吉林省临江市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）临民二重字第2号
原告王昆，男，1945年12月26日出生，汉族，住临江市。
委托代理人徐公市，吉林长白山律师事务所律师。
被告崔连容，女，1959年6月8日出生，朝鲜族，住白山市。
委托代理人金鑫，男，1983年2月15日出生，朝鲜族，个体户。
委托代理人王海峰，吉林修然律师事务所律师。
被告白山市群兴建筑有限责任公司，住所地：白山市浑江区。
法定代表人，ＸＸ申，经理。
被告临江市宏大房地产开发有限公司，住所地，临江市建国街。
法定表人涂传早，系总经理。
委托代理人蒋如福，临江市宏大房地产开发有限公司法律顾问。
委托代理人马振波，男，1962年12月25日出生，汉族，临江市宏大房地产开发有限公司办公室主任。
第三人李江霞，女，1969年7月31日出生，满族，无职业，住临江市。
委托代理人孙中梁，男，临江市仲博法律事服务所法律工作者。
第三人临江市信用合作联社，住所地临江市正阳路。
法定代表人韩令坤，系理事长。
委托代理人吴龙波，临江市法律援助中心律师。
原告王昆与被告崔连容、白山群兴建筑有限公司、临江市宏大房地产开发有限公司、第三人李江霞、第三人临江市信用合作联社买卖合同纠纷一案，本院于2009年8月24日立案受理后，2009年12月2日作出（2009）临民二初字第145号一审判决，各当事人均未上诉，一审判决生效后，被告人崔连容向白山市人民检察院提起抗诉程序，2011年11月24日，白山市中级人民法院以（2011）白山民提字第16号民事书裁定将该案发回我院重审，2012年2月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告王昆及其委托代理人徐公市、被告临江市宏大房地产开发有限公司委托代理人蒋如福、被告崔连容委托代理人王海峰、金鑫，第三人李江霞委托代理人孙中梁、第三人临江市信用合作联社委托代理人吴龙波到庭参加诉讼，被告白山群兴建筑有限公司经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，2007年7月19日，被告与原告签订了抵顶欠款房屋出售协议。二被告书面承诺，经被告开发的东顺小区4号楼2号门市房（面积191.02平方米）抵顶欠原告的工程材料款30余万元，约定工程交工后两个月内被告未还清此款，该房产权归原告所有，双方互不找差价。按照书面协议，工程早已交工，原告购房成立，拥有产权。被告也早已经将房钥匙交给原告保管。原告多次要求办理产权过户手续，然而被告再三推委，最近又传说被告又将此房另行出售，因此，为维护原告合法权益，依法履行购房协议，特诉至法院，请求依法公正处理。
被告崔连容辩称：一、答辩人经决算，现不欠被告白山市群兴建筑工程公司的工程款，按合同约定多支付1905593.50元。2009年5月26日对东顺小区4号楼工程双方进行决算，工程决算总造价为6712025元，答辩人已经支付6604011元，按照合同约定在竣工前支付70%的工程款。由此可见答辩人多支付给第二被告（白山市群星建筑有限公司）1905593.50元，还可以看出第二被告无权拿4号楼2号门市房抵押借款，并私自处理。本案被答辩人与第二被告之间有恶意串通行为，他们的抵债行为无效；二、答辩人和第二被告人决算后，第二被告答应交质保金30万元，加上原答辩人为其垫付的电费30万元，两项合计60万元。第一被告在工程彻底交工后，答辩人还多支付58万元。由此可见，按合同约定答辩人多支付给原告工程款，本案争议房屋按合同约定有权收回，要求法院驳回原告的诉讼请求。
被告白山市群兴建筑有限公司到庭无答辩意见。
被告临江宏大房地产开发有限公司无答辩意见。
第三人李江霞称：一、李江霞对诉争房屋具有所有权。2007年7月18日，李江霞与崔连容经协商达成房屋买卖协议书，该合同约定李江霞以人民币23万元购买该房，并且已经交了房款。2008年4月21日双方经协商达成补充协议，要求李江霞追加房款25万元人民币，协议签订后李江霞分三次付给崔连容125000元人民币，按照此协议规定工程竣工后李江霞多次向其主张交付剩余125000元和要求办理房照的相关手续，崔连容均以各种理由进行推脱。2009年末李江霞得知原告王昆诉崔连容得到法院支持，就此李江霞与崔连容交涉，在没有任何结果的情况下，李江霞于2010年11月25日向临江市法院提起以崔连容为被告的诉讼，要求法院判决该房屋归李江霞所有；二、临江市法院一审判决是错误的。1、崔连容与白山群兴建筑有限责任公司签订的抵押合同生效，但因未登记而导致抵押权未设立2、崔连容与白山群兴建筑有限责任公司签订的抵押合同流押条款无效，双方在合同中约定的到期不能偿还欠款即以该房抵债属流质条款，临江市法院仅以抵押协议所附期限到期为由判令买卖关系成立时错误的3、王昆与白山群兴建筑公司签订的抵押协议无效。白山群兴建筑有限公司不享有对该房的处分权而进行处分，所形成的协议当然无效4、王昆主体资格不适格。根据合同的相对性原则，王昆与二被告形成两个法律关系，王昆与崔连容不存在任何法律关系。且王昆在原审中并没有提供证据证明其与白山群兴建筑有限责任公司之间买卖关系的成立，也不能证明白山群兴建筑公司取得了该房屋及办理了抵押登记，因此应当驳回王昆的诉讼请求。
第三人临江市信用合作联社辩称：一、答辩人与涉案房产有法律上的利害关系。涉案房产及其他两处房产，东顺小区4号楼的15号、9号及本案的2号门市房，2008年3月14日答辩人与金鑫签订抵押担保合同，金鑫用上述三处房产向我社抵押担保借款95万元，并办理了抵押登记；二、法院判决认定事实不清，证据不足。1、答辩人是抵押权人，在一审程序中遗漏，存在程序违法。2、涉案房产购房人是金鑫，崔连容与白山群兴建筑公司买卖、抵押行为未经金鑫事后追认无效的行为3、涉案房产已办理抵押登记，抵押权有效4、2008年3月12日白山群兴建筑公司出具的承诺书，同意放弃优先受偿权，可以证明答辩人是抵押权人。该承诺也是对崔连容与白山群兴建筑公司2007年6月30日、2007年7月19日所签订的协议的否定，该公司与王昆所签订抵押协议因具有流质条款而无效。
经审理查明：被告崔连容开发东顺小区4号楼建筑工程，因其无施工资质，挂靠临江市宏大房地产开发有限公司。由白山群兴建筑有限公司具体施工。
2007年6月30日，被告崔连容与被告白山群兴建筑有限责任公司签订购房协议书，协议约定白山群兴建筑有限责任公司购买崔连容承建的东顺小区4号楼2号门市房，每平方米价格2000元，总价款382，040元。2007年7月19日，被告崔连容与被告白山群星建筑有限责任公司签订抵押协议书，因崔连容欠被告白山群兴建筑有限责任公司工程款30万元，双方约定将本案争议房屋抵押给白山群兴建筑有限责任公司，待崔连容还清欠款后收回此房，崔连容承诺还款期限为工程交工后两个月内还款，在此期限内白山群兴建筑公司无权销售该房，同时该协议和崔连容出具的门市房购房协议作废。在交工后两个月内，崔连容没有还工程款，白山群兴建筑有限公司有权处理该房，双方互不找差价。
原告王昆与白山群兴建筑有限公司签订抵押协议一份，因白山群兴建筑有限公司欠原告材料款30万元，将本案争议房屋抵押给原告，双方约定与二被告2007年7月19日所签协议内容相同，但协议没有书明签订时间，原告主张签订时间是2007年7月19日，但被告不认可。
另查明，2008年2月20日，被告崔连容的儿子金鑫与追加第三人临江市信用合作联社签订抵押贷款协议，以三户在建门市房抵押贷款95万元，其中包括本案争议房屋。
2007年7月18日，被告崔连容针对该房与第三人李江霞签订了买卖协议，并收取李江霞购房款人民币23万元，2008年4月21日再次签订了协议书一份，并收取李江霞房款2.5万元，2008年4月30日李江霞向崔连容交付房款5万元、2008年5月9日李江霞向崔连容交付房款5万元。
以上事实有原、被告及第三人的陈述及提供的证据和庭审笔录在卷佐证。
本院认为：被告崔连容与被告白山群兴建筑有限公司2007年7月19日所签订的协议，已经否定了二被告2007年6月30日之间所签订的协议。2007年7月19日二被告所签订的协议，是以被告崔连容欠被告白山群兴建筑有限公司工程款为前提，但本案庭审过程中崔连容否认了欠白山群兴建筑公司工程款，该份协议约定“乙方在工程交工后两个月内没有还此工程款，甲方有权处理该房，互不找差价”，属流质条款，因此双方所签的这份协议应该无效，被告白山群兴建筑有限公司对该房没有处分权。原告王昆与被告白山群兴建筑有限公司所签订的抵押协议也是基于二被告2007年7月19日所签协议，被告白山群兴建筑有限公司在无权处分的情况下与原告所签协议属效力待定，未经处分权人追认，协议无效。二第三人均主张自己是有独立请求的第三人，是在本案审理过程中申请参加的，但其所辩内容在本诉中无法审理，可另行主张权利。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定判决如下：
对原告王昆的诉讼请求不予支持。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 周立伟
审 判 员 张文君
代理审判员 郭 靖
二〇一二年十二月二十一日
书 记 员 郑蓉菲