福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0582民初6707号
原告：中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所地晋江市青阳街道曾井小区，统一社会信用代码91350582856265954M。
负责人：陈立新，该分行行长。
委托诉讼代理人：鲍丹琦，男，该分行职员。
委托诉讼代理人：陈丽莉，女，该分行职员。
被告：林得权，男，1978年7月10日出生，汉族，住安溪县。
被告：许爱治，女，1978年11月2日出生，汉族，住安溪县。
被告：泉州百捷房地产开发有限公司，住所地晋江池店（泉州大桥南片区市民广场边），统一社会信用代码91350582259799368G。
法定代表人：杨瑞国，该公司执行董事。
原告中国建设银行股份有限公司晋江分行（(以下简称建行晋江分行）与被告林得权、许爱治、泉州百捷房地产开发有限公司（(以下简称百捷公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人鲍丹琦到庭参加诉讼，被告林得权、许爱治经公告送达传票、百捷公司经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.林得权、许爱治偿还原告贷款本金511476.51元及自2017年6月10日起至实际还款日止的利息、罚息、复利（按合同约定规则以及中国人民银行有关规定计算）；2.林得权、许爱治立即配合办理位于晋江市住宅的房屋权属证书和抵押登记手续，并将抵押权人设定为原告；3.上述房产抵押登记办妥后，或林得权、许爱治逾期未配合办理抵押登记的，原告有权对上述房权折价或以拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿；4.百捷公司对前述第1项债务承担连带偿还责任。在庭审过程中，原告称由于起诉后其划扣了被告账户的部分款项，当庭将第1项诉讼请求变更为：林得权、许爱治偿还原告贷款本金506804.27元、利息、罚息、复利3671.49元及自2017年11月29日起至实际还款之日止按合同约定规则以及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利。事实和理由：原告与林得权、许爱治、百捷公司于2013年12月26日签订一份个人住房借款合同，约定原告向林得权提供个人购置住房贷款56万元，林得权、许爱治以其购买的址在晋江市住宅房产为该笔借款提供抵押担保，并办理了预告登记；百捷公司对被告林得权上述债务提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告林得权自2016年8月起未能依约还款，构成违约。根据合同约定，原告有权提前宣布贷款立即到期，并要求保证人履行保证责任。据此，原告向法院提起诉讼。
建行晋江分行围绕诉讼请求向本院提交了证据，林得权、许爱治、百捷公司均未作答辩，亦未进行举证及提出质证意见，视为放弃相应的诉讼权利。原告提交的证据客观真实，来源及形式均未违反我国有关法律规定，且与本案事实有直接的关联，能够证明案件的事实，本院予以采纳并作为定案的依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与林得权、许爱治、百捷公司于2013年12月26日签订一份个人住房借款合同，约定原告向林得权、许爱治提供个人购置住房贷款56万元用于购买房屋，贷款期限为240个月，借款利率为基准利率上浮10%，按月等额本息还款，借款逾期则按借款利率上浮50%计收罚息，对未依约归还的利息按罚息利率计收复利；林得权、许爱治以其购买的址在晋江市房产为该笔借款提供抵押担保，并办理了预告登记；百捷公司对林得权、许爱治的上述债务提供阶段性连带责任保证，保证范围为合同项下全部贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2014年5月12日，原告依约发放了贷款，但林得权、许爱治自2016年8月起未能依约还款，构成违约。截至2017年11月28日，林得权、许爱治尚欠原告借款本金506804.27元及利息、罚息、复利3671.49元。
另查明，诉争房产所在的晋江市经晋江市国土资源局不动产登记中心审查，该中心于2016年11月25日出具证明，同意予以办理房地产开发项目首次登记。
本院认为，原告与被告林得权、许爱治之间的借贷关系、与被告百捷公司之间的担保关系合法有效，依法应予保护。原告依约提供借款，被告林得权、许爱治未能按照合同约定还本付息，原告有权按照双方约定要求被告林得权、许爱治归还全部借款本息并承担相应的违约责任。本案中，涉案抵押物至今未办理抵押登记手续，仅办理了预告登记，其中晋房预xxxx字第xxxxx号预告登记证记载的预告登记权利人为原告，预告登记义务人为林得权、许爱治，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。预告登记权利人享有的是当抵押登记条件成就时对该房屋办理抵押权登记的请求权，而有别于抵押本登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。诉争房产至今尚未办理正式抵押登记，故抵押权尚未设立。原告依抵押预告登记并不当然享有优先受偿的抵押权。本案当事人签订的个人住房借款合同第四十一条第二款第二项约定：“抵押人应当在以下两个日期中的先到之日办妥抵押登记，并将他项权证交贷款人收执：（1）自贷款发放日起叁拾陆个月；（2）抵押物能够进行不动产登记之日起三个月。否则视为借款人、抵押人违约，贷款人有权采取本合同约定的违约救济措施。”原告提供的不动产登记中心出具的房地产开发项目初始登记证明表明，诉争房产自2016年11月25日起已具备办理物权登记的条件。林得权、许爱治未主张该房产不符合约定的交付条件，其未依合同及时办妥房屋权属证书，导致无法进一步办理抵押登记。现原告与林得权、许爱治之间的债权债务关系尚未消灭，基于诚实信用原则，林得权、许爱治应依合同约定履行其作为抵押预告登记义务人的义务，办理诉争商品房的抵押登记，将抵押权人设定为原告。办理抵押登记所需时间，根据实际需要，可确定为30日。林得权、许爱治在本院判决所确定的期限内如仍拒不办理房地产权属登记及抵押登记，应认定其恶意阻止抵押合同生效条件的成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，可视为条件已成就。即原告可获得诉争商品房办理抵押登记的法律效果，享有对该房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿的权利。百捷公司为诉争借款提供阶段性连带责任保证担保，其在诉争房产的抵押登记办妥之前，应对本案借款本息承担连带责任保证。百捷公司因承担保证责任而代偿的借款本息25165.01元及此后代偿的款项可依法向被告林得权、许爱治追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第二十八条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告林得权、许爱治应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司晋江分行借款本金506804.27元及已拖欠的利息、罚息、复利3671.49元，并支付自2017年11月29日起至实际还款之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息和复利；
二、被告泉州百捷房地产开发有限公司对前述债务承担连带责任保证，其承担保证责任后有权向被告林得权、许爱治追偿；
三、被告林得权、许爱治应及时办理位于晋江市的房屋权属证书并于本判决生效之日起三十日内协助原告办理抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国建设银行股份有限公司晋江分行，抵押登记手续办妥后，被告泉州百捷房地产开发有限公司的保证责任免除；
四、前述房产的抵押登记办妥后，或被告林得权、许爱治逾期仍未办理抵押登记的，原告中国建设银行股份有限公司晋江分行有权就上述房产折价或以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8905元，由被告林得权、许爱治、泉州百捷房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 吴铭清
代理审判员 吕雅君
人民陪审员 吴主法
二〇一七年十二月四日
书 记 员 陈俊萍
附件：本案所适用的法律及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。