福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0582民初1264号
原告：中国工商银行股份有限公司晋江分行，住所地晋江市青阳曾崇德路，统一社会信用代码913505828562602485。
负责人：陈良辉，该分行行长。
委托诉讼代理人：陈晓滨，女，该分行工作人员。
委托诉讼代理人：陈峥坤，男，该分行工作人员。
被告：林承胜，男，1969年11月19日出生，汉族，住晋江市。
被告：林秀嫌，女，1970年12月28日出生，汉族，住晋江市。
被告：晋江建发房地产开发有限公司，住所地晋江市罗山福埔开发区镇宿舍A幢二楼，统一社会信用代码91350582154305886H。
法定代表人：王俊伟，该公司执行董事。
原告中国工商银行股份有限公司晋江分行（(以下简称工行晋江分行）与被告林承胜、林秀嫌、晋江建发房地产开发有限公司（(以下简称建发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈峥坤到庭参加诉讼，被告林承胜、林秀嫌经公告送达传票、建发公司经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告林承胜、林秀嫌偿还原告贷款本金108836.74元及利息、罚息、复利2996.91元（暂计至2017年2月10日，之后的利息、罚息、复利依借款合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日）；2.林承胜应在十日内协助原告办理位于晋江市房产的正式抵押登记手续，并将抵押权人设定为原告，建发公司应督促林承胜并配合其办理抵押登记；抵押权设定后，或林承胜逾期仍未办理抵押登记的，原告有权以上述房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿；3.在上述房产的抵押权人设定为原告之前，建发公司对前述第1项付款义务承担连带偿还责任。在审理过程中，原告称由于案涉房产在向公安局申请办理门牌号被告知套房门牌号××单元、2单元区分，而应以系列号1、2、3、4体现，故案涉房产的实际房号与购房合同中体现的不一致，实际应为晋江市世纪华廷x#xxx号，故将诉讼请求中涉及抵押物的房产地址位于“晋江市世纪华廷第x幢x单元xxx号”变更为“晋江市世纪华廷x#-xxx号”。
事实和理由：原告与林承胜、林秀嫌、建发公司于2008年8月18日签订一份个人购房借款/担保合同，约定原告向林承胜提供个人购置住房贷款48万元，林承胜、林秀嫌以其购买的址在晋江世纪华廷x幢x单元xxx号房产为该笔借款提供抵押担保，并办理了按揭登记；建发公司对被告林承胜上述债务提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告林承胜自2015年1月起未能依约还款，构成违约。根据合同约定，原告有权提前宣布贷款立即到期，并要求保证人履行保证责任。据此，原告向法院提起诉讼。
工行晋江分行围绕诉讼请求向本院提交了证据，林承胜、林秀嫌、建发公司均未作答辩，亦未进行举证及提出质证意见，视为放弃相应的诉讼权利。原告提交的证据客观真实，来源及形式均未违反我国有关法律规定，且与本案事实有直接的关联，能够证明案件的事实，本院予以采纳并作为定案的依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与林承胜、林秀嫌、建发公司于2008年8月18日签订一份个人购房借款/担保合同，约定原告向林承胜提供个人购置住房贷款48万元用于购买房屋，贷款期限为120个月，借款利率为年利率为6.6555%，按月等额本息还款，借款人未按期归还借款的按合同利率加收30%计收罚息，对不能按期支付的利息按罚息利率计收复利；林承胜、林秀嫌以其购买的址在晋江世纪华廷x幢x单元xxx号房产为该笔借款提供抵押担保，并办理了按揭登记；建发公司对被告林承胜上述债务提供阶段性连带责任保证，保证范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到房屋他项权证书时保证责任免除。另，林承胜、林秀嫌于1991年5月22日登记结婚。林秀嫌在合同中“抵押物共有人”一栏签字捺印，并与林承胜共同出具一份抵押声明，声明其作为抵押物共有人与林承胜协商一致，同意将该抵押物作为林承胜向原告申办贷款的抵押物。2008年8月27日，原告依约向林承胜发放了贷款，但被告林承胜自2015年1月起未能依约还款，构成违约。截至2017年2月10日，林承胜尚欠原告借款本金108836.74元及利息、罚息、复利2996.91元。
另查明，林承胜与建发公司于2011年11月1日签订一份商品房买卖合同补充协议，其中载明林承胜向建发公司购买的“世纪华廷”楼盘第x幢x单元xxx号房屋的房号变更为第5幢704号，且建发公司出具说明称规划时与办理门牌号的相关规定有冲突遂发生前述变更。且原告据此向有关部门申办房屋权属证书，并于2011年12月28日办理了坐落于晋江市世纪华廷x#-xxxx号房屋权属登记【房屋权属证书号：晋房权证梅岭字第××号】。综上，案涉房产的房号实际应为世纪华廷5#-704号。
本院认为，原告与被告林承胜之间的借贷关系、与被告建发公司之间的担保关系合法有效，依法应予保护。原告依约提供借款，被告林承胜未能按照合同约定还本付息，原告有权按照双方约定要求被告林承胜归还全部借款本息并承担相应的违约责任。本案借款发生在被告林承胜、林秀嫌夫妻关系存续期间，且被告林秀嫌在抵押物共有人一栏签名并出具声明，视为其对该项借款知晓，原告要求其承担共同还款责任，本院予以支持。本案中，涉案抵押物至今未办理抵押登记手续，仅办理了预告登记，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，享有的是当抵押登记条件成就时对该房屋办理抵押权登记的请求权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。诉争房产至今尚未办理正式抵押登记，故抵押权尚未设立。原告依抵押预告登记并不当然享有优先受偿的抵押权。本案当事人签订的个人购房借款/担保合同第十六条第二款约定：“抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。在贷款人取得房屋他项权证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。”案涉房屋已于2011年12月28日办妥房屋权属证书，林承胜、林秀嫌未依合同约定在30日内办妥房地产抵押登记。现原、被告之间的债权债务关系尚未消灭，基于诚实信用原则，林承胜、林秀嫌理应依合同约定履行其作为抵押预告登记义务人的义务，办理诉争商品房的抵押登记，将抵押权人设定为原告。办理抵押登记所需时间，根据实际需要，可确定为30日。林承胜、林秀嫌在本院判决所确定的期限内如仍拒不办理房地产权属登记及抵押登记，应认定其恶意阻止抵押合同生效条件的成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，可视为条件已成就。即原告可获得诉争商品房办理抵押登记的法律效果，享有对该房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿的权利。建发公司为诉争借款提供阶段性连带责任保证担保，其在诉争房产的抵押登记办妥之前，应对本案借款本息承担连带责任保证，建发公司承担保证责任后，有权向被告林承胜、林秀嫌追偿。三被告经传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百一十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第二十条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告林承胜、林秀嫌应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司晋江分行借款本金108836.74元及已拖欠的利息、罚息、复利2996.91元，并支付自2017年2月11日起至实际还款之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息和复利。
二、被告晋江建发房地产开发有限公司对前述债务承担连带责任保证，其承担保证责任后有权向被告林承胜、林秀嫌追偿。
三、被告林承胜、林秀嫌应于本判决生效之日起三十日内协助原告办理位于晋江市世纪华廷x#-xxx号房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国工商银行股份有限公司晋江分行，晋江建发房地产开发有限公司应督促林承胜、林秀嫌并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥后，被告晋江建发房地产开发有限公司的保证责任免除。
四、前述房产的抵押登记办妥后，或被告林承胜、林秀嫌逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司晋江分行有权以上述房产折价或以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2537元，由被告林承胜、林秀嫌、晋江建发房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 冯 洁
代理审判员 吕雅君
人民陪审员 高 平
二〇一七年十月二十日
书 记 员 陈俊萍
附件：本案所适用的法律及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。
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