河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终403号
上诉人（原审被告）卢红伟。
委托代理人王松华，河南王松华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙瑞星。
委托代理人楚子毅，河南坤创律师事务所律师。
委托代理人司倩超，河南坤创律师事务所律师。
上诉人卢红伟因与被上诉人孙瑞星房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第3557号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人卢红伟及其委托代理人王松华，被上诉人孙瑞星委托代理人楚子毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙瑞星于2015年3月23日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求法院依法判令：1、被告向原告支付拖欠的房屋租金及违约金3243815元。2、诉讼费由被告承担。
原审法院经审理查明，1、原告孙瑞星委托其父孙某与原告卢红伟签订房屋租赁合同一份，主要约定：将孙瑞星名下位于数码大厦商铺B07-08面积两间共586.52㎡以人民币46920元／月（前三年）的价格租赁给卢红伟经营，由卢红伟自行向有关部门提供营业所需的所有相关手续，租赁期限从2011年6月27日起至2016年6月26日止。自2011年6月27日至2014年6月26日每平方租金80元，自2014年6月27日至2016年6月26日每平方米租金按当时市场周边价计算。租金每季度支付一次，逾期孙瑞星有权按照租金总额2%加收滞纳金或单方面终止本合同并将房屋另租他人使用，同时有权索取违约金及其他应缴费用。租赁期间，卢红伟转租他人须经孙瑞星同意，但押金不予退还。2、根据法庭核实，原审法院认定，被告2011年6月27日，分两笔向原告共计支付281520元，一次为银行转账140760元，一次是现金140760元。3、2014年9月10日，原告委托河南岳华资产评估有限公司出具豫岳华评报字（2014）第0902号评估报告，评估意见为：2014年9月3日至2015年9月2日位于郑州市金水区文博西路25号院商业裙房1层4号、5号商铺每平米市场评估租金价格为180元∕月。被告对该评估报告不予认可，经原审法院询问，被告拒绝申请重新鉴定。原审法院对该评估报告予以采用。4、关于涉案房屋租金，双方均认可：2011年6月27日到2014年6月26日按照双方约定标准已完全支付。2014年6月27日之后的房租被告还是按照每平方米80元∕月标准支付至2015年1月30日。同时，双方有争议处为：2011年6月27日被告向原告方支付款项数额。根据法庭核实，原审法院认定，被告于2011年6月27日，通过现金的形式向原告支付2011年11月1日至2012年1月31日租金140760元；同日，被告又通过银行转账的形式向原告方支付140760元。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。一、关于涉案房屋的房租。2011年6月27日至2014年6月26日租金被告已经按照双方签订的房屋租赁合同每平方米租金80元∕月，双方均无异议；2014年6月27日至2015年3月22日房租，根据原、被告签订的房屋租赁合同，结合原告提交的河南岳华资产评估有限公司出具豫岳华评报字（2014）第0902号评估报告，原告主张2014年9月3日以后的租金按照每平方米租金180元∕月计算于法有据，原审法院予以采用；但是在评估期间之前即原告主张2014年6月27日至2014年9月2日租金按照每平方米租金180元∕月计算没有事实和法律依据，原审法院不予支持，该期间租金仍然按照每平方米租金80元∕月计算且根据庭审查证该部分租金已交。按照以上标准，扣除2011年6月27日被告向原告方多支付的140760元，被告尚欠原告租金共计327185.1元{586.35平方米×［（180﹣80）元∕月∕平方米×（4＋28∕31）月＋180元∕月∕平方米×（1＋22∕31）月］-140760元=327185.1元}。原告主张租金其他过高部分，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。二、关于违约金。本案的争议在于原、被告对涉案房屋在2014年6月27日之后租金的计算标准主张各有不同，而房屋租赁协议中关于该期间租金的约定不明且被告一直在缴纳租金，故原告主张被告违约的证据不足，关于违约金的主张原审法院不予支持。被告辩称出现情势变更，要求按照每平方米租金80元∕月延续至合同到期之日及主张维修费用的意见，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳；至于被告辩称原告的过错和行为给被告造成巨大经济损失，要求赔偿的意见原审法院不予处理，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告卢红伟于本判决书生效后十日内支付原告孙瑞星房屋租金327185.1元（根据原告主张计算至2015年3月22日）。二、驳回原告孙瑞星的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32751元，由被告卢红伟负担6208元，原告孙瑞星负担26543元。
宣判后，卢红伟不服，向本院提起上诉称，被上诉人孙瑞星单方委托鉴定机构的行为无效，且该鉴定机构不具有司法鉴定资质，其所出具的评估报告不应作为本案的定案依据。自2014年6月27日至2014年9月2日，上诉人已按照合同约定的每平方米80元∕月的租金标准向被上诉人交纳了租金，被上诉人一直未提出异议，并接受了租金，视为其一种默认行为，双方仍应当按照每平方米80元∕月的租金标准。原审法院判决所认定的租金标准依据不足，作出的判决显示公平，且程序违法，请求二审法院依法撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人孙瑞星的诉讼请求。
被上诉人孙瑞星答辩称，河南岳华资产评估有限公司具有对资产评估和价值评估的合法资质，其所作出的评估报告是合法的，在没有证据证明该评估报告具有虚假等因素时，该评估报告可以作为本案的定案依据。被上诉人孙瑞星在诉讼中将鉴定结果作为证据提交法庭已经尽到了举证责任，上诉人卢红伟对该评估报告不予认可，但其在一审中未申请重新鉴定，视为对其权利的放弃。综上，原审判决法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。请求二审法院驳回上诉人卢红伟的上诉请求，维持原判。
为支持其上诉请求，上诉人卢红伟在二审期间向法院提交2016年1月3日业主张永海与承租方吴海谦签订的商铺租赁合同一份和出租转让的照片复印件6张，证明涉案商铺房屋周边租赁价格为100元左右，因近来整体经济环境对实体商户经营的影响变大，周边商铺的租赁价格是不升反降的。
被上诉人孙瑞星发表如下质证意见：该合同系复印件，无法质证；6张照片的来源不明，对其真实性有异议，且拍摄的时间没有显示，无法证明上诉人的诉讼主张。
本院经审查认为，上诉人提交的合同系复印件及照片的来源不明，不能证明其上诉主张，对该证据本院不予采信。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利和履行义务。根据谁主张谁举证的原则，被上诉人孙瑞星持有具有合法资质的鉴定机构所出具的评估报告向上诉人卢红伟主张权利未违反法律禁止性规定，故原审法院据此判决上诉人卢红伟向被上诉人孙瑞星支付房屋租金327185.1元并无不当。上诉人卢红伟上诉称鉴定机构不具有合法鉴定资质及2014年9月2日以后的租金标准为每平方米180元∕月没有依据，证据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6208元，由上诉人卢红伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张向军
审 判 员 李润武
代理审判员 张海霞
二〇一六年四月十八日
书 记 员 王 帝