成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0105民初10080号
原告：伍小明，男，汉族，1982年5月18日出生，住四川省遂宁市船山区。
委托诉讼代理人：李建，北京市中银（成都）律师事务所律师。特别授权。
被告：吴佳艳，女，汉族，1975年7月18日出生，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：郭大伟，四川联一律师事务所律师。特别授权。
原告伍小明与被告吴佳艳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨进独任审判，公开开庭进行了审理。原告伍小明委托诉讼代理人李建及被告吴佳艳的委托诉讼代理人郭大伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伍小明向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方所签订《房屋租赁合同》无效；2.判决被告退还原告156200元租金及资金利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年4月26日起至退款完毕）；3.判决被告承担装修损失13800元；4.被告承担本案诉讼费用。审理中原告变更第1项诉讼请求为判令解除原被告于2016年1月1日所签订的《房屋租赁合同》。事实及理由：2015年12月31日，原告为开设餐馆与被告商量租赁店铺事宜，并告之了被告自己用于经营“贵阳特色米线”，被告遂同意将房屋出租给原告作为餐饮经营场地，年租金为156200元，原告于当日将一年租金156200元支付给被告。次日即2016年1月1日，原告在被告打印好的《房屋租赁合同》上签字。合同签订后，原告对承租房进行了装修，并持租赁合同和产权证复印件到相关部门办理开设餐饮店的各种证照。后得知该出租房屋系“住改商”，即业主擅自将住宅房屋改为商业店铺，成都市工商局拒绝办理营业执照，且在装修过程中也遭到楼上用户坚决反对。原告遂告之被告，并提出解除合同，但被告安慰原告，称会打招呼让原告继续经营，并拒绝解除合同。原告无奈之下，只好于2016年4月12日将“牛羊肉米粉店”进行试营业。但每天都被楼上用户阻挠，并在4月7日、11日、14日三次收到青羊区市场监督管理局的通知，禁止原告进行餐饮活动，并限原告于4月18日搬离此处。原告不得已于2016年4月25日将承租房屋腾空，并在电话中告之被告无法经营，将钥匙退还给被告。被告在电话中让原告将钥匙放在隔壁卖衣服的大姐处。原告遂将钥匙交给卖衣服的大姐处，并在电话中让其与被告进行了确认。原告要求被告退还已付租金无果，遂起诉。
被告吴佳艳辩称，被告在签订合同时并不知道原告的经营目的；被告到2017年1日到自己的房屋去查看时才收回房屋；双方所签《房屋租赁合同》真实合法有效；原告诉请无事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2015年12月25日，吴佳艳与伍小明在《定金》上签字，载明“今收到伍小明交来承租成都市天成街60号1-2-1房屋定金42000元，双方协商年租金为156200元，前两年不变，第三年起逐步递增5%，双方于2016年1月1日签订《房屋租赁合同》，若在此期间房东不得以任何理由不交付房屋，伍小明也不得以任何理由拒签合同，否则视为违约，若违约，伍小明所交定金不退”。2015年12月31日，吴佳艳出具《收条》，载明收到天成街1号1-2-1房屋2015年12月31日至2016年12月30日租金156200元。
2016年1月1日，吴佳艳（甲方）与伍小明（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市天成街1号1-2-1房屋出租给乙方，租赁期限为2016年1月6日至此房屋拆迁，付款方式为年付，租赁税及水电气均由乙方自理；如需转租，在甲方签字同意下，共同转租，甲方收取转租让费的40%乙方收取60%；租赁期内，若甲方提前收回房屋视为违约，罚违约方每天500元，乙方不得拖欠房租，罚每天500元，如遇国家建设拆迁，甲方无条件退还乙方已交当年房租余款；租赁期内乙方经营范围必须合法，一切责任、债务与甲方无关，如违章改动房屋结构，造成房屋损毁由乙方自行承担，并向甲方赔偿造成的一切损失等。合同签订后，伍小明进场经营。2016年4月7日、11日，青羊区市场监督管理局向伍小明分别出具《监督意见书》，载明“你处楼上为住宅，不符合开设餐饮服务，不得在此地开设一切餐饮服务活动”。2016年4月14日，青羊区市场监督管理局再次向伍小明出具《监督意见书》，除载明上述内容外，还要求伍小明立即关门停业，并于4月18日前搬离此处。伍小明遂停止经营。
另查，吴佳艳系位于成都市天成街60号1栋2单元1楼2号房屋所有权人。就《房屋租赁合同》中书写的“成都市天成街1号1-2-1”号房屋、《监督意见书》中书写的“正府街97号”，双方均认可系同一套房屋，《房屋租赁合同》中书写系笔误，房屋现状为临街商铺，编号为正府街97号。就形成原因，伍小明称是住改商，而吴佳艳表示由于拆迁等历史原因，派出所为便于管理遂进行了编号。
以上事实有伍小明、吴佳艳的身份信息、《定金》、《收条》、《房屋租赁合同》、《监督意见书》、房屋信息摘要及双方当事人当庭陈述等证据在案为证。
审理中，伍小明提交录音资料，拟证明吴佳艳在合同签订之前已知晓承租用途为餐饮及2016年4月25日经吴佳艳要求，将房屋钥匙放在隔壁买衣服的大姐处，已交还租赁房屋。吴佳艳质证称系伍小明单方出具，未进行公证，不予认可。
就录音资料的证明效力，本院认证如下：该录音上载明对方电话为《房屋租赁合同》签订时吴佳艳的电话号码，且较为清楚的表明伍小明妻子给吴佳艳讲明餐馆用于开设贵州米粉店，而楼上居民不允许开餐饮，及2016年4月25日吴佳艳在伍小明明确由于执法部门要求无法开餐馆、准备退还房屋时，要求伍小明将钥匙放在隔壁服装店营业员处的事实，本院对此予以确认。
本院认为，伍小明与吴佳艳于2016年1月1日所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有合同权利并承担合同义务。吴佳艳将涉案店铺交付伍小明使用，在使用过程中，由于该店铺原为住宅现为商铺的现状，作为所有权人的吴佳艳对此应明知不可以从事餐饮服务活动，却将房屋租赁给伍小明，导致合同实际无法继续履行，其行为存在过错，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”之规定，故对伍小明请求解除双方在2016年1月1日所签订《房屋租赁合同》的诉讼主张，本院予以支持。由于造成合同无法实际履行的情况系吴佳艳过错所致，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对伍小明要求退还已付租金的诉讼请求，本院予以支持，但应扣除伍小明使用租赁房屋期间（2016年1月至4月）的费用52066元（156200元÷12个月×4个月），余款予以退还，故对其该项诉讼请求，本院部份支持为104134元（156200元－52066元）。对于其要求按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年4月26日起至退款完毕的利息主张，基于前述认定，由于吴佳艳逾期付款给伍小明所致损失主要是资金占用利息损失，故对其该部份请求，本院予以支持；至于伍小明要求吴佳艳承担装修损失13800元的诉讼主张，因未提供相应证据予以佐证，本院不予支持。
综上，伍小明的诉讼请求部份成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告伍小明与被告吴佳艳于2016年1月1日所签订的《房屋租赁合同》；
二、被告吴佳艳于本判决发生法律效力之日十日内退还原告伍小明租金104134元，并给付其逾期付款利息（以本金104134元为基数，从2016年4月26日起计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）。
三、驳回原告伍小明其他诉讼请求。
如被告吴佳艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3700元（此款已由原告伍小明预交），减半收取1850元，由原告伍小明负担550元，被告吴佳艳负担1300元，其应负担部份在履行上述给付义务时一并支付给原告伍小明。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨 进
二〇一七年二月十五日
书记员 戴亚梅