重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终5026号
上诉人（原审被告）：韩为敏，女，1974年2月18日出生，汉族，住重庆市璧山区。
委托诉讼代理人：韩为其，男，1976年12月18日出生，汉族，住重庆市璧山区，系韩为敏之弟。
被上诉人（原审原告）：王栋，男，1989年10月18日出生，汉族，住重庆市铜梁区。
委托诉讼代理人：朱文刚，重庆衡天律师事务所律师。
原审被告：肖怀洪，男，1981年5月8日出生，汉族，住重庆市铜梁区。
原审被告：吴久平，女，1982年6月5日出生，汉族，住重庆市铜梁区。
原审第三人：重庆市铜梁区房印房屋中介所，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处塔山巷68号，统一社会信用代码91500224MA5U6RWF64。
投资人：刘小春。
上诉人韩为敏因与被上诉人王栋、原审被告肖怀洪、吴久平、原审第三人重庆市铜梁区房印房屋中介所（以下简称中介所）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市铜梁区人民法院（2017）渝0151民初5760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人韩为敏及其委托诉讼代理人韩为其，被上诉人王栋的委托诉讼代理人朱文刚，原审被告肖怀洪，原审第三人中介所的投资人刘小春到庭参加二审询问，原审被告吴久平未到庭参加询问。本案现已审理终结。
韩为敏上诉请求：1、请求撤销重庆市铜梁区人民法院（2017）渝0151民初5760号民事判决，将本案发回重审或依法改判，并解除登记在吴久平名下的位于重庆市铜梁区房屋（产权证号为2016-××5）的司法查封；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:1、吴久平2017年3月26日出具的《收条》系书证，韩为敏提交了对应金额资金来源的银行流水、中介方及证人肖某的证人证言、吴久平在庭审中明确陈述可以证明韩为敏付清了房款；2、一审查明诉前财产保全裁定于2017年3月27日送达国土房管局，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定：查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。本案《房屋买卖合同》载明涉案房屋于2017年3月25日交付韩为敏装修使用，吴久平及房屋中介方证实合同订立当日房屋钥匙已交与韩为敏，韩为敏在查封前已合法占有房屋；3、一审庭审查明，法院查封房屋后未通知韩为敏将尾款交付法院，售房人吴久平未披露房屋被查封，韩为敏不知房屋被查封的情况下按照合同约定于2017年5月1日前付清尾款68000元应当认定韩为敏已付清全部购房款，产生排除执行的法律后果；4、韩为敏享有的是特定物权请求权，优于一般金钱债权，即使法院认定房款未付清，应当向韩为敏释明其有权依法付清款项后继续履行合同，而非直接判决继续查封房屋，一审法院适用法律明显不当。综上，韩为敏已付清购房款，查封前合法占有房屋，依法能够排除执行，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求改判或发回重审。
王栋辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉，维持原判。1、韩为敏只交了20000元，双方即交了钥匙不符合逻辑；2、证人与中介人有利害关系，不排除恶意串通；3、除渣时间是2017年4月3日，依行业惯例，办理相应装修手续、交除渣费、保证金在前，装修在后，证人证明3月底就在装修是矛盾的；4、关于是否交足房款。最高法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定，在人民法院查封扣押之前就支付全部价款或将剩余价款交付人民法院执行可以认定支付全部价款，上诉人不符合上述任一条件；5、根据民诉法司法解释第311条规定，举证责任在案外人。
肖怀洪辩称，没有这部分钱，没有意见，回去咨询律师再回答。
中介所辩称，1、是居间方，不存在恶意串通，价格是多次协商，符合当时的市场价格，购房人也是根据合同约定时间支付了购房款，买卖双方互不认识。房屋是签订合同当天交给了韩为敏的，同意韩为敏进场装修；2、2017年3月25日吴久平下班后来门市签订买卖合同，因银行下班只取了2万元现金给吴久平。2017年3月26日吴久平到中介来收取了现金8万元，吴久平出了收条，由我转交给韩为敏的，2017年4月17日支付购房尾款。
吴久平未到庭发表意见。
王栋向一审法院起诉请求：1、继续查封被告吴久平所有的位于重庆市铜梁区房屋（产权证号：渝20**铜梁区不动产权第000635795号）；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告王栋因与被告肖怀洪、吴久平的合伙协议纠纷，向一审法院提出了诉前财产保全申请，一审法院2017年3月24日作出（2017）渝0151执保109号执行裁定书，裁定：一、对吴久平所有的位于重庆市铜梁区房屋（产权证号为2016-××5）予以查封，查封时间为三年；二、对担保人王登亮、陈德菊所有的位于重庆市铜梁区房屋（产权证号为209房地证2005字第××号）予以查封，查封时间为三年。被告韩为敏于2017年5月30日提出了案外人执行异议申请，经审查，一审法院于2017年11月15日作出了（2017）渝0151执异20号执行裁定书，裁定：中止对吴久平所有的位于重庆市铜梁区房屋（产权证号：渝20**铜梁区不动产权第000635795号）的执行。原告不服该执行裁定，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。
另查明，一审法院于2017年3月27日向重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局送达（2017）渝0151执保109号执行裁定书以及协助执行通知书。
被告吴久平拥有位于铜梁区房屋一套。被告肖怀洪与被告吴久平系夫妻关系。被告吴久平（甲方）与被告韩为敏（乙方）于2017年3月25日签订了《房屋买卖合同》，合同约定了房屋总款：168000元；付款方式：2017年3月25日签订合同时乙方付购房定金100000元给甲方。于2017年5月1日前办理过户或公证手续的同时，乙方付购房款人民币68000元；交房时间：2017年3月25日前交房。2017年3月25日被告吴久平出具收条，载明“收条今吴久平收到韩为敏购买其拥有位于房屋购房定金20000元。收款人：吴久平2017年3月25日”。次日，被告吴久平出具收条，载明“收条今吴久平收到韩为敏购买其拥有位于房屋购房定金100000元，特立此据（注2017年3月25日支付现金20000元，2017年3月26日再支付现金80000元）。收款人：吴久平2017年3月26日”。2017年3月25日被告韩为敏通过银行ATM取款20000元。
2017年3月26日被告韩为敏向第三人中介所的投资者刘小春转款80000元。2017年4月8日第三人中介所的投资者刘小春向被告韩为敏转款92100元。肖某2017年3月26日有取款记录30000元。甘定会2017年3月26日有取款记录50000元。
2017年4月17日被告肖怀洪代被告吴久平出具收条，载明“收条今吴久平收到韩为敏购买其房屋购房尾款68000元，特立此据。收款人：吴久平（肖怀洪）2017年4月17日”。同日被告韩为敏通过银行转账向被告吴久平转款68000元。
2017年4月3日被告韩为敏向重庆市慧达物业管理有限公司交纳了出渣费243元。
2017年4月10日被告韩为敏通过银行转账向李继芳转款20000元。
一审法院认为，本案争议焦点为：被告提交的证据能否足以排除原告的强制执行申请。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，一审法院于2017年3月24日作出了（2017）渝0151执保109号执行裁定书，被告韩为敏提交的证据只能证明其于2017年3月25日与被告吴久平签订了《房屋买卖合同》，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（三）项被告韩为敏均没有提供充分证据予以证明，虽然被告之间签订的《房屋买卖合同》上载明的房屋交付时间为2017年3月25日，但是被告韩为敏是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产，其没有提供证据予以证明。被告吴久平、肖怀洪是否在收条中载明的时间收到相应款项，被告韩为敏也没有提供充分的证据证明，一审法院认为从被告韩为敏提供的证据只能证明其2017年3月25日支付了20000元给被告吴久平以及2017年4月17日向被告吴久平支付了68000元，被告韩为敏拟证明2017年3月26日向被告吴久平支付了80000元，被告韩为敏提供的证据只有向中介所投资人刘小春转款80000元，但刘小春并没有从自己的账户中取款，而是从肖某和甘定会的账户中取款80000元，不符合常理。被告韩为敏在2017年4月17日向被告吴久平支付的68000元也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，被告韩为敏在房屋已被查封的情况下仍付款给被告吴久平，虽然被告韩为敏在案外人执行异议申请中陈述其在2017年3月25日通过房交所确认该房屋产权属于被告吴久平，2017年3月25日为星期六，被告韩为敏不可能对该房屋的权属予以查询，故一审法院认为被告拟证明其付款时间即不符合常理也不符合相关的法律规定。因此，应认定被告提交的证据不足以排除原告申请的强制执行。原告要求继续查封被告吴久平所有的位于重庆市铜梁区房屋（产权证号：渝20**铜梁区不动产权第000635795号）的诉讼请求，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许继续对被告吴久平所有的位于重庆市铜梁区房屋（产权证号为2016-××5）予以查封。案件受理费80元，由被告肖怀洪和被告吴久平共同负担。
本院二审期间，韩为敏申请中介所员工甘定会出庭作证，甘定会陈述：“我是刘小春的小姨……交现金给吴久平我在场，我把现金取了给刘小春，刘小春给了吴久平。当时韩为敏不在，刘小春又没有钱，我就去取了5万给了刘小春。”同时韩为敏还举示了物业公司收取的装修保证金收据，肖怀洪、吴久平、韩为敏、肖某签订的《协议》以及《公证书》，拟证明其交了装修出渣费、装修保证金，付清了房款，并不清楚查封的事实。王栋的委托诉讼代理人质证后认为，装修保证金收据载明时间为2017年4月3日，一般是交装修保证金在前，装修在后，证人称3月底就在装修，故两个时间有矛盾，真实性不予确认；对《协议》的真实性不予认可，对《公证书》真实性无异议，可能是规避执行，不认可其合法性、关联性。由于上述证据均不是在一审庭审辩论终结后形成的新证据，证据证明的诸多观点韩为敏在一审中也进行了充分阐述，上述证据不是新证据，也不是对案件事实认定有重大影响的证据，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，在执行异议之诉案件中，审查的关键是案外人是否享有足以排除强制执行的权利，即依照《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条之规定，案外人主张权利所依据的事实是否符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，虽然韩为敏、吴久平于人民法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同，韩为敏主张其排除执行的权利还应满足在查封前已合法占有该不动产，支付全部价款，或者将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记。
关于韩为敏是否在查封前已合法占有该不动产的问题。其举示的依据为合同约定2017年3月25日交付房屋。但从合同约定看，吴久平交付房屋的条件是需要韩为敏在2017年3月25日交付100000元定金。而当日，韩为敏只交付了20000元定金，吴久平即交付房屋及钥匙，显然不符合常理。其次合同约定的房屋设施为清水房以开发商交房为准，而一审中韩为敏申请的证人出庭陈述其装修部分为贴地板砖，自三月二十几号开始，韩为敏举示的除渣费及装修保证金又显示其交纳日期为2017年4月3日。从常理推断，如果韩为敏自三月下旬即开始贴地板砖的装修，那么水电装修应是吴久平装修完成，而双方的合同约定却为开发商清水交付。且如果吴久平进行了水电装修，应已经交纳了装修保证金及除渣费，无需韩为敏再进行二次交纳，故韩为敏举示的几项证据互相矛盾。因此，对韩为敏在人民法院查封以前即2017年3月27日之前已经合法占有该不动产，证据不足，本院不予确认该事实。
关于韩为敏是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。对于韩为敏于2017年3月26日向刘小春支付的80000元，是否系支付吴久平的房款。本院认为，刘小春在没有客户书面指示及承诺的情形下作为中介代客户先行垫付80000元房款，显然不符合常理。且该垫付不是由刘小春向吴久平转账，也不是刘小春支取后交给吴久平，而是由刘小春要求肖某、甘定会取款垫付，双方也没有书面承诺或字条。从本院审查刘小春的账户，在2017年3月26日刘小春账户余额为33785.37元，其完全可以自行垫付30000元，而不是以无钱为由要求甘定会、肖某垫付，且本案审理过程中，也没有举示证据证明刘小春向甘定会、肖某偿还了欠款，显然也不符合常理及交易习惯。再者，虽然韩为敏2017年3月26日向刘小春转账80000元，但是刘小春随后又向韩为敏转账92100元，而刘小春陈述92100元转账系代韩为敏收其他房款后转账给她。从其举示的证据来看，2017年2月27日韩为敏是在中介所的居间下购买了他人的房产，不应存在中介代韩为敏收款的情形。因此，从刘小春及韩为敏陈述的付款行为及细节，本院对该笔付款是否已经支付存疑，对其真实性不予确认。关于尾款68000元，韩为敏在与吴久平办理公证之后向吴久平转账付款，但韩为敏在办理公证时应到房屋管理部门查询房屋权属情形。韩为敏在未查询房屋权属情形的情况下，径行付款，导致剩余价款不能交付人民法院执行，其存在过错，韩为敏的付款行为不符合《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定的情形。
综上，因韩为敏举示的证据不能充分证明其已于人民法院查封前已合法占有该不动产，也不能证明其在人民法院查封前支付了全部价款或者将剩余价款交付人民法院执行，韩为敏享有的权利不能排除人民法院的强制执行。
综上所述，韩为敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由韩为敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 李盛刚
审 判 员 刘 静
二〇一八年十月十五日
法官助理 刘 希
书 记 员 曾 静