北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终6204号
上诉人（一审被告、反诉原告）：罗元锋，男，1984年7月12日生，中信建投资本管理有限公司副总裁，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：齐彦伟，北京市中银律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：黄莺，女，1985年10月25日生，中国农业工程学会职员，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：齐彦伟，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：张艺，女，1987年1月9日生，无业，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：王浠萌，北京安理（天津）律师事务所律师。
上诉人罗元锋、黄莺因与被上诉人张艺房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初3560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗元锋，上诉人黄莺及其二上诉人之委托诉讼代理人齐彦伟，被上诉人张艺之委托诉讼代理人王浠萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗元锋、黄莺上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项、第三项；2.请求改判支持罗元锋、黄莺的全部反诉诉讼请求；3.判令张艺承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院陈述引用基本事实错误。1.判决书陈述的答辩意见与罗元锋、黄莺的答辩意见不一致。主要是罗元锋、黄莺并未认可双方的合同已经于2017年12月1日解除，也不是系双方协商解除。尤其是黄莺做为共同购买人，对于双方协商解除事项一直持有异议，法院在同一段后续引用答辩意见时可以确认，导致前后意思表示矛盾。2.本案中提起反诉的是罗元锋、黄莺，判决书陈述是“罗元锋、张艺就本案提起反诉”，使基本事实混淆。3.本案中《解约协议》的签署时间是2017年12月21日，签署方是罗元锋，没有黄莺，判决书陈述是“2017年1月10日，双方及链家公司签署《解约协议》，明确相关合同已经解除....”法院偷换概念，这可以与《反诉书》内容比对。4.张艺在庭审时陈述其工作为“无业”，系故意隐瞒其真实工作情况。二、一审法院认定基本事实错误。1.法院将张艺的陈述“在此次房屋交易过程的核验房屋的过程中才知晓房屋登记地址变更情况”直接作为法院认定的事实，而事实上罗元锋、黄莺在交易过程中一直不知道该房屋地址的变更情况。张艺提交的《申请设置门牌、楼牌审批表》、《证明》是证明房屋坐落地址进行了变更，这在张艺起诉时提交的《房屋所有权证》上也有显示，在庭审之前一直未曾告知，而且罗元锋、黄莺在庭审中对张艺的陈述事实是不认可的。张艺及中介公司在购房过程中，也一直未向罗元锋、黄莺陈述上述事实。2.张艺提交的微信聊天证明罗元锋、黄莺通过微信告知无力筹集房款，解除合同的事实，请法院核查该证据。并且微信聊天记录作为可删改数据保存证据，进行删除后的信息是不会显示的，所以该证据罗元锋、黄莺并未认可，从判决结果看，确是采信了上述证据。3.张艺提交的《解约协议》，并不能证明黄莺也认可该解约协议导致合同已经解除，而是在庭审过程中，对于双方已经诉讼的真实情况，认为该房屋买卖合同已经不具备履行的可能性，所以认为可以解除。黄莺自始至终并未认可该《解约协议》的内容。4.除了上述基本证据之外，一审法院认定“现有证据可以表明，合同签署后罗元锋、黄莺未按照合同约定向张艺支付购房款，且明确向张艺表示因无力筹集购房款而要求解除合同”，该事实认定不足。5.如果按照双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议后，应该先进行网签，然后才是付款，事实上中介方根本没有按照约定组织网签，实际上也没有网签，也因房屋坐落位置错误无法网签。三、一审法院对于本案的一些关键事实没有进行调查和确认。双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议后，一审法院没有审查未按顺序履行合同的原因、没有按照约定网签的过错应由哪方承担、房屋坐落位置错误可能引起的后果、张艺是否告知罗元锋与黄莺房本变更、房屋坐落位置在房本上进行变更后不可以进行网签的事实以及黄莺无论是微信，还是《解约协议》没有其签字的事实对于合同履行和解除均会产生的相应法律后果。四、一审法院适用法律错误。1.按照合同法规定，合同履行存在严格的先后履行顺序，本案中，按照合同约定，罗元锋、黄莺在网签之前不存在合同履行义务，一审法院对于该法律的适用明显错误。2.本案中，张艺的房屋价值没有任何减损。3.一审法院将定金直接抵作违约金，并且由罗元锋、黄莺承担诉讼费，适用法律明显错误。
张艺辩称，一、一审法院引述准确，不存在矛盾情况。关于罗元锋、黄莺称“罗元锋、黄莺并未认可双方的合同已经于2017年12月1日解除”，属于无理狡辩。罗元锋、黄莺在一审中已当庭确认其于2017年12月1日收到解约通知，认可双方的合同于当日解除。一审法院引述并无不当。罗元锋通过口头表达、微信、签署《解约协议》等方式，明确表示“因无法筹措资金”而拒绝购买房屋，罗元锋、黄莺在一审开庭前从未提出任何异议，亦未以任何形式继续履行合同义务。一审判决书中第三页第十五行中的文字笔误，一审法院已于2018年3月23日通过民事裁定书的方式进行补正，并送达双方当事人，不影响本案基本事实的认定。二、一审法院事实认定清楚，对本案全部事实均已调查确认。关于罗元锋、黄莺称“根本做不了网签”，显然不能成立。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》明确约定涉案房屋的房屋所有权证证书号为：X京房权证朝字XX**号，土地使用权证为：京朝私国用（2010出）第XXXX号，通过上述权属证书，可以明确房屋地址及坐落情况。且罗元锋、黄莺在签约前，已数次实地考察，对房屋地址、坐落及其他具体情况进行过确认。签约��，双方曾共同前往辖区不动产登记中心核验房屋，经中心告知，由于建交【2008】185号文件要求“楼栋号不能写字母”，麦子店派出所已将涉案房屋的楼号由“枣营北里X号B座”变为“枣营北里XX号楼”。该变更仅系对房屋楼栋号进行修正，不改变房屋实际地址和坐落。根据上述情况，不动产登记中心依麦子店派出所申请，对涉案房屋楼号进行修正，并加盖公章。对此双方均予以认可，手续由北京链家房地产经纪有限公司工作人员协助办理。一审第一次庭审过程中，罗元锋、黄莺并未对楼栋变更问题提出任何异议，亦从未提及此事，其在对房屋所有权证书质证时，亦认可该份证据的真实性及关联性。一审法院审查房屋所有权证书时，发现该证书载有变更记录，要求张艺予以说明，张艺对相关情况予以了说明，并按一审法院要求前往麦子店派出所、不动产登记中心调取���应证据，罗元锋、黄莺对相应证据的真实性亦予以认可。罗元锋、黄莺在上诉状中提出此点，明显系在一审法院审查楼栋变更问题后，才以该变更问题作为其解约借口，并企图据此拒不认可涉案房屋的实际坐落位置并无变化的基础事实。罗元锋、黄莺在一审法院第一次庭审时称解约的原因系“链家公司存在过错，无法为双方办理网签手续”，而在上诉状中又称解约原因系“双方签署的买卖合同错误，根本做不了网签”，前后自行矛盾。实际情况是双方随时可以办理网签手续，不存在任何程序性障碍，解约的真正原因系罗元锋、黄莺明确告知链家及张艺，因其“无力”筹措资金而无法购买房屋，要求解约。在罗元锋、黄莺的这一重大违约行为致使合同已经难以履行的情况下，答辩人同意了其解约要求，但同时明确保留了追究违约责任的权利。三、罗元锋、黄莺系夫��关系，亦是共同买受人，罗元锋的违约行为系双方的共同意思表示，罗元锋、黄莺应共同承担违约金。罗元锋、黄莺在交付定金后消极履行购房程序，拒绝网签，均共同存在严重违约行为，理应共担责任。四、张艺依约向罗元锋、黄莺主张违约责任，于法有据。首先，双方签订的《补充协议》第4.3.2条明确约定违约责任，罗元锋、黄莺理应据此承担违约责任。其次，由于罗元锋、黄莺单方解除本合同，也必然给张艺造成严重损失。一方面导致张艺筹备数月的重大交易失败，所有交易成本归零；另一方面，张艺因此错过阶段性房价高点及其他交易机会，造成张艺原定的资金及置业计划落空。罗元锋作为知名投资管理公司高管，面对这一涉及双方自然人重大利益的重要交易，理应对合同的法律效力有较常人而言更深的理解。结合罗元锋、黄莺在诸多强有力证据证明其单方随意毁约的情况下，在本案庭审中不仅在毫无证据的情况下予以抵赖狡辩，甚至对张艺当庭提出反诉的行为，严重背离诚实信用的基本原则，过错程度十分严重，一审法院将违约金酌定为70万元，并将罗元锋、黄莺已支付的定金10万元冲抵违约金，仅判处余额部分，于法有据。
张艺向一审法院起诉请求：1.判令罗元锋、黄莺共同向张艺支付违约金1398000元；2.判令罗元锋、黄莺共同向张艺支付逾期支付违约金的利息，以1398000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年11月2日计算至实际付清之日止。
罗元锋、黄莺就本案提起反诉，请求：判令张艺向罗元锋、黄莺返还定金10万元。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求提交了证据材料，法院组织双方进行了证据交换和质证。涉案房屋原登记地址为“北京市朝阳区枣营北里X号14层B��XXXX”，于2009年12月7日登记在张艺名下，房屋所有权证号为X京房权证朝字第XX**号。后该房屋登记地址经北京市规划和国土资源管理委员会确认变更为“朝阳区枣营北里XX号楼14层B座XXXX”。经询，张艺称双方签订《房屋买卖合同后》，在此次房屋交易过程的核验房屋的过程中才知晓房屋登记地址变更情况，故房屋所有权证中房屋坐落地址进行了变更，其后签订的《解约协议》及其他相关协议中房屋坐落地址均为变更后的地址。张艺提交房屋所有权证、国有土地使用权证证明房屋权属情况，并提交加盖北京市公安局麦子店派出所公章的《申请设置门牌、楼牌审批表》、《证明》以证明房屋坐落地址变更情况。罗元锋、黄莺对真实性均予以认可。
2017年9月17日，张艺（甲方、出售人）与罗元锋（乙方、购买人）、链家公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议��》，约定涉案房屋总价款为699万元，罗元锋于签订该协议之日向张艺支付定金5万元，并于签订该协议2个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》。2017年9月18日，张艺（出卖人）与罗元锋（买受人）、黄莺（共同买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定罗元锋、黄莺购买张艺名下的涉案房屋，涉案房屋的所有权证证号为X京房权证朝字第XX**号，罗元锋、黄莺应向张艺支付定金100万元。同日，张艺（甲方、出卖方）与罗元锋、黄莺（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）签署《补充协议》，约定房屋总价款为699万元，罗元锋、黄莺应于2017年9月17日向张艺支付定金5万元，于2017年9月18日向张艺支付定金5万元，于成功网签后2个工作日内将第三笔定金90万元以理房通支付的方式支付给张艺。罗元锋、黄莺于成功网签且2017年10月17日将第一笔购房款255万元以���委监管支付的方式支付给张艺，于成功网签且2017年10月17日将第二笔购房款332万元以理房通支付的方式支付给张艺。双方均认可罗元锋、黄莺向张艺共计支付了定金10万元，此外未支付其他购房款。
张艺提交其微信聊天记录截屏打印件，证明罗元锋、黄莺通过微信告知张艺因无力筹集购房款，提出解除双方的合同。罗元锋、黄莺不认可真实性。
张艺提交《通知书》照片打印件及邮寄、签收记录查询打印件、微信聊天记录截屏打印件，证明张艺同意解除双方的合同，并向对方邮寄解除合同的《通知书》。罗元锋、黄莺对于《通知书》照片打印件的真实性认可，对其他证据的真实性不予认可，但认可确实于2017年12月1日收到该解约的《通知书》。
张艺还提交2017年12月21日《解约协议》，证明张艺及罗元锋、黄莺、链家公司就涉案房屋的买卖���同签署《解约协议》，确认相关合同均已解除，买卖合同违约责任由买卖双方另行解决。罗元锋、黄莺对《解约协议》的真实性予以认可，均认可双方的买卖合同已经解除，但乙方处只有罗元锋签字，黄莺对于《解约协议》中所载合同解除是由于购买方无力筹集购房款单方提出解除合同的内容不予认可。
罗元锋、黄莺提交《交易资金支付方式及风险提示函》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》证明双方就房款支付进行了风险提示和约定，双方对资金支付风险都是明知的，链家公司已经全额向罗元锋、黄莺退还中介费，证明在此次房屋买卖交易过程中链家公司存在过错，罗元锋、黄莺不存在过错。张艺对上述证据的真实性均认可，但认为《买卖定金协议书》没有关于退还定金的条款，张艺没有任何违约行为，提示函只是对于链家公司资金监管服务可能存在风险的提示，与双方买卖合同无关，并不能成为罗元锋、黄莺解除合同、拒绝承担相关责任的抗辩理由。居间服务合同与本案无关，链家公司是否退还款项与本案无关。
一审法院认为，依法成立生效的合同对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减��。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，张艺与罗元锋、黄莺签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》依法成立并生效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现双方均认可上述合同已经双方协商一致解除，法院不持异议。现有证据可以表明，合同签署后罗元锋、黄莺未按照合同约定向张艺支付购房款，且明确向张艺表示因无力筹集购房款而要求解除合同，故张艺要求罗元锋、黄莺支付违约金的请求，法院予以支持，具体数额法院依据本案查明的情况、合同的履行情况、双方的过错程度酌情予以确定。张艺要求罗元锋、黄莺支付因逾期支付违约金而产生的利息，无合同或法律依据，法院不予支持。罗元锋、黄莺未按合同约定履行义务，无权要求返还已支付的定金，故关于罗元锋、黄莺要求张艺返还定金的反诉诉讼请求，法院不予支持。罗元锋、黄莺已支付定金10万元，法院将该10万元充抵作为罗元锋、黄莺应支付的违约金，判处余额部分。综上，判决：一、罗元锋、黄莺于判决生效之日起七日内共同支付张艺违约金六十万元；二、驳回张艺的其他本诉诉讼请求；三、驳回罗元锋、黄莺的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗元锋、黄莺提交3份证据，均系网页打印而来，无原件。证据一工商信息、搜狐科技文章、启信宝登记张艺个人身份信息3份网页打印件用以证明张艺非无业而系全升时代科技（北京）有限公司的法定代表人和总经理。证据二涉案房屋所在小区在各个中介网站上的市场价格查询网页打印件用以证明涉案房屋价格平稳，张艺没有发生实际损失。证据三罗元锋和张艺的微信记录用以证明双方就购房款进行过协商，但张艺提出的协商方案比较苛刻、不公平导致双方未协商成功。张艺发表质证意见称不认可第一份证据为二审新证据，张艺的职业无本案无关。第二份证据，真实性关联性均不予认可，相关信息为非官方发布，相关数据不准确，且与本案无关，不能证明涉案房屋的房价走势。第三份证据，真实性认可，关联性不认可，由于罗元锋、黄莺无法及时筹集相关房款，双方进行过协商，协商不成后，罗元锋提出单方解约，恰恰能够证明罗元锋系无法筹措资金而解除合同。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上述三份证据，与本案均无直接关联性，本院均对证明目的不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立生效的合同对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的解除问题。其中，《补充协议》关于双方的违约责任约定“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:…（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。”根据本案现有证据，罗元锋于2017年10月18日明确告知张艺其因无力筹集购房款而没有按时履约并提出解除合同，且后罗元锋、黄莺未向张艺支付购房款，故根据合同约定，张艺于2017年11月30日书面提出解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有事实依据，现双方亦均认可上述两份协议已经解除，一审法院予以确认解除正确，本院不持异议。黄莺上诉主张一审法院对无论是微信、还是《解约协议》没有其签字对于合同履行和解除均会产生的相应法律后果的事实没有调查和确认，但黄莺于一审庭审中认可其收到《通知书》，且其未对《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》采取过积极的履行行为，其对微信及《解除协议》的内容是否认可不影响《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的解除效力，故本院对黄莺的上诉主张不予采纳。罗元锋、黄莺上诉主张其未向张艺支付房款的原因系双方未进行网签、不符合合同约定的付款条件，但根据罗元锋的微信记录，其在2017年10月18日与张艺沟通中，并未提出付款不能的原因系双方没有网签而系其无力筹集房款，结合微信其他记录内容，本院对罗元锋、黄莺的该项主张不予采纳。罗元锋、黄莺上诉主张不认可微信记录的内容，但罗元锋、黄莺认可其与张艺就房屋买卖确实建立过微信群，现罗元锋、黄莺不能提供证据推翻微信记录内容，故本院对罗元锋、黄莺的上诉主张不予��纳。罗元锋、黄莺上诉主张因涉案房屋坐落位置错误将导致双方不能网签，对此未提供证据予以证明，故本院对罗元锋、黄莺该项上诉主张不予采纳。
关于违约金数额问题。《解约协议》并未就违约金的数额作出具体约定，依据本案查明的情况、合同的履行情况、双方的过错程度以及《补充协议》中关于违约方支付守约方相当于房屋总价款的20%违约金的约定，一审法院酌情予以确定的违约金数额并无明显不当，本院不予调整。根据张艺的诉讼请求，一审法院判令罗元锋、黄莺向张艺支付违约金，并将罗元锋、黄莺支付的定金10万元充抵作为其二人应支付的违约金一部分并无不当，一审法院未予支持罗元锋、黄莺的反诉请求本院不持异议。
综上所述，罗元锋、黄莺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予���持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元，由罗元锋、黄莺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 闫 慧
审 判 员 潘 蓉
二〇一八年六月五日
法官助理 赵 纳
书 记 员 田亚男