广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终16624号
上诉人（原审原告）：广州市江高镇经济发展总公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：黄镜飚，经理。
委托诉讼代理人：罗毅，广东天一星际律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州汇溢轩装饰工程有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：王建初。
委托诉讼代理人：古伟标、江丽瑜，均系广东古武律师事务所律师。
上诉人广州市江高镇经济发展总公司（以下简称江高公司）因与上诉人广州汇溢轩装饰工程有限公司（以下简称汇溢轩公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初3672号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人江高公司代理人罗毅，上诉人汇溢轩公司代理人古伟标、江丽瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江高公司上诉请求:一、撤销广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初3672号民事判决，改判确认江高公司与汇溢轩公司2013年5月8日签署的《租赁合同》租赁期限超过二十年部分无效（即从2034年1月1日起不发生法律效力）。二、由汇溢轩公司承担诉讼费用。事实与理由：一、江高公司与汇溢轩公司于2013年5月8日签署的《租赁合同》中“租赁期为三十九年，即2014年1月1日至2052年12月31日止”违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，即从2034年1月1日起不发生法律效力。二、一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定涉案房屋租赁合同是无效合同是错误的。三、一审法院认定“原告主张该合同租赁期限超出二十年的部分无效，实际上是以该合同二十年租赁期限内有效为前提”是错误的。四、本案应当适用《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》，而不是适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。五、本案应当适用《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第3条规定。综上所述，请求法院依法裁决。
汇溢轩公司二审答辩称其意见与其上诉意见一致。汇溢轩公司上诉请求：更正一审判决本院认为部分中“原、被告于2013年5月8日签订的《租赁合同》应为无效合同，且自始无效”，确认《租赁合同》合法有效。事实与理由如下：一审法院认为本案双方在2013年5月8日签订的《租赁合同》因违反《最高院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，从而认定合同无效，存在事实不清、适用法律错误，具体如下：一、涉案合同名为租赁合同，实为合作建房合同。《租赁合同》第一天明确约定“租给乙方经拆建改造后用作商务、饮食经营使用”。也就是说，江高公司提供的房屋须经汇溢轩公司拆除后，由汇溢轩公司出资重建，这代表江高公司没有可出租的房屋，而重建后的房屋则是由江高公司出租的。江高公司重建房屋换取的对价是房屋39年的使用权，而江高公司除了每年获取固定收益，还有就是39年后重建的房屋无偿归江高公司所有。由此可见，双方的真实意思是合作建房，一方提供土地，一方出资建房，房屋建成后双方的利益是一定年限的使用权。因此，涉案合同不适用《合同法》中关于租赁合同及租赁期限最长规定的约定。二、关于涉案地块建筑物的合法性问题。涉案地块有合法的建设手续。该地块用地性质属于农村宅基地，按规定宅基地无须取得建设工程规划许可证、施工许可证，不适用《建筑法》关于报建的规定。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条的规定，农村村民在村庄，集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。本案涉及地块经《白云区环境整治工作会议纪要》被列入重点整治项目，且经江高村委会及江高人民政府同意建设，建成后的建筑物向出租管理部门交税、工商部门予以颁发营业执照、消防验收合格，因此涉案建筑物是合法建筑。尽管该建筑物未完全履行宅基地的报建流程，但这仅仅是程序上的瑕疵，并不影响建筑物得到政府许可建设这一合法性的效力。而在《土地管理法》第76条对建筑物能否合法使用有明确约定，城管部门处理时，对已取得土地证且符合两规的建筑物，予以罚款；对不符土规的，予以拆除。本案的建筑物不仅符合两规，而且按规定取得江高村委会及江高人民政府同意建设，因此本案建筑物是合法合理使用。我们认为，涉案建筑物报建手续不完整，是程序上的瑕疵，是违规行为，并非违反法律上的强制性规定，因此不能以此建筑物报建手续有瑕疵而认定合同无效。一审法院适用《最高院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，是适用法律错误。
江高公司二审答辩称：涉案合同关系是租赁合同关系，江高公司没有参与涉案房屋的经营，没有共担风险与共享收益，只是收取租金。
江高公司向一审法院起诉请求:1、确认江高公司、汇溢轩公司于2013年5月28日签订的《租赁合同》租赁期限超过二十年的部分无效；2、汇溢轩公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实如下：
一、合同签订情况：2013年5月8日，江高公司、汇溢轩公司签订《租赁合同》，约定江高公司将位于江×镇江×路1××号（原××公司办公楼，地址××镇××头，宅基地证号：白××字00004××号，建筑面积约1100平方米、占地面积220平方米）租给汇溢轩公司经拆建改造后用作商务、饮食经营使用；租赁期三十九年，自2014年1月1日至2052年12月31日；租金以月计付，首三年每月租金为人民币壹万元，每三年递增一次，每次在前一年的基础上递增5%。
二、合同履行情况：合同签订后，江高公司将上述宅基地交付给汇溢轩公司，由汇溢轩公司将原宅基地房屋全部拆除，另在原址新建了一栋八层的大楼，现该房产由汇溢轩公司使用。
三、其他相关情况：诉讼中，江高公司确认汇溢轩公司在拆除涉案的原有宅基地房产后，新建现有房产未依法重新办理规划报建手续，汇溢轩公司亦未能提供证据证实现有房产办理了合法的规划报建手续。庭审中，经本院对涉案《租赁合同》的效力进行释明，江高公司坚持其诉请，江高公司、汇溢轩公司亦均表示即使涉案《租赁合同》无效，其亦不在本案中主张返还财产或赔偿损失，但保留相应权利另行处理。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，江高公司、汇溢轩公司于2013年5月8日签订《租赁合同》所涉的白××字00004××号宅基地房屋已由汇溢轩公司全部拆除，该宅基地房屋已经灭失，对于汇溢轩公司在原址新建的现有房产，江高公司确认未依法重新办理规划报建手续，汇溢轩公司亦未能提供其新建现有房产已经相关规划主管部门批准改建的材料，故江高公司、汇溢轩公司于2013年5月8日签订《租赁合同》应为无效合同，且自始无效。江高公司主张该合同租赁期限超出二十年的部分无效，实际是以该合同在二十年租赁期限内有效为前提，该主张不符合法律规定，经一审法院释明后，江高公司仍坚持其诉请，故一审法院对江高公司的诉请不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年5月23日判决：驳回原告广州市江高镇经济发展总公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州市江高镇经济发展总公司负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对江高公司、汇溢轩公司的上诉请求与各自的答辩意见，分析如下：
从江高公司与汇溢轩公司签订的《租赁合同》第一条约定内容来看，江高公司是将宅基地证：白××字00004××号上原××公司办公楼租给汇溢轩公司拆建改造后作商务、饮食经营使用。故，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设的规定，江高公司与汇溢轩公司所签订的《租赁合同》应无效。一审法院结合汇溢轩公司在原址新建的现有房产，江高公司确认未依法重新办理规划报建手续，汇溢轩公司亦未能提供其新建现有房产已经相关规划主管部门批准改建的材料等事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，认定涉案租赁合同自始无效并无不妥。江高公司主张该合同租赁期限超出二十年的部分无效，实际是以该合同在二十年租赁期限内有效为前提，该主张不符合法律规定，经一审法院释明后，江高公司仍坚持其诉请，故一审法院对江高公司的诉请不予支持并无不当，本院予以维持。对江高公司上诉提出法院应判决双方约定租赁期间超过二十年部分无效及汇溢轩公司上诉认为双方所签订的租赁合同有效的主张，本院均不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人江高公司、汇溢轩公司的上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人广州市江高镇经济发展总公司负担100元，由上诉人广州汇溢轩装饰工程有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 郑怀勇
审判员 韩志军
审判员 谭红玉
二〇一八年十月十五日
书记员 钟明丽
区敏儿