定金，同时乙方向甲方支付总房款20%的金额作为违约金。…”原告林聪聪、被告辛战勇、被告辛道富（以委托代理人身份）、义乌朗哲房地产营销策划有限公司（作为居间方）均在上述房屋买卖合同（居间）中签名盖印。同日，被告辛道富给原告林聪聪出具收条一份，该收条载明：“今收到林聪聪交来定金人民币10万元整。交易房屋坐落于东阳市白云街道海德公园商五街17-22号，该款项支付方式为转账支付”。2018年2月5日，被告辛道富与原告林聪聪签订补充协议一份，双方约定：“原定于2018年1月31日办理东阳市白云街道海德社区C-1-120室过户手续，现更为2018年3月31日之前到相关部门办理其相关过户手续，其他不变，按原居间合同办理。甲乙双方无异议”。至2018年3月31日的履行期限届满，被告未将讼争房产过户到原告名下。2018年5月7日，被告办理了讼争房产的不动产权证，权利人为被告辛战勇。
一审法院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同（居间）系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。对被告是否构成违约的问题，一审法院认为：1、在双方约定的履行期限2018年3月31日之前，被告未能将讼争房产过户到原告名下；2、房产中介公司过户专员胡某当庭作证的证言，证明是由于被告的原因导致讼争房产不能按期过户，该证言的可信度较高；3、取得不动产权证是房产过户的前提条件，而被告直到2018年5月7日才取得讼争房产的不动产权证。故该院认定被告未按约履行合同，构成违约。本案因被告的原因导致原告逾期取得房屋不动产权证且逾期已超过三十日，按照双方合同约定原告有权解除合同。原告提出的解除双方于2018年1月6日签订的房屋买卖合同（居间）并返还定金10万元的诉讼请求，于法有据，予以支持。对被告提出的其不存在违约行为、延期办理产权证是双方口头协商的结果、原告方存在违约行为、原告无力支付剩余房款等主张，因依据不足，不予采信。被告提出即使被告存在违约行为，本案违约金也约定过高，应予以调整。对此，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。本案原告的直接损失为其所交付定金10万元的利息损失；另外，根据证人证言及当事人庭审陈述，本案讼争房价上涨约30万元，即原告的预期利益损失约30万元。根据原告的损失情况，原、被告双方约定的总房款20%的违约金即46万元过高，本院依法予以调整。本案合同除原告交付了10万元定金之外，其他合同内容双方尚未履行。被告逾期时间较短，且在房价上涨的情况下，仍愿意按原价继续履行，而原告坚持要求解除合同。该院结合横幅照片、电话通讯记录等情况，认为被告虽未按约过户，但过错程度较轻。该院综合以上因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由被告承担违约金人民币30万元。因被告辛道富非讼争房产权利人，在房屋买卖合同（居间）中也是以委托代理人的身份签名捺印，故被告辛道富非本案合同权利义务承受人，原告对其提出的诉讼请求，于法无据，不予支持。对被告提出的中介公司提供的格式合同中的违约条款不符合行业惯例，本案即使被告违约也应当按照银行同期同类贷款利率或者按照房地产行业的违约金习惯不超过日利率0.03%来计算违约金等主张，依据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、解除原告林聪聪与被告辛战勇于2018年1月6日签订的房屋买卖合同（居间）。二、被告辛战勇于本判决生效后十日内返还原告林聪聪购房定金人民币10万元。三、被告辛战勇于本判决生效后十日内支付原告林聪聪违约金人民币30万元。四、驳回原告林聪聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4700元，由原告负担1343元，由被告负担3357元。
本院二审期间，各方均未向本院提交证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，签订房屋买卖合同次日，上诉人就将涉案房屋的钥匙交与被上诉人。
本院认为，虽然2018年3月31日之前，上诉人未能按约将讼争房产过户至被上诉人名下，但上诉人在签订合同的次日已将讼争房产钥匙交与被上诉人，讼争房产已被被上诉人真实控制。另按照上诉人与被上诉人签订的合同约定，被上诉人在双方办理产权过户当日，应向上诉人支付购房款70万元，现上诉人未能按约将讼争房产过户至被上诉人名下，被上诉人也没有支付70万元购房款。上诉人未能按约将讼争房产过户至被上诉人名下，主要是不动产登记暂行条例的实施，原先的土地使用权证与房屋所有权证改成不动产权证所致，该情况也非上诉人所能控制的，当上诉人取得讼争房产的不动产权证后，上诉人愿意继续办理产权过户手续，但被上诉人不愿意，要求解除合同，综合考虑本案情况，被上诉人的损失不是很大。故一审认定上诉人支付被上诉人违约金30万元过高，本院调整至4万元。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，部分实体处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初8661号民事判决第一、二项；
二、撤销浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初8661号民事判决第三、四项及诉讼费部分；
三、变更浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初8661号民事判决第三项为辛战勇于本判决生效后十日内支付林聪聪违约金4万元；
四、驳回林聪聪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4700元，由林聪聪负担3525元，由辛战勇负担1175元。二审案件受理费5800元，由辛战勇负担773元，林聪聪负担5027元。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞惠珍
审 判 员 郑林军
审 判 员 韦红平
二〇一八年十一月八日
代书记员 徐秀英