广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终14180号
上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司），住所地广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼。
法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：黄志斌、龙天然，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：黄子君，男，1986年5月23日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：郑婵玉，女，1984年8月7日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘东和，广东法制盛邦律师事务所律师。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓丹连，广东法制盛邦律师事务所实习律师。
上诉人元邦公司因与被上诉人黄子君、郑婵玉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2017)粤0111民初7002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人元邦公司的委托诉讼代理人黄志斌、龙天然，被上诉人黄子君、郑婵玉的共同委托诉讼代理人刘东和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
元邦公司上诉请求：撤销一审判决第二项中从2016年10月10日起至2017年6月24日期间的逾期办证违约金，及确认逾期办证违约金计至2018年6月5日止，判令黄子君、郑婵玉承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1、办理房地产权证的期限应按黄子君、郑婵玉实际收楼的时间作为起算时间，不能以合同约定的交楼时间为起算时间的依据。本案中，黄子君、郑婵玉在2015年3月18日办理涉案房屋的收楼手续，依约元邦公司的办证期限应于2017年3月18日才届满，逾期办证违约金的起算时间应为办证期限届满的次日即2017年3月19日。2、因黄子君、郑婵玉不配合缴税及提供有关材料，导致元邦公司无法为其办证，延期办证的责任应转移由黄子君、郑婵玉承担，后2017年3月24日黄子君、郑婵玉收到元邦公司的停止办证通知书，此时延期办证的责任才再转移由元邦公司承担。在元邦公司发出停止办证通知书时，黄子君、郑婵玉仍未缴纳契税，至2017年5月31日才缴纳契税，根据一审判决认定的3个月合理办证期限，元邦公司应享有3个月的免责期，故从2016年6月29日至2017年6月24日期间的办证责任由黄子君、郑婵玉承担。3、涉案房屋已办理不动产权证并已于2018年7月20日交付黄子君、郑婵玉。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。
黄子君、郑婵玉辩称：1、涉案房屋逾期办证时间应从2016年1月1日起算。2、黄子君、郑婵玉虽于2016年7月4日申请延期办证，但元邦公司并未告知下一批何时办理，在下一批办理时也未告知黄子君、郑婵玉，也未告知因申请延期办理需要顺延办证期限和免除延期办证应承担的法律责任，黄子君、郑婵玉申请延期办证时元邦公司并未将缴税材料交付黄子君、郑婵玉。3、元邦公司提出一审判决认定的3个月为合理办证期限为免责期没有法律依据。4、涉案房屋产权证于2018年7月20日从元邦公司领取。
2017年6月6日，黄子君、郑婵玉向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、元邦公司立即为黄子君、郑婵玉办理位于广州市白云区环洲四路922号202房的不动产权证并交付给黄子君、郑婵玉；二、元邦公司向黄子君、郑婵玉支付逾期办证违约金，逾期办证违约金按总房款2261980元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%计算，自2016年1月1日起计至实际办妥并交付房产证之日止；三、本案诉讼费由元邦公司承担。另虽房屋面积经过重新测量，但因黄子君、郑婵玉已经足额支付房款2261980元，即使重新测量面积少于原合同约定的房屋面积，黄子君、郑婵玉认为逾期办证违约金仍以合同约定的房屋总价款为基数计算。
一审法院认定事实：2014年7月2日，黄子君、郑婵玉（均为乙方、买方）与元邦公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：第四条，乙方向甲方购买广州市白云区环洲四路922号202房（下称“涉案房屋”），建筑面积为161.57平方米，其中，套内建筑面积127.57平方米，共有分摊面积约34平方米；第七条，涉案房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17731.28元，总金额2261980元；第八条，甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的44.3%金额1001980元，除首期款外，剩余房款金额1260000元；第十三条，甲方应当在2014年10月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或者其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条，甲方如未能按本合同规定的期限交房：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；第十八条，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方；第二十一条，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；第二十二条，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七补充协议约定：第五条，以房屋交付时间为计算基点的项目仍以合同第十三条规定的时间“2013年12月31日”起计算，包括但不限于房屋交付时出示的资料，延期交房的违约责任，办理产权登记的时间，基础设施及公共配套交付时的时间等等；第七条，合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准。实测面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；确定后发生的费用，以实测面积为计费的依据（如物业管理费、专项维修基金等）。第九条，乙方委托甲方办理《房地产权证》的，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十条，办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费、维修资金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任。乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（3）逾期超过365日，不超过730（含）日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行等等。上述合同及补充协议均无约定因测绘数据发生错误时元邦公司可免除其迟延办证的责任或者相类似的免责条款。
上述合同及补充协议签订后，黄子君、郑婵玉于2014年7月10日向元邦公司支付购房首期款1001980元，于2014年11月10日通过向元邦公司支付购房款460000元。2014年11月6日，黄子君、郑婵玉（借款人，抵押人）、广州住房公积金管理中心（委托贷款人）、交通银行股份有限公司广州番禺支行（抵押权人）、元邦公司（保证人）签订《住房公积金抵押借款合同》，约定由黄子君、郑婵玉借款800000元用于购买涉案房屋，借款直接划入元邦公司的账户等。2015年3月18日，黄子君、郑婵玉接收涉案房屋。
2016年6月29日，元邦公司向黄子君、郑婵玉发出《关于明月金岸花园办理房地产权证事宜的通知》，通知黄子君、郑婵玉在收到该函件15个工作日内携带房款发票及有效的身份证明文件到元邦公司处办理《房地产权证》的手续，以便元邦公司及时为黄子君、郑婵玉办理《房地产权证》。同年7月4日，黄子君向元邦公司出具元邦地产特殊要求申请表，表示其资金用在房子装修上，暂无资金交税，申请延期至下一批办理房产证。2016年12月6日，基于元邦公司所涉诉讼，广州市住房和城乡建设委员会就一审法院发出的《协助调查函》向一审法院发出穗建房管函[2016]4387号复函，核查元邦公司委托广州市房地产测绘院办理白云区环洲四路918至954号（双号）的房屋测绘业务，2014年3月1日前受理的测111201648、111201649、110112525号测绘成果依据的测量标准为GB/T17986.1-2000《房产测量规范》（下称国标）；2014年3月1日后受理的测10CH88141230000043号测绘成果依据的测量标准为DBJ440100/T204-2014《房屋面积测算规范》（下称地标）；由于广州市房地产测绘院受理测10CH88141230000043号测绘案件业务的时间处于国标与地标技术规范衔接的过渡期，当时是按照已经生效的地标的相关规定进行测算并出具测绘成果，其公设的分摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因；经研究，该委认为对此案的实测应执行《关于实施<房屋面积测算规范>的通告》（穗国房字[2014]420号）的相关规定（即按预测算测绘成果的分摊方式执行），原测绘单位应据此免费重新为产权人出具测绘成果报告，并协助产权人向权属登记部门函告相关变更情况。
2017年1月18日，广州市房地产测绘院作出房屋建筑面积测绘成果报告书，测绘涉案房屋套内面积126.7890平方米，分摊面积33.4840平方米、总面积160.2730平方米。
2017年3月16日，元邦公司通过快递邮寄方式向黄子君、郑婵玉位于“广州东山区大沙头三马路9号大院9号301房”的地址寄送《关于暂停办理“明月金岸”<不动产权证>的通知》，基于前述复函，元邦公司决定对尚未递件办证的房屋暂停办理《不动产权证》，待房屋权属管理部门确认重测报告数据及启动更正程序后，元邦公司将尽快为黄子君、郑婵玉办理产权过户登记手续。根据快递签收情况显示，该邮件在2017年3月24日由他人签收。黄子君、郑婵玉对该邮件的真实性无异议，但认为元邦公司作出上述决定无事实及法律依据，房管部门从未对涉案房屋下达过暂停办证通知。
2017年5月26日，黄子君、郑婵玉黄子君向广州市房屋安全管理所支付涉案房屋物业专项维修资金15920.6元。同年5月31日，黄子君、郑婵玉向广州市白云区地方税务局交纳涉案房屋契税67443.96元。
一审另查：截止至2017年8月26日，黄子君、郑婵玉具备涉案房屋的购房资格。
一审诉讼中，黄子君、郑婵玉与元邦公司均未能提供证据证实其于2016年7月4日之后曾经催促对方办理房地产权证。元邦公司主张其曾经再次通知黄子君、郑婵玉办证，但未能提供相应的证据证实。元邦公司亦未能提供其在黄子君、郑婵玉申请延期办证是曾经告知黄子君、郑婵玉该行为将会免除元邦公司部分或者全部办证义务。
一审法院认为：黄子君、郑婵玉与元邦公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。
关于黄子君、郑婵玉要求元邦公司办理不动产权证并交付的诉讼请求，根据《补充协议》，黄子君、郑婵玉与元邦公司同意变更《买卖合同》第二十一条为黄子君、郑婵玉委托元邦公司办理产权证，元邦公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为黄子君、郑婵玉办妥产权登记，并将以黄子君、郑婵玉为产权人的房地产权证交付黄子君、郑婵玉。对于办证期间的期限问题，《买卖合同》第十三条约定元邦公司应当于2014年10月1日将房屋交付黄子君、郑婵玉，《补充协议》第五条则明确约定以房屋交付时间为计算基点的项目仍以合同第十三条规定的时间作为起算时间，虽补充协议中记载该时间为2013年12月31日，但该时间早于黄子君、郑婵玉签订《买卖合同》的时间，黄子君、郑婵玉主张应当以该时间作为办理产权登记的起算时间于理不合，元邦公司辩解该时间属于笔误合理，予以采纳。结合《买卖合同》第十三条中关于交付房屋时间的约定，确定办理产权登记的起算时间为2014年10月1日，元邦公司主张按照实际交付房屋时间2015年3月18日作为起算办理产权登记手续的时间与合同约定不符，不予采纳。自2014年10月1日起500个工作日为2016年10月9日，即元邦公司最迟应当在2016年10月9日前办妥产权证并将以黄子君、郑婵玉为产权人的不动产权证交付给黄子君、郑婵玉。但元邦公司至今未为黄子君、郑婵玉办妥产权证，已经构成违约，应当承担违约责任。黄子君、郑婵玉要求元邦公司为其办理涉案位于广州市白云区环洲四路922号202房的不动产权证符合合同约定及法律规定，予以支持，但考虑到办证需要一定的期间，酌定以三个月为宜。
关于逾期办证违约金，涉案《买卖合同》和《补充协议》签订后，黄子君、郑婵玉依约向元邦公司支付了全部购房款。如前所述，元邦公司最迟应当在2016年10月9日前为黄子君、郑婵玉办妥房产证并交付给黄子君、郑婵玉。元邦公司主张办理产权登记的起算时间应当从2015年3月18日起算不构成迟延办证的辩解理由，元邦公司辩解系黄子君、郑婵玉主动要求延期办证，但未能提供证据证实其作为办证义务人已经明确告知该延期办证的申请行为将免除其迟延办证的责任，亦无提供证据证实其于2016年7月4日之后通知过黄子君、郑婵玉办证，故元邦公司以黄子君、郑婵玉要求延期办证为由主张免除其迟延办证所应承担的责任无合同及法律依据，不予采纳。元邦公司辩解因涉案房屋测绘数据有误，导致无法办证，但买卖合同中并未约定类似的免责事由，且该事件并非因黄子君、郑婵玉的过错所致，元邦公司的辩解无理，亦不予采纳。现黄子君、郑婵玉要求元邦公司以已付房款总额2261980元为本金承担逾期办证违约金合法合理，予以支持。对于逾期办证违约金的起算时间，虽黄子君、郑婵玉于2016年7月4日以书面方式向元邦公司表示推迟办证时间，但元邦公司作为办证义务人，其应当在办证期限即2016年10月9日届满前履行办证义务，或者告知黄子君、郑婵玉推迟办证时间可顺延合同约定的办证期间约定、免除其迟延办证所应承担的民事责任，但元邦公司既无在合同约定的办证期间内履行办证义务，亦无履行告知义务，应当承担不利的法律后果。迟延办证违约金应当自2016年10月10日起计算至不动产权证办妥并实际交付给黄子君、郑婵玉之日止，对于超出上述起算时间的逾期办证违约金诉讼请求，则不予支持。对于逾期办证违约金标准，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，从涉案合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定明显过低，黄子君、郑婵玉主张违约金应调整至按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准上浮40%计算合理合法，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年5月29日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三个月内，广东元邦房地产开发有限公司协助黄子君、郑婵玉按国土房管部门关于办理不动产权证相关法规政策的规定办理广州市白云区环洲四路922号202房的产权过户及登记手续，并将以黄子君、郑婵玉为产权人的不动产权证交付给黄子君、郑婵玉；二、广东元邦房地产开发有限公司向黄子君、郑婵玉支付逾期办证违约金[逾期办证违约金以2261980元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率(同期同类贷款利率标准上浮40%)标准，从2016年10月10日起计算至广东元邦房地产开发有限公司为黄子君、郑婵玉办妥房地产权证并将以黄子君、郑婵玉为产权人的房地产权证交付给黄子君、郑婵玉之日止；至判决生效之日的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的违约金于每月十日前逐月支付，违约金以总房款为限]；三、驳回黄子君、郑婵玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元，由广东元邦房地产开发有限公司负担。
二审中，上诉人元邦公司提交了涉案房屋的房地产权证及完税证的签收表以及通知被上诉人黄子君、郑婵玉领取产权证的快递单、妥投证明，拟证明涉案房屋的产权证已于2018年7月20日交付被上诉人黄子君、郑婵玉。被上诉人黄子君、郑婵玉确认上述证据的真实性，认为逾期办证违约金应计算至2018年7月20日止。
经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：根据本院已生效的（2017）粤01民终20573、21036号民事判决书，上诉人元邦公司均确认计算办证期限的起算时间基点为涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第五条第3点约定为准。
本院认为，一审判决认定上诉人元邦公司与被上诉人黄子君、郑婵玉签订的涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》合法有效正确，本院予以确认。
本案中，上诉人元邦公司主张按照实际交付房屋时间2015年3月18日作为起算办理产权登记手续的时间，其该主张与合同约定不符，一审判决不予采纳正确。事实上，如前所述，在本院已生效的民事判决中，上诉人元邦公司亦确认计算办证期限的起算时间基点以合同约定的为准。因此，一审判决根据合同的约定，认定上诉人元邦公司最迟应当在2016年10月9日前办妥产权证并将以被上诉人黄子君、郑婵玉为产权人的不动产权证交付给被上诉人黄子君、郑婵玉正确。上诉人元邦公司直至2018年7月20日才将不动产权证办妥并交付给被上诉人黄子君、郑婵玉，已构成违约，应承担违约责任。
关于上诉人元邦公司上诉主张被上诉人黄子君、郑婵玉迟延于2017年5月31日才缴纳契税及相关办证材料，应自行承担2016年6月29日至2017年6月24日期间逾期办证责任的问题。经查，被上诉人黄子君、郑婵玉签订涉案合同和补充协议后即向上诉人元邦公司付清了全部房款，上诉人元邦公司主张其于2016年6月29日通知被上诉人黄子君、郑婵玉提交相关办证材料，但此后上诉人元邦公司又于2017年3月16日书面通知被上诉人黄子君、郑婵玉暂停办证，本案无证据显示在符合办证条件后，上诉人元邦公司再次通知被上诉人黄子君、郑婵玉提交办证资料而被上诉人黄子君、郑婵玉不予提交的事实。由此可见，上诉人元邦公司上述主张缺乏事实依据，也不能归责于被上诉人黄子君、郑婵玉，上诉人元邦公司的上述主张，本院不予支持。
综上，上诉人元邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费740元，由上诉人广东元邦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年十月十五日
书记员 党春婷