广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民终12501号
上诉人（原审原告）：罗国安，男，汉族，1983年12月1日出生，住广东省.
委托诉讼代理人：余宝钧，广东顺迪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩菊婷，广东顺迪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：林燕娜，女，汉族，1972年7月14日出生，住广东省.
委托诉讼代理人：黄新峰，广东常道律师事务所律师。
上诉人罗国安、林燕娜房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
罗国安上诉请求：1.请求维持一审判决第一项、第二项判决；2.请求撤销一审判决书第三项；3.请求依法判令解除罗国安与林燕娜于2017年5月12日签订的《店铺使用合同》；4.请求改判林燕娜向罗国安赔偿相当于两倍押金的违约金37000元；5.判令林燕娜承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、《店铺使用合同》应属有效合同，原审法院适用法律错误。原审法院适用《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”,从而认为罗国安与林燕娜签订的《店铺使用合同》为无效合同属于适用法律错误。该条款只是规定在承租人未经业主同意转租的情况下，转租合同对出租人不发生效力，并非直接规定未经业主同意转租的转租合同无效。故对于转租合同本身的效力应依照合同法的一般效力条款判断。本案中，虽然林燕娜在未得到业主同意的情况下将案涉商铺租赁给罗国安，但法律并没有明确规定该种情形下的转租合同无效，故《店铺使用合同》并没有违反法律和行政法规的强制性效力性的规定，也没有其他法定无效情形，应属有效合同。二、原审法院认定《店铺使用合同》无效不符合公平原则，也不符合合同法的意思自治。结合本案，林燕娜在合同磋商过程中向罗国安保证已征得业主同意，且享有将案涉商铺进行出租的权利，所以罗国安才与林燕娜签订《店铺使用合同》，并在合同中约定违约方的违约责任。合同签订后，罗国安便开始着手筹备发型店，包括支付租金押金、辞去自己已有的工作、对外招聘员工、聘请第三方装修人员、购买装修材料等，一直在诚实、依约地履行《店铺使用合同》。直到合同签订之后(2017年5月28日）罗国安才知道原来林燕娜将案涉商铺进行出租未征得业主同意。倘若按原审法院判决转租合同无效，罗国安作为善意的次承租人仅可以就缔约过失主张林燕娜责任承担，而不能向罗国安主张违约责任。该处理结果对于善意的次承租人来说有失公允，显然违背了公平原则的内在价值要求。另外根据合同法的意思自治原则，合同当事人有处分自己权利能力并决定自己承担何种义务的权利。本案合同双方当事人订立的《店铺使用合同》是双方的真实意思表示，既没有违反法律，也没有损害社会公共利益，故《店铺使用合同》应当然约束罗国安与林燕娜。三、未经出租人同意的转租合同有效符合我国目前立法方向。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”已经明确规定无权处分的买卖合同为有效合同，根据“举重以明轻”的民法解释原则，罗国安与林燕娜之间的转租合同更应被认定为有效合同。四、林燕娜为违约方，罗国安有权依约要求林燕娜承担违约责任。如前文所述，罗国安与林燕娜签订的《店铺使用合同》应为有效合同。而《店铺使用合同》无法继续履行的原因在于林燕娜未征得业主同意转租导致业主要求解除租赁合同，即林燕娜是违约方。根据《店铺使用合同》第二条第1款的约定，罗国安有权要求林燕娜支付相当于两倍预交押金的违约金。综上，原审法院适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持罗国安的上诉请求。
林燕娜上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法驳回判决驳回罗国安的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由罗国安承担。事实和理由：1.本案《店铺使用合同》明确约定：是林燕娜委托授权罗国安使用店铺，合法有效。根本不存在店铺使用权转让和转租问题。2.由于《店铺使用合同》是委托授权使用关系，因此，罗国安、林燕娜双方签订的《商铺经营范围保证书》及《商铺内部经营范围保证书》中明确约定：承租人是林燕娜，经营人是罗国安。3.本案一审没有认识基本事实：罗国安根本无权申请该店铺的营业执照，有且只有林燕娜才有权申请该店铺的营业执照。只有林燕娜申请到该店铺的营业执照后，罗国安才能使用该店铺。
针对罗国安的上诉请求，林燕娜辩称，认为一审关于本案的定性不对，不是租赁关系，本案是店铺合作的共用使用关系。即使是转租，林燕娜也是经过潘兆洪的同意才使用的，林燕娜认为双方是合作关系，合作也是事先经过对方的同意。
针对林燕娜的上诉请求，罗国安辩称，林燕娜认为涉案的合同是经营权的承包关系，但不是事实，合同没有此约定，合同约定的是不得转租、分租，故本案的纠纷是租赁关系，林燕娜的诉请没有事实和法律依据。
罗国安向一审法院起诉请求：1.解除罗国安、林燕娜于2017年5月12日签订的《店铺使用合同》；2.林燕娜返还罗国安支付的押金18500元；3.林燕娜向罗国安赔偿相当于两倍押金的违约金37000元；4.林燕娜向罗国安返还已支付的租金1500元；5.林燕娜承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2017年4月29日，潘##与林燕娜签订《租赁合同》，潘##将案涉商铺及40号商铺出租给林燕娜使用，合同约定在合同期内，林燕娜不得擅自转租、分租。若经得潘##同意可另定租金、转租、分租，林燕娜需支付潘兆洪20000元手续费给潘兆洪方可办理，否则潘兆洪有权终止合同。
2017年5月12日，罗国安、林燕娜签订《店铺使用合同》，合同约定林燕娜将位于佛山市顺德区##42号商铺授权给罗国安使用，租期为五年，从2017年6月1日起至2022年5月1日止，使用费前三年定为每月9280元，后两年使用费为每月10200元。罗国安在使用过程中林燕娜只收取罗国安使用费并负责缴纳商铺的租金及房东押金，其他有关经营涉及的费用，资金往来由罗国安单方承担收付（包括租赁税等），商铺所有其他经营活动产生的支出、收入、盈利、债务全部与林燕娜无关。自合同签订之日起，罗国安先预交押金18500元，如罗国安中途违约金押金不予退回，如林燕娜中途违约，于合同期满一天内补偿两倍预交押金给罗国安。为方便铺位使用的交接，林燕娜同意在2017年6月1日开始收取使用费，水、电费当日起由罗国安开始交付。使用费每月交一次，均在每月前三天内一次性付清；第一次缴纳时间为2017年6月1日，逾期五天补交，林燕娜有权终止罗国安使用。在合同期内，罗国安不得擅自转租、分租给第三方。签订合同后，罗国安向林燕娜支付了20000元，同时罗国安进场装修，2017年5月22日，罗国安、林燕娜签订《商铺经营范围保证书》、《商铺内部经营范围保证书》，保证书约定罗国安应出租方潘兆洪先生要求，佛山市顺德区####42号商铺经营项目为美发店，经营范围为洗头，美发及相关用品零售、批发，经营期间经营者必须按国家有关文件规定合法经营，不许超出经营范围外的违法经营。经营期间经营责任人向出租方缴纳5000元作为保证金，如出租方发现经营者不按以上规定作出经营范围外的不合法经营，出租方有权制止并收回该项目经营使用权，保证金不予退回。2017年5月28日，罗国安、林燕娜及潘##三方在场情况下，罗国安关闭涉案商铺，未再进行装修，涉案商铺罗国安至今未使用。
另查，潘兆洪因林燕娜擅自转租起诉林燕娜，一审法院立案为（2017）粤0606民初9393号。
林燕娜从2015年5月21日开始向潘兆洪承租案涉房屋，林燕娜从事面包店、快餐餐饮使用。
一审法院认为，本案争议焦点一，罗国安、林燕娜签订合同的性质是什么？根据民法理论及有关司法解释，承包关系中的当事人之间建立的隶属或管理与被管理的关系，承包合同中除规定了承包人应完成的经济指标外，通常还规定承包方需执行发包方在人事及管理方面的规定。而租赁关系只涉及出租人提供租赁物、承租人支付租金及与此产生的有关权利、义务问题。本案中，林燕娜系将案涉商铺交付给罗国安使用，每月收取相应的费用，罗国安并未使用林燕娜的经营牌照，也并不受林燕娜的管理，故罗国安林燕娜签订的《店铺使用合同》应为租赁合同性质。
本案争议焦点二：林燕娜是否擅自转租？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，根据林燕娜与房东潘兆洪签订的《租赁合同》可以看出，林燕娜承租案涉商铺后未经房东潘兆洪同意不得擅自转租，否则潘兆洪有权终止合同。林燕娜并未提供任何证据证明将案涉商铺转租给罗国安时经过了潘兆洪的同意，且未提供证据证明罗国安与潘兆洪存在恶意串通。故可以认定林燕娜存在擅自转租的行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，出租人指定或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该法律规定内容包括：1.出租人指定或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，视为同意承租人转租；2.承租人未经出租人同意签订的转租合同无效。回归至本案，林燕娜因擅自转租，房东潘兆洪以此为由并在6个月的期限内提起诉讼要求解除合同，由此可见，房东潘兆洪系不同意转租的，林燕娜未经潘兆洪同意前提下转租，林燕娜的行为破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱出租人对于出租房屋的控制，因此。罗国安、林燕娜签订的《店铺使用合同》应属无效，罗国安主张要求解除一审法院不予支持。因无效的合同自始没有法律效力，故罗国安依照合同约定要求双倍返还押金的请求一审法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予返还。本案中，罗国安主张要求林燕娜返还18500元押金符合上述法律规定，一审法院予以支持。关于剩余的1500元，根据罗国安、林燕娜合同约定实际交付租金的时间为2017年6月1日，换言之2017年5月12日至5月31日罗国安系不用缴纳任何费用即属免租期，本案中，罗国安于2017年5月28日就已停止使用案涉商铺，故林燕娜收取1500元缺乏合同及法律依据，该笔费用应予以退还。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、林燕娜在判决发生法律效力之日起十五日内向罗国安返还押金18500元；二、林燕娜在判决发生法律效力之日起十五日内向罗国安返还款项1500元；三、驳回罗国安的其他诉讼请求。如林燕娜未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费减半收取为612.5元（罗国安已预交），由罗国安负担462.5元，林燕娜负担150元。
本院二审期间，罗国安没有向本院提交新证据。
本院二审期间，林燕娜向本院提交以下新证据：聊天记录、网上银行电子回单、马钊然身份证复印件，拟证明没有存在转租及违约的问题。
本院经核查，因以上证据的真实性无法确认，本院不予采信。
另原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对罗国安的诉请，综合双方的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.涉案《店铺使用合同》的效力；2.原审判决是否适当。
涉案《店铺使用合同》的效力。经核查，林燕娜与罗国安签订涉案合同并未得到原出租人潘兆洪的同意，且潘兆洪亦以此为由已另案诉讼，解除了其与林燕娜的租赁合同并由林燕娜承担违约责任。至此，即便涉案合同系双方真实意思表示，但林燕娜对于涉案房屋仅有合法占有权，并没有所有权，本案的转租行为是其与涉案房屋所有人潘兆洪签订的租赁合同中明确禁止的，应视为已破坏了原有的出租人和出租人之间的信任关系，涉案合同损害了出租人利益，原审法院对涉案合同的性质与无效的认定较为论述，理据充分，本院予以维持。罗国安、林燕娜关于该合同有效的诉请明显与事实不符，于法无据，本院不予支持。
原审判决是否适当。经核查，基于涉案合同无效，原审法院遂判令林燕娜将押金以及租金等应予返还，该认定与事实和法律相符，本院予以维持。罗国安要求依据合同支付违约金的诉请，因合同无效，该违约金条款亦属无效条款，故罗国安诉请林燕娜支付违约金缺乏事实和法律依据，原审法院的认定正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。罗国安、林燕娜的上诉请求与事实和法律不符，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1225元，由上诉人罗国安负担925元，林燕娜负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
审 判 员 安 静
二〇一八年三月十五日
法官助理 黄宗宗
书 记 员 梁 理